江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02103号
上诉人（原审原告、反诉被告）许豪。
委托代理人许小荣。
委托代理人钱剑，江苏濠阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南通市港闸区唐闸镇街道办事处，住所地南通市港闸区江海大道***号。
法定代表人胡永宁，该单位主任。
委托代理人顾展新，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南通盛唐实业公司，住所地南通市港闸区江海大道636号。
法定代表人冯斌，系该公司总经理。
上诉人许豪与被上诉人南通市港闸区唐闸镇街道办事处（以下简称唐闸街办）、南通盛唐实业公司（以下简称盛唐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2015）港唐民初字第00067号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年8月，盛唐公司申领盛唐商贸街的临时建设工程规划许可证，在唐闸镇街道高店村8组新建盛唐商贸街。盛唐商贸街建成后将盛唐商贸街第二标段1层中（横14-16轴，纵A-
B轴），建筑面积135㎡，二层南辐（10-17轴）交由唐闸街办出租。2009年11月18日，唐闸街办与许豪就上述房屋签订房屋租赁合同，合同约定：1、房屋用途为宾馆；2、租赁期限自2010年4月1日至2024年12月31日；3、从交房之日起至2010年3月31日，为许豪用于装修，免收租金；4、租金为分年限计算，第1-5年为每年45万元；5、合同签订时许豪预交保证金5万元，待租赁结束时不计息退还；6、租赁期满或提前中止合同，唐闸街办对装修附着物不进行补偿，可移动物品允许许豪搬走。2009年11月28日，许豪向唐闸街办支付保证金5万元。2010年5月31日，许豪向唐闸街办支付租金11.25万元。2010年8月1日，唐闸街办与许豪签订房屋租赁补充合同，合同约定，鉴于许豪消防设计图纸的更改，唐闸街办同意许豪的装修期调整至2010年5月31日，唐闸街办收租起点调整为2010年6月1日。许豪使用租赁房屋开办的南通市港闸区万豪假日宾馆于2010年7月27日经工商部门核准开业。之后，因万豪宾馆门前道路修建高架，唐闸街办免除了许豪2010年10月1日至2011年11月30日的租金。2013年6月19日，许豪向唐闸街办支付租金5.5万元。在本案审理过程中，许豪申请对其损失进行评估。江苏中瑞华资产评估有限公司于2015年7月7日作出资产评估报告书，认定许豪开办的万豪宾馆资产价值共计3411290元，其中不可移动资产及移动后价值损失较大的资产价值为2893820元，可移动资产及移动后价值损失较小的资产价值为517470元。
原审法院认为，本案的争议焦点在于：一、双方之间的房屋租赁合同的效力；二、如果合同无效，许豪的经济损失应如何承担；三、本案是否有权主张租金及违约金损失。
原审法院认为，关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。上述司法解释明确，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，举轻以明重，就临时建筑超过期限后签订的合同，也应为无效。双方签订的房屋租赁合同，在签订合同时就已经超过该房屋的临时使用期限，在一审法庭辩论终结前，也未经主管部门批准延长使用期限，租赁合同应认定为无效。
关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因租赁合同无效，许豪应将房屋返还给唐闸街办，唐闸街办应返还保证金5万元。就装饰装修损失而言，根据资产评估报告书，其中不可移动资产及移动后价值损失较大的资产价值为2893820元，可移动资产及移动后价值损失较小的资产价值为517470元。可移动资产及移动后价值损失较小的资产，完全可以由许豪自行搬离，不应作为许豪的损失。不可移动及移动后损失较大的资产共计2893820元，因唐闸街办不同意利用并进行补偿，应作为许豪的损失，由双方根据导致合同无效的过错进行承担。就导致合同无效的过错问题，虽然许豪主张唐闸街办隐瞒临时建筑已经过期的事实，但许豪在签订合同时也有审查的义务，故确定由双方对许豪的损失各承担50%的责任，即唐闸街办应赔偿损失1446910元。唐闸街办提出的评估报告中将部分可移动物品作为了不可移动物品进行估价，根据上述司法解规定，判断承租方装饰装修的损失的依据是是否形成附和，如果物品移动后损失较大，应认定形成附和物，并作为许豪的损失。需要说明的是，许豪既然认可评估报告中对于不可移动及移动后损失较大的资产的评估结果，则这部分物品就须同房屋一起返还给唐闸街办。
