上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2792号
上诉人（原审被告，反诉原告）上海丰南制衣有限公司。
委托代理人沈剑波，上海叶诚律师事务所律师。
委托代理人赵俊，上海叶诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）上海烨盛实业有限公司。
委托代理人郑龙，上海市成平律师事务所律师。
上诉人上海丰南制衣有限公司（以下简称丰南公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人丰南公司的法定代表人崔洪国及委托代理人沈剑波、被上诉人上海烨盛实业有限公司（以下简称烨盛公司）的委托代理人郑龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，位于闵行区浦江镇丰南路三区建筑面积为1，100平方米的房屋无房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证。
2010年12月23日，烨盛公司（签约甲方）与丰南公司（签约乙方）签订《厂房仓库租借合同》1份，约定由甲方将上述房屋出租给乙方使用，租期自2010年12月1日起至2013年11月30日止，租赁单价按建筑面积0.40元／平方米／天计算（币种为人民币，下同），每季度为40，150元，每年按年租金的5%递增。租金按先付后用原则，按季度收取，本季度满最后一天收取下季度租金。甲、乙双方签约时，乙方需支付押金1万元，合同到期归还。乙方在进行安装设备及生产使用期间，在不破坏甲方厂房结构的情况下，甲方允许进行小范围改建，应得甲方同意，归还时恢复原样或赔偿一定数量的费用给甲方。乙方因生产生活需要须将厂房、办公楼、食堂进行分隔装饰或建造生产附属设施，乙方应书面提出，在征得甲方同意后，不影响厂房结构和厂区规划的前提下进行投资，投资费用和装潢费用自负。该投资在租赁期内乙方提前终止协议和遇政府动迁，均不得拆除，不计费用的归甲方所有。租赁期内，甲方遇市政动迁或上级公司规划不能完全履行或部分履行本合同时，乙方无条件服从，撤出租赁场地，双方互不承担违约责任，但甲方必须提前一个月通知乙方，搬迁费用按地方政府规定相互协商。租赁期间任何一方违约需支付违约金，支付标准为全年租金的20%。合同还对其他事项作了约定。签约后，烨盛公司向丰南公司交付了上述房屋，丰南公司则向烨盛公司支付了租房押金10，000元及至2013年5月31日止的租赁费用。
2013年11月5日，烨盛公司向丰南公司发送《通知》，载明按照上海市、闵行区、浦江镇大芦线动拆迁工作指挥部通知，贵公司租赁厂区在大芦线航道整治二期工程（闵行段）红线范围内须动迁，将于2013年11月7日正式启动，搬迁费用待评估后商定，请贵公司根据企业实际情况，寻找合适厂房，须在壹个月之内搬离租赁厂区。
2013年12月15日，烨盛公司又向丰南公司发送《关于限期腾退房屋的通知》，载明贵公司承租的上海市闵行区浦江镇丰南路三区厂房已于2013年11月30日到期。日前我公司已明确告知贵公司不再续租。望贵公司在2014年1月14日之前腾退房屋。逾期我公司将收回出租的厂房，厂房内的物品视作贵公司弃置物品，由我公司自行处置。
2014年1月21日，烨盛公司再次向丰南公司发送《关于停水停电与处理厂房内弃置物品通知》，强调于2013年12月15日邮寄给丰南公司关于限期腾退房屋的通知至今已一个月零六天，我公司对上海市闵行区浦江镇丰南路三区厂房实行以下措施：一、于2014年2月5日实施停水停电。二、厂房内的弃置物品由我公司处置。同时希望贵公司及早做好准备，避免损失。
现因丰南公司接函后既不搬离涉案房屋又不支付占用期间的费用，故烨盛公司诉至法院要求判令：1、丰南公司立即返还位于闵行区浦江镇丰南路三区厂房；2、丰南公司支付拖欠房租88，500元（2013年6月1日起至同年11月30日止）；3、丰南公司支付自2013年12月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按照14，750元／月的标准计算）。
