上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6270号
上诉人(原审被告)：上海箐悠舍物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：苏国美，执行董事。
委托诉讼代理人：韩苏冬，上海沪融律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海鸿锳物业发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人：SHOUHSIHU，董事长。
委托诉讼代理人：胡箐，上海胡箐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡筠，上海胡箐律师事务所律师。
原审被告：卢颂华，男，1971年8月7日出生，汉族，住浙江省。
上诉人上海箐悠舍物业管理有限公司(以下简称“箐悠舍公司”)因与被上诉人上海鸿锳物业发展有限公司(以下简称“鸿锳物业”)、原审被告卢颂华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初13010号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
箐悠舍公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，违约责任归责明显偏袒被上诉人。箐悠舍公司向鸿锳物业承租上海市四川北路XXX号XXX幢德邻公寓第三至六层建筑物(以下简称“系争房屋”)，双方签订的《租赁合同》中虽有“鉴于部分”对系争房屋属于历史保护建筑的告知条款，但也仅限于属性的告知。被上诉人作为房屋产权人和专业的出租方，在签约及合同履行过程中，均未从专业角度对上诉人尽到保护建筑装修报审的提示和配合义务，也未履行《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》中规定的产权人责任。上诉人从接收房屋入场施工到被政府有关部门叫停、约谈两个多月期间，被上诉人一直默认上诉人的装修行为，而不做任何督促办理报批的工作。上诉人进场施工后，被上诉人均派驻项目联系人在现场监工，对上诉人的装修情况非常清楚。被上诉人明知未审批进行装修的事实而放任，从而不正当的行使解除权以期获得额外收益，严重违反信用原则；2、一审判决据以认定事实，认定责任的证据严重不足。鉴定意见并未明确本次装修造成的具体损害部位和损害程度，更未明确损害哪些是由上诉人造成，哪些是上诉人之前的承租户所致。鉴定意见及修复建议均以2010年修缮版本为标准有误，应先确定2013年改造装修具体情况、2010年至2015年被上诉人及承租人对房屋损害情况等，才能确定上诉人应当承担的法律责任；3、一审判决行使自由裁量权极具随意性，无法律及事实依据；一审判决将所有违约责任，均归于上诉人一方，无依据。酌定上诉人应赔偿鸿锳物业12个月房屋使用费，每月人民币(以下币种均为人民币)85万元，更无计算依据。一审酌定本案律师费10万元，上诉人再支付100万元也无依据；四、一审法院审理程序违法，无视同案卢颂华的鉴定申请。
被上诉人鸿锳物业辩称，不同意上诉人箐悠舍公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、双方合同已经将系争房屋属于保护建筑进行了明确告知，在之后的条款中也约定了，若要进行装修，装修前必须要向被上诉人申报，再由被上诉人向政府部门进行申报；2、一审中已经进行了鉴定，鉴定人员一审中也到庭作证，鉴定人员告知法庭因为上诉人擅自装修破坏了系争房屋，还有一份会议纪要以及责令整改通知书等文件中表明是由于上诉人的违法施工行为对保护建筑进行了破坏，所以一审认定系争房屋是由于上诉人擅自装修而遭到破坏正确；3、一审中被上诉人主张使用费计算到判决生效之日止，大约两年时间，现一审法院仅支持一年时间，损害被上诉人利益，被上诉人并未就此问题提出上诉；四、卢颂华的鉴定申请问题，一审前两次开庭时卢颂华对签字认可，但第三次开庭，卢颂华又不认可其签字，要求进行鉴定，所以一审未准许卢颂华的鉴定申请。
