广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8400号
上诉人（原审被告）：广州市潮兴物业管理发展有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人：刘映瑞，职务：总经理。
委托代理人：吕传文，广东宏力律师事务所律师。
委托代理人：朱超彬，广东宏力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李美珩（LIMEIHENG），美国籍人，现住美国。
委托代理人：梁治烈，广东法制盛邦律师事务所律师。
原审被告：刘召南，住湖南省衡阳县。
原审第三人：广州市国土资源和规划委员会，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：彭高峰。
上诉人广州市潮兴物业管理发展有限公司（以下简称潮兴公司）因与被上诉人李美珩、原审被告刘召南、原审第三人广州市国土资源和规划委员会物权纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据房产登记号统字XX号《房地产登记簿查册表》记载，座落于本市越秀区海珠南路XX号首层房屋的契证类型为房地产证、占有部分为全部（所有权人）、单位名为原广州市房地产管理局（因机构改革现名称已变更为第三人）、所有权来历为1958年经租，建筑面积为42.5平方米、结构为混合（乙石）、结构层数为3。根据2012登记字XXXX号《房地产登记簿查册表》记载，座落于本市越秀区海珠南路XX号2、3楼及骑楼的房屋，房屋建筑面积92.47平方米，规划用途为住宅，产权人为李美珩，所有权取得方式为继承。
2009年5月27日，李美珩（为甲方，代理人连某）与原广州市潮兴物业管理有限公司（为乙方，后更名为广州市潮兴物业管理发展有限公司）及广州市昇辉房地产咨询服务有限公司（为中介方）签订《房屋租赁协议》，约定：“1.甲方把座落于广州市海珠南路XX号二、三楼及骑楼，总建筑面积92.47平方米住房壹套，出租给乙方作住宅使用，该物业以现状出租。2.租赁期定为壹佰贰拾个月，由2009年9月1日起至2019年8月31日止，到期双方满意可提早60天另续24个月期之新约，租金、条件另议。3.首廿肆个月租金（扣除头1.5个月免租装修期）定为每月1000元（每年一次上期支付）。由2011年9月1日起至2014年8月31日租金定为每月1333元（每年一次上期支付）。由2014年9月1日起至2019年8月31日租金定为每月1833元（每年一次上期支付）。……7.甲方同意乙方在严格遵守国家的一切政策法规的前提下，租用期内可将房屋的全部或部分出租、出借。如发现有违法行为，甲方有权取消合约收回该物业。8.甲方多次提请乙方租用以上物业，必须遵守国家的一切政策法规；房屋修缮及装修须按政府规定报建及聘用由资质合格的公司。否则一切责任后果概由乙方自行承担，与甲方无关”等内容。
同年8月28日，李美珩（为甲方，代理人连利）与原广州市潮兴物业管理有限公司（为乙方）及广州市昇辉房地产咨询服务有限公司（为中介方）签订附件一，其中约定：“D.租约期前三个月内乙方必须按“附件二”对合约物业按进行投入资金进行房屋修缮及装修完毕，修缮及装修资金由乙方全部负责。修缮及装修必须按政府规定报建及聘用有资质合格的公司。修缮及装修的一切安全责任、防火责任等概由乙方自行承担。甲方对国内房屋修缮及装修一点也不熟悉，且身在海外，且已多次提醒乙方一切一切须严格按照国家的政策法规进行，租赁期内一切一切责任与甲方完全无关”等内容。
2010年9月1日，潮兴公司（甲方，出租人）与刘召南（乙方，承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将海珠南路XX号2-4楼房号的房地产出租给乙方作住宅用途使用，租赁期限从2010年9月1日起至2019年8月30日止，其中2010年9月1日至2013年8月30日租金为每月3900元；2013年9月1日至2016年8月30日租金为每月4200元；2016年9月1日至2019年8月30日租金为每月4800元等内容。
2012年，李美珩以特快专递的形式向潮兴公司送达《通知书》，载明：“在租赁期间，贵司擅自对租赁房屋进行建设和扩建，严重影响了租赁房屋的结构和一楼的安全。为了维护租赁房屋的完整及安全，我方现要求贵司在收到本通知之日起15天内恢复租赁房屋原状”。潮兴公司于同年11月30日签收上述《通知书》。