原审诉讼中，烨盛公司增加要求丰南公司支付生活垃圾清运费4，000元、水费4，025元及电费14，170.05元的诉讼请求。后烨盛公司又撤回了要求丰南公司支付生活垃圾清运费及水费的诉请，同时将上述诉请中电费金额变更为9，353.88元。对生活垃圾清运费4，000元、水费4，025元及电费4，816.17元保留另案起诉的权利。
丰南公司答辩并反诉称，不同意烨盛公司的全部诉讼请求。首先，涉案房屋于2013年7月被列入拆迁范围，烨盛公司已经签订了拆迁补偿安置协议，故该房屋已非烨盛公司所有。其次，丰南公司并未拖欠烨盛公司房租，未支付房租是因为烨盛公司拖欠丰南公司电费。此外，房屋被列入拆迁安置范围，且烨盛公司于2014年2月对丰南公司实施断电后不存在实际使用的问题。最后，对自2013年12月16日至2014年1月15日期间使用的电费9，353.88元予以认可，对自2014年1月16日至同年2月15日的电费4，816.17元不予认可，烨盛公司于同年2月6日对租赁房屋实施了断电。
丰南公司同时提出，烨盛公司在2014年2月6日擅自中断租赁区域的供电，使丰南公司急于出口的订单无法生产，造成丰南公司巨大经济损失。另外，烨盛公司对外租赁给他人的2区、22号1区门面、22号3区门面用电使用丰南公司的电表，电费由烨盛公司收取后再支付给丰南公司，但烨盛公司从2011年4月份开始收取其他人电费后未将该电费支付给丰南公司，因此提起反诉要求判令：1、烨盛公司支付电费8万元；2、烨盛公司赔偿断电后造成丰南公司停产停业损失50万元；3、烨盛公司支付拆迁补偿款100万元（具体金额以拆迁协议或拆迁公司确定的金额为准）。
原审诉讼中，丰南公司将上述第1项诉请中的金额变更为54，707元；将上述第3项诉请中的金额变更为649，227元{具体为：装修补偿费120，775元、附属设施补偿费107，680元、物品搬迁补偿费160，772元、停产停业损失26万元［（1，100平方米租赁房屋＋200平方米场地）×200元／平方米=26万元］}。
烨盛公司针对丰南公司的反诉辩称，同意支付电费54，707元。但丰南公司所罗列的因其断电导致停产停业损失的赔偿项目都没有相应的证据佐证，且与其于2014年2月6日在合同到期后采取的停电措施在法律上没有因果关系。而双方签订的房屋租赁合同已经于2013年11月30日到期，合同到期前，其按照合同约定预先多次告知丰南公司合同到期不再续签需另行寻找房屋，其已尽到了合同约定的通知义务，但丰南公司却拒绝搬离，因租赁合同到期，丰南公司作为承租方的使用权消灭，丰南公司要求补偿缺乏事实和法律依据。
原审另查明，浦江镇大芦线动拆迁工作指挥部于2014年2月28日发送给烨盛公司的《通知》载明，根据大芦线航道整治二期工程（闵行段）动迁腾地工作计划，非居动迁签约工作将于2014年3月5日正式启动，奖期至4月4日结束。请贵公司根据村委通知做好相应安排并全力配合动迁签约工作。
原审还查明，2014年3月31日，烨盛公司（作为承租方，签约乙方）与上海市闵行区浦江镇汇中村民委员会（作为出租方，签约甲方）签订《终止租赁关系的协议》1份，约定甲方出租给乙方的区域目前已列入动迁范围，为配合浦江镇开发建设，现经甲、乙双方协商终止租赁关系，达成一致协议如下：一、甲方一次性补偿乙方13，899，800元；二、搬迁期限：乙方必须在2014年4月30日前搬迁完毕，逾期视为乙方自行放弃财物，由甲方帮助清除，清除完毕后支付补偿款；三、乙方须在搬迁前付清租赁期间所使用的水、电费或由甲方在总额中代扣；四、付款方式及期限：乙方在搬迁期内全部搬迁完毕并经拆房单位验收合格后30个工作日内付清补偿款；五、本协议经双方签字后生效，双方在2003年11月28日所签协议自行终止；租赁期结算至2014年3月31日；六、签约后在15个工作日内预付400万元，余款在交房验收合格于30个工作日内支付。
2014年8月26日，原审法院至上海市闵行区浦江镇动迁管理办公室就本案有关房屋动迁事项向该动迁管理办公室工作人员调查后取得的材料反映如下事实：涉案房屋建筑物项目总量为1，512.73平方米，价格为1，683，832元；装潢项目总量为26项，价格为120，775元；附属设施项目总量为7项，价格为107，680元；物品搬迁补偿费项目总量为25项，价格为160，772元。另外，根据《浦江镇大芦线整治工程集体土地上非居住房屋协议搬迁补偿方案》，不能提供有效房地产权证且办证资料不齐全的非居住房屋的搬迁补偿，将采取适当补贴的办法进行补偿。其中停产停业损失按照建筑面积50-200元／平方米一次性补贴。
