河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终2215号
上诉人（原审原告）：潘锡群，女，1974年3月6日出生，汉族，住北京市朝阳区.
委托诉讼代理人：石晓玲，河北张国庆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张毅恒，河北张国庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：田淑贞，女，1957年8月14日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：孙刚，北京市威灵律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：王瑞红，女，1987年3月16日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：孙运国，北京银隅律师事务所律师。
上诉人潘锡群与被上诉人田淑贞、王瑞红房屋买卖合同纠纷一案，不服三河市人民法院（2016）冀1082民初3228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人潘锡群及其委托诉讼代理人石晓玲、张毅恒，被上诉人石淑贞的委托诉讼代理人孙刚，被上诉人王瑞红的委托诉讼代理人孙运国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘锡群上诉请求：一、依法撤销原审判决，发回重审或依法改判。二、依法判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费用及鉴定费23000元。事实与理由：一审法院判决驳回原告的诉讼请求没有事实及法律依据，理由如下：一、一审法院认定事实错误。1、被上诉人田淑贞与被上诉人王瑞红之间不存在真实的房屋买卖行为，被上诉人王淑珍从未支付过被上诉人王瑞红77万元的购房款。一审法院认定被上诉人田淑贞按照其与被上诉人王瑞红签订的房屋买卖合同约定将房款77万元支付了被上诉人王瑞红及实际将房屋交付给田淑贞的事实错误。一审中上诉人申请法院调取了田淑贞在招商银行股份有限公司北京分行清河支行关于支付77万元的支付明细，调取的证据明确显示田淑贞自该账户开户以来，从未有过任何交易，充分证明了田淑贞并未向王瑞红支付过任何购房款，两人实际上不存在真实的房屋买卖行为，是虚假的房屋买卖。相反也证明了田淑贞与王瑞红分别在一审庭审中提供给法院的银行交易明细是虚假、伪造的证据，二被上诉人的行为可能涉嫌了刑事犯罪，但一审法院就被上诉人的该行为未作任何说明及评价。所以，一审法院认定田淑贞支付了77万元及将房屋交付的事实系认定事实错误。2、上诉人潘锡群在一审中，提供了充分证据证明了二被上诉人之间是虚假的房屋买卖合同行为及房屋价格明显低于合理的市场价格，但是一审法院就上述证明案件重要事实的证据未予采信，也未作出任何说明，从而导致判决错误。一审判决陈述“原告提供的证据包括公证委托书、房屋价款为46.2万元的《三河市存量房买卖合同》、被告告知原告房屋已过户的通知书、律师函及申请法院调取的涉案房屋权属信息的相关证据”，却故意遗漏对上诉人十分有利的两份证据，一份是上诉人申请法院调取的田淑贞在招商银行股份有限公司北京分行清河支行关于支付77万元的支付明细，一份是房屋价值的评估报告书，这两份证据都足以支持原审原告的诉讼请求。3、判决书称“双方均认可实际履行的是77万元《房屋买卖合同》，故对46.2万元《三河市存量房买卖合同》的真实性本院不再评判。”系认定事实错误。庭审中上诉人从未认可双方实际履行的是77万元《房屋买卖合同》，事实上通过上诉人申请法院调取被上诉人田淑贞银行明细后，上诉人一再指明二被上诉人之间是虚假的房屋买卖行为，所以也就不存在履行了77万元房屋买卖合同的事实。4、一审法院就“上诉人虽然在诉讼对房屋当时的交易价格进行了评估，但评估报告不足以证明其主张”的认定系错误认定。