安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2014）雨民一初字第00886号原告：张国庆，男，汉族，马钢退休职工，住安徽省马鞍山市雨山区。委托代理人：杨大华，安徽华冶律师事务所律师。被告：丁志舜，男，汉族，农民，住安徽省马鞍山市雨山区。委托代理人：谢元林。委托代理人：吴桂保，安徽长城律师事务所律师。原告张国庆与被告丁志舜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张国庆及其委托代理人杨大华，被告丁志舜及其委托代理人谢元林、吴桂保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国庆诉称：原告经人介绍于2012年10月15日与被告签订了房屋租赁协议书，该协议书约定：被告将雨山区银塘镇前进自然村计庄村的房屋出租给原告使用，租赁期为20年，每年租金为4000元，原告预付二年租金，租赁期间被告要回房屋，被告必须赔偿原告装潢等设施的全部损失。协议签订的当天，原告支付被告二年的8000元租金，被告将出租的房屋交给原告使用。之后原告对租赁的房屋进行装修和添置了必备的生活设施和设备，共花费70000多元。2013年5月22日始，被告见原告将租赁的房屋已全部装修完毕、厨房已盖好、院子水泥地也打好，原告没有再利用的价值，被告便要收回房屋，原告不同意，被告便找茬闹事，被告不但自己闹，还唆使自己的哥哥不停地闹事，无故将原告家中断电，故意损坏原告的财产，危及原告的人身安全，为此110出警5次（其中2013年6月3日，被告的哥哥用斧子将原告菜园和鸡窝围栏全部砍坏，110出警批评后，下午被告哥哥又来闹事，拿斧子砍原告，被邻居抱住，被告哥哥用斧子将原告椅子砍坏；2013年阴历8月15日，被告又唆使其哥哥到原告家中闹事，用铁锹将原告灶台二个铁锅砸坏，并用热水瓶砸到原告前胸，今年春节期间大年三十，被告又叫其哥哥到原告家中院内吵骂），附近村民人人都知，都为原告抱打不平。后来原告出于安全考虑同意解除协议，被告多次假装同原告算账赔偿原告损失，每次又借故推脱。2014年6月7日，被告又来找原告算账，并提出装潢和家用电器按二年折旧赔偿，原告同意后，按原告的要求写好赔偿协议后，可被告却不签字，借故要司法所来处理，又一次不愿赔偿。鉴于此，原告认为被告多次要求解除原告房屋租赁协议，原告不同意，被告就违法严重干扰原告生活，原告同意解除房屋租赁协议，被告又不想按协议约定赔偿原告损失，被告的行为是违法的，故为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告2012年10月15日签订的雨山区银塘镇前进自然村计庄村房屋租赁协议书；2、被告赔偿原告装潢等损失70000元；3、本案诉讼费用由被告承担。丁志舜代理人辩称：一、原告诉请的事实和理由部分，原告诉称承租的房租内添置和装修了必要的生活设施花费了70000元没有依据，即使有也没有经过被告的同意。二、原告诉称是被告要求收回房屋与事实不符，原告诉称被告找茬闹事及唆使被告哥哥找茬闹事与事实不符，被告哥哥与原告发生矛盾并不向原告诉状中所称的那样，被告哥哥和原告的矛盾是因为被告哥哥和原告共用一个大门出入，原告将大门锁换掉，交给被告哥哥大门的钥匙不能打开大门，导致被告哥哥无法回家，原告也不配合开门是导致矛盾的原因之一。另，原告擅自将被告哥哥的厕所毁掉，没有经过被告哥哥的同意，双方发生矛盾的原因之二，原告未经被告哥哥同意将被告哥哥的菜园地和菜园地上几颗白果树毁坏是原因之三。由此，原告和被告哥哥发生纠纷，不像原告称的用斧子砍人砍物，几次报警是被告报的警，是原告和被告的哥哥发生纠纷后，原告找到被告，到被告的家中吵闹，为此被告报警，110的民警对原告也做了批评教育。三、原告曾多次找到被告要求解除协议，但无果，提出无理要求，被告没有同意。综上，原告要求解除租赁合同，没有法定和约定的事由，原告要求解除租赁协议是单方解除属违约行为。原告要被告赔偿损失70000元没有依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。丁志舜第一次庭审中辩称：原告只支付了两年房租8000元，租期自2012年10月15日至2014年10月15日止到期，我签字的收条说的很清楚，以付“现金”为年限，关于合同中签订的“意愿二十年”不受法律保护的。张国庆为支持其诉讼请求，向法庭提举如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格。2、房屋租赁协议书复印件一份，证明被告将涉案房屋租赁给原告，租赁期限是20年，年租金是4000元等。3、收条复印件一份，证明被告收到原告两年的租金8000元。4、承包协议复印件一份，证明原告承租被告房屋后，为了能够居住对房屋进行了修缮。5、收条复印件两份，证明原告请施工队对涉案房屋进行修缮。6、销货清单复印件两份，证明原告在房屋修缮工程中花费的费用。7、材料费用明细复印件一份，证明原告为了能够满足居住条件，对房屋购买的装修材料和生活用品。8、王某、丁志富、丁志荣、丁志贵的证人证言各一份，证明当初房屋装修是被告同意的及装修后被告认为租期太长经常闹事。丁志舜质证意见如下：对证据1无异议，对证据2真实性无异议，但达不到原告的证明目的，不能作为原告要求解除协议和赔偿损失的依据。对证据3真实性无异议。对证据4、5、6、7真实性有异议。