广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1969号
原告（反诉被告）：张建春，住广州市天河区。
委托代理人：李洪波，系广东智洋律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张奇峰，住广州市天河区。
被告（反诉原告）：李建红，住广州市天河区。
两被告共同委托代理人：王建云、王振华，分别系广东敬海律师事务所律师及实习律师。
原告（反诉被告）张建春诉被告（反诉原告）张奇峰、李建红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李洪波，两被告的委托代理人王建云、王振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张建春诉称：2013年3月14日，原告与两被告通过经纪方广州合盈房地产代理有限公司签订《房屋买卖协议书》，约定原告将位于广州市天河区汇景南路217号201房房产出售给两被告，成交价为6400000元。协议约定，两被告在签署本协议时支付原告定金50000元，定金余款150000元在2013年3月30日前支付。时至今日，两被告仅支付定金50000元，余款150000元没有支付。在没有收齐定金的情况下，原告就协助两被告办理按揭手续，并将房产证交给经纪方广州合盈房地产代理有限公司。依据协议，在银行经审批出具同意贷款通知后五个工作日原告与两被告完成本次交易的递件手续。截至2013年6月8日，在此之前，原告多次催促中介让两被告办理递件手续，但两被告一直称公积金贷款没有办下来，不能递件。于是原告向被告发出催告书，要求两被告付齐定金及违约金，并在2013年6月13日前往天河区房管局办理递件手续，两被告收到催告仍没有按约定付齐定金，更没有支付违约金。另原告得知，两被告的公积金贷款早在2013年4月2日已获审批通过。两被告违约导致原告损失，为此请求法院判令：1、解除原告与两被告于2013年3月14日签订的《房屋买卖协议书》；2、两被告向原告支付违约金640000元；3、两被告承担本案诉讼费用。
两被告共同答辩并反诉称：我方同意解除买卖合同，但不同意原告的其他诉讼请求。原、被告签订合同后，被告向原告支付50000元首期定金，在向中介公司询问支付第二期定金时，中介公司因原告直接与被告联系，认为被告有抛开中介公司私下交易的嫌疑，从而拖延收取被告其余定金，原告亦未催讨其余定金，而是与被告一样，向中介公司递交办理组合贷款的申请文件，被告也向办理组合贷款手续的广州市盈联投资顾问有限公司缴纳4000元代办费用，但银行同意贷款文件直到2013年6月13日前都没有送达被告。2013年6月8日，原告向被告发出《合同履行通知书》，提出房地产市场交易火爆，房屋升值不少，要求双方在2013年6月13日共同到天河区房管局办理递件手续，并要求在办理递件手续的当天支付定金余款150000元及违约金640000元，否则解除协议并要求被告赔偿违约金及房屋升值的损失，被告当日向原告发出《关于合同履行催告书的回复》，说明虽未收到银行同意放款通知书，但仍同意双方于2013年6月13日共同去天河区房管局办理递件手续，被告于2013年6月13日下午与中介公司工作人员到达天河区房地产交易登记中心，从当天下午13时等到下午16：30，均未见原告出现，期间，中介公司工作人员多次联系原告，均不回复。此外，在等待期间，中介公司人员才将银行贷款意向书提交被告。其后，原告委托律师发来《律师函》，提出如果继续交易，必须支付840000元违约金并重新签订合同等。2013年8月2日，被告向原告发出《〈律师函〉复函》，拒绝原告的要求，同时要求尽快办理递件手续，但原告一直没有回复。为维护被告的合法权益，提起反诉，请求法院判令：1、解除原告、被告于2013年3月14日签订的《协议书（网签适用）》；2、原告向被告支付违约金640000元；3、原告承担本案诉讼费用。
原告对被告的反诉答辩为：我方同意解除合同，但本案违约行为由被告造成，不同意被告的其他反诉请求。
