北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第13776号
原告（反诉被告）和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司，住所地北京市朝阳区工体北路甲2号（西部）A栋708、708A。
法定代表人周伟淦，董事长。
委托代理人杨泰，北京市汇融律师事务所律师。
被告（反诉原告）王×，女，1987年6月24日出生。
委托代理人徐喆，北京市京银律师事务所律师。
委托代理人陈真，北京市京银律师事务所律师。
原告（反诉被告）和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司（以下简称和记黄埔公司）与被告（反诉原告）王×（以下简称王×）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨泰，被告委托代理人徐喆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
和记黄埔公司诉称：我公司与王×于2012年6月16日签订了合同编号为Y××××××的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（含其附件，以下简称预售合同）。双方约定王×以总价款808万元的价格购买我公司所开发的位于北京市朝阳区姚家园东里4号院、5号院23号住宅楼×层×单元-901号的商品房（以下简称涉案房屋）。预售合同签订当时，王×应当向我公司支付房屋首期价款243万元，余款565万元须于签署预售合同之日起90日内（即2012年9月14日前）付清。王×于2012年6月16日支付了上述商品房的首期价款243万元，但未按照约定支付剩余房款。虽经我公司多次发出催款通知书，但其至今仍未支付余款。无奈之下，我公司委托北京市纵横律师事务所于2013年2月18日向王×发出了律师函，通知其解除预售合同，并告知其于接到律师函之日起二日内至我公司处办理相关退房手续，否则我公司将追究其违约责任。虽然律师函早已向其送达，但至今无任何回应。根据双方签订的预售合同附件十一补充协议第八条第（一）款第2项的约定，买受人未按照合同约定时间付款，逾期超过90日的，我公司有权选择继续履行预售合同或者选择以书面形式通知买受人立即解除预售合同而无需另行催告。若我公司选择解除预售合同的，买受人应当于解除预售合同通知送达之日支付我公司房屋总价款10%的违约金。同时，补充协议第二十四条第2款约定，我公司按约定提出解除预售合同的，解除合同通知送达买受人之日预售合同解除，买受人应在解除预售合同通知送达之日起二日内至我公司售楼处签订解除预售合同所需文件，并配合我公司完成所有相关注销登记。买受人逾期办理上述手续的，每逾期一日需按房屋总价款的万分之五向我公司支付违约金。同时，王×在签订预售合同同时签订了《律师服务费代付确认书》，认可指导其签约的律师服务费2500元在发生预售合同解除情形时，由其承担该签约律师服务费。综上，为维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求法院判决：1、确认双方于2012年6月16日签订的合同编号为Y××××××的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及其附件已解除；2、王×向我公司支付因其逾期付款导致上述预售合同解除的违约金808000元；3、王×按照房屋总价款日万分之五的标准向我公司支付自2013年2月28日至实际办理退房手续之日止的逾期办理解除预售合同及退房手续的违约金；4、王×向我公司返还签约律师服务费2500元；5、王×配合我公司办理上述商品房预售登记的注销手续。
王×答辩并反诉称：不同意和记黄埔公司的诉讼请求。我在2012年经和记黄埔公司职员的推销，查看了其开发销售的涉案房屋，双方于2012年签署了合同编号为12657的《北京市商品房认购书》，该认购书签署后在和记黄埔公司指定的招商银行股份有限公司北京分行（以下简称招行北京分行）处办理按揭贷款手续。招行北京分行查询了我的个人征信以及相关情况，向我出具了相关文件。在此情况下，我与和记黄埔公司签署了预售合同，并在合同中约定了按揭贷款支付购房款，双方一并办理了涉案房屋的预售登记网签。我据此缴纳了243万元的首付款。在办理按揭贷款过程中，和记黄埔公司不履行配合义务，拒绝将双方签订的预售合同提供给贷款银行，银行在没有相关材料的情况下无法办理按揭贷款手续。我已完成合同约定的自身能够完成的所有义务，不存在任何过错。现在出现银行延迟批贷的情况，而和记黄埔公司经我多次催促向指定银行提供相关手续仍置之不理，其行为已经构成违约，故我特提出反诉，请求法院判令：1、和记黄埔公司继续履行双方签订的预售合同，包括履行配合我方贷款、交付房屋；2、和记黄埔公司向我支付自2013年4月30日起至实际交房之日的逾期交房违约金。
