广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江新法会民初字第913号
原告（反诉被告）吴炳新。
委托代理人周锦丽、徐绍安，均系广东天高律师事务所律师。
被告夏德祥。
委托代理人钟石源，广东华南律师事务所律师。
原告吴炳新（以下简称“原告”）诉被告夏德祥（以下简称“被告”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月18日立案受理后，依法由审判员冯豪德适用简易程序于同年12月5日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人周锦丽、徐绍安，被告的委托代理人钟石源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年7月3日，原告与被告签订了租赁协议书约定：原告将新会区三联村牛山脚原有的面积为680平方米的工厂及附属空地作经营场所租赁给被告使用及管理，租赁期为三年（即从2013年7月11日至2016年8月14日止），被告要交纳三万元保证金给原告，租赁期租金每月9520元，都要提前交三个月租金，三个月为一期，一共28560元，以后每年8月8日、11月8日、2月8日、5月8日为每期自动交租金日期，被告如逾期15天不付租金即属违约即自动放弃所有权利，原告有权终止协议，收回厂房及租赁物，不作任何补偿，被告所交的押金无条件归原告所有，不得退还，被告还要继续支付逾期所欠租金及租金每日3%的违约金，并由原告自行清理、处理属于被告的设备及材料、成品等，所需要清理费用由被告负责。被告要合法经营，必须符合消防、环保、安监要求，费用自理。
根据租赁协议书的约定被告应于2014年8月8日交纳2014年8、9、10月的租金给原告，但经原告多次催讨，并于2014年8月29日向被告邮寄送达了催讨租金的律师函，被告仍拒不支付。
现原告起诉请求：1、被告支付房屋租金28560元给原告（具体租金支付至被告返还租赁的厂房之日止），2、被告支付违约金30000元给原告，3、本案诉讼费由被告负担。
被告针对本诉辩称：一、针对原告主张支付租金28560元（具体租金支付至被告返还租赁的厂房之日止）的请求，因引起本案争诉所涉及的主要证据租赁协议书所指向的租赁厂房江门市新会区三联村牛山脚厂房，经被告向江门市城乡规划局新会分局及江门市新会区房地产交易登记所调查取证，两个执法部门均书面回函告知，该涉案厂房没有办理建设规划报建手续，没有土地使用权证，也没有房屋权属登记等相关的合法手续。依我国《城乡规划法》第37、38、39、40条和《广东省城乡规划条例》第37、40条等相关规定，该厂房属于违法违章建筑。因此，依我国《合同法》第52、56、58条，《物权法》第9条等相关规定，租赁协议书属于无效合同，被告没有向原告支付租金的义务。
二、针对原告主张被告支付违约金30000元的诉讼请求，既然租赁协议书是无效合同，那么就不存在守约或违约的问题，无效的民事行为，无效的合同是自始、绝对、当然的无效，因此，原告也无权要求被告支付违约金。
三、本案争议的租赁厂房所在的土地是属于江门市新会区三联村委会所有，属于集体所有的土地，依据《土地管理法》第60条、第44条集体所有的土地如果用于建设用地应该向土地行政主管部门办理行政审批手续，同时依该法第63条规定，农民集体所有的土地权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案原告对涉案厂房所在地没有依《土地管理法》办理建设厂房审批手续，原告将该土地及地上建筑物转租给被告是违法无效的；二、被告方进行查询后，集体所有的土地如果用于建设用地，需要有建设用地许可证、建设工程规划许可证，本案原告不具备法律规定的条件。所以，我方认为本案所涉及的工业厂房无论从建设用地还是地上建筑物都违反了法律法规的强制性规定，该租赁协议书为无效合同。
被告反诉称：因引起本案争诉所涉及的主要证据租赁协议书所指向的租赁厂房江门市新会区三联村牛山脚厂房没有办理建设规划报建手续，没有土地使用权证，也没有房屋权属登记等相关的合法手续。依我国《城乡规划法》和《广东省城乡规划条例》的规定，该厂房属于违法违章建筑，因此，依我国《合同法》第52、56、58条等相关规定，租赁协议书属于无效合同，且原告与其前出租人之间也矛盾不断，已严重影响被告正常生产，已无继续使用该厂房的必要和可能，现原告应赔偿被告下列损失：
1、双方签订租赁协议书时，原告向被告收取的押金（保证金）30000元；2、原告转租给被告时，厂房需要进行补地面、修墙、修补房顶等修理工程，造成被告共计15000元的损失，厂房消防设施不合格，导致被消防部门要求整改消防设施，造成损失10000元；3、因原告转租给被告时，消防设施不符合要求，被新会消防大队查封停电达8天（2014年7月4日至11日），造成的损失按每天1000元计，共损失8000元。
