北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初26139号
原告：梁雪玲，女，1970年7月13日出生，住广州市番禺区。
原告兼原告梁雪玲委托诉讼代理人：谭音洪，女，1972年4月26日出生，住天津市武清区。
被告：北京西联万博商业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区广安路15号。
法定代表人：杜骏，常务副总经理。
委托诉讼代理人：钱振华，男，1994年7月19日出生，北京西联万博商业管理有限责任公司法务，住公司宿舍。
委托诉讼代理人：蔡绍起，男，1988年7月20日出生，北京西联万博商业管理有限责任公司行政助理，住公司宿舍。
原告谭音洪、梁雪玲与被告北京西联万博商业管理有限责任公司（以下简称西联万博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兼梁雪玲的委托诉讼代理人谭音洪到庭参加诉讼。被告西联万博公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告谭音洪、梁雪玲向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋租赁协议，被告将位于北京市丰台区广安路1幢-1层1351号商铺腾退返还与原告。2、被告西联万博公司支付租金96361.95元（自2015年2月15日起至2017年8月31日止）。3、被告西联万博公司支付迟延支付租金的违约金241293.42元（以应付租金为基数，按日千分之五标准计算，自2015年2月16日起至2016年8月31日止）。4、诉讼费用由被告负担。事实理由如下：2014年8月29日，我与西联万博公司签订了一份《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》（以下简称“协议书”），约定我将位于北京市丰台区西站南广场地下车库及商业项目丰台区广安路1幢-1层1351号商铺租赁给被告。租期从2014年9月1日至2017年8月31日，免租期五个月，年租金为37301.4元，租金支付方式为季付。合同签订后，被告从未支付租金。合同已于2017年8月31日到期，被告应将房屋腾退返还与我，我多次协商索要无果，故提起本案诉讼。
被告西联万博公司提交答辩状辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：1、原告诉求中部分已超过诉讼时效。依据法律规定，拒付或者延付租金的，诉讼时效期间为一年。原告未在逾期支付租金一年内及时主张权利，丧失该部分租金主张的胜诉权。2、本案存在不可抗力情况，我公司应免责。我公司于合同签订后，积极履约，开展招租招商工作，有序开展国际箱包城项目，立即向西站工商分局递交国际皮具箱包城营业执照审批手续，但因北京出台相关导向性政策，箱包城项目未获审批通过，经我公司多方努力亦无果。此情况系我公司无法预见、无法避免、无法克服之不可抗力事件，应免责。3、发生不可抗力事件后，双方应共同付出努力，原告也应承担相应风险责任。我公司曾向原告在内的业主发出转型经营超市的请求，但原告未同意变更合同，因本租赁合同中经营用途为“国际箱包皮具城”项目，是双方真实意思表示，发生不可抗力后，双方都应为此付出努力，以使合同能继续履行。但原告方并未付出努力，对此，原告存在过错，应承担相应的风险及责任。4、针对原告主张的违约金，西联万博公司无理由承担且违约金约定标准过高。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原、被告之间签订的《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》、房屋产权证书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
谭音洪、梁雪玲系位于北京市丰台区广安路1幢-1层1351号商铺的所有权人。2014年8月29日，谭音洪、梁雪玲（甲方）与西联万博公司（乙方）签订了《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》，约定甲方将其商铺租赁给乙方，由乙方按照商城的统一定位、规划，对外进行招商招租，并对招商的商户、品牌进行统一的经营管理。租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日止；甲方同意给予商户五个月免租期，免租期自2014年9月1日起至2015年1月31日止；在租赁合同期内，乙方按照甲方所购商铺成交金额621690元的6%向甲方支付年租金，乙方支付甲方租金的方式以每季度支付一次，于每季度第一个月的15个工作日前支付，第一期租金于2015年2月15日前支付当月租金；在甲乙双方租赁期间，乙方享有该商铺的出租权、经营权、管理权和装修改造权，有权根据经营需要另行招商招租，另行进行商铺组合和分割；关于违约责任，双方约定在本协议履行期间，因战争、地震、自然灾害、政府行为等不可抗力所造成的经济损失，双方互不承担责任；乙方有权在本协议期间进行任何形式的合法经营，无须征得甲方同意，如因甲方干涉乙方经营和管理，造成乙方损失的，甲方承担相应的责任和损失；乙方逾期支付租金，每逾期一日，按照甲方应付租金的千分之五支付违约金。合同签订后，西联万博公司未支付租金。
庭审后，西联万博公司发表意见提出，谭音洪、梁雪玲未于逾期支付租金一年内向西联万博公司要求支付租金，谭音洪、梁雪玲部分诉讼请求已超过诉讼时效；西联万博公司另称，双方约定的租赁用途即“皮具箱包城”无法通过审批，系不可抗力，且主张合同约定的违约金标准明显过高，请求法院依法予以调整。
本院认为：谭音洪、梁雪玲与西联万博公司签订的《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行自己的义务。协议签订后，谭音洪、梁雪玲依约将商铺交由西联万博公司经营管理，西联万博公司理应依约支付谭音洪、梁雪玲房屋租金。双方合同已经到期，不涉及解除事宜。合同到期后，西联万博公司应将涉案房屋腾退返还，本院对此予以支持。关于西联万博公司提出的诉讼时效抗辩，本院认为，北京市高级人民法院在《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中指出，房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日计算，适用一年的诉讼时效。本案中，双方租赁期限于2017年8月31日届满，最后一期租金应于最后一个季度的第一个月的十五个工作日前支付，谭音洪、梁雪玲于2017年9月提起诉讼，未超过诉讼时效，故本院对西联万博公司所持此项抗辩意见不予采纳，对谭音洪、梁雪玲要求被告西联万博公司支付房屋租金的诉讼请求予以支持。西联万博公司称因“皮具箱包城”无法通过审批，属不可抗力的抗辩理由，因双方在合同中约定西联万博公司有权根据经营需要另行招商招租，有权在协议期间进行任何形式的合法经营，无须征得谭音洪、梁雪玲同意，西联万博公司亦有权调整经营方向，故其辩解本院难以采信。关于违约金一节，现西联万博公司拖欠租金，已经构成违约，应当承担相应违约责任。考虑到虽然“箱包皮具城”系西联万博公司自行选择的经营方向，但客观上未能实现其商业目的，谭音洪、梁雪玲主张的违约金过高，西联万博公司已于庭审中要求法院依法调整，本院依据公平原则予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、北京西联万博商业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付谭音洪、梁雪玲二〇一五年二月十五日至二〇一七年八月三十一日所欠的房屋租金九万六千三百六十一元九角五分。
二、北京西联万博商业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付谭音洪、梁雪玲迟延支付二〇一五年二月十五日至二〇一七年八月三十一日所欠的房屋租金一万九千二百七十二元三角九分。
三、北京西联万博商业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区广安路1幢-1层1351号商铺腾退返还与谭音洪、梁雪玲。
四、驳回谭音洪、梁雪玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费2114元，由被告北京西联万博商业管理有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 郑阳
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 孙超