湖南省邵东县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0521民初1461号原告邵东大汉商业管理有限公司。住所地：邵东县两市镇衡宝路*******号。法定代表人：付学红，系该公司董事长。委托代理人赵宏宇，系湖南宏彦律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告彭臻。被告刘汉花，被告彭臻之母。被告彭小明，系被告彭臻之父，刘汉花之夫。原告邵东大汉商业管理有限公司与被告彭小明、彭臻、刘汉花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，依法由审判员曾金明担任审判长，与审判员陈志文、人民陪审员李宜文组成合议庭，于2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告邵东大汉商业管理有限公司的委托代理人赵宏宇到庭参加诉讼，被告彭小明、彭臻、刘汉花经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵东大汉商业管理有限公司诉称：被告刘汉花、彭小明以被告彭臻的名义与原告邵东大汉商业管理有限公司签订两个商铺租赁合同和一个物业管理服务合同。其中2011年10月25日签订的商铺租赁合同租赁期为四年零七个月，但自2015年4月8日起被告无故拖欠租赁费至今。2012年11月29日签订的商铺租赁合同租赁期为两年零六个月，被告自2014年12月1日起直至合同租赁期届满，无故拖欠租赁费外还强占门面至今。2013年10月18日起拖欠物业管理费和水电公摊费。原告邵东大汉商业管理有限公司请求：1、终止原、被告双方所签订的商铺租赁合同和物业管理服务合同并将商铺交还给原告。2、责令被告向原告支付其拖欠的租赁费、物业管理费、公共分摊水电费共计431300.50元3、责令被告承担拖欠租赁费等费用的违约金108115.52元。4、本案诉讼费用由被告承担。为支持其主张，原告邵东大汉商业管理有限公司向本院提交了以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、企业注册登记变更资料，用以证明原告的企业身份和主体资格；2、法定代表人身份证明、法人代表付学红的身份证，用以证明原告法定代表人的身份资格；3、身份证、户籍登记资料、个体工商户登记信息，用以证明三被告的身份资格；4、商铺租赁合同、物业管理服务合同，用以证明原被告之间的商户租赁及物业管理合同的法律关系及合同对双方的权利、义务的明确约定；5、租金、折旧费、物管费及水电费（含违约罚息）统计表、被告在租赁期间的已交的租金、物管费等费用的交费依据、银行转账等凭证，用以证明被告拖欠租金、物管费、水电费等费用的实际金额；6、催缴租金通知书，用以证明被告长期拖欠租金等费用的事实。被告彭小明、彭臻、刘汉花未予答辩亦未向法院提交证据。原告提交的证据，被告未到庭质证。视为自动放弃质证的权利，原告提交的证据能相互佐证，本院予以采信。根据本院采信的证据，结合原告的当庭陈述，本院确认如下事实：2011年10月25日邵东大汉商业管理有限公司与刘汉花以彭臻的名义签订一份商铺租赁合同，将大汉·邵东女人街面积为279.74平方米的商铺出租给被告刘汉花经营富安娜床上用品，租期为2011年10月18日至2016年7月31日止，租金从2012年1月8日计算，租赁费由租金和房屋折旧费组成，共计167844元，每年的10月25日交清下一年度的租赁费，物业管理费按年度和租赁面积收取，标准为4元/㎡/月。第一年度（自2011年10月18日至2012年10月17日止）应缴纳物业管理费13428元，其余年度的物业管理费在该租赁年度前一个月交纳。拖欠租金、折旧费、物业管理费、公共分摊水电费等费用视为违约，每逾期一天按拖欠金额百分之二支付滞纳金；合同签订后被告刘汉花租赁该店铺进行经营。缴纳租赁费至2015年4月7日，缴纳物业管理费至2014年10月17日，交纳水电均摊费至2014年10月。2012年11月19日，邵东大汉商业管理有限公司与刘汉花以彭臻的名义签订一份商铺租赁合同，将大汉·女人街面积为211.48平方米的商铺租赁给刘汉花经营圣瑞德床上用品。租期为2012年12月1日至2015年11月30日，租赁费从2013年6月1日起计算，租赁费由租金、房屋折旧费和商业运营管理服务费构成，总额共计76133元。约定2013年12月1日前交清2013年6月1日至2015年5月31日的租金，2014年12月1日前交清2015年6月1日至2015年11月30日的租金。拖欠租金、折旧费、物业管理费、公共分摊水电费等费用视为违约，每逾期一天按拖欠金额百分之二支付滞纳金。2012年12月29日邵东大汉商业管理有限公司与刘汉花以彭臻的名义签订一份物业管理服务合同，合同约定圣瑞德的物业管理费第一年度为10151元自2012年12月1日至2013年11月30日止。其余年度的物业管理费在该租赁年度前一个月交纳。