杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭富新民初字第190号
原告（反诉被告）：邵成，男，1978年12月15日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。
委托代理人：程立军，浙江杭联律师事务所律师。
被告（反诉原告）：章宣洪，男，1956年7月14日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。
被告（反诉原告）：邵青莲，女，1958年2月13日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。
被告（反诉原告）：章潇杰，男，1985年12月23日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。
被告（反诉原告）：章丽娜，女，1987年10月4日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。
被告（反诉原告）：章泰安，男，1934年2月6日出生，汉族，住浙江省建德市。
被告（反诉原告）：罗玉铨，女，1939年4月12日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。
六被告（反诉原告）共同委托代理人：韩峰明，浙江天和天律师事务所律师。
原告邵成与被告章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理后，依法由审判员韩亚子适用简易程序独任审判，于2015年8月10日公开开庭进行了审理，原告邵成及其委托代理人程立军、六被告的委托代理人韩峰明到庭参加诉讼。庭审中，六被告提出反诉，本院经审查后认为符合反诉条件，决定与本案合并审理。后因案情复杂，于2015年12月17日依法组成合议庭，分别于2016年1月25日、8月18日公开开庭进行了审理，本诉原告（反诉被告）邵成的委托代理人程立军、本诉六被告（反诉六原告）的委托代理人韩峰明两次开庭均到庭参加诉讼；本诉原告（反诉被告）邵成在2016年8月18日开庭审理时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵成起诉称：2002年5月21日，原告邵成与被告口头约定，被告将位于杭州市富阳区新登镇东门路8号301室房屋出卖给原告。同日晚上，原告邵成支付被告购房款60000元，被告依约交付案涉房屋。2004年，原告因结婚所需，将案涉房屋装修，共花费装修费100000元。2014年9月2日，六被告向贵院以房屋买卖合同纠纷起诉，请求判令案涉房屋返还给被告。2015年4月8日，贵院作出（2014）杭富新民初字第167号民事判决，判决依据法律规定，原、被告买卖房屋的行为因违反法律的强制性规定而无效，原告邵成应将案涉房屋返还给被告。原告认为，被告出卖案涉房屋，具有相应的民事行为能力，意思表示真实，系自愿、等价有偿交易。被告提起诉讼要求返还的行为完全违背了诚实信用原则，原告邵成的信赖利益遭受严重侵害，被告就此侵害应赔偿原告全部损失。从被告要求返还房屋的起因看，其是缘于土地增值、房屋增值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格等因素，即受到利益的驱动。故被告要求原告返还房屋的行为明显与诚实信用的法律精神相冲突，严重违背了公序良俗的原则。遂原告诉至法院。请求判令：1、被告返还购房款人民币60000元。2、被告赔偿原告损失人民币380000元。3、被告承担案涉房屋装修费用人民币100000元。4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告邵成分别变更第2、3项诉请为：被告赔偿原告损失为424249元及被告赔偿原告装修剩余残值23363元。
被告章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨答辩称：1、原告邵成起诉的事实中部分有误，实际是六被告于2002年将案涉房屋出租给原告邵成临时做婚房使用，在房屋借用过程中，原告邵成适当支付了一定款项以弥补六被告的租金损失。于2009年前后，在原告邵成的一再要求下，被告章宣洪对于原告邵成提出的买房要求予以默认，并同意原告之前支付的28000元冲抵购房款，则原告邵成的诉请没有事实基础，又无法律依据，原告邵成没有证据证明六被告收取了购房款60000元。2、原告邵成主张的要求赔偿380000元的损失及房屋装修费用没有事实基础与法律依据。综上，六被告要求驳回原告邵成的诉请。
