宁城县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民初字第03439号
原告史伟男，男，蒙古族。
委托代理人高景伟，内蒙古全兴律师事务所律师。
被告宁城天宇房地产开发有限公司。
法定代表人李树军，系总经理。
委托代理人菅来胜，内蒙古大宁律师事务所律师。
被告张柏义，男，汉族。
被告朱凤红，女，汉族。
被告张柏叶，女，汉族。
第三人张颖，女，汉族。
委托代理人门凤萍，内蒙古大宁律师事务所律师。
原告史伟男与被告宁城天宇房地产开发有限公司、张柏义、朱凤红、张柏叶房屋买卖合同纠纷，本院于2013年8月26日立案受理，在诉讼过程中，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条之规定依职权追加与本案有利害关系的张颖作为第三人参加诉讼，本案适用简易程序，依法由代理审判员张俊青于2013年12月11日公开开庭进行了审理。原告史伟男及委托代理人高景伟、被告宁城天宇房地产开发有限公司（以下简称天宇公司）委托代理人菅来胜、被告张柏义、第三人张颖及委托代理人门凤萍到庭参加诉讼，被告朱凤红、张柏叶经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。
原告史伟男诉称，2012年10月17日，原告购得建平县三家乡滨河园小区15号楼2061室的楼房使用权和所有权，此楼房为被告天宇公司开发，楼房建设未竣工时出售给了张松岭，张松岭付清了购房款，双方约定楼房竣工后交付房屋，且将房屋产权办理到张松岭所认可的原告名下。2013年初，张松岭去世。此时房屋已竣工，但被告天宇公司拒绝向原告交付房屋并拒绝协助办理房屋产权过户事宜。原告认为，被告天宇公司有义务交付房屋，并协助原告办理房屋产权过户事宜，而张松岭的三继承人被告张柏义、张柏叶、朱凤红同样具有协助义务，特根据合同法及相关法律规定，要求四被告将建平县三家滨河园小区15号楼2061楼房交付给原告，并协助原告将房屋产权证办理到原告名下。
被告天宇公司辩称，一、答辩人未向原告出售过涉案楼房，建平县三家乡滨河园小区确系答辩人开发建设，但原告从未在答辩人处购买过该小区楼房。其所称的15号楼2061室于2012年8月11日预售给了张松岭，价款为171931.2元。张松岭去世后不久，其儿子经柏义与张颖来到答辩人处，称张松崔生前已将该楼号转卖给了张颖，并已楼房钥匙交给了张颖，当时张颖向答辩人提供了双方签订的买卖协议及张松岭生前做的公证书，张柏义亦出具担保书，保证上述事实存在。在此情况下答辩人同意了张松岭与张颖的楼号转让行为，张颖交清了相关费用。二、张松岭从未与答辩人提过将楼房登记到原告名下一事，对于其与原告之间是否存在交易，答辩人并不知情。即使在张颖找到答辩人之前，原告也从未找过答辩人或以任何形式提出对楼房的主张。三、原告与答辩人不存在房屋买卖合同，答辩人不负有向其交付房屋并协助其办理产权过户的义务。答辩人将楼房预售给张松岭，双方属于房屋买卖合同关系，张松岭不享有楼房产权，而只享有基于合同的权利义务。未经答辩人同意，张松岭无权将合同下的权利义务转让给他人。故即使张松岭存在将楼号转让给原告的事实，但因未经答辩人同意，其转让行为对答辩人亦不具有法律效力。综上，原告要求答辩人交付房屋并协助办理产权登记没有事实和法律依据，故应驳回的告对答辩人的诉讼请求。
被告张柏义辩称其没有答意见。
被告朱凤红、张柏叶均未未答辩，亦未向本院提供证据
第三人张颖述称，原告的主张无法律依据。原告与张松岭的转让行为第三人及天宇公司均不知情，其合同不能约束第三人及天宇公司。因张松岭不是房屋所有权人其无权处分。根据法律规定，原告与张松岭的转让行为属于债权转让，即使无须天宇公司同意，但应当通知天宇公司，否则该转让对于宇公司不发生效力。而天宇公司将此房屋出售给第三人并无不当。此房屋现由第三人居住使用一年，原告并没有与真正的房屋所有者天宇公司签订房屋买卖合同，其诉求无法律依据。第三人与张松岭的转让行为通知了天宇公司，天宇公司与第三人签订商品房买卖合同，并将房屋交付给第三人使用，产权证正在办理中。第三人与张松岭的转让协议合法有效，第三人在合同签订后支付了相应价款，且张松岭的转让行为的真实合法性已经公证证明，第三人与真正的房屋所有者签订了正式商品房买卖合同，此房屋也已经实际交付于第三人使用近一年。综上，原告的诉讼无法律依据，应予以驳回。
