浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0282民初3550号原告：江美芬，女，1966年4月1日出生，汉族，住慈溪市。委托诉讼代理人：胡亚飞，浙江慈甬律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丹丹，浙江慈甬律师事务所律师。被告：宁波宝洁置业有限公司，住所地：慈溪市古塘街道锦恒商务大楼415-421#。统一社会信用代码：91330282695096757G。法定代表人：余彭年，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐飘静，浙江慈中律师事务所律师。原告江美芬与被告宁波宝洁置业有限公司（以下简称宝洁置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理，依法适用普通程序，于同年6月2日、7月29日及10月9日公开开庭进行了审理。原告江美芬的委托诉讼代理人胡亚飞、被告宝洁置业公司的委托诉讼代理人徐飘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江美芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告购房款500万元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令解除原、被告之间的房屋买卖合同。事实和理由：2009年9月，案外人宁波宝洁电器有限公司（以下简称宝洁电器公司）、陈立波等人发起并联合多个股东合作集资设立被告宝洁置业公司，并以被告名义在慈溪市文化商务区出资开发建造宝洁大厦（暂名，以下简称宝洁大厦）。同年11月，原告在被告公司法定代表人余彭年的引荐下，向被告公司出资500万元，并约定在被告筹建的房屋建成后按照建造成本价分配相应价值的房屋给原告。现原告得知，2013年4月2日，被告公司股东即宝洁电器公司与实际股东陈立波等人共同召开了被告公司全体股东会议，决议形成股东章程修正案，确定根据出资协议按建筑面积为基准进行股权和房屋所得面积的分配登记，并确定了部分股东可得房屋的具体位置，但原告出资的款项应享有的房屋及股权至今未予确定，双方也未签订购房协议书。现因被告拒绝签订购房协议，故原告已无法达到合同目的。原告江美芬为证明自己的诉称成立，向本院提供以下证据：A1.银行转账凭证2份，拟证明原告通过银行转账支付被告500万元投资款的事实；A2.余彭年出具的证明1份，拟证明原告出资500万元作为被告的投资款，共同投资开发了宝洁大厦，待宝洁大厦建成后，分配相应房屋给原告的事实；A3.宁波宝洁置业有限公司股东章程修正案（以下简称股东章程修正案）1份，拟证明原告的投资款项系用于购房，而该投资款项应分配房屋尚未明确的事实；A4.宁波宝洁置业有限公司公司基本情况1份，拟证明被告宝洁置业公司主体适格的事实。被告宝洁置业公司辩称：1.涉案500万元款项并非原告诉称的购房款。被告公司的成立意在开发建设宝洁大厦，慈溪市企业投资项目备案登记表明确规定，被告开发建设的宝洁大厦为自用房，根据被告与慈溪市相关政府部门签署的协议约定，宝洁大厦不能出让，故被告不可能与原告达成购房的事宜。被告宝洁置业公司与宝洁电器公司的法定代表人均系余彭年，原告称系在被告法定代表人余彭年的引荐下将款项汇入被告公司，但其实该款项汇入后由余彭年作为宝洁电器公司法定代表人作出指示转汇至宁波丹鹤电器有限公司（以下简称丹鹤公司）的账户内，故该款项系由宝洁电器公司使用，与被告无关；2.2013年4月2日被告召开会议，达成股东章程修正案，该股东章程修正案作出决定，对于原告500万元的款项由宝洁电器公司负责归还或进行处理，原告知晓上述事实，但并未与被告公司负责日常事务的股东陈立波联系，也未向被告提出异议。故原告在2013年4月已知晓其款项与被告无关的情况下，直至2016年3月才起诉被告，已过诉讼时效期间。综上，要求驳回原告的诉讼请求。被告宝洁置业公司为证明自己的辩称成立，向本院提供以下证据：B1.股东章程修正案1份，拟证明原告的款项并非购房款或投资款，且已约定该款项由宝洁电器公司处理；B2.慈溪市企业投资项目备案登记表1份，拟证明被告建造的宝洁大厦为自用房，不得出售的事实；B3.2014年宁波宝洁置业有限公司第三次股东会议纪要（以下简称股东会议纪要）1份，拟证明原告的款项包含在宝洁电器公司在被告公司的股权内；B4.证人胡某证言。