呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终2000号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部，住所地呼和浩特市呼伦南路119号。负责人：贾志财，该分行营业部总经理。委托诉讼代理人：陈祥，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张丽贤,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：曹秀宏，内蒙古典和律师事务所律师。委托诉讼代理人：于金海,住呼和浩特市。上诉人中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部（以下简称建行内蒙古分行营业部）与上诉人张丽贤房屋租赁合同纠纷一案，均不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初6650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人建行内蒙古分行营业部的委托诉讼代理人陈祥、上诉人张丽贤的委托诉讼代理人曹秀宏、于金海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行内蒙古分行营业部上诉请求：撤销一审法院判决第一项，改判建行内蒙古分行营业部与张丽贤签订的合同已于2016年2月24日解除；撤销一审法院判决第二、三项，改判张丽贤退还房屋租赁费用158794.52元，并承担逾期退还房屋租赁费用的损失；本案诉讼费由张丽贤承担。事实和理由：《中华人民共和国合同法》赋予解除权的主体是合同当事人，未区分违约方与非违约方，因此建行内蒙古分行营业部虽为违约方，但在承担了对对方造成的损失后也可以行使合同解除权。建行内蒙古分行营业部按合同约定承担的违约责任足以弥补张丽贤的损失，不允许建行内蒙古分行营业部解除合同，有失公允。张丽贤对合同解除虽有异议，但并未向法院或者仲裁机构确认合同效力，张丽贤以实际行动同意了建行内蒙古分行营业部关于合同解除的决定。此外，建行内蒙古分行营业部与张丽贤还约定，承租方未经出租方同意擅自退租的，按合同总租金5%向出租方支付违约金，这是双方对合同解除的约定。张丽贤同意建行内蒙古分行营业部解除合同，意味着双方就解除合同达成合意，建行内蒙古分行营业部不需要承担违约责任，无需支付违约金。张丽贤答辩称，建行内蒙古分行营业部主张因营业网点调整不需要继续租赁房屋的理由不属于法定解除理由，也不属于合同约定解除理由，建行内蒙古分行营业部违约在先，给张丽贤造成损失，其理应承担违约责任。合同解除的日期是2016年6月27日，而不是建行内蒙古分行营业部主张的其发出解除通知的2016年2月24日。张丽贤上诉请求：撤销一审判决第四项，改判建行内蒙古分行营业部退还张丽贤多交的税金44879.63元，由建行内蒙古分行营业部配合张丽贤去税务机关办理退税手续，改判建行分行营业部赔偿重新装修费110474元。事实与理由：建行内蒙古分行营业部提前退租，导致张丽贤退还其多付的租金时税款却无法退回，张丽贤缴纳税款的原始凭证已交给建行内蒙古分行营业部，没有该原始凭证无法办理退税手续。另外，建行内蒙古分行营业部搬离时破坏了大部分装修，张丽贤重新装修了被破坏的部分，产生装修费用110474元，该部分费用应由建行内蒙古分行营业部承担。建行内蒙古分行营业部答辩称，退税的主体应是缴纳税款的人，也即张丽贤，建行内蒙古分行营业部不是退税主体。张丽贤未举证证明其存在装修损失。再者，合同约定的违约金也足以弥补这些损失。建行内蒙古分行营业部向一审法院起诉请求：1、确认建行内蒙古分行营业部与张丽贤签订的《房屋租赁合同》于2016年2月24日解除；2、张丽贤退还建行内蒙古分行营业部房屋租赁费158794.52元；3、张丽贤承担逾期退还房屋租赁费用的损失（以158794元为基数，从2016年3月1日起至实际退还全部费用之日止，按照中国人民银行贷款罚息利率计算）。张丽贤向一审法院提出反诉请求：1、确认建行内蒙古分行营业部与张丽贤签订的《房屋租赁合同》于2016年6月27日解除；2、建行内蒙古分行营业部赔偿张丽贤损失共计316186.98元（违约金23333.35元、税金44879.63元、高利贷利息差损失14万元、拆除租赁房屋装修成果造成的损失107974元）。一审法院查明事实：2006年12月21日，建行内蒙古分行营业部与内蒙古建发房地产开发有限责任公司（以下简称建发公司）签订《房屋租赁合同》，约定建行内蒙古分行营业部租用建发公司位于××街的房屋，编号为4号商铺，面积283平方米，用于开办金融服务业务。租期从2007年5月15日至2008年5月14日共一年，建发公司从2007年5月15日起将出租房屋交付建行内蒙古分行营业部使用，年租金45万元。建发公司在收取租赁费时，应当向建行内蒙古分行营业部开具租赁专用发票。