黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民终字第611号
上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司宁安市支行，住所地宁安市宁安镇通江路东42号，组织机构代码83051248-6。
法定代表人赵继群，男，行长。
委托代理人高天姿，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所。
委托代理人王宝玉，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所。
被上诉人（原审原告）端木长荣，女，1952年5月5日出生，汉族，无职业。
委托代理人史贵臣，黑龙江大正律师事务所律师。
委托代理人张永贵，黑龙江同和律师事务所律师。
原审第三人梁国文，女，1967年9月16日，汉族，无职业。
上诉人中国农业银行股份有限公司宁安市支行（以下简称宁安市农行）与被上诉人端木长荣、原审第三人梁国文确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省宁安市人民法院（2015）宁民初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月5日、2015年12月23日公开开庭审理了本案。上诉人宁安市农行委托代理人高天姿、王宝玉，被上诉人端木长荣委托代理史贵臣、张永贵，原审第三人梁国文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
被上诉人端木长荣原审诉称，2005年10月，原告与赵常军签订购买大厦商城供热站合同。该供热站院内有一锅炉房，产权为被告宁安市农行。该锅炉房由大厦商城供热站常年租赁使用。原告购买大厦商城供热站后，也继续租赁该锅炉房使用。2007年，被告在没有通知原告的情况下，将锅炉房出卖给本案第三人梁国文。被告与第三人之间出卖锅炉房的买卖协议剥夺了原告的优先购买权，该买卖协议应属无效合同。该锅炉房也是供热站的附属设施，与供热站是一个整体。锅炉房虽然是被告所有的产权，但里面的供热设施是原告供热站所有。锅炉房卖给第三人后，如果拆除供热设施将对整个小区的供热产生影响。故，请求法院确认被告与第三人所签订的房屋买卖合同无效，原告对诉争的房屋享有优先购买权，原告按照房屋出租人及房屋买售人签订的房屋买卖合同约定的条件购买该房屋，请求法院撤销被告与第三人签订的买卖合同，诉讼费用由被告负担。
上诉人宁安市农行原审辩称，1.原告端木长荣的诉讼主体不适格。原告并非是承租人，不是本案的诉讼主体。本案诉争优先购买权的锅炉房，是被告为职工（农行94户）住宅提供服务的供暖设施。由于宁安市实行大网供热，94户职工住宅供暖在并入大网之后，该锅炉房就失去了原来作用，只起到一个中转枢纽作用。2005年9月10日，赵常军与被告协商签订了一份使用该锅炉房作为集中供热站的租赁协议，租期一年。赵常军向被告交付了一年的租金。该协议已于2006年9月9日到期。在被告与赵常军的租赁合同执行期间，赵常军从未向被告告知，被告也从未允许赵常军将锅炉房转租给任何人。也就是说除赵常军之外，没有任何人与被告签订过租赁合同，更无人交付房屋租金。因此，2007年被告清理资产，决定对该锅炉房进行拍卖处理时，该锅炉房不存在任何租赁关系；2.原告主张的撤销权已过诉讼时效。依据我国合同法有关规定：撤销权应当自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使；自债务人的行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。