吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民二初字第217号
原告：王跃斌，男，1971年9月12日出生，汉族，个体工商户，住吉林省吉林市船营区。
委托代理人：王辉，吉林松城律师事务所律师。
被告：孙恒，男，1979年1月4日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。
委托代理人：李广忠，男，1961年5月11日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。
第三人：中国建设银行股份有限公司吉林市分行。住所：吉林省吉林市松江路。
负责人：韩东，该行行长。
委托代理人：熊星宇，该行职员。
委托代理人：李明波，吉林齐略律师事务所律师。
原告王跃斌与被告孙恒及第三人中国建设银行股份有限公司吉林市分行（以下简称建行吉林市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月5日受理，2015年9月2日组成合议庭公开开庭进行了审理。王跃斌及其委托代理人王辉、孙恒的委托代理人李广忠、第三人建行吉林市分行的委托代理人熊星宇、李明波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王跃斌诉称：2015年4月12日，王跃斌与孙恒签订《房屋买卖协议书》，约定孙恒将其所有的坐落于吉林市船营区临江街临江雅苑2号楼2单元6楼28号房屋，面积为122平方米的私产房屋以40万元的价格出售给王跃斌，由王跃斌负责偿还孙恒拖欠建行吉林市分行的贷款及利息，王跃斌不再向孙恒主张权利。合同签订后，孙恒未实际交付诉争房屋，并且不予说明及面谈。故王跃斌提起诉讼，要求确认与孙恒签订的《房屋买卖协议书》合法有效；判令孙恒协助王跃斌办理房屋初始登记手续；由孙恒承担本案的诉讼费用。
孙恒辩称：孙恒在做生意过程中拖欠王跃斌40万元属实，由于孙恒没有能力偿还欠款，便以买卖房屋的形式将其所有的房屋出售给了王跃斌。孙恒要求王跃斌代替其偿还拖欠建行吉林市分行的贷款约37万元，王跃斌表示同意。后孙恒因与他人发生纷争，不肯在社会上露面，致使王跃斌无法与其取得联系，因此未将房屋钥匙交付给王跃斌。如果王跃斌像起诉状中所述，孙恒仍然可以履行合同。孙恒对双方签订的房屋买卖协议的效力没有异议。
建行吉林市分行述称：孙恒用本案诉争房屋作抵押向建行吉林市分行申请了贷款，双方签订了《个人住房借款合同》，并到房产部门办理了抵押登记。建行吉林市分行对该房产享有抵押权。依据合同约定，未经贷款人同意，借款人不得以任何方式处分抵押财产。在孙恒未清偿全部贷款前，建行吉林市分行不同意办理涉案房屋的转移登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，孙恒未经建行吉林市分行同意处分抵押房产的行为不发生物权效力。综上所述，请求法院依法驳回王跃斌要求孙恒协助办理房屋登记手续的诉讼请求。
经审理查明：2012年12月13日，孙恒与建行吉林市分行签订《个人住房（商业用房抵押）借款合同》一份，约定借款金额为40万元，用于购买涉案房屋，借款期限自2012年12月13日起至2032年12月13日止。建行吉林市分行将款项一次性划入吉林市鸿业房地产开发有限公司账户。双方还约定未经建行吉林市分行的书面同意，孙恒不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、赠与、转让、出租等。同年12月19日，孙恒协助建行吉林市分行办理了坐落于吉林市船营区长春路36号临江雅苑2号多层住宅16幢2单元0206028室房屋的预购商品房抵押权预告登记，预告登记号为房预船字第DJ00078813号，预告登记权利人为建行吉林市分行。2015年4月12日，孙恒未经建行吉林市分行书面同意与王跃斌签订了《房屋买卖协议书》，双方约定孙恒将坐落于吉林市船营区临江雅苑2号楼2单元6楼28号房屋出售给王跃斌，王跃斌以孙恒欠其40万元的债务冲抵购房款，由王跃斌偿还孙恒在建行吉林市分行的贷款及利息，孙恒有义务协助王跃斌办理房屋初始登记或转移登记，费用由王跃斌负担，如孙恒拒绝应承担违约责任。协议签订后，孙恒既未向王跃斌交付房屋，亦未协助王跃斌办理房屋产权变更登记手续。
认定上述事实的证据有：《个人住房（商业用房抵押）借款合同》、房屋预告登记证明、吉林市房屋登记簿、《房屋买卖协议书》。
根据王跃斌的诉讼请求、孙恒的答辩意见及第三人的陈述，归纳本案的争议焦点为：1、孙恒与王跃斌签订的《房屋买卖协议书》是否合法有效；2、王跃斌要求孙恒协助办理涉案房屋的初始登记手续的诉讼请求应否支持。
本院认为，《中华人民共和民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据上述规定，王跃斌与孙恒签订的《房屋买卖协议书》不成立。理由如下：第一，双方签订《房屋买卖协议书》的本意并不是买卖房屋，而是为了抵偿孙恒所欠王跃斌的个人债务，但原告并未举出相关证据证明双方存在债权债务关系，因此双方不具有买卖房屋的真实意思；第二，以物抵债合同属实践性合同，要求双方不但意思表示一致，而且还要实际交付标的物，双方没有实际履行上述买卖协议，王跃斌没有向孙恒支付购房款，孙恒没也有向王跃斌交付房屋，因此应认定双方签订的《房屋买卖协议书》欠缺民事法律行为构成要件，即意思表示不真实，王跃斌主张双方存在房屋买卖法律关系缺乏事实和法律依据，故不予支持。根据《中华人民共和国物权法》的规定，引起物权变动的原因可以分为两大类：一类是基于法律行为即《中华人民共和国物，另一类是基于法律规定、法院判决、公用征收、继承、赠与以及事实行为等法律行为以外的原因引起的物权变动。以房抵债的约定，既不是登记或交付的法律行为，也不是《中华人民共和国物权法》第二十八条至三十条规定的能引起物权变动的非法律行为，又因孙恒与建行吉林市分行在《个人住房（商业用房抵押）借款合同》中约定未经建行吉林市分行的书面同意，孙恒不得以任何方式处分抵押财产，而王跃斌与孙恒签订房屋买卖协议并未取得建行吉林市分行的书面同意，并且在房屋买卖协议签订后并未向抵押权人即建行吉林市分行清偿贷款以消灭抵押权，因此，王跃斌要求孙恒协助其办理房屋初始登记手续的主张不具有事实及法律依据，本院不予支持。因双方的债权债务属于另一法律关系，不是本案审理范围，双方应另行解决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告王跃斌的诉讼请求。
案件受理费7300元，由原告王跃斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 吕瑛伟
人民陪审员 原 泽
人民陪审员 原胜男
二〇一五年十月二十五日
书 记 员 沙 莎