广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第3714号
上诉人（原审原告、反诉被告）吴一梧，男，汉族，1984年11月9日出生，住广东省雷州市。
委托代理人吴雁平，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人刘东，广东法制盛邦律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）陈晓，女，汉族，1974年2月6日出生，住河南省郑州市中原区。
委托代理人陈世强，广东法岸律师事务所律师。
委托代理人关灿权，广东法岸律师事务所实习律师。
上诉人吴一梧、上诉人陈晓因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第1095号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、吴一梧与陈晓2013年2月1日签订的《租赁合同》已于2013年10月7日解除；二、陈晓于判决生效之日起十日内，向吴一梧返还押金1797.64元；三、陈晓于判决生效之日起十日内，向吴一梧支付补偿押金5600元；四、陈晓于判决生效之日起十日内，向吴一梧退还顶手费11100元；五、陈晓于判决生效之日起十日内，向吴一梧赔偿装修费9975.12元、开锁费200元，合计10175.12元；六、驳回吴一梧的其他诉讼请求；七、驳回陈晓的其他反诉请求。陈晓如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用普通程序，本诉受理费2062元，由吴一梧负担1306元，陈晓负担756元；反诉受理费148元，由吴一梧负担28元，陈晓负担120元。
上诉人吴一梧、陈晓均不服上述判决，向本院提起上诉。吴一梧上诉称：一、原审判决对基本事实认定错误，无视陈晓与业主麦志文没有以书面形式订立租赁合同，以及双方仅为不定期租赁的基本事实，刻意回避陈晓与麦志文所签订的《租赁合同》（以下简称合同一）中陈晓假冒业主指印欺诈吴一梧及合同甲方为空白的事实，将合同一“联系电话”一栏上出现的“l3902895931芬、139××××5703文”印迹等同于合同甲方的签字，彻底混淆了最基本最关键的事实，进而错误适用法律。合同法第二百一十五条明确规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。合同一“甲方”一栏为空白，仅在“联系电话”一栏记载“l3902895931芬、l3902895703文”及“l3902895703文”上按指印，陈晓一直称合同一的指印是麦志文本人签订合同时加按的，根据合同法及相关的司法解释，当事人在合同上按指印等同于签字，吴一梧对此深信无疑，因此与陈晓签订了转租合同并交纳了l8000元顶手费，原审法院庭审时吴一梧的代理人要求进行指纹鉴定，陈晓才改口说是其错按上的，并向原审法院提交了情况说明，陈晓庭审中也多次确认这一指印由其按上。原审判决无顾这一事实刻意回避指印的问题，对陈晓确认其按上指印的情况说明不做任何审查，认定签订合同交纳18000元所谓顶手费及3000元所谓补偿费是吴一梧的真实意思表示有误。
麦志文称合同一是其委托姐姐麦佩芬负责签订，可在合同书上“甲方”一栏空白，“联系电话”一栏上的记载仅是两个简称与两个号手机码，没有任何其他意义。尽管麦志文承认其与陈晓存在租赁关系，也认可陈晓的转租行为，但这不代表更不能证明合同一的甲方已在该合同上签字，更不能改变该合同一仍处在甲方并没有签字或盖章的状态，也不能使合同一成为一个合法有效的合同。麦志文的行为至多能证明其与陈晓以非书面形式订立了租赁合同，双方是不定期租赁，不管业主是否同意其转租，其都无权与吴一梧签订有固定期限的转租合同。况且陈晓与麦志文双方长期接触，完全有机会改正“错按指印”的错误及补上签字。原审判决将合同一“联系电话”一栏的记载等同合同一甲方的签字，完全错误，而且仅凭麦志文、麦佩芬的陈述不足以证明这一字迹就是麦佩芬写上的，权威的结论应是对这一字迹进行笔迹鉴定。