原审被告卢颂华辩称，不同意一审判决，同意箐悠舍公司的上诉请求。卢颂华不应承担担保责任。因为箐悠舍公司上诉了，卢颂华就没有上诉。卢颂华在箐悠舍公司有30%的股份，因此卢颂华最多只应承担30%的责任。对于箐悠舍公司承担的责任卢颂华不发表意见，由法院依法判决。
鸿锳物业向一审法院起诉请求：1、确认鸿锳物业与箐悠舍公司、卢颂华签订的房屋租赁合同于2015年10月26日解除；2、判令箐悠舍公司向鸿锳物业支付自2015年8月至判决生效之日止的房屋使用费，每月958,333.33元；3、判令箐悠舍公司向鸿锳物业支付律师费20万元；4、判令箐悠舍公司向鸿锳物业支付电梯、空调补偿款100万元；5、判令卢颂华承担上述2-4项诉请的连带保证责任。
一审法院认定事实：鸿锳物业是上海市四川北路XXX号XXX幢德邻公寓(全幢六层，以下简称“德邻公寓”)的产权人，该房屋为上海市人民政府批准公布的第四批优秀历史建筑，保护要求为三类，2009至2010年期间曾完成过符合历史保护建筑要求的修缮。鸿锳物业曾于2013年将德邻公寓出租开设休闲广场，承租方对房屋进行过装修。鸿锳物业曾于2011年将德邻公寓六层部分区域(建筑面积1204.3平方米，实际使用面积674.4平方米)出租给上海舒悦娱乐有限公司(以下简称“舒悦公司”)，至2015年6月时尚未收回。另三层有一处面积34平方米的房屋出租给他人经营中国移动业务，后在2015年7月底搬空。
2015年6月18日，鸿锳物业(甲方)与箐悠舍公司(乙方)签订房屋租赁合同，约定乙方向甲方承租系争房屋；租赁房屋交付日为2015年7月1日，免租期5个月，租期11年；第一年的年租金标准为1150万元，自第三年起递增；押金约定为370万元。合同在首部的“鉴于”部分载明，乙方知悉该建筑物为历史保护建筑及现况；乙方为经营承租建筑物将依法登记设立的项目公司及其股东在本合同签订后应当与乙方承担连带责任，且应在公司设立后在合同的保证人签章处盖章签字。合同5.8条约定，免租期内，甲方已经出租给舒悦公司的租金等均归甲方收取，从2015年9月1日起甲方将舒悦公司租赁面积移交乙方并免租5个月。合同10.1条约定，乙方对租赁物业进行的任何装修改造，均应当按照上海市的有关规定履行设计送审、验收等手续，需以甲方名义办理的甲方给予积极配合。合同10.5条约定，乙方租赁后可对三至六层的电梯、空调进行拆除改造，但应不影响一、二层电梯、中央空调的使用。合同17.3条约定，违约或赔偿范围包括守约方为实现其主张而支付的律师费等各项费用。卢颂华在合同落款的乙方保证人处签名。同日，鸿锳物业又与案外人上海鸣屹投资管理有限公司(以下简称“鸣屹公司”)的代表黄文兵签订房屋租赁合同，将德邻公寓第一、二层出租给鸣屹公司。随后鸿锳物业(甲方)与鸣屹公司(乙方)、箐悠舍公司(丙方)签订一份《房屋租赁内电梯、空调处置补充协议》，约定甲方同意丙方对德邻公寓第三至六层的电梯、空调进行改造，乙方承租的第一、二层的电梯、空调不得变动；丙方、乙方分别支付甲方补偿款100万元和50万元；如因丙方原因提前解除房屋租赁合同的，丙方应再补偿甲方电梯、空调补偿款100万元。卢颂华在丙方授权代表处签名，未在丙方保证人处签名。