2013年，李美珩以潮兴公司为被告向法院提起诉讼，要求潮兴公司向其返还海珠南路XX号4楼的租金收益，该案一审审理过程中，李美珩及潮兴公司一致确认：海珠南路XX号4楼原为天台，但双方对李美珩向潮兴公司出租的范围及潮兴公司承租时4楼的状况各执一词，李美珩陈述：根据双方签订的租赁协议，其出租给潮兴公司的只是海珠南路XX号2、3楼及骑楼，协议没有约定包括讼争的4楼，因此租赁范围应不包括4楼；潮兴公司承租时4楼是雨棚，没有封闭式建筑。潮兴公司陈述：租赁范围是总建筑面积为92.47平方米住房一套，以现状出租，而该建筑4楼是天台，属于附属物，因此租赁范围包括涉案的4楼；潮兴公司承租时4楼是雨棚，但是半封闭的建筑，潮兴公司对该天台加固后使用。该案审理过称中，法院派员前往现场勘查，情况如下：越秀区海珠南路XX号房屋地上层数为4层，其中第4层为用混凝土与板间搭建成的一封闭的具有两房一厅一厨一厕格局的房屋，面积约为37.21平方米；第三层通往第四层的楼梯设有一铁门，有上锁；该建筑1至4楼共用上下楼梯，该楼梯为内部楼梯，各层房屋可独立通行互不干扰。原审法院于2014年1月17日所出（2013）穗越法民三初字第2828号民事判决书，驳回李美珩的诉讼请求。后李美珩不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院经审理后认定，李美珩并非“海珠南路XX号第4层为用混凝土与板间搭建成的一封闭的具有两房一厅一厨一厕格局的房屋”的所有权人，也没有证据表明李美珩合法取得上述建筑物的相应权益，故李美珩要求潮兴公司返还所谓上述建筑物租金的上诉请求无法律依据，遂于2014年8月19日作出（2014）穗中法民五终字第1949号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
李美珩于2014年12月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认潮兴公司与刘召南于2010年9月1日签订的《广州市房屋租赁合同》无效；2.潮兴公司、刘召南将位于广州市越秀区海珠南路XX号四楼天台的所有构筑物进行拆除，并且恢复建设雨棚；3.潮兴公司赔偿李美珩损失16527.60元，具体计算方式为37.21×4800元÷（92.47+37.21）×12。
本案原审审理过程中，各方当事人一致确认：海珠南路XX号房屋地上层数为第4层的房屋没有办理产权登记手续；房屋的现状与前述法院前往现场勘验时一致，上述现有建筑物是由潮兴公司建造的，没有办理规划报建手续，亦未经过行政主管部门的认定或处理。
关于海珠南路XX号4楼进行加建的因由及具体情况，各方当事人各执一词。潮兴公司陈述：其按照《房屋租赁协议》附件一D点的约定，履行对房屋进行修缮的义务，故李美珩对其有关修缮行为是知悉且同意的；《房屋租赁协议》的附件二原是一份图纸，后双方因故并未签订；但经双方协商一致口头约定潮兴公司按照李美珩的装修风格对4楼进行装修，且装修前后李美珩都有拍照记录，装修后李美珩也进行了验收。潮兴公司对其上述陈述并未提交证据予以证明。
李美珩对潮兴公司的上述陈述不予确认，并陈述：潮兴公司未经其同意改变天台原有使用性质进行加建；由于其与潮兴公司无法对附件二达成一致意见，故双方并未签订附件二，双方也未达成口头协议。李美珩同时称其没有前往有关行政主管部门对前述加建行为进行投诉。
广州市国土资源和规划委员会陈述：海珠南路XX号4楼原为天台有雨棚，其不知道海珠南路XX号4楼存在加建行为；经翻查档案记录，潮兴公司的加建行为亦未经过其同意，其亦不同意潮兴公司使用4楼；其没有对潮兴公司、刘召南提起过诉讼。同时认为天台的加建是否属违章建筑需由相关行政主管部门进行认定，如经认定属于违章建筑，其愿意配合处理。
此外，李美珩在本案诉讼过程中明确，其在本案中提起的并非合同之诉而是侵权之诉；其在本案中要求潮兴公司赔偿损失的依据是：海珠南路XX号4楼天台本是作为休息和晾晒衣服之用，由于潮兴公司违章加建导致其无法使用，且上述违章建筑经相关行政部门处罚后需要进行拆除将会产生费用，其必然受到损失；且潮兴公司因违法加建所获得的盈利也相当于其损失，故其根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定主张赔偿。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项的规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，也应当认定为共有部分。本案中，根据《房地产登记簿查册表》可见，涉案的越秀区海珠南路XX号楼房建筑层数只是3层，首层房屋业主为广州市国土资源和规划委员会，李美珩持有2、3楼及骑楼的产权证明，故涉案楼房的天台属于李美珩与广州市国土资源和规划委员会的共有物。
《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。本案中，潮兴公司在涉案楼房的天台进行加建并将加建后的房屋转租给刘召南使用，并未经李美珩及广州市国土资源和规划委员会的同意，故李美珩请求潮兴公司对海珠南路XX号天台的所有建筑物予以拆除的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，予以支持。虽然李美珩与潮兴公司在《房屋租赁协议》附件一约定了潮兴公司需承担对房屋进行修缮的义务，但潮兴公司的承租范围仅为“海珠南路XX号2、3楼及骑楼”而并未包括天台部分，故修缮范围应限于承租范围内；同时所谓“修缮”的义务是李美珩在出租2、3楼及骑楼给潮兴公司使用过程中将部分管理权能进行让渡，这与将天台扩建成为用混凝土与板间搭建成的一封闭的具有两房一厅一厨一厕格局的房屋的处分行为存在本质上的区别，故对潮兴公司主张其依约对房屋进行修缮故不同意拆除天台建筑物的抗辩意见，不予采纳。同时，由于上述加建行为由潮兴公司所实施，故李美珩请求刘召南承担拆除及恢复建设雨棚的责任，不予支持。但刘召南需在拆除过程中予以配合，腾空搬离天台。
