广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶浈法民一初字第185号
原告：易成华，男，汉族，住韶关市武江区。
原告：陈坚，男，汉族，住韶关市浈江区。
原告易成华、陈坚共同委托代理人：曾琳燕，湖南丹阳律师事务所律师。
原告易成华、陈坚共同委托代理人：资腾飞，湖南丹阳律师事务所律师。
被告：中国人民解放军广东省韶关军分区后勤部，住所地：韶关市浈江区建国路68号。
负责人：谭柏伟，部长。
委托代理人：余俊成，广东天行健律师事务所律师。
原告易成华、陈坚诉被告中国人民解放军广东省韶关军分区后勤部（以下简称军分区后勤部）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告易成华及易成华、陈坚的共同委托代理人曾琳燕、资腾飞，被告委托代理人余俊成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告易成华、陈坚诉称：2009年3月25日，被告经广州军区后勤部批准，办理了《军队单位对外有偿服务许可证》。2010年1月1日，被告与陈坚签订了《军队房地产租赁合同》约定：被告将其位于韶关市浈江区建国路东园招待所及停车场租赁给陈坚经营，经营期限自2010年1月1日起至2013年12月30日止。《军队房地产租赁合同》签订后，陈坚与易成华于2010年1月10日另行签订了一份《合作协议》双方约定合作经营东园招待所、铺面及停车场等，并对租赁物进行了装修改造，东园招待所也开始产生收益。2012年12月20日，被告以下达通知书的形式单方面终止租赁合同，因原告不愿解除与被告的《军队房地产租赁合同》，被告强行收回东园招待所租赁合同，擅自收回停车场，并强行将原告的自动大门、洗车设备、监控设备等投资财产变卖，将原告清理出场。原告与被告签订的《军队房地产租赁合同》合法有效，被告未经原告同意单方面终止与原告的租赁合同关系，并强行收回租赁物的行为，违反了合同约定，给原告造成经济损失80000元。因此，请求判令1、被告单方面终止与原告易成华、陈坚签订的《军队房地产租赁合同》的行为无效；2、被告将停车场交由原告易成华、陈坚继续承租，并从被告返还停车场之日起顺延租赁期限12个月零10天；3、被告赔偿原告易成华、陈坚停车场财产损失80000元；4、被告支付原告易成华、陈坚违约金50000元。
被告军分区后勤部辩称：一、被告与陈坚解除租赁合同系合法有效的。被告与陈坚于2010年1月1日签订了《军队房地产租赁合同》，并由刘佳英担保陈坚按约履行合同。三方所签订的租赁合同系合法有效的，被告依据合同第五条第一项的约定和陈坚解除合同当然亦是合法有效的。二、陈坚同意被告与其终止合同，且被告与陈坚进行了交接。被告派工作人员与陈坚进行交接工作，工作交接完毕后陈坚在交接表上签名，交接表明确反映陈坚系同意终止合同的。三、陈坚、易成华已经超过解除租赁合同的异议期限。2012年12月20日被告向陈坚发出通知，通知其因军分区营区配套设施建设需要，被告需提前终止合同。陈坚、易成华收到解除合同通知后，在法定的期间内没有提出异议，依法应对其不予支持。四、陈坚、易成华联营已构成违约。陈坚、易成华所签租赁合同明确约定陈坚向被告承租的房地产不得与他人联营，若有违反的，被告有权解除合同并向其追付50000元违约金。直到被告收到应诉手续时，被告才知道陈坚一直隐瞒被告违约与易成华合伙经营。被告将保留追究陈坚、易成华的违约责任。
经审理查明：2010年1月1日，原告陈坚（乙方）与被告（甲方）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定，第一条：甲方将坐落于广东省韶关市浈江区建国路东园招待所建筑面积约2300平方米及停车场约500平方米现有房屋出租给乙方使用，租赁用途为门店、酒店、旅业、停车场营业；第二条：租赁期限自2010后1月1日至2013年12月30日；租赁期内的水、电、煤气、设备、物业和安全管理等由乙方负责；房地产年租金330000元，乙方于每月10日前付清当月租金；第三条：合同签订后乙方即向甲方支付租赁履约保证金50000元……；第四条：……乙方不得擅自将所承租的整体房地产转租给他人使用或与他人互换使用，可以合法分租，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营。