贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔04民终997号
上诉人（原审被告）：王某某1，女，1983年9月10日生，布依族，个体工商户，原住贵州省长顺县，现住贵州省紫云苗族布依族自治县，
被上诉人（原审原告）：王某某2，男，1954年4月15日生，汉族，个体工商户，住贵州省紫云苗族布依族自治县，
上诉人王某某1因与被上诉人王某某2房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院作出的（2017）黔0425民初888号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王某某1上诉诉请撤销贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院（2017）黔0425民初888号民事判决书中王某某1支付王某某2房屋租金18933.33元和违约金10000元的判决。理由：上诉人并未违约，不应当支付房屋租金18933.33元，也不用支付违约金10000元。上诉人与王某某2已于2017年2月份商定解除租房合同，否则王某某2会像前两年那样，按照租房合同提前三个月，也就是在2017年二月份向上诉人他们收取房租。�果王某某2不同意解除合同，他就不会同意上诉人他们拆出店面，更不会等到八月份才向上诉人他们要房租。况且2017年9月25日庭审中王某某2有同意提前解除合同的表达，但是判决时没有综合采纳。
被上诉人王某某2答辩称，1、上诉人在上诉状中称2017年2月份与被答辩人商定解除租房合同已经成为事实这一诉讼不实，上诉人与答辩人签订的租赁合同尚未满期还在租赁中，上诉人没有解除租房合同的文字依据，没有提供解除合同的依据，证明租房合同是依然有效在履行中。2、上诉人在诉状中称答辩人会按照租房合同提前三个月向上诉人收取房租费，这一诉称前后矛盾互不相符，2017年的2月份答辩人向上诉人告知缴纳2018年的房租费，而并非是与上诉人解除合同。截至答辩人起诉至法院庭审结束时，上诉人在进入2017年5月12日至2018年5月11日阶段已逾期四个月未支�房租费18933.33元。上诉人不服一审法院判决继续上诉，那么一审法院依法解除的合同依然有效，上诉人拖欠答辩人的租金可延续到终审判决依法解除该合同时止，租金有待另行计算。3、上诉人存放在答辩人出租房内的物资直至一审判决下达后才搬走，租赁合同尚未解除，房屋租赁依然生效，上诉人拖欠答辩人的租金超期不付，已违反了合同规定违约条款。4、合同的变更、转让、解除应该当事人协商一致，上诉人不打招呼不辞而别，私自搬走，给答辩人造成的损失应予赔偿。
原审原告王某某2向一审诉请：1、判决被告支付2017年5月至2018年5月租金56800元，逾期付款违约金25560元，并从8月12日起每月以8520元违约金计算至支付之日；2、判决被告支付电费843元、水费13元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由，2014年5月，原、被告经协商，原告将自己位于松山镇格凸�道166号二间铺面出租给被告，租期五年，前三年租金不变，后两年每年递增2000元，租金须提前3个月交纳，逾期按日支付0.5％的违约金。任一方不得借故解除合同。合同签订后，原告如约将房屋交付被告使用，被告也将2017年5月前的租金给付原告。被告用该房经营瓷砖。在今年四月，被告将货物搬出，留下收银台也不交付租金，已拖欠租金3个月。为此，要求被告按合同约定支付第四年租金56800元，并按照每日0.5％支付违约金（8月以前为25560元，以后按每月8520元计算至支付之日）。另外，被告拖欠电费843元，水费13元。为维护自身合法权益特诉至法院，提出如前所述请求。本案在审理过程中，原告续称，可以解除合同，要求被告支付2017年6月至2018年5月房屋租金56800元，赔偿房屋损坏修复费用12000元，违约金可以恰当减少，被告预交的10000元押金应当做违约金，不予返还。
被告王某某1辩称，其对与王某某2签订的房屋租赁合同的事实予以认可，但是对王某某2要求支付今年的租金56800元有异议，她已经提前三个月与原告商量不再续租铺面和拆除铺面的事，原告也同意，当时没有人在场只有被告10岁女儿在，同时被告于2017年3月份实际搬出房屋，仅留有一个收银台。对于拆除装修的损害被告也与原告协商修复，原告没有答复。
