河南省汝州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0482民初4736号
原告：兰积利，男，汉族，1966年8月22日生，住汝州市。
委托诉讼代理人：张进营，系河南博裕润律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：冯国印，系河南博裕润律师事务所实习律师，特别授权。
被告：李会武，男，汉族，1985年2月13日生，住汝州市。
委托诉讼代理人：司建设，系河南科序律师事务所律师，特别授权。
原告兰积利诉被告李会武合同纠纷一案，原告于2017年4月24日向本院起诉，本院于2017年4月26日受理后依法组成合议庭，2017年5月25日公开开庭进行了审理，原告兰积利的委托诉讼代理人张进营，被告李会武的委托诉讼代理人司建设到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房产买卖协议，向原告支付拖欠的购房款140万元并赔偿利息损失（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年8月11日计算至实际支付下余购房款止）；2、判令被告支付违约金20万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月12日，以原告兰积利为甲方，被告李会武为乙方，签订了房产买卖协议，约定：甲方兰积利将位于洛阳新区关林路中石油家园二期门面房（400平方米）转让给乙方李会武所有，此房以每平方米11500元计价（共合计人民币460万元整），双方同意自2014年6月12日起到7月13日一个月内将此房款全部付清，否则有违约方支付违约金20万元整。待房款付清后再立协议（房款以收据为准）。该协议签订后，被告于2014年6月12日支付门面房预付款20万元，2014年7月11日支付购房款200万元整，2014年8月11日支付购房款100万元，下余140万元经原告多次讨要，被告以各种理由和借口不予偿还。
被告辩称，应当依法驳回原告起诉或者驳回其诉讼请求，具体事实和理由：一、原被告之间2014年6月12日《协议》实质上属于预约购房协议，并非正式的房屋买卖合同，所以原告兰积利无权要求李会武继续履行该预约合同《协议》。1、该《协议》欠缺房屋买卖合同应当具备的基本内容：（1）没有该400平方米门面房的具体位置、四至等；（2）没有交付期限以及如何办理产权登记等相关事宜。2、尤为重要的一点事实是：该《协议》第3条言明：待房款付清后，再立协议。3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。鉴于李会武和兰积利之间的互不信任，双方已不可能“再立协议”，司法权力又不能强制李会武和兰积利“再立协议”，所以在400平方米门面房四至尚不能确定的情况下，在双方已不可能“再立协议”的情况下,兰积利无权要求李会武履行该《协议》。本案原告起诉依据的《协议》仅属于预约购房协议，显然不是正式购房合同。预约合同与正式购房合同最主要的区别在于预约合同以将来签订正式购房合同为目的，正式购房合同的最终达成，通常须经当事人的反复谈判。预约合同对未来双方能达成本约的意向或目的进行确定，从而起到稳固交易机会的作用。尽管我国合同法中没有规定预约合同这一类型，但基于契约自由的精神，不应否认交易双方以订立预约合同的方式为订立本约做准备。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也明确了预约购房合同这一合同类型。预约购房协议是当事人对将来签订商铺买卖合同的预先安排，内容上与正式合同相比较，缺少重要的商铺交付条件、位置和日期等主要内容，仍需通过进一步谈判在正式购房合同中加以确定，故双方通过预约合同的方式将未来交易已达成共识的内容固定下来。基于此，该约定不同于正式买卖合同，不直接产生商铺买卖的法律后果。原告以预约合同为依据要求被告履行义务显然不成立。
二、原被告之间2014年6月12日《协议》，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，为附解除条件的协议，该《协议》在2014年7月13日已自动失效作废。具体事实和理由是：1、《中华人民共和国合同法》第四十五条：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2、本案所涉《协议》第1条约定：“自2014年6月12号起到7月13号一个月内将此房款全部付清。否则，由违约方支付对方违约金贰拾万元整，此协议作废”。敬请合议庭重视的是：李会武和兰积利书面约定的是“此协议作废”，而非约定“有权或可以解除合同”（即所附否定条件成就时预约合同即行解除，这并未赋予任何一方在所附否定条件成就时要求对方继续履行的权利）。所以本案所涉《协议》为《合同法》第四十五条所规定的附解除条件的合同，而非《合同法》第九十三条规定的“当事人可以约定一方解除合同的条件”，所以该《协议》在2014年7月13日已自动失效。3、《中华人民共和国合同法》第八十八条：合同权利和义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力。所以李会武应否支付违约金的问题，不影响更不阻止该《协议》的失效废止。
