江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）盐民初字第0180号
原告中国建银投资有限责任公司，住所地北京市西城区闸市口大街1号院2号楼7-14层。
法定代表人仲建安，该公司董事长。
委托代理人周会耀、侯丹，江苏中盟律师事务所律师。
被告盐城工学院，住所地江苏省盐城市迎宾大道*号。
法定代表人王保林，盐城工学院校长。
委托代理人刘玲，江苏瑞信律师事务所律师。
委托代理人梁兴来，盐城工学院教师。
第三人盐城市亭湖区住房和城乡建设局，住所地江苏省盐城市亭湖区新区机场路与新河路交界处。
法定代表人朱超，该局局长。
委托代理人严爱斌、姚玉蓉，江苏锐智律师事务所律师。
原告中国建银�资有限责任公司（以下简称中国建银公司）诉被告盐城工学院、第三人盐城市亭湖区住房和城乡建设局（以下简称亭湖住建局）租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月27日受理后，依法组成合议庭，于2013年3月26日公开开庭进行了审理。原告中国建银公司的委托代理人周会耀、侯丹，被告盐城工学院的委托代理人刘玲、梁兴来，第三人亭湖住建局的委托代理人姚玉蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建银公司诉称，中国人民建设银行盐城市城区办事处（以下简称办事处）于1990年4月16日与盐城工学院签订了合资修建营业生活服务楼的协议，约定建设房屋面积3000平方米，所建房屋双方各使用1500平方米，办事处分得的房屋使用期为40年，使用期满，原建筑物按国家规定折旧作价移交给盐城工学院。协议签订后，1992年3月18日综合楼竣工并交付使用，建成�的综合楼办事处实际使用的房屋建筑面积为2027平方米。后办事处在该楼东侧加建车库。因办事处房屋超原约定面积，且加盖车库，盐城工学院于1995年4月25日诉至法院，要求修改和补充协议。经法院主持调解，达成协议，约定原协议继续履行，使用期限变更至2027年3月17日止，盐城工学院同意办事处实际使用2139平方米的房屋及车库，使用期满，办事处将上述房屋、车库及门前使用场地无偿交给被告。
自2004年9月起，案涉房屋土地资产由盐城建行划归原告承继，上述房屋由盐城建行继续使用。
2012年1月10日，被告向盐城市建行暨城北支行发函，称相应房屋所在地块已挂牌出让，要求建行搬离，否则将强制拆除。同日，原告向被告及江苏省建行发函，声明如不能按照相关规定给予合理补偿，原告不同意强制拆除。2012年3月，在没有落实安置补偿的情况下，上�营业用房被强制拆除。该被拆除的房屋所在片区在政府征收红线图范围内，但目前仅发布了房屋征收调查公告，尚未下达正式的征收决定。被告擅自拆除房屋的行为，违背了原建行与被告的协议及其法院调解书的约定。原告承继建行非经营性资产后，该房产占有使用的权益应当属于原告所有。故特具诉状，请求判令被告以在同区域租赁相同面积营业用房为参照标准，向原告支付剩余使用年限的使用权损失补偿（自2012年2月搬离起至2027年3月17日使用年限届满止共计15年，参照租金标准50万元／年），计750万元的损失，并由被告承担本案诉讼费用。
原告向法庭提供以下证据：
第一组证据：1、1990年4月16日，中国人民建设银行盐城市城区办事处与盐城工业专科学校签订的协议书一份；2、同日，盐城市公证处（90）盐市证经字第150号公证书一份，对上述协议进行公证；3、盐城市城区人民法院（1995）城民初字第337号民事调解书一份，载明，工学院、办事处签订的原协议继续履行，双方就房屋的使用年限和面积作了变更等内容；4、中国银行业监督管理委员会出具的银监复（2004）144号批复，证明2004年银监会批准中国建设银行重组改制设立本案原告，并由其承继相关资产，依据该批复原办事处享有的本案涉诉房产权益由原告合法承继。
第二组证据：1、2012年1月10日，被告出具的商请搬迁函，证明被告在未能与原告就补偿事宜达成一致意见的情况下，要求使用人搬离房屋；2、2012年1月10日，原告向被告发出“关于不同意强制拆除原建行盐城市分行城区办营业用房的函”，证明原告不同意无条件拆除房屋，必须予以补偿；3、照片一组，证明被告强行拆除了原告享有权益的房屋。
第三组证据：1990年1月12日，盐城市人民政府向市物价局、市房产管理局出具的盐政复（1999）4号关于市区直管公用非住宅用房实行商品租金的批复，证明原告主张的租金补偿额计算的参照依据。
被告盐城工学院在庭审中答辩称，一、本案案由为房屋拆除合同纠纷，原告与被告客观上没有签订任何形式的拆迁合同，双方不存在拆迁和被拆迁关系；二、原告诉称营业用房在2012年3月被被告强制拆除，无证据证实，与客观事实不符，原告主张750万元补偿款没有依据；1990年4月16日的协议不能履行，被告不存在任何过错，该协议书不能履行是因为含协议书在内的被告名下的土地被政府划归征收范围，作为土地权属主体的被告必须无条件服从政府规则，且协议书第二条约定，在使用期内如因城市发展需要拆除建筑物，甲方即原来的办事处不得在该地址上或在乙方范围内其他地方重建新的房屋，故相互不存在�约；3、目前为止，政府没有对被告进行补偿，即使补偿也是对土地及房屋的补偿，对于使用权不在补偿范围内，故原告的主张没有事实和法律依据。