合同签订后，鸿锳物业向箐悠舍公司和鸣屹公司交付了各自租赁的房屋，但舒悦公司占用的六层部分区域一直未能移交(后鸿锳物业提起诉讼，法院经二审，判令舒悦公司迁出租赁房屋的判决于2017年1月9日生效)。箐悠舍公司支付了保证金370万元和首月租金95,833.33元，以及电梯、空调补偿款100万元。随后，箐悠舍公司和鸣屹公司在修缮方案未经依法申报审批的情况下，即对德邻公寓开展了装修工程。其中箐悠舍公司在装修中将原建筑中庭的三台一至六层观光电梯和三至六层的自动扶梯、空调拆除，在中庭进行钢结构搭建以扩大三至六层使用面积，将三至五层以上原大空间商业区域部分分隔为小单间公寓。
2015年8月25日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局(以下简称“虹口房管局”)向箐悠舍公司出具责令改正通知书，认定其从事了“对优秀历史建筑的修缮不符合建筑的具体保护要求或者相关技术规范”及“未办理设计、施工方案审批”的行为，违反了相关规定，要求其立即停止违法行为，提供书面整改报告。2015年9月6日，上海市历史建筑保护事务中心等相关单位召开专题会议，作出德邻公寓违法施工情况现场认定会议纪要，明确德邻公寓在责令停工整改后，办理审批手续前不允许动工，并应做好以下工作：1、对历史建筑进行必要的检测评估，保证结构安全；2、对建筑重点保护部位损坏情况进行评估；3、扩建增加的面积属违法面积，应按后步明确的意见予以处理；4、委托由有资质的设计单位编制修缮改造设计方案，正式报市规划、市房管部门批准，施工单位资质也需符合要求。德邻公寓的装修工程被停工后，黄文兵曾向虹口房管局咨询如何启动整改，得到答复应由产权人提交整改情况报告。鸿锳物业则直至本案诉讼前均未提出对德邻公寓损坏修复进行检测评估。2015年10月23日，鸿锳物业向箐悠舍公司致函表示解除合同，该函于10月26日送达。2015年10月30日，箐悠舍公司回函表示不同意解除合同，要求以鸿锳物业名义办理装修许可事宜，并要求鸿锳物业交付六层舒悦公司租赁房屋和三楼移动公司占用房屋。2015年10月29日起，保安公司将德邻公寓清场，控制入口，禁止承租方进入。
鸿锳物业曾于2015年11月向法院起诉箐悠舍公司和黄文兵，要求解除租赁合同，后撤诉。该案审理中，法院向虹口房管局致函，请求其解答责令整改通知书中所涉违法修缮行为具体何指，是否构成对历史保护建筑的破坏等情况。该局回函称，2015年9月6日的专题会议明确德邻公寓的违法施工行为已对历史保护建筑造成了破坏，要求产权人委托专业检测单位对建筑进行检测评估，并根据评估结果制定整改方案，按优秀历史建筑的修缮技术规定恢复原样，会后该局督促产权人尽快实施该处房屋的损坏评估，以便后续工作的开展。
一审审理中，法院应鸿锳物业申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋内的装修是否造成对历史保护建筑的破坏进行司法鉴定。根据司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、四川北路XXX号德邻公寓内装修行为未办理相关报建手续，未委托任何有资质的检测单位检测和具有历史保护建筑修缮资质的设计单位设计，违反《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》相关规定。2、内装修对重点保护部位西北角楼梯底层楼梯平台，楼梯间隔墙造成破坏。封堵楼梯安全出口造成消防安全隐患。3、内装修施工对楼内重点保护部位楼梯间水磨石墙裙、地坪、踏步及楼梯间马赛克地面损坏；对重点保护部位外立面门窗五金件原物造成较多缺失；对2009年按修缮要求恢复的仿马赛克地砖损坏严重。4、内装修加建隔墙后不满足承载力要求，自行搭建部分对建筑结构安全造成安全隐患。5、2015年装修已对德邻公寓重点保护部位造成不同程度的破坏，应按保护条例及政府相关部门保护要求按历史原样恢复，对存在安全隐患的应先行排除。应委托有资质的设计施工单位按优秀历史保护建筑修缮保护要求进行设计与施工。鉴定意见书中对修复方案也予以了明确。
