云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民初194号
原告：刘福花，女，汉族，1963年10月15日生，身份证住址：云南省。
委托诉讼代理人：杜永波，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。
被告：昆明市东川区祥玉小额贷款有限公司。
住所地：昆明市东川区春晓路*号。
法定代表人：马保艳，该公司董事长。
特别授权诉讼代理人：范超、李杨潇，云南轩彤律师事务所律师，特别授权代理。
被告：云南盛湖投资有限公司。
住所地：昆明经开区云大西路**号创业大厦*楼******号。
法定代表人：刘嵛。
原告刘福花与被告昆明市东川区祥玉小额贷款有限公司（以下简称祥玉公司）、云南盛湖投资有限公司（以下简称盛湖公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告刘福花的委托诉讼代理人杜永波、被告祥玉公司的委托诉讼代理人范超到庭参加诉讼。被告盛湖公司因下落不明，经本院公告送达，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。
原告刘福花向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对位于大理市下关建设路51号1幢地下层PM-20号商铺的强制执行，并解除铺面的查封；铺面价值：917437元。2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由为：2011年6月26日，原告与盛湖公司签署了《房地产买卖契约》，约定，原告向盛湖公司购买位于大理市下关建设路51号1幢地下层PM-20号商铺，建筑面积为23.12平方米，价款为917434元。原告依约向盛湖公司付清了全部购房款并支付了相应税费29830元，原告的合同义务已经全部履行完毕。盛湖公司迟迟不履行产权登记义务。2011年8月8日，双方另行签署《补充协议》约定，盛湖公司应在签约后的240个工作日内为原告办理完产权使用证，否则盛湖公司按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金。但时至今日，盛湖公司依旧未为原告办理产权过户。因被告祥玉公司与盛湖公司之间存在合同纠纷已由法院审理。2016年3月1日，祥玉公司申请对盛湖公司采取强制执行措施，法院作出执行裁定，冻结、查封盛湖公司价值4861630.9元财产，并发布公告对盛湖公司名下的位于大理市下关建设路51号1幢地下层的16套商铺拟进行拍卖，其中包含了原告购买的PM-20号商铺。2016年7月28日，原告提出强制执行异议申请。2016年11月10日法院作出执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为该裁定明显错误，已侵害到原告的现实利益。原告的情况完全符合排除强制执行的全部法定要件：原告与盛湖公司签订了合法有效的《房地产买卖契约》，原告已付清购房全款及税费，盛湖公司应依法为原告办理房屋过户手续，至今未办理已构成违约，原告对此没有任何过错。原告在该房屋被查封前一直合法使用着该房产，应立即停止执行以避免造成原告的损失。执行裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条错误，应适用第二十八条。法院的查封行为错误，应依法解除。
被告祥玉公司答辩称：因诉讼对涉案房产进行查封的时间为2014年，该房产登记在盛湖公司名下，原告与盛湖公司之间签订的《房地产买卖契约》真实性存疑，没有证据证明双方之间存在合法的房屋买卖关系。即使是真实的合同关系，双方也没有进行产权变更登记，查封保全措施合法合理。
被告盛湖公司未到庭答辩。
当事人围绕诉讼请求提交证据，原告刘福花提交的证据为：一、原告的身份证复印件。二、《房地产买卖契约》、《补充协议》。三、公证书。四、收据（购房款）、收据（税费）、大理财富中心签合同交费表、汇款凭证。五、《商铺租赁协议》。六、昆明仲裁委员会昆仲裁【2017】195号裁决书。七、（2016）云01执异332号《执行裁定书》。
经质证，被告祥玉公司对第一、七组证据的真实性认可，对证据二认为均系复印件上加盖盛湖公司的公章，真实性存疑，证据三无原件，证据四中的签合同交费表无签章，对真实性不予确认。证据五无原件，真实性不认可，对证据六认为原告申请仲裁时涉案房屋已进入执行程序，该裁决侵害了第三人权利，本身不合法。
被告祥玉公司提交了（2014）昆立保字第231号《协助执行通知书》及送达回证。
原告对被告祥玉公司提交的证据无异议。
被告盛湖公司未发表质证意见，也未提交证据。
综合诉辩双方的质证意见，本院经审查，除对双方均无异议的证据予以确认外，对原告提交的证据二，因有盛湖公司加盖公章并注明与原件一致，原件由该公司保管用于办理产权及土地过户，本院对证据的真实性予以确认。对证据三公证书，原告补充提交了从大理经济开发区公证处调取的副本予以核对，本院对真实性予以确认。对证据四，收据、签合同交费表记载的内容与银行汇款凭证可以相互印证，本院对该组证据的真实性予以确认。对于证据五，《商铺租赁协议》虽系复印件，但原告对该证据可与证据四中的收据、签合同交费表及银行汇款凭证相互印证，本院对该份证据的真实性予以确认。对证据六的真实性本院予以确认。综上，本院对原告和被告祥玉公司提交的证据均予以确认并在卷佐证。