二、对于陈晓虚构税款捏造税率欺诈吴一梧的事实，原审判决竟以吴一梧有异议且并没有缴纳这一款项，认定欺诈不成立难以令人信服。吴一梧原审提交的证据七、八与证据三及派出所的笔录足以证明陈晓捏造税率欺诈吴一梧的事实，吴一梧原审提交的证据七与证据三中收取3000元所谓丢失物品补偿收据均系尹刚所写，派出所笔录上也有尹刚亲笔签名，证据七是否系其所写，完全可以进行笔迹比对，证据七与证据三2013年8月收据上电表读数是相吻合可以相互印证，原审判决对吴一梧的证据七不予采信没有理由。
三、吴一梧向广州风行牛奶公司交纳了9000元押金，合同没有履行押金依约应被没收，均是客观存在的事实。对此，陈晓没有任何证据给予反驳，原审判决却要求吴一梧举证证明押金被没收，不但违反举证责任分配及优势证据原则，也有违常理与惯常的交易规则。吴一梧现仍持有向广州风行牛奶公司交纳押金的原件，如果押金已经退回，吴一梧不可能持有交纳押金的单据原件。吴一梧对商铺装修的价值是现实存在的，陈晓封锁商铺切断电力，影响奶制品的保鲜是客观存在的。无论性质是欺诈及违反诚实信用原则行为还是根本性违约行为，陈晓对此均应承担完全的责任。原审判决认定这一部分证据为自制证据，没有证明力，完全违反了证据采信原则，对这一部分损失的认定远不能补偿吴一梧所遭受的损失与伤害，更是远低于合理与正常的水平。
综上，吴一梧上诉请求依法改判支持吴一梧的诉讼请求，驳回陈晓的反诉请求。
陈晓针对吴一梧的上诉答辩称：一、陈晓与麦志文所签合同一以及陈晓与吴一梧所签订的《租赁合同》（以下简称合同二），均是在平等协商的情况下签订，不存在欺诈、重大误解情形，即使合同一存在各种问题，仍不能改变陈晓与麦志文之间确立的真实合法有效的合同关系。陈晓将租赁物转租给吴一梧取得麦志文的同意，因此合同二同样合法有效。二、吴一梧认为陈晓捏造税费无法律依据，合同一以及合同二均约定租赁税由承租方承担，陈晓承租房屋承担租赁税，吴一梧对转租部分也应当承担相应的租赁税，所以吴一梧认为陈晓有欺诈、重大误解情形没有事实理由。三、吴一梧提及9000元押金损失及举证责任问题，陈晓需要说明的是吴一梧提起本案诉讼的真正目的是为了转嫁经营所产生的损失，违反诚实信用原则是吴一梧一方，并非陈晓一方，陈晓未导致吴一梧产生损失。综上，陈晓请求二审法院驳回吴一梧的上诉请求。
陈晓上诉称：一、导致合同解除或不履行合同的过错责任在于吴一梧而非陈晓，原审判决认定陈晓单方解除合同，并判令陈晓承担责任是错误的。商铺租赁合同中，出租人最主要的合同义务是按合同约定，将符合约定条件的商铺交付承租人使用，而承租人的最主要的义务是按合同约定，按时向出租人支付租金。对于承租人而言，不能按约定向出租人交纳租金，就是根本违约，这是法律常识。原审判决无视这一法律常识，将原本是吴一梧首先根本违约的过错责任强加给陈晓，得出陈晓解除与吴一梧签订的租赁合同的错误结论，错误判决陈晓承担相应的责任。本案的证据及庭审查明的事实证明，吴一梧在2013年l0月7日还未交纳2013年8至9月份房租和水电等其他费用。根据双方所签订的合同二第六条约定，应视为吴一梧自动终止该合同，陈晓有权收回出租商铺，并没收押金。陈晓多次与吴一梧沟通，吴一梧均以各种理由拒绝交纳租金，吴一梧过错在先已构成根本违约。在此情况下，陈晓采取了短时间的断电行为，是收回出租商铺的一种方式办法，是正当行使合同约定的权利。同时，短时间的断电，不足使吴一梧无法正常经营。事实上，吴一梧自当天开始就不打算继续经营和继续履行合同。因为，吴一梧2013年10月8日即向法院提起诉讼。退一步来说，陈晓通过这一方式方法收回商铺不妥，也是因为吴一梧根本违约在先，不应承担原审判决确认所要承担的责任。
