江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）苏1291行初92号
原告洪建明，男，1982年2月21日生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市东胜区。
委托代理人（特别授权）张玉宝，江苏烨铭律师事务所律师。
被告泰州市国土资源局，组织机构代码01441663-X，住所地江苏省泰州市海陵区凤凰东路51号。
法定代表人李兴国，该局局长。
委托代理人（特别授权）潘金华，该局副局长。
委托代理人（特别授权）林宁，江苏众成信律师事务所律师。
第三人洪永年，男，1957年8月12日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。
委托代理人（特别授权）孙宁，江苏国安泰律师事务所律师。
第三人常斌，男，1975年1月1日生，住江苏省泰兴市。
原告洪建明不服泰州市海陵区人民政府泰海政发[2015]87号关于撤销洪建明《村镇房屋所有权证》（字第2831号）的决定，于2015年12月29日向江苏省泰州市中级人民法院递交行政诉状，后于2016年3月23日提出申请，请求变更泰州市国土资源局为被告，江苏省泰州市中级人民法院作出（2016）苏12行初3号行政裁定书，并将案件移送本院。本院于2016年4月8日立案后，于2016年4月11日向被告泰州市国土资源局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年7月21日、2016年8月29日公开开庭审理了本案。原告洪建明的委托代理人张玉宝，被告泰州市国土资源局的出庭负责人暨委托代理人潘金华、委托代理人林宁，第三人洪永年的委托代理人孙宁，第三人常斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
泰州市海陵区人民政府于2015年7月3日作出泰海政发[2015]87号关于撤销洪建明《村镇房屋所有权证》（字第2831号）的决定（以下简称涉案撤销决定），查明：洪建明系洪永年之子。2001年7月2日，洪永年与洪建明签订了赠与合同，洪永年将坐落在泰州市泰东镇东唐村三组170号（原赵唐村三组170号）一幢两层砖混结构上下六间，建筑面积195.2平方米的楼房整幢赠与给洪建明所有,赠与合同第二条约定，赠与人洪永年及洪永年的父母对该房屋享有终身居住权，受赠人洪建明表示同意。同年7月4日泰州市海陵区公证处对赠与合同进行了公证。2001年7月6日，洪建明单方将位于泰州市泰东镇东唐村三组房屋的产权转移登记到自己名下，领取村镇房屋所有权证（编号字第2831号）（以下简称涉案房产证）。洪建明办理房屋产权转移登记时仅提供洪永年的村镇房屋所有权证（证号：2831号）原件，赠与合同及公证书复印件等材料，该房屋产权转移登记没有任何申请、复核、审查等程序及产生的资料，而洪永年作为房屋权利人并未提出申请，转移登记行为违反了原建设部1997年《城市房屋权属登记管理办法》（以下简称《登记管理办法》）第十一条，泰州市海陵区人民政府泰海政发[1999]172号《泰州市海陵区村镇房屋产权登记发证工作实施办法》（以下简称《海陵区登记发证办法》）第二条、第三条、第四条及原泰州市海陵区建设委员会《关于〈泰州市海陵区村镇房屋产权登记发证工作实施办法〉的补充意见》（以下简称《海陵区登记发证办法补充意见》）第六条的规定，侵害了房屋权利人洪永年的合法权益，决定：撤销洪建明字第2831号村镇房屋所有权证。