本院确认如下法律事实：2011年6月26日，被告盛湖公司与原告刘福花签订了《房地产买卖契约》，约定：盛湖公司将坐落于大理市下关建设路51号1幢地下层PM20的房地产（房屋建筑面积为23.12平方米）出售给原告，成交价为917437元。原告应在2011年6月26日前一次付清给盛湖公司，购房定金将在最后一次付款时冲抵。2011年9月36日（此处存在笔误）由盛湖公司将上述房地产正式交付给原告。2011年5月28日，原告向盛湖公司支付定金10万元。原告提交了2011年6月26日向盛湖公司支付720000元和35523元的银行汇款凭证。盛湖公司开具的收款收据表示原告所付款项包含PM-20号购房款917437元，契税、产权登记费、印花税、公证费等29830元。2011年6月28日，原告与盛湖公司的工作人员王豫红签订委托书，原告委托王豫红代为申请办理《房地产买卖契约》公证、备案登记，产权登记事宜（包括：房产证、土地证等），大理经济开发区公证处对该委托书进行了公证。2011年8月8日，盛湖公司与原告签订《补充协议》，约定涉案商铺交付使用时间为2011年9月30日前。盛湖公司应在签约后的240个工作日内为原告办理完产权使用证。2011年11月7日，原告与昆明盛湖经贸有限公司签订《商铺租赁协议》，约定原告将涉案商铺租赁给昆明盛湖经贸公司经营使用，租赁期为五年，自2011年10月1日起至2016年9月30日止。第一年、第二年租金为原告所购商铺总价款的10%，第三年租金为总价款的5.5%，第四年租金为总价款的6%，第五年租金为总价款的6.5%。原告将于2011年10月1日将商铺交付昆明盛湖经贸公司使用。头两年的租金在原告支付购房款时已经进行了抵扣。2014年9月28日，祥玉公司因与盛湖公司之间的民事纠纷，申请财产保全，本院查封了盛湖公司名下共计20套房产，其中包含本案所涉的PM20号房产，查封期限为2014年9月28日至2016年9月27日止。2016年3月1日，本院作出（2016）云01执字第187号执行裁定，对盛湖公司等的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。本院于2016年7月4日发布公告，对被执行人为盛湖公司名下的16套商铺拟进行拍卖，其中包含涉案的商铺。本案原告向本院提出书面异议，本院于2016年11月10日作出（2016）云01执异322号执行裁定书，驳回了本案原告的异议请求。原告遂提起本案诉讼。因原告申请，昆明仲裁委员会于2016年7月14日受理了原告与盛湖公司之间的合同纠纷仲裁案，并于2017年3月16日作出昆仲裁【2017】195号裁决书，裁决盛湖公司继续履行与本案原告签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》，盛湖公司于该裁决作出之日起十日内，将涉案商铺的房屋产权过户登记至本案原告名下。
本院认为：本案争议主要为原告是否就执行标的享有足以排除本院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案查明的事实，原告于涉案房产被本院查封前已与被告盛湖公司签订书面买卖合同，该合同符合有效合同的构成要件。并且在盛湖公司交付涉案房产后，原告通过与昆明盛湖经贸公司签订租赁合同的方式，于2011年10月1日起将商铺交付给该公司使用、收益，并向该公司收取租金，该行为可以认定即日起原告已合法占有涉案的不动产。原告于2011年6月26日前已向盛湖公司支付了全部购房款，且将办理产权登记所需要相关税费交给盛湖公司，并委托盛湖公司的工作人员代为办理产权登记事宜。由此可证明，涉案房产在本院采取查封措施前，原告已将办理产权登记的事宜委托由被告盛湖公司代为办理，而未能及时办理产权过户登记的原因在于盛湖公司，原告对于未办理过户登记手续没有过错。原告关于其对执行标的享有权益足以排除强制执行的主张成立，本院对其诉讼请求予以支持。被告祥玉公司虽提出原告与被告盛湖公司之间的房屋买卖合同关系存疑的主张，但从本案证据反映的内容，原告与盛湖公司签订合同，支付款项的行为判断，并不能做出双方之间不是真实的房屋买卖合同关系的认定。即使存在原告将所购买的房产租给昆明盛湖经贸公司，原告陈述被告盛湖公司承诺5年后可以由原告提出回购申请的情况，但从双方行为反映出的意思表示分析，被告盛湖公司是采取了出售房产后返租、承诺一定期限后购房者有回购选择权的促进销售的方式，原告方则是想通过投资购买商铺取得利益，双方之间的真实意思表示就是房屋买卖，并非以买卖合同作为民间借贷或其他法律关系的担保或者以房抵债。综上，被告祥玉公司的抗辩理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
停止对大理市下关建设路51号1幢地下层PM-20号商铺的执行，并解除对该商铺的查封。
案件受理费12974元，由被告昆明市东川区祥玉小额贷款有限公司和云南盛湖投资有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。
审判长 蔺以丹
审判员 杨 茜
审判员 古维贤
二〇一七年九月五日
书记员 敖 瑞