安徽省桐城市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0881民初1118号
原告：安徽兴湃至美生活服务有限公司，住所地桐城�龙眠街道太阳城明珠广场15＃103室。统一社会信用代码913408816789134954。
法定代表人：王小中，该公司经理。
委托诉讼代理人：倪凌，安徽同合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：耿仁飞，安徽同合律师事务所律师。
被告：程国代，男，1970年10月18日出生，汉族，桐城市文昌街道办事处工作人员，户籍登记地安徽省桐城市。现住安徽省桐城市。
委托诉讼代理人：李诗舟，桐城市文昌街道办事处工作人员。系被告程国代单位同事。
原告安徽兴湃至美生活服务有限公司与被告程国代物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案后，依法由审判员徐向军适用�易程序公开开庭进行了审理。原告安徽兴湃至美生活服务有限公司的委托诉讼代理人倪凌，被告程国代及其委托诉讼代理人李诗舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽兴湃至美生活服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付物业管理费及卫生费3470元；2、承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年11月27日，原告与太阳城房地产开发有限公司签订了《太阳城明珠广场前期物业服务协议》一份，约定由原告该小区提供物业服务，合同期限至该小区业主大会成立后选聘新的物业公司止。现原告为该小区服务管理人，该小区业主为受益人，业主应当按照房屋住居面积支付原告物业管理费。被告程国代为该小区业主，应当按照约定支付物业管理费。但被告自2012年1月至2016年底未向原告支付物业管理费及卫生费3470元。原告已按合同约定为被告所在小区提供物业服务，但被告拒不履行缴费义务，故诉至法院，请判如所请。
被告程国代在答辩期提出答辩称：1、答辩人自入住该小区至今，已经缴纳了全部的卫生费和公用电电费，未曾拖欠。答辩人未与原告签订物业服务合同，没有形成权利和义务关系；2、答辩人住宅主卧及卫生间房屋有漏水现象，致使答辩人家墙面脱落、衣柜腐烂，屋内撒发霉味，严重影响答辩人的正常生活，答辩人多次向原告反映，原告不闻不问，不予维修；3、答辩人住宅附近蚂蚁宾馆负责人乱搭乱建，安装油烟机，制造噪音，严重影响了答辩人的日常起居休息，损害了答辩人的身心健康，答辩人多次向原告反映制止违法建筑，并予以拆除，但原告不作为，置之不理；4、答辩人私有的小区内车库门前经常有他人车辆乱停乱放，致使答辩人的车辆出入困难，造成很大经济损失。综上，原告不履行物业服务合同相关义务，逃避自身职责，单纯收取物业管理费行为明显与法、与情向悖，答辩人请求法院依法判决原告履行合同义务，并赔偿损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对以下证据无异议：原告提交的营业执照、法定代表人证明书、资质证书、物业委托服务协议书；被告提交的五页原告收取卫生费、公用电电费收据、物业管理暂行规定、房屋质量问题等照片，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：桐城市太阳城明珠广场小区未成立业主委员会。2008年11月27日，原告与桐城市太阳城房地产开发有限公司签订了太阳城明珠广场前期物业委托服务协议书�约定由原告负责该小区的物业管理，并由原告负责业主的物业管理费、运行费、卫生费、公摊电费。合同约定物业管理服务费：多层住宅每月每平方米0.45元、高层住宅每月每平方米0.45元和0.6元，商业门面每间每月每平方米0.45元，车库、储藏室每月每平方米0.25元。电梯、水泵等公共设施运行电费按实际支出费用和约定方式分摊。收费以物价部门批复为准。被告在该小区住居的房屋面积为134.25平方米，自2012年1月1日至2016年12月31日止未缴纳物业管理费3222元（134.25平方米×0.4元/月×60月）；被告在该小区车库物业管理费每年50元（车库约18平方米），自2012年1月1日至2016年12月31日止未缴纳物业管理费250元（50元/年×5年），物业管理费合计3472元。
本院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案太阳城明珠广场小区业主委员会至今未成立，原告与桐城市太阳城房地产开发有限公司签订物业委托服务协议书系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，对该小区全体业主均具有约束力。原告按照合同约定提供相应服务，也应当按照协议的约定有权收取业主前期物业管理费、运行费、卫生费、公摊电费等费用。被告程国代作为小区业主，亦应受该协议的约束，履行全部的义务。故被告程国代应当支付迟延支付的物业服务费3470元。被告程国代辩称其房屋漏水致墙面毁损、家具腐烂，原告未予维修，因该住宅漏水原因不明，责任不清，且受损的位置不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，被告以此抗辩于法无据，本院不予采信；其次被告辩称其住房附近有他人乱搭乱建，噪音大，影响其正常生活，该建筑是否合法应当由城市管理部门认定或者依法撤除，原告无此行政管理权，但可以与业主一起向城市管理部门举报并积极配合认定，该辩称不能成为被告迟延缴纳物业管理费理由。再次被告辩称其所在该小区的车库门前车辆乱停乱放，原告管理不周。车辆停放是当前城市管理的难点，亦是诟病，文明停车涉及滞后城市公共设施、管理者方式及被管理者素质等多方面因素。原告承认他人车辆可能在一定时间停放在被告车库门前，影响其车辆出入，但不能认定原告未履行管理义务，被告也可以在车库门前张贴“车库门前禁止停车”的告示等其他方法予以提醒，共同维护自身合法权益。故被告此抗辩也不能成为被告迟延缴纳物业管理费理由。对于原告低于协议约定的价格（0.45元/平方米）即按照0.4元/平要求被告支付物业管理费，是其行使民事权利，本院予以确认。综上，原告要求被告程国代支付物业管理费3470元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告程国代于本判决生效之日起十日内支付原告安徽兴湃至美生活服务有限公司物业管理费3470元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《�华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元，由被告程国代负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 徐向军
二〇一七年五月五日
书记员 朱红鸿
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循�实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。