浙江省德清县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）湖德民初字第4号
原告：中利达花园业主委员会。
负责人：仲峰军。。
委托代理人：程时吉。。
被告：德清县金蓓蕾幼儿园。
法定代表人：裴秀敏。。
委托代理人：叶振伟、陈斌。。
原告中利达花园业主委员会与被告德清县金蓓蕾幼儿园返还原物纠纷一案，原告于2011年12月23日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由审判员柯菊清适用简易程序公开开庭审理。后因案情复杂，本案转普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2012年5月18日公开开庭进行了第一次审理。原告之委托代理人程时吉、被告之委托代理人叶振伟到庭参加诉讼。2013年6月8日，本案公开开庭进行了第二次审理。原告之委托代理人程时吉、被告之委托代理人陈斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告在未经业主同意的情况下，从2005年2月起，非法占用托儿所（1414.84㎡）开办幼儿园，被告还把托儿所房屋南侧的一块约600㎡的绿地围成操场，用作幼儿园的活动场所。根据法律规定，中利达花园建筑区划内的托儿所房屋产权、绿地属中利达花园小区全体业主共有。被告的行为已严重侵犯了业主的民事权益，造成了很大的损失。故诉请法院判令：1、确认位于德清县武康中利达花园的托儿所产权属中利达花园全体业主共有，被告立即腾空返还托儿所房屋；2、被告赔偿原告经济损失458410元（暂计算到2011年10月31日止，共81个月，按4元／月／平方米计算）；3、被告将托儿所房屋南侧的操场恢复绿地。
被告辩称，一、原告诉请被告要求立即腾空返还托儿所房屋没有事实和法律依据。理由如下：1、被告于2005年1月已经就该房屋与开发商德清县开元房屋开发有限责任公司（以下简称开元公司）形成房屋租赁关系，约定由被告负责人承租该公司位于中利达花园里面的托儿所，一次性支付了42万元房屋租金，租期为20年，该租赁协议是双方意思表示真实，约定的内容未违反国家法律和法律法规禁止性规定。2、本案所涉的房屋是属于小区的配套公共设施，虽然《物权法》第73条的规定该房屋属于业主共有，但《物权法》是2007年10月1日起生效施行的，根据法不溯及既往的法理原则，本案中的租赁关系在2007年10月1日起并不受物权法约束。虽然所有权发生变动，根据合同法第229条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中的租赁合同至今仍然合法有效。二、基于双方租赁合同有效，被告属于合法占有，并有权进行自由使用并获得相应收益。因此，原告的赔偿主张无法成立。即使需要承担赔偿责任，也应由开发商承担。对原告提出的赔偿计算方式无事实和法律依据。对于原告要求将托儿所南侧的操场恢复成绿地的诉讼请求，被告认为该房屋租赁时在租赁协议中就约定了租赁物的用途是用于托儿所或者幼儿园使用。众所周知，托儿所或者幼儿园运作过程中必须要有配套的户外活动场所或者说是操场，这也是教育部对于开办教育机构一项重要的办学条件。虽然双方就此并未进行书面约定，但是需要户外活动场所是不争事实，而且关于操场的使用，是开发商一并移交给被告的，被告接收时操场已经围成。其次，包括德清县教育局、民政局等行政机关对于被告办学均进行行政许可，可见被告未具有原告提出的非法占有房屋及操场的行为。综上所述，被告认为其对本案所涉房屋及操场的占有系合法占有。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2002年5月23日，开元公司经德清县发展计划与经济委员会批准，开始投资建设中利达花园小区。小区建设共四期。第一至三期竣工验收合格后于2005年1月14日在德清县建设局予以备案。小区公建配套设施中包含有物管及托儿所用房。2003年10月12日，开元公司将前期物业委托浙江证大物业管理有限责任公司进行管理。
