中华人民共和国上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初13003号
原告：张大伟(DAVIDCHANG)，男，1960年1月9日出生，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：徐颖，上海元竹律师事务所律师。
被告：王煦，女，1957年9月22日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：项骏(系被告的儿子)，住上海市。
原告张大伟(DAVIDCHANG)与被告王煦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年6月7日、2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐颖、被告王煦及委托诉讼代理人项骏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张大伟(DAVIDCHANG)向本院提出诉讼请求如下：1.被告返还自2015年12月22日起至2016年3月31日止已付租金人民币12,600元(以下币种均为人民币)；2.被告赔偿租用天井额外月租6,300元；3.被告补偿转让费损失30,000元；4.被告赔偿原告为订立和履行合同所支出的各种费用损失(含装修成本及停业损失)共计66,000元。事实与理由如下：2014年4月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于上海市闵行区XXX路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告开设咖啡馆经营使用，并约定了租赁标的为上海市闵行区XX镇XXX路XXX号圆门内的天井及二楼。房屋租金为3,500元/月，每年递增8%。签约完成后，原告依约支付房租直至2016年3月31日。2015年12月21日，原告收到上海市闵行区市场JD管理局的通知，被告知涉案房屋不具备相关证照不能出租用于商业经营，要求原告立即停止经营活动。原告与被告就此进行协商，原告要求被告办妥相关手续，否则无法达成原告的租赁目的，但一直未果。原告只能暂停营业等待被告与工商部门的处理结果。2016年3月3日及同年3月15日，原告又收到案外人上海BL物业管理有限公司发出的《限期整改通知单》，方得知上海市闵行区XXX路XXX号的天井并非属于被告所有，而属于公共部位，被告根本没有出租的权限。现案外人上海BL物业管理有限公司要求拆除天井内的搭建物，并将天井恢复原样。原告自签约后所支付的租金及相关费用均包含了天井的使用费，且天井的使用面积是经营咖啡店的重要组成部分。现因被告违法占用公用面积、无权出租天井，致原告租赁涉案房屋的目的无法实现，原告只得依据合同的相关条款解除合同并要求被告赔偿所有损失、损害、支出及费用。
审理中，原告对第4项诉讼请求作如下说明：1.原告于2013年5月1日对涉案房屋投入装修费用42,350元，以5年折旧计算，现主张16,940元。2.2014年4月1日，原告再次投入装修计23,872元，按80%折旧，现主张19,098元。3.经营损失按300元/日计算，计自2015年12月21日至2016年3月31日共计30,000元。
被告王煦辩称，针对第1项诉讼请求，首先，其与原告终止租约应以签字为准。原、被告于2016年4月6日签订终止协议，原告将干净的涉案房屋交还给了被告。其次，双方在租约中明确约定，原告若提前解约，需提前两个月向被告提出。被告将涉案房屋出租给原告的用途为居住使用，租金亦是按居住使用的标准予以收取。原告在取得涉案房屋后是否将房屋用于经营，被告对此并不知情。原告未向被告出示过经营许可证，亦未在从事经营活动时征求被告的意见。针对第2项诉讼请求，被告曾听说原告向他人额外支付了相关费用，但此时被告并未在场，亦未签字予以认可。况且，从原告与案外人签订的天井共用协议来看，原告对天井属两家共用一事是知情的，原告在明知此事实的情况下，仍继续履行租赁合同，表示其愿意承担该后果。且此事距今已经超过两年，原告对此已经没有追诉权。针对第3项诉讼请求，被告认为，对原告支付转让费的事情事先不知情，事后亦不予追认。针对第4项诉讼请求，被告认为，根据租约的第7.4条，原告如需对涉案房屋进行装修，需征得被告同意。原告在未征得被告同意的情况下，擅自装修，被告不应予以赔偿。
本院查明事实如下：坐落于上海市闵行区XXX路XXX号的房屋由被告王煦承租使用，月租金18元，使用面积为23平方米。
2014年3月13日，原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订《租约》一份，租约约定甲方将坐落于上海市闵行区XXX43号(圆门内的天井，二楼，具体以房产证记录为准)出租给乙方。租赁期为3年，即自2014年4月1日起至2017年3月底。租期届满，甲方有权收回出租房屋。租金首年每月为3,500元(此租金包含房屋的物业管理费，但不包含发票、税金)，次年起每年递增8%。租金为每个季度的15日支付。押金共计2个月。乙方应爱护房屋及其设备，除乙方已在房内有的装饰和设施外，乙方如要增加设备或其他装饰装修须征得甲方书面同意。双方同意此租赁合同自原租赁合同失效之日起生效(原租赁合同的业主王煦和原承租方王超因违法而合同终止于2013年12月31日)。
2015年12月21日，原告收到案外人上海市闵行区市场JD管理局以原告无证经营为由向其发出的《责令停止经营活动通知书》。
