广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终23011号
上诉人（原审原告、反诉被告）：林晓东，男，1979年11月8日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托诉讼代理人：胡桂芬，广东法丞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴雅婷，广东法丞律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李建华，男，1972年2月6日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托诉讼代理人：王元福，广东一粤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：涂杰，广东一粤律师事务所实习律师。
上诉人林晓东因与被上诉人李建华房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初1743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林晓东的委托诉讼代理人胡桂芬、被上诉人李建华及其委托诉讼代理人王元福到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人林晓东上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持林晓东一审的全部诉讼请求，即判令李建华立即向林晓东支付剩余房价款532000元及逾期付款违约金（以532000元为基数，按每日1.5‰自2012年9月4日起计算至上述款项付清之日止，以本金532000元为限）；3、驳回李建华一审的全部反诉请求；4、判令李建华承担本案一、二审及反诉的诉讼费。事实和理由：一、一审法院存在严重程序违法行为，致使林晓东的合法权益遭受严重损害。李建华在庭审中提交申请书将反诉请求由责令限期整改变更为解除《商铺买卖合同》并退还己付房款，林晓东明确表明不同意变更。一审法院不仅并未重新给予林晓东答辩期及举证期，当庭就变更后的反诉请求进行审理，而且在判决中对李建华变更诉讼请求这一事实只字不提，严重损害林晓东的合法权益。二、一审法院存在多处认定事实不清情形，严重损害了林晓东的合法权益。1、一审法院未认定李建华至今仍未支付房价余款532000元的事实，而该事实是林晓东诉讼请求依据的主要事实。2、一审法院认定“圆柱占涉案商铺套内建筑面积1/10，……严重影响涉案商铺的使用功能，林晓东已构成违约，李建华反诉请求解除合同……合法有理”事实错误。根据广州市房地产测绘院出具的测绘报告载明的数据，柱体向涉案商铺偏移的面积应为0.3128平方米，该面积占铺内面积的比例仅为4.6642％，不足以构成林晓东交付根本违约，《商铺买卖合同》不应解除。3、即使按照广州市房地产测绘院的报告结论反算出圆柱半径为0.5921米，圆柱的二分之一面积为0.5507平方米，因此圆柱实际面积比双方在合同附件中约定的面积多了0.1391平方米，仅占商铺套内面积的2.07%，折算购买价格仅28180元。但商铺的面积比约定增加0.1414平方米，因此商铺圆柱偏离并无减少商铺的可使用空间。至于圆柱在商铺的位置将商铺分成前后两部分，是李建华在《商铺买卖合同》附图中已经确认的，不应当视为林晓东违约。三、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项及第九十七条进行裁判为适用法律错误。四、林晓东与李建华签订的《商铺买卖合同》合法有效，李建华应当履行约定支付剩余房价款，并承担违约责任。
被上诉人李建华辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、一审庭审中经法院询问林晓东是否愿意将商铺整改成符合合同的要求，林晓东明确拒绝，李建华当庭变更诉讼请求，也当庭告知林晓东，故一审程序合法。二、林晓东称圆柱只有一半在李建华所购买的商铺内不符合事实，事实上圆柱的大部分面积都在该商铺内，把商铺分成前后两个部分，已经完全影响商铺的使用价值，所以林晓东是根本违约。一审法官曾去现场查看，一审判决完全符合事实和法律规定。三、李建华购买涉案商铺时，图纸上只有一个小圆点，林晓东未对该小圆点作出说明。且李建华购买涉案商铺时还没有分割完毕，无法看出涉案商铺的具体情况。综上，请求驳回上诉，维持原判。
林晓东向一审法院起诉请求：李建华立即向林晓东支付剩余房价款532000元及逾期付款违约金（以532000元为基数，按每日1.5‰自2012年9月4日起计算至上述款项付清之日止，以本金532000元为限）。李建华反诉请求：1、解除林晓东与李建华签订的《商铺买卖合同》；2、林晓东返还李建华已支付的购房款798000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年10月23日起计算至林晓东实际返还全部购房款之日止）。
一审法院认定事实：2011年10月14日，林晓东（出售方）与李建华（认购方）签订《商铺认购书》，其中约定：一、认购商铺，认购方自愿认购广州市越秀区解放中路410号首层57号铺，该商铺建筑面积为10.4894平方米，套内建筑面积为6.565平方米，该商铺用途仅为商业，于2011年10月31日前交付使用。二、认购价格，该商铺总价1916124元，认购价1330000元。三、认购方应严格按照下列付款期限付清该商铺认购价款，3.1、2011年10月14日支付定金100000元，同时签署《商铺认购书》；3.2、2011年10月22日支付首期价款698000元（已扣除定金）即总价款的60%，同时签署《商铺买卖合同》；3.3、注余下40%楼款在房管局递件出税单后，交税过户前才支付清等。同日，李建华支付了定金100000元给林晓东。
