浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0327民初9369号
原告:中国邮政储蓄银行股份有限公司苍南县支行，统一社会信用代码913303276761849039，住所地苍南县灵溪镇新世纪花园2幢101室。
代表人：王少中，该支行行长。
委托诉讼代理人：何李红，浙江正昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏青青，浙江正昌律师事务所实习律师。
被告:吕存毅，男，1963年8月11日出生，汉族，住苍南县。
被告:苍南县国光房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91330327680740255D，住所地苍南县龙港镇斗门村大桥工业区（苍南县粮食机械厂内）。
法定代表人：孙国敬。
委托诉讼代理人：潘雄伟，浙江建桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜素珍，浙江建桥律师事务所律师。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司苍南县支行与被告吕存毅、苍南县国光房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2017年11月6日、2017年12月4日公开开庭审理了本案，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司苍南县支行的委托诉讼代理人何李红到庭参加了两次庭审，被告苍南县国光房地产开发有限公司的委托代理人姜素珍到庭参加了第二次庭审，被告吕存毅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司苍南县支行起诉称：原告中国邮政储蓄银行股份有限公司苍南县支行与被告吕存毅、苍南县国光房地产开发有限公司于2014年5月20日签订了《个人购房借款及担保合同》，约定：借款金额76万元；借款期限为156个月，实际放款日与到期日以借款借据为准；贷款利率按人民银行规定的同类贷款基准利率执行，如遇中国人民银行调整基准利率的，利率调整方式按次年1月1日开始调整，即自次年1月1日起开始，按相应利率档次执行新的利率；借款人连续3个月未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期。同时，吕存毅将预购登记在其名下的坐落于苍南县龙港镇外滩嘉园7幢2603室房屋为借款作抵押，约定抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、逾期罚息、挪用罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于律师费）。被告苍南县国光房地产开发有限公司对上述借款承担连带保证责任。上述合同签订后，办理了预购商品房抵押预告登记手续。2014年5月23日，原告依约发放了贷款76万元。借款后，被告于2017年1月23日起未按合同约定履行还款义务。
为此，原告诉请：1、判令被告吕存毅偿还原告借款本金650674.6元及其利息、逾期利息（自2016年12月23日起至2017年1月22日止，按年利率6.55%计算；自2017年1月23日起至实际履行完毕之日止，按年利率8.515%计算，扣除已支付的利息2090.65元），2、判令被告吕存毅赔偿原告为实现债权支出的律师代理费6000元；3、判令原告有权就上述第一、第二项债务，对坐落于苍南县龙港镇外滩嘉园7幢2603室房屋的拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权；4、判令被告苍南县国光房地产开发有限公司对上述第一、第二项诉讼请求承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费由被告承担。
原告在举证期限内，提供了下列证据材料：
1、原告企业法人营业执照、组织机构代码证、金融许可证、法定代表人身份证明书、身份证，用以证明原告主体资格；2、被告身份证、营业执照、组织机构代码证，用以证明被告身份及主体资格；3、商品房买卖合同，用以证明第一被告向第二被告购房的事实情况；4、个人购房贷款及担保合同，用以证明第一被告向原告借款及由第二被告承担连带保证责任的情况；5、温房预苍南县字第9400015679号权证、抵押物清单，用以证明第一被告办理预他权证的事实；6、个人贷款放款单、个人贷款（手工）借据、银行放款通知单，用以证明原告已履行合同义务的事实，原、被告约定的利率情况及担保情况；7、送达地址确认书，用以证明被告吕存毅确认债务催收及诉讼文书送达地址确认书的事实；8、律师费用发票，用以证明原告为实现债权支出的律师费用的事实；9、银行个人信贷管理系统统计查询，用以证明被告还款的情况。
被告苍南县国光房地产开发有限公司答辩称：1、其提供的是阶段性的担保，涉案房产已经可以办理正式抵押登记手续，由于被告吕存毅怠于办理手续，造成正式抵押登记未办理，其不应承担担保责任；2、《个人购房贷款及担保合同》第二十六条第三项的约定应该无效，债权人应先就物的担保实现债权。
被告苍南县国光房地产开发有限公司在本院指定的举证期限内也未提供证据材料。
被告吕存毅均未作答辩，其在本院指定的举证期限内也未提供证据材料。
上述证据，经庭审出示质证，被告苍南县国光房地产开发有限公司仅对证据4的关联性有异议，对其余证据均无异议。本院认为，被告吕存毅拒不到庭应诉，视为其对原告提交的证据放弃质证的权利，上述证据符合证据的基本特征，对其证明效力本院予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。
