上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初3355号
原告(反诉被告)：刘志银，女，1987年2月4日出生，汉族，住安徽省安庆市。
委托诉讼代理人：刘华栋，男。
委托诉讼代理人：陈结根，上海翊鸿律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海中特实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：朱荣平，总经理。
委托诉讼代理人：王建敏，男。
委托诉讼代理人：李素丽，浙江浙瓯律师事务所律师。
第三人上海市松江区石湖荡镇人民政府，住所地上海市松江区。
法定代表人：沈冬林，镇长。
委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张磊，上海巨明律师事务所律师。
原告(反诉被告)刘志银与被告(反诉原告)上海中特实业有限公司(以下简称“中特公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告于2017年9月5日向本院提出了反诉请求，本院受理后，依法于当日进行了证据交换。另本院依职权依法追加上海市松江区石湖荡镇人民政府(以下简称“石湖荡镇人民政府”)作为第三人参加本案诉讼，并于2017年11月22日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2017年11月30日转为普通程序并于2017年12月18日再次公开开庭进行了审理。原告刘志银的委托诉讼代理人刘华栋、陈结根，被告中特公司的委托诉讼代理人李素丽，第三人石湖荡镇人民政府委托诉讼代理人许静雯、张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘志银向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2015年7月2日签订的《营业用房租赁协议书》无效；2、判令被告赔偿原告房屋装修损失2,298,230元；3、判令返还原告2015年10月1日至2016年3月30日的租金175,000元。
事实和理由：2015年7月2日，原、被告签订《营业用房租赁协议书》一份，约定被告将位于上海市松江区石湖荡镇塔汇路XXX号、XXX号两间门面房(建筑面积每间48平方米)，以及二层、三层房屋(建筑面积均为707平方米)出租给原告经营旅馆住宿业务，租赁期限为8年，年租金为350,000元。协议书另对有关事项作了相应的约定。协议书签订后，原告向被告支付了半年租金，并投资250多万元对涉案房屋进行了装饰装修，于2015年10月底完工。装饰装修完毕后，原告于2016年1月起试营业，但被松江区市场监督部门和消防部门叫停。原因在于涉案房屋既无经营旅馆所必须的商业产证，又无法定的初始消防申报和审批手续。原告得知上述情况后，多次与被告联系要求被告联系有关部门协商解决，第三人也出具了相关证明，但均被消防部门否决。由于被告无法解决上述问题，原告一直无法营业，给原告造成了重大经济损失。故请求法院判如所请。
被告中特公司辩称：1、原告主张其经营的旅馆被市场监督部门和消防部门叫停，没有证据予以证明。由于原告擅自将旅馆改为经营火锅城，从而导致无法通过消防审批，火锅城被叫停。原告在涉案房屋注册成立了“上海灵塔大酒店有限公司”(以下简称“灵塔公司”)，原告的陈述与原告经营旅馆必须需要商业产证不符；2、原告未经被告同意擅自将二层装修成火锅城，变更了涉案房屋的用途，违反了合同约定，有关装修损失应由原告自行承担。即便原、被告之间的合同无效，原告应当审查涉案房屋是否符合经营旅馆的条件，原告未尽到审慎审查义务，存在重大过错；3、原告一直占有使用涉案房屋至今，却逾期支付租金，还要要求被告返还已经支付的租金，于法无据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告中特公司向本院提出反诉请求：1、判决解除原、被告于2015年7月2日签订的《营业用房租赁协议书》；2、判令原告搬离并向被告返还位于松江区石湖荡镇塔汇路XXX号和463号两间三层楼的房屋；3、判令原告支付被告2016年4月1日至2017年9月30日期间的租金525,000元及自2017年10月1日起至涉案房屋实际返还日止的房屋占有使用费，按年367,600元标准计算)；4、判令原告支付原告逾期付款利息损失(以175,000元为本金，自2016年3月1日起至2016年8月31日止；以350,000元为本金自2016年9月1日起至2017年2月28日止；以525,000元为本金,自2017年3月1日起实际清偿之日止，均按年利率6%计算)；5、判令被告支付原告自使用涉案房屋起至实际返还日止期间的水费、电费、燃气费、卫生费等费用，截至2017年8月31日为100,000元。审理中，经本院释明合同无效后，被告撤回了第1项反诉请求，并将租金变更为房屋占有使用费。
事实和理由：原、被告于2015年7月2日签订《营业用房租赁协议书》后，被告按约将涉案房屋交付原告使用，但原告未能按约向被告支付租金，仅支付2015年10月1日至2016年3月31日的租金175,000元。之后，原告未能按约支付。故请求法院判如所请。
