广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终1368号
上诉人（原审原告）：戚康胜，男，1951年11月20日出生，汉族，住珠海市香洲区。
被上诉人（原审被告）：杜林芝，女，1963年5月6日出生，汉族，户籍住址珠海市香洲区，现住珠海市市香洲区。
委托诉讼代理人：吴毓斌，广东亚太时代律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林洁琼，广东亚太时代律师事务所实习律师。
原审第三人：周丽芳，女，1959年5月21日出生，汉族，户籍住址珠海市香洲区，现住珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：徐丽华，广东诚迅达律师事务所律师。
原审第三人：珠海市华居物业代理有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：刘祚华，经理。
上诉人戚康胜因与被上诉人杜林芝、原审第三人周丽芳、原审第三人珠海市华居物业代理有限公司（以下简称华居物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初10158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
戚康胜上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回杜林芝的原审全部诉讼请求，判令解除《房地产三方买卖合同》，判令杜林芝承担本案一审、二审诉讼费用。
事实和理由：一、涉案房产是由原位于珠海市山场西街116号第一层房屋拆迁补偿所得，是周丽芳与戚康胜夫妻共同财产，未经周丽芳同意，该房转让系无权处分。二、2012年7月31日，戚康胜、杜林芝与华居物业公司签订《房地产三方买卖合同》时该房未取得房地产所有权，转让无效。三、戚康胜、杜林芝与华居物业公司签订《房地产三方买卖合同》时，周丽芳并不在场，证人周某系中介公司销售人员，从该房转让中会取得佣金，与案件明显有利害关系，且无其他证据证实其证言，故证人称周丽芳在场的证言不足采信，如周丽芳真的在场，为何中介周某不让其在房屋买卖合同上签名确认，由此可见周丽芳根本不在场。四、周丽芳对戚康胜、杜林芝与华居物业公司签订《房地产三方买卖合同》事先不知，签订合同后所有房款也是由戚康胜一人收取，直至本案起诉前，杜林芝及华居物业公司也从未找周丽芳联系过所谓房屋买卖及过户等事宜。五、戚康胜当时对周丽芳说将房屋出租给杜林芝时，隐瞒了转让的事实，直到2017年8月涉案房屋取得房产证后，戚康胜才告知周丽芳要出售房屋，周丽芳表示不同意并于2017年10月提起诉讼。
杜林芝辩称：原审法院查明事实清楚、适用法律正确，判决正确，应予维持。一、戚康胜依法有权处分案涉房屋。《珠海市香洲区山场村拆迁补偿安置合同》的被拆迁人为戚康胜，《山场文明社区第二期回迁安置房确认书》明确X栋X房为戚康胜所有，该房产权亦系登记在戚康胜名下，按照物权公示原则，戚康胜依法有权处分，在（2016）粤0402执异49号案中戚康胜对该房屋买卖亦是认可，案涉房屋买卖合同不存在无权处分的法定情形。正因该房只登记在戚康胜一人名下，华居物业公司与戚康胜联系办理产权过户手续，在签订房屋买卖合同时安排杜林芝与戚康胜签订，并无不妥，也是符合日常交易习惯的，正如珠海市不动产登记中心办理产权过户一样，只需权属登记人本人办理，而无需其配偶一并前来。
二、案涉房屋买卖合同依法有效。《山场文明社区第二期回迁安置房确认书》明确X栋X房为戚康胜所有，戚康胜对案涉房屋享有权益，戚康胜以该房未领取权属证书，未取得房屋所有权为由主张合同无效，与现行法律法规的规定不符，应不予支持。
三、戚康胜的配偶周丽芳是明确知道和同意该房屋出售给被戚康胜的。根据第三人华居物业公司的答辩、提交的证据及证人周某的证人证言，现有证据证实房屋买卖合同签订当日周丽芳亦在场，是同意的。房屋买卖合同签订后答辩人依合同约定支付了房款，该房自2012年11月交付给答辩人及家人居住至今已有5年之久，且答辩人、戚康胜夫妻双方均居住在同一个小区，周丽芳知道且应当知道该房已出售、交付给答辩人占有使用。自交付的2012年11月起至2017年10月27日答辩人提起（2017）粤0402民初10158号案诉讼之前5年的时间内，戚康胜夫妻都从没提出过异议，戚康胜现以其配偶周丽芳擅自出卖共有房屋为由主张合同无效拒绝履行合同，应不予支持。
