广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）叠民初第893号
原告宾彩玲。
委托代理人梁维民。
委托代理人常玉娇。
被告桂林市圣隆房地产开发有限公司，地址桂林市中山北路62-6号。
法定代表人李干锋，公司董事长。
委托代理人秦铮。
第三人周峻。
委托代理人莫达武。
原告宾彩玲诉被告桂林市圣隆房地产开发有限公司（以下简称圣隆公司）、第三人周峻商品房销售合同纠纷一案，本院2013年8月30日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月15日、12月12日公开开庭进行了审理。原告宾彩玲的委托代理人梁维民、常玉姣，被告圣隆公司的委托代理人秦铮、第三人周俊的委托代理人莫达武到庭参加了诉讼。本案已经申请批准延长审理期限。本案现已审理终结。
原告宾彩玲诉称：2010年7月18日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，根据该合同约定：原告向被告购买天龙居XX号商品房，商品房总价为733792元，在签约后原告向被告交付了463792元，但被告一直未按照合同约定对双方签订的《商品房买卖合同》进行备案登记，经了解，被告告知原告是因其向第三人借款，并将上述卖给原告的房屋备案给第三人，鉴于此情况，2012年5月29日被告与原告签订一份《协议书》，其中约定，被告自2012年3月10日起每月补偿原告1500元，于每月20日前将资金划入原告指定账户，被告必须在2013年2月28日前将房屋交付给原告，否则按照原合同两倍赔偿。在《协议书》约定的时间到期后，被告仍没有履行交付房屋的义务，也没有履行按照原合同两倍赔偿的义务，为保护原告的合法权益，请法院判决被告按照约定每月补偿原告1500元，从2013年1月开始起计算至被告具备交房条件为止，现已经有8个月未付，暂计12000元；被告履行双方2012年5月29日签订《补充协议书》第一条中约定的义务：将具备交房条件的天龙居XX号商品房交付给原告并办理产权登记；判决被告承担本案全部诉讼费用。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、圣隆天龙居置业计划，证明被告圣隆房地产销售人员给原告的置业计划，将天龙居XX号房卖给原告的意思表示真实；2、《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定“签订本合同时支付房款363792元，余款在本合同备案七个工作日备齐资料办理贷款”，原告已按照约定支付了463792元；3、收条两份，证明原告交款463792元的事实；4、协议书一份，证明原告与被告针对商品房已经备案给第三人，双方解决此问题所签订的补偿协议，原告诉讼的标的来自双方的约定；5、民事判决书一份，证明桂林市叠彩区人民法院针对被告公司同样是借款而办理房屋备案的案例，判决被告公司为实际购买房屋的业主办理房屋产权登记手续，并且二审维持一审判决；6银行明细单，证明原、被告双方于2012年5月29日签订的协议书是双方的真实意思，对双方均具有约束力。
被告圣隆公司辩称：原告的诉请属实，被告不能交付房屋是因为第三人自己将房门锁换掉，非法占有该房屋，第三人没有按照约定退还该房屋。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、第三人与被告签的退房协议书，证明被告与第三人签订的购房合同都不是正式的购房，只是一种借款的形式，因为被告欠第三人钱，被告把钱还给第三人，第三人就要办理相关退房手续，取消备案，因此被告与第三人签订的购房合同是无效的；2、周峻出具给被告的收据，证明被告与第三人是借贷关系；3、备忘录，证明被告与第三人已经按照2008年的退房协议处理，被告与第三人是借贷关系，不是房屋买卖关系，只是被告与第三人现在还没有办理退房等手续。
第三人周俊辩称：第三人与被告之间购房合同的备案，与双方之间是否存在借贷关系无关；第三人与被告订立的商品房买卖合同的时间均早于原告，且第三人于2010年3月17日获得正式购房发票，第三人实际占有讼争房屋，第三人已经履行完合同约定的义务，第三人不涉及原、被告之间的纠纷，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人为其辩解在举证期限内提供的证据有1、商品房买卖合同，证明第三人早已与圣隆公司订立涉诉商品房的购房合同；并将该房合同备案登记；第三人订立涉诉商品房购房合同的时间及备案时间均早于原、被告双方订立购房合同的时间；2、销售不动产统一发票，证明第三人已经付清全部购房款，并且已获得正式的购房发票；发票开具的时间为2010年3月17日，且金额与合同一致；第三人已经履行完毕合同约定的付款义务；3、房屋租赁合同，证明第三人已以房主的名义实际占有和处分该涉诉房屋；4、房屋租赁合同，证明第三人已以房主的名义实际占有和处分该涉诉房屋。
