淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0812民初4571号
原告（反诉被告）：阳光财产保险股份有限公司淮安中心支公司，住所地淮安市淮阴区五洲龙湾B区23幢23-3、5室，统一社会信用代码：91320802791068625A。
法定代表人：孙强，职务副总经理。
委托诉讼代理人：王金玲，江苏司北律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张艳梅，女，1973年11月7日出生，汉族，住江苏省通州市。
委托诉讼代理人：朱卫东，江苏知缘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁琪，江苏知缘律师事务所律师。
原告（反诉被告）阳光财产保险股份有限公司淮安中心支公司（以下简称阳光财险）诉被告（反诉原告）张艳梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。阳光财险及其委托诉讼代理人王金玲，张艳梅委托诉讼代理人袁琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳光财险向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告2016年6、7月份房租35325.6元；2、判令被告退还保证金5万元；3、判令被告以85325.6元为基数从起诉之日起按日万分之三的标准支付资金占用使用费至实际给付时止。事实和理由：原、被告于2014年4月签订房屋租赁合同，约定被告出租淮安市××世纪××楼××室给原告用于办公经营，租赁期限6年，租金为196000元/年。2014年4月24日，原告依约向被告交付保证金5万元并按期支付房租。租赁期间，被告无故锁门，影响原告使用租赁物，严重妨碍原告正常经营。被告已于2016年6月2日收回房屋，但拒不退还原告保证金及超付租金，其行为已严重侵害了原告的合法权益，为此提起诉讼。
被告张艳梅辩称：1、租金不应退还，双方签订的合同约定，租期六年，每年5月1日支付。2016年5月1日原告向被告提出解除合同，被告催告后，原告于2016年5月16日支付17622元，5月31日支付35000元，该笔款项是原告承诺6、7月份搬离被告房屋，但原告至今仍然有两间房屋杂物未搬离，且房屋设施损坏，故租金被告不应退还，另保留主张权利。2、5万元保证金不予退还，合同第五条进行约定，但是原告并未全面履行合同，事先提出解除合同存在违约行为，且设施存在损坏，目前还占用两间房屋。3、根据合同约定保证金不计息，即使要退还也不应支付资金占用费。
反诉原告张艳梅向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付违约金331218元并承担反诉费用。事实和理由：反诉原、被告于2014年4月签订房屋租赁合同，约定反诉被告承租反诉原告所有的位于淮安市××世纪××楼××室；租期6年，从2014年5月1日至2020年4月31日；租金标准为196000元/年，自第二年起逐年递增4%，每年五月一日通过银行直接支付给反诉原告；租赁期内，须提前退租的，应提前60日内通知反诉原告，并按月租金的100%支付违约金；不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按月租金的100%标准支付违约金。合同签订后，反诉被告于2014年6月按合同约定支付反诉原告2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金196000元，2015年5月11日支付反诉原告2015年5月1日至2016年4月30期间的租金203840元。2016年5月份，反诉被告突然向反诉原告口头提出要解除合同并未按合同约定支付租金，而是在2016年5月16日支付租金17662.8元、2016年5月31日支付35000元。反诉被告未按合同约定时间支付租金，构成违约，按照合同第十四条约定应按合同约定的当年租金的100%支付反诉原告违约金203840元。反诉被告无故提出解除合同，应按合同第十四条约定支付反诉原告未履行四年租期租金的100%作为违约金共计900223元。因违约金约定可能存在过高情形，反诉原告自愿调整至约定违约金的30%，为此提出反诉请求。
反诉被告阳光财险辩称：1、反诉被告在合同履行中不存在违约，因此不应承担违约金。相反，本诉被告违约在先，无故将租赁房屋锁门，影响反诉被告的正常工作经营。2、反诉人计算的违约金依据和标准均没有法律依据和合同依据，不应当支持。另违约金即便成立也明显过高，应当对其调整。
