北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00544号
上诉人（原审被告、反诉原告）申世友，男，1962年4月2日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京申佰圣烤鸭店有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫村三台山路16号。
法定代表人申世友，总经理。
上列二上诉人之共同委托代理人李那，北京市东易律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王晓慧，女，1962年11月29日出生。
上诉人申世友、北京申佰圣烤鸭店有限公司（以下简称申佰圣烤鸭店）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第6533号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人申世友及申佰圣烤鸭店之委托代理人李那、被上诉人王晓慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月，王晓慧起诉至原审法院称：2004年10月6日，我与申世友签订了租赁协议，约定：申世友承租位于北京市大兴区旧宫镇旧宫村三台山路16号的房屋，用于经营申佰圣烤鸭店。如系申世友经营管理缺陷，造成火灾等损失，由申世友赔偿。合同到期时，我与申世友续签了协议，申佰圣烤鸭店在协议上加盖公章成为共同承租人，续租期为2008年12月1日至2012年3月14日。2010年4月12日，申佰圣烤鸭店在进行灯箱焊接时，没有尽到妥善保管房屋的义务，没有采取有效防护措施，致使租赁物被烧毁。根据合同法的规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。自事故发生后，申世友与申佰圣烤鸭店一直不再支付租金。根据合同约定，申世友必须按时交纳租金，如不按时交纳，应赔偿我人民币150万元。现我起诉至法院，要求判令申世友和申佰圣烤鸭店：1、给付自2010年12月1日至2012年3月14日的租金613542元；2、给付自2012年3月15日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，每日按1301元计算；3、支付违约金180000元；4、将位于北京市大兴区旧宫镇旧宫村三台山路16号的房屋（自东向西数第二栋上下二层）腾退交还于我；4、承担本案诉讼费。
申世友、申佰圣烤鸭店共同辩称：1、本案存在主体资格混同，王晓慧应当只列申佰圣烤鸭店为被告，申世友不是本案的适格主体。2004年10月6日，申世友为了经营申佰圣烤鸭店与王晓慧签订了一份租赁合同。因当时营业执照正在申办中，公章还未核准，故申佰圣烤鸭店的法定代表人申世友代替公司在租赁合同中签了字。2008年10月30日，申佰圣烤鸭店一切手续齐备后与王晓慧重新签订了租赁合同一份，申世友作为法定代表人在加盖公章处签了名；2、从2010年4月12日起，由于房屋所有权人周金炼的原因导致饭店着火无法经营，双方的租赁合同因情势变更无法履行，申世友和申佰圣烤鸭店将房屋交给了王晓慧，王晓慧雇佣了申佰圣烤鸭店附近的“金海浴”洗浴中心员工对烧毁的房屋进行看管。因此不存在继续交纳房租和违约金的理由，并且其违约金的数额过高。王晓慧在2012年10月23日的起诉状中，已经自认起火原因为周金炼雇佣苗振宗、李连庆、孙松林进行室外灯箱焊接作业，未采取有效防护措施引发的火灾，这与申世友和申佰圣烤鸭店无关。王晓慧应当向周金炼等人追偿房屋租金和其他财产损失。请求依法驳回王晓慧的全部诉讼请求。
