贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔06民终1201号上诉人（原审被告）：贵州大容房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区新华中路建设大楼四楼。法定代表人：刘劲松，该公司总经理。委托诉讼代理人：张易才，贵州邦宇律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：田晓叶，男，1980年4月9日出生，土家族，贵州省沿河县人，铜仁市交通建设工程试验检测中心干部，住铜仁市碧江区。被上诉人（原审原告）：杨彩霞，女，1983年9月17日出生，土家族，贵州省沿河县人，无业，住铜仁市碧江区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：冉明光，贵州勇创律师事务所律师，特别授权。上诉人贵州大容房地产开发有限公司（以下简称大容房开公司）与被上诉人田晓叶、杨彩霞商品房销售合同纠纷一案，不服铜仁市碧江区人民法院（2017）黔0602民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大容房开公司的委托诉讼代理人张易才、被上诉人田晓叶、杨彩霞的委托诉讼代理人冉明光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人大容房开公司上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2017）黔0602民初834号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，上诉人不应支�逾期交房违约金。一、根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的免责条款及我国法律规定，上诉人依法不应当支付逾期交房违约金。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十二条、十三条和二十七条明确约定了免责的情形包括不可抗力和政府及其部门行为。在本案中造成上诉人逾期交房的原因正是因不可抗力和政府及相关职能部门行为所致，应予免责。同时，该免责事由也是我国法律的明确规定，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条明确规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”，人民法院审理案件应兼顾公平原则，不能因为上诉人是房地产开发公司，就作出对上诉人不利的判决而罔顾《中华人民共和国合同法》关于不可抗力免责的法律规定。（一）2014年5月-7月遭受的多次洪涝灾害应认�为不可抗力事件，并免除上诉人逾期交房的责任。2014年5月-7月，铜仁市碧江区遭受连续暴雨，突发洪灾，致使上诉人建设的涉案商品房施工工地出现内涝，现场严重积水，地下车库及配电房被洪水淹没，上诉人已于灾后积极进行清淤及维修工作。至2014年8月25日，上诉人才完成清淤工作，清淤面积达2万平方米。经过相关部门检测，六台变压器被洪水淹没后严重受损，现场无法修复，必须运回厂家进行维修，直到2014年11月中旬才完成安装调试工作。该不可抗力事件导致上诉人建设的涉案楼盘施工工地无法供电，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定的“城市基础设施”第2项，供电是商品房交付的必要条件。而在其下第（3）小项中明确约定了“若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的出卖人不承担责任”并用下划线进行醒目标注。该不可抗力�件对于上诉人来说是不可预知、不能避免并且不能克服的客观原因，应当依法认定为合同约定及法定的免责事由，依法免除上诉人逾期交房的违约责任。（二）碧江区人民政府未完成对凉水井加油站地块的征地、拆迁，导致上诉人建设案涉商品房不能通过消防验收并不能备案而达不到交付条件，不是上诉人的原因及过错，应依法认定为不可抗力事由。根据上诉人与碧江区人民政府的土地出让合同、土地置换协议等法律文件约定，碧江区人民政府应完成对凉水井加油站地块的征用、拆迁和净地交付工作。由于加油站的拆迁涉及到中石化，碧江区人民政府直至今日，都未能完成这一项工作。这一客观事实表明，加油站地块的征收、拆迁，对于上诉人来说是不能预见和避免，更不是上诉人能够克服解决的事项。这一不可抗力事件直接导致上诉人建设的涉案楼盘不能通过�防验收和竣工验收备案，达不到法律规定的交房条件，根据合同法的规定和双方合同约定，应当依法免除上诉人逾期交房的违约责任。二、在姚鸣雯诉上诉人商品房买卖合同纠纷一案中，铜仁市中级人民法院已经作出（2015）铜中民二终字第248号民事判决，认定上诉人开发建设的该楼盘，因政府调整用地及未及时拆迁1号置换地块，导致容湾商住小区消防设施系统未通过验收，无法达到交房条件，由于该原因系政府及相关部门所致，免除了上诉人逾期交房的违约责任。上诉人认为人民法院针对同一事实和同一法律关系不能作出截然相反的判决。