反诉原告章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨反诉称：2002年，六反诉原告将案涉房屋借给反诉被告邵成临时做婚房使用。邵成在案涉房屋借用过程中，适当支付了一定款项以补偿六反诉原告的租金损失。于2009年前后，在邵成的一再要求下，反诉原告章宣洪对邵成提出买房的要求予以默认，并同意邵成之前支付的28000元款项冲抵购房款。后双方因家庭矛盾爆发，六反诉原告于2014年9月2日起诉至原富阳市人民法院要求确认房屋买卖合同无效并要求邵成返还案涉房屋，后得到法院支持。直至今日，反诉被告邵成仍未搬离案涉房屋，因此六反诉原告要求邵成赔偿其占有房屋期间给六反诉原告造成的损失。反诉原告诉请法院，请求判令：1、反诉被告邵成赔偿六反诉原告房屋占有使用费36958元（暂算至2015年7月31日）及自2015年8月1日起至腾房之日止的房屋占有使用费。2、本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，六反诉原告变更第1项反诉诉请为：反诉被告邵成赔偿六反诉原告自2009年1月起至2016年2月的房屋占有使用费43100元及支付反诉被告支出的评估费4500元。
反诉被告邵成针对反诉部分答辩称：1、反诉被告不需要支付房屋占有使用费。2、反诉被告不同意支付评估费。
邵成为证明其主张的事实，向本院提供以下证据材料：
1、民事判决书（复印件、加盖本院档案专用章）一份，以证明法院判决案涉房屋应退还给被告的事实。
2、储蓄存款利息清单四份及取现单一份（均系复印件、原件存于2014杭富新民初字第116号案卷中），以证明2002年邵成购买案涉房屋支付60000元购房款的事实。
3、证明（复印件、富阳市丰乐房产经纪有限公司出具、原件存于2014杭富新民初字第116号案卷中）一份，以证明案涉房屋在2014年10月份房价为每平方米4500元的事实。
4、证人笔录（复印件、原件存于2014杭富新民初字第116、167号案卷中）共五份，其中证人吴某的笔录证明2002年5月21日邵成交付章宣洪60000元购房款以及章宣洪承诺能办理房产证可以协助办理房产证的事实；其中证人楼某的笔录证明邵成曾告诉楼某其花费60000元购买案涉房屋的事实；证人顾某的笔录证明章宣洪曾告诉其父亲2002年邵成花费60000元购买案涉房屋的事实，同时邵成也有告诉顾某其花费60000元购房房屋的事实；证人骆某证明邵青莲跟其说过邵成以60000元购房款购买案涉房屋的事实。
章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨为证明其主张的事实，向本院提供以下证据材料：
评估费发票（一份原件、一份复印件），以证明章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨在案涉纠纷审理过程中支出鉴定费共计4500元的事实。
依邵成申请，本院依法向杭州市富阳区统计局调取2002年及2015年7月富阳地区房屋平均销售价值的数据（复印件、加盖杭州市富阳区统计局公章）三张，以证明案涉房屋自邵成买受至章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨诉请要求返还之日的交易价值差价的事实。
依章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨申请，（1）本院依法委托浙江普阳资产评估有限公司对案涉房屋价值及装修残值进行鉴定，该评估公司出具资产评估报告书及补充说明各一份。（2）本院依法委托淳安诚盛资产评估事务所对案涉房屋自2003年至2016年2月的租金价值进行鉴定，该评估事务所出具资产评估报告一份。
对邵成提交的证据1-4，章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨质证后，对证据1的证据三性及证明目的均无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的均有异议。对证据3的形式真实性无异议，但对内容真实性有异议，案涉房屋价值应以具有房地产评估资质的机构经过合法程序评估的价值为准，故对证明目的有异议。对证据4，对其中骆某和顾某的证人证言中陈述的双方系买卖关系的陈述予以认可，邵青莲告诉骆某以60000元的购房款出售给邵成及交易价格的陈述不予认可；对其中顾某的证人证言的真实性有异议，且表述均不是其本人所见，只是听其父亲所说，是传来证据，不具有证明力；对其中楼某的证人证言的真实性有异议，且所陈述的事实均不是其本人所见，是传来证据，不具有证明力；对其中吴某的证人证言的真实性有异议，其本身系原告的母亲，与原告有利害关系，不能作为本案的证据。综上，认为五份证人证言均没有真实性，对证明目的有异议，与其他证据不能形成一个证据链，不能作为本案的定案依据。
对章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨提交的证据，邵成质证后，对其中3000元的评估费的证据三性没有异议，但认为该费用不应该由邵成负担，对其中1500元的评估费名称非“章宣洪”，该发票与本案没有关联性。
