江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣10民终524号
上诉人(原审被告)：杨细云，女，1966年10月5日出生，汉族，个体，住金溪县。
委托诉讼代理人：罗胜龙，江西论研律师事务所律师，一般代理。
被上诉人(原审原告)：金溪县佳园物业管理�限公司，住所地：金溪县金灿豪门小区，组织机构代码33287027－2。
法定代表人：谭亮，经理。
委托诉讼代理人：黄连凤，女，1974年12月28日出生，汉族，系金溪县佳园物业管理有限公司职工，住金溪县，特别授权。
原审被告：金溪县海尔电器城，住所地金溪县。
经营者：杨细云，女，1966年10月5日出生，汉族，个体，住金溪县。
上诉人杨细云、原审被告金溪县海尔电器城（以下简称海尔电器城）与被上诉人金溪县佳园物业管理有限公司（以下简称佳园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省金溪县人民法院（2016）赣1027民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杨细云上诉请求：1、判决驳回佳园物业管理有限公司要求支付物�管理费的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、根据《物业管理条例》第十二条第三款的规定，业主大会或业主委员会选聘物业管理企业必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，同时最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件中具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，金灿豪门业主委员会聘请被上诉人佳园物业公司并与之签订《物业服务合同》，没有经过全体业主投票讨论通过，《物业服务合同》对业主不具有约束力，佳园物业公司无权依照《物业服务合同》主张权利。2、2015年8月31日前所欠物业管理费，被上诉人无权主张。2009年7月23日万寿房地产公司与哥弟物业公司签订的《前期物业管理合同书》，哥弟物业管理公司作为前期物业收取单位，对业主所欠物业管理费，并没有以书面告知的方式通知业主，由被上诉人取得该债权，告知业主向其支付。根据合同法规定，债权转让一定要在债权人书面告知债务人后方为有效，因此，被上诉人无权收取2015年8月31日前所欠物业管理费。3、《物业服务合同》中物业管理费用多层住宅每月0.5元／㎡，高层每月1元／㎡，商业用房每月1.5元／㎡。物业服务包括维修、养护、管理和维护义务，商业用房临街，无需物业公司提供电梯维护、绿化管理等方面的服务，物业管理费用反而最高，这种不公平情形是违反行政法规法定程序、没有征求相关业主意见的结果。
被上诉人佳园物业公司辩称：我公司起诉金灿豪门业主童政物业服务合同纠纷一案（2016）赣10民终840号判决书已经生效，请求二审法院根据抚州中院类似案件判决同案同判。1、2012年7月经金溪县物价部门调价后，该小区已有超过50%的人数、专有部分建筑总面积亦过半数的业主，按金价字（2012）10号文件所确定的收费标准实际缴纳了相应的物业管理费用。根据物业管理条例第十二条第一款之规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式进行，即可以以个别征求意见的形式进行。金灿豪门小区50%以上（专有部分建筑总面积亦过半数）的业主已经以个别同意且实际缴费的形式同意了该项收费标准变动并已实际履行，故上述判决书中抚州市中级人民法院确认自2012年8月，金溪县金灿豪门小区业主委员会已实际通过了物业管理费调整为多层住宅每月0.5元每平方米，高层每月1元每平方米，商业用房每月1.5元每平方米。2、佳园物业公司接收了万寿房地产公司对业主享有的未收取的物业费的权利后，有权根据调整后的费用�准收取物业费。金溪县金灿豪门小区业主委员会系依法登记成立，根据《中华人民共和国物业管理条例》第十二条第四款、《最高人民法院关于审理物业房屋纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，其与我公司签订的《物业服务合同》效力及于全体业主，上诉人杨细云亦应自合同签订之日起按照合同约定的标准缴纳物业管理费。3、金溪县金灿豪门小区包括住房与商铺，是一个整体，所有的设施设备、水电和排污系统等等都是公共的，另外，金灿豪门小区的商铺不是临街商铺，而是有很大休闲广场和绿化带的商业区，商铺是做商业使用，而住房是民用，商用比民用服务费高是合理的。
