普宁市里湖恒兴宾馆与普宁市里湖哈美中英文幼儿园、原审第三人王汉慈返还原物纠纷二审判决书
广东省揭阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）揭中法民一终字第64号
上诉人（原审原告）：普宁市里湖恒兴宾馆。住所地：广东省普宁市里湖镇。
法定代表人：林炳鸿。
委托代理人：陈喜平，广东丰粤律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：普宁市里湖哈美中英文幼儿园。住所地：广东省普宁市里湖镇桥头。
法定代表人：王海阳，园长。
委托代理人：倪浩忠，广东冠法律师事务所律师。
原审第三人：王汉慈，男，汉族，1954年×月×日出生，住广东省普宁市。
委托代理人：倪浩忠，广东冠法律师事务所律师。
上诉人普宁市里湖恒兴宾馆（以下简称恒兴宾馆）、普宁市里湖哈美中英文幼儿园（以下简称哈美幼儿园）因返还原物纠纷一案，不服广东省普宁市人民法院（2013）揭普法民一初字第67号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、1994年11月23日，恒兴宾馆取得位于广东省普宁市里湖镇红山脚路段面积为6276㎡的集体建设用地使用权，土地四至：东至巷、西至巷仔、南至公路、北至引榕溪，集体土地建设用地使用证号：普集建（1994）字第160100273号。1998年10月23日，恒兴宾馆将上述集体建设用地中的安池公路中心线向北的827.16㎡（东线从南至北25.12m，西线从南至北25.12m，南线从东至西33.09m，北线从东至西33.03m）和东面70.85㎡（合计898.01㎡，以下统称D楼地）的使用权转让给普宁市里湖镇人民政府统建工程管理办公室（以下简称里湖统建办）。同年12月25日，普宁市国土局根据普宁市里湖镇人民政府的申请将D楼地中的827.16㎡集体建设用地补征为国有土地。后来，里湖统建办将D楼地转让给第三人王汉慈。
二、恒兴宾馆在普宁市里湖镇红山脚路段集体建设用地上先后建设以下楼房：1.位于普宁市里湖镇安池公路红山脚路段北侧三幢楼房：（1）一至三层（以下统称A幢），建筑面积2106.27㎡，基底面积702.9㎡，房产证号列：粤房字第39874**号；（2）一至四层（以下统称B幢），建筑面积2669.83㎡，基底面积720.9㎡，房产证号列：粤房字第39874**号；（3）一层（以下统称C幢），建筑面积54.72㎡，基底面积77.4㎡，房产证号列：粤房字第39874**号；A、B、C三幢楼房使用权人均为普宁县里湖镇恒兴旅店（现变更为普宁市里湖恒兴宾馆）。2.位于普宁市里湖镇安池公路红山脚路段北侧商住楼一幢，已出售给案外人。3.普宁市里湖镇安池公路红山脚路段北侧别墅一幢，由恒兴宾馆自住。恒兴宾馆所建设的上述楼房的相互位置：西侧由南至北为A幢、B幢、别墅，东侧由南至北为C幢、商住楼。
三、2005年4月1日，恒兴宾馆与普宁市里湖农村信用合作社（以下简称里湖农信社）签订《以资抵债协议书》，协议约定恒兴宾馆将A、B、C三幢楼房（基底总面积为1501.2㎡，建设总面积为4830.82㎡）抵偿给里湖农信社。同年6月10日，普宁市公证处对恒兴宾馆与里湖农信社的上述协议予以公证。里湖农信社将A、B、C三幢楼房的产权证分别变更登记为：粤房地证字第C3305479号（面积2030.54㎡）、粤房地证字第C3305480号（面积2376.49㎡）、粤房地证字第C3305481号（面积54.72㎡）。2008年3月28日，第三人王汉慈通过拍卖取得A、B、C三幢楼房，并将其房产证分别变更登记为：粤房地证字第C6869470号（面积2030.54㎡）、粤房地证字第C6869474号（面积2376.49㎡）、粤房地证字第C6869472号（面积54.72㎡）。
