太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终字1131号
上诉人(原审原告）太原市嘉隆房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区敦化南路43号。
法定代表人李德新，经理。
委托代理人孙燕红，山西艾伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沙岩，山西省煤炭中心医院职工，
委托代理人潘慧明，山西祥云律师事务所律师。
上诉人太原市嘉隆房地产开发有限公司与被上诉人沙岩房屋买卖合同纠纷一案，上诉人太原市嘉隆房地产开发有限公司不服太原市小店区人民法院（2015）小民初字第01544号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2009年6月1日，原告（反诉被告）（出卖人）与被告（反诉原告）（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为20091003735，约定买受人购买出卖人开发的位于太原市小店区平阳南路151号嘉隆锦都苑第20幢5单元0602号商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积234.81平方米，每平方米单价2098.99元，总金额492863元，买受人应在签订本合同时付房款203691元，交房时付9172元，余款280000元办理公积金贷款。如买受人逾期付款在15日内，买受人须按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。出卖人应当在2009年6月30日前，依照有关规定将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方还约定了其它权利义务。后双方就涉案房屋在太原市房地产管理局办理了网签备案手续。2009年5月30日，被告向原告缴纳购房款203691元及购买20-5-1号地下室款9198元。被告（反诉原告）称由于原告（反诉被告）不能提供房屋预告登记证，导致其不能依约办理住房公积金贷款。2013年4月14日，被告（反诉原告）从原告（反诉被告）处领取办理住房公积金贷款的“五证”，在去太原市公积金管理中心办理贷款手续时被告知从签订合同起超过3年，不能办理公积金贷款手续。被告（反诉原告）将此情况告知原告（反诉被告）。2013年4月15日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）出具《客户答复表》一份，“答复事项”中载明，“你方选择采用公积金贷款方式缴纳购房款，我方已按你方要求提供了包括预售证复印件在内的办理公积金贷款中需要我公司提供的全部手续，请你方于13年6月15日之前将应缴纳购房款打入我公司指定的工行并州支行05×××20的账户内，逾期按原购房合同的第4条约定执行。”被告（反诉原告）在“客户意见”中表示：“我同意公司意见，保证于13年6月15日前内将应缴购房款打入上述账户。”被告（反诉原告）称其于2013年6月12日前往原告（反诉被告）处欲以现金方式缴纳余款，原告（反诉被告）方借贷人员答复公司刘总不在，且原合同约定余款是以公积金贷款方式支付，现以现金支付需向公司申请再作决定。同日，被告（反诉原告）在另一《客户答复表》“客户意见”中写有其于6月8日上午到原告（反诉被告）公司带齐身份证和银行卡准备一次性缴纳余款，原告（反诉被告）由被告（反诉原告）公司售后接待，并填写答复表，希望公司尽快提供账号便于转账。到约定交款的最后时间即2013年6月15日，被告（反诉原告）仍未得到原告（反诉被告）提供的收款人名称、账号、开户行等支付信息。2013年6月19日，被告（反诉原告）向太原市城南公证处申请办理款项提存公证，2013年6月20日，太原市城南公证处作出（2013）并南证民字第2047号公证书，将被告（反诉原告）购房余款289172元及应付余款最后期限的次日至2013年6月20日的违约金1500元提存至太原市城南公证处指定账户，被告（反诉原告）就此事通知了原告（反诉被告）。2013年7月10日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）邮寄送达《解除合同通知书》。2014年8月1日，原告（反诉被告）分四次退还被告（反诉原告）购房款共计189232元，其中扣除了应付款的5%，并于2014年9月2日退还被告（反诉原告）购地下室款9198元。庭审中，原告（反诉被告）称其按合同约定期限向被告（反诉原告）交付了涉案房屋，被告（反诉原告）否认，称涉案房屋没有交付。
确认上述事实的证据有《商品房买卖合同》1份、收据2份、锦都苑房屋公积金五证领用表1份、客户答复表2份、邮政储蓄银行汇款收据5份、公证书1份、解除合同通知书1份及本案庭审笔录等在案佐证，足以采信。
