福建省南平市建阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭民初字第226号
原告南平市建阳区莒口镇社洲村江墩村民小组，住所地南平市建阳区莒口镇社洲村江墩村。
代表人范梁才，组长。
被告江壹潭，男，1972年11月2日出生，汉族，农民，住南平市建阳区。
委托代理人张建才，福建鼎才律师事务所律师。
第三人李书伟，男，1976年8月13日出生，汉族，户籍地福建省松溪县，住上海市青浦区。
第三人王兴泉，男，1949年10月26日出生，汉族，住上海市青浦区。
原告南平市建阳区莒口镇社洲村江墩村民小组（以下简称江墩村民小组）与被告江壹潭租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月7日立案受理。依据当事人的申请，本院分别于2013年5月9日、7月3日追加李书伟、王兴泉为本案被告。9月25日，本院作出（2013）潭民初字第662号民事判决，被告江壹潭不服该判决并提起上诉。2014年8月19日，南平市中级人民法院作出（2014）南民终字第203号民事裁定，撤销本院（2013）潭民初字第662号民事判决，发回重审。2015年1月4日，本院重新立案受理了本案，依法另行组成合议庭。6日，原告以被告李书伟、王兴泉主体不适格为由，向本院提出对被告李书伟、王兴泉的撤诉申请。当日，本院作出（2015）潭民初字第226号民事裁定，准予原告撤回对被告李书伟、王兴泉的起诉。7日，被告江壹潭向本院提出申请，要求追加李书伟、王兴泉作为本案的第三人参加诉讼。经本院审查，李书伟、王兴泉系本案讼争鱼塘的次承包人，与本案的审理结果有法律上的利害关系，本院依法通知李书伟、王兴泉作为本案的第三人参加诉讼。5月19日，本院公开开庭审理了本案。原告江墩村民小组的代表人范梁才、被告江壹潭及其委托代理人张建才到庭参加诉讼；第三人李书伟、王兴泉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江墩村民小组诉称，2009年2月17日，原、被告签订了《鱼塘租赁协议书》，约定：由被告江壹潭承租原告坐落于南平市建阳区莒口镇社洲村江墩村民小组233.145亩鱼塘用于淡水养殖，期限从2009年1月至2018年农历12月底；从2010年至2018年，按实际面积每亩以保底价400元计算年租金，每年租金于当年12月15日之前一次性付清以及违约金等。协议履行期间，被告即结欠原告2010年鱼塘租金2000元，而且还拒缴2012年全年度鱼塘租金93258元，同时也未履行协议约定的其他义务。经原告多次催缴，被告江壹潭至今仍无诚意履行缴款义务。综上，原、被告签订的《鱼塘租赁协议书》合法有效，被告拒缴鱼塘租金，构成违约。为此，原告请求解除原、被告之间签订的《鱼塘租赁协议书》，被告江壹潭立即支付欠缴原告的鱼塘租金及违约金共计146549.90元（其中2010年租金2000元，2012年度租金93258元，2013年1月至3月租金23314.50元，违约金93258元×30%=27977.40元）。
被告江壹潭辩称，一、2009年2月17日，被告与原告签订《鱼塘租赁协议书》之后，因与原告村民之间产生纠纷，原告没有履行《鱼塘租赁协议书》第七条约定的义务，致使被告在2009年至2010年连续二年严重亏损，无法继续经营租赁的鱼塘，被迫于2010年11月17日将《鱼塘租赁协议书》转让给第三人李书伟履行。2011年10月22日，原告向第三人王兴泉收取了2011年度的鱼塘租金128230元。以上事实充分说明被告已将鱼塘转租给第三人李书伟经营，原告也以其行为表示认可被告转让租赁合同，原告从未向被告催收过租金。因此，自转让合同生效之日起原告不应再向被告收取租金。二、由于原告已将合同转让给李书伟，且原告已向受让人李书伟收取了2011年鱼塘租金，原告以其行为表示同意被告转让租赁合同，原告应当向李书伟收取转让后的鱼塘租金，原告要求被告支付租金是诉讼主体错误。被告不存在违约行为，原告要求支付违约金缺乏依据。