北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0117民初5387号
原告：王镇，男，1985年6月15日出生，北京市平谷区居民。
委托诉讼代理人：张雨，北京稳正律师事务所律师。
被告：张桂兰，女，1941年10月11日出生。
被告：张宝庆，男，1936年3月2日出生。
被告：张建国，男，1973年12月2日出生。
原告王镇与被告张桂兰、张宝庆、张建国民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王镇及其委托诉讼代理人张雨，被告张建国到庭参加了诉讼，被告张桂兰、张宝庆经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王镇向本院提出诉讼请求：张桂兰、张宝庆、张建国返还王镇购房款20万元并按银行同期同类贷款利率支付2015年8月25日至实际还款日止的利息。庭审中王镇变更诉讼请求为：张桂兰、张宝庆、张建国偿还王镇借款20万元并按银行同期同类贷款利率4倍支付2015年8月25日至实际还款日止的利息。事实和理由：张桂兰、张宝庆系夫妻关系，张建国系张桂兰、张宝庆之子。2015年8月25日，由于张建国做生意资金周转不开，张桂兰、张宝庆、张建国与王镇协商并签订房屋买卖协议。该协议由张宝庆写下张桂兰的名字，张桂兰本人在协议上按手印，张桂兰、张宝庆、张建国均在场，系其三人的共同意思表示。因张桂兰、张宝庆、张建国拒不返还购房款并支付利息，王镇诉至法院。庭审中法官认为本案是以房屋买卖作为民间借贷的担保，应按民间借贷纠纷进行审理，王镇同意法院根据其认定的法律关系进行审理，并将诉讼请求由返还购房款变更为返还借款。
张建国辩称，2013年，张建国帮李玉明从王镇妻子李某1处借款10万元，扣除1万元利息后，实际收到9万元，借款由李玉明实际使用，李玉明为该借款连带保证人。借款协议约定的逾期还款利息是银行同期贷款利率的4倍，但实际执行是每月利息1万，李玉明已经给付过部分利息。为担保张建国欠李某1之债务，2015年8月25日，在王镇的威胁下，张建国又带王镇找到其母亲张桂兰签订了房屋买卖协议，约定张桂兰以20万元将北京市平谷区马坊镇某村大街13号房屋及宅基地卖给王镇。如张桂兰在30日内将20万元退给王镇该房屋买卖协议作废，否则张桂兰及其家属必须配合王镇过户（过户至王镇指定的符合政策人员名下）。该房屋买卖协议实际上是对张建国欠李某1债务的担保，系张桂兰在被欺诈、被胁迫下签订，签订后张桂兰就后悔了，要求撤销，但王镇不同意，张桂兰和张宝庆不应承担责任。
张桂兰、张宝庆未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。无争议的事实为，李某1系王镇之夫，2013年9月17日，张建国出具借条，内容为今从李某1处借现金10万元，借款期限为2013年9月17日至2013年10月16日，还款日期为2013年10月16日，如未按约定时间还款，张建国需支付逾期还款利息。逾期利息=借款总额×银行同期月贷款利息的4倍×逾期月数（按月计息，逾期时间不足1个月按1个月计算）。李玉明为连带担保人，保证期间自2013年9月17日至2013年12月16日。因张建国逾期偿还该借款，2015年8月25日应王镇要求，张建国带领王镇找到其父母，同日张建国之母张桂兰与王镇签订了房屋买卖协议。内容为今有张桂兰之子张建国因做生意资金周转不开，自愿将北市平谷区马坊镇英城村东大街13号房屋及宅基地卖给王镇，价款为20万元。在协议签订之日，王镇一次性以现金形式付给张桂兰，张桂兰在30日内将房屋过户给王镇（王镇指定的符合政策人员名下）。如张桂兰在30日内将20万元退还给王镇，此房屋买卖协议作废。如未在规定日期内退回，则必须配合王镇过户，张桂兰本人及其家人不得有任何异议。该协议上张桂兰名字系张桂兰丈夫张宝庆代签，手印系张桂兰所按。张桂兰并未收到购房款，所谓购房款20万元系依据李某1对张建国之债权本息结算确定。经本院与李某1核实，李某1对此不持异议。另王镇非涉案房屋所在地集体经济组织成员，其曾起诉至法院要求履行房屋买卖协议，因不具有购房资格撤回起诉。
本案争议的事实一是张建国实际借款金额。对此王镇提交了张建国出具的借条，证明张建国借款数额为10万元；提交了银行转账记录，证明李某1通过银行转账的方式交付了借款9万元；提交了常小燕证言，证明因李某1手里有现金1万元，签订借条当日李某1以现金形式交付了1万元。张建国对借条、银行转账记录真实性不持异议，认可借款数额为10万元。但不认可常小燕证言，主张1万元利息预先扣除，实收为9万元，不存在收到1万元现金之事。针对以上争议，本院认为，借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。自然人之间的民间借贷合同为实践性合同，借贷数额以实际交付为准。张建国为李某1出具的是借条而非收据或收条，10万元为借贷合意还是已经实际交付容易引发歧义，但即便仅是借贷合意，该借条也具有推定借贷事实存在的初步证明效力。