济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初5119号原告：济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：隋阳，总经理。委托诉讼代理人：林世军，山东才有律师事务所律师。被告：刘勇，男，1971年8月16日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。原告济南华舜物业管理有限公司（以下简称华舜物业）与被告刘勇物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华舜物业的委托诉讼代理人林世军、被告刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华舜物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费849.17元；2.判令被告按日支付百分之三违约金；3.诉讼费用由被告承担。原告华舜物业明确物业费及违约金的计算方式为：物业费自2013年7月1日至2014年11月15日，共计17.5个月，按房屋面积89.86平方米，每月每平方米0.54元计算；违约金自2014年11月16日起至2015年11月15日止，共计365天，以拖欠的物业费数额为基数，按日3%计算。事实和理由：2001年8月1日，原告与玉景家园小区的开发商济南经济房地产开发中心签订《玉景家园物业服务委托合同》，约定由原告对被告居住的玉景家园小区进行物业服务，原告根据合同的约定履行了自己的服务义务，但被告至今拒交物业管理费，经原告多次催要未果。原告认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，业主拒交物业管理费，就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终会损害其他正常缴纳物业管理服务费的业主的利益。为维护原告和已交费业主的合法权益，故提起诉讼。被告刘勇辩称，1.原告华舜物业已于2014年11月19日撤出玉景家园，且答辩人于2013年6月27日取得该房屋产权以来，从未接到或看到原告华舜物业以任何形式通知物业的交接和物业费的催要。因此本纠纷已超过2年的诉讼时效，应依法驳回起诉；2.原告华舜物业分别于2014年1月9日和2014年10月20日被济南市住房保障局和房产管理局以“在服务范围内，一年内被业主投诉2此或同一事项重复投诉3次，经查证属实”和“未按服务合同约定的内容和标准提供服务，业主投诉或主管部门检查后拒不整改解决”为由通报信用减分。足见其未履行合同约定，违约在先，也就无权要求业主履约；3.答辩人于2013年6月27日取得该房产权，在原告华舜物业管理该小区期间一直空置，依据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》济价费字【2012】75号第十六条，物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳。经审理查明，被告刘勇为济南市槐荫区玉景家园小区业主，坐落于济南市槐荫区某号的房屋为被告刘勇所有，面积为89.86平方米，其通过二手房买卖于2013年6月27日获得该房屋产权，原业主系殷振杰。原告华舜物业作为乙方于2001年8月1日与作为甲方的济南经济房地产开发中心签订《玉景家园物业服务委托合同》，载明济南市玉景家园小区坐落于济南市，济南经济房地产开发中心为该小区的开发单位。合同约定：甲方将玉景家园小区委托给乙方实行专业化的物业服务，建筑面积为42388.56平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务事项包括保修期外房屋建筑公用部位的小修、养护，保修期外公用设施、设备的小修、养护、运行，保修期外公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护，公共绿地养护，公共环境卫生，协助维护小区公共秩序等。委托管理期限为自2001年8月1日起至玉景家园小区业主委员会成立并与物业公司签署《物业服务合同》时止。在合同第十七条“乙方的权利和义务”处约定有“8.对连续欠缴物业费三个月以上（含三个月）的业主或物业使用人，乙方有权直接向甲乙双方任意一方所在地的人民法院提出诉讼。欠费人自欠费当日起承担日3%的滞纳金。法律诉讼所产生的一切费用由败诉方承担。”合同中还对物业服务标准等内容进行了约定。物业服务费用约定按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅0.54元/平方米·月；商业用房及居民用房改变其使用性质的（包括仓库、办公室等）0.60元/平方米·月；缴费方式为业主或物业使用人按季度向乙方交纳物业服务费，实行先交费后服务的方式，即每季度的第一个月的1-10日向乙方交纳本季度的物业费。