河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宛龙民二初字第137号
原告杜思跃，男，汉族，1989年6月25日生，住南阳市宛城区。
委托代理人刘顺国，河南鼎新律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告孙江卫，男，汉族，1985年5月10日生，住南阳市。
委托代理人李国良，河南青剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。
第三人廖卓，男，汉族，1987年1月29日出生，住南阳市卧龙区。
原告杜思跃与被告孙江卫、第三人廖卓租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜思跃及其委托代理人刘顺国，被告孙江卫及其委托代理人李国良，第三人廖卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杜思跃诉称，原被告双方于2013年9月26日签订了一份《经纬国际广场内铺转租合同》，约定被告将经纬国际广场三层100平方米的面积的铺位，转租给原告经营。经营期限为2013年9月26日至2017年4月26日共54个月。第一、二年租金为54000元，原告一次性支付给被告转让费100000元。之后，原告投入大量资金进行装修，在承租铺位经营渝来渝香火锅店。2014年6月6日，在原告正常经营时，突然用电被关停，并被廖卓书面告知，因原告欠缴房租，廖卓要收回租赁场地。原告经与被告联系后才知，被告转租给原告的铺位系被告从廖卓处承租，且被告只向廖卓缴纳了第一年（2013年6月1日至2014年5月31日）的租金，后续租金未予缴纳。因用电关停，导致原告的餐厅无法经营，给原告造成了损失。特提起诉讼，请求依法判令1、解除原被告之间签订的租赁合同，由被告向原告退还转让费85185元和租金18000元；2、由被告赔偿原告装修实际损失24664元（含鉴定费600元）；本案诉讼费用由被告承担。
被告孙江卫辩称，1、原告要求合同解除的理由不成立，因为是双方签订的是转租合同，且造成原告不能经营的原因是由第三人廖卓造成的。2、合同履行中原告违约在先，原告没有按合同约定交纳保证金和租金。原告要求退转让费，不能得到支持。3、转让费是商业惯例，应不予退还。4、原告请求赔偿损失无依据。5、原告称转租事实不知道，不能成立，因为在合同中明确说明了该合同为转租合同。综上，原告所诉不能成立，应依法驳回原告的诉讼请求。
第三人廖卓述称，2012年9月我从经纬国际签的合同开始经营西餐厅。后来切割一部分面积租给孙江卫经营，给孙江卫的时候也装修过。他后来转给杜思跃我当时不知道后来才知道。停电原因是孙江卫不交房租，他也不见我的面。我认为这个案子跟我没有关系。
经审理查明，2012年3月23日，南阳市经纬商业管理有限公司作为出租人（甲方）与承租人（乙方）廖卓签订了一份南阳经纬国际广场租赁合同。合同主要内容为：“一、铺位状况1、甲方同意将租用的南阳市经纬国际广场三层北侧，面积为1066平方米的铺位转租给乙方做塞纳左岸西餐厅经营使用。2、租赁期限：合同租赁期共120个月，自2012年8月1日起至2022年7月31日止。……七、合同的转让或转租：1、经营期间，未经甲方书面同意，乙方不得将合同权利义务转让给第三方，也不得将租赁财产转租给第三方，否则，甲方有权收回租赁财产并不退已付租金和综合管理费及履约保证金，因乙方擅自转租，导致第三方利益损失的，甲方不承担任何责任。2、经营期内，如乙方需向第三方转让其经营使用权的，需向甲方提出申请，经甲方同意后，由甲、乙双方及第三方共同办理转让手续。3、经营期内，如乙方需向第三方转租，需向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方与第三方办理转租手续，甲方不能无故进行干涉。八、合同的解除和终止……2、乙方未经甲方同意转租的，甲方可以解除合同。……4、经营期内，未经双方同意，甲方双方不得擅自变更或解除合同，若因第三方原因，导致财产权属在经营期内发生变更时，任何一方都有披露第三方义务，若责任在甲方，则甲方退回乙方失去铺位使用权后的剩余租金及综合管理费，并承担乙方所有的经营损失；若责任在乙方，则乙方所交全部费用不予退还；若双方均有责任，则双方协商解决，各自承担相应责任。……”合同签订后，廖卓将租用铺位装修后开始经营西餐厅。
