广东省江门市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤07执异15号
案外人：方畅义，男，1969年3月7日出生，香港特别行政区居民。
委托代理人：陈晓军，广东义轩律师事务所律师。
委托代理人：姚惜琼，广东义轩律师事务所实习律师。
申请执行人：冯活晓，男，1948年9月11日出生，汉族，住广东省恩平市。
申请执行人：吴伟庭，男，1973年7月18日出生，汉族，住广东省恩平市。
申请执行人：卢宝恩，男，1965年10月20日出生，汉族，住广东省恩平市。
申请执行人：彭润扬，男，1960年8月5日出生，汉族，住广东省恩平市。
以上四申请执行人的共同委托代理人：郑润强，广东润晟律师事务所律师。
被执行人：李文彬，男，1962年7月5日出生，香港特别行政区居民。
委托代理人：赵学丰、杨婕，均为广东伯方律师事务所律师。
本院在执行申请执行人冯活晓、吴伟庭、卢宝恩、彭润扬与被执行人李文彬建设用地使用权转让合同及股东出资纠纷一案过程中，委托恩平市公共资源交易中心拍卖了李文彬位于恩平市×××洞47965.5平方米的土地使用权【土地证号：恩府国用（×××）第×××号】和坐落于恩平市×××（钢架大厂房）的地上建筑物【产权证号：×××】，方畅义向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
方畅义向本院提出异议，请求本院停止对土地使用权证号为“恩府国用（×××）第×××号”面积为47965.5平方米土地的本次拍卖程序，撤销本次的拍卖程序。其主要事实与理由如下：2013年8月26日，方畅义与李文彬签订《项目转让协议》，李文彬将登记在其名下的坐落于恩平市××116.52亩土地使用权及上盖建筑物转让给方畅义，所转让的土地共三宗，土地使用权证号分别是恩府国用（×××）第×××号（土地面积为47965.5平方米）、恩府国用（×××）第×××号（土地面积为20047平方米）、恩府国用（×××）第×××号（土地面积为9667平方米）。协议签订后，方畅义依约向李文彬支付转让价款，但李文彬仅将恩府国用（×××）第×××号、恩府国用（×××）第×××8号土地使用权转移登记至方畅义指定的公司名下，恩府国用（×××）第×××号地尚未办理土地使用权转移登记手续。虽然该宗地尚未办理土地使用权转移登记手续，但实际上李文彬已将该三宗地块转让给方畅义，方畅义是该三宗地块的合法受让人，李文彬应当将该三宗地交付给方畅义使用并为方畅义办理土地使用权转移登记手续。近日，方畅义在江门公共资源交易网看到《江门市×××—×(恩平×××)号国有建设用地使用权及地上建筑物网上挂牌转让公告》，经核实，该拍卖土地坐落于恩平市×××洞、土地使用权面积47965.5平方米，正是方畅义受让的土地使用权证号为恩府国用（×××）第×××号土地。根据《中华人民共和国物权法》第143条“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让”、第144条“建设用地使用权转让的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同”的规定，方畅义与李文彬已经依照法律规定转让上述被拍卖土地，方畅义是实际上的使用权人，该土地已经不属于李文彬的资产。法院未经方畅义同意擅自拍卖方畅义的土地使用权，亦没有听从方畅义的意见，严重侵害了方畅义的合法权益。对于方畅义为何没有付清转让价款的问题。方畅义应支付5000万元用于清偿涉案土地的抵押担保的债权，由于李文彬与申请执行人之间的债权债务因利息数额发生争议，总数超过了5000万元，且未达成一致协议，李文彬未将土地交予方畅义占管，方畅义才没有支付相应价款。涉案土地因涉及抵押及涉诉，未完成过户。虽然尚未过户到方畅义名下，但方畅义享有转让合同的债权，是涉案土地的实际使用人，是该土地的利害关系人，关于最高院关于变卖拍卖财产的规定第六条和第十四条规定，法院进行评估时，应当在收到评估报告5日内送达给各利害关系人，法院应通知方畅义等当事人优先购买人参加拍卖，方畅义有权参与竞拍，行使相关权利，但执行法院没有送达相关评估报告和拍卖通知书给方畅义，故本次拍卖程序存在程序违法。
在异议期间，方畅义向本院提供以下材料：1、方畅义的香港永久性居民身份证复印件1页；2、李文彬与方畅义《项目转让协议》（2013年8月26日签订）复印件共7页；3、恩府国用（×××）第×××号国土证及宗地图复印件共2页；4、恩府国用（×××）第×××号国土证及宗地图复印件共2页。
