江西省南昌市青山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖坊民初字第204号
原告：上海康虹医院管理有限公司，住所地:上海市青浦区新达路1218号1幢1层F区124室。
法定代表人：杨淑蓉,该公司董事长。
原告：温州康宁医院股份有限公司，住所地：温州市黄龙住宅区盛锦路。
法定代表人：管伟立，该公司董事长。
两原告共同委托代理人：毛建武，江西华邦律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：饶振邦，江西华邦律师事务所律师。
被告：熊国秀，女，汉族，1969年9月25日生，住南昌市高新技术开发区。
被告：闵洪根，男，汉族，1968年9月26日生，住南昌市高新技术开发区。
两被告共同委托代理人：蒋芳，江西豫章律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：龚毅铭，江西豫章律师事务所律师。
原告上海康虹医院管理有限公司（以下简称康虹公司）、温州康宁医院股份有限公司（以下简称康宁公司）为与被告熊国秀、闵洪根房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月16日向本院起诉。本院于同月20日受理后，依法组成合议庭，由审判员成利群担任审判长，代理审判员黄丹主审，人民陪审员沈文丽参加评议。2015年12月7日，两被告提出反诉申请，本院予以受理并合并审理。2016年3月10日，两被告撤回反诉申请，本院予以准许。本院于2016年3月9日组织双方进行证据交换，并于2016年4月18日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人毛建武、饶振邦及两被告的共同委托代理人蒋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称：2013年10月25日，原告与两被告委托的龚朝阳等三人签订了租赁合同，约定将被告所有的坐落于青山湖区顺外路1217号一号楼和三号楼大厦房屋出租给原告，合同第二条约定了承租房产作为医院用房，租赁期限19年7个月。合同签订后，原告向被告支付了一年的租金3709175.64元，并花费408500元为租赁物建设了围墙。但原告在合同签订不久后发现该房屋坐落土地性质属于政府划拨专项教育用地，不得随意改变其用途和性质，故原告无法将租赁房屋用于开办医院使用。被告至今也未能按合同约定的使用用途将租赁物交付原告，导致合同目的无法实现，合同无法继续履行。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2013年10月25日签订的租赁合同已解除；2、被告向原告返还租金3709175.64元；3、被告赔偿原告围墙建设费用408500元；4、本案全部诉讼费由被告承担。
两被告辩称：1、涉案租赁合同仅约束原告与案外人吴某、张云龙、龚朝阳三人，被告并非本案合同关系相对方。2、原告提供的现有证据无法证明涉案租赁合同因合同目的无法实现而需解除。3、退一步说，即使本案租赁合同存在如原告所诉称的因无法开办医院导致合同目的无法实现而需解除的情形，原告也应对合同解除所产生的后果承担全部责任。
两原告在举证期限内提交了以下证据：1、两原告营业执照及组织机构代码证、两被告常住人口基本信息，证明原、被告诉讼主体资格。2、租赁合同1份、中国农业银行电子银行交易回单1份、温州银行电子回单及转账凭证各2份、收据1张，证明2013年10月25日，原告与被告委托的龚朝阳、吴某、张云龙三人签订了租赁合同，合同中约定被告将座落于青山湖区顺外路1217号一号楼和三号楼大厦房屋出租给原告，合同约定了承租房产作为医院用房，租赁期限19年7个月；合同附件二房屋所有权证复印件中记载的所有权人系被告，规划用途为住宅、非住宅；合同及所有附件没有任何关于租赁房屋项下土地性质和用途的记载，合同附件公证书中明确记载受托人的权限包括租赁合同变更、续签、出租、续租、转租、收取租金等一切相关事宜；合同签订后，原告向被告支付了一年的租金3709175.64元。3、公证书2份，证明原告通过南昌市赣江公证处办理了保全证据公证，与被告解除了租赁合同。4、工程施工协议书1份、温州银行电子回单2份及转账凭证2份、中国农业银行账户交易明细及企业银行付款回单各1份，证明原告花费408500元为租赁物建设了围墙。