主要内容为：通过余彭年介绍，其以宁波舒佳电器有限公司的名义与被告发生投资合作关系并签订了投资协议，对方经办人是陈立波，证人向被告投资款项用于建设宝洁大厦，房屋造好后按照投资比例分配房屋，与被告约定房屋每平方米大约价格、面积，另有其他多人也参与投资；在宝洁大厦的建设过程中会召开不定期的股东会，一般由陈立波通知，有无通知到原告其不清楚，但原告都没有参加过会议；其参加了2013年4月的股东会，会议形成了股东章程修正案，余彭年提出包括原告在内的几个人的款项由其自行负责处理，与参会股东无关，因被告实际上并未获得原告的上述款项，仍汇到宝洁电器公司的；因宝洁电器公司财务出现问题，需要对投资人的利益进行保护，其也参加了2014年第三次股东会议，投资人基本到场，开会确认了投资金额及股权，并按照投资比例对可分得的房屋面积予以确认，而会上没有处理的款项，系与被告无关的；B5.证人杜某证言。主要内容为：其当初是向被告宝洁置业公司买房的，2010年时与被告签订协议，经办人是陈立波，协议约定了双方合作事宜，即其作为购房者向被告买房，其向被告出资，待宝洁大厦建好后以建造成本价分配房屋；被告就建造宝洁大厦事宜开了多次会议，其基本每次都参加，会议主要讨论大厦建造进程，与会人员一般都是如证人身份相同的投资人，每次会议都有记录，还有签到，其从未见过原告；其参加了2013年4月召开的股东会议，会议形成了股东章程修正案，余彭年提到有其引荐的原告这样几个人，是与其约定买房的，但与被告未签订协议，该几人的房屋包含在宝洁电器公司名下，与其他投资者及被告均无关，是他们与宝洁电器公司之间的事情，由宝洁电器公司处理，对此，绝大部分的投资人之前是不知情的；宝洁电器公司发生财务问题，涉及破产，投资人为了保护自己的利益要求分配房屋或者成为被告显名股东，后于2015年确认了股东身份，其由购房者变成了股东，在此过程中原告也均未出现。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院以此认定无争议事实如下：被告宝洁置业公司于2009年11月20日成立，经营范围为房地产开发，注册资本为1000万元，投资人为宝洁电器公司，法定代表人系余彭年。2015年3月20日，被告的企业类型由一人有限责任公司（私营法人独资）变更为私营有限责任公司（自然人控股或私营性质企业控股），同时增加了若干法人、自然人作为投资人。宝洁电器公司的法定代表人亦系余彭年。2009年11月，原告经与余彭年口头协商一致后于同年11月27日及12月29日分两次汇付至被告公司账户200万元、300万元，合计500万元。但原告与被告或者余彭年、宝洁电器公司均未就该款项支付的相关事宜形成书面文件。2010年4月9日，慈溪市发展和改革局出具慈发改审备［2010］9号慈溪市企业投资项目备案登记表一份，完成了“宝洁大厦（暂名）”建设项目的备案手续。被告开发建设宝洁大厦，并于2012年12月通过竣工验收，现已交付使用。2013年4月2日被告公司的股东章程修正案及2014年第三次股东会议纪要中均载明，原告等几人汇给被告宝洁置业公司的款项纳入宝洁电器公司对被告宝洁置业公司的股权份额内，该些出资个人的权益由宝洁电器公司负责，与被告无关，但原告从未参加过任何此类出资人会议，涉及该两份文件的会议也未参加，亦未在上述文件中签字。本院认为，本案争议焦点在于：1.原、被告之间是否成立房屋买卖合同关系；2.原告的诉讼请求是否应予以支持。对此，本院分析如下：关于第一个争议焦点，原、被告之间是否成立房屋买卖合同关系。原告主张其向被告购买房屋，涉案500万元款项系其预付给被告用以购买被告开发的宝洁大厦部分房屋的购房款，而被告认为，其虽收到该500万元款项，但该款项并非购房款且被告也未实际获得、使用该款项，被告只是代宝洁电器公司收取，后已按宝洁电器公司及余彭年的指示转汇至宝洁电器公司的关联公司丹鹤公司，至于该款项是何性质其不清楚，系原告与余彭年或宝洁电器公司之间的约定，与被告无关，其与原告之间不存在房屋买卖合同关系。双方均对自己的主张事实提供了证据。本院审查认为：首先，被告虽对原告提供的证据A2证明中余彭年签字的真实性有异议，但鉴于余彭年系其公司法定代表人，同时结合本案实际情况，被告未对其异议提供反驳证据或者申请笔迹鉴定，故其异议本院不予采信；其次，被告称该500万元款项系被余彭年或宝洁电器公司所使用，入账后即受余彭年或宝洁电器公司指示转至其他企业账户，但未能提供证据予以证实，且股东章程修正案及股东会议纪要对宝洁大厦相关出资情况表述中亦记载了原告等人的汇款情况，故可确认该500万元系原告支付给被告的与宝洁大厦相关的款项；第三，原告起诉时将该500万元表述为投资款，在证据A2中亦表述为投资款，原告在之后诉讼过程中确认该款项为购房款。