三门峡市湖滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第1228号
原告赵某某，男，
原告王某某，女，
二原告委托代理人李战，男，系三门峡老年协会法律服务中心法律工作者。代理权限为特别授权。
被告赵某某，男，
委托代理人司耀总，河南崤山律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告赵某某、王某某与被告赵某某侵权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭爱丽独任审判，公开开庭进行了审理，原告赵某某、王某某及二原告委托代理人李战，被告赵某某及其委托代理人司耀总到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某某、王某某诉称：二原告于1980年6月21日登记结婚，双方均为再婚，婚前，赵某某有二子四女，被告赵某某系小儿子，王某某有两个男孩，父母含辛茹苦抚养他们长大成家立业。尤其赵某某结离婚三次，父母更是付出巨大心血。2001年陕县政府为解决老干部住房困难集资建房，二原告筹款60000元购买了黄河路北八街坊28号楼3单元2楼南户房屋一套。2002年，赵某某第三次结婚，二原告将房屋暂作为赵某某婚房使用，自己在外租房居住，二原告现已年迈，无力支付租金水电暖费用，要求赵某某腾房无果，诉至法院，请求判令被告停止侵权，立即搬出二原告位于黄河路北八街坊28号楼3单元2楼南户房屋，由二原告居住。
被告赵某某辩称：一、该房屋是以我父亲赵某某的名义，但实际出资60000元是我二姐，交款的是我，二原告未出分文，且未参与集资活动。二、原告在原房屋拆除集资建房时就表示将涉案房屋给我，每次交房款都是我二姐出钱，我交完将手据给我二姐，2001年9月15日交第三次房款前父亲又将涉案房屋的产权用书面形式明确给了我。三、涉案房屋系陕县政府分给父母亲的房屋被拆迁后的回迁房，原房屋我们六姐妹和父母一直居住在此，1998年原房屋拆迁重建，我们才分得涉案房屋，我出资购买后，装修好并一直居住至今。四、二原告所说不属实，他们在重组家庭后，为了做生意方便一直在棉纺厂租房居住至今。
经审理查明：1980年6月21日，赵某某与王某某在三门峡市湖滨街道办事处登记结婚，陕县商务局于2014年6月5日出具证明，载明：“赵某某同志系陕县经协办（已于2005年并入陕县商务局）退休职工，其位于湖滨区黄北八街坊（六幢楼）28号楼三单元二楼南户房屋一套，为2000年县政府统一集资建房时，赵某某本人出资陆万元（60000元）购买所得。”赵某某提供2000年2月25日、9月5日、2001年9月19日的收据存根联复印件三份，证明该房款系其缴纳的事实；提供证人郭兰州、王云芳、尉军让、刘连丝的证言，证明今年正月初原、被告双方因房子发生纠纷；提供邓毅玲与王红卫的租房协议（涂改为王某某），证明王某某在棉纺厂租房居住的事实。
赵某某提供赵某某于2001年9月15日出具的证明，载明：“我六幢楼有集资房一套，建筑面积为98.47平方米，享受面积为80平方米，房款共计60829.82元，此房款全部有二孩子赵某某所缴，产权归己。有权管理、装修使用，与任何人无关”；提供赵某某于2013年8月17日出具房屋产权证明，载明：“关于三门峡市黄河路北八街坊28号楼三单元3号陕县经协办集资房，建筑面积97平方米。此套房子仅以我的名义集资，实际集资款全部由小儿子赵某某按要求交清，并居住至今。本人没有参与集资缴费，故本房屋产权归儿子赵某某所有，其他子女对上述无异议。证明人父亲赵某某，其他五个子女签字确认”；提供二姐夫秦向东的证言，证明2005年10月1日赵某某第三次结婚前其岳父赵某某找其商量赵某某婚事，并再次确认该房屋归赵某某所有，10平方米地下室也归赵某某所有的事实，并于同日向秦向东出具证明，载明：“我有黄北八街坊28号楼3单元住房一套，面积97.5平方米，另有地下室10平方米，总共61000元，全由长青付给，现将此房给予赵某某所有”；提供房款收据三份（收据联原件）证明其缴纳建房集资款60000元的事实。
庭审中，赵某某声称上述三份证明不是本人真实意思表示，系被胁迫所写，经本院明释，赵某某放弃鉴定。赵某某曾用名赵峻峰。
本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，该房屋虽然名义上为赵某某，但是从赵某某提供的交款收据原件和赵某某本人于2001年9月15日、2005年10月1日、2013年8月17日出具的三份证明，以及赵某某女婿（赵某某二姐夫）秦向东出具的证言，可以相互印证该房款实际为赵某某缴纳，并由赵某某装修居住至今的事实。赵某某在2000年集资建房时，实际所有的仅是购房名额，并非房屋，从其出具