湖北省黄冈市黄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄州民初字第00426号
原告（反诉被告）：黄冈市社区服务中心。住所地为黄冈市黄州宝塔大道**号。组织机构代码：70698625-4。
法定代表人：汤斌，该中心主任。
委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告：邓新荣，男，1970年12月23日出生，汉族，黄冈市人，系黄冈市天堂湖餐饮娱乐有限公司法定代表人，住黄冈市黄州区。
委托诉讼代理人：谢俊杰，湖北东坡律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：黄冈市天堂湖餐饮娱乐有限公司。住所地为西湖二路19号。组织机构代码67038970-5。
法定代表人：邓新荣，公司董事长。
委托诉讼代理人：谢俊杰，湖北东坡律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告黄冈市社区服务中心（反诉被告，以下简称市社区服务中心）与被告邓新荣、黄冈市天堂湖餐饮娱乐有限公司（反诉原告，以下简称天堂湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月24日、2016年8月31日两次公开开庭进行了审理，原告市社区服务中心的法定代表人汤斌及其委托代理人肖红，被告邓新荣及其委托代理人谢俊杰，被告天堂湖公司的法定代表人邓新荣及其委托代理人谢俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告市社区服务中心诉称及反诉辩称，请求判令二被告支付原告租金、水电费合计623252元（截止2014年12月31日）及承担违约金；由二被告互付连带责任；由二被告向原告交还房屋、搬出属于被告的物品；由二被告赔偿原告继续占用房屋期间的损失；并承担本案诉讼费。事实与理由：2006年12月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告邓新荣租赁房屋用于自己投资设立的被告天堂湖公司的经营场地，即被告天堂湖公司在被告邓新荣租赁的房屋中从事经营活动。合同签订后，原告履行了合同义务，但被告没有按合同约定时间支付租金、水电费等费用。经原告多次催收，但被告以种种理由拖延未付。2011年8月19日，经原、被告对账确认2007年1月30日至2010年12月30日被告欠原告租金、水电费等合计252862元，被告出具了欠条并承诺于2012年6月31日付清，但被告未按承诺付款。2013年9月24日，双方再次对账确认2007年1月30日至2013年9月30日被告欠原告租金、水电费等共计318952元，此后被告未向原告支付租金等费用，现被告仍欠租金、水电费合计623252元。原告与被告邓新荣签订的房屋租赁合同于2014年12月31日已到期，但被告既未退出房屋、亦未支付租金，为维护原告合法权益，故原告诉至人民法院。
被告的反诉诉请无事实依据，被告未提交任何损失证据。黄信评字2016第044号市场价值评估报告无证明力，不能作为本案定案依据。其反诉请求与本案无关，反诉理由不成立，依法应驳回被告的反诉诉讼请求。
被告邓新荣辩称，被告承租原告房屋属实，在租赁期间原告没有履行相关法律义务，致被告无法经营造成了极大损失，依合同法规定，原告应赔偿被告相关损失。
被告天堂湖公司反诉称及辩称，请求依法判令原告赔偿被告损失合计448252元，并承担本案反诉诉讼费。事实与理由：2006年12月28日，被告与原告市社区服务中心签订房屋租赁合同，约定将原告位于西湖二路与宝塔路交汇处房屋租赁给被告市天堂湖公司经营餐饮、住宿，租期8年，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，被告对房屋进行了装饰装修，酒店如期经营。被告在经营过程中，因房屋质量低劣、管道老化等，自2008年起各楼层漏水严整，导致被告无法经营，被告多次要求原告修缮，但原告置之不理。综上，合同签订后，原告未尽房屋维修义务，现因房屋质量导致被告无法经营，原告应对由此给被告造成的损失承担赔偿责任，故被告提起反诉。
