湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1103民初1109号
原告:唐沫。
委托诉讼代理人:邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为一般授权。
被告:龚安生。
委托诉讼代理人:陈仕华，湖南新星律师事务所律师，代理权限为特别授权。
第三人:永州市冷水滩区联信房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区凤凰路36号。
法定代表人陈龙飞，该公司董事长。
原告唐沫与被告龚安生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月8日受理后，在诉讼过程中依据原告的申请，依法追加了永州市冷水滩区联信房地产开发有限公司（下简称联信房产公司）作为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐沫及其委托诉讼代理人邹卫忠、被告龚安生的委托诉讼代理人陈仕华到庭参加了诉讼；第三人联信房产公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐沫向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告签订的《房地产买卖合同》、及原告与第三人签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房款及与购房有关的各项相关费用共计380000元（含购房款360000元、已装修的120000元费用、水电气开户、更名、物业管理等费用共8000元）；3.赔偿原告因此所蒙受的损失及所付购房款利息等20000元（包括中介佣金3200元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2015年8月15日将冷水滩区西城华府2#2805房出售给原告。当日，原告与被告签订《房地产买卖合同》后，一次性转账36万元购房款给被告，又根据被告要求，原、被告一起到西城华府售楼部办理更名手续。付完购房款等相关款项后，原告进行房屋装修。后原告得知该房不属于被告，开发商早就出售给他人，被告没有出售权。原告随即停止装修，要求被告退还购房款等费用，被告未同意，要求原告向开发商退款。为维护原告合法权益，请求法院判如所请。
原告为支持自己主张的事实，向本院提交了下列证据：
证据一、房地产买卖合同及银行转款记录，拟证实：1、被告龚安生将冷水滩区西城华府2栋2805号房作价36万元出售给原告；2、原告唐沫依约支付了全部购房款；3、本合同为二手房转让合同，但被告没有该房的所有权，无权出售该房，导致合同无法履行，构成根本性违约；
证据二、《协议》，拟证实被告所售房屋不是其本人所有，原、被告协商决定。如在2015年12月底原告没有领到该房所有权证和土地使用证，被告全额退还原告所支付的所有费用368000元；
证据三、收据，拟证实：1、被告向联信房产公司缴的装修押金、办证费用、燃气、水电开户、物业费共计8900元，已由原告给付，因该屋无法实际由原告占有、处分，不能办理产权证，此费用应由被告返还；2、其中第三人开具给胡朝光的收据，拟证实被告之前已将该房出售过，但因存在问题，原购房人胡朝光向被告退房的事实，同时拟证实被告明知涉案房屋存在纠纷，为转移风险，未告知原告，双方签订的合同为欺诈合同；
证据四、收据，拟证实原告在不知情的情况下，对该房屋进行了装修，包括水电安装所支付的费用，此费用因被告违约行为造成，应由被告承担；
证据五、西城华府小区第2栋购房业主收房单及西城华府房屋装修许可证，拟证实涉案购房业主为胡朝光，法律上的所有人为联信房产公司，被告出售该房无法达到合同目的，即原告不能合法取得物权；
证据六、（2015）永冷民初字第3340号民事裁定书及开庭笔录，拟证实该争议原经法院处理，庭审中联信房产公司对该涉案房屋的出售说明，以网签人为合法买受人，被告也不是买受人，无权转让该房屋；
证据七、第三人签名的商品房买卖合同，拟证实该合同的购房款没有向第三人交纳，该合同没有实际履行。
被告龚安生辩称，1、原告与被告签订的房地产买卖合同已经终止，无需再另行解决；2、原告要求被告返还购房款及各项费用，没有事实及法律依据。原、被告双方虽在2015年签订了房屋买卖合同，将本案所诉争的房屋出售给原告，但事后原告与第三人重新签订了商品房买卖合同，将诉争的房屋出售给了原告，第三人与原告就诉争的2805号房重新达成了房屋买卖协议，且该房屋买卖协议已实际履行。
被告龚安生为支持自己主张的事实，向本院提交了下列证据：
证据一、原告与第三人在2015年7月19日签订的商品房买卖合同及第三人出具的收据，拟证实原告与第三人就本案诉争2805房达成了买卖协议，且原告与第三人已经实际履行了原告与第三人之间的房屋买卖合同；
证据二、西城华府的交房通知、交房结交书、装修许可证、2805房家庭业主情况登记及物业管理公约，拟证实联信房产公司已将诉争的房屋交付给了原告。
第三人联信房产公司未予陈述，在本院指定的举证期限内，亦未提交证据。