对杭州市富阳区统计局出具的2004年及2015年7月富阳地区房屋平均销售价值的数据，邵成质证后，对证据三性及证明目的均无异议。章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨质证后，对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议，因该交易价值为富阳地区商品房的交易数据，而案涉房屋为农村私房，农村私房不具有交易性，不能在市场上交易，且配套设施与商品房无可比性，比商品房不完善，故该证据不能作为本案的定案依据。
对浙江普阳资产评估有限公司出具的资产评估报告书及补充说明，邵成质证后，对真实性及装修残值的证明目的无异议；但对房屋价值的证明目的有异议，认为该评估报告书中关于房屋价值的评估方法不足以弥补邵成的损失。章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨质证后，对真实性、合法性及房屋价值的证明目的无异议，但对装修残值的证明目的有异议，案涉房屋装修残值现应为零。
对淳安诚盛资产评估事务所出具的资产评估报告，邵成质证后，对真实性无异议，但认为该评估的价值偏高，与邵成提交的骆某的证人笔录中证人陈述的关于在2009年承租案涉房屋楼下房屋的租金为350元每月不一致，评估报告中评估2009年的租金为450元每月；另邵成购买案涉房屋时为毛坯房，而评估公司的人是按现在已装修的房屋进行评估。综上，认为该评估报告不能反映案涉房屋在没有装修的情况下所具备的月租金的价格，不能以该评估的价值来计算案涉房屋的占有使用费。章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨质证后，认为该评估报告是评估机构对案情有了了解的情况下进行的评估，价格符合市场价值。
对前述证据材料，本院认证如下：
1、邵成提交的证据1，系生效法律文书，本院予以认定。
2、邵成提交的证据2、4，结合本院认定的其他有效证据，能达到邵成所要证明的其以60000元价格向章宣洪购买案涉房屋的事实，故本院对该两组证据的该证明目的予以认定，具体在说理部分阐述。
3、邵成提交的证据3，本院对真实性予以认定。
4、章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨提交的证据，在庭审中虽然有一份是复印件，但庭后当事人已提交该证据原件，另关于1500元的评估费发票系淳安诚盛资产评估事务所直接交付给本院，发票抬头载明的“章宣宏”应为笔误，故本院对该两份发票的真实性予以认定。
5、对杭州市富阳区统计局出具的2004年及2015年7月富阳地区房屋平均销售价值的数据，虽案涉房屋为集体土地上的农村私房，但因章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨提起诉讼确认案涉房屋买卖合同无效并要求返还，对邵成造成了损失，且双方系房屋买卖合同，故邵成要求对方赔偿损失的计算方式可以案涉房屋所在地买入时的平均售价至原告诉请时止的平均售价之间的差价作为依据。但因杭州市富阳区统计局在2002年时无商品房平均售价的数据记录，只有2004年之后的数据，故本院根据富阳地区2002年至2015年房屋价值变化趋势及2004年至2015年平均售价，结合本案实际情况，酌情确定，具体在说理部分阐述。
6、浙江普阳资产评估有限公司出具的资产评估报告书及补充说明，系本院依法移送评估机构作出的评估报告，本院对真实性予以认定，其中对房屋价值部分的评估，因该评估报告书已明确该次评估的方法是采用重置成本作为本次评估的主要方法，确定单位造价为2500元每平方米，并根据使用年限折旧后作出的评估，而非交易价值的评估，也不能反映邵成因案涉房屋买卖合同被确认无效后返还对其造成的损失，故对该部分的评估参考意见，本院不予确认；对房屋装修残值部分的评估参考意见，章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨虽认为该部分评估意见不合理，但其未提出更合理或其他有效证据推翻该部分评估意见或证明评估机构在评估时存在不合法等行为，故本院对该部分评估参考意见，予以确认。
7、淳安诚盛资产评估事务所出具的资产评估报告，系本院依法移送评估机构作出的评估报告，本院对真实性予以认定。对于证明目的，本院将在说理部分综合予以阐述。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2002年5月21日，邵成从其银行账户取现后，向章宣洪支付案涉房屋购房款60000元；案涉房屋的实际面积为86.53平方米。
2015年4月8日本院依法作出（2014）杭富新民初字第167号判决书，判决确认邵成与章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨之间关于案涉房屋的买卖合同无效；邵成将案涉房屋返还给章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨。
