广东省恩平市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0785民初839号
原告（反诉被告）：吴惠文，男。
委托诉讼代理人：郑润强，系广东润晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢健俊，系广东润晟律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：吴长明，男。
委托诉讼代理人：张桐枫，系广东金硕律师事务所律师。
原告（反诉被告,以下通称原告）吴惠文与被告（反诉原告,以下通称被告）吴长明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，被告吴长明提出反诉，本院依法受理并决定合并审理，依法适用普通程序，分别于2017年7月18日和8月2日、2018年1月3日公开开庭进行了审理。原告吴惠文及其委托诉讼代理人郑润强、谢健俊，被告吴长明的委托诉讼代理人张桐枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴惠文向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠原告2016年8月起至2017年5月份止(共10个月)的房屋租金23500元及其利息；2.判决被告支付拖欠原告代缴的2016年6至8月份房屋水费1012.88元及其利息（从2016年8月1日计起）；3.判决被告支付拖欠原告代缴的2016年7至于8月份房屋电费2948.30元及利息（从2016年8月1日计起）；4.判决被告在未经原告同意擅自拆除房屋结构主力墙体，支付原告房屋修缮费10000元，并处5000元罚款；5.判决被告单方面违约提前解除合同，支付原告经济补偿5000元；6.判决终止双方签订的房屋租赁合同，并判令被告依原合同约定事项，限时将房屋归还原告；7.本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月1日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同。合同约定租赁期限从2016年1月1日至2020年12月3日止，2016年每月租金2300元，2017年起每年月租金递增100元。被告向原告交纳5000元作为押金。合同同时约定双方若单方面提前解除合同的，视为违约，违约方将给予对方一定的合理补偿。合同约定租赁期间只准建设，不准拆除租用建设物，任何建筑物如果需拆除的，需经原告同意才可以拆除，未经原告同意擅自拆除的建筑物，处以1000元以上5000元以下罚款。双方合同签订后，被告仅向原告缴交了2016年1月至7月份房屋租赁费，但从2016年8月起至今，被告一直拖欠房屋租金、水电费等共27461.18元，具体数额为：1.欠缴的2016年8月至12月份的租金，每月租金费2300元，共5个月，合计11500元，及由此产生的利息；2.欠缴2017年1月至5月份的租金，每月租金费2400元，共5个月，合计12000元，及由此产生的利息；3.欠缴水费2016年6月至8月份共1012.88元，及由此产生的利息；4.欠缴电费2016年7月至8月份共2948.30元，及由此产生的利息。对上述欠款，原告多次向被告催缴，但被告一直拖延至今拒不缴付。被告在签订房屋租赁合同之后，已依法向相关主管部门申请经营餐馆，并持“恩平市如之家餐馆”许可证进行餐饮经营。因其经营餐馆效益不好，只持续经营至2016年8月止。2016年10月24日，被告以“恩平市江北干渠水陂工程管理处相关告示，认定原告出租的房屋是违章建筑和列入拆除”，造成合同“客观上”无法继续履行，提出“终止原房屋出租合同和补偿经济损失”并以“花大量资金装修，造成其损失”为由起诉原告要求赔偿。恩平市人民法院于2017年4月24日作出(2016)粤0785民初1465号民事判决，“依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，依法驳回吴长明的诉讼请求”，吴长明在收到判决之后没有上诉。2017年5月6日，被告向原告发来《解除合同通知书》，再以“恩平市江北干渠水陂工程管理处相关告示，认定原告出租的房屋是违章建筑程列入拆除”为由向原告提出单方面终止原房屋出租合同和补偿其经济损失。为依法保护原告的合法权益，请法院依法处理。
