徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第1275号
原告吕宏浩，1979年12月27日生，汉族。
委托代理人王鑫，江苏同凯律师事务所律师。
被告高守花，1922年6月18日生，汉族。
委托代理人王玥，江苏红杉树律师事务所律师。
原告吕宏浩诉被告高守花所有权确认纠纷一案，本院于2015年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月29日、8月14日公开开庭进行了审理。原告吕宏浩及其委托代理人王鑫、被告高守花的委托代理人王玥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕宏浩诉称，2010年1月12日，被告签订《徐矿集团棚户区改造补偿安置协议》，接受对工人义安南村XX-
XX室搬迁安置。2012年3月1日，被告与原告签订赠与协议，约定：搬迁安置房屋华美风景园二期XX-X-
XX室的45平方米的房屋所有权赠与原告，其余面积47.17平方米由原告出资购买，该房屋所有权及土地使用权归原告。2013年7月15日，原告支付华美风景园二期XX-
X-XX室购房款62163元及地下室XX-X-
XX室购房款6623元。2013年7月16日，原告以被告的名义签订《商品房买卖合同》（编号：0383381），约定：第三条“买受人购买商品房为本合同第一条规定的项目中第XX幢X单元XX号房；……该商品房建筑面积92.14平方米……”；第四条“根据徐矿集团棚改和义安矿整体搬迁安置房政策规定，按建筑面积计算，该商品房总价款为216029元”；第六条“……该商品房省补6750元、集团补贴64707元、搬迁补偿32409元，买受人已付房款62163元，余款50000元于2013年8月16前付清”等。2013年10月8日，原告支付物业费、垃圾费590元（2013年8月30-2014年8月30日）、装修押金200元、水电押金500元、煤气初装费5000元，原告按照协议约定履行了出资购买的义务。但被告违反协议约定，将房屋登记在被告一人名下【房权证徐州字第××号、徐土国用（2014）第21922号；房权证徐州字第××号、徐土国用（2014）第21928号】，为维护原告合法权益，故原告起诉被告，请求法院确认原告享有泉山区卧牛风景园XX-
X-XX室的共有权。
被告高守花辩称，第一，本案诉争房屋原系公房，是徐矿集团棚户区改造时将原承租人高守花居住的义安南平工人村XX-
XX号房屋拆迁后进行安置补偿所分配的房屋，其房屋在购买过程中高守花享受商品房省补6075元，集团补贴64707元，拆迁补偿32409元等优惠政策，该政策是由于高守花作为义安矿职工具有特殊的身份以及公民所享受的价格优惠，故该房屋的购买者具有人身专属性；第二，原房屋承租人高守花在其居住的房屋拆迁安置过程中与徐州华美房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，并办理了房屋所有权登记，根据物权法相关规定，不动产的设立、变更转让和消灭依照法律规定应当登记，自载于不动产登记薄发生效力，结合本案被告高守花具有的购买该房的特殊身份，与华美公司签订了买卖合同，并办理了产权登记，故被告高守花应为该房屋的所有权人；第三，原告与被告签订赠与协议被告是完全违背其真实意愿，被告高守花本人并不识字，对此协议内容至今也完全不知，况且原告并没有按照协议内容足额代被告高守花向开发商缴纳相应购房款，即使原告支付了部分购房款也不应产生物权变更的效力，即使赠与协议在上次诉讼中法官予以认可，但该合意仅在双方当事人之间产生债权债务关系，并不能约束华美公司，原告和被告签订协议时该房属于华美公司，而被告高守花在此时也是无权处分该房屋的，故原告不能因该协议而取得该房屋的部分所有权。综上，原告虽代替被告向华美公司缴纳部分购房款，但其并不是原涉案房屋的承租人，不属于涉案房屋优惠对象，况且双方签订协议时被告是完全违背真实意愿，并且原告吕宏浩并未按协议内容履行义务，故原告的诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。
根据原、被告诉辩陈述，本案的争议焦点为：原告吕宏浩是否为泉山区卧牛风景园XX-X-XX室的共同所有权人。
