北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第10619号
上诉人（原审原告）徐向光，男，1965年4月5日出生。
委托代理人袁波，北京市天安律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京市通州区梨园地区孙王场村民委员会，住所地北京市通州区梨园地区孙王场村。
法定代表人王连忠，主任。
委托代理人王凤喜，北京市达奥律师事务所律师。
上诉人徐向光、上诉人北京市通州区梨园地区孙王场村民委员会（以下简称村委会）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第02861号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月，徐向光诉至原审法院称：我与村委会于2010年5月11日签订了北京市市场场地租赁合同，约定我租赁村委会位于通州区梨园地区孙王场村商业楼7号场地，面积为520平米，租赁期限为五年，前三年年租金为189800元，第四、五年为195494元。合同签订后，我于2012年8月打算经营旅馆并开始装修。后村委会在办理个体证照时得知租赁物规划违法根本不属于商业楼，消防无法验收，导致我无法使用该租赁物。为了维护合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1.解除双方于2010年5月11日签订的场地租赁合同；2.判令村委会返还租金10万元；3.判令村委会赔偿装饰装修损失764447.1元，物品损失38454元，工人工资104000元；4.诉讼费及鉴定费由村委会承担。
村委会辩称：徐向光是在2011年9月份从他人手里转租，当时租赁的用途是台球厅，徐向光转租后继续经营台球厅。徐向光不是从2010年5月11日起一手租赁，租赁目的更不是经营旅馆。在徐向光转租时鉴于村委会市场的营业执照注销以及徐向光的要求，故村委会将他人的租赁合同承租人，换成了徐向光。村委会出租的房屋是村集体所有性质，房屋建设得到政府准予，如果是违反规划，村委会擅自建的非法建筑，那么房屋不但建不起来，即便建设也会被政府拆除。徐向光自行改变租赁用途，台球厅转为旅馆，自己须承担转变经营性质的法律和商业风险。合同法第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”村委会只是出租房屋，不是连同旅馆营业执照一并予以出租。所出租的房屋，只要不是因第三人主张权利或者被政府查封而导致徐向光无法正常使用租赁房屋，继而遭受损失的，徐向光选择经营项目的商业行为，所有经营风险均须自行承担。再者，徐向光作为一名成年人，应当知道旅馆属于特殊行业，需要政府相关部门批准才能确定开业与否。徐向光不做前期市场调研、先行咨询如何办理审批手续，盲目投资，只能自担后果。徐向光不愿继续承租，须与村委会协商解除租赁合同及相关事宜。在村委会同意的前提下，租赁合同方可解除，但徐向光尚欠村委会的租金，必须予以补齐，且无权向村委会提出任何赔偿、补偿要求。综上，徐向光单方毁约，须自担一切法律后果，请法院依法查明事实，驳回徐向光的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：本案中，村委会与徐向光签订租赁合同后将商业楼交付给徐向光经营，村委会应保证所出租的房屋符合法律规定的使用条件。根据庭审调查，徐向光承租村委会的商业楼没有取得相关部门的审批手续，故无法办理消防审批手续，导致承租人不能办理营业执照，租赁合同目的无法实现。对此，村委会应承担违约责任。现徐向光主张解除租赁合同、退还所交租金、赔偿损失的请求法院予以支持。但对其过高要求法院不予支持。此外，徐向光在签订该房屋租赁合同时知道或应当知道其租赁的商业楼没有办理相关的审批手续，故其亦应承担相应的损失。村委会借故不予赔偿，既没有事实依据，也没有法律依据，法院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，原审法院于2014年6月判决：一、解除徐向光与北京市通州区梨园地区孙王场村民委员会于二〇一〇年五月十一日签订的《北京市市场场地租赁合同》；二、判决生效后七日内，北京市通州区梨园地区孙王场村民委员会退还徐向光房屋租金十万元；三、判决生效后七日内，北京市通州区梨园地区孙王场村民委员会赔偿徐向光装修损失三十八万二千二百二十三元；四、驳回徐向光其他的诉讼请求。
判决后，徐向光、村委会均不服，上诉至本院。徐向光上诉请求撤销原审判决第三、第四项，依法改判村委会赔付装修损失764447.1元及工人工资104000元，其主要上诉理由为：1.原审判决区分责任有误，徐向光对商业楼没有相关审批手续不知情，村委会存有主观故意；2.徐向光雇佣工人维护宾馆，故存在工资损失，应予支持。村委会上诉请求撤销原审判决，改判驳回徐向光全部诉讼请求，上诉理由为：1.徐向光自行改变房屋用途，转为经营旅馆，须自行承担转变经营性质的法律和商业风险，村委会无需赔偿其损失；2.徐向光实际使用房屋，应支付使用费，不应判令村委会退还其已付租金。
