青海省海东地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民二初字第9号
原告西宁森居易房屋中介有限公司。住所地：青海省西宁市城西区海晏路*号*号楼*单元***室。
法定代表人李卫军，该公司董事长。
委托代理人慈永刚，青海君剑律师事务所律师。
被告民和县兴和置业有限公司。住所地：民和县川口镇川垣大街**号。
法定代表人祖留忠，该公司总经理。
委托代理人齐广亮，河南心诚律师事务所律师。
原告西宁森居易房屋中介有限公司与被告民和县兴和置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2013年3月26日受理后，依法组成由法官赵华清担任审判长，法官祁生奎、祝玉芝参加的合议庭审理本案。本院于2013年5月3日进行了证据交换并于同日公开开庭审理了本案。原告西宁森居易房屋中介有限公司委托代理人慈永刚、钟生吉、被告民和县兴和置业有限公司委托代理人齐广亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结
原告西宁森居易房屋中介有限公司（以下简称森居易公司）诉称：2011年11月20日被告民和县兴和置业有限公司（以下简称兴和置业公司）向民和县国土局提出重新变更注册将原有的“柘城县帝豪置业有限公司”为兴和置业公司。2011年6月7日，原、被告签订《销售承包合同》，合同约定：甲方承建的帝豪花园商品房项目（位置：川垣新区、总面积5.5万平方米），被告委托原告总策划及独家销售承包，被告向原告支付销售佣金；销售合同承包期限为1年；乙方承包费用提取比例为：按完成销售收入的2%提取；如因甲方销售佣金支付不到位，逾期付款应付乙方10%作为违约金。合同签订后，原告按照合同的约定，组织工作人员开始在被告的售房部全面负责帝豪城项目的策划和销售工作，被告也按照合同约定向原告支付了进场费用5万元。后在合同履行中，因被告于2012年4月26日才拿到民和回族土族自治县房地产管理局的商品房预售许可证，其许可证批复民和县兴和置业有限公司可预售总建筑面积为11395.68平方米，96套。截止2012年6月7日，原告已销售住宅87套、商铺11套、合计98套。按照合同约定，原告应当在2012年6月7日之前一共要销售400套住宅和商铺，但由于其中的302套住宅和商铺图纸审核未通过，被告不能提供合法的手续，所以造成原告不能按时销售其住宅和商铺。直到销售承包合同约定的2012年6月7日承包期限为止，被告也没有拿出其中302套的合法手续。在此情况下，被告自知已无法按合同完全履行自已的义务，为了掩盖自已的失误，在2012年6月1日，强行要求原告撤场，并向原告声明由自已销售。原告在百般无奈之下，离开了帝豪花园售房部。在被告无理终止合同后，原告多次找到被告要求按照合同支付销售房屋的佣金1592481元。但被告以种种理由予以拒绝。故请求判令：一、被告支付原告销售佣金（即承包费用）1592481元；二、被告支付原告违约金159248.1元；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告森居易公司向本院提交以下证据予以证明：
1、原告的法人营业执照复印件、原告的法人组织机构、原告的法定代表人身份证明、原告法人代表身份证复印件。证明原告主体资格。
2、被告的企业法人营业执照复印件、法人组织机构代码证。证明：被告的主体资格。
3、销售承包合同。证明：原、被告之间存在合同关系。
4、申请。证明：柘城县帝豪置业有限公司依法取得国有土地使用权。
5、土地登记申请书、民和县国土资源局文件、土地转让协议。证明：柘城县帝豪置业有限公司依法申请使用国有土地的事实。
6、法人身份证明书、变更申请。证明：民和县兴和置业有限公司法定代表人变更情况。
7、民和县发展和改革局建设项目备案通知书。证明：被告申请的民和帝豪城房地产开发项目被民和县发改局依法备案
8、商品房预售许可证。证明：民和土族回族自治县房地产管理局经审查，批准其中住宅11395.68㎡商品房公开预售，原告售房行为合法。
