北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8925号
上诉人(原审被告)：马新娟，女，1967年12月30日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人:何竹兰,北京市易行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈思，女，1983年9月22日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：何琨，北京市恒圣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区19号楼一层2号。
法定代表人：刘胜秋，总经理。
委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。
原审被告：马新美，女，1969年11月14日出生，住江苏省海门市。
上诉人马新娟因与被上诉人陈思、被上诉人北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）、原审被告马新美房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初14996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马新娟上诉请求：1、撤销北京市顺义区人民法院所作（2017）京113民初14996号民事判决中第一项判决；发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由陈思、金色时光公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）马新娟以马新美的名义签订合同并非其真实意思表示，系陈思及金色时光公司将自己的意思强加给马新娟的。在合同签订过程中，马新娟告知金色时光公司和陈思，马新美在7月底回北京，等马新美回来再签署合同，金色时光公司说合同只是草签，1万元意向金和合同先放在金色时光公司保存，待马新美同意后，再协商合同细节，在此情形下，马新娟才在合同上签上了马新美的名字。陈思在期初是在链家地产上看到了涉诉房屋出售信息，而通过金色时光公司让其寻找涉案房屋目的显而易见，这就是中介行业中的“跳单行为。陈思为了减少支付中介费，金色时光公司为了赚取中介费，于是就有了恶意串通以损害链家地产利益为代价（马新美与链家签署的是独家理），极力劝导马新娟签署涉案房屋合同的行为。综合上述事实，马新娟认为，马新美已经和链家地产签订了独家代理，马新娟其真实意愿并不会通过金色时光公司代理马新美进行房产交易，且马新美也没有给马新娟授权。同时如果没有陈思的故意“跳单”行为，就不会发生本案。（二）双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》未生效。本案中，马新娟之所以在《北京市存量房屋买卖合同》上签字，完全是由于陈思的故意“跳单”行为和金色时光公司恶意促单行为造成的。二、一审判决适用法律错误。第一、马新娟虽然有在《北京市存量房屋买卖同》上签字的意思表示，但并非真实意思表示，《北京市存量房屋买卖合同》并未生效。第二、陈思并非善意的相对人，为达到自己的私利，从链家地产看到的独家代理涉案房屋信息后恶意“跳单”，再通过金色时光公司恶意促单。三、一审法院判决马新娟承担房屋涨价损失17万元于法无据。1、陈思明知涉诉合同未生效，本案纯属于陈思的恶意诉讼。2、陈思没有实际损失。马新娟认为，从整个案件本身来看，原审法判决马新娟承担房屋涨价损失并无法律依据。原审判决以合同实际无法履的2016年9月底时点的市场价格与陈思购买涉案房屋价之间的差额作为可得利益损失，判决马新娟承担17万元赔偿（总差价25万元），导致双方的利益显失平衡，超出了当事人对违反合同可能造成的损失的预期，而本案中，陈思未向马新美、马新娟支付任何购房款，因此，不应当赔偿其可得利益损失。
陈思二审答辩称：同意一审判决，请求维持原判。对于马新娟的上诉事实和理由，陈思认为与一审查明的事实不符，应予驳回。从程序上来看，马新娟在将陈思列为被上诉人时，其应将他当事人列为被上诉人而不是原审被告，程序错误，应予驳回。
金色时光公司二审答辩称：同意一审判决。
马新美未出庭参加二审庭审，向本院提交书面答辩意见述称：认可马新娟的上诉意见。
