天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0105民初7722号
原告：丁振环，男，1983年8月6日出生，汉族，个体工商户，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：高月，天津允善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张琳，天津允善律师事务所律师。
被告：葛书友，男，1971年3月15日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：张长水，天津林盛律师事务所律师。
被告：天津自行车二厂，住所地天津市河北区京津公路***号。
法定代表人：肖锡芙，厂长。
委托诉讼代理人：米江坡，该单位办公室干部。
原告丁振环与被告葛书友、天津自行车二厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁振环向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告天津自行车二厂支付原告腾房综合费用33万元；2.请求依法判决被告葛书友退还租金9839元；3.诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告丁振环变更诉讼请求为：1.请求判令被告天津自行车二厂支付原告腾房综合费用26.9万元；2.请求判令被告葛书友退还租金9861元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年11月10日被告葛书友将所有权人为被告天津自行车二厂位于天津市河北区园内库房一间转租给原告，该库房面积为330平方米左右,年租金为5万元，租期自2013年11月11日开始一直延续。2017年5月8日原告向被告葛书友交纳了截止到2017年11月11日半年的租金2.5万元。2017年9月2日被告天津自行车二厂向原告发出通告，因库房要拆迁，要求房屋使用人于2017年10月31日完成腾退房屋，天津自行车二厂根据实际情况一次性支付鼓励腾房等综合费用，原告了解到天津自行车二厂内部补偿计算方式为每平方米1000元，2017年10月26日原告已将涉案房屋腾空，并将钥匙交到法院，被告天津自行车二厂应将综合费用直接支付给原告。另被告天津自行车二厂内部掌握2017年8月31日以后的租金全部退还使用人，因为原告将租金交付给被告葛书友，故要求被告葛书友退还原告2017年9月1日至2017年11月11日的租金9861元。
被告葛书友辩称，原告主体不适格，请求法院驳回原告的诉讼请求，理由为：1.原告丁振环与被告葛书友在2017年没有签订新的租赁合同，随时可以解除；2.原告于2017年10月26日腾空诉争库房并没有通知被告葛书友，原告也没有把钥匙交给葛书友而是交到法院，对此后果被告葛书友不承担任何责任；3.本案原告与被告葛书友的口头租赁合同于2017年11月11日到期，到期后不存在退还租金的问题；4.原告与天津自行车二厂没有协议，综合费用原告不应找天津自行车二厂索要；5.天津自行车二厂已经列入三类退出范围，列为退市企业，此案人民法院不应予以受理。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告天津自行车二厂辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，理由为：1.原告主体不适格，原告与我厂没有租赁合同关系，也未向我厂交纳租赁费用；2.我厂所有对外租赁的房屋与承租人均有约定不允许转租；3.遇政府规划应该无条件搬出；4.民事活动遵循的是契约自由，约定大于法定，原告诉我厂没有法律依据。
本院经审理认定事实如下：河北区京津公路142号的所有权人系被告天津自行车二厂，天津自行车二厂早年将其中的库房一间租赁给被告葛书友，被告葛书友交纳天津自行车二厂租金截止到2017年11月27日。2013年11月10日被告葛书友将其租赁库房的约三分之一租赁给原告，双方签订房屋租赁协议书，协议主要内容为：“葛书友将河北区古北道天津自行车二厂库房一间租给原告丁振环，租赁期限一年，自2013年11月11日至2014年11月11日，年租金为50000元。”协议签订后，被告葛书友将涉诉库房交付原告使用，原告按期交付租金。协议到期后，双方未续签协议，原告继续使用涉诉库房，并按期交付租金，2017年5月8日原告向被告葛书友交纳了截止到2017年11月11日的租金2.5万元。2017年9月2日，被告天津自行车二厂向租户和房屋使用人发出通告，通告主要内容是：“按照天津市关于全面开展安全生产隐患大排查大整治有关要求，因天津自行车二厂存在重大安全隐患问题，被列入河北区安全生产隐患大排查大整治挂牌督办整改单位。2017年6月28日，河北区安全生产监督管理局依据《天津市安全生产条例》规定，对天津自行车二厂下达了责令停产停业整顿并处十万元罚款的行政处罚决定（河北安监罚【2017】1-17号）。同日，河北区公安消防支队依据《中华人民共和国消防法》规定，对天津自行车二厂下达了责令停产停业的处罚（北公消行罚决字【2017】0067号）。为了实施退租腾房、消除安全隐患、避免发生安全事故，对积极配合并在2017年10月31日前完成腾退房屋的租赁户，根据实际情况一次性支付鼓励腾房、帮助和解决各项事宜的综合费用。为保证广大租户和房屋使用人的生命和财产安全，请大家予以理解和配合，2017年9月30日前办理登记确认手续。”庭审中，原告陈述在2017年9月30日之前曾去办理登记手续，天津自行车二厂以原告系转租的库房为由不予接待。2017年10月26日由于被告天津自行车二厂不予接待原告，原告自行将涉诉库房腾空，并将涉诉库房钥匙送交本院，本院于2017年10月27日将上述情况通知被告天津自行车二厂，该厂以只对第一承租人办理相关手续为由，对涉诉库房不予接收。2017年10月30日本院通知原、被告对涉诉库房进行现场勘验，二被告未到现场，经勘验涉诉库房宽6.44米、长41.77米，面积269平方米。庭审中，本院对天津自行车二厂通告中一次性支付鼓励腾房、帮助和解决各项事宜综合费用的标准，以及2017年8月31日之后的租金是否退还的问题询问二被告，二被告均不予回答，对此原告提交了案外人吕进喜与被告天津自行车二厂签订的协议书及案外人吕进喜、张会文的证人证言以证实被告天津自行车二厂按照每平方米1000元的标准支付租户腾房综合费用及天津自行车二厂内部掌握2017年8月31日之后的租金全部退还租户，二被告虽对原告提交的证据提出异议，但仍不明确回答上述问题。
