广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初1504号原告：张秀兰，女，1965年1月12日出生，汉族，住北京市大兴区，委托诉讼代理人：李倩，广西维冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢振武，广西维冠律师事务所律师。被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，组织机构代码：69539614-3。法定代表人：谢龙。被告：广西军通投资有限公司，住所地防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块，组织机构代码：58862772-7。法定代表人：汤明。委托诉讼代理人：王君成，该公司员工。委托诉讼代理人：张远群，该公司员工。原告张秀兰诉被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华）、广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秀兰委托诉讼代理人李倩、被告军通公司委托诉讼代理人张远群到庭参加诉讼，被告富乐华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀兰向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告军通公司签订的《防城港中央商务区（CBD）国际港职工合作建房合同书》无效；2、判令两被告连带返还原告已支付的房款110550元及其利息2000元（其中利息以50000元、60550元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，分别自2013年10月13日、2013年10月16日起计算至实际清偿之日止）；3、判令两被告连带赔偿原告为处理涉案房屋退款事宜而支出的交通费1917.5元和住宿费1100元。事实和理由：2013年10月，原告在防城港中央商务区售楼处了解房产信息时，售楼处工作人员称可为原告以内部职工价格购买CBD项目的商品房，建议原告交付50000元订购，待签订商品房买卖合同后再办理按揭贷款手续。原告被其误导后，于2013年10月13日向被告军通公司交付了50000元订购该楼盘1号地块7号楼5层502号商品房。2013年10月16日原告按照通知向被告军通公司交付房款60550元，并与被告军通公司签订《防城港中央商务区（CBD）国际港职工合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》），总金额368501元。2017年初，原告到防城港市了解情况，发现涉案房产并未破土动工，且尚未取得商品房预售许可证。原告认为，两被告损害了其合法权益，特向法院起诉。被告军通公司辩称：一、原告可置换已取得预售许可证的房产或现房，我司配合办理相关手续；二、对计算利息的时间有异议，合同第十条第一点的第二小点上有约定，起算时间应该是按照起诉日期起算，且应该按照中国人民银行活期存款利率计算；三、不同意支付交通费、住宿费及诉讼费，均为原告自身维权产生的费用，不应当由被告承担。被告富乐华公司未向本院提供证据，亦未作书面答辩，视为放弃答辩和举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于其他双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。结合证据，本院认定如下事实：2013年10月18日，原告作为乙方，被告军通公司作为甲方签订《合作建房合同书》，内容为：甲方和开发商将采取市场运作方式，在广西防城港市交汇处合作建设防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心进行合作建房；预售合作建房批准机关为防城港市房产管理局，开发商将于2015年5月31日前完成合作建房预售许可证办理；合作建房位于7栋5层02号房，面积63.41平方米，每平方米5811.4元，合计368501元；付款方式：第一次签订合同当日交清首期房款50000元，第二次签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计60550元，第三次在本合同项目建至±0.00时，乙方再交付合同总房款20%的房款，计73700元，第四次在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，乙方采取按揭方式；开发商应在2017年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将合作建房经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收的合作建房交付乙方使用；逾期超过90日后，乙方有权退房，乙方退房的，开发商须在乙方提出退房要求之日起90日内将乙方已付款按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给乙方，并按总价款的2%赔偿乙方损失。合同签订后，原告于2013年10月13日向被告军通公司支付涉案房产定金50000元。2013年10月16日，原告向被告军通公司支付涉案房产房款余款60550元。另查明，防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心7号楼起诉前未取得商品房预售许可证。本院认为，一、关于《合作建房合同书》的效力问题。原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》，该协议书包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告军通公司在原告起诉时尚未取得案涉商品房项目的预售许可证，故其与原告签订的合同因违反法律规定而无效。二、关于被告军通公司、富乐华公司连带返还购房款及利息损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告军通公司在未取得商品房预售许可证的前提下，以交纳合作建房合作建房定金、建房款为名向原告收取110550元（50000元+60550元），应当依法由被告军通公司退还给原告，并向原告支付利息。因军通公司在庭审中自认，富乐华公司与军通公司存在委托代理关系，且军通公司明知富乐华公司无商品房预售许可证，仍代为销售商品房，故富乐华公司对上述债务应负连带责任。三、关于原告要求两被告支付原告交通费1917.5元和住宿费1100元的诉讼请求。双方合同约定：“预售合作建房批准机关为防城港市房产管理局，开发商并将于2015年5月31日前完成合作建房预售许可证办理”，原告明知被告军通公司没有取得商品房预售许可证，仍同意与其签订商品房预售合同，亦存在一定过错，故对于原告请求被告支付交通费、住宿费的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条，判决如下：一、原告张秀兰与被告广西军通投资有限公司签订的《防城港中央商务区（CBD）国际职工合作建房合同书》为无效合同；二、被告广西军通投资有限公司返还原告张秀兰购房款110550元并支付利息（利息计算方法：以本金50000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年10月13日分段计付至2013年10月16日止；以本金110550元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年10月17日分段计付至实际清偿之日止）。对上述债务广西富乐华房地产开发有限公司承担连带还款责任；三、驳回原告张秀兰其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费2611.34元，减半收取计1305.67元，由原告张秀兰负担261.13元，被告广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司负担1044.54元。如如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2611.34元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  叶汪绿二〇一七年十一月七日书记员  黄富林