广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法碣民一初字第739号
原告东莞市同兴实业投资有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人熊沛棠。
被告东莞市同兴纸品有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人莫文静。
委托代理人莫文超。
原告东莞市同兴实业投资有限公司诉被告东莞市同兴纸品有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人熊沛棠，被告的委托代理人莫文超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2008年2月签订《厂房租赁合同》，就原告位于东莞市高埗镇护安围的厂房、宿舍等租赁给被告的相关事宜约定了双方的权利义务。签约后，原告按约履行了全部义务，但被告却未按约履行付款义务，后被告就拖欠租金一事于2015年11月13日将其所有的原材料（原纸等）抵押给原告，并于2015年11月16日办理了动产抵押登记。截止至今，被告尚欠原告厂房租金达569520元（不含违约金），期间，原告多次催讨，但被告至今未付。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告签订的厂房租赁合同。二、被告返还原告厂房租赁费569520元及滞纳金（暂计至起诉之日为10915.8元，并顺延至厂租付清之日），以上合计580435.8元。三、确认原告对被告原材料等财产（详见《原纸库存汇总表》）有优先受偿权。四、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，被告确认拖欠原告租金569520元，同意解除厂房租赁合同，其他由法院依法判决。
经审理查明，2008年2月23日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞高埗护安围的厂房、宿舍等出租给被告使用，租赁期限自2008年3月至2022年12月，期限共15年，2008年5月至2012年12月期间每月租金为180800元，2013年1月至2017年12月期间每月租金为189840元，租金每月支付一次，每月10日以前支付当月的租金，被告迟延缴纳租金，按照日息万分之五的标准向原告支付滞纳金。租赁合同另就其他事宜进行了约定。租赁合同签订后，原告已将涉案租赁房屋交付给被告使用。
2015年11月13日，原告与被告签订《抵押协议》，双方就被告拖欠原告租金等达成协议，内容如下：一、被告将现有生产原材料（原纸等）抵押给原告，于本协议签订3日内双方共同到相关部门办理抵押手续，被告不能支付原告两个月租金或被告全面停止经营时，原告有权就上述抵押物自行处理，并优先就上述抵押物受偿，受偿范围及顺序为：1、被告欠原告的租金及利息；2、原告代被告垫付的工人工资；二、原告处理上述抵押后（按拍卖价）后，在优先支付被告租金及垫付工人工资后，在抵押物剩余价值范围内代被告支付运费；三、办理抵押手续前后被告不得私自处理上述抵押物，并不得使原材料的价值低于300万元。上述抵押物不足以偿还原告租金及工人工资等费用时，原告有权另行主张；四、被告如找到卖家可就上述抵押物的处理获得更高价值，可以与原告商议并经原告同意后处理，原告有权就上述抵押物的处理款项获得优先受偿；五、被告保证对上述抵押物有所有权，具有合法处分权，被告与供应商之间的约定不能对抗原告。如有第三方对上述抵押物主张权利，被告私自处理抵押物或致使抵押物价值低于上述约定金额，被告应对原告承担所有法律责任，并赔偿原告因此造成的损失，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、执行费等一切费用并赔偿原告100万元。抵押协议后附有原纸照片及原纸库存汇总表，载明总重量为1451719Kg，金额为3515675元。2015年11月16日，原、被告就上述抵押办理抵押登记手续。动产抵押登记书载明抵押物为原纸，重量为145179Kg，货值3515675元，被担保的债权为租金，担保的范围为主合同项下的本息、违约金、实现抵押权费用等。
庭审中，原告陈述，涉案的租赁房屋未办理房地产权证及建设工程规划许可证。双方确认，被告现拖欠原告2015年10月至12月租金未付。
以上事实，有原告提交的《厂房租赁合同》、动产抵押登记书、《抵押协议》，以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，根据双方陈述及本院查明的事实，归纳本案争议焦点如下：
一、关于《厂房租赁合同》的效力及租金、滞纳金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案的租赁房屋未办理房地产权证，原告亦未在法庭辩论终结前提交建设工程规划许可证，本院依法认定原告与被告于2008年2月23日就租赁房屋事宜签订的《厂房租赁合同》违反了法律的强制性规定，应属无效。合同无效，故不存在解除合同的问题。原告诉求解除双方签订的《厂房租赁合同》，本院不予支持。
涉案租赁合同虽无效，但原告确实已将房屋交付给被告使用，被告应参照合同约定的房屋租金标准向原告支付房屋占有使用费。被告确认尚拖欠原告2015年10月至12月的租金未支付，故被告应向原告支付2015年10月至12月的房屋占有使用费569520元=189840元／月×3个月。
关于滞纳金的问题。涉案租赁合同无效，合同中关于滞纳金的约定亦无效，故原告诉求滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。
二、关于原材料等抵押物的优先权问题。根据《中华人民共和国担保法》第五条的相关规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。涉案的《抵押协议》是就厂房的租金设立的抵押担保合同，是《厂房租赁合同》的从合同，租赁合同无效，抵押协议亦无效。因此，原告诉求对抵押的原材料等财产享有优先受偿权，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市同兴纸品有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告东莞市同兴实业投资有限公司支付房屋占有使用费共计569520元。
二、驳回原告东莞市同兴实业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用4802元，原告已预交，由原告负担90元，由被告负担4712元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 徐苗苗
二〇一六年三月十四日
书 记 员 胡凤英
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国担保法》
第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。