重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终4028号
上诉人（原审被告）：重庆勤旭机械有限公司，住所地重庆市大渡口区八桥镇互助村9社，统一社会信用代码9150010458804509X5。
法定代表人：李勤，总经理。
委托诉讼代理人：郗钱苹，重庆荣升律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：包于平，女，1977年9月26日出生，汉族，住重庆市渝中区，
委托诉讼代理人：程麟智，重庆优浩律师事务所律师。
上诉人重庆勤旭机械有限公司（以下简称勤旭公司）因与被上诉人包于平房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初14306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人勤旭公司的法定代表人李勤及其委托诉讼代理人郗钱苹，被上诉人包于平及其委托诉讼代理人程麟智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
勤旭公司上诉请求：撤销重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初14306号民事判决第一、二、三项并依法改判驳回包于平的全部诉讼请求。主要事实和理由：1、因包于平违约，勤旭公司享有单方解除权，故应以勤旭公司向包于平寄送的解除合同告知函到达包于平之日起解除，即2016年7月5日至迟不超过2016年7月31日解除；2、双方在一审中办理交接，仅是为了减少房屋的空置损失，不能据此认定该行为系协商解除租赁合同；3、勤旭公司不存在违约行为，不应支付违约金，即使违约以10万元作为违约金亦过高。
包于平辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律准确，请求维持一审判决。
包于平向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、勤旭公司支付包于平涉讼房屋租金247000元；3、勤旭公司交纳的100000元保证金不予退还；4、支付物业管理费26145.8元、污水处理费13241元、座机电话费1058元。
一审法院认定事实:包于平系涉讼房屋权利人，重庆泰宏凯捷电镀有限公司系包于平所有的公司。包于平与勤旭公司一致认可，李勤、陈昌美系代表勤旭公司与包于平签订《房屋租赁合同》及其《补充协议》等。2015年6月6日，包于平与勤旭公司签订《房屋租赁合同》，合同约定包于平将涉讼房屋及房屋内设备以360000元/年出租与勤旭公司使用3年。勤旭公司向包于平交纳100000元作为保证金，该保证金在合同按约执行到期后退还与勤旭公司。涉讼房屋已通过环评认证，若在租赁期间房屋需要环评升级，由勤旭公司自行负责改进，另：因勤旭公司自行在生产中乱排乱放的，由勤旭公司自行负责。租金按季交纳，勤旭公司应提前15日交纳下一季度租金，若逾期交纳，勤旭公司应每日向包于平支付本期应交租金3%的滞纳金。勤旭公司逾期交纳租金的，包于平有权单方解除合同，勤旭公司交纳的保证金按违约金处理不予退还。租赁期间产生的水、电、气费及排污费等各项费用由乙方自行承担。租赁期内任何一方不得终止本合同，否则视为违约，违约方应支付违约金100000元与守约方（因政府要求搬迁拆迁的，包于平不承担一切后果和责任，同时也不做违约处理，按合同到期执行）。当日包于平与勤旭公司签订《补充协议（设备及其它清单）》及《附加合同（药水浓度）》，对涉讼房屋内设备情况进行了约定。2015年6月6日，勤旭公司向包于平交纳保证金100000元。2015年11月30日，勤旭公司收到包于平提供的重庆市排放污染物许可证、重庆市排放污染物许可证附页等文件。后，涉讼房屋所在园区因违规排污被重庆市环境监察总队处罚，园区于2016年5月10日发出停产通知，组织园区房屋业主进行相应整改，整改时间近2个月。2016年7月29日，勤旭公司向包于平邮寄落款时间为2016年7月5日的《关于终止租赁合同并退还租金和保证金的告知函》，函件主要内容为：涉讼房屋所在园区因违规排污被处理，园区2016年5月10日停产，同年6月28日才允许生产。停产期间，勤旭公司受有损失，却无法正常恢复生产。故要求解除合同，退还保证金和租金。2016年7月31日，包于平收到告知函。2016年12月15日，包于平与勤旭公司终止房屋租赁合同，并办理涉讼房屋中的设备、房屋钥匙、药水槽数等物资交接手续。勤旭公司将涉讼房屋返还，但未返还肽蓝、极杆、踏板挂具等房屋内设备。另，涉讼房屋2016年5月—2016年9月期间的物管费、电管费、水费、电费及滞纳金共计26145.8元未支付。房屋2016年3月、4月、6月的污水处理费12929元未交纳。2016年排污费分摊费312元，已由包于平交纳。庭审中，包于平与勤旭公司共同确认：勤旭公司交纳的7000元天然气预存费用冲抵2016年3月20日—2016年6月20日期间未交的7000元租金。勤旭公司租金交纳至2016年6月20日。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《房屋租赁合同》及《补充协议》签订时双方当事人均具有相应的民事行为能力且意思表示真实，其确定的内容双方均应遵守。关于《房屋租赁合同》是否解除的问题。根据查明的事实，2016年12月15日，包于平与勤旭公司已经协商解除了租赁合同。在合同已经协商解除的情况下，包于平要求法院判令解除双方的租赁合同已无必要，故对包于平要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于2016年5月10日—2016年6月28日期间租金支付问题。