上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3658号
上诉人(原审原告、反诉被告)：陈艳飞，女，1973年6月28日出生，汉族，户籍地广东省广州市。
委托诉讼代理人：牛卫航，上海知义律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：刘丽萍，女，1978年5月5日出生，汉族，户籍地江苏省高邮市。
委托诉讼代理人：周育青，上海市广海律师事务所律师。
上诉人陈艳飞因与被上诉人刘丽萍房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初4763号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈艳飞上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持陈艳飞的全部一审诉请或将本案发回重审。事实和理由：双方就上海市静安区陕西北路XXX号主楼二楼(以下简称“系争房屋”)签订的租赁合同对合同解除的条件有明确约定，刘丽萍发送解除函时不具有约定的解除权。没有证据证明“陈艳飞对房屋的修缮、装修，严重损害了系争房屋，构成根本性违约”，陈艳飞的履约事实未达到合同解除的程度，刘丽萍据此解除合同缺乏依据。实际上，陈艳飞在2015年7月已经被驱逐离场，租赁合同事实上已经履行不能。
刘丽萍辩称，不同意陈艳飞的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。
陈艳飞向一审法院起诉请求：1、刘丽萍赔偿陈艳飞房屋装修费用损失人民币(以下币种均为人民币)229,700元；2、刘丽萍依照合同约定的违约责任向陈艳飞赔偿200,000元；3、刘丽萍赔偿陈艳飞因无法正常营业造成的损失1,000,000元；4、刘丽萍赔偿陈艳飞紧急临时房租差价250,000元；5、刘丽萍向陈艳飞退还60,000元保证金和首半月租金预付。
刘丽萍向一审法院提出反诉请求：1、确认双方于2015年6月16日签订的《合同》解除：2、陈艳飞恢复系争房屋之原状；3、诉讼费由陈艳飞承担。
一审法院认定事实：系争房屋权利人为中国民用航空华东管理局。2003年9月4日，上海国瑞税务师事务所与中国民用航空华东管理局签订房屋租赁合同，取得上海市静安区陕西北路XXX号老式洋房主楼二楼及三楼的使用权。其中二楼因长期闲置，故上海国瑞税务师事务所交由刘丽萍管理，允许其自行使用或与他人合作使用。
2015年6月16日，陈艳飞、刘丽萍签订《合同》，约定：刘丽萍以系争房屋作为合作条件，陈艳飞负责装修，人员工资，水、电费作为合作条件；房屋用途为瑜伽会所，陈艳飞保证，在合作期内陈艳飞不得转租房屋，不擅自改变房屋的用途；刘丽萍允许陈艳飞对房屋进行装修、装饰或添置新物，但不得对地面及墙面进行打洞及破坏性装修；合作期自2015年7月1日至2018年6月30日，共计三年(在签署合同后，刘丽萍提供45天的装修期)；陈艳飞给刘丽萍固定利润每月40,000元，于当月30日前以现金方式支付后二个月的利润；房屋保证金为刘丽萍交付房屋时，陈艳飞向刘丽萍支付房屋保证金40,000元，合作期满或合同解除当天内，房屋保证金除抵扣应由陈艳飞承担的费用后，剩余部分应如数返还陈艳飞；合作期内，与房屋有关的(电费/电话费)等日常经营费用由陈艳飞承担；刘丽萍应于2015年7月1日前将房屋按约定条件交付陈艳飞；合作期满或合同解除后，陈艳飞应返还房屋及其附属设施；如果刘丽萍于第一年租期内提出解除合同，则向陈艳飞赔偿装修补偿200,000元。陈艳飞于2015年7月9日支付刘丽萍保证金40,000元及2015年8月16日至2015年8月31日的租金20,000元，共计60,000元。
2015年8月7日，刘丽萍向陈艳飞送达律师函，因陈艳飞违反合同约定对系争房屋的踢脚线予以拆除，对房屋原装地板、墙面进行全面破坏性装修，已造成系争房屋严重毁损，双方间于2015年6月16日签订的《合同》已无继续履行的必要，通知陈艳飞《合同》自即日起予以解除。
一审法院另查明，陈艳飞在系争房屋木制地板上铺设地暖设备，拆除部分墙面踢脚线及顶面吊顶等。
一审审理中，刘丽萍另提供与陈艳飞间的微信聊天记录，证明刘丽萍对陈艳飞的装修提出异议，陈艳飞未按照合同约定装修，拆除房屋踢脚线，在原来的木地板上铺设地暖，刘丽萍要求陈艳飞修复，但陈艳飞未修复。陈艳飞对微信聊天记录的真实性表示无法确认，称从聊天记录的内容分析，刘丽萍与陈艳飞签订《合同》的整个过程都是有预谋的，目的在于要求陈艳飞再支付100,000元钱款；刘丽萍以陈艳飞进行破坏性装修为由终止合同，不符合契约精神；微信聊天记录里破坏性装修的定论是一面之词；签订合同时，陈艳飞根本不知道具体的装修限制；陈艳飞有诚意与刘丽萍沟通，刘丽萍称陈艳飞拒绝恢复，但是微信聊天记录中有陈艳飞同意恢复的表述；刘丽萍提出签订再支付100,000元的补充协议，陈艳飞也可予以考虑，但是刘丽萍却一直避而不见；在双方有分歧的情况下，刘丽萍单方解除合同，造成陈艳飞损失，刘丽萍应予以赔偿。
