北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2433号
上诉人（原审被告）：张文文，男，1988年1月9日出生，汉族，无业，住河北省廊坊市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：申伟，北京瀛和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：党世丽，北京瀛和律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：杨世鹏，女，1986年4月20日出生，汉族，无业，住河北省邯郸市邯山区。
委托诉讼代理人：周皓，北京市嘉安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张伟，女，1961年7月20日出生，汉族，华都集团公司退休职工，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：闫京京，北京市中闻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周小会，北京市中闻律师事务所实习律师。
上诉人张文文、上诉人杨世鹏因与被上诉人张伟房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初17968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张文文的委托诉讼代理人申伟、党世丽、上诉人杨世鹏的其委托诉讼代理人周皓、被上诉人张伟及其委托诉讼代理人闫京京、周小会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张文文上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回张伟的全部诉讼请求；本案一、二审案件受理费由张伟承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。张文文受张伟委托，具有处分张伟北京市大兴区团河苑东区2号楼3层1-302号房屋（以下简称涉诉房屋）用于偿还借款的权力。张伟涉诉房屋出售价格公允，购房人付款条件优越，主观上张文文与购房人之间不存在恶意串通。涉诉房屋出售价款已用于偿还张伟借款，客观上未损害张伟的利益；2.一审法院适用法律错误。一审法院在张文文有涉诉房屋处分权，主观上与购房人之间不存在恶意串通、客观上并没有损害张伟利益的情况下，依照《合同法》第五十二条的规定，认定涉诉房屋买卖合同无效，是适用法律错误。
杨世鹏上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回张伟在一审中的诉讼请求，上诉费由张伟承担。事实和理由：1.一审认定事实不清，本案不存在恶意串通的事实。2.本案应依法改判或发回重审。
张伟辩称，同意一审判决。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。杨世鹏与张文文在签订房屋买卖合同时是存在恶意串通的，购房款部分可以体现，张文文于2016年7月份将房屋过户给杨世鹏后未交付房屋，直至张伟的儿子询问张文文房屋过户情况。房款数额的问题，张文文在一审自认涉诉房屋价值是168万，张文文认可给中介机构交的合同是130万，通过电话录音可证实张文文说一个是65万一个80万，一共145万，房屋买卖数额有三次变化，交易过程有问题。张伟和小贷公司存在抵押借款合同关系，张伟未履行到期债务的情况下，小贷公司张东旭本可以按照法律规定实现抵押权，然张东旭不直接实现抵押权，而是由张文文出面将张伟的房子卖掉后，再将钱打入张东旭的账户。《存量房屋买卖合同》中明确表明无抵押无租户，事实上涉诉房屋不仅有抵押登记，还有出租。杨世鹏对此并未提出异议。房屋在买卖过程中通常买受人会查询具体手续，检验房屋，查询房屋基本情况，但杨世鹏并未验收房屋，我将涉诉房屋出租，水电卡都在承租人手中。交易过程中伪造张伟签名以及卖方缴纳税费等情况，损害了张伟的利益。综上，张文文与杨世鹏存在恶意串通，用隐蔽交易方式进行操作，侵犯张伟利益，属于合同无效情形。