和记黄埔公司就王×的反诉辩称：不同意王×的反诉请求，请法院全部驳回。理由如下：一、根据双方签订的北京市商品房预售合同和补充协议的约定，被告应当在2012年9月14日前付清购房款余额，但是其既没有在合同约定的期限内申请到贷款，也没有用现金补足剩余的购房款，因此其构成根本违约，根据双方签订的预售合同及其附件十一补充协议第8条的约定，我公司有权行使合同解除权，解除双方签订的合同及其附件。并且我公司已经在2013年2月18日委托北京市纵横律师事务所向被告发出了解除合同的律师函，正式解除了预售合同及其附件。双方不存在继续履行的可能性。二、根据双方签订的预售合同补充协议第5条第一项的约定，向银行申请贷款是被告的合同义务，我公司没有义务替被告申请按揭贷款，招商银行不批贷是由于被告个人隐瞒了自己名下还有平房的事实，造成银行认为其隐瞒个人事实，因而不批贷。而并不是因为我方没有提供合同原件造成的。我方在被告申请贷款的过程中提供了积极的协助，银行不批贷完全是由被告自身原因造成的，与我方没有任何关系。因此，被告的反诉状中所述不是事实，完全是其在合同已经解除并且面临违约赔偿责任的情况下为推卸自身责任的托辞。三、我方不存在逾期交房问题，双方之间的预售合同在2013年2月已经发函解除，我方已经诉至法院。
经审理查明：2012年6月16日，和记黄埔公司与王×签订了编号为Y××××××的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同）及其附件，约定王×（买受人）购买和记黄埔公司（出卖人）开发的位于北京市朝阳区姚家园东里×号院、×号院×号住宅楼×层×单元-901号的房屋（以下简称涉案商品房），房屋预测建筑面积共244.13平方米，房屋总价款808万元。合同附件五对付款方式约定为商业银行贷款付款，其中首期价款243万元须于签署预售合同及补充协议当时付清，余款565万元须于签署预售合同及补充协议之日起90天内付清。合同附件十一为“补充协议”。补充协议第五条第（一）款约定：“买受人采用贷款付款方式的，买受人需按预售合同附件五约定的期限向其选定的法定贷款机构提交符合要求的申请贷款所需的全部材料，并向法定贷款机构提出正式借款申请。”补充协议第八条约定：“买受人未按照约定的时间付款的，应按照逾期时间，分别处理：1、逾期在九十日之内（含第九十日），自预售合同（含其附件）约定的相应最后付款日（不含当日）起至实际付款日止（含当日），每逾期一日买受人应按日计算向出卖人支付相当于各对应逾期应付款额的万分之一的逾期付款违约金，预售合同继续履行。2、逾期超过九十日（不含第九十日），出卖人有权按本条约定选择继续履行预售合同或选择以书面形式通知买受人立即解除预售合同而无需另行催告买受人：（1）、若出卖人选择继续履行预售合同的，则自预售合同（含其附件）约定的相应最后付款日（不含当日）起至买受人逾期付款的第九十日止（含当日），每逾期一日买受人应按日计算向出卖人支付相当于各对应逾期应付款额的万分之一的逾期付款违约金；自买受人逾期付款的第九十一日起（含当日）至实际付款日止（含当日），买受人根据各对应逾期应付款额按照中国人民银行于该期间公布的银行五年期贷款利率上浮百分之三十分段计算应向出卖人支付的逾期付款违约金。（2）、若出卖人选择解除预售合同的，则买受人应当于解除预售合同通知送达之日按该商品房的总价款的百分之十向出卖人支付违约金。若买受人支付的违约金不足以弥补出卖人因买受人违约而遭受的实际损失（包括但不限于已支付的税费损失）的，买受人仍需赔偿出卖人该不足部分之实际损失。在此情形下，出卖人与买受人双方应依照预售合同及本补充协议的有关约定办理买受人已付该商品房价款的退还手续，且就买受人已付该商品房价款出卖人无需向买受人支付任何的利息。”