陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕07民终204号上诉人（原审原告）：刘戈弋，男，1966年6月22日生，汉族，陕西省汉中市汉台区人。上诉人（原审被告）：汉中市中鼎房地产开发有限责任公司，住所地陕西省汉中市汉台区黄家塘立交桥东侧。法定代表人：候彦中，该公司总经理。委托代理人：何万鑫，男，生于1986年9月20日，汉族，该公司员工。上诉人（原审原告）刘戈弋与上诉人（原审被告）汉中市中鼎房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，均不服南郑县人民法院（2016）陕0721民初1975号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘戈弋、上诉人汉中市中鼎房地产开发有限责任公司的委托代理人何万鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人（原审原告）刘戈弋向一审法院起诉请求：1、被告按购房合同约定的计算方法赔付逾期交房违约金,天数计算至至2016年5月21日收房；按已交房款320118.00元为基数按每日万分之五标准计算，请求支付天数为681日，违约金数额109000.18元。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告刘戈弋与被告中鼎房地产公司于2013年9月22日签订了房屋买卖合同。原告按照合同约定的付款方式付清房款。该合同第八条的约定，被告于2014年6月30日前向原告交付房屋，第九条约定了逾期交房的违约责任，即逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2015年12月，被告通知原告接收房屋钥匙。2015年12月16日，被告已经按照约定在《汉中日报》以刊登公告方式向原告通知交房，但未提交房屋验收报告等文件。2016年5月21日，原、被告办理了钥匙接收事宜。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的合同义务。被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司在收取原告购房款后，未按照合同约定的期限和条件向原告交付房屋，构成违约，依法应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，被告请求调整违约金于法有据，违约金的调整应当以守约方的实际损失为标准，对于违约金过分高于损失的部分进行适当减少。涉案房屋系住宅，逾期交付房屋将会对购房者对房屋通过行使所有权获得的居住、出租或转让获利等预期利益产生影响。如果仅按原告的租金损失或以评估机构评估的同地段同类房屋租金标准确定违约金，显然不足以弥补原告遭受的损失。被告提出以评估机构出具的同地段同类型房屋租金标准为依据再上浮30%向原告支付违约金，该主张在未约定违约金的情形下，是可行的，但本案中原、被告明确约定了违约金以及计算方法，被告可以请求对约定违约金明显高于实际损失的部分进行调整。考虑到违约金具有补偿性和惩罚性的双重属性，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，由被告向原告支付违约金。中国人民银行2014年发布的一年期基准贷款利率为6%，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）关于罚息利率问题的规定：“逾期贷款罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，结合本案被告的违约情况，应该按照加收利率的上限确定利率，即6%×﹙1+50%﹚＝9%。关于违约金的计算期限问题。被告虽然在媒体上刊登了交付房屋的公告，但并未按合同约定提供房屋验收合格证明以及住宅的质量保证书和使用说明书，原告拒绝接收房屋理由正当。原告请求被告自约定交付房屋之日至本案判决作出之日承担违约金的理由成立。被告以约定违约金明显高于实际损失为由请求对违约金进行调整的主张，符合法律规定，予以采纳。被告提出在评估机构出具的同地段租金标准基础上上浮30%作为支付违约金的依据，明显低于原告购房款的利息损失，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决：一、被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司向原告刘戈弋支付违约金54500.08元（违约期限为2014年7月1日至2016年5月21日计681天，基数320118.00元、年利率9%）。二、驳回原告刘戈弋的其他诉讼请求。上述给付款项，均限判决书生效之日起20日内履行完毕。如果被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费2200元，由被告汉中市中鼎房地产开发有限公司全部负担。上诉人刘戈弋上诉请求：改判按照合同约定的违约金赔付109000.00元。合同中明确约定了违约金，没有依据证明合同约定的违约金过高。上诉人汉中市中鼎房地产开发有限责任公司上诉请求：依法改判按照同地段同类房屋租金标准上浮30%计算违约金。事实和理由：1、违约金的调整应以实际损失为基础，一审法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付违约金，没有事实依据。2、本案应适用商品房买卖司法解释第十七条规定，不应适用该解释第十八条的规定。上诉人刘戈弋针对汉中市中鼎房地产开发有限责任公司的上诉答辩称，1、当初约定的违约金是合同双方真实的意思表示，不能只约束对方而不约束自己。2、上诉人强调违约金过高，却没有合法合理的依据。3、上诉人逾期交房的原因是其内部争夺利益，长期停工，应当承担违约责任。4、日万分之五折合年息为百分之十八的违约金未超过合法的民间借贷利率，应当支持。5、上诉人说答辩人的损失仅仅是租金损失，显然回避了精神损失。6、上诉人按合同赔付违约金后不会亏损，仍有利润。7、上诉人有意回避合同法规定，属于无赖行为。上诉人汉中市中鼎房地产开发有限责任公司针对刘戈弋的上诉答辩称，1、上诉人以民间借贷利率来判定违约金不高与法不符。2、上诉人认为判决应考虑其精神损失没有法律依据。3、本案违约金的约定超过了实际损失的6、7倍之多明显过高。4、应当以同类同地段房屋的租金标准上浮百分之三十计算违约金。5、按照合同约定支付违约金势必会加大答辩人的损失，并使得上诉人获得额外的不当得利。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是违约金是否依法进行调整以及如何计算标准的问题。关于上诉人刘戈弋的上诉请求及理由，经查，上诉人刘戈弋已经交付房款为32万余元，其按照合同约定违约金的计算标准请求的违约金达10万余元，明显过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故上诉人刘戈弋主张按合同约定的日万分之五的标准计算违约金的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人汉中市中鼎房地产开发有限责任公司的上诉请求及理由，经查，上诉人提供的房屋租金评估报告，系其单方自行委托评估，该评估报告的真实性、客观性均无法考证，原审未采信，并无不当。且如按照上诉人的主张计算本案违约金，明显较低，不足以弥补被上诉人已交购房款的利息损失。故上诉人该节上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。关于上诉人认为应适用商品房买卖司法解释第十七条规定调整本案违约金的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……”。而本案中，上诉人与被上诉人在合同中明确约定了违约金损失赔偿的计算方法，纠纷发生后，因上诉人在诉讼中提出双方约定的违约金计算方法过高，要求进行调整，原审依法予以准许并进行了调整。因此，上诉人的此节上诉理由，明显与案件事实及上述司法解释规定不符，不能成立，本院亦不予支持。原审鉴于本案实情，以及被上诉人已交购房款利息损失的客观持续存在，酌定在中国人民银行2014年发布的1-3年贷款基准利率6%的基础上再上浮50%，即按照年利率9%的标准计算本案违约金，是公正合理的。综上，上诉人刘戈弋与上诉人汉中市中鼎房地产开发有限责任公司的上诉理由均不能成立，应依法驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1160元，由上诉人刘戈弋负担684元，由上诉人汉中市中鼎房地产开发有限责任公司负担476元。二上诉人多预交的二审案件受理费均予以退还。本判决为终审判决审 判 长  陈 平代理审判员  于云江代理审判员  康 馨二〇一七年二月二十日书 记 员  李 洋