湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终10473号
上诉人（原审被告）：长沙华阳房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区木莲东路59号天赐良园小区B5栋1101房。
法定代表人：龙少波。
委托诉讼代理人：陈熠，湖南云天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石金山，男，1986年7月18日出生，汉族，住湖南省醴陵市。
被上诉人（原审原告）：贺利群，女，1986年12月30日出生，汉族，住湖南省醴陵市。
委托诉讼代理人：石金山，男，1986年7月18日出生，汉族，住湖南省醴陵市。
上诉人长沙华阳房地产开发有限公司(以下简称华阳公司)因与被上诉人石金山、贺利群商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2017）湘0111民初4302号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员何豪杰、詹支粮、曾庆军组成的合议庭，于2018年1月26日在第十二审判庭公开开庭审理了本案，上诉人华阳公司委托诉讼代理人陈熠，被上诉人贺利群的委托诉讼代理人石金山、石金山到庭参加庭审，本案现已审理终结。
上诉人华阳公司不服原审判决，向本院上诉称，请求二审法院:依法撤销一审判决。事实与理由:一、上诉人与被上诉人就延迟办证事宜已经达成了《人民调解协议书》，且上诉人已依约履行了办证义务。2016年9月22日，业主代表夏东兴、刘玉荣、习志强、李梓熙、周海北5人和上诉人代表杜政江，在洞井街道办事处司法所和综治办及植物园社区领导的主持下进行了具体协商和调解，双方达成了一致的调解协议，并签订了《人民调解协议书》。该《人民调解协议书》明确注明了：夏东兴、刘玉荣、习志强、李梓熙、周海北是80户维权业主的代表。调解协议书的主要内容是：（一）华阳公司承诺在2017年1月10日前将业主的房产证（栋证）办理完毕，并承诺后期积极办理业主房产证（户证）；如未能按照约定日期办理房屋栋证，则由华阳公司按每日3万元标准向全体业主支付违约金。（二）在一期房屋栋证没有办理好之前，由华阳公司将山水霖城二期六号栋96套房产预售许可证交由植物园社区封存。（三）业主代表负责将本协议内容向其他业主进行公示，业主方不得再采取任何形式影响华阳公司的正常经营。（四）协议签字生效后，业主承诺不再因此事而追究华阳公司的任何民事责任。该《人民调解协议书》签订生效后，上诉人积极推进办证工作，并于《人民调解协议书》约定期限内的2016年12月27日将一期（一栋）房屋的不动产权证书（栋证）办理完毕，并在2017年3月份为全体业主办理好了不动产权证书（户证），如期履行了《人民调解协议书》规定的义务。这一客观事实，雨花区人民法院在与本案同时起诉的（2017）湘0111民初4291号《民事判决书》中已经予以认定，并认定了《人民调解书》合法有效。二、五位业主代表的代理行为是一种典型的表见代理行为，依法应当认定这种表见代理行为的法律效力。根据2016年9月22日当天发生的客观事实，上诉人完全有充分的理由相信刘玉荣等五位业主代表具有代表全体维权业主的代理权，才同意在人民调解委员会的主持下与之签订调解协议书：1、2016年9月20日，植物园社区向洞井街道办事处报告称“业主担心产权办证出现问题，业主已多次进行群体性维权。因该项目涉及三百个业主，不及时处理恐引发群体性维权事件”。2016年9月22日上午，在山水霖城小区因办理房屋产权证问题事实上确实有几十位业主聚集在现场。很显然，这是一起集体维权的群体性案件。2、洞井街道综治办江玉功赶到山水霖城小区现场时，几十名业主聚集在一起准备了横幅。江玉功在现场协调过程中，基于维权业主太多的实际情况，依据《信访条例》的规定，要求全体业主选出五位业主代表，于2016年9月22日下午到洞井街道司法所进行协调。3、在业主代表夏东兴的《人民调解调查笔录》中清楚的陈述：“我们一批共84户业主，陆续购买了华阳公司开发的山水霖城楼盘的房子”。足以证明夏东兴、刘玉荣等五人至少是代表84户业主参与9：22调解活动的。4、正是因为本案是一个数十位业主集体维权事件，出于维护社会稳定的目的，洞井街道综治办和司法所才出面协调和主持9:22调解活动。绝对不可能只就刘玉荣等五人的维权而单独组织本次调解活动。5、在9:22调解会议上，主持调解的江玉功和司法所人员，反复强调五位业主代表是代表全体业主的。