云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云03民终1791号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘蓉，女，1972年2月17日出生，汉族，曲靖市沾益区人，初中文化，农民，住沾益区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨留清,女,1965年10月17日出生,汉族，曲靖市沾益区人，初中文化，农民，住沾益区。
上诉人刘蓉因与被上诉人杨留清房屋租赁合同纠纷一案，不服曲靖市沾益区人民法院（2017）云0328民初1297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘蓉上诉请求：撤销一审民事判决书，依法确认合同有效，双方应继续履行合同。改判要求被上诉人承担上诉人装修损失费及停业损失或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决未对本案部分基本事实进行认定，双方合同应继续履行。1、被上诉人口头承诺同意上诉人转租，并通过自身行为对转租进行同意及默许。本案租赁标的所在地位于现××区××街道星火××号，属于沾益城区较为偏僻之地，上诉人租赁之前在考虑租赁投资成本同时，且应被上诉人要求整栋租赁以方便自己管理，不然上诉人不可能租赁一间2层楼的房屋只经营早点，在与被上诉人商谈过程中就已经明确告知自己不能使用完的房屋可以对外转租，被上诉人已在口头中承诺同意。上诉人方在欲转租的一个商铺门面卷帘门上粘贴了铺面转让公告及电话号码，对外招租信息已经粘贴数月后于2017年7月11日将租赁标的物转租于保家梅，保家梅经过十多天装修，被上诉人已经知道此事，并未反对，是一种默许行为。2、被上诉人要求解除合同其本意并非房屋转租，而是上诉人不同意增加租金，其解除合同的本意不正当。3、针对被上诉人违背口头承诺，上诉人已及时将转租影响消除。2017年7月28日，因被上诉人干涉，刘蓉已经与保家梅达成解除协议，退还了保家梅租金20000元、转让费16000元、房屋装修款18900元，通过实际行为来继续履行《租房协议》，在被上诉人否认双方口头约定的时候，上诉人已经将有违双方书面约定协议(非双方口头约定)的影响行为消除。但被上诉人因刘蓉不同意增加租金的要求而一直干涉其经营从而导致停业至今，其行为属故意扩大损失。二、上诉人在一审阶段提起反诉，但一审法院未做实质性审理，未确认被上诉人的违约行为：被上诉人违背了自己的口头承诺，违背了自己允许转租的客观事实；被上诉人提供的租赁物在租赁期间不符合使用要求；被上诉人自救行为是一种暴力性解除合同的非法手段；被上诉人侵犯了上诉人契约可期待利益。双方签订的《租房协议》对双方具有约束力，上诉人因信赖《租房协议》对双方的约束力，从而购置经营设备并进行装修，在上诉人消除双方约定协议瑕疵(转租保家梅)的影响后，但被上诉人未本着避免损失过于扩大，而是直接干涉刘蓉正常经营行为，严重侵犯了上诉人的契约信赖利益，应由被上诉人承担损失。三、一审法院漏判、误判，未做实质性审理，严重侵犯上诉人合同权益。1、原审判决确认上诉人已经交纳了一年的租金27000元，第一年租赁期限自2016年9月20日至2017年9月20日，但是被上诉人的违法行为导致上诉人自2017年7月28日停业，应退还多交纳的租金。2、原审法院刻意规避被上诉人违背双方口头约定及提供租赁物有瑕疵的违约责任，严重侵犯了上诉人的权益。3、一审法院确认了上诉人部分损失，但未做实质性审理。双方在《租房协议》中对装修等添附物未做具体约定，一审法院也未做实质性审理，通过简单的驳回上诉人的反诉请求，导致本案严重不公平，导致上诉人为本次租赁事宜产生的近十万损失如同不存在，完全违背法律精神的本质，严重践踏法律的公平客观性。
被上诉人杨留清答辩称，上诉人的上诉状没有道理，一审判决公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杨留清向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《租房协议》，由被告将承租的房产归还原告；2、判令被告赔偿原告原房屋装修装饰损失3500元；3、判令被告赔偿原告租房违约金5000元；4、判令被告承担本案诉讼中产生的全部诉讼费用。
刘蓉向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告赔偿解除租赁合同给反诉原告造成房屋装修费损失52147元、停业损失按每天300元直到正常经营为止；2、反诉案件受理费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2016年9月20日，甲方杨留清和乙方刘蓉签订《租房协议》，合同约定：杨留清将位于东风路文化宫旁边××门面房××（现××为××区××街道星火××）房屋租给刘蓉开早点店，租期3年，自2016年9月1日起至2019年9月1日止；租金按年支付为每年27000元；到期后甲方要满足乙方续租，续租时房租按市场价格涨浮；租用期间甲方保证水电畅通，乙方使用的水电费由乙方向有关部门交纳；乙方必须爱护房间内外设施，如门、窗、锁、开关、插座、下水道等物品有损坏必须修好；乙方装修项目必须征得甲方同意，如要搬走，不得拆除墙上所有装修，不得转让他人经营。在合同履行中，刘蓉于2016年9月1日从出租人杨留清处接受房屋并进行装修，同年9月20日正式营业。刘蓉向杨留清支付了一年的房屋租金27000元。