新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终155号
上诉人(原审原告)赵桥梁，男，1968年11月13日出生，汉族，无固定职业，住湖南省邵东县。
上诉人（原审原告）赵春花，女，1971年3月17日出生，汉族，无固定职业，住湖南省邵东县。
共同委托诉讼代理人：武军，新疆元正律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：祝辉，新疆元正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新疆火车头房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：张献开，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高江龙，男，1977年7月26日出生，汉族，该公司法律顾问，住乌鲁木齐市新市区。
原审第三人：乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：朱建，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄玮，女，1988年2月23日出生，汉族，该公司法律顾问，住乌鲁木齐市水磨沟区。
原审第三人：乌鲁木齐英特来物业服务有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：张美荷，该公司总经理。
委托诉讼代理人：殷杰，女，1975年10月19日出生，汉族，该公司法律顾问，住乌鲁木齐市水磨沟区。
上诉人赵桥梁、赵春花因与被上诉人新疆火车头房地产开发有限公司（以下简称火车头公司）及原审第三人乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司（以下简称十鼎公司）、乌鲁木齐英特来物业服务有限公司（以下简称英特来公司）商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016）新0103民初3463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵桥梁、赵春花的委托诉讼代理人武军、祝辉，被上诉人火车头公司的委托诉讼代理人高江龙、原审第三人十鼎公司的委托诉讼代理人黄玮、英特来公司的委托诉讼代理人殷杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人赵桥梁、赵春花的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持赵桥梁、赵春花的一审诉讼请求。事实理由：1，赵桥梁、赵春花未与火车头公司签订《商铺委托租赁合同》，一审法院依据第三方出具的且赵桥梁、赵春花不认可的《商铺委托租赁合同》认定火车头公司存在将商铺交付第三人委托租赁的事实，与客观事实不符。2，赵桥梁、赵春花的诉请是基于火车头公司未能按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定期限交付商铺，不能以赵桥梁、赵春花与第三人是否存在委托租赁关系作为火车头公司履行合同义务的唯一参考标准。故，一审判决认定事实依据不足，适用法律错误，请求二审予以改判。
被上诉人火车头公司答辩称，1，涉案房屋实际已交付，《商品房预售合同》已经履行完毕，并办理了产权证明，赵桥梁、赵春花要求解除合同无事实和法律依据。2，解除权是形成权，适用除斥期间的规定。如果按照赵桥梁、赵春花陈述，于2012年11月1日就已知道我公司没有交房，应当在一年之内行使解除权。赵桥梁、赵春花自2013年11月1日起解除权已消灭。3，我公司不存在违约事实，不应当承担支付违约金责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人十鼎公司述称：一审认定事实清楚，适用法律正确。我公司与赵桥梁、赵春花签订商铺委托租赁合同，约定的房屋总价款是74万元，但赵桥梁、赵春花并未实际签字；后来赵桥梁、赵春花向我公司提交了申请，要求将返租款抵偿二人在英特来公司的欠款，我公司也实际履行了，我公司在本案中不承担责任。
原审第三人英特来公司述称：同意火车头公司和十鼎公司的意见。赵桥梁、赵春花拖欠我公司84678元运营款，后来通过十鼎公司，将二人应得的委托租赁款进行折抵我公司欠款，我公司给赵桥梁、赵春花开具了84678元的收据，我公司在本案中不承担责任。
赵桥梁、赵春花向一审法院起诉请求：1，判令赵桥梁、赵春花与火车头公司于2011年1月9日签订的《商品房预售合同》；2，火车头公司返还赵桥梁、赵春花已付购房款471692元；3，火车头公司支付违约金141507.6元。
一审法院认定事实：2011年1月9日，赵桥梁、赵春花与火车头公司签订《商品房预售合同》，约定：赵桥梁、赵春花购买火车头公司开发的位于乌鲁木齐市钱塘江路508号德汇国际广场1栋3层3C065号房，商品房单价18800元，总金额471692元。付款方式为赵桥梁、赵春花签订合同当日一次性付清全款，火车头公司应于2012年11月1日前将经验收合格的房屋交付赵桥梁、赵春花使用。火车头公司逾期超过30日交房的，赵桥梁、赵春花有权解除合同，赵桥梁、赵春花解除合同的，火车头公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按赵桥梁、赵春花累计已付款的30%支付违约金。火车头公司应在商品房交付使用后的90日内，将办理权属登记需由火车头公司提供的资料报产权登记机关备案。合同签订当日，火车头公司向赵桥梁、赵春花出具收到商铺房款471692元的收据。后赵桥梁、赵春花交纳了涉案房屋的契税和维修基金。火车头公司出具了3C065号商铺的购房款发票（涉及金额471692元）。
2013年9月23日，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向赵桥梁、赵春花颁发了涉案房屋的房屋产权证书。2013年11月，赵桥梁向德汇集团提交申请载明：本人赵桥梁2010年在德汇购买一间商铺3层C65号，当时购房欠贵公司的运营管理费余款84678元，现因本人生活困难，无力偿还，申请将返租款租金一次性结清，冲抵所欠费用（多退少补）。
