福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2015）延民初字第2324号原告南平新天地房地产开发有限公司，住所地南平市延平区中山路1号武夷大厦A区15层，组织机构代码78692141-7。法定代表人陈金良，董事长。委托代理人林相琴，福建武夷律师事务所律师。委托代理人洪妍，福建武夷律师事务所实习律师。被告陈修华，男，1963年4月18日出生，汉族，居民，住南平市延平区。第三人潘自康，男，1963年1月19日出生，汉族，居民，住南平市延平区。第三人江玉花，女，1963年8月26日出生，汉族，居民，住南平市延平区。原告南平新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地地产公司）与被告陈修华、第三人潘自康、第三人江玉花案外人执行异议之诉一案，本院于2015年5月4日受理后，依法组成合议庭于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告新天地地产公司的委托代理人林相琴、洪妍，被告陈修华到庭参加诉讼。第三人潘自康、江玉花经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新天地地产公司诉称，南平市延平区人民法院在受理被告陈修华与第三人潘自康、江玉花民间借贷纠纷执行一案中，查封、冻结了原告与第三人签订的2007010346648《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）项下的南平市延平区产，并于2015年3月13日向原告发出《协助执行通知书》，要求扣留第三人向原告支付购买上述房产定金20000元。原告向人民法院提出了书面的执行异议，但延平区人民法院作出（2015）延执异字第3号《执行裁定书》驳回了原告的执行异议。原告认为，南平市延平区人民法院作出的（2015）延执异字第3号《执行裁定书》不符合法律规定，被告无权执行上述房产及20000元购房定金，具体理由如下：2012年5月18日，第三人向原告购买了位于南平市延平区产，并与原告签订《合同》。根据合同约定，第三人需于2012年5月18日向原告支付定金20000元，2012年5月28日前支付88168元，余款230000元由第三人向银行申请按揭贷款，但是第三人支付定金20000元后，并未按约定支付首付款及办理银行按揭手续。为此，原告多次催讨未果后，于2015年3月16日前第三人发函解除《合同》，根据《合同法》第九十七条规定，第三人于2015年3月18日收到该函时，《合同》已经解除。本案第三人仅向原告支付20000元购房定金后，其余房款未支付。现在原告已因第三人违约，解除了与第三人签订的《合同》，该房产产权仍归原告所有，被告就上述房屋查封、冻结和执行不符合法律规定。为了维护原告自身合法权益，故诉至人民法院，要求判令1.确认原告与第三人签订的《商品房买卖合同》已解除，停止对南平市延平区产的执行；2.判令原告不予返还第三人的购房定金20000元，并停止执行第三人在原告处的购房定金20000元。2015年7月27日，原告经过本院释明，将诉讼请求变更为：1.不得执行南平市延平区产；2.判令南平市延平区产归原告所有；3.不得执行第三人潘自康、江玉花支付给原告的购房定金人民币20000元；4.第三人潘自康、江玉花支付给原告的购房定金人民币20000元归原告所有。被告陈修华辩称，2012年5月18日，第三人向原告购买了南平市延平区环城南路29号1幢808室的房产以及第三人于签订《合同》当日支付20000元购房定金是事实。在原告诉状及签订《合同》中明确表明，被告应于2012年5月28日前支付首付款人民币88168元，若第三人未支付首付款，原告为何在2012年5月13日为其备案。原告所称其于2015年3月16日发函解除原告与第三人签订的《合同》。被告认为，原告没有依据单方面解除合同。第三人未按约定于2012年5月28日前支付首付款已违约。但被告查询该房屋已经经过备案属于第三人所有。原告与第三人之间是欠款关系，原告应向第三人追讨房屋欠款。被告查封第三人财产的时间是2015年1月14日，且在查封之时被告两次陪同执行法官到原告办公室，见过原告的销售经理及财务经理，原告当时没有表示对被告的保全有异议，且向法官出示了购房发票，也没有提供解除合同的证据。被告认为，法院的保全程序是合法的，第三人拥有的房产也是合法的。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人潘自康、江玉花未到庭，亦未作书面答辩。原告新天地地产公司向本院提交如下证据：证据1.