广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤51民终302号
上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡文哲，男，汉族，住广东省潮州市湘桥区。
委托诉讼代理人：黄林勤，广东正冉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑一超，广东正冉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑妙珠，女，汉族，住广东省汕头市龙湖区。
委托诉讼代理人：曾宪荣，广东创兴律师事务所律师。
原审第三人：陈汉钦，男，汉族，住广东省潮州市湘桥区。
原审第三人：方裕宣，男，汉族，住广东省潮州市湘桥区。
上诉人蔡文哲因与被上诉人郑妙珠、原审第三人陈汉钦、方裕宣房屋租赁合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2015）潮湘法民一初字第670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔡文哲的委托诉讼代理人黄林勤、郑一超，被上诉人郑妙珠及委托诉讼代理人曾宪荣到庭参加诉讼，原审第三人陈汉钦、方裕宣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人蔡文哲上诉请求：1.撤销原审判决，判令被上诉人返还多收取的租金人民币264262.2元和返还上诉人保证金224300元；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。根据日常生活经验法则与基本的房屋租赁常识，地段与面积是影响租金数额高低的重要因素。《商铺转让协议》第一条明确注明是“潮州市新桥西路412号雅乐园A座9、10、11号门市建筑面积261平方米”。可见，双方在对租金的数额确定上，是以该商铺所在的地段与面积作为重要参考的。根据《商铺转让协议》约定，被上诉人所提供的租赁物应当合乎合同的约定，即提供面积、地段与合同约定相符的商铺出租与上诉人。但实际上，被上诉人所提供的商铺实际面积仅为197平方米。故应当认定被上诉人违约在先。上诉人于2015年10月起与被上诉人协商租金调整问题，系根据《合同法》第六十七条的规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”。被上诉人所提供的商铺面积与《商铺转让协议》所约定的面积明显不符，被上诉人在此时应承担先履行义务，提供与合同约定面积相符的铺面，上诉人方再承担履行缴纳租金的义务。原审法院认定租金与商铺具体面积无关，并认定上诉人为违约方，该认定与事实不符，是明显错误的。二、原审认定的违约金过高。根据双方合同约定，若上诉人拖欠租金1个月，所付的保证金作为违约金不予退还；且不论上诉人此时具有先履行抗辩权，即使上诉人确实违约，也不能直接将保证金的数额认定为违约金的数额。《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金的确定应以被上诉人的实际损失为基础，并结合现实情况予以确定。上诉人在一审开庭前就已经完成腾退手续，且原审已判令上诉人偿还2015年11月9日至2016年3月13日的租金，被上诉人在该过程中并没有任何损失。且被上诉人在合同履行过程中也存在过错，根据上诉法律的相关规定，原审直接判令上诉人所交的224300元保证金作为违约金全额归被上诉人所有，有悖于法律的相关规定。
被上诉人郑妙珠辩称：1.上诉人上诉请求被上诉人返回保证金224300元，该请求在一审时没有提出；2.上诉人请求被上诉人返还多收租金，该请求缺乏事实根据和法律依据，依法应予以驳回。一审判决认定双方签订的《商铺转让协议》合法有效，该协议中约定的租金是以固定数额每月人民币53000元为计算标准，是正确且证据充分。《商铺转让协议》所约定的转租赁标的物就是本案涉及的9、10、11号铺面，约定的每月人民币53000元就是上述三铺面的月租金，一审判决查明的事实可从上诉人提供的收据及上诉人在协议签订后也多次按照该协议所约定的租金按时付给被上诉人租金的事实得到认证。因上诉人违约，拒不履行《商铺转让协议》第三条所确定的租金给付给被上诉人，已经是构成了违约，而根据《商铺转让协议》第六条的约定，上诉人所提交的保证金应该由被上诉人作为违约金所有。3.上诉人认为租金过高没有事实依据。综上，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
