浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0225民初3450号
原告：浙江宏润控股有限公司（统一社会信用代码913302257301594000）。住所地：象山县丹东街道象山港路***号。
法定代表人：郑恩辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐忠诚，浙江之星律师事务所律师。
被告：宁波紫檀房地产有限公司（统一社会信用代码913302257685075893）。住所地：象山县丹西街道乐业路*号。
法定代表人：陆金利，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王永平，该公司常务副总经理。
原告浙江宏润控股有限公司（以下简称宏润公司）与被告宁波紫檀房地产有限公司（以下简称紫檀公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日受理后，依法组成合议庭。原告于6月6日申请财产保全，本院于同日作出（2017）浙0225民初3450号民事裁定书，查封了涉案房屋26套（见附表）。6月12日，本院依法对本案公开开庭进行了审理，原告原以民间借贷起诉，在庭审中变更房屋买卖纠纷，本院审核后予以准许。6月14日，原告申请解除对涉案保全房屋中的象山县丹西街道梧桐御府213号房地产的查封。本院于同日作出（2017）浙0225民初3450号之一民事裁定书，解除了对象山县丹西街道梧桐御府213号房地产的查封。8月15日，本院依法对本案再次公开开庭进行了审理，在二次的庭审中，原告宏润公司的委托诉讼代理人徐忠诚、被告紫檀公司的委托诉讼代理人王永平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏润公司起诉请求判令：被告紫檀公司归还原告宏润公司借款98078850元。庭审中，原告宏润公司变更诉讼请求：被告履行2017年3月31日签订的房屋买卖合同，向不动产登记机构申请办理该合同项下26套房屋产权转移登记（房号见附表）。后由于涉案的26套房屋中的213号已经出售，故原告将上述26套更改为25套。事实与理由：被告因其支付建设工程民工工资、施工材料中资金短缺，引发民工投诉等群体性事件，在当地政府的协调下向原告借款，约定月利率0.67%，未约定归还期限。原告于2008年1月24日至2015年6月23日，以银行转账等方式出借给被告98078850元。2017年3月31日，被告出具借款明细再次确认。同日，双方订立房屋买卖合同1份，被告将丹西街道梧桐御府7号、36号、58号、60号、62号、65号、66号、72号78号、82号、83号、85号、86号、89号、90号103号、105号、132号、206号207号、208号、213号、215号、229号、231号、237号，合计26套房出售给原告，并约定购房款金额、房屋交付及双方向不动产登记机构申请办理该合同项下26套房屋产权转移登记。但被告未能履行上述房屋买卖合同。
原告宏润公司为证明其诉称的事实成立，向本院提交下列证据：
1.借款明细表1份，以证明原告于2008年1月24日起至2015年6月23日，以银行转账等形式共出借98078850元给被告的事实。
2.汇款凭证8份（复印件），以证明原告于2008年1月24日起至2015年6月23日，以银行转账等形式共出借98078850元给被告的事实。
3.象山县不动产登记情况证明1份，以证明被告名下涉案的26套房屋在2017年3月31日未被查封、抵押的事实。
4.涉案的26套房屋价格明细表1份，以证明被告名下涉案的26套房的出售价格，合计9654万元的事实。
5.房屋买卖合同1份，以证明2017年3月31日原、被告订立购房合同，被告将丹西街道梧桐御府26套房屋出售给原告，该26套房成交价为98078850元，原告已付清房款，并约定在2017年4月30日前办理房屋产权过户的事实。
6.关于支付丹西街道梧桐御府26套房款项协议1份，以证明被告确认尚欠原告借款本金为98078850元、应付原告的利息为67368358.4元，其中应收本金98078850元，抵作应付被告涉案26套房屋的购房款98078850元的事实。
7.房屋交接书2份，以证明被告已于2017年4月21日将26套房屋实际交付于原告的事实，其中因故退还第213号，实际交付25套的事实。
被告紫檀公司在法定期限内未作书面答辩，在庭审中作口头答辩称：对于向原告借款的事实无异议，向原告出售涉案的尚存25套房屋折抵借款的事实也无异议，鉴于目前公司经营困难，借款的利息数额巨大，目前无力支付，请求能予减免。简单说就是房屋抵给原告借款本金，利息就予以免去。
被告紫檀公司对于自己的辩称未向本院提供证据。
原告宏润公司提供的上述证据，经被告紫檀公司质证，被告紫檀公司对此无异议，故本院对此原告提供的证据予以采信。
综上原、被告的诉辩陈述，结合本院认证，案经审理本院可确定的本案事实如下：
