吉林省松江河林区基层法院
民 事 判 决 书
（2014）松民初字第14号
原告盖爱民，住吉林省抚松县。
被告梁文龙，住吉林省抚松县。
被告臧传武，住吉林省抚松县。
委托代理人袁春日，吉林王利律师事务所律师。
原告盖爱民诉被告梁文龙、臧传武房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员曹雪峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告盖爱民、被告梁文龙、臧传武、委托代理人袁春日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告梁文龙于1990年4月在抚松县人民政府登记结婚，在婚姻关系存续期间，二人于1993年共同购买了位于漫江林场家属房（二间，面积31.32平方米）并在此居住近20年。根据法律规定，这二间房屋是我们在婚姻期间所得财产，应视为我们二人的共同财产，根据物权法的有关规定，应视为共同共有。
2013年8月27日被告梁文龙在原告不知情的情况下，私自将这二间房屋卖给漫江镇居民臧传武，当时臧传武也知道是我们夫妻共同财产。后来第一被告梁文龙告诉我之后，我才知道此事，我对此事不同意，为此我多次找过臧传武，要求他返还我房屋，因为此房屋是我们的共同财产，如果处理的话必须经我本人同意，被告臧传武不同意，双方协商未果。
原告认为，二被告的行为侵犯了原告的合法权益，根据《物权法》第九十七条规定：处理共同共有的不动产或动产必须经全体共有人一致同意，但共有人另有约定的除外。现第一被告梁文龙在未经我同意的情况下，私自把我们共同共有的房屋卖给了第二被告，二被告之间的处分行为应视为处分行为无效。故请求法院根据我本人的实际情况给与依法判令被告臧传武返还给我房屋及房照。
原告提供的证据有：
“房契”（梁文龙与臧传武签订的房屋买卖协议复印件）
被告梁文龙辩称：我卖房时，我妻子（原告）确实不知道，卖房的当天我就听说我卖的房屋要动迁，我觉得我是被骗了，我认为被告臧传武不是善意取得，我妻子知道我把房子卖了以后，天天和我吵架，我也多次找臧传武要求退房，始终没有结果。请法院依法公断。
被告梁文龙在审理中未提供证据。
被告臧传武辩称：根据《婚姻法》解释（一）第十七条第二项规定“夫或妻非因生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。原告曾于2013年11月起诉被告要求确认我与梁文龙于2013年8月27日签订的“房契”无效，在庭审中原告承认其本人在签订“房契”前曾经委托漫江朋友周兰帮忙出售该房屋。（原告夫妻住所地在松江河）签订“房契”时在场二位中间人也到庭证实签约时被告就提出要到松江河找原告在“房契”上签字，但原告丈夫（被告梁文龙）一再声称其妻子（原告）同意卖房。因此被告有充分理由相信出售该房屋是原告夫妻共同的意思表示。
《合同法》第五十四条明确规定了可撤销合同的条件，而原告诉状中并没有谈到其行使撤销权的事由，且撤销权的行使也只适用于合同当事人。请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告臧传武在审理中提供的证据有：
一、“房契”中间人李某甲，李某乙证言。
二、房屋产权登记证明（房屋产权登记人为被告梁文龙）。
三、案外人周兰与被告臧传武妻子谈话录音整理记录。
经审理查明：原告盖爱民与被告梁文龙系夫妻关系，在婚姻关系存续期间的1993年，二人共同购买了位于抚松县漫江林场家属房二间（吉房抚字第漫145号，31.32平方米）并居住，产权登记为梁文龙。后二人搬迁至松江河镇居住，此两间住房长期闲置，二人委托西侧相邻的被告臧传武的哥哥臧传文帮助照看。2013年8月27日前，臧传武通过朋友与梁文龙沟通，欲购买梁文龙此二间住房，双方协商了该房屋买卖有关事项。2013年8月27日下午，梁文龙携房屋产权证明，应邀到被告臧传武哥哥臧传文家，与臧传武商定了房屋买卖事宜，后臧传文电话通知李长友，李某乙到臧传文家，请求二人做房屋买卖中间人，二人同意并先后到达臧传文家中。经梁文龙与臧传武协商，由李长友执笔达成房屋买卖协议“房契”一份。协议约定“梁文龙现有林场家属房（砖瓦结构）一间半，总面积31.32平方米，吉房抚字第漫145号，卖给臧传武居住，臧传武一次性付给梁文龙房款四万五千元整（45000.00元），（实际双方协商真实价格是42000.00元，写“房契”时故意写成45000.00元）将房照交与买主，双方不得反悔，否则双倍赔偿，另外如果出现房屋开发等事项与卖方无任何关系，如需过户，需梁文龙夫妇配合”。双方签字后，由李某甲、李某乙、臧传文以中间人的身份在协议上签名。在协议签订时，臧传武知道该房屋系原告与梁文龙的共同财产，但未找到原告在协议上签字。协议签订后，臧传武当即给付梁文龙购房款42.000.00元，梁文龙将私有房屋产权证（吉房抚字第漫145号）交与臧传武。双方未办理产权过户。2013年11月双方买卖的房屋已正式启动拆迁程序。当月原告得知该房屋已卖给臧传武后，多次打电话与臧传武夫妇协商要求退房，协商未果。
