河南省夏邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）夏民初字02802号
原告李战备。
委托代理人刘志伟，河南言华律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告河南中凯房地产开发有限公司。
法定代表人伊庆民，系公司经理。
委托代理人翁献策、魏红建，河南公朴律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告李战备与被告河南中凯房地产有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原经本院审理并作出（2014）夏民初字第00770号民事判决，被告不服此判决提起上诉。商丘市中级人民法院审理后以“原审基本事实不清”为由作出（2014）商民二终字第829号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘志伟、被告的委托代理人翁献策、魏红建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年12月6日签订协议，约定原告将自己的门面房10间，面积619.17平方米，住宅房8间计186.84平方米，一并交付给被告开发。被告补偿原告拆迁费11160元，2012年和2013年门面房和住房的两年租金116788元，被告未能按照协议约定在双方签字之日起两年内施工并交付给原告使用。已构成根本违约，被告应按协议约定房屋每平方米4800元赔偿原告，扣除被告已给付给原告380000元，被告还应给付原告3488848元。原告现诉至法院，要求被告赔偿原告房屋补偿款、房屋租赁费、违约损害赔偿金2990000元，重审中原告将诉讼请求变更为1539668元。
被告辨称，原告违约在先，被告没有违约的事实。理由如下：1、按照协议第六条约定，从合同签订起，原告接到被告通知后，原告应在15日内将现场清理结束，事实上协议签订以后被告多次通知催促原告拆除房屋并清除地上附属物，原告一再推脱，直到2013年7月经再次通知后才拆除房屋，这一事实原告在原一审法院和商丘中院庭审中认可，显然原告违约在先，被告未能在双方约定的土地上进行开工建设是原告造成的；2、原告在签订协议过程中存在欺诈行为，同时也是严重违约的事实。按照协议第八条约定，原告应当积极协助被告办理建楼手续，原告的土地没有抵押转让纠纷，但是事实上原告的土地房产已于2006年8月在夏邑县农村信用联社贷款进行了抵押，并依法办理了他项权证，至今抵押没有解除，这一点可以看出原告首先违约，由于原告房地产进行了抵押且没有按照协议要求及时拆除，因此导致被告不能在两年内建成房屋，不能认定被告违约，从2013年7月至原告起诉也不到两年的时间；3、双方协议第十五条应当是无效条款，根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，而协议十五条约定如两年内不能交付，乙方土地所有权仍归原告所有，造成的一切损失被告按每平方4800元赔偿，显然该条约定违背了上述规定，该约定应为无效条款；4、双方约定违约金赔偿数额明显过高；5、原告起诉提出的房屋补偿款及房屋租赁费用，原告已经得到赔偿38万元，基于以上事实，原告要求被告赔偿损失299万元缺乏事实依据和法律依据，应依法驳回该诉讼请求。
根据当事人的诉、辩观点，本院将本案的争议焦点归纳为：房屋拆迁补偿合同在履行过程中，双方是否存在违约情形；双方签订的协议第十五条的效力及赔偿依据；原告的诉请有无事实及法律依据。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：
1、2011年12月6日原、被告签订协议书一份。用以证明原、被告就房屋拆迁进行平等自愿协商并达成合意，对房屋总面积以及补偿费、租赁费和违约赔偿已明确约定；
拆迁房屋补偿说明两份。用以证明被告应在2012年、2013年付给原告拆迁费、租赁费分别为63954元、52834元；
3、照片4张。用以证明原告已履行协议书约定的义务。
4、夏邑县农村信用联社2015年1月4日出具的证明一份。用以证明涉案被拆迁的房地产的抵押权人已经同意抵押人李战备与被告签订开发补偿合同，抵押登记行为没有给被告的开发行为带来任何阻碍或不便。
