江苏省丰县人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）丰执异字第0015号
异议人（案外人）仇树仁，农民。
异议人（案外人）白敏，农民，（仇树仁之妻）。
两异议人共同委托代理人董立帅，江苏泰信律师事务所律师。
申请执行人刘玉兰，工人。
委托代理人王应法，男，1963年3月16日生，汉族，（刘玉兰丈夫）。
委托代理人汪志凌，江苏歌风律师事务所律师。
被执行人章登连，农民。
2012年10月16日刘玉兰为防止章登连转移财产申请诉前保全，要求查封章登连所有的位于盛泰御景园小区35号楼2单元601室房屋，本院经审查当日作出（2012）丰民诉保字第0275号民事裁定书，查封章登连所有位于盛泰御景园小区35号楼2单元601室房屋一套，查封期限两年，2012年10月17日查封裁定书送达协助执行机关。刘玉兰起诉章登连要求归还借款本息，2012年11月23日本院立案受理，经开庭审理后做出（2012）丰民初字第0863号民事判决书，民事判决书生效后，章登连未履行还款义务，刘玉兰申请我院强制执行，在执行过程中案外人仇树仁、白敏提出执行异议。本院于2013年10月31日和11月14日两次公开听证进行了审查。异议人白敏及委托代理人董立帅、申请执行人刘玉兰及委托代理人汪志凌、王应法到庭参加听证，被执行人章登连经本院合法通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人仇树仁、白敏提出执行异议称，涉案房产已经为异议人所有，不应作为被执行人财产强制执行。2012年7月21日章登连、董海侠与两异议人签订房屋买卖协议，约定将涉案房屋以43万元的价格出售，其中一次性支付30.5万元，余款12.5万元由异议人继续按月向工商银行偿还抵押贷款，两异议人支付给董海侠30.5万元后，房屋进行了交接，两异议人也实际居住到涉案房屋中，截止到现在两异议人已向银行还款11次，共计17900元。两异议人与章登连、董海侠签订的房屋买卖协议合法有效，尽管涉案房屋没有办理变更登记，但两异议人在购买房屋过程中并无过错，该转让行为应当受法律保护。两异议人没有其他住所并且因购房付出大额房款，对该房的居住权应当受到保护。刘玉兰债权产生于2011年9月24日章登连书写32.6万元的欠条，在此两天前即9月22日章登连和董海侠离婚，刘玉兰仅对章登连享有债权，不应当用章登连和董海侠共有财产偿还债务。请求撤销诉讼保全裁定书解除对盛泰御景园小区35号楼2单元601室房屋的查封。
申请执行人刘玉兰辩称，异议人的理由不成立，异议人与章登连夫妻签订虚假房屋买卖协议，恶意串通章登连逃避债务。2010年4月章登连开始向我借款，后来累计到32.6万元章登连给我另写欠条，该债务属于章登连、董海侠夫妻共同债务，可以用他们的房子偿还，他们自愿把房产证交给我作抵押。应当驳回异议人的异议请求。
被执行人章登连未到庭，亦未提交答辩意见。
经审查查明，2012年7月21日两异议人与章登连、董海侠签订房屋买卖协议，约定购买盛泰御景园小区35-2-601室房屋，包括阳台、楼梯等装潢附属设施，总价43万元，先付30.5万元给出售方，余款12.5万元中国银行按揭贷款由两异议人负责按时清偿，约定2012年8月15日前交付房屋。当日异议人通过邮政储蓄银行转款30万元到董海侠银行卡。2012年8月31日异议人搬到涉案房屋居住。申请执行人认为异议人仇树仁仅有转款当日4万元取款凭条，对付款30万元的真实性有异议。异议人申请法院调取2012年7月21日仇方建在同一邮政储蓄银行营业所取款26万元的证据，与仇树仁4万元专款凭单，是同日同一邮政储蓄银行营业所，可以认定异议人通过邮政储蓄银行卡转款给董海侠30万元的款项来源存在，结合异议人持有的显示董海侠名字卡号的邮政储蓄银行卡转存存款凭单，能够认定异议人付款30万元给董海侠。异议人主张已经付款30.5万元，但仅有30万元转款凭条，对通过现金支付5000元的事实未提供证据证明。
章登连与董海侠2006年2月5日办理结婚登记，2011年9月22日办理离婚登记，离婚协议约定：双方婚后共同债务和债权在各自名下归各自承担，婚后共同财产盛泰御景园小区35号楼2单元601室房屋一套归女方所有，男方自愿放弃。前述结婚和离婚的事实由异议人和申请执行人均无异议的法院依申请调取的婚姻登记档案资料证实。
