北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初3806号
原告：赵学武，男，1982年12月12日出生，汉族，北京华为数字技术有限公司职员。
委托诉讼代理人：李春秀，女，1981年11月5日出生，北京律盟知识产权代理有限责任公司职员。
被告：刘永，男，1967年1月24日出生，汉族，无业。
被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：王达，女，1990年2月17日出生，该公司职员。
第三人：侯娜，女，1978年12月15日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
第三人：彭稳稳，女，1988年8月28日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
第三人：黄淑文，女，1956年3月1日出生，汉族，北京建国饭店退休职工。
第三人：贾晶晶，女，1986年1月18日出生，汉族，北京市东城区东四十四条小学教师。
原告赵学武诉被告刘永、北京我爱我家房地产经纪有限公司合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后,依法适用简易程序，追加侯娜、彭稳稳、黄淑文、贾晶晶为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告赵学武，被告刘永，被告北京我爱我家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王达，第三人侯娜、彭稳稳、黄淑文、贾晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告刘永重做北京市东城区东直门北大街×号楼×单元×号房屋（以下简称涉诉房屋）的卫生间、厨房及卫生间与厨房连接的走廊的防水，重置该房屋的卫生间、厨房及走廊的地板；2、请求被告刘永粉刷北京市东城区东直门北大街×号楼×单元×号（以下简称×号房屋）房屋卫生间、厨房、阳台及卫生间与厨房连接的走廊的屋顶，维修该房屋卫生间的下水管道；诉讼费由二被告负担。事实及理由：2016年10月5日，原告赵学武与被告刘永签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告刘永位于北京市东城区东直门北大街×号楼×单元×号房屋。合同签订前，刘永及北京我爱我家房地产经纪有限公司从未告知原告该房屋发生过漏水问题。2016年11月11日，北京我爱我家房地产经纪有限公司告知原告，该房屋发生漏水问题。2016年11月14日，原告与刘永、北京我爱我家房地产经纪有限公司三方达成口头修缮房屋及租户安置协议，约定由被告刘永出资3万元作为安置与修缮基金，完成涉诉房屋及北京市东城区东直门北大街×号楼×单元×号房屋的修缮，同时对租户进行安置。现被告刘永不履行口头修缮房屋及租户安置协议约定，故原告成讼。
被告刘永辩称,1、北京市东城区东直门北大街×号楼×单元×号房屋不存在漏水问题，排水正常，漏水痕迹是之前留下的。×号住户与刘永之间关于漏水问题发生过诉讼，经法院调解解决，刘永支付×号住户1000元。后×号住户又起诉刘永，被法院判决驳回。2、2016年，侯娜亲自查看了×号房屋漏水情况，通知刘永要扣维修基金，原告及其爱人也要求刘永出钱维修，原告爱人要求扣10万元，刘永说装修也要按市场价，原告爱人提出扣3万元，彭稳稳称刘永不配合办理过户，彭稳稳可以协助买方过户。被告担心300万元尾款会有风险，故协助原告办理过户手续，3万元被彭稳稳划到了她个人账户。3、即使涉诉房屋存在漏水问题也是发生在原、被告签订买卖合同之前，与原告没有关系，存量房屋买卖合同签约提示上注明的也是要求向买方介绍房屋现状，而不是之前的状态。4、原告所称的安置与修缮基金收据的内容没能体现自愿、公平公正及诚实信用原则。合同中除需要手工填写的地方外，其他地方不能手写添加任何内容，否则该手写添加内容可能不具有法律效力。若合同条款有需要补充或调整之处，需要双方签署书面补充协议。彭稳稳写的维修款项内容是不符合北京市存量房屋买卖合同规定的。