需要强调的是，戚康胜夫妻感情良好，并无感情破裂或存在戚康胜恶意处分夫妻共同财产损害周丽芳利益的情形，本案实系房价上涨，戚康胜夫妻故意寻找理由试图恶意不继续房屋买卖合同的滥诉行为。
五、戚康胜称告知周丽芳该房系对外出租，致使周丽芳以为戚康胜是将房屋出租给答辩人的，与事实及常理不符。综上所述，恳请二审法院依法驳回戚康胜的上诉请求。
周丽芳述称：同意戚康胜的上诉意见。
华居物业公司未提交答辩意见。
杜林芝向原审法院起诉请求：1、判令戚康胜继续履行与杜林芝2012年7月11日签订的珠海市香洲区山场路38号X栋X房（权证号：20××09）《房地产（三方）买卖合同》；2、戚康胜协助杜林芝办理上述房产的产权过户手续；3、本案诉讼费由戚康胜承担。
原审法院认定事实：2012年5月4日，戚康胜与珠海市五洲房产开发有限公司签订《珠海市香洲区山场村拆迁补偿安置合同》，选择回迁房三套。2012年5月14日，双方签订《山场文明社区第二期回迁房确认书》，确认戚康胜选定X栋X房、X房、X房回迁。
2012年7月11日，杜林芝、戚康胜及华居物业公司签订《房地产（三方）买卖合同》，约定：一、买卖双方通过经纪方出售及购入珠海市香洲山场路38号X栋X房，拆迁补偿安置合同编号1557。二、房产现状为暂未确权的回迁房，卖方持有《拆迁补偿安置合同》、《回迁房抽签确认书》，卖方对该房享有所有权，能完全支配及处理。双方均清楚该产权状况，且确认房产以现状出售，不得以此为由拒绝履行合同义务。三、房地产转让成交价为638000元（实收）（此价不以最终确权面积发生变化而变化，且包括卖方已支付的装修费、水电设施的初装费，未开通的买方自行开通所需费用自理）。付款方式如下：（一）定金12万元为第一部分房款，签署合同时交纳定金20000元，剩余定金2012年7月12日补交。（二）318000元为第二部分楼款，2012年7月31日备齐资料到律师楼办理律师见证时支付。（三）20万元余款银行按揭，待卖方拿到名下房产证七日内双方无条件备齐资料配合经纪方到银行申请买方的按揭贷款，银行出具同意贷款通知书之日五日内，双方备齐资料协助经纪方申请完税，并相继办理过户手续，过户时买方需委托经纪方领取房产证及回执由经纪方代为保管，经纪方按新证领取时间送银行办理手续，如一方借故拖延，视为违约。四、税费承担，卖方为实收不承担任何过户税费，转让过户手续产生的一切应缴纳税费均由买方负责承担。新政策导致税费额增加，由买方届时按政府最新政策规定自行支付。五、卖方须在发展商装修完毕通知收楼之日起七日内协助买方去管理处领取钥匙，交予买方使用。……八、违约责任：1、如买方未能履行合同已付购房款（含定金）由买方没收，且买方投入装修费用作为违约金不予退还，买方须在违约之日起七日内搬出该房，卖方有权再将房产转让予其他任何人。2、卖方不依合同条款履行，须双倍返还已付购房款（含定金），并赔偿买方装修费用50000元，买方需在收到全部款项之日起七日内搬出该房。卖方须于发展商通知可以办证之日起15个工作日内无条件申请办证，拿到房产证当日应及时通知经纪方和买方，并按合同约定时间办理该房的过户转让手续（若卖方在取得名下房产证十日内仍未通知经纪方视为卖方违约处理。合同还约定了其他相关内容。2012年7月31日，双方在合同中注明“双方一致同意不办理律师见证手续。”
合同签订后，杜林芝分别于2012年7月11日、2012年7月12日、2012年7月31日、2013年4月24日支付20000元、100000元、318000元、10000元。尚余房款190000元未支付。戚康胜对前述款项出具了相应收据。
关于合同签订过程，华居物业公司员工周某到庭陈述：签订合同时周丽芳带着孙子一并在场，因拆迁合同上仅有戚康胜签字，按照一贯做法未要求周丽芳签字。周丽芳不认可该证言内容，表示其签约时不在场。
杜林芝提交珠海市城市物业管理有限公司五洲花城C区服务中心出具的《证明》，内容为2012年11月起案涉房产已由杜林芝之子缴纳管理费并居住至今。杜林芝陈述2012年11月，案涉房产交付杜林芝使用，周丽芳表示戚康胜一直说是出租给杜林芝使用，租金由戚康胜管理，2017年8月取得房产证后才知道是出售给杜林芝。
戚康胜与周丽芳为夫妻关系，1983年登记结婚。在案涉房产同一小区7、9栋分别拥有其他房产。周丽芳2017年10月27日以戚康胜、杜林芝合同无效为由提起诉讼，原审法院（2017）粤0402民初9972号案件正在审理过程中。案涉9栋1304房2017年8月28日办理房地产权证登记至戚康胜个人名下。
杜林芝提交《不动产登记情况查询证明》显示2017年11月16日杜林芝名下查无房产情况记录。杜林芝庭审中明确表示余款19万元可以提前一次性支付。
