吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉03民终143号
上诉人（原审原告）：王文海，男，1962年8月8日出生，汉族，住四平市铁东区。
委托诉讼代理人：李淑兰，系王文海之妻，1960年5月24日出生，汉族，住四平市铁东区。
被上诉人（原审被告）：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场。
法定代表人：许鹏，经理。
委托诉讼代理人：刘爱良，公司职员。
上诉人王文海因与被上诉人四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服吉林省四平市铁东区人民法院（2016）吉0303民初1137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王文海及其委托诉讼代理人李淑兰，被上诉人四平乐邦泰合物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘爱良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王文海上诉请求：撤销一审判决,改判四平乐邦泰合物业管理有限公司返还收取的各项费用19943元,赔偿利息损失1200元,或者发回重审。事实和理由：被上诉人以不签字不给房屋钥匙相要挟，上诉人无奈与其签订《业主公约》，该公约不是上诉人真实意思表示，请求确认该公约无效。依据《吉省价收（2012）179号》文件，房屋附属设施对讲系统应纳入开发建设总成本，不得向回迁户收取，被上诉人借交付房屋之机向上诉人销售质量差、寿命短、价值低的商品，谋求不正当利益，应全额退还所收取的可视对讲设备费用3840元（每套1280元，上诉人在案涉小区有3处房屋，收费按三套计算，以下费用亦同，均为单价的三倍，不另行标注）；被上诉人收取的有线电视初装费3864元，依照上述文件规定，亦应纳入开发建设总成本，该费用应予退还；被上诉人要求上诉人购买的天然气报警器，不被天然气公司认可，无实用价值，属强制性销售商品，被上诉人收取该报警器费用后，两年多一直没有安装天然气，被上诉人应退还所收取报警器费用1170元；依据上述文件规定，被上诉人不得收取装修保障金，被上诉人违规收取上诉人该费用3000元，应予退还；上诉人所使用的住宅楼电梯，处于保修期内，所有维护、修理费用由销售单位负责，被上诉人没有对电梯进行保养，不具有保险资质，不应向上诉人收取费用，被上诉人应退还所收取的电梯维护保养费2940元、电梯运行保险费699元；被上诉人自设收费项目，无收费依据收取上诉人工本费和电费卡费270，应予退还；上诉人3处房屋，均为简装，装修时电梯不通，装修垃圾量很少，估算每处房屋清运垃圾费用不足50元，被上诉人于上诉人装修结束后应将建筑垃圾清运费余额1400元退还上诉人；被上诉人应向上诉人返还其已收取的公共用电及智能维护费1260元。一审判决认定事实不清，适用法律错误。
四平乐邦泰合物业管理有限公司辩称：依据《四住建字（2015）99号文件》，案涉华亿紫金城小区建设单位四平市华亿房地产集团有限公司将该小区物业服务事项委托给被上诉人，双方签订了前期物业服务合同。被上诉人制定华亿紫金城小区《业主公约》，进行了现场公示，首位物业买受人签字生效时间为2011年4月。案涉小区为人民政府道路改造回迁小区，所回迁的房屋为政府定价的保障性住房，动迁时未将天然气、有线电视初装费、可视门铃等费用计入回迁楼建设成本，依据《四发改收管字（2012）36号》、《吉省价收（2012）179号》第三条第二款“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地产开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”、第四条第二款“业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及燃气安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用确未计入成本，可在办理入住时另行收取。各地已有规定的，在本通知生效之前仍按各地规定执行”，及《业主公约》的约定，被上诉人收取可视门铃费、有线电视初装费；被上诉人制定的《业主公约》明确规定收费项目，物业买受人在《业主公约》上签字，该《业主公约》已进行公示，依据《吉省价收（2012）179号》的相关规定，被上诉人可以收取建筑设施安全管理费、建筑垃圾清运费、电梯保险费、电梯维护保养费、门禁卡费、公共用电及智能管理费、水泵维护费，可以代电业部门收取电卡费。对于上诉人已经缴纳费用的天然气报警器，系业主自愿购置，如业主反悔，随时可以凭票据退还390元购置费用，小区统一安装天然气报警器时将不予安装。
综上，被上诉人与业主签订的《业主公约》合法、有效，应受法律保护。一审判决应予维持，上诉人的上诉请求应予驳回。
王文海向一审法院起诉请求：被告返还非法强制收取和结余款项合计19943元，赔偿利息损失1200元。事实和理由：我是失地农民，身体多病，无生活来源。2010年因修路拆迁，回迁三套46.24平方米新楼，户主均为王文海。2013年8月初办理房屋回迁时，被告无视国家法律政策和《吉林省物价局、吉林省住房和城乡建设厅关于规范房屋销售和入住环节收取费用及有关问题的通知》、《吉省价发（2012）179号》规定，以不交费不给钥匙为要挟，强行收取各项费用，并对多收取费用拒不返还。原告为了得到钥匙只能屈服，二年多原告就此问题不断到市政府上访，始终未得到解决。这些费用是：1.可视对讲：1280元×3=3840元。《吉省价发(2012）179号》第二条第一款规定：房屋附属设施对讲系统应纳入开发建设成本，不得向购房者收取。此外该可视对讲质量差，寿命短，其自身价值低。