辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1208号
上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁瑞赛克再生塑料有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区临湖街道办事处胡家甸村。
法定代表人：张越，系该公司经理。
委托代理人：安军，系辽宁迅驰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：佟文义，男，1955年2月27日出生，汉族，住址：沈阳市苏家屯区。
原审被告：马宏，男，1966年7月15日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市铁西区。
委托代理人：安军，系辽宁迅驰律师事务所律师。
原审被告：马占，男，1956年6月29日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：安军，系辽宁迅驰律师事务所律师。
上诉人辽宁瑞赛克再生塑料有限公司因与被上诉人佟文义、原审被告马宏、原审被告马占房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民三初字第650号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员孙卓（主审）、代理审判员王虹组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审原告诉称，我将厂房出租给被告，被告仅给付部分租金，尚欠东厂房、北厂房租金180000元，西厂房租金100000元，办电费用100000元，共计380000元，此款经原告多次催要，被告拒绝给付，现原告来院起诉，要求被告给付。案件诉讼费用由被告承担。
原审三被告辩称，一、原、被告双方签订的租赁合同无效，原告基于无效合同索要租金无法律依据。原告出租的厂房属于违章建筑，土地属于农业用地。二、即使合同有效，由于原告恶意破坏、阻碍被告企业的生产经营，双方的租赁关系也无法继续履行。三、马宏、马占不是本案当事人，其二人为辽宁瑞赛克再生塑料有限公司工作人员，属职务行为。被告人不应承担办电费用。
原审被告（反诉原告）辽宁瑞赛克再生塑料有限公司诉称，原告（反诉被告）出租的厂房所占用的土地为农业用地，厂房没有取得合法的房产证书，故要求法院依法确认双方所签《厂房租赁合同》无效。
原审原告（反诉被告）佟文义辩称，双方所签合同已实际履行，被告已办理企业营业执照及组织机构代码证，在未影响被告生产经营情况下，被告以未取得合法证书为由要求确认合同无效是错误的。依据物权法规定，即使未取得证书，也不影响双方协议的效力。假设双方协议无效，根据最高法院相应司法解释的规定，被告也应支付房屋占有使用费。
原审法院经审理查明：原告佟文义为沈阳市苏家屯区临湖街道办事处胡家甸村村民，其于2002年通过租赁方式取得本村10.5亩土地使用权，后其在该土地上建筑了厂房、办公楼、食堂等设施。2013年10月1日，原告佟文义作为甲方，被告马占作为乙方，双方签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方同意把建于沈阳市苏家屯区胡家甸村的厂房、办公楼及食堂租给乙方作为工业性质使用。其中东厂房建筑面积1600平方米，北厂房建筑面积1800平方米，办公楼630平方米，食堂170平方米。2013年10月1日至2014年10月1日，东厂房租金14万元，北厂房租金13万元，办公楼及食堂租金8万元；2014年10月1日至2016年10月1日，东厂房年租金14万元，北厂房年租金16万元，办公楼及食堂年租金8万元；2016年10月1日至2019年10月1日，全部年租金45万元；2019年10月1日至2023年10月1日的年租金双方届时再行协商。协议还约定，租赁期间使用该厂房发生的水、电、煤气、电话等费用由乙方承担。甲方提供200KW动力电，超过200KW还需增容的投资，甲、乙双方出资各50%，乙方出资部分抵顶租金。甲方协助乙方办理营业执照等有关手续，其费用由乙方承担。协议签订后被告马宏即交付了2013年10月1日至2014年10月1日的房屋租金，并组织人员安装设备进行生产。2014年2月原告佟文义又将建筑面积约750平方米的西厂房出租给被告使用。2014年3月19日被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司注册成立，直至2014年11月停止生产。期间，甲方应乙方要求将动力电增容为300KW。2014年10月被告向原告支付2014年10月1日至2015年10月1日的东厂房、北厂房及办公楼、食堂等建筑的租金20万元，原告以被告未足额支付房屋租金为由来院起诉。