原告与第三人于2012年5月18日签订的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《关于及时支付首付款的函》及EMS快递单及签收结果查询显示网页，证明原告与第三人系房屋买卖合同关系，原告将其开发建设的坐落于南平市延平区产出售给第三人，第三人仅支付20000元的购房定金，并未按约定支付首付款，为此原告于2014年11月13日向第三人发函催告要求其及时支付首付款及办理按揭贷款手续；证据2.原告于2015年3月16日向第三人发出的律师函一份、EMS快递单及签收结果查询显示网页，证明原告在向第三人发函催款未果后，于2015年3月16日委托律师向第三人发出解除合同的《律师函》，第三人于2015年3月18日签收该函，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》解除。证据3.《执行裁定书》，证明原告向延平区人民法院提出停止执行对南平市延平区产及20000元购房定金的执行申请，但该执行异议申请被延平区法院驳回。本院认为，第三人潘自康、江玉花经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。被告陈修华表示对证据1中的《商品房买卖合同》的真实性无异议，但是表示该《合同》约定2012年9月30日前交付房屋，原告在未收到首付款的情况下，为何不解除合同。被告陈修华认为，这套房子是原告半卖半送给第三人的，所以造成房屋备案存在；对证据1中的《销售不动产统一发票》的真实性没有异议，对证明内容有异议，该发票不能证明房产所属问题；对证据1中《关于及时支付首付款的函》的真实性没有异议，但该函是原告为第三人争取该房产发出；对证据1中的EMS快递单及签收结果查询显示网页，被告认为，原告所举该证据与本案无关；对证据2的真实性没有异议，但是对该证据的证明内容有异议，在第三人没有支付首付款之时，为何原告没有同第三人解除合同，也不通过仲裁采取措施。原告不能仅凭第三人于2015年3月18日签收该函而单方面解除合同；对证据3没有异议。因被告对原告所举证据的真实性均无异议，故本院对原告所举证据的真实性予以采信。被告陈修华向本院提交如下证据，房屋登记信息证明，证明南平市延平区环城南路29号1幢808室产权所有人是潘自康、江玉花，该房产与原告无关。因第三人欠原告钱，被告查封第三人的财产没有错。本院认为，第三人潘自康、江玉花经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。原告对被告所举证据发表如下意见。对被告所举的该证据的真实性、合法性没有异议，对证明对象有异议，该证据显示的是第三人潘自康、江玉花购房涉案房子备案登记的状态。商品房的备案登记与实际过户是不同概念，不能证明，该房产是第三人的财产。因原告对被告所举证据的真实性表示无异议，对本院对被告所举证据的真实性予以采信。第三人潘自康、江玉花未向本院提交证据。综合原告方所举证据及庭审中查明的事实，本院将本案事实归纳如下：南平市延平区产系新天地地产公司所开发，商品房预售许可证号为2010（南）房预售证第018号。第三人潘自康与第三人江玉花系夫妻关系。2012年5月18日，新天地地产公司与第三人潘自康、江玉花签订《商品房买卖合同》，约定第三人潘自康、江玉花以总价款338168元的价格购买环城南路29号1幢808室房屋。《商品房购买卖合同》第六条约定：“……3、其他方式2012年5月18日付定金人民币贰万元整，2012年5月28日前付人民币捌万捌仟壹佰陆拾捌元整，余款人民币贰拾叁万元整有买受人向银行申请按揭贷款。”；第七条约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第壹种方式处理：……（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面通知30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。……”；附件六合同补充协议第六条约定：“因买受人原因提出解除合同退房的，出卖人不予返还买受人所付定金，因解除合同而产生的一切注销手续费用由买受人承担”。合同签订后，第三人潘自康、江玉花支付购房定金20000元，并办理了预售合同备案登记。因第三人潘自康、江玉花未按合同约定支付首付款及办理银行按揭贷款，新天地地产公司以特快专递的形式于2014年11月13日向其发出《关于及时支付首付款的函》，告知第三人潘自康、江玉花：“你们需收到本函之日起五日内，付清首付款人民币捌万捌仟壹佰陆拾捌元整，并提供办理银行按揭贷款所需的所有材料，积极配合银行办理按揭手续，否则我司将根据《商品房买卖合同》第七条之约定解除与你们所签署《商品房买卖合同》并追究你们的违约责任”。