上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第1337号
原告周琴婻。
委托代理人沈诚，上海捷铭律师事务所律师。
委托代理人曹金雯，上海捷铭律师事务所律师。
被告上海雅荣餐饮管理有限公司。
法定代表人袁华鹃。
委托代理人金长春。
委托代理人谢黎辉。
原告周琴婻与被告上海雅荣餐饮管理有限公司（以下简称“雅荣公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周琴婻的委托代理人沈诚、曹金雯，被告雅荣公司的委托代理人金长春、谢黎辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周琴婻诉称，原、被告于2012年2月17日签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于上海市虹口区广灵二路XXX号7982F01007的第8、9号商铺出租给被告，租赁期限自2012年4月28日至2015年4月27日。合同签订后，原告全面履行了合同义务，且为经营商铺做了大量投资，被告却于2012年6月3日通知原告暂停营业，恢复营业期限另行通知。经原告多次催告，被告仍未能答复恢复经营期限。原告于2012年2月7日向被告发送《律师函》，被告签收后仍未答复。故起诉要求解除原、被告签订的商铺租赁合同；被告返还原告房租46，440元、履约保证金25，800元、商品质量和公用事业保证金10，000元；被告支付原告违约金51，600元及各项损失166，236元。
被告雅荣公司辩称，签署租赁合同时被告公司还未成立，浦某某是被告公司成立时的股东之一，在公司成立前商铺由浦某某管理，与原告签订合同的是上海雅荣餐饮管理有限责任公司。浦某某是被告股东之一，2012年7月1日前，商铺由浦某某管理。被告于2012年7月1日成立后，曾两次通知小商铺开业以减少损失。而原告在2012年9月3日被告召集小业主协商的时候即表示，合同已于2012年6月3日解除。被告从未收到过原告任何钱款，原告还拖欠水电费未付，签订合同和解除合同都是在被告成立之前发生的。原告提出的店铺内电器、食品模型及其他损失无法确认。原告经营的是水果吧，租房协议拿的也是浦东的，装修没有进行消防报备也没有餐饮许可证，被告保留对原告的诉讼权利。被告认为合同已经在2012年6月3日解除，对解除合同没有异议，不同意原告其他诉请。
经审理查明，2012年2月，上海世纪联华超市虹口有限公司广灵二路店（以下简称“世纪联华”）（甲方）与浦某某、骆某某（乙方）签订租赁合同，约定甲方将上海市虹口区广灵二路XXX号7982F01007号铺位出租给乙方用于开设美食广场；由于乙方实际经营主体未能完成工商登记，由其股东代为签署本租赁合同，待办理完成工商设立登记并在营业机构执照下发后，及时通知对方，双方历时对于本合同双方主体以及合同项下的权利义务转由注册设立的公司全部承接。合同签订后，浦某某、骆某某实际招商使用该商铺，名称“XX美食坊”。
2012年2月17日，上海雅荣餐饮管理有限责任公司（筹备）【以下简称“雅荣公司（筹备）”】（甲方）与原告周琴婻（乙方）签订商铺《租赁合同》。合同约定待甲方新营业机构的营业执照下发后，以正式名称为准并及时通知原告，现暂由浦某某作为代表签字，甲方营业执照下发之日本合同的权利义务自动由甲方概括承受；甲方出租的商铺位于上海市广灵二路世纪联华中一层商铺，对外开设美食广场，其中第8、9号商铺出租于原告，经营范围仅限于餐饮；合同签订之日，乙方向甲方支付履约保证金25，800元，商品质量和公用事业保证金10，000元；租赁期限为3年，自2012年4月28日至2015年4月27日；租金每三个月为一期，先付后用，首期租金为77，400元；在收到装修费、保证金和第一期租金后，甲方在2012年4月28日将出租商铺交付给乙方使用；甲方保证确实拥有出租商铺的转租权，应向乙方提供符合合同约定的经营场地；甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿按合同终止时租金标准计算的两个月租金的违约金，如违约金不足弥补乙方遭受的实际损失的，乙方有权要求甲方就其遭受的实际损失的不足部分承担赔偿责任。该合同甲方签章处有浦某某盖章。
合同签订之日，原告向浦某某支付签合同定金20，200元，2012年2月28日支付房租（部分）5万元，同月29日支付商铺租金43，000元。嗣后，浦某某将系争商铺交付原告，原告对系争商铺进行装修并实际营业。
2012年6月2日，世纪联华向浦某某、骆某某（XX美食坊）发函称，因有人举报商铺无证经营，决定对商铺采取停业调查，停业时间自2012年6月4日起。
2012年6月3日浦某某回函称，XX美食坊将严格按照世纪联华通知，于2012年6月4日起停止营业。
2012年7月5日，雅荣公司经工商管理部门批准设立。
2012年11月19日，世纪联华向被告致函称，接虹口区消防局通知，由于贵司开业未至消防局办理“开业安全检查”，故不具备开业条件，现要求贵司必须在3日以内停业整顿，并速至消防局窗口办理相关手续经检验合格后方可开业。
