浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终7410号
上诉人(原审被告、反诉原告)：阮瑛，女，1971年10月4日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。
委托代理人（特别授权代理）：毛海斌，浙江圣港律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）：张翔，男，1968年10月29日出生，汉族，住浙江省开化县。
上诉人(原审被告、反诉原告)：阮亚军，男，1969年11月11日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。
委托代理人（特别授权代理）：邢国裕、孟晨窈，浙江泰易律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：赵珈艺，女，1985年8月20日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：顾光伟，男，1980年11月24日出生，汉族，住浙江省仙居县。
两被上诉人共同委托代理人（特别授权代理）：陈轶群、许宇风，浙江天杭律师事务所律师。
上诉人阮瑛、阮亚军为与被上诉人赵珈艺、顾光伟合伙协议纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初3468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年8月，阮瑛（甲方）与顾光伟、赵珈艺（乙方）签订《合伙购买商铺协议书》一份，协议主要约定，杭州市西兴街道春晓路222号东方郡商铺总价格为人民币1490万元，甲方以人民币745万元的价格向乙方购买该商铺50%的产权，甲乙双方的投资比例为各50%，各方按投资比例享有该合伙房屋的产权份额，并按投资比例承担该房屋的总价款。甲方在协议签订之日起三天内支付人民币480万元作为首付款，剩余购房款人民币265万元待商铺出售后从售价款中直接扣除结算。乙方收到首付款后，将商铺产权50%过户至甲方指定人名下，甲方为房屋的实际共有人，指定人为名义共有人。房屋产权过户后，乙方可以将商铺抵押贷款800万元，抵押贷款的清偿由乙方自行负责，并必须保证不对商铺产生任何风险，若因抵押贷款对商铺的产权造成侵权，乙方及乙方的父母，连带承担该方所引起的所有责任并赔偿损失。关于房屋的处置，双方约定，甲乙双方共同决定出售该共有房屋，当商铺的单价达到60000元以上可以出售该商铺，未达到六万元以上时，双方原则均不提出出售事项。此外，在该协议的第4.2条，双方还约定，两年后商铺价值低于六万元市面价时，乙方承诺在甲方欠款2650000元的基础上自动降低500000元，如高于六万元价值时，甲方承诺在原有欠款基础上，另支付给乙方增值部分的百分之五十的利润，增值部分最高限额为5000元每平方米计算，超出部分归甲方所有，乙方不享有超过部分的利润分红。此条款有效期为两年，约定时间为2012年8月28日至2014年8月28日在商铺未能增值的情况下，乙方愿意接受降低甲方伍拾万元投资款，如超过6万元市面价时，双方同意暂不销售的情况下，本增值部分继续保留，等商铺成交后一次性支付。协议签订后，阮瑛于2012年8月12日通过银行转账的方式向原告支付了人民币480万元购房首付款。顾光伟、赵珈艺于2012年8月23日将房屋的50%份额过户给阮瑛指定的名义持有人阮亚军。阮瑛、阮亚军并依照协议约定，为顾光伟、赵珈艺向宁波银行股份有限公司杭州分行的贷款提供抵押担保。后双方对商铺终止合作关系无法达成一致，顾光伟、赵珈艺也未能如期归还贷款，杭州市西兴街道春晓路222号东方郡商铺于2015年12月19日由原审法院通过司法拍卖程序强制拍卖成交，成交价为8710000元。房屋拍卖所得款项，其中117300元退还阮亚军，其他主要用于归还银行贷款等。因双方未能就结算事宜成达一致，阮亚军诉至原审法院，原审法院作出（2016）浙0108民初1446号民事判决书，判决顾光伟、赵珈艺支付阮亚军人民币4237700元及利息损失（利息以4237700元基数，自2016年3月17日算至判决确定日，利率按中国人民银行同期同档次贷款利率计算），该判决于2016年7月7日生效。双方就协议最终结算仍未能达成一致，故诉至原审法院。
