福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终1718号
上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州市华兴物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区温陵南路蟠龙大厦20C座。
法定代表人：林健兴。
委托诉讼代理人：林泽曙，男，1970年6月24日出生，汉族，系该公司员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：安溪县龙凤都城太阳湾小区业主委员会，住所地福建省泉州市安溪县城厢镇二环西路2号龙凤都城。
负责人：蔡泳森。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）：安溪县城厢镇龙凤社区居民委员会，住所地福建省泉州市安溪县城厢镇二环西路2号龙凤都城。
负责人：王彩云。
委托诉讼代理人：许良周，安溪县城乡法律服务所法律工作者。
上诉人泉州市华兴物业管理有限公司（下称华兴物业公司）因与被上诉人安溪县龙凤都城太阳湾小区业主委员会（下称太阳湾业委会）、安溪县城厢镇龙凤社区居民委员会（下称龙凤社区居委会）物业服务合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2016）闽0524民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华兴物业公司的委托代理人林泽曙及被上诉人龙凤社区居委会的委托代理人许良周到庭参加诉讼。太阳湾业委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
华兴物业公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判龙凤社区居委会退还华兴物业公司合同履约金50000元；2、一、二审诉讼费用由龙凤社区居委会、太阳湾业委会承担。事实与理由：华兴物业公司与龙凤社区居委会于2014年12月签订《福建省物业服务合同》、《龙凤都城（四期）太阳湾小区物业委托管理服务合同》各一份，约定由华兴物业公司对龙凤都城四期太阳湾小区进行物业管理。合同签订后，华兴物业公司依约将合同履约金50000元汇至龙凤社区居委会账户。2015年11月15日，华兴物业公司撤出小区物业服务后，50000元履约金应当由合同当事人龙凤社区居委会退还给华兴物业公司。在原审过程中，龙凤社区居委会辩称已将50000元转交给太阳湾业委会，但没有提交证据证明，即使该事实成立，这种未经当事人各方同意的单方面转移也是无效的。而且太阳湾业委会不是合同当事人，只是由业主选举的自治管理组织，虽依法报备成立，但是其本身没有独立资产，不具有独立承担民事责任资格，原审判决太阳湾业委会退还50000元履约金，责任最终或由小区业主共同承担，或致使判决不能得到执行。
龙凤社区居委会辩称，一、2015年10月9日太阳湾业委会成立后，龙凤社区居委会将《物业服务管理合同》及履约保证金一并移交给了太阳湾业委会。自此华兴物业公司的物业服务全权由太阳湾业委会进行监管，与龙凤社区居委会无关。原审法院判决太阳湾业委会退还保证金是正确的。二、华兴物业公司在物业服务合同未满私自撤走，根据合同约定，华兴物业公司应当承担2万元违约金。三、华兴物业公司在服务期间，相关清理土渣、修剪树枝、运载杂物等委托龙凤社区居委会处理，但上述费用华兴物业公司至今仍未支付，依法应当予以抵扣。
太阳湾业委会未作陈述。
华兴物业公司向一审法院起诉请求判令：1、判令龙凤社区居委会与太阳湾业委会连带退还华兴物业公司合同履约金50000元及逾期付款违约金（从起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计至还款之日止）；2、太阳湾业委会、龙凤社区居委会承担本案诉讼费用。
太阳湾业委会向一审法院提出反诉请求：1、判令华兴物业公司支付给太阳湾业委会违约金20000元；2、判令华兴物业公司赔偿经济损失287740元；3、案件本诉和反诉受理费用由华兴物业公司承担。
