河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终12700号上诉人（原审被告）：河南丰顺德企业管理咨询有限公司，住所地郑州市金水区金水路125号6号楼。法定代表人胡秀秀。委托诉讼代理人周鸿，河南有道律师事务所律师。委托诉讼代理人凌金顶，河南有道律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡秀秀，女，汉族，1988年2月10日出生，住江苏省沛县。委托诉讼代理人程合适，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张鹄，女，汉族，1974年2月26日出生，郑州市金水区。委托诉讼代理人杜子晗，河南程功律师事务所律师。委托诉讼代理人张廷廷，河南程功律师事务所实习律师。上诉人河南丰顺德企业管理咨询有限公司、胡秀秀与被上诉人张鹄房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初17160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南丰顺德企业管理咨询有限公司委托诉讼代理人周鸿、凌金顶，上诉人胡秀秀委托诉讼代理人程合适，被上诉人张鹄委托诉讼代理人杜子晗、张廷廷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二上诉人上诉请求：1、撤销原判第二三项判决，予以改判上诉人河南丰顺德企业管理咨询有限公司向被上诉人支付自2015年11月1日至2016年5月24日期间的租金60167.93元，上诉人胡秀秀对上述债务不承担责任，或将案件发回重审。2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实有误。被上诉人在2016年5月24日发出解除合同通知，上诉人在此之前就已经搬离房屋，一审法院认定上诉人向被上诉人支付2015年11月1日至2016年10月31的租金是错误的。2、上诉人胡秀秀作为公司股东，只是使用自己的账户支付了部分租金，收取补偿款，且经过另一股东同意，并非滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务。一审法院适用公司法第二十条认定胡秀秀承担连带责任适用法律不当。张鹄辩称一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。张鹄向一审法院起诉请求：1、请求依法判决二被告向原告连带支付租金265430元，水、电、物业、停车场使用费等费用13120元，违约金105205元，共计383755元（违约金暂计至2016年5月21日）；2、请求判决解除原告与被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司之间的租赁合同，并责令其立即搬离租赁物；本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2013年7月2日原告与被告丰顺德公司签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：原告将其拥有所有权的坐落在郑州市××花园路北段××花园小区××楼商务楼部分的五楼整层、六楼平台出租给被告丰顺德公司使用。该部分房屋建筑面积为920平方米。租赁期限自2013年10月1日起至2021年9月30日止；租赁用途：被告向原告承诺租赁该房屋作为公司会所营业使用；租金及相关费用支付方式：被告应提前一个月预付下一年房屋租金。首次房租应在合同签订之日起三个工作日内交付给原告；从2014年1月1日起，每年的8月31日前支付下一年租金，依次类推。逾期交付租金的，每逾期一天应承担应付租金1‰的滞纳金。具体支付方式为，1、租赁期限内，该房屋每年租金如下：第一年被告丰顺德公司应付原告租金为人民币285430元，前三年房租相同，从第四年起每年递增7%。根据《租金支付明细表》显示，第一年付款日期：2013年7月5日，承租期间：2013年10月1日至2014年9月30日，租金：285430元，冲抵电梯费用后应收租金：265430元；第二年付款日期：2014年8月31日，承租期间：2014年10月1日至2015年9月30日，租金：285430元，冲抵电梯费用后应收租金：第三年付款日期：2015年8月31日，承租期间：2015年10月1日至2016年9月30日，租金：285430元，冲抵电梯费用后应收租金：265430元……。被告丰顺德公司应在合同签订之日支付房屋租赁押金人民币10000元，若被告迟付、少付、拒付租金或提前解除合同的，押金不退回（遇不可抗力除外）；本合同履行期限届满双方不续签合同的，由原告扣除各项合理费用后返还被告方。关于相关费用支付方式以及相关违约责任，原被告双方在合同第四条第四项约定，（1）、根据被告方所用水、电量（水表计量）原告依据省市物价局核定水电收费标准向被告收取水费、电费，每月初结账，如有拖欠按每天1%交付滞纳金。物业费每平方1元∕月，从2013年10月1日起缴纳。（2）、合同签订后，被告不得迟交、少交、拒交租金以及其他相关费用。被告方迟交、少交、拒交租金超过十五日，原告有权停水、停电；超过三十日（包括前述的十五日）的，原告有权扣留被告方物品作为抵押并有权立即收回租赁物并提前解除合同。