江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0115民初4574号
原告:南京江山房地产开发有限公司（统一社会信用代码913201157217982949），住所地南京江宁科学园竹山南路。
法定代表人:王银云，公司董事长。
委托诉讼代理人：陈奇峰，公司职员。
被告：郭传军，男，1978年8月15日生，汉族，居民。
原告南京江山房地产开发有限公司（以下简称江山公司）与被告郭传军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江山公司的委托诉讼代理人陈奇峰、被告郭传军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江山公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付所欠租金593545元、代缴电费13965元、水费2736元，违约金194416元，合计804662元，及延迟利息（以593545元为基数，自2016年3月1日起按同期银行贷款利率的1.3倍承担逾期付款责任，直至实际支付之日止）。2、请求判令被告支付房屋装修拆除费用136797元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2013年11月21日签订了《房屋租赁合同》，约定由郭传军承租其公司位于南京市江宁××一层41平方米，三层、四层共计1861.12平方米的房屋，租赁期限自2013年12月1日起至2022年3月31日止，经营宾馆。根据合同约定，郭传军需于2015年4月1日起向其公司按季度支付第二年租金，可一直未付。直到2016年3月8日，郭传军提出经营亏损，无法继续经营，与其公司办理了退租。当日，双方签订了《离场交接情况说明》，并就结算出具欠条一份。欠条明确郭传军尚欠租金593545元。另，郭传军退租时，尚欠水电费用计16701元，由其公司代缴。合同期内，郭传军未按照合同约定支付租金，除应支付租金外，还应按《房屋租赁合同》8-3条承担违约责任。根据合同约定，截至至2016年2月29日共计产生违约金194416元。另外，合同约定“租赁期届满或合同解除后，乙方应按原状返还房屋及附属物品，设施设备”，被告在归还房屋时，未将房屋内装修进行拆除恢复原样。2016年8月10日，其公司就所欠款项及拆除恢复事宜以书面《通知函》的方式通知了郭传军，郭传军既未履行付款义务，也未能履行拆除恢复义务。后为不影响使用，其公司组织了第三方进行了拆除，共计发生拆除费用136797元。基于以上情况，为维护其公司权利，特向法院提起诉讼，望依法判决。
被告郭传军辩称：1、对于江山公司主张的代缴的水电费事实及金额无异议；2、对于结算的租金数额593545元有异议，因江山公司将一层的消防通道作为门面出租给其使用，该部分租金有8万元左右，应从结算的租金中扣除；3、案涉的租赁房屋存在漏水等质量问题，给其造成的损失，江山公司应从租金中予以抵扣。
经审理查明：2013年11月21日，原告江山公司（甲方）与被告郭传军（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定江山公司将位于南京市江宁××的一层、三层、四层，建筑面积为一层41平方米，三、四层1861.12平方米出租给郭传军经营宾馆。租赁期限自2013年12月1日至2022年3月31日止。免租期自2013年12月1日至2014年3月31日止。合同2-2约定：租期届满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲、乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。合同4-1约定：该房屋租期为8年，每年4月1日至次年3月31日为一个租赁年度。合同4-2约定：租金支付方式：租金季付，先付后租，租赁保证金须于合同签订时付清；第二次租金于2014年6月30日前付清；以此类推。合同8-3约定：租赁期限内乙方未按合同交纳租金，每逾期1天按当年度未付租金的千分之一承担违约责任。合同第十条约定：因乙方承租的房屋，在此之前原承租人经营宾馆。乙方承租后使用了原承租人的部分装潢、设施、设备。乙方承诺使用原承租人的装潢、设施、设备产生的责任由乙方自负，与甲方无关。
签订合同后，郭传军承租案涉房屋进行经营。因经营不善，郭传军未及时支付第二租赁年度的租金，并于2016年3月8日向江山公司办理了退租。双方签订了离场交接情况说明，说明中载明水、电费用未结清。同日，郭传军并出具欠条一份，载明：“本人郭传军2013年11月承租南京江山房地产开发有限公司位于江宁区××楼××、××、××房屋1902.12平方米，经营莫丽宾馆。现因经营方亏损，无法经营，办理退租。现本人于2016年3月8日将承租房屋归还江山公司、租金计算至2016年2月29日，计欠江山公司租金为923545元，扣除已缴保证金180000元、物品折算费用150000元、房屋内所留物品均交江山公司处理，还欠租金为593545元。”2016年8月10日，江山公司向郭传军出具通知函一份，催告郭传军于收到通知函后10日内付清欠付的租金及水电费，并按照合同约定将案涉租赁房屋恢复原状，如不履行上述义务，其公司将按照年利率24%向郭传军主张逾期付款利息，并自行安排第三方对案涉房屋的装修进行拆除，所产生的费用要求由郭传军承担。后郭传军未支付欠付租金等相关费用。审理中，江山公司陈述因郭传军未按约定将房屋恢复原状，其公司自行安排第三方拆除，用于拆除费用136797元，其公司提交了原莫丽宾馆拆除工程（预）算单予以证明，郭传军质证后对预算单的真实性不予认可，对拆除费用亦不予认可。