5、彭稳稳写的安置与修缮基金收据不具有法律约束力。原告与二被告签订的《居间服务合同》约定，三方同意，任何口头承诺、未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺及合同条款的变更等行为均不产生法律约束力。6、涉诉房屋如果存在漏水问题，应该由具有鉴定资质的鉴定机构出具鉴定报告。从签订合同到房屋过户期间，涉诉房屋一直正常使用，没有漏水问题。在没有证据证明涉诉房屋存在漏水的情况下，仅因×号房屋漏水旧痕扣刘永3万元是不合理的，故刘永要求侯娜及彭稳稳退还3万元，如果不退还刘永将去法院起诉他们，后彭稳稳将3万元退还给刘永。7、涉诉房屋所有手续都已履行完毕，产权已经变更到原告名下。原告要求将扣刘永的3万元转到自己账户，等涉诉房屋租期到期后再装修，刘永没有同意。原告为了自己利益，不想买房后花钱装修，故借×号住户的说辞达到自己的目的。综上，被告刘永不同意原告的诉讼请求。
被告北京我爱我家房地产经纪有限公司辩称，1、本案案由是房屋买卖合同纠纷，北京我爱我家房地产经纪有限公司与原告签订的是居间合同纠纷，不是同一法律关系。2、北京我爱我家房地产经纪有限公司已经促成原告与刘永的房屋买卖合同，买卖双方已完成放款过户事宜，居间义务已经完成。3、2016年11月11日，北京我爱我家房地产经纪有限公司发现涉诉房屋存在漏水问题，将此事告知原告。2016年11月14日过户当日，原告与刘永就此事进行协商，达成口头一致意见，由被告刘永负责涉诉房屋修缮事宜，刘永出资3万元作为维修基金，因刘永不同意3万元保管在原告处，故3万元保管在彭稳稳处。彭稳稳找过装修队，将报价告知刘永，刘永提出装修队采购材料时要一起去，但后来刘永反悔，导致本案诉讼。综上，被告北京我爱我家房地产经纪有限公司同意原告的诉讼请求。
第三人侯娜述称，第三人侯娜的陈述意见与被告北京我爱我家房地产经纪有限公司的答辩意见一致。
第三人彭稳稳述称，第三人彭稳稳的陈述意见与被告北京我爱我家房地产经纪有限公司的答辩意见一致。
第三人黄淑文述称，如果法院判决予以维修，第三人黄淑文予以配合，第三人黄淑文同意原告的诉讼请求。
第三人贾晶晶述称，如果法院判决予以维修，第三人贾晶晶予以配合，但希望等第三人贾晶晶搬走后再进行维修。第三人贾晶晶同意原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2016年10月5日，被告刘永（出售方，甲方）与原告赵学武（买受方，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定，甲方所售房屋坐落在东城区东直门北大街×号楼×单元×号，该房屋所在楼层为×层，建筑面积77.68平方米。该房屋成交总价为546万元。2016年11月14日，原告赵学武取得涉诉房屋的所有权。同日，被告刘永向彭稳稳账户转账3万元，该3万元不属于原告与被告刘永签订的存量房屋买卖合同中的房款，亦不属于原告与二被告签订的居间服务合同中的居间服务费。该3万元现已退还被告刘永。同日，第三人彭稳稳书写收据一张，该收据载明：今收到刘永三万元整，用于维修位于东城区东直门北大街×号楼×单元×号房屋。维修包括（1）本房卫生间、厨房、走廊防水，（2）楼下201号房顶粉刷，管道维修，阳台维修，（3）301租户妥善安置，（4）结清所欠卫生费。对于以上双方没有争议的事实，本院予以确认。
经本院现场勘验，涉诉房屋的卫生间内铺有白色地砖，厨房位于卫生间西侧，内铺有黄色的地板革，厨房与卫生间相连的走廊铺有黑色地砖。×号房屋的卫生间上方为铝扣板，原告及第三人黄淑文称铝扣板上方屋顶与该房屋内走廊的屋顶一致，为白色墙漆。被告刘永称，卫生间上方为铝扣板，看不到上方的屋顶。原告称，要维修的下水管道位于卫生间铝扣板与屋顶之间。卫生间西侧为厨房，厨房屋顶的东北角有大片脱皮现象，西北角及西南角有小部分脱皮现象，卫生间与厨房相连的走廊的屋顶西边有脱皮现象，阳台东北角及中南部的屋顶有脱皮现象。原告及第三人黄淑文称，脱皮现象系涉诉房屋漏水导致。被告刘永称，该现象系之前存在，非漏水导致。勘验情况详见照片。针对勘验笔录及拍摄的照片，本案当事人均认可真实性，被告刘永称照片中存在的问题都是之前存在的，已经解决了。