原告刘志银针对被告中特公司反诉请求辩称：1、原、被告于2015年7月2日签订的《营业用房租赁协议书》是无效合同，被告提出解除合同，没有事实和法律依据；2、原告已经于2017年9月9日通过EMS快递通知被告要求返还涉案房屋，办理房屋交接手续，但直到今天被告未过来办理房屋交接手续，故责任应由被告承担；3、因合同无效，原告主张租金和利息缺乏依据，原告自2016年1月起要求被告协商解决消防的问题，但始终没有解决，致使原告不能经营，被告也一直默认这种状态，也没有向原告主张过该期间的租金和利息，被告称多次向原告催讨，缺乏依据；4、原告起诉本案诉讼后，原告为了固定证据对原告的装饰装修进行评估，即便原告需要支付租金，也应扣除评估鉴定期间的合理时间；5、涉案房屋原告一直没有经营，故不会产生水费、电费、燃气费等费用的。综上，请求法院驳回被告的全部反诉请求。
第三人石湖荡镇人民政府述称，经了解涉案房屋没有取得产权证，但房屋是被告的。关于被告与第三人之间签订的《协议书》，与本案无关。
经审理查明：2008年10月13日，被告(乙方)与第三人石湖荡镇人民政府(甲方)签订《协议书》一份，约定甲方委托乙方对原李塔汇砖瓦厂门面房进行改造：改造地点：坐落于石湖荡镇塔汇(塔汇路XXX号-
XXX号)原李塔汇砖瓦厂沿塔汇路门面房。《协议书》另对其他事项作了相应的约定。
另查明：2015年7月2日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《营业用房租赁协议书》一份，约定乙方租赁甲方房屋以开设旅馆住宿业务。一、租赁地点和面积：甲方将坐落于松江区石湖荡镇塔汇路XXX号和463号房屋(座西朝东二间门店建筑面积每间约48平方米以及二层建筑面积约707平方米、三层房屋建筑面积约707平方米,以下简称“涉案房屋”)；二、租赁期限为自2015年10月1日起至2023年9月30日止；三、租金及其他相关费用支付：甲、乙双方约定房屋租金每年基数350,000元，自第三年起每二年递增租金5%,自第七年和第八年二年递增租金10%。每年的租金分二期支付，按照先付租金后使用的原则，乙方必须在每期到期日提前一个月付清租金；四、经营范围：乙方租赁的房屋经双方商定经营旅馆住宿业务，不得转行经营电玩游戏；五、……；六、乙方对租赁的房屋，在不影响承租房屋主体结构建筑的前提下有权自住进行装修和开展业务，并承担一切装修及经营费用。……；七、在租赁期间的水、电、卫生费等一切费用由乙方自负(水、电可转户由乙方直接支付)。……；八、乙方要按照政府有关规定落实消防、环保措施，租赁期内若发生消防、环保责任事故，概由乙方负责。如给甲方财产造成损失。乙方负责赔偿；……。
原、被告签订上述《营业用房租赁协议书》后，被告按约将涉案房屋交付原告。原告向被告支付2015年10月1日至2016年3月30日期间的租金175,000元。原告并对涉案房屋进行装饰装修。
再查明：2015年9月7日，第三人石湖荡镇人民政府村镇建设办公室出具《房屋产权证明》一份，载明：涉案房屋于2008年12月建造，面积1,500平方米，房屋用途为商业用房，房屋产权属被告所有。并载明：此证明仅供办理工商营业执照、食品流通、餐饮服务许可、烟草专卖及税务登记证，用于其他用途一律无效。……。
2015年10月8日，第三人石湖荡镇人民政府村镇建设办公室又出具《房屋产权证明》一份，载明：涉案房屋中453号的集体房屋,于2002年7月建造,房屋面积1,500平方米,房屋用途为商业用房。房屋产权属上海石湖荡经济发展有限公司所有。该房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。
2016年5月20日，原告在涉案房屋注册登记了上海灵塔大酒店有限公司，注册资本为10万元，经营范围为餐饮服务、旅馆。
本案审理中，根据原告的申请，本院依法委托上海同济工程咨询有限公司(以下简称“同济公司”)对涉案房屋内已形成附合装饰装修工程现值进行评估，并要求区分宾馆部分及火锅店部分已形成附合装饰装修工程现值。
2017年7月17日，同济公司作出司法鉴定意见：1、火锅店部分的形成附合的装修现值的工程造价为340,835元；2、宾馆部分的形成附合的装修现值的工程造价为1,624,715元。残值建议：根据双方签订的《营业用房租赁协议书》约定租赁期限为8年，按照年份摊折旧法，从2015年10月1日起至同济公司收到委托司法鉴定函2017年3月20日止，残值率为81.66%，计算折旧后残值金额为：1、火锅店部分装修残值金额为278,326元；2、宾馆部分装修残值金额为1,326,742元。
原告针对上述司法鉴定意见无异议，但认为原告对涉案房屋进行装修后没有使用过，故不应扣除折旧。
被告认为，一、被告在将涉案房屋出租给原告前已经对二层、三层进行过装修，对被告自行装修部分，不应计算在鉴定范围内；二、原告购买的部分空调、热水器、家具、家电等可以拆走，不应计算在鉴定范围内；三、装修残值应从2015年7月2日开始计算。
关于现值和残值，鉴定人员解释称：现值是建造时的装修造价，不考虑折旧。残值是扣除折旧的价值，时间节点为鉴定单位收到法院委托函的时间。
庭审中，原、被告确认涉案房屋于2017年12月1日办理了交接手续。关于装饰装修根据司法鉴定意见，原告已经将可移动物品搬离。被告认为空调应属于可移动物品，但没有搬离。