原告为支持其诉讼请求向本院提供证据及二被告、第三人质证意见如下：
1、房屋买卖合同一份，证明原告同张松岭签订有效的房屋买卖合同，原告取得房屋所有和使用权利。
被告天宇公司质证认为原告与张松岭的买卖合同被告天宇公司不知情，原告和张松岭未向天宇公司递交书面说明及房屋转售的合同手续；另对合同证明目的有异议，房屋在2012年10月尚未交付使用，房屋产权没有登记在张松岭的名下，张松岭没有得到房屋使用权，应是债权转让。
被告张柏义质证认为属实。
第三人质证认为此合同的相对方是原告和张松岭，第三人不知道此合同的存在，无法确定此合同的真实性，且依此合同二、三条显示此房已入住，第四条显示是二手房交易，关于价款的给付前后矛盾，除房号外，面积与第三人所购房屋不同，故对其真实性第三人无法确定；此合同项下的权利义务不约束第三人，此合同未通知天宇公司，对天宇公司无约束力，不影响天宇公司将此房出售给第三人，故此合同与第三人及天宇公司无关；此合同不具有合法性，根据法律规定，未交工的房屋禁止转让，故其不具有合法性，且此合同不能证明原告已支付购房款。
2、购买商品房的收款凭证一份，证明原告支付过天宇公司购房款，原告获得在先要求被告交付房屋的请求权。
被告天宇公司质证认为对真实性无异议，收据上收款人是张松岭，而非原告，原告虽持有收据，不能证明此款是原告交付的；收据本身说明不了房屋的转让，改变不了债权转让问题，被告和原告之间没有债权关系，天宇公司没有义务交付房屋。
被告张柏义没有质证意见。
第三人质证认为此收据只能证明张松岭交款，而不是原告，体现不了原告已交付了房款。原告此收据的来源不明，因此收据在张松岭卖给原告房屋时称已丢失，并进行公证声明，被告张柏义也同时证明了此事实并有声明真实性的担保书。
被告天宇公司为支持其答辩意见向本院提供证据及原告、被告张柏义、第三人的质证意见如下：
公证书和张柏义的担保书各一份，证明张松岭生前做的公证，证明他在天宇公司购买楼房的发票丢失，张松岭通过房屋转让的方式将房屋转让给了张颖，张柏义作为担保人。
原告质证认为对公证书的内容有异议，通过本案的庭审，张松岭并非遗失天宇公司的付款凭证，而是将房屋出售给原告；张松岭、张柏义及天宇公司明知张松岭将此房屋转让给原告，其行为已经构成恶意串通，并导致原告无法取得房屋，张松岭的公证书不具有法律效益；担保书缺乏真实性和关联性，本案张柏义认可签订房屋买卖合同，与本案证言前后矛盾，应属无效；本份公证书并不能证明第三人取得房屋使用权利，第三人没有取得房屋产权证，没有对抗原告效力。公证书适用的法律依据有异议。
被告张柏义质证认为担保书是我签的，公证书是属实，没有其他意见。
第三人质证认为没有异议。
第三人为支持其陈述意见向本院提供证据及原告、二被的质证意见如下：
1、房屋买卖协议书一份及收据一枚，证明张松岭于2012年11月23日将争议房屋的债权转让给第三人，价款为17.8万元，且合同中说明张松岭将天宇公司的收据丢失，此转让通知了天宇公司，合同的文本数也体现了交天宇公司一份，第三人与张松岭签订此协议，张松岭收取债权转让款17.8万元。
原告质证认为原告对第三人的房屋买卖协议书不知情；如协议书属实，本协议书中第三条约定的内容中，事实情况是根据张松岭当时的身体情况不具备此履行条件，此协议书无法履行，也没有正式生效，而本协议书中第六条约定中明显与事实不符，收据并未丢失，而是将收据交付给原告；3、本份协议书并不具有物权上的法律效益，应是债权履行，并非物权交付；本份协议书签名处有明显的更改痕迹，由于张松岭已经去世，无法鉴定合同的真伪。此协议的质证意见与收条的质证意见一直。原告不申请对协议书上张松岭的签字进行鉴定。
被告天宇公司对证据的真实性不持异议。
被告张柏义没有意见。
2、公证书一份，通过公证，证明张松岭将天宇公司给其的收据丢失，并说明与第三人签订的合同具有真实性。
原告质证认为与被告天宇公司的公证书的意见一致。
