四川省甘孜藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川33民终114号
上诉人（原审原告）：泸定县祥睿物业管理有限公司，住所地四川省泸定县泸桥镇泸桥御锦C幢2楼1号。
法定代表人：任军，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈余红（系该公司员工），女，1987年4月7日出生，住四川省泸定县。
委托诉讼代理人：李启林（系该公司员工），男，1992年5月22日出生，住四川省九龙县。
被上诉人（原审被告）：杨兰，女，1971年10月2日出生，住四川省泸定县。
委托诉讼代理人：邓明英（系杨兰母亲），女，1945年7月28日出生，住四川省泸定县。
上诉人泸定县祥睿物业管理有限公司（以下简称祥睿公司）与被上诉人杨兰物业服务合同纠纷一案，不服四川省泸定县人民法院（2017）川3322民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月30日立案后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。上诉人祥睿公司的法定代表人任军及委托诉讼代理人沈余红、李启林，被上诉人杨兰的委托诉讼代理人邓明英，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人祥睿公司上诉请求：一、撤销（2017）川3322民初232号民事判决；二、改判支持被上诉人支付2012年10月8日至2017年5月3l日物业服务管理费9233元，支付违约金2770元；三、由被上诉人承担一审、二审案件诉讼费。事实与理由：上诉人已经按照合同约定履行了自己约定的义务，被上诉人长期拖欠物业管理费严重违约，应对上诉人全额支付物业管理费和违约金。1.原审中提供的证据材料足以证明上诉人依照法律规定、合同约定提供了完善的物业服务内容。被上诉人在该小区享受了上诉人提供的物业服务，就应该足额支付物业管理费，而不是找种种借口开脱被上诉人的违约责任；2.被上诉人提供的停车场的电表收据、电费收据等证据足以证明以邓明英为主的20多家私家车位业主自行管理收费的事实。上诉人与开发商、业主、业委会的合同中对于停车场收费管理有明确约定：每平米1.2元/月的物业费不包括地下停车场的管理费用，由车位所有人自行管理地下停车场是共同协商的结果；3.被上诉人在一审庭审中提交的2014年电梯面板安装材料费收据，是与上诉人无关的收据，只能证明上诉人按照合同约定履行了自己的职责，及时通知维保公司与被上诉人对接后上门维修的依据；4.上诉人也在一审庭审中提供了两份关于电梯管理的关键证据：电梯暂欠年检费报告和电梯质检整改通知。证明该小区部分业主长期欠费的情况下，上诉人依然尽力为保证业主使用电梯安全着想，请州特检所先进行电梯年检，后补交年检费，电梯检验合格后，州特检所要求交清年检费后才发合格证。该后果是由于像被上诉人这样的业主以种种借口不交费，并且煽动其他业主不交费，使上诉人无力再垫付州特检所的年检费所致；5.被上诉人所说的消防通道被封堵是无事实依据的。万宝香颂小区消防通道从来都是24小时畅通无阻，消防设施设备一直保持在高压应急状态，喷淋、消防栓等重要设施设备完好；6.关于办公室有几根消防水带的问题，是按照业委会的指示精神：解决被上诉人擅自将粪便排污管道接入雨水管道的问题，每周用高压水冲通井道，避免堵塞影响其他门面业主的经营。二、原审法院适用法律不当。1.原审法院认定上诉人构成违约是属于适用法律错误。原审法院不应该要求上诉人在通过业委会协商后由私家车位业主自行管理车库的情况下，还要继续为该小区地下停车场提供照明服务长期交纳电费。也没有任何法律规定物业公司对没有签订合同和没有收取任何费用的业主私有部份财产提供无偿服务。而应该综合三合同的本意去看待双方当事人应当履行的责任义务。所以不能机械的去理解并要求上诉人单方面提供无偿物业管理服务。2.原审法院认定上诉人的违约属于合同理解错误。签订的三个合同有明确的约定，是以签订了停车位管理合同，收取车位管理费为前提条件的，而不是原审法院认定的不管有没有合同、交没交费上诉人都应该负责，这是非常错误、不公正的。
