吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉民提字第74号
抗诉机关：吉林省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：长春大正高科技实业有限公司。住所：长春市人民大街伟峰国际***室。
法定代表人：陈海丰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑丹，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：郑博，吉林国隆律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：卢立，女，1966年2月13日出生，汉族，住长春市绿园区。
委托诉讼代理人：刘继业，吉林刘继业律师事务所律师。
一审第三人：长春市旅游实业有限公司。住所：长春市朝阳区建设街****号。
法定代表人：李希明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苏荆晗，吉林君浩律师事务所律师。
申诉人长春大正高科技实业有限公司（以下简称大正公司）因与被申诉人卢立及一审第三人长春市旅游实业有限公司（以下简称旅游公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2012）长民一终字第221号民事判决，向吉林省人民检察院申诉，吉林省人民检察院作出吉检民二抗[2013]33号民事抗诉书，以原审判决认定事实不清，适用法律明显不当为由，向本院提出抗诉。本院作出（2013）吉民抗字第27号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。吉林省人民检察院指派检察员焦宏伟、任素萍出庭。申诉人大正公司的委托诉讼代理人郑丹、郑博、被申诉人卢立及其委托诉讼代理人刘继业、第三人旅游公司的委托诉讼代理人苏荆晗出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉林省人民检察院抗诉认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误。理由是：1.原审判决对卢立向大正公司已付购房款的数额认定有误，导致适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条是针对因出卖人恶意违约导致商品房买卖合同目的无法实现的处理规定，目的是为了规范市场交易，严惩出卖人先卖后抵，一房数卖的行为。但惩罚并非无限度，而是对惩罚的标准进行了严格的限定。根据此规定，出卖人实施了一房数卖的行为导致商品房买卖合同不能实现，买受人即可以主张解除合同、返还已付购房款、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该规定两次提及“已付购房款”，就是对惩罚的限定，对此应作两方面的理解，一是对于购房款的返还应以“已付购房款”为限。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，恢复原状是解除合同的首要责任。商品房买卖合同司法解释规定的恢复原状即是返还已付购房款，超出已付购房款的部分应以实际损失看待。二是请求赔偿实际损失之外还可以要求出卖人承担赔偿责任，以不超过已付购房款一倍为限。因此，准确认定买受人已付购房款的数额是法院正确裁判的基础。本案中，旅游公司代表包括卢立在内的职工与大正公司签订团购合同并支付团购价款，大正公司负责向职工交付房屋。根据合同相对性原则可以确定，付款义务主体是旅游公司而非参与团购的职工，其实际支付给大正公司的购房款数额应视为已付购房款数额。而旅游公司收取卢立购房款的性质，应认定为旅游公司履行付款义务所作的前期准备工作，也可以认定为卢立参与团购应履行的义务。换言之，旅游公司是代表职工签订团购协议的买受人，其收取购房款的行为当然不能视为已付购房款。另外，一、二审均查明，旅游公司并未将收取的团购款足额支付给大正公司，如按职工交纳的数额确定已付购房款显失公平。2.第三人旅游公司应承担返还卢立部分购房款的法律责任。旅游公司按高于团购价的标准收取职工的购房款谋取利益，如按比例计算，这其中包括卢立所交纳的部分购房款。现卢立未取得房屋，旅游公司却仍然占有该部分款项，这显然与法无据，造成权利与义务明显不对等，其应予以返还，并承担相应的法律责任。一、二审法院将旅游公司追加为本案第三人，而对旅游公司所承担的责任未予裁判，显然违反法定程序。纵观一、二审判决，均未提及已付购房款这一关键问题，同时未能梳理本案的法律关系，造成认定事实不清，适用法律明显不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项以及第二百零八条第一款之规定，提出抗诉。
