福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽07民终698号
上诉人（原审原告）：余素兰，女，1963年4月15日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
委托诉讼代理人：何海清，男，住福建省南平市延平区。由福建省南平市延平区梅山街道中山社区居民委员会推荐。
被上诉人（原审被告）：李云波，男，1973年10月26日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
委托诉讼代理人：徐正，福建武夷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴跃壮，福建武夷律师事务所律师。
原审第三人：郑雪英，女，1974年2月15日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
原审第三人：林朝毅，男，1986年10月15日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
原审第三人：郑顺荣，男，1978年7月11日出生，汉族，住福建省南平市。
原审第三人：陈文斌，男，1966年8月15日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
原审第三人：丁金珠，女，1966年9月27日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
原审第三人：郑美英，女，1968年1月11日出生，汉族，住福建省南平市延平区，现在福建省女子监狱服刑。
上诉人余素兰因与被上诉人李云波，原审第三人郑雪英、林朝毅、郑顺荣、陈文斌、丁金珠、郑美英房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2017）闽0702民初2889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人余素兰及其委托诉讼代理人何海清，被上诉人的委托诉讼代理人吴跃壮及原审第三人郑美英到庭参加诉讼。原审第三人郑雪英、林朝毅、郑顺荣、陈文斌、丁金珠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余素兰上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。（1）2016年1月14日，余素兰与第三人陈文斌、丁金珠口头约定，由余素兰补偿陈文斌158361元、丁金珠131967.5元，《房屋租赁合同》的权利与义务由余素兰独立行使。以上款项均已汇入丁金珠个人农商银行账户，一审以未按手印为由不予采信是错误的。（2）2016年11月4日，李云波集结社会人员破坏余素兰租用场所，房租损失至2017年8月4日止共10个月，共损失301300元，一审不作判决。（3）认定丁金珠私自递交的《申请终止酒店租赁报告》效力是错误的。2.一审判决适用法律错误。一审对2007年10月6日签订的《房屋租赁合同》的效力不作认定，履行期限未作认定。本案余素兰与李云波的房屋租赁合同关系与郑雪英、林朝毅、郑顺荣和陈文斌、郑美英、丁金珠、余素兰之间的房屋租赁合同关系是基于同一事实而发生的，是连贯、不可分割的法律关系，李云波明知购买的房产存在租赁未到期的情况。一审法院有意回避原租赁合同的效力问题，判决不公。3.一审判决程序违法。简易程序应在立案之日起3个月内审结。本案一审立案时间是2017年8月7日，后中止审理，于2018年4月8日作出判决，严重超审限。
李云波答辩称，1.余素兰主张对讼争房产享有独立经营权没有事实和法律依据，其单独提起本案诉讼，主体不适格。2.四承租人于2015年12月31日向房产管理人南平市延平区人民法院送达了《申请终止酒店租赁报告》，合同已于2015年12月31日解除，上诉人主张《房屋租赁合同》有效并继续履行不能成立。3.余素兰主张其已通过地王公司的授权，通过抵偿郑美英、龚某以及地王公司拖欠其欠款的形式，将讼争房产的房租一次性支付至2019年11月30日，该主张显然不能成立。4.《房屋租赁合同》解除后，余素兰在未经房产管理人同意的情况下，擅自非法占有使用诉争房屋至今，李云波已于2016年8月8日取得本案讼争房产的产权。经合理催告后余素兰仍然拒绝支付占有费并拒绝腾房，李云波有权采取相应措施限制余素兰对诉争房产的使用，余素兰诉请李云波赔偿房租损失显然不能成立，且并无证据证明其存在经营损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人郑美英述称，其把房子租给余素兰，也同意余素兰的房租从其欠余素兰的款项中抵扣。