被告盐城工学院提供的证据有：
2011年第2号市政府会办纪要，证明争议房屋的拆迁行为是旧城改造的政府行为，盐城工学院是被拆迁对象。
第三人亭湖住建局在庭审中答辩称，原告诉被告之间的拆迁纠纷所涉房屋从其原始取得使用权至被拆迁都与第三人无关，故原告要求第三人承担任何赔偿责任无事实依据；第三人没有市县级人民政府决定房屋征收的职权，也不是市县级人民政府确定的房屋征收部门和征收实施单位，故不应承担赔偿责任。
第三人亭湖住建局没有提供证据。
经质证，被告对原告所提供的证据发表意见如下：第一组证据：1、2、3、4真实性均无异议，但认为协议书第二�第2款对争议房屋在使用期内如因城市发展需要拆除事宜已经明确约定。第二组：证据1、该函不是向原告发出，从内容来看是代政府向建行城北支行发出的搬迁函；证据2和3的真实性、关联性、合法性均有异议，对证明目的有异议，争议的房屋不是本案被告拆除；证据3、租金的规定与本案没有关联性。
第三人亭湖住建局对原告提供的证据的质证意见同被告盐城工学院，认为原告的证据与第三人没有关联性。
原告和第三人对被告提供的证据没有异议。
经审理查明，1990年4月16日，中国人民建设银行盐城市城区办事处（甲方）与盐城工业专科学校（乙方）签订协议书一份，载明：办事处为解决营业用房，盐城工业专科学校为解决生活服务用房，经双方协商，同意在乙方南大门东侧，黄海中路北侧校园界址内，合资新建营业、生活服务用房楼一幢。约定，房屋建筑面积3000平方米，为四层砖混结构，建筑用地由乙方提供，该工程预算总投资为150万元，其中甲方投资100万元，乙方投资50万元，工程决算时，甲乙双方按所得房屋建筑面积单独核算（各按75万元投资核算），超支、节余各自负责；房屋总建筑面积3000平方米（以设计图纸为准），甲、乙双方上下垂直分配，东端1500平方米为甲方所有，西端1500平方米为乙方所有（分配的面积均以建筑面积为准），甲方分得的房屋使用使用期限为40年，使用期满，原建筑物按国家规定作价移交给乙方。在使用期内，如因城市发展需要拆除该建筑物（自然灾害除外），甲方不得在该地址上或在乙方校园内其他地方重建新的房屋和其他建筑物等。同日，盐城市公证处出具了（90）盐市证经字第150号公证书，对该份协议书进行了公证。
协议签订后，盐城工业专科学校（后更名为盐城工学院）提供用地及办理有关建筑手续，1991年3月31日综合楼开工，1992年3月18日竣工并交付使用，建成后的综合楼建筑面积办事处为2027平方米。之后办事处在该楼的东侧建有车库，盐城工学院以办事处房屋超面积527平方米、加建面积112平方米以及车库没有经过协议约定，于1995年4月25日诉至原盐城市城区人民法院（后更名为江苏省盐城市亭湖区人民法院），要求修改和补充协议。
原盐城市城区人民法院出具（1995）城民初字第337号民事调解书，双方自愿达成协议：一、工学院、办事处于1990年4月16日签订的协议继续履行；二、办事处同意对1990年4月16日签订的协议中1500平方米房屋的使用期限由原来的40年变更为35年（即1992年3月18日至2027年3月17日），原协议之后建的527平方米及112平方米房屋也使用至2027年3月17日，使用期满后，办事处将上述房屋、车库及门前使用场地（室内外各类可移动设备设施由办事处自行处理）无偿地、无条件交给工学院等。
2010年，盐城市规划局按照《盐城市实施﹤江苏省城市规划管理技术规定﹥细则》出具（2010）盐规地设字第（1081）号规划设计要点，将盐城工学院地块纳入商住用地开发，制订了实施细则，并附工学院老校区地块出让红线图。
2011年4月22日，市长、市区土地出让与储备工作领导小组召开第25次例会，市国土局、盐都区政府、亭湖区政府、市开发区管委会、财政局、规划局、住建局、土地储备中心、盐城工商局、银监局、盐城工学院等部门参加了会议。本次会议形成2011（第2号）会议纪要，对市区在旧城改造、征收房屋、市区划拨土地使用权的处置以及土地挂牌上市等有关问题确定了具体实施意见。其中，位于黄海路北、人民路东侧的工学院老校区地块亦纳入同意挂牌上市地块明细表中。
2012年1月10日，盐城工学院向盐城市建行暨城北支行发出《关于再次紧急商请黄海路校区建行城北支行搬迁事宜的函》，主要载明：根据盐城市委、市政府进一步加快老城区改造的工作要求和市规委会文件精神，我校黄海路校区（原工专）地块已于2011年6月20日成功挂牌出让。根据出让要求，该地块需在摘牌后一个月内“净地”交付。由于该宗地块涉及城北建行楼的搬迁，为此，经过与贵行及城北支行长达半年的商谈和催促，目前城北支行已基本搬迁结束，但仍有部分资料和物资尚未搬出，我校约定的交地时间已过数月，盐城市政府也要求我校尽快“净地”交付。特致函商请贵行支持我校的校区置换工作，请于明天清理贵行楼内的有关资料和物资，以便于我校安排拆除事宜，否则，我校将采取强行拆迁的方式处理此事。期能及时完成黄海�校区有关搬迁工作，顺利推进市委市政府老城区改造工作进度等。
