沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初5117号
原告：华润（沈阳）地产有限公司（组织机构代码证号79318691-6），住所地：沈阳市和平区文体西路25号。
法定代表人：唐勇，该公司董事长。
委托代理人：王晓轩，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：崔秀琳，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
被告：杨起华,女，1955年1月29日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托代理人：韩明旭，系辽宁易简律师事务所律师。
委托代理人：李姝娟，系辽宁易简律师事务所律师。
原告华润（沈阳）地产有限公司（以下简称华润公司）因与被告杨起华商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月12日作出[2014]沈和民二初字第958号民事判决。华润公司不服该判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院于2015年10月17日作出[2015]沈中民二终字第2051号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，由审判员王萍担任审判长，审判员盛雯主审，人民陪审员荆立群参加评议，分别于2016年6月15日、7月13日两次公开开庭审理了本案。原告华润（沈阳）地产有限公司的委托代理人王晓轩，被告杨起华代理人韩明旭、李姝娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华润公司诉称：原、被告于2013年3月11日签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定由被告购买原告开发的位于沈阳市和平区彩塔街31-5号1-5-1号之房产，建筑面积164.13平方米，总房款共计人民币3,456,046元，被告采取分期付款，即应于2012年11月30日前付清首期房款1,036,814元，并于2013年5月30日前付清二期房款1,036,814元，剩余房款1,382,418元应于2013年6月30日前全部付清。同时约定被告逾期付款超过90日原告有权解除合同，并由被告向原告支付违约金。合同签订后被告仅支付1,036,814元，尚余2,419,232元未支付，为此，原告已于2013年10月书面通知被告解除商品房买卖合同。原告请求本院判令被告承担相应法律责任，以维护原告合法权益。诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告签署的有关位于和平区彩塔街31-5号1-5-1房屋的《商品房买卖合同》及其补充协议(合同编号：E1301017588)已经解除；2、请求法院判令被告配合办理撤销位于和平区彩塔街31-5号1-5-1，建筑面积为164.13平方米的房产商品房买卖合同备案之手续；3、请求法院判令被告向原告支付违约金370,014.6元（按人民银行同期贷款利率的1.5倍暂计算至2015年2月28日，应计算至实际支付之日止）；4、请求法院判令被告向原告支付由原告垫付的物业管理费11,029.5元（暂计算至于2015年2月28日，应计算至实际支付之日止）；5、请求法院判令被告向原告支付由原告垫付的采暖费7,353元（暂计算至2015年2月28日，应计算至实际给付之日止）；6、请求法院判令被告向原告支付实现债权的费用4,000元；7、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第1、2项诉讼请求。
被告杨起华辩称：原告主张的违约金过高，第4-7项诉讼请求原告认为无事实及法律依据，不同意给付。
经审理查明：2013年3月11日，原告（出卖人、甲方）与被告（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，约定被告购买原告开发建设的位于沈阳市和平区彩塔街31-5号1-5-1房屋一套，建筑面积164.13平方米，总房款3,456,046元……。其中，商品房买卖合同中付款方式及期限条款约定为：分期付款，即应于2012年11月30日前付清首期房款1,036,814元，并于2013年5月30日前付清二期房款1,036,814元，剩余房款1,382,418元应于2013年6月30日前全部付清；买受人逾期付款的违约责任条款约定为：……逾期超过90日，出卖人有权解除合同，此时买受人按累计已付款的3%向出卖人支付违金……；补充协议第七条第五款约定：如乙方采取非一次性付款方式支付房款的，甲乙双方一致同意乙方逾期付款超过主合同约定期限，甲方解除合同时，不适用主合同中关于违约金计算依据及数额的约定，适用本协议第二十二条第二款关于违约金的约定……；第二十七条约定：本协议如有任何修改，甲乙双方应在修改处签字盖章，否则修改无效。主合同的约定与本协议相抵触的，以本协议特别约定为准。本补充协议自双方签字或盖章之日起生效。补充协议第二十二条第二款约定：除主合同及补充协议其他条款另有约定外，合同签订后如因乙方原因导致合同解除或无效的，乙方应按总房款10%的标准向甲方承担违约金（如乙方采取分期付款方式的，乙方应按总房款20%的标准向甲方承担违约金）……。合同及补充协议签订后，被告于2012年11月27日、2013年1月29日分三次支付原告首期房款1,036,814元后，未再向原告支付剩余房款。
