吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民提字第148号
再审申请人(一审原告、二审上诉人)：长春市艺兴家俱有限公司。住所地：长春东湖生态经济开发区。
法定代表人：许秀艳，该公司经理。
委托代理人：许子生，吉林翔韵律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人)：吉林省信诚雅安木业有限公司。住所地:长春东湖生态经济开发区。
法定代表人：邴淑华，该公司经理。
委托代理人：安丰华，该公司职工。
委托代理人：徐永平，吉林首华律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人)：邴淑华，女，汉族，1967年4月3日出生，住长春经济技术开发区。
再审申请人长春市艺兴家俱有限公司(以下简称艺兴公司)因与被申请人吉林省信诚雅安木业有限公司(以下简称信诚公司)、邴淑华房屋租赁合同纠纷一案,不服吉林省长春市中级人民法院(2014)长民一终字第249号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年10月8日作出(2015)吉民申字第986号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。艺兴公司法定代表人许秀艳及委托代理人许子生，信诚公司法定代表人邴淑华及委托代理人徐永平、安丰华，邴淑华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2012年9月5日，一审原告艺兴公司起诉至吉林省九台市人民法院称，2010年4月30日，艺兴公司与邴淑华签订房屋租赁协议，约定将艺兴公司位于九台市卡伦镇经济开发区的房屋租给邴淑华，2011年4月5日11时27分，信诚公司在使用承租的上述房屋时发生火灾事故，致使艺兴公司的房屋屋顶坍塌，墙壁等严重受损，无法正常使用，现邴淑华、信诚公司已搬离承租房屋，不再履行合同义务，但并未给艺兴公司的房屋进行修复和任何赔偿。请求判令邴淑华、信诚公司承担违约责任，赔偿艺兴公司被毁损房屋的损失348874元；赔偿房屋不能正常使用按合同约定履行的房租损失（从2011年6月15日起计算至判决生效之日止，按每月15546元计算）；判令邴淑华、信诚公司给付拖欠的电费14389.26元。案件受理费、评估鉴定费、代理费等由邴淑华、信诚公司负担。邴淑华一审辩称,艺兴公司的诉讼请求没有事实及法律依据，本案诉讼主体错误，应驳回艺兴公司的诉讼请求。信诚公司一审辩称,双方签订合同是以自然人身份签订，艺兴公司提出的合同赔偿没有根据，不存在拖欠电费问题。火灾损失不是由邴淑华、信诚公司造成的，应驳回艺兴公司的诉讼请求。
吉林省九台市人民法院一审查明,2010年4月30日，艺兴公司法定代表人许秀艳(甲方)与邴淑华（乙方）签订《房屋租赁协议书》，甲方将坐落在九台市卡伦经济开发区产权为艺兴公司的四栋房屋总面积2591平方米租赁给乙方，月租金15546元，自2010年6月15日至2013年6月15日止三年租金不涨价；甲方向乙方提供动力电45KW，超出部分自行解决，双方自行安装电表，所用电费及线损各自承担，深水井双方共同使用。电从原变压器接到总开关，其余由乙方自己安装；乙方所使用房屋若自然损坏，由甲方负责维修，若乙方使用不当造成损坏由其自行维修或按价赔偿；在租赁期间，乙方自行负责安全保卫工作；如有不可抗拒原因（地震、火灾、水灾、国家征用地、开发商用）甲方终止合同，乙方自动搬出，甲方返还剩余租金、提供3万元搬家费；由于乙方用火、用电不慎造成火灾事故，使房屋严重受损，乙方须给予重建或按所建总价款给予一次性赔偿；甲方在6月10日前须完成以下工程，二栋面积2266平方米屋面须更换彩瓦，并附有10公分保温层，其余325平方米更换石棉瓦及苯板吊棚。