安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终590号
上诉人（原审原告）：赵书琴，女，1971年10月30日出生，汉族，个体工商户，住安徽省芜湖市镜湖区。
委托诉讼代理人：朱来华，男，1966年9月5日出生，个体工商户，住址同上，系赵书琴丈夫。
被上诉人（原审被告）：芜湖市镜湖宜居投资有限公司，住所地安徽省芜湖市长江中路51号。
法定代表人：杨静，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐进，安徽纬纶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：芜湖市镜湖区房屋征收办公室，住所地安徽省芜湖市镜湖区长江路**号。
负责人：夏彬，该办主任。
委托诉讼代理人：徐宗保，安徽申滕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王远芳，安徽申滕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王艳芳，女，1974年11月29日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。
委托诉讼代理人：王万鹏，男，1948年2月7日出生，汉族，芜湖市建委退休干部，住安徽省芜湖市，系王艳芳的父亲。
上诉人赵书琴因与被上诉人芜湖市镜湖宜居投资有限公司（以下简称宜居公司）、芜湖市镜湖区房屋征收办公室（以下简称镜湖区征收办）、王艳芳确认合同效力纠纷一案，不服安徽省镜湖区人民法院于2016年12月17日作出的（2016）皖0202民初3011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人赵书琴的委托诉讼代理人朱来华、被上诉人宜居公司的委托诉讼代理人徐进、被上诉人镜湖征收办的委托诉讼代理人王远芳到庭参加诉讼，被上诉人王艳芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
赵书琴上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持赵书琴的诉讼请求或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院程序严重违法。1、赵书琴在法定期限内书面申请法院调查取证，但一审法院未依法给予书面答复，剥夺了赵书琴的复议权；2、一审法院开庭审理过程中，合议庭成员中途退庭，审判程序明显违法；3、一审法院简易程序转为普通程序后，未就全案重新组织质证、辩论；4、镜湖区征收办为政府职能部门，不具有独立财产以承担民事责任，依法不具有民事诉讼主体资格，一审法院未对诉讼当事人主体资格尽审查义务；5、宜居公司与镜湖区征收办系本案一审共同被告，有利害关系，其代理律师一人共同代理两被告明显不当。二、一审法院认定事实不清，适用法律不当。1、一审法院认定置换补偿协议为行政协议，系认定事实错误；2、置换补偿协议存在多种违法情形，依法应属无效协议。三、一审法院判决理由错误，不能成立。1、赵书琴优先购买权已经依法成立，被上诉人签署置换协议的行为构成侵权；2、一审判决认定征收置换系行政行为而非商业行为，显属错误。
宜居公司辩称，一审裁判认定事实清楚，适用法律正确，裁判理由也成立，应予维持。
镜湖区征收办辩称，原裁判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第一、赵书琴并不具有优先购买权的条件。首先，优先购买权的前提之一是出租人出售租赁房屋，本案系行政征收补偿协议系行政行为；其次，王艳芳作为行政行为的相对方，选择调换房屋，并非买方主体。因此，赵书琴作为行使优先购买权的两个前提条件均不具备，故赵书琴根本不享有所谓的优先购买权。第二、即使赵书琴与宜居公司签订的《租赁合同》具备享有优先购买权的前提，但其在双方2014年3月7日签订《房屋租赁合同》中，已明确放弃优先购买权，因此，赵书琴第一项诉请亦无事实依据。第三、镜湖区征收办与王艳芳签订的行政征收补偿协议系行政行为，赵书琴关于确认该协议无效的第二项诉请不属于民事案件的受案范围。
赵书琴向一审法院起诉请求：1、确认赵书琴对花津路工商联大厦58-11号门面房的优先购买权；2、王艳芳的征收置换补偿协议书无效；3、诉讼费由宜居公司、镜湖区征收办、王艳芳承担。
一审法院认定事实：芜湖市镜湖区花津路58号C-15楼房屋（建筑面积50.5平方米）产权登记所有权人为××办事处（现××为芜湖市××区滨江公共服务中心）。2013年4月2日，镜湖区国有资产管理委员会会议决定宜居公司为全区国有房屋资产运营管理单位；2013年9月22日，宜居公司要求各房屋产权所有人移交名下国有房屋资产进行统一运营管理，其中芜湖市镜湖区滨江公共服务中心的交接日期为2013年10月28日。2013年10月10日，镜湖区征收办与王艳芳签订房屋征收补偿协议书，以花津路58号C-15房屋置换王艳芳所有的位于神山口公园新村3号楼17号门面（建筑面积36.04平方米）。