原审认为，系争房屋租赁合同因房屋建造时未取得合法的建造审批手续，被确认为无效。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。因此对于烨盛公司要求参照双方合同原约定的租金标准向丰南公司主张自2013年6月1日起至同年11月30日止的房屋使用费88，500元之诉请，法院予以支持。丰南公司已实际占有使用该房屋至约定期限届满，理应按时搬离并向烨盛公司返还租赁房屋。丰南公司拒绝搬离并继续占用租赁房屋，则应向烨盛公司支付相应的房屋使用费。鉴于烨盛公司自2014年2月6日起对丰南公司使用的房屋实施断电行为客观上使得丰南公司无法经营并产生经济收益，故对烨盛公司要求丰南公司支付自2014年2月6日起至实际搬离之日止的房屋使用费之诉请，法院不再予以支持。
关于丰南公司提出烨盛公司于2014年2月6日实施断电行为影响其经营，要求赔偿其停产停业损失的反诉请求。对此法院认为，烨盛公司对租赁房屋实施断电行为发生的时间是在双方合同期满之后的2014年2月6日，且法院在烨盛公司实施断电后的房屋使用费的支付金额上已充分考虑到丰南公司在停电期间无法经营的实际状况而予以了免除，故对丰南公司主张在断电期间要求烨盛公司另行赔偿停产停业损失的反诉请求，法院不再予以支持。
此外，对于丰南公司提出因系争房屋所属地块动迁要求烨盛公司支付拆迁补偿款的反诉请求。对此法院认为，烨盛公司与丰南公司所签租赁合同约定的租期于2013年11月30日届满。在租赁期间，并无证据证明系争房屋的动迁对丰南公司的租赁利益有所影响，就丰南公司而言，其租赁目的已经实现。因此，即使双方签订的房屋租赁合同有效，丰南公司也不应享有动迁利益。而且烨盛公司于2013年11月5日所发函件，其内容实质是在强调双方签订的租赁合同期限届满不再续签，并要求丰南公司尽早搬离。丰南公司反诉要求烨盛公司支付拆迁补偿款，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。现烨盛公司对丰南公司自愿补偿16万元，法院予以准许。对于烨盛公司主张的丰南公司在租赁期间使用的电费9，353.88元及丰南公司主张的在租赁期间为烨盛公司垫付的电费54，707元，双方均予以认可，法院对此予以确认。关于丰南公司已支付的押金10，000元，烨盛公司在丰南公司向其返还租赁房屋并结清相关款项后应予返还。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，于二○一四年九月二十二日作出判决：一、烨盛公司与丰南公司于2010年12月23日签订的《厂房仓库租借合同》无效；二、丰南公司搬离并向烨盛公司返还位于上海市闵行区浦江镇丰南路三区的房屋；三、丰南公司向烨盛公司支付自2013年6月1日起至2013年11月30日止的房屋使用费88，500元，并按每月14，750元的标准向烨盛公司支付自2013年12月1日起至2014年2月5日止的房屋使用费；四、丰南公司向烨盛公司支付租赁期间使用的电费9，353.88元；五、烨盛公司向丰南公司支付垫付的电费54，707元；六、准许烨盛公司支付丰南公司补偿款160，000元；七、烨盛公司向丰南公司返还租房押金10，000元；八、驳回丰南公司其余反诉请求。上述第二、三、四、五、六、七条款的履行期限均为判决生效之日起二十日内。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2，660.00元，减半收取计1，330元，由烨盛公司负担630元，丰南公司负担700元。反诉案件受理费19，020元，减半收取计9，510元，由烨盛公司负担330元，丰南公司负担9，180元。
