福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终1678号
上诉人（原审被告、反诉原告）：施金钟，男，1980年2月20日出生，汉族，住福建省晋江市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：石狮市汉龙五金厂，住所地福建省石狮市蚶江镇洪窟村九龙山工业区飞鹰塑胶厂内第三幢。
经营者：洪肇侨，男，1975年10月27日出生，汉族，住福建省晋江市。
委托诉讼代理人：黄银银，福建臻晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈丽萍，福建臻晟律师事务所律师。
上诉人施金钟因与被上诉人石狮市汉龙五金厂（下称汉龙五金厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2016）闽0581民初2912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人施金钟、被上诉人汉龙五金厂委托诉讼代理人黄银银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人施金钟上诉请求：依法改判或发回重审。事实和理由：一审认定施金钟未能提供证据证明具有法定合同解除权，这是不公平的。从双方庭审情况以及到案涉租赁房屋内勘查所了解的情况，清楚说明2016年元月份施金钟由于主要的机器设备被法院强制拍卖，工厂关闭。显然，施金钟已经无法履行其与汉龙五金厂的租赁合同，汉龙五金厂对此清楚。双方事实上在2016年元月份就已经达成解除合同的合意。一审认定支持汉龙五金厂主张的违约金是错误的。施金钟不应当支付汉龙五金厂代垫的各种税费。留置权是法定的，当事人不得私自设定，合同关于留置的约定是无效的。属于施金钟的财产应当无条件返还。汉龙五金厂私自将施金钟所有的物品放在租赁房屋外面，让其价值大大贬损，应当赔偿施金钟的经济损失。
被上诉人汉龙五金厂辩称，合同不是在2016年元月份解除，施金钟应就双方达成合意进行举证，但其没有举证证明有法定解除权。且施金钟在2016年4月份还向汉龙五金厂支付租金，施金钟至今未将租赁房屋交还给汉龙五金厂。违约金和税费都有合同的约定。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人汉龙五金厂向一审法院起诉请求：1、解除汉龙五金厂与施金钟于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》；2、施金钟支付截止至2016年5月31日租金、水电费共计116011元；3、施金钟支付违约金43122元；4、施金钟负担全部诉讼费用。
上诉人施金钟向一审法院反诉请求：1、汉龙五金厂返还施金钟所有的机器设备和办公宿舍用品等（即8米印花烘干机1台、2米印花烤箱1台、印花桌面烤箱2台、万能货架10个、30千瓦配电柜1套、电缆线150米、晒板机2台、零配件一批、高频机2台、双扇铁门3个、双头转移压花机1台、空压机1台、监控头8个、印花板框2500个、印花桌90米、万能吊架照明300米、日光灯100盏、感应锁2把、办公玻璃隔墙90平方米、3匹空调4台、1.5匹空调3台、水冷电风扇4台、沙发1张、办公桌12块、3米办公桌1张椅1张、1.5米办公桌1张椅1张、办公椅15块、吊扇60台、办公吊顶日光灯18盏、宿舍床25张、摩托车2辆、床1张、办公书柜3个、铁档案柜2个、铜丝绳250米、宿舍桌5块），并赔偿施金钟经济损失暂计200000元；2、本案反诉费用由汉龙五金厂负担。