三、2014年6月12日《协议》也不可能继续履行。具体事实和理由为：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共用人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。2、2014年6月12日的《协议》所涉的门面房价值巨大，可兰积利至今不能提供其对该门面房享有合法物权的证据，依照上述法律规定，兰积利就不得转让该门面房，当然无权要求李会武“继续履行房产买卖协议”。3、《中华人民共和国合同法》第六十六条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定的，有权拒绝其相应的履行请求。在本案中，原告一味的要求李会武履行《协议》，请法庭询问一下，即若李会武同意付款，兰积利能不能把该400平方米的门面房过户登记在李会武名下？
四、被告之所以没有继续支付剩余房款，过错方在原告，应由原告向被告支付20万元违约金。被告支付巨额款项，却连商品房的角也没有看见，房屋位置如何、质量怎样，一概不得而知。更为甚者，原告竟然拿不出该门面房合法手续。特别是原告甚至主张被告支付的款项为合伙款项，这根本不是在卖房，实质上是侵占被告的款项。所以，不但原告诉讼请求不应当支持，原告还应当向被告支付20万元违约金。
五、兰积利是基于2014年6月12日的《协议》起诉李会武的，该诉讼为重复起诉，依法应裁定驳回。具体事实和理由是：1、李会武基于2014年6月12日《协议》所享有的权利已合法转让给任水成，李会武已从该《协议》退出，兰积利已无权要求李会武再承担责任，所以兰积利起诉李会武，诉讼主体错误。2、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十七条：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理;已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。3、任水成诉兰积利、第三人李会武的债权转让纠纷案件，人民法院必然要对2014年6月12日《协议》的效力以及该《协议》应否继续履行进行审理并裁判，兰积利在本案之外，另行以该《协议》提出诉讼，要求人民法院对该《协议》应否继续履行进行审理并裁判，所以兰积利的起诉属于《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十七条所规定的重复起诉，依法应裁定驳回。
综上所述，请求法庭依法裁定驳回兰积利的起诉或判决驳回原告的诉讼请求。
根据当事人陈述及本院审查认定的证据，本院确认如下案件事实：2014年6月12日原告兰积利（甲方）与被告李会武（乙方）签订协议一份，内容为：“经甲乙双方自愿协商同意将洛阳新区关林路中石油家园二期门面房（400平方米）转让一事打成协议如下：1、此房以每平按壹万壹仟伍佰元整计价（共合计人民币肆佰陆拾万元整）；2、双方同意自2014年6月12号起到7月13号一个月内将此房款全部付清，否则有违约方支付对方违约金贰拾万元整，此协议作废。3、待房款付清后再立协议（房款以收据为准）”。案外人李根占作为见证人也在该协议上签了字。协议签订后，被告于2014年6月12日向原告支付20万元，2014年7月11日支付原告200万元，2014年8月11日支付原告100万元，但下余140万元被告至今没有支付给原告，原被告至今也未再订立新的协议。
另查明：原告对案涉房产至今没有取得权属证书，也未向本院提交其购买案涉房产的购买合同。
诉讼中，原告向本院提交2013年9月6日魏中长、张国庆、兰积利、李根占签订的合伙协议和2014年6月1日，魏中长、李根占、张国庆、兰积利四人出具委托书，证明包括案涉房产在内共计2000平方米房产系魏中长、张国庆、兰积利、李根占共同出资，合伙购买房屋并委托原告与被告签订协议，对此原告不予认可。
本院认为，本案系原被告因签订预约购房合同引起的合同纠纷。本案中的协议是原被告就案涉400平方米商铺的部分交易条件达成一致而签订的，协议的内容是双方真实意思表示，对双方具有约束力。原被告在案涉协议中约定“双方同意自2014年6月12号起到7月13号一个月内将此房款全部付清，否则有违约方支付对方违约金贰拾万元整，此协议作废”，据此可以认定原被告签订的案涉协议系附失效条件的协议，在被告未能按约定的时间向原告预付全部购房款时，双方签订的协议即归无效。实际上，协议签订后被告仅在约定的时间内向原告支付了部分预付款，故案涉协议在被告未能在约定时间支付全部购房款时即已失效，现原告又依据该协议要求被告继续履行案涉协议，理由及依据不足，本院不予支持。依据协议中“…否则有违约方支付对方违约金贰拾万元整…”的规定，在被告未能按协议约定支付房款时，被告即负有向原告支付20万元违约金的义务，现原告要求被告支付违约金20万元，本院依法应予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十七条、第五十八条、第六十条、第九十八条之规定，判决如下：
一、被告李会武于判决生效后十日内向原告兰积利支付违约金20万元；
二、驳回原告兰积利的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19200元，由原告兰积利负担16800元，被告李会武负担2400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 李俊杰
审 判 员 高向鹏
人民陪审员 冯小强
二〇一七年六月十四日
书 记 员 张霄汉
附所引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。