浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第2438号
原告义乌市孝富物业服务有限公司。
法定代表人：黄孝富。。
委托代理人黄亮亮。。
委托代理人沈健威。。
被告杨秀明。。
被告冯建青。。
被告李红。。
原告义乌市孝富物业服务有限公司为与被告杨秀明、冯建青、李红物业服务合同纠纷一案，于2014年9月4日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员俞霞珍适用简易程序独任审判，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告义乌市孝富物业服务有限公司的委托代理人黄亮亮、沈健威；被告杨秀明、冯建青均到庭参加了诉讼。被告李红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告义乌市孝富物业服务有限公司诉称，原告系现代花园物业服务单位。第三被告系义乌市现代花园X幢X单元XXX室房屋的原所有人，2009年12月16日，第三被告将上述房屋转让给了第一、二被告。2007年12月26日，第三被告收到并详细阅读了原告发放的“临时管理规约”，并在当天签订了一份“临时管理规约承诺书”。“临时管理规约承诺书”第四条约定：“本人保证如果转让（或出售、交换、赠予、抵押、清算等），或者以其他方式转移该单元产权时，则必须在转让产权的同时取得新承购人／承受人对本《临时管理规约》的承诺书，并交于物业公司。只有物业公司取得新的承诺书后，本人才免除该单位引发的连带保证责任。”“临时管理规约”约定：物业服务费按年度支付，在每年第一个月的上半月前缴纳。业主应及时缴纳其名下应分担的物业服务费及其他服务款项；逾期不缴者，须支付每日3‰的滞纳金及服务者因追讨欠款而发生的一切费用。但第一、二被告一直未向原告交纳2010年1月1日-2013年12月底期间的物业服务费7969元；2011年1月1日-2012年12月底期间的水费5.5元；2010年1月1日-2013年12月底期间的电梯公摊能耗费1992元。第三被告一直未向原告交纳2009年1月1日-2009年12月底期间的物业服务费1992元；2008年1月1日-2009年12月底期间的公摊能耗费996元，也拒绝对第一、二被告应交纳的费用承担连带清偿责任。为此，要求判决：1、第一、二被告向原告支付物业服务费7696元、户内水费5.5元、电梯公摊能耗费1992元及滞纳金3576元；2、第三被告向原告支付物业服务费1992元、电梯公摊能耗费996元及滞纳金1803元；3、第三被告对第一、二被告所需交纳的费用承担连带清偿责任。
被告杨秀明、冯建青共同辩称，1、在原告起诉状中有证据证明第三被告李红以业主身份与原告签订《临时管理规约》承诺书，表明李红与原告之间存在合同关系。我们与原告未签订过《临时管理规约》承诺书，也未签订其他《物业服务合同》，双方不存在合同关系。《临时管理规约》的条款在本案中对我们不适用。因此原告向法院起诉催收物业费、电梯公摊能耗费等费用，应向李红主张权利，与第一、二被告无关。2、即使就算我们与原告之间存在合同关系，原告也应该及时向我们催收物业费，但自从我们转让该房屋以来到原告向法院起诉前这段时间，原告一直未向我们书面催收过物业费、电梯公摊能耗费等费用。原告怠于催收物业费电梯公摊能耗费等费用，根据国家法律规定，原告主张的2013年之前的物业服务费、电梯能耗费等费用已经过了诉讼时效。另外，我们认为未入住的空置房与已入住房屋收缴一样的物业费、电梯公摊能耗费没有法律依据，物业服务合同中也未明确空置房需全额缴费。3、到目前止，该房屋一直空置无人居住。我们不存在电梯使用问题。按照常识，电梯未使用，不可能产生电梯能耗，原告不应该向我们收缴该项费用。况且《物业服务合同》以及相关法律法规也未明确要求空置房业主需交纳电梯公摊能耗费。
被告李红未作答辩。
原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
一、提供物业服务合同两份、业主手册一份、临时管理规约承诺书一份，证明原被告之间存在物业服务关系的事实，物业费收取时间、滞纳金计收标准及双方对水电费代收代缴约定的事实，第三被告承诺承担连带责任保证的事实。被告杨秀明、冯建青共同质证意见：这些证据都不知道也不认可。本院对该组证据予以采信。
二、提供房地产买卖契约一份，证明第三被告于2009年12月16日将涉案房屋转让给第一、二被告的事实。被告杨秀明、冯建青共同质证意见：认可的，都是我们签字的。本院对该证据予以采信。
三、提供义乌市发展和改革局文件（义法改办（2009）2号）一份，证明物业服务费及地下车位服务费收费标准的事实。被告杨秀明、冯建青共同质证意见：这个文件和我们没有关系。我们和物业公司也没有签过字。本院对该证据予以采信。
