浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民二终字第613号
上诉人（原审被告）：裘根富，
汉族，无业，住宁波市海曙区冷静街**弄*号***室。
被上诉人（原审原告）：宁波美屋物业管理经营有限公司
。住所地：宁波市江北区文教路*号。
法定代表人：屠元伟，董事长。
委托代理人：鲍强国，该公司员
工，住宁波市海曙区高塘二村*号***室。
上诉人裘根富因与被上诉人宁波美屋物业管理经营有限公
司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省宁波市海曙区人民法院
于2010年9月7日作出的（2010）甬海民初字第1004号民事判决
，向本院提起上诉。本院于2010年10月11日受理后，依法组成
合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理认定：原审被告裘根富系坐落于宁波市海曙
区冷静街43弄1号19层e座（太阳公寓小区内）的房屋所有权人
，该套房屋属高层公寓，建筑面积为93.55平方米。2006年12
月，原审原告与“太阳公寓”小区业主管理委员会签订了“太
阳公寓”小区物业管理委托合同一份，约定：“太阳公寓”小
区业主管理委员会将太阳公寓小区范围内的物业委托于原审原
告实行物业管理；委托管理期限自2006年12月5日至2010年12
月4日止；物业管理服务费按甬价房（1999）511、516、517号文
件向业主、住用人收取，标准为：普通住宅每月每平方米0.30
元，多层公寓每月每平方米0.50元，非住宅每月每平方米1元，高层公寓每月每平方米1.40元等；共用部位、共用设施日常
维修费，按甬价房（2001）312号文件向业主收取；业主和物业
使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日万分之四
交纳滞纳金。原审被告未交纳2008年2月至2010年1月的物业管
理服务费及2008年、2009年的共用部位、共用设施日常维修费
。
原审原告宁波美屋物业管理经营有限公司于2010年5月13日
诉至原审法院，请求判令原审被告裘根富支付综合服务费
3143.28元、日常维修费374.20元、水费218.50元、电费1
698元及滞纳金718.80元等，合计6
152.78元。原审原告后以原审被告承诺会自行结算水电费为由
，撤回要求原审被告支付水电费的诉请，并变更滞纳金的诉讼
请求为288.43元。
原审法院审理认为：原审原告与“太阳公寓”小区业主管
理委员会签订的“太阳公寓”小区物业管理委托合同系双方当
事人真实意思表示，其内容符合《物业管理条例》的规定，属
有效合同。该合同对物业管理企业和物业管理区域内的全体业
主均具有法律约束力。原审原告依约履行了物业管理义务，原
审被告作为业主有按时交纳物业服务费用的义务。根据合同约
定，小区共有部位和共用设施日常维修费按甬价房（2001）312
号文件向业主收取，而宁波市物价局颁布的甬价房（2001）312
号文件即《宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日
常维修收费办法》规定，共有部位和共用设施日常维修费以房
屋建筑面积平方米为计费单位，有电梯的中层住宅每平方米每
年2元。为此，原审被告依约应交纳2008年、2009年的共用部
位、共用设施日常维修费为374.20元。原审被告一直未支付20
08年2月至2010年1月的物业管理服务费3
143.28元及共用部位、共用设施日常维修费，显属违约，应当
依约承担相应的违约责任。依照合同约定，原审被告逾期交纳
物业管理费，从逾期之日起按每日万分之四承担滞纳金，现原
审原告要求原审被告按日万分之四承担滞纳金288.43元（从2010年2月1日计至2010年8月27日）的诉请，属于在合同约定的
范围内要求原审被告承担违约责任，且未违反法律规定，故予
以支持。原审被告抗辩原审原告在物业管理服务中存在服务不
到位行为，但未提供确实证据予以证明，难以采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条
第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《物业管理条例》
第七条第（四）、（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条之规定，判决如下：原审被告裘根富应向原审原告
宁波美屋物业管理经营有限公司支付2008年2月至2010年1月的
物业管理服务费3
143.28元、2008年与2009年的共用部位、共用设施日常维修费
374.20元及滞纳金288.43元，上述款项合计3
