江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终1102号
上诉人（原审被告、反诉原告）赖桥生，男，1975年11月9日生，汉族，住信丰县。
委托代理人袁伟斌，江西明理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）曾志桃，男，1962年5月4日生，汉族，住信丰县。
委托代理人郭基玉，江西海融律师事务所律师。
上诉人赖桥生因与被上诉人曾志桃房屋买卖合同纠纷一案，不服信丰县人民法院（2015）信民二初字第73号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2008年5月7日，曾志桃与赖桥生签订一份《购房协议书》，曾志桃将信丰县嘉定镇廖家垅集资楼702号出售给赖桥生，双方约定：一、（1）第七层建筑面积为107.65㎡，单价1380元/㎡，计148557元；（2）第八层建筑面积为58㎡，单价700元/㎡，计40600元；（3）柴草间建筑面积11.83㎡，单价1488元/㎡，计17603元，总价为201760元；二、付款方式为分期付款，即“签订协议书后缴5万元，第二次付款于2008年8月30日前付5万元，第三次付款在办理好产权手续后将余款全部付清，房屋在第一次付款后交付使用；三、赖桥生承担办证费（即：契税、产权登记费、房产测绘费、交易费、印花税、水电开户费、办理土地证费、装修管理费、防撬门安装费、工本费）（按国家实际所收费用承担）。2010年1月1日，曾志桃（甲方）与赖桥生（乙方）签订《购房补充协议书》，双方协议：“1、乙方尚欠甲方购房款计人民币玖万伍仟柒佰陆拾（￥95760元），乙方应在2011年12月31日前向甲方付清上述购房款（上述欠款未包括水电开户费及办证费）；2、乙方应自2010年1月1日起按每月1.2%付欠款利息给甲方；3、乙方如未能按期付清甲方的购房款，可视为乙方根本违约，甲方有权解除《购房协议书》。乙方退还甲方的房屋，甲方退还乙方已付的购房款。造成解除合同的一切经济损失由乙方全部负担；4、本补充协议与《购房协议书》如有冲突，以本补充协议为准”。双方签订后，赖桥生按协议向曾志桃支付5万元，次日交办证等费用1.1万元。但赖桥生未按合同约定时间履行第二次付款5万元的义务，由于赖桥生未按购房协议支付购房款，在曾志桃的催收下，赖桥生自2008年9月28日至2011年4月18日分7次支付购房款7.1万元。依据被告赖桥生向法庭提供原告曾志桃收条，截止双方在2010年1月1日签订的购房补充协议书时，被告赖桥生向原告曾志桃支付9.1万元（含支付办证费1.1万元），被告赖桥生尚欠原告曾志桃购房款121760元，而不是双方签订购房补充协议书确认的95760元；双方签订购房补充协议书后，被告赖桥生又向原告曾志桃支付86000元，截止2013年8月20日，被告赖桥生共支付177000元（含收办证等费用11000元）。由于赖桥生未付清购房款，曾志桃于2012年11月1日向法院提起诉讼，后赖桥生又向曾志桃支付购房款，曾志桃即向法院申请撤回起诉。撤诉后，赖桥生未按口头约定支付曾志桃购房款，造成曾志桃再次向法院提起诉讼。送达赖桥生有关法律文书后，赖桥生于2014年5月7日向本案提交反诉状。双方均同意解除双方于2008年5月7日签订的《购房协议书》。本案经第一次庭审后，赖桥生对本案提起反诉，并申请对购买原告座落在信丰县嘉定镇廖家垅集资楼702号复式楼、柴草间房地产和装修价值进行评估，一审法院于2014年10月14日委托江西鼎信房地产咨询评估有限公司进行评定。2015年2月2日，江西鼎信房地产咨询评估有限公司评定信丰县嘉定镇廖家垅集资楼702号复式楼、柴草间评估总价值为53.7万元、装修评估现价为60303元。该鉴定报告经双方质证，虽然曾志桃对该鉴定报告有异议，但未提出重新鉴定。
本诉原告曾志桃的诉讼请求为：一、解除原、被告于2008年5月7日签订《购房协议书》，被告立即返还其所购买信丰县嘉定镇廖家垅集资楼702号房屋给原告，原告返还被告购房款116000元；二、由被告承担本案诉讼费用。
反诉原告赖桥生的诉讼请求为：解除反诉人与被反诉人于2008年5月7日签订的购房协议并立即返还反诉人已支付的相关购房款177000元，被反诉人赔偿反诉人重新购置同区域等面积房产差价的合理损失300000元，另外赔偿反诉人为该房屋装修所产生的合理损失费用70000元。
原审法院认为：曾志桃与赖桥生于2008年5月7日签订的《购房协议书》双方均同意解除，予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，曾志桃应将已收取被告赖桥生购房款177000元（含收取办证费11000元）返还给曾志桃。由于双方签订《购房协议书》赖桥生未按协议支付购房款，曾志桃已收取被告赖桥生的办证费用，也未及时办理，双方均存在违约行为。鉴于双方同意解除购房协议，赖桥生反诉要求曾志桃赔偿装修款60303元（评估价）予以支持。关于赖桥生主张要求曾志桃赔偿重新购置同区域等面积房产市场差价的损失30万元的问题，该主张不能成立，理由一、从双方于2008年5月7日签订的《购房协议书》以及赖桥生向法庭提供由曾志桃立具的收条分析，赖桥生未按《购房协议书》约定的时间支付购房款，到目前赖桥生仍欠购房款。二、根据双方向法庭提供的《购房协议书》的第三项付款方式（2），曾志桃提供的“第二次付款于2008年8月30日前付人民币伍万元整”，被告赖桥生提供的“第二次付款于2008年8月30日前付人民币伍元整”，从情理上分析，双方签订《购房协议书》不是一般协议，而是买卖房屋几十万元的协议，怎么能支付伍元呢？可想而知是笔误而造成的。