广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终11076号
上诉人（原审原告）：常丽萍，女，1963年10月21日出生，汉族，身份证住址山西省大同市城区。
委托诉讼代理人：肖海军，广东广岭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市穗福房产发展公司清算组，住所地广东省广州市越华路。
负责人：秦月明，组长。
委托诉讼代理人：马丽，北京大成（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市南海惠展实业公司，住所地广东省佛山市南海区桂城。
法定代表人：张群烈，总经理。
原审第三人：广州道勤投资有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城。
法定代表人：何英汉，总经理。
委托诉讼代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王磊，广东宏力律师事务所实习律师。
原审第三人：孙国炜，男，1962年6月6日出生，汉族，身份证住址山西省大同市城区。
委托诉讼代理人：肖海军，广东广岭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。
原审第三人：黄建都，男，1983年6月16日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县。
原审第三人：詹劲竹，男，1984年11月24日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县。
原审第三人：梁志雄，男，1977年7月23日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。
上诉人常丽萍因与被上诉人广州市穗福房产发展公司清算组（以下简称穗福公司清算组）、佛山市南海惠展实业公司（以下简称惠展公司）、原审第三人广州道勤投资有限公司（以下简称道勤公司）、孙国炜、黄建都、詹劲竹、梁志雄商品房预售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。常丽萍及孙国炜的委托诉讼代理人肖海军、穗福公司清算组的负责人秦月明及委托诉讼代理人马丽、道勤公司的委托诉讼代理人吴凯、梁志雄到庭参加诉讼。惠展公司、黄建都、詹劲竹经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
上诉人常丽萍上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决穗福公司清算组、惠展公司为常丽萍办理广州市xxx216号、216号之3京溪住宅楼（天景新村）C栋108、201.501、701、702房的房屋权属证书；3、判决穗福公司清算组、惠展公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院在确定案件争议焦点时存在焦点错位及模糊焦点的事实。本案在立案时虽以商品房预售合同纠纷立案，但在诉讼期间常丽萍及穗福公司清算组、惠展公司均确认本案实为以物抵债协议，商品房预售合同仅是实现以物抵债的目的和方法。二、即便按照一审法院确定的焦点问题进行审查，一审法院明确认定错误，故意忽略了对常丽萍有利的事实和证据。（一）常丽萍是否为五套涉案房屋的真实购买人。第一，常丽萍从来不否认2011年补签《商品房预售合同》的事实，但一审法院却故意回避了早在1995年常丽萍就已经与惠展公司签订了《临时订购合同》这一事实。第二，关于购房款的支付问题。常丽萍在签署《临时订购合同》时就已经支付了5万元的订金，该订金收据在2011年补签《商品房预售合同》时转换成了后来统一的收款收据。（二）关于以房抵债协议达成的时间认定。第一，惠展公司在《关于对孙伦家债务问题处理的说明》承诺孙伦及儿子孙国炜可以以C栋未出售的房屋抵债，该说法与其当庭表述以及与常丽萍、孙国炜的表述完全吻合。第二，涉案房产发生的以房抵债的实际时间是在“天景新村”项目债权转让之前。涉案5套房屋的抵债事实早在1995、1996年就已经形成。（三）关于惠展公司与孙国炜之间以房抵债的行为是否真实有效的问题。1、关于借款关系问题。其一，《归还欠款承诺书》抬头虽是给孙伦的，但在内容上很明显是确认孙国炜可以直接收取天景新村项目的回笼资金，这充分说明了孙国炜是有借款给惠展公司的。