广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶武法民二初字第293号
原告：中国建设银行股份有限公司韶关市分行。住所地：广东省韶关市武江区。
负责人：石中心，该分行行长。
委托代理人：邱东华、李洪波，该分行职员。
被告：赖志强，男，汉族，身份证号码：×××1814，住韶关市武江区。
被告：广东省韶关木材厂。住所地：韶关市浈江区。
法定代表人：骆劲锋。
委托代理人：晏婵娟、江静，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司韶关市分行（以下简称建行韶关市分行）诉被告赖志强及广东省韶关木材厂（以下简称韶关木材厂）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告建行韶关市分行委托代理人邱东华、李洪波，被告韶关木材厂委托代理人晏婵娟、江静到庭参加了诉讼，被告赖志强经本院合法传唤拒绝到庭。本案现已审理终结。
原告建行韶关市分行诉称：2013年7月01日，建行韶关市分行向被告赖志强发放了金额为44万元的个人住房贷款，期限为10年，从2013年7月01日起至2023年7月01日止，共120个月，还款方式为等额本息还款法，每期还款额为4934.21元，借款用途为购买韶关市浈江区陵西路6号广物.金色江湾第B1栋1501房。贷款担保方式为抵押加阶段性保证，房产所有权人被告赖志强以上述房产作为抵押，被告韶关木材厂提供阶段性保证，为此，建行韶关市分行与被告赖志强、被告韶关木材厂于2013年6月9日签订了《个人住房借款合同》（编号为440623900-2012-20130423631号），并在韶关市房地产交易所办理了房地产抵押权预告登记手续，预告登记编号为：粤房地预登韶字第0100102472号，登记时间为2013年9月5日。
借款合同签订后，建行韶关市分行履行了向被告赖志强发放44万元个人住房贷款的义务。贷款发放后，被告赖志强还款情况一直比较正常，但从2014年11月出现拖欠贷款现象，至今已连续逾期8期，拖欠借款本金13600.31元，利息16165.00元，共计人民币29765.31元。经建行韶关市分行工作人员多次电话、信函及上门催收，被告赖志强仍未能清偿上述欠款，截止2015年6月1日，被告赖志强名下的贷款（本金）余额为388733.36元。同时，在贷款发放后，建行韶关市分行和被告韶关木材厂三番五次要求被告赖志强在规定的时间内办理好房地产权证、抵押登记、他项权证等担保手续，切实履行合同义务，但被告赖志强总是推脱、敷衍了事，导致建行韶关市分行的抵押权利未得到落实，银行信贷资产陷入极大风险之中，危及建行韶关市分行的信贷资金安全。
由于被告赖志强没有按合同约定正常偿还贷款本息，缺乏偿还贷款的诚意，已构成了严重的违约，侵犯了建行韶关市分行的合法权益，已发生建行韶关市分行有权要求提前宣布贷款立即到期，行使担保权利，要求被告赖志强立即清偿借款本息及相关费用、承担担保责任的情形。
根据借款合同抵押条款的相关约定，建行韶关市分行有权依据抵押合同约定行使抵押权利，有权对涉案抵押物（韶关市浈江区陵西路6号广物.金色江湾第B1栋1501房）进行处分，并享有优先受偿权。
建行韶关市分行与被告韶关木材厂于2013年5月21日签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定被告韶关木材厂同意在被告赖志强未依约履行《借款合同》确定的义务时，承诺承担无条件、不可撤销的连带保证责任，因此，被告韶关木材厂对被告赖志强应清偿的借款本息及相关费用应承担连带清偿责任。
为维护建行韶关市分行的合法权益，根据《中国人民共和国合同法》、《中国人民共和国担保法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《个人住房借款合同》，被告赖志强立即清偿贷款本金388733.36元，利息16165.00元（暂计至2015年6月1日止，2015年6月2日之后的利息按借款合同约定的同期贷款逾期利率计算至清偿之日止），合计404898.36元；2、建行韶关市分行有权对属被告赖志强所有位于韶关市浈江区陵西路6号广物.金色江湾第B1栋1501房的抵押物进行处分，并享有优先受偿权；3、被告韶关木材厂对被告赖志强应清偿的贷款本息承担连带清偿责任；4、本案的所有诉讼费用（包括但不限于处置抵押物的费用）由被告赖志强承担，被告韶关木材厂承担连带清偿责任。
