广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第28号
上诉人（原审原告）朱启达，男，1975年11月12日出生。
上诉人（原审原告）杨红云，女，1980年3月26日出生。
上列二上诉人共同委托代理朱宗波，男，1949年7月23日出生，汉族，住所同朱启达。
被上诉人（原审被告）广州市盛唐房地产开发有限公司。
法定代表人唐志威，董事长。
委托代理人孙发林，广东润科律师事务所律师。
上诉人朱启达和杨红云因与被上诉人广州市盛唐房地产开发有限公司（以下简称盛唐公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，现已审理终结。
经原审法院审理查明：2011年2月21日，朱启达、杨红云与盛唐公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定朱启达、杨红云以840865元购买盛唐公司开发预售的从化市街口街新村北路52-56号翰林国际公馆3号楼401房（合同约定建筑面积131.41平方米，套内建筑面积111.23平方米），盛唐公司应于2012年3月31日前交付房屋。合同还约定逾期交楼的处理方式：1、逾期不超过180天，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，盛唐公司按日向朱启达、杨红云支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，朱启达、杨红云有权解除合同，盛唐公司应自朱启达、杨红云解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按朱启达、杨红云累计已付房款20%向朱启达、杨红云支付违约金。合同签订后，朱启达、杨红云支付了全部购房款840865元和契税及其他费用12813元，盛唐公司分别于2011年2月21日和7月28日向朱启达、杨红云开具了收款收据和购房发票，但盛唐公司未能依约于2012年3月31日前交付涉案房屋给朱启达、杨红云。
2012年12月18日，朱启达、杨红云向原审法院提起本案诉讼，请求判令盛唐公司退还购房款853678元（包括契税12813元），支付购房款853678元的利息159108.98元，支付已付购房款853678元的20%违约金170735.60元，支付其他费用3800元（包含误工费、交通费、公证费）；解除双方之间签订的购房合同。盛唐公司辩称因施工方原因导致迟延交付，构成情势变更，不产生违约责任。且朱启达、杨红云通过购房办理入户手续，现房屋已经可以交付，不同意解除合同，朱启达、杨红云发出解除通知已经超过解除权行使期限。如法院判决合同解除，对朱启达、杨红云既主张利息又主张违约金的请求依法不应支持，违约金过高应予调整，契税等杂费不应退还。
原审法院认为：朱启达、杨红云与盛唐公司签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，内容合法，是有效合同。双方应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，朱启达、杨红云已依约付清房价款，盛唐公司逾期至今未能履行交付房屋的义务，其行为已经构成违约。根据协议约定，盛唐公司逾期交楼超过180日的，朱启达、杨红云可以解除合同，要求盛唐公司退还已收取的全部购房款，并可要求盛唐公司按已付房价款的20%支付违约金。现盛唐公司逾期交楼已超过180日，故朱启达、杨红云诉讼要求解除合同，返还支付的购房款并要求盛唐公司按已付房价款的20%支付违约金，于法有据，原审法院予以支持。但违约金应以朱启达、杨红云已支付的房价款840865元来计算，计得为168173元，朱启达、杨红云将契税及其他费用12813元包含在内一起计算违约金有误，不予支持。对于朱启达、杨红云已付契税及其他费用12813元，由于盛唐公司违约，朱启达、杨红云解除合同，双方签订合同的目的已无法实现，故朱启达、杨红云要求退还契税及其他费用12813元有理，原审法院予以支持。对于朱启达、杨红云要求盛唐公司以全部购房款853678元为本金计算利息的问题，商品房买卖合同第十四条延期交房的违约责任中双方约定，盛唐公司如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理，即是按合同附件七《补充协议》第六条处理，而附件七《补充协议》第六条并未约定计算利息，只约定违约金，现盛唐公司需按合同约定支付违约金给朱启达、杨红云，朱启达、杨红云的损失已得到合理赔偿，故朱启达、杨红云要求盛唐公司支付利息的诉讼请求，原审法院不予支持。对于朱启达、杨红云主张的公证费400元，该费用是朱启达、杨红云与银行签订《楼宇按揭合同》时所作公证的费用，不属于本案合同违约赔偿范围，对该项请求不予支持。对于朱启达、杨红云主张的从江西到从化收楼产生的交通费、误工费问题，朱启达、杨红云提供了几张交通费票据，未提供误工费的证据，原审法院认为，朱启达、杨红云虽未提供误工费的相关证据，但根据本案的实际情况，考虑到朱启达、杨红云曾到从化收楼等事实，必然会产生一些交通费和误工等损失，原审法院据此酌情确定交通费和误工费为1500元。