一审法院认定事实：安溪县城厢镇龙凤都城（四期）太阳湾小区自2009年2月19日以来由景泽物业公司进行物业管理。2014年12月19日，景泽物业公司经安溪县住建局同意后，撤出对该小区的物业管理工作。2014年12月23日，龙凤社区居委会作为甲方（在太阳湾业委会成立前暂时代表全体业主），与华兴物业公司作为乙方签订《福建省物业服务合同》和《龙凤都城（四期）太阳湾小区物业委托管理服务合同》各1份，约定：①甲方将位于安溪县城厢镇龙凤都城（四期）太阳湾小区委托乙方进行物业管理，委托管理期限为5年（自2015年1月1日起至2019年12月31日止）；②乙方提供服务受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方应要求全体业主和物业使用人履行本合同相应义务并遵守本物业公共部位（包括楼盖、走廊通道、门厅等）和公共设施（包括电梯、消防设施、公共照明、上下水管道等）的使用维护等管理制度；③甲方应负责处理本合同生效前发生的物业管理遗留问题，负责审批物业维修专项资金的使用预算，负责审查乙方提交的物业公共部位、公用设施设备修缮、更新、改造的书面报告，并监督修缮改造等的竣工验收；4、合同签订时，乙方应交5万元作为合同履约金至合同期满后7日内无息退还。合同中途终止的，属乙方责任的视情况扣除；5、双方中任何一方提出提前终止合同的，需提前3个月通知对方。因一方违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方30日即行解除，并在30日内办理交接。合同对其他事项作了具体约定。合同签订后，华兴物业公司于同月29日支付给龙凤社区居委会合同履约金50000元，并按合同规定时间入住管理。景泽物业公司在退出小区物业管理时，只移交小区物业用房和部分图纸，未能向华兴物业公司全面移交物业管理所需资料，也未能现场盘点小区各种设施设备情况。而龙凤社区居委会至今亦未能依上述物业合同的约定处理好景泽物业公司对小区的物业管理遗留问题。华兴物业公司在进驻太阳湾小区后，主动对小区物业公共设施、设备现状进行自查，并就电梯检查报告、太阳湾小区消防及二次供水系统的检查报告，门铃、门禁及监控系统的检查等公共设施设备现状，以自查报告形式向安溪县住建局进行报备。华兴物业公司在物业合同履行一段时间后以众多住户拒不缴纳物业管理费等为由，于2015年8月18日致函龙凤社区居委会，提出拟终止物业委托服务合同并征求意见。在取得龙凤社区居委会同意，华兴物业公司并向安溪县住建局进行报备。太阳湾业委会于2015年9月8日成立后，龙凤社区居委会将物业管理职能及合同履约金50000元移交给太阳湾业委会，但并未将此情况明确告知华兴物业公司。2015年10月14日，华兴物业公司向龙凤社区居委会发出解除《福建省物业服务合同》和《龙凤都城（四期）太阳湾小区物业委托管理服务合同》的通知，并在小区公共场所发布《关于撤出龙凤都城（四期）太阳湾物业管理服务的公示》，决定从2015年11月14日起停止对太阳湾小区的物业管理服务。《关于撤出龙凤都城（四期）太阳湾物业管理服务的公示》的主要内容有：⑴前期物业公司对物业管理相关资料没有全部移交，其相关债权、债务没有同业主清理，前期物业公司预收取2015年1月1日后的物业服务费也无移交；电梯五方通话设备、线路损毁长期无法使用，消防设施瘫痪，监控系统故障、缺失超50%，对讲系统损毁达30%；进出口道闸不能使用，小区门道路石材破损严重等。⑵前期物业公司向小区业主预收取2015年1月1日后的物业服务费（含土渣清运费、污水处理费等）没有进行移交或直接退还给业主，小区内公共设施设备因前期物业公司没有正常维修维护等而产生诸多问题，尤其是电梯系统的五方通话长期故障影响年检，监控系统线路老化，故障频繁，消防管道下沉错位无法供水，主机瘫痪，致使业主意见很大而以此为由拒不缴纳物业管理费和水电公摊费用等款项。⑶要解决前期物业与业主之间的债权债务问题，要承担修复电梯五方通话设备、对讲门禁、监控系统恢复消防设施等需庞大费用，已呈现无法继续管理服务状态。2015年11月19日，华兴物业公司、龙凤社区居委会及太阳湾业委会三方共同对龙凤都城（四期）太阳湾小区相关设备、设施等现状及存在的问题进行核查，并共同签署1份《龙凤都城四期太阳湾存在的问题汇总表》。审理中，华兴物业公司提出申请，要求法院依职权向安溪县住建局调取华兴物业公司提交的安溪县龙凤都城（四期）太阳湾小区公共设施设备现状自查相关报告。一审法院向安溪县住建局调取时，安溪县住建局人员向承办人明确表示当时有收到这些报告，现找不到这些报告，但安溪县住建局又不同意出具遗失证明。