被上诉人杨兰辩称，1.一审判决认定事实清楚，法律适用正确。在本案中上诉人从未履行合同约定，未按合同履行义务，造成违约在先；2.2013年电梯没有维保单位，造成电梯无法正常运行，泸定几家相关单位、南段居委会同时参加督导整改后，由开发商支付费用才使电梯正常运行；3.消防终端无法正常运行，所有消防维护未做过，消防水带缺失，存在极大隐患；4.电梯二次供电从未发过电；5.排污管道接雨水管的问题，物管公司是否调查核实，上报相关单位；6.应急供电损坏，体现物管公司维护不到位，服务不到位；7.观光电梯不散热，上下管道不通畅，物管公司已知这些问题，不监督开发商整改和告知业主，说明物管公司没有责任心；8.由于物管公司的管理不到位，导致门禁系统损坏；9.一审、二审的诉讼费用由上诉人承担。
被上诉人祥睿公司向一审法院起诉请求：1.判决杨兰向祥睿公司支付拖欠2012年10月8日至2017年5月31日的物业管理费10,413元；2.判决杨兰向祥睿公司支付2012年10月8日至2017年5月31日的滞纳违约金8803元；3.杨兰承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：泸定县万宝香颂花苑小区建设单位泸州市能建房地产开发有限公司泸定分公司与原告祥睿物业公司签订《前期物业服务合同》，委托原告为被告所在小区提供物业服务，委托期限为2012年3月26日至2014年3月26日，约定物业服务主要内容为物业共有部位的维护、养护和管理；物业共用设施设备的维护、养护和管理（包含道路、停车场、路灯等）、交通与车辆停放秩序的管理等。2012年7月8日，原、被告签订了协议一，服务期限至业委会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止，约定物业管理服务内容为房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（包含电梯、照明、消防设施、道路、路灯、经营性停车场车库等）、环境卫生、交通秩序和车辆停放等。后被告缴纳了2012年7月8日至10月8日（三个月）的物管费。2015年，万宝香颂花苑小区业委会成立。2016年1月6日，原告与万宝香颂花苑小区业委会签订了协议二，协议期限为2015年8月5日至2020年8月5日（五年），约定物业管理服务内容为房屋共用部分的维护和管理、房屋本体共用设施设备的维护和管理（包含电梯、照明、消防设施、道路、路灯等）、环境卫生、保安服务、交通秩序和车辆停放等。原告接受了小区建设单位、被告和业委会不同时间的委托后，自2012年3月开始为该小区提供保安、保洁及公共设施设备维护等物业服务至今。
另查明：1.被告杨兰系万宝香颂花苑小区业主，其在该小区的住宅面积为139.22平方米，其住宅自2012年10月9日至今未交物管费。
2.原告与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》，与被告签订的协议一，以及与业委会签订的协议二中均约定了住宅房屋的物管费为1.2元/月/平方米。
3.原告与被告签订的协议一中约定了业主逾期交纳物管费，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天百分之一交纳违约金。原告与业委会签订的协议二中约定了业主逾期交纳物管费，原告有权要求业主补交并从逾期之日起每天以应交费用总额的0.3%交纳违约金。
4.原、被告均认可：原告自2012年起至今一直在万宝香颂花苑小区从事物业管理服务；万宝香颂花苑小区建设单位证实其2015年移交小区时，小区的电梯、二次供电、供水等主要设施设备完好和正常运行。