审理中，浙江普阳资产评估有限公司依法接受本院委托，于2015年10月10日对案涉房屋及装修残值进行评估，经评估，于2015年10月18日出具司法鉴定项目【（2015）杭富法委鉴字第274号】资产评估报告书一份，该资产评估报告书作出房屋及装修残值（不含土地使用权）的评估价值为151428元的意见。后于2016年1月11日出具补充说明一份，确认评估价值151428元中包括装修残值23363元。为此章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨支出评估费3000元。
审理中，淳安诚盛资产评估事务所依法接受本院委托，于2016年5月3日出具司法鉴定房地产租赁资产评估报告一份，作出案涉房屋租赁（2003年-2016年2月）市场价格为59900元的意见。其中，2015年、2016年均为550元／每月。为此章宣洪支出评估费1500元。
另查明，富阳地区在2004年商品房（住宅）实际销售面积为464508平方米，商品房（住宅）实际销售额为1449450000元，即平均销售价格为3120.39元；2015年1-7月份商品房实际销售面积为346100平方米，实际销售额为4173330000元，即平均销售价格为12058.16元。
本院认为：双方对案涉房屋系邵成购买，双方均无异议，且在（2014）杭富新民初字第167号案件中，本院对该事实也予以了认定。本案中，双方的主要争议焦点为：
一、邵成支付章宣洪购房款的数额及方式。
邵成陈述案涉房屋购房款系其在2002年购房时一次性向章宣洪支付60000元。而章宣洪陈述邵成先是借用案涉房屋，后为弥补房屋租金损失分多次支付了章宣洪28000元的款项，后于2009年提出买房要求，章宣洪同意其要求后，将该28000元款项作为购房款冲抵。本院对该争议焦点，认定案涉房屋系邵成于2002年以60000元的价格所购买，且邵成已实际支付。理由如下：第一、邵成为支持其陈述的支付案涉购房款数额及方式，向本院提交多个证人证言及其在2002年5月21日的取现凭证。（1）该些证据所要证明的事项与邵成的陈述吻合。（2）邵成关于该事实的陈述在本院审理的（2014）杭富新民初字第116、167号案件中与本案中均一致。（3）邵成的陈述符合常理。第二、章宣洪陈述的邵成系在借用案涉房屋过程中为弥补其租金损失而分多次向其支付了共计28000元的款项，且在之后提出买房要求时章宣洪直接对之前支付的28000元冲抵了购房款，且邵成亦未另行再支付购房款项。（1）章宣洪的该陈述只是章宣洪一个人的说法，未提交任何证据证明，且邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨对此均表示不知情。（2）章宣洪关于该事实的陈述在本院审理的（2014）杭富新民初字第116、167号案件与本案中一直不稳定，前后矛盾：在（2014）杭富新民初字第116号案件审理过程中开始陈述案涉房屋系借用给邵成，要求邵成返还，后又陈述邵成适当支付租金，双方转化为租赁关系，并变更诉请要求解除租赁关系及返还案涉房屋，而在本案中又主张系买卖关系，自始不能自圆其说。（3）章宣洪的该陈述不符合常理，因为双方对案涉房屋是买卖关系，购房款是房屋买卖合同的必要且中心条款，章宣洪在本院审理的三个案件中始终无法明确双方对案涉房屋的房屋价款是如何约定的，如按照章宣洪陈述以之前28000元租金抵扣购房款的意见成立，那双方的租赁关系转化为买卖关系时，邵成也应补足租赁和买卖之间的差价，否则何来买卖一说。
二、邵成因案涉房屋买卖合同被确认无效后房屋增值损失的确定。
邵成认为应当按照本地区同时间段商品房的交易价值的差价确定损失，并在审理中申请本院依法向杭州市富阳区统计局调取相应的数据，因统计局只有2004年之后的数据，则其采用自2004年至2015年的平均数据计算出2002年的商品房平均售价。章宣洪方认为应当根据浙江普阳资产评估有限公司出具的评估报告书中确定的151428元减去装修残值23363元后确定损失。本院认为，在本案审理过程中，依章宣洪方申请，本院依法移送浙江普阳资产评估有限公司作出的评估报告书中是以重置成本的方法，根据单位造价及使用年限等确定案涉房屋的价值，不足以弥补邵成因购买案涉房屋，后被确认合同无效而产生的信赖利益损失，而应以案涉房屋所在地买入时的平均售价至章宣洪方诉请时止的平均售价之间的差价作为依据予以确定。但因本院向杭州市富阳区统计局调取的数据中无2002年、2003年的相应数据，只有2004年开始的数据，故本院根据富阳地区2002年至2015年房屋价值变化趋势及2004年至2015年的平均售价，结合本案实际情况，酌情确定2002年至2015年7月销售均价上涨了10058.16元，即2002年的平均售价为2000元，2015年7月的平均售价为12058.16元。据此，根据邵成2002年支付60000元的购房款看，可计算出在2015年7月的增值价值为12058.16元／平方米×（60000元÷2000元／平方米）－60000元＝301744.8元。
三、邵成房屋装修残值部分价值的确定。
浙江普阳资产评估有限公司作出的关于装修残值部分的评估意见是根据重置成本×成新率的方法计算所得，能客观反映装修残值，且章宣洪方不能提出比浙江普阳资产评估有限公司作出的评估意见更合理的方法及证明该评估公司在评估过程中存在违反程序等行为，故本院按浙江普阳资产评估有限公司出具的意见认定，即装修残值为23363元。