原告建行韶关市分行对其陈述事实，提交的证据有：1、赖志强的居民身份证、户口簿及离婚证，证明赖志强的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同、个人住房借款合同、贷款借据、贷款支付凭证，证明赖志强购房及以所购房产作抵押签订借款合同，原告按约发放贷款；3、被告韶关木材厂营业执照、机构代码证，证明韶关木材厂的诉讼主体资格；4、楼宇抵押贷款合作协议，证明韶关木材厂为房产的开发商，并对借款人购买房屋的借款承担连带责任；5、房地产预告登记证明、抵押声明书，证明借款人因借款将所购买的房产抵押给原告，并办理了抵押登记手续；6、还款情况一览表，证明被告赖志强拖欠借款金额；7、催收信函等，证明借款人逾期还款，贷款人已履行催收手续。
被告赖志强未到庭应诉，也未提交书面答辩状及证据。
被告韶关木材厂辩称：我方不同意对被告赖志强应该清偿的贷款本息及本案的诉讼费用承担连带清偿责任。1、被告赖志强已将涉案房产抵押给原告，并已办妥抵押登记手续，涉案房产价值远大于债务金额，原告债权得到保障。2、我方与原告签订的贷款合作协议仅约定我方对贷款资金的使用，按时按质完成涉案房产的建设和交付房产证。本案房产，我方已经于去年11月份交付给本案被告赖志强。3、原告的债权有债务人提供的房产担保，也有我方提供的保证，根据物权法相关规定，原告应当就被告赖志强的房产主张债权，不足部分才由我方承担保证责任。本案合同均是原告提供的格式合同，我方应当承担的是补充清偿责任而非连带清偿责任。
被告韶关木材厂为其辩解没有提供证据。
经审理查明：2013年5月12日，赖志强与韶关木材厂签订《商品房买卖合同》，购买位于韶关市浈江区陵西路6号广物.金色江湾第B1栋1501房的商品房一套，房屋建筑面积109.91平方米，总价为631220元，其中首期交付191220元，银行按揭44万元。为此，购房人赖志强依约定向建行韶关市分行申请贷款。2013年6月9日，借款人赖志强、贷款人建行韶关市分行、保证人韶关木材厂、抵押人赖志强共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定赖志强向建行韶关市分行借款44万元，期限为10年，从2013年7月1日起至2023年7月1日止，共120个月，贷款利率为浮动利率，即年利率为6.2225%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；还款方式为等额本息还款法，每期还款额为4934.21元，借款用途为购买韶关市浈江区陵西路6号广物.金色江湾第B1栋1501房，贷款担保方式为抵押加阶段性保证，购房人被告赖志强以上述所购房产作为抵押，被告韶关木材厂提供阶段性保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。合同还约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其它应付款项等违约情形，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系等违约救济措施等内容。
此前2013年5月18日，赖志强即出具《抵押声明书》，明确以其所购房屋为银行贷款抵押，若借款人逾期未偿还贷款本息时，贷款人有权依法就处分该抵押物的价款优先受偿。同年9月5日双方到韶关市房地产交易登记中心办理了“预购商品房抵押权预告登记”，并领取了《房地产预告登记证明》予以确认。2013年7月1日，原告建行韶关市分行将44万元转到借款人赖志强指定的韶关木材厂的4400162073805301XXXX账户上。
借款后，被告赖志强前期还款较正常，至2014年10月的款项已还清。但从2014年11月至原告起诉时已连续逾期8期，拖欠借款本金13600.31元，利息16165.00元，共计人民币29765.31元。经原告工作人员多次电话、信函及上门催收，被告赖志强在原告2015年2月2日出具的《拟诉讼违约客户通知书》上签上“计划在3月底前还清欠款”，但之后被告赖志强只于2015年4月7日偿还1万元，仍未能清偿到期欠款，截止2015年6月1日，被告赖志强名下的贷款（本金）余额为388733.36元。原告起诉后被告赖志强于2015年7月31日再还款1万元。
另查明：2013年5月21日，被告韶关木材厂（甲方）与原告建行韶关市分行（乙方）签订一份《楼宇抵押贷款合作协议》，约定乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方建设并依法销售的坐落浈江区陵西路6号广物.金色江湾一期的商品房发放个人住房贷款，甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证期限从贷款资金划入甲方银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》交乙方保管之日止等内容。
