江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终3938号
上诉人（原审被告）：钟梁青，男，1981年5月24日出生，汉族，个体户，住会昌县。
委托诉讼代理人：刘红生，赣州市民和法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：曾迎春，女，1970年2月8日出生，汉族，教师，住会昌县。
上诉人钟梁青因与被上诉人曾迎春房屋租赁合同纠纷一案，不服会昌县人民法院(2016)赣0733民初628号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人钟梁青的上诉请求：撤销一审判决，驳回曾迎春诉讼请求，改判曾迎春返还押金4900元；一、二审案件诉讼费由曾迎春负担。
主要事实与理由：一、上诉人钟梁青不存在违约行为。钟梁青承租案涉店面的第一年度（2014年8月至2015年8月）并没有拖欠租金10天以上。第二年度因同地段的店面租金大幅下跌且明显超过10%。根据双方租赁合同第三条的约定如同地段的店面租金下跌超过10%，则案涉店面租金同行情协商处理。因此，在同地段的店面租金大幅下跌且明显超过10%的情况下，双方因租金协商不成，钟梁青未能在每个月的5日交付租金，不能认定为钟梁青构成违约。2015年5月，与案涉店面同地段的店面租金普遍下跌，但是，曾迎春一直不同意降低租金，直至2016年2月19日才答应自2月份按5100元缴纳租金，而与案涉店面隔壁的店面租金为4200元，上诉人钟梁青要求按照4500元，曾迎春不同意，最终导致租金无法及时支付。而且，曾迎春提出解除合同，驱赶上诉人钟梁青，钟梁青才2016年4月16日搬离店面。据此，案涉租赁合同并非钟梁青擅自解除。
二、曾迎春的上诉请求不能成立，依法抵扣钟梁青应付租金后，曾迎春应当返还剩余押金4900元。2016年2、3月份租金，根据曾迎春丈夫罗来东短信，其承诺该两个月的租金为5100元。钟梁青已经支付了其2016年2月份租金，3月份租金5100元，从钟梁青支付的押金10000元中扣除后，剩余押金4900元，曾迎春应当返还。
被上诉人曾迎春辩称，上诉人钟梁青自2015年8月即变相拖欠租金，没有按照合同约定在每个月的5日支付租金。与案涉店面同地段店面租金并未出现大幅下降，钟梁青所述案涉店面与隔壁店面面积大小不同，租金固然不同，隔壁店面面积比案涉店面面积小，故隔壁店面的租金比案涉店面便宜。2016年2月16日，曾迎春丈夫罗来东同意在钟梁青交清拖欠的3个月租金的前提下，从3月份开始案涉店面租金降至5100元，但是，钟梁青并未按约定交清租金，而是又要求租金降至4500元，曾迎春丈夫罗来东同意在钟梁青交清拖欠的3个月租金的前提下从4月份开始，租金降至4580元，但是，最终钟梁青仍然未交清前三个月拖欠租金。钟梁青明显违反合同约定，构成违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回钟梁青的上诉请求。
曾迎春向一审法院的起诉请求：判令被告钟梁青承担违约金10000元（可与押金10000元抵消）；支付尚欠原告租金10680元（2016年2月份差租金500元、2016年3月份欠租金5600元、2016年4月份欠租金4580元）及电费372元，合计11052元。
一审法院查明：原、被告经协商，原告（即甲方）将座落于会昌县文武坝镇水东大道202号的店面二间及阁楼租赁给被告（即乙方）经营使用，双方于2014年8月17日签订《店面租赁合同》。合同约定:一、租期五年（自2014年8月20日至2019年8月20日）；二、（略）；三、租金缴交：第一年月租金为5600元，每月5日前缴清当月租金，如拖欠租金10天视为违约；从第二年开始每年每月在原有租金基础上递增10%计算租金。如出现同一地段大部分店面租金明显上涨或下跌超过10%则按（相）同行情协商处理；四、（略）；五、甲方在2014年8月20日将店面交付给乙方，在经营中对房屋及设施进行装修时必须得到甲方许可下进行，不得破坏房屋承重墙体及结构，供水、供电费用乙方自理直接交供水、供电部门；如损坏应修复或赔偿；六、违约责任：为保证合同更好履行，乙方应向甲方交纳押金l0000元作为违约金，合同期满如乙方未出现违反以上条款违约情况返还押金，如有违约或单方擅自终止租赁，则押金视为违约金不予退还作为赔偿。因甲方未收取乙方转让费，到期后甲方无条件收回店面，乙方无转让权。七、甲方交付时已装修好地板水磨瓷砖等能正常使用，到期后乙方的动产设备应自行搬掉，不动产装修部分如拆除会影响室内状况则不应拆除。合同签订后，原告依约将店面交付给被告，租金实际自2014年9月1日起算。2016年2月4日，被告仍欠原告2015年12月及2016年1月2个月的租金各5600元。2016年2月6日，被告付给原告租金5600元。2016年2月16日，原告的丈夫曾同意其店面租金降至每月5100元，但被告必须先把2016年1月、2月的租金付清；而被告未按原告的要求办理。2016年3月19日，原告同意其店租自2016年4月1日起租金降至4580元（但前面所欠的三个月租金仍按每月5600元计算）。之后，被告付给原告租金5600元；2016年4月5日又付给原告租金5100元。2016年4月7日，原告请求被告支付拖欠的租金，被告请求其所欠原告的租金可在原告所收被告的10000元的押金内予以抵减，而原告认为被告拖欠原告租金的行为已构成违约，押金10000元应作违约金处理。2016年4月8日下午，被告请人将放在原告店内的物品搬走。另查明，原告垫付被告2016年3月1日至3月30日的电费296.48元及2016年4月1日至8日的电费76元（按3月份的电费平均计算）合计372元。