原审法院认为：原告佟文义与被告马占双方签订的厂房租赁协议，系双方真实的意思表示，该协议签订后原告佟文义按照协议约定将厂房及其配套建筑交付给被告用于设厂生产，并协助办理了被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司的工商注册登记手续，被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司也以该厂房作为生产经营处所进行了生产经营活动，但由于原告佟文义出租的厂房所占用的土地为村集体土地，不能用于非农建设，而原、被告双方的行为已经实际改变了土地性质及用途，双方签订的协议也违背了土地管理法的相关规定，为此反诉原告要求确认该协议无效的请求，应予支持。本案中导致协议无效的原因系原告佟文义在未取得合法手续的情况下擅自建房并将其出租，而被告马占在知晓原告佟文义出租的厂房及附属土地性质的情况下，仍与原告签订租房协议，并进而注册成立被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司并进行生产经营，双方都存在一定过错，故双方均应对合同无效的后果承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条第1款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案双方签订协议后，被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司已向原告足额支付了实际使用期间的占有使用费，故本院对原告基于无效合同而主张的预期收益不予支持。关于原告要求被告给付西厂房使用费的主张，虽然被告否认曾与原告达成租赁西厂房的合意，但原告提供照片等证据证明被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司确将生产设备、生产原料等物品存放于西厂房内，即被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司确实占有使用了西厂房，庭审后本院经到现场实地调查，西厂房内确实存放有被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司生产设备及生产原料，故本院确认被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司占有使用原告西厂房的事实；关于具体房屋使用费标准，本院参照原、被告有关东厂房、北厂房租金标准的约定，酌定每平米年租金88元，西厂房（含附属办公室）经本院庭审后实地测量约750平米，则年租金为66000元。关于原告办理电增容相关费用的主张，双方协议约定双方出资各50%，但乙方出资部分抵顶租金，即该部分费用最终仍由原告承担，且在庭审中原告未就此提供相关证据，故对原告该项主张不予支持。
原审法院判决：一、原告佟文义与被告马占于2013年10月1日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司给付原告佟文义西厂房使用费人民币66000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7000元，由原告负担70%，即4900元，被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司负担30%，即2100元；反诉费100元，由原告（反诉被告）佟文义负担；案件保全费2010元，由原告负担70%，即1407元，被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司负担30%，即603元。
宣判后，被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司不服，向本院提出上诉，请求：对于判决第一项内容予以纠正；撤销一审判决书第二项内容，并依法改判上诉人不承担还款责任；3、由被上诉人承担全部诉讼费用。上诉理由：一、租赁合同的双方主体是上诉人与被上诉人。二、上诉人没有租赁西厂房。三、被上诉人没有提出索要西厂房使用费的诉讼请求。四、一审使用费计算错误，证据不足。五、上诉人不应承担一审的诉讼费用。六、对于租赁合同的无效，上诉人无任何过错。
被上诉人佟文义答辩称：上诉人将生产设备、生产原料等物品存放于西厂区，实际占用该厂房。上诉人原审提出索要西厂房租金的诉讼请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原审法院结合双方合同中约定的租金金额酌定为每平方米88元并判决上诉人支付房屋占有使用费正确。上诉人知晓出租厂房及附属土地性质签订协议并实际履行，交纳租金，上诉人存在过错。
原审被告马宏答辩称：同意上诉人的意见。
原审被告马占答辩称：同意上诉人的意见。
