重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第06219号
上诉人（原审被告）重庆腾翔实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区走马镇金马路24号2单元4-2号。
法定代表人高晓东，职务董事长。
委托代理人徐英昊，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人吴豫秋，重庆索通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）楚昌勤。
委托代理人楚龙成。
委托代理人吴爱环，重庆典易律师事务所律师，执业证号码：15001200611727565。
原审第三人重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路2号附1号。
法定代表人张崇义。
上诉人重庆腾翔实业有限公司（以下简称腾翔公司）与被上诉人楚昌勤、原审第三人重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行（以下简称农商行九龙坡支行）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第299号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审查明：2010年4月22日，楚昌勤（乙方）与腾翔公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定楚昌勤购买腾翔公司修建的位于重庆市九龙坡区上邦路5号附5号房屋，该房屋建筑面积169.72平米，套内建筑面积150.98平米，总价款为979133元。付款方式为按揭付款，2010年4月22日，楚昌勤向腾翔公司支付了首付款389133元，余款59万元在第三人处办理贷款按揭，贷款期限20年，从2010年6月29日起至2030年6月28日止，银行贷款已于2010年7月1日由第三人直接支付给了腾翔公司。合同第六条第2项约定“合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方”；合同第十五条约定“甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房款0.3%的违约金”。双方合同补充协议第二条：对买卖合同第六条作如下补充：当产权登记套内面积与合同约定套内面积的误差达到合同约定退房条件时，乙方有权在甲方通知发出10日内决定是否接受该房。如乙方未在上述期限内将退房的书面通知送达甲方，视为乙方接受该商品房，双方同意按合同关于乙方不退房的相应规定处理。2010年6月29日，双方签订的合同完成备案登记。目前，楚昌勤尚未接房。另楚昌勤向腾翔公司预交了房屋的契税14687元、抵押登记费80元、权证印花税5元、产权登记费90元，按揭贷款印花税29.50元，合计14892.30元
2010年6月11日，重庆市××区城乡规划部门网站对上邦国际社区B2组团1-61号楼项目建设工程设计方案修改进行了公示，公示期间为2010年6月11日-6月17日。同日，腾翔公司在小区大门口张贴栏也将该设计修改进行了公示。2010年12月1日，重庆市房屋勘测院对上邦国际社区B2组团28幢房产面积进行了测算并出具报告书，其中楚昌勤购买的上邦路5号附5号房屋的套内建筑面为209.21平米，建筑面积为231.21平米。比合同约定的房屋套内建筑面积150.98平米多出了58.23平米，比合同约定的房屋建筑面积169.70平米多出了64.35平米。
庭审中，楚昌勤出示了两份重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心的房屋登记信息查询证明，第一份显示时间为2013年12月30日，信息显示楚昌勤购买的上邦路5号附5号房屋建筑面积为231.21平米。第二份显示时间为2014年7月22日，信息显示楚昌勤购买的上邦路5号附5号房屋建筑面积为169.72平米。因该两份证据面积存在矛盾，经腾翔公司申请，本院走访了重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心，该中心于2015年5月28日出具了《关于楚昌勤位于上邦路5号附5号房屋登记面积的情况说明》，载明“关于楚昌勤位于上邦路5号附5号房屋登记面积的情况，经查询我单位截止2015年5月18日的登记档案确定：楚昌勤位于上邦路5号附5号房屋，建筑面积为169.72平米，所在层数为第1、2层，于2006年6月办理了预售合同备案登记，未办理预售后权属登记。现重庆腾翔实业有限公司于2011年9月办理了该栋房屋初始登记。据此该套房屋办证面积应为建筑面积231.21平米，所在层数为负1至2层”。
楚昌勤一审诉称，双方于2010年4月22日签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定楚昌勤购买腾翔公司所有的位于重庆市九龙坡区上邦路5号附5号房屋，该房屋建筑面积169.72平米，套内面积150.98平米，总价款为979133元，建筑面积单价为5769.11元／平米，套内面积单价为6485.18元／平米。付款方式为按揭付款，楚昌勤首付款为389133元，余款59万元在第三人处办理贷款按揭。合同第六条约定，合同约定的房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差绝对值超过3%的，乙方有权退房，目前合同约定的房屋套内建筑面积150.98平米与产权登记套内建筑面积209.21平米误差绝对值已经超过了3%，楚昌勤有权退房。