陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0802民初3860号原告：兰州玛格时尚商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路街道酒泉路279号4楼G座。统一社会信用代码91620102784000200A。法定代表人：刘国柱，该公司总经理。委托诉讼代理人：史少峰，甘肃银衡律师事务所律师。被告：榆林市共赢商业运营管理有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区中赢文化商业广场1座4层，统一社会信用代码：9161080006483416XW。法定代表人：关兰芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭富裕，陕西尊尚律师事务所律师。原告兰州玛格时尚商贸有限公司与被告榆林市共赢商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日作出（2016）陕0802民初5220号民事判决书，该判决书送达后，原告兰州玛格时尚商贸有限公司不服提出上诉，陕西省榆林市中级人民法院于2016年11月18日作出（2016）陕08民终3347号民事裁定书，认为原审判决认定事实不清，证据不足，据此该院裁定为：一、撤销榆阳区人民法院（2016）陕0802民初5220号民事判决；二、发回榆阳区人民法院重审。本院于2017年4月5日立案受理，依法另行组成合议庭公开开庭进行审理。原告兰州玛格时尚商贸有限公司的委托诉讼代理人史少峰，被告榆林市共赢商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人郭富裕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兰州玛格时尚商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、判令被告退还原告合同保证金8万元；3、判令被告退还原告2016年5月4日之后的租金178168元；4、判令被告向原告支付违约金39万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月6日，原告与被告签订了陕西省榆林市榆阳区××中××文化广场××333㎡商铺的房屋租赁合同。合同约定：租赁期限自2013年8月1日起至2018年7月31日止，若被告未按合同约定向原告交付房屋或不给原告租赁，被告应支付相当于一年租金的违约金。上述房屋租赁合同签订后，原告向被告支付合同保证金8万元，按时交付租金。现因被告与该商铺原房主产生纠纷，原房主多次阻碍原告经营活动，屡次停电。在2016年5月4日停电后导致原告无法继续经营，被告违反了合同约定，导致原告合法权益遭受严重损害，合同目的无法实现，况且原被告事实上2016年9月30日已经解除了房屋租赁合同，因双方在补充协议第二条约定，2015年10月1日至2016年9月30日的房屋租金，随行就市，由甲乙双方在每年租期开始前三个月商定，但双方未商定租金事宜，未达成租赁合同的基础条款，故从2016年10月1日起无法继续履行租赁合同，该合同是附解除条件的合同，租赁合同事实上已经解除，后原告多次与被告协商合同解除事宜，均未协商一致。原告为维护自己的权益，向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。原告兰州玛格时尚商贸有限公司向本院提供以下证据：一、房屋租赁合同1份，用以证明2013年4月6日，原告与被告就位于陕西省榆林市榆阳区××中××文化广场××333㎡商铺签订了房屋租赁合同，租赁期限为5年（自2013年8月1日起至2018年7月31日止）；原告向被告支付保证金8万元；被告有保证出租房屋没有其他权利瑕疵，且能够持续履行完毕租赁合同约定的租赁期限的义务；被告违反合同约定应当向原告支付相当于一年租金的违约金的事实。二、补充协议1份，用以证明2015年7月1日，原告与被告约定将2015年10月1日起至2016年9月30日止期间的房屋租赁费由84万元/年变更为39万元/年；根据补充协议第二条原被告就2015年10月1日至2016年9月30日的房屋租金，没有形成合意，未达成租赁合同的基础条款，故从2016年10月1日起无法继续履行租赁合同，该合同是附解除条件的合同，租赁合同事实上已经解除的事实。三、申请1份，用以证明被告拒付中赢公司的房租，致使原告租赁的铺面被长期断电原告无法正常经营的事实。四、停止供水通知书1份，用以证明被告长期拖欠自来水公司的水费，致使自来水公司对原告租赁的铺面停止供水，原告无法正常经营的事实。