因第三人潘自康、江玉花未按约定支付首付款和办理银行按揭贷款，原告于2015年3月16日发《律师函》告知第三人潘自康、江玉花：“新天地公司委托本律师向你发函，解除你方与新天地公司于2012年5月18日签订的《商品房买卖合同》，新天地公司将收回房屋另行处置，并按照合同约定追究你方的违约责任。”。本院审理的被告陈修华与第三人潘自康民间借贷纠纷案件，案号为（2014）延民初字第4153号，调解生效后，被告陈修华申请强制执行，在执行过程中本院对该房产（购销合同号2007010346648）进行了查封。原告新天地房地产公司在本院执行过程中对查封讼争房产提出执行异议，本院于2014年4月20日驳回了原告新天地房地产公司的执行异议。其后，原告新天地房地产公司于2014年5月4日以案外人执行异议之诉向本院提起诉讼。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案争议的焦点在于原告是否享有延平区环城南路29号1幢808室房屋的所有权，是否享有排除强制执行的民事权益，是否有权没收第三人潘自康、江玉花支付的购房定金人民币20000元。首先，原告新天地地产公司与第三人潘自康、江玉花所签订的涉案《商品房买卖合同》及附件六均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行合同的义务。该合同明确约定了原告新天地地产公司在第三人未按合同约定时间支付房款逾期超过90日后，第三人在原告书面通知30日后仍未支付应付款的，原告享有合同解除权。因此，原告新天地地产公司与第三人潘自康、江玉花履行商品房买卖合同过程中具有解除合同的权利。本案诉争房产虽被法院查封，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”，亦不能限制南平新天地房地产开发有限公司行使合同解除权。原告新天地地产公司与第三人潘自康、江玉花在履行合同期间，原告于2014年11月13日发函告知第三人要求其及时支付首付款并办理房屋银行按揭贷款，第三人收到该函30日后仍未及时支付首付款，且原告已于2015年3月18日发函给第三人潘自康、江玉花解除其与第三人签订的《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，原告与第三人潘自康、江玉花签订的《商品房买卖合同》已解除，南平新天地房地产开发公司享有该房产的所有权。其次，被告潘自康因债务纠纷而导致备案的延平区环城南路29号808室房产被法院查封，但因该房产并未办理所有权登记，故法院对该房产实施的系预查封行为。本院认为，该房产因仅是备案登记，而备案登记的功能在于避免房地产公司再次将该房产出售而损害购房者的合法权益。商品房买卖合同备案登记不等于房产所有权的登记，仅是赋予购房者继续履行合同后依法获得房产所有权的期待权利。本院在实施执行中查封了该商品房的备案登记，系对该商品房买卖合同权利的查封，即查封了该商品房买卖合同中属于第三人潘自康、江玉花的权利。综上所述，第三人潘自康、江玉花未按约定支付首付款及办理银行按揭贷款，作为出卖方的南平新天地房地产公司行使合同解除权，有事实和法律依据，该房产应属于原告新天地地产公司所有。同时，因本案的《商品房买卖合同》已解除，根据原告与第三人签订的附件六《合同补充协议》六约定，因第三人的原因解除合同的，原告不予退返第三人所付定金，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，第三人所支付的定金现应由原告所有。原告诉讼请求中要求停止执行，现因《最高人法院关于适用的解释》第三百一十二条明确规定为不得执行，原告新天地地产公司在诉讼请求中提出变更，本院予以准许。第三人潘自康、江玉花经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：不得执行南平市延平区产；南平市延平区产归原告所有；不得执行第三人潘自康、江玉花支付给原告的购房定金人民币20000元；第三人潘自康、江玉花支付给原告的购房定金人民币20000元归原告所有。案件受理费100元，由被告陈修华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长  于健海审 判 员  李森地人民陪审员  余春旺二〇一五年十月二十四日书 记 员  郑麟鹏本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。《最高人法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。