原审第三人郑雪英、林朝毅、郑顺荣、陈文斌、丁金珠未陈述意见。
余素兰向一审法院提出诉讼请求：1.判令郑雪英、林朝毅与陈文斌、郑美英、丁金珠、余素兰于2007年10月6日签订的《房屋租赁合同》有效，李云波继续履行该份《房屋租赁合同》至2019年11月30日止；2.李云波赔偿余素兰房租损失241040元（自2016年10月4日起计算至李云波恢复诉争房屋实际供水、供电、至营业场所能正常营业之日止，按每月30130元）。
一审法院认定事实：2007年10月26日，郑雪英、郑顺荣、林朝毅（合同甲方，出租人）与余素兰、陈文斌、郑美英、丁金珠（合同乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于南平市延平区（锦达大厦），即原南平市人民检察院办公大楼，房屋所有权证编号分别为：200702909、200702910、2007029，出租房屋面积共2576.03平方米，扣除本合同订立前已出租给他人的面积900平方米+198.75平方米=1098.75平方米，实际租赁面积1477.28平方米，其中：车库170平方米，大厅及剩余二、三楼面积合计1307.28平方米。租赁房屋作为宾馆服务业使用，租赁期限自2007年12月1日起至2019年11月30日止。合同签订后，乙方向甲方缴纳押金86070元。合同第三条第1款规定，该房屋每月租金为：大厅、二楼、三楼租金单价均为20元/平方米，合计租金为26140元/月；车库租金单价为15元/平方米，租金为2550元/月，两项合计租金为28690元/月；从2013年1月1日起至租赁期限届满，大厅、二楼、三楼租金单价均调为21元/平方米，合计租金为27453元/月；车库租金单价调为15.75/平方米，租金为2677元/月，两项合计租金为30130元/月。合同第六条规定，1.租赁期间，乙方有权转租、转借承租房屋，但需报甲方报备。2.甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效。甲方转让该出租的房屋时，须提前六个月书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。合同第九条第2款规定，乙方逾期缴纳租金，每日按欠缴租金金额的万分之二计算逾期违约金。乙方因主、客观原因无法继续经营而欠缴租金的，押金抵作租金，不足部分以宾馆设备、设施抵偿租金。合同签订后，郑雪英、郑顺荣、林朝毅将前述场地交付余素兰、陈文斌、郑美英、丁金珠使用。2008年3月14日，余素兰、陈文斌、郑美英、丁金珠作为发起人设立绿洲酒店公司,并在讼争场地经营绿洲酒店公司。余素兰、陈文斌、郑美英、丁金珠通过陈文斌的账户按约向郑雪英、郑顺荣、林朝毅支付租金，租金来源是绿洲酒店公司的营业款。2009年5月21日，前述租赁房产由郑雪英、郑顺荣、林朝毅名下变更至地王食品公司名下，前述四位承租人继续向地王食品公司缴纳租金至2011年10月7日。2013年4月18日，一审法院作出（2012）延刑初字第270号刑事判决，判决：一、郑美英犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑九年六个月，并处罚金40万元；二、判决林朝毅犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑四年六个月；三、责令郑美英、林朝毅退出非法所得返还上述被害人；公安机关冻结在案的房产予以拍卖、变卖，所得价款按比例返还上述被害人。余素兰、案外人龚某均是该案中的受害人之一。2013年10月8日，该院执行局作出（2013）延执行字第1323号执行裁定书，裁定对郑美英所有的登记在地王食品公司名下位于南平市延平区产（所有权证号：200902604、200902605、200902606）；南平市延平区中山路203号二层至三层进行（200902607、200902608）评估、拍卖。南平市延平区产进行了三次拍卖，均因无人竞买而流拍后，依法进行了变卖。2015年2月3日，李云波在南平市延平区产变卖过程中支付购房定金70万元。同日，法院告知李云波，其要购买的该房产存在租赁问题，租期未到。在李云波支付剩余房款后，2016年8月8日，一审法院作出（2013）延执行字第1323-6号执行裁定书，裁定南平市延平区产（所有权证号：200902604、200902605、200902606）及相应的其他权利归买受人李云波所有。前述房产于2016年9月19日登记至李云波名下。2015年12月31日，绿洲酒店公司的主管丁金珠以绿洲酒店公司的名义向该院执行局递交《申请终止酒店租赁报告》，报告内容载明：“尊敬的市区法院：绿洲酒店公司因无力经营，无法支付房租、税收、水费、电费、电话费以及员工工资等费用。