湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常民二终字第122号
上诉人（原审被告、反诉原告）湖南佳晟物流有限公司，住所地常德市鼎城区武陵镇金霞小区北区1栋15号。
法定代表人周勇，该公司总经理。
委托代理人罗畅，湖南劲鸣律师事务所律师。
委托代理人田芳，湖南劲鸣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）常德锦华棉业有限公司，住所地常德市鼎城区武陵镇孔家溶村6组。
法定代表人骆克军，该公司总经理。
委托代理人李光华，男，1966年2月12日出生，汉族。
委托代理人陈国述，湖南先锋律师事务所律师。
原审被告周勇，男，1973年8月23日出生，汉族。
上诉人湖南佳晟物流有限公司（以下简称佳晟公司）因与被上诉人常德锦华棉业有限公司（以下简称锦华公司）、原审被告周勇租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2013）常鼎民初字第465号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人佳晟公司的法定代表人周勇及委托代理人罗畅、田芳，被上诉人锦华公司的委托代理人李光华、陈国述，原审被告周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年7月1日，周勇代表佳晟公司（乙方）与锦华公司（甲方）订立《场地租赁合同》，约定：二、租赁期间暂定五年，自2011年7月1日至2016年6月30日止；三、租金总额为贰拾伍万元，每年租金伍万元；四、租赁期间，乙方如需改变场坪结构，需经甲方许可。乙方在所需用场地区域修建房屋过程中的一切手续、费用以及外部关系的协调等，均由乙方负责，甲方概不负责。乙方负责修建与甲方厂区的隔离围墙，隔离围墙的修建要求需保证甲方厂区的安全。租赁期间，乙方不得影响甲方正常经营。五、本合同期满后，无特殊情况，在同等条件下，乙方可优先续租；如甲方厂库需整体出让或出租，乙方应无偿让出。乙方需续租，应提前一个季度与甲方协商续租事宜……。租赁合同订立后，佳晟公司便开始对承租场地进行建设与经营。2012年8月，锦华公司因民间借贷纠纷案被债权人申请至常德市中级人民院强制执行，其资产经两次公开拍卖未果。2012年11月23日，该院作出（2012）常执字第90-5号执行裁定书，将锦华公司位于常德市鼎城区武陵镇孔家溶村的土地使用权及土地上的房屋所有权（含佳晟公司租赁的场地）强制变卖以偿还债务。2013年1月15日，锦华公司书面通知佳晟公司在三个月内全面清场完毕。后双方未能就损失赔偿问题达成协议，佳晟公司亦未清场，故酿成纠纷。
另查明，2009年10月30日，锦华公司的股东大会作出决议，将位于常德市鼎城区武陵镇孔家溶村的公司资产向农业银行常德市江北支行进行抵押贷款。2009年11月3日，常德市鼎城区房地产管理局、国土资源局为锦华公司办理了抵押登记。2011年7月1日锦华公司与佳晟公司签订合同时，锦华公司没有将租赁标的物已抵押的事情告知佳晟公司。
再查明，锦华公司对佳晟公司在承租场地内的建设项目（修建房屋三栋、装修库房14间，修建东面大门和广告牌，场坪平整，修筑水泥围墙、水泥路面以及场内水电设施等）无异议。上述建设项目经委托鉴定其重置价格为787833.25元，其中大门及混凝土路面104943.04元，停车场坪221370.12元，办公用房、厨房、门卫室、卫生间、新建招待所等计311357.43元。库房改造装饰60115.47元，室外（场区）路面硬化13950.99元，型钢大门、广告招牌29040元，水电设施及安装7800元，脚手架10001.78元，另计税款26254.41元。佳晟公司为此支付鉴定费12000元。佳晟公司提供的常德市鼎城区地方税务局档案资料（利润表指标采集表）显示：佳晟公司在2012年1月至12月期间按利润收入272958.92元申报纳税。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应按照合同的约定履行自己的义务。