河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民再字第6号
原审原告单亚军，男，现住河北省秦皇岛市海港区。
委托代理人郭春生，河北权智律师事务所律师。
原审被告秦皇岛隆通电子实业有限公司，住所地秦皇岛市海港区。
法定代表人李春江，总经理。
委托代理人刘志军，河北海立律师事务所律师。
原审原告单亚军与原审被告秦皇岛隆通电子实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月18日作出的（2012）海民初字第4612号民事调解书，已发生法律效力。2013年4月18日，本案经本院院长提交审判委员会讨论决定本案进行再审，再审期间，中止原调解书的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告单亚军及委托代理人郭春生、原审被告秦皇岛隆通电子实业有限公司法定代表人李春江及委托代理人刘志军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2012年12月3日，原告诉称，因被告企业经营困难，于2012年8月5日与原告签订《租赁合同》，约定将位于海港区北部工业区环月街12号土地上的办公楼、厂房、职工餐厅以150万元租赁给原告使用，租赁期限20年，自2012年11月5日起至2032年11月4日止，交付期限为2012年11月5日。但被告以各种理由推托至今未能交付原告使用。被告的上述行为已构成违约，除应按约定支付违约金外，还应承担交付租赁房屋的合同义务。原告向法院起诉，要求被告继续履行《租赁合同》，将位于海港区北部工业区环月街12号土地上的房屋交付原告使用并支付违约金56000元。
被告辩称，原告起诉的是事实，对争议房屋由原告管理的事实也认可。要求解除与原告的租赁合同。
诉讼中，原告提交了双方于2012年8月5日签订的《房屋租赁合同》一份，原告为承租人、被告为出租人，合同内容如下：“租赁物位于秦皇岛市海港区北部工业园区环月街12号土地及地上建筑物（含被告办公楼四层，面积2430平方米，厂房三层，面积3300平方米，职工餐厅二层，面积500平方米）；租赁期限为20年，自2012年11月5日起至2032年11月4日止。被告应于2012年11月5日前将租赁物腾空以便交付原告使用；租赁费共计人民币150万元，原告于本合同签订后5日内一次性支付被告；2012年8月5日前该办公楼所欠水、电、暖、物业等相关费用由被告负责缴纳，租期内上述费用由原告负责缴纳；若被告在2012年11月5日前要求终止本合同，除退还原告150万元租赁费外还应另行支付违约金50万元……被告方应于2012年11月5日交付租赁物，若被告逾期交付租赁物，则应按每日2000元标准支付原告违约金……。”原、被告及被告公司股东分别在合同书上签名、盖章。原告提交了被告于2012年8月6日出具的收取租金150万元的收条。
在原审审理过程中，在本院主持下，双方当事人于2013年3月18日自愿达成如下调解协议：一、被告秦皇岛隆通电子实业有限公司偿还原告单亚军租金人民币150万元并支付违约金人民币50万元，合计人民币200万元，此款于2013年3月28日前偿还50万元，于2013年5月21日前偿还100万元，于2014年3月21日前偿还50万元。被告如期还清上述款项之日，双方于2012年8月5日签订的《租赁合同》予以解除，原告于收款后3日内将承租土地及地上建筑物（包括办公楼、厂房、职工餐厅）交付被告，被告自愿放弃原告占用期间的占用使用费；二、如被告秦皇岛隆通电子实业有限公司逾期未付款，双方继续履行于2012年8月5日签订的《租赁合同》，被告已返还的租金，扣减相应的租期；三、案件受理费1200元，减半收取，即600元，由被告承担（被告承担部分，于2014年3月28日前直接给付原告）。
再审中，原审原告诉称同原审。
再审中，原审被告辩称，双方签订的租赁合同实际是为了保护原告的借款债权，并没有实际发生租赁关系，借款的情况和房屋买卖合同案件中的陈述一样，被告只是向原告一共借款376万元，租赁合同是虚构的。这样的租赁合同对被告是不公平的，不是被告真实意思表示，几百万的财产价值，租赁期限20年，租赁费刚150万元，损害了被告和其他债权人的利益，应当确认无效。
再审查明，秦皇岛隆通电子实业有限公司于2007年6月14日与秦皇岛市国土资源局签订北部工业区宗地编号为54-1，宗地面积为16666.65平方米的《国有土地使用权出让合同》，宗地用途为工业用地，出让年限为50年。合同项下宗地范围内新建建筑物，符合主体建筑均为工业厂房的要求。在出让期限内，受让人必须按此合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地。需要改变合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意。受让人取得土地使用权后，有权将全部或部分土地使用权转让、出租、抵押。秦皇岛隆通电子实业有限公司领取了该宗地的《国有土地使用证》，取得出让土地的使用权。
