四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0181民初745号
原告：欧顺玉，女，1964年11月28日出生，汉族，住四川省都江堰市。
委托诉讼代理人：张妮，四川都江律师事务所律师。
被告：成都星月置业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区斌升街**号附*号。
法定代表人：黄福昌，系公司经理。
委托诉讼代理人：赖武，四川益州律师事务所律师。
原告欧顺玉与被告成都星月置业有限公司（以下简称星月公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，分别于2017年3月31日、10月24日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧顺玉及其委托诉讼代理人张妮，被告星月公司的委托诉讼代理人赖武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧顺玉向本院提出诉讼请求：1、判令星月公司向原告支付逾期交房的违约金20000元；2、判令星月公司协助原告办理房产及土地使用权证；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、判令星月公司向原告支付逾期交房的违约金10000元；2、判令星月公司协助原告办理案涉房屋的不动产权属证书。事实与理由：原告于2014年4月22日与被告星月公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买星月公司开发的位于都江堰市灌口镇柏条北路中段59号住宅用房，建筑面积86.26平方米，购房总价款434975元，交房时间为2015年4月30日，付款方式为贷款方式付款。合同签订后，原告依约向星月公司支付购房款，但被告星月公司却未按合同约定向原告交付房屋，直至2016年10月20日才将房屋交付给原告，被告星月公司的行为已构成违约。同时合同第十九条约定原告应在约定的商品房交付之日起480日内取得房屋所有权证书，但被告至今未为原告办理过户登记，故原告诉至法院。
被告星月公司辩称：1、原告确已收房入住，但逾期交房的责任不在星月公司，而在原告自已，其理由是星月公司在合同约定的时间内采用张贴公告、电话通知的方式催促原告收房，但原告拒绝收房，后又因案涉土地被成都市中级人民法院查封，事实上不能履行，故才导致逾期交房，对此，星月公司不应当承担违约责任。同时双方约定的违约金过高，若法院认定星月公司存在违约，星月公司要求对违约金进行调减，并同意在2000元以内考虑。2、对原告要求星月公司协助办理案涉房屋的不动产权属证书，因协助办证是星月公司的义务，星月公司对此无异议，并同意协助办理。
经审理查明：原告欧顺玉与被告星月公司于2014年4月22日签订《商品房买卖合同》，约定欧顺玉购买星月公司销售（商品房预售许可证号：都房预售字第x号）的位于都江堰市灌口镇柏条河北路中段59号住宅用房，房屋总价款为434975元，采取贷款方式付款。合同第十条同时约定，出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付房屋。该商品房交付时应当已取得规划验收合格证，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条约定，商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起480日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二，每日向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。合同签订后，欧顺玉采取贷款方式向星月公司付清了合同约定的购房款，星月公司于2016年10月20日向欧顺玉交付了房屋，欧顺玉收房后入住，并交付了物管费及维修基金。
另查明：都江堰市灌口镇光明街下段房屋于2015年1月9日备案于欧顺玉名下，合同备案号为xx。
都江堰市灌口镇柏条河北路中段59号地块（土地使用证号为：都国用（2012）字第x号）已抵押给中国农业银行股份有限公司都江堰支行，同时被成都市中级人民法院以（2015）成民保字第x号民事裁定书裁定予以查封。对此，本院告知原告因案涉房屋占用的土地（土地使用证号为：都国用（2012）字第x号）被成都市中级人民法院查封，目前不能办理变更登记，并询问其是否变更诉讼请求，原告表示坚持其诉讼请求。
诉讼中，本院依职权征询中国农业银行股份有限公司都江堰支行（以下简称农业都江堰支行）意见，其是否要求在本案中参加诉讼并主张权利，农业都江堰支行称，2017年4月18日，借款人以都江堰市灌口镇柏条河北路中段59号地块（土地使用证号为：都国用（2012）字第x号）申请的贷款本息已结清，故在本案中不参加诉讼，亦不主张权利。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的证据：1、原、被告身份信息；2、《商品房买卖合同》；3、房屋总价款收据及相关税费收据；4、房屋登记记录信息证明，以及本院调取的不动产登记信息摘要，调查笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为：一、关于欧顺玉与星月公司之间《商品房买卖合同》的效力问题。根据庭审查明事实，欧顺玉提供的《商品房买卖合同》、购房款收据、房屋登记记录信息证明等证据，内容相互印证，且得到了作为该房屋买卖合同关系相对方的星月公司的认可，已形成证据锁链，能够证明欧顺玉就案涉房屋与星月公司签订买卖合同并实际履行的事实。同时，在案涉房屋交付后，原告收房并入住至今，且星月公司具有商品房预售资格，故《商品房买卖合同》系欧顺玉与星月公司的真实意思表示，应为合法有效，欧顺玉与星月公司均应依约履行。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；”之规定，本案中，诉争房屋虽然未办理权属过户登记手续且房屋占用的土地被成都市中级人民法院以（2015）成民保字第x号民事裁定书裁定予以查封，但欧顺玉基于《商品房买卖合同》对案涉房屋享有相应权益。
二、关于原告主张的迟延交房违约金是否适当的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中星月公司迟延履行交房一年有余，导致欧顺玉在一年多的期限内无法实际占有、使用购买的房屋。欧顺玉要求对方支付1万元的违约金请求已经在合同约定的日万分之三的基础上有了较大幅度降低，该诉讼请求未过分高于其实际损失，符合合同约定，应予支持。
关于案涉商品房是否办理不动产权属证书问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；”。因案涉房屋已被本院裁定书所查封，故星月公司在法律上已不能履行协助办理不动产权属证书的义务，欧顺玉作为购房者可以通过法律规定的其他途径主张其权利，故本院对欧顺玉在本案中要求星月公司协助办理不动产权属证书的主张不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告成都星月置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告欧顺玉支付违约金10000元；
二、驳回原告欧顺玉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，减半收取250元，由被告成都星月置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 唐晓丽
二〇一七年十月三十日
书记员 张博文