锦华公司与佳晟公司签订的《场地租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，不损害他人的利益，为有效合同。合同订立后，锦华公司已将租赁标的物交给佳晟公司使用，佳晟公司也按约交纳了2年的租金，双方均履行了合同义务。合同履行过程中，锦华公司的资产（含出租标的物）因债务纠纷被常德市中级人民法院裁定变卖，锦华公司已无继续履行合同的可能，故锦华公司依法向佳晟公司送达解除合同的《通知》，要求其三个月内全面清场完毕符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十六条第一款的规定。佳晟公司并未主张继续履行合同，故对锦华公司要求解除合同的请求予以支持。周勇代表佳晟公司与锦华公司签订合同为职务行为，故锦华公司起诉周勇属主体错误，不予支持。本案争执的焦点是：（一）、锦华公司是依约解除合同还是违约解除合同；（二）、佳晟公司反诉要求锦华公司赔偿直接损失和可得利益损失115万元的请求是否有依据，是否应当支持。
（一）、关于锦华公司是依约解除合同还是违约解除合同的问题。锦华公司认为，《场地租赁合同》第五条明确约定：如甲方厂库需整体出让或出租，乙方应无偿让出。故锦华公司属依约解除合同；佳晟公司认为，《场地租赁合同》第五条是对合同期满后相关事项的约定，锦华公司提出解除合同是在合同履行期内，故解除合同没有合法依据。原审法院认为，虽然《场地租赁合同》第五条规定“如甲方厂库需整体出让或出租，乙方应无偿让出”，但从合同的文字结构判断，第五条是针对合同期满后的相关事宜作出的规定，锦华公司在合同履行期内无约定的合同解除权，因此，其行使解除权无合同依据。
（二）、关于佳晟公司反诉要求锦华公司赔偿直接损失和可得利益损失115万元的请求是否有依据，是否应当支持的问题。锦华公司认为：1、依据合同第五条的约定，锦华公司并非违约解除合同，佳晟公司应无偿让出；2、佳晟公司在承租的场坪内修建房屋等没有经过甲方的许可，也没有取得有关部门的批准，所提损失无合法依据，其诉请应予驳回。佳晟公司认为：1、甲乙双方在《场地租赁合同》第四条中已对佳晟公司在承租场地内修建房屋作出了约定，应视为锦华公司已经同意；2、锦华公司在佳晟公司承租经营期间违约解除合同，应赔偿佳晟公司的经济损失，包括可得利益损失。故佳晟公司的反诉请求应当受到支持。原审法院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第二款“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任”的规定，锦华公司因出租时未书面告知佳晟公司承租标的物已抵押，对造成佳晟物公司的财产损失应承担赔偿责任。但该规定是针对因缔约过失产生的赔偿责任，而不是因违约产生的赔偿责任。虽然锦华公司行使解除权无合同依据，但在租赁合同履行期间出租标的物已被人民法院强制整体变卖，情势已经变更，故锦华公司在租赁合同无履行可能的情势下，提出解除合同之请求符合《合同法》第九十四条（一）项的规定。根据《合同法》第五条之公平原则，对佳晟公司要求锦华公司赔偿可得利益损失之请求，不予支持。佳晟公司对承租场地的投入为直接经济损失，但其重置价格应按承租年限折扣计算（即重置价格÷承租期限×剩余年限）。按照《场地租赁合同》第四条的约定，佳晟公司如需改变场坪结构，需经锦华公司的许可。由于承租的场坪原是菜地，对其进行平整、对承租的仓库进行整改、场区道路硬化、水电设施安装以及按约修建隔离围墙等均未改变场区结构，而修建隔离围墙后另行修建大门属于客观需要，其建设费用应认定为合理损失。但在场坪内修建房屋属于改变场坪结构，佳晟公司没有提交证据证明其已取得锦华公司的许可，对扩大的损失部分应由佳晟公司自己承担。按照上述建设项目及其相对应的鉴定价格计算，锦华公司应承担的损失为284085.49元（784833.25-311357.43）÷5×3。又因佳晟公司至今仍占用承租标的物，至其实际返还之日止所产生的费用即租金（每月4166.67元）、建设折旧（即以损失284085.49元÷剩余租期36个月，每月7891.26元）应由佳晟公司承担。