五、公告1份，用以证明因被告拖欠中赢公司的房租，使双方之间产生纠纷，造成原告租赁的铺面多次停水停电，且中赢公司决定收回房屋，致使原告无法正常经营的事实。六、交费协议1份，用以证明原告租赁的铺面长期断电，致使原告无法正常经营的事实。七、照片7张，用以证明因被告方的原因致使原告租赁的铺面多次停水停电，包括被告在内的商户多次维权仍未解决上述问题，致使原告无法正常经营的事实。该以上证据均用以证明造成原告无法经营的事实是由于被告方拖欠原房东房租，拖欠水电费造成的，由于被告方的拖欠行为，原房东对于包括原告在内的商铺采取收回房屋，不允许自行发电，导致原告方所承租的房屋丧失了经营环境和经营氛围的事实，以上事实绝不仅仅是由于案外第三人行为造成，是被告原因造成，双方签订的租赁合同约定，因被告方的行为造成原告无法正常经营的，被告应当承担合同约定的违约责任，原告无法经营绝不是偶发性的停电造成的事实。八、通话录音及文字整理资料一份，用以证明因被告的原因致使原告租赁的铺面多次停水停电，原告无法正常经营且原告多缴纳电费1万元的事实。九、保证金收据1份，用以证明原告已按照合同约定实际支付保证金人民币8万元的事实。十、浦发银行个人跨行汇款汇出回单、收条各1份，用以证明2015年7月3日，原告已按照合同约定向被告支付了自2015年10月1日起至2016年9月30日止的租赁费人民币39万元的事实。十一、解除合同通知书1份，用以证明因被告多次违约致使双方之间的租赁合同无法继续履行，故原告于2016年5月12日向被告书面告知解除合同的事实。十二、录像1份，用以证明被告于2016年5月13日收到了原告解除合同通知书的事实。十三、照片7张，用以证明原告承租房屋现在已经丧失了经营环境和氛围，该房屋被告方在接收后已经在向外招租，被告已经接受了租赁合同解除的情况的事实。（该照片原告代理人拍摄于2017年7月25日，附2017年7月25日的陕西日报一份）。被告榆林市共赢商业运营管理有限公司辩称：原告与被告签订了房屋租赁合同是事实。原告诉请租赁被告的房屋存在断电情况致使原告无法正常经营，不是由被告造成，而是直接由第三方供电局断电造成，且该断电也是由于第三方物业公司欠交电费导致，且停电以后被告积极配合向原告租赁的商铺恢复了供电。原告诉请解除合同，被告不同意解除合同，理由为原告提出的解除合同既不符合合同约定，亦不符合法律规定。故请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求，原告称租赁合同事实上已经解除，被告不予认可，因双方既无解除合意，也无解除行为，也没有解除合同的生效判决，现房屋至今继续由原告占有和封锁，未向原告移交，故双方之间合同不存在已经解除的事实和依据。被告榆林市共赢商业运营管理有限公司向本院提交照片两张，用以证明原告至今未向被告移交涉案房屋，该房屋被原告封锁、占有、管理至今的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于断水、断电的责任方问题，原告认为断水断电的责任方在于被告，被告认为系第三人原因导致，但原告提交的证据能够证明由于原始出租人陕西中赢置业集团运输有限公司拖欠榆阳区供电局、榆林市自来水公司电费、水费，导致电力部门、自来水公司对原告采取断水、断电的措施，致原告无法正常经营的事实；关于合同是否已经解除及涉案房屋现在由谁管产的问题，原告提交的证据能够证明原告向被告书面告知解除合同，且原告腾空租赁房屋，被告也已经收到该解除通知，并且对涉案房屋已经实际管产的事实；关于违约金的问题，原告提交的证据能证明原被告在房屋租赁合同中对此进行了约定的事实。本院经审理认定事实如下：2013年4月6日，原告兰州玛格时尚商贸有限公司与被告榆林市共赢商业运营管理有限公司签订陕西省榆林市榆阳区××中××文化广场××333㎡商铺的房屋租赁合同。合同约定：租赁期限自2013年8月1日起至2018年7月31日止，每年租金为84万元，原告向被告交纳合同保证金8万元，合同期满后被告退还原告；被告保证向原告出租的房屋合法有效，向原告提供的房屋能够满足国家相关管理规定的出租条件，并若因以上事由导致合同无法履行的，视为被告违约，被告应支付相当于一年租金的违约金。合同还约定其他事项。2015年7月1日，双方签订补充协议，约定：2015年10月1日至2016年9月30日的房屋租金，变更为39万元，2016年10月1日至2019年9月30日的房屋租金随行就市，由甲乙双方在每年租期开始前三个月商定。上述房屋租赁合同及补充协议签订后，原告向被告支付合同保证金8万元，按时交付租金，并将2015年10月1日至2016年9月30日的房屋租金39万元全部向被告交纳。