云南省禄丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2331民初1319号
原告：禄丰县金山物业管理服务有限公司
统一社会信用代码：91532331597109868D
法定代表人：王炬，系该公司董事长。
所住地：禄丰县金山镇南古城26号202室。
委托诉讼代理人：吴志萍，女，住禄丰县金山镇,系该公司职员，代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：黄春友，男，住禄丰县勤丰镇，，系该公司职员，代理权限：特别授权。
被告：赵某某，男，云南省禄丰县人。
原告禄丰县金山物业管理服务有限公司（以下简称金山物业公司）与被告赵某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月2日公开开庭进行审理，原告金山物业公司的委托诉讼代理人吴志萍、黄春友，被告赵某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告金山物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告付清拖欠的2013年1月1日至2016年12月31日的物业管理服务费117.09平方×0.5元/月，合计2810元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系禄丰县地税局世纪大街42号1-2-502室业主，与原告属被服务与服务关系。我公司2012年1月1日与禄丰县地税局签订合同，接管地税局世纪大街42号，开始对春秋苑小区80户业主提供物业服务。公司以禄丰县发改委文件和地税局物业管理委托合同为依据，遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，合理收费，收费标准为0.5元/月/平方。大多数业主肯定和支持物业公司的服务，全年收费率在90%以上。被告自2013年1月1日至今未交物业费，五年共欠2810元。我公司多次催促被告缴纳物业费，但被告都找各种理由拒绝，被告无故拒交物业服务费，在小区造成了非常不好的影响，是和谐家园下不和谐的产物，也是对积极配合物业工作的其他大多数业主的不尊重和不公平。
被告赵某某辩称，现今社会是一个法制社会，也是一个合同时代。甲乙双方签订了合同，就要依合同办事，服务者按合同提供服务，被服务者按合同缴纳服务费。我之所以自2013至2015年未缴纳物业费，是因为原告没有按合同给我提供相应的物业服务。一、自行车停放处与两家餐馆相邻，油烟直接排放到停车棚，摩托车车灯被油烟附着，清洗很困难，夜间行驶很危险。向原告反映，得到的答复是“我们管不了”。我认为原告应与餐馆协商解决，为业主提供良好的物业管理，但原告一句“我们管不了”推卸了自己应承担的责任。二、从2013年起，我家的墙体就有渗水情况，只是当时还不是很严重，多次向原告反映，得到的答复是“我们管不了，我们只管卫生”。2014年至2015年间，由于搬进来许多新住户，大力装修，加上房子已达十年以上，埋在墙里的管道老化，漏水的情况一下严重起来，不但往下面的住房漏水，还从我家的卫生间、厨房的地面淌水。卫生间还好说，水淌出来可从蹲坑流出去，可厨房就难了，每天拿大毛巾铺在地上吸水，拧干，再吸水，再拧干。严重影响了我的生活和工作，向原告反映，还是“我们管不了”的老话。四楼的住户也叫苦连天，我只好请水管工人帮忙查看，结论是主水管漏了。这要牵扯到所有住户，不是我个体可以解决的问题。再次向原告反映，多次电话沟通，但得到的仍然是“我们管不了，我们只管卫生”的老话。之后不久，原告方一黄姓代表来我家看了一次，随便看了一下就说是防水没做好，不是主水管的问题，让我们把卫生间砸开重做防水，临走还撂下一句“你们又不是领导，不交物业费，我到法院告你”。漏水的问题一直得不到解决，原告还是那句“我们管不了，我们只管卫生”的老话。我们受苦，四楼住户的情形简直不忍目视，卫生间已成了水帘洞。我不忍看着人家如此做视不管，决定出钱请人更换自己部分的冷热水管和浴室设施，给楼下邻居一个交待。共花费2800多元，但是漏水问题依然没有得到解决。事实证明，我们先前的判断是正确的，漏水的是主水管，我家更换水管花的2800元就是冤枉钱。由于长年漏水，我家木地板、木质装饰材料等因受潮变黑，墙体受潮起皱崩裂（有照片为证）。原告不按合同尽责任，给我家造成了很大的经济损失和房产损害。根据合同第二项第五点规定，我们认为原告在2013年至2015年期间没有依合同办事，尽物管应尽之责，不应该向我家收取物管费。三、2014年我家的车买来还不到两周，车门就被剐蹭，修理费400多元。向原告方工作人员反映，得到的答复是“不知道，我不管，我只管卫生”。根据合同第五项第四点规定，原告没有承担他们应负的责任，我有权拒绝缴纳物管费。四、曾经的小区井然有序，楼道清洁，花园绿草如茵，花香四溢，池水清澈。现如今，小区垃圾遍地，车辆乱停乱放，花园杂草丛生，树木枯萎（有照片为证）。根据合同第五项规定，原告这几年没有按合同履行责任，责任落实不足20%。小区至今没有安装一个摄像头，任何车辆和人员都随意进出小区而无人过问，小区安全堪忧。原告没有按合同服务业主，所以我不应缴纳物业费。另外需说明一点，原告不是第一次起诉我家，我相信正义，我要维护自己的合法权益。因此，上次起诉时，地税局领导和原告方当时的经理梁春还到我家来查看了房屋漏水和损坏的情况，看后就向我道歉，并表示立即撤诉。我认为这是一个好的开始，所以，2016年原告组织修缮水管时，我们积极配合，及时交纳维修费用2272元，并主动缴纳2016年的物管费，但原告拒收。综上几个方面的原因，我认为我不应支付2013年至2015年的物管费，只应缴纳2016年的物管费。
