贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终4262号上诉人（原审被告）：龙孝远，女，1974年10月5日出生，汉族，户籍所在地:遵义市红花岗区，现住遵义市红花岗区,被上诉人（原审原告）：遵义美洁尔物业管理有限责任公司，住所地：贵州省遵义市汇川区大连路3417医院门面。法定代表人：雷武辉，公司总经理。委托诉讼代理人：刘盛铭，贵州乾锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：周家洪，公司职工。上诉人龙孝远因与被上诉人遵义美洁尔物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院(2017)黔0302民初1943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龙孝远，被上诉人遵义美洁尔物业管理有限责任公司委托代理人刘盛铭、周家洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人龙孝远上诉请求：1、依法撤销贵州省遵义市红花岗区(2017)黔0302民初1943号民事判决并依法改判。2、案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审在未查明被上诉人是否具有物业资质、是否通过招投标选聘就认定双方签订的合同有合法性不当。2、被上诉人存在违约行为，物业服务并不到位，而一审法院却否定了上诉人的抗辩权。3、物业合同中明确约定停车费是每月180元，但该价格却一直在上涨至现在的每月440元，该行为侵害了业主的合法权益。4、被上诉人的收费缺乏依据，没有物价部门核准的登记依据。被上诉人遵义美洁尔物业管理有限责任公司答辩称：1、门禁卡已经处理好了；2、消防设施没有验收我公司也不知情，消防管道现在可以正常使用；3、楼顶建房是2008年修的，这个房子是否属于违章建筑我方不清楚，我方无权利拆除，上诉人可以找相关部门强行拆除。遵义美洁尔物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：判决龙孝远支付截止2016年12月31日物业服务费9391元及滞纳金12000元，判决龙孝远从2017年1月1日起每日按9391元的3‰支付滞纳金并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：龙孝远系红花岗区松桃路爵仕蓝岛小区9栋1单元1504号房屋的业主。2007年11月20日，遵义美洁尔房地产开发有限责任公司与遵义美洁尔物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定遵义美洁尔房地产开发有限责任公司委托遵义美洁尔物业管理有限责任公司对坐落于红花岗区松桃路爵仕蓝岛综合楼提供前期物业管理服务，物业类型为商住楼。2007年6月10日，遵义美洁尔物业管理有限责任公司与龙孝远签订《物业管理服务合同》，约定由遵义美洁尔物业管理有限责任公司对龙孝远所有的爵仕蓝岛房屋（建筑面积为137.187㎡)提供前期物业管理服务，对房屋的共同部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修繕、服务、管理，并对上述物业管理服务内容与质量进行了详细的约定；其中第三条约定：甲方收费时间为每月最后一周；住宅电梯房按建筑面积每月每平方米1.2元（最终以物价局审核为准);第九条约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失，甲方承担相应的法律责；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”。2009年6月15日，龙孝远签署入住交接表，入住后物业服务费付至2012年3月18日，从2012年3月19日起至2016年12月31日止，龙孝远共计未向遵义美洁尔物业管理有限责任公司支付57个月的物业服务费。一审法院认为：遵义美洁尔物业管理有限责任公司与龙孝远签订的《物业管理服务合同》合法有效，对双方均有约束力。龙孝远入住后享受了原告遵义美洁尔物业管理有限责任公司提供的物业服务，但龙孝远从2012年3月19日起就未向遵义美洁尔物业管理有限责任公司交纳物业服务费，根据《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，遵义美洁尔物业管理有限责任公司作为小区业主应当交纳物业服务费，故对要求龙孝远交纳物业服务费的诉讼请求，予以支持。因遵义美洁尔物业管理有限责任公司起诉龙孝远应交纳物业服务费的面积为136.57㎡，故龙孝远应交纳的物业服务费为9341.39元（1.2元/㎡x136.57㎡x57个月=9341.39元)，对于遵义美洁尔物业管理有限责任公司提出该诉请的超出部分不予支持。