上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7846号
上诉人（原审被告）：陈某1，女，1982年2月2日生，汉族，户籍地福建省周宁县，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：顾国平，男，1957年4月7日生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市闵行区。
被上诉人（原审原告）：刘允龙，男，1982年9月20日生，汉族，住上海市松江区。
原审被告：南某，男，2006年4月3日生，朝鲜族，户籍地黑龙江省尚志市，现住上海市闵行区。
法定代理人：陈某1（系南某之母），系本案上诉人，身份情况详上。
原审被告：南种培，男，1972年5月31日生，朝鲜族，住黑龙江省尚志市鱼池乡。
原审被告：上海太平洋房屋服务有限公司，注册地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路990号，主要营业地上海市徐汇区零陵路583号15楼。
法定代表人：章启光，董事长。
委托诉讼代理人：杨贺，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：南体龙，男，该公司工作人员。
上诉人陈某1因与被上诉人刘允龙，原审被告南某，原审被告南种培，原审被告上海太平洋房屋服务有限公司（以下简称太平洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初27697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈某1上诉请求：撤销原判第二、第三项，维持原判第一、第四项，要求改判驳回被上诉人刘允龙的一审诉请。事实和理由：一、南种培在陈某1不知情的情况下与刘允龙签订的房屋买卖合同应为无效；二、南种培收取的人民币（下同）10万元与陈某1和南某无关，故不同意返还购房款及违约金；三、南种培伪造了陈某1的身份证、房产证、户口簿等已涉及刑事案件，故根据先刑后民的处理原则，本案应中止审理，陈某1和南某不承担任何民事责任。
被上诉人刘允龙辩称，不同意陈某1的上诉请求。签约时，南种培提供了身份证、产权证以及公证委托书，故其与南种培签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示。之后因房屋上存在司法查封，南种培无法予以解决，故合同只能解除。对一审的判决结果予以认可，故请求驳回上诉，维持原判。
原审被告南某述称，同意上诉人的上诉请求。
原审被告南种培未到庭答辩。
原审被告太平洋公司述称，尊重法院的判决。
刘允龙向一审法院起诉请求：1、解除刘允龙与南种培、陈某1、南某签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令南种培、陈某1、南某、太平洋公司退还刘允龙购房款10万元；3、判令南种培、陈某1、南某、太平洋公司赔偿刘允龙违约金46万元；4、诉讼费由南种培、陈某1、南某、太平洋公司承担。
一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的产权人为南种培、陈某1、南某。南种培、陈某1系夫妻关系，南某为其二人之子。
2016年8月13日，经太平洋公司居间介绍，南种培（出卖人、签约甲方）与刘允龙（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，转让价格为230万元，乙方于签约时支付甲方房款10万元，乙方于2016年8月20日之前支付甲方房款110万元，该款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款108万元，该款款项由贷款银行转入甲方账户，乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日支付甲方2万元；签订本合同时，该房屋设有抵押，甲方自述债权额约为10万元，乙方对此表示知晓并同意继续购买该房屋，甲乙双方约定，甲方应于签订买卖合同后2日内与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担，甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续；甲乙双方应于办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方；乙方于付清第2笔款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分；若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续；乙方应于收到房地产交易中心出具的以其为权利人的《上海市房地产权证》后5个工作日内，将他项权利证明及贷款银行要求的其他放款材料递交至贷款银行处等。合同还对其他内容进行了约定。签订该买卖合同时，南种培出示了系争房屋的房地产权证及公证委托书一份，该委托书载明陈某1委托南种培出售系争房屋，并由山西省右玉县公证处就该委托书出具公证书。刘允龙在买受人处签字确认，南种培在出卖人处签字确认，并代陈某1、南某签字。次日，刘允龙向南种培转账支付房款10万元。刘允龙并签署佣金确认单一份。
买卖合同签订后次日，太平洋公司调取了系争房屋的房地产登记簿，系争房屋上有上海浦东发展银行第一营业部设立的抵押及（2016）沪0112民初20962号案件的司法查封。刘允龙知晓房屋情况后与南培种协商，刘允龙提出解除双方合同，南种培同意解除但表示现无法返还10万元。双方未能协商一致，故刘允龙以讼称事由诉至一审法院。
一审另查明，案外人陈某2以民间借贷纠纷于2016年7月起诉陈某1，一审法院于2016年7月20日立案受理，案号为（2016）沪0112民初20962号。陈某2于该案中申请财产保全，查封了系争房屋，后陈某2于2016年10月9日向法院撤回起诉，系争房屋的查封于2016年12月5日被解除。