四、邵成是否需要支付自2009年1月起至2016年2月的占有使用费及鉴定费。
章宣洪方在庭审中陈述2009年之前双方对于案涉房屋系借用、租用关系，于2009年开始转化为买卖关系，并变更占有使用费部分的反诉诉请为：邵成支付章宣洪方自2009年1月起至2016年2月的房屋占有使用费43100元。邵成认为其是根据双方买卖房屋而使用案涉房屋，属于有权占有，即使案涉房屋买卖合同因违反法律强制性规定而被确认无效，邵成的占有如被视为是无权占有，邵成的占有也属善意占有，则对方诉请要求其支付占有使用费无法律依据。
本院认为，第一，邵成不需要支付本院审理的（2014）杭富新民初字第167号案件确定其返还案涉房屋之前的占有使用费。农村房屋买卖合同被确认无效后的损害赔偿责任，性质上属于缔约过失责任，赔偿范围应包括信赖利益损失及添附价值损失赔偿。信赖利益损失，应主要考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素。章宣洪方主张的占有使用费不属于上述损失范围，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。第二，邵成在本案中无需支付（2014）杭富新民初字第167号案件确定其返还案涉房屋之日起至实际返还之日止的占有使用费。根据法律规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。故在本案中邵成亦不应支付该期间的占有使用费。
评估费：章宣洪方申请本院依法委托浙江普阳资产评估有限公司对案涉房屋、装修残值进行评估所产生的评估费3000元及委托淳安诚盛资产评估事务所对案涉房屋的占有使用费（租金）进行评估所产生的评估费1500元，根据本院采信该两份评估报告中的相应价值，由章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨承担3500元，由邵成承担1000元。
过错责任：依照本院生效的判决，双方之间的房屋买卖合同确认无效。根据法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，章宣洪明知案涉房屋系集体土地上的私房，不能上市交易，却仍然出售给邵成，后又在出卖十多年后以案涉房屋买卖违反法律强制性规定，要求确认合同无效，其行为严重违背了诚实信用原则，应当就此承担主要责任；邵成明知其不是该村集体经济组织成员的情况下仍签订合同，应承担次要责任；根据双方过错程度和本案的实际情况，对于邵成的损失，本院确定由章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨承担80%，由邵成承担20%。即章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨承担房屋增值部分的损失为301744.8元×80%＝241395.84元。
综上，邵成诉请中的合理部分，本院予以支持；章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨诉请中的合理部分本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨于本判决生效之日起十日内归还原告邵成购房款60000元。
二、被告章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨于本判决生效之日起十日内赔偿原告邵成房屋增值部分的损失241395.84元。
三、被告章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨于本判决生效之日起十日内赔偿原告邵成装修残值23363元。
四、反诉被告邵成于本判决生效之日起十日内支付反诉原告章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨支出的评估费1000元。
五、驳回原告邵成的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨的其他反诉请求。
如未按判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉部分受理费8876元（预交9200元），由原告邵成负担3197元，由被告章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨负担5679元；反诉部分受理费495元（预交362元），由反诉原告章宣洪、邵青莲、章潇杰、章丽娜、章泰安、罗玉铨负担485元，由反诉被告邵成负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 韩亚子
代理审判员 尹艳姣
人民陪审员 章欣瑜
二〇一六年九月六日
代书 记员 杜 杰