成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0107民初7856号
原告：刘国芳，女，汉族，1953年11月27日出生，住成都市成华区。
委托代理人：蔡富刚，四川高新志远律师事务所律师。
被告：魏帅，男，汉族，1988年5月1日出生，住成都市青羊区。
委托代理人：李楠君，北京国枫（成都）律师事务所律师。
被告：欧阳明，男，瑶族，1988年12月1日出生，住广西壮族自治区。
委托代理人：胡廷宇，四川通典律师事务所律师。
原告刘国芳诉被告魏帅、欧阳明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘国芳的委托代理人蔡富刚，被告魏帅的委托代理人李楠君,被告欧阳明的委托代理人胡廷宇，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘国芳向本院提出诉讼请求：1、确认被告魏帅以原告名义与被告欧阳明于2016年6月2日签订的成存房买（2016）第601229号《成都市存量房买卖合同》无效；2、判令被告欧阳明将本案讼争房屋恢复登记至原告名下；3、判令被告承担上述第二项诉讼请求产权过户登记产生的相关手续费，被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：2015年12月31日，原告委托被告魏帅作为代理人代为办理原告所有的位于成都市武侯区武兴一路2号7幢6单元1层2号房屋相关事宜。2016年6月2日，被告魏帅在未告知原告房屋拟出售事宜、未与原告商议房屋出售价格的情况下，主观故意隐瞒原告、以明显低于市场的价格与被告欧阳明签订编号为成存房买（2016）第601229号的《成都市存量房买卖合同》，并办理了上述房屋的产权变更登记手续。首先，此次“交易”对价仅60万元，明显低于市场价值；其次，据了解二被告为生意合作伙伴关系，被告欧阳明不属于善意购房人，二被告存在恶意串通的故意；第三，被告魏帅至今未以书面或口头方式告知原告房屋已出售的事实，原告也没有收到任何购房款。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。
被告魏帅辩称，第一，被告魏帅是基于原告刘国芳对其合法有效的委托，代原告向被告欧阳明出售了案涉房屋，该房屋买卖合同不存在违反法律、法规强制性规定的情形，合法有效。既然原告已经委托被告魏帅处置案涉房屋，就不存在原告诉称未告知拟出售的情形，原告应当是明知的。第二，两个被告之间不存在原告所称的恶意串通损害其权益的情形，原告主张二被告恶意串通需要举证且达到排除合理怀疑的程度。第三，关于出售案涉房屋60万元的价款，是二被告协商达成的，从房屋产权过户时税务机关计税价格来看，计税价格仅比交易价格高几万元，属于正常价格范围，不存在原告所称的明显低于市场价格。被告魏帅处置了案涉房屋后，售房款实际用于原告对案外人黄聪的借款。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告欧阳明辩称，被告欧阳明同意被告魏帅的答辩意见。在被告欧阳明购买案涉房屋前，与被告魏帅并不认识，不存在原告诉称的生意伙伴关系。被告欧阳明购买案涉房屋，是依据被告魏帅持有的、经公证的原告的合法授权委托书进行的房屋买卖，被告魏帅代表原告签订合同的行为合法有效，被告欧阳明属于购房的善意第三人。合同签订后，被告欧阳明根据被告魏帅的指示进行付款，不存在未付款的情况，被告欧阳明积极完全履行了合同义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年12月31日，原告刘国芳与案外人黄聪签订了《借款合同》，载明原告通过深圳市赢众通金融信息服务股份有限公司提供的居间服务向黄聪借款，借款金额58万元，价款期限为6个月，年利率为8%，每月付息。同日，原告与深圳市赢众通非融资性担保有限公司签订了《委托担保合同》，约定原告因借款委托深圳市赢众通非融资性担保有限公司为原告与黄聪的借款提供连带责任保证担保，合同约定原告应当按照深圳市赢众通非融资性担保有限公司的要求一项或者多项反担保。原告与深圳市赢众通非融资性担保有限公司同时签订了《反担保抵押合同》，约定原告以其拥有所有权及有权处分的财产设定抵押，为深圳市赢众通非融资性担保有限公司提供反担保，抵押物为原告名下位于成都市武侯区武兴一路2号7栋6单元1层2号房屋，深圳市赢众通非融资性担保有限公司办理了抵押权登记，取得了抵押权（他权1495867），权利价值58万元，约定期限为2015年12月31日至2016年6月30日。为办理案涉房屋的抵押，四川天成房地产估价咨询有限公司于2016年6月12日出具了《房地产抵押预估报告》，载明案涉房屋未设定法定优先受偿权利下的市场价值和抵押价值均为110.05万元。