四、至此，第三人取得位于普宁市里湖镇红山脚路段中的D楼地和A、B、C三幢楼房。第三人将其取得的上述楼地与楼房让与哈美幼儿园经营幼儿园。但在经营过程中，哈美幼儿园在未经恒兴宾馆同意的情况下使用B幢楼房北侧、恒兴宾馆自住别墅西侧的空地。恒兴宾馆、哈美幼儿园因此而致纠纷。经多次协商、调解未果。
2013年1月7日，恒兴宾馆向原审法院提起诉讼，请求判令：1.哈美幼儿园立即停止对恒兴宾馆位于普宁市里湖镇安池公路红山脚的集体建设用地使用权（土地证号列：普集建1994字第160100273号，已建成楼房部分除外）的侵害行为，排除妨碍，并依法腾退、清除被侵占土地上的所有附着物和物品，将土地完整返还恒兴宾馆使用。2.本案全部诉讼费用由哈美幼儿园承担。
原审法院认为：本案属返还原物纠纷。建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。国家、集体、公民的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据恒兴宾馆、哈美幼儿园、第三人王汉慈提供和原审法院调查取得的证据综合分析，王汉慈取得普宁市里湖镇红山脚路段D楼地和A、B、C三幢楼房，王汉慈将上述楼地和楼房让与哈美幼儿园使用，哈美幼儿园有权使用。但哈美幼儿园在未经恒兴宾馆同意的情况下使用B幢楼房北侧、恒兴宾馆自住别墅西侧的空地，其占有无法律依据，属无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，恒兴宾馆有权请求哈美幼儿园停止使用并返还B幢楼房北侧、恒兴宾馆自住别墅西侧的空地。而对于恒兴宾馆的其他诉讼请求，因证据不足，予以驳回。关于哈美幼儿园、王汉慈辩称A、B、C三幢楼房包括停车场等相关配套设施的意见，从王汉慈提供的《以资抵债协议书》、《租赁合同》、《资产评估报告书》、《拍卖成交确认书》和《房地产权证》综合来看，A、B、C三幢楼房的相关配套设施应指三幢楼房内部的水电等附属配套设施及其之间的空地等，而不包括B幢楼房北侧的空地，故哈美幼儿园、王汉慈的上述意见无事实依据，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（一）、（四）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二○一三年十二月十三日作出（2013）揭普法民一初字第67号民事判决：一、哈美幼儿园应于本判决发生法律效力之日起30日内停止使用并返还恒兴宾馆位于普宁市里湖镇红山脚路段B幢楼房北侧、恒兴宾馆自住别墅西侧的空地。二、驳回恒兴宾馆的其他诉讼请求。案件受理费3000元，由恒兴宾馆负担1500元，哈美幼儿园负担1500元。
恒兴宾馆不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项，依法判令哈美幼儿园停止使用并返还恒兴宾馆位于普宁市里湖镇安池公路红山脚的集体建设用地使用权（土地证号列：普集建1994字第160100273号，原审判决第一项的空地及已建成的A、B、C三幢楼房、D楼地之外的土地）。2.本案的一切诉讼费用由哈美幼儿园承担。事实和理由：一、本案恒兴宾馆对讼争的位于普宁市里湖镇安池公路红山脚路段的空闲土地（面积2877.64平方米，不包括在该土地上己建四幢楼房的占地面积1611.2平方米、己售商住楼的占地面积960平方米及恒兴宾馆转让给里湖统建办的827.16平方米的土地使用权）具有合法的土地使用权。（一）恒兴宾馆于1994年11月23日依法取得位于普宁市里湖镇安池公路红山脚路段6276平方米的集体建设用地使用权（土地四至：东至巷，西至巷仔，南至公路，北至引榕溪），该事实有国土部门颁发的集体建设用地使用权证为凭，证号为：普集建1994字第160100273号。