江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）景民一初字第7号原告王金明，男。委托代理人余秋平，江西济仁律师事务所律师。被告江西庆达房地产开发有限公司。法定代表人程连英，该公司总经理。被告江西宏达建筑有限公司。法定代表人吴金根，该公司总经理。被告吴金根，男。三被告共同委托代理人黄海明，江西护三农律师事务所律师。原告王金明因与江西庆达房地产开发有限公司（以下简称庆达公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2014年11月28日向乐平市人民法院提起诉讼，因庆达公司提出管辖权异议，该案由本院依法受理。2015年6月16日，王金明向本院提出追加江西宏达建筑有限公司（以下简称宏达公司）、吴金根为本案被告，并变更诉讼请求。本院于2015年8月24日公开开庭对本案进行了审理，原告王金明及其委托代理人余秋平、被告庆达公司、被告宏达公司、吴金根的共同委托代理人黄海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金明诉称，其与被告宏达公司、吴金根合作承建景德镇南湖丽景三期工程，并于2012年10月28日补签了一份《合作协议》（此前就已经协商达成口头协议），约定双方各投资50%。2014年4月签订了一份《股份转让协议》，按照该协议结算，截止到2014年4月30日，被告宏达公司、吴金根应向其支付投资本金及利润共计人民币11688000元，因两被告未支付该款，为此，两被告向其出具了借条一张，载明借到其人民币11688000元，自2014年4月30日起按月息3%付息，还款方式以乐平市新城农贸市场4号楼二、三层作为还款担保，待该楼开盘后双方正式签订商品房买卖合同，借款抵作购房款，被告庆达公司作为担保人，利息每季结算一次，6个月结清，但被告方未按期付息，截止到2014年9月23日，被告方共欠其投资款11688000元及利息1718136元。2012年11月6日，其与被告宏达公司签订了一份《施工承包合同》，约定由其承建被告庆达公司开发的乐平市农贸小区1号楼（实际为现在的4号楼），其按约定施工，截止到2014年8月1日，其已完成4号楼单体五层地面浇筑，按照约定及工程量计算，其完成的工程造价为800万元，被告宏达公司应按约支付工程款的80%即640万元，减去已支付的220万元，还应支付420万元。2014年9月23日，双方签订了一份《工程付款协议》，约定被告宏达公司应支付工程款420万元，利息12.6万元，共计人民币432.6万元。被告庆达公司自愿承担以上债务，为此2014年9月23日，被告庆达公司与原告王金明签订了一份《商品房买卖合同》，约定将坐落在乐平市民电路东侧新城农贸小区即原告王金明承建的4号楼第二、三层房屋，建筑面积4727.56平方米，以每平方米3530元，购房款为16688286.8元，出售给原告王金明，购房款以被告庆达公司担保的原告在南湖丽景三期工程投资款及承建4号楼的建筑工程款抵偿，并于同日向原告王金明出具了购房款收据一张，双方约定，被告庆达公司应在交付购房款时交房，逾期则按购房款每月3%的标准向原告王金明支付违约金，被告庆达公司在取得商品房预售许可证之日起7日内，由被告庆达公司向乐平市房地产管理局申请登记备案。2014年10月14日，被告庆达公司取得了4号楼的商品房预售许可证，但没有按约为原告王金明办理房屋买卖登记备案，也没有按约向原告王金明支付违约金。综上，请求人民法院依法确认双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判令被告庆达公司全面履行合同义务，为其办理房屋买卖登记手续，被告宏达公司、吴金根承担连带责任；判令三被告按购房款每月3%的标准向其支付违约金，至该房屋办理产权登记完毕止。三被告辩称，原告王金明所主张的债权有两笔，一是王金明与被告吴金根个人、被告宏达公司之间合伙退股产生的债权；二是王金明承建乐平新城农贸小区4号楼的工程款，对该二笔债权的真实性没有异议，但因被告吴金根涉嫌非法吸收公众存款罪而被乐平市公安局执行逮捕并羁押在乐平市看守所，具体账目还有待于被告吴金根核实；原告王金明与被告庆达公司签订的《商品房买卖合同》实际为担保合同，并非真实的买卖合同。原告王金明为支持其诉请，向本院提交了下列证据：1、身份证复印件一份，证明原告王金明的身份情况。