上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终1396号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海嘉松钢结构有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：唐刚，经理。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海宝行金属结构有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：李积良，总经理。
委托诉讼代理人：陈卫民，上海悦祥律师事务所律师。
上诉人上海嘉松钢结构有限公司(以下简称“嘉松公司”)因与被上诉人上海宝行金属结构有限公司(以下简称“宝行公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初3437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
嘉松公司上诉请求：撤销一审判决，对嘉松公司的经济损失进行评估，并请求退回2015年9月从宝行公司购买的价值人民币(以下币种均为人民币)45万元的机械设备。事实和理由：责任划分方面，被上诉人承诺宝嘉公路XXX号(即现嘉罗公路XXX号)内的一栋厂房(约3,400平方米)(以下简称“系争房屋”)具有合法产权，且双方签订的《厂房租赁协议书》中约定系争房屋若有问题，责任由被上诉人承担，上诉人已尽到谨慎注意义务。被上诉人明知其与第三方签订的租赁合同于2017年12月31日到期，且系争房屋无房产证，却隐瞒该事实与上诉人签订《厂房租赁协议书》，属于欺诈行为。被上诉人于2015年9月份将无法使用的三无产品机械高价出让给上诉人，上诉人基于租期久才购买上述设备，设备转让与本案的房屋租赁合同是一体的，应一起处理。一审法院判决《厂房租赁协议书》无效，上诉人的间接损失非常大，机械设备已与建筑物复合一体，无法搬迁，即使搬迁损失巨大，而一审法院划定的损失仅仅是装修损失，但对其他损失没有作出划分，申请对具体的损失费用进行评估。上诉人现已停产，不应该再支付使用费。
宝行公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，双方签订的《厂房租赁协议书》是套用被上诉人和房东的合同，故关于系争房屋所有权的承诺没有修改。上诉人所谓的经济损失，一审法院审理时均已提出，一审法院已经做出处理。关于45万元的机械设备，一审法院认定不予支持，而不是保留诉权。
宝行公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《厂房租赁协议书》，嘉松公司搬离所承租的厂房；2、嘉松公司给付2016年10月1日至2017年2月11日期间的滞纳金人民币19,104元和水费110.40元、电费6,179.50元，并承担水电费的滞纳金；3、嘉松公司给付自起诉之日至搬离之日的房屋使用费及水电费。诉讼中，宝行公司变更诉讼请求为：1、确认双方签订的《厂房租赁协议书》无效，嘉松公司将厂房恢复原样后返还给宝行公司；2、嘉松公司给付宝行公司至2017年2月止垫付的电费6,179.50元；3、嘉松公司给付2017年7月1日至实际搬离之日止的房屋使用费(按合同约定的租金标准计算，2017年7月1日至10月3日按3,400平方米计算、2017年10月4日至实际搬离之日按1,600平方米计算)。
嘉松公司向一审法院提出反诉请求：1、宝行公司赔偿经济损失4,306,393元，明细如下：违约金31万元、退还设备转让费45万元、退还2017年6月份房租5万元、嘉松公司无法履行与案外人的合同造成的违约赔偿58.2万元、8年租金差价损失240万元、房屋改建和装饰装修费用514,393元；2、开具40万元的租金发票。
一审法院认定事实：2015年8月4日，双方签订《厂房租赁协议书》一份，约定宝行公司(甲方)为出租人，嘉松公司(乙方)为承租人，租赁物为系争房屋；租赁期限为2015年10月1日至2025年9月30日止；租金每年62万元，按季度支付，及每年的1月、4月、7月、10月前支付；如乙方不能按时支付租金，应支付给甲方到期总额每天1‰的滞纳金，如三个月还不能支付，甲方有权终止本协议及收回出租物，乙方在收到甲方终止本协议的书面通知之日起三十天内按协议签署时租赁物的原样归还；乙方按照国家标准支付电费；任何一方违约，本协议已有明确规定赔偿细则外，应支付给对方相当于本协议规定年租金总额50%的违约金。2016年9月27日，双方签订补充协议，约定如下：1、电费改为按照国家标准电费支付电费，另外管理费加0.1元/度计算，电费由宝行公司统一代收，嘉松公司每月20号按实际用电数费用支付给宝行公司，宝行公司向嘉松公司提供增值税发票；2、前三年租金按62万元/年结算，以后每两年以62万元房租基数增加10%调整，宝行公司提供材料增值税发票。