庭审中，被告龚安生对原告唐沫提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性没有异议，但认为该合同已被原告与第三人的房屋买卖合同所取代，该合同事实已经终止；对证据二的真实性没有异议，但认为该证据没有法律效力，原、被告签订的房屋买卖合同在2015年7月19日已被原告与第三人之间的房屋买卖合同取代，本案所诉争的房屋系第三人出售给原告的，被告龚安生在没有第三人授权的情况下私自与原告所签的协议应属无效；对证据三的真实性不清楚，认为该证据与本案并无关联，同时不能达到原告的证明目的；对证据四不清楚，认为该证据不符合证据的要素，也不认可；对证据五的真实性不清楚，认为该证据与被告方所提供的相关证据相互矛盾，被告方的证据证实2805房的业主已经转为原告，不再是胡朝光；对证据六的真实性没有异议，但认为该裁定书只是证实原告自愿撤诉，不能证实本案诉争房屋为网签；庭审笔录也无法证实本案诉争房屋为网签，本案所争执的房屋不是网签出售，而是抵押给霍湘豫；对证据七的真实性没有异议，该证据恰恰证实原、被告签订的房屋买卖合同已转化为原告与第三人的买卖合同。
庭审中，原告唐沫对被告龚安生提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为该合同系被告指示原告与第三人签订的形式上的合同，实际上是被告所写，现第三人对此不予认可，该商品房买卖合同不能对抗2015年9月24日签订的协议。且在此合同之后，双方在协议中对合同进行了实际上的推翻，证实该房屋的买卖由被告出让，所有的办证手续均由被告承担；对证据二的质证内容同证据一，该房是龚安生转让给胡朝光，再收回来把名字涂改为原告的名字，实际的接房人是胡朝光，反证原告与被告签订合同是在8月19日。
第三人联信房产公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见和证据，视为放弃答辩、举证、质证的权利。
经庭审质证，本院对原告提交的证据做如下认证：证据一可证实原、被告于2015年8月19日签订《房地产买卖合同》，被告将西城华府2栋2805号房以36万元的价格，出售给原告。合同签订当日，原告将36万元转账支付给被告的事实，对其此部分证明效力，本院依法予以确认；证据二可证实2015年9月24日，原告的妻子李贵与被告签订《协议》，就涉案房屋达成一致意见，被告认可其系该房的卖方，在2015年12月30日前确保房屋的房产证和土地使用权证登记至唐沫名下，否则其愿意退还唐沫购房款36万元、其他税费8000元共计36.8万元的事实，对其此部分证明效力，本院依法予以确认；证据三可证实原、被告签订售房合同后，缴纳装修押金、燃气及水电开户费的事实，对其效力，本院依法予以确认；证据四被告提出异议，非正式发票，不符合证据的法定要式，不足以证实系原告对涉案房屋花费的装修费用，对其效力，本院依法不予确认；证据五可证实第三人于2015年7月23日将该房交付给胡朝光，并预收胡朝光办证费用2676元的事实，对其此部分证明效力，依法予以确认；证据六可证实在此次诉讼前，原告曾以龚安生、联信房产公司及永州市冷水滩区家乐福房地产经纪有限公司为被告提起诉讼，涉案房屋系家乐福公司作为中介，由龚安生出售给原告，且购房款系原告给付龚安生，庭审后原告撤诉的事实，对其此部分证明效力，本院依法予以确认；证据七可证实原、被告签订售房合同后，为更名需要，原告与第三人就该房签订落款时间为2015年7月19日的《商品房买卖合同》的事实，对此部分证明效力，依法予以确认。
经庭审质证，本院对被告龚安生提交的证据做如下认证：证据一即原告的证据七，可证实原、被告签订售房合同后，原告与第三人就该房签订落款时间为2015年7月19日的《商品房买卖合同》的事实，对其此部分证明效力，依法予以确认；证据二可证实被告将涉案房屋转卖给原告，双方在第三人处变更了合同，并将第三人开具给胡朝光的房屋交接书、装修许可证、物业管理合同等更改为原告的事实，对此部分证明效力，依法予以确认。
本院根据以上采信的证据和当事人的当庭陈述，认定如下事实：永州市冷水滩区家乐福房地产经纪有限公司作为中介公司，于2015年8月19日居间介绍原告唐沫与被告龚安生签订一份《房地产买卖合同》，约定：1、龚安生将其坐落在冷水滩区凤凰路36号西城华府2栋2805房（建筑面积133.81平方米）的所有权转让给唐沫；2、该房成交价为36万元，在合同签订当日，龚安生在协助唐沫成功更名后一次性给付；3、龚安生必须配合唐沫完成办理房产证、土地使用权证过户手续，否则引起的一切损失及违约责任由龚安生负责。办理该房屋过户所产生的费用由唐沫承担；4、交房日期为付完全款当天；5、如因龚安生的原因导致不能交易，则由龚安生退还唐沫全部已付款，并赔偿唐沫已付款的一倍作为违约金；如因唐沫的原因导致不能交易，则龚安生有权没收唐沫已付款；6、龚安生方保证该房产所有权的真实性，且没有法律及债务纠纷。否则，须退还唐沫全部已付款，并赔偿由此造成的一切损失。合同签订当日，原告将36万元转账给付被告龚安生。为办理产权登记手续，当日被告龚安生陪同原告唐沫至第三人联信房产公司，由原告与第三人联信房产公司签订一份落款时间为2015年7月19日的《商品房买卖合同》，并向第三人缴纳了水费100元、物业费803元、装修垃圾清理费400元、装修押金2000元、购买水表费用260元等费用。