合同签订后，艺兴公司按照合同要求为出租房屋更换彩瓦，安装保温层，更换石棉瓦及苯板吊棚。信诚公司于2010年7月开始在此承租房屋内生产经营。2011年4月5日11时27分，该房屋发生火灾，烧毁部分厂房和机器设备。2011年5月7日，九台市公安消防大队作出九公消火认字[2011]第002号《火灾事故认定书》，认定起火部位位于木门车间内部，距离北侧墙壁1.5米至4米、距离东侧墙壁1.5米至3米范围内的天棚上部。可排除放火、飞火、吸烟、自燃。经分析，灾害成因为“1.木门车间、家具车间屋顶内采用苯板做保温材料；2.木门车间的屋顶与家具车间、漆房、打磨房相通，未采用防火墙进行分隔；3.厂房未设置消防设施”。九台市价格认证中心对艺兴公司厂房发生火灾时的受损部分于2011年8月15日作出九价民认字第[2011002]号《关于九台市卡伦经济开发区长春艺兴家俱有限公司厂房发生火灾损失的复原成本的价格鉴定结论书》。确定鉴定标的在鉴定基准日的价格为348874元。艺兴公司为此次鉴定花鉴定费6000元。
又查，信诚公司在此承租房屋内生产经营前未到当地公安机关消防机构申请消防设计审检；在厂房内未设置消防设施。关于电费问题艺兴公司只提供艺兴公司交电费收据，未提供信诚公司及邴淑华拖欠电费证明。
吉林省九台市人民法院认为，许秀艳作为艺兴公司法定代表人与邴淑华签订房屋租赁协议后，艺兴公司已将出租房屋交付，说明艺兴公司对许秀艳的行为予以默认。邴淑华以个人名义承租房屋，信诚公司实际使用该房屋进行生产经营，因房屋租赁合同未明确约定房屋使用人，不能认定邴淑华的租房行为是作为信诚公司法定代表人的职务行为，应认定自然人邴淑华与信诚公司共同承租使用。艺兴公司既然已将出租房屋交付，该房屋使用权、管理权已由艺兴公司转移给邴淑华、信诚公司。结合九台市公安消防大队火灾事故认定书中灾害成因“1.木门车间、家具车间屋顶内采用苯板做保温材料。2.木门车间的屋顶与家具车间、漆房、打磨房相通，未采用防火墙进行分隔。3.厂房未设置消防设施……”因双方在签订房屋租赁协议时均未考虑到房屋特定用途，并根据房屋的用途及消防需要确定房屋的设施，艺兴公司仅按照对方意图更换彩瓦、设置保温层，更换石棉瓦及苯板吊棚；信诚公司在生产前未在厂房设置消防设施亦未到当地公安消防机关申请消防设计审检，在使用中未完全尽到管理责任，为此作为承租人的邴淑华、信诚公司对火灾的发生应承担主要责任。艺兴公司在维修房屋时未采用防火墙进行分隔，未能将火灾损失减少到最小，亦应承担相应责任。依照双方合同约定，邴淑华、信诚公司应当支付承租房屋租金。关于艺兴公司提出的拖欠电费款的请求因未提供充分证据，不予支持，艺兴公司如有相关证据可另案告诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、二百二十六条的规定，吉林省九台市人民法院于2014年3月27日作出（2012）九民重字第32号民事判决：（一）邴淑华、信诚公司于判决生效后三日内一次性赔偿艺兴公司房屋损失348874元、鉴定费6000元、自2011年6月15日至2013年11月5日房屋租金损失450834元合计805708元的60%，计489424.8元；火灾受损需要更换物品残值归邴淑华、信诚公司所有。（二）邴淑华、信诚公司互负连带给付责任。
艺兴公司、信诚公司、邴淑华均不服一审判决，向吉林省长春市中级人民法院提起上诉。艺兴公司上诉理由可归纳为：1.邴淑华、信诚公司应承担全部火灾责任。艺兴公司已将租赁房屋依约交给邴淑华、信诚公司使用，其作为承租人在使用期间有保管义务，发生火灾证明其没有尽到保管义务，故应承担全部赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”案涉房屋虽未采用防火墙分隔，但发生火灾是因邴淑华及信诚公司管理存在责任而导致着火，火灾认定书并未排除电火，依合同约定总开关以下的电线均由邴淑华及信诚公司自行安装，而起火点处的天棚上就有邴淑华及信诚公司安装的电线。且其开办的工厂生产前没有依法采取消防措施，同时火灾认定书已排除自燃和放火、飞火，故着火的原因不是未采用防火墙所致，也不是房屋自身原因所致，所以艺兴公司没建防火墙的行为与发生火灾没有因果关系，一审判令艺兴公司自负40%责任错误。2.信诚公司、邴淑华没有缴付发生火灾前的电费，此电费由艺兴公司代缴，应判令邴淑华、信诚公司给付电费。
