重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴法民初字第01342号
原告（反诉被告）重庆置信物业服务有限公司，住所地重庆市江北区金科·10年城39好2单元1-3，组织机构代码56348756-1。
法定代表人赵凯，总经理。
委托代理人李沛，重庆格林威律师事务所律师。
被告（反诉原告）李道军，男，1983年9月20日出生，汉族，住重庆市南岸区.
被告（反诉原告）柯敏，女，1982年4月26日出生，汉族，住重庆市巴南区。
原告（反诉被告）重庆置信物业服务有限公司（以下简称置信物业公司）与被告（反诉原告）李道军、柯敏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月2日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴继超独任审判，于2015年3月18日公开开庭进行�审理，原告（反诉被告）置信物业公司代理人李沛，被告（反诉原告）李道军、柯敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）置信物业公司诉称，置信物业公司于2011年12月25日与巴蜀怡苑小区业委会签订《物业服务合同》，约定原告（反诉被告）在2012年1月1日至2014年12月31日期间为小区业主提供物业服务。合同订立后，原告（反诉被告）依约为小区提供了物业服务。但被告（反诉原告）李道军、柯敏作为该小区业主，从2012年1月起拒绝向原告（反诉被告）缴纳物业服务费。原告（反诉被告）多次催收未果，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告李道军、柯敏向原告支付物业服务费（含公摊费）2717.3元；2、被告李道军、柯敏向原告支付未交纳物业服务费产生的违约金（滞纳金）4597.63元；3、承担本案的相关诉讼费用。
被告（反诉原告）李道军、柯敏答辩并反诉称，1、被告（反诉原告）并未与原告（反诉被告）签订物业服务合同，不是物业服务合同的当事人，不应当作为被告；2、原告（反诉被告）没有切实履行承诺内容，也没有履行物业服务合同的义务，因此被告（反诉原告）亦不需要履行缴费义务；3、原告（反诉被告）在没有履行催缴程序的前提下便起诉被告及原告的收费标准缺乏法律依据；4、巴蜀怡苑小区门禁系统存在安全隐患，在楼内没有门禁卡则无法从里面打开门禁系统；5、小区管理混乱，车辆存在乱停乱放现象。因此，被告（反诉原告）李道军、柯敏认为，其不欠置信物业公司物业费，也不应承担违约金；被告（反诉原告）李道军、柯敏反诉称，2011年11月27日，原告（反诉被告）在巴蜀怡苑小区承诺，如中标成为巴蜀怡苑小区物业服务企业后，在原有物管的服务质量标准的基础上，对小区另增加22.67万元的投资。但是，原告（反诉被告）进驻巴蜀怡苑小区后，迟迟不履行公告的各项承诺。并且，降低必备的人员和用工，致使小区花草大面积枯萎，树木、竹木灭失。生活环境脏乱差，电梯维修不及时，不按照规定对设备进行日常保养，致使电梯事故频发，并以电梯维修为名，企图侵占业主大修基金。原告（反诉被告）采用欺诈的手段，偷换单元入口门锁，实施诈骗，非法的骗取被告（反诉原告）的钱财，并导致被告（反诉原告）生活不便。原告（反诉被告）的违约行为，严重影响了被告（反诉原告）的生活质量，给被告（反诉原告）造成了严重的精神损害。故，被告（反诉原告）李道军、柯敏反诉要求：1、置信物业公司兑现对巴蜀怡苑小区的承诺，切实履行合同义务。2、追究置信物业公司利用磁卡锁对被告（反诉原告）李道军、柯敏实施的诈骗行为，返回诈骗所得100元，置信物业公司安装的门禁系统存在消防隐患，如遇火灾单元门无法打开，对被告（反诉原告）的人身安全存在着潜在的威胁，要求置信物业公司拆除现在的门禁锁。3、要求置信物业公司停止其因管理不善等给巴蜀怡苑小区造成的花木及相关公用设施的损失侵害，恢复小区原有的环境。4、补偿因置信物业公司管理不到位，造成被告（反诉原告）李道军、柯敏生活质量下降，多次缠诉，给被告（反诉原告）李道军、柯敏带来的精神损失费2000元和应诉带来的误工费损失2000元，责令置信公司停止对被告（反诉原告）的精神伤害，公开道歉。5、修复被告（反诉原告）两间卧室因原告（反诉被告）至今还未修补外墙漏水造成的墙面腐烂。6、要求原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）违约金1000元。
原告（反诉被告）辩称，1、置信物业公司已经�行了公告承诺，巴蜀怡苑小区业委会对置信物业公司完成公告承诺的事项已经确认；2、对于要求置信物业公司返还诈骗所得，被告（反诉原告）认为安装磁卡锁系诈骗行为，应向公安机关报案依法进行处理，与本案合同纠纷无关；3、被告（反诉原告）要求置信物业公司停止侵害、恢复原状并非法定的合同违约责任承担方式，反诉请求不符合法律规定；4、赔偿精神损失系侵权责任承担方式，与本案不属于同种法律关系；5、房屋质量问题与本案无关；6、置信物业公司不存在任何违约行为，被告（反诉原告）李道军、柯敏要求支付违约金无合同约定。综上，请求法院依法驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