两被告在举证期限内提交了以下证据：1、南昌市城市房屋存量房买卖合同2份、南昌银行网上银行电子回单31张、招商银行户口历史交易明细表6张，证明两被告于2012年8月25日与案外人吴某、张云龙、龚朝阳三人签订了南昌市城市房屋存量房买卖合同，将涉案租赁房屋以5600万元的价格出卖给龚朝阳、吴某、张云龙三人，并于2013年10月将涉案租赁房屋交付龚朝阳、吴某、张云龙使用，龚朝阳、吴某、张云龙已于2013年12月付清全部房款，故吴某、张云龙、龚朝阳系涉案租赁房屋的实际占有、使用人。2、租房协议及租赁合同各1份，证明吴某、张云龙、龚朝阳（甲方）作为涉案租赁房屋的实际占有、使用人于2013年10月25日与原告（乙方）代理人鄢林华签订了租房协议，作为双方签订租赁合同的前期合作协议；根据租房协议，原告与龚朝阳、吴某、张云龙已就申请设立医疗机构的义务、时限以及无法申请设立医疗机构的责任承担等事项进行了书面约定；2013年11月中旬，原告将签订盖章的租赁合同交付龚朝阳、吴某、张云龙。3、赣卫医字［2014］57号关于同意设置南昌康宁医院的批复1份，证明原告设置“南昌康宁医院”的申请已获江西省卫生和计划生育委员会(以下简称江西省卫计委)的批准。4、原告向龚朝阳、吴某、张云龙出具的“关于要求严格履行租赁合同、排除邻里阻扰纠纷的紧急通知”1份、律师函1份、EMS快递详单2份，证明在涉案租赁合同履行过程中，原告函告龚朝阳、吴某、张云龙系以“吴某等三位房东”进行称呼，故原告知晓并认可吴某、张云龙、龚朝阳为涉案租赁房屋的实际房主，且系租赁合同的真正履行人，被告并非涉案合同关系相对人。5、证人吴某出庭证言，证明两被告已于2012年8月25日将涉案租赁房屋出卖给龚朝阳、吴某、张云龙，且龚朝阳、吴某、张云龙已付清全部房款，故龚朝阳、吴某、张云龙系租赁房屋的实际占有使用人；原告与龚朝阳、吴某、张云龙洽谈涉案租赁事宜时，龚朝阳、吴某、张云龙已将涉案租赁房屋的产权以及土地情况告知了原告，被告仅系基于原告及龚朝阳、吴某、张云龙的要求出具委托书，以方便龚朝阳、吴某、张云龙出租涉案房屋，但被告全程未参与房屋出租事宜，且未实际使用房屋；原告与龚朝阳、吴某、张云龙以对申报医疗机构的义务实现以及无法申报设立医疗机构责任承担等事项进行了书面约定，原告作为专业性医疗机构及管理公司理应在设立医院的流程以及涉案租赁房屋能否开办医院等问题上更为专业，故原告与龚朝阳、吴某、张云龙已书面约定涉案租赁房屋无法申报所产生的后果由原告承担。6、医疗机构设置许可一次性告知及医疗机构执业许可一次性告知附表，证明原告作为专业性的医疗管理机构，应当对设置医院的流程更为专业，在相关部门对于申报设立医疗机构已具备明确的需提交的材料中应包含消防等相关手续，因此原告对于涉案房屋的用途及土地性质理应知情。
本院依两被告申请向江西省卫计委调取了两原告设立南昌康宁医院时所提交的材料中对鄢林华的授权委托材料，被告证明目的为原告委托鄢林华与龚朝阳、吴某、张云龙洽谈涉案房屋租赁事宜并签署了租房协议。
经庭审质证，两被告对两原告所举证据1的真实性无异议，但无法证明被告具备本案的诉讼主体资格。对证据2中租赁合同的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，租赁合同的出租方是吴某、张云龙、龚朝阳，并没有两被告的签字，租赁合同附件中明确载明涉案租赁房屋系原南方希望中学的办公楼，可看出吴某、张云龙、龚朝阳与原告洽谈租赁事宜之前，已将租赁房屋的所有信息，包括土地性质向原告进行了说明，对转账凭证的真实性无异议，对收据落款的时间有异议，吴某本人陈述是在收据上载明的时间之后签的。对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，被告并非本案合同关系的实际权利人，原告单方面发出合同解除通知函的行为并不导致租赁合同解除的法律后果。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，该协议及转账凭证均发生在原告与案外人之间，被告无法核实其真实性。对法院调取的证据无异议。
