吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0202民初127号原告：吉林市善家物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区东昌小区6号楼A座2单元4层39号。法定代表人：张丽媛，经理。委托诉讼代理人：徐立光，吉林钟言宇德（吉林）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐秋月，吉林市善家物业服务有限公司员工。被告：曹亮，男，1985年2月6日生，汉族，住吉林市昌邑区。原告吉林市善家物业服务有限公司（以下简称善家物业）与被告曹亮物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月16日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告善家物业的委托诉讼代理人徐立光、徐秋月，被告曹亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告善家物业向本院提出诉讼请求：一、给付嘉业名铸小区9-2-23-153号住宅2014年5月1日至2017年5月1日四年的物业费8184元。二、按照中国人民银行同期贷款利率的二倍给付违约金1895元，计算至实际给付日止。支付令申请费50元，合计10129元。三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年5月2日，被告入住了嘉业名铸小区9-2-23-153号住宅。从2014年5月1日至2017年5月1日止，153号住宅两名业主拒缴物业费8184元（103.33平方米，年物业费2046元）。四年来，原告数十次电话、书面催告被告缴纳物业费，被告据不理睬原告的正当要求。原告被迫向贵院提起告诉。请贵院根据《物权法》第八十三条、国务院《物业管理条例》第四十二条、第六十七条、《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第七条等相关规定，以及《前期物业服务协议》第九条第四项约定。判令被告立即给付嘉业名铸小区9-2-23-153号住宅2014年5月1日至2017年5月1日四年的物业费8184元，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍给付违约金1895元（详见计算明细表），计算至实际给付日止。支付令申请费50元，合计10129元。本案诉讼费用由被告承担。请贵院支持原告的诉讼请求。被告曹亮辩称：吉林市善家物业服务有限公司申请的吉林省吉林市昌邑区人民法院支付令（2017）吉0202民督256号，善家物业不作为在先，本人不同意在善家物业不作为的情况下支付物业费。事实与理由：首先，我声明，个人没有无理由拒交物业费，更没有“拒不理睬”。物业每年会电话通知我一次缴纳物业费的事（2018年暂未接到），每次我都将家里有关物业问题向物业反应并申请解决，表示问题得到解决会缴纳合理的物业费，但每次都无果。我也并没有接到过所谓的“数十次电话”和书面催缴。作为一名普通公民，花了几十万买了房子住，当然想要好好生活，不想和服务业主的物业产生矛盾，但善家物业的行为已经严重影响了业主的正常生活，不但没有服务业主，反而视业主为眼中钉、待宰的羔羊，甚至是敌人，给业主增加不尽的麻烦。业主是一个个零散的普通的公民个人，每家都有自己的家庭和事业，没有精力和时间因为物业服务的事与物业对抗。每个业主都属于弱势群体，面对法庭应由物业对其提供的服务进行举证（可以参考中海、万达物业），但作为一名业主，我也无比珍视自己的权利和义务，愿意将我个人收集的证据提供给法庭。既然物业颠倒是非，自己的服务资质不够二级却要收一级资质的物业费，物业服务做得一塌糊涂，还本末倒置地状告业主，那我就将入住以来的问题列举如下（照片、截图和视频等影像资料已整理在u盘中，并刻录在光盘内，可供参考）：物业问题：1、楼宇门坏的时候比好的时候多，大门一拽就开，报修后近一个月才有人维修，但维修质量极差，一般不出一个礼拜就又坏了，现在楼宇门的门锁、门框已被修烂。2、小区大门门禁经常坏，修好时保安为图省事，少给人登记和开门，就用抹布缠上磁扣，让大门锁不上，进出小区的人可以随意拽开门，有照片为证。3、电梯经常出故障，甚至滑梯，电梯门经常掉，9号楼2单元的两部电梯入住以来大部分时间都只有一部好用甚至多次出现两部电梯同时故障停用的情况，每部电梯好用从没超过3个月过，作为居住在23楼的业主，电梯对我和家人造成的影响真是苦不堪言！