故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人李书伟在原审中书面述称，2010年11月17日，被告江壹潭与第三人李书伟签订《转让协议书》，同年12月27日，第三人李书伟委托母亲黄锦珠以黄锦珠名义与第三人王兴泉签订《鱼塘租赁协议书》。即第三人李书伟受让鱼塘租赁后，随即就又将其转让给了第三人王兴泉。第三人王兴泉受让租赁后，实际在所租赁的鱼塘中进行了盐水虾的养殖（淡水养殖）。2011年10月22日，王兴泉依原、被告签订的《鱼塘租赁协议书》约定，按每亩鱼塘租金550元的单价向原告交付了2011年度的鱼塘租赁费128230元。王兴泉不是李书伟的代理人，是实际承包人。综上，原告的诉请与第三人李书伟无关。
第三人王兴泉在原审中书面述称，《鱼塘租赁协议》是其与黄锦珠签订。2011年6月15日，原告村民不同意第三人王兴泉盐水养殖南美白对虾，只允许淡水养殖，后经黄锦珠出面协调，6月23日，第三人王兴泉与黄锦珠又签订了一份协议，将养殖面积由原来的233.145亩变更为110亩。由于原告村民不同意盐水养殖南美白对虾，致使第三人王兴泉无法继续养殖，再加上黄锦珠不履行协议，拒不向原告缴纳鱼塘租金，构成违约，现第三人王兴泉已经丧失了继续从事养殖业的经济能力，造成《鱼塘租赁协议》无法继续履行。
原、被告对以下事实无异议，本院予以确认。
1.2009年2月17日，原告将面积233.145亩鱼塘租赁给被告用于淡水养殖，期限10年（2009年1月至2018年农历12月底），在租赁期间，第一年年租金按50000元一次性付清。从2010年至2018年，按实际面积每亩以保底400元计算年租金，租金于当年12月15日之前一次性付清。在租赁期间，谷子的国家收购价格每百斤超过100元以上，超出部分按年租金400元的百分比计算当年租金。违约方都应赔偿守约方一次性经济损失200000元等内容。原告村民代表及村户代表、被告均在该协议上签名、捺印。
2.被告在2010年租赁鱼塘期间，尚有2000元租赁款未缴付原告。
3.2010年11月17日，被告与第三人李书伟签订《转让协议书》，约定，双方同意将被告与原告于2009年2月17日订立的《鱼塘租赁协议》中约定的权利、义务全部转让给第三人李书伟承继，转让期限从2011年1月1日至2018年农历12月底，自2011年1月1日起，由第三人李书伟向原告支付鱼塘租金等条款。
4.2010年12月27日，第三人李书伟的母亲黄锦珠与第三人王兴泉签订《鱼塘租赁协议》。协议约定，黄锦珠同意将租赁的莒口村江墩小组233.145亩鱼塘转让给第三人王兴泉经营，转让期限从2011年1月1日至2018年农历12月底，王兴泉从2011年1月1日起按每亩700元计算租金，于头一年的12月15日前将次年租金一次性付清给黄锦珠；同时协议还约定王兴泉应于2010年12月15日前按每亩500元计算鱼塘回耕押金，一次性付清给黄锦珠；租赁期间鱼塘上所有设施归王兴泉所有、使用，王兴泉每年应支付设施使用费20000元等。
5.第三人王兴泉于2011年在讼争鱼塘中放盐饲养南美白对虾，原告村民发现后，不同意第三人王兴泉在鱼塘中进行盐水养殖并产生纠纷。
6.2011年10月22日，原告按每亩550元的单价收取第三人王兴泉缴付的2011年讼争鱼塘租赁费128230元，并向第三人王兴泉出具收条。
7.本案诉争的鱼塘自2012年1月1日起撂荒。2014年6月6日，原告将讼争鱼塘租赁给案外人郭国兴。
8、按照每亩租赁费400元计算，2012年1月至2013年3月鱼塘租金为116572.50元。
9.黄锦珠与第三人李书伟系母子关系。
10.本案被告江壹潭、第三人李书伟、王兴泉及其家人均不是原告的村民。
本案在审理过程中，原告向本院提供以下证据：
《鱼塘租赁协议书》一份，主要内容：原告将面积233.145亩鱼塘租赁给被告用于淡水养殖，期限10年（2009年1月至2018年农历12月底）；在租赁期间，第一年年租金按50000元一次性付清，从2010年至2018年，按实际面积每亩以保底价400元计算年租金；谷子国家收购价格每百斤超过100元以上，超出部分按年租金400元的百分比计算当年租金（以每亩400斤谷子计算），其中政府农业补贴归村民所有；租金于当年12月15日之前一次性付清；违约方应赔偿守约方一次性经济损失200000元等内容。原告村民代表及户代表、被告均在该协议上签名、捺印。以此证明：原、被告于2009年2月17日签订了《鱼塘租赁协议书》，约定了原、被告双方之间的权利义务的基本情况，被告江壹潭所欠鱼塘租金及违约所需承担违约金的事实。
