四川省新津县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新津民初字第655号
原告邓彪。
被告四川林源房地产开发有限公司。
法定代表人赵泽林。
委托代理人苟凌。
委托代理人陈杨。
原告邓彪诉被告四川林源房地产开发有限公司（以下简称四川林源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈健独任审判，并公开开庭进行了审理。原告邓彪，被告林源公司的委托代理人苟凌、陈杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓彪诉称，2010年4月7日，原告在被告开发的预售商品房购买一套预售住房，建筑面积为69.15平方米，该房全款为245635元，双方签订了《商品房买卖合同》，原告采取分期付款方式。按合同第十条约定交付条件，被告应于2011年9月30日前向原告交付该商品房，但被告至今都没有合法交付该房，按合同第十二条规定逾期交房责任应按全部已付的万分之三支付违约金。综上，原告诉至法院请求判决被告支付因逾期交房应付的违约金25423元（从2011年9月30日按购房款的万分之三计算至2012年9月10日），因逾期办理相关房屋产权手续的违约金1813元（从2012年9月30日起按每日2.45元计算至起诉时），并承担本案诉讼费。
被告四川林源公司辩称，其已在2012年9月10日向原告交房，双方签订合同让被告给原告代缴的三年物管费2523元已经算是被告履行的违约金，原告要求支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，原告的诉请也超过了诉讼时效。原告的房屋产权手续未办理是因为原告没有提供办理产权的资料和税费，故原告要求被告支付逾期办理相关房屋产权手续的违约金，没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年4月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“抚江国际社区”＊幢＊单元＊楼＊号的预售住房，测绘建筑面积为69.15平方米，购房款为245635元；被告应在2011年9月30日前向原告交付商品房，逾期交房的违约金自约定交付期限届满之次日起实际交付之日按日计算支付原告全部已付购房款万分之三；被告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋分户所有权证的，逾期每日按已付购房款的同期银行活期存款利率支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定：原告必须委托被告代为办理该商品房的房屋权属证书。……原告按约付清购房款，但被告未在约定期限内向原告交付房屋，逾期至2012年9月10日向原告交付该房屋，被告于同日代原告缴纳了2012年8月至2015年8月物管费2523元。被告于2013年8月30日取得建设工程规划合格证，2013年9月26日办理了所在楼栋权属证明，但至今未为原告申请办理分户产权证。为此，原告曾于2014年8月17日向本院就该纠纷主张相关权利。
庭审中，经本院释明，被告认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调整。原、被告同意代缴的物管费2523元在被告应承担的违约金中予以抵扣。
上述事实，有经庭审质证，本院予以确认采信的身份证、商品房买卖合同、代付证明、消防安全协议书、验楼情况记录表、建设工程规划合格证、房屋所有权证、情况说明及当事人的当庭陈述等在案为证。
本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，属合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。被告在原告按约付清购房款后，未在约定期限内交付房屋并为原告申请办理分户产权证，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任并支付违约金。原告于2014年8月17日向本院就该纠纷主张权利，现诉至本院并未超过法律规定的二年诉讼时效，故被告辩称原告起诉已过诉讼时效的理由不能成立。被告辩称虽逾期交房但已通过代交原告三年物管费替代了逾期交房违约金的事实无证据证明，该理由本院不予采纳。因双方约定原告必须委托被告办理房屋权属证书，被告应当履行为原告申请办理分户产权证的义务，故被告辩称因原告未交契税等费而未办理分户产权证的理由本院不予采纳。原告主张被告应按照合同约定的计算标准支付逾期交房和逾期办证违约金，庭审中，被告认为原告主张的违约金过高、请求减少违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”的规定，原告未提交因逾期交房及逾期办理分户产权证造成其实际损失的相关证据，故本院对原告主张的违约金酌情调整为由被告向原告支付逾期交房违约金5900元、逾期办证违约金1600元，共计7500元。因被告应向原告支付的违约金与被告为原告垫付的物管费均系金钱支付，为了避免诉累，故对被告要求为原告垫付的物管费与被告应承担的违约金予以抵扣的理由本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告四川林源房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为原告邓彪申请办理其购买的“抚江国际社区”＊幢＊单元＊楼＊号房屋的房屋所有权证；
二、被告四川林源房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告邓彪逾期交付、逾期办理分户产权证的违约金共计7500元；
三、驳回原告邓彪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费604元（已减半）、财产保全费583元，共计1187元，原告邓彪负担237元，被告四川林源房地产开发有限公司负担950元。上述费用原告邓彪已预交，被告四川林源房地产开发有限公司在给付上述款项时，一并给付原告邓彪950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 陈健
二〇一五年六月二日
书记员 刘薇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。