绍兴市柯桥区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）绍柯执异字第6号
案外人：北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所，住所地：浙江省绍兴市柯桥区笛扬路****号中海国际*幢****室。
负责人：吴建德。
委托代理人：冯云飞、潘小珍，北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所职工。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司绍兴分行，住所地：绍兴市越城区塔山街道中兴南路2号。
负责人：刘雁群，系该分行行长。
委托代理人：劳晓洁、董樑，浙江大公律师事务所律师。
被执行人：绍兴中海投资发展有限公司，住所地：绍兴市柯桥区湖塘街道湖中村。
法定代表人：沈土根。
本院在执行（2014）绍柯执民字第3302号申请执行人中国建设银行股份有限公司绍兴分行与被执行人绍兴中海投资发展有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所称，法院于2014年9月29日发出执行通知，拟拍卖被执行人绍兴中海投资发展有限公司所有的位于柯桥区华舍街道中海国际商业中心1幢2001、2002、2003、2004室的房地产，现依法提出执行异议，请求：1、将案外人承租的中海国际商业中心1幢2004室装修进行单独评估，拍卖后的装修款归案外人所有；2、案外人对租赁房产享有优先购买权；3、根据租赁协议，有权使用的租赁的房产至2023年3月30日。其事实与理由：案外人北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所与被执行人绍兴中海投资发展有限公司于2013年初签订中海国际商业中心办公楼租赁合同一份，合同约定由绍兴中海投资发展有限公司将其名下的位于柯桥区华舍街道中海国际商业中心1幢2004室出租给案外人，租赁期限为10年，自2013年4月1日起至2023年3月30日。合同签订后，绍兴中海投资发展有限公司就将出租的房屋交付案外人使用，并实际使用至今。截止目前，案外人已经支付给被执行人5年房租。法院的执行案件中，被执行人将本案诉争房屋的抵押给银行的时间是在2013年8月，迟于案外人租赁上述房屋。为证明上述事实，案外人向本院提交了与绍兴中海投资发展有限公司签订的中海国际商业中心办公楼租赁合同、租赁发票、租赁证等证据复印件各一份。
申请执行人中国建设银行股份有限公司绍兴分行答辨称，案外人北京汉鼎联合律师事务所提出的执行异议部分不能成立。一、案外人提交的租赁合同与房屋租赁证关于租赁期限不一致。租赁合同载明的租赁期限为10年，自2013年4月1日起至2023年3月30日。房屋租赁证载明的租赁期限为5年，自2013年4月1日起至2018年3月31日。房屋租赁证是向房地产管理部门备案登记，应以房屋租赁证载明的租赁期限为准。二、案外人是否支付了5年的租金由法院审查。三、对案外人请求装修价值进行单独评估，拍卖成交后装修款归案外人所有无相应依据。
本院查明，2013年8月16日，被执行人绍兴中海投资发展有限公司与申请执行人中国建设银行股份有限公司绍兴分行签订《最高额抵押合同》，约定被执行人绍兴中海投资发展有限公司以其所有的位于柯桥区华舍街道中海国际商业中心1幢2001、2002、2003、2004室的房地产为绍兴县清远纺织服饰有限公司在2013年8月16日至2014年8月15日之间连续发生的债务的清偿提供最高额抵押担保，双方办理了抵押登记。本院（2014）绍柯商特字第43号民事裁定书裁定：对被执行人绍兴中海投资发展有限公司上述抵押房产采取拍卖、变卖等方式依法变价。裁定生效后，绍兴中海投资发展有限公司未能自觉履行，中国建设银行股份有限公司绍兴分行向本院申请执行，本院立案执行后，于2014年9月29日对被执行人发出执行通知书，拟对系争房屋进行评估、拍卖。案外人据此向本院提出执行异议。
同时查明，案外人北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所与被执行人绍兴中海投资发展有限公司于2013年1月22日签订房地产租赁合同一份，合同约定由绍兴中海投资发展有限公司将其名下的位于柯桥区华舍街道中海国际商业中心1幢2004室（房屋建筑面积489.36平方米）出租给案外人，租赁期限为5年，自2013年4月1日起至2018年3月30日，年租金为178616元。每一年的租金均在下一年度2月1日前一次性付清，同时约定因案外人而产生的装修费用全部由案外人自行承担。合同签订后，绍兴中海投资发展有限公司就将出租的房屋交付案外人使用，案外人进行装修并实际使用至今，并于2013年3月6日开具了第一年的租金为178616元完税发票，于2013年4月1日向柯桥区房地产管理处登记备案，于2013年5月在浙江省司法厅进行了其住址变更手续，目前其营业执照的营业地址为中海国际商业中心1幢2004室。因案外人与绍兴中海投资发展有限公司及其关联公司存在法律服务合作关系，双方于2013年底就修改原租赁合同内容及结算相关费用问题达成合意，将租赁合同的租赁期限改为10年，自2013年4月1日起至2023年3月30日，年租金变更为前5年97872元、后5年102765.6元，双方对原租赁合同进行了变更。2014年1月10日案外人与绍兴中海投资发展有限公司就双方之间法律服务费和房屋租金进行结算。双方同意，2013年度案外人为被执行人及其关联方提供的法律服务费折算后按照500000元人民币计，以此抵销案外人应付的前5年租金。协议签署后，案外人为被执行人开具了500000元的法律服务费发票，被执行人为案外人开具了共499940元房租发票。
以上事实，由案外人向本院提交的与绍兴中海投资发展有限公司签订的中海国际商业中心办公楼租赁合同、租赁发票、租赁证、结算清单及案件明细、房租发票、委托代理合同及发票复印件各一份，由本院调取的在柯桥区房地产管理处备案的租赁合同一份，本院（2014）绍柯商特字第43号民事裁定书一份、本院（2014）绍柯执民字第3302号执行通知书及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，案外人北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所与被执行人绍兴中海投资发展有限公司签订的已在房地产管理部门备案的房产租赁合同，双方主体适格，权利义务明确，且已依照相关法律规定办理登记备案手续和履行相关义务，并能提供在抵押前已经占有且至今占有案涉房屋的确切证据，案涉房产备案的租赁合同对今后的买受人应具有约束力，同时也可确认案外人对租赁房产享有优先购买权。但案涉房产设定抵押后，未经抵押权人同意，案外人与被执行人对租赁合同予以修改，将房屋的租赁期限延长至10年，并减少房屋年租金，提前支付，抵押后修改的租赁合同因涉及本案债权人及其他债权人的利益，并对本案债权人造成实质损害，故本院认为案外人不能以修改后的租赁合同对抗本案抵押权人实现抵押权，案外人如对抵押不知情而由此造成损害，可向绍兴中海投资发展有限公司另行诉讼解决。案外人请求案涉房屋装修进行单独评估，拍卖后的装修款归案外人所有与租赁合同约定不符，因缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
一、案外人北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所的执行异议请求部分成立，案外人北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所于2013年1月22日与被执行人绍兴中海投资发展有限公司签订的房产租赁合同合法有效，案外人对绍兴中海投资发展有限公司所有的位于柯桥区华舍街道中海国际商业中心1幢2004室办公楼可租赁至2018年3月31日止，并应按该合同规定支付房屋租金，在本院拍卖时享有优先购买的权利。
二、驳回案外人北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所其他执行异议请求。
本裁定送达后即发生法律效力。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判员 周 虎
二〇一五年三月二十三日
书记员 丁卿玲