甘肃省礼县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘1226民初126号
原告：李某，住礼县。
被告：朱某，住礼县。
原告李某与被告朱某宅基地使用权转让纠纷一案，本院曾于2016年5月4日以（2015）礼民初字第00511号民事判决书判决：驳回原告李某的诉讼请求。宣判后，原告李某不服，提起上诉，陇南市中级人民法院于2016年10月20日以（2016）甘12民终344号民事裁定书裁定：”一、撤销礼县人民法院（2015）礼民初字第00511号民事判决；二、本案发回礼县人民法院重审。”重审中，本院依法另行组成合议庭，重新公开开庭审理了本案，原告李某、被告朱某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李某诉称，2001年2月3日，原告买得原礼县某村村民王某房屋7间及宅基地一处。2012年5月11日，原告将该宅基地以540000.00元价款转让给被告朱某并签订了书面《契约》，被告承诺一星期内付清价款。次日，被告向原告支付了150000.00元后就以各种借口为由拖延付款。截至2014年9月，被告共给付原告406000.00元。之后，原告多次催要剩余款，被告却以宅基地实际面积与转让面积不符为由，拒绝付款。2015年农历4月初，被告唆使其侄子驾驶铲车将宅基地上的房屋7间推平，致原告房屋内家具损坏。被告的行为已导致协议无法继续履行，解除又不能协商一致，故请求：判令解除原、被告2015年5月12日签订的宅基地买卖协议。一审中，原告李某当庭变更诉讼请求，要求判令被告朱某继续履行合同给付剩余134000.00元及一年半时间的同期银行利息。重审中，原告李某再次变更诉讼请求，以被告对其采取了欺诈行为为由，要求判令原、被告签订的宅基地转让《契约》、退款《契约》以及某村人民调解委员会《关于朱某与李某转让宅基地的矛盾纠纷的处理协商结果》三份协议均属无效。
原告李某为证实其诉讼事实的存在，向法庭出示了如下证据：
1、2012年5月11日原、被告双方签订的宅基地使用权转让《契约》一份（简称转让《契约》）；
2、2015年5月26日原告夫妇与被告母亲签订的解除转让关系的退款《契约》一份（简称退款《契约》）；
3、2015年9月1日被告给原告手机发的短信截图；
4、礼县人民法院（2016）甘1226民初488号民事判决书一份（简称第488号民事判决书）；
5、2001年2月3日，原告与争诉宅基地原所有人王某签订的《关于房屋庄基转让商议书》一份（简称《庄基转让商议书》）。
被告朱某辩称，1.原、被告双方争议的宅基地至今未办理集体土地使用权变更登记手续和房屋产权过户手续，该宅基地的使用权人至今仍是王某，原告并不具备诉讼主体资格，应依法裁定驳回原告李某的起诉；2、2012年5月11日原、被告双方签订了宅基地使用权转让《契约》后，由于双方对此发生争议，2015年4月24日在某村人民调解委员会的主持下，原、被告双方达成了《关于朱某与李某转让宅基地的矛盾纠纷的处理协商结果》的调解协议，经双方签字确认后原告李某单方反悔。2015年5月26日，经双方及家属协商，被告母亲赵某与原告夫妇再次达成协议，并由被告朱某代其母亲与原告夫妇共同签订了新的《契约》，该《契约》约定：甲方李某、王某1（李某妻）于2015年9月6日前退还乙方赵某已付的406000.00元，并愿意以月利率5%计付资金占用期间的利息，逾期视为原告李某违约，李某将争议宅基地以406000.00元卖给乙方赵某并交付《土地证》和王某的原买卖合同。双方已通过第三次协议对第一次协议的争议进行了新的约定，原告现在要求解除协议不符合情理，请求依法驳回原告的诉讼请求。3.三次协议均是经双方充分协商，自愿订立无任何欺诈行为，且该宅基地是转让给被告母亲的，被告只是代为签字。
被告朱某为证实其抗辩主张，向法庭出示如下证据：
1、2012年5月11日原、被告双方签订的宅基地使用权转让《契约》一份（简称转让《契约》）；
2、2015年5月26日原告夫妇与被告母亲签订的解除转让关系的退款《契约》一份（简称退款《契约》）；
3、2015年4月24日某村人民调解委员会《关于朱某与李某转让宅基地的矛盾纠纷的处理协商结果》一份（简称《协商结果》）；
4、被告分别向盖××、赵××（赵×）、陈××借款共计380000.00元，约定月利率5%的借条三张（简称《借条》）；
5、2015年4月28日被告在礼县金福康小额贷款有限责任公司借款85000.00元的凭证和支付利息3400.00元的凭证各一张（简称《借款凭证》、《利息凭证》）；
6、争诉宅基地原所有人王某名下的礼集建（1991）字第1222165号《集体土地建设用地使用证》一份（简称王某《土地证》）；
7、截至2014年10月2日，被告先后共给付原告406000.00元的收条14张（简称《收条》）。
原告李某对被告朱某所举第1、2、6、7组证据无异议；并表示第3组证据无效，第4、5组证据与本案无关，均不予认可。
被告朱某对原告李某所举所有证据的真实性均无异议，但对各自的证明目的均不予认可。
