上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民一（民）初字第3823号
原告季斌，男，1968年7月13日生，汉族，住上海市崇明县。
委托代理人唐云，上海市中广律师事务所律师。
委托代理人丁姝（系原告的妻子），女，1970年7月11日生，汉族，住上海市崇明县。
被告顾红卫，男，1966年9月2日生，汉族，户籍地上海市崇明县。
被告蒋柳珍，女，1969年5月27日生，汉族，户籍地上海市崇明县。
两被告共同委托代理人李海滨，男，1966年3月20日生，汉族，住上海市虹口区。
第三人赵颖杰，女，1986年1月11日生，汉族，住上海市崇明县。
第三人赵颖超，女，1991年12月2日生，汉族，住上海市崇明县。
两第三人共同委托代理人郭维萍（系两第三人的母亲），女，1960年7月7日生，汉族，住上海市崇明县。
第三人陆伟，女，1967年8月24日生，汉族，住上海市崇明县。
第三人张彪，男，1974年3月16日生，汉族，住上海市崇明县。
原告季斌与被告顾红卫、蒋柳珍、第三人赵颖杰、赵颖超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理，依法由代理审判员朱浩杰适用简易程序，于2014年7月16日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人唐云、丁姝、两被告共同委�代理人李海滨、第三人赵颖杰、赵颖超到庭参加诉讼。后本院追加陆伟为第三人参加诉讼，并转适用普通程序，组成合议庭于2014年12月8日再次公开开庭进行审理，原告委托代理人唐云、丁姝、两被告共同委托代理人李海滨、第三人赵颖杰、赵颖超共同委托代理人郭维萍、第三人陆伟到庭参加诉讼。后本院又追加张彪为第三人参加诉讼，并于2015年11月20日第三次公开开庭进行审理，原告及其委托代理人唐云、丁姝、被告顾红卫及两被告共同委托代理人李海滨、第三人赵颖杰、赵颖超及其共同委托代理人郭维萍、第三人陆伟、张彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告季斌诉称，2003年4月22日，季斌与顾红卫签订房屋租赁协议书，由顾红卫将上海市崇明县城桥镇南门路XXX号房屋（以下简称南门路房屋）、上海市崇明县城桥镇新崇南路XXX-
XXX号XXX室房屋（以下�称新崇南路房屋）一并出租给季斌开办牙科诊所，租期为5年，自2003年8月1日起至2008年7月31日止。后，季斌在上述房屋中开设上海百爱口腔门诊部，并办理租赁备案登记。2008年2月24日，季斌与顾红卫、蒋柳珍续签房屋租赁协议，延长租期自2008年8月1日起至2018年7月31日止，年租金为人民币7万元（以下币种均为人民币），季斌一次性付清10年的租金。同日，季斌与顾红卫、蒋柳珍签订借款合同及抵押借款合同，并办理了抵押登记手续，季斌成为南门路房屋的抵押权人。2014年5月13日，季斌突然收到法院传票及起诉状，才知顾红卫、蒋柳珍与赵颖杰于2014年4月24日签订了上海市房地产买卖合同（合同编号为XXXXXXX），将南门路房屋以40万元的价格转让给赵颖杰，同年5月28日在庭审中又得知，顾红卫、蒋柳珍将新崇南路房屋转让给赵颖杰的妹妹赵颖超。顾红卫、蒋柳珍在未通知季斌的情况下，把季斌承租的上述两套房屋出卖给他人，侵犯了季斌的优先购买权。顾红卫、蒋柳珍应当按市场价与转让价差价赔偿季斌的损失。故诉至法院，请求依法判令：被告顾红卫、蒋柳珍赔偿原告季斌损失40万元。
原告季斌对其诉称向本院提交了房屋租赁协议书、个人独资企业营业执照、上海市房屋租赁证、房屋租赁备案延期申请表、收条、上海市房地产买卖合同、民事起诉状、上海市房地产登记簿、结婚证等证据。
