河南省汝州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汝民初字第1298号
原告褚辉辉，女，1993年7月5日出生，汉族，住汝州市。
委托代理人任武当，男，河南神鹰律师事务所律师。
委托代理人胡少峰，男，河南神鹰律师事务所实习律师。
被告汝州市福地房地产开发有限公司，住所地汝州市风穴路人行对面。组织机构代码：69734569—X。
法定代表人孙志远，该公司董事长。
委托代理人焦志强，男，1967年4月27日出生，汉族，住汝州市，该公司职工。
委托代理人樊建成，男，河南博裕润律师事务所律师。
原告褚辉辉诉被告汝州市福地房地产开发有限公司（以下简称汝州福地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理后，依法由审判员智亚利适用简易程序于2015年7月29日公开开庭进行了审理。原告褚辉辉及其特别授权委托代理人任武当、胡少峰，被告汝州福地公司的特别授权委托代理人焦志强及一般授权委托代理人樊建成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告褚辉辉诉称，2013年10月15日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告位于汝州市葛庄村洛界公路北侧的洪山福地花园第11幢1单元3层302房，房屋面积90.64平方米，单价每平米1800元，总金额163152元整。原告按照约定支付了全部房款。合同约定被告应在2014年5月1日前交付原告购买的经验收合格的商品房。房屋交付期限到期后，被告未按期交付房屋，原、被告经协商签订《协议》一份，约定逾期交房及逾期支付违约金的应按照交付房总价款的日万分之三支付违约金。房屋交付期限到期后，被告未按时交房也未支付违约金。故请求：1、判令被告立即交付原告在被告处所购买的房屋。2、判令被告自2014年5月2日起至2015年5月1日止按购房款总价值日万分之三支付原告违约金17865元，并从2015年5月2日起按房屋总价款的日万分之三支付原告违约金至房屋交付之日止。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告汝州福地公司辩称，被告汝州福地公司已经在2014年5月1日前将商品房交付给原告褚辉辉，当前原告正在装修，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条之规定，原告已经接收房屋并已装修，依法应当确认被告汝州福地公司已经商品房进行交付。如原告认为未经验收备案或存在质量问题，可提起解除合同和赔偿损失的诉讼。故应当驳回原告的诉讼请求。同时，原告褚辉辉不是2014年9月4日与被告所签订协议的一方当事人，而原告与被告签订的《商品房买卖合同》上又没有逾期交房的违约约定，且2014年9月4日的《协议》第二条第1项约定从《商品房买卖合同》所规定的交房日期的次日起至2015年元月31日，按购房款总额的日万分之一计算违约金。同时，《协议》第2项约定自2015年2月1日起至交房之日，按月万分之三计算违约金，故原告的请求过高。
经审理查明，2013年10月15日，原告褚辉辉与被告汝州福地公司签订《商品房买卖合同》一份，载明出卖人汝州福地房地产开发有限公司。买受人褚辉辉。第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于葛庄村洛界公路北侧的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为汝国用（2010）第0004号…出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】洪山福地花园。建设工程规划许可证号为建字第410482（2013）3号，施工许可证号为汝建施字第201304号。…第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的第11幢1单元3层302号房。该商品房建筑面积共90.64平方米，其中套内建筑面积79.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.38平方米…。第四条计价方式与价款出卖人与买受人预定按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1800元，总金额（￥163152元）壹拾陆万叁仟壹佰伍拾贰元整。…第六条付款方式及期限买受人首付款为肆万玖仟壹佰伍拾贰元整（￥49152元），剩余房款为壹拾壹万肆仟元整（￥114000元）用于银行贷款。…第八条交付期限出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格后，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府部门以及非出卖人原因造成房屋无法按期交付的；3、施工中遇到国家允许顺延工期的停电、停水或者天气自然等原因，乙方（褚辉辉）逾期交款的，则甲方（汝州福地公司）交房日期可相应推迟，甲方执行本款时须在交付时向乙方出具收款凭证。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按第2种方式处理，即双方如在执行本合同过程中发生争执，应首先通过友好协商解决，如双方不能达成一致意见，可提交汝州市仲裁委员会进行仲裁或向人民法院起诉。…第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。…第十九条本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的依法向人民法院起诉等内容。