原审被告海尔电器城答辩意见同上诉人杨细云的上诉意见。
一审法院认定事实：佳园物业公司是一家从事物业管理、清洁服务、绿化管理、房屋维修�房屋家政中介等业务的有限责任公司（自然人独资）。万寿房地产公司开发了金溪县金灿豪门小区。杨细云及其丈夫杨秋根购买了金灿豪门小区12栋105号至108号四个商铺，面积分别为181．59㎡、269．37㎡、269．37㎡、181．59㎡，总面积为901．92㎡。2009年7月23日，万寿房地产公司与上饶市哥弟物业管理有限公司（以下简称哥弟物业公司）签订了《前期物业管理合同书》。该合同约定的主要内容有：由万寿房地产公司委托哥弟物业公司负责金灿豪门小区提供物业管理服务，委托方式是酬金制，因物业服务产生的水电费等等费用由万寿房地产公司支付，万寿房地产公司每年支付哥弟物业利润4万元等。服务时间从2009年8月1日至成立业主委员会为止，物业费收费标准为多层0．35元／㎡。2011年8月11日，哥弟物业公司与杨细云签订了《前期物业管理服务合同》。该合同约定由哥弟�业公司负责金灿豪门物业服务，商业用房按建筑面积每月每平方米0．35元交费，如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，有权要求业主补交并从逾期之日起按每月5％交纳违约金。后杨细云并未向哥弟物业交纳物业管理费。2015年8月27日，金灿豪门业主委员会聘请佳园物业公司为金灿豪门小区的物业服务公司，并签订了《物业服务合同》。该合同约定由佳园物业公司负责金灿豪门小区的物业管理，物业管理合同期限为二年，从2015年9月1日起至2017年8月31日止，物业服务费店铺按每月1．5元／㎡。2015年8月31日，江西万寿房地产开发有限公司出具了一份《关于金灿豪门小区物业费交接证明》，证明在2015年8月31日以前该公司超期收取的物业费、赠送的物业费、装修押金、装修垃圾清运费、物业费抵扣违约金等费用归属该公司，但因此所产生的责任由佳园物业公司�担；同时，在此之前因物业服务所产生的其他应付费用也由佳园物业公司承担；该公司同意在2015年8月31日以前该公司因物业服务未收取的物业费等均由佳园物业公司收取。
一审法院另查明，2014年9月3日，经金溪县房地产管理局金房字（2014）08号文件《关于同意成立金溪县金灿豪门小区业主委员会的批复》同意，同年9月15日，金溪县金灿豪门小区业主委员会在金溪县民政局进行了社会团体法人登记，该业主委员会法定代表人黄云峰，根据《公示》内容显示，金灿豪门小区于2014年5月16日采用无记名投票方式，组织业主直接选举产生小区业主委员会。2012年7月25日经金溪县物价部门调价后，该小区已有超过50％业主（建筑面积亦过半数）按金价字（2012）10号文件所确定的收费标准实际交纳了相应物业管理费用。
一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、佳园物业公司的诉讼主体资格是否适格，杨细云、海尔电器城是否要向佳园物业公司支付物业管理费？二、杨细云应当交纳物业管理费的标准是多少？三、杨细云是否要承担向佳园物业公司支付违约金的违约责任？四、万寿房地产公司法定代表人在杨细云、海尔电器城处赊欠的电器费用能否折抵物业管理费？
一、佳园物业公司的诉讼主体资格是否适格，杨细云、海尔电器城是否要支付物业管理费？
