湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0181民初2861号
原告：中国建设银行股份有限公司浏阳支行，住所地浏阳市圭斋东路9号。
负责人张朝晖，行长。
委托代理人李静虎，湖南淡远律师事务所律师。
被告：王淮芝，男，1957年10月15日出生，汉族，居民，住浏阳市。
被告：黄小平（系王淮芝妻子），女，1958年12月23日出生，汉族，居民，住址同上。
委托代理人：段云枫、谭卫民，湖南声威律师事务所律师。
被告：湖南谦信置业有限公司，住所地长沙市雨花区车站南路699号603。
法定代表人焦念宝。
原告中国建设银行股份有限公司浏阳支行（以下简称建行浏阳支行）与被告王淮芝、黄小平、湖南谦信置业有限公司（以下简称谦信置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行浏阳支行李静虎、被告王淮芝、黄小平的委托代理人段云枫到庭参加诉讼。被告谦信置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《个人住房借款合同》，宣布未到期借款提前到期；2、判令被告王淮芝、黄小平立即偿还逾期借款本金21374.74元，利息3222.70元（利息暂计算到2017年1月18日，以后按合同约定计算至清偿日止）；3、判令被告王淮芝、黄小平承担原告为实现债权所支付的律师费1229元；4、判令原告对被告王淮芝、黄小平提供抵押的位于浏阳市人民西路XX号西湖国际山庄X栋XXX号房产的处置款在上述债权范围内享有优先受偿权；5、判令被告谦信置业公司对被告王淮芝、黄小平的债务承担连带清偿责任；6、本案的诉讼费用由被告承担。
被告王淮芝、黄小平的主要答辩意见：1、原告将被告谦信置业公司出售的商业用房改为个人住房进行贷款，存在严重的违规行为，该借款合同应为无效合同；2、借款合同的特别条款没有被告的签名，对被告不具有约束力，且该借款直接汇入被告谦信置业公司，答辩人的账户上没有收到原告的借款，答辩人也没有向原告指定其他打款账户；3、答辩人与被告谦信置业公司签订房屋买卖合同近10年时间，至今还没有看到房产证，也没有为答辩人办理正式的抵押登记，属于原告监管严重失职，未能还款的责任不在答辩人；4、答辩人是通过以租养贷的形式购买的产权式酒店房产，被告谦信置业公司在没有及时支付租金还贷，原告没有向答辩人行使告知义务，且任其发展，原告对无法偿还贷款负有不可推卸的责任；5、原告起诉要求被告支付借款的逾期利息、罚息及律师费用没有法律依据。
本院经审理认定如下事实：2006年3月8日，被告王淮芝作为买受人与被告谦信置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、被告王淮芝购买被告谦信置业公司开发的位于浏阳市人民西路XX号西湖山国际山庄第X区XXX号房产，该房产建筑面积49.69平方米，套内面积29.25平方米，房产总价款为242000元。2、付款方式为签订合同时支付首期房款142000元，其余房款100000元办理银行按揭。3、被告谦信置业公司应于2006年11月20日前将该商品房验收合格，并交付给被告王淮芝使用。4、逾期交房的违约责任：逾期不超过60日的，由出卖人向买受人支付自逾期第二天起至实际交付之日止按总房款的日万分之三支付违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；继续履行合同的，出卖人向买受人支付自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止按已支付房款的万分之五的违约金（不小于总房款的万分之三）。5、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同还对其他事项进行了约定。同日，被告谦信置业公司还与被告王淮芝签订《委托租赁合同》，由被告王淮芝将自己向被告湖南谦信置业有限公司购买的第3区第4层423号商品房委托被告谦信置业公司进行出租。《委托租赁合同》约定，租赁期限自被告王淮芝付清全部房款之日起开始计算，共15年，前5年月租金1573元，后10年月租金1774元；若逾期2个月未向原告转付租金，被告除应按实支付拖欠租金额外，还应按日向原告支付逾期应付租金额的万分之二的滞纳金。同日，被告王淮芝与被告谦信置业公司再次签订《补充协议书》，约定将被告谦信置业公司应付的前两年租金共37752元于签订《商品房买卖合同》之日一次性支付给被告王淮芝。