四、提供费用明细一份，证明三被告拖欠原告物业服务费、地下车库服务费、地下车库电费、户内水费、电梯公摊耗能费及以上费用计算方式的事实。被告杨秀明、冯建青共同质证意见：被告对费用均不认可。电梯能耗费面积不认可，费用也不认可。表格中的数据都是原告自己填写的，没有依据。被告的房屋没有入住且未向被告催缴过，所以物业费不认可。户内水费我们仅认可为1吨。其他水费不知道是谁用掉的了。水损百分之五我们也不认可。本院对该证据予以采信。
五、提供律师函、快递详单及快递单号查询结果各一份，照片两张，证明原告多次向被告催缴的事实。被告杨秀明、冯建青共同质证意见：照片的催缴我们不认可，也没有看到过。律师函是寄给李红的，我们不知道。本院认为，律师函、快递详单及快递单号查询结果均可证明原告向第三被告李红书面催缴过的事实；从照片的内容上看仅证明了原告向三被告书面催缴物业费的事实，但无法证明原告具体的催缴时间。
六、提供房产档案证明一份，证明涉案房屋是第一、二被告所有的事实。被告杨秀明、冯建青共同质证意见：认可的。本院对该证据予以采信。
被告杨秀明、冯建青为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
一、提供照片五张，证明被告的房屋是空置房，水电费没有使用，是物业公司的员工进入被告的房屋使用被告家中的水。原告质证意见：被告是涉案房屋的所有人，如何使用房屋是被告的事情，物业费还是要缴纳的。水电费的检查表证明了被告是涉案房屋的所有人，享有房屋的所有权。原告也对涉案房屋进行安全检查，而且两被告也享受了物业服务。水用掉的照片只能证明该房屋水的使用量，也与本案无关。本院认为，该证据既无法单独证明义乌市孝富物业服务有限公司未履行合同义务，也无法证明义乌市孝富物业服务有限公司未履行义务的行为达到可以扣减物业费的程度，故本院不予采信。
经审理查明，被告李红系义乌市现代花园X幢X单元XXX室房屋的原业主，房屋面积为138.25平方米。2006年4月1日，浙江省义乌市现代房地产开发有限公司与原告签订物业服务合同一份，双方约定原告义乌市孝富物业服务有限公司为“现代名人花园”小区提供物业服务，服务期限分别为2008年9月5日至2011年9月4日；高层按1.2元／月／平方米收取物业服务费，商铺按1.5元／月／平方米收取物业服务费；物业服务费每12个月预收一次，业主或物业使用人应于下一个收费周期前向原告交纳物业服务费，逾期交纳的物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之二作为滞纳金。2007年12月26日，被告李红在原告提供的《临时管理规约》承诺中签字，被告承诺其已经收到并详细阅读了现代花园《临时管理规约》，完全理解其含义并作出承诺遵守，保证如果转让（或出售、交换、赠予、抵押、清算等），或者以其他方式转移该单元产权时，则必须在转让产权的同时取得新承购人／承受人对本《临时管理规约》的承诺书，并交于物业公司。只有物业公司取得新的承诺书后，才免除该单元引发的连带保证责任。承诺书所载明的《临时管理规约》包含在发放给业主的业主手册中。在《临时管理规约》中载明，业主行使本章第十条第2款权利时，必须付清截止于转让日的物业服务费用及其他各项费用，并且必须要求受让人在处理有关单位的同时，签署承诺履行及遵守本《规约》、《业主手册》、《装修管理办法》等，并在一个月内以书面形式通知服务中心：有关受让人姓名、地址、电话及处理时间，否则原业主将对受让人的违约行为负连带责任；小区的服务费按建筑面积计算，没有建筑面积的，按个数交纳：高层住宅1.2元／平方米／月，商铺1.5元／平方米／月，地下车库30元／个／月，架空层铺20元／个／月，物业费为临时收费，最后以物价局审核为准，多退少补；物业服务费自《入伙通知书》规定之日起开始缴纳计收，按年度支付，在第一年第一个月的上半月前缴纳；无论单位是否空置、被使用或出租等，该单位业主或使用人均须全额缴纳服务费及其他应付之费用；逾期缴纳物业服务费用的，支付每日3‰的滞纳金；受有关部门委托，物业公司可提供水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费等费用的代收代缴服务（不属于物业服务费）。2009年1月21日，义乌市发展和改革局发文核准原告管理的现代花园小区的收费标准为：高层住宅（建筑面积）每月每平方米1.2元，地下车库（位）前期物业管理综合服务费最高标准为17元／个，下浮不限。2011年9月4日，浙江省义乌市现代房地产开发有限公司又与原告签订物业服务合同一份，双方约定原告为“现代名人花园”小区提供物业服务，服务期限分别为2008年9月5日至2011年9月4日；其他约定均与前一份物业服务合同相同。经原告书面催缴，