一审审理中，鸿锳物业表示对箐悠舍公司、卢颂华已缴纳的押金同意返还，用于抵扣箐悠舍公司、卢颂华应赔偿的费用。鸿锳物业起诉时提供的本案律师费发票记载律师费为20万元，但发票编号与鸿锳物业另案起诉鸣屹公司、黄文兵案件中提供的发票一致。后鸿锳物业在本案合议庭审理当日又支付了20万元律师费并开具发票。
一审法院认为，根据法律规定，承租人未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案所涉的德邻公寓为优秀历史建筑，对其保护要求相较于普通房屋更为严格。租赁合同中也已明确约定对该房屋进行装修应履行必要的审批手续。箐悠舍公司、卢颂华辩称鸿锳物业未将该情况对其进行告知，显然与合同内容不符，法院不予采信。虽然相关程序依法应通过产权人申报，但箐悠舍公司并未向鸿锳物业提交过申报材料，也未向鸿锳物业提出过配合申报的要求，不得将责任推卸给鸿锳物业。现箐悠舍公司未经过修缮方案申报即对租赁房屋进行装修改建，违反了本市相关法规的规定，也违反了合同约定。而根据鉴定报告，箐悠舍公司在德邻公寓装修中进行的钢结构搭建等行为，对房屋的建筑结构造成安全隐患，对房屋重点保护部位造成不同程度的破坏，显然已经使租赁房屋受到严重损失。箐悠舍公司违法装修改建导致房屋损坏的行为已构成根本性违约，鸿锳物业据此向箐悠舍公司致函，提出解除合同，于法有据，应予确认。箐悠舍公司、卢颂华辩称鸿锳物业未完全交付房屋，违约在先，但双方对六层部分面积稍晚交付已在合同中有明确约定，并未影响箐悠舍公司、卢颂华占有并装修租赁房屋，而至合同约定的交付时间，箐悠舍公司、卢颂华的违约行为已经发生；至于三层中到7月底搬空的小房间，更是对合同履行全无影响，箐悠舍公司、卢颂华在接收房屋时也并未对此提出异议，故对箐悠舍公司、卢颂华关于鸿锳物业违约在先的抗辩不予采纳。
房屋租赁合同因箐悠舍公司的违约行为而被解除，鸿锳物业有权要求其赔偿相关损失。虽然纠纷发生时仍在免租期内，但合同尚未进入正式租期即停止履行，免租期的意义已全然丧失，承租方在此期间对房屋的占用应产生鸿锳物业的费用损失；而箐悠舍公司虽于2015年11月之后已不再占据租赁房屋，但鸿锳物业在房屋重新投入使用之前，势必先要对房屋完成修复，而为此进行委托鉴定、组织施工等工作也需要时间，故鸿锳物业有权要求箐悠舍公司、卢颂华赔偿相应期间的房屋占用费。鉴于修复工作尚未完成，因修复施工导致房屋继续空置而产生的房屋使用费损失，鸿锳物业可待修复完成后再另行主张。然而，通过2015年9月的专家会议，有关政府部门已明确要求德邻公寓停止使用，进行必要的鉴定并编制修缮方案，报有关部门批准。根据《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》的规定，优秀历史建筑的修缮应当由建筑的所有人委托具有相应资质的专业设计、施工单位实施，并将修缮的设计、施工方案事先报送市房屋行政管理部门。故不论租赁合同是解除还是继续履行，鸿锳物业作为德邻公寓的所有人，都理应尽快按政府部门的要求采取行动，争取早日完成房屋修复以重新投入使用，避免损失扩大。且箐悠舍公司、卢颂华方此后也已不再占据租赁房屋，对鸿锳物业启动相关工作并不会造成阻碍。现鸿锳物业在政府部门的要求下达后，迟迟未采取合理行动，直至本案起诉后方启动鉴定程序，对放任损失扩大存在过错。故鸿锳物业关于房屋占用费的诉请不能完全支持。因鸿锳物业尚有部分面积并未实际交付，故占用费数额也应相比租金适当下调。综上所述，法院酌情确定箐悠舍公司当前应赔偿鸿锳物业12个月的房屋使用费，每月85万元，其已缴纳的押金和租金可在其中抵扣。因系箐悠舍公司的原因造成合同解除，鸿锳物业依据补充协议约定要求箐悠舍公司赔偿电梯、空调损失100万元，符合约定，应予以支持。鸿锳物业诉请的律师费，符合合同约定，箐悠舍公司、卢颂华应当赔偿，但数额应根据实际情况进行调整，法院酌情确定为10万元。箐悠舍公司、卢颂华卢颂华作为箐悠舍公司的租赁合同保证人，未明确约定保证方式，依法推定为连带保证，应对箐悠舍公司需支付的违约赔偿承担连带责任。但电梯、空调的损失赔偿责任系约定于补充协议，而卢颂华并未在补充协议的保证人处签名，租赁合同中也未特别约定保证责任效力及于此后签订的补充协议，故对该笔赔偿其无需承担保证责任。
