北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初2216号
原告:杨静怡，女，1972年1月24日出生，汉族，广东省深圳市×××居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。
委托诉讼代理人:吴建华，北京市海泓达律师事务所律师。
被告:游丽英，女，1975年1月26日出生，汉族，福建省莆田市村民，住北京市石景山区，身份号码×××。
被告兼被告游丽英委托诉讼代理人:�喜芳（游丽英之夫），1973年9月11日出生，汉族，福建省莆田市村民，住北京市石景山区，身份号码×××。
二被告共同委托诉讼代理人：李庆军，北京市天坛律师事务所律师。
原告杨静怡与被告游丽英、王喜芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨静怡的委托诉讼代理人吴建华到庭参加诉讼。被告游丽英、王喜芳第一次庭审经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告王喜芳及被告王喜芳、游丽英共同委托诉讼代理人李庆军第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨静怡向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告王喜芳签订的房屋买卖合同；2.二被告返还原告房款40万元；3.要求二被告返还定金10万元；4.二被告承担违约责任，给付原告违约金17万元，按照合同第10条第2款规定计算（85万元*20%=17万元）；5.二被告赔偿原告房屋交易税损失16050元；6.二被告支付银行利息，以40万元为基数，自2016年12月16日起至本案给付终止之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；6.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年10月30日，原告经满懿（北京）房地产咨询有限公司居间，于2016年11月9日与被告就位于北京市顺义区×××的房屋转让签订了《北京市存量房屋买卖合同》。原告按照合同约定支付了房款50万元，并缴纳了印花税250元、契税15000元、房屋所有权登记费用550元，完成了房屋交易的税费缴纳义务。在办理产权过户时，二被告不与配合办理产权过户，拒绝与原告联系。现因王喜芳、游丽英存在其他债务，本案涉案房屋被北京市昌平区人民法院、北京市大兴区人民法院查封，双方的房屋买卖合同已经无法实际履行。
被告王喜芳、游丽英辩称，二被告答辩意见一致。原、被告经中介介绍签订合同属实，被告收到原告定金10万元，房款40万元，共计50万元。鉴于被告王喜芳对外有诉讼，房屋被法院查封属实，由于这些客观原因给双方交易产生影响，导致房屋至今未过户到原告名下。针对原告请求，被告不同意，希望原告谅解被告困难。被告会积极解决涉案房产过户的障碍，希望原告给被告时间，完成房屋过户，达成合同最初的目的，被告不存在恶意，被告是在双方网签后才发现房屋被查封。该合同即使解除，原告后期维权也很困难。被告游丽英不同意承担原告主张的给付义务，这并非是夫妻共同债务，游丽英没有违约行为与故意，没有参与交易。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告杨静怡提交的北京市存量房屋买卖�同及签约说明告知书、重要交易信息披露、交易自行划转确认书、交易信息确认表、房屋网签合同原件各一份、定金合同、购房定金收据、存量房资金自行划转声明原件各一份、原告在税务部门交纳印花税、契税、工本费及增值税发票、涉诉房屋产权证、不动产登记预约顺序号原件各一份、公证书、40万元房款的交易明细复印件、王喜芳手写承诺书复印件一份，被告王喜芳、游丽英提交的北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初8011号民事调解书原件一份，本院自北京市国土资源局顺义分局调取的房屋登记、查封信息材料，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：
王喜芳、游丽英系夫妻关系，双方于1995年12月15日登记结婚。2016年9月12日，王喜芳取得位于顺义区×××房屋的不动产权证书，证书号为京（2016）顺义区不动产权第×××号。