2006年9月10日，被告王淮芝作为借款人、被告谦信置业公司作为担保人、被告王淮芝、黄小平作为抵押人与原告建行浏阳支行作为贷款人签订《个人住房借款合同》，该合同分普通条款1-24条和特别签订条款25-41条，第41条反面系签字页。该合同约定：1、被告王淮芝向原告建行浏阳支行借款100000元，指定划款至被告谦信置业公司在原告处设立的4300155006105250XXXX账户上；2、贷款利率实行浮动利率，具体为基准利率上浮10%，当前执行的月利率为6‰，逾期利率在约定贷款利率基础上上浮50%；3、借款期限为120个月，即从2006年12月25日至2016年12月25日止；4、采用等额本息还款方法，每月归还本息金额为1152.86元，由借款人委托贷款人在指定的账户上扣款还款；5、采取抵押加担保的担保方式，抵押物为位于浏阳市人民西路18号3区423号房产，连带担保人为被告谦信置业公司；6、借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用时，贷款人可以宣布贷款立即到期，并要求借款人立即归还借款本金、利息、罚息及相关费用。合同还对其他事项进行了约定。2006年12月25日，原告与被告谦信置业公司、王淮芝共同到浏阳市房屋产权管理局办理了浏房期押字第6529号《个人购房抵押贷款登记备案证》，登记证记载的抵押权人为中国建设银行股份有限公司浏阳支行，抵押人为王淮芝，建设单位为湖南谦信置业有限公司，存续期限为2006年12月25日至2016年12月25日。当日，原告将100000元借款划转至被告谦信置业公司在原告处设立的4300155006105250XXXX账户上。随后，被告王淮芝按月向原告支付按揭款至2014年11月，此后开始逾期。2015年4月24日、7月7日、9月7日、9月21日原告四次在被告王淮芝账户上扣取4758.5元偿还借款本金。至此，被告王淮芝尚欠原告借款本金21374.74元；截止至2017年7月26日，被告王淮芝尚欠原告借款本金21374.74元，拖欠利息、罚息4270.65元。因被告王淮芝未能继续偿还借款，原告便向本院提起诉讼。诉讼过程中，原告放弃要求被告承担律师费的诉讼请求。
另查明：1、被告王淮芝与被告谦信置业公司合同纠纷一案，本院于2014年1月13日作出判决，认定被告谦信置业公司在房屋买卖及委托租赁过程中均存在违约，遂判令：一、湖南谦信置业有限公司于本判决生效后10日内为王淮芝办妥王淮芝名下的位于浏阳市西湖山国际山庄第3区第4层423号商品房的房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付违约金2420元；二、湖南谦信置业有限公司于本判决生效后10日内支付王淮芝租金6328.18元；三、驳回王淮芝其余诉讼请求。2、浏阳市西湖山国际山庄房产的商品房预售许可证为浏房售许字（2006）第0XX号，该许可证记载商品房总层数为5层，批准预售建筑面积为30236平方米，共533套。3、从被告谦信置业公司与业主签订的系列《个人住房借款合同》来看，该房产分1区、2区和3区，因浏阳市西湖山国际山庄的房产一直未能办理产权证书，该房产买受人集体多次向浏阳市人民政府申请维权。在政府协调下，浏阳市国土资源局不动产登记中心经实测并于2017年9月6日向被告谦信置业公司颁发了两本产权栋证，分别是湘（2017）浏阳市不动产权第0017XXX、0015XXX号产权证书。其中第0017XXX号证书备注为：专有建筑面积15769.07平发米，房屋总层数：9层，所在层：-1、1-8,室号部位：-101等419套；第0015XXX号证书备注为：专有建筑面积8403.34平发米，房屋总层数：8层，所在层：-1、1-7,室号部位：-101等223套。目前尚未办理分户的产权证书。因建筑过程中，被告谦信置业公司改变房屋设计规划，致使目前实测的房产室号无法与《个人住房借款合同》所确定的房号一一对应，且也无从知晓被告王淮芝是否有房子。
