湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终989号
上诉人（原审原告）：武汉硚口天华小额贷款有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道1127号富商大厦。
法定代表人：郭庆有，该公司董事长。
委托诉讼代理人：熊娅婷，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张宇，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：龚艳，女，1978年2月4日出生，汉族，住武汉市江汉区。
原审被告：武汉子悦蔬食餐饮管理有限公司，住所地武汉市武昌区中央文化旅游区K5地块武汉汉街万达广场室内步行街四层4012、4013号商铺。
法定代表人：龚艳。
上诉人武汉硚口天华小额贷款有限公司（以下简称天华小贷公司）为与被上诉人龚艳、原审被告武汉子悦蔬食餐饮管理有限公司（以下简称子悦餐饮公司）借款合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初1618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人天华小贷公司的委托诉讼代理人熊娅婷到庭参加诉讼，被上诉人龚艳、原审被告子悦餐饮公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
天华小贷公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判龚艳向该公司偿还借款本金261477元，并按月息2%支付自2015年6月26日起至该款付清之日止的逾期利息。2.本案上诉费由龚艳承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。龚艳因出售自有房屋所得款项165万元优先抵充一笔15万元借款本息后，剩余部分再抵充150万元本息，截止至2015年6月26日未清偿本金261477元。龚艳2014年10月23日向天华小贷公司借款150万元，2014年12月18日又借款15万元。两笔借款到期后，因龚艳无法偿还借款，委托天华小贷公司将抵押给该公司的房屋代为出售，并用售房款偿还两笔债务。由于15万元借款的到期日早于150万元借款的到期日，故售房款应优先冲抵15万元本息。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条的规定，天华小贷公司是两笔借款的债权人，该公司完全可以优先实现缺乏担保的15万元债权。另外，抵押的房产虽然是为150万元借款作担保，但在房屋转让变现过程中，是龚艳全权委托案外人处理该抵押房屋的变卖事宜，天华小贷公司为防止损失扩大配合其办理解除抵押等事宜，并非行使抵押权而实现债权。2.龚艳在全权委托案外人处置抵押房产时及清偿债务后并未对抵充顺序提出异议。
龚艳未向本院提交答辩意见。
子悦餐饮公司未向本院陈述意见。
天华小贷公司向一审法院起诉请求：1.判令龚艳立即向天华小贷公司偿还借款本金261477元；2.判令龚艳立即向天华小贷公司支付逾期利息（自2015年6月26日起以本金261477元为基数按月息2%标准支付至全款付清之日，截止2016年3月25日，逾期利息暂计为49855元）；3.判令龚艳立即向天华小贷公司支付保全担保费779元；4.判令子悦餐饮公司对上述第1、2、3项请求确定的支付款项承担连带清偿责任；5.判令龚艳、子悦餐饮公司承担本案的案件受理费、保全费、公告费、邮寄费等全部诉讼费用。天华小贷公司在庭审中变更第三项诉讼请求为：龚艳立即向天华小贷公司支付保全担保费622.66元。
一审法院认定事实：2014年10月23日，天华小贷公司与龚艳签订《借款合同》及《抵押合同》，双方约定：龚艳向天华公司贷款150万元整，贷款期限6个月，即2014年10月23日起至2015年4月22日止，贷款月利率为1.86%，付息日为贷款发放日及以后各月的相同日期；龚艳支付的款项（包含天华公司依合同划收的款项）按下列顺序清偿债务：实现债权和担保权利的费用、损害赔偿金、违约金、复利、逾期利息和罚息、利息、本金，上述顺序天华公司有权予以变更；龚艳不按合同约定的还款期限偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日起，按合同约定的利率加收100%作为罚息利率，计收逾期利息；龚艳在贷款期限内不能按期支付的利息，应按合同约定的贷款利率计收复利；贷款逾期后仍未支付的利息，应按罚息利率计收复利；因龚艳违约致使天华公司采取诉讼方式实现债权的，龚艳应承担天华公司为此支付的诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费及其他实现债权的费用。龚艳以其名下位于武汉市硚口区利济北路163号武汉新世界中心4栋1单元25层2室房屋为上述贷款提供抵押担保，担保范围为：主债权150万元及利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、天华公司为实现债权而发生的费用以及其他所有主合同债务人的应付费用。