杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭滨民初字第1447号
原告：向湘。
委托代理人：梅宁（特别授权），浙江君安世纪律师事务所律师。
被告：杨介穗。
委托代理人：谢尚泽（特别授权），北京华泰（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：杨艳（特别授权），浙江桓公律师事务所律师。
原告向湘诉被告杨介穗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月20日受理后，依法适用简易程序，于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告向湘及其委托代理人梅宁，被告杨介穗及其委托代理人杨艳、谢尚泽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向湘起诉称：2015年5月14日，原、被告在居间人浙江盛世管家房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《杭州市房屋转让合同》一份，并约定：被告将其所有的坐落于杭州市滨江区浦沿街道御江苑5幢2单元4202室的房屋以人民币140万元的价格转让给原告；原告须于2015年5月20日前支付首期款人民币42万元，余款由原告自行申请银行贷款支付；如果被告逾期交房超过5天，则原告有权要求被告支付违约金14万元，合同终止；原告实际经济损失与被告支付的违约金不符时，两者之间的差额由被告据实赔偿。
同时，原、被告又签订了一份《补充协议》，约定原告在签订《杭州市房屋转让合同》前已支付给被告的定金5万元自动转化为装修款，并再支付给被告2万元装修款。
合同签订后，原告按约将首期款汇入监管账户完成付款义务，并按约向银行等有关部门提交了相关贷款申请材料，办理贷款审批手续。因涉案房屋存在抵押贷款，被告未按约清偿抵押贷款，办理结清手续，致使涉案房屋无法转移登记至原告名下。经原告多次催促，被告明确表示其不履行合同义务。原告及居间人多次组织调解，但均因被告的原因无法达成一致意见。现原告表示宁可违约，也不再出售涉案房屋。
由于被告的违约行为，导致双方所签订的《杭州市房屋转让合同》无法继续履行，给原告造成了重大的经济损失，故原告向法院起诉，要求判令：1、解除原、被告之间所签订的《杭州市房屋转让合同》；2、被告返还给原告购房款人民币42万元和装修款人民币7万元；3、被告按银行同期贷款年利率5.6%赔偿给原告自首期款和装修款支付之日起算至实际清偿之日止的逾期利息；4、被告支付给原告违约金人民币14万元；5、被告赔偿给原告实际经济损失人民币20万元。
被告杨介穗答辩称：一、被告同意解除与原告之间所签订的《杭州市房屋转让合同》，但被告并不构成违约。
本案是房屋买卖合同纠纷，较一般的买卖合同纠纷具有一定复杂性。其复杂性在于原告的付款方式为按揭贷款，而涉案房屋存在抵押贷款需要清偿。出现该情形的原因在于原、被告均无一次性支付房款的经济能力：买受人付款需要贷款，出卖人注销抵押贷款需要垫资。按照银行交易习惯，原、被告及居间人也均明知注销抵押贷款需要垫资，故原、被告才签订了《杭州市房屋转让合同》。
在合同的履行过程中，被告发现原、被告在对公积金贷款的时间上存在错误认识，双方均以为公积金组合贷款和商业贷款的放款时间是一样的。此外，居间人所提供的垫资人也不愿意为公积金组合贷款垫资或者垫资利息过高。因此垫资环境的改变已经变更了合同成立的基础，这是原、被告在签订合同时所无法预见的。被告主观上并非不愿意履行合同，而是合同本身存在重大缺陷，致使被告客观上履行不能。根据双方在《补充协议》第八条的约定，非单方违约的，则退还已收房款及装修款，故被告同意退还给原告已支付的装修款7万元。
二、《杭州市房屋转让合同》客观上履行不能的原因在于原、被告对合同要素存在重大误解。
根据合同约定，被告取得购房尾款的时间完全取决于公积金贷款的放贷速度。据被告向杭州市住房公积金管理中心了解，公积金加商业贷款的放款时间至少要4-5个月。这与居间人在合同签订时告知被告垫资成本能够控制在2万元以内的说法完全不符合。依照上述期间，被告需垫资50万元，垫资利息按每日千分之三计算，被告需为此支付近20万元的利息，但被告在出售房屋并扣除抵押贷款后可实际取得的售房款仅为59万元，垫资成本高达三分之一，对被告显失公正。居间人为此多次协调原、被告寻求解决方案。但居间人和原告始终无法就放款时间做出保证或者寻求其他方法予以弥补，以至于未达成一致意见，致使房屋买卖合同的目的无法实现。
