广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤0306民初22506号
原告陈锦光，男，汉族,1951年10月27日出生，身份证地址广东省龙川县，
委托代理人李剑刚，广东国晖律师事务所律师。
被告罗思雄，男，汉族，1962年1月19日出生，身份证地址广东省深圳市宝安区，
委托代理人叶志新，广东淳锋律师事务所律师。
被告刘家威，男，汉族，1980年11月30日出生，身份证地址广东省深圳市宝安区，
代理人林惠晖，广东淳锋律师事务所律师。
第三人廖建惠，女，汉族，1967年9月26日出生，身份证地址广东省深圳市福田区，
原告陈锦光诉被告罗思雄、刘家威确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法追加廖建惠为第三人参加诉讼，并适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李剑刚，被告罗思雄及其的委托代理人叶志新，被告刘家威的委托代理人林惠晖，第三人廖建惠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是深圳市宝安区流塘村旧村中心x号x座x层、x层的占有、使用、收益和处分权人。2004年5月26日被告罗思雄、案外人李洋溢与深圳市宝安区流塘村旧村中心x号宅基地所有人冼德全签订了一份合作建房合同书，约定在冼德全所有的宅基地上合作建房二栋各七层住宅楼房，冼德全出地，被告罗思雄、案外人李洋溢出资，A座超出八层建设资金由冼德全自己出资。合同签订后由于各种原因李洋溢退出合作建房，被告罗思雄找到投资人第三人廖建惠、原告（即携资承建人）商谈继续合作建房，并于2004年9月26日由被告罗思雄、廖建惠、原告三方签订了合作建房分房协议，由原来约定二栋各建七层，变更为各建12层，二栋分为A、B座，A座归冼德全所有，B座2层、8层初步分给被告罗思雄，按合作建房分房协议三方各自分房总平数为：被告罗思雄分343平米，第三人廖建惠分972平米，原告分777平米。原告于2004年10月份开始张罗动工前期的事宜报建、购买材料、组织工人兴建，但由于该建筑的性质以及拖欠工程款项等原因，陆陆续续施工到2009年8月份才基本完工，于同年10月份交付使用。房屋完工结算时按之前原告、被告罗思雄、第三人廖建惠三方约定各自分得房屋平方数每平米1807元计价出资，工程总造价为3780244元，被告罗思雄应出资619801元，廖建惠应出资1756404元，原告应出资1404039元。但在合作建房的5年期间被告罗思雄交付给原告的款项都是廖建惠的出资，是其通过被告罗思雄转交给原告的合作建房款，被告罗思雄事实上并来按约定出资，被告罗思雄按合作建房分房协议应出的出资份额全部由原告垫付，故房屋完工结算交付使用时因被告罗思雄未按约定出资，双方口头协商被告罗思雄自愿将涉案房屋归原告占有、使用、收益和处分。因此从2009年开始涉案房屋都是以原告的名义向村委申报及12月份原告根据深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查要求，向深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查办公室申报了房屋权属申报登记，该涉案房屋登记在原告名下，并且涉案房屋从2009年10月份交付给原告起至2015年3月份都是由原告占有、使用、管理，水、电、杂费一直至今都是以原告名义由原告缴纳。直到2015年度由于房价飞涨，被告罗思雄于2015年3月27日与被告刘家威签订了两份《合作建房协议书》变相转让原告占有、使用管理的涉案房屋，两被告签订的《合作建房协议书》侵犯了原告的合法利益，应确认为无效协议。至今被告罗思雄一直非法强占涉案房屋，对房屋入户加装了铁栅栏及门锁，房屋内部全部拆毀，致使原告无法再占有、使用管理该涉案房屋，严重侵犯了原告对该涉案房屋的占有、使用、收益和处分权。2015年6月份原、被告双方因该房屋冲突分三次向宝安公安分局流塘派出所报警解决无果，之后经原告多次找二被告强烈要求其停止侵害，但二被告不予理睬，现仍非法占有涉案房产拒不归还原告。故原告无奈，只有诉至法院，维护其权益。