广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）深中法民五终字第1811号
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市××××房地产经纪有限公司。
法定代表人王某某，总经理。
委托代理人王某某，广东×××律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）沈某某，男。
委托代理人王某某，广东××律师事务所律师。
上诉人深圳市××××房地产经纪有限公司（以下简称××××公司）因与被上诉人沈某某房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2009）深宝法民三初字第890号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年5月24日××××公司与陈某某签订租赁合同，约定陈某某将位于深圳市××第八工业区×××公司院内一幢4层3590平方米的自建房作为厂房租赁给××××公司，租赁期限从2008年7月15日至2014年7月15日，如××××公司逾期付款，须向陈某某支付滞纳金，其标准为欠费总额的千分之五。2008年6月6日，沈光国与××××公司签订厂房租赁合同及补充协议，约定：××××公司将位于深圳市××第八工业区×××公司B栋整楼4000平方米转租给沈某某，合同期限为3年，从2008年7月20日起到2011年7月19日止，厂房按签订合同开始交付使用，装修期为45天，装修期间不计租金，起租日期为2008年7月20日。厂房租金为每平方米13.5元，租金为每月54000元，电梯使用费每月1500元，垃圾清运费800元，共计每月56300元，每月20日前支付。逾期交租金每日加收5%滞纳金，并要求沈某某交付二个月的租金作为押金，押金到合同期满后退还沈某某，如沈某某中途退约，押金不退。沈某某于2008年7月2日向××××公司交付了108000元押金，同年7月20日向××××公司支付从2008年7月20日至7月30日的租金18000元、杂费770元，8月1日支付租金54000元、杂费2300元，9月1日支付租金4万元，10月1日支付6万元，11月支付5万元，12月支付2万元，2009年1月支付55000元，同年2月28日支付1万元，至2009年2月28日止，沈某某向××××公司支付租金与杂费共计310070元。
2009年2月28日厂房房东向××××公司发出解除厂房租赁通知，通知内容为：因××××公司连续二个月未按约支付租金，房东要求于2009年3月1日解除与××××公司的租赁合同，并限令××××公司五日内搬离厂房。2009年3月2日沈某某向××××公司发出了解除合同函，要求与××××公司解除租赁合同。
沈某某在原审起诉时请求判令：1、解除沈某某与××××公司签订的厂房租赁合同；2、××××公司退还沈某某房屋租赁押金108000元；3、××××公司退还沈某某多收取的房屋租赁金31549.5元并支付利息（自收取时至退还时止）；4、××××公司承担本案的诉讼费用。
××××公司在原审反诉时请求判令：1、沈某某支付房屋租金171100元、逾期付款违约金172200元；2、由沈某某承担本案反诉费。
原审法院认为，沈某某与××××公司签订的厂房租赁合同，系双方当事人的真实意思，不违反我国法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按约全面履行合同。××××公司将承租的涉案厂房转租给沈某某，现沈某某以涉案房屋的房主要求与××××公司解除租赁合同，××××公司已无租赁权沈某某无法实现合同目的为由，请求解除与××××公司之间的租赁合同关系，××××公司也同意与沈某某解除租赁，对沈某某要求解除与××××公司签订的租赁合同的请求，原审法院依法予以支持。对于沈某某诉称的涉案厂房为员工宿舍因无证据予以印证，对此事实原审法院不予采纳。对于沈某某交付的押金，因沈某某要求解除合同的原因系××××公司对租赁物已无租赁权，××××公司无法将涉案厂房继续租赁给沈某某使用，不能视为沈某某中途退约，沈某某的押金××××公司应予退回。
