湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第404号
上诉人（原审被告）胡志祥
被上诉人（原审原告）李小芳
原审被告黄丽娥（系胡志祥之妻）
上诉人胡志祥因与被上诉人李小芳，原审被告黄丽娥房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2013）宜民一初字第1421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月16日公开开庭审理了本案。上诉人胡志祥，被上诉人李小芳及原审被告黄丽娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：胡志祥因未向案外人邝光华返还借款，邝光华向原审法院提起诉讼，原审法院作出（2006）宜民一初字第291号民事判决，判令胡志祥向邝光华返还借款。判决生效后，胡志祥未主动履行，邝光华向原审法院申请强制执行。在执行过程中，原审法院于2007年3月5日委托湖南远航房地产评估有限责任公司对胡志祥、黄丽娥所有的位于宜章县三完小对面的302房（该房屋的房屋所有权证为宜房权证城关字第010083**号、建筑面积为111.19平方米，土地使用权证为宜国用（2000）字第0000052号、土地面积为18.08平方米）进行估价。该房产于估价时点2007年3月5日的公开市场价值为97，570元，公开拍卖底价为85，862元。经原审法院做工作，黄丽娥表示愿意自行变卖该房产用于支付执行案款。2007年5月8日，李小芳与黄丽娥经协商签订了房屋转让协议。双方约定，黄丽娥、胡志祥（乙方）自愿将坐落在宜章县玉溪镇宜兴路三完小对面的一套住房（该房屋的房屋所有权证号为01008352、土地使用权证号0000052、房屋号为302）以90，800元转让给李小芳（甲方）；李小芳首付81，800元给黄丽娥、胡志祥，剩余房款在办理完房产过户手续后一次性付清；首付款支付完3日后黄丽娥、胡志祥将房屋钥匙交给李小芳。李小芳、黄丽娥在协议上签名，黄丽娥代胡志祥在协议上签名。协议签订后，李小芳向原审法院支付购房款90，800元，李小芳遂获取了与302房相邻的301房（该房屋的所有权人为胡志祥，建筑面积为115.56平方米）的钥匙。李小芳误认为301房就是302房。2007年6月4日和9月19日，原审法院协助李小芳将302房的房屋所产权和土地使用权过户登记给李小芳，为办理过户手续李小芳花费3899元。随后，李小芳住入301房。2012年，因原审法院另一执行案件需执行拍卖胡志祥所有的301房，而要求李小芳限期腾房搬迁。李小芳知情后要求黄丽娥、胡志祥立即依约向其移交302房，但至今未果。现李小芳仍居住在301房。2013年12月10日，李小芳向原审法院提起诉讼，请求判决：一、解除李小芳与黄丽娥、胡志祥于2007年5月8日签订的房屋转让协议；二、由黄丽娥、胡志祥向李小芳返还购房款90，800元；三、由黄丽娥、胡志祥向李小芳赔偿李小芳损失170，948元（办证损失3909元、利息损失43，039元、腾房搬迁损失4000元、购房期待利益损失120，000元）。
另查明，2011年8月1日，原审法院委托湖南远航房地产评估有限责任公司对胡志祥位于宜章县三完小对面的301房（该房屋的房屋所有权证为宜房权证城关字第010083**号、建筑面积为115.56平方米，土地使用权证为宜国用（2000）字第0000055号、土地面积为18.84平方米）进行估价。该房产于估价时点2011年8月1日的市场价格为202，519元。诉讼中，李小芳主张尽管2011年至今房地产的市场价格一直上涨，但其愿意以302房相邻的301房2011年8月1日的估价作为302房现在市场价格的参考。
原审法院认为，本案为买卖合同纠纷案件。本案的焦点问题为：一、李小芳与黄丽娥、胡志祥签订的房屋转让协议是否具有法律效力；二、可否解除李小芳与黄丽娥、胡志祥签订的房屋转让协议并由黄丽娥、胡志祥向李小芳返还购房款90，800元并赔偿各项损失。
关于焦点一，李小芳与黄丽娥、胡志祥签订的房屋转让协议是在法院主持下由双方平等自愿订立的，房屋转让价款与法院对外委托估价的公开市场价格相近，尽管协议签订时胡志祥未在场，但黄丽娥作为胡志祥的妻子代胡志祥在协议上签名且胡志祥知情后并未行使撤销权，因此，可认定李小芳与黄丽娥、胡志祥签订的房屋转让协议是双方当事人真实意思的表示。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，该房屋转让协议具有法律效力。
关于焦点二，李小芳与黄丽娥、胡志祥签订的房屋转让协议生效后，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。然而，李小芳向黄丽娥、胡志祥交纳购房款90，800元后，经多次催促，黄丽娥、胡志祥至今未依约将302房移交给李小芳，黄丽娥、胡志祥的行为已构成根本违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，对李小芳要求解除其与黄丽娥、胡志祥签订的房屋转让协议的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，李小芳与黄丽娥、胡志祥签订的房屋转让协议解除后，黄丽娥、胡志祥应向李小芳返还购房款90，800元。由于房屋转让协议解除系黄丽娥、胡志祥根本违约所致，因而黄丽娥、胡志祥对原告李小芳在本案中所造成的经济损失应承担赔偿责任。