刘玉兰2012年10月16日申请诉讼保全涉案房屋，后持写明“借款金额326000元、借期一个月、到期不还每天违约金1000元、证明人王健、用房产证担保、御景园35号2单元601室”的借条，起诉章登连要求归还借款本息。章登连到庭应诉辩解2010年所借刘玉兰10万元本金已让董海侠归还，2011年9月24日所写借款32.6万元是原来所借10万元的违约金，但未提供证据。刘玉兰主张32.6万元是自2010年以来的多次借款累积形成，原来所写借条被章登连收回。法院作出（2012）丰民初字第0863号民事判决书，判决章登连在判决书生效后十日内归还刘玉兰借款326000元及利息（以326000元为本金按月利率2%计算，自2011年10月25日起至2012年10月24日止），应收的案件受理费、诉前保全费共计6003元由章登连负担。章登连对（2012）丰民初字第0863号民事判决书未提出上诉，该判决书生效后刘玉兰申请强制执行。前述事实生效民事判决书和民事案件庭审笔录可以证实。
本案当事人的争议焦点为：两异议人对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行标的转让交付的实体权利。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。就本案而言，两异议人虽然实际占用该房屋，仅付款30万元给董海侠，没有证据证实已支付约定先付款项30.5万元；并且章登连、董海侠所欠中国银行按揭贷款既未还清，也未办理贷款变更手续，两异议人成为变更后的还贷义务人和抵押人，不能认定为两异议人针对涉案房屋买卖支付了全部价款。
关于对购买涉案房屋未办理过户登记异议人是否有过错问题。根据《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间转让抵押物所有权的，经抵押权人同意并将转让价款提前清偿债务或者虽未经抵押权人同意但买受人代为清偿债务消灭抵押权的，方能依法完成抵押物转让。两异议人在签订房屋买卖协议时明知涉案房屋有中国银行按揭贷款未还清，需要按月归还，章登连交给异议人持有的房屋所有权证也记载着“该房已抵押”。不还清中国银行按揭贷款解除抵押就不能办理过户登记，两异议人是知道或应当知道的。前述司法解释第十七条所保护的对未办理过户登记没有过错的善意第三人，一般是第三人在向被执行人购买房屋时就具备可以办理房屋登记的客观条件，未办理过户登记不是由于买受人的原因而是由于出卖人不予协助或办证机关的原因导致在不很长的时间内没有完成过户登记的情形。本案中异议人在购买房屋之初就知道或应该知道不能及时办理过户登记而仍然购买，异议人不符合司法解释规定的买受人善意无过错的情形。
涉案房屋属于不动产，根据《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。两异议人购买章登连、董海侠已经办理所有权登记的房屋，应当依法签订真实有效的房屋买卖协议，双方履行交付购房款和交付房屋的义务，并且办理房屋所有权变更登记之后，买受人才取得房屋所有权。两异议人仅提供房屋买卖协议，由于没有进行房屋所有权变更登记，不是涉案房屋的所有权人。即使两异议人与章登连、董海侠签订的房屋买卖协议真实有效，也不能突破不动产物权经登记方发生公示对抗效力的基本法律秩序。
财产保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物，财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。因章登连未能归还所借刘玉兰款项，刘玉兰对登记在章登连与董海侠名下的房屋申请查封，符合法律规定。异议人认为章登连个人债务不应当查封章登连与董海侠夫妻共同财产的理由不成立。
两异议人虽然与章登连、董海侠签订房屋买卖协议，交付部分购房款后实际占用涉案房屋，并未取得房屋所有权，因不符合支付全部价款条件，对未办理房屋变更登记也不属于无过错情形。两异议人对涉案房屋并没有取得所有权或其他足以阻止执行标的物转让交付的实体权利。本院查封盛泰御景园小区35号楼2单元601室房屋并无不当，异议人的异议请求不能成立，依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人仇树仁、白敏的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。
审判员 李念鑫
二〇一三年十一月十八日
书记员 张 琬