上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）重字第12号
原告上海浦东高桥实业公司。
法定代表人张鸿祥。
委托代理人赵华云，上海市广懋律师事务所律师。
被告徐福霞。
委托代理人徐光强。
委托代理人穆晓林，上海市弘安律师事务所律师。
第三人斯学江。
原告上海浦东高桥实业公司诉被告徐福霞、斯学江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月15日立案受理后，于2013年12月16日以（2013）浦民一（民）初字第12550号民事判决书作出判决，原告不服判决提起上诉，上海市第一中级人民法院作出（2014）沪一中民二（民）终字第188号民事裁定书，认为原判决事实不清，裁定撤销（2013）浦民一（民）初字第12550号民事判决，发回本院重审。本院于2014年4月29日受理后，另行组成合议庭，于7月7日、8月1日公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵华云，被告委托代理人穆晓林、徐光强、第三人斯学江均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告上海浦东高桥实业公司诉称，2010年1月，原、被告经第三人介绍，就上海市浦东新区学后街XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订了上海市房地产买卖合同，约定房屋建筑面积为156.22平方米，房屋售价为人民币136万元。因第三人系原告的业务合作人，2010年2月，在被告没有支付购房款的情形下，原告为被告办理了系争房屋的房地产权证。嗣后，因被告长时间未支付购房款，原告向第三人多次问询，第三人声称与被告家庭在合作做生意，房款不会有问题。但到2012年年底，第三人明确答复原告，不再参合原、被告之间的房屋买卖事宜，由原告自行负责收回上述购房款。2013年1月22日，原告委托律师发函给被告，要求被告在律师发函之日起30日内支付购房款。被告委托律师作了回复，表示要经过沟通解决，但并无实质性的履行方式和期限。故原告起诉要求判令被告继续履行买卖合同，即支付购房款136万元，在收到被告付款后，原告向被告交付系争房屋；判令被告承担利息损失，以136万元为基数，自2013年3月1日计算至判决生效日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算。
被告徐福霞辩称，一、被告与第三人系老乡，系争房屋系经第三人介绍购买的，被告已经在收取购房发票前按约支付购房款，其中一笔50万元系在2009年10月份看房后，被告携带50万元现金坐飞机从宁夏至上海，在原告工作人员尹某某的办公室以现金方式支付给原告，当时原告出具一张盖有原告印章的收据交给被告。另一笔系在2010年过年前，被告接到第三人电话称可以过户的情况下，要求被告签订合同并支付其余房款的情况下，被告将86万元现金放在手拉箱内只身乘坐飞机至上海，并由被告侄女陪同被告一起至原告公司交付的现金，原告财务亦出具了收据给被告，并在原告的要求下签订了房屋买卖合同。此后，在系争房屋办理过户过程中，尹某某从被告处收回了两张房款收据，并将房款发票交给被告侄女，被告侄女还为被告缴纳了房屋过户过程中发生的所有税费，系争房屋于2010年2月过户至被告名下。二、从双方签订的房屋买卖合同条款看，其中并未对付款及逾期付款、逾期交房等作出约定，可见双方为即时结清的交易，原告方委托代理人尹某某于2010年4月5日左右将一把房屋钥匙交与被告，并将房屋交付被告，被告对交房也未有异议。当时被告口头委托尹某某出租房屋，但未出租出去。2011年5月被告为办理贷款，欲将系争房屋进行抵押，故陪同银行至系争房屋看房，发现门锁被换，并发现第三人占用房屋，里面堆放了东西。此后，因工作繁忙原因，未与第三人交涉。三、至于原告与第三人之间的关系，被告并不知情，在系争房屋交易时，原告也从未向被告披露过他们之间的关系，且系争房屋登记在原告名下，对外具有公示效力，故房屋买卖合同的相对方为原告。四、支付房款义务系在开具发票之前，自发票开具之时，即为诉讼时效起算之时，即使被告未付款，原告的主张也已经超过法定诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人斯学江陈述称，其实际为系争房屋的权利人，当初为避税，未办理系争房屋的产权变更登记手续，系争房屋一直由第三人实际控制至今，曾在本案系争房屋交易前，第三人就洽谈好出租事由，并实际对外出租至今。后来，第三人欲出售系争房屋，因该房屋登记在原告名下，故第三人要求以原告的名义与被告发生交易，故对原、被告之间的房屋买卖关系予以确认，且同意以原告的名义向被告主张权利，原告与第三人之间的关系由他们另行结算。在签订房屋买卖合同过程中，因被告当时讲等到贷款贷出后支付，故合同条款中未确定付款时间。在房屋买卖合同履行过程中，因第三人与被告之间还有其他合作关系，出于信任和友好，在被告未付款的情况下，就同意将系争房屋过户至被告名下，当时为办理过户所交的税费等费用均由被告实际支付，但房款被告至今未付。