原审判决后，丰南公司不服，向本院提起上诉称：第一，租赁房屋处于大芦线航道整治二期工程（闵行段）的拆迁范围内，早于2013年7月相关拆迁工作的前期程序已经启动，租赁房屋在此时已被列入了拆迁范围。因此，自2013年7月起双方的合同已经终止，至被上诉人起诉之时，被上诉人对租赁房屋已不再享有任何权利。虽然租赁合同已到期，但双方就动迁补偿问题没有协商一致，且上诉人因为生产需要继续租赁房屋，故不同意搬离，希望继续使用房屋。因此，被上诉人无权要求上诉人支付房屋使用费、搬离并返还房屋。第二，关于9，353.88元的电费，上诉人从未承认过，且没有证据表明上诉人拖欠电费，因此上诉人不应支付电费。第三，拆迁发生在租赁期内，被上诉人应当向上诉人支付拆迁补偿款。拆迁部门有关评估装潢、附属设施、物品搬迁及停产停业损失补偿的费用，均应当由上诉人享有。第四，2014年2月6日被上诉人对上诉人的厂房进行了断电，对由此给上诉人造成的生产经营损失，被上诉人应当承担赔偿责任。据此，要求撤销原审判决第二、三、四、六、八项，改判：1、上诉人不返还租赁房屋给被上诉人；2、上诉人不支付任何房屋使用费；3、上诉人不支付电费9，353.88元；4、被上诉人赔偿断电给上诉人造成的停产停业损失50万元；5、被上诉人支付上诉人拆迁补偿款649，227元（具体为：装修补偿费120，775元、附属设施补偿费107，680元、物品搬迁补偿费160，772元、停产停业损失26万元）。
被上诉人烨盛公司辩称：其一，双方租赁合同约定的租期内没有发生动迁的事实，上诉人取得动迁补偿的前提条件之一是因动迁导致租赁合同不能履行或者部分不能履行，而实际上动迁与上诉人没有关联，上诉人的使用利益没有收到任何影响，因此无权要求动迁补偿。被上诉人多次提前告知上诉人合同到期不再续签，要求上诉人尽早做好搬离工作，但上诉人一直占有使用租赁房屋拒绝搬离。现合同早已到期，上诉人理应支付房屋使用费，尽早搬离并返还房屋，上诉人要求被上诉人赔偿停电损失没有依据。其二，对于9，353.88元电费，被上诉人在一审中提供了充分的证据，上诉人也予以承认。上诉人现不同意支付，没有依据。因此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点主要在于上诉人主张的租赁房屋动迁补偿款有无合理依据。根据双方合同约定，租赁期内如租赁房屋遇市政动迁导致不能完全履行或部分履行合同时，上诉人应撤出租赁场地，被上诉人提前一个月通知上诉人，搬迁费用按地方政府规定相互协商。上诉人据此主张被上诉人支付动迁补偿款，但上诉人并无证据证明在租赁期间，因为动迁而影响了其对租赁房屋的使用利益，亦无证据证明其主张拆迁补偿款的合法依据。上诉人主张被上诉人支付拆迁补偿款，并以其生产需要继续使用租赁房屋为由，拒绝搬离并返还租赁房屋，缺乏依据，本院不予支持。双方之间的房屋租赁合同因房屋建造时未取得合法的建造审批手续，属无效合同，但上诉人已实际占有使用该房屋至约定期限届满，理应支付房屋使用费，并按时搬离，将房屋返还被上诉人。上诉人以租赁房屋遇动迁，被上诉人对租赁房屋不享有任何权利为由拒绝支付房屋使用费，于法无据，本院不予采信。原审认定上诉人向被上诉人支付房屋使用费，限期搬离并返还房屋，并在被上诉人自愿补偿的基础上，准许被上诉人支付上诉人补偿款16万元，并无不妥，本院予以维持。
关于上诉人主张被上诉人赔偿因断电造成的停产停业损失，因断电发生在双方合同届满之后的2014年2月6日，此前虽经被上诉人多次催告并提前告知将采取断电措施，上诉人仍拒不搬离。有鉴于此，并考虑到上诉人在停电期间无法经营的实际状况，原审免除了上诉人断电之后的房屋使用费，且对上诉人要求另行赔偿停产停业损失的主张不予支持，并无不妥，本院予以维持。上诉人有关断电损失赔偿的主张缺乏依据，本院不予支持。
至于租赁期间的电费，二审期间上诉人称其从未承认过拖欠电费，但对此并无相关证据予以佐证，且上诉人原审期间对其应支付的电费9，353.88元明确表示认可，故对上诉人该主张，本院亦不予支持。原审对于上诉人应支付电费的认定并无不妥，本院予以维持。
综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币17，159.59元，由上诉人上海丰南制衣有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 朱 瑞
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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