文书内容江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终4520号上诉人（原审原告）：郭健，男，1993年1月18日出生，汉族，学生，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：郭卫祥（系郭健之父），住盐城市大丰区。被上诉人（原审被告）：盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司，住所地盐城市大丰区白驹镇大白公路6号。法定代表人：张德军，该公司负责人。被上诉人（原审被告）：江苏聚诚置业有限公司，住所地盐城市大丰区城东新区花都A区、B区。法定代表人：张德军，该公司负责人。原审被告：李德平，男，1964年2月1日出生，汉族，盐城市大丰区花都美食新天地旺客轩江鲜馆业主，住盐城市大丰区。上诉人郭健因与被上诉人盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司（以下简称花都公司）、江苏聚诚置业有限公司（以下简称聚诚公司）、原审被告李德平委托合同暨租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2016）苏0982民初3207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭健上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判花都公司向郭健返还租赁物即花都美食新天地第7幢1层第105号商铺；2.一、二审诉讼费用由花都公司与聚诚公司承担。事实和理由：1.因郭健与花都公司签订的《商铺委托经营管理合同》系花都公司制定的格式条款合同，应作出不利于花都公司的解释。郭健基于聚诚公司出售房屋返租的广告作出了购房和返租的意思表示，且在委托经营合同中约定的委托经营管理，并由花都公司统一招租，招租是经郭健同意转租的，而不是委托其签订转租合同。且从《商铺委托经营管理合同》和花都公司与李德平签订的租赁合同中租金不等的事实来看，郭健不是委托签订租赁合同，而是同意转租，故郭健与花都公司之间形成了租赁关系，而非委托关系；2.一审判决郭健与花都公司之间的《商铺委托经营管理合同》解除，但驳回了郭健要求返还租赁物的诉请，使郭健的权利处于真空状态，要求返还租赁物和向李德平收取租金不能，故一审应判决返还租赁物，郭健和李德平继续履行花都公司与李德平所签订的租赁合同，并由李德平按郭健与花都公司《商铺委托经营管理合同》约定的租金标准向郭健履行交纳租金的义务。花都公司、聚诚公司均未予答辩。李德平未予陈述。郭健向一审法院起诉请求：1.判令解除郭健与花都公司、聚诚公司于2012年7月28日签订的《商铺委托经营管理合同》，同时判令将“花都美食新天地”第7幢一层第105号商铺立即返还；2.判令花都公司给付截止2016年4月30日前的租金46948元、2016年5月1日至2016年6月30日每天按154.35元计算的租金、自2016年7月1日至商铺返还之日止按每天169元计算的租金，同时承担每延迟一日按当期租金总额万分之五计算的违约金以及合同解除后另按当年期租金额的5%支付的违约金；3.判令聚诚公司对花都公司上述义务承担连带担保责任；4.判令解除李德平与花都公司签订的《花都·美食新天地商铺租赁合同》；5.本案诉讼费用由花都公司与聚诚公司、李德平承担。一审法院认定事实：2012年8月2日，郭健与聚诚公司签订了《商品房买卖合同》并购买了位于盐城市大丰区城东新区飞达路88号“花都·美食新天地”第7幢一层第105号商铺。2013年2月18日，郭健办理了上述商铺房产登记手续，该房产证显示坐落于市区飞达路南侧、东宁路东侧花都·美食新天地7幢105室房屋所有权人为郭健，面积为33.84平方米。2012年7月28日，郭健与花都公司、聚诚公司签订了《商铺委托经营管理合同》。合同的主要内容为：“为了使甲方物业能够获取最大的经济效益，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规之规定，就甲方购买的“花都·美食新天地”项目的产权商铺委托乙方统一经营管理事宜，经甲、乙、丙叁方平等自愿协商一致，达成本合同，以资共同信守：第一条委托事项一、委托商铺的基本情况甲方购买位于大丰市城东新区飞达路88号“花都·美食新天地”第7幢一层第105号商铺，共计1间，总建筑面积为34.11平方米（最终以产权证上的面积为准）。二、委托经营目的为了使“花都·美食新天地”项目规范运作，实现市场长期稳定繁荣，解除业主后顾之忧，甲方同意委托乙方统一招租招商、统一经营管理。乙方将对“花都·美食新天地”进行统一规划、统一推广，按照各业态的分布要求，以优质的服务、规范的管理培育市场。双方一致认为，该商铺采用统一经营管理模式，有助于市场的快速培育繁荣，有利于提升商铺的商业价值。三、委托经营期限甲方同意将该商铺委托乙方统一经营管理，委托期限为二十年，即从2012年7月1日至2032年6月30日止（若实际开业日期提前的，委托起始日期以实际开业时间为准）。