5.原告在提供小区物业服务过程中，在公共设施设备（消防水带的缺失、电梯无安检标志、电梯面板和按钮时常损坏、公共卫生差及公共照明不完善等方面）的维护中存在一定的瑕疵。
6.原告自2013年起至2017年不定期在涉案小区张贴缴费通知对未交费业主进行催告。
一审法院认为，合法有效的合同关系受法律保护。（一）关于被告是否应缴纳物管费的问题。原、被告之间签订的协议一系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，被告也表示认可，本院依法予以确认，故双方均应该按照该协议履行义务，协议一期限至业委会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止。被告所在小区业委会依法与物业服务企业即原告签订的协议二，双方在协议二上签章进行了确认，协议生效，就此，原、被告之间签订的协议一因自动到期而终止，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，协议二对业主具有约束力。原告依据上述两份协议的约定在不同时间段内为被告所在小区履行相关的保安、保洁及公共设备维护等物业管理义务，被告也接受了该物管服务，但其自2012年10月9日起一直未缴纳物管费，因此应履行缴纳物管费的义务，故对原告要求被告缴纳拖欠物管费的诉求，依法予以支持。但案件事实同时也反映，原告提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，需要进一步加强和改进，管理服务不到位的现象时有发生，从而导致作为业主的被告缴纳物管费未能按约定进行。本案综合考量双方签订的协议约定、原告提供物业管理服务的现状、业主即被告对原告服务的评述，认为减轻被告20%的物管费给付义务符合案件实际。庭审中，原告称其服务中存在的问题系客观原因所致，并提出“1.业主委员会并未向原告移交地下停车场，地下停车场的照明是由业委会负责的；2.小区电梯按钮及面板间歇性缺失时间久，是因为被告或者其他业主损害所致；3.消防通道被阻断已向有关部门报告；4.小区公共照明损坏只要保安巡视发现即更换，没有及时发现的就未更换，消防栓中的消防水带在原告办公室，并未缺失；5.小区电梯每年均进行安检，未张贴标志是因为被告及部分业主拖欠物管费，未缴清安检费而已”的异议，对其第1项异议，原告与业委会签订的协议二中明确约定，停车场以及交通秩序和车辆停放属于物业管理服务内容，故对其该项异议依法不予采信；对其第2项异议，因并未提交相应证据予以证实，且即便是业主损坏，原告也应当及时修复，保证电梯的正常使用，并另行采取合法途径让损毁财物的业主承担相应责任；对其第3项异议，因并未提交相应证据予以证实其采取了必要的措施，且该问题至今未得到解决，直接影响了业主的正常通行，造成了消防安全隐患；对其第4项异议，公共照明系小区的必要照明设施，消防水带系发生火警时必不可少的消防设备，公共照明灯的损坏修复和消防水带的完善安装关系到业主的人身和财产安全，原告作为小区的物业公司，应当及时进行修复和完善；对其第5项异议，因并未提交相应证据予以证实，且电梯的维护和管理属于物业管理服务内容，因此原告应当及时提请、配合相关部门完成电梯年检，保障电梯的安全运行。综上，对原告的以上异议均依法不予采信。（二）关于本案的费用：1.物管费，协议一的委托期限为2012年7月8日至业委会与物业服务企业签订的合同生效时止，即到协议二生效时（2016年1月6日）止，原告与业委会签订的协议二服务期限至2020年8月5日，原告要求物管费计算至2017年5月31日符合协议约定，故物管费应从2012年7月8日支付至原告要求之日即2017年5月31日。又因原、被告均认可，被告已缴纳了2012年7月8日至10月8日（三个月）的物管费，故应从2012年10月开始计算为四年零八个月（2012年10月9日至2017年5月31日）即56个月。被告房屋面积为139.22平方米，应支付物管费确定为7,484.47元（139.22平方米×1.2元/月/平方米×56个月×80%）。