合同第十五条约定，甲方规划变更、设计变更应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。乙方接到通知后有权选择退房，腾翔公司至今未在本合同约定的时限内书面通知楚昌勤房屋面积发生了重大变化，楚昌勤2013年12月30日到重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心查询时得知建筑面积由楚昌勤的169.70平米变为231.21平米，套内建筑面积由150.98平米变更为209.21平米，故楚昌勤有权利要求退房。综上所述，楚昌勤依据合同约定起诉至人民法院请求：1、解除双方于2010年4月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令腾翔公司返还楚昌勤交付的房价款979133元及利息（以979311元为本金，按银行同期贷款利率计算至该款付清之日止）；3、判令腾翔公司返还楚昌勤交付房屋的契税14687元、抵押登记费80元、权证印花税5元、产权登记费90元，按揭贷款印花税29.50元，合计14892.30元；4、判令腾翔公司支付楚昌勤违约金2937.399元（楚昌勤已付购房款的0.3%）；5、判令腾翔公司支付楚昌勤因向第三人借款支付的利息损失（以590000元为本金，以同期银行贷款利率下浮30计算）；6、本案诉讼费由腾翔公司承担。审理中，楚昌勤明确其第二项诉讼请求中利息的计算时间为第一笔以389133元为基数，从2010年4月22日起计算，第二笔以590000元为基数，从2010年7月1日起计算。
腾翔公司一审辩称，因楚昌勤尚未接房，该房屋目前也没有办理产权证书，因此无法进行房屋面积差异的比较，无法确定房屋面积已经超出合同约定的3%的误差比，即使可以进行误差比较，也是属于赠送面积。另外楚昌勤要求解除合同的撤销权已经超过了法律规定的一年的诉讼时效。该房屋的规划、设计变更已经通过九龙坡区规划局的网站进行了公示，另外我公司也在小区大门口的公示栏进行了公示，已经达到了合同约定的书面通知楚昌勤的义务。故请求人民法院依法驳回楚昌勤的诉讼请求。
第三人农商行九龙坡支行未到庭参加诉讼。
一审认为，本案争议焦点为：一、楚昌勤是否有权提出解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、腾翔公司是否应当退还楚昌勤已付房款及利息、违约金等费用。一、楚昌勤是否有权提出解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》。1、对腾翔公司提出的诉讼时效的抗辩的认定。腾翔公司抗辩称楚昌勤提出解除合同已经超出了一年的诉讼时效，理由为该房屋已于2010年12月31日前就竣工并通知楚昌勤交房，通知楚昌勤交房时楚昌勤即已知晓了房屋面积，故其诉讼请求已超过诉讼时效。一审法院认为，虽然双方合同约定交房时间为2010年12月31日，但腾翔公司并未出示证据证明在通知楚昌勤接房时已将房屋面积情况告知了楚昌勤。相反从楚昌勤提交的其于2013年12月30日在重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心的查询情况看，可以认定楚昌勤应当是于2013年12月30日才得知房屋建筑面积已由合同约定的169.72平米变更为231.21平米。因此楚昌勤于2014年12月向本院提起诉讼并未超过一年的诉讼时效。故对腾翔公司此项抗辩理由，不予采纳。2、楚昌勤提出解除合同的条件是否成就的认定。双方合同第六条第2项明确约定“合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差绝对值超过3%的，乙方有权退房”，合同约定的房屋套内建筑面积为150.98平米，但经查询该房屋在房管部门登记的房屋套内办证建筑面积为209.21平米，虽然腾翔公司抗辩称目前该房屋尚未办理产权证书，无法确定产权登记套内面积，但经一审法院走访调查，重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心明确表示该房屋办证面积应为建筑面积231.21平米，所在层数为负1至2层”，故不论该房屋何时办证，其房屋面积已经确定，无法更改，即该房屋目前应办证面积明显超过了合同约定的3%的误差比，楚昌勤有权根据合同约定解除合同并退房。对腾翔公司抗辩的已将规划、设计变更通过规划部门网站和小区张贴栏公示，实际上已通知了楚昌勤面积设计变更的事实。合同第十五条明确约定“甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房”，根据该约定的字面理解，腾翔公司应当通过书面方式通知楚昌勤，而规划部门网站及小区张贴栏的公示方式均不符合日常生活理解的书面方式通知，楚昌勤作为普通民众，其不可能每天关注网站，而且房屋也未交付，其不可能经常到尚未接房的小区关注公告栏；相反作为腾翔公司，其完全可以通过楚昌勤预留的地址和电话采取通知楚昌勤接房的方式一样通知楚昌勤，但腾翔公司却未采取完全可以通知到楚昌勤的方式，因此腾翔公司提出的已通知楚昌勤房屋面积设计变更的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，对楚昌勤提出的要求解除双方于2010年4月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》的请求，事实清楚，证据充分，于法有据，一审法院予以支持。