……第五条：合同的解除与终止（一）、甲方因军事及分区统一整改规划建设需要提前终止合同的，可随时收回乙方所租赁的营房产权进行建设，但提前四个月告知承租单位，不承担任何赔偿。乙方应当自接到甲方书面通知之日起四个月内无条件的将所承租的房地产及本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租金保证金，其他互不补偿。（二）、乙方确因需要提前终止合同的，应当提前四个月通知甲方，将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方退还乙方房地产租金保证金；……如有违反合同约定，对方有权解除合同，同时应当向对方支付50000元作为违约金；……合同还约定其他权利义务，刘佳英作为担保人在合同上签名，其保证乙方按约履行合同，否则产生的一切责任由其承担。合同签订后，被告依约交付租赁房屋给陈坚使用。合同履行期间，被告于2012年12月20日向陈坚发出通知，内容为：“东园酒店承租方，因我军分区营区配套设施建设需要，需与你方提前终止合同，现依据租赁合同第五条第一项，提前四个月告知你方，请遵照执行，做好相关工作”。2013年4月20日，陈坚与被告方终止租赁合同，陈坚将其承租的东园酒店（包括：宠物店、明月轩、耀隆酒行、盛世广告、珠江源茶行、士多店、本色酒吧、停车场）移交给被告，对此，陈坚与被告方经办人池金城、陈智辉分别在“东园酒店交接表”签名确认。陈坚本人没有到庭参加庭审，陈坚的委托代理人在庭审时对该交接表“陈坚”签名的真实性提出异议，但陈坚未在规定的期限内提出字迹鉴定申请。2013年7月1日，被告通过其在中国工商银行韶关分行营业部开设的账号200502280902670＊＊＊＊转账12932.64元至中国工商银行广东省韶关分行业务处理中心陈坚名下账号955888200500001＊＊＊＊，付款凭证注明的用途：东园酒店相关移交经费。而易成华称其就共同投资经营酒店招待所、铺面、停车场与陈坚签订《合作协议》，易成华、陈坚认为被告提前终止租赁合同的行为，造成易成华、陈坚经济损失，要求被告赔偿损失80000元，易成华、陈坚未提交该损失依据；被告表示对易成华与陈坚签订《合作协议》一事不知情，况且合同不允许承租方合伙，其只认可陈坚为承租方，且陈坚同意终止合同并进行移交及结算。易成华因赔偿问题与被告产生纠纷，2014年3月3日，原告易成华、陈坚提起本案诉讼。
就营区配套设施改造问题，被告提交其营区规划方案及相关审批手续，对此，原告易成华、陈坚共同委托人庭审时提出该营区规划方案属虚假规划改造，但没有提交证据予以证实。
经查，2010年1月10日，陈坚与易成华之间签订《合作协议》，约定：一、陈坚前期投入700000元，易成华前期投入300000元，总额1000000元，进行酒店招待所、铺面、停车场全面装修改造；二、陈坚负责经营管理酒店招待所，易成华负责经营管理铺面、停车场；三、盈利分成，陈坚占经营总额70%，易成华占经营总额30%，经营所得的亏盈分成；……。
关于租赁合同中止后的移交及结算问题，原告提交“关于与东园酒店原承租方结算相关经费的报告”，表示陈坚将其承租的东园酒店房屋和所有钥匙移交给被告，具体结算如下：一、被告应付陈坚71514元。其中1、陈坚交付租赁保证金50000元；2、承租期间被告原南侧小楼所用电量应付陈坚3714元；3、分租户“盛世广告”2月1日至4月20日租金被告已收，未与陈坚结算，计2800元；二、陈坚应缴被告59181.36元。其中：1、被告代陈坚缴付4月4日至5月4日的电费1830.90元，陈坚应向被告缴付4月4日至4月20日期间电费，按天计算，应缴1004元；2、陈坚未缴3月1日至4月20日期间租金45833元；3、陈坚应向被告缴付杨金生相关待遇12344.36元；三、“本色酒吧”缴付陈坚3900元租金，被告补偿陈坚租金600元；以上三项抵扣，被告应付陈坚12932.64元。陈坚代理人在庭审时承认陈坚收到该款，表示对结算有异议，但没有对此提交相关证据。
易成华提交2013年6月17日“关于租赁协议变更通知”、2013年6月24日被告发出的撤场“通知”，称其与被告是2013年7月实际解除停车场的租赁合同，其于2013年6月份收到新承租方通知，说明被告与易成华租赁关系存续期间，就已将房产出租他人。而被告否认与易成华形成租赁关系，表示被告方与陈坚双方在“东园酒店交接表”上签名后，陈坚的分租户易成华一直不配合撤出停车场，被告才发出上述撤场通知。
