湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终5779号
上诉人（原审原告、反诉被告）：汤林，女，1988年11月1日出生，汉族，住湖南省安乡县。
委托诉讼代理人：方佳，湖南智术律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：田丰，男，1972年12月16日出生，汉族，住湖北省通城县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：黎金平，女，1970年10月31日出生，汉族，住湖北省通城县。
田丰、黎金平共同委托诉讼代理人：谭六容，湖南三湘律师事务所律师。
原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。
法定代表人：袁李，总经理。
上诉人汤林与上诉人田丰、黎金平及原审第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人汤林与上诉人田丰、黎金平均不服湖南省长沙县人民法院（2017）湘0121民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人汤林上诉请求：请求撤销一审判决第二项，依法改判田丰、黎金平向汤林支付违约金2万元。事实及理由：一审判决认定汤林未及时办理公积金贷款审批手续，存在违约行为。该事实认定错误，理由在于：汤林办理公积金贷款的审批手续必须以田丰、黎金平办理全权委托公证为前提，由于田丰、黎金平的迟延履行，全权委托公证于2016年9月18日才办妥。田丰、黎金平作为先履行义务人，汤林在田丰、黎金平不履行相应义务的情况下，有权对自己的义务履行作相应顺延；另外，公证办好时，之前准备好的公积金贷款审批材料已经过期，需要重新准备。汤林已在条件成就时第一时间前往办理公积金贷款审批，所以一审判决认定汤林未及时办理公积金贷款审批手续，不符合事实。一审法院基于上述认定，作出驳回汤林违约金请求的判决是错误的，汤林自始不存在违约行为，违约的是田丰、黎金平，故请求二审法院依法改判田丰、黎金平向汤林支付2万元违约金。
田丰、黎金平辩称，汤林的上诉理由不能成立，田，黎二人不存在违约行为，根据湖南省直公积金贷款管理办法，办理包含收取房款及办理房屋过户手续的全权委托公证，不属于汤林办理住房公积金贷款的必备资料，田、黎二人在2016年9月18日才办理全权委托公证，不属于违约行为。汤林要求田丰、黎金平支付违约金的请求不应得到支持，请求驳回汤林的上诉请求。
上诉人田丰、黎金平上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回汤林的全部诉讼请求；2、依法改判支持田丰、黎金平的全部反诉请求；3、本案一审、二审诉讼费用由汤林承担。事实及理由：1、一审判决认为田丰、黎金平于2016年9月18日办理全权委托公证超出约定的时间构成违约，认定事实严重错误。首先，根据田丰、黎金平向长沙县及湖南省公积金贷款中心调查咨询的情况，全权委托公证书在提交公积金贷款申请资料时根本没有必要提供。其次，一审判决根据原审第三人新环境公司一审庭审时在汤林代理人的引导下所做的关于“办理公证委托是汤林申请住房公积金贷款的前提，因田丰、黎金平拖延至2016年9月18日才办理公证委托，使合同整个履行延期”的陈述认定田丰、黎金平违约错误。一方面，《房屋买卖合同》约定将田丰、黎金平办理公证委托手续的义务和汤林支付首付款的义务单独列出并在同一条款中进行约定且未约定履行顺序，应为同时履行的义务，田丰、黎金平在汤林没有支付一分钱房款的情况下就将房屋过户等重大权利交出也不符合通常逻辑；另一方面，根据2015年《湖南省直单位个人住房公积金贷款管理办法》第四条、第五条及第六条的规定，办理公证委托手续并不是申请住房公积金贷款的前提。由此，田丰、黎金平的履行没有超期，而是汤林故意拖延付款、延期申请公积金贷款导致合同履行超期，一审判决认定田丰、黎金平违约错误。2、一审判决认定《房屋买卖合同》田丰、黎金平违约在前且具备履行条件，与事实不符。首先，田丰、黎金平没有违约，汤林未能支付房款的行为构成严重违约。