原审中，申世友和申佰圣烤鸭店提起反诉，请求：1、依法确认王晓慧与申世友、申佰圣烤鸭店的租赁合同于2010年4月12日实际解除；2、王晓慧退还申世友、申佰圣烤鸭店2010年4月12日至2010年11月30日期间的房屋租金163333元；3、反诉费由王晓慧负担。
针对申世友、申佰圣烤鸭店的反诉请求及理由，王晓慧辩称：自租赁合同签订后，我已经按照协议约定将房屋交给申世友使用。火灾发生后也一直由申世友占用该房屋。其没有证据证明已将钥匙交给我。故要求解除合同及退还租金没有事实依据。本案的火灾不属于不可抗力，而是申世友和申佰圣烤鸭店由于经营管理不善而导致火灾发生。故我不同意申世友、申佰圣烤鸭店的全部反诉请求。
原审法院经审理认为：王晓慧与申世友于2004年10月6日签订的租赁协议是双方当事人真实意思表示，转租行为亦经原出租人周金炼书面同意，且周金炼与王晓慧之间协议书已经依法被确认为有效，故王晓慧与申世友之间的租赁协议合法有效。因在该协议签订时，申佰圣烤鸭店尚未依法成立，申世友庭审中亦自认该协议系以其个人名义所签，且王晓慧不认可合同的相对方为申佰圣烤鸭店，同时也无证据表明申佰圣烤鸭店在实际履行该协议的相关义务，故该协议的相对方应为王晓慧与申世友个人，至于其在签订房屋后的使用目的，并不必然导致合同主体的变更。对于2008年10月30日签订的协议，因该协议签订时原租赁协议并未到期或者被解除，且其内容也表明该协议系延续原租赁协议，故申佰圣烤鸭店的盖章行为仅代表其为该协议的承租人之一，原承租人申世友仍为该房屋的承租人，并未退出合同。因此，对于申世友、申佰圣烤鸭店主张申世友不是涉案合同的主体，王晓慧起诉主体存在错误的答辩意见，法院不予采信。根据现有证据，不能证明王晓慧对于火灾的发生存在过错，虽然申世友、申佰圣烤鸭店坚持认为系因周金炼的过错行为导致发生火灾，但根据本案的现有证据并不能认定苗振宗等人的雇主为谁。退一步来讲，即使申世友、申佰圣烤鸭店的主张成立，那也不能阻碍王晓慧依据租赁合同请求给付租金及返还房屋。理由在于，申世友、申佰圣烤鸭店作为房屋的承租人，依法有义务妥善保管租赁物。根据庭审查明的事实，无作业资质的人员所焊接的灯箱属于申佰圣公司所有。在更换灯箱前，申世友亦知情并同意。在焊接灯箱人员到现场时，申世友亦在场。作为烤鸭店的实际经营和管理者，其既未审查焊接灯箱人员的资质，在明知天气条件恶劣的情况下，也未阻止施工，故应当认定其未尽到善良管理义务。对于申世友、申佰圣烤鸭店主张其在火灾发生后已将房屋移交给王晓慧，未提交证据证明，且与其在庭审中自认的事实相矛盾，故对于租赁期限届满前的租金以及合同终止后的使用费，申世友、申佰圣烤鸭店应当支付，对于占有的房屋，应予以返还。其反诉请求无事实和法律依据。在周金炼已经起诉王晓慧的情况下，根据合同的相对性原则，王晓慧向同为合同相对方的申世友、申佰圣烤鸭店主张权利，有事实和法律依据。对于欠付租金的数额，王晓慧计算的金额有误，法院予以调整。对于违约金一项，王晓慧主张的金额过高，法院酌情予以调整。据此，原审法院于2014年10月判决：一、判决生效后十日内，申世友、北京申佰圣烤鸭店有限公司给付王晓慧自二〇一〇年十二月一日起至二〇一二年三月十四日止的房屋租金六十一万一千九百六十八元；二、判决生效后十日内，申世友、北京申佰圣烤鸭店有限公司给付王晓慧房屋占用使用费（自二〇一二年三月十五日起至实际腾退之日止，每日按一千三百零一元的标准计算）；三、判决生效后十日内，申世友、北京申佰圣烤鸭店有限公司给付王晓慧违约金六万元；四、判决生效后十日内，申世友、北京申佰圣烤鸭店有限公司将位于北京市大兴区旧宫镇旧宫二村三台山路16号自东向西数第二栋上下两层楼房腾空返还给王晓慧；五、驳回王晓慧的其他诉讼请求；六、驳回申世友、北京申佰圣烤鸭店有限公司的反讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，申世友、申佰圣烤鸭店不服，向本院提起上诉，称：1、一审法院将申佰圣烤鸭店及其法定代表人申世友列为共同被告是适用法律错误、认定事实错误；2、一审法院查明火灾原因系第三人操作失误引起，并导致租赁物毁损，但仍然让申世友、申佰圣烤鸭店承担合同责任，混淆了侵权之债与合同之债，显然系适用法律错误，并且与租赁合同约定明显不符；3、火灾发生后，租赁物基本全部毁损，一审法院仍然认定申世友、申佰圣烤鸭店在占有使用，并判决申世友和申佰圣烤鸭店承担火灾发生后的房屋及使用费，违背公平原则，也与事实不符；4、租赁标的物毁损灭失后，合同目的无法实现，承租人可以解除合同，承租人已经支付的租金，出租人应予以返还。