广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民初字第632号
原告黄某华，女，1966年出生，汉族，住广西桂林市七星区，现住广西桂林市象山区。
委托代理人龚秋生、唐斌（实习），广西务诚律师事务所律师。
被告桂林市临桂某桂工艺品厂，住所地广西桂林市临桂区临桂镇金水路。
法定代表人蒋某燕，该厂厂长。
委托代理人唐某恒，桂林市临桂某桂工艺品厂副厂长。
被告马某功，男，1958年出生，汉族，住广西桂林市临桂区。
被告蒋某燕，女，1961年出生，汉族，住广西桂林市临桂区。
委托代理人唐某恒，男，1965年出生，汉族，住广西灵川县，系桂林市临桂某桂工艺品厂副厂长。
原告黄某华诉被告桂林市临桂某桂工艺品厂（以下简称被告某桂工艺品厂）、马某功房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月16日受理后，依法组成由审判员杨华担任审判长，审判员韩艳和人民陪审员侯有喜参加的合议庭。本案诉讼中，原告黄某华向本院提出追加蒋某燕为本案被告，经本院审核，原告的申请符合法律规定，本院遂将蒋某燕追加为本案被告。本案分别于2015年6月26日及2015年7月24日两次公开开庭进行了审理。书记员欧见凤担任记录。原告黄某华及其委托代理人龚秋生、唐斌，被告某桂工艺品厂、蒋某燕的共同委托代理人唐某恒、被告马某功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某华诉称，2007年10月23日，原、被告签订集资建房协议书，约定原告购买被告位于其厂内的*栋*单元二楼面积为120平方米的集资房屋一套。约定房屋每平方米价格1460元，总价款为175200元。原告按合同约定分别于2007年10月23日向被告支付现金50000元，2007年12月18日向被告支付现金60000元，2008年2月3日向被告支付现金40000元，2008年6月19日向被告支付最后一期购房款现金30000元。按协议约定2008年6月19日原告将最后一笔购房款项付清后，被告应当将房屋交付原告，但被告一拖再拖拒不交房，原告实地查看时得知被告已经将该房屋出卖给了另一买受人，并由他人居住至今。后原告得知，在签订该购房协议之前，就本案所涉房屋被告已经与第三人签订了购房合同，被告一房二卖导致原告无法实现合同目的，要求被告退还原告购房款并赔偿损失，被告却找各种理由搪塞，直至2012年12月31日被告才书面承诺在2013年6月30日前分三次退还原告购房款，现已逾期，被告分文未付。原告认为，桂林市临桂某桂工艺品厂工商登记系被告蒋某燕投资的个人独资企业，被告蒋某燕为该企业法定代表人，按照有关法律规定个人独资企业的设立人对企业债务承担无限连带责任，此外2012年12月31日，被告马某功以自己的名义书写分期还款协议，被告的该行为应视为代表家庭及独资企业撤销合同退还的承诺和保证。由于被告蒋某燕、马某功是夫妻关系，桂林临桂某桂工艺品厂实际是其二人共同经营收益，因此，三被告应当负连带责任退还原告购房款并赔偿损失。原告诉至法院，请求：1、要求解除与被告签订的两份集资购房合同；2、判令三被告负连带责任归还原告购房款180000元；3、判令三被告负连带责任从2007年10月23日起按同期银行贷款利率赔偿原告购房款利息损失至本息清偿之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。至于原告与被告签订的两份集资购房合同是解除还是认定无效，则由法院依法予以确认。
原告黄某华对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告的身份情况；2、原告与被告签订的两份协议书，证明原告与被告协议约定购房情况；3、被告出具的收款收据四份，证明被告收到原告购房款180000元；4、被告出具的分期还款承诺书，证明被告承诺还款的事实；5、房屋平面图，证明被告约定交房的户型、面积；6、电脑咨询单，证明被告工商登记情况及更名情况。
