北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第13596号
原告刘苓，女，1950年9月15日出生。
委托代理人邵庆梅，北京守望律师事务所律师。
被告刘仁和，男，1936年9月7日出生。
被告夏昕，女，1987年2月23日出生。
委托代理人胡朝新，北京市新元律师事务所律师。
原告刘苓与被告刘仁和、夏昕确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘苓及其委托代理人邵庆梅，被告夏昕的委托代理人胡朝新到庭参加诉讼，本院在《人民法院报》刊登公告，依法向被告刘仁和送达起诉状副本及开庭传票，公告期满后，刘仁和无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告刘苓诉称：刘仁和系原告之姐夫，与原告胞姐刘蕙系夫妻，双方婚后无子女。2012年3月26日，刘蕙立有遗嘱，自愿将其名下的位于北京市西城区xxx号楼xx号房产的份额指定由原告一人继承，原告给付刘仁和50万元作为补偿，刘仁和将其份额转让给原告。2012年5月27日，刘蕙死亡，原告多次与刘仁和协商执行遗嘱继承事宜，2012年7月19日，原告与刘仁和达成协议，约定涉案房产一人一半，原告给付刘仁和补偿款，之前给付刘仁和的50万元房款折抵房屋价款，涉案房屋归原告所有。协议签订后，刘仁和以各种理由推脱不落实协议。后经原告至房屋管理部门查询得知刘仁和已将涉案房屋出售给夏昕，房屋价款为320万元。刘仁和明知刘蕙有遗嘱的情况下擅自将涉案房产出售的行为属于无权处分，应确认为无效。为此，原告诉至法院，要求确认刘仁和与夏昕于2013年5月13日签订的《存量房屋买卖合同》无效。本案诉讼费由二被告承担。
被告刘仁和经本院公告送达起诉书及开庭传票，届时未到庭参加诉讼，未提出答辩意见。
被告夏昕辩称：我与刘仁和之间签订的《房屋买卖合同》是双方自愿协商签订的，价格合理。交易中我查看了刘仁和的公证书及房产证，尽到了审查义务。合同履行中，我付清了全部房款，房屋所有权已过户至我名下并交付使用，房屋买卖合同全面履行完毕，且手续合法。我不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原告之姐刘蕙与被告刘仁和系夫妻，双方婚后未生育子女。原告系刘蕙之妹，刘仁和妻妹。2012年5月27日，刘蕙死亡。
2000年左右，刘蕙作为买方即乙方，北京供电局作为卖方即甲方，双方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落宣武区xx号楼xx层xx号二居室楼房一套按成本价出售给乙方，房屋实际售房款为124323元，公共部位维修基金2770.30元，乙方交纳各项费用共计127826元。2002年3月1日，刘蕙取得涉案房屋的房屋所有权证。
2012年3月13日，原告通过中国工商银行向刘蕙账户汇款60万元。当日，刘蕙向刘仁和账户汇款50万元。2012年3月26日，刘蕙立有代书遗嘱，内容为：刘蕙自愿将涉案房屋属于其份额全部留给原告，属原告个人所有。原告给付刘仁和现金50万元已打入刘仁和账户，让刘仁和放弃所有权，该部分归原告所有……。2012年5月27日，刘蕙死亡。同年7月19日，原告与刘仁和签订《协议书》，约定涉案房屋继承权双方各一半，刘仁和同意放弃其继承权部分，原告按评估机构价给予刘仁和继承权部分补偿，房产过户至原告名下；刘仁和同意从原告支付的补偿款中扣除原告前期支付的50万元；刘仁和承诺房产权过户办理完成后，于2012年12月3日前从涉案房屋搬出……。后该协议未实际履行。2012年12月12日，原告更换涉案房屋门锁，双方产生矛盾，经北京市公安局西城分局天宁寺派出所调解并出具治安调解协议书，双方达成一致意见为：1、由刘仁和合法居住，并将换锁钥匙交付刘仁和；2、原告一方要入户应与刘仁和电话联系方可入户；3、原告在刘仁和不认可不能单独入住。
