贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法环民终字第10号
上诉人（原审原告）敖芬，女，1958年3月18日出生，汉族，农民。
上诉人（原审原告）陈永科，男，1957年7月14日出生，汉族，工人。系原告敖芬之夫。
共同委托代理人孙林，贵州名城（仁怀）律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）文真桉，男，1976年4月5日出生，汉族，农民。
被上诉人（原审被告）张正钊，男，1977年4月1日出生，汉族，农民。
共同委托代理人余大培，贵州佳信律师事务所律师，代理权限：一般诉讼代理。
共同委托代理人张元亮，男，1948年4月25日出生，汉族，退休职工。代理权限：一般诉讼代理。
上诉人敖芬、陈永科因与被上诉人文真桉、张正钊确认合同无效纠纷一案，不服仁怀市人民法院（2012）仁民初字第1173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月3日受理后，依法组成合议庭，于同月18日公开开庭对本案进行了审理，敖芬及其委托代理人孙林，文真桉、张正钊及其委托代理人张元亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2008年10月25日，原告敖芬将家庭所有的坐落于大坝镇狮子桥边钢混结构楼房一层三间和家庭承包地出卖和有偿转让给被告文真桉、张正钊。敖芬与文真桉签订《购房合同书》约定：“一、敖芬将修建于大坝狮子桥前公路边钢混水泥结构楼房（一楼）左侧二间出售给文真桉居住，将涂仕利房后基脚外土地一块、敖芬现房后路外土地一块、敖芬房后原购陈永培田角一块，部分责任地转让给文真桉耕种，以上土地不得外售，否则敖芬有权收回，价格112800元。二、房屋四大界址为：前抵仁习公路，后抵自基墙为界，左抵涂仕利墙基为界，右抵张正钊互为共墙（前二间、后三间），共墙部分属双方所有，重建时由双方协商为准。三、敖芬转让给文真桉、张正钊耕种土地界址为：1、红岩土地，东抵洞湾公路，南抵人行路，西抵红崖土地，北抵华礼土地；2、狮子桥右侧土地，东抵陈永仁，南抵敖芬土，西抵陈南方土，北抵涂弟均土，土地只准耕种，不得开山取石；3、大银山土地，东抵黎宗平土，南抵黎珊土，西抵华礼土，北抵胜华土；4、大银山土地，东抵程明才土，南抵路，西抵程明怀土，北抵陈铁桥土；5、退耕还林土地，东抵陈永仁土，南抵李元芳土，西抵陈灿华土，北抵华礼土，土地国家补助一切费用由敖芬领取，如国家停止补助，土地由文真桉与张正钊共同所有，有关土地证书待敖芬交文真桉、张正钊收存为据。四、敖芬与文真桉完成购房手续后，敖芬将该楼房土地证书原件交文真桉收存为据，今后文真桉自行完善房屋过户手续，改建时文真桉按国家有关规定办理手续和缴纳费用；五、敖芬与文真桉完成房屋过户手续后，该楼房所有权和土地使用权转归文真桉所有，同时敖芬原水、电、电视户头转归文真桉和张正钊共同所有；六、敖芬因丈夫和孩子在外工作，全家责成敖芬全权处理，今后不论发生任何房产、土地纠纷，皆由敖芬承担一切负责，凡敖芬有关房屋债务皆由敖芬负责，文真桉概不负责；七、本合同自敖芬与文真桉签字之日生效，任何一方不得违约，否则，按购房总额百分之二十作惩；八、本合同书一式一份，由文真桉收存为据”。敖芬与张正钊签订《购房合同书》约定：“一、敖芬将修建与大坝镇狮子桥前公路边钢混水泥结构（一楼）右侧一间及右侧房地（包括内部一切设施）出售给张正钊，将部分土地转让给张正钊耕种，价格为93800元。二、该房四大界址为：前抵仁习公路，后抵自基自墙为界，左与文真桉互为共墙，右侧抵田边路为界，共墙部分属双方共同所有，重建时以双方协商为准。三至八条合同条款内容与敖芬和文真桉签订购房合同书内容一致”。同日，敖芬与二被告协议，明确出卖给文真桉、张正钊房屋价格分别为41800元、24800元，敖芬出具文真桉收条载明：“今收到文真桉购买大坝狮子桥前公路边楼房二间（左侧）及部分土地现金112800元。收款人敖芬，公元二〇〇八年十月二十五日”；出具张正钊收条载明：“今收到张正钊购买大坝狮子桥前公路边楼房（一楼）右侧一间及右侧房地设施和部分土地现金，共计收到现金93800元。