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，望二审人民法院依法改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人田晓叶、杨彩霞答辩称：上诉人所称的不可抗力事件不成立，不能成为其不承担逾期交房违约金�免责事由，一审判决完全正确。政府规划调整导致凉水井加油站未搬迁不是楼房建设延迟的理由，该事实发生在合同签订之前。2014年5-7月的降雨量没有超过历史最高纪录，属于正常降雨范围，是可以预见并采取预防措施的。洪水造成变压器多次被淹及清淤，被上诉人应当提前采取措施。生效判决所涉及的楼栋与本案不同，与本案不具有关联性，不能作为本案证据采用。请求驳回上诉，维持原判。田晓叶、杨彩霞向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告逾期交房违约金25564元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定：2014年3月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014003044）约定：原告购买被告开发建设的铜仁市碧江区花果山北路6号容湾商住小区第3幢2单元25层2-25-1号房。该商品房建筑面积122.69平方米，套内建筑面积94.53平方米，按照套内面积计算，单价每平方米5564.37元，总价款526000元。原告于合同签订之日向被告交付首期购房款158000元，余款368000元以公积金贷款方式支付。被告应当在2015年2月15日前向原告交付该商品房。对逾期交房约定如下：除不可抗力外，出卖人未能按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1.00%向原告支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告付清了房款。被告于2015年10月16日将涉案房屋交付原告使用。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方应该按照合同约定履行各自义务。原告按约向被告支付了购房款，被告应当按约向原告交付房屋。关于案涉房屋交付时间的问题，原告自认交房时间为2015年10月16日，被告并未出示相关证据证明其书面通知原告，应当承担举证不能的后果。因此，本案房屋的交付日期为原告自认的2015年10月16日。被告逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。关于被告提出�逾期交房是因政府职能部门的原因，根据双方签订的合同约定，具有免责事由的意见。该院认为双方当事人虽在《商品房买卖合同》第十二条第（一）项第（3）小项中约定“若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的出卖人不承担责任。”但从合同内容和上、下文结构及体系来看，该条文系对城市基础设施交付条件形成的合意，也是对出卖人大容房开公司不能按约履行合同第十二条约定所应承担责任的方式，且合同第十三条已单独对逾期不能交付商品房屋可予免责的事由进行了明确约定，即“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式承担违约责任。”《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当�出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”《商品房买卖合同》是被告提供的格式条款，当双方当事人对合同第十二条第（一）项第（3）小项的条款理解发生争议时，依照上述规定，应对该合同条款作出有利于原告的解释。被告根据该条款约定认为其逾期向原告交付案渉房屋应予免责的意见，该院不予支持。关于被告提出其开发建设的容湾小区因暴雨淹没施工工地，致使配电设施损坏，对配电设施进行维修、更换以及对施工工地清淤致使工期延误的意见。该院认为，被告与原告签订《商品房买卖合同》约定交付商品房期限时，占据优势地位，其应当预见和考虑到在施工期间因不良天气影响延误工期的不利因素及该因素是否会造成逾期交付商品房。即使如被告所主张，连续降雨致使其施工工地被淹，但作为房地产�发企业的被告，其也完全能够采取有效措施予以克服因降雨而造成的工期延误。因此，对被告的辩称理由不予支持。本案原告已经支付全部房款526000元，被告未能按照合同约定履行交房义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告逾期交房构成违约，其理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定，本案被告已逾期交房243天，根据约定，其承担的违约金为526000元×0.0002／天×243天＝25564元（保留整数）。综�所述，对原告的诉讼请求，该院予以支持。据此，一审法院判决：被告贵州大容房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告田晓叶、杨彩霞逾期交房违约金25564元。案件受理费440元，减半收取人民币220元，由被告贵州大容房地产开发有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，2014年5月25日、6月19日出现暴雨，降雨量分别为92.4毫米、79.1毫米，7月15日出现特大暴雨，降雨量145.6毫米，高出警戒水位3米，接近历史最高水位。