未按时交纳，从逾期之日起按百分之二支付滞纳金。合同签订后，被告刘汉花租赁该商铺经营，缴纳租赁费至2014年11月30日，缴纳物业管理费至2014年11月30日，缴纳水电均摊费至2014年10月。2015年11月30日，圣瑞德商铺租赁到期后被告未搬出商铺。原告将商铺强行查封，双方加锁至今。因被告逾期未交租赁费和物业管理费及水电均摊费。原告多次发出缴费通知书，但被告未按协约履行。原告于2016年5月16日向本院提起诉讼，在诉讼过程中根据原告的申请，本院裁定查封原告彭小明、刘汉花共同所有的位于邵东县两市镇桃园路的房产（权证号码为xxx、xxx）和查封被告刘汉花名下车牌号为湘E×××××的小汽车的登记手续。另查明，邵东大汉物业管理有限公司于2012年5月9日变更为邵东大汉商业管理有限公司。本院认为：本案原、被告因商铺租赁发生纠纷，案由应为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的商铺租赁合同和物业管理服务合同是双方真实意思表示，双方均应按合同的约定履行，现被告未按合同约定支付租赁费和物业管理费，属违约行为，原告按合同约定请求终止双方在2011年10月25日签订的商铺租赁合同和物业管理服务合同符合法律规定，本院予以支持。双方约定逾期一天按拖欠金额百分之二支付滞纳金超过法律规定，现原告请求按19%的年利率计算违约金未超过双方的合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。2011年10月25日签订的富安娜商铺拖欠从2015年4月8日计算至2016年7月31日的租赁费为219346元，按年利率19%计算，利息为54463元（219346×477/365×19%）。拖欠从2014年10月17日至2016年7月31日的物业管理费29165元（16308＋12857元）。按年利率19%计算为5018元（16308×19%+12857×283/365×19%）。原、被告于2012年11月29日签订的圣瑞德商铺租赁合同及物业管理合同约定的租赁期到期后，被告理应根据合同约定将商铺及时交还给原告，现非法占有的商铺应及时腾空交付给原告，占有期间的租赁费可以按照前期合同的约定，但被告未开门经营，可以不支付物业管理费。圣瑞德商铺拖欠从2014年12月1日计算至2016年7月4日的租赁费120561元，（76133+213/365×76133）按年利率19%计算，利息为36274元（120561×578/365×19%），拖欠从2014年12月1日至2015年12月30日的物业管理费10151元。按年利率19%计算利息为1928元.被告刘汉花以彭臻的名义签订合同，签订合同时彭臻未成年，刘汉花是实际经营者和合同履行者，违约责任应由被告刘汉花承担，被告彭小明与被告刘汉花系夫妻，在夫妻关系存续期间因经营所产生的债务应由夫妻共同承担。原告请求被告承担公共分摊水电费但没有提供证据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百一十四条之规定。判决如下：1、解除原告邵东大汉商业管理有限公司与被告刘汉花以彭臻的名义于2011年10月25日签订的富安娜商铺租赁合同。限被告刘汉花于本判决生效后3日内交付商铺给原告。2、限被告刘汉花于本判决生效3日内将原告邵东大汉商业管理有限公司与被告刘汉花以彭臻的名义于2012年11月29日签订的圣瑞德商铺交付给原告。3、由被告刘汉花、彭小明在本判决生效后3日内支付给原告邵东大汉商业管理有限公司富安娜商铺租赁费219346元，违约金54463元，支付物业管理费29165元，违约金5015元。4、由被告刘汉花、彭小明在本判决生效后3日内支付给原告邵东大汉商业管理有限公司圣瑞德商铺租赁费120561元，违约金36274元，支付物业管理费10151元，违约金1928元。5、驳回原告邵东大汉商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行上述现金给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9194元，由原告邵东大汉商业管理有限公司承担694元，被告刘汉花、彭小明承担8500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。被告如未在本判决生效后指定的期间内履行支付金钱义务，原告应在履行期间届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。审 判 长  曾金明审 判 员  陈志文人民陪审员  李宜文二〇一六年七月二十二日代理书记员  刘 静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于《中华人民共和国婚姻法婚姻法》第十九条十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。