重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝民初132号
原告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层，统一社会信用代码91500000902804438U。
负责人：徐劲流，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢灿，北京市安和利律师事务所律师。
被告（案外人）：李欢，男，1983年9月30日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。
被告（被执行人）：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海�区。
被告（被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，统一社会信用代码91110115802942809G。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被告（被执行人）：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，统一社会信用代码91110000102344920Y。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被告（被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号，统一社会信用代码91110108746708814T。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
原告中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆公司）与被告李欢、黄怒波、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣地产公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业地产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月8日、11月7日公开开庭进行了审理。原告东方资产重庆公司的委托诉讼代理人邹峰，被告李欢的委托诉讼代理人王树德到庭参加诉讼。被告黄怒波、中坤锦绣地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东方资产重庆公司向本院提出诉讼请求：1.继续执行中坤锦绣地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元531号房屋；2.本案诉讼费用由五被告共同承担。事实和理由：2015年4月20日，重庆市高级人民法院作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中坤锦绣地产公司于本判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣地产公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆公司有权在本判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第1702**号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。因中坤锦绣地产公司未履行上述判决确定的义务，东方资产重庆公司遂向重庆市高级人民法院申请强制执行。执行中，李欢提出执行异议，重庆市高级人民法院作出（2017）渝执异63号执行裁定，裁定中止对中坤锦绣地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元531号房屋的执行。东方资产重庆公司认为该裁定认定事实错误，现有证据不足以证明李欢和中坤锦绣地产公司就案涉房屋存在买卖行为，不足以证明李欢有真实付款行为，不足以证明在人民法院查封前，李欢已经持续占有并使用案涉房屋。
李欢辩称，其与中坤锦绣地产公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，已经按约支付了全部房款并已经占有使用案涉房屋，未办理过户登记系因东方资产重庆公司不涂销抵押所致。综上，请求判决驳回东方资产重庆公司的诉讼请求。
中坤锦绣地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业地产公司庭审后提交书面答辩意见称，其未收到本案诉争房屋的相应房款，且李欢已以无力支付购房款为由向其提出退房申请，因其涉诉案件较多，未能办理相应退房手续。
东方资产重庆公司及李欢围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
东方资产重庆公司与中坤锦绣地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业地产公司、黄怒波借款合同纠纷一案，重庆市高级人民法院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中坤锦绣地产公司于本判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣地产公司的前述债务承担连带清�责任；3.东方资产重庆公司有权在本判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第1702**号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。判决生效后，东方资产重庆公司向重庆市高级人民法院申请强制执行。李欢以其系该房屋的实际所有人为由提出了书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。重庆市高级人民法院于2017年6月28日作出（2017）渝执异63号执行裁定，裁定中止对被执行人中坤锦绣地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元531号房屋的执行。
2013年2月20日，李欢与中坤锦绣地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣地产公司将该公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元531号房屋出售给李欢，合同总价款为2118550元；付款方式为买受人于2013年5月31日前一次性付款。同日，双方签订《补充协议》约定，由李欢在2013年2月20日前一次性付款2118550元。前述合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF401318。东方资产重庆公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。