被告拍卖锅炉房的行为发生在2007年7月26日，至今已经过去了6年多，在此期间原告从未主张过撤销权。因此，即使原告是承租人，该撤销权已经消灭；3.被告拍卖程序符合法律规定，拍卖结果合法有效。2007年，被告委托黑龙江信和拍卖有限公司对被告的资产进行拍卖，黑龙江信和拍卖有限公司于2007年7月17日在黑龙江生活报上公告了此拍卖事项。被告在拍卖前半个月，在该锅炉房的四周墙壁上张贴了拍卖广告（竞买人也是在锅炉房揭下的公告单，参加的竞买），拍卖程序符合法律规定，拍卖结果合法有效。综上，原告的诉求既与事实不符，也与法律规定相悖，请求驳回原告的诉讼请求。
原审第三人梁国文原审辩称，同意被告宁安市农行的答辩意见。
原审法院认定，2005年9月10日，被告宁安市农行与赵常军签订为宁安市农行94户供暖的锅炉房租赁协议，租赁期限为一年（截止至2006年9月10日），租金为每年500元。该锅炉房是由被告为员工谋福利自建的固定资产，没有房屋所有权证。2005年10月18日，原告端木长荣与赵常军签订大厦商城供热站买卖合同，双方约定原告自愿购买赵常军自有产权砖石混结构的245.22平方米的锅炉房一处，内设六吨锅炉一台及其他辅机设施、上煤机一台、除渣机一台、循环泵两台、引风除尘器一台、运煤翻斗车一台。赵常军将与被告签订的锅炉房租赁合同交付给原告，由原告使用该锅炉房的剩余期限。2007年7月26日，被告委托黑龙江信和拍卖有限公司将该锅炉房于牡丹江市农业银行2楼会议室进行拍卖，由第三人梁国文以人民币71000元的价格拍得。原告曾于2007年7月向宁安市政府相关部门反映该问题，阻止被告与第三人办理房屋过户手续。锅炉房的产权至今仍未变更至第三人名下。原告经营的通达供热站与被告享有产权的锅炉房共用一面墙壁，原告供热站内的部分供热设施延伸并安装至被告锅炉房内，原告与被告的房屋是相连相通的状态。
原审法院认为，原告端木长荣与被告宁安农行之间存在租赁关系。原告与被告虽然没有签订书面的锅炉房租赁协议，自2006年9月9日，原告与赵常军签订锅炉房租赁协议到期后，虽然原、被告之间没有签订锅炉房租赁协议，但2006至2007年度，原告应向被告收取而未收取车库取暖费，与被告应收取而未收取的锅炉房租赁费互相抵顶，能够证明原告与被告之间存在事实上的租赁关系。从2005年10月18日至今，原告一直持续使用该锅炉房及水房进行供热。而2007年7月，被告将锅炉房及水房拍卖时，应向承租人即原告履行告知义务，但被告未提供证据证明已履行告知义务，侵犯了原告的优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”原告要求确认被告与第三人梁国文签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的。”因第三人非争议房屋共有人、非近亲属、又未履行通知义务，且被告与第三人签订房屋买卖合同后，第三人未按法律规定办理登记手续，因此第三人梁国文并非善意第三人。现原告享有该租赁房屋的优先购买权，原告要求在同等条件下由原告优先购买所承租的房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。被告与第三人辩解称，原告主体不适格，根据本院认定事实，原告与被告已形成锅炉房与水房的租赁关系，该辩解与事实不符，本院不予采纳。被告与第三人辩解称，原告的诉讼请求已过行使期限，根据原告出示的证据，自锅炉房与水房拍卖给第三人发生争议后，原告即向有关部门主张过权利，因此原告的起诉不超过行使期限，该辩解与事实不符，本院不予采纳。