申请执行人冯活晓、吴伟庭、卢宝恩、彭润扬共同答辩称，在案件审理中，李文彬答辩时一直称愿意继续合作开发土地，但实际上却在二审背着法院及申请执行人与方畅义串通订立协议，将合作土地使用权转让给方畅义。因为被拍卖土地设置抵押并被法院查封，其意图才未能得逞。方畅义所称的土地转让，是为对抗法院及申请执行人而配合李文彬签订的，在签订时已明知土地设定抵押并被查封，方畅义也根本没有支付土地转让的对价。因为土地设置抵押并被查封，即使方畅义签有项目转让协议，因为没有经过抵押权人及查封法院的同意，该协议也是没有法律效力的。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。已生效的（2015）粤高法民一终字第96号民事判决认定李文彬在诉讼期间将建设用地转让给方畅义是违反诚实信用原则，此行为是无效行为。没有证据显示方畅义已经履行支付价款的义务，特别是其提供的协议第九条中提到，方畅义应交付5000万元给李文彬，用来清偿给申请执行人的债务，但方畅义并未依照协议规定履行，申请执行人无法实现生效判决书确定的债权，故提起强制执行。本案在强制执行过程中，拍卖已经完成。竞买人已经签订成交确认书，买受人已经付清全部的成交款和拍卖手续费。目前，被拍卖土地登记在李文彬名下，法院进行执行强制拍卖合法有据。综上，方畅义的异议不成立，应予驳回。
被执行人李文彬答辩称，同意方畅义的异议请求。主要理由如下：1、执行法院在评估中存在违反法定程序的情况。李文彬于2017年4月21日收到恩府国用（××）第××号国有土地的土地评估报告及房地产评估报告后，于4月28日向执行法院提交土地评估及房地产评估异议书，该异议程序仍在复议阶段。2、对涉案土地的拍卖程序，李文彬于2017年5月8日向法院提出拍卖程序的执行异议书，由于执行法院于5月10日按原来的拍卖公告程序进行拍卖，并未对李文彬的异议请求进行听证审理，令人怀疑的是土地的竞买人只有一个，即本案的执行申请人。对此异议的请求仍在复议阶段。3、李文彬同意方畅义的异议申请。李文彬与方畅义于2013年签订了《项目转让协议》，约定将恩府国用（××）第××号土地转让给方畅义，其是该涉案土地的利益相关人，其有权对该土地的评估拍卖提出异议，法院在拍卖土地时并未及时通知其参与整个执行拍卖程序。综上，李文彬认为方畅义异议申请理由是充分的。对申请执行人的答辩意见中认为李文彬与方畅义串通签订转让协议的说法，李文彬认为，1、涉案土地即使设置了抵押，并不影响李文彬对涉案土地进行转让；因为李文彬与申请执行人仅仅是一个合同纠纷，且并未终审确定权利关系的纠纷。2、对于拍卖程序的终结问题，根据最高院关于拍卖变卖财产的规定第六条、第十七条和第二十八条，法院在执行中如发现有错误，就应予以纠错，程序公正永远是实体公正的保障。本案在拍卖过程中，法院存在严重违法违规，理应予以纠正。
本院查明，冯活晓、吴伟庭、卢宝恩、彭润扬与李文彬建设用地使用权转让合同及股东出资纠纷一案，本院作出的（2014）江中法民一重字第9号民事判决于2016年8月15日发生法律效力。依据该判决，李文彬应在本判决生效之日起十日内向冯活晓、吴伟庭、卢宝恩、彭润扬返还人民币5000万元及支付相应利息（自2011年10月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的清偿之日止）；如果李文彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；李文彬负担本案案件受理费人民币373600元。由于李文彬未履行生效判决确定的全部义务，冯活晓、吴伟庭、卢宝恩、彭润扬向本院申请执行，本院于2016年8月24日以（2016）粤07执186号案立案执行。
在执行过程中，本院摇珠选定并委托江门市中恒土地房地产评估有限公司、江门市中望房地产评估有限责任公司分别对被执行人李文彬位于恩平市×××47965.5平方米的土地使用权和坐落于恩平市×××××厂（钢架大厂房）的地上建筑物进行价值评估。2016年11月13日，江门市中恒土地房地产评估有限公司出具江中恒地估字（2016）第50号《土地估价报告》，评定恩平市×××洞47965.5平方米土地使用权的土地总地价于估价基准日2016年11月8日的市场价值为人民币61635668元。2017年1月18日，江门市中望房地产评估有限责任公司出具江中评字第（2017）B170061号《房地产估价报告》，评定恩平市××城×××厂（钢架大厂房）的地上建筑物于估价基准日2016年11月25日的市场参考价值为人民币4699584元。
上述评估报告送达后，因恩平市城乡规划局确认李文彬位于恩平市×××47965.5平方米土地使用权的地块规划控制指标为1.0＜容积率≤2.8，需要对该土地使用权价值进行重新评估，本院于2017年3月30日作出（2016）粤07执186号之二《关于重新出具恩平市×××洞地块评估报告的函》，委托江门市中恒土地房地产评估有限公司对被执行人李文彬位于恩平市×××洞47965.5平方米的土地使用权重新进行价值评估。2017年4月5日，江门市中恒土地房地产评估有限公司出具江中恒地估字（2017）第006号《土地估价报告》，评定恩平市×××洞47965.5平方米土地使用权的土地总地价于估价基准日2017年3月30日的市场价值为人民币63506322元。