补充协议第二十四条约定：“除预售合同及本补充协议另有特别约定，双方同意对解除预售合同（退房）及买受人已付该商品房价款退还时的相关内容作出如下修改和补充：……2、预售合同履行过程中，任何一方按预售合同及本补充协议的约定提出解除预售合同（退房）的，在解除预售合同（退房）通知送达对方之日（含当日）起预售合同解除。买受人需在解除预售合同（退房）通知送达之日（不含当日）二日内（含第二日）至出卖人售楼处与出卖人签订解除预售合同所需文件（包括但不限于解除预售合同的协议、办理预售合同注销登记手续所需文件、注销该商品房的预购商品房预告登记手续所需文件、注销该商品房的抵押权预告登记或抵押权登记手续所需文件等），并于前述文件签订之日（不含当日）起十五日内（含第十五日）配合出卖人共同完成所有相关注销登记。买受人逾期办理上述手续的，每逾期一日，需按该商品房的总价款万分之五向出卖人支付违约金。出卖人在完成上述所有相关注销登记之日（不含当日）起六十日内（含第六十日）退还买受人已付该商品房价款。若买受人需支付有关违约金及（或）其他相关损失的，则出卖人有权将扣除该违约金及其他相关损失后的剩余款项返还买受人，若该违约金不足以弥补出卖人损失的，出卖人还有权要求买受人赔偿。若出卖人需支付有关违约金或预售合同约定的利息，则出卖人需在退还买受人已付该商品房价款同时支付。3、预售合同解除后，对因一方违约而导致另一方解除预售合同（退房）的，违约方需承担另一方因此而受到的税费损失。……”。补充协议第二十六条约定：“依据预售合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或邮政特快专递信件的方式发出。如果无书面说明，买受人与出卖人签署的认购书及其补充协议、预售合同及本补充协议、以及其他有效文件中列明的买受人通讯地址均作为买受人有效的通讯地址。任何一方地址如有变更，应及时以传真、挂号信件或者邮政特快专递信件书面通知另一方。否则，出卖人所发出的任何通知送达本款所约定的买受人有效的通讯地址时，即视为出卖人已履行通知义务。……若一方采用邮政挂号信件或邮政特快专递信件，自发出日起（不含当日）的第七日视为送达另一方（即该方已收到该邮政挂号信件或邮政特快专递信件），如实际送达日期早于该日的，以实际送达日期为准。”
经查，上述预售合同及其附件签订当日，王×向和记黄埔公司支付了首期价款243万元，此后未能如期办理银行贷款，亦未再向和记黄埔公司支付任何款项。双方在2012年6月16日当天签署了联机备案编号为×××××的《商品房预售合同联机备案表》，和记黄埔公司将上述商品房预售合同在北京市住房和城乡建设委员会办理了预售联机备案登记。
经查，上述预售合同中买受人通讯地址一栏所列的地址为“北京市朝阳区外交部南街×号某酒店”。2012年10月16日和2012年11月9日，和记黄埔公司通过北京东方汇通快递服务有限公司分别向王×上述地址各邮寄了一份“催款通知书”，告知王×有关上述商品房预售合同已经逾期付款并催促其支付房屋价款余额及相应的逾期付款违约金。该两份邮件显示有人签收，但王×称签收人既不是其本人也不是其亲属，更不是合同约定的收件人，所以其认为该两份邮件其并未签收。2013年2月18日，和记黄埔公司委托北京市纵横律师事务所通过中国邮政特快专递向王×上述地址发出“律师函”，内容为王×未依约付款已逾期超过90日，为避免其遭受不必要的损失，出卖人已多次督促，但截止目前仍未支付，故郑重函告王×：自即日起，出卖人解除与其签署的预售协议，王×应于接到本律师函之日起二日内至出卖人处配合办理相关退房手续，否则出卖人将立即依法追究其违约责任，包括但不限于向有管辖权的法院提起诉讼。该邮件未盖邮戳，但其回执在收件人签名一栏注明“本人要求退回”。和记黄埔公司提交北京邮政速递物流有限公司金宝街分公司投递员蒋继盛出具的“关于邮件ET368131254CS投递说明”，内容为其于2013年2月18日从北京市纵横律师事务所收寄了上述邮件，在2月19日亲自将此邮件送达收件地址，并拨通收件人王×电话136XX****XX，告知邮件内容，收件人表示拒收，要求退回，其根据收件人要求将邮件退回至北京市纵横律师事务所。王×称因为邮寄的时间是春节期间，邮递员打电话说有邮件，但是其酒店没有人，要求春节后再寄，邮递员就给退信了。
