浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初14659号
原告：金超杰，男，1965年1月4日出生，汉族，户籍地：浙江省永康市，现住浙江省义乌市。
被告：陈庆祝，男，1967年9月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：何慧瑛，浙江星耀律师事务所律师。
原告金超杰为与被告陈庆祝房屋租赁合同纠纷一案，于2017年8月30日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理并依法由审判员龚益卿适用简易程序进行审理。被告陈庆祝于2017年10月9日向本院提起反诉，本院予以受理并与本诉进行了合并审理。被告陈庆祝于2017年11月28日向本院申请撤回反诉，本院已裁定准许。本案于2017年11月16日至17日公开开庭进行了审理，原告金超杰，被告陈庆祝的委托诉讼代理人何慧瑛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金超杰起诉称：2014年6月中旬，原、被告自愿签订书面住房租赁合同，租赁期限三年，租金共两万元，押金500元。原告以现金方式一次性付20500元，房东曾答应不涨房租并安装油烟机和空调，但拖延至今尚未安装空调，没有确保出租房满足调节空气等基本使用功能。且原告每月所收水电费的收费标准超过义乌标准约一倍。2016年夏，被告妻子被车撞伤住院，原告看望并送600元现金。2016年8月，被告儿子上大学，原告主动预付1000元水电费。2017年元宵节，原告带上好酒好礼到被告家，并送166.66元微信红包，2017年6月5日原告想续租，请被告夫妻适当优惠租金，被告不同意优惠，说“如果三年一起租，还是2万，一年租7500元”，原告同意被告要求并拟微信转账先付4000元定金，被告不收，并于2017年6月15日晚上说因儿子上大学，要将房租提高到22000元。2017年6月16日原告将22000元转账给被告妻子，被告同意续租至2020年，后安装了油烟机但未装空调。同年8月22日被告想再提租金，并收了原告6月-8月水电费265元，再次违反义乌市水电费收费标准，8月24日晚被告夫妻带2万多现金，召集多人企图强行令原告退租，因派出所及时出警，制止了纠纷。综上，被告不仅单方提高租金，而且对水电费乱加价，并采取威胁方式驱逐承租人，原告请求判令：1、被告继续履行新的三年期住房租赁合同；2、被告依法确保出租房满足（空气可调节）基本使用功能，在判决生效后尽快安装新空调；3、被告退还其违法单方面提高的租金2000元；4、被告返还前三年向原告加倍多收的水电费1590元，以后三年水电费按义乌有关标准计算。庭审中，原告增加诉讼请求：1、要求被告安装自然损耗的灯泡、水龙头等设施；2、被告退还500元押金；3、被告退还承诺的菜地费466.66元。（以上共计4556.66元）
被告陈庆祝答辩称：原、被告没有签过新的三年期住房租赁合同，并且被告也没有按时交纳水电费，所以不存在继续履行新的三年期住房租赁合同的前提。现在被告出租的房屋已经满足了房屋基本使用功能，有水、电等有关房屋可以基本使用的条件，房间里是否装空调，并不影响房屋的使用功能。灯泡和水龙头在原告使用过程中坏了,应当由原告来更换，而不是被告。原告支付给被告的22000元租金是原告自愿的，也可以说是当时原告主动同意增加了2000元，所以不是单方面提高的租金，要求退回没有道理。水电费的收取是按照租赁合同约定的价格来收取的，因为原告不是本户的居民，不能享受政府对于居民的用电、用水的价格，另外，原告的水电表是从被告的总表里面接出去的，是有损耗的，所以被告向原告收取的水电费，是双方约定的，也是合理的。原告要求退回押金500元和被告承诺的菜地费466.66元，是没有依据的。因此原告的诉讼请求都不能成立，请予驳回。
原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
一、原告身份证（复印件）一份，证明承租人的诉讼资格；
二、2017年2月9日至8月26日原告与被告妻子朱芝英短信息一份（打印件，来自于原告手机），证明出租人夫妻驱逐热情原告的事实；
三、原告与被告老婆微信摘录一份（打印件，来源于原告的电脑），证明被告单方面调整租金，收房租后同意续期三年至2020年，后却找借口退租驱逐承租人的事实；
四、被告签名的房屋租赁协议书一份（复印件，原件在被告手中），证明房主拟用格式合同胁迫原告的事实；
五、原告修改的房屋租赁协议书一份（复印件，原件在被告处，是原告修改之后给被告作为一个参考，要求被告如果签订协议的话，要按这个内容签订），证明双方发生租赁纠纷，但至今就这新三年的租赁没有形成纸质合同；
六、百元大钞散落地照片一份（打印件，来源于原告电脑上），证明8月24日晚上，被告夫妻退回租金，强制驱逐承租人的事实；
