福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽03民终309号
上诉人（原审被告）：莆田市凤达房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区梅园路西段梅园桥南侧，统一社会信用代码913503007053647018。
法定代表人：林凤鸣，董事长。
委托诉讼代理人：陈军，福建理策律师事务所律师，委托权限特别代理。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行，住所地福建省莆田市荔城区梅园东路616号，组织机构代码证代码85551619-2。
负责人：林志铭，行长。
委托诉讼代理人：林志广、许莉莉，福建普阳律师事务所执业律师，委托权限一般代理。
被上诉人（原审被告）：张云华，男，1985年5月24日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
被上诉人（原审被告）：刘艳，女，1984年2月13日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
上诉人莆田市凤达房地产开发有限公司（下称凤达公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行（下称农行荔城支行）、张云华、刘艳金融借款合同纠纷一案，不服莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初2604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人二审期间均未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
凤达公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，并依法改判驳回农行荔城支行对凤达公司的原审诉讼请求；2、本案的诉讼费由农行荔城支行、张云华、刘艳承担。事实和理由：一、农行荔城支行提供的《个人购房担保借款合同》系格式合同，签订合同时没有对凤达公司告知其应承担的责任义务，凤达公司对阶段性连带担保责任内容并不清楚，故该合同中要求凤达公司承担连带担保责任的条款无效，对凤达公司没有约束力。二、2014年12月24日，凤达公司有通过登报的方式要求张云华、刘艳在内的业主在2014年12月30日前缴纳契税申报及房屋权属证书等相关手续，同时也电话通知张云华、刘艳该事宜，但张云华、刘艳一直没来办理，使预告登记无法解除，以致农行荔城支行无法办理房产抵押登记手续，故凤达公司在本案中不存在任何过错，本案的债务应当由张云华、刘艳自行清偿。即使凤达公司要承担连带清偿责任，也不应对2014年12月30日后的贷款承担连带清偿责任。三、张云华、刘艳的房子已经办理了抵押权预告登记，具有法律效力，农行荔城支行应对该担保房屋优先受偿，且张云华、刘艳的房产已经优先足以偿还债务，凤达公司不应承担还款责任。即使要承担保证责任，张云华、刘艳拒不办理房屋权属证书，凤达公司最多承担2014年12月31日前的保证责任。
农行荔城支行辩称，一、从借款合同看，涉及担保的条款有加黑提醒，凤达公司不仅对本案债务提供担保，对购买凤达公司开发的涉案房产楼盘的其他购房者在农行荔城支行的商品房贷款也提供担保，可见凤达公司已知晓借款合同中对担保人的约定，故凤达公司的上述所有抗辩理由不能成立。二、凤达公司登报公告仅系其与包括张云华在内的业主之间的法律关系，不能对抗农行荔城支行。三、凤达公司辩称涉案借款合同系农行荔城支行制作的格式条款，加重凤达公司的责任，应认定担保条款无效，无事实与法律依据。四、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
农行荔城支行向一审法院诉讼请求：1、张云华归还农行荔城支行借款本金765825.08元，并按合同约定承担相应的利息、罚息、违约金等费用（暂计至起诉之日为57089.16元）；2、农行荔城支行对张云华、刘艳所有的位于福建省莆田市荔城区东圳路与学院路交叉口东南侧“凤达雅苑”3幢1702号房地产的折价或变卖、拍卖价款享有优先受偿权；3、凤达公司对张云华的上述第一项债务承担连带偿还责任；4、本案的诉讼费用由张云华、刘艳、凤达公司共同承担。一审庭审中，农行荔城支行将上述第1项诉讼请求的中的“违约金”变更为“复利”，“暂计至起诉之日”变更为“暂计至2016年5月30日”，金额不变。
一审法院认定事实：2013年8月3日，凤达公司(出卖人)与张云华、刘艳(买受人)签订编号为MF-2007-01-L201305191的《商品房买卖合同》一份，主要约定：买受人向出卖人购买位于福建省莆田市荔城区的商品房等内容。
2013年9月13日，农行荔城支行(贷款人)与张云华(借款人、抵押人)、刘艳(抵押人)、凤达公司(保证人)共同签订一份《个人购房担保借款合同》，该合同主要约定：张云华向农行荔城支行借款本金79万元整，用于购买凤达公司开发的位于福建省莆田市荔城区的房地产，建筑面积为129.09平方米，套内建筑面积为105.26平方米，购房合同编号为MF-2007-01-C201305191；借款期限240个月；借款执行浮动利率；还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的20日；借款执行利率以借款发放当日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整而调整；借款人未按照合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利等违约责任以及诉讼管辖地为农行荔城支行住所地的人民法院；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回发放借款，有权提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方法实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；张云华、刘艳以其购买的位于福建省莆田市荔城区房地产为借款本息提供抵押担保；阶段性保证人自借款发放之日起在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任等内容。2013年9月26日，张云华、刘艳将其所购买的上述商品房办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记抵押权人为农行荔城支行。农行荔城支行依约于2014年1月2日将上述借款本金79万元支付给张云华，约定借款期限自2014年1月2日起至2033年9月1日止，借款发放日执行年利率6.55%，逾期年利率9.825%。借款发放后，张云华未依约履行还款付息的义务，仅偿还部分借款本息，截止2016年5月30日，张云华尚欠农行荔城支行借款本金765828.08元和利息、罚息、复利共51910.56元及自2015年5月31日起按合同约定的利息、罚息、复利等费用，致诉讼。
