北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初6792号
原告（反诉被告）：万嫦娥，女，1974年3月23日出生，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：么忆延，北京市京鹏律师事务所律师。
被告（反诉原告）：于志旺，男，1963年10月31日出生，住北京市昌平区。
原告（反诉被告）万嫦娥与被告（反诉原告）于志旺房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万嫦娥及其委托诉讼代理人么忆延、被告（反诉原告）于志旺到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）万嫦娥向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告房屋租金26666元及押金20000元（共计46666元），并赔偿利息损失（自2016年7月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；2.被告支付违约金20000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定将被告位于北京市昌平区崔村镇××村××区××排××号的房屋出租给原告，租赁期限自2016年4月1日至2019年3月31日，租金为每月10000元，租金支付方式为押二付六。合同签订后，原告即通过支付宝向被告交付押金20000元。在入住前，原告又向被告支付六个月的租金60000元。但就在原告入住3个月后，被告反悔，并以原告对房屋造成损害为由，要求原告搬出。面对被告的刁难，原告多次按被告要求对房屋进行修缮，已使房屋处于良好的使用状态，但被告仍以各种莫须有的理由逼迫原告搬出。原告无奈，于2016年4月10日搬出。原告已支付了六个月的租金，但实际只住了三个月零十天，为此原告与被告积极协商，希望被告能够返还押金及剩余租金，却遭到被告无理拒绝。诉讼过程中，万嫦娥增加诉讼请求，要求于志旺返还中式双人大床一张。
被告（反诉原告）于志旺辩称，1.万嫦娥实际起租日期为2016年3月18日，其于2016年8月1日至8月9日搬走大部分家具及物品，但时至今日仍有部分家具未搬走，也交还我住所的大门及防盗门钥匙。特别是2016年8月14日中午时，当我催促其归还钥匙时，万嫦娥竟在其所租房外破口大骂、撒泼、撒野，还用一串钥匙砸在我爱人大肚子上（注：2016年8月18日我爱人生产一婴），并同时声称“租赁期未满，绝不交钥匙”，并违背几日前其夫、友人与我一同协商的结果，要走法律程序。我当即表示赞同，并一直等至2016年9月底才进入我的房屋，并根据实际毁损情况找包工队进行维修工程。据此说明，万嫦娥已全部使用了所交房费的全程，不存在提前交房问题。2.万嫦娥所诉“合同违约”一事，万嫦娥在委托友人寻找房源及与我签订租赁合同时，一再表明，租用我的房产仅用于自己居住及办公所用。我曾几次要求其出示公司营业执照，但万嫦娥一直以未办理完为由未予采纳。在其开始使用后，我才发现万嫦娥并非自己使用，而是违反了合同上所明确标注的规定，将我的房产用于转租、进行着违法的经营活动。我曾正式告知其立刻停止经营，但万嫦娥一直不予理睬，其在2016年3月24日至7月30日共违法经营约50次，违法所得余额人民币十五万元。在此期间，万嫦娥存在着提供制录淫秽影像及设置私人赌场场所的行为（2016年7月24日拍制淫秽制品，长期设置“轮赌桌”全套设备）。3.对万嫦娥提供的证据说明，①所有票据、照片均为假造；②除搬走大部分家具物品后对地面用水拖了一遍，未进行任何有实质意义上的维修。4.事实如下：万嫦娥自2016年3月18日租赁我的房子开始，就违背了双方签订“租约”规定，将我的住宅作为窝点，一直从事着违法的经营。在我发现其实质行为找其加以制止时，万嫦娥一直不加思改，变本加厉进行着违法活动。不仅如此，万嫦娥在其租用期间，完全无视安全与卫生的规定，多次在无人情况下不锁大门及防盗门；烧烤时，将院内树木烤死，用完的炭灰倒在院内绿植中，多株月季花死亡；夏季中午给太阳能加水，致使多根管燥裂，至今不能使用；在卫生方面，更是令人无法忍受，无人换拖鞋进入室内，地面肮脏不堪、油污满地、划痕累累、下水管道堵塞、污物横流、恶臭难闻；室外台阶、甬路油渍满地、到处是垃圾；室内墙壁伤痕点点，脚印片片；理石台阶由浅米色变成了棕油色，木地板多处鼓起，洁白的天花板变成了油垢、白色标线成了翻起的黑印，电镀亮银台面烧痕一片，音响设备变成了废品，墙上的画框摔裂，天花板灯具上落满了蚊蝇，高尔夫球网成了垃圾，卫生间地面污浊不堪，铁栅栏被扒掉等等，且多次在深夜开大音响唱歌，严重扰民。