湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初3099号原告：怀化润兰物业服务有限公司，住所地怀化市经开区。法定代表人：向纯兰，系该公司董事长。委托诉讼代理人(特别授权）：石文，男，汉族，1979年1月23日出生，户籍住址：湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。被告：周爱民，男，瑶族，1976年10月27日出生，住所地湖南省溆浦县。原告怀化润兰物业服务有限公司与被告周爱民物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月18日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年6月26日公开开庭进行了审理，代理书记员彭建军担任庭审记录。原告怀化润兰物业服务有限公司的委托诉讼代理人唐永洪、石文，被告周爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怀化润兰物业服务有限公司（以下简称“润兰物业公司”）向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告给付原告2009年7月至2016年8月的物业管理费4205.4元；2、请求法院判令被告支付原告截止2016年8月30日的滞纳金10849.93元（以拖欠物业管理费为基数，按每日1‰的标准，从逾期之日起计算至缴清拖欠的物业管理费止）；3、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告系原告管理的锦绣湘维小区的业主。2008年12月18日，原、被告签订《锦绣湘维物业管理合同书》，约定被告物业基本情况：房号5A栋506号房，建筑面积122.5平方米；住宅物业综合管理服务费按物业建筑面积每月每平米0.4元，被告须于每月5日前付清上月的物业管理费；被告违法本合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金等。合同生效后，原告提供了物业管理服务，但被告未依约向原告缴纳物业管理费，从2009年7月至2016年8月止，被告共欠原告物业管理费4205.4元。经原告多次口头和上门催缴未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告周爱民辩称:一、原、被告签订物业管理合同本身不合法，1.未通过竣工验收的房屋不得交付使用，签订合同时锦绣湘维小区尚未通过竣工验收；2.原告承接锦绣湘维物业管理服务不合法定程序；3.合同中约定的断水、断电及滞纳金等格式条款违反法律规定，依法应确认为无效条款；二、被告拒交物业费于法有据，1.前期物业协议未在购房合同中进行约定；2.物业费用缴纳责任没有依法分担，锦绣湘维小区的商品房是分期验收和陆续交付的，在竣工验收并交付前的有关住宅的物业费，依法应当由怀化润兰房地产开发公司承担，之后的由业主承担；3.开发商的后期开发严重破坏了小区环境；4.被告房屋空置期间的物业费没有减免，被告虽然在2008年7月办理了入住手续，但实际上直到2010年下半年才开始装修入住；5.原告将物业费与水费、电费、垃圾费等合并收取并擅自违法提高标准；6.原、被告之间的前期物业合同关系应当早已终止，根据相关规定“已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之六十以上的物业管理区域，应当召开第一次业主会，选举产生业主委员会”，本小区早已具备了该条件，但是原告却迟迟不按法律规定报告相关物业主管部门召开业主大会；三、原告提供的物业服务不合要求，1.小区物业保安不合要求，2016年以前一直未设置保安岗亭，2016年设置保安岗亭后也只是形式，岗亭经常空无一人，对于小区业主之外的外来人员从不进行身份核查登记；2.车辆管理混乱，缺乏引导和规范；3.小区经常断水断电；4.小区的保洁服务非常差；5.物业维修服务不符合合同约定；四、原告诉请已经超过诉讼时效。经审理查明：被告系原告管理的锦绣湘维小区5A栋506号房的业主。2008年12月18日，怀化润兰物业管理有限公司（乙方）与被告周爱民（甲方）签订《锦绣湘维物业管理合同书》，约定乙方对甲方所在的锦绣湘维小区的业主和使用人提供物业服务，乙方按照住宅建筑面积每月0.4元/平方米收取物业综合管理服务费；甲方物业建筑面积122.85平方米；乙方可依据政府规定和小区的管理、维护、修缮、更换等费用开支增长，以及物价上涨因素等实际情况，调整物业管理服务收费标准，但须经物价部门核准；甲方自该物业纳入物业管理范围（即交付钥匙）之日起交纳物业管理服务费。第一次甲方须预缴6个月的物业管理服务费。预缴期满后，甲方须于每月5日前付清上月的物业管理服务费。甲方与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业管理服务费的，从其约定，甲方负连带缴纳责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按照每日1‰加收滞纳金等。协议签订后，原告向被告所在小区提供物业管理服务，被告向原告缴纳物业服务费，原告并代收水电费。2009年7月起被告认为润兰物业公司的物业管理服务存在问题拒绝缴纳物业服务费。由于润兰物业公司在提供物业管理服务时存在管理制度混乱、管理措施缺失等问题，锦绣湘维小区内存在人员车辆任意出入，监控盲区较多，建筑施工材料随意堆放，消防通道堵塞，未实行封闭式管理，二期工程施工未与物业服务区域隔离，导致施工车辆材料自由出入小区，致使小区路面破损等情况，2015年10月26日，怀化市房产管理局向润兰物业公司发送一份《限期整改通知书》，责令原告在30日内对存在的物业管理问题进行整改。润兰物业公司收到该通知后，虽然对物业问题进行了整改，但未整改到位。因润兰物业公司未能收取到物业服务费，因而诉至法院，形成纠纷。另查明，2006年3月7日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司登记成立，并经怀化市房产管理部门批准准予从事物业管理服务。2007年8月2日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司将名称变更为怀化润兰物业管理有限公司，并于2009年4月30日再次将怀化润兰物业管理有限公司更名为怀化润兰物业服务有限公司。