福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初5300号原告：厦门常春藤物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区岭下南路79号恒辉商务中心5层01单元。法定代表人：项凌云，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡茶凤，女，该公司员工。被告：叶小琴，女，1966年5月18日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告厦门常春藤物业管理有限公司（以下简称常春藤物业）与被告叶小琴物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，原由审判员吴永福适用小额程序公开进行审理，后依法变更为由代理审判员李林娴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常春藤物业的委托诉讼代理人胡茶凤、被告叶小琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常春藤物业向本院提出诉讼请求：叶小琴立即向常春藤物业支付厦门市湖里区长浩一里31号地下一层第147号车位2012年12月21日至2017年6月30日期间的车位管理费4348.4元、2013年1月1日至2017年6月30日期间的公维金270元及违约金（自每季度逾期之日起分段计息，按应交纳欠费总额的万分之五计至实际还款之日止）。事实和理由：2013年1月12日，常春藤物业与厦门市翔鹭花城A区业主委员会签订一份《翔鹭花城A区物业服务委托合同》，选聘常春藤物业为翔鹭花城A区的物业管理服务企业，合同约定：合同期限为2012年12月21日至2017年12月31日；物业管理综合服务费和公共维修金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交付，具体标准为多层住宅物业管理服务费为0.5元/月·平方米、公共维修金为0.2元/月·平方米，车库物业管理服务费80元/位·月、公共维修金5元/位·月；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月5日前向常春藤物业交纳当期的物业服务费，在每季首月5日以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为日违约金。常春藤物业已按合同约定履行了义务，叶小琴在享受物业服务的同时却长期拖欠物业管理费、公共维修金等费用，经多次催讨，叶小琴却不予理睬，其行为已构成违约。叶小琴辩称，常春藤物业的管理有漏洞，车库超限停车，叶小琴女儿中考因为被其他车堵住而迟到；叶小琴的车在车库被人用钥匙刮了，要求查监控，常春藤物业称只在车库出入口有安装监控，其他地方没有装监控；车库路面没有维修；常春藤物业事先没有向叶小琴进行催讨，直接起诉至法院，已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对常春藤物业提交的《翔鹭花城A区物业服务委托合同》予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2013年1月12日，常春藤物业（乙方）与厦门市翔鹭花城A区业主委员会（甲方）正式签订《翔鹭花城A区物业服务委托合同》，合同约定：甲方选聘乙方对厦门市湖里区翔鹭花城A区住宅区提供物业管理服务，合同期限自2012年12月21日至2017年12月31日；常春藤物业负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费、房屋公共维修金、代收代缴公摊水电费、停车费等费用；2012年12月20日至2013年6月30日多层住宅的物业管理服务费收费标准为0.5元/月·平方米、公共维修金为0.2元/月·平方米，车库物业管理服务费80元/位·月、公共维修金5元/位·月；因物价上涨，成本上升，合同期内，六个月后可根据国家政策及实际情况适当提高收费标准，常春藤物业须结合市场行情和国家相关法规报请业主委员会同意后方可实行；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月5日前向乙方交纳当期的物业服务费，在每季首月5日以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为日违约金。2.叶小琴系翔鹭花城A区业主，其所有的车位位于福建省厦门市湖里区。叶小琴未缴交2012年12月21日至2017年6月30日期间的车库物业管理服务费、2013年1月1日至2017年6月30日期间的车库公维金。本院认为，厦门市翔鹭花城A区业主委员会与常春藤物业于2013年1月12日签订的《翔鹭花城A区物业服务委托合同》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对包含叶小琴在内的全体业主均具有法律约束力。1.由于讼争小区的物业服务费是每季度首月5日前收取，常春藤物业系2012年12月21日进驻讼争小区，故2015年6月20日之前的（含当日）的车库物业管理服务费已经超过诉讼时效。因物业服务合同对公维金的支付期限未作约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，常春藤物业可随时要求叶小琴履行支付义务，但需给予叶小琴必要的准备时间，故常春藤物业关于要求叶小琴支付2013年1月1日至2017年6月30日期间车库公共维修金的诉讼请求成立，叶小琴关于车库公共维修金已超诉讼时效的抗辩没有依据，本院不予采纳。2.合同签订后，常春藤物业依约对小区进行了物业管理，收费标准在合同期内亦未提高，叶小琴也享受了常春藤物业提供的物业服务，叶小琴应按合同约定的标准，即车库的物业管理服务费按80元/位•月、公共维修金按5元/位•月，向常春藤物业支付车库管理费、车库公共维修金。因此叶小琴应向常春藤物业缴交2015年6月21日至2017年6月30日期间的车库物业管理服务费1946.4元（80元/位•月×24.33个月）、2013年1月1日至2017年6月30日期间的车库公共维修金270元（5元/位•月×54个月）。3.叶小琴未依约支付物业服务费，已构成违约，还应按合同约定的每日万分之五支付违约金，但因物业服务是一种针对多数主体的持续性服务，服务水平的评价具有一定的时间性，常春藤物业理应就业主未交纳费用的情形及时向业主催交，以便及时辨明业主未交纳的事由，而常春藤物业未能提供其起诉前有效催交的相关证据，故其请求的违约金应自起诉之日（2017年6月21日）开始计算，以不超过欠交的1946.4元物业服务费为宜。此外，因合同并未就逾期支付公共维修金的违约责任作出约定，故对其关于公共维修金的违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：一、叶小琴于本判决生效之日起十日内向厦门常春藤物业管理有限公司支付2015年6月21日至2017年6月30日期间的车库物业管理服务费1946.4元、2013年1月1日至2017年6月30日期间的车库公共维修金270元及逾期支付物业服务费的违约金（以1946.4元为基数，按每日万分之五，自2017年6月21日起计至付清物业服务费之日止，以1946.4元为限）；二、驳回厦门常春藤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门常春藤物业管理有限公司负担13元，叶小琴负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  李林娴二〇一七年九月一日书 记 员  杨莉苹附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。