天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终5914号
上诉人(原审原告):仵前进，男，1975年7月12日出生，汉族，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：张德华，天津本源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。
法定代表人：王斯恒，董事长。
委托诉讼代理人：史玮，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：秦金星，男，该公司职员。
上诉人仵前进与被上诉人天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院(2017)津0112民初5380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
仵前进上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人给付上诉人自2014年11月至2018年6月损失赔偿（违约金）176000元；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、诉讼时效问题：上诉人在2015年4月至11月期间与他人组成信访团队，多次到政府相关部门进行维权，上诉人的主张未过诉讼时效，应当适用诉讼时效中断；2、一审判决适用租金标准过低，应适用同地段、同类房屋。
天津星耀投资有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
仵前进向一审法院起诉请求：1、撤销原、被告签订的《买天津市商品房买卖合同》附件6《补充合同》第10条；2、被告向原告支付2014年11月1日至2017年5月30日的逾期交房利息143128.12元、违约金71564.06元、租房费114000元；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实，原、被告于2013年1月22日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“乙方（注：原告）购买甲方（注：被告）开发的坐落于天津市××台镇××海庄园××楼-6门房屋，价格为1090500元，共计181.75平方米。甲方应于2014年10月30日前将房屋交付给乙方”。同时，合同第五条规定：“甲方逾期交付商品房的处理如下：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在0日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如甲方未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，甲方不需向乙方支付已付款利息，但甲方每日向乙方支付违约金10元；逾期超过30日的，合同继续履行，甲方不需向乙方支付已付款利息，但自30日之次日起，甲方每日向乙方支付违约金20元。合同签订后，原告按约向被告交付购房款，但被告至今未向原告交付房屋。
一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。根据相关法律规定，因重大误解订立的合同或者在订立合同时显失公平的，可以请求法院撤销，本案中，原告并未提交证据证实原、被告双方在签订《商品房买卖合同》及《补充合同》第十条时，存在上述相关情形，故原告现主张撤销《补充合同》第十条，无事实及法律依据，一审法院不予支持。本案中原告依约支付了房款，被告亦应按期交付房屋。被告未能按期交付房屋，应当按照双方签订的《商品房买卖合同》承担违约责任。关于逾期交房的起算日和诉讼时效问题，原告从合同约定的交房日期次日起，就应当知道权利被侵害（因为原告未在合同约定的日期收到被告的办理房屋交接手续的通知），应积极向被告主张逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条诉讼时效期间为二年的规定，原告就被告逾期交房的违约责任应当在二年内主张权利，原告未能提供证据证明其有诉讼时效中断的情形，故应从原告起诉之日（原告于2017年6月8日向一审法院提起诉讼）倒计二年即2015年6月9日为逾期交房的起算日。综上，一审法院确定被告逾期交房的期间为2015年6月9日至2017年6月8日。关于逾期交房期间原告的损失，原告主张按照同期贷款利率计算已付款利息143128.12元并主张违约金71564.06元，又同时主张租房费114000元，该主张并无合同及法律依据，且主张的金额明显过高。而根据双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应按照每日违约金10元及每日违约金20元的标准向原告支付违约金，该约定的计算方式明显过低，一审法院亦不采纳。综合考虑本案实情，原告损失宜按照本市津南区同期住宅房屋指导租金价格计算（2015年为13元/月/平方米、2016年为13元/月/平方米、2017年为13元/月/平方米）为56706元。被告应支付原告2015年6月9日至2017年6月8日的违约金共计56706元。原告主张的数额过高，一审法院不予全部支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：“一、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后10日内给付原告仵前进自2015年6月9日至2017年6月8日的违约金共计56706元。二、驳回原告仵前进其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3115元，由原告负担2566元，由被告负担549元。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人所提津南区国土资源分局的信访事项答复及天津市人民政府信访办公室、津南区人民政府信访办公室、八里台镇政府、津南区房地产管理局等信访事项不予受理告知书拟证明上诉人一直在主张自己的权益，二年的诉讼时效是中断的。被上诉人不认可真实性，且信访人及随访人员均未记载有上诉人，不能证明上诉人主张的诉讼时效中断。本院经审查认为，对该证据的真实性予以认可，但因信访及随访人员未记载有上诉人，故对该证据的证明目的不予认可，无法证明存在诉讼时效中断的情形。上诉人提交的人员名单，上诉人拟证明其与其他人员为一个信访团队，其他人员上访及于上诉人，被上诉人认为不能证明上诉人参与维权的时间地点。本院经审查认为，该名单无法证明上诉人参与了前述证据载明的多次信访维权。上述证据不能作为认定案件事实的依据。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，双方均应切实履行。依照合同约定，被上诉人未按约定的时间交付商品房应承担逾期交房的违约责任。关于诉讼时效的问题，依照《中华人民共和国民法通则》规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，上诉人就被上诉人逾期交房的违约责任应在二年内主张权利，但本案中上诉人于2017年6月8日提起诉讼，其主张权利的时间已然超出诉讼时效的规定，且其提供的证据不能证明存在诉讼时效中断、中止的情形，故对上诉人的该项上诉请求本院不予支持；关于违约金的标准问题，上诉人并未提交充分证据证明其实际损失，一审法院根据本案的实际情况，参照本市津南区同期住宅房屋指导租金价格，酌定被上诉人给付上诉人自2015年6月9日至2017年6月8日的违约金56706元，并无不当。
上诉人上诉请求的2017年6月9日至2018年6月期间的违约金，因其在一审中并未提起诉讼请求主张，故本案二审不予审理，上诉人可另行主张。对于一审法院判令的2017年5月31日至6月8日期间的违约金，被上诉人二审当庭认可一审判决，同意给付上诉人，本院予以照准。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2686元，由上诉人仵前进负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 张静怡
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 张宇鑫