福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0111民初806号
原告：中国银行股份有限公司福州市晋安支行，住所地福建省福州市晋安区。
负责人：李积勇，行长。
委托诉讼代理人：郁年，福建世好律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚芳彬，福建世好律师事务所律师。
被告：官云娟，女，1986年2月15日出生，汉族，住福建省罗源县，
被告：高传成，男，1976年6月23日出生，汉族，住福建省福鼎市，
被告：福建正宏置业发展有限公司，住所地福建省罗源县罗源湾开发区。
法定代表人：吴章文,总经理。
委托诉讼代理人：吴韵欣，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：郑增基，男，该公司工作人员。
原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行（以下简称中国银行晋安支行）与被官云娟、高传成、福建正宏置业发展有限公司（以下简称正宏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行晋安支行的委托诉讼代理人姚芳彬、被告正宏公司的委托诉讼代理人吴韵欣到庭参加诉讼。被告官云娟、高传成经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行晋安支行向本院提出诉讼请求：1.被告官云娟立即偿还原告贷款本金465578.87元及利息、罚息（暂计至2017年1月13日，利息38261.31元、罚息3946.47元，该日之后至债务全部清偿之日止新发生的利息、罚息按合同约定继续计算）；2.被告官云娟赔偿原告所支付的律师费10655元；3.被告高传成对被告官云娟的上述债务承担共同清偿责任；4.被告正宏公司对被告官云娟的上述债务承担连带偿还责任；5.责令被告官云娟、高传成协助原告办理罗源县罗源湾开发区江滨南路正祥特区的抵押登记手续，被告正宏公司应督促被告官云娟、高传成并配合其办理抵押登记；6.原告有权以被告官云娟、高传成所有的坐落于罗源县罗源湾开发区江滨南路正祥特区的抵押房产折价或以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿；7.本案诉讼费用由各被告共同承担。
事实和理由：2012年9月3日，被告官云娟作为借款人、被告官云娟、高传成作为抵押人、被告正宏公司作为保证人与原告签订编号为JFBUAA20120070的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称贷款合同）及附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》。贷款合同约定：被告官云娟向原告贷款50万元人民币用于购买坐落于罗源县罗源湾开发区江滨南路正祥特区的房产，贷款期限为240个月，采取按月等额本息还款方式，按月结息和付息，结息日、付息日和还款日为每月10日。贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰。若借款人未按合同约定期限还款，原告有权就逾期部分从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款合同还约定由贷款人所在地人民法院管辖等内容。
依据贷款合同约定，被告官云娟、高传成以该合同项下所购房屋向原告提供抵押担保，保证人正宏公司提供阶段性连带责任保证。抵押人与原告已于2012年9月3日办理上述抵押物的抵押权预告登记（证书编号：凤房预LY押字第2000480号）。
附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》约定贷款合同项下借款人的全部债务包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。若借款人未按期归还贷款本息即构成违约，原告有权将贷款合同项下的贷款本息和其他应付款项全部提前到期。同时还约定担保人担保范围、期限、责任等内容。附件二《抵押物清单》约定了抵押物的名称、所有权人及所在地等内容。
合同签订后，原告已依约向正宏公司发放贷款50万元。此后，被告官云娟向原告履行了32期还款义务，但自2015年7月开始未能履行分期还款义务。截止2017年1月13日，借款人已逾期19个月未能依约还本付息，构成违约。依据贷款合同的约定，原告有权按逾期贷款罚息利率对逾期贷款计收利息及罚息，并宣布借款人合同项下的贷款本息全部提前到期并收取利息及罚息，同时要求借款人全额承担由此致使原告产生的包括诉讼费用、律师费等在内的一切费用。
鉴于案涉房产已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因抵押人怠于办理抵押登记，致使原告在客观上无法完成抵押登记手续。根据贷款合同及附件规定，原告有权要求抵押人及时办妥罗源县罗源湾开发区江滨南路正祥特区房产的房屋所有权证并协助原告办理该房产的抵押登记手续，同时依物权法等相关法律规定，要求以拍卖、变卖或折价等方式处理抵押物所得款项优先用于清偿被告官云娟对原告的债务。
截止2017年1月13日，借款人仍欠原告贷款本金465578.87元、利息38261.31元及罚息3946.47元未还，该日之后至债务全部清偿之日止新发生的利息、罚息按合同约定继续计算。另查明，被告官云娟与被告高传成于2011年12月19日办理结婚登记，且上述贷款债务发生在两被告婚姻关系存续期间，依法应认定为夫妻共同债务，原告有权要求被告高传成承担共同偿还责任。依据贷款合同及附件一的约定，保证人正宏公司应当对借款人的上述全部债务承担连带偿还责任。
原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《中国银行个人住房借款申请表》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》、《个人消费贷款借款借据》、《房屋预告登记证明》、《逾期未还款查询》、结婚证、《委托代理合同》、福建增值税专用发票。
被告官云娟、高传成未作答辩，亦未向本院提交证据。
被告正宏公司辩称，案涉房屋于2014年3月13日完成了总登记，正宏公司已通知被告官云娟、高传成办理产权证，但被告官云娟、高传成未去办理产权证，导致原告无法及时取得抵押物的抵押权，同时导致正宏公司承担连带责任。对于同一债权既有物的担保又有人的担保的，应当优先实现物的担保。
