上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10398号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海上德货物储运有限公司，住所地上海市闵行区俞塘河南昆阳路西。
法定代表人：王文生，总经理。
委托诉讼代理人：吴学志，男，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海金国物流有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇曹黎路38弄25号1004室。
法定代表人：许国庆，董事长。
委托诉讼代理人：付琼，上海胜杰律师事务所律师。
上诉人上海上德货物储运有限公司因与被上诉人上海金国物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第3237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月12日公开开庭审理了本案。上诉人上海上德货物储运有限公司之委托诉讼代理人吴学志、被上诉人上海金国物流有限公司之委托诉讼代理人付琼到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人上海上德货物储运有限公司（以下简称上德公司）上诉请求：撤销原判第一、第四、第五项，改判支持上德公司的全部反诉诉请，驳回被上诉人上海金国物流有限公司（以下简称金国公司）的一审本诉诉请。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审未予认定金国公司搭建冷气机房侵占上德公司租赁的5,000平方米面积错误。（二）一审对合同履行期间金国公司的违约行为未予认定错误。1、鉴于系争合同的租赁房屋完全依据合同约定面积确定具体租金，租金数额与租赁面积直接相关，一审判决认定金国公司搭建“机房”所“侵占的面积”属于“共同使用”区域显然错误。金国公司的侵占行为已经构成合同违约。2、金国公司在收到整改通知后，虽然采取了清理措施，但侵占搭建的“冷气机房”存在重大安全隐患，约800平方米的仓库面积无法正常使用。在整改通知发出后4个月的时间内，金国公司未有任何整改方案及行动，导致上德公司于2015年10月14日向金国公司提出终止合同。由此，金国公司在上德公司租赁仓库内的搭建存在重大安全隐患的电力设备，不能保证上德公司租赁仓库的正常使用，此显然构成合同违约。3、由于金国公司不同意终止合同，上德公司要求金国公司对存在安全隐患的“冷气机房”进行迁移、整改，金国公司却在2015年11月18日下午2点开始禁止上德公司业务车辆出入，上德公司报警要求处理，此完全可证明“主通道封闭，客户车辆无法进入工作区”的事实。因合同明确约定金国公司应确保上德公司365天24小时无休息日使用仓库进出货，故金国公司上述行为已构成重大违约。二、一审判决适用法律错误。1、合同约定终止合同的违约方应支付一个月租金的违约金，一审判决酌定赔偿三个月租金明显适用法律错误。2、金国公司在2015年12月已经将仓库出租给案外人。三、一审判决审理程序违法，导致判决不公。请求二审法院依法支持上德公司的上诉诉请。
被上诉人金国公司辩称：金国公司已经将租赁仓库交付上德公司使用，不存在金国公司占用上德公司租赁面积的情况。冷气机房占用的是公共区域，且在双方签订涉案《仓储租赁服务合同》之前就已经建好，上德公司在签约时及履约过程中均未对此提出异议，故上德公司的主张不能成立。请求二审法院依法驳回上德公司的上诉诉请。
金国公司向一审法院起诉请求：判令上德公司继续履行合同，支付剩余六个月的租金人民币（下同）1,248,975元及支付该款按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。诉讼中，金国公司变更其诉讼请求为：1、判决解除双方签订的租赁合同（实际双方租赁合同已经到期）；2、判令上德公司赔偿2015年12月5日至2016年6月5日的仓库空置损失计1,248,975元。
