江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终8412号上诉人（原审原告）：张本东,男,1980年10月11日生,汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：董馨，江苏道多律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈育峰，江苏佳民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢冰冰,女,1983年3月6日生，汉族,住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：董海，江苏容川律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤楠，江苏天熙律师事务所律师。上诉人张本东因与被上诉人谢冰冰房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初1514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人张本东的委托诉讼代理人董馨、陈育峰，被上诉人谢冰冰的委托诉讼代理人汤楠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张本东上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决适用法律错误。《南京市房产买卖中介合同》系各方真实意思表示，各方均应按照合同约定履行各自义务。矛盾激化、相互丧失信任并非解除合同的法定事由，一审法院判决驳回上诉人的一审诉请错误。2、一审判决认定事实错误，合同约定“张本东于2016年3月15日前过户当日现金支付七十三万元”，该约定清楚表明被上诉人过户义务在前，上诉人支付房款义务在后，一审法院颠倒了合同约定的履行顺序。上诉人至今未提出解除合同，被上诉人亦未提出解除合同，被上诉人拒绝履行合同理由不成立，合同应继续履行。3、因被上诉人不配合上诉人办理贷款手续，不配合提供银行卡以便在3月15日之前接收首付款，张本东无法将贷款申请提交审批。即使无法贷款，合同也有相关约定，张本东可以自筹资金补交剩余房款。谢冰冰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、被上诉人出卖房屋系为另购更好的学区房，因上诉人原因导致被上诉人无法获得原定学区房，上诉人具有过错，被上诉人合同目的不能实现，其不同意继续履行合同，诉讼中其已提出解除合同的意思表示，法院应当作出不继续履行的判决。2、因张本东贷款信用瑕疵，给其造成严重不安，张本东未于3月15日支付首付款，张本东先行违约，卖方在买受人一分钱未付的情况下没有义务履行过户手续，也不符合交易惯例和平等原则，张本东应将费用支付至其账户、支付宝或者向中介机构、公证处提存，在当日通知我方后我方才有义务过户。3、双方对贷款办理并无时间约定，但根据交易习惯，上诉人在3月15日之前必须拿到符合银行贷款条件证明。4、如果被上诉人观点不成立，法院也不适合判决继续履行，应由上诉人寻求其他救济途径而非继续履行合同，违约金约定过高，上诉人无证据证明其受到损失。张本东向一审法院起诉请求：1、谢冰冰继续履行房屋买卖合同；2、谢冰冰自2016年3月16日起按照1240元／日的标准支付违约金；3.本案诉讼费由谢冰冰承担。一审法院认定事实：2016年2月1日，张本东、谢冰冰以及案外人南京磊诺公司三方签订了《南京市房产买卖中介合同》。该合同约定：谢冰冰将其名下位于南京市雨花台区龙西路318号9幢一单元902室房屋出售给张本东，售价248万元整；张本东于2016年2月1日向谢冰冰支付定金3万元整；张本东、谢冰冰于2016年3月15日前办理过户登记，张本东于过户当日向谢冰冰支付房款70万元整；张本东办理抵押贷款173万元；谢冰冰户口迁出3日内，张本东支付尾款2万元整；张本东、谢冰冰任何一方未按照合同约定时间履行义务，每逾期一日，违约方按照总房价的万分之五承担责任。合同签订后的当日，张本东通过支付宝的方式支付了定金3万元给谢冰冰，因张本东选择按揭贷款的方式和贷款银行发生变动，以及建设银行系统问题致使张本东2015年2月至5月美元账户产生逾期（建设银行之后出具证明，该美元账户逾期不存在），张本东、谢冰冰之间产生分歧，后于2016年3月15日，张本东未将70万元的房屋首付款交付给谢冰冰，谢冰冰也未将案涉房屋过户给张本东；张本东举证案外人南京磊诺公司于2016年3月29日发函给谢冰冰，但未举证送达记录，谢冰冰对此函件不予认可。