经审理查明：2013年3月13日，原告（卖方）、两被告（买方）广州合盈房地产代理有限公司（中介方）签订《存量房买卖合同》，约定：卖方将广州市天河区汇景南路217号201房产（以下简称“涉案房屋”）以4000000元出售给买方，约定首期房款及剩余房款的付款方式，税费由买方承担全部税费。各方当事人不履行或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。交易不成的违约责任：甲方不能按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。乙方未能按约定支付房款的，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过7天仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还乙方。本合同首页加载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。该合同首页无签署双方的联系地址、联系电话，仅签署双方各自的身份证号码。
2013年3月14日，原告（卖方）、两被告（买方）签订《协议书（网签适用）》，约定：买卖双方通过经纪方广州合盈房地产代理有限公司促成涉案房屋买卖，于2013年3月13日签订《存量房买卖合同》，现补充协议如下：买卖双方均确认本次交易成交价变更为6400000元，并选择银行按揭付款方式：定金50000元，买方应在签署本协议同时自行交付卖方；2、定金余款150000元，买方须在2013年3月30日前自行交付卖方；3、卖方应在收到定金后三日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本协议后三日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件当日提供齐全办理银行按揭所需要的资料。买方应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请10年1600000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准），买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续，首期房款（不含定金）4600000元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。如银行批准的金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。楼价余款（即申请贷款额）1600000元由贷款银行直接划给卖方。房屋交付时间为卖方收齐楼款当天。如卖方不按约定将该物业出售给买方的，应当向买方支付违约金为该物业成交价的10%，并退回买方已付的全部费用。如买方不按约定购买该物业的，应当向卖方支付违约金为该物业成交价的10%。如本协议内容与《存量房买卖合同》（网签版）不一致时，则以本协议为准，但本协议未有约定的事宜，仍按《存量房买卖合同》（网签版）执行。该合同首页无签署双方的联系地址、联系电话，仅签署双方各自的身份证号码。
另原告（卖方）张建春、被告（买方）李建红、广州合盈房地产代理有限公司（中介方）于2013年3月13日签订《存量房买卖合同》，约定卖方将广州市天河区汇景南路255号085号车位以170000元一次性付款方式出售给买方等，于2013年3月14日签订《协议书（网签适用）》，约定卖方将085号车位变更交易价格为500000元一次性付款方式出售给买方等。
庭审时，原、被告均表示涉案房屋及上述085号车位是一并交易。现车位买卖亦成诉，案件目前正在审理中【（2013）穗天法民四初字第1970号】。
合同签订后，被告向原告支付涉案房屋购房定金50000元，车位定金未支付。
关于定金余款150000元，本院询问双方，原告表示：“在2013年3月30日后，我方一直通过中介公司催促被告支付150000元定金。我方不可能撇开中介私下交易，因为中介费是不需要我方支付的”，被告表示：“所谓的定金均是通过中介支付给原告，原告再写收据。余款150000元的定金是根据中介的要求而暂缓支付的，因为中介怀疑原告想撇开中介私下与我方进行交易。但是原告除了2013年6月8日向我方发出催告函要求我方支付150000元定金外，其他时间均没有催告过我方”。