因秦皇岛隆通电子实业有限公司建设年产400万只节能灯项目，其中包括1#办公楼（2239.89平方米）、2#厂房（3093.45平方米）、3#宿舍楼（3602.88平方米）、食堂（496平方米）及门卫（16平方米）共计总建筑面积9448.22平方米，请示秦皇岛市城乡规划局。秦皇岛市城乡规划局2012年4月13日回函，对其进行了规划确认。
秦皇岛隆通电子实业有限公司所建厂房、办公楼、宿舍楼等房屋没有办理房屋所有权证。
2012年8月5日，秦皇岛隆通电子实业有限公司因企业经营困难，与单亚军签订了一份《买卖合同》和一份《租赁合同》。《租赁合同》规定，一、租赁物为位于秦皇岛市海港区北部工业区环月街12号土地及地上建筑物（含甲方办公楼四层，面积2430平方米，厂房三层面积3300平方米，职工餐厅二层面积500平方米）。二、租赁期限为20年，自2012年11月5日起至2032年11月4日止。甲方应于2012年11月5日前将租赁物腾空以便交付乙方使用。三、租赁费共计人民币150万元，乙方应于本合同签订后5日内一次性支付甲方。四、2012年8月5日前该办公楼所欠水、电、暖、物业等相关费用由甲方负责缴纳，租赁期内的上述费用由乙方负责缴纳。五、若甲方在2012年11月5日前要求终止本合同，除退还乙方150万元租赁费外还应另行支付违约金50万元。六、因该租赁物的房屋所有权登记手续正在办理过程中，甲方在取得房屋所有权证后，不得设定抵押、租赁、承包、转租等损害乙方权益。七、乙方在租赁期限内有权将租赁物全部或部分转租、转包，甲方不得干涉。八、乙方在租赁期限内有权将租赁物进行装修、改造但不得破坏房屋主体结构。九、该办公楼在承包期限内如出现漏水等质量问题，由甲方负责维修并承担维修费用。十、甲方应于2012年11月5日交付租赁物，若甲方逾期交付租赁物，则应按每日2000元标准支付乙方违约金。十一、租赁期内如遇拆迁，甲方除将剩余租赁期限对应的租赁费退还乙方，依据相关法律规定应当给予承租人的补偿款项由乙方领取，甲方不得扣留。十二、本合同一式二份，甲乙双方各持一份并经甲乙双方签字盖章后生效。
签订《租赁合同》后，2012年8月6日秦皇岛隆通电子实业有限公司给单亚军打收条，收到单亚军交来现金人民币肆拾肆万元整，另加银行汇款人民币壹佰零陆万元整，共计收到壹佰伍拾万元整。106万银行汇款是单亚军2012年8月7日通过中国银行存入秦皇岛隆通电子实业有限公司李春江账户。
2012年12月5日，单亚军、李春江就《租赁合同》所涉及的建筑物签订交接单，从即日起，所涉建筑物正式交付单亚军，由其占有和使用。交接单系租赁合同在本院立案后签订。
因刘福杰、吴斌、靳秋玲、王贵、张树江、谭正晶、李世东、闫冬、马静与秦皇岛隆通电子实业有限公司借款合同纠纷案件，2012年8月10日开始，秦皇岛市山海关区人民法院、秦皇岛市中级人民法院、秦皇岛市经济技术开发区人民法院、秦皇岛市海港区人民法院根据已生效的法律文书，陆续对秦皇岛隆通电子实业有限公司的海港区环月街南侧秦籍国用（2010）第044号、地号1-1-406土地及地上附着物（含机器设备）进行查封和轮候查封，查封期间不得转让、买卖或抵押。查封至今未解除。山海关区人民法院于2012年12月10日作出（2012）山民执字第198号执行裁定书，裁定将查封的上述标的物依法予以评估、拍卖，并于2013年2月26日由省高院确定了拍卖机构为河北省新华拍卖有限公司依法组织拍卖。2012年11月21日在山海关区人民法院执行笔录中，李春江同意变卖环月街南侧秦籍国用（2010）第44号土地（宗地号1-1-406）及地上附着物和机械设备以偿还债务。并向该院保证标的物上无抵押、担保等他项权利。
单亚军2012年12月3日就双方租赁合同纠纷到我院起诉隆通电子实业有限公司，2013年3月18日双方达成调解协议并签收民事调解书。
以上有《国有土地使用权出让合同》、《租赁合同》、收条、中国银行客户回单、交接单、秦皇岛市山海关区人民法院民事裁定书、秦皇岛市中级人民法院民事裁定书、海港区人民法院民事裁定书、秦皇岛市经济技术开发区民事裁定书及协助执行通知书、庭审笔录等为证。
本院再审认为，虽然租赁物被查封，但租赁合同的签订是在查封之前，不是租赁物被查封后设定的权利负担，租赁合同有效。被执行人秦皇岛隆通电子实业有限公司就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗刘福杰等申请执行人。因双方租赁合同的标的物已被法院查封，秦皇岛隆通电子实业有限公司不能就被查封的标的物再与单亚军进行交付。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款之规定，判决如下：
一、撤销（2012）海民初字第4612号民事调解书。
二、驳回原审原告单亚军要求判令被告秦皇岛隆通电子实业有限公司立即交付租赁房屋的诉讼请求；要求支付违约金的诉讼请求可待查封措施解除后再行解决。
案件受理费1200元，双方各负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判长 王一新
审判员 焦香阁
审判员 范晓春
二〇一三年十二月三十日
书记员 刘 磊