被告与第三人辩解称，原告行使优先购买权缺乏法律依据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。被告侵犯了原告的优先购买权，现原告要求确认被告与第三人的买卖合同无效，不应支持，该辩解符合法律规定，本院予以采纳。被告与第三人辩解称，拍卖程序符合法律规定，根据原告出示的信和拍卖公司的档案，被告的拍卖违反法律规定，该辩解不符合法律规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条的规定，判决如下：一、驳回原告端木长荣要求确认被告中国农业银行股份有限公司宁安市支行与第三人梁国文签订的锅炉房和水房的买卖合同无效的诉讼请求；二、原告端木长荣在同等条件下对被告中国农业银行股份有限公司宁安市支行所有的锅炉房和水房享有优先购买权。案件受理费1550元，由被告中国农业银行股份有限公司宁安市支行负担。
宣判后，原审被告宁安市农行不服，向本院提起上诉。
上诉人宁安市农行上诉请求及理由，请求：1.二审法院撤销（2015）宁民初字第26号判决第二项，请求二审法院依法支持上诉人的请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1.被上诉主体不适格。被上诉人非承租人，不是本案的诉讼主体。除赵长军与我行签过一年租赁合同外，没有任何人与我行签订过租赁合同。因此2007年上诉人清理资产，该锅炉房不存在任何租赁关系；2.一审法院没有查清案件事实，在被上诉人证据不充分的情况下确认了被上诉人具备承租人的身份，是事实不清，证据不足；3.退一步讲，即使其真的有诉讼主体资格，也因其超过两年诉讼时效而丧失了胜诉权；4.本案中被上诉人主张合同撤销权应适用除斥期间，应当在一年内行使权利。
被上诉人端木长荣答辩理由，一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人梁国文答辩理由，同意上诉人所有主张。
本案争议的焦点：1.被上诉人端木长荣主体是否适格；2.本案是否超过诉讼时效；3.被上诉人端木长荣是否有优先购买权；4.本案是否适用除斥期间。
二审期间，上诉人宁安市农行向法庭举证五份新证据：
证据一、黑龙江省包烧费票据11张（另附7张一审端木举证取暖费的白条票据）、竞买协议书2份、现场出价成交凭单2份、拍卖成交确认书2份、宁安市物价局、建设局宁价联发（2008）1号文件。证明问题：1.2004至2010年度，向农行家属楼供热的主体分别是宁安市大厦供热站、宁安市通达供热有限责任公司、通达供热站，即供热是需要特别授权资质的单位，而被上诉人端木长荣个人不能成为供热和收取取暖费的主体，其无权向上诉人收取取暖费和出具取暖费票据，更无权以个人名义出具供热费白条收据；其所出具的白条既是单方行为，也因其违反法律规定，所以是无效的；同时，被上诉人所出具的票据并未按照宁安市物价局的标准进行收费，这不符合常理，也恰恰证明被上诉人不具备供热的主体资格。2.供热费的债权债务关系的主体是农行和供热公司，由于供热费与租赁费的权利人是两个不同主体，且是相互独立的法律关系，假使被上诉人具有承租人的身份，也无权决定用供热公司应收取的供热费抵顶个人应缴纳的租赁费。对于2006年度或者其他年度，上诉人是否拖欠供热费的问题，供热公司如有异议，应当另案起诉，与被上诉人无关，也与本案无关，因为法人是拟制的人格，无法进行口头协议，如果确实存在供热费用与租金相抵的口头协议，也应当有明确的法人授权，否则，任何工作人员岂不可以权利滥用？将会造成国有财产流失的后患。因此，口头协议根本不存在，被上诉人没有充分的证据予以证明。3.2007年7月26日，东一东二车库分别由邢志强、陈志权竞买取得，因此从2007年起，1、2号车库应当由其实际所有人缴纳供暖费，一审中被上诉人仍能出具农行缴纳2007-2010年车库取暖费的白条收据，显然是由被上诉人伪造的。