据此，申世友和申佰圣烤鸭店请求撤销原审判决，发回重审或者改判驳回王晓慧的全部诉讼请求、改判王晓慧返还申佰圣烤鸭店房屋租金163333元，并承担本案一二审诉讼费用。王晓慧同意原判。
经审理查明：2003年3月15日，案外人周金炼与王晓慧签订《协议书》，约定：周金炼将位于北京市大兴区旧宫镇三台山路16号门面房720平方米租赁给王晓慧使用，租赁期限为9年，每年租金为150000元。前三年租金不变，中间三年连续10%递增，后三年不再递增。如王晓慧要转租房屋，需经周金炼同意认可，否则不许转租。周金炼提供王晓慧办理执照有关手续。
2004年10月6日，王晓慧（甲方）与申世友（乙方）签订了《租赁协议》，约定：甲方出租的房屋地处大兴区旧宫镇旧宫村第二村三台小路16号，建筑面积大约1200平米，出租给乙方用于经营申佰圣烤鸭店餐饮有限公司。租期年限5年，即2004年11月16日至2009年11月16日，租赁合同期满，在同等条件下，甲方应优先续租给乙方。第一年租金450000元，第二年租金500000元，第三年租金500000元，第四年租金550000元，第五年租金600000元。由于他人（第三者）造成的火灾损失，乙方不向甲方负责。甲、乙双方应一起向第三者追赔损失。如系乙方经营管理缺陷，造成火灾等损失，由乙方赔偿甲方。乙方必须按时交纳租赁费，如不按时交纳，赔偿甲方人民币1500000元。周金炼在该合同上签字：同意转租。
2008年10月30日，王晓慧（甲方）与申世友（乙方）签订了《协议》，约定：乙方继续承租，续租期从2008年12月1日至2012年3月14日。每年承租费用为280000元。2010年费用280000元分两次付清，第一次于2009年2月底前给付70000元，第二次于2009年9月底前给付210000元。2011年费用280000元于2010年9月底前一次付清。剩余不够整年月份的费用具体额度及给付时间到时双方再行商议。其他未尽事宜按原协议执行，并本着双方友好协商的原则解决。在该协议抬头处的甲方后打印的姓名为王晓慧，乙方后打印的姓名为申世友。王晓慧与申世友分别在协议下方的甲方和乙方后签名。申佰圣烤鸭店在协议下方的乙方处加盖了公章。经查，申佰圣烤鸭店成立于2004年10月9日。原审法院审理中，申世友自认其是以个人名义签订的租赁合同，签合同的目的是用于经营烤鸭店。关于交纳租金的金额和交纳方式，双方均认可在2008年10月30日签订协议后，王晓慧每年实际收到的租金金额为280000元，王晓慧依据其与周金炼之间的合同应当支付的租金则由申世友和申佰圣公司代王晓慧直接支付给周金炼。2009年11月30日前的租金，申世友和申佰圣烤鸭店已经交纳完毕。申世友主张2010年4月30日前，王晓慧应当给付周金炼的租金，已经由其支付完毕。
2010年4月12日，位于北京市大兴区旧宫镇三台山路16号的申佰圣公司2层包间发生火灾。关于着火原因，申世友及申佰圣烤鸭店认为系周金炼指派人员焊接申佰圣烤鸭店的广告灯箱所致，申世友及申佰圣烤鸭店对发生火灾没有过错。根据北京市大兴区公安消防支队火灾事故认定书认定的事实，起火原因系因为苗振宗指派无电焊操作证员工李连庆与孙松林进行室外灯箱焊接作业，未采取有效防护措施，致使焊渣掉落引燃周边可燃物引发火灾。一审法院调取了公安机关对苗振宗、李连庆和孙松林等人的询问笔录，但该笔录的内容中并未询问苗振宗等人是受谁的指派进行灯箱焊接。