经本院核查，李小芳为办理302房的产权过户登记共花费3899元，对李小芳提出黄丽娥、胡志祥应赔偿其办证损失3909元的诉讼请求，予以部分支持3899元；因李小芳未提供任何证据证明黄丽娥、胡志祥应赔偿其腾房搬迁损失4000元，因此，对李小芳要求黄丽娥、胡志祥应赔偿其腾房搬迁损失4000元的项诉讼请求，不予支持；对于李小芳提出黄丽娥、胡志祥应赔偿其购房期待利益损失12万元的诉讼请求，李小芳为证明该诉讼请求应提供本案法庭辩论终结前302房的市场估价。诉讼中，李小芳主张尽管2011年至今房地产的市场价格一直上涨，但其愿意以302房相邻的301房2011年8月1日的市场价格202，519元作为302房现在市场价格的参考。鉴于302房2014年的市场价格明显高于2011年的市场价格，李小芳的该主张是对其民事权利的合法处分，不损害黄丽娥、胡志祥合法权益，予以支持。即李小芳所购302房2007年至2014年的购房期待利益应为105，304.83元（202，519元÷115.56×111.19－90，800元）。因此，对于李小芳提出黄丽娥、胡志祥应赔偿其购房期待利益损失12万元的诉讼请求，予以部分支持105，304.83元；对于李小芳提出黄丽娥、胡志祥应赔偿其利息损失43，039元的诉讼请求，因该主张无事实和法律依据，不予支持。综上，因本案房屋转让协议解除，黄丽娥、胡志祥应赔偿原告李小芳的经济损失共计109，203.83元（3899元＋105，304.83元）。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：“一、解除原告李小芳与被告黄丽娥、胡志祥于2007年5月8日签订的房屋转让协议；二、被告黄丽娥、胡志祥应于本判决生效之日起十日内向原告李小芳返还购房款90，800元并赔偿办证损失3899元、购房期待利益损失105，304.83元，共计200，003.83元；三、驳回原告李小芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5226元，由原告李小芳负担1200元，被告黄丽娥、胡志祥负担4026元。”
上诉人胡志祥不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定上诉人夫妇未依约将302房移交给李小芳错误，302房已经办理了产权过户登记给李小芳，且李小芳在一审庭审中也承认交付了房屋钥匙。导致李小芳最终使用的是301房而非交易的302房，不是上诉人夫妇的过错造成的，而是宜章法院执行工作人员强行将居住在301房的黄丽娥赶出，才造成表面执行302房实际错误执行301房的结果。302房已经过户给李小芳，李小芳作为302号房的所有权人，完全可以对该房行使其合法权利。如果302号房被他人侵占，李小芳可以依法追究无权占有人的法律责任，而不应该找上诉人夫妇。综上，一审认定事实错误，请求二审法院判令：一、撤销原审判决，改判驳回李小芳的诉讼请求；二、由李小芳承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人李小芳答辩称：上诉人故意欺瞒答辩人，将不能处理的302房屋卖给答辩人，又不能将302房交给答辩人居住，使得答辩人权利落空。请求二审法院支持答辩人诉讼请求，维持一审判决，一、二审案件受理费由上诉人负担。
原审被告黄丽娥答辩称：同意上诉人胡志祥上诉请求。
本院二审查明，302房现由案外人居住。其他事实与原审查明的一致。
本院认为：本案争议焦点系：李小芳与黄丽娥、胡志祥签订的《房屋转让协议》是否可以解除。李小芳与黄丽娥、胡志祥签订的《房屋转让协议》，系在湖南省宜章县人民法院主持下双方自愿签订，系双方当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋转让协议》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。由于双方未在协议中约定解除合同的条件，故《房屋转让协议》能否解除，取决于合同履行过程中是否出现《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。本案中，《房屋转让协议》签订后，湖南省宜章县人民法院协助李小芳将协议中的302房的房屋所有权和土地使用权过户登记给李小芳，李小芳取得了302房的所有权。虽然李小芳未入住302房，但可以请求继续履行合同，要求胡志祥、黄丽娥交付302房。同时，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”李小芳作为302房的所有权人，亦可以要求居住在302房的案外人将302房返还其使用。李小芳与黄丽娥、胡志祥签订《房屋转让协议》的目的依然可以实现，李小芳的权利依然可以得到保护，胡志祥与黄丽娥也并不存在根本性违约。综上，本案并不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，李小芳请求解除与黄丽娥、胡志祥签订的《房屋转让协议》无法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省宜章县人民法院（2013）宜民初字第1421号民事判决；
二、驳回被上诉人李小芳的诉讼请求。
一审案件受理费5226元，由被上诉人李小芳负担；二审案件受理费4300元，由被上诉人李小芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许斌海
审 判 员 杨利平
代理审判员 邵毅波
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 陈道勇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。