因刘蓉所租用的房屋两个门面用不完，刘蓉在欲转租的一个商铺门面卷帘门上粘贴了铺面转让公告及电话号码。2017年7月11日，刘蓉作为出租方与承租方保家梅签订《房屋租赁合同》，将从杨留清处租赁的一个门面转租给保家梅开餐馆，租期自2017年8月1日起至2020年8月1日止，共3年，租金每年20000元。在该房屋租赁合同中，刘蓉谎称沾益区西平街道星火巷4号房屋产权属其所有，收取保家梅租房转让费16000元。杨留清对刘蓉以其是房屋产权人擅自转租房屋不满，不同意刘蓉转租房屋与刘蓉发生纠纷，刘蓉于2017年7月28日起对其自己经营的早点店停止营业至今。承租人刘蓉未征得出租人杨留清同意，擅自将部分房屋转租给保家梅。刘蓉对承租的房屋进行过装修，刘蓉转租的房屋已由保家梅退回。因转租房屋双方发生纠纷，不能证明出租房屋门锁（损坏）是何人行为所致。
一审法院认为，原、被告于2016年9月20日签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，原、被告双方均应本着诚实信用的原则，全面履行合同义务。根据合同约定，原告有义务向被告提供符合双方约定要求的租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告有义务按期交付租金，按照约定使用租赁物并不得转租。本案中，被告刘蓉对租赁物经过装修后经营早点餐饮，交纳了一年的租赁费，使用承租房屋至今，说明原、被告双方按照租房协议约定履行了各自的合同义务。2017年7月11日，被告未经原告同意擅自将部分房屋转租他人，违反了合同“不得转让他人经营”的约定，由于原告对被告转租行为的反对，被告于2017年7月28日与他人解除租赁合同，退还收取的转让费、租金及赔偿了装修损失，转租的房屋实际上已收回，被告的行为显示了其想继续履行《租房协议》的诚意，原、被告对合同履行中的纠纷，应本着诚实信用原则友好协商，避免造成更大的损失。本案原、被告租房协议约定“不得转让他人经营”，依据法律规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。对是否继续履行租房合同，经调解，本案原告坚持要求解除租房协议收回房屋并赔偿原房屋装修损失，被告坚持反诉要求赔偿解除租赁合同造成的装修损失（含其赔偿第三人的房屋装修损失）、停业损失，可见双方已无继续履行原《租房协议》的必要。原告主张解除《租房协议》，由被告返还租赁房屋的请求成立，予以支持。但原告主张被告赔偿原房屋装修损失及违约金，没有提供充分证据予以证实，且原、被告双方的《租房协议》对房屋装修损失及违约责任也未作约定，不予支持。被告反诉主张原告未提供符合约定要求的租赁物首先有违约行为，但所举证据不能证明原告构成根本违约，从被告接受租赁房屋后进行装修到营业至今，已交纳水电费情况看，有三个月水费较高不能证明原告提供的租赁物不符合约定，故反诉被告杨留清没有违约行为，反诉原告刘蓉的诉讼请求不予支持。综上所述，原告的第一项诉讼请求成立，予以支持，第二、三项诉讼请求不能成立，不予支持。反诉原告的诉讼请求因承租人（反诉原告）转租房屋违约导致合同解除，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十四条第二款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告杨留清与被告刘蓉于2016年9月20日签订的《租房协议》，被告刘蓉于本判决生效后十日内返还原告杨留清承租的位于云南省曲靖市沾益区东风北路（现更名为沾益区西平街道星火巷4号）的两间临街商铺及1-2楼房屋；二、驳回原告杨留清的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘蓉的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元予以免交，反诉案件受理费552元由反诉原告刘蓉负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。
经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务、第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，本案中，上诉人刘蓉与被上诉人杨留清签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应的权利义务，合同约定上诉人刘蓉不得转让他人经营，即不得转租，但上诉人刘蓉在使用上述租赁房屋的过程中，将租赁房屋部分转租给案外第三人经营，其虽然主张转租行为已经出租人，即被上诉人杨留清同意，但其未能提供证据予以证实，被上诉人杨留清对其主张又不予认可，应由其自行承担举证不能的不利后果；根据法律规定及双方当事人的合同约定，被上诉人杨留清可以诉请解除其与上诉人刘蓉之间的租赁合同关系；由于本案的违约方系上诉人刘蓉，故其反诉主张要求被上诉人杨留清赔偿其房屋装修及停业损失等反诉请求无相应的法律依据，不能成立；一审法院据此依法判决解除双方当事人之间的房屋租赁合同，并由上诉人刘蓉将租赁房屋返还被上诉人杨留清并无不当。
综上所述，上诉人刘蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费552元，由上诉人刘蓉负担（已实际交纳500元，52元经批准予以缓交）。
本判决为终审判决。
审判长 付卫红
审判员 赵俊栋
审判员 高体所
二〇一七年十二月五日
书记员 何雨洁