江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣10民终84号
上诉人(原审被告)：江超，男，1983年11月11日出生，汉族，临川区人，住临川区。
委托诉讼代理人：江安茂，男，1952年2月23日出生，汉族，住抚州市临川区，系江超的父亲，代理权限为一般代理。
被上诉人(原审原告)：抚州市嘉华物业管理有限公司，住所地抚州市抚临路298号绿城2008小区2栋2-02室，统一社会信用代码91361000767009107G。
法定代表人：范媛红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：范丽华，该公司员工，女，汉族，1976年11月4日出生，住临川区，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：刘康萍，该公司员工，女，汉族，1974年7月8日出生，住九江市星子县，代理权限为特别授权代理。
上诉人江超因与被上诉人抚州市嘉华物业管理有限公司（以下简称“嘉华物业”）物业服务合同纠纷一案，不服抚州市临川区人民法院(2017)赣1002民初2614号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人江超上诉请求：1、一审判决适用法律错误、有法不依，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人依据《江西省物业管理服务收费管理办法》第二十条的规定“业主或使用人在办完购房或租赁手续后（以交钥匙为准），物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，已购买但未入住的，业主交纳50%物业管理公共性服务费”，三次到被上诉人处按照50%的标准交纳物业费，均遭到上诉人要求按照100%收取而未果。2、上诉人在一审辩论中向主审法官陈述了，上诉人符合《江西省物业管理服务收费管理办法》第二十条规定，应按50%交纳物业管理服务费的法律依据，主审法官视而不见。3、上诉人在一审辩论中向主审法官反诉要求返还押金1501元，却被告知需要另行起诉。4、被上诉人存在多收费少服务行为。交纳物业费不是上诉人的法定义务，而是基于合同的约定，被上诉人在合同履行期间，对整个小区的物业管理存在脏乱差，服务没有达到合同约定的标准。5、被上诉人擅自改变整个小区的配套用房的用途，并将部分收益占为己有。部分业主分到四百�、三百元不等，上诉人没有分到，损害了上诉人的合法权益。
被上诉人嘉华物业辩称：1、上诉人依据《江西省物业管理服务收费管理办法》主张交一半物业费，该规定自2003年9月1日起执行，但根据《国家发展和改革委员会关于放开部分服务企业意见的通知》和《江西省发展改革委员会关于印发全省经营服务性收费项目清理结果的通知》，放开物业服务收费，实际上《江西省物业管理服务收费管理办法》现在已经不再适用了，应按物业服务合同进行结算。2、上诉人所说的装修押金、装修电梯费及装修垃圾清运费共计人民币1501元，与本案无关。3、我公司在为临桂花苑小区提供物业服务期间，尽心尽力维护了小区的正常物业服务。4、上诉人说我公司擅自改变小区配套用房的用途，子虚乌有，抚州市房管局于2015年5月19日已向小区全体业主发出通知，小区配套�施设备和公共用房是被业委会占用，并提醒小区全体业主共同制止违规行为。
嘉华物业向一审法院起诉请求：2008年9月21日，嘉华物业与江西山青房地产置业有限公司签订了《临桂花苑小区前期物业管理合同》，2013年4月21日嘉华物业又与临桂花苑业主委员会续签了一份《临桂花苑物业管理委托合同》，委托期限为3年，自2013年4月21日起至2016年4月20日止。嘉华物业自2008年承接该小区物业服务以来，一直依法对江超居住的小区实施规范的物业管理，为江超提供了完善的物业管理服务，履行了应尽的义务。根据抚州市物价局给嘉华物业批复的文件规定，江超自2011年12月1日至2016年4月20日共拖欠应缴纳的物业服务费5605元，截止2017年7月20日江超依约应缴纳的滞纳金为4395元。嘉华物业多次向江超催问未果，遂诉至法院，要求江超支付嘉华物业服务费5605元，并要求江超支付物业费滞纳金4395元（自2016年4月21日计至2017年7月20日共计456日，以4054元为基数按3‰／日计算，以后滞纳金计至江超付清物业费日止）。
一审法院认定事实：嘉华物业系从事物业管理服务等经营范围的有限公司，江超为临桂花苑小区B7栋604室的住户，其房屋建筑面积为125.19平方米。2008年12月9日嘉华物业与江西山青房地产置业有限公司签订了《临桂花苑小区前期物业管理服务合同》，合同约定首期业主收房入住之日至业主选聘新的物业管理企业签订合同生效之日为前期物业管理服务期，合同期限自2008年12月9日起至小区业主委员会成立后与所选聘的物业公司签订新的物业服务合同生效时。
2013年4月21日，嘉华物业又与抚州市临桂花苑业主委员会续签了一份《临桂花苑物业管理委托合同》，该份委托合同主要约定如下：嘉华物业提供服务的受益�为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任，委托管理期自2013年4月21日起至2016年4月20日止共三年，委托管理服务事项为对楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊过道、门厅等公共部位实施日常养护；对共用设施、设备的维修，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、二次供水设备、电梯、内外消防设施设备、防雷设备、停车棚；对市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠等实施日常养护和管理；公用绿地、花木养护与管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤、合理处置突发事件；房屋装修管理，消防安全与防范的宣传和管理，住用户档�与竣工验收资料的管理；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，物业公司应接受委托并合理收费；每月向业主或物业使用人公示二次供水费用清单及二次供水所产生的业主分摊的电费费用清单。管理服务费收费标准为：小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.85元向业主或物业使用人收取，该标准在市物价局批复的收费标准上优惠0.05元／㎡／月，车库、储藏间按建筑面积每月每平方米半价收取，该标准根据市物价局批复的标准半价收取，一次性收取一年的物业服务费，每年4月份预收。2009年12月17日抚州市物价局针对临桂花苑住宅小区物业管理服务费收费标准向嘉华物业作出了抚价价字[2009]21号批复文件，该份批复文件中明确住宅楼物业管理服务费收费标准为：高层（含小�层）0.9元／月／㎡（含电梯费）、多层0.45元／月／㎡、杂物间（柴间）0.4元／月／㎡；二次供水专项服务收费按用户实际用量加上该用户应负担的损耗收取，具体分摊公式为：用户实用量×（单价+总损耗÷全部用户实用量），收费标准从2010年元月1日起执行。