2、企业信息一份，证明被告的基本情况，吴金根属被告的股东。3、《商品房买卖合同》、《补充合同》、《乐平市商品房预售许可公告》复印件各一份，证明庆达公司将乐平新城农贸小区第4栋2、3层共4727.56m2出售给原告王金明；约定2014年9月23日交房，逾期交房每月按3%支付违约金；被告庆达公司取得了商品房预售许可证7日内办理备案登记；被告庆达公司于2014年10月14日已取得预售许可证。4、收据一份，证明原告王金明已按约交付了购房款16688286.8元（以工程款抵）。5、证明购房款16688286.80元来源的证据：（1）原告王金明投资承建景德镇南湖丽景工程款11688000元及利息1718136元的证据《三方协议》和《四方协议》各一份，证明被告宏达公司与景德镇喜苑置业有限公司、中国工商银行股份有限公司景德镇分行以及被告宏达公司与景德镇喜苑置业有限公司、中国工商银行股份有限公司景德镇分行、江西江宏房地产开发有限公司就南湖丽景三期工程承建达成协议；2012年10月28日原告与被告吴金根签订的合作协议，证明原告王金明与被告股东吴金根共同投资承建景德镇南湖丽景三期工程，双方各占股份50%。原告投资款的部分凭证（不全），证明原告王金明按合作协议的约定投资。承包及采购合同共16份，证明原告王金明按照合作协议的约定参与承建南湖丽景三期工程的情况。股份转让协议及欠条一份，借条一份，证明原告王金明将南湖丽景三期工程承建项目的50%股份转让给吴金根，约定原告王金明投资的备用金按4%计算利润；另外补偿60万元。截止到2014年4月30日，原告王金明本金及利润为11688000，按月息3%计息，还款以乐平市新城农贸小区的房产开发所持股份作为担保。截止到2014年9月23日，本息应为17732136元（利息为1718136元）。景德镇喜苑置业有限公司、环中监理有限公司、被告宏达公司南湖丽景项目部出具的情况说明。证明原告与被告宏达公司、吴金根在合作承建南湖丽景三起工程期间，发生实际工程量及库存、设备款约为2810万元，也证实原告与吴金根股份转让结算与合作期间发生的工程量相符。欧阳培国的调查笔录，证明原告王金明以被告宏达公司名义向景德镇市商业银行贷款300万元，用于投资南湖丽景三期工程，这笔钱本息已由原告王金明返还，由于欧阳培国是被告宏达公司和吴金根聘请的项目经理，欧阳培国证实原告王金明与被告宏达公司、被告吴金根合作期间共完成南湖丽景工程量及库存，共计人民币2810元。原告王金明在银行账户的部分流水明细；被告宏达公司、被告吴金根财务人员出具给王金明在南湖丽景的投资的部分收据，其中2012年12月21日收到20万元、2013年2月11日收到105万元、2013年4月19日收到50万元、2013年5月3日收到10万元、、2013年月5日收到40万元、2013年5月23日收到20万元、2013年6月11日收到120万元、2013年6月21日收到60万元、2013年9月22日收到21.4万元、2013年11月26日收到18万元、2013年12月12日收到15万元，证明原告王金明投资是属实的，其他银行明细，由于时间久远，没有打出来，具体财务凭证在吴金根处。乐平市拓兴钢材有限公司出具的证明一份，证明原告王金明与被告方合作期间拿了一张100万元的承兑汇票用于合作项目投资。两份商业银行的存款凭证，证明王金明还了投资所用300万元贷款。（2）原告王金明承建乐平市新城农贸市场4号楼工程款4326000元的凭证。原告承包合同一份、工程保证金收条一份，证明原告承建乐平市新城农贸小区1号楼（即为现在的4号楼），实行包工包料，完成单体五层地面砖浇筑的三天内，支付已完成工程量造价的80%，五层以上按月支付工程进度款。工程付款协议一份，证明原告于2014年8月1日已完成单体五层砖浇筑，被告宏达公司、吴金根应付工程款及利息432.6万元。新城农贸小区4号楼施工图及施工日志，证明原告已按图施工并已完成2014年9月23日《工程付款协议》中的工程量。乐平市宏大建设监理有限公司的《情况说明》，证明至2014年11月底，原告已完成新城农贸小区4号楼七层钢筋砖（八层楼面）工程、附楼1、2、3层砌体工程及部分内外装饰工程、门窗工程，原告结算的工程款与实际工程量相符。因被告吴金根涉嫌非法吸收公众存款罪而被乐平市公安局执行逮捕并羁押在乐平市看守所，本院于2015年7月31日在乐平市看守所组织双方对原告王金明提交的证据进行证据交换，并分别予以了质证，被告吴金根认可原告王金明的投资款，包括银行贷款，共计890多万元，双方在合作投资结账时的金额包括了投资款和利润，其他明细，待其公司向法院提供明细。