上德公司向一审法院提起反诉请求：1、判决确认双方签订的租赁合同于2015年12月31日解除；2、判令金国公司退还上德公司押金208,162.50元；3、判令金国公司返还2015年11月25日至12月5日的租金73,864元；4、判令金国公司向上德公司支付一个月租金标准的违约金208,162.50元；5、判令金国公司返还上德公司租赁面积不足部分的租金（面积以司法鉴定结果为准）。上德公司同时表示，由于金国公司关闭通道的行为不仅导致上德公司无法继续履行合同，同时因金国公司的粗暴行为给上德公司造成巨大经济损失，由于国内货运延期交付的违约金及延误海外船运的（正在统计和评估之中）高额赔偿正在统计中，上德公司将对上述损失另案提起诉讼。
一审法院认定事实如下：2015年5月7日，出租方（甲方）金国公司与承租方（乙方）上德公司签订《仓储租赁服务合同》一份，约定甲方提供位于上海市闵行区XX路XX号常温库及公共设施供乙方使用，其中常温库租赁面积共计5,000平方米，仓库之外的附属通道、楼梯、装卸平台等设施等提供给乙方共同使用。合同约定的租赁期为一年，自2015年6月6日起至2016年6月5日24时止。租赁费结算标准为1.365元/平方米/天，每月以30.5天计，每月租赁费208,162.50元，每个结算周期（6个月）合计1,248,975元；先付后用，乙方按付六个月租金押一个月租金的付款方式支付甲方仓储租赁费。乙方收到甲方开具合法的仓储发票后，3个工作日内支付仓储租赁费给甲方。押金由甲方开具加盖公章的收据给乙方，合同到期后，如甲乙双方不续约，甲方无息退还乙方押金。合同第五章约定了“合同终止、变更”的情形，其中3.1条规定了“甲方违反合同约定，不能保证乙方仓库正常使用”时，乙方有权选择提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失；该章同时约定，双方依据上述情形提前终止合同时，应提前一个月书面通知对方。双方亦可选择不终止合同，但遭受损失的一方仍有权要求对方赔偿相关的一切损失。合同第六章约定的“违约责任”载明，除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方按一个月租金标准支付违约金；除上述各项规定外，本合同任何一方有违约行为，均应在收到另一方通知后3天内予以更正，本合同另有规定的除外，逾期未能更正的，另一方保留索赔权利。合同还对“租赁物使用要求”（第三章）、双方权利义务（第四章）、“争议解决”（第七章）以及“其他”（第八章）作了相应的约定。
合同订立后，金国公司收到了上德公司前六个月的租金及上德公司支付的一个月租金的押金，上德公司则使用了本合同约定的租赁场所。
合同履行期间，上德公司的客户上海ABB机电有限公司（以下简称ABB公司）曾就上德公司租赁的常温库以外的属于上德公司与他人共同使用的附属通道及装卸平台区域的布局、使用状况等向上德公司提出过要求整改的通知，上德公司及时将客户的意见反馈给金国公司，金国公司也曾作了相应改进。
2015年9月24日，金国公司向上德公司发出《发票确认告知函》，请上德公司确认已收到金国公司开具的结算日期为2015年12月5日至2016年6月5日的发票13张，开票涉及的金额为1,248,975元。上德公司收函后签字确认。
2015年10月12日，ABB公司向上德公司提出《合同终止通知》，指出“现因公司经营调整，根据主合同10.2.2条款（因便利而终止）的约定，我方决定提前终止上述物流服务合作。现正式函告贵方，2016年1月13日为合同终止日，前述《物流服务协议》及补充协议于2016年1月13日起正式终止。”
2015年10月14日，上德公司向金国公司发出《仓储合同终止通知》，称“根据贵司与我司签订的仓储租赁服务合同有效期至2016年5月31日，现因客户与我司终止了物流服务协议，以致我司无法继续租赁贵司仓库，我司决定提前终止与贵司的仓储租赁服务合同。现正式函告贵司2015年12月31日为合同终止日，相关事宜双方友好协商解决，望贵司做好合同终止的准备工作。”
