铁岭市银州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽1202民初1942号
原告：中国银行股份有限公司铁岭分行。住所地：铁岭市银州区市府路**号。
负责人：吴强，系该行行长。
委托代理人：温凯，系该行员工。
委托代理人：孟庆红，系该行法律顾问。
被告：姜军，男1980年7月26日出生，汉族。
被告：高山，男，1972年8月14日出生，汉族。
委托代理人：李晴（系高山员工），女，1989年7月3日出生，汉族。
原告中国银行股份有限公司铁岭分行（以下简称中行铁岭分行）与被告姜军、高山返还原物纠纷一案，原告于2016年9月20日向本院起诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告中行铁岭分行的委托代理人孟庆红、温凯，被告高山的委托代理人李晴到庭参加诉讼。被告姜军经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告姜军借款合同纠纷案件已经铁岭市中级人民法院（2014）铁民二初字第00024号民事调解书和（2014）铁执字第00062号执行裁定书，将姜军所有的位于铁岭新城区钟山路钟山柳岸6号楼5号门市房产权证号为X、面积297.85平方米；4号楼8号门市房产权证号为：X、面积312.95平方米；4号楼20号门市房产权证号为：X、面积316.42平方米，三处房产作价4583980元，交付原告抵偿债务；截止流拍之日，被告姜军尚欠原告本息合计544178.22元。根据借款时被告姜军提交给原告的其与高山签订的《房屋租赁合同》姜军于2012年4月1日起以每年5万元租金将铁岭新城区钟山路钟山柳岸4号楼8号门市二层租给高山。现在该房屋的实际占用人为高山。高山按照年租金2.5万元交纳租金至2014年3月10日。现诉至法院，请求法院依法判决：1、被告姜军将高山占用的位于铁岭新城区钟山路钟山柳岸4号楼8号门市二层交还给原告；2、请求法院判令被告高山以每年2.5万元的标准向原告补交2012年4月1日起至2014年3月10日止房租金，及以每年5万元的标准向原告交纳2014年3月11日起至2017年3月31日止房租金；3、诉讼费用由被告承担。
被告高山辩称：本被告与姜军是2012年4月签订的《房屋租赁合同》，租期自2012年4月1日至2017年4月1日，租金每年2.5万元，目前租金交到了2015年3月31日，还有两年的租金没交。同意按照每年2.5万元的租金向原告交纳其后两年的费用，因为合同未到期，被告要求继续租赁使用该房屋。原告所提交的《房屋租赁合同》不是本被告签订的，上面的学校印章不是本被告所属学校的，租金应当以本被告所提交的合同为准。
被告姜军经传票传唤未到庭，亦未提交证据及书面答辩意见。
对原告举示证据的审核认定：
1、铁岭市中级人民法院（2014）铁民二初字第00024号民事调解书复印件、铁岭市中级人民法院（2014）铁执字第00062号执行裁定书复印件（证明原告与姜军借款合同纠纷的事实、执行依据的法律关系、结果，原告取得诉争房屋的所有权）
被告没有异议，本院予以采信。
2、房屋租赁合同两份复印件（证据来源：姜军办理房屋抵押贷款时提交。证明诉争房屋出租情况）
被告对证据真实性有异议，该合同承租方签名不是被告本人签字，上面的“外研口语学校”的公章也是伪造的，与真实的公章差距很大，真实的公章上面带有防伪码，被告单位公章一直没有更换，被告是以个人名义与姜军签订的房屋租赁合同，房屋租金不是每年5万元，而是每年2.5万元，且已经向姜军交纳了3年的房租，该合同不应予采信。
本院结合其后被告提交证据并与“外研口语学校”单位公章比对，认为被告异议成立，该证据不符合证据要件要求，不予采信。
对被告高山举示证据的审核认定：
1、房屋租赁合同原件一份、收条三张、姜军的身份证复印件一份、房屋产权证书复印件一份（证明被告与姜军以个人名义签订房屋租赁合同，房屋租金每年是2.5万元及已经交纳了三年）。
原告无法判定该组证据的真假，鉴于姜军没有出庭，请求法院进行裁决。
本院认为，原告未提出异议，被告所举证据符合证据要件要求，本院予以采信。
经当事人陈述、举证、法庭认证和本院审查认证，确认如下法律事实：坐落于铁岭新城区钟山路钟山柳岸4号楼8号门市房（房产权证号为X，建筑面积312.95297.85平方米）原为被告姜军所有，2013年7月11日被告姜军与原告中国银行股份有限公司铁岭分行签订个人经营银保贷款合同以诉争房屋提供抵押担保并办理抵押登记，后因双方发生借款合同纠纷，经铁岭市中级人民法院主持调解并作出（2014）铁民二初字第00024号民事调解书。2015年4月22日，铁岭市中级人民法院作出（2014）铁执字第00062号执行裁定书，裁定将诉争房屋交付原告中国银行股份有限公司铁岭分行抵偿债务。另查明，被告姜军与被告高山于2012年4月9日签订《房屋租赁合同》，姜军将其所有的坐落于铁岭新城区钟山路钟山柳岸4号楼8号门市房二层租赁给高山使用，租期自2012年4月1日至2017年3月31日，房租金每年2.5万元，高山已经依据合同向姜军交纳2012年至2014年三年的租金7.5万元、押金500元，其后租金未交纳，高山至今仍占有使用该房屋。
本院认为：被告姜军与被告高山签订《房屋租赁合同》合法有效，该合同的租赁期限未到期，被告高山仍有权在租期内继续租赁使用该房屋。原告中国银行股份有限公司铁岭分行虽基于铁岭市中级人民法院的执行裁定书取得诉争房屋的所有权，但原告与姜军签订的抵押担保合同是在二被告签订房屋租赁合同之后，并且在二被告履行租赁合同期间取得所有权，依据《中华人民共和国合同法》规定，房屋租赁期内所有权变更的，不影响原租赁合同的效力，故在房屋所有权人变更为原告的情况下，原告代替原出租人姜军地位，与被告高山在租期内仍应继续履行二被告所签订《房屋租赁合同》，原告主张被告将房屋交付给原告的请求本院不予支持。原告所举租赁合同不符合证据要件要求，本院不予采信，故其主张的租金标准本院亦不予采信，被告高山自2014年后未交纳的租金，仍应按照每年2.5万元的标准交纳，已经交付的2012年至2014年三年租金无需按照原告主张租金标准补交。又因高山自愿将其后两年未交纳的租金给付原告，故给付起始期为2015年4月1日。被告姜军经传票传唤未到庭，依法应予缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条（因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力）、第三十九条（所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利）、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条（承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付）、第二百二十九条（租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力）、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条[租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的]、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据），第一百四十四条（被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决）之规定，判决如下：
一、被告高山按照2.5万元/年的租金标准给付原告中国银行股份有限公司铁岭分行自2015年4月1日起至2017年3月31日止的租金。逾期履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费1050元（原告预交），由被告高山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
上诉人在递交上诉状次日起七日内交纳上诉费，逾期交纳，按撤回上诉处理。
审 判 长 刘琳
人民陪审员 赵杰
人民陪审员 王 铁 军
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 李 超