杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初15346号
原告（反诉被告�：毛祥秋，男，汉族，1966年9月3日出生，住杭州市西湖区。
委托代理人:刘凤桢，浙江洪坤律师事务所律师。
被告（反诉原告）：许明，男，汉族，1970年4月25日出生，住杭州市上城区。
委托代理人:林文杰，浙江东孚律师事务所律师。
???原告毛祥秋为与被告许明房屋买卖合同纠纷一案，于2016年11月2日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，被告许明应诉后提出反诉，本院予以合并审理。本院于2016年11月30日对本案进行了公开开庭审理，原告兼反诉被告毛祥秋及其委托代理人刘凤桢，被告兼反诉原告许明及其委托代理人林文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛祥秋起诉称：2016年8月30日，毛祥秋、许明与浙江链家房地产经纪有限公司共同签订了《房屋买卖定金协议》，约定毛祥秋向许明购买位于杭州市余杭区房屋，房屋总价为1660000元，毛祥秋于签订定金协议时向许明支付定金50000元，双方于2016年9月15日前签署正式购房合同《杭州市房屋转让合同》及其它法律文件；定金协议签订后，任何一方违约，按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。定金协议签订当日，毛祥秋向许明交付定金50000元。但在此后的签订《杭州市房屋转让合同》之前的准备过程中，毛祥秋提出《杭州市房屋转让合同》由毛祥秋的儿子毛静远（身份证号：）作为买方签订，许明也同意，而在毛静远申请银行按揭贷款时，查出毛静远存在贷款逾期归还资信问题，需到贷款银行所在地湖南衡阳开具证明，因此经三方沟通，一致同意延缓数日签订正式购房合同。至9月19日杭州市出台房屋限购新政，需查询购房人房产档案后才能签约，又造成延迟，但许明也同意延期至9月24日（周六）签订合同，但至期许明未前往与签订购房合同，经毛祥秋和房产中介公司多次催促，许明始终不肯签订正式购房合同。毛祥秋认为许明不肯签订正式购房合同，是因为此间房价飞涨，不甘心按原价转让房屋，属违背诚实信用原则的违约行为。为此，毛祥秋起诉至法院，要求：1、判令许明退还定金50000元；2、判令许明支付违约金166000元；3、本案诉讼费由许明负担。
被告许明答辩兼反诉称：毛祥秋与许明的《房屋买卖定金协议》约定于2016年9月15日前签订《杭州市房屋转让合同》，于2016年9月20日之前应支付首付款，但毛祥秋以变更购房主体等种种原因，未依约与许明签订合同，也未付首付款，其行为已构成违约，毛�秋属违约方，而许明属守约方。因此，毛祥秋的诉讼请求不成立，应予以驳回，同时许明提起反诉，要求毛祥秋依照定金协议约定，按房屋转让总价的10%支付违约金166000元，并承担反诉费。
反诉被告毛祥秋答辩称：购房合同没有签订的根本原因是，房价上涨太快，市场价格远远超出定金协议签订时的价格，因此，许明反悔按原价与毛静远签订购房合同；至于购房名字由毛祥秋变更为毛静远是经过三方同意，一致认可的，不存在变更购房主体。许明借故拒绝与毛静远签订购房合同，违背诚实信用原则，许明提起的反诉请求，毛祥秋不予认可，依法应予以驳回。
为证明所述事实，原告兼反诉被告毛祥秋向本院提交证据如下：
1、房屋买卖定金协议1份（复印件�，用以证明毛祥秋、许明与浙江链家房地产经纪有限公司就购买位于杭州市余杭区房屋达成合意的事实；
2、收据1份（原件），用以证明毛祥秋依约向许明支付定金50000元的事实；
3、毛祥秋户口本1份（原件），用以证明毛祥秋与正式购房合同的签约人毛静远系父子关系的事实；
4、毛静远身份证1份（原件），用以证明毛静远的身份信息的事实；
5、工行衡阳分行营业部《证明》1份（原件），用以证明毛祥秋为履行定金协议而去开具证明的事实；
6、浙江链家房地产经纪有限公司经办员工袁绪甫与许明的微信聊天记录1份（打印件），用以证明许明同意迟延签订正式购房的事实；
7、袁绪甫工作名片1份（原件），用以证明袁绪甫为浙江链家房地产经纪有限公司经办人的事实；
为证明所述事实，被告兼反诉原告许明向本院提交证据如下：
1、房屋买卖定金协议1份（复印件），用以证明毛祥秋与许明约定《杭州市房屋转让合同》签订的日期及违约责任的事实；
2、许明与毛祥秋的微信聊天记录1份（打印件），用以证明毛祥秋自认违约的事实；
3、许明与莫失莫忘（中介公司工作人员袁绪甫）8月30日至9月29日的微信聊天记录1份共14页（打印件），用以证明毛祥秋违约且多次变更签约主体的事实；
4、许明与赵德军的微信聊天记录1份（打印件），*用以证明当时毛祥秋没有决定好签约主体的事实。
上列当事人提交的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：
（一）原告兼反诉被告毛祥秋提交的证据，被告兼反诉原告许明对第1、2、6、7项证据的真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第3、4、5项证据认为其真实性及关联均不予确认，本院经审核认为第3、5项证据系职能机关签发有效证件、第4项证据是形成于本案诉讼之前的书证，故这3项证据予以认定有效，并据证据所载内容认定相关事实。
