朝阳市龙城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）辽1303执异9号
案外人马芳，女，1984年5月31日出生，满族，个体，住辽宁省朝阳市双塔区*********。
委托代理人赵琳娜，辽宁森盛律师事务所律师。
案外人郭涛，男，1982年2月24日出生，汉族，个体，住辽宁省辽中县*******。
委托代理人赵琳娜，辽宁森盛律师事务所律师。
申请执行人吕建民，男，1962年10月24日出生，汉族，个体，住辽宁省朝阳市双塔区*******。
委托代理人马长鹏，辽宁亮法律师事务所律师。
被执行人喀左县金隆园房地产开发有限公司，住所地喀左县*******。
法定代表人刘文坤，董事长。
委托代理人王子轩，男，1986年10月8日出生，汉族，朝阳金隆园房地产开发有限公司经理，住辽宁省朝阳市龙城区*******。
被执行人朝阳金隆园房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区********。
法定代表人王子轩，经理。
本院在执行申请执行人吕建民与被执行人朝阳金隆园房地产开发有限公司（以下简称朝阳金隆园公司）、喀左县金隆园房地产开发有限公司（以下简称喀左金隆园公司）民间借贷纠纷一案中，案外人马芳、郭涛于2017年4月10日对（2016）辽1303民初216号协助执行通知书中查封喀左县金隆园房地产开发有限公司名下位于喀左县大城子镇滨河南路凌滨鑫苑四号楼，房号为01151、01152、02151、02152、03151、01141、01142、02141、02142、03141、03142、01131、02131、03131、03132、01121、02122、01111、02111、02112、03111、03112、01101、03101、01091、01092、02091、02092、03091、03092、01081、01082、02081、02082、03081、01071、01072、02071、02072、03071、03072、01061、01062、02061、02062、03061、03062、04061、01051、01052、02051、02052、03051、03052、04051、04052、01041、01042、02041、02042、03041、04041、04042、01031、01032、02031、02032、03031、03032、04031、04032提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人马芳、郭涛称，喀左金隆园公司分别于2014年6月19日、7月24日、2015年6月19日向马芳借款1180万元、57.5万元、189万元，并签订了《借款合同》。合同中均约定了还款日期及不能按期清偿的违约金，在保证方式中约定，喀左金隆园公司将位于喀左县大城子镇滨河南路凌滨鑫苑四号楼，房号为01151、01152、02151、02152、03151、01141、01142、02141、02142、03141、03142、01131、02131、03131、03132、01121、02122、01111、02111、02112、03111、03112、01101、03101、01091、01092、02091、02092、03091、03092、01081、01082、02081、02082、03081、01071、01072、02071、02072、03071、03072、01061、01062、02061、02062、03061、03062、04061、01051、01052、02051、02052、03051、03052、04051、04052、01041、01042、02041、02042、03041、04041、04042、01031、01032、02031、02032、03031、03032、04031、04032作抵押担保，如借款到期该公司不能清偿我借款，即将上述房屋的所有权按此协议无条件交付给我。2014年6月18日喀左金隆园公司与马芳、郭涛签订了《商品房买卖合同》，并在喀左县房产局办理了备案手续。借款到期后，喀左金隆园公司未清偿上述借款，双方约定的以物抵债的条件已经成就，且该《商品房买卖合同》已经在喀左县房产管理部门备案，因此我取得了71户商品房屋的所有权。从2015年年初开始，我一直催喀左金隆园公司为我办理房屋产权登记手续，未能办理产权登记的原因，是因法院查封了该71户商品房屋。网签备案应当具有公示性、排他性，应当能够对抗法院的一般债权查封，抵押登记的性质，具有优先受偿权。故要求中止对喀左县大城子镇滨河南路凌滨鑫苑四号楼71户房屋的执行。
申请执行人吕建民称，法院查封71户商品房屋并非是案外人所有，案外人与喀左金隆园公司之间不过是民间借贷关系，对购房合同约定的房屋不具备有优先受偿权，对商品房备案不具有对抗法院查封的法律效力。
被执行人喀左县金隆园房地产开发有限公司、朝阳金隆园房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交相关证据材料和书面答辩意见。
本院查明，喀左金隆园公司分别于2014年6月19日、7月24日、2015年6月19日向马芳借款1180万元、57.5万元、189万元，并签订了《借款合同》。合同中均约定了还款日期及不能按期清偿的违约金，保证方式中约定，喀左金隆园公司将位于喀左县大城子镇滨河南路凌滨鑫苑四号楼商品房所有权出售给马芳，以马芳上述借款抵顶房款，以确保马芳借款的安全。如借款到期喀左金隆园公司不能清偿马芳的借款，喀左金隆�公司即将该商品房的所有权，按协议无条件交付给马芳。如借款到期喀左金隆园公司将借款全部还清，马芳将上述房屋所有权归还给喀左金隆园公司。吕建民与喀左金隆园公司、朝阳金隆园公司民间借贷纠纷一案，吕建民于2016年3月7日向本院提出财产保全申请，要求对喀左金隆园公司、朝阳金隆园公司的财产3000万元采取保全措施。当日本院查封了喀左金隆园公司名下位于喀左县大城子镇滨河南路凌滨鑫苑四号楼，房号为01151、01152、02151、02152、03151、01141、01142、02141、02142、03141、03142、01131、02131、03131、03132、01121、02122、01111、02111、02112、03111、03112、01101、03101、01091、01092、02091、02092、03091、03092、01081、01082、02081、02082、03081、01071、01072、02071、02072、03071、03072、01061、01062、02061、02062、03061、03062、04061、01051、01052、02051、02052、03051、03052、04051、04052、01041、01042�02041、02042、03041、04041、04042、01031、01032、02031、02032、03031、03032、04031、04032商品房。案外人马芳、郭涛于2017年4月10日向本院提出书面异议，要求中止对喀左县大城子镇滨河南路凌滨鑫苑四号楼71户商品房的执行。
上述认定的事实有朝阳市龙城区人民法院（2016）辽1303民初216号民事裁定书，协助执行通知书，借款合同3份，收款收据3份，专用收款收据71份，商品房买卖合同，喀左县商品房预（销）售合同备案证明书，案外人马芳、郭涛的委托代理人赵琳娜，申请执行人吕建民的委托代理人马长鹏的陈述笔录等载卷为证。
本院认为，被执行人喀左金隆园公司向案外人马芳借款，并用其公司名下的位于喀左县大城子镇滨河南路凌滨鑫苑四号楼的71户商品房“抵押担保”，并签订了商品房买卖合同，虽然签订了商品房买卖合同并备案，但案外人马芳、郭涛没有实际占有该商品房屋，也没有办理房屋产权登记手续。虽然办理了房屋买卖合同备案手续，但该备案不具有物权效力，涉案房屋产权仍在被执行人喀左金隆园公司名下。双方签订了商品房买卖合同是为了债权能够实现，并不是用于居住。依据最高人民法院的有关规定，人民法院可以查封该涉案商品房屋，故案外人马芳、郭涛请求解除涉案商品房屋的查封，其异议理由不成立。依据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：
驳回案外人马芳、郭涛的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，�以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 蒋 红
审判员 郭瑞福
审判员 张殿志
二〇一七年四月十四日
书记员 吕艳冬