江苏省响水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）响民初字第01847号
原告盐城市恒鑫房地产开发有限公司，住所地江苏省建湖县城冠华路招商场。
法定代表人许恒金，该公司董事长。
委托代理人王文书，江苏李杏珍律师事务所律师。
被告张剑冬，居民。
原告盐城市恒鑫房地产开发有限公司诉被告张剑冬商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告盐城市恒鑫房地产开发有限公司的委托代理人王文书到庭参加诉讼，被告张剑冬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告盐城市恒鑫房地产开发有限公司诉称，2012年10月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（预购商品房预告登记号BH0488），被告购买原告开发的位于响水县城双园西路南侧的滨河现代城第27幢406室，房屋面积84.09平方米，单价3476.87元，房屋总售价292370元。合同约定买受人于订立商品房买卖合同时支付首付款92370元，余款200000元以银行按揭贷款方式支付。两被告于2011年4月9日支付购房首付款92370元。2012年12月12日，原、被告以及案中国建设银行股份有限公司响水支行共同订立《个人住房借款合同》，被告为购房贷款20万元。原告恒鑫公司为被告履行借款合同项下义务提供担保。原、被告订立补充协议的第五条约定：买受人所购商品房采取银行按揭方式支付购房款，并由出卖人提供借款担保，出卖人、买受人与银行之间的按揭合同作为附件，具有同等的法律效力；买受人对银行的违约视同对本合同的违约，出卖人有权终止本合同，将买受人所购房屋另行出售，并按合同总金额的10%向买受人收取违约金；出卖人有权从买受人已支付的房款代为扣除应支付银行的借款利息、罚息、违约金及其他各项费用。如出卖人实际损失超过买受人支付的违约金时，由买受人据实赔偿。自2014年2起，被告即停止归还上述按揭贷款本息（按月偿还），银行直接从原告账户中扣除了被告应归还的贷款本息。被告购买的上述房屋未办理所有权登记。综上，依据《商品房买卖合同》及其补充协议约定，现请求法院依法判令解除原、被告签订的商品房买卖合同，被告返还房屋，承担原告代偿的银行住房贷款本利息14203.65元、违约金57.04元（在返还的购房首付款中扣除，以后每月陆续增加），被告向原告支付合同违约金29000元，并承担本案的诉讼费用。
被告张剑冬未作答辩，亦未提供与本案相关的证据。
经审理查明，2012年10月10日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号为0421596420121010，预告登记证明号为BH0488），约定原告盐城市恒鑫房地产开发有限公司将其开发建设的响水县滨河现代城第27幢406室房屋（建筑面积84.09平方米）出售给被告张剑冬，房款合计292370元，买受人在签订合同时付房款92370元，剩余房款20万元申请办理按揭付款；出卖人应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该商品房买卖合同第二十条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。同日，双方签订了商品房买卖合同补充协议，协议第5条约定买受人所购商品房采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供借款担保，出卖人、买受人与银行之间签订的按揭合同的附件，具有同等法律效力；买受人对银行的违约视同对本合同的违约。出卖人有权终止本合同，将买受人所购房屋另行出售，并按合同总金额的10%向买受人收取违约金；出卖人有权从买受人已经支付的房款中代为扣除应支付银行的借款利息、罚息、违约金及其他各项费用。如出卖人实际损失超过买受人支付的违约金时，由买受人据实赔偿。补充协议第13条约定，本补充协议是商品房买卖合同的组成部分，买卖双方认可签字后具有同等法律效力。
2012年12月12日，原告盐城市恒鑫房地产开发有限公司（保证人）、被告张剑冬（借款人）、中国建设银行股份有限公司响水支行（贷款人）共同订立《个人住房借款合同》，约定被告贷款20万元用于购买案涉房屋，借款期限为240个月，自2012年12月12日起至2032年12月12日止，本合同项下贷款逾期的，罚息利率；贷款人将款项一次划入盐城市恒鑫房产开发有限公司响水分公司账户内（账号为32×××88）。原告为该笔借款提供保证，约定本合同项下的担保方式为抵押加保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押财产为本案案涉房屋。借款合同签订后，中国建设银行股份有限公司响水支行将20万元贷款转入原告账户，原告于2013年9月22日将房屋交付给被告。自2014年2月起，被告张剑冬未按约归还中国建设银行股份有限公司响水支行的贷款，中国建设银行股份有限公司响水支行从原告保证金账户中扣除了被告应归还的贷款本金、利息及违约金、手续费共计209762.79元，其中借款本金194986.89元、利息14203.65元、违约金57.04元、手续费515.21元。本案诉争房屋未办理房屋所有权登记，亦未办理抵押权登记手续。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、发票、个人住房借款合同等证据在卷予以证实。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据补充协议第5条的约定，买受人对银行的违约视同对本合同的违约。出卖人有权终止本合同，将买受人所购房屋另行出售，并按合同总金额的10%向买受人收取违约金；出卖人有权从买受人已经支付的房款中代为扣除应支付银行的借款利息、罚息、违约金及其他各项费用。如出卖人实际损失超过买受人支付的违约金时，由买受人据实赔偿。该约定明确原告在被告未按约向银行履行还款义务时，享有解除合同及要求被告赔偿损失的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因被告未按约履行归还银行按揭贷款的义务，原告作为保证人承担了归还借款本息及违约金，双方约定的合同解除条件成就，原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同并返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告向银行代偿的款项中包括了利息14203.65元、违约金57.04元，合计14260.69元，根据补充协议的约定，此款应当由被告承担。双方在补充协议中约定的违约金过高，应当予以调整，综合本案的具体情况，本院酌定被告支付原告违约金10000元。以上款项合计24260.69元，因原告需将已收取购房款返还给被告，故该24260.69元可在被告返还房屋的同时，原告将收取的购房款返还给被告时予以扣除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告盐城市恒鑫房地产开发有限公司与被告张剑冬于2012年10月10日签订商品房买卖合同；
二、被告张剑冬于本判决生效之日起30日内将位于响水县滨河现代城第27幢406室房屋返还给原告盐城市恒鑫房地产开发有限公司；
三、被告张剑冬给付原告盐城市恒鑫房地产开发有限公司贷款利息、违约金合计24260.69元（该款在应返还给被告张剑冬的购房款中扣除）。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向法院申请执行。
案件受理费5686元，由被告张剑冬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 沈 利
代理审判员 张海兵
人民陪审员 王士凤
二〇一五年九月三十日
书 记 员 徐开红
附录相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》法释（2009）5号
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。