805.91元，原审被告裘根富应在判决生效之日起五日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华
人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟
延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原审被告裘根富
负担。
宣判后，原审被告裘根富不服，上诉至本院称：1.一审法
院对物业费用金额认定错误。一审法院没有排除被上诉人起诉
时超过24个月部分的金额。被上诉人于2010年6月起诉，2008
年3、4、5三个月的物业费用已超过诉讼时效，应予以扣除。
从2008年6月1日起至2010年1月底共20个月的物业费为130.97
元×20个月计2
619.4元。日常维修费20个月计311.8元。合计为2
931.2元。2.一审法院认定滞纳金错误。被上诉人依据“太阳
公寓”小区物业管理委托合同，它不是物业服务合同，本案案
由是物业服务合同纠纷，应以物业服务合同为依据。最高人民
法院司法解释规定滞纳金必须为双方的约定，并明确交费期限
，还规定滞纳金必须要有书面催缴证据。3.一审法院对上诉人
提供的照片两张不予认定是错误的。一审法官实地去验证过，
拍摄地点一一进行了核对，当时口头是确定的，但判决又否定。4.物业公司换自来水管时破坏了上诉人家的卫生间天花板、
地砖、墙砖等，一审调解后来修过一次，但拒不承担责任，也
不出具书面质量保证，这种做法是不合理的。请求二审法院责
令被上诉人无条件修复并出具修理报告和质量三保书。5.物业
管理不到位是长期的，每次支付物业费都以物业管理不到位而
打折缴纳。因被上诉人服务不到位，请求二审法院支持上诉人
按70%缴纳应缴的物业费。综上，请求二审法院撤销原判，在
查明事实后依法改判。
被上诉人宁波美屋物业管理经营有限公司答辩称：被上诉
人在小区管理服务了将近十年了，这个问题应该跟业主委员会
反映。物业合同是跟业主委员会签订的，是合法的，具体的操
作、管理、服务应该说不是对上诉人个人的。被上诉人认为履
行了物业管理服务的职责。房屋的公用管子装在上诉人的卫生
间，该管子按照规定是不能覆盖、遮挡起来的，上诉人把这个
管子覆盖了天花板和瓷砖。被上诉人维修时打开了一点点，维
修后跟上诉人提出这个不能掩盖。被上诉人出于善意跟他提出
来了，也愿意帮他修复。上诉人不知道什么原因不让被上诉人
修复，所以这个责任不在被上诉人一方。一审法院认定事实清
楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
在二审审理期间，上诉人提供了照片一组，证明被上诉人
保安在上班时睡觉，楼道堆放杂物，水管生锈没有更换，及上
诉人家卫生间被物业敲掉没有修复等被上诉人服务不到位的事
实。
被上诉人经质证后认为，这些照片一部分很模糊，时间、
内容、地点都无法确认，不能确定它的真实性。
本院经审查认为，照片仅反映拍摄时的情况，不能证明这
些情况长期存在的事实，对该证据本院不予认定。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：被上诉人与“太阳公寓”小区业主管理委员会
签订的小区物业管理委托合同合法有效，对包括上诉人在内的
业主均具有法律约束力，业主和被上诉人应严格履行。依照物业管理的行业惯例和本小区业主实际缴付物业费用的情况，上
诉人应当按年支付物业费。上诉人认为2008年3、4、5三个月
的物业费用已超过诉讼时效，理由难以成立，且上诉人并未在
一审中提出，本院不予采信。小区物业管理服务合同约定了迟
延缴纳物业费的滞纳金，上诉人也知道应当缴纳，故原审法院
对被上诉人要求上诉人支付滞纳金的请求予以支持，符合法律
规定。关于被上诉人服务不到位问题，上诉人有权进行监督。
上诉人也可以通过一定途径要求被上诉人予以改进，包括法律
途径。上诉人认为被上诉人服务不到位，上诉人可以对物业服
务费打折缴纳的主张，缺乏依据，本院难以采信。上诉人的卫
生间因被上诉人的原因遭到损坏，上诉人可以要求被上诉人进
行修复，但上诉人并未在一审中提出反诉，本院不作审理。据
此，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉，理由
难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法
》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定
，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人裘根富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 重
审 判 员 李夫民
审 判 员 黄永森
二〇一〇年十一月四日
代书记员 潘芬芬