本院经审理认定事实如下：淮安市××世纪××楼××室为张艳梅单独所有。2014年4月，阳光财险（乙方、承租方）与张艳梅（甲方、出租方）签订房屋租赁合同一份，约定：由乙方承租上述房屋用作办公用房，房屋租赁期自2014年5月1日至2020年4月31日，共计6年。第七条约定：租金标准19.6万元/年，该房屋租金自第二年起按逐年4%递增；每年5月1日前一次性支付；乙方通过银行直接向甲方支付租金；甲方收取租金应向乙方开具发票；为保证乙方在租赁期内合法、合理、正当经营，全面履行合同，乙方在签订合同时需一次性交纳租赁保证金5万元，租赁期满后，若乙方不欠缴租金、水、电等各种费用，出租房设施完好，十五天内乙方凭合同、租赁保证金原件办理退款手续（租赁保证金不计息）。第八条约定：租赁期内乙方承担水费、电费、电话费等费用，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据；房屋租赁税费由甲方承担；物业费由乙方直接与大厦物业结算。第九条约定：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施；甲乙双方验收认可后在房屋附属设施、设备清单上签字盖章，甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为乙方放弃收回，甲方不需做赔偿；返还后对于该房屋内未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第十三条约定：经甲乙双方协商一致可以解除本合同；乙方不支付或者不按约支付租金达30日或欠缴各项费用达1万元的，甲方有权单独解除合同，收回房屋。第十四条约定：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前60日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方、按月租金的100%支付违约金并赔偿乙方装修费用，赔偿金按照乙方装修不动产部分100%支付；租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，并按月租金的100%支付违约金；甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金100%标准支付违约金。合同还对房屋交付、房屋及附属设施维护、转租、所有权变动及其他权利义务作出相关约定。合同签订后，阳光财险于2014年4月25日通过银行转账方式支付张艳梅租房保证金5万元，张艳梅于当日出具保证金收条。此后，阳光财险分别于2014年6月4日和2015年5月11日通过银行转账方向张艳梅支付第一年度租金196000元和第二年度租金203840元。
另查明，2016年5月16日和2016年5月31日，阳光财险通过银行转账方式分两次支付被告张艳梅17662.8元及35000元，此后未再支付房租。被告张艳梅分别2016年5月10日和2016年5月31日开具相应增值税发票给阳光财险。2016年5月31日，张艳梅委托案外人罗勇对涉案房屋上锁，双方发生纠纷并报警，淮安市公安局清江浦区分局北京路派出所民警接警并了解情况后建议双方自行协商或通过其他合法途径解决。2016年6月份，阳光财险搬离并将涉案房屋返还给张艳梅。
以上事实有房屋所有权登记证书、房屋租赁合同、收据、付款记录、银行流水、增值税普通发票、情况说明、证人证言及原、被告当庭陈述等证据载卷证明，经庭审质证，本院予以确认。
庭审中，阳光财险为证明2016年6月2日由清河区益民托运中心（以下简称：托运中心）将其公司物品搬离租赁房间以及其向托运中心支付搬家费的事实提供托运中心的情况说明和收据各一份，情况说明载明：阳光财险于2016年6月2日委托我公司办理搬家业务，由我公司将阳光公司的有关物品由淮安市清河区（清江浦区）新世纪豪园1号楼717-725室搬至淮安市淮阴区五洲龙湾B区23幢23-3、5室；收据载明：收到搬家费用3000元。张艳梅质证称：对上述证据的三性不予认可，与本案无关。