在以上情况发生后，我曾多次联系万嫦娥，并令其停止违法经营、修缮被毁之处。但万嫦娥一直不予理睬。在无奈情况下，我于2016年7月20日告知万嫦娥停止租用，不准再进行任何违法经营。但万嫦娥仍不改悔，仍于2016年7月22日至7月24日连续进行经营，并态度恶劣带着她的老公及其一东北男友来进行所谓的“和谈”，拒绝了我让万嫦娥直接走法律程序的要求。他们说要在2016年7月31日经营完订单后，将房屋修复后交还。其后一直到2016年8月10日，万嫦娥的雇员才约我去房屋内，告知其已修完。经查，只是墙上刷了点涂料，地面用水擦过，台呢换了个最劣质的台面，其他地方无一修复。5.鉴于万嫦娥已诉讼至人民法院，并声称我违约，故对他们之前所做的所谓的“和谈”已不存在。现对2016年9月底至2016年10月下旬所进行的工程修缮、损毁物品、清理费用作一统计：①修缮费32430元，包括铁栅门500元、室外台阶1500元、甬路4000元、理石台阶（楼梯）12000元、天花板（铝）1300元、卧室门（1个）1200元、台呢800元、灶台面600元、木地板（60㎡）9000元、下水管30元、墙面1500元；②损毁物品11240元，包括高尔夫球网600元、台灯100元、太阳能设备4000元、地毯块（3个）100元，尼龙垫（3m）300元、喷头40元、加拿大枫树800元、月季花300元、麻将桌3000元、画框500元、藤桌椅一套500元、音响400元、标线500元、遥控器100元；③卫生清洁费1920元，30元/小时×8小时×4人×2天；④违约金20000元。对于万嫦娥要求返还中式双人大床一张的诉讼请求，于志旺表示同意返还给万嫦娥。
被告（反诉原告）于志旺向本院提出诉讼请求：1.原告作假起诉无效，予以驳回；2.原告赔偿房屋修缮费32430元、损毁物品费11240元、清洁费1920元、房屋违约金20000元，共计65590元；3.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：万嫦娥自2016年3月18日正式租用我位于北京市昌平区崔村镇××村××区××排××号的房屋以后，违背双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋使用说明》上规定的内容，未将房屋作为事先约定的已用，而是将其用于违法的经营活动。在租用期间除外租给短租客人约50次外，还将我的住宅作为窝点提供拍摄低俗淫秽录像的场所，并长期设置赌点进行违法操作。万嫦娥在租用期内完全无视卫生及房屋设施方面的规定，对房屋造成设施及卫生上的严重毁损，在我对其多次提示及制止后，仍不加悔改，仍继续其违法经营，对房屋造成了更大的损坏。在2016年7月31日令其将物品全部清退后，万嫦娥仍用部分家具占用我的房屋不予清退，且不归还我的房门钥匙，还故意损坏了我的音响及麻将机设备，且未按约定给予房屋作任何实质上的修复，致使我的房屋及物品造成严重的损坏，其野蛮态度及行为难以言表。万嫦娥在2016年8月14日当我让其归还房屋钥匙时，撒野谩骂并用一串钥匙砸在我爱人即将生产的大肚子上，同时违背其夫温某给我书写的一份“和解”协议。万嫦娥言称要走法律程序，在我表示赞同及一直等待的情况下，到2016年9月底，即万嫦娥已交付的租房期满，也未有任何行动。我随后于2016年9月30日至2016年10月下旬雇佣包工队对我的房屋室内外进行了必要的修缮工程及卫生清理。鉴于以上内容，万嫦娥已构成违约在先，不履行其所应承担的责任且对我的财产造成了重大损失。
原告（反诉被告）万嫦娥辩称，一、被告反诉提出的损害赔偿请求只是为达到其拒不履行合同终止后返还财产法律义务的推脱之词。原告在被迫搬出后，被告就曾单方列举一份所谓赔偿清单，现又反诉损害赔偿，又列出赔偿项目，对比前后赔偿要求，不难看出赔偿项目的任意添加，赔偿数额的随意增加，第一份赔偿总额为8475元，反诉时为11240元；第一份清单中曾承认需返还租金25265元（即使对自认的这部分，被告也未曾实际履行），而到反诉时，被告对自己先前已承认的部分又完全否定，而且其中的财产损害赔偿也并非经权威部门评估确定，而是由被告单方任意定价。被告这种出尔反尔以及前后矛盾与随意，明显暴露出被告围绕自己心知肚明的应返还数额，凭空虚构了损害赔偿数额，以达到其拒不履行法律义务的目的。二、被告出示的损害赔偿的相关证据不具有证明力。原告早在7月份即搬出，为拿回自己的押金及租金余额，应被告无理要求对房屋做了修补与保洁。被告在9月自行对其房屋做了装修并产生费用32430元，相应证据只能证明被告对自己的房子进行了装修而已，既不能证明有损害结果的发生，更不能证明损害结果与原告行为间的因果关系。装修行为与损害赔偿之间无任何相关性与关联性。所以，被告反诉损害赔偿的请求不成立。综上，本案所争议的事实已清楚：原、被告间的租赁合同提前终止，被告对其已占有的押金及租金余额构成不当得利，依法负返还义务。原告善意使用被告房屋，并未对房屋造成损害，被告提前收回房屋为自己进行短租，以获更高利润，而非因原告对其房屋造成损害，被告已构成根本违约，依合同约定，被告应支付违约金2万元。