大正公司称，大正公司从卢立陈述交款情况、旅游公司所开出的收据、购房计划书上的公章等情形，怀疑卢立出具的收据及购房计划书是伪造的。在原审时提出鉴定申请，但未获准许。330万不是小数目，卢立还应当出示存取款的记录等证据。旅游公司实际支付给大正公司2100万元，还有1325余万元未付，说明购房人未付或未足额支付购房款。至于原审认定的交款的唯一证据
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大正公司出具的两张收据，因大正公司是按照旅游公司提供的购房明细统一开具收据后交给旅游公司，开收据时大正公司并未收到任何款项，该证据既不直接也不充分。而旅游公司当时的负责人刘刚是卢立的小叔子，与本案有直接的利害关系，本案也是其直接策划和操纵的，所以旅游公司的口头承认不足为凭，请求撤销原审判决。同意检察院的抗诉意见。
卢立辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。检察机关抗诉理由及大正公司的申诉理由均不能成立。1.检察机关认为大正公司收取卢立的购房款数额认定有误，没有提供充分证据，只是主观猜测。卢立持有大正公司出具的团购房计划书及收款收据，总房款为330万元。证据显示大正公司收到了卢立的购房款。检察机关抗诉以大正公司只收到旅游公司2100万元，即认定大正公司没有收到卢立的购房款是不成立的。大正公司与旅游公司协商并达成协议，以2100万元的价格购买34259610元的房屋，并明确约定提供113套房屋，但只交付111套房屋。在团购协议履行过程中，大正公司是认可收取2100万元提供113套房屋的义务的。该协商并不影响卢立与大正公司在达成购房协议及持有收款收据的情况下，应由大正公司按约定履行义务。
旅游公司述称，同意卢立的答辩意见。大正公司与旅游公司的权利义务关系是基于购房协议，卢立与大正公司签署的团购房计划书以及换票据证明，说明权利义务关系已经转给大正公司，卢立与旅游公司已无法律上的权利义务关系。且大正公司已经按双方购房协议，履行了交付111套房屋的义务，尚有两套未交付没有法律依据。原审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
卢立向一审法院起诉请求：1.大正公司返还卢立购房款330万元，赔偿各种损失270万元，合计人民币600万元；2.由大正公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：卢立在上学时曾用名卢丽，卢丽与卢立的身份证号同一。2007年6月22日，卢立在《长春市旅游实业有限公司团体购房计划书》上签字，拟团购两套门市房屋各300平方米，单价每平方米5500元，共330万元。2007年11月8日，甲方（大正公司）与乙方（旅游公司）签订了一份《购房协议》，约定：1.乙方向甲方团购房屋约12400平方米（以实际名单面积为准），商业网点600平方米；2.住宅总数为113套（含商业网点两套，以乙方实际名单为准，见附件1）；3.乙方用人民币2100万元整，团购职工住宅113套（含商业网点两套，各300平方米），乙方一次性支付团购房款人民币2100万元整；4.甲方保证其履行本协议所签订的条款，按时付给乙方团购职工住宅（明细见附件1）；5.双方不得违约，如有违约按经济合同法执行。附件团购名单第112、113套的购房人是卢丽，并盖有大正公司及旅游公司公章。后大正公司收到旅游公司交纳房款2100万元。大正公司与卢丽签订了两份《长春大正高科技实业有限公司团体购房计划书》（以下简称《团体购房计划书》），约定：购房建筑面积300平方米，单价5500元，总价165万元。（1）职工在签订正式购房合同后5年内不得转让，如有转让，后果自负；（2）所购房屋入住时间（以销售合同为准）；（3）所购房屋产权证，由购房人持大正公司出具的有关手续及商品房买卖合同到产权处自行办理产权证；（4）购房人在所购的商品房交房时，按照实际面积多退少补；（5）对团购者所购买的商品房，实行统一抽签，楼层房价不做调整。以上条款购房人认可后签字生效。签字人为“卢丽”并记载卢丽身份号码，大正公司在售房单位处加盖了单位公章并有法定代表人签字。双方约定签约日期为2007年6月22日。同日，大正公司为卢立出具了两张加盖有大正公司公章分别为165万元的收款收据。嗣后，卢立多次要求大正公司交付两套商品门市房，大正公司未交付，为此双方发生纠纷，卢立诉至法院。一审法院判决：(一)大正公司于判决生效之日起十日内返还卢立购房款330万元；(二)大正公司于判决生效之日起十日内赔偿卢立经济损失270万元。案件受理费53800.00元、保全费5000.00元，由大正公司负担。
