常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新孟民初字第0239号
原告：常州市新北区孟河镇小河社区居民委员会。
法定代表人：王建良，该居委会主任。
委托代理人：蒋志刚，常州市新北区小河法律服务所法律工作者。
被告：马演清，男，1951年9月9日生，汉族，常州市人。
被告：王建国，男，1959年9月18日生，汉族，常州市人。
上列两被告的共同委托代理人：杨清，江苏常信律师事务所律师。
原告常州市新北区孟河镇小河社区居民委员会（以下简称“小河社区居委会”）诉被告马演清、王建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理，依法由代理审判员陈哲勇适用简易程序，分别于2014年4月29日、6月12日两次公开开庭进行了审理。原告小河社区居委会的委托代理人蒋志刚、被告马演清和王建国及其共同委托代理人杨清两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告小河社区居委会诉称：2005年1月15日，原告（原街南村委会）与被告马演清签订租赁协议一份，约定将村委会所有的400平米集体厂房租赁给被告马演清用于经营，年租金为20000元，租赁期限为2005年1月15日至2006年1月14日。上述协议期满后，被告马演清继续承租协议约定的房屋直至2013年，在此期间，双方没有再签订书面协议。2005年至2013年的整个租赁期间，除2013年足额交纳租金20000元外，其余2005年至2012年，被告马演清每年仅交纳租金15000元，至今拖欠租金40000元未予交付。2013年6月14日，因改造房屋需要，原告通知被告马演清腾退房屋时，发现被告马演清已擅自将房屋转租给了被告王建国。嗣后，原告三次发函，要求被告腾退房屋，但两被告均未履行腾退义务，为此，为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令：一、两被告支付原告房屋租赁费40000元；二、立即将租赁房屋交付给原告使用；三、本案诉讼费由两被告承担。
被告马演清答辩称：第一，原告不是本案所涉房屋的权利人，不具备诉讼主体资格；第二，对原告诉请的房租40000元不予认可，因为每年交付租金15000元是经过原告同意的，故不存在补交房租的问题；第三，我同意在社区补偿到位后，将房屋腾空交付给原告，具体而言，要求原告补偿搭建房屋的费用（面积203平米、价格按每平米400元计算）、房屋修缮费用94000元及腾空搬迁费。
被告王建国答辩称：第一，原告不是本案所涉房屋的权利人，不具备诉讼主体资格；第二，我也不是本案适格被告，请求驳回对我的起诉。
经审理查明：2005年1月15日，原街南村委会与被告马演清签订租赁协议一份，约定将400平米集体厂房租赁给被告马演清用于经营，单价为50元每平米每年，年租金为20000元，租赁期限为2005年1月15日至2006年1月14日。租赁期限届满后，被告马演清继续承租协议约定的房屋直至2013年，在此期间，双方没有再签订书面租赁协议。2005年至2013年的整个租赁期间，除2013年交纳租金20000元外，其余2005年至2012年，被告马演清每年交纳租金15000元。承租期间，自2006年起，被告马演清将部分厂房转租给了被告王建国，其用于经营常州新北区小河诚信塑料包装厂。2013年12月2日，原告在被告王建国的厂区张贴告示，载明：租房户马演清，根据小河社区发展规划总体要求，该厂房年代久远，已不适应发展的需要，决定对该厂房进行全面升级改造，你租赁的房屋租赁期已至2013年12月31日终止，希租房户在该时间内安排将厂房腾空，完好归还小河社区，被告王建国知悉该贴告示事宜。2013年底，原告将搬离通知送达至被告马演清，自此其知悉原告要求搬离的事宜。目前，本案诉争房屋由被告马演清与被告王建国共同使用。
另查明：本案诉争的房屋坐落于常州市新北区孟河镇环镇南路8号，只有土地证，没有房屋产权证，该房屋原土地使用单位名称为小河街南玻璃厂，该厂系街南村委村办企业，根据本院调查核实，常州市范围内现有的企业／个体工商户信息中不存在“小河街南玻璃厂”相关信息；2013年，街南村委会已并入新设立的小河社区居委会，该居委会现已正式成立。
上述事实，有原告提供的土地使用权证、租赁协议、收取租金的结算凭证、常州市新北区人民政府文件、彭国荣的证明、通知、告示及本院调取的常州市工商企业咨询服务中心查档证明等证据及原、被告在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原、被告之间的租赁关系不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效。关于原告主体资格的问题，本院认为原告系本案诉争房屋的权利人，具备主体资格，理由如下：第一，坐落于环镇南路8号的房屋，其原土地使用单位名称为小河街南玻璃厂，该厂系街南村委会的村办企业，该厂现已不存在，权利人应属于原街南村委，街南村委被撤并后，原告作为街南村委权利义务的继承者，应属于本案所涉房屋的权利人；第二，本案涉及的租赁关系持续时间较长，房屋出租后，居委会成立前，原街南村委一直收取房租，并未有第三人主张过本案诉争房屋的权利，被告方也未提供相应的反证证明该房屋的权利人属于案外的第三人，故应推定原告为该房屋的权利人；第三，原告持有土地证的原件，在没有反证的情况下，本身也可以推定其为房屋的权利人。关于原告要求解除租赁关系、腾退房屋的问题，因自2005年的协议到期后，双方未再签订书面的租赁协议，仅存在事实上的租赁关系，该事实上的租赁关系在法律上应认定为不定期租赁，双方当事人在尽到合理通知义务的情况下，均有权随时解除该租赁关系，本案中，根据两被告的陈述，起诉前，其均已知悉原告要求搬离的事宜，说明原告已尽到了合理通知的义务，因此，其要求解除租赁关系、腾退房屋的理由充分，本院予以支持。关于被告王建国是否是本案适格被告的问题，因其为实际的房屋使用人之一，原告与被告马演清的租赁关系解除后，根据物权法原理，原告作为权利人，有权将房屋收回，这将直接导致被告马演清与被告王建国的转租赁协议不再具备履行条件，被告王建国继续占用房屋也不再具有正当理由，如任其占用，将直接侵害原告的物权利益，因此，被告王建国是本案适格被告，原告起诉要求其腾退房屋并无不妥，本院予以支持。关于原告要求支付租金的问题，虽然2005年的协议中约定的年租金为20000元每年，但自2005年起至2012年止，被告马演清每年交纳的租金均为15000元，原告在此情况下接受租金，并允许被告马演清继续承租协议约定的房屋，且亦未提供相应的证据证明其催要过未交纳部分的房租，表明双方在合同履行过程中，以实际行为变更了合同的约定，故原告要求被告马演清补交租金的理由不充分，本院不予支持。关于被告马演清答辩中要求的搭建、修缮、搬迁等费用，因与原告的诉讼请求不形成直接的抗辩关系，故本院不作审查。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：
一、解除原告常州市新北区小河社区居民委员会与被告马演清的租赁关系。
二、被告马演清、王建国于本判决生效之日起十日内腾退坐落于常州市新北区孟河镇环镇南路8号的房屋给原告常州市新北区小河社区居民委员会。
三、驳回原告常州市新北区小河社区居民委员会在本案中的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取440元，由被告马演清、王建国共同负担40元，由原告常州市新北区小河社区居民委员会负担400元。（该款原告已预交，原告同意由被告负担的部分由被告于本判决生效之日起十日内直接向其支付，本院不再退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费的户头：江苏省常州市中级人民法院，开户银行：江苏银行常州分行营业部，账号：80402016138963）。
代理审判员 陈哲勇
二〇一四年六月十八日
书 记 员 倪 超