经审理查明，上海市房屋土地资源管理局颁发的沪房地浦字（2005）地077634号上海市房地产权证载明，系争房屋的权利人为原告。
2010年1月，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将依法取得产权证的系争房屋转让给被告，转让价款为136万元；被告交付房价款后，原告应开具符合税务规定的收款凭证；双方确认，在2010年12月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同对付款时间、交付房屋时间等未作出约定。同年1月27日，原、被告共同委托尹某某至浦东新区房地产交易中心申请办理系争房屋产权过户登记手续，同时由被告支付了买卖双方全部交易过户的税费。当日，原、被告还取得了税务部门出具的进额为136万元的房款发票。同年2月4日，系争房屋依法登记至被告名下。
2011年5月6日，被告在系争房屋上设定了抵押，抵押权人为宁夏银行股份有限公司青铜峡支行，最高债权限额为80万元，债权发生期间为2011年5月5日至2014年5月4日。
2013年1月，原告委托上海市广懋律师事务所赵华云律师向被告发出《律师公函》称：“……二、基于贵方是斯学江的同乡，而斯学江又是高桥实业公司业务合作人，2010年2月，在贵方没有支付购房款的情形下，高桥实业公司协助贵方办理了904号房屋的房地产权证。同时，将房屋交付给了斯学江。三、然合同约定购房款136万元，也是贵方取得904号房屋的应付对价，尽管没有约定支付期限和方式，仍是贵方应履行的付款义务。四、现斯学江已明确答复高桥实业公司，不再参合贵方与高桥实业公司的房屋买卖事宜，由高桥实业公司自行负责收回该购房款。基于上述事由，请被告在本律师函发出之日起30日内将购房款136万元支付给高桥实业公司。”
另查明，2007年4月20日，原告出具《关于上海市浦东新区高桥镇银桥大楼房屋产权界定确认书》，载明：坐落于上海市浦东新区高桥镇学后街18-32双号、华山路XXX-
XXX号，房屋产权证号为沪房地浦字2005第0776**号，原由其于1992年立项，由建设银行上海分行川沙支行出资，与其联建该大楼。1996年因国家出台“银行不能参与房地产开发”的规定，建行川沙支行停止了投资参建，致使该建了一半（结构封顶）的大楼，成了一幢“烂尾楼”。2001年9月，中国信达资产管理公司（建行处理不良资产的管理机构）会同原告及第三人，就该“烂尾楼”的资产处理达成一致意见，即以资产重组形式，由第三人出资购买该“烂尾楼”资产。第三人出资购买后，又出资解决了建筑、水电、消防、装修等工程建设和该大楼所有的遗留问题，支付了土地出让金和办理权证等费用，于2005年由原告出面办理了证号为沪房地浦字2005第077634号的房屋产权证（由于该项目立项政策的规定，该产权必须登记在原告名下）。日前，原告已将其中部分产权转移到第三人名下，但尚有以下房屋产权未予转移给第三人（详见附件1：《上海市浦东新区高桥镇银桥大楼（权证号：沪房地浦字2005第077634号）中产权尚未转移单产权属于第三人的房屋资产明细》）。在上述确认书所附的附件1《上海市浦东新区高桥镇银桥大楼（权证号：沪房地浦字2005第077634号）中产权尚未转移单产权属于第三人的房屋资产明细》中包含了系争房屋。
证明上述事实的证据有：沪房地浦字（2005）第077634号上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记申请书、销售不动产统一发票、上海市房地产交易登记专用收据、契税缴款书、非税收入一般缴款书、税收通用缴款书、沪房地浦字（2010）第013453号上海市房地产权证、上海市房地产登记证明、律师公函、关于上海市浦东新区高桥镇银桥大楼房屋产权界定的确认书及其附件为证，经质证，上述证据符合证据要件，本院予以确认。原告还提交的2013年2月1日的律师公函，因被告认为未委托律师发过该函件，对该证据不予认可，故本院认为即使被告确收到该函件，该函件内容也对被告不发生法律效力。原告又申请证人尹某某出庭作证，因原告确认其为系争房屋买卖合同中原告方的经办人，与本案具有一定的利害关系，且被告对证人证言的真实性也不予认可，加之被告对尹某某提交的笔记记录中有一处签有“徐福霞”的签名也不认可，原告亦不能确定笔迹是否为被告本人所签，故本院对尹某某的证人证言和笔记记录的内容不予采信。原告另提供案外人杨荣就位于浦东新区高桥镇学后街XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》、《短期租房合同》及收据，因该证据上显示的房号与本案系争房屋并无直接关系，虽原告、第三人认为902室就是系争房屋，但无其他证据加以印证，且被告又不予认可，加之证人杨荣本身与第三人有租赁关系，其证言在无其他证据印证的情况下也无证明效力，故本院对于原告据此证明系争房屋于2011年起已经租赁给案外人的某某，本院难以采信。被告提交的结婚证、营业执照和最高额抵押合同与本案并无直接关联性，本院不作认定。被告还提交了一把房屋钥匙，以证明原告方尹某某于2010年4月5日左右将系争房屋钥匙交付被告的某某，对此原告不予确认，并认为该钥匙并非系争房屋的钥匙，被告对此事实无其他证据相印证，本院对于被告据此证明的某某不予采信。