沈某某提出涉案厂房系××××公司租赁的，其面积应以××××公司与涉案厂房的房主订立的租赁合同中的面积为准，沈某某在诉讼过程中提供了××××公司与涉案房房主签订的租赁合同予以证明，××××公司又予以认可，原审法院认定沈某某所租赁的涉案厂房的面积为3590平方米，租金应按3590平方米计算。沈某某要求××××公司退还多收取的租金并要求支付利息的请求依法应予支持。××××公司提出要求沈某某支付所欠房屋租金（到2009年3月止）的诉讼请求，根据涉案房屋房主发出的解除租赁合同通知，××××公司于2009年2月28日后就无租赁权，因此房屋租金只能计算至2009年2月28日止。根据合同约定，沈某某共应向××××公司支付从2008年7月20日到合同解除之日即2009年2月28日的租金368892元，对于未支付的部份沈某某应按约向××××公司支付，对于因面积差额沈某某多支付给××××公司的租金可冲抵沈某某未支付的部份租金。据此，沈某某除已支付的310070元外，尚应向××××公司支付租金58822元。另根据当事人提供的有效证据所反映的事实，沈某某2008年10月欠××××公司租金145元，逾期10天；2008年12月欠××××公司租金22440元，逾期10天；至2009年1月沈某某多支付的租金冲抵4235元，从2009年1月1日沈某某欠××××公司12月租金18205元，至今未付；2009年2月20日沈某某欠××××公司租金50765元，到同年2月28日支付了1万元，尚欠××××公司租金40765元，至今未付。对于逾期未支付的租金，依据原××××公司签订的合同约定，沈某某应按欠款总额5%的标准按日支付滞纳金，但沈某某认为合同约定的滞纳金明显过高，原审法院认为，滞纳金是对违约方的一种惩罚，同时也是对受害方因违约方的违约行为所造成的损失的一种补偿，沈某某和××××公司之间约定的滞纳金标准明显偏高，根据公平原则及沈某某的违约行为给××××公司造成的损失大小，可根据××××公司与涉案房房主之间的约定，对逾期未支付的租金由沈某某按欠款总额千分之五的标准按日支付违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十四条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、解除沈某某与××××公司于2008年6月6日签订的《厂房租赁协议》；二、××××公司退还沈某某房屋租赁押金108000元；三、沈某某向××××公司支付冲抵后的房屋租金58822元并按欠款总额千分之五的标准计算支付至付清之日止的违约金；四、驳回××××公司的其他诉讼请求。上述给付事项，限沈某某、××××公司双方在本判决生效后十日内付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本案受理费3092元，反诉费3225元，共6317元，由沈某某负担2317元，××××公司负担4000元。
上诉人××××公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判由被上诉人支付房屋租金171100元、逾期付款违约金172200元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉依据的事实和理由为：一、一审判决认定事实错误。1、2008年11月份、12月份被上诉人交纳的租金认定错误。一审中，被上诉人提供的证据证明，它在2008年11月份向上诉人交纳的租金为3万元，而一审判决错误地认定为5万元；没有证据证明2008年12月被上诉人向上诉人交纳过租金，而一审判决错误地认定2万元。2、错误地认定房东向被上诉人发出了所谓的《解除厂房租赁通知》，庭审中上诉人对该份证据不予质证。理由如下：首先，房东并不是上诉人和被上诉人之间签订的厂房租赁协议的当事人，合同以外的第三人根本没有这样的权利能力终止他人之间依法成立的合同。其次，如果真要终止合同的话，房东应向上诉人发出通知。一审法院没有证据就认定房东单方面终止合同的民事行为的真实性，凭空确定合同之外的第三人单方面终止合同的法律效力。3、合同上记载的涉案厂房的面积为4000平方米，这并不是上诉人虚报的，包括房东在内的三方都明确的知道，4000平方米包括封闭的将近500平方米的场地，而该场地是被上诉人一家使用的，如果按厂房的面积计算租金，那么，单位面积就会比13.5元高，这是再简单不过的道理。事实上，在房屋租赁合同的洽谈过程中，上诉人将房东提供的关于该栋房屋的全部资料全部转递给了被上诉人。被上诉人在签订租赁合同时对房屋面积这样的基本情况是清楚的。没有证据证明其有重大误解。一审判决在没有事实和证据的情况下，就撤销和变更具有法律约束力的合同是错误的。