关于争议焦点三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述规定，法院对按照合同标准支付使用费的请求予以支持。根据双方约定及唐闸街办免除许豪部分租金的单方意思表示，许豪应支付唐闸街办2010年6月1日-2010年9月30日，2011年12月1日-2014年3月期间的房屋使用费，即应付唐闸街办120万元房屋使用费，许豪已经支付16.75元，还应支付唐闸街办103.25元。因租赁合同无效，唐闸街办不得依据合同约定主张违约金，许豪应支付房屋使用费是法院在参照租金的基础上酌情支持的，该给付义务的前提是法院判决，故确定占用使用费给付的时间点应从法院判决生效支付之日计算，唐闸街办主张许豪支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。许豪主张合同约定的租金过高，就此，法院认为，租赁合同是双方自愿协商一致达成的，不存在订立合同时显失公平情形，对其该抗辩意见，法院不予采信。
许豪起诉盛唐公司，盛唐公司要求房屋租金及违约金，因许豪与盛唐公司之间没有合同关系，故对许豪要求盛唐公司承担赔偿责任和盛唐公司要求许豪支付租金及违约金的请求，法院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条之规定，判决：一、许豪与唐闸街办于2009年11月18日签订的《房屋租赁合同》及于2010年8月1日签订的《房屋租赁补充合同》无效。二、许豪于本判决生效之日起十日内将唐闸镇街道高店村8组盛唐商贸街第二标段1层中（横14-16轴，纵A-
B轴）建筑面积135㎡，二层南辐（10-17轴）建筑面积1898㎡的房屋（含江苏中瑞华资产评估有限公司于2015年7月7日作出资产评估报告书中认定的不可移动资产及移动后价值损失较大的资产）返还给唐闸街办。三、唐闸街办返还许豪保证金5万元；四、唐闸街办赔偿许豪损失1446910元。五、许豪向唐闸街办支付房屋占用使用费1032500元。六、以上三、四、五项相抵后，唐闸街办应于本判决生效之日起十日内支付许豪464410元。七、驳回许豪的其他诉讼请求。八、驳回盛唐公司的诉讼请求。九、驳回唐闸街办的其他诉讼请求。本诉案件受理费28630元、评估费16000元，合计44630元，由许豪负担20968元，由唐闸街办负担23662元。反诉案件受理费15951元，由唐闸街办负担3271元，由许豪负担12680元。
宣判后，上诉人许豪不服，向本院提起上诉称，一审认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效，合同无效，但上诉人应当无责，即使有责也只应是小部分责任，而不应当承担高达50%的责任；关于房屋占有使用费的问题，上诉人认为一审法院无视房屋存在的严重渗漏导致多达50%左右的房屋根本无法使用，以及上诉人与被上诉人签订的房屋租金明显高于同一栋楼其他商户的事实，显失公平，简单化处理，明显损害了上诉人的合法权益；可移动财产部分，一审法院显然没有考虑到此次事件的主要责任方，这些可移动的资产上诉人移动了根本没有办法使用，而造成这些财产损失还是被上诉人造成，被上诉人就这些损失应当一并承担责任。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人唐闸街办答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人盛唐公司未到庭答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人所称的合同无效造成的损失承担的比例问题，因双方当事人所签订的合同超过了该临时建筑的使用期限，原审确定为无效并无不当。至于无效造成的损失问题，本案而言，主要系装饰装修添附所造成的损失，对于该部分损失，应当根据当事人的过错比例予以承担。对于租赁合同而言，出租方有向对方披露房屋真实产权之责，承租方也有核实房屋产权之责，双方对于签订无效合同均有过错，原审根据本案的实际情况，确定双方当事人各承担50%的责任并无不当。至于可移动物品的损失问题，本院认为，可移动物品以及移动后价值损失较小的物品，上诉人可另行处置，即使存在损失，亦非合同无效造成的损失，上诉人要求对方承担该部分损失，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于上诉人提出的房屋渗漏的问题，本院认为，双方当事人对是否予以维修产生争议，目前上诉人并没有充分证据证明唐闸街办有拒绝维修之事实。此外，根据上诉人庭审陈述，案涉宾馆经营后三个月即因为封路从而导致基本无客人入住，即使案涉宾馆由于未及时维修导致一半左右的房间无法使用，上诉人亦未因房屋渗漏导致客人无法入住之损失，故房屋渗漏与上诉人损失之间不具有因果关系。关于上诉人提出的房租过高的问题，本院认为，房屋的占有使用费并没有强制性明确标准，不同的房屋存在不同房屋租金标准亦属正常，上诉人以此理由要求降低房屋租金和使用费缺乏依据，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28630元，由上诉人许豪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 陆炜炜
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 周 敏