2013年4月15日，刘仁和至北京市海诚公证处办理涉案房屋继承权公证，该公证处出具（2013）京海诚内民证字第03545号公证书，证明被继承人刘蕙部分的涉案遗产由其配偶刘仁和继承。同年4月20日，刘仁和在《北京日报》上刊登遗失声明，4月22日，刘仁和至北京市西城区房屋管理部门填写房屋所有权转移登记申请书，转出方为刘蕙，转入方为刘仁和。4月24日，刘仁和取得涉案房屋的房屋所有权证（补发）。
2013年4月18日，刘仁和作为出卖人，夏昕作为买受人，双方签订涉案房屋的《北京市存量房屋买卖合同》，房屋成交价为320万元。同年5月13日，刘仁和与夏昕签订网签合同即《存量房屋买卖合同》，房屋成交价为320万元。夏昕将全部购房款已给付刘仁和。5月14日，夏昕取得涉案房屋的房屋所有权证。
庭审中，夏昕称在购买涉案房屋前，其母亲多次至刘仁和处看房，刘仁和办理公证和房产证时其母均在场，刘仁和出售涉案房屋的手续办理齐全后，其与刘仁和签订的《北京市存量房屋买卖合同》，关于《遗嘱》的事情其并不知晓。
被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋买卖合同、房屋所有权证、遗嘱、工商银行个人业务凭证、死亡医学证明书、证明信、治安调解协议书、公证书、房屋所有权登记申请书、房屋登记询问笔录、契税凭证、光盘、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、定金收条、付款凭证、声明、网签合同印花税凭证、证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案诉争的位于北京市西城区xxx号楼xx号房屋一套，系刘蕙与刘仁和的夫妻共同财产。刘蕙生前留有代书遗嘱，其死亡后，原告与刘仁和对涉案房屋继承问题另行达成协议，刘仁和违反协议约定，在原告不知情的情况下擅自处分涉案房屋，侵害了原告的合法权益。夏昕在购买涉案房屋前审查了该房屋的相关手续，尽到了审查义务，有理由相信刘仁和对涉案房屋有处分权。根据我国物权法关于所有权取得的特别规定，对无处分权人将不动产转让给受让人的，如受让人受让该不动产时是善意的，以合理的价格转让，转让的不动产依照法律规定已经登记，则受让人取得该不动产的所有权。本案中，夏昕属善意取得，符合法律规定。现原告无证据证实夏昕取得该诉争房屋是恶意取得，故对原告要求确认刘仁和与夏昕签订的《房屋买卖合同》无效的请求，本院不予支持。
原告称刘仁和无权处分涉案房屋，本院认为，善意取得的基本条件是无权处分，无权处分的处分人是以自己名义处分标的物，受让人从事交易是基于相信处分人有处分权。本案中，刘仁和对涉案房屋经过公证、办理房屋所有权转移登记手续并取得房屋的房屋所有权证。夏昕基于对公证及房屋所有权证的信赖，相信刘仁和有处分权而与其进行交易，符合善意取得的前提条件。对原告的该主张，本院不予支持。
原告称涉案房屋出售价格偏低，本案中，刘仁和与夏昕就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》，合同约定房屋价款均为320万元，系双方对诉争房屋进行交易的真实意思表示，符合善意取得规定的以合理的价格转让的要求。原告称涉案房屋出售价格偏低主张，缺乏证据，本院不予支持。
审理中，因被告刘仁和下落不明，经本院公告传票传唤后，无正当理由，未到庭应诉，本院将依法缺席做出判决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回刘苓要求确认刘仁和与夏昕于二○一三年五月十三日签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求。
案件受理费七十元，由刘苓负担，已交纳三十五元，余款三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费五千元，公告费五百六十元，均由刘苓负担，已交纳。
如不服本判决，刘苓、夏昕可在判决书送达之日起十五日内，刘仁和可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 敏
人民陪审员 杨 敬
人民陪审员 李春英
二〇一五年六月十九日
书 记 员 郑新骏