在委托经营管理期限内，双方不得擅自解除或终止本合同，违者按本合同第三条追究违约责任。四、委托经营收益1.甲方所购买的“花都·美食新天地”第7幢一层105号商铺，享受房屋折扣优惠后合同价为人民币（大写）肆拾伍万贰仟元整（￥452000.00元）；为培育前期市场，实现市场后期的稳定繁荣，确保租金收益，甲方自愿将所购的房屋无条件免租给乙方统一经营管理使用三年，该三年中市场推广、经营管理等费用不足部分由乙方承担，该三年免租期从2012年7月1日至2015年6月30日止。2.第四年、第五年（即2015年7月1日至2017年6月30日）由乙方统一代为出租，为更好保障甲方利益，乙方同意在上述期间支付给甲方固定的租金收益（按购房合同价计算），相关税费按照国家规定由乙方承担；第四年租金为￥56338.00元（人民币大写伍万陆仟叁佰叁拾捌元整），第五年租金为￥61727.00元（人民币大写陆万壹仟柒佰贰拾柒元整）。3、第六年至第二十年（即2017年7月1日至2032年6月30日），乙方根据“花都·美食新天地”运营情况及周边的市场行情，通过合情、合理、合法的原则和方式以乙方与经营户就该商铺的租赁合同为依据最终确定租金。该租金按9:1比例由甲方获取租金收益的90%，另10%收益归乙方用于市场管理，相关税费按照国家规定由双方各自承担。五、租金支付的时间及方式1.支付时间：委托经营管理第四年至第二十年的租金，每年分两期支付，按每半年期最后一个月内一次性支付半年租金给甲方，若甲方原因造成乙方未能按时支付租金的，则付款时间顺延，且不计利息。第三条违约责任一、甲乙双方必须严格恪守履行本合同条款，若乙方无正当事由延迟支付租金的，每延迟一日向甲方支付当期租金总额万分之五的违约金；若乙方无正当事由逾期3个月未支付当年租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同后乙方除支付当年期租金外，另应按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。第四条合同期满后经营方式的确定本合同期满前半年内，由乙方统一召集所有业主共同商定本项目的后续经营方式，若半数以上业主（一间商铺视为一位业主）同意维持现有经营方式的（甲方同意少数业主必须服从多数业主决议的原则），其租金标准将根据当时本地市场及花都美食新天地的经营状况另行合理商定；若半数以上业主（一间商铺视为一位业主）不同意维持现有经营方式的（甲方同意少数业主必须服从多数业主决议的原则），则由业主自主经营或委托代租，也可由全体业主另行商定其他经营方式，但任何经营方式均须服从乙方统一的规划布局和经营管理。第五条其他三、本合同在履行过程中如发生争议，各方应本着互谅互让原则友好协商解决，协商不成的，可提交大丰市人民法院判决。四、丙方作为本合同第三方，担保乙方就第四年、第五年（即2015年7月1日至2017年6月30日）租金不能按时足额向甲方支付的不足部分之债务。”合同签订后，郭健即将其所购得的花都·美食新天地第7幢一层105号商铺交由花都公司对外出租经营。为履行上述委托管理合同，早在2012年4月21日，花都公司即与李德平签订了《花都·美食新天地商铺租赁合同》。合同主要内容为：“第一条：租赁标的物及租赁条件乙方决定租赁花都美食新天地商铺第7号楼（以下简称本商铺），经营店名旺客轩。第二条：租赁标的物面积乙方所租赁的商铺建筑面积为1630.89平方米，（其中一层面积为482.61平方米，二层面积为580.92平方米，三层面积为567.36平方米，最终以房产证面积为准）。第三条：租赁期限、免租期、租金及运营费租赁期为伍年零个月，自2012年10月1日至2017年9月30日止。各年租金及运营费如下表：年度              起止日期              月租金及运营费单价              年租金及运营费总额              租金及运营费每年递增幅度                  第一年              2012年10月1日              一楼28.5元/㎡      二楼22.5元/㎡      三楼16.5元/㎡              434238元              不变                  2013年9月30日                  第二年              2013年10月1日              一楼28.5元/㎡      二楼22.5元/㎡      三楼16.5元/㎡              434238元              不变                  2014年9月30日                  第三年              2014年10月1日              一楼28.5元/㎡      二楼22.5元/㎡      三楼16.5元/㎡              434238元              不变                  2015年9月30日                  第四年              2015年10月1日              