原审法院审理中，王晓慧提交了由申世友于2013年5月6日书写的一份着火经过，其上载明：“2010年4月11日晚，老周（周金炼）到店内找我，说城管检查灯箱不合格，要重新装饰门脸换霓虹灯，已经和周边的饭店（宋总方总）都打过招呼了，都同意。我饭店位于东边，从我们这里开始。第二天上午9点多钟，老周的侄子（小曾）带着两个人就开始装灯箱。那天北京风力5级，我当时看到他们开始干活了，我就外出办事。中午11点多钟大堂经理给我打电话说饭店因他们施工着火了。我赶到饭店后，消防局的人已经都到了。经过就是这样。”此材料红星派出所、大兴消防局均有存档。另申世友陈述着火的灯箱是烤鸭店的广告灯箱，事发当天曾告诉小曾等人焊灯箱时慢着点。申世友和申佰圣烤鸭店还主张王晓慧在此前的诉讼案件中曾自认起火原因系周金炼雇佣他人进行室外灯箱焊接作业，未采取有效防护措施而引起。对此，王晓慧称自己着火时在天津并不在现场，关于周金炼雇佣他人焊接灯箱一事，均是听申世友本人所述。
关于火灾事故发生后房屋的管理问题，申世友和申佰圣烤鸭店主张在着火后第三天便将房屋的钥匙交给了王晓慧，王晓慧把房子锁上了，并提交了录像光盘，欲以此证明王晓慧交接酒楼的情况。王晓慧则否认其在着火后收回并锁上房屋。原审法院审理中，申世友认可录像中并没有涉及到交接钥匙等手续的内容，亦表示没有做过交接。关于申世友主张王晓慧雇佣他人看管烧毁房屋一事，王晓慧称2010年5月底其去过现场一次，看到没有人看管房屋，就问钥匙在哪里，因为自己确实没有钥匙。由于无法进入现场，担心房屋无人看管可能会被他人破坏，所以就找两个人帮助看管，同时也给申世友打电话让他找人看管。看管的人只是在旁边帮忙照看一下，也并没有实际进入房屋内。故其找人照看房屋并不代表其就是接收了房屋，也不能推定申世友交还了房屋，双方从没有进行过房屋交接。
原审法院审理过程中，王晓慧诉至北京市大兴区人民法院要求确认其与周金炼于2003年3月15日签订的协议书无效。2013年6月27日，北京市大兴区人民法院作出（2013）大民初字第4592号民事判决书，判决驳回王晓慧的诉讼请求。王晓慧不服提起上诉，北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
原审法院审理过程中，周金炼将王晓慧诉至北京市大兴区人民法院，主张其与王晓慧租赁合同中后三年每年的租金为195000元，要求判决王晓慧给付自2010年5月1日起至2012年3月14日止的租金365790元，给付房屋使用费（自2012年3月15日起至实际腾退之日止，每日按1068元标准计算），给付违约金（自2010年5月1日起至实际付清之日止，以所欠租金为本金，按每日5%标准计算），腾退交还位于北京市大兴区旧宫镇三台山路16号房屋（自东向西数第2栋上下两层）。北京市大兴区人民法院作出（2014）大民初字第373号民事判决书，判决王晓慧给付周金炼自2010年5月1日起至2012年4月30止的房屋租金390000元，给付周金炼房屋占用使用费（自2012年5月1日起到实际腾退之日止，按每日534元标准计算），给付周金炼违约金39000万元，将位于北京市大兴区旧宫镇旧宫二村三台山路16号自东向西数第二栋上下两层楼房腾空返还给周金炼。王晓慧不服该判决，已经向二审法院提起上诉。
原审法院审理过程中，申世友和申佰圣烤鸭店以周金炼为了对其出租的房屋广告灯箱统一规划管理，擅自雇佣无资质的电焊操作员作业引发火灾，已经涉嫌构成重大责任事故罪为由，向公安机关及检察机关报案。截至本案庭审结束时，相关机关尚未对申世友和申佰圣公司所举报情况予以立案。