同日，建行内蒙古分行营业部与建发公司签订《补充协议》，约定建行内蒙古分行营业部于2006年12月31日前向建发公司交付定金10万元。2007年，建行内蒙古分行营业部与建发公司签订《补充协议》，约定2006年12月21日签订的《房屋租赁合同》与《补充协议》仍然有效，租期从2007年10月1日至2008年9月30日的基础上延长为2008年10月1日至2017年9月30日共9年。从2008年10月1日至2011年9月30日根据市场价格和实际情况重新确定。2010年11月17日，建行内蒙古分行营业部与张丽贤签订《房屋出租补充协议》，约定从2010年10月1日起，出租人变更为张丽贤，从变更之日起，行使建发公司与建行内蒙古分行营业部签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》中约定的建发公司的权利及义务，原来的《房屋租赁合同》和《补充协议》均不作任何变动继续有效，并特别明确房屋租赁期限至2017年9月30日。2011年10月1日，建行内蒙古分行营业部与张丽贤签订《房屋租赁补充协议》，约定2006年12月21日签订的《房屋租赁合同》、2007年签订的《补充协议》和2010年11月17日签订的《房屋出租补充协议》仍然有效，2007年签订的《补充协议》租赁期即2011年10月1日至2017年9月30日，该房屋租金为每年56万元（含税），租金总额为336万元（含税），租金按年支付，建行内蒙古分行营业部于每年的10月1日前一个月向张丽贤支付该年度租金张丽贤需先行向建行内蒙古分行营业部开具房屋租赁费发票，即张丽贤在承租期内每年9月16日前向建行内蒙古分行营业部提供加盖发票专用章的租金发票，建行内蒙古分行营业部应在收到租金发票两周内付款。2012年3月1日，建行内蒙古分行营业部与张丽贤签订《房屋补充协议》，约定2006年12月21日签订的《房屋租赁合同》、2007年签订《补充协议》和2010年11月17日签订的《房屋出租补充协议》仍然有效，2007年签订的《补充协议》租赁期即2011年10月1日至2017年9月30日，该房屋租金为每年56万元，租金总额为336万元，租金按年支付，建行内蒙古分行营业部于每年的10月1日前一个月向张丽贤支付该年度租金。同日，又签订《关于建行大学东街分理处营业用房中双方违约责任的补充说明》，约定承租方在租赁期内未经出租方同意擅自退租的，按合同租金5%向出租方支付违约金。2016年，建行内蒙古分行营业部向张丽贤发出《关于解除的通知》，载明基于业务发展的原因建行内蒙古分行营业部方租赁房屋所建的营业机构被撤销，故建行内蒙古分行营业部方决定提前解除《房屋租赁合同》，建行内蒙古分行营业部方特向张丽贤作出本通知，贵单位应于收到本通知到达贵单位时，《房屋租赁合同》即解除，贵单位应于收到本通知之日起（空白）日内与建行内蒙古分行营业部方办理房屋交接以及租金结算等相关事宜。2016年2月24日，于金海代张丽贤签收该通知。2016年3月20日，张丽贤向建行内蒙古分行营业部发出《关于建行单方面解除租房合同的处理意见》，载明建行内蒙古分行营业部发出的通知属于单方面解除合同，张丽贤只能按照双方的协议执行，建行内蒙古分行营业部需承担罚款和赔偿损失的民事责任，张丽贤的处理意见是在建行内蒙古分行营业部已缴纳2016年9月30日租金的基础上，再支付3个月的租金至2016年底，此外，还需将2016年的物业费交齐，就此张丽贤了结建行内蒙古分行营业部单方解除租赁合同的事情。2016年4月7日，张丽贤再次向建行内蒙古分行营业部发出《关于建行单方面解除租房合同的处理意见》，内容与2016年3月20日发出的一致。2016年6月27日，建行内蒙古分行营业部与张丽贤签订大学东街支行租赁营业用房钥匙移交清单，建行内蒙古分行营业部方将租赁房屋的钥匙移交张丽贤方。2015年9月17日，呼和浩特市地方税务局向张丽贤出具税收完税证明两张，载明张丽贤共计交税173727.60元。一审法院认为，建行内蒙古分行营业部与建发公司签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》、建行内蒙古分行营业部与张丽贤签订的《房屋租赁补充协议》、《关于建行大学东街分理处营业用房中双方违约责任的补充说明》是合同双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。首先，对于本诉和反诉的共同争议焦点即合同的解除时间。建行内蒙古分行营业部因营业网店的调整无需继续租用张丽贤的房屋而向张丽贤发出解除合同的行为，对此，建行内蒙古分行营业部与建发公司签订的租赁合同以及建行内蒙古分行营业部与张丽贤直接签订的租赁合同中并未有关于营业网点调整可以解除合同约定，故不适用《中华人民共和国合同法》第九十六条通知送达对方解除的规定。建行内蒙古分行营业部仅以营业网点调整向张丽贤发出解除通知的行为是自己违约在先，仅能视为一种单方解除行为，合同解除应当以双方的一致意见为准。