经审理查明：于志旺（出租人、甲方）与万嫦娥（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定房屋坐落于北京市昌平区崔村镇××村××区××排××号，房屋租赁期限自2016年4月1日至2019年3月31日；甲方应于2016年4月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，房经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及后视为交付完成；租赁期满后合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准为10000元/月，房屋押金2个月，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还；支付方式为银行汇款，需提前两个月支付后半年的租金（每半年陆万元整）。双方对“房屋维护及维修”部分约定为“（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家的法律、法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后进行修复。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。”双方约定“违约金和违约责任”为“1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金20000元。2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金20000元。”在《房屋租赁合同》中有手写字迹，内容为“若乙方造成财产损失，由双方协商解决。乙方不得将所租房产转租第三方，否则一切后果由乙方负责。”
2016年1月13日，万嫦娥通过支付宝向于志旺转账20000元，标注为“香堂××区××排××号房租”。3月19日，万嫦娥通过支付宝向于志旺转账60000元，标注为“香堂××区××排半年房租”。4月12日，万嫦娥通过支付宝向于志旺转账1000元，标注为“赔偿蓝田花梨木椅子”。
庭审中，万嫦娥提交四份收据，载明“2016年8月3日，门把、门锁、厨房清洁剂、下水道管道，96元”；“2016年8月4日，糯米胶，124元”；“2016年8月5日，铁线、108胶、石膏、大小滚刷毛刷、喷漆，161元”；“2016年8月6日，台尼，800元”。万嫦娥表示上述收据为自己购买建筑材料修理涉案房屋的花费，于志旺不认可上述材料的真实性，表示四份收据明显是一人笔迹，而且涉及到方方面面的花费。
同时，万嫦娥提交于志旺制作的“2016.8.14统计‘维拉派’公司一览表”，内容主要为租期2016.3.18～2016.8.10（日均租金318元），共计145天，租金共46110元；水、电、WiFi共计315元；丢失、损坏项目合计54735元；应退还“维拉派”房25365元。于志旺表示材料是自己写的，当时是本着友好的态度，但没有同意，没有牵扯到装修费用的委托，现在人工成本上涨了很多；另外，当时没有违约问题，现在有违约，应当以自己实际发生为准。
于志旺提交“合同终止协议”草稿，内容主要为“2016.7.25经双方友好协商，定于本月31日终止协议。双方约定根据附件说明，完成房屋恢复事项，退返押金。未到期租金，终止之日后三日退还租户”。于志旺表示该材料为自己与万嫦娥丈夫所写，表示万嫦娥曾承诺退房日期及修复事宜。万嫦娥认可该事实存在，称当时双方曾试图协商解决。
诉讼过程中，当事人均提交部分照片，证明自己的主张；但双方亦均不认可对方提交照片的证明目的。
双方当事人对合同签订日期、万嫦娥实际入住涉案房屋时间、搬离时间均存在争议。于志旺表示合同签订日期为2016年1月13日；万嫦娥实际入住时间为3月18日，自己在3月15日正式把衣服搬完，然后把钥匙交给了万嫦娥。万嫦娥表示合同签订时间应为3月份，自己实际入住时间为4月1日，是自己公司的人帮于志旺搬的东西。双方一致认可入住房屋及搬离房屋时均没有签署交接单。于志旺表示自己给了万嫦娥使用说明，并查看了水、电数字；万嫦娥不认可于志旺陈述，表示当时是给过一个东西，让注意一些事项，但自己没有看到，是工作人员告诉的自己，使用说明是领取反诉状时第一次看到。万嫦娥表示于志旺7月15日让自己搬走，说了好话后才允许到7月底，自己在7月31日搬走，后来自己的工作人员去做过几次保洁；于志旺表示万嫦娥把东西搬走是8月初，从8月2、3日持续到10几日。
