吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终3272号
上诉人（原审原告）：王春华，住吉林省永吉县。
委托诉讼代理人：王洪全，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：田艳杰，吉林城威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：于畅，住吉林省永吉县。
被上诉人（原审被告）：石秀英，住吉林省永吉县。
被上诉人（原审被告）：裴钟泽，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：郭丽贤，吉林待续律师事务所律师。
上诉人王春华因与被上诉人于畅、石秀英、裴钟泽房屋买卖合同纠纷一案，不服永吉县人民法院（2017）吉0221民初876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王春华上诉请求：撤销原审判决第三项，改判返还房屋及拖欠房款损失费。事实和理由如下：原判决认定事实错误，适用法律错误。原判决没有认定被上诉人之间恶意串通，逃避债务的事实。原判决认定王春华未实际占有、使用诉争房屋与事实不符。原判决适用法律错误，解除合同后应双返。
裴钟泽辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王春华没有证据证明其占有、使用诉争房屋。裴钟泽自购买房屋后一直占有、使用至今。裴钟泽不是王春华与于畅《房屋买卖协议书》的合同当事人，不能突破合同的相对性请求返还房屋。
于畅、石秀英未发表答辩意见。
王春华向一审法院起诉请求：1.依法解除王春华与于畅签订的《房屋买卖协议书》；2.依法判令于畅、石秀英、裴钟泽返还房屋（各方均确认该房屋为吉林百桥房地产开发有限公司开发的“温泉生态城”39号楼2号网点，以下简称诉争房屋）；3.依法判令于畅给付违约金10万元。
一审法院认定事实：2013年5月25日，王春华�吉林百桥房地产开发有限公司（以下简称百桥公司）签订房款确认单（编号0000062），以王洪武的工程款抵顶诉争房屋的部分房款（431914元），剩余房款（431914元）以贷款方式支付。因贷款未能妥办，百桥公司通知王春华剩余房款需缴纳现金。王春华因现金不足，决定通过寻找能够购买诉争房屋的买家出售。2014年11月23日，王春华与于畅签订《房屋买卖协议书》，约定以850000元的价格将诉争房屋出售给于畅。后于畅通过书面形式通知王春华“确认同意过户裴钟泽名下”。2015年5月29日，石秀英、于畅为王春华出具欠据一份，载明尚欠诉争房屋购房款750000元及2015年6月末付款的事实。2015年12月9日，因逾期未付欠款，王春华与石秀英签订《补充协议》，约定乙方（于畅、石秀英为乙方，但仅石秀英签字）自愿补偿拖欠诉争房屋购房款给甲方（王春华、王洪全）造成的损失100000元。并从2015年12月20日起，每拖欠一个月房款，支付相应损失费。但至今尚欠房款740000元。裴钟泽的父亲裴大旭为从石秀英处购买门市房屋曾向石秀英给付部分房款，但未能实现。后石秀英询问裴大旭是否想购买诉争房屋。裴大旭于2014年11月27日，代裴钟泽与百桥公司签订《内部认购协议》（编号：0000112）购买了诉争房屋，《内部认购协议》载明首付房款946914元（即全部房款），同时百桥公司为裴钟泽出具房款确认单（编号：0000639），亦载明实交房款946914元（即全部房款）。但裴大旭并未向百桥公司缴纳房款，其自认房款实际都交给了石秀英（房款主要分为两部分，即曾经支付给石秀英欲购买其他房屋但未实现的部分，和签订认购协议时在百桥公司售楼处交给石秀英的购房差额现金部分）。2014年11月29日，裴钟泽缴纳了诉争房屋的入住等相关费用，自此实际占有�使用诉争房屋并在物业处登记。王春华从未实际占有、使用诉争房屋。另查明，王春华和裴钟泽均自认在百桥公司售楼处实际办理诉争房屋买卖业务的职员为“梁浩”，但梁浩在法庭进行庭后调查询问时表示时间过长，自己记不起曾办理过诉争房屋的买卖业务。百桥公司及其管理者处未查得王春华自述的《内部认购协议》、房款确认单（定金、尾款）的任何形式原件或复印件，未见裴钟泽持有的《内部认购协议》、房款确认单（全款）原件的任何相同效力原件或复印件。于畅、石秀英共给付王春华购房款110000元。
