江苏省灌南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0724民初5980号
原告：徐祥胜，男，1973年3月1日生，汉族，居民，住灌云县。
原告：陈娟，女，1972年2月17日生，汉族，居民，住灌云县。
两原告共同委托代理人：汪占兵、陈新军，江苏润唐律师事务所律师。
被告：马海宁，男，1970年11月28日生，汉族，居民，住灌云县。
被告：陶方明，女，1975年3月11日生，汉族，居民，住灌云县。
委托代理人：李克卫，江苏震云律师事务所律师。
原告徐祥胜、陈娟诉被告马海宁、陶方明房屋租赁合同纠纷一案，原于灌云县人民法院立案受理，后因该案存在回避问题，经该院申请，连云港市中级人民法院指定本院管辖。本院于2016年11月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后依法转为普通程序公开开庭进行了审理。在本案第一次开庭审理时，原告陈娟及两原告共同委托代理人汪占兵，被告陶方明及两被告共同委托代理人李克卫均到庭参加诉讼；第二次开庭审理时，原告陈娟及两原告共同委托代理人汪占兵，被告马海宁、陶方明及两被告共同委托代理人李克卫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐祥胜、陈娟向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间关于涉案房屋三、四层的租赁合同；2、要求被告给付租金465000元；3、要求被告退还三、四楼房屋（包括楼梯间）。事实和理由：2013年初，两原告通过购买取得了位于灌云县伊山镇伊山中路原26号面向西4层楼房中一楼的北侧两间房屋及2-4层房屋，并依法办理了产权登记。两被告系夫妻关系，两被告在该房屋买卖前自原房主处租赁了原告所购买的房屋。因两原告对一楼的租赁合同已到期，第二层五间的租赁合同已于2011年10月1日到期，第三、四层租赁合同于2015年12月31日到期。到期后并没有签订书面的租赁合同，但其以具有优先购买权为由向法院提起诉讼并拒绝向原告交付涉案房屋。后该案经生效判决后，原告经多次与被告协商；被告均拒绝返还涉案房屋。因原告与原房主合同已经到期，现均为不定期租赁关系，故对房屋租金按照周边相同门市价格自原告交完最后一期房租次日计算，其应给付的房屋为：一楼两间房屋从2013年5月1日开始计算，计算至2016年7月16日，租金按周边市场价格每年租金为10万元两间，一共是37.5万元。二楼五间房屋从2013年12月1日开始计算，计算至2016年7月16日，租金按周边市场价格每年租金25000元五间，一共是6.45万元。三、四楼房屋从2013年12月1日开始计算，计算至起诉之日止，租金按周边市场价格每年租金25000元十间，一共是6.45万元。我方就主张465000元。
被告马海宁、陶方明辩称，1、原被告之间并不存在不定期租赁合同关系，被告没有给付原告租金的义务，被告占用房屋是因为之前与出租人李大斌之间存在合同关系，在租赁期间，出租人李大斌侵犯被告的优先购买权，导致本案被告提起优先购买权的诉讼，在诉讼期间，合同到期，被告为了维护自己的合法权益，对现有的租赁房屋行使留置权，在诉讼判决结果确定以后，被告已经在2016年7月16日退出了全部房屋。2、原告认为被告拖欠其租金，如果法庭认为确实拖欠，那么原告的请求租金并给付也超过了法定诉讼一年的时效。且我方所欠房租仅为三、四楼的2014年和2015年的房租，其他的我方即使要给付也只是占用费用，而不应是房租。3、原告主张的楼梯无事实根据，该楼梯并不在原告所持有的产权范围，该楼梯已经由江苏云申建设工程有限公司以合同形式转让给被告，故原告无权主张该项权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于灌云县伊山中路原26号面西4层楼房，原为灌云县建筑安装工程有限公司所有。1998年开始，两被告租用底层北边2间经营饭店。2003年，被告李大斌取得涉案房屋所有权。2005年9月26日，案外人魏士年以被告李大斌的名义同被告签订两份租房协议，分别将该楼房的第二层5间（租赁期限2005年10月1日至2011年10月1日0.5万元/年）、第三、四层10间（租赁期限2005年12月1日至2015年12月1日、0.65万元/年）租赁给被告使用，根据（2015）南民初字第30号案件查明事实，案外人李大斌对代签合同及代收租金的行为认可。后被告向魏万珠（魏士年父亲）交纳底楼2间门面房至2013年5月1日。2013年1月10日，原房主李大斌就两被告租赁房屋即涉案房屋与陈娟及徐祥胜签订房屋买卖契约，将涉案房屋底楼原由原告租赁的北侧2间及第2-4层（计税价为合同价1921280元）出售给陈娟及徐祥胜。2013年1月29日，双方履行产权变更登记后向两被告主张返还房屋。
2015年3月1日，两被告以对涉案房屋享有优先购买权为由诉至法院，该案经灌南县人民法院（2015）南民初字第30号民事案件审理查明上述事实并经连云港市中级人民法院（2016）苏07民终672号案件查明并确认。上述判决生效后，两被告即于2016年7月16日将涉案房屋钥匙交付至原告陈娟的姐姐陈红处，因两被告将原由该房屋利用的楼梯封堵，故原告自行另建楼梯至二楼，现该房屋1-2两已由原告利用，3-4楼因无楼梯通达而未能利用。故原告主张被告并未向其交付3-4楼房屋并要求两被告交付该楼梯，为此被告提供房地产转让协议书、收据、土地使用权证书证明该楼已由原产权人江苏云申建设工程有限公司转让至两被告。