6、9:22调解活动能够如期举行，是全体业主方与上诉人对政府公权力机关的一种充分信任行为。7、双方在调解过程中，业主代表提出制约华阳公司的违约条件是：其一、如在2017年1月10日前华阳公司不能办理好一期房屋栋证，则按每天3万元的标准向全体业主支付违约金【之所以规定3万元/天的违约金，是由于一期共有296户业主，按每户每天100元计算】。其二、在未办理好一期房屋栋证之前，华阳公司需将二期房屋96套房产的预售许可证交给植物园社区封存保管，封存期间不得出售该栋房屋。这些违约条款的设置，明显是针对一期全体业主提出的违约条款，如果仅仅只针对参会的五位业主，根本不需要提出如此苛刻的违约条款。8、《人民调解协议书》上也清楚的注明了“以夏东兴等为代表的80户业主”；“自本协议签字生效后，业主代表负责将本协议向其他业主进行公示”。上述客观存在的事实和理由，足以使上诉人参与9:22调解活动的代表充分相信当天参与调解活动的刘玉荣等五位业主代表是代表一期房屋的全体业主，才同意于与业主代表签订该《人民调解协议书》，这完全符合“表见代理”的法律特征，是典型的表见代理行为。因此，9:22《人民调解协议书》完全具有约束全体业主的法律效力。一审判决书将本案被上诉人的个案与其他32个案件单独割裂出来，认定被上诉人未在《人民调解协议书》上签字的事实，显然不符合“表见代理”的法律规定，是明显错误的。因此，请求二审人民法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。
石金山、贺利群答辩称:一、针对上诉人所称的第一点，82户业主维权的事实，我们根本不在现场也没有参加集体维权，根本没有提出关于产权证事情的诉求。二、跟五位业主代表没有联系也没有授权给他们去签人民调解协议书，并且至今也未看到过人民调解协议书；三、我方提供的新证据充分表明了根本没有授权刘玉荣，或者没有授权任何人与开某进行交涉和沟通；四、上诉方提交的几位证人证言与开某有亲戚关系、利益关系存在。我方在小区维权的原因是因为开某在小区内建幼儿园，并不是房产证的问题，建幼儿园会影响小区结构。所以开某不要把这个问题混为一谈，并且我方没有授权任何权利给五位代表，或者其他人去协商或者签订人民调解协议书。
石金山、贺利群向一审法院提出诉讼请求，请求判令：1、华阳公司支付石金山、贺利群因未在规定期限内取得房地产权权属证书违约金24985元；2、华阳公司承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明：2013年2月19日，石金山、贺利群（买受人）与华阳公司（出卖人）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》及附件（以下简称合同），约定：1、石金山、贺利群向华阳公司购买位于长沙市雨花区山水霖城1栋N单元607号房屋一套，总价款836518元；2、买受人于签定合同之日支付首期房款336518元，余款500000元办理银行按揭支付，并遵守补充协议；3、买受人缴清应付价款的税、费并提供完整的资料给出卖人后，出卖人应当在商品房交付使用后的壹年半内，为买受人办理好房屋产权证书；商品房交付使用后贰年内办理好《国有土地使用证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房款的3％向买受人支付违约金。合同还对房屋交付期限、违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，石金山、贺利群依约向华阳公司付清了全部房款，华阳公司于2014年8月27日向石金山、贺利群交付房屋，2017年4月20日华阳公司为石金山、贺利群办理了房屋产权证书。另查明，2011年3月27日，长沙市规划监察执法支队雨花区大队向华阳公司下达“责令停止建设通知书”，要求华阳公司暂停止建设，等候处理。2015年6月8日，长沙市规划监察执法支队雨花区大队向华阳公司下达“‘山水霖城’项目二期复工建设通知书”。2016年9月22日，华阳公司与夏东兴、刘玉荣、习志强、李梓煕、周海北五位“山水霖城”业主就华阳公司迟延办理房产证事宜签订《人民调解协议书》。
