江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01901号
上诉人（原审原告）许前。
委托代理人郁翔，江苏维尔利律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）连云港锦绣香江置业有限公司。
法定代表人范菲，该公司董事长。
委托代理人安小芳，该公司员工。
上诉人许前因与被上诉人连云港锦绣香江置业有限公司（以下简称锦绣香江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第0412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月20日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人许前及其委托代理人郁翔，被上诉人锦绣香江公司的委托代理人安小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许前一审诉称：2012年11月24日，许前与锦绣香江公司签订《商品房买卖合同》1份，约定由许前购买锦绣香江公司开发的连云港锦绣香江小区第2-9幢1单元1-701室房屋1套，房屋总价款为455524元，合同签订之日先付155524元，余款300000元采用按揭贷款方式支付；交房时间为2013年12月30日，如逾期交付，合同继续履行，锦绣香江公司自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向许前支付已付购房款万分之一的违约金。合同签订后，许前按约支付了首付款，并办理了按揭贷款手续，交纳了房屋契税。交房期限届满后，锦绣香江公司至今没有交付房屋，亦未支付违约金。许前认为锦绣香江公司逾期交房，依法应向许前支付2013年12月31日至2015年2月13日期间的逾期交房违约金，共计410天，按已付购房款455524元日万分之一计算违约金为18676元，请求法院依法判令锦绣香江公司给付该款，并由锦绣香江公司承担本案诉讼费。
锦绣香江公司一审答辩称：许前与锦绣香江公司签订的商品房买卖合同附件4补充协议第5条约定交付条件为五方验收，在约定的交付时间届满之前，房屋已经达到交付条件并通知许前，但许前一直迟迟不收房。2014年9月29日，锦绣香江公司在许前不收房的情况下又向许前发了催收楼通知书，告知许前尽快来办理收房手续，但许前一直拒绝。关于房屋的交付义务，锦绣香江公司已经按照合同约定履行完毕，与涉案房屋同期同幢的很多业主在2013年年底2014年年初均已办理了收房手续，所以不收房的责任在许前。即使2015年连云港市交房标准有所变化，涉案房屋在2014年已经备案且已经交付，锦绣香江公司已经完成了交付义务，根据民法溯及力的规定，涉案房屋仍应继续适用五方验收的交付标准。所以，锦绣香江公司并无延期交付的违约情形，本案锦绣香江公司无需承担违约责任，请求法院驳回许前诉求。
原审法院经审理查明：2012年11月24日，许前与锦绣香江公司签订《商品房买卖合同》1份，约定由许前购买锦绣香江公司开发的连云港锦绣香江小区第2-9幢1单元1-701室房屋1套，房屋总价款为455524元，《合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.……”。该合同附件四补充协议第二条约定：合同签订之日买受人先付首期房款155524元，余款300000元由买受人在购房合同签订后7个工作日内办妥银行按揭贷款手续；该补充协议第四条第1款关于房屋交付补充约定“第八条第二款的第1种条件指：该商品房经设计、施工、建设、监理、勘察单位共同验收并盖章确认，出具竣工验收报告。”该补充协议第五条第9款约定，出卖人未按《商品房买卖合同》规定的期限将商品房交付买受人的，双方同意按如下方式处理：合同继续履行，在《商品房买卖合同》规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，且违约金总额不超过已付房价款的5%。合同签订后，许前依照合同约定付清全部购房款及契税。2013年12月21日，连云港锦绣香江•昌圩湖二期2-9号楼工程经建设、监理、施工、设计、勘察五家单位验收合格，2014年9月29日，该幢楼办理了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，通过商品房建设主管部门备案。
许前在原审庭审中称其于2013年12月25日、12月28日去锦绣香江公司处两次，看能否收房，锦绣香江公司均要求许前按期收楼，但许前以锦绣香江公司不提供竣工验收备案登记表及五方验收的竣工报告为由，拒绝收楼。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。目前我国法律、行政法规并未规定商品房取得竣工验收备案后才具备交付条件，江苏省也未有地方性法规规定商品房取得竣工验收备案方具备交付条件，故本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》并未违反法律、行政法规的规定，系合法有效合同。合同成立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。许前与锦绣香江公司双方签订了《商品房买卖合同》，明确约定房屋交付的条件是商品房经验收合格，且在合同附件的补充协议中对此作出了进一步的解释，即交付房屋应经设计、施工、建设、监理、勘察五单位共同验收并盖章确认，出具竣工验收报告验收合格，即已达到交付条件。而许前提供的《单位工程竣工验收报告》，显示涉案房屋已经于2013年12月21日经五单位验收合格。据此锦绣香江公司要求许前在约定的期限收房并无不当，许前以房屋未取得竣工验收备案表为由拒收房屋于法无据，故原审法院对许前要求锦绣香江公司支付逾期交房违约金的诉求不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回许前要求锦绣香江公司给付逾期交房违约金18676元的诉讼请求。一审案件受理费270元，由许前承担。
