新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新4002民初6698号
原告：张振霞，住新疆伊宁市。
原告：徐智军（系张振霞丈夫），住新疆伊宁市。
两原告共同委托代理人：刘德林，新疆弓月律师事务所律师。
被告：新疆金粮源置业有限公司伊犁分公司，住所地新疆伊犁州伊宁市。
负责人：付晓亮，该公司经理。
被告：新疆金粮源置业有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市市。
法定代表人：付朋坚，该公司董事长。
两被告共同委托代理人：程万国，新疆德洋律师事务所律师。
原告张振霞、徐智军诉被告新疆金粮源置业有限公司伊犁分公司（以下简称金粮源置业分公司）、新疆金粮源置业有限公司（金粮源置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张振霞、徐智军及其委托代理人刘德林，被告金粮源置业分公司负责人付晓亮、被告金粮源置业公司、被告金粮源置业分公司共同委托代理人程万国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张振霞、徐智军向本院提出诉讼请求：1、解除双方所签订的商品房买卖合同；2、被告退还原告已付房款337549.40元；3、被告支付违约金33754.94元（按合同第九条第一项总价款的1%计算）；4、退还杂项收费4372.2元；5、涉诉费由被告负担。
事实理由：2014年9月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告按照合同约定分别于2014年9月29日和2014年12月10日足额支付房款337549.40元。但被告未按合同约定的期限交付商品房，被告交房延迟至2016年3月14日，违约时间长达523天。按照合同第十一条第2项约定，逾期交房超过30日，买受人有权解除合同。2016年4月15日、25日，6月3日，原告三次向被告送达了解除合同通知书。合同第九条第一项第四款约定：”燃气2014年10月6日达到正常使用”，而至今没有安装供热管道设施，故被告应按约定支付违约金。被告在原告购房时，口头承诺该房有烟气管道，能用作餐饮业，而交房后即没有烟道也不能做餐饮，故诉至法院。
被告金粮源置业分公司、金粮源置业公司共同辩称：合同的相对人是原告张振霞，不是两原告，故徐智军作为本案原告诉讼主体不适格，要求解除双方所签订的商品房买卖合同，没有事实依据和法律，双方合同签订于2014年9月29日，交房时间约定在2014年10月6日，这期间包括交付房屋与其相应设施，至今已经两年有余，原告依据被告金粮源置业分公司迟延交付主张解除商品房买卖合同，已过法定解除权行使期，最近原告起诉也在2016年7月15日，远远超过一年的解除权主张期，原告主张退还已付房款，鉴于原告已经失去解除合同的胜诉权，双方之间的合同无法解除，故原告主张的退还已付房款及第三、第四项诉讼请求，没有法律依据，均不成立，请求依法驳回原告的全部诉讼请求，本案的被告金粮源置业公司不是适格的主体，履行合同的一方是被告金粮源置业分公司，所以不同意将本案的第二被告作为本案当事人，综合以上意见，请求依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2014年9月29日，原告张振霞与被告金粮源置业分公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告建设的天下城住宅小区第3号楼105号商品房，该商品房代码为1310726，建筑面积共41.24平方米，单价每平方米8185元，总计337549.4元。被告应当在2014年10月6日前向原告交付该商品房。被告未按约定的期限和条件将该商品房交付原告的，逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告选择解除合同的，应当书面通知被告。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。本项目内相关设施、设备（一）城市基础设施1、上水、下水；2、供电；3、供暖、4、燃气···的交付时间与使用时间为2014年10月6日达到正常使用。如果在约定期限内未达到交付使用条件，被告向原告一次性支付相当于房屋总价款1%的违约金，并采取措施保证相关设施于30日之内达到交付条件。届时不能达到交付条件的，原告有权解除合同和给予赔偿，被告赔偿数额为总价款1%。商品房属原告张振霞壹人单独所有。合同签订后，原告张振霞支付被告金粮源置业分公司房款169549.4元，2014年12月10日，原告张振霞支付被告金粮源置业分公司剩余房款168000元。原告购买的天下城3一105商铺由伊宁市江城物业服务有限公司提供物业服务。2016年3月14日，原告张振霞向伊宁市江城物业服务有限公司交付了装修保证金3000元、2015年至2016年期间采暖费645.1元、2015年9月1日至2016年8月31日期间的物业费668.1元、装修垃圾清运费120元及收回垫付电费款50元。