.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城东区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）青0102民初2207号原告：梁继勇，男，汉族，1975年8月14日出生，住西宁市。委托代理人：雷永梅、金辉，西宁市城西区中心法律服务所法律工作者。被告：西宁青发物业管理有限责任公司（统一社会信用代码×××），住所地青海省西宁市城东区八一中路23号。法定代表人：袁东升，该公司董事长。委托代理人：于永、赵婷，青海泰宏律师事务所律师。原告梁继勇与被告西宁青发物业管理有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年7月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人雷永梅、金辉及被告委托代理人于永、赵婷到庭参加了审理。本案现已审理终结。原告梁继勇向本院提出诉讼请求，请求人民法院依法判令：1.被告继续履行合同尽快交付房屋并提供相关交房手续；2.经双方签订《房屋拆迁安置补偿协议书》所约定的建筑面积93.78㎡以上的面积，面积误差比在3%以内的（含3%）部分的房价款由原告按照协议书约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由被告承担；3.该房屋的所有权归原告所有，并由被告协助原告办理所有权（产权）登记手续（当庭变更为：该房屋的所有权归原告所有）；4.被告支付过渡费13765.5元（从2014年3月31日至2017年5月31日（暂定），过渡期38个月×24.51㎡×15元/㎡=13765.5元），若被告交房手续不全，则视为达不到入住条件，此期间仍以过渡期计算，由此产生的过渡费算至达到入住条件为止（当庭变更：计算至2017年7月31日，38个月变更为40个月，合计金额为14706元）；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年年底，西宁青发物业管理有限公司（以下简称”青发物业”）组成拆迁办，对青发小区进行棚户区改造拆迁建设工程。2012年年初，由被告组成的拆迁办召开棚户区改造拆迁方案公布大会，期间，针对大家提出的要求，回迁户因对《拆迁方案》和《户型图》中的回迁楼设计、建还补偿比例、过渡费过低等条件不满而与被告多次协商。最终，原被告于2012年3月31日经过协商就房屋拆迁补偿问题达成一致，并根据被告公示的《户型图》确定了房屋面积和户型、楼层。正式签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》。但被告通知原告办理回迁手续时发现：1.被告擅自改变房屋设计，在没有通知原告的情况下单方面改变了房屋建筑面积。由原来的93.78平方米增加到101.2平方米。增加了11.2平方米。远大于正常的合理建筑面积误差，超出了法律的规定范围，被告应承担违约责任；2.根据原被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》第十一条第二款建还房屋的标准，交房时应具备五证及其他有效文件。截止原告立案时，本案所涉房屋还没有达到该标准，因此，原告认为该房屋无法回迁入住，在此期间被告还约定支付超期过渡费。原告认为，原被告经过协商一致签订的上述协议，是双方真实意思表示，合法有效，应得到全面的履行和保护，原告为维护合法权益诉至法院。被告西宁青发物业管理有限责任公司辩称：1.原告的第一项诉求，系原告拒绝搬迁入住，被告房屋已经具备入住条件；2.原告第二项诉求于法无据，原告购买房屋并非商品房，不适用商品房解释规定，原被告签订的房屋为安置房，双方在协议中明确约定房屋的面积以房屋测绘部门核对的面积为准，故对于要求被告承担超出3%面积部分的房款于法无据；3.涉案房屋所有权归属原告，原告的不动产登记手续需要原告自行办理，但目前原告并未交清房款；4.原告关于过渡费的诉求不符合双方的约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的缴费收据二张及被告提交的收据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据一：房屋拆迁协议一份，证明1.原，被告之间的合同关系；2.原，被告双方于2013年10月31日、签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议书》，并约定了回迁房屋的位置、房号、面积、相关的补充条款以及房屋产权调换差价计算表;3.被告承诺补贴每户25000元；4.过渡费的起算日期为2014年3月31日。经质证，被告对该证据的真实性予以认可，但是对涉及的政府补贴25000元是专项补贴，是政府用到建设工程当中，不能以现金或者实物补贴给原告。对过渡费的起算时间无异议。本院认为，被告对上述证据的真实性无异议，予以采信。