阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初556号原告：黄业斌，男，1994年9月29日生，汉族，户籍地阳江市江城区，经常居住地阳江市江城区，委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。委托代理人：冯朵，广东真智律师事务所实习律师。被告：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区新江北路***号威尔登堡花苑。法定代表人：张敏明，该公司总经理。委托代理人：唐威，广东执正律师事务所律师。原告黄业斌诉被告阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄业斌的委托代理人钟国衡、冯朵及被告同心房地产公司的委托代理人唐威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄业斌向本院提出诉讼请求：：一、被告支付逾期办理房产证违约金6511.67元给原告；二、被告返还购房款5836.79元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年1月21日起计至付清时止）给原告；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑3幢1905房，购房款651167元原告已付清。《商品房买卖合同》第八条约定被告于2013年9月30日前向原告交付验收合格的商品房，第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”但被告交付商品房后直至2015年8月13日才办理商品房权属登记，超出合同约定的90天期限，构成违约，被告应支付违约金6511.67元（651167×1%）给原告。另外，涉案商品房实测套内建筑面积为106.14平方米，比约定的107.10平方米少0.96平方米，面积差异百分比为0.896%[（106.14-107.10）/107.10]，根据《商品房买卖合同》第五条约定，被告应返还购房款5836.79元（6079.99×0.96）给原告。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告同心房地产公司辩称：一、被告于2014年1月13日办理涉案楼盘的竣工验收备案，于2014年2月22日向原告发出收楼通知，即原告已于2014年2月23日收楼。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的1%向买受人支付违约金。”针对合同第十五条“产权登记的约定”条款中情况，双方已签订《商品房买卖合同》补充协议，并在协议第五条第二款中约定：“如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。”很明显，该补充条款为对合同第十五条中出现的所有情况的概括性适用条款。即被告能在商品房交付使用后90天内，向产权登记机关提交办理权属证书资料，视为被告已履行合同第十五条中全部义务（备案、取得房产证），即免责。事实上，被告已于2014年2月24日至2014年5月23日期间，将办理权属证书的资料交给产权登记机关。从房屋交付至提交资料到产权机关时间属于合同约定的商品房交付使用90日内，符合《商品房补充协议》第五条第二款中的免责情况。被告与原告在补充协议中约定提交资料即免责该条款，符合当事人意思自治原则要求，并没有违反法律的禁止性规定，理应采纳，且不受原来法律法规所约束。其次，房产证何时登记成功、何时出具有赖于房管局工作效率，全为房管局工作职责，与被告并无联系。且原告属于贷款购房情况，其房产已抵押给银行，故房产证何时登记成功、何时取得，并不会对其产生任何经济利益损害。故，根据补充协议约定，被告已在规定的时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，即已履行合同第十五条中所涉及的全部义务，并不存违约情况。二、由于阳江市房产管理局接收资料手续的缺失，导致被告没有收到上述办理权属证书资料的接收回执。被告已向法院申请调查取证，法院可核实被告已履行办理产权登记责任的事实。阳江市房产管理局（以下简称房管局）作为接收产权登记资料的政府部门，其在接收被告为原告办理权属证书资料后，由于接收资料手续缺失，并没有为被告开具接收凭证，也拒绝在被告资料清单上签名或盖章。为此，被告有必要向法院申请调查取证，证明并查实房管局已接收过申请人为被申请人办理权属证书的资料的案件事实。三、讼争商品房产权登记套内建筑面积为106.23平方米，而合同约定计价面积为107.10平方米，两者之间相差0.87平方米，面积差异百分比为0.812%。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。”针对以上条款，原告认为该条款为选择性条款，即针对面积差异比范围大小，选择适用以上任一条款。但事实上，该条款为阶梯式适用条款，即该条款针对面积差异百分比分条件计算。差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，双方不作任何补偿。故涉案商品房面积差异百分比为0.812%，减去双方免责范围0.6%，剩下0.212%，即被告应向原告返还购房款1380.47元（6079.99元/平方米×0.212%×107.1平方米）。该条款也明确约定，被告只需返还多收的购房款即可，不需支付利息。因此，原告对合同约定的面积差异条款理解有误，主张返还购房款过多。经审理查明：2013年9月11日，原告黄业斌（买受人）与被告同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013090792），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑3幢1905号商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共133.77平方米（其中套内建筑面积107.10平方米，公共分摊建筑面积26.67平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米6079.99元，房屋总价款为651167元；出卖人应当在2013年9月30日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的；3、买受人于交楼届满时仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括按揭款、违约金、税费等）；逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条（约定2013年9月30日交房）约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金；面积确认及面积差异处理约定：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；关于产权登记约定：1、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。