新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2016）新0203民初1500号原告：李艳，女，1973年10月出生，汉族，住克拉玛依区。委托代理人：黄文江，海南商汇律师事务所律师。被告：克拉玛依富士德房地产开发有限公司，住所地：新疆克拉玛依市胜利路44-6号（南苑小区43号）。法定代表人：韩宝雁，公司总经理。被告：韩宝雁，男，1970年7月出生，汉族，住克拉玛依区。原告李艳与被告克拉玛依富士德房地产开发有限公司（以下简称克富士德房产公司）、被告韩宝雁商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李艳及其委托代理人黄文江，被告克富士德房产公司之法定代表人韩宝雁，被告韩宝雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艳向本院提出诉讼请求：1、被告克富士德房产公司返还原告房款500000元及利息69444元（原被告约定年利率10%，计算时间自2014年12月6日至2016年8月6日，按整月计算共计20个月，利息总计83333元，原告仍按照诉状载明金额69444元主张），被告韩宝雁承担连带保证责任；2、被告克富士德房产公司向原告支付20%违约金138889元（根据还款协议约定第4条按照购房款数额500000元的20%计算违约金），被告韩宝雁承担连带保证责任；1、2项金额共计708333元；3、二被告承担本案诉讼费、财产保全费等费用。本案审理过程中原告李艳在法庭调查阶段当庭要求变更其主张的利息金额，后放弃变更，仍按照诉状载明金额主张利息。事实和理由：2014年12月6日、2014年12月14日、2015年1月26日原告向被告克富士德房产公司分三次支付500000元购买被告开发的商品房，因被告至今没有办理商品房买卖预售许可证书，故2016年2月26日原告和被告克富士德房产公司重新签订一份还款协议书，约定解除双方的商品房买卖合同，还款协议书明确写明，被告克富士德房产公司认可欠付包括原告在内13人的定金房款共计2370000元，约定被告克富士德房产公司应于2016年5月1日前向原告返还欠款，并按年息10%计算利息，如被告克富士德房产公司违约，将支付未还款总数的20%的违约金。该协议签订时，由被告公司法定代表人韩宝雁作为个人保证人签字，承担连带还款责任。2016年5月1日还款期限届满，被告未能如期还款，原告多次催要未果，故原告诉至本院。被告克富士德房产公司、韩宝雁辩称，原告主张返还的本金数额正确，但利息应按照实际交款日计算。被告和原告没有借款关系，原告诉讼请求错误。被告愿意退款，故并未违约，所以没有给原告造成损失。对于利息部分被告愿意支付，原告不存在损失。如果被告的辩解意见依法不能成立，被告请求依法调低原告主张的违约金数额。本院经审理认定事实如下：2014年12月6日、2014年12月14日、2015年1月26日，原告李艳分别向被告克富士德房产公司交纳10000元、10000元、480000元，合计500000元，由被告克富士德房产公司向原告出具收据，并加盖被告克富士德房产公司财务专用章。2015年1月26日，原告李艳与被告克富士德房产公司签订购房协议一份，约定原告购买被告开发的商铺一套。2016年2月26日，包括原告在内的13人作为乙方、被告克富士德房产公司作为甲方、被告韩宝雁作为丙方，三方签订《还款协议书》一份，主要内容约定：因被告克富士德房产公司未取得房屋预售许可证，包括原告在内的13人与被告克富士德房产公司约定解除商铺买卖协议；被告克富士德房产公司承诺于2016年5月1日前退还包括原告在内13人的商铺定金、房款合计2370000元，同时按10%年利率支付利息，自定金房款交付日至还款日止；如被告克富士德房产公司不能在2016年5月1日前退还包括原告在内13人的商铺定金、房款及利息，被告克富士德房产公司自愿按照未还款总额的20%支付违约金；被告韩宝雁自愿为上述款项向包括原告在内13人承担连带保证责任，提供担保期限为被告克富士德房产公司承诺的债务履行期限届满之日两年。《还款协议书》尾部由包括原告在内的13人在乙方一栏签名确认、被告克富士德房产公司在甲方一栏加盖公章、被告韩宝雁在丙方一栏签名确认，《还款协议书》后附《已交定金、房款退本金款名单》一份，载明包括原告在内13人的姓名及应退款本金数额。后双方因返还款项发生争议，故原告诉至本院。另查，被告韩宝雁当庭表示其代表二被告出庭应诉。本院原、被告对于双方出庭应诉人员均当庭表示无异议。另查，经本院依法释明，原告李艳当庭明确其主张被告返还的本金500000元实质系应退还的房款。对于上述原、被告双方没有争议的事实，本院依法予以确认。本院认为，根据本案当庭审理查明及原、被告双方的举证质证情况，原告主张被告返还的本金款项系原告向被告交纳的定金及房款，原告与被告克富士德房产公司之间存在关于商铺买卖的约定，且原告已向被告克富士德房产公司交纳了定金及部分房款，但因被告克富士德房产公司至今未能取得预售许可证，故双方约定不再继续履行商铺买卖的约定内容，此系原、被告之间的真实意思表示，故原告与被告克富士德房产公司之间系商品房预售合同关系，本案的案由应为商品房预售合同纠纷。