评估报告系上诉人向法院提供申请，由一审法院委托有资质的机构进行评估，遵循了独立、公正、公开、公平、科学的原则，真实的确定了涉案房屋于2016年5月28日的公开市场价格为186.89万元，该证据完全可以作为定案的依据。该价款与二被上诉人认可的77万元房屋价款相差约2.5倍，这足以证明房屋价款严重低于市场价格，二被上诉人房屋买卖行为违反了公平及等价有偿的原则。5、上诉人潘锡群在一审中提供了充分证据证明了二被上诉人之间存在恶意串通行为，并严重损害了上诉人的合法权益，但一审法院对该事实未作认定，实属认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。1、上诉人在一审中举出充足的证据证明了房屋价款严重低于合理的市场价款，二被上诉人的房屋买卖行为明显违反了公平及等价有偿原则，根据合同法第54条的规定，二被上诉人签订的房屋买卖合同应该予以撤销。虽然上诉人认可其委托王瑞红出售涉案房屋的事实，但委托事项应当符合（2015）京国立内证第2110号委托公证的内容，公证委托书明确载明了“在符合依法出售的前提下，以合理的市场价格出售上述房产”，即便委托书未载明“合理的市场价格”，遵循常理，代理人王瑞红也应当按照合理的市场价格出售房屋。尽管上诉人与案外人谈话记录记载了“价格不低于当地政府指导价格”，但该内容不能作为推翻委托公证载明的“合理市场价格”的依据。首先，谈话记录记载的事项并不真实，谈话人根本就不是于皓，上诉人也从未说过要按政府指导价格出售房屋，该句话很明显是记录人私自加上去的。在此之前，上诉人从来未听说过“政府指导价格”，也并不理解政府指导价格是何种价格。正常来说，出卖人出售房屋肯定价格越高越好，上诉人也不可能傻到要按低于市场价几倍的政府指导价出售房屋，这严重不符合常理；其次，即便谈话记录内容真实，那么该记录相对于公证委托书的效力显而易见，委托书是上诉人委托王瑞红出售房屋的唯一对外有效凭证。2、王瑞红与田淑贞签订的合同并非上诉人潘锡群的真实意思表示，合同是王瑞红与田淑贞恶意串通，利用欺诈手段所签署，致使上诉人利益严重受损，根据合同法第54条的规定，二被上诉人签订的房屋买卖合同应该予以撤销。王瑞红作为上诉人出售房屋的代理人，其应该在委托人潘锡群的授权范围内行使代理权限，其代理行为应体现委托人的真实意思。但是，王瑞红却利用代理权与被上诉人田淑贞恶意串通，合伙欺诈上诉人潘锡群，造成潘锡群权利受损。其与田淑贞签订的合同并非上诉人潘锡群的真实意思表示，合同是王瑞红与田淑贞利用欺诈手段所签署，致使上诉人利益严重受损，根据合同法第54条关于“一方以欺诈、胁迫的手段或趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销撤销”的规定，二被上诉人签订的房屋买卖合同应该予以撤销。3、王瑞红与田淑贞签订房屋买卖合同时存在恶意串通行为，且损害了上诉人合法权益，应为无效合同，故上诉人对二人签订的合同享有撤销权。4、即便上诉人要求撤销合同没有事实及法律依据，但是根据上诉人起诉撤销王瑞红与田淑贞签订的房屋买卖合同的诉讼目的以及王瑞红与田淑贞之间恶意串通，损害了上诉人的利益的事实，一审法院也应当依职权直接宣告合同无效，而非直接驳回上诉人的起诉。根据合同法第52条第2款的规定及田淑贞没有支付房款、没有实地察看房屋、房屋价格明显低于市场价格等事实，足以证明王瑞红与田淑贞签订合同时存在恶意串通，损害了上诉人的权益，二人签订的合同应为无效合同。故一审法院判决适用法律错误，从而导致判决错误。三、一审法院程序违法。通过上诉人申请一审法院调取的田淑贞在招商银行股份有限公司北京分行清河支行关于支付77万元的支付明细可以看出，二被上诉人提供法院的银行明细证据均系虚假、伪造的证据，该行为可能涉嫌刑事犯罪，但是一审法院并未对二被上诉人的行为作出任何处理及将案件移送相关部门处理，程序严重违反。综上所述，上诉人在一审中已提供充分证据证明了二被上诉人签订的房屋买卖合同并非上诉人真实的意思表示，系二被上诉人恶意串通，合伙欺诈上诉人所形成及“77万元”房屋价款也严重低于合理的市场价格的事实，故根据合同法54条及其他法律、法规的规定，二被上诉人签订的房屋买卖合同应当予以撤销。在一审中，上诉人申请一审法院调取的田淑贞招商银行股份有限公司北京分行清河支行关于房款77万元的支付明细及评估报告都足以证明王瑞红与田淑贞签订的房屋买卖合同时存在恶意串通行为，且损害了上诉人合法权益，应为无效合同，一审法院应当依职权宣告无效或者是释明上诉人变更诉讼请求，但是其并未向上诉人释明变更诉讼请求，直接驳回上诉人诉讼请求，其程序严重违法。所以，一审法院判决错误，严重侵犯了上诉人的合法权益，驳回上诉人潘锡群的诉讼请求没有事实和法律依据，请贵法院依法支持上诉人的上诉请求，维护法律的正确实施和社会的公平正义。