2015年10月17日，金国公司回函上德公司，称“贵司因客户流失欲终止与我司签订的仓储租赁服务合同。我司认为，该事由不构成该仓储租赁服务合同中约定的终止或解除合同的约定事由，也不构成法律法规中规定的单方终止或解除合同的法定事由。我司不同意贵司单方面终止合同。现我司正式函告贵司，要求贵司按照原仓储租赁服务合同的条件继续履行合同，并按约如期支付下一笔租金。”
2015年11月18日14点35分许，有人向公安机关报警，XX路XX号门口发生“租房纠纷”。同日18点13分许，又有人向公安机关报警，称“经济纠纷对方不让其走，请民警到场处理”。同日16点40分许，上德公司吴某发邮件给ABB公司，称“2015年11月18日接金国公司通知，从当天开始所有涉及我司的车辆不能进出该物流园，造成下午提货车辆被封在园区外而提不到货。随即我司拨打报警电话，现警方也已介入调查此事”。
2015年11月19日，上德公司向ABB公司发出《关于物流服务协议终止回复》，称“收到贵司仓储租赁《合同终止通知》后，我司积极配合与仓库出租方（金国公司）沟通，并承担合同对应违约金；孰知2015年11月18日下午业主金国物流有限公司采取极端行动并对XX路XX号租赁仓库主通道大门进行恶意封闭；导致承租人车辆无法进入工作区，我司多次报警及与金国公司沟通无果的情况下已无其他途径可处理，特此告知。由于《合同》解除已经导致风险的发生，我司恳请贵司配合协同处理上述纠纷，并向ABB集团禀报可能发生的法律风险。”
2015年11月24日10点27分许，上德公司汤李亮发邮件给金国公司的许国庆，称“我司已于2015年11月24日将XX路XX号仓库清空，现移交贵司。贵司随时可以启用。”
2015年12月2日，金国公司委托律师向上德公司提出了《律师函》，重申金国公司不同意提前终止《仓储租赁服务合同》的意见。
2016年1月7日，证人王某出具的《证人证言》称，“本人目睹2015年11月18日金国公司与上德公司纠纷，并应双方同意直接参与二家公司的协调工作，对此如实提供如下证词：……下午2时许，XX路XX号一个仓库门前有一大堆人外观并有车辆滞留在道路二侧，看来随时可能发生斗殴；我立即上前劝阻，并了解情况；经了解双方因房屋租赁发生争议，一方不让另一方车辆进入提货；另一方仓库人员及提货司机准备冲栏杆；我上前劝住并让大家冷静，并劝一位当事人报警。接警人员到位后，了解情况并劝说大家协商解决；于是提货车辆返回；双方约定第二天到出租方协商；当时作为目睹现场的当事人被约参加此后的协调；……最终由于我的协调而在23日开始通行，在协调中为了防止一家世界大公司（ABB）的海外货运，出租方经与该公司协商放行了数笔货物，避免了更大的经济损失和造成严重的国际影响。”
2016年5月4日，一审法院派员会同当事人双方至XX路XX号现场勘查时发现毗邻上德公司租赁库房的东平台北部搭建有冷气机房，库房1-3的北侧通道及东侧通道封闭并搭建了冷库。金国公司表述为搭建于2014年4月30日前，而上德公司的代理人认为均搭建于2015年5月份。勘查当时现场未发现有上德公司的物品。
诉讼过程中，上德公司对合同履行期间和撤出租赁仓库后的一些事项进行了公证。
一审法院认为，金国公司与上德公司于2015年5月7日签订的《仓储租赁服务合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未有违反国家相关法律、法规规定的情形，当属有效，双方当事人理应严格按合同的约定履行。
本案之所以形成双方当事人意见不一，主要争议是：
一、金国公司在毗邻库房的平台及通道处搭建冷气机房及建有冷库，是否侵占了上德公司租赁的5,000平方米的面积。
1、查双方所订《仓储租赁服务合同》对租赁标的物及范围的描述为“常温库租赁面积共计5,000平方米”，此外金国公司“将仓库之外的附属通道、楼梯、装卸平台等设施等提供给乙方共同使用”，从上述字面理解，上德公司租赁的5,000平方米的面积仅及于“常温库”，“库”之外的通道、装卸平台并不在租赁面积之内，属于与他人“共同使用”的区域。由此，上德公司以金国公司在通道及装卸平台搭建冷气机房，侵占了其租赁的面积的意见显与双方所签之合同的描述不一，上德公司的此主张不能成立。