原告吴惠文提供以下证据：1.吴惠文的身份证原件，证明原告的主体资格；2.吴长明的身份证复印件，证明被告的主体资格；3.房屋《出租合同》原件，证明原、被告之间的租赁关系及权利义务；4.塘劳村委会出具的《证明》原件、房屋照片打印件，证明涉案房屋的产权所属原告所有；5.《营业执照》复印件，证明被告租赁房屋开办的如之家餐馆已在工商部门依法注册（登记法人是被告的岳父）；6.《食品经营许可证》复印件，证明被告租赁房屋开办的如之家餐馆已在食监部门依法取得经营许可证（登记法人是被告的岳父）；7.房屋租金缴交《收据》复印件，证明被告只缴清2016年1至7月租金，2016年8月至今未缴交过房屋租金；8.房屋欠缴的水电费单原件，证明原告在房屋出租前已安装水电设施及原告为被告代缴的2016年6月至8月房屋水、电费；9.吴长明在恩平市人民法院（2016）粤0785民初1465号案中提供的部份证据（即房屋一、二层布局图）复印件，证明被告未经同意，擅自违约拆建房屋首屋一段主力墙体，造成房屋存在较大结构安全隐患；10.恩平市人民法院（2016）粤0785民初1465号民事判决书原件，证明被告单方面提出解除合同的理由不成立,已被驳回诉讼请求；11.被告发出的《解除合同通知书》原件，证明被告单方面提出解除合同是违约行为；12.《关于催缴房租等费用的通知》复印件（微信版）及双方微信记录打印件，证明原告已督促被告及时缴交拖欠2016年8月至2017年5月份的房屋租金及2016年6至8月欠缴的水电费。
被告吴长明辩称，2016年1月1日，原、被告签订《出租合同》，原告在合同上明确保证该房屋享有全部的、合法的产权。合同签订后，被告按约定缴交了合同保证金5000元及2016年1、2月份的租赁费4600元，原告亦交付该房屋给被告。之后被告投入资金对该房屋进行装修，开办“如之家饭店”，后又缴交了2016年3月至7月的租金。在合同履行过程中，恩平市江北水陂工程管理处2016年5月16日在租赁房屋张贴公示，称将于2016年下半年起对锦江北干渠进行工程改造，凡属于江北干渠的管理保护范围内的所有建筑物均需在2016年7月31日前自行清理。由于原告出租给被告的房屋正建设在江北干渠的堤岸上，属于自行清理拆迁的范围，被告多次试图与原告沟通中止或解除合同，但原告不接电话，见面沟通时也仅说同样情况的人多的是“不用怕”、“不同意解除合同”。在此情况下被告的两名大厨辞职，“如之家饭店”被迫停业，造成巨大的直接及间接经济损失。1.被告认为，原告出租其自建房屋，应当确保对该房屋享有全部的、合法的产权及该房屋具有符合国家规定的规划、报建等建设规范。现原告隐瞒其自建房屋属于违法建筑的真相，将其有缺陷的房屋出租给被告，造成在被告刚投入巨资装修营业后即被有关部门明令拆除、无法继续经营的损失原告应当赔偿。2.被告从2016年8月1日起不继续支付租赁费是在有确切证据表明对方丧失履行合同能力即该被租赁房屋已被认定为违章建筑、必须自行拆迁的情况下作出。根据《合同法》第67条的规定，原告违约在先，被告不继续支付租赁费的行为属于行使先履行抗辩权的行为，应依法受法律保护。3.被告同意解除租赁合同。根据《合同法》第94条的规定，自恩平市江北水陂工程管理处在租赁房屋张贴公告后，该合同客观上已无法继续履行，在此情况下债权人有权解除合同。而被告向法院起诉要求解除合同，是行使单方解除权的行为，它不必经过对方当事人的同意，只要将解除合同的意思表示直接通知对方或经过人民法院向对方主张，即可发生合同解除的效果。被告曾于2016年10月24日向恩平法院起诉明确提出解除出租合同，该诉状已送达原告，应视为被告的解除合同通知已经送达原告，所以被告起诉的时间应认定为合同的解除时间。被告依法行使先履行抗辩权后，原告无权要求被告继续支付2016年8月1日后的租赁费及水电费。因此，应驳回原告的该项目诉讼请求。相反，原告根据《出租合同》收取答辩人的租赁保证金5000元应返还给被告。4.被告在租赁房屋后，依合同的约定，对房屋予以装修，经原告的同意，拆除了15平方米间隔墙，并无拆除主力墙的事实。被告以前提供给法院的图纸是原告交给被告保管的，该图纸证明了拆的墙体是被告在租赁房屋后经原告的同意后拆除。因此，原告请求被告赔偿房屋修缮费及罚款无事实及法律依据，应驳回。5.被告无任何违约事实，无需支付违约金给原告。对原告的该项请求亦应驳回。相反原告具有重大过错且构成违约，是直接造成合同无法履行的责任人，被告有权解除合同并请求赔偿损失。