一楼31.92元/㎡      二楼25.2元/㎡      三楼18.48元/㎡              486347元              在第三年的租金及运营费基础上提价12%                  2016年9月30日                  第五年              2016年10月1日              一楼35.75元/㎡      二楼28.22元/㎡      三楼20.7元/㎡              544695元              在第四年的租金及运营费基础上提价12%                  2017年9月30日      以上费用中租金和运营费的比例各占50%，从第六年起，按市场经营状况，每年租金、运营费及其递增幅度由甲方另行制定；但在同等条件下，乙方享有优先续租权。为培育市场，扶持乙方经营发展，甲方根据乙方品牌及投资规模大小，给予乙方免租18个月的优惠，免租期间同时免除相应运营费，免租期自2012年10月1日至2014年3月31日止。第四条：租金及运营费支付方式租金及运营费缴纳实行先支付后使用的办法，乙方在本合同签订之日需向甲方缴纳首期（2014年4月1日至2015年3月31日止）的租金及运营费人民币（大写）肆拾叁万肆仟贰佰叁拾捌元（￥434238元）。下一支付年度开始按每年约定租金及运营费逐年缴纳，乙方应于每年租期前提早2个月以现金或现汇方式一次性交付年租金及运营费给甲方，甲方收款后出具收款凭证。第七条：甲、乙双方的权利和义务1.如乙方有如下情形之一的，甲方有权单方解除合同，有权收回已租赁的商屋用途，且不予退还乙方所交保证金、租金及运营费，且由乙方承担当年租金及运营费50%的违约金并赔偿甲方损失：（1）未经甲方书面同意擅自改变商铺用途的；（2）未经甲方书面同意擅自改变商铺承重结构或擅自转租商铺的；（3）逾期缴纳租金及运营费用30日以上的；（4）自收到甲方进场装修通知书之日起十五日内未进场装修或四个月内未开业经营的；（5）乙方开业后连续停止营业半个月或一年内累计停止营业一个月的；（6）严重违反市场管理规定及其他严重违反合同行为的；3.乙方签订本合同即视为已完全了解并接受甲方所出租商铺的所有情况。本合同出租商铺建筑设计及工程建设质量经报国家职能部门审批验收合格，如因乙方使用不当原因导致乙方物品或设备损坏的，一切责任由乙方自行承担。如遇自然灾害等不可抗力原因，则甲乙双方互不承担责任。第八条：关于装修的约定乙方必须于合同签订之日起20日内将装修方案报甲方审核，逾期提交的，甲方将取消其免租期。装修方案及所用材料必须符合国家消防和环保等行业标准，经甲方审核同意并收到甲方进场装修通知书后方可进场装修，乙方装修时不得损坏房屋承重结构及设施。租赁期限届满、合同终止或合同被解除时，乙方必须将装修后的租赁商铺现状交还甲方。除可移动物品外乙方不得擅自拆除装修及设备设施等，且甲方对乙方的投入不予任何补偿。第九条：违约责任1.如无约定的合同解除情形，任何一方单方提前终止合同的，视作违约，违约方将赔付相对方当年租金及运营费的50%作为违约金，并赔偿相对方由此所造成的实际经济损失。2.乙方须在本合同租赁期限届满、合同终止或解除后10日内向甲方交付租赁之房屋，乙方逾期退房交付的，甲方有权要求乙方按本合同约定租金及运营费标准的三倍支付占用商铺期间的费用。”合同签订后，李德平取得所租商铺从事经营活动，其知悉被告花都公司与其签订上述租赁合同的行为系代理行为，且其在经营中已向被告花都公司缴纳截止2016年10月前的租金。因花都公司在此后的委托管理经营中，未能按约向郭健给付2015年下半年固定租金收益，郭健遂于2016年6月2日向一审法院提起诉讼。一审法院认为：郭健与花都公司、聚诚公司所签订的《商铺委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。花都公司应按合同约定及时履行向郭健支付租金的合同义务，其逾期未向郭健支付租金的行为已构成履行合同违约，应承担相应的违约责任，该违约行为以及审理中其亦未能支付到期租金的行为导致案涉《商铺委托经营管理合同》约定解除的条件成就，故对郭健要求解除《商铺委托经营管理合同》的诉讼请求依法予以支持。鉴于李德平在订立案涉《花都·美食新天地商铺租赁合同》时知道被告花都公司签订该合同的行为系代理行为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，该租赁合同应约束作为委托人的郭健。本案案涉商铺委托经营管理合同中固定租金收益与租赁合同中租金（含运营费）数额的约定经比对虽有较大差距，但上述租赁合同关于租金等的约定属合同当事人为培育市场等的（如先免租金再逐渐增加租金数额、承租人投入商铺装修费用，商铺业主在租赁期限届满后因此收益）正常经营行为，不存在恶意串通导致合同无效或合同解除条件成就等情形。因此，案涉《商铺委托经营管理合同》解除效力不及于被告花都公司与李德平所签订的租赁合同，即委托经营管理合同的解除不影响案涉房屋租赁合同的履行。在租赁合同约定的承租期限未予届满的情形下，原告郭健要求返还商铺，以及要求解除花都公司与李德平签订的租赁合同的诉求，一审法院依法不予支持。