关于遵义美洁尔物业管理有限责任公司所提要求龙孝远支付滞纳金的诉讼请求，经庭审查明，遵义美洁尔物业管理有限责任公司并未提供证据证明其从2012年3月19日至今向龙孝远催收过物业服务费，其怠于行使权利的后果不应由龙孝远承担，故对遵义美洁尔物业管理有限责任公司要求龙孝远支付滞纳金的诉讼请求不予支持。关于龙孝远所持遵义美洁尔物业管理有限责任公司存在违约，故其不应交纳物业服务的意见，因龙孝远提供的证据并不足以证实遵义美洁尔物业管理有限责任公司2012年3月19日至2016年12月31日存在违约，故对遵义美洁尔物业管理有限责任公司的该主张不予釆信。但如龙孝远有充分的证据证实遵义美洁尔物业管理有限责任公司存在违反双方签订的《物业管理服务合同》情形，可依据该合同另行要求遵义美洁尔物业管理有限责任公司承担相应的法律责任。综上所述，根据《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、龙孝远于本判决生效之日起十日内支付遵义美洁尔物业管理有限责任公司物业服务费9341.39元；二、驳回遵义美洁尔物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费330元，减半收取计165元，由遵义美洁尔物业管理有限责任公司承担115元，龙孝远承担50元，由本院退还遵义美洁尔物业管理有限责任公司165元。本案二审期间，被上诉人遵义美洁尔物业管理有限责任公司未提供新证据。上诉人龙孝远提供证照片若干及2017年4月8日遵义晚报，证明：被上诉人在我家门口过道处修建厕所，导致我无法居住；因被上诉人在我家楼上修建五层违章建筑导致我家房屋墙体开裂；小区的饮用水池与化粪池距离近；小区卫生太差；被上诉人私自将我的车上锁。被上诉人遵义美洁尔物业管理有限责任公司的质证意见为：照片证明不了上诉人的证明目的。小区饮用水是移交给自来水公司的，由他们管理；小区卫生差是难以避免的，要看是那些地块，在角落处是存在这样的问题的；龙孝远的车我们是锁过，因为龙孝远有一年多未交纳停车费。本院在二审中查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于上诉理由一，上诉人主张一审未查清被上诉人是否具有物业资质以及是否通过招投标方式选聘。根据《物业管理条例》第二十四条第一款关于“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”之规定，对于前期物业服务企业国家提倡通过招投标方式选聘，但上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务合同》并非前期物业服务合同，故不需要通过招投标方式进行选聘。另外，对于是否具有物业资质的问题，根据《物业管理条例》第三十二条关于“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”之规定，被上诉人实行物业管理确实需要相应的资质，根据被上诉人提交的营业执照可以证明其具有法人资格，但是否具有物业服务资质并不影响双方合同的有效与否，故一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务合同》有效并无不当。关于上诉理由二，上诉人认为被上诉人提供的物业服务存在诸多不到位的情况，其拒交物业费是在行使抗辩权。对此，本院认为，业主与物业服务企业是小区和谐的共同缔造者，被上诉人作为物业服务企业，应当积极聆听小区业主的意见与需求，并尽己所能满足小区业主的合理要求，以更好的服务来回报小区业主的信任与支持。而上诉人作为业主也应当拥有主人翁意识，爱护小区的公共环境。二审庭审中，被上诉人认可其在小区卫生管理及车辆停放等方面存在问题，但上述问题均不是重大瑕疵，不能作为上诉人拒交物业费的理由，且拒交物业费的行为也会使小区的管理陷入非正常状态。但这并不是说被上诉人没有责任，其需要对业主的合理建议积极进行整改与完善，若被上诉人长期置业主的需求于不顾，业主可以通过业主委员会更换物业服务企业。若因被上诉人的行为导致上诉人的合法权益遭受损失，其也可以通过诉讼的方式向被上诉人另行主张权利。关于上诉理由三、四，关于物业费、停车费的收费标准问题，根据《物业管理条例》第四十一条关于“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”之规定，物业费、停车费是由业主与物业服务企业商定的。若业主认为物业费过高，可与物业服务企业进行商议，若商议不成可另行依法选择其认为合适的企业。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由上诉人龙孝远承担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 康 龙审判员 胡晓波二〇一七年七月二十日书记员 金 鑫