张伟向一审法院起诉请求：1.确认张文文、杨世鹏签订的位于北京市大兴区新安里38号楼3层1-301号房屋买卖合同无效；2.张文文、杨世鹏协助将上述房屋过户到张伟名下；3.张文文、杨世鹏赔偿张伟因此所遭受的损失；4.诉讼费由张文文、杨世鹏承担。
一审法院认定事实：2015年11月26日，张伟（委托人）与张文文（受托人）签订委托书，委托事项为：委托人张伟名下有坐落于北京市大兴区新安里38号楼3层1-301号房屋一套，因委托人事务繁忙，现委托张文文代为办理如下事项：其中第二项为签订房屋买卖合同；办理签署及撤销网签手续；第四项为办理产权过户登记手续；第六项为代收房价款；代为确定上述房产的出售价格；第九项为其他与上述房产出售有关的一切事宜。同日，北京市中信公证处（以下简称：中信公证处）对张伟与张文文签署的委托书作出（2015）京中信内民证字第99277号公证书。
2015年11月26日，张伟（委托人）与张文文（受托人）签订委托书，委托事项为：委托人张伟名下有坐落于北京市大兴区新安里38号楼3层1-301号房屋一套，因委托人事务繁忙，现委托张文文代为办理如下事项：其中第一项为办理提前还款手续、注销额度及领取房产证等相关资料；第四项为办理解除抵押登记手续、领取房产证；第六项为代为办理上述房产抵押、解押的其他相关手续。同日，中信公证处对张伟与张文文签署的委托书作出（2015）京中信内民证字第99274号公证书。
2016年7月28日，张文文作为张伟（出卖人）的代理人以张伟名义与杨世鹏（买受人）签订《存量房屋买卖合同》网签合同，合同约定：张伟将其位于北京市大兴区新安里38号楼3层1-301号房屋出售给杨世鹏，建筑面积50.89平方米，房价款65万元；该房屋未设定抵押；买受人采取自行交割的付款方式；买受人不申请办理贷款。此后，涉案房屋从张伟名下过户至杨世鹏名下。
一审庭审中，杨世鹏提交定金收条两张及账户交易历史记录，证明其分别于2016年5月3日和2016年5月10日支付张文文定金共计10万元，于2016年11月2日支付张文文房款66万元。对于上述证据，张伟均不予以认可，认为张文文在杨世鹏仅支付定金的情况下就给其办理房屋过户手续，不符合常理，且66万元房款是在法院受理本案后才支付的，双方明显存在恶意串通。
对于涉案房屋房款的去向，张文文当庭称：在我提交的银行流水里可以看到我收取李飞的82万元中由我转给张东旭782130元，我收取杨世鹏的66万元转给张东旭571052.85元，因为委托书中我需要提前还张伟的借款，而张伟实际上是欠张东旭130万元本金及利息，我收取的上述两套房屋的房款均是用于张伟偿还张东旭的欠款本息。其当庭提交借款公证一份及税票，证明张伟欠张东旭本金130万元，扣除未支付张东旭的款项是用于房屋交付的税费。
另查，2015年11月26日，张伟（借款人，甲方）与张东旭（出借人，乙方）签订《借款合同》，合同约定：乙方同意出借130万元，借款于本协议生效后按本协议第二条约定方式支付；借款期限为1个月，自2015年11月26日到2015年12月25日；甲方同意以其有全部所有权及处分权的房屋向乙方提供抵押担保，并承诺在本合同签订之日起两日内配合乙方办理抵押登记手续；若甲方到期不能履行对乙方的按期还款义务，乙方有权依法处分上述抵押物。同日，中信公证处对张伟与张东旭签署的《借款合同》作出（2015）京中信内民证字第99267号公证书。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告要求确认张文文代理其与杨世鹏签订的房屋买卖合同无效，故本案的争议焦点问题在于房屋买卖合同是否具备可以确认无效的法定情形。