经评估，神山口公园新村3号楼17号门面房屋的价格为926588.4元（36.04平方米×25710元/平房米），被征收房屋补偿总金额1063539.14元（926588.4元+奖励费94777.38元+附属物设施及装修装饰费用21185.4元+阁楼1600元+搬迁费432.48元+停产停业损失费18955.48元），花津路58号-15房屋的评估价格为1111000元（50.5平方米×22000元/平房米），两项折抵，王艳芳支付房屋差价57506.86元。赵书琴自2002年起租赁花津路58号C-15楼房屋经营使用。2013年4月18日，赵书琴与芜湖市镜湖区滨江公共服务中心签订房屋租赁合同，租期自2013年4月9日至2014年4月8日。宜居公司接管讼争房屋后，通知赵书琴于2013年12月10日商签新的房屋租赁合同，因双方对合同内容未能协商一致，故未能按约签订新的房屋租赁合同。直至2014年3月7日，宜居公司与赵书琴签订新的房屋租赁合同，租期自2014年4月9日至2015年4月8日。合同第四条第二款第十一项约定：在租赁期间，甲方（宜居公司）经上级部门批准将出租标的物公开处置（挂牌出售）或用于征收置换的，乙方（朱来华、赵书琴）承诺放弃优先购买权。宜居公司、镜湖区征收办提交的宜居公司出具的通知一份，载明其通知赵书琴讼争房屋产权人已变更为王艳芳，并告知租赁合同到期后交回讼争房屋，落款日期为2014年6月20日。然至本案法庭辩论终结前，讼争房屋的产权所有人仍登记为镜湖街道办事处。
审理中，一审法院向赵书琴释明，如宜居公司与镜湖区征收办侵害其优先购买权，而其优先购买权已无法实现时，依据法律规定，其可变更诉请，主张经济赔偿，赵书琴明确拒绝变更诉讼请求。
一审法院认为，根据赵书琴提出的诉讼请求与宜居公司、镜湖区征收办的答辩意见，本案的争议焦点为产权置换是否侵犯赵书琴的优先购买权的问题。2013年4月18日的房屋租赁合同中，赵书琴并未明确放弃对讼争房屋的优先购买权，那么镜湖区征收办与王艳芳签订的房屋征收补偿协议书是否与房屋买卖合同相同，侵害了赵书琴的优先购买权呢？对此，赵书琴详细论述了买卖与置换两个概念，并认为置换与买卖是种与属的关系，置换合同适用买卖合同的相关规定，故宜居公司侵犯了其作为承租人的优先购买权。一审法院认为房屋拆迁安置补偿是拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。它是政府在城市化进程中，从民生与人权角度考虑的进行城市规划和重建的一种政府行为，具有行政行为性质，而并非纯商业行为。补偿的形式包括货币补偿和产权置换。本案中，被拆迁人王艳芳选择了产权置换的形式。在计算被拆迁房屋总金额时，不仅包括被拆迁房屋的评估金额，也包括补助费、奖励费、搬迁费、停产停业等费用，这也有别于等价交换的商品交换行为，故政府主导的拆迁置换行为不同于市场上的买卖行为，房屋征收补偿协议书也有别于买卖合同。综上，赵书琴主张对国有房屋资产享有优先购买权的诉请，无法律依据，不予支持。另，关于赵书琴诉请王艳芳的征收置换补偿协议书无效的问题，一审法院已另行裁定处理。综上，一审法院判决：驳回赵书琴的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。因双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案的主要争议焦点为：一、赵书琴对涉案房屋是否具有优先购买权；二、镜湖区征收办与王艳芳的《房屋征收补偿协议书》是否属于民事诉讼审理范围。
针对焦点一：根据我国合同法第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知出租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。即承租人享有优先购买权，必须同时具备出租人“出卖”出租房屋和承租人与买受人是在“同等条件下”购买二个条件。本案中，镜湖征收办在与王艳芳签订《房屋征收补偿协议书》时，是在赵书琴的承租期内，如果出租人出卖涉案房屋，赵书琴在同等条件下应享有优先购买的权利。但镜湖征收办在征收王艳芳的非住宅房屋时，是以其非住宅房置换王艳芳的非住宅房，并非是出卖涉案房屋，如赵书琴欲取得涉案房屋，必是以货币方式购买，而王艳芳是以非住宅房屋与涉案房屋进行产权调换，二者不属于“同等条件”。因此，赵书琴对涉案房屋不享有优先购买权，一审法院驳回赵书琴的诉讼请求并无不当。
针对焦点二，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十一条之规定，行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，如房屋征收补偿协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议，属于行政诉讼审理范围。本案中，王艳芳与镜湖区征收办签订的《房屋征收补偿协议书》，属于行政协议的范畴，不同于一般的民事合同，故不属于民事诉讼审理范围。因此，对赵书琴主张该《房屋征收补偿协议书》无效的诉请，一审法院裁定予以驳回符合法律规定，本院也另行制作民事裁定书予以处理。
综上所述，赵书琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人赵书琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 智
审判员 王习芸
审判员 吴丽群
二〇一七年八月一日
书记员 宋喜萍
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。