四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终2283号
上诉人（原审第三人）张衍廉，男，汉族，1963年11月2日出生，住四川省成都市金牛区。
委托代理人邓飞，四川信诺达律师事务所律师。
委托代理人张洪飞，四川信诺达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）彭林，男，汉族，1971年6月1日出生，住四川省成都市新都区。
委托代理人刘仕均，四川川商�师事务所律师。
委托代理人李勇，四川川商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）熊少玲，女，汉族，1973年5月9日出生，住四川省成都市新都区。
委托代理人刘仕均，四川川商律师事务所律师。
委托代理人李勇，四川川商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川昌永房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市新都区新繁镇滨江路***号。
法定代表人周玉翘。
委托代理人蔡萍萍，女，汉族，1977年12月31日出生，住四川省自贡市自流井区。
上诉人张衍廉因与被上诉人彭林、熊少玲、四川昌永房地产开发有限公司（以下简称昌永公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第3007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年8月5日，彭林、熊少玲与昌永公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定彭林、熊少玲购买昌永公司开发的位于××镇××路的锦绣水岸×幢×单元×××号房屋，测绘建筑面积共115.15平方米，其中套内建筑面积93.38平方米，分摊建筑面积21.77平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米3250元，总价款374238元。彭林、熊少玲采取一次性付款方式支付购房款。该合同第十九条产权登记中关于转移登记载明“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记权属之次日起至实际取得转移登记权属之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”
签订合同当日，彭林、熊少玲支付了购房款374237.5元，结清了购房款。同日，彭林、熊少玲交纳了契税11227元、维修基金2073元及工本手续费200元。昌永公司交付了房屋。同时，彭林、熊少玲还与昌永公司指定的成都市和谐物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。现彭林、熊少玲已装修房屋并入住。
2014年4月14日，昌永公司向锦绣水岸的业主发出《告知书》，内容为“昌永公司承诺在合同约定时间内未能给业主办理房产证及土地证，昌永公司将如数退还房款并承担相应的损失。”2014年4月15日，昌永公司与彭林、熊少玲签订《补充协议》，昌永公司承诺“在2014年9月之内将彭林、熊少玲购买的房屋在房管局备案，如不能在约定时间内备案，将如数退还房款及装修费用。”由于昌永公司未按承诺履行备案及办理房屋产权证，遂引发纠纷。
原审另查明以下事实：一、2012年8月30日，张衍廉转款至周玉翘账户480000元；2012年10月29日，张衍廉转款至周玉翘账户200000元；2013年1月29日，张衍廉转款至周玉翘账户191000元。案涉诉争房屋于2013年9月2日备案登记在张衍廉名下，备案合同价款为250000元。二、2012年10月29日、2013年1月29日，张衍廉与昌永公司分别签订了二份《补充协议》，约定张衍廉出资20万元，备案登记昌永公司已取得预售许可的商品房各1套。张衍廉通过转账或现金支付方式给付昌永公司备案款，昌永公司付清款后，张衍廉无条件配合办理撤销备案手续，费用由昌永公司承担。三、2014年12月27日，经对账，张衍廉确认借款给昌永公司90万元，2012年8月30日至2013年11月26日，昌永公司已还款546000元。
原�认定上述事实有彭林、熊少玲提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房款收据、契税费用收据、物管费收据、《前期物业管理服务合同》、《告知书》、《补充协议》；有张衍廉提交的银行流水记录、转款凭证、房屋备案登记情况；有昌永公司提交的《借款协议》、银行转款凭条、网上银行电子回单以及各方当事人的陈述在卷予以佐证。
彭林、熊少玲原审中的诉讼请求是：判令昌永公司立即为彭林、熊少玲办理房屋备案及房屋产权的转移登记手续。
原审法院认为，案件的争议焦点为1、房屋备案登记的性质，是否影响合同效力；2、昌永公司与张衍廉之间的商品房买卖合同是否应履行。针对争议的焦点论述如下：
1、商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其�承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否对合同的效力没有影响，商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力，因此，张衍廉的《商品房买卖合同》并不因为办理了登记备案，其合同效力就具有优先性。2、对比彭林、熊少玲与张衍廉的《商品房买卖合同》，可以看出，彭林、熊少玲的房屋购买价款374237.5元，高于张衍廉的合同价250000元；从合同履行情况看，彭林、熊少玲履行了房款的交付义务，还交纳了契税、维修基金及工本手续费，并且现已装修入住。结合张衍廉与昌永公司提交的证据，可以看出张衍廉与昌永公司之间存在借款担保的合同关系，在《补充协议》中明确张衍廉通过转账或现金支付方式给付昌永公司备案款，昌永公司付清款后，张衍廉无条件配合办理撤销备案手续，费用由昌永公司承担。因此，可以认定“昌永公司是为了保证张衍廉债权的实现而签订的房屋买卖合同，并将房屋进行了备案登记”这一事实。目前，昌永公司已归还张衍廉部分借款，尚未还清借款。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，……’’根据该规定，张衍廉与昌永公司之间《商品房买卖合同》不应履行。对于借款，张衍廉可另案提起诉讼。
