广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东二法民一初字第1339号
原告（反诉被告）：深圳市金阳成物业管理有限公司东莞分公司。住所地：东莞市。
负责人：黄任超。
委托代理人：郑明琴，该公司员工。
委托代理人：罗娟娟，该公司员工。
被告（反诉原告）：贺兰玲，女，汉族，1972年4月28日出生，湖北省钟祥市人，住湖北省钟祥市。
委托代理人：肖武宁，广东可园律师事务所律师。
原告深圳市金阳成物业管理有限公司东莞分公司（以下简称“金阳成公司”）诉被告贺兰玲物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月9日受理后，被告提起反诉，本院合并审理，依法适用普通程序，由审判长段雅荣、审判员卢秀文和人民陪审员何耀军组成合议庭，于2014年1月16日公开开庭进行了审理。原告金阳成公司的委托代理人罗娟娟、被告贺兰玲的委托代理人肖武宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金阳成公司诉称：被告是原告在管物业信义怡翠豪园6幢1单元＊＊＊房业主。被告自2012年3月至2013年6月19日欠缴管理费4610.41元、水费452.98元。根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第八条第四款的规定，被告逾期不缴纳上述费用，原告可按每日0.5‰的标准加收滞纳金。原告每月向被告催缴，但被告拒不支付。原告为维护合法权益，遂起诉至法院，请求判令：1.被告支付原告2012年3月至2013年6月19日的物业管理费4610.4元、水费452.98元、滞纳金595.3元（按每日0.5‰的标准计算，暂计至起诉之日），共计5658.68元；2.本案诉讼费由被告承担。
被告贺兰玲辩称：第一，原告作为信义怡翠豪园的物业服务提供方，未按合同约定履行相应的义务，其无权依照合同向被告收取物业管理费及滞纳金。第二，水费应该由供水部门收取，原告没有收取水费的权利。第三，被告已收取的物业管理费中有超过法律规定价格标准的部分，应当退还给被告。第四，原告未经向被告催缴，直接向法院起诉主张被告付款，不符合法律规定的程序。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告贺兰玲反诉称：被告于2008年9月份入住原告在管物业东莞市长安镇德政中路293号信义怡翠豪园6幢1单元＊＊＊房。在原告提供物业服务期间，存在消防设施、监控设施、电梯设备多处损坏等安全措施不力和管理混乱的情形，并由此导致小区内盗窃案件频发。其中，被告家中于2012年2月14日失窃，经济损失高达5万多元。此后，小区依法更换了新的物业管理公司，但原告却暴力干预阻止、殴打业主及业主委员会成员、损毁并拒绝移交业主资料。基于原告的上述违反合同及法律的行为，原告不应全额收取被告物业管理费。被告为维护其合法权益，提出反诉，请求判令：1.原告返还被告缴纳的物业管理费6121.3元；2.原告赔偿被告损失50000元；3.本案反诉诉讼费由原告承担。
原告金阳成公司对被告贺兰玲的反诉辩称：第一，原、被告签订的物管委托合同和前期物管协议，是双方真实意思表示，且内容符合法律规定，合法有效。原告已按约定为全体业主提供了完整的物业服务。被告应向原告支付物业管理服务费及水电费。被告要求原告返还物业管理费没有依据。第二，前期物管协议第一条第十四项明确约定，原告不承担业主及非业主使用人的人身财产的保管和保险业务。被告称其失窃造成损失50000元，没有相应证据证明。其诉请原告赔偿，没有任何事实及法律依据。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明：原告金阳成公司是由深圳市世房物业管理有限公司经核准变更而来。被告贺兰玲于2007年12月10日签约购买位于东莞市长安镇信义怡翠豪园的6栋1单元＊＊＊号建筑面积为119.44平方米的房屋，并于2008年入住。其后，深圳市世房物业管理有限公司东莞分公司作为甲方，被告作为乙方，双方签订一份《前期物业管理服务协议》。该协议约定甲方对房屋共有部分、共有设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理，乙方每月按2.5元／平方米单价以建筑面积计付物业管理服务费给原告。此外，该协议第六条约定：“受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定或按双方约定执行”。协议还约定，物业管理费和水电费最迟应于每月15日付清，逾期不交则需按0.5‰缴纳违约金。合同签订后，原告以每月298.60元（119.44平方米×2.5元／平方米）向被告收取物业管理费，以实际用水电度数向被告代收水电费。从2012年3月份开始，被告欠缴物业管理费和水费。原告称曾以电话、上门和邮寄催收函等方式多次向被告催收欠款，并为此提交了2013年8月份的律师催收函挂号信件。基于以上事实，原告诉至本院，请求判如所请。
庭审中，原告称被告所欠物业管理费为4610.41元，因2009年2月至2012年9月份多收取的物业管理费共计537.48元，且实际已按0.1元／平方米退还了454元，故被告还欠原告物业管理费4610.41元-（537.48-454元）=4526.93元。被告对上述物业管理费计算方式无异议，但以原告未提供符合合同约定的物业服务为由，主张原告不应收取物业管理费。被告提出，在原告提供物业服务期间，其家中被盗，损失价值超过五万元的财物。被告为此提供了报警回执、小区被盗统计表、结婚证、照片、光盘等为据。原告对报警回执、结婚证、照片的关联性，对小区被盗统计表和光盘的真实性及关联性均不予确认。目前尚无证据显示公安部门对被告的报警予以立案。
