河北省武安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0481民初1545号
原告：王宪华，男，1971年7月7日出生，汉族，武安市人，现住武安市。
被告:杜同银，男，1946年3月22日出生，汉族，武安市人，现住武安市。
被告:张玉琴，女，1949年4月26日出生，汉族，武安市人，现住武安市。
被告:杜军芳，男，1971年8月29日出生，汉族，武安市人，现住武安市。
委托诉讼代理人:张建明，武安市民声法律服务所法律工作者。
原告王宪华诉被告杜同银、张玉琴、杜军芳确认合同效力纠纷一案，本院于2015年10月8日作出（2015）武民初字第1369号民事判决。被告杜同银、张玉琴、杜军芳不服，向河北省邯郸市中级人民法院提出上诉。邯郸市中级人民法院于2016年3月18日作出（2016）冀04民终53号民事裁定，发回重审。我院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，原告王宪华、被告杜军芳及其委托诉讼代理人张建明到庭参加了诉讼，被告杜同银、张玉琴经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告诉称，2011你8月27日，原告王宪华与被告杜同银、张玉琴、杜军芳三人签订了借款协议。协议约定，被告一次性向原告借款50万元，约定月息3.5分（月息17500元），借款期限为一年。三被告自愿将其位于武安市武安镇东关街的三层楼房土地使用证抵押给原告王宪华，约定如逾期不还本息，被告方自愿将房屋抵顶借款本息，并配合原告办理一切过户手续。原告按协议约定将50万元交付给被告，三被告签订借款协议当日给原告出具了借条，内容为：借条，今借到王宪华现金伍拾万元整（500000元），借款人杜同银、张玉琴、杜军芳。借款到期后，被告未能按协议约定偿还本息，经原告多次催要，被告未能还本付息。后经原告多次与被告协商，被告提出将其自有房屋一处出卖给原告，以其借款本息抵消房价款。2013年12月10日，原告与三被告达成了房屋转让协议，协议约定被告杜同银自愿将坐落于武安市武安镇东关街的三层楼房作价73万元整转让给原告王宪华。被告杜同银必须在2014年8月31日前将房屋交给原告王宪华使用，房屋所有权归王宪华所有。另房款73万元与被告欠原告本息合计73万元相抵消。被告向原告出具今收到王宪华房屋款73万元的收条。根据合同法的相关规定，三被告须在限期内为原告腾清房屋，并协助原告办理房屋过户手续，原告多次要求被告履行协议未果，诉至法院。要求：1、依法确认原、被告双方于2013年12月10日所签订的房屋转让协议有效；2、要求被告将其坐落在武安市东关街的三层楼房[土地使用证：武集建（1997）字第100501457号]，地基四至为北至地，东至路、西至王宏亮，南至路的房屋限期腾清，将房屋交付给原告王宪华占有使用，并且配合王宪华办理土地使用证和房屋产权过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告杜军芳辩称，1、原告请求错误，楼房是四层而不是原告所说的三层，原告应当重新起诉；2、原、被告之间是借贷关系，不是房屋买卖关系，且没有到房屋有关部门进行房产登记，张玉琴也没有在协议上签字；3、被告的房屋是集体土地建造的房屋，不能办理过户手续。对欠款事实不持异议，但不能将房屋抵顶给原告。
被告杜同银、张玉琴经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，被告杜同银与被告张玉琴系夫妻关系，被告杜军芳系被告杜同银和张玉琴之子。2011年8月27日，原告王宪华与三被告签订了一份借款协议，约定三被告一次性向原告借款50万元，借款利率为月利率3.5%，借款期限为2011年8月27日至2012年8月27日。原告依约向三被告给付了50万元，三被告向原告出具了借条。2013年12月10日，原告与三被告签订了一份房屋转让协议，约定将登记在被告杜同银名下，土地使用权证号为武集建（1997）字第100501457号的武安市东关街的一套三层楼房（该房屋尚未办理房屋产权证书）转让给原告，双方协商房屋价格为73万元，原告一次性给付给三被告，被告在2014年8月31日前将房屋腾清交给原告使用，原告王宪华、被告杜同银、张玉琴、杜军芳、证明人贾学文均在该协议上签字摁印。后原告王宪华与三被告杜同银、张玉琴、杜军芳达成了将三被告下欠原告的借款本息约73万元与原告应当向三被告支付的房屋价款73万元相互抵消的合意，被告杜军芳向原告王宪华出具了收到73万元房款的收条，被告杜同银、张玉琴对债务抵消未提出异议。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。原告王宪华与三被告杜同银、张玉琴、杜军芳签订了房屋转让协议，将登记在杜同银名下的集体土地建设用地使用证号为武集建（1997）字第100501457号的房屋作价73万元转让给原告王宪华，原告王宪华用三被告杜同银、张玉琴、杜军芳所欠的借款本息约73万元与应付给三被告杜同银、张玉琴、杜军芳的73万元房款进行了抵消，被告杜军芳向王宪华出具了房款为73万元的收条，被告杜同银、张玉琴均未对该收条提出异议。原告王宪华与被告杜同银、张玉琴、杜军芳签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告王宪华与被告杜同银、张玉琴、杜军芳签订的房屋转让协议有效。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第九十九条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条之规定：判决如下：
一、确认原告王宪华与被告杜同银、张玉琴、杜军芳之间于2013年12月10日签订的房屋转让协议有效；
二、被告杜同银、张玉琴、杜军芳于本判决生效后一个月内将坐落在武安市武安镇东关街的楼房一处[房屋所使用地基的集体土地建设用地使用证号为武集建（1997）字第100501457号，土地使用者登记为被告杜同银，房屋地基四至登记为北至地、东至路、西至王宏亮、南至路]内的物品腾清，并将该处房产交付给原告王宪华占有使用；
三、驳回原告王宪华的其他诉讼请求；
案件受理费11100元，由被告杜同银、张玉琴、杜军芳承担9000元，由原告王宪华承担2100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并且按照对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 赵 蕾
审 判 员 王学祥
代理审判员 夏季艳
二〇一六年九月三十日
书 记 员 刘红燕
附相关法律文书：
《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第九十九条：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。
当事人主张抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或者附期限。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
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