2013年6月1日，廖卓作为出租人（甲方）与承租人孙江卫（乙方）签订了一份租赁合同，合同主要内容为：“一、铺位状况1、甲方同意将南阳市经纬国际广场三层，面积为400平方米的铺位转租给乙方经营使用。2、租赁期限：合同租赁期共54个月，自2013年6月1日起至2016年12月1日止(注：原合同如此)。二、租金标准及缴纳日期1、第一至第二年度内租金为：45元/月/平方米，每年租金为216000元/年；第三至第四年度内租金为52元/月/平方米，每年租金为249600元/年。……六、合同的转让或转租：1、经营期间，未经甲方书面同意，乙方不得将合同权利义务转让给第三方，也不得将租赁财产转租给第三方，否则，甲方有权收回租赁财产并不退已付租金和综合管理费及履约保证金，因乙方擅自转租，导致第三方利益损失的，甲方不承担任何责任。2、经营期内，如乙方需向第三方转让其经营使用权的，需向甲方提出申请，经甲方同意后，由甲、乙双方及第三方共同办理转让手续。3、经营期内，如乙方需向第三方转租，需向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方与第三方办理转租手续，甲方不能无故进行干涉。七、合同的解除和终止……2、乙方未经甲方同意转租的，甲方可以解除合同。3、乙方无正当理由未支付或者迟延支付租金等相关费用，甲方可以要求乙方在合同期限内支付，乙方逾期不支付的，甲方可以解除合同。4、经营期内，未经双方同意，甲方双方不得擅自变更或解除合同，若因第三方原因，导致财产权属在经营期内发生变更时，任何一方都有披露第三方义务，若责任在甲方，则甲方退回乙方失去铺位使用权后的剩余租金及综合管理费，并承担乙方所有的经营损失；若责任在乙方，则乙方所交全部费用不予退还；若双方均有责任，则双方协商解决，各自承担相应责任。……”合同签订后，孙江卫将租用铺位重新装修后开始经营小吃城。
2013年9月26日，孙江卫（甲方）与杜思跃（乙方）签订了一份经纬国际广场内铺转租合同。合同主要内容为：“一、铺位状况1、甲方同意将租用的南阳市经纬国际广场三层渝来渝香面积为100平方米的铺位转租给乙方做餐饮经营使用。2、转租期限：合同转租期共54个月，自2013年9月26日起至2017年4月26日止。二、租金标准及缴纳日期1、第一至第二年度内租金为：45元/月/平方米，每年租金为54000元/年；第三至第四年度内租金为50元/月/平方米，每年租金为60000元/年。2、房租缴纳方式为每年缴纳一次，需在房租到期前10天内缴纳完毕。三、其他费用……4、乙方租用甲方场地，转让费100000元（十万元整）。5、履约保证金：为保证合同的顺利履行，乙方在合同签订之日向甲方缴纳履约保证金10000元（壹万元整），在本合同履行期间，若乙方完全遵守本合同的约定，则在合同期满且办完各类交接手续后十日内，甲方退还乙方履约保证金；履约保证金不计利息。四、甲方的义务、责任1、甲方应当与原业主沟通协商，帮助办理乙方经营有关手续，并为乙方经营提供和创造良好环境。……3、甲方应当协助原产权人，保证乙方正常经营秩序和正当权利不受侵害，否则造成经营损失由甲方承担。……5、甲方应协助原原产权人，做好消防、用电、用水、用气安全，保证乙方的生产经营安全。否则造成损失由甲方承担。五、乙方的义务、责任……乙方如需要进行装修，需向甲方提出申请并在甲方监督下进行装修，装修费用乙方自行承担，租赁期满后该铺位因装修产生的财产权归甲方所有。……八、合同的解除和终止……4、在经营期内，未经双方同意，甲方双方不得擅自变更和解除合同，若因第三方原因，导致财产权属在经营期内发生变更时，任何一方都有披露第三方的义务，若责任在甲方，在甲方退回乙方失去铺位使用权后的剩余租金及综合管理费，并承担乙方所有的经营损失；若责任在乙方，则乙方所交全部费用不予退还；若双方均有责任，则双方协商解决，各自承担相应责任。……”合同签订后，杜思跃将租用铺位重新装修后开始经营渝来渝香火锅店。