对证据8中证人王某的证言不具有客观真实性，只能证明和原、被告一起买过建材，终止合同的事也是听原告所述，所谓的闹事也是听说，其并不在场，与原告关系亲密，王某孩子上学就是通过原告的关系，且是双方合同的担保人，与本案的结果有利害关系，对其他三位证言不具有真实性，三位证人是亲兄弟，与被告现有矛盾，出庭作证带有报复成分，且不能证明房屋装修的部位，只是道听途说，只能证明发生纠纷，不能证明谁提出终止合同。丁志舜为支持其抗辩意见，向法庭提举如下证据：1、照片复印件三张，证明原告养了一只藏獒，是散养，有安全隐患。原告将被告的一处房屋拆掉了。2、接处警记录二份，证明被告报警与原告发生两次纠纷。张国庆质证意见如下：对证据1确实养了狗，但不是藏獒，是条小狗，天天用链子拴着，不咬人。被告同意拆的，合同有约定。对证据2应当有多次纠纷，可以证明被、被告租房发生纠纷，与证人证言相吻合。经张国庆申请，本院委托评估机构出具的评估报告，张国庆对此无异议，丁志舜有异议，认为评估清单没有其本人签字，不予认可。本院认证如下：对张国庆提举的证据1、2、3、8及丁志舜提交的证据1、2真实性、合法性、关联性予以确认。对张国庆提举的证据4、5、6虽形式上存在瑕疵，但可综合认定张国庆对涉案房屋进行装饰装潢的事实。对张国庆提举的证据7不予认可。对评估报告，本院予以确认。经审理查明：2012年10月15日，出租方丁志舜（甲方）与承租方张国庆（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，主要约定：现有甲方愿将银塘镇前进自然村房屋产权属于甲方的主房的一半，包括靠主屋西边的小房屋以及主房的前后院落出租给乙方居住使用。为明确双方的责任，经双方协商同意，本着诚信守信的原则，双方订立如下条款，以便双方遵照执行。一、经双方协商同意，乙方意愿承租二十年，房屋的租金每年4000元。在租赁期间不得提高房屋租金。二、租金支付方式，本协议双方签订后乙方首付2年的租金8000元，以后每年到期乙方支给甲方4000元，乙方不得拖欠。三、甲方不得在乙方承租意愿的年限内要回房屋。如遇此情况，因房屋产权属甲方，乙方也必须归还房屋，但乙方花费在房屋装潢等设施的经济损失，甲方须给与乙方赔偿全部经济损失。四、乙方如在承租意愿年限内不愿再承租，乙方除归还房屋外，乙方在甲方的房屋装潢等设施归甲方所有。乙方在承租意愿年限内如遇政府征迁用地，乙方须配合甲方让出房屋。五、本协议双方签订后，甲方须负责将院子大门的门柱、门楼、墙搞好，院子大门前路修好，将前院内小屋拆除。并从前院土屋靠东边土坡到后院土坡上搭建一道篱笆。六、甲方同意乙方在主屋后院东边土坡搭建鸡舍羊舍等，并同意适当提供给乙方一点种菜用地。七、乙方在租住期间，水、电费用必须按期支付不得拖欠。乙方租住期间由于人生地不熟，如出现什么情况，由甲方出面帮助协调。八、本协议双方签字后即开始生效。双方同意具有法律效力。双方必须本着诚信守信的原则认真履行。为约束双方，双方同意聘请王某作为本协议的担保人及见证人。共同在本协议上签字。协议签订当日，张国庆依约向丁志舜支付了二年房租8000元，并对涉案房屋进行装饰装潢。后双方常为琐事发生争议，派出所为此多次出警。在诉讼中，张国庆对涉案房屋装饰装修物价值申请评估，本院委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估，该公司评估意见为：涉案房屋装饰装修物市场价值为31067元。张国庆为此支付鉴定费4000元。本院认为：一、本案的争议焦点之一涉案房屋装修装修物所有权人。根据双方当事人的陈述及张庆军提供的销售清单、四位证人证言可以证明涉案房屋装修装饰物系张庆军在承租后添置的。根据双方当事人的表述，可以认定评估报告中所涉的吊顶的木条、池塘土方使用的砖头、外厨房的围墙为丁志舜提供或建造。二、丁志舜本人抗辩合同期限为“意愿”二十年，以实际支付年限为准。“意愿”字面意思就是愿意承租二十年，且张国庆在承租后也进行精装潢，双方真实意思表示应当认定为租赁期限为二十年。双方当事人对双方常因琐事发生多次冲突这一事实均不持异议，双方房屋租赁关系已无继续维持的信任基础，丁志舜也无继续租赁的意思表示。故张国庆的第一项诉讼请求，本院予以支持。对于装饰装修物，被告在抗辩中曾表示未经其同意。但从法院查明的事实来看，从双方合同的约定可以看出租赁房屋后出租人有改造房屋的义务，丁志舜居住房屋与涉案房屋位于同一村民组，且证人王某证言证明丁志舜是参与装潢材料采购与施工的，故可以认定张国庆添置装修装饰物的行为丁志舜是知道且同意的。对于已形成附和的装饰装修物客观上造成了房屋价值的增值，丁志舜应当补偿张国庆装饰装修物的价值，在扣除装饰装修物的折旧，丁志舜提供的装潢材料及评估报告中涉及到丁志舜原住房的含有的建筑物、张国庆自认损害的两颗白果树，本院酌情认定为5000元。涉案财产鉴定费也应由丁志舜承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除张国庆、丁志舜于2012年10月15日签订的《房屋租赁协议书》。二、丁志舜于本判决生效之日起十五内一次性赔偿张国庆经济损失30067元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1550元，由丁志舜负担665元，张国庆负担885元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长  胡存祥人民陪审员  仝茂祥人民陪审员  林立英二〇一五年七月二十日书 记 员  王 堃附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。