苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0506民初1585号
原告：北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司，住所地苏州市南环西路140号212室。
负责人：郑永军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：闾健、任恩红，江苏同益大地律师事务所律师。
被告：张亚清，男，1963年9月2日出生，汉族，住苏州市吴中区。
原告北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司诉被告张亚清物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人任恩红、被告张亚清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付自2017年7月1日至2018年2月28日的物业管理服务费人民币35134元，并支付滞纳金（以35134元为基数，按每日千分之三自2018年3月1日计算至实际付款日止）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月，被告购得位于苏州太湖国家旅游度假区长沙路宝岛花园18-6号房屋，2005年8月，苏州太湖宝京旅游房地产有限公司与原告签订物业管理委托合同。根据上述事实，被告应支付自2016年7月1日至2018年2月28日的物业服务费35134元。根据协议约定，被告应支付原告相应的滞纳金。该物业费原告经多次催告，但被告至今未付，被告的行为严重侵害了原告的合法利益。
审理中，原告放弃第1项诉讼请求中关于滞纳金的主张。
被告张亚清辩称，从2016年7月份入住以来，其没有收到原告要求其签署物业服务协议的通知，起诉主体不成立，原告应该撤诉，然后双方再商量。
经审理认定如下事实：被告张亚清系苏州太湖国家旅游度假区长沙路宝岛花园18-6幢的业主，自2016年7月入住至今。苏州太湖宝京旅游房地产有限公司作为甲方、北京燕侨物业管理有限公司作为乙方于2003年5月27日签订了《物业管理委托合同》载明：甲方将苏州太湖国家旅游度假区长沙路18号物业（占地面积91640平方米、建筑面积23800平方米）委托乙方实行物业管理，物业管理期限自2003年9月1日至2008年8月31日。物业管理服务费用载明，本物业的公共服务费，由乙方按照前期物业管理服务协议向业主或使用人收取，物业项目在竣工综合验收交付使用和按规定成立业主委员会之后，按业主委员会与物业管理企业签订的物业管理委托合同执行。空置房屋的管理费，由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元，向甲方收取。业主、物业使用人逾期交纳物业管理公共服务费的，由乙方按照《前期物业管理服务协议》处理。合同就其他事项一并进行约定。上述合同签订后，原告按约进驻进行物业管理。
另查，案外人芦杰飞与被告张亚清于2016年5月10日签订了关于案涉房屋的《苏州市存量房买卖合同》，约定芦杰飞将案涉房屋出售给被告张亚清。案涉房屋于2016年6月22日登记在被告张亚清及孟曙霞名下，该房屋建筑面积为352.75平米。
本案审理中，北京燕侨物业管理有限公司向本院出具《情况说明》一份，载明我公司在2003年5月与苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司签订了一份《苏州市吴中区前期物业管理委托合同》，约定由我公司来行使苏州市太湖度假区长沙路18号宝岛花园的物业管理活动，合同签订后，我公司即成立了分支机构北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司，由该分支机构全权处理宝岛花园物业管理过程中的一切事宜，由该分公司享受相应的权利，履行相应的义务。
以上事实，由原告提供的《物业管理委托合同》、情况说明、不动产登记信息查询结果证明、《苏州市存量房买卖合同》复印件，以及本院开庭笔录等证据在卷佐证。
审理中，原告为证明在被告张亚清取得案涉房屋所有权之前，其与涉案房屋原业主洪佰安及芦杰飞均按每月4.98元/平方收取物业费，为此向本院提交如下证据：
1.2007年11月15日，案外人洪佰安与原告签订《苏州市前期物业管理服务协议》载明：甲方为苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司、甲方选聘的物业管理公司为北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司，乙方为洪佰安，乙方所购房屋坐落于苏州太湖国家旅游度假区长沙路18号宝岛花园6幢，建筑面积352.75平方米；本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后二年，前期物业管理费别墅住宅为每平方米4.98元/月；物业服务企业提供的物业管理服务质量按江苏省住宅物业管理服务标准五级执行；甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方和其委托的物业企业应承担相应的赔偿责任。乙方违反本协议，使甲方和其委托的物业企业未达到管理服务质量约定目标的，甲方和其委托的物业管理企业有权采取必要措施要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方和其委托的物业管理企业造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。甲方和其委托的物业管理企业违反本合同的约定，擅自收费或提高收费标准的，对擅自收费部分或超出标准部分，业主有权要求双倍返还。合同就双方其他权利义务一并进行约定。
