广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初398号
原告程凡，男，汉族，1983年9月5日出生，住湖北省天门市，
原告彭玉，女，土家族，1983年7月13日出生，住湖南省龙山县，
委托代理人ＸＸ强、李芳云，均系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
被告东莞市中润投资实业有限公司，住所广东省东莞市万江区万道路北侧华南摩尔盛世华南商住3号楼2单元902，注册号为441900000244884。
法定代表人黄武杰。
委托代理人陈罗红，系该公司员工。
原告程凡、彭玉诉被告东莞市中润投资实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李芳云，被告委托代理人陈罗红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年10月12日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告出售位于东莞市万江区××大道××葡萄庄园××楼××房给原告,合同约定，被告应当在2013年12月28日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，逾期交房的，被告应向原告按日支付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。被告在商品房不符合合同约定交楼标准的条件下，仍在合同约定的最后交楼日前通知原告收楼，原告拒绝收楼。后被告对案涉商品房进行完善，2014年3月1日，原告办理收楼。原告认为，被告未能按照合同约定的期限内，向原告交付经验收合格并符合合同约定的商品房，已构成违约，给原告的合法权益造成损害。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交楼违约金，违约金自2013年12月28日起计付至被告交付符合合同约定的商品房之日止为41049元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，一、被告已经全面履行了商品房买卖合同约定的房屋交付义务，被告开发的葡萄庄园左岸项目已经于2013年12月18日取得政府部门颁发的东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书及质量监督报告，表明涉案房产经过竣工验收符合商品房买卖合同第八条约定的交付条件，被告于2013年12月20日在东莞日报上刊登了入伙公告，并按照合同约定向原告寄发了入伙通知书及办证通知书，被告严格按照合同约定履行了通知交付义务。二、原告在起诉前从未向被告提出交付异议，也没有向法庭提交涉案房屋不符合交楼条件的任何证据，没有任何事实和理由拒绝收楼，根据合同约定及法律规定应当确认原告已经接收房屋，根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第十一条第二款的约定，出卖人履行了通知义务（邮件或登报），不承担延期交楼的责任，附件五第六条规定买受人应在出卖人发出书面通知中确定的入伙首日起十五日内对房地产进行验收，买受人未按前述约定日期对房地产进行验收交接，该期限届满即视为买受人对出卖人的房产交付无异议并同意接受，买受人不得以不影响居住使用的质量瑕疵为由拒不收楼，原告虽然主张被告交付的房屋不符合合同约定但原告对自己的主张没有提供任何的证据，根据谁主张谁举证的基本原则应当承担举证不能的败诉风险。三、原告在2013年12月28日开始办理入伙手续后一些业主陆续收楼，尽管临近春节，但是还是有不少业主已经办理入伙并申请房屋装修，近百户业主在2014年3月底及4月中旬装修完毕并实际入住，在本系列案件中也有不少原告早已经办理入伙手续，有的原告在2014年4月前装修完毕并实际入住，按照法律规定，不应当在要求被告支付延期交楼违约金。四、原告在起诉时才提出拒绝收楼超过法定的提出质量异议的除斥期间，首先合同法第一百五十八条及合同法司法解释三第二十条规定，买受人应当在约定的检验期间内对交付的标的物的数量或质量不符合约定的情形，通知出卖人，买受人怠于通知的视为标的物的数量或质量符合约定，依据合同约定原告应在被告通知其办理房屋交接手续的十五天内提出质量异议，其次原告应当在被告通知2013年12月28日开始办理入伙之日起的合理期间内及时提出交付异议，但是本系列案件原告在起诉之日即2015年4月份距离通知入伙时间已经有一年半之久，并且没有提出任何书面异议的证据主张拒绝收楼，因此无论是按照合同约定还是按照法律规定，都显然大大超出了合理的质量异议时间，当然无权拒绝收楼，也无权主张延期交房的违约责任。