此外张建国虽主张1万元利息预先扣除，但未提供证据佐证，且王镇提供了证人证明1万元为现金支付，故本院认定实际借款金额为10万元。争议的事实二为张桂兰签订的房屋买卖协议是否在欺诈、胁迫下签订。对此主张事实存在的一方张桂兰、张宝庆、张建国负有证明责任，但其未提交任何证据佐证，故本院不予采信。且根据法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段使对方违背真实意思所订立的合同，为可变更可撤销合同，具有撤销权的当事人知道或应当知道撤销事由起一年内没行使撤销权的，该撤销权消灭。张桂兰、张宝庆在本院现场调查时称，其签订房屋买卖协议后就后悔，再找王镇电话打不通，可知其当时即知撤销事由，至今已超过1年，撤销权丧失。故无论房屋买卖协议是否在欺诈、胁迫下所签订，该协议已不可撤销，欺诈、胁迫事实与本案已不再具有关联性。争议的事实三为李玉明是否代为清偿了部分利息。现双方均认可李玉明下落不明，法院无法与李玉明进行核实，对此主张事实成立的张建国负有证明责任。本院经张建国申请，先后两次延长举证期限，张建国均未能提供相关证据，故李玉明偿还了部分欠款及利息的事实本院不予认定。争议的事实四是张建国向李某1借款之利率，张建国主张实际执行利率与借条中约定不符，但未提供任何证据佐证，故本院仍以借条为准。
本院认为，本案需要解决的法律问题一：房屋买卖协议的性质。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。涉案房屋买卖协议首先是张建国未能清偿欠李某1之债务，在王镇要求下签订；其次购房款并未实际支付，所谓购房款20万元也是基于张建国欠李某1之债务结算确定，张桂兰在30日内退还20万元购房款，实质上是要求张桂兰30日内偿还20万元债务；最后，双方又约定如张桂兰在20日内退还20万元购房款该房屋买卖协议作废，否则履行该房屋买卖协议。可知，双方签订房屋买卖协议的首要目的并非购买房屋，而是督促债务人偿还债务，在约定期限内不偿还债务才履行房屋买卖协议，此协议符合以房屋买卖作为民间借贷担保的特征，故本案应当按照民间借贷进行审理。
问题二：除以房屋作为债务担保外，张桂兰个人是否要承担债务。如张桂兰个人需要承担债务，该债务产生之原因系债务加入还是债务转移。根据房屋买卖协议约定，如张桂兰在30日内退还20万元购房款该房屋买卖协议作废，在约定期限内不能退还才履行房屋买卖协议，可知，张桂兰并非单纯以其房屋作为张建国债务之担保，其自己也负有退还购房款即偿还债务之义务。债务加入指原债务人并未脱离原债务关系，第三人又加入到债的关系中，与原债务人共同承担责任之现象。债务转移是指第三人取代原债务人的地位承担全部或部分债务，原债务人在转移给第三人债务的范围内不再承担债务。债务加入与债务转移最大的区别在于原债务人是否退出债务关系。本案中并未签订明确的债务转移协议，约定张桂兰30日内退还购房款时也未明确张建国退出债务关系，房屋买卖协议签订后王镇并未放弃向张建国主张债权，张建国对其债务人身份亦不持异议，故本案不宜认定构成债务转移，应认定为债务加入。在并无特别约定情况下，债务加入关系中原债务人与新加入之债务人对债务负同样清偿责任，故张桂兰在其加入之债的范围内应与王镇承担连带赔偿责任。
问题三：张宝庆是否需要承担连带责任。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》之规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。婚姻法第十九条第三款规定为，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。现并无证据证明张桂兰与王镇约定了该债务为张桂兰个人债务，亦无证据证明张桂兰夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有、王镇亦知情，故该债务为夫妻共同债务，张宝庆应承担连带责任。
问题四：是否有必要追加李玉明为共同被告。根据《中华人民共和国担保法》及相关司法解释，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案借款协议中明确约定了李玉明担保性质为连带保证，也约定了保证期间，即便债权人在保证期间内向保证人主张过权利，保证人未免除保证责任，债权人也有权利选择债务人、保证人或债务人与保证人共同来承担责任，法院应尊重债权人的自主选择权与诉权，无权追加保证人为被告。张建国主张借款由李玉明使用，李玉明为实际借款人，仅为其与李玉明内部约定，对外不能对抗债权人，债权人无权直接以李玉明作为债务人主张权利。