其二，《关于对孙伦家债务问题处理的说明》，该说明里明确表述，是孙伦家的债务，不是孙伦个人债务。其三，孙国炜有提供相应的证据，包括《电汇凭证》、《收费凭证》、《汇票委托书》等也均证明了惠展公司欠孙国炜的借款未偿还。其四，一审庭审中，惠展公司从未否认过孙国炜的债权，也从未表述过该债权仅是对孙伦的。其五，孙国炜在白云检察院的表述仅仅是其单方表述。（四）关于以物抵债协议实际履行的问题。该以物抵债协议各方当事人均己实际履行，并且已经履行完毕，且由于已经履行完毕而涉及多方利益关系。三、涉案房产的过户系政府为解决历史遗留问题，不适用房屋限购政策。四、一审法院完全忽略了惠展公司和穗福公司清算组的意见和相应的证据。五、关于法律适用问题。一审判决违反了最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的相关规定。涉案房屋已达成以物抵债协议且已经办理产权转移手续，一审法院判决否认以物抵债协议及根据该协议取得的房产证，违反了最高人民法院的上述规定。六、关于道勤公司的诉讼主体资格问题。道勤公司在本案中提交的证据并没有道勤公司和惠展公司签署的《权益转让协议》，一审法院引用的该份《权益转让协议》不知从何而来。
被上诉人穗福公司清算组辩称：一、我方原则上同意常丽萍的第1、2项上诉请求，但不同意由我方承担一、二审诉讼费用，相关不利后果应由道勤公司承担。二、道勤公司不具有本案诉讼资格，道勤公司称其拥有天景新村C栋的权利源于《解除合同及履行判决之补救措施的协议》是没有事实依据的，我方并无将C栋权益转让给道勤公司。
原审第三人道勤公司述称：一、常丽萍与惠展公司之间的房屋买卖合同关系是虚假的，常丽萍代孙国炜持有涉案房屋是明显民事欺诈行为，一审法院驳回其诉讼请求完全正确。常丽萍与惠展公司之间不存在房屋买卖合同关系，常丽萍也没有支付过购房款，其要求将涉案房屋过户到名下的诉讼请求理应予以驳回。二、孙国炜与惠展公司之间的以物抵债关系既不真实也不合法，常丽萍无权以此为由要求将涉案房屋过户到其名下。首先，孙国炜就其与惠展公司之间的债务原因、具体金额、形成时间存在多种相互矛盾的说法，也无法提供客观有效证据证明其对惠展公司确实享有债权。其次，以物抵债是实践性法律行为，法律不禁止当事人之间的以物抵债行为，但当债务人无法或不愿自行将物交付给债权人时，债权人也仅有权就原债权向债务人主张权利，而无权直接要求债务人向其交付抵债物。更何况涉案房屋是不动产，物权在未经登记前尚不完整，根本不具备处分条件，而且惠展公司对涉案房屋根本不具有处分权。综上，常丽萍以以物抵债为基础向法院请求过户涉案房产也不应支持。三、孙国炜利用实际控制惠展公司的便利和与我方之间的合作关系，虚构涉案房屋已经合法销售的事实，通过虚假诉讼骗取巨额财产，已经涉嫌刑事犯罪。四、我方是本案第三人无需置疑，穗福公司清算组称我方对C栋房屋没有权益的说法不成立。
原审第三人孙国炜述称：惠展公司与道勤公司等签订的四方协议不是真实履行的协议。且在592号案执行中，越秀法院于2017年4月作出（2010）越法委执字第274-2号执行裁定书，撤销了原（2010）越法委执字第274-1号执行裁定书的执行事项，据此广州市国土资源规划委员会于2017年4月10日作出通知解除与道勤公司签订的涉案项目变更协议，并注销相关文件。故道勤公司已与本案无关，无权参加本案诉讼。
原审第三人梁志雄述称希望本案尽快审结。
惠展公司、黄建都、詹劲竹经本院合法传唤未到庭表明意见。
常丽萍向一审法院起诉请求判令：1、穗福公司清算组、惠展公司及道勤公司为常丽萍办理广州市xxx216号、216号之3京溪住宅楼（天景新村）C栋108、201、501、701、702房的房屋权属证书，并交付给常丽萍；2、穗福公司清算组、惠展公司及道勤公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：1993年10月8日，穗福公司（甲方、委托方）与南海惠展实业公司（乙方、被委托方）签订《天景新村代售委托书》，约定：双方合作开发的天景新村，由穗福公司委托南海惠展实业公司代售，并代签预收定金及购房合同。乙方可自行确定价格及付款方式，交楼前最后一批付款时由甲方签订购房合同，并负责办理客户产权证等广州市规定的购房手续等等。