被告顾红卫、蒋柳珍辩称，为转让南门路房屋和新崇南路房屋，顾红卫、蒋柳珍曾多次征询季斌的意见，但是季斌态度不明确，一直拖着不协商，不积极履行优先购买权，其出价也非常低，难以让人接受。无奈之下，顾红卫、蒋柳珍才另寻买家，新崇南路房屋的转让价为130万元，南门路房屋转让价为152万元，为避税，故意做低网签合同价。故不同意季斌的诉讼请求。
被告顾红卫、蒋柳珍对其辩称向本院提交了民事起诉状、借条、中国农业银行金穗借记卡明细对账单、上海市房地产登记证明、法庭审理笔录、房屋转让协议书、撤诉申请书、协议书、交易回单、房屋买卖解除协议书、收条、个人贷款放款通知书、上海农村商业银行个人贷款借款凭证、房屋、土地、产权、他项信息、中国农业银行银行卡取款业务回单、上海市房地产买卖合同等证据。
第三人赵颖杰、赵颖超述称，南门路房屋和新崇南路房屋的买卖均由父母操办。新崇南路房屋的转让价为130万元，南门路房屋的转让价为152万元，如果季斌确实想要房屋，可以按照上述转让价转给季斌，但季斌需补偿因此产生的利息、交易损失。
第三人赵颖杰、赵颖超对其述称未向本院提交证据。
第三�陆伟述称，顾红卫和陆伟是朋友关系，当时顾红卫缺钱，因陆伟有贷款优惠，故与陆伟签订了新崇南路房屋的买卖合同，房屋过户至陆伟名下，贷款60多万元由顾红卫归还。当时讲好，贷款还清后，房屋要还给顾红卫。之后顾红卫说要转让该房屋，陆伟配合办理了过户手续，不清楚房屋买卖的具体情况。
第三人陆伟对其述称未向本院提交证据。
第三人张彪述称，因顾红卫欠张彪钱，顾红卫没有能力归还，故张彪参与了南门路房屋和新崇南路房屋的转让，考虑到季斌是承租人，为了保证房屋顺利交易，曾多次询问季斌是否购买，但是季斌出价太低，且购房态度一直反复。新崇南路房屋、南门路房屋的转让价分别为130万元、152万元，网签合同上的价格是为了避税故意做低的。原告诉称与事实不符，顾红卫、蒋柳珍没有侵犯季斌的优先购买权。
第三人张彪对其述称未向本院提交证据。
审理中，本院依法出示了南门路房屋及新崇南路房屋的上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同（合同编号分别为XXXXXXX、XXXXXXX）、2014年8月26日对赵明的谈话笔录、2014年9月22日对陆伟的谈话笔录、2014年12月1日对李海滨、赵颖杰的谈话笔录、2014年12月4日对张彪的谈话笔录、2015年1月12日对陈辉的谈话笔录、2015年4月22日对黄惠兵的谈话笔录、2015年6月22日对顾红卫的谈话笔录、2015年6月22日对蒋柳珍的谈话笔录、2015年10月27日对陆林娟的谈话笔录、2015年11月2日对张彪的谈话笔录、上海百爱口腔门诊部现状照片、新崇南路房屋抵押借款材料、以及顾红卫与蒋柳珍的婚姻登记材料。
经审理查明，顾红卫与蒋柳珍原系夫妻，俩人于1991年2月结婚，2007年6月离婚，2008年2月复婚，2013年1月离婚。赵颖杰与赵颖超系�妹。2003年4月22日，季斌与顾红卫签订房屋租赁协议书，约定：顾红卫将南门路房屋、新崇南路房屋一并出租给季斌，租期为5年，自2003年8月1日起至2008年7月31日止。2008年2月24日，季斌与顾红卫、蒋柳珍就上述两套房屋续签房屋租赁协议书，约定：延展租期10年，自2008年8月1日起至2018年7月31日止，年租金为7万元，十年共计70万元，季斌一次性付清。并以债权的形式在南门路房屋上设定了抵押登记。
2011年3月4日，顾红卫与陆伟签订上海市房地产买卖合同（合同编号：XXXXXXX），该合同载明：顾红卫以95万元的价款将新崇南路房屋转让给陆伟。同日，陆伟与上海农村商业银行崇明支行签订个人房屋抵押借款合同，约定借款金额为65万元。后该房屋产权变更登记至陆伟名下。2013年1月25日，陆伟与赵颖超签订上海市房地产买卖合同（合同编号：XXXXXXX），该合同载明�陆伟以95万元的价款将新崇南路房屋转让给赵颖超。同年，赵颖超与上海农村商业银行崇明支行签订个人房屋抵押借款合同，约定借款金额为65万元。后该房屋产权于2013年3月变更登记至赵颖超名下。
