北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第06442号
上诉人（原审被告）北京朝海物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东直门外大街26号楼。
法定代表人李英杰，董事长。
委托代理人韦全忠，北京韦全忠律师事务所律师。
委托代理人张春英，女，1963年10月25日出生，北京朝海物业管理有限公司资产物业部总监。
被上诉人（原审原告）北京市朝阳区工业局，住所地北京市朝阳区东直门外大街26号。
法定代表人杨士山，局长。
委托代理人席建荣，北京市世方永泰律师事务所律师。
委托代理人王羽菲，北京市世方永泰律师事务所律师。
上诉人北京朝海物业管理有限公司（以下简称朝海物业公司）因与被上诉人北京市朝阳区工业局（以下简称朝阳工业局）排除妨害纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第06389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。朝海物业公司委托代理人韦全忠、张春英，朝阳工业局委托代理人席建荣，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月，朝阳工业局起诉至原审法院称：我单位为位于北京市朝阳区东直门×层房屋（以下简称涉案房屋）的合法使用人，朝海物业公司为该房屋的物业服务单位。自2013年11月22日起，朝海物业公司无故停止向该房屋供电并且停止电梯运行。朝海物业公司未提前通知我单位，也未对此进行说明和解释。我单位委托北京市世方永泰律师事务所向朝海物业公司发出律师函，要求停止侵害我单位的合法权益，恢复供电及电梯运行，但朝海物业公司拒绝签收该律师函。现朝海物业公司已严重影响到我单位正常使用该房屋，为维护合法权益，故诉至法院，要求朝海物业公司恢复涉案房屋供电、恢复电梯运行。
朝海物业公司在原审法院辩称：根据朝阳工业局的起诉和目前提供的证据，没有证据表明我公司有义务为朝阳工业局供电。双方签署过《转让房屋使用权合同书》和《补充协议》，现在涉案房屋在我方控制中，钥匙还在朝阳工业局处，朝阳工业局单位的办公用品还在涉案房屋内。根据（2011）朝民初字第27341号判决书，我方准备收回该房屋，因此停电。该案件现已上诉，但北京市第二中级人民法院中止审理，理由是需要以朝阳工业局起诉撤销朝海物业公司与中国昆仑工程公司（以下简称昆仑公司）的（2009）二中民终字第16402号判决书为依据，针对该案件北京市第二中级人民法院已经作出（2013）二中民初字第11566-2号判决，但我公司又提起了上诉，二审尚未审结。故我公司不同意朝阳工业局的诉讼请求。
原审法院经审理后认为：基于合同关系产生的占有，有关不动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害。朝阳工业局虽与朝海物业公司针对涉案房屋签订《转让房屋使用权合同书》和《补充协议》，但涉案房屋产权争议尚未作出生效判决。目前涉案房屋产权尚不归属于案外人昆仑公司，因朝阳工业局依据《转让房屋使用权合同书》和《补充协议》对涉案房屋享有使用权，朝海物业公司主张停止供电及电梯运行于法无据，故朝阳工业局要求恢复供电及电梯运行符合法律规定，法院予以支持。
朝阳工业局主张应以物业费用抵扣朝海物业公司借款的主张，未提交相关证据佐证，法院不予采信。如双方针对物业合同的履行存在争议，应另行主张权利。
据此，原审法院于2014年3月判决：朝海物业公司于判决生效之日起七日内恢复对北京市朝阳区东直门×层房屋的供电及电梯运行。
原审法院判决后，朝海物业公司不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判驳回朝阳工业局的原审诉讼请求。其事实及理由为：原审法院确定的案由错误，应是物业管理合同纠纷，适用法律错误，应适用《合同法》；根据先履行抗辩权的原理，朝阳工业局未履行缴纳费用的义务，朝海物业公司停电、拒绝提供电梯服务行为合理合法。朝阳工业局同意原审判决。
本院经审理查明：2003年7月30日，朝海物业公司（甲方）与朝阳工业局（乙方）签订《转让房屋使用权合同书》，双方约定，甲方将其所属东直门×1层办公用房转让给乙方，作为乙方永久使用的办公场所。甲方将所属×1层房屋现状永久使用权转让给乙方，房产证为朝其02字第×号，目前建筑面积为775.17平方米（其中共有分摊面积61.71平方米）。乙方同意向甲方支付该层永久使用权转让费共计360万元，陆续分批支付，最终在2004年7月30日前支付完毕。甲方保证该房屋使用权无任何争议，并尽快交给乙方，若今后发生任何争议及法律后果，均由甲方承担责任，并赔偿由此给乙方造成的经济损失。乙方在不破坏房屋主体结构的情况下，可自行装修。甲方同意在适当时候由乙方向国家交纳土地出让金，并将该层房屋产权办至乙方名下（最终面积确认以房产证为准）。若遇国家政策及统一规划等发生重大变化或因不可抗力致使本合同无法履行时，双方另行友好协商解决。
《转让房屋使用权合同书》签订后，2003年7月，朝海物业公司将朝阳区东直门×1层房屋交给朝阳工业局使用。