认可原告王金明在乐平新城广场的工程款是事实，对其他证据没有异议，并同意在一星期内向法院提交公司财务凭证。其他两被告认可吴金根的质证意见，另补充称，房屋买卖合同中约定的价格太低，其实际是担保，现在商品房价格都是3900元-4900元左右，合同中订的价格3500元，商铺的价格到了1万多元。三被告向本院出具了被告宏达公司的财务凭证，即被告宏达公司财务人员徐长生开具的收据十一张，共计479.4万元，证明原告王金明在合作期间的投资款为479.4万元；认可原告王金明以被告宏达公司名义向银行贷款300万元，该款的本息已由原告王金明偿还。原告王金明质证称，上述收据复印件是其向法院提供的部分凭证的复印件，而不是被告宏达公司财务人员徐长生提供，王金明共投资款有900多万元，因时间太长，有些凭证找不到，故请求法院责令被告宏达公司提交财务凭证，对王金明贷款300万元投资合作事宜没有异议。上述证据经庭审举证、质证，下列事实双方无异议：（一）关于原告王金明与被告吴金根在南湖丽景项目投资及结算事实2012年6月19日，景德镇市喜苑置业有限公司（以下简称喜苑置业公司）因无力继续经营其开发的景德镇市“南湖丽景”规划区内商住房，与被告宏达公司、中国工商银行股份有限公司景德镇分行（以下简称市工行）签订《三方协议》，约定由被告宏达公司将“南湖丽景”项目内1#、17#、19#、20#共4栋约26000平方米商住房（含6000平方米地下车库）项目和2#、3#、4#、16#、18#共5栋未完工程以及小区绿化等附属工程全部由被告宏达公司建设。三方还就启动资金、贷款、融资等达成协议。后由于“南湖丽景”烂尾楼盘的社会维稳协调，喜苑置业公司、市工行、被告宏达公司、江西江宏房地产开发有限公司签订《协议书》，四方就“南湖丽景”规划区内上述项目中1#、17#、19#、20#共4栋对应的土地使用权转让给江西江宏房地产开发有限公司，被告宏达公司垫资承建上述4栋商住楼以及后续工程建设、销售等达成协议。2012年10月28日，原告王金明与被告吴金根就共同承建“南湖丽景”三期工程签订《合作协议》（落款处标注“补签”），约定：工程承建单位：被告宏达公司；股份分配：双方各占50%股份；投资规模：1、首期投资现金600万元整（双方各300万元）；2、根据三方协议，双方尽快把开发单位资产盘活；3、在盘活开发单位资产的同时，双方协商好资产命名。但资产变现必须用于该工程建设；4、在建设单位资金不能盘活或盘活周期达不到预期，双方在不影响建设工程情况下应按50%投资；利益分配：双方各50%等内容。此后，原告王金明按照合作协议，陆续投入现金，其中原告王金明能够出示收据凭证的有479万元；原告王金明以100万元的承兑汇票支付乐平市拓兴钢材有限公司材料款，用于合作项目；另外以被告宏达公司名义向银行贷款300万元，该款的本息均由原告王金明偿还。上述款项总额为879万元。2014年4月30日，原告王金明与被告吴金根因上述合作项目投资与管理，达成《股权转让协议》，约定：原告王金明同意将其在上述项目的50%股份转让给被告吴金根；具体资金总额以原告王金明在该项目建设过程中注入的工程备用金总金额为准（其中300万元为银行贷款）；利润计算：因该工程尚在建设中，被告吴金根同意原告在工程中投入的所用工程备用金以月息40‰的形式支付给原告王金明投资应得的利润。原告王金明投入备用金的数额和时间：第一笔300万元以景德镇市商业银行的贷款出账时间为准，其余投资金额的时间以工程项目部财务记载为准，投资截止时间为2014年4月底。收益计算方式按每6个月结束一次（金额×月息40‰×利润＋金额）×6）然后以复利、按以上计算方式开始计算第二个6个月的应得利润，依次类推；被告吴金根同意在原告王金明投资的总收益之外补偿其人民币60万元；付款方式：被告吴金根在该合同签订之前一天支付原告王金明人民币200万元整，余款按息30‰计算，三个月结一次，半年内全部付清；担保方式（后续余款担保），被告吴金根同意将其本人在乐平市新城农贸小区的房产开发所持股分作为担保，并请相关股权人签字担保（担保物：土地开发证编号：）；原告王金明退股后，景德镇南湖丽景小区三期工程项目之前之后的工程质量、工程安全事故以及工程项目的其他所有债权债务与原告王金明无关；等内容。