原告洪建明诉称：第三人洪永年系原告之父。2001年7月4日，第三人洪永年与原告在泰州市海陵公证处办理赠与合同公证，第三人洪永年将其名下的房屋赠与给原告。后该房屋经依法转移登记于原告名下。原告取得该房屋后，已经通过转让方式由第三人常斌善意取得。2015年2月，第三人洪永年向泰州市人民政府提出行政复议申请，要求撤销原告的村镇房屋所有权证，后撤回申请。2015年5月29日，泰州市海陵区人民政府组织原告、第三人等相关人员进行听证。2015年7月3日，泰州市海陵区人民政府作出涉案撤销决定。原告的房产转移登记符合法定要件，并不存在可依职权撤销的情形。涉案撤销决定认定事实不清，适用法律错误，请求法院判决撤销涉案撤销决定，本案诉讼费用由被告承担。
原告洪建明向本院提交以下证据：2015年4月28日、4月29日洪建明与洪永年四段通话录音，证明：1.洪建明一直承诺安排洪永年居住；2.洪永年在通话中说以前让常斌不要买这个房子，是常斌非要买。
被告泰州市国土资源局辩称：1.泰州市海陵区人民政府作为涉案房产证颁发主体，有权作出涉案撤销决定，后因职权变更，被告泰州市国土资源局作为继续行使相关职权的行政机关系本案适格被告。2.赠与合同约定洪永年及其父母对涉案房屋享有终身居住权，原告单方将房屋产权转移登记到自己名下，领取涉案房产证，第三人洪永年并未提出申请，原告单方申请的行为违反了《登记管理办法》第十一条和《海陵区登记发证办法补充意见》第六条规定；原告办证时仅提交洪永年村镇房屋所有权证、赠与合同及公证书等材料，该房屋产权转移登记没有任何申请、复核、审查等程序及产生的资料，违反《海陵区登记发证办法》第二条、第三条、第四条的程序规定，故涉案房产证应当撤销。3.泰州市海陵区人民政府于2015年5月13日向原告洪建明、第三人洪永年涉案撤销行为的事先告知书和听证告知书，告知拟作出撤销行为及理由，并告知其有陈述、申辩和要求听证的权利。后根据原告的申请于2015年5月29日组织了听证，原告、第三人及泰州市海陵区人大和政协的公信力代表、区法制办对拟作出的撤销行为发表了各自意见。4.原告认为涉案转移登记不存在被撤销的情形，没有事实和法律理由；涉案撤销行为经过了细致调查及广泛听证程序，不存在草率。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告泰州市国土资源局为证明行政行为合法性，向本院提交了以下证据、依据：
1.泰州市机构编制委员会泰编[2015]31号《市编委关于成立不动产登记局的通知》，证明海陵区的房屋登记管理工作调整至泰州市国土资源局，被告主体适格。
2.原江苏省建设委员会苏建村（1992）445号《关于开展村镇房屋所有权登记、发证工作的通知》和《江苏省村镇房屋所有权登记发证暂行规定》，证明泰州市海陵区人民政府具有作出撤销行为的法定职权。
3.涉案撤销决定及邮寄存根，证明撤销行为的内容、时间及合法性。
4.泰州市海陵区人民政府法制办公室泰海府法监[2015]1号法制监督意见书、2015年4月29日洪永年申请书、洪建明身份证正面复印件、赠与合同及泰州市海陵区公证处泰海证（2001）民内字第1953号公证书、洪建明常住人口登记卡及粮油证、99字第2831号村镇房屋所有权证存根、字第2831号村镇房屋所有权证存根，证明洪永年申请撤销涉案房产证及核发涉案房产证所依据的证明文件。
5.关于撤销洪建明涉案房产证的事先告知书、听证告知书、听证通知书及邮寄存根，关于撤销洪建明和常斌村镇房屋所有权证的事先告知书、听证告知书、听证通知书及邮寄存根，听证申请书，江苏烨铭律师事务所函、洪建明委托书，江苏国安泰律师事务所函、洪永年委托书，听证会旁听人员登记表、会议签到单，听证笔录，证明撤销行为前的告知行为内容和理由、陈述、申辩权利及要求听证权利，并根据申请进行听证的事实，行政撤销程序合法。
6.《登记管理办法》、《海陵区登记发证办法》、《海陵区登记发证办法补充意见》，证明讼争行政行为符合法律规定。
