辽宁省锦州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）辽07执异70号
案外人：宋晓霞，女,1964年4月22日出生，汉族，原锦州市外贸局冷冻厂职工，住沈联干休所（锦州市文治里）。
案外人：漆效雷，男，1963年6月3日出生，汉族，锦州市林业局干部，住址同上。（系宋晓霞丈夫）
二案外人的共同委托诉讼代理人李殿申，辽宁金钟律师事务所律师。
被执行人：高明，男，1961年9月11日出生，汉族，户籍所在地辽宁省沈阳市皇姑区塔湾街。
被执行人：于跃，男，1958年4月8日出生，汉族，户籍所在地锦州市古塔区北二里锦州华庭。
被执行人：王桂娟，女，1947年3月20日出生，汉族，退休工人，住锦州市古塔区鑫诚园。
被执行人：许世元，男，1950年10月1日出生，汉族，住锦州市凌河区吉庆里。
被执行人：高丽娟，女，1960年9月24日出生，汉族，住锦州市古塔区北二里锦州华庭。
被执行人许世元、高丽娟共同委托诉讼代理人：王明忠，辽宁华峰律师事务所律师。
在本院执行本院（2012）锦刑二初字第00004号刑事判决及裁定财产性判项过程中，案外人宋晓霞、漆效雷于2017年10月12日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年11月17日举行了听证。案外人宋晓霞、漆效雷及其共同委托诉讼代理人李殿申，被执行人王桂娟，被执行人许世元、高丽娟及其共同委托诉讼代理人王明忠参加了听证，现已审查终结。
案外人侯宋晓霞、漆效雷称，1、要求立即停止对坐落于锦州市古塔区延安路二段10-98号建筑面积69.55平方米房屋的强制执行，并解除查封扣押。2、要求被执行人按约定予以配合办理过户手续。事实与理由：一、早在15年前于2002年3月28日，案外人与被执行人许世元就签订了房屋买卖合同，被执行人将其位于锦州市古塔区延安路二段10-98号房屋私产，建筑面积69.55平方米房屋，以总价款27.82万元出卖给案外人，合同签订后，案外人一次性支付了全部价款。被执行人将其房产及房照一并交付给案外人合法占有至今。二、未及时办理过户手续的原因：一是后来案外人因下岗无经济收入来源，政府只发最低生活费；二是家中又有双目失明糖尿病患者老母亲需要照顾，生活比较困难，即使每年收点门市房租金，也只能维持正常生活。根据《合同法》第一百三十条、第六十条及《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同外另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。案外人已取得了该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被执行人许世元应该按约定配合案外人办理房屋过户手续。未办理过户登记，案外人家庭有特殊困难。综上事实，案外人是在本案发生7年之前于2002年3月28日购买的锦州市古塔区二段10-98号房屋私产，该房屋及房照案外人已合法占有长达15年至今，与被执行人2009年事发立本案没有任何关联。为此，请贵院依法停止对此房的强制执行，并解除查封扣押，以维护案外人的民事合法权益。
被执行人许世元称：2000年初被执行人购买古塔区延安路二段10-98号房屋，建筑面积69.55平方米，共出资22万元。2002年3月28日被执行人与案外人宋晓霞签订了房屋买卖合同，将此房屋已出售给宋晓霞，一次性收了案外人交付总价款27.82万元，被执行人将其房产及房照交付给案外人宋晓霞占有至今长达15年之久，该房产与本案没有任何关联。案外人至今未能过户，但所有权早已不属于被执行人。
被执行人王桂娟、高丽娟对案外人的请求无异议。
本院查明，辽宁省锦州市人民检察院指控被告人高明、于跃、许世元、王桂娟犯集资诈骗罪，被告人高丽娟犯掩饰、隐瞒犯罪所得罪一案，本院于2013年4月11日作出（2012）锦刑二初字第00004号刑事判决，判决：一、被告人高明犯集资诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；与前罪所判刑罚有期徒刑二年六个月，并处罚金人民币20万元实行数罪并罚，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；二、被告人于跃犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十五年，并处罚金人民币50万元；与前罪所判刑罚有期徒刑一年六个月，并处罚金人民币15万元实行数罪并罚，决定执行有期徒刑十五年六个月，并处罚金人民币65万元；（刑期自判决执行之日起计算，判决执行以前羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2007年6月15日起至2022年12月14日止。罚金在判决发生法律效力后一个月内缴纳。）三、被告人许世元犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币20万元；（刑期自判决执行之日起计算，判决执行以前羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2009年11月19日起至2014年11月18日止。