另查明，江山公司取得了案涉房屋6-4A、6-4B、6-4C及6-3B的房屋产权证，但案涉房屋一层未取得房屋产权证。
以上事实，有《房屋租赁合同》、欠条、离场交接情况说明、通知函及当事人陈述等证据证明。
本院认为，本案的争议焦点为:一、房屋租赁合同的效力；二、欠付租金金额的确定；三、违约金及延迟利息的计算；四、房屋装修拆除费用能否支持。
关于争议焦点一：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。2013年11月21日，原告江山公司与被告郭传军签订《房屋租赁合同》，约定由郭传军承租位于南京市江宁区竹山路商住楼6号楼一层、三层、四层房屋经营宾馆。房屋三层、四层取得了产权证明，该部分对应的租赁合同有效；房屋一层未取得产权证明，该部分对应的租赁合同无效。
关于争议焦点二，2016年3月8日，郭传军向江山公司出具欠条一份，载明因其经营亏损办理退租，经抵扣，其尚欠江山公司租金593545元。江山公司对该欠付租金的金额认可，其公司按照该金额主张权利并无不当，本院予以支持。对于郭传军的抗辩意见：1.本案中，房屋租赁合同部分有效，部分无效。对于合同有效部分，双方应按约履行；对于合同无效部分，根据法律规定，郭传军应按租金标准支付该房屋一层的占有使用费直至实际搬离之日止即2016年3月8日。现郭传军以该房屋一层系消防通道不应计算租金为由，要求扣除该部分租金，于法无据，本院不予采信；2.郭传军辩称案涉的租赁房屋存在漏水等质量问题，给其造成了损失，但未提供证据予以证明，故对郭传军要求损失抵扣部分租金的辩称意见，本院不予采信。
关于争议焦点三，无效的合同自始没有法律效力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，案涉房屋一层对应的房屋租赁合同无效，江山公司就该部分主张违约责任，不符合法律规定，本院不予支持；案涉房屋三层、四层对应的房屋租赁合同有效，郭传军未按照合同约定支付该部分的租金，应承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。江山公司因郭传军违约造成的损失主要是未支付租金的利息损失，根据法律规定及结合违约方违约情形等因素，本院酌定违约金以每季应付租金为基数按照同期银行贷款利率的1.95倍分段计算至2016年2月29日，本案中，每季应付租金数额为240172.01元[1861.12÷（1861.12﹢41）×245474.25]，经计算违约金数额为47050.81元，故对江山公司主张的违约金194416元的诉讼请求，超出法律规定的部分，本院不予支持。另对于江山公司主张的延期利息，本院认定延期利息应以580724.43元【1861.12÷（1861.12﹢41）×593545元】为基数，自2016年3月1日起按照同期银行贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日起。
关于争议焦点四，当事人应当就自己的主张提供证据。合同第2-2条约定，租期届满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施。合同第十条备注，因乙方承租的房屋，在此之前，原承租人经营宾馆。乙方承租后使用了原承租人的部分装潢设施、设备，乙方承诺，使用原承租人的装潢设施、设备产生的责任由乙方自负，与甲方无关。审理中，江山公司未提供证据证明案涉租赁房屋原来的状态，且江山公司提供的证据亦不足以证明江山公司实际进行了拆除处理，故对江山公司主张的要求郭传军支付房屋装修拆除费用136797元的诉讼请求，本院不予支持。
另，江山公司主张郭传军返还代缴的电费13965元及代缴的水费2736元，郭传军对上述主张予以认可，故对江山公司主张返还代缴的水电费16701元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郭传军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京江山房地产开发有限公司租赁费用593545元，返还代缴的水电费计16701元，并承担违约金47050.81元及延迟利息（以580724.43元为本金自2016年3月1日起按同期银行贷款利率的1.3倍计算至实际支付之日止）。
二、驳回原告南京江山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13215元，由南京江山房地产开发有限公司负担2765元，由被告郭传军负担10450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 汤 婷
人民陪审员 严 刚
人民陪审员 李国俭
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 刘 洵