以上事实，有当事人陈述、书证及本院现场勘验的材料证实。
本院认为，二被告系房屋租赁合同关系，原告丁振环与被告葛书友系房屋转租合同关系。本案争议焦点为：一、原告丁振环与被告葛书友签订的转租协议的效力及转租协议到期后的效力；二、原告的诉讼主体是否适格；三、被告天津自行车二厂支付腾房综合费用的标准；四、被告天津自行车二厂是否应向原告丁振环支付腾房综合费用；五、被告葛书友是否应退还原告丁振环2017年8月31日之后的租金。
对于焦点一、本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于转租的问题，按照《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十六条第一款的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告自2013年11月10日即开始租赁涉诉库房，在租赁期间届满后原告继续向被告葛书友交纳租金，被告葛书友未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系。被告天津自行车二厂作为涉诉库房的所有权人，其至本案诉讼前将近四年对原告使用涉诉库房未提出异议，且一直收取被告葛书友的租金，其行为应当认定其对被告葛书友转租行为的认可。由于原告丁振环与被告葛书友签订的房屋租赁协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应依法确认有效。现被告天津自行车二厂以对外租赁的房屋与承租人约定不允许转租进行答辩，既未提供证据，也于法相悖，本院不予支持。
对于焦点二、通过焦点一的分析，原告系转租协议的一方，与本案有直接利害关系，符合法律规定起诉的条件，其具有适格的身份，二被告答辩原告主体不适格，于法相悖，本院不予支持。
对于焦点三、原告提交了案外人与被告天津自行车二厂就腾房、帮助和解决各项事宜综合费用的协议书及证人证言，而被告天津自行车二厂就此问题始终不予明确答复，本院结合原告提交的证据和证人证言，根据证据的高度盖然性原则，综合推定被告天津自行车二厂按照每平方米1000元的标准支付租户腾房综合费用。
对于焦点四、本院认为，天津自行车二厂对外发布的通告写明“广大租户和房屋使用人”，同时，在其张贴的“租户为个人（转租）需准备要件明细单”，也载明转租人需提供的材料，说明天津自行车二厂针对腾退房屋的相对人包括承租人和实际使用人。本案原告是涉诉库房的实际使用人，在被告天津自行车二厂通知的腾房期限内，由于其对涉诉库房不予接收，使原告无奈将涉诉库房的钥匙交付本院，应视为原告已履行了通告中的腾房义务，在此前提下，被告天津自行车二厂应按通告内容支付原告综合费用。由于被告天津自行车二厂在通知中未明确支付承租人和实际使用人综合费用的比例，本院根据公平原则，酌定被告天津自行车二厂支付原告丁振环综合费用134500元（1000元×269平方米×50%=134500）。
对于焦点五、本院认为，2017年9月2日，被告天津自行车二厂向租户和房屋使用人发出通告后，原告丁振环与被告葛书友并未就解除合同退还租金达成一致，庭审中，原告提供的证据不足以证实其主张的被告天津自行车二厂内部掌握2017年8月31日以后的租金全部退给使用人这一事实，故原告要求被告葛书友退还2017年9月1日至2017年11月11日的租金9861元一节，应从2017年10月26日原告将涉诉库房钥匙送交本院的次日起计算，具体天数为11天，数额为1506元【25000元÷（365÷2）×11天=1506】。
本案中，关于二被告的其他答辩理由，因理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十六条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告天津自行车二厂支付原告丁振环腾房综合费用134500元；
二、本判决生效后十日内，被告葛书友退还原告丁振环租金1506元；
三、驳回原告丁振环的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5482元，减半收取2741元，由原告丁振环负担1404元，被告天津自行车二厂负担1322元，被告葛书友负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 杨毅
二〇一八年四月十一日
书记员 王琦
附：本裁判文书适用条文：
一、《中华人民共和国民法总则》
第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
二、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
三、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
四、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。