北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第3501号
原告周庆施，男，1971年9月10日出生。
委托代理人宁振国，北京市方桥律师事务所律师。
被告北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号，组织机构代码80295XXXX。
法定代表人庄海云，该公司总经理。
委托代理人张立功，男。
委托代理人许欣，女。
原告周庆施与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周庆施的委托代理人宁振国到庭参加诉讼。被告乾元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告周庆施诉称：2007年8月21日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的北京市平谷区×小区×号楼×单元×号（现为×号楼×单元×号）商品房一套。合同中约定，被告应在2008年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则按全部已付款的万分之一向买受人支付违约金；合同中又约定，被告应在交房后720日内为买受人办理房屋所有权证书，否则仍按全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付购房款500000元，2007年8月21日，被告向原告交付房屋，原告向被告交纳了房屋产权代办费400元。但被告却违反约定，逾期办理房屋产权初始登记，现亦未为原告办理转移登记。为维护自身合法权益故诉至法院，要求被告立即为原告办理房屋产权转移登记；给付原告逾期办理房屋产权初始登记的违约金58750元；诉讼费由被告负担。
被告乾元公司辩称：第一，如原告没有合同原件，其主张没有合同依据；如原告没有购房发票原件或未按合同约定足额缴纳购房款，则原告存在违约行为；如原告不是合同签订人，则其不应为当事人；第二，原告所在楼栋迟延交付，存在不可抗力原因及非被告过错原因，对于举办奥运会、残奥会的停工时间及部分居民阻挠化粪池及污水管线施工的时间应当予以扣除；第三，原告要求支付初始登记违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效；被告未在约定期限内完成初始登记，但原告未在约定的完成日期后两年内主张过权利，其诉求已超过诉讼时效；第四，原告要求支付转移登记违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，其在入住一段时间后的两年内并未要求我公司为其办理转移登记，故其主张不应得到支持；第五，我公司与原告签订的商品房预售合同存在缺陷，致使重复计算赔偿数额，该项约定显失公平；第六，因业主在入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收，迟延办理房产证；第七，因买受人至今尚未签订委托我公司为其办理转移登记的委托书，亦未及时缴纳契税，致使我公司无法为其办理转移登记，故买受人对于我公司未按约定时间完成转移登记一事存在过错；此外，买受人尚未实际取得房屋产权证，我公司依据合同约定享有30天的履行期，故目前无法计算具体的赔偿期间；第八，违约金数额过高，有违公平原则，请求法院予以酌减。
经审理查明：2007年8月21日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的北京市平谷区×小区×号楼×单元×号（现为×号楼×单元×号）商品房一套。该合同约定，被告应当在2008年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因被告的责任未能在前述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，在原告选择不退房的情况下，自前述期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付。合同同时约定，商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用400元；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，在原告选择不退房的情况下，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。原告于2007年8月21日交纳了购房款500000元，被告向原告交付房屋。同时，原告于当日交纳了产权代办费400元。2011年9月20日，被告取得了涉案商品房所在楼栋的权属证明，但被告未依约为原告办理转移登记。庭审过程中，原告表示暂时放弃要求被告支付转移登记违约金的诉讼请求，待实际取得房屋所有权证书后另行主张。
上述事实，有当事人的陈述；原告提交的北京市商品房预售合同、购房款发票、入住证、产权代办费收据；本院调取的新旧楼牌号对照表、房屋登记簿（以上均为复印件）等在案佐证。
本院认为：原、被告双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。本案中，因原告已依约履行交付房款义务，故被告在取得原告购买房屋所在楼栋的初始登记后，理应按照合同约定为原告办理房屋所有权转移登记。现原告要求被告为其办理房屋权属转移登记的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。在合同履行过程中，被告未在双方约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，其行为已构成违约，故依约应向原告支付违约金。被告于2011年9月20日取得了原告所购商品房所在楼栋的权属证明，其有义务将该情况及时通知原告，但被告未能提交其履行前述义务的相关证据；同时根据合同约定，如被告迟延办理房屋权属初始登记，其应于实际取得商品房所在楼栋权属证明之日起30日内向原告支付违约金。而根据法律规定，诉讼时效期间从当事人知道或应当知道权利被侵害时起计算，故原告主张初始登记违约金的诉讼时效起算时间应是得知被告未按合同约定支付违约金之日；被告以2011年9月20日作为计算诉讼时效期间的基准日缺乏合理性，其关于原告要求支付逾期办理房屋权属初始登记违约金已经超过诉讼时效之辩解缺乏事实依据，本院不予采纳。庭审中，原告表示待实际取得房产证后另行主张转移登记违约金，本院不持异议。被告辩称迟延办理初始登记及办理产权证系因他人或原告原因所致，其自身不存在过错，但未能提供足够证据予以证明，故本院对此抗辩理由不予采纳。被告作为出卖人存在未依合同约定逾期办理初始登记及转移登记的违约行为，原告作为买受人同时主张两项违约金，对于重复期间的违约金，本院依公平原则择一予以支持，不重复计算。被告认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调整，因原告未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合原告主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。被告无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩和举证质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告周庆施办理北京市平谷区×小区×号楼×单元×室房屋的转移登记。
二、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告周庆施支付逾期办理房屋权属初始登记违约金三万五千三百一十元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六百三十四元，由原告周庆施负担二百九十三元（已交纳），由被告北京乾元房地产开发有限公司负担三百四十一元（限本判决生效后十日内给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 王富菊
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 沈翔云