广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民初字第199号原告梧州市天乐房地产开发有限公司，住所地梧州市龙圩区龙圩镇西南大道186号。法定代表人吴小敏，经理。委托代理人甘堃，广西益远律师事务所律师。委托代理人冯丽滢，广西益远律师事务所律师。被告潘振旺，个体户。委托代理人陈亮，广西顺景律师事务所律师。原告梧州市天乐房地产开发有限公司（以下简称天乐公司）与被告潘振旺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法由审判员卢笙程用简易程序，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。书记员黄颖健出庭担任记录。原告天乐公司的委托代理人冯丽滢、被告潘振旺的委托代理人陈亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天乐公司诉称，被告于2011年11月16日向原告购买了龙城丽景商业街意景居1#楼104、104夹层商铺，双方签订了《商品房购买合同》。根据合同第六条约定，被告应当于2011年11月1目付清不少于提供按揭贷款银行要求的首付款，即人民币1073509元，剩余房款人民币1060000元于2011年11月30目前办妥银行按揭（或住房公积金）贷款支付给原告。但由于被告的原因，被告于2012年4月24日才将剩余房款人民币1060000元支付给原告，根据合同约定被告已构成违约。根据合同第七条约定，被告未按合同规定的时间付款，应自合同规定的付款期限届满第二天起，每日按应付款万分之三计付违约金，至实际全额支付应付款之日止。被告逾期146天才将应付款人民币1060000元支付给原告，应当向原告支付违约金人民币46428元。被告于2014年2月18日向梧州市龙圩区人民法院起诉，要求原告赔偿龙城丽景商业街意景居1#楼104、104夹层商铺因污水倒涌造成的财产损失，同年2月26日，原告天乐公司向梧州市龙圩区人民法院提起反诉要求被告支付逾期付款违约金46428元，但梧州市龙圩区人民法院告知原告应另行起诉。为了维护原告的合法权益，请求法院判令被告向原告支付违约金人民币46428元。被告潘振旺辩称，一、原告提起本案诉讼己过两年的法定诉讼时效。根据最高院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，分期履行债务的，从最后一期履行期限届满之日计算诉讼时效。本案中，《商品房买卖合同》约定第二期房款是在2011年11月30日前办妥按揭贷款付清房款，故诉讼时效应当从2011年11月30日起计算两年，即至2013年11月29日诉讼时效届满。原告在诉讼时效届满后的2014年3月7日才向法院提交反诉状，显然不属法定的时效中断情形。再据上述最高院司法解释，从2011年11月30日起，原告己知晓答辩人无法办妥银行按揭贷款这一事实。原告以答辩人办理银行按揭手续之日即2012年3月26日作为诉讼时效起算日，无法律依据。二、原告将逾期时间计算至2012年4月24日，无事实及法律依据，且显失公平。原告与答辩人签订《商品房买卖合同》的时间为2011年11月16日，却在格式合同中要求答辩人在十多天后的11月30日办妥银行按揭贷款付清房款给原告，从日常生活经验可知，显然不可能办到。原告与答辩人签订合同的时间为年底，正是银行贷款额度收紧，要等到下一会计年度有新的贷款额度后才可办理贷款申请，这是所周知的事实。且原告又要求答辩人只可在其指定的中国银行苍梧支行办理按揭贷款手续，不能在其他银行办理。为此，答辩人唯有在2012年才能办理银行按揭手续。2012年3月26日，答辩人与中国银行苍梧支行签订《个商业用房贷款合同》，而借款合同中没有明确放款时间，该银行在受理款申请后到审核批准放款走流程需要多长时间，客观上非答人能力所控制。综上所述，原告的诉请缺乏事实及法律依据，请法院判决驳回其讼请求。经开庭审理，本案围绕原告起诉要求被告支付违约金是否超过法定诉讼时效等争议焦点进行举证。原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1.《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明被告应于2011年11月1日付清房款1073509元，于2011年11月30日付清剩余房款1060000元，及被告未按合同约定的付款时间付款，应支付逾期违约金；2.中国银行苍梧支行现金交款单复印件三份，拟证明被告应于2011年11月1日前付清首期款1073509元；3.《个人商业用房货款合同》复印件一份；4.中国银行苍梧支行付款凭证复印件一份，拟证明被告于2012年3月26日办妥按揭货款，2012年4月24日才将剩余的房款1060000元支付给原告，被告已构成违约；5.民事反诉状复印件，拟证明原告于2014年2月26日向法院提起反诉，要求被告支付逾期付款违约金，诉讼时效发生中断。被告对其辩解在举证期限内无证据提交法院。