关于原告诉请要求被告刘永重置涉诉房屋厨房、卫生间及走廊的地板，原告称原告的第一项诉讼请求为要求被告做防水，做防水需要拆除旧的瓷砖地砖，做完防水以后需要恢复原状，原告该项诉讼请求的意思就是将破坏的地面、墙面恢复原状，恢复的标准就是重新贴好瓷砖地砖，瓷砖地砖的标准就是普通的规格。
关于原告诉请的依据，原告赵学武称2016年11月14日，原告与二被告达成口头房屋修缮协议，没有书面协议，彭稳稳当日出具收据一份，收据上写明收到被告刘永的3万元用于涉诉房屋的维修。
关于原告所称的口头修缮房屋及租户安置协议，原告称存在该口头修缮房屋及租户安置协议，该口头协议是原告与二被告之间的三方协议。被告刘永不认可该口头协议内容。被告北京我爱我家房地产经纪有限公司认可该口头协议，但认为是原告、被告刘永与侯娜、彭稳稳四方达成的口头协议。第三人侯娜、彭稳稳均认可该口头协议，认为该口头协议是原告、被告刘永与侯娜、彭稳稳四方达成的。
关于口头修缮房屋及租户安置协议的内容，原告称该口头协议的内容为被告刘永出资3万元，完成对涉诉房屋及×号房屋的修缮。维修内容包括：1、重做涉诉房屋的卫生间、厨房及卫生间与厨房连接的走廊的防水；2、重置涉诉房屋的卫生间、厨房及走廊的地板；3、粉刷×号房屋卫生间、厨房、阳台及卫生间与厨房连接的走廊的屋顶；4、维修×号房屋卫生间的下水管道；5、×号房屋租户的安置；6、结清涉诉房屋所欠卫生费。被告刘永不认可口头协议所有内容，认为涉诉房屋不存在漏水问题。被告北京我爱我家房地产经纪有限公司及第三人侯娜、彭稳稳均认为该口头协议的内容为被告刘永出资3万元，完成对涉诉房屋及×号房屋的修缮。维修内容包括：1、重做涉诉房屋的卫生间、厨房及卫生间与厨房连接的走廊的防水；2、粉刷×号房屋卫生间、厨房、阳台及卫生间与厨房连接的走廊的屋顶；3、维修×号房屋卫生间的下水管道；4、×号房屋租户的安置；5、结清涉诉房屋所欠卫生费。针对原告与第三人侯娜、彭稳稳关于口头协议内容陈述不一致的部分，本院询问第三人侯娜、彭稳稳，第三人侯娜、彭稳稳书写的情况说明中记载维修方案包括重贴瓷砖和地砖，而庭审中第三人侯娜、彭稳稳称维修内容不包含重置涉诉房屋的卫生间、厨房及走廊的地板。第三人侯娜、彭稳稳解释称，由于2016年11月14日下午要进行过户，中午协商漏水的问题，时间太仓促，没有考虑到重贴瓷砖和地砖的问题，所以口头协议中没有重贴瓷砖和地砖这部分。后来工人给每一项工作报价的时候，才想到重贴瓷砖和地砖的问题。原告称，该情况说明是我爱我家公司法务批准后侯娜、彭稳稳才签字的，虽然彭稳稳书写的收据上内容没有重贴瓷砖和地砖，但口头协议的内容是包括重贴瓷砖和地砖的。
关于被告刘永向彭稳稳转帐支付3万元的原因，被告刘永称3万元是涉诉房屋及×号房屋的维修基金，但被告刘永不认可维修基金协议。如果被告刘永不支付3万元，房屋买卖合同无法正常履行，尾款300万元存在很大的风险，因为彭稳稳有刘永的授权委托，可以协助办理一切过户手续及放款手续。原告称，被告刘永支付3万元是为了履行原告与二被告达成的口头协议。被告北京我爱我家房地产经纪有限公司及第三人侯娜、彭稳稳称，被告刘永支付3万元是为了履行原告、被告刘永与侯娜、彭稳稳四方达成的协议。
关于被告刘永向彭稳稳支付的3万元的性质，原告称该3万元是维修的押金，根据维修情况进行多退少补。被告刘永认可该3万元是维修的押金，称是原告爱人提出的3万元。被告北京我爱我家房地产经纪有限公司及第三人侯娜、彭稳稳均认可该3万元是维修的押金。
关于彭稳稳退还刘永3万元的原因，原告称据侯娜陈述，刘永经常找侯娜，所以就退还了。被告刘永称，因为彭稳稳和侯娜认识到不应该由之前业主承担责任，就退还了刘永3万元。被告北京我爱我家房地产经纪有限公司称，据向侯娜和彭稳稳了解，刘永反悔不同意维修，要求原告出具评估报告，证明涉诉房屋存在漏水问题，被告刘永一直催要，称不退还3万元将起诉，所以就退还了。第三人侯娜、彭稳稳称，开始口头协议约定要维修，但后来买卖双方发生矛盾，双方同意用诉讼方式解决，法院会对维修问题进行处理，不需要他们帮忙，所以就退还了3万元。
本院询问被告刘永是否有证据证明向彭稳稳支付3万元是为了保证房屋买卖合同的履行，被告刘永称没有证据证明，但原告及中介方知道被告刘永卖房是为了购买另外一套房，如果被告刘永拿不到300万元的尾款，被告刘永可能会承担违约责任。
