广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民一初字第184号
原告：肇庆市中港物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市端州区。
法定代表人：文贵江，该公司总经理。
委托代理人：杨梅嫦，该公司员工。
被告：陆志成，男，汉族，住广东省肇庆市端州区。
被告：陆碧莹，女，汉族，住广东省肇庆市端州区。
被告：黄丽嫦，女，汉族，住广东省肇庆市端州区。
原告肇庆市中港物业管理有限公司（以下简称中港物业公司）诉被告陆志成、陆碧莹、黄丽嫦物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中港物业公司的委托代理人杨梅嫦，被告陆志成到庭参加了诉讼，被告陆碧莹、黄丽嫦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中港物业公司诉称：2008年8月，我司受东湖居小区业主委员会委托，管理东湖居小区。我司按合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行了维修管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务，相应被告应按合同约定每月支付物业费31.85元（按住宅建筑面积每平方米0.3元收取，被告住宅面积：106.15平方米）、每季度支付公共水电分摊费8元。但被告自2011年5月1日一直以各种理由拖欠物业管理费、小区车位费（每月80元），由2011年12月其欠费，经原告多次催收仍拒绝交纳。依据《物业管理条例》规定，为维护原告的合法权益，请求法院判决：一、被告立即向原告支付2011年5月至2014年12月拖欠的物业服务费、公共水电分摊费1518.9元及滞纳金500元，粤H×××××号车辆停放费2960元（2011年12月至2014年12月），房管局查档费40元，合共5018.9元；二、被告承担本案的所有诉讼费用。诉讼中，原告放弃向被告主张上述车辆停放费用。
被告陆志成辩称：一、双方不存在合同关系。原物业管理合同期限已届满，未签订新的物业管理合同，现在无合同管理，且合同存在更改的情况，相关通知也没有送达给被告；二、原告诉求部分已超过诉讼时效（2013年3月以前已超过两年）；三、被告并无在小区内停车，原告无证据证明，被告没有停车，为何要交停车费，更加没有拒交停车费。即使被告有在小区内停车，原告也没有主张过停车费，如果被告确实超期不交停车费，原告完全可以阻止被告停车，并且出入会有保安拦截；四、原告并无提供合格的物业管理服务，无权要求被告交纳管理费。如路灯是用楼梯的电灯，电是由各梯用户自费提供的；消防设施无水，清洗楼梯都是各户提供用水的；楼梯长期无人清扫，公共场地到处有垃圾堆放；绿化无人管理，到处蚊虫滋生；小区门口出入自由，车辆乱停乱放，闲杂人可以随便进入，影响休息；小区内人行道坑坑洼洼，无人维修等；五、不存在物业管理费滞纳金问题。原告并没有完成物业管理合同的服务承诺，因此被告不需支付物业管理费，更不存在滞纳金问题。原告侵占了被告的合法利益，在被侵占的利益退回前，被告不应交纳物业管理费，也不存在滞纳金问题。
被告陆碧莹、黄丽嫦经本院合法传唤没有出庭应诉，也没有提交书面证据及答辩意见。
经审理查明：中港物业公司于2008年7月13日与肇庆市东湖居住宅小区业主委员会签定《物业管理委托合同》，约定：中港物业公司为东湖居小区提供小区物业管理，设备维修管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务；中港物业公司向业主和物业使用人收取物业管理服务费和代收代缴公共水电费、防盗对讲门系统维护费，其中：住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.30元、车位费80元／月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起每天按万分之五加收滞纳金；物业服务期限由2008年8月1日至2011年8月1日。合同附则约定公共水电分摊按每户每季8元收取。上述物业服务合同生效后，中港物业公司为陆志成、陆碧莹、黄丽嫦的肇庆市端州区星湖大道东湖居第23幢501房屋所在的东湖居小区提供了物业管理服务，陆志成、陆碧莹、黄丽嫦没有依约付清物业管理服务费给中港物业公司。自2011年5月至2014年12月，陆志成、陆碧莹、黄丽嫦累计拖欠物业管理服务费1401.18元（106.15㎡×0.3元／㎡×44个月），公共水电费117.3元（8元／季÷3个月×44个月），上述共计1518.48元。为此，中港物业公司于2015年3月3日诉至本院，要求判如所请。
又查明，肇庆市端州区星湖大道东湖居第23幢501房的权属人为陆志成、陆碧莹、黄丽嫦，该房屋的套内建筑面积为106.15平方米。