在本案原审法庭调查过程中，哈美幼儿园、王汉慈在答辩状也承认了该客观事实。而至今，恒兴宾馆所取得的该集体建设用地使用权证仍合法有效，并没有被撤销，因此，恒兴宾馆享有对本案讼争土地的使用权依法应当得到确认，不存在任何无效的情形。（二）普宁市国土局在1998年12月25日给予里湖镇人民政府“关于变更土地使用权权属及用途的批复”（普国土字（1998）65号）并没有具体实施，恒兴宾馆持有的“普集建（1994）字第160100273”土地使用证至今也没有被普宁市国土局注销、变更登记，依法应当确认该土地证的效力。二、本案哈美幼儿园、王汉慈对讼争的位于普宁市里湖镇安池公路红山脚路段的空闲土地（面积2877.64平方米）不具合法使用权。（一）《以资抵债协议书》、《资产评估报告书》、《拍卖成交确认书》指向的标的均系恒兴宾馆在原土地上所兴建的三幢房产（证号分别为：粤房字第3987435号、粤房字第3987436号、粤房字第39874**号，房屋的基地面积分别为：702.9平方米、720.9平方米和77.4平方米），上述房产占用的土地面积共计1501.2平方米，根本没有涵盖恒兴宾馆所拥有的其他土地使用权；而在《资产评估报告书》中的评估明细表中更是明确了其评估项目只有上述三处房产，根本不包括其他土地使用权，最终的《拍卖成交确认书》也只是确认了王汉慈对上述三处房产的交易，并没有涉及其他土地使用权。（二）哈美幼儿园、王汉慈认为《以资抵债协议书》、《资产评估报告书》中提及的“配套设施”即涵盖了恒兴宾馆的其他剩余空闲用地，此举明显是哈美幼儿园、王汉慈的主观臆断和错误理解，因所谓的配套设施只是涉及转让房产的有关水、电附属设施或其他附着在房产的动产设施，而对于涉及不动产的土地使用权，除非是双方有明确的书面约定，并进行评估作价，否则是不可能作为配套设施一并进行转让的。（三）里湖农信社在2008年3月28日出具的证明完全不具证明力，不应予以采纳：1.证明的内容与哈美幼儿园、王汉慈提交的《以资抵债协议书》、《资产评估报告书》、《拍卖成交确认书》是相互矛盾的；2.本案讼争的空闲用地与里湖农信社完全无关，如其原先对哈美幼儿园、王汉慈作出口头承诺，该承诺也是不具法律效力的，更无权就本案讼争土地使用权的归属作出任何的证实，其证明不具任何的权威性和关联性，因此而导致的法律责任，也依法应由其向哈美幼儿园和王汉慈承担。
哈美幼儿园也不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一项判决，依法改判驳回恒兴宾馆的诉讼请求。2.本案一、二审的诉讼费用由恒兴宾馆承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律不当，导致作出错误判决，严重侵犯哈美幼儿园的合法权益。原审判决认定“涉案A、B、C三幢楼房的相关配套设施应指三幢楼房内部的水电等附属配套设施及其之间的空地等，而不包括B幢楼房北侧的空地”这一事实，显属认定事实不清。原审判决认定“涉案B幢楼房北侧、恒兴宾馆自住别墅西侧的空地”这一地块，事实并非原审判决所认定的空地，实际是恒兴宾馆原有的停车场、配电房等其他配套设施所占用地块，现该停车场、配电房等其他配套设施至今仍保留现状，由哈美幼儿园继续使用。其实，包括停车场、配电房等其他配套设施使用土地在内的一切土地及涉案楼房已由恒兴宾馆以资抵押给里湖农信社，王汉慈通过拍卖方式从里湖农信社取得上述资产，这从王汉慈提供的《以资抵债协议书》、《资产评估报告书》、《拍卖成交确认书》及里湖农信社的《证明》可以看出，根本不存在恒兴宾馆主张的所谓“被侵占土地”。原审判决为了偏袒恒兴宾馆，无视本案的客观事实，不惜采取偷换概念的手法，创造性提出“相关配套设施”，就是应指“三幢楼房内部的水电等附属配套设施及其之间的空地等，而不包括B幢楼房北侧的空地”，并据此作出有利于恒兴宾馆的错误判决。二、据哈美幼儿园了解，恒兴宾馆所谓的自住别墅，已作为抵押物向银行贷款，后恒兴宾馆因拖欠银行贷款，该别墅已由普宁市国资委接收处理，在本案涉案的土地，恒兴宾馆已没有土地使用权可言，根本不存在恒兴宾馆所主张的空地。
