台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）台黄民初字第443号
原告（反诉被告）：黄岩区××街道××村民委员会。
住所地：台州市黄岩区××街道××家××村。
法定代表人：陈某某。
委托代理人：章某某。
被告（反诉原告）：叶甲。
被告：曾某某。
第三人：黄岩区××桥头××村民委员会。住所地：台
州市××××桥头王村。
法定代表人：余某某。
原告黄岩区××街道××村民委员会（以下简称童家洋
××）与被告叶甲、被告曾某某、第三人黄岩区××桥头××
村民委员会（以下简称桥头××）为土地租赁合同纠纷一案，
本院于2009年2月26日立案受理后，叶甲提出反诉，本院一并
受理后，依法组成合议庭于2009年4月9日、8月13日，2010年3
月16日公开开庭进行了审理。原告童家洋××的委托代理人章
祖光，被告叶甲及其委托代理人赵旭海到庭参加诉讼。被告曾
某某、第三人桥头××经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭
。本案现已审理终结。
原告童家洋××起诉称：1990年2月9日，原告与被告叶
甲所代表的所谓“黄岩市万全纺机专件厂”（以下简称万全厂）签订一份租用粮田协议，约定将位于焦坑电影院南边的两亩
粮田土地租给万全厂。被告叶甲作为代表在协议上签字，并加
盖了万全厂的印某。之后，被告叶甲未履行法定程序在该土地
上搭建工棚等建筑。2008年10月10日，被告叶甲未经原告同意
擅自将上述土地房屋转租给被告曾某某。原告经查询工商登记
信息，并不存在所谓的万全厂。上述租用粮田协议因未经农用
地转建设用地的审批手续，违背法律的强制性规定应确认无效
。万全厂主体资格的消失和被告叶甲的擅自转租也构成了租赁
合同的终止。现请求判令两被告将位于焦坑电影院南边的两亩
土地归还原告。
被告叶甲答辩兼反诉称：反诉人与被反诉人童家洋××
签订的土地租赁协议是历史遗留问题，反诉人认为该协议是有
效的。如该协议被认定无效，童家洋××应赔偿反诉人全部的
损失。理由有：协议签订后，反诉人投入渣土增高地基，并浇
注了水泥平面，建筑了房屋。之后，反诉人一直按约支付租金
。2006年上半年，反诉人因外面公路加高，遂又投巨资增高地
基，又浇注水泥平面，并铺设了地钢砖，重新构筑了房屋。20
08年反诉人经得被反诉人同意将房屋出租给被告曾某某用于食
品加工生产，租期为5年。曾某某投资200000元按卫生某某要
求对房甲行改造。不料，原告在明知反诉人和曾某某投入巨资
不到5个月的情况下，起诉法院要求收回土地。由于被反诉人
这一严重违反诚实信用的行为给反诉人造成巨大损失，经鉴定
，损失金额为428000元（实际为438800元）。故要求反诉被告
童家洋××赔偿反诉人经济损失人民币428000元。针对叶甲的反诉，童家洋××口头答辩称：涉讼土地的
签约承租人是万全厂，不是叶甲，叶甲是实际占用人。承租人
承租土地后的建房行为，即使童家洋××同意，也要履行相应
的法律程序，未经批准的建房行为与租赁合同没有必然的因果
关系，是承租人自己的行为。即使房屋拆了产生损失，也是承
租人万全厂的损失，这个损失是他自己造成的。叶甲要求赔偿
损失，缺乏依据，要求予以驳回。
被告曾某某未作答辩，也未举证。
第三人桥头××未作陈述，也未举证。
童家洋××为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据
材料及叶甲的质证意见：
1、租用粮田协议书一份，证明原告将涉讼土地出租给万
全厂的事实。叶甲质证后，对证据的真实性无异议，但协议的
出租方载明是童某某二队，原告属主体不适格。
2、童家洋××委会及桥头××委会证明各一份，证明涉
诉土地中有0.08亩土地是桥头××委会的。被告质证后认为，
童家洋××的证明，不能作为证据使用，仅是自己的陈述。证
明载明有0.08亩属桥头××，实际是0.3亩。对桥头××的证
明有异议，一方面没有提供原件，另外没有村主任的签名，经
手人马仙保以村委会名义出具的证明不具有效力。
叶甲为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料及
童家洋××的质证意见：
1、房屋（场地）租赁协议，证明叶甲将厂房转租给曾某
某用于生产加工食品是经得童家洋××同意的。原告质证后，对证据的真实性无异议，但公章是事后加盖的，而且实际情况
是涉讼土地虽然以村委会名义出租，但实际权利人是二队，二
队是不知情的。当时是曾某某办证所需，到村里加盖了公章。
2、经叶春某某请，法院委托台州市华诚资产评估事务所
所作的台华评报（2009）88号资产评估报告书，证明如果拆除
房屋，叶乙损失达到438800元，该损失要求童家洋××赔偿。
原告质证后，对资产评估报告中认为叶甲投入有异议，建筑物
存续的日期也缺乏依据，另外在计算上也有问题。