同日，天华小贷公司与子悦餐饮公司签订了《保证合同》，合同约定由子悦餐饮公司为上述贷款提供连带责任保证担保，保证期间为自主合同约定的主债务履行期届满之日起两年，担保范围为主债权150万元及利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、天华公司为实现债权而发生的费用以及其他所有主合同债务人的应付费用，该抵押房产的评估价值为180万元。上述合同签订之日，天华小贷公司通过银行转账给龚艳150万元贷款，龚艳出具收款收条。2014年12月18日，龚艳向天华小贷公司贷款15万元，借款期限为2014年12月18日至2015年1月17日，月利率为1.86%。因龚艳无法偿还借款，经协商，龚艳同意天华小贷公司其将房屋出售偿还欠款。2015年4月2日，龚艳在武汉市长江公证处公证委托书，全权委托案外人徐莉代为办理武汉市硚口区利济北路163号武汉新世界中心4栋1单元25层2室房屋解除抵押、买卖交易、过户手续、代收售房款等事宜。徐莉将上述房屋出售的房款165万元转账给天华小贷公司，转账情况为：2015年6月17日汇款1万元、2015年6月24日汇款9万元、2015年6月25日汇款155万元。另外，天华小贷公司为申请诉讼财产保全，向中国大地财产保险股份有限公司湖北分公司购买诉讼财产保全责任险而支付保险费622.66元。
一审法院认为，天华小贷公司与龚艳签订的《借款合同》、《抵押合同》，天华小贷公司与子悦餐饮公司签订的《保证合同》均系各方当事人真实意思表示，合法有效。
双方的争议焦点为：抵押物出售后所得价款165万元清偿债务的顺序如何？天华小贷公司主张应优先清偿2014年12月18日发生15万元贷款本息，剩余部分再清偿150万元贷款本息。龚艳、子悦公司认为应先清偿150万元贷款本息。该院认为，该抵押房屋担保的是150万元借款，另外，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”之规定，本案中抵押物出售后所得165万元应先冲抵150万元贷款本息。经核算，2014年10月23日至2015年4月22日期内利息为：150万元×6个月×1.86%=167400元，期内复利为27900元×1.86%×5个月=2594.7元，两项合计169994.7元；2015年4月23日至2015年6月25日的逾期利息为150万元×2%×2个月零3天=6.3万元；2015年6月25日龚艳共计向天华小贷公司偿还165万元，该165万元冲抵顺序为：2015年6月25日前的利息、复利及逾期利息232994.7元，剩余1417005.3元冲抵借款本金，故截止2015年6月25日，龚艳还欠天华小贷公司借款本金82994.7元，并应按月利率2%支付逾期利息至该款付清之日止。对于天华小贷公司主张龚艳支付其因申请诉讼财产保全支出的保险费622.66元，于法有据，该院予以支持。子悦餐饮公司作为连带责任保证人对上述龚艳的全部债务承担连带清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、龚艳于判决生效之日起七日内偿还天华小贷公司借款本金82994.7元，并按月利率2%支付自2015年6月26日起至该款付清之日止的逾期利息。二、龚艳于判决生效之日起七日内给付天华小贷公司因为实现本案债权而支出的保险费622.66元。三、子悦餐饮公司对龚艳的上述债务承担连带清偿责任，子悦餐饮公司承担保证责任后，有权向龚艳追偿。四、驳回天华小贷公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5982元，保全费2077元，合计8059元，由天华小贷公司负担4800元，由龚艳、子悦餐饮公司共同负担3259元（此款天华小贷公司已垫付，龚艳、子悦餐饮公司支付上述款项时一并给付天华小贷公司）。
二审中,当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：《中华人民共和国担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”根据本案查明的事实，龚艳的房产所设立的抵押，系为2014年10月23日天华小贷公司与龚艳签订《借款合同》项下债务所设立的担保。由于天华小贷公司未提交证据证明双方变更了抵押合同的担保范围，或者龚艳有以该房产变卖所得清偿其它债务的意思表示，故根据上述规定，在变卖抵押物后所得价款不足以清偿该合同项下债务的情形下，所得价款应全部用于清偿该合同项下债务。天华小贷公司单方主张抵押物变卖所得价款优先清偿了双方其它债务，没有法律及合同依据，其主张本院不予采纳。
综上所述，天华小贷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5982元，由武汉硚口天华小额贷款有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡铭俊
审判员 胡 浩
审判员 易齐立
二〇一七年五月十二日
书记员 卢宇驰