广东省江门市江海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江海法民一初字第323号
原告：江门市江海区鸿恩物业管理中心。
投资人：余永玖。
委托代理人：刘泽沛，广东中古律师事务所律师。
被告：黄亚周。
原告江门市江海区鸿恩物业管理中心（以下简称鸿恩物业管理中心）诉被告黄亚周租赁合同纠纷一案。本院于2013年8月22日立案受理，依法由代理审判员卢玉瑜适用简易程序于2013年9月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘泽沛到庭参加诉讼，被告黄亚周经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年5月21日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定：一、被告承包鸿恩物业管理中心第一层建筑面积700平方米商铺经营农贸百货类商品；二、承包期限：从2011年8月1日起至2016年7月31日止；三、承包费用及缴费办法：被告首年承包费按每月15元／平方米计算，总建筑面积700米，每月承包费10500元；第二年承包费按18元／平方米计算，第三年承包费按21元／平方米计算，第四年承包费按24元／平方米计算。物业管理费按500元／月计算，公共水电费及空调费由商户平摊，租户水电费按实际用量计算由被告自行承担。缴纳办法：被告应在每月5日前向原告缴纳下一个月承包费及其他费用，如被告不按期缴纳上述各项承包费，则每延误一天，按应缴纳总额5%违约金。违约金从应缴纳承包及费用截止之日后的第一天计算；五、本合同签订后，被告应在三日内向原告缴纳贰万壹仟元整（21000元）的保证金（两月承包费），合同期满后，被告承包费及其他费用均清算完毕并迁出后三个月内，原告如数退还履约保证金。合同期限内，被告如提前终止合同，保证金不予退还，若连续两个月不能足额支付合同约定的应缴款项，保证金不予以退还等等。原告依约将鸿恩物业管理中心第一层建筑面积700平方米交付给被告承包，被告也付了保证金21000元和至2012年10月份的租金和水电费，按合同约定，被告应于2012年10月5日前交2012年11月份起至2013年6月份的租金96600元和2012年11月起至3月水电及物业管理费7043元。由于被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失。现原告诉至法院，请求法院：一、原告没收被告所交的21000元保证金；二、判令被告立即支付原告承包费96600元（从2012年11月起至12月租金21000元，从2013年1月起至2013年6月租金75600元）；三、判令被告立即支付原告水电及物业管理费7043元（从2012年11月起至3月）；四、本案的诉讼费用由被告承担。
被告黄亚周缺席，也没有提交书面答辩。
原告在举证期限内提交下列证据材料：
一、原告《营业执照》、《组织机构代码证》各1份，证明原告主体资格。二、《投资人证明》1份，证明原告的主体资格。三、被告的《居民身份证》1份，证明被告主体资格。四、鸿恩物业管理中心与黄亚周签订的《租赁合同》1份，证明原、被告存在租赁合同关系。五、《保证金收据》1份，证明原告收取被告保证金。六、《商铺收款收据》1份，证明原告收取被告租金及水电费情况。七、结婚证复印件，证明原告的投资人余永玖与林胜安是夫妻关系。八、《国土使用证》、《房产证》各1份、林胜安与鸿恩物业管理中心签订的《租赁合同》1份，共同证明讼争的出租物所有权为林胜安，林胜安出租讼争的出租物给原告。
经本院审查，原告提交的八项证据，取得过程合法，内容真实，证据间能相互印证，形成一条比较完整的证据链。被告黄亚周经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也没有按规定在举证期限内提交证据材料，依法应视为自动放弃举证的权利和对原告提交的证据进行质证的权利，由此产生的不利后果由被告承担。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条、第三十四条第一款、第六十六条之规定，本院对原告提交的八项证据的证明力予以确认。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下事实：讼争的出租物坐落于江门市江海区外海科苑西路1号3幢，所有权人为林胜安。余永玖是鸿恩物业管理中心的投资人，与林胜安是夫妻关系。原告租赁林胜安所有的江门市江海区外海科苑西路1号3幢，于2011年4月15日签订《租赁合同》，合同约定：甲方（林胜安）将位于江门市江海区外海科苑西路1号3幢，面积约3500平方米租给乙方（鸿恩物业管理中心）使用，租用期为十年，每月租金为21000元，租金包括物业管理费、治安费、卫生费等。租用期为2011年5月1日至2021年4月30日止，承租期内乙方无转租分租权等内容。