由顾红卫、蒋柳珍（甲方）与张彪（乙方）及赵颖杰（第三人）签字、落款时间为2014年4月23日的协议书载明：“由于甲方于2011年至2013年间，向乙方借取人民币壹佰万元整。乙方于2013年向崇明县人民法院已经提起诉讼。2014年3月13日经崇明县人民法院开庭受理甲方对借款的真实性无异议，经崇明县人民法院进行调解，甲乙双方达成一致协议，甲方同意将抵押物（南门路XXX号门面房）共34.92平方归属乙方，由乙方处理该房屋（可转让他人），甲方放弃对该房产的权利，并积极配合乙方办理各项过户手续。甲乙双方一致认定该房产价值为人民币壹佰伍拾贰万元整。�方同意一次性支付人民币伍拾贰万元给甲方，作为该房产的总价值的残值部分。现甲乙双方协商同意出售给第三人赵颖杰，原甲方的借款壹百万及乙方同意支付的伍拾贰万元都将由第三人赵颖杰支付。至于另房屋买卖的协议书顾红卫；蒋柳珍与赵颖杰的买卖价是为了合理避税及过户所需而签订。该协议经甲乙双方签字后即日生效。如有异议可以向崇明县人民法院提起诉讼。”抬头为顾红卫（甲方）、赵颖杰（乙方）的上海市房地产买卖合同（合同编号为XXXXXXX）载明：“……由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：……（二）房地产坐落：城桥镇南门路XXX号……甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为400，000元……”蒋柳珍、顾红卫在该合同落款处签名，网上合同签订时间显示“2014年04月24日15时08分42秒”。嗣后，南门路房屋未办理产权变更登记手续。2014年9月23日，赵颖杰与顾红卫签订房屋买卖解除协议书，约定解除南门路房屋的买卖合同。
2014年6月，季斌以顾红卫、蒋柳珍未履行通知义务，转让系争两套房屋侵害其优先购买权，遂涉讼。
另查明，南门路房屋系店铺，新崇南路房屋系公寓，两套房屋内部空间连通，季斌现在该两套房屋内经营上海百爱口腔门诊部。南门路房屋产权的登记权利人为顾红卫，该房屋于2008年设立抵押登记，抵押权人为季斌，债权数额为70万元，债务履行期限自2008年3月3日至2018年7月31日；于2012年再次设立抵押登记，抵押权人为张彪，债权数额为200万元，债务履行期限自2012年10月9日至2013年10月8日。
本院认为，根据原告及案外人的陈述证实，2011年左右，顾红卫因经济紧张而欲转让系争�套房屋，通过中间人与季斌就系争两套房屋的整体转让事宜进行过多次磋商并讨价还价，时间跨度亦较长，双方最终未能达成交易。从生活常理、交易习惯及社会一般标准判断，顾红卫作为房屋产权人已经就系争两套房屋的转让进行了必要的通知，季斌作为承租人在行使优先购买权时并无任何障碍，双方也清楚知道各自所能接受的包括价格在内的房屋交易条件。顾红卫、蒋柳珍作为理性的转让人，其另寻买家转让房屋的交易条件必然优于季斌给出的交易条件。本案审理中，顾红卫与赵颖杰解除了南门路房屋的买卖合同关系，由此季斌就南门路房屋行使优先购买权的基本前提亦不能成就。综上，季斌认为顾红卫、蒋柳珍侵犯其优先购买权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百三十条，判决如下：
驳回原告季斌要求被告顾红卫、蒋柳珍赔偿其损失人民币40万元的诉讼请求。
本案案件受理费人民币7，300元，由原告季斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 顾 硕
代理审判员 朱浩杰
人民陪审员 秦太龙
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 孔 玲
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。