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，诉讼过程中当事人主张的法律关系的性质与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案庭审中，经本院依法释明，原告当庭明确其主张被告返还的本金500000元实质系应退还的房款，并非借款，且经原告明确其诉讼请求金额并无变化、与诉状一致后，被告亦未另行主张答辩期，故本案继续开庭审理，程序合法。债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。合法的债权债务受法律保护。根据本案审理查明的事实，原告李艳已向被告克富士德房产公司交纳定金及房款500000元；双方签订的《还款协议书》约定被告克富士德房产公司应于2016年5月1日前退还该款项，同时按10%年利率支付利息，自定金房款交付日至还款日止。据此原告与被告克富士德房产公司之间的债权债务关系依法成立，事实清楚，证据确实充分，且不违反法律规定，被告亦当庭表示同意返还本金并支付利息，故本院依法予以确认。原告主张被告克富士德房产公司返还房款500000元的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。原告另主张被告克富士德房产公司支付利息69444元，其利息计算方式合法有据，亦符合《还款协议书》的约定，且约定年利率10%不超过法律法规的规定，该主张合法有据。原告主张的利息数额69444元低于其计算方式所应得出的金额，原告仍按诉讼请求载明的利息金额主张，此系原告依法对其诉讼及民事权利进行处分，符合相应的法律规定，故原告主张被告克富士德房产公司支付利息69444元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告另主张被告克富士德房产公司支付违约金138889元。根据本案审理查明的事实，原告李艳与被告克富士德房产公司签订的《还款协议书》约定：如被告克富士德房产公司不能在2016年5月1日前退还包括原告在内13人的商铺定金、房款及利息，被告克富士德房产公司自愿按照未还款总额的20%支付违约金。故原告主张违约金符合双方的约定，但计算数额过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过高。鉴于被告克富士德房产公司、韩宝雁当庭请求调低违约金数额，且原告并未提供证据证实被告逾期退款对其造成的损失情况，故本院根据被告的主张，以原告的利息损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对原告主张的违约金数额进行适当调整。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，被告逾期付款造成的原告利息损失可以以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准进行计算。即罚息利率为中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上加收30％-50％，本院按照同期银行贷款利率5%将罚息酌定为7.5%（5%×1.5），因此本院依法酌定调整违约金为14692元（500000元×7.5%÷365天×110天×130%，自2016年5月2日计算至2016年8月19日判决之日），超出部分不予支持。原告另主张被告韩宝雁对被告克富士德房产公司应返还的本金、利息及违约金承担连带保证责任。原告李艳与被告克富士德房产公司签订的《还款协议书》约定：被告韩宝雁自愿为被告克富士德房产公司应偿还的上述定金、房款、利息及违约金向包括原告在内13人承担连带保证责任，提供担保期限为被告克富士德房产公司承诺的债务履行期限届满之日两年。故根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，被告韩宝雁对上述被告克富士德房产公司应向原告返还的500000元本金、支付利息69444元、违约金14692元承担连带保证责任。另根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告韩宝雁在向原告支付上述款项后，有权向被告克富士德房产公司追偿。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第42条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：一、被告克拉玛依富士德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李艳返还定金及房款500000元、支付利息69444元、违约金14692元，合计584136元；二、被告韩宝雁对上述款项合计584136元承担连带保证责任；被告韩宝雁承担连带保证责任后，有权向被告克拉玛依富士德房地产开发有限公司进行追偿；三、驳回原告李艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5441.66元、邮寄送达费64.80元、保全费4061.66元，由原告李艳负担1678.12元，被告克拉玛依富士德房地产开发有限公司、韩宝雁负担7890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员  王太初二〇一六年八月十九日书记员  刘 飞