云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云28民终592号
上诉人（原审被告）：王斌，男，汉族，住西双版纳傣族自治州景洪市。
被上诉人（原审原告）：西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司，住所地景洪市曼弄枫山水林溪别墅小区。
法定代表人：杨梅，总经理。
委托诉讼代理人：王大虎，男，系西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司员工。特别授权代理。
上诉人王斌因与被上诉人西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司（以下简称纳山纳水公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院(2017)云2801民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。上诉人王斌、被上诉人纳山纳水公司的委托诉讼代理人王大虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王斌上诉请求：1.依法撤销（2017）云2801民初933号民事判决书并驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认为上诉人王斌逾期向被上诉人支付租金的行为构成违约，与事实不符。双方签订《龙舟广场房屋租赁合同》后，上诉人确实未按时足额支付房屋租金。但在上诉人尚在经营慢摇吧时，已经与被上诉人的负责人约定用装修该租赁房屋的费用抵扣房租。上诉人装修该租赁房屋花费600多万元，足以抵扣房屋租金。因此，上诉人没有拖欠被上诉人的房屋租金，不构成违约；二、是被上诉人在房屋租赁期间未经上诉人同意私自将该租赁房屋租赁给他人，严重损害了上诉人的合法权益，被上诉人的该行为已构成违约。综上，一审判决认定事实不清，上诉人没有违约行为，且装修租赁房屋的费用抵扣房屋租金后也不欠被上诉人的租金，双方合同已经解除，故上诉人不应承担支付房屋租金612290元和违约金178458元。
被上诉人纳山纳水公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人不履行《房屋租赁合同》约定交纳租金义务，一审判决上诉人向被上诉人支付租金612290元及违约金178458元符合合同约定。上诉人二审提出的主张和理由无事实和法律依据，应当予以驳回。上诉人主张其用装修费用600多万元抵扣租金的说法无事实依据。上诉人主张在房屋租赁期间将房屋租给案外人损害上诉人合法权益与事实不符。被上诉人主张租金截止时间为2015年11月30日，按照《房屋租赁合同》第七条、第九条约定上诉人未履行交纳房屋义务，则被上诉人有权收回房屋，所造成的损失应由上诉人承担。2015年11月18日被上诉人的《欠费催款通知》再次明确15个工作日内不缴纳租金被上诉人有权收回房屋，上诉人对收回房屋也未提出过异议。
被上诉人纳山纳水公司向一审法院提出起诉请求：1.判令解除纳山纳水公司、王斌签订的《龙舟广场房屋租赁合同》并判令交回房屋给纳山纳水公司；2.判令王斌支付纳山纳水公司所欠房屋租金612290元、物业费14568元、水费30766.5元并支付违约金178458元；3.本案的相关诉讼费用由王斌承担。
一审法院认定事实：2014年4月21日，纳山纳水公司（甲方）与王斌（乙方）签订《龙舟广场房屋租赁合同》，主要约定：1.2011年12月9日的房屋租赁协议约定，甲方将拥有经营权的景洪市龙舟广场第30栋房屋一楼的一部分（1644.06平方米）出租给曼都公司作为经营娱乐场所使用，经过两年以来的经营，现重新签署租赁合同，将该娱乐场所一分为二，一部分即房屋建筑面积为1037平方米租赁给唐华勇作为KTV包房使用，另一部分建筑面积为607平方米租赁给王斌作为慢摇吧使用；2.租赁期限共八年，自2014年3月1日起至2022年2月28日止；3.月租金为70元/月/平方米，年租金509880元，自2016年3月1日年租金按上一年年租金标准逐年递增5%；4.乙方每半年交纳一次房屋租金，每半年交纳254940元；5.物业费收费标准为2元/月/平方米，每年应交纳14568元；6.为保证合同的顺利履行，签约当天向甲方交纳30000元作为合同保证金；租赁期届满乙方不再续签合同时，甲方要求乙方结清相关费用且房屋设施交接验收完毕并完好并在乙方无其他违约情况下，甲方将合同保证金余额及时退还给乙方。若因乙方原因造成合同提前解除或终止，甲方不予退还合同保证金；7.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；8.租赁期间，乙方由下列任何行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用的……（6）未按以上合同条款约定执行的；9.租赁期间，甲方违反本合同的任何条款属于违约，应当承担违约金，违约金数额同上述约定。此外，双方还约定了其他内容。之后，双方实际履行了该租赁合同。2015年4月7日和2015年4月10日王斌分别支付租金80000元和200000元，共计支付租金280000元。
