河南省沈丘县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1624民初4183号
原告：范秀云，女，1969年6月15日出生，汉族，住河南省沈丘县。
委托诉讼代理人：李剑锋、徐克鹏，河南陈州律师事务所律师。
被告：沈丘县康馨置业有限公司，住所地：沈丘县商务中心区尚德路东，组织机构代码：596266378。
法定代表人：刘红杰。
委托诉讼代理人：张新士，河南千字文律师事务所律师。
被告：沈丘县鑫霖置业有限公司，住所地：沈丘县槐店镇长安中路。
法定代表人：王长中，职务：总经理。
委托诉讼代理人：马学彬，河南恪信律师事务所律师。
被告：李红光，男，1972年11月8日出生，汉族，住河南省沈丘县。
委托诉讼代理人：张卫洪，河南千字文律师事务所律师。
被告：周明军，男，1970年7月20日出生，汉族，住河南省沈丘县。
委托诉讼代理人：林春光，河南恪信律师事务所律师。
被告：卢宝峰，男，1965年4月26日出生，回族，住河南省沈丘县。
原告范秀云与被告沈丘县康馨置业有限公司、李红光、周明军、卢宝峰、沈丘县鑫霖置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用简易程序，经当事人申请追加被告沈丘县鑫霖置业有限公司参加诉讼，原告撤回对被告卢宝峰的起诉本院准许后，公开开庭进行了审理。原告范秀云及其委托诉讼代理人李建峰、徐克鹏，被告沈丘县康馨置业有限公司的法定代表人刘永红及其委托诉讼代理人张新士、被告李红光的委托诉讼代理人张卫洪，被告周明军的委托诉讼代理人林春光，被告沈丘县鑫霖置业有限公司的委托诉讼代理人马学斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
范秀云向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告范秀云与被告沈丘县康馨置业有限公司签订的鑫霖时代商城商铺定房协议；2、判令被告沈丘县康馨置业有限公司返还原告购房款259524元及银行利息，被告李红光、周明军、沈丘县鑫霖置业有限公司承担连带返还责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告沈丘县康馨置业有限公司开发鑫霖时代商城项目期间，原告范秀云与被告沈丘县康馨置业有限公司于2013年11月18日签订商铺定房协议一份，双方约定的购房面积32.5平方米，原告按合同约定支付了购房款259524元，收款单位为被告沈丘县康馨置业有限公司。双方在购房合同第七条中明确约定交房时间为2015年10月31日之前，但被告至今未向原告交付房屋，根据被告向原告提供的房屋进行初步测量，房屋的实际面积为40.27平方米，该面积远远超过法律允许的误差幅度，此举构成根本违约，基于上述违约情况，原告有权要求解除合同、返还价款、赔偿损失。被告李红光、周明军、沈丘县鑫霖置业有限公司形成了合伙关系，系开发商，被告退伙时购房合同已经签订并实际履行，因此，被告应对上述购房款承担连带赔偿责任，请求支持原告的诉讼请求。
沈丘县康馨置业有限公司辩称，本公司不是涉案合同的当事人，不应承担责任，本案系房屋买卖合同法律关系，原告诉称的商铺订房协议是与鑫霖时代商城签订。而非与本公司签订，根据合同相对性原则，本公司不是合同一方当事人，案涉合同义务与本公司无关。综上,本公司不是本案的责任主体，不应承担任何责任。
李红光辩称，被告李红光与被告周明军签订合作协议及解除合作协议均系职务行为，而非个人行为。被告李红光系沈丘县康馨置业有限公司的实际出资人，是代表公司的职务行为，且被告李红光并未参与鑫霖时代商城项目的开发和建设，因合作协议产生的责任，应由被告沈丘县康馨置业有限公司承担，因此，原告将被告李红光列为被告是错误的。其次，本案系房屋买卖合同法律关系，原告诉称的商铺订房协议是与鑫霖时代商城签订，根据合同的相对性原则，被告李红光不是合同一方当事人，不应当承担任何责任，请求依法驳回原告对被告李红光的诉讼请求。
