江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终2563号
上诉人（原审原告）：杨秀华，女，1965年9月15日生，汉族，住瑞金市。
上诉人（原审原告）：杨建英，女，1967年9月19日生，汉族，住瑞金市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：曾翠云，江西钨都律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：杨海林，男，1969年5月21日生，汉族，住瑞金市。
委托诉讼代理人：赖洁，江西洪都律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：杨荣明，男，1963年4月15日生，汉族，住瑞金市。
上诉人杨秀华、杨建英因与被上诉人杨海林、杨荣明房屋买卖合同纠纷一案，不服瑞金市人民法院(2016)赣0781民初3766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杨秀华、杨建英上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，改判被上诉人杨海林与被上诉人杨荣明于2007年12月3日签订的《转让协议》无效，本案一、二审诉讼费用按法律规定双方承担。事实和理由：上诉人出嫁后分别居住在××乡、××乡三十年左右，居住地点与娘家相距较远，一年回娘家次数较少，其她姐妹嫁出外省。自杨荣明在2004年建起新房后（新房距离老屋约三里路），上诉人都没有回到老屋即本案争议房屋。也没有听母亲和杨荣明说过老屋卖掉了。一审判决推定上诉人应当知悉老屋已出卖是不公正的。一审判决认为杨荣明无证据证明被上诉人杨海林未付清房屋转让款，其举证责任分配错误。一审判决没有适用善意取得的规定不当。杨海林与杨荣明为同一村小组的村民，其对杨荣明家庭情况很了解。杨荣明在没有征得母亲杨桂发和上诉人等姐妹的同意下，擅自转让该房屋。杨海林与杨荣明恶意串通，损害上诉人等人的利益，该房屋转让行为无效。被上诉人杨海林受让案涉房屋之前有两处房屋，且没有经过村集体组织批准，也没有向瑞金市国土资源局提出土地变更登记申请和进行土地所有权、使用权变更登记，杨海林违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村宅基地“一户一宅”和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条审批的相关法律强制性规定，根据《合同法》第五十二条的规定，杨海林与杨荣明于2007年12月3日签订的《转让协议》无效。
被上诉人杨海林辩称：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，不管本案中被上诉人杨荣明对案涉房屋是否有处分权，《转让协议》均有效。善意取得系物权变动制度，而本案系确认合同无效纠纷，本案所争议的是涉诉合同的效力问题，而非涉诉房屋的物权变动问题，因此，一审判决不适用善意取得制度是正确的。此外，上诉人诉称的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条之规定，均是关于土地所有权、使用权变更的规定，亦系物权变动之规定，与本案确认合同无效纠纷并无法律上之关联。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审原告杨秀华、杨建英向一审法院起诉请求：1、判决被告杨海林、杨荣明于2007年12月3日签订的《转让协议》无效。2、本案诉讼费用由二被告承担。
一审法院认定事实：案外人杨衍宏、杨桂发夫妇原居住在瑞金市××××村老屋小组众厅东边的土坯房（四至界址：东杨衍遵房屋、西杨衍锦房屋、南北均为洞水过道）。杨衍宏、杨桂发夫妇生育了原告杨秀华、杨建英及被告杨荣明等七名子女（其中一名已去世），其中被告杨荣明为儿子，其余均为女儿且已出嫁。杨衍宏于2001年6月去世后，上述房屋由被告杨荣明与其母亲杨桂发共同居住使用。被告杨荣明于2003年建新房后，与其母亲杨桂发从该房屋中迁出。杨桂发后来于2015年5月去世。庭审中，二被告均称：位于上述房屋旁的另一间房屋（四至界址：东杨海林祖房、南水沟、西杨衍俊祖房、北水沟）原为案外人杨世坤的房屋；杨衍仲按农村习俗过继给杨世坤做儿子并在该房屋中共同居住；杨世坤死后不久，杨衍仲即迁至本村石榴下小组居住；此后，该房屋由杨世岳居住使用，分田到户时期杨衍宏从杨世岳手中购买了该房屋并居住使用；杨衍宏死后，其子被告杨荣明与其母亲杨桂发一直在该房屋居住，直至其于2003年建新房后迁出。
另查明，2007年12月3日，被告杨海林向被告杨荣明购买上述两间房屋，二人签订了一份《转让协议》，该协议的内容为：“甲方：杨荣明。乙方：杨海林。兹有合溪村杨荣明，男，45岁，现有老祖房（合溪大屋）总计壹间半，四邻界止（址）：东杨海林祖房、南水沟、西衍俊祖房、北水沟（壹间）；东衍遵祖房、南水沟、西衍锦建石、北水沟（半间），今转让给本村杨海林，计币贰仟元整。双方自愿达成协定，不得还（反）悔，自2017年12月23日起生效。特此协议。此协议壹式二份，甲乙双方各执壹份。甲方：杨荣明。乙方：杨海林。2007.12.3。在场人：杨某”。协议签订后，被告杨海林向被告杨荣明支付了购房款，并将上述两间房屋用于饲养家禽、牲畜。