原审法院审理认为：顾光伟、赵珈艺与阮瑛签订的的《合伙购买商铺协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有法律拘束力。各方均应依约履行，否则应承担违约责任。本案双方发生争执，主要系双方合伙所购房屋被拍卖后，对款项结算、清理、赔偿等事项不能达成一致所引发，故确定案由为合伙协议纠纷。杭州市西兴街道春晓路222号东方郡商铺于2015年12月19日被原审法院司法拍卖，买受人也支付了购房款。顾光伟、赵珈艺与阮瑛即应依合伙约定，对款项进行分配结算。顾光伟、赵珈艺应将房屋所得款项的50%分额即4355000元扣除阮瑛所欠的投资款后，支付给阮瑛或其指定人。依据双方协议第4.2条的约定，因涉案商铺市场价，无论依协议签订两年后的实际拍卖成交价，还是在约定时间的2012年8月28日至2014年8月28日，均未超过60000元/平方米，故顾光伟、赵珈艺应依约减收阮瑛应支付的2650000元欠款中的500000元，即阮瑛应支付2150000元。关于该款项的利息支付，依据权利义务一致原则，并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于逾期付款利息计算相关规定进行确定。原审法院（2016）浙0108民初1446号民事判决书，判决顾光伟、赵珈艺支付阮亚军人民币4237700元的利息金额为自2016年3月17日算至该判决确定日（即2016年7月7日），利率按中国人民银行同期同档次贷款利率计算。则阮瑛也应对其应付的2150000元款项，支付自2016年3月17日始，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至2016年7月7日的利息30769元。因阮亚军并非《合伙购买商铺协议书》的当事人，顾光伟、赵珈艺要求其与阮瑛共同偿还的请求无事实及法律依据，故不予支持。阮瑛、阮亚军要求顾光伟、赵珈艺赔偿损失人民币3095000元（4800000+2650000-4355000=3095000元），其主张损失的计算依据为其实际投入款项及应投入款项减去其分配可得款项。但房价涨跌、商铺投资盈亏系市场风险所固有，双方合伙协议也并无对投资有保本的约定。阮瑛与顾光伟、赵珈艺签订的商铺购买协议，虽有双方共同决定出售房屋及在低于60000元市价原则不出售的约定，但为贯彻物尽其用原则，依据物权法相关规定，并不排除一方在有重大理由的情形下要求分割之权利，而分割方法之一为请求法院拍卖处置。涉案房屋因顾光伟、赵珈艺抵押贷款未如期清偿，被法院司法拍卖，其情形与此种情况相类。司法拍卖系通过淘宝网司法拍卖平台向公众公开竞价，由出价最高者竞得，能够体现房屋的实际价值。再则，对双方签订的协议进行利益衡量可知，阮瑛、阮亚军同意以该房屋为顾光伟、赵珈艺提供抵押担保，也并非没有条件，即顾光伟、赵珈艺也同意将阮瑛应支付的投资余款2650000元，在房屋出售后结算。故对阮瑛、阮亚军要求顾光伟、赵珈艺赔偿3095000元损失的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、阮瑛于判决生效后十日内支付顾光伟、赵珈艺款项2150000元及利息30769元，合计2180769元；二、驳回顾光伟、赵珈艺的其余诉讼请求；三、驳回阮瑛、阮亚军的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28516元，减半收取14208元，由顾光伟、赵珈艺负担2085元，由阮瑛负担12123元；反诉案件受理费32178元，减半收取16089元，由阮瑛、阮亚军负担。