9、青海省建设工程施工图设计文件审查合格书（038）、建设工程施工图设计文件审查备案表（038）、青海省建设工程施工图设计文件审查合格书（038-1）、建设工程施工图设计文件审查备案表、青海省建设工程施工图设计文件审查合格书（038-2）、青海省建设工程施工图设计文件审查合格书（038-3）、青海省建设工程施工图设计文件审查合格书（038-4）、青海省建设工程施工图设计文件审查合格书（038-5）。证明：民和县帝豪城住宅小区1#楼、2＃楼、3＃楼、4＃楼、8＃楼、9＃楼、10＃楼工程项目的资质等级评定为合格。
10、1-12号楼销售表、住宅销售汇总表、1、2、3、7、8、9、10、11、12号楼（住宅）销售表、1、12号楼（商铺）销售表、民和帝豪城销售费用明细表。证明：原告所售住宅、商铺统计，支出的销售费用明细、诚实履行合同义务。
11、内部认购书。证明：原告所售住宅、商铺合同书。
12、证人证言。证明：被告违反合同义务没有向原告全部履行支付销售佣金。
被告兴和置业公司答辩称：一、原告所主张应付承包费用（即合同约定的销售费用）没有事实依据，原告据以请求支付销售费用1592481万元的条件没有成就，其主张无法得到支持。在购房客户付清首付款，同时签订《商品房买卖合同》，并办理完按揭贷款手续，答辩人可为原告结付销售费用，但原告无一项达到这一条件要求的销售住宅或者商铺的事实；二、原告和购房户所签订的《购房认购书》以及所收取的相应预付款不能作为其主张进行结算销售费用的依据。原告与购房户所签订的《购房认购书》是对房屋买卖的有关事宜进行初步的确定，是一种预约合同，以此来约束双方就签订《商品房买卖合同》相关事宜进行的约定，因而，这一认定书不属于商品房买卖合同，双方的结算应严格依据合同第四条约定进行，认购书内容的欠缺造成了购房户不配合签订商品房买卖合同及支付购房款的事实；三、答辩人无任何违约行为，造成答辩人没有及时提供相关合法手续的责任完全在原告，原告主张支付违约金159248.1元无事实依据。原告和答辩人在合同中并没有约定答辩人提供《商品房预售许可证》等相关证件的时间，原告也明知相关预售等证件是国家职能部门经过审查后决定的，原告不仅仅有销售的义务，还有全面的策划义务。并且答辩人在合同期内已经实际借支给原告25万元，即使存在应该给付销售费用的义务，该款也足以支付，且双方合同中还有“余款待合同整体履行完成时答辩人一次性支付给原告”的约定；四、原告在履行合同中根本违约，造成答辩人商品房销售存在困难并导致严重损失，答辩人保留原告退还所借款25万元及相关赔偿的权利。
被告兴和置业公司向本院提交以下证据予以证明：
1、被告民和县兴和置业有限公司营业执照一份、被告单位房产开发资质一份。证明：被告民和县兴和置业有限公司具有诉讼主体资格及开发房地产的资质。
2、2012年4月26日被告商品房预售许可证一份、2012年5月23日被告商品房预售许可证一份。证明：被告拥有房产开发预售的国有土地使用权证、建设用地规划许可证等商品房开发的五证，以此被告才取得商品房预售许可证；原被告合同期内，被告取得商品房预售的房源共计：180套。原告认购出去的商品房远远低于被告提供的房源。
3、原告2011年6月7日收到进场费单据一份、原告2011年11月9日借支款单据一份、原告2012年元月11日借支款单据一份。证明：原告在合同期内已经实际借支款项共计25万元。
经本院庭审质证：被告兴和置业公司对原告森居易公司提交的证据真实性无异议。但认为第9、10、11组证据，只能证明原告森居易公司有认购行为，而没有销售合同上的行为，不能证明其完全履行了义务。原告森居易公司对兴和置业公司提交的第1、2组证据无异议，对第3组证据认为25万元是借支行为与佣金无关。
经审理查明：2011年6月7日，原告森居易公司与被告兴和置业公司（柘城县帝豪置业有限公司）签订销售承包合同。合同约定：甲方承建的帝豪花园商品房项目（位置：川垣新区、总面积5.5万平方米），由被告兴和置业公司委托原告森居易公司总策划及独家销售承包，被告兴和置业公司向原告森居易公司支付销售佣金；销售合同承包期限为1年；乙方承包费用提取比例为：按完成销售收入的2%提取，销售底价根据市场情况由甲方制定，高出部分由甲乙双方9：1分成，购房客户付清首付款，同时签订《商品房买卖合同》，并办理完按揭贷款手续，可为乙方结付销售费用；乙方必须完成400套住宅的销售任务；如因甲方销售佣金支付不到位，逾期付款应付乙方10%作为违约金。
