山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁11民终249号上诉人（原审被告）：陈为国，男。上诉人（原审被告）：赵荣，女。委托代理人：上诉人陈为国。被上诉人（原审原告）：樊世波，男。委托代理人：丁汇武，山东兆利律师事务所律师。上诉人陈为国、赵荣因与被上诉人樊世波房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第2281号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：樊世波（以甲方名义）与陈为国（以乙方名义）于2014年4月30日签订房屋买卖合同，主要内容约定：一、甲方自愿将其位于城市花园小区48号楼2单元101室、201室，1单元101室、201室、301室、102室、203室、302室，总面积为428.52平方米的八套房产，出售予乙方，并已将该房屋的状况充分告知乙方；实际面积以房管部门确权为准；二、乙方已经对甲方以上房产状况作了充分了解，同甲方协定房产交易成交价格为人民币4260000元；乙方分两次支付购房款，于签单当日支付定金260000元，2014年5月26日之前办理更名手续的同时支付房款4000000元；甲方将该房屋的已付款单据及该房屋的权属证明变更一并交予乙方；三、该合同由甲方负责办理更名手续，有关更名产生的所有费用由甲方承担；该房的物业维修基金、各项开口费以及办理完更名手续后该房办理房产证费用均由甲方承担；在产权证办理过程中或者涉及需甲方出面协调的情况时，甲方须协助乙方办理；四、该房未交房，乙方按照开发商要求交房；五、如乙方不按时支付甲方房款，每逾期一天按总房款的0.5%计算违约金给予甲方；逾期一个月甲方有权解除本合同，解约时，乙方已付房价款作为赔偿金归甲方所有；六、该房现在没有办理产权证，甲方保证该房无产权债务纠纷，乙方购买后，如因该房的原产权债务纠纷而导致损失的，甲方应赔偿乙方全部相应损失；七、甲方保证该房的相关权利人，已经同意甲方出售该房产，放弃相应权利；甲、乙双方成交后，该房的一切权利转到乙方名下，归乙方所有，在此之前，有关该房的一切债权债务关系与乙方无关；八、在本合同签订之前，甲、乙双方对该房产的相关事项已作了解，相关情况皆已经知晓，并自愿承担相应责任；该房现在未办理房产证，其中相关利害关系甲、乙双方皆已知晓，并自愿承担相关责任；备注：乙方允许甲方在三楼至2016年底之前搬走；本合同自定金交付之日起生效。合同签订后，陈为国于2014年5月4日交付首付款260000元，后又陆续交付1600000元，共计交付1860000元购房款。2014年6月赵荣取得涉案八套房产的所有权证书，并为此支付登记费4400元（550元×8），契税61706.88元。现涉案房产均由樊世波管理使用，陈为国、赵荣主张樊世波出租涉案房产的年收益150000元，但没有提供证据予以证明。樊世波主张陈为国、赵荣系夫妻关系，涉案房产均过户到赵荣名下，且陈为国、赵荣共同履行了合同义务，樊世波诉赵荣作为本案被告符合法律规定；关于交付房产的时间，双方没有约定，根据交易习惯，应当在陈为国、赵荣交付所有购房款后才交付房产；双方签订的房屋买卖合同系房产中介公司提供的格式合同，不是对本案中涉案房产的交易专门设定的合同，对第七条中“成交”的理解，在双方没有特别约定的情况下，应当在乙方全部付完房款后交付房产；合同第三条约定甲方负责更名手续，不是甲方负责为乙方在房管局处办理更名手续，而是甲方负责在涉案房产的开发商处将购房合同中购房者的名称变更；本案中双方之间的房屋买卖行为实质上是合同权利义务的转让，樊世波将对开发商享有的合同权利义务全部转让给陈为国、赵荣，陈为国、赵荣有权要求开发商为其办理涉案房产的房屋产权证和土地使用证；按合同约定，陈为国、赵荣应于2014年5月26日支付所有购房款，现其除应支付剩余购房款2400000元外，还应依合同约定，以总房款4260000元为基数，每逾期一日按0.5%的比例自2014年5月26日计算至2015年6月26日约8413500元，但樊世波只主张600000元。陈为国、赵荣认可其系夫妻关系；合同第七条约定的“成交”就是指合同生效，即定金交付之日合同生效，樊世波应自2014年5月4日向陈为国、赵荣交付房屋；合同第三条约定的陈为国、赵荣的更名义务及在产权证办理过程中其协助办理的义务，既包括在开发商公司备案中合同的更名义务，也包括在房管部门办理涉案房产的房产证和土地使用证的义务；樊世波没有按约在双方成交后交付涉案房产，陈为国、赵荣有权根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定拒付剩余房款，其未违约，不需要支付违约金，且违约金过高，不符合法律规定。