二、原审判决认定陈晓没有履行合同附随义务，向吴一梧提供办理营业执照的资料，且要求吴一梧交纳租赁税不合理，吴一梧因此拒绝交纳租金和税金存在合理抗辩事由，陈晓对出租商铺断电，表明陈晓违约解除了租赁合同，且导致吴一梧无法正常使用租赁的商铺，从而判决陈晓承担责任，理据不足。合同二没有约定陈晓为吴一梧办理营业执照必须承担的责任和义务，而且吴一梧没有证据证明其不能办理营业执照的原因，在于陈晓没有履行所谓的附随义务。事实上，为了吴一梧办理营业执照，陈晓通过业主麦志文与吴一梧签订了一份《租赁合同》，向吴一梧提交了所租商铺的分租图和业主麦志文的房产证、身份证等。这些所谓的附随义务，并非难以做到的事，陈晓向吴一梧提供以上资料时，也不可能要求吴一梧出具收据之类的凭证，原审判决认定陈晓没有证据证明向吴一梧提供了资料，不履行所谓的附随义务，完全是一种主观臆断。
至于吴一梧主张所承租的商铺已有多家商家注册，导致其无法办理营业执照，这只是吴一梧的陈述，没有任何证据证实。虽然原审法院在最后一次开庭时（2014年10月ll日），应吴一梧的申请调查取证，向工商部门调取了一份证明，但该证明只是说明在“卫国路86号之二地下首层”有五家市场主体，而卫国路86号之二、之三地下首层面积为608.l平方米，业主为麦志文，以上五家商户所占用的面积都很小。需要强调的是，该证明没有就是否可以在“卫国路86号之二地下首层”（还不包括之三）继续开办其他商户作出任何说明（一址多证是可以而且是普遍存在的）。此外，2013年l2月25日，原审法官对陈晓和吴一梧询问时，明确告知了陈晓和吴一梧，经法院调查证实，工商部门没有任何资料证实吴一梧办理过相关的工商登记。吴一梧主张的，并经原审判决确认的陈晓没有履行所谓的附随义务，导致吴一梧无法办理营业执照的根据不存在。至于陈晓要求吴一梧交纳税金，完全系依合同约定行使权利。商铺出租，必然产生租赁税，这也是常识。陈晓与业主麦志文所签订的合同也约定所有的税金由陈晓支付，陈晓转租部分商铺给吴一梧，因此约定吴一梧支付部分税金系情理之中的事，没有违反法律规定。在履行合同过程中，吴一梧对税金问题有异议，可以按约定支付租金后，再就税金问题与陈晓协商变更合同约定。不论什么原因，在陈晓与吴一梧未能就合同变更达成一致前，吴一梧都不能使用所租商铺而拒绝支付租金，否则就是违约。吴一梧迟延支付租金长达近一个月时间，经陈晓多次催促，吴一梧还是予以拒绝，吴一梧的这一行为，才是真正的、根本性违约，承担违约责任的应该是吴一梧，而非陈晓。
另，原审认定陈晓切断吴一梧的电源，致使吴一梧无法经营，只是吴一梧的陈述，没有任何证据证实。而且，原审判决将应属于吴一梧承担的举证责任，强加给陈晓，认定陈晓在法院释明的情况下，没有提供证据证实吴一梧在陈晓切断电源后，还继续正常经营。事实上在吴一梧报案后陈晓即恢复供电，断电时间很短。而且，不论吴一梧是否继续经营，其一直占有本案所涉商铺至2014年4月22日。断电后的笫二天，吴一梧即向法院提起诉讼，根本不存在所谓吴一梧不能正常经营情况。客观事实是吴一梧自己停止经营，不能免除吴一梧占用所租商铺近半年之久的占用费。