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，2011年8月11日，哥弟物业公司与杨�云签订了四份《前期物业管理服务合同》。合同约定由哥弟物业公司负责金灿豪门物业服务，且杨细云在此期间实际上接受了哥弟物业公司提供的物业服务，故其应向哥弟物业管公司承担从2011年8月11日至2015年8月31日之间所欠的物业管理费的义务。2015年8月27日，金灿豪门业主委员会聘请佳园物业公司为金灿豪门小区的物业服务公司，并签订了《物业服务合同》。该合同约定由佳园物业公司负责金灿豪门小区的物业管理，物业管理合同期限为二年，从2015年9月1日起至2017年8月31日止。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十二条第四款的规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。故从2015年9月1日起，杨细云应当向佳园物业公司交纳物业管理费用。同时，根据2009年7月23日万寿房地产公司与哥弟物业公司签订的《前期物业管理合同书》，万寿房地�公司与前期物业哥弟物业公司是委托服务关系。2015年8月31日，万寿房地产公司出具了一份《关于金灿豪门小区物业费交接证明》，证明该公司同意在2015年8月31日以前该公司因物业服务未收取的物业费等均由佳园物业公司收取。故佳园物业公司取得向杨细云收取在哥弟物业公司服务期间所欠的物业管理费的权利。
二、杨细云应当交纳物业管理费的标准是多少？
杨细云申请证人乐某出庭作证证实自己的店铺漏水请乐某及未出庭的杨文辉到补漏，并花费4000元。而佳园物业认为证人证言只能证明店铺漏水，自己也帮助找过开发商，尽到了物管的职责，并不能说明自己物管不到位。杨细云反映的问题是房屋质量问题，虽然该问题未能解决，但物业公司已尽相应义务，杨细云仅以此为由拒绝缴纳物业费缺乏合法依据。根据另案佳园物业公司起诉江丽玲一案得知，佳园物业公司在从事物业服务中对小区的环境卫生方面没有服务到位，也没有达到三级物业管理服务标准，但考虑到客观现实情况（小区住户没有完全入住、部分还在装修，垃圾也无法立刻收拾干净，物业公司也没有完全收取到物业管理费），物业公司也是提供有偿服务的，其在仅收取少量业主的物业管理费的情形下却要将整个小区的卫生等服务完全达到行业标准也是非常困难的。况且，金灿豪门小区成立了业主委员会，如果业主对物业公司的服务不满意，被告有权向业主委员会反映，由业主委员会向物业公司提出要求，如仍不能达到可以解聘物业公司。为此，杨细云不能仅凭卫生不达标而拒绝支付物业管理费。佳园物业公司主张2012年7月25日，金溪县物价局对金灿豪门小区物业管理服务收费进行了调整：商铺按每月每平方米建筑面积1．5元收取。金溪县物�局调价后，该小区已有超过50％人数、专有部分建筑总面积亦过半数业主，按金价字（2012）10号文件所确定的收费标准实际交纳了相应物业管理费。根据物业管理条例第十二条第一款之规定业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式进行，即可以以个别征求意见的形式进行。因此，虽然佳园物业公司不能提供证据证明采取了集体讨论的形式将该项“有关共同和共有管理权利的重大事项”经过了业主大会的讨论通过，但是50％以上（专有部分建筑总面积亦过半数）的业主已经以个别同意且实际交费的形式同意了该项收费标准变动并已实际履行，故本院确认自2012年8月，金溪县金灿豪门小区业主大会已实际通过了物业管理费调整为多层住宅每月0．5元/㎡，高层每月1元/㎡，商业用房每月1．5元/㎡。佳园物业公司接收了万寿房地产公司对业主享有的未收取的物业费的权利后，其有权根据调整后的标准收取物业费。金溪县金灿豪门小区业主委员会系依法登记成立，根据《中华人民共和国物业管理条例》第十二条第四款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，其与佳园物业公司所签订的《物业服务合同》效力及于全体业主，杨细云应自合同签订之日起按照合同约定的标准交纳物业费，以其购房面积901．92㎡为基数，自2011年8月至2012年8月按每月每平方米0．35元，2012年9月至2016年1月31日按每月每平方米1．5元的标准应交纳物业管理费总计59256．1元（佳园物业公司在起诉书中将杨细云商铺面积计算为830．56㎡属于计算失误，导致物业费计算失误）。根据我国《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于佳园物业公司的服务确实出现没有到位的情形，自身存在着违约行为，其应向杨细云承担赔偿损失的违约责任，即业主有权要求减少价款。为避免诉累，佳园物业公司承担违约责任的形式为减少物业管理费的收取。综合考虑，杨细云支付80％的物业管理费比较适宜。故杨细云自2011年8月至2016年1月31日应实际向佳园物业公司交纳物业管理费47404．9元。