原审第三人陈汉钦及方裕宣均没有到庭参加诉讼，也没有陈述其意见。
蔡文哲向一审法院起诉请求：1.判令郑妙珠继续履行租赁合同并变更租金为每月人民币40000元；2.判令将郑妙珠多收取的租金人民币264262.2元直接抵偿2015年11月8日至2016年5月7日的租金；3.本案的诉讼费用由郑妙珠承担。
郑妙珠向一审法院反诉请求：1.解除双方于2014年3月6日签订的《商铺转让协议》；2.蔡文哲立即腾退位于潮州市新桥西路412号雅乐园A座9、10、11号门市并交还郑妙珠管业；3.蔡文哲支付自2015年11月8日起至腾退交还位于潮州市新桥西路412号雅乐园A座9、10、11号门市之日止按照《商铺转让协议》约定的租金，并偿付逾期应缴金额的日0.5%的滞纳金；4.蔡妙珠于2014年3月6日交付的租金人民币224300元归郑妙珠所有；5.本案的一切诉讼费用由蔡文哲负担。
一审法院认定事实：位于新桥西路412号雅乐园A幢9-10号门市（一二层）（建筑面积149.18平方米，一层建筑面积84.11平方米，二层面积65.07平方米）系方裕宣所有，潮州市房地产管理局于2000年5月23日填发了该门市的房地产权证书。位于新桥西路412号雅乐园A幢11号门市（建筑面积112.89平方米）系陈汉钦所有，潮州市房地产管理局于2000年5月22日填发了该门市的房地产权证书。2012年11月7日，方裕宣作为出租方（即甲方）与郑妙珠（承租方，即乙方）签订《铺面租赁合同》1份，由郑妙珠向方裕宣承租新桥西路412号雅乐园A座9-10号门市，该合同的主要内容是：“一、甲方将坐落潮州市新桥西路412号雅乐园A座9-10号门市，租给乙方作铺面使用。产权问题由甲方负完全责任。二、租赁期限：原合同自2009年7月15日至2014年7月15日止，共5年。现延续合同期3年，即2014年7月15日至2017年7月15日止，其中2009年7月15日至2014年7月15日为月租金人民币14000元整，2014年7月15日至2017年7月15日为月租金人民币27000元正。……四、租赁期间，乙方如需改变用途或中途需做其他变更，必须先征得甲方同意。乙方不得将租赁铺面作为非法活动场所使用。否则，一切经济和法律责任由乙方负责，与甲方无关。五、租赁期满，乙方必须无条件搬出，逾期无搬出，甲方有权强行收回，一切损失由乙方承担，并在原租赁的基础上增加100﹪收取逾期的租金。如属分期付款，乙方如未能按期交付租金，每天按逾期应缴金额的0.5﹪加收滞纳金罚款，如拖欠租金达1个月，甲方有权终止合同，收回出租铺面（营业）。期满后在同等条件下，乙方有续租优先条件。”该合同还对其他事项做了约定。同日，陈汉钦作为出租方（即甲方）与郑妙珠（承租方，即乙方）也签订《铺面租赁合同》1份，由郑妙珠向陈汉钦承租新桥西路412号雅乐园A座11号门市，该合同的主要内容是：“一、甲方将坐落潮州市新桥西路412号雅乐园A座11号门市，建筑面积112.8平方米，租给乙方作铺面使用。产权问题由甲方负完全责任。二、租赁期限：原合同自2009年7月15日至2014年7月15日止，共5年。现延续合同期3年，即2014年7月15日至2017年7月15日止，其中2009年7月15日至2014年7月15日为月租金人民币11000元整，2014年7月15日至2017年7月15日为月租金人民币26000元正。……四、租赁期间，乙方如需改变用途或中途需做其他变更，必须先征得甲方同意。乙方不得将租赁铺面作为非法活动场所使用。否则，一切经济和法律责任由乙方负责，与甲方无关。五、租赁期满，乙方必须无条件搬出，逾期无搬出，甲方有权强行收回，一切损失由乙方承担，并在原租赁的基础上增加100﹪收取逾期的租金。如属分期付款，乙方如未能按期交付租金，每天按逾期应缴金额的0.5﹪加收滞纳金罚款，如拖欠租金达1个月，甲方有权终止合同，收回出租铺面（营业）。期满后在同等条件下，乙方有续租优先条件。”该合同也对其他事项做了约定。