就郭健要求花都公司按《商铺委托经营管理合同》中有关约定的固定租金标准向其支付租金直至商铺返还之日止的诉讼请求，一审法院认为：案涉委托经营管理合同仅就第四年、第五年固定租金收益的租金具体数额进行了约定。委托经营管理合同中亦约定第六年起花都公司视其运营情况及市场行情等与郭健确定具体应付租金数额。结合案涉租赁合同对郭健具有约束力的情形，以及该合同于2017年9月30日租赁期限届满，郭健可取得讼争商铺占有权，及相应的经营风险，加之花都公司以其行为表明不履行支付相应档期租金之合同义务，构成预期违约的情形，一审法院支持郭健要求花都公司向其支付委托经营管理合同中约定的2017年6月30日前固定租金收益的租金。因郭健与花都公司签订的《商铺委托经营管理合同》解除后，作为委托人的郭健受花都公司与李德平所签订的租赁合同的约束，郭健可依花都公司与李德平签订的《商铺租赁合同》约定的内容，在其委托花都公司经营管理的案涉商铺合同权利范围内，按租赁合同约定的期限向承租人李德平主张支付承租人尚未向花都公司支付的剩余租金（含运营费）。关于郭健要求花都公司承担案涉委托经营管理合同约定的违约金之诉讼请求，一审法院认为：案涉委托经营管理合同违约责任部分所约定的延期支付的当期租金所应承担日万分之五违约金以及解除案涉委托经营管理合同后应承担当年期租金百分之五的违约金属正常计算标准，不存在过高情形，应予采信。综合郭健的起诉时间节点，一审法院对郭健主张的第四年当期租金未履行部分从合同约定的延迟支付之日起至实际给付时止按日万分之五标准计算违约金的诉讼请求及解除案涉委托经营管理合同后承担的当年期租金百分之五的违约金的诉讼请求均予以支持。聚诚公司在本案中对花都公司应付的第四年、第五年的租金所提供的保证未明确担保方式，根据相关规定，应按连带责任保证承担保证责任，其保证范围为合同约定的第四年、第五年（即2015年7月1日至2017年6月30日）租金不能按照足额向郭健支付的不足部分。花都公司、聚诚公司、李德平经一审法院传票合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为是对其在本案中所享有的答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第四百零二条、第四百一十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除郭健与花都公司签订的《商铺委托经营管理合同》；二、花都公司给付郭健至2017年6月30日前的房屋租金118065元，并承付自2016年1月1日起至实际给付之日止以28169元计算的每日万分之五的违约金，及自2016年7月1日起至实际给付之日止以28169元计算的每日万分之五的违约金，及以61727元的百分之五计算的违约金3086.35元。上述款项均于判决生效后十日内履行完毕。三、聚诚公司对上述花都公司给付至2017年6月30日前的房屋租金118065元的还款义务承担连带清偿责任；四、驳回郭健的其他诉讼请求。案件受理费974元，减半收取487元，由花都公司、聚诚共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，郭健与聚诚公司签订的《商品房买卖合同》，以及其与花都公司、聚诚公司签订的《商铺委托经营管理合同》，均系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，均为合法有效。根据《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”第十八条“买受人将所购房屋委托大丰市花都美食新天地市场管理有限公司统一经营管理20年”的约定，郭健已授权花都公司对案涉房产进行20年的统一经营管理。案涉《商铺委托经营管理合同》进一步明确由花都公司统一招租招商。从该合同的名称及实质内容可以认定郭健与花都公司之间系委托合同法律关系。花都公司未按《商铺委托经营管理合同》的约定及时履行支付租金的合同义务构成违约，合同约定的解除条件已成就，一审法院予以解除符合法律规定。花都公司以自己的名义与李德平签订《花都·美食新天地商铺租赁合同》，该合同合法有效。李德平在签订合同时已知道花都公司是基于业主的委托，故该合同直接约束郭健和李德平。《商铺委托经营管理合同》中约定的固定租金收益与租赁合同中约定的租金及运营费数额虽有较大差距，但考虑到承租人前期商铺装修投入、市场培育的渐进性过程以及合同约定的租金数额逐年递增等情况，不能依此认定花都公司与李德平之间存在恶意串通而导致合同无效或合同解除条件成就等情形，且《商铺委托经营管理合同》的解除效力也不及于《花都·美食新天地商铺租赁合同》，在《花都·美食新天地商铺租赁合同》约定的承租期限未届满的情形下，郭健要求返还商铺，一审法院不予支持并无不当。至于郭健上诉要求李德平直接向其支付租金的请求，超出其一审诉讼请求，本案不予审查。综上所述，郭健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人郭健负担。本判决为终审判决。审判长  丁益钧审判员  陈 东审判员  樊丽萍二〇一七年二月六日书记员  唐 舒