被告方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的200%作为违约金支付给原告。合同另约定，原告为被告提供免租装修期，即从2013年07月03日至2013年09月30日。经过原被告双方商议，原告同意被告在商务楼东南角指定位置安装一部外挂观光电梯，安装电梯费用由原被告双方共同承担，其中原告方承担人民币6万元，分三年以每年2万元的额度冲抵被告方房租，详见上述《租金支付明细表》。2013年7月6日，原告张鹄出具收据，载明：今收到河南丰顺德企业管理咨询有限公司人民币贰拾陆万伍仟肆佰叁拾元整，系付花园小区商务楼五楼整层六楼平台20**.10.1至2014.9.30房租。收款人张鹄。2013年7月17日，原告张鹄出具收据，载明今收到河南丰顺德企业管理咨询有限公司人民币壹万元整，系付装修押金，收款人张鹄。2013年8月16日原告张鹄、被告丰顺德公司双方另签订《补充协议》一份，主要约定：被告丰顺德公司在使用六楼平台过程中，因阳光房搭建问题，现原告愿意补偿被告方人民币250000元，该笔款项于正式补充协议签订之日起三日内支付。另因六楼平台阳光房问题，原告同意补偿被告一个装修期，即将装修期延长至2013年11月1日。原告另提供被告出具的收据一份，主要内容：今收到张鹄省直花园小区1号商务楼六楼平台阳光房拆除一次性补偿款人民币贰拾五万元整。落款人河南顺丰德企业管理咨询有限公司，并加盖该公司公章；经手人胡秀秀；出具日期2013年8月19日。根据原告提供的中国光大银行转账回单显示，同日，250000元款项由原告张鹄账户转入被告胡秀秀个人账户。2015年4月10日，原告张鹄出具收据一份，载明：今收到河南丰顺德企业管理咨询有限公司交来2014年11月1日至2015年10月31日房租的部分房租人民币壹拾万元整，余款壹拾陆万伍仟肆佰叁拾元应于2015年4月30日前付清，逾期视为违约，我方可依双方约定解除合同。收款人张鹄。2015年5月15日，被告胡秀秀又向原告账户转入三笔5万元。一笔15430元款项。原告认为被告方拖欠租金，违反了约定，诉至本院，要求支付租金、水电、物业、停车费等。另本案审理过程中，被告胡秀秀、河南丰顺德企业管理有限公司同意所装电梯折价8万元抵给原告，原告亦同意。2017年3月20日，原告张鹄与被告胡秀秀、河南丰顺德企业管理有限公司达成《交接协议》，被告胡秀秀、河南丰顺德企业管理有限公司承诺已将租赁场所内物品全部清空，自协议签订之日被告胡秀秀、河南丰顺德企业管理有限公司不再就房屋内装修、设施、设备等主张任何权利。原告张鹄确认被告胡秀秀、河南丰顺德企业管理有限公司装修未对房屋主体结构造成损害，电梯运行基本良好。一审法院认为，原告与被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合约定全面履行自己的义务。被告丰顺德公司承租原告位于郑州市××花园路北段××花园小区××楼商务楼部分的五楼整层、六楼平台，应按照合同约定及时向原告支付房租。原告主张被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司支付拖欠的2015年11月1日至2016年10月31日间的租金265430元。按照租赁合同约定，该期间的房租应在2015年8月31日前支付。被告称原告于2016年5月24日发出解除合同通知，实际上原告2016年5月1日已经在4楼增加了铁门，禁止其使用房屋，认为双方于2016年5月1日合同就已经解除。经现场查验涉案房屋，该房屋四楼与五楼北侧楼梯间通五楼的楼梯口确装有防盗门，经询问二被告，二被告称经核实门是被告装修时装的，其称在2015年5月1日之前一直处于开启状态，已经不再使用了，所有的门已经打开了。该院认为，被告丰顺德公司承租原告的房屋，在租赁期间其享有房屋的使用权，因已经核实门系其所装，故该门无论其在何时打开，与原告收取租金的权利并无关联性，即在租赁期间内，其是否正常经营或是停业，其仍占有使用房屋，应付约定金额的租金。故原告要求被告丰顺德公司支付2015年11月1日至2016年10月31日的租金265460元，符合合同的约定，该院予以支持。被告丰顺德公司称补充协议中延长了一个月的装修期间，其多支付了一个月的租金22119.1667元，因原告起诉的系2015年11月1日至2016年10月31日，已是延期后的租金支付期间，故对被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司此意见，该院不予支持。二被告称被告胡秀秀向原告账户支付了57.7元、4304元系支付租金，因非是约定的租金支付数额、支付的时间点，且亦未有注明用途，故对二被告此主张该院不予支持。另因本案中，各方认可电梯折抵8万元给原告，故该案还应支付的款项应为185460元。二、关于、水电费、物业费、停车场使用费等。原告称其为被告丰顺德有限公司垫付拖欠的水电费、物业费、停车场使用费共计13120元，提交有POS机刷卡单及银行流水等，但原告提供的POS机刷卡单及银行流水中的各项交易记录并不显示原告各项交易款项的具体用途，且原告所称的具体的水电、物业费等数额亦无相关的证据证明具体的期间、额度等，故原告主张该部分费用的依据不足，该院不予支持，原告称其代付，可明确数额后另行主张。