经审理查明，原告置信物业公司是依法成立的物业公司，2011年11月23日，原告（反诉被告）置信物业公司对巴蜀怡苑全体业主承诺：1、单元入户门系统，使�主可以刷卡入户，预算投资4.5万元左右；2、修复或更换陈旧的监控设备，4号楼和电梯内增加监控设备，大门口和小区内加强巡视和保安监管，预算投资修复3.33万左右，更换8万元左右；3、加固围墙头，预算投资1.57万元左右；4、变压器增加防护栏，预算投资3千元左右；5、修缮景观，预算投资4.8万元左右；6、加大绿化种植，预算投资3.5万元左右；7、2号楼水表改造问题，我公司会全力配合；8、帮助业主清理历史遗留下来的产权，户外车辆停放划线按规矩摆放，不影响业主业业余活动，收益与业主商议，整体提高小区的环境卫生。2011年12月25日，原告（反诉被告）置信物业公司与被告（反诉原告）所在小区业主委员会签订了《物业服务合同》约定，原告（反诉被告）为位于重庆市巴南区渝南大道108号巴蜀怡园小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积计算，住宅0.8元／月.平方米（含电梯费，其中包括电梯电费、电梯年检费、电梯日常维修保养费）；第4栋业主每户每月30元，电梯房第一层第二层业主0.6元／月.平方米，商业物业1.2元／月.平方米，非住宅用房（指住宅物业用作非住宅使用）1.2元／月.平方米。公摊费住宅按每户每月5元的标准收取，每月30日前支付当月物业服务费、公摊费等，逾期按每天0.3%的标准支付违约金。合同期限为2012年1月1日起至2014年12月31日止。
二被告（反诉原告）系夫妻关系，均系重庆市巴南区渝南大道108号某某房屋的业主，该房屋建筑面积为88.10平方米。履行合同中，原告（反诉被告）置信物业公司依约定向包括被告（反诉原告）在内的小区业主提供了物业管理服务，并按照公告承诺内容对巴蜀怡苑小区进行管理。被告（反诉原告）自2012年1月起拒绝支付物业服务费及公摊费。截至2014年12月31日，被告应支付物业服务费及公摊费2717.3元。经催收未果，原告（反诉被告）置信物业公司遂诉请判决被告（反诉原告）李道军、柯敏支付自2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费及公摊费2717.3元，并支付违约金4597.63元。审理中，被告（反诉原告）李道军、柯敏以原告（反诉被告）置信物业公司的物业服务质量差、服务承诺没有达到等为由，不同意原告（反诉被告）置信物业公司诉请，并反诉要求原告（反诉被告）1、兑现承诺；2、返回门禁锁诈骗所得100元，并拆除现有门禁锁；3停止其因管理不善等给巴蜀怡苑小区造成的花木及相关公用设施的损失侵害，恢复小区原有的环境；4、补偿因置信物业公司管理不到位，造成被告（反诉原告）李道军、柯敏生活质量下降，以及多次缠诉，给被告（反诉原告）李道军、柯敏带来的精神损失费2000元和应诉带来的误工费损失2000元，责令置信公司停止对被告（反诉原告）的精神伤害，公开道歉；5、修复被告（反诉原告）两间卧室因原告（反诉被告）至今还未修补外墙漏水造成的墙面腐烂；6、要求原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）违约金1000元。原告（反诉被告）置信物业公司认为被告（反诉原告）李道军、柯敏的反诉请求缺乏事实及法律依据，要求驳回被告（反诉原告）李道军、柯敏的反诉请求，双方各持己见，调解未果。
另查明，本院于2015年4月15在巴蜀怡苑小区对原告（反诉被告）置信物业公司履行公告承诺内容情况进行现场勘验并经巴蜀怡苑小区业主委员会黄荣珍、黄大昌、江萍、程云洪等委员现场确认：1、单元入户门系统已启用；2、原告（反诉被告）置信物业公司安装了监控主机及显示器，电梯轿厢安装了监控；3、原告（反诉被告）置信物业公司在已有围墙墙头增加了玻璃渣，防止攀爬；4、在变压器周围增加了竹片围栏；5、在小区景观池加装了防护栏；6、对于加大绿化种植。本院勘验期间小区内植被覆盖率较好。故，原告（反诉被告）称已完成该承诺，其在小区管理服务期间对小区绿地补种了植物。被告（反诉原告）称小区内现有植物系政府及现有物管公司种植，并非原告（反诉被告）管理期间种植，并且原告（反诉被告）在管理小区期间挖走很多小区已有树木。7、2号楼水表改造已经完成。8、该承诺无具体可评价的内容，且双方均未提出异议。
上述事实，有当事人的陈述、物业服务合同、房屋登记信息卡等在卷为证，经当庭查证属实，足以认定。