一审经审理认定：2014年5月11日，原告王某某2与被告王某某1签订《门面租赁合同》，合同约定，1、原告将位于紫云自治县松山镇环城路协和医院旁边临街门面二间（约115平方）租赁给被告，做经营使用。2、租期从2014年5月12日至2019年5月11日止。前三年不加租金，三年后每年递增2000元。3、年租金56800元。4、租金需提前3个月交纳，如有拖欠按拖欠额每日收取0.5％的违约金，乙方必须预交合同履约金10000元，违约甲方不退。5、承租期内，原告在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可以装修装饰，租期满，由被告拆除，并恢复原貌。6、由原告提供水电，费用按月按表计收。7、室内设施由被告负责维修。8、租期房屋因自然灾害毁损，合同终止。9、租期双方不得借故解除合同。原告因改建、扩建要收回房屋，必须提前3个月书面告知被告，并经被告同意，原告违约赔偿被告损失，被告违约，不得要求返回违约金，并赔偿损失。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告对房屋装修后进行瓷砖销售经营。被告将违约押金10000元交付原告，并已支付2017年5月前的房屋租金。2017年4月，被告将货物搬出，留下收银台一张，被告并将装饰装修进行拆除，拆除时，对房屋墙面、地面有部分损坏。为此，原告向本院起诉，要求被告按合同约定支付第四年租金56800元，并按约定每日支付0.5％的违约金（8月份以前为25560元，以后按每月8520元计算至支付之日）。同时要求被告支付2017年6月至2018年5月房屋租金56800元，赔偿房屋损坏修复费用12000元，原来约定逾期每日0.5％的违约金可以恰当减少。被告预交的10000元押金应当作违约金，不予返还。
一审认为，原、被告签订门面租赁合同，原告出租房屋使用权，被告交付租金所设立的协议，属于合同性质。原告与被告签订房屋租赁合同后，协议当事人已履行合同约定的支付价款和房屋交付义务。原、被告签订租赁协议是双方的真实意思表示，并已履行生效。对合同当事人具有法律约束力。在合同约定的租赁期间，被告自行将货物搬出所租赁的房屋，停止使用房屋，应当按合同约定提前3个月向原告提出解除合同的意见。被告未按约定提出解除合同，未按期支付租金，已属于违约，应承担违约�任。本案在审理过程中，被告要求解除合同，原告也表示可以解除合同，但要求被告承担违约责任。现被告已停止使用房屋，其行为明确表示不履行租赁协议，原、被告签订的房屋租赁协议已无实际履行的可能，本院依法应当予以解除。关于违约责任的问题，1、被告至庭审辩论结束时，已逾期未支付4个月租赁费，应当按约定支付，按合同约定，2017年5月至2018年年租金为56800元，4个月租金为56800元/年÷12月/年×4月=18933.33元。2、违约金问题，原、被告签订的合同第4条约定了逾期交付租赁费按每日0.5％违约金的约定明显过高。本院采纳违约不退还履约保证金的约定，原告已收取被告履约保证金10000元，原告不再另行支付。3、房屋损坏修复费用问题，本案在庭审中，原、被告均认可房屋地面和墙面有损坏的事实，并认可修复房屋损坏的墙体和地面约需要12000元的费用，本�采纳双方对修房费的意见，确定由被告支付价款损失12000元，由原告自行修复。4、拖欠水电费问题，在庭审中，原、被告认可拖欠水费13元，电费458.25元，应由被告支付给原告。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，第一百零八条、第一百零九条、第一百一十二条的规定，判决：1、解除原告王某某2与被告王某某1于2014年5月11日签订的《门面租赁合同》。2、被告王某某1在本判决生效后15日内支付原告王某某2房屋租金18933.33元，违约金10000元，房屋损坏修复费用12000元，支付水电费471.25元，共计41404.58元。已支付10000元，还需支付31404.58元。案件受理费已减半收取1047元，由被告王某某1负担900元，原告王某某2负担147元。
二审中，王某某2提交照片一组，证明王某某1于2017年10月11日才拆除收银台，以及2017年11月29日仍�办理移交手续和未交付大门钥匙。
二审经审理，确认一审查明的事实。
本案的争议焦点是：上诉人是否应当支付房屋租金及承担违约责任。
双方签订的房屋租赁合同合法有效，是双方真实意思表示，受法律保护，且合同已履行，对合同当事人具有法律约束力。王某某1提出其已经按照合同约定提前三个月与王某某2商量，不再续租，王某某2已经同意，鉴于其无法提供证据证明双方达成一致意见解除合同，且根据双方合同中约定，一方如需收回或者退还房屋必须提前3个月书面通知对方当事人并取得同意，《中国人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”。上诉人王某某1未按照合同约定出具书面的材料告知王某某2解除房屋租赁合同，王某某2有理由主张双方并未解除房屋租赁合同，且王某某1在2017年10月11日才将收银台拆除，王某某2有权利主张获得房屋租金。上诉人未按约定提出解除合同，未按期支付租金，已属于违约，应承担违约责任。因此，不予支持上诉人王某某1的上诉请求。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费维持；二审案件受理费523元，由上诉人王某某1负担。上诉人多预交的上诉费由其申请退还。
本判决为终审判决。
审判长 杨 虹
审判员 刘 熹
审判员 黄 光 美
二〇一七年十二月二十一日
书记员 张婕（代）