一审法院认为，现本案争议焦点为该《上海市房地产买卖合同》的效力是否及于陈某1、南某，刘允龙主张的违约责任是否成立。关于争议焦点一，南种培与陈某1系夫妻关系，南某系其二人之子，南种培、陈某1、南某之间为极其亲密之亲属关系。南种培签订该买卖合同时陈某1未到场，南种培出具了签署有“陈某1”字样的公证委托书，虽陈某1并未认可该委托书系由其本人签署，但基于南种培与陈某1之间的特殊关系及该份委托书之形式，刘允龙有理由相信南种培有代理权，该代理行为有效。又南种培系南某之父，为其法定代理人，故法院确认该买卖合同之后果及于陈某1、南某。
关于争议焦点二，刘允龙与南种培、陈某1、南某之间的《上海市房地产买卖合同》为双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。依据双方买卖合同约定，刘允龙应于2016年8月20日前支付第二笔房款110万元，但在付款期限届满前本案系争房屋因他案被司法查封。在此后的交易过程中该司法查封长时间未能得以解除。而司法查封系影响到房屋交易的重要障碍，南种培、陈某1、南某未能出具排除该障碍的方案，仍长期占有刘允龙支付的房款不予返还。且一审法院还注意到，本案房屋的抵押至今未能涤除，南种培、陈某1、南某的该行为导致双方的买卖合同无法继续履行，南种培、陈某1、南某已属违约并致使不能实现合同目的，刘允龙要求解除该买卖合同的诉讼请求法院予以支持。南种培、陈某1、南某三人于2016年12月15日均收悉了刘允龙诉状及应诉材料，一审法院确认双方的买卖合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。南种培、陈某1、南某应将收取的房款10万元予以返还。关于刘允龙主张的违约金，现因南种培、陈某1、南某违约导致合同解除，应承担相应的违约责任。至于违约金计算标准，刘允龙主张按照合同约定的房款的20%予以支付，一审法院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。双方的买卖合同于2016年8月13日签订，在房屋被查封协商未果后刘允龙即向法院诉讼要求解除，尚未扩大损失。一审法院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定南种培、陈某1、南某向刘允龙支付违约金5万元。关于刘允龙认为太平洋公司未尽注意义务要求其承担返还房款及支付违约金之义务，法院认为太平洋公司并非买卖合同的相对方，且就刘允龙的该主张因基于与太平洋公司的居间合同提出，本案中难以支持。
南种培经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。
一审法院据此判决：一、确认刘允龙与南种培、陈某1、南某之间就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年12月15日解除；二、南种培、陈某1、南某于判决生效之日起十日内向刘允龙返还房款10万元；三、南种培、陈某1、南某于判决生效之日起十日内向刘允龙支付违约金5万元；四、驳回刘允龙的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,700元，由刘允龙负担3,441.07元，由南种培、陈某1、南某负担1,258.93元；财产保全费3,320元，由南种培、陈某1、南某负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人陈某1及原审被告南某提供如下证据材料：一、上海市不动产登记簿，用以证明系争房屋产权证因遗失，上诉人曾于2016年7月11日申请挂失，故南种培于2016年8月13日签约时出具的产权证系伪造的；二、立案通知书，用以证明南种培伪造了陈某1的身份证、房产证、户口簿、公证委托书，目前南种培已不知去向；三、民事判决书及庭审笔录，用以证明南种培在案件中曾当庭表示10万元定金由其收取，其会予以归还，与陈某1、南某无关。
针对上述证据材料被上诉人刘允龙发表质证意见如下：对上述证据的真实性、合法性、关联性均持有异议，对所有证据均不予认可。
原审被告南种培未发表质证意见。
原审被告太平洋公司发表质证意见如下：对所有证据的真实性予以认可，但关联性和证明目的均不予认可。证据一不能证明2016年8月13日房屋交易时的权属情况；证据二证明了陈某1与南种培的婚姻状况，但未对本案中的房屋进行分割。系争房屋产权仍为南种培、陈某1、南某共有，并不影响出售权利；证据三仅能证明2017年1月23日的立案情况，具体内容无法知晓，且与本案亦无任何关联性。
本院对上诉人陈某1及原审被告南某提供的上述证据材料认证意见如下：上述证据与本案待证事实不具有关联性，尚不能实现上诉人之证明目的，故对该证据本院均不予采信。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于《上海市房地产买卖合同》对陈某1是否具有法律约束力，其是否应与南种培共同承担合同解除后的法律后果。合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，虽签订房屋买卖合同时陈某1未至现场，且坚称并不知情，但一则签约前刘允龙在中介公司的陪同下看房，了解了陈某1与南种培的夫妻关系，并知晓了产权归属；二则签约时刘允龙查看了签约主体的身份证、产权证以及签署有“陈某1”字样的公证委托书，已履行了购房人应尽的谨慎注意义务，在此情况下，刘允龙有理由相信南种培具有代理权，该代理行为依法应认定为有效，对陈某1具有法律约束力，故陈某1应承担房屋买卖合同解除后相应的法律后果，即与南种培共同向刘允龙返还房款及支付违约金，一审法院对此认定正确，本院予以维持。至于陈某1上诉所称，南种培承认由其一人自行承担还款义务以及南种培伪造国家机关印章已侵害其合法权利，陈某1可予以免责的主张，因均系双方之间对内形成的法律关系，并不能对抗及约束善意购房人之权益，故对于陈某1申请本案予以中止审理的申请，本院不予准许；该项上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,400元，由上诉人陈某1负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一七年八月十四日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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