原告诉称的停车场使用费，称系口头约定，无相应的证据证明，该院不予支持。三、关于违约金10525元。原告与被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司在合同中约定，逾期交付租金的，每逾期一天应承担应付租金1‰的滞纳金。并约定被告方迟交、少交租金的应承担相应的违约责任，被告丰顺德公司从拖欠租金的第二天起到合同期满之间的租金的200%作为违约金支付给原告。原告主张按实际损失的30%要求被告支付违约金，该案中，自拖欠租金第二天至合同期满期间的租金的200%约定过高，且无相关证据证明该期间租金的200%即为原告的的实际损失，该院认为，原告在合同约定的收租日应收取租金而逾期未收到，损失应为利息损失，故该院认定，被告丰顺德公司应自合同约定应付租金日的次日起（2015年9月1日）按年利率24%的标准向原告张鹄支付违约金至其将应付的款项实际支付之日止。四、关于被告胡秀秀的责任。该案中，被告胡秀秀系被告丰顺德公司的法定代表人，在签订合同、补充协议及租金支付等问题均系被告胡秀秀经手。且根据原告提供的中国光大银行转账回单显示，原告于2013年8月19日将应付给被告丰顺德公司的省直花园小区1号商务楼六楼平台阳光房拆除一次性补偿款250000元款项亦转入了被告胡秀秀个人账户。该院认为，公司是企业法人，法人的财产应独立于股东的财产，被告胡秀秀作为丰顺德公司法定代表人，用其个人账户收取了被告丰顺德公司应收取的250000元款项，故在与原告的租赁关系期间，被告胡秀秀的行为已属滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人的利益，根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定，被告胡秀秀应当对被告丰顺德公司的上述债务承担承担连带清偿责任。五、关于解除原告与被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司之间租赁合同，并责令其立即搬离租赁物。因被告丰顺德公司欠付房屋租金，原告张鹄有权解除合同，原告张鹄在2016年5月24日向被告丰顺德公司发出解除合同通知，且审理过程中，各方当事人已达成了交接协议，就租赁房屋遗留的电梯及装修等问题进行了处理。故可确认原告与被告丰顺德公司间的《房屋租赁合同》已解除。鉴于租赁房屋内物品已完成交接，故对原告要求搬离的请求，该院不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张鹄与被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司之间《房屋租赁合同》已解除；二、被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司于本判决生效后10日内支付原告张鹄2015年11月1日至2016年10月31日的租金185460元及违约金（违约金自2015年9月1日起按照年利率24%的标准支付至实际清偿之日止）；三、被告胡秀秀对上述债务承担连带责任。四、驳回原告张鹄的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7056元，由被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司负担5000元，由原告张鹄负担2056元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院一致。本院认为，当事人应就其诉讼主张提供证据予以证明，没有提供证据或提供的证据不足以证明其主张的，应承担不利后果。根据合同约定，丰顺德公司承租的房屋，在租赁期间其享有房屋的使用权，在租赁期间内，其是否正常经营或是停业，其仍占有使用房屋，应付约定金额的租金。直至2017年3月20日，张鹄才与胡秀秀、河南丰顺德企业管理有限公司达成《交接协议》，故丰顺德公司应依据合同支付2015年11月1日至2016年10月31日的租金，丰顺德公司逾期支付租金给被上诉人带来的利息损失,一审法院认定其应自合同约定应付租金日的次日起（2015年9月1日）按年利率24%的标准向张鹄支付违约金至其将应付的款项实际支付之日止并无不妥，对上诉人称其未使用房屋，不应支付一年租金的上诉请求，本院不予支持。胡秀秀作为丰顺德公司的法定代表人，在签订合同、补充协议及租金支付时均系经手人，且相关补偿款亦转入了胡秀秀个人账户。胡秀秀作为丰顺德公司法定代表人，用其个人账户收取了丰顺德公司应收取的补偿款项，其行为已属滥用公司法人其立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人的利益，根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定，胡秀秀应当对被告丰顺德公司的上述债务承担承担连带清偿责任。对上诉人胡秀秀称其不应承担责任的上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7056元，由上诉人河南丰顺德企业管理咨询有限公司、上诉人胡秀秀负担。本判决为终审判决。审判长  杨相峰审判员  李庆伟审判员  姚振勇二〇一七年九月二十一日书记员  靳姗姗