关于李美珩要求潮兴公司赔偿损失的问题。李美珩在本案中要求潮兴公司赔偿损失的理由有二：一是认为海珠南路XX号天台本是作为休息和晾晒衣服之用，潮兴公司加建导致其无法使用，且潮兴公司因违法加建所获得的盈利也相当于其损失；二是认为上述扩建的建筑物为违章建筑，经相关行政部门处罚后需进行拆除将会产生费用，其必然受到损失。针对上述理由，分析如下：（一）如前所述，涉案海珠南路XX号天台属于李美珩与广州市国土资源和规划委员会的共有物，李美珩并非海珠南路XX号天台建筑物的所有权人，李美珩也没有证据表明其已合法取得上述建筑物的相应权益，故李美珩称潮兴公司“因违法加建所获得的盈利”为其实际损失，于法无据。（二）海珠南路XX号天台的建筑物是否属于违章建筑，尚未经过行政主管部门的认定或处理，李美珩所称的将产生的拆除费用尚未实际发生。综上，李美珩要求潮兴公司赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。
此外，本案为物权纠纷，李美珩在诉讼中已明确其在本案中提起的是侵权之诉，故其要求确认潮兴公司、刘召南之间签订的《广州市房屋租赁合同》无效的诉讼请求，与本案处理的并非同一法律关系，本案不予调处。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、第七十六条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第七条的规定，于2015年12月25日判决：一、本判决发生法律效力之日起一个月内，潮兴公司将位于广州市越秀区海珠南路XX号四层天台的所有建筑物予以拆除并恢复建设雨棚；二、驳回李美珩的其他诉讼请求。本案受理费276元，公告费500元，由李美珩负担176元，潮兴公司负担600元。
判后，上诉人潮兴公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定天台不属于承租范围的事实错误。我方与李美珩于2009年5月27日签订的《房屋租赁协议》约定李美珩将涉案房屋出租给我方作住宅使用，物业以现状出租。因为该建筑4楼是天台，属于附属物，因此我方的租赁范围包括涉案房屋的4楼。二、原审法院认定修缮行为的事实错误。根据《房屋租赁协议》附件一约定，对涉案房屋进行修缮是我方的权利义务，故我方有权在包括涉案房屋的4楼在内的承租范围进行修缮。同时双方曾口头约定我方按照李美珩的装修风格对4搂进行修缮，故李美珩对有关修缮行为是知悉且同意的，李美珩经常回国，该修缮亦经过李美珩检查验收。对已建成房屋进行修缮是为了保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。我方对涉案房屋的4楼进行扩建提高了房屋的使用功能，这既符合双方约定“修缮”义务的目的，又符合法律规定的意义。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、判令李美珩承担一、二审诉讼费用。
被上诉人李美珩答辩同意原审判决，不同意潮兴公司的上诉请求。
原审被告刘召南、原审第三人广州市国土资源和规划委员会经本院合法传唤未到庭表明意见。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据《房地产登记簿查册表》显示，涉案房屋建筑层数为3层，其中首层为广州市国土资源和规划委员会所有，二、三楼及骑楼为李美珩所有，故原审法院根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项的规定，认定涉案楼房的天台属于李美珩与广州市国土资源和规划委员会共有部分，并无不当。李美珩与潮兴公司签订的《房屋租赁协议》约定李美珩将涉案房屋二、三楼及骑楼出租给潮兴公司，由此可见潮兴公司的承租范围并未包括天台部分。而潮兴公司将涉案楼房的天台进行加建并转租给刘召南使用，并无证据证明该行为已取得共有人李美珩及广州市国土资源和规划委员会的同意，故李美珩请求潮兴公司将涉案房屋天台的所有建筑物予以拆除，符合法律规定，原审予以支持并无不当。综上所述，潮兴公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费600元，由上诉人广州市潮兴物业管理发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一六年八月十七日
书记员 杨娟娟