三、原告主张的返还首期款42万元的诉讼请求无事实依据。
因为原告将首期款支付给居间人监管，并未支付给被告，所以原告应向居间人主张返还，不应向被告主张返还。
综上，被告的行为不构成违约，不同意支付给原告所主张的违约金并赔偿实际经济损失。原告在履行合同过程中所遭受的实际损失应向居间人主张。而且违约金是对预期实际损失的一种预设，具有补偿性质，即使法院认定被告存在违约行为，双方约定的违约金数额也过高，请求法院根据原告可被证明的实际损失作出调整。
原告向湘向本院提交并出示了下列证据：
1、《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》原件各一份，拟证明原、被告就涉案房屋的转让达成一致协议并约定了双方的权利义务及违约责任等事实。
2、农业银行持卡人存款（1张）和收款收据（2张）原件各一份，拟证明原告在与被告签订《杭州市房屋转让合同》前已支付给被告5万元的事实。
3、收据联原件一份，拟证明原告于2015年5月20日支付了首期款42万元的事实。
4、支付宝账单详情打印件、收条原件各一份，拟证明原告于2015年5月26日支付给被告装修款2万元的事实。
5、二手房交易资金监管协议、解冻通知书、二手房交易监管资金划转付款委托书、合同签订承诺书复印件各一份，拟证明原告已经按照合同约定向银行申请办理贷款审批手续的事实。
6、浙江省建设厅发出的短信通知打印件一份，拟证明原告申请的公积金贷款已经通过审批的事实。
7、电话录音资料一份，拟证明原、被告多次协商履行合同，被告及其父亲均拒绝办理涉案房屋的抵押贷款注销手续，拒不履行合同义务给原告造成了重大损失等事实。
8、履约催告函、顺丰速运单原件各一份，拟证明居间人浙江盛世管家房地产经纪有限公司发函给被告多次催告其按约履行合同义务及被告收函后至今未履约等事实。
被告杨介穗向本院提交并出示了下列证据：
1、《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》复印件各一份，拟证明原、被告及居间人之间签订房屋转让合同及约定双方权利和义务等事实。
2、函一份及邮寄面单原件三份，拟证明被告在收到居间人所发出的履约催告函后立即回复并告知房屋转让合同存在重大缺陷无法继续履行等事实。
3、垫资人联系单复印件一份，拟证明居间人向被告提供垫资人及其联系方式的事实。
4、被告与居间人的工作人员杨国华聊天记录打印件一份，拟证明原、被告及居间人在2015年6月17日均已发现房屋转让合同无法继续履行，但居间人在明知合同存在重大缺陷的情况下仍强行要求被告履行房屋转让合同约定的义务等事实。
5、调解录音资料两份，拟证明原、被告及居间人在签订房屋转让合同时就明知被告需要垫资结清涉案房屋的抵押贷款，及三方对原告支付贷款部分房款的放款时间存在重大误差和至今居间人仍无法解决原、被告之间所签订的房屋转让合同存在的重大缺陷等事实。
对于原、被告所提交的证据，本院认证如下：
一、原告所提交的证据。
对证据1-4，被告均无异议，但被告认为原告所支付的42万元首期款是支付给居间人的，没有支付给被告。本院认为，被告对证据1-4无异议，故本院均予以采信。
对证据5，被告认为该证据在形式和内容上均存在缺陷，有一些是空白的，未填写完整，但被告尊重本案基本事实，认可原告已经申请商业贷款、公积金贷款。本院认为，被告对证据的证明对象予以认可，故本院予以采信。
对证据6，因被告认可原告已经申请组合贷款的事实，故本院予以采信。
对证据7，被告对证据的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为被告并非拒绝办理涉案房屋的抵押贷款注销手续，而是居间人承诺的垫资无法到位，客观办理不能。本院认为，被告对证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性予以采信。