2014年3月6日，郑妙珠作为转让方（即甲方）与蔡文哲作为受让方（即乙方）签订《商铺转让协议》1份，由郑妙珠将上述潮州市新桥西路412号雅乐园A座9.10.11号门市转租给蔡文哲使用，该协议的主要内容是：“一、依据《中国人民共和国合同法》及相关规定，经甲、乙双方友好协商在平等、自愿的基础上，甲方于2014年3月7日转让商铺（潮州市新桥西路412号雅乐园A座9.10.11号门市建筑面积261平方米）转让给乙方作为珠宝经营场地使用，转让期：自2014年3月7日至2017年7月15日止。二、转租期限：转租期限为3年4个月零七天，租金为每月人民币：53000（即月租金伍万叁仟元整）。三、付款方式及付款时间：合同签订之日起收取最后四个月零七天租金作为保证金，即收取2017年3月8日至2017年7月15日租金合计共224300元（贰拾贰万肆仟叁佰元整）。双方约定每半年交付一次租金，支付租金需提前一个月付下一次租金。付款时间：2014年4月7日支付2014年5月7日至2014年11月7日租金为人民币￥318000，以后付款方式以此类推。四、租赁期间，该铺面（营业）的装修由乙方负责，乙方如需改变租赁铺面的原有建筑格局必须事先征得甲方同意，并负责一切费用，使用期满，固定装修（墙体、门窗、天面等）不得拆除，归甲方所有。……六、租赁期满，乙方必须无条件搬出，预期无搬出，甲方有权强行收回，一切损失由乙方承担，并在原租赁的基础上增加100%收取预期的租金。乙方如未能按期交付租金，每天按逾期应缴金额的0.5%加收滞纳金罚款，如拖欠租金达1个月，甲方有权终止合同，收回出租铺面（营业），所付保证金，作为违约金不予退还，期满后再同等条件下，甲方协助乙方商谈续租优先条件。七、甲乙双方应严格履行合同规定。如甲方违约在未到期提前终止合同，合同期应赔偿乙方因此而造成所有经济的损失；如乙方违约，甲方有权解除合同，收回铺面，并追究乙方违约而造成的一切责任。乙方租赁期间，应守法经营，水、电、税收及其它一切费用等一概由乙方自付。……其它：合同签订收取水电押金人民币20000元（贰万元整），在乙方期满后一个月内乙方全部付清水电物业管理费时退还乙方。”该协议还对其他事项做了约定。上述2014年3月6日协议签订后，蔡文哲于当日付还郑妙珠水电押金20000元及部分租金，郑妙珠出具编号为NO101084收据1份交蔡文哲存执，内容为：“兹收到蔡文哲先生租潮州市新桥西路412号雅乐A9-11号铺面水电押金￥20000元经手人郑妙珠”及编号为NO101082收据1份交蔡文哲存执，内容为：“兹收到蔡文哲先生租潮州新桥西路412号雅乐园9-11号铺面2017年3月8日至2017年7月15日租金合计224300元经手人郑妙珠”，自2014年3月7日起，郑妙珠将潮州市新桥西路412号雅乐园A座9.10门市（一层）铺面及11号门市铺面交付蔡文哲使用，蔡文哲分别在2014年4月8日、2014年10月8日、2015年4月8日三次付还郑妙珠每半年租金人民币318000元，郑妙珠于2015年4月8日出具编号为NO881352收据1份交蔡文哲存执，内容为：“收到蔡文哲先生交来潮州新桥西路租金（2015年5月7日-2015年11月8日）人民币叁拾壹万捌仟元摘由半年租金经手人盖章：郑妙珠”，自2015年11月9日起的租金蔡文哲尚未支付。后因蔡文哲认为合同约定面积与实际租赁面积不符，要求与郑妙珠协商调整租金未果，遂于2015年11月2日诉至一审法院，提出上述诉讼请求，郑妙珠于2015年11月30日提出上述反诉请求。