对于盛唐公司提出抗辩认为由于商品房施工方的原因，导致逾期不能交付房屋，属于不可抗力或情势变更，应当予以免责。原审法院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，盛唐公司与施工方产生纠纷不属于不可抗力的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，盛唐公司以施工方违约导致其不能按时交楼给朱启达、杨红云为由提出的抗辩不成立，原审法院不予支持。对于盛唐公司提出的朱启达、杨红云行使解除权已过诉讼时效问题，其依据为补充协议第十五条第三项约定的朱启达、杨红云应在解除情形发生之日起10日内行使合同解除权。朱启达、杨红云认为该条款为格式条款，限制了朱启达、杨红云的正当权利，应当无效。原审法院认为，本案双方当事人签订的合同为盛唐公司提供的格式合同，盛唐公司作为房地产开发商，在合同中约定免除或减轻自身责任的条款，应当向对方作出足以引起注意的提示，并向对方以书面或口头形式作出明确说明。但盛唐公司并未举证证明其已向朱启达、杨红云作出足以引起注意的提示并作出明确说明。盛唐公司逾期交楼已构成违约，且该违约行为一直持续至今，现盛唐公司仍无法确定其交楼日期，朱启达、杨红云签订合同目的无法实现，故朱启达、杨红云行使合同解除权不受补充协议第十五条第三项的限制。对于盛唐公司抗辩按已付房款的20%支付违约金过高应予调整问题，盛唐公司对此并未提交相应证据予以证明，然而朱启达、杨红云已按约定将全部购房款交给盛唐公司，但盛唐公司至今仍无法交楼，给朱启达、杨红云造成了一定损失，结合现时从化市城区商品房价格，对双方约定的违约金不作调整。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四、第一百一十七条、第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2013年10月14日作出如下判决：一、解除朱启达、杨红云与广州市盛唐房地产开发有限公司于2011年2月11日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；二、广州市盛唐房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内返还购房款840865元和契税及其他费用12813元共计853678元给朱启达、杨红云；三、广州市盛唐房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内支付违约金168173元给朱启达、杨红云；四、广州市盛唐房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内支付交通费、误工费1500元给朱启达、杨红云；五、驳回朱启达、杨红云的其他诉讼请求。一审案件受理费15586元，由朱启达、杨红云负担2153元，广州市盛唐房地产开发有限公司负担13433元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人朱启达、杨红云不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审支持我方对已付款项提出的利息请求。理由：在双方《商品房买卖合同》格式条款中有关于逾期交楼计算利息的条款，但是被上诉人利用其起草条款的优势，故意将利息空白不填。被上诉人逾期交楼，本应在一个月内支付违约金，但是被上诉人拖延支付违约金，也应该承担拖延期间的利息。
被上诉人广州市盛唐房地产开发有限公司辩称：我方不同意上诉人的意见。一审判决我方负担违约金，已经包含对上诉人所有损失的赔偿，不应该另外计算利息损失。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审庭询中，上诉人述称其损失除了违约金弥补的户口迁移、工作安排、精神损失外，另有房款利息损失。庭询后书面提出另有房价上涨损失。
本院认为，上诉人要求被上诉人支付房款的利息，缺乏合同依据。双方当事人合同约定了逾期交房以违约金承担违约责任，并非没有约定违约责任，故上诉人以被上诉人为合同起草方，故意空白利息赔偿条款的意见，本院不予采纳。法律规定违约金主要功能为补偿守约方的损失。上诉人述称违约金用于补偿户口迁移、工作安排、精神损失等，但并未提供证明费用数额的证据，无法支持违约金不足弥补损失的理由。故上诉人要求被上诉人支付房款利息也缺乏法律依据。上诉人在二审庭询后提出违约金不足弥补房价上涨损失，但是至今也没有提交实际遭受损失的相关证据。故本院不予采纳。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。上诉人依据合同可收取被上诉人支付的违约金，其提出房款利息的请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1446元，由上诉人朱启达、杨红云负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年三月十四日
书记员 阮志雄