上述事实，经公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院确认，有下列证据证实：证据1、原告的营业执照、物业服务企业资质证书、物业从业人员资格证书、被告常住人口登记信息，证明原、被告的主体资格及原告公司的物业从业资质；证据2、《锦绣湘维物业管理合同书》1份，证明被告周爱民与原告签订物业管理服务协议，约定了物业管理服务的内容、收费标准及逾期缴纳费用的违约金等的事实；证据3、物业服务费欠交明细表、小区业主水电收费台账、催款通知、业主代表临时委员会公开信，证明被告欠交物业服务费及原告向被告催收物业服务费的情况；证据4、2015年12月23日报警案件登记表，证明润兰物业公司与业主因物业管理费用发生纠纷的事实；证据5、内资企业登记信息1份，证明怀化润兰物业服务有限公司的成立及名称变更情况；证据6、业主维权报告、业主手册、小区照片，证明润兰物业公司在对锦绣湘维提供物业服务过程中，存在多种物业服务问题的事实；证据7、庭审笔录1份，证明本案其他事实。原告向本院提交的锦绣湘维小区物业服务费情况说明，因系润兰物业公司的单方陈述，没有相应的证据予以佐证，本院不予采信。原告向本院提交的关于润兰·天星商业广场项目建设情况的说明及润兰·天星商业广场项目建设修建性详细规划总平面图，与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院认为，被告系原告管理的锦绣湘维小区5A栋506号房的业主，怀化润兰物业管理有限公司与被告周爱民签订的《锦绣湘维物业管理合同书》，具有当事人签名（章），合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方当事人应当按照合同全面履行义务。关于被告辩称未通过竣工验收的房屋不得交付使用，签订合同时锦绣湘维小区尚未通过竣工验收，原、被告签订的物业管理合同因此不合法。因被告系从房屋开发商处接收房屋后与原告签订的物业管理合同，且被告未提供相关证据证明房屋存在未竣工验收的情况，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的原告承接锦绣湘维物业管理服务不合法定程序的抗辩理由，因《物业管理条例》关于提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业的规定并非效力性规定，原告与被告签订的《锦绣湘维物业管理合同书》的效力并不因此受到影响，故对被告的该抗辩意见，本院不予采信。根据相关法律法规的规定，前期物业服务合同应在业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效后终止，原、被告签订的物业管理合同尚不具备终止的法定条件，故被告抗辩其所在小区早已具备了召开业主大会，选举业主委员会的条件，但是原告却迟迟不按法律规定报告相关物业主管部门召开业主大会，原、被告之间的前期物业合同关系应当早已终止的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。怀化润兰物业管理有限公司名称的变更不影响其合同权利和义务。2009年7月之前，原、被告均按照合同的约定履行了各自的义务，但自2009年7月起，被告周爱民对润兰物业公司的物业管理服务提出了异议。润兰物业公司作为物业管理服务企业，应根据合同约定为业主提供优质、高效的服务，也有权向业主收取物业服务费。然而润兰物业公司在提供物业管理服务时存在管理制度混乱、管理措施缺失等问题，锦绣湘维小区内存在人员车辆任意出入，监控盲区较多，建筑施工材料随意堆放，消防通道堵塞等状况。又由于锦绣湘维小区未实行封闭式管理，二期工程施工未与物业服务区域隔离，导致施工车辆材料自由出入小区，致使小区路面破损等影响到业主出行及生活的现实情况。在怀化市房产局下达责令整改通知书后，润兰物业公司仍未整改到位。由此可以确定润兰物业公司未按照合同约定全面履行义务，其履行行为为瑕疵履行。根据公平原则，鉴于原告瑕疵履行的事实，本院酌定本案诉争物业服务费按照润兰物业公司主张数额的80%予以支持。按此计算，截止2016年8月周爱民共应向润兰物业公司支付物业服务费3380.83元（122.85平方米×0.4元/平方米/月×80%×86个月）。对润兰物业公司主张周爱民支付物业服务费超出3380.83元的部分，本院不予支持。对被告周爱民提出的原告未完全按照合同的约定为小区提供物业服务的抗辩意见，本院予以采纳。因润兰物业公司在履行物业管理服务合同中存在瑕疵，并导致双方因物业服务费的交纳产生纠纷，诉至法院，在纠纷解决前，被告周爱民未按照双方合同约定的数额、时间交纳物业服务费，具有正当理由，故对润兰物业公司请求法院判令被告周爱民支付润兰物业公司截止2016年8月30日的滞纳金10849.93元（以拖欠物业服务费为基数，按每日1‰的标准，从逾期之日起计算至缴清拖欠的物业服务费止）的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称其虽然在2008年7月办理了入住手续，但实际上直到2010年下半年才开始装修入住，房屋空置期间的物业费应减免的抗辩意见，因原、被告签订的物业管理合同书未对房屋空置期间的物业费减免作出约定，且被告未举证证明其房屋的空置期间，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。另因被告周爱民未缴纳物业服务费的行为一直处于持续状态，且从润兰物业公司与被告周爱民及其他业主因物业服务费缴纳多次发生纠纷的事实可以看出其并未消极主张权利，故对被告周爱民提出的本案已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第八条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周爱民在本判决生效之日起十日内向原告怀化润兰物业服务有限公司支付物业服务费3380.83元；二、驳回原告怀化润兰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，由原告怀化润兰物业服务有限公司负担126元，被告周爱民负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  申 敏人民陪审员  武建红人民陪审员  陈珊英二〇一八年一月十五日代理书记员  彭建军附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。