陈思向一审法院起诉请求：1.确认合同编号为0005174的《北京市存量房买卖合同》无效；2.马新娟、马新美、金色时光公司共同赔偿陈思因无法购买涉诉房屋的损失214.13万元；3.诉讼费及鉴定费由马新娟、马新美、金色时光公司承担。
一审法院认定事实：本案诉争的《北京市存量房买卖合同》合同编号为0005174，记载：出卖人马新美，买受人陈思，居间人金色时光公司。房屋基本情况为：坐落顺义区马坡花园×幢×单元×号（以下简称×号），建筑面积201.71平方米。房屋所有权证号为京房权证顺私移字第XX**号。经买卖双方协商一致，房屋成交价格为165万元，买受人在签订合同同时支付定金1万元。该房屋内家具、家电、装修装饰、其他配套设施设备等合计作价200万元。买受人需要贷款的，支付的首付款为110万元，拟贷款2550000元，支付首付款的时间或条件为过户之前付清，剩余款项由买受人申请贷款，且2016年9月30日之前（最晚时间如未能过户情况下）。买受人向商业银行申办抵押贷款，双方同意共同向贷款机构申请办理贷款的日期为2016年8月10日之前，贷款期限为三个月。出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，违约责任为房屋总价款的20%，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。
关于签订合同过程一节，马新娟表示签订合同时间为2016年7月16日，其当时陪同马新（马新娟妹妹）到中介了解房源和市场行情，经过金色时光公司时，“被发生”了签订合同一事。马新娟表示其不是房主本人，也无权签字，金色时光公司让其在合同上签署的2016年7月28日。陈思表示2016年7月16日在金色时光公司工作人员陪同下看完房后给了定金，因马新娟自称是马新美，说在链家签了独家，在7月28号到期，所以合同签了7月28日。陈思和金色时光公司称马新娟拿了房屋产权证书及马新美的身份证原件。陈思称金色时光公司向其提供的卖房人的电话号码尾号是41123，马新娟称该电话号码是其的电话号码。马新美和马新娟均表示签订合同时马新娟没有提供房本和马新美身份证原件和复印件，但对陈思及金色时光公司持有房本和马新美身份证复印件无法解释。另，马新娟称其当时在合同上签署了“马新娟”的名字，但陈思及金色时光公司表示房子是马新美的就应签署马新美的名字，让其直接签上马新美的名字，故马新娟将“娟”划掉，改成“美”。马新娟另表示在合同签订过程中，马新娟告知金色时光公司和陈思，马新美在7月底回北京，等马新美回来再签署合同，金色时光公司说合同只是草签，1万元意向金和合同先放在金色时光公司保存，待马新美同意后，再协商合同细节，在此情形下，马新娟才在合同上签上了马新美的名字。就此马新娟提交了《北京市存量房买卖合同》第6页照片打印件一份，从该份打印件可以看出，出卖人处马新娟的“娟”字被划掉，在后面改成“美”，并在“美”字上按手印。陈思和金色时光公司表示，签订合同时马新美说写错一个字，写成马新娟的名字了，然后就改了按了手印，金色时光公司说这份合同不能用了，就重新签了三份合同。
另，陈思开始表示其是在链家看到涉诉房屋出售信息，后找到金色时光公司，金色时光公司可能是在链家上找到了马新娟、马新美的信息。后陈思又表示其直接到金色时光公司看房屋信息，表示要找一套房屋，几天后金色时光公司联系其，告知找到了合适的房屋，就是本案涉诉房屋。金色时光公司表示如果马新美没有登记房屋信息，其不可能知道涉诉房屋的出售信息，具体如何获得本案涉诉房屋信息记不清了。马新美和马新娟表示没有到金色时光公司进行出售房屋的登记，马新美曾在链家公司登记出售房屋信息，留的马新美本人和马新娟的电话。2016年7月16日没有人联系马新娟去金色时光公司签订房屋买卖合同一事，马新娟是陪同马新去了解租房行情时，金色时光公司的工作人员称房价正高，有合适的房子可以出售。马新娟就表示马新美有一套闲置房屋，觉得卖了也不错，在此情况下马新娟与陈思签订了合同。
定金收付书（三方定金）记载：出售方（甲方）为马新美，买受方（乙方）为陈思，居间方（丙方）为金色时光公司。房屋坐落于北京市顺义区马坡花园×号楼×，建筑面积201.71平米，房产证号京房权证顺私移字第XX**号，产权人马新美。乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房屋的权属情况、设备、装饰等情况进行了解，确认以365万元成交价格购买该房产。乙方购买上述房屋应向甲方交付购房定金1万元，定金可用于丙方扣除服务费。双方一致认可该1万元定金交至金色时光公司，并未交付给马新美或马新娟。在案件审理过程中，金色时光公司已将定金1万元退还给陈思。