大正公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，对一审法院从旅游公司处调取的收款收据进行司法鉴定；责令卢立说明资金的来源并提供证据证明；责令旅游公司提供有关职工交纳房款的明细和证据，在查清事实的基础上，改判驳回卢立的诉讼请求，诉讼费用由卢立负担。二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。另，二审中法庭询问旅游公司是否收取了卢立交纳的330万元房款，旅游公司明确回答：收取了卢立交纳的330万元购房款。二审法院认为：1.大正公司与卢立签订的《团体购房计划书》及大正公司与旅游公司签订的《购房协议》均是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应严格按照协议约定履行自己的义务；2.在大正公司与旅游公司签订的《购房协议》中明确约定：旅游公司负责向大正公司支付2100万元团购价款，大正公司负责向包括卢立在内的旅游公司职工，即实际购房人交付113套房屋。现旅游公司已经按照该合同约定向大正公司足额支付了2100万元团购价款，大正公司应当无条件向卢立等实际购房人交付协议所约定的113套房屋，因此，大正公司在收取旅游公司2100万元购房款后未向卢立交付房屋构成违约，其应当承担违约责任，向卢立返还全部购房款并赔偿损失；3.大正公司主张卢立未实际交纳购房款，无权要求返还房款和赔偿损失。因大正公司并无证据证明卢立未交纳购房款，而大正公司与卢立之间合同约定的购房款支付义务人旅游公司已经足额向大正公司支付了2100万元购房款，旅游公司又明确承认其收取了卢立交纳的330万元购房款，大正公司亦为卢立开具了330万元收款收据，故一审判决大正公司返还卢立交纳的330万元购房款并赔偿损失，并无不当，大正公司此主张不予支持；4.大正公司主张卢立未交纳购房款，本案诉争房屋系其向旅游公司（卢立）的行贿物，因大正公司并未提供任何证据证明，对其主张不予支持；5.大正公司主张旅游公司收取职工34259610元购房款却仅向其支付2100万元，存在截留、侵占职工购房款的违法行为。因旅游公司与大正公司之间签订的《购房协议》明确约定，旅游公司仅需向大正公司支付2100万元购房款，至于旅游公司是否少收取职工购房款，或者将多收取职工的购房款截留，均属于另一法律关系，本案不予审理。如果大正公司认为旅游公司的行为涉嫌违法犯罪，其可以向司法机关举报；6.大正公司主张对旅游公司给卢立开具的收款收据上赵鑫的签字进行笔迹鉴定，对旅游公司收取职工购房款的账目进行财务审计。首先，因旅游公司作为收款主体已经明确承认为卢立开具收款收据的真实性，而赵鑫仅为旅游公司一名普通员工，收款收据是否系赵鑫本人开具均不能改变旅游公司收款的事实，故大正公司主张对赵鑫的签字进行笔迹鉴定没有任何意义，此主张不予支持；其次，旅游公司作为大正公司团购房屋的合同相对人，其与大正公司已经明确约定仅需向大正公司支付2100万元价款，至于旅游公司如何收取职工购房款与本案无关，故大正公司要求对旅游公司收取职工购房款的账目进行审计，亦不予支持；7.虽然卢立向旅游公司交纳330万元购房款后，旅游公司按照与大正公司之间的合同约定，仅向大正公司转付了部分购房款，但因旅游公司转付部分购房款的行为是经大正公司认可的，并且大正公司为卢立出具了330万元全额收款收据，应当视为大正公司已经足额收取了卢立330万元购房款，因此大正公司应当向卢立返还全部购房款330万元。至于旅游公司截留的部分购房款属于大正公司承诺给付旅游公司的利益，大正公司如果认为旅游公司截留此部分购房款不当，其应当向旅游公司另行主张权利；8.大正公司在收取旅游公司转付卢立交纳的购房款后，未按其与旅游公司及卢立之间签订的购房协议书约定向卢立交付房屋，构成违约，故一审判决大正公司承担不超过卢立已付购房款一倍的损失270万元并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，大正公司的上诉理由不能成立。该院判决：驳回上诉，维持原判。