一审法院认为，王春华与于畅签订的《房屋买卖协议书》及欠条合法有效，于畅逾期未履行合同主要义务，致使合同目的不能实现，王春华有权请求解除合同并要求其按照违约事实承担赔偿责任。故其主张解除《房屋买卖协议书》及请求于畅赔偿100000元违约损失的理由成立，予以支持。同时，王春华未能充分举证证明裴钟泽能够占有、使用诉争房屋是基于王春华与于畅签订的《房屋买卖协议书》及王春华的履约行为，或三人依据买卖合同法律关系应承担返还责任，故王春华请求于畅、石秀英、裴钟泽返还诉争房屋的理由不成立，不予支持。关于王春华是否有权解除与于畅签订的《房屋买卖协议书》的问题。根据现有证据，不能证明其二人签订的合同具有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于无效合同及第五十四条关于可撤销合同的规定，应认定合同成立并生效。双方即应按照法律及合同约定履行各自合同义务。在640号案及其上诉案件的法庭审理中，于畅、石秀英均对王春华已经履行了合同义务、自己没有履行合同主要义务（给付剩余大部分购房款）的事实无异议。而于畅迟延，逾期，拒绝履行给�剩余大部分房款的行为已经实际上造成了王春华不能实现合同目的。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”规定，王春华请求解除与于畅签订的《房屋买卖协议》理由成立。王春华在本案审理时明确表示不变更该项诉讼请求，故对其该项主张予以支持；关于合同解除后，王春华是否有权请求于畅按照违约条款给付100000元违约金的问题。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，可以依照《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”规定进行处理，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持……”规定。本案中，王春华与于畅在《房屋买卖协议》第4条约定“协议签订后，甲乙双方任何一方无论因何原因违约，赔偿对方10万元违约金”，该条款应视为独立的违约金条款。因于畅未对违约金数额部分提出抗辩，故王春华的该部分诉讼主张符合法律规定，应予支持；关于合同解除后，王春华是否有权请求裴钟泽返还诉争房屋的问题。首先，因裴钟泽不是《房屋买卖协议》的合同当事人，虽然于畅指示王春华“（将诉争房屋）确认同意过户裴钟泽名下”，但现有证据不足以证明裴钟泽是该合同中的实际购买人，或者排除裴钟泽具有善意的可能（在没有不动产权属登记�明的情况下），不能据此认为裴钟泽应受王春华与于畅的买卖合同法律关系限制。其次，因王春华从未实际占有、使用或者取得诉争房屋的任何物权权益，在其又缺乏有效证据证明自己对诉争房屋享有在先的完整债权权益（至少但不限于证明已经交纳了全部房款并签订了购房协议）的情况下，不能认定其主张是自己的履约行为（自己指示百桥公司与裴钟泽就诉争房屋签订购房协议）直接导致了裴钟泽占有、使用诉争房屋的结果成立。再次，即使王春华能够证明是自己的指示行为直接导致了裴钟泽与百桥公司签订购房协议并实际占有、使用诉争房屋的事实发生，但因为此时诉争房屋的实际债权权益人和物权期待权人已经不再是《房屋买卖协议书》合同中的任何一方当事人（裴钟泽在现有证据下能够证明自己已经与百桥公司签订了《内部认购协议》、取得了百桥公司出具的全额付款房款确认单，并对房屋占有、使用），王春华仅依据与于畅的买卖合同法律关系的解除事实并不能突破合同的相对性，对抗合同以外的裴钟泽已经享有的债权权益和物权期待权；关于合同解除后，王春华是否有权请求于畅、石秀英返还诉争房屋的问题。首先，石秀英不是《房屋买卖协议书》的当事人，其在《欠条》及《补充协议》上签字的行为应视为其承诺承担独立的还款及赔偿损失责任。故王春华无权请求石秀英返还诉争房屋。其次，王春华在未实际占有、使用或取得任何物权权益的情况下即与于畅签订《房屋买卖协议书》的行为，实际上与“买卖期房”行为相似，相似于债权转让行为。