被告李红至今未交纳2009年度的物业服务费等费用。2009年12月18日，被告杨秀明、冯建青向被告李红购买上述房产，并办理了过户登记手续。被告杨秀明、冯建青至今未交纳2010年度至2013年度的物业服务费等费用。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告义乌市孝富物业服务有限公司与浙江省义乌市现代房地产开发有限公司签订的物业管理服务系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对业主具有约束力。被告李红、杨秀明、冯建青应当按照物业合同的约定交纳物业服务费用。关于被告杨秀明、冯建青辩称的诉讼时效问题，原告义乌市孝富物业服务有限公司主张被告杨秀明、冯建青应履行的2010年的物业费应在2010年1月16日前交纳，2011年的物业费应在2011年1月16日前交纳，2012年的物业费应在2012年1月16日前交纳，而原告义乌市孝富物业服务有限公司未提供证据证明在此诉讼时效期间向被告杨秀明、冯建青主张过2010年度至2012年度的物业服务费，所以，2010年至2012年的物业服务费已过了二年的诉讼时效，故本院对原告的该部分诉请不予支持。原告主张被告杨秀明、冯建青应交纳的户内水费、电梯公摊能耗费，因《物业服务合同》以及《临时管理规约》中均未对该部分费用的交纳时间进行约定，故原告可随时向被告杨秀明、冯建青主张权利。综上，被告杨秀明、冯建青尚欠原告义乌市孝富物业服务有限公司2013年度的物业费（138.35平方米×1.2元／月／平方米×12个月）=1992元，户内水费5.5元，电梯公摊能耗费1992元；被告李红尚欠原告义乌市孝富物业服务有限公司2009年度物业费（138.35平方米×1.2元／月／平方米×12个月）=1992元，电梯公摊能耗费996元。被告杨秀明、冯建青未按约定交纳物业服务费，还应从其逾期之日即2013年1月16日起计付违约金；被告李红未按约定交纳物业服务费，还应从其逾期之日即2009年1月16日起计付违约金。关于违约金的计算，合同中约定为按每日3‰的计算，现原告义乌市孝富物业服务有限公司按日万分之五计算，但该计付标准仍过高，本院依法调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率进行计算。被告李红未按约定在转让涉案房屋产权时，取得被告杨秀明、冯建青对《临时管理规约》的承诺书并交于原告义乌市孝富物业服务有限公司，故对被告杨秀明、冯建青的上述债务应承担连带保证责任。关于被告杨秀明、冯建青抗辩房屋空置不应全额缴纳物业服务费、电梯公摊能耗费，本院认为在合同中并未约定空置房屋可以减免上述费用，故对于被告杨秀明、冯建青的该辩解本院不予采信。综上，原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。被告李红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十五条、第四十二条，《最高人民法院〈关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告杨秀明、冯建青于本判决生效后十日内向原告义乌市孝富物业服务有限公司支付物业费1992元，户内水费5.5元，公摊能耗费1992元及滞纳金（以物业管理费1992元为基数从2013年1月16日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至实际付清之日止）。
二、被告李红于本判决生效后十日向原告义乌市孝富物业服务有限公司支付物业费1992元，公摊能耗费996元及滞纳金（以物业管理费1992元为基数从2009年1月16日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至实际付清之日止）。
三、被告李红对被告杨秀明、冯建青的上述债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告义乌市孝富物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费129元，由原告义乌市孝富物业服务有限公司负担74元，被告杨秀明、冯建青负担30元，由被告李红负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费258元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
代理审判员 俞霞珍
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 张艳琳