被告邓新荣承租原告房屋属实，但在租赁期间原告没有履行相关法律义务，致被告无法经营，给被告造成了极大损失，依合同法规定，原告应赔偿被告相关损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于2013年9月24日“结算通报”，虽系复印件，但与被告于2011年8月19日出具的欠条相关内容相互印证，证明该结算通报包括双方已结算的欠款252862元，同时证明截止2013年9月30日被告欠原告租金等费用共计318952元。关于2014年12月26日通知(附特快专递、签收单)，虽然真实，但原告未提交其他证据佐证，不足以证明截至2014年12月31日被告欠原告租金等费用635552元，对其证明目的依法不予采信。关于照片，虽然真实，但被告未提交其他充足证据证实，不足以证明因房屋漏水导致被告停业，其证明目的不予采信。关于原告的证明（2011年11月7日）及建筑工程合同（装修）、效果图及建筑工程定额计价结算表、收据和消防安装工程承包合同、太阳能供热水系统安装协议、霓虹灯制作安装协议、赛洛天然气供用合同、监控系统安装协议，属间接损失范围，其证明目的不予采信。黄信评字（2016）第044号市场价值评估报告，系间接损失，其证明目的不予采信。工资表及“民政宾馆”动产、不动产盘存记录，系被告单方制作，与证据形式不符，不予采信。欠条，系复印件，与证据形式不符，不予采信。
经庭审举证、质证、认证，本院查明事实如下：2006年8月23日前，被告邓新荣与原告协商租赁原告房屋。2006年8月23日，原告与被告邓新荣协商，将空调、餐桌等物品作价4.5万元处置给被告，并将房屋图纸借给被告，被告出具收条及暂借条各一份，记载：收条收到市民政局空调、餐桌等物品（详见财产移交表）金额4.5万元，2年内付清（2008年12月8日之前付清）经手人邓新荣；暂借市民政局办公楼图纸15页经手人邓新荣。
2006年12月28日，原告与被告邓新荣签订《房屋租赁合同》一份，约定承租方（乙方、被告）承租出租方（甲方、原告）所有的位于黄州区宝塔大道南楼一楼大厅、二楼餐厅、休闲厅、三楼至七楼（含三、六、八楼中间大厅）、二楼厨房交由被告经营管理（房产证号：黄政房权字第××号，土地使用权证号：黄冈国用98字第002001810号、座落黄州宝塔大道5号），用于餐饮、住宿等服务，租期八年（2006年12月8日至2014年12月7日），被告前5年每年交租金16万元，后3年在前5年基础上递增10%……签合同时被告缴纳保证金6万元。租金每个季度结算一次，如未按期结清租金，由原告下达催收通知书，5日内仍未结清租金，原告有权单方解除合同，在解除合同时，被告应如数补交所欠租金及拖欠租金的违约金，被告每天向原告支付违约金500元。租期满，租赁合同自行废止，被告所投资的不动产部分（含装修部分、水电、消防、闭路电视、程控电话等设备设施）归原告所有，动产部分（空调、电视机、床、床上用品、窗帘、桌椅、厨具等）由被告自行处理。合同还对纠纷处理等进行了约定。原告在合同尾部甲方处签名、并加盖公章，被告邓新荣在乙方处签名捺印。合同签订后，被告邓新荣依约给付了保证金3万元。
当日，原告与被告邓新荣签订补充协议两份，约定经双方协商原告同意租赁期限不变仍为8年，即从2007年1月1日至2014年12月31日止等。
合同签订后，被告对承租的房屋内外进行了装饰装修，安装了天然气、天阳能供热水系统、外景灯等设施。被告邓新荣因资金周转向原告借款4万元。
2008年，被告向原告反映房屋漏水，原告对屋顶进行了维修，2009年初，原告又进行了处理。但房屋始终存在渗水，后有霉变、装饰剥落、部分房间地板变形翘起等情形。
2010年9月左右，被告又向原告反映房屋漏水情况，原告未处理。
