广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终21094号
上诉人（原审被告）:广州烨城建筑材料有限公司，住所地广州经济技术开发区科学城aa一路2号自编三栋四楼403室。
法定代表人：孙洪春，职务：总经理。
委托诉讼代理人：鞠艺成，广东天胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:广州麦普数码科技有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城aa一路2号。
法定代表人：洪林锋，职务：总经理。
委托诉讼代理人：刘斌，广东威法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶坤玲，广东威法律师事务所实习律师。
上诉人广州烨城建筑材料有限公司（以下简称烨城公司）与被上诉人广州麦普数码科技有限公司（以下简称麦普公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
烨城公司上诉请求：撤销原审判决第二项，烨城公司无需支付占用费4100.75元。事实与理由：一、烨城公司在2016年1月份因经营不善就己停止经营，且在农历新年后，所属员工就不再回公司上班，更不在租赁的场地经营办公。二、本案的租赁合同到期日是2016年2月29日，基于烨城公司的上述情况且其己拖欠几个月租金、水电费用的事实，麦普公司应明知烨城公司没有续约的意愿与能力，因此，烨城公司在租赁合同到期日前就不可能再占用租赁场地。三、烨城公司虽有部分办公用品留在租赁场地，是麦普公司因烨城公司欠租而对租赁场地上锁，致使烨城公司无法在租赁合同到期日前完全搬离，同时也是麦普公司根据合同约定行使留置权所致，烨城公司并无占用租赁场地的意愿与事实。
麦普公司答辩称：不同意烨城公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本案双方当事人并没有终止合同。在案涉租赁合同日期届满后，烨城公司依然占有使用案涉场地，直至2016年10月13日才搬离。一审法院认定烨城公司需要支付占有使用费无误。
麦普公司向一审法院起诉请求：1.烨城公司支付麦普公司2015年11月至2016年10月期间的租金49209元、违约金14762.70元（以49209元为本金，按本金的30%计算）；2.烨城公司支付麦普公司2015年11月至2016年10月期间的物业管理费15746.88元、电费8280元；3.烨城公司支付麦普公司因拖欠物业费和电费的利息费758.35元（按同期银行贷款利率计算，暂算至2017年1月5日，应算至实际支付之日）；4.烨城公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年11月27日，麦普公司（出租人，甲方）与烨城公司（承租人，乙方）签署《广州市房地产租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定：甲方将坐落在广州开发区科学城aa一路2号自编三××403室的房地产（以下简称“案涉房屋”）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积148.78平方米，租赁期限为2014年12月1日至2016年2月29日，其中2014年12月1日至2015年2月28日月租金额3905.48元，2015年3月1日至2016年2月29日月租金额4100.75元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按支票/电汇付款方式缴付租金给甲方。三、乙方应于本合同签订之日后5天内向甲方交纳两个月租金作为租赁保证金，否则本合同无效。在本合同租赁期满或本合同终止之日起5日内，如乙方无违约，甲方应将上述租赁保证金本金一次性退回乙方。四、在租赁期内，甲方承担下列责任：7.房屋交付乙方时，甲方应提供三相30KVA电力供应之接驳口，收费标准按供电部门规定收取变压器容量电费23元/KVA.月，并提供正常的用水供乙方使用。五、租赁期内，乙方负责承担下列责任：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。如果逾期三十日，甲方有权解除合同，收回房屋。9.租赁期限届满或合同终止且甲方要求收回房屋之日，应按原样清理干净并交回原承租房屋和设备给甲方，如乙方未将原承租场所按原样并清理干净交还甲方，甲方有权自行恢复，并将相关费用从保证金中扣除。六、违约责任：2.租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按每逾期一天按租金的两倍向乙方收取违约金。十八、双方约定其他事项：1.从2014年3月至2015年2月物业管理费按8.4元/平方米,2015年3月至2016年2月物业管理费按8.82元/平方米，物业管理费由乙方（每月5号前）向甲方缴交；6.租赁期满，乙方如不再续租，须将承租场所恢复原貌。