三、杨细云是否要承担向佳园物业公司支付违约金的违约责任？
本案中，虽然上饶市哥弟物业管理有限公司与佳园物业公司签订的《前期物业管理服务合同》中约定了业主逾期支付物业费的违约责任且约定的违约金比例也高于法律规定，但实际上佳园物业公司仅承接了收取物业管理费的权利，且在佳园物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》中�有约定违约金条款，其物业服务也没有完全做好，履行合同义务不符合规定、自身存在违约行为。鉴于杨细云拖欠物业管理费是由于佳园物业公司提供的物业服务存在瑕疵，双方对物业服务质量存在争议所致，故对佳园物业公司要求杨细云支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
四、万寿房地产公司法定代表人张洪瑞在杨细云、海尔电器城处赊欠的电器费用能否折抵物业管理费？
杨细云、海尔电器城并未提供证据证明万寿房地产公司法定代表人张洪瑞在其处赊欠的电器是用于物业公司，如果确实还有赊欠的货款未给付可以另行向赊欠人主张权利。
佳园物业公司起诉要求海尔电器城承担责任，本院认为金溪县海尔电器城是以杨细云的个人名义注册的，且跟万寿房地产公司及金溪县金灿豪门小区业主委员会签订的协议或合同都是以杨细�个人名义签订的，根据合同的相对性及个体工商户的法律规定，应当由杨细云承担给付物业管理费的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第一款和第四款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨细云应于本判决生效之日起十日内给付原告金溪县佳园物业管理有限公司物业管理费47404．9元。二、驳回原告金溪县佳园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500．55元，由原告金溪县佳园物业管理有限公司负担515．43元，被告杨细云负担985．12元。
本院二审期间，被上诉人佳园物业公司提交了2份证据：1、（2016）赣10民终840号民事判决书。证明目的：本案应根据生效判决书统一裁判。2、三张店铺图片影印件。证明目的：其公司按1.5元每平方米收取上诉人物业费是合理的。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨细云发表质证意见称：1、上述判决书所反映的是住户，与商铺有区别，每月标准0.5元住户都有意见，商户部分从0.5元调到1.5元很不合理。判决书不能作为法院判决案件的依据，只能作为法院认定相关事实的参照。2、广场和绿化带是城管管理范畴，不需要物业服务，因此这部分物业费应合理收取。
经合议庭�议，对被上诉人佳园物业公司提交的证据，本院认定如下：1、对被上诉人提供的（2016）赣10民终840号民事判决书，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”上述生效民事判决书认定的事实当事人不需举证证明，亦不属于需认证的证据。2、三张店铺图片影印件的真实性上诉人不持异议，对其真实性予以确认，对其证明目的需结合其他证据综合认定，不能直接认定。
上诉人对一审查明的事实中，“另查明，2012年7月25日经金溪县物价部门调价后，该小区已有超过50％业主（建筑面积亦过半数）按金价字（2012）10号文件所确定的收费标准实际交纳了相应物业管理费用”有异议，提出其对50%业主是否都已交清物业费不清楚。对一审查明的其他事实无异议。
被上诉人对一审查明的事实无异议。