张艳梅为证明其主张，提供证人金某的证言，证人金某当庭陈述：与阳光财险租赁合同具体事务都由我实际处理，2016年5月份我安排人向阳光财险催要租金时，阳光财险告知可能不租，但未有书面通知；以前房租支付方式为我方催要并按阳光财险要求开具发票，发票交付后再付租金；2016年5月份先开具发票，是因阳光财险告知不再租用涉案房屋；2016年5月31日，我再次去催要租金，但对方并未支付，我认为对方已迟延付款30日可以解除合同，便将涉案房屋上锁；2016年6月中旬，双方对涉案房屋进行交接，损坏不予追究，水、电费阳光财险已自行结清，但现在还有两间房屋里边放置其桌椅。阳光财险质证称：证人陈述关于我公司于2016年6月份向被告返还租赁物、水电费结清、合同终止无异议，对于证人其他陈述因其与被告之间系同事及领导关系真实性不予认可；我公司没有提出过解除租赁关系，相反是被告无故锁门要求我公司退还租赁物，导致我公司无法使用房屋。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方于2014年4月签订租赁合同，原告将涉案房屋交付被告使用，双方形成租赁合同关系。关于交还房屋的具体时间，阳光财险主张张艳梅于2016年6月2日实际收回涉案房屋，提供托运中心出具的情况说明及收据佐证，对此本院认为，即使说明及收据是真实的，也仅能证明阳光财险在2016年6月2日委托托运中心搬运其公司物品，不能直接证明阳光财险已于当日将涉案房屋交还给张艳梅，故对原告该主张本院不予采信。张艳梅提供的证人金某陈述，双方于2016年6月中旬对涉案房屋进行交接，原告亦予以认可，故本院确定双方交房的时间为2016年6月15日。现阳光财险已将涉案房屋返还给被告张艳梅，双方租赁合同关系解除。涉案房屋返还前，承租人应按约定标准支付房租或参照租金标准支付房屋占用使用费至房屋实际返还之日。现阳光财险已于2016年6月中旬将涉案房屋返还给张艳梅，故其应当支付一个半月租金即26499元给被告张艳梅。现阳光财险实际已支付被告张艳梅租金52662.8元，故张艳梅应返还阳光财险26163.8元，对阳光财险主张超出的部分，本院不予支持。
关于违约责任问题。承租人应当按照约定的期限及方式支付租金。本案中在双方未就租金支付方式达成变更意见的情况下，阳光财险未按双方所签合同第七条约定的时间及方式支付张艳梅租金，已违反约定，构成违约。张艳梅主ＸＸ光财险提出提前解除合同，仅与其有利害关系的证人金某的证言，而无其他证据佐证，故对张艳梅的该主张本院不予采信。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在阳光财险于2016年5月31日仍未全额支付租金，依据双方所签合同第十三条约定，张艳梅享有合同解除权。但张艳梅行使该权力应当以合理、合法的方式行使，即通知阳光财险解除合同并给予一定的宽限期给阳光财险腾空涉案房屋。由于张艳梅无任何通知的情况下即在2016年5月31日强行将涉案房屋上锁，其行为方式不当，亦有过错。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定，承租人构成违约应按月租金的100%向出租人支付违约金。据此，阳光财险应当支付张艳梅违约金17666元（211993.6元/12月）。审理中，张艳梅主张按未履行部分所有月份的租金来计算违约金无事实和法律依据。同时，张艳梅未就其损失提供其他证据佐证，故对张艳梅主张超出部分，本院不予支持。阳光财险提供证据证明其于2016年6月2日将涉案房屋内物品搬离，考虑到阳光财险违约在先，故对其要求张艳梅支付资金占用使用费的主张，本院不予支持。
租赁关系解除，出租人应按照合同约定将所收取的保证金返还给承租人。现阳光财险已将涉案房屋返还给张艳梅，双方租赁合同关系解除，张艳梅应按合同约定返还收取的保证金5万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告张艳梅于本判决生效后返还原告阳光财产保险股份有限公司淮安中心支公司押金5万元、租金26163.8元，合计76163.8元；
反诉被告阳光财产保险股份有限公司淮安中心支公司于本判决生效后支付反诉原告张艳梅违约金17666元；
驳回原告阳光财产保险股份有限公司的其他诉讼请求及被告张艳梅的其他反诉请求。
上述一、二项义务相抵后，张艳梅应于本判决生效后十日内支付阳光财产保险股份有限公司淮安中心支公司58497.8元；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1933元、反诉费3134元，合计5067元，由原告阳光财险负担350元，被告张艳梅负担4717元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 张树维
人民陪审员 蔡佩玉
人民陪审员 吴海霞
二〇一七年十二月五日
书 记 员 丁 玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。