四川省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）川民申815号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：陈晓蓉，女，1975年10月5日出生，四川省南部县人，住南部县。委托代理人：何莺燕，四川英艳律师事务所律师。再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：杨建华，女，1974年10月5日出生，四川省南部县人，住南部县。委托代理人：何莺燕，四川英艳律师事务所律师。再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：杨怀英，女，1969年3月22日出生，四川省南部县人，住南部县。委托代理人：何莺燕，四川英艳律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：南部县美好家园房地产开发有限公司，住所地南部县南隆镇天一路528号旁。法定代表人：李子木，总经理。委托代理人：杨俊清，四川由真律师事务所律师。委托代理人：黎小瑜。该公司工作人员。再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英因与被申请人南部县美好家园房地产开发有限公司（简称美好家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市中级人民法院（2015）南中民法终字第71号民事判决，向本院申请再审，本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。陈晓蓉、杨建华、杨怀英申请再审称,美好家园公司在销售新世纪购物中心商铺过程中存在严重欺骗行为，在其公司尚未取得银行揭贷款资格时与再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英约定按揭贷款，至购房合同签订半年后于2012年7月25日才告之再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英，这时再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英如果出具分期付款欠条就违约，且购房款不能退回。在这种情况下，胁迫张虔（再审申请人杨怀英之夫）向美好家园公司出具了分期付款的《欠条》，再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英全然不知情。被申请人美好家园公司未按双方承诺的“七个统一”整体打造该购物中心，导致购物中心混乱，缺乏人气，商铺生意惨淡而严重亏损。原审判决认定再审申请人杨怀英、杨建华、杨怀兵系同胞姐弟没有证据证明，故张虔无权代理再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英出具《欠条》。美好家园公司违约在先，应解除《商品房买卖合同》，二审法院所确定的利息及违约金缺乏法律依据。被申请人美好家园公司辩称，按照南部县人民政府的要求，美好家园公司预留了三层没有对外销售，以自营带动经营。对于变更付款方式，不是因为美好家园公司不能办理按揭，而是因为陈晓蓉、杨建华、杨怀英没有履行义务，故不能请求解除购房合同。整个商场七层，只有一层没有进行“七个统一”的运营，其原因是再审申请人杨怀英是自营组织成员之一。再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英至始至终都知道这个欠条，并没否认，张虔出具《欠条》的行为已构成表见代理。经双方约定，如果迟延办理登记的原因是美好家园公司，就应解除合同。虽迟延办理登记的原因是美好家园公司没有交齐维修基金，但是因再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英等业主没有交纳齐维修基金，应是再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英违约，应由其承担违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回陈晓蓉、杨建华、杨怀英的再审申请。本院认为，再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英在2011年2月25日与美好家园公司签订的《商品房买卖合同》中约定，业主（购房者）的按揭贷款是由业主自行完成。在张虔向美好家园公司出具《欠条》后，在能够办理按揭贷款时，美好家园公司再次告知再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英可以办理按揭贷款，而再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英因自身原因没有办理按揭贷款，这与美好家园公司是否取得银行按揭贷款的资格无关。从双方签订的《商品房买卖合同》中对于商铺的管理方式的约定来看，再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英所购买的并不是独立的商铺，由于该商铺的特殊性，决定了离不开商场的统一管理，美好家园公司在要求再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英购房时承诺“七个统一”时，实际上也为自己设立了须按“七个统一”履行的义务，如其违约，的确会对购房者实现合同目的有重大影响。但由于2013年7月24日，再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英已将所购商铺委托给美好家园公司统一出租，对于美好家园公司是否实行“七个统一”以及再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英是否实现合同目的已无实际意义，一楼商铺已由美好家园公司统一租赁经营，其目的也是为了解决购房者们所提出的没有实行“七个统一”争议所为。故再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英称美好家园公司违反“七个统一”的约定的申请再审的理由也不能成立。对于张虔出具《欠条》是否是受到胁迫以及再审申请人是否知情的问题。从双方签订《商品房买卖合同》到张虔向美好家园公司出具《欠条》后，一直到美好家园公司向再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英交付房屋后，否认张虔代再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英向美好家园公司出具《欠条》的基本事实。而在2013年7月24日，美好家园公司又与再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英签订了《新世纪购物中心商铺委托租赁合同》，陈晓蓉、杨建华、杨怀英将其所购的商铺委托给美好家园公司统一出租时，再审申请人也没有否认张虔代再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英向美好家园公司出具《欠条》这一基本事实，且再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英在原审及申请再审中均无证据证明张虔是在胁迫情况下代其向美好家园公司出具《欠条》的。故根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义从事民事行为而不作否认表示的，视为同意。”的规定，张虔代再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英向美好家园公司出具《欠条》的行为效力及于再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英。再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英主张对于张虔向美好家园公司出具《欠条》一事全然不知情以及张虔是在胁迫情况下向美好家园公司出具《欠条》的申请再审理由不能成立。对于再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英是否有权解除《商品房买卖合同》的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，在本案中，虽被申请人美好家园公司对案涉商铺取得权属证明已逾期6天，符合双方约定的解除条件，但再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英委托被申请人美好家园公司办理权属转移登记，其约定办理的时间在2013年3月之前，其行使合同的解除权应在2014年3月之前行使，而再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英却是在2014年6月才提出解除合同，故再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英已超过合同解除权的行使期限，对于合同解除权以及逾期商铺转移登记的解除权均已消灭。同时，在合同约定期限内，案涉商铺早已具备办理转移登记的条件，由于再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英委托被申请人美好家园公司办理时，因再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英未交齐有关资料，故逾期办理转移登记并非被申请人美好家园公司的原因造成，也不符合双方约定的解除条件。再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英主张有权解除《商品房买卖合同》的申请再审的理由不能成立。对于原审判决认定的利息及违约责任的问题。根据张虔代再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英向美好家园公司出具《欠条》载明的内容看，再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英所欠被申请人美好家园公司房款为38万元，从2011年12月1日起开始支付利息并约定了利息标准，欠款分三次付清，利息在还款日结清，逾期则按欠款的千分之二每日支付违约金。因再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英未按约定支付欠款及利息，已构成违约。对此，原审判决认定再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英在约定的支付期限内，应支付的是利息，从逾期日起应支付的是违约金正确。依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原审判决根据利息及违约金的确定，对再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英按中国人民银行规定的同期同类贷款一年期基准利率上浮30%，即按中国人民银行规定的同期同类贷款一年期基准利率的1.3倍向被申请人美好家园公司支付利息，并在此基础上再上浮30%，即按中国人民银行规定的同期同类贷款一年期基准利率的1.69倍支付违约金正确。再审申请人陈晓蓉、杨建华、杨怀英对此的申请再审理由不能成立。综上，陈晓蓉、杨建华、杨怀英的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零一条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回陈晓蓉、杨建华、杨怀英的再审申请。审 判 长  陈 红审 判 员  宋荣萍代理审判员  张 忠二〇一六年六月七日书 记 员  陈明克