2012年1月10日，中国建银投资有限责任公司（策略投资部）向中国建设银行股份有限公司江苏省分公司出具中建投策投便字（2012）3号《关于不同意强制拆除原建行盐城市分行城区办营业用房的函》，载明：我公司不同意无偿拆除原建行盐城市分行城区办营业用房及附属设施；如果盐城工学院确需拆除征用该房产及附属设施，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，必须对我公司的相关权益予以补偿，具体补偿事宜双方可以协商；如对方同意补偿，我公司委托你行进行协商谈判，协商结果报我公司审批同意后实施。
同日，中国建银投资有限责任公司（策略投资部）向盐城工学院出具中建投策投便字（2012）4号《关于不同意强制拆除原建行盐城市分行城区办营业用房的�》，载明：我公司不同意无偿拆除原建行盐城市分行城区办营业用房及附属设施；如果你院确需征用该房产及附属设施，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，必须对我公司的相关权益予以补偿。我公司委托建行协商具体补偿事宜。
后原告中国建银公司经与被告盐城工学院多次协商，就补偿事宜未能达成一致意见。2012年3月，原告的营业用房已被拆除。
以上事实，有双方当事人的代理人在庭审中的陈述、协议书、民事调解书、政府会议纪要等相关证据予以证实。
本案的争议焦点为：原告因营业用房被拆除而要求被告赔偿拆迁补偿损失750万元，有无事实和法律依据？
本院认为，首先，关于原、被告双方协议的性质。从双方协议内容看，双方之间名为合作建房，实为房屋租赁。原、被告共同出资，在被告享有土地使�权的土地上，以被告名义建设营业用房，且明确约定原告对建筑物使用期满后，房屋需移交给被告。以支付货币、取得营业用房一定期限使用权为合同主要权利义务的协议，符合房屋租赁合同的特征。
其次，关于合同无法履行事由及被告拆除房屋的行为是否构成违约。本案中双方之间租赁的标的物于2012年3月被拆除，致合同不能履行。原告主张被告拆除房屋行为构成违约，但根据本案查明事实，本案中涉争房屋被拆除系因盐城市政府作出会议纪要后相关地块已被出让，即房屋拆除是基于政府实施市区旧城改造的行政行为的结果，该事由是被告不能预见、不能避免亦不能克服的，符合合同法第九十四条第一款第一项所称之不可抗力的构成条件，属于法定解除条件。被告也将有关情况告知原告，原告在被告拆除房屋前也已了解房屋拆除事由，并主动撤出被拆营业用房。故原告认为被告拆除房屋行为为违约的主张，本院不予支持。
其三，关于原告损失的处理。原告主张被告支付相当于同类同地段面积商业用房租金标准计算未届满期限内的损失，是基于认为被告违约而提出的主张。在合同解除系基于不可抗力的情形下，要求被告承担相当于违约造成的损失，对被告而言殊欠公平。合同法第117条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”。鉴于本案中原告并未证明被告取得拆除补偿利益，且该利益可以为原告之损失提供充分救济，被拆除房屋地段被出让后，被告也不可能另行获得营业用房安置以替代履行，且被告也存在获得拆除补偿的权利，因此，对于原告的损失，基于不可抗力免责原则，在双方合同解除后，原告可以获得相当于恢复原状的赔偿，被告应当对剩余租赁期限内对应的租金予以返还并支付自房屋被拆除之日起计算的利息。
根据双方协议，原告出资100万元取得35年的使用期限，至2012年3月房屋被拆除，尚余15年的租赁使用期，该15年期限内的租金为428500元。上述预付而不能实现租赁权利的租金以及自2012年3月1日起至原告给付完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，工学院应返还给原告。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（一）项、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告盐城工学院应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中国建银投资有限责任公司返还428500元，并承担自2012年3月1日起至实际给付之日止按照中国人民银�同期同类贷款利率计算的利息；
二、驳回原告中国建银投资有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费64300元，由原告中国建银投资有限责任公司负担46871元；由被告盐城工学院负担17429元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省高级人民法院。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，帐号：10×××75。
审 判 长 张东祥
代理审判员 谢超亮
代理审判员 高 翔
二〇一五年六月十日
书 记 员 倪 玲
附录法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
2、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分可全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以要求解除合同。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。