一审法院认为，本案争议焦点如下：
一为陈艳飞、刘丽萍签订的《合同》的性质。陈艳飞诉称，双方签订的《合同》性质为房屋租赁合同。刘丽萍辩称，该《合同》性质为合作合同。法院认为，根据《合同》刘丽萍提供场所，陈艳飞每两月支付刘丽萍固定款项的约定，不符合合作关系中共享收益、共担风险的本质特征，刘丽萍的主张，法院不予采信。双方签订的《合同》性质上属于房屋租赁合同。
二为刘丽萍解除与陈艳飞间房屋租赁合同的时间。陈艳飞诉称，刘丽萍于2015年7月底前已将陈艳飞赶出系争房屋，并口头告知陈艳飞解除合同，后又于2015年8月7日向陈艳飞送达律师函，书面告知解除。刘丽萍辩称，陈艳飞确实于2015年7月底离场，但刘丽萍未口头通知陈艳飞解除合同，仅于2015年8月7日向陈艳飞送达律师函，行使解除权，故合同解除日期应为2015年8月7日。陈艳飞对刘丽萍曾口头通知解除合同未提供证据佐证。法院认为，合同解除权属于形成权，当主张解除的当事人将解除合同的通知送达对方当事人时合同解除，陈艳飞主张刘丽萍先于律师函已口头解除双方间合同，但未提供证据佐证，故法院确认陈艳飞、刘丽萍间房屋租赁合同于2015年8月7日解除。
三为刘丽萍解除与陈艳飞间房屋租赁合同的理由是否成立。陈艳飞诉称，刘丽萍解除与陈艳飞间的合同不符合法律规定，由此给陈艳飞造成的损失，刘丽萍应予赔偿。刘丽萍辩称，陈艳飞对刘丽萍提供应给予特殊保护的老洋房进行破坏性装修，违反合同约定，刘丽萍解除合同并无不当。
对此，法院认为，陈艳飞、刘丽萍于2015年6月16日签订的《合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。双方在合同中明确约定刘丽萍允许陈艳飞对系争房屋进行装修、装饰或添置新物，但不得对地面及墙面进行打洞及破坏性装修，此条款实为刘丽萍考虑系争房屋的特殊性与陈艳飞约定限制陈艳飞装修行为的禁止性条款，对限制行为的具体内容也有较明确的阐述。陈艳飞采取铺设地暖设备、拆除部分墙面踢脚线及顶面吊顶等装修行为，违反合同约定的使用方法，致使系争房屋受到损害，构成根本性违约，刘丽萍以此为由解除双方间合同的行为，并无不当。
综上所述，陈艳飞要求刘丽萍赔偿房屋装修费用损失229,700元、依照合同约定的违约责任赔偿200,000元、赔偿因无法正常营业造成的损失1,000,000元以及赔偿紧急临时房租差价250,000元的请求，法院不予支持。陈艳飞要求刘丽萍退还保证金40,000元及2015年8月16日至2015年8月31日租金预付20,000元的请求，因双方间房屋租赁合同于2015年8月7日解除，陈艳飞亦于2015年7月底前已撤离系争房屋，在合同约定的免租期内，故陈艳飞的此项请求，法院予以支持。刘丽萍应退还陈艳飞保证金40,000元及2015年8月16日至2015年8月31日的租金预付20,000元。刘丽萍要求确认双方于2015年6月16日签订的《合同》解除的反诉请求，法院予以支持，解除日期为2015年8月7日。刘丽萍要求陈艳飞恢复系争房屋之原状的反诉请求，因刘丽萍未举证证明系争房屋原始状态，故刘丽萍的此项反诉请求，法院不予支持。判决：一、刘丽萍应于判决生效之日起十日内退还陈艳飞保证金40,000元及2015年8月16日至2015年8月31日预付租金20,000元；二、陈艳飞要求刘丽萍赔偿房屋装修费用损失229,700元、依照合同约定的违约责任赔偿200,000元、赔偿因无法正常营业造成的损失1,000,000元以及赔偿紧急临时房租差价250,000元的请求，不予支持；三、确认刘丽萍与陈艳飞于2015年6月16日就上海市静安区陕西北路XXX号主楼2楼房屋签订的《合同》于2015年8月7日解除；四、刘丽萍要求陈艳飞恢复上海市静安区陕西北路XXX号主楼2楼之原状的反诉请求，不予支持。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。本案中，基于系争房屋的特殊性，陈艳飞、刘丽萍在《合同》中明确作出“不得对地面及墙面进行打洞及破坏性装修”的限制性约定，则陈艳飞在对房屋进行装修时应严格予以遵守。根据查明的事实，陈艳飞的装修行为显然违反了上述约定，对系争房屋造成损坏，则刘丽萍有权要求解除合同。一审法院确定双方签订的《合同》自刘丽萍发出的解除合同通知到达陈艳飞时解除，并据此驳回陈艳飞要求刘丽萍承担违约责任的相关诉请，于法有据，应予维持。至于陈艳飞支付的保证金及预付租金，因陈艳飞在约定的装修免租期内已撤离系争房屋，故刘丽萍应将上述款项返还给陈艳飞。综上所述，陈艳飞的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币19,917元，由上诉人陈艳飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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