烨城公司提供中国银行网银国内跨行小额汇款凭证，拟证明烨城公司于2012年2月6日以两押一租的方式向麦普公司支付押金与租金共计18735.5元。麦普公司确认该汇款凭证的真实性，但主张租赁合同第三条约定烨城公司无违约才退回押金。
麦普公司提供《解除、终止房屋租赁合同申请表》一份，显示其以烨城公司拖欠租金为由向广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局申请租赁合同于2016年2月29日提前解除，并通过登记备案。
麦普公司于2016年4月11日向烨城公司发出《缴费催款告知函》，主要内容为：截至2016年4月，烨城公司已拖欠麦普公司2015年10月至2016年3月合计6个月的租金36617.94元和滞纳金20231.41元，烨城公司的行为已严重违反租赁合同，此前已多次沟通，但烨城公司依旧不作回复；根据合同条款约定，通知烨城公司：三天内缴纳所欠租金、水电费及滞纳金，三天内按合同第十八条第6点的约定把案涉房屋恢复原貌交还麦普公司，否则麦普公司将根据合同第六条第2点的约定对烨城公司货物和设备进行扣押及追究烨城公司法律责任。
麦普公司提供的缴费通知单载明，案涉房屋2015年11月至2016年10月期间每月的租金为4100.75元，管理费为1312.24元，负荷电费为690元，烨城公司应于当月5日前结清前述费用。烨城公司仅认可麦普公司提供的前述缴费通知单载明的租赁合同约定的租赁期间的相关金额，对2016年3月1日以后的电费、管理费、租金都不予确认，称因为租赁合同已于2016年2月29日到期并自然终止，烨城公司未在案涉房屋办公。
麦普公司称租赁合同到期后烨城公司仍占用案涉房屋至2016年10月13日，且烨城公司营业执照的工商注册地址仍为案涉房屋所在地，麦普公司并提供《广州市德夫人电器股份有限公司物品交接清单》予以证明。该交接清单下方载明的单位分别为麦普公司和广州市德夫人电器股份有限公司，烨城公司法定代表人孙洪春于2016年10月13日签字确认清单中物品数量。烨城公司对清单中的物品及数量确认，但表示孙洪春不是广州市德夫人电器股份有限公司的法定代表人，因此对该清单中孙洪春签名的合法性、真实性不予确认。另烨城公司称因2016年春节后烨城公司已停止经营，没有员工上班，烨城公司2016年2月底想搬走东西，但麦普公司要行使留置权，将案涉房屋门锁了，故烨城公司无法搬离，导致烨城公司相关物品一直还在案涉房屋内，不能认定是烨城公司占有了案涉房屋，且烨城公司2016年10月发现案涉房屋已经租出去了。麦普公司主张交接清单中的物品已被烨城公司搬走，并称尽管交接清单名称是《广州市德夫人电器股份有限公司物品交接清单》，但实际上该公司与烨城公司是在一起的。
一审庭审中，麦普公司变更诉讼请求中的租金、物业管理费和电费计至2016年10月13日，并明确第一项诉讼请求中的违约金是指逾期支付租金的违约金，按租金本金乘以30%计算，不以逾期支付租金的起止时间点计算；明确第三项诉讼请求利息的计算基数是每月拖欠物业管理费和电费分段计算，租赁合同约定每月5号前支付前述费用，故从每月5号开始计至实际支付之日止。
上述事实，有《广州市房地产租赁合同》、中国银行网银国内跨行小额汇款凭证、《解除、终止房屋租赁合同申请表》、缴费通知单、缴费催款告知函、快递单、物品交接清单以及双方当事人的陈述等证据证实。
一审法院认为：麦普公司与烨城公司签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应诚信履行。
关于麦普公司主张烨城公司向其支付2015年11月至2016年10月13日的租金、物业管理费和电费。根据租赁合同约定，案涉房屋租赁期至2016年2月29日届满，租赁期间麦普公司依约将房屋交付给烨城公司使用，履行了合同义务，烨城公司应向麦普公司支付相关费用，麦普公司与烨城公司均确认2015年11月至2016年2月29日期间每月的租金、物业管理费和电费分别为4100.75元，1312.24元和690元，故烨城公司应向麦普公司支付2015年11月至2016年2月29日期间的租金16403元、物业管理费5248.96元、电费2760元。租赁期间届满后，麦普公司和烨城公司并未续签合同，也未就期满后租赁案涉房屋事宜达成一致意见，根据租赁合同约定，烨城公司应当于租赁期满将案涉房屋清理干净并交回麦普公司。麦普公司主张烨城公司至2016年10月13日才搬离案涉房屋，但其提供的《广州市德夫人电器股份有限公司物品交接清单》载明的交接单位并非烨城公司，一审法院不予采信。但根据烨城公司于庭审中的陈述，租赁期满后，烨城公司的办公物品确实未及时搬离案涉房屋，烨城公司虽抗辩其办公物品是被麦普公司行使留置权锁在案涉房屋故未搬离，但烨城公司未提交证据予以证明，一审法院亦不予采信。