经查，2012年5月11日，和记黄埔公司作为出卖人与王×作为认购人曾签订《北京市商品房认购书》及相应的补充协议一份。该认购书及补充协议签订后，王×向招商银行宣武门支行提交了贷款申请，该银行在审核王×的基本资料及个人资信情况后向和记黄埔公司出具了承诺贷款的函件，和记黄埔公司亦于2012年7月19日向该行提供了其与王×签订的涉案商品房的预售合同及预售合同联机备案表的原件。后因王×名下登记有多套平房，且标注为“住宅”，故招商银行认为王×不符合国家有关限购政策的要求，不符合贷款条件，将预售合同原件又退还给和记黄埔公司。至此，王×未能如期办理贷款并向和记黄埔公司支付剩余的购房款。审理中，王×称其于2013年3月8日应和记黄埔公司销售部门负责人黄磊的要求向该公司出具了一份“再次情况说明”，内容为因其名下登记有平房，导致其无法办理贷款一事，通过其努力，建委已将其名下平房的登记信息进行了更正，可以满足贷款政策的要求，于是其又向招商银行提出贷款申请，招商银行也同意向其发放贷款，因此其希望和记黄埔公司提供房屋买卖合同，银行就可以发放贷款。王×欲以此证明因和记黄埔公司拒绝向招商银行出具预售合同的原件，导致其一直未能办理贷款。和记黄埔公司对该“再次情况说明”的真实性不认可，认为该说明出具日期在其向王×发出解除合同的律师函之后。和记黄埔公司称招商银行再次通知其王×可以办理贷款手续是在2013年3月1日，并提交其公司与招商银行宣武支行负责王×办理银行贷款事宜的工作人员张丽之间的电子邮件往来记录对此予以佐证。王×认为电子邮件往来无法显示发件人是谁，不能直接证明其所主张的事实。
审理中，和记黄埔公司提交由王×在2012年6月16日签署的《签约律师服务费代付确认书》一份，内容为王×应当向北京市中博律师事务所支付的签约律师服务费2500元将由和记黄埔公司承担支付责任，如王×在签署预售合同后，发生预售合同的解除情形时，和记黄埔公司将在应退还被告的相关款项中扣除上述签约律师服务费。和记黄埔公司并提交北京市中博律师事务所向其发出的“收费账单”及其所附的签约客户明细和相应的律师事服务费发票予以佐证其已经代王×支付上述签约律师服务费的事实。经查，在北京市中博律师事务所向和记黄埔公司发出的“收费账单”所附的签约客户明细中包含王×。
案件审理中，王×称和记黄埔公司未向其交付经双方签署后的预售合同，和记黄埔公司称通常情况下是其将预售合同盖完章之后通知买受人领取合同文本，由买受人根据自己的时间到期公司领取，但对此并未提交证据。经询，和记黄埔公司称其因王×违约造成的损失包括王×未付购房款的银行贷款、前期建设的融资成本、因违约导致无法正常交房而均摊的物业管理成本及为本案诉讼支出的诉讼费、律师费、管理成本等。
以上事实，有《北京市商品房预售合同（住宅类）》及其附件、签约律师服务费代付确认书、催款通知书、律师函、北京市商品房预售合同联机备案表、签收单、北京市商品房认购书、调查笔录等证据及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，涉案预售合同及其附件系双方方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，王×在预售合同约定的期限内未能申请到商业银行贷款并向和记黄埔公司支付购房余款，和记黄埔公司在多次向其发出“催款通知书”的情况下，其仍未能及时付款，其行为显已构成违约。根据法庭调查，王×之所以未能及时办理商业银行贷款的原因，在于其名下登记有多套平房，不符合贷款条件。王×作为涉案商品房的买受人，其在购买涉案商品房之前对于其名下登记房屋的情况应当是知晓的，而和记黄埔公司对此却并不知情，故王×对于不能办理贷款一节应当负有相应的责任。在其逾期付款已超过90日的情况下，根据双方签署的预售合同及其附件的约定，和记黄埔公司有权选择解除预售合同及其附件。根据和记黄埔公司的举证以及王×的陈述，和记黄埔公司根据王×逾期付款的情况于2013年2月18日按照双方预售合同约定的送达地址向王×发出了解除预售合同及其补充协议的通知，该通知虽被退回，但根据双方预售合同补充协议的约定，该通知自发出之日起的第七日即视为送达王×。综上，和记黄埔公司关于双方之间签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及其附件已经解除的诉讼主张，有相应的合同和法律依据，本院予以支持，并根据预售合同补充协议的约定依法认定合同解除日期。王×主张因和记黄埔公司不配合将双方签订的预售合同提供给贷款银行从而导致其无法办理贷款手续，但根据法庭调查的情况，其名下房屋的登记情况变更至符合贷款条件的时间，已超出预售合同及补充协议约定的应付款时间，而造成迟延付款的原因并不在于和记黄埔公司。在王×违约在先的情况下，和记黄埔公司拒绝继续履行协助办理贷款的义务并无不当，王×主张和记黄埔公司因此构成违约于法无据，本院不予支持。
