上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第205号
原告（反诉被告）邢焕芝，女，1969年11月23日生，汉族，户籍地河南省邓州市，现住上海市虹口区。
原告（反诉被告）卢元涛，男，1969年7月12日生，汉族，住址同上。
上列两原告（反诉被告）的共同委托代理人卢迅（系邢焕芝、卢元涛之子），住上海市周家嘴路***号鑫晔公寓***室。
被告（反诉原告）吴九省，男，1949年12月20日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人吴雯雯（系吴九省女儿），住址同上。
原告（反诉被告）邢焕芝、卢元涛与被告（反诉原告）吴九省房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邢焕芝、卢元涛及其共同委托代理人卢迅，被告（反诉原告）吴九省及其委托代理人吴雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邢焕芝、卢元涛诉称，2014年4月26日，邢焕芝、卢元涛经中介公司介绍与吴九省签订了《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，由邢焕芝、卢元涛向吴九省购买宝山区共富二村XXX号XXX室（以下简称202室房屋），房价为人民币117万元。当天，邢焕芝、卢元涛支付吴九省定金2万元。2014年5月18日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，邢焕芝、卢元涛支付吴九省房款33.1万元，双方约定尾款81.9万元由邢焕芝、卢元涛贷款补足，直接支付至吴九省的农行卡内。邢焕芝、卢元涛因政策原因首次贷款申请未能通过，故未在2014年9月5日支付尾款。此后，邢焕芝、卢元涛再次申请贷款，银行确定可以批复，但需要吴九省办理建行卡和提交个人资料，吴九省予以拒绝。现邢焕芝、卢元涛起诉要求吴九省配合办理贷款，并将202室房屋及该房屋房地产权利交付给邢焕芝、卢元涛，及按日万分之五计算，支付35.1万元从2014年7月31日起至房屋过户之日止的逾期过户违约金。
吴九省反诉并辩称，2014年7月8日，吴九省配合邢焕芝、卢元涛办理了招商银行的银行卡，提供了身份证。合同约定，双方在7月31日前办理过户，邢焕芝、卢元涛贷款未成功，双方未按时过户。8月，中介公司告诉吴九省，邢焕芝、卢元涛不符合贷款条件，进行包装之后还是无法贷款。合同约定，邢焕芝、卢元涛在9月5日之前支付房款81.9万元，但其未按约履行。之后，邢焕芝、卢元涛未通知过吴九省再去办理贷款。9月24日，吴九省正式通知邢焕芝、卢元涛解除合同。10月17日、22日，吴九省收到邢焕芝、卢元涛要求配合贷款的通知，但此时已经过了付款期限。吴九省出售202室房屋再另行购房，邢焕芝、卢元涛未按时付款导致吴九省也无法另行购房，故不同意邢焕芝、卢元涛的诉请。吴九省与案外人潘惠信等签订了买卖合同，因邢焕芝、卢元涛未按时付款，导致吴九省无法按时向潘惠信等付款，潘惠信提起诉讼，法院判决吴九省赔偿潘惠信等8万元。现吴九省反诉要求解除《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》，邢焕芝、卢元涛赔偿房屋贬值费2万元，中介费2万元，房款7万元的利息损失1，800元，通讯费200元，公交费200元，银行办卡费50元，打印、复印费100元，提前支取房款的利息损失200元（以上损失总额再上浮30%），还要求赔偿损失8万元，另案诉讼费697元，邢焕芝、卢元涛已付的定金2万元予以没收。
邢焕芝、卢元涛针对反诉辩称，邢焕芝、卢元涛逾期支付81.9万元系贷款出现问题导致，不能视作违约。吴九省赔给潘惠信等的损失与邢焕芝、卢元涛无关，不同意吴九省的反诉请求。
经审理查明，2014年4月26日，吴九省与卢迅经上海福美来不动产经纪有限公司居间签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》，约定由邢焕芝（乙方）购买吴九省（甲方）名下的202室房屋，房价为117万元；甲乙双方补签《上海市房地产买卖合同》当日，乙方支付甲方首期房款35万元（含已付定金2万元）；乙方以贷款方式支付房款82万元；双方补签《上海市房地产买卖合同》之日起十个工作日内，乙方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料，如乙方贷款未申请通过或者贷款额度不足，则乙方应在办理产权过户之前补足。协议签订后，吴九省收取邢焕芝定金2万元，并支付上海福美来不动产经纪有限公司佣金1万元。2014年5月18日，吴九省（甲方）与邢焕芝、卢元涛（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方202室房屋，房价为117万元；甲乙双方同意甲方于2014年9月15日前腾出房屋并通知乙方交接；甲乙双方确认在2014年7月31日之前申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定，乙方于2014年4月26日前支付2万元作为定金，待支付尾款时抵作房款，于2014年5月18日前支付33.1万元，于2014年9月5日前支付81.9万元。合同签订后，邢焕芝、卢元涛支付吴九省房款33.1万元。2014年7月13日，邢焕芝、卢元涛以扣留押金的名义从吴九省处收回了2万元。2014年9月13日，吴九省短信告知卢迅称潘惠信等通知吴九省解除合同。卢迅回复称正在积极批复贷款，最迟10天左右就能批复合同。2014年9月24日，吴九省向卢迅发送短信，内容为你方多次违约，决定解除《上海市房地产买卖合同》及协议，违约金按协议规定赔偿。2014年10月17日，10月22日，邢焕芝、卢元涛向吴九省发函，主要内容为，邢焕芝、卢元涛在9月底又在建设银行申请贷款，现在进入审批的关键阶段，银行要求你方提供签字和办理建行储蓄卡，烦吴九省一起至建行卢湾支行签字确认，因贷款不足部分需现金补足，过户时会考虑用现金补齐。
