山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1069号
原告（反诉被告）陈璟，男，汉族，无业，住大同市城区。
委托代理人徐瑞杰，山西法铭律师事务所律师。
委托代理人ＸＸＸ，大同市城区法律援助中心律师。
被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，该公司经理。
委托代理人袁久成，山西焦点律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘栋，男，汉族，无业，住大同市矿区。
委托代理人王建，山西雁北律师事务所律师。
原告（反�被告）陈璟诉被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、被告（反诉原告）刘栋所有权确认纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈璟的委托代理人徐瑞杰、ＸＸＸ、被告（反诉原告）刘栋的委托代理人王建到庭参加诉讼。被告（反诉被告）中大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈璟诉称，2012年3月31日原告认购被告中大公司位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期5号楼1单元0601号房屋一套，面积142.06平米，单价4699.57元/㎡,房屋总价667621元。原告于2012年3月31日与被告中大公司签订了认购协议，并一次性支付中大公司购房款667621元。2014年11月18日原告收到入住通知单，并按照通知单交纳了该房屋的契税、产权登记费、查档费、产权代办费、公共维修基金、暖气费、燃气表费、有线电视初装费共计14401元，交于被告中大公司。物业费（含电梯）、装修保证金、装修服务费共计5552元，交于大同市云波物业管理有限责任公司，被告中大公司交付房钥匙于原告（现原告未入住）。原告却在2015年1月15日发现该房在自己不知情的情况下，于2014年7月已在房管部门被他人网签登记，网签人为被告刘栋，导致原告无法办理产权手续。原告认为该房是在被网签前所购买，拥有对该房的所有权。被告中大公司明知该房已经出售却又网签给被告刘栋，二被告的行为严重侵害了原告的财产所有权。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求确认位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期5号楼1单元0601号房屋所有权为原告；被告中大公司协助原告办理产权登记，撤销被告刘栋对该房屋的网签登记；诉讼费由被告承担。
针对自己的主张，原告（反诉被告）陈璟提供认购协议书、入住通知书及交款票据7张，证明原告陈璟与被告中大公司的房屋买卖行为真实合法有效，已实际履行。
被告（反诉被告）中大公司未出庭应诉，提供书面答辩意见称，我公司与本案原告之所以签订房屋认购协议，是因为我公司向张轩（于2012年11月至2013年9月）共借款人民币630万元，月息4分。截止2013年12月28日共欠人民币480万元（原告是上述债权人提供顶账所签《房屋认购协议书》名字之一），而在我公司不能归还借款的情况下于2014年11月做了顶账处理（但顶账所签房屋认购协议书签订被要求写在借款时间）。这套房子也同另外的债权人做了网签。而作为网签被告刘栋，则是我公司为了解决资金周转问题而向赵广红借款人民币500万元时（已支付/未支付）债权人为保证资金安全要求我公司所作的担保的网签当事人之一。在此笔借款中，债权人向我公司提交了33个人的名单，要求办理33套房屋的网签手续。在我公司与包括原告在内债权人的借贷关系中，我公司承受了很高的利息负担。当时我公司之所以答应债权人顶账或网签这些合同，主要考虑到借债还钱，而且是高额利息，只要有还钱保证，债权人不会要这些房子，也不会伤及他人的实际利益。但是，因为众所周知的原因，我公司陷入了前所未有的困境，于是产生了这种效应。当然这不能作为我公司推脱责任的借口。综上，我公司愿意尽最大的努力予以配合，尽力消除或减少不良影响，给大家一个好的交代。对此我公司再次表示歉意。
被告中大公司未提供证据。
被告（反诉原告）刘栋辩称，原告与被告中大公司签订的房屋认购协议书不真实，属于无效协议。华田苑府城二期5号楼是2013年3月以后才开发对外进行销售的，2012年中大公司并未有此楼盘，也没有对外销售。原告提供的购房协议从内容和形式上均有瑕疵，不具有合同的规范性和完整性。且原告提交的交房单和收据不能印证原告买房的真实性，该协议书与交款收据明显不符合买卖合同的交易习惯，是虚假协议。2014年8月29日刘栋通过大同市房产局官网对诉争房屋进行了网签登记，随后就向被告中大公司支付了房款，2014年9月1日与被告中大公司签订了商品房买卖合同，并在大同市房产局进行了备案登记。因此刘栋的购房行为是合法的房屋买卖行为，依法取得了房屋的产权权利。原告在本案中要求撤销刘栋的网签登记不属于本案受案范围，并非本案所能解决。因此原�诉讼请求不合法，应驳回原告对刘栋的诉讼请求。同时刘栋提起反诉，要求确认反诉原告刘栋与反诉被告中大公司签订的《房屋买卖合同》有效，确认反诉被告陈璟与反诉被告中大公司的认购协议书无效；反诉被告中大公司继续履行合同义务，立即交付华田苑府城二期5号楼1单元0601号房屋，并为反诉原告办理产权登记手续；诉讼费用由反诉被告承担。
针对其主张，被告（反诉原告）刘栋提供以下证据：
1、大同市商品房买卖合同（预售合同）及收据2份、查询单，证明刘栋已全额向中大公司交付了房款，履行了买受人的义务，被告刘栋办理了房屋的网签合同且有使用权，缴费时间都是2014年8月29日。
2、立案庭调取的商品房明码票价明细表及认购协议书，证明2013年诉争房屋还没有出售；