被告江壹潭对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。原审中，第三人李书伟对原告提供的证据的真实性无异议。
被告江壹潭向本院提供以下证据：
1.《转让协议书》一份，主要内容：被告江壹潭（甲方）同意将与原告于2009年2月17日订立的《鱼塘租赁协议》中约定的义务全部转让给第三人李书伟（乙方），期限从2011年1月1日至2018年农历12月底，乙方同意承继甲方与原告签订的《租赁协议书》中约定的权利义务，双方同意自2011年1月1日起由乙方向原告支付鱼塘租金等条款。以此证明：被告江壹潭于2010年11月17日将《鱼塘租赁协议》的权利和义务转让给第三人李书伟的事实。
2.《收条》一份，主要内容：2011年10月22日，原告收到王兴泉缴纳的放盐养虾塘费128230元，养殖面积233.145亩，单价为每亩550元，原告向第三人王兴泉出具了收条。以此证明：原告曾向第三人王兴泉收取2011年度鱼塘租金128230元的事实。
原告对被告提供的证据认为，证据1的真实性无法确定；证据2的真实性无异议。原审中，第三人李书伟对被告提供的证据无异议。
第三人李书伟在原审中向本院提供以下证据：
1.松溪县公安局茶平派出所出具的《证明》一份。以此证明：黄锦珠与第三人李书伟系母子关系。
2.黄锦珠与第三人王兴泉于2010年12月27日签订的《鱼塘租赁协议书》一份。以此证明：从2011年1月1日起，讼争鱼塘已经交由王兴泉经营管理，王兴泉才是真正的经营者。
原告对第三人李书伟提供的证据认为，证据1无异议；证据2的真实性无法确定，且这种转让行为是无效的。被告对第三人李书伟提供的证据无异议。
第三人王兴泉在原审中向本院提供以下证据：
1.原告村民代表于2011年6月15日出具的《证明》一份。以此证明：原告村民一致同意淡水养殖，不同意池塘放盐，但第三人王兴泉是养南美白对虾的，原告已经明确不允许第三人继续2012年及之后的放盐养殖南美白对虾的行为。
2.黄锦珠与第三人王兴泉于2011年6月23日签订的《协议证明》一份。以此证明：因原告不同意放盐养殖南美白对虾，第三人王兴泉于2011年6月23日与黄锦珠签订协议，养殖面积从233.145亩调整为110亩。
3.黄锦珠于2011年6月30日出具的《证明》一份。以此证明：关于结欠原告2011的租金由黄锦珠交付给原告，并承诺在2011年7月30日之前付清，总亩数为233.145亩，每亩700元。
原告对第三人王兴泉提供的证据认为，证据1、3的真实性无异议；证据2的真实性、合法性均有异议。被告对第三人王兴泉提供的证据均无异议。
本院认为，在本案审理中，第三人李书伟、王兴泉经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。原告提供的证据，有原告村民代表及户代表与被告签字捺印，被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，第三人李书伟在原审中对真实性亦无异议，本院予以确认。被告江壹潭提供的证据1，原告虽认为真实性无法确定，但有被告及第三人李书伟签名和捺印，第三人李书伟在原审中对真实性亦无异议，本院对其真实性予以确认；证据2，有原告的村民代表签名，原告对其真实性亦无异议，第三人李书伟在原审中对真实性亦无异议，本院对真实性予以确认。第三人李书伟提供的证据1，系户籍管理部门出具，本院予以确认，证明对象成立；证据2，原告虽存异议，但有黄锦珠与第三人王兴泉的签名，被告亦无异议，本院对其真实性予以确认。第三人王兴泉提供的证据1，有原告村民代表签名，原、被告对该证据均无异议，本院予以确认；证据2，原告虽有异议，但有黄锦珠与第三人王兴泉的签名，本院对真实性予以确认；证据3，原、被告均无异议，本院予以确认。