同日，被告吴金根向原告王金明出具《借条》一份，记载：今借到王金明人民币1168.8万元，结账止2014年4月30日，此款为原告王金明与被告吴金根共同投资景德镇南湖丽景小区三期土建工程项目退股资金，利息按月息百分之三计息，还款方式以乐平市新城农贸市场4号楼二层三层（共计面积约4600平方米）作为还款担保，待该楼开盘后，双方正式签订商品房买卖合同，房价参照同地段房价为基础再双方协商，借款抵作购房款，担保人为被告庆达公司。2015年5月，景德镇市喜苑置业有限公司、景德镇市环中监理有限公司、被告宏达公司南湖丽景项目部出示《情况说明》，记载：景德镇市南湖丽景三期项目由被告宏达公司承建。该项目由吴金根、王金明合作承接，从2012年6月至2014年元月份止。项目实际工程量如下：2#、3#、4#、16#、18#楼扫尾工程及21＃楼幼儿园主体、装修工程，工程量合计约为1100万元左右；1#楼建设至主体封顶，1#楼墙体填充从三层至七层，工程量约750万元；地下室及东面护壁桩及西面护坡，地下室基础板合计工程量约600万元，库存剩余钢材与制作钢筋300万元，项目工地所用基建设备价值60万元，工程量总额为2810万元，上列单位落款并签字盖章确认。关于原告王金明在乐平新城农贸小区4号楼的建设工程实际施工而产生的债权的事实被告宏达公司拥有乐平新城农贸小区工程建设项目，为完成该项目建设，2012年11月16日，被告宏达公司与原告王金明签订《施工承包合同》，约定：由原告王金明承建乐平新城农贸小区1号楼（实际为4号楼）；该项目所有土建工程实行包工包料承包（不包括消防、电梯），水电工程按包清工形式承包；工程款结算按江西省2004年版预算定额，完成单体五层地面砖浇筑3天内付工程款总造价的80%。五层以上按月支付工程进度款，合同签订前（2012年4月11日），原告王金明向被告宏达公司交付了工程保证金130万元。合同签订后，原告王金明实际参与投资建设该项目。2014年9月23日，原告王金明与被告宏达公司签订《工程付款协议》，约定：原告王金明已于2014年8月1日完成单体五层地面混泥土浇筑，按照合同，被告宏达公司应于2014年8月4日之前支付总体工程量造价的80%，即800万元之80%=640万元，减去已支付的220万元，（截止2014年9月23日止）被告宏达公司还应支付420万元；鉴于被告宏达公司资金周转困难，被告宏达公司同意按照应付工程款的每月3%的利率标准向原告王金明支付逾期付款利息，截止本协议签订之日，被告宏达公司逾期付款利息总计人民币12.6万元，要求一次付清，原告王金明表示同意等内容。此后，原告王金明继续对该项目进行施工，截止2014年11月底，乐平市宏大建设监理有限公司出具《情况说明》，证实原告王金明已完成七层钢筋砼（八层）楼面、附楼1、2、3层砌体工程及部分内外装饰工程、门窗工程。后续工程量的工程款未计算在原告王金明所主张的金额范围内。截止2014年9月23日，因被告宏达公司、被告吴金根未支付原告王金明在南湖丽景项目的投资款、利润以及在乐平新城农贸市场的建设工程款，为履行担保协议，被告庆达公司与原告王金明于2014年9月23日签订《商品房买卖合同》，约定被告庆达公司将乐平市新城农贸小区4栋二、三层，建筑面积共4727.56平方米，以3530元／平方米单价，购房用途仅作住宅使用，共计人民币16688286.8元出售给原告王金明，并约定被告庆达公司在取得商品房预售证之日起7天内，向乐平市房地产管理局申请登记备案。同日被告庆达公司向原告王金明出具收到16688286.8元的收款收据，并将被告吴金根于2014年4月30日出具给原告王金明的借条原件收回。2014年9月25日，被告庆达公司与原告王金明签订一份《补充合同》，约定如果在该合同签订的6个月内，被告庆达公司能够全额归还原告王金明已支付的购房款，并且全额支付了逾期交房违约金的前提下，被告庆达公司享有单方面解除双方签订的《商品房买卖合同》的权利等内容。被告庆达公司以出让方式取得了位于乐平市民电路东侧，编号为2-3-1024的地块，并经批准，取得了该地块上建设商品房（现定名为乐平市新城农贸小区）；建设工程规划许可证号为：建字第3602812013037，施工许可证号为：360281201312310101。2014年10月14日，乐平市城区房地产管理局向被告庆达公司发放“新城农贸小区”预售许可证，编号为：2014-29，预售总面积为：12994.25平方米，房屋用途性质为：住宅，开盘日期为2014年10月19日。