审理中，邢焕芝、卢元涛表示，2014年7月8日双方至招商银行办理贷款，但招商银行未受理。之后，邢焕芝、卢元涛至建设银行申请贷款，建设银行于2014年10月15日通知可以办理贷款，故邢焕芝、卢元涛在10月17日、10月22日通知吴九省配合办理贷款手续。
另查明，2014年5月5日，吴九省与案外人潘惠信等经上海新灵达房地产置换有限公司居间签订《房地产居间合同》，由吴九省向潘惠信等购买本市彭浦新村XXX号XXX室房屋（以下简称301室房屋），房价为124.5万元。协议签订后，吴九省支付潘惠信等定金2万元，并支付上海新灵达房地产置换有限公司佣金1万元。2014年5月24日，吴九省（乙方）与潘惠信等（甲方）就301室房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。合同附件三付款协议约定，乙方于2014年5月5日支付甲方定金2万元，于2014年5月25日前支付房款36万元，于2014年8月30日前办理房屋过户手续后同时支付房款55.5万元，甲方同意乙方以贷款30万元形式支付第二期房价款，甲方交付房屋同时乙方支付尾款1万元。当日，吴九省支付潘惠信等房款36万元。2014年9月9日，潘惠信等书面通知吴九省，在9月19日前支付房款55.5万元，如不付清作违约处理。2014年9月22日，潘惠信等书面通知吴九省解除购房合同，同时承担违约责任。同年，吴九省提起诉讼，闸北区人民法院审理后认为，吴九省未按约支付房款，潘惠信等书面通知解除买卖合同，吴九省收到通知后未提出异议，且起诉要求返还房款，故法院确认双方之间的房屋买卖合同予以解除；潘惠信等提供的证据难以证明吴九省的违约造成其20多万元的损失，该院以损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整由吴九省赔偿潘惠信等损失8万元。判决后，潘惠信提起上诉。上海市第二中级人民法院于2015年9月9日作出维持原判的判决。
以上事实，有邢焕芝、卢元涛提供的《上海市房地产买卖合同》、收款收据、通知函，吴九省提供的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、短信、收条、收据、通知书、民事判决书，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，邢焕芝、卢元涛与吴九省签订的《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。《房地产买卖协议》约定，邢焕芝、卢元涛与吴九省补签《上海市房地产买卖合同》之日起十个工作日内，邢焕芝、卢元涛向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料，如邢焕芝、卢元涛贷款未申请通过或者贷款额度不足，则应在办理产权过户之前补足。《上海市房地产买卖合同》约定，双方确认在2014年7月31日之前申请办理转让过户手续，邢焕芝、卢元涛于2014年9月5日前支付81.9万元。吴九省在合同约定的期限内配合邢焕芝、卢元涛办理了贷款手续，但邢焕芝、卢元涛未能在约定期限内办妥贷款，也未按约补足房款，已经构成违约。从双方的短信内容看，卢迅在2014年9月13日给吴九省的短信回复中表示最迟10天内贷款就能批复。但邢焕芝、卢元涛并未如短信中所述取得贷款批复，故吴九省要求解除合同，符合法律规定，本院予以准许。合同解除后，吴九省应将房款33.1万元返还给邢焕芝、卢元涛。邢焕芝、卢元涛要求继续履行合同，吴九省支付违约金的请求，本院不予准许。吴九省与潘惠信等签订的《上海市房地产买卖合同》中约定，吴九省于2014年5月5日支付定金2万元，于2014年5月25日前支付房款36万元，于2014年8月30日前办理房屋过户手续后同时支付房款55.5万元，吴九省以贷款30万元形式支付第二期房价款。吴九省与邢焕芝、卢元涛签订的《上海市房地产买卖合同》中约定，邢焕芝、卢元涛于2014年4月26日前支付2万元作为定金，待支付尾款时抵作房款，于2014年5月18日前支付33.1万元，于2014年9月5日前支付81.9万元。从上述约定的时间看，邢焕芝、卢元涛支付吴九省81.9万元的时间在吴九省支付潘惠信等房款55.5万元之后，但潘惠信等在2014年9月9日通知吴九省可在9月19日前付清55.5万元。故邢焕芝、卢元涛未按约在9月5日付款，对吴九省的付款造成重大影响。吴九省因此赔偿潘惠信8万元并支付另案诉讼费697元，该损失与邢焕芝、卢元涛的违约有直接关系，吴九省要求邢焕芝、卢元涛赔偿该款，本院予以准许。吴九省支付的两次佣金共计2万元，亦系其损失，其要求邢焕芝、卢元涛赔偿，本院予以准许。吴九省主张的利息、房屋贬值、通讯费、公交费、银行办卡费、打印复印费等损失，缺乏依据，本院不予准许。吴九省已主张损失，其再要求没收定金2万元，不符合法律规定，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）邢焕芝、卢元涛与被告（反诉原告）吴九省就上海市宝山区共富二村XXX号XXX室签订的《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》；
二、被告（反诉原告）吴九省于本判决生效之日起十日内，返还原告（反诉被告）邢焕芝、卢元涛房款33.1万元；
三、原告（反诉被告）邢焕芝、卢元涛于本判决生效之日起十日内，赔偿被告（反诉原告）吴九省损失100，697元；
四、原告（反诉被告）邢焕芝、卢元涛的诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）吴九省的其他反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15，993元，反诉案件受理费1，710元，由原告（反诉被告）邢焕芝、卢元涛负担17，113元，被告（反诉原告）吴九省负担590元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
审 判 员 杨利民
人民陪审员 时金兰
二〇一五年十月十六日
书 记 员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。