2013年2月6日，原告委托律师向被告发律师函称，原、被告签订商铺租赁合同后，原告全面履行了合同义务，并于2012年4月28日营业，但被告于2012年6月3日通知原告暂停营业后，切断商铺的水电煤供给，至今未通知其开业。现原告委托律师通知被告合同已经于2012年6月3日解除。现原告起诉要求判如所请。
另查明，浦某某与骆某某于2012年7月2日签订转让协议，浦某某将其对“世纪联华”广灵二路店一楼的XX美食坊（418平方米）的经营管理权及收益权全部转让给骆某某，骆某某支付浦某某前期筹备已发生的成本42万元。
审理中，本院向虹口区消防局咨询本案中世纪联华XX美食坊的小商铺是否需要申报消防审批，该局答复称，世纪联华整体消防审批已经通过，其内部开业的美食坊作为餐饮场所，对消防需要另行申报审批，但美食坊内的小商铺无需另行申报。
审理中，原告申请对上海市广灵二路XXX号7982F01007（1-13）号铺位中第8、9号商铺中现有装修、增添设施、管线及地下管道铺设等按2012年6月3日的市场价值的造价工程项目进行工程造价司法审价。本院委托上海第一测量师事务所有限公司对上述项目进行司法审价，结论：广灵二路XXX号7982F01007（1-13）号铺位中第8、9号商铺中现有装修、增添设施、管线及地下管道铺设等按2012年6月3日的市场价值的造价工程项目的工程造价为22，802元。
审理中，被告同意原、被告签订的商铺租赁合同于2012年6月3日解除。双方各执己见，无法调解。
上述事实，有原告提供的《租赁合同》、收据两份、2012年6月4日公函及回函、2012年6月20日函、2012年11月19日回函、2013年2月6日律师函及快递凭证、劳动合同五份、收据、销货清单、送货单、房东收据、公司设立登记申请书、雅荣公司章程、上海市广灵二路XXX号商铺项目工程造价司法审价鉴定意见书，被告提供的2013年2月6日律师函、骆某某和浦某某的转让协议、催收欠款通知及告知函、通知书、2012年7月12日世纪联华公函、雅荣公司营业执照和餐饮服务许可证、再次通知原告开业的通知书、支付转让款凭证、快递凭证，本院调取的雅荣公司工商内档资料及原、被告陈述，经过庭审质证，本院予以确认。
本院认为，系争的商铺租赁合同系浦某某作为正在筹建的雅荣公司股东与原告签订，合同约定了待雅荣公司设立后，该合同项下的权利义务自动由雅荣公司概括承受，系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，由于“XX美食坊”无证经营，其经营活动被世纪联华于2012年6月4日起叫停营业，致使原告承租的该美食坊内第8、9号商铺无法经营，系被告违约。现原、被告双方对商铺租赁合同于2012年6月3日解除一节意见一致，与法不悖，本院予以照准。至于被告抗辩未收到原告任何款项一节，纵观本案，原、被告双方租赁合同签订于被告筹建过程中，合同中明确浦某某系被告方的代表；且原告已付的租金、装修费等费用亦由被告的代表浦某某收取，而又根据合同约定，被告成立后该合同项下的权利义务转由被告承受。至于嗣后被告内部的股权转让与本案无涉，故被告该节抗辩理由，依据不足，本院不予采信。合同解除后，原告未在该商铺内继续经营，被告理应将4月28日至6月3日租赁期间的租金扣除后，剩余部分租金退还原告，对原告已付的履约保证金、商品质量和公用事业保证金也应予一并退还。本案合同解除系被告违约所致，故原告主张按照合同约定要求被告支付相当于两个月租金的违约金的诉讼请求，依法应予支持。店铺装修费用已经司法审价确定为22，802元，被告应对此作价赔偿。至于原告主张各项损失中的发生在合同解除后的员工房租、员工遣散费、商铺电器、食品模型及其他损失，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告周琴婻与被告上海雅荣餐饮管理有限公司2012年2月17日签订的《租赁合同》于2012年6月3日解除；
二、被告上海雅荣餐饮管理有限公司应自本判决生效之日起7日内，返还原告周琴婻租金45，580元；
三、被告上海雅荣餐饮管理有限公司应自本判决生效之日起7日内，返还原告周琴婻履约保证金25，800元；
四、被告上海雅荣餐饮管理有限公司应自本判决生效之日起7日内，返还原告周琴婻商品质量和公用事业保证金10，000元；
五、被告上海雅荣餐饮管理有限公司应自本判决生效之日起7日内，支付原告周琴婻违约金51，600元；
六、被告上海雅荣餐饮管理有限公司应自本判决生效之日起7日内，支付原告周琴婻店铺装修费22，802元；
七、原告周琴婻的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5，801.14元，由原告周琴婻负担2，789.53元，被告上海雅荣餐饮管理有限公司负担3，011.61元；鉴定费3，000元，由原告周琴婻负担2，240.97元，被告上海雅荣餐饮管理有限公司负担759.03元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 曹北霖
审 判 员 程美珍
人民陪审员 金恒海
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 陆 兆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。