3、庭审中，叶甲补强提供了台州市黄岩区澄江街道工业
发展办公室于2010年3月26日出具的证明一份，证明万全厂为
集体所有制合作经营企业，于1989年因经营不善停产，叶甲为
该企业的租赁人之一，利用万全厂印某和童家洋××签订租用
粮田协议与万全厂无关。童家洋××质证后认为，童家洋××
当时与万全厂建立租赁关系，并非与叶甲个人建立租赁关系，
叶甲与万全厂的内部关系不影响万全厂的外部行为能力。
经童家洋××、叶甲举证、质证及双方当事人当庭陈述
，本院审核证据后认为：被告曾某某、第三人桥头××在答辩
期内既未向本院提出书面答辩意见，也未举证，又未到庭参加
诉讼，视为其放弃答辩、质证等诉讼权利，依照法律规定不影
响本案的审理。对童家洋××提供的证据1，叶甲对真实性无
异议，对此本院予以确认。对童家洋××提供的证据2中的童
家洋××的证明，本院采纳叶甲的质证意见，应视为童家洋×
×的自认陈述。桥头××的证明因无原件，本院不予采纳。对
叶甲提供的证据1，童家洋××对其真实性无异议，本院予以确认。对台州市华诚资产评估事务所所作的台华评报（2009）
88号资产评估报告书，因台州市华诚资产评估事务所的鉴定人
员在法院工作人员陪同下到现场进行勘查评估时，各方对现场
实物状况均进行了确认，现童家洋××对建造房屋主体提出异
议，理由并不充分。童家洋××对该报告书计算提出的异议，
没有充足的证据，本院不予采信。对该资产评估报告书本院予
以确认。对台州市黄岩区澄江街道工业发展办公室于2010年3
月26日出具的证明，对其真实性童家洋××没有异议，本院予
以确认。
经审理，本院认定如下案件事实：
1990年2月9日，原告童家洋××（乙方）与黄岩市万全
纺机专件厂（甲方）签订一份租用粮田协议，约定：乙方将位
于焦坑电影院南边的两亩粮田租给甲方经营。甲方每年每亩付
租稻谷二千斤（早季一千斤，晚季一千斤），计四千斤稻谷，
于每年年底按当时市场价折算现金，一次付给乙方。场地设施
甲方在原工程队预制场上建造厂房乙不得干涉，租用时间从19
90年元月算起，长期租给甲方。还约定：若甲方不再租用乙方
场地，甲方必须清场还田，并由甲方贴给乙方一年的补偿费；
若甲方使用期间乙方提出收回场地，所造成的损失由乙方负责
赔偿。被告叶甲作为甲方代表在协议上签字，并加盖了万全厂
的印某。原告童家洋××作为乙方在协议上加盖了印某（协议
抬头乙方名称是焦坑乡童某某二队）。协议签订后，被告叶甲
按约付租金至2008年12月。租用期间，被告叶甲在该土地上进
行了场地硬化和房屋建造。2008年9月1日，被告叶甲以个人名义将上述土地房屋转租给被告曾某某从事食品加工，双方签订
的房屋租赁协议约定：租期5年，年租金65000元，每年支付一
次。现曾某某按约于2008年9月、2009年7月分别各支付叶甲租
金65000元（租金已付至2010年8月30日）。从工商部门调取的
叶甲与曾某某签订的房屋（场地）租赁协议上有原告童家洋×
×加盖的印某。曾某某在租赁期间，投资建造了部分房屋并进
行了装修。2009年2月，原告与叶甲因增加租金问题发生纠纷
，诉至本院。案经本院多次调解未果。2010年1月14日，台州
市华诚资产评估事务所接受本院委托，对涉讼土地上房屋及场
地硬化的价值进行了评估，作出了台华评报（2009）88号资产
评估报告书，结论为：坐落于焦坑电影院南面的房屋及场地硬
化投入在2009年9月10日表现的总价值为人民币438800元（其
中叶甲投入部分357700元，曾某某投入部分81100元）。
审理中，原告承认在涉讼土地的北面有0.08亩的土地（
搭建了简易棚）属第三人桥头××所有。另外，本院向台州市
工商局黄岩分局查询万全厂的工商登记情况，结果根本不存在
该企业的工商登记信息。台州市黄岩区澄江街道工业发展办公
室于2010年3月26日出具证明，载明：兹证明黄岩市纺机专件
厂为集体所有制合作经营企业，该企业于1989年因经营不善停
产，叶甲为该企业的租赁人之一，于1990年2月利用企业公章
由其个人出资租用涉讼土地建厂房，与万全厂无关。
本院认为：1、关于主体问题。涉讼的租用粮田协议，虽
然抬头乙方名称载明是焦坑乡童某某二队，但最终协议落款加
盖的是原告童家洋××的印某，而且童某某二队与童家洋××是整体与部分的关系，二队土地当然也属童某某所辖土地范围
，至于它们内部如何协调是另外一码事，并不影响本案童家洋
××原告主体资格的成立。关于万全厂，经本院工商查询，目
前根本不存在该企业登记信息。即便以前曾存在过该企业，也
经改制后不断演变而退出市场，因此，万全厂目前的诉讼主体
资格肯定是不成立的。另外，根据当地政府部门出具的证明，
万全厂系集体企业，经营不善停产后，叶甲作为租赁人之一利
用万全厂公章签订协议，与万全厂无关。因此，租用粮田协议
上虽然加盖了万全厂的印某，但实际上协议约定的权利义务都