按照上述物业管理服务合同规定江超每年应交纳物业管理服务费为1277元（125.19㎡×0.85元×12月）。江超共拖欠自2011年12月1日至2016年4月20日期间应缴纳的物业管理服务费计人民币5605元，该期间的物业费江超分文未交纳。2016年3月20日嘉华物业向临桂花苑小区全体业主张贴了通告，告知全体业主尽快到物管处交清所欠物业服务费及水费，否则将起诉至法院，并告知本物业公司与小区的《物业管理服务协议》于2016年4月20日到期。2016年4月12日嘉华物业再次在临桂花苑小区张贴了通告，告知各欠交物业费或水费的业主在本周内一并交清所欠款额，逾期将向法院起诉。此后，江超仍拒不交纳所欠物业费，嘉华物业催问未果，遂诉至一审法院。庭审中，嘉华物业向一审法院提供了一份临桂花苑小区业主规约，该规约系打印体，没有嘉华物业和江超双方的签字，规约中约定业主不按规定缴交物业管理服务费、公用设施维护费等费用及赔偿金、违约金的，物业管理公司可按每日千分之三的标准收取滞纳金。
一审法院认为，嘉华物业分别与江西山青房地产置业有限公司、临桂花苑小区业主委员会签订的《临桂花苑小区前期物业管理合同》、《临桂花苑物业管理委托合同》均合法有效，应受法律保护。该两份合同对临桂花苑小区全体业主均有约束力。嘉华物业在物业管理服务期内提供了临桂花苑小区的物业服务，且物业管理委托合同中约定的物业管理服务费收费标准符合物价部门的规定，江超理应按照合同约定的物业管理服务费标准交纳物业管理服务费。对嘉华物业诉请的滞纳金，嘉华物业提供的临桂花苑小区业主规约中虽有约定，但该规约系固定的格式条款，并没有业主委员会的签章，且嘉华物业与业主委员会签订的物业管理委托合同中并没有明确约定，故对此一审法院不予支持。关于江超提出未对涉案房屋进行装修入住使用，以未享受到物业服务为由要求减半收取物业费的辩解，缺乏法律依据，一审法院不予采信。据此，依照《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、江超在本判决生效后三日内支付抚州市嘉华物业管理有限公司自2011年12月1日至2016年4月20日物业管理服务费人民币5605元；二�驳回抚州市嘉华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由抚州市嘉华物业管理有限公司负担20元、江超负担30元。
本院二审期间，上诉人江超提供了5张票据的复印件，用以证明嘉华物业收取了其押金1501元。被上诉人嘉华物业未提供新的证据。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人嘉华物业对上诉人提供的证据发表质证意见:1、一审庭审过程中没有出具这些票据。2、与本案没有关联性。3、所有票据没有江超的名字，只有陈伟娟的名字，房产的业主是江超。
经合议庭评议，对上诉人江超提交的证据，本院认定如下：上诉人提交了上述押金收据的原件供法庭核查，�其真实性予以确认，与本案无关，不予采信。
上诉人江超与被上诉人嘉华物业对一审查明的事实均无异议，二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，嘉华公司先后与江西山青房地产置业有限公司、抚州市临桂花苑业主委员会签订的《临桂花苑小区前期物业管理服务合同》、《临桂花苑物业管理委托合同》，对临桂花苑小区全体业主均具有约束力。嘉华物业在物业管理服务期间提供了小区物业服务，江超作为业主应按合同约定交纳物业管理服务费。关于上诉人江超主张，应按《江西省物业管理�务收费管理办法》第二十条的规定交纳50%物业费的问题。本院认为，第一，《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”；第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。第二，《江西省物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，为业主提供服务，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”；第五十六条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。第�，《中华人民共和国立法法》第八十八条规定：“行政法规的效力高于地方性法规、规章”；第八十九条规定：“地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章”。《物业管理条例》系行政法规，《江西省物业管理条例》系地方性法规，《江西省物业管理服务收费管理办法》系地方政府规章，根据上述规定，本案应适用《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》。涉案物业管理委托合同中，合同双方明确约定了物业管理服务费收费标准，江超应按照合同约定的物业管理服务费标准交纳物业管理费。另上诉人江超主张被上诉人嘉华公司应退还其押金1501元，与本案无关，非本案审理范围。上诉人江超还主张被上诉人存在多收费少服务行为，服务没有达到合同约定的标准；擅自改变小区的配套用房用途，损害上诉人合法权益等，均未提供证据证实，其上诉理由不能�立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人江超负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎 璆
审判员 黄玲玲
审判员 王一敏
二〇一八年二月五日
书记员 张馨月