2012年8月5日，黄河（乙方）与北京中坤在线网络科技有限公司（甲方）签订借款协议，主要约定：鉴于中坤锦绣地产公司拟以不超过每平方米2.5万元的单价将其开发的长河湾小区6号楼2单元531、532两套房屋出售给李欢，总价款3351788.8元，因房源紧张，开发商要求李欢全款到账才能预留房源。黄河自愿暂代李欢缴纳上述购房款以解李欢资金周转之难，现向甲方借款3351788.8元，由甲方直接支付至中坤锦绣地产公司账户�自甲方支付之日起，视同借款事实成立。甲方暂以往来款方式将该笔借款支付给中坤锦绣地产公司，待上述房屋办理完毕产权过户后一并结算。2012年8月6日，北京中坤在线网络科技有限公司向中坤锦绣地产公司账号为11050701040009971的账户转账支付3351788.8元，该账户并非中坤锦绣地产公司与东方资产重庆公司约定的410100129034886监管账户。
2013年10月12日，黄河（乙方）与北京中坤在线网络科技有限公司（甲方）签订借款协议补充协议书，主要约定：因房价普涨，最终李欢以3.5万元/平方米单价购买中坤锦绣地产公司开发的长河湾小区6号楼2单元531房屋一套，并于2013年2月20日进行了网签。该房屋在李欢还清乙方房款之前，一直由乙方居住使用。经双方共同确认，主协议中的借款总金额调整为2118550元。
2013年11月10日，李欢向长河湾小区物业公司出具授权委托函，委托黄河（公民身份号码340102197611291539）代为办理相关手续，包括但不限于验收、交房、缴纳物业费、缴纳其他费用、签署相关协议等与该房屋有关的各项事宜。委托期限为长期，直至本人书面撤销为止。李欢、黄河在该授权委托函上签名。
中坤锦绣地产公司于2013年11月15日向黄河发出入住通知书、业主验房交接记录表将中坤锦绣地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元531号房屋交付黄河使用，黄河在前述文件资料上的业主签字栏后签名。2014年12月1日，黄河与匡洁玲签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版），载明：出租人黄河、承租人匡洁玲、居间方北京翰华嘉业房地产经纪有限公司，房屋所有权人（公有住房承租人、购房人）姓名或名称处为黄河。
中坤锦绣地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元531号房屋至今登记在中坤锦绣地产公司名下并设定了抵押。
另查明：2012年11月5日，东方资产重庆公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣地产公司将由其开发并抵押给东方资产重庆公司的海淀区头堆村碧河花园一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议房屋包含在内。
2011年9月21日，东方资产重庆公司、中坤锦绣地产公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订《监管协议》，约定中坤锦绣地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账号为监管账户，对中坤锦绣地产公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。
本案案涉房屋于2014年10月29日被重庆市高级人民法院进行查封。
以上事实，有判决书、商品房现房买卖合同及其补充协议、借款协议及其补充协议书、银行转账凭证、入住证明、房屋租赁合同、代收水电费等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点是：李欢是否就中坤锦绣地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元531号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
结合本案查明的事实和证据，应当认定李欢对北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元531号房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由：
1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。”
2.在本案中，李欢虽在重庆市高级人民法院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续，但结合查明的事实，应当认定李欢就案涉房屋未实际付款。理由如下：首先，李欢虽举示中坤锦绣地产公司在本案执行异议之诉前于2017年1月9日出具的情况说明以证实其缴纳全部房款，但该公司在本案审理中出具书面答辩意见明确李欢未缴纳购房款且已以无力付款为由申请退房，李欢也未举示中坤锦绣地产公司出具的房款收据或发票，故该情况说明尚不足以证明李欢就案涉房屋付清房款的事实。其次，李欢虽举示黄河与北京中坤在线网络科技有限公司之间签订的借款协议及补充协议，但该借款协议均系案外人黄河与他人之间的借款事实，仅能证明黄河所付款项的来源及资信情况，因李欢并未举示其委托黄河付款的证据，黄河系基于其与李欢之间的委托或借款法律关系代李欢向中坤锦绣地产公司付款，还是基于黄河本人与中坤锦绣地产公司之间的其他法律�系而付款，现有证据无法印证，李欢未完成相应的举证责任，应当承担举证不能的不利后果。最后，本案诉争房屋买卖合同及补充协议订立时间均为2013年2月20日，前述合同分别约定李欢一次性付款的时间为2013年5月31日前、2013年2月20日前，双方在同一日订立的主合同及补充协议就付款时间不一致有违常理，如黄河在此前已代李欢向中坤锦绣地产公司付清房款，双方当事人在房屋买卖合同及补充协议就前述付款事实以及超付房款部分的款项是否退还等后续处理未作约定亦与常理和交易习惯不符。
综上所述，东方资产重庆公司的诉讼请求成立，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决如下：
准许执行北京中坤锦绣房地产开发有限公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元531号房屋。
案件受理费80元，由李欢、黄怒波、北京中坤锦绣房地产开发有限公司、北京中坤投资集团有限公司、北京中坤长业房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。
审判长 彭 贵
审判员 田晓梅
审判员 张小波
二〇一七年十二月二十二日
书记员 张 青