2011年1月19日，经原告、被告邓新荣协商，双方签订协议一份，约定就2007年至2010年4年租赁问题发生一些争议，现达成如下协议：原告应收1024811元（含原告主管机关进餐、住宿、水电费及其他费用和燃气改造借款4万元、资产折旧费4.5万元），被告已付原告进餐、住宿费、抵扣房租、水电费共计708507元（含被告给付原告合同保证金3万元），4年被告共欠原告316304元。经协商，后3年房租按5%递增。原告在协议中签字并加盖公章，被告在协议中签名、并书写‘可作为结算依据……’，原告方的徐某某、汤斌等三人在协议中结算专班人员处签名。
2011年8月19日，原告与被告邓新荣的爱人施琴进行结算，出具欠条一份交由原告收执，欠条载明：欠到原告房租、水电等合计252862元（自2007年1月30日至2010年12月30日房租、水电、借款及资产折旧费等所有账款）此款于2012年6月31日付清黄冈市天堂湖餐饮娱乐有限公司邓新荣施琴结算人汤斌监督人徐某某。
2011年11月7日左右，原告出具证明一份交由被告收执，证明记载，在城管会战期间，建新社区网格办拆除了被告霓虹灯及字牌各一块。
2013年，被告邓新荣的爱人施琴再次向原告反映房屋漏水、7楼电表被烧坏，原告对电表进行了处理。
2013年9月24日，被告邓新荣的爱人施琴与原告又进行结算，双方签订2011年1月-2013年9月30日结算通报一份，结算通报记载：“1.应收租金，、、、、、、（石锦平按每年上交租金抵扣部分除外），合计373000元。2.已收租金，石锦平自2010年4月-2012年12月31日从进餐费中结算并抵扣款为275000元，2013年9月30日前未结算住宿费31910元，合计306910元。3.下欠租金：66090元（2011年1月-2013年9月30日）。4.2007年1月-2010年12月31日房租、水电等欠款为252862元（已开具欠条，但现在还未到位）。5.从2007年-2013年9月30日民政宾馆总计欠款为318952元”。被告爱人施琴在结算人处书写“施琴”签名，原告法定代表人汤斌亦签名。
2013年10月27日、2013年10月31日，被告邓新荣以信函方式向市民政局反映漏水要求修缮房屋、承担霓虹灯被拆除的赔偿。
2013年12月19日前后，被告邓新荣及天堂湖公司向原告主管部门市民政局要求房屋内部改造、安装电梯及反映拆除霓虹灯和反映自2008年以来房间漏水影响设备设施使用年限等，要求予以解决等。
2014年1月24日，原告根据被告反映房屋漏水及霓虹灯被拆等情况向被告天堂湖公司回复：天堂湖公司，宾馆漏水问题，由原告负责评估并维修，费用由原告支付；招牌被拆之事系政府行为，与原告无关；安装电梯，原告认为不妥等。
2014年12月29日，原告以特快专递方式向被告邓新荣邮寄“通知”（盖原告公章），信函记载：邓新荣，我单位与你签订的房屋租赁合同于2014年12月31日到期，现由于该房屋我单位要收回自用，请你于2015年元月4日前腾空房屋返还我单位，截至2014年12月31日你欠我单位租金、水电费等人民币635552元，请你于2014年12月31日前一次性支付我单位。次日，被告又向原告递交书面材料反映相关情况。
后双方为租金等给付及投入费用的补偿等问题未能达成一致意见，故发生讼争。
另查明，2008年3月11日，被告天堂湖公司成立（经营范围为餐饮、住宿等），被告邓新荣为该公司股东，任公司董事、法定代表人。
再查明，2010年4月前，被告将承租的二楼房屋转租给石某某经营餐饮。
庭审中，被告天堂湖公司申请对被告投入民政宾馆2楼至8楼室内外装饰装修、设施等费用在2008年9月至2014年12月7日期间的分摊费用及房屋漏水与民政宾馆停业有无因果关系进行鉴定。2016年6月17日，黄冈信源资产评估有限公司作出黄信字（2016）第044号市场价值评估报告，评估值为136800元。