宣判后，阮瑛、阮亚军不服，向本院提起上诉称：1、阮瑛、阮亚军与赵珈艺、顾光伟合伙投资商铺，协商认可的市价为底价1490万元，阮瑛、阮亚军对这套房产增值持有信心故而才会以745万元价格购入该套房产的50％产权(首付480万元，剩余265万元暂不支付，但赵珈艺、顾光伟要求阮瑛、阮亚军配合房产抵押贷款)。并对该套房产若因市场波动产生房价下降情况的预见做出了防备措施，即《合伙购买商铺协议书》(以下简称协议)4．2条：商铺未增值的情况下，卖方愿意下降50万元投资款。2、据协议4．3条：抵押贷款由赵珈艺、顾光伟自行负责，并保证不对商铺产生任何风险。抵押贷款对商铺的产权产生侵害，赵珈艺、顾光伟夫妻双方父母及爱音文化艺术策划公司、珈艺琴行承担连带还款责任。协议签订后，阮瑛、阮亚军协助赵珈艺、顾光伟办理银行抵押贷款(该笔贷款中，阮瑛、阮亚军仅提供该套房产50％产权做了物的担保，并非该抵押贷款的连带还款担保人)。后因赵珈艺、顾光伟贷款还款违约导致投资商铺被拍卖变现用以偿还银行贷款。根据协议4．3条，因赵珈艺、顾光伟贷款违约行为，导致房产价值损失，最终只以871万元价格拍卖成交(该房产由赵珈艺父亲赵小敏拍得)。如上事实可见，阮瑛、阮亚军与赵珈艺、顾光伟双方认可的房屋价值为1490万元，阮瑛、阮亚军自愿支付745万元购房投资款，并签订了合伙买铺协议，也切实履行了该协议。但因赵珈艺、顾光伟贷款违约行为拍卖变现，导致房产价值损失，最终只以871万成交。因此导致房产总计619万元(1490万元减成交871万元)的损失。按阮瑛、阮亚军房产50％产权比例，即阮瑛、阮亚军损失309.5万元。该部分损失根据协议4．3条约定应由赵珈艺、顾光伟承担。但案件审理过程中，赵珈艺、顾光伟辩称，1、因双方合作开办音乐机构产生分歧才导致银行贷款还款违约，非赵珈艺、顾光伟原因；2、拍卖价格已高于抵押贷款的本息及罚息等总和，不存在损失：3、阮瑛、阮亚军应当意识到抵押贷款的风险，作为抵押人在赵珈艺、顾光伟无力承担还款时应当代为归还借款，但阮瑛、阮亚军未归还放任损失扩大。根据上述赵珈艺、顾光伟辩称，一审法院未考虑如下问题：1、阮瑛、阮亚军不愿意用房产向银行抵押贷款，但是赵珈艺、顾光伟要求阮瑛、阮亚军一定要作抵押，否则阮瑛、阮亚军在获得房产产权之前已经支付的协议款项只能作为无息借款(赵珈艺、顾光伟曾出具给阮瑛、阮亚军借条，用于接收阮瑛、阮亚军合伙买铺的首付款480万元后归还之前房产的抵押及产权清算费用。该借条在阮瑛、阮亚军提起反诉之时曾询问法官是否需要提供，法官说不需提供)。阮瑛、阮亚军迫于无奈只得答应协助赵珈艺、顾光伟银行抵押贷款。但考虑到因为抵押贷款违约对房屋产权及阮瑛、阮亚军自身财产而可能产生的风险，故阮瑛、阮亚军做出让步后在协议4．3条中约定“抵押贷款由乙方(赵珈艺、顾光伟)自行负责，乙方必须保证不对商铺产生任何风险，若因抵押贷款对商铺的产权造成侵害，赵珈艺＼顾光伟的双方父母，将要连带承担该方所引起的所有责任并赔偿损失，并承诺在借款人无力清偿的情况下，此借款由杭州爱音文化艺术策划有限公司及杭州滨江区珈艺琴行名下的所有产业，承担所有借款及连带法律责任。”该条款明确表示银行贷款是由赵珈艺、顾光伟全额承担，并且若给阮瑛、阮亚军造成损失的，损失部分除了赵珈艺、顾光伟承担之外，赵珈艺、顾光伟双方父母及两公司承担连带还款责任。赵珈艺、顾光伟辩称是因为双方合作产生纠纷而导致还款逾期完全是狡辩。赵珈艺、顾光伟根据合同也应当全权负责银行还款责任，不应当在无力归还银行贷款后，强行辩称阮瑛、阮亚军应当代为归还，并强加责任给阮瑛、阮亚军。2、阮瑛、阮亚军为赵珈艺、顾光伟用合伙购买商铺抵押的银行金融抵押合同，该合同是经由杭州市房管部门登记备案的，合同中明确表明，阮瑛、阮亚军仅以该套房产的产权部分为赵珈艺、顾光伟的抵押借款承担担保，这仅为一个物的担保，因此赵珈艺、顾光伟辩称阮瑛、阮亚军应当承担银行贷款的还款责任纯属无稽之谈。