安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终2565号
上诉人（原审被告）：胡心宇，男，1976年7月21日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：吴佩佩，安徽大森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡云峰，安徽大森律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：黄世良，男，1972年9月15日出生，汉族，住安徽省合肥市肥西县。
委托诉讼代理人：沙云翠，江苏圣典（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何启梅，女，1974年2月26日出生，汉族，住安徽省合肥市肥西县。
委托诉讼代理人：沙云翠，江苏圣典（北京）律师事务所律师。
上诉人胡心宇因与被上诉人黄世良、何启梅房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2017）皖0123民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡心宇上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回黄世良、何启梅的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用及其他合理费用由黄世良、何启梅承担。事实和理由：1、一审法院对案涉部分事实认定错误。一审认定黄世良、何启梅与本人母亲展良侠签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》合法有效属于认定事实错误，本人并未向展良侠作出出售案涉房屋的意思表示，展良侠没有处分房屋的权利。案涉房产证虽然登记在本人名下，但该房产系本人与妻子周莉斌共同所有，但周莉斌对该房屋的处分并不知情。黄世良、何启梅不构成善意相对人，本人擅自处分房产的行为无效。一审法院认定本人属于违约方系事实认定错误，在黄世良、何启梅及中介的欺骗下，以及对法律知识的欠缺，在合同签订后，本人也积极配合办理过户手续，但房产局规定需要夫妻双方到场方能办理手续，但周莉斌不知情也不同意出售该房屋，故客观上属于履行不能，并非本人恶意违约。2、一审法院适用法律错误，一审法院认定案涉合同合法有效错误，黄世良、何启梅为了避税，将房屋价格由87万元该为70万元，造成国家税收减少，违反了强制性法律规定，应为无效合同。一审法院认定案涉房产被轮候查封不能造成事实或法律上的履行不能，系适用法律错误。3、一审法院程序适用错误，一审法院应当依职权追加展良侠为第三人，以便查明案涉事实。
黄世良、何启梅辩称，1、一审法院对胡心宇不服涉案事实查明部分认定事实清楚。一审法院认定我方与展良侠母亲签署的《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》合法有效，认定事实正确。展良侠经授权有权与我方签订上述合同。胡心宇于2015年12月1日，收取约定房款16万元，并签订《存量房资金托管协议》，办理资金托管手续等，以实际行为追认展良侠与我方所签订的上述合同真实有效。一审法院认定胡心宇对涉案房屋具有完全处分权，该认定事实正确有据。涉案房屋不属胡心宇与周莉斌夫妻共同财产。胡心宇有权处分涉案房屋，双方签订合同，主观上无任何恶意，属善意交易人。胡心宇向出示的房地权证，权利人仅为胡心宇个人，无共同所有权人，附记中也无共同所有权人备注。依据公示公信原则，我方有理由相信，登记于胡心宇个人名下涉案房屋为其个人财产，其有权处分。一审法院认定胡心宇违约，有事实依据。胡心宇未按合同约定期限交接存量房，逾期超过十日后，应按日向我方支付87万元转让存量房价款万分之一的违约金。胡心宇未于合同约定期限协助我方办理涉案房屋过户手续，并以各种理由予以阻挠，一审法院认定胡心宇构成违约，有事实依据。2、一审法院适用法律正确。一审法院认定涉案房产被轮候查封，不能造成事实或法律上的履行不能，适用法律正确。3、一审法院程序适用正确，请求依法驳回胡心宇全部上诉请求，维持原判。
黄世良、何启梅向一审法院起诉请求：1、判令胡心宇继续履行合同，协助办理合肥市肥西县桃花工业园翡翠路学林雅苑A5#楼801室房屋产权过户变更登记手续；2、胡心宇支付逾期履行义务违约金31320元；3、胡心宇承担本案保全费4870元，误工费5000元，交通费2000元；4、本案诉讼费用由胡心宇承担。