三、原审判决驳回陈晓的反诉请求于理不合、于法无据，二审应予以改判，支持陈晓的反诉请求。陈晓提起反诉，是基于吴一梧拖欠租金等其他费用以及占用所租商铺这两个原因。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，吴一梧应向陈晓支付相应的占用费。原审判决既确认了合同二于2013年10月7日解除，那么合同解除之时，商铺就应该由陈晓占有使用。但在陈晓提起反诉，到2014年4月22日原审第二次开庭审理时，吴一梧在法官提议并释明相关的利害关系后，才在当天下午与陈晓办理商铺交接手续，将商铺交还给陈晓。在此之前的庭审过程中，陈晓多次要求吴一梧将商铺交还，法官也询问过吴一梧是否先将商铺交还陈晓，以免导致各方的损失，但吴一梧均予以拒绝。显然，吴一梧在2013年10月8日到2014年4月22日占有商铺期间，损害陈晓的合法利益，造成了陈晓的损失。根据以上司法解释规定，吴一梧应支付商铺占用费及相应的其他水电、卫生等费用给陈晓。鉴于吴一梧根本违约，依合同二约定，吴一梧必须支付违约金，陈晓有权没收吴一梧押金。原审判决无视客观事实和明确的法律规定，判决驳回陈晓的反诉请求是完全错误的。
综上所述，陈晓上诉请求：撤销原审判决，重新作出支持陈晓反诉请求、驳回吴一梧诉讼请求的二审判决。
吴一梧针对陈晓的上诉答辩称：陈晓的上诉请求无任何理由，如果合同二是合法有效的，解除合同的责任完全在于陈晓，陈晓根本没有履行合同最基础的义务，在签定合同时没有提供任何所有权资料以及任何转租证明，还是陈晓一方自行到房管部门查询房产的资料。陈晓在合同一中假冒业主指印，欺骗吴一梧是业主按的指印，原审庭审中在需要鉴定时才改口说是自己印上去的，陈晓假冒业主指印的事实不容否认。陈晓所提供的经营场地根本无法办理营业执照，依照法律规定陈晓提供的租赁场所应符合合同约定使用的用途，包括可以依法经营，办理营业执照，而陈晓一直无法排除办理营业执照的障碍。就算合同二合法有效，陈晓与吴一梧之间并没有产生租赁税，即使合同一合法有效，也不能证明合同一产生了租赁税，税费的交纳人不是陈晓，税费交纳的范围不包括吴一梧租赁的场地，并且税费一改再改。在吴一梧要求陈晓将租赁税与租金分开处理时陈晓坚决拒绝，依然要求两费用一并交纳，由于陈晓存在违约且毫无诚信，吴一梧有理由拒绝租金和租赁税一齐交纳。陈晓三次将租赁房屋上锁，陈晓也三次报警，陈晓最终切断水电，已构成根本违约。吴一梧并不否认陈晓与麦志文有事实租赁关系，但陈晓、麦志文并未有形成书面合同。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
为查清本案的事实，本院依陈晓的申请，向佛山市禅城区工商行政管理局发函询问涉案商铺所在地址在登记有其他经营主体的情况下，能否登记另一个经营主体。佛山市禅城区工商行政管理局以佛禅工商函（2015）18号复函函复本院。
吴一梧质证认为，对复函的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。作为行政机关，对其作出的复函应当公开，复函以不公开形式出具不合法。吴一梧提交的证据中，在申请办理工商登记时，对涉案商铺的地址已加上自编号，但因与合同上的地址不一致，无法办理工商登记。应由陈晓与麦志文共同向工商部门申请原登记主体去向不明后，工商部门到现场拍照调查，核实后才可以办理新的经营主体的工商登记。
陈晓质证认为，对复函的真实性、合法性、关联性均无异议。复函的内容印证了同一地址在有自编号的情况下可以办理工商登记。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