这是阮瑛、阮亚军与赵珈艺、顾光伟明确有约定的。3、根据阮瑛、阮亚军与赵珈艺、顾光伟之间的协议，明确双方认定的房产价值为1490万元，但最后因赵珈艺、顾光伟的银行贷款违约行为导致通过拍卖形式变现。最后成交价格为871万元，这之间的价格应当认定为房产的损失，赵珈艺、顾光伟应当承担该部分损失的赔偿责任。请求撤销一审判决，对阮瑛、阮亚军的一审反诉案件进行重新审理，依法判令赵珈艺、顾光伟赔偿因赵珈艺、顾光伟合同违约导致的损失3095000元，本案诉讼费用由赵珈艺、顾光伟承担。
被上诉人赵珈艺、顾光伟答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，无须重新审理，赵珈艺、顾光伟无须向阮瑛、阮亚军赔偿损失。首先，需要指出杭州市西兴街道春晓路222号商铺被法院司法拍卖的主要原因是阮瑛与赵珈艺、顾光伟合作开办音乐机构产生巨大分歧，从而导致商铺贷款无法按期偿还，并非赵珈艺、顾光伟单方原因。其次，从房屋拍卖的价款来看高于银行借款及逾期还款产生的复息、罚息之总和，不存在损失一说。再次，阮瑛、阮亚军当初在银行签署《抵押合同》时就应预见赵珈艺、顾光伟存在无法按期偿还贷款的可能性，因此阮瑛、阮亚军签署抵押合同应视为其默认或能够承担赵珈艺、顾光伟因无法按期偿还贷款而产生的全部损失。另，虽然阮瑛、阮亚军不是借款人，但是依据案涉房屋拍卖时的房产交易市场行情，其明知案涉房屋交易价格明显低于当初购买价格，并未通过代为清偿的方式降低损失的产生，赵珈艺、顾光伟认为其应对上述损失及扩大的损失承担全部责任。最后，商铺投资本身就具有风险性，商铺买卖的价格是依据周边市场行情及客户需求量所定，阮瑛、阮亚军在向赵珈艺、顾光伟购买商铺时就应预见上述风险的产生。同时阮瑛、阮亚军为赵珈艺、顾光伟提供抵押担保，也并非没有条件，即赵珈艺、顾光伟也同意阮瑛、阮亚军的投资余款在房屋出售后结算。三、关于阮瑛、阮亚军在上诉状中陈述赵珈艺、顾光伟父母、爱音文化艺术策划公司、珈艺琴行承担连带还款责任，不符合事实及无法律依据。四、从房产交易习惯来讲，卖方出售房产时必须提供一个交易价格，双方在合伙协议中约定的1490万，正是赵珈艺、顾光伟将案涉商铺出售的交易价格，并非阮瑛、阮亚军诉状中陈述的所谓类似“保底价款”。
二审期间，上诉人阮瑛、阮亚军向本院提交了证据1、借条，证明阮瑛、阮亚军在投资买铺前已经支付给赵珈艺、顾光伟480万元的事实。证据2、银行抵押合同，证明阮瑛、阮亚军仅用该投资房产份额为抵押贷款做担保的事实。证据3、银行流水10张（打印件），证明收到房租的金额。被上诉人赵珈艺、顾光伟向本院提交了证据1、完税凭证5份，证明应税租金是59万元；银行对帐单1份，证明12年8月打给阮瑛10万元。证据2、2013年11月12日律师函1份，证明阮瑛、阮亚军一开始就没有归还265万元的意愿。
经质证，对阮瑛、阮亚军提交的证据，赵珈艺、顾光伟认为，证据1，形式上真实性没有异议，证明目的有异议，借款协议并非如阮瑛、阮亚军所陈述，实际是合伙购买商铺的交易价格，约定这个钱在过户前作为借款，过户后变为房屋转让款。证据2，真实性没有异议，证明目的有异议，虽然仅提供了物的担保，但是明知道是案涉房屋的市场行情较低，因此对扩大损失部分应当自行承担。证据3，没有异议。对赵珈艺、顾光伟提交的证据，阮瑛、阮亚军认为，证据1，完税凭证三性没有异议，10万元阮瑛、阮亚军也认可。证据2、真实性没有异议，但关联性有异议，因为知道赵珈艺、顾光伟逾期的事情，为减免损失、降低风险，阮瑛、阮亚军用自己的方式希望从赵珈艺、顾光伟处拿到480万元。
本院经审查后认为，阮瑛、阮亚军向本院提交的证据1、2，赵珈艺、顾光伟对其真实性没有异议，本院对其真实性予以认可。阮瑛、阮亚军向本院提交的证据3，赵珈艺、顾光伟没有异议，对其证据效力予以认可。赵珈艺、顾光伟向本院提交的证据1，阮瑛、阮亚军没有异议，对其证据效力予以认可。赵珈艺、顾光伟向本院提交的证据2，阮瑛、阮亚军对其真实性没有异议，本院对其真实性予以认可。