两原告对两被告所举证据1房屋买卖合同的真实性、合法性、关联性有异议，与原告无关，原告不知情故无法判断真伪，本案涉诉租赁物的所有权为被告，且在合同签订时，被告向原告出具了公证书，故本案租赁合同的权利义务承担人是被告；对南昌银行电子回单因系打印件，对其真实性、合法性、关联性均有异议，与原告无关；对招商银行明细表的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与原告无关。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，租房协议只是对签订正式租赁合同的程序进行约定，租房协议和租房合同所涉的租赁物是一样的，租赁房屋的所有人是被告，无论是租赁协议和租赁合同权利义务承担人都是被告，租房协议可以理解为原告经卫计委批准后，有权选择与被告签订正式租赁合同。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，但原告认可曾经取得过卫计委该份批复，但卫计委不对开设医院所用房屋项下土地性质及用途进行审查。对证据4紧急通知的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，公证书中已载明龚朝阳、吴某、张云龙有权代被告办理租赁合同的变更、续签、转租、收取租金等事宜，并有权签署一切法律文件，故对原告来说龚朝阳、吴某、张云龙有权代表被告行使房东的权利，将龚朝阳、吴某、张云龙称为房东只是一个尊称并无任何法律意义，该通知反而证明了在租赁合同签订后很长一段时间内因被告无法排除邻里纠纷导致原告无法正常的接收租赁物，也是原告至起诉之日才主张权利的根本原因；对于律师函、EMS快递单的真实性、合法性、关联性有异议，快递单收件人处没有签名，无法证明原告签收过该律师函，且律师函的内容与紧急通知的内容相矛盾，原告无法正常接收租赁物并在免租期内完成装修的根本原因是被告违约所致。对证据5吴某的证人证言的真实性、关联性有异议。证人所说的曾告知过原告所租房屋买卖和土地性质一事，无其他证据佐证。对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，没有加盖任何单位公章，对于江西省卫计委申报需要提交的消防材料指房屋建成竣工验收时的消防验收报告，与原告所指的办理医院时进行装修而申报的消防审批截然不同，仅通过原始建成时的消防报告无法判断房屋租赁时房屋项下土地及使用用途。对法院调取的证据无异议。
本院经审核双方当事人所举证据并结合双方当事人的质证意见，认证如下：
对两原告所举证据1、2、3、4予以采信。
对两被告所举证据1的真实性、合法性予以认定，关联性不予认定。对证据2、3予以采信。对证据4中紧急通知的真实性、合法性、关联性予以认定，对证明目的不予认定。对证据5证人证言部分予以认定。对证据6不予采信。
对法院调取的证据予以采信。
本院根据上述采信的证据以及当事人在庭审中的一致陈述，认定本案事实如下：
温州康宁医院有限公司成立于1996年，系经营医疗服务，对医疗机构的投资、医院管理服务、精神卫生、医学心理和相关医学领域的科学研究和技术转让的企业法人。2014年10月15日，温州康宁医院有限公司更名为原告康宁公司。原告康虹公司系经营医院投资管理，从事医疗器械专业技术领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让的企业法人。两被告系夫妻关系。南昌市青山湖区××楼××）和3号楼（第1-9屋）房屋所有权人系被告熊国秀，该房屋的土地使用权人为南方希望中学，地类用途为划拨教育用地。2012年8月25日，龚朝阳、吴某与两被告签订了一份南昌市城市房屋买卖存量房买卖合同，约定龚朝阳、吴某以7600万元购买上述房屋。