2、双方对金国公司搭建冷气机房的时间表述不一，然即使是按上德公司“搭建于2015年5月”的表述，该期间正是其与金国公司签订本案合同的时期，其当时并没有提出异议。至于该搭建是否符合国家有关建筑资质、许可的规定，属于行政法律法规干预和调整的范围，不应该成为上德公司解除本租赁合同的理由。
二、在合同履行期间金国公司的某些作为是否构成双方在合同第五章约定的上德公司有单方终止合同的情形和事由的权利。
查双方所签之合同第五章第3项3.1目“甲方违反合同的约定，不能保证乙方仓库正常使用”的约定情形时，乙方有权选择提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失的约定。
在本合同履行期间，上德公司的客户ABB公司曾向上德公司提出卸货区临时搭建及建筑垃圾未能清理直接影响了ABB公司品牌的声誉，要求其整改，上德公司也及时向金国公司反馈了客户的意见，金国公司也采取了清理措施，尽管有可能未得到客户的最终满意，也可能会给客户“共同使用”区域的使用带来些许不便，但并不构成合同约定的“不能保证乙方仓库正常使用”的条件和理由，客观上上德公司及客户一直使用租赁场所至ABB公司于2015年10月12日向上德公司发出《合同终止通知》为止，并未发生其他严重影响上德公司或其客户“正常使用”的情形的描述和记载。而ABB公司向上德公司提出合同终止的理由中也并没有出现影响其“正常使用”的字句，只是表述为“公司经营调整”，而且，上德公司于2015年10月14日向金国公司提出的《仓储合同终止通知》中也仅表述为“因客户与我司终止了物流服务协议，以致我司无法继续租赁贵司仓库，我司决定提前终止与贵司的仓储租赁服务合同”。可见，上德公司在向金国公司提出提前终止租赁合同时并不具有因金国公司违反合同约定的客观情况和主观认识，其只是在本诉答辩及反诉中提出上述影响安全、阻挠车辆进出的事由，并认为金国公司已构成合同约定的违约条件，继而单方提出终止合同，但其提出的事由既不符合双方合同的约定，也不具有法律规定的单方行使合同解除权的情形。
综上所述，一审认为，上德公司在与金国公司签订的《仓储租赁服务合同》履行期限届满之前，在接到客户ABB公司的《合同终止通知》后，以无法继续履行与金国公司的《仓储租赁服务合同》为由，决定提前终止合同，其行为构成违约，当承担违约责任。在金国公司明确作出不同意终止合同的意思表示后，上德公司以金国公司对租赁仓库主通道进行恶意封闭，导致客户车辆无法进入工作区为由向ABB公司通报了情况，然其并没有提供按常理应该及时与金国公司交涉的证据，且2015年11月18日发生在XX路XX号门口的纠纷报警单记录，也并未反映出有主通道被封闭、客户车辆无法进入工作区的报警投诉。在此情况下，上德公司又单方面于当月24日撤离了租赁场所并告知金国公司，致本案合同实际终止履行，故本案租金应计算至2015年11月24日，对于金国公司多收取的租金应予返还。上德公司提出的金国公司“以自己的行为表现”表明不再继续履行《仓储租赁服务合同》的推定没有事实依据和法律支撑，不予支持。
金国公司基于上德公司未依合同约定提前终止履行合同的事实，要求上德公司赔偿因合同提前终止而造成其损失的诉请符合法律的规定和合同的约定，但其提出由上德公司完全支付未履行期间租赁费的请求有违防止损失扩大的基本要求，故酌定由上德公司赔偿其三个月租赁费。
双方合同既然已经实际终止，金国公司之前收受上德公司的押金按约定理应无息退还。
此外，由于诉讼期间双方所签合同的履行期限已经届满，故已无必要再判令解除本案合同。