福建省华安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）华民初字第20号
原告陈健松，男，1973年9月29日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区，现住福建省龙海市。
被告漳州宏业投资开发有限公司，住所地福建省漳州市华安县工业集中区九龙工业园。
法定代表人陈南和，任总经理。
委托代理人林甦榕，福建省龙岩市大众法律服务所法律服务工作者。
原告陈健松与被告漳州宏业投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理，由审判员林震强依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈健松到庭参加诉讼，被告漳州宏业投资开发有限公司的委托代理人林甦榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2011年2月9日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买漳州宏业投资开发有限公司开发的福建××第一层商店。《商品房买卖合同》中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。依据《商品房买卖合同》第十四条出卖人逾期办证的违约责任之约定，原告多次到被告办公地点（华安九龙工业园区）要求其按时办证，否则依《商品房买卖合同》之约定支付违约金，被告均以各种理由推脱责任。《商品房买卖合同》补充协议约定交房时间为2011年11月30日至2012年12月30日，实际交房时间为2011年11月19日，《商品房买卖合同》补充协议约定交房90日内取得房屋权属证书，时至今日仍未完成权属证书，逾期办证1034日（从2012年2月19日至2014年12月23日）。现请求法院判令被告根据《商品房买卖合同》编号0342897约定，即日支付原告逾期办证违约金106508.46元。本案诉讼费用由被告承担。
被告辨称：原告与漳州宏正建设工程有限公司于2011年4月6日签订房屋租赁合同，并从2011年11月19日开始收取租金，视为实际交付，但所建商品房至今未规划验收和竣工验收，该交付不符合法定和约定条件，因此逾期办证的起算点不能确定。
经审理查明：2011年4月6日，原告陈健松（即买受人）与被告漳州宏业投资开发有限公司（即出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及《合同补充协议》。买卖合同约定：一、出卖人将其开发的位于华安县丰山镇九龙工业园的××一期商店和单身工寓××号店面以291804元出售给买受人；二、出卖人应于2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电气、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任（第八条）。三、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担（第十一条）；四、出卖人应于商品房交付使用后60日内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日向买受人支付已付购房款的0.05%的违约金（第十四条）；五、出卖人应按照买卖合同第八条约定的时间或之前，将房屋交付给买受人，……（合同补充协议第一条第一款）。买卖合同签订后，原告于2014年4月7日和2014年8月20日支付了全部购买店面的款项291804元。2011年8月19日，原告与漳州宏正建设工程有限公司签订××号店面租赁合同，租期从2011年11月19日至2014年11月19日，并从2011年11月19日开始并实际收取租金。2015年1月15日，华安县城乡规划建设局向本院出具证明：佳具群家具交易城及商住服务配套建设项目A1至A13、B1至B13共26个单位工程均未组织规划验收及竣工验收。2015年1月15日，华安县住房保障与房地产管理局查无佳具群家具交易城的相关办证信息。
另查明：庭审中，原告明确诉讼请求为逾期办证违约金，并以2012年2月19日为起算点。
再查明：本案诉争店面上面的单身公寓，原告单独向本院提起诉讼，本院以（2015）华民初字第19号立案受理。
上述事实，有商品房买卖合同、补充协议、销售不动产统一发票、收费通知单、非税收入票据、起诉状、《商住套房租赁合同》、华安县城乡规划建设局证明及当事人的庭审陈述为证。
本案的争议焦点在于：一、2011年11月19日的交付行为是否符合约定和法定的交付条件；二、原告主张被告存在逾期办理房屋产权证并应承担逾期办证违约金有无依据。对此，本院分析认定如下：
一、2011年11月19日的交付行为是否符合约定和法定的交付条件？
2011年8月19日，原告与漳州宏正建设工程有限公司签订××号店面租赁合同，租期从2011年11月19日至2014年11月19日，并从2011年11月19日开始并实际收取租金。该行为可以认为原告实际接收店面，占有并出租，原告也自认为是2011年11月19日交付，可视为实际交付。
根据买卖合同第八条约定，被告应依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付原告使用，讼争商品房的首要交付条件是“验收合格”，且根据2008年1月1日实施的《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收，而讼争店面至今尚未经规划验收和竣工验收，故被告在2011年11月19日将讼争店面交付给原告时尚不具备交付条件，即原、被告在2011年11月19日所进行的店面交付行为无效。
二、原告主张被告存在逾期办理店面产权证并应承担逾期办证违约金有无依据。
办理店面的产权证书，前提为该店面已全部具备法定和约定交付条件。由于涉诉建设工程至一审法庭辩论终结时尚未办理竣工、规划验收，诉争店面尚未全部具备交付条件，还未达到合同约定办理产权证登记条件。而被告的办证义务应在讼争店面有效交付之后进行，否则无法确定被告是否逾期办证，因此原告主张被告存在逾期办理房屋产权证并应承担逾期办证违约金本院不予采纳。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合同具有法律效力，双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告即应将按合同的约定全面履行其义务，将符合合同约定条件的店面交付给原告使用。被告在2011年11月19日将讼争店面交付给原告时尚不具备交付条件，还未达到合同约定办理产权证登记条件，应继续履行。因被告的办证义务应在讼争店面有效交付之后进行，否则无法确定是否逾期办证，所以原告主张被告存在逾期办理房屋产权证并应承担逾期办证违约金的诉求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告陈健松的全部诉讼请求。
本案受理费人民币1215元，由原告陈健松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审判员 林震强
二〇一五年三月九日
书记员 杨立帆
附注：
主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2.《中华人民共和国城乡规划法》
第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。