经审理查明：村委会（出租人、甲方）与徐向光（承租人、乙方）于2010年5月11日签订北京市市场场地租赁合同。合同约定乙方承租甲方商业楼07号场地，面积520平方米；租赁期限自2010年5月11日起至2011年9月11日（实为2015年9月11日）止，共计64个月，其中免租期自2011年5月11日起至2011年9月11日；本合同租金一年上交款支付制，租金标准为商业楼每天1元／平米，合计人民币189800元。第一次租金的支付时间为2010年5月11日，第二次租金的给付时间为2011年9月11日。同时，甲方承诺三年内租金不变。第四年、第五年租金为195494元。此外，甲方的权利义务中约定，甲方应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营等内容。2012年8月徐向光对该楼进行装修，拟经营旅馆。完工后准备经营时由于不能办理消防验收，亦无法办理营业执照，为此双方发生争执。
另查，徐向光是于2011年下半年从案外人刘×处将商业楼接手承租，与村委会签订的租赁合同中的租赁期限仍延续原承租人与村委会所约定的期限。商业楼原先用于经营台球厅，徐向光承租后曾继续经营过一段时间。徐向光自签订租赁合同起至今共交纳房屋租赁费100000元。
再查，徐向光所承租商业楼所在的场地原为社区菜市场，即孙王场市场。2008年10月16日，北京市通州区有形商品交易市场联席会办公室曾就通州区孙王场等六家社区菜市场升级改造方案发过《关于研究半壁店等六家社区菜市场升级改造方案的会议纪要》，其内容为：原则同意孙王场等六个市场的升级改造方案，市场用地性质在进一步征求规划、国土部门的意见后可以开工建设。但村委会对该市场的升级改造并未到相关部门办理审批手续。
原审法院审理过程中，徐向光针对该房屋装修部分的损失提出鉴定申请。2014年4月10日，经北京市高级人民法院随机确定为北京京平价格评估有限公司对徐向光承租的商业楼7号房屋装饰装修进行评估。同年5月9日，评估公司采用市场价值标准作出价格评估报告书，评估对象的市场价格为764447.10元。
上述事实，有《北京市市场场地租赁合同》、收据、《关于研究半壁店等六家社区菜市场升级改造方案的会议纪要》、评估报告及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：根据审理查明事实，涉案商业楼并未取得应具备的审批手续，致使徐向光无法取得消防审批手续，也不能办理营业执照，徐向光承租房屋用于经营旅馆的目的不能实现，现其起诉要求解除合同，而合同继续履行亦存在障碍，故应予解除。对合同因无法继续履行而解除，双方均有过错，村委会不能完善相应审批手续，所提供租赁标的存有瑕疵，对此应承担较大比例责任，赔偿徐向光相应的装修损失；徐向光作为承租者，应尽到缔约方的合理谨慎注意义务，结合商业楼的土地使用权性质及出租主体，其对商业楼的性质、用途及自身经营项目的选择应有合理程度的法律风险认知和判断，故对合同解除也应承担相应责任。原审法院所作的责任认定稍显失当，本院将结合合同履行程度、双方各自过错程度予以相应调整，并根据房屋装修评估结果酌定村委会应赔偿之装修损失具体数额。租赁合同签订后，村委会移交了商业楼，徐向光实际占有、使用了该租赁标的，故应支付相应租金作为合同对价。原审法院判决村委会返还徐向光已付的房屋租金存有不当，本院予以相应纠正。徐向光、村委会的其他上诉请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2014）通民初字第02861号民事判决第一项。
二、撤销北京市通州区人民法院（2014）通民初字第02861号民事判决第二、第四项。
三、变更北京市通州区人民法院（2014）通民初字第02861号民事判决第三项为：本判决生效后七日内，北京市通州区梨园地区孙王场村民委员会赔偿徐向光装修损失五十万元。
四、驳回徐向光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费16000元，由北京市通州区梨园地区孙王场村民委员会负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费8553元，由徐向光负担4276.5元（已交纳）；由北京市通州区梨园地区孙王场村民委员会负担4276.5元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费17126元，由徐向光负担8593元（已交纳）；由北京市通州区梨园地区孙王场村民委员会负担8533元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 伟
审 判 员 何灵灵
代理审判员 陈敏光
二〇一四年十月二十日
书 记 员 郑 芳