关于水费，原告每月向被告代收后再以原告名义向自来水公司缴纳整个小区的水费。根据原告提供的票单，被告2012年3月份至2013年6月份发生水费共计452.98元（具体明细详见附表）。被告确认上述期间案涉房屋有用水事实，但其对原告主张的水表度数和缴费标准无法确认。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、住户家庭情况登记表、入伙会签单、入伙通知书、前期物业服务协议、收费单据、水费票据、律师催收函挂号信件，被告提供的报警回执、小区被盗统计表、结婚证、照片、光盘，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为：深圳市世房物业管理有限公司与被告贺兰玲签订《前期物业管理服务协议》，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同合法有效。原告金阳成公司作为深圳市世房物业管理有限公司经核准变更后的主体，继受案涉合同中的甲方权利义务。本案本诉及反诉的争议焦点为：第一，被告应否向原告支付物业管理费和水费，金额应如何确定；第二，被告主张因原告违约导致其发生失窃损失，有无事实和法律依据。
针对第一个争议焦点。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定被告负有向原告支付物业管理费的义务，并就物业管理费的支付时间和方式均作出了明确约定。被告拖欠2012年3月1日至2013年6月19日期间的物业管理费、水费，原告已通过书面挂号信件的方式予以催交，被告在催告的合理期限内仍未缴纳。被告称原告未向其提供合同约定的物业服务，但其并未对此提供有效证据证明，故本院不予采信，则被告迟延履行缴费义务并无正当理由。因此，原告诉请被告支付拖欠的物业管理费、水费，有事实和法律依据。（1）物业管理费：2012年3月1日至2013年6月19日期间物业管理费共计4610.41元，计算标准有合同约定为据，且被告对该金额不持异议，本院予以确认。原、被告同意扣减原告多收取被告的物业管理费83.48元（537.48元-454元），不违反法律规定，本院予以准许，则被告应支付原告物业管理费4526.93元。对原告超出该金额的物业管理费主张，本院不予支持。（2）水费：2012年3月1日至2013年6月19日期间水费452.98元，有原告提供的水费票单为据，本院予以认定，被告应予支付。（3）违约金：被告未按合同约定及时缴纳物业管理费和水费，原告主张按每日0.5‰支付违约金，符合案涉物业服务合同的约定，本院亦予以支持。由于双方约定费用最迟应于次月15日前付清，故每月违约金应以当月欠缴费用（物业管理费为每月286.66元、水费金额详见附表明细）为本金，按0.5‰标准从次月16日起计至付清之日止。
针对第二个争议焦点。被告主张因原告违约造成其家中失窃损失5万多元。一方面，被告的举证尚不足以证实其家中因失窃造成5万多元损失，被告提供的报警回执仅显示其单方向公安部门报警的事实，小区被盗统计表为其单方制作，未经原告确认，光盘亦无法辨明真实性和关联性。另一方面，即便确有失窃事件发生，被告也没有明确指出及提供基本证据证明是因原告违反物业服务合同义务所致。由此，被告诉请原告返还已经收取的物业管理费6121.3元及赔偿经济损失50000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条规定，判决如下：
一、限被告贺兰玲于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市金阳成物业管理有限公司东莞分公司支付2012年3月1日至2013年6月19日期间的物业管理费4526.93元，并支付违约金（每月以286.66元为本金，从次月16日起按0.5‰计付至付清之日止）。
二、限被告贺兰玲于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市金阳成物业管理有限公司东莞分公司支付2012年3月1日至2013年6月19日期间的水费452.98元，并支付从2012年3月份开始，以每月欠水费数额（详见附表）为本金，按0.5‰标准，分别从次月16日起计至付清之日止的违约金。
三、驳回原告深圳市金阳成物业管理有限公司东莞分公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告贺兰玲的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元、反诉受理费602元，均由被告贺兰玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 段雅荣
审 判 员 卢秀文
人民陪审员 何耀军
二〇一四年二月十七日
书 记 员 欧凯桦
附表：未缴水费明细表
年度2012年月份03040506070809101112金额（元）31.2423.768.9144.5529.723.7641.5841.5832.6717.82年度2013年月份010203040506金额
（元）32.6732.6729.726.7317.8217.82