故确认建行内蒙古分行营业部与张丽贤交接房屋钥匙的时间即2016年6月27日为合同解除之日。2015年10月1日至2016年9月30日一年的租金为56万元，计算到2016年6月27日为414246.57元，张丽贤需向建行内蒙古分行营业部退还145753.43元。由于《关于建行大学东街分理处营业用房中双方违约责任的补充说明》第二条第三款约定，建行内蒙古分行营业部擅自退租应当向张丽贤支付合同总租金5%的违约金，合同总租金为336万元，违约金计算得16万元，相抵之后建行内蒙古分行营业部应向张丽贤支付违约金22246.57元。由于建行内蒙古分行营业部主张的合同解除时间以及退还租赁费的请求不成立，故建行内蒙古分行营业部要求支付逾期付款损失的诉讼请求亦没有依据，亦不支持。其次，对于张丽贤的其他反诉请求，一、税金，庭审中经询问，税金由张丽贤交纳，现合同解除，张丽贤认为多支付的税金应当依据《中华人民共和国税收征管法》第五十一条规定向税务机关申请处理，要求建行内蒙古分行营业部负担税金于法无据，不予支持。二、利息差损失，合同中并未有相关以房屋作抵押贷款的约定，张丽贤向第三人借高利贷款以此产生的损失要求建行内蒙古分行营业部承担无事实及法律依据，不予支持。三、违约拆除装修成果的损失107974元，首先，张丽贤并无证据证明建行内蒙古分行营业部有拆除装修成果的行为，其次，对于数额，张丽贤仅举证工程预书，并不能证明发生的实际数额，故本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认原告（反诉被告）内蒙古建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部与被告（反诉原告）张丽贤签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》、《房屋租赁补充协议》、《关于建行大学东街分理处营业用房中双方违约责任的补充说明》于2016年6月27日解除；二、原告（反诉被告）内蒙古建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）张丽贤支付违约金22246.57元；三、驳回原告（反诉被告）内蒙古建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部的诉讼请求；四、驳回被告（反诉被告）张丽贤的其他诉讼请求。案件受理费收取计9519元（原告已预交），由原告（反诉被告）内蒙古建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部负担3810元，被告（反诉原告）张丽贤负担5709元。二审中，张丽贤为证明自己的上诉主张，出示两组新证据。第一组为证明四份，拟证明建行内蒙古分行营业部搬走时破坏了装修成果；第二组为房屋租赁合同、收据、工程结算书，拟证明张丽贤将房屋另租他人，约定由张丽贤承担装修费，以及张丽贤进行装修实际发生的费用。建行内蒙古分行营业部对第一组证据不予认可，理由是该组证据形式上不符合证明的要件，且证人未出庭作证；建行内蒙古分行营业部对第二组证据中的房屋租赁合同、收据不予质证，理由是该份证据与本案无关，对工程结算书不予认可，理由是从该结算书日期看明显是后补的，且没有其他证据辅助。本院对张丽贤提供的两组新证据不予采纳，理由是：张丽贤出示的四份证明确属证人证言，证人未出庭作证接受法庭及当事人的质询，无法核实证明内容的真实性。而张丽贤与他人签订的租赁合同虽约定张丽贤负担重新装修的费用，但对该份合同真实性无法核实，且不能证明建行内蒙古分行破坏了房屋之前的装修以及破坏的程度。张丽贤提供的工程结算书出具时间是2017年2月25日，金额为110474元。对该结算书真实性无法核实，且该份证据亦不能证明建行内蒙古分行营业部破坏了房屋之前的装修，而张丽贤正是用同样的材质装修了被破坏的部分，张丽贤也确实支付了110474元装修费用。故对张丽贤该两组新出示的证据不予采信。二审经审理查明的事实与一审法院查明确认的事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、建行内蒙古分行营业部与张丽贤签订的一系列合同的解除时间如何认定；二、建行内蒙古分行营业部请求退还房屋租赁费及给付相应的损失是否能够成立；三、张丽贤主张建行内蒙古分行营业部赔偿税金损失44879.63元、拆除房屋装修成果损失107974元是否能够成立。针对第一个争议焦点，建行内蒙古分行营业部与张丽贤约定，在租赁期内，承租方未经出租方同意擅自退租的，按合同总租金5%向出租方支付违约金，若支付的违约金不足弥补出租方损失的，承租方还应承担赔偿责任。第一，建行内蒙古分行营业部主张该条款是对解除合同的约定，按照建行内蒙古分行营业部的理解，这是双方约定以支付相应违约金为合同解除的条件，只要解除条件成就后，建行内蒙古分行营业部就可以行使约定解除权。