一审法院认定事实：2015年11月15日，黄世良、何启梅与胡心宇经合肥中易房地产投资咨询有限公司签订《存量房买卖合同》一份，约定胡心宇将坐落在合肥市经开区翡翠路学林雅苑A5幢801室，权属证号肥西字第××号，建筑面积为177.37平方米的房屋，以转让价款为87万元的价格转让给黄世良、何启梅，合同另对双方违约责任等予以明确约定。同日，双方就案涉房屋签订《房屋买卖补充协议》一份，约定黄世良、何启梅以贷款方式购买案涉房屋，胡心宇有银行贷款未还清的需要用黄世良、何启梅首付款还贷的，则用于还贷的房款无需办理资金托管；乙方合同生效同时向甲方支付定金1万元，定金冲抵房款；甲乙双方应在签订合同后十日内配合丙方到房产局办理产权过户相关手续。交易发生的营业税由乙方承担，个人所得税由乙方承担，在房产局办理过户的相关费用（如契税等）由乙方承担等内容。上述《存量房买卖合同》和《房屋买卖补充协议》，胡心宇均授权其母亲展良侠作为代理人签字确认。2015年11月19日，在合肥中易房地产咨询有限公司见证下，胡心宇母亲展良侠出具《定金收条》确认收到黄世良、何启梅购房定金1万元。2015年12月1日，胡心宇出具《收条》确认收到黄世良、何启梅购房款16万元。同日，黄世良、何启梅共计缴纳房屋买卖契税等税费共计82236元。2015年12月25日，双方当事人在肥西县房产局存量房资金托管中心办理案涉房屋的资金托管手续，约定托管金额为70万元，2015年12月25日存入21万元，金融贷款49万元。黄世良、何启梅依约存入资金托管账户21万元。后双方就房屋过户变更登记手续未能如期办理协商未果，以致成讼。案件审理过程中，黄世良、何启梅提出诉讼保全申请，一审法院于2017年1月3日作出（2017）皖0123民初11号民事裁定书对涉案房产予以查封。
黄世良、何启梅与胡心宇仅为避税，就案涉房屋另签订《存量房买卖合同》一份，约定房屋总价款为70万元，其他合同内容未做更改。
2005年8月31日，胡心宇作为买受人与合肥百花物业发展有限公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》一份。2005年9月27日，胡心宇与案外人陈晓燕经（2005）庐民一初字第717号民事判决书判决离婚。2011年8月20日，胡心宇与案外人周莉斌登记结婚。2012年1月4日，经肥西县房地产交易所验证胡心宇与合肥百花物业发展有限公司签订《肥西县房屋交易合同》一份。2011年10月8日，胡心宇缴纳契税9951.2元。2011年10月10日，胡心宇缴纳住宅专项维修基金4975.6元。2011年12月30日，胡心宇就案涉房屋办理产权证（房地权证肥西字第××号），登记权利人为胡心宇一人。2017年1月17日，案涉房屋被合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初116号民事裁定书予以轮候查封。
一审法院认为，黄世良、何启梅与胡心宇签订的《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》均系双方真实意思表示，胡心宇辩称案涉房屋系夫妻共同财产，其与黄世良、何启梅签订的合同应属无效合同，庭审查明，胡心宇与案外人陈晓燕经（2005）庐民一初字第717号民事判决书判决离婚，判决书查明事实为夫妻双方无共同财产，胡心宇后于2011年8月20日与案外人周莉斌登记结婚，但胡心宇早在2005年8月31日就案涉房屋与合肥百花物业管理有限公司签订《商品房买卖合同》，即使后来签订的合同也仅是对前一合同的确认，后胡心宇就案涉房屋所办理的产权证所登记的产权权利人仅为胡心宇一人，且胡心宇在与黄世良、何启梅签订案涉《存量房买卖合同》及补充协议时，均未向黄世良、何启梅披露过其两次婚姻情况，且其向黄世良、何启梅出具的房产证的登记权利人也仅为胡心宇一人，故黄世良、何启梅有理由相信胡心宇对涉案房产具有完全处分权，一审法院认为，该合同未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效合同。黄世良、何启梅已如约履行合同义务，胡心宇应依约办理房产产权过户变更登记手续，但胡心宇辩称因案涉房屋已被合肥市庐阳区法院依法查封，无法办理过户登记，虽然讼争房屋被人民法院采取了两次保全措施，但首次查封系基于黄世良、何启梅的保全申请而采取。根据《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮查封的效力问题的批复》“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释【2004】15号）第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。