京房权证顺私移字第XX**号房屋所有权证书记载：房屋所有权人马新美，房屋坐落顺义区马坡花园×号楼×，建筑面积201.71平方米，原产权人马新娟。经法院询问，马新美称马新娟欠她钱，故马新娟将房屋抵押给马新美，抵押金额为50万元。法院调取了北京链家房地产经纪有限公司作为居间方的《北京市存量房屋买卖合同》一份，出卖人为马新美，委托代理人为马新娟，买受人为李峰。出售房屋为×号。该房屋成交价格为220万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价170万元。《授权委托书》一份，委托人马新美，受托人马新娟，马新美委托马新娟出售×号房屋，具体授权事项包括签署买卖合同及相关协议、收取定金、收取购房款等等，时间为2016年9月24日。《公证书》一份，委托人王兴，马新美，受托人马新娟。王兴、马新美委托马新娟办理×号房屋出售事项。时间为2016年9月27日。
经陈思申请，法院依法委托北京首佳房地产评估有限公司对×号房屋价值进行鉴定，陈思要求确认鉴定基准日为2017年8月9日，评估结果为：房地产总价579.13万元。陈思支付鉴定费13500元。马新娟、马新美、金色时光公司表示不认可鉴定结果，亦不认可鉴定基准日为2017年8月9日。经法院询问，马新娟、马新美、金色时光公司均表示不申请以其他时间作为基准日对涉诉房屋价值进行评估。
一审法院认为：根据双方陈述的事实可以认定，陈思提交的2016年7月28日《北京市存量房屋买卖合同》实际签订日期为2016年7月16日，出卖方处“马新美”系马新娟代签。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。另，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，马新美未对马新娟的行为进行追认，故该合同不能约束马新美，应由马新娟承担责任。现确存在马新娟在签署合同过程中更改签字一事，故陈思在签订合同时未能尽到谨慎的审查义务，亦存在一定过错。马新娟、马新美主张在2016年7月17日已经告知金色时光公司马新美不同意出售房屋一事，但未就此进行举证，应承担举证不能的不利后果。陈思自认在2016年9月底已获知房屋另出售给他人，故其合理损失应以该时间节点予以衡量。法院根据本案实际情况、房屋涨价情况、双方过错程度等因素酌情对陈思的损失数额予以确定。陈思要求金色时光公司承担相应责任，而二人之间存在居间合同关系，与本案不属于同一法律关系，本案中不予处理。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决：一、马新娟赔偿陈思房屋涨价损失十七万元，于判决生效之日起七日内支付；二、驳回陈思的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中,当事人未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、卷宗材料、《北京市存量房买卖合同》、《房屋所有权证》等证据在案佐证。
本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，根据审理查明的事实，《北京市存量房买卖合同》实际签订于2016年7月16日，系马新娟代马新美签署，属无权代理行为，马新美未对马新娟的代理行为进行追认，该合同对马新美不发生效力，应由马新娟承担相应的责任。陈思未尽到谨慎审查的义务，存在一定过错，亦应承担一定责任。马新娟、马新美主张在2016年7月17日已经告知金色时光公司马新美不同意出售房屋一事，但未就此进行举证，应承担举证不能的不利后果。
一审法院根据陈思自认在2016年9月底已获知房屋另出售给他人的情况，结合该事实确定以该时间节点衡量合理损失并无不当，同时根据本案实际情况、房屋涨价情况、双方过错程度等因素酌情对陈思的损失数额予以确定，判决马新娟赔偿陈思房屋涨价损失十七万元并无不当，本院予以确认。冒险家的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，马新娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由马新娟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 玄明虎
审 判 员 何灵灵
二〇一八年七月二十五日
法官助理 申峻屹
法官助理 林家诚
书 记 员 高 媛
书 记 员 刘 欣