鉴于麦普公司与烨城公司均未提供证据证实麦普公司收回案涉房屋的时间，租赁期已于2016年2月29日届满，在未续签租赁合同的情况下，就烨城公司未及时将办公物品搬离案涉房屋，麦普公司应当采取适当措施减少损失，结合租赁合同第五条第9款的约定，租赁期届满，如烨城公司未将原承租场所按原样清理干净交还麦普公司，麦普公司有权自行恢复，一审法院酌情给予麦普公司一个月的时间处置案涉房屋内烨城公司的办公物品，即至2016年3月31日，处置期间需要占用案涉房屋，烨城公司应支付该一个月合理占用期间的占用费，根据租赁合同第六条约定，一审法院参照原租金标准计算占用费为4100.75元（4100.75元/月×1个月），对麦普公司超过一个月合理处置时间造成的扩大损失一审法院不予支持。另烨城公司虽未及时将办公物品搬离案涉房屋，但麦普公司未提供证据证明租赁期满后烨城公司仍在案涉房屋办公并享受麦普公司的物业管理等服务，故麦普公司要求烨城公司支付2016年3月1日至2016年10月13日期间的物业管理费、电费缺乏理据，一审法院不予支持。至于租赁保证金问题，合同并未约定租赁保证金抵扣租金，且麦普公司不同意在本案中退回租赁保证金，因此，烨城公司抗辩租赁保证金抵扣租金缺乏依据，一审法院不予支持。因双方均未提出处理租赁保证金的诉讼请求，本案不予调处，烨城公司可另寻其他途径解决。
关于逾期支付租金的违约金。租赁合同第五条约定，租赁期内，烨城公司逾期交付租金，每逾期一日，烨城公司须按当月租金额的0.5%向麦普公司支付违约金，该约定不违反法律规定，应认定有效，麦普公司请求烨城公司按租金本金的30%计算2015年11月至2016年2月29日期间逾期支付租金的违约金，即4920.9元，没有超过上述标准，一审法院予以支持。烨城公司要求调整违约金数额但没有提供证据证明前述期间麦普公司的实际损失情况，故该违约金一审法院不予调整。另麦普公司主张支付占用费的违约金理据不充分，一审法院不予支持。
关于麦普公司主张烨城公司支付迟延缴纳物业管理费、电费的利息。租赁合同约定每月物业管理费由烨城公司于每月5日前向麦普公司缴交，烨城公司未按约缴交2015年11月至2016年2月的物业管理费，导致麦普公司利息损失，麦普公司请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算每月物业管理费利息，从每月5日开始计算至实际支付之日止于法有据，一审法院予以支持。租赁合同未约定电费的支付时间，麦普公司主张支付拖欠电费的利息理据不充分，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于二〇一七年九月二十六日作出如下判决：一、烨城公司于本判决发生法律效力之日起十日内向麦普公司支付2015年11月至2016年2月29日期间的租金16403元及逾期支付租金的违约金4920.9元；二、烨城公司于本判决发生法律效力之日起十日内向麦普公司支付2016年3月1日至2016年3月31日期间的占用费4100.75元；三、烨城公司于本判决发生法律效力之日起十日内向麦普公司支付2015年11月至2016年2月29日期间物业管理费5248.96元、电费2760元及迟延支付物业管理费的利息（以每月物业管理费1312.24元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从每月5日起计算至实际清偿之日止）；四、驳回麦普公司的其他诉讼请求。案件受理费2019元，由麦普公司负担1258元，由烨城公司负担761元。
经审理查明，双方当事人对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，一审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不予赘述。烨城公司上诉认为麦普公司应明知烨城公司没有续约的意愿与能力、烨城公司也没有继续占用场地的意愿和事实，因此不同意支付租赁期满后一个月的占用费。对此，烨城公司在一审时确认办公物品未搬离案涉房屋，也没有证据证实是被麦普公司行使留置权锁在案涉房屋故未搬离，一审法院参照原租金标准，酌情判令烨城公司支付一个月的占用费4100.75元并无不当。烨城公司在二审亦未提交新的证据证明其上诉主张，本院不予采信。
综上，原审判决查明事实清楚，法律适用正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广州烨城建筑材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓娟闰
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一七年十一月二十八日
书记员 林北征