刘志�王喜芳同事。2016年10月30日，经满懿（北京）房地产咨询有限公司居间，刘志作为王喜芳的代理人与杨静怡签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人：王喜芳，买受人：杨静怡；第一条房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋坐落为顺义区×××……，建筑面积50.36平方米；（二）该房屋规划设计用途为商业。第二条房屋权属情况……（三）该房屋抵押情况为已经设定抵押，抵押权人为北京银行……。第三条房屋特殊情况，（一）甲方陈述并保证：该房屋存在的除抵押以外其他权利限制情况为：该房屋无任何权利限制情况；……（二）甲方陈述并保证：该房屋存在的特殊情况为：无（特殊情况包括但不限于“凶宅”、辐射超标、该房屋为遗产且未完成分割、及其他影响交易的情形，甲方须如实陈述）……。第五条成交价格、交易付款方式及资金划转方式，�一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为伍拾万元整；（二）经买卖双方协商一致，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为肆拾伍万元整，上述作价款项由买受人一并支付给出卖人；（三）买受人向出卖人支付定金壹拾万元整，定金不高于房屋总价款（本条第（一）、（二）款约定的价款之和）的20%；具体支付时间以补充协议的约定为准。（四）买卖双方一致同意采取交易方式为：买受人以自有资金交易（即全款交易）：买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应付清全部房屋总价款。……补充协议对具体付款方式及期限另有约定的，以补充协议的约定为准。……双方同意按照买受人应自行筹齐剩余购房款并支付给出卖人……。第六条房屋权属转移登记，买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后见补充协议工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理税费缴纳及房屋权属转移登记手续。……第八条房屋的交付，出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将该房屋交付给买受人。……第九条相关承诺和保证，出卖人承诺并保证，其提供的与交易房屋相关的信息真实、准确、完整；该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易……如任何一方因违反前述承诺，导致不能办理本次交易涉及的必要手续及/或该房屋产权转移登记手续的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失……。合同还约定了其他权利义务。后双方未就办理房屋过户登记事宜签订书面补充协议。
2016年10月31日，王喜芳、游丽英经北京市龙诚公证处公证，与刘志签订委托书，委托人王喜芳、游丽英委托刘志代为办理涉诉房屋的出售事宜，包括房屋核验、网签申请、立契过户、权属登记相关一切手续等。同日，王喜芳与杨静怡签订《房屋买卖定金合同》，约定：房屋成交总价为95万元，杨静怡在本合同签订时，应向王喜芳支付定金10万元；本合同签订后，王喜芳明确表示或以其行为表明不履行本合同或不依本合同的约定签订房屋买卖合同的，杨静怡应双倍返还定金；杨静怡明确表示或以其行为表明不履行本合同或不依本合同的约定签订房屋买卖合同的，杨静怡无权要求返还定金。当日，杨静怡向王喜芳支付定金10万元。后杨静怡又向王喜芳支付购房款40万元。2016年12月6日，杨静怡缴纳涉诉房屋印花税500元，契税15000元，房屋所有权登记费550元，共计16050元。
2016年12月16日，刘志作为出卖人王喜芳的委托代理人，就上述房屋与买受人杨静怡签订网�版《存量房屋买卖合同》（合同编号：C1411019）,约定：……第二条房屋权属情况，……（四）该房屋的抵押情况为未设定抵押。……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经买卖双方协商一致，该房屋价格为500000元。该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。……第五条房屋产权及具体状况的承诺，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。当日，双方还签订了《存量房交易结算资金自行划转声明》。2016年12月16日，双方预约到顺义区不动产登记部门办理涉诉房屋的过户手续时发现涉诉房屋被法院查封。
2016年12月23日，王喜芳向杨静怡出具承诺书，内容为“本人王喜芳因炫立方房屋被查封事宜今天与原告达成一致，于下周一去法院解查封，解封后本人配合购买方杨静怡办理房屋过户手续”。