……”的规定，轮候查封并未对《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》中关于胡心宇协助黄世良、何启梅办理讼争房屋产权过户登记的约定形成事实上或者法律上的履行障碍，鉴于此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五的规定，胡心宇负有协助黄世良、何启梅办理讼争房屋产权过户登记的义务。据此，黄世良、何启梅诉求胡心宇继续履行合同协助办理过户登记变更手续及依据《存量房买卖合同》第九条第2款之规定给付逾期违约金31320元，一审法院依法予以支持。至于黄世良、何启梅诉求的误工费及交通费，其证据不足以支持且亦无合同依据，一审法院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决：一、胡心宇应继续履行合同并于判决生效后十日内协助黄世良、何启梅办理位于合肥市肥西县桃花工业园翡翠路学林雅苑A5#楼801室房屋的过户变更登记手续；二、胡心宇于判决生效后十日内给付黄世良、何启梅逾期履行违约金31320元；三、驳回黄世良、何启梅的其他诉讼请求。本案案件受理费12932元，减半收取6466元，保全费4870元，共计11336元，由黄世良、何启梅负担336元，胡心宇负担11000元。
二审中，胡心宇提供证据1、住院病案及门诊记录，证明：展良侠系××性症状的抑郁症患者，自知力不全，且其签订涉案合同时并未经过胡心宇同意，故该份合同属于无效合同。证据2、情况说明、微信记录、微信聊天记录、QQ聊天记录、结婚证、身份证，证明：涉案房屋系胡心宇与其配偶周莉斌的夫妻共同财产，涉案房屋的交易并没有经过周莉斌的同意，胡心宇的行为属于无权处分，且事后也未得到周莉斌的追认，涉案合同属于无效合同。证据3、民事裁定书、合肥市房地产管理局《关于改进房屋登记有关审查方式的通知》，证明：涉案房屋在客观上已经不能履行过户的事实。证据4、录音（胡心宇与唐勇通话录音），证明：涉案房产在房产局必须由胡心宇及其配偶同时到场才可以过户，如果一方未到场则过户不了的事实。对方在涉案合同交易过程中系明确知道胡心宇婚姻状态，但是却认定胡心宇未披露过婚姻信息，认定对方有理由相信胡心宇对于涉案房屋具有完全处分权的事实认定属于认定错误。证据5、肥西县房屋产权信息，证明：胡心宇名下仅有涉案房产这一套，再无其他房产，根据实践执行规定，该套房产属于事实不能履行。黄世良、何启梅质证认为：证据1、二审补交的证据不属于新证据，其母亲的身体状况，在一审时已经存在，但一审中，胡心宇并未提交，不属于新证据，不同意质证。其母亲身体状况如何，不影响我方与胡心宇签订的合同的效力。且事后胡心宇对该份合同加以追认并部分履行。证据2、真实性不予认可，该情况说明是一审判决后，对方所作的说明，没有相应的证据证明。对微信记录、微信聊天记录、QQ聊天记录、结婚证、身份证等的关联性不予认可。证据3、对裁定书的真实性予以认可，但不同意对方的证明目的。该查封是在我方查封时间之后。对通知的关联性不予认可，不能证明其主张。证据4、该份录音形成于一审判决后，且唐勇没有到庭接受质询，对该录音的是三性均不予认可，不同意对方的证明目的。证据5、对该产权信息的真实性予以认可，但不同意对方的证明目的。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，胡心宇上诉认为其母亲展良侠无权代表其与黄世良签订房屋买卖合同，但胡心宇事后也与黄世良签订了一份与前述房屋买卖合同内容基本一致的合同，并于2015年12月1日出具收条，收取黄世良部分购房款16万元，后又配合黄世良、何启梅办理案涉房屋交易过程中的交税手续，并签订资金托管协议、办理资金托管手续等，胡心宇的上述行为已经能够明显的反映出其与黄世良、何启梅之间存在真实有效的房屋买卖合同关系并已自愿加以履行，故一审法院认定胡心宇与黄世良、何启梅之间存在合法有效的房屋买卖关系适当，本院予以确认，对于胡心宇的该节上诉意见，依据不足，本院不予采信。对于胡心宇上诉主张该房屋产权系其与配偶周莉斌夫妻共有，其无权出售的意见，与本案查明的事实不符，本院不予采信。因胡心宇在上述房屋买卖合同履行过程中，无故拒绝协助黄世良、何启梅办理案涉房屋产权变更登记手续，已构成根本违约，应当承担违约责任，一审法院黄世良、何启梅的相关请求及合同约定，判令胡心宇承担违约金并无不当，本院予以维持。对于胡心宇上诉主张的因案涉房屋产权已被轮候查封，导致合同履行不能的意见，因黄世良、何启梅在本案诉讼中已查封在先，故胡心宇的该节上诉意见于法无据，本院不予采信。
综上所述，胡心宇上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11113元，由胡心宇负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年七月七日
书记员 胡梦云
附相关的法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。