浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
签发：
核稿：
拟稿人：
（2010）浙湖民终字第376号
上诉人（原审被告）：昌××街道××社区居民委员会
××居民小组，住所地：安吉县××街道××社区××街桥。
负责人：吴某某。
委托代理人：张甲。
委托代理人：张乙。
被上诉人（原审原告）：朱某某。
委托代理人：戴某某。
上诉人昌××街道××社区居民委员会××居民小组（
以下简称新街桥××小组）为与被上诉人朱某某房屋买卖合同
纠纷一案，不服安吉县人民法院（2009）湖安民初字第1154号
民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年8月30日立案受理
后，依法组成合议庭，于2010年9月28日对本案进行了公开开
庭审理，上诉人的负责人吴某某及其委托代理人张甲、张乙，
被上诉人的委托代理人戴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终
结。
原审法院审理查明：朱某某非新街桥××小组的成员，2002年，新街桥××小组利用集体土地被征用后6％的留用地开
发建设本案所涉特色街，已于2003年11月7日转为出让土地。
为了建成该特色街，包括新街桥××小组在内××共同××了
××组，时任该小组副组长的王甲是该小组参加特色街筹备组
的代表人。2002年10月18日，朱某某与特色街筹备组签订《特
色街联建楼出让协议书》一份，协议约定，朱某某购买了新街
桥××小组所属的3号楼第1号房屋一间，约定房价250000元，
新街桥××小组承诺在03年10月交付验收合格房屋及相关产权
等证明，朱某某应在协议签订后付订房款伍万元整……房屋主
体验收合格后，收取购房款壹拾万元，房屋完全某工后付房款
壹拾万元，最后交付房屋产权及相关事宜后三天内付清余款。
无论甲乙双方哪方违约，按当前房价10%作违约金罚款……。
协议签订后，朱某某已付房款250000元。新街桥××小组至今
未办理房屋产权证书，故纠纷成诉。
原审法院审理认为：朱某某虽非新街桥××小组的成员
，但本案所涉土地已于2003年11月7日转为出让土地，故朱某
某与新街桥××小组的房屋买卖合同合法有效，双方均应按约
履行。根据双方签订的协议书第四条“……第三期房屋完全某
工交付贰拾万元（指朱某某和另一购房户鞠某某合计200000元
），最后交付房屋产权及相关事宜后三天内付清余款……”的
约定，在朱某某完成了房屋竣工前应付的房款后，新街桥××
小组应交付朱某某房产证和土地证。办理产权证必然产生相应
的税、费等费用，虽在本案的审理过程中，双方均未对此提及
，但为解决实际问题，减少当事人的诉累，在本案中一并予以处理。因双方对于办理产权证产生的相关税、费由谁承担在协
议中并未约定，故应按法律规定（或交易习惯）执行，按照法
律规定（或交易习惯）办理产权证的营业税、土地增值税、企
业所得税、水利专项基金应由新街桥××小组承担；契税、印
花税、评估费、房产登记费、土地交易费、办证费（指办土地
证）应由朱某某承担；交易手续费由双方各承担50%。因朱某
某未能举证证明是因为新街桥××小组的行为导致了涉案房屋
未能在协议约定的时间内办妥房屋产权证书，故对朱某某要求
新街桥××小组支付违约金的主张不予支持。据此，原审法院
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关
某某事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、
新街桥××小组于判决生效之日起三十日内交付朱某某芬芳小
区特色街3号楼第2号一间房屋的房产证、土地证。办理产权证
的营业税、土地增值税、企业所得税、水利专项基金由新街桥
××小组承担；契税、印花税、评估费、房产登记费、土地交
易费、办证费（指办土地证）由朱某某承担；交易手续费由朱
某某、新街桥××小组各承担50%。二、驳回朱某某的其他诉
讼请求。三、本案受理费255元（已减半）、财产保全费270元
，合计诉讼费525元，由朱某某承担485元，新街桥××小组承