樊世波为实现债权，申请原审法院查封了陈为国、赵荣名下在枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司日照分公司处购买的赶海御苑商业用房及登记在赵荣名下的房产证号为日房权证市字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号房产。陈为国、赵荣主张樊世波保全的财产价值约29600000元，远远超过了樊世波的诉讼请求3000000元，为此其提供日天正评字[2015]第0142号房地产估价报告及日大洋房评字（2014）第660号房地产抵押估价报告予以证明。樊世波认为评估报告价值虚高，不能作为认定房产实际价值的依据。原审认定上述事实的证据有当事人陈述、房产买卖合同、税收票据、完税证明、（2015）东民一初字第2281-1号民事裁定书、（2015）东民一初字第2281-2号民事裁定书、保全费单据、商品房买卖合同面积及价款补充协议、房地产估价报告、房地产抵押估价报告等。原审认为：樊世波与陈为国签订的房产买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。虽然赵荣没有在《房产买卖合同》中签字，但其与陈为国系夫妻关系，且涉案八套房产均过户到其名下，樊世波有理由相信签订《房产买卖合同》系夫妻双方共同意思表示，因此，关于赵荣不应承担责任的主张，不予支持。根据合同约定，陈为国、赵荣应于2014年5月26日之前办理更名手续的同时支付房款4000000元。此处的“办理更名手续”，根据词句释义及合同的前后有关条款，应被解释为在涉案房产的开发商处对商品房买卖合同中购房人的更名，而非如其理解的办理产权过户手续的更名。根据合同第三条关于“在产权证办理过程中或者涉及需甲方出面协调的情况时，甲方须应协助乙方办理”，及“办理完更名手续后该房办理房产证费用均由甲方承担”的约定，樊世波负有支付办理产权证的费用及协助办理产权证的义务，陈为国、赵荣可诉求樊世波协助办理涉案房产所占用土地的土地使用证，但不得因此违反合同第二条的约定，在樊世波履行更名义务之后，仍拒绝支付购房款。关于陈为国、赵荣应向樊世波支付购房款的数额，因樊世波须承担办理房产证的费用，因此陈为国、赵荣因办理房产证而支付的契税及登记费共计66106.88元（登记费4400元+契税61706.88元）应从欠付的剩余购房款中予以扣除。陈为国、赵荣主张樊世波占有涉案房产一年的收益150000元亦应从剩余的购房款中扣除，因未提供证据予以证明，因此关于此主张，不予支持，陈为国、赵荣可持据另案主张。陈为国、赵荣应向樊世波支付的购房款为2333893.12元（2400000元-66106.88元）。陈为国、赵荣因未于2014年5月26日之前支付剩余购房款，构成违约。樊世波要求其支付违约金，于法有据，予以支持。陈为国、赵荣主张按照合同第五条的约定以总房款4260000元为基数，每逾期一天按0.5%的标准计算违约金过高。樊世波同意按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的二倍计算，不违背法律规定，予以准许。陈为国、赵荣应自2014年5月27日起，以未付购房款2333893.12元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率二倍的计算标准支付违约金。陈为国、赵荣主张樊世波保全的财产价值远远超出了诉讼请求，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条及第一百零八条之规定维护自己的合法权益。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，原审判决：一、陈为国、赵荣于判决生效之日起十日内支付樊世波购房款2333893.12元；二、陈为国、赵荣于判决生效之日起十日内向樊世波支付违约金（以2333893.12元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的二倍，自2014年5月27日起计算至2015年6月26日止）；三、驳回樊世波本案的其他诉讼请求。案件受理费30800元，由樊世波负担7000元，由陈为国、赵荣负担23800元，案件保全费5000元，由陈为国、赵荣负担。上诉人陈为国、赵荣不服原审判决上诉称：原审认定事实不清，适用法律不当。1、本案为房屋买卖合同纠纷，涉案房屋买卖合同由被上诉人与上诉人陈为国签订，根据合同相对性原则，合同仅对签约主体具有约束力，上诉人赵荣不是合同主体，没有履行合同的义务，判令赵荣承担责任无法律依据。2、合同第七条约定双方成交后涉案房产一切权利转到乙方即陈为国名下，归乙方所有，合同自定金交付之日起生效，足以证实双方对房屋交付时间有明确约定，被上诉人没有依约履行交付房产的主要义务，构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在房产交付前上诉人有权拒付剩余房款，上诉人的行为是在行使法定权利而非违约，不存在违约金的问题。原审判令上诉人支付购房款及违约金无依据。