广州仲裁委员会于2010年6月2日作出（2010）穗仲案字第592号（以下简称592号案）裁决书，裁决：穗福公司清算组应在裁决后十天内将穗国地出合（94）072号所述位于沙太路××××村口，面积为6357平方米的土地使用权人变更为道勤公司，并配合道勤公司办理天景新村项目所有行政批准、许可性文件的名称变更手续，将开发项目转至道勤公司名下；广州市穗华房产开发有限公司（以下简称穗华公司）及惠展公司承担配合义务。
常丽萍于2011年4月29日在一审法院起诉穗福公司清算组、惠展公司、第三人为道勤公司，请求判令穗福公司清算组、惠展公司及道勤公司为常丽萍办理涉案房屋的房屋权属证书并交付给常丽萍，该院立案号为753号案。常丽萍在753号案中提交了常丽萍（甲方、购房人）与南海惠展实业公司（乙方、代售单位）于1995年6月26日签订的《天景新村住宅商品房预售合同》（合同编号为售楼字NO.06号、预售许可字号940112号），合同约定甲方向乙方购售“天景新村”商住楼第C栋201、501、701、702、108号单位共五套，总建筑面积为86.86平方米×2、75.75平方米×3，付款方式为一次性付款，所购房屋按建筑面积3000元/平方米计算，合计1202910元。常丽萍同时提交了于1995年6月26日出具的盖有南海惠展实业公司财务专用章的收款收据两张，分别载明收到常丽萍购房款602910.06元及600000元。道勤公司、惠展公司在753号案中的委托诉讼代理人均为孙国炜。一审法院在753号案中查明：上述合同中的房屋现地址分别为广州市xxx216号之三201房、501房、701房、702房，216号108房，即本案中的涉案房屋。穗福公司现已依法成立清算组进行清算。道勤公司通过仲裁取得天景新村项目，于2010年7月30日通过广州市越秀区人民法院（以下简称越秀法院）强制执行将天景新村项目转至道勤公司名下。常丽萍起诉要求穗福公司清算组、惠展公司及道勤公司协助办理涉案房屋的权属证书并交付给常丽萍，穗福公司清算组、惠展公司及道勤公司均表示同意协助常丽萍办证。该院于2011年9月26日作出753号案民事调解书，载明：经该院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议如下：在本调解书生效之日起十日内，穗福公司清算组、惠展公司、道勤公司协助常丽萍办理涉案房屋的房地产权证。涉案房屋（共五套）均于2012年3月6日过户至常丽萍名下。常丽萍与孙国炜均确认涉案房屋现由常丽萍（孙国炜）占有使用，道勤公司确认涉案房屋由孙国炜出租他人使用。
2014年3月19日，道勤公司向白云检察院申请监督，白云检察院经审查后于2014年6月13日向广州市人民检察院（以下简称市检察院）提请抗诉。市检察院于2015年3月25日作出穗检民监〔2014〕124号民事抗诉书，以753号案民事调解书认定事实的主要证据是伪造的，当事人提交虚假证据以获取调解书的行为有损国家利益、社会公共利益，同时常丽萍也规避国家房地产调控政策为由对753号案提出抗诉。本院于2015年4月30日作出（2015）穗中法民抗申字第6号民事裁定书，裁定：753号案由市中院提审；再审期间，中止753号案调解书的执行。本院于2016年1月28日作出（2015）穗中法审监民抗再字第33号民事裁定书，再审查明：常丽萍与惠展公司均确认，因惠展公司欠付孙伦欠款1200万元，故惠展公司承诺以天景新村项目C幢房屋抵偿上述债务。另，孙国炜于2014年3月21日在白云检察院所作的调查笔录中承认，“惠展公司90年代因偿还不了借我父亲孙伦的钱，曾提议以‘天景新村’的房屋冲抵所欠借款（以物抵债），但由于当初房价才1000多元一平方米，我们没有签订合同协议也没有答应，到2011年广州市房屋管理局出公告，天景新村房屋可以办理房产证，为了拿回惠展公司欠我父亲的欠款，我以妻子常丽萍、朋友郑群、惠展公司原职工彭菊英名与惠展公司张群烈、吴正兴于2011年补签‘天景新村’住宅商品房预售合同，后常丽萍、郑群、彭菊英以商品房预售合同纠纷将穗福公司、惠展公司告到一审法院，以（2011）穗白法民四初字第752-759号8份民事调解书，将‘天景新村’48套房子通过法院调解、法院执行方式将产权过户至常丽萍、郑群、彭菊英名下，其中常丽萍名下5套，郑群名下42套，总面积为3351.81平方米。……常丽萍、郑群名下的47套房子是我以在2011年补签购房合同（购房合同的落款日期是写的1995年），通过法院诉讼执行方式将47套房子过户到妻子及朋友名下由我实际控制，变相地将钱通过房子拿回来。”