原告请求法院判决：1、确认被告罗思雄、刘家威于2015年3月27日签订的两份合作建房协议无效；2、两被告停止侵害，拆除非法安装的铁栅栏及门锁，消除危险，恢复房屋原状归还给原告；3、两被告从2015年3月28日始直至归还原告房屋之日止，按该地段房屋租金标准承担侵占该房屋期间的损害赔偿；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告罗思雄答辩称，涉案房屋坐落的土地为农村集体用地，是集体组织分配给案外人冼德全的宅基地，土地上原有冼德全的私宅，冼德全把私宅拆除后，第三人廖建惠负责出资并兴建。兴建该房屋时，没有取得建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证，虽然办理了《深圳市宝安区原村民非商品住宅施工通知书》，但该通知书上批准建设面积为480平方米。取得施工通知书后，被告罗思雄将工程施工全权交给原告负责监工与跟进，最后，在遮遮掩掩的抢建中，该宅基地上就建成了A、B两栋12层共计4000平方米左右的建筑物，涉案房屋属于B栋的2楼与8楼。该建筑物建成后无法办理任何包括权属登记等证照凭证，目前仍然处于无证状态，有待政府有关部门作出处理。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条的规定，本案属行政主管部门处理的范围，法院应当驳回起诉。如原告诉状中所述，涉案建筑物建成后，A栋归业主冼德全，B栋2楼8楼归被告罗思雄、9-12楼归原告、3-7楼归廖建惠，且原告、被告罗思雄与廖建惠三人为此还签订了《合作建房分房协议》。而为了解决工程款短缺的问题，被告罗思雄在该建筑物未完工的时候（2007年），就与案外人吴正高签订了《租房协议》，将建成后的整栋建筑物出租吴正高，吴正高则在2007年先支付60万的租房押金用于支付工程款。因此，2009年建筑物竣工后就交给了吴正高承租并管理，吴正高每月将租金分成三份分别交给原告、被告罗思雄与廖建惠，被告罗思雄与吴正高的租赁关系一直持续到2013年底。而原告、廖建惠的房屋仍然一直由吴正高承租。2013年底，被告罗思雄收回属于自己的2楼8楼打算重新装修再出租，原告夫妇随即百般阻挠，致使被告罗思雄无法进行装修，房屋也一直空置至今。涉案房屋原本属于被告罗思雄，并不存在侵权，原告称被告罗思雄未按约定出资、将涉案房屋交给原告占有、使用、收益和处分的说法纯属捏造事实。被告罗思雄承接了涉案建筑物的工程后，就交给原告全程负责施工、采购、管理等全部工程相关的工作。2009年进行建筑物信息登记时，被告罗思雄在海南，于是委托原告按照《合作建房分房协议》进行申报，后被告罗思雄与原告联系时，原告还声称已经将2楼、8楼登记在了被告罗思雄的名下。万没想到的真相是，原告竟然将属于被告罗思雄的房屋登记在自己的名下。而水、电用户名登记之所以在原告名下，是因为B栋建筑物在开始施工时开设总表就使用了原告的姓名，当时施工负责人是原告，被告罗思雄又常不在深圳，因此施工用水用电就使用原告姓名办理的了总水表总电表。建筑物建成后就整栋出租给了吴正高，吴正高只需每月将固定金额的租金交给各出租人即可，因此也没有另行分户再设立账户。实际上每层楼是安装了分表的，但该分表仅用于吴正高每月向转承租人收取水电费，并未在供电局和税务局开户。涉案房屋真正的使用权人为被告罗思雄，原告一再以极端的方式阻挠被告罗思雄对房屋进行装修，被告罗思雄无奈之下对房屋安装了门锁与铁栏，这是被告罗思雄对自己房屋的处置行为，是对自身权益的保护，并无侵犯他人权利，更不需要将房屋归还给原告。无论是历史遗留违法建筑普查登记信息还是水电账户的登记，都不是法律上认可的权属登记，不足以认定原告为合法的房屋使用权（所有权）人，其主张侵权的依据不充分，事实不存在。综上，本案的纠纷因历史遗留问题而起，涉案建筑物没有权属证明，不符合建筑规划许可，是深圳市村镇特定社会背景下的产物，有政府部门作出认定与处理，不属于法院审理的范围，请法院驳回原告起诉！
被告刘家威答辩称，本案的纠纷源于原告认为被告罗思雄的房屋属于自己，认为被告罗思雄侵害了其房屋使用权或者所有权，明显属于权属争议。由于涉案的房屋无任何权属证明，是否属违建也有待政府认定，因此，应当先行由政关部门作出行政处理，法院依法应当驳回原告的起诉。被告刘家威在不知情的情况下与罗思雄签订《合作建房协议书》，以为取得了涉案房屋的使用权，但在打算装修时被原告阻挠，被告刘家威才知晓原告与被告罗思雄之间的纠纷。作为善意第三人，被告刘家威并无实施任何侵犯原告权益的行为，甚至自己都是受害者。原告与被告罗思雄之间明显是为了争夺房屋所有权，在房屋权属未曾判明的情况下，《合作建房协议书》有效与否均与本案没有法律关系。刘家威没有实施任何侵害原告权益的行为，原告起诉刘家威于法无据。综上，请法院驳回原告的起诉。