签订《商品房买卖合同》后，原告与被告还签订了一份《补充协议》，其中第五条办证补充条款约定：“1、买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等（如政府部门有关规定变更的，按政府最近的规定为准）；并要求抵押权人移交相关资料给出卖人，同时缴清所有购房款和相关税费。否则，出卖人按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期限相应顺延。2、如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。”补充协议还约定了合同解除、保修责任等条款。上述合同签订后，原告分别于2013年9月23日、2014年1月20日各支付了购房款196167元、455000元给被告同心房地产公司。经双方当事人确认，被告于2014年2月23日将经验收合格的商品房交付原告使用。此外查明，本案讼争房屋所在的威尔登堡工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。2017年2月15日，原告以被告逾期办证及交付的商品房存在面积差，应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。诉讼中，原告拟证明被告逾期办理房产证构成违约行为，向本院提供了阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根），该收件收据（存根）载明阳江市住房和城乡规划建设局于2015年7月29日收到涉案商品房的房地产测绘图、维修金专用收据、发票、权属证明书、身份证、买卖合同、转移申请书、质量保证书、委托书等资料，并备注评估现场勘查、报税时间不计算在法定办结时间内、正式收件受理10个工作日内完成。经质证，被告认为收件的日期并不等于提交权属证书资料的时间，收件日期并不是2015年7月29日，原告对补充协议及合同理解有误，被告不应该承担违约责任。此外，被告在庭审过程主张提交办证材料的时间在2014年2月24日至2014年5月23日期间，但没有提供证据予以证实。以上事实，有原告提供的原告的身份证、企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同》、发票、房地产权证、房地产权档案查阅答复书、阳江市住建局收件收据（存根），被告提供的被告营业执照、被告组织机构代码证、《商品房买卖合同》补充协议、快递单、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等证据以及本案庭审笔录等证实，本院予以确认。本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。按原告的诉讼请求，本案争议焦点有：一、被告是否如期履行办证义务；二、被告是否应返还购房款。对于第一个焦点问题，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后，虽然涉诉房屋所在的威尔登堡工程于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续，但双方确认被告于2014年2月23日交付商品房给原告使用，应认定被告于2014年2月23日交付经验收合格的商品房给原告黄业斌。原、被告在《商品房买卖合同》约定了出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。根据上述约定，被告办理涉案商品房权属登记的时间应自2014年2月23日起90日内办理。诉讼中，原告提供的收件收据（存根）载明阳江市住房和城乡规划建设局于2015年7月29日收到房地产测绘图、维修金专用收据、发票、权属证明书、身份证、买卖合同、转移申请书、质量保证书、委托书等资料，主张被告于2015年7月29日递交涉案商品房的办证材料构成逾期办证的违约行为，虽然被告在庭审中对此予以否认，并辩称其在2014年2月24日至2014年5月23日期间已向房管部门递交了涉案商品房办理权属证书的资料，但被告对其主张的事实没有提供证据予以证实。且被告申请本院对该事实调查取证，但原告提交的证据足以证实被告向房管部门提交办证资料的时间，本院对被告申请不予采纳。根据“谁主张谁举证”的证据规则，被告应承担举证不能的后果，本院对被告的辩称意见不予采信。结合涉案商品房房产证权属证书载明登记时间为2015年8月13日的情况，本院认定被告于2015年7月29日向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料明显违约，应按合同的约定向原告承担违约责任。现原告请求被告支付逾期办证违约金6511.67元（651167元×1%）,理据充分，本院予以支持。对于第二个焦点问题，根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第五条面积确认及面积差异处理的约定，原告所购房屋的面积差异百分比为一0.896%[（106.14平方米—107.10平方米）÷107.10平方米×100%]，差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），故原告请求被告按合同的约定退还购房款5836.79元[（107.1平方米—106.14平方米）×6079.99元/平方米]，理据充分，本院予以支持。至于该购房款的利息问题，原、被告的情况属于不退房的多退少补情况，利息问题合同中没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人……”的规定，被告还应支付该购房款5836.79元的利息给原告，因原告在2014年1月20日付清全部购房款651167元，原告请求的利息应按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年1月21日起计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金6511.67元给原告黄业斌；二、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款5836.79元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2014年1月21日起计至付清款项之日止）给原告黄业斌。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费54元（已减半收取），由被告阳江同心房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  凌远文二〇一七年三月三十一日书记员  叶川雨