邴淑华、信诚公司二审辩称：消防部门没有认定火灾是我方责任，我方也没有欠付电费，故艺兴公司上诉没有依据。
邴淑华、信诚公司上诉理由为：1.艺兴公司诉讼主体不适格。签订租赁协议的双方是许秀艳和邴淑华，并没有加盖艺兴公司的公司印章。协议反映不出许秀艳是以艺兴公司法定代表人的身份将产权归该公司的房屋租赁给邴淑华，而只能看出是许秀艳是以个人名义将自己的房屋租给邴淑华，且房租金的收款人也是许秀艳。火灾发生后，艺兴公司以合同当事人身份起诉，其实质是合同转让行为，此行为需经对方当事人同意，故此行为无效，艺兴公司无权依据租赁协议起诉邴淑华、信诚公司。许秀艳一直是以自然人身份签订协议、履行合同，现艺兴公司依租赁协议起诉邴淑华、信诚公司，是个人财产与公司财产的混同，属滥用诉权实属不当。2.双方签订的房屋租赁协议无效。（1）艺兴公司提供的01XXXXXX4号产权证房屋所有权人是艺兴公司，建筑面积1854平方米，许秀艳无法出示总面积是2591平方米所有权是许秀艳的产权证明，其出租的房屋就是违章建筑，租赁合同自始无效。（2）根据《中华人民共和国消防法》第13条2款的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者不合格，禁止投入使用。案涉房屋没有经过消防部门验收合格，属于不得出租的房屋，艺兴公司违反了消防法禁止性规范且是效力性规范，合同应属无效。合同无效，艺兴公司应承担缔约过失责任。综上，程序上应驳回艺兴公司的起诉，实体上应撤销原判、确认合同无效，驳回艺兴公司的诉讼请求；诉讼费、律师代理费由艺兴公司承担。
艺兴公司二审辩称：许秀艳代表艺兴公司签订合同，房屋是公司的，许秀艳是法定代表人，并不是合同主体转让，只是法定代表人的表见代表，艺兴公司具有诉讼主体资格。消防法中第十条规定，一部分房屋要有证才能出租，我们的房子不属于第十条的范畴。艺兴公司建完房屋后，也得到审批，并按照消防部门规定提交材料报消防部门，消防部门并出具回执，符合消防法的规定。这个房子具有产权证，不存在违章问题。
吉林省长春市中级人民法院二审查明的事实除与一审法院查明的事实一致的部分外，另查明，二审庭审中，艺兴公司提交四份房屋产权证书，产权证号为01XXXXXX3、01XXXXXX1、0XXXXXX4、0XXXXXX2，用以证明案涉房屋2591平方米都有产权，非违章建筑。邴淑华、信诚公司对此组证据质证意见：真实性有异议，且不是许秀艳名下的房屋。因艺兴公司提交四份房屋产权证书由相关行政机关核发，且邴淑华、信诚公司并无证据证明该房屋所有权证不真实，此证据二审法院予以采信。
吉林省长春市中级人民法院认为，1.关于艺兴公司是否具有诉讼主体资格的问题。许秀艳虽以个人身份与邴淑华签订房屋租赁协议，但其作为艺兴公司的法定代表人，处分的是艺兴公司的财产，艺兴公司对许秀艳的行为认可，应认定许秀艳的行为属职务代表行为，故艺兴公司具有诉讼主体资格。邴淑华、信诚公司主张艺兴公司不具有诉讼主体资格的上诉理由不成立。2.关于《房屋租赁协议书》是否有效的问题。所谓违法建筑，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的房屋及建筑物。经查，案涉房屋所有权归艺兴公司所有，有四份共计2591平方米的房屋所有权证书为凭，其不属于违法建筑。