被告吴长明提出反诉称，1.判令确认原、被告签订的《出租合同》已于2016年10月24日起解除；2.判令原告赔偿损失人民币75664元给被告；3、判令原告返还保证金人民币5000元给被告；4.判令原告支付合同违约金人民币45000元给被告；5.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2016年1月1日，原、被告签订《出租合同》，约定原告将其位于省道线恩平市××村民委员会路段路边的、恩平市特殊教育学校对面的面积为190平方米的自建房出租给被告开设饭店，月租金人民币2300元，租赁期限从2016年1月1日起至2020年12月30日止，合同保证金为人民币5000元。原告在合同上明确保证对该房屋享有全部的、合法的产权，没有设定从权利。合同还对其他的权利及义务进行了约定。合同签订后，被告按合同的约定缴交了合同保证金5000元及2016年第1月、2月份的租赁费4600元给原告，原告亦交付该房屋给被告。之后被告投入资金对该房屋进行装修，开办“如之家饭店”。因生意不错，后被告又陆续按合同的约定分别缴交了第3、4、5、6、7月份的租金。2016年5月16日，恩平市江北水陂工程管理处本房屋张贴公告，称将于2016年下半年起对锦江水库江北干渠进行工程改造，凡属于江北干渠的管理保护范围内的所有建筑物均需在2016年7月31日前自行清理。由于该房屋正建设于江北干渠的堤岸上，经被告再三求证，恩平市陂江北工程管理处明确确认该房屋属于上述规定的自行清理拆迁的范围。此举令被告被迫停业，造成巨大的经济损失。经统计，被告因此而造成的直接经济损失如下：1.购买、安装广告板3146元；2.购买、安装广告箱4466元；3.拆、装空调人工费2920元；4.安装铁门、搭建铁棚5800元；5.建设铁鸡笼、风干房2200元；6.装修泥水工程款、材料款合计22800元；7.装修木工工程款、材料款合计19820元；8.水电安装费4150元；9.购买、安装吊扇、订制不锈钢排气进气烟帘罩、窗帘等合计10362元。上述损失合计共75664元。因被迫停业而造成的经济损失尚未统计。因为原告不同意协商解决合同解除的问题，被告被迫于2016年10月24日向法院起诉，请求解除出租合同、赔偿损失人民币75664元、返还保证金人民币5000元。法院于2017年4月24日作出（2016）粤0785民初1465号民事判决书，判决驳回被告的诉讼请求。为解决纠纷，被告于2017年5月5日再次向原告发出《解除合同通知书》告知解除合同的事实，并通知被告取回锁匙。但原告仍一直置之不理。后原告向法院起诉。被告认为，该房屋由于已被国家管理部门明确认定为属于自行清理拆迁的范围，客观上已造成出租合同无法继续履行，不可能实现合同的目的，双方所签订《出租合同》应予解除。被告于2016年10月24日向法院起诉，明确提出解除出租合同。该时间应认定为合同的解除时间。因合同的解除，原告根据《出租合同》收取被告的租赁保证金5000元，应予返还给被告。原告出租该房屋，应当确保对该房屋享有全部的、合法的产权及该房屋具有符合国家规定的规划、报建等建设规范。现原告隐瞒该房屋属于违法建筑的真相，将其有缺陷的房屋出租给被告，造成被告刚才投入巨资装修营业后即被有关部门命令拆除、无法继续营业的后果，原告具有重大过错，已构成违约。对因此给被告造成的经济损失75664元，原告应当赔偿。另，原告应依合同的约定支付合同总金额的30%即（2500×12×5×30%=45000元）作为违约金给被告。
被告吴长明提供以下证据：1.《恩平市水利水电工程及河道管理实施细则》和《关于锦江灌区续建配套与节水改造工程开工建设的函》复印件、恩平市江北水陂工程管理处《公告》和《证明》原件，证明涉案房屋建在江北干渠边，占用渠道3米管理范围，属于违章建筑，并证明从2016年8月1日起已经无法继续履行合同；2.铺位装修合同及装修款支付凭证原件，证明被告的损失情况。