合同中还另对双方的违约责任、附则进行了约定。庭审时，原告华舜物业与被告刘勇一致认可，原告华舜物业于2014年11月19日撤出玉景家园小区。以上事实有原告华舜物业提交的《玉景家园物业服务委托合同》、《房屋权属信息》及双方当事人的陈述为凭。原告华舜物业在本案诉讼过程中还提供2015年8月11日其向涉案房屋地址济南市邮寄律师函的挂号信和改退批条。拟证明原告华舜物业向被告刘勇主张过权利，但其称律师函是向涉案房屋的原业主殷振杰送达的，当时并不知道殷振杰已将涉案房屋出售给被告刘勇，直到2016年11月7日从房管局调取房屋权属状况信息表才得知涉案房屋由被告刘勇购买。被告刘勇认为该挂号信不是向其本人送达的东西，是向殷振杰邮寄的材料，对证明目的不予认可。本院认为，该证据仅能证明原告华舜物业向涉案房屋原业主殷振杰主张过支付物业费的事实，但不能证明其向被告刘勇主张权利的事实，不能达到诉讼时效中断的法律效果，故对挂号信和改退批条的证明目的本院不予采信。被告刘勇在本案诉讼过程中还提供山东济华燃气有限公司出具的用户账单详情一份，显示2011年10月26日至2017年1月天然气平均用量为零。拟证明涉案房屋一直空置，无人居住。原告华舜物业对证据的真实性没有异议，但该证据仅能证明涉案房屋未使用天然气的情况，不能证明该房屋无人居住，且被告刘勇如果不在涉案房屋居住，应当及时向原告华舜物业提出申请，经过核实后，方给予确认是否适用空置房屋收费情况。本院认为，天然气适用情况为零，并不能单独就此说明涉案房屋系空置，对该证据的证明目的本院不予采信。本院认为，原告华舜物业与玉景家园小区的开发单位济南经济房地产开发中心于2001年8月1日签订的《玉景家园物业服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订时，该小区尚未成立业主委员会，该合同应为前期物业服务合同。坐落于济南市槐荫区某号房屋为被告刘勇所有，其系小区业主，在原告华舜物业提供物业服务过程中亦负有缴纳物业服务费的义务。关于诉讼时效的起算时间，本院认为，被告刘勇认可原告华舜物业于2014年11月19日撤出玉景家园小区，说明原告华舜物业提供服务的时间截止到2014年11月19日。物业服务合同属于继续性合同，物业服务企业撤出其所服务的小区的物业服务企业撤出其所服务的小区前一直在小区内提供着物业服务，本案涉及，物业费的诉讼时效应自其撤出之日起计算，故被告刘勇主张诉讼时效应自最后一笔物业费的履行期限届满之日，按照合同约定应为每季度第一个月的10日前，即2014年10月10日起计算的辩解意见，本院不予采信。原告华舜物业于2016年11月14日向本院起诉要求被告刘勇支付2013年7月1日至2014年11月15日物业服务费849.17元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，未超过诉讼时效期间，本院予以支持。关于被告刘勇主张涉案房屋一直空置，应按物业服务费的70%交纳的辩解意见，本院认为，根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条规定，房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的从其约定。可见，空置房需要得到物业服务企业与业主或物业使用人确认后，才可以按照空置房的标准交纳物业费。本案被告刘勇辩称涉案房屋一直空置，原告华舜物业不予认可，说明空置的事实并未得到双方确认，故对被告刘勇该项辩称解意见，本院不予采信。关于原告华舜物业要求被告刘勇承担违约金的问题，本院认为，原告华舜物业与济南经济房地产开发中心签订的《玉景家园物业服务委托合同》中明确约定：“对连续欠缴物业费三个月以上（含三个月）的业主或物业使用人，乙方有权直接向甲乙双方任意一方所在地的人民法院提出诉讼。欠费人自欠费当日起承担日3%的滞纳金。法律诉讼所产生的一切费用由败诉方承担。”合同中关于“滞纳金”的约定，实际为逾期交纳物业服务费用的违约金，按法律规定，一方违反合同约定则应向相对守约方承担违约金。但本案通过审理，本院认为，被告刘勇拒绝交纳物业服务费并非完全无理，原告华舜物业的工作确实尚存在改进、提高之处。其后撤出该小区也从一个方面反映出小区业主对其服务的不接受程度。原告华舜物业作为物业服务企业，更应该努力提高自身服务质量，加强与业主的沟通与交流，对自身存在的问题，应当有清醒的认识并积极整改。鉴于此种情形，本院对原告华舜物业要求被告刘勇承担违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘勇于本判决生效之日起十日内向原告济南华舜物业管理有限公司支付2008年2月14日至2014年11月15日物业服务费849.17元；二、驳回原告济南华舜物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 辉二〇一七年一月二十二日书记员 裴立红