北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终4489号上诉人（原审原告）：郑素琴，女，1931年2月10日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张颖，北京市北方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新华房地产开发公司，住所地北京市西城区月坛南街59号。法定代表人：王青云，总经理。委托诉讼代理人：韩英华，北京市海拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹磊，北京市海拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中华人民共和国国家发展和改革委员会，住所地北京市西城区月坛南街38号。法定代表人：徐绍史，主任。委托诉讼代理人：韩英华，北京市海拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹磊，北京市海拓律师事务所律师。上诉人郑素琴因与被上诉人新华房地产开发公司（以下简称新华公司）、被上诉人中华人民共和国国家发展和改革委员会（以下简称国家发改委）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初25632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑素琴上诉请求：将本案发回重审或者撤销一审判决，支持郑素琴的全部诉讼请求。理由是：一、一审判决认定事实不清，对于对方当事人在拆迁过程中存在的违法行为未予认定，而且对于郑素琴提出的房屋价值鉴定申请，一审法院未予准许，未能查清本案涉诉房屋的有关事实。二、一审判决适用法律错误。郑素琴与对方当事人之间系拆迁安置补偿合同法律关系，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。该司法解释适用于房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的商品房买卖合同纠纷。本案郑素琴与对方当事人之间系基于房屋拆迁而产生的法律关系，不是商品房买卖合同法律关系。一审法院适用法律错误，一审判决应予撤销。根据我国合同法第六十条、第一百零七条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据该法第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对方当事人在签订拆迁协议时明知房屋的实际面积，却在协议中对房屋面积进行虚构，存在过错，直接导致郑素琴的损失，对方当事人应按照现房屋市场价值予以赔偿。另外，即使按照一审法院的审理思路，一审判决确定的房屋单价和利息起算时间错误。根据双方协议，郑素琴交纳的房款为132576.48元，其房屋单价应为6759.31元，利息应当从2003年7月16日起算。新华公司与国家发改委共同辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案房屋调换中，系先交付房屋，郑素琴拖延很长时间才支付房款。涉案房屋出现面积差异，是计算方法问题，涉案房屋按照商品房和福利房进行面积计算的系数不同，导致测量面积的数额存在差异，测量面积的变化实际上是单位让购房职工减轻压力少交钱，实际的使用面积没有变。单位对此在主观上不存在过错。当时是按照商品房面积计算，实际按照福利房屋出售，二者公摊和计算系数不同，所以面积数额不同，购房人可以少交钱。利息起算点应当从郑素琴最后一期付款起算。郑素琴向一审法院起诉请求：新华公司、国家发改委赔偿郑素琴房屋面积减少的损失822469.68元。一审法院认定事实：1998年国家计划委员会更名为国家发展计划委员会，2003年国家发展计划委员会更名为国家发展和改革委员会。2002年10月14日，国家发展计划委员会办公厅（甲方）与郑素琴（乙方）签订《公有房屋买卖合同》，合同约定：依据《国家发展计划委员会机关2002年出售公有住宅楼房实施办法》的规定，依照北京市有关公有住宅出售的文件、法律、政策，经协商，甲、乙双方签定住房买卖合同如下：第一条：甲方将坐落于1号的总建筑面积为69.43平方米的房屋的所有权以2002年度成本价格出售给乙方。总价款暂定为24252.01元（超标面积暂按成本价计算，最终价款待测定面积后和超标面积确定的实际价值多退少补）。第二条：乙方向甲方支付房价款的方式……2010年9月26日，新华公司（甲方）与郑素琴（乙方）签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》，协议约定：为维护甲、乙双方合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第305号令、《北京市拆迁管理办法》（市政府87号）和有关文件规定，甲乙双方经协商，同意乙方与甲方所建房屋实行产权调换，并达成如下协议：一、拆迁依据。根据西国土房管拆许字（2003）第6号批准，甲方因新世华苑建设项目，需要拆迁乙方在拆迁范围内1号所有的房屋。二、被拆迁房屋。乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋叁间，建筑面积69.43平方米。……四、产权调换。1.产权调换房屋地点01号2居室，建筑面积为88.94平方米，产权调换新楼房屋的原建筑面积重置成新价为109143.96元。乙方原住房重置成新价56879元，产权调换差价结算，乙方需交52264.96元，优惠50%应交26132.48元。2.产权调换房屋建筑面积超出原建筑面积19.51平方米，乙方应向甲方交纳97550元。3.乙方应交房价款共计132576.48元。（已含调节价款）4、甲乙双方签定本协议后，现房产权调换乙方需一次性交清房款方可入住；期房产权调换待办理进住手续时，以有关部门的实测面积计算为准。乙方向甲方结清房价款，甲方负责办理个人产权房的有关手续。五、拆迁补助费。……六、乙方搬迁期限。乙方应在2003年6月20日前完成搬迁，并将原住房交甲方拆除，自建房无条件拆除。……附记：该户是2003年6月12日经西城房地局拆迁裁决户。当时该户明确表示差10万购房款无力缴纳。所有未签订房屋拆迁安置协议，现同意签订安置协议，特此说明。2003年，郑素琴自上述拆迁范围内的房屋中搬出并入住产权调换的房屋1001号。2003年7月16日，郑素琴交纳房款32576.48元，收款单位为国家发展计划委员会住房制度改革办公室。国家发展计划委员会（甲方）与郑素琴（乙方）签订《产权调换住房合同》，约定：甲方将坐落于1001号的总建筑面积为88.94平方米的房屋与乙方实行产权调换，调换差价款为132576.48元。甲方落款处盖有国家发展计划委员会办公厅章，落款时间为2010年11月29日。对落款时间及落款公章，国家发改委述称，签订时间应为2010年11月29日，但是合同是拆迁当年已印制并盖好章的合同，故2010的合同上仍盖有国家发展计划委员会办公厅的章。2010年11月29日，郑素琴交纳房款100000元，收款单位为国家发展和改革委员会住房制度改革办公室。2014年10月11日，1001号房办理了产权登记，登记证书显示，房屋所有权人郑素琴，房屋性质为房改房（成本价），建筑面积81.5平米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。该案中，新华公司与郑素琴签订产权调换协议，约定为郑素琴调换的01号房屋建筑面积88.94平方米，并收取了超出郑素琴原住房建筑面积69.43平方米部分，即19.51平方米的房屋价款97550元，折算单价为5000元一平米。国家发展计划委员会也与郑素琴签订产权调换住房合同，约定将其坐落于1001号的总建筑面积为88.94平方米的房屋与乙方实行产权调换，调换差价款为132576.48。新华公司作为拆迁项目的开发单位，国家发改委作为产权调换房屋（10**号）的产权人，分别与郑素琴签订了产权调换协议，郑素琴亦向国家发改委的住房制度改革办公室交纳了超出面积19.51平方米的差价款97550元。后在2014年10月11日，涉案房屋取得房屋产权登记证书后，该证书显示房屋面积为81.5平方米，与产权调换协议约定的面积差额为7.44平方米。涉案房屋产权登记证书所附北京市房屋登记表显示测绘日期为2001年1月11日，即在郑素琴与新华公司、国家发改委协商拆迁事宜、签订产权调换协议之前，新华公司、国家发改委即应知道涉案房屋的面积为81.5平方米，但仍与郑素琴签订为郑素琴提供面积88.94平方米的产权调换房屋并按照88.94平方米计算超出面积，并收取超出面积对应的房款。故新华公司、国家发改委共同负有向郑素琴退还面积差额房款的责任。对于退还面积差额房款的责任如何确定一节，郑素琴与新华公司、国家发改委签订的产权调换协议、合同均未有相关的违约责任约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出３％的，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该案中，郑素琴取得涉案房屋是因拆迁和产权调换，2003年郑素琴即已住进涉案房屋，2003年7月16日，仅交纳房款32576.48元，剩余的100000元于2010年11月29日交纳，如此权利义务的履行，显然不同于商品房买卖。郑素琴履行的付款义务明显低于商品房买卖中购房人的义务，现诉请新华公司、国家发改委以远高于商品房买卖中面积误差返还标准予以赔偿八十余万的诉讼请求没有法律依据。该案中，超原建筑面积部分19.51平方米，原计收单价为5000元一平方米，比照商品房买卖，区分面积误差比绝对值是否超出３％采取不同的退还标准有合理因素，且新华公司、国家发改委亦认为可以参照商品房买卖的规定，故对于7.44平方米的面积差额，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由新华公司、国家发改委返还郑素琴，面积误差比超过３％部分的房价款由新华公司、国家发改委双倍返还郑素琴。88.94平方米的3%部分为2.6682平方米，对此部分应按照每平方米5000为标准返还并支付利息；对于其余4.7718平方米部分，按照双倍即每平米10000元的标准返还。鉴于郑素琴分两次交纳房款，2003年交纳了32576.48元，折合为6.52平方米部分的房款，2010年11月29日交纳了100000元，折合为剩余12.99平方米部分的房款，该案中，面积差为7.44平方米，且郑素琴入住房屋即应交纳房款，故面积误差比3%以内部分的房款的利息，应从2010年11月29日起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、自判决生效之日起七日内，新华房地产开发公司、中华人民共和国国家发展和改革委员会共同向郑素琴返还房款一万三千三百四十一元及利息（自二〇一〇年十一月二十九日起至付清款项之日止，以同期贷款利率为标准计算）。二、自判决生效之日起七日内，新华房地产开发公司、中华人民共和国国家发展和改革委员会共同向郑素琴返还房款四万七千七百一十八元。三、驳回郑素琴其他诉讼请求。如果新华房地产开发公司、中华人民共和国国家发展和改革委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。上述事实，有当事人陈述、公有房屋买卖合同、产权调换住房合同、住宅房屋拆迁产权调换协议、房屋所有权证、收据、房屋管理平面图明细表等在案佐证。本院认为，新华公司作为拆迁项目的开发单位，国家发改委作为产权调换房屋的产权人，分别与郑素琴签订了产权调换协议，郑素琴亦交纳了19.51平方米差额面积的差价款，现根据涉案房屋产权证显示，该房屋的面积为81.5平方米，与产权调换协议约定的面积88.94平方米相差7.44平方米。因涉案房屋的测绘日期为2001年1月11日，故新华公司与国家发改委在签订本案协议之前应当知晓涉案房屋的面积，因其交付的房屋面积与协议约定不符，其应当向郑素琴承担相应退还房款的责任。因涉案合同中未有相关违约责任的约定，现一审法院结合郑素琴对涉案房屋的取得方式、入住房屋的时间以及其交纳房款的时间等因素，比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定确定新华公司与国家发改委的相关责任并无不当。郑素琴要求按照房屋市场价值赔偿7.44平方米面积差额的损失，该主张没有充分依据，本院不予支持。一审法院计算的退还房款数额无误，本院予以确认。郑素琴主张退还房款的房屋单价应按照6759.31元计算的意见，无事实依据，本院不予采纳。一审法院作出的以2010年11月29日作为利息起算点的认定，合理有据，本院不持异议。综上，郑素琴的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12024元，由郑素琴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 姚 颖审判员 李 珊审判员 陈雨菡二〇一七年六月二十七日书记员 马博文