湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）潭中民一终字第800号上诉人（原审被告）方高平。委托代理人林峰。上诉人（原审被告）李玉。委托代理人方高平。被上诉人（原审原告）湘潭瑞和物业服务有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区滴水埠街道向阳村2号1栋。法定代表人张义军,该公司总经理。委托代理人李克驭，湘潭市岳塘区岳塘法律服务所法律工作者。上诉人方高平、李玉因与被上诉人湘潭瑞和物业服务有限公司（以下简称“瑞和物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第1030号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员朱卫平担任审判长，与审判员肖锋、审判员唐逊组成合议庭，由代理书记员刘欣担任记录，于2016年1月6日公开开庭进行了审理。上诉人方高平及其委托代理人林峰，被上诉人湘潭瑞和物业公司法定代表人张义军及其委托代理人李克驭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明：原告瑞和物业公司分别于2012年2月12日、2012年7月1日、2014年2月13日年与裕丰新城国际业主委员会签订了《物业服务合同》，三份合同约定从2012年2月12日起由原告为裕丰新城国际小区提供物业管理服务至2017年2月13日止，物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积缴纳，具体标准为高层住宅按1.3元/㎡每月收取，业主或物业使用人未按时缴纳物业服务费用的，按所欠物业管理费总额千分之三每天的标准支付违约金。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告自2012年4月1日起至2015年4月1日止未缴纳物业费用。经原告于2015年1月26日向被告发出律师函书面催收，被告仍拒交物业管理费，到2015年4月1日止，累计欠缴4357元（1.3元/㎡×93.11㎡²×36月）。为维护合法权益，遂提起诉讼，提出诉称之请求。另查明，被告方高平、李玉系于2006年7月24日购买了坐落于裕丰新城国际君雅阁2单元3B室，该房屋建筑面积为93.11平方米，被告于2008年7月23日办理收房手续并签收了物业接收书。原判认为，原告瑞和物业公司与裕丰新城国际业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实的意思表示，合法有效，应当受到法律保护。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。被告方高平、李玉与原告瑞和物业之间形成了物业服务合同法律关系，原告依约提供了物业服务，原告收取的物业管理服务费是原告为全体业主提供各项服务的资金来源，被告不按期交纳物业管理服务费，构成违约，引起本案纠纷，应承担本案全部责任。裕丰新城国际业主委员会作为小区业主授权对外选取的物业服务企业的代表组织，其与原告瑞和物业公司签订《物业服务合同》，原告瑞和物业公司提供了物业服务，被告方高平、李玉亦享受到了原告瑞和物业公司的物业服务，《物业服务合同》效力应当溯及两被告，被告方高平辩称裕丰新城国际业主委员会选聘原告瑞和物业公司作为小区物业服务企业不符合法律规定，其没有与原告瑞和物业公司签订合同，业主委员会已经不存在等答辩理由均没有提供相关证据予以证明，于法无据，不予采纳。故被告应当支付从2012年4月1日至2015年4月1日物业管理费为4357元（1.3元/㎡×93.11㎡×36月），被告方高平辩称部分物业费已经超过诉讼时效，依据相关法律的规定，诉讼时效为两年，原告于2015年1月26日向被告书面催收物业费，故法院对原告诉请的两被告需缴纳的从2013年1月26日起至2015年4月1日的物业管理费予以支持，故被告应当从2013年1月26日至2015年4月1日支付物业服务费3170元（1.3元/㎡×93.11㎡×26月+1.3元/㎡×93.11㎡×6天÷31天）。被告方高平、李玉未按约定缴纳物业管理费，构成违约，根据合同约定，应当按所欠物业管理费总额千分之三每天的标准支付违约金，原告诉请要求两被告按所欠物业管理费总额千分之一每天的标准支付违约金符合法律的规定，予以支持。综上，原告的诉讼请求予以部分支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条之规定，遂判决：一、被告方高平、李玉在本判决生效后五日内向原告湘潭瑞和物业服务有限公司支付欠缴的物业服务费3170元，并以拖欠的物业服务费为基数，从2013年1月26日拖欠物业管理费之日起按每日千分之一的标准支付违约金；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告方高平、李玉共同负担。宣判后，方高平、李玉不服，向本院提出上诉称：一、裕丰小区首界业主委员会成立于2011年12月3日，原业主委员会主任违反法律规定自私聘用被上诉人瑞和物业公司，导致业主委员会分裂。2012年3月9日至2012年6月16日，业主委员会过半数委员辞职，根据法律规定，业主委员会已终结，没有重新选举新一届业主委会员。原审中无任何证据证明物业服务合同是由业主委员会依法签订，被上诉人是由业主大会依法选聘，物业服务合同内容已提交业主大会表决通过，其签约得到业主大会书面授权。原业主委员会主任个人违法以业主委员会名义选定物业公司、签订物业服务合同，该物业服务合同对业主没有约束力。二、原审程序违法。1、原审在答辩、举证期限内违法开庭，控制法庭笔录取舍制作，在上诉人提出回避申请及原告诉讼主体不符情况下，仍违法继续其审理活动，上诉人为此不予质证。2、上诉人之答辩意见、辩论及最后陈述意见，原审未作判决。3、原判回避原告程序及实体诉权无法律依据，原告诉讼时效届满。4、代理审判员独任审理违反法律规定。未受理反诉违反法律规定，没有应上诉人请求收集和调查证据。三、原判适用法律错误。未适用《中华人民共和国合同法》第十三条及《中华人民共和国民法通则》关于合同成立、生效、合法性的规定。本案为物业管理纠纷，应适用特别法《物业管理条例》。请求依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；支持上诉人的反诉请求；判令被上诉人承担侵权法律责任，赔偿上诉人损失并承担本案一切费用。