原告鸿恩物业管理中心与被告黄亚周在2011年5月21日签订《租赁合同》，合同约定：乙方（被告）承包鸿恩物业管理中心第一层，建筑面积700平方米，经营甲方（原告）认可的乙方商品农贸百货类商品。承包期限从2011年8月1日起至2016年7月31日止（5年）；承包费用及缴费办法：被告首年承包费按每月15元／平方米计算，总建筑面积700米，每月承包费10500元；第二年承包费按18元／平方米计算，第三年承包费按21元／平方米计算，第四、五年承包费按24元／平方米计算。乙方同意向甲方支付贰万壹仟元作为甲方前期装修费，该费用在任何情况下甲方不作退还。其他费用：物业管理费按500元／月计算，公共水电费及空调费由商户平摊，租户水电费按实际用量计算由乙方自行承担。缴纳办法：乙方应在每月5日前向甲方缴纳下一个月承包费及其他费用，如乙方不按期缴纳上述各项承包费，则每延误一天，按应缴纳总额5%支付违约金。违约金从应缴纳承包及费用截止之日后的第一天计算；本合同签订后，乙方应在三日内向甲方缴纳贰万壹仟元整（21000元）的保证金（两月承包费），合同期满后，乙方承包费及其他费用均清算完毕并迁出后三个月内，甲方如数退还履约保证金。合同期限内，乙方如提前终止合同，保证金不予退还；若乙方连续两个月不能足额支付合同约定的应缴款项，保证金不予以退还。以及违约责任、合同解除、争议的解决方法等内容。
合同签订后原告依约将鸿恩物业管理中心（江门市江海区外海科苑西路1号3幢）第一层建筑面积700平方米商铺交付给被告经营，被告于2011年5月20日向原告支付了保证金21000元，每月如期交付租金、水电费和管理费至2012年10月份。被告于2012年11月份起拖欠原告租金、水电费及物业管理费。
在本案诉讼期间，原告确认其于2012年10月份开始向被告催收租金，被告一直未支付租金，之后被告结束在承租商铺的经营，原告在无法联系被告的情况下于2013年7月份开始把上述租赁物转租给他人，转租时租赁物内没有被告的物品或设备。
庭审过程中，原告确认合同所说的承包费实为租金，并放弃对被告主张水电费的请求。
在本案诉讼期间林胜安向本院确认，原告将鸿恩物业管理中心（江门市江海区外海科苑西路1号3幢）第一层建筑面积700平方米商铺出租给被告前已征得其同意。
本院认为：本案涉及原、被告租赁合同法律关系的纠纷。原、被告签订《租赁合同》约定被告承包鸿恩物业管理中心（江门市江海区外海科苑西路1号3幢）第一层建筑面积700平方米用于经营农贸百货类商品。实际上是被告向原告承租上述物业用于经营农贸百货类商品。所以，应认定原、被告之间存在租赁合同法律关系。原告将上述物业转租给被告已征得物业所有人林胜安的同意。原、被告之间签订《租赁合同》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。
原告提供其于2012年10月30日出具的《商铺收款收据》。证明其于2012年10月30日收取被告交付的2012年10月1日至2012年10月31日的租金10500元、物业管理费500元后，被告再没有向其交纳租金。原告确认其在被告长期欠租且无法联系的情况下于2013年7月将上述物业转租他人。对此，被告没有提出抗辩意见，也没有提供反驳证据予以反驳。故本院对原告主张的上述事实予以确认，认定被告拖欠上述物业从2012年11月至2013年6月的租金及管理费未付。根据上述合同约定2012年11月-12月的月租金为10500元，2个月合共21000元；2013年1月至6月的月租金为12600元，6个月合共75600元。2012年11月-2013年6月的管理费合共4000元。被告拖欠上述租金、管理费应支付给原告。原告现主张管理费从2012年11月起至2013年3月计算，每月500元，合共2500元，是原告对其诉讼权利的处分，该项处分没有超出合理范围，应予支持。
原、被告在《租赁合同》中第五项约定：“本合同签订后，乙方应在三日内向甲方缴纳贰万壹仟元整（21000元）的保证金（两月承包费），合同期满后，乙方承包费及其他费用均清算完毕并迁出后三个月内，甲方如数退还履约保证金。合同期限内，乙方如提前终止合同，保证金不予退还；若乙方连续两个月不能足额支付合同约定的应缴款项，保证金不予以退还。”该约定没有违反法律规定，被告逾期8个月没有支付租金和管理费给原告，应负违约责任。现原告请求没收被告所交的21000元保证金，依法有据，本院予以支持。
在本案诉讼期间，原告放弃向被告主张拖欠的水、电费，是原告对其诉讼权利的处分。该项处分没有违反法律规定，应予准许。
被告经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，也没有提交答辩意见，应视为其放弃对原告的诉讼请求提出抗辩和对原告提交的证据进行质证的权利，由此而引起的法律后果由其自负。本院依法缺席判决。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告黄亚周自本判决发生法律效力之日起七日内支付租金96600元和管理费2500元，合共99100元给原告江门市江海区鸿恩物业管理中心。
二、被告黄亚周所交的保证金21000元归原告江门市江海区鸿恩物业管理中心所有。
三、驳回原告江门市江海区鸿恩物业管理中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。
案件受理费2372元，因本案适用简易程序审理，减半收取1186元，依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，由被告黄亚周负担。原告已预交的诉讼费，本院不予退回，由被告黄亚周迳付给原告江门市江海区鸿恩物业管理中心。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于广东省江门市中级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 卢玉瑜
二〇一三年十月二十一日
书 记 员 陈国富
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