广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0304民初367号
原告中国银行股份有限公司桂林分行，住所地：桂林市象山区中山中路2号。负责人黎敦满，该银行行长。
委托代理人邹倩，广西君健律师事务所律师。
委托代理人江凌，广西君健律师事务所律师。
被告龙敏，男，汉族，1987年11月1日出生，住桂林八里街。
被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司，住所地：桂林灵川八里街金色嘉苑小区。
法定代表人郭树贵，总经理。
原告中国银行股份有限公司桂林分行（以下简称中行桂林分行）与被告龙敏、桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司（以下简称昌浩房产公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理，依法由审判员石小娟，与人民陪审员杨武奎、马黎娟组成合议庭，由审判员石小娟担任审判长，于2016年5月17日对本案公开开庭进行了审理。原告中行桂林分行诉讼代理人邹倩到庭参加诉讼，被告龙敏、昌浩房产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告中行桂林分行诉称，2011年10月24日，原告与被告龙敏、昌浩房产公司签订了《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》，约定：被告龙敏向原告贷款人民币288000元用于购买坐落于桂林八里街开发区XX号房屋，贷款期限20年／240个月，按月等额本息还款，被告龙敏以上述贷款所购房产向原告提供抵押担保，被告昌浩房产公司为上述贷款提供连带责任保证。此后，原告依约向被告龙敏发放了贷款，但被告龙敏未依约按期向原告归还贷款本息，截止2015年12月22日共拖欠贷款本金2963.5元、利息5024.23元、罚息108.61元未归还。根据《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》第十六条、十八条及附件一《个人住房贷款抵押合同通用条款》第二条、第三条、第四条等合同条款的约定，被告龙敏未按期归还贷款本息，原告有权解除合同、宣布贷款本息全部提前到期，要求被告龙敏赔偿违约责任、承担律师费等，对抵押房屋行使抵押权，要求被告昌浩房产公司承担保证责任。故原告诉至贵院，请求判决：1、解除原告与被告龙敏、昌浩房产公司2011年10月24日签订的《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》；2、请求判决被告龙敏向原告归还住房贷款本金258495.94元、利息5024.23元、罚息108.61元（利息及罚息按上述《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》约定暂计至2015年12月22日，此后按上述约定计至被告还清全部借款本息之日止），并向原告支付律师代理费12363元；3、判决被告昌浩房产公司对被告龙敏所欠的上述贷款本息及费用承担连带清偿责任；4、判决原告对位于桂林八里街开发区XX号房屋依法处分所得价款享有优先受偿权；5、本案诉讼费用、保全费及相关费用全部由被告承担。原告中国银行股份有限公司桂林分行为其诉请向本院提交的证据有：（1）身份证、户口本、电脑咨询单，拟证实被告身份情况及其诉讼主体资格；（2）借款申请表、承诺书、声明、中国银行股份有限责任公司个人住房贷款抵押合同，拟证实被告龙敏向原告贷款288000元，用于支付其购买位于桂林八里街开发区XX号房屋的房款，贷款期限20年／240个月，按月等额本息还款，被告龙敏以上述贷款所购房产向原告提供抵押担保，被告昌浩房产公司为上述贷款提供连带责任保证；（3）房屋抵押权预告登记证，房屋他项权证，拟证实被告龙敏以上述贷款所购房产向原告提供抵押担保，原告是该房屋的抵押权人；（4）借款借据，拟证实原告已依约向被告龙敏发放贷款，完成贷款支付义务；（5）委托代理合同、收费发票，拟证明原告为此次诉讼花费的律师费；（6）贷款已还款明细清单，拟证实被告龙敏所欠原告贷款本息的情况。
被告龙敏未答辩未举证。
被告桂林灵川县昌浩房产开发有限公司未答辩未举证。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩与质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提交的证据予以采信。
结合全案证据，本院确认以下法律事实：
2011年10月24日，原告中行桂林分行与被告龙敏、昌浩房产公司签订了编号2011年桂中银零个房贷字第0436号《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》，合同约定：原告中行桂林分行向被告龙敏发放贷款288000元，用于支付龙敏购买的位于桂林八里街开发区XX号房屋，贷款期限为20年，共240个月，自贷款人实际放款日起算；利率浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮5%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率，按月结息和付息，每月的12日为结算日和付息日；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；还款方式为按月等额本息还款。合同同时约定：被告龙敏未按期归还贷款本息的，原告有权停止发放贷款，并单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告龙敏立即偿还所有到期贷款本金并结清利息（含罚息和复利）；被告龙敏应当承担原告为实现债权而发生的律师费等相关费用；被告龙敏以其所购买的坐落在桂林八里街开发区XX号房屋提供抵押担保；昌浩房产公司对本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人的责任解除，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任；本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等），因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；本合同项下贷款在本合同之外同时存在其他物的担保或担保的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使。合同签订后，被告龙敏以借款人及抵押人身份签名并加盖指印，昌浩房产公司则以保证人身份在合同上加盖公章。2011年11月7日，原、被告办理了本案所涉商品房的预购商品房抵押权预告登记，2015年12月11日原告取得该房屋的他项权证书。2011年11月30日，中行桂林分行发放288000元的贷款给被告龙敏。但之后被告未能按约向原告归还贷款本金，截止2015年12月22日共拖欠贷款本金258495.94元、利息5024.23元、罚息108.61元。故原告诉至本院提出前之诉请。