常丽萍于2014年5月6日向检察机关提交的书面《情况说明》中陈述“2011年初，房管局张贴通告说，C栋可以办理房产证，于是我就与惠展公司根据内部购房协议签订了购房合同，向法院提起诉讼，经协商，和穗福公司、惠展公司、道勤公司签了调解协议，依据法院裁定，办理了房产证。”广州市白云区人民检察院（以下简称白云检察院）于2014年6月17日向广州市房地产档案馆调取常丽萍与惠展公司签订的《天景新村住宅商品房预售合同》（售楼字NO.06号；预售许可号码：940112号）原件，并委托中国广州分析测试中心司法鉴定所对该合同的形成时间进行鉴定，中国广州分析测试中心司法鉴定所于2014年6月27日作出穗司鉴字20140600800144号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为，《天景新村住宅商品房预售合同》上的“常丽萍”签名笔迹是在2011年上半年期间书写形成。再审认为：根据抗诉机关调取的相关证据，以及原审各方当事人提交的证据材料，可确认常丽萍与惠展公司、穗福公司并不存在真实的商品房买卖合同关系，而是惠展公司通过以房抵债方式清偿欠付孙国炜的债务。据此裁定：撤销753号案民事调解书；本案发回广州市白云区人民法院重审。
2010年7月1日，本院以（2010）穗中法执字第1134号执行裁定书将592号案指定由越秀法院执行，越秀法院于2010年7月15日立案执行。2016年8月1日，越秀法院作出（2010）越法委执字第274-1号执行裁定书，查明：穗国地出合（94）072号所述位于沙太路××××村口、面积为6357平方米的土地上已建设三栋建筑，并存在部分房屋已出售的情况。道勤公司与穗福公司清算组、穗华公司、惠展公司签订关于上述土地使用权的转让协议并未取得相关行政部门的审批许可，而592号案亦未对该地块上的拆迁问题、土地上盖建筑物产权归属问题作出妥善处理。2016年2月2日，广州市土地利用发展中心作出穗土利函〔2016〕49号告知函，确认尚未办理上述地块的土地登记手续，即该土地上的天景新村项目目前尚未登记到道勤公司名下。故认为：在涉案××以西××村口（面积6357平方米）的土地使用权转让协议未经过相关行政部门审批许可、该地块上的拆迁问题及土地上盖建筑物产权归属问题未得到妥善处理前，若强制执行592号案裁决，将该土地使用权人变更为道勤公司，将影响地块项目上小业主及其他利害关系人的集体利益。据此裁定：592号案裁决不予执行。常丽萍同时提交广州市越秀区人民检察院于2016年10月11日作出的越检民执监〔2016〕44010400038号不支持监督申请决定书，决定书对道勤公司要求监督（2010）越法委执字第274-1号执行裁定书的申请不予支持。常丽萍认为，据此可说明道勤公司所主张取得天景新村项目已不合法。道勤公司对上述证据的真实性无异议，合法性有异议。道勤公司认为其司已缴纳了天景新村项目的税费、土地出让金及滞纳金，缴纳的款项中包含惠展公司在开发过程中应缴纳的全部税费，故其司有资格参与本案诉讼。
一审审理中，常丽萍与惠展公司主张双方成立真实的房屋买卖合同关系，为此向一审法院提交南海惠展实业公司（甲方）与常丽萍（乙方）签订的合同日期为1995年6月26日的《临时订购合同》一份，主要内容为：乙方向甲方订购涉案房屋，面积为400.97平方米，金额为1202910元。签订本临时订购合同时，先付诚意订金50000元。等办理房产证时，支付全部房款等等。常丽萍主张其本人于1995年已经向惠展公司以现金方式支付了定金50000元，收据已退还给惠展公司；2011年上半年，常丽萍与惠展公司补签了预售许可字号940112号的《天景新村住宅商品房预售合同》，由惠展公司开出了总房款的收据，其余房款1152910元均是通过惠展公司欠付孙国炜的债务冲抵。关于冲抵的房屋价值，常丽萍与惠展公司均确认是依照1995年涉案房屋的价值确定。道勤公司对此提出异议，认为常丽萍与惠展公司于2011年签订《天景新村住宅商品房预售合同》，却以1995年的房屋价值计算房款冲抵债务不合理。