涉及借机强制销售商品、谋取不正当利益，应全额退还原告3840元。2.有线电视初装费1288元×3=3864元。《吉省价发(2012)179号》第二条第一款明确规定:有线电视初装费用应纳入开发建设总成本，不得向回迁户收取。此项费用应退还给原告。3.天然气报警器390元×3=1170元。该报警器不被天然气公司认可，无半点实用价值，收费两年多一直没有安装天然气，价值低，属强制性销售商品、从中谋取不正当利益，应全额退还。4.建筑设施维护管理费1000元×3=3000元。《吉省价发(2012）179号》第三条第四款明确规定：房地产开发企业和物业服务企业不得收取装修保障金。此费用属于违规收费，应全额返还原告3000元。5.电梯维护保养费980元×3=2940元。此项费用收取不合理，新电梯由厂家保修，设有电梯维护保养时间、部位等责任规定、自行收费金额。除电梯故障修理外，从未见有人对电梯进行保养，此电梯在保修期之内，所有维修费用应全部由厂家负责，被告不应该再向原告收取费用。被告应向原告返还2940元。6.电梯运行保险费233元×3=699元。被告不具备保险资质，没有保单和保险内容，属违法乱收费，应退还原告699元。7.工本费和电费卡90元×3=270元。属被告自设收费项目，无任何收费依据，应退还原告270元。8.建筑垃圾清运费500元×3=1500元。原告有三个楼房总面积138.72平方米，简装修。两个楼装修时电梯不通，从三楼、四楼往下背运垃圾量很少，估算垃圾清运每户不足50元（可以到现场取证）。《吉省价发（2012）179号》文件第三条第三款明确规定：建筑垃圾清运费，物业服务企业代为征收，装修结束后需将余额返还业主，被告应退还余额1400元。9.公共用电及智能维护费420元×3=1260元，被告应返还原告。
四平乐邦泰合物业管理有限公司辩称:1.诉讼时效失效：该诉讼事实系2013年9月29日发生，依据《民法通则》第一百三十五条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，本案现已经超出法定的诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。2.华亿紫金城小区是本市棚户区改造项目（24#—3），由四平市华亿房地产集团有限公司开发建设。依据[2003]第379号令、[2016]第666号令修改《国务院物业管理条例》第二十二条“建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定”之规定，制定了华亿紫金城小区《业主公约》，并进行现场公示，首位物业买受人签字生效时间为2011年4月。四发改收管字[2006]57号第七条第二款规定“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”，第九条第二款规定“开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门维护费”。按照《国务院物业管理条例》第二十一条“业主大会、业主委员会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，四平市华亿房地产集团有限公司将华亿紫金城小区物业服务工作委托给北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司，现更名为四平乐邦泰合物业管理有限公司，并签订了前期物业服务合同。3.各项收费都有法律及政策依据。案涉房屋销售之前，依据《国务院物业管理条例》第二十二条，四发改收管字[2006]57号第七条第二款、第九条第二款，吉省价收[2012]179号第一条，四发改收管联字[2013]46号第九条，制定并签订的《业主公约》对相关收费项目有明确约定，该公约进行了现场公示，物业买受人签字生效。吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定“未计入成本的费用，可以在办理入住时另行收取”，第四条第二款规定“业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及天燃气安装费未纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用未计入成本，可在办理入住时另行收取。各地已有规定的，在本通知生效之前仍按各地规定执行”。华亿紫金城小区系我市棚户区改造项目，可视对讲门铃1280元、有线电视初装费1288元，是设备购置及安装费用，依据四住建字[2015]99号文件第七条第二款：紫金城小区为政府道路改造回迁，所回迁的房屋为政府定价的保障性住房，2010年动迁时四平市政府未将天然气、有线电视初装费、可视门铃等费用计入回迁楼建设成本。将此项费用记入成本的时间点为2012年8月1日，2012年8月1日以前动迁且回迁的房屋为政府定价的保障性住房的回迁户，此二项费用应在办理入住时缴纳。天然气报警器系业主自愿购置商品，如业主现反悔购置天然气报警器，随时可以凭票据退还390元购置费用，小区统一安装天然气报警器时将不予安装。建筑设施安全管理费（装饰装修管理费）1000元，系依据住宅室内装饰装修管理法的要求及《业主公约》约定，为维护公共安全和公众利益所收取，具有收取依据。电梯运行费100元/年、电梯维护保养费980元，系依据《国务院物业管理条例》第三十九条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”之规定,将电梯维保服务委托给四平经济发开区三洋电梯设备工程处。首年业主办理入住手续时间电梯已经具备运行条件，具有收取依据。电卡费10元，是为电业局代收；门禁卡80元是三枚小区一卡通的IC卡费及业主办理相关手续的复印费，此项费用在《业主公约》中也有明确约定。建筑垃圾清运费500元，系依据中华人民共和国建设部令第110号的要求，对住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程安全，维护公共安全和公众利益的要求制定了《装修施工管理办法》，《业主规约》也有约定,具有收取依据。华亿紫金城小区2013年7月1日至8月31日期间办理入住手续的一期、二期业主分别享受赠送两个月的物业服务费用，赠送优惠期在业主的票据上标明体现，活动结束后不予赠送，业主要求赠送物业服务费无法律依据。公共用电及智能管理费，系依据相关文件及《业主公约》所收取，具有收取依据。原告与被告签订的《业主公约》合法、有效，应受法律保护。原告应当依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。综上，应驳回原告的诉讼请求。
