河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终8133号
上诉人(原审被告、反诉原告)：吴文玲，女，1962年2月20日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：李甜，河南亚洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋崇建，河南陆达律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：辛亮，男，1970年4月24日出生，满族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：刘海，河南绿城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈保平，河南绿城律师事务所律师。
上诉人吴文玲因与被上诉人辛亮房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2015）开民初字第1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴文玲上诉请求：1、请求撤销郑州高新技术产业开发区人民法院(2015）开民初字第1557号民事判决书第二项，改判为退还辛亮购房款920888元；2、请求依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院(2015）开民初字第1557号民事判决书第四项，改判为支持吴文玲反诉请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实错误，适用法律错误。1、被上诉人主张利息损失的诉请，缺乏法律依据，应当以不当得利要求退还已付房款，其无权主张利息损失；2、原审判决酌定上诉人对涉案房屋的差价及装修费赔偿比例为60％错误，也显失公平；3原审判决驳回上诉人的反诉请求错误。
辛亮辩称，一、一审判决书关于本案的本诉及反诉部分，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。二、上诉人的上诉请求的上诉请求是没有事实和法律依据的，上诉理由也是不能成立的，二审法院应驳回吴文玲的上诉请求。理由如下：1、本案纠纷是房屋买卖合同纠纷，与不当得利无关。一审法院在认定双方于2009年11月20日签订的协议书有效的基础上，判决解除了该协议，并判令吴文玲返还辛亮已付的购房款并支付相应的利息，该利息是吴文玲占有、使用购房款而应付的利息，辛亮有权主张，一审法院判决吴文玲支付利息也是正确的。另外，辛亮的两次起诉的诉讼请求根本就不相同，不符合《民事诉讼法解释》第二百四十七条关于重复起诉的规定。2、一审法院将吴文玲对涉案房屋差价及装修费用的赔偿比例酌定为60%，辛亮基于事实是部分接受的。因为双方在2009年11月20日签订房屋转让协议书时，吴文玲出示了全部购房资料原件，并在交易达成后将全部购房资料原件交由辛亮保管，以备房屋过户所用。而且，吴文玲是房屋共有人李依霏的母亲，一再向辛亮表示能代共有人转让房屋，在这样的情况下，辛亮才相信吴文玲能转让涉案房产。同时，整个转让过程是在房屋所在小区售楼部、在售楼部工作人员见证的情况下完成的，整个转让过程，辛亮不存在过错。因此，辛亮所主张的损失理应由吴文玲全部承担。如果改判，二审法院也应将吴文玲对涉案房屋差价及装修费用的赔偿比例定为100%。3、涉案房产评估报告无任何违法之处，评估就应以申请评估的时间作为价值时点，吴文玲主张以辛亮起诉之日作为价值时点没有任何事实和法律依据。本案现在进入二审，辛亮申请二审法院以吴文玲上诉的时间作为涉案房产价值时点重新鉴定。而且，自2016年下半年郑州房价疯涨之后，涉案房屋又增值了百万，再以2015年的评估价值去认定辛亮的损失，对辛亮不公平。4、涉案房屋的差价损失及装修费用均应纳入吴文玲的赔偿范围，这些损失都是因为吴文玲的过错而导致辛亮实实在在产生的损失。辛亮购买房屋就是为了居住、使用，房屋交付后肯定是由辛亮装修。后因房屋升值、吴文玲撕毁协议、不予过户，但辛亮的这些损失已经形成，且是由吴文玲的过错造成，理应由吴文玲赔偿。三、一审法院驳回吴文玲的反诉请求正确，二审法院应予以维持。1、因吴文玲的上诉，一审判决未生效，截止今天，吴文玲与辛亮于2009年11月20日签订的《协议书》依然是合法、有效的，转让房屋和车位在双方之间依然是成立的。因此，对于吴文玲来讲，辛亮基于合法、有效的《协议书》占有房屋和车位，是合法占有，不侵害吴文玲任何权利，吴文玲本就无权要求辛亮支付房屋占用费和车位使用费。2、吴文玲要求支付房屋占用费、车位使用费的反诉请求没有事实和法律依据。首先，辛亮基于2009年11月20日的《协议书》合法取得房屋的占有、使用权，《协议书》签订后，辛亮按照约定支付了房款，吴文玲也实际交付了房屋，之后，辛亮对房屋进行了装修，这些行为都是合法的。因此，对于辛亮占有、使用房屋，根本就不存在占有费的问题。其次，2009年11月20日吴文玲与辛亮签订的《协议书》约定转让的是房屋和车位，此前法院判决辛亮返还的仅是房屋而不含车位。而且，车位无需权属登记，车位转让凭借合法、有效的协议即可。因此，自辛亮支付款项、吴文玲交付车位后，车位的所有权已属辛亮所有。辛亮对于自己所有的车位占有、使用，根本就不存在向他人支付车位使用费的问题。请二审法院根据此前法院判决，明确辛亮对该车位的所有权。另外，自2009年11月20日后辛亮已向房屋所在小区物业公司交纳的涉及该房屋的所有费用也应由吴文玲归还。
