河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0102民初3952号原告:李超，女，汉族，1960年10月14日出生，住址郑州市金水区。委托诉讼代理人：李宏伟，河南紫泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珂，河南紫泉律师事务所律师。被告：郑州大宇房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区桐柏南路万福花园。法定代表人：李桂莲。委托诉讼代理人：骈双宝，公司员工。被告：刘小红，女，汉族，1965年8月10日出生，住址郑州市中原区。委托诉讼代理人：李晓东，河南见素律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴培培，河南见素律师事务所实习律师。原告李超与被告郑州大宇房地产开发有限公司（大宇地产公司）、刘小红确认合同无效纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李超的委托诉讼代理人李宏伟、刘珂，被告刘小红及其委托诉讼代理人李晓东、吴培培到庭参加诉讼。被告大宇地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李超向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认二被告签订的购房协议无效；二、请求依法判令二被告全额承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告大宇地产公司2003年5月12日签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告大宇地产公司开发的位于中原区××路××花园××单元××西户的房屋，后纠纷成讼。经本院审理作出（2010）中民一初字第2782号民事判决书，判令被告大宇地产公司协助原告办理位于中原区××路××花园××单元××西户的房屋所有权证。被告大宇地产公司不服，提起上诉，被郑州市中级人民法院作出民事判决书，判令驳回被告大宇地产公司的上诉。现该案一二审判决均已发生法律效力。原告申请本院强制执行过程中，发现二被告恶意串通将原告已经买受并办理备案登记的位于中原区××路××花园××单元××西户房产一部分非法分割出售给被告刘小红，并交付被告刘小红使用。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条关于“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”的规定。原告依法起诉至本院，请求依法确认被告大宇地产公司与被告刘小红签订的购房协议无效。被告大宇地产公司未作答辩。被告刘小红辩称：被告与大宇地产公司签有《购房协议》，系双方真实意思表示，且合同在真实履行，不属于“恶意串通”。被告与大宇地产公司于2002年9月26日就被告购买大宇地产公司开发的卧龙花园小区16A号楼东三单元一层房屋一事签有一份《购房协议》，当日支付定金，并依合同约定三日内支付余款。至此，被告的付款义务履行完毕。2005年3月，大宇地产公司将合同约定房屋交付给被告，被告占有使用至今，因大宇地产公司一直未能为被告办理产权登记（此楼盘中存在大量此类现象，后逐渐解决），故被告一直在主张自己的权利，包括协商，在本院起诉，在郑州市中级人民法院提起第三人撤销之诉等。《购房协议》系被告与大宇地产公司的真实意思表示，这一点大宇地产公司在（2010）中一民初字第2782号案件中也已明确表示，且买卖双方均按照合同约定切实在履行合同义务。另，双方行为根本不符合恶意串通的基本特征，恶意串通的基本特征为：故意、牟取非法利益。被告与大宇地产公司《购房协议》的签订时间及付款时间均早于李超与大宇地产公司的签约时间2003年5月12日，且自2005年3月大宇地产公司将房屋交付被告后，被告一直占有使用。签约时间及付款时间在先，又完全履行了付款义务，并实际占有使用。而且，先签约权利人侵害无利害关系的在后签约人的利益不符合基本的事实逻辑，因为任何人都没有准确预测未来的能力。再加上，被告购买该房产并未获取任何非法利益，按照当时的市场价格支付了全部价款，相反，李超与大宇地产公司之间的交易是大宇地产公司垫付的首付和前期月供。原告李超与大宇地产公司之间的《商品房买卖合同》才属“恶意串通损害第三人利益”及“以合法形式掩盖非法目的”，合同自始无效。很多房地产开发公司为了资金的快速回笼以补充资金缺口，会采用各种办法融资，而借用员工名义就其开发的房产选用按揭付款方式虚假售卖就是最常用的一种融资方式，这在大宇地产公司的笔录中也可以得到印证。原告李超在签订购房合同当时系大宇地产公司的职工，其签约以来，在2009年9月11日银行存款被扣划之前根本不清楚该房屋的客观状态，签约备案后也一直没有要求大宇地产公司协助办理产权登记手续，这不合常理。李超是在银行起诉，且银行存款被强制扣划后才开始将错就错主张自己的权利，想要到房子挽回损失或赚取利益。另外，大宇地产公司在（2010）中民初字第2782号案件庭审笔录中已明确告知法庭，真实的购房人是被告及孟艳红、杨颖三人，其与李超之间的交易属虚假交易，是为了融资的需求，所以，其双方签订的《商品房买卖合同》属于“恶意串通损害第三人利益”、“合法形式掩盖非法目的”，合同自始无效。