大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初10184号原告：大连杨柳物业管理有限公司法定代表人：李连玉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宇，辽宁律昇律师事务所律师。被告：张照富，男原告大连杨柳物业管理有限公司与被告张照富物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案受理后，依法由审判员刘瑾适用简易程序独任审判，于2017年12月15日公开开庭进行了审理。原告大连杨柳物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈宇、被告张照富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连杨柳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业服务费4,438.5元，违约金1,300元。事实和理由：2007年底，原告与杨柳新居小区的开发单位中国人民解放军91987部队签订了《物业管理委托合同》，约定服务期限自2008年1月1日至2014年12月31日止，物业管理服务费高层住宅为0.8元/月/平方米，逾期四个月起按每天千分之三交滞纳金。后双方又于2014年12月签订《物业管理委托合同》补充协议，约定原告继续提供物业服务到2018年12月31日止，违约金为欠交金额的30%。原告依约提供了物业服务，但被告作为大连市甘井子区杨柳街**业主，长期拖欠物业费。截至2017年7月共拖欠从2013年1月至2017年7月物业费4,438.5元。虽经原告长期催讨，被告仍拒不支付，故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告张照富辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，房屋面积、未交物业费的时间、物业费的标准属实。不同意缴纳物业费的理由：被告是2007年12月份买的房子，2008年入住，2010年房子开始漏水，导致被告家有一面墙长毛，物业工作人员李连玉说要给被告修，但是一直也没修理，给被告造成了很大损失；瓦斯表在买房子的时候是全的，后来物业要收596元，被告没交，被告去供暖部门问了，供暖部门说应该让开发商负责；南卧室的窗透风漏水，从被告入住开始就漏；小区没有业主委员会，被告认为不应该交物业费，物业是跟部队签的合同，收取的物业费都干什么用了应该公示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：1.2007年12月26日，原告（乙方）与中国人民解放军91987部队（甲方）签订《物业管理委托合同》，合同约定：甲方将杨柳新居（又名：杨柳•家和苑）委托于乙方实行物业管理；委托管理期限为8年，自2008年1月1日至2014年12月31日止；物业管理服务费高层住宅0.8元/平方米/月（含电梯电费、养护维修、保险等费）；逾期四个月起按每天3‰交滞纳金；委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理服务，公用设施、设备的维修、养护、运行和管理服务等；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。2.2014年12月21日，原告（乙方）与中国人民解放军91987部队（甲方）签订《物业管理委托合同补充协议》，协议约定：委托管理期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止；委托管理期限届满，甲方委托其他物业管理单位之前，本补充协议继续履行，业主及使用人继续缴纳物业服务费；将《物业管理委托合同》中逾期缴纳物业费的违约责任变更为“乙方提供物业服务，随时催交物业费，业主及使用人随时交纳物业费，拒不交纳的，自催交之日起按照欠交金额的30%承担违约金。”3.被告系大连市甘井子区杨柳街**房屋的业主，房屋面积为100.87平方米。被告拖欠自2013年1月至2017年7月期间的物业服务费4,438.3元（100.87平方米*0.8元/月/平方米*55个月）未付。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。而所谓前期物业服务合同，是指在物业服务领域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，原告与开发单位签订的《物业管理委托合同》及《物业管理委托合同补充协议》即为上述前期物业服务合同，该合同约定了明确的物业服务期限，故在合同有效期内，被告理应受该《物业管理委托合同》及《物业管理委托合同补充协议》的约束。根据合同约定，被告房屋的物业服务费为每月每平方米0.8元，其自2013年1月至2017年7月依法应向原告交纳物业费4,438.3元，被告借故拖欠无理。对于原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但考虑到原告在履行合同的过程中，存在一定的违约行为，也有需要不断完善的方面，亦应承担相应的违约责任。本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称家里透寒、漏雨一节。本院认为，第一，被告未提供相应的证据证明房屋透寒、漏雨等问题出现的原因，若与房屋自身的构造和品质有关，是被告在购买房屋时客观存在的，不是原告原因所致。第二，房屋超过质保期后，物业公司才能申请维修基金，且维修基金的使用，必须制作相关计划，报主管部门批准后才能实施，并有严格的金额限制。第三，《物业管理委托合同》明确约定，原告负责共用部位的维修养护，房屋自用部位的维修养护，在当事人提出委托时，物业公司应接受委托并合理收费。故，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称瓦斯表、没有业主委员会、物业费应当公示等问题。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果要通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以原告未尽到适当的管理义务、存在不作为为由主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。本案中，被告所在小区大部分业主交纳了物业费，对物业的服务表示认可，说明原告尽其所能的提供了物业服务。如被告认为原告的服务有不尽如人意之处，其可以通过合法渠道向原告反映，要求其改进。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张照富于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连杨柳物业管理有限公司自2013年1月至2017年7月止的物业费4,438.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连杨柳物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取25元（原告已预付），由被告张照富负担。被告张照富负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  刘瑾二〇一七年十二月二十六日书记员  王琛本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。