河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫15民终1515号
上诉人（原审原告）：杨喜勤，女，1952年10月29日出生，汉族，住河南省息县。
委托诉讼代理人：邢波，息县法律援助中心指派律师。
被上诉人（原审被告）：杨俊，男，1958年9月1日出生，汉族，住河南省息县。
委托诉讼代理人:史志豪，河南息州律师事务所律师。
上诉人杨喜勤因与被上诉人杨俊不当得利纠纷一案，不服河南省息县人民法院（2018）豫1528民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨喜勤的委托诉讼代理人邢波，被上诉人杨俊的委托诉讼代理人史志豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨喜勤上诉请求：1.依法撤销（2018）豫1528民初137号民事判决书，并依法改判由被上诉人返还不当得利款344400元。2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审认定事实不清、证据不足、判决显失公平。一、本案争议的房屋系上诉人在本单位获得的福利房，房产登记所有权人也是上诉人个人。根据法律规定，未经上诉人本人同意或授权，他人无权对该房屋进行处置。在被上诉人没有提供任何证据证明其与被上诉人签订的有房屋买卖协议或口头协议的情况下，原审依据被上诉人提供的上诉人丈夫的电话录音和信息，认定上诉人与被上诉人之间存在口头房屋买卖协议，显然无视上诉人依法享有的房屋所有权。二、原审认定：“被告杨俊亦按照双方约定向原告杨喜勤交付了15000元购房款，”没有任何事实依据。三、原审认定：“不动产物权变更以登记作为生效要件”，却在没有房屋买卖协议、没有购房款交付依据、没有办理变更登记、没有上诉人授权等房屋买卖的基本构成要件的情况下，主观判定上诉人与被上诉人之间原本的租房合同关系，演化为存在口头房屋买卖协议关系，不但没有事实和法律依据，而且也不能让上诉人信服。综上，上诉人认为，原审法院抛开客观事实所作出的不负责任的判决，明显显失公允，恳请上级法院依法查明事实，支持上诉请求。
杨俊辩称，一、双方房屋买卖关系客观存在，不存在无效情形。一审中答辩人提供了大量证据来证明双方真实存在的买卖关系，上诉人对该证据的真实性也没有提出任何的异议。上诉人陈述是借用关系，但没有举出证据来证明自己的主张，一审认定买卖关系成立完全正确。上诉人又称该房屋属于上诉人单独所有，处置房产是上诉人的丈夫所为，其无权处理。这种说法更是不存在的，作为上诉人和被上诉人是姐弟关系，如果上诉人不同意买卖房屋，其丈夫也不可能卖，双方虽然没有书面合同，但有口头约定，是其夫妻共同处置的结果，符合法律的合同形式，而且该房屋是夫妻共同财产，答辩人占有使用房屋多年，产权证书也实际交付给答辩人，答辩人自己出资对该房屋进行了增建，在近二十年时间里上诉人说不知道买卖关系是不可能的。二、答辩人交付房款事实清楚，证据确凿。有相关的信息和录音可以反映出付款的事实，邻居的证明可以证实买卖关系成立并付款的事实，产权证的交付可以证明双方买卖关系特别是付款行为已经完成，上诉人没有证据证明答辩人未支付房款。三、上诉人的主张不符合不当得利的法定要件。答辩人取得赔偿款是有法律依据的。首先买卖关系成立，且该行为发生在《物权法》实施以前，虽然该房屋未进行产权变更登记，但不影响答辩人享有该房屋拆迁获得赔偿的权利。综上，请求法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
杨喜勤向一审法院起诉请求：1.请求依法判令杨俊返还杨喜勤房屋拆迁补偿款344400元；2.本案诉讼费由杨俊承担。
一审法院认定事实：杨喜勤与杨俊系姐弟关系。1999年，经双方口头协商，杨喜勤将位于原息县人民医院家属院一套54.6㎡的房屋以15000元的价格出卖给杨俊并交付了房屋权属证书原件，双方未签订书面房屋买卖合同，亦未办理房屋过户手续。杨俊将钱款交付给杨喜勤后，入住至该房屋直至房屋被拆除前。2017年5月25日，杨俊与息县房屋征收管理办公室签订《息县中医院改造项目房屋征收货币化安置补偿协议书》，政府对上述房屋以344400元的价格对杨俊进行拆迁补偿。2017年6月7日，杨俊领取了344400元拆迁补偿款。