原审判决认定，本案所涉《商品房买卖合同》是当事人之间真实的意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，当事人各方均应恪守。本案中，被告（反诉原告）在合同签订后，依约缴纳了房屋首付款及地下室款，虽之后因故未能办理公积金贷款手续，但双方于2013年4月15日在《客户答复表》中达成一致意见，原告（反诉被告）同意由被告（反诉原告）在2013年6月15日之前将剩余购房款缴入原告（反诉被告）账户，其后，被告（反诉原告）分别于2013年6月8日和2013年6月12日两次去原告（反诉被告）处交纳购房余款，原告（反诉被告）均未予协助办理，被告（反诉原告）遂在2013年6月19日向太原市城南公证处办理了款项提存，以上事实表明，被告（反诉原告）在双方最后约定的交纳期限前积极履行缴款义务，由于原告（反诉被告）未予协助办理，导致后来款项提存，并非被告（反诉原告）不履行缴款义务，故原告（反诉被告）主张该合同因被告（反诉原告）逾期缴款而解除，要求被告（反诉原告）履行协助注销该《商品房买卖合同》的备案手续等解除合同善后义务的主张，理由不当，证据不足，本院不予支持。被告（反诉原告）应将提存款项290672元（房款289172元+违约金1500元）连同已收取的购房退款198430元（房款189232元+地下室款9198元）共计489102元交付原告（反诉被告），原告（反诉被告）须按照合同约定履行交付房屋的合同义务。原告（反诉被告）关于其已如约向被告（反诉原告）交付涉案房屋的辩解意见，因其无相关证据佐证，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）太原市嘉隆房地产开发有限公司与被告（反诉原告）沙岩签订的《商品房买卖合同》为有效合同。二、被告（反诉原告）沙岩在本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）太原市嘉隆房地产开发有限公司购房款共计489102元。三、原告（反诉被告）太原市嘉隆房地产开发有限公司与本判决生效后十日内将涉案合同约定的位于平阳南路151号嘉隆锦都苑第20幢5单元0602号的商品房一套交付被告（反诉原告）沙岩。四、驳回原告（反诉被告）太原市嘉隆房地产开发有限公司的本诉请求。
判决后，太原市嘉隆房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称，一审法院任由被上诉人擅自变更合同主要条款，并且肆意扼杀上诉人的解除权，依据已解除的合同错判双方履行义务，是导致本案错判的根源。一、被上诉人未如约支付房款近六年，已严重违约，上诉人解除合同合约、合法。二、一审法院认定被上诉人未经上诉人同意，擅自变更付款方式提存余款是积极付款行为，根本错误，应予以纠正。三、被上诉人通过自身行为已经认可和接受了上诉人解除合同的事实。四、一审法院脱离原合同审理案件，无异于在双方签订合同六年后为当事人新设一份合同，不仅违背当事人意愿，而且显失公平。综上，上诉人因被上诉人未按照合同约定履行付款义务依法行使解除权后，原生效合同已经解除，并获得被上诉人默认。一审法院脱离合同，违背当事人意愿认定事实，导致错判。请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判被上诉人协助上诉人办理《商品房买卖合同》注销备案手续等解除合同后续义务。
被上诉人沙岩辩称，一审判决适用法律正确，应予以维持。事情实际发生是13年14年，提存付款是在约定时间范围内。双方合同约定余款以公积金付款方式，公积金的办理是上诉人的手续齐全后才能办理，上诉人手续不齐备，所以导致未能及时办理，在上诉人手续齐全后，时间超过三年，不能办理公积金，之后双方就付款达成约定，在付款的过程中上诉人百般刁难。办理提存不是擅自变更付款方式，而是积极付款行为。被上诉人在约定时间范围内履行了付款义务。对方解除合同，没有法律约定。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，双方签订的商品房买卖合同，没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵照执行。在合同签订后，被上诉人没有按照合同约定的付款期限支付购房款，被上诉人称是由于上诉人不能提供房屋预告登记证才导致不能公积金贷款，但是其提供的证据不能证明其主张，从双方提供的证据不能查明造成公积金贷款的真正原因，也不能查明造成被上诉人没有按期支付购房款的真正原因。但双方对被上诉人没有依约按期支付购房款的事实均予认可，且双方就此进行了有效交涉并于2013年4月15日重新达成了新的意向，即上诉人同意被上诉人在2013年6月15日前将房款打入其公司指定的账户，逾期按原合同执行。根据新达成的协议可以说明，上诉人并没有因为被上诉人逾期支付房款而要求解除合同，而是同意被上诉人继续支付购房款，以期达到房屋买卖实际交易的目的。本院认为，双方新达成的协议，是双方真实意思的表示，没有违反法律规定，合法有效，被上诉人在向上诉人指定的账户打款不能时，通过公证处积极履行付款行为，符合新协议的意思表示及交易目的。无论是现金转账还是公积金贷款，其只是支付房款的形式不同，并不影响房屋买卖合同的实质，即买受人以支付房款取得房屋，出卖人以出售房屋取得房款。在被上诉人未依约定期限支付房款的情况下，上诉人从2009年6月至2013年4月长达4年有余的期间内没有依据合同的约定及法律规定积极行使合同解除权，而在双方达成新的协议后提出解除合同，不符合双方新达成协议的约定，也有违诚信原则，对此本院不予保护。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。予以维持。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人太原市嘉隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 卫
审 判 员 赵耀功
代理审判员 温冠华
二〇一六年八月十七日
书 记 员 李宜颖