本院认为，原告（反诉被告）置信物业公司与巴蜀怡园小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对合同双方当事人以�包括被告（反诉原告）在内的全体业主均具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务。原告（反诉被告）置信物业公司按照合同约定履行了合同义务并履行了公告承诺内容，应当收取物业服务费。故对原告（反诉被告）置信物业公司起诉要求被告（反诉原告）李道军、柯敏支付2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费及公摊费2717.3元的请求，本院予以支持。原告（反诉被告）置信物业公司要求被告（反诉原告）李道军、柯敏给付违约金的诉求，因合同约定的违约金明显过高，不符合法律规定，本院不予支持。对于被告（反诉原告）李道军、柯敏关于其不是物业服务合同的当事人不应成为该案被告及原告（反诉被告）置信物业公司在未履行催缴程序前不应到法院起诉的答辩意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具�应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故被告（反诉原告）的抗辩理由缺乏法律依据，本院不予采信。被告（反诉原告）李道军、柯敏辩称小区管理混乱，车辆存在乱停乱放现象，因未举示证据予以证据，应承担举证不能的法律后果，故本院对此抗辩意见不予采信。对于被告（反诉原告）李道军、柯敏反诉请求原告（反诉被告）置信物业公司兑现承诺，切实履行合同义务，经本院现场勘验及巴蜀怡苑业主委员会委员现场确认，原告（反诉被告）置信物业公司履行了公告承诺第一、二、三、四、五、七、八项。对于第六项公告承诺，巴蜀怡苑小区现有植被�盖率较好，被告（反诉原告）亦未举示证据证明原告（反诉被告）未加大绿化种植，应承担举证不能的法律责任。公告承诺中的预算投资金额仅系原告（反诉被告）在张贴公告期间对承诺内容的预计投入，并不代表为完成公告内容必须花费足额的预算资金，故对该反诉请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）李道军、柯敏反诉请求原告（反诉被告）置信物业公司返还利用磁卡锁诈骗所得100元，因该请求涉及刑事犯罪，被告（反诉原告）李道军、柯敏应向公安机关报案依法解决，本院对此不做处理。对于被告（反诉原告）李道军、柯敏认为该磁卡锁存在消防安全隐患，要求将磁卡锁拆除的请求，因磁卡锁系业主共同所有，是否拆除应由全体业主决定，本院对此不做处理。对于被告（反诉原告）李道军、柯敏反诉请求原告（反诉被告）置信物业公司停止对巴蜀怡苑小区花木及公用设施的侵害，恢复小区原有环境，现原告（反诉被告）置信物业公司已经撤场，不再继续对巴蜀怡苑小区进行物业服务，故已不存在继续对巴蜀怡苑小区花木及公用设施侵害的客观条件，故对该反诉请求，本院无需再做处理，因被告（反诉原告）李道军、柯敏未举示证据证明该小区花木及公共设施因原告置信物业公司的管理导致由优到劣的变化，故应承担举证不能的法律后果，对恢复小区原有环境的反诉请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）李道军、柯敏反诉因原告（反诉被告）置信物业公司管理不善导致被告（反诉原告）李道军、柯敏生活质量下降，要求原告（反诉被告）置信物业公司赔偿精神损失费2000元及误工费2000元并公开道歉，因赔偿精神损失费、误工费及公开道歉不属于合同法规定的违约责任承担方式，故对该反诉请求本院不予支�。对于被告（反诉原告）李道军、柯敏反诉请求修复因原告（反诉被告）置信物业公司未修补外墙漏水导致的腐烂墙面，由于房屋漏水成因众多，而被告（反诉原告）无证据证明漏水与原告（反诉被告）的物业服务有直接的因果关系，故被告（反诉原告）的该项反诉请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）李道军、柯敏请求原告（反诉被告）置信物业公司赔偿违约金1000元，因未举示证据予以证明原告（反诉被告）置信物业公司存在违约，应承担举证不能的法律后果，故对该反诉请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李道军、柯敏给付原告（反诉被告）重庆置信物业服务有限公司自2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费2537.3元、公摊费180元，合计2717.3元；
二、驳回原告（反诉被告）重庆置信物业服务有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）李道军、柯敏的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）李道军、柯敏负担［此款原告（反诉被告）置信物业公司已经垫付，被告（反诉原告）李道军、柯敏在支付上述款项时一并支付原告（反诉被告）置信物业公司，本院预收的受理费不作清退］。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）李道军、柯敏负担（已缴纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，预交上诉费50元。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。
当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 吴继超
二〇一五年五月十三日
书 记 员 方 腾