现因中赢物业公司不能向榆林供电局、榆林自来水公司缴纳电费、水费，致供电局、自来水公司给包括原告在内的商户停电、停水数日，致原告不能正常使用租赁物。2016年5月8日，原告腾空租赁物，并将可拆除的装修物拆除。2016年5月12日，原告向被告发出解除合同通知书，次日被告收到该通知书。后于2017年7月17日被告打开本案所涉租赁物房门，并在租赁物内张贴招租广告至今。现原告认为双方已无法继续履行租赁合同，该租赁合同事实上已经解除，原告多次与被告协商未果后，向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。本院认为，原告兰州玛格时尚商贸有限公司与被告榆林市共赢商业运营管理有限公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方均应恪守并严格履行。本案中，原告与被告主要的争议焦点是原被告双方签订的租赁合同是否已经解除。原告认为租赁合同事实上已经解除且其租赁的店铺长期断水、断电无法正常经营，合同目的不能实现，原告于2016年5月8日将房屋腾空交由被告管产，于2016年5月12日向被告书面告知解除合同，且被告收到该解除通知，被告现已在该房屋内张贴广告对外招租，从而接受了合同已经解除的事实。被告认为原告由于停电导致无法经营要求解除合同，但断电是因为第三方原因导致，并认为原告是由于生意不佳才欲解除合同，故租赁合同解除的约定和法定条件均不具备。根据查明的事实来看，原告兰州玛格时尚商贸有限公司承租房屋是为经营服装服饰行业哥弟、阿玛施品牌使用，在房屋租赁期内，房屋经常断水断电，致其不能正常经营，导致原告兰州玛格时尚商贸有限公司租赁房屋的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，本案中被告作为出租人在租赁期间不能保持租赁物符合约定的用途，其所出租的房屋在承租人即本案原告商业经营期间断水断电，导致无法正常经营。被告的该违约行为，导致原告的合同目的不能实现。根据中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”之规定，由于被告的违约行为导致原告合同目的不能实现，原告有权请求解除合同。原告于2016年5月8日将涉案房屋腾空，交由被告管产，并于2016年5月13日向被告书面告知解除合同，被告也认可该事实，后被告在涉案房屋内张贴招租公告，证明被告已经对房屋进行了事实上的管产，原被告之间的房屋租赁合同事实上于2016年5月13日已经解除。故原告请求解除原被告双方之间房屋租赁合同的诉讼请求依法予以支持，被告以上抗辩理由依法不予采纳。原告请求被告退还原告2016年5月4日之后的租金178168元。原告按照补充协议约定向被告支付自2015年10月1日起至2016年9月30日止的租赁费人民币39万元，现因双方的房屋租赁合同提前解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行状况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。”之规定，被告应当向原告返还从2016年5月13日起至2016年9月30日止的租金（以年租金39万元计算）即151667元；原告诉请被告向原告返还保证金8万元，本案中原、被告双方之间的租赁合同解除系因被告违约导致，该保证金为保证双方合同履行而由原告向被告交纳，现合同提前解除，合同无法继续履行，根据诚实信用原则，被告应当向原告返还该保证金8万元，依法予以支持；原告请求由被告支付违约金39万元，虽双方对此在合同中予以约定，但其请求的违约金过高，根据诚实信用原则，本院将违约金调整为被告应当退还租金151667元的5%即7583元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，经审委会讨论决定，判决如下：一、原告兰州玛格时尚商贸有限公司与被告榆林市共赢商业运营管理有限公司签订的房屋租赁合同有效，于2016年5月13日予以解除。二、本判决生效后五日内，由被告榆林市共赢商业运营管理有限公司向原告兰州玛格时尚商贸有限公司返还房屋租金151667元、保证金8万元，并由被告支付违约金7583元，共计239250元。三、驳回原告兰州玛格时尚商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10280元，由原告兰州玛格时尚商贸有限公司负担6480元，由被告榆林市共赢商业运营管理有限公司负担3800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  葛美云审 判 员  靳雨辰人民陪审员  刘旺才二〇一七年九月二十二日书 记 员  高慧芳