张本东将其名下位于南京市雨花台区春江新城新河苑2幢1单元702室房屋以70.285万元的价格卖给他人并于2016年2月完成了过户，该房系张本东的唯一住房，现张本东名下无房产；谢冰冰于2016年1月28日与案外人王海东、刘索云、南京市鼓楼区首子印房产经纪中心签订了《房地产买卖中介合同》，该合同约定谢冰冰以158万的价格购买案外人王海东、刘索云名下的位于南京市××××室的房屋，谢冰冰于2016年1月28日支付了定金5万元，后因案涉房屋未按约完成买卖，谢冰冰无能力购买案外人王海东、刘索云名下的房屋，谢冰冰其所交付的5万元定金因其自身违约，案外人王海东、刘索云不予退还；张本东举证的银行卡客户交易查询单复印件2份，说明在2016年3月15日当日，张本东银行卡账户余额为381356.35元、张本东妻子卞宏兄银行卡账户余额为320287.91元，用以证明张本东具备交付首付款70万的能力。一审法院认为：张本东、谢冰冰以及案外人南京磊诺公司之间签订的南京市房产买卖中介合同合法有效，但合同本身存在瑕疵。按照南京市商品房二手房买卖的相关规定，房屋买卖双方应当先进行网上签约，签订买卖合同后，买方的首付款和银行按揭贷款等购房款项均应进入南京市房地产管理局指定的资金监管账户中，待所有购房款项到帐后，交易才能继续，该规定可以使房屋买卖双方的权利、义务均得到保障和监管。本案中，张本东、谢冰冰双方未进行网上签约，双方约定2016年3月15日张本东给付谢冰冰首付款70万的同日，双方完成过户手续，该交易方法，对谢冰冰是否能收到全部的房款产生一定的风险，对此，作为专业从事房屋买卖中介的案外人南京磊诺公司存在中介服务上的瑕疵；谢冰冰在未收到70万首付款的情况下，不可能将案涉房屋从自己的名下过户到张本东的名下，按照相关法律规定，不动产实行登记制度，一旦完成了房屋的过户手续，就标志房屋所有权发生转移、自己原来的物权丧失，故一审法院认为首付款的支付和过户登记应有先后的履行顺序，即张本东交付70万首付款行为在先，谢冰冰履行过户行为在后；本案的焦点是张本东、谢冰冰双方哪一方存在违约行为。即便按照张本东、谢冰冰以及案外人南京磊诺公司之间签订的南京市房产买卖中介合同进行履约，在2016年3月15日之前，张本东没有完成进行交付70万首付款的行为，即为违约行为。对于张本东陈述其在2016年3月15日前没有完成进行交付70万首付款的原因是因为谢冰冰没有提供相关的银行卡账号，无法进行给付，并且认为谢冰冰须将案涉房屋所有权过户在先，交付70万首付款行为在后的观点，一审法院不予采纳，交付70万首付款的方式可以同交付定金的方式一样通过支付宝的方式交付，一审法院认定张本东未在2016年3月15日前交付70万首付款存在违约行为；一审法院在审理过程中组织双方进行调解，因张本东、谢冰冰双方矛盾激化、相互丧失信任，未能达成一致，该房屋买卖合同已无继续履行的可能，谢冰冰应将定金3万元退还给张本东。故张本东主张请求判令谢冰冰继续履行房屋买卖合同并自2016年3月16日起按照1240元／日的标准支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及其他相关法律的规定，判决：驳回张本东的诉讼请求。一审案件受理费200元，减半收取100元，保全费5000元，合计5100元，由张本东负担。本院二审查明，一审查明的事实正确，本院二审予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，上诉人张本东申请南京磊诺房地产经纪有限公司员工王海英出庭作证，王海英出庭作证陈述：其是双方房屋买卖的经办人，合同签订后，双方配合在平涛担保公司签订了办理贷款材料，并由平涛担保公司准备材料提交银行。先在建行办理贷款时，手续仅缺谢冰冰的建设银行银行卡未办。后因张本东有建设银行信用卡逾期记录，需要沟通时间，考虑到张本东在招行信用好，谢冰冰可以早一点拿到钱，其和谢冰冰说不要办理建行卡，招行快一点。在26日签贷款手续后一星期准备换招行办理，但谢冰冰说其家中有事没有过去。但提交贷款审批手续一定需要贷款银行的银行卡，其一直通知谢冰冰提交银行卡，谢冰冰一直未将银行卡送中介公司，后续审批流程无法进行，同贷书也没有下来。