本案争议焦点：被告江壹潭与第三人李书伟签订的《鱼塘租赁协议》及第三人李书伟与第三人王兴泉签订的《鱼塘租赁协议书》是转租行为还是租赁权转让的问题。
原告江墩村民小组认为，被告江壹潭与第三人李书伟签订的《鱼塘租赁协议》及第三人李书伟与第三人王兴泉签订的《鱼塘租赁协议书》，均未经原告同意。原告收取第三人王兴泉缴纳的2011年鱼塘租赁费，是经过被告江壹潭的同意，且收取的费用是按照原、被告签订的《鱼塘租赁协议书》第三条第2项约定的标准收取的，原告并未与第三人王兴泉达到新的租赁协议。
被告江壹潭认为，2010年11月17日，被告江壹潭将《鱼塘租赁协议》转让给第三人李书伟履行，第三人李书伟又于12月27日将鱼塘转租给第三人王兴泉。2011年10月22日，原告按照每亩租赁费550元向第三人王兴泉收取了2011年度的鱼塘租金128230元，且收条中注明“放盐养虾”，改变了原、被告签订的合同中约定的“淡水养殖”的重要内容，说明原告已对转让事实的认可，被告江壹潭与第三人李书伟，以及第三人李书伟与王兴泉之间的转让行为应为有效。因此，合同转让后，依法原合同的权利义务应由受让人第三人王兴泉享有承担。
本院认为，首先，租赁合同是指一方将租赁物交付一方使用，另一方为此支付租金并于使用结束后归还租赁物的协议。2009年2月17日，原告与被告签订《鱼塘租赁协议书》，并经村民代表及户代表同意将面积233.145亩鱼塘租赁给被告用于淡水养殖，原告与被告之间形成了租赁合同关系。其次，转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益，在转租中，承租人与次承租人之间也形成一个租赁关系，而承租人与出租人之间的租赁关系继续存在。转租不同于租赁权的转让，租赁权的转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让第三人与出租人之间。2009年2月17日，被告向原告租赁鱼塘后，于2010年11月17日与第三人李书伟签订关于该鱼塘的《转让协议书》，于此，被告并未与原告达成其退出鱼塘租赁关系的合约，第三人李书伟亦无直接与原告建立鱼塘租赁关系的合意，至此，被告仅是将向原告承租来的鱼塘转租给第三人李书伟，而与原告之间的鱼塘租赁关系继续存在。同年12月27日，第三人李书伟以其母亲黄锦珠名义与第三人王兴泉签订《鱼塘租赁协议书》，于此，仍未见被告与原告有达成其退出鱼塘租赁关系的合约，第三人王兴泉也没有直接与原告建立鱼塘租赁关系的合意，至此，第三人李书伟仅是将从被告那里转租而来的鱼塘再行转租给第三人王兴泉，而被告与原告之间的鱼塘租赁关系仍然继续存在。再次，转租后虽然承租人仍是租赁关系的当事人，但是实际上是将租赁物有偿地再转移给第三人即次承租人使用收益，而租赁物如何为使用收益，对出租人有着直接的利害关系，所以，合同法规定，承租人转租须经出租人同意，非经出租人同意承租人不得转租。承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。在这种合法转租的情况下，出租人与承租人之间的租赁关系并不因转租而受影响，即承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。2011年10月22日，原告向第三人王兴泉出具《收条》，收取第三人王兴泉缴付2011年度鱼塘租金128230元（面积233.145亩、每亩550元），不论原告的行为是否默示同意被告与第三人之间的转租行为，原告与被告之间的租赁合同继续存在。因此，被告江壹潭与第三人李书伟签订的《鱼塘租赁协议》及第三人李书伟与第三人王兴泉签订的《鱼塘租赁协议书》是转租行为，并非租赁权的转让。
经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实可作如下认定：