4.被上诉人在一审所举的供热票据，都是白条收据，且没有供热单位的签章，不是国家税务机关的正式发票，不具有合法性。以上11份票据可以证实，被上诉人举示的7张票据是被上诉人为证明其主张的2006年度供热费抵顶问题而单方编写、伪造的，不具有真实性。所以，原审原告提交的7张票据不能证实上诉人拖欠2006年度供热费，更不能证明用供热费抵顶租赁费。一审法院对被上诉人举证的7张票据在事实认定和证据采信上存在严重错误。这些证据是二审时因为代理人进行了更换，是代理人新发现的证据。
经质证，被上诉人端木长荣认为，1.对证据形式要件没有异议，对证明问题有异议。包烧费票据是被上诉人单位出具的，通达热力是个体经营，业主是被上诉人，就是被上诉人单位的，在收取供热费的时候有个交易习惯，上门收取的话给一张万能据，如果需要报销的话，拿万能据到公司财务换正式票据。我方出示的是2006年未缴，上诉人出示的是2007年的，与我方的主张无关，我方主张抵顶的是2006年租赁费。物价局文件是2008年开始施行，而本案争议发生在2007年，所以无溯及力。该组证据证明不了上诉人要证明的问题。上诉人没有出示2006年缴纳供热费的票据，也没有出示车库的热费票据。此次诉讼是经中级法院发回重审后的再次诉讼，上诉人所出示的证据是原来就存在的，一审时，上诉人有代理人，并且是银行的工作人员，该组证据在举证期限内没有出示，上诉人关于未提交的原因不成立。重审过程中，二次开庭，第一次开庭的时候，被上诉人出示了收费票据，第二次开庭时，上诉人没有出示这些证据和票据。民诉法司法解释第153条第一款第3项，为了改判而要查清案件事实的，不应当受一审举证期限及二审提交新证据有关司法解释的拘束，否则二审法院无法查清案件事实，和为改判履行相应的审判职责；2.根据证据规则的规定以及民事诉讼法及相关司法解释的规定，上诉人的观点不成立。一审时应提交的证据而未提交，超过举证期限，视为没有证据，该证据客观，不属于无法调查，国家机密等无法提供的证据，二审再提供，请法庭不予采信。
经质证，原审第三人梁国文认为，同意上诉人的观点。
本院认为，该份证据形式要件，因各方当事人无异议，本院予以确认。对于证明问题，本院认为，2005年10月18日，被上诉人端木长荣与赵常军签订宁安市大厦供热站买卖合同，被上诉人端木长荣将供热站并入了通达供热站，宁安市人民政府供热燃气管理办公室证明审批合同，有收取热费的资格，因此该份证据证明问题，本院不予采信。
证据二、宁安市大厦供热站注销档案一套。证明：1.供热的主体应当是经过工商管理部门批准登记的个体工商户或企业法人；2.供热的主体需要国家和地方审批并发放“供热企业资质证书”才能合法地经营；3.2005年10月20日，赵常军设立的大厦供热站注销。此证据未提交原因与证据一一致。
经质证，被上诉人端木长荣认为，发表质证意见如下，对证据形式要件没有异议，对证明问题有异议，证据是赵常军将供热站卖给端木长荣以后，端木没有用他的营业执照继续经营，而是将供热站并入了通达，所以赵常军将大厦供热站注销，该证据跟本案没有关系。
经质证，原审第三人梁国文认为，同意上诉人的观点。
本院认为，该份证据形式要件，因各方当事人无异议，本院予以确认。对于证明问题，本院认为，宁安市大厦供热站注销，被上诉人端木长荣将供热站并入了通达供热站，成立新的主体，宁安市大厦供热站注销与本案无关，因此其证明问题，本院不予采信。
证据三，证明2份（武晓波、邢志强）、武晓波竞买协议书1份、锅炉房和车库的相片8张。证明问题：1.王亚奎、伊卫江证言不具有真实性。2.邢志强、武晓波2007年7月参加了上诉人拍卖资产的拍卖会。二人证实，于拍卖前均看到了在本案涉及的锅炉房以及车库上张贴对锅炉房拍卖的公告。而王、伊二人在证言中陈述：“一年四季上班，每天在院内走两遍，院内什么事如张贴公告都一清二楚，从未见到过拍卖公告。”足以证明，王亚奎和伊卫江的证人证言是虚假的。
