北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第18330号
原告刘炜东，男，1956年7月13日出生。
被告北京宝苑房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇，组织机构代码10176××××。
法定代表人钟慎强，董事长。
委托代理人张荣，北京观韬律师事务所律师。
委托代理人李予涵，女，1988年5月11日出生。
原告刘炜东与被告北京宝苑房地产开发有限公司（以下简称宝苑公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘炜东、被告宝苑公司委托代理人张荣、李予涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘炜东诉称：
原告母亲刘振毓与被告于2013年8月8日签订了Y××号《北京市商品房预售合同》，预购了被告开发的位于顺义区天竺镇×村的×花园暂定编号为×住宅楼×号房屋，合同金额为8800000元，原告的母亲刘振毓分三次向被告支付了4400000元，履行了合同购房方的义务。2015年2月3日，合同的购房人刘振毓因病逝世，合同一方死亡造成因不可抗力合同不能继续履行。由于本房系根据死者愿望，为死者颐养天年而订购，死者去世，合同尚未执行完毕，因此原告要求终止合同。由于预付的全部款项均为原告支付，故原告要求将已付的，由于不可抗力而终止的合同预付款4400000元退回给原告。
原告母亲刘振毓死亡年龄为91岁，其父母已于上世纪70年代去世；刘振毓已于1968年离婚，且原配偶已经死亡；原告刘炜东是刘振毓的儿子，是唯一子女，因此是生存的唯一的第一顺序继承人。
刘振毓离世后由于家庭事务，原告多数时间在国外，于2015年9月30日收到被告业务员要求进一步履行合同的短信通知后，随即于10月20日返京处理后续事务，未有拖延。
本合同由于不可抗力可以终止是显而易见的，被告业务员和所聘用的律师也不否认。但当原告持相关证明要求与被告经办人协商处理时遭到拒绝，要求经办人约见部分负责人或更高级的经理人员协商时也遭到拒绝。被告不同意协商，原告只能诉至法院，要求：1.终止Y××号《北京市商品房预售合同》，被告退还原告方已付的50%预付房款4400000元；2.被告按照合理利率向原告支付预付款占用的利息；3.被告负担本案全部诉讼费用。
被告宝苑公司辩称：
一、请求法院审理确认原告是否系Y××号《北京市商品房预售合同》之买受人刘振毓的唯一合法继承人。《继承法》第五条规定“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理”。按照原告于本案提供的居民户口簿、居民死亡医学证明（推断）书的记载显示，原告系刘振毓的儿子／亲属，被告无法获知刘振毓生前是否立有遗嘱、是否立有遗赠抚养协议，原告是否是刘振毓的唯一合法继承人。原告于起诉书中所述的“刘振毓父母已于上世纪70年代去世；刘振毓已于1968年离婚，且原配偶已经死亡；原告刘炜东是刘振毓的儿子，是唯一子女，因此是生存的唯一的第一顺序继承人”的意见，远远超出被告作为预售合同之出卖人所能判断的范围。故此，依照继承法的上述规定，被告请求法院审理确认原告是否系刘振毓唯一的合法继承人。只有在经法院审理确认原告系刘振毓唯一合法的继承人后，原告才系本案的适格诉讼当事人。若经法院审理确认原告并非刘振毓唯一合法的继承人，则原告非本案的适格诉讼当事人，在此情况下，被告请求法院以此驳回原告对被告的诉讼请求，本案的诉讼费用亦应由原告承担。
二、若经法院审理确认原告系刘振毓的唯一合法继承人，被告的答辩意见如下：
1.原告以预售合同履行过程中因一方当事人死亡造成不可抗力而导致预售合同终止的理由不成立。刘振毓与被告于2013年8月8日就×花园项目×住宅楼×号房屋签署的预售合同系双方真实意思的表示，应于双方签订之日起生效。我国现行法律法规并未明确规定，在购房合同的履行过程中，若出现购房合同一方当事人过世的，在其继承人不放弃继承权的情况下，其继承人有权以被继承人死亡为由终止购房合同并不对此向合同另一方承担任何责任。故此，原告以刘振毓死亡造成不可抗力而要求终止预售合同并未声明其需承担任何责任的请求并无法律依据。被告认为，在刘振毓过世后，刘振毓生前所签署的预售合同，应按现行法律规定进入继承程序，预售合同并不因刘振毓的去世而当然终止，在原告不放弃其对刘振毓遗产的继承权的前提下，原告应承继刘振毓于预售合同项下的债权及债务，即原告通过行使继承权应成为预售合同的相对方（即买受人），被告有权要求原告继续履行预售合同，若其不履行或迟延履行的，被告有权要求原告承担违约责任。综上，在原告不放弃继承权的情况下，原告以预售合同一方当事人死亡而要求终止预售合同并未声明其需对此向被告承担任何责任的主张不成立。