3、立案庭调取的认购协议书，证明5号楼是从2013年以后开始销售，2012年未销售过5号楼，原告提供的认购协议不真实。
针对被告刘栋的反诉意见，原告（反诉被告）陈璟辩称，反诉原告并非真正的购房人，陈璟签订的认购协议书合法有效，并办理了入住手续，交纳了物业等费用，实际收到了该房屋，原告方的协议合法有效，已实际履行，应驳回刘栋的反诉请求。
针对其主张，原告（反诉被告）陈璟未提供证据。
经审理查明，原告与被告中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，协议书落款日期2012年3月31日，协议书无编号。约定：被告中大公司将华田苑府城二期5号楼1单元6层601号住宅一套，�筑面积142.06㎡，单价4699.57元，总价667621元。一次性付款。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。被告中大公司向原告出具了667621元的购房款收据，收据日期2012年3月31日。原告交纳了燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金10655元，暖气费2867元、产权登记费80元、产权查档费100元、代办费500元、装修服务费994元、装修保证金2000元、物业费2557（含电梯）1880元（以上收据日期为2014年11月18日。）
被告刘栋与被告中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款日期2014年9月1日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：被告刘栋向被告中大公司购买华田苑府城5号楼1单元6层601号房，建筑面积142.06㎡，单价4500元，买受人在合同签订两日内付清全部房价款639270元（一次性付款）。合同约定出卖人于2014年9月30日前交付房屋。被告中大公司给被告刘栋出具了两张共计639270元的收据（收据标注日期为2014年，具体日期不明）。
上述事实，有原告陈璟提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、收据、被告刘栋提供的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）、收据予以证实，本院予以确认。
关于原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。被告刘栋对原告提供的证据的真实性均不认可，认为原告与被告中大公司不存在真实的买卖交易，原告提供的证据不能证实其合法占有该房。本案中，原告自认原告与被告中大公司于2013年12月固定债权债务关系后确定以房抵债，2014年11月被告中大公司向原告交付了房屋。故原告提供的认购协议书可以确认原告购买了被告�大公司位于华田苑府城二期5号楼1单元601号房屋，原告提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实被告中大公司将5号楼1单元601号房屋交付了原告。被告刘栋虽对原告购买房屋的事实有异议，但未提供证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告陈璟与被告中大公司签订的《认购协议书》为有效合同。
关于诉争的位于本市华田苑府城二期5号楼1单元601号房屋，被告中大公司应向谁履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告刘栋认为原告与被告中大公司恶意串通，损害了其合法权益，但未提供证据证实。本案中，原告认购的楼号与实际交付的房屋楼号不一致，系因楼号变更的缘故，且被告中大公司也认可原告是真正的购房人。原告的认购协议书及购房合同合法有效，原告已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，该房屋应由被告中大公司向原告履行合同义务。
本院认为，原告陈璟与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期5号楼1单元601号房屋归其所有及被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告陈璟的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告刘栋反诉要求确认原告陈璟与被告中大公司签订的认购协议书无效的诉讼请求，本院不予支持。被告刘栋反诉要求被告中大公司交付华田苑府城5号楼1单元601号房屋及为其办理产权登记手续的诉求，因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，本院不予确认。被告刘栋就其与被告中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，被告刘栋可向被告中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：
一、位于本市华田苑府城二期5号楼1单元601号房屋归原告陈璟所有；
二、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告陈璟办理上述房屋的产权登记手续；
三、驳回原告陈璟的其余诉讼请求；
四、驳回反诉原告刘栋的反诉请求。
案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告）。反诉费200元，由被告刘栋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
（此页无正文）
审 判 长 刘继东
人民陪审员 任俊琳
人民陪审员 李少颖
二〇一六年四月六日
书 记 员 王 静
张丹丹