云南省勐海县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2822民初188号
原告：吕利昆，男，1965年5月17日出生，汉族，退休职工，住勐海县。
原告：黄高钦，男，1969年8月23日出生，汉族，退休职工，住勐海县。
共同委托诉讼代理人：陈文涛，云南佛海律师事务所律师。特别授权代理。
被告：朱玉轩，女，1984年7月9日出生，汉族，个体工商户，住勐海县。
委托诉讼代理人：甘静辉，男，系勐海县勐满镇黎明农场星火生产队推荐的诉讼代理人。一般授权代理。
被告：朱云玲，女，1983年2月1日出生，汉族，个体工商户，身份证住址普洱市澜沧拉祜族自治县，现住勐海县。
委托诉讼代理人：魏涛，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：魏乐宇，云南律政律师事务所实习律师。特别授权代理。
原告吕利昆、黄高钦与被告朱玉轩、朱云玲确认合同效力纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕利昆及原告吕利昆、黄高钦的共同委托诉讼代理人陈文涛，被告朱玉轩及其委托诉讼代理人甘静辉，被告朱云玲及其委托诉讼代理人魏涛、魏乐宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕利昆、黄高钦向本院提出诉讼请求：1、依法确认两被告签订的《房屋、产权转让协议》、《土地使用权转包协议》无效；2、本案案件受理费由两被告承担。事实和理由：两原告系合伙人，被告朱玉轩系勐海勐满开元娱乐会所、勐海勐满开元音乐量贩、勐海勐满安逸轩酒店的业主，也是勐海玉轩水果种植专业合作社的负责人。经朋友介绍，被告朱玉轩自2014年至2016年5月以高于银行贷款利息的方式共计向两原告借款218.18万元，经双方结算本息为230万元。后二原告要求被告朱玉轩归还借款，但被告无力归还，原告提出与被告朱玉轩合伙经营，但被告并不同意，表示愿意支付更高的利息还本付息，并明确借款还款日期及利息的计算方法。2016年11月28日，被告朱玉轩又向两原告借款95万元，约定利息按年利率24%计算。2017年1月12日，被告再次向两原告借款81万元，约定利息按年利率24%计算，还款时间为2017年1月18日。被告朱玉轩承诺到期不能归还欠款，勐海勐满开元娱乐会所、勐海勐满开元音乐量贩、勐海勐满安逸轩酒店愿意承担连带偿还责任。2017年2月5日，两原告向被告朱玉轩追讨借款，但被告朱玉轩表示资金无法回笼，且已将勐海勐满开元娱乐会所、勐海勐满开元音乐量贩、勐海勐满安逸轩酒店的房屋、土地转让给债权人之一的朱云玲。原告认为朱玉轩欺骗原告，并以极低的价格转移、转让财产，违反了借款合同中关于“勐海勐满开元娱乐会所、勐海勐满开元音乐量贩、勐海勐满安逸轩酒店承担连带偿还责任”的约定。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。
被告朱玉轩辩称，本案《房屋、产权转让协议》、《土地使用权转包协议》无效，因被告朱云玲并没有支付转让房屋及土地的费用560万元，转让协议并未实际履行，且准不动产和不动产作为债务履行时，应具有合法的手续。本案涉及的房地产、土地使用权并不属于物权法调整的范围，两被告签署的转让协议只能作为履行债务的口头担保，现朱玉轩的多个债权人也向法院提起诉讼，不定数的债权人也有权享有利益。
被告朱云玲辩称，一、本案房地产转让合同是合法有效。在签订协议之前，两被已进行反复协商，且村委会、村小组干部及其转包土地的村民对协议的内容都是同意的、知情的。虽然在签订协议时只有两被告签字，但之后村委会、村小组干部及其转包土地的村民均签字盖章按手印了，同时，在履行协议的过程中，两被告均无异议。之后，被告朱云玲于2016年12月1日接收房产，双方签订了《房屋及设备租用合同》，将房屋及设备出租给朱玉轩使用，两被告至今对此也不持异议。因此，两被告签订的转让协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。
本案转让协议存在“以物抵债”的事实。以物抵债协议是当事人自愿订立的，法律应保护当事人的这种约定，而不应认定无效。在以物抵债协议中，债权人依据协议取得标的物就是其合法权益，法律应予保护。“以物抵债”也是履行合同债务的一种手段，在债务人实际履行、债权人实际受领之前，由于当事人之间债权债务关系仍然存在，债权人有权选择债务清偿的方式，既可以要求债务人履行原合同约定的义务，也可以要求债务人履行以物抵债协议约定的给付。本案“以房地产抵债”的方式来履行合同，是在朱玉轩无力履行合同的情况下，朱云玲做出让步的结果。不仅符合双方当事人之间的真实意思表示，也有利于各方合法权益。