关于孙国炜与惠展公司的债务往来情况，常丽萍主张惠展公司自1992年下半年起陆续向孙国炜借款，具体借款金额由于年代久远，无法核实。孙国炜与惠展公司于2002年6月22日结算后，惠展公司尚余1200万元没有清偿孙国炜，故以惠展公司欠付孙国炜的借款冲抵常丽萍购房款1152910元。常丽萍为证明孙国炜与惠展公司之间存在真实的债权债务关系，向一审法院提交以下证据：1.大同海同实业公司的《开户许可证》，载明法人代表为孙国炜。《电汇凭证》、《收费凭证》、《汇票委托书》若干，载明1992年12月7日，孙国炜向南海惠展实业公司汇款43万元，用途为货款；1993年7月～12月，大同海同实业公司分多次向南海惠展实业公司汇款共计140.5万元，用途为货款。2.南海惠展实业公司于2002年6月26日向孙伦出具《归还欠款承诺书》，主要内容为：南海惠展实业公司确认，因天景新村项目投资拖欠孙伦1200万元。现同意孙伦委派孙国炜先生进驻天景新村项目……南海惠展实业公司同意孙国炜可以直接收取天景新村项目的回收资金，优先用于偿还欠款。惠展公司于2014年10月6日出具的《关于对孙伦家债务问题处理的说明》，载明：“我公司1992年开发广州市白云区同和镇沙太路京溪‘天景新村’商住楼，因当时是集资建设，1992年起我公司多次向孙伦借款，因公司资产问题，无法归还借款。1995年公司确实承诺孙伦及儿子孙国炜可以以C幢未出售的房屋抵债。直至2002年止经结算欠孙伦借款1200万元，这时我公司曾经要求以D、E栋20%房屋面积给孙伦、孙国炜抵债，但孙伦家坚决要求以卖房款收回借款。2008年转让该项目D、E幢权益给道勤公司时，债务由C栋未处理房屋抵孙家债务，不是部分以D、E栋权益转让收回的资金抵债。根据当年的协议，并征得相关权益人的同意及配合，办理了相关手续。我方盖章及有关手续均是真实的。”惠展公司与穗福公司清算组对上述证据均无异议。常丽萍另表示，由于惠展公司无法清偿孙国炜的债务，故常丽萍曾以惠展公司的名义负责协助及监控惠展公司处理天景新村项目所涉房屋，当时所有房屋的出卖，常丽萍均有参与。道勤公司则认为上述证据并不能证明孙国炜与惠展公司的借款关系真实有效，故对上述证据均不予确认。道勤公司为证明惠展公司与孙国炜之间的借款关系不真实，向一审法院提交：1.（2014）穗中法民五终字第4618号民事判决书，判决书载明孙国炜在《关于650万元权益转让款的支付说明及保证》中自述如下：孙国炜于2009年10月21日后即开始向惠展公司支付权益转让款，由于金额过大，孙国炜本人及指定的人分多次以现金形式将该款项支付给惠展公司及该公司指定的人，惠展公司每次均出具收款收据，2010年3月28日，孙国炜本人付清最后一笔款项，由惠展公司出具一份总的收款收据换回之前的零散收据；2.惠展公司于2010年3月28日出具的收取孙国炜转让款650万元的收款收据一份。常丽萍、孙国炜对上述两份证据均不予确认，认为上述债权债务未经惠展公司核实，且与道勤公司无关；在本案中，惠展公司对于欠付孙国炜1200万元的事实无异议，应予以采纳。
常丽萍主张道勤公司对天景新村C栋不享有实体权益、且对涉案房屋转让给常丽萍的事实知情，并为此向一审法院提交以下证据：1.2008年11月27日，惠展公司（甲方，签约代表为孙国炜）与道勤公司（乙方）签订的《债权收购协议》，主要内容为：甲方同意出让，乙方同意受让甲方在天景新村项目上的债权。受让价为1000万元。项目的D、E栋的总建筑面积为15500平方米，甲乙双方在债权转让成功后，乙方在房屋上可获得、可进行处分并控制的面积不少于6800平方米，其中商铺面积不少于400平方米；若面积不足，则按1500元/平方米扣除相应债权等等。2.道勤公司于2011年9月16日向广州市人民政府维稳办出具的《“天景新村”项目请求政策扶持的函》、于2012年6月14日向广州市政府维稳办公室出具的《请求协调办理“天景新村”项目变更过户手续的函》、一审法院依常丽萍申请向广州市白云区地方税务局调取的道勤公司于2013年6月13日向广州市白云区地方税务局递交的《“天景新村”项目过户完税申请》，主要内容为：天景新村项目已于2010年由广州市仲裁委员会裁定应将土地使用权执行变更至道勤公司名下……若按整个项目评估完税，整个项目的可变更至道勤公司名下的土地使用权的建筑面积权属最多是14589平方米，且道勤公司还要承担C栋的竣工验收工作。由于穗福公司及惠展公司均被吊销或注销，若C栋的清算要追加原纳税主体和投资人，则变更的期限可能非常漫长……故道勤公司同意承担天景新村整个项目清算完税……按整个项目批准的总建筑面积19002平方米，评估出整个项目的市场价格和成本价格来确定应缴税种和金额，由道勤公司负责缴纳。3.道勤公司在（2011）穗白法民四初字第752号至第759号案中授权孙国炜作为案件的委托诉讼代理人的授权委托书复印件八份。4.广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室于2011年1月17日出具的《通告》一份、广州市国土资源和规划委员会依孙国炜的申请于2015年9月16日出具的《依申请公开政府信息答复书》一份及中国广州仲裁委员会办公室于2015年12月16日出具的《关于（2010）穗仲案字第592号信访件的函复》一份。道勤公司抗辩认为，道勤公司与惠展公司于2009年3月25日已另行签订了《权益转让协议》，常丽萍提交的协议已经失效；道勤公司作出的申请及函件均是在遭受惠展公司、孙国炜欺骗下所作出的陈述；授权委托书是真实的，但道勤公司在出具授权委托书时对于常丽萍与孙国炜的关系并不知情。