邴淑华、信诚公司主张只要没有许秀艳名下的2591平方米的产权证明，案涉房屋就属于违法建筑，进而合同无效的上诉理由，缺乏法律依据，不予支持。邴淑华、信诚公司主张，案涉房屋没有经过消防部门验收合格，属于不得出租的房屋，违反了《中华人民共和国消防法》强制性规范，合同应属无效。因案涉房屋是否符合《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件的强制性规定，只影响房屋的交付使用，产生的只是解除权，不影响房屋所有者签订的租赁合同的效力，故邴淑华、信诚公司的该项上诉理由不成立。关于邴淑华、信诚公司在上诉请求中要求确认合同无效、判令对方承担律师费的主张，因其一审时并未就此提起反诉，不予审理。3.关于一审对火灾责任承担比例的划分是否妥当的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应当承担损害赔偿责任”的规定，及双方签订的《房屋租赁协议书》第14条“由于乙方用火、用电不慎，造成火灾事故，使房屋严重受损，乙方须给予重建或按所建总价款给予一次性赔偿”的约定，因邴淑华、信诚公司在房屋租赁期间具有妥善保管租赁物的义务，而九台市公安消防大队出具的火灾事故认定书虽然排除了放火、飞火、吸烟、自燃，但并未排除是否为用火、用电不慎造成的火灾，邴淑华、信诚公司也未提供证据证明发生火灾系不可归咎于自己的原因所致，尤其在此承租房屋内生产经营前，邴淑华和信诚公司未按法律规定到当地消防部门申请消防设计审检，厂房也未设置消防设施，存在一定过错，故邴淑华和信诚公司对火灾的发生承担主要责任。艺兴公司出租的房屋屋顶未采用防火墙分隔，屋顶内采用苯板作保温材料，导致火势蔓延，对火灾的发生亦存在一定过错。故一审判决综合双方过错大小及对火灾事故发生的原因确定艺兴公司承担损失的40%，邴淑华、信诚公司承担60%并无不当。艺兴公司主张应由邴淑华、信诚公司承担全部责任，邴淑华、信诚公司主张其不应承担责任，二审法院均不予支持。4.关于电费承担的问题。因艺兴公司未提供证据充分证明双方用电量及邴淑华、信诚公司欠付电费的具体金额，其主张邴淑华、信诚公司承担电费证据不足，二审法院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，吉林省长春市中级人民法院于2014年10月12日作出（2014）长民一终字第170号民事判决：驳回上诉，维持原判。
艺兴公司申请再审称，1.艺兴公司不应承担邴淑华及信诚公司的消防义务。原审法院判令艺兴公司承担责任的原因是“艺兴公司在维修房屋时未采用防火墙进行分隔，未能将火灾损失减少到最小，亦应承担相应责任”，这样认定艺兴公司承担责任是错误的。邴淑华及信诚公司租用房屋怎样使用，怎样设置是其权利，只要不违法，艺兴公司无权过问。艺兴公司已经依约提供了依法取得产权证的现房，且房屋的设施是符合承租人要求的，否则承租人会要求艺兴公司整改或者拒不租用。艺兴公司向承租人交付厂房后，房屋占有、使用的权利就已经转移给承租人。房屋是否有防火墙、是否符合防火要求，应由承租人向消防部门申报。故安装消防设施、进行消防申报应为承租人的法定义务，而并非艺兴公司的义务。综上，租赁关系形成后，房屋的所有权与使用权已经分离，艺兴公司已不负有本应属于承租人的安全防火的消防义务，原判决认定事实错误。2.艺兴公司不应承担租赁合同上的特殊义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”艺兴公司已经按照约定将房屋交付给承租人，双方的合同中对房屋特殊用途没有约定，亦未要求艺兴公司提供的房屋需达到特种行业或林业公司具备的防火条件。故承租人在现场看房并同意承租后，其特种行业所需的安全防火事项应由承租人按照《中华人民共和国消防法》的要求办理，由企业的法定代表人作为消防第一责任人。