一审法院认定事实：址于石狮市蚶江镇洪崛村九龙山开发区（A宗地）A幢、B幢、C幢、D幢和址于石狮市蚶江镇洪崛村九龙山开发区（B宗地）的国有土地使用权和房屋所有权均登记在石狮飞鹰塑胶有限公司（下称飞鹰公司）名下。2013年3月1日，飞鹰公司作为甲方与汉龙五金厂作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，洪肇侨在乙方一栏签字。《房屋租赁合同》载明甲方出租的房屋址于石狮市蚶江镇九龙山（甲方厂区），包括厂房、宿舍楼、场地；框架结构的厂房位于厂区B宗地1幢3层（面积4903.46平方米），乙方承租的用途为小五金加工；钢屋架结构的厂房位于厂区B宗地1幢1层（面积860.1平方米），乙方承租的用途为小五金加工；宿舍楼位于A幢4楼西段（面积834.09平方米）和B幢3-6层部分（面积2863.42平方米），乙方承租的用途为乙方所属员工宿舍；场地位于钢屋架结构厂房东面临时搭盖，面积N平方米，乙方承租的用途为小五金加工；上述建筑物已全部装修完毕，可直接使用，乙方可根据实际用途另行装修，但不得破坏原建筑结构；未经甲方书面同意，乙方不得改变上述约定建筑物用途、不得改变租赁用途，否则甲方可以随时解除合同；租赁期限五年即从2013年3月1日起至2018年2月28日止；甲方应保证乙方租赁的连续性，如无特殊情况，不得在租赁期限内收回租赁物，同意乙方在租用期限内部分转租，但需向甲方备案；本协议所引起的相关房屋租赁税费等费用由乙方承担；本房屋租赁协议由乙方负责向有关部门办理登记手续，有关费用（包括房屋税收及政府需缴纳的相关费用等）由乙方自行缴纳；等等。2013年5月1日，汉龙五金厂作为甲方与金鑫绣花厂作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，洪肇侨、施金钟分别在甲方、乙方一栏签字。上述《房屋租赁合同》载明甲方出租的房屋址于石狮市蚶江镇九龙山工业区飞鹰工业园内（甲方厂区），包括厂房、宿舍楼；框架结构的厂房位于飞鹰工业园内第三幢第三层整层（面积1634平方米），乙方承租的用途为印花、电脑绣服饰加工等；宿舍楼位于A幢四楼西段（面积417平方米），乙方承租的用途为乙方所属员工宿舍；上述建筑物已全部装修完毕，可直接使用，乙方可根据实际用途另行装修，但不得破坏原建筑结构；未经甲方书面同意，乙方不得改变上述约定建筑用途、不得转租或改变用途，否则甲方可以随时解除合同；租赁期限五年即从2013年5月1日起至2018年2月28日止；甲方应保证乙方租赁的连续性，如无特殊情况，不得在租赁期限内收回租赁物，乙方在租用期限内不得退租或转租；租金的计价方式依据为宿舍每平方米9元/月，厂房每平方米6.5元/月，均不含税；第三年起租金每年在前一年度租金的基础上每平方米递增0.5元/月；乙方应于本协议签订之日向甲方支付履约保证金20000元，合同终止后30日内，乙方如无违约，履约保证金无息退还，在本协议履行过程中，甲方有权从履约保证金扣除或代垫乙方欠付的租金、管理费、水电费、罚金等乙方应付费用，乙方应在5天内补足；租金的支付方式采用一次性付清6个月租金，并提前一个月支付，即乙方应于本协议签订时付清前6个月（即2013年5月1日至2013年10月31日）的租金86244元，以后租金按上述约定付款方式支付；乙方如逾期7天没有支付租金的，甲方有权给予停水、电供应；乙方如逾期一个月没有支付租金的，甲方有权单方面终止本合同，并留置乙方相关财物，采取一切手段向乙方追回全部租金及按应付租金的每日0.3%计算利息；乙方所交纳的履约保证金系用于乙方履行租金的房租、物品损害赔偿、或水电费缴纳、或承租期间工人工资、及其他责任保证等，于承租期满后经甲方确认无损害物或水电费已缴纳清楚时予以退还；乙方如需要甲方提供水电供应，水费按2.5元/度计费，电费按实际用电量加电损计费，每月10号前抄表，乙方须在收到甲方缴纳通知