四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2015）双流民初字第3084号原告周跃飞，男，1963年6月14日出生，汉族，住四川省双流县。委托代理人叶常青，成都市双流县华阳法律服务所法律工作者。被告成都市天府新区大林镇石庙村7社。住所地：成都市天府新区。法定代表人张文才，社长。委托代理人王保路，四川拓都律师事务所律师。第三人曾振军，男，1973年4月2日出生，汉族，住四川省双流县。原告周跃飞与被告成都市天府新区大林镇石庙村7社、第三人曾振军土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李付兴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周跃飞的委托代理人叶常青与被告成都市天府新区大林镇石庙村7社的委托代理人王保路到庭参加诉讼，第三人曾振军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周跃飞诉称，原告通过当时的双流县大林镇人民政府招商引资，按照双流县政府农村土地流转，农业产业化结构调整的要求，建立华大路农业旅游观光示范，于2007年11月12日与被告签订了《土地租用合同》，租用被告25.8亩农用田并收购了土地流转户种植的梨树，修建“梨博园”，为当时的梨花大道增添了无限的风光并起到了示范作用。原、被告双方所签订的《土地租用合同》租期为20年，从2007年11月19日起至2027年11月18日止；双方约定的土地租金为每年1000斤稻谷/亩，单价随行就市，合同签订时首付两年租金，其中一年租金作为押金，其余租金在每年的10月31日前一次性付清。2014年10月26日前因第三人曾振军非法占有和拆除“梨博园”的部分屋面，原告遂找到被告要求被告按照双方签订的《土地租用合同》第六条第2款“甲方应协助和配合乙方对责任的赔偿要求”，被告拒绝配合，同时拒收原告交付的租金。原告迫于无奈，只好求助于大林镇政府和石庙村村委会，2014年12月5日在石庙村村委会的主持下，被告召集该社社员代表到村上表态拒收租金并解除合同，其后原告于2014年12月8日收到了被告于2014年12月4日就草拟好的《天府新区大林镇石庙村7社关于与周跃飞解除〈土地租用合同〉的解除合同通知函》，原告深感自己的合法权益受到侵害，为了维护自己的合法权益，最后诉至法院，请求法院依法判令：1、被告依法继续履行于2007年11月12日与原告所签的《土地租用合同》；2、撤销被告大林镇石庙村7社与第三人曾振军签订的该宗土地的土地赁用合同；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告天府新区大林镇石庙村7社辩称：原告对被告的指控不成立，没有事实和依据。从原告起诉的事实和理由中表明是原告与第三人曾振军发生的纠纷，与被告无关。被告并没有与第三人曾振军签订本案的土地租赁合同，鉴于原告已经明确表示撤销对第三人曾振军的起诉和请求，原告所谓的指控和事实依据不成立。而本案是原告违约在先，原告不按时缴纳土地租金已经构成合同根本性违约，是合同解除的法定条件，被告根据双方所签订的《土地租用合同》中第六条第1款之规定，依法解除合同，符合法律规定。况且，原告已经于2014年12月8日收到了被告向原告发出的《天府新区大林镇石庙村7社关于与周跃飞解除〈土地租用合同〉的解除合同通知函》，根据《中华人民共和国合同法》第96条之规定，原、被告之间的《土地租用合同》已经依法解除了。因此原告要求被告继续履行合同义务没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人曾振军述称，原告与被告天府新区大林镇石庙村7社的《土地租用合同》纠纷与第三人无关，第三人没有与被告天府新区大林镇石庙村7社签订涉及本案的土地租赁合同，原告对第三人的指控没有事实和法律依据。因此，请求法院依法驳回原告对第三人的诉讼请求。经审理查明，2007年11月12日，原告周跃飞通过当时的双流县大林镇人民政府对外招商引资，并按照双流县人民政府关于农村土地流转，农业产业化结构调整的要求，经过原、被告双方友好协商，原告租用被告大林镇石庙村7社面积为25.8亩的土地，并与被告签订了为期20年即从2007年11月19日起至2027年11月18日止的《土地租用合同》。原、被告双方在该合同中约定：每年的土地租金为1000斤稻谷/亩，单价随行就市，合同签订时首付2年租金，其中1年租金作为押金，其余租金在每年的10月31日前一次性付清。合同签订后，双方履行尚可。但在2014年8、9月份，由于被告要为社上的老人购买社保需要资金，并要求原告提前向被告支付2014年11月19日起至2015年11月18日期间的土地租金，原告对此没有采纳被告要求提前支付土地租金的意见。之后，原告没有在合同约定的2014年10月31日前将2014年11月19日起至2015年11月18日期间的土地租金缴纳给被告。在原告发现自己已逾期还未缴纳下年度的租金后，便主动找到被告要求补交租金和承担违约金。