被告吴金根与被告庆达公司的法定代表人程连英系夫妻关系，也为被告庆达公司的股东，被告庆达公司的经营及管理实际均由被告吴金根全权处理。被告吴金根现因涉嫌非法吸收公众存款罪而被乐平市公安局执行逮捕并羁押在乐平市看守所，被告庆达公司现处于瘫痪状态。本案的争议焦点如下：（一）原告王金明所主张债权的组成是否真实合法有效？（二）本案诉争《商品房买卖合同》的性质如何确定？本院认为，原告王金明与被告吴金根、被告宏达公司共同投资承建南湖丽景三期项目工程，双方达成协议后，原告王金明实际投资并参与该项目建设，该项目建设过程中，双方又经协商由原告王金明退出该项目投资股份，并达成了《股份转让协议》，同时由被告吴金根向原告王金明出具了应付工程款及利润11688000元的权利凭证，该权利凭证所载明的事实与原告王金明提供的出资凭证、景德镇市喜苑置业有限公司、景德镇市环中监理有限公司、被告宏达公司南湖丽景项目部出示《情况说明》内容相吻合，故该11688000元债权真实合法有效。被告吴金根、被告宏达公司拒不提供其公司财务凭证，不影响上述债权真实合法的有效认定。原告王金明与被告宏达公司就乐平新城农贸小区建设签订《施工承包合同》，因原告王金明无相应的建筑资质，依法应确认为无效合同，但被告宏达公司依据上述合同而取得了利益构成不当得利。原告王金明在该合同签订后，按照合同约定，实际包工包料对该项目进行施工，被告宏达公司、被告吴金根确认应付给原告王金明的工程款640元万元，扣除已经支付的220万元，尚应支付420万元及利息12.6万元，上述结算，系双方当事人经过核对后而达成的，原告王金明主张的债权亦为合法有效的债权。被告庆达公司在被告宏达公司、被告吴金根不能支付原告王金明上述款项及利息的前提下，与原告王金明签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，三被告辩称该合同实际为担保合同，但被告庆达公司通过前期的担保承诺，并与原告王金明通过核对上述两笔款项及利息后签订合同，开具合同中约定的购房总额收款16688286.8元的收据等民事行为，可以确认被告庆达公司自愿将自己约定为偿债责任人，故可认定被告庆达公司与原告王金明之间建立了新的债务法律关系。三被告另称，乐平市现房屋价格为4000多元／平方米，商铺的价格也为9000元-10000元／平方米，无证据证实，同时其如果认为该买卖合同对其不公平，损害了其利益，完全可以依据相关法律规定，请求撤销该合同。同时，被告庆达公司与原告王金明在签订《商品房买卖合同》之后，另行签订的《补充合同》中赋予了被告庆达公司如在该合同签订的6个月内，能够全额归还原告王金明已支付的购房款，且全额支付了逾期交房违约金的前提下，享有单方面解除双方间《商品房买卖合同》的权利。被告庆达公司即未请求撤销诉争《商品房买卖合同》，并拒绝履行偿还债务责任，严重违背了诚信原则。被告庆达公司已经取得了诉争房屋的预售许可证，故原告王金明请求被告庆达公司全面履行《商品房买卖合同》中约定的义务，符合法律规定，依法应予支持。被告庆达公司在取得诉争房屋的预售许可，并开盘销售的情况下，仍未履行合同义务，本应承担相应的违约责任，但鉴于被告庆达公司在本案纠纷发生时一直处于瘫痪状态，且原告王金明亦未能提供被告庆达公司逾期交房给其造成的的具体损失，结合本案的实际情况，对原告王金明请求判令被告庆达公司按购房款每月3%的标准支付违约金的请求不予支持。原告王金明与被告宏达公司、被告吴金根之间的债权债务关系，因被告庆达公司已经自愿偿还债务，且原告王金明也实际接受了被告庆达公司自愿偿还债务之责任，故原告王金明主张被告吴金根、被告宏达公司对诉争债务承担连带责任，没有依据，依法予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：原告王金明与被告庆达公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；被告庆达公司在本判决生效后30日协助原告王金明办理乐平市新城农贸小区二、三层房屋产权登记手续。驳回原告王金明的其他诉讼请求。案件受理费121930元，诉讼保全费5000元，共计126930元，决定由被告庆达公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审 判 长 付小琴审 判 员 何明才审 判 员 欧阳国二〇一五年十一月二日代书记员 胡月玲