合同履行过程中，双方约定，嘉松公司应付的设备转让款、房租与宝行公司应付嘉松公司的加工费进行抵扣，但在抵扣完毕后，嘉松公司未能按期支付租金和水电费，宝行公司多次发函催讨，嘉松公司陆续支付了租金和水电费。2017年1月26日，宝行公司委托律师向嘉松公司发函称，2016年第四季度的租金嘉松公司仅支付了5万元，余款未支付，至今已超过双方协议中三个月时间的约定，特函告：宝行公司终止与嘉松公司2015年8月1日签订的《厂房租赁协议书》，如有异议在收到本函后五日内书面回复。2017年2月5日嘉松公司收到该函，2月11日嘉松公司给付宝行公司252,759元，2月23日嘉松公司给付宝行公司1,050元。现宝行公司已支付租金至2017年6月30日，至2017年2月尚欠电费6,179.50元未付。
系争房屋由一幢1,600平方米的车间、宝行公司在该车间外场地上搭建的临时车间及二层楼房组成。签约后，宝行公司将系争房屋交付给嘉松公司使用，嘉松公司将系争房屋中的二层楼房进行了改建，对车间内墙壁进行了粉刷，并在临时车间西侧加盖了一层作为员工宿舍。2017年始，因系争房屋涉及擅自搭建临时建筑物被纳入拆除范围，5月31日，嘉定区徐行镇和桥村民委员会(以下简称“和桥村委会”)发出告知书，通知双方在2017年6月10日前自行搬离所有物品及拆除所有违建，届时未能配合搬离及拆除的，将提请相关职能部门进行联合执法拆除。因本案诉讼需要，和桥村委会同意将拆除日期延后。2017年9月5日，和桥村委会通知将开始对系争房屋中的临时车间(含嘉松公司加建的二楼宿舍)和二层楼房进行拆除。
一审法院另查明，2012年12月25日，宝行公司法定代表人李积良与上海徐行资产经营有限公司(以下简称“徐行公司”)签订租赁合同一份，约定李积良向资产公司承租徐行镇宝嘉公路XXX号的部分房屋，车间面积约2,250平方米、办公面积约112平方米；租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日；宝行公司作为担保人在合同上予以盖章。后，宝行公司在上述合同约定的2幢车间中间空地搭建了临时建筑，并安装了行车等设施设备作为生产车间，同时搭建了二层楼房作为办公楼。之后，宝行公司将该合同中一幢1,600平方米的车间和其搭建的临时车间、楼房合计3,400平方米系争房屋出租给了嘉松公司。徐行公司出租给宝行公司的车间未取得建设规划许可。
一审法院诉讼中，嘉松公司申请对系争房屋中其改建、粉刷部分进行工程审价，法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司(以下简称“联合公司”)对系争房屋中的二层楼房、二楼宿舍、厂房内部粉刷工程进行造价鉴定。2017年9月28日，联合公司出具工程造价鉴定意见书，鉴定结论为：1、上述工程造价原值514,393元；根据租赁期限计算，截止至2017年8月底改建工程造价剩余产值为415,801元。宝行公司对鉴定结论有异议，认为嘉松公司在搭建工程中使用了二手材料，鉴定造价与其实际成本脱节。联合公司对该异议答复称，在现场测量中，对现场比较明显的材料进行了打折；因系事后审价，隐蔽工程无法得知是否采用旧材料；鉴定金额系依据上海2,000定额，价格按信息价及市场价，均按规定执行。嘉松公司对鉴定结论无异议。
以上事实，有厂房租赁协议书、设备销售清单协议、补充协议、催款单、对账单、律师函、租赁合同、上海市房地产权证、告知书、工程造价鉴定意见书及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确实。
一审法院认为，系争房屋没有取得相应的建设规划许可，故双方签订的《厂房租赁协议书》依法应认定无效，租赁协议无效后，因该协议取得的财产应当予以返还，现系争房屋中1,800平方米已经拆除，故嘉松公司应将剩余1,600平方米的房屋返还给宝行公司。由于系争房屋具有使用价值，故宝行公司在实际使用该房屋期间应当向嘉松公司支付房屋占有使用费。对于嘉松公司辩称所述的2017年5月底收到通知，系争房屋涉及违建需拆除，故自2017年6月开始不应支付房屋使用费一节，对于1,600平方米房屋，因不在此次违建拆除范围内，故嘉松公司应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，经折算，合同约定的租金标准为0.5元/平方米/天，对于其他房屋，嘉松公司并未在规定时间内搬离，故仍应支付房屋使用费，但因涉及违建需被拆除，客观上对嘉松公司使用该房屋造成影响，故房屋使用费可酌情减少，法院酌定为0.35元/平方米/天，故宝行公司应返还2017年6月份的房屋使用费8,100元。一审法院庭审后，宝行公司表示，对于1,600平方米房屋自2017年9月5日起同意按原定租金标准的50%收取房屋使用费。