证据三：青发小区宣传彩页，证明被告给原告要交付的房屋始终没有出示实测面积表，一套房屋存在多个测量面积（90㎡、93.78㎡、95.78㎡、101.2㎡、103㎡），故而原告强烈要求被告交房时提供面积实测表；经质证被告认为该证据来源不明，与被告无关联性，被告保障房安置项目需经规划部门批复，开发商不能单方确认，原告据此不能证实被告的违约行为。本院认为，该证据为复印件来源不明，且宣传彩页页面无法显示系被告发放，不能证实原告待证事实，不予采信。证据四：照片二张，证明截止到2017年7月底该回迁房都没有通天然气，达不到入住标准(在小区电梯口，通过手机拍摄)。经质证，被告对该证据的真实性和证明方向均有异议，认为不能佐证原告的证明方向，原告交纳天然气费后天然气公司才会供气。本院认为，该证据真实性无法确认，且从证据的内容来看，无法证实原告待证事实，故不予采信。证据五：光盘一张，证明被告的法人袁东升及相关工作人员都承诺有面积实测表和”住宅质量保证书”、”住宅使用说明书”、”竣工验收备案表”。经质证，被告认为该证据无证据效力，不予质证。本院认为，关于原告待证事实系法律法规规定的事实，无需提交相关证据，故对该证据不予采信。被告出示的证据一：房屋拆迁安置补偿协议，证明1.原被告签订的协议中所涉房屋系拆迁安置房并非商品房，不能适用关于商品房买卖合同的解释；2.双方明确约定过渡费为每月每平方米10元，过渡期为24个月，过渡费被告已经在原告应当缴纳的价款中予以扣减；3.协议中明确约定房屋的面积以房屋测绘部门核对的面积为准；4.被告补偿原告金额共计182426元，原告尚需要缴纳211450元。经质证，原告对该证据的真实性予以认可，对证明方向有异议，认为拆迁安置房应当适用商品房买卖解释规定，对证明2计算方式和计算标准应当以原告诉求为主，对证明3应当以合同签订的实测面积93.78平方米为准，对证明4予以认可，25000元应当包含在总房款中。本院认为，被告出示的上述证据的真实性原告无异议，对于过渡费以及原告应交纳房款的计算的证明方向予以采信，故对于房屋面积应当以双方合同约定的面积为准的证明方向，因合同中关于面积应当以房屋测绘部门核对的面积为准系格式条款，故对此节的证明方向不予采信。证据二：通知及补充通知，证明被告在房屋达到交付条件后已经公开告知所有安置用户办理交房领钥匙入住手续，且双方协议中明确约定领钥匙时付清全部房款。经质证，原告对该证据的真实性予以认可，证明方向不予认可，被告发出通知之日并未达到交付条件。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，本院予以确认。但该证据并不能证实房屋已经达到交付条件，故对此节的证明方向不予采信，对于协议约定领钥匙时由原告付清全部房款的证明方向予以采信。证据三：关于青海汽车发动机厂保障性住房建设项目可行性研究报告的批复，证明政府补贴共269.50万元，该笔补贴款已经明确需专款专用，即用于棚户区改造住房154户，每户补助1.75万元，给予安置户补贴的款项全部用于安置工程的建设中。经质证，原告认为，2014年11月4日文件下发，双方签订协议为2014年12月19日，不能以此证明补助金额为17500元，且协议中明确为25000元，可知被告认可25000元应当支付给原告，该文件第二页中拆迁户为154户，但实际拆迁户为178户，与事实不符。本院认为，该证据被告的证明方向为政府补贴的款项用于安置工程的建设中，但同时被告又向法庭出示证据一，对于原告应当缴纳的房款予以认可，在原告应缴纳的房款中已经扣减25000元，且该文件中的补助金额与双方协议中的数额不一致，是否确系同一款项存在合理怀疑，故对被告待证事实不予采信。证据四：全楼预算分层分户明细表，证明青海省第二测绘院测绘出具的青发小区房屋预测报告，显示原告房号为1074号，房屋预测面积为101.2平方米。经质证，原告认为，双方协议约定中为以实测面积为准，所以预算表没有作用，被告并未出示面积实测表。本院认为，该证据为预测明细表，只能证实原告房屋的预测面积为101.2平方米。证据五：房屋拆迁安置补偿协议书，证明其他安置户均按照合同约定的方式予以安置补偿，合同约定的安置补偿公平合理。建筑面积按照预测面积计算，抵扣的费用包括过渡费5年，即2012年3月31日起至2017年3月31日止，按照10元或者15元进行补偿。开发商赠送费用进行抵扣以及没有25000元的政府补贴款项。经质证，原告对该证据的真实性和证明方向不予认可，认为合同无签订日期，不能确定是否真实。本院认为，该证据系其他住户的房屋拆迁安置补偿协议，在其他住户未出庭的情况下，真实性无法确认，且签订协议应系合同双方当事人的真实意思表示，其他人的意思表示与原告无关，故不予采信。证据六：竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅工程使用说明书、住宅质量保证说明书，证明被告提供的房屋已经验收合格，符合法律规定的交房标准。经质证，原告对该证据的真实性无异议，2017年1月7日被告在小区粘贴通知之时并未取得两书一表，同时并未通知原告领取钥匙办理入住。本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，被告取得两书一表的时间应当按上述证据显示的时间为准。