原审法院认为，杜林芝与戚康胜签订的《房地产（三方）买卖合同》中关于买卖关系的内容未违反法律法规强制性规定，应认定为有效。双方签订合同时，戚康胜取得案涉房产依据的拆迁补偿安置合同由其个人签名，杜林芝有理由相信戚康胜个人有权出售案涉房产。华居物业公司工作人员出庭作证周丽芳签约时在场，证明周丽芳明知该交易行为而未表示反对，杜林芝有理由相信出售房产为戚康胜夫妻共同的意思表示。同时，案涉房产在交易后已实际交付杜林芝使用多年，周丽芳在同小区、同一栋均有房产，而一直未对交易提出过异议，亦可证明对于交易认可的态度。周丽芳辩解以为戚康胜是将房屋出租予杜林芝，与事实及常理不符，原审法院不予采信。戚康胜及周丽芳以出售房产未经共有人周丽芳同意为由主张合同无效，不予履行，事实和法律依据不足，原审法院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”戚康胜及周丽芳以合同签订时房产尚未办理房地产权证等理由主张合同无效，亦不成立，原审法院不予支持。
合同约定“卖方拿到名下房地产权证七日内备齐资料配合经纪方到银行申请买方的按揭贷款，在银行同意贷款通知书五日内，双方备齐资料完税，并办理过户手续。”“卖方须于发展商通知可以办证之日起15个工作日内无条件申请办证，拿到房产证当日应及时通知经纪方和买方，并按合同约定时间办理该房的过户转让手续（若卖方在取得名下房产证十日内仍未通知经纪方视为卖方违约处理。”现戚康胜已取得房地产权证应依约通知买方及经纪方并配合办理贷款、完税及过户等手续，而并未依约履行，构成违约，杜林芝有权依照《合同法》的规定要求戚康胜承担继续履行的违约责任。案涉房产已登记至戚康胜个人名下，杜林芝已依约履行了相关合同义务，房产也已交付，对于原约定的尾款杜林芝亦表示可一次性提前支付，合同具备继续履行的条件。现杜林芝要求戚康胜继续履行合同，协助办理房产过户手续，符合法律规定和合同约定，应予支持。为减少当事人诉累，杜林芝一次性提前支付余款的表示，原审法院一并予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，原审法院判决：一、戚康胜继续履行与杜林芝2012年7月11日签订的关于珠海市香洲区山场路38号X栋X房的《房地产（三方）买卖合同》。二、杜林芝于判决发生法律效力之日起七日内向戚康胜支付房款余款190000元。三、戚康胜于判决发生法律效力之日起七日内协助杜林芝办理珠海市香洲区山场路38号9栋1304房的转移登记手续至杜林芝名下。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5090元、保全费3710元，由戚康胜负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院另查明，周丽芳于2017年10月27日以戚康胜、杜林芝为被告，华居物业公司为第三人向原审法院提起诉讼，请求确认戚康胜、杜林芝与华居物业公司签订的《房地产（三方）买卖合同》无效，并由戚康胜返还定金120000元、房款318000元给杜林芝，杜林芝腾退山场路X号X栋X房给周丽芳。原审法院于2018年2月1日作出（2017）粤0402民初9972号民事判决，判决驳回周丽芳的全部诉讼请求。周丽芳不服该判决，向本院提起上诉，案号为（2018）粤04民终1292号。
本院认为，案涉房产的拆迁补偿安置合同为戚康胜个人签订，合同中并未体现共有人的姓名及身份，杜林芝有理由相信戚康胜有权出售案涉房产。对于周丽芳提出其不在场的主张，该主张与华居物业公司工作人员周某证言意见相左，结合当事人举证情况及案件事实，本院认为周某证言具有较大的证明力，对周丽芳的该主张不予采信。对于周丽芳提出不知道交易情况的主张，本院认为，周丽芳与戚康胜、杜林芝同住一个小区，其对杜林芝占有使用案涉房产多年而未提出异议，不符常理。而对其提出将房屋租赁给杜林芝的说法更是没有相应的事实依据。对戚康胜提出合同签订时尚未取得房地产权证合同无效的主张，本院认为，戚康胜已经由拆迁补偿安置合同明确了其对于案涉房产享有权益，案涉房产是否办理房地产权证并非认定合同无效的理由，戚康胜的该主张不能成立。综上，原审判决对戚康胜的上述主张不予采信正确。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10180元，由上诉人戚康胜负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 王 芳
二〇一八年五月二十九日
书记员 王 莉