江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏12民终287号
上诉人（原审被告）：靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：施太江，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：吴陈贤。
被上诉人（原审原告）：夏兵。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：倪玲燕、唐波，江苏天地杰律师事务所律师。
上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人吴陈贤、夏兵商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2016）苏1282民初7834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人碧桂园公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人的起诉。2、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、被上诉人的诉请已经超过诉讼时效，应驳回其起诉。1、根据被上诉人的诉请及理由，在被上诉人一个月内付清房款时，上诉人应按照合同价的98折结算房款，将2%折扣款退还给被上诉人。被上诉人明知上诉人没有退还折扣款，也未向上诉人提出该主张，已经超过了法律规定的两年诉讼时效。2、被上诉人提出本案诉讼请求依据的是《购房温馨提示》，即便该提示是真实的，被上诉人按照提示要求一个月内付清房款，上诉人就应承担退还折扣款的给付义务，而上诉人没有履行，对此被上诉人是明知的。根据法律规定，诉讼时效应从当事人知道或应当知道权利受到侵害之日起开始计算，故本案诉讼时效起算点应为被上诉人付清房款之日。二、通过计算其他自付业主的付款价格完全可以证明开盘公示价格中的“按揭原价”就是已经打过98折的价格。
被上诉人吴陈贤、夏兵答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由：一、被上诉人的起诉并不超过诉讼时效。1、商品房买卖合同和购房温馨提示并未明确约定折扣款的返还时间，被上诉人可以随时要求履行义务。2、本案所涉房屋在被上诉人交付款项时尚未交付，上诉人在被上诉人交付相关款项时出具的发票载明的是预售定金和预收购房款，上诉人合同义务未履行，双方对房屋价款尚未进行最终结算，此时被上诉人并不必然知道或者应当知道其未能享受的折扣优惠。3、上诉人以交付款项来确定诉讼时效起算点无事实和法律依据，诉讼时效应从被上诉人收到房屋和购房发票、双方完成结算时开始计算，被上诉人诉讼请求不超过诉讼时效。二、上诉人按揭原价所有优惠，不包含购房温馨提示所载明的付款折扣优惠。该提示是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的内容明确、具体，应视为合同内容。当被上诉人付款符合提示约定的条件时，上诉人应当按照其承诺给予相应的房款折扣。其称按揭原价中已经给予折扣，明显与事实不符合。
一审中，吴陈贤、夏兵诉称：2013年11月5日，吴陈贤、夏兵与碧桂园公司签订一份《商品房买卖合同》，约定吴陈贤、夏兵以946913元的价格购买碧桂园公司开发的靖江碧桂园12幢2单元2-1103号商品房。在吴陈贤、夏兵认购上述房屋过程中，碧桂园公司曾交付吴陈贤、夏兵《购房温馨提示》，在付款方式和具体操作的提示项下，载明高层洋房采用按揭方式在一个月内付款享受98折。合同签订时，吴陈贤、夏兵支付了首付款2296913元后，在2013年11月13日付清了余款66万元。碧桂园公司至今未将《购房温馨提示》列明的优惠结算给吴陈贤、夏兵。请求判令碧桂园公司支付吴陈贤、夏兵购房折扣款18938.26元（946913元×2%）。
吴陈贤、夏兵向一审法院提供了双方于2013年11月5日签订的《商品房买卖合同》、买卖合同重要事项告知书、碧桂园公司制作并发放的《购房温馨提示》、中国银行零售贷款借据、碧桂园公司于2015年11月20日开具的购房款发票（金额合计946913元），内容如吴陈贤、夏兵所述。
碧桂园公司辩称：对吴陈贤、夏兵所述双方签订商品房买卖合同及吴陈贤、夏兵付款的时间、金额，碧桂园公司交付房屋并开具购房款发票等事实无异议。按吴陈贤、夏兵所述签订合同最迟不超过余款付清之日即应当知道自身权利受到侵害，且商品房买卖合同涉及金额较大，一般情理上应对价格及付款明细谨慎对待，而不是在一年多以后才明白自身权利受到侵害，吴陈贤、夏兵余款付清之后未向碧桂园公司主张任何权利，且未提供证据证明存在诉讼时效中断或中止的情形，依据法律相关规定，吴陈贤、夏兵起诉已超过了两年的诉讼时效。双方签订的商品房买卖合同基于自愿平等，所以合法有效，双方应依约履行，这也是市场交易规则与行业的惯例，合同是在认购书之后签订的，双方已经就价格及付款明细协商确定，合同中标注的价格是经吴陈贤、夏兵同意之后的最终折扣价格，且打折的优惠价已经在认购书中明确告知，所以合同是对优惠价的确定履行。开盘价格公示表明确标注了两个价格，一个是按揭原价，一个是惠后价，惠后价是在按揭原价的基础上打过折扣的价格，合同上的价格与惠后价是一致的，已打过折扣，每套单位都是明确标注按揭原价，而非房屋原价，价格公示表是公开张贴的，碧桂园公司明确告知了价格公示表上的价格，并非房屋原始价格，而是按揭付款方式下的房屋价格。购房温馨提示是在双方签订认购书后发放，该单页从动机和内容上无宣传之意，只是对购房重要事项和流程的提醒，对已有事实的简单重复，而非作出新的承诺与说明，温馨提示没有对房屋及相关设施的说明允诺，其内容不确定不具体，且所涉及的98折对总房价影响不大，不构成对签订合同的重大影响。综上，温馨提示在法律定性上不构成要约，没有法律约束力，请求驳回吴陈贤、夏兵的诉讼请求。
针对碧桂园公司的辩称，吴陈贤、夏兵补充陈述：吴陈贤、夏兵的起诉并未超过诉讼时效，因为诉讼时效应自碧桂园公司向吴陈贤、夏兵出具正式的不动产销售发票时（2015年11月20日）开始计算。温馨提示书中关于一个月内付款的房款折扣，内容具体明确应视为要约。温馨提示中的折扣并未从合同的总价予以扣除，因为温馨提示是认购书签订后的折扣，这个折扣不可能包含在认购书中，也不可能体现在开盘公示的价目表中。价目表并未对原始价格进行公示，碧桂园公司也未向吴陈贤、夏兵告知过按揭原价是享受按揭折扣后的价格，因此碧桂园公司答辩称温馨提示中的98折就是已经打过折的没有依据。
双方当事人对签订商品房买卖合同，吴陈贤、夏兵按温馨提示优惠条件给付购房款的事实均无异议，一审法院予以认定。