一审法院判决：一、确认鸿锳物业与箐悠舍公司、卢颂华签订的房屋租赁合同于2015年10月26日解除；二、箐悠舍公司应于判决生效之日起10日内赔偿鸿锳物业房屋使用费5,541,666.67元(已扣除押金370万元和已付租金958,333.33元)；三、箐悠舍公司应于判决生效之日起10日内赔偿鸿锳物业律师费10万元；四、卢颂华对箐悠舍公司的上述付款义务承担连带责任；五、箐悠舍公司应于判决生效之日起10日内赔偿鸿锳物业电梯、空调损失100万元；六、驳回鸿锳物业的其他诉讼请求。
二审中，箐悠舍公司表示，对于卢颂华在租赁合同上作为保证人的签字和补充协议上卢颂华的签字均认可。
二审中当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为,箐悠舍公司虽上诉认为双方违约的事实和归责的判定一审法院偏袒被上诉人，然其装修行为自始未委托有资质的设计单位、施工单位设计施工，并未有得到鸿锳物业认可的证据，亦未依据相关法规的规定和租赁合同约定将方案报市房屋行政管理部门审核批准。其行为已经违反双方租赁合同约定。后在相关政府部门出具责令改正通知书之后，亦未组织符合规定的，有资质的装修单位对不符合优秀历史建筑保护要求的部位予以修复，也未向出租人提供具体修缮方案，以供报政府部门审批。一审中鉴定单位具有相关资质，鉴定程序合法，箐悠舍公司虽对鉴定结论提出异议，但并无充分证据推翻现有鉴定结论。一审就此认定箐悠舍公司的装修行为对房屋的建筑结构造成安全隐患，对房屋重点保护部位造成不同程度的破坏并无不当。箐悠舍公司违约装修改建行为导致双方租赁合同事实无法继续履行，出租方鸿锳物业的合同目的无法实现，就此一审法院认定箐悠舍公司违法装修改建行为已构成根本性违约，支持鸿锳物业要求解除合同的诉讼请求并无不当。鸿锳物业明知系争房屋为历史保护建筑，在合同履行之初并未积极督促箐悠舍公司履行设计送审手续。在有关政府部门明确要求德邻公寓停止使用，进行必要的鉴定并编制修缮方案，报有关部门批准后，在上诉人已经搬离之后并未采取积极主动的行为促成早日鉴定和修缮，致损失有所扩大，一审考虑到该情况，未全部支持鸿锳物业房屋占用费的诉请，并酌情由箐悠舍公司承担12个月的房屋使用费，使用费标准参照合同约定租金标准并适当调低，尚属合理，本院不再作调整。至于上诉人提出不应依据补充协议的约定支付100万元电梯空调补偿费的理由并不充分，也缺乏合同依据，本院不予采纳。一审法院判决律师费的赔偿符合双方合同约定，赔偿金额已经由一审法院视情况酌情予以调低，鸿锳物业未有异议，本院予以认同。上诉人认为酌情调整没有依据，本院不予采纳。卢颂华作为箐悠舍公司保证人在讼争租赁合同上签名，应对箐悠舍公司在履行合同中承担的违约赔偿承担连带责任，其虽对该责任不予认同但并未提起上诉，其在二审中辩称依据其所占箐悠舍公司股份比例承担相应责任的观点也无法律依据，本院不予采纳。
综上所述，箐悠舍公司的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费89,600元，由上诉人上海箐悠舍物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理仇祉杰
审判长 刘建颖
审判员 卢薇薇
审判员 王晓梅
二〇一七年十二月十八日
书记员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……