七、警察旁观被告夫妻捡钱数钱照片一份（在原告承租房门口）一份（打印件，用原告手机拍摄，存于原告电脑当中），证明被告收三年租金两个多月后悔要退租金驱赶原告；
八、原告发给被告夫妻微信一份（打印件，来源于原告的电脑），证明原告租期届满前请求优惠的事实；
九、原告同意原价不加价的微信记录一份（打印件，来源于原告电脑），证明原告接受被告的原价续租的事实；
十、原、被告付定金和违约微信一份（打印件，来源于原告电脑），证明原告付定金时，被告改变承诺的事实；
十一、原告被迫付22000元租金和被告催收水电费微信一份（打印件，来源于原告电脑），证明被告单方面提高租金2000元，加倍收水电费，并找借口关微信的事实；
十二、菜地照片打印件两张（来源于原告手机，存在原告电脑），证明被告承诺送给原告种菜的两块地原先有多种菜品，现在被被告擅自拿回去的事实；
十三、警情详情及卷宗一份（复印件，来源于江东派出所），证明江东派出所受理原告老婆8月24日报案称房东要驱逐承租人夫妻而产生纠纷的事实，10月23日原告老婆报案称被被告陈庆祝用电动自行车撞击，企图威胁和驱逐原告老婆腾退房屋的事实。
被告对上述证据提出了如下质证意见：
一、对证据一没有异议；
二、对证据二真实性没有异议，对证明目的有异议，短信内并不能证明被告夫妻驱逐原告的事实；
三、对证据三真实性没有异议，微信聊天记录比原告提供的要多，原告只是摘录了一部分，内容不完整；
四、对证据四真实性、关联性、合法性均有异议，被告没有提供过空白的房屋租赁协议，而且原告无法提供这份空白的房屋租赁原件，如果被告有提供过这份空白的协议书给原告的话，那么原件一定会在原告的手上，而不是在被告的手上；
五、对证据五真实性、关联性、合法性均有异议，原告没有提供这一份租房协议书的原件，被告也没有在这一份协议书上面签名盖章，而这份协议书按照原告的说法是原告自行修改的，让被告作为参考，最终这份协议是没有签订过的，所以这两份协议书都无法达到原告所说的用这个合同威胁原告的目的，这也证明了原、被告之间在2017年6月10日房屋租赁合同租期到期之后没有签订过新的房屋租赁合同，只能说明被告是不愿意续租给原告的；
六、对于证据六、七真实性、关联性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，这个不能证明被告去强行驱逐原告，只能说明被告请调解人员上门与原告协商退租、退房的事情；
七、对证据八、九、十、十一，对真实性没有异议，但不能达到原告所要的证明目的，恰恰相反，说明被告没有同意按原来的20000元的租金，在这个聊天记录中，都是原告自己在说三年还是2万元这些话，被告方并没有认可，这个聊天记录还说明原告没有按期交纳水、电费的事实。从这个聊天记录上看，原告在6月份之前，就已经没有交水电费了；
八、对证据十二真实性、关联性、合法性有异议，与本案没有多少关系，本案是租赁合同的纠纷，菜地本身不是租赁合同里面的一部分，所以与本案无关；
九、对证据十三真实性、关联性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，报案记录中没有说房东驱逐承租人，内容只是租房问题有纠纷，对于8月23日的报警记录，也没有说是撞击，原告自认为报警记录里面有被告用电动自行车撞击企图威胁原告老婆腾退房屋的事实，恰恰证明了原、被告之间矛盾纠纷不但存在也比较深了，所以为了原告、原告妻子的安全，和被告以及家人的安全，应当解除原、被告之间的房屋租赁合同。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
一、租房合同书一份，证明原、被告租房期限已到期；该合同手写部分内容为原告书写；对水电费等均有约定的事实；
二、照片一份四页（其中两页打印件，来源于朱芝英的手机，另两页为复印件，为原告提供的证据中的照片），反诉原告向反诉被告提出退房退租，遭反诉被告拒绝的事实；
三、警情详情及案卷一份（盖章确认件），证明反诉原告与反诉被告之间发生纠纷、矛盾较深的事实。
原告对上述证据提出了如下质证意见：
一、对证据一的真实性没有异议，但是对证明的目的、对象有异议，其中证据一的第二个证明目的是不事实的，也就是说在2014年6月10日的租房合同书上面手写部分都是原告书写与事实有很多的区别，合同书中出租方陈庆祝的名字、手机号码是陈庆祝写的，已收定金1000元（壹仟元正）也是被告书写的，水表“陆”和电表“1.1”可能是事后添加的，其他内容是原告书写的。第三个证明目的水电费均有约定是不属实的，具体的数额当时并没有写过。租房合同第四条明确说过“所有设备都是全新的”，当时解释就是租进来的时候油烟机、空调都会给原告装的，都是新的，结果油烟机到2017年夏天，新收了原告22000元后才装的。空调确以当时没有说过为借口，至今未装。押金也是强行叫原告方交纳的，但是不肯出具押金的收据，在原告的强烈要求下，被告不得不同意原告在500元后加上去“已付押金”，否则被告赖皮说没有收押金会让原告有口难辩，所以原告在新的三年租房时，明确要求被告要把前三年到期的500元押金退回，原告还在2014年的租房合同书上，明确要求在第九条后加上去“乙方可转租，甲方不得干涉”，在该合同书上第四条在“损害照价赔偿”前面同意原告加了“故意”两个字，在第四条后面同意原告加上去“除非灯管灯泡自然损耗或水龙头、喷头等老化损坏。油烟机，灯泡及托盆等已坏”，这些字因为当时租赁的时候就已经发现有些灯泡和自来水龙头已损坏，油烟机也不能用，所以写上去的；