本院经二审审理，由于上诉人对一审法院查明事实存在异议的部分，在二审并未提供充分证据予以证明，且一审中金溪县金灿豪门小区业主委员会提供的物业费交费明细表，列表统计并载明：“2012年8月1日以后依据物价局批复的价格进行交费的业主（住户512户商铺84户）交费情况表，金灿豪门小区住户663户商铺164户同意并按物价局批复的价格交费的业主占比是72%，未交费的业主中有大部分是还未装修入住”，可以确认上述争议的事实，故对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，2012年7月25日，金溪县物价局金价字（2012）10号文件《关于上饶市哥弟物业管理有限公司物业管理服务费收费的批复》载明，“对金灿豪门小区物业管理服务收费批复如下：1、多层�宅：按每平方米建筑面积0.50元收取；2、高层住宅：按每平方米建筑面积1.00元收取；3、商业用房：按每平方米建筑面积1.50元收取”。2016年11月16日金溪县房地产管理局出具的《证明》载明：“兹证明金溪县金灿豪门小区于2012年7月25日在我局监督下对《金溪县物价局文件》金价字（2012）10号文件进行公示，并按照金溪县物价局批复的价格进行收费”。
本院认为，本案二审的争议焦点和审理重点是：1、被上诉人佳园物业管理公司是否有权向上诉人杨细云、原审被告海尔电器城主张收取涉案物业费？2、被上诉人佳园物业管理公司是否有权向上诉人杨细云收取2015年8月31日之前所欠物业管理费？3、涉案物业管理费收费标准如何认定？
一、被上诉人佳园物业管理公司是否有权向上诉人杨细云、海尔电器城主张收取涉案物业费？
本案中，2009年7月23日，万寿房地产公司与哥弟物业公司签订了《前期物业管理合同书》。该合同约定由万寿房地产公司委托哥弟物业公司负责金灿豪门小区物业管理服务，服务时间从2009年8月1日至成立业主委员会为止，物业费收费标准为多层0．35元／㎡。2011年8月11日，哥弟物业公司与杨细云签订了四份涉案店铺的《前期物业管理服务合同》，该合同约定由哥弟物业公司负责金灿豪门物业服务，商业用房按建筑面积每月每平方米0．35元交费。2014年9月3日，经金溪县房地产管理局金房字（2014）08号文件《关于同意成立金溪县金灿豪门小区业主委员会的批复》同意，同年9月15日，金溪县金灿豪门小区业主委员会在金溪县民政局进行了社会团体法人登记。2015年8月27日，金灿豪门小区业主委员会与佳园物业公司签订了《物业服务合同》，该合同约定由佳园物业公司负责金灿豪门小区的物业管理，物业管理合同期限为二年，从2015年9月1日起至2017年8月31日止。2011年8月11日至2015年8月31日，杨细云按照《前期物业管理服务合同》接受了哥弟物业公司提供的物业服务，应当按合同履行向哥弟物业公司交付上述期间物业管理费的义务。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十二条第四款的规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。金灿豪门小区业主委员会与佳园物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力，2015年9月1日起，佳园物业公司按照《物业服务合同》向业主杨细云提供了物业服务，杨细云应当履行向佳园物业公司交纳物业费的义务。故被上诉人佳园物业公司有权向上诉人杨细云主张收取物业费。
关于佳园物业公司起诉要求海尔电器城承担责任。经查，海尔电器城系注册登记的个体工商户，经营者是杨细云。且本�中，与哥弟物业公司签订《前期物业管理服务合同》及购买金灿豪门小区12栋105号至108号四个商铺的业主也是杨细云，原判根据合同的相对性及个体工商户的法律规定，认定应当由杨细云承担给付物业管理费的责任，并无不当，本院予以确认。
二、被上诉人佳园物业公司是否有权向上诉人杨细云收取2015年8月31日之前所欠物业管理费？