哈美幼儿园、王汉慈针对恒兴宾馆的上诉答辩称：一、恒兴宾馆于1994年11月23日依法取得本案讼争相关地块的集体建设用地使用权的事实，哈美幼儿园、王汉慈并没有否认，但恒兴宾馆取得该地块集体建设用地使用权后，正如本案原审哈美幼儿园、王汉慈答辩那样：恒兴宾馆由于无力偿还里湖统建办的借款，将部分土地使用权转让给里湖统建办，同时，还将部分土地建成商住楼出售，恒兴宾馆只是在剩余土地建成一幢别墅及涉案的三处房产。后因恒兴宾馆无力偿还里湖农信社的贷款，将涉案的三处房产及相关设施配套（包括停车场、配电房等其他配套设施）折价抵偿给里湖农信社。后来，里湖农信社委托相关单位对涉案的三处房产及相关设施配套进行评估、拍卖，王汉慈通过竞买取得上述资产，即涉案的三处房产及包括停车场、配电房等其它配套设施的资产。二、恒兴宾馆将部分土地使用权转让给里湖统建办，里湖镇人民政府曾经请示普宁市国土局变更土地使用权属，普宁市国土局批复同意变更，决定将恒兴宾馆取得的土地使用证收回注销，变更登记。后来，虽然普宁市国土局没有将该土地使用证注销、变更登记，但恒兴宾馆却在该土地建成商住楼出售，及建成恒兴宾馆（即涉案的三处房产及停车场、配电房等其他配套设施）进行经营，同时，还建成一幢别墅。可见，恒兴宾馆虽然对该土地曾经拥有使用权，但该土地使用权己被恒兴宾馆转让、使用，根本不存在恒兴宾馆所主张的原审判决第一项的空地及涉案楼房之外的土地。三、本案不存在恒兴宾馆所主张的“被侵占土地”。（一）从恒兴宾馆与里湖农信社签订的《以资抵债协议书》第一条、第四条的内容可以看出，恒兴宾馆折价抵偿的楼房及相关设施配套，其中相关设施配套应指包括停车场、配电房等其他配套设施在内所使用的土地。如果按恒兴宾馆上诉主张“所谓配套设施只是涉及转让房产的有关水、电附属设施或其他附着在房产的动产设施”，那么，《以资抵债协议书》第四条就不会使用“抵债物的所有权和使用权”二个不同的概念，而单独使用“抵债物的所有权”就够了，何须出现“使用权”的字眼。显然，相关设施配套包括停车场、配电房等其他配套设施在内所使用的土地。（二）从《资产评估报告书》评估过程的内容“……根据委托方提供的《房地产权证》等有关资料进行现场查证核对，……该处房产原装修为宾馆及歌舞厅，现改为幼儿园，室内部分有吊顶及组合柜，水电配套齐全，停车场等其他配套设施完好。……”，同样可以看出，评估的资产应包括停车场、配电房等其他配套设施在内所使用的土地，并非仅仅是涉案的房产。因恒兴宾馆所建的停车场、配电房等其他配套设施，所占用的土地由于没有报批、没有登记，当然没有在评估明细表载明，但不能以此认定停车场、配电房等其他配套设施由于没有载明，就不是涉案折价抵债资产的评估对象。可见，恒兴宾馆上诉主张评估项目只有涉案三处房产，不包括其他土地使用权是极其错误的。（三）从《拍卖成交确认书》第十其他约定：“该标的按现状拍卖，土地、房屋资料按国土及房管局档案资料为准，买受人自行办理过户手续……”，同样可以看出，王汉慈买受的资产既包括涉案的三处房产，也包括其他土地使用权，不然的话，《拍卖成交确认书》无须约定“该标的按现状拍卖，土地、房屋资料按国土及房管局档案资料为准”，正如前面所述，由于停车场、配电房等其他配套设施所使用的土地没有登记，没有产权证，故《拍卖成交确认书》只能约定“土地、房屋资料按国土及房管局档案资料为准……”。