现被告反诉请求判令：1、原、被告双方2013年7月3日签订的租赁协议书为无效合同；2、原告返还30000元押金（保证金）给被告；3、原告赔偿因厂房修复费用15000元，因整改消防设施造成的损失10000元给被告；4、原告赔偿因转租给被告的厂房设施不合格，被消防查封停电所造成的损失8000元（停电共8天，每天损失1000元）给被告；5、原告负担反诉受理费。
原告针对被告的反诉辩称：一、双方签订的租赁协议书是双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规范，是合法有效的。租赁协议书所涉及的厂房是否属于违章建筑，需经过法定程序由法律授权的机关来鉴定，而不能由被告说它是违章建筑就是违章建筑，该厂房已建成将近20年，而我国的城乡规划法2007年才生效，该厂房从建成至今从未收到过任何政府部门的通知认定该厂房是违章建筑，因此并非无证的建筑就是违章建筑。涉案的厂房是一些小厂棚，该类厂房的存在是一种普遍的现象，本案被告既不愿意退出也不愿意交租。
二、本案是因为被告违反规定未按时支付租金，我是依据协议书第5条规定，我方不需要返还押金。
三、被告诉请的厂房修复费用，根据双方当时的约定，费用由被告承担，因此当时被告支付了这笔费用时间已经过了4年，超过了诉讼时效，关于厂房消防设施的整改问题，其主要原因在于被告违反法律规定在厂房中住人以及在厂房中胡乱的搭电线所引起的问题，而且租赁协议第3条也约定被告要合法经营，要符合消防、环保和安监的要求，费用自理。因此，被告因自身的过错而导致厂房被查封，其损失也应由被告承担，且被告未提交任何证据证明其有损失。
四、本案租赁的是原有的厂房及附属空地，原告一再强调合法经营，合同法52条明确规定合同无效必须是违反法律的强制性规定，《合同法司法解释二》第14条明确了强制性规定是指效力性强制性规定，剔除了管理性规范，被告所引用的均为管理性的规范
原告在举证期限内向本院提交的证据如下：
证据1、原告身份证，证明原告的主体资格。
证据2、个体户机读档案登记资料、租赁协议各一份，证明被告的主体资格。
证据3、租赁协议书、补充协议各一份，证明原、被告间签订的约定的内容及违约责任。
证据4、《民事判决书》一份。
证据5、消防整改通知一份。
被告在举证期限内向本院提交的证据如下：
证据1、身份证一份，证明被告的主体资格。
证据2、江门市城乡规划局新会分局出具的《关于三联村牛山脚厂房的回复意见》一份，原告转租给被告的厂房没有办理规划报建手续，属于违法、违章建筑，原、被告之间签订的租赁协议书是无效合同。
证据3、江门市新会区房地产交易登记所出具的查询答复书一份，证明原告转租给被告的厂房没有办理规划报建手续，属于违法、违章建筑，原、被告之间签订的租赁协议书是无效合同。
证据4、林柏运致原告的解除合同通知书一份，证明原告与林柏运之间的纠纷已严重影响被告的生产经营，给被告造成一定损失。
证据5、被告分别致林柏运、原告的律师函及其快递回执各一份，证明被告不向原告交纳租金事出有因。
证据6、收据、银行转帐凭证、补充合约各一份，证明因双方转租合同无效，原告应赔偿被告的部分损失。
证据7、林柏运与原告、李观英签订的协议书一份，证明本案涉案的土地及厂房是原告转租给被告的，原告的转租行为是无效的，原告对土地及厂房均没有权属关系；反证原告所说的厂房已经建成了20年是不属实的，厂房是林柏运自建的，违反了土地管理法第63条的规定。
经审理查明：原告于2010年开始将江门市新会区三联村牛山脚厂房租给被告并交付了厂房，2013年7月3日，双方签订租凭协议书及补充协议，将上述厂房进行续租，并约定租赁期为三年，被告应向原告支付押金30000元；租赁期租金每月9520元，被告要提前交三个月租金，三个月为一期，一共28560元，以后每年8月8日、11月8日、2月8日、5月8日为每期交租金日期，被告如逾期15天不付租金即属违约，被告要合法经营，必须符合消防、环保、安监要求，费用自理；如被告不履行协议违约，被告应支付违约金30000元给原告，原告收取了的押金归原告所有，被告还要继续支付租赁期内未付的租金。合同签订当天，被告向原告支付了押金30000元。
2010年原告与被告及冯波签订补充合约，约定涉案厂房的修补费15000元用由被告及冯波承担，原告及李观英就此曾在本院提起诉讼，请求判令被告及冯波支付修补费用15000元给原告及李观英，本院作出（2010）新法民一初字第1630号《民事判决书》，判令被告及冯波向原告支付装修费15000元。