遂判决：一、解除常德锦华棉业有限公司与湖南佳晟物流有限公司于2011年7月1日签订的《场地租赁合同》；二、湖南佳晟物流有限公司在本判决生效后十五日内搬出承租场地内的设施，并将承租场地返还给常德锦华棉业有限公司；三、常德锦华棉业有限公司在本判决生效后十五日内赔偿湖南佳晟物流有限公司损失284085.49元（自2013年7月1日起至湖南佳晟物流有限公司实际返还承租场地之日止，按每月4166.67元计付租金，每月7891.26元计算折旧，从常德锦华棉业有限公司给付的赔偿款中扣减）；四、驳回常德锦华棉业有限公司的其它诉讼请求；五、驳回湖南佳晟物流有限公司的其它反诉请求。案件本诉费3300元，由湖南佳晟物流有限公司负担；反诉费7575元，鉴定费12000元，共计19575元，湖南佳晟物流有限公司负担12645元，常德锦华棉业有限公司负担6930元。
宣判后，佳晟公司不服，向本院提起上诉，其上诉称：一、原判认定事实错误，所持理由：1、原审判决佳晟公司将承租场地返还给锦华公司，并将至其实际返还之日止所产生的费用即租金、建设折旧支付给锦华公司，侵犯了常德市鼎城区云源农产品销售有限公司的权利；2、审判认定佳晟公司在承租场地修建房屋属于改变场坪结构，未取得锦华公司许可，对修建房屋的损失由佳晟公司自行承担亦与事实不符。二、原判适用法律错误。锦华公司故意隐瞒出租财产已被抵押的重要事实，具有重大过错，依法应当赔偿因此给佳晟公司造成的全部损失，原判驳回佳晟公司反诉中主张的可得利益损失无法律依据；三、原判违反不告不理的原则，即判决三项中的自2013年7月1日起至湖南佳晟物流有限公司实际返还承租场地之日止，按每月4166.67元计付租金，每月7891.26元计算折旧，从常德锦华棉业有限公司给付的赔偿款中扣减属锦华公司没有请求的事项。故请求撤销原判，依法予以改判，以保护佳晟公司的合法权益。
锦华公司答辩称，佳晟公司的上诉主张没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，佳晟公司、锦华公司均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实除原审法院查明的事实外，还查明，锦华公司在一审中的诉讼请求为：1、依法解除锦华公司与周勇、佳晟公司于2011年7月1日签订的《场地租赁合同》；2、责令周勇、佳晟公司搬出租赁场地；3、判令周勇、佳晟公司承担本案诉讼费用。
本院认为，本案是因租赁合同未到期，出租人要求解除租赁关系，收回租赁标的物与承租人产生的纷争，其性质应为租赁合同纠纷。根据佳晟公司和锦华公司的诉讼主张，本案争议的焦点是：一、锦华公司是否有向佳晟公司请求返还租赁物的权利；二、锦华公司是否应承担佳晟公司修建房屋和可得利益的损失赔偿。
关于焦点一、租赁期间，承租人根据租赁合同的约定，对租赁物享有占有、使用和收益权。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，锦华公司是出租人，佳晟公司是承租人，在锦华公司主张解除租赁合同的同时，有权主张佳晟公司返还租赁物。另外，锦华公司的土地使用权及地上的房屋所有权（含佳晟公司租赁的场地），虽经本院（2012）常执字第90-5号民事裁定书，裁定变卖给了案外人常德市鼎城区云源农产品销售有限公司（以下简称云源公司），但因租赁合同法律关系的存在，锦华公司并未将标的物交付给云源公司。在锦华公司向云源公司交付变卖后的标的物之前，必须将租赁物的占有、使用和收益权从佳晟公司处还归到锦华公司，即通过解除《场地租赁合同》来实现。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。该条“发生效力”的规定，是指对抗第三人的效力。结合本案，在本院（2012）常执字第90-5号民事裁定书生效后，锦华公司不能再将已变卖的标的物予以买卖或出租。因此，锦华公司是解除《场地租赁合同》的适格主体，有权要求佳晟公司返还租赁物。