可见，恒兴宾馆上诉主张王汉慈只是对涉案三处房产进行交易，没有涉及其他土地使用权，恒兴宾馆这一主张同样是错误的。（四）从里湖农信社出具的《证明》的内容：“农信社与恒兴宾馆签订的《以资抵债协议书》，一切空地和道路附属配套用设施现归拍卖受益人所有”，同样可以看出，王汉慈买受的资产，既包括涉案的三处房产，也包括其他土地使用权。恒兴宾馆认为该《证明》与《以资抵债协议书》、《资产评估报告书》、《拍卖成交确认书》是相互矛盾的，哈美幼儿园、王汉慈认为，《证明》与《以资抵债协议书》、《资产评估报告书》、《拍卖成交确认书》相互没有矛盾，而是相互印证，充分印证王汉慈买受的资产既包括涉案的三处房产，同时也包括其他土地使用权。因此，恒兴宾馆的上诉理由依法不能成立，请二审法院依法支持哈美幼儿园的上诉请求，并驳回恒兴宾馆的上诉。
恒兴宾馆针对哈美幼儿园的上诉答辩称：坚持恒兴宾馆上诉状的意见，哈美幼儿园声称拥有土地使用权是依据农信社的抵债协议，但从其内容看，抵债的内容是三套房产，并不包括土地，农信社与王汉慈之间的行为和法律关系应当另行由他们之间解决。综上，请求二审法院支持恒兴宾馆的上诉请求，驳回哈美幼儿园的上诉。
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院另查明，二审诉讼中，恒兴宾馆主张除原审判决返还的空地外，哈美幼儿园还应将商住楼西侧、B幢楼房东侧、A幢楼房南侧、C幢楼房西侧的三块空地返还。哈美幼儿园、王汉慈则主张B幢楼房北侧、别墅西侧的空地建有配电房和停车场，另三块空地是通道并有饮用井。
本院认为，本案是返还原物纠纷。二审围绕当事人上诉争议的问题进行审理。
关于哈美幼儿园应否返还B幢楼房北侧空地的问题。哈美幼儿园上诉主张A、B、C三幢楼房包括停车场、配电房等相关配套设施，但根据王汉慈提供的《以资抵债协议书》、《租赁合同》、《资产评估报告书》、《拍卖成交确认书》和《房地产权证》等证据综合来看，A、B、C三幢楼房的相关配套设施并没有包括停车场和配电房，也即没有包括B幢楼房北侧的空地。现哈美幼儿园未经恒兴宾馆同意使用上述空地，已经构成侵权，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，原审判令哈美幼儿园将该空地予以返还，符合法律规定，本院予以维持。哈美幼儿园上诉请求撤销原审第一项判决，改判驳回恒兴宾馆的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。
关于恒兴宾馆主张的另外三块空地应否返还的问题。根据本案查明的事实，该三块空地不属于《以资抵债协议书》明确约定的抵债资产范围，但属于A、B、C三幢楼房及D楼地、商住楼之间的间距及通道，其功能在于通行、通风及采光之用，哈美幼儿园正常使用A、B、C三幢楼房需经上述三块空地通行、通风、采光，其行为并不侵犯恒兴宾馆的权利，故恒兴宾馆要求哈美幼儿园将该三块空地予以返还，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。恒兴宾馆、哈美幼儿园的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费3000元，由普宁市里湖恒兴宾馆负担1500元，普宁市里湖哈美中英文幼儿园负担1500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢树君
审 判 员 郭嘉银
代理审判员 吴海燕
二〇一四年七月三十日
书 记 员 方敏君
附二审判决适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。