上述事实有起诉状、当事人身份证复印件、息县房管所出具的房屋所有权证存根、登记申请、房屋四届的墙面申报、息县中医院改造房屋项目征收安置货币化协议书及杨俊领取的拆迁补偿费收条、证明、三份调查笔录、证明、电费票据、信息摘录及电话录音、庭审笔录等在卷证实，足以认定。
一审法院认为，杨喜勤与杨俊虽未签订书面的房屋买卖协议，但基于杨喜勤依约向杨俊交付了房屋及房屋权属证书原件，履行了其作为出卖人的部分合同义务；杨俊亦按照双方约定向杨喜勤交付了购房款，全面履行了作为买受人的合同义务，双方之间已形成事实的买卖合同关系，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案涉及的房屋买卖关系虽属于不动产权属转让的性质，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，不动产物权变更以登记作为生效要件，杨喜勤虽已将买卖标的物即涉案房屋交付杨俊，但由于种种原因并未办理房屋过户登记手续，致使该房屋产权一直未能过户登记到杨俊名下，因此杨喜勤构成了实质性违约，依法应对杨俊承担违约责任。因本案诉争的房屋已因政府的征收行为而拆除，且该拆迁补偿款已被杨俊领取，是否办理过户登记手续不会对杨俊造成任何的实际损失，杨喜勤的违约责任亦因该拆除补偿行为而消除。本案杨喜勤以杨俊系借用其房屋及未办理过户登记手续等为由诉至法院要求该房屋拆迁补偿款，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回杨喜勤的诉讼请求。一审案件诉讼费用5350元，减半收取2675元，由杨喜勤承担。
二审中，当事人没有提交新的证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：1.杨喜勤与杨俊之间是否构成房屋买卖合同关系；2.杨俊是否应返还杨喜勤房屋拆迁补偿款。
一、关于杨喜勤与杨俊之间房屋买卖合同关系问题。
一审查明杨喜勤与杨俊系姐弟关系，1999年，经双方口头协商，杨喜勤将位于原息县人民医院家属院一套54.6㎡的房屋以15000元的价格出卖给杨俊并交付了房屋权属证书原件，双方未签订书面房屋买卖合同，亦未办理房屋过户手续。杨俊将钱款交付给杨喜勤后，一直居住至该房屋被拆除前。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，本案当事人房屋转让合同虽未采用书面形式，但杨俊已经向出卖人杨喜勤支付了购房款，杨喜勤也向杨俊交付了房屋及房屋权属证书原件，双方均实际履行了主要义务，表明双方都接受合同约束，因此，双方的房屋买卖合同成立。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。一审法院认为双方之间已形成事实的买卖合同关系且合法有效并无不当。故上诉人杨喜勤提出在没有房屋买卖协议、没有办理变更登记等房屋买卖的基本构成要件的情况下，原审认定双方的房屋租赁合同关系为房屋买卖合同关系没有事实和法律依据的上诉主张不能成立，本院不予支持。
二、关于房屋拆迁补偿款问题。
不当得利是指没有合法根据取得利益而使他人受损失的事实。本案杨喜勤与杨俊之间的房屋买卖合同合法有效，合同生效后该房屋所有权属于杨俊，该房屋被政府征收，杨俊与息县房屋征收管理办公室签订《息县中医院改造项目房屋征收货币化安置补偿协议书》并领取房屋拆迁补偿款有合法根据。故上诉人杨喜勤提出杨俊领取房屋拆迁补偿款属于不当得利，应返还杨喜勤不当得利款344400元的上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，杨喜勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5350元，由杨喜勤负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘应祥
审判员 朱长华
审判员 黄共田
二〇一八年五月八日
书记员 李 艳