本院认为，原告与被告邓新荣签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方应依约履行义务。原告依约向被告邓新荣交付了房屋，被告支付了保证金未依约支付租金、水电费等费用，但原告依法应保证交付给被告的租赁物符合使用要求，被告承租房屋后发生漏水，原告虽于2008年至2009年对房屋进行过维修处理，但未能从根本上解决问题，后未履行租赁物的维修义务，致被告租赁的房屋过道、墙壁、地板等发生霉变、剥落、变形及电表烧坏等情形，所以原告存在过错，一定程度影响了被告对房屋的使用，故被告在本案中不承担违约责任。现房屋租期已届满，且原告已通知被告要求收回房屋，所以被告应及时退出占用的房屋。故原告主张被告退出房屋及给付截止2013年9月30日房租、2010年12月31日水电费等费用和依约自原告房屋搬走、拆除属被告所有的财产，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因房屋漏水致被告装修等产生损害，对被告经营亦有一定影响，但被告在原告维修不彻底及后期未履行维修义务的情况下，没有采取自行维修的适当措施，以致损失进一步扩大，被告亦存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，原告出租的租赁物出现漏水影响被告使用，应当自漏水之日相应减少租金弥补被告因房屋漏水造成的损失，但原、被告于2013年9月24日对下欠租金等进行了结算，应视为双方认可，结合案情综合考虑，原告应自2013年10月1日起按双方约定的租金标准扣减40%用以弥补被告因房屋漏水造成的损失为宜；又因原、被告于2011年1月19日签订了补充协议，约定后三年租金以年租金16万元为标准增幅由10%调整至5%，加之房屋漏水造成被告损失等事实，依据上述法律规定，被告租金应予以调整，所以，被告应从2013年10月1日起按年租金100800元[年租金16万元+16万元×5%-（年租金16万元+16万元的5%）×40%]为标准支付租金，故被告邓新荣应支付原告截止2017年2月1日租金及截止2010年12月31日水电费等费用654952元[2013年9月30日欠原告租金及其他费用31.8952万元+2013年10月1日起至2017年2月1日租金336000元（年租金100800元×3年+年租金100800元/年÷12月×4月）]。原告同时主张被告后三年租金按每年增加5%及承担2010年12月31日后的水电费，因原告未提交相关证据予以证实，本院不予支持。原告又主张被告天堂湖公司共同承担给付责任，因该公司不属合同相对人，故原告该诉请本院不予支持。被告天堂湖公司反诉要求对投入的装饰、装修、设施等费用进行分摊由原告承担，因被告未提交经营损失的相关证据，故被告该诉求本院不予支持；黄信评字（2016）第044号市场价值评估报告系间接损失范围，故其证明目的不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、终止原告黄冈市社区服务中心与被告邓新荣的房屋租赁关系；
二、由被告邓新荣于本判决书发生法律效力之日起十五日内支付原告黄冈市社区服务中心租金等费用（截止2017年2月1日）合计654952元（如被告邓新荣逾期未腾退房屋，应承担自2017年2月2日起按年租金100800元计算至腾退之日止的租金）；
三、由被告邓新荣腾退原告黄冈市社区服务中心所有位于黄州区宝塔大道与西湖二路交汇处房屋（房产证号为黄政房权字第××号，土地证号为黄冈国用字第0020018**号），于本判决生效之日起十五日内腾退完毕；
四、由被告邓新荣自原告房屋搬出约定的空调、电视机、床、床上用品、桌椅、厨具等可移动的财产，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；
五、被告黄冈市天堂湖餐饮娱乐有限公司在本案中不承担民事责任；
六、驳回原告黄冈市社区服务中心的其他诉讼请求。
七、驳回被告黄冈市天堂湖餐饮娱乐有限公司的其他反诉请求；
如果被告未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费10032元、反诉受理费4012元，合计14044元，由被告邓新荣负担7022元，由原告黄冈市社区服务中心负担7022元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审 判 长 杨 威
人民陪审员 张亮文
审 判 员 李宝红
二〇一七年二月六日
书 记 员 王 莹