汤林于合同签订之日支付定金2万元，2017年1月4日支付首付款113000元，违反了合同约定，买卖双方约定应在2016年12月11日前将合同履行完毕，汤林打款的时间明显迟于这一时间，因此汤林构成违约。其次，涉案《房屋买卖合同》依法已经解除，不具备履行条件。买卖双方在《房屋买卖合同》中约定了解除合同的条件且该条件已成就，田丰、黎金平作为守约方已经将《解除合同通知书》成功送达给汤林，因此涉案《房屋买卖合同》在2017年2月10日已经解除。根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行”。因此《房屋买卖合同》已经不具备履行条件。3、田丰、黎金平作为房屋所有权人有权取回房屋并要求汤林支付租金及借款利息损失，一审判决对田丰、黎金平的反诉请求不予支持错误。根据《补充协议》第3条约定，交房时间为田丰、黎金平收到全款之日，因此在田丰、黎金平未收到房屋全款的情况下，交房义务不成立。同时从汤林丈夫李洁出具的《承诺书》可以看出，田丰、黎金平将房屋交付于汤林，实质是一种附条件的租赁。在田丰、黎金平将《解除合同通知书》送达给汤林并告知其应当退还房屋后，汤林应立即依约支付租金并腾退房屋交还至田丰、黎金平。鉴于汤林在《承诺书》中承诺了《房屋买卖合同》履行期间的租金，故在田丰、黎金平解除《房屋买卖合同》前应按照1000元/月支付租金，在解除后按市场价1700元/月支付租金。综上，田丰、黎金平没有任何违约行为，而是汤林重大违约导致《房屋买卖合同》约定的解除条件成就，田丰、黎金平向汤林送达解除合同通知后，涉案合同解除，一审判决认定田丰、黎金平违约，进而支持汤林要求继续履行《房屋买卖合同》的诉请并驳回田丰、黎金平的全部反诉请求，损害了田丰、黎金平的合法权益，故提起上诉，请求依法支持田丰、黎金平全部上诉请求。
汤林辩称，田丰、黎金平的上诉理由不成立。第一，田丰、黎金平认为，全委公证书在提交公积金贷款申请资料时根本没有必要提交，一审法院认定办理公证委托是汤林申请公积金贷款的前提是错误的，此种说法与理解都是片面的，其原因在于：汤林购买田丰、黎金平的房屋，需申请省公积金贷款，由于贷款发放时间晚于购房款支付时间，所以汤林必须申请担保公司代为垫资，依据担保公司的要求，担保公司垫资必须田丰、黎金平出具全委公证至其指定人员名下，担保公司才同意垫资。在汤林与田丰、黎金平及中介、担保公司的协议中均已明确该法律关系及各自义务，《房屋买卖合同》第四条第3款中约定：甲方应将贷款所需的一切资料提交代办机构或乙方。此处资料包含了全委公证书，田丰、黎金平的无故拖延直接影响省公积金的审批，垫资赎房的滞后，导致所有交易延缓甚至停滞。第二，田丰、黎金平没有按照合同约定及时提供办理该房屋过户及贷款所需的资料，一审判决认定田丰、黎金平构成违约是准确的。第三，田丰、黎金平的违约行为不仅体现在没有按照合同约定提供该房屋过户及贷款所需的资料，也体现在各方达成继续履行合同的共识后又单方违法解除合同。2017年1月3日，汤林与田丰、黎金平以及原审第三人就房屋买卖合同的继续履行达成一致意见，为此，汤林提前、超额支付了首付款，田丰、黎金平配合办理相关手续并出具有关材料，第三方也着手垫资还贷相关事宜。但是，田丰、黎金平突然反悔并于2017年2月10日毫无正当理由向汤林发出《解除合同通知书》，提出解除合同，以自己的行为表示拒绝履行自己的义务，构成根本违约。汤林在履行合同过程中不存在违约行为，违约的是田丰、黎金平，作为违约方，田丰、黎金平无权单方面解除合同，该解除合同的通知无效。第四，汤林自始没有违约。《房屋买卖合同》约定，房屋总价52万，定金2万，首付款10万，余款38万。《补充协议》里写的12万实际就是主合同的2万定金与10万首付款相加之和，汤林已给付2万定金以及113000元首付款，已超过约定数额，没有违约。第五，汤林于2016年5月从田丰、黎金平处合法取得房屋的使用权，也实际入住该房屋，并且基于对交易的信任，对房屋进行了相当程度的装修，涉案房屋的公积金贷款审批流程已经完毕，垫资还款的所有资金也全部到位，双方应继续履行房屋买卖合同。在本案审理过程中，长沙出台了很多限购政策，汤林此次不能顺利购房，已无购房资格。第六，汤林无需支付任何房屋租金。汤林支付房屋租金的前提是贷款审批不通过，合同无法继续履行，而现在汤林的贷款审批已经通过，房屋交易能够继续，合同可以履行，汤林无需支付房屋租金。
原审第三人新环境公司在二审过程中未发表陈述意见。