现要求终止与郑美英、林朝毅、郑顺荣的租赁协议，望贵院支持为盼。”2016年1月22日，余素兰、林家贵、廖启华成立欣时客酒店公司，住所地登记为福建省南平市延平区，并在诉争场地经营欣时客酒店公司。2016年9月26日，李云波向余素兰发出通知，要求其缴纳租金。现在绿洲酒店公司主体存在，且股东仍为陈文斌、余素兰、丁金珠、郑美英四人。2016年11月4日，李云波与余素兰因诉争房产关闭水电问题在诉争场地发生纠纷，余素兰进行了报警。2016年11月23日，李云波二次到欣时客酒店公司，与酒店内的工作人员发生争执，有人匿名向南平市公安局四鹤派出所报警，称欣时客酒店公司有人上门闹事。2016年11月24日，李云波三次到欣时客酒店公司，并将酒店内的电表拆除，余素兰向南平市公安局四鹤派出所报警称有人抢劫。李云波于2016年11月16日向一审法院院提出诉讼请求：1.林家贵、余素兰、廖启华、欣时客酒店公司立即退出南平市延平区屋（负一层面积170平方米，一层面积47.30平方米，二层面积471.58平方米，三层面积408.09平方米，共计1096.97平方米）；2.林家贵、余素兰、廖启华、欣时客酒店公司按每月87757.6元（每月每平方米80元×1096.97平方米）的标准支付李云波从2016年8月1日起至实际退出讼争房屋之日止的房屋占用费。欣时客酒店公司在该案中向该院提出反诉请求：1.李云波立即停止侵权，配合欣时客酒店公司恢复供电；2.李云波赔偿欣时客酒店公司店租损失（从2016年11月4日起至实际恢复营业之日止，按每月30130元计算）、预期利益损失（从2016年11月4日起至实际恢复营业之日止，按每月67273元计算）、工资支出损失（从2016年11月4日起至恢复营业之日止，按每月17300元计算）。该院于2017年7月16日作出（2016）闽0702民初3764号民事判决：1.欣时客酒店公司于判决生效之日起二十日内自行腾空南平市延平区屋（其中负一层车库面积170平方米，一层面积47.30平方米，二层面积471.58平方米，三层面积408.09平方米），并返还给李云波；二、欣时客酒店公司于判决生效之日起十日内支付李云波房屋占用费（自2016年8月8日起至房屋实际返还之日止，按每月22143.87元的标准计算）；三、驳回李云波的其他诉讼请求。四、驳回欣时客酒店公司的反诉请求。双方均不服前述判决，向南平市中级人民法院提起上诉，南平市中级人民法院于2017年12月5日作出（2017）闽0702民初1238号民事裁定：中止诉讼。
一审法院认为，关于郑雪英、郑顺荣、林朝毅与余素兰、陈文斌、郑美英、丁金珠之间于2007年10月6日签订的《房屋租赁合同》的合同效力问题，已在李云波诉欣时客酒店、余素兰、林家贵、廖启华物权保护纠纷一案中的“本院认为”部分阐述意见，本案不再处理。本案余素兰作为承租人之一，其认为其余三位承租人已将诉争租赁场地的租赁权和绿洲酒店公司的经营权转让给其一人行使，继而主张要求新的产权人李云波继续履行2007年10月6日签订的《房屋租赁合同》。首先，余素兰提交的证据不足以证明四位承租人之间的权利已经完成了转移，绿洲酒店公司仍作为法人存续，股东依然是四位承租人。其次，出租人作为房屋租赁合同的相对方，承租人之间的权利变更事关出租人收取租金等相关的权利，应征得出租人的同意或追认，余素兰未提交证据证明其与其他三位承租人之间的权利转移已征得出租人同意或追认，故即便四位承租人之间的权利义务转移已完成，亦不应产生对抗李云波的效力。最后，本案中，仅郑美英到庭认同余素兰的诉请，另二位承租人未到庭陈述其对合同履行的意见。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，四位承租人承租诉争租赁场地后，共同作为发起人成立绿洲酒店公司，在诉争租赁场地经营绿洲酒店公司，租赁合同履行过程中，使用绿洲酒店公司的营业款缴纳租金，绿洲酒店公司实际享有房屋租赁合同的权利和义务。绿洲酒店公司可以作为出租人主张租赁权利时可供选择的对象，丁金珠作为承租人之一以绿洲酒店公司名义在诉争租赁场地拍卖过程中向一审法院提交《申请终止酒店租赁报告》，与余素兰要求继续履行合同的诉请相悖。综上，在证据不足以证明四位承租人之间已完成权利转移且该转移事项已得到出租人的同意或追认的情况下，余素兰作为承租人之一主张新的产权人继续履行房屋租赁合同，依据不足，不予支持。余素兰要求李云波支付其因李云波拆除电表造成其经营酒店关门并造成其店租损失的，欣时客酒店因相同的事实和理由已在李云波诉欣时客酒店、余素兰、林家贵、廖启华物权保护纠纷一案中提出反诉请求，本案不再处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，判决：驳回余素兰的诉讼请求。案件受理费4916元，减半收取计2458元，由余素兰负担。
