上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13668号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王章贵，男，1977年6月26日生，汉族，户籍地安徽省巢湖市，现住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张玉娟，女，1980年12月15日生，汉族，户籍地安徽省六安市裕安区。现住上海市浦东新区。
上列上诉人共同委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邵敏华，男，1960年10月22日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：朱松年，上海李东方律师事务所律师。
原审第三人：侯富贵，男，1987年10月6日生，汉族，户籍地山东省临沂市郯城县。
上诉人王章贵、张玉娟与被上诉人邵敏华、原审第三人侯富贵房屋买卖合同纠纷一案，上海市浦东新区人民法院曾于2016年11月25日作出（2015）浦民一（民）初字第46480号民事判决。后邵敏华不服，提起上诉，本院于2017年4月26日裁定发回重审。上海市浦东新区人民法院重审后作出（2017）沪0115民初38272号民事判决，王章贵、张玉娟不服，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王章贵、张玉娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回邵敏华一审全部诉讼请求，支持王章贵、张玉娟一审全部反诉请求。事实和理由：（1）一审程序违法。系争房屋的抵押权人为中国银行股份有限公司上海市普陀支行，其与本案处理结果有法律上的利害关系，根据民事诉讼法第五十六条第二款的规定，应当追加其作为第三人参加诉讼。（2）一审认定事实错误。1、系争房屋在双方交易时的市场价为人民币130万元左右，邵敏华与案外人宋某签订的《房地产抵押借款合同》约定系争房屋的价值为150万元亦可印证该事实。王章贵、张玉娟与邵敏华之间真实的交易价格即为130万元，双方网签合同约定总房价为190万元系为了多贷款而做高房价。侯富贵出具收到首付款60万元的收条仅系为了办理贷款，王章贵、张玉娟实际并未支付。王章贵、张玉娟于一审中陈述系争房屋真实交易价格为190万元，系担心做高房价可能会承担刑事责任而作出的不实陈述。事实上，关于是否收到60万元首付款，侯富贵在诉讼中的前后陈述亦并不一致。2、王章贵、张玉娟在贷款审批通过后过户前和侯富贵口头约定，贷款不足部分的5万元于过户后一个月内支付。此后，王章贵、张玉娟于2015年11月18日以现金方式将5万元支付侯富贵，其中并无不合情理之处。（3）王章贵、张玉娟为善意购房人，系争《上海市房地产买卖合同》合法有效，邵敏华与侯富贵之间的关系与合同效力无关。王章贵、张玉娟系通过中介知悉房源，并曾两次上门看房，只是因为当时系争房屋内无人而未果。王章贵、张玉娟在查看其他同户型房屋后决定购买系争房屋，合乎情理。缔约过程中，侯富贵持有邵敏华公证委托书，王章贵、张玉娟有理由相信其系邵敏华的代理人。系争《上海市房地产买卖合同》约定内容完备，交易价格合理。合同签订后，王章贵、张玉娟亦按约履行。邵敏华逾期交房后，王章贵、张玉娟及时进行了催告。一审认定王章贵、张玉娟与侯富贵恶意串通，缺乏依据。至于侯富贵与邵敏华之间的内部关系，不应影响王章贵、张玉娟的合同权利。王章贵、张玉娟购买系争房屋系为了居住，且该房屋为王章贵、张玉娟唯一住房。如果确认系争《上海市房地产买卖合同》无效，在房价大幅上涨的背景下，王章贵、张玉娟已无力再行购房。
邵敏华辩称：系争《上海市房地产买卖合同》订立时系争房屋的市场价为250万元至280万元之间。王章贵、张玉娟关于是否支付60万元首付款的陈述完全推翻了其一审中的主张。本案王章贵、张玉娟与侯富贵恶意串通的事实清楚。请求驳回上诉，维持原判。