另查明，佛山市禅城区工商行政管理局函复本院：根据2012年9月28日颁布的《佛山市人民政府关于印发佛山市企业登记管理改革实施办法（试行）的通知》（佛府（2012）78号）第十九条规定：同一产权的地址，可登记为多个企业的住所（经营场所）。因此，佛山市禅城区卫国路86号之二地下首层可以在分租的情况下（租赁合同中地址表述在房产证地址下细化表述）租赁给不同的经营者办理登记。经查询工商登记业务系统，登记在“禅城区卫国路86号之二地下首层”这一地址上的企业（个体户）均在后加注了“自编X号”、“之一”等分租表述进行登记。若租赁合同表述完全相同的地址，经核实前一租赁登记的市场主体已经去向不明，后一租赁的市场主体可办理登记。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，综合双方的上诉和答辩，本院对本案分析如下：
一、关于合同的效力问题。陈晓与业主麦志文之间的租赁合同，麦志文确认其委托麦佩芬代为签订，麦佩芬在合同上签字或盖章，等同于麦志文对合同内容的认可。麦佩芬虽未在合同上签署全名，仅以“芬”取代，但麦志文、麦佩芬在原审法院所作的询问笔录中已确认该签名的真实性，因此陈晓在合同上错按指印并不影响麦佩芬签名的效力，陈晓与麦志文签订的合同合法有效。麦志文对陈晓的转租行为知悉并无异议，则陈晓有权将其承租的商铺部分转租于吴一梧，陈晓与吴一梧签订的租赁合同合法有效，陈晓不存在欺诈导致吴一梧重大误解签订租赁合同的情形。
二、陈晓、吴一梧在履行合同中是否存在过错的问题。工商部门明确，同一产权的地址，可登记为多个企业的住所（经营场所）。同一产权地址分租的情况下，若地址表述完全相同，经核实前一登记的经营主体已经去向不明，后一主体可办理工商登记，或在产权地址下进行细化表述，即地址后面加注“自编X号”、“之一”等字眼，也可以办理工商登记。无论是核实经营主体的去向还是地址下的细化表述，均需陈晓与业主予以配合。吴一梧确认，其从陈晓交付的材料中获知业主的联系电话，业主也予以配合给付了相关的办证材料，陈晓披露业主联系方式的行为，可推定其已履行了部分协助的义务，但仍不足以满足吴一梧办理工商登记的需要，陈晓确存在过错。在吴一梧拖欠租金后，陈晓应要求吴一梧在合理期限内支付，吴一梧逾期不支付的，陈晓可以按照合同二的第六条的约定，解除合同并收回商铺。现有的证据未能证明陈晓向吴一梧催收过租金及相关费用，在此情况下，陈晓采取直接锁门及断电的方式，影响吴一梧的正常经营，以达到收回商铺的处理方法欠妥。吴一梧作为承租人，其应按合同约定按时交纳租金及水电费、垃圾费等费用。陈晓在协助办证方面存在的瑕疵行为，吴一梧完全可以通过与业主沟通以细化地址表述的形式解决，其以此拒交租金及相关费用，理据不充分。双方在合同二第八条约定：“乙方（吴一梧）必须守法经营，在租赁期内所发生一切应付费用均由乙方负责，例如：工商、国税、工人工资、治安、垃圾费、租赁税、债权债务，安全事故等等。总之一切费用由乙方负责”，表明涉案商铺若产生租赁税，陈晓承担后可向吴一梧主张，吴一梧认为陈晓所交纳的并非涉案商铺的租赁税，可拒绝支付，但不构成其拖欠租金的合理理由。吴一梧所提交的证据，也不能证明陈晓主张租金和租赁税必须同时收取，不能分开支付，由此可见，吴一梧在履行合同过程中同样存在过错。
三、关于合同的解除及双方应承担的责任问题。双方在合同中约定了合同解除的条件，在合同解除条件成就的前提下，陈晓在2013年10月7日的断电行为，表明其不愿意继续履行合同，原审法院确认2013年10月7日为合同的解除时间正确，本院予以维持。陈晓未能举证证明其交纳的租赁税与涉案商铺有关，对于其诉请吴一梧承担租赁税的请求，本院不予支持。吴一梧支付的3000元补偿金，是其对丢失物品的补偿，其请求退还的依据不充分，本院不予支持。吴一梧提供的证据不足以证实断电行为确造成财物损失和营业损失，对于该项主张，本院不予支持。吴一梧经营广州风行牛奶这一事实，双方均予确认，吴一梧因合同解除而违反其与广州风行牛奶公司之间的合同，广州风行牛奶公司收取的押金应作为合同解除的损失之一。合同解除后，吴一梧未向陈晓交还涉案商铺，双方直至2014年4月22日才进行交接，在此期间，即使吴一梧未进行经营，但由于陈晓对涉案商铺不能控制使用，必然产生占用费。