2.在原告不放弃其对刘振毓遗产继承权的情况下，被告有权要求原告承继预售合同项下刘振毓尚未履行的债权及债务。根据《继承法》的规定，继承人应当以遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当清偿的债务。财产继承的内容包括财产权利和财产义务的全面承继，即原告作为继承人应既享有继承遗产的权利，又需承担在遗产实际价值范围内清偿被继承人生前所负债务的义务，刘振毓因未履行完毕预售合同所形成的债务亦属于遗产债务的范围，原告作为继承人应承担继续履行预售合同项下刘振毓尚未履行完毕的合同债务之义务（包括购房款的支付义务及违约责任的承担义务等）。
3.原告要求被告支付持有刘振毓女士生前所支付的购房款期间的上述购房款之利息的主张，于法无据、于理不合。刘振毓生前向被告缴纳购房款以及被告收取刘振毓生前所缴纳的购房款均是基于已合法生效并依法履行的预售合同，被告收取并持有购房款（共计人民币440万元）并不存在资金占用的问题。
按照原告于起诉状中所明示的内容，其应在刘振毓生前即清楚知道刘振毓与被告签署了预售合同并购置了该房屋，同时按照原告提供的该等资料，刘振毓系2015年2月3日过世，在刘振毓过世后，原告作为继承人并未及时告知被告，亦未及时与被告商议预售合同项下债权债务的继承问题。被告在不知道刘振毓已过世的情况下，依照预售合同约定，于2015年9月28日按照刘振毓于预售合同预定的通信地址向其发出了涉诉房屋的入住通知，该入住通知并未因刘振毓的过世而被退回，按照被告自中国邮政速递物流查询的结果，入住通知递送后已被他人签收，基于此，又鉴于原告于本案起诉状中所披露的内容，证明原告已知晓上述入住通知的内容，但是原告在收到入住通知后没有立刻告知被告刘振毓已经过世，被告是在原告于2015年10月下旬至被告售楼处，要求与被告商议处理预售合同债权债务的承继事宜之时，被告才知晓刘振毓已过世。对此被告还需申明，原告与被告在商议上述继承事宜的过程中，并未向被告提供任何能证明其是刘振毓唯一合法继承人的证明文件，期间被告的工作人员及驻场律师均告知原告，被告与原告需要按照继承法及相关法律法规的规定处理预售合同项下债权债务的承继问题，如果原告可以获得公证机构出具的其是刘振毓的唯一合法的继承人之继承公证文书，并在原告同意承继预售合同项下的债权债务（包括但不限于履行完毕预售合同项下“买受人”之付款义务等）的情况下，被告可以配合原告依据建设主管部门现在适行的有关继承政策，将该房屋过户至原告名下，但是原告不同意被告的上述意见，并坚持要求被告将该房屋直接过户给原告指定的第三方，而原告的这一要求，没有任何法律依据。
鉴于上述情况，被告对本案争议事项的处理态度是善意的，处理方式是及时的；相反，原告作为刘振毓的唯一合法继承人，其在刘振毓过世后没有及时履行告知义务，并未及时与被告商议预售合同债权债务问题。因此，本案争议事项未能在刘振毓过世后及时得到处理，均系原告未积极履行告知义务及商议义务所导致，被告对此并无责任。
为此，被告在确切得到刘振毓已过世的通知后，出于对已故者的尊重，并基于继承法的规定，被告要求依法确认原告系刘振毓的唯一合法继承人，并要求原告作为继承人，在其不放弃继承权的情况下，原告应承继预售合同中刘振毓尚未履行的债权及债务（但不限于应付未付购房款之支付义务等），其本身于法有据；对于原告提出的终止预售合同并在其不承担任何责任的情况下要求答辩人向其返还刘振毓生前已支付的人民币440万元购房款的主张，被告有权依法对此提出异议，期间并不存在浪费社会资源，增加社会运行成本的问题。据此，原告要求被告支付被告持有刘振毓生前所支付的购房款期间的购房款之利息的主张，不成立。
综上，在经法院审理确认原告系刘振毓唯一合法的继承人的情况下，恳请贵院依法驳回原告对被告的诉讼请求，本案的诉讼费应由原告承担。
经审理查明：
刘振毓与李馥原系夫妻，二人于1967年离婚。原告刘炜东系二人之子。经本院向刘振毓生前户籍所在地公安户籍部门调查，刘振毓的婚姻状况一直为离婚，且除刘炜东之外，未显示有其他子女。刘振毓出生于1923年11月29日，于2015年2月3日去世。
2013年8月8日，刘振毓与宝苑公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y××），约定由刘振毓预购位于顺义区天竺镇×村×住宅楼×号房屋，房价款为880万元，付款方式为分期付款，分为四期，首期房价款为264万元，买受人须于本合同及补充协议签署之当日向出卖人支付；第二期房价款为88万元，买受人须于2013年10月31日前付清；第三期房价款为88万元，买受人须于2014年4月30日前付清；第四期房价款为440万元，买受人须于出卖人发出的《房屋交付通知书》指定的房屋交付日期前14日内付清。出卖人应当在2015年10月31日之前向买受人交付该商品房。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人委托的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。
上述合同签订后，刘振毓作为买受人按照合同的约定如期支付给被告前三笔款项共计440万元。