3天内缴清相关费用；乙方每月应承担进出宿舍区域保安员工工资800元及150度电量的公摊和100元的宿舍卫生转运费给甲方；本协议所引起的相关房屋租赁税费等费用由乙方承担；乙方在承租期间，自负盈亏，所有经营费用（包括税收、租赁税、房产税等及因乙方经营所产生的各种税费）均由乙方自行承担，与甲方无关；乙方在承租期间，如未能按规定、期限交纳水、电费用，因此致甲方代为交纳的，乙方应按相应款项的每日4%向甲方交纳该项违约金；在租赁期内，若遇乙方拖欠租金超过一个月，乙方未支付上述款项时，甲方有权向乙方追偿租金并可单方终止合同，单方终止合同效力通知书自甲方向乙方邮寄于乙方注册地时发生效力，甲方可另行出租或处置租赁物；未经甲方书面同意，乙方不得提前终止合同，如乙方确需提前解除本合同，须提前3个月以书面形式通知甲方，经甲方同意并赔偿甲方3个月租金且履行完向甲方交回租赁物及其所属设施并保证其能正常使用、交清租金及其他因本合同所产生的费用、乙方已履行全部相关排污费、环保费用、税收、水电费、工资等义务后，方可提前解约；本协议第一条所约定的租赁物场所系作为整体由乙方承租场所，未经甲方同意或双方协商，乙方拒租或拒不支付其中部分租金的，视为乙方违约；甲方有存在提供的租赁物因建筑质量问题造成乙方重大安全事故、擅自提前终止合同的行为，或乙方有违反消防安全管理规定造成安全事故、利用租赁场所从事非法活动、擅自提前终止合同、拖欠租金超过一个月的行为，对方有权解除合同、违约金除按实际损失进行赔偿外，还应支付给对方相当于3个月的租金作为违约金；本房屋租赁协议由乙方负责向相关部门办理登记手续，有关费用（包括房屋税收及政府需缴纳的相关费用）由乙方自行缴纳；等等。同日，汉龙五金厂就其转租案涉租赁房屋事宜向飞鹰公司备案，飞鹰公司于同日出具同意转租事宜证明交由汉龙五金厂收执。上述《房屋租赁合同》签订后，汉龙五金厂将案涉租赁房屋交付施金钟使用，并于每月对施金钟使用案涉租赁房屋的水电情况进行统计，后通知施金钟缴纳水电费，待施金钟缴纳水电费后向其出具相应水电费收据。2013年10月8日，汉龙五金厂进行工商登记，登记类型为个体工商户、经营者为洪肇侨、组成形式为个人经营、经营场所为石狮市蚶江镇洪窟村九龙山飞鹰塑胶厂内第三幢、经营范围为五金加工。2016年6月7日，汉龙五金厂以施金钟拖欠租金等为由诉至法院并提出如上诉讼请求。同日，洪肇侨以飞鹰公司的名义缴纳2015年1月至2015年12月期间的房产税（其中2015年1月至2015年6月、2015年7月至2015年12月房产税各6396.48元）及滞纳金、印花税（106.61元）及滞纳金、城市维护建设税（266.52元）及滞纳金、地方教育附加（106.61元）、教育费附加（159.91元）共计14930.11元。2016年6月22日，洪肇侨以飞鹰公司的名义缴纳2015年1月至2015年12月期间的营业税（5330.4元）及滞纳金共计5746.17元。2016年10月20日，法院对案涉租赁房屋进行现场勘验，发现已无人在生产经营，案涉租赁房屋内存在大量的生产设备和物品，在案涉租赁房屋内的一间办公室墙上贴有“石狮市昕昕电脑机绣有限公司”字样。现场勘验后，双方当事人共同确认现存放于案涉租赁房屋内外的8米印花烘干机1台、2米印花烤箱1台、万能货架10个、30千瓦配电柜1套、电缆线150米、高频机2台（双方共同确认施金钟主张返还的高频机2台即指双头压频机1台和双头沟压机1台）、双扇铁门3个、双头转移压花机1台、空压机1台、监控头8个、印花板框2350个、印花桌90米、日光灯81盏、感应锁2把、办公玻璃隔墙、3匹空调4台、1.5匹空调4台、水冷电风扇4台、沙发1张、办公桌12块、3米办公桌1张椅1张、1.5米办公桌1张椅1张、办公椅15块、吊扇36台、办公吊顶日光灯16盏、摩托车3辆、木床1张、床垫1张、办公书柜3个属于施金钟的财产。