重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终366号
上诉人（原审被告）向红芳。
委托代理人蒲桂华，北京大成（重庆）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）魏云海。
委托代理人蒲桂华，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都合力物业服务有限公司，住所地四川省成都市武侯区人民南路四段49号。
法定代表人谢卫东，该公司董事长。
委托代理人陈怡奇，重庆启林律师事务所律师。
委托代理人邓晗，重庆启林律师事务所律师。
上诉人向红芳、魏云海与被上诉人成都合力物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年10月14日作出（2015）渝北法民初字第11853号民事判决。上诉人向红芳、魏云海对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2016年3月10日进行了询问。上诉人向红芳、魏云海的委托代理人蒲桂华，被上诉人成都合力物业服务有限公司的委托代理人陈怡奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，二被告系重庆市北部新区泰山大道东段62号动力国际小区2幢10-19的业主，该房屋的建筑面积为48.25平方米，房屋性质系办公用房（写字楼）。2011年11月10日，以原告为乙方、动力国际小区建设单位重庆双远实业（集团）有限公司为甲方签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方为动力国际小区提供物业管理服务，合同期限为2011年11月10日起至2016年11月9日止。合同第三条约定：乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务（不含业主人身、财产保险和财产保管责任）；9、物业档案资料管理；10、物业专项维修资金的使用；11、装修管理；12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护；13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他事项。合同第五条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，其中B、C、D栋写字楼为14元／月﹒平方米（按建筑面积计算，含公共区域水电费、电梯能耗，不含公共区域的中央空调能耗费）。合同第七条约定：物业服务费按月交纳，业主应在每月十日前履行交费义务。合同第二十八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之六的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业服务质量、双方的权利义务、物业服务合同解除等进行了约定。2011年12月13日，原告与重庆双远实业（集团）有限公司签订《动力国际前期物业服务合同补充协议》，约定双方如就《前期物业服务合同》发生争议、协商不成的，向重庆市渝北区人民法院起诉。上述物业服务合同签订后，原告按约定对动力国际小区提供物业服务，但原告在提供物业服务过程中存在对摊贩管理不严等瑕疵。2014年6月前，因动力国际小区C、D、E栋未交付使用，原告实际按10元／月﹒平方米向被告收取物业服务费。2014年5月，动力国际小区的全部物业交付使用，原告于2014年5月12日向业主发出《通知》，通知业主从2014年6月1日起按合同约定的标准收取物业服务费。动力国际小区至今未成立业主委员会。二被告从2013年9月起未交纳物业服务费。另查明：2012年5月1日，二被告与重庆双远实业（集团）有限公司就该房屋签订的《商品房买卖合同》的《合同补充协议》第十条约定：乙方（买方）承诺遵守《临时管理规约》规定，认可甲方委托成都合力物业服务有限公司实施本项目的前期物业管理，现前期物业服务费用收费标准为：B、C、D栋14元／月﹒平方米，物业在环境绿化、设备设施等未完善的条件下在此收费标准基础上下浮30％收费。
成都合力物业服务有限公司在一审中诉称：原告系位于重庆市北部新区泰山大道东段62号动力国际小区的物业服务公司，二被告系该小区2幢10-19房屋的业主。原告与该小区建设单位所签订的前期物业服务合同约定，业主应按14元／平方米·月支付物业服务费。鉴于该小区在2014年6月前尚有部分设施未完善，我公司实际按10元／平方米·月收取服务费，之后设施全部予以了完善，我公司从2014年6月起恢复至14元／平方米·月收取服务费，但二被告从2013年9月起就未再交纳物业服务费。根据前期合同的约定，业主迟延交纳服务费的还应从欠费之日起按每日万分之六支付违约金。故起诉，请求判令：一、二被告支付2013年9月至2015年5月的物业服务费12294.11元（2013年9月按20日计算服务费）；二、二被告支付违约金2099.71元。
向红芳、魏云海在一审中共同辩称：我们从2013年9月起未交纳物业服务费属实，但该小区存在电力不足、没有绿化等情形，并且原告在物业服务中也不到位，小区存在摆摊设点、楼道经常无人清扫、上班时间不开电梯等情形，根据该小区的设施上班及原告的服务情况，我们只同意按8元／平方米·月交纳物业服务费，不同意支付违约金，且违约金标准过高。
一审法院认为：原告与重庆双远实业（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该合同对动力国际小区全体业主均具有约束力。原告为动力国际小区提供了物业服务，二被告应当按《前期物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费。根据上述《前期物业服务合同》的约定及原告的实际执行标准，二被告应交纳2013年9月至2014年5月的物业服务费为4181.67元［（10元／月﹒平方米×48.25平方米×2／3月）＋（10元／月﹒平方米×48.25平方米×8月）］，2014年6月至2015年5月的物业服务费为8106元（14元／月﹒平方米×48.25平方米×12月），以上共计12287.67元。原告为动力国际小区提供的物业服务虽存在一定瑕疵，应予改进，但其瑕疵尚未达到降低物业服务费的程度，因此被告无权以此为由拒交物业服务费，但原告亦无权要求被告支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告向红芳、魏云海于本判决生效之日起三日内支付原告成都合力物业服务有限公司2013年9月至2015年5月期间的物业服务费12287.67元；二、驳回原告成都合力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告向红芳、魏云海未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费160元，减半收取，计80元，由原告负担20元、二被告共同负担60元。
一审宣判后，向红芳、魏云海不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由：1.一审认定事实不清，2012年5月1日二上诉人与重庆双远实业（集团）有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的《合同补充协议》的《临时管理规约》应依法被确认无效。2.被上诉人在不具备起码的物业资质的前提下，与开发商恶意串通，欺瞒业主签订的《前期物业服务合同》应认定无效。3.小区物业服务存在重大瑕疵。
被上诉人成都合力物业服务有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。1.被上诉人是具有物业管理资质的主体机构，且经过相关部门的备案登记。2.被上诉人在一审中举示的上诉人与开发商签订的商品房买卖合同和前期物业服务合同均为上诉人本人签字，合法有效，上诉人应当知晓物业费的收费标准为14元每月每平方米。3.2014年6月以前因小区设施设备未完善物业费收费标准下浮30%，2014年6月以后因设施设备完善回复原价并不存在违法行为。4.上诉人提出的服务瑕疵问题，被上诉人也是积极协调处理，一些已经得到解决，上诉人与开发商的纠纷问题需要开发商解决。
在二审审理中，上诉人提交电费收据及房屋外墙照片、业主陈承灌提供的《电梯事故发生的事故经过》意在证明物业服务有瑕疵。被上诉人提交其资质证书及前期物业管理服务合同备案证明意在证明其有物业服务主体资格。
本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案双方争议的焦点为：1.上诉人提到的合同是否无效的问题；2.小区服务存在瑕疵的问题。关于上诉人提到的合同无效的问题，被上诉人与重庆双远实业（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》及上诉人与重庆双远实业（集团）有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的《合同补充协议》的《临时管理规约》并不违反法律、法规的禁止性规定，且被上诉人提供了资质证书及前期物业管理服务合同备案证明等证据证明其是有资质的物业服务主体，故上述合同系合法有效，对动力国际小区全体业主均具有约束力。一审法院按照《前期物业服务合同》的约定及被上诉人的实际执行标准判决并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立。关于的物业服务瑕疵的问题，上诉人认为被上诉人没有按照合同约定履行服务义务，按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，可另案诉讼主张权利，一审判决并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费160元，由上诉人向红芳、魏云海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
代理审判员 张 煜
代理审判员 张冀兮
二〇一六年三月十七日
书 记 员 夏 茜