湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终453号
上诉人（原审原告）：郭米平，女，1966年10月15日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。
委托诉讼代理人：魏勇，湖南中兴律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司株洲车站路支行，住所地：湖南省株洲市芦淞区车站路61号中鸿时尚新天地一、四楼。
负责人：刘永芳，行长。
委托诉讼代理人：黄村华，湖南湘鼎律师事务所律师。代理权限:一般代理。
被上诉人（原审被告）：袁晓梅，女，1976年11月16日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
被上诉人（原审被告）：李小红，男，1963年4月4日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
上诉人郭米平因与被上诉人招商银行股份有限公司株洲车站路支行（以下简称招商银行）、袁晓梅、李小红执行异议之诉一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2017）湘0203民初2016号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭米平上诉请求：依法撤销原判，改判法院暂停对位于株洲市芦淞区商铺的拍卖，至少应允许郭米平继续使用涉案商铺至2020年4月租赁期限届满。事实与理由：根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响，抵押权设立后抵押财产出租的，原租赁关系才受影响。本案事实是，上诉人在2008年4月1日开始就一直承租涉案商铺，中间有时签了书面合同有时没签，但都按时交纳了租金，且2008年4月1日至2020年4月1日的租金均已交完，租赁关系不应受到此后设立的抵押权的影响。
被上诉人招商银行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人袁晓梅辩称，对上诉人的上诉请求没有异议。
被上诉人李小红未向本院提交书面答辩意见。
郭米平向一审法院起诉请求：暂停对位于株洲市芦淞区商铺（房产证号：00××01）的拍卖，如不能暂停拍卖，则请求让原告使用该商铺至合同到期。
一审法院认定事实：被告李小红、袁晓梅系夫妻关系，2013年2月5日被告李小红与被告招商银行签订《个人授信及担保协议》，约定招商银行向李小红提供总额为90万元的可循环授信额度。同时，李小红、袁晓梅以位于株洲市芦淞区商铺（房屋所有权证：株房权证株字第××号）即涉案商铺为上述授信提供最高额抵押担保，次日办理了抵押登记。2014年2月李小红从招商银行处支取贷款90万元，但此后李小红未按约定履行还款付息义务。2015年3月招商银行诉至法院，2015年8月31日一审法院作出（2015）芦法民二初字第44号民事判决：李小红、袁晓梅偿还招商银行借款本金90万元及其利息、罚息、律师费，招商银行对抵押的上述涉案商铺房产享有优先受偿权等。判决生效后，因李小红、袁晓梅未履行判决义务，招商银行向该院申请强制执行。一审法院于2016年8月10日作出（2016）湘0203执46号执行裁定，裁定评估、拍卖涉案商铺，并于2016年11月10日委托信达拍卖有限公司对其进行拍卖。原告郭米平对执行涉案商铺向该院提出书面异议，认为其与李小红自2008年4月1日就签订涉案商铺租赁协议，2014年12月8日还与袁晓梅签订租赁协议，租期为2015年4月1日至2021年4月1日并预付了至2020年的租金为由，要求停止拍卖涉案商铺或让其使用至租期届满。2017年6月30日，该院作出（2017）湘0203执异15号执行裁定，驳回了原告郭米平的执行异议。
一审法院认为：依据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且在租赁期间因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人无权要求受让人继续履行原租赁合同。本案中，原告为支持其诉讼请求提交的其与李小红于2008年4月1日签订的涉案商铺出租协议，租期为2008年4月1日至2009年3月30日，还提交了2014年12月8日其与袁晓梅签订的涉案商铺出租协议，租期为2015年4月1日至2021年4月1日。另外，原告还提交了签订时间为“2013年元月20日”租期为“2014年4月15日至2020年4月14日”租赁合同，庭审中被告袁晓梅承认是一审法院执行预拍卖涉案商铺时其与原告补签的，其内容与原告执行异议中陈述也不一致，且与2014年12月8日签订的出租协议矛盾，故对原告的该份租赁合同不予采信。因此，即使原告与李小红、袁晓梅就涉案商铺原存在租赁关系，也应在2015年4月1日前到期，否则原告与袁晓梅不会于2014年12月8日就涉案商铺签订租期为2015年4月1日至2021年4月1日的出租协议。出租人李小红、袁晓梅早已于2013年2月6日将涉案商铺房产抵押给招商银行并办理了登记，又于2014年12月8日就涉案商铺与原告签订租期为2015年4月1日至2021年4月1日的出租协议。李小红、袁晓梅应当在签订该份出租协议前应告知原告涉案商铺抵押情况，而招商银行没有告知原告的义务。李小红、袁晓梅在抵押权设立后将抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。至于，原告提交2016年2月3日其与案外人ＸＸ就涉案商铺签订租期为2016年4月1日至2020年4月1日的转租协议，以及涉案商铺纳税凭证、银行流水、租金收条、租赁情况证明，均不能否定李小红、袁晓梅在涉案商铺抵押后与原告签订租期为2015年4月1日至2021年4月1日的出租协议的事实，故均不能证明其就涉案商铺享有足以排除拍卖等强制执行的民事权益。因此经申请法院拍卖涉案商铺是招商银行依法行使其抵押权的范畴，因法院拍卖涉案商铺而发生所有权变动，依法作为承租人的原告也无权要求涉案商铺受让人继续履行原租赁合同，故原告请求暂停对涉案商铺的拍卖执行，或让其使用至租期届满的异议理由，不能成立，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告郭米平的诉讼请求。本案案件受理费4300元，由原告郭米平承担。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。
对一审采信的证据和查明的案件事实，二审予以确认。
本院认为，本案系执行异议之诉。二审的争议焦点为：上诉人郭米平在本案中是否享有足以排除法院强制执行或要求继续履行原租赁合同的权益。
本案中，郭米平自2008年4月起租赁袁晓梅、李小红的商铺进行经营活动，并陈述先后签订一年期、二年期书面租赁合同，之后的三年没有签书面合同，但租赁合同一直在履行，直到2014年12月才签订租赁期限至2021年4月的书面合同。郭米平为证明自己的主张，向法院提交了2008年4月和2014年12月的书面租赁合同各一份，此外还提交了一份租赁期限为2014年4月15日至2020年4月14日、落款时间为“2013年元月20日”的书面租赁合同。落款时间为“2013年元月20日”的书面租赁合同，经审查，该合同系在一审法院执行预拍卖涉案商铺时，双方才补签的，内容不真实，不受法律保护。2013年2月6日，袁晓梅、李小红将该商铺抵押给招商银行并办理了抵押权登记，作为李小红向银行贷款90万元的担保。由上可知，本案抵押权设定时，郭米平与袁晓梅、李小红之间即使存在租赁法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，租赁合同也为不定期租赁合同，郭米平对此亦予认可。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁合同，出租人只要在合理期限前通知承租人即可随时解除合同，承租人并不享有某一固定期限的合同履行利益，不能单方面要求继续履行租赁合同，本案不属于《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之情形。至于2014年12月双方所签订的租赁期限自2015年4月至2021年4月的租赁合同，因该租赁合同在本案抵押权设定之后签订，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权实现抵押权发生所有权变动的”之规定，郭米平亦无要求继续履行原租赁合同之权利。综上，郭米平在本案中，既不享有足以排除法院强制执行的实体权益，也无权单方面要求按租赁合同继续履行，其关于暂停对涉案商铺的强制执行或要求继续履行租赁合同至2020年的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，郭米平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人郭米平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 易文胜
审 判 员 邓画文
审 判 员 李少华
二〇一八年四月八日
法官助理 曾海燕
书 记 员 罗茜琼