2007年11月，朝海物业公司（甲方）与朝阳工业局（乙方）签订《补充协议》，双方约定，根据甲、乙双方于2003年7月30日签署的《转让房屋使用权合同书》第四条，现因甲方为迎接奥运会进行整体装修改造之需要，涉及乙方使用的房屋，现经甲、乙双方友好协商，达成如下补充协议：一、甲方为迎接2008年奥运会整体装修改造之需要，请求将主合同转让房屋永久使用权的标的物由东直门×1层变更为东直门×层，乙方表示理解和同意。据此自本协议签订之日起，×层的永久使用权转让给乙方。乙方已支付×1层的永久使用权转让费转为×层的永久使用权转让费。×层大于×1层的建筑面积，乙方理应给予甲方相应补偿，但考虑到双方的关系，甲方愿将多出面积提供给乙方无偿使用，乙方表示感谢。待甲方协助乙方将×层的房屋产权办至乙方名下时，多出的面积（以房屋所有权证为准）按当时市场评估价在最终核销，甲乙双方往来帐时一并解决。乙方搬至×层的时间为2007年11月20日前，如遇特殊情况，另行商定。乙方搬迁后，×1层的使用权返还给甲方。由于甲方改造给乙方带来一些影响和不便，甲方表示十分歉意，甲方承担乙方×层的装修费用，并承担搬家费用，免收一个月的物业管理费用。原合同其他条款不变，重新变更物业管理合同。
《补充协议》签订后，2007年11月，朝阳工业局将朝阳区东直门×1层房屋交还给朝海物业公司。
2011年8月，朝阳工业局诉至原审法院，要求朝海物业公司继续履行《补充协议》，协助朝阳工业局将涉案房屋的产权变更至朝阳工业局名下。原审法院于2012年12月作出（2011）朝民初字第27341号民事判决书，判决驳回朝阳工业局的诉讼请求。朝阳工业局及朝海物业公司均不服，上诉于北京市第二中级人民法院，该法院于2014年5月14日作出（2013）二中民终字第04775-2号民事判决书，判决撤销（2011）朝民初字第27341号民事判决，朝海物业公司与朝阳工业局继续履行双方所签《补充协议》，朝海物业公司于判决生效之日起十五日内协助朝阳工业局办理涉案房屋的所有权证，将该房屋所有权转移登记至朝阳工业局名下。
另查，朝阳工业局（甲方）与作为朝海物业公司（乙方）签订了自2010年1月1日至2010年12月31日期间的《物业管理合同》，该合同约定：甲方委托乙方为其使用权房产的物业管理机构，全权负责其使用权房产的各项管理服务；物业管理的具体内容为：房屋和楼房的共用部位，共用设施的管理、维修和养护，向使用权人收取各项物业管理费用和服务费用；物业管理费包括电梯运行、维护检测费等；乙方于每月30日前将应收电费通知甲方，甲方接到通知后5个工作日内将费用交到乙方财务部。
庭审过程中，朝阳工业局表示收到过朝海物业公司出具的收费通知单，但实际未交纳相关电费及物业服务费用等，因2001年前朝海物业公司拖欠朝阳工业局及案外人北京弘正业集团借款3342.5万元尚未偿还，双方曾达成协议约定将朝阳工业局应交纳的水费、电费、物业费抵扣借款。朝海物业公司对此不予认可。朝阳工业局向法院提交朝阳针织厂向其借款情况表及《关于对北京弘正业集团所属集体企业北京市朝阳针织厂产权界定、资产评估、改制方案的确认书》、借款确认书、情况说明等，以证明朝海物业公司作为朝阳针织厂的权利义务继受人尚欠朝阳工业局借款情况及用物业费等相关费用抵扣借款情况。
原审法院审理过程中，朝阳工业局申请先予执行，原审法院于2014年3月17日出具裁定书，裁定朝海物业公司恢复涉案房屋的供电及电梯运行。
上述事实，有《转让房屋使用权合同书》、《补充协议》、《律师函》、《物业管理合同》、朝海物业收费通知单、借款情况表、《关于对北京弘正业集团所属集体企业北京市朝阳针织厂产权界定、资产评估、改制方案的确认书》、借款确认书、情况说明、（2013）二中民终字第04775-2号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。承担侵权责任的方式有停止侵害、排除妨碍、消除危险等。涉案房屋已经法院生效判决确认归朝阳工业局所有，朝阳工业局占有使用涉案房屋具有合法依据。朝海物业公司上诉主张朝阳工业局未缴纳费用，朝海物业公司停电、拒绝提供电梯服务行为合理合法，但现有证据表明朝海物业公司曾欠朝阳工业局大额款项，朝海物业公司与朝阳工业局曾有过以物业费、水电费等费用抵扣借款的情况，结合朝阳工业局多年来未交纳物业费等费用及案件相关情况，在目前双方对欠款问题存在争议的情况下，朝海物业公司以朝阳工业局欠缴费用为由，停止供电及电梯运行之上诉主张不能成立。朝海物业公司停止向涉案房屋供电且停止电梯运行之行为，没有合法依据，且侵害了朝阳工业局的合法权益，应承担相应的侵权责任，原审法院判决支持朝阳工业局要求恢复供电及电梯运行之诉讼请求，并无不当。
综上所述，朝海物业公司的上诉请求依据不足。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由北京朝海物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京朝海物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
代理审判员 赵 霞
代理审判员 程 磊
二〇一四年五月二十日
书 记 员 吴强兵