对证据8，被告认为其只收到过一份履约催告函，无法证明居间人多次催告被告履约，且被告在收到催告函后积极进行了回复。本院认为，被告认可收到该函，故本院对证据的真实性予以采信。
二、对被告所提交的证据。
对证据1，原告对证据的三性均无异议，但认为应以原告所提交的原件为准。本院认为，被告所提交的证据1和原告所提交的证据1系同一证据，本院予以采信。
对证据2，原告对证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为原告愿意对函中所提到的垫资问题进行兜底解决，但因被告原因并没有履行。本院认为，原告对证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性予以采信。
对证据3，原告对其三性均有异议。本院认为，该证据系复印件，从内容上看，无法证明居间人曾经向被告提供了垫资人及其联系方式，故本院不予采信。
对证据4，原告对其三性均有异议。本院认为，结合原告所提交的证据7，该证据能证明原、被告及居间人在2015年6月17日开始对涉案合同的履行进行协商，及三方就支付银行贷款事项、垫资利息等发生争议，故本院对证据的真实性予以采信。
对证据5，原告对证据的真实性无异议，但对证明对象有异议。本院认为，原告对证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性予以采信。
综上，结合原、被告在庭审中陈述，本院确认本案事实如下：
2015年5月14日，原告向湘、被告杨介穗及居间人浙江盛世管家房地产经纪有限公司共同签订了一份《杭州市房屋转让合同》，并约定：被告将其所有的位于杭州市滨江区浦沿街道御江苑5幢2单元4202室的房屋以人民币140万元的价格转让给原告；房款支付方式为贷款付款，其中原告于2015年5月20日前支付首期款42万元至原、被告共同约定的银行第三方监管账户，待双方资料齐全且原告按揭申请后三个工作日内转付给被告，余款98万元原告申请省公积金组合按揭贷款，须于2015年5月20日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，待产权证、契证过户到原告名下且按揭款到保证金账户后三个工作日内转付给被告；原、被告对涉案房屋进行查验并签订《房屋交接单》后，被告将涉案房屋交付给原告；除不可抗拒的因素外，被告未按约交房的，原告有权按累计已付款要求被告按银行同期活期存款利率为月利率支付自逾期交房之日起算至实际交房之日止的违约利息，逾期交房超过5天，原告有权要求被告支付违约金14万元，合同终止，原告实际经济损失与被告所支付的违约金不符合时，两者之间的差额部分由被告据实赔偿。
同日，原、被告还签订了一份《补充协议》，并约定：被告将涉案房屋的装修以17万元的价格转让给原告，原告在签订房屋转让合同前已支付的定金5万元直接转化为装修款支付给被告，须在2015年5月20日前支付给被告2万元，余款10万元由原告在双方完成物业交割当天自行支付给被告。
合同签订后，原告按约将首期款42万元支付至双方约定的监管账户，居间人浙江盛世管家房地产经纪有限公司出具给原告一张收据予以确认。2015年5月26日，原告支付给被告装修款2万元。2015年7月1日，原告向省直公积金中心申请贷款，2015年7月21日，原告的公积金贷款申请已通过审批。
后因涉案房屋存在抵押贷款，需被告结清贷款，银行注销他项权证后，方能进行房产权属转移变更登记，被告没有相应的款项结清银行贷款，致使涉案房屋不能进行产权变更登记，原、被告所签订的房屋转让合同履行不能。
2015年8月9日，居间人浙江盛世管家房地产经纪有限公司向被告发出履约催告函，因缺少被告的银行尾款结清证明及抵押注销手续，导致原告的银行按揭贷款手续不能继续办理，要求被告在2015年8月17日前提交所需材料。被告收到函后，回复居间人称由于自身没有清偿涉案房屋的按揭尾款，无法履行房屋转让合同约定的义务。
后三方进行协商，至今未果。
另查明，原告曾于2015年3月20日、3月22日分别支付给原告购房定金1万元、4万元。
本院认为：一、原、被告于2015年5月14日所签订的《杭州市房屋转让合同》是否需要解除。