2016年1月6日，原告与广西君健律师事务所签订一份《民事诉讼委托代理合同》，委托该所律师代理本案一审阶段诉讼事务，约定律师服务费为12363元，在合同签订后支付6181.5元，其余6181.5元在开庭后付清。为此原告支出律师代理费6181.5元，剩余6181.5元尚未支付。
本院认为，原告中行桂林分行与被告龙敏、昌浩房产公司之间的《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》系各方当事人经平等协商后自愿签订，是各方真实意思表示，其形式及内容均符合相关法律规定，且未违反相关法律强制性、禁止性规定，应为有效的协议，各方均应按合同约定行使相关权利并履行各自的义务。合同签订后，原告依约按时足额发放了贷款，已全面履行了贷款人义务；被告龙敏作为借款方，仅按照合同约定归还了部分贷款本息后就不再还款，其行为已构成违约，按照法律及合同约定，应承担相应违约责任，根据双方合同约定，如借款方（被告方）违反合同约定，贷款方（原告方）有权解除《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》，故对于原告要求解除其与被告于2011年10月24日签订的《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》，并要求被告龙敏应归还全部未到期贷款本金及利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。截至2015年12月22日，被告拖欠贷款本金人民币258495.94元、利息5024.23元、罚息108.61元；此欠款金额符合本案事实，亦符合双方合同约定的利息、罚息计算标准，本院予以确认，被告龙敏应予以归还。原告为实现本案的债权已实际花费律师代理费6181.5元，根据双方的合同约定，该费用应由被告龙敏承担，其余6181.5元尚未实际发生，本案不予处理。关于被告昌浩房产公司的责任问题，原被告在《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》中约定，昌浩房产公司对本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人的责任解除，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。故虽本案所涉房屋的他项权证原告已于2015年12月11日取得，但对于2015年12月11日之前被告龙敏已发生的欠款及因违约而产生的相应费用，被告昌浩房产公司应承担连带保证责任。因此，对于原告要求被告昌浩房产公司对被告龙敏所欠的贷款本金258495.94元及截至2015年12月22日的利息、罚息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。关于抵押财产，被告龙敏用其购买的桂林八里街开发区XX号房屋为上述借款做抵押担保，原告已取得了该房屋的他项权证书，现合同提前解除，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”因此，原告要求对上述抵押财产折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百零八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司桂林分行与被告龙敏、桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司于2011年10月24日签订的《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》；
二、被告龙敏应归还原告中国银行股份有限公司桂林分行贷款本金人民币258495.94元以及截至2015年12月22日的利息5024.23元、罚息108.61元（之后的利息和罚息，按双方合同约定的逾期借款利率计算方式计算，逾期未还的利息，应按合同约定罚息利率支付复利，均计至还清借款本息时止）；
三、被告龙敏应支付原告中国银行股份有限公司桂林分行律师费6181.5元；
四、原告中国银行股份有限公司桂林分行对被告龙敏购买的桂林八里街开发区XX号房屋折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；
五、被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司对被告龙敏所欠的贷款本金258495.94元及截至2015年12月22日的利息、罚息（利息和罚息，按双方合同约定的逾期借款利率计算方式计算）承担连带清偿责任；
本案案件受理费5540元，公告费350元，合计5890元（原告已预交），该款由被告承担。
以上应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，各方当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5540元［户名：桂林市中级人民法院；账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 石小娟
人民 陪 审员 杨武奎
人民 陪 审员 马黎娟
二〇一六年八月二十六日
（代）书记员 文若诗