经庭审质证，被告对证据2、3没有异议；对证据1真实性无异议，对证明观点异议认为，协议签订后原告首先违约，被告没有违约，协议约定的第十五条的损失赔偿应为无效条款；对证据4异议认为，该证据形式上不合法。根据法律规定，单位出具的证明应有单位负责人签字。从协议内容来看，没有同被告协商一致，无法履行合同的目的，不能证明抵消法定的抵押关系，也不能证明排除原告违约的事实。同时该证据不排除内容的虚假，在原来的审理过程中原告一直没有出具这份证明。总之，该份证据形式不合法，内容虚假，不能作为认定事实的证据。
被告为支持其抗辩观点，向本院提交的证据有：
拆迁房屋补偿说明共两份。用以证明拆迁、租金等费用的计算情况；
2、2011年12月6日原、被告签订协议书一份。证明观点同原告提交该证据的质证意见；
3、案外人杨远文出具的书面证明一份。用以证明原告的门面房是在2013年7月份拆除的；
4、夏邑县人民法院（2009）夏民初字第2250号民事判决书一份；
5、李战备房屋他项权证一份，证号NO：002710。
以上第4、5份证据用以证明原告的房地产抵押给了夏邑县农村信用联社，目前为止没有解除抵押关系，从而证明本案是因为原告违约，而不是被告。
经庭审质证，原告对被告提交的上述证据真实性均无异议，但认为判断原告在抵押方面是否有过错的标准不是以原告是否告知被告该房屋是否已经抵押。从协议书第八条约定本意来看，标准在于抵押是否出现纠纷，并且该纠纷是否给被告造成损失，从本案实际情况来看，抵押既没有出现纠纷，也没有因为抵押纠纷而给被告造成损失，因此原告没有过错。
根据当事人的质证观点，本院对原、被告提交的证据综合分析认证如下：
对当事人无异议的证据，本院确认证据效力。原告提交的证据4，夏邑县农村信用联社出具的证明，虽然没有单位负责人签字，形式上存在瑕疵，经本院核实，具有真实性，对其证据效力，本院予以确认。
根据上述有效证据及当事人的自认，本院确认以下案件事实：
2011年12月6日，原告作为乙方、被告作为甲方签订房屋拆迁安置补偿《协议书》一份，该协议的主要内容为：一、乙方提供滨湖路老宅基地一块，总面积806.01平方米，其中门面楼房10间，619.17平方米，住宅楼8间计186.84平方米，其他房6间，围墙16米，果树2棵；二、。；三、甲方交付给乙方楼房位置是开发的乙方原址；四、甲方给付乙方的标准：①乙方的一、二层门面房及实际丈量按1：1比例由甲方给付乙方门面房（一、二层各占50%），门面房原址不变。②乙方现有的住宅楼房第一、二层建筑面积，按实际丈量的建筑面积1：1兑换给乙方新的住房楼，除外再给乙方门面房面积为（100）。③兑付时如有超出或不足的部分，按市场销售价格进行找补门面房按现销售价每平方米4800元，居住房1980元计算找补；五、。；六、从合同签字起，乙方接到被告通知后十五日内将现场必须清理结束。从签字之日起，甲方在2年内将房屋交付乙方使用，如逾期不能交付使用，甲方付乙方每户每年25804.4元租房金，门面房上下楼每一间133.6平方米×160元＝21376元；七、乙方现有正在营业的门面房，甲方在交付新的门面房前，每年每平方米给付乙方租金160元，现有住房面积每月每平方米给付乙方租金7元（先付一年，从扒房之日算起）；八、乙方积极协助甲方办理建楼手续，乙方的土地没有抵押、转让纠纷，如出现纠纷给甲方造成损失的，由乙方进行补偿；……；十三、甲方所交付给乙方的50万元，从甲方置换给乙方的门面房按每平方米4800元内扣除；十四、此合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效，如违约，由违约方承担二倍的违约金（违约金按第七项内容计算）；十五、如甲方二年内不能施工交付，乙方的土地所有权仍归乙方所有，造成的一切损失由甲方承担，房屋每平方米按4800元赔偿。甲方的法定代表人伊庆民，乙方李战备分别在协议书上签名。2012年春节后不久原告便拆除了住宅楼房，2013年7月拆除了门面房。2013年7月27日，被告的法定代表人伊庆民给原告李战备出具《关于李战备拆迁房的补偿说明》一份，内容为：“一、主房18间×500元＝9000元；二、偏房6间×300元＝1800元，三、围墙16米×20元＝320元，四、树两棵×20元＝40元，合计11120元；门面房280㎡×160元＝44800元，住房95.6㎡×12×7＝8034元。合计63954元。