湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第04029号原告：赵牡江，女，1974年12月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：崔季鲁，长沙市湘江法律服务所法律工作者。被告：聂芙蓉，女，1965年3月8日出生，汉族。被告：李军民，男，1975年10月20日出生，汉族。被告：唐立吾，男，1966年6月6日出生，汉族，系被告聂芙蓉之夫。被告：彭丹，女，1993年7月19日出生，汉族。被告：范斌，男，1963年5月5日出生，汉族。原告与被告聂芙蓉、李军民、唐立吾、彭丹、范斌案外人执行异议之诉纠纷一案，原告赵牡江于2015年9月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员吴贵平担任审判长，由人民陪审员龚吉士、贺军华组成合议庭公开开庭进行了审理，于2016年6月30日、7月27日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时原告赵牡江及其委托诉讼代理人崔季鲁到庭参加诉讼，各被告经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票后未到庭参加诉讼，第二次开庭审理时，原告赵牡江及其委托诉讼代理人崔季鲁、被告李军民、唐立吾及唐立吾的委托代理人匡志君到庭参加诉讼，被告聂芙蓉、彭丹、范斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，原告赵牡江申请的证人陈艳红出庭作证，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵牡江向本院提出如下诉讼请求：一、确认被告范斌已将位于长沙市芙蓉区万家丽北路三段569号银港水晶城E1、E2、E3栋208房屋转让给原告所有；二、解除对长房权证芙蓉字第7101165**号被告范斌转让给原告赵牡江的房屋的冻结。2014年5月4日，原告经长沙新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境经纪公司）介绍与被告范斌订立《房屋买卖合同》一份，合同约定被告范斌将其名下位于长沙市芙蓉区万家丽北路三段569号银港水晶城E1、E2、E3栋208号房屋，以总价57万元出卖给原告，原告于当日付给被告范斌购房定金2万元，后又于当月7日通过银行转账给付被告范斌购房余款55万元，同日，还支付中介机构中介费1.14万元，被告范斌和中介公司分别向原告出具了收款收条，之后被告范斌腾空出售房，连同出卖房屋配套使用的水卡、电卡、燃气卡等，也一并交付给了原告，至此，原告已实际使用和占有本房屋，并依规向物业公司交纳了物业管理费。当原告打电话要求被告范斌配合办理房产过户时，被告范斌一直不接听电话，原告到房管部门了解过户事宜时发现，因被告范斌与四债权人聂芙蓉、李军民、唐立吾、彭丹之间民间借贷纠纷，四债权人向法院申请财产保全，冻结了原告买受范斌的房屋，原告向长沙市天心区人民法院提出异议后，法院于2014年11月3日作出（2014）天民初字第1689-3、1691-3、1693-3、1747-3、1749-3、1951-3、1753-3号民事裁定书，驳回了原告的异议，特诉至法院，请求依法判决。被告唐立吾、李军民辩称：原告与被告范斌订立房屋买卖合同没有加盖中介机构的公章，也没有中介机构经办人的签字，因此作为三方合同在一方未签字盖章的情况下该合同不能认定已经成立，故没有法律效力，其开庭时提交的合同文本有公章，被告方有理由相信涉嫌证据造假。原告实际接受被告范斌出卖房屋及入住没有时间上的证明，只能证明原告目前占有房屋的事实，不能证明在查封之前原告就占有了该房屋。原告发现被告范斌不配合过户时应采取相应的法律措施，原告买受房屋过户不能，其自己具有过错。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告聂芙蓉、彭丹没有进行答辩。被告范斌没有进行答辩，其在接受本院询问时陈述，原告赵牡江购买其房屋属实，房款已经支付，房屋过户手续因故没有办理。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方没有争议的事实和证据，本院予以确认。对于有争议的事实和证据，本院认定如下：对于原告赵牡江提交的房屋买卖合同有异议，认为买卖合同中的丙方中介机构公章系补盖，本院认为经核对原告提交的房屋买卖合同原件，其原件合同上加盖了中介机构新环境经纪公司的公章，原告申请的新环境经纪公司的员工陈艳红的证言证实三方确实签订了房屋买卖合同，原告起诉时提交的该合同复印件上未出现该公司的完整公章应当认定系复印时所出现的差异，本院对该合同的真实性和证明力予以确认。对原告提交的买房款收条上的颜正华签名有异议，本院认为该收条上有范斌的签名，其真实性本院予以确认。对中介公司收款收据有异议，认为中介公司应开具正式发票而不应是普通收据，该收款收据能反映收款事实，本院对于中介机构新环境经纪公司2014年5月7日收取中介费11400元的事实予以确认。