经审理本院认定如下事实：2012年1月1日禄丰县地税局春秋苑小区和地税小区业主委员会与原告金山物业公司签订了《物业管理委托合同》，选聘原告金山物业公司对禄丰县地税局春秋苑小区和地税小区的住宅、商住一体化的综合性物业提供物业服务，合同一年一签。业主委员会委托原告管理如下事项：公共绿地、花木的养护与管理；公共环境卫生，包括公共场所、小区道路、住宅楼梯间、走道、自行车棚、房屋外公用部分的清洁卫生，垃圾的收集代运；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序的管理，包括巡视、门岗值勤；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修和养护，在当事人提出委托时，原告应接受委托，水电部分减免部分人工费，土建部分按成本价收费（大修费用由全体业主分摊）；公共设施设备的安全管理，及时修复和正常维护保养，所发生的费用由原告负担；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评等措施；负责向业主和物业使用人收取物业管理费、车辆场地占用费（待定）、水电费等；住宅物业服务费按建筑面积0.5元／平方米/月收取，于每年9月30日前60日内全年一次性缴清，逾期的自逾期之日起每日按应交费用的３‰交纳滞纳金。原告按约定实现目标管理：保持公共环境干净整洁，每天清扫一次；住宅楼梯间楼道每天清扫一次，每星期清拖一次；对绿化地带按生长情况及时浇水、修剪、施肥、打药，确保绿化植物生长正常；保持交通秩序良好，进小区车辆做好登记，机动、非机动车按规定停放；设专职人员负责安全保卫，全天24小时值班，配合公安机关减少住宅区违法犯罪活动的发生；原告负责小区的环境卫生和治安管理工作，制止物业小区区域违法犯罪行为；机动、非机动车等财物发生丢失或损坏的，由原告根据相关法律规定承担赔偿责任；及时对住户申请维修的自用设施给予按约定的有偿或无偿维修，并对维修质量进行回访；对公共设施进行定期检查，发现问题及时进行维护，保修期结束后，公共设施的维护费用由公共设施维修基金解决。双方应共同履行合同约定，如不履行合同约定又不整改的，对方有权终止合同，造成直接经济损失的，应给予经济赔偿；合同还对双方的权利义务及其他事项进行了约定。合同签订后，双方开始按合同履行各自义务。2013年起，被告房屋因水管漏水致地板、墙体受损，四楼住户的房屋也因漏水受损。被告向原告反映后，原告方派人进行了查看，但未作处理。2014年被告自行对自用部分的水管进行了改造，但漏水问题没有得到解决。自2013年起至2015年被告以水管漏水致其房屋受损系原告未按合同严格履行其义务所致为由，拒绝向原告缴纳物业管理费。2015年因被告未缴纳物业服务费，原告向本院起诉，后撤诉。2016年上半年，原告牵头水务部门对被告所住楼房的主水管进行了维修改造，维修的费用由住户分担，被告也按要求分担了相关维修费用，此后漏水问题得到解决。2016年被告向原告交纳当年的物业服务，因双方对缴纳金额存在分歧，原告未收取被告2016年的物业服务费。另查明，被告在地税小区的房屋面积为117.09㎡；物业服务期间，原告安排了二人对地税小区进行日常管理服务，其中一人担任保安兼职保洁员，另一人负责小区相关事务的协调及收费，公共设施的维修养护由原告派公司其他人员进行；在原告为地税小区提供物业服务期间，存在环境卫生较差、公共秩序混乱、绿化树木枯萎等情况。
上述事实，有《物业管理委托合同》、物业管理费明细表、禄丰县发改委文件、照片、李启云证言等证据在卷佐证，本院予以确认。
经审理，双方的争议焦点是：一、原告是否按物业合同履行了义务？二、被告是否应按约定缴纳物业服务费？
关于焦点一。2012年1月1日禄丰县地税局春秋苑小区和地税小区业主委员会与原告金山物业公司签订了《物业管理委托合同》，选聘原告金山物业公司对禄丰县地税局春秋苑小区和地税小区的住宅、商住一体化的综合性物业提供物业服务，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，涉案合同有效，受法律保护，对地税小区全体业主具有法律约束力，双方均应依诚实信用原则按合同约定全面履行各自义务。被告认为原告在小区服务态度恶劣、公共设施维修维护未尽责、环境卫生差、小区秩序混乱、安保不尽责、绿化无人管护等方面存在不同程度的问题，并提交了相关照片予以证实，本院认为，原告所提供的物业服务直接影响到小区业主的生活环境，被告作为物业服务的对象可直接感受到物业服务的质量和水准。被告提供的照片可反映出原告就物业服务方面的问题未能及时妥善解决或有效沟通，原告在服务期间就绿化、卫生、安保、公共设施设备维护等方面确有服务瑕疵存在。
关于焦点二。本院认为，物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个小区的公共利益。原告提供物业服务是针对全体业主的，如果因为物业服务存在部分瑕疵，业主便拒绝缴纳全部物业费，这样的做法有悖于利益平衡原则。本案中原告为被告提供了物业服务，被告就应依约交纳相应的物业服务费。但鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，对于原告主张的物业服务费应予适当酌减，结合本案中原告实际提供的物业服务项目、水平、质量等因素，应对原告主张的物业服务费数额按20%予以酌减，即2810元－（2810元×20%）=2248元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十条、第十二条、第十五条、第三十五条、第四十一条、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
由被告赵某某于本判决生效后五日内向原告禄丰县金山物业管理服务有限公司支付2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费人民币2248元。
案件受理费减半收取人民币25元，由被告赵某某负担（因原告已预交，现由被告在支付上述款项时一并支付给原告）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 李春华 二Ｏ一七年八月九日
书记员 张 庭 芳