7.洪永年、洪建明房屋产权档案清单，证明被告从有关单位调取涉案房屋产权的洪永年初次登记和洪建明转移登记的全部归档资料，其中没有洪永年身份证明材料、关于双方申请登记真实意思的书面材料及发证应有的审核批准文书。
第三人洪永年述称：1.洪建明单方办理转移登记，违反《登记管理办法》第十一条、第十七条第二款的规定；2.泰州市海陵区人民政府认定洪建明单方办理转移登记，未有申请、复核、审查等程序及产生的工作资料是正确的；3.涉案撤销决定符合《江苏省行政程序规定》第七十三条的规定；4.原告诉称常斌善意取得涉案房屋的说法不能成立，原告转让房屋给常斌证明原告违反赠与合同约定，侵害洪永年终身居住权的事实；5.原告的起诉已经超过法定起诉期限。请求依法处理。
第三人洪永年未提交证据。
第三人常斌述称：2004年常斌与洪建明签订房屋转让协议、补充协议，并以赠与合同的方式由泰州市海陵区公证处办理了公证，常斌支付购房款226800元、中介费3000元、公证费1500元购买了涉案房屋。2006年12月常斌向村民小组和东唐村村委会提出房屋过户申请，经同意报京泰路街道和泰州市海陵区人民政府批准，将房屋产权转移登记至自己名下。以上情况，洪永年是知晓的，其本人一直在泰州温泰市场务工，从事窗帘安装工作，且正常在东唐村十一组棋牌室打牌。洪永年申请撤销洪建明和常斌的村镇房屋所有权证，起因是常斌举报隔壁洪某（系洪永年之弟）违法建设问题，其家族对常斌进行打击报复。请求法院支持原告的诉讼请求。
第三人常斌向本院提交以下证据：
1.2016年8月28日秦某证明及秦某身份证;
2.2016年8月25日海陵区宏发窗帘店经营者周某证明及个人工商户营业执照、周筛根身份证。
以上证据证明洪永年一直在泰州温泰市场务工，从事窗帘安装工作，且正常在东唐村赵唐棋牌室打牌。
经庭审质证，被告泰州市国土资源局对原告举证认为如果通话号码为原告所主张的两个通话人所有，则认可录音真实性；对其合法性有异议，应当告知被录音人录音的情况，对关联性无异议，认可录音内含有原告主张的两点证明目的。
第三人洪永年对原告举证是洪建明与洪永年的通话不持异议，但属于偷录，且录音被处理过，某些内容被删除，录音中只能听出“叫他不买，他非要买”的内容，听不出“我”这个音，常斌买房时叫常斌不买的是洪建明的爷爷奶奶，录音中“叫他不买，他非要买”表达的是爷爷奶奶叫他不买，他非要买的意思，不能证明洪永年早就知道房屋过户到洪建明、常斌名下。
第三人常斌对原告举证没有异议。
原告对被告泰州市国土资源局所举证据、依据发表如下质证意见：对证据1、2、5没有异议；对证据3真实性无异议，合法性有异议；对证据4中法制监督意见书因洪永年在2015年2月向泰州市人民政府提出行政复议而产生，并不是因洪永年对泰州市海陵区人民政府申请而进行调查产生，该组证据中无法看出对于涉案登记形成了完整的卷宗档案，不能证明原告未与洪永年共同申请办理产权转移登记，而原告系单方办理转移登记的事实应当由被告举证证明。关于证据6，对被告主体适格、行为主体具有职权无异议，适用法律应遵循“实体从旧、程序从新”原则，但涉案撤销决定中看不出为何撤销、依何具体规定撤销，被告所列适用法律清单不能支撑涉案撤销决定。证据7系当庭提交，已经超过举证期限，且其形成时间是2015年7月2日，不能排除零散材料中遗失了相关重要申请文书和核准文书的可能，不能证明原告是单方办理。
第三人洪永年对被告泰州市国土资源局所举证据、依据无异议，认为原告在听证中承认系其单方申请，撤销依据还应当包括《江苏省行政程序规定》第七十三条。
第三人常斌同意原告对被告举证的质证意见。
原告洪建明对第三人常斌的举证没有异议。
被告泰州市国土资源局对第三人常斌举证质证认为：如相关签名为真实则无异议。
第三人洪永年认为第三人常斌举证与本案无关，即使其证明目的为事实，亦不能证明洪永年早就知晓洪建明、常斌的两次过户登记行为，而洪永年确是在就行政登记提起行政复议前不久才知道登记之事实。
