上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13173号
上诉人（原审被告）：詹荣鹏，男，1982年8月26日出生，汉族，户籍地福建省福州市鼓楼区，现住上海市徐汇区。上诉人（原审被告）：万平，女，1984年5月9日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市岳麓区，现住上海市徐汇区。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：姚敏，上海金茂凯德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨铮，男，1980年3月21日出生，汉族，住上海市长宁区。
被上诉人（原审原告）：邹平红，女，1983年3月17日出生，汉族，住上海市长宁区。
上诉人詹荣鹏、万平因与被上诉人杨铮、邹平红房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初28699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
詹荣鹏、万平上诉请求：撤销原审判决第二项、第四项，改判被上诉人按照总房价款的20%支付上诉人违约金67万元（人民币，下同），并在上诉人需返还的购房款中予以折抵。事实和理由：一、被上诉人不能履行合同与政策调整没有关系，其系因房价下降不愿履约，构成根本性违约；二、被上诉人违约导致上诉人房产置换预期利益无法实现，造成重大损失；三、合同约定的违约金比例与上海房地产市场情况匹配，原审调整违约金数额应从有利于守约方利益出发。
杨铮、邹平红辩称，不同意上诉人的上诉请求，新政实施导致银行收紧了中介公司的房贷业务，且被上诉人办理贷款时最高只能贷到五成，被上诉人无力承担，故请求驳回上诉，维持原判。
杨铮、邹平红向一审法院起诉请求：1、解除杨铮、邹平红与詹荣鹏、万平于2016年3月24日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、詹荣鹏、万平返还杨铮、邹平红已支付的房款105万元。
一审法院认定事实：上海市徐汇区XX新村XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）权利人为詹荣鹏、万平。2016年3月6日，詹荣鹏、万平（出售方，甲方）与杨铮、邹平红（买受方，乙方）、A公司（以下简称A公司，居间方，丙方）签订《房地产买卖居间协议》。
同日，詹荣鹏出具《收款收据》，表示收到买受方邹平红转付的20万元，确认上述款项系买受方邹平红用于购买系争房屋的定金。
2016年3月24日，詹荣鹏、万平（卖售人，甲方）与杨铮、邹平红（买受人，乙方）通过A公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》。约定：甲方房地产权证号为：徐2013XXXXXX，房地产坐落：XX新村XX号（部位：203），房屋建筑面积46.02平方米。系争房屋转让价款共计335万元。甲、乙双方确认，在2016年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）7、违约责任：（2）乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。附件三付款协议：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款105万元。1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金20万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后5日内通过居间方转付甲方部分首期房价款85万元。甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人（如银行等）的借款余额（若有不足，甲方自行补足）。……甲方须于签署本合同后30日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款228万元。乙方通过申请贷款支付。乙方应于签订本合同后10日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。该附件还对交易过户、交房时间及尾款、账户等作了约定。
同日，詹荣鹏、万平（出售方，甲方）与杨铮、邹平红（买受人，乙方）签订《协议书》，约定：乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。交易过程中产生的所有应缴税费、交易手续费等相关费用均由乙方承担，335万元为甲方出售该房地产净到手价格。
2016年4月3日，A公司出具《收款收据》，邹平红通过普通POS机付款434,100元用于购买系争房屋，付款性质为代收代付。2016年4月6日，詹荣鹏出具《收款收据》，表示收到邹平红支付的415,900元，上述款项系邹平红用于购买系争房屋的部分房价款。
2016年4月7日，詹荣鹏通过其工商银行账户办理个人贷款提前归还，将系争房屋个人二手住房购置贷款和公积金委托贷款的余额予以结清。
2016年4月14日，詹荣鹏、万平与中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行、上海市XX有限公司申请系争房屋的注销登记，注销内容为贷款还清，注销抵押。2016年5月4日，徐汇区房地产登记处出具《上海市徐汇区房地产登记收件收据》，登记种类为抵押权注销。