经审理，本院二审查明的事实除与原审法院查明事实一致予以确认外，另查明：案渉《合伙购买商铺协议书》履行期间阮瑛获取租金收益690000元。
本院认为：案渉《合伙购买商铺协议书》系阮瑛与顾光伟、赵珈艺的真实意思表示，也没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当有效。现案渉协议书项下的商铺经司法拍卖程序予以了变现，原审判决据此认定阮瑛应向顾光伟、赵珈艺支付尚余购房款2150000元及利息30769元符合协议约定的相应内容，而阮瑛、阮亚军和顾光伟、赵珈艺对该认定均未提出上诉，本院视为双方当事人对此均予以了认可。本案中阮瑛、阮亚军尚主张顾光伟、赵珈艺应予赔偿案渉商铺协议价格与变现价格的差额损失，顾光伟、赵珈艺则认为阮瑛、阮亚军同意将案渉商铺设立抵押即应接受司法变现的不利益，对此本院认为，借款纠纷并不因担保人提供担保的行为即可免除主债务人违约行为的过错性，案渉商铺之所以经由人民法院强制执行程序予以司法拍卖并由赵珈艺之父买受的原因在于顾光伟、赵珈艺未能按期履行银行贷款的归还义务而非其他，双方认可的案渉协议书已经明确约定了“该贷款由顾光伟和赵珈艺使用、由顾光伟和赵珈艺自行偿还贷款本息”，“抵押贷款的清偿由顾光伟和赵珈艺自行负责，顾光伟和赵珈艺必须保证不对商铺产生任何风险”，显然顾光伟、赵珈艺未能履行自身的协议义务进而导致案渉商铺在未经阮瑛同意的情形下予以变现，对阮瑛的相应损失顾光伟、赵珈艺显有过错并应当向阮瑛予以赔偿。至于赔偿损失的范围问题，阮瑛在案渉协议书项下的投入为已付购房款4800000元+剩余应付购房款2180769元（包括利息损失30769元）共计6980769元，而阮瑛的变现款分配所得为117300元+4237700元及利息损失57350元共计4412350元，同时本院二审查明阮瑛在协议履行期间已获租金收益为690000元，因本案案由为合伙协议纠纷，按照收支相抵的原则本院确定阮瑛的损失范围为1878419元，对该部分损失顾光伟、赵珈艺应予赔偿。此外，因阮亚军并非《合伙购买商铺协议书》的合同相对人，本院对阮亚军的上诉请求即一审反诉请求不予支持。综上所述，阮瑛的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实基本清楚，但因阮瑛二审期间提交了新的证据导致实体处理有所不当，本院予以了相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初3468号民事判决主文第一项为；阮瑛于本判决生效后十日内支付顾光伟、赵珈艺款项2150000元及利息30769元，合计2180769元；
二、顾光伟、赵珈艺于本判决生效后十日内支付阮瑛赔偿款1878419元；
三、维持杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初3468号民事判决主文第二项为：驳回顾光伟、赵珈艺的其余诉讼请求；
四、变更杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初3468号民事判决主文第三项为：驳回阮瑛、阮亚军的其余诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费28516元，减半收取14208元，由顾光伟、赵珈艺负担2085元，由阮瑛负担12123元；反诉案件受理费32178元，减半收取16089元，由顾光伟、赵珈艺负担9526.5元，由阮瑛、阮亚军负担6562.5元。二审案件受理费32178元，由顾光伟、赵珈艺负担19053元，阮瑛、阮亚军负担13125元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 剑
审 判 员 程雪原
代理审判员 张 蕊
二〇一七年五月十八日
书 记 员 金佳惠