本院自北京市国土资源局顺义分局查询，涉诉房屋分别于2016年11月14日被北京市昌平区人民法院查封[查封文号：（2016）京0114执保656号，查封期限：2016年11月11日至2019年11月10日]，于2017年3月20日被北京市大兴区人民法院查封[查封文号：（2016）京0115执7077号，查封期限：2017年3月20日至2020年3月19日],于2017年4月6日再次被北京市昌平区人民法院查封[查封文号：（2017）京0114执2971号，查封期限：2017年4月5日至2020年4月4日]。审理中，王喜芳表示其收到杨静怡的40万元是用于涉诉房屋的解押了，王喜芳因为其他案件导致涉诉房屋被查封，不是本人意志所致，有过错但没有明显故意，且王喜芳也积极处理相关债务清偿，合同约定交付房屋与付款是同时履行的，王喜芳不存在根本违约，杨静怡主张的违约金过高且缺乏依据，请求予以调整；在北京市昌平区人民法院与聂志霞有案件纠纷，法院判决其偿还聂志霞53万余元，其已偿还了3万元，在北京市大兴区人民法院其与许圣昌有民间借贷纠纷，经法院调解其要偿还许圣昌本金20万元及利息。对此，杨静怡表示北京市昌平区人民法院判决王喜芳偿还的是70多万元，杨静怡此前愿意交付剩余房款配合王喜芳、游丽英办理涉诉房屋解除查封，已经给对方时间和机会了，但是对方一直拖延时间，两个案件将近100万元，王喜芳现已无力偿还，涉诉合同的目的已经无法实现，无法继续履行，杨静怡不存在任何过错，请求支持杨静怡的诉讼请求。至庭审结束，涉诉房屋的上述查封均未被解除。
本院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人�代理行为，承担民事责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，涉诉房屋系在王喜芳、游丽英夫妻关系存续期间购买，在无相关证据证明夫妻双方约定为一方所有的，应认定属于王喜芳、游丽英夫妻共同财产。王喜芳、游丽英于2016年10月31日与刘志签订委托书，委托刘志代为处理出售涉诉房屋一切事宜，既是二人对2016年10月30日刘志作为代理人与杨静怡签署的房屋买卖合同的追认，也是对此后刘志所签定金合同、网签版房屋买卖合同的授权，故上述合同均对王喜芳和游丽英发生效力，由王喜芳、游丽英承担民事责任。杨静怡与王喜芳、游丽英之间形成房屋买卖合同关系，系双方真实意思表�，不违反法律强制性规定，合法有效，对此本院予以确认。关于游丽英主张其没有参与涉诉房屋的买卖，不应当承担责任的意见，缺乏依据，本院不予采纳。
虽双方合同中未约定办理房屋过户时间，根据庭审情况，双方认可约定2016年12月16日办理涉诉房屋过户手续，即双方就办理房屋过户时间达成了协议，杨静怡也因此支付40万元购房款并交纳过户相关税费，后因涉诉房屋被查封而未能办理过户，王喜芳、游丽英亦未在其承诺的期限内解除涉诉房屋查封并为杨静怡办理过户手续，直至本案庭审结束，涉诉房屋仍处于被查封状态，无法办理过户手续，合同目的无法实现，现杨静怡要求解除涉诉房屋买卖合同并返还已付房款和定金的请求，于法有据，本院予以支持。
王喜芳因其他诉讼案件致使涉诉房屋被查封而无法办理过户手续，对此王喜芳、游丽�存在合同约定的违约情形，应当承担违约责任。关于双方合同违约金约定是否过高的问题，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，王喜芳、游丽英主张违约金计算标准过高请求调整，本院综合考虑杨静怡的实际损失情况及双方合同履行情况，对违约金具体给付金额酌情予以确定，对于杨静怡主张的合理部分，本院予以支持，过高部分，不予支持。因王喜芳、游丽英所承担的违约金中已包括杨静怡的实际损失，故对杨静怡要求王喜芳、游丽英给付房款利息及赔偿税费的请求，本院不予�持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告杨静怡与被告王喜芳、游丽英就顺义区×××房屋所达成的房屋买卖合同关系于本判决生效之日解除；
二、被告王喜芳、游丽英返还原告杨静怡房款四十万元及定金十万元，共计五十万元，于本判决生效之日起七日内执行；
三、被告王喜芳、游丽英给付原告杨静怡违约金十万元，于本判决生效之日起七日内执行；
四、驳回原告杨静怡的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千六百五十元，由被告王喜芳、游丽英负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 棋其格
二〇一七年七月三十一日
书记员 何星星