邵敏华向一审法院起诉请求判令：1、以邵敏华名义与王章贵、张玉娟就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、王章贵、张玉娟将上述房屋返还登记至邵敏华名下。
王章贵、张玉娟向一审法院反诉请求判令：1、邵敏华向王章贵、张玉娟交付系争房屋，并结清水电煤费用；2、邵敏华向王章贵、张玉娟支付逾期交房违约金（以190万元为本金，自2015年11月17日起按日万分之五的标准计算至实际交房之日止）；3、邵敏华向王章贵、张玉娟支付逾期迁出户口违约金（以190万元为本金，自2015年10月23日起按日万分之五的标准计算至实际迁出之日止）。一审审理中，王章贵、张玉娟撤回了诉请1中的水电煤费用部分。
一审法院认定事实：系争房屋产权原登记于邵敏华名下，房屋建筑面积为69.08平方米。
2015年4月27日，邵敏华与案外人宋某签订《房地产抵押借款合同》一份，以系争房屋为抵押向宋某借款25万元，借款合同约定系争房屋价值为150万元，借款期限自2015年4月27日起至2016年4月26日止。当日，邵敏华签署一份《委托书》，内容为其委托侯富贵代为办理系争房屋房地产抵押登记手续、领取房地产登记证明、偿还贷款、提前还款、办理抵押登记注销手续、签订定金协议、房地产买卖合同、房地产转移登记、收取房价款、出具收据、交房等事项，委托期限自2015年6月27日起至2016年6月26日止。同时，邵敏华办理了上述《委托书》的公证手续。之后，邵敏华与宋某办理了借款抵押登记手续。
2015年7月16日，侯富贵与王章贵签订《房屋买卖居间合同》一份，上海XX有限公司（以下简称XX公司）列为居间方。买卖双方就系争房屋买卖的交易条件进行了约定，并约定当日签订网签版房屋买卖合同。落款处卖方（甲方）签名：侯富贵代邵敏华。同时，王章贵与XX公司签订《佣金确认书》一份，约定佣金金额为8,000元，支付方式为现金，佣金支付人为王章贵。
同日，侯富贵与王章贵、张玉娟签订网签版《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定卖售人为邵敏华（甲方）、买受人为王章贵、张玉娟（乙方），房屋总价款为190万元，并约定2015年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第四条未约定交房期限。合同补充条款（一）第5条约定，甲方于收到乙方贷款银行放贷后三个工作日内将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、有线电视等费用和所欠费用进行结算。补充条款（一）第7条约定，甲方于办理完过户手续后30日内迁出户口，如逾期未迁出则按每逾期一日，应按总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出时止。补充条款（一）第9条有关乙方贷款的特别约定：（1）若乙方的购房贷款不足本合同约定的额度，则乙方应在银行审批贷款所要求补足该笔款项的规定时间内将贷款不足部分以现金方式补足给甲方；若银行无特殊要求，则乙方应在甲乙双方至上海市浦东新区房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足给甲方。合同附件三付款协议约定：1、乙方于2015年7月17日支付房款60万元；2、乙方通过向银行贷款方式申请120万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户；若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方；3、待甲方户口迁出后且于甲乙双方办理交房手续当日，乙方支付甲方剩余房款10万元。合同附件五相关情况（包括租赁、抵押、相邻等其他关系）和户口迁移约定，租赁情况：无；抵押情况：有抵押信息。相邻关系：正常。落款处甲方“本人签章处”签名为：侯富贵代邵敏华，乙方处由王章贵、张玉娟分别签名。之后，侯富贵与宋某办理了抵押涤除手续。