由被告叶甲个人享受和承担。鉴于上述情况，应认定被告叶甲
是借用万全厂名义签订租用粮田协议，协议实际的权利义务指
向对象是叶甲个人。因此，叶甲的被告主体适格。2、关于租
用粮田协议以及叶甲与曾某某签订的房屋租赁协议的效力问题
。不管租用粮田协议签订之前涉讼土地作何用途，但涉讼土地
原是“粮田”，至少是农村集体所有的土地，双方均无异议。
我国法律严格限制农村土地转为建设用地，农用地转为建设用
地必须经过法定的审批程序，这是国家法律的强制性规定，未
经审批擅自将农用地转为建设用地的行为违法。结合本案，童
家洋××与叶甲签订的租用粮田协议明确约定“场地设施甲方
在原工程队预制场上建造厂房乙不得干涉”，双方未经审批利
用农村土地搞非农建设的意图非常明显，该协议也因违反国家
法律的强制性规定而无效。至于叶甲与曾某某签订的房屋租赁
协议，鉴于童家洋××在该协议上加盖了公章，故应认定原告
对该转租协议是知情并认可的，但由于叶甲租用“粮田”协议本身违法无效，故从属于该协议的房屋租赁协议当然也属无效
。3、关于本、反诉的诉讼请求能否成立的问题。依照法律规
定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能
返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当
赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担
相应的责任。鉴于租用粮田协议和房屋租赁协议均属无效，原
告童家洋××要求被告叶甲、曾某某返还涉讼土地的诉讼请求
符合上述法律规定，本院予以支持。当然，对于原告自认的涉
讼土地北面有0.08亩的土地属于第三人桥头××所有的事实也
应予以确认。叶甲主张桥头××的土地有0.3亩，一方面主张
主体不成立，另外一方面其主张也缺乏依据，故本院不予采信
。鉴于第三人桥头××经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭
，在本案中视为放弃相关诉讼权利。第三人以后如要主张分割
土地，可另行解决。由于叶甲和曾某某投入资金在涉讼土地上
构筑了一些建筑物，现建筑物与土地已成为一个不可分割的整
体，根据民法相关原理，涉讼土地上的建筑物应连同土地一并
归童家洋××享有为宜。对叶甲因此造成的投入损失，本院已
委托有关部门进行了评估鉴定，叶甲部分为357700元。另外，
评估机构评估的基准日是2009年9月10日，也就是说资产折旧
算至2009年9月10日，而叶甲在2009年9月1日（本案诉讼期间
）又收取了曾某某2009年9月1日至2010年8月30日的租金65000
元，该款应冲抵叶甲的损失，那么叶甲的损失额应为357700元
65000元=292700元。对于该损失的产生，双方均有责任，应由双方按各自过错大小承担相应的责任。根据本案实际，由童家
洋××赔偿200000元为妥。由于被告曾某某经本院合法传唤，
无正当理由拒不到庭，在本案中视为放弃相关诉讼权利，如其
将来主张赔偿权利，可另行解决。依照《中华人民共和国合同
法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国
土地管理法》第三十一条第一款、第四十三条、第四十四条第
一款、第六十三条之规定，判决如下：
一、本诉被告叶甲、曾某某于判决生效后10日内返还和
交付本诉原告黄岩区××街道××村民委员会涉案的位于台州
市黄岩区澄江街道焦坑电影院南边围墙内的土地（其中北面有
0.08亩属第三人黄岩区××桥头××村民委员会所有）及地上
建筑物。
二、反诉被告黄岩区××街道××村民委员会于判决生
效后10日内赔偿反诉原告叶甲经济损失人民币200000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元（童家洋××预缴），反诉案件受
理费7720元（叶甲预缴），鉴定费用8000元（叶甲预缴），合
计人民币15800元，由黄岩区××街道××村民委员会负担700
0元，叶甲负担8720元，曾某某负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省台州市中级人民法院［在递交上诉状后至上诉期满后七日内，预缴上诉案件受理费7800元（具体金额由浙江省台州市中级
人民法院确认，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上
诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州
市经济开发区支行，帐号：90×××35，在预交上诉案
件受理费后及时将收据复印件送交本院］。
审 判 长 应海波
人民陪审员 章菊芳
人民陪审员 王雪飞
二〇一〇年四月十一日
代书 记员 吴秋容