安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖16民终363号
上诉人（原审被告）:蒙城新发地农副产品有限公司，住所地安徽省蒙城县政通路与西外环交叉处。
法定代表人：顾兆学，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈琛，安徽淮中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴伟伟，女，1985年2月10日出生，汉族，住安徽省蒙城县。
委托诉讼代理人：张军，蒙城县庄周法律服务所法律工作者。
上诉人蒙城新发地农副产品有限公司与被上诉人吴伟伟商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院(2017)皖1622民初8361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒙城新发地农副产品有限公司的委托诉讼代理人陈琛、被上诉人吴伟伟的委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒙城新发地农副产品有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：吴伟伟的诉求已超诉讼时效。吴伟伟无证据证明逾期交房，且吴伟伟已经实际收房使用。双方合同约定2015年6月30日前，将已经分期综合验收合格的房屋交付使用，涉案房屋已在此日前前验收合格，且吴伟伟收房后，已进行使用和收益。吴伟伟未提供证据证明蒙城新发地农副产品有限公司违约。蒙城新发地农副产品有限公司在涉案房屋达到交付使用条件后，在约定时间内向吴伟伟交付，且提供了《住宅治疗保证书》等文件。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第六条，买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。吴伟伟无证据证明蒙城新发地农副产品有限公司逾期备案。违约金过高，应予以调整减少。吴伟伟收房后，对涉案房屋进行了使用和收益，无证据证明其实际损失。即使有损失，每天总房价万分之二的标准，远远超出了吴伟伟可能产生的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以违约金超过造成的损失过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第八条规定：人民法院结合案件具体情况，在中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍的范围内，对约定的违约金进行调整。
吴伟伟辩称，吴伟伟的诉求没有超出时效，《民法总则》规定普通时效为三年，新法优于旧法应适用三年时效的规定。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》规定，消防未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。结合双方合同约定的蒙城新发地农副产品有限公司应当在2015年6月30日前，将具备分期综合验收合格的商品房交付吴伟伟。交付李艳子占有使用的房屋不符合约定质量。双方合同约定违约金一审调整为日万分之一。违约金并不高。
吴伟伟向一审法院起诉请求：一、判令蒙城新发地农副产品有限公司向李艳子支付延期交房违约金72960元（计算至2017年4月15日）；二、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年1月6日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告位于蒙城县新××地农产品××批发市场××区××号商铺，房屋总价款76万元。合同约定，买受人于2015年12月11日前支付房款400000元，剩余房款360000元，于七日内到出卖人指定银行办理银行按揭手续，若买受人逾期按本合同第七条第一款处理。合同第八条约定，被告应当在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付原告使用。原告于2015年11月17日支付房款1万元，2015年11月19日支付房款9万元、2015年12月5日支付房款30万元，2016年1月2日吴伟伟拿到该房钥匙，对该房进行经营使用，2016年1月8日该商品房进行网上备案。另查：蒙城县新发地农产品物流批发市场调料、干货、禽蛋交易厅，于2013年12月18日开工，2015年1月16日竣工，经建设、设计、地质、监理、施工等单位进行验收，该工程为合格工程。2016年6月22日蒙城县公安消防大队认为蒙城县新发地农产品物流批发市场存在多项消防安全隐患，有商户的因素也有开发商的因素，认为该市场工程整体未竣工，不具备消防验收条件。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同，网上备案确认单、房款收据、消防大队的报告，被告提供的原告承诺书、工程竣工验收报告及当事人当庭陈述在卷佐证，事实清楚，可以认定。
一审法院认为，2016年1月6日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告位于蒙城县新××地农产品××批发市场××区××号商铺。合同第八条约定，被告应当在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条约定，逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。本案房屋交付时间早于合同签订时间，也早于首付款时间，结合本案原告支付房款时间及收房时间、蒙城县消防大队的报告，被告酌情支付原告违约金35112元（从2016年1月9日网上备案时间次日起至2017年4月15日止，由于消防隐患是多方面因素，有商户的因素也有开发商的因素，故违约金按原告房款760000元，按日万分之一支付较为适宜）。被告辩称已超诉讼时效及在约定时间内取得综合验收，并将房屋交付使用，并无违约，没有证据证明，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十六条、第十七条的规定，判决：一、被告蒙城新发地农副产品有限公司于本判决生效后10日内支付原告吴伟伟逾期交房违约金35112元。二、驳回原告吴伟伟的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1624元，减半收取812元，原告吴伟伟负担412元，被告蒙城新发地农副产品有限公司负担400元。
双方当事人二审均无新证据提交。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点是：一、吴伟伟诉求是否已超过诉讼时效；二、蒙城新发地农副产品有限公司是否逾期交房；三、违约金是否过高。
关于争议焦点一，诉讼时效应自权利人知道或应当知道其权利受到侵害之日起计算。根据查明的事实，案涉商品房买卖合同的签订日期在合同约定的交房日期之后，也就是说，2015年6月30日，双方当事人尚未缔结合同，房屋也未实际交付，吴伟伟不可能知道其将来的权利会受到侵害，自然无从按照合同约定据以主张权利，故对上诉人关于应自案涉合同约定的交房之日起算诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。
关于争议焦点二，双方商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。本案商品房至今未取得消防验收，故不具备交付条件。蒙城新发地农副产品有限公司上诉称已经按期交付了验收合格的房屋，与事实不符，对该上诉理由不予采纳。房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。本案吴伟伟并未以未提供《住宅质量保证书》为由要求蒙城新发地农副产品有限公司承担违约责任，系以蒙城新发地农副产品有限公司交付的商品房未经验收合格为由要求蒙城新发地农副产品有限公司承担违约责任，故上诉人的该项上诉理由不能成立。
关于争议焦点三，吴伟伟虽然接收了房屋，由于房屋未经验收合格，故对其实际处分、收益均会带来损失。一审判决按日万分之一承担违约金，折合月利率0.3％，该违约金并不过高，故本院不予调整。
综上所述，蒙城新发地农副产品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费678元，由蒙城新发地农副产品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王艳东
审判员 朱晓非
审判员 刘 强
二〇一八年二月十二日
书记员 张宇楠