周明军辩称，被告周明军是本案房地产项目用地的合法使用人，只是将土地交由具备开发资质的房地产公司进行开发，被告本人并未参与房地产开发事宜。2015年6月沈丘县康馨置业有限公司因种种原因，造成鑫霖时代商城项目无法继续进行，所有工程长期停工，被告无奈只好联系其他开发商对该项目进行承继。2015年7月沈丘县鑫霖置业有限公司全面继受了该项目的所有权利义务，被告仍然未参与项目的开发建设。根据合同的相对性原则，被告周明军不是本案房屋买卖的合同相对方，不应当承担任何责任，请求依法驳回原告对被告周明军的诉讼请求。
沈丘县鑫霖置业有限公司辩称:
一、沈丘县鑫霖置业有限公司是鑫霖时代商城的合法开发主体，应由我公司对外统一承担有关房地产开发的责任和义务。2015年7月，在沈丘县康鑫置业有限公司退出鑫霖时代商城项目的开发建设后，即由我公司全面继受了该项目的一切权利和义务，由我公司对该项目进行投资、建设、销售，并承担该项目的一切法律责任。我公司继受该项目后，按照国家相关法律规定对该项目办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，并通知相关房屋买受人前来我公司确认、更换购房手续，对于沈丘县康鑫置业有限公司以鑫霖时代商城项目部名义签订的《鑫霖时代商城商铺定房协议》我公司全部予以认可，绝大部分购房人已持原定房协议和交款收据，与我公司重新更换签订了新的订房协议，并更换了交款收据，相关的房屋也已交付购房人。二、范秀云在我公司多次催告的情况下未按照合同约定办理银行按揭贷款手续，至今仍未付清全部房款，系先行违约应承担相应的违约责任，并且按照合同约定交房日期将顺延至房款付清之后，其所购商铺的交房条件尚未成就，我方不存在违约行为。范秀云所购买的商铺位于鑫霖时代商城地上B区一层111号商铺，建筑面积约为32.5㎡，商铺单价为每平方米15369.97元，采用按揭付款的方式购买，在协议签订时仅支付了全部房价款的50%，计259524元，余下房款办理银行按揭贷款。我公司多次通知范秀云提供银行按揭贷款的有关材料，办理银行按揭贷款手续，范秀云至今仍未办理，按照《鑫霖时代商城商铺定房协议》第七条第二款第（3）项“双方约定在交房时如乙方未付清全部房款的包括银行按揭尚未发放及贷款不足应付房款的交房时期顺延至乙方付清全部房款后”的约定，范秀云所购买商铺的交房日期将顺延至范秀云付清全部房款之后，范秀云至今仍未付清全部房款，所购商铺的交房条件尚未成就，范秀云系先行违约，我方不存在违约行为。三、买卖双方在原始定房协议中明确约定，房屋面积以产权登记面积为准，据实结算房价款，对于房屋面积双方应当按照合同约定处理，我方不存在违约行为。在范秀云与鑫霖时代商城项目部洽谈协商商铺买卖事宜时，买卖双方就对房屋面积的差异处理方式进行了明确约定，根据《鑫霖时代商城商铺定房协议》第四条第二款第（1）项对于面积差异的处理方式，即“商铺交付后，产权登记面积与协议约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，据实结算房价款”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款也明确规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。因此本案买卖双方对房屋面积差异处理方式的约定是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同条款应受法律保护。范秀云以房屋面积存在差异为由要求解除合同，没有法律根据，我公司在房屋面积方面不存在违约行为。为了表示我公司愿意继续履行合同的诚意，我公司同意以《鑫霖时代商城商铺定房协议》约定的商铺面积继续履行合同。综上，请求依法驳回范秀云的诉讼请求。为了表示鑫霖公司的继续履行合同的诚意，鑫霖公司同意以原商铺订房协议约定的面积，继续履行协议。