一审另查，涉案702房于2015年3月18日由常丽萍、梁志雄申请持房产证抵押，2015年3月19日核准登记，抵押权利人为梁志雄，抵押权利部位为全部。涉案108房、201房、501房、701房均于2015年5月14日由常丽萍、黄建都申请持房产证抵押，2015年5月18日核准登记，抵押权利人为黄建都，抵押权利部位为全部。2016年1月20日，越秀法院以（2015）穗越法执字第11678号协助执行通知书及执行裁定书查封了涉案108房、201房、501房、701房，查封时效自2016年1月20日至2019年1月19日止。2016年2月25日，越秀法院以（2015）穗越法执字第11511-1号协助执行通知书及执行裁定书查封了涉案702房，查封时效自2016年2月25日至2019年2月24日止。
詹劲竹、黄建都向一审法院提交民间借款合同、补充协议、收条、借据等证据，梁志雄向一审法院提交借款合同、民事调解书等证据，拟证明詹劲竹、黄建都与孙国炜之间，梁志雄与常丽萍、孙国炜之间存在借款关系并以涉案五套房屋分别设定抵押登记的事实；常丽萍、孙国炜对与詹劲竹、黄建都、梁志雄之间存在借贷的事实表示无异议。道勤公司认为借款发生在2013年之后，上述借贷关系均有损道勤公司的利益。
再查，1994年9月5日，广州市国土局房管局就天景新村项目向穗福公司核发了《预售商品房许可证》，预售建筑面积为5090平方米，共72套（即天景新村C栋）。一审法院向广州市住房和城乡建设委员会、广州市白云区国土资源和规划局查询天景新村商住楼第C座的开发用地、项目登记、预售、查封抵押情况。广州市住房和城乡建设委员会于2016年4月22日出具的《复函》载明，没有项目名称为“天景新村”的商品房预售许可证。广州市白云区国土资源和规划局于2016年6月16日出具的《复函》载明，未找到位于白云区同和镇沙太路××××村口天景新村商住楼第C座的相关报建、规划验收、产权登记、查封、抵押信息，其中用地具体情况如下：一、天景新村C座地块已取得《建设用地规划许可证》（穗城规地字〔1992〕第35号），用地单位为京溪村委。二、天景新村C座地块已取得《建设用地批准书》（穗国土建用字〔1994〕第443号），用地单位为同和镇京溪村委会、穗福公司。
还查明，国务院办公厅于2011年1月26日下发了国办发〔2011〕1号《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，实施了住房限购政策。广州市人民政府办公厅于2011年2月23日下发了穗府办〔2011〕3号《广州市人民政府办公厅关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》，规定：“对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”
一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，应主要围绕常丽萍与惠展公司是否存在真实的房屋买卖合同关系这个焦点问题进行审查，对于相关要素，分析如下：
第一、常丽萍是否为五套涉案房屋的真实购房人。
本案中，常丽萍主张其本人为涉案房屋的购房人，而其配偶孙国炜在白云检察院所作的调查笔录中却承认常丽萍名下的五套涉案房屋均是孙国炜以常丽萍的名义通过在2011年补签购房合同的方式，再以法院诉讼执行方式将房屋过户到常丽萍名下，由孙国炜实际控制来抵偿债务的。常丽萍陈述其本人为真实购房人与其配偶孙国炜先前陈述存在矛盾。从购房款的构成来看，现并无证据证实常丽萍曾支付过《临时订购合同》约定的订金50000元，常丽萍后续也并未实际向惠展公司支付过购房款。依照常丽萍与惠展公司的陈述，五套涉案房屋的房款是与惠展公司欠付孙国炜的借款冲抵，而涉案房屋的实际控制人也为孙国炜。故孙国炜在调查笔录中的陈述较之常丽萍的陈述更为可信，五套涉案房屋实为孙国炜以常丽萍名义、通过与惠展公司倒签《天景新村住宅商品房预售合同》的方式冲抵惠展公司的债务，常丽萍并非五套涉案房屋的真实购房人。
