江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九中民一终字第533号
上诉人（原审原告）江西晶太水利电力建设有限责任公司。
法定代表人淦冬金，该公司经理。
委托代理人周会茂，江西挚诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）丁醒宝，男，1973年10月22日出生，汉族，住九江市。
委托代理人柳常青，江西惟民律师事务所律师。
上诉人江西晶太水利电力建设有限责任公司（以下简称“晶太水电公司”）因租赁合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2014）浔民初字第1407号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，九江市水利电力建筑公司与案外人项定艮于2007年1月18日签订《房屋租赁合同》约定，晶太水电公司将其位于九江市××女儿街××号一栋五层办公楼租给项定艮经营宾馆、餐饮或休闲娱乐，租期自2007年1月1日至2013年12月31日止�2007年至2011年的租金为15万元/年，2012年至2013年的租金为16万元/年。协议生效后，项定艮使用该办公楼开办金煌宾馆。2011年6月14日，九江市水利电力建筑公司与项定艮、丁醒宝签订《房屋转租协议书》，九江市水利电力建筑公司同意项定艮将租赁物转租给丁醒宝，由丁醒宝代替项定艮全面履行2007年1月18日的《房屋租赁合同》。同年10月14日，丁醒宝向九江市水利电力建筑公司提交续签金煌宾馆合同的报告，提出其已对宾馆进行全面改造，投入资金较大，难以在经营期内收回投资，希望能续签八年租赁合同。九江市水利电力建筑公司在申请报告下方注明“原则同意申请方理由，并认同可以续签三年，租金在原合同基础上每年增加百分之二十”并加盖公章。
2012年3月28日，因企业改制，晶太水电公司受让九江市水利电力建筑公司的包括本案诉争租赁物在内的全部资产。之后，晶太水电公司多次致函丁醒宝，要求其于2014年1月1日前返还租赁物。同年12月28日，九江市人民政府下发九府厅抄字（2012）669号抄告单，要求晶太水电公司必须于2014年1月1日前收回租赁房屋，恢复办公用途，否则将以擅自改变土地用途予以严处。
原告晶太水电公司起诉称，被告丁醒宝于租赁期限届满后拒绝归还租赁房屋。故请求判令被告归还租赁房屋，并承担至归还房屋时止的租金。
被告丁醒宝答辩称，答辩人与原九江市水利电力建筑公司达成续签三年的协议，租赁期限应当至2016年12月31日。答辩人按约交纳租金，但原告却以租期届满为由拒收房租。
原审法院经审理认为，九江市水利电力建筑公司与被告丁醒宝签订的租赁协议合法有效，具有法律约束力。原告晶太水电公司受让九江市水利电力建筑公司全部资产，故租赁协议对晶太水电公司具有约束力。原九江市水利电力建筑公司在丁醒宝要求续租的申请报告中签署意见，表示同意申请方理由，认同可以续签三年，且注明租金增长幅度，并加盖公章，应视为其同意与丁醒宝续签三年租赁合同。该承诺同样对晶太水电公司具有约束力，故对原告要求被告归还租赁物的诉请不予支持。丁醒宝自2014年1月1日起至12月31日期间占用该租赁物，应当交纳租金，并按照原九江市水利电力建筑公司承诺的每年增长20%的标准支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十五条、第二百二十六条之规定，判决：一、驳回原告江西晶太水利电力建设有限公司要求被告丁醒宝返还租赁物的诉讼请求；二、被告丁醒宝于本判决生效后十日内安装年租金16万元每年增长20%的标准给付原告江西晶太水利电力建设有限公司自2014年1月1日起至本判决确定的给付之日止的租金。案件受理费3500元，由原告负担100元，由被告负担3400元。