一审法院认为，本案中《龙舟广场房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该合同对双方具有法律上的约束力。依据《龙舟广场房屋租赁合同》中“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的”的约定，王斌逾期向原告支付租金的行为构成违约，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，纳山纳水公司要求解除与王斌签订的《龙舟广场房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在纳山纳水公司与王斌之间的租赁合同解除情况下，王斌应当将租赁房屋向纳山纳水公司返还，因此纳山纳水公司的该项请一审法院予以支持。
对于房屋租金，双方在《龙舟广场房屋租赁合同》约定“月租金为70元/月/平方米，年租金509880元……”的内容，根据《合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，在王斌认可未向纳山纳水公司支付相应租金的情况下，2014年3月1日至2015年11月31日的租金892290元[509880元＋（509880元）÷12×9],在扣减已经支付的租金280000元后剩余租金612290元王斌应当支付。对于物业费和水费，因庭审后纳山纳水公司提交情况说明表示王斌已经支付了上述两项费用，故纳山纳水公司要求王斌支付物业费、水费的诉请，一审法院不予支持。对于违约金，王斌未按双方合同约定的时间支付租金构成违约，《龙舟广场房屋租赁合同》第九条约定“租赁期间，乙方由下列任何行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用的……（6）未按以上合同条款约定执行的”内容，根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方在租赁合同中约定违约金应按照合同总租金的30%计算，但纳山纳水公司自愿将该标准调整为按20%计算，综合王斌的违约情节及其违约行为可能给纳山纳水公司造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度考虑，此该租金的计算标准较为合理，一审法院予以采纳，故纳山纳水公司要求王斌支付违约金178458元（892290元×20%）的诉讼请求，一审法院予以支持。对于王斌提出的已经与纳山纳水公司达成口头协议用装修好的租赁房屋抵消租金，王斌未能提交证据加以证明且纳山纳水公司不予认可，一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除纳山纳水公司与王斌于2014年4月21日签订的《龙舟广场房屋租赁合同》，王斌于判决生效之日起三十日内向纳山纳水公司返还《龙舟广场房屋租赁合同》约定的租赁房屋；二、王斌于判决生效之日起十日内向纳山纳水公司支付截止至2015年11月30日的房屋租金612290元和违约金178458元；三、驳回纳山纳水公司的其他诉讼请求。案件受理费12161元，减半收取6081元，由纳山纳水公司负担467元，由王斌负担5614元。应由王斌负担的案件受理费一审法院不另清退，由王斌迳付纳山纳水公司。
二审中，上诉人王斌、被上诉人纳山纳水公司均未提交新证据，双方对一审认定事实均无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。二审认定事实与一审一致。
本院认为，《龙舟广场房屋租赁合同》系上诉人王斌与被上诉人纳山纳水公司自愿达成，系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。上诉人王斌认可未按时足额支付房屋租金，但主张其已与被上诉人纳山纳水公司的负责人约定用装修该租赁房屋的费用抵扣房屋租金，王斌未能提交证据予以证实，则应承担举证不能的法律后果，对该主张本院不予采纳。上诉人王斌未按照《龙舟广场房屋租赁合同》约定交纳房屋租金，在被上诉人纳山纳水公司催告后合理期限内也未交纳房屋租金的行为，已构成违约，故一审法院确认王斌与纳山纳水公司于2014年4月21日签订的《龙舟广场房屋租赁合同》解除，并将涉案租赁房屋返还纳山纳水公司并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条的规定，合同解除后，上诉人王斌应向被上诉人纳山纳水公司支付2014年3月1日至2015年11月30日租金892290元，扣减王斌已支付租金280000元，王斌还应向纳山纳山公司支付租金612290元。关于违约金的问题。本院认为，依照《龙舟广场房屋租赁合同》明确约定，王斌未按期支付租金则应按照总租金的30%承担违约金，本案中，纳山纳水公司已将违约金的标准降为按照总租金的20%计算，结合本案合同履行情况及上诉人的过错程度，根据公平原则，一审法院判决王斌支付被上诉人违约金178458元并无不当。
综上所述，上诉人王斌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12161元，由上诉人王斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 玉的勒
审判员 徐艺华
审判员 蒋荣春
二〇一七年九月二十一日
书记员 马玲玲