上诉人许前对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、2013年12月25日、12月28日看房时，被上诉人并未要求上诉人收房，直到2014年10月书面要求收房。2、合同约定的交房时间，涉案商品房达不到交房条件，原审判决认定上诉人以被上诉人不提供验收备案表为由拒绝收楼不符合事实。3、商品房合同约定的五方验收，不符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条及《中华人民共和国合同法》关于格式合同的相关规定，该约定依法不发生法律效力。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人锦绣香江公司答辩称：1、上诉人在一审庭审时已承认2013年12月25日、12月28日其到被上诉人处看房时，被上诉人均要求其按期收房。2、2014年10月的书面收房通知是催收楼通知，是在被上诉人多次电话通知上诉人均不来收楼的前提下予以催收。3、被上诉人在一审时已提供证据证明与涉案房屋的同期房屋已经办理了收楼手续并装修入住，上诉人所述涉案房屋未达到交付条件与事实不符。4、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条是1998年制订的，2011年1月的修订中也未对该条款做任何实质性修改，《建设工程质量管理条例》是2000年颁布施行的，其中第十六条、第四十九条明确规定商品房经建设单位组织竣工验收即可交付使用，在新旧规定不一致的情况下，应当适用新规定。《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发（2002）24号）第323项指的是《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的内容，不包括第十八条规定的住宅小区的综合验收，房地产开发项目竣工验收应执行《建设工程质量管理条例》的有关规定。5、许前与锦绣香江公司签订的《商品房买卖合同》是政府部门制定的示范文本，不是锦绣香江公司单方制作的，即使双方未约定五方验收，只要双方选择了合同第八条第一种交付条件即验收合格，我市以往司法实践中同样适用五方验收的交付标准，故五方验收的约定并非格式条款。
二审期间，上诉人许前向本院提供以下证据：1、《连云港日报》2015年6月3日的监督热线版面，证明在合同约定的交房时间，涉案房屋达不到交房条件。2、2013年12月15日涉案楼房的现场拍摄照片，证明在合同约定的交房时间，涉案房屋无法交付。3、被上诉人总经理余景扬签名的业主诉求一份，证明在涉案房屋约定的合同交付时间部分购买业主向被上诉人提出关于房屋不符合交房条件的诉求，被上诉人总经理也明确认可，证明房屋不符合交付条件。4、《城市房地产开发条例》第十七条第二款的规定。
被上诉人锦绣香江公司质证称：1、对证据一的真实性无法确认，涉案房屋在2013年12月份取得了竣工验收报告，2014年9月份取得了竣工验收备案表，上诉人也在2015年5月份收楼，这份报告没有任何依据，与政府部门的验收文件相矛盾。2、对证据二真实性不认可，是上诉人单方制作的复印件。3、证据三是复印件，对其不认可。4、关于证据四，2011年修订的法规并没有对十七条做任何实质性修改，该条在1998年制定时就已存在，所以仍应使用建设工程质量管理条例的规定。
被上诉人锦绣香江公司向本院提供收楼确认书一份，证明上诉人于2015年5月28日收楼这一事实。
上诉人许前质证称：对其真实性无异议，但该份收楼确认书与本案涉及的争议无关，上诉人是在2015年5月28日收楼，对收楼之前相关的权利并没有进行放弃。
本院对上诉人许前提交证据的认证意见如下：涉案房屋已于2013年12月21日取得了单位工程竣工验收报告，2014年9月29日取得了竣工验收备案表，证据1系新闻媒体于2015年5月份报道的内容，不能推翻单位工程竣工验收报告及竣工验收备案表，不能证明其证明目的，故本院对该份证据不予采纳；证据2系复印件，被上诉人对其真实性也不予认可，本院对其真实性不予认可，另外因涉案房屋涉已于2013年12月21日取得了单位工程竣工验收报告，2014年9月29日取得了竣工验收备案表，该份证据也无法实现其证明目的，故本院对该份证据不予采纳；证据3系复印件，被上诉人对其真实性也不予认可，本院对其真实性不予认可，该份证据也无法证明其证明目的，故本院对该份证据不予采纳；本院对证据4的真实性予以认可。
本院对被上诉人锦绣香江公司提交证据的认证意见如下：因上诉人对该份证据的真实性无异议，本院经审查后对其真实性予以确认。
本院经审理查明：原审法院查明的案件事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》中约定的交房时间是否符合交房条件。
本院认为：上诉人许前与被上诉人锦绣香江公司于2012年11月24日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同不违反相关法律规定，合同当事人均应按照合同履行各自义务，该合同明确约定房屋交付的条件是商品房经验收合格，且在合同附件的补充协议中对此作出了进一步的解释，即交付房屋应经设计、施工、建设、监理、勘察五单位共同验收并盖章确认，出具竣工验收报告验收合格，即已达到交付条件。被上诉人锦绣香江公司提供的《单位工程竣工验收报告》，可以证明涉案房屋已经于2013年12月21日经五家单位验收合格，被上诉人锦绣香江公司要求上诉人许前按合同约定于2013年12月30前收房并无不妥，原审法院据此判决驳回上诉人许前要求被上诉人锦绣香江公司给付逾期交房违约金的诉讼请求并无不妥，故本院对上诉人许前上诉认为涉案房屋不符合交房条件的上诉理由不予支持。
综上，上诉人许前的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费270元，由上诉人许前负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年十一月二日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，
以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。