被告正宏公司向本院提交了以下证据：商品房初始登记证明、EMS全球邮政特快专递详情单。
被告官云娟、高传成未到庭参加诉讼，视为放弃质证的诉讼权利。经审查，原告及被告正宏公司提交的证据，到庭双方当事人对真实性互无异议，且与本案存在关联性，可以作为认定本案事实的依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年8月，被告官云娟向中国银行申请借款50万元用于购房。
2012年9月3日，被告官云娟作为借款人和抵押人、被告高传成作为抵押人、原告作为贷款人和抵押权人、被告正宏公司作为保证人，共同签订编号为JFBUAA20120070的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》。贷款合同约定：被告官云娟向原告贷款50万元用于购买坐落于罗源县罗源湾开发区江滨南路正祥特区房屋；贷款期限为240个月，自贷款人实际放款日起算；贷款按月等额本息还款方式偿还，还款日为每月10日；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款发放采用贷款人受托支付方式，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至正宏公司的专用账户；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后10日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内办理正式抵押登记；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。贷款合同还约定了凡因履行本合同而产生的一切争议、纠纷在协商不成时，依法向贷款人所在地人民法院起诉等内容。
贷款合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》约定：如借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人出现下列事件之一即构成或视为违约：“……；（2）未按期归还贷款本息；……；（6）以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，无法办理预告抵押登记的；或因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝办理或拖延抵押登记，或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的；……”；出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：“……；（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；……；（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；……；（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；（9）行使其他担保物权；（10）要求保证人承担保证责任；……”；本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。
贷款合同附件二《抵押物清单》列明了上述抵押物名称、坐落及抵押人等内容。
2012年9月3日，上述贷款合同项下抵押物在罗源县房地产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记。
2012年9月11日，原告依约发放贷款50万元。借款借据中载明：借款金额50万元，利率6.55%，期限自2012年9月11日至2032年9月11日。
贷款发放后，被告官云娟仅还款32期，自2015年7月起未按约履行还款义务。截止2017年1月13日，被告官云娟尚欠原告借款本金465578.87元、利息38261.31元、罚息3946.47元。
2017年2月13日，原告与福建世好律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师处理本案纠纷，并因此支付律师代理费10655元。
另查明，被告官云娟、高传成系夫妻，于2011年12月19日登记结婚。
2013年9月27日，被告正宏公司向被告官云娟、高传成邮寄关于面积补差、契税代收及产权办理的通知书。
2014年3月13日，罗源县房地产管理所向被告正宏公司出具《商品房初始登记证明》，正宏公司开发的罗源县松山镇江滨南路9号正祥特区商住花园的商品房符合商品房初始登记条件，准予登记。
本院认为，讼争贷款合同系当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约发放贷款后，被告官云娟未按约履行还款付息义务，已构成违约，原告要求其提前归还贷款、偿付利息、罚息并承担原告因实现债权而支出的律师代理费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告官云娟、高传成系夫妻，上述债务系在其婚姻关系存续期间所形成，且被告高传成亦在贷款合同中签名，应当按夫妻共同债务处理，原告请求被告高传成承担共同还款责任，可以支持。
案涉商品房虽已办理预购商品房抵押权预告登记，但预告登记属于债权保全措施，并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。由于商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若商品房已具备物权登记条件却因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦可能将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，贷款银行才可作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因阶段性担保的保证期间届满而免除保证责任。本案中，正宏公司开发的罗源县松山镇江滨南路9号正祥特区商住花园的商品房已准予商品房初始登记，案涉房产具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人官云娟、高传成怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人官云娟、高传成负有协助办理抵押登记的义务，正宏公司应督促其办理。本院确定被告官云娟、高传成应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。