同日，侯富贵向王章贵出具《收据》一份：今收到王章贵购买本人邵敏华名下的位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋而支付的首付款共计60万元。收款人签字处为侯富贵代邵敏华。本案原审一审中，侯富贵确认收据的真实性，但称此因王章贵、张玉娟办贷款需要而出具，其并未实际收到该款，王章贵则称系侯富贵要求给付现金，故其向亲戚朋友筹钱以现金方式支付。在一审重审审理中，侯富贵明确其收到王章贵以现金方式支付的该笔款项，现在其处。
2015年9月9日，王章贵、张玉娟与中国银行股份有限公司上海市普陀支行签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，以系争房屋为抵押贷款115万元，发放贷款的指定账户为：户名侯富贵，账号XXXXXXXXXXXXXXX8939，开户银行中行。
2015年9月14日，侯富贵持公证委托书与王章贵、张玉娟办理了系争房屋产权过户手续。2015年9月22日，系争房屋产权核准登记至王章贵、张玉娟名下，另系争房屋上设定了抵押权人为中国银行股份有限公司上海市普陀支行、债权数额为115万元、债务履行期限自2015年7月28日起至2040年7月27日止的抵押登记。
2015年11月13日17：32，中国银行股份有限公司将115万元贷款发放至第三人侯富贵银行账户内。同日19：57-19：59，侯富贵于ATM机取款1万元（分4次）。次日9：52，侯富贵于中国银行上海市杨思支行，柜台取现20万元；10：15，侯富贵于中国银行上海市西营路支行，柜台取现10万元；11：19，侯富贵于中国银行上海市永泰路支行，柜台取现5万元；11：39，侯富贵于中国银行上海市三林支行，柜台取现5万元；12：10，侯富贵于中国银行上海市六里支行，柜台取现20万元；12：21，侯富贵于中国银行上海市周家渡支行，柜台取现10万元；12：31，侯富贵于中国银行上海市昌里路第二支行，柜台取现10万元；13：16，侯富贵于中国银行上海市临沂路支行，柜台取现10万元；13：34，侯富贵于中国银行上海市兰村路支行，柜台取现10万元；14：35，侯富贵于中国银行上海市芳甸路支行，柜台取现5万元；15：21，侯富贵于中国银行上海市北艾路支行，柜台取现89,990元；以上总计1,149,990元。
2015年11月18日，侯富贵向王章贵出具《收据》一份：今收到王章贵购买本人邵敏华名下的位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋尾款5万元。收款人签字处为：侯富贵代邵敏华。对此，侯富贵无异议。
原审一审中，侯富贵向法院举证了由邵敏华于2015年11月15日出具的《收条》和侯富贵、邵敏华与现金合照，以证明侯富贵已于2015年11月15日将120万元现金当面交付给邵敏华。《收条》上载明：本人邵敏华（310XXXXXXXXXXXXXX）今收到候（侯）富贵人民币现金壹佰贰拾万元正，日期为2015年11月15日。邵敏华对该《收条》形式真实性无异议，但述称，2015年8月左右，其再次向宋某、贷款经办人小张等人要求贷款，小张等人表示同意，但要求其配合办理相关手续、书写收条并合影以证明还款能力，并表示收条无需交给对方；11月15日，周日，由侯富贵等人将现金100多万元带至其所居住的系争房屋内，其书写收条并与侯富贵、钱款合照，之后，侯富贵等人查看系争房屋并拍照，完成后其将侯富贵等人送至楼下，其回屋即发现收条不见了，遂向小张发送短信，要求返还欠条，故邵敏华系受欺骗，其实际并未收到该笔钱款。且根据常理，如需支付房款，如此巨款理应转账，否则无法辨真伪，且转账记录即为付款证据，侯富贵方提取现金到现场骗取邵敏华合影以证明支付房款的行为明显不合常理。
一审法院认为，本案的争议焦点在于系争房屋买卖合同的效力问题。