被告某桂工艺品厂、蒋某燕共同辩称，一、从被告提供的证据可知该案的房屋属于职工集资楼，价格便宜，但原告没有在集资建房户的名单中，其应该知道购买非名下集资房有一定风险，办理过户等手续费用高昂，但原告执意购买，买卖成交后非集资户购房风险来临时，原告为了规避风险，而将责任后果转嫁他人，特意制造事端，无凭无据诬告被告没有交房，并一房两卖，以图达到返回巨款又赔偿损失又占据房屋这样一个侵吞他人合法财产的目的。二、根据被告的证据，国土局的出让合同，以及原告与被告签订约定购房协议的真实意图表现及实际履行事实，可以确定该约定购房协议具有法律效力，并具有商品房买卖的实际内涵，符合国家有关商品房买卖的法律规定的标的房屋性质，也就说该案的房屋买卖涉及的纠纷法律范围适用于国家有关商品房买卖纠纷的法律条文要件。按照原告提供的收款收据的时间，最后交付款项的时间是2008年6月19日，被告的房屋是2008年2月交付使用，原告有4个月的时间提出异议，但原告没有提出。从原告2008年6月19日交付最后一笔购房款后至原告提供的证据即要求被告马某功退款的2012年12月31日止，在长达4年的时间里，原告没有提出任何异议及采取任何法律步骤。根据相关法律规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失。因此，原告解除合同的权利和依据已经消失。三、原告没有将房屋退还给被告，因此，被告不能退款给原告。原告称涉案房屋被告已经卖给了第三人，是一房两卖，原告未能提供证据证实，所以这不是事实。四、被告于2012年12月31日承诺在原告交回房屋的情况下退还原告的房款，但原告至今没有交回房屋，房屋一直被不明人士居住。被告在2008年7月31日朱某立代表罗某溪、罗某敏交付最后一笔购房款时，被告就已经交给包括黄某华房屋在内的两把所购房屋钥匙给朱某立，当时两套房屋都没有人居住，也就是说被告根据协议在收完房款后已经将房屋交付给原告了。购房者没有由于房屋质量等因素提出退房退钱，售房者可以拒绝购房者提出退钱的任何要求。原告即使要被告退房款，也应该把房子完好的退回给被告。因此，原告的诉请没有法律依据，应予以驳回。
被告马某功辩称，一、2007年10月23日原告通过朱某立来联系，朱某立说要两套集资房，一套自己要，一套黄某华要。被告就把自己和马某龙的指标签订了两份合同给朱某立，一份给罗某溪，一份给黄某华，说拿回去给儿子及黄某华签字后再拿回来，第二天，朱某立没有来，黄某华的老公谭某元来找被告马某功说朱某立叫他来的，合同没有带来，又叫马某功签订了一份合同给谭某元，所以重写了一份合同，这是事实。二、2005年被告某桂工艺品厂申请集资建房，经临桂县住房制度改革委员会文件，临桂县计划局文件，临桂县建设局文件，2006年经临桂县人民政府文件，临桂县土地局不交土地出让金合同书，临桂建设工程规划许可证与临桂县某运建筑有限责任公司签订施工合同开工至2008年2月份完工，2008年7月31日交房、钥匙给朱某立，朱某立也转交给原告丈夫谭某元，这是事实。原告说没有交房，这不是事实。三、原告讲被告在签订涉案购房协议之前，被告已经将房屋卖给了第三人，这不是事实。原告没有证据证明该房屋是一房二卖。四、原告说被告书面承诺在2013年6月30日前分三次退还原告购房款180000元。但这必须是在原告把房屋退还给被告的前提下，现在原告没有把房屋退还给被告，被告也没法退款给原告，因此，应驳回原告的诉请。
被告某桂工艺品厂、马某功、蒋某燕为其辩解在举证期限内共同提供的证据有：1、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，证明原告购买的住房为合法的职工集资房；2、临桂县政府文件、国土资源局土地使用权出让合同，证明购房职工名单及集资房可以买卖的出让文件；3、该楼房建设工程施工合同，证明该楼房已于2008年2月建成交付使用；4、罗某溪和黄某华与蒋某燕订立的约定购房协议，证明罗某溪与黄某华同天共同购房，两人与蒋某燕签订的协议一字不差，只是罗某溪购买的是左边的一套，黄某华购买的是右边的一套，所购两套房是由罗某溪父亲朱某立出面商谈，两套房的钥匙也是由朱某立向被告领取；5、罗某敏（系罗某溪母亲）交款收据5份，前三份收据证明黄某华与罗某溪是同一天缴纳房款，两者共同购房；6、罗某敏收到的蒋某燕、马某功退还房款收据，证明蒋某燕、马某功已经将罗某溪交来的房款退还，罗某溪将房屋归还给蒋某燕、马某功。