被告称向广州市盈联投资顾问有限公司支付按揭代理费4000元，委托该公司代为办理按揭手续。庭审时，双方确认由中介公司推荐按揭办理按揭手续
2013年3月18日，原告向中介方广州合盈房地产代理有限公司提交涉案房产的房产证原件及0**号车位的房产证原件，协助办理按揭手续。
2013年3月22日，原告向中介方广州合盈房地产代理有限公司提交涉案房产的发票原件及085号车位的发票原件，协助办理按揭手续。
2013年6月8日，原告通过合盈公司向被告发出《合同履行催告书》，内容为：自签订合同至今已有近三个月时间，我早已按合同约定履行了我的全部义务，但你们迟迟没有未按约定支付定金，更没有联系我办理递件手续，导致我损失惨重。你们的行为违反了《房屋买卖协议书》第一条b款第2、4小项及第五条的约定，因此你们须支付我定金余款150000元及违约金640000元。你们的行为也违反了《车位买卖协议书》第一条a款第4小项及第五条的约定，你们需支付我违约金50000元。两项合计840000元。因此本人郑重通知你们（因为我不知道你们的确切地址所以以催告书通过中介广州合盈房地产代理有限公司转交给你们）：1、在2013年6月13日上午或下午我们共同去天河区房管均办理递件手续，并在办理递件手续当天支付我违约金840000元；2、如你们在2013年6月13日没有联系我办理递件手续，也没有支付我违约金，我将有权解除我们之间签订的《房屋买卖协议书》和《车位买卖协议书》，并有权要求你们支付相应的违约金和房屋升值所造成的损失。
2013年6月8日，被告向通过合盈公司原告发出《关于合同履行催告书的回复》：关于我们与你在2013年3月14日签订的《房屋买卖协议书》和《车位买卖协议书》，因公积金贷款审批手续所需时间较长，且到今天为止，我们没有收到银行同意贷款通知书，所以无法办理递件手续，我们一直同意履行合同，一旦收到银行同意贷款通知书，我们将与贵方约定于2013年6月13日下午共同去天河区房管局办理递件手续。
2013年6月8日，中国工商银行股份有限工商广州荔湾支行出具《中国工商银行个人二手房贷款意向书》，甲方（李建红、张奇峰）因购买乙方位于广州市天河区汇景南路217号房签订《房屋买卖合同》，并向我行提出组合贷款申请，公积金金额为800000元，商业到款800000元，我行意向上同意在甲方交足首期、办妥产权过户及抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交我行收押后发放贷款，收款账户为62×××25。若贷款涉及公积金贷款，最终审批以公积金中心审批为准。若发现因借款人的资料不真实、隐瞒重大事实、涉及经济纠纷或买卖价格等贷款风险及其它足以影响贷款人资金安全的情形，或出现房管部门不办理抵押登记情况，或遇到国家政策调整导致本笔贷款不符合当前贷款要求的，本行将取消贷款意向书并且不承担任何责任。本意向书一式一份。本意向书为补，自发出之日起原意向书作废。
庭审时，被告表示其在2013年6月13日首次取得该《中国工商银行个人二手房贷款意向书》，此前没有收到通知，所有按揭手续均是中介代办的；原告则表示公积金贷款于2013年4月2日就批准贷款，但其未提交证据证实。
关于2013年6月13日双方是否到达天河房管局交易登记中心，原告表示：“2013年6月13日我方也去了现场，并要求被告支付定金，否则不进行下一步的交易，当时我方也没有看到同意贷款通知书”，被告表示：“2013年6月13日我方与中介公司经手人卢漫珊一起在房管部门办理手续，当时是提现了150000元到房管部门现场”。
关于2013年6月13日后的协商情况，原告表示：“2013年6月13日通过中介要求被告将剩余定金支付，其他违约金不需要被告支付，但当天被告要求我方先过户再支付定金。我方没有被告的联系方式，只是通过中介联系。中介说如果被告不给钱，其也没有办法”，被告则表示：在2013年6月13日双方离开房管部门之后，我方向原告发出我方的《律师函复函》（2013年8月4日）。我方没有原告联系电话，因为原告应该有我方的电话的。原告的函件均是提出必须要支付定金余款及违约金后，并重新签订合同，但我方是不同意的。