3月15日前张本东天天到公司找她要求办理过户，而谢冰冰表示因小孩上学，家里父母身体不好不想卖了。其在3月15日之前一直和谢冰冰沟通，通知谢冰冰，但谢冰冰一直说不在南京，后来再联系时谢冰冰就不理睬她了。3月15日因找不到谢冰冰所以未办理过户。双方对于办理贷款时间没有明确约定。提交过户材料不需要贷款办理完成的材料，即使贷款未获通过，过户也没有问题。对于过户及支付首付款的先后顺序双方没有明确约定，按照其惯例是同时，其会要求买方提前开好本票，在当天一边过户一边付清，如果不开本票即一边打款一边过户。双方均未明确提出解除合同。上诉人另提交南京磊诺房地产经纪有限公司员工王海英与谢冰冰微信通信记录的原始载体。其中发信人名称为“懒猫不懒”，微信号：×××，收信人名称为“快乐的小天使”，微信号：×××，双方在2016年3月3日就银行问题进行沟通，“快乐的小天使”表示其今天可以去签，但是要把上次签的那些拿回来毁掉，不能稀里糊涂地签两次。其就按合同办事，对方在3月15日之前要付首付，如果到时间不付其有权利不卖。2016年3月3日11点40分，“快乐的小天使”发信表示实在没办法卖了，并表示因小孩学校搞不定，如果对方真的很想买问问他们能再加多少，能不能九月中旬过户等孩子学校搞好。后在3月5日上午表示如果他们不同意非要走司法程序其也认了。其后“快乐的小天使”多次表示房子肯定要卖，主要顾及孩子，和钱无关，并表示在外地，事情办好了就回来。2016年3月14日“懒猫不懒”询问“快乐的小天使”何时回来，“快乐的小天使”答复过几天等其母亲身体好点就回。2016年3月14日下午10点36分通信后至2016年3月23日，“快乐的小天使”一直未回复“懒猫不懒”的微信催促信息。2016年3月30日10点51分，“懒猫不懒”将通知函微信拍照发送给“快乐的小天使”，“快乐的小天使”表示所拍书函的照片其收到了，要求对方告知地址其给复函，其在老家其母亲腰椎突出需要照顾，“快乐的小天使”随后微信发送了回复函照片。被上诉人认为证人与上诉人有利害关系，证人对交易流程的陈述没有证据予以证实，不应采信。被上诉人认可谢冰冰的微信号为“快乐的小天使”，但对于该微信记录的真实性、完整性有异议，并认为凭原始载体也不能反映，需要提供电子数据后台方说明，以证明双方交流信息未删减和篡改。被上诉人谢冰冰另表示其无法提供其与南京磊诺房地产经纪有限公司员工王海英的微信通信记录以核实信息是否存在删减和篡改，微信记录其已全部删除。微信记录不能证明上诉人不愿意履行合同，其没有向上诉人提供可供打款的银行账户。综合双方举证质证情况，本院对微信通信记录的真实性予以确认。二审中，对于合同第四条相关条款的理解，双方均认可应于同日当场过户且支付首付款，但上诉人张本东认为应先过户后付款，被上诉人谢冰冰认为应先付款后过户。双方均认可过户是指向房产局送件。二审中，上诉人张本东表示其可以在30天内一次性向被上诉人支付剩余房款中的243万元，其余2万元待户口迁出3日内支付。本院二审还查明，谢冰冰名下共有4套房产。以上事实有微信通信记录、当事人陈述等证据在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为：一、合同约定的过户和首付款支付条款如何理解；2、当事人是否存在违约行为；3、合同是否应继续履行及如何履行，当事人应如何承担违约责任。关于合同约定的过户和首付款支付条款如何理解的问题，上诉人与被上诉人在南京磊诺房地产经纪有限公司中介下签订的《南京市房产买卖中介合同》系双方真实意思表示，合法有效。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。该合同第四条相关条款约定：“乙方于2016年3月15日前过户当日现金支付七十三万元含定金三万。”该条款词句具体明确，应首先根据该词句解释。该条款中“过户”约定在“支付”之前而非之后，且约定支付方式为“现金”，被上诉人谢冰冰认为张本东应先将费用支付至其账户、支付宝或者向中介机构、公证处提存，并在当日通知后其才有义务过户，显然与该条款约定不符。即便按照双方理解必须于同日当场过户且支付首付款，上述过户送件及支付首付款手续亦须同时履行，双方均有义务在过户之日办理过户及支付首付款手续。一审法院认为张本东交付首付款在先，谢冰冰履行送件过户义务在后错误，本院二审予以纠正。关于当事人是否存在违约行为的问题，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。