上述财产的具体存放地址为石狮市蚶江镇洪窟村九龙山工业区飞鹰工业园内第三幢南面空地、第一层厂房、第一层楼梯间、第三层厂房、顶楼。审理中，汉龙五金厂自认已收取施金钟支付的案涉租赁房屋于2013年5月1日至2014年4月30日期间和2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金，以及施金钟分别于2015年4月30日支付汉龙五金厂8000元、于2015年6月3日支付汉龙五金厂10000元、于2015年8月17日支付汉龙五金厂20000元、于2015年8月26日支付汉龙五金厂20000元、于2015年10月支付汉龙五金厂15000元、于2015年11月支付汉龙五金厂47000元、于2016年1月12日支付汉龙五金厂20000元、于2016年2月23日支付汉龙五金厂20000元、于2016年4月6日支付汉龙五金厂10000元。另查明，金鑫绣花厂系施金钟经营，没有办理工商登记。石狮市昕昕电脑机绣有限公司成立于2012年2月28日，企业类型登记为有限责任公司（自然人独资），原法定代表人登记为施金钟，原住所地登记为××市××路君悦大酒店正对面，于2013年10月22日将原住所地变更登记为石狮市蚶江镇洪窟村九龙山飞鹰工业区3栋3楼（即案涉租赁房屋中的厂房地址），于2014年9月25日将原法定代表人变更登记为蔡幼沫，于2016年10月24日办理注销登记。为申报房产税等费用，石狮市昕昕电脑机绣有限公司作为乙方与飞鹰公司作为甲方签订一份落款日期为2013年7月1日的《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》载明甲方将座落于石狮市蚶江镇九龙山开发区的部分标准厂房等面积合计2221平方米租赁给乙方作为针纺织品织造厂房、办公地点及员工宿舍之用；租赁期限自2014年1月1日起至2017年12月31日止；租金按实际使用面积计租，每平方米每月4元；房屋租赁产生的房产税等税费由乙方按税务规定自理申报纳税；本合同共三页，一式二份，一经甲、乙双方签字即生效，甲、乙双方各执一份，仅供乙方缴纳房产税申报使用，他用无效；等等。2015年12月30日，飞鹰公司发出通知各租赁企业应按实际租赁房产面积以飞鹰公司的名义向地税蚶江分局申报缴纳房产税等事宜。石狮市昕昕电脑机绣有限公司曾作为付款人以飞鹰公司的名义申报纳税，实际的申报人是施金钟，申报纳税的起止时间为2015年7月1日至2015年12月31日，申报纳税后确定应纳税种分别为营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、地方教育费附加、教育费附加，计税依据分别为53304元、2665.2元、53304元、53304元、2665.2元、2665.2元，税（费）率分别为5%、5%、12%、0.1%、2%、3%、应缴纳税费分别为2665.2元、133.26元、6396.48元、53.3元、53.3元、79.96元。
一审法院认为：关于双方争议的案涉《房屋租赁合同》的相对人的审查认定。根据案涉《房屋租赁合同》载明的内容，案涉《房屋租赁合同》的相对人为汉龙五金和金鑫绣花厂，而汉龙五金厂在起诉前已办理个体户工商登记，而金鑫绣花厂至今未办理工商登记，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十九条第一款“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”规定，汉龙五金提起本案诉讼并无不当。施金钟主张汉龙五金厂不具有诉讼主体资格，缺乏事实依据和法律依据，法院不予采纳。关于双方争议的是否应当追加飞鹰公司作为本案第三人的审查认定。