2013年7月29日，原告通过律师向被告发出《律师函》，内容为：从合同签订至今已有四个多月，张建春早已按合同约定履行完了全部合同义务，但你们迟迟未按约定交付定金，更没有联系张建春办理递件手续。你们的行为违反了《房屋买卖协议书》第一条b款第2、4小项及第五条的约定，因此你们需支付张建春定金余款150000元及违约金640000元。你们的行为也违反了《车位买卖协议书》第一条a款第4小项及第五条的约定，你们需支付张建春违约金50000元。两者合计840000元。经张建春多次联系中介，要求你们尽快履行合同并支付违约金，但你们一直没有回复。本律师认为，你们的行为是严重的违约行为，理应承担相应的违约责任。现广州房地产市场异常火爆，房价大涨，张建春的房屋升值至少1000000左右，因此，张建春向你们提出如下要求：1、你们愿意履行《房屋买卖协议》和《车位买卖协议书》的话，你们先按照上述两个协议的约定支付张建春840000元，然后按照目前的市场价格重新购买，相关合同另行签订；2、你们不愿意履行《房屋买卖协议书》和《车位买卖协议书》的话，你们向张建春提出解除上述两个协议，但要承担由此产生的所有中介费等一切相关费用，张建春同意解除等。
2013年8月4日，被告向原告发出《律师函复函》，内容为：1、房屋和车位买卖合同订立后，我方一直按照合同条款约定履行了相应的义务；2、在收到银行同意贷款通知书后，我方准备交易文件，按照与你的书面约定时间（2013年6月13日下午），与房屋买卖中介工作人员到达天河区房地产登记交易中心办理房屋交易的递件手续，但你直到交易中心工作人员下午工作时间结束为止都未到现场提交文件；3、你在履行房屋和车位买卖合同过程中，多次无理要求我方支付所谓违约金、增加房屋价款，已明确显示出你不履行合同约定价格条款的意图；4、上述事实，我方且我方通过第三方皆保留书面证据。就上述房屋和车位买卖合同履行事宜，我方要求如下：1、你应继续履行房屋和车位买卖合同，尽快与中介和我方约定房屋交易递件时间，到房屋交易中心办理交易手续；2、如果在2013年8月31日之前，你仍拒绝办理交易手续，我方将宣布解除合同，并按合同约定追究你的违约责任。
本院向中国工商银行股份有限工商广州荔湾支行调查，调查内容为：“1、买方李建红、张奇峰何时向你行申请按揭贷款手续？有否其他单位代买卖双方办理按揭手续？2、你行何时出具《中国工商银行个人二手房贷款意向书》？何人何时签收该意向书？3、上述意向书中“本意向书为补制，自发出之日起原意向书作废”，请你行就此说明“补制”、“原意向书”情况。4、现买卖双方成诉，案件正在审理，按你行的贷款流程，上述意向书的有效期为何时？如超期，是否需要另行申请或办理相关手续？”，该行予以回复本院：买方李建红、张奇峰于2013年3月19日向我行申请按揭贷款手续，由广州市盈联投资顾问有限公司代买卖双方办理贷款手续；2、我行于2013年4月2日出具《中国工商银行个人二手房贷款意向书》，由广州市盈联投资顾问有限公司经办员冼朝杰于当日签收；3、由于2013年4月2日出具的《中国工商银行个人二手房贷款意向书》保管不善，不慎丢失，故我行在2013年6月8日重新出具《中国工商银行个人二手房贷款意向书》，意向书内容与2013年4月2日出具的一致，但此意向书具有唯一性，我行为防止不必要的纠纷特此作出“本意向书一式一份，自发出之日起原意向书作废”说明；4、对于意向书有效性并没有规定具体的时间，请仔细阅读《中国工商银行个人二手房贷款意向书》第二段内容，在不出现意向书第二段所诉的情况下可以理解为长期有效。
本院向广州市盈联投资顾问有限公司调查，调查内容为：“1、买卖双方何时委托你公司办理上述房产按揭手续？2按揭手续详细进度情况？3、你公司有否于2013年4月2日领取《中国工商银行个人贷款二手房贷款意向书》？领取后有否通知当事人？该意向书有否交给何人？”，该公司回复本院：卖方张建春和买房张奇峰、李建红经合盈公司介绍，委托我司代理办理银行按揭贷款手续，并于2013年3月15日签订银行贷款的相关资料，买卖双方贷款所需资料补齐后，我司于2013年3月19日将此案送往中国工商银行荔湾支行进行审批，2013年4月2日银行经办人员通知本司案件负责人此案银行已审批通过并出具了《中国工商银行个人贷款二手房贷款意向书》，当天我司已安排人员去银行领取了此份意向书，并通知了中介，由中介转告买卖双方。此后还将意向书交给了中介方。
