河北省沧州市运河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）运民初字第717号
原告沧州忠信物业服务有限公司。
委托代理人胡芳、黄丽敏，该公司职员。
被告赵国华，男，1970年出生，汉族，住沧州市。
原告沧州忠信物业服务有限公司（以下简称忠信物业公司）与被告赵国华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告忠信物业公司的委托代理人胡芳、黄丽敏，被告赵国华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告忠信物业公司诉称，被告系原告所服务的四合家园小区住户。四合家园小区自2008年10月由原告施行物业服务，被告入户初期一次性缴纳半年物业服务费，由于小区的部分设施开发商没有建设完成，经协议达成一致，故减免了2009年5月至7月三个月的物业服务费，但被告自2009年8月至今在无任何理由的情况下拒绝缴纳物业服务费。被告所有的房屋建筑面积为89.98平方米。根据四合家园前期物业服务协议约定，四合家园小区执行物业服务费标准为二级，每月每平方米0.52元，因此被告应交纳的物业服务费为2011.95元及缴纳滞纳金3539.39元，其中再次因设施不健全减免了2010年8月至10月三个月的物业服务费。因原告多次催要物业服务费被告至今无理拒付，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告缴纳物业服务费2011.95元和滞纳金3539.39元；诉讼费用由被告承担。
被告赵国华辩称，一、对于2009年5月至7月服务费一事，原告称经协商达成一致，不知道是和谁协商了，没有和我联系过，原告应拿出协商的证据。原告称多次催要服务费也与事实不符，我没有看见过催要的书面东西，也没有见到服务人员上门。公示牌是2013年原告对业主起诉后才有的，早期也没有收费公示牌。二，原告称再次因设施不全减免了2010年8月至10月的服务费，不能说明其减免三个月的服务费，就能等同服务标准能达到合同约定的标准。三、关于原告提出缴纳滞纳金的问题，业主未交齐物业费的根源是由于物业违约在先，因此让业主缴纳滞纳金的理由不成立。四、原告违约情况如下：（一）、1、基本设施不全。根据《沧州市住宅小区物业等级标准和收费标准》，二级物业基本设施为：生活服务配套设施至少不少于三项，有公共教育、文化健身设施四项，每年开展文体活动不少于四项。而原告仅有一个两年前才建成的健身广场，其他一律没有。2、绿化规划。按二级物业管理要求，规划应布局合理，绿化应有一定品味，有观赏价值，绿地中因地制宜设置园林建筑和小品花坛。而四合家园小区根本就没有设置园林建筑和花坛。（二）、根据四合家园前期物业服务协议第一条双方的权利和义务中，甲方（物业）的权利和义务第三条规定，对于未经批准、擅自装修、改变房屋结构及损坏设备的，有权要求其恢复原状及提请行政执法部门依法追究相应责任人的责任。而3号楼私自改变楼体结构（在地下室打通楼板建自己的楼上通道），业主发现后多次通知物业，而物业行动迟缓，造成既成事实，之后也没有向有关行政执法部门反应情况恢复原状。我家住在XX室，由于物业管理不善造成这种后果，直接影响到我的正常生活，只要楼体一有异响，我就以为是楼底下塌了，对我的精神造成了巨大的伤害，请求依法追究物业监管不力对我造成的间接责任。（三）、1、物业服务内容第一款规定对房屋共用部位的维护和管理。墙体外墙墙皮脱落从来没见物业修理。楼梯间水泥破损钢筋外露没见人来修理过。附照片6张。2、物业服务内容第二款规定：物业对于公共设施设备及其运行进行维护和管理。按要求应设有专人公共设施进行日常管理和维护，定期检查。在四合小区，楼宇门在保修期无人维修，楼宇对讲坏掉无人问津。公共照明灯坏后从来没见到物业来维修，即使到节假日，坏掉的依然是坏的。楼道内开关、灯泡坏后都是业主自己冒险换上。附照片6张。3、物业服务内容第三款规定：对物业区域内公共道路、人行道、停车场、公共楼道，楼宇门、电表箱、消防栓、信报箱、路灯、宣传栏、标识牌进行清扫和保洁。实际情况是公共道路不清扫，甚至下雪后公路道路都无人清扫，只有业主各扫门前雪。其他公共设施也未见清扫保洁。附照片20张。4、物业服务内容第五款对交通秩序与车辆管理规定：对进出物业区域的车辆进行刷卡登记。物业根本就没有按规定去做。（四）、协议第三条规定物业服务质量。1、第一款规定房屋外观保持整洁、美观、外墙无乱贴乱画现象。而原告管理的小区房屋外观乱贴乱画现象。附照片7张。2、第四款清洁卫生服务第一款规定：区容区貌良好，无违章搭建，无乱设摊点、广告牌现象。而原告管理的小区内乱贴乱画，绿地内设广告牌林立。楼道内、楼梯扶手上、甚至住户门上到处都有推销、服务小广告，小区内每年都有外地人搭帐篷推销蚕丝被等，晚上住在小区，一住就是十来天。附照片18张。第三条规定公用楼梯、扶手每周擦两次，公共部位门窗每月擦一次。原告管理状况是：楼道最近才开始清扫，但没看见拖洗过。公共楼梯、扶手、玻璃没见擦洗过，楼道灯从来就没清洁过。3、第六款秩序维护规定小区实行封闭式管理。而原告管理的小区却是小商贩随便出入，出租车进出自由，外来车辆畅通无阻，小区内的监控设备根本就是摆设，小区内出了状况去查监控什么也看不到。附照片四张。（五）、物业法第三十八条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房用途。为谋取利益，在业主不知情的情况下，把本来用来建公共设施的房屋出租给办公单位，造成小区出入人员繁杂，给小区埋下了巨大安全隐患。附照片一张。以上情况只是原告管理达不到协议规定的一部分，根据《物业法》第三十六条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十一条规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，鉴于以上情况，我认为不能按原告所诉付费，原告服务到怎样的水平我就缴纳怎样的费用。恳请法庭能够以事实为根据，以法律为准绳公平处理。