本案在审理过程中，蔡文哲当庭表示同意解除租赁合同，放弃要求郑妙珠继续履行租赁合同的诉讼请求。方裕宣主张出租交付给郑妙珠使用的是潮州市新桥西路412号雅乐园A座9.10门市一层铺面，不包括潮州市新桥西路412号雅乐园A座9.10门市二层，郑妙珠主张出租标的物即为潮州市新桥西路412号雅乐园A座9.10.11门市铺面，交付使用也是该三个门市铺面，蔡文哲主张承租的标的物为建筑面积261平方米的9.10.11号门市。庭审中，蔡文哲自认没有向郑妙珠或方裕宣要求交付使用潮州市新桥西路412号雅乐园A座9.10门市二层，但要求郑妙珠交足建筑面积261平方米或要求重新计算租金。对于郑妙珠收取蔡文哲水电押金人民币20000元的问题，蔡文哲与郑妙珠共同确认至2016年3月15日止，潮州市新桥西路412号雅乐园A座9.10.11门市铺面的水表度数值为01035，电表度数值为133448.01，郑妙珠同意候蔡文哲向相关缴费部门缴清至2016年3月15日止的水、电费后，双方以人民币20000元水电押金进行结算。
另查明：本案中蔡文哲使用租赁标的物为潮州市新桥西路412号雅乐园A座9.10.11门市铺面，潮州市新桥西路412号雅乐园A座9.10门市二层由方裕宣居住、使用。2016年3月15日，蔡文哲将潮州市新桥西路412号雅乐园A座9.10.11门市铺面腾退移交还郑妙珠，双方均确认租金应计算至2016年3月15日，自2016年3月16日起不再计算租金。
一审法院认为：2014年3月6日蔡文哲与郑妙珠签订的《商铺转让协议》是双方自愿签订的，不违反法律、法规的规定，合法有效，合同双方当事人均应按合同的约定履行各自的权利义务。现郑妙珠反诉请求解除双方签订的《商铺转让协议》，蔡文哲当庭表示同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，蔡文哲与郑妙珠于2014年3月6日签订的《商铺转让协议》于2016年3月11日解除。对于租金计算时间问题，由于蔡文哲已在2016年3月15日将潮州市新桥西路412号雅乐园A座9.10.11门市铺面腾退移交完毕，故应付租金日期应计算至2016年3月15日。蔡文哲在2015年4月8日按双方签订的《商铺转让协议》约定的租金标准付还潮州市新桥西路412号雅乐园A座9.10.11门市铺面租金至2015年11月8日，自2015年11月9日起，蔡文哲即没有按照协议约定向郑妙珠交纳商铺租金。对于违约责任应由谁承担问题，本案的租赁标的物系蔡文哲与郑妙珠认可的特定房屋，即为潮州市新桥西路412号雅乐园A座9.10.11门市铺面，双方签订的《商铺转让协议》中约定的租金是以固定数额每月人民币53000元为标准计算，蔡文哲没有提供证据证明双方约定的租金标准以平方数计算，且双方签订《商铺转让协议》后，郑妙珠自2014年3月7日起将租赁标的物潮州市新桥西路412号雅乐园A座9.10.11门市铺面转租交付蔡文哲使用，蔡文哲未在合理期限内提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”的规定，蔡文哲没有提供证据证明本案存在上述规定可变更的情形，故蔡文哲以租赁房屋面积不符合约定为由，请求减付租金及变更租金为每月人民币40000元，依据不足，依法不予支持。蔡文哲请求郑妙珠应将其多收取的租金人民币264262.2元直接抵偿2015年11月8日至2016年5月7日的租金，没有事实依据及法律依据，依法不予支持。因蔡文哲自2015年10月起没有按时交纳租金，故其应承担《商铺转让协议》解除的违约责任，对于违约责任，《商铺转让协议》中既约定了迟延交纳租金的滞纳金，又约定了迟延交纳租金的解约责任和支付违约金的责任，故应择一确定违约方应承担的违约责任。现双方合意解除《商铺转让协议》，故可由蔡文哲承担赔偿郑妙珠违约金的责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，因蔡文哲与郑妙珠在《商铺转让协议》约定如蔡文哲未能按期交付租金，所付保证金作为违约金不予退还，故郑妙珠反诉请求蔡文哲交付的人民币224300元归郑妙珠所有，法院予以支持，对于郑妙珠反诉请求蔡文哲付还滞纳金，法院不再支持。对于租金的具体数额，可按2014年3月6日双方签订的《商铺转让协议》约定的月租金人民币53000元标准计算，时间自2015年11月9日起计至2016年3月15日止。对于水、电押金人民币20000元，可候蔡文哲向相关缴费部门缴清至2016年3月15日止的费用后，双方再另行结算。