同年12月9日，两被告（甲方）与龚朝阳、吴某、张云龙（乙方）又签订了一份南昌市城市房屋买卖存量房买卖合同，约定原合同项下房层买卖价格为7600万元，鉴于甲方在土地变性（出让商业用地）未补交土地出让金，双方同意现状过户，原合同项下房屋买卖价相应变更为5200万元，甲方配合乙方办理过户，相关税费由乙方承担。此后，龚朝阳、吴某、张云龙在2012年至2014年间分多次向两原告共支付了购房款5200万元，但一直未办理房屋过户手续。2013年10月16日，两被告向龚朝阳、吴某、张云龙三人出具委托书，写明：“现我们全权委托龚朝阳、吴某、张云龙三人共同代为办理在南昌市青山湖区××楼××）和3号楼（第1-9屋）房产的还贷……代为办理上述房产的装修、租赁合同变更、续签、出租、续租、转租、收取租金等一切相关事宜……。受托人在上述代理权限内所签署的一切有关法律文件，我们均予以承认。”上述委托书在南昌市湖公证处予以公证。
2013年10月，两原告拟在南昌投资创办“南昌康宁医院”，并委托其工作人员鄢林华签署办理南昌康宁医院设置的相关事宜。同月25日，鄢林华代表两原告作为乙方与龚朝阳、吴某、张云龙三人作为甲方签订了1份租房协议，写明：“甲乙双方经友好协商，就青山湖区顺外路1217号一号楼、三号楼大厦房的租赁合同条款，已经甲乙双方认可。由于乙方拟在南昌投资创办一家医院或医疗管理公司，并由创办的医院或上海温州的公司与甲方签订租赁合同。因乙方在南昌申报医院需要一定的时间，同时，申报资料也需要医院的经营地址，故需甲方先在租赁合同上签字。对此，甲乙双方签订本租房协议：1、本协议经甲乙双方签字生效后，乙方应在2013年10月30日前支付甲方首年度房屋和地下租车场的租金共计3709175.64元，作为乙方租房的定金。待租赁合同甲乙双方签字盖章后，其定金转为乙方支付甲方的首年度租金。2、租赁合同经甲方先签字后，其租赁合同的条款不再做更改，待乙方申报的医院经主管部门审核批准后，由医院或公司在租赁合同上签字盖章。3、若乙方在2013年11月前，仍未申报核准，则应书面通知甲方，是否继续承租房屋和地下停车场，若继续承租，则应在2013年12月5日前将乙方已签字盖章的租赁合同交给甲方；若不承租，则已支付的定金归甲方所有，本租房协议终止。”
同日，两原告（乙方）与龚朝阳、吴某、张云龙（甲方）签订了1份租赁合同，写明甲方将南昌市青山湖区××楼××）和3号楼（第1-9屋）及地下停车场租赁给乙方使用。乙方租赁用途为医院用房，租期自2013年11月1日起至2033年5月31日，共计19年7个月。免租期为7个月，自2013年11月1日至2014年5月31日止。其中一号楼租金自2014年6月1日至2016年5月31日，每月租金152604.15元……三号楼租金自2014年6月1日至2016年5月31日，每月租金135643.82元……。地下停车场每月租金为20850元。租金按年预付，乙方须在每年5月31日前支付本年度6月至次年5月底的房屋租金和地下停车场租金。租金汇至甲方指定账户（龚朝阳、吴某）中。合同附件为房屋产权证复印件、地下停车场平面图、土地面积红线图、房屋所有权人授权证明。甲乙双方在合同上签名并捺指印。2013年10月30日，吴某、龚朝阳向两原告出具收据，写明收到两原告支付的自2014年6月1日至2015年5月31日的房租和地下停车场租金共计3709175.64元。2013年12月23日，两原告与通州建总集团有限公司（以下简称建总公司）签订工程施工协议书，写明，由建总公司承建位于青山湖区顺外路1217号南昌康宁医院的道路、围墙工程，采取包干形式，工程总价为43万元。2014年6月11日，两原告向龚朝阳、吴某、张云龙出具紧急通知，写明：“吴某等三位房东，现我方对承租房进行围墙和道路建设过程中，多次遭到邻里的阻挠，导致我方与承建方签订的围墙道路建设合同至今未完成，请立即严格履行租赁合同的约定，排除邻里阻扰纠纷，以便我方继续进行施工、使用。”后经过龚朝阳、吴某、张云龙协助，两原告为租赁房屋建设了围墙。两原告亦在2014年5月至9月共分四次向建总公司汇工程款共计408500元。2014年5月13日，江西省卫计委向两原告出具关于同意设置南昌康宁医院的批复。写明：“同意两原告举办医疗机构的立项申请，选址为南昌市青山湖区顺外路1217号。南昌康宁医院应当自批复之日起2年内办理完该医院的有关登记注册手续。逾期未能完成，则本批复自动失效。”因原告认为租赁物土地性质为教育用地，无法用于开办医院，要求被告返还租金，双方为此产生纠纷。2015年5月26日，两原告通过手机短信向两被告发送“合同解除的通知”，并经南昌市赣江公证处予以公证。2015年7月16日，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。