2.发票一份载明：付款方名称为宝岛花园18-6幢别墅，开票项目为物业费，单价为10540元，数量为1，金额为10540元，附注为2016.1-2016.6月，收款方名称为北京燕桥物业管理有限公司苏州分公司。
被告称，证据1的情况不清楚，其是从芦杰飞处购得涉案房屋。对证据2的发票情况也不清楚，从来没有告诉过其物业费的标准，据其了解，芦杰飞当时支付物业费也是被迫无奈，因为不交的话房子无法出售。
审理中，被告为证明原告的物业服务严重不达标向本院提供了如下证据：
1．所在物业区域的照片若干份，反映涉案物业区域的环境状况，证明业主未享受相应的物业服务，质价不符。
2．原告经理与小区业主对话的录音文字整理稿一份，反映原告管理人员知道其服务质量不好，未达到相应标准。
3、苏州市公安局苏州太湖国家旅游度假区分局香山派出所于2018年3月2日出具的证明复印件二份，分别载明2016年7月10日9时37分32秒，香山派出所接110指令：苏州市旅游度吴中区宝岛花园66号放在门口的乌龟没有了，求助。接报后，民警到现场处警。经查系：宝岛花园66幢业主沈云芳于2016年7月10日16时左右在长沙岛宝岛花园66号，发现放在门口鱼缸内的2只小乌龟不见了。2016年8月31日17时42分13秒，香山派出所接110指令：苏州市吴中区香山街道宝岛花园66号放在门口院子里的装饰物被盗了，价值300多元。接报后，民警至现场处警。经了解，系2016年8月31日17时许，巢赤宇发现放置于香山街道宝岛花园66号院子中的两个陶瓷鸭子不见了，2016年8月30日晚上，上述两只陶瓷鸭子还在。
原告称，照片真实性合法性有异议，并与本案没有关联。录音即使存在这情况，不能证明原告提供的服务是不符合江苏省五级标准。派出所证明真实性合法性没有异议，但与本案没有关联。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主与物业服务企业签订的苏州市前期物业管理服务协议，对业主均具有约束力。本案中，北京燕侨物业管理有限公司与开发商苏州太湖宝京旅游房地产有限公司签订的《物业管理委托合同》合法有效。该合同从物业出售以后至业主委员会或者业主与物业服务人正式签订物业服务合同前，对案涉小区的业主具有法律效力。根据北京燕侨物业管理有限公司出具的《情况说明》，原告作为北京燕侨物业管理有限公司分支机构，行使涉案物业的管理职能，并据此承担义务并享受权利，故原告为适格主体。对被告关于原告非适格主体的意见，本院不予采信。
关于物业费的标准。根据北京燕侨物业管理有限公司（乙方）与建设单位苏州太湖宝京旅游房地产有限公司（甲方）签订的《物业管理委托合同》第九条物业管理服务费用约定，本物业费的公共服务费，由乙方按照《前期物业管理服务协议》向业主或物业使用人收取；物业项目在竣工综合验收交付使用和按规定成立业主委员会之后，按业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》执行。根据原告与案涉宝岛花园小区业主已签订的《前期物业管理服务协议》以及原告所提供的案涉房屋自2016年1月至6月期间物业费为10540元的发票，可以反映出该小区物业费的收取标准为别墅住宅为每平方米4.98元/月。被告虽认为其与原告未约定该物业服务费标准，但并不能据此否认原告在案涉物业服务项目中系根据该标准收取物业服务费的事实，故本院对被告以双方无书面约定物业服务费标准而拒付物业服务费的答辩意见不予采信。
关于原告的管理服务质量。被告认为原告提供的物业管理存在质价不符，原告对此未予认可，现被告提供的证据尚不足以证明原告物业管理存在严重瑕疵以及原告的物业管理未达合同约定的服务标准。就物业服务合同而言，业主拒付物业费不利于小区物业服务的长远发展。物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，服务内容包含了小区内共用设施设备的维修养护、公共环境卫生的清洁、绿化养护、车辆停放管理、安全防范、公共秩序维护等项目。物业费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的利润，还包含了物业服务企业提供上述服务项目所需的一系列成本与开销。因此，物业费的收取关系到整个小区物业服务的质量。即使物业服务企业在某一方面的工作中存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付全部物业费的方式扩大矛盾。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。而就物业企业而言，应严格履行物业管理职责，为物业业主供优质服务。遇到问题，物业服务企业与业主应注意及时沟通，物业服务企业应积极改进服务质量，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，业主也应按期足额交纳物业费。
原告于签订《物业管理委托合同》始即对涉案物业实施管理，被告作为涉案物业业主接受了原告的物业服务，应按约定交费标准向原告交纳物业管理服务费。现被告张亚清自2016年7月1日至今未交纳物业管理费，原告据此要求被告张亚清交纳2016年7月1日至2018年2月28日的物业管理服务费35133.9元（4.98元/平米/月*352.75平米*20个月），于法有据，本院予以支持。据此，依照《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
被告张亚清于本判决生效后十日内支付原告北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司物业服务费人民币35133.9元。
如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币339元，被告张亚清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，账号：10×××76。
审判员 谢 丰
二〇一八年五月二日
书记员 邵任艳