经开庭质证，被告对原告提供的证据1-5无异议，本院认为以上证据在证据的形式、来源、内容上均符合证据规则要求，具有证明效力，本院予以认定，可作为本案定案依据。综合本案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2011年11月16日，被告潘振旺与原告天乐公司签订《商品房买卖合同》，该合同中载明：被告向原告购买由原告开发建设的位于梧州市龙圩区苍梧县交警大队西南面龙城丽景商业街意景居l号楼一层104、104夹层商铺，商铺建筑面积为500.02㎡，商铺总价款为2133509元，合同第六条约定：付款方式及期限为银行按揭，买受人于2011年11月1日付清不少于提供按揭贷款银行要求的首期付款，即1073509元，并提交完整且符合贷款银行要求的按揭资料，剩余房款于2011年11月30日前办妥银行按揭（或住房公积金）贷款支付给出卖人。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任为（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日万分之三向出卖人支付逾期应付款的违约金，合同继续履行；（2）逾期在30日之后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日万分之三向出卖人支付逾期应付款的违约金。被告于2011年11月1日前分三次付清首期房款1073509元，2012年3月26日，被告与中国银行苍梧支行签订《个人商业用房货款合同》，于2012年4月24日通过中国银行苍梧支行发放贷款付清剩余房款1060000元。被告付清房款后，原告将该商铺交付给被告使用。本院于2014年2月18日立案受理了原告潘振旺诉被告天乐公司财产损害赔偿纠纷一案，在该案中，原告潘振旺主张被告天乐公司出售的房屋质量不合格，请求判令被告天乐公司赔偿因污水倒涌造成原告的财产损失。被告天乐公司提起反诉要求原告潘振旺支付逾期支付购房款的违约金46428元。因原告潘振旺提出的诉讼请求属侵权之诉，而被告天乐公司提出诉讼请求属合同之诉，因不符合反诉条件，本院告知其不予受理。原告天乐公司于2015年2月5日向本院提起本案诉讼，并提出上述诉讼请求。本院认为，原告天乐公司与被告潘振旺于2011年11月16日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方应依照合同约定全面履行各自义务。本案中，原、被告签订的合同明确约定，被告应于2011年11月1日付清不少于提供按揭贷款银行要求的首期付款，即1073509元，并提交完整且符合贷款银行要求的按揭资料，剩余房款于2011年11月30日前办妥银行按揭（或住房公积金）贷款支付给原告。被告没有在2011年11月30日前将剩余房款1060000元付给原告，而是在2012年4月24日通过中国银行苍梧支行发放贷款付清剩余房款1060000元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼，当事人提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，权利人通过一定的方式向义务人提出请求履行义务的意思表示成为中断时效进行的一项法定事由。在本案中，没有证据表明原、被告双方对剩余房款的履行期限约定了宽延期，原告也未提供证据证实曾在法定诉讼时效内向被告提出要求支付违约金的请求，到原告在2014年2月18日本院立案受理的原告潘振旺诉被告天乐公司财产损害赔偿纠纷一案中主张反诉，要求被告支付违约金，已超过法定诉讼时效，且不的符合诉讼时效中断的情形。因此，原告天乐公司主张违约金的诉讼时效期间应当从履行期限届满之日即从2011年12月1日起计算，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。提起本案诉讼已超过法定的二年诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告梧州市天乐房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费960元，减半收取为480元，由原告梧州市天乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西梧州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在上诉期限届满之日起七日内按照预交上诉案件受理费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员卢笙二〇一五年三月十七日书记员黄颖健附适用法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第五条第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。