田淑贞辩称，依法维持原判，一、二审诉讼费用由上诉人承担，鉴定费不是本案的审理内容，应当依法驳回。一审法院认定的事实是正确的，双方在自认的情况下房屋增值过户已经交易完成，被上诉人和原审第三人也没有恶意串通，依据谈话笔录可以证明不低于政府指导价出售房屋，也与被上诉人及原审第三人的约定是相应的，一审法院程序合法，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
王瑞红辩称，不同意上诉人的上诉请求，请二审法院依法维持原判。被上诉人王瑞红与田淑贞签订房屋买卖合同是在依法有委托手续的情况下签订的，该行为是有效的。在上诉人履行对案外人偿还借款的义务是合法的，且已经履行完毕，同时也是有授权的。上诉人根据合同法第54条的规定，双方在签订合同的时候不存在合同法第54条规定的情形，所以该合同不应当被撤销，在一审过程中，一审法院的审理程序是合法的，一审法院在审理本案过程中，从立案到判决经过三次审理，两次评估，案件在是否增加变更诉讼请求时，明确给予了上诉人期限，是因为上诉人自己的原因超过了法院规定的期限没有提交申请，所以一审法院不存在程序违法的任何情形，也就是说在上诉人上诉状第一项请求的问题，二审法院不应当审理，一审过程中，就鉴定费问题，一审法院已经向上诉人释明超过了期限不予受理，所以一审法院的原审判决依法应当得到二审法院维持。
潘锡群向一审法院起诉请求：一、依法撤销原、被告之间所签订位于三河市××开发区××路东侧、××村民自××商住楼北侧福××号房屋的买卖合同；二、被告及第三人承担本案诉讼费，评估费23000元由被告承担。事实和理由：2015年3月11日，原告委托第三人王瑞红以合理市场价格代为出售原告所有的位于三河市××开发区××路东侧、××村民自××商住楼北侧福××号房屋，双方签订委托书并在公证机关办理公证手续。2016年5月24日，第三人王瑞红在没有告知亦未提供给原告当时市场合理参考价格的情况下以受托人身份，通过三河市泰丰房产经纪有限公司将上述房屋以462000元价格出售给被告田淑贞。该成交价远低于当前市场价格，损害了原告合法权益。后原告与第三人及被告交涉此事二人均不配合。原告认为第三人以原告代理人身份，在不告知原告市场合理价格的情况下，以明显低于市场合理价一倍多的价格将原告房屋出售给被告的行为显失公平，原告起诉请求法院支持诉讼请求。
一审法院认定事实：2015年3月11日，原告潘锡群与第三人王瑞红签订《委托书》并于同年3月26日在北京市国立公证处办理公证，约定潘锡群委托王瑞红代为出售潘锡群位于三河市××开发区××路东侧、××村民自××商住楼北侧福××号房屋（房产证号为三河市房权证燕字第××号）,委托事项为代签合同出售房屋、代收房款及办理过户等，委托期限至上述事项办完为止。2016年5月23日和24日，王瑞红以原告潘锡群委托代理人名义与被告田淑贞分别签订总房款为77万元的《房屋买卖合同》和总房款为462000元的《三河市存量房买卖合同》，约定将上述房屋出售给被告田淑贞。因原告潘锡群尚欠案外人于皓的欠款，于皓与潘锡群于2016年4月7日制作谈话记录一份，笔录中潘锡群表示如同月23日不能还钱，就按给王瑞红的委托将涉案房屋以不低于当地政府指导价出售，房屋全部价值用以折抵所欠于皓的借款及利息。合同签订后，被告田淑贞按约将房款77万元支付给王瑞红，房屋完成了过户及交付手续，王瑞红将该款偿还了原告潘锡群欠于皓的欠款及利息，后将剩余43649.75元以转账形式退还潘锡群。诉讼过程中，原告潘锡群申请对房屋价值进行评估，评估结果该房屋2016年5月28日市场价值为186.89万元。涉案房屋现被被告田淑贞另售并过户至他人名下。