原告吕宏浩为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、（2014）泉民初字第3242号判决书1份。证明：1、原告与被告在2012年3月1日签订了一份名为《赠与协议》的协议书，该协议内容可以分为几部分，第一部分被告将其身份及原来房屋搬迁补偿款项折合45平方米的房屋面积全部赠送给原告；第二部分双方除赠与面积之外达成了一个新的协议，约定剩余的面积41.74平方米由原告一方出资购买，原被告明确约定该房屋的所有权和土地权均归原告所有；第三部分是单位的偿还贷款5524.98元。证明原告已经支付了涉案房屋的首付款62163元，地下室购房款6622元，同时还证明被告方违反合同约定单方代原告方支付了剩余的房款44253.99元，也证明是被告方违约在先，对于该部分款项原告愿意返还被告方，该房屋的面积应由原告享有所有权。
经质证，被告高守花对该组证据的真实性无异议，但同时认为该组证据与原告诉请中证明的目的无关联。该房屋原告并无权购买，原告在庭审中阐述向开发商办理了相关贷款，但办理贷款的过程被告方并不知情，即使办理了相应贷款原告方也没有该权利，贷款也只有被告高守花有权办理。
2、房屋所有权证书（复印件）、土地使用权证书（复印件）各1份。房产证号是房权证徐州字第××号，土地使用权证是徐土国用（2014）第21922号。证明涉案房屋已经登记在被告一人名下，房屋面积为91.58平方米，且被告侵犯了原告的房屋共有权。
经质证，被告高守花对该组证据的真实性无异议，但同时认为通过原告提供的证据可以明确看出被告为涉案房屋的所有权人，而原告代替被告所付的部分房款，被告愿意返还。
对原告吕宏浩提交的证据，本院认证如下：对原告吕宏浩提交的第一组、第二组证据，因被告高守花对上述两组证据的真实性无异议，本院对上述两组证据的真实性予以确认。
根据原被告诉辩陈述、庭审记录、原被告的举证、质证意见，以及本院认证，本案事实认定如下：
2010年1月12日，义安煤矿（甲方、拆迁人）与被告高守花（乙方、被拆迁人）签订了《徐矿集团棚户区改造搬迁补偿安置协议》，约定甲方对被告高守花所居住的房屋进行拆迁并进行安置补偿：拆迁房屋位于义安南平工人村XX栋XX号，承租人：高守花，建筑面积51.87平方米。高守花选择实物安置，即补偿被拆迁人高守花45平方米定销商品房和45平方米以上被拆迁房屋评估价，即被拆迁房屋评估价-45平方米＊房屋评估单价=（51.87-45）＊712.06=4891.85元。
2012年3月1日，被告高守花（赠与人）与原告吕宏浩（受赠人）签订《赠与协议》一份，其内容为：“我有位于徐州市泉山区卧牛风景园二期住房一套B区XX号楼X单元XX室。面积为92.14平方米，其中45平方米赠与长孙吕宏浩，其余面积47.14平方米由长孙吕宏浩出资购买该房屋所有权，土地使用权归长孙吕宏浩。赠与人签字：高守花，受赠人签字：吕宏浩，证人签字：王思民、马朝龙、曹加春，2012年3月1日”。
2013年7月15日，原告吕宏浩向徐州华美房地产开发有限公司支付卧牛风景园（泉山）XX#-X-XX室房屋预购款62163元及卧牛风景园（泉山）XX#-X-XX室地下室价款6622元，共计68785元。原告吕宏浩于2014年4月3日存入被告高守花账户内5524.98元用于结算部分房款。
2013年7月16日，被告高守花（买受人）与徐州华美房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定有：买受人购买卧牛风景园二期X幢X单元XX室住房一套，建筑面积为92.14平方米。根据徐矿集团棚改和义安矿整体搬迁安置房政策规定，按建筑面积算，该商品房总价款216029元。该商品房省补6075元，集团补贴64707元，拆迁补偿32409元，买受人已付房款62163元，余款50000元于2013年8月16日前付清。
同日，被告高守花（买受人）与徐州华美房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定有：买受人购买卧牛风景园二期XX幢X单元-
XX号地下室一套，建筑面积为8.49平方米，总金额为6622.2元。
以上两份《商品房买卖合同》均为原告代被告办理签订。
2014年5月6日，被告高守花向徐州华美房地产开发有限公司支付房款44253.99元，并于2014年6月12日，将泉山区卧牛风景园XX#-X-XX室房屋及XX#-X-XX室地下室登记在其名下。泉山区卧牛风景园XX#-X-XX室房屋的实际建筑面积为91.58平方米。
另查明，2014年7月30日，被告高守花以卧牛风景园二期XX-X-