本案诉讼中，根据本案案情的需要，本院依职权对涉案房屋右边房间（上楼梯右边）进行了实地调查并拍照，并向该房屋的现有居住人余某勇制作了调查笔录，证实该房屋的现状，余某勇陈述其现在居住的右边房屋是在2007年6月6日从一个叫王某銮的手里买的，其从2008年冬天在此房屋居住至今。余某勇向本院出示了其持有的《集资建房交款协议》、收款收据等材料。
经过开庭举证和质证，原告对被告某桂工艺品厂、马某功、蒋某燕提供的证据1-6的真实性无异议，对证据1-4的证明内容也无异议，但认为证据5、6的证明内容与本案无关，不是本案的当事人。原告对本院的调查笔录及拍照的材料均无异议。
被告某桂工艺品厂、马某功、蒋某燕对原告提供的证据1无异议，证据2有原件的无异议，复印件的那份暂时不认可，原告提交原件就予以认可；证据3-6均无异议。被告某桂工艺品厂、蒋某燕对法院的调查笔录及拍照的材料不认可，因为是个人的口述，被告有异议，关于协议是余某勇与王某銮私下签订的协议，不具有法律效力，王某銮是某栋集资楼的房屋所有权的局外人，他没有权利与余某勇签订协议，某栋集资楼的房屋所有权人是三被告，原告不去追究侵害者，反而将矛头指向所有者，被告与原告签订的协议具有法律依据和效力。被告马某功对法院的调查笔录及拍照的材料，认为真实性没有异议，但内容有异议，余某勇说的话不具有真实性，1、因为其不是被告厂的职工，没有权利买卖被告厂的房屋；2、王某銮及陈向东没有权利买卖某栋集资楼；3、被告和王某銮及陈向东合伙；4、被告卖给原告的房子时合法的。
本院结合双方举证和质证及本院依职权调取的笔录、材料,认证如下:对双方确认的书证，予以确认并采信；对双方提出异议的书证,因各自无相反证据予以否定,且该类书证确与双方诉辨事由具有一定的关联性,故本院亦作为定案的参考依据。
依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2007年10月23日，原告黄某华（为甲方、参加集资建房户）与桂林市临桂某桂木器厂（即本案被告某桂工艺品厂）（为乙方、受委托人）签订了一份《某栋集资建房协议书》，该合同约定：“集资建房地址：桂林市临桂某桂木器厂内某号；桂林市临桂某桂木器厂内某栋集资楼是经临桂县人民政府批准给予本厂职工参与集资建房的，有关集资建房的土地出让金及手续均已由临桂某桂木器厂交纳并办妥了集资建房手续。为了建好集资楼房，经招标现由临桂县某运建筑有限责任公司施建。为明确参加集资职工的有关责任，双方自愿达成协议如下：一、某栋集资楼房的第一层为桂林市临桂某桂木器厂的门面商场，二层以上属集资户参加集资所建楼房；二、（略）；三、某栋设三个单元，每单元左、右各一户，大门通道及楼梯平台属共同使用，费用按房价由集资户按户分担；四至八、（略）；九、施工期：即某栋开工之日起计算：一年内竣工（雨天、节假日除外）；十、甲方集资户付款给乙方的方式及时间：订立协议时，甲方付集资款伍万元到马某功在临桂县建设银行33×××51帐户内，并由马某功开出收据，交现金则只能交给马某功，交给其他人无效。第一层主体建好时，甲方交集资款叁万元；第三层主体建好时交集资款叁万元；第七层封顶，则付总房款的90%，余下的10%交房给甲方时，由甲方全部付清给马某功。违反，赔偿乙方经济损失；十一、（略）；十二、第二层按建筑面积每平方米1460元，按实际建筑面积计算总房价款；十三、十四、（略）；十五、交房如有纠纷，只退还所交的本金，集资房归还乙方，其他无争执；十六、如不按本合同协议规定的时间内交集资款给乙方，本合同解除；十七、本合同集资给甲方的为某栋第二层第三单元右边的壹套。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字后即具有法律效力，房屋竣工交付及付款完毕后，该协议自动失效。”