关于焦点二，锦华公司与佳晟公司于2011年7月1日签订租赁合同约定，租赁期间，佳晟公司如需改变场坪结构，需经锦华公司许可。佳晟公司从一审到二审均未提交修建房屋有锦华公司同意的相关证据，故佳晟公司修建房屋的损失不予保护。根据我国民法理论，损失有直接损失（所受损害）和间接损失（可得利益），无论是直接损失还是间接损失，其赔偿的构成要件均为：必须有违约行为；受害人必须受有损失；违约损失与损失之间有因果关系。从佳晟公司主张可得利益所提交的证据看，仅为2012年1月至12月缴纳税款的利润收入，这种收入随着市场的变化具有不确定性和不可比性。也就是说该证据不能证明其在解除租赁合同后必须受有损失。因此，佳晟公司的该项主张，依法也不予支持
关于原审是否违反了不告不理的诉讼原则的问题。经查，锦华公司在一审的诉求为，解除锦华公司与佳晟公司于2011年7月1日签订的《场地租赁合同》；责令佳晟公司搬出租赁场地并承担本案诉讼费用。锦华公司没有要求佳晟公司承担延期退场的租金和延期退场应计算折旧费的诉讼主张。原审判决书第三项却判决，自2013年7月1日起至湖南佳晟物流有限公司实际返还承租场地之日止，按每月4166.67元计付租金，每月7891.26元计算折旧，从常德锦华棉业有限公司给付的赔偿款中扣减。对此，应当予以纠正。
综上所述，佳晟公司关于要求锦华公司赔偿修建房屋和可得利益损失的诉求，因其没有提交证据予以证实，理由不能成立，本院不予支持。其关于原审法院违反不告不理原则的上诉主张，理由成立，本院予以支持。原审判决虽认定事实清楚，但判决超出了当事人的诉求，有违不告不理的民法原则，应当予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省常德市鼎城区人民法院（2013）常鼎民初字第465号民事判决书第一、二、四、五项，即解除常德锦华棉业有限公司与湖南佳晟物流有限公司于2011年7月1日签订的《场地租赁合同》；湖南佳晟物流有限公司在本判决生效后十五日内搬出承租场地内的设施，并将承租场地返还给常德锦华棉业有限公司；驳回常德锦华棉业有限公司的其它诉讼请求；驳回湖南佳晟物流有限公司的其它反诉请求。
二、变更湖南省常德市鼎城区人民法院（2013）常鼎民初字第465号民事判决书第三项“常德锦华棉业有限公司在本判决生效后十五日内赔偿湖南佳晟物流有限公司损失284085.49元（自2013年7月1日起至湖南佳晟物流有限公司实际返还承租场地之日止，按每月4166.67元计付租金，每月7891.26元计算折旧，从常德锦华棉业有限公司给付的赔偿款中扣减）”为常德锦华棉业有限公司在本判决生效后十五日内赔偿湖南佳晟物流有限公司损失284085.49元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3300元，反诉费7575元，鉴定费12000元，二审案件受理费10875元，共计33750元，常德锦华棉业有限公司负担6930元，湖南佳晟物流有限公司负担26820元。
本判决为终审判决。
审判长 覃业辉
审判员 朱传和
审判员 喻译婵
二〇一四年一月十四日
书记员 陈小莲
附本判决法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以
自己的行为表示不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期
限内仍不履行；
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使
不能实现合同目的；
法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款第九十
四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，
依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履
行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更；
……