第三人廖建惠答辩称，本案与第三人廖建惠无关。
经审理查明，2015年3月27日，被告罗思雄、刘家威签订两份《合作建房协议》，约定被告罗思雄将位于深圳市宝安区流塘村中区104号二楼、八楼房产作为合作合资建房形式分配给刘家威，刘家威以人民币90万元作为合资款在律师见证时已全部付清给罗思雄；房产证为共有，以后如政府允许每套分开做房产证时，刘家威可自由办理，罗思雄须无条件配合。
另查2004年5月26日，被告罗思雄、案外人李洋溢与案外人冼德全签订合作建房合同，约定冼德全出地，罗思雄、李洋溢出资合作建房。
2004年9月26日，被告罗思雄、原告陈锦光与第三人廖建惠签订《合作建房分房协议》，约定涉案楼房在建成后三人的分配份额。其中被告罗思雄分得涉案楼房第二及第八层。
2007年3月28日，案外人李洋溢出具声明称退出合作，有被告罗思雄全权负责涉案房产的建设。
2007年8月26日，被告罗思雄将未完工的涉案楼房出租给案外人吴正高，并收取定金20万元。之后，吴正高陆续支付了电费、预付资金等共计79.2万元。
2012年7月13日，被告罗思雄与案外人冼德全补签了协议书，约定合作建设位于宝安区××××号宅基地私宅，并经律师事务所见证。
2004年至2008年间，被告罗思雄收取案外人刘惠良的合作建房费共计1120000元。第三人当庭确认上述款项系其出资。
再查，涉案物业未取得房地产权证书，亦未取得合法的报批报建手续。在合作建房过程中，涉案楼房由原告负责建设。并由原告统一缴纳水电费用。
上述事实由《合作建房协议书》两份、收条、收据、水电缴费单据、见证书、合同书、声明书、《合作建房分房协议》、租房协议、房租定金和预付收据等证据及庭审笔录予以证实，并经质证，足以认定。
本院认为，两被告签订的《合作建房协议书》名为共同出资建房，是为房屋买卖。首先，涉案房产在两被告签定合同之前已经建设完成，不存在出资建房的事实；其次，前述合同中对涉案物业的使用权、收益权、占有、转让以及房地产权证书等事项进行了约定，符合房屋买卖合同的构成要件。故涉案合同应当认定为房屋买卖合同。且合同签订后，涉案房屋已经交付。
因两被告交易的房产并没有获得合法的报建手续，亦没有取得房地产权证书,故涉案房产的合法性尚未确认。由于上述房产合法性不明，故人民法院不适宜在人民政府对涉案房产的合法性予以认定前，对涉案合同的合法性和涉案房产的实体权益进行处分。故本案争议不在人民法院的受案范围，对原告的起诉，依法应当驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、第一百五十四条之规定，裁定如下：
驳回原告陈锦光的起诉。
本案诉讼费人民币980元，原告已预交，本院予以退回。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 范 藜
二〇一七年九月六日
书记员 董 宏
书记员 银海莹（兼)
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：
（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；
（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；
（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；
（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；
（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；
（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；
（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
……
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。