北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第12515号
原告北京德厚朴化工技术股份有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇文化营村北（临空二路1号），组织机构代码10221019-9。
法定代表人张瑞光，总经理。
委托代理人张茂刚，男，1959年6月7日出生，北京德厚朴化工技术股份有限公司副总经理。
被告鲁晓华，男，1966年5月28日出生。
委托代理人郝雪梅，北京冉午宁律师事务所律师。
原告北京德厚朴化工技术股份有限公司（以下简称德厚朴公司）与被告鲁晓华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京德厚朴化工技术股份有限公司之委托代理人张茂刚、被告鲁晓华之委托代理人郝雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德厚朴公司诉称：2013年12月原告与被告签订了一份位于顺义区X小区X号房屋的租赁合同，并于2014年1月1日起生效。其中第九条违约责任第（二）条明确约定了租赁期限内，甲方需提前收回房屋的，或者乙方需要提前退租的，应提前三十日通知对方，甲方（即被告）应退还相应租金。
由于原告公司的人员离职且没有再租赁房屋的需求，所以在2014年6月30日原告先以电话形式告知被告提前解约，后以短信形式希望通过和平途径请求被告同意解约，但被告一直以考虑为由托拉没有给原告明确答复。后原告又多次致电给被告一直未果，直至2014年7月4日早收到被告电话，告知原告爱住不住，并表示已付房租不会退给原告。原告而后又发短信给被告，大意如下：按照合同规定我们应提前30日通知甲方退租，所以我们将在7月6日前搬出房屋并放弃已支付给甲方的七月份房租2400元，只要求甲方退还我们已经缴纳且未使用的七月八月份的房租共计4800元。如果不配合只能走法律途径解决。但在被告收到短信的三分钟后，被告又以电话形式告知“你随便吧”便挂断电话。原告再次催讨无果。
综上所述，原告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效。应保证此合同的严肃性。原告按照合同规定虽然未提前30天通知被告但已放弃一个月的租金2400元，并视为30天的待通知金。只是要求被告退还原告已缴纳并未使用的租金四千八百七十七元四角一分，但是被告一直都拒不支付。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院要求：1.退还原告已经支付被告的2014年7月31日至9月30日的房租共计4877.41元；2.诉讼费由被告承担。
被告鲁晓华辩称：原告自2007年9月20日开始租赁被告的房屋至今，当初交给原告防盗门钥匙四把、单元门钥匙一把、表箱钥匙一把，还有水卡电卡等，但原告于2014年8月29日邮寄给被告防盗门钥匙一把，被告于2014年8月30日收到，其他的防盗门钥匙三把、单元门钥匙一把、表箱钥匙一把，还有水卡电卡仍在原告处，所以原告仍实际控制该房屋，原告也并未将房屋退还给被告，被告认为双方并未解除合同。从合同角度，原被告于2014年1月1日签订房屋租赁合同，该合同最后一条明确约定，双方对合同内容变更或者补充应采取书面形式，但本案中双方对租赁期限并未书面变更，所以租赁合同并未解除，原告请求返还房租没有法律及合同依据。被告要求双方继续履行租赁合同，并支付给被告第四季度房租7200元及违约金7200元，理由：该房屋租赁合同第八条约定了单方解除权，原告方（乙方）有权单方解除合同的情形有明确的约定，约定有四种情形，第一种为迟延交付房屋达10日，第二种为交付的房屋严重不符合合同约定或者影响乙方安全健康的，第三种为不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋，第四种为合同期内不得擅自涨房租或者未提前30日告知要求直接终止合同的，只有本案的被告有上述四种违约行为时，原告方才有单方的解除权。但本案被告在履行合同中，未有上述四种情形，原告方的诉状中描述的是依据租赁合同第九条违约责任第（二）条而解除合同是适用合同条款错误，该条是违约责任，而不是单方解除权，恰是原告因为公司人员离职，而没有再租赁房屋的需求，所以才提出解除合同，完全是原告自身的原因，被告在履行合同过程中没有违约行为，所以被告要求原告继续履行合同，要求原告支付被告第四季度房租7200元，依据合同第九条第一款的约定，乙方（原告）有第八条第四款约定的情形之一，应按照月租金百分之百支付违约金，由于原告违反了第八条第四款第1的规定，不按照规定支付租金达10日，所以应支付7200元违约金；依据合同第三条第二款规定，租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品，甲乙双方应对房屋及附属物品设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用，但至今双方未履行该合同的规定，所以我方认为无论从事实履行情况及合同约定角度，双方并未解除合同，为维护合同的严肃性，被告依据京高法发（2013）462号文件第23条（3）规定当事人双方对合同是否解除存在争议，法院审理后认为主张解除的当事人无权解除合同，合同应当继续履行。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：