房屋开发商韶关木材厂与购房人赖志强签订了买卖合同后，已按约定将房产交付给赖志强，但此后因故一直未能办理好房产的所有权证，因此双方也一直未能将“预购商品房抵押权预告登记”转为正式的房地产抵押的他项权证。
本院认为：本案系金融借款合同纠纷。原告建行韶关市分行与被告赖志强及被告韶关木材厂于2013年6月9日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，是有效合同。贷款人建行韶关市分行依约履行了发放贷款的义务，借款人赖志强未能按期偿还借款本息，对贷款人构成违约，应按照借款合同的约定承担逾期还款的违约责任。因借款为每月本息等额还款，借款人逾期还款构成违约，贷款人根据合同约定宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除借款关系，符合合同约定。原告建行韶关市分行起诉要求解除借款合同，被告赖志强清偿全额借款本金及利息，理由充分，本院予以支持。
被告赖志强以其购买的房屋设定抵押，并出具了《抵押声明书》，且按规定到房管部门办理了“预购商品房抵押权预告登记”手续，虽然因房屋所有权证的办理问题，致使未能将房屋预购抵押确定为房屋所有权抵押，但双方所登记的预购抵押实质上以法律的形式确定了抵押物，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，因此本院认定上述抵押的效力。而且办理房屋所有权证的责任在于房屋买卖双方，不能因未办理房屋抵押的他项权证而使权利人对确定的抵押物失去优先受偿权。因此原告请求行使对抵押物的优先受偿权，依据充分，本院予以支持。
至于被告韶关木材厂作为保证人应承担的保证责任问题，因《楼宇抵押贷款合作协议》及《个人住房（商业用房）借款合同》均明确约定了保证人对购房人的借款承担阶段性保证责任，所约定的阶段性，即保证期限从贷款资金划入甲方银行账户之日起至甲方为购房人办妥《房地产权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。如上所述，韶关市浈江区陵西路6号广物.金色江湾第B1栋1501房并未办理《房地产权证》及《房屋他项权证》，担保人仍应按约定承担保证的责任，原告要求韶关木材厂对借款人应承担的还款承担连带责任，理由充分，本院予以支持。
至于被告木材厂不同意对被告赖志强应清偿的贷款本息承担连带责任的抗辩，如上所述，双方在合同中对承担连带责任已明确约定，对债务人提供了抵押物及保证人提供保证的处理顺序，根据《中国人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，因此应先就赖志强提供的抵押物实现债权，抵押物价款不能清偿债务部分由韶关木材厂承担连带责任。
被告赖志强经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第二十八条第一款、第三十三条、第四十一条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条规定，判决如下：
一、解除原、被告于2013年6月9日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440623900-2012-20130423631）。被告赖志强应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司韶关市分行清偿借款本金388733.36元及利息（含罚息）16165.00元（利息计至2015年6月1日，之后的利息按借款合同约定的逾期利率计算至本判决确定履行之日止），共计404898.36元（7月31日已偿还的1万元在欠款金额中予以减除）。
二、原告中国建设银行股份有限公司韶关市分行对拍卖或变卖被告赖志强购买的位于韶关市浈江区陵西路6号广物.金色江湾第B1栋1501房的价款享有优先受偿权。
三、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告广东省韶关木材厂承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7374元，保全费2770元，共10144元由被告赖志强负担。被告广东省韶关木材厂承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 汤桂新
审 判 员 李俊俊
代理审判员 吴 放
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 侯嘉琳
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