2015年12月31日，成都市国力公证处出具了（2015）川国公证字第134147号《公证书》，公证原告刘国芳向被告魏帅出具了《委托书》一份，载明“我委托人刘国芳是位于成都市武侯区武兴一路2号7栋6单元1层2号【业务件号：权2520518】住宅房屋的所有权人，该房屋属我单独所有。现我委托魏帅为我的代理人，代为办理如下事项：一、开具上述房屋地址变更证明，办理地址变更事宜；办理上述房屋提前还清贷款的一切事宜并签署与还贷有关的文件；到相关部门注销上述房屋抵押登记并领取相关资料；二、办理上述房屋出售、查档、签订买卖合同、办理网签或撤销网签、代收房款及产权过户、协助买方领证的相关手续。三、办理、领取上述房屋国有土地使用证并办理过户及协助买方领证的一切事宜。四、代为缴纳或申请减免个人所得税、营业税及其他相关费用；办理维修基金更名事宜。五、如果买方以按揭方式购买上述房屋，由受托人代为协助买方办理有关按揭贷款手续，并有权以委托人的名义或受托人的名义开设银行账户、设置银行卡密码、收取首付款及按揭款。受托人在办理上述委托事项时在相关文书上的签字委托人均予以认可。委托期限：至上述委托事宜办完为止。受托人有权转委托。委托人：刘国芳”。
2016年6月2日，被告欧阳明作为买方，被告魏帅代表原告刘国芳作为卖方签订了《房屋买卖合同》，约定由被告欧阳明购买案涉房屋，价格为60万元，卖方保证上述房地产权权属清晰无争议；未被判决、裁定限制出售；办理过户手续过程中所需缴纳的税费由乙方即被告欧阳明承担。庭审中，被告魏帅和被告欧阳明均认可，该价格为魏帅和欧阳明两人协商确定的。同日，被告欧阳明作为买方，被告魏帅代表原告刘国芳到成都市房管局签订了《成都市存量房买卖合同（自由成交）》,载明被告欧阳明购买案涉房屋，价格为60万元。
2016年6月27日，二被告为办理案涉房屋过户，以原告名义缴纳了个人所得税6872.58元，以欧阳明的名义缴纳了契税10308.87元。同日，被告魏帅向被告欧阳明出具了《付款说明》，要求被告欧阳明将合同约定的购房款转账至深圳市赢众通金融信息服务股份有限公司在中国银行深圳水库新村支行的账户（账号：773162900546）。同日，被告欧阳明向深圳市赢众通金融信息服务股份有限公司上述账户转账支付了583867元。庭审中，二被告均称该金额为60万元购房款扣除了个人所得税和契税后的金额，但是金额不吻合。
庭审中，被告魏帅称，被告魏帅与黄聪系朋友关系，被告欧阳明转账到深圳市赢众通金融信息服务股份有限公司账户的583867元用于归还了原告向黄聪的借款。被告魏帅和欧阳明均称与深圳市赢众通金融信息服务股份有限公司没有关系。
根据房屋信息摘要记载，案涉房屋已经于2016年6月2日从原告名下转移登记至被告欧阳明名下，深圳市赢众通金融信息服务股份有限公司对该房屋的抵押权仍然有效，记载的债务人仍然是原告。
以上事实，有原、被告身份证明、《借款合同》、《委托担保合同》、《反担保抵押合同》、《房地产抵押预估报告》、《公证书》、《委托书》、《房屋买卖合同》、《成都市存量房买卖合同（自由成交）》、付款说明、税票两张、转账明细、房屋信息摘要3以及庭审陈述笔录等证据收集在案予以证实。
本院认为，原告刘国芳向被告魏帅出具了经公证的《委托书》，双方建立的关于代办房屋买卖相关手续的委托代理关系合法有效，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，被告魏帅可以在代理权限内，以被代理人原告刘国芳的名义实施民事法律行为，被代理人原告刘国芳对代理人被告魏帅的代理行为，承担民事责任。按照《委托书》载明的代理权限，被告魏帅的委托代理权限包括“办理上述房屋出售、查档、签订买卖合同、办理网签或撤销网签、代收房款及产权过户、协助买方领证的相关手续……”等内容，本院认为，该委托授权的范围不包括确定房屋售价，即被告魏帅没有擅自与他人商定购房款的权利；委托授权的范围虽然包括代收房款，被告魏帅代收房款后只能按照委托关系交付委托人，没有委托被告魏帅代为支配或处分所收房款，更没有委托被告魏帅代为偿还借款，被告魏帅在收取房款时的指定支付并称是代原告还款的行为，超越了代理权限。综上，在原告与被告魏帅的委托关系中，被告魏帅在履行委托事项时，超越了委托代理的权限范围，不向委托人原告刘国芳披露合同相对方、擅自决定售房价格、擅自确定将购房款转账支付给案外人，并未交付给原告，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，被告魏帅的行为超越代理权，并且其越权代理行为没有得到委托人原告刘国芳的追认，故被告魏帅代原告刘国芳与被告欧阳明签订《房屋买卖合同》和《成都市存量房买卖合同》并代收房款的行为无效。