晶太水电公司不服一审判决提起上诉称，根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第三十三条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十九条、第四十四条、第四十六条的规定，原九江市水利电力建筑公司在未经市政府批准并办理土地使用权出让手续的情况下，将属于国有企业办公用房擅自出租用于商业经营，违反国家法律行政法规的规定，故其与被上诉人丁醒宝签订的《房屋转租协议书》违反法律行政法规的规定，应属无效。九江市人民政府下发抄告单要求收回租赁房屋，也是考虑到租期于2013年12月31日届满，原审判决也确认被上诉人的租约到期，�判决结果却与认定的事实自相矛盾。原审判决适用法律错误，请求撤销原判，依法改判被上诉人丁醒宝返还租赁物并支付自2014年1月1日之后的房屋使用费。
被上诉人丁醒宝答辩称，原审认定租赁合同及续租三年的约定有效是正确的。答辩人于一审提交的证据，证实上诉人采取停水停电导致了答辩人无法经营，事实上未再占用租赁房屋，原审判决答辩人继续交纳租金实属不当，请求二审对此予以改判。对于上诉人违约导致的损失，答辩人待本案终结后将另行主张权利。请求二审驳回上诉，并撤销原审判决第二项。
二审补充查明，原九江市水利电力建筑公司系九江市水利局投资设立的全民所有制企业。2012年3月28日，九江市水利局将原九江市水利电力建筑公司整体产权转让给淦晶并签订《江西省产权交易合同》。同年4�27日，原九江市水利电力建筑公司变更为晶太水电公司，法定代表人为淦晶，企业类型为有限责任公司（自然人独资）。2013年6月13日，晶太水电公司法定代表人变更为淦冬金。另丁醒宝经营的金煌宾馆自2014年6月关门歇业至今。
除上述事实外，原审法院查明的其他事实属实，予以认定。
本院经审理认为，原九江市水利电力建筑公司与原承租人项定艮签订的《房屋租赁协议书》以及原九江市水利电力建筑公司与项定艮、丁醒宝签订的《房屋转租协议书》均系当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，原审认定合法有效是正确的。原九江市水利电力建筑公司变更为晶太水电公司，故《房屋租赁协议书》及《房屋转租协议书》的权利和义务由晶太水电公司享有和承担。综合双方诉辩意见，涉案房屋租赁期限的确定依据系本案争议焦点问题。首先，丁醒宝提交的《关于续签金煌宾馆合同的报告》系向出租方发出希望续签八年租赁合同的要约。原九江市水利电力建筑公司承诺的租赁期限和租金标准与要约的内容不一致，系对要约内容的实质性变更，根据《中华人民共和国合同法》第二十条第一款第（四）项规定，应认定该要约失效。而原九江市水利电力建筑公司关于“原则同意申请方理由，并认同可以续签三年，每年租金在原合同基础上每年增加百分之二十租金”的意见应解释为出租方原则上可以就续租三年与承租方签订租赁合同，该意思表示属于邀约邀请。由于双方至今未再签订续租合同，且晶太水电公司于租期届满前明确表示不再续租，丁醒宝关于租期延迟三年的主张缺乏事实依据，不予采纳。按照《房屋转租协议书》约定的租赁期限，丁醒宝应于2014年1月1日返还租赁房屋。考虑到丁醒宝经营的金煌宾馆自2014年6月关门歇业，结合案情，酌定由丁醒宝按照2013年16万元/年的租金标准支付房租8万元。综上，上诉人晶太水电公司要求返还租赁房屋的上诉主张符合法律规定，应予支持。原审认定事实错误，实体处理不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十八条、第二十条第一款第（四）项、第三十条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销九江市浔阳区人民法院（2014）浔民一初字第1407号民事判决；
二、被上诉人丁醒宝于本判决生效之日起十日内向上诉人江西晶太水利电力建设有限责任公司返还位于九江市人民路女儿街13号房屋（一栋五层办公楼）并支�房租8万元；
三、驳回上诉人江西晶太水利电力建设有限责任公司的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3500元，二审案件受理费6196元，合计9696元。由上诉人江西晶太水利电力建设有限责任公司负担696元，由被上诉人丁醒宝负担9000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱俊华
代理审判员 熊 涛
代理审判员 敬鸿林
二〇一六年一月十五日
书 记 员 胡芯瑜