上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，收据等在案佐证。
本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法订立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，原告赵学武、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司及第三人侯娜、彭稳稳均认可口头修缮房屋及租户安置协议的存在，被告刘永虽不认可口头协议的内容，但被告刘永按照该口头协议的内容向第三人彭稳稳支付3万元，该3万元非房屋买卖合同款项，亦非居间服务合同款项，且被告刘永认可该3万元属于涉诉房屋及×号房屋的维修基金，故本院对于口头修缮房屋及租户安置协议予以认定。关于口头修缮房屋及租户安置协议的签约主体，第三人侯娜、彭稳稳明确表示达成该口头协议非职务行为，被告北京我爱我家房地产经纪有限公司亦表示该口头协议的主体非被告北京我爱我家房地产经纪有限公司，且口头协议内容非居间服务内容，故本院认定该口头协议的主体为原告赵学武，被告刘永及第三人侯娜、彭稳稳。关于口头修缮房屋及租户安置协议的内容，原告赵学武与第三人侯娜、彭稳稳均认可口头协议内容为：被告刘永出资3万元，完成对涉诉房屋及×号房屋的修缮。维修内容包括1、重做涉诉房屋的卫生间、厨房及卫生间与厨房连接的走廊的防水；2、粉刷×号房屋卫生间、厨房、阳台及卫生间与厨房连接的走廊的屋顶；3、维修×号房屋卫生间的下水管道；4、×号房屋租户的安置；5、结清涉诉房屋所欠卫生费。关于原告主张口头协议内容包括被告刘永重置涉诉房屋的卫生间、厨房及走廊的地板，虽第三人侯娜、彭稳稳庭审中表示口头协议不包含该部分内容，但第三人侯娜、彭稳稳书写的情况说明中明确表示维修方案包含重贴瓷砖及地砖。另外，在被告刘永对涉诉房屋的卫生间、厨房及卫生间与厨房连接的走廊重做防水后，被告刘永负有将涉诉房屋的卫生间、厨房及卫生间与厨房连接的走廊地面及墙壁恢复原状的义务。现涉诉房屋的承租人贾晶晶及×号房屋的产权人黄淑文明确表示在修缮过程中予以配合，故原告的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
关于被告刘永抗辩所称涉诉房屋不存在漏水问题，因被告刘永与原告赵学武及第三人侯娜、彭稳稳达成了口头修缮房屋及租户安置协议，该口头协议合法有效，双方均应按照协议内容履行，故被告刘永的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告刘永抗辩所称口头修缮房屋及租户安置协议非书面协议，而北京市存量房屋买卖合同的《签约提示》，《房地产经纪服务告知和提示》及《居间服务合同》中均约定对合同进行补充及修改需要签订书面补充协议，故该口头协议不具有法律约束力。本案中，原告赵学武与被告刘永及第三人侯娜、彭稳稳达成了口头协议，但该口头协议的内容形成的法律关系非房屋买卖合同关系，亦非居间服务合同关系，故房屋买卖合同及居间服务合同中的约定对该口头协议不具有约束力。该口头协议合法有效，对被告刘永的该项抗辩意见，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告刘永于本判决生效后七日内对北京市东城区东直门北大街×号楼×单元×号房屋的卫生间、厨房及卫生间与厨房连接的走廊重做防水，在完成防水工程后，将该房屋的卫生间、厨房及卫生间与厨房连接的走廊地面及墙壁恢复原状，第三人贾晶晶在修缮过程中予以配合。
二、被告刘永于本判决生效后七日内对北京市东城区东直门北大街×号楼×单元×号房屋卫生间、厨房、阳台及卫生间与厨房连接的走廊的屋顶进行粉刷，对该房屋卫生间的下水管道进行维修，第三人黄淑文在修缮过程中予以配合。
案件受理费35元，由被告刘永负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王威
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 姚瑶