终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0103民初6889号
原告：邓彩莲，女，汉族，1969年10月10日出生，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：黄嘉俊，男，汉族，1991年11月25日出生，住址同上。
被告：刘家强，男，香港居民，住香港。
委托诉讼代理人：陈舒，广东凯通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆志强，广东凯通律师事务所律师。
原告邓彩莲诉被告刘家强租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案受理后，依法组成合议庭,于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告邓彩莲及其委托诉讼代理人黄嘉俊，被告的委托诉讼代理人陈舒、陆志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓彩莲向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原告与被告于2012年12月16日签订的租赁合同；2.确认租赁合同第八条第二项关于被告有权开锁自行入屋的约定无效；3.租赁合同期限从2017年1月1日延长至2017年12月31日；4.误工费200元由被告承担；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2003年至2006年与广州市荔湾区国土资源和房屋管理局签订了房地产租赁合同，承租位于广州市荔湾区华贵路乐贤坊X号X房，并以纸质租单形式进行租赁记录。2005年，原告收到房屋发还公告，被告是产权人刘伟庭的遗嘱执行人之一。2006年元月案涉房屋发还业主刘伟庭自行管业。案涉房屋属于华侨房屋。被告取回房屋所有权后，委托广东信德盛律师事务所，与原告签订了租赁期限从2012年1月1日至2016年12月31日止的租赁合同，每月租金350元。2016年7月20日，被告委托广东凯通律师事务所，租金自2016年10月1日起调整为每月1604.4元。原告要求被告对房屋进行修缮后方接受。后双方再无沟通。2016年7月29日，广州市教育局发布关于《广州市中小学发展策略研究与布点规划》批前公示的公告，2017年开始进行规划实施，其中案涉房屋附近的乐贤坊小学属于改扩建学校。2016年8月1日，被告委托广东凯通律师事务所，书面告知原告租赁合同于2016年10月1日正式终止，双方租赁关系解除等。原告对此表示异议。合同中所约定的任意解除权不利于原告，而且任意解除权是法定的，原告与被告所签订的定期租赁合同不符合《合同法》中关于任意解除权的规定。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，租赁合同中第八条第2项的约定违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。因原告目前尚无房产，租赁案涉房屋多年，户口仍然在该房屋地址，且房屋随时面临被征用，存在相关费用补偿问题，根据《广东省城镇华侨房屋租赁规定》第九条，请求延长租赁期限。
被告刘家强辩称，请求法院依法驳回原告所有诉讼请求。一、租赁合同所有条款均是经双方协商一致而订立，系双方真实意思表示，且没有违反强制性规定，均为合法有效的合同条款。被告依照租赁合同约定以及合同法第93条、第96条规定行使单方解除权，双方租赁关系已于2016年10月3日正式解除。租赁合同约定双方为办理房屋租赁登记手续签订的《广州市房屋租赁合同》，是租赁合同的有效补充、且若租赁合同与备案合同约定有抵触的，以租赁合同约定为准，因此，若租赁合同提前终止，双方租赁关系即告解除，备案合同亦应当随之失效。二、原告多年以极其低廉的租金承租涉案房屋却没有实际使用案涉房屋，被告不能实现涉案房屋的价值，故拒绝继续出租涉案房屋予原告，不同意延长租赁期限。此外，原告无理拒绝腾退并交还涉案房屋予被告，因而产生本案诉讼，由此产生的损失应由原告自行承担。
本院经审理认定事实如下：荔湾区华贵路乐贤坊X号X房是自2006年9月26日起登记在被告刘家强名下的房产，该屋建筑面积38.2平方米。
2012年12月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》约定，乙方承租甲方位于广州市荔湾区华贵路乐贤坊X号X房作住宅使用，建筑面积为38.2平方米，常住人员为2人。租赁期限5年，自2012年1月1日至2016年12月31日止，共计60个月。租赁合同采取“4年死约、1年生约”形式，即在2012-2015年期间一方不得任意解除租赁合同，在2016年期间一方只需提前60天通知对方即可单方解除合同。每月租金350元。租金按季结算，乙方在每季的第10日前（即每年的1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前）将当季租金1050元支付至甲方指定的银行账户（开户行：工商银行，户名刘家强，账号36×××93）。在本合同签署之日，乙方向甲方交纳2012年度租金共计4200元。租赁期内，乙方负责依约按时缴纳租金、水电费及行政部门收取的其他杂费；承担使用中产生的房屋及设施的维修保养责任。八、合同终止、解除：1、合同解除或终止后，乙方应在解除或终止之日起3天内迁出房屋，将房屋交还甲方。房屋内的固定装修归甲方无偿所有，乙方购买的家具、电器，由乙方自行处置。乙方迁出时，双方应办理交接手续，共同检查交接房屋和设备。2、本条第1项所述的搬迁期满后，如乙方不迁出房屋或不办理交接手续的，甲方有权单方开锁进入房屋，自行处置乙方存放在屋内的物品及装饰装修，无须向乙方作任何形式的补偿。双方为办理房屋租赁登记手续签订的《广州市房屋租赁合同》为本合同的补充，如有抵触以本合同为准等。
2012年12月20日，原、被告双方就案涉房屋签订《广州市房屋租赁合同》约定，月租金350元，租赁期限自2012年1月1日至2016年12月31日，原告负责房屋及设施的维修保养责任等。该合同于2012年12月24日经房管部门登记备案。
上述合同签订后，双方依约履行，原告交纳租金至2016年9月30日。