本院对上述证据认证如下：关于原告提交的通话录音，因洪永年认可系其与洪建明通话内容，对其真实性予以认定,但不足以证明洪建明对涉案转移登记知晓并认可。对被告所提交证据、依据真实性本院予以认定，关于证据7，因原告在行政程序中未申辩其不是单方申请，故被告就原告该观点补充证据依法可以接纳。第三人常斌所提交证据与待证事实相关，但不足以证明洪建明对涉案转移登记知晓并认可。
经审理查明，第三人洪永年与原告洪建明系父子关系。2001年7月2日，洪永年与洪建明签订赠与合同一份，约定：洪永年将其所有的泰州市泰东镇东唐村三组170号（原赵唐村三组170号）一幢三间两层楼房，建筑面积195.20平方米赠与洪建明所有；洪永年本人及其父母对该房屋享有终身居住权，洪建明表示同意；洪建明保证对洪永年尽到应尽的赡养义务。2001年7月4日，泰州市海陵区公证处为赠与合同办理公证，出具泰海证（2001）民内字第1953号公证书。2001年7月6日，原告洪建明将位于泰东镇东唐村11组房屋所有权转移登记到其名下，领取涉案房产证。2004年，洪建明将涉案房屋卖与常斌，双方签订赠与合同一份并办理公证。2007年，常斌依据赠与合同将房屋所有权转移登记至其名下。
2015年2月，洪永年向泰州市人民政府提出行政复议申请，以其未提出转移登记申请为由，请求撤销被申请人泰州市海陵区人民政府颁发给洪建明的村镇房屋所有权证，并恢复洪永年的房屋所有权登记。2015年3月，洪永年向泰州市人民政府提出行政复议申请，请求撤销被申请人泰州市海陵区人民政府颁发给常斌的村镇房屋所有权证。2015年4月2日，泰州市海陵区人民政府法制办公室向区住建局、区村建办作出法制监督意见书，建议撤销颁发给洪建明和常斌的村镇房屋所有权证。2015年4月29日，洪永年向泰州市海陵区人民政府提交书面申请，请求撤销颁发给常斌、洪建明的村镇房屋所有权证，并恢复洪永年的房屋所有权登记。2015年5月13日，泰州市海陵区人民政府对洪永年、洪建明、常斌发出关于撤销房屋所有权证的事先告知书和听证告知书。后依洪建明、常斌申请，于2015年5月29日组织听证。2015年7月3日，泰州市海陵区人民政府作出涉案撤销决定及撤销常斌村镇房屋所有权证的决定，并邮寄送达给原告、第三人。
另查明，泰州市海陵区人民政府作出涉案撤销决定后，因不动产统一登记制度的实施，根据泰州市机构编制委员会泰编〔2015〕31号《市编委关于成立不动产登记局的通知》，泰州市海陵区人民政府对辖区内房屋登记（初始登记、转移登记、抵押登记等）之行政职能调整至被告泰州市国土资源局。
本院认为，本案的争议焦点为：1.本案起诉是否超过法定的起诉期限；2.涉案撤销决定认定事实是否清楚；3.涉案撤销决定适用依据是否正确；4.撤销程序是否合法，是否须考虑第三人常斌后续取得的房屋权属登记。现就以上焦点问题评述如下：
关于焦点1，涉案撤销决定系泰州市海陵区人民政府于2015年7月3日作出并邮寄送达原告洪建明。根据法律规定，原告应于收到决定后六个月内提起行政诉讼。不考虑邮寄在途时间，起诉期限应于2016年1月3日届满，因该日期系节假日，应当顺延至2016年1月4日。原告就涉案撤销决定，曾以泰州市海陵区人民政府为被告江苏省泰州市中级人民法院提起诉讼，经查阅案卷，原告提交行政诉状同时填写的送达地址确认书落款日期为2015年12月29日，案件受理费交纳收据时间为2016年1月4日，故原告起诉并未超过法定的起诉期限。