经过开庭质证，原告对被告上述证据均无异议；对第三人上述证据1的真实性无异议，但认为该证据掩盖了非法目的，对证据2有异议，认为被告与第三人签订退房协议，不能证明第三人已支付了房款，对证据3、4的真实性不予认可，被告未交房给第三人，不是合法的租赁。
被告对原告上述证据均无异议；对第三人上述证据1、2的真实性无异议，但认为第三人未交房款，发票不能证明第三人付房款的行为，第三人以被告是借贷关系，证据3、4与本案无关，被告未交房给第三人。
第三人对原告上述证据1、1、2、3、4、5均不认可，认为与第三人无关，对证据6的真实性无异议，但与第三人无关；对被告上述证据均认为与本案无关。
本院结合各方举证和质证，认证如下：对各方确认的证据予以采信；对各方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据与各方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年7月18日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买天龙居XX号商品房，商品房总价为733792元，在签约后原告向被告交付了370000元，余款在合同备案后办理贷款；出卖人应当在商品房物业验收合格后300个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关登记备案。2010年3月3日至8月14日原告先后交付被告463792元房款。被告一直未按合同约定为原告办理房屋备案手续。2012年5月29日原告与被告签订一份补充协议，双方就天龙居XX号商品房交房事宜约定：被告自2012年3月25日起每月补偿原告1500元／月，被告具备交房条件时停止支付；被告必须在2013年2月28日前将房屋交付给原告，否则将按原合同两倍赔偿；被告具备交房条件时，原告应将房屋尾款及智能化配套等相关款项一次性全部交清。但被告从2013年1月起至今未按约定交房，亦未按约定支付补偿款，为此原告诉至本院。
另查明：2008年9月10日被告与第三人签订一系列商品房买卖合同，共投资2268542元，建筑面积1369.58平方米，套内面积1224.38平方米。其中一份商品房买卖合同是第三人向被告购买天龙居XX号商品房，面积为190.2平方米，按套内面积计算每平方米1821.73元，总金额为304320元。被告于同年10月9日向桂林市房产管理局登记备案。同年12月20日被告又与第三人签订退房协议：第三人在2008年10月9日一次性付给第三人的购房款2268542元，被告在2009年1月9日前将房款退回给第三人，第三人应无条件协助被告在三日内办理好退房手续。上述房款被告已用八套房屋抵付履行完毕。至2009年8月9日第三人均表示同意退房协议的内容。2010年3月17日第三人收到被告开具的销售不动产发票十张，发票总金额1722254元，尚有546288元尚未开具发票，其中有天龙居XX号商品房的不动产销售发票，发票号为xxxxxxx。
本案争议的焦点是第三人对涉案的房屋进行了备案登记，是否对该房屋优先享有物权；涉案的房屋签订了两份合同是否都有效；涉案房产由谁享有所有权。
本院认为：一、关于商品房预售合同“登记备案”法律效力问题。办理商品房预售合同备案登记是房屋开发商的法定义务，是政府主管部门行使监管职权，房屋开发商接受资格审查的一项行政管理行为，商品房预售合同进行备案登记后当事人享有的只是合同债权，并不具有物权效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协认，为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。虽然预告登记后当事人享有的权力仍然是请求权，即请求将来发生的物权变动，但一经预告登记就保障了将来物权的实现，也排斥了债务人随意处置该不动产的可能，使合同的债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。综上，商品房预售合同备案登记不同于《物权法》上的预告登记，其实际属于一种行政管理意义上的备案义务，其所备案的只是商品房预售合同中约定的债权、债务。因而，商品房备案登记并不具有优先享有商品房物权效力。因此第三人并不具有对争议房屋享有优先物权。
