浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民二终字第168号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：周甲。
委托代理人：张某。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：中国人民财产
保险股份有限公司××支公司。住所地：宁波市××彩虹北路
113、115号。
负责人：毛某。
委托代理人：胡甲。
上诉人周甲因与被上诉人中国人民财产保险股份有限公
司××支公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民
法院于2010年1月21日作出的（2009）甬东民初字第992号民事
判决，向本院提起上诉。本院于2010年3月10日立案受理后，
依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：原审原、被告于2006年4月1日签
订房屋租赁合同一份，约定原审被告将座落于江东彩虹北路11
5号的房屋一间出租给原审原告使用，租期为2006年4月1日至2
009年3月31日，租金为第一年280000元，以后每年在前一年基
础上递增5％，即第二年为294000元，第三年为308700元，租
金按季度结算，先付后住，由原审原告在每季度提前15天交付
给原审被告，其中合同第四条约定原审原告履约押金为50000
元，在合同签订时一次性支付等；第十二条第一款约定原审原告如擅自将房屋转租、转让、转借或以其他方式让他人使用的
或是擅自将经营性质变更、营业执照变更或是利某某租房屋进
行非法活动，损害公共利益；或是拖欠租金累计达一个月的，
原审被告可以终止合同，收回房屋，履约押金不再退还，且由
此造成的一切损失由原审原告负责；租赁合同如因期满而终止
时，如原审原告逾期不搬迁，原审被告有权向原审被告所在地
人民法院起诉和申请执行，原审被告因此所受损失由原审原告
负责赔偿；合同期满，如原审被告仍继续出租房屋，同等条件
下原审原告享有优先权；第二款约定原审原告逾期交付租金在
一个月以内的，除仍应及时如数补交外，还应支付违约金，违
约金按每天逾期租金金额的万分之四计算；如原审原告逾期一
个月后仍未付清租金及违约金的，原审被告有权终止合同，收
回房屋，履约押金不再退还，由此而造成的经济损失由原审原
告自负等等。合同签订后，原审原告未向原审被告支付押金50
000元，原审原告陆陆续续向原审被告支付租赁费。2008年10
月6日，周乙出具给原审被告函一份，内容为“周甲所欠人保
江东支某某彩虹北路115房租到10月6日前共计212625.／本人
计划按以下期限分段归还┄┄该店实际经营者为周乙，本人愿
意承担还款责任”。后原审原告又向原审被告支付部分租赁费
。2009年2月，原审原、被告曾就房屋租金进行对帐。2009年3
月23日原审原告向原审被告支付17675元。原审原告共计支付
原审被告租赁费832700元。
原审原告周甲于2009年7月29日诉至原审法院，要求原审
被告退还原审原告多支付的房屋租金30000元，并自起诉日起按银行同期贷款利率支付逾期还款利息；原审被告向原审原告
交付2006年4月1日至2009年3月31日的正规房屋租赁费发票。
原审被告中国人民财产保险股份有限公司××支公司反
诉称：要求原审原告支付拖欠的租金50000元、2006年至2009
年3月的违约金37140.80元；并因原审原告逾期搬迁要求原审
原告赔偿原审被告租金损失25725元（按一个月租金标准计算
）。
原审法院认为，原审原、被告签订的房屋租赁合同系当
事人的真实意思表示，应认定有效，原审原告应依照合同约定
支付房屋租金882700元，由于原审原告共计支付原审被告租金
832700元，因此其应当将剩余租金支付给原审被告，故对原审
被告要求原审原告支付房屋租金50000元的诉讼请求，予以支
持，对原审原告要求原审被告退还原审原告多支付的房屋租金
30000元的请求不予支持。因原审原、被告签订的房屋租赁合
同中约定原审原告逾期交付租金在一个月以内的，除仍应及时
如数补交外，还应支付违约金，违约金按每天逾期租金金额的
万分之四计算；如原审原告逾期一个月后仍未付清租金及违约
金的，原审被告有权终止合同，收回房屋，履约押金不再退还
，由此而造成的经济损失由原审原告自负等内容，因此在原审
原告逾期一个月后未付租金及违约金的情况下，原审被告完全
有权终止合同，并收回房屋，但原审被告在原审原告每次支付
租金时既未要求原审原告支付违约金，也未要求终止合同，收
回房屋，因此从原审被告的行为看其已默认原审原告逾期支付
租金的事实，且原审被告也未提供证据证明原审原告逾期一个月后支付租金原审被告可按每天逾期租金金额的万分之四的标
准计算违约金，故原审被告要求原审原告支付2006年至2009年
3月的违约金37140.80元缺乏依据，不予支持。因原审被告未
提供充分的证据证明原审原告逾期搬迁，故对其要求原审原告
因逾期搬迁赔偿原审被告的租金损失25725元缺乏依据，不予
支持。原审原告要求原审被告交付2006年4月1日至2009年3月3
1日的正规房屋租赁费发票不属于民事诉讼范围，故不予处理
。
据此，原审法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据
的若干规定》第二条、《中华某某共和国合同法》第六十条、
第二百二十六条之规定，作出如下判决：一、原审原告周甲支