辛亮向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2009年11月20日签订的协议书；2、被告退还原告已支付的购房款920888元及利息（自2009年11月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止）；3、被告赔偿原告装修房屋的费用164052元；4、被告赔偿原告已付的物业管理费、车位管理费、垃圾清理费共计8300元；5、被告赔偿原告购买房屋的差价损失1469412元；6、被告赔偿原告鉴定评估费用27600元。
吴文玲向一审法院反诉请求：1、依法判令解除原、被告于2009年11月20日签订的协议书；2、反诉被告支付房屋占用费286000元（暂计算至起诉之日，以后按照每月4000元标准计算至实际返还房屋之日止）；3、反诉被告支付车位使用费36000元（暂计算至起诉之日，以后按照每月500元标准计算至实际返还车位之日止）。
一审法院认定事实：2008年4月30日，吴文玲与河南中州绿城置业投资有限公司签订编号D08224228的商品房买卖合同一份，约定吴文玲购买位于河南省郑州市郑东新区东风东路南、农业东路北、众意路西D18号楼东4单元7层东户房产，建筑面积89.99平方米，单价8536元/平方米，总金额768155元，付款方式为现金308155元，商业贷款460000元。共有人为李依霖，由其父李严和其母吴文玲代签。2008年6月4日，吴文玲、李依霏向河南中州绿城置业投资有限公司缴纳购房款308155元，并取得编号为00105720的发票一张。2008年4月30日，吴文玲与河南中州绿城置业投资有限公司签订绿城?百合公寓车位购置协议一份，约定吴文玲购买郑州市农业东路与第三城市中心轴线道路交汇处绿城?百合公寓地下车位云霞苑6号库C-62号车位一个，总价80000元，签订之日一次性付清。当日，吴文玲、李依霏向河南中州绿城置业投资有限公司缴纳车位费80000元、物业维修基金5849元、测绘费122元、印花税384元、工本费80元、有线电视费345元，并取得编号为00001750的发票一张、编号为4058306的收据一份。2008年9月1日，吴文玲、李依霏缴纳契税15393.83元。2009年10月26日，郑州市物业维修基金管理中心向业主吴文玲、李依霏出具金额为5849元的维修基金缴存凭证。2009年11月20日，原告辛亮（乙方）与被告吴文玲（甲方）签订协议书一份，约定甲方友情将位于郑州市郑东新区东风东路南、农业东路北、众意路西D18幢东4单元7层东户，面积90.93平方米的房屋一套转让给乙方（车位：云霞苑6号车库C-62号）；甲方为该房屋所支付的首付款、配套费用、契税和部分已交银行的贷款及利息及其它相关费用480024元，尚未支付的银行贷款440500元，共计920524元，由辛明代乙方一次性以银行汇款形式，三日内汇入被告指定账户；甲方应及时归还银行贷款，待拿到正式房产证后与乙方进行更名手续，更名手续所产生的一切费用由乙方承担；该房屋产生的物业费等相关的一切费用由乙方承担。甲方处有吴文玲、乙方处有辛明代辛亮、见证方处有曹玥签字摁印予以确认。2009年11月21日，辛明通过中国建设银行向被告转账460888元、460000元，共计920888元。案件审理过程中，辛亮申请对涉案房产、附属车位及室内装修增添阁楼、附属设施的人工及材料的市场价值进行评估，2015年8月19日，河南省豫建房地产评估咨询有限公司出具豫郑豫建评字[2015]08531A号房地产估价报告，载明：截止2015年8月12日价值时点，涉案房屋价值211.03万元，合建筑面积单价23200元/平方米，车位市场价值28万元，共计239.03万元。后原告申请对涉案房产的内部装修费用进行评估，2015年9月24日，河南世纪资产评估有限公司出具豫世评鉴字[2015]第4号司法鉴定意见书，载明：涉案房产的内部装修费用在鉴定日期2011年5月31日所表现的市场价值为164052元。辛亮共支付评估费27600元。