2014年12月5日原、被告双方在大林镇石庙村村委会的组织和协调下，原告再次要求补交租金和承担违约金，但被告以社员代表不同意和2014年12月4日已经向原告发出《天府新区大林镇石庙村7社关于与周跃飞解除〈土地租用合同〉的解除合同通知函》为由，拒收原告补交的租金和违约金，并要求解除原、被告之间签订的《土地租用合同》。事后，原告于2015年1月8日向法院递交起诉状，要求被告继续履行于2007年11月12日与原告签订的《土地租用合同》。诉讼中，原告当庭申请撤回对第三人曾振军的起诉以及诉状中请求事项的第二项的诉讼请求：即撤销被告大林镇石庙村7社与第三人曾振军签订的该宗土地的租赁合同，本院当庭予以准许。以上事实的认定，原告提供了以下证据：《土地租用合同》、《天府新区大林镇石庙村7社关于与周跃飞解除〈土地租用合同〉的解除合同通知函》、2014年12月5日在天府新区大林镇石庙村村委组织下与石庙村7社代表协商并要求补缴租金和违约金的摄像资料（光碟）、2015年1月8日向法院递交的《民事起诉状》。被告提供了以下证据：《土地租用合同》、《天府新区大林镇石庙村7社关于与周跃飞解除〈土地租用合同〉的解除合同通知函》以上证据和到庭当事人的当庭陈述，在案佐证。本院认为，原告周跃飞与被告成都市天府新区大林镇石庙村7社积极响应原双流县大林镇人民政府（现成都市天府新区大林镇人民政府）为搞好旅游观光农业，对外招商引资的号召，根据双方友好协商，在平等互利的基础上于2007年11月12日双方签订了土地面积25.8亩、租赁期限为20年的《土地租用合同》。该《土地租用合同》是双方当事人的真实意思表示，真实有效，不违反法律规定。庭审中，鉴于被告和第三人曾振军在书面答辩中均否认双方签订了本案土地的租赁合同，为此，原告当庭申请撤回对第三人曾振军的起诉，以及诉状中请求事项的第二项即撤销被告大林镇石庙村7社与第三人曾振军签订的该宗土地的租赁合同，本院予以准许。本案中原、被告双方争议的焦点是：原、被告双方所签订的《土地租用合同》是否已经解除以及原告迟延缴纳租金的行为是否实质性构成被告要求解除合同的条件？对此，原告方认为，其一、被告方在2014年8、9月份要求原告提前2个月缴纳租金，是通过原告公司的工作人员转达给原告的，当时原告方虽然予以拒绝，并不是原告不愿缴纳租金；尔后迟延缴纳只是原告的一时疏忽，但原告发现自己逾期没有缴纳租金后，便在2014年12月5日以及在此日之前多次积极主动找到了被告要求补缴租金并自愿承担违约金，被告为此拒收。其二、被告向原告发出解除合同通知函只是一种单方面的要约，此解除合同的要约并没有得到原告同意解除的承诺。况且，原告方在2014年12月8日收到被告要求解除合同的通知函后，已通过法律程序即于2015年1月8日向法院递交了民事起诉状，明确主张《土地租用合同》继续有效，不同意解除。其三、被告方发出解除合同通知函是被告的单方行为，在原告逾期缴纳租金即在2014年10月31日后被告方并没有以任何方式通知原告补缴纳逾期租金，被告未尽到要求原告限期缴纳租金的催告义务和按相关法律规定给予原告合理的履行期限。尽管原告已经收到了被告要求解除合同的通知函，并不等于该合同已经解除。因此，本案中原告方逾期缴纳租金的行为，并没有构成被告方要求解除合同的实质性条件。其四、原、被告签订的《土地租用合同》是当时的大林镇人民政府按照双流县县委、县政府农村产业化调整、经过招商引资进入大林镇梨花大道园区的，双方签订的《土地租用合同》以及该土地上的房屋建设，是按照规划、报建、政府批准备案后建设的。按照相关法律、法规原、被告双方所签订的《土地租用合同》是合法、有效的。综上所述，原告方认为，原、被告双方所签订的《土地租用合同》继续有效。被告方针对双方争议焦点辩称，第一，原告诉称的部分事实不实，不能支持诉讼请求。原、被告双方所签订的《土地租用合同》第六条“违约责任”部分的第1款明确约定“乙方不能按时缴纳土地租金，甲方有权终止合同，并处以二十年租金收入的20%费用作为违约金”。按该合同约定，乙方应提前在每年的10月31日前缴纳下一年度的租金才能继续租用土地。否则，甲方有权将乙方没有继续缴纳租金的行为作为其不再继续租赁土地的违约行为处理，而有权以此终止合同，并且可以追究其违约责任。本案中，被告从2014年8月份开始，就租金缴纳事宜多次向原告催告，要求尽快缴纳，但原告明确予以拒绝。之后，原告不但没有在合同规定的缴纳租金的最后截止日期2014年10月31日缴纳，并且原告至今都没有向原告缴纳租金。鉴于原告的行为已经违约，其行为已明确表明不再租用土地的意思，被告不得已才于2014年12月4日通过邮政快件向原告发出了《天府新区大林镇石庙村7社关于与周跃飞解除〈土地租用合同〉的解除合同通知函》，况且，原告已于2014年12月8日收到了此函。第二，原、被告之间的土地租用合同已依法解除，原告要求继续履行合同的请求于法无据，应予驳回。本案原、被告在双方所签订的《土地租用合同》第六条第1款明确约定了被告方有权终止合同的前提条件，此约定完全符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定。