上述事实有身份证复印件、军队对外有偿服务许可证、军队房地产租赁合同、合作协议、通知、关于租赁协议变更通知、广东省韶关市军分区营区规划方案、东园酒店交接表、关于与东园酒店原承租方结算相关经费的报告、票据、收据、汇款凭证、诉状、答辩状及庭审笔录等予以证实。
本院认为，本案审理涉及房屋租赁合同法律关系。关于主体问题，从本案租赁合同的内容看，合同承租方为陈坚个人，易成华不是本案租赁合同权利义务主体，根据合同相对性原则，易成华与被告不存在直接法律关系。陈坚与被告签订的租赁合同依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告作为出租人，已履行合同义务，将其房屋出租交付给陈坚使用。合同履行过程中，被告以其营房需规划改造为由提前终止合同，对租赁合同终止履行的事实，双方均无异议，本院对该事实予以认定。陈坚未经被告同意，擅自与易成华就共同经营停车场签订了《合作协议》，属另一法律关系，该《合作协议》对被告不具有约束力。对陈坚、易成华的诉讼请求，本院作如下分析认定。
一、关于原告易成华、陈坚主张被告单方面终止与原告易成华、陈坚签订的《军队房地产租赁合同》的行为无效的诉讼请求。租赁合同第五条第一项规定：“甲方因军事及分区统一整改规划建设需要提前终止合同的，可随时收回乙方所租赁的营房产权进行建设，但提前四个月告知承租单位，不承担任何赔偿。乙方应当自接到甲方书面通知之日起四个月内无条件的将所承租的房地产及本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租金保证金，其他互不补偿”。可见，签订合同时，陈坚已清楚知道在被告营区需规划改造的情况下，被告有权随时收回租赁房屋。首先，被告提交的营区规划方案，证明其有收回出租房屋统一整改规划的需要，解除合同的条件成就，原告认为该整改规划虚假，但没有提交证据证实；其次，被告已提前4个月发出终止合同通知书，陈坚收到该通知后，未提出异议，并自愿与被告进行移交、结算、收取被告的结算款，其行为表明陈坚同意终止合同，被告与陈坚签订的租赁合同权利义务已终止。因此，终止租赁合同是陈坚与被告双方的真实意思表示，其行为合法有效，对陈坚该项诉讼请求，本院不予支持。由于原告易成华不是本案租赁合同权利义务主体，易成华与被告不存在直接权利义务法律关系，对易成华主张租赁合同终止的行为无效的诉讼请求，本院不予支持。二、关于原告易成华、陈坚主张被告将停车场交由原告易成华、陈坚继续承租，并从被告返还停车场之日起顺延租赁期限12个月零10天的诉讼请求。陈坚将承租房产移交给回被告，并对租金、水电进行了结算，双方之间因租赁合同产生的权利义务关系终止，陈坚没有合同依据要求继续承租停车场，对陈坚该项诉讼请求，本院不予支持。易成华基于与陈坚签订的合作协议，从陈坚处取得停车场经营使用，租赁合同终止时，陈坚须向被告移交所有承租房屋，被告有权收回出租房屋，易成华未如期撤出停车场的经营使用，被告对此发出撤场通知，依法行使物权权利，符合情理。易成华以该撤场“通知”作为与被告存在租赁关系及证明解除合同的日期，理由不成立，易成华主张被告将停车场交由其继续承租，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于原告易成华、陈坚主张被告赔偿其停车场财产损失80000元的诉讼请求。1、陈坚与被告已进行终止合同的结算，结算内容未涉及损失内容，被告已向陈坚支付结算款；2、易成华与被告没有合同关系，在本案中没有证据证明被告有义务赔偿其损失；3、易成华、陈坚均没有提交任何损失依据；因此，对原告易成华、陈坚该项诉讼请求，本院不予支持。四、关于原告易成华、陈坚主张被告支付违约金50000元的诉讼请求。陈坚认为被告据以终止合同的理由“营区规划改造”属虚假规划改造，但没有提交证据予以证实。陈坚未能举证证明被告违约，其要求被告支付50000元违约金没有事实和法律依据，对陈坚该项诉讼请求，本院不予支持。易成华不是本案租赁合同权利义务主体，其无权要求被告按本案合同支付违约金，对易成华该项诉讼请求，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告易成华、陈坚的诉讼请求。
案件受理费3100元，由原告易成华、陈坚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判长 黄 伟
审判员 马文英
审判员 王元林
二〇一四年五月十五日
书记员 王 洁