广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初1380号
原告唐青松，男，汉族，住四川省绵阳市游仙区，公民身份号码：×××3534。
委托代理人刘政，广东理而行律师事务所律师。
委托代理人黄秀萍。
被告文家涛，男，汉族，住湖南省双牌县，公民身份号码：×××5012。
委托代理人刘剑，广东可园律师事务所律师。
原告唐青松诉被告文家涛租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理，依法由审判员陈志彪适用简易程序于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告唐青松及其委托代理人刘政，被告文家涛的委托代理人刘剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐青松诉称，2013年12月被告需使用厂房，在与原告协商一致后，双方于2013年12月27日签订《房屋租赁合同书》。《房屋租赁合同书》约定：原告将位于东莞市企石镇霞朗村霞光工业区第八栋厂房一栋三层，宿舍一栋四层，门卫室，电房，铁皮房，总面积4610平方米，全部出租给被告做厂房使用，每月租金为36000元，被告应于当月5日前支付当月租金。租期为2013年12月28日至2016年1月31日止。同时原、被告约定若被告拖延支付租金至当月30日，则原告有权解除上述租赁合同书，被告所欠各项费用及滞纳金必须向原告交清，押金不予退还并赔偿三个月租金给原告，《房屋租赁合同书》合同签订后，原告依约交付厂房给被告使用。然而，经原告多次催索，被告至今恶意拖欠原告2015年12月和2016年1月租金不予支付。因此，原告唐青松为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、确认原、被告签订《房屋租赁合同书》已解除，判令被告立即搬离涉案租赁的厂房；2、判令被告支付租金人民币72000元，赔偿原告三个月租金108000元，共计180000元；3、本案诉讼费全部由被告承担。在庭审过程中，原告唐青松放弃第一个诉讼请求，第二个诉讼请求变更为：判令被告支付使用费人民币72000元，赔偿原告三个月租金金额108000元，共计180000元。
被告文家涛答辩及反诉称，唐青松与文家涛于2013年12月27日签订了一份房屋租赁合同，租期由2013年12月28日至2016年1月31日，唐青松收取了文家涛押金72000元。后来文家涛才得知，唐青松出租给文家涛的案涉房屋是从第三人处承租而来，且该案舍房屋并无办理房屋产权使用证，也没有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据最高人民法院﹤关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥的相关规定，唐青松与文家涛所签房屋租赁合同为无效合同。因此，文家涛特提出反诉，请求判令：1、确认唐青松与文家涛签订的房屋租赁合同无效；2、判令唐青松返还72000元押金给文家涛；3、判令本案诉讼费由唐青松承担。
原告唐青松对文家涛的反诉答辩称，1、文家涛称关于《最高院关于城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，因为该解释属于司法解释，属于管理性规范，是对个案的解释没有普遍的效力，根据合同法有关合同无效的相关规定第四款，合同无效应该是违反法律及行政法规，因此，文家涛以该解释而要求法院确认合同无效法律依据不足；2、案涉厂房自2016年1月27日起由文家涛另行与企石霞朗村委会签订租赁合同，文家涛在明知该厂房缺乏建设工程许可的前提下，与企石霞朗春委会签订租赁款合同属于恶意，若法庭判决双方的合同无效将导致唐青松的权利义务严重失衡。3、文家涛是明知该房屋相关手续是否健全，在与唐青松终止合同后，仍然与业主继续签订租赁合同，因此，文家涛是属于恶意。基于上述事实，唐青松请法庭依法予以判决处理。
经审理查明，2013年12月27日，原告唐青松与被告文家涛签订《房屋租赁合同书》，约定：1、唐青松将位于东莞市企石镇霞朗村霞光工业区第八栋厂房一栋三层（原万悦照明），厂房面积3180平方米，宿舍一栋四层，宿舍面积1360平方米，门卫室面积16平方米，电房面积54平方米，合计总面积约4610平方米，出租给文家涛做厂房使用，使用包括全部铁皮房。每月租金36000元；2、租期由2013年12月28日至2016年1月31日止。厂房租金由2014年2月16日起开始记收，合同签订时，文家涛须付押金72000元和预付2014年3月份租金给唐青松；3、租赁期满，唐青松须在所有相关费用结清的情况下无条件退还文家涛押金；4、房屋及所有费用每月结算一次，文家涛应于每月5日前结算当月租金，如超过当月10号文家涛不按时缴纳费用，唐青松将按原日租金双倍收取文家涛滞纳金，若文家涛拖延至当月15号则视为文家涛违约，唐青松有权单方面停电、停水；若文家涛拖延至30号，则唐青松有权解除本租赁合同书，文家涛所欠各项费用及滞纳金必须向唐青松交清，押金不予退还并赔偿三个月租金给唐青松。停水、停电期间文家涛的损失唐青松不予承担任何责任。合同签订后，文家涛依约于2013年12月27日向唐青松交付押金72000元，唐青松亦依约交付厂房给文家涛使用。其后，文家涛未向唐青松支付2015年12月1日至2016年1月31日两个月的租金。于是，唐青松以文家涛拖欠租金为由向本院起诉，请求依法解决。