二、对证据二所说的一份四页，真实性没有异议，但来源于被告手机拍摄有异议，原告看到当时是派出所的人拍的，证明目的有异议，证明被告夫妻事先准备了两万多元钱和其他多人晚上来原告的租赁房，要求原告尽快腾空房子，并把两叠一万元的钱和零散的很多张一百元大钞退给原告，原告不同意被告在6月16日通过微信收取原告22000元以后的两个多月之后才违背事实已经达成的三年的租房合同，原告认为，被告明显违约，所以拒绝收回房租，并把租金还给被告，被告不接，所以掉到地上去了；
三、对证据三的真实性没有异议，但是对被告提供复印件给原告恰恰反过来证明，被告第一次是想强行退房租，却被原告老婆报警的事实；第二次报警记录10月23日，是被告陈庆祝借前面强行退钱不成，而想出来的一个故意伤害原告老婆的恶劣行为；也是对被告8月20几号想用新的“房屋租赁协议书”来取代三年以前的格式租赁合同，不认可原告在空白的租赁协议书上修改和添加内容，也不认可原告提交了房管会标准的“房屋租赁合同”的事实。
本院对上述证据认定如下：
一、对原告提交的证据一、二、三、六、七、八、九、十、十一、十二、十三的真实性均予以认定。证据一可以证明原告的身份；证据二、三结合证据十一可以证明被告妻子于2017年6月16日收取原告通过微信转账支付的三年房租22000元，并要求原告“晚上来写租”，可以证明原、被告之间已经就房屋租赁达成续租合意并已实际履行，同时证明原告曾表示向被告支付水电费，被告删除微信不予回复的事实；证据六、七、十三可以证明双方就租房问题发生过纠纷导致公安机关出警的事实；证据八、九、十可以证明原告就房租向被告请求优惠，但无法证明被告承诺给原告优惠；证据十二为两张菜地照片，不足以证明被告曾承诺让原告在其菜地上种菜并又擅自拿回的事实；证据四、五系原告自行填写的房屋租赁协议书复印件，本院对其真实性不予认定。
二、对被告提交的证据一、二、三的真实性予以认定，证据一即租房合同书可以证明原、被告之间曾达成书面租房协议并对水电费、押金做出了明确约定；证据二、三可以证明双方就租房问题曾发生纠纷导致公安机关出警的事实。
本院查明：
原告向被告租住位于义乌市的房屋，双方于2014年6月10日签订了《租房合同书》，约定出租期限自2014年6月10日至2017年6月10日，租金为三年20000元，水费按6元/吨计算，电费按1.1元/度计算，水电费及房屋押金500元。上述房屋租赁期限届满后，原、被告双方就房屋续租事项进行协商并达成一致，原告于2017年6月16日按照协商结果向被告妻子微信转账22000元，作为此后三年租房的租金，被告妻子予以收取，但双方未再就续租房屋一事签订书面合同。
本院认为：
双方虽未就案涉房屋的续租重新签订书面租赁合同，但原、被告双方已就续租一事协商一致，被告此后收取了原告交纳的租金，原告也已继续居住在案涉房屋中，应认定原、被告双方之间已就案涉房屋达成了租赁合意，形成了房屋租赁关系，并且双方的具体权利义务应依照原来的房屋租赁协议的约定进行调整。现原告要求被告继续履行房屋租赁合同，其主张合法有据，本院予以支持；因双方并未就在出租房安装空调达成协议，且原告也未就出租房内存在灯泡、水龙头损耗提供证据，故其要求被告安装空调及更换、维修灯泡、水龙头等水电设施的主张，于法无据，本院不予支持；原告认为被告单方提高了房屋租金2000元，所收水电费标准远超过义乌市居民用水用电标准，为此要求被告退还房屋租金2000元以及水电费1590元，其主张于法无据，本院不予支持；因原、被告就案涉房屋已形成续租关系，原房屋租赁合同中关于押金事项的条款仍然对原、被告具有拘束力，故原告在租赁期内要求被告退还其押金500元的主张本院不予支持；原告未能举证证明其曾向被告支付菜地费，其要求被告退还菜地费466.66元的主张缺乏证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈庆祝继续履行与原告金超杰签订的房屋租赁合同；
二、驳回原告金超杰的其他诉讼请求。
案件受理费25元，由被告陈庆祝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 龚益卿
二〇一七年十一月二十四日
书记员 谢 慧
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本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。