上述协议签订后，原告分四次向被告支付了总计180000元的购房款，被告马某功亦书写了4份收条给原告收执。2012年12月31日，被告马某功书写了一份还款协议书给原告，该还款协议书载明“原黄某华及谭某元集资我厂某栋3单元二楼一套共收款壹拾捌万元正。现计划按三次付清。第一次在春节前付拾万元正，第二次在2013年4月30号前付伍万元正，第三次在2013年6月30号付清。落款为：马某功（按有手印），2012年12月31日”。对于该份还款协议书，三被告质证后均表示无异议。由于原、被告就合同的履行无法达成一致，原告遂诉至本院，请求：1、要求解除与被告签订的两份集资购房合同；2、判令三被告负连带责任归还原告购房款180000元；3、判令三被告负连带责任从2007年10月23日起按同期银行贷款利率赔偿原告购房款利息损失至本息清偿之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。本案庭审中，被告方未提供其已交付房屋给原告的证据材料。原告称其诉讼请求第一项关于与被告签订的两份集资购房合同是解除还是认定无效，由法院依法予以确认。同时，原告还提交了一份落款时间为2007年10月23日，甲方为黄某华、乙方为马某功、桂林市临桂某桂木器厂的《某栋第二层集资建房协议书》的复印件，并要求一并解除，但未能提供原件给法庭予以核对，被告方认为是复印件，则未予认可。另外，被告马某功在庭审中明确表示，《某栋集资建房协议书》上“蒋某燕”的签字是由其代签的，是被告蒋某燕委托其负责办理的，被告某桂工艺品厂的所有集资房都是由其负责处理的。对于被告马某功的上述陈述，其他被告并无异议。本案诉讼中，经本院调查核实，涉案房屋的实际居住人现为案外人余某勇。
同时查明，被告桂林市临桂某桂工艺品厂原名为桂林市临桂某桂木器厂，企业类型为个人独资企业，投资人为蒋某燕。被告马某功与被告蒋某燕系夫妻关系。
另查明，2006年4月18日，临桂县人民政府作出了临政复（2006）34号文件，同意被告某桂工艺品厂以划拨方式取得的位于县城金水路的国有土地使用权面积2248.5平方米中的1335.0平方米更改出让给临桂某桂木器厂及蒋某燕等六十户建集资楼使用。临桂县建设局颁发了建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。
本院认为，原告黄某华与被告某桂工艺品厂（原桂林市某桂木器厂）于2007年10月23日签订的《某栋集资建房协议书》是在当事人双方自愿协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效的合同，应受法律保护，对原、被告双方均具有约束力，双方应根据合同的约定履行各自义务。在履行《某栋集资建房协议书》中，原告支付价款是其主要义务，而被告某桂工艺品厂的主要义务是按约定按时向原告交付房屋。从本案查明的事实来看，原告在合同签订后，已按合同约定向被告某桂工艺品厂履行了支付房款的义务，被告某桂工艺品厂亦应按照合同的约定按时交付符合约定的房屋给原告。但从本院到涉案房屋的现场进行核实，涉案房屋现在已有案外人在内居住，且亦存在《集资建房交款协议》、收款收据等，而从本案查明的事实所知，被告方无证据证明其已向原告履行过交房手续即原告已实际收取了涉案房屋。因此，应可以确定，被告某桂工艺品厂未按合同约定履行交房义务，而在此之后，经原告与被告马某功协商，被告马某功于2013年12月31日向原告出具了一份还款协议书，该协议书约定了如何返还原告购房款等内容，在该协议书上被告马某功予以了签名和捺印。同时，本案庭审中，被告马某功明确表示，《某栋集资建房协议书》上“蒋某燕”的签字是由其代签的，是被告蒋某燕委托其负责办理的，被告某桂工艺品厂的所有集资房都是由其负责处理的，被告某桂工艺品厂和被告蒋某燕对原告提供的《某栋集资建房协议书》质证后均表示无异议，另，被告马某功作为被告某桂工艺品厂某栋集资楼事务处理的具体负责人，亦是原、被告签订的《某栋集资建房协议书》指定的收取集资款的特定人，因此，被告马某功向原告出具还款协议书的行为，构成表见代理。