北京市密云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）密民初字第08634号
原告（反诉被告）朱孝才，男，1948年10月22日出生。
委托代理人朱作君（原告朱孝才之子），1978年3月28日出生。
委托代理人陈绍森，北京市汉威律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐敏杰，男，1988年10月6日出生。
被告（反诉原告）李倩倩，女，1986年3月20日出生。
原告（反诉被告）朱孝才与被告（反诉原告）徐敏杰、李倩倩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吕书义独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱孝才之委托代理人朱作君、陈绍森，被告（反诉原告）徐敏杰、李倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱孝才诉称：2012年9月22日，我与徐敏杰签订租赁协议，将我位于密云区X房屋租赁给徐敏杰使用，租期为2012年10月1日至2015年10月1日止。因房屋为毛坯房，我免除了徐敏杰2012年暖气费及物业费共计5200元，作为被告装修房屋的专属费用，同时约定徐敏杰不租住房屋后不得将装修设施拆除。合同签订后，我及时将房屋交付给徐敏杰，徐敏杰也予以入住。2014年，我与徐敏杰发生房屋租赁纠纷，经法院调解解决。2015年10月1日合同到期后，二被告私自将装修的木地板及门等设施拆除，在房屋墙壁乱涂乱画，违反了协议约定，我需要重新安装地板、门及粉刷墙壁。因被告的违约行为，造成屋内一片狼藉，至今房屋不能出租，一直空闲中。综上，因二被告违反合同约定，私自拆除装修设施，造成我重大损失，故起诉要求：1、二被告支付违约金3000元；2、二被告赔偿2015年10月1日至2016年4月12日间的房屋空闲损失5500元；3、二被告赔偿重新安装地板、门及粉刷墙壁的费用20200元。4、诉讼费用由二被告负担。
徐敏杰、李倩倩答辩并反诉称：我们系夫妻关系。2012年9月，我们网上寻找住房，同期1000-1500元价格可以租到装修好的三居，最后为了便于工作室装修改造，我们选定了朱孝才的毛坯房屋，签订了租赁协议，并口头约定租赁房屋用于工作室，租赁期限五年，口头约定另行签订补充协议。签订租赁协议后，我们征得朱孝才同意，在约定5200元的基础上对房屋进行精心改造及装修。期间我们要求签订补充协议，但朱孝才拒绝，经我方多次强烈要求，朱孝才同意补充延长租期至三年，我们因房屋、装修及装修押金等投入被迫同意。但因此事我们对朱孝才有了戒心，对房屋不敢作为工作室装修，而是改为简装居住使用，陆续投入装修费用达5万元。2012年11月我们正式入住，发现小区还正在建设，噪音严重，不能安静生活，电梯长期挂牌检修无法正常使用，且房屋无规律断水断电，我们生活受到严重影响。总之，朱孝才与我们签订租赁协议时存在隐瞒、言语欺骗，在签订租赁协议时故意省略违约条款，同时在协议第二条故意预留陷阱和圈套欲占有我们的装修成果，而租赁协议对朱孝才未有任何约束。对于租赁协议第二条中不得拆除装修设施的约定，我们认为应当是不超过5200元装修价值，而我们在租赁协议到期后搬走时，留下的房屋装修价值已不止5200元。我们搬走时，留下电费78.36元、燃气结余23.58立方米，我们更换电表花费100元，这些费用朱孝才应当予以返还，反诉要求朱孝才返还电费、燃气费及更换电表费共计232元。
朱孝才针对徐敏杰、李倩倩的反诉答辩称：我认可徐敏杰及李倩倩留下电费78.36元、燃气23.58立方米，但更换电表的费用不是我收取的，而是物业公司收取的。租房协议系双方自愿签订的，我没有进行隐瞒和欺骗。