另外，2011年12月30日，肇庆市端州区黄岗镇嘉湖社区居民委员会向东湖居业主发出通知，要求在新业主委员会未成立，业主大会未聘请新物业服务公司前，东湖居小区暂时由原物业公司即中港物业公司继续服务，避免小区出现无人看管状态。中港物业公司据此继续向该小区提供了物业服务至今。
庭审中，中港物业公司主张于2013年11月向陆志成、陆碧莹、黄丽嫦发出《物业服务商洽通知书》，一直以来都有向其催收相关物业服务费用，但未能提供陆志成、陆碧莹、黄丽嫦收到该通知的相关证据。陆志成称并未收到过该份通知，认为中港物业公司诉请2013年3月之前的欠费超过了诉讼时效。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。肇庆市东湖居住宅小区业主委员会与中港物业公司签订的《物业管理委托合同》符合法律规定，内容合法有效，各方应恪守履行，该合同对包括陆志成、陆碧莹、黄丽嫦在内的东湖居住宅小区业主具有约束力。中港物业公司按合同的约定，为陆志成、陆碧莹、黄丽嫦的房屋所在的东湖居住宅小区提供了物业管理服务，陆志成、陆碧莹、黄丽嫦应履行向中港物业公司支付物业管理服务费、公共水电费的义务。自2011年5月至2014年12月，陆志成、陆碧莹、黄丽嫦累计拖欠物业管理服务费、公共水电费的事实清楚、证据充分，本院予以确认。陆志成辩称中港物业公司物业管理不到位，该抗辩不能成为不交纳相关费用的理由，其可另循法律途径解决。
关于诉讼时效问题，中港物业公司虽主张有通过各种方式向陆志成、陆碧莹、黄丽嫦催收，但未能提供证据予以证明，也不能证明陆志成、陆碧莹、黄丽嫦已收到其发出的通知，亦不能证明在此期间内存在诉讼时效中止、中断或延长的情形。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，中港物业公司于2015年3月3日向本院提起诉讼，其要求陆志成、陆碧莹、黄丽嫦支付2011年5月至2013年2月期间拖欠的物业管理服务费、公共水电费的诉讼请求，超过了诉讼时效，本院不予支持。陆志成关于中港物业公司部分诉求超过诉讼时效的抗辩，符合法律规定，本院予以采纳。根据本案实际，本院确认陆志成、陆碧莹、黄丽嫦应向中港物业公司支付自2013年3月至2014年12月拖欠的物业管理服务费318.45元（106.15㎡×0.3元／㎡×10个月），公共水电费26.67元（8元／季÷3个月×10个月），共计345.12元。
关于中港物业公司要求陆志成、陆碧莹、黄丽嫦以欠费的数额按每日万分之五的标准支付滞纳金500元的问题，合同约定的物业管理服务费滞纳金实为违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，高额违约金调整的标准应参照因违约方违约而造成的损失。对于中港物业公司来说，陆志成、陆碧莹、黄丽嫦未按期交纳物业管理服务费，其所遭受的损失应为欠费金额产生的利息。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，合同约定每日万分之五的违约金标准过高，本院予以调整。根据本案实际，本院确认陆志成、陆碧莹、黄丽嫦应以拖欠物业管理服务费金额即318.45元为基数按中国人民银行规定的六个月（含六个月）短期贷款利率的130%标准从2015年1月1日起计算，向中港物业公司支付滞纳金。
关于查档费的承担问题，合同中对产生此类费用时由谁负担并无明确约定。中港物业公司要求陆志成、陆碧莹、黄丽嫦支付房管局查档费的诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，中港物业公司的诉讼请求，合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百三十五条、第一百四十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陆志成、陆碧莹、黄丽嫦应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市中港物业管理有限公司支付2013年3月至2014年12月拖欠的物业管理服务费318.45元、公共水电费26.67元，共计345.12元。
二、被告陆志成、陆碧莹、黄丽嫦应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市中港物业管理有限公司支付物业管理服务费318.45的违约金（以318.45为基数，按中国人民银行规定的六个月（含六个月）短期贷款利率的130%标准从2015年1月1日起计算，至付清款项时止）。
三、驳回原告肇庆市中港物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，因适用简易程序审理，依法减半收取25元（原告已交纳），由原告肇庆市中港物业管理有限公司承担20元，被告陆志成、陆碧莹、黄丽嫦承担5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 罗延平
二〇一五年五月十三日
书记员 应 捷
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