被上诉人瑞和物业公司答辩称：一、原审程序合法，不存在程序违法问题。1、本案适用的是简易程序，根据法律规定，适用该程序案件的举证期限由人民法院确定，也可以由当事人协商一致并经人民法院准许，但不得超过十五日。本案从立案到开庭，符合法律规定。本案诉讼标的额较小，法律关系简单明了，原审适用简易程序无不当。原审庭审笔录由书记员记录，程序公开公正，上诉人没有证据证明原审庭审笔录制作违法。2、根据《中华人民共和国法院组织法》第三十七条规定，助理审判员可以临时代行审判员职务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条规定，简单民事案件由审判员一人独任审理。代理审判员独任审理简易程序案件是合法的。3、上诉人与被上诉人的诉讼纠纷系因上诉人欠缴物业费引起，属于服务合同纠纷的法律关系。上诉人的反诉请求是要求确认之诉，与本诉不是同一法律事实和同一法律关系，不构成反诉要件。二、原审认定事实清楚，并无错漏。1、被上诉人在原审提交的《物业服务合同》足以证明上诉人与被上诉人是自愿协商形成民事法律关系，是双方真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护。2、被上诉人在原审提交了湘潭市房产管理局文件恰好证明裕丰新城国际小区业主在街道、社区的指导下成立业主委员会是符合法律规定的，并证明被上诉人与前述小区业主委员会签订了物业服务合同，服务期限自2012年2月12日起至2014年2月11日，同时也证明了上诉人自2012年10月1日起至2015年4月1日不缴纳物业管理费的违约行为。三、原判适用法律正确，并无不当。上诉人二审向本院提交其自己制作的庭审记录，拟证明上诉人的记录与原审书记员记录的不一样，原审庭审记录内容不真实。被上诉人质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到上诉人的证明目的。对上诉人提交的证据，本院认证如下：该证据系上诉人单方对庭审内容的记录，其真实性无法确认，且不能证实原审庭审记录违法，本院对该证据不予采信。被上诉人二审未向本院提交证据。经审理查明，原审法院向上诉人送达举证通知书的时间为2015年6月3日，指定其举证期限为15日，原审法院于2015年6月17日开庭审理，上诉人在庭审中就举证期限未届满提出异议并于2015年6月18日向原审法院提交证据，原审法院在庭后组织双方进行了质证。除此之外，原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、原审程序是否违法。1、本案适用的是简易程序，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百六十六条规定，适用简易程序案件的举证期限由人民法院确定，也可以由当事人协商一致并经人民法院准许，但不得超过十五日。原审法院在答辩、举证期限届满前组织开庭虽有程序瑕疵，但对上诉人在庭后提交的证据组织双方进行了质证，并未减少上诉人的举证期限，未影响上诉人的举证权利，亦未影响本案的公正审理。上诉人称原审法院取舍制作庭审笔录，但未提交证据证实，上诉人亦在庭审笔录上签字确认，原审法院制作笔录符合法律规定。故上诉人称原审法院违法开庭，取舍制作庭审笔录的上诉理由不成立，本院不予采纳。2、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条规定，简单民事案件由审判员一人独任审理。《中华人民共和国法院组织法》第三十七条规定，法院可以设立助理审判员，助理审判员可以临时代行审判员职务。由此可见，代理审判员独任审理简易程序案件符合法律规定，上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。3、上诉人在一审庭审最后陈述时以物业服务合同无效为由提起反诉，该反诉请求实为对合同效力提出的抗辩意见，无须另行提起反诉，原审对物业服务合同的效力已经审查并作出了认定。因此，原审法院未予受理反诉并无不当。上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。二、裕丰新城国际业主委员会与被上诉人签订的《物业服务合同》是否有效，对上诉人是否具有约束力，上诉人是否存在违约行为。1、被上诉人与裕丰新城国际业主委员会签订的《物业服务合同》有合同双方负责人签字，并加盖了公章，上诉人并无证据证实该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应当确认该合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受到法律保护。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十条规定，法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。在无证据证实被上诉人知道或应当知道裕丰新城国际业主委员会主任存在超越权限的情况下，业主委员会主任代表业主委员会签订物业服务合同的行为应为有效。如果上诉人认为业主委员会的组成不符合法律规定，或者业主委员会的决定侵害了其合法权益，可以另案或者通过其他途径解决，上诉人的该项主张不属于本案审查范围。3、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。裕丰新城国际业主委员会作为小区全体业主的代表组织，与被上诉人签订的《物业服务合同》对上诉人具有约束力。被上诉人依约提供了物业服务，上诉人享受了物业服务，其不按期交纳物业管理服务费，构成违约，应承担相应的民事责任。上诉人称“原裕丰新城国际业主委员会主任违法与被上诉人签订的《物业服务合同》无效，该合同对业主没有约束力，上诉人与被上诉人没有合同关系”的上诉理由因缺乏事实和法律依据，均不能成立，本院不予采纳。此外，上诉人认为被上诉人应承担侵权责任，要求被上诉人赔偿其损失的主张系侵权法律关系范畴，不属于本案审理范围，对其该上诉请求，本院不予支持。综上，原审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人方高平、李玉负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱卫平审 判 员  肖 锋审 判 员  唐 逊二〇一六年三月二日代理书记员  刘 欣附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。