当日，被告向原告交付该商品房时，原告发现被告交付的商铺没有烟道，不能做餐饮，原告便找被告金粮源置业分公司解决，原告与被告金粮源置业分公司工作人员张伟通话录音内容为：原告问”当时卖的时侯说的好的很，你说外面不能做餐饮，内铺可以做餐饮，情况你也知道呢吧，张伟回答”这个当时，这个你这样吧，还得问一下物业，因为这个是旁边有烟道，这个墙烟道跟楼上这个烟道是平齐的，具体咋开这个东西先得问物业”原告问”那你们允许开餐厅的嘛，你们当时就是这样承诺的吗，对不对”张伟回答：”上面给我们说的也是这样说的，它是有烟道的，上面给我们说的，烟道就在墙边上，可以敲感觉好空的感觉”，原告问：”因为这个事情一开始我看的外面的门面，因为你说的外面不能搞，过一段时间你又说有内铺可以呢，房子一拿不能搞，这样的话不把我害了，我要那干啥，当时你们是咋样说的吗”张伟回答：前面上面卖的时侯是这样给我这样说的，后面我没去看过，我也不知道”原告现已涉案商品房以购买时被告承诺可以做餐饮但交付时不能做餐饮为由诉至法院要求解除双方签订的商品房买卖合同。对于以上事实原、被告双方没有争议，本院予以确认。对原、被告有争议的事实：原告购买商铺时被告口头承诺涉案商铺可以用做餐饮，被告对此有异议，原告于2016年4月15日，由伊宁县联众律师事务所法律工作者刘志勇向被告金粮源置业分公司送达了解除合同通知书认为当天合同已解除，被告对此不予认可，被告认为原告依据被告迟延交付商铺主张解除合同，已超过法定解除权行使期限。
本院认为：原告张振霞与被告金粮源置业分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。本案争议焦点：一、原告行使解除权是否消灭。《商品房买卖合同》明确约定”逾期超过30日后，买受人有权解除合同”。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款”法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，被告未按约定的时间交房，原告享有了解除权，因双方未约定解除权行使期限，被告又未催告原告解除，原告解除权应当在解除权发生之日即2016年3月14日被告向原告交房时，原告才知道被告给原告交付的商铺不能做餐饮时起一年内行使，原告现诉至法院行使解除权，解除权未消灭，故对被告认为原告解除权消灭的抗辩理由不能成立，本院不予采信。争议焦点二：《商品房买卖合同》是否应当解除。原告以购买商铺时被告口头承诺涉案商铺有烟道可以用做餐饮，现因不能做餐饮要求解除合同、退还房款33754.94元的诉讼请求，原、被告签订的《商品房买卖合同》上虽没有书面约定商铺可用做餐饮，但从原告与被告金粮源置业分公司工作人员张伟的通话录音内容中分析，原告购买商铺时是给被告的销售人员说过购买的商铺要能用作餐饮，被告在销售房屋时对原告口头允诺商铺有烟道，可用做餐饮的事实，对此有录音资料，证人证言相互佐证，现因被告交付的商铺不能实现原告的购买目的，原告以该理由解除合同、退还房款的请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告主张违约金33754.94元的请求，被告应当交付时间是2014年10月6日，但实际交付时间是2016年3月14日，迟延交付525天，被告构成违约，应当支付违约金，根据合同约定”逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”被告应当支付违约金3375.49元（337549.4元×1%）。对原告主张退还杂项收费4372.2元，因收款是伊宁市江城物业服务有限公司，不是同一法律关系，故向两被告主张，本院不予支持。对被告辩称原告徐智军主体不适合，因涉案合同是原告张振霞与被告金粮源置业分公司签订的，商品房系原告张振霞壹人单独所有，故被告辩解理由成立，本院予以采信。对被告金粮源置业有限公司辩称履行合同的一方是被告金粮源置业分公司，不同意将本案的第二被告作为本案当事人的辩解理由，因分公司不具有法人资格，其民事责任应由公司承担。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告张振霞与被告金粮源置业分公司签订的《商品房买卖合同》；
二、被告新疆金粮源置业有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告张振霞房款337549.40元；
三、被告新疆金粮源置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告张振霞违约金3375.49元；
二、驳回原告张振霞、徐智军的其他诉讼请求。
被告未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6936元，减半收取3468元，由原告张振霞负担261元，由被告新疆金粮源置业有限公司负担3207元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。
审判员 马 丽
二〇一七年一月六日
书记员 董玉娇