汤林向一审法院提起诉讼请求：1、田丰、黎金平继续履行与汤林签订的《房屋买卖合同》；2、田丰、黎金平承担违约金2万元；3、田丰、黎金平承担本案全部诉讼费用。田丰、黎金平向一审法院提起反诉请求：1、确认田丰、黎金平与汤林签订的《房屋买卖合同》已经解除；2、汤林立即搬离田丰、黎金平的房屋，并向田丰、黎金平支付租金11833元（自2016年5月28日起暂计算至2017年4月11日，实际计算至汤林搬离房屋之日止，其中自2016年5月28日起至2017年2月10日按1000元/月计算，自2017年2月11日起至汤林搬离房屋之日按1700元/月计算）；3、汤林赔偿田丰、黎金平2万元违约金；4、汤林承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。2016年5月24日，田丰、黎金平（甲方）与汤林（乙方）通过居间人新环境公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于星沙镇幸福里B栋1401房出售给乙方，建筑面积约为113平方米，该房屋已设抵押，抵押金额约为350000元；双方确认房屋总售价为520000元，乙方于2016年5月24日支付甲方购房定金20000元，定金由丙方托管待交房时支付给甲方，乙方为甲方还贷之时手续办理之时支付甲方购房首付款100000元，乙方通过省公积金贷款向甲方支付购房款400000元；甲方在签订本合同后3日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或乙方；若甲、乙双方委托代办机构办理交易所有手续，双方均须按照代办机构的要求在签订后180天内完成所有手续，不配合方视为违约方；甲、乙双方交房时间为2016年5月25日。同日,上述三方签订了《补充协议》，约定：甲方需要乙方提供首付款120000元及丙方垫资的230000元用于银行提前还贷，甲方承诺在银行提前还贷之前必须办理全权委托公证至丙方指定人银行账户名下。上述房屋登记在田丰名下，田丰与黎金平系夫妻关系。2016年5月24日，汤林依约向新环境公司支付了购房定金20000元。2016年5月28日，李洁（系汤林之夫）因装修上述房屋需要向黎金平出具了《承诺书》，承诺：若房贷审批没有通过，向黎金平按1000元/月支付至确认合同不能生效日为止房租。同日，田丰、黎金平向汤林交付了房屋，汤林对房屋进行了部分装修。2016年9月8日，田丰、黎金平出具了《委托书》，全权委托林峰办理上述房屋的的提前还贷手续、收取房款等。2016年9月18日，湖南省长沙市望城公证处对上述《委托书》予以公证。2017年1月4日，汤林向林峰支付购房首付款113000元。2017年2月10日，黎金平向汤林、李洁、新环境公司寄送了《解除合同通知书》，以双方应在上述合同签订后180天内，即2016年11月21日前完成所有手续为由，要求解除与汤林、新环境公司签订的《房屋买卖合同》。另查明，上述房屋的省公积金贷款已审批通过，贷款金额为387000元。二、双方当事人有争议的事实。汤林与田丰、黎金平是否存在违约行为，汤林与田丰、黎金平签订的《房屋买卖合同》应否继续履行或者解除。汤林认为汤林与田丰、黎金平之间的《房屋买卖合同》没有在签订后180天内完成所有手续的原因系田丰、黎金平拖延提交资料，导致合同不能按时履行。田丰、黎金平认为田丰、黎金平按照合同约定办理了委托，没有违约行为，在田丰、黎金平办理公证委托之后汤林有充分时间办理公积金贷款，汤林拖延至2017年1月4日才将首付款转账给林峰，且没有告知田丰、黎金平，上述合同没有在签订后180天内完成所有手续，田丰、黎金平有权要求解除合同。该院认为，按照《房屋买卖合同》约定田丰、黎金平应在签订本合同后3日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或汤林，田丰、黎金平于2016年9月18日办理全权委托公证，已经超出约定的时间，构成违约；后汤林未及时办理公积金贷款审批手续，亦存在违约行为，故汤林与田丰、黎金平均存在违约行为。从本案的实际情况来看，田丰、黎金平已向汤林交付了房屋，汤林亦对房屋进行了简单的装修，并支付了购房定金、首付款等费用，汤林的公积金贷款亦已审批通过，上述合同现已具备履行的条件，且田丰、黎金平违约在先，该院认为汤林与田丰、黎金平签订的《房屋买卖合同》应继续履行为宜。