另查明，在本案诉讼期间，本院于2015年10月28日查封了李文彬位于恩平市×××、面积47965.5平方米、证号为恩府国用（×××）第×××号的土地使用权，该土地使用权于2011年10月24日抵押给彭润扬，他项号为恩府他项（×××）×××号。
2017年3月22日，本院作出（2016）粤07执186号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人李文彬名下的位于恩平市×××47965.5平方米的土地使用权和恩城×××厂（钢架大厂房）的地上建筑物。
2017年4月11日，本院作出（2017）江中法司委拍字第6号《司法拍卖委托函》，委托恩平市公共资源交易中心拍卖李文彬位于恩平市×××47965.5平方米的土地使用权【土地证号：恩府国用（×××）第×××号】和坐落于恩平市×××××厂（钢架大厂房）的地上建筑物【产权证号：××××××】。4月26日，恩平市公共资源交易中心在《江门日报》刊登网上挂牌转让公告，就挂牌转让地块的基本情况和相关指标要求等内容进行公告。5月10日，恩平市金沃房地产开发有限公司通过公开竞价，以人民币6820.5906万元的价格竞得拍卖标的物，并于5月12日签订了编号为江国地交字JZR2017—4(恩平03)号的《国有建设用地使用权公开交易成交确认书》。截止5月19日，恩平市金沃房地产开发有限公司交齐了全部拍卖价款。截止目前，本院尚未作出确认拍卖成交的执行裁定，位于恩平市×××47965.5平方米的土地使用权【土地证号：恩府国用（×××）第×××号】仍登记在李文彬名下。
再查明，鉴于方畅义拟购买李文彬持有的位于恩平市××116.52亩土地使用权【土地证号分别为：恩府国用（×××）第×××号（用地面积为47965.5平方米）、恩府国用（×××）第×××号（用地面积为20047平方米）、恩府国用（×××）第×××号（用地面积为9667平方米）】及上盖建筑物，李文彬作为甲方，方畅义作为乙方，于2013年8月26日签订《项目转让协议》。其中，该《项目转让协议》第四条内容为：目前恩府国用（×××）第×××号土地抵押给彭润扬，作为甲方与冯活晓等4人合作开发该土地的担保。《项目转让协议》第九条内容为：完成第八条款后三个月内，乙方另行支付2000万元给甲方。另再过九个月内，乙方另行支付5000万元给甲方，本款项用于甲方清偿冯活晓等四人5000万元。同时，甲方要将土地上盖建筑申请清拆手续，清拆物由乙方处理。本项交易资金在法院监督下将恩府国用（×××）第×××号土地转让至乙方名下。
本院认为，执行过程中，方畅义主张基于《项目转让协议》对位于恩平市×××洞47965.5平方米的土地使用权【土地证号：恩府国用（×××）第×××号】享有实体权利而要求停止拍卖程序、撤销拍卖程序，其目的是请求法院停止对涉案土地的执行，方畅义基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行异议的，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当依照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”的规定，本案中，位于恩平市×××洞47965.5平方米的土地使用权【土地证号：恩府国用（×××）第×××号】在本院评估拍卖时登记在被执行人李文彬名下，该土地使用权的权利人是李文彬。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，方畅义没有提供证据证明其在本院查封之前已合法占有涉案土地使用权、也没有提供证据证明其已交付全部价款，且涉案土地使用权在李文彬与方畅义协商转让前已被设定抵押，方畅义要求排除涉案土地使用权的执行没有法律依据。本院拍卖处理登记在被执行人李文彬名下的位于恩平市×××洞47965.5平方米的土地使用权【土地证号：恩府国用（×××）第×××号】合法有据，并无不当。综上，方畅义异议请求理据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回方畅义的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 温友华
审 判 员 李炎途
审 判 员 杨维国
二〇一七年八月十一日
法官助理 任耀权
书 记 员 黄 亮