有照片和视频为证。4、善家物业为了安装梯控，用网络伪科学文章欺骗业主按楼层键无效照片，还伪造了业主同意安装梯控的签名，并私自在有安全隐患的电梯里安装梯控，让本来就经常因故障停运的电梯出现故障的情况更加频繁。5、物业安装梯控，威胁业主缴纳物业费，可让人啼笑皆非的是非本封闭小区业主的商家手里竟然有所有楼和楼层的通卡且可以随意进出，9号楼2单元楼道内、电梯内、业主家大门和走廊墙壁上贴的全是广告，有照片为证。梯控安装的不合法，①未经小区三分之二业主同意擅自安装梯控，物业说自己有一个680多人的签字表，这个签字表的可信性值得怀疑，我家没人见过这个表，更没签过，有签过的业主表示根本不知道签的什么字，而且680人不能代表小区三分之二业主，不具有普遍性；②国家规定2015年7月1日以后安装梯控必须得经过技术监督局审批同意，说明国家知道梯控可能造成安全隐患，要严格限制安装梯控的行为，而且物业根本就没经过技术监督局的审批，所以后来物业跟业主说梯控是2015年7月1日之前安装的，但是全小区的业主都可以证明梯控是在2015年7月1日之后安装的，其中1、2、3、4号楼是2015年10月安装的，其他楼是2016年6月份安装的，所有业主都是证人！昌邑区政府有相关文件，说明政府将着手处理相关事宜。6、小区内的电梯2017年5月起电梯质检合格证一直没有贴出，2017年9月才得知全小区大部分电梯都检测不合格，物业无视多年来业主反映的电梯问题，拒不维修，如今竟然以电梯检测不合格为由给业主发公告和打电话，要动用小区的维修基金！而小区的各部电梯在今年检测不合格的真实原因是①电梯设备间内电梯设备无人维护，机油早已干燥，一直无人换油和保养；②设备间内灰尘大、卫生差；③小区内有业主装修时，电梯使用无物业监管，造成电梯经常因负载过重或电梯门被撞掉而损坏以致多次故障停用；④2017年夏天由于下雨时物业未对地下车库保护，未用及时在车库入口处放置沙袋导致雨水倒灌进地下车库，并造成地下车库内的电梯电机被雨水浸泡而失灵、故障、报废，9号楼2单元电梯就是因此损坏的电梯之一。吉林市昌邑区人民政府办公室针对昌邑区内小区的电梯安全隐患问题在2018年1月29日下发的红头文件《昌邑区住宅电梯安全隐患专项整治工作方案》吉昌政办发〔2018〕4号和《住宅电梯普查表》，这表明政府听到了业主的声音，已经着手开始整治物业对小区管理的渎职和对电梯维护的失职，这一文件的出台让我们业主看到了小区的希望！7、对配合业委会成立而发布的小区管理规约断章取义，将业主权利全部删去，只留下对物业有利的条款，有照片为证。8、2016年以来多次想动用维修基金，最近已有业主接到物业电话，说想用维修基金修电梯，让业主同意。2017年10月物业联合社区发布吉林市嘉业名铸小区《管理规约》，想在2017年10月23日前，在每栋楼有一名业主提供房产证备案的情况下就动用维修基金！有照片为证！9、物业费设定不合理。物业应每年公示服务资质与等级、服务内容与标准、收费项目、收费标准、计费方式及物业费收支明细等，并由政府监管。善家物业资质低，实际作为极糟糕，强行把物业费标准定为1.5元，即二级物业资质服务费的上限，并以物业费可上下浮动10%为理由，向上浮动10%后变为1.65元，而此定价与善家物业的服务十分不匹配。证据中有嘉业名铸入住手册中管理公约里描述物业服务质量标准的内容，而善家物业所提供的服务与公约中相差甚远，没有理由继续收取此标准的物业费。善家物业接管嘉业名铸的小区的物业服务以来，从未公示过服务资质与等级、服务内容与标准、收费项目、收费标准、计费方式及物业费收支明细等内容，却收着1.65元/平方米•月的一级物业服务费。善家物业让商家进入小区搭棚、拉条幅，发传单、立电子广告牌打广告，小区内的路边、楼道内、电梯内、业主家门上都是广告，物业因此的收入本该算作业主的收益，可这些收益却全部不知去向，也从未向业主告知或公示过。要求善家物业2013年以来的以上情况进行公示，并由政府监管和审计！2017年，嘉业名铸的善家物业在微信投票中被评为吉林市最差物业第一名，却自称获得吉林市物业管理奖状，让业主们啼笑皆非。10、窗户漏风漏水，刮风时窗户处有口哨的漏风声音，下雨时水顺着窗台往屋里淌，橱柜被泡起皮，物业表示这是建筑墙体移位下沉开裂和窗户质量及施工安装质量的问题，每次找物业都让业主自己去找开发商，此问题从入户开始至今未解决，有照片和视频为证。11、由于房屋墙体下沉和窗户质量及施工安装质量的问题，造成窗台和墙体裂缝，墙面的大白和窗台包的理石被裂开，每次找物业都让业主自己去找开发商，有照片和视频为证。