根据施金钟提供的飞鹰公司与石狮市昕昕电脑机绣有限公司签订的《房屋租赁合同》最后一条载明“本合同共三页，一式二份，一经甲、乙双方签字即生效，甲、乙双方各执一份，仅供乙方缴纳房产税申报使用，他用无效。”的内容，可见双方签订该合同的目的并非意在成立房屋租赁合同关系，且根据法院现场勘验查明，石狮市昕昕电脑机绣有限公司的经营场所就在案涉租赁房屋内，施金钟主张飞鹰公司另行将案涉租赁房屋出租给石狮市昕昕电脑机绣有限公司与事实相悖。因飞鹰公司另行与石狮市昕昕电脑机绣有限公司签订《房屋租赁合同》的行为并不影响本案事实的认定，飞鹰公司与本案的处理结果也不具有利害关系，施金钟主张应追加飞鹰公司作为本案第三人，缺乏事实依据和法律依据，法院不予采纳。综上，汉龙五金厂将其向飞鹰公司承租的案涉租赁房屋转租给施金钟作为施金钟经营的金鑫绣花厂、石狮市昕昕电脑机绣有限公司的经营场所，并依照其与飞鹰公司的约定就转租事宜向飞鹰公司备案，其与施金钟之间形成的上述房屋租赁合同关系并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法、有效。双方均应依照合同约定履行各自的义务。关于双方争议的案涉《房屋租赁合同》是否已经解除的审查认定。根据合同约定，施金钟只有在汉龙五金厂存在提供的案涉租赁房屋因建筑质量问题造成施金钟重大安全事故或擅自提前终止合同的行为时才享有合同解除权，或是提前三个月以书面形式通知汉龙五金厂且经汉龙五金厂同意并赔偿汉龙五金厂三个月租金和履行相应义务后才可提前解约。结合本案事实，施金钟并未提供证据证明其享有合同解除权或已与汉龙五金厂协商一致解除合同，且根据法院现场勘验的情况，案涉租赁房屋存在大量的生产设备和物品尚未搬离，此外施金钟也认可其未与汉龙五金厂办理案涉租赁房屋移交手续，故施金钟主张案涉《房屋租赁合同》已经解除，缺乏相应的事实依据，法院不予采纳。现因施金钟未依照合同约定的期限及时足额支付租金和水电费等，已构成违约，汉龙五金厂请求解除案涉《房屋租赁合同》，符合双方的约定和法律的规定，法院予以支持。关于双方争议的截止至2016年5月31日施金钟尚欠汉龙五金租金、水电费的审查认定。汉龙五金厂主张施金钟除了向其承租1634平方米的厂房和417平方米的宿舍外，还口头向其承租170平方米的宿舍，该主张与飞鹰公司、石狮市昕昕电脑机绣有限公司签订的《房屋租赁合同》载明的租赁面积2221平方米（即1634平方米+417平方米+170平方米=2221平方米）可相互印证；汉龙五金厂据此主张施金钟每半年应支付的租金为100224元（即1634平方米×6.5元/月×6个月＋417平方米×9元/月×6个月＋170平方米×9元/月×6个月＋800元/月×6个月=100224元，其中6.5元/月为厂房每平方米的租金标准、9元/月为宿舍每平方米的租金标准、800元/月为双方约定的保安费标准）与施金钟提供的汉龙五金厂装饰品便签载明的租金100224元可相互印证，故对汉龙五金的上述主张法院予以采纳。根据合同的约定和法律的规定，施金钟作为承租人对其已支付租金、水电费等给汉龙五金负有举证责任，但施金钟至今未提供相应的证据予以证明，故施金钟支付案涉租赁房屋租金、水电费等的情况可根据汉龙五金厂的自认和提供的证据以及案涉《房屋租赁合同》的约定进行认定。汉龙五金厂自认施金钟至2016年5月31日应支付汉龙五金2015年5月1日至2015年10月31日租金100224元（以厂房1634平方米和租金6.5元/月、A幢宿舍417平方米和租金9元/月、B幢宿舍170平方米和租金9元/月、保安费800元/月计算）、2015年11月1日至2016年4月30日租金92718元（以厂房1634平方米和租金6.5元/月、A幢宿舍417平方米和租金9元/月、B幢宿舍170平方米和租金9元/月、保安费800元/月计算，因A幢宿舍417平方米已于2016年3月份退租，应扣除A幢宿舍417平方米两个月的租金）、2016年5月1日至2016年5月31日租金11421元（以厂房1634平方米、租金6.5元/月和保安费800元/月计算），该项自认并未超出施金钟根据合同约定应承担的责任范围，法院予以确认。