况且，原告在被告的催告下，仍然没有在规定的期限内缴纳租金，导致被告才按合同约定，并依照法律规定的解除合同的程序，用解除合同通知函的书面形式通知原告。同时，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，被告解除合同的通知在2014年12月8日到达原告时发生解除合同的效力，合同随之解除。被告解除合同的行为合法有效。依照法律规定，原、被告之间的土地法租用合同已经在原告收到被告的解除合同函件时即已经解除，该合同也就终止履行。第三，原告利用租用被告的农业用地违法构筑永久性建筑物，其违法行为导致《土地租用合同》无效。请求法院依法对合同的效力予以审查，驳回原告的诉讼请求。同时，即便是被告与第三人签订了该宗土地的租赁合同，由于原、被告之间的土地租用合同已经解除，任何人无权干涉被告与任何第三人签订新的租赁合同，原告要求“撤销被告与本案的第三人的土地租赁合同”的请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。本院认为，所谓合同解除，是指合同成立生效后，根据法律规定和当事人约定，当事人将合同效力终止的一种法律行为。合同的解除主要包括两类即双方解除和单方解除。其中，双方解除即为协议解除。所谓“协议解除”，是指事后双方就消灭有效合同达成一致。所谓单方解除（包括约定解除和法定解除），是指当事人一方行使法定解除权而使合同的权利义务终止的行为。本案中针对原、被告双方争议的焦点以及原、被告双方的诉、辩理由，本院认为，原告未按照原、被告双方所签订的《土地租用合同》的约定期限内即在2014年10月31日前向被告缴纳下一年度的土地租金，导致本案纠纷，其责任首先在原告。原告未在《土地租用合同》约定的期限内按时缴纳租金，属于迟延履行主要债务的行为。所谓迟延履行主要债务是指债务人在履行期届满后仍未履行债务。按照法律的相关规定，当事人迟延履行主要债务，如果继续履行仍能实现合同目的或者债权的履行利益仍然能够实现的情况下，债权人不能径直通知债务人解除合同，而应当催告债务人履行合同义务，经催告后，债务人在合理的时间内仍未履行，此时债权人产生单方解除权，可以解除合同。同时，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原告发现自己已经逾期缴纳租金后，已于2014年12月5日主动找到了被告要求补缴租金并自愿承担违约金，被告为此拒收。被告以原告逾期缴纳租金为由，向原告发出解除合同的通知函，原告收到被告发出的解除合同通知函后，明确表示不同意被告要求解除合同的意见。在原、被告双方协商无果的情况下，原告根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的相关规定，在收到被告解除合同通知函后即主张异议的时效三个月内已向法院诉请主张合同继续有效，说明被告主张解除合同的条件还尚未成就。因此，原告要求被告继续履行《土地租用合同》的理由正当，本院予支持。被告根据原告逾期缴纳租金的违约行为，向原告发出解除合同通知函，只是履行了有权解除合同的意思表示，主张解除合同，只是按照法定程序履行第一步，并不等于是径直单方面解除了该合同。被告的通知函只是单方行为，并没有原告同意解除的合意表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，在原告缴纳租金的履行期届满后，无证据证明被告以任何书面、口头形式催告原告并给予原告合理的履行义务期限。被告对原告逾期履行租金的行为既没有尽到催告义务，也没有给予合理的履行期限。因此，被告认为自己已向原告发出了解除合同函通知，且原告已经收到了该通知，就认为其合同已经解除的理由不能成立，对其主张，本院不予采纳。此外，被告还辩称，原告利用租用被告的农业用地违法构筑永久性建筑物导致《土地租用合同》无效问题，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第六十条第一款、第二款“承包方违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚。承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的有关损失”的规定，原告在涉案土地上构筑永久性建筑的行为属于另一个法律关系，并不导致该《土地租用合同》无效。因此，对其主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第三项、第九十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：原告周跃飞于2007年11月12日与被告成都市天府新区大林镇石庙村7社所签订的《土地租用合同》继续有效。案件受理费500元，由被告成都市天府新区大林镇石庙村7社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  李付兴二〇一五年六月二十三日书 记 员  王 琴