2014年8月8日，上诉人与田维忠签订《工程外包合同》，约定清淤工期12天。2014年9月18日，上诉人与遵义长天变压器有限责任公司签订《变压器修理合同》，约定维修周期15天，该工期为变压器运出工地至返回工地的工期。2014年10月28日，上诉人与铜仁正泰电气有限公司、贵州铜�兴铜电力有限责任公司电力安装公司签订《变压器维修协议》，约定维修工期15天。本院认为：本案的争议焦点是：1、2014年5月-7月遭受的多次洪涝灾害是否属不可抗力，能否免责；2、政府未完成对凉水井加油站地块的征地、拆迁，导致不能达到交付条件，是否属不可抗力，能否免责；3、本院（2015）铜中民二终字第248号民事判决认定“因政府原因导致逾期交房免除了上诉人逾期交房的违约责任”，本案应否参照该认定。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。一、关于2014年5月-7月遭受的多次洪涝灾害是否属不可抗力，能否免责的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所�不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”规定，2014年5月25日、6月19日出现暴雨，降雨量分别为92.4毫米、79.1毫米，该降雨属夏季正常降雨，不属不可抗力；7月15日出现特大暴雨，降雨量145.6毫米，高出警戒水位3米，接近历史最高水位，本院认为，该降雨超出一般人的合理预期，造成了重大洪涝灾害，应属不可抗力。洪涝灾害发生后，清淤与变压器的维修工作可以同时进行，清淤工期12天，变压器维修工期30天，本院认定逾期交房期限扣除30天。对上诉人所持“2014年5月-7月遭受的多次洪涝灾害属不可抗力，可以免责”的上诉理由，本院部分采纳。二、关于政府未完成对凉水井加油站地块的征地拆迁，导致不能达到交付条件，是否属不可抗力，能否免责的问题。第一、上诉人作为房地产开发企业，依法应当与土地管理部门订立国有土地使用权出让合同，进而取得国有土地的使用权，政府未能征地拆迁导致不能交付土地的行为属合同行为，不属不可抗力。第二、双方约定“若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的出卖人不承担责任”，但该条款位于《商品房买卖合同》第十二条对项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件中“城市基础设施”的第3小项中，从合同内容和上、下文结构看，主要是针对商品房自身的基础设施应当具备的交付条件形成的合意，如通水、通电、通气、供暖、宽带网络等线路敷设到户后，才符合约定的交付条件。若因政府或是其他原因造成上述基础设施未达到交付条件的，大容房开公司免除民事责任。但是，该《商品房买卖合同》约定有专门的逾期交房违约责任条款，即合同的第十三条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理”，该约定只将不可抗力排除在“逾期交房责任”之外，并未约定政府原因，故政府原因并非逾期交房免责的事由。综上，对上诉人所持“政府未完成对凉水井加油站地块的征地拆迁，导致不能达到交付条件，属不可抗力，应当免责”的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。三、关于本院（2015）铜中民二终字第248号民事判决认定“因政府原因导致逾期交房免除了上诉人逾期交房的违约责任”，本案应否参照该认定的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条：“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明”的规定，本院（2015）铜中民二终字第248号民事判决对“政府未完成凉水井加油站地块的征地拆迁导致未能竣工验收备案”的事实予以了认定，但该事实的认定并不能导致免除大容房开公司的逾期交房责任，理由不再赘述。故对上诉人所持“本院（2015）铜中民二终字第248号民事判决认定‘因政府原因导致逾期交房免除了上诉人逾期交房的违约责任’，本案应当参照的”上诉理由，不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定，上诉人已逾期交房243天，扣除因不可抗力原因逾期30天，即逾期213天，其承担的违约金为526000元×0.0002／天×213天＝22408元（保留整数）。综上所述，上诉人大容房开公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更铜仁市碧江区人民法院（2017）黔0602民初834号民事判决为由上诉人贵州大容房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人田晓叶、杨彩霞逾期交房违约金22408元;二、驳回被上诉人田晓叶、杨彩霞其他诉讼请求。二审案件受理费439元，由上诉人贵州大容房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  田亚勇审判员  王电赏审判员  向 前二〇一七年十一月二十八日书记员  吴 慧