汉龙五金自认施金钟至2016年5月20日应支付汉龙五金厂2015年3月以前水电费22635元、2015年4月水电费4615元、2015年5月水电费3990元、2015年6月水电费5541元、2015年7月水电费7640元、2015年8月水电费8059元、2015年9月水电费5381元、2015年10月水电费3926元、2015年11月水电费4141元、2015年12月水电费4161元、2016年1月水电费2898元、2016年2月水电费3535元、2016年3月水电费1937元（其中宿舍用电费用162元、宿舍用水费用75元）、2016年4月水电费2064元（其中宿舍用电费用137元、宿舍用水费用75元）、2016年5月1日至2016年5月20日水电费1125元（其中车间用电费用720元、车间用水费用62.5元、电梯用电费用39元、宿舍用电费用99元、宿舍用水费用37.5元），除未提供2016年3月、4月宿舍的用水、用电依据和2016年5月1日至2016年5月20日车间、电梯、宿舍的用水、用电依据外，其余均有相应的凭证予以佐证，法院予以确认，故可认定施金钟至2016年5月20日应支付汉龙五金厂水电费80241元。综上，施金钟共欠汉龙五金厂租金、水电费等共计284604元，扣除施金钟已支付170000元，尚应再支付汉龙五金厂114604元。施金钟主张只欠汉龙五金厂16816元，缺乏事实依据，法院不予采纳。关于双方争议的施金钟是否应支付汉龙五金厂违约金43122元的审查认定。根据本案现有的证据和本院查明的事实，施金钟存在逾期支付租金、水电费等的违约行为致使汉龙五金厂主张解除合同。根据案涉《房屋租赁合同》第九条约定，施金钟擅自提前终止合同应支付汉龙五金厂三个月租金作为违约金。审理中，汉龙五金厂自认同意施金钟于2016年3月退租A幢宿舍，故施金钟应支付汉龙五金的违约金应为38853元[即（1634平方米×6.5元/月+170平方米×9元/月+800元/月）×3个月=38853元，其中1634平方米为厂房的面积、6.5元/月为厂房每平方米的租金标准、170平方米为B幢宿舍的面积、9元/月为B幢宿舍每平方米的租金标准]。现汉龙五金厂请求施金钟支付违约金43122元，以法院认定的为准，超过的部分不予支持。关于双方争议的施金钟是否应当支付汉龙五金厂代为垫付的房产税、印花税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、营业税共计20676.28元的审查认定。根据汉龙五金提供的税收完税证明和施金钟提供的纳税人申请代开发票申报表载明的内容，汉龙五金厂代为垫付上述税收税种、应缴纳的税费与石狮市昕昕电脑机绣有限公司申报税种，应缴纳的税费可相互印证。根据案涉《房屋租赁合同》第六条的约定，汉龙五金厂代为垫付的上述税费属于施金钟应当缴纳的费用，现汉龙五金厂请求施金钟支付上述款项，具有事实依据和合同依据，法院予以支持。关于双方争议的汉龙五金厂是否应当返还施金钟机器设备和办公宿舍用品等（即8米印花烘干机1台、2米印花烤箱1台、印花桌面烤箱2台、万能货架10个、30千瓦配电柜1套、电缆线150米、晒板机2台、零配件一批、高频机2台、双扇铁门3个、双头转移压花机1台、空压机1台、监控头8个、印花板框2500个、印花桌90米、万能吊架照明300米、日光灯100盏、感应锁2把、办公玻璃隔墙90平方米、3匹空调4台、1.5匹空调3台、水冷电风扇4台、沙发1张、办公桌12块、3米办公桌1张椅1张、1.5米办公桌1张椅1张、办公椅15块、吊扇60台、办公吊顶日光灯18盏、宿舍床25张、摩托车2辆、床1张、办公书柜3个、铁档案柜2个、铜丝绳250米、宿舍桌5块）的审查认定。