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五九十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、原告（反诉被告）蔡文哲与被告（反诉原告）郑妙珠于2014年3月6日签订的《商铺转让协议》于2016年3月11日解除；二、原告（反诉被告）蔡文哲于签订《商铺转让协议》时所交保证金人民币224300元归被告（反诉原告）郑妙珠所有；三、原告（反诉被告）蔡文哲应于本判决生效之日起10日内付还尚欠被告（反诉原告）郑妙珠自2015年11月9日起至2016年3月15日止以每月人民币53000元计的租金；四、驳回原告（反诉被告）蔡文哲的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郑妙珠的其他反诉请求。本案本诉受理费人民币5264元，反诉受理费人民币2332元，均由原告（反诉被告）蔡文哲负担。本诉受理费已由原告（反诉被告）蔡文哲向法院预交，原告（反诉被告）蔡文哲应负担的反诉受理费应于本判决生效之日起5日内向法院交纳。
本院二审期间，当事人没有围绕上诉请求依法提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案的《商铺转让协议》系蔡文哲与郑妙珠平等自愿协商一致达成的，双方对该协议的真实性、合法性、关联性均没有异议，故原审对该协议予以采信是正确的；根据上述协议的约定，被上诉人作为出租人应交付给上诉人使用的为潮州市新桥西路412号雅乐园A座9.10.11门市、建筑面积为261平方米、月租金为53000元，其中“潮州市新桥西路412号雅乐园A座9.10.11门市”系指明租赁合同标的物，“建筑面积261平方米”则系双方对租赁合同标的物具体面积的约定，协议中“月租金53000元”虽不能证明双方约定的房屋租金系按每平方米203.06元的单价计算，但也体现出该租金系对应建筑面积为261平方米的房屋的；该协议没有对实际交付使用面积与约定租赁面积不符时的租金调整及出租人的违约责任作出明确约定。郑妙珠承认上述协议内容合法有效，但又主张其没有和蔡文哲约定过租赁房屋的面积，郑妙珠上述主张缺乏证据予以证实且与双方签订的《商铺转让协议》记载不符，故本院对此不予采信。双方当事人在诉讼过程中确认，郑妙珠实际交付给蔡文哲使用的只有上述9.10.11门市的一层，总面积为197平方米。一审查明的其他相关事实，依据充分，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁纠纷，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：1.上诉人与被上诉人有否依约履行《商铺转让协议》、何方违约在先；2.一审判决是否正确、可否维持。
关于上诉人与被上诉人有否依约履行《商铺转让协议》、何方违约在先的问题。被上诉人郑妙珠和上诉人蔡文哲于2014年3月6日签订的《商铺转让协议》明确约定，租赁标的物为潮州市新桥西路412号雅乐园A座9.10.11号门市、建筑面积为261平方米、月租金53000元、租赁期限自2014年3月7日至2017年7月15日。上述协议合法有效，双方均应遵守履行，郑妙珠作为出租方首先应履行其交房义务，即应于2014年3月7日将建筑面积为261平方米的三间门市交付给蔡文哲使用，而郑妙珠实际交付的房屋面积只有197平方米，与双方签订的协议约定的面积明显不符，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，应认定郑妙珠未依约交付房屋，其行为已构成违约；而蔡文哲作为后履行义务的一方，在依约交付了租金、押金后，以郑妙珠交付的房屋面积与约定面积不符为由拒绝继续交付租金，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，蔡文哲系依法行使其先履行抗辩权，其行为并不构成违约。在协议已明确约定租赁面积为261平方米而郑妙珠未依约交付的情况下，一审法院以蔡文哲已接收部分房屋且前已交付头三期租金为由认定蔡文哲违约在先，据理不足，本院予以纠正。