经审理查明：徐敏杰与李倩倩系夫妻关系。2012年9月22日，朱孝才与徐敏杰签订租房协议，朱孝才将密云区X楼房一套出租给徐敏杰居住，房屋面积137.89平方米。协议约定：1、每月租金1000元，12个月交一次，计12000元整，提前15天交下次房租；2、房屋为毛坯房，甲方（朱孝才）免除乙方（徐敏杰）租房2012年的暖气费和物业费共计5200元作为乙方装修用，乙方装修不得破坏甲方房屋内所有建筑设施，如有破坏，所产生的一切经济损失由乙方负责，乙方不租住房屋后不得将装修的设施拆除，但乙方可以将电器拆走；3、乙方在租住期间，税费、电费、电话费（如乙方安装固定电话所产生的费用和电话费由乙方负责）、宽带费（如乙方安装所产生的安装费和使用费由乙方负责）、暖气费、物业费、电梯费、燃气费等由乙方负责，甲方负责代收；4、乙方不得将房屋转租他人，不得将房屋作为宿舍用，乙方在租住期间如有违法、扰民行为，甲方有权解除租房协议，并不退还所交纳的租金，乙方在租赁期间内如发生火灾、坠楼、跑水、泡水、触电等安全事故，乙方自己负责，与甲方无关，甲方有权解除协议，并不退还所交纳的租金，由此所造成的损失由乙方负责，所有责任由乙方承担，包括经济和法律责任；5、乙方不得在房屋内从事经营活动，不得改变房屋作为居住的使用性质，如有违反，甲方有权收回房屋，终止合同，甲方不退还乙方所交纳的租金，由此产生的一切后果和损失由乙方负责、6、租期为1年，自2012年10月1日至2013年10月1日止。7、本协议自交齐第一次租金后生效。此协议一式两份，甲乙双方各一份。8、租期延到2015年10月1日止，如果有特殊情况租不满三年，提前半年通知乙方；9、暖气费每年12月份前交给业主（甲方），物业费每年1月份交给甲方。协议签订后，徐敏杰和李倩倩对房屋进行了装修并入住，并应物业公司要求花100元更换了电表。2014年，双方因租赁房屋发生纠纷，经法院调解，双方同意合同继续履行。2015年9月份，徐敏杰、李倩倩在搬离上述房屋时，将其装修的地板及5扇门拆走。经本院现场勘查及双方确认，徐敏杰、李倩倩拆走的木地板面积为84.7平方米。徐敏杰、李倩倩搬离时留下电费78.36元、燃气结余23.58立方米，燃气每立方米2.26元。
上述事实，有双方当事人陈述、租房协议、现场勘验图、现场照片等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。朱孝才和徐敏杰签订的租房协议，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。租房协议中明确约定，不租住房屋后不得将装修的设施拆除，而徐敏杰、李倩倩将装修的木地板及门拆走，违反了合同约定，应当承担违约责任。因租房协议中并未约定违约金，故对朱孝才要求徐敏杰、李倩倩支付违约金3000元的诉讼请求，本院不予支持。但徐敏杰、李倩倩拆走木地板及门，对朱孝才正常出租房屋造成影响，形成一定的房屋闲置损失，对此徐敏杰、李倩倩应当予以赔偿，具体数额由本院酌定。同时，徐敏杰、李倩倩的违约行为，破坏了房屋的装修添附，应当对此予以赔偿，具体数额亦由本院酌定。对于朱孝才要求徐敏杰、李倩倩赔偿因房屋墙壁被涂画而需重新粉刷的损失，因墙壁的涂画情况并不严重，应系在房屋正常使用过程中发生的常见情形，且并没有证据显示系徐敏杰及李倩倩故意所为，故对朱孝才该项请求，本院不予支持。徐敏杰、李倩倩搬离房屋时剩余的电及燃气，朱孝才应当折价予以返还。徐敏杰、李倩倩为装修更换的电表，系对房屋附属设施的正常更换，且徐敏杰、李倩倩在租住该房屋期间一直使该电表，其要求朱孝才返还更换电表费用100元的反诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）徐敏杰、李倩倩于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）朱孝才违约损失五千三百八十三元。
二、原告（反诉被告）朱孝才于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）徐敏杰、李倩倩电及燃气款共计一百三十二元。
三、驳回原告（反诉被告）朱孝才的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）徐敏杰、李倩倩的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二百五十九元，由朱孝才负担二百三十四元（已交纳），由徐敏杰、李倩倩负担二十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费二十五元，由朱孝才负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 吕书义
二〇一六年三月十八日
书记员 肖萌萌