根据在案证据及当事人陈述，王章贵、张玉娟与邵敏华之间在房屋买卖合同的签订以及履行过程中存在诸多疑点：1、双方在签订《上海市房地产买卖合同》过程中，均由侯富贵持邵敏华的公证委托书，作为代理人与王章贵、张玉娟签约。出卖房屋系家庭重大事宜，邵敏华作为唯一的产权人且居住在系争房屋内，却出具公证委托书而从未出面办理任何手续，不符合常理，侯富贵对此解释为其与邵敏华在棋牌室结识，关系较好，邵敏华请求其帮忙办理出售房屋，该述显然不能令人信服。而且就产权过户至王章贵等名下前注销房屋上原有抵押登记一节，侯富贵之述亦存在矛盾，且无任何证据证明；2、王章贵称签约前曾两次上门看房，因系争房屋内无人而未果，便查看其他房屋的户型后即决定购买系争房屋。购买二手房屋系重大且复杂事项，查看房屋以明确房型、房屋状态是否符合买受人要求及有无瑕疵等系房屋买卖的重要程序，审慎善意的房屋买受人不可能在未见到房屋产权人及未查看房屋的情况下便草率决定买房，故王章贵等此举与常理不符；3、王章贵称签约当天因侯富贵要求以现金方式支付首付款60万元，其即向亲戚朋友筹集现金后付清，但其未就筹款过程提供任何证据，且60万元款项全部以现金方式筹集、支付也不符合常理。再则，侯富贵对是否收取该60万元前后陈述矛盾。因此不能仅凭侯富贵出具的收条认定王章贵、张玉娟已支付该60万元。4、从侯富贵的银行交易流水明细清单来看，其在2015年11月13日17：32收到银行贷款115万元后，于当日19：57于ATM机取款1万元（分4次），次日9：52-15：21于11个银行网点柜台取现1,139,990元，又于15日带现金百万余元去系争房屋处与邵敏华合影并由邵敏华出具《收条》，上述领款方式及付款方式明显不合常理，且有故意制造邵敏华已收款之假象的嫌疑，故在无其他证据印证的情况下不能认定侯富贵已将120万元交付给邵敏华。5、王章贵、张玉娟未按合同约定在产权过户之日补足贷款不足部分，同时，合同约定在贷款到账后三日交接房屋，但双方未按时交接房屋，虽侯富贵于2015年11月18日出具的收条载明收到尾款5万元，一审庭审中侯富贵亦认可收到该款，但该款在时间节点上与补足贷款不足部分不符，在数额上与房屋交接时应付尾款不符，侯富贵、王章贵、张玉娟对此均未作合理解释。综上，本案在买卖磋商、缔约、履约等过程中存有诸多瑕疵与疑点，可以认定邵敏华与王章贵、张玉娟之间不存在房屋买卖的真实意思表示，《上海市房地产买卖合同》系王章贵、张玉娟与侯富贵恶意串通所签订，应属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，对于系争房屋已设定的抵押权人为中国银行股份有限公司上海市普陀支行、债权数额为115万元、债务履行期限自2015年7月28日起至2040年7月27日止的抵押登记，应由王章贵、张玉娟予以涤除，涤除后，房屋恢复登记至邵敏华名下。鉴于银行贷款已放款至侯富贵账户，没有证据可证明侯富贵已将该款交付给邵敏华，故应由侯富贵向王章贵、张玉娟返还该115万元。至于侯富贵另行出具收条的60万元及5万元，因无证据证明王章贵、张玉娟已实际支付，故本案中不作处理。
因合同无效，王章贵、张玉娟要求邵敏华交付系争房屋、支付逾期交房违约金、逾期迁出户口违约金，无合同依据，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于二○一七年九月二十二日作出判决：一、侯富贵以邵敏华名义与王章贵、张玉娟就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、王章贵、张玉娟应于判决生效后十日内涤除上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋设立的抵押权人为中国银行股份有限公司上海市普陀支行、债权数额为115万元的抵押。抵押涤除后五日内，配合邵敏华办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权恢复登记至邵敏华名下的手续；三、侯富贵应于判决生效后五日内返还王章贵、张玉娟115万元；四、驳回王章贵、张玉娟的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,800元，反诉案件受理费1,442元，合计24,242元，由王章贵、张玉娟负担。