从被告魏帅陈述看，原告委托其售房，意在为原告的借款提供还款的保证。对于原告向案外人黄聪的借款，深圳市赢众通非融资性担保有限公司提供连带责任担保，原告以案涉房屋提供抵押反担保，借款到期时结算确定应还款金额，还款后撤销担保和抵押，即使到期原告不能偿还借款，担保人承担了担保责任后，可以行使抵押权优先受偿。被告魏帅在借款和担保关系中并非任何一方当事人或者委托代理人，在借款未到期、不确定偿还情况和金额的情况下，擅自要求购房人被告欧阳明将购房款转账支付给原告借款的居间方深圳市赢众通金融信息服务股份有限公司，并认为自己的上述行为是代原告向案外人黄聪“还款”，被告魏帅这种处分购房款的行为没有得到原告的授权，也不能证明是偿还了原告向黄聪的借款，无法将被告魏帅的上述行为解释为善意，被告魏帅也没有举证证明该行为的原因和合理性。如果认定原告向黄聪的借款已经归还，那么案涉房屋所设立的深圳市赢众通非融资性担保有限公司的抵押就应当撤销，但是该抵押在过户后至今登记为有效。
从被告魏帅向被告欧阳明出售案涉房屋和过户的时间看，该交易是在原告的借款到期之前，即在原告的债务是否能清偿、清偿程度如何不能确定的情况下，被告魏帅就急于将房屋出售并代原告“还款”，该行为理由被告魏帅未能给予合理解释或者举证说明。被告魏帅既然知晓原告借款、案涉房屋存在抵押的情况，那么被告魏帅对于案涉房屋的价值就应当清楚，在办理抵押时该房屋的评估价值约110万元，而被告魏帅仅以约半价的价格将该房屋出售给被告欧阳明，严重偏离市场价值，损害了原告的利益。
被告欧阳明称自己为善意购房人，但是纵观整个交易的过程和行为看，被告欧阳明并非善意：第一，从交易价格看，作为购房人一般了解拟购房屋区域的大概价格，被告欧阳明没有和房屋的所有权人即原告协商房屋价格，而和被告魏帅协商确定了一个大大低于房屋价值的价格，仅比房屋抵押评估价值的一半稍高，与一般的市场交易行为极不相符。第二，二被告在签订的房屋买卖合同中载明案涉房屋权利没有瑕疵，但是案涉房屋存在抵押权，与合同不符。在经被告魏帅持委托书过户给被告欧阳明的过程中，案涉房屋的抵押权人深圳市赢众通非融资性担保有限公司的抵押登记一直为有效，债务人一直为原告，在存在抵押的情况下，二被告如何办理了房屋过户，二被告均未作出合理解释或者提供证据证明，真实情况不得而知。被告欧阳明购买有权利瑕疵的房屋，与一般善意购房人的理性选择背离。第三，合同约定的购房款为60万元且由被告欧阳明承担过户税费的，但是被告欧阳明并没有按照约定履行，被告欧阳明与被告魏帅一致认为应当在60万元购房款的基础上扣除所有税费后才是应付款，被告欧阳明仅向案外人转账支付了583867元，不能说明其善意地完全履行了合同义务。
综上，被告魏帅超越了代理权限、且未得到原告刘国芳追认的情况下，擅自决定将案涉房屋以大大低于房屋市场价的价格出售给被告欧阳明，被告欧阳明将购房款支付给被告魏帅无权指定的案外人的行为，损害了原告刘国芳的合法权利，应当认定被告魏帅代原告与被告欧阳明之间签订的《房屋买卖合同》和《成都市存量房买卖合同（自由成交）》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告欧阳明应当将案涉房屋过户回原告名下，且相关税费应当由二被告承担。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条和第六十六条之规定，判决如下：
一、确认被告魏帅以原告刘国芳名义与被告欧阳明于2016年6月2日签订的《成都市存量房买卖合同》无效；
二、被告欧阳明将位于成都市武侯区武兴一路2号7栋6单元1层2号房屋恢复登记至原告刘国芳名下，上述不动产产权过户登记中的费用由被告魏帅、欧阳明负担。
案件受理费9800元，保全费3520元，共计13320元，由被告魏帅、欧阳明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 雷田怡
人民陪审员 吴茂超
人民陪审员 冉开芳
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 颜钰洪