上述事实有《房屋租赁合同》、支付宝转账凭证及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：万嫦娥与于志旺签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应予认定合法有效，当事人应依约定履行各自的权利义务。
现双方当事人争议的第一个焦点为万嫦娥实际使用涉案房屋的时间，即实际租期问题。现双方当事人对此存在争议，且均未提交证据证明自己陈述，亦不认可对方表述；另一方面，在万嫦娥搬入、搬出涉案房屋时，双方均未按照合同约定签署物品交接单或形成书面材料对房屋情况进行验收。因此，本院根据《房屋租赁合同》的具体内容，参考双方当事人陈述中合理部分，认定万嫦娥入住涉案房屋时间为2016年4月1日，搬离涉案房屋时间为2016年8月6日。所以，相应的租金为42000元。现万嫦娥已经向于志旺交付60000元房屋租金，扣除其实际使用房屋的租期租金，于志旺理应将剩余租金退还给万嫦娥。因此，本院对万嫦娥要求退还租金的合理部分诉讼请求予以支持。
对于万嫦娥要求于志旺返还一张中式双人大床的诉讼请求，于志旺在庭审中表示同意，对此，本院尊重当事人的意思自治。
关于万嫦娥要求于志旺退还20000元押金的诉讼请求，考虑双方在合同中约定的押金及维修情况，且现在万嫦娥已经搬离涉案房屋，于志旺亦单独诉讼要求万嫦娥赔偿损失，故于志旺理应将万嫦娥给付的租金退还万嫦娥。
关于万嫦娥要求于志旺赔偿利息的诉讼请求，由于违约金与损失赔偿金均以补偿性为基本功能，功能的基本重合性决定了二者不能并用。违约金为约定，体现当事人意思自治，赔偿金为法定，因合同法为任意法，故应优先使用违约金条款。本案中，双方在合同中已经约定了的违约金，且万嫦娥也要求于志旺给付其违约金，故对其要求于志旺赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。
对于万嫦娥和于志旺均认为对方违约，并要求对方给付违约金20000元的诉讼请求，根据查明的事实及双方当事人提交的证据，本院无法认定万嫦娥或者于志旺存在违约行为。首先，万嫦娥的丈夫与于志旺曾在2016年7月25日协商过合同终止事宜，在当时双方均未提及存在违约情形。其次，万嫦娥认为于志旺的违约行为在于提前要求自己搬走，现万嫦娥确实在双方合同未到期就搬离了涉案房屋，但双方当事人对万嫦娥的搬离原因存在争议，且根据万嫦娥提交的证据，其确实对涉案房屋及物品进行过维修和清理，因此本院无法认定于志旺存在双方合同约定的违约行为。第三，于志旺认为万嫦娥存在损坏物品导致违约的情形，根据查明的事实，双方并未就涉案房屋及物品签订有交接单，现双方当事人对房屋及物品状态存在争议，双方亦认定万嫦娥履行过维修义务，故本院亦无法认定万嫦娥存在双方合同约定的违约行为。最后，对于于志旺陈述的万嫦娥将涉案房屋转租的情形，因其提交的证据不足以证明万嫦娥将涉案房屋进行转租，且万嫦娥不认可自己存在转租行为，故本院对此不予认定。
对于于志旺要求万嫦娥赔偿房屋修缮费、损毁物品费、清洁费的诉讼请求，依据现有证据情况，本院不予支持。首先，于志旺并未提交证据证明其购买物品或者进行保洁工作的支出情形，在万嫦娥不认可相关费用的情况下，本院无法仅凭于志旺自行制作的清单确认相应费用。其次，万嫦娥和于志旺并未在万嫦娥搬离涉案房屋时签署交接单或形成书面材料记录涉案房屋及物品的情况，现于志旺表示自己已经在2016年9月底至10月下旬对涉案房屋、物品进行了修缮及清理，故本院无法核实相关情况。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告于志旺于本判决生效后七日内退还原告万嫦娥房屋租金一万八千元。
二、被告于志旺于本判决生效后七日内退还原告万嫦娥押金二万元。
三、被告于志旺于本判决生效后七日内返还原告万嫦娥中式双人大床一张。
四、驳回原告万嫦娥的其他诉讼请求。
五、驳回被告于志旺的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七百三十三元，由原告万嫦娥负担三百五十八元，已交纳；由被告于志旺负担三百七十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费七百二十元，由被告于志旺负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 俊
二〇一七年七月三日
书记员 王娈杰