注：上述为2012年补偿数额，经办人杨继锋、杨远文、赵保民。”同日，被告法定代表人伊庆民另给原告李战备出具《关于李战备拆迁房的补偿说明一份》内容为：“2013年门面房出租费：门面房280㎡×160元（／㎡）＝44800元；住房95.6㎡×12（月）×7（元／㎡）＝8034元，合计52834元。经办人杨继锋、杨远文、赵保民。”期间，被告给付原告380000元。从签订协议至今，被告没有将涉案土地开发，也没有办理土地开发相关手续。另查明，2006年8月原告曾用涉案房产抵押贷款。并被夏邑县农村信用社起诉要求返还贷款本金及利息。本院作出（2009）夏民初字第2250号民事判决，判令原告返还夏邑县农村信用社贷款本金及利息。2015年1月4日，夏邑县农村信用联社出具证明，证明夏邑县农村信用联社知道原告与被告拆迁安置协议并同意原告从被告得到的赔偿款中优先偿还信用联社贷款。原告以被告超过两年而未在涉案的土地上开发建房，构成违约，要求被告支付房屋补偿款、房屋租赁费、违约损害赔偿金而诉至本院。
本案经本院审判委员研究认为，原、被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，该协议订立后，双方均已部分履行，即原告已在合同订立后的2013年7月份拆除了房屋，被告也已部分支付了补偿款；且双方已就2012年度和2013年度被告应当承担的合同义务即应支付的拆迁、房租等费用，经过协商达成了一致意见，被告据此出具了书面的“说明”，原告予以认可，本院认定此系双方对于原拆迁安置补偿合同相关内容协商一致的变更，被告应当据以承担付款义务；对于该协议的其他约定双方应当继续履行。
关于本案中的违约争议。本院认为，原告在与被告签订拆迁补偿协议时，隐瞒了其房屋已经抵押且已被诉、债务尚未了结的事实，且其房屋实际拆除时间为2013年7月份；被告签订协议后，没有按照协议约定足额支付约定预付的50万元补偿款，双方均有违约情形，但因双方已就2012年度和2013年度的合同责任协商一致，本院对此期间的违约责任，不再评价。由于被告签订协议至本案庭审结束，特别是在原告拆除房屋后并未按照合同约定开发建设可与原告置换的房屋，应属根本违约，故自2014年后在双方无新约定的情况下，应按协议第十四条的约定向原告承担违约责任。被告虽然抗辩违约责任约定过高，但因原告没有根据合同预期取得营业用房，造成的实际损失不便计算，故对该项抗辩不予采纳。
关于原告诉讼请求按照协议第十五条约定由被告按照每平方米4800元的标准计算违约赔偿。本院认为，协议第六条约定的内容，表明双方已就协议签订之日起二年内被告不能交付房屋所应承担的补偿责任进行了明确约定，即对出现该情形双方均已预见并且允许出现；第十四条是专门的违约责任条款。以合同解释的规则确定合同条款的真实意思，第十五条关于返还加赔偿的条款内容应为原告可以享有合同解除权的约定，不可作为违约责任条款据以主张请求权。
原告诉讼请求的房屋补偿款，按照协议约定，被告只预付了38万元，尚余12万元未付，被告应当付清，一并待原告置换房屋时依协议约定扣除。原告诉讼请求的房屋租赁费被告应当承担的费用，按照双方认可的2012年度和2013年度两份“说明”计算的数额116788元，由被告支付。原告诉讼请求的违约损害赔偿，按照协议第十四条约定，自2014年1月1日起至2015年4月底，根据协议第七条约定支付房租费用的二倍【（280㎡×160元／㎡＋95.6㎡×12×7元／㎡）×2】计算，由被告支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告河南中凯房地产开发有限公司给付原告李战备房屋补偿款12万元，待原告依据协议置换房屋时一并扣除；
二、被告河南中凯房地产开发有限公司给付原告李战备房屋租赁费116788元；
三、被告河南中凯房地产开发有限公司给付原告李战备违约金140891.73元；
四、上述款项，均于判决生效后十日内付清；
五、驳回原告李战备的其他诉讼请求。
案件受理费30720元，诉讼保全费5000元，由原告李战备负担案件受理费20000元，被告河南中凯房地产开发有限公司负担15720元。
如果未按本院确定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于商丘市中级人民法院。
审判长 赵 艳
审判员 张建华
审判员 黄舒林
二〇一五年五月七日
书记员 邵 雷