本院认为：关于本案主体资格问题。物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案涉诉房屋的房屋所有权证登记的房屋所有人现在仍为被告熊国秀，根据两被告出具的公证书，写明其委托龚朝阳、吴某、张云龙三人代为办理涉案房屋租赁合同变更、续签、出租、续租、转租、收取租金等一切相关事宜，受托人在代理权限内签署的一切有关法律文件，两被告均予以承认，该公证书作为附件一并附在租赁合同书后。上述可看出龚朝阳、吴某、张云龙系作为两被告的委托代理人与原告签订了租赁合同。故本案租赁合同的出租方为两被告，而并非被告辩称的龚朝阳、吴某、张云龙三人。
关于本案合同效力问题。两原告与两被告签订的租赁合同，系双方自愿签订，且不违反法律规定，应认定合同合法有效，对各方当事人有法律约束力。
关于本案合同是否应予以解除的问题。原告向被告租赁上述房屋用于开办医院，因涉案房屋的土地性质为教育用地，导致原告无法取得开办医院的相关审批手续，原告的租赁目的已无法实现，其要求解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。
关于合同目的无法实现的归责问题。原告从事医疗机构投资和管理已多年，对医疗机构的设立相对被告而言显应更为专业。原告作为专业医疗管理机构拟在南昌投资创办医院，理应对创办医院进行可行性研究，尤其是对医院所在地区环境、医院选址的依据及能否创办医院等基本问题进行慎重考察。且租赁合同中已约定免租期为7个月，原告有充足时间对涉诉房屋能否创办医院等进行核实。而原告在诉状中也称其在合同签订不久后即发现该房屋由于土地性质原因无法用于开办医院，但却在签订租赁合同19个月后才以不能达到合同目的为由要求解除租赁合同，明显系扩大损失，对产生的损失其自身应承担主要责任。两被告也未提交充分证据证实其在签订租赁合同时对两原告告知了涉案房屋的土地性质，也应承担部分责任。根据公平合理和诚实信用原则并结合本案的具体情况，本院认定原告应自行承担其租金损失的80%，对于两原告已支付的租金，被告应返还20%。考虑到原告已为涉案租赁房屋建设了围墙，两被告作为受益方亦应对围墙的建设承担一定的费用。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款及《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告上海康虹医院管理有限公司、温州康宁医院股份有限公司与被告熊国秀、闵洪根于2013年10月25日签订的租赁合同；
二、被告熊国秀、闵洪根应在本判决生效后十日内返还原告上海康虹医院管理有限公司、温州康宁医院股份有限公司已交付的房屋租金741835.12元（3709175.64元×20%）；
三、被告熊国秀、闵洪根应在本判决生效后十日内支付原告上海康虹医院管理有限公司、温州康宁医院股份有限公司围墙建设费用204250元（408500元×50%）；
四、驳回原告上海康虹医院管理有限公司、温州康宁医院股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费39741元，反诉费用16579元（减半收取8289.5元），合计48030.5元，由原告上海康虹医院管理有限公司、温州康宁医院股份有限公司负担32172元，被告熊国秀、闵洪根负担15858.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 成利群
代理审判员 黄 丹
人民陪审员 沈文丽
二〇一六年六月十七日
书 记 员 李 欢