二、原告不享有诉权，其起诉应当驳回。原告不是本案房地产转让合同的当事人，不是合同的相对人，不是房地产权属的共有人，不享有不动产物权请求权。因此，原告不享有直接诉权。虽然吕利昆、黄高钦与朱玉轩之间存在借款合同与保证人担保合同关系，依法享有间接诉权，但是间接诉权需要具备法定条件才能起诉。本案两原告自认为朱玉轩转让房地产已经影响到自己的利益而起诉，朱玉轩转让房地产属于商业风险，属于两原告在与朱玉轩签订协议时，就应当预见到的风险，但两原告仅约定了保证人担保，没有采取财产质押、抵押担保措施。现两原告与朱玉轩之间的借款合同与保证人担保合同的效力与债权数额，未经法院审判，未进入执行程序，双方的权利义务并不明确，两原告无权直接起诉。此外，从两原告与朱玉轩之间的借款合同与保证人担保合同的约定来看，目前还款期限不到，缺乏起诉的基本事实与法定条件。综上所述，请依法驳回原告的诉讼请求。
综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：两被告签订的《房屋、产权转让协议》、《土地使用权转包协议》是否有效？
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告吕利昆、黄高钦提交的证据：
1、《借款协议》（复印件）3份，欲证明被告朱玉轩共计向两原告借款406万元，及勐海勐满开元娱乐会所、勐海勐满开元音乐量贩、勐海勐满安逸轩酒店承担连带偿还责任的事实；
2、《房屋产权转让协议》、《土地使用权转包协议书》（复印件）各1份，欲证明被告朱玉轩违反借款协议的约定，恶意转让土地使用权和房屋产权的事实；
3、《银行转账凭证》（复印件）1份，欲证明两原告共计借款406万元给被告朱玉轩的事实。
经质证，被告朱玉轩对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据3的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为406万元并非借款本金，而是包含借款利息的数额。
经质证，被告朱云玲对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据2的真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据3的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。
本院认为，两原告提交的证据1-3，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
被告朱云玲提交的证据：
1、《产权证明》（复印件）1份，欲证明开元娱乐会所606平方米、开元酒店6,798平方米，系被告朱玉轩所有的事实；
2、《房屋、产权转让协议》、《收据》（360万元）（复印件）各1份，欲证明被告朱玉轩将开元娱乐会所606平方米、开元酒店6,798平方米，作价360万元转让给被告朱云玲的事实；
3、《房屋及设备租用合同》（复印件）1份，欲证明两被告的《房屋、产权转让协议》履行完毕，被告朱云玲自2016年12月1日接收房产，将房屋及设备出租给被告朱玉轩使用的事实；
4、《土地承包合同》（李忠华）、《土地承包合同》（朱玉轩）、《土地使用权转包协议书》、《收据》（200万元）（复印件）各1份，欲证明本案争议房产所占据的土地，是由村民转包给李忠华，再由李忠华转包给被告朱玉轩，现由被告朱玉轩转包给被告朱云玲，村委会、村小组干部及村民都是明知与同意的事实；
5、《土地承包合同》（朱云玲）、《土地使用权转包协议书》（村民签字、捺印）、《个体工商信息》（复印件）各1份，欲证明两被告的《土地使用权转包协议书》履行完毕，被告朱云玲自2016年12月9日接收土地后，又取得村民、村小组、村委会登记备案，及勐海勐满开元娱乐会所、勐海勐满开元音乐量贩、勐海勐满安逸轩酒店系被告朱玉轩个人经营的个体企业，朱玉轩有处分权的事实。
经质证，两原告对被告朱云玲提交的证据1-3、5的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据4中的《土地承包合同》（李忠华）、《土地承包合同》（朱玉轩）的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，对其余证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