2.违约金，案件事实反映原告虽然自2012年至今一直在涉案小区从事物业管理服务，但其提供的服务存在一定的瑕疵，并不完全符合协议的约定，其也构成了一定的违约，被告未按约缴纳物管费也是基于原告服务不到位所致，故原告要求被告支付违约金无事实和法律依据，本院依法不予支持。被告在庭审中也承认原告在小区内提供了保安、保洁等物业管理服务，但以“业委会成立不合法，不认可其与原告签订的协议”为由提出异议，因原告并未提交相应的有效证据证实其异议，应承担举证不力的法律后果，对该异议依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告杨兰在本判决生效之日起十日内向原告泸定县祥睿物业管理有限公司支付物业管理费7,484.47元；二、驳回原告泸定县祥睿物业管理有限公司的其他诉讼请求。
在二审举证期限内，上诉人祥睿公司向本院提交以下证据：
第一组证据：1.电梯设备安装合同；2.电梯检验合格证、报告；3.关于万宝香颂电梯移交通知、电梯勘察表；4.万宝香颂电梯存在安全隐患的情况报告；5.关于万宝香颂3单元杨兰赔偿更换外呼板的情况说明；6.关于更换电梯钢绳消除安全隐患的报告；7.万宝电梯安全隐患约谈会议纪要；8.电梯保养报告；9.关于解决观光电梯安全隐患的报告、勘察表；10.电梯维保合同；11.关于请求万宝香颂电梯进行年检报告。以上证据欲证明在2012年开发商安装电梯到2015年移交业主委员会之前，开发商是电梯使用单位，电梯移交业主委员会后，业主委员会是电梯使用单位。上诉人按照合同约定，做到了日常运行管理，发现问题都是上报、通知相关部门进行督促责任义务。接到业主投诉后立即通知维保单位前来处理。从2012年被上诉人入住以来从未向开发商、上诉人和政府相关部门进行投诉。所以上诉人不是二楼无外呼板的责任人。
第二组证据：关于解决万宝香颂车库物业管理问题报告、车库电费收取单据。欲证明与开发商和业委会、业主签订的物业合同中有明确约定的物业费不包括车库管理费。车位是购买人的私有部分，必须重新签订车位管理合同，收取车位管理费。从开发商出售车位以来，没有任何人前来签订车位管理合同，一直都是业主自行管理、自行收费。上诉人多次告知车库管理人安装电表交纳车库电费但都没有人理睬，一直由上诉人支付电费。为了解决这一问题，上诉人按照相关规定和公司管理制度采取断电措施，车库管理人才于2016年底购买电表后交纳电费，所以对其采取的断电措施是合情、合理、合法的。
第三组证据：紧急情况报告、现场照片。欲证明上诉人在被上诉人长期恶意欠缴物业费的情况下，依然在处理3单元由被上诉人私自改变排污管道使用性质，造成公共区域管道堵塞的情况。
第四组证据：违规搭建四楼平台、占用绿化通道搭建四层楼高的商铺（图片）。欲证明被上诉人行为不仅违反了装修合同的约定，侵害了全体业主的权益，并将搭建使用工具等费用污蔑给上诉人。
第五组证据：从负一楼到四楼消防通道照片。欲证明消防通道从负一楼到业主家门口都是畅通无阻的，二楼是被上诉人自己在门口安装铁道闸门，并上锁，与上诉人无关。
第六组证据：1.关于万宝香颂小区存在问题要求整改意见；2.关于万宝香颂物业管理的退场报告；3.泸定县住建局的回复；4.无力缴纳公共区域电费的函告。欲证明对于万宝香颂小区提出整改的无理要求，与物业服务合同格格不入，加之部分业主长期恶意拖欠物业费，上诉人举步维艰，无法经营递交了退场报告，望法院判决支持。
第七组证据：1.关于对万宝香颂业主短信的回复；2.关于要求整治噪音污染问题的请示；3.关于请求地震房屋受灾补助的报告；4.公共设施设备记录、总结；5.清理化粪池收据凭条；6.楼顶照片；7.维修电梯应急备用发电机照片；8.值班室照片。以上证据欲证明自上诉人进入该小区从事物业管理工作以来，一直都是尽职尽责的履行完成合同约定，得到了该小区业委会的好评，在亏损的情况下，依然想尽办法维持日常管理工作。
