广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终14807号
上诉人（原审被告）：广州市从化珠江房地产开发有限公司，住所：广东省广州市从化太平镇东方夏湾拿花园夏湾拿大道10-12号二楼，统一社会信用代码：91440184732982679L。
法定代表人：代迪,职务：总经理。
委托代理人：林契锋，该司职员。
被上诉人（原审原告）：张建社，男，汉族，1954年5月23日出生，住重庆市铜梁县，
被上诉人（原审原告）：汤启学，女，汉族，1956年1月27日出生，住重庆市铜梁县，
共同委托代理人：刘阳、尹恩林，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州市从化珠江房地产开发有限公司（以下简称“珠江房地产公司”）因与被上诉人张建社、汤启学商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院(2017)粤0184民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张建社、汤启学向原审法院起诉请求：1、广州市从化珠江房地产开发有限公司向张建社、汤启学支付延迟办理房屋权证的违约金（该违约金从2014年6月4日起计算至珠江房地产公司到房地产登记机构为张建社、汤启学办理产权登记并取得递件回执之日止，标准为每日按房屋总价格的万分之一计算，违约金暂计至起诉之日为：2695175元×万分之一/天×1008天=271673.64元）；2、珠江房地产公司向张建社、汤启学退还房屋面积差价5281元；3、珠江房地产公司承担全部诉讼费用。案件审理中，张建社、汤启学同意违约责任计付至2016年3月11日。事实与理由：当事人双方于2011年5月5日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201105113585）（下简称“合同”），合同约定张建社、汤启学向珠江房地产公司购买从化市太平镇东方夏湾拿花园0区（四期一区）（Ds076号）房，合同总金额为2700456元。合同第十三条约定，珠江房地产公司应当在2011年12月31日前将涉案房屋交涉给张建社、汤启学使用。该合同第二十一条规定，张建社、汤启学委托珠江房地产公司办理产权登记。同日签订的该合同附件七《补充协议》第14条约定，珠江房地产公司应当在商品房交付使用后550个工作日内，向产权登记机构递交办理该商品房产权登记的资料并取得递件回执。合同签订后，张建社、汤启学依约及时足额地向珠江房地产公司支付了全部购房款。珠江房地产公司于2012年3月20日将涉案房屋交付给张建社、汤启学使用。张建社、汤启学认为，珠江房地产公司没有依据补充协议的约定，没有在房屋交付使用后550个工作日内到房地产登记机构为张建社、汤启学办理产权登记并取得递件回执，其行为已构成违约，应承担违约责任；珠江房地产公司提供的房屋经房管局实测认定实际面积比销售面积小0.53平方米，其应向张建社、汤启学退还面积差价5281元。
一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。
一、关于逾期办证的责任问题。张建社、汤启学已支付完毕购房款，合同补充协议约定的办理产权登记的日期应为商品房交付使用后550个工作日内，庭审中，当事人双方均确认合同约定办理房产证的时间为2014年8月12日前，予以确认。珠江房地产公司未能在合同约定的时间内办理房屋产权证，应承担违约责任。珠江房地产公司辩称其违约系因不可抗力因素及非其可控因素导致，一审法院认为，不可抗力系指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，虽然合同补充协议中对不可抗力的情形进行了列举，但结合珠江房地产公司的陈述及提供的证据，珠江房地产公司提出的因政府行为导致办证延误属于珠江房地产公司应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，珠江房地产公司作为房地产开发企业，对于房地产开发过程中的土地开发政策、办证程序等因素应有预期，并预留合理的时间予以应对，故其并不能构成属于不可抗力的情形，综上，对珠江房地产公司的抗辩不予采纳。
二、关于逾期交房违约金标准的问题。合同补充协议第10条约定的逾期办证违约金标准为每日按房价款0.01%标准计算，而第14条则约定逾期办证的违约金为每满一年按房价款的1%计算。现张建社、汤启学主张按补充协议第10条计算而珠江房地产公司主张按第14条计算，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，当事人双方签订的合同及补充协议属于格式合同，而珠江房地产公司属于提供格式条款的一方，现合同条款发生冲突，则应当作出不利于珠江房地产公司一方的解释，故对珠江房地产公司抗辩不予采纳。
三、关于计付逾期办证违约金时间计算的问题。双方均确认合同约定的办证时间为2014年8月12日，珠江房地产公司直至2016年3月11日才向张建社、汤启学发出《办理产权通知书》，庭审中张建社、汤启学亦同意违约金计算至2016年3月11日，故予以确认。
综上所述，在合同履行的过程中，张建社、汤启学已付清房价款，珠江房地产公司应按照约定在2014年8月12日前办理房产登记手续，但珠江房地产公司直至2016年3月11日才向张建社、汤启学发出《办理产权通知书》，故珠江房地产公司应以总房价为基数，按照每日0.01%的标准，从2014年8月13日起计付违约金至2016年3月11日止给张建社、汤启学。
四、关于退还房屋面积差价的问题。双方当事人均确认《办理产权通知书》中关于面积差及需退金额5281元的情况属实，予以确认，现张建社、汤启学主张退还于法有据，且珠江房地产公司亦同意返还，故予以支持。