分析“投资款”与“购房款”区别，投资的目的系获得收益或者资金增值，而购房的目的系获得房屋所有权，但从某种角度而言，非因居住需求而购买房产也系投资的一种，“投资”并非一个特定的法律用语，故应以相关约定、支付目的等分析认定该款项性质；第四，证据A2证明内容表述“2009年11月余彭年代表被告宝洁置业公司与原告协商确定，原告向被告投资500万元，共同建造宝洁大厦，待宝洁大厦建成后，按建造成本价分配房屋给原告”，原告汇付500万元时正处于被告公司刚成立、宝洁大厦建设前的筹备阶段，以上证明内容结合证人证言，原告支付该500万元款项并非为了成为被告公司法律意义上的出资人或股东取得相应股份，而是为了获得相关房屋的所有权，原告实际并未参与宝洁大厦的建设，也未意欲基于该出资而获得其它形式的收益；第五，宝洁大厦系被告开发建设、所有权归被告所有，被告主张宝洁大厦为自用房，不得出售，但缔约时出卖人对宝洁大厦的相关权利受限并不必然影响相关买卖合同的成立及生效；第六，被告主张其未与原告发生房屋买卖合同关系，并提供了股东章程修正案及股东会议纪要、证人证言等，称原告所支付的500万元款项已纳入宝洁电器公司在被告的股权份额内，故应由余彭年或宝洁电器公司对此承担相应的责任，并称其已通知原告参加会议，原告虽未参加会议，但对上述文件内容系知情且无异议。根据查明的事实，原告从未参加过任何此类出资人会议，也未在上述文件中签字，且其否认收到过任何通知，而被告也未提供证据证明，故该两份文件中关于包括原告在内的几位出资人的相关权益由宝洁电器公司负责的约定对原告并不产生法律效力；最后，余彭年出具的证明中明确表示其系代表被告宝洁置业公司与原告进行相关协商，而余彭年系被告的法定代表人，对外以被告公司名义进行从事经营相关的民事活动时，可直接认定为系被告公司的行为，被告主张余彭年系以宝洁电器公司的法定代表人的身份实施上述行为，但也未能提供证据，故余彭年的上述行为直接对被告具有法律效力。综上，被告为宝洁大厦的所有人，原告支付500万元款项给被告，被告承诺按约以成本价分配相应房屋给原告，即转移标的物的所有权于买受人即原告，上述情形符合买卖合同的法律特征，故原、被告之间形成房屋买卖合同关系，被告系买卖合同的相对方。但该500万元仅系房屋尚未建造时原告预付的购房款，原告与被告法定代表人余彭年约定，房屋的单价及总价需另待宝洁大厦完工并计算出建设成本后进行确定并结算价款，及最终确定所售的房屋面积等房屋买卖合同必备要素，即双方在口头协议达成后亦明确待将来相关条件成就时应另行达成正式的房屋买卖合同以确认双方合同权利义务，故原、被告之前达成的口头协议仅系房屋买卖合同的预约合同。关于第二个争议焦点，即原告的诉讼请求是否应予以支持。被告庭审中否认原、被告之间系房屋买卖合同关系，且明确拒绝与原告就订立正式的房屋买卖合同进行磋商，而预约合同的合同目的是为了将来签订正式合同，现双方事实上已经无法达成正式合同，故预约合同的目的已无法实现，原告现主张解除该房屋买卖合同的预约合同，合法有据，本院予以支持，被告应返还原告已支付的购房款。被告另辩称本案原告现主张民事权利已过诉讼时效，原告称其从未间断向被告主张权利，根据余彭年出具的证明显示，原告多次向其要求签订合同、主张权利，余彭年在2015年8月31日仍出具证明表示答应会处理好有关事宜，而余彭年系被告的法定代表人，原告向其主张权利的行为可以视为向被告主张权利，其向原告作出的履行承诺可视为被告的履行承诺，故被告主张诉讼时效期间已经过的辩称意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，第九十四条第一款第（二）项、第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告江美芬与被告宁波宝洁置业有限公司之间就“宝洁大厦（暂名）”房屋买卖预约合同于本判决生效之日解除；二、被告宁波宝洁置业有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告江美芬购房款500万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46800元，由被告宁波宝洁置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  洪 逸人民陪审员  章亚娥代理审判员  陈幸科二〇一六年十月十八日代书 记员  马美娟