庭审中，原告潘锡群提交了公证委托书、房款为462000元的《三河市存量房买卖合同》、被告告知原告房屋已过户的通知书、律师函及申请法院调取的涉案房屋权属信息的相关证据，证明原告委托王瑞红售房、所售房屋价格明显低于市场价格及房屋已过户后又另售他人的情况。被告及第三人均称房屋实际成交价格为77万元并非462000元，对其他证据无异议；被告提交了公证委托书、总房款为77万元的《房屋买卖合同》、房产证及支付房款的银行流水等证据，证明双方实际履行的是房款为77万元的《房屋买卖合同》及房款已付清房屋已过户的事实。原告称从未见过该《房屋买卖合同》及房产证，对银行流水亦不清楚。第三人对被告提交的证据均无异议；第三人提交了公证委托书、原告与案外人于皓的谈话记录（王瑞红为记录人）、房款为77万元的《房屋买卖合同》、完税凭证及物业费、取暖费缴费凭证、房款转账凭证、余款43649.75元退还原告的转账凭证等证据，证明王瑞红依据公证委托书代签合同出售房屋、收取77万元房款、将房款偿还原告所欠于皓欠款及缴纳税款、支付物业等费用，并将余款退还原告的事实。原告对谈话记录的真实性认可，但称其笔录中所说的市场价应该是双方认可的，庭审中才得知总房款为77万元，即使如此也明显低于市场价格，对合同、收取房款及缴纳费用的相关凭证均称不清楚，对公证委托书及收到43649.75元退款无异议。被告对上述证据均无异议。一审法院认为，本案存在两种法律关系即委托法律关系和房屋买卖法律关系。第三人王瑞红基于委托书的授权处分原告潘锡群涉案房产，与被告田淑贞签订房屋买卖合同，收取田淑贞支付的房款77万元并配合办理过户手续，原告虽对房屋售价不予认可，但不能举证证明第三人王瑞红在与被告田淑贞交易过程中有显失公平的事实和证据。原告虽在诉讼过程中申请对涉案房屋交易时价格进行评估并提供评估报告，但不足以证明其主张，且房屋已完成过户，原告诉讼请求不能得到支持。因双方均认可实际履行的是77万元的《房屋买卖合同》，故对462000元《三河市存量房买卖合同》的真实性本院不再评判。判决：一、驳回原告潘锡群全部诉讼请求。二、案件受理费80元，由原告潘锡群负担（已预交）。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院认定的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。对于显失公平的民事行为，当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。本案中，上诉人潘锡群委托被上诉人王瑞红以合理市场价格出售其三河市燕郊开发区福泽御园3-1-2203号房产。2016年5月23日王瑞红将该房产以人民币77万元总价卖给被上诉人田淑贞。潘锡群提出王瑞红在未征求其同意情况下，就将其房屋以极低价格出售给他人，损害了其合法权益，请求法院撤销该房屋买卖合同。三河市人民法院委托三河市方诚房地产估价有限公司对涉案房屋进行价格评估，该房屋在2016年5月28日交易日期的评估总价为人民币186.89万元。本院认为，被上诉人王瑞红作为潘锡群的代理人，将潘锡群的房屋以远低于同期市场的价格出售给被上诉人田淑贞，该房屋买卖合同显示公平，应予撤销。
综上所述，上诉人潘锡群的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销三河市人民院（2016）冀1082民初3228号民事判决。
二、撤销被上诉人王瑞红与被上诉人田淑贞于2016年5月23日签订的《房屋买卖合同》及2016年5月24日签订的《三河市存量房买卖合同》。
一审案件受理费80元，由王瑞红、田淑贞各自负担40元；二审案件受理费160元，由王瑞红、田淑贞各自负担80元；涉案房屋价格评估费用23000元，由王瑞红、田淑贞各自负担11500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 柴秋芬
审 判 员 丁宗发
代理审判员 杨日升
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 宋 超