另查明，被告向江门市城乡规划局新会分局查询涉案厂房是否办理建设规划报建手续，2014年10月24日，江门市城乡规划局新会分局出具回复，未查阅到涉案厂房有关规划许可事项。被告向江门市新会区房地产交易登记所查询涉案厂房的权属情况，2014年10月24日，江门市新会区房地产交易登记所答复该厂房无登记资料。
再查明，被告在交付了2014年7月的租金后至今未再向原告交租金。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。
一、关于原、被告签订的租赁协议书是否有效的问题。
被告认为涉案厂房建立在农村集体所有制的土地上，但没有向土地行政管理部门办理行政审批手续，没有获得建设用地许可或建设工程规划许可，且涉案厂房亦无办理权属登记，属违章建筑，故无论是土地的使用或者厂房的建设都是违反法律的强制性规定，原告将该厂房转租给被告是无效的。原告称涉案厂房从未被相关部门认定为违章建筑，而且被告称租赁协议无效都是引用管理性规范，不属合同无效的情形。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。“及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”的规定，被告提交的江门市城乡规划局新会分局、江门市城乡规划局新会分局的回复可以证实涉案厂房并未取得相关的建设许可，亦无权属登记。但涉案厂房的性质、权属如何，是房产行政管理方面的内容，与本案的租赁协议书没有直接联系，本案原、被告双方签定的租赁协议书所约定的内容，并无违约租赁方面的强制性规定，被告亦确认该租赁协议书的真实性，故该租赁协议书合法有效。对被告主张合同无效的反诉请求不予支持。
二、关于被告应否向原告支付租金及违约金的问题。
原、被告双方签定的租赁协议书约定被告应于2014年8月8日交付2014年8、9、10月的租金28560元，被告自2014年8月起逾期未向原告支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金......”的规定，原告主张被告支付拖欠的租金28560元及此后租金实际计至返还厂房之日止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
原、被告双方签定的租赁协议书约定被告不履行协议违约时，被告应支付违约金30000元给原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告主张被告支付违约金30000元，符合法律规定，本院予以支持。
三、关于被告反诉主张原告返还押金30000元的问题。
因原、被告签订的租赁协议书合法有效，被告主张因合同无效，原告应返还押金的请求，无法律依据，本院不予支持。
四、关于被告反诉主张原告支付厂房修复费15000元、消防整改设施费10000元、被消防部门查封导致的损失8000元的问题。
被告主张原告支付厂房修复费用15000元，原告提交的（2010）新法民一初字第1630号《民事判决书》足以证明该笔费用已经诉讼处理，本案被告再主张该笔费用属重复诉讼，且该《民事判决书》已确定该笔修复费由被告及冯波负担，被告本案中再主张由原告负担，不符合法律规定，本院不予支持。
原、被告双方签定的租赁协议书约定了被告要合法经营，必须符合消防要求，费用自理。该约定是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应为合法有效约定。故被告主张的原告向被告支付消防整改设施费10000元及被消防部门查封导致的损失8000元，并无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：
一、被告夏德祥应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年8、9、10月的租金28560元给原告吴炳新，自2014年11月起，被告夏德祥应按每个月9520元支付租金给原告吴炳新，直至被告夏德祥返还租赁的江门市新会区三联村牛山脚厂房给原告吴炳新止；
二、被告夏德祥应在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金30000元给原告吴炳新；
三、驳回被告夏德祥的全部反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费1064元，因适用简易程序减半收取为532元，财产保全费563元及反诉受理费688元，合共1783元由被告夏德祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 冯豪德
二〇一四年十二月十五日
书记员 苏嘉文
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