合同签订后，原告森居易公司组织工作人员开始在被告的售房部全面负责帝豪城项目的策划和销售工作，被告兴和置业公司也按照合同约定向原告森居易公司支付了进场费用5万元。在合同履行中，被告兴和置业公司于2012年4月26日和2012年5月23日分别取得了96套（11395.68平方米）和84套（10710平方米）由民和回族土族自治县房地产管理局颁发的商品房预售许可证。截止2012年6月7日，原告森居易公司以内部认购书形式与购买者签订销售住宅87套、商铺11套、合计98套，完成销售房款标的74335093元，以定金形式收取售房款8402617元。因合同到期，原告森居易公司工作人员于2012年8月30日离场。被告兴和置业公司分别于2011年6月7日、11月9日、2012年1月11日支付给原告森居易公司5万元、10万元、10万元，共计25万元。
双方当事人争执焦点为：一、原告森居易公司要求被告兴和置业公司支付销售佣金1592481元的条件是否成就？二、被告兴和置业公司是否存在违约？
一、关于原告森居易公司要求被告兴和置业公司支付销售佣金1592481元的条件是否成就？
原告森居易公司认为：本案是商品房委托代理销售合同纠纷。原告代理被告与购房人签订《商品房买卖合同》，原告没有实质的介入权，原告只要促成合同成立即可，被告就应按照《销售承包合同》之约定向原告支付报酬。依据《中华人民共和国合同法》第424条之规定，原、被告之间合同关系完全符合居间合同的特征。虽然《销售承包合同》约定由原告代理被告与购房人签订《商品房买卖合同》，但实际是原告与所有购房人签订的是内部认购书。这是因为《销售承包合同》明确约定由被告向原告提供《商品房买卖合同》范本，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第5条之规定，原告与购房人签订的内部认购书的效力等同于商品房买卖合同。
被告兴和置业公司认为：原告在合同期内包括合同期满延后的2012年8月没有完全履行合同义务，其主张要求被告支付销售佣金（即合同约定的销售费用）的条件没有成就，其要求支付销售佣金1592481元没有事实依据。
首先，双方约定合同期限为一年，客观上，原告于2012年8月份离场，双方实际上延长了合同期限两个月。2012年4月26日和2012年5月23日分别取得96套和84套共计180套商品房的《商品房预售许可证》，但是，原告即便在延后的两个月内，依然没有完全履行自己的义务来进行销售商品房，回收房款，从而达到结算销售费用的条件。
其次，原被告在《销售承包合同》中第四条第二项明确约定了承包费用结算的方式，即符合其中一种条件成就时，就可以给予原告结算销售费用：即在购房户付清首付款，同时签订《商品房买卖合同》，并办理完按揭贷款或者公积金手续，被告可为原告结付销售费用，而客观上，原告在被告取得《商品房预售许可证》后近四个月时间内，原告无一项达到这一条件要求的销售住宅或者商铺的事实。对于本案，不仅仅要看合同法的相关规定，更重要的是还要看双方《销售承包合同》的规定，尤其是双方对于结算方式的约定，双方既然约定了明确的结算方式，就应该以此严格遵照履行。因而，在没有签订商品房买卖合同并收回房款的情况下，原告的这一理由不能成立。
本院认为：合同一经签订生效后，双方都应该严格按照合同约定履行自己的义务。双方签订的合同中虽然严格约定了承包销售的时间、方式、费用及结算方法，但合同在生效时（2011年6月7日）被告兴和置业公司开发的楼盘还不具备销售的条件，其《商品房预售许可证》第一批发证时间为2012年4月26日，并且在原告森居易公司工作人员按照合同约定期满后离开时被告兴和置业公司亦没有向原告提供《商品房买卖合同》范本。导致原告森居易公司在承包销售期间只能以内部认购书的形式与购买人签订协议，其内部认购书中对其销售的楼层、价款等进行了约定，购买人所交的款项双方约定为定金。双方对已签订的内部认购书合同住宅87套、商铺11套，计销售房款74335093元，以定金形式收取房款8402617元不持异议。