湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0702民初2215号原告：高兴平原告：皮丕霞共同委托诉讼代理人：邱玲，湖南先锋律师事务所律师，特别授权。被告：陈胜利被告：杨立娟共同委托诉讼代理人：吴建国，湖南和讯律师事务所律师，特别授权。共同委托诉讼代理人：陈立敏，湖南和讯律师事务所律师，一般授权。高兴平、皮丕霞与陈胜利、杨立娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月21日公开开庭进行了审理。高兴平、皮丕霞及其委托诉讼代理人邱玲与陈胜利、杨立娟及其委托诉讼代理人吴建国、陈立敏均到庭参加诉讼。本案已经审理终结。高兴平、皮丕霞诉称：二原告系夫妻关系，二被告也系夫妻关系。2002年9月份原告皮丕霞在常德市德山棉纺厂上班，经第三人高兴凤介绍租住被告杨立娟所有的位于德山开发区蒿草湖居委会92号常德德山棉纺厂职工宿舍22栋1单元5楼11号的一间面积为29.61平方米房屋居住。原告租住过程中，于2004年6月份二被告主动找到二原告称自愿将已经租给原告居住的房屋以4500元的总价款出卖给二原告所有，后经双方协商一致，二原告也同意购买该房屋，并一次性向被告陈胜利支付购买款现金4500元，二被告也当场将房屋的土地证和房产权证的原件及职工优惠购买公房审批表（出售合同书）原件都交给原告皮丕霞所有，并口头承诺以后保证协助原告办理该房屋产权过户登记手续。但当时基于是熟人高兴凤介绍，原告出自绝对的放心，相信被告是个诚信之人，所以双方并未签订书面买卖合同，且原告在交付完购房款后也没有要求二被告出具收据。自此二原告及其小孩便一直居住在该房屋内至今。后为改善居住环境，二原告于2005年5月份对该房屋进行装修、换门、换窗、改造卫生间和厨房、贴地面砖、墙面涂饰。期间，二原告也曾多次要求被告办理房屋产权过户手续，但二被告却一直拒绝办理。综上，原告认为，二原告居住至今，可是现在该房屋面临政府拆迁补偿，然而二被告为了获取拆迁补偿利益，竟到房产局谎报房产证已遗失，重新补办了该房屋的不动产权证。因此，二被告明显毁约，严重损害了二原告的合法利益，在万般无奈之际，为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求1、判令二原告与二被告关于位于德山开发区蒿草湖居委会92号22栋1单元5楼11号的一间面积为29.61平方米的房屋买卖行为合法有效，并判决该房屋归二原告所有；2、判令二被告协助二原告办理该房屋产权变更登记手续，即将该房屋过户至二原告名下；3、判令二被告承担本案诉讼费、担保费及保全费。高兴平、皮丕霞为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：1、原、被告身份信息；2、房产证、国土证、出售合同书；3、邻居证明；4、湖南云锦集团有限公司证明、蒿草湖居委会证明；5、证人的买房协议；6、话费回单及通话详单；7、通话录音光盘及文字记录；8、出庭证人证言。陈胜利、杨立娟共同辩称：答辩人并未将该诉争房屋卖给二原告，与二原告之间既没有书面的买卖合同，也没有口头的约定，双方之间不存在房屋买卖关系，故应驳回其诉讼请求。二答辩人自2002年9月起将该诉争房屋租住给二原告使用至今，租赁期限在六个月以上，未签订书面的租赁合同，双方之间形成了不定期租赁合同关系；二原告故意隐匿诉争房屋的土地证、房产证、合同书，并试图将已支付的房屋租金偷换成购房款，进而达到其非法占有该房产的目的；该诉争房屋系杨立娟通过原工作单位常德棉纺厂职工优惠购买公房而取得的所有权，购房时使用了夫妻二人的工龄共计23年；该诉争房屋的所有权人从始至终均登记在杨立娟，二答辩人从未进行过变更或转让。另，该房屋系房改房，使用土地的取得方式为划拨，因此答辩人非常清楚诉争房屋在2004年是不能进入市场进行转卖的，故二答辩人没有将该房屋进行买卖，也无法将其进行买卖。陈胜利、杨立娟向本院提交了如下证据：1、职工优惠购房审批表、合同书；2、不动产权证书；3、调查笔录2份；4、中山市参保缴费明细。经庭审举证、质证，本院对证据综合评定认为，原告所举证据1、2、4、6、7、8，与被告所举证据1、2真实、合法、有效，本院予以采信。对其他证据，因缺乏真实性和关联性，本院不予采信。根据采信的证据及到庭当事人对本案事实的陈述，本院确认以下案件事实：被告陈胜利、杨立娟于2004年将登记在杨立娟名下坐落于德山蒿草湖居委会常德棉纺织厂22栋1单元5楼11号（房产证号：常德市房权证武字第000878**号，土地证号：常国用（2003）字第56844号）房屋以4500元价格卖给原告高兴平、皮丕霞。原告向被告支付购房款后，被告将房产证和土地使用证交付给原告，但一直没有办理过户手续。原告也一直在该房屋居住至今。现因该房屋拆迁确权需要，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，提出前列诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第二条规定：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。本案中，虽然原被告双方并未订立书面的房屋买卖合同，但从庭审查明的情况来看，两被告在收到原告的购房款4500元后，同时将房屋连同房产证以及土地使用证都交付给了原告，且原告一直居住至今。且在通话录音中，两被告也承认是房子已经卖了，但是现在想反悔。故可以认定原被告双方是通过了“其他形式”订立了房屋买卖合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律及行政法规的禁止性规定，真实、合法、有效，本院予以认可，双方当事人应全面履行合同约定义务。本案中，虽原被告双方未明确约定被告杨立娟有协助过户义务，但依据房屋买卖交易习惯以及合同的附随义务，杨立娟仍应履行协助高兴平、皮丕霞将该房屋进行过户，以实现双方达成的有效房屋买卖合同的真实目的。对原告提出对该房屋拥有所有权的诉讼请求，因该房屋尚登记在杨立娟名下，在房屋未履行过户之前，该房屋的所有权并未进行转移，故对该诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩原被告双方系租赁关系，因其并未提供证据予以支持其抗辩主张，故本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、高兴平、皮丕霞与陈胜利、杨立娟2004年订立的房屋买卖合同合法有效（房屋坐落于德山蒿草湖居委会常德棉纺织厂22栋1单元5楼11号。房产证号：常德市房权证武字第000878**号，土地证号：常国用（2003）字第568**号，建筑面积：29.61平米）。二、杨立娟在本判决生效之日起15内协助高兴平、皮丕霞办理上述房屋产权变更登记手续。三、驳回高兴平、皮丕霞的其他诉讼请求。本案受理费3100元，减半收取1550元，保全费1320元，共计2870元。由陈胜利、杨立娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。代理审判员  倪宏华二〇一七年八月二十三日代理书记员  郑 万附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。