湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初2394号原告：莫姣，女，1990年1月3日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：程建宏，湖南麓和律师事务所律师。被告：长沙柏强房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区丁字湾街道工业园。法定代表人：于书敏，该公司负责人。原告莫姣诉被告长沙柏强房地产开发有限公司（以下简称柏强公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莫姣及其委托诉讼代理人程建宏到庭参加诉讼，被告柏强公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告莫姣提出诉讼请求：1、判令被告将符合合同约定条件的长沙市望城区丁字湾街道兴城社区柏强创业园综合楼508房交付给原告，并于2019年10月1日前办妥原告房屋所有权证；2、判令被告将代收原告的房屋维修基金14722元、契税18400元，合计33122元退还给原告；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金135000元；4�判令被告从2017年7月1日起，赔偿原告每月的办公房屋租赁费用1600元，至房屋交付为止；5、本案诉讼费用及财产保全费用由被告承担。事实和理由：2016年10月，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为20150278508），约定原告购买被告位于望城区丁字湾街道兴城社区柏强创业园综合楼508商品房，用途为办公。建筑面积为120.66㎡，单价为3729.49元/㎡,总房价为人民币450000元。被告应于2017年5月1日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告已支付给被告全部合同购房款450000元，被告还代收了房屋契税、维修基金等费用共计33932元。至起诉时，被告并没有在2017年5月1日前将约定的房屋交付给原告，致使原告一直租房在外办公，多次催告未果。原告认为，被告延迟交房的作为已构成违约，并造成了原告额外租房办公的损失，上述违约责任和原告的损失应由被告承担。被告柏强公司未予答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，对原告莫姣提交的8份证据，本院认为，原告提交的证据1《柏强创业园认购协议》、证据2《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20150278508）、证据3置业计划表、证据4购房定金、房款、房屋契税收据、证据5维修基金及其杂费收据、证据6付款银行流水、证据7租房合同及部分租金收据、证据8被告法定代表人于书敏的电话录音，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定，作为本案的定案依据。本院经审理认定事实如下：2016年10月18日原告莫姣与被告柏强公司签订《柏强创业园认购协议》，同月28日，双方签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20150278508），合同约定：1、原告认购被告所�的位于长沙市望城区丁字湾街道兴城社区柏强创业园综合楼5层508号房屋，规划用途为办公；2、总房款为450000元；3、被告应当在2017年5月1日前向原告交付该商品房；4、逾期在7日之内（该时限应当与第七条第1（1）项中的时限相同），自第八条约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款30%的违约金（违约金的比率应当不小于第七条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过7日（该时限应当与第七条第1（1）项中的时限相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款30%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条规定的交付�限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款30%（该违约金的比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2017年2月19日前分四次向被告支付了房款450000元。2016年11月5日，被告收到原告契税、房屋维修基金、房屋登记费、工本费等共计33932，其中房屋维修基金14722元，契税18400元。之后，被告柏强公司未在2017年5月1日前向原告莫姣交付房屋，该房屋至今未交付给原告。2017年8月11日，原告向本院提起诉讼，酿成本案纠纷。本案在审理过程中，原告自愿撤回要求被告将符合合同约定条件的望城区丁字湾街道兴城社区柏强创业园综合楼508房交付给原告，并于2019年10月1日前办妥原告房屋所有权证的诉讼请求。本院认为：原告莫姣与被告柏强公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，为有效合同。各方均应按照合同的约定，履行各自义务，原告支付房款后，被告未按合同约定将房屋交付给原告，已经构成违约。关于违约金问题，本院认为，违约金系对违约行为的惩罚，违约金数额应当兼顾实际损失、过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，虽然双方在合同中约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款30%（该违约金的比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率）的违约金”，但本院认为日30%的违约金过高，本院调整为按房款450000元的2%/月计算违约金，计算至2017年9月30日的违约金为45000元，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。�告在收到原告向其交付的房屋维修基金和契税共计33122元后，未代替原告将上述款项交纳给相关政府部门，现原告要求被告退还上述款项，被告应当退还给原告，故对原告要求被告退还房屋维修基金和契税33122元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告另行支付房租损失的问题，本院认为，本院已经支持了原告的部分违约金请求，该损失已经在违约金中予以了考虑，故对原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告长沙柏强房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告莫姣交纳的房屋维修基金、契税共计33122元；二、被告长沙柏强房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告莫姣违约金45000元；并以总房款450000元为基数，自2017年10月1日起至实际交房之日止，按月2%的标准支付延期交房违约金；三、驳回原告莫姣的其他诉讼请求。若未按本判决指定期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3662元，因适用简易程序减半收取1831元，财产保全费1370元，共计3201元，由被告长沙柏强房地产开发有限公司负担2000元，原告莫姣负担1201元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的�数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  范 利二〇一七年十月九日代理书记员  黄莎莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决�第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。