除双方共同确认现存放于案涉租赁房屋内外的8米印花烘干机1台、2米印花烤箱1台、万能货架10个、30千瓦配电柜1套、电缆线150米、高频机2台（即双头压频机1台、双头沟压机1台）、双扇铁门3个、双头转移压花机1台、空压机1台、监控头8个、印花板框2350个、印花桌90米、日光灯81盏、感应锁2把、办公玻璃隔墙、3匹空调4台、1.5匹空调4台、水冷电风扇4台、沙发1张、办公桌12块、3米办公桌1张椅1张、1.5米办公桌1张椅1张、办公椅15块、吊扇36台、办公吊顶日光灯16盏、摩托车3辆、木床1张、床垫1张、办公书柜3个属于施金钟的财产外，施金钟并未能举证证明案涉租赁房屋内存在其主张返还的其他财产，且经双方自行到案涉租赁房屋内查看也未能共同确认存在施金钟主张返还的其他财产，故除汉龙五金厂确认的上述财产外，法院不予认可案涉租赁房屋内存在施金钟主张返还的其他财产。上述双方共同确认的财产属于施金钟个人的财产，施金钟依法有权取回（但其中1.5匹空调1台、摩托车1辆、床垫1张不在施金钟请求返还的范围之内，法院依法不予审查处理；办公玻璃隔墙返还的面积应以安装于案涉租赁房屋的面积和不超过施金钟主张返还的90平方米为限），但根据案涉《房屋租赁合同》第三条的约定，在施金钟未付清租金的情况下，汉龙五金厂有权留置施金钟的相关财产，故待施金钟支付尚欠汉龙五金厂的上述款项后，汉龙五金厂应将法院审查认定的上述属于施金钟的财产返还给施金钟。关于双方争议的汉龙五金厂是否应当赔偿施金钟经济损失200000元的审查认定。施金钟并未提供证据证明汉龙五金厂存在违约行为致使其遭受经济损失以及其所遭受的具体经济损失；且即使存在施金钟主张的汉龙五金厂留置其相关的财产造成其遭受经济损失的事实，但留置施金钟的相关财产是案涉《房屋租赁合同》赋予汉龙五金厂在施金钟未及时足额支付租金时有权行使的权利，此时施金钟作为负有及时足额支付租金的义务人同时负有及时足额支付拖欠的租金并取回被留置的财产以避免遭受的经济损失进一步扩大的义务，故对施金钟的该项请求，法院不予支持。审理中，汉龙五金厂于2016年11月25日向法院申请增加诉讼请求（即判令施金钟支付自2016年6月至案涉租赁房屋腾空之日止的房屋占有使用费，至2016年11月房屋占有使用费暂计为63726元）。因该项诉讼请求系在本案辩论终结后提出，法院依法不予审查处理。综上所述，汉龙五金厂提出的诉讼请求和施金钟提出的反诉诉讼请求，除法院审查认定外的其他诉讼请求和其他反诉诉讼请求，因缺乏相应的事实依据和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十九条第一款、第九十条、第九十二条第一款、第一百零八条第一款规定，判决：一、解除汉龙五金厂与施金钟于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》；二、施金钟应于本判决生效后十日内支付汉龙五金厂租金、水电费共计114604元；三、施金钟应于本判决生效后十日内支付汉龙五金厂违约金38853元；四、施金钟应于本判决生效后十日内支付汉龙五金厂代为垫付的房产税、印花税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、营业税共计20676.28元；五、汉龙五金厂应于施金钟支付上述款项后五日内将属于施金钟所有的8米印花烘干机1台、2米印花烤箱1台、万能货架10个、30千瓦配电柜1套、电缆线150米、高频机2台（即双头压频机1台、双头沟压机1台）、双扇铁