本案争议焦点是碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的打折方式支付吴陈贤、夏兵折扣款，吴陈贤、夏兵起诉是否超过诉讼时效期间。
一审法院认为：吴陈贤、夏兵与碧桂园公司之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。《购房温馨提示》载明的折扣系符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠。从《购房温馨提示》的内容上看，其中载明的折扣内容明确、具体，应当认定为碧桂园公司明示的价格优惠要约。一经吴陈贤、夏兵接受，视为商品房买卖合同的内容，其与吴陈贤、夏兵已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。该折扣能否确定享受，取决于吴陈贤、夏兵是否按照《购房温馨提示》载明的期限、方式履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款期限、方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的其他优惠。碧桂园公司辩称开盘当日公示的价格是98折后的价格，无事实依据且与常情不合，亦未公示或告知吴陈贤、夏兵，一审法院不予采信。合同签订后，吴陈贤、夏兵已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，碧桂园公司应当依约即按照《购房温馨提示》承诺的98折给予吴陈贤、夏兵相应的房款折扣。该折扣在碧桂园公司向吴陈贤、夏兵开具购房款发票时应予结算，多余部分予以退还。现吴陈贤、夏兵要求碧桂园公司退还该折扣款，应予支持。吴陈贤、夏兵向碧桂园公司支付的款项，因碧桂园公司向吴陈贤、夏兵开具的发票载明的是预售定金和预收购房款，如吴陈贤、夏兵知道未享受到《购房温馨提示》所载折扣，碧桂园公司向吴陈贤、夏兵开具购房款发票时，仍可要求碧桂园公司对预收购房款与购房款的差额进行结算，对吴陈贤、夏兵所享受的折扣、优惠进行最终确认。碧桂园公司在交房时开具给吴陈贤、夏兵的购房款发票载明的金额仍然是吴陈贤、夏兵已向碧桂园公司支付的预收购房款总金额，吴陈贤、夏兵收到该发票时应当知道未享受到《购房温馨提示》所载明的折扣优惠。吴陈贤、夏兵现起诉要求碧桂园公司退还，并未超过法律规定的诉讼时效，故对碧桂园公司抗辩的吴陈贤、夏兵诉讼请求超过诉讼时效的辩称不予支持。碧桂园公司在向吴陈贤、夏兵开具购房款发票时，应当将折扣款结算给吴陈贤、夏兵，吴陈贤、夏兵现要求碧桂园公司立即给付折扣款，符合法律规定，应予支持。判决：碧桂园公司于判决发生法律效力之日起十日内退还吴陈贤、夏兵购房折扣款18938.26元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元减半收取为137元，由碧桂园公司负担（吴陈贤、夏兵已预交，碧桂园公司应于履行判决义务时一并给付吴陈贤、夏兵）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。2、上诉人碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的内容给予被上诉人付款折扣。
一、关于被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。本院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，上诉人碧桂园公司主张：本案的诉讼时效起算点应为被上诉人付清房款之日、被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效。然，首先，上诉人碧桂园公司未能提供证据证明其与被上诉人就购房折扣款的返还约定了明确的履行期限。其次，上诉人碧桂园公司在被上诉人交付款项时向被上诉人出具的发票载明的是预售定金和预收购房款，双方对实际购房价款在被上诉人交付相关款项时尚未进行最终结算，此时，被上诉人并不必然知道或者应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠。再次，在被上诉人收到上诉人碧桂园公司向其出具的购房款发票时，被上诉人应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠，被上诉人亦应当知道其权利被侵害。最后，从被上诉人收到上诉人碧桂园公司向其出具的购房款发票至被上诉人向法院提起诉讼主张权益，未超过法律规定的诉讼时效。综上，上诉人碧桂园公司有关本案诉讼时效起算点应为被上诉人付清房款之日、被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
二、关于上诉人碧桂园公司是否应当按购房温馨提示载明的内容给予被上诉人付款折扣问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《购房温馨提示》是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的折扣内容明确、具体，根据上述司法解释的规定，应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经购房人接受，应视为合同的内容。上诉人与本案中的购房人已经签订商品房买卖合同，则应当向购房人履行兑现该价格优惠的义务。因本案购房人已符合享受《购房温馨提示》中载明的折扣条件，上诉人应当按照其承诺给予购房人相应的房款折扣。至于上诉人辩称《购房温馨提示》中载明的相关优惠已经在其公示的“按揭原价”中体现，购房人不应再次享受该优惠一节，上诉人并未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，其所提交证据并不能证实其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实向购房人履行了告知义务，且双方签订的认购书中载明的各项优惠并不包括上述优惠，该《购房温馨提示》也是在认购书签订后向购房人发放的，故上诉人的上述辩解理由，无事实依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费274元，由上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 焱
审 判 员 潘贻杰
代理审判员 顾春旺
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 陈静怡