由于被告兴和置业公司无法按时提供《商品房预售许可证》及《商品房买卖合同》范本，原告森居易公司就无法按照合同约定与购房者签订正式《商品房买卖合同》合同并办理完按揭贷款或者公积金手续，其过错在于被告兴和置业公司。被告兴和置业公司庭审中提出现在部分签订内部认购书的购房者不予其签订正式《商品房买卖合同》，故不能与原告森居易公司结算。因所收取的定金远高于原告森居易公司按销售比例提取的佣金，对部分不签订正式《商品房买卖合同》被告兴和置业公司可以按照法律规定关于定金的规定处理。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人在未取得商品房预售许可证与买受人签订预售合同的，认定无效，但在起诉前取得的商品房预售许可证明的，可以认定有效。由于原告森居易公司在销售中付出了自己的劳动，因被告兴和置业公司原因导致其无法按照合同约定全面履行，被告兴和置业公司应按照合同约定支付其销售佣金及提成。
二、关于被告兴和置业公司是否存在违约？
原告森居易公司认为：原、被告签订的《销售承包合同》第六条约定，如因被告销售佣金支付不到位，逾期付款应付原告10%作为违约金，共计159248.1元。本案原、被告已事先约定违约金，这也是尊重当事人合同自由原则的体现。
被告兴和置业公司认为：我方无任何违约行为，造成我公司没有及时提供相关合法手续的责任完全在原告，原告主张支付违约金159248.1元无事实依据。原告不仅仅有销售的义务，还有全面的策划义务，正是因为原告没有按照合同约定来履行自己的义务，因而也就不存在答辩人有逾期付款的事实，不存在支付10%违约金的义务。并且答辩人在合同期内已经实际借支给原告25万元，即使存在应该给付销售费用的义务，该款也足以支付。
本院认为，当事人约定违约金的目的是为了交易安全，全面履行合同，从本案中可以看出，如果合同能按时全面履行对双方都有利。签订合同时原、被告双方都明知未取得商品房预售许可证，势必导致双方都无法按时全面履行合同，对此双方对合同的履行都有责任。故原告森居易公司主张按照合同约定支付违约金的请求，不予支持。
综上，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告森居易公司与被告兴和置业公司签订《销售承包合同》后，原告森居易公司即派人对被告兴和置业公司开发的楼盘进行销售，由于其他原因被告兴和置业公司无法向原告森居易公司提供商品房预售许可证及商品房买卖合同范本，在征得被告兴和置业公司同意的情况下与购买人订立了内部认购书，共计销售住宅87套、商铺11套，以定金形式收取房款8402617元，涉及房款标的74335093元。根据双方约定提取佣金2％计1486702元，同时合同约定对高出销售底价部分原告森居易公司按照9：1提成，计355779元。在合同履行期间被告兴和置业公司已支付原告森居易公司25万元，尚欠1592481元。被告兴和置业公司虽提出原告森居易公司未按照合同约定签订正式《商品房买卖合同》并办理完按揭贷款或者公积金手续，因其过错在于被告兴和置业公司，故其辩解理由不予支持。原告森居易公司要求被告兴和置业公司支付违约金的请求，因签订合同时双方都明知不具备销售条件，无法全面履行合同，故该项请求不予支持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十八条、第一百零九条、第四百二十六条之规定，判决：
一、被告民和县兴和置业有限公司于判决后十日内支付原告西宁森居易房屋中介有限公司销售佣金1592481元；
二、驳回原告西宁森居易房屋中介有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20566元，原告西宁森居易房屋中介有限公司承担4113元，被告民和县兴和置业有限公司承担16453元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内
向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。
审 判 长 赵华清
审 判 员 祁生奎
代理审判员 祝玉芝
二〇一三年五月二十三日
书 记 员 王香玲