合同法第五十二条第一款（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。对此，法院认为，所谓恶意串通的合同，是指合同双方当事人具有损害他人利益的不良动机，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。恶意串通的构成要件，主观上，双方当事人须为恶意串通，即当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人利益；客观上，合同损害了国家、集体或者第三人的利益。结合上述法律规定及本案具体案情，法院认为，由于恶意属于当事人双方之间的主观心理活动，隐藏于双方当事人内心，所以一般需要从双方当事人签订、履行合同的客观行为来进行分析，进而判断当事人的主观真意。首先，关于张文文与杨世鹏是否存在恶意。从双方签订房屋买卖合同的内容、过户及付款的时间及款项走向来看，均存在诸多问题，不符合常理。综合全案证据材料，法院认为张文文与杨世鹏均存在主观恶意。其次，张文文与杨世鹏以签订房屋买卖合同的方式相互串通，在客观上共同实施了损害张伟利益的行为。故，法院认为张文文与杨世鹏存在恶意串通，损害张伟利益的行为。对于张伟主张确认合同无效的诉讼请求，法院予以支持。
对于张伟主张将涉诉房屋过户至其名下及赔偿损失的诉讼请求，因双方在本案中均未对相应房屋款项提出主张，故本案不宜解决，双方可在确认合同无效的情况下，另案解决相关争议，法院在本案中不作处理。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（二）项之规定，判决如下:一、张文文以张伟名义与杨世鹏签订的房屋买卖合同无效；二、驳回张伟的其他诉讼请求。
本院二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明一审法院认定的事实并无不妥，本院对此予以确认。本院另补充事实如下：
1.2015年11月26日，张伟与张东旭所签《借款合同》中，除一审法院查明的事实外，双方还约定，双方同意对本合同赋予强制执行的债权文书公证，且双方对赋予强制执行效力的债权文书中的含义、内容、程序、效力等完全清楚。如果张伟未在本合同约定期限内履行对张东旭按期还款义务时，张东旭有权向公证机构申请出具《执行协议书》并凭合同的《公证书》和《执行证书》向有管辖权的人民法院申请强制执行，而无须经过诉讼程序。张伟承诺自愿放弃诉讼解决的权利并自愿接受有管辖权的人民法院予以依法强制执行。张伟与张东旭双方于上述借款合同签订同日办理了赋予《借款合同》强制执行效力公证。
关于《借款合同》所确定张伟就涉诉房屋向张东旭提供抵押担保事宜，在本院审理中，张伟称，担保手续是张文文办理的，抵押权人应该是张文文；张文文述称，抵押权人是张东旭。
2.张文文在原审述称，2016年1月，张东旭委托我向张伟要过钱，张伟没有给我，我给张伟打过电话去过她家，在她拒不不支付的情况下，我方申请强制执行。我拿着公正执行书去朝阳法院咨询时，他们答复案子时间比较长。所以我方就没有申请强制执行，而是按照委托卖方的公证书出售了房屋。且房屋上有抵押，我方提前还款解除抵押。
3.经本院询问，张文文述称，我代理张伟将涉诉房屋出售给杨世鹏，目的是要替张伟偿还张东旭借款，办理此事没有张东旭授权，但有张伟授权。张伟述称，虽然我与张文文签有代授权委托书，但是对具体偿还张东旭欠款没有对张文文单独授权，对张文文卖房给杨世鹏并不知情。张东旭没有与张文文协商过实现抵押权的情况。
4.经本院询问，就涉诉房屋价款问题，张伟述称涉诉房屋出卖时约每平方米3万元，杨世鹏述称涉诉房屋低于市场房价，杨世鹏述称支付房款滞后，是因为买房时房屋内有租户。张文文在庭审中述称，涉诉房屋是抵押房，出售时比正常房屋价款略低。
5.经本院询问，关于涉诉房屋交易过程，张文文述称，张伟和张东旭因为贷款做了可执行公证，张东旭找到张伟要求尽快还款，张伟说还不了，张伟就给了授权。后张文文出售房屋。杨世鹏述称，其是在中介广告看到房源,看到张伟给张文文的卖方授权，看到涉诉房屋在出租，涉诉房屋已过户到其名下，目前房屋钥匙水电卡在其手中。尚未对其交付。张伟述称，钥匙水电卡是转给出租人的，没有转给杨世鹏，杨世鹏未能举出张伟直接交给其钥匙水电卡相关证据。
以上事实，有当事人陈述等在案佐证。
本院认为，首先，本案应厘清张文文依张伟之委托出售涉诉房屋，是否为张伟向张东旭借款并以涉诉房屋作为抵押，而由出借人张东旭实现抵押权的行为。张伟于2015年11月27日，向出借人张东旭借入130万元本金。该笔借款由张伟和张东旭同意对《借款合同》赋予强制执行效力。据张文文陈述，对涉诉房屋抵押权人是张东旭。本案中，如果张伟所称的债权人张东旭为要回借款，以涉诉房屋抵押权来实现，应通过公权力即强制执行，或者通过私权利即张伟与张东旭协商来解决。但目前各方陈述等相关证据显示，张东旭以对涉诉房屋实现抵押权来索还借款不能认定，张伟与张东旭也未能通过私权利即协商一致来救济。因此，张文文接受委托出售涉诉房屋的行为，并非实现张东旭对涉诉房屋实现抵押权的行为。
