萍乡市安源区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第1775号
原告南昌新X置业发展有限公司，住所地：南昌市西湖区X路X栋底层。
法定代表人赵X，该公司总经理。
委托代理人欧阳裕，江西振武律师事务所律师。
被告丰某，男，19XX年X月X日出生，汉族，萍乡市人，住萍乡市湘东区X镇X村X号，公民身份号码36031319XX********。
原告南昌新X置业发展有限公司（以下简称“新X公司”）与被告丰某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人欧阳裕、被告丰某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新X公司诉称，2013年9月16日，原告的委托代理人文化路步行街物业管理有限公司与被告丰某签订商铺租赁合同，将原告所有的步行街X号X区一、二楼租赁给被告用于经营服装、百货。合同约定，2013年10月1日至2014年9月30日的租金及支付原承租户的折旧费为65050元／月，2014年10月1日至2015年9月30日为69656元／月，并逐年递增。同时约定每月25日以前支付下月租金，逾期给付的，在10日内（含10日）按所欠金额每日百分之五交滞纳金给原告。超过10日的，原告有权单方面解除合同，并不退还履约保证金。后经被告向原告申请，考虑到被告资金周转困难，原告免除了被告支付步行街X号X区二楼部分商铺的部分房租。原告履行了合同约定的全部义务，而被告多次延付，拒付租金。截止2014年10月，尚有274208元房租及装修折旧费没有支付给原告。为此，请求依法判令解除原、被告签订的商铺租赁合同，被告支付原告租金及原承租户的装修折旧费274208元。同时判令被告支付原告未履约违约金195150元。
被告丰某辩称：双方签订的两份合同均属实，被告不是恶意的欠租。合同签订后，被告对租赁的一楼，二楼店铺进行了近200万元的装修。当初租赁商铺的时候，被告法定代表人曾答应在被告租赁的商铺旁边会建设一个商场，但是一直未开业，一定程度上导致被告的经营比较困难。被告承租店铺之后是分租给别的商户，因经营效果不是很好，被告也未收到其他商户的租金，但被告还是交了一部份房租给原告。原告看到现状后，也答应了免除二楼的部分房租。合同签订时，被告向原告缴纳了将近20万元的押金，因被告经营实在困难，愿意以此款抵作房屋租金。
原告新X公司为支持自己的诉讼请求，向法庭举证及被告质证情况如下：
1、原告的组织机构代码证、法定代表人身份证明、企业法人营业执照各一份。证明原告的主体身份，是本案的适格原告。被告质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。
2、原告向萍乡市文化路步行街物业经营管理有限公司出具的委托书一份。证明原告委托萍乡市文化步行街物业经营管理有限公司签订步行街X区一楼及二楼炫街一号的租赁合同事宜，现管理期已经到期，由原告直接管理。被告质证后对证据的真实性、合法性、关联性无异议。
3、国有土地使用权证及房屋所有权证各十二份。证明被告租赁的步行街X区一、二楼（炫街一号）的房屋所有权及土地使用权人均为原告，原告享有对上述房屋占有、使用、收益和处分的权利。被告质证后对证据的真实性、合法性、关联性无异议。
4、原告新X公司委托的萍乡市文化路步行街物业经营管理有限公司与被告丰某于2013年9月16日签订的两份商铺租赁合同。证明原告委托的萍乡市文化路步行街物业经营管理有限公司与被告签订了商铺租赁合同，合同期间为2013年10月1日－2019年9月30日，13年10月1日－14年9月30日的每月租金和折旧费为65050元，14年10月1日－15年9月30日的每月租金和折旧费为69656元，履约保证金为195150元，如超过10日未交付月租金，原告有权解除合同，并不退回履约保证金。被告质证后对证据的真实性、合法性、关联性无异议。
5、江西振武律师事务所受原告委托向被告丰某出具的律师函一份。证明原告已于2014年9月22日书面通知被告支付拖欠的房租。被告质证后对证据的真实性、合法性、关联性无异议。
被告丰某未向法庭举证。
根据以上原告举证情况，本院对证据分析、认证如下：原告提供的证据1、2、3、4、5均系原件，且被告质证后对真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。