收款人敖芬，公元二〇〇八年十月二十五日”，敖芬将仁集用（2000）字第0602313-011号集体土地使用证原件和宅基地契约五份原件交付文真桉。房屋交付后，二被告均对房屋进行改建加层，对从敖芬处有偿转让责任地种植、使用。2010年，仁赤高速公路建设征用土地，将文真桉从敖芬处流转责任地征用，敖芬与文真桉为征地补偿款归属发生纠纷，经仁怀市大坝镇大坝街道社区居民委员会调解未果。在审理过程中，二原告提出在出卖房屋宅基地中有部分是国有土地，2012年8月27日，一审法院以原告与被告纠纷所涉及宅基地性质和面积尚待国土资源部门确认，而中止诉讼，同日函告仁怀市国土资源局。2013年11月4日，一审法院收到仁怀市国土资源局作出的仁国土资函（2013）47号《关于确认敖芬宅基地权属的复函》，明确：“2000年12月30日为其登记宅基地面积406.31平方米土地是敖芬与大坝社区（原胜利生产队）陈永发、陈永良、陈永礼、陈仕均、陈永书、陈永亨、熊登云等7户协议转让所得，属于集体土地”，同日，恢复本案诉讼。
敖芬、陈永科向一审法院提起诉讼称：因与文真桉签订合同无效，一份为2008年10月25日签订的涉及价款112800元的打印合同，另一份为2009年10月25日签订的涉及价款为41800元手写合同。请求判决与二被告签订的《购房合同》无效；诉讼费由二被告承担。
文真桉、张正钊答辩称，1、2008年10月25日，二被告分别与原告敖芬签订《购房合同书》，约定：文真桉购买敖芬坐落于大坝镇狮子桥前公路边靠左侧房屋二间和敖芬将部分土地转让给文真桉耕种，价款112800元；约定：张正钊购买敖芬坐落于大坝镇狮子桥前公路边靠右侧房屋一间和右侧空地，将部分土地转让给张正钊耕种，价款93800元。当日，敖芬出具《收条》，分别收取文真桉、张正钊交付现金112800元、93800元，敖芬将仁集用（2000）字第0602313-011号《集体土地使用证》原件、买地建房《卖约》五份原件交给二被告，双方完成购房交接手续。成交后，二被告分别拆除购得房屋扩建加层和内外装修，改变房屋原状，现二被告已在大坝街道社区云山组入户。2、原告诉称“后于2009年10月25日第一原告敖芬与第一被告文真桉签订上述《购房合同书》补充协议，房价为41800元”事实不成立。3、《购房合同书》内容没有符合《中华人民共和国合同法》第52条规定无效合同条款。原告起诉已超过了法定诉讼时效，应当驳回。
一审法院经审理认为，敖芬分别与文真桉、张正钊签订《购房合同书》二份，并履行合同义务达三年之久。双方签订的二份《购房合同书》行为，无法律规定的合同无效情形。原告引用《贵州省城乡规划条例》第三十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条之规定，不能成为原告主张合同无效的依据；原告提出《购房合同书》约定：“转让的承包地如遇征地补偿，所获的补偿金均归原告方所有”，与原告敖芬和二被告提供《购房合同书》“该土地国家补助一切费用由原告敖芬领取，今后国家停止补助归还二被告共同享有土地”约定不符。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”规定，二被告购买二原告房屋和有偿转让土地未办理登记生手续，不影响合同效力，仍对双方具有约束力，二原告要求确认与二被告分别签订二份《购房合同书》无效，证据不足，理由不充分，应予以驳回。据此，为保护交易安全和农村的社会稳定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决驳回敖芬、陈永科的诉讼请求。案件受理费60元，由敖芬、陈永科承担。
上诉人敖芬、陈永科上诉称：1、一审认定事实不清，适用法律不当。被告申请出庭证人眼睛不好、记忆不好，不能证明案件事实，一审采信难让上诉人信服；2、发包人将土地发包给被上诉人只经过大坝街道社区同意，未经过三分之二以上成员同意并报大坝镇人民政府同意，应当认定转让无效；3、上诉人并非其母亲蔡永秀（2000年去世）唯一继承人，其转让蔡永秀土地的行为部分无效。4、被上诉人违反诚实信用原则，无故违约才引发本案。双方签订《购房合同书》约定：“转让的承包地如遇征地补偿，所获的补偿金均归原告方所有”，补偿金发到村委会，文真桉想占为己有，违反《合同法》相关规定。请求撤销仁怀市人民法院（2012）仁民初字第1173号民事判决，判决上诉人收回土地。