经质证，被上诉人端木长荣认为，1.上诉人提交的证人证言应当由证人本人出庭作证；2.对证人所书写的不能出庭理由不认可，对外出治病应提交诊断证明，对外出工作的事实原因不详，不属于证据规则路途遥远，发生重病等不可抗力等原因无法到庭；3.对证明问题有异议，上诉人不能证明公告进行了拍照及视频留存档案，只是靠几名证人，且与本案有利害关系的人，都是银行的拍卖者，不能客观真实的反映客观原本事实。请法庭不予采信。争议的续租时间发生在2006年，二位证人证实的是2007年参加了拍卖，与本案诉争没有关系；二位证人未出庭理由不是法定事实，该组证据不应采信；证据不能证明上诉人要证明的问题。
经质证，原审第三人梁国文认为，同意上诉人的观点。
本院认为，二名证人证言，因不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据问题的若干规定》第五十五条“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条，该二名证人不出庭理由不成立，因此该份证据本院不予确认。
证据四，户籍证明两份，常住人口查户单一份、调取证据申请书，证明问题：1.王亚奎是被上诉人的妹夫，与被上诉人有利害关系。2.王亚奎在第一次的二审中及发回重审的一审证言中五次谎称与被上诉人没有亲属关系；后来在上诉人的代理人多次追问后才表示与被上诉人之妹端木庆兰已于2006年离婚。然而在2008年6月27日王亚奎与妻子一起进行了住址变动，变动后是在粉厂楼1单元503号，2014年6月经户籍核对时，王亚奎与端木长荣之妹端木庆兰仍为夫妻关系。因此，王亚奎在原二审和发回重审的一审证言，证明“端木个人的租金与农行欠供热公司的供热费相抵”不具有真实性，其对自己的身份尚且数次隐瞒欺骗法院，其证言无法让人相信，故对于与被上诉人有亲属关系和雇佣关系的王亚奎的证言，不应当采信。就该组证据申请人和代理人无法要求公安机关和相关部门出具盖章的信息资料，因此已经在开庭前向法院提交了调取证据申请书，请法院予以核实。
经质证，被上诉人端木长荣认为，有异议，没有公安机关盖章，公安机关不应该出具婚姻信息，应由民政部门出具相关信息，我方有足够的证据证明王亚奎与端木庆兰离婚，我方可以提供证据。对形式要件和证明的问题有异议，对于婚姻关系是否成立是由于民政部门证实，不能证明王亚奎在一审中陈述的是伪证，即使婚姻关系存在也不能证明她所说的不是事实，知情人有出庭作证的权利和义务，只要如实陈述事实，不能因为其存在亲属关系否认该事实，只是在证明的效力由法院确定，该份证据也是早就存在的，在发回重审第一次开庭，被上诉人就出示了两个证人的证言，在第二次开庭时也没有提出异议及相关的证据，所以该组证据不符合法定事由不应该采信，
经质证，原审第三人梁国文认为，同意上诉人的观点。
本院认为，该份证据因是复印件，因与《宁安市公安局第一派出所出具的户籍证明》相矛盾，因此，本院不予确认。对于申请法院调查取证问题，依据《律师法》第三十五条规定，律师可依权向有部门调查证据，该调查取证申请，不符合法院调查范围，因此予以驳回。
证据五，房屋征收补偿协议书1份。证明：第三人梁国文已经与宁安市政府征收办公室签订了有关拍卖取得的房屋的动迁补偿协议，并且已经实际履行完毕；且不说端木不是农行锅炉房的合法承租人，即使她有书面的承租协议，从2007年7、8月份起（端木自认这一时间知道农行的锅炉房拍卖给梁国文的事实）到2013年6月4日起诉时止，已经历时5年零10个月，也超过了申请撤销权最长的法定除斥期间5年。目前，第三人已经合法地履行了动迁补偿手续，被上诉人无权再来缠诉。
