广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0204民初1437号
原告：刘德雄，男，汉族，住普宁市，
委托诉讼代理人：刘运辉，广东中亿律师事务所律师。
被告：韶关市兴盛投资置业有限公司。住所：韶关市浈江区。
法定代表人：薛树海，董事长。
委托诉讼代理人：陈小雄，广东众同信律师事务所律师。
原告刘德雄诉被告韶关市兴盛投资置业有限公司（以下简称兴盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘德雄的委托诉讼代理人刘运辉、被告兴盛公司的委托诉讼代理人陈小雄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘德雄向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还多收的房款17796元及利息（以17796元为基数，从2014年2月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至房款返还完毕之日止）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年11月5日原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告预售的商品房，套内建筑面积为74.61平方米，合同第四条约定该商品房按套内建筑面积计算，单价为每平方米5704元，总金额425553元整；合同第五条及附件四第1条约定该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房房款。此后，原告按合同约定支付了全部房款，被告于2014年2月25日开具购房发票。领取房地产权证后，原告发现被告交付的房屋套内建筑面积只有71.49平方米，比合同约定的面积减少了3.12平方米。被告违反合同约定向原告交付套内建筑面积不足的商品房，显属违约，应向原告退回减少部分面积的房款及利息。
被告兴盛公司辩称：一、被告与原告订立涉案商品房买卖合同时是以建筑面积和建筑面积单价计算购房总价款的。从小区房屋销售广告单的置业计划书可见，被告对外推广时是以建筑面积帮助买房者做置业计划的。从“现房销售价格表”及小区的营销代理商深圳市xx物业顾问有限公司出具的《关于韶关市xx项目销售价格计算情况说明》可见，小区的房屋总价是按建筑面积X单价（元/平米）计算的，即被告向社会公众发出购房要约邀请是以建筑面积作为房屋买卖合同的计价标准，而不是套内面积。原告在与被告签订《商品房买卖合同》前，还签订了《商品房认购书》，该认购书具备房屋买卖合同的具体房屋、面积大小、价格、付款方式等，已经具备房屋买卖合同成立的要素，因此本合同为《商品房买卖合同》的先合同，对买卖双方均有约束力。《商品房认购书》中记载的总售价是双方以建筑面积单价5656元/㎡乘以预测的建筑面积85.5㎡得出的折后价425553元，套内面积单价5704元是以房屋总价425553元除以预测套内面积得出（425553元÷74.61㎡=5703.70元）。之所以采取这样一种方式来计价，是因为建设局给被告的《商品房买卖合同》电子模板是固定按照套内建筑面积计算商品房价款的，操作时选择不到按照建筑面积计算或按照套计算方式填写相应项目，被告只有将与原告按建筑面积及约定的单价计算的总价款换算成按套内面积计算，并将换算的单价填写在合同的相应空格内，但房屋的总价款是按建筑面积计算的结果425553元填写，是没有改变的，即转换了计价方式，不改变双方对涉案房屋以建筑面积计价的意思表示。《商品房认购书》第2条也明确约定，面积出现差异是按建筑面积多退少补。故从双方订立《商品房认购书》的过程可见，双方实际均清楚知道涉案房屋计价是以建筑面积计价的，即以建筑面积计算房屋总价是双方的真实意思表示。道理很简单，因为涉案房屋是整座建筑的一部分，不能作为一个独立的个体而存在，而整座建筑包括房屋套内或公摊面积均是有建筑成本和价值的，不能割裂来看待。故以建筑面积计算房屋价格既是房屋买卖的交易习惯也符合交易的公平。二、退一步来讲，即使本案是按套内建筑面积作为计价面积，对于房屋所共有的公用建筑面积，原告是实际享有和使用的，应予对所分摊部分全部承担，否则，违反公平原则。《物权法》第十七条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《商品房买卖合同（预售）》专业术语解释的套内建筑面积是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。从上述法律条文和专业术语解释可见，建筑面积包括套内建筑面积和分摊的共有公用建筑面积，房屋所有人对分摊的共有公用建筑面积是享有所有权和使用权，既然享有权利，必然要承担相应义务，包括支付对价的义务。本案中，《商品房买卖合同》约定涉案房屋的总建筑面积为85.5㎡，套内面积74.61㎡，分摊共有建筑面积10.89㎡。现《房地产权证书》上登记的总面积为85.58㎡，套内面积71.49㎡，分摊共有建筑面积为14.09㎡。被告交付的房屋建筑面积非但没有减少，反而是增加了。显然原告仅按套内建筑面积主张补差，则是没有完全分摊房屋公用部分面积，既违背了房屋买卖的交易习惯，也违背了公平原则。三、涉案房屋面积出现差异，不是被告造成，被告没有从中得益，原告也没有因此受到实际损失，原告把责任归责于被告并要求赔偿，显失公平。涉案房屋从被告提供的宣传单户性平面图、《商品房买卖合同》房屋平面图、《房地产权证书》的房屋平面图可见，三图房屋面积所标的长宽尺寸都是一致的，没有任何改变，即涉案房屋的面积实际是没有缩小的，至于出现套内建筑面积数据误差，只是测绘单位的测绘人员测绘套内面积时所依据的测量起止取点（取墙边还是墙中）不同导致，出现这样的差错，不是被告恶意造成，被告并没有从中得益，原告也没有因此受到实际损失，原告却把责任全部归责于被告并要求赔偿，显然有失公平。虽然《商品房买卖合同》第五条及附件四第1条约定了差异的处理，但这是鉴于建设厅提供的格式合同无法改变导致，并不是双方签订合同时的真实意思表示，无论从双方当事人的初衷、房屋价款计算依据，面积误差处理方式来看，原告购买的商品房都是以房屋建筑面积作为计价依据的，因合同格式的限制导致合同计价方式的填写改变，不影响房屋的最终计价方式及结果，双方应诚信地遵循。