另查，一、2010年10月28日，赵桥梁和第三人乌鲁木齐英特来商业管理有限公司（现变更为乌鲁木齐英特来物业服务有限公司）签订《委托运营管理合同》，合同约定赵桥梁购买的德汇名品广场商铺25.09平方米委托第三人英特来公司在该市场运营期间进行运营管理。赵桥梁交纳的运营管理费按9000元/平方米计算，共计225810元，付款方式为买受人签订合同当日首付40%即90324元，余款135486元于两年之内逐季度支付，每季度支付16936元。赵桥梁付清两年所欠款项后，英特来公司今后不再收取运营费。火车头公司作为英特来公司的担保方亦对该合同进行盖章确认；二、在火车头公司提交的《商铺委托租赁合同》中，涉及的委托租赁的年租金为29907.28元；三、2016年4月30日，第三人英特来公司出具了收到赵桥梁、赵春花涉案房屋运营管理费84678元的收据；四、赵桥梁、赵春花称其要求解除合同系因为火车头公司延期交房且未交付产权证书；五、赵桥梁、赵春花要求火车头公司支付违约金141507.6元系按照471692元×30%计算，火车头公司认为其已经交付房屋，违约金不予认可，且比例过高；六、赵桥梁对火车头公司提交的申请予以认可，申请上系其亲自捺印进行了确认，赵春花称其当时全权委托其哥哥赵桥梁涉案房屋的有关事宜；七、赵桥梁、赵春花认可在委托运营管理合同项下，其支付的费用为14万余元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。其未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，赵桥梁、赵春花与火车头公司签订的《商品房预售合同》合法有效，该合同对当事人各方均具有法律拘束力，当事人均应依照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或者解除。庭审中，赵桥梁、赵春花认为火车头公司未实际交付房屋，故要求解除合同、返还房款并支付违约金，火车头公司认为合同已经由第三人十鼎公司实际委托租赁并将返租款折抵赵桥梁、赵春花拖欠英特来公司的款项，故双方争议的焦点在于涉案商铺是否实际交付，对此一审法院认为，赵桥梁、赵春花确实未与第三人十鼎公司实际签订《商铺委托租赁合同》，但通过2013年11月赵桥梁向德汇集团提交的申请可以看出，赵桥梁、赵春花对第三人十鼎公司实际管理商铺是知情的，其通过提交申请已对第三人十鼎公司管理商铺进行了追认，其亦同意将之前的委托经营款折抵拖欠的运营管理费，而本案的火车头公司和第三人也是依据赵桥梁提交的申请处理了赵桥梁、赵春花的债权债务,赵桥梁、赵春花称涉案房屋未交付的事实不复存在，现涉案房屋的房屋产权证已办理至赵桥梁、赵春花名下，赵桥梁、赵春花以此要求解除合同、返还房款、支付违约金的诉讼请求已于法无据，一审法院不予支持。遂，判决如下：1、驳回赵桥梁、赵春花要求解除其与新疆火车头房地产开发有限公司2011年1月9日签订的《商品房预售合同》的诉讼请求；2、驳回赵桥梁、赵春花要求新疆火车头房地产开发有限公司返还已付购房款471692元的诉讼请求；3、驳回赵桥梁、赵春花要求新疆火车头房地产开发有限公司支付违约金141507.6元的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2011年1月9日，赵桥梁、赵春花（买受人）与火车头公司（出卖人）签订一份《商品房预售合同》，合同第一条约定，出卖人以出让方式取得位于沙依巴克区钱塘江路508号的地块的土地使用权…，该地块土地面积为11394.31平方米，规划用途为商业，土地使用年限2004年9月6日至2044年9月5日止。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：德汇国际广场…。合同第十八条约定，买受人的房屋仅作区商铺使用。2010年10月28日，赵桥梁（甲方）与乌鲁木齐英特来商业管理有限公司签订《委托运营管理合同》，合同约定，由甲方购买的德汇名品广场商铺需统一由市场运营管理方（乙方）进行市场宣传、广告发布、品牌确立，以达到提升市场经营档次获取更好的投资汇报，双方友好协商达成协议…。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，赵桥梁、赵春花与火车头公司于2011年1月9日签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。依据该合同内容及赵桥梁与英特来公司签订的《委托运营管理合同》内容，本院可以认定，火车头公司开发的德汇国际广场是采用商铺销售模式的商城。赵桥梁、赵春花购买的是德汇国际广场内的区商铺，其不独立经营，而是以委托经营的方式交由第三方经营使用，并取得收益。现赵桥梁、赵春花上诉称火车头公司至今未向其交付所购房屋，不能实现合同目的，应当解除《商品房预售合同》，火车头公司应当承担解除合同后的法律责任。本院认为，一、赵桥梁、赵春花购买的火车头公司开发的“商品房”实际是由火车头公司开发的德汇国际广场内没有四至不动产界址的区域商铺，赵桥梁、赵春花仅享有整个商场相应价值份额，不是商场分割而成的独立物。通过赵桥梁签订的《委托运营管理合同》可以看出赵桥梁、赵春花购买商铺的目的是为了获得稳定的租金收益，其拥有商铺的产权，并不独立经营，而是委托由英特来公司经营。根据赵桥梁向2013年11月向德汇集团提交的申请，及2016年4月30日，英特来公司出具的收到赵桥梁、赵春花房屋运营费的收据的事实，可以认定，赵桥梁、赵春花通过所购买的火车头公司商铺实现了其获取租金的合同目的。一审法院通过十鼎公司依据赵桥梁的申请将返租款替赵桥梁、赵春花折抵英特来公司运营费的事实，认定火车头公司已履行交付房屋的义务并无不当。赵桥梁、赵春花认为商铺是否存在委托给第三人租赁与本案无关的上诉理由不能成立，本院不予采信。二、《最高人民法院》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据该条法律规定，赵桥梁、赵春花合同解除权的行使应当自合同约定的交付日期2012年11月1日起一年内行使，逾期解除权消灭。
综上所述，赵桥梁、赵春花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9932元（上诉人已预交），由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐晓元
审 判 员 卫 杨
代理审判员 徐 岚
二〇一七年三月十四日
书 记 员 焦 玉