关于违约责任问题，和记黄埔公司主张的违约金包括两个部分，一是根据补充协议的约定，因王×逾期付款导致预售合同解除，王×应当在解除预售合同通知送达之日按涉案商品房总价款的百分之十向出卖人支付违约金，和记黄埔公司关于该项违约金的主张有合同和法律依据，应予支持。二是根据补充协议的约定，王×逾期协助和记黄埔公司办理解除预售合同及相关退房手续而产生的违约金。和记黄埔公司关于该部分违约金的主张，亦有相应的合同依据，亦应予以支持。但另一方面，和记黄埔公司在双方签署预售合同及补充协议后并未将合同文本原件交付王×，在履行合同义务过程中亦存在一定的瑕疵，且预售合同补充协议中关于违约金的约定亦明显过高，本院根据双方合同履行的情况、双方的过错程度、双方在合同履行后的预期利益并参考和记黄埔公司因王×违约可能受到的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则对于和记黄埔公司主张的两项违约金予以酌情减少。关于签约律师服务费，根据王×签署的《签约律师服务费代付确认书》，该费用系由和记黄埔公司代其支付，在预售合同解除的情况下，其应当向和记黄埔公司返还。关于王×已经支付的购房款，和记黄埔公司同意在王×承担上述违约责任后向其多退少补，本院对此不持异议。双方的预售合同及其附件解除后，王×应当配合和记黄埔公司办理涉案商品房的预售登记注销手续。王×虽主张继续履行预售合同及其附件，但双方之间的预售合同及其附件已经解除，和记黄埔公司亦明确表示不同意再配合其办理剩余购房款的银行贷款手续，故王×该项反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持，并对其主张的其他反诉请求均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司与被告（反诉原告）王×二〇一二年六月十六日签订的合同编号为Y××××××的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及其附件于二〇一三年二月二十五日解除；
二、被告（反诉原告）王×于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司支付违约金九十五万元；
三、被告（反诉原告）王×于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司代其支付的签约律师服务费二千五百元；
四、被告（反诉原告）王×于本判决生效后十五日内协助原告（反诉被告）和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司办理编号为Y××××××的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及其附件的预售登记注销手续；
五、原告（反诉被告）和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司于上述第四项的预售登记注销手续办理完成之日起六十日内将被告（反诉原告）王×已付购房款二百四十三万元在扣除被告（反诉原告）王×应当支付的上述第二项、第三项的违约金及签约律师服务费后的余款退还给被告（反诉原告）王×；
六、驳回原告和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告王×的全部反诉请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五千九百三十五元，由被告王×负担（原告和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司已预交，于本判决生效后七日内给付原告和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司）。反诉案件受理费八百六十元，由反诉原告王×负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张帅宾
人民陪审员 王学民
人民陪审员 赵雅筠
二〇一五年七月七日
书 记 员 唐 琪