辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终1924号
上诉人（原审第三人）：抚顺市中源建筑工程有限公司。
法定代表人：张志强，董事长。
委托诉讼代理人：田铁石，辽宁满诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈艳云。
原审被告：王守林。
原审第三人：清原满族自治县华运物业管理有限公司。
法定代表人：高大闯，经理。
上诉人抚顺市中源建筑工程有限公司（以下简称中源公司）因与被上诉人陈艳云、原审被告王守林、原审第三人清原满族自治县华运物业管理有限公司（以下简称华运公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服清原满族自治县人民法院（2016）辽0423民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人中源公司的委托诉讼代理人田铁石，被上诉人陈艳云，原审被告王守林，原审第三人华运公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中源公司上诉请求：撤销一审判决，改判中源公司不承担赔偿责任。事实和理由：本案涉及的房屋是梅河口市长源房地产开发有限公司开发建设，中源公司负责施工。该工程未经验收即擅自出卖使用，质量问题应当由开发公司承担；一审法院在没有进行质量鉴定的情况下就推定存在质量问题是不负责任的，管线爆裂的原因是多种多样的；一审法院未考虑工程未经竣工验收的事实，将竣工与验收割裂开来，进而推定中源公司承担赔偿责任，属于适用法律不当。本案涉及的水暖管线是开发商另行发包的。
陈艳云辩称：同意一审判决。
王守林辩称：同意一审判决，房子我根本就没有入住也没有装修。
华运公司辩称：同意一审判决，本案与华运公司无关。
陈艳云向一审法院起诉请求：请求判令王守林赔偿经济损失18085元；案件受理费由王守林承担。
一审法院查明事实：涉案房屋的建设单位为梅河口市长源房地产开发有限公司（以下简称开发公司），施工单位是中源公司。陈艳云在开发公司处购买龙呈金湾7#楼2单元402室，双方2015年1月27日签订《商品房买卖合同》，陈艳云自述在2015年4月入住。王守林自认于2014年12月27日从开发公司处购买7#楼2单元502室，并在商品房买卖协议签订后取得该房屋，王守林至今未入住、装修该房屋，现房屋内堆放闲置物品。2016年1月25日，因王守林购买的房屋内入户前端暖气管爆裂，渗水至陈艳云家中，致陈艳云家中屋顶、棚、墙、家具、地面等被水浸泡受损，经辽宁天和资产评估有限公司鉴定，陈艳云的财产损失为人民币5945元，陈艳云支付评估费3000元。另查：2012年1月20日开发公司与第三人中源公司签订《建设工程施工合同》，合同第14页附件3“工程质量保修书”约定“一、工程质量保修范围和内容：……具体质量保修内容双方约定如下：基础、主体、屋面、电气、水、暖；二、质量保修期：从工程实际竣工之日起。分单项竣工验收的工程，按单项工程分别计算质量保修期。双方根据国家有关规定、结合具体工程约定质量保修期如下：3.供热及供冷为二个采暖供冷期”。（2014）清民一初字第00996号开发公司诉聂某排除妨碍纠纷的案件中，一审法院作出的已生效的民事判决书中记载“经审理查明：2009年6月6日，聂某挂靠在抚顺市中源建筑工程有限公司与梅河口市长源房地产开发有限公司签订了《建设工程施工合同》。合同项目：长源·龙呈金湾住宅小区综合楼7#栋；……龙呈金湾住宅小区综合楼7#栋由聂长发控制，开发公司无法售楼配户，故开发公司诉至一审法院。2014年5月13日开庭之后，聂某将涉案的龙呈金湾住宅小区综合楼7#栋楼交付长源公司”。
一审法院认为，侵害他人民事权益，赔偿义务人应当依法承担侵权责任。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、赔偿义务人是谁；二、陈艳云财产损失数额的认定。关于争议焦点一，赔偿义务人是谁。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工经验收合格的，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，第三人中源建筑公司亦辩称“根据相关法律规定房屋未经政府验收即自行使用，所发生的质量问题由使用人自行承担”。一审法院认为，开发公司应对其违法交付房屋造成他人财产损失予以担责，但在被告王守林出具的管线爆裂照片中，此段管线上约2/3长度部分存有大裂痕，鉴定部门虽以不具备鉴定条件为由未对供暖管线质量问题进行鉴定，但基于常人对客观事物的认知，可以推定涉案供暖部分的管线存在质量问题。建筑工程竣工验收只是房屋在建设工程完工后，施工方、监理方和开发商交接房屋的手续，是房屋办理入住的前提，在证明房屋质量上有较强证明力，但并非绝对的免责抗辩理由，且开发公司与中源公司于2012年1月20日签订的《建设工程施工合同》中明确约定质量保修期从工程实际竣工之日起算，根据《最高人民法院<关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第十四条“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：……（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”的规定及已生效的（2014）清民一初字第00996号民事判决书中列明的事实，本案实际竣工日期按2014年5月13日予以确认，案发日2016年1月25日是在开发公司与中源公司的合同约定的保修期限内，综上，中源公司应对保修期内因建筑工程质量给他人造成的财产损失承担民事赔偿责任，王守林不存在不当使用，故不承担责任。王守林与华运公司未签订物业服务合同并交纳相关物业费用，亦无证据证明华运公司对陈艳云的房屋负有特殊物业服务之义务，故其要求华运公司承担陈艳云相关财产损失的辩解意见无事实及法律依据，一审法院不予采纳。关于争议焦点二，陈艳云财产损失数额的认定。陈艳云购买的房屋内的建筑设施、家具等损失经评估机构鉴定为5945元，并支付鉴定费3000元，一审法院予以支持。陈艳云的家电损失发票记载金额为2280元，该发票由具有资质的维修部所出具，一审法院予以支持。本案是楼上供暖管线跑水，综合考虑跑水时间、现场光盘所反映的事实，陈艳云提供的相关租房手续，对陈艳云诉求的租房损失3000元，一审法院予以支持。陈艳云关于所修家电需另付人工维修费860元的诉求，无法律之依据，一审法院不予支持。综上，中源公司需赔偿陈艳云的经济损失为14225元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院<关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、抚顺市中源建筑工程有限公司于判决生效后五日内赔偿陈艳云各项经济损失14225元；二、王守林、清原满族自治县华运物业管理有限公司不承担赔偿责任；三、驳回陈艳云其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由抚顺市中源建筑工程有限公司承担。
本案二审期间，各方当事人未提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是赔偿责任主体的认定。竣工验收是建筑交付使用的条件之一，但工程竣工后未能及时办理验收的原因是多方面的。建筑物未经验收擅自交付使用并不能免除建设方在保修期内的质量保证责任。王守林购买的房产内供暖管线爆裂漏水造成陈艳云经济损失，事发时尚在中源公司质保期内，且依现有证据可以认定王守林并未对室内设施有装修或改动行为。此外，中源公司与开发商签订的《建设工程施工合同》中明确约定了质保期及质保期起算点，本案事发时尚在质保期内，故一审法院认定中源公司承担赔偿责任有事实依据，并无不当。关于中源公司提出供暖工程系开发商另行发包他人施工的主张，中源公司未提交证据证明且该主张与《建设工程施工合同》中关于质保一节的约定相悖，本院不予采纳。综上所述，中源公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费155元，由抚顺市中源建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩 强
审判员 孙仲义
审判员 王宏凯
二〇一七年二月二十三日
书记员 李 慧