另查明，1、原告褚辉辉已于2013年8月11向被告支付首付购房款49152元，剩余购房款已于2013年11月1日办理按揭手续并到达被告账户。2、由于被告汝州福地公司没有按照合同约定于2014年5月1日前交房，被告汝州福地公司与洪山福地花园全体业主于2014年9月4日签订《协议》一份，协议载明：甲方：汝州市福地房地产开发有限公司乙方：洪山福地花园全体业主根据《中华人民共和国合同法》等相关法律、条例之规定，为维护双方供求关系和业主利益，针对洪山福地花园延期交房等事宜，甲、乙双方在平等、公正、自愿、诚信的基础上，经协商，签订本协议，以共同遵照执行。一、交房时间及工程进度计划1、交房时间甲方在2015年1月31日前向乙方交房；2、工程进度计划（1）2014年10月1日—2014年11月1日粉刷结束；（2）2014年11月1日—2014年12月1日门、窗及线路安装完毕；（3）2014年12月1日—2015年1月31日以前，管网、电梯、道路硬化施工结束，健身器材安装完毕，绿化项目春节过后施工。二、延期交房违约金1、对现已延期交房的业主，按国家有关规定自购房合同中约定交房日期的次日起，甲方按乙方购房款总额每户每天赔偿违约金万分之一，2015年元月31日以前的赔偿款在2015年2月28日之前支付给乙方。若甲方在2015年2月28日以前没有给乙方支付违约金，甲方在2015年3月份以内按购房款总额的万分之三支付给乙方；2、甲方在2015年元月31日以前仍不能给乙方交房者，自2015年2月1日起，按购房款总额的万分之三赔偿违约金，且每月兑付一次等内容。甲方：汝州市福地房地产开发有限公司（签章）孙慧翔（签章）；乙方业主：褚辉辉等业主签名捺印。3、在协议签订后，被告汝州福地公司至今没有按照《协议》约定向原告支付任何违约金。4、当前洪山福地花园小区仍在进行施工中，尚未进行验收。5、本案在审理过程中，原告褚辉辉承认因提前装修已于2015年6月15日从被告处领取了房屋钥匙，但没办理房屋交接手续。当前房屋正在由原告进行装修。
本院认为，依法成立的合同，受到法律的保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告褚辉辉与被告汝州福地公司签订的《商品房买卖合同》不违法法律的强制性规定，合同内容不损害国家、集体及第三人和社会公共利益，双方应当按照约定履行自己的义务。被告汝州福地公司辩称，被告已于2014年5月1日前将原告所购商品房交付给原告，由于其没有提供关于交付行为的相关证据，且原告承认因提前装修在2015年6月15日从被告处领取的房屋钥匙，故本院认定，原告于2015年6月15日从被告处领取房屋钥匙。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十二条及第十三条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可请求解除合同和赔偿损失。本案中，原告已于2015年6月15日从被告处领取房屋钥匙，并开始装修，应认定已经由原告占有使用该房屋。如原告褚辉辉认为被告所交付的房屋不符合质量规定，则可要求与被告解除购房合同或要求被告进行赔偿。故对原告要求交付房屋的请求，本院不予支持。被告辩称，原告褚辉辉不是2014年9月4日与被告所签订《协议》的一方当事人，而原告与被告签订的《商品房买卖合同》上又没有逾期交房的违约约定，应当驳回原告的诉讼请求。由于原告褚辉辉提交的双方于2014年9月4日签订的《协议》书上不仅有原告的签名且有被告汝州福地公司的印章及当时法定代表人的签章，并具有完整的骑缝章，故对于原告提供的协议，本院依法予以认定。被告应当按照《协议》约定交付房屋并支付违约金。至于被告辩称，《协议》第二条第1项约定，从《商品房买卖合同》所规定的交房日期的次日起至2015年元月31日前，按购房款总额的日万分之一计算违约金。由于第二条第1项的后半部分约定：“若甲方（汝州福地公司）在2015年2月28日以前没有给乙方支付违约金者，甲方（汝州福地公司）在2015年3月份以内按购房款总额的万分之三支付给乙方。”从协议签订至今，被告汝州福地公司并没有支付过原告任何违约金。故对被告要求自约定交房次日至2015年元月31日前按购房款总额的日万分之一支付违约金的辩称，本院不予支持。自购房合同约定的次日即2014年5月2日起至2015年元月31日至被告应当按照购房款总额的日万分之三支付原告违约金。另，被告汝州福地公司辩称，按照《协议》第二条第2项的约定，自2015年2月1日至实际交房之日，应按月万分之三计算违约金。由于该《协议》的第二条的第1项已经明确约定在被告汝州福地公司按时支付违约金的前提下2015年2月1日前的违约金按照购房款总额的日万分之一，且该《协议》的第一条第1项明确约定被告在2015年1月31日前交房。在被告进一步延迟交房时，明显减轻其赔偿责任显然不符合实际情况。故对被告认为自2015年2月1日起按照购房款总额月万分之三支付违约金的辩称，本院不予支持。结合第二条第1项的约定，可以认定如被告在2015年1月31日前没有交房，自2015年2月1日起至实际交房之日，被告按照购房款总额的日万分之三支付原告违约金。自双方约定交房之日次日起即2014年5月2日至房屋交付之日止即原告领取房屋钥匙之日2015年6月15日，被告应当按照原告购房款总额的日万分之三支付原告违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条之规定判决如下：
一、被告汝州市福地房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告褚辉辉支付自2014年5月2日起至2015年6月15日止按购房款总额163152元的日万分之三计算违约金。
二、驳回原告褚辉辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费247元，减半收取123.5元，由原告褚辉辉负担73.5元，由被告汝州市福地房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审判员 智亚利
二〇一五年八月二十四日
书记员 王翠萍
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。