北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初9135号
原告：顾永福，男，1933年11月27日出生，汉族，中国轻工业品进出口总公司退休干部。
委托代理人：高健，北京海町蓝律师事务所律师。
被告：刘梦培，男，1987年7月27日出生，汉族，无业。
委托代理人：程赞，北京市仁杰律师事务所律师。
被告：马爱军，男，1872年1月23日出生，汉族，无业。
委托代理人：张幼伟，北京市现代律师事务所律师。
第三人：张海宁，男，1983年10月1日出生，汉族。
第三人：郭宇，男，1979年8月24日出生，汉族。
第三人：北京华城天下房地产经纪有限公司，住所地本市朝阳区八里庄西里75号楼1至2层103室。
法定代表人：赵威。
原告顾永福诉被告刘梦培、马爱军，第三人张海宁、郭宇、北京华城天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾永福及委托代理人高健，被告刘梦培的委托代理人程赞，被告马爱军的委托代理人张幼伟到庭参加了诉讼，第三人张海宁、郭宇、北京华城天下房地产经纪有限公司经本院合法传唤，未申明理由未出庭应诉。本案现已审理终结。
原告顾永福诉称：2016年4月19日，被告马爱军以原告代理人身份与被告刘梦培签订房屋买卖合同，将原告所有的位于本市东城区定安里××号楼××单元××号房屋卖予被告刘梦培，致使原告被赶出此房，无家可归。原告与被告马爱军以前并不认识，只是2015年6月12日办理民间借贷时初次见面。按照第三人郭宇的放贷要求，原告为马爱军签署了两份公证《委托书》，其中一份有特别授权。但2016年3月2日，原告同马爱军办理了新的公证《委托书》，取消了代为签订房屋买卖合同、代办房屋产权过户、代为收取售房款等特别授权。但被告马爱军仍然以特别授权代理人的身份擅自处分原告的房屋，其出售诉争房屋的行为属于越权行为。事后，原告也没有收到任何房价款，也没有追认马爱军的行为。被告刘梦培作为买方没有现场核实房源、没有当面或者电话询问过原告，没有尽一般买房人最低的审查义务；并且以不合理的低价购买房屋，其不是善意购买人。为维护原告的合法权益，现原告提起诉讼，请求1、判决二被告于2016年4月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2016年4月19日签订的编号××《存量房屋买卖合同》无效。2、判决被告刘梦培配合原告将本市东城区定安里××号楼××单元××号房屋过户回到原告名下。3、诉讼费由被告负担。
被告刘梦培辩称：原告所述不实。2016年4月11日，被告通过第三人北京华城天下房地产经纪有限公司与被告马爱军签订了房屋买卖合同购买诉争房屋，并支付了中介费及购房款，房屋买卖合法有效。被告于2016年6月初将该房屋出售给了案外人肖培棕、朱琳。现被告刘梦培不同意原告的诉讼请求。
被告马爱军辩称：被告马爱军出售房屋是基于原告的委托，行使的授权委托行为，用来清偿原告通过被告马爱军所借的欠款。原告所称的2016年3月2日又同被告签订新的委托书取消了特别授权的陈述与事实不符。被告马爱军行使的是代理行为，该合同应视为原告与被告刘梦培签订，被告马爱军并不是合同的当事方，不应列为被告。被告马爱军不同意原告的诉讼请求。
第三人张海宁未出庭应诉。
第三人郭宇未出庭应诉。
第三人北京华城天下房地产经纪有限公司未出庭应诉。
经审理查明：坐落于本市东城区定安里××号楼××号房屋（71.79平方米）原系原告顾永福所有的房产(该房屋为央产房)。2015年6月12日，原告与第三人郭宇签订《借款合同》，约定原告向郭宇借款人民币60万元；借款期限为一个月，自2015年6月12日至2015年7月12日止；借款利息为每月1.7%；原告提供诉争房屋做抵押担保，并承诺及时办理房产抵押登记手续；抵押期间，原告同意将诉争房屋的《房屋所有权证》等交由郭宇保管等。当日，原告为被告马爱军出具《委托书》，原告委托马爱军全权代表原告办理如下事项：1、代为办理该房产的提前还款，解除抵押手续，签署解押协议，并领取解押后的房产证及相关解押材料。2、在符合依法出售的前提下，代为办理此房的买卖交易手续。代为办理房屋所有权证密码设置、重置、变更等事宜，签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证，代为办理房源核验手续、代为签订网签手续及解除网签手续，代为签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续，代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买房的名义办理贷款、抵押的相关手续，代为办理房屋交易中涉及的银行资金托管、资金监管与资金解冻等相关手续并签署相关文件，代为办理房地产交易资金从解冻账户中转出并签署相关文件，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续，受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件委托人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。受托人可多次使用本委托书。受托期限：自委托之日至委托事项办完为止；受托人有转委托权。同时，北京市方正公证处为该《委托书》办理了公证。