二、关于一房二卖，数份商品房买卖合同是否都有效问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照规定。《最高人民法院关于适用<；；；中华人民共和国合同法>；；；若干问题的解释（一）》第九条规定，依照合同法第四十四条规定应当办理批准手续或者办理批准、登记手续才生效的，人民法院应当认定该合同未生效。法律、行政法规规定应当办理登记手续但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续，不影响合同效力，因此登记并非是合同生效的条件。故本案被告与原告、第三人所签订的两份合同均是有效的。
三、被告与原告、第三人所签订的合同均为有效的情况下，房屋所有权归谁。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的物权设立、变更、转让和灭失，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。在商品房买卖合同纠纷案件中，常出现一房数卖的现象。在数份合同均有效且各买受人均要求履行合同时，根据司法实践，应当按照办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立的先后顺序确定权利的保护顺位，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对于买卖合同成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订的时间等因素进行确定。本案被告与第三人签订了《商品房买卖合同》，虽进行了备案登记，但备案登记不是物权登记，也不是预告登记，备案登记的当事人享有的仍是合同债权。第三人提交数份租赁合同，主张合法占有争议的房屋，但被告否认交房给第三人。因被告与第三人已签订了退房协议，且第三人提供不出交房手续。因此本院认为第三人主张其合法占有了涉案房屋的理由依据不充分。从合同签订的时间来看，被告与第三人签订《商品房买卖合同》的时间虽然是2008年9月10日，但同年12月20日被告又与第三人签订退房协议：第三人在2008年10月9日一次性付给第三人的购房款2268542元，被告在2009年1月9日前将房款退回给第三人，第三人应无条件协助被告在三日内办理好退房手续。而原告与被告签订购房合同是在第三人明确表示可以退房后签订的，有商品房的认购、订购、预订等协议，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，并且被告已经按照约定收取原告463792元房款，并表示同意将具备交房条件的天龙居XX号交付给原告。综上所述，被告与原告、第三人签订的《商品房买卖合同》均为有效合同，但由于双方均未进行产权登记，物权未发生转移。第三人表示愿意退房的同时，原告依约履行了其与被告签订的合同、协议，因此应认定该房屋归原告所有。因原、被告所签合同约定被告应在商品房物业验收合格后300个工作日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关登记备案，因此原告要求被告办理相关权属登记手续不妥，本院不予采纳。第三人表示同意退房，被告不能履行双方退房的退款协议时，第三人可以另案主张债权。原告要求被告按约定从2013年1月至8月每月补偿1500元，共计12000元，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《建设部城市商品房预售管理办法》第十二条之规定，判决如下：
一、被告桂林市圣隆房地产开发有限公司从2013年1月起每月支付原告宾彩玲1500元补偿费至被告桂林市圣隆房地产开发有限公司具备交房条件时止；
二、被告桂林市圣隆房地产开发有限公司具备交房条件时原告宾彩玲将房屋尾款及智能化配套等相应款项一次性交付被告后，被告桂林市圣隆房地产开发有限公司把桂林市圣隆路1号天龙居XX号商品房交付原告宾彩玲。
三、驳回原告宾彩玲的其他诉讼请求。
本案案件受理费200元（原告已预交），由被告桂林市圣隆房地产开发有限公司负担。
上述义务，义务人应于本案生效判决书送达之日起十五日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费200元（收款单位：桂林市中级人民法院，20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状上诉期届满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 肖 敏
人民陪审员 许晓冬
人民陪审员 刘金莲
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 陈文馨