经当庭举证、质证，原告李某与他人订立房屋、宅基地转让协议后，未依照《物权法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律、法规的相关规定，及时办理备案及变更登记手续，该宅基地使用权的主体变更未能依法完成，其合法的权利人仍为王某，原告对该宅基地不具备权利能力，且转让《契约》中约定的约1.1亩的转让面积与不足0.8亩的实际面积不符，故原、被告签订的转让《契约》以及《协商结果》因合同主体不合法，合同内容不真实，该两组证据自签订之日起即属无效，应予以排除；手机短信截图和第488号民事判决书均不能证明原告诉称其受被告欺诈的诉讼事实，与本案没有关联性，应予以排除，《借款凭证》和《利息凭证》涉及借款和利息均在原、被告发生纠纷之后，与已付价款没有关联性，应予以排除，退款《契约》中，1.按月利率5%（年利率60%）计算资金占用期间利息的约定，违反了”债务利息不得超过年利率36%，超出部分无效”的禁止性法律规范，2.双方约定原告李某夫妇自愿将争诉宅基地以406000.00元卖给被告母亲赵某折抵债务的违约责任，亦因主体不合法，属无效条款，故退款《契约》部分有效，有效部分应予采信，无效部分予以排除。《庄基转让商议书》、王某《土地证》、《借条》、《收条》客观真实，与本案事实具有关联性，符合证据特征，应予采信。
经重审查明；2001年2月3日，原礼县某村村民王某将其位于该村的7间房屋，面积238平方米宅基地一处，以15000.00元转让给原告李某，并签订了《庄基转让商议书》，但至今未办理土地使用权变更登记手续，该宅基地的合法使用权人仍是王某。2012年5月11日，原告李某将该宅基地以54万元转让给被告朱某，双方签订了书面《契约》即转让协议，约定宅基地转让面积约为1.1亩，但并未约定价款给付期限及宅基地交付期限。之后，被告朱某按月利率5%（年利率60%）分别向盖××、赵××（赵×）、陈××借款共计38万元，截至2014年10月2日先后14次共给付原告李某合同价款406000.00元。后经双方丈量，发现该宅基地实际面积不足0.8亩，与转让《契约》中约定的约1.1亩转让面积严重不符，被告便拒绝给付剩余价款134000.00元，双方发生纠纷。2015年4月24日，经礼县城关镇东台村人民调解委员会主持调解，原、被告双方再次达成转让协议即《关于朱某与李某转让宅基地的矛盾纠纷处理协商结果》，双方约定在已付406000.00元的基础上，由被告再行给付原告宅基地转让款（包括宅基地地上附着物及周围所有树木）65000.00元，付款时原告必须给被告交清所有与此宅基地相关的手续。原、被告各自在该《协商结果》上签名、捺印，并由某村人民调解委员会加盖了公章。次日，原告李某以调解结果不公平为由，对协议内容表示反悔，并到村委会将《协商结果》上自己的签名勾划掉。三天后，被告朱某向原告李某支付65000.00元时，原告拒绝收款。2015年5月26日，被告朱某代表其母亲赵某与原告李某、王某1夫妇再次达成协议：甲方（李某、王某1）愿意向乙方（赵某）退还406000.00元的转让款并按月利率5%（年利率60%）计付利息，付款期限为2015年5月26日至同年9月6日，在此期限内若不能按上述约定退款，甲方愿意以406000.00元的价款将该处宅基地卖给乙方并交付《土地证》和王某的原买卖合同。双方再次签订了书面《契约》即退款《契约》。该《契约》由原告夫妇签名、捺印，被告代其母亲赵某签名、捺印。此后，原告李某并未按该退款《契约》中的约定退还被告朱某406000.00万元及利息，致使双方矛盾不断。上述事实，由《庄基转让商议书》、王某《土地证》、退款《契约》、《借条》、《收条》、原告陈述、被告辩解、本院调查笔录、现场勘验笔录等证据所证实，客观真实，足以认定。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告李某与他人订立房屋和宅基地转让协议之后，未依法办理备案和变更登记手续，其并非合法的权利主体，对争诉宅基地不享有处分权，其与被告签订的转让《契约》和《协商结果》自签订之日起即无效。原告夫妇与被告母亲赵某自愿签订的退款《契约》中，双方对月利率5%（年利率60%）的约定，违反了”债务利息不得超过年利率36%，超出部分无效”的禁止性法律规范，超出部分的利率约定无效。原告李某诉称的其受到被告朱某欺诈的诉讼事实并不存在。按照”诚实信用，公平合理”的民法原则，为维护社会的公序良俗，保护原、被告双方的合法权益，原告李某应及时履行合同之债，退还被告朱某已付合同价款并在法定幅度内承担资金占用期间的债务利息。考虑市场经济规律和当地交易习惯，债务利息以原被告订立退款《契约》之日即2015年5月26日为时间界点分两段计算，1.退款《契约》订立之前每笔价款自实际给付之日起至2015年5月26日止，按同期银行贷款基准利率计算利息，2.2015年5月26日起至判决之日止按年利率36%计算利息。依据《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十五条第（三）项、第五十八条第（五）项、第六十一条、第一百一十二条第一款、第一百三十四条第（四）、（七）项、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九条第一款、第四十二条第（二）项、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，判决如下：
一、原告李某与被告朱某之间的宅基地转让协议即转让《契约》自签订之日起既属无效；
二、原告李某退还被告朱某人民币406000.00元，给付第一阶段利息54837.86元，给付第二阶段利息370405.48元.
上述金钱给付义务，限判决生效之日起7日内履行完毕，迟延履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由原告李某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。
审判长 孟鸿忠
审判员 张 垚
审判员 刘亚飞
二〇一七年九月十二日
书记员 杨瑞媛