沈阳市和平区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）辽0102民初371号
原告：王冰玉，女，1970年4月13日出生，汉族。
被告：沈阳正高砼建筑材料制造有限公司，住所地新民市大民屯镇本街。
法定代表人：马伟民。
被告：罗顶新，男，1962年8月17日出生，汉族。
原告王冰玉诉被告沈阳正高砼建筑材料制造有限公司、罗顶新案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王冰玉、被告罗顶新到庭参加诉讼。被告沈阳正高砼建筑材料制造有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王冰玉向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告购买的位于沈阳市和平区长白南路300-26号2-3-1、建筑面积80.23平方米房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判令原告与被告罗顶新签订的房屋转让协议合法有效，并确认沈阳市和平区长白南路300-26号2-3-1、建筑面积80.23平方米房屋归原告所有；3、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2007年12月10日购买被告罗顶新位于沈阳市和平区长白南路300-26号2-3-1、建筑面积80.23平方米的回迁房屋，并与被告罗顶新签订房屋转让协议，约定房屋价款为24.5万元。合同签订后，原告以现金方式一次性向被告罗顶新支付全部房款，被告罗顶新将房屋交付原告。此外，被告罗顶新还将其原购房协议书、原始发票交给原告。原告已实际入住房屋，并缴纳了房屋产生的各项费用。房屋因被告罗顶新个人原因及回迁楼需要五年以后才能办理过户手续的规定，导致至今未办理产权过户登记手续，该房屋一直是原告在管理使用。2017年，沈阳市和平区人民法院因（2017）辽0102民初5459号买卖合同纠纷一案执行过程中，查封罗顶新名下位于沈阳市和平区长白南路300-26号2-3-1的房产。原告依法向法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2017年10月16日，沈阳市和平区人民法院作出（2017）辽0102执异277号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为，原告与被告罗顶新签订的房屋转让协议是双方真实的意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。被告罗顶新应当协助原告办理产权过户登记。另外，原告购买涉案房产后，虽然没有办理房产过户登记。但是，原告已依合同支付全部价款，并占有房产至今。为此，根据物权法第15条：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：”被执行人将其所有的需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错。涉案房屋于2016年才开始办理房产证，后原告一直要求被告罗顶新办理房屋过户手续，因被告罗顶新长期在外地，直至2017年，被告罗顶新才配合原告办理过户手续，结果办理过户手续时发现涉案房产被查封。原告与被告罗顶新签订的《房屋转让协议》中未注明具体门牌号，建筑面积与实际面积未完成对应是因为房屋当时并没有房产证，因此出现无法对应的情况。不管怎样，原告所购买的房屋确实是本案涉案房屋，除此之外，也再无其他房屋，并且原告现有证据可以证明购买的房屋与查封房屋一致。综上，人民法院不应查封涉案房产。因此，为了维护原告合法权益，依据民事诉讼法第27条之规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法裁决。
被告沈阳正高砼建筑材料制造有限公司经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
被告罗顶新辩称，同意原告诉讼请求，2007年12月，我把房屋卖给原告，原告已经入住十年了，房屋价格是24.5万元，原告已经将房款全额交给我。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1、2007年6月25日，被告罗顶新（乙方）与案外人沈阳市和平区长白地区管理委员会、沈阳市和平新城征地拆迁有限责任公司（甲方）签订《农地拆迁货币补偿安置协议书》一份，约定甲方因水系改造工程对乙方土地实施征地拆迁，在甲方对乙方的拆迁补偿条款中，约定对乙方产权调换80平方米回迁房一套。2008年12月20日，被告罗顶新在长白岛管委会村民回迁安置选号大会上选出的回迁房屋为：滨17号楼2单元3层1号。2008年12月27日，案外人沈阳和平长白开发建设有限公司向被告罗顶新所下发的房屋准住通知单上，注明房屋面积为80.23平方米，并写明”滨河湾一期”字样。
2、2007年12月10日，原告与被告罗顶新签订《房屋转让协议书》一份，约定甲方罗顶新将坐落于上夹河回迁楼一处，建筑面积80平方米，转让乙方王冰玉，转让费合计245,000元整。当日，原告向被告罗顶新交付购房款245,000元，被告罗顶新向原告出具了收条。2008年12月27日，原告办理了入住手续，其缴纳电费的收款收据上记载的房屋地址为滨17#231。2016年8月1日，房产部门对涉案房屋下发了房产证，登记房屋所有权人为被告罗顶新。
3、2017年5月10日，本院作出（2017）辽0102民初5459号协助执行通知书，查封罗顶新位于沈阳市和平区长白南路300-26号2-3-1、建筑面积80.23平方米的房屋。本案原告于该案件执行过程中提出执行异议，2017年10月16日，本院作出（2017）辽0102执异277号执行裁定书，裁定：”驳回案外人王冰玉的异议”。
4、经本院实地查看，涉案房屋所在园区名称为滨河湾，所在楼蓝牌地址为长白南路300-26号。
本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。本案中，原告与被告罗顶新签订的《房屋转让协议书》虽然未明确约定所交易房屋的地址，但是协议中已写明该房屋系回迁房屋，结合摇号公证书和房屋准住通知单，可以确认房屋的明确地址和准确面积，同时协议中对双方当事人的姓名、房屋总价款、付款方式等合同主要条款均已明确约定，故该《房屋转让协议书》合法有效，同时罗顶新作为出卖人已收到购房款并交付房屋。而案涉房屋未办理过户，并非由原告原因所致，本案诉讼中，被告沈阳正高砼建筑材料制造有限公司未能提供证据证明原告对此存在过错，故原告对此无过错。综上，根据现有在案证据，应当认定被告沈阳正高砼建筑材料制造有限公司享有的是普通债权，而原告实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于被告沈阳正高砼建筑材料制造有限公司享有的普通债权，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告其他诉讼请求与本案并非同一法律关系，故本案中不予审理。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
原告王冰玉的异议成立，停止对位于沈阳市和平区长白南路300-26号2-3-1房屋的执行。
案件受理费4,976元，由被告罗顶新负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判长吕祁巍
人民陪审员刘世颜
人民陪审员张晶
二〇一八年二月二十二日
书记员陈荟茹
本判决所依据的相关法律
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。