2013年10月21日，孙江卫向杜思跃出具收条一张，内容为：“今收到杜思跃转让费及房租共拾伍万肆仟元整（154000元）”。同日，杜思跃向孙江卫出具了两张欠条，内容分别为：“今欠孙江卫肆仟元整（4000.）杜思跃2013、10、21”、“今欠孙江卫合同保证金壹万元整（10000元）年前付清杜思跃2013、10、21”。合同签订后，杜思跃实际向孙江卫支付了转让费及房租150000元。
2014年6月6日，廖卓因孙江卫未向其缴纳租金而将杜思跃正在经营的渝来渝香火锅店的用电关停。致使其无法经营，后该铺位已被南阳市经纬国际广场收回。
另查明，2014年7月2日，南阳市宛城区物价局价格认证中心对渝来渝香火锅店的装修部分（包括水电项目和装修项目）进行了认证。经该中心认证，渝来渝香火锅店的装修部分（包括水电项目和装修项目）的总价值为24064元。杜思跃缴纳了认证费600元。
另查明，在本院审理期间，孙江卫对杜思跃提供的由南阳市宛城区物价局价格认证中心作出的《价格认证报告书》有异议，向本院提出鉴定申请，要求对杜思跃经营的火锅店由杜思跃出资进行装修部分的实际价值进行评估鉴定。但因杜思跃经营的火锅店此时已被拆除，无法进行鉴定，孙江卫撤回了鉴定申请。
上述事实，由原、被告、第三人的当庭陈述、经纬国际广场内铺转租合同、租赁合同、经纬国际广场租赁合同、价格认证报告书、欠条等证据予以证实。
本院认为，承租人需经出租人同意，才可以将租赁物转租给第三人。本案中，杜思跃经营的火锅店系南阳市经纬商业管理有限公司为所有权人的铺位，且廖卓和南阳市经纬商业管理有限公司签订的租赁合同中，明确约定在经营期内，承租方向第三方转租，需经得南阳市经纬商业管理有限公司的同意。廖卓、孙江卫、杜思跃三人均系承租人，虽分别签订了租赁合同，但三人在未经南阳市经纬商业管理有限公司同意的情况下，私自签订的转租合同应当认定为无效合同。因此，原被告在缔约过程中，均有过错，对此造成的原告的房屋租金及转让费等损失，被告应当依其过错程度承担相应的民事赔偿责任。故原告要求退还租金及转让费的请求，理由正当，本院予以支持，但数额应当合理认定。原告要求被告退还转让费85185元和租金18000元及由被告赔偿原告装修实际损失24664元（含鉴定费600元）的请求，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条的规定：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。原告和被告在签订合同后，原告实际经营九个月。考虑到原告在被告原装修、经营的基础上，再次进行了装修、经营和收益，因此虽然原告向被告实际缴纳了100000元转让费和一年租金54000元，该费用应当酌情予以扣减。鉴于原告与被告之间签订租赁合同后，原告向被告出具两张欠条，数额共计为14000元，该数额原被告双方都予以认可，本院将该欠款也予以扣减。因此，转让费被告以退还原告60000元为宜，租金以54000元÷12月×3月=13500元为宜；对于原告要求支付装修部分的损失24664元（含鉴定费600元）的请求，本院认为，因为是廖卓、孙江卫、杜思跃三人分别对同一经营区域进行了不同程度的装修，该区域存在重复装修、交叉装修的情况，且由于杜思跃经营的火锅店已被拆除，现该铺位也被南阳市经纬商业管理有限公司收回，所以现在火锅店的现状已不存在，其由杜思跃出资进行装修的实际价值已无法进行鉴定，其价值本院也无法确定，故原告提供的由其单方申请作出的装修价格认证书，本院不予认定。但结合本案案情，考虑到原告确有损失，本院酌定其损失为5000元为宜。综上，被告应当退还原告各项费用78500元。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第二百二十四条之规定，判决如下：
限被告孙江卫在判决生效后十日内退还原告杜思跃各项费用合计数额78500元。
驳回原告杜思跃其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2785元，由原告杜思跃负担785元，被告孙江卫负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 郝林涵
审 判 员 韩东耕
人民陪审员 李 峰
二〇一五年十一月六日
书 记 员 王宛闽