一审法院认定事实：2013年9月29日，王文海与泰合物业签订《业主公约》，约定物业管理服务费（多层）住宅每平方米0.8元/月、（高层）住宅每平方米1.2元/月，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、安防系统、水泵维护费另行向业主收取。包括王文海诉请的：可视对讲1280元×3=3840元，有线电视初装费1288元×3=3864元，天然气报警器390元×3=1170元，建筑设施维护管理费1000元×3=3000元，电梯维护保养费980元×3=2940元，电梯运行保险费233元×3=699元，工本费和电费卡90元×3=270元，建筑垃圾清运费500元×3=1500元。王文海于2013年9月29日回迁三套房屋至被告所在小区10号楼315、415、515室，泰合物业为二级资质物业管理。一审法院认为：泰合物业与王文海签订的《业主公约》是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人理应恪守履行。参照国家发展和改革委2014年发改价格[2014]2755号文件第六条规定：物业服务企业接受业主的委托，按照物业合同约定，对非保障性住房及配套设施设备和相关场地进行维护、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取费用。对于非保障性住房物业收费问题由以前的政府指导价变更为市场调节价。泰合物业与王文海在签订的《业主公约》中第五章第十五条规定了应交纳物业服务费等各项费用及数额，王文海所诉请的各项收费内容均在第十五条内说明，王文海在签订业主公约时应该清楚，并在签约时交纳了上述费用，双方应按约定价格履行，故王文海的诉讼请求，本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告王文海的诉讼请求。案件受理费162.5元，由原告王文海负担。
本院二审期间，被上诉人提交四平市华亿房地产集团有限公司与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司于2011年1月10日签订的《前期物业服务合同》,本院组织当事人进行了质证，上诉人对该证据的签订时间及其真实性均不予认可。本院认定的事实与一审相同。
本院认为：被上诉人就可视对讲门铃、有线电视初装费的收费依据进行了说明，即该二项费用未计入案涉小区房屋的开发建设成本，依据相关文件及《业主公约》规定收取；就其他收费，包括建筑设施安全管理费、建筑垃圾清运费、电梯保险费、电梯维护保养费、门禁卡费、公共用电及智能管理费、水泵维护费、代电业部门收取的电卡费，主要是依据《业主公约》而收取，亦进行了说明。依据吉林省人民政府相关主管部门、四平市人民政府相关主管部门发布的有关规范性文件，对于该文件下发前确未将房屋附属设施相关费用以及燃气安装费纳入开发建设成本的，可在办理入住时另行收取；对于由业主共同制定的管理规约中有约定的收费项目亦作了变通的除外规定。本案现有证据能够证明，案涉小区开发建设时间早于当事人提交的省、市人民政府主管部门发布文件的时间，对于在案涉小区开发建设前即已签订产权调换协议的业主而言，协议时间更是早于案涉小区开发建设时间及上述文件发布时间，在本案现有证据中没有能够证明上诉人主张的可视对讲门铃、有线电视初装费已经计入开发建设成本的证据，对被上诉人提出的该二项费用应当在上诉人入住时另行收取的主张，应予支持。上诉人在接收房屋钥匙时，在承担前期物业管理的被上诉人制定的《业主公约》上签字，系承认和接受该公约约束的意思表示，应按该公约的约定向上诉人缴纳相关物业服务费用。上诉人未能提交证明被上诉人所收取的费用中，包含有超出《业主公约》规定范围的收费的证据，对其要求被上诉人退还所收取的本案费用，不予支持。上诉人如对被上诉人单方拟定的《业主公约》收费项目及标准不予认可，可以通过案涉小区业主大会或业主委员会与被上诉人协商取消或变更相关收费项目及标准，其提出被上诉人以不签字不给房屋钥匙相要挟，无奈与被上诉人签订《业主公约》，不是上诉人真实意思表示，请求确认该公约无效的主张，不能成立，不予支持。对于上诉人已经缴纳费用的天然气报警器，被上诉人于一审、二审中均明确表示，如业主反悔，随时可以凭票据退还购置费用，小区统一安装天然气报警器时将不予安装。上诉人如以后亦不准备安装该报警器，可以向被上诉人提交购置票据及报警器，要求被上诉人返还购置费。上诉人陈述为索还被上诉人收取的相关费用，多年来一直向四平市人民政府及其相关部门上访，依照相关法律规定，上诉人于一审提起诉讼时并未超过法律规定的二年诉讼时效，被上诉人主张本案已经超过诉讼时效，不能成立，不予采纳。
综上所述：王文海的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费325元，由上诉人王文海负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘士木
审判员 王月光
审判员 田 峰
二〇一七年四月十二日
书记员 贾红玲