第二、以房抵债协议达成时间的认定。
常丽萍虽然与惠展公司签订了《临时订购合同》，正如上所述，常丽萍与惠展公司均未能提交证据证实双方实际履行了该份合同，故常丽萍主张其本人与惠展公司于1995年形成购房合同关系的理据不足，不予采信。常丽萍与惠展公司签订的《天景新村住宅商品房预售合同》及惠展公司开出的房款收据均形成于2011年上半年，无证据显示常丽萍或孙国炜与惠展公司此前曾达成以房抵债的协议。惠展公司于2002年6月26日出具的《归还欠款承诺书》也仅说明了存在欠款的事实及归还欠款的方式，并未作出以五套涉案房屋抵债的意思表示。故惠展公司实际以房抵债的时间应为常丽萍与惠展公司真正签订《天景新村住宅商品房预售合同》的时间，即2011年上半年。
第三、惠展公司与孙国炜之间以房抵债的行为是否真实有效。
首先，惠展公司与孙国炜在本案中虽确认惠展公司欠付孙国炜1200万元的债务，但从惠展公司出具的《归还欠款承诺书》及《关于对孙伦家债务问题处理的说明》可知，惠展公司确认的出借人均为孙伦而非孙国炜，这也与孙国炜本人在白云检察院的调查笔录中所作陈述相符，却与常丽萍和惠展公司在本案中作出的孙国炜是借款人的陈述并不一致。常丽萍为证明借款关系的真实性，向一审法院提交了大同海同实业公司的《开户许可证》、《电汇凭证》、《收费凭证》、《汇票委托书》等证据，上述证据虽显示孙国炜以及大同海同实业公司曾向惠展公司汇款，但汇款总额不足200万元、汇款用途也为货款而非借款，常丽萍又无法举证说明大同海同实业公司汇出的款项与孙国炜出借惠展公司的款项是否存在关联。除此之外，常丽萍与惠展公司均无法提交任何汇款凭证或收据证明双方之间存在高达1200万元的出借款项交易往来的事实，据此，在仅有惠展公司与孙国炜的陈述且出借人身份亦存疑的情况下，惠展公司与孙国炜主张惠展公司欠付孙国炜1200万元的事实缺乏有效证据证实，不予采信。其次，常丽萍主张五套涉案房屋的购房款均是依照1995年的价格进行确定，但《天景新村住宅商品房预售合同》签订于2011年上半年，双方在2011年以1995年的价格确定五套涉案房屋的价格用以抵债显然不合理，对常丽萍的上述意见亦不予采纳。
综合以上三个方面可以认定，常丽萍并非五套涉案房屋的真实购房人，其本人与惠展公司并未形成真实的房屋买卖合同关系。在以房抵债方面，孙国炜、惠展公司也未能提交充分证据证实双方存在金额为1200万元的债权债务关系，双方以房抵债的房款价格亦明显过低。据此，现有证据并不足以证实以房抵债关系真实、合法、有效，常丽萍要求穗福公司清算组、惠展公司、道勤公司协助办理五套涉案房屋的房产证并交付常丽萍的诉讼请求理据不足，对常丽萍的该项诉讼请求予以驳回。
需要说明的是，2011年上半年，广州市已实施了住房限购政策，常丽萍并非广州市居民，属于限购政策调整范畴之内，其本人与惠展公司在2011年上半年倒签日期为1995年6月26日的《天景新村住宅商品房预售合同》，将五套涉案房屋过户至常丽萍名下属于变相规避广州市限购政策的行为，从该角度考量，常丽萍要求穗福公司清算组、惠展公司、道勤公司协助办理五套涉案房屋的房产证并交付常丽萍的诉讼请求亦不能成立。
关于道勤公司是否具备参加本案诉讼主体资格的问题，虽越秀法院作出了不予执行592号案裁决的《执行裁定书》，但尚未有生效法律文书否定道勤公司和惠展公司签署的《权益转让协议》的效力，故本案的处理结果仍与道勤公司存在一定的利害关系，道勤公司作为本案的第三人参加诉讼符合法律规定。
综上，一审法院经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回常丽萍全部的诉讼请求。本案受理费500元，由常丽萍负担。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，常丽萍向本院提交了广州市国土资源规划委员会出具的穗国土规划[2017]358号通知，拟证明道勤公司不具备参加本案诉讼的主体资格。经质证，其他当事人对该证据的真实性无异议。
二审诉讼中，常丽萍还向本院提交了司法鉴定申请书，请求申请对其提供的常丽萍与惠展公司于1995年6月26日签订的《临时订购合同》的形成时间以及各方签订的时间进行司法鉴定。
另经本院询问，常丽萍未能提交房管部门出具的其起诉时符合购房资格的证明文件。