二、一审适用法律不当。1、一审法院已经认定了被上诉人存在逾期交纳和拖欠租金的行为。对于拖欠租金的部分，从2009年1月1日起算，到上诉时为止，也已经拖延了将近六个月，即使按照一审认定的2009年3月1日算起，也将近四个月。《厂房租赁协议》第七条第6项约定”乙方如拖欠租金一个月以上，甲方有权收回厂房，单方终止合同，不退押金，并追计所欠的一切费用”。一审法院判决上诉人退回押金没有依据。2、一审判决武断地认为上诉人与房东之间的租赁合同已经于2009年2月28日终止，完全违背了法律的精神，毫无平等公正可言，把两个不同的法律关系强行揉捏在一起，是错误的。这样的判决不但宣判了上诉人与被上诉人的诉讼败诉，也同时剥夺了将来上诉人与房东之间可能进行的诉讼胜诉的权利。3、一审变更违约金的约定，超出了合理合法的程度。违约金是对违约方的惩罚，同时，也是对受害方的补偿。一审判决以上诉人与房东之间的租赁合同中约定的违约金为依据，来调低违约金标准。由于被上诉人拖欠租金，导致房东终止合同给上诉人造成的损失，一审法院没有考虑到。综上所述，一审判决错误，请求二审法院依法撤销，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人沈某某口头答辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求和事实理由不符合法律规定，应当予以驳回。
本院经审理查明，二审中上诉人和被上诉人确认2009年1月被上诉人向上诉人交纳的租金为65000元，而非一审认定的55000元。原审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。
二审诉讼中，上诉人称其在2009年2月28日时并未收到房东解除厂房租赁的通知，其是在2009年春节后向房东交租金时才收到该份通知。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，双方均应依约履行。
本案二审争议的焦点问题为：1、租金按照4000平方米还是按3590平方米的租赁面积计算？2、被上诉人要求解除合同的理由是否成立？3、上诉人应否退还被上诉人押金？4、迟延支付租金的违约金问题。
关于第一个问题，本院认为，依照上诉人和被上诉人签订的租赁合同的约定，上诉人负有提供面积为4000平方米的厂房供被上诉人使用的义务。该合同履行时，上诉人将其从房东陈某某处承租的厂房出租给被上诉人。而根据上诉人与房东签订的租赁合同，涉案租赁厂房的面积仅为3590平方米，表明上诉人未能提供足够面积的房产供被上诉人使用，违反了合同的约定。因此，被上诉人要求按照3590平方米计算租金，具有合同依据，亦符合公平原则。上诉人主张4000平方米的租赁面积还包括500平方米的封闭场地，但其未能提供证据予以证明，且其与被上诉人签订的合同中明确约定4000平方米是”B栋整楼”面积，并不包括场地，故上诉人该主张无事实依据，本院不予支持。
关于第二个问题，本院认为，被上诉人于2009年2月28日收到房东发出的关于房东与上诉人解除租赁合同、限令上诉人五日内撤离厂房的通知，其有理由相信上诉人已无法继续履行提供涉案房产供其使用的义务、其合同目的已不能实现。在此情况下，被上诉人向上诉人发出解除合同函，要求与上诉人解除合同，具有事实和法律依据。上诉人在接到被上诉人解除合同的函件后，未能向被上诉人提供履约担保。而且，上诉人在收到房东解除租赁合同的通知后，一直也未请求人民法院或仲裁机构确认房东解除合同通知的效力，被上诉人更有理由相信上诉人已无履行合同的能力。现被上诉人请求法院解除其与上诉人之间的租赁合同，理由成立，上诉人也同意解除合同，故原审法院判令解除双方合同妥当。
关于第三个问题，上诉人主张被上诉人长期拖欠租金，其有权单方终止合同并不退押金，原审法院判令其退还押金不当。本院认为，上诉人和被上诉人虽约定被上诉人如拖欠租金一个月以上，上诉人有权单方终止合同并不退押金，但至2009年2月底时上诉人并未行使合同解除权，本案合同的解除是因上诉人不能继续提供租赁房产供被上诉人使用所致，而非被上诉人拖欠部分租金所致。因此，上诉人有权请求被上诉人支付拖欠租金及迟延付款违约金，但无权适用上述合同条款没收被上诉人押金。
关于第四个问题，本院认为，上诉人和被上诉人约定的日百分之五的逾期交租滞纳金性质属于违约金，该违约金计算标准百倍于人民银行发布的金融机构计收逾期贷款利率的标准，明显过高，原审法院酌情调整至按日千分之五的标准计算，较为合理，本院予以维持。另外，原审法院在认定被上诉人已交纳的租金时少计了1万元，但被上诉人并未就此提出上诉，故本院不予处理。
综上所述，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7187.17元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 李祖坤
审判员 龚 萍
二〇〇九年十二月十五日
书记员 叶金花