综合以上对证据的分析、认定及当事人的陈述，可证实如下法律事实：2013年3月1日，原告新X公司向萍乡市文化路步行街物业经营管理有限公司出具委托书，委托其对新X公司所有的步行街X区一楼及B区二楼X号商铺签订租赁合同。2013年9月16日，萍乡市文化路步行街物业经营管理有限公司与被告丰某签订两份商铺租赁合同，由被告丰某承租原告新X公司所有的步行街炫街一号一楼及二楼部分商铺用于经营服装和百货，租赁期限均为2013年10月1日至2019年9月30日。其中B区一楼部分商铺面积为451平方米，2013年10月1日至2014年9月30日的每月租金为18040元，2014年10月1日至2015年9月30日的每月租金为19483元。因被告是从原承租户转租，并答应承担原承租户的装修折旧费，其中，2013年10月1日至2014年9月30日的每月折旧费为27060元，2014年10月1日至2015年9月30日的每月折旧费为29225元。B区二楼部分商铺面积为665平方米，2013年10月1日至2014年9月30日的每月租金为5320元，2014年10月1日至2015年9月30日的每月租金为5586元。因被告是从原承租户转租，并答应承担原承租户的装修折旧费，其中，2013年10月1日至2014年9月30日的每月折旧费为14630元，2014年10月1日至2015年9月30日的每月折旧费为15362元。租金支付方式均为每月25号以前支付下月租金。逾期支付的，在10日内按所欠金额每日百分之五交滞纳金给原告。超过10日的，原告有权单方面解除合同，被告履行保证金不予退还。违约方违反合同约定，应向另一方支付违约金，违约金数额为合同的履约保证金数额。合同签订后，被告丰某分别就X区一楼及二楼的商铺缴纳了履约保证金135300元和59850元，原告也将合同约定的商铺交付给被告经营。被告丰某依照合同约定交付房屋租金至2014年4月，自2014年5月起未再支付。2014年9月22日，原告新X公司委托的江西振武律师事务所向丰某出具了律师函，要求其支付拖欠的2014年5月至10月的店铺租金274208元。之后，双方多次就拖欠的房屋租金协商未果。为此，原告诉至本院。
本院认为，合法的租赁关系应受法律保护。原告新X公司委托的萍乡市文化路步行街物业经营管理有限公司与被告丰某于2013年9月16日签订的两份租赁合同，均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，合同双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。被告丰某自2014年5月起即已未按合同约定缴纳每月的租金及原承租户的装修折旧费，截至起诉之日，尚欠原告房屋租金及装修折旧费274208元，已构成根本性违约。对于被告应缴未缴的房屋租金的数额，原、被告双方均无异议。原告主张解除原、被告双方于2013年9月16日签订的步行街炫街一号一楼及二楼部分商铺的两份商铺租赁合同并支付租金及装修折旧费274208元的诉讼请求，本院予以支持。而根据合同中对于违约责任的约定“租金支付方式为每月25号以前支付下月租金。逾期支付的，在10日内按所欠金额每日百分之五交滞纳金给原告。超过10日的，原告有权单方面解除合同，被告履行保证金不予退还。违约方违反合同约定，应向另一方支付违约金，违约金数额为合同的履约保证金数额。”被告庭审中提出合同约定的违约金195150元过高，考虑到被告未及时给付租金对原告造成的经济损失有限，而双方约定的违约金过分高于原告损失，结合公平合理原则和诚实信用原则综合衡量，本院参照双方当事人约定的违约金191510元的30%予以计算，为57453元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告南昌新X置业发展有限公司与被告丰某于2013年9月16日签订的步行街X号一楼及二楼部分商铺的两份商铺租赁合同予以解除。被告丰某在本判决书生效之日起一个月内将租赁原告的上述商铺返还给原告。
二、被告丰某应在本判决书生效之日起七日内支付所拖欠原告南昌新X置业发展有限公司的房屋租金及装修折旧费274208元并支付相应违约金57453元。
三、驳回原告南昌新X置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8350元，由原告南昌新X置业发展有限公司承担1000元，被告丰某承担7350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自本判决内容生效之日起，权利人可向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
审 判 员 杨启根
二〇一四年十二月二十六日
代理书记员 何 涛