原告有理由相信被告马某功具有代表被告某桂工艺品厂出具还款协议书的权限，综上，可以认定被告某桂工艺品厂与原告已就返还购房款达成了合意，并签订了新的协议。因此，本院认为，在被告马某功向原告出具还款协议书之后时，应视为原告与被告某桂工艺品厂解除了双方所签订的《某栋集资建房协议书》，且就返还购房款一事进行了约定。由于被告某桂工艺品厂未能按照《还款协议书》的约定将购房款返还给原告，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百零九条的规定，原告诉请要求被告某桂工艺品厂返还购房款180000元的诉请部分，本院予以支持。综上所述，原告诉请要求解除与被告某桂工艺品厂签订的《某栋集资建房协议书》，与本案查明的事实不符，本院不予支持。至于原告提交的另一份落款时间为2007年10月23日，甲方为黄某华、乙方为马某功、桂林市临桂某桂木器厂的《某栋第二层集资建房协议书》，由于原告提交的是复印件，被告方质证后认为是复印件，不予认可，而原告亦未能提交相应的原件给本院予以核对，故，该份协议书不符合证据规则，本院不予确认。而原告诉请解除该份协议书，本院不予支持。而对于原告要求被告从2007年10月23日起按同期银行贷款利率赔偿原告购房款利息损失的诉请，由于在《某栋集资建房协议书》和《还款协议书》中均未对利息的给付及计算方法进行约定，且《还款协议书》中约定2013年6月30日为被告支付原告最后一笔款项的时间，因此，利息的计算应从2013年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算，并由被告某桂工艺品厂支付给原告。对于原告超出本院审核利息部分的诉请，因与双方约定和法律规定不符，本院不予支持。被告某桂工艺品厂属于个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”的规定，由于被告蒋某燕系被告某桂工艺品厂的投资人，其应以个人财产对该厂债务承担无限责任。故，被告蒋某燕应当对被告某桂工艺品厂未按时履行还款协议书的违约行为承担无限清偿责任。被告马某功不是《某栋集资建房协议书》的权利义务相对人，根据法律规定，被告马某功不应承担本案所涉购房款的返还责任。至于原告在本案中要求三被告负连带责任返还原告购房款及利息的诉请，则缺乏法律依据，本院不予支持。至于被告方辩称其没有违约，且已将涉案房屋交付给原告，而原告没有将房屋退还给被告，因此不能退款给原告的理由，由于被告方未能提供证据证明已将涉案房屋实际交付给原告，且经本院调查核实，涉案房屋的现居住人为案外人余某勇，故，对被告方的此项辩称，本院不予采信。至于被告方抗辩双方签订的协议书不能解除的意见，则与本案查明的事实不符，本院亦不予采信。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、四十九条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，判决如下：
一、被告桂林市临桂某桂工艺品厂返还购房款*元及利息（利息以购房款*元为基数，从2013年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率，计算至本案判决规定的履行期限届满之日止）给原告黄某华；
二、被告蒋某燕对被告桂林市临桂某桂工艺品厂的上述债务承担无限清偿责任；
三、驳回原告黄某华其他诉讼请求。
本案案件受理费3900元，由被告桂林市临桂某桂工艺品厂、蒋某燕共同负担。
上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费3900元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 杨 华
审 判 员 韩 艳
人民陪审员 侯有喜
二〇一五年十月十一日
书 记 员 欧见凤