综上，双方因合同解除而涉及的款项包括：合同押金5600元、顶手费18000元、装修损失16175.88元、广州风行牛奶公司收取押金9000元、开锁费200元、2013年9月1日至2013年10月7日的租金3432.26元（2800元＋2800元÷30天×7天＝3453.33元）、水电费534元、垃圾费18.39元（15元＋15元÷30天×7天＝18.5元）、2013年10月8日至2014年4月22日的占用费18221.07元（2167.74元＋2800元×5月＋2800元÷30天×22天＝18221.07元）。因双方在合同履行中均存在过错，陈晓的行为并不构成根本违约，双方对合同的解除产生的损失应各承担50%的责任。鉴于租金、水电费、垃圾费为履行合同过程中应支付的款项，并非因合同解除而产生的损失，故吴一梧应向陈晓全额支付该三项费用。据此，陈晓应向吴一梧退还押金2800元、顶手费9000元，支付装修损失8087.94元、品牌形象店押金4500元、开锁费100元，合计24387.94元。吴一梧应向陈晓支付租金3432.26元、水电费534元、垃圾费18.39元、占用费9110.54元，合计13095.19元。
综上，吴一梧、陈晓上诉请求合理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。本案因二审出现新证据而改判，原审判决不属于错误裁判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第1095号民事判决第一项、第六项、第七项；
二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第1095号民事判决第三项；
三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第1095号民事判决第二项为：陈晓于本判决生效之日起十日内，向吴一梧返还押金2800元、赔偿广州风行牛奶公司收取的押金4500元；
四、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第1095号民事判决第四项为：陈晓于本判决生效之日起十日内，向吴一梧退还顶手费9000元；
五、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第1095号民事判决第五项为：陈晓于本判决生效之日起十日内，向吴一梧赔偿装修费8087.94元、开锁费100元，合计8187.94元；
六、吴一梧于本判决生效之日起十日内，向陈晓支付租金3432.26元、水电费534元、垃圾费18.39元、占用费9110.54元，合计13095.19元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费2062元，由吴一梧负担1530.53元，陈晓负担531.47元；反诉受理费148元，由吴一梧负担68元，陈晓负担80元。
二审案件受理费1979.76元（吴一梧已预交928元、陈晓已预交2210元），由吴一梧负担1543.75元，陈晓负担436.01元。吴一梧未交纳部分，应在本判决生效之日起七日内向本院交纳。逾期交纳的，本院将依法强制执行。陈晓多预交部分，经其书面申请，本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一五年四月一日
书 记 员 车 驰
附：本院收取诉讼费用的账户信息
收款方户名：待报解地方预算收入——代收佛山市中级人民法院诉讼费；
收款方账号：44×××01；
收款方开户行：中国农业银行佛山华达支行。