一审法院认为，龙凤社区居委会与华兴物业公司于2014年12月23日签订的《福建省物业服务合同》和《龙凤都城（四期）太阳湾小区物业委托管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按约履行各自的义务。合同履行中，龙凤社区居委会未能督促景泽物业公司向华兴物业公司全面移交物业管理相关资料，且景泽物业公司预收取部分业主2015年1月1日后的物业服务费亦未能退还等等，是造成华兴物业公司难以进行后期物业管理的主要原因。显然，龙凤社区居委会未能依合同约定处理好前任景泽物业公司对小区的这些物业管理遗留问题，已经构成违约。因华兴物业公司已在征得龙凤社区居委会同意后，按龙凤社区居委会的要求向安溪县住建局报备后并进行公示，且太阳湾业委会对华兴物业公司与龙凤社区居委会提前解除物业合同并无异议，故华兴物业公司提前解除与龙凤社区居委会签订的《福建省物业服务合同》和《物业委托管理服务合同》合法。合同解除后，龙凤社区居委会收取的合同履约金50000元理应予无息退还。审理中，太阳湾业委会自认龙凤社区居委会已向其移交合同履约金50000元。对此，太阳湾业委会有义务返还给华兴物业公司合同履约金50000元。华兴物业公司的诉讼请求，合法部分，予以支持。对于太阳湾业委会反诉称因华兴物业公司的服务管理不善而造成小区物业公共设施、设备、园林绿化等严重损坏，应赔偿其经济损失329997.27元并支付违约金20000元的问题。因太阳湾业委会对于小区物业公共设施、设备、园林绿化等损坏情况，仅提供1份由华兴物业公司、龙凤社区居委会及太阳湾业委会三方确认的《龙凤都城四期太阳湾存在问题汇总表》，而该汇总表虽体现的小区公共设施、设备损坏情况，但无法分清这些设备损坏是由谁故意造成的，也无法体现设施、设备损坏的具体价格。因之，太阳湾业委会的反诉请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《福建省物业管理条例》第三十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、安溪县龙凤都城太阳湾小区业主委员会应在判决生效后十日内退还给泉州市华兴物业管理有限公司合同履约金50000元；二、驳回泉州市华兴物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回安溪县龙凤都城太阳湾小区业主委员会的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元、反诉案件受理费6000元，合计7050元，由安溪县龙凤都城太阳湾小区业主委员会负担。
本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：参照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，在太阳湾业委会成立之前，龙凤社区居委会与华兴物业公司签订的涉案合同及履行合同约定的收取履约金的行为，属于代行太阳湾业委会职责的行为，因此，在太阳湾业委会成立后，履行合同的相关法律后果应当由太阳湾业委会承担。故本案退还履约金的主体应当是太阳湾业委会。一审法院认定本案属于合同权利、义务概括转移不当，本院予以纠正。至于龙凤社区居委会提出违约金问题及相关费用抵扣问题，均属于太阳湾业委会的请求范围，故本院不予审理。
综上所述，华兴物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上述，维持原判。
二审案件受理费1050元，由泉州市华兴物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王经艺
代理审判员 林良楷
代理审判员 庄 瑮
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 陈斌斌
速 录 员 陈 蓉
附注：适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；