原告吴惠文对被告吴长明的反诉辩称，1.本人与吴长明签订的《出租合同》约定将产权属于本人的房屋出租给吴长明经营餐馆。签订合同后，本人依约将合同所涉房屋交付给吴长明使用，吴长明装修后就一直使用该商铺经营。至此，原告已经依照合同约定完全履行合同义务。2.城乡规划部门和乡镇政府是我国乡、镇、村庄违章建筑的法定确认机关，其他部门无权对某一处房产是否属于违章建筑作出确认。恩平市水务局和恩平市江北水陂工程管理处不是我国法定城乡规划主管部门，吴长明提供的文件不能证明本人的房屋属于违章建筑。3.涉案房产已建成多年，本人对江北干渠的渠道管理范围不清楚，也一直未收到有关涉案房产违规的通知。直至2016年5月16日才由吴长明告知恩平市江北水陂工程管理处发出的公告，公告也没有明确本人的房产在自行清理的范围内，只是告知江北渠3米内的建筑物要自行清理。本人在签订合同时对于江北渠何时开展清障工作是不知情的，现在江北渠渠段已完成清障工作，实际上也未对该渠段进行清理，对吴长明正常使用该房屋没有造成任何影响，而且隔壁其他餐馆一样正常营业，本人与吴长明签订的合同完全可以继续履行。吴长明据此认为本人隐瞒房产属于违章建筑与其签订合同是没有事实依据的。本人不存在违约行为，吴长明要求本人赔偿75664元没有事实和法律依据。4.吴长明计算的损失价值75664元明显过高。由吴长明提供的《铺位装修合同》可知其委托没有装修工程资质的个人对涉案商铺进行装修，且项目的价格都比市场价高，应当予以调整。此外，因吴长明经营使用之后装修物的价值会有所下降，吴长明要求按照原价赔偿违反公平原则。现在吴长明已将其经营餐馆里面的所有物搬空。5.吴长明要求支付45000元违约金没有法律依据。本人签订的《出租合同》未对违约金进行约定，而且本人也不存在违约行为。因此吴长明无权要求本人支付违约金。
原告吴惠文补充提供以下证据：1、塘劳村民委员会出具的《证明》原件，证明涉案房屋于1985年已建成，早于《恩平市水利水电工程及河道管理实施细则》的发布；2、照片3张，证明被告店铺所在地段的商铺正常经营至今；3、照片3张，证明被告搬空租赁房屋屋内所有物品；4、塘劳村民委员会出具的《证明》原件，证明涉案房屋宅基地的土地使用权为原告。
2017年9月22日被告吴长明申请对涉案房屋内的装修项目进行评估，本院通过摇珠选定并委托江门市尚诚价格评估有限公司进行评估，该公司于2017年11月14日作出江尚诚价评字[2017]第0402号价格鉴证评估报告书，认为此次委托评估的房屋内的部分设施及装修等资产在评估基准日的市场价值为10486元。
本院依职权发函给恩平市国土资源局调查涉案房屋使用的土地是否属于宅基地，其复函称该土地利用现状地类为村庄，暂无办证登记记录。
经审理查明：2016年1月1日，原告吴惠文与被告吴长明签订《出租合同》，原告吴惠文将位于恩平市恩城街道S276省道线塘劳特殊教育学校对面的面积为190平方米的房屋出租给被告吴长明，租赁期限从2016年1月1日起至2020年12月3日止，每月租金为人民币2300元，自2017年起每年月租递增100元；双方在第三条“租金、押金金额及出租与变更”中还约定“6、……，任何建筑物如果需拆除的，需经甲方同意才可以拆除，未经甲方同意擅自拆除建筑物，处以1000元以下5000元以下的罚款”、“8、甲方房屋在租赁期间，政府不给予经营饮食行业，经双方协商达成一致，可以终止合同”、“9、本合同一经签署，乙方即应交纳人民币5000元押金，到合同期满乙方付清租金及水电等相关费用后，甲方即退还押金。如甲乙双方有单方面提前解除合同的,视为违约,违约方将给予对方一定的合理补偿”。合同签订前吴长明就进场装修，2016年1月1日缴交押金5000元及2016年1月、2月份的租金4600元后开始经营“恩平市如之家餐馆”，此后又缴交了3至7月份的租金。2016年5月16日，恩平市江北水陂工程管理处张贴《公告》称将于今年下半年起对锦江水库江北干渠进行工程改造，“按照《恩平市水利水电工程及河道管理实施细则》的规定，江北干渠的管理保护范围是：1、渠道和渠道建筑物所覆盖的范围；2、填土渠道从渠外坡脚起3米；3、全挖土渠道从内坡顶起3米。