以上事实，有《协议书》、《营业用房租赁协议书》、《房屋产权证明》、司法鉴定意见书及当事人陈述等证据证实。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因本案涉案房屋没有房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证，故原、被告于2015年7月2日签订的《营业用房租赁协议书》无效。就合同无效的过错责任而言，被告明知系争房屋没有房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证仍将涉案房屋租给原告，应承担主要责任；原告作为承租人，签约前未谨慎审查系争房屋的相关情况，应承担次要责任。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于原告主张装饰装修损失：经同济公司司法鉴定，涉案房屋火锅店部分形成附合的装修现值的工程造价为340,835元，按租赁年限计算折旧后的装修残值金额为278,326元。涉案房屋宾馆部分的形成附合的装修现值的工程造价为1,624,715元，按租赁年限计算折旧后的装修残值金额为1,326,742元。本院认为，根据日常生活经验，房屋装饰装修的使用年限一般在6至8年，不管原告对涉案房屋进行装修后是否使用过折旧均会自然发生，因此，就本案按租赁年限计算折旧在合理范围之内,本院依法确定就涉案房屋装饰装修现有价值为1,605,068元(278,326元+1,326,742元)，被告应承担合同无效70%的责任，故被告应赔偿原告装饰装修损失1,123,547.60元[(278,326元+1,326,742元)×70%]。原告认为折旧率过高的意见，本院不予采信。关于被告辩称的原告未经被告同意擅自将二层装修成火锅城的意见，因被告没有证据证明其对原告改变租赁用途提出过异议，故应视为被告予以了默认。关于被告认为空调等未形成附合可以拆走，属于可移动物品的意见，本院不予采信。
关于原告主张要求被告返还2015年10月1日至2016年3月30日期间的租金，合同无效后，原、被告约定的租金实际就是房屋占有使用费，原告实际占用使用了涉案房屋，应参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，故原告的上述主张本院不予支持。
同理，因原告于2017年12月1日才将系争房屋返还给被告，故原告应参照合同约定租金标准支付向被告支付2016年4月1日至2017年11月30日期间的房屋占有使用费。具体房屋占有使用费计算标准：2016年4月1日至2017年9月5日(证据交换之日)期间的房屋占有使用费，原告应参照合同约定的年租金350,000元标准向原告全额支付，合计471,527.77元。2017年9月6日至2017年11月30日期间的房屋占有使用费，因原、被告在2017年9月5日的证据交换过程中均明确了各自的主张，但双方均没有采取补救措施防止损失的扩大，双方均有过错，故根据公平原则，本院依法酌情确定原告参照合同约定的租金标准减半支付，即43,272.22元。
关于被告反诉主张的水、电、燃气、卫生等费用，由于原、被告对上述费用未进行结算，且被告没有充分证据证明原告实际使用水、电、燃气等费用的具体金额，故本院难以支持。关于被告反诉主张的逾期付款利息损失，因合同无效，本院不予支持。关于被告反诉主张要求原告搬离涉案房屋，因原、被告已经就涉案房屋于2017年12月1日办理了交接手续，故本院不再另行处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)刘志银与被告(反诉原告)上海中特实业有限公司于2015年7月2日就坐落于松江区石湖荡镇塔汇路XXX号和463号房屋签订的《营业用房租赁协议书》无效；
二、被告(反诉原告)上海中特实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)刘志银装饰装修损失1,123,547.60元；
三、驳回原告(反诉被告)刘志银的其他诉讼请求；
四、原告(反诉被告)刘志银于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海中特实业有限公司房屋占有使用费514,799.99元；
五、驳回被告(反诉原告)上海中特实业有限公司其他反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费26,666元，反诉案件受理费5,105元，鉴定费47,982元，合计诉讼费79,753元，由原告(反诉被告)刘志银负担30,280元(已付)，由被告(反诉原告)上海中特实业有限公司负担49,473元(已付5,105元，余款44,368元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
审 判 员 方美玲
人民陪审员 范幼芳
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 黄 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
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第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。