其次，本案亦应厘清张文文受张伟委托出售涉诉房屋，张文文受托与杨世鹏就涉诉房屋所签《买卖合同》是否为与张东旭所签《借款合同》之担保。关于此节，从《借款合同》及相关证据来看，张伟与张东旭之间没有以张伟（张文文受托）与杨世鹏签订涉诉房屋《房屋买卖合同》作为担保。但从张文文陈述来看，其代理张伟将涉诉房屋出售给杨世鹏，目的是要替张伟偿还张东旭借款。结合张文文陈述的，其了解张伟向张东旭借款情况来考虑，张文文所称，其代理张伟将涉诉房屋出售给杨世鹏，目的是要替张伟偿还借款的陈述，本院不持异议。
再次，在厘清上述两点之后，可以认定，张文文代理了张伟出售涉诉房屋是独立房屋买卖行为。张伟授权张文文出售房屋有公证《委托书》在案证明，但该《委托书》并没有出现涉诉房屋代替张伟偿还借款的内容。张文文代理张伟与杨世鹏签订涉诉房屋买卖合同，有《房屋买卖合同》在案证明。即如张文文所言，其代理张伟将涉诉房屋出售给杨世鹏，是要替张伟偿还张东旭之借款，若张文文动机如此，作为受托人张文文，应本着诚实信用原则，为委托人追求最大经济效益，这是委托双方以信任作为基础，受托人代理委托人出售房屋基本要义。而本案中，张文文在出售涉诉房屋给杨世鹏时，房屋价款比正常房屋价款低少，其又未取得张伟的同意，因而其没有尽到受托人诚实信用相关义务。加之，张文文没有代替张伟向张东旭还款的事实和法律依据，因而其行为具有违法性。从客观上衡量，张文文售房价款比正常交易价款低少，损害了张伟的利益。因此在其代理张伟向杨世鹏售房行为上，具有主观上的恶意。从买房人杨世鹏来看，在购买涉诉房屋中，应尽到谨慎注意义务。其称房价低于市场价，是因为涉诉房屋内带有租户。在权利人知道涉诉房屋有租户及明知涉诉房屋价款低少的情况下，未以涉诉房屋登记为基础，进一步与涉诉房屋出售方了解询问情况，以保证交易的真实性、正当性，于交易习惯不符；其甚至未就租户问题与涉诉房屋出售方进一步协商处理，且存在滞后支付房款，未尽到谨慎注意义务，亦属于主观上存在恶意。其与张文文签订《购房合同》，在承租方尚在使用涉诉房屋情况下即将涉诉房屋过户到自己名下，已属于民法上的恶意串通损害第三人利益。通过各方陈述及张伟与张东旭借款的相关背景情况，也不足以排除张文文与杨世鹏恶意串通。因此，一审法院通过证据认证及法律分析，认定张文文与杨世鹏存在恶意串通，损害张伟利益的行为之结论，本院难以改变。因此，关于一审法院判决张文文以张伟名义与杨世鹏签订的房屋买卖合同无效，本院予以维持。故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。
应当指出，诚若张伟与张东旭借款事实及强制公证存在，诚若张伟与张东旭已就涉诉房屋进行抵押，债权人负有进行清算的法定义务。因此债权人必须努力确保标的物评价客观的正当性。在债权人张东旭要求张伟偿还借款及相应利息时，可以通过强制执行或与张伟协商对涉诉房屋行使权利，否则可能会损害一方当事人的合法利益。但该节不属本案确认范围。说明此点在于倡导本案当事人，依法处理包括委托人委托事项在内的相关事项，各方当事人利益方可得到法律保护。
此外，张伟作为完全民事行为能力人，为民事行为时应尽到审慎注意义务，以避免产生纠纷，保证正常交易秩序。
另外，一审法院认为，对于张伟主张将涉诉房屋过户至其名下及赔偿损失的诉讼请求本案不宜解决，双方可在确认合同无效的情况下，另行解决相关争议。由于价款和房屋按对待给付原则处理为宜，因张文文称售房价款已交付张东旭，张东旭并非本案当事人，此节不宜在本案处理，对一审此节处理意见，本院予以支持。
综上所述，一审判决并无不妥，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10400元，由张文文负担5200元（已交纳），由杨世鹏负担5200元（已交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 肖大明
审 判 员 李 珊
审 判 员 周梦峰
二〇一八年三月三十日
法官助理 曹 华
书 记 员 张 璐