第八组证据：关于万宝香颂公共设施设备移交业委会前的提议。欲证明在公共设施设备移交业委会前是尽到了上诉人的责任。
第九组证据：万宝香颂业主花名册。欲证明上诉人的工作是得到大部分业主认可，被上诉人提出物业工作有瑕疵，完全是恶意拖欠不交物业费的借口和托词。
第十组证据：电梯维保操作、管理制度。欲证明二楼无外呼板问题与上诉人无直接关系。
被上诉人杨兰质证认为，对第一、二、三组证据中的证据三性均有异议，电梯的质检、年检都不是上诉人在支付费用。第四组证据三性均有异议，没有违规搭建平台、占用绿化通道搭建四层楼高的商铺。第五组证据除消防记录认可，其余均不予认可。第六组证据真实性无异议，其中1号证据，2017年8月12日业主委员会提供的整改意见，到现在对方没有整改；4号证据，2015年5月售房部消防全部维修花了3.8万余元，对方未支付费用。对第七、八、九、十组证据三性均不予认可。
本院经审查认为，上诉人提交的第一组证据能够证明祥睿公司在电梯的日常维护上做到了发现问题及时处理，按要求通知维保单位对电梯进行维保，该组证据符合证据三性，依法予以采信。第二组证据符合证据三性，依法予以采信，但只能证明地下停车场在2016年11月至2017年8月期间有人缴纳电费，祥睿公司未参与管理。第三组证据符合证据三性，能够证明祥睿公司按要求及时向上汇报了情况，依法予以采信。第四组证据能证明有搭建物的存在，是否属于违规搭建应由相关部门进行认定，对其真实性予以确认。第五组证据为现场楼道图片，能够证明二楼门口安装铁闸门的事实，故该组证据符合证据三性，依法予以采信。第六组证据中关于万宝香颂小区存在问题要求物管进行整改的意见，该组证据能够证明业主对祥睿公司的管理存有意见，要求祥睿公司提供更好的服务，符合证据三性，依法予以采信。其余证据为祥睿公司要求退场的报告、给电力公司的函及住建局不同意退场的回函，祥睿公司是否达到退场条件，应按照合同约定来执行，该组证据与本案存在一定的关联性，故将其作为本案的参考依据。第七组证据能够证明祥睿公司对业主提出的意见、发现的问题进行了处理，也在履行合同约定的物业管理工作，故该组证据符合证据三性，依法予以采信。第八组证据能够证明祥睿公司积极与业委会沟通，给出公共设施移交的建议，故该组证据符合证据三性，依法予以采信。第九组证据为万宝香颂三单元业主缴纳物管费的情况，能够证明被上诉人拖欠物管费情况，该组证据符合证据三性，依法予以采信。
在二审举证期限内，被上诉人杨兰向本院提交以下证据：
第一组证据：增值税发票。欲证明老鼠把负二楼配电房电缆咬坏的事实，导致电梯出现故障的维修电梯费用由被上诉人垫付；第二组证据：照片4张，欲证明物业公司管理不到位；第三组证据：消防系统维修合同，欲证明物业公司消防管理不到位；第四组证据：业主与物业协商情况，欲证明物业管理公司管理存在问题，管理不到位；第五组证据：万宝香颂业主委员会电话、泸桥镇人民政府关于成立业主委员会回复、万宝香颂房屋交付使用情况说明、泸定县万宝香颂业委会成立说明、授权委托书、万宝香颂第一次业主大会达成协议及证明两份，欲证明业主委员会成立不合法。
上诉人祥睿公司质证认为，对第一组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该公司得知老鼠把负二楼配电房电缆咬坏的情况后进行了及时维护并加以整改，因考虑小区人员的安全问题，该公司采取了堵塞等措施，保证了小区的照明；对第二组证据、第三组证据真实性无异议，对合法性关联性有异议。第四组证据业主委员会要求上诉人整改的整改意见14条，涉及上诉人责任义务有两条，第2条保安应尽的职责、第3条变电室的安全措施整改，上诉人已尽到相关义务，其他意见非上诉人的职责范围。第五组证据与本案无关联性。