为此，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年8月31日，原告刘德雄作为乙方（认购方）与作为甲方（发展商）的被告兴盛公司签订《商品房认购书》，该认购书载明：“……二、乙方向甲方购买的商品房，建筑面积85.5平方米，套内建筑面积74.61平方米。上述面积为暂测面积，以最后房地产权登记机关实测建筑面积为准，建筑面积出现差异按实际成交单价多退少补。三、乙方向甲方购买的商品房单价按套内建筑面积为5704元/平方米，总售价为人民币肆拾贰万伍仟伍佰伍拾叁元整（小写：￥425553元）……甲方：韶关市兴盛投资置业有限公司（公章），2013年8月31日，乙方：刘德雄（签名、指模），2013年8月31日。”同年11月5日，原告刘德雄(买受人)与的被告兴盛公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》，合同注明：“……第三条买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第x幢x号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米，建筑层数地上24层，地下1层。该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的1个。该商品房合同约定建筑面积共85.5平方米，其中，套内建筑面积74.61平方米，公共部位与公用房屋分摊面积10.89平方米（有关公共部位与公用房屋分摊面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。第四条出卖人与买受人约定按下述第一种方式计算商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5704元，总金额（人民币）肆拾贰万伍仟伍佰伍拾叁元整……出卖人（签章）：韶关市兴盛投资置业有限公司（公章），【法定代表人】：王鄂生（印章），2013年11月5日，买受人（签章）：刘德雄（签名、指模），2013年11月5日。”该合同附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中写明“该商品房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积按照国家规定的标准、规范、规则执行，若出卖人暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的建筑面积有差异的，以房地产管理部门测绘、确权的面积为准，出卖人的暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿，但买受人须按房地产管理部门测绘、确权的公共部位与公用房屋分摊建筑面积根据《广东省商品房买卖合同》第三条约定的《前期物业服务协议》中的约定计算物业服务费。”合同签订后，原告刘德雄按合同约定向被告兴盛公司支付了相关购房款，被告兴盛公司亦按合同约定将房屋交付给原告刘德雄，2016年3月15日，房地产管理部门核发了该房屋的《房地产权证书》，该《房地产权证书》载明涉案房屋建筑面积85.58㎡，套内建筑面积71.49㎡。此后，原告刘德雄以核准的套内建筑面积较之合同约定的套内建筑面积少了3.12平方米为由，要求被告韶关市兴盛投资置业有限公司退回多收3.12平方米面积的购房款17796元及利息，被告兴盛公司认为未多收购房款，不同意退款。为此，原告刘德雄提起本案诉讼。
上述事实，有居民身份证、营业执照、《商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《房地产权证书》、购房发票和庭审笔录等予以证实。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告争议的焦点是：房地产管理部门最后核准确权该商品房的套内建筑面积71.49平方米与合同约定的套内建筑面积74.61平方米相比少了3.12平方米，被告兴盛公司应否退回该3.12平方米的购房款17796元给原告刘德雄的问题。
2013年8月31日及同年11月5日，原告与被告先后签订《商品房认购书》及《商品房买卖合同》，合同约定涉案房屋按套出售，按套内建筑面积计算单价为5704元/平方米，总售价为人民币425553元。合同还约定出卖人暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿。因此，涉案商品房合同约定的建筑面积为85.5平方米，从合同附件二可看出公共部位与公用房屋分摊建筑面积只是一种暂测面积，该暂测面积最后是以房地产管理部门核准确权的面积为准，且不管差异多少买卖双方均不作任何补偿。本案中，房地产管理部门最后核准确权该商品房总建筑面积为85.58平方米，套内建筑面积71.49平方米，两项相减即公共部位与公用房屋分摊建筑面积为14.09平方米，与合同约定相比，总建筑面积基本相当的情况下，套内建筑面积的确减少了3.12平方米，但公共部位与公用房屋分摊建筑面积同时又增加了3.2平方米，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。即原告刘德雄作为业主对套内建筑面积（专有部分）和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（共有部分）均享有和承担相应权利和义务，原告刘德雄所购商品房套内建筑面积的确减少了3.12平方米，但公共部位与公用房屋分摊建筑面积同时又增加了3.2平方米，原告刘德雄享有权利的总建筑面积实际上并未减少，且《商品房买卖合同》明确约定该商品房属预售，是按套出售，被告根据图纸建设，按照双方真实意思履行义务，并无损害原告的合法权益，双方的争议是因合同格式内容和测绘方法差异产生，根据双方在认购书中约定在建筑面积出现差异才按实际成交单价多退少补，且房地产实际交易习惯均是以总建筑面积计价交易，本院对被告的抗辩意见予以采纳，因此，在按套出售房屋总建筑面积实际上并未减少情况下，原告刘德雄主张被告兴盛公司退回因套内建筑面积减少3.12平方米而多收的购房款17796元的诉讼请求，依据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告刘德雄的诉讼请求。
本案受理费减半收取152元，由原告刘德雄负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 马文英
二〇一六年十月九日
书记员 植朝红