罚金在判决发生法律效力后一个月内缴纳。）四、被告人王桂娟犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币5万元；（刑期自判决执行之日起计算，判决执行以前羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2009年11月19日起至2013年5月18日止。罚金在判决发生法律效力后一个月内缴纳。）五、被告人高丽娟犯掩饰、隐瞒犯罪所得罪，判处有期徒刑四年，并处罚金人民币20万元；（刑期自判决执行之日起计算，判决执行以前羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2009年12月23日起至2013年12月22日止。罚金在判决发生法律效力后一个月内缴纳。）六、被告人高明、于跃、许世元、王桂娟的违法所得予以追缴，返还被害人。被告人高明、于跃不服，向辽宁省高级人民法院提出上诉。辽宁省高级人民法院于2013年7月16日作出（2013）辽刑二终字第44号刑事裁定，裁定：驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，本院于2017年3月7日对判决涉及的财产性判项部分立案执行。在执行过程中，本院发现该判决第20页正文部分第八行判决第六项“被告人高明、于跃、许世元、王桂娟的违法所得予以追缴，返还被害人”需进一步明确。2017年8月10日，本院作出（2012）锦刑二初字第00004号刑事裁定，补充裁定：被告人高明、于跃共占用的集资款人民币13956395.70元，依法予以追缴，返还被害人。依法处理在案的财物（后附扣押财物清单）；不足部分，责令被告人高明、于跃共同退还；被告人高丽娟在3964695.67元内与高明、于跃承担共同退还责任；被告人许世元在295万元内与高明、于跃承担共同退还责任（其中许世元未取走部分予以扣除）。扣押在案财物清单内容为：1、高明存款1188361.22元（已划扣至本院账户）。2、于跃存款68426.33元（已划扣至本院账户）；于跃在中信建投证券股份有限公司锦州解放路证券营业部25610283账户的基金市值13913元。3、许世元上缴至本院账户的店补19万元；位于锦州市古塔区和平路三段22-17号、延安路2段10
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98号、富锦家园15-15号房屋。4、高丽娟存款61571.43元；锦州华庭2-88号房屋。5、于天娇北京国信证券股份有限公司620000222309账户股票；建设银行锦州分行0620019980130531996存款37281.46元；花旗银行北京支行6210630000186608存款3472.45元；花旗银行北京支行7000034423账户基金。6、王小龙北京市丰台区青塔西路58-13-7房屋。
另查明，本院于2015年10月14日作出（2014）锦刑执0001号执行裁定，查封被执行人许世元名下坐落于锦州市古塔区延安路二段10-98号房屋，查封期限为三年，2015年10月30日至2018年10月30日。
又查明，2002年3月28日，案外人宋晓霞、漆效雷与被执行人许世元签订房屋买卖合同，约定被执行人将其位于锦州市古塔区延安路二段10-98号房屋私产，建筑面积69.55平方米房屋，以总价款27.82万元出卖给案外人宋晓霞、漆效雷。被执行人许世元与侯桂芳原为夫妻关系，于2014年7月1日经锦州市凌河区人民法院调解离婚（调解书未涉及财产部分）。宋晓霞是许世元前妻侯桂芳亲二姐的女儿。本案争议房屋所有权证权利人登记为许世元。
再查明，锦州市不动产登记中心于2017年11月30日出具情况说明，证明案涉房屋于2008年可以办理转移登记手续。
本院认为，本案的主要焦点是案外人宋晓霞、漆效雷对本案执行标的（登记在许世元名下的坐落于锦州市古塔区延安路二段10-98号房屋）是否享有足以排除执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张排除执行，应当具备以下条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人宋晓霞、漆效雷在本院查封涉案房屋之前，虽与许世元签订了房屋买卖合同，但未办理过户登记。案外人宋晓霞、漆效雷未能提供有效的证据证明未办理过户登记系非因买受人自身原因。案外人宋晓霞、漆效雷对本案执行标的并不享有足以排除执行的权利。综上，案外人宋晓霞、漆效雷的异议主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人宋晓霞、漆效雷的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省高级人民法院申请复议。
审 判 长 刘艳芬
审 判 员 庄丽洁
审 判 员 姚雪峰
二〇一八年二月七日
法官助理 韩 双
书 记 员 郭晶晶