3、根据合同第三条约定，物业维修基金、各项开口费及房屋产权证明的费用均由被上诉人承担，在计算剩余房款时应将上述费用扣除，现涉案土地证无法办理，所需费用也无法确定。另合同第七条约定，自交付定金之日起涉案房产所有权归上诉人陈为国所有，此后的所有收益也应归上诉人所有，计算剩余房款时应扣除此后的租金收入。4、被上诉人长期担任涉案房产开发公司的高级管理人员，熟知房产详尽信息，却在签订合同时隐瞒了土地出让金存在的问题，无法正常办理土地使用权证书的事实，该事实直接关系上诉人能否取得涉案房产完整产权。因被上诉人原因致使合同目的可能无法实现，根据合同法第六十八条、第六十张条的规定，在该情形未消失前，上诉人有权拒付房款。5、原审实际由书记员一人主持，程序明显违法。请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求，并判令被上诉人承担诉讼费用。被上诉人樊世波答辩称：1、以两上诉人为共同被告符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，虽然系上诉人陈为国与被上诉人签订合同，但系其夫妻双方实际履行合同，且房产更名到上诉人赵荣名下。两人购买房屋的行为是作为一个家庭共同体的行为，两上诉人应对其民事行为承担共同的法律责任。2、上诉人未按约付款构成根本违约，被上诉人拒绝交付房屋是行使不安抗辩权的行为。上诉人在支付较少房款的情况下，被上诉人按约为其办理了更名，已履行了合同根本义务，后上诉人以涉案房屋抵押取得贷款后仍未给付被上诉人剩余房款，严重违约。3、原审认定房屋买卖行为实质是合同权利义务的转让正确，双方当事人的行为系合同法第八十八条规定的权利义务概括转让。4、被上诉人已向开发商交清物业维修基金、燃气安装费、电视安装费等，否则开发商也不会给上诉人办理房产证。5、原审判令被上诉人承担涉案房产的契税61706.88元缺乏依据，应予纠正。经审理查明：上诉人陈为国二审中认可其已以涉案房屋抵押取得贷款。被上诉人提供收款凭证九张，证明涉案房产的维修基金、燃气安装、电视安装等费用均由其交纳。上诉人对上述证据无异议。被上诉人一审中主张上诉人于2014年5月4日支付26万元、6月10日支付20万元、11月18日支付10万元、11月20日支付4万元、12月24日支付3万元、2015年1月22日支付7万元、1月30日付款7万元、2月4日支付9万元，另通过中介支付100万元，共计186万元，上诉人未对上述款项交付时间及数额提出异议。本院查明的其他事实和证据与原审查明的一致。本院认为：上诉人陈为国与被上诉人樊世波签订房产买卖合同，约定樊世波将涉案房屋以426万元售予陈为国，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，系合法有效的合同，双方均应依约履行。尽管系上诉人陈为国与被上诉人签订合同，但两上诉人系夫妻关系，被上诉人有理由相信购买涉案房屋是两上诉人夫妻双方共同意思表示，况且陈为国将涉案房屋更名至赵荣名下，原审判令两上诉人共同承担相应责任并无不当。关于双方是否违约。首先，双方在合同中约定分两次支付房款，即合同签订当日支付定金26万元，2014年5月26日办理更名手续时支付剩余400万元，而在被上诉人依约办理了更名手续且上诉人赵荣取得涉案房产所有权证后，上诉人至今未付清剩余购房款，被上诉人有权不向其交付涉案房产。其次，根据合同约定，被上诉人在收取剩余房款后对产权证的办理负有协助义务，但产权证能否办理并不影响上诉人房款交付义务的履行。再次，上诉人取得房屋所有权证后，已以涉案房屋抵押取得了贷款，其以涉案房产不能办理土地使用权证为由抗辩，有悖诚实信用原则。故上诉人未按约定支付房款违约在先，应当承担违约责任。涉案房产买卖合同第七条约定“合同成交后，该房一切权利转到乙方名下，归乙方所有”，因双方未就“合同成交”进行特别约定，按照通常理解，应为房款付清且房产交付，上诉人主张涉案合同签订及定金交付之日合同成交，无证据证明，故上诉人关于将被上诉人的租金收入在剩余房款中扣除的上诉主张，本院不予支持。合同第三条约定物业维修基金、各项开口费经及办理完更名手续后该房办理房产证的费用均由被上诉人承担，被上诉人提供收款凭证证明上述费用均已由其交纳，上诉人再主张将上述费用在剩余房款中扣除，本院不予支持。双方未在合同中约定办理土地使用权证费用由被上诉人承担，故即便办理该证所需费用无法确定，亦不影响上诉人合同义务的履行。合同约定办理房产证费用由被上诉人承担，原审判决从购房款中扣除房产的契税61706.88元并无不当。上诉人主张原审程序违法无证据证明，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人陈为国、赵荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 琳代理审判员 刘 芳代理审判员 李 云二〇一六年四月十六日书 记 员 王建秀