贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔27民终2396号
上诉人（原审被告）：独山鼎恒置业发展有限公司，住所地独山县。
法定代表人：俞国强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陆疆，贵州疆道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：饶绍林，贵州疆道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杜登岸，男，1985年3月20日生，汉族，户籍所在地湖北省公安县，现住独山县。
被上诉人（原审被告）：贵州佰宝腾商业经营管理有限公司，住所地贵州省贵阳市。
法定代表人：殷钰雅，该公司经理。
上诉人独山鼎恒置业发展有限公司（以下简称鼎恒公司）因与被上诉人杜登岸、贵州佰宝腾商业经营管理有限公司（以下简称佰宝腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服独山县人民法院(2017)黔2726民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鼎恒公司上诉请求：一、依法判令撤销一审法院作出的（2017）黔2726民初736号民事判决，发回重审或依法改判；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人杜登岸承担。主要事实与理由：第一、一审法院认定被上诉人佰宝腾公司未按约向被上诉人杜登岸交付门市构成违约，并由此按约定判定上诉人鼎恒公司支付违约金9万元，这不符合《中华人民共和国合同法》的规定。首先，被上诉人杜登岸与被上诉人佰宝腾公司签订的原《租赁合同》、《补充协议》的时间均为2015年9月5日，双方就合同未尽事宜进行了补充约定，但并未对原合同约定进行变更。结合《补充协议》所载内容，该协议共计五条，其中第一条至第三条系原合同没有之内容，符合未尽事宜的补充情形。其次，《补充协议》第四条约定是对原《租赁合同》未尽事宜条款内容违约情况下的救济方式，而不是对原《租赁合同》权利义务违约的救济方式。实际上，《补充协议》第五条的内容与原《租赁合同》第十条第二款内容相对应，其约定具体事项和性质符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“定金”条款规定。因此，原《租赁合同》第十条第二款与《补充协议》第四条、第五条并未发生冲突，不存在冲突而适用《补充协议》第四条问题。最后，一审法院将《补充协议》第四条认定为原《租赁合同》和《补充协议》履行过程中最终违约条款处理，这与《中华人民共和国合同法》规定和基本原则相违背。上诉人鼎恒公司认为，《补充协议》第四条属于一般性的违约条款或者总则性违约条款，而原《租赁合同》第十条第二款和《补充协议》第五条约定属于具体违约行为的违约条款，它只针对租赁关系中特定的权利义务行为，就本案而言，其应适用原《租赁合同》第十条第二款进行处理。第二、一审法院未采纳上诉人鼎恒公司认为违约金过高的意见，存在错误。本案中，被上诉人杜登岸与被上诉人佰宝腾公司在原《租赁合同》中约定了免租期，而免租期的实际意义在于给予被上诉人杜登岸优惠条件并要求其及时经营商铺，由于双方并未实际履行合同，免租期并不产生任何实际利益，一审法院判处保证金的300%违约金，显示公平。同时，根据法律相关规定，违约金要以实际损失为基础，且兼顾合同履行情况、当事人过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以判断。本案中，被上诉人杜登岸的实际损失无法证明，而3万元保证金也不是实际损失数额，因此，一审法院直接按照保证金的三倍进行赔偿无法律依据，且违约金认定过高。第三、本案尚有事实未查明，一审法院直接判定上诉人鼎恒公司退还保证金并承担违约金不符合客观事实。事实上，被上诉人佰宝腾公司与被上诉人杜登岸签订《租赁合同》和《补充协议》时，被上诉人杜登岸将3万元保证金交付给被上诉人佰宝腾公司，而被上诉人佰宝腾公司并未将该款交付上诉人鼎恒公司，一审法院未查明该事实。同时，根据合同相对性原则，被上诉人杜登岸要求解除合同，《租赁合同》、《补充协议》主体并不是上诉人鼎恒公司，因此，不应由上诉人鼎恒公司直接退还。综上，为维护合法权益，鼎恒公司提出前述诉请。
杜登岸、佰宝腾公司二审期间未答辩。
鼎恒公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《独山县“新街口”家居布艺市场租赁合同》；2.判令被告退还房屋定金3万元；3.判令被告支付违约金9万元；4.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院经审理认定事实如下：被告佰宝腾公司受被告鼎恒公司委托管理（销售、出租）其开发的独山县百泉镇“新街口”商住小区项目，2015年9月5日，被告佰宝腾公司以自己的名义与原告杜登岸签订了《独山“新街口”家居布艺市场租赁合同》，原告杜登岸在签定合同时知晓被告鼎恒公司委托被告佰宝腾公司出租其”新街口”商铺的情况。合同约定租赁标的物为“新街口”2号楼二层商铺，面积222平方米，该商铺仅限用于经营家居、家具、布艺类品牌，租赁期限自2015年12月8日至2020年12月8日止，其中2015年12月8日至2018年6月8日为免租（租金）期，2018年6月8日至2020年12月8日按年限不同约定了每月每平方米33元至36元不等的租金。双方还约定原告方应向佰宝腾公司交纳3万元租赁保证金，佰宝腾公司应于2015年10月30日前将租赁房屋交付原告方进行装修。同日，原告与佰宝腾公司又签订了《补充协议》，其中约定“双方若有违约，必须按保证金金额的三倍作为违约赔偿”。合同签订后，原告于2015年9月7日向佰宝腾公司交纳了3万元保证金，后被告鼎恒公司未按约定将商铺出租给原告，现已将准备租与原告的房屋出售并交付他人使用，原告与被告多次协商处理未果后向法院提起诉讼。