退一步来讲，就按赖桥生主张的来讲，2008年8月30日也未向曾志桃支付分文，赖桥生属违约；三、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”和第六十一条“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书；在依法取得的房地产开发用地上建房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书；房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书……”的规定，双方签订《购房协议书》中的信丰县嘉定镇马鞍山廖家垅集资楼702号复式楼至今未办理房屋所有权证书，只有曾志桃取得国有土地使用权证，赖桥生除双方签订《购房协议书》之外，没有任何有效证书证实讼争房屋系其所有。即使房屋增值，该增值部分应当归该房屋所有人所有。因此，综上，对赖桥生的主张，予以驳回。为保护公民的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条之规定，判决如下：一、准许原告（反诉被告）曾志桃与被告（反诉原告）赖桥生解除2008年5月7日签订的《购房协议书》及2010年1月1日签订的《购房补充协议书》；二、原告（反诉被告）曾志桃应在判决生效之日起一个月内返还被告（反诉原告）赖桥生购房款177000元；三、原告（反诉被告）曾志桃应在判决生效之日起一个月内赔偿被告（反诉原告）赖桥生房屋装修款60303元；四、被告（反诉原告）赖桥生应在本判决生效之日起一个月内返还座落在信丰县嘉定镇廖家垅集资楼702号、柴草间给原告（反诉被告）曾志桃；五、驳回原告（反诉被告）曾志桃和被告（反诉原告）赖桥生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7330元、鉴定费8000元，合计15330元，由原告（反诉被告）曾志桃承担6330元，被告（反诉原告）赖桥生承担9000元。
上诉人赖桥生不服一审判决提出上诉，请求依法撤销一审判决第五项，发回重审或依法改判。主要理由：1、上诉人在2008年5月7日与被上诉人签订合同当天支付了5万元，于2008年5月8日支付了1.1万元，一审法院以上诉人未支付购房款驳回上诉人主张购房增值损失与事实不符。2、被上诉人在出售案涉房产时承诺可以办理产权变更登记，并收取了上诉人的办证费用，但被上诉人只取得了国有土地使用证，没有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等证明文件，根据《消费者权益保护法》等法律，应当赔偿上诉人房屋增值损失33.5240元。3、被上诉人收取了上诉人办理产权证费用，至今没有办理好产权证变更登记，导致上诉人履行了主要付款义务后，仍然无法取得房产证和土地使用权证，过错在于被上诉人一方，被上诉人应承担由此给上诉人造成的经济损失。
被上诉人曾志桃答辩称：1、本案合同解除的根本原因是上诉人根本违约，双方签订了《购房协议书》和《购房补充协议书》，上诉人仍未能按约定于2011年12月31日前付清购房款，被上诉人向一审法院提起诉讼，在上诉人支付了4.5万元后，被上诉人撤诉，之后上诉人仍未付清款项，才形成本案诉讼。2、根据双方签订的《购房补充协议书》第三条约定，在上诉人根本违约的情形下，损失由上诉人全部承担。另外，案涉房屋不仅取得了土地使用证，也办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等审批手续。3、一审判决被上诉人赔偿上诉人房屋装修款60303元，已经偏袒了上诉人，被上诉人出于尽快息诉结案才没有申请重新鉴定和上诉。
二审中，上诉人向本院申请证人赖天森出庭作证，证明被上诉人的房屋不能办理房产证，2010年1月1日签订的补充协议不是上诉人的真实意思表示。被上诉人质证认为，证人也是拖欠被上诉人购房款被起诉的当事人，与案件处理结果有利害关系，其证人不应采信。本院审查认为，对上述证据的真实性不予确认。
二审中，被上诉人未向本院提交新的证据。
二审认定的事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为：本案争议焦点为上诉人主张的房屋增值损失是否应当支持。本院认为，上诉人主张该项损失没有事实和法律依据，不予支持，理由如下：首先，上诉人在合同履行过程中亦存在违约行为。按照双方签订的《购房协议书》第三条第2点约定，上诉人应当在签订协议书后缴人民币5万元，第二次付款于2008年8月30日前付人民币5万元整。而根据上诉人一审提交的《收条》及其上诉自认的事实，上诉人于2008年5月7日支付了购房款5万元，于2008年5月8日支付办理产权证费用11000元，此后在2008年8月30日之前未再按照约定足额支付第二期款项。因此，上诉人未能按照合同约定的时间足额支付购房款，亦存在违约行为。其次，上诉人的损失已经得到了相应的补偿。上诉人在2008年签订协议后实际占有使用了该房屋，并于2010年进行了装修使用，并未向被上诉人支付房屋占有使用费，一审法院也支持了上诉人关于房屋装修费用的损失金额，因此上诉人的实际损失已经基本得到了补偿。再次，上诉人主张房屋增值损失没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。而上诉人主张的房屋增值损失并不是违约造成的直接损失，且房价受到包括市场、供应、政策等多种因素的影响，房屋是否升值具有不稳定性和不确定性，不属于双方订立合同时可以预见的间接损失内容，因此不属于违约损失的赔偿范围，上诉人的上诉理由没有法律依据。
上诉人主张被上诉人没有依法办理建设用地规划许可证等相关证明文件，存在欺诈行为。但从被上诉人一审提交的证据来看，其已经办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，不存在欺诈的事由。
综上，原审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，判决结果得当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6329元，由上诉人赖桥生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一六年六月二十七日
代理书记员 郭燕华