综上，原告的诉讼请求没有任何的证据支持，也没有任何的法律依据，被告请求判决驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2012年10月12日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买东莞市万江区××大道××葡萄庄园××楼××房，房价金额675156元。其中，合同第八条约定，被告应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，原告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且变更在发生之日起30日内告知原告的；2、其他非因被告原因导致延期交付的如施工过程中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，相关政策法规变更、相关政府部门楼宇验收工作的延误等；第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按原告累计已付款10%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：被告履行了通知义务（邮件或登报），不承担延期交楼责任；第十三条约定，被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，被告在原告提出书面异议后30天内整改完毕，逾期未整改完毕的，原告有权要求被告赔偿装饰、设备差价。合同附件三装饰、设备标准中一为样板房装修标准，二为公共设施与设备。样板房装修标准中其他项目列明，强电：电源接至户内总电源箱，箱内设总开关漏电保护器；预埋电线管，不穿线。弱电：电话线、电视线接至户内弱电箱；可视对讲机安装到位，预埋弱电线管，不穿线；之后布线由业主自行安装……燃气：燃气表后留总接口，不安装表后管，业主自行申报安装……。公共设施与设备中列明，……5、供电：地埋电缆：型式：1、强电系统：供电到户，户内管线由业主自行安装；配电箱配有馈电开关，电压220V，箱内设断路器漏电开关……6、供气：管道煤气；……8、电视天线：市政数字电视。合同附件五其他补充中第六条约定，买卖合同第八条增加：取得工程竣工验收证明文件后，被告应按原告预留的通讯地址通知原告办理房地产验收、交接。双方签署相关交接文件，即视为房地产正式交付完毕，原告验收房地产及签署相关交接文件的日期被视为房地产之实际交付日期。如原告未按前述时限对房地产进行验收、交接，该期限届满即视为原告对被告的房地产交付无异议并已同意接受，届时与房地产相关的一切风险和责任亦随之转移给原告。原告不得以不影响居住使用的质量瑕疵为由拒不收楼（但达到法定退房条件除外），被告发出书面通知中确定的入伙首日起第十五天视为房地产交付时间，但不免除被告对质量瑕疵整改维修义务。
2013年12月18日，葡萄庄园住宅小区4号楼取得竣工验收备案证书，验收日期为2013年11月15日。后被告向原告邮寄入伙通知书，通知原告于2013年12月28日前办理房屋交付手续。2013年12月20日，被告在东莞日报上刊登入伙公告，通知葡萄庄园（左岸）业主于2013年12月28日办理入伙手续。
原告主张案涉房屋存在如下问题：一、不符合供电条件。根据合同约定，被告交付商品房应供电到户，配电箱配有馈电开关；二、不符合合同约定的数字电视的安装条件。电视天线要求装市政数字电视；三、小区的监视系统、防盗报警系统、可视对讲系统、安保控制中心在合同约定的交楼期限内均不符合交付条件，在约定的交楼日期，小区的道路、用水、消防栓及电梯可视系统均未安装到位。
被告认为葡萄庄园左岸于2013年12月13日已经通电，但由于供电部门电表校验没有完成，故没有抄表到户，而物业公司已经安排电工专人负责为业主临时装电表接驳电源，不影响业主的房屋装修和居住用电。对此，被告提供了葡萄庄园住宅小区4号楼的工程质量监督报告及客户受电工程竣工检验意见书，工程质量监督报告其中4.4设备安装工程监督结论及文字说明的验收结论为：建筑给排水部分、建筑电气分部工程验收为合格；单位工程验收为合格，观感等级为一般；客户受电工程竣工检验意见书显示，竣工检验意见为合格，日期为2013年12月13日，检验单位上盖有广东电网公司东莞供电局用电业务专用章。
原告提供的广东电网公司东莞万江供电分局出具的用电检查结果通知书显示，葡萄庄园4、5、6栋居民住宅配电在2013年12月31日、2014年1月22日、2014年3月25日的检查中，存在诸多问题，被告因此被责令整改。