一审法院认为：一、关于被告迟交租金是否构成违约的问题。原、被告在租赁合同中约定“拖欠租金10天视为违约”及“乙方应向甲方交纳押金l0000元作为违约金，合同期满如乙方未出现违反以上条款违约情况返还押金，如有违约或单方擅自终止租赁，则押金视为违约金不予退还作为赔偿。”被告在2016年前有迟交租金的情形，而2016年2月4日后仍欠原告二个月的租金未付，故被告拖欠租金的行为构成违约，原告请求被告承担违约金10000元，法院予以支持。二、关于被告拖欠原告租金数额的认定。按每月租金5600元计算，2016年2月份的租金被告尚差租金500元未付；2016年3月的租金5600元未付；2016年4月，被告实际租赁店面8天（包括搬店时间）租金按原告同意的每月4580元的标准计算为1224元；综上，被告实际应欠原告的租金合计为7324元。三、关于原告是否垫付水、电费372元的认定。原告主张已垫付被告应交的水、电费372元，有微信聊天记录截图及电费复印件为证，足以认定，故原告主张已垫付被告应交的电费372元应由被告承担，法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下:一、由被告钟梁青付给原告曾迎春违约金10000元（与被告已付给原告的押金10000元相抵减）；二、由被告钟梁青支付尚欠原告曾迎春的租金7324元；三、由被告钟梁青支付原告垫付的电费372元；上述款项，除被告应付原告违约金10000元与原告所收被告押金10000元相抵消外，被告还应付给原告7696元，限于本判决生效后10日内清（款项付至会昌县人民法院标的款账户60×××15，开户银行：江西赣州银座村镇银行会昌支行）。四、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费76元,由被告负担50元，原告负担26元。
二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交新证据。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，曾迎春与钟梁青于2014年8月17日签订的案涉店面租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据该租赁合同第三条的约定，案涉店面第一年度每月租金为5600元，每月5日缴纳当月租金，拖欠10日构成违约，第二年度开始每月租金在原有租金基础上递增10%。如出现同一地段大部分店面租金明显上涨或下跌超过10%则按（相）同行情协商处理。本案中，钟梁青应当按照该约定在每月5日向曾迎春缴纳租金。从钟梁青与曾迎春丈夫往来手机短信内容看，钟梁青在缴纳案涉店面租金第一年度（2014年9月1日至2015年8月30日）过程中，即存在未按合同约定期限缴纳租金情形；对于第二年度（2015年8月31日至2016年8月30日）租金，虽然，钟梁青认为同地段店面租金存在下降10%而要求下调租金，双方亦确实进行了协商。但是，经双方协商，在曾迎春的丈夫两次同意，钟梁青交清已经拖欠租金的前提下调减案涉店面租金，钟梁青仍然并未按照协商约定交清拖欠租金。虽然，一审期间，钟梁青提交了案涉店面隔壁店面租赁合同（4200元/月），但是，仅仅一个店面的租金标准并不足以证明与案涉店面的同一地段店面租金都是4200元，故钟梁青主张曾迎春未将租金调至4200元，而以协商未达成为由拖欠租金，没有事实依据。另，钟梁青主张曾迎春强制解除案涉租赁合同，构成违约。因钟梁青并未提交充分证据证明，其搬离案涉店面系因曾迎春的驱赶或者书面解除合同通知，故钟梁青主张曾迎春存在违约，没有事实依据，本院不予支持。因此，一审判决认定钟梁青拖欠的行为构成违约，事实清楚，本院予以维持。关于钟梁青拖欠租金数额计算标准问题。虽然，曾迎春的丈夫在协商的过程中，同意钟梁青交清已经拖欠租金的前提下，调减案涉店面租金，但是，因钟梁青并未按照协商约定支付拖欠租金。据此，对于第二年度租金，一审判决按照原有租金标准（5600元/月）计算钟梁青拖欠租金数额，并无不当，本院予以维持。关于钟梁青缴纳的店面押金10000元是否应当退还的问题。如前所述，钟梁青在缴纳案涉店面租金的过程中存在违约行为，根据双方租赁合同第六条的约定，在钟梁青存在违约的情形下，曾迎春有权主张该10000元押金作为违约金不予退还。钟梁青主张曾迎春退还押金10000元，于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人钟梁青的上诉事实与理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费76元，由上诉人钟梁青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 王 佳
代理书记员 胡 君