宁波益民房地产有限公司（以下简称益民公司），因资金周转困难于2008年1月24日、1月29日向原告宏润公司分别借款1000万元、600万元。5月13日，益民公司经审核更名为宁波紫檀房地产有限公司即被告。2008年8月16日、2010年11月10日、2011年3月7日、3月8日、12月8日和2015年6月23日，被告紫檀公司分别向原告宏润公司借款500万元、150万元、257万元、15000万元、500万元和170万元。2017年3月31日，经被告紫檀公司结算，扣除2011年3月16日三方协议的300万元，2013年3月16日、4月2日分别抵给原告宏润公司的19套房屋房款51576000元、6套房屋房款（29115150元），尚欠原告宏润公司98078850元，并注明上述借款月利率为0.67%，被告紫檀公司出具明细表一份给原告宏润公司。同日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》一份，约定被告紫檀公司将丹西街道梧桐御府7号、36号、58号、60号、62号、65号、66号、72号78号、82号、83号、85号、86号、89号、90号103号、105号、132号、206号207号、208号、213号、215号、229号、231号、237号，合计26套房出售给原告，房屋总价为98078850元，税费由买方（即原告宏润公司）承担（如遇政府有有关部门调整税费，调整部分由被告紫檀公司承担），房屋交付定于签订合同后一个月内，于4月30日前向不动产登记机构申请办理产权转移登记，双方并对延期交房、办理产权登记等约定违约责任。此外，原、被告于同日达成《关于支付丹西街道梧桐御府26套房款项协议》一份，该协议第二条“截至2017年3月底止，宁波紫檀房地产有限公司应当归还浙江宏润控股有限公司借款98078850元，利息67368358.4元，两项合计165447208.4元”，第三条“浙江宏润控股有限公司以上述借款98078850元折抵应付宁波紫檀房地产有限公司购房款98078850元”等。4月21日，被告紫檀公司并将涉案的26套房屋物业交接单向宁波亚太酒店物业管理有限公司梧桐御府物业管理处发了通知，原、被告办理了涉案26套房屋的交接事项。2017年4月30日期满后，被告紫檀公司未办理产权登记过户事项。
另查明，涉案的26套房按标价格计为96540000元，其中编号为213号房被告紫檀公司标价为3200000元，现已由被告紫檀公司出售于他人。
本院认为，本案争议的焦点为以物抵债的效力。原、被告之间有关借贷关系的事实并无争议，双方对借款及利息等均已作了结算，本院予以采信。对于债的履行可以金钱给付，或者以物抵债等形式。原告在起诉时以民间借贷为由，而本案的事实是被告以物抵债，故在诉讼中法律关系发生变化，原告在法律规定的程序中对请求变更，可予准许。由于被告紫檀公司未能归还原告宏润公司的借款，双方为此签订商品房买卖合同，该合同双方意思表真实，不违反法律规定，应属有效。故对于合法有效的合同各方当事人应当依约定履行，否则应承担违约责任。涉案的26套房款原告已经履行了付款义务，即原告宏润公司已经履行付款义务，被告紫檀公司也将相应的26套涉案房屋交于原告宏润公司。但是本案涉及到房屋买卖系为不动产，对于不动产的交易除了交付标的物外，尚要办理产权登记的变更，现被告紫檀公司没有依约定的2017年4月30日向不动产登记机构办理转移登记，违反了合同约定，原告宏润公司要求被告紫檀公司办理不动产登记，符合约定，应予支持。鉴于涉案的房屋其中213号已由被告紫檀公司出售于他人，故涉案的房屋总房款应当减去该出售的房款，现原告宏润公司同意按被告紫檀公司标价的320万元扣减，系其自愿，且不损害被告紫檀公司的利益，本院予以支持，则涉案的25套房款为94878850元。至于原告宏润公司不追究被告紫檀公司因逾期办理产权登记的违约责任，系其自愿，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七第一款之规定，判决如下：
被告宁波紫檀房地产有限公司将其名下的坐落于象山县丹西街道梧桐御府7号、36号、58号、60号、62号、65号、66号、72号78号、82号、83号、85号、86号、89号、90号103号、105号、132号、206号207号、208号、215号、229号、231号、237号房屋（总房款94878850元，详见附表），于本判决生效后十五日内向象山县不动产登记机构申请办理变更到原告浙江宏润控股有限公司名下。
本案案件受理费516195元，保全费5000元，合计521195元，由原告浙江宏润控股有限公司承担32400元、被告宁波紫檀房地产有限公司承担488795元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 陶振明
人民陪审员 孙根花
人民陪审员 庞玉莲
二〇一七年八月十八日
书 记 员 赖芒芒
附表
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