二审中，王章贵、张玉娟提供如下证据：1、《补充协议》，证明为了多贷款，王章贵、张玉娟与侯富贵约定做高房价60万元，系争房屋真实的交易价格为130万元；2、取款凭条，证明王章贵、张玉娟于2015年11月18日以现金方式向侯富贵支付5万元；3、发票、还款凭证，证明王章贵、张玉娟缴纳了交易税费，且一直在按约偿还银行贷款。邵敏华认为：1、《补充协议》并非二审新证据的范畴，且真实性不予认可；2、取款凭条真实性不予认可，何况5万元系贷款不足部分，实际上贷款于2015年10月18日审批，王章贵、张玉娟不可能于2015年9月14日就预见到贷款审批不足且不足部分为5万元；3、发票与还款凭证真实性认可，但与本案无关。本院对上述证据认定如下：1、《补充协议》的落款时间为2015年7月16日，如确系当时形成，王章贵、张玉娟本应于一审举证期限届满前提供，但本案之前的诉讼过程中，王章贵、张玉娟均未提供该证据，反而强调双方真实的交易价格为190万元，其于此次二审中再行提供，又未能进行充分合理解释，该证据的真实性或者说形成时间存疑，本院难以采信；2、取款凭证载明的“卡取”时间为2015年9月14日，对方户名为“黎X发”，该证据与王章贵、张玉娟的证明目的明显不具有相关性，也与王章贵、张玉娟主张其与侯富贵存在口头约定，即贷款不足的5万元于过户后一个月内支付的事实不符；3、王章贵、张玉娟支付交易税费系系争房屋过户的前提，按时还款亦系其贷款合同项下的基本义务，其支付交易税费的发票及还款凭证确实明显与系争《上海市房地产买卖合同》的效力无关。据此，王章贵、张玉娟于二审中主张事实，均不予认定。一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，纵观侯富贵于系争房屋交易过程中的所作所为，以及于本案诉讼中前后矛盾的陈述，可以看出其在出售系争房屋过程中明显不是为了邵敏华的利益。结合邵敏华于签订《房地产抵押借款合同》当天出具《委托书》并办理公证，委托侯富贵出售房屋的情况，足以认定邵敏华并无委托侯富贵出售系争房屋的真实意思，所谓委托实质上不过系对其借贷的担保。
从意思自治的角度考虑，民事主体偶然的有悖于交易习惯或者常理的交易行为，在其能够合理解释的情况下，确实不能轻易地否定其效力。然而，王章贵、张玉娟在购买系争房屋过程中确存在诸多异于通常交易之处，在本案诉讼过程中亦存在前后完全不同的陈述，且王章贵、张玉娟不能提供令人信服的理由。首先，王章贵、张玉娟主张购买系争房屋系为了居住，且该房屋为其唯一住房，也就是说，购买系争房屋于其而言为家庭生活的重大事件，本应系深思熟虑的结果，但其在未能实际查看系争房屋的情况下就作出购买决定，明显不符合审慎的善意交易人的逻辑。其次，关于贷款不足部分的房款5万元，双方合同明确约定本应于过户时以现金补足，王章贵、张玉娟主张双方另行存在口头约定，即其可以在过户后一个月内支付，但不管是其主张的实际支付时间，抑或侯富贵出具《收据》的时间均与其所谓口头约定不符，且其不能做出合理解释。再次，关于系争房屋真实的交易价格，王章贵、张玉娟在之前的诉讼中，反复陈述为190万元，并且非常明确地主张首付款60万元系以现金支付，一审判决其败诉后，其又提出真实交易价格为130万元，当初作出虚假陈述系担心做低房价承担刑事责任。王章贵、张玉娟在本案诉讼中均委托专业的律师作为诉讼代理人，对于此中利害，或者说做低房价是否存在承担刑事责任的风险，不能认为其不清楚，其所作解释明显不具有合理性。综合上述情况，一审认定系争《上海市房地产买卖合同》系王章贵、张玉娟与侯富贵恶意串通所签订，并非邵敏华真实意思表示，应为无效，依据充分。关于合同无效的后果，一审所作处理，并无不当，本院予以确认。
本案系房屋买卖合同纠纷，案外人Z公司上海市普陀支行虽系系争房屋目前登记的抵押权人，但其并非系争《上海市房地产买卖合同》的主体。一审判决确认该合同无效的同时，要求王章贵、张玉娟清偿贷款，涤除抵押并未根本影响中国银行股份有限公司上海市普陀支行的利益。据此，一审未追加该银行作为本案第三人参加诉讼，并不构成严重程序违法。
综上，王章贵、张玉娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24,242元，由上诉人王章贵、张玉娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 许 军
二〇一八年二月五日
书记员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……