经质证，被上诉人端木长荣认为，对形式要件没有异议，对证明的问题有异议，第三人通过竞拍购买了争议标的物后没有办理产权手续，签订协议是没有资格的，产权没有过户到其名下他没有处分权。补充该协议能够证明上诉人与第三人签订的协议侵犯了原告的购买权，且其也不是善意第三人，该动迁协议不具有法律效力。
经质证，原审第三人梁国文认为，宁安政府房屋互相买卖变更，停止平房过户，宁安镇内的所有的平房一律不予以过户。房屋征收的时候拿着拍卖成交确认合同书就可以生效，房屋征收是政府的行为，不是个人的行为。
本院认为，该份证据形式要件，因各方当事人无异议，本院予以确认。对于证明问题，本院认为，第三人梁国文与宁安市政府征收办公室签订动迁补偿协议效力，与被上诉人是否具有优先购买权并无关联，因此该份证据本院不予采信。
二审期间，被上诉人端木长荣向法庭举证二份新证据：
证据一、宁安市人民政府供热燃气管理办公室证明。证明：被上诉人端木长荣经营的供热站经过行政部门审批，具有经营资格。
经质证，上诉人宁安市农行认为，一、对此份证明的真实性有异议。该证明格式不符合《党政机关公文处理工作条例》和《党政机关公文格式》的要求。此外，机关证明应由其法定代表人或标明具体职位的负责人签字，而该证明仅仅标注“负责人”三个字，且无法核对签字的具体人员，可见此份证据极有可能是伪造的，不具有真实性。二、对此份证据的合法性有异议。1.宁安市通达供热有限责任公司与宁安市通达供热站是否为同一民事主体，宁安市人民政府供热燃气管理办公室无权出具证明，企业法人间是否为同一民事主体应当由工商行政管理部门出具工商档案进行证实，因此，宁安市人民政府供热燃气管理办公室出具的证明不具有合法性。2.宁安市通达供热有限责任公司与宁安市通达供热站是否具有供热主体资格，根据《城市燃气和集中供热企业资质管理规定》以及《黑龙江省供热条例》的规定，经营城市供热的单位应当是经国家和地方审批，取得“供热企业资质证书”并依法办理工商登记的个体工商户或法人，才具有供热的主体资格。因此，供热单位取得供热资质不是经过燃气办审批合格，而是必须取得供热资质证书并办理工商登记。3.上诉人在2015年11月5日第一次开庭中提交的新证据（2）即大厦供热站工商档案一份，其中就包括了供热企业资质证书和营业执照。由此可见，被上诉人要证明通达供热有限公司就是通达供热站的前身，应提交两个单位的工商档案和变更登记，以及各自的供热许可证和供热企业资质证书，而不是由一个没有证明资格的单位出具的的证明。4.若本组证据确是由宁安市人民政府供热燃气管理办公室出具的，则其系超越职权，违法出具供热资质证明，因此，本份证明不具有合法性。综上，单位是否具有供热及收费主体资格，只能从其工商档案中是否有“供热资质证书”方可证明。因此，若被上诉人坚持证明通达供热有限公司具有供热及收费主体资格，则上诉人已经向法院申请，请求法院依法勒令被上诉人提交由黑龙江省建设厅审批并颁发的“供热企业资质证书”，以及其依法从宁安市工商管理行政部门调取的通达供热有限公司的工商档案，否则，即视为在2006年，通达供热有限公司根本就不存在，既然如此，公司因为不存在，尚且没有资格收取热费，被上诉人端木长荣更不知道是什么身份，又怎么证明其个人有资格收取热费？又何谈与租赁费用抵顶的问题？因此，该证据无法证明其所要证明的问题。三、对此份证据的关联性有异议。此份证据不能证实本案被上诉人有权向上诉人收取供热费，但通过此份证明可以看出，收取供热费的主体应当为单位，而不是个人，因此，在被上诉人不具有收取供热费的主体资格时，被上诉人与上诉人根本不可能达成用供热费抵顶租赁费的协议，所以，一审法院认定原告应向被告收取而未收取车库取暖费，与被告应收取而未收取的锅炉房租赁费互相抵顶，能够证明原告与被告之间存在事实租赁关系的观点，是没有事实依据的，属于事实认定错误。鉴于本份证明不具有真实性、合法性和与被上诉人证明的问题不具有关联性，被上诉人的这份证据不应当被采信。