一审法院认为，一、《房屋买卖合同》系汤林与田丰、黎金平自愿签订且内容不违反法律规定，为有效合同，该院予以确认。有效的合同应当按照合同约定履行，现汤林与田丰、黎金平签订的《房屋买卖合同》具备履行的条件，且田丰、黎金平违约在先，故汤林要求田丰、黎金平继续履行与汤林签订的《房屋买卖合同》，该院予以支持；田丰、黎金平要求确认田丰、黎金平与汤林签订的《房屋买卖合同》已经解除，汤林立即搬离田丰、黎金平的房屋，并向田丰、黎金平支付租金11833元，以及汤林赔偿田丰、黎金平20000元违约金，该院不予支持。二、在上述合同履行过程中，汤林与田丰、黎金平均存在违约行为，故汤林要求田丰、黎金平承担违约金20000元的主张，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十条之规定，判决：一、田丰、黎金平继续履行与汤林于2016年5月24日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回汤林的其他诉讼请求；三、驳回田丰、黎金平的反诉请求。该案受理费300元，减半收取150元，反诉费150元，合计300元，由汤林负担100元，由田丰、黎金平负担200元。
汤林、田丰、黎金平在二审中均未提交新证据。
本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人汤林与上诉人田丰、黎金平之间签订《房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《补充协议》约定，本协议与原协议有相互冲突时，以本协议为准，原协议的其余部分应完全继续有效。《房屋买卖合同》虽约定田丰、黎金平应在签订合同后3日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或汤林；但《补充协议》约定，田丰、黎金平需要汤林提供首付款120000元及新环境公司垫资的230000元用于银行提前还贷，田丰、黎金平承诺在银行提前还贷之前必须办理全权委托公证至新环境公司指定人银行账户名下。关于田丰、黎金平出具全委公证书的时间，应以《补充协议》的约定为准，田丰、黎金平出具全委公证书的时间并未违反《补充协议》的约定，一审判决以《房屋买卖合同》认定田丰、黎金平出具全委公证书超出约定的时间，与相关约定不符，本院依法予以纠正。汤林未按《房屋买卖合同》的约定及时支付购房款，也未在180日内完成所有手续，其行为已构成违约，田丰、黎金平按照《房屋买卖合同》的约定有权解除合同，该《房屋买卖合同》自解除合同的通知到达汤林时解除。一审判决对田丰、黎金平要求确认其与汤林签订的合同已经解除及要求汤林搬离涉案房屋的反诉请求未予支持确有不妥，本院依法予以纠正。因双方当事人签订的合同已经依法解除，汤林要求继续履行合同的诉请，无事实和法律依据，一审判决双方当事人继续履行该合同欠妥，本院依法予以纠正。汤林自身违约，其要求田丰、黎金平支付违约金2万元的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。本案二审过程中，田丰、黎金平对要求汤林支付房租及违约金2万元的相关反诉请求自愿放弃，本院予以准许。
综上所述，上诉人汤林的上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人田丰、黎金平的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙县人民法院（2017）湘0121民初732号民事判决；
二、驳回上诉人汤林的诉讼请求；
三、确认上诉人汤林与上诉人田丰、黎金平签订的《房屋买卖合同》已经解除；
四、上诉人汤林在本判决生效后30日内搬离本案涉诉房屋。
本案一审本诉受理费150元，反诉受理费150元，二审案件受理费300元，共计600元，由上诉人汤林负担300元，上诉人田丰、黎金平负担300元。
本判决为终审判决。
审判长 何豪杰
审判员 曾庆军
审判员 詹支粮
二〇一八年五月四日
书记员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。