……凡是在以上江北干渠的管理保护范围内有建筑物、房屋、简易房、竹林、树木、果树、农作物的，必需在今年7月31日前自行清理完毕……。如果用户不自行清理占用渠道管理保护范围内的建筑物等违章占用物体，又阻碍施工方清理的，由市水政监察大队进行依法处理……”。被告吴长明遂停止经营要求解除合同并从2016年8月份起停止缴交租金，拖欠6月至8月份的水费1012.88元和7、8月份电费2948.30元，又于2016年10月24日向本院起诉。本院于2017年4月24日作出(2016)粤0785民初1465号民事判决，认为“本案原告如果认为由于……江北干渠改造……，客观上已经造成原、被告的《出租合同》无法继续履行而要解除合同，应通知被告。合同自通知书到达被告时解除”，遂驳回被告吴长明的诉讼请求。判决后双方均没有上诉，被告吴长明于2017年5月5日向原告吴惠文发出《解除合同通知书》，原告吴惠文又提起本案诉讼。
另查明，《恩平市水利水电工程及河道管理实施细则》将水利水电设施周围的土地分为“管理范围”和“保护范围”，第三条规定“（六）渠道保护范围：……河排干渠（凤子山电站二级站尾水以下、江北干渠）及……，全挖土渠道从内坡顶起3米；……”，“（九）……水利水电工程保护范围内的土地，其权属不变，但必须按规定限制使用”。原告吴惠文在本案中出租的房屋建于八十年代，现在该房屋使用的土地地类为村庄，未取得建设工程规划许可证、土地使用权证、房产证等相关产权证书或报建手续。
又查明，被告吴长明反诉称为装修上述房屋进行经营购买及安装广告板用去3146元、购买及安装广告箱用去4466元、拆和装空调人工费2920元、安装铁门和搭建铁棚用去5800元、建设铁鸡笼和风干房用去2200元、装修泥水工程款和材料款用去22800元、装修木工工程款和材料款用去19820元、水电安装费4150元、购买及安装吊扇以及订制不锈钢排气进气烟帘罩和窗帘等用去10362元（上述费用合计共75664元）。本庭于2017年9月12日通知双方到涉案房屋现场勘验，现场见到吊扇和窗帘已拆除。被告吴长明申请“对以下项目进行价值评估：（一）评估存放于涉案房屋正门右前方广告板及房屋大厅内部广告箱的剩余价值；（二）评估涉案房屋左方铁门及正门上方铁棚的剩余价值；（三）评估涉案房屋正门右前方风干房及后门铁鸡笼的剩余价值；（四）评估涉案房屋正门左前方不锈钢排气进气烟帘罩的剩余价值；（五）评估四部空调的安装、拆卸，不锈钢排气进气烟帘罩安装及水电安装的人工费；（六）评估申请人对全屋重新装修的泥水工程造价（包括一楼地面铺设、墙面粉刷等）、木工工程造价（包括一楼木墙、二楼全部木质工程等）”。江门市尚诚价格评估有限公司于2017年11月14日作出江尚诚价评字[2017]第0402号价格鉴证评估报告书，认为此次委托评估的房屋内的部分设施及装修等资产在评估基准日的市场价值为10486元。被告吴长明收到该报告书后提出异议，认为：1.其申请评估的是投入的经济损失，而不是现存物品的残值；2.鉴定结论与事实不一致。如粉刷墙壁的价格3元/㎡与批磁人工18元/㎡另加材料10元/㎡不一致；3.评估公司不具备工程造价鉴定资质，其鉴定结论不具有合法性。本院遂发函要求该公司对吴长明的异议进行答复。该公司于2017年12月11日复函称：1.我司接受贵院委托评估对象于评估基准日价值进行评估。我司根据市场调查，科学严谨的评估方法，得出的评估结果符合资产评估科学、客观、公平、公正的原则。其中委估资产的墙面粉涮批灰及水泥地面工程价值，我司根据现场勘察，综合考虑其施工质量以及工程量，我司认为该评估结果科学合理，符合公允价值，不作修改；2.我司评估机构的评估资质经由江门市中级人民法院审核，在广东省高级人民法院备案认可。我司已完成并提交贵院（2017）委恩法司委字第7号之三委托书所委评资产评估工作范围内的评估结果。异议人提出的“工程造价鉴定”不属于评估机构的业务范围。原告吴惠文认可该评估报告。
