广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0202民初190号
原告易玉明。
委托代理人ＸＸ，广西众维律师事务所律师。
被告周清清。
委托代理人韦剑军，广西甲天下律师事务所律师。
原告易玉明诉被告周清清租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告易玉明的委托代理人ＸＸ，被告周清清的委托代理人韦剑军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告易玉明诉称，2014年11月25日，原告与两被告签订一份《房屋租赁合同书》（以下简称“合同”）该合同约定：原告将位于柳州市桂中大道XX号清华坊XX楼第一层XX、117XXX#号商铺出租给被告；租赁场地面积为758㎡。租赁期限为5年，从2013年10月25日起至2018年10月24日止；租赁履行期限内，租赁房屋的租金按建筑面积计收，且逐年递增，第二年度（即2015年1月25日至2016年1月24曰）的月租金每平方米人民币92.88元，每季度的租金为人民币211209元，该租金的缴纳方式为每季缴纳，先付后用，在每季度第三个月的25日前支付次季度的租金；同时约定了租赁房屋水电费、综合管理费的缴纳标准和支付方式。同时还约定了租赁期内，两被告未按约缴纳租金的，每逾期一日按应交费用千分之五向原告支付违约金。逾期一个月以上（含一个月），原告有权解除合同。合同签订之后，原告依约将房屋交付给被告使用经营。合同履行前期，被告依照合同的约定向原告支付了各项费用。但是从2015年10月份起，被告就开始以各种理由拖欠房屋的租金和其他各项费用，原告多次催收未果。2015年10月29日，原告依照合同的约定向被告发出了《房屋租金催缴函》，要求在2015年10月29日前缴纳拖欠的租金，可是被告迟迟未缴纳。原告认为，被告的行为已经构成了严重违约，为维护自己的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院判令：1、确认原被告双方于2014年11月25日签订的《房屋租赁合同书》解除；2、被告向原告支付房屋租金人民币211209元（该租金从2015年10月25日起计算至2016年1月24日止，之后至实际履行之日止的租金和占用使用费另计）；3、被告向原告支付水费47.03元（该费用从2015年8月14日计算至2015年10月14日止，之后至实际履行之日止的水费另计）；4、被告向原告支付逾期支付电费1836元（该费用从2015年8月5日计算至2015年11月5日止，之后至实际履行之日止的电费另计）；5、被告向原告支付综合管理服务费计6064元（该费用从2015年8月5日计算至2015年12月5日止，之后至实际履行之日止的电费另计）；6、被告向原告支付免租期的租金人民币195564元；7、被告向原告支付违约金人民币69699元；（该违约金以拖欠的租金211209元为基数，按照每天千分之五的标准计算，暂计算至2015年12月31日止，共计66天。之后至实际支付之日止的违约金另计）；8、被告于合同解除之日向原告返还租赁的房屋；9、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称1、同意原告的第一项诉请；2、同意向原告支付所欠水电费；3、请求法院驳回原告第二项、第六项、第七项的诉讼请求，关于第二项诉请我们认为应当计算到2015年10月26日，因为被告已经于2015年10月26日向原告提出解除合同交还房屋的请求，根据签订的合同第22条被告可以提前解除合同，提前解除合同的原告原来收取的履约保证金19.5564万元不予退还，我们是同意的。由于该租赁物之前的承租人曾燕青，承租期享受免租期的是之前的承租人，不是被告，原被告签订的合同是新的合同关系，不是转租关系，被告没有享受免租期，原告要求被告承担免租期的租金是不合理的。双方租赁合同关系应当于2015年10月26日解除，被告应当承担的支付项目以及违约赔偿的责任和后果应当计算到2015年10月26日止。4、根据相关法律规定，原告提出的诉请超过实际损失，违反了合同约定，合同约定的违约金过高，原告在被告提出交还房屋的请求后也没有理会和采取措施，所以造成的损失不应当得到支持。
经审理查明，原被告于2014年11月25日签订租赁合同，约定被告承租原告所有的位于柳州市桂中大道XX号兴佳清华坊XX号楼第一层XX#、117XX#号商铺，租赁期为：2013年10月25日至2018年10月24日，五年。该商铺原系由案外人承租，原承租人将租赁合同权利义务转让给本案被告，被告实际承租原告商铺的时间为双方合同签订之日，即2014年11月25日。合同约定，2013年10月25日至2014年01月24日为免租期，免租期内原告不收取租金，但因被告原因导致合同提前终止的，原告有权向被告追索免租期的租金（以第一年度月租金为准）。2014年1月25日至2015年1月24日，被告应当按季向原告交纳租金195564元。2015年1月25日至2016年1月24日，被告应当按季向原告交纳租金211209元。每季度支付一次，每季度第三个月的25日以前支付租金，先付费后使用。租赁期内被告负责支付房屋的水费、电费、综合管理服务费。被告不支付租金一个月以上（含一个月），经催告后仍拒绝支付的或者被告逾期达两个月以上的拖欠水、电费及综合管理服务费的，原告有权解除合同，且被告缴纳的保证金作为违约金不予退还。被告逾期不交付租金，则被告每逾期一天按应交费用总额的千分之五向原告支付逾期交费违约金。原告解除合同后，被告在接到原告解除合同通知之日起三个工作日内向原告办理退租交接手续，并在接到通知之日起五个工作日内自行搬离，并交清拖欠的各项费用。如被告不按时迁出，则从协议终止日起计收逾期办理违约金，逾期搬离办理违约金按原日租金标准的两倍收取。被告向原告支付租金至2015年10月24日止，之后的租金没有支付。被告与原告签订合同时向原告支付了195564元保证金，原告未予退还。