2016年6月12日，原告为被告马爱军出具另一份《委托书》，原告委托马爱军全权代表原告办理如下事项：1、代为前往房地产管理部门查询上述房产是否发生司法接管和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形，核实房屋档案；2、代为提前偿还银行贷款、办理预约还款手续、办理注销与上述房款相关的抵押登记事宜，代为签署解押协议，领取解押材料；3、代为办理上述房产的抵押登记手续、签署解押协议，代为领取注销抵押登记后的房产证等相关证件；4、代为办理上述房产的银行贷款手续，并在银行开立账户，申请贷款及还款事宜，代为签署借款合同、抵押合同、借款借据、划款委托书、资金监管协议及其他相关文件。代为办理银行房款手续及贷款资金的划转，解冻等与之相关的手续。受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件委托人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。受托人可多次使用本委托书。受托期限：自委托之日至委托事项办完为止。受托人有转委托权。2015年6月15日，北京市方正公证处为该《委托书》办理了公证。当日，北京市方正公证处为原告与第三人郭宇签订的《借款合同》出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2015年7月10日，原告顾永福与第三人郭宇又签订《借款合同》，约定原告向郭宇借款人民币20万元；借款期限为一个月，自2015年7月10日至2015年8月10日止；借款利息为每月1.61%等。2015年7月13日，北京市方正公证处亦为原告与第三人郭宇签订的该份《借款合同》出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》。
2015年12月8日，原告与第三人张海宁签订《主债权与不动产抵押合同》，约定原告向张海宁借款人民币70万元（实为借款50万元，连同2015年7月10日，原告顾永福向第三人郭宇借款20元，一并办理抵押手续）；借款期限为一个月，自2015年12月8日至2016年1月8日。原告签订上述借款合同后均收到了所借款项（共计130万元），原告将上述款项都转给了朋友崔华使用。
2016年3月2日，原告又为被告马爱军出具《委托书》，内容为“我委托人顾永福是坐落于北京市崇文区（现东城区）定安里11号楼4-501房屋的产权人，房屋所有权登记人为顾永福（房屋所有权证号为：京房权证崇私字第××号，成本价出售住宅，建筑面积为71.79平方米）。现我拟对上述房产进行相关处分，因我其他事务繁忙，故委托马爱军为我的合法代理人，全权代表我办理与上述房产有关的办理上述房产解除抵押登记的相关事宜、领取房屋所有权证、代为办理房屋所有权证密码找回及更改事宜、代为办理该央产房的一切上市相关手续。受托人所签署的一切相关法律文件我均予以承认。受托人无转委托权。”2016年3月4日，北京市国立公证处为该《委托书》办理了公证。2016年4月11日，被告马爱军代表原告与被告刘梦培经第三人北京华城天下房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告将其所有的位于本市东城区定安里××号楼××号房屋卖予被告刘梦培；房屋成交价150万元。2016年4月12日，被告刘梦培受被告马爱军的指派，将购房款60万元转账给了第三人郭宇。2016年4月19日，被告马爱军代表原告与被告刘梦培签订的编号××《存量房屋买卖合同》（经纪成交版，网签合同）。当日，被告马爱军代表原告与第三人张海宁签订《抵押合同终止协议》。次日，被告马爱军与第三人张海宁对诉争房屋的抵押予以注销登记。2016年4月21日，被告刘梦培向被告马爱军转款883800元。马爱军收到该款后给付第三人张海宁70万元，余款尚在马爱军处。2016年6月初，被告刘梦培将诉争房屋出售给了案外人肖培棕、朱琳。现原告持诉称理由诉至本院。