本案中，宝行公司承租无建设许可证的房屋并进行违章搭建后转租给嘉松公司用以生产经营，对此，双方均存过错。因协议无效，导致嘉松公司无法继续租赁使用系争房屋，嘉松公司为生产经营所需对系争房屋进行改建、装修的现值415,801元应作为基于协议无效造成的损失，宝行公司、嘉松公司应按各自的过错责任予以承担。宝行公司辩称其未同意嘉松公司进行改建装修，但宝行公司在同一地址办公，对嘉松公司的改建装修行为是明知的，且宝行公司在诉讼中亦陈述嘉松公司在改建二层楼房时，双方曾一致向相关部门表示因原房屋破旧需要改建，故对宝行公司的该辩称意见法院不予采纳。宝行公司在第一次庭审中表示1,600平方米厂房系有证建筑，在法院核查相关房地产权证后告知其该厂房亦属无证建筑后，其才知晓该事实，显然其在与嘉松公司签订合同时，对系争房屋的实际情况亦作出了错误的表述，故宝行公司对合同无效所承担的责任应大于嘉松公司，嘉松公司作为承租方，在签订合同时，对系争房屋的产权属性未尽到谨慎注意义务，亦应承担相应责任。因此法院确定该损失中28万元由宝行公司承担，其余部分由嘉松公司自行承担。因《厂房租赁协议书》无效，故嘉松公司依据该协议主张的违约金诉请，法院不予支持；嘉松公司主张的设备转让费，因嘉松公司向宝行公司购买这些设备系用于生产经营，且未与系争房屋形成附合，故法院对此不予支持；嘉松公司主张的因无法履行需向第三方支付的违约赔偿及租金差价损失，于法无据，法院难以支持。综上，判决如下：一、确认上海宝行金属结构有限公司与上海嘉松钢结构有限公司于2015年8月4日签订的《厂房租赁协议书》无效；二、上海嘉松钢结构有限公司应于判决生效之日起十五日内携其财产从上海市嘉定区嘉罗公路XXX号内面积为1,600平方米的房屋内搬离，将该房屋返还给上海宝行金属结构有限公司；三、上海嘉松钢结构有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海宝行金属结构有限公司1,800平方米房屋自2017年7月1日起至2017年9月4日止的房屋使用费人民币41,580元；四、上海嘉松钢结构有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海宝行金属结构有限公司1,600平方米房屋自2017年7月1日起至2017年9月4日止的房屋使用费人民币52,800元及自2017年9月5日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按每日每平方米0.25元计算)；五、上海嘉松钢结构有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海宝行金属结构有限公司至2017年2月的电费人民币6,179.50元；六、上海宝行金属结构有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海嘉松钢结构有限公司2017年6月份的房屋使用费人民币8,100元；七、上海宝行金属结构有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海嘉松钢结构有限公司经济损失人民币28万元；八、上海宝行金属结构有限公司应于判决生效之日起十日内向上海嘉松钢结构有限公司开具价值人民币40万元的房屋使用费增值税发票；九、驳回上海嘉松钢结构有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，一审法院关于《厂房租赁协议书》的效力、损失范围、过错划分及房屋使用费等认定并无不当，本院予以认可。系争房屋的改建、装修已进行造价鉴定，嘉松公司认可鉴定结论，而嘉松公司主张的其他间接损失于法无据，故嘉松公司要求对其经济损失进行评估无事实和法律依据，本院不予准许。嘉松公司要求退回2015年9月从宝行公司购买的45万元机械设备，认为上述设备属三无产品无法使用并系高价取得，但上述设备并未与系争房屋形成附合，且本案系房屋租赁合同纠纷，故一审法院对嘉松公司的该项诉请不予支持并无不当，本院予以认可。
综上所述，嘉松公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12,186元，由上诉人上海嘉松钢结构有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理杨洁
审判长 倪知良
审判员 王 珍
审判员 陈 军
二〇一八年四月十六日
书记员 高 原
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……