双方已在合同中约定“乙方向银行申请个人抵押贷款一百七十三万元”，被上诉人谢冰冰作为出卖方，有义务协助买受人张本东办理抵押贷款手续。被上诉人谢冰冰在配合上诉人张本东办理建设银行申办贷款手续时，虽根据中介公司工作人员要求暂未办理建设银行卡，但其之后并未配合上诉人张本东在其他银行办理贷款手续以完成贷款申办程序。根据微信通信记录可以看出，其在之后与中介公司员工沟通时，也曾明确表示因小孩上学等原因不同意出售房屋。其虽在之后又曾表示愿意卖房，但经中介公司员工在双方合同约定的办理过户和支付首付款最后期限之前多次催促，谢冰冰既未再次协助买受人办理贷款申办手续，亦不提供可供支付的银行账户，还要求与买受人协商补偿，并于2016年3月14日经催促后表示仍在外地，未于2016年3月15日到场办理过户手续及接受现金支付或者提供账户，进而直至2016年3月30日在收到中介公司员工微信发送的函后，仍然表示在老家照顾母亲。而申办贷款、办理过户送件手续、接受首付款现金支付均需被上诉人谢冰冰到场签字、接收现金或提供账户，被上诉人谢冰冰未按约履行合同义务，违反了合同约定。而上诉人张本东已举证证明其在2016年3月15日已备足资金，具备支付七十万元首付款的条件，在多次与中介公司协调，并在中介公司通知谢冰冰的情况下，因被上诉人谢冰冰在约定的过户之日的最后期限未到场配合过户、现场接收现金或提供账户以供支付，上诉人未能在2016年3月15日前向谢冰冰支付首付款，系因谢冰冰一方原因造成，张本东对此并无过错。被上诉人谢冰冰主张上诉人张本东信用瑕疵造成其严重不安，并认为张本东未在2016年3月15日支付首付款违约，以及谢冰冰因合同目的不能实现，而不同意继续履行合同的抗辩理由，并不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。关于合同是否应继续履行及如何履行，当事人应如何承担违约责任的问题，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。谢冰冰未按双方合同约定，于2016年3月15日办理过户手续，应当按照合同约定承担相应违约责任。张本东一审诉请谢冰冰自2016年3月16日起按照1240元/日的标准支付违约金，谢冰冰认为该违约金约定过高，张本东亦未举证证明其实际损失，本院综合双方合同履行的实际情况及当事人违约情形，酌定谢冰冰自2016年3月16日起按照200元/日的标准向张本东支付违约金，但该违约金应至办理过户手续止。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。被上诉人谢冰冰未履行合同义务，违反了合同约定，上诉人张本东诉请谢冰冰继续履行房屋买卖合同，本院予以支持，故谢冰冰、张本东应继续履行《南京市房产买卖中介合同》。关于合同如何继续履行的问题，为促使当事人依法按约履行合同义务，明晰合同履行步骤，避免当事人讼累，根据双方合同约定，因张本东明确表示可在30天内一次性向被上诉人谢冰冰支付剩余房款中的243万元，其余2万元待户口迁出后3日内支付。故上诉人张本东应在判决生效后30日内一次性向被上诉人谢冰冰支付房款243万元，谢冰冰应在收到张本东支付的243万元房款后10日内配合张本东办理过户手续。双方应在办理过户手续后10日内交接涉案房屋，并办理户口迁移手续，张本东在谢冰冰户口迁出后3日内向谢冰冰支付余款2万元。综上，一审法院适用法律错误，本院二审予以纠正，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初1514号民事判决；二、谢冰冰、张本东继续履行《南京市房产买卖中介合同》，张本东在本判决生效后30日内一次性向谢冰冰支付243万元，谢冰冰在收到张本东支付的243万元后10日内配合张本东办理过户手续。双方在办理过户手续后10日内交接涉案房屋，并办理户口迁移手续，张本东在谢冰冰户口迁出后3日内向谢冰冰支付余款2万元。三、谢冰冰自2016年3月16日起按照200元／日的标准向张本东支付违约金至办理过户手续止。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，减半收取100元，保全费5000元，合计5100元，由谢冰冰负担。二审案件受理费200元，由谢冰冰负担。本判决为终审判决。审 判 长  李飞鸽审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一七年一月十九日书 记 员  朱亚芳