2009年2月17日，原告江墩村民小组经民主议定与被告江壹潭签订《鱼塘租赁协议书》，约定：原告将面积233.145亩鱼塘租赁给被告用于淡水养殖，期限10年（2009年1月至2018年农历12月底），在租赁期间，第一年年租金按50000元一次性付清；从2010年至2018年，按实际面积每亩以保底400元计算年租金，租金于当年12月15日之前一次性付清；在租赁期间，谷子的国家收购价格每百斤超过100元以上，超出部分按年租金400元的百分比计算当年租金；违约方都应赔偿守约方一次性经济损失200000元等内容。协议签订后，原、被告开始按约履行，被告江壹潭向原告江墩村民小组缴纳了2009年租金及2010年部分租金，尚欠2010年的租金2000元。2010年11月17日，被告江壹潭与第三人李书伟签订《转让协议书》，将鱼塘转租第三人李书伟经营。12月27日，第三人李书伟委托其母亲黄锦珠与第三人王兴泉签订《鱼塘租赁协议》，再行将鱼塘转租第三人王兴泉经营。2011年10月22日，原告江墩村民小组按每亩550元租金收取第三人王兴泉2011年鱼塘租赁费128230元，并出具收条。第三人王兴泉租赁经营期间，原告江墩村民小组村民发现其盐水养殖南美白对虾，产生争议，2012年起，讼争的鱼塘撂荒。2014年6月6日，原告将讼争鱼塘租赁给案外人郭国兴经营。
按照每亩租赁费400元计算，2012年1月至2013年3月鱼塘租金为116572.50元。
被告江壹潭、第三人李书伟、王兴泉及其家人均不是南平市建阳区莒口镇社洲村村民。
综上所述，本院认为，原告经村民民主议定与被告签订《鱼塘租赁协议书》，双方之间建立的租赁合同关系，主体适格，意思表示真实，应为合法有效，原、被告均应当按照约定全面履行各自义务。被告租赁鱼塘后，虽与第三人李书伟签订了鱼塘《转让协议书》，但并没有与原告达成其退出租赁关系的合意，第三人李书伟没有直接与原告建立鱼塘租赁关系，被告转租鱼塘行为不能消灭原有的租赁合同关系。之后，第三人李书伟将从被告处转租而来的鱼塘再行转租给第三人王兴泉，仍然未见被告与原告有达成其退出租赁关系的合意，第三人王兴泉也没有直接与原告建立鱼塘租赁关系，至此，被告与原告之间的鱼塘租赁关系仍然继续存在。原告向第三人王兴泉收取2011年度鱼塘租金的行为，不论其是否默示同意被告与第三人之间转租行为，其与被告之间的租赁关系并不因转租而受影响。本案讼争的鱼塘自2012年起即为撂荒，原告主张解除《鱼塘租赁协议书》，被告亦无异议，故对原告要求解除租赁协议的诉讼请求，本院予以支持。原告将租赁物鱼塘交付被告使用，被告应当按照约定支付租金。被告尚欠原告2010年鱼塘租金2000元，以及2012年度租金93258元和2013年1月至3月租金23314.50元（面积233.145亩，每亩400元），故对原告要求被告支付租金的诉讼请求，证据充分，于法有据，亦符约定，本院予以支持。原告要求被告承担未付租金93258元×30%的违约金即27977.40元，经本院依法释明，原、被告均未对违约金提出调整的要求，故本院不作主动调整，且未违反法律规定，本院予以支持。被告认为将承租的鱼塘转租第三人后不再承担租金的辩解，于法无据，本院不予采纳。第三人李书伟在原审中述称受让鱼塘租赁后随即转让给了第三人王兴泉，系另一法律关系，本院不予审理。第三人王兴泉在原审中述称，因原告村民不同意其盐水养殖南美白对虾，造成《鱼塘租赁协议》无法继续履行，与本案无关，本院不予审理。第三人李书伟、王兴泉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告南平市建阳区莒口镇社洲村江墩村民小组与被告江壹潭于2009年2月17日签订的《鱼塘租赁协议》。
二、被告江壹潭应于本判决生效之日起十日内支付原告南平市建阳区莒口镇社洲村江墩村民小组的鱼塘租赁费118572.50元及违约金27977.40元。
如果被告江壹潭未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案受理费3721元，由被告江壹潭承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 李文华
人民陪审员 叶杏玲
人民陪审员 欧芳英
二〇一五年七月十三日
书 记 员 林 雯
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。