12、嘉业名铸的善家物业为节省开支，雇佣的保洁人员数量不足，造成小区、楼道和地下车库卫生条件极差，9号楼2单元门口的两个垃圾箱经常堆满、附近的地上也都是垃圾，却无人及时清理，白天和晚上垃圾箱堆满的照片为证。作为业主，看到保洁人员甚至有些心疼，她们的人手确实不够，卫生不好与她们有关系，但更大的责任是物业管理的失职。13、未经业主允许，私自将业主的公摊面积区域和房间租赁给他人使用，业主发现后找物业对峙，态度像黑社会的租赁者险些与业主发生冲突，目前物业已将一个房间改为活动室，但之前的使用情况没有说明，收支情况也没有说明。14、未经业主允许，私自让嘉业名铸9号楼小区外的饭店将烧烤排烟的烟道引入小区内，烟味呛人，业主找物业处理，物业一直不管。基于上述问题，从物业的行为可见：1、善家物业历年来的服务都很糟糕，让业主极其不满。2、物业与业主的矛盾愈发激化，物业没有整改的行动和悔改的表现。3、物业阻挠业主委员会成立，以收取物业费为目的强行在带病电梯上安装梯控，将公摊面积私自出租，私自收商家钱财让其在小区内做广告宣传，觊觎维修基金等行为，可看出物业在想方设法将资金快速收入囊中，不顾业主感受地加速敛财。作为业主，入住这个小区前从没想过不交物业费的事，但令人始料未及的是我们业主竟然碰到这么没有道德、做事没有底线的善家物业。关于以上问题，我个人几十次电话和当面找到善家物业协商解决，也在每次得知物业更换经理时、每次物业做出如安装梯控、阻挠业主委员会成立时，与多名业主共同找这几年来的几任物业经理协商对峙，但事实是物业只做了所谓的“记录”，可以上问题依然存在，至今没有改善和解决。基于上述事实，申请人在未履行物业本职工作，对物业服务不作为的情况下，不可要求异议人支付物业费，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，对吉林市昌邑区人民法院发出的支付令提出异议，请依法裁断，终止支付令效力，终结督促程序，停止起诉业主，并尽快将上述问题解决后再和业主谈物业费的事宜。我个人将在物业真正解决上述问题后，再支付合理物业费。希望威严公正的法院和政府能为弱势群体的业主做主！经审理查明：善家物业是吉林市昌邑区江湾路嘉业名铸小区的物业管理单位，一直提供物业服务至今。曹亮是吉林市昌邑区江湾路嘉业名铸小区9-2-23-153号业主，其住宅为高层普通住宅。该房屋建筑面积为103.33平方米。曹亮于2013年4月29日与善家物业签订《前期物业服务协议》，善家物业与曹亮分别在该协议中盖章、签字，该协议约定高层普通住宅物业服务费收费标准为每月1.65元/平方米，每年12月10日前按时交纳服务费，逾期按规定收缴3%滞纳金。曹亮入住该小区后，缴纳了2013年度的物业费，未缴纳2014年度、2015年度、2016年度、2017年度四年物业费，每年物业费2046元，共计为8184元，曹亮对欠交的物业费数额无异议。善家物业向曹亮下达催缴通知书及律师函，曹亮仍未缴纳物业费。善家物业于2017年10月9日向本院申请支付，本院于2017年10月10日作出（2017）吉0202民督256号支付令，并收取申请费50元，曹亮在法定期限内向本院提出书面异议，本院于2017年10月20日裁定终结督促程序，善家物业遂向本院提起诉讼。在审理过程中，本院办案法官于2018年3月30日前往涉案小区进行了解。查看情况为：该小区区域面积较大、住户众多，环境较复杂；小区物业服务从观察到的情况来看，基本到位，电梯有轻微噪音，且善家物业已经更换电梯维保公司，自费进行了电梯维修，辞退了原物业经理，电梯维修及出现的问题有较详细的记录，卫生环境整体上较好，小区内鲜有车辆停放，楼道内较为整洁，但绿化带中仍有垃圾，个别公共设施有破损，物业服务存在提高的空间。认定上述事实的证据有：当事人陈述、前期物业服务协议、物业费缴费通知单、张贴物业费缴费通知单照片、催缴物业费的律师函、律师函送达回证、物业费本金、违约金计算表、支付令及费用票据、保洁人员、保安人员2017年度工资汇总表、服务照片、2017年电梯维修保养检验费用表、客服部工作记录及催缴物业费的票据、电话告知缴费的通话详单、服务规章、应急预案，上述证据经当事人质证，本院认证，真实、合法且与本案有关联，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，第六条规定：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“按时交纳物业服务费用”。