本院经审查认为，被上诉人提交的第一组证据为支付保险管的费用，真实性、合法性予以确认，但是该笔费用应该由谁负担应该有其他证据佐证，故该组证据与本案存在一定关联性，将作为本案的参考依据。第二组证据中两张电梯内照片不是本案中所涉及的电梯，与本案无关联性，依法不予采信。催收物业费公示的照片说明有拖欠物管费的事实存在，符合证据三性，依法予以采信。电梯门口照片能够证明有瓷砖脱落，上诉人应予以维护，故该照片符合证据三性，依法予以采信。对第三组证据的真实性予以确认，但不能达到被上诉人的证明目的。第四组证据上诉人也向法庭提交了该份证据，该组证据符合证据三性，予以采信。第五组证据中万宝香颂业主委员会电话、泸桥镇人民政府关于成立业主委员会回复、泸定县万宝香颂业委会成立说明，因被上诉人未提起上诉，认可一审判决对业委会成立合法性的认定，该三份证据依法不予采信。万宝香颂房屋交付使用情况说明只是开发商单方作出的说明，设备设施是否完好和正常运行应该有其他证据予以佐证，故该份证据依法不予采信。授权委托书是业主委托邓明英进行诉讼的委托书，与本案无关联性，依法不予采信。万宝香颂第一次业主大会达成协议不能成为不缴纳物管费的理由，故该份证据依法不予采信。两份证明的性质为证人证言，该两份证明的证明人都未到庭进行质询，真实性存疑，故对该两份证据依法不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院基本一致。
另查明，上诉人在一审中以逾期违约金按天收取数额过大为由，主动调减违约金，由从逾期之日起每天以应交费用总额的0.3%交纳违约金调整为从逾期之日起每年以应交费用总额的30%交纳违约金。二审中，上诉人再次调整逾期违约金，由从逾期之日起每年以应交费用总额的30%交纳违约金调整为2012年10月9日至2017年5月31日期间的违约金按应交费用总额的30%交纳。
本案二审的争议焦点：一、上诉人在提供物业服务中是否存在瑕疵；二、一审法院是否存在适用法律不当。
一、关于上诉人在提供物业服务中是否存在瑕疵的问题。
物业公司与小区业主之间，存在物业服务合同的法律关系，物业公司应按合同约定，提供符合合同约定标准的管理服务，有权获得物业管理费。作为业主也应按合同约定，履行交纳物业管理费和配合物业管理的义务。根据《物业管理条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”的规定，上诉人在被上诉人长达近5年时间里多次向被上诉人催缴该费用，被上诉人以其长期不在诉争小区居住、未收到短信和接到催收电话为由拒交该费用，上诉人有权向法院提起诉讼。被上诉人认为，上诉人提供的物业服务存在明显瑕疵，主要表现在电梯的光伏板经常损坏，导致上下楼梯不便，电梯内未张贴检修合格证，消防栓内无消防水带，公共卫生差以及公共照明不完善等问题，故应扣减物业管理费。上诉人认为，其在提供物业服务的过程中虽然存在一些瑕疵，即部分业主不缴费导致电梯检修后，质监部门不出具检验合格证，但电梯从未出现损坏和不能使用的情形，未影响到业主的正常生产、生活。一审法院以此认定该公司在提供物业服务中存在一定瑕疵，并要求该公司承担一定的过错，扣减业主应缴纳20%的物业费用属于认定事实错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，被上诉人在缴纳物业费用之后可以要求上诉人履行物业服务合同约定或法律、法规规定以及相关行业规范确定的相关义务。被上诉人认为上诉人提供的服务没有达到合同约定时，应当比照物业服务合同或者物业公司作出的服务承诺及服务细则，对物业违约事项加以举证。1.其提出的电梯内无安检标志的问题。经庭审查明，物业公司根据开发商与维保公司签订的协议，按月督促维保公司人员对电梯进行维修，因部分业主拖欠物业管理费导致维保费用不能及时支付，质监部门未提供检验合格证，导致物业公司不能及时张贴。被上诉人在诉讼中未能提供该小区在使用电梯过程中出现质量问题或者安全事故等证据，应承担举证不力的法律责任；2.关于消防栓内无消防水带的问题。经法庭调查核实，该小区内的消防水带部分缺失，是因小区内的粪便时有溢出，业委会让上诉人公司人员每周冲洗，该公司人员借用消防水带，导致部分消防水带缺失，也有部分消防水带是开发商在交接时不完备，庭后合议庭已督促上诉人对此进行整改，必须保证小区内的消防设施完备；3.