关于焦点2，涉案转移登记系依申请行政行为，没有相对人的申请，登记机构不能主动作出登记行为。涉案撤销决定认定系洪建明单方办理转移登记，洪永年未提出转移登记申请。根据被告所举房屋产权档案清单，其中欠缺相对人提交的转移登记申请文件，不能证明涉案转移登记中存在登记机关据以启动登记程序的相对人申请行为。即使根据洪建明取得涉案房产证的登记结果及被告的确认，仅有洪建明单方申请之事实。原告洪建明主张洪永年曾参与涉案转移登记过程，但未提交证据予以证明，第三人洪永年亦不予认可，加之洪建明在行政程序（包括听证）中未曾提出该项申辩，故被告认定事实基本清楚，原告上述主张，本院不予采信。
关于焦点3，《登记管理办法》系原建设部颁布的部门规章，在涉案转移登记实施时，仅适用于国有土地范围内的房屋权属登记，其他相关规范性文件从制订内容、目的来看，亦不能成为作出涉案撤销决定之依据。
在依申请登记中，引发不动产物权变动的法律事实包括买卖、赠与、抵押等双方法律行为，此类不动产物权变动中，法律行为一方是登记权利人，另一方是登记义务人，双方应当共同向登记机构申请登记。惟其如此，登记机构才可以通过双方提交的文件或者直接询问当事人，从而查明当事人之间的变动不动产物权的意思表示是否真实、自愿，尤其是查明因该登记而被涉及的民事主体是否对登记表示同意，最终确保登记的真实与准确。这一有关房屋登记程序之原则，在后续颁布实施的《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》中，均有相关明确规定。
本案中，因赠与双方共同申请系涉案转移登记准确、合法之必要条件与程序，缺失相关程序则无法查明洪永年对转移登记的真实意思，故该程序瑕疵属重大瑕疵，直接影响登记行为之合法性。现第三人洪永年对转移登记持有异议，原告洪建明及第三人常斌又无证据证明洪永年曾参与涉案转移登记，亦未提交充分证据证明洪永年知晓并认可涉案转移登记，故前述程序瑕疵无法补正。据此，泰州市海陵区人民政府适用法律虽有不当之处，但作出涉案撤销决定定性准确，理由正确。
关于焦点4，原告、第三人对作出涉案撤销决定的程序并无异议。经审查，关于涉案撤销决定，泰州市海陵区人民政府履行了事先告知、听证告知、举行听证、作出决定并送达的程序，行政程序合法正当。
涉案房产证系第三人常斌后续取得涉案房屋登记的基础。泰州市海陵区人民政府在撤销涉案房产证同时，已一并撤销对常斌的房屋转移登记，故涉案撤销决定无需考虑常斌对涉案房屋之善意取得问题。
综上，泰州市海陵区人民政府作出涉案撤销决定，职权正当，认定事实清楚，对被撤销登记行为存在的瑕疵定性准确，作出撤销决定的理由正确，程序合法正当。原告洪建明要求撤销涉案撤销决定的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告洪建明要求撤销泰州市海陵区人民政府作出的泰海政发[2015]87号关于撤销洪建明《村镇房屋所有权证》（字第2831号）的决定的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告洪建明负担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元。[通过银行交纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名，填写上诉人本人的姓名或者名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③汇入银行：农业银行泰州市海陵支行；④账号：10×××68；⑤行号：103312820114；⑥款项：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001。]
审 判 长 李剑峰
代理审判员 王 巍
人民陪审员 周圣宝
二〇一六年十月八日
书 记 员 朱 捷
附法律法规条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。