浙江省磐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金磐民初字第348号
原告吴金宏。
委托代理人韦武明，浙江天潮律师事务所律师。
被告浙江磐安海德房地产开发有限公司，住所地：磐安县安文镇龙山路7号。
法定代表人李黎明，董事长。
委托代理人陈正元。
原告吴金宏与被告浙江磐安海德房地产开发有限公司（以下简称海德房产）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴金宏的委托代理人韦武明，被告海德房产的委托代理人陈正元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴金宏诉称：2010年9月29日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告公司开发的位于磐安县安文镇海螺山的海德华府10幢1002室套房，购房金额为602038元。根据合同第九条规定，被告应分别“于2011年7月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用”；同时合同第十条规定“商品房交付逾期超过45日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金”。根据合同第十六条关于产权登记的约定“出卖人承诺于2011年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；自约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，且买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。现原告已经按照合同约定履行了付款义务，而被告逾期一年多才交房。但截至起诉日，原告仍未收到土地权属证书，被告也未向原告书面说明无法按期交房和逾期交付权属证明的原因。原告认为，被告逾期交房和逾期交付权属证书不存在法定或约定的免责事由。同时原告认为原告与被告签订的商品房买卖合同第四条中，被告利用格式合同对车位、车库、架空层、储藏室约定为被告所有，原告认为这违反物权法规定，应确认为无效。根据以上事实，原告现诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判决被告继续履行按合同约定交付土地权属证书。2、判决被告支付因逾期交房及逾期交付权属证书而产生的违约金计74007.59元（交房违约金已算至2012年8月8日，逾期交付权属证书违约金已算至2014年6月12日，此后按实际计算）。3、判决确认原告与被告签订的商品房买卖合同第四条有关车库、车位、架空层、储藏室等约定为被告所有的合同条款为无效条款。4、判令本案诉讼费用由被告承担。
被告海德房产辩称：一、本案双方订立商品房买卖合同时，商品房尚未建成。应为商品房屋预售合同，而不应当是商品房销售合同纠纷。根据民事案由规定，本案应以商品房预售合同纠纷作为本案案由为妥。应当适用《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》等法律进行处理。二、根据案情证据，如果说被告确实存在逾期交房的行为，被告也会依法承担逾期交房的违约责任。同时在这里也明确被告一个基本观点，就是在办理两证问题上，被告不存在任何违约，原告要求被告承担违约责任无事实法律依据。三、原告的诉称与事实不符，于法无据。原告作为购房人是申办两证的法定义务人。被告已经取得《商品房屋买卖合同》第十六条规定的初始登记的房屋两证，完成了合同的义务，不存在办证违约之事实。原告诉称无事实法律依据。驳回原告要求被告向原告交付土地使用权证和房屋所有权证的诉请。本案被告早在2010年8月13日就取得了涉案房屋所在地块的土地使用权证，登记证号为磐国用（2010）00994-00997号。被告也在约定期限取得了房屋所有权证。这是合同约定的开发商初始登记的两证。《商品房屋买卖合同》第十六条规定的：“取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”表述是错误的，也是不合法的。本案的《商品房屋买卖合同》是由磐安工商局强制备案的示范条款，双方不得作出任何变更。而“取得前款规定的土地、房屋权属书，交付给买受人”与商品房买卖操作流程不符，也于法律、政策规定不符。根据国家办理两证的政策相关规定，被告不存在要向买受人直接交付初始登记的土地使用权证和房屋所有权证两证。而是被告应当将在交房后办理房屋权属登记的相关资料，报送相关行政主管部门备案即可。而被告已经按约履行了相关义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；”《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》均相应规定房屋权属登记由权利人（承购人）提出申请。因此，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人。原告要求被告交付两证并支付逾期办证违约金无事实和法律依据，应当予以驳回。根据《商品房屋买卖合同》第十六条规定：“由买受人自行办理该商品房的转移登记。”和前述法律规定。被告没有为买受人办理转移登记两证的义务。且本案原告没有取得两证，不是被告公司不履行合同约定的办证义务造成，不能办证或者迟延办证责任不在被告。而是由于原告故意没有收房，或者在房产交付后，原告没有去交纳契税，没有向房屋主管部门提出办证申请等原因所致，事实上有多名原告已经自行办妥取得了房产证，这证明被告的“应由原告自行办证”的观点是正确的。也是符合办证规定的。原告没有办理房产证自然就无法办理土地证。而且原告在迟延交房诉讼中，错误的同时向法院提出了处理了交房违约和逾期办证的问题，违背了交房和办证流程的法律、政策的规定。《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”该解释也明确规定了预售房屋应当是在房屋交付之后才可能涉及到办证逾期的问题。原告在自身没有去办理房产证情况下，提前向法院起诉要求办理土地证和支付逾期办证违约金无事实和法律依据。另外，合同第四条虽然属于格式条款，但应属有效。根据《物权法》及双方合同的约定，海德房产公司有权处置车库、车位。