对原告提交的水、电、燃气、小区进门卡、物业收款收据、宽带缴款凭证、社区、物业证明有异议，不能证明原告入住时间是2014年5月入住买受房屋，本院认为，原告已经付清全部购房款57万元，被告范斌又交付了房产证，根据常理原告应当在付清房款后入住该房屋，对于该事实本院予以确认。经审理本院认定如下事实：2014年5月4日，经中介方（居间方）新环境经纪公司介绍，原告赵牡江与被告范斌订立《房屋买卖合同》一份，约定：被告范斌将名下位于长沙市芙蓉区万家丽北路三段569号银港水晶城E1、E2、E3栋208号房屋（产权面积为97.80平方米，权证号为长房权证芙蓉字第7101165**号），以总价57万元的价格，出卖给原告赵牡江，当日原告赵牡江向被告范斌支付购房定金2万元。2014年5月7日，原告赵牡江通过中国建设银行向被告范斌银行账户一次性转账55万元，加上前述已付定金2万元，共向被告范斌支付了全额购房款57万元。付款后被告范斌腾空出卖房屋交付原告使用，并将房屋产权证、房屋的燃气卡、电卡、用户卡、水卡一并交付原告赵牡江，当时口头约定2014年5月8日办理产权过户，但该日原告与中介人员按约前去过户时被告范斌另有事情而未赶到，此后，被告范斌联系不上。小区物业及当地社区居委会出具证明证实，原告赵牡江于2014年5月已实际占有使用该房屋。2014年7月15日原告赵牡江发现所买受房屋已被本院查封冻结。现被告范斌因涉嫌刑事犯罪而被羁押，在接受本院询问时被告范斌承认确实与原告赵牡江签订了房屋买卖合同将该房屋转让给原告，购房款全部付清，收款后已经将房产证和房屋钥匙、门禁卡之类交给了原告，因其风险意识不强而未及时过户。另查明，被告范斌因向本案被告聂芙蓉、李军民、唐立吾、彭丹等四人借款未归还，上述四人在向本院提起诉讼，同时提出财产保全申请，本院依法于2014年6月19日作出（2014）天民初字第1689-1号、第1691-1号、第1693-1号民事裁定书，于2014年6月24日作出（2014）天民初字第1747-1号、第1749-1号，第1751-1号、第1753-1号民事裁定书，本院于2014年6月19日、25日执行上述保全裁定查封冻结了被告范斌出卖给本案原告赵牡江的前述房产，原告赵牡江2014年7月16日知悉上述查封措施后曾向本院提出查封异议，要求解除查封，本院于2014年11月3日作出（2014）天民初字第1689-3、1691-3、1693-3、1747-3、1749-3、1751-3、1753-3号民事裁定书驳回了原告赵牡江提出的异议。原告曾于2014年11月18日诉至本院要求解除对上述房屋的冻结。本院于2015年9月23日受理本案。另查明，涉案被查封房屋除了本院查封以外，邵阳市中级人民法院2014年6月20日、2015年3月30日，四川省德阳市中级人民法院于2014年10月28日也因其他案件对该房屋进行了轮候查封。本院就聂芙蓉、李军民、唐立吾、彭丹分别起诉范斌民间借贷纠纷所作的（2014）天民初字第1689号、1691号、1693号、1747号、1749号、1751号、1753号民事判决已经发生法律效力，聂芙蓉、李军民、唐立吾、彭丹尚未申请执行。本院认为，原告赵牡江通过中介与被告范斌于2014年5月4日订立的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，原告在2014年5月7日前已付清购房款和中介费，被告范斌已腾空交付房屋并将房屋产权证及配套的水、电卡、燃气卡等一并交付原告赵牡江，原告赵牡江于2014年5月已实际占有使用本房屋，且在买房及办理产权过户过程中原告赵牡江并无重大过错，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据物权法规定，不动产的设立、变更，转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告赵牡江与被告范斌之间房屋买卖合同虽然依法成立，但未办理过户手续，本涉诉房屋仍登记在被告范斌名下，故原告第一项诉讼请求要求确认该房屋归原告所有无法律依据，原告仅仅享有要求被告范斌配合办理过户手续的债权，原告可另案起诉。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、在执行长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第1689号、1691号、1693号、1747号、1749号、1751号、1753号民事判决书过程中不得执行被告范斌将名下位于长沙市芙蓉区万家丽北路三段569号银港水晶城E1、E2、E3栋208号房屋（产权面积为97.80平方米，权证号为长房权证芙蓉字第7101165**号）房屋；二、驳回原告赵牡江的其他诉讼请求。案件受理费9500元，公告费560元，共计10060元，由被告范斌负担（此款原告已经向本院预交，被告范斌应承担部分在本判决生效后十日内向原告迳行支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 长  吴贵平人民陪审员  龚吉士人民陪审员  贺军华二〇一六年十二月二十二日代理书记员  谢 婷