二、腾翔公司是否应当退还楚昌勤已付房款及利息、违约金等费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此在解除双方签订的合同后，楚昌勤应当将购买的房屋返还给腾翔公司，但因该房屋一直未交付给楚昌勤使用，故本案不存在楚昌勤返还房屋给腾翔公司的问题。根据双方合同第六条第2项约定“合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方”，因楚昌勤已向腾翔公司缴纳了首付款389133元，银行按揭贷款590000元，合计979133元，腾翔公司应当于解除合同后30日内退还给楚昌勤。至于利息，参照人民银行同期贷款利率支付利息至本金付清之日止。第一笔以389133元为基数，从2010年4月22日起计算，第二笔以590000元为基数，从2010年7月1日起计算。根据查明的事实，楚昌勤向腾翔公司预交了房屋的契税14687元、抵押登记费80元、权证印花税5元、产权登记费90元，按揭贷款印花税29.50元，合计14892.30元，腾翔公司应当返还给楚昌勤。根据合同第十五条约定“甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房款0.3%的违约金”。因此腾翔公司应当在楚昌勤提出解除合同后向楚昌勤支付已付房款0.3%的违约金2937.40元（979133元×0.3%）。楚昌勤还请求腾翔公司支付因向第三人借款支付的利息损失。因楚昌勤从第三人处贷款59万元，该款本不属于楚昌勤所有，而腾翔公司实际已将979133元的利息全部支付给了楚昌勤，且该利息实际高于楚昌勤从第三人处贷款支付的利息，故楚昌勤该项诉求属于利息请求的重复，对该项诉求，不予支持。至于楚昌勤与第三人的借款抵押合同，应属另一法律关系，本案不予处理，双方另案解决。
一审法院依照《中华人民共和国合法同》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、自本判决生效之日起解除楚昌勤与重庆腾翔实业有限公司于2010年4月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、重庆腾翔实业有限公司于本判决生效之日起30日内返还楚昌勤已付购房款979133元及利息（第一笔以389133元为基数，从2010年4月22日起参照人民银行同期贷款利率支付至本金付清之日止；第二笔以590000元为基数，从2010年7月1日起参照人民银行同期贷款利率支付至本金付清之日止）；三、重庆腾翔实业有限公司于本判决生效之日起30日内返还楚昌勤已付的购房的各项杂费共计14892.30元；四、重庆腾翔实业有限公司于本判决生效之日起30日内支付楚昌勤违约金2937.40元；五、驳回楚昌勤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费14017元，由重庆腾翔实业有限公司负担（此款楚昌勤已预交，重庆腾翔实业有限公司随本判决一并给付楚昌勤）。
宣判后，腾翔公司不服，提出上诉，请求撤销原判，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要理由：1、目前房屋尚未办证，产权面积尚未确定，无法计算面积误差比值，被上诉人不能据此解除合同；2、被上诉人于2012年即知晓房屋面积变化的事实，其2014年方才起诉，行使解除权已过一年的除斥期间。
被上诉人楚昌勤答辩称：一审法院认定事实无误，适用法律正确，请求维持一审判决。
原审第三人重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行未到庭参加诉讼。
本案二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：关于上诉人提出目前房屋的产权面积尚未确定，无法计算面积误差比值，被上诉人不能据此解除合同的问题。因双方合同第六条第2项明确约定“合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差绝对值超过3%的，乙方有权退房”，合同约定的房屋套内建筑面积为150.98平米，但经一审法院走访调查，重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心明确表示该房屋办证面积应为建筑面积231.21平米，所在层数为负1至2层，故不论该房屋何时办证，其房屋面积已经确定，而该房屋目前应办证面积明显超过了合同约定的3%的误差比，被上诉人有权根据合同约定解除合同并退房。上诉人的该项上诉理由不能成立。
关于上诉人提出被上诉人于2012年即知晓房屋面积变化的事实，其2014年方才起诉，行使解除权已过一年的除斥期间的问题。因双方合同第十五条明确约定“甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房”，根据该约定，上诉人应当通过书面方式通知被上诉人，而上诉人提出的规划部门网站及小区张贴栏的公示方式均不符合按照日常生活常理所理解的书面形式。上诉人完全可以通过被上诉人预留的地址和电话采取通知被上诉人接房的方式一样书面通知被上诉人，上诉人并未举示相应证据证实其已经尽到通知义务，应当承担举证不能的责任。被上诉人于2013年12月30日向重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心进行房屋登记信息查询，方才知晓涉案房屋面积发生了变化，其于2014年11月16日向法院提起诉讼，要求解除合同并退房，其行使解除权并未超过一年的除斥期间。上诉人的该项上诉理由不能成立。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14017元，由重庆腾翔实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏渝
代理审判员 于利
代理审判员 黎明
二〇一五年十一月五日
书 记 员 张坤