王春华述称，其在与于畅签订《房屋买卖协议书》后，在“转让”诉争房屋的当天通过抵顶工程款的方式向百桥公司足额缴纳了剩余全部购房款后，向百桥公司交�了全部购房凭证原件，并按照于畅的要求通知百桥公司为“裴钟泽”出具完整购房凭证。根据其陈述及于畅、石秀英陈述，王春华与于畅的买卖合同标的物应为王春华对百桥公司享有的关于诉争房屋的完整债权，并在合同中要求王春华完成“债权转让行为”。王春华履行了“债权转让行为”导致“买卖合同”的双方当事人实际均不再享有该“债权”。而后，裴钟泽依据获得的该“债权”实现了对诉争房屋的占有、使用。即便王春华的以上主张能够得到证明，此时其提出解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，因为双方交易的“债权”已经全部或部分消灭（裴钟泽占有、使用诉争房屋，债权得到全�或部分实现），且于畅对该“债权”的任何部分均没有处分权利。故王春华应向于畅请求采取其他对等方式予以补救，并有权要求赔偿责任。其可在证据充分时另觅途径寻求救济。而依据现有证据尚不能充分证明王春华主张的以上事实成立。故王春华请求于畅返还诉争房屋的理由不成立，本院不予支持；关于《房屋买卖协议书》解除后，各方当事人应如何维护各自正当权益的问题。王春华与于畅是该合同的当事人，石秀英因在《欠条》和《补充协议》上签字，自愿承担购房款和逾期付款的赔偿给付责任。三人均不同程度的履行了各自的合同义务，故在合同解除后可能涉及确定过错和赔偿损失等问题。因王春华未对该部分提出完整的诉讼主张，于畅、石秀英亦未对该部分提出答辩意见，故三人可就本案未裁判的部分另觅途径，寻求救济。综上，依照《中华人民共和�合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，作出判决。
一审法院判决：一、解除王春华与于畅签订的《房屋买卖协议书》；二、于畅于本判决生效后十五日内向王春华给付违约金100000元；三、驳回王春华的其他诉讼请求。案件受理费13300元，由于畅负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、王春华、于畅于2014年11月23日签订《房屋买卖协议书》，约定以850000元的价格将诉争房屋出售给于畅，于畅给付了部分房款。2015年12月9日，因逾期未付欠款，王春华与石秀英签订《补充协议》，约定乙方（于�、石秀英为乙方，但仅石秀英签字）自愿补偿拖欠诉争房屋购房款给甲方（王春华、王洪全）造成的损失100000元。并从2015年12月20日起，每拖欠一个月房款，支付相应损失费。王春华要求解除合同与双方约定不符，本院不予支持。双方签订的《房屋买卖协议书》依法成立并发生法律效力，不违反法律、法规的相关规定，上述《补充协议》亦表明于畅、石秀英同意继续履行合同，故王春华主张解除合同无事实及法律依据，本院不予支持。王春华可以就未给付的房款及赔偿损失另行主张权利。二、根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，王春华主张占有、使用诉争房屋无充分有利的证据证明，本院不予支持。三、裴钟泽在现有证据下能够证明自己已经与百桥公司签订了《内部认购协议》、取得了百桥公司出具的全额付款房款确认单，并对房屋占有、使用，王春华主张裴钟泽返还诉争房屋无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持永吉县人民法院（2017）吉0221民初876号民事判决第二项；
二、撤销永吉县人民法院（2017）吉0221民初876号民事判决第�、三项；
三、驳回王春华的原审其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费13300元，二审案件受理费12300元，合计25600元，由被上诉人于畅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵春梅
代理审判员 付婷婷
代理审判员 满 明
二〇一七年十一月二十九日
代理书记员 彭 悦