本院认为，被告谦信置业公司在开发西湖国际山庄过程中，与被告王淮芝签订的《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》，以及与原告、被告王淮芝共同签订的《个人住房借款合同》均是当事人的真实意思表示，其目的是由被告王淮芝通过按揭贷款方式向被告谦信置业公司购买房产并返租给被告谦信置业公司获取租金收益。因此，上述《个人住房借款合同》、《委托租赁合同》均系《商品房买卖合同》衍生而来，共同构成一个整体的合同框架，其合同权利义务应当进行整体评判。现因被告谦信置业公司在房产开发过程中擅自更改房屋设计规划，致使《商品房买卖合同》中约定的房产无法与实际建设好的房产形成对应关系，且经本院执行均无法将实有的房产产权办至被告王淮芝名下，故在不变更合同的前提下，《商品房买卖合同》客观上已存在履行障碍，已经无法实现合同目的，应当予以解除。因衍生关联合同的牵连性，解除《商品房买卖合同》后的效果，必将导致《个人住房借款合同》、《委托租赁合同》的解除，由于借款合同系实践性合同，借款一经交付，出借方即完全履行了其合同义务。但借款方即被告王淮芝的还款义务至今并未履行完毕，因此解除借款合同必然会给出借方造成借款本金及利息无法收回的损失，该损失系被告谦信置业公司违约造成，且原告发放的借款也实际用于被告谦信置业公司的房产开发，因此原告未收回的借款及利息由被告谦信置业公司负责偿还更符合公平原则，本案中原告虽请求由被告王淮芝、黄小平偿还借款本息，由被告谦信置业公司承担连带责任，但因责任主体的担责方式变更，并非对其诉讼请求的实质变更，故本院在厘清责任主体及其担责方式后，依法对原告要求解除借款合同、偿还借款本息的诉求予以支持。被告王淮芝、黄小平并非是导致合同无法履行的责任方，其不应对合同解除形成的损失承担责任，故原告要求被告王淮芝、黄小平偿还借款本息的诉求，本院不予支持。被告王淮芝在合同无法履行后形成的损失，其可另行向责任方主张权利。借款合同中约定抵押担保，但一直未办理正式抵押登记，抵押权尚未形成，故原告要求对抵押物行使优先受偿权的诉求，于法无据，本院对此不予支持。被告王淮芝、黄小平提出原告与被告谦信置业公司存在欺诈和恶意串通等行为，从而应认定借款合同无效的意见，因未提供证据证实，且在借款合同特别约定条款即合同第41条反面有其本人签字认同，故本院对此不予采信。被告谦信置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除湖南谦信置业有限公司、王淮芝与中国建设银行股份有限公司浏阳支行签订的《个人住房借款合同》；
二、湖南谦信置业有限公司于本判决生效后十日内偿付中国建设银行股份有限公司浏阳支行借款本金21374.74元及利息、罚息（利息、罚息计算方法：2017年7月26日前的利息4270.65元，此后利息按《个人住房借款合同》约定的利率标准计算至实际履行之日止）；
三、驳回中国建设银行股份有限公司浏阳支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费446元，公告费260元，合计906元，由中国建设银行股份有限公司浏阳支行负担26元，由湖南谦信置业有限公司负担880元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日，按本判决确定的诉讼费向长沙市中级人民法院缴纳上诉费。现金交纳的，直接到长沙市中级人民法院（曙光路289号）立案大厅A0112室刷卡缴费，并开具《湖南省非税收入一般缴款书》作为诉讼费缴纳凭证；汇款或银行转账的，请汇缴至如下账户，开户行：长沙银行蔡锷路支行，户名：长沙市财政局非税收入汇缴结算户，账号：800034049620017-600085030，并注明“诉讼费0201”字样。逾期交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 何志远
人民陪审员 毛金华
人民陪审员 卢彦章
二〇一七年十月二十四日
书 记 员 杨 婵
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十七条第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延。