2016年5月22日，詹荣鹏、万平向杨铮、邹平红发出《催告函》，表示已收到杨铮、邹平红支付的定金及首付款105万元。依据买卖合同付款协议的约定，杨铮、邹平红应于签订买卖合同后七个工作日内向贷款银行申请贷款228万元，然而至今仍未履行申请贷款相关手续，致使交易无法正常进行。为此催告杨铮、邹平红务必于2016年5月31日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，按《上海市房地产买卖合同》履行各自义务，继续进行交易。若仍不配合，詹荣鹏、万平将按照买卖合同约定追究杨铮、邹平红的违约责任。
一审审理中，杨铮、邹平红提交了与A公司工作人员的微信聊天记录和录音。欲证明买房时A公司工作人员曾承诺帮助贷款，首付只需拿出105万元。至本案立案时，杨铮、邹平红未能办理系争房屋贷款，也无力支付剩余房款。
一审庭审中，詹荣鹏、万平表示如果杨铮、邹平红确实履行不能，同意解除合同，按照合同约定要求杨铮、邹平红承担违约责任。双方对合同解除后违约责任在本案中一并处理均无异议。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨铮、邹平红与詹荣鹏、万平签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。杨铮、邹平红向詹荣鹏、万平支付首付款105万元后，詹荣鹏、万平将系争房屋原贷款余额结清并办理系争房屋抵押权注销手续。杨铮、邹平红在抵押权注销后，应及时向贷款银行申请贷款，而杨铮、邹平红最终未能办理系争房屋贷款。法院认为，购房贷款相关的国家政策对外公布公示，双方于2016年3月24日签订《上海市房地产买卖合同》，贷款成数并不受上海市于2016年3月25日实施的“沪九条”新政影响。且按照付款协议约定，如杨铮、邹平红向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付詹荣鹏、万平，现杨铮、邹平红无力支付剩余房款，且要求解除双方签订的买卖合同，可见导致系争房屋无法办理转让过户手续并提出解除合同的责任在杨铮、邹平红一方。
杨铮、邹平红未能办理系争房屋贷款，也无力支付剩余房款，合同履行基础丧失，杨铮、邹平红请求解除双方签订的买卖合同，詹荣鹏、万平亦表示如果杨铮、邹平红确实履行不能，同意解除合同，故法院对解除双方签订的买卖合同予以准许。合同解除后，詹荣鹏、万平应将已收取的房款105万元返还给杨铮、邹平红。但杨铮、邹平红的行为显属违约，应当承担相当于根本违约的违约责任。按照合同约定，杨铮、邹平红除需按总房价款万分之五每日的标准支付十个工作日的赔偿金16,750元外，还需向詹荣鹏、万平支付相当于总房价款20%的违约金。鉴于约定的违约金较高，杨铮、邹平红要求予以调整，符合法律规定。法院综合考量詹荣鹏、万平的实际损失，酌情确定杨铮、邹平红支付詹荣鹏、万平违约金30万元。
一审判决：一、解除杨铮、邹平红与詹荣鹏、万平于2016年3月24日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、詹荣鹏、万平于判决生效之日起十日内返还杨铮、邹平红购房款1,050,000元；三、杨铮、邹平红于判决生效之日起十日内支付詹荣鹏、万平赔偿金16,750元;四、杨铮、邹平红于判决生效之日起十日内支付詹荣鹏、万平违约金300,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33,600元，减半收取计16,800元，由杨铮、邹平红负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，一审已认定被上诉人行为构成违约并应承担相当于根本违约的违约责任，双方对此并无异议，同时，上诉人一审中表示若被上诉人确实履行不能，同意解除合同，且上诉人对原审作出的解除合同的第一项判决也未提起上诉，因此，本案二审的争议焦点即在于一审确定违约金金额为30万元是否合理。双方在《上海市房地产买卖合同》中约定违约金为总房价款的20%，但被上诉人认为违约金约定过高，请求人民法院进行调整。根据相关司法解释的规定，人民法院在对约定过高的违约金进行调整时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出裁决。本案中，一者，上诉人对其实际损失的构成和金额并未充分明确；二者，上诉人称其欲置换的房屋房价上涨约100万元，被上诉人违约行为造成其预期利益无法实现，其存在重大损失，然而上诉人所谓的该项预期利益本身存在较大不确定性，实非被上诉人订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失；三者，从合同履行情况看，从2016年3月24日双方网签合同至同年5月22日上诉人发出《催告函》，时间跨度并不算长，且多数时间上诉人亦在办理系争房屋的贷款归还、抵押涤除手续，故实难认定在合同期限内被上诉人给上诉人造成的损失达到房价款20%之多；四者，上诉人主张被上诉人系因房价下跌恶意违约，但其未能举出充分证据加以证明，对其主张本院难以采纳。此外，上诉人将被上诉人所付房款用于归还系争房屋贷款，客观上也减轻了上诉人的贷款利息负担。综上，原审法院在查明事实的基础上，结合上诉人的实际损失、合同履行情况、被上诉人的过错程度等因素进行综合考量，对违约金所作调整并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人詹荣鹏、万平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,850元，由上诉人詹荣鹏、万平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
审 判 员 郑卫青
代理审判员 严佳维
二〇一七年二月七日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……