2005年1月13日，开元公司与裴秀敏（被告金蓓蕾幼儿园的负责人）就托儿所用房签订了房屋租赁协议一份，约定由裴秀敏承租该公司位于中利达花园内的托儿所房屋，用于办理托儿所或幼儿园，租期为20年，租金共420000元。协议签订后，2005年5月19日，开元公司收到了全部房屋租金。2005年6月7日，经德清县教育局批复，同意裴秀敏开办了被告金蓓蕾幼儿园。2006年3月1日，经德清县民政局批复，准予被告办理登记，并发给了登记证。
2006年4月，原告第一届业委会经选举成立，并于2009年10月进行了换届选举。
2008年5月25日，开元公司出具物业管理用房缴交确认单一份，载明开元公司将中利达花园中的物业管理用房998.12㎡，传达室27.28㎡，公建设施1220㎡移交给当时中利达花园的物业管理公司，该确认单同时也载明以上房产产权属原告。
另查明，本案讼争的托儿所房屋为小区全体业主共有，建设规划用途定为托儿所。开元公司已于2009年8月25日注销，注销的原因为股东会决议。
又查明，被告在取得开办资格后，即投入资金及招聘教师，办学至今，先后获得了市县二级巾帼文明岗、两年青年文明号，并获得湖州诚信评估AAAA级、湖州市首届优秀民办园的称号，教师及学生也曾获得县级文艺汇演中的一、二等奖。在开办中，其优先保证了业主子女入学，并对其入学学费予以了一定的优惠，同时，历年来被告也及时交纳了物业管理费。现被告处约有学生180人左右，原告业主孩子约50余人。
后原告以被告侵犯其合法权益为由与被告发生争议，被告曾于2011年进行了信访。因至今原、被告未能协商一致，以致纠纷成讼。
上述事实，有下列证据予以证明：1.综合验收资料；2.照片；3.业委会换届备案表及决议；4.管理用房缴交确认单；5.租赁协议书及租赁费票据；6.信访材料；7.教育局及民政局文件；8.开元公司注销登记材料；9.物业费交纳发票及小区业主孩子入学优惠表；10.当事人的陈述。
本院认为，本案的争议焦点为：裴秀敏与开元公司签订的租赁协议是否对原告具有约束力。
一、从协议签订时的情形上分析，2002年5月23日，开元公司开始投资建设中利达花园小区，在小区业委会成立前，其虽于2003年10月12日将前期物业委托浙江证大物业管理有限责任公司进行管理，但当时小区中部分建筑物尚未建成交付（包括本案讼争的托儿所房屋），后第一至三期竣工验收合格后，开元公司在原告成立前，即2005年1月13日与裴秀敏签订租赁协议，约定将托儿所房屋出租给裴秀敏用于开办幼儿园。在当时情形下，开元公司并未将托儿所房屋交付给原告，因此裴秀敏与开元公司签订租赁协议，其有理由相信开元公司能作为出租人与其签订协议，故在签订协议时，裴秀敏本身并无过错。
二、从协议内容上分析，1、考虑至开办幼儿园既带有公益性，也是一个需长期开办的教育单位，因此，协议中约定租期20年，一次性租金共42万元，并未有恶意串通的行为；2、协议内容未改变托儿所房屋的所有权，即本案讼争的托儿所房屋仍为小区全体业主共有；3、被告并未改变该托儿所房屋的使用性质，符合建设规划的用途。故协议内容未违反法律规定。
三、从协议履行情况分析，1、租赁协议签订后，裴秀敏依据租赁协议依法开办了被告德清县金蓓蕾幼儿园，并及时全额向开元公司缴纳了房租金；2、被告在开办中，优先保证了业主子女入学，并对其入学学费予以了一定的优惠；3、历年来被告也及时交纳了物业管理费。故被告在履行合同中，未有违约情形存在。
从以上三点分析，本院认为裴秀敏与开元公司签订的租赁协议合法、有效，应对原告具有约束力。
至于被告南侧操场的场地是否存在侵权，原告认为被告侵权，应由被告恢复绿地。被告辩称开元公司交房时一并移交了操场，且办理教育事业均需要配套的户外活动场地，对被告此辩称，原告未有证据予以推翻，结合幼儿园开办的实际所需，本院予以采信。
综上，本院认为，裴秀敏依据其与开元公司签订的租赁协议依法开办被告德清县金蓓蕾幼儿园，本案被告的行为未对原告构成侵权。本案中原告也未能提供证据证明租赁协议系恶意串通损害了原告的利益，应视为举证不能，故对原告的诉请，本院难以支持。至于原告认为租赁协议约定的租金过低，损害了其合法权益，其可依法另行提起诉讼主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告中利达花园业主委员会的全部诉讼请求。
本案受理费人民币8176元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 叶剑荣
人民陪审员 盛树康
人民陪审员 谢超群
二〇一三年十二月十七日
代书 记员 方依云