2016年7月20日，被告委托代理人陈舒书面告知原告，决定自2016年10月1日起调整案涉房屋的月租金为1604.40元，并要求原告于2016年7月26日前回复；若接受则签订新的租赁合同并办理备案手续，否则原租赁合同于2016年10月1日终止，原告于2016年10月4日前腾退房屋并结清费用等。
2016年8月1日，被告委托代理人陆志强通过EMS邮件向原告发函告知，解除双方签订的《房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》，要求原告于2016年10月4日前腾退房屋并结清费用等。该函件于2016年8月3日妥投给原告。
2016年10月10日，被告再次通过EMS邮件向原告发函，明确双方租赁合同已于2016年10月1日正式终止；同时敦促原告于2016年10月15日前腾退房屋。该函件于2016年10月11日妥投给原告。
庭审中，原告陈述案涉房屋最早由其家公向房管部门承租，后来租薄写了原告配偶黄兆鹏的名字，现黄兆鹏户口已不在案涉房屋，但仍在案涉房屋居住。
被告为证明原告自2009年1月起便没有实际使用涉案房屋，向法院提交了2009年1月至2016年11月的电费表、2009年5月至2016年10月的水费表,显示2009年1至2016年11月期间,只有2012年4月、2013年4月至2013年9月、2016年5月以及2016年9月产生了有功实用电量，共计538度；自2009年5月起至2016年10月的水表读数一直为163吨。原告确认其真实性，但认为水、电费表与本案无关，并表示在案涉房屋居住不一定会产生水电费，因为在其居住期间未使用水电或很少使用水电，所以供水电部门没有记录在案。
另查，案涉房屋原为房管部门经租房。2003年7月23日，案外人黄兆鹏作为承租人与广州市荔湾区国土资源和房屋管理局签订《广州市房地产租赁合同》约定，黄兆鹏承租案涉房屋，租赁期限自2003年7月1日至2006年6月30日。2006年1月4日，广州市国土资源和房屋管理局通知黄兆鹏已将案涉房屋发还给被告自行管业。
又查，被告于2016年10月24日向本院提起民事诉讼，要求确认其与原告之间的租赁合同已解除等，本院于2016年12月16日作出（2016）粤0103民初6606号一审民事判决，确认刘家强与邓彩莲于2012年12月16日及20日签订的《房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》于2016年10月3日解除等。
本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。《广州市房屋租赁合同》是双方为办理房屋租赁备案登记手续所签订的合同，双方在《房屋租赁合同》中约定该备案合同为《房屋租赁合同》的补充，如有抵触以本合同为准，故原告与被告均应依约履行。
原告认为《房屋租赁合同》第八条第2项“本条第1项所述的搬迁期满后……甲方有权单方开锁进入房屋，自行处置乙方存放在屋内的物品及装饰装修，无须向乙方作任何形式的补偿”的约定违反了强制性法律，依据合同法的规定应为无效条款。本院对此认为，强制性法律，指不论当事人的意思如何，均应适用的规定，且具有强制适用的效力。一般来说，凡是关系到国家一般利益、社会秩序、市场交易安全及善意第三人利益保护等重大事项；法律才设强制性规定，以排斥当事人意思自由。但本案中，上述条款的约定实为原、被告之间关于合同解除或终止以后，原告未在搬迁期限届满前搬出案涉房屋应承担的责任和被告在此情况下享有的权利问题，属于当事人意思自治的范围，并未触及到国家和社会利益保护等重大事项，不属于强制性法律规制范畴；而且，原告未能提供依据证明该条款违反的强制性法律。因此，本院对此不予采纳，依法予以驳回。
关于原告要求继续履行合同的诉讼请求。原告认为只有《中华人民共和国合同法》二百三十二条、二百六十八条、三百零八条和四百一十条规定的情形才能行使任意解除权，因此被告不能依据合同约定的“2016年期间一方只需提前60天通知对方即可单方解除合同”来解除合同，故认为合同未解除。本院对此作如下分析，第一，《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原、被告上述关于合同解除权的约定表明一方行使解除权的条件是在2016年期间，并且要提前60天通知；现被告在2016年8月1日委托律师陈舒向原告发函通知自2016年10月1日起解除与原告的租赁关系，表明其不再履行合同，该函件已于2016年8月3日妥投给原告，符合合同约定和法律规定。第二，原告所述的《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百六十八条、三百零八条和四百一十条规定的情形，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项规定的法定解除权的其他情形，即即使当事人未约定解除合同的条件，但只要出现了这四种法律规定的情形，就可依据法律规定行使解除权。综上所述，原告要求继续履行合同没有合同和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。
关于原告以《广东省城镇华侨房屋租赁规定》第九条的规定要求将租赁合同期限从2017年1月1日延长至2017年12月31日的诉讼请求。本院认为，该条适用的情形是承租人确无居处可搬迁。原告虽在庭审中陈述案涉房屋由其母子二人居住，但并未能提供证据证明；反而被告提供的案涉房屋水电表情况反映出案涉房屋自2009年至今的用水电情况与正常家庭居住所产生的用水电量存在明显差异，原告对此的解释又明显与常理和日常生活经验不符。因此，本院认为原告提供的证据不足以证明其母子二人在案涉房屋长期居住，原告存在另一长期居住处所的可能性极大；由于原告的诉请不符合应该适用《广东省城镇华侨房屋租赁规定》第九条的情形，故本院不予支持，依法予以驳回。
对于原告要求被告支付的误工费200元,因原告未能提供证据证明其误工损失，故本院对原告要求的误工费200元不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告邓彩莲的全部诉讼请求。
本案受理费50元，由原告邓彩莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起原告在十五日内，被告在三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 艳
人民陪审员 谢慧贞
人民陪审员 黄绮玲
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 邱思陵
黄少敏