另查明，原告依照合同约定向被告交付租赁场地，至开庭审理，被告未交还租赁场地钥匙给原告。被告拖欠原告2015年8月14日至2015年10月14日水费47.03元，2015年8月5日至2015年11月5日电费1836元，2015年8月5日至2015年12月5日综合管理服务费6064元。
以上事实，有租赁合同书、房屋产权证、收款收据、电费及综合管理服务费催缴通知、房屋租金催缴通知、快递单、庭审笔录等证据在案佐证，足以认定。
本院认为，原被告双方于2014年11月25日签订的合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同一经签订，对合同双方均有约束力。原、被告双方在协议中就租期、租金金额以及支付方式、违约责任都做出了明确约定，双方应按照约定履行义务。原告依据合同第十七条、第十九条因被告未缴纳2015年10月24日以后的租金，要求解除原被告双方之间的合同关系。被告认可从2015年10月25日开始未向原告缴纳租金，被告迟延履行主要债务的行为导致双方签订租赁合同的目的无法实现，根据双方的约定，原告于2015年10月26日向被告发出房屋租金催缴函，被告收到催缴函后并未及时向原告缴纳拖欠租金，故原告依据合同的约定主张解除原被告于2014年11月25日签订的租赁合同并要求被告交还租赁场地于法有据，被告也予以认可，本院对原告的该项主张予以支持。
关于租金的问题。原告从2015年10月25日开始至开庭审理时未向原告支付租金，原告诉请被告支付2015年10月25日至2016年1月24日的租金合计211209元，之后的租金和占用费计算至实际履行之日止。被告承认2015年10月25日开始未向原告支付租金，但被告辩称已于2015年10月26日向原告发出解除合同通知书，由于被告没有证据证明其主张且至今未将租赁场所交还原告，故本院对被告的辩称不予采信。根据合同第六条约定，涉案租赁场地2015年10月25日至2016年1月24日的租金为211209元，2016年1月24日之后的租金按照合同第六条约定的计算标准计算至被告实际履行交还租赁场地之日，原告的该项诉请本院予以支持。
关于违约金的问题。根据原被告签订合同第十七条的约定，被告逾期不交付租金，被告每逾期一天按应交费用总额的千分之五向原告支付逾期交费违约金。被告应当于2015年9月25日支付2015年10月25日至2016年1月24日租金，原告计算逾期违约金的日期暂计到2015年12月31日，因此逾期期间为10月25日至12月31日，共计66天，原告据此主张被告支付违约金人民币211209×66×5‰≈69699元，被告辩称违约金过高，结合全案事实，依据公平原则，本院酌定参照民间借贷中法律保护最高利率即年利率24%进行调整，故被告应支付的违约金为3113.22（违约金计算：以应付租金211209为基数，按照年利率24%从2015年10月25日计至2015年12月31日，之后违约金以应付租金，按照年利率24%计至租金清偿之日止）。另外，原告依据合同第三条向被告主张追索免租期租金195564元。被告辩称，由于该租赁物之前的承租人曾燕青，承租期享受免租期的是之前的承租人，不是被告，原被告签订的合同是新的合同关系，不是转租关系，被告没有享受免租期，原告要求被告承担免租期的租金是不合理的。本院认为，被告虽然没有享受免租期，但是原被告签订合同时已明确写明免租期间为2013年10月25日至2014年01月24日，且因“乙方”原因，导致合同提前终止的，“甲方”有权向“乙方”追索免租期内的租金，而本合同的“甲方”即为原告，“乙方”即为被告，因此被告在签订本合同时已经明确的知道其不能享受免租期，且因为其原因导致合同提前终止时，即便没有享受免租期仍应当承担缴纳免租期期间租金的责任，故被告以没有享受免租期而作为不承担合同责任的理由本院不予采纳，本院对原告要求被告支付2013年10月25日至2014年01月24日免租期期间的租金（以第一年度月租金为准）195564元的诉请予以支持。
关于水费、电费的问题。被告对拖欠原告2015年8月14日至2015年10月14日水费47.03元，2015年8月5日至2015年11月5日电费1836元的事实及原告诉请的金额均表示认可，故本院对原告水费、电费的诉请予以支持。
关于综合管理服务费，被告对于拖欠原告综合管理服务费的事实没有异议，但是对原告从2015年8月5日计算至2015年12月5日的日期存在异议，被告认为应当计算到2016年10月26日向原告发出解除租赁合同之日止，但是本院对被告主张2016年10月26日解除租赁合同的辩称不予采纳，故被告应当向原告支付2015年8月5日至2015年12月5日拖欠的综合管理服务费6064元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
一、解除原告易玉明与被告周清清双方于2014年11月25日签订的《房屋租赁合同书》，被告向原告交还租赁场地。
二、被告周清清向原告易玉明支付2015年10月25日至2016年1月24日的租金合计211209元，之后的租金（解除合同后为占用费）按照合同第六条约定的计算标准计算至被告实际履行交还租赁场地之日止；
三、被告周清清向原告易玉明支付逾期缴纳租金违约金3113.22（违约金计算：以应付租金211209为基数，按照年利率24%从2015年10月25日计至2015年12月31日，之后违约金以应付租金，按照年利率24%计至租金清偿之日止）；
四、被告周清清向原告易玉明支付2013年10月25日至2014年1月24日免租期期间租金195564元；
五、被告周清清向原告易玉明支付2015年8月14日至2015年10月14日水费47.03元，2015年8月5日至2015年11月5日电费1836元，2015年8月5日至2015年12月5日综合管理服务费6064元，合计7947.03元。
案件受理费8565元，保全费3020，合计11585元（原告已预交），由被告周清清负担9963元，原告易玉明负担1622元。
上述债务义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 林 蔚
人民陪审员 杨萍彦
人民陪审员 刘莉英
二〇一六年六月六日
代书 记员 粱骞予