再查明，上述两间房屋因城市规划于2016年被列入拆迁范围。二原告以被告杨荣明所转让给被告杨海林的上述“半间”房屋系杨衍宏的遗产，属于二原告及被告杨荣明等兄妹共有，上述《转让协议》无效，拆迁补偿款不应当分配给被告杨海林，并提起本案诉讼。案外人杨荣锋、杨香莲、杨晓莲三兄妹提出上述《转让协议》中约定的“壹间”房屋系其父杨衍仲的遗产，被告杨荣明无权将该房屋出售给被告杨海林，相应的拆迁补偿款应当归其三兄妹所有。杨荣锋、杨香莲、杨晓莲已另案提起诉讼。诉讼过程中，各方当事人均未提交上述房屋的产权登记手续。
一审法院认为，本案被告杨荣明与被告杨海林签订的《转让协议》涉及两间房屋，原告杨秀华、杨建英均称协议中的“壹间”房屋属于案外人杨荣锋所有，故该二原告与该“壹间”房屋没有直接的利害关系，本院对其主张《转让协议》中关于该“壹间”房屋的转让内容无效的部分不予支持。《转让协议》中约定的另外“半间”房屋系宅基地上建设的房屋，本案虽无涉案宅基地或其地上房屋的权属证书证明房屋的权属性质，但根据该宅基地的管理组织瑞金市××××村民委员会出具的证明，可以确认系被告杨荣明父辈遗留下来的房屋，其父杨衍宏去世后，因未对该房屋做遗产分割处理，该房屋应为二原告、被告杨荣明等子女及其母亲杨桂发共有。根据现有证据不能证明被告杨荣明于2007年将该房屋转让给被告杨海林时，事先经过该房屋的其他共有人授权同意，故被告杨荣明处分该房屋的行为属于无权处分。但是，该房屋在转让后已过去多年，二原告及其他共有人对该转让行为应当知悉，却未提出异议，依法应当视为对被告杨荣明的该转让行为进行了追认。该转让行为发生多年后，二原告现因拆迁补偿的利益而提出《转让协议》无效，明显有违诚实信用原则。且即便二原告及其他共有人未对被告杨荣明无权处分行为予以追认，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，二原告主张本案《转让协议》无效，本院亦不予以支持。综上，本院对二原告要求确认二被告于2007年12月3日签订的《转让协议》无效的诉讼请求，不予支持。被告杨荣明关于《转让协议》因被告杨海林未付清房屋转让款而无效的辩解意见，因未提供证据证明，且是否支付房屋转让款并不影响转让协议的效力，故本院对被告杨荣明的该项辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十七条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：驳回原告杨秀华、杨建英的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨秀华、杨建英承担。
本院二审期间，上诉人提交了下列新的证据。1、瑞金市××××村委会出具的《证明》1份，欲证明被上诉人杨海林除案涉房产外，尚有其它房产两处。2、被上诉人杨海林其它一处房产的照片2张，欲证明被上诉人杨海林除案涉房产外，其中一处房产的现状。被上诉人杨海林对证据1的真实性、合法性、关联性持有异议，认为《证明》的落款仅有村委会盖章，没有经办人签名，不符合证据要件，在形式上不规范；通过这个证明可知，本案买卖合同发生在2007年12月，杨海林另一处房屋建筑于2008年，建筑新房发生在买卖合同之后，且证明也载明“无证”，故杨海林两处房屋均未办理宅基地相关证件，该证明与本案转让协议无关联。本院认为，证据1与本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。被上诉人对证据2的真实性不持异议，对其关联性持有异议。本院认为，证据2与本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。
二审经审理查明：被上诉人杨海林与被上诉人杨荣明于2007年12月3日所签《转让协议》的起草人及在场人杨某在一审庭审时陈述：当时杨海林说想让杨荣明转让房屋做养殖，其作为在场人，起草了协议。其只知道当时杨海林付了钱给杨荣明，但是具体金额不清楚。当时付完钱，杨荣明没有说钱没有付清。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：根据上诉人杨秀华、杨建英提出的上诉请求，可以确定本案的争议焦点为，被上诉人杨海林与被上诉人杨荣明于2007年12月3日签订的《转让协议》是否无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，上诉人杨秀华、杨建英以被上诉人杨荣明在与被上诉人杨海林签订《转让协议》时，对案涉房屋没有处分权为由主张该合同无效，不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。对于购房款的支付问题，证人杨某陈述，杨海林向杨荣明支付了购房款，杨荣明当时也没有说杨海林的购房款未付清。此外，杨荣明亦无证据证明其曾向杨海林再次要求支付过购房款，故上诉人主张杨海林未付清购房款，本院不予采信。上诉人主张被上诉人杨海林与被上诉人杨荣明恶意串通损害其利益，因上诉人未提交相应证据予以证明，本院不予支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条之规定，并非合同的效力性强制性规定，上诉人以此为由主张《转让协议》无效，本院不予支持。综上所述，上诉人杨秀华、杨建英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨秀华、杨建英负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅忠
审判员 徐军
审判员 彭莉
二〇一七年十月二十四日
书记员 王佳
书记员 张虹