关于一审判决是否正确、可否维持的问题。蔡文哲起诉请求继续履行合同并将郑妙珠多收取的租金差额264262.20元（自2014年3月7日计至2015年11月7日）直接抵偿2015年11月8日至2016年5月7日租金、郑妙珠反诉请求解除合同并主张蔡文哲于2014年3月6日所交付租金224300元归其所有，蔡文哲在一审审理过程中表示同意解除合同并变更第一项诉讼请求为“租金按实际交付面积计算，每月人民币40000元”，可见，双方在一审中均同意解除合同并请求对蔡文哲应交付的租金进行认定处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”及第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，一审判决确认涉案《商铺转让协议》解除是正确的，对租赁合同解除后双方的权利义务也应结合当事人的请求依法处理。郑妙珠主张蔡文哲违约，所交付的租金224300元在合同解除后应归其所有，郑妙珠上述主张缺乏事实依据，一审法院予以支持是错误的，本院依法予以纠正；蔡文哲上诉主张郑妙珠应返还上述租金224300元，因其在一审中未对此提出请求，根据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国民事诉讼法>；的解释》第三百二十八条第一款“
；在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，本院对此调解不成，故不在本案中一并处理，蔡文哲可依法另行起诉。关于双方争议的房屋租金应如何计算问题。涉案《商铺转让协议》虽没有对实际交付面积与约定租赁面积不符时的租金调整及郑妙珠应承担的违约责任作出明确约定，但按照房屋的地段、面积确定租金总额系房屋租赁合同的履行惯例，也是符合日常生活法则及诚信公平原则的。郑妙珠交付使用的房屋实际面积只有197平方米，蔡文哲提出对郑妙珠未交付部分（面积64平方米）的租金按比例折算核减，按实计算其每月应付租金，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”及第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，蔡文哲的主张符合上述法律规定，本院予以支持。经核算，郑妙珠已交付房屋每月应计租金为40003.83元【197平方米（实际面积）÷261平方米（约定面积）×53000元／月=40003.83元／月】，自2014年3月7日租期开始至2016年3月15日房屋返还之日止的租金合计为972093.07元，而蔡文哲自2014年3月7日至2015年11月7日已交付给郑妙珠的租金为954000元，相抵后，蔡文哲还应付还郑妙珠租金人民币18093.07元。
综上所述，上诉人蔡文哲的部分上诉请求成立，可予支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分错误，处理部分不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持潮州市湘桥区人民法院（2015）潮湘法民一初字第670号民事判决第一项、第四项、第五项；
二、撤销潮州市湘桥区人民法院（2015）潮湘法民一初字第670号民事判决第二项；
三、变更潮州市湘桥区人民法院（2015）潮湘法民一初字第670号民事判决第三项为：蔡文哲应于本判决发生法律效力之日起10日内付还郑妙珠租金人民币18093.07元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费人民币5264元及反诉受理费人民币2332元由郑妙珠负担7300元、蔡文哲负担296元，其中受理费已由蔡文哲预交、反诉受理费已由郑妙珠预交，郑妙珠应于本判决判决发生法律效力之日起5日内向一审法院交纳4968元；二审受理费人民币7596元由郑妙珠负担7300元、蔡文哲负担296元，该款已由蔡文哲预交，郑妙珠应于本判决判决发生法律效力之日起5日内向本院交纳7300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 芳
审 判 员 李 照 雄
代理审判员 陈 俊 强
二〇一六年十月十九日
书 记 员 张晓霞（代）