上述事实，有火灾事故认定书、询问笔录、《租赁协议》、《协议》、情况说明、民事判决书以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，2004年10月6日王晓慧与申世友签订《租赁协议》，该《租赁协议》首部载明合同甲方为王晓慧，乙方为申世友，尾部由王晓慧和申世友签字。因该协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规效力性强制性规定，且经房屋所有人周金炼同意，故应认定为合法有效，合同当事人应为王晓慧和申世友。2008年10月30日，王晓慧与申世友签订《协议》，该《协议》首部载明合同甲方为王晓慧，乙方为申世友，合同尾部甲方处由王晓慧签字，乙方处由申世友签字，并加盖申佰圣烤鸭店公章。因该协议系原《租赁协议》的延续，申佰圣烤鸭店在合同尾部盖章的行为应视为其加入合同关系，作为承租方享有合同权利，承担合同义务。而申世友并未因申佰圣烤鸭店的加入而退出，因此，《协议》的双方当事人应为王晓慧和申世友、申佰圣烤鸭店。王晓慧将申世友和申佰圣烤鸭店列为本案的共同被告符合法律规定，申世友、申佰圣烤鸭店关于申世友不是本案适格被告的主张没有依据，本院不予支持。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案中，申世友、申佰圣烤鸭店在使用涉案房屋的过程中，涉案房屋发生火灾。关于火灾发生的原因，根据北京市大兴区公安消防支队火灾事故认定书认定的事实，系苗振宗指派无电焊操作证员工李连庆与孙松林进行室外灯箱焊接作业，未采取有效防护措施，致使焊渣掉落引燃周边可燃物引发火灾。申世友、申佰圣烤鸭店称苗振宗系房主周金炼雇佣，但未向本院提供任何证据，故本院对该主张不予采信。作为房屋的承租人，申世友、申佰圣烤鸭店应当妥善保管租赁物。引发火灾的灯箱系申佰圣烤鸭店所有，火灾发生当天，天气恶劣，作为房屋的使用人和管理人，申世友并未审查焊接灯箱人员的资质，亦未阻止其施工，最终导致火灾发生。申世友称其对火灾发生没有过错，本院难以认同。申世友、申佰圣烤鸭店主张租赁物因火灾毁损灭失，导致不能实现合同目的，故请求解除合同。本院认为，只有因不可归责于承租人的事由，导致租赁物毁损灭失不能使用的，承租人才有权解除合同。但现有证据不能证明申世友对火灾发生没有过错，故申世友、申佰圣烤鸭店要求解除合同的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。申世友、申佰圣烤鸭店主张火灾发生后已将涉案房屋移交给王晓慧，王晓慧对此予以否认，申世友亦未向法院提交证据证明双方进行了交接，故对于上述主张，本院不予采信。因申世友、申佰圣烤鸭店在火灾发生后未与王晓慧进行交接，应视为其继续占有租赁物，故申世友、申佰圣烤鸭店应当支付租赁期限届满前的租金以及合同终止后的占有使用费，对于占有的房屋，应当予以返还。申世友、申佰圣烤鸭店要求王晓慧返还租金的请求，缺乏依据，本院不予支持。因申世友、申佰圣烤鸭店迟延支付租金的行为已经构成违约，故其应当向王晓慧支付相应的违约金。一审法院根据合同约定的合同终止期限、租金支付标准以及申世友、申佰圣烤鸭店迟延支付租金的事实，判决申世友、申佰圣烤鸭店腾退涉案房屋并给付王晓慧2010年12月1日至2012年3月14日的租金及2012年3月15日至实际腾退之日的使用费，并酌定申世友、申佰圣烤鸭店支付王晓慧逾期支付租金的违约金60000元，是适当的，本院予以支持。
综上，申世友、申佰圣烤鸭店的上诉请求，依据不足，本院对其上诉请求予以驳回。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11735元，由王晓慧负担1822元（已交纳），由申世友、北京申佰圣烤鸭店有限公司负担9913元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费3567元，由申世友、北京申佰圣烤鸭店有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费13480元，由申世友、北京申佰圣烤鸭店有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 王若净
刘梦辰