一审法院认为，石金山、贺利群与华阳公司双方签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。石金山、贺利群已按约定向华阳公司交付了购房款，但华阳公司未按约定在房屋交付使用后壹年半内办理房屋产权证书，华阳公司的行为已构成违约。华阳公司辩称迟延办证系因政府主管部门责令停止建设引起，且双方已就迟延办证纠纷达成调解协议。但根据华阳公司提交的证据，政府主管部门早于2011年3月27日、双方签订合同前向华阳公司下达了“责令停止建设通知书”，华阳公司在签订合同时已知晓项目停建之事并在合同中承诺了办证期限，华阳公司以此作为本案的抗辩理由，一审法院不予采信。华阳公司与部分业主2016年9月22日签订的《人民调解协议书》，石金山、贺利群并未在该协议书上签字确认，华阳公司也未能举证证明石金山、贺利群授权他人代为签订该协议，故华阳公司的该辩称观点一审法院亦不予采信。根据本案查明的事实，华阳公司应支付因未在规定期限内办理房屋产权证书违约金25095.54元，石金山、贺利群要求华阳公司支付违约金24985元是对其民事权利的处分，对两石金山、贺利群的诉讼请求一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：长沙华阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付石金山、贺利群违约金24985元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费425元，由长沙华阳房地产开发有限公司负担。
二审中,上诉人向本院提交了如下证据:证据一、雨花区人民法院（2017）湘0111民初4291号民事判决书。拟证明：2016年9月22日《人民调解协议书》已经被雨花区人民法院的生效判决书认定为合法有效；证据二、证人彭某的证人证言及身份证复印件。证据三、证人王某的证人证言及身份证复印件。证据四、证人杨某1的证人证言及身份证复印件。证据五、证人杨某2的证人证言及身份证复印件。证据二-
证据五共同拟证明：夏东兴等五位业主代表参加2016年9月22日洞井街道办事处组织的调解活动并签订《人民调解协议书》后，在山水霖城一期业主微信群里已经将该调解书的主要内容进行了公示，业主已经知晓了并认可了人民调解书的主要内容。被上诉人发表如下质证意见：关于证据一，该判决的生效只代表个人，不代表业主；关于证据二，彭某是华阳公司的员工，只能代表自己；关于证据三，王某是物业公司的，他与开某是亲戚关系，他所提供的证据没有法律效力；关于证据四，杨某1与开某老板有直接的利益关系，幼儿园就是他承包的，他的证据也没有任何法律效力。关于证据五，杨某2是老板的儿子，提交的证据也没有法律效力。本院经审查认为，证据一只能代表《人民调解协议书》对刘玉荣发生法律效力；证据二-
证据五系证人证言，证人与本案有利害关系，不能单独作为认定案件事实的依据，本院不予确认。
被上诉人向本院提交了如下证据。一份已交诉状群里面刘玉荣的聊天记录。拟证明：刘玉荣的聊天记录也申明了她的态度和言语都不代表业主。上诉人发表如下质证意见：对被上诉人提交的微信聊天记录，证明以下客观事实：1、证明推选了五个代表。2、证明了会议现场，发表了现场照片，协议内容发到了业主群，获得了业主的一致认可，她才签字的。那就是业主知道他们在调解谈判。3、人民调解协议的内容都是业主的心声。4、栋证下来之后，业主陆续拿到了房产证，华阳公司下发房产证之后业主还是很高兴的。这个证据与我方提交的证人证言的证明内容基本是一致的。至于她个人表达的观点不一定正确。本院经审查认为，被上诉人提交的该份证据能达到其证明目的，本院予以确认。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。被上诉人已按约定向上诉人交付了购房款，但上诉人未按约定办理房屋产权证书。上诉人称，五位业主代表的代理行为是一种典型的表见代理行为，《人民调解协议书》合法有效，且上诉人已依约履行了办证义务。本院认为，首先，虽上诉人与部分业主签订了《人民调解协议书》，但被上诉人并未在该协议书签字确认；其次，上诉人提供的证据不能证实被上诉人授权他人签订了《人民调解协议书》，亦不能证实被上诉人同意《人民调解协议书》的内容。因此，上诉人的上诉理由缺乏法律依据与事实依据，本院不予支持，一审判决上诉人应承担违约责任并依约向被上诉人支付逾期办理房屋产权证书的违约金并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人华阳公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费425元，由上诉人长沙华阳房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何豪杰
审判员 詹支粮
审判员 曾庆军
二〇一八年三月十二日
书记员 黄 佳