彭林、熊少玲与昌永公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，彭林、熊少玲按约向昌永公司支付了全部购房款，�审庭审中，张衍廉对彭林、熊少玲提交的购房款收据有异议，原审庭审后，彭林、熊少玲补交了2013年8月5日的银行转账明细单，该证据清楚明确反映了彭林、熊少玲转款374237.5元的事实。同时，彭林、熊少玲也交纳了契税、维修基金及产权登记费，履行了合同约定的全部义务。昌永公司向彭林、熊少玲交付了房屋，但昌永公司却未按其承诺为彭林、熊少玲办理房屋的备案登记手续和房产证，违约事实清楚明确。
关于彭林、熊少玲要求昌永公司办理备案登记手续的诉讼请求，前面原审法院已论述了备案登记的性质，因案涉房屋彭林、熊少玲已入住使用至今，已实际占用了案涉房屋，故对其要求办理备案登记手续的诉讼请求，原审法院不予支持。关于彭林、熊少玲要求办理房屋产权证的诉讼请求，双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日�取得房屋所有权证书”，彭林、熊少玲于2013年8月5日结清了房款，并于同日交纳了税费，现已达到合同约定的取得房产证的期限。而昌永公司却至今未为彭林、熊少玲办理房屋产权证，因此彭林、熊少玲要求昌永公司办理房屋产权证，其诉讼请求符合双方合同的约定和法律的规定，原审法院予以支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、昌永公司于判决生效后三十日内为彭林、熊少玲办理位于××镇××路锦绣水岸×幢×单元×××号房屋的产权证；二、驳回彭林、熊少玲的其他诉讼请求。案件受理费100元，由彭林、熊少玲负担50元，由昌永公司负担50元。
宣判后，原审第三人张衍廉不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、原审程序违法，案涉楼盘�及的案件数量众多，社会影响大，不应适用简易程序；2、彭林、熊少玲在原审中的诉讼请求因案涉房屋尚未办理初始登记，其诉讼请求实际上无法实现；3、根据2014年4月15日《补充协议》，昌永公司与彭林、熊少玲之间的房屋买卖合同已经解除；4、张衍廉与昌永公司之间的房屋买卖合同作为民间借贷合同构成非典型担保的法律效力，人民法院不宜直接宣判昌永公司为彭林、熊少玲办理房屋权属转移登记。综上，张衍廉上诉请求撤销原审判决，依法改判驳回彭林、熊少玲的诉讼请求，二审诉讼费用由彭林、熊少玲承担。
彭林、熊少玲答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审另查明，案涉房屋初始产权登记正在办理中。
二审庭审中，彭林、熊少玲出示2013年8月5日银行转款374237.5元转账凭证，拟证明其已经全额支付案涉房屋购房款，张衍廉对前述证据予以确认。
经二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为1、彭林、熊少玲原审中的诉讼请求是否能够实际履行；2、彭林、熊少玲与昌永公司之间订立的案涉合同是否已经解除；3、张衍廉与昌永公司订立案涉合同是否构成具有对抗效力的非典型担保。
一、根据本案二审查明事实，案涉房屋初始产权登记正在办理过程中。待房屋初始登记完成后，分户产权登记即可办理，因此彭林、熊少玲原审中起诉办理分户产权的诉讼请求在履行上并无客观上实际无法履行的障碍。对于张衍廉上诉认为彭林、熊少玲的原审诉讼请求无法履行的主张，本院不予支持。
二、2014年4月15日，昌永公司与彭林、熊少玲前述《补充协议》，并承诺若未能够在2014年9月为彭林、熊少玲购买的案涉房屋备案，将如数退还房款。根据该补充协议的内容，双方仅就办理房屋备案的时间及违约责任进行了相应的约定，并无就解除案涉房屋买卖合同的内容达成一致的意思表示。对于张衍廉上诉认为昌永公司与彭林、熊少玲之间案涉房屋买卖合同已解除的主张，本院不予支持。
三、根据本案原审及二审中张衍廉的自认，张衍廉与昌永公司之间属于民间借贷关系。原审法院根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，确认张衍廉与昌永公司之间的《商品房买卖合同》不应履行正确，本院依法予以维持。同时，根据前述法律规定的内容表明，在有生效判决确认的情况下，借款人不履行生效判决所确认的债务，债权人可主张申请拍卖标的物，以偿还债务。因此张衍廉可另案向昌永公司主张到�债权，本案中张衍廉与昌永公司订立的案涉房屋买卖合同，并不产生债权上的对抗效力。
另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本规定”，原审法院据此以简易程序对本案进行审理并无不当。张衍廉上诉认为原审适用简易程序错误，程序严重违法的主张不成立，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费200元，由上诉人张衍廉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
代理审判员 张菲菲
代理审判员 夏 伟
二〇一六年五月二十日
书 记 员 蔡诗言