本案中，曹亮与善家物业签订的《前期物业服务协议》，该协议中约定了善家物业与曹亮的相应权利和义务，也约定了物业费的收费标准。曹亮在该协议上签字并承诺同意承担违反协议的相应责任，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效。善家物业是曹亮所在小区的物业服务企业，具有物业收费资质，并且已经按约定履行了物业服务义务，曹亮作为小区业主享受善家物业提供的物业服务，应当履行相应的交费义务，其未按照约定履行给付义务，属于违约行为，应当承担继续履行的违约责任。善家物业现主张曹亮应缴纳2014年度至2017年度的物业费8184元有事实和法律依据，本院予以支持。关于善家物业支付违约金的请求，《前期物业服务协议》中约定逾期按规定收缴3%滞纳金，约定不明确，因收费以年计算，从文义理解并结合实际，3%应为年度违约金的计算方式，结合前期物业服务协议中约定每年12月10日前缴纳物业费，本院分段计算违约金，具体计算标准如下：第一段违约金，以2046元为基数，自2014年12月11日计算至实际付清该款之日止；第二段违约金，以2046元为基数，自2015年12月11日计算至实际付清该款之日止；第三段违约金，以2046元为基数，自2016年12月11日计算至实际付清该款之日止；第四段违约金，以2046元为基数，自2017年12月11日计算至实际付清该款之日止，前述违约金均以年利率3%为计算标准。物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，服务内容包含了小区内共用设施设备的维修养护、公共环境卫生的清洁、绿化养护、车辆停放管理、安全防范、公共秩序维护等项目。物业费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的成本和利润，还包含了物业服务企业提供上述服务项目所需的一系列开销。对于业主特别关注的电梯问题，善家物业已更换了电梯维保公司，并自费10余万元进行了电梯维修保养，已尽到了责任和义务。物业服务企业在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付全部物业费的方式扩大矛盾。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。遇到问题，物业服务企业与业主应注意及时沟通，物业服务企业应积极改进服务质量，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，业主也应按期足额交纳物业费。全体业主应尽快组建业主委员会，便于与物业及其他部门或公司沟通，物业公司亦应对组建业主委员会尽力予以协调，更不能从中设置障碍。曹亮所述因房屋出现墙壁裂痕、漏水、窗户漏气等质量问题而致其造成的损失，善家物业已进行了协调工作，并已部分解决，曹亮可以另行主张权利。需要指出的是，善家物业在今后的物业服务过程中，应改善服务态度，增强服务意识，加强与业主的交流沟通，对业主反映的服务中存在的卫生、张贴小广告、外部人员随意进入、楼宇门破损等问题及时处理与解决，对采取的措施应及时予以公示，并号召业主参与解决问题，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。关于善家物业请求曹亮支付支付令申请费50元的问题，因曹亮在法定期限内提出书面异议，本院于2017年10月20日作出（2017）吉0202民督256号民事裁定书，支付令失效，且载明申请费由善家物业承担，故对善家物业的该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条项规定，判决如下：一、被告曹亮于本判决生效之日起三日内给付原告吉林市善家物业服务有限公司2014年度、2015年度、2016年度、2017年度的物业费8184元；二、被告曹亮于本判决生效之日起三日内给付原告吉林市善家物业服务有限公司以2046元为基数分别从2014年12月11日、2015年12月11日、2016年12月11日、2017年12月11日起至实际付清该款之日止按照年利率3%标准计算的违约金；三、驳回原告吉林市善家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27元，由被告曹亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。代理审判员  宁银华二〇一八年四月八日书 记 员  白 婧