2015年9月28日，被告按照双方预售合同上记载的刘振毓的住址向刘振毓邮寄《房屋交付（入住办理）通知书》，通知刘振毓于2015年10月27日办理入住手续。原告称其未收到该通知书。2015年9月30日，被告向原告发出通知入住的短信，此时，原告在国外。原告收到通知入住的短信之后，告知被告刘振毓已去世，并与被告的工作人员协商，要求解除商品房预售合同，但被告不予同意。
原告认为，自然人死亡后其签订的合同应终止，死者的继承人对于合同没有履行义务，不存在合同债权债务的问题。涉诉的商品房预售合同是刘振毓本人的意思表示，因刘振毓去世，该合同不可能继续履行，故应该终止。原告明确表示不同意继续履行该预售合同，亦不同意交纳剩余的购房款。
因刘振毓已去世，涉诉房屋在办理产权登记时已无法登记在刘振毓名下。被告陈述若房屋将来登记在原告名下，一种方式是原告办理法定继承的公证，原告持公证书在无需变更合同买方的情况下就可直接将房屋登记在原告名下。对此，原告表示其不同意继续履行合同，若将该房屋将来登记在原告名下，时间和是否能变更产权登记人都不能确定，且对原告来说会有额外的成本，因此，原告坚持终止刘振毓与被告之间的商品房预售合同。
上述事实，有庭审笔录、北京市商品房预售合同、房价款付款正式收据、房屋交付（入住办理）通知书、户口本等在案佐证。
本院认为：
关于原告是否是刘振毓唯一合法继承人一节，本院认为，刘振毓的户籍信息显示其一直处于离婚状态；刘振毓去世时已逾九十岁，从人体生命的规律来看，其父母应在其去世前去世；通过调查，亦未显示刘振毓除原告之外还有其他子女，故本院认定原告作为刘振毓之子系刘振毓的唯一合法继承人。原告具有提起本案诉讼的主体资格。
刘振毓与被告就涉诉房屋预售一事形成一致意思表示，签订了书面的商品房预售合同，其内容并不违反我国法律法规的强制性规定，该合同从签订之时起产生法律效力，对双方具有法律约束力。
在上述合同的履行过程中，合同的一方当事人刘振毓死亡。对于刘振毓死亡后，商品房预售合同的效力如何，原、被告双方争议较大。本院认为，涉诉的商品房预售合同是否应当继续履行，应结合本案案情具体分析。
首先，就涉案合同的性质来看，该合同系商品房预售合同。刘振毓及被告分别为该合同的预购方和预售方，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付房款并按期接受商品房。因为预售合同的上述特点，该类合同的履行周期一般较长。从本案合同的履行来看，刘振毓在生前已经按约向被告支付了三笔购房款，但至刘振毓去世时，涉诉房屋尚未交付刘振毓，更未办理产权登记，涉诉房屋尚不属于刘振毓的遗产。刘振毓的继承人若概括继承上述合同项下的权利义务，其继承的合同权利为要求被告按约交付房屋并协助办理房屋的产权登记手续，继承的合同义务为继续给付被告购房款。现原告明确表示不同意继续履行上述预售合同，则其放弃继承要求被告交付房屋并协助办理产权登记的合同权利，在其放弃权利的前提下，不再履行合同约定给付购房款的义务，具有法律依据。
其次，从涉诉商品房预售合同继续履行的可行性来看，因预售合同的预购方为刘振毓，在其去世后，将来房屋登记时无法登记在刘振毓名下。而若将该房屋登记在原告名下，受房屋登记政策等影响，具有很多不确定性，给原告带来的负担和风险超过原合同当事人所承担的负担和风险。从公平原则考虑，在原告不同意继承合同权利义务的情况下，涉诉商品房预售合同应以解除为宜。
合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。刘振毓与被告签订的商品房预售合同应予解除，原告要求被告返还已支付的购房款，具有法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告按照合理利率向其支付预付款占用的利息，本院认为刘振毓生前交纳的购房款系依据双方合法有效的商品房预售合同的履约行为，现刘振毓死亡，该合同无法继续履行，对此，被告并无过错，原告要求被告支付利息，并无法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国继承法》第十条、三十三条之规定，判决如下：
一、确认刘振毓与被告北京宝苑房地产开发有限公司于二〇一三年八月八日签订的合同编号为Y××的《北京市商品房预售合同》于本判决生效之日解除；
二、被告北京宝苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告刘炜东购房款四百四十万元；
三、驳回原告刘炜东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万一千元，由原告刘炜东负担一万零五百元（已交纳），由被告北京宝苑房地产开发有限公司负担一万零五百元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 杨秀芝
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 曾庆贺