XX室房屋为被告所有，案外人吕洪梅、原告吕宏浩长期占有该房屋，并将该房屋出租给他人使用，致使被告无法居住为由，诉至本院，请求本院判令案外人吕洪梅、原告吕宏浩停止侵权行为，并从徐州卧牛风景园XX-
X-XX室及XX-X-
XX号地下室迁出。经审理，本院认为，高守花未能提供证据证实吕洪梅实际占有、控制涉案房屋的事实，故对其诉请不予支持。根据高守花与吕宏浩签订的《赠与协议》的内容，并结合被告吕宏浩对涉案房屋存在部分出资的事实，吕宏浩居住徐州卧牛风景园XX-
X-XX室并不违反法律规定，故高守花要求吕宏浩迁出该房屋无事实和法律依据，故不予支持，同时，根据双方所签订的《赠与协议》内容，其双方仅对徐州卧牛风景园XX-
X-XX室作出处分表示，并未就XX-X-
XX号地下室的处分作出约定，因该地下室现合法所有权人系高守花，吕宏浩占有该地下室无事实和法律依据，故应从该地下室迁出。据此，本院于2015年1月26日作出（2014）泉民初字第3242号民事判决，判令吕宏浩从泉山区卧牛风景园XX-
X-XX号地下室迁出，同时驳回了高守花的其他诉讼请求。该判决业已生效。
2015年3月24日，原告吕宏浩提起本案诉讼，请求法院确认原告享有泉山区卧牛风景园XX-X-XX室的共有权。
本院认为，出资购买是物权人取得房屋所有权的重要形式之一，物权登记非确定物权共有的唯一要件。本案中，原告吕宏浩系本市泉山区卧牛风景园XX-X-
XX室房屋的共同所有人。具体理由如下：其一，根据原被告之间签订的《赠与协议》，被告高守花明确将其所享有的拆迁置换部分房产45平方米赠与原告吕宏浩，同时将其所享有的剩余房产47.14平方米的购买权转让给原告吕宏浩。被告高守花虽以协议违背其真实意愿为由主张该《赠与协议》无效，但其未提交相关证据加以证实，且该《赠与协议》效力已被本院（2014）泉民初字第3242号的生效判决所确认，故该协议应为有效。但根据《合同法》第一百八十六条：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”，以及《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，被告高守花将该房屋登记在其一人名下的行为，已表明对赠与的反悔，故被告高守花赠与原告吕宏浩的拆迁置换部分房产45平方米的内容，不发生法律效力。同时，原告吕宏浩以该《赠与协议》中约定的由其认购的47.17平方米（实际为46.58平方米）主张所有权，因该部分房产并非原告吕宏浩无偿获得，故该约定内容不属于赠与或附条件的赠与，仅为被告高守花对房屋购买权的转让，故被告高守花实行赠与撤销权的效力不及于该约定，原告吕宏浩依约享有出资购买该部分房屋的权利。其二，根据本案查明的事实，原告吕宏浩依照与被告高守花订立的《赠与协议》的约定出资购买涉诉房屋，虽其未支付房屋的全部价款，但已经支付了该房屋的预购款62163元，与被告高守花共为涉诉房屋的买受人。虽然原告吕宏浩主张对涉诉房屋中的46.58平方米享有所有权，但原告并未完全支付相应房屋价款，且被告所享有的优惠抵扣价款的部分，具有明显的人身专属性，原告对该抵扣部分亦不享有相应的权利，故本院酌定按其所出资比例确定其所享有的所有权，经计算，原告对涉诉房屋泉山区卧牛风景园XX-
X-
XX室中26.35平方米（62163元÷216029元×91.58平方米）享有所有权。其三，涉诉房屋虽登记在被告高守花的名下，且被告高守花因其工作年限、年龄等因素在购买该房屋中享有的各项优惠抵扣了部分房款，但这并非排除房屋可共同共有的法定事由，故若本院采纳被告高守花关于登记在自己名下即排除原告吕宏浩合法权利的抗辩意见，相悖于诚实信用原则。综上，原告吕宏浩要求确认泉山区卧牛风景园XX-
X-XX室的共同所有权的主张，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民物权法》第九十四条之规定，判决如下：
确认原告吕宏浩对登记在被告高守花名下的位于泉山区卧牛风景园XX-X-XX室中26.35平方米建筑面积享有所有权。
案件受理费5800元，财产保全费2020元，合计7820元，由被告高守花负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 甘文
审 判 员 张璟
人民陪审员 宋珂
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 孟方