建行内蒙古分行营业部向张丽贤（2016年2月24日签收）发出解除合同的通知称，因营业机构被撤销需提前解除合同，通知到达张丽贤房屋租赁合同即解除，通知内容并未见按合同总租金支付5%违约金的内容，这不能视为其所主张的解除条件已成就。第二，建行内蒙古分行营业部与张丽贤的上述约定，从字面意思理解是对擅自退租的后果进行的约定，而不是在对什么条件下可以擅自退租或什么条件下可以解除合同的约定。建行内蒙古分行营业部主张这是双方约定解除权的条件不能成立。建行内蒙古分行营业部不能根据该条款行使约定解除权。建行内蒙古分行营业部上诉主张其依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项和第（四）项可以行使法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（五）法律规定的其他情形。该法条对法定解除事由作了规定，其中第（二）、（三）、（四）项是因合同一方当事人的违约行为致合同目的不能实现的情形。法定解除是法律直接规定解除合同的条件，当条件具备时，解除权人可直接行使解除权，将合同解除。对于因违约方的违约行为致使合同目的不能实现的情形，解除权行使的主体应为守约方。违约方通过自己的违约行为使合同无法继续履行下去或履行不能，其通过这种方式已经对自己的利益进行保护，此时再赋予违约方以解除权一是没有必要，二是对守约方不公平。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项是在守约方面对违约方违约行为达到致使合同无法实现程度的权利救济。建行内蒙古分行营业部主张违约方也可行使法定解除权的理由不能成立。另外，本案当中，张丽贤方签收解除合同通知的时间是2016年2月24日，建行内蒙古分行营业部与张丽贤交接房屋钥匙的时间是2016年6月27日，在2016年6月27日之前建行内蒙古分行营业部究竟是何时搬离房屋的无证据证明。也就是说，从张丽贤方收到建行内蒙古分行营业部发出的解除合同通知到张丽贤接受钥匙时，建行内蒙古分行营业部一直占有控制涉案房屋，而建行内蒙古分行营业部交纳的房屋租金已提前支付至2016年9月30日，不论对于守约方张丽贤而言，还是对于违约方建行内蒙古分行营业部而言，均不存在合同目的无法实现的情形。故建行内蒙古分行营业部据此行使法定解除权无依据，其该项上诉理由不能成立。建行内蒙古分行营业部与张丽贤于2016年6月27日签订交接钥匙清单的行为应视为双方合意解除合同，一审法院认定2016年6月27日为双方合同解除时间并无不妥。针对第二个争议焦点，如前所述，在2016年6月27日之前建行内蒙古分行营业部究竟是何时搬离房屋的无证据证明，到张丽贤接受钥匙时，建行内蒙古分行营业部一直占有控制涉案房屋。建行内蒙古分行营业部请求退还房屋租赁费及给付相应的损失显然不能成立。针对第三个争议焦点，张丽贤请求建行内蒙古分行营业部赔偿其税金损失44879.63元的诉讼主张在本案中不能成立。张丽贤与建行内蒙古分行营业部的约定是：张丽贤提供租赁费完税发票，建行内蒙古分行营业部支付张丽贤房屋租金。张丽贤向税务机关纳税是公民的法定义务，其将相应的税款缴纳给税务机关也是履行纳税人的义务。建行内蒙古分行营业部并未收取该笔税金，对张丽贤的税款不承担返还义务。至于张丽贤因建行内蒙古分行营业部提前退租的行为导致其多缴纳税款的问题，内蒙古分行营业部应配合张丽贤前往税务机关申请退税，这中间涉及到税务机关、退税程序及相关退税规定等问题，本案不宜对此作出处理，故对张丽贤该项上诉请求不予支持。张丽贤一审请求建行内蒙古分行营业部赔偿拆除租赁房屋装修成果造成的损失107974元，二审上诉将该损失数额提高到110474元，对于张丽贤增加的部分，建行内蒙古分行营业部不予认可，双方就增加部分亦不能达成调解意向，对该增加的部分不予审理。张丽贤一审请求建行内蒙古分行营业部赔偿拆除租赁房屋装修成果造成的损失107974元的主张不能成立。张丽贤提供的证明材料、工程预算书、工程结算书真实性无法核实，是否根据工程结算书已支付工程款也无法确认，且不能证明建行内蒙古分行营业部搬离时是否破坏房屋、破坏房屋哪些部分的事实，更不能证明其事后装修所花费的费用正是重建建行内蒙古分行营业部被破坏的部分，重建所采用的材料也和之前的一模一样，故对张丽贤该项上诉请求不予支持。综上所述，建行内蒙古分行营业部、张丽贤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6883元，由中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部负担3476元（中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部已预交3476元），由张丽贤负担3407元（张丽贤已预交3407元）。本判决为终审判决。审判长 韩 韬审判员 苏 毅审判员 戴玉英二〇一七年八月十五日书记员 曹建飞