另庭审时，原、被告均同意解除合同，至于违约责任由法院认定。
本院认为：原、被告于2013年3月13日就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》、2013年3月14日签订的《协议书（网签适用）》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。
原、被告均提出解除合同的诉求，双方对于解除合同均无异议，本院予以照准。
对于本案争议焦点，导致合同目的无法实现的责任归责于何方。本院认为，依法成立的合同对缔约当事人均有法律约束力，一方不得随意解除合同或拒绝履行合同。在本案中，买卖双方均应按约定履行各自义务，按交易步骤办理支付定金、办理按揭、交易递件等手续，至于是否获取银行同贷书或具体贷款金额均非当事人主观控制，在合同不存在履行障碍情况下，双方均须按约定继续履行各自义务，不得拒绝履行合同。至于交易期间时限问题，则须双方各自承担相应风险。双方在合同中均未签署联系方式，双方协商均通过中介公司通知转达协商，信息存在不对称情形，若未能有效及时通知一方，则造成交易迟延或引起纷争。按约定“定金余款150000元，买方须在2013年3月30日前自行交付卖方”，被告逾期支付的，原告依约可行使合同解除权，但被告此时未能获悉原告的账户信息，客观上亦存在“自行支付”的履行障碍，而中介公司未能及时协调，原告在被告出现未付清定金余款情况下未提出异议，即时向被告主张权利，其以实际行为如提交资料配合按揭公司代为办理按揭手续，此时双方对于合同的履行持肯定态度，即双方均愿意继续履行合同。鉴于按揭公司代为办理按揭手续，按日常交易习惯，在银行出具同意贷款书后理应通知双方进行下一步的交易行为，以免导致时间迟延。若在同贷书出具后经有效通知一方履行义务的，另一方拒绝履行的，则需承担相应违约责任。从中国工商银行股份有限工商广州荔湾支行及广州市盈联投资顾问有限公司的调查可见，银行曾于2013年4月2日出具同贷书，但因保管不善，不慎丢失，该信息未有证据证实曾有效通知双方。工商银行于2013年6月8日重新出具《中国工商银行个人二手房贷款意向书》，按揭公司亦未能及时通知双方或通过合盈公司有效告知双方此重大交易信息，导致信息迟延到达，以致引发双方对继续交易信心的下降。按日常交易习惯，2013年4月2日至2013年6月8日期间中断交易，已超出正常合理时间，双方及后在日后沟通中未能达成一致意见，就定金余款、交易递件时间再次磋商，丧失交易信心导致买卖双方均不同意继续履行合同成诉。原、被告均无有效证据证实一方恶意违约导致合同目的无法实现，合同解除的责任无法完全归责于一方。合同应予解除，原、被告各自诉请主张对方违约均缺乏事实依据，不予采纳，本院依法驳回双方各自的违约金请求。对于已付款50000元，原告继续持有该款缺乏依据，本院从公平角度，为免诉累，一并处理，原告向被告退还该50000元。
本案诉讼费用，鉴于合同无法继续履行不能归责于一方，故此各自承担相应的诉讼费用。
为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告张建春、被告张奇峰、李建红于2013年3月13日就广州市天河区汇景南路217号201房签订的《存量房买卖合同》及2013年3月14日签订的《协议书（网签适用）》。
二、原告张建春自本判决发生法律效力之日起10日内，返还被告张奇峰、李建红定金50000元。
三、驳回原告张建春的其他诉讼请求。
四、驳回被告张奇峰、李建红的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费10200元，由原告张建春负担；反诉受理费5100元由被告张奇峰、李建红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 关东英
人民陪审员 卓燕均
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 何嘉杰
曾妙仪
本判决书于2014年月日送达