被上诉人文真桉、张正钊答辩称：1、证人是《购房合同书》的见证签字人，当庭作证买卖房屋、转让承包地全过程的事实真相；2、本案承包地依法流转，上诉人在五年前亲自带领答辩人和十余位证人丈量房屋、上山指地，双方钱房两清、土地合法流转。被上诉人两家人已办理了购房地仁怀市大坝镇大坝街道社区云山组的户口簿和身份证；3、上诉人母亲2000年去世，八年后，敖芬代表全家出卖房屋、流转土地，期间无其他任何人提出继承纠纷，上诉人在本案审理一年多也只字未提，即便有人主张，也应由敖芬承担全部责任。《购房合同书》第6条：“敖芬因丈夫和孩子在外工作，全家责成由（甲方）敖芬全权处理，故今后不论发生任何房产、土地纠纷，皆由甲方（敖芬）承担一切负责，凡有关房屋债务皆由甲方负责，乙方概不负责。”物权法106条规定答辩人善意取得不担责。4、上诉状中“转让的承包地如遇征地补偿，所获的补偿金均归原告方所有”系上诉人捏造。请求二审驳回上诉。
本院经审理查明，上诉人敖芬在2008年10月25日与被上诉人文真桉、张正钊签订《购房合同书》各一份（打印版）及履行情况，二被上诉人对房屋改建情况，与原审认定事实一致。本院另查明，二被上诉人为方便对房屋过户，另行手写《购房合同书》两份，分别就二被上诉人仅购买敖芬房屋部分价款进行明确，分别为41800元、24800元。二被上诉人通过抓阄方式对敖芬转让给二人的土地进行分割耕种，但未对打印版合同中第三条第5项退耕还林土地进行分割。2009年，二被上诉人对购买房屋进行改建，随后将户口迁移到房屋所在村民组。2010年，仁赤高速公路建设征用了二被上诉人未分割的退耕还林地，敖芬领取了征地款全额8万余元。因建设征地还征用了已分割给文真桉耕种的大银山土地，敖芬欲领取该款，文真桉不同意，引发纷争。目前该款留存于村集体。敖芬出售房屋转让土地后，已搬至仁怀市中枢镇和平街51号居住，户籍为非农业户口。敖芬陈述其母亲去世后土地一直由其耕种，并在一审中提交大坝镇街道社区居民委员会证明，证明其母亲土地一直由其耕种至2008年，退耕还林补助费以敖芬名义领取。
本院认为：敖芬因家庭情况迁往仁怀市中枢镇街上居住，并请中间人介绍与文真桉、张正钊签订名称为《购房合同书》，具体内容包含了房屋买卖和承包责任地转让的书面合同。合同签订之日，敖芬按照合同约定收取了文真桉、张正钊支付的买房和土地转让全款，同时将房屋手续、土地承包合同等交与文真桉、张正钊。随后，文真桉、张正钊接手房屋并改建，对转让土地进行耕种。合同系双方真实意思表示，并得到及时履行。文真桉已获得转让的部分土地因被征用而产生征地款，敖芬为此征地款而主张确认双方合同无效，违反诚实信用原则，于法无据，不予支持。双方签订合同后，文真桉、张正钊已将全家户口迁至购买房屋所在村民组正常生产生活。经审查双方签订合同无法律明文规定无效情形。针对上诉人敖芬的上诉理由，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；”之规定，一审出庭证人系双方签订合同时的见证人，当庭作证，且与双方签订书面合同反映事实相一致，一审予以采信符合法律规定；关于上诉人“未经过三分之二以上村集体成员同意，应当认定转让无效。”之上诉理由，因涉及法律条文并非“效力性强制性规定”，不能成立；关于上诉人“其转让已去世母亲蔡永秀土地的行为部分无效。”之上诉理由，因该权利依法应当由利害关系人主张，且不得对抗善意第三人，不能成立；关于上诉人称双方签订《购房合同书》约定：“转让的承包地如遇征地补偿，所获的补偿金均归原告方所有”与合同原文原意不一致，不能成立。综上所述，敖芬的上诉理由均不能成立，不予支持。一审判决驳回原告诉讼请求正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理60元、二审案件受理费60元均由敖芬、陈永科负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾占雷
审 判 员 李露露
代理审判员 张辉云
二〇一四年四月十七日
书 记 员 王宇鹏