辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终355号
上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司。
法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李弘熙，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：詹蓓蕾，女，1979年12月21日出生，汉族。
上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称抚顺兴隆公司）因与被上诉人詹蓓蕾商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初3201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚顺兴隆公司委托诉讼代理人李弘熙，被上诉人詹蓓蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
抚顺兴隆公司上诉请求：撤销一审判决，改判继续履行双方签订的商品房买卖合同；抚顺兴隆公司不返还詹蓓蕾购房款及利息；詹蓓蕾承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并返还被上诉人购房款及赔偿利息损失和代办费缺乏事实和法律依据。1、双方签订《商品房买卖合同》时，约定上诉人返租被上诉人购买的商铺三年，年租金是总房款的8%，从合同中约定的交房之日起返租被上诉人商铺并计算租金，三年的租金是总房款的24%，双方约定上诉人先行支付21%的租金，余下3%租金按年返还1%，三年内支付完毕；而上诉人支付租金的方式是从被上诉人购买商铺的总房款中直接扣除租金，以折抵房屋总价款的方式结算租金；双方已形成事实上的房屋租赁合同关系，上诉人已承租被上诉人购买的商铺，三年的租金已支付95%以上，租赁合同已实际履行，上诉人交房之日即为租赁关系生效之日，双方的租赁合同关系已形成，应视为已交付房屋，不存在上诉人逾期交房的情况，被上诉人无权请求解除商品房买卖合同。2、被上诉人请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定即便上诉人给与退房的，仅向被上诉人支付已支付房款0.5%的违约金即可，双方既然已明确约定违约金标准，被上诉人又请求利息损失，明显不合法；违约金就是给与守约方的赔偿金，包括各项损失，双方已约定违约金标准就不存在其他损失，被上诉人的利息主张无事实和法律依据。
詹蓓蕾辩称，双方合同约定于2015年9月30日交房，逾期90天不交房，买受方有权解除合同。抚顺兴隆公司违约。双方签订的是商品房买卖合同，没有租赁关系，兴隆公司提出的租赁关系是一种促销手段。合同约定违约金过低。请求维持一审判决。
詹蓓蕾向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、被告支付原告购房款170899元，并支付已付房款利息，自2015年10月1日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。3、被告承担诉讼费。
一审法院认定事实：2014年8月4日，原告与被告抚顺兴隆公司签订《抚顺市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告抚顺兴隆摩尔世界铺一处，该铺销（预）售许可证号为XK2014106-725，建筑面积15.50平方米，每平方米单价11025.74元，房屋总价款为170899元，原告向被告支付了购铺全款。合同另约定出卖人即被告在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付原告即买受人，逾期90日后买受人即原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按原告累计已付款的0.5%向其支付违约金。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。双方在合同中未约定房款交付时间。被告为原告出具了收款收据。至庭审日，被告仍未能交付商铺，具体开业及交付时间亦无法确定。原告经与被告协商未果，来院诉讼。另查明，2015年9月21日，原告（甲方）与案外人抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司（乙方）签订《D7街委托经营管理协议书》，协议约定原告将涉案商铺出租给乙方公司，乙方拥有商铺的自主经营权限，统一规划、招商推广、定价出租及经营管理（具体内容详见协议书），原告领取了抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司一年的租金2000余元。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。原告交付全额购房款后，被告负有按合同约定时间交付房屋的义务。被告未按合同约定时间交付房屋，原告有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求被告支付违约金。故对于原告请求解除与被告之间的商品房买卖合同，及要求被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金之请求，双方在合同中虽约定被告逾期90日交房承担违约责任、支付违约金的计算方法，但原告认为该违约金约定的过低，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。上述解释第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告与被告兴隆公司合同约定的违约金明显过低，其主张自约定交房时间次日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算造成的实际损失确定违约金符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩的返租原告商铺三年的理由，首先，协议约定的租赁物未实体存在亦未处于可经营的状态，其次，租赁物的现有状态不符合合同目的；最后，租赁关系与商品房买卖合同关系是不同的法律关系，权利义务皆不同，被告以第三人与原告的委托经营协议无法否认其在商品房买卖合同中应承担的违约责任，更不能推定交付时间顺延至2018年9月30日，且被告对商铺的开业时间在庭审时仍无法确定，故被告抗辩的理由，缺乏事实依据，无法得到法院支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、解除原告詹蓓蕾与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司就抚顺市顺城区新城路东段5-15号楼3167号商铺签订的《抚顺市商品房买卖合同》；二、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还原告詹蓓蕾购房款170899元并支付以170899元为基数、自2015年10月1日起至判决确定给付之日止、按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1868元（已减半收取），由被告抚顺兴隆宝通置业有限公司负担，于本判决生效后三十日内一次性付清。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实，有相关证据予以佐证，当事人亦没有提出异议，本院予以确认。
本院认为，当事人对双方签订的商品房买卖合同的效力没有异议，一审认定有效，于法有据，本院予以认可。本案争议焦点是：一、商品房买卖合同应否解除；二、如果合同解除，违约方应否负担另一方所支付购房款的利息损失。
关于商品房买卖合同应否解除。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案，抚顺兴隆公司约定于2015年9月30日前交付房屋，出卖人未按照约定交付房屋，且该情形截至目前仍在持续，而交付房屋系商品房买卖合同的最主要义务，因此，詹蓓蕾主张解除合同符合上述规定第三项规定的情形；且根据2014年8月4日签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付、逾期90日后买受人有权解除合同的约定内容，詹蓓蕾主张解除合同也符合双方的约定解除的情形，即因出卖人延期交付房屋，詹蓓蕾享有实体的合同解除权。抚顺兴隆公司以其与詹蓓蕾之间存在返租合同关系，据此主张本案并不存在逾期交房的情形，因商品房买卖合同与其主张的返租协议约定的权利义务不同，不能相互替代，所以相关主张，不予支持。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案当事人没有对解除权的行使期限明确约定，且没有经过催告，符合上述规定解除权应当在解除权发生之日起一年内行使的情形。因此，本案詹蓓蕾的合同解除权的行使也满足程序要求。
关于应否支付利息及相关费用。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第二款规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案，根据詹蓓蕾关于支付已付购房款的利息的诉讼请求，一审判决抚顺兴隆公司支付相应利息，即符合上述规定。抚顺兴隆公司关于不应支付利息的主张，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，抚顺兴隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3856元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 史汉营
审判员 潘力& # xB;
审判员 王 爽
二〇一七年四月十七日
书记员 何 贺