双方租赁合同的第14条规定：“由于乙方用火、用电不慎造成火灾事故，使房屋严重受损，乙方须给予重建或按重建总价款给予一次性赔偿……”现房屋因火灾受损，应由承租人依据该条款赔偿艺兴公司损失。综上，艺兴公司对火灾损失既没有消防法上的义务，也没有违反合同义务，不应承担责任，请求再审本案，撤销原审判决，改判艺兴公司不承担责任。信诚公司辩称，1.吉林通汇工程造价咨询有限公司作出的《长春市艺兴家具有限公司单层厂房修复工期（定额）鉴定报告》足以证明案涉房屋维修仅需93天，原审判决计算租金损失有误。2.九台市价格认证中心作出的九价民认字第[2011002]号《关于九台市卡伦经济开发区长春艺兴家俱有限公司厂房发生火灾损失的复原成本的价格鉴定结论书》确定的基础价格有误。
邴淑华的答辩意见与信诚公司一致。
本院再审查明的事实除与原审认定的事实一致部分外，另查明，再审庭审期间，信诚公司、邴淑华提交了一份吉林通汇工程造价咨询有限公司作出的《长春市艺兴家具有限公司单层厂房修复工期（定额）鉴定报告》，用以证明案涉厂房维修仅需93天。艺兴公司的质证意见为：鉴定是单方委托的，艺兴公司不清楚。因为诉讼中信诚公司、邴淑华要求对厂房受灾损失重新鉴定，为了保留现场，法院要求艺兴公司暂缓维修直至法院通知可以维修为止，所以租金损失时间与该份鉴定报告没有相关性。但该鉴定报告可以证明需要93天维修。鉴于双方当事人对案涉房屋维修需93天均无异议，本院对该份证据予以采信。再查明，再审庭审期间，信诚公司及邴淑华已放弃对于原告主体资格及合同效力的异议。
本院再审认为，（一）关于房屋损失承担比例的划分是否合理的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”邴淑华、信诚公司租赁艺兴公司厂房用于生产经营，负有妥善保管的义务。现租赁厂房发生火灾，虽有九台市公安消防大队出具的火灾事故认定书，排除了放火、飞火、吸烟、自燃，但并未排除是否为用火、用电不慎造成的火灾，邴淑华、信诚公司也未提供证据证明发生火灾系不可归咎于自己的原因所致。加之邴淑华、信诚公司在开展生产经营前，未按法律规定申请消防设计审检，亦未设置符合法律规定的消防设施，故就火灾起因而言，邴淑华及信诚公司存有过错，应负主要责任。但针对受损房屋而言，艺兴公司作为房屋所有人，既便已全面履行合同义务，但在房屋设计建造过程中,未合理设置防火墙致使自身损失扩大,亦有过失,原审判决其承担自身损失的40%亦属合理。（二）损失数额问题。1.九台市价格认证中心对艺兴公司厂房发生火灾时的受损部分于2011年8月15日作出九价民认字第[2011002]号《关于九台市卡伦经济开发区长春艺兴家俱有限公司厂房发生火灾损失的复原成本的价格鉴定结论书》。确定鉴定标的在鉴定基准日的价格为348874元。艺兴公司为此次鉴定花鉴定费6000元。信诚公司、邴淑华虽对鉴定结论存有异议，但未提供相反的证据予以证明，故对该部分损失本院予以确认。2.关于房屋租金损失。由于信诚公司、邴淑华原审时曾要求对厂房受灾损失重新鉴定，故信诚公司、邴淑华提供的吉林通汇工程造价咨询有限公司作出的《长春市艺兴家具有限公司单层厂房修复工期（定额）鉴定报告》虽能证明艺兴公司厂房维修需93天，但不能证明艺兴公司租金损失仅为93天。故原审判决依据艺兴公司实际维修期间确定厂房租金损失并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律适当。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
维持吉林省长春市中级人民法院(2014)长民一终字第249号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 付丽
代理审判员 李丽
代理审判员 米于
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 孙浩