而且，当时的承办法官在事实出现重大争议应当追加当事人的情况下并未追加被告及孟艳红、杨颖为一方当事人，就此案件而言，被告已向郑州市中级人民法院提起第三人撤销之诉，请求撤销李超依据的主要证据的生效判决。综上所述，被告与大宇地产公司之间的合同属双方真实意思表示，不存在“恶意串通”的情形；原告李超与大宇地产公司之间才符合“恶意串通损害第三人利益”及“以合法形式掩盖非法目的”的特征，其双方合同应属自始无效。因此，企盼法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：一、原告李超提交《商品房买卖合同》一份，被告刘小红对证据真实性有异议，其认为原告与大宇地产公司约定房屋单价为3799.5元/平方米，已明显超出当时住宅及商铺价格标准，不合常理。本院认为，该《商品房买卖合同》已在郑州市房管部门进行登记备案，本院对合同真实性予以认定；二、被告刘小红提交《卧龙花园购房协议》一份，原告李超对证据真实性有异议，其认为合同并非房管局统一制定的示范文本，协议签订时间为2002年9月26日，当时房产尚不具备销售条件，合同仅有被告大宇地产公司印章，没有法人签字。本院认为，该购房协议系原件，且加盖有大宇地产公司印章，原告未提供相反证据证明的，本院对证据真实性予以认定；三、被告刘小红提交销售不动产发票一份，证明其按购房协议约定交纳房款后，并于2005年3月2日凭据换票。原告对证据真实性有异议，其认为交款时间是2005年3月2日，与购房协议时间不符，收据显示客户姓名系刘红，而非本案被告刘小红。本院认为，该证据系原件，收据与二被告签订的《卧龙花园购房协议》所约定房屋位置及价格相一致，且加盖有大宇地产公司的财务印章，本院对收据的真实性予以认定；四、被告刘小红提交的有线电视收据、垃圾清运费、物业费、水费、电费、房屋租赁合同，证明被告刘小红自2005年4月开始使用涉案房屋至今，原告李超一直未占有使用。原告对证据真实性有异议，其认为该证据也证明被告刘小红自2005年至今非法占用诉争房产的事实，且收据显示姓名均是刘红。本院认为，依据本院查明刘小红仍实际占有使用涉案房屋的事实，且经本院核对证据原件，本院对证据的真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年9月26日，被告大宇地产公司与被告刘小红签订《卧龙花园购房协议》一份，约定刘小红购买大宇地产公司开发的卧龙花园小区16A号楼东三单元一层住房一套，建筑面积80.52平方米。2003年5月12日，大宇地产公司与原告李超签订《商品房买卖合同》一份，约定李超购买大宇地产公司开发的卧龙花园16A幢独单元1-2层西户商住用房，面积253.98平方米。合同签订后，该253.98平方米商住房在郑州市房管部门进行登记备案。2010年9月26日，李超以大宇地产公司不给其办理房屋产权证书为由，诉至本院，经本院作出（2010）中民一初字第2782号民事判决书，判令大宇地产公司协助李超办理位于中原区××路××花园××单元××西户的房屋所有权证。现（2010）中民一初字第2782号民事判决书已发生法律效力。2012年4月23日，本院作出（2012）中执字第666号执行裁定书，（2010）中民一初字第2782号民事判决书现进入执行阶段。因（2010）中民一初字第2782号民事判决书所涉中原区××路××花园××单元××西户房屋其中的一楼商铺80.52平方米与刘小红和大宇地产公司签订的《卧龙花园购房协议》所约定的卧龙花园小区16A号楼东三单元一层80.52平方米房屋为同一处。该80.52平方米诉争房屋大宇地产公司已于2005年4月许交由刘小红进行使用。本院认为:原告李超依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，主张被告大宇地产公司与被告刘小红恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，首先应举证证明二被告存在恶意串通的事实，依据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百零九条规定，当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对于口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。关于证据证明程度大致分为，1、初级盖然性，即表明事实大致如此；2、中级盖然性，即表明事实一般情况下如此；3、高级盖然性，即表明事实几乎如此。本条规定是关于提高证明标准的特殊情形，该特殊情形的标准系高于高度盖然性的证明标准，即原告主张二被告存在恶意串通的事实存在的，需要达到排除合理怀疑的程度。本案中，刘小红与大宇地产公司签订《卧龙花园购房协议》时间早于李超签订《商品房买卖合同》时间，原告也未提供二被告存在恶意串通事实的证据支持其主张，故本院对原告主张确认二被告签订的购房协议无效的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第九十条、第一百零九条之规定，判决如下：驳回原告李超的诉讼请求。案件受理费2,341元，由原告李超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 郑 奇二〇一七年六月二十八日书记员 吕青青