上诉人杨细云上诉称，2015年8月31日前所欠物业管理费，被上诉人无权主张。其理由是：哥弟物业管理公司作为前期物业收取单位，对业主所欠物业管理费，并没有以书面告知的方式通知业主，由被上诉人取得该债权，告知业主向其支付，根据合同法规定，债权转让一定要在债权人书面告知债务人后方为有效，因此，被上诉人无权收取2015年8月31日前所欠物业管理费。经查，2009年7月23日，万寿房地产公司与哥弟物业公�签订了《前期物业管理合同书》，万寿房地产公司与前期物业哥弟物业公司是委托服务关系。2015年8月31日，万寿房地产公司出具了一份《关于金灿豪门小区物业费交接证明》，证明该公司同意2015年8月31日以前该公司因物业服务未收取的物业费等均由佳园物业公司收取。且二审庭询中，杨细云自认本案诉前，佳园物业公司向其催收过拖欠的物业费，因为其子住在该小区，所以其知道佳园物业公司在小区内做物业服务。根据《合同法》的规定债权转让只需通知债务人即可，不必经得债务人的同意。本案中，虽然万寿房地产公司同意前期物业服务单位哥弟物业公司2015年8月31日以前未收取的物业费转让给佳园物业公司收取，未书面告知上诉人杨细云，但结合万寿房地产公司出具的《关于金灿豪门小区物业费交接证明》和杨细云的自认可以认定，杨细云至少在本案诉讼前已知晓该债权转让的事实，即视为上述债权转让效力已经到达其处。杨细云在知晓2015年8月31日以前物业费由佳园物业公司收取后，应向上述债权受让人佳园物业公司履行给付拖欠物业费之债。
三、涉案物业管理费收费标准如何认定？
2011年8月11日，哥弟物业公司与杨细云签订的《前期物业管理服务合同》中约定，商业用房按建筑面积每月每平方米0．35元交费。2012年7月25日，金溪县物价局金价字（2012）10号文件《关于上饶市哥弟物业管理有限公司物业管理服务费收费的批复》对金灿豪门小区物业管理服务收费批复：商业用房按每平方米建筑面积1.50元收取。2015年8月27日，金灿豪门业主委员会与佳园物业公司签订的《物业服务合同》约定，物业服务费店铺按每月1．5元／㎡收取。2016年11月16日，金溪县房地产管理局出具的《证明》证明，金溪县金灿豪门小区于2012年7月25日对《金溪县物价局文件》金价字（2012）10号文件进行了公示，并按照金溪县物价局批复的价格进行收费。2012年7月25日经金溪县物价部门调价后，该小区已有超过50％业主（建筑面积亦过半数）按金价字（2012）10号文件所确定的收费标准实际交纳了相应物业管理费用。另抚州市中级人民法院（2016）赣10民终840号上诉人佳园物业公司与被上诉人童政物业服务合同纠纷一案，与（2016）赣10民终850号上诉人佳园物业公司与被上诉人江丽玲物业服务合同纠纷一案，生效判决书中均认定：“1、2012年7月经金溪县物价部门调价后，该小区已有超过50%人数、专有部分建筑总面积亦过半数业主，按金价字（2012）10号文件所确定的收费标准实际交纳了相应物业管理费用。根据物业管理条例第十二条第一款之规定业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式进行，即可以以个别征求意见的形式进行。因此，虽然被上诉人不能提供证据证明采取了集体讨论的形式将该项“有关共同和共有管理权利的重大事项”经过了业主大会的讨论通过，但是50%以上（专有部分建筑总面积亦过半数）的业主已经以个别同意且实际交费的形式同意了该项收费标准变动并已实际履行，故本院确认自2012年8月，金溪县金灿豪门小区业主大会已实际通过了物业管理费调整为多层住宅每月0.5元每平方米，高层每月1.00元每平方米，商业用房每月1.5元每平方米。2、佳园物业公司接收了万寿房地产公司对业主享有的未收取的物业费的权利后，其有权根据调整后的标准收取物业管理费。”本案审理中，上诉人杨细云并未提供相反证据足以推翻上述已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。原判根据上述生效裁判认定的事实，和�述本案事实，确认杨细云应以购房面积901.92㎡为基数，自2011年8月至2012年8月按每月每平方米0.35元，2012年9月至2016年1月31日按每月每平方米1.5元的标准应交纳物业管理费总计59256.1元，并无不当。同时，原判考虑到佳园物业公司物业服务存有瑕疵，驳回其要求杨细云支付上述拖欠物业费违约金的诉讼请求，酌定杨细云支付上述80%的物业管理费，判决杨细云自2011年8月至2016年1月31日应实际向佳园物业公司交纳物业管理费47404.9元，本院认为较为合理，予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费985元，由上诉人杨细云负担。
本判决为终审判决。
审判长 龚祝光
审判员 黎 璆
审判员 黄玲玲
二〇一七年八月一日
书记员 张馨月