经质证，被告朱玉轩对被告朱云玲提交的证据1的真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据2、3、5的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据4中的《土地承包合同》（李忠华）、《土地承包合同》（朱玉轩）的真实性、合法性、关联性均予以认可，对其余证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院认为，被告朱云玲提交的证据1，与本案不具有关联性，本院不予采信；证据2-5，与本案具有关联性，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：2012年2月11日，案外人李忠华与勐海县勐满镇城子村委会大曼扁二组岩温赛等11户村民签订《土地承包合同》1份，约定岩温赛等11户村民将6.3亩土地承包给李忠华，期限为50年，自2012年2月11日起至2062年2月11日止，四至界限为：东、北至农场橡胶地地界，南至一队农场李子园，西至214国道线；经双方同意，李忠华将上述土地转包给被告朱玉轩。
被告朱玉轩自2014年6月16日起至2017年1月12日止，先后多次向原告借款共计406万元，双方分别于2016年5月2日签订《借款协议》各1份，载明自2014年6月16日起至2016年5月2日止，被告朱玉轩共计向原告借款230万元，约定勐海勐满开元娱乐会所、勐海勐满开元音乐量贩承担连带偿还责任；于2016年11月28日签订《借款协议》各1份，载明截止2016年11月28日，被告朱玉轩共计向原告借款95万元，约定勐海勐满开元娱乐会所、勐海勐满开元音乐量贩、勐海勐满安逸轩酒店承担连带偿还责任；于2017年1月12日签订《借款协议》各1份，载明自2016年12月24日起至2017年1月12日止，被告朱玉轩共计向原告借款81万元，约定勐海勐满开元娱乐会所、勐海勐满开元音乐量贩、勐海勐满安逸轩酒店承担连带偿还责任。
2016年11月30，被告朱玉轩与被告朱云玲签订《房屋、产权转让协议》1份，约定被告朱玉轩将勐海勐满开元娱乐会所、勐海勐满开元音乐量贩、勐海勐满安逸轩酒店的房屋及产权以360万元价格转让给被告朱云玲，同日签订《土地使用权转包协议》1份，约定被告朱玉轩将2012年2月11日与勐海县勐满镇城子村委会大曼扁二组村民岩温赛、岩温、岩宰罗、玉儿天，岩依胆、玉罕光、岩怀、岩温见、岩依见、岩温囡、岩温叫等11户签订的《土地承包合同》中的权利义务全部转让给被告朱云玲，转包价款为200万元，转包土地的期限、面积、四至界限与上述《土地承包合同》中记载的内容一致。
另查明，被告朱玉轩分别于2016年9月18日向被告朱云玲出具《收据》1份，载明收到被告朱云玲支付勐海勐满开元娱乐会所、勐海勐满开元音乐量贩、勐海勐满安逸轩酒店的房屋及产权转让款360万元；于2016年11月30日向被告朱云玲出具《收据》1份，载明收到被告朱云玲支付土地承包权转让款200万元；于2016年12月1日与被告朱云玲签订《房屋及设备租用合同》1份，约定被告朱云玲将勐海勐满开元娱乐会所、勐海勐满开元音乐量贩、勐海勐满安逸轩酒店的房屋所有设备出租给被告朱玉轩，租期为3个月，自2016年12月1日起至2017年2月30日止，租金为5万元/月，共计15万元，到期一次性付清。上述560万元转让款及15万元租金被告朱云玲并未实际支付，相关协议并未实际履行。被告朱玉轩除向两原告及被告朱云玲借款外，还向其他案外人借款，借款金额近3000万元。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案中，被告朱玉轩除向两原告及被告朱云玲借款外，还向其他案外人借款，借款金额近3,000万元，被告朱玉轩除拥有勐海勐满开元娱乐会所、勐海勐满开元音乐量贩、勐海勐满安逸轩酒店的房屋、设备、土地等财产外，并无其他可供清偿债务的财产，也无清偿能力，两被告之间签订《房屋、产权转让协议》、《土地使用权转包协议》来抵销双方之间的债权债务关系，属于恶意串通，损害他人合法权益的合同，已损害了包含原告在内的债权人的合法权益，故对原告要求确认两被告签订的《房屋、产权转让协议》、《土地使用权转包协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告朱玉轩与被告朱云玲于2016年11月30日签订的《房屋、产权转让协议》、《土地使用权转包协议》无效。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告朱玉轩、朱云玲负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，被告应将其负担的案件受理费迳付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。
双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。
审判员 徐晓龙
二〇一七年五月三十一日
书记员 玉康坎