另查明，2013年1月10日起，原告陈娟便在其经营的“兰狮专卖”门店的玻璃门尚贴出“2楼六间整体、一楼建嘉酒店2间出租的告示”。2013年2月，原告至涉案房屋中找被告要求给付租金，因房屋租期未满且租赁期内房租已交故被告未向原告交纳，因此原告要求被告返还涉案房屋。至此，因涉案房屋交付问题双方多次发生纠纷并报警。庭审中原告还提交了周边房屋的出租价格，但该证据仅系原告单方证明，被告不予认可。因房屋出租费用涉及租赁物面积、地段、朝向、使用方式等众多因素，且原告亦未能提供其他证据予以佐证，故对该证据本院依法不予采信。
本案在审理过程中，原告对被告陈述的被告与原房主李大斌就涉案房屋各层约定的房租价格、租赁期限及租金给付情况予以认可，还陈述其与原房主在买卖该房屋时约定对已出租房屋按照原房东的合同确定。
本院认为，1、两被告交付涉案房屋的时间应为2016年7月16日。在被告提起的其作为承租人具有优先购买权一案判决生效后，两被告即于2016年7月16日将涉案房屋唯一一把大门的钥匙交付。如无特别约定，交付钥匙应视为租赁房屋转移占有，即返还房屋至被告方。原告虽以因被告将外楼梯封堵导致其无法到达第三、四层辩称被告并未交付。因涉案楼梯由江苏云申建设工程有限公司卖于两被告并将相关证书交由被告保存，且涉案楼梯已经事实上交付两被告占有，两被告属现实的有权占有，其可排除他人使用，并无交付该楼梯于原告使用的义务，原告可另行建筑楼梯以利用。故本院依法确认被告于2016年7月16日将涉案楼房钥匙给被告方时已经完成房屋交付行为，故原告要求被告退还涉案楼房三、四层房屋及楼梯间的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。2、被告应当给付涉案房屋三、四层房间2014、2015年两年房租及涉案楼房自租赁期间届满后至返还房屋至被告时的房屋占用费用。两原告基于房屋买卖行为自涉案房屋原房主李大斌处购得涉案房屋并办理利相关产权登记手续，其为涉案房屋的合法所有人。因涉案房屋三、四层房间租期至2015年12月31日，尚欠2014年、2015年共两年房租，因原告与原出卖人李大斌约定对于已出租房屋按照原租赁合同计算租金并给付给两原告，因该两年租金应为13000元，故两被告应当向两原告支付租金13000元；对于已到期楼房，原告虽主张自其购得涉案房屋后与两被告之间形成不定期租赁关系，因被告曾明确告知原告不再租用涉案房屋，且在被告继续占用涉案房屋期间原告亦在此就该房屋对外张贴租赁广告，该行为足以说明双方对涉案房屋均不具有租赁合意，故对原告主张被告在与原房主之间的承租期限到期后与被告形成不定期租赁合同的主张，本院不予支持。但因两被告在租赁期间届满后仍拒不向原告返还涉案房屋，其行为损害了两原告对涉案房屋的利用。就其逾期腾房，两被告应当向两原告支付占有使用费用。故本院综合两被告在合同到期后占有该房屋的原因、占用期间使用方式等实际因素，依法确定占用期间费用参照两被告与原房主约定的租赁费用酌定计算为：一楼占用费用为160274元（50000元/年×3年+50000元/年÷365天×75天）、二楼占用费应为13082元（5000元/年×2年+5000元/年÷365天×225天）、三、四楼占用费应为4007元（6500元/年÷365天×225天），共计177363元。因被告侵权行为持续至2016年7月16日，两被告主张权利时并未超出诉讼时效，故对被告关于诉讼时效的抗辩本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条第二款、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，判决如下：
一、被告马海宁、陶方明于本判决生效之日起十日内支付原告徐祥胜、陈娟房屋租金13000元、房屋占用费177363元，合计190363元。
二、驳回原告徐祥胜、陈娟的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8280元，由被告马海宁、陶方明共同负担。原告徐祥胜、陈娟已预交，两被告在兑现上述判决第一项款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费8280元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条的规定，本判决生效后，权利人可向本院或本院同级的被执行的财产所在地法院申请强制执行。
审 判 长 浦汉清
代理审判员 韦奇余
人民陪审员 程玉超
二〇一七年六月十九日
书 记 员 张冠南
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国民法通则》
第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十五条公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。
公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
（二）、《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
（三）、《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
第十五条承担侵权责任的方式主要有：
(一)停止侵害；
(二)排除妨碍；
(三)消除危险；
(四)返还财产；
(五)恢复原状；
(六)赔偿损失；
(七)赔礼道歉；
(八)消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。