2014年11月17日，本院另案曾向东莞万江供电分局进行问话调查。万江供电分局工作人员答复，客户受电工程竣工检验意见书是用于高压新装、增容营销流程的固定表单，检验合格是针对小区总电房中含有的设备，包括高压柜、变压器、低压柜，意见书中的项目均在电房中，不含电房以外的部分；号码为0031304180116统建新装工作单办理情况列表中“接火送电”是针对高压线路的，具体指电房中的设备通电，该表格是供电部门内部管理使用，所显示的时间为录入系统的时间；用电检查结果通知书、竣工验收结果是针对开发商将从电房的低压柜到每一栋的电表箱安装完毕，供电部门进行验收而填写的表单，如验收不合格，则供电部门出具用电检查结果通知书，要求整改，如整改完毕且完全合格后，供电部门出具竣工验收结果，并给以通电。同时，万江供电分局工作人员还称，从电房的低压柜到每一栋的电表箱通电后，每套房屋方可用电，而开发商在供电部门没有给以通电到户的情况下，如果存在从自己自费电表箱拉电线通电给业主的行为，是供电部门坚决不允许的，因为未通过供电部门验收，私自连接电线通电的行为存在安全隐患。
案涉房屋已于2014年3月28日抄表到户并经广东电网公司东莞万江供电分局验收合格。
被告提交的装修申请表显示，诸多业主已在2014年2、3月份提交申请进行装修，申请装修的开始时间在2014年3月28日超标到户之前。原告认为装修项目有些是不需要电的，被告所提供用电为临时用电，未经供电公司验收合格；被告认为业主在决定装修前应已到现场查看过有无通水通电才会进行，业主申请装修，说明他们知晓案涉房屋已经通水通电。
另，原被告确认原告已经向被告付清购房款，原告于2015年3月9日办理收楼手续。
以上事实，有商品房买卖合同、发票、房屋验收交接单、特快专递单、入伙通知书、入伙公告、竣工验收备案证书、工程质量监督报告、消防验收意见书、东莞市燃气工程竣工验收备案证明书、客户受电工程竣工检验意见书、用电检查结果通知书，以及本案的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方当事人应切实履行。本案的争议焦点为：被告是否存在逾期交楼的违约情形，应否向原告承担相应的违约责任。
双方约定案涉房屋的交楼条件是，于2013年12月28日前经验收合格并符合本合同约定。虽然案涉楼房在上述约定的交楼时间之前，已经取得了竣工验收合格备案证书，且《商品房买卖合同》第十三条对于合同附件三的装饰、设备未达约定标准的违约责任已经进行明确约定，但是，商品房属于特殊的商品，被告作为销售者，向购买者原告交付该特殊商品时，除了满足双方约定的交楼条件外，还应当使房屋具备其最基本的使用条件。开通数字电视与否对正常居住使用不会造成过多的影响，然而，电能是人们生活所必须的能源之一，倘若房屋尚没有合法安全供电，势必影响正常安全居住使用。
2013年12月28日之后，供电部门在对案涉房屋所在楼宇进行检查时，仍发现配电工程存在诸多问题而要求被告继续整改，而案涉房屋抄表到户，即住宅配电验收合格可以合法安全通电的时间为2014年3月28日。根据被告提供的装修申请表，诸多业主已在2014年2、3月份申请进行了装修，依常理该些业主应在收楼时对其房屋的通水通电进行了查验，确认通水通电后才申请装修，因此，本院采信被告主张，案涉房屋在2014年3月28日抄表到户前已经通电。
但2013年12月28日至2014年3月28日期间，葡萄庄园4、5、6栋居民住宅配电在2013年12月31日、2014年1月22日、2014年3月25日的检查中，存在诸多问题，被告因此被责令整改，可见，案涉房屋在2013年12月28日前并非合法安全通电，足以构成影响原告等业主的正常居住使用。参照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，本院可以认定案涉房屋在2013年12月28日时尚未达到可以安全交付使用的条件，被告虽有通知但构成逾期交楼，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应向原告支付逾期交付房屋的违约金675156元×0.0002/天×90天（2013年12月28日至2014年3月28日）=12152.81元。原告诉请超过前述认定金额的部分，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市中润投资实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告程凡、彭玉支付逾期交房违约金12152.81元。
二、驳回原告程凡、彭玉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费826.22元，由被告东莞市中润投资实业有限公司负担126.22元，原告负担700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 邓艳霞
代理审判员 王晓坤
人民陪审员 梁小玲
二〇一六年六月三十日
书 记 员 黄子坚
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。