被告天宇公司质证认为没有异议。
被告张柏义没有异议。
3、天宇公司给付的售后服务单一枚，证明楼房已经交付给第三人，并提供相关售后服务情况及相应电话。
原告质证认为此份证据与本案无关，无法反应案件的实际情况。
被告天宇公司质证认为没有异议。
被告张柏义质证认为没有异议。
4、房屋买卖合同一份，证明第三人与天宇公司于2013年3月26日签订了房屋买卖合同，产权证正在办理中。
原告质证认为本份证据并非原件，缺乏真实性；本份证据并没有体现第三人取得涉案房屋的所有权，并没有对抗法律的效益，同时本份复印件与第三人提供的房屋买卖合同矛盾，买卖合同需由张松岭陪同下方可办理，张松岭已经去世，此合同不产生法律效益，另本案的房地产开发公司、张松岭、张柏义都知道原告和张松岭签订房屋买卖合同情况，属于恶意串通，根据法律规定，不应支持。
被告天宇公司质证认为没有异议。
被告张柏义质证认为没有异议。
5、收据单据7枚，证明第三人于2013年3月26日缴纳了争议房屋的地下室的购房款、电费款、水费、取暖费、有线电视费等费用。
原告质证认为此7枚单据与本案无关，并不能证明第三人的证明目的，有线电视费、取暖费的收缴应由合法的单位出具收据，此单据没有相应的记载，不符合相应的操作流程。
被告天宇公司没有异议。
被告张柏义没有异议。
本院综合双方当事人的质证意见，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》认证如下：
原告提供的证据1，被告张柏义质证认为属实，予以采信。证据2，二被告及第三人对其真实性无异议，本院予以采信。被告天宇公司提供的证据，原告、被告张柏义及第三人对其真实性没有异议，本院予以采信。第三人提交的证据1、2，相互印证，本院予以采信。证据3，与本案无关联性，本院不予采信。证据4、5，因被告天宇公司质证无异议，可以证明此3份证据的真实性，本院予以采信。
综合举证、认证情况及当事人的陈述，本院确认本案事实如下：
2012年8月11日，被告天宇公司将位于辽宁省建平县三家乡滨河园小区15号楼2061号，即本案的争议房屋预售给张松岭（已故），并为为张松岭出具171931.2元的购房款收据一枚，收据编号为0041736。2012年10月17日，张松岭与原告签订房屋买卖合同，将争议房屋卖与原告。2012年11月23日，张松岭又与第三人张颖签订房屋买卖协议书，将同一房屋卖给第三人，并为第三人出具收到购房款178000元的收据一枚。2013年3月11日，张松岭出具经公证的声明书一份，声明其将被告天宇公司出具的编号为0041736的收据丢失，并证明其与第三人签订房屋买卖协议书及收到第三人购房款的真实性。2013年3月26日，第三人与被告天宇公司签订商品房买卖合同，合同编号为GF-2000-0171，建村房合字20121150035号。争议房屋的所有权现在被告天宇公司名下。2012年12月份至今，争议房屋由第三人居住，并交纳了争议房屋的太阳能款、取暖费、水费、电费、物业费、有线电视费及购买地下室的费用。
另查张松岭于2013年4月5日去世。张松岭的法定继承人为朱凤红、张柏义、张柏叶。
本院认为，原告要求被告协助履行办理争议房屋所有权变更手续的前提应为原告与被告间签订了房屋买卖合同且被告享有争议房屋的物权。在本案中，原告与张松岭签订了房屋买卖合同，但张松岭未取得争议房屋的物权，而被告天宇公司享有争议房屋的物权，但与原告间却不存在房屋买卖关系，故原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告可就自己的损失另行主张权利。被告天宇公司、第三人要求驳回原告诉讼请求的答辩意见，本院予以采纳。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费100元，邮寄费110元，计款210元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
代理审判员 张俊青
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 毕 然