本院经审理认定事实如下：
2013年11月18日原告范秀云与被告沈丘县康馨置业有限公司签订鑫霖时代商城认购协议书，双方约定认购总价款为159524元，认购定金为50000元，首付价款50%，其余房款在约定期限内办理银行按揭贷款支付完毕等内容，当日原告范秀云交付定金50000元。认购协议签订后，双方于当月18日签订鑫霖时代商城商铺定房协议，该协议约定；原告购买地上Ｂ区1层111号商铺，建筑面积约为32.5平方米，单价每平方15369.97元，总金额为499524元，付款方式为首付50%，计款259524元，余款银行贷款未约定付款期限，交房时间为2015年10月31日前，同时约定如交房时原告未付清全部房款或银行按揭尚未发放交房时期顺延至原告付清全部房款后等内容，当日原告范秀云交付首付款259524元。后原告未办理银行按揭，余款至今未付。被告沈丘县康馨置业有限公司在开发该项目过程中造成停工，后整个工程转让给被告沈丘县鑫霖置业有限公司继续承建，所有债权债务由被告沈丘县鑫霖置业有限公司承继。沈丘县鑫霖置业有限公司于2015年7月9日成立，于次月27日取得房地产开发企业暂定资质证书，于当年12月4日取得建筑工程施工许可证，涉案商铺占地于2015年11月11日取得建设工程规划许可证，于12日取得建设用地规划许可证，用地单位和建设单位均为被告沈丘县鑫霖置业有限公司。2015年12月4日该公司取得涉案商品房预售许可证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应遵守法律法规，遵循诚实信用原则，依约全面履行自己的义务，依法成立的合同对双方具有法律约束力，非经法定情形或当事人合意，不得擅自变更或者解除。本案中，原告范秀云与被告沈丘县康馨置业有限公司签订的商品房买卖合同，在起诉前已经取得商品房预售许可证，意思表示真实，内容合法有效，对双方具有法律约束力。在合同履行过程中，被告沈丘县康馨置业有限公司虽将合同权利义务转让给被告沈丘县鑫霖置业有限公司，但该转让行为不能对抗第三人，其仍应对其先期合同行为承担责任。被告沈丘县鑫霖置业有限公司承继该工程的权利义务，并取得上述用地和建筑资质，以及商品房预售许可证后，原告范秀云与被告沈丘县康馨置业有限公司签订的商品房买卖合同由其承继，原告范秀云在合同约定的交房期限逾期后，在三个月的合理期限和逾期交房一年内，未行使解除权，原告的解除权消灭，原告范秀云与被告沈丘县鑫霖置业有限公司应继续全面履行合同，本院予以认定。商品房销售的主体是指有房地产开发资质的企业，故自然人被告李红光、周明军所谓的合伙人，在本案中不具有责任主体资格，本案的合同权利义务主体仅限于原告范秀云和被告沈丘县康馨置业有限公司，以及被告沈丘县鑫霖置业有限公司，二被告以其出资额为限对外承担有限责任。原告诉称商铺面积远远超过法律允许的误差幅度，构成根本违约，有权要求解除合同。因原告尚未全额支付购房款，被告尚未交付商品房及原告方并未举证证明本案讼争商铺实际面积，原告范秀云以此理由要求解除合同，理由并不充分，本院不予支持。
综上所述，原告范秀云与被告沈丘县康馨置业有限公司、沈丘县鑫霖置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，该合同于签订时成立，于被告取得商品房预售许可证之日生效，对合同当事人具有法律拘束力。按照合同的约定，原告范秀云应继续履行合同给付价款，被告沈丘县康馨置业有限公司、沈丘县鑫霖置业有限公司应继续履行合同交付房屋。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十五条规定，判决如下：
驳回原告范秀云的诉讼请求。
案件受理费5194元，减半收取2597元，由原告范秀云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判员 李泽峰
二〇一七年十二月二十九日
书记员 郑 蒙