担40元，于判决生效之日起三日内交纳。
上诉人新街桥××小组不服原审法院上述民事判决，向
本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。1.一审对《特色街
联建楼出让协议书》的真实性予以认定错误。被上诉人与特色
街筹建组签订的合同与其他十一位购房者一样，都是2002年10月18日，从时间上看不符某某观事实，此外，在上诉人与王甲
一案中，也没有出现过《特色街联建楼出让协议书》。从《特
色街联建楼出让协议书》的内容看，2002年10月的时候应该明
知该房屋是无法办理相关产权证书的，不可能在协议书中约定
交付产权证。2.一审认定特色街筹建组能够代表上诉人错误。
虽然王甲是上诉人派到筹建组的代表，但筹建组的作用是负责
特色街的建造，并没有权利出卖房屋。王甲只能代表上诉人处
理特色街工程的建造事宜，无权代表上诉人买卖房屋，特色街
筹建组更无权买卖属于上诉人的房屋。3.一审认定上诉人承诺
在2003年10月交付验收合格的房屋及相关的产权证明错误。上
诉人没有和被上诉人签订过任何协议书，也没有承诺过交付产
权证明。即使有约定交付产权证明，产权证明也不等于是房产
证和土地证，而一审法院错误地把产权证明理解成了房产证和
土地证是错误的。二、房屋买卖涉及到全体村民的利益，按照
村民委员会组织法和浙江省实施村民委员会组织法办法的规定
，应当提请村民会议讨论决定，而本案中的房屋买卖根本没有
召开村民会议，也没有征得村民同意，违反法律规定应属无效
。三、根据安吉县政府规定，本案所涉的土地系6%的留用地，
只能由失地村民享受，被上诉人不是上诉人的村民，不能办理
土地和房产的过户手续。四、一审判决违反“不告不理”的原
则。被上诉人在一审中的诉讼请求并没有请求上诉人承担办理
房、地产证书的费用，而一审法院超过了被上诉人的诉讼请求
，将众多的办理费用判由上诉人承担，显然错误。综上所述，
一审判决认定事实错误导致判决错误，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人朱某某答辩称：一、《特色街联建楼出让协议
书》是真实有效的。1.从购房者的房屋交付及房屋的金额来看
，分别注明了十二位购房者的姓名和欠款的金额，这些都是与
协议相一致的。2.上诉人认为无法办理房产证书与事实不符。
涉案房地产在2003年的时候，土地已经转化为国有出让土地，
而且在2004年1月份的时候涉案的房产已经进行了初始登记。
特色街共有三个村民小组，其他村民小组的购房者都已经办证
了。3.王甲有资格签订协议。王甲是上诉人的副组长，也是筹
建组的组长，其行为是代表上诉人的，上诉人在一审中承认代
表上诉人的身份。从上诉人出具的收款情况以及之后上诉人开
具收款收据，加盖印章的情况看，证明上诉人是认可王甲代表
其进行买卖房屋的行为。4.上诉人认为协议上约定的产权证不
等于房产证和土地证与事实不符。买卖房屋当然要办理相关的
房产证书，而房产证明，按照法律当然包括房产证和土地证。
二、上诉认人为没有经过村民会议决议违反法律的主张不能成
立。从一审中上诉人提供的收款情况看，其对于购房者是否村
民都进行了明确的注明，所以反映了上诉人事后是认可买卖行
为的。从上诉人有关某案房屋出售利润的分配表看，该房屋的
出售是经过户主大会决定同意的。三、针对本案来说，被上诉
人虽非村民，但可以受让该房屋。涉案土地已转为国有土地，
房屋也进行了初始登记，当然可以转让。安吉县政府的规定是
04年下半年颁布的，而买卖房屋行为发生在2002年，即使该规
定有效也不具有溯及力。与本案情况相同的其他村民小组的房子也已经进行了买卖、转让。四、本案不存在不告不理的情形
，费用的分摊符合我国相关政策及交易习惯的规定，一审判决
没有违反法律规定。
二审中，上诉人向本院提交安吉县经侦大队2006年8月2
日对王乙的询问笔录一份，证明王乙的房屋是2004年从王丙手
中购买，王乙不可能在2002年10月18日与筹建组签订房屋买卖
协议，所以《特色街联建楼出让协议书》是伪造的。被上诉人
质证认为：对证据的合法性有异议，笔录的内容纯粹是经济纠
纷，而不涉及犯罪。从内容来看，即使王乙的转让行为存在，