同时，三方将第三人于2015年7月23日向原业主胡朝光出具的《西城华府房屋交接书》、《西城华府屋装修许可证》、《西城华府物业管理规约》上胡朝光的名字涂改变更为唐沫；被告龚安生在第三人于2015年7月17日开具给其的45万元的购房款票据上（注有“转借款龚”字样）再次注明转唐沫后给付原告；将第三人开具给胡朝光的2015年7月21日的1800元燃气开户费、980元电开户费的票据，2015年7月23日的2676元土地、房产证办证费用票据交付给原告，原告按上述票据金额将款项给付被告龚安生。另原告向永州市冷水滩区家乐福房地产经纪有限公司缴纳中介费3200元。2015年9月，原告着手进行装修。在装修过程中，原告听说该房屋存在产权纠纷，遂停止装修，通过永州市冷水滩区家乐福房地产经纪有限公司联系被告龚安生。在永州市冷水滩区家乐福房地产经纪有限公司的主持下，2015年9月24日原告唐沫的妻子李贵与被告龚安生签订一份《协议》，约定“从2015年10月1日起至2015年12月30日止，3个月时间，由卖方龚安生处理房产办理问题，确保该房屋产权房产证和土地使用证能在房产局登记至唐沫名下。如不能在3个月时间内办理，卖方龚安生愿意全额退还买方唐沫购房款36万元，与其他税费8000元，共计368000元。”该协议签订后至今，交易房屋的土地使用权证及房屋产权证均未能办理至原告名下，遂酿成本纠纷。
另在本次诉讼之前，原告唐沫曾以龚安生、永州市冷水滩区家乐福房地产经纪有限公司、联信房产公司为共同被告向本院提起诉讼。在该次诉讼庭审过程中，永州市冷水滩区家乐福房地产经纪有限公司对由其公司居间介绍原告与被告龚安生之间发生的房屋买卖事实无异议，联信房产公司认为该房屋的实际出卖人和收款人均为龚安生，公司与原告签订合同仅是形式，是为了办证的需要，应由合同的实际履行人龚安生承担责任。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力。本案所涉房屋至今未登记在被告龚安生名下，原、被告于2015年8月19日签订的《房地产买卖合同》虽系原、被告双方真实意思的表示，但因被告未能依据2015年9月24日签订的《协议》约定，为原告办理房屋产权证及土地使用权证等与该房屋权属至关重要的权属证明，致使合同目的无法实现。且原告为履行该合同，向第三人及被告缴纳的各项费用累计已达9019元，故对原告提出的要求依《协议》约定解除合同，并由被告返还其购房款36万元、支付其向第三人及被告缴纳的各项费用8000元的诉请，本院依法予以支持。另因被告违约，还应承担由此而给原告造成的实际经济损失，即原告为本次交易所缴纳的中介费3200元及利息（按中国人民银行公布的2015年8月期间6个月-
一年期间的贷款年基准利率5%计算）损失，但此二项损失的总和以不超过原告诉请的20000元为限。被告主张该房屋已交付给原告，由此应认定原、被告之间的买卖合同已实际履行完毕的抗辩观点，于法无据，本院依法不予采信。原告诉请的12000元装修费损失，因未提供有效证据证实其实际支出金额，本案中依法不予支持。此部分损失，可由原告在收集新的证据后，另行提起诉讼主张权利。
根据庭审查明的事实，本案所涉房屋交易的实际收款人为被告龚安生，特别是2015年8月19日原告与第三人签订落款时间为2015年7月19日的《商品房买卖合同》后，被告龚安生仍于2015年9月24日与原告之妻李贵签订《协议》，对自己系实际售房者的这一身份再次予以确认，同时承诺为原告办理该房屋的权属登记手续，否则由其返还原告购房款及其他支出。由此，可认定原告与第三人之间的《商品房买卖合同》实际系第三人为协助履行原、被告之间的《房地产买卖合同》而签订的形式合同，该房屋的实际买卖方仍应为本案原、被告，而非原告与第三人，被告对原告负有办证义务。故对被告提出的原、被告之间的房地产买卖合同已终止的抗辩观点，本院依法不予采信。对原告要求解除与第三人之间所签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院依法予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2015年8月19日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告龚安生在本判决生效之日起五日内返还原告唐沫购房款36万元；
三、被告龚安生在本判决生效之日起五日内给付原告唐沫因履行本案所涉房屋买卖合同向被告龚安生及第三人永州市冷水滩区联信房地产开发有限公司缴纳的各项费用共计8000元；
四、被告龚安生在本判决生效之日起五日内给付原告唐沫中介费3200元，并从2015年8月19日起以原告给付的36万元购房款为基数，按年利率5%向原告计付利息，但此二项损失的总和不得超过原告诉请的20000元；
五、解除原告唐沫与第三人永州市冷水滩区联信房地产开发有限公司于2015年8月19日签订的落款时间为2015年7月19日的《商品房买卖合同》；
六、驳回原告唐沫的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7300元，由被告龚安生承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 王 枫
审 判 员 匡 琼
人民陪审员 李淩先
二〇一六年八月十九日
代理书记员 李 静