一审法院认为：涉案的《商品房买卖合同》、《借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，当事人均应依约全面履行各自的义务。农行荔城支行依约将借款本金79万元借给张云华，已履行合同义务；但张云华未能完全按约履行还本付息义务，尚欠农行荔城支行借款本金765828.08元及相应的利息、罚息、复利等费用，已构成违约，应承担继续还本付息的违约责任，故农行荔城支行诉求张云华还本付息，于法有据，法院予以支持。根据借款合同的约定，凤达公司为本案债务承担阶段性连带责任保证，自借款发放之日起在张云华取得房地产权属证书并办妥以农行荔城支行为抵押权人的抵押登记手续之日止，为本案债务承担连带保证责任，而本案尚未办理抵押权登记，故农行荔城支行要求凤达公司对上述债务承担连带偿还责任，于法有据，法院予以支持。张云华、刘艳虽提供其购买的涉案商品房为抵押物，办理预购商品房抵押预告登记，但预告登记是为保障将来实现物权而设置的在一定期间范围内有效的一种制度，并未赋予预告登记以直接取得物权的效力，故农行荔城支行主张对涉案房产享有优先受偿权的请求，缺乏事实与法律依据，法院予以驳回。凤达公司书面抗辩其通过登报公告通知包括张云华、刘艳在内的业主办理相关产权证件，其担保责任已免除或仅应承担截止至登报公告之日止的担保责任，但凤达公司登报公告仅系其与包括张云华在内的业主之间的法律关系，不能对抗农行荔城支行；凤达公司辩称涉案借款合同系农行荔城支行制作的格式条款，加重凤达公司的责任，应认定担保条款无效，但从借款合同中看，涉及担保的条款有加黑体现，且凤达公司不仅对本案债务提供担保，对其他房业主购买凤达公司开发的涉案房产楼盘的其他购房者在农行荔城支行的商品房贷款也提供担保，可见凤达公司应已知晓借款合同中对担保人的约定，故凤达公司的上述所有抗辩理由不能成立，法院不予采纳。农行荔城支行的诉求，有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。张云华、刘艳、凤达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，法院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、张云华应在本判决生效之日起十日内偿还农行荔城支行借款本金765828.08元和截至自2016年5月30日利息、罚息、复利51910.56元及自2016年5月31日起至还清借款本金之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利(利息利率为中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率；罚息利率为利息利率上浮50%；复利以未能清偿的利息为基数，在借款期限内按利息利率计算，借款逾期后按罚息利率计算)；二、凤达公司对上述债务承担连带偿还责任；三、驳回农行荔城支行的其他诉讼请求。案件受理费11978元、保全费4570元、公告费720元，合计17268元，由张云华、凤达公司负担。
本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。
对于一审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，第二审人民法院应当围绕上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对于凤达公司的上诉请求，分析如下：一、抵押登记手续只有在商品房竣工交付且购房人取得产权证书后才能办理，对于尚未取得权属证书的商品房办理的预购商品房抵押权预告登记，不能直接产生支配效力的抵押登记，只是待房屋交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。本案中，虽然房屋已经办理了预购商品房抵押权预告登记及产权初始登记，但该房产并未房地产权属登记及正式的抵押权登记，故农行荔城支行主张对讼争的房产享有优先受偿权，于法无据，不予支持。二、农行荔城支行作为贷款人、张云华作为借款人及抵押人、刘艳作为抵押人、凤达公司作为保证人签订的《个人购房担保借款合同》，各方主体适格，意思表示真实，内容并未违反法律法规的强制性规定，各方当事人均应按合同约定履行相应的合同义务。《个人购房担保借款合同》明确约定，阶段性保证人自借款发放之日起在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任等内容。在未办理房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续前，张云华未依约偿还的借款本息，凤达公司对该部分应承担保证责任，故凤达公司作为保证人应对张云华讼争的债务依约承担连带偿还责任。凤达公司主张其有通过登报公告通知张云华、刘艳在内的业主办理相关产权证件，其不应承担担保责任或对登报公告后的贷款不应承担担保责任，但凤达公司登报公告的行为系其与业主间的法律关系，无法以此免除合同约定的担保责任，故对该主张，不予支持。
综上所述，本院认为，上诉人凤达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11978元，由上诉人莆田市凤达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑荔琼
审判员 王力勇
审判员 林容萍
二〇一八年三月十九日
书记员 林青婷
附：与本案相关的法律法规：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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