本院对被告待证事实予以采信。归纳当事人的诉、辩主张，并经庭审中的举证、质证，本院确认下列事实:2011年年底，西宁青发物业管理有限公司（以下简称”青发物业”）组成拆迁办，对青发小区进行棚户区改造拆迁建设工程。2013年10月31日原、被告经过协商就房屋拆迁补偿问题达成一致，原被告双方签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》。该协议约定：青发物业将原告位于西宁市八一中路23号8号楼一单元1层118室建筑面积为24.15平方米（所有权证号为宁房东064711）的房屋及相关附着物由青发物业拆除，残值归青发物业。拆迁实行产权调换，房屋安置地点在原拆迁地点7号楼A座2单元5层2054号房，房屋面积为93.78平方米。协议签订后，原告依约将房屋交由被告进行了拆迁，并交纳了165000元的房款。2017年1月24日，青发物业承建的涉案小区进行了竣工验收备案，竣工验收意见为合格。同日，青发物业出具了住宅质量保证书、住宅工程使用说明书、住宅质量保证说明书。2017年1月7日，青发物业向安置户发出交付通知，通知内容为：发动机厂保障性住房定于2017年1月7日至1月17日办理交房领钥匙入住手续，在此期间未办理的住户将在2017年2月15日后另行通知具体办理时间。（拆迁户过渡补偿费截止日期为12月31日。2017年3月22日青发物业再次发出交房通知，内容为：定于3月22日进行交房，办理相关手续如下：1.原合同书；2.所交纳的押金、房款等相关票据；3.签订新房合同及交纳剩余房款等费用。后双方因协议内容产生分歧故诉至法院。根据双方当事人的诉辩主张，本案双方争议的焦点为：一、原告诉求能否支持；二、原被告双方约定面积的超出部分应如何处理；三、过渡费的期间及数额如何计算。本院认为，原被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是双方协商一致基础上的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，双方均应按合同全面履行各自的义务。原告已按协议履行了房屋拆迁、向被告交付部分房款的义务，被告现以政府补贴系误解不应补偿给原告的辩解观点，因原被告在协议中明确约定政府补贴25000元为被告补偿给原告的款项，该协议内容对双方均具有约束力，在无其他证据予以证实被告的辩解观点的情况下，其辩解理由不能成立，不予采信。对于原告的各项诉讼请求本院分别认定如下：1.依法判令被告继续履行合同尽快交付房屋并提供相关交房手续。该项诉求包括以下内容，即履行合同、交付房屋、提供相关交房手续。本案中被告履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行的责任。现涉案房屋已经验收合格，具备交房条件，应当交付房屋，并提供相关交房手续，故对原告的该项诉讼请求予以支持；2.依法判令经双方签订《房屋拆迁按住补偿协议书》所约定的建筑面积93.78㎡以上的面积，面积误差比在3%以内的（含3%）部分的房价款由原告按照协议书约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由被告承担。该项诉讼请求由于被告未向法庭提交关于涉案房屋实测面积或产权登记面积，产权登记面积有可能与预测面积存在差异进而损害到当事人的合法权益，故对原告的该项诉求不予支持，待涉案房屋面积确定后原被告再行协商解决，解决不成可另行起诉。3.判令被告支付过渡费14490元。本院认为过渡费应按双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的约定为准，对于超期过渡费，由于被告虽在2017年1月及3月发出了交房通知，但并未向原告出具”两书一表”，原告有理由怀疑房屋并未达到交付使用的条件。故超过过渡期的时间应当自2014年3月31日起计算至2017年7月31日止，计算标准应当按约定的15元/㎡/月计算，故超期过渡费为40个月×24.15㎡×15元/㎡/月=14490元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告西宁青发物业管理有限责任公司与原告梁继勇继续履行双方于2013年10月31日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，于本判决生效之日起十五日内交付原告梁继勇的房屋，并提供相关交房手续；二、被告西宁青发物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告梁继勇超期过渡费14490元；三、驳回原告梁继勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告西宁青发物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长慧琳审判员ＸＸ人民陪审员李青玲二〇一七年十一月二十七日书记员薛世婷