在再审审理中，长春市公安局绿园区分局于2013年10月对卢立涉嫌伪造公司、企事业单位、人民团体印章罪立案侦查，本案曾中止审理。后因公安机关办理的案件处于停止状态，检察机关建议恢复本案审理。在庭审中，检察机关主张卢立没有向旅游公司交纳房款并提交了公安机关对卢立等人的笔录，各方当事人对笔录内容进行了质证。卢立及旅游公司承认本案中涉及的购房款不是卢立本人交纳，是由在旅游公司工作的刘刚（卢立的小叔子）以卢立的名义交纳，旅游公司提交了刘刚交款的凭证证明收到本案购房款。本院对卢立本人没有交付购房款的事实予以认定。虽然大正公司对旅游公司收到房款的证据不予认可，但不能否定旅游公司认可其已收到该购房款。本院对一、二审查明的事实予以确认。
本院再审认为，1.关于卢立向大正公司交付购房款数额问题。在本案大正公司与旅游公司团购房屋的法律关系中，同时涉及实际购房人与大正公司之间存在购房法律关系。旅游公司与大正公司签订《购房协议》是代表团购房屋的所有购买者，卢立与大正公司签订的《团购房屋计划书》是实际房屋买卖主体就具体的房屋买卖事宜达成的合议。在大正公司与旅游公司签订的协议中约定，旅游公司将2100万元一次性支付给大正公司，则旅游公司及所有购房人向大正公司支付购房款的义务就全部履行完毕。在本案审理过程中，旅游公司承认向大正公司支付的2100万元中包括卢立的购房款，大正公司收到团购房款也分别为实际购房人出具了交款收据，收款收据是对已收到实际购房人交付购房款的确认。大正公司出具以卢立为实际购房人的330万元交款收据后，应当视为卢立已经履行了向大正公司支付330万元购房款的义务。至于卢立是否已经向旅游公司实际支付了该330万元购房款，是卢立与旅游公司之间的法律关系，并不影响认定卢立已经与大正公司形成房屋买卖法律关系及已如约履行了合同义务的事实。相对于大正公司而言，也并不因此损害其任何权利，所以，虽然本次审理查明本案争议购房款不是卢立本人支付，但与大正公司无关。而旅游公司未将收取的房款足额支付给大正公司，系因其与大正公司另有约定，不能以此否定大正公司已确认收到实际购房人全部购房款的事实。原审判决以卢立所持收款收据数额确认卢立已付购房款数额，并无不当。2.关于旅游公司在本案中的责任问题。在大正公司与旅游公司签订的《购房协议》中明确约定：旅游公司以2100万元的价格代表团购职工购买大正公司113套职工住宅（含卢立购买的商业网点两套，各300平方米），大正公司负责按合同所列附件名单按时付给旅游公司团购职工住宅。其后，旅游公司如约履行了向大正公司支付2100万元购房款的义务，而大正公司没有按照《购房协议》的约定向团购职工卢立交付两套商业网点房屋，违反了双方的合同约定，应当由大正公司按照法律规定和合同约定承担相应的违约责任。在大正公司于2007年10月16日给旅游公司出具的收取2100万元收据载明：“大正公司已给旅游实业公司111户住宅分别出具收据，合计金额30959610元；网点2户合计金额3300000元……总合计金额34259610元，大正公司实收21000000元。”由此可知，对于旅游公司按高于其团购标准收取职工购房款的事实，大正公司是明知并认可的，旅游公司未按大正公司给房屋实际买受人出具的收据载明的数额向大正公司交付购房款也是双方明确约定的结果。虽然大正公司为实际购房人出具的购房款收据总额与其向旅游公司收取的团购房款之间存在着1300余万元差额，但此差额是由大正公司与旅游公司协商确定的，该差额不是证明本案卢立没有交付购房款的依据，也不是大正公司不予返还卢立购房款及赔偿损失的依据。卢立作为房屋买受人，按约定将购房款交付给旅游公司，大正公司依交款数额向卢立开具了330万元购房款收据，至于旅游公司是否全额将卢立的购房款转付给大正公司，与卢立无关，不能因旅游公司与大正公司有其他约定而影响卢立的购房权益，故卢立作为合同相对方持有大正公司为其开具的330万元收据向大正公司主张本案相关诉讼请求，应当由大正公司承担相应责任。如果大正公司对旅游公司向其支付的购房款有异议，其应向旅游公司另行主张。原审将旅游公司追加为第三人是为了查明案件事实，卢立并未要求旅游公司承担相关责任，故原审判决没有判令旅游公司承担返还卢立购房款并赔偿损失的责任是正确的。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
维持吉林省长春市中级人民法院（2012）长民一终字第221号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 林丽艳
代理审判员 赵希洋
代理审判员 李 丽
二〇一七年六月二十日
书 记 员 贾云乔