（二）被告兼反诉原告许明提交的证据，原告兼反诉被告毛祥秋对其真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实。
综合上列�事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下：
2016年8月30日，经浙江链家房地产经纪有限公司居间，毛祥秋与许明签订《房屋买卖定金协议》，主要约定：毛祥秋向许明购买位于杭州市余杭区房屋，房屋总价为1660000元，双方于2016年9月15日前签署正式购房合同即《杭州市房屋转让合同》及其它法律文件；毛祥秋于签订定金协议时向许明支付定金50000元；定金协议签订后，任何一方违约，按房屋转让总价1660000元的10%支付违约金。定金协议签订当日，毛祥秋向许明交付定金50000元。此后，在签订《杭州市房屋转让合同》之前的准备过程中，毛祥秋提出《杭州市房屋转让合同》由毛祥秋的儿子毛静远（身份证号：）作为买方签订，许明也同意，但在房屋按揭贷款申办中，调查贷款人毛静远资信情况时，查出毛静远存�贷款逾期归还问题，需到贷款银行所在地湖南衡阳开具证明，因此经沟通，许明同意延缓数日签订正式购房合同。至9月19日，因遇杭州市出台房屋限购政策，需查询购房人房产档案后才能签约，又造成延迟，但许明也同意延期至9月24日（周六）签订合同。至9月23日上午9时46分，许明以微信问询浙江链家房地产经纪有限公司9月24日能否确定签订购房合同时，上午10时20分得到的该公司回复是毛祥秋又需将购房人毛静远更换为毛祥秋，还需延期签约，而至晚上22时3分得到该公司回复是不再更换购买人，毛祥秋仍以毛静远购房，于9月24日签订购房合同，并征询许明是否在9月24日如期签订购房合同，许明于22时18分以“买主交易时间逾期，请协商解约”回复浙江链家房地产经纪有限公司，并且未于9月24日前往与毛祥秋签订合同。9月24日１２时２２分，毛祥秋微信问询许明签订合同，许明于１2时２６分以“买主交易时间逾期，请协商解约”回复。此后，双方因解约问题进行交流，但一直未能达成一致意见。为此，毛祥秋提起诉讼，许明提出了反诉。案经开庭审理，且经多次调解，双方未能达成调解协议。
本院认为：（一）毛祥秋与许明签订的《房屋买卖定金协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效协议。该定金协议中明确于2016年9月15日前签订正式购房合同，并且约定了交付履行定金50000元。但在定金协议签订及定金实际交付之后，签订正式购房合同限期内，因毛祥秋更换购买人以及遇政府购房政策调整原因，经中介公司沟通，双方达成延期至9月24日签订正式购房合同，但至9月24日，许明以“买主交易时间逾期”�由提出解约而拒签购房合同，而此时拒签购房合同属哪一方违约？首先，毛祥秋更换购买人以及遇政府购房政策调整原因而导致相应的房屋转让、银行按揭手续增加，经中介沟通后，许明认可并同意延期至9月24日签订正式购房合同，其次，前述事项并不改变《房屋买卖定金协议》中约定的其它购房条款，也未增加其它新的协商内容。因而许明以“买主交易时间逾期”即以已过约定签订购房合同期限为由拒签合同，显然属其单方违约，应承担违约责任。（二）《房屋买卖定金协议》中既约定了定金条款又约定了违约金条款，而依据合同法相关规定，同一合同中既约定违约金条款又约定定金条款的，合同当事人可选择适用违约金或定金责任规则，因而毛祥秋依据《房屋买卖定金协议》选择适用违约金责任条款而向许明主张权利，既有事实依据�有法律依据，因此，毛祥秋在许明拒签购房合同前提下，要求退还定金，并主张违约金，依法应予以支持，但毛祥秋主张的违约金具体金额过高，因双方签订的《房屋买卖定金协议》属预约合同，其目的是为了签订正式购房合同，许明拒签购房合同，导致毛祥秋丧失了订约机会，其造成的违约损失，应基于实际交付的定金金额为限进行考虑，因而违约金金额予以酌情支持50000元；而许明的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予以支持。综上。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告许明退还原告毛祥秋定金人民币50000元，于本判决�效之日起十五日付清；
二、被告许明支付原告毛祥秋违约金人民币50000元，于本判决生效之日起十五日付清；
三、驳回原告毛祥秋的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告许明的反诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2270元，由原告毛祥秋负担1220元、被告许明负担1050元；反诉案件受理费1810元，由反诉原告许明负担。
原告毛祥秋于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告许明于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审判员 王富无异二0一七年一月二十六
书记员 沈 海 华