付原审被告中国人民财产保险股份有限公司××支公司租金50
000元，于该判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原审原告
周甲的诉讼请求。三、驳回原审被告中国人民财产保险股份有
限公司××支公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期
间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法
》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
。案件本诉受理费650元，由原审原告周甲负担，反诉受理费2
557元，由原审原告周甲负担1050元，原审被告中国人民财产
保险股份有限公司××支公司负担1507元。
宣判后，原审原告周甲不服，向本院提起上诉称：一、
原审法院采用证据有误。上诉人提供的证据证明力明显高于被
上诉人提交的证据。上诉人已经于2006年12月29日支付了1100
00元租金，并提供了由被上诉人出具的收款收据。而被上诉人为了证明其实际收到租金30000元，仅仅提供了周乙出具的函
和上诉人于2009年3月23日再次交付租金并注明房租尾款的事
实。被上诉人提供的上述证据系间接证据，不足以推翻上诉人
提供的直接证据。二、上诉人仅仅支付租金30000元的事实不
能成立。首先对于上诉人支付租金的时间，由于被上诉人财务
管理不规范，对于收取的租金绝大部分均出具白条，内容上也
仅仅简单表述为房租收取多少，而没有注明收取的是哪个时间
段的租金；关于周乙出具的函的效力问题，其本身不是租赁合
同的当事人，对租金支付的情况不了解，该函是按照被上诉人
出具的白条自己的帐册计算的，且有差错；对于上诉人于2009
年3月23日再次支付租金的事实，是因为上诉人在租赁期间进
行了大量投资，故希望续签租赁合同，被上诉人要求上诉人先
交足押金再续租，故上诉人才支付了部分租金，凑足30000元
。请求二审依法撤销原判第一项、第二项，依法予以改判为被
上诉人退还多支付的房屋租金30000元，并支付起诉日起按照
银行同期贷款利率支付逾期付款利息；驳回被上诉人的反诉请
求；案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人中国人民财产保险股份有限公司××支公司答
辩：只要将双方当事人在原审中提供的证据及相关事实进行客
观公正的分析，就可以认定，在2006年12月29日上诉人实际支
付租金确应为30000元，合计支付租金为832700元，而不可能
是其所主张的2006年12月29日支付110000元，合计支付912700
元。原审判决的分析和认定是正确和经得起推敲的。具体理由
是：一、如果说上诉人所称属实，就意味着其从该日开始超额向被上诉人支付了房租，而其自身提供的有关租金收条这些证
据所反映的信息恰恰相反，不但根本没有提及过租金尚有结余
，相反还自认一直以来拖欠租金，并有明确的欠款金额。二、
由上诉人女儿周乙（也就即实际经营人）于2008年10月6日出
具有那份还款承诺也可以反映问题真相。三、如果说上诉人所
称属实，其也不可能再在2009年3月26日支付17675元。四、上
诉人有关2006年12月29日支付110000元现金的主张并没有相应
的资金来源等其他证据可以印证。五、被上诉人提供的证据能
相互印证。虽然原审法院对证人吴某和胡某的证言没有采信
，但不能因为他们是利害关系人，就对他们证言证言不予采信
，而应客观分析后再作认定，前述分析已充分说明作为直接经
办人的吴某和胡某的证言是实事求是反映情况的。因此，原
审法院认定事实清楚。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。
上诉人对原审判决查明的主要事实未提出异议，故本院
予以确认。
本院认定的事实与原审法院判决查明的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系当
事人的真实意思表示，故认定合法、有效，双方当事人均承受
相应的权利义务。期间，上诉人应依约支付房屋租金合计为88
2700元。本案争议问题是上诉人已经支付给被上诉人多少房屋
租金。根据有关会计师事务所对人保宁波市江东支某某关于宁
波市江东区彩虹北路115号出租房屋2006年4月--
2009年3月底租金收入情况的审计报告中记载，关于账面反映租金收取情况是：人保宁波市江东支某某账面反映共收到与上
述出租房屋相关的租金收入为832700元等；宁波市海曙地方税
务局关于该支公司出租房租金开具发票及纳税情况说明：期间
共计开具的房租费发票及入账金额亦为832700元。由于上诉人
共计支付给被上诉人上述租金数额，故其应当将尚欠的租金支
付给被上诉人；上诉人要求被上诉人退还多支付的房屋租金30
000元的请求，理由不足。原审法院对本案主要事实认定清楚
，适用法律正确，判决并无不当。上诉人之诉，理由不足，本
院不予支持。根据《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十
三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3207元，由上诉人周甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 李夫民
审 判 员 黄永森
二〇一〇年五月四日
代书记员 陆 琼