审理中，原告还申请对被告进行测谎，被告表示没有必要，也不同意。
本院认为，一、原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。该合同未约定房价款的支付期限，根据相关法律规定，双方可以协议补充，不能达成补充协议，亦不能按照合同其他有关条款或者交易习惯确定的，债权人对此可以随时要求履行，但应当给被告必要的准备时间，现原告已于2013年1月委托律师向被告发出了《律师公函》，并明确给予被告30天时间支付购房款，表明原告已经就付款时间向被告提出了明确的主张和要求，被告理应积极履行该付款义务，但被告至今未向原告付款，已经构成了违约，原告为此向被告主张购房价款136万元的诉请，本院应予支持。二、被告认为136万元房价款系以50万元和86万元分两次以现金方式支付的抗辩，从交易习惯来看，即使被告能常备现金，具备随时履行付款义务的能力，其远在宁夏，出于安全和便捷考虑，完全可以将现有资金存到银行卡后对外支付，而按照被告的说法，其将如此巨额的现金装在手拉箱内只身赶赴上海后支付原告，显然不符合正常的交易常态。且如此重大的事项，在交付现金后理应由原告出具收据以确定付款时间、付款金额。而被告认为收据在办理系争房屋过户过程中，由原告方人员将房款发票交出后已经予以收回，因发票和收据所记载的内容并不发生矛盾，且售房发票系税务部门根据交易依法开具，也为办理系争房屋过户所为，而收据在一般情况下能真正反映付款的某某，根据交易惯例，无需在税务部门开具房款发票时将原有收据进行收回，故被告在仅有销售发票，无其他任何证据印证其实际已经付款的情况下，认为已经支付购房款的抗辩意见，本院难以采信。合同中关于被告交付房价款后，原告应开具符合税务规定的收款凭证的约定，在被告收到销售发票的情况下也不能当然推定被告已经实际付款的某某。另外，原、被告在庭审中就是否交房发生争议，被告认为原告已经于2010年4月将一把钥匙交付被告，并已交付房屋，而原告认为基于被告未支付房款的原因从未向其交房。对此，本院认为，房屋的交付并不仅在于房屋钥匙的交付，还涉及到对房屋的验收或水电煤等交接，被告认为一把钥匙的交付即为房屋交付的说法本身也不符常理。加之，如果按照被告说法，在房屋已经交付的情况下，其于2011年5月发现第三人擅自占用起房屋，换掉门锁，双方已经发生矛盾和纠纷的情况下，在长达几年的时间内不质疑不行使权利，也已经违背常理。综上上述分析，本院认定被告所述系争房屋已经交付，并付清房款的抗辩意见，本院不予采信。三、关于第三人认为系争房屋的实际权利人为其本人的意见，因不动产以登记为准，且被告对于原告与第三人之间的关系并不知情，原告也无证据证明其在发生交易时向被告披露了系争房屋的实际权利人，加之，第三人亦表示对原告主张权利没有异议，根据合同相对性的原则，本院确认原、被告之间的合同关系，原告与第三人之间的关系与本案无关。四、因原、被告在系争房屋买卖合同中并未对付款时间作出约定，故被告可以随时履行，原告亦可以随时要求履行，现原告于2013年1月发函明确向被告主张购房款，原告的诉讼主张并未超过法定诉讼时效。且上述函件中原告已经给予被告必要的准备期间，即被告理应在原告发函要求的30日内付款，故原告在此自2013年3月1日起主张购房款的利息损失，于法无悖，本院亦可支持。至于在被告支付房屋价款后，原告自愿将系争房屋交付被告的请求，系为促进合同得以顺利履行，本院可予准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告徐福霞于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东高桥实业公司房价款136万元；
二、原告上海浦东高桥实业公司于收到被告徐福霞上述判决第一项房价款后的十日内，将位于上海市浦东新区学后街XXX号XXX室房屋交付被告徐福霞；
三、被告徐福霞于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东高桥实业公司以136万元为基数，自2013年3月1日计算至判决生效日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算的银行利息。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17，130元，由被告上海浦东高桥实业公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
代理审判员 周 婉
人民陪审员 汤洪波
二〇一四年九月十二日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法地六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
……
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。