另查，原告顾永福与张润霞于2011年10月10日离婚。诉讼中，原告表示通过第三人郭宇认识了被告马爱军。其在收到借款后经与第三人郭宇、张海宁协商一致，一直在向第三人郭宇、张海宁偿还利息共计444110元（直至诉争房屋被出售），本金并未偿还。对此，被告不持异议。同时，原告强调其在2016年3月2日向马爱军出具委托书，取消了委托被告马爱军出售诉争房屋的特别授权，但被告马爱军欺骗原告，越权代理原告与被告刘梦培买卖诉争房屋，该房屋的售价远低于市场价格，侵犯了原告的合法利益。对此，二被告不予认可，认为马爱军持有经公证的原告出具的授权委托书，代表原告签订房屋买卖合同，合法有效。本院向被告马爱军询问其代表原告出售诉争房屋是否征求原告的意见，马爱军表示因原告长时间没有偿还本金，第三人郭宇、张海宁要求马爱军出售诉争房屋偿还借款。至于郭宇、张海宁是否向原告主张过该项权利，马爱军表示不知情，郭宇、张海宁是否依据《具有强制执行效力的债权文书公证书》向人民法院申请强制执行亦不清楚，但其告知了原告出售该房屋一事。对此，原告表示其对诉争房屋被出售一事根本不知情。被告刘梦培表示，其在购买该房屋时曾通过第三人北京华城天下房地产经纪有限公司的经纪人实地看过诉争房屋。对此，原告表示不予认可。第三人北京华城天下房地产经纪有限公司未到庭应诉，二被告亦未就上述主张提供证据予以佐证。诉讼中，本院就诉争房屋在交易时的价格向北京链家房地产经纪有限公司进行询价（因诉争房屋已被再次出售，原告已不再使用该房屋）。经询，当时该地区的房屋市场均价在38000元至42000元之间。原告对此不持异议，二被告对此不予认可。
上述事实，有《委托书》，《北京市存量房屋买卖合同》，《存量房屋买卖合同》，《借款合同》，公证书，《具有强制执行效力的债权文书公证书》，《抵押合同终止协议》，房屋所有权证，房屋档案查询，银行转账凭证，工作笔录以及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：公民的合法权利受法律保护。根据已查明的事实，本案中，原告顾永福系诉争房屋的原产权人。2015年6月12日，原告为筹措资金与第三人郭宇签订《借款合同》。合同约定，原告向第三人郭宇借款人民币60万元，借款期限为1个月。同时，双方向公证处申请办理《借款合同》的强制执行公证，保证按照《借款合同》的约定妥善履行还款义务。当日，原告还为被告马爱军出具二份《委托书》。该《委托书》载明，原告同意出售诉争房屋，并委托马爱军代为办理诉争房屋的抵押、买卖等手续。上述协议签订后，第三人郭宇将借款给付原告。此后，原告再次向郭宇及第三人张海宁借款（共计130万元），并与张海宁办理了诉争房屋的抵押手续。其间，原告向郭宇及张海宁偿还上述借款的利息，未偿还本金。原告于2016年3月2日向被告马爱军出具《委托书》，内容为委托马爱军办理诉争房屋（央产房）的一切上市交易手续，可以认定原告有委托马爱军出售诉争房屋的意思表示。庭审中，原告表示该份委托取消了委托被告马爱军出售诉争房屋的特别授权，但其表述与委托书内容不符，因此对原告的该项陈述，本院不予采信。2016年4月11日，经第三人北京华城天下房地产经纪有限公司的居间，被告马爱军以原告委托代理人的身份与被告刘梦培签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，原告以150万元的价格将诉争房屋出售给被告刘梦培。诉讼中，马爱军表示因原告长时间没有偿还借款本金，第三人郭宇、张海宁要求马爱军出售诉争房屋偿还借款，但至于郭宇、张海宁是否向原告主张过该项权利马爱军表示不知情，郭宇、张海宁是否依据《具有强制执行效力的债权文书公证书》向人民法院申请强制执行亦不清楚，但其告知了原告出售该房屋一事，原告对此不予认可，马爱军亦未就此提供证据予以佐证，故本院对马爱军的上述陈述不予认可。原告与第三人郭宇向公证处申请办理了《借款合同》的强制执行公证。但被告马爱军作为原告的委托代理人，在未核实郭宇是否就原告欠款申请强制执行的情况下，代表原告出售诉争房屋，且出售的价格远低于市场正常交易价格，其在此次交易过程中未对原告的合法权益予以相应保护、提示。同时，被告刘梦培作为诉争房屋的购买人，其购买该房屋的价格远低于市场正常交易价格，本案中，没有证据证明被告刘梦培在此次购买行为中是否采取了审慎的注意义务。综合上述因素，可以认定被告马爱军与被告刘梦培之间在购买诉争房屋过程中存在串通行为。该二人的串通行为损害了原告的合法利益，故被告马爱军代原告与被告刘梦培签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）应属无效合同。现原告起诉要求确认上述合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。基于此，对二被告的抗辩意见，本院不予采信。关于原告要求被告刘梦培配合原告将诉争房屋过户回到原告名下的诉讼请求，因现该房屋已被刘梦培出售给他人，故原告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，判决如下:
一、确认被告马爱军代原告顾永福与被告刘梦培于二Ｏ一五年四月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
二、确认被告马爱军代原告顾永福与被告刘梦培于二Ｏ一五年四月十九日签订编号为××的《存量房屋买卖合同》(经纪成交版)无效；
三、驳回原告顾永福的其他诉讼请求。
案件受理费18300元，由被告马爱军及被告刘梦培负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 提
代理审判员 张兴祝
人民陪审员 褚德发
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 蒋彤彤