本院二审期间，上诉人提交七组书证并申请证人龚某、陈某、余某出庭作证。七组书证中，仅委托付款通知书在一审中未提交，其余六组书证均在一审已提交并质证，本案不重复认定。委托付款通知书拟证明2007年10月6日郑雪英、林朝毅、郑顺荣与陈文斌、郑美英、丁金珠、余素兰签订的《房屋租赁合同》从2016年1月14日开始转为余素兰一人内部承包经营至2019年11月30日止，房屋租金从郑美英向余素兰的250万元借款、向龚某的160万元借款中扣缴，已付清。三位证人证言拟共同证明余素兰支付给陈文斌、丁金珠经营年限补偿款，从2016年1月14日开始，四人承租诉争房屋转为余素兰一人承租。被上诉人质证认为，委托付款通知书是一审已经存在的证据，上诉人在二审举证期限届满前亦未提交，不是新证据，且该证据系上诉人余素兰单方制作，没有其他证据相互印证，不能证实上诉人享有独立经营权；证人证言的证明对象不能成立，余素兰从原四承租人处转租享有绿洲商务酒店的独立经营权，但租赁合同约定了转租需经出租方同意。本院认为，委托付款通知书及证人证言均不能证明陈文斌、丁金珠将承租权转给余素兰，与待证事实不具有关联性，故不予采纳。经查，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本案二审的争议焦点是：1.郑雪英、林朝毅、郑顺荣与陈文斌、郑美英、丁金珠、余素兰于2007年10月6日签订的《房屋租赁合同》效力及是否应继续履行；2.李云波是否应赔偿余素兰房租损失24.104万元；3.一审审理是否超过审限。
关于郑雪英、林朝毅、郑顺荣与陈文斌、郑美英、丁金珠、余素兰于2007年10月6日签订的《房屋租赁合同》的效力问题。（2016）闽0702民初3764号生效民事判决书已认定，郑雪英、林朝毅、郑顺荣与陈文斌、郑美英、丁金珠、余素兰于2007年10月6日签订的《房屋租赁合同》，在李云波取得本案诉争房产的产权后，继续在李云波与余素兰、陈文斌、郑美英、丁金珠之间有效，双方受《房屋租赁合同》约束。余素兰上诉认为一审法院未认定《房屋租赁合同》效力与事实不符，不能成立。
关于该合同是否应继续履行的问题。余素兰上诉主张其支付给陈文斌、丁金珠经营年限补偿款，已单独享有租赁合同的权利义务，应继续履行租赁合同。本院认为，首先，租赁合同实际由四位承租人设立的绿洲酒店公司履行，现绿洲酒店公司仍作为法人存续，股东依然是四位承租人，余素兰不能证明四位承租人已达成协议将诉争场地的租赁权转让给其一人行使，并完成权利义务转移，其主张单独享有租赁权不能成立。其次，丁金珠在诉争场地拍卖过程中，以绿洲酒店公司名义向一审法院提交《申请终止酒店租赁报告》，陈文斌亦盖印予以认可，陈文斌、丁金珠已明确作出终止酒店租赁合同的意思表示。余素兰无证据证明其单独享有租赁权，其与他人于2016年1月22日成立欣时客酒店继续占用诉争房屋，要求新产权人李云波继续履行原租赁合同，无事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。
关于李云波是否应赔偿余素兰房租损失24.104万元的问题，（2016）闽0702民初3764号生效民事判决已驳回该诉请，根据一事不再理原则，一审法院不再处理，于法有据。
关于一审审理是否超过审限的问题。经查，一审于2017年8月7日立案受理。期间，因关联案件李云波诉林家贵、余素兰、廖启华、福建南平欣时客商务酒店有限公司物权保护纠纷在二审诉讼中，一审法院于2017年8月14日作出（2017）闽0702民初2889号民事裁定书，裁定中止诉讼并依法送达各方当事人。在中止事由消除后，一审法院依法恢复诉讼程序，于2018年4月8日作出民事判决。根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第九条第九项规定，中止诉讼至恢复审理期间不计入审限。一审程序并未违反法律规定。余素兰认为一审超过审限，程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，余素兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4916元，由上诉人余素兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 斌
审判员 张廷贵
审判员 江琳清
二〇一八年六月二十六日
书记员 薛 景
本案所依据的主要法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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