德厚朴公司自2007年9月20日开始租赁鲁晓华位于北京市顺义区石园X小区X室的房屋用于员工宿舍。双方签订数份租赁合同，最后一份租赁合同为鲁晓华之妻杨宝芹代鲁晓华（甲方）签订。租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，共计12个月。租赁合同第三条（二）款约定，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方（德厚朴公司）应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；第八条合同解除中约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达10日的…..4.合同期内不得擅自涨房租或者合同期内未提前30日告知直接要求终止合同。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日的。2.欠缴各项费用达1000元的。3.擅自改变房屋用途的。…….（五）其他法定的合同解除情形。补充约定：甲方考虑年底房子到期，由于淡季不好出租，双方约定2014年9月1日前约定好下年度房租租金，如果双方没有达成共识，乙方将在2014年10月1日前搬出宿舍。第九条违约责任（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方须提前退租的，应提前30日通知对方，甲方还应退还相应的租金。双方均认可鲁晓华交给德厚朴公司防盗门钥匙四把、单元门钥匙一把、表箱钥匙一把。
德厚朴公司已经缴纳了2014年7月至9月的房租共计7200元。德厚朴公司称6月份已经通知鲁晓华因为员工离职，不再租赁涉案房屋，并多次给鲁晓华之妻杨宝芹打电话或发短信要求提前退租。为此，德厚朴公司提交了短信及电话记录，电话记录显示通话时间为2014年6月30日、7月3日、7月4日，通话双方电话号码为138XX****XX及186XXXX****，记载的通讯人是“杨，鲁爱人”。德厚朴公司称138XXXX****是其公司职工郑思思的电话。鲁晓华认可186XXXX****的电话是其爱人杨宝芹的电话。短信记录时间为2014年6月30日及7月4日，短信接收人是“杨，鲁爱人”，内容均是“杨姐，要求提前退租”。鲁晓华对短信及电话记录的真实性均不认可，认为没有电信部门的盖章。另，鲁晓华称没有收到德厚朴公司要求停租的通知，但认可2014年8月2日至8月4日有人给其爱人杨宝芹打电话协商要求停租，但其当时不同意解除合同，因为当时是租房的淡季；之前有一个小姑娘叫郑思思给杨宝芹发过信息，与其协商解除，但杨宝芹当时就表示不同意解除合同，信息是在8月份之前发的。
德厚朴公司将房屋钥匙一把邮寄给了鲁晓华，鲁晓华于2014年8月30日收到。德厚朴公司认可自己保留钥匙4把、水卡电卡燃油卡。
上述事实，有当事人陈述、租赁合同、邮件单、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：
德厚朴公司与鲁晓华签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定行使权利和履行义务。德厚朴公司根据《北京市房屋租赁合同》第九条违约责任（二）的约定，提前30日通知鲁晓华解除租赁合同，并无不当，鲁晓华以没有合同依据为由不同意解除租赁合同，本院对此辩解不予采信。至于解除时间，鲁晓华认可2014年8月2日至8月4日有人给其爱人杨宝芹打电话协商要求停租，8月份之前郑思思给其爱人杨宝芹发过短信协商解除，结合德厚朴公司提交的通话及短信记录，德厚朴公司已经提前告知鲁晓华要求解除合同，本院对德厚朴公司主张2014年6月30日电话通知鲁晓华解除租赁合同予以采信，故双方签订的《北京市房屋租赁合同》从2014年7月31日解除。德厚朴公司已经支付鲁晓华2014年7月至9月的租金7200元，故鲁晓华应退还德厚朴公司2014年7月31日以及2014年8月、9月的租金4877.41元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：
被告鲁晓华于本判决书生效之日起七日内退还原告北京德厚朴化工技术股份有限公司租金四千八百七十七元四角一分。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五十元，由被告鲁晓华负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何庆玲
人民陪审员 孙家法
人民陪审员 曹桂岭
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 张洁培