上述事实，经庭审调查，双方当事人举证、质证，有双方陈述，证人李某甲、李某乙证实，双方无异议，事实清楚，本院予以确认。
本案争议焦点是：
一、原告要求撤销被告梁文龙与臧传武签订的房屋买卖协议“房契”的请求是否合理
二、原告要求臧传武返还房屋及产权证明的请求是否合理？
经庭审调查，双方当事人举证、质证，本院综合评判如下：
一、《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”其规定的行使合同撤销权的主体为合同当事人一方，本案原告要求撤销的是被告梁文龙与臧传武间的协议，原告不是合同当事人一方，不符合撤销权的主体资格，因此无权请求撤销合同。故其请求撤销二被告原定买卖协议的请求本院不予支持。
二、《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”本案中，被告梁文龙处分夫妻共有财产，未经共同财产共有人（原告）同意，违反了物权法关于处分不动产，应取得全体共同共有人一致同意的规定，其对物权的处分行为对原告不发生法律效力。既物权处分行为无效。《物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。二被告间的房屋买卖协议签订后，被告梁文龙即得知该房屋即将动迁的消息，且买受人臧传武在协议中特别写明“另外如果出现房屋开发等事项与卖方无任何关系”，故对买受人是否善意取得无法确认。双方房屋买卖协议签订后虽然已实际交付，但却未办理产权过户手续，既转让的不动产依照法律规定应当登记但未登记。依照法律规定应当登记，是《合同法》《物权法》对于不动产交易的强制性规定，是交易后所有权发生转移的必要条件，因此作为买受人的被告臧传武在未办理产权过户的情况下，并未取得该房屋的所有权。作为共同共有人的原告依照《物权法》的上述规定，当然有权追回该不动产。
二被告间的买卖协议，是一种债权行为，而转移所有权是处分行为，所有权是物权是绝对权，对世权，具有排他性。债权是相对权，对人权，因此债权不得对抗物权。《婚姻法》解释（一）第十七条第二项的规定，以及《合同法》第五十一条关于无权处分人，事后获得处分权的规定，是针对所有类型物权处分的形态，而《物权法》针对的是特殊类型物权处分的形态。因此，《物权法》的规定是特别规定，《婚姻法》解释和《合同法》的规定是一般规定，这时作为特殊规定的《物权法》规则，应优先于《合同法》和《婚姻法》解释的一般规则。被告臧传武明知该房屋是被告梁文龙与原告的共同财产，以有理由相信出卖该房屋是被告梁文龙和原告共同意思表示的抗辩理由，不能推定原告同意出卖该房屋，且与《物权法》的规定相悖，本院不予采信。
综上，本院认为，被告梁文龙未取得共同共有人（原告）同意与被告臧传武签订房屋买卖协议，被告臧传武明知该房屋系被告梁文龙与原告的共同共有财产，未让原告在协议上签字，其共同行为侵犯了共同共有人原告的合法权益。在协议签订后，未依法对产权进行变更登记，作为房屋所有权的物权并未发生转移，被告臧传武未依法获得该房屋的所有权。原告要求被告臧传武返还房屋及产权证照的请求符合法律规定，请求合理，依法应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十四条，之规定，判决如下：
一、被告臧传武返还原告盖爱民产权登记为（吉房抚字第漫145号）的房屋及产权证。于本判决生效后5内交付。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费463.00元，被告梁文龙负担232、00元，被告臧传武负担231.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院分院。
审判员 曹雪峰
二〇一四年三月二十四日
书记员 张玉全