一审法院判决如下：一、广州市从化珠江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向张建社、汤启学支付逾期交房违约金（以购房款2700456元为本金，按每日万分之一的标准，从2014年8月13日起计至2016年3月11日止，违约金总额以已付购房款2700456元为限)；二、广州市从化珠江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向张建社、汤启学退还房屋面积差价5281元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2727元，由被告广州市从化珠江房地产开发有限公司负担。
判后，广州市从化珠江房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、判决撤销一审法院判决之第一项，改判上诉人无需承担违约责任。2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、涉案房屋未在合同约定期限内完成产权登记是由于双方合同约定的不可抗力情形出现所致，依据法律及合同约定，上诉人不应承担违约责任。一审法院认为该政府行为导致办证延误属于上诉人应当预见并可预留时间应对的客观情况，属于事实认定不清，是明显错误的。二、上诉人通知被上诉人办理产权登记后，因被上诉人未向上诉人提交办理产权登记所需的资料且被上诉人未缴纳契税等违约行为导致的迟延办理产权登记的责任，上诉人不承担违约责任。三、除却不可抗力及被上诉人违约两种情形所致的办证延误期限后，上诉人并未违反合同约定办证期限，上诉人不应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》附件七补充协议第14条约定，被上诉人委托上诉人办理产权记的，上诉人应当在房屋交付使用后550个工作日内向产权登记机关递交办证资料并取得递件回执。一审中，上诉人与被上诉人己共同确认房屋交付时间为2012年6月1日，按合同约定应当办理房产证的时间为2014年8月12日。根据前述内容，除却政府行为的不可抗力导致的逾期办证期间(2014年3月28日至2015年12月21日)及因被上诉人违约行为导致的逾期办证期间(2016年3月11日至上诉之日)后，上诉人办证期限处于第512个工作日，属于合同约定的办证期间，并无违约，因此上诉人不应承担违约责任。四、即使上诉人存在逾期办证行为，一审法院判决上诉人参照每日按房屋总价格(未减去面积差退款)的万分之一的标准支付迟延办理产权登记违约金也没有事实、法律及合同依据。补充协议第10条和第14条同时约定在附件七内，从条款顺序上看，第14条列于第10条之后，并单独对于迟延办证的违约问题进行了明确的特别约定，应视为补充协议第14条对第10条关于迟延办证违约责任的约定进行了变更。无论是补充协议第10条还是第14条，其文义都是清楚明确的，对条款本身不存在两种以上的解释。一审判决的违约金计算基数和支付期限缺乏事实和合同依据。因涉案房屋存在面积差，一审法院判决第二项也已确认上诉人应退还面积差价，但一审判决第一项中计算违约金的本金仍未减去面积差价，且被上诉人一审诉讼请求的违约金本金为已减去面积差价的实际购房款，一审法院未以被上诉人一审诉讼请求的基数为前提，判决基数大于起诉基数，没有事实和法律依据。同时依据补充协议第14条约定，每满一年上诉人才按已付房款的1％向被上诉人支付违约金，自2014年8月13日计至2016年3月11日止，即已满一年但未满两年，根据合同约定应仅就满一年的部分进行支付，因此一审判决单方改变违约金计算方式，判决上诉人连续支付该段期间的违约金，缺乏合同依据。此外，根据补充协议第16条约定：任何一方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等的总额不得超过总房价款的5％，一审判决违约金总额以房款为限明显不符合法律及合同约定。五、退还面积差事宜是被上诉人怠于履行义务所致，上诉人并无违约行为，因此导致的诉讼费用应由被上诉人承担。
张建社、汤启学二审答辩称：根据合同约定，同意将违约金的计算基数修改为减去面积差价的实际购房款，违约金总额以减去面积差价的实际购房款的5％为限。不同意上诉人其他上诉请求，请求维持。
本院二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人是否应承担违约责任的问题及违约金计算标准的问题，原审判决根据已查明的事实及双方当事人提交的证据对此已作出充分的分析论述，本院予以确认，不再赘述。
关于违约金计算基数及限额的问题，根据《补充协议》中第10条“甲乙双方同意：合同第十条、第十四条、第二十二条中的‘每日按总房价款0.05%的标准’全部修改为‘每日按该商品房总房价款0.01%的标准’”、第16条“甲乙双方同意：任何一方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等的总额不得超过总房价款的5%，但本协议及认购书另有约定的除外”，上诉人主张双方当事人约定的违约金应以实际购房款（即被上诉人已支付的购房款总额减去面积差价）为计算基数，违约金总额以该实际购房款的5％为限，被上诉人于二审庭审中对上述事实表示确认，同意二审法院根据本案事实依法处理，故本院予以确认。综上所述，珠江房地产公司关于违约金计算基数及限额部分的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:
一、维持广州市从化区人民法院(2017)粤0184民初830号民事判决第二项；
二、变更广州市从化区人民法院(2017)粤0184民初830号民事判决为：广州市从化珠江房地产开发有限公司应于本判决送达之日起10日内向张建社、汤启学支付逾期交房违约金（以实际购房款2695175元为本金，按每日万分之一的标准，从2014年8月13日起计至2016年3月11日止，违约金总额以实际购房款2695175元的5%为限)；
本案一审受理费2727元，由广州市从化珠江房地产开发有限公司负担2362元，张建社、汤启学负担365元。二审案件受理费5454元，由广州市从化珠江房地产开发有限公司负担4724元，张建社、汤启学负担730元。本判决为终审判决。
审 判 长 肖逸思
审 判 员 曾文莉
代理审判员 陈少波
二〇一七年十月十六日
书 记 员 李 博