门3个、双头转移压花机1台、空压机1台、监控头8个、印花板框2350个、印花桌90米、日光灯81盏、感应锁2把、办公玻璃隔墙（办公玻璃隔墙的面积以安装于石狮市蚶江镇洪窟村九龙山工业区飞鹰工业园内第三幢第三层的面积和不超过施金钟主张返还的90平方米为限）、3匹空调4台、1.5匹空调3台、水冷电风扇4台、沙发1张、办公桌12块、3米办公桌1张椅1张、1.5米办公桌1张椅1张、办公椅15块、吊扇36台、办公吊顶日光灯16盏、摩托车2辆、木床1张、办公书柜3个（上述财产存放于石狮市蚶江镇洪窟村九龙山工业区飞鹰工业园内第三幢南面空地、第一层厂房、第一层楼梯间、第三层厂房、顶楼）返还给施金钟；六、驳回汉龙五金厂的其他诉讼请求；七、驳回施金钟的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3896元，减半收取计1948元，由汉龙五金厂负担57元，由施金钟负担1891元；反诉案件受理费2900元，由施金钟负担2300元，由汉龙五金厂负担600元。
二审期间，上诉人施金钟与被上诉人汉龙五金厂对一审判决查明事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为：汉龙五金厂与施金钟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。《房屋租赁合同》第二条约定“租赁期限为五年，即从2013年5月1日起至2018年2月28日”，现施金钟上诉主张其于2016年元月份由于主要机器设备被法院强制拍卖，双方事实上在此时间就达成解除合同的合意，但施金钟未能对此举证，而汉龙五金厂又不予认可，故施金钟的该上诉主张缺乏依据，本院依法不予支持。由于施金钟单方擅自提前终止合同，按《房屋租赁合同》第九条约定“甲、乙双方中一方有以下行为，对方有权解除合同、违约金按实际损失进行赔偿外，还应支付给对方相当于3个月的租金作为违约金。……乙方责任2、乙方擅自提前终止合同的”，一审据此判决施金钟支付汉龙五金厂违约金并无不当，施金钟对此上诉理由不能成立，本院依法不予支持。《房屋租赁合同》第六条约定“乙方在承租期间，自负盈亏，所有经营费用（包括税收、租赁税、房产税等级因乙方经营所产生的各种税费）均由乙方自行承担，与甲方无关”，汉龙五金厂为施金钟代为缴纳了税收，故施金钟应向汉龙五金厂支付代垫款项。《房屋租赁合同》第三条约定“乙方如逾期一个月没有支付租金的，甲方有权单方面终止本合同，并留置乙方相关财务”，同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百零九条规定“债权人的债权已届清偿期，债权人对动产的占有与其债权的发生有牵连关系，债权人可以留置其所占有的动产”，由于施金钟拖欠汉龙五金厂租金，故汉龙五金厂可以依照合同约定和法律规定留置施金钟的财产。施金钟上诉主张汉龙五金厂无权留置其财产理由不能成立，对其主张因汉龙五金厂留置其财产造成损失亦未能提供证据证实。综上，施金钟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6796元，由上诉人施金钟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海清
审 判 员 余卓立
代理审判员 鲍冬凡
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 吴艳蓉
速 录 员 金雅琳
引用的法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
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