问题五：债务金额。李某1与张建国约定借款金额10万元，还款日期为2013年10月16日，逾期还款需要支付逾期利息，逾期利息为借款总额×银行同期月贷款利息的4倍×逾期月数（按月计息，逾期时间不足1个月按1个月计算）。2015年8月25日王镇与张桂兰签订了房屋买卖协议，但张桂兰并未实际收到购房款，所谓20万元购房款是以张建国欠李某1之债务确定，实际上是对张建国与李某1债务本息的清算。双方又约定如张桂兰30日内退还20万元购房款该房屋买卖协议作废，否则履行该房屋买卖协议，可以推定清算利息截至日期为2015年8月25日后30日，即2015年9月24日。经计算，如截至2015年9月24日本息共计20万元，利息便10万元，已经超过张建国与李某1约定的利息，也超过年利率24%，亦超过年利率36%。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。虽张建国与李某1在债务清算时有权协议变更利率，但为防止以清算的方式将超过法律保护的高额利息合法化，即便经过清算，本院对超过法律保护的利息仍不支持。张建国并未实际偿还过欠款，故即便经过清算，超过24%不足36%的利息部分亦无效，故截至2015年9月24日欠款数额以本金10万元年利率24%计算。
根据约定，2015年9月24日后未退还购房款（偿还借款）将履行房屋买卖协议，但2015年9月24日之后双方并未履行房屋买卖协议，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，以房屋买卖作为民间借贷合同的担保的，出借人请求履行买卖合同的，人民法院亦不支持，故2015年9月24日至款还清之日止如何计息亦是本案需要解决的问题。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。本案基础债权债务关系为张建国与李某1之间的民间借贷关系，张桂兰加入之债亦为张建国与李某1之间的民间借贷之债，张建国与李某1明确约定了逾期债务利息的计算方法，虽张桂兰加入时进行了债务清算，清算利率高于原约定，但未表明此后逾期利息亦以此标准计算，如以后仍以清算时利率标准计息对债务人一方不公平，若以利息无约定或约定不明为由按年利率6%标准计算逾期利息，对债权人而言亦显失公平。故在无证据证明变更2015年9月24日至款还清之日止逾期利息计算标准的情况下，本院仍以张建国与李某1约定的逾期利息标准进行计息，但以不超过法律保护的年利率24%为限。
问题六：王镇诉讼主体资格。夫妻日常生活中需要处理的事务非常繁杂，如每件事均由双方共同实施将不胜其烦，为此《最高人民法院关于适用<中华人民共和国妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。故因日常生活需要处理夫妻共同财产时配偶一方均可代理对方，非因日常需要处理夫妻共同财产时，在征得对方同意后配偶一方亦可代理对方，互为代理人。本案基础债权债务关系为李某1与张建国之间的债权债务关系。经与李某1核实，其明确表示，其与王镇系夫妻，该债权为夫妻共同债权。因李某1当时正在怀孕，不便外出奔波寻找债务人进行催债，故催债由王镇进行。在催债过程中签订房屋买卖协议的双方为张桂兰与王镇，张桂兰退还购房款（偿还借款）的对象为王镇，履行房屋买卖的对象也是王镇，李某1均知情，亦对王镇单独提起诉讼要求张建国、张桂兰、张宝庆返还借款不持异议。故在整个催债、签订房屋买卖协议及诉讼过程中王镇的行为均构成家事代理，其有权单独提起诉讼，诉讼主体资格适格。
问题七：房屋买卖协议效力及对本案的影响。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。故无论王镇是否具有购买涉案房屋的资格，其与张桂兰签订的将涉案房屋过户到王镇指定的符合政策人员名下是否有效，仅涉及到本判决生效后张建国、张桂兰、张宝庆不履行生效判决确定的金钱债务，王镇是否可以申请拍卖涉案房屋问题以及不能拍卖的责任承担问题，目前与本案审理并无关联性。
综上，本案依据民间借贷法律关系进行审理，王镇具有诉讼主体资格，张桂兰构成债务加入，该债务系张桂兰、张宝庆夫妻共同债务，张桂兰、张宝庆与张建国承担连带赔偿责任。债务本金为10万元，2013年10月16日至2015年9月24日利息以年利率24%计息，2015年9月24日至债务还清之日止利息以张建国与李某1约定之逾期利息计算，但不得超过年利率24%。故依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条第（一）项、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国月贷款利息的4倍×逾期月数（按月计息，逾期时间不足1个月按1个月计算），如以此计算超过年利息24%，以年利息24%计算〕。
二、驳回王镇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2150元，由张桂兰、张宝庆、张建国负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 ＸＸ宏
二〇一七年九月十一日
书记员 郑 坤