就小区内公共卫生差以及公共照明不完善的问题。一是就该事实被上诉人未能提供证据予以证明，二是在开庭前合议庭前往小区进行调查时，该小区不存在公共卫生差以及照明不完善的情况；4.本案被上诉人在得到二审法院通知合议庭将要到诉争小区进行调查了解案件情况以及开庭的时间后，及时在所处小区内张贴告示要求广大业主前去旁听案件，从合议庭在诉争小区进行调查以及在当地三天的开庭，未发现有业主反映上诉人提供的服务存在瑕疵；5.上诉人在法庭上陈述被上诉人所在单元有百分之七十四的业主已交费，被上诉人对此无异议；6.被上诉人抗辩的关于观光电梯不散热的问题。本院认为，一是被上诉人未使用该电梯，二是所涉问题不在《物业服务合同》范围内，且上诉人就该问题已向相关部门进行了反映，已尽到协助义务。上诉人为被上诉人所在小区提供了物业服务，被上诉人亦实际接受了上诉人提供的物业服务，被上诉人提出上诉人物业服务存在一定瑕疵，就该事实被上诉人未能举证证明上诉人在履行合同存在重大违约行为和重大瑕疵导致业主丧失了根本合同利益，业主不交纳物业管理费，不仅损害了上诉人的合法权益，也损害了全体业主的合法权益，故被上诉人应向上诉人全额支付物业管理费，并按合同约定支付逾期违约金。一审法院认定上诉人在提供服务时存在一定瑕疵，减轻被上诉人20%的物业管理费给付义务属认定不当，应予纠正。故被上诉人实际应缴纳物业管理费9,355.58元（139.22平方米×1.2元/月/平方米×56个月），现上诉人对该部分物业管理费在二审中只主张了9,233元，超出部分视为上诉人的自动放弃，上诉人的该项上诉请求依法予以支持。上诉人主张的逾期违约金，因其在二审中再次调整，调整后的逾期违约金为2,770元（9,233元×30%），低于合同约定（从逾期之日起每天以应交费用总额的0.3%交纳违约金）和一审主张（从逾期之日起每年以应交费用总额的30%交纳违约金）的金额，该部分逾期违约金的调减为上诉人的自愿行为，不违反法律禁止性规定，依法予以确认，故被上诉人应支付上诉人逾期违约金2,770元，上诉人的该项上诉请求依法予以支持。
二、关于一审判决是否存在适用法律不当的问题。
上诉人以一审判决认定事实错误导致法律使用不当，针对一审判决引用的法律条文未提出异议，本院认为，一审判决在认定事实上实属不当，但适用法律正确，上诉人的此项上诉请求缺乏法律依据，依法不予支持。
综上，上诉人祥睿公司的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销四川省泸定县人民法院（2017）川3322民初232号民事判决第二项，即：“二、驳回原告泸定县祥睿物业管理有限公司的其他诉讼请求”；
二、变更四川省泸定县人民法院（2017）川3322民初232号民事判决第一项，即：“一、被告杨兰在本判决生效之日起十日内向原告泸定县祥睿物业管理有限公司支付物业管理费7,484.47元（大写：柒仟肆佰捌拾肆元肆角柒分整）”,为：“被上诉人杨兰在本判决生效之日起十日内向上诉人泸定县祥睿物业管理有限公司支付物业管理费9,233元（大写：玖仟贰佰叁拾叁元整）”；
三、被上诉人杨兰在本判决生效之日起十日内向上诉人泸定县祥睿物业管理有限公司支付逾期违约金2,770元（大写：贰仟柒佰柒拾元整）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费，按照一审判决执行。二审案件受理费50元由杨兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 段内惠
审判员 吴 杰
审判员 韩 义
二〇一七年十一月三日
书记员 郑三奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
......
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
......