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告与房屋的共有人系母女关系，且被告在与原告签订协议书时，不仅提交有购房的相关手续，同时又有售楼部工作人员见证，并且约定的价款较为合理，故该协议书是原、被告双方真实的意思表示，且没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照协议的约定履行各自的义务。现该涉案房屋已无法完成过户，被告的行为致使合同的目的不能实现，其行为已经构成违约，现原告请求解除该协议，且被告对此请求予以认可，故对原告的该项诉请，予以支持。原告已按协议约定向被告支付全部款项，现双方解除该协议，故对原告要求被告退还购房款920888元及相应利息（自2009年11月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）的诉讼请求，予以支持。对于原告主张被告赔偿物业管理费、车位管理费、垃圾清理费8300元的诉请，并未提交证明予以证明，故不予支持。对于原告主张被告赔偿装修费用，原告对该房屋进行了装修并居住使用，装修是为了方便自己的生活，故兼顾公平原则，原、被告应按比例承担该费用，综合本案情况，被告应支付原告60%的装修费用，即98431.2元（164052元×60%）。对于原告诉请被告赔偿房屋差价问题，在签订协议时，原告已经知悉该房屋有共有人却在未得到共有人的明确回复下就与被告签订了协议，房屋最终无法交付，原告存在一定的过错，故原告也应对其房屋差价负相应责任，综合考量原、被告的过错程度及案情，基于公平原则，酌定被告对涉案房屋的差价赔偿比例为60%，故综合评估结果，被告应赔偿原告房屋差价881647.2元【（2390300-920888）×0.6】。对于评估费27600元，该院酌定按比例由被告支付60%，即被告应支付原告评估费16560元（27600×0.6）。关于反诉原告主张的房屋占有费、车位使用费问题，因原、被告双方签订的协议真实、合法、有效，反诉被告占有、使用该房屋及车位是基于双方签订的协议，其占有、使用是合法的，故对反诉原告的该项诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除辛亮与吴文玲于2009年11月20日签订的协议书；二、吴文玲于本判决生效后十日内退还辛亮购房款920888元及利息（以920888元为基数，自2009年11月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止），并支付辛亮房屋装修费98431.2元、房屋差价881647.2元及评估费16560元；三、驳回辛亮的其他诉讼请求；四、驳回吴文玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31405元，诉讼保全费5000元，由辛亮负担9496元，吴文玲负担26909元；反诉案件受理费3065元，由吴文玲负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明事实与一审法院查明一致。
本院认为，吴文玲对本案合同不能履行具有主要过错，故一审法院判决其对辛亮的损失承担60%的赔偿责任并无不当。本案出具鉴定意见书的鉴定机构和人员具有司法鉴定资质，鉴定程序合法，故一审法院采信鉴定意见，认定房屋差价损失合法有据，并无不当。装修费损失是辛亮的直接损失，一审法院判令吴文玲按照过错比例进行赔偿正确。辛亮基于有效合同占有、使用该房屋及车位合法，故一审法院对其关于房屋占用费和车位使用费的反诉请求不予支持，合法有据。关于已付房款的利息损失的问题，因付款系履行合同的行为，辛亮已经主张履行合同的可得利益损失即房屋差价损失，其再主张房款利息损失属重复主张，其该主张没有合同依据，也没有法律依据，一审法院判决支持房屋差价损失后，又判决支持已付房款的利息不当，本院予以纠正。综上所述，吴文玲的上诉理由部分成立，对其合理部分本院予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律错误，实体部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2015）开民初字第1557号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2015）开民初字第1557号民事判决第二项为“吴文玲于本判决生效后十日内退还辛亮购房款920888元，并支付辛亮房屋装修费98431.2元、房屋差价881647.2元及评估费16560元”；
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉案件受理费31405元，诉讼保全费5000元，由辛亮负担11867元，吴文玲负担19538元；反诉案件受理费3065元，由吴文玲负担。二审案件受理费13797元，由辛亮负担5214元，吴文玲负担8583元。
本判决为终审判决。
审判长 袁 斌
审判员 张林利
审判员 王明振
二〇一七年九月二十九日
书记员 吴 松