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款之规定，于二○一七年六月二十九日作出判决：一、上海上德货物储运有限公司应于判决生效之日起十日内向上海金国物流有限公司支付因提前终止合同的赔偿金624,487.50元；二、上海金国物流有限公司应于判决生效之日起十日内向上海上德货物储运有限公司返还2015年11月25日至2015年12月5日的租金73,864元；三、上海金国物流有限公司应于判决生效之日起十日内向上海上德货物储运有限公司返还押金208,162.50元；上述第一、二、三项条款相抵后，上海上德货物储运有限公司应于判决生效之日起十日内向上海金国物流有限公司实际支付342,461元；四、驳回上海金国物流有限公司其余本诉诉讼请求；五、驳回上海上德货物储运有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,040.78元，由上海金国物流有限公司承担8,020.39元，由上海上德货物储运有限公司承担8,020.39元；反诉案件受理费4,326.42元，由上海金国物流有限公司承担2,490元，由上海上德货物储运有限公司承担1,836.42元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，一、就上德公司关于金国公司搭建的冷气机房侵占上德公司租赁面积构成严重违约的上诉主张。首先，根据双方签订的《仓储租赁服务合同》的明确约定，上德公司租赁常温库租赁面积共计5,000平方米，并不存在上德公司上诉状中所述5,000平方米常温库面积包括内库面积3,400平方米和库房平台面积1,600平方米的约定。其次，合同同时约定，金国公司同时将仓库之外的附属通道、楼梯、装卸平台等设施提供给上德公司共同使用，故一审法院从合同约定的字面理解，认为金国公司搭建冷气机房所占区域并不在上德公司租赁面积之内，具有相应依据。第三，从现有证据看，上德公司自认金国公司搭建冷气机房的时间为2015年5月，而双方合同签订于2015年5月7日，在合同履行过程中，亦仅有上德公司客户ABB公司对金国公司在该仓库东平台卸货区临时搭建及建筑垃圾未能清理提出异议并要求整改，上德公司并未提供切实证据证明其曾就其主张的租赁面积被金国公司大量侵占而向金国公司提出过明确异议，并要求金国公司返还侵占的租赁部位或减少租金，且上德公司对金国公司按合同约定租金标准发出的发票仍予以签收确认，此明显有违常理。第四，根据ABB公司向上德公司发出的《合同终止通知》，其仅载明系因ABB公司经营调整而决定提前终止与上德公司的物流服务合作。2015年10月14日上德公司向金国公司发出的《仓储合同终止通知》中上德公司也表明系因上德公司客户终止协议导致上德公司决定提前终止与金国公司之间的租赁合同，其中均未提及上德公司租赁面积被侵占事宜。由此，上德公司主张金国公司侵占其租赁面积，构成严重违约的主张不能成立，并对其要求进行司法鉴定并根据鉴定结果判令金国公司退还租赁面积不足部分租金的诉请主张，本院不予支持。
二、就上德公司关于金国公司存在其他合同约定违约行为的上诉主张。首先，就上德公司关于金国公司搭建的电力设备存在重大安全隐患，不能保证上德公司正常使用租赁仓库的主张，因对金国公司搭建的相关设施确实存在重大安全隐患而无法保证上德公司正常使用租赁仓库一节，上德公司并未提供切实证据证明，ABB公司终止合同的通知中也未载明系因该原因导致其提前终止与上德公司之间的合作，故对上德公司该主张，本院不予采信。其次，就上德公司关于金国公司存在恶意封闭租赁仓库主通道、导致其客户车辆无法进入工作区而构成严重违约的主张，因该纠纷发生于上德公司已向金国公司提出提前解除租赁合同并遭金国公司明确拒绝之后，报警记录中亦载明系因租房纠纷引发纷争，而上德公司本就对该纠纷的发生负有相应责任，对于是否存在恶意封闭通道的情况也仅系上德公司的一面之词而无其他切实证据证明，故此当然不能成为上德公司主张金国公司违约并据此提前解除合同的正当理由。由此，鉴于上德公司主张金国公司违约、其有权提前解除合同的理由均不能成立，故一审法院基于系争租赁合同因上德公司违约而提前解除的事实，对合同解除后果所作的各项处理均无不当，本院对此予以认同。综上所述，上德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币7,544.88元，由上诉人上海上德货物储运有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年九月二十七日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……