本院认为：第一，关于常丽萍与惠展公司之间是否存在真实购房关系的问题。首先，本案中常丽萍虽主张其与惠展公司之间为真实房屋买卖关系，但其与惠展公司签订的落款时间为1995年6月26日的《天景新村住宅商品房预售合同》经白云检察院委托鉴定，合同上“常丽萍”签名笔迹为2011年上半年期间书写，其配偶孙国炜在白云检察院所作的调查笔录中亦承认常丽萍名下的五套涉案房屋均是孙国炜以常丽萍的名义通过在2011年补签购房合同的方式，再以法院诉讼执行方式将房屋过户到常丽萍名下，由孙国炜实际控制来抵偿债务的。根据上述情况可知，常丽萍与惠展公司签订的《天景新村住宅商品房预售合同》为双方于2011年补签，并不能反映双方在合同落款时间的真实意思表示，故不能作为认定双方当时存在真实房屋买卖关系的依据。其次，对于常丽萍在一审中提交的其与惠展公司签订的合同日期为1995年6月26日的《临时订购合同》，因本案各方当事人对其真实性无提出异议，常丽萍在二审中申请对该合同的形成及签订时间进行司法鉴定缺乏必要性，本院不予接纳。但该《临时订购合同》约定将来需订立正式购房合同，其性质属预约合同，常丽萍并无证据证实其曾支付该合同约定的订金50000元，其后续也并未实际向惠展公司支付过购房款，可见该合同并未实际履行。依照常丽萍与惠展公司的陈述，五套涉案房屋的房款均是以惠展公司欠付孙国炜的借款冲抵，而涉案房屋的实际控制人也为孙国炜，再结合孙国炜在调查笔录中的陈述，可认定该五套涉案房屋实为孙国炜以常丽萍名义、通过与惠展公司倒签《天景新村住宅商品房预售合同》的方式冲抵惠展公司的债务，一审法院认定常丽萍并非五套涉案房屋的真实购房人，依据合理充分，本院予以认同。常丽萍上诉主张其系基于真实购房关系取得五套涉案房屋的意见理据不成立，本院不予支持。此外，关于达成以房抵债协议的时间问题，常丽萍在二审中提出以房抵债事实早在1995、1996年就已经形成，但对此并未提供相关书面证据证实，而常丽萍提交的惠展公司于2002年6月26日出具的《归还欠款承诺书》陈述至2002年才结算该司拖欠孙伦1200万元，常丽萍上述主张亦与惠展公司陈述的结算情况不符，本院不予采信。一审法院认定惠展公司实际以房抵债的时间应为常丽萍与惠展公司真正签订《天景新村住宅商品房预售合同》的时间即2011年上半年，并无不当，本院予以认可。
第二，关于惠展公司与孙国炜之间以房抵债的行为是否真实有效的问题。首先，常丽萍为证明惠展公司欠付孙伦家族1200万元的债务，向一审法院提交了大同海同实业公司的《开户许可证》、《电汇凭证》、《收费凭证》、《汇票委托书》、惠展公司出具的《归还欠款承诺书》及《关于对孙伦家债务问题处理的说明》等证据，惠展公司对此债务予以认可，鉴于惠展公司与孙伦家族（含孙国炜）的债权债务问题不属本案商品房预售合同纠纷的处理范围，故本案判决不宜对此债权债务关系予以直接审查认定。但即使惠展公司与孙伦家族（含孙国炜）之间的债权债务关系属实，常丽萍与惠展公司在2011年上半年签订的《天景新村住宅商品房预售合同》中以1995年的房屋价格确定五套涉案房屋的抵债价格，显然不合理，不足以认定双方该以房抵债行为真实有效。加之，2011年上半年广州市已实施了住房限购政策，常丽萍并非广州市居民，属于限购政策调整范畴之内，其本人与惠展公司在2011年上半年倒签日期为1995年6月26日的《天景新村住宅商品房预售合同》，欲通过诉讼将五套涉案房屋过户至常丽萍名下，属于变相规避广州市限购政策的行为。综上，常丽萍要求穗福公司清算组、惠展公司、道勤公司协助办理五套涉案房屋的房产证并交付常丽萍的诉讼请求不能得到法院支持。一审法院对常丽萍该诉讼请求予以驳回，并无不当，本院予以维持。
第三，关于常丽萍在二审中对道勤公司参加诉讼的主体资格提出异议的问题。首先，常丽萍在原一审中诉讼请求为要求穗福公司清算组、惠展公司及道勤公司为其办理涉案五套房屋的房屋权属证书，因案件处理与道勤公司有法律上的利害关系，一审法院将道勤公司列为第三人并无不当。其次，广州仲裁委员作出的592号案裁决书裁决将涉案开发项目转至道勤公司名下，目前尚未有生效法律文书否定道勤公司和惠展公司等人签署的相关项目转让协议的效力，故本案的处理结果仍与道勤公司存在一定的利害关系。因此，常丽萍对于道勤公司参加本案诉讼所提异议理由不成立，本院不予采纳。至于黄建都、梁志雄等原审第三人与常丽萍就涉案房屋产生的抵押权纠纷问题，可由相关利害关系人另行通过法律途径解决。
综上所述，常丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由常丽萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年八月二十一日
书记员 陈婷婷