经质证，原审第三人梁国文认为，同意上诉人意见。
本院认为，该份证据形式要件，符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定。政府主管部门出具的证明，可以证明供热站经过行政部门审批，具有经营资格，因此该份证据本院予以采信。
证据二、王亚奎与端木庆兰离婚证两份及宁安市公安局第一派出所出具的户籍证明一份，证明王亚奎与端木长荣现在没有亲属关系，王亚奎与端木庆兰已经离婚，其出庭作证的证明效力更强，请法庭采纳。
经质证，上诉人宁安市农行认为，形式要件有异议，该两组证据均不能称为是新证据；同时，法院没有对于上诉人提交的调查取证申请书进行调查核实，对于被上诉人单方提交的证据，也不应当按照新证据予以认定，两份离婚证钢印位置非常不清晰，只有黑龙江省字样清晰，其他不清晰，与假证无法识别，上诉人早已向上诉人提交核对调取王亚奎与端木庆兰的婚姻档案等相关材料，没有核对前无法核对形式要件，我方已经提交公安局提供的户籍信息，与此证据是矛盾的，但是法院没有调查核实，被上诉人单方提交的证据无法证明真实性。户籍证明信和离婚证均不能证明，证人王亚奎与被上诉人之妹端木庆兰在庭审时不是夫妻关系，对于是否为夫妻关系应当由民政部门出具证明，因此，对于以上证据贵院不应当采信。所以，为查清证人王亚奎是否出具假证言妨碍民事诉讼，上诉人坚持要求贵院依法到宁安市婚姻管理处调取证人王亚奎与被上诉人之妹端木庆兰的婚姻档案资料，请法院本着公平公正的原则，认真谨慎对待。具体质证意见如下：1.对离婚证真实性有异议。该2份离婚证不是由法院从民政部门调取的，也未经法院与民政系统调查核实，鉴于现今社会办假证不法分子猖獗，办理假证的途径简单且成本极低，因此该离婚证真实性有待商榷。2.对离婚证的关联性有异议。①证人王亚奎出庭作证分别是在原二审（2014年12月）和重审一审（2015年4月），而该离婚证即使为真实的，仅能证明王亚奎与端木长荣之妹端木庆兰于2006年4月11日曾离过婚，既不能证明二人没复婚，也不能当然证明二人在八、九年后的2014年12月至2015年4月期间不是夫妻关系，因而王亚奎的证人资格仍然不能得以认定。②即使本组证据真实，也不能证明王亚奎与原告不具有利害关系。若真如证人所说，其在2006年4月份才与原告的妹妹离婚，但其在原告处工作至2012年，这也足以证明证人与原告具有深厚的亲情关系，才又留用了六年多的时间。③王亚奎的证言与伊卫江的证言相互矛盾，自己的证言也前后不一致，有过多的猜测性话语，其证言极不稳定（详见2015年11月5日开庭上诉人提交的质证意见第4—5页），所以，对于这样的身份及这样的证明，均不应当采信。综上，本组证据与王亚奎的证言效力不具有关联性。3.对宁安市公安局出具的户籍证明信关联性有异议。户籍证明信只能证明一个户口本内的人员构成，不能直接证明婚姻关系。根据我国法律规定，婚姻关系的设立变更和消灭都应当在民政机构办理相应手续，换言之，只有民政系统出具的婚姻状况证明才能直接有效的证明两人是否存在婚姻关系。另外，根据户籍证明信，只能让人感受到欲盖弥彰的嫌疑，因为，从“亲属”的概念上看，夫妻本来就没有血缘关系，是“非亲属”关系，是没有问题的，但是，非亲属关系并不表明不是“夫妻”关系，故，该份户籍证明信无法否认王亚奎与端木庆兰之间不是夫妻关系。因此，被上诉人提供的户籍证明信与证明问题无关。4.