本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”、第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”之规定，由于原告吴惠文在本案中出租的房屋未取得建设工程规划许可证，因此其与被告吴长明签订的《出租合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此原告吴惠文主张被告吴长明“单方面违约提前解除合同”、请求“补偿5000元”、吴长明反诉“请求确认……签订的《出租合同》已于2016年10月24日起解除”以及“支付合同违约金人民币45000元”均不予支持；但原告吴惠文要求被告吴长明限时归还房屋以及被告吴长明请求原告吴惠文“返还保证金人民币5000元”本院予以支持。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……”之规定，鉴于被告吴长明实际使用租赁房屋至2016年8月份并于2016年10月24日起诉请求解除《出租合同》，本院酌定被告吴长明参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至2016年10月份止（包含10月份），即原告吴惠文请求被告吴长明支付10个月的“房屋租金23500元”本院支持3个月的占有使用费共6900元（2300元/月×3个月）。被告吴长明在占有使用出租屋期间实际使用的水、电费亦应承担，原告吴惠文请求被告吴长明支付其代缴的水费1012.88元、电费2948.30元本院予以支持；但是水、电费的利息本院不支持。至于被告吴长明请求原告吴惠文赔偿其装修出租屋投入的75664元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。……”和第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，原告吴惠文提供没有办证的房屋出租，应承担导致合同无效的主要过错责任，本院酌定其承担80%的责任；上述装修物经评估现在的市场价值为10486元，原告吴惠文承担80%的责任，即应赔偿8388.80元（10486元×80%）给被告吴长明。此外，原告吴惠文主张被告吴长明未经其同意擅自拆除房屋结构主力墙体，但由于原告吴惠文提供的证据不足以证明该墙体的拆除未经其同意，应承担举证不能的法律后果；原告吴惠文请求被告吴长明支付“房屋修缮费10000元，并处5000元罚款”，本院不予支持。
综上所述，本院支持原告吴惠文请求被告吴长明支付出租屋占有使用费6900元、代缴的水费1012.88元、电费2948.30元，合共10861.18元；支持被告吴长明请求原告吴惠文赔偿装修物现值8388.8元、返还保证金5000元，合共13388.80元。对于双方的其他诉讼请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条、第九条之规定判决如下：
一、原告（反诉被告）吴惠文与被告（反诉原告）吴长明于2016年1月1日签订的《出租合同》无效，被告（反诉原告）吴长明应在本判决生效之日起五日内返还房屋锁匙给原告（反诉被告）吴惠文；
二、被告（反诉原告）吴长明应在本判决生效之日起五日内支付出租屋占有使用费6900元、水费1012.88元、电费2948.30元，合共10861.18元给原告（反诉被告）吴惠文；
三、原告（反诉被告）吴惠文应在本判决生效之日起五日内赔偿装修物现值8388.8元、返还保证金5000元，合共13388.80元给被告（反诉原告）吴长明；
四、驳回原告（反诉被告）吴惠文的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）吴长明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费986元（吴惠文已预交）、反诉费1407元和评估费3000元（吴长明预交），由原告（反诉被告）吴惠文承担1393元、被告（反诉原告）吴长明承担4000元（即吴惠文应支付407元给吴长明）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 陈超雄
审 判 员 卢健云
人民陪审员 吴番长
二〇一八年一月十九日
书 记 员 岑美华