原告忠信物业公司为证实自己的主张，向本院提供了如下证据：1、与开发商签订的前期物业服务协议。2、与被告签订的前期物业服务协议，证明我们接手小区服务是合理合法的，是经过被告接受的。3、入住通知单。4、检查内容，是被告验房时填写的。5、承诺书。6、装饰装修管理协议。7、收费许可证。8、满意度调查表。9、房屋安全鉴定的报告复印件。
被告赵国华对原告提交的证据发表如下质证意见：对证1-证7均没有异议，但权利和义务是规定双方的，是对等的，不能光要求被告而不约束原告。对证8，上面的签字不是我本人的签字，我不认可。对证9、房屋安全管理所不是国家行政管理部门，对这个鉴定我不认可。如果物业发现的及时他不会造成既成事实。人家拿这个报告搪塞物业，物业就不管了。如果原告说向上级反映了，那向哪个上级反映了，拿出证据来。
被告赵国华为证实自己的主张，向本院提供了如下证据：照片62张。
原告忠信物业公司质对被告提交的证据发表如下质证意见：被告提供的照片中有一些是真实的，但是过期的。但有一些是人为制作的，如环境卫生里有张上有蓝色的垃圾桶，不是我们小区的垃圾桶，也不是我们服务管辖范围内的。对乱贴广告的照片，有的属实，但都是以前的了，例如我们物业的员工看见有个人开着车在小区门上贴了广告照了照片就走了，我们员工及时制止给撕下来了。我们在服务过程中即便是存在问题我们都及时改正了，如果出现这样的问题希望业主及时指出我们及时改正。墙面楼梯掉皮破损的照片中，我们也与施工的沟通了，他们不来维修时我们自己员工给维修的，不是我们不作为。
经审理查明，被告赵国华系四合家园小区业主，其房屋建筑面积为89.98平方米。2008年4月1日，原告忠信物业公司与沧州宏达房地产开发有限公司签订了《沧州市四合家园小区前期物业管理委托合同》，约定沧州宏达房地产开发有限公司委托原告忠信物业公司对东至朝阳北大街、南至配件西路，西至规划路、北至规划路的四合家园小区进行前期物业管理，时间是2008年11月10日起至首届业主大会召开后，忠信物业公司对房屋外观、设备运行、房屋及设施、设备的维修、养护、公共环境、绿化、交通秩序、保安、急修、小修进行目标管理。物业服务管理费标准为每月每平方米0.52元（按物价部门核定的标准收取）。2008年11月7日，原、被告签订了《沧州市四合家园小区前期物业服务协议》，主要约定：原告负责对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据协议收取物业服务费用，搞好小区内公共秩序维护工作，不承担对业主或物业使用人的人身安全及财产的保管保险义务，物业服务费用标准住宅按照按建筑面积每月每平方米0.52元收取，被告缴纳费时间自开发公司办理入住通知单的时间算起。每次交纳时间，第一次按半年交纳，以后按季度交纳，缴费时间是每季度第一个月。如因被告原因空置房屋按建筑面积每月每平方米交物业服务费总额的60%。被告如违反协议不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告赵国华于该物业服务合同签订当日办理了入住手续。由于业主大会未召开，原告自2008年11月10日起对该小区进行物业服务至今。
另查明，自2009年8月开始，被告赵国华以原告物业服务不到位等问题为由，拒绝向原告缴纳物业服务费。自2009年8月至2014年5月，被告共拖欠物业服务费2011.95元（0.52元／每平方米×89.98平方米×43个月，其中2010年8-10月的物业费因小区设施不健全已减免）。原告忠信物业公司在向被告赵国华追要物业未果的情况下，于2014年4月2日诉至本院。
本院认为，原、被告签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告双方均应按该合同履行自己的合同义务。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。被告赵国华作为小区业主应及时交纳物业管理费，故被告应向原告缴纳2009年8月至2014年5月期间共计43个月的物业管理费2011.95元。对原告要求被告给付滞纳金3539.39元的诉讼请求，因原告系服务企业，其对自己的工作应当尽职尽责，尽自己最大的努力使业主满意，现被告认为原告没有按照前期物业服务协议的约定尽到义务，应少交物业费，虽然其提交证据不足，但是也足以说明原告的服务存在瑕疵，故对原告的该主张，本院不予支持。本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，参照国务院颁发的《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：
被告赵国华给付原告忠信物业服务有限公司物业服务费2011.95元，限判决生效后十日内履行。
驳回原告忠信物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审判员 张雯
二〇一四年六月十六日
书记员 吕敏