退一步说，即使王亚奎真的与端木庆兰于2006年离婚且之后并未复婚，但王亚奎在开庭时刻意隐瞒曾经的婚姻状况，且证言多次出现自相矛盾，又与另一证人伊卫江的证言和被上诉人端木长荣在庭审中的自述也多次矛盾（详见2015年11月5日开庭上诉人提交的质证意见第4—5页），因此其证言也不具有证明力。综上，王亚奎的证言不应当采信，根据民诉法六十四条二款规定，当事人及诉讼代理人因客观原因不能调取的证据或者人民法院审理案件的证据，人民法院应当调查搜集，就今天被上诉人提交的两组证据上诉人早在第一次开庭前就已经向法院申请过调查取证，今天被上诉人出具的证明及离婚证有很大争议，法院根据法律规定本着客观公正的原则，为查清案件事实，应当对上述证据予以核实，并按照上诉人申请调取相关证据澄清案件事实。
经质证，原审第三人梁国文认为，王亚奎和端木庆兰虽不是夫妻关系但不能证明没有亲属关系，王亚奎长期在端木长荣处工作，他们有可能是合伙关系，雇佣的工人都没有作证权利，亲属做的证言应当是无效的，不能因为没有夫妻关系就能出证言。
本院认为，该份证据依上诉人宁安农行申请，到宁安市民政局核实，查王亚奎和端木庆兰确已离婚，且再无结婚登记，因此该份证据本院予以采信。
二审期间，原审第三人梁国文未向法庭提供证据。
根据当事人的举证、质证及陈述，结合一审诉请主张，二审查明的事实与原审查明事实相一致。
本院认为，根据一、二审法院认定的事实，“2005年10月18日，被上诉人端木长荣与赵常军签订大厦商城供热站买卖合同，由被上诉人端木长荣承租诉争锅炉房和水房的剩余租赁期限，被上诉人使用并管理该锅炉房和水房至今，上诉人宁安农行未能举出2006至2007年度，该行车库缴纳热费收据”，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，可以认定双方虽未签订书面租赁合同，但存在事实上的租赁关系及双方用车库取暖费顶抵锅炉房租赁费事实。双方存在事实租赁关系，被上诉人端木长荣依法享有对诉争房屋的优先购买权；
另查，被上诉人端木长荣经营的通达供热站与上诉人宁安农行享有产权的锅炉房共用一面墙壁，赵长军及端木长荣在租赁上诉人宁安农行锅炉房时，由于供热面积扩大，添附不可移动的锅炉设备及供暖管道，上诉人宁安农行对此未提异议，该锅炉房与锅炉设备及供暖管道成为不可分割的物，由于供热设备及管道具有供热功能，其附有物权排他性，从房屋使用特有功能及双方共有关系可以产生优先购买效力；
关于2007年7月17日上诉人宁安市农行拍卖诉争房屋行为。上诉人宁安市农行没有当面向被上诉人端木长荣送达和通知被上诉人参加拍卖，拍卖公司也没有通知上诉人端木长荣参加拍卖的记录。本院认为，拍卖是买卖的一种特殊形式，其最终还是要签订买卖合同，根据《合同法》第十五条规定，拍卖公告属于要约邀请，其目的在吸引更多竞买人和保证拍卖活动公正性，其公告不是特定的人。依据最高人民法院《拍卖、变卖财产规定》第十四条一款，须对优先购买权人单独书面或以能够确认收悉方式进行通知。因此，本院认为，上诉人宁安农行拍卖诉争房屋没有依法向被上诉人履行通知义务，其拍卖行为侵犯被上诉人的优先购买权；
关于本案是否超过诉讼时效及除斥期间问题。本院认为，在拍卖后第2个月后向宁安市政府申诉主张权利，宁安市房产局对该房屋冻结。诉争房屋至今仍在被上诉人端木长荣管理使用，因此本案物权请求未超诉讼时效及除斥期间。综上所述，上诉人宁安市农行的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人中国农业银行股份有限公司宁安市支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 于 尧
审判员 周晓光
审判员 张继凯
二〇一五年十二月二十八日
书记员 鞠莉娜