若购房人官云娟、高传成逾期仍未协助办理抵押登记，基于案涉商品房已具备物权登记条件，购房人怠于办理抵押登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，导致抵押权客观上无法依登记而设立，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款关于“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其次，在案涉商品房具备不动产抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，违反合同约定，亦违背诚实信用原则，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于遏制违约失信行为，保障交易安全和合同稳定。再次，抵押权预告登记虽非正式抵押登记，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人中国银行晋安支行有权处分购房人官云娟、高传成在商品房买卖合同项下的合同权利，而官云娟、高传成取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中国银行晋安支行有权处置案涉商品房。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人中国银行晋安支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。中国银行晋安支行对案涉房产行使优先受偿权时，开发商正宏公司的保证责任应认定终止。
物权法第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。因此，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，当事人可以约定担保人承担责任的顺序。因讼争贷款合同附件一约定“主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使”，故被告正宏公司关于本案应优先实现物的担保之抗辩，不予采纳。被告正宏公司自愿为被告官云娟的贷款提供阶段性连带责任保证，在被告官云娟未按约履行还款付息义务时，正宏公司应依约向原告承担连带保证责任。
贷款合同约定“若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任”，故在抵押权未能依登记而设立情况下，保证人的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，被告正宏公司承担保证责任后，有权向被告官云娟追偿。
被告官云娟、高传成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。被告官云娟、高传成应承担放弃答辩、举证、质证权利所产生的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告官云娟应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行借款本金465578.87元、利息38261.31元、罚息3946.47元（利息、罚息暂计至2017年1月13日，此后的利息、罚息按编号JFBUAA20120070的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定计至借款本息清偿之日止）。
二、被告官云娟应于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行律师代理费10655元。
三、被告高传成对本判决第一、二项确定的被告官云娟的债务承担共同还款责任。
四、被告福建正宏置业发展有限公司对本判决第一、二项确定的被告官云娟的债务承担连带清偿责任；被告福建正宏置业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告官云娟追偿。
五、被告官云娟、高传成应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行办理罗源县罗源湾开发区江滨南路正祥特区房屋的抵押登记手续，被告福建正宏置业发展有限公司应督促被告官云娟、高传成并配合其办理抵押登记。
六、罗源县罗源湾开发区江滨南路正祥特区房屋抵押登记办妥后，或被告官云娟、高传成逾期仍未办理抵押登记的，原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行有权以该房产拍卖、变卖所得价款对本判决第一、二项确定的债权优先受偿；在前述房产抵押登记手续办妥之日，或因被告官云娟、高传成原因未办理抵押登记但原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行选择对前述房产行使优先受偿权之日，被告福建正宏置业发展有限公司的保证责任终止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8984元、公告费560元，由被告官云娟、高传成、福建正宏置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈文洁
人民陪审员 闫 军
人民陪审员 郑 旭
二〇一七年十月十一日
书 记 员 林 东
附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示
一、主要法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
3.《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
5．《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。