经审理，本院认定的事实如下：原告中国邮政储蓄银行股份有限公司苍南县支行与被告吕存毅、苍南县国光房地产开发有限公司于2014年5月20日签订了《个人购房借款及担保合同》，约定：借款金额76万元；借款期限为156个月，实际放款日与到期日以借款借据为准；贷款利率按人民银行规定的同类贷款基准利率执行，如遇中国人民银行调整基准利率的，利率调整方式按次年1月1日开始调整，即自次年1月1日起开始，按相应利率档次执行新的利率；贷款逾期罚息按合同利率上浮50%计收；借款人未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期。同时，吕存毅将预购登记在其名下的坐落于苍南县龙港镇外滩嘉园7幢2603室房屋为借款作抵押，约定抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、逾期罚息、挪用罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于律师费）。被告苍南县国光房地产开发有限公司对上述借款承担阶段性连带保证责任，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日前已到期的本合同项下债务以及该日之前发生借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担保证责任；同时约定主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。上述合同签订后，办理了预购商品房抵押预告登记手续。2014年5月23日，原告依约发放了贷款76万元。借款后，被告除偿还本息至2016年11月23日外，又支付利息2090.65元，现尚欠借款本金650674.6元及利息。
另查明，2016年1月1日，中国人民银行规定五年以上的贷款基准年利率为4.9%。原告为实现债权支出的律师费为6000元。
本院认为，被告吕存毅、苍南县国光房地产开发有限公司与原告签订的《个人购房借款及担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，应认定有效，双方当事人均应按约定全面履行义务。吕存毅未按期还款和支付利息，已构成违约，原告依约有权提前收回借款。现原告起诉要求吕存毅归还借款本金650674.6元及其利息（自2016年12月24日起至实际履行完毕之日止，按年利率4.9%计算，扣除已支付的利息2090.65元），符合法律规定，本院予以支持，原告超过部分的诉讼请求，本院不予支持。因被告的违约造成原告为诉讼而花费的律师代理费，依约应由被告负担，但费用过高，调整为3000元。本案中涉及的抵押已经房管部门办理了抵押登记手续，故原告要求对抵押物享有优先权，本院予以支持。被告苍南县国光房地产开发有限公司作为连带责任保证人，依约对上述债务在抵押房产完成产权登记前承担连带保证责任。被告苍南县国光房地产开发有限公司辩称，《个人购房贷款及担保合同》第二十六条第三项的约定应该无效，债权人应先就物的担保实现债权。本院认为，《物权法》第一百七十六条的规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。而本案双方签订的《个人购房贷款及担保合同》第二十六条第三项的约定：主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。该约定并未违反法律禁止性规定，故对该辩解本院不予采纳。被告苍南县国光房地产开发有限公司又辩称，涉案房产已经可以办理正式抵押登记手续，由于被告吕存毅怠于办理手续，造成正式抵押登记未办理，其不应承担担保责任，但未能提供证据予以证明，本院也不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款、第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、吕存毅于判决生效后十日内偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司苍南县支行借款本金650674.6元及其利息（自2016年12月24日起至实际履行完毕之日止，按年利率4.9%计算，扣除已支付的利息2090.65元）；
二、吕存毅于本判决生效后十日内赔偿中国邮政储蓄银行股份有限公司苍南县支行因本案而支付的律师代理费3000元;
三、如吕存毅到期未履行上述第一、二项债务，中国邮政储蓄银行股份有限公司苍南县支行有权以拍卖、变卖吕存毅所有的坐落于苍南县龙港镇外滩嘉园7幢2603室房屋所得价款对上述债务优先受偿；
四、苍南县国光房地产开发有限公司在上述第三项中的房屋完成产权登记前，对上述第一、第二项债务承担连带偿还责任；
五、驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司苍南县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10646元，减半收取5323元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司苍南县支行负担28元，吕存毅、苍南县国光房地产开发有限公司共同负担5295元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 黄通利
二〇一七年十二月八日
法官助理 李绍炬
代书记员 黄丽丽
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
……
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
……
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
……。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条……
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。