2016年1月4日，案外人上海市闵行区七宝镇CWHHJ综合整治工作领导小组办公室向原告发出《关于限期搬离的通告》，告知原告该办自2016年1月15日起正式启动综合整治工作，依法取缔无证无照经营门店。请相关经营户、租户于2016年1月14日前完成清退、搬离工作，对于未按期搬离的租户、经营户，该办将组织开展联合执法，坚决取缔。
2016年3月3日，案外人上海BL物业管理有限公司向被告发出《限期整改通知单》，主要内容如下：被告擅自在公共天井内(进行)搭建，占用公共部位，违反了相关规定，请被告在接到通知之日起七日内拆除搭建(物)，将(天井)恢复原样。
2016年3月15日，案外人上海宝隆物业管理有限公司再次向被告发出《限期整改通知单》，要求被告拆除天井内的搭建物，将天井恢复原样。
2016年3月25日，原告向被告发出了《终止合同通知》，主要内容如下：原告承租涉案房屋用作商业咖啡店面使用。2015年12月21日收到上海市闵行区市场JD管理局通知责令其停止经营活动的通知书。现书面通知被告，因合约第八条内的因其他不可抗拒因素，合约自动无效及解约，请被告收到此通知书后7天内将押金7,000元、预付租金12,300元，共计19,300元退还给原告。原告保留法律追究其他相关损失的权利。
2016年4月5日，上海市闵行区ZG公房资产管理有限公司向被告发出《限期整改通知单》，主要内容如下：被告在签订转租合同前未书面告知出租人，并擅自在公共部位违法搭建建筑物、构筑物的行为，违反了相关规定，限被告在接到该通知之日起五日内必须与次承租人解除转租的租赁关系，并将公共部位的违法搭建拆除，恢复原状。如逾期不改正，该司作为出租人将按照相关规定解除与被告间的租赁关系，依法收回被告承租的房屋。
2016年4月6日，原、被告签订《退租说明》，原告确认收到被告退还的租房押金7,000元。
另查明，原告给付被告租金截止至2016年3月31日。
以上事实，由原告提供的《租约》、《上海市租用居住公房凭证》、《责令停止经营活动通知书》、《关于限期搬离的通告》、《限期整改通知单》三份、《终止合同通知》,被告提供的《退租说明》及双方当事人的陈述在卷佐证。
审理中，原告为证明其装修损失，向本院提供了装修损失清单一份，该清单上将装修损失分为两个部分，一部分系原告认为发生于双方签订《租约》前，共计42,350元。另一部分系原告认为发生于双方签订《租约》后，共计23,872元。具体包含：玻璃门3,550元(提供了发票)，庭院实木板地2,800元(提供了发票)，庭院遮雨棚3,800元(提供了发票)，铁栏杆门2,650元，无线网接收器372元，外招牌灯箱900元(提供了发票)，庭院盆景和花草260元，空调安装4,200元，空调管道与线路390元，灯箱和招牌4,200元，五金750元。同时,原告称涉案房屋内可移动的设施设备及软装潢已经由其搬离，在涉案房屋内留有的是固定装修。被告对原告提供的装修清单不予认可。
本院认为，原、被告于2014年3月13日就涉案房屋签订的《租约》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应严格恪守，按约履行自己的权利义务。
根据本院查明的事实，原、被告于2016年4月6日办理了涉案房屋的退租手续，被告将收取的租房押金退还原告，双方的租赁合同关系就此终止履行。
本案的争议焦点：导致《租约》提前解除的原因力？本院认为，《租约》无法得以继续履行，系因相关职能部门履行行政管理职能，对涉案房屋中存在的无证经营、违章搭建进行处理的结果，而原、被告对此结果的发生均负有责任，但从《租约》约定的内容、原被告履行《租约》的过程来看，原告对此应承担主要责任。当然，按社会一般常理分析，被告将涉案房屋出租给原告多年，对原告租赁涉案房屋的用途理应知晓，故被告对此承担次要责任。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，即合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补求措施，并有权要求赔偿损失。下面，本院依据上述法律规定，就原告的逐项诉讼请求作如下处理：
关于返还租金的诉讼请求。本院认为，相关职能部门在履行行政管理职能时确会给原告的经营带来一定的影响，本院结合原告返还涉案房屋的时间及双方的过错等因素，酌定由被告返还原告房屋租金计2,500元。
关于赔偿使用天井额外的租金及原告向案外人缴某的转让费，此系原告为履行《租约》，将自身可得利益最大化，与案外人协商一致后自愿履行的费用。上述费用与被告无涉，不应由被告负担。
关于赔偿装修损失及停业损失的问题。本院结合原告提供的相关证据，原、被告导致《租约》解除的原因力，原告返还涉案房屋的时间等因素酌定被告给予原告赔偿款5,000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，本院判决如下：
一、被告王煦于本判决生效之日起十日内退还原告张大伟租金人民币2,500元；
二、被告王煦于本判决生效之日起十日内赔偿原告张大伟人民币5,000元。
三、驳回原告张大伟其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,598元，由原告张大伟负担2,440元，由被告王煦负担158元。
如不服本判决，原告张大伟可以在判决书送达之日起三十日内,被告王煦可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 林 霞
审 判 员 周 颖
人民陪审员 邓红霞
二〇一七年五月三日
书 记 员 朱 琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。