庭审中，唐青松提供厂房出租合同书、厂房使用权转让协议，主张唐青松依法承租案涉厂房，享有转租的权利，出租合同书显示案涉厂房由东莞市企石镇霞朗村股份经济联合社出租给周剑，租赁期限为2013年2月1日至2016年1月31日，租金为每月24500元。厂房使用权转让协议显示周剑于2013年11月15日在东莞市企石镇霞朗村村民委员会的见证下将案涉厂房转租给唐青松。文家涛认为其并非厂房出租合同、厂房使用权转租协议的签订方，对上述合同的真实性不清楚。文家涛提供东莞市企石镇霞朗股份经济联合社出具的《证明》，主张案涉厂房没有办理房地产权证，案涉《房屋租赁合同书》应属无效，该证明的内容为“兹有唐青松显示出租给文家涛先生的厂房及宿舍等建筑物（地址：东莞市企石镇霞朗村霞光工业区第八栋，下称：该物业），属于东莞市企石镇霞朗股份经济联合社自建物业，因历史原因，该物业并未在管理部门办理房屋产权证书”。唐青松对证明的真实性不予确认，并认为东莞市企石镇霞朗经济联合社没有出具证明的资格。
另查明，文家涛在《房屋租赁合同书》到期后，另行与东莞市企石镇霞朗股份经济联合社签订租赁合同，承租案涉厂房，该厂房现由文家涛使用。唐青松表示不清楚案涉厂房有否办理房产证或建设工程规划许可证。文家涛表示从业主即东莞市企石镇霞朗股份经济联合社处得知，案涉厂房并没有办理房产证或建设工程规划许可证。
以上事实，有原告唐青松提供的房屋租赁合同书、厂房出租合同书、厂房使用权转让协议及补充协议，被告文家涛提供的《证明》、房屋租赁合同书、收据及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原、被告双方存在租赁合同关系。本案的争议焦点为：一、原、被告双方于2013年12月27日签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、若《房屋租赁合同》无效，文家涛应否向唐青松赔偿损失。
关于第一个争议焦点，虽然唐青松对文家涛提供的《证明》真实性不予确认，但该证明系由案涉厂房的业主即东莞市企石镇霞朗股份经济联合社出具的，唐青松亦未能提供证据推翻该证明的内容，故本院对东莞市企石镇霞朗股份经济联合社出具的《证明》的真实性予以认定。从该《证明》可知，案涉厂房未办理相应的房屋产权证书或建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉厂房既未取得房地产权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，应为不得交付使用的厂房。由此，原、被告于2013年12月27日签订的《房屋租赁合同书》应为无效合同。
关于第二个争议焦点，关于厂房使用费问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，文家涛使用了唐青松的厂房，应向唐青松支付使用费。使用费的计算标准应参照厂房租赁合同约定的租金即每月36000元计算，故唐青松请求文家涛支付2015年12月1日至2016年1月31日的厂房使用费72000元，于法有据，本院予以支持。而唐青松亦应向文家涛返还押金72000元，故文家涛请求唐青松返还押金72000元，于法有据，本院予以支持。
关于赔偿金问题，因双方签订的《房屋租赁合同书》无效，故双方关于赔偿金的约定无效。且唐青松也没有提供证据证明其所遭受的损失，故唐青松请求文家涛赔偿损失108000元，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原、被告双方于2013年12月27日签订的《房屋租赁合同书》无效。
二、被告文家涛于本判决生效后五日内向原告唐青松支付厂房使用费72000元。
三、原告唐青松于本判决生效后五日内向被告文家涛返还押金72000元。
四、驳回原告唐青松的其他诉讼请求。
五、驳回被告文家涛的其他诉讼请求。
如果被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1950元（原告唐青松已预交），反诉费800元（被告文家涛已预交），合计2750元；由原告唐青松承担1950元，被告文家涛承担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 陈志彪
二〇一六年四月七日
书记员 伍冬红
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费用的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因无效合同受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。