买卖房屋也得到了上诉人的认可。《特色街联建楼出让协议书
》上王乙的签名和王甲的签名都是真实的，而且买卖合同也已
经履行，不存在伪造，即使事后补签的协议也不影响合同的根
本效力。对于上诉人提交的证据，本院认为该证据系公安机关
对于王乙的调查笔录，性质上属于证人证言，在无其他证据佐
证的情况下，不足以证明本案中《特色街联建楼出让协议书》
系伪造。
被上诉人向本院提交上诉人新街桥××小组的特色街房
屋利润支付款单一份，证明房屋利润分配是经过户主大会决定
同意的。上诉人质证认为原先没有签字，支付时间在前，毛某
某签字的时间在后，显然不符。所分的款项不能体现是房屋买
卖款项，也可能是村民小组的其他所得。本院认为该证据材料
来源于上诉人的财务帐目，与一审中上诉人已经认可的利润分
配事项相互印证，可以证明涉案房屋销售后的利润在村民中分
配的事实。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，根据当事人的陈述和抗辩，本案争议的焦点
是：一、上诉人与被上诉人之间是否存在合法有效的房屋买卖
关系；二、一审判决是否违反“不告不理”原则，是否超出了
原审原高诉讼请求的范围。
关于争议焦点一，上诉人否定其与被上诉人之间存在合
法有效的房屋买卖关系的理由主要在于以下四点：1.《特色街
联建楼出让协议书》是伪造的；2.王甲和特色街筹建组均无权
代表上诉人买卖房屋；3.房屋买卖未经全体村民同意；4.违反
县政府关于6%留用地的规定，被上诉人并非本小组村民，无权
购买房屋。本院认为，上诉人仅凭二审中提供的公安机关对王
乙所做的调查笔录来否定《特色街联建楼出让协议书》真实性
，依据不足，该协议书也并非认定本案当事人之间存在合法房
屋买卖关系的唯一证据，从本案当事人的实际履行情况来看，
被上诉人已经陆续向上诉人付清了该协议书中所约定的房屋转
让款25万元，且房子也已经实际交付，仅因为双方发生争议而
未办理房产权证，所以本案所涉房屋买卖关系是真实存在并且
已经实际履行。上诉人认为王甲和特色街筹建组均无权代表上
诉人买卖房屋，房屋买卖应经得全体村民同意，但本院审查认
为从本案特色街的建造情况来看，当时该筹建组是由三个村民
小组共同成立的，王甲当时作为上诉人的副组长，是上诉人参
加该筹建组的代表，在对外法律效力上，均可以代表上诉人。
况且，上诉人也收取了全部购房款，其中14万元（其中包括另
一购房户朱某某的房款）是由上诉人在2005年直接收取的，出具了盖有上诉人公章的收据。对于特色街出售所得款项上诉人
也在小组范围内进行了明确，对利润已经进行了分配，上述事
实均应当视为其已经认可了房屋买卖行为。关于上诉人主张特
色街的房屋买卖违反了县政府关于6%留用地的规定，被上诉人
并非本小组村民，无权购买房屋，本院认为本案涉案土地已经
于2003年转为国有土地，依法可以转让，通过利用6%留用地建
造房屋出售来获取收益，系上诉人自愿所为，不违反法律规定
，并且上诉人已经分配了出售房屋获得利润，其再以房屋买卖
行为违反县政府规定为由否定已经实际履行的房屋买卖关系，
有违诚信原则，本院难予支持。
关于争议焦点二，本案被上诉人的诉讼请求是要求上诉
人立即办理涉案房屋的房、地产证书，而办理产权证必然涉及
到相关费用的负担，在双方当事人无法就费用负担达成一致的
情况下，为减少诉累，便于判决的履行，原审法院根据法律规
定和交易习惯，对于相关费用的负担进行了明确，并无明显不
当。该种分配系被上诉人的原审诉讼请求中应有之义，所以也
并未超出上诉人的诉讼请求范围，故本院不再予以调整。
综上，本院认为原审法院认定基本事实清楚，适用法律
正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中
华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项
之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费510元，由昌××街道××社区居民
委员会××居民小组负担。本判决为终审判决。
审 判 长 许丹红
审 判 员 茹卫泽
代理审判员 袁惠康
二〇一〇年十月二十八日
书 记 员 谢敏飞