依据合同法第九十四条第（四）项的规定当事人一方迟延履行债务，致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同。现被告经居间人催告后拒不办理银行尾款结清证明和抵押权注销手续，致使原告不能继续办理银行按揭贷款，并对涉案房屋产权进行转移变更登记，致使合同目的不能实现，且被告在答辩时也同意解除合同，故原告要求解除原、被告于2015年5月14日所签订的《杭州市房屋转让合同》的诉讼请求合法有理，本院予以支持。
二、合同解除后，被告是否需要返还装修款及首期款。
根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告根据补充协议的约定支付给被告装修款7万元，现原、被告之间签订的房屋转让合同已解除，被告理应返还给原告，故原告要求被告返还装修款7万元的诉讼请求也合法有理，本院也予以支持。
原、被告在所签订的《杭州市房屋转让合同》中明确约定，原告将首期款42万元支付至原、被告约定的居间人在中国工商银行股份有限公司开立的监管账户。原告在支付首期款后，居间人浙江盛世管家房地产经纪有限公司也出具给原告一份收据。被告在答辩时称其至今尚未收取该款，原告也直至法庭辩论结束前未提交证据证明被告已经提取了上述首期款，故原告要求被告返还首期购房款42万元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
三、被告是否需要支付给原告违约金并赔偿损失。
就原、被告所签订的《杭州市房屋转让合同》目的而言，作为卖方，被告应为履行合同的便利提供协助义务，因涉案房屋本身带有按揭抵押贷款，按担保法的有关规定，抵押人转让已经办理抵押登记的抵押财产时应通知抵押权人，并将转让所得的价款提前向抵押权人清偿所担保的债务，故被告应首先清偿银行的按揭尾款，注销他项权证后，方能进行房屋的产权转移变更登记。为此，被告应当提供银行的按揭尾款结清证明及抵押权注销证明，以便于原告为购买涉案房屋办理按揭贷款及产权转移变更登记。在居间人向被告发出催告函后，要求被告提供上述材料，被告却以没有履约能力为由拒绝提供，本院认为被告的行为已经表明其不愿意履行合同主要义务，致使合同目的不能实现，故被告应向原告承担违约责任。
原、被告在《杭州市房屋转让合同》第六条中明确约定被告逾期交房超过5天的，原告有权要求被告支付违约金14万元，原告实际损失与被告支付的违约金不符合时，由被告据实赔偿。被告在答辩时称约定的违约金数额过高，应当根据原告可被证明的直接损失予以调整。对于该辩称，被告有义务提供证据予以证明，但被告直至法庭辩论结束前仍未提交相应的证据予以证明原告实际损失数额，故本院对该项辩称不予采纳，被告在合同解除后应支付给原告违约金人民币14万元。
违约金具有补偿的性质，是合同当事人在订立合同时对预期损失的预设，违约金实际上已经包含了对守约方履行合同损失的弥补，结合本案实际情况，本院认为原告在起诉时要求被告支付违约金14万元实际上已经包括了损失，且原告要求被告赔偿实际经济损失20万元，没有提交相关证据予以证明，故原告要求被告赔偿实际经济损失20万元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
同时，原告要求被告支付其资金被占有期间的逾期利息，该损失同样被预设包含于违约金中，原告也未提交证据证明其实际损失超过14万元，故原告要求被告支付资金被占有期间的逾期利息的诉讼请求也于法无据，本院也不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告向湘与被告杨介穗于2015年5月14日所签订的《杭州市房屋转让合同》。
二、被告杨介穗于本判决生效之日起十日内返还给原告向湘装修款人民币70000元。
三、被告杨介穗于本判决生效之日起十日内支付给原告向湘违约金人民币140000元。
四、驳回原告向湘的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12174元，减半收取人民币6087元，由原告向湘负担3862元，被告杨介穗负担2225元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币12174元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 员 莫启荣
二〇一五年十一月十七日
代书记员 兰天蔚