经审理查明：2010年9月29日，原告吴金宏与被告海德公司以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》一份，双方约定由原告购买被告所开发的位于磐安县安文镇海螺山的海德华府10幢1002室。总房价为602038元。合同第四条第二款“建筑区划内相关物业归属”约定：在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业服务用房约736平方米，坐落架空层，属于业主共用。下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有。1、车位，属于出卖人所有。2、车库，属于出卖人所有。3、架空层、地下车库、储藏室等没有计入公摊范围的所有物业，属于出卖人所有。合同第五条“计价方式与价款”约定：该商品房总价款陆拾万贰仟零叁拾捌元整。……。按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为2.5元／平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。合同第九条“交付期限及条件”约定：出卖人应当在2011年7月31日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过45日后，买受人有权解除合同。……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金。合同第十二条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。合同第十六条“关于产权登记的约定”约定：……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。……。合同签订后，原告按约向被告支付了购房价款。2012年7月5日，被告给原告发送《入伙通知书》一份，其中载明：“您所购买的磐安海德华府第10号楼住宅，按照您与我公司签定的《商品房买卖合同》约定，已达到交房标准，具备了入伙条件，现通知您于2012年7月10日到浙江磐安海德房地产有限公司办理入伙手续……。”磐安县建设工程质量监督站出具的《建筑工程质量监督报告》载明海德华府10号楼的竣工验收时间为2012年6月5日。2012年7月4日，磐安县住房和城乡建设局对被告所开发建造的海德华府2#、3#、5#、8#、9#、10#、11#共7幢房屋作了备案。2012年8月8日，原、被告办理房屋交接手续。2012年12月27日，原告取得房屋产权证，至今尚未取得土地使用权证。
以上事实，有原、被告陈述，以及商品房买卖合同、竣工验收备案表、建筑工程质量监督报告等证据所证实。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且没有违反法律规定，应认定为有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。现原告已按约履行了合同义务，而被告没有按照合同约定在2011年7月31日前将原告所购商品房交付原告使用，也没有按照合同约定在2011年12月31日前将对原告所购商品房进行初始登记的土地使用权证书或登记证明和房屋所有权证书交付给原告，依法依约应当承担继续履行和支付违约金等违约责任。原告已于2012年8月8日收房，逾期交房违约金可计算至2012年8月8日为止。被告认为办理两证的主体是房屋买受人，开发商只是协助办理的意见与合同约定不符。被告认为《商品房买卖合同》示范文本违反了部门规章，实践中没有可操作性也无法律依据。双方在合同中对迟延交房及迟延办证均约定了违约责任，被告在履行合同过程中存在迟延交房及迟延办证双重违约情形，应按照合同约定分别承担违约责任。逾期交付土地使用权证书或登记证明和房屋所有权证书的违约金，应计算至实际交付日止。建设工程规划管理属于政府的行政职能，在城市规划行政管理部门或者经行政诉讼依法撤销或变更之前，依法批准的建设工程规划许可具有法律效力。涉案争议的合同第四条关于建筑区划内车位、车库（包括地下车库）、架空层、储藏室等属于建筑区划内规划用于停放汽车或其他用途，不属于占用业主公共设施、道路或绿地，且架空层、地下车库、储藏室等也没有计入公摊面积，该条款既不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他法定情形，也符合《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定。被告辩称：本案双方订立商品房买卖合同时，商品房尚未建成。应为商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同”，故被告的说法没有法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定，判决如下：
一、被告浙江磐安海德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将海德华府10幢1002套房的土地使用权证书或登记证明交付给原告吴金宏。
二、被告浙江磐安海德房地产开发有限公司支付原告吴金宏迟延交房和迟延交付房屋权属证书违约金共计人民币74007.29元（其中迟延交房违约金按房价款602038元每日万分之二点一计算，自2011年8月1日至2012年8月8日止。迟延交付房屋权属证书违约金按房价款602038元每日万分之零点五计算，自2012年1月1日至2014年6月12日，该项违约金实际应计算至本判决确定的履行之日止）。限于本判决生效后十日内履行。
三、驳回原告吴金宏其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费825元（已减半收取），由被告浙江磐安海德房地产开发有限公司负担。限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 马荣团
二〇一四年七月二十五日
代书记员 陈菊萍