江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0723民初4442号原告：陈卫，男，汉族，1986年11月11日生，居民，住江苏省张家港市。委托代理人：江树春，江苏法哲律师事务所律师。被告：曹艳，女，汉族，1985年10月11日生，居民，住江苏省灌云县。委托代理人：庄海雁，中国石化连云港碱厂律师事务部律师。原告陈卫诉被告曹艳租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后，依法由审判员刘玉新适用简易程序于2016年9月29日公开开庭进行了审理，原告陈卫及其委托诉讼代理人江树春，被告曹艳的委托诉讼代理人庄海雁到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2017年2月17日公开开庭进行了审理，原告陈卫的委托诉讼代理人江树春，被告曹艳的委托诉讼代理人庄海雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈卫诉称，2016年3月5日，原告通过灌云德义房地产销售有限公司与被告签订了对被告所有的位于灌云县和盛景苑10-1-301室的房屋租赁协议。合同期从2016年3月7日至2017年3月6日，总租金20000元。并由原告向被告支付押金2000元和水电费1000元。原告租赁该房屋是准备在灌云县城的工程开工时给施工工人居住的，因工程未开工故一直没有使用。2016年8月1日工程开工准备使用该租赁房屋时，发现被告自己在使用该房屋，致使原告无法使用，造成很大损失。原告认为，被告严重侵害了原告的财产权等相关权利，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决解除与被告的租房合同，退还从2016年8月1日至2017年3月6日的房租11666元及押金、水电费3000元；判令被告赔偿违约金833元；原告租房中介费用及诉讼费由被告承担。被告曹艳辩称，原告的诉请不成立，租赁合同合法有效的成立，并已实际履行。被告并未使用该房屋，请求法院驳回原告的诉求。经审理查明：一、2016年3月5日，原、被告经中介方灌云德义房地产销售有限公司介绍，签订《房屋租赁协议》，约定:“出租方（甲方）曹艳。承租方（乙方）陈卫。甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：一、甲方将位于连云港市灌云县和盛怡景苑10-1-301室房屋，租赁期限自2016年3月7日至2017年3月6日止，共计12月。二、签订本合同时，乙方一次性支付甲方12个月的总租金贰万元整（小写：20000元），月租金1666元/月。同时乙方还向甲方交纳房屋租赁押金人民币贰仟元整（小写：2000元），租赁期满后，甲方将房屋租赁押金全额退还乙方。甲方足额收取（房屋租金）（房屋押金）应向乙方开具收款凭据。三、甲方在本合同签订后最迟7日内，将房屋交付乙方使用，如拖延不交付的，按月租金5%金额按天赔偿乙方经济损失。四、在房屋租赁期间，甲方提前终止合同或须收回房屋，应与乙方协商，并退还乙方剩余租金及房屋租赁押金，并偿付乙方房屋月租金50%的违约金。甲方保证该房屋无产权纠纷；乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。……六、合同签订后甲乙双方须各自出纳月租金35%费用作为中介方的报酬……”。租赁协议还对其他事项予以约定。同日，原告向被告交付房屋租金20000元，押金、水电费3000元。被告即将房屋交付原告使用。二、原告接收租赁房屋后，准备开展相关业务，开始在该房屋居住一段时间，后因业务没有开展就没有居住。2016年8月1日，当原告及其亲戚秦飞玉到租赁房屋后，发现租赁房屋有其他人居住的情况，遂即报警，警察出警到现场后，没有发现有其他人在租赁房屋内，应原告要求，对房屋内情况进行录像，从录像视频可以确认有其他人在该房屋居住的相关物品和衣服。三、原告报警后，与中介公司联系协调，在中介公司协调过程中，被告承认了自己在租赁房屋居住的事实，当时协调把剩余租金退还原告，并适当补偿一点，后因被告一直没有给钱，致使原告起诉来院。之后原告一直没有在租赁房屋中居住。四、2016年3月至7月涉案租赁房屋发生的电费分别为3月394元、5月162元、7月80元，计636元；水费分别为3月60元、5月32元、7月35元，计127元；物业费550元（全年1320元÷12月×5月）。上述事实，有原、被告庭审部分陈述；原告举证的居民身份证复印件、《房屋租赁协议》、灌云德义房地产销售有限公司出具的《证明》、灌云县公安局伊山派出所接处警记录、原告申请的出庭证人武生浪、秦飞玉证言；被告举证的2016年3月、5月、7月水、电费发票及连云港永安物业服务有限公司《催款通知书》；本院调取的灌云县公安局伊山派出所出警视频等证据证实，上述证据经过庭审质证，本院予以确认。被告举证的2016年月水、电费发票与本案无关联性；被告举证的2016年9月、11月、2017年1月、3月水、电费发票，因该段时间原告已经没有居住使用租赁房屋，期间发生的水、电费与原告无关联性。故对被告的上述证据，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思表示，不违反国家的法律法规，为有效合同，原告已经按照合同约定履行了自己的义务。被告履行将租赁房屋交付原告使用的义务后，应当保持租赁房屋符合约定的用途，而被告在租赁期间使用该房屋，以自己的行为表明不履行租赁合同的主要义务，故对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，本院依法予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，2016年8月1日，原告发现被告在租赁房屋中居住报警后就要求解除合同，且没有在租赁房屋中居住，故被告应当退还原告剩余7个月租金11666元及押金2000元，并按照约定赔偿原告违约金833元（20000元÷12月×50%）。关于水、电费及物业费承担问题，2016年3月至7月涉案租赁房屋发生的电费分别为3月394元、5月162元、7月80元，计636元；水费分别为3月60元、5月32元、7月35元，计127元；物业费550元（全年1320元÷12月×5月）。故原告应当承担水、电费及物业费共计人民币1313元，扣除原告预付给被告的水电费1000元，原告应当给付被告人民币313元。综上所述，被告曹艳应当给付原告陈卫人民币14186元（剩余租金11666元+押金2000元+违约金833元-原告承担的水、电费及物业费313元）。关于原告要求被告承担其支付的中介费的诉讼请求。本院认为，按照约定，原、被告双方各自按照月租金35%费用作为中介方的报酬支付中介方，原、被告交付中介方报酬后，中介方已经促成双方达成《房屋租赁协议》，履行了中介方的义务，且原告已经实际使用该租赁房屋，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称在出租的时候原告已经同意留出一个小房间给被告存放私人物品，对此原告不予认可，被告也没有提供相关证据证明该主张，且与被告庭审辩称：“被告并未使用该房屋”相悖，故对被告的该抗辩主张，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈卫与被告曹艳于2016年3月5日签订的《房屋租赁协议》。二、被告曹艳于本判决生效后十日内给付原告陈卫人民币14186元。三、驳回原告陈卫其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币180元，由被告曹艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》和《关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》，同时向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。审 判 长  王士平审 判 员  刘玉新人民陪审员  程永梅二〇一七年八月十日书 记 员  孙金磊法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、灌云县人民法院执行账号账户名称：灌云县人民法院账号：53×××77开户行：中国银行灌云支行营业部