一审法院认为，依法成立的合同对合同各方当事人具有约束力，当事人应当按约全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告佰宝腾公司虽然以自己的名义与原告签订《独山“新街口”家居布艺市场租赁合同》及《补充协议》出租商铺给原告，但其出租行为系受被告鼎恒公司委托，且原告在订立合同时已知晓其租赁的商铺系被告鼎恒公司委托被告佰宝腾公司出租的，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外……”，故该合同直接约束原告杜登岸与被告鼎恒公司。现被告鼎恒公司称已将本案讼争的租赁商铺出售并交付他人使用，致使合同目的不能实现，故原告诉请解除合同符合法律规定，应当予以支持，合同解除后，被告收取的保证金3万元应当退还原告；被告鼎恒公司未按约交付门市给原告，属于违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，双方约定了以3倍保证金为基数的违约金计9万元，故原告诉请支付9万元违约金符合法律规定，应当予以支持；被告鼎恒公司辩称原告主张违约金过高，请求予以减少，但未予充分说明并提供相应证据予以证明，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，原告为与被告鼎恒公司订立合同及实现合同目的做了相关筹备工作，若该合同顺利履行原告可获得免租金两年半的预期利益，该利益按照现在市场价格计算远远超出双方约定的违约金，故被告鼎恒公司的该项辩解意见不符合法律规定，不予支持；被告佰宝腾公司辩称其没有违约，不需承担违约责任，以上已阐述了本合同直接约束原告与被告鼎恒公司，本案亦为被告鼎恒公司未按约交付商铺所致，故其辩解意见符合法律规定，予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条、《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告杜登岸与被告贵州佰宝腾商业经营管理有限公司于2015年9月5日签订的《独山县“新街口”家居布艺市场租赁合同》；二、被告独山鼎恒置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜登岸退还保证金3万元并支付9万元违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取计1350元，由被告独山鼎恒置业发展有限公司负担。
本院在二审期间，各方当事人均未向本院提交证据材料。
经二审审理，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人鼎恒公司提出本案应适用《租赁合同》第十条第二款就违约责任的约定，而不适用《补充协议》第四条约定内容的上诉意见。本院认为，被上诉人佰宝腾公司受上诉人鼎恒公司委托，以其名义作为甲方与被上诉人杜登岸作为乙方签订的《独山“新街口”家居布艺市场租赁合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方当事人应按约定内容享有权利和履行义务。尽管双方签订的《独山“新街口”家居布艺市场租赁合同》第十条第二款和《补充协议》第四条就违约金赔偿约定不一致，但考虑《补充协议》系对前述租赁合同的补充约定，当两者约定不一致的情况下，应按《补充协议》约定的内容履行。为此，因被上诉人杜登岸已按约定交付3万元保证金，而上诉人鼎恒公司未按约交付租赁商铺，构成违约，一审法院根据《补充协议》约定认定上诉人鼎恒公司以3倍保证金为基数支付违约金9万元，并无不当，上诉人鼎恒公司诉称不适用《补充协议》违约金约定内容的意见，与双方约定不符，本院不予采纳。
关于上诉人鼎恒公司提出《补充协议》中违约金约定过高，要求予以调整的上诉意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，本案中，结合双方《独山“新街口”家居布艺市场租赁合同》约定内容，如该租赁合同得以履行，被上诉人杜登岸可获得免租金两年半的预期利益，根据当地同一地段商铺租金市场价格情况，被上诉人杜登岸可获得的预期利益远远超过双方约定违约金计算所得金额，且考虑被上诉人杜登岸为订立合同及实现合同目的确实做了相关筹备工作，同时，上诉人鼎恒公司也未提供充分证据证明双方约定违约金过高的意见，据此，一审法院未对双方约定的违约金进行调整，并无不当，本院不采纳上诉人鼎恒公司提出违约金过高的意见。
关于上诉人鼎恒公司认为被上诉人佰宝腾公司未将收取的被上诉人杜登岸3万元保证金向其交付，且合同和协议的签订主体不是上诉人鼎恒公司，进而提出其不应退还保证金和承担违约金的上诉意见。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，结合查明的案件事实，尽管被上诉人佰宝腾公司以其名义与被上诉人杜登岸签订《独山“新街口”家居布艺市场租赁合同》和《补充协议》，将独山县白泉镇“新街口”2号楼二层商铺出租给被上诉人杜登岸，并收取被上诉人杜登岸交纳的保证金3万元，但被上诉人佰宝腾公司行为系受上诉人鼎恒公司委托，且被上诉人杜登岸在签订合同时亦是知晓上诉人鼎恒公司委托被上诉人佰宝腾公司出租其“新街口”商铺的情况。为此，根据前述法律规定，《独山“新街口”家居布艺市场租赁合同》和《补充协议》直接约束上诉人鼎恒公司和被上诉人杜登案。因被上诉人杜登按已按约交付保证金3万元，而上诉人鼎恒公司未按约交付租赁商铺，故上诉人鼎恒公司应按约定退还被上诉人杜登岸支付的保证金和承担以3倍保证金为基数的违约金共计9万元。因此，上诉人鼎恒公司的前述上诉意见，因与法律规定不相符，本院不予采纳。
综上，鼎恒公司的上诉请求不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持判决。
二审案件受理费1300元，由独山鼎恒置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆 育 义
审判员 王 军
审判员 莫 玉 魁
二〇一七年十二月二十一日
书记员
张红XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX