江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第468号
上诉人（原审被告、反诉原告）常州洲际沐浴休闲有限公司。
法定代表人朱友明，该公司总经理。
委托代理人施�，江苏德擎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）常州时代商务服务有限公司。
法定代表人杨波，该公司执行董事。
委托代理人吴波，江苏瑞江律师事务所律师。
原审第三人王涛，男，汉族，1977年3月19日生。
上诉人常州洲际沐浴休闲有限公司（以下简称洲际休闲公司）与被上诉人常州时代商务服务有限公司（以下简称时代商务公司）、原审第三人王涛租赁合同纠纷一案，常州市新北区人民法院于2014年1月10日作出（2013）新民初字第127号民事判决，上诉人洲际休闲公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2014年3月10日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，经房屋所有权人常州市中创房地产开发有限公司授权，2007年6月30日，时代商务公司与承租人周伦贵、刘世飞、李珺签订了常州中创广场租赁合同及补充协议，约定将常州市新北区通江中路396号5号楼的房屋出租，租赁期为6年，自2008年3月25日至2014年3月24日，其中装修期（2007年7月25日至2008年3月24日）与免租期（2008年3月25日至2008年6月24日）免租金，自2008年6月25日开始由承租人向时代商务公司支付租金，第一年为人民币55万元和抵用券50万元，第二年至第六年为每年130万元，每月支付一次并遵循先付后用的原则；物管费用装修期全免，2008年3月25日至2014年3月24日物业管理费用为每月每平方米一元，2010年3月25日至2014年3月24日物业管理费用为每月每平方米二元。同时租赁合同还约定，承租方向出租方支付房屋租赁保证金20万元，如承租方逾期不支付租金超过30天或出租方交付的房屋不符合合同的约定致使不能实现租赁目的的，另一方可书面通知解除合同，违约方应按月租金的3倍支付违约金；除时代商务公司同意续租外，承租方应在租期届满后30日内返还该房屋，返还该房屋应当符合正常的状态；因出租方未在合同中告知该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成承租方损失的，应负责赔偿；承租期间，出租方需抵押该房屋，应当书面告知承租方，并向承租方承诺该房屋抵押后当事人协议折价、、变卖方式处分该房屋10日前书面征询承租方购买该房屋的意见。另约定开发阶段结束后，时代商务公司给予免费地面停车位60个。2007年8月2日，承租方支付保证金20万元。2008年11月27日，承租人设立了洲际休闲公司，公司股东为周伦贵、刘正凤（刘世飞的父亲）、李珺、朱友明，由洲际休闲公司经营使用该租赁房屋，并由洲际休闲公司继续支付租金及物业管理费。2009年5月1日，双方签订“关于时代广场中心街区打开停车相关协议”，约定向洲际休闲公司提供广场地面停车位60个，先试行�个月，若进展良好，将自动延期至2010年5月1日，协议期满后另行商定签订新的协议。2009年11月8日，洲际休闲公司与周伦贵签订租赁合同一份，约定将常州市新北区通江中路396号5号楼一楼的部分房屋出租，年租金为45万元，租期与主合同同步。该部分房屋现以第三人王涛注册的个体工商户“新北区河海伯爵圣宫休闲俱乐部”名义实际经营。2011年3月开始洲际休闲公司拖欠物业管理费，2011年3月开始洲际休闲公司拖欠租金未交。2011年6月时代商务公司及常州市中创房地产开发有限公司向洲际休闲公司及周伦贵、刘世飞、李珺发出催告函，要求承租人在收到函件后7日内付清全部所欠费用，否则将追究违约责任直至解除合同。2011年8月12日，时代商务公司向洲际休闲公司及周伦贵、刘世飞、李珺发出解除租赁合同的公函，告知洲际休闲公司自该日起解除双方签订的租赁合同�补充协议。其后，洲际休闲公司于2011年9月13日支付2011年2、3、4、5月份租金30万元，于2011年12月1日支付物业费14484元，现洲际休闲公司尚欠2011年5月租金93332元及6月份后的全部租金和2011年4月后的物业管理费，截止2011年8月洲际休闲公司尚欠租金418330元、物业管理费72420元。2011年9月至2012年3月洲际休闲公司仍继续营业，现该房屋继续由洲际休闲公司占有。后时代商务公司向法院起诉，请求判令：1、解除双方之间签订的租赁合同及补充协议，立即按租赁房屋的竣工图恢复原状，洲际休闲公司立即交还租赁房屋；2、洲际休闲公司支付拖欠的租金418330元，并承担合同解除后的房屋占有使用费（暂定75万元，自2011年9月起至洲际休闲公司实际交还全部房屋前按年租金300万元的标准支付占有使用费）；3、支付拖欠的物业管理费130356元，并由洲际休闲公司在实际交还房屋前按约定标准支付物业管理费；4、支付违约金325000元。后洲际休闲公司提起反诉，请求判令：1、时代商务公司支付违约金78万元；2、时代商务公司支付因提前解除合同造成的损失400万元。
原审另查明，2010年7月30日，在洲际休闲公司转租出去的常州市新北区通江中路396号5号楼一楼部分房屋中，设立了新北区河海伯爵圣宫休闲俱乐部，组成形式为个人经营，经营者姓名为王涛。因本案处理结果与其有利害关系，法院依法通知王涛作为第三人参加诉讼，该俱乐部至今仍在营业。
原审再查明，该出租房屋于2007年11月28日至2009年11月28日被江苏银行常州分行设置了抵押。2011年8月8日，常州市新北区经发局、财政局、城建局、国土分局、河海接到等单位召开研究国际风情街区建设会议，会议原则同意区规划分局牵头编制的《中创时代广场休闲文化集聚区建筑景观策划方案》，认为中�时代广场具有建设国际化休闲集聚区的基本条件，要围绕发展西式餐饮、酒吧等主要业态，尽快打造成具有国际化风情的特色街区。2012年4月，常州中创房地产开发有限公司按照新北区规划分局牵头编制的《中创时代广场休闲文化集聚区建筑景观策划方案》对中创时代广场进行改造施工，改造期间对区域内商户均没有补助，改造后广场不再设停车位。2012年4月，洲际休闲公司张贴公告，声明暂停营业。
本案原审审理过程中，因洲际休闲公司申请，法院于2013年2月19日委托常州中南汇嘉资产评估有限公司对洲际休闲公司承租房屋的装饰装修物残值进行了评估，该公司于2013年11月8日出具常中南评报字2013第106号资产评估报告书，以2012年8月为基准，房屋装修物按成新率26.4%评估价为746000元，构筑物及其他辅助设施按成新率60-70%评估价为113万元，电梯、中央空调等设备按成�率30-60%评估价为173400元，以上合计361万元。经征求双方意见，洲际休闲公司同意对门厅厅头钢结构、一至三楼所有装饰灯具、二楼音箱灯光设备、两部电梯、监控、玻璃钢冷却塔、中央空调（全套）、冷库、消防设备、油烟灶（全套）和两台锅炉拆除利用，该部分评估价合计2051700元。2013年7月16日，时代商务公司向法院提交增加诉讼请求申请，要求对第一项诉讼请求增加“按租赁房屋的竣工图恢复原状”。
本案的主要争议焦点为：一、时代商务公司行使合同解除权是否符合合同的约定或法律规定，合同的解除时点如何确定？二、时代商务公司在合同履行过程中是否存在违约或过错，是否应对洲际休闲公司的装饰装修残值等损失承担责任。
针对第一个争议焦点，时代商务公司认为，洲际休闲公司自2011年2月开始欠付租金，2011年8月经书面通知后虽支付部分，但仍拖�2011年5月以后的租金，故时代商务公司有权按双方合同约定行使合同解除权，合同解除时点为解除合同到达洲际休闲公司处的时间，即2011年8月13日；洲际休闲公司认为，时代商务公司未能按约提供车位，并且在广场长期施工，严重影响了洲际休闲公司的正常经营，是时代商务公司行为才导致洲际休闲公司不付租金，故时代商务公司无权行使合同解除权。
针对第二个争议焦点，时代商务公司认为，已按约提供60个地面停车位，广场施工系政府规划需要，并且发生在时代商务公司提出解除合同之后；房屋抵押贷款没有给洲际休闲公司造成任何损失，故时代商务公司在合同履行过程中不存在违约或过错。洲际休闲公司认为，关于停车位，双方虽签订了协议，但时代商务公司没能按协议履行；合同签订后，时代商务公司在没有告知的情况下将承租房屋抵押贷款，违反了合�约定，广场改造迫使洲际休闲公司不能正常营业，暂停营业后一直未能恢复，巨大的投入没能通过经营得已回报，客观上造成了损失，该损失与时代广场改造、没能提供停车位有直接的因果关系，故时代商务公司应对洲际休闲公司损失承担相应责任。
原审法院认为，双方签订的租赁合同及补充协议合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定履行，洲际休闲公司自2011年2月起未按合同约定支付租金，时代商务公司依据合同约定在催告洲际休闲公司支付租金后，通知洲际休闲公司解除合同，符合法律规定。洲际休闲公司在收到通知后支付了部分租金和物业费，并继续经营，期间，时代商务公司没有向法院提起确认之诉要求确认解除合同通知的效力，直至2011年11月起诉，时代商务公司仍未提起确认之诉，而是提起解除合同之诉，故时代商务公司要求确认合同解除时�为2011年8月13日的诉讼主张，法院不予支持。但是，时代商务公司起诉时，洲际休闲公司欠付租金期间已远超催告后30日，故时代商务公司要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。洲际休闲公司抗辩认为时代商务公司一直未能按约提供停车位，系违约在先，不能行使合同解除权的主张与事实不符，在广场改造前，双方就广场停车位订有协议，故洲际休闲公司该抗辩主张，法院不予采信。合同订立后，时代商务公司将承租房屋抵押贷款，但未按合同约定书面告知洲际休闲公司，违反了合同约定，但时代商务公司该行为不影响双方合同的正常履行，也没有给洲际休闲公司造成损失，洲际休闲公司不得以此为由拒付租金，更不能以此为由阻碍时代商务公司依合同约定行使合同解除权。时代商务公司提起诉讼后，双方就合同解除事宜存在分歧，洲际休闲公司�在继续经营，2012年4月，因时代广场改造，导致洲际休闲公司停业，广场改造完成后，由于广场不再设停车位及经营业态的变化，致使洲际休闲公司无法恢复正常营业，故时代商务公司的广场改造及营业业态的变化客观上制约了洲际休闲公司的继续经营，该行为存在过错，对洲际休闲公司从广场改造后不能经营的损失，时代商务公司应适当分担。因此，洲际休闲公司注重未能经营期间的装饰装修残值损失的反诉请求，法院决定酌情由时代商务公司承担30%，洲际休闲公司同意拆除利用的部分除外。关于装饰装修残值损失评估时点，因洲际休闲公司要求按2012年8月为准，故法院不再主动调整。同理，由于时代商务公司对广场改造行为，对时代商务公司主张的租金及物业管理费损失，广场改造前的由洲际休闲公司全额承担，自广场改造起至洲际休闲公司交付房屋止的部分�据双方过错的大小适当分担。如洲际休闲公司在合同到期日仍未交付房屋，对到期后的损失，应由洲际休闲公司全额承担，并由时代商务公司另行主张权利。关于租金标准，双方在补充协议中明确约定自第二年起每年130万元，故时代商务公司对其租金损失要求按主合同每年300万元计算的诉讼请求，法院不再支持。洲际休闲公司支付的保证金可以直接抵扣时代商务公司损失。因洲际休闲公司的主要过错导致合同解除，故洲际休闲公司要求时代商务公司支付违约金的反诉请求，法院不予支持。由于双方对合同到期或提前解除房屋的返还约定为“符合正常的状态”，故时代商务公司要求洲际休闲公司按房屋的竣工图恢复原状的诉讼请求与合同约定不符，法院不予支持。当双方之间的租赁合同及补充协议解除后，洲际休闲公司与第三人之间签订的租赁合同亦随之同步解除，洲际休闲公司及第三人应及时向时代商务公司交还租赁房屋。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第是一条第一款第（三）项之规定，作出如下判决，一、解除时代商务公司于洲际休闲公司签订的租赁合同及补充协议，洲际休闲公司与第三人王涛签订的租赁合同同时解除。洲际休闲公司、第三人王涛于本判决生效之日起30日内腾空承租房屋内物品（含拆除利用的物品）将符合正常状态的租赁房屋交付给时代商务公司。二、洲际休闲公司向时代商务公司支付2012年3月前拖欠的租金及物业管理费1473289元，扣除保证金20万元，尚应支付1273289元；同时承担自2012年4月起至实际交还房屋止按每月122817元计算的房屋占有使用费及物业管理费的70%。三、时代商务公司支付洲际休闲公司装饰装修残值损失1558300元的30%，计467490元。上述第二、三项款项均于本判决生效之日起三十日内支付。四、驳回时代商务公司与洲际休闲公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15588元，反诉案件受理费26648元，合计42236元，由时代商务公司承担12671元、洲际休闲公司承担29565元，评估费5万元由双方各半承担。上述款项时代商务公司已预交15588元，洲际休闲公司已预交76648元，由时代商务公司于本判决生效之日起三十日内直接向洲际休闲公司支付22083元。
上诉人洲际休闲公司不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审认定事实错误。原审既然认定本案中被上诉人在�争经营场所的广场上长期进行施工，2012年3月又对广场全封闭施工，上诉人被迫关门停业；被上诉人也未按约提供停车位数，另外，在上诉人投入巨资对租赁物进行了装修装饰后，致使租赁物增值，被上诉人以此设定抵押，从中得益，上述几方面存在违约及过错行为。但原审法院在处理上诉人的反诉请求中根本未有体现。1、合同约定违约金78万元以及停业经营损失没有支持。2、关于装饰装修残值损失，评估合计361万元，扣除拆除部分200多万元，余款1558300元，由于承租前租赁物仅为框架结构，解除后，被上诉人完全有利用价值，因此该款全部由被上诉人赔偿。3、广场改造及业态改变完全系被上诉人行为，造成上诉人停业至今系被上诉人责任，同时本案存在重审及司法评估因素，时间较长。原审认定上诉人仍继续支付70%占用费及物业管理费缺乏依据及公平、公正。二�原审由于事实认定错误，导致法律适用不当。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的反诉请求（支付违约金78万元及经营损失），依法支持装修残值损失1558300元，不予支持被上诉人主张的2012年4月起的70%房屋占用费及物业管理费的请求。
被上诉人洲际休闲公司辩称，请求二审维持原判。上诉人的上诉理由没有客观依据，本案发生租赁合同纠纷的根本原因是在本案诉前上诉人欠付将近一年的租金所导致，同时，时代广场的改造是发生在诉讼过程中，并没有给经营者造成较大影响，事实上，租赁房屋内第三人仍然是持续经营，上诉人关门停业是由其自己造成的，与广场改造没有因果关系。租赁房屋至今仍在上诉人控制之下，尚未返回。
原审第三人王涛未作答辩。
二审中，双方当事人均未提供新证据；经查阅原审卷宗，2011年8月11日被上诉人时代商务�司发出的解除合同通知函于2011年8月13日送达上诉人洲际休闲公司。二审查明的其他案件事实与原审相一致，本院予以确认。
本院认为，我国《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，上诉人洲际休闲公司未能按双方合同约定支付租金，经被上诉人时代商务公司催告后也未能按约支付完毕拖欠的租金，2011年8月12日被上诉人时代商务公司发出的解除合同函件于次日已到达上诉人洲际休闲公司，故此按照上述规定，本案所涉租赁合同应于2011年8月13日即解除，原审未对解除合同时间予以确定欠妥。因合同解除系因上诉人洲际休闲公司违约拖欠支付租金引起，故此，因解除合同引起的相�后果应由上诉人洲际休闲公司承担。同时结合被上诉人时代商务公司在合同履行过程中亦有瑕疵（对租赁房屋进行抵押贷款未按合同约定告知）以及本案的实际情况，原审判决被上诉人时代商务公司分担部分装修残值损失考虑了双方的利益平衡，亦属合理，被上诉人时代商务公司对此也未提出上诉，故本院不再予以调整。综上所述，上诉人洲际休闲公司的上诉理由不能成立，本院不予采信；原审判决认定事实清楚，但适用法律有所不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持常州市新北区人民法院（2013）新民初字第127号民事判决第三项、第四项和诉讼费负担部分。
二、变更常州市新北区人民法院（2013）新民初字第127号民事判决第一项为时代商务公司与洲际休闲公司签订的租赁合同及补充协议于2011年8月13日解除，洲际休闲公司与第三人王涛签订的租赁合同同时解除；洲际休闲公司、第三人王涛于本判决生效之日起30日内腾空承租房屋内物品（含拆除利用的物品）将符合正常状态的租赁房屋交付给时代商务公司。
三、变更常州市新北区人民法院（2013）新民初字第127号民事判决第二项为洲际休闲公司向时代商务公司支付2012年3月前拖欠的租金（房屋占有使用费）及物业管理费1473289元，扣除保证金20万元，尚应支付1273289元；同时承担自2012年4月起至实际交还房屋止按每月122817元计算的房屋占有使用费及物业管理费的70%。
二审案件受理费42236元，由上诉人洲际休闲公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 吴立春
代理审判员 周韵琪
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 马筱艳