涉讼房屋所在园区于2016年5月10日发出整改通知，整改期约2个月，这与勤旭公司所陈述的整改停产时间基本吻合，包于平也未提出异议，停产时间确定为2016年5月10日—2016年6月28日较为合宜。由于涉讼房屋因所在园区违规排污导致停产整改，此非勤旭公司原因所致，而包于平作为房屋的出租人，有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，故该停产期间勤旭公司无须向包于平支付租金。勤旭公司已支付的2016年5月10日—2016年6月20日租金40000元，包于平应予退还。关于勤旭公司是否应向包于平支付房屋租金247000元的问题。包于平主张的247000元又分为7000元和240000元两部分，包于平要求的2016年3月20日—2016年6月20日期间拖欠的租金7000元已经由勤旭公司交纳的天然气预存费用7000元抵销，该部分勤旭公司无须再向包于平支付；包于平主张的2016年7月—2017年2月期间的租金240000元，因租赁合同已于2016年12月15日解除，包于平可以依据合同要求勤旭公司支付2016年7月—2016年12月15日的租金164516.13（360000元÷12个月×5个月+360000元÷12个月×1个月÷31日×15日）元。勤旭公司虽辩称，2016年7月5日合同已经解除，勤旭公司仅承担2016年6月28日—2016年7月31日期间（33日）的房屋空置损失33000元。但勤旭公司对其辩解意见并未提供证据证明，当生产恢复后，双方的租赁合同应当继续履行，法院对勤旭公司的抗辩意见，不予采信。故对包于平要求勤旭公司支付房屋租金164516.13元的诉讼请求，法院予以支持；超过部分，法院不予支持。关于保证金是否应退还，物业管理费等是否支持等问题。根据合同约定，勤旭公司并不享有任意的单方解除权。勤旭公司在合同未解除的情况下，亦无正当理由，而选择不交纳租金的行为构成违约。依照双方合同的约定，勤旭公司逾期交纳租金的，保证金按违约金处理不予退还，故对包于平要求没收保证金100000元的诉讼请求，法院予以支持。包于平交纳了涉讼房屋的污水处理费中的分摊费312元，该部分费用应由勤旭公司交纳，现包于平已经交纳，勤旭公司应将该312元支付与包于平。包于平要求的物业管理费、污水处理费（除312元外），包于平并未实际交纳，实际收取该费用的主体也非包于平，包于平要求勤旭公司支付该两笔费用，于法无据。包于平主张的座机电话费1058元，该费用包于平提供的证据不能证明该笔费用系涉讼房屋产生。因此包于平要求勤旭公司支付物业管理费26145.8元的诉讼请求，法院不予支持。包于平要求勤旭公司支付污水处理费312元的诉讼请求，法院予以支持；超过部分，法院不予支持。包于平要求勤旭公司支付座机电话费1058元的诉讼请求，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆勤旭机械有限公司于本判决生效之日起五日内向原告包于平支付房屋租金164516.13元。二、原告包于平没收被告重庆勤旭机械有限公司保证金100000元。三、被告重庆勤旭机械有限公司于本判决生效之日起五日内向原告包于平支付污水处理费312元。四、驳回原告包于平的其他诉讼请求。
二审中，双方当事人未提交新证据。一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，结合双方在二审中陈述的事实及理由，法院归纳本案的争议焦点如下：1、《租赁合同》何时解除；2、勤旭公司是否违约；3、违约金是否过高。针对上述争议焦点，法院评析如下：
一、关于《租赁合同》何时解除的问题。勤旭公司认为应以《关于终止租赁合同并退还租金和保证金的告知函》到达包于平的时间为合同解除时间，即2016年7月30日。本院认为，勤旭公司享有法定解除权的事由应为包于平根本违约致使合同目的不能实现或因不可抗力致使合同目的不能实现。本案中，涉案房屋所在园区因违法排污自2016年5月10日至6月28日期间停产整顿，确给勤旭公司的生产经营造成了一定影响及损失，但该事项不可归责于包于平，且停产整顿的时间仅为2个月，而合同约定的租赁期间为3年，究其程度尚不足以达到致使合同目的不能实现的程度，2016年7月勤旭公司即可恢复生产，合同可以继续履行。因此，勤旭公司不享有法定解除权，不能以2016年7月30日作为涉案租赁合同的解除时间。2016年12月15日，双方办理了涉案房屋中的设备、房屋钥匙交接，勤旭公司向包于平返还了涉案房屋，可认为此时租赁合同已经解除。故一审法院认定双方的租赁合同于2016年12月15日解除，于法有据，本院予以确认。
二、关于勤旭公司是否违约的问题。本院认为，包于平依约向勤旭公司交付了房屋，勤旭公司应按期向包于平支付涉案房屋的租金。在停产整改期间经过后，勤旭公司可恢复生产经营的情形下，勤旭公司仍未向包于平支付此后的租金，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。
三、关于一审判决主张的违约金是否过高的问题。勤旭公司与包于平签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。该合同约定逾期交纳租金的，包于平有权单方解除合同，勤旭公司交纳的保证金按合同约定可作为违约金处理，不予退还，且因勤旭公司的违约行为导致合同提前解除，包于平需另行寻租，期间亦会产生房屋空置损失，故一审判决确定将保证金按违约金处理不予退还，系对双方合同约定的尊重，并无不当，本院予以确认。
综上所述，勤旭公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7112元，由重庆勤旭机械有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
审 判 员 余彦龙
代理审判员 刘 希
二〇一七年七月十八日
书 记 员 程 容