本院经审理查明：佟文义为沈阳市苏家屯区临湖街道办事处胡家甸村村民，其于2002年通过租赁方式取得本村10.5亩土地使用权，后其在该土地上建筑了厂房、办公楼、食堂等设施。2013年10月1日，佟文义作为甲方，马占作为乙方，双方签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方同意把建于沈阳市苏家屯区胡家甸村的厂房、办公楼及食堂租给乙方作为工业性质使用。其中东厂房建筑面积1600平方米，北厂房建筑面积1800平方米，办公楼630平方米，食堂170平方米。2013年10月1日至2014年10月1日，东厂房租金14万元，北厂房租金13万元，办公楼及食堂租金8万元；2014年10月1日至2016年10月1日，东厂房年租金14万元，北厂房年租金16万元，办公楼及食堂年租金8万元；2016年10月1日至2019年10月1日，全部年租金45万元；2019年10月1日至2023年10月1日的年租金双方届时再行协商。协议还约定，租赁期间使用该厂房发生的水、电、煤气、电话等费用由乙方承担。甲方提供200KW动力电，超过200KW还需增容的投资，甲、乙双方出资各50%，乙方出资部分抵顶租金。甲方协助乙方办理营业执照等有关手续，其费用由乙方承担。协议签订后马宏即交付了2013年10月1日至2014年10月1日的房屋租金，并组织人员安装设备进行生产。2014年3月19日辽宁瑞赛克再生塑料有限公司注册成立。2014年10月辽宁瑞赛克再生塑料有限公司向佟文义支付2014年10月1日至2015年10月1日的东厂房、北厂房及办公楼、食堂等建筑的租金20万元。
二审中，经本院组织当事人到诉争租赁厂区内现场勘查测量，西厂房的面积为624.96平方米，附属办公室面积为103.35平方米。辽宁瑞赛克再生塑料有限公司的部分产品放在西厂房内，在本案诉讼期间搬走。
本院认为：上诉人以诉争租赁厂区作为生产经营处所进行了生产经营活动，应当参照合同约定的租金标准向出租人即被上诉人支付房屋占有使用费。
关于上诉人主张租赁合同的双方主体是上诉人与被上诉人，请求对一审判决第一项内容予以纠正问题。一审判决第一项“一、原告佟文义与被告马占于2013年10月1日签订的《厂房租赁合同》无效”，2013年10月1日签订的《厂房租赁合同》确为佟文义与马占所签订，上诉人于2014年3月19日注册成立，一审判决认定正确，上诉人的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人主张没有租赁西厂房问题。上诉人的部分产品放在西厂房内，在本案诉讼期间搬走。故上诉人实际占有使用了西厂房，上诉人的该项主张，本院不予采信。
关于上诉人主张被上诉人没有提出索要西厂房使用费的诉讼请求问题。被上诉人一审诉讼请求：要求被告给付东厂房、北厂房租金180000元，西厂房租金100000元，办电费用100000元，共计380000元。上诉人的该项主张，与事实不符，本院不予采信。
关于上诉人应当给付被上诉人西厂房房屋使用费的金额。一审法院参照双方有关东厂房、北厂房租金标准的约定，酌定每平方米年租金88元，符合实际房屋使用情况，本院予以确认。西厂房（含附属办公室）经本院现场测量西厂房的面积为624.96平方米，附属办公室面积为103.35平方米，故年租金为64091元，计算公式即88×（624.96＋103.35）=64091.28。一审对面积问题未组织双方当事人现场勘查，本院的现场勘查测量结果经双方当事人一致认可，故本院对一审判决认定的西厂房房屋使用费的金额予以变更调整。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民三初字第650号民事判决书第一项“一、原告佟文义与被告马占于2013年10月1日签订的《厂房租赁合同》无效”；
二、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民三初字第650号民事判决书第三项“三、驳回原告其他诉讼请求”；
三、变更沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民三初字第650号民事判决书第二项“二、被告辽宁瑞赛克再生塑料有限公司给付原告佟文义西厂房使用费人民币66000元”为：上诉人辽宁瑞赛克再生塑料有限公司于本判决生效之日起十日内给付被上诉人佟文义西厂房（含附属办公室）使用费人民币64091元；
四、驳回上诉人的其它上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费7000元，由被上诉人佟文义负担4900元，上诉人辽宁瑞赛克再生塑料有限公司负担2100元；一审反诉案件受理费100元，由被上诉人佟文义负担；案件保全费2010元，由被上诉人佟文义负担1407元，上诉人辽宁瑞赛克再生塑料有限公司负担603元。二审案件受理费7000元，由被上诉人佟文义负担202元，上诉人辽宁瑞赛克再生塑料有限公司负担6798元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一五年九月十八日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；