2011年10月23日，林晓东（出卖人）与李建华（买受人）签订《商铺买卖合同》，其中约定：第二条、买受人所购商铺为广州市越秀区解放中路410号101-110房57号铺，建筑面积10.4894平方米，套内建筑面积6.5650平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.9244平方米。第三条、计价方式与价款，1、出卖人与买受人约定按下述方式计算该商铺价款：该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为1330000元。（以套内面积单价计算202589.49元/平方米）。第四条、付款方式及期限1、一次性付款（1）2011年10月23日前支付全部房价款的60%（包含定金），计798000元；（2）该商铺到房地产交易中心交易递件出税单后，交税过户前支付全部房价款40%，计532000元。第五条、买受人逾期付款的违约责任，（2）、逾期超过15日后，出卖人有权单方提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.5‰向出卖人计付违约金。第六条、商铺的交付，出卖人应于2012年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。第八条、商铺使用权的交接，出卖人应于2014年10月31日前，将该商铺按本合同约定的装修标准（装修标准见附件三）移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权等。该合同的附件二自动扶手电梯及部分楼梯位置图记载首层57号商铺与58号商铺之间有一条圆柱，该圆柱的1/2面积在57号商铺内，1/2面积在58号商铺内。同日，李建华共支付了购房款698000元给林晓东。
2012年9月3日，税收部门向李建华出具了《契税完税证》，金额为39900元。
2012年9月10日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号房地产权证，权属人为李建华，地址为越秀区解放中路410号157房，建筑面积10.49平方米，套内建筑面积6.57平方米。
2016年2月24日，李建华自行委托广州粤弘工程勘察设计有限公司对涉案商铺进行测绘（以下简称粤弘公司），粤弘公司于2016年2月24日作出测字：201602024《房屋面积测量成果报告书》，该报告书记载涉案商铺的套内建筑面积为6.3954平方米，商铺内的圆柱半径0.54米，面积0.8611平方米。
本案一审诉讼过程中，李建华申请对涉案商铺内的圆柱面积进行测绘，一审法院委托广州市房地产测绘院进行测绘，该院于2017年5月2日作出测：07CH88170308000054号《房屋面积报告书》，该报告书记载涉案商铺的套内建筑面积为6.7064平方米，商铺内的圆柱面积0.6898平方米，弧长2.33米。
李建华至今没有与林晓东交收涉案商铺及产权证。
李建华表示：如解除《商铺买卖合同》，李建华可协助林晓东将涉案商铺的权属人转为林晓东名下。
一审法院认为：林晓东与李建华自愿签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。该《商铺买卖合同》中的附件二自动扶手电梯及部分楼梯位置图明确记载首层57号商铺与58号商铺之间的圆柱，该圆柱的1/2面积在57号商铺内，1/2面积在58号商铺内，但现在该圆柱基本位于涉案商铺内，占涉案商铺套内建筑面积的1/10，把涉案商铺基本上分割为前后两部分，严重影响涉案商铺的使用功能，林晓东已构成违约，李建华反诉请求解除合同并要求林晓东退回已收房款及利息合法有理，予以支持。林晓东要求李建华支付剩余房款及违约金理由不成立，不予支持。另在《商铺买卖合同》解除及林晓东退回已收购房款给李建华后，根据公平合理原则，李建华应协助林晓东将涉案商铺的权属人转为林晓东名下，所需费用由林晓东承担。
综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、林晓东与李建华在2011年10月23日签订的《商铺买卖合同》于本判决发生法律效力之日予以解除；二、林晓东应于本判决发生法律效力之日起10日内，将购房款798000元及利息（以798000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年10月23日起计算至实际返还全部购房款之日止）退回给李建华；三、李建华应于本判决发生法律效力之日起10日内，与林晓东共同到房管部门办理将广州市越秀区解放中路410号157房过户到林晓东名下的产权登记手续，所需费用由林晓东承担；四、驳回林晓东的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14376元，反诉费5990元，测绘费496元，由林晓东负担。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。
另查，李建华一审原反诉请求为：1、判令林晓东整改商铺，将符合约定条件的商铺交付给李建华；2、判令林晓东赔偿李建华预期利益损失每月2000元，自2014年11月1日起算计至林晓东将商铺整改完毕且符合约定条件交付给李建华之日止。后李建华在庭审中变更反诉请求为：1、解除涉案《商铺买卖合同》；2、林晓东返还李建华已支付的购房款798000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年10月23日起计算至林晓东实际返还全部购房款之日止）。对此林晓东答辩称李建华的反诉请求没有事实和法律依据。
本案二审庭审中，李建华陈述其在签订涉案《商铺认购书》前曾到商铺现场看过，但当时涉案商铺未进行实体间隔，林晓东对此予以确认。另林晓东表示涉案商铺按照套内建筑面积计价，商铺价格并没有因为圆柱问题发生调整，涉案商铺内的圆柱面积亦应计入套内建筑面积中。
本院认为：关于林晓东上诉提出一审法院存在严重程序违法的问题，本院认为，李建华在一审中变更反诉请求后，一审法院虽未重新给予林晓东答辩期间，但林晓东亦已当庭发表答辩意见，故林晓东现提出一审法院严重违反法定程序的理由不充分，本院不予采纳。
本案争议焦点主要在于涉案《商铺买卖合同》应否解除的问题。首先，《商铺买卖合同》约定条款中对于商铺内存在圆柱的情况及其具体面积均未作出明确说明，仅在合同附件二自动扶手电梯及部分楼梯位置图反映57号商铺与58号商铺之间有一圆点，且涉案商铺当时并未进行实体间隔，不足以认定李建华在购买商铺时对商铺内圆柱情况清楚且无异议。其次，目前圆柱的大部分面积位于涉案商铺内，与合同附件二位置图反映的方位亦存在不一致，且圆柱位置位于涉案商铺中部，对涉案商铺的正常使用经营存在较大影响，一审法院认定林晓东已构成违约并无不当。此外，结合林晓东在诉讼中表示涉案商铺价格并没有因为圆柱问题发生调整，圆柱面积亦应计入套内建筑面积中等陈述，反映林晓东并未因商铺内存在圆柱问题给予李建华合理补偿。综上，李建华反诉请求解除合同并要求林晓东退回已收房款及利息合法有理，一审法院予以支持并无不当。林晓东要求李建华继续支付剩余房款及违约金理由不成立，本院不予支持。
综上所述，林晓东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14376元，由林晓东负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年二月二十三日
书记员 邹凌青