另查明：原、被告双方于2016年6月8日经双方协商签订《协议书》，其中协议约定如下：一、双方于2013年3月11日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议已于2013年10月3日正式解除，甲方已经收回对有关房屋的全部权利并有权另行处置，甲方应在乙方按本协议履行义务的情况下依约退还乙方有关款项。同日，被告已协助原告办理完了该合同的撤销备案登记。二、乙方确保有关房屋不涉及任何除与甲方现有在和平区人民法院之有关诉讼以外的其他任何债权债务，并应于本协议签署之日起2日内与甲方共同前往房地产行政管理部门办结撤销有关房屋商品房买卖合同备案之手续。乙方未按本协议约定办结上述手续的，每逾期一天，应按购房款总额的万分之五向甲方支付违约金，甲方有权自应向乙方退换的取款项中直接扣除违约金。三、甲方同意，在乙方配合办理撤销合同备案之全部手续后20个工作日内向乙方无息退还首付案款中的518407元。对于其余款项的退款数额、退款时间以及甲方有权扣留的违约金数额，将根据双方在和平区人民法院现有诉讼的生效判决或调解书及和解协议的内容另行确定。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、银行付款凭证、协议书及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，否则应承担违约责任。本案中，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议后，被告未按合同约定履行支付购房款义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。
关于逾期付款违约金的具体数额问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议中，均对逾期付款违约金进行了不同的约定。但根据补充协议第二十七款的约定“主合同的约定与本协议相抵触的，以本协议特别约定为准”，现原告主张应适用补充协议中第二十二条第二款的约定，即“如乙方采取分期付款方式的，乙方应按总房款20%的标准向甲方承担违约金支付逾期付款违约金”，故结合上述约定，应适用补充协议中第二十二条第二款的约定。现原告自认按该约定计算违约金数额过高，并主张其损失为被告未按合同约定办理撤销备案，导致其无法再行销售诉争房屋而产生的损失，标准为自2013年9月30日起至2016年6月8日止，以被告逾期未付购房款2419232元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率的1.5倍为标准计算利息。本院鉴于被告存在逾期付款事实，而该事实与原告未按合同约定占有使用购房资金而产生的损失存有因果关系，故本院在对违约金计算方式的起算时间上，以双方协议约定的合同解除时间为利息的起算时间，即2013年10月3日，因原、被告已于2016年6月8日办理了合同撤销备案手续，即对计算利息的截至时间至2016年6月8日止本院予以认可。关于原告主张的按中国人民银行同期贷款年利率的1.5倍为标准计算利息，庭审中，被告提出异议并主张违约金过高，原告对其主张的损失数额亦无证据予以佐证，本院酌定按中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算为宜，符合公平原则，故被告应给付原告违约金具体数额为485322元（自2013年10月3日起至2016年6月8日止，以被告逾期未付购房款2419232元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍为标准计算）。
关于原告主张被告支付物业管理费11,029.5元的诉讼请求。依据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位交纳”的规定，因诉争房屋原告一直未向被告交付，被告并没有占有使用诉争房屋，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张被告支付采暖费的7,353元的诉讼请求。依据《物业管理条例》第四十五条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定，原告并不具有收取物业费的主体资格，且庭审中原告亦自认该笔费用未实际产生，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张被告支付律师费4,000元的诉讼请求。原、被告双方存有纠纷后，原告向本院主张权利，其是否聘请律师代为诉讼，亦应属其自身权利处分，故原告主张的律师费与因被告违约行为导致的损失之间，不存在必然的因果关系；同时，律师费的数额通常与当事人的诉讼标的额度存有因果关系，但本案诉讼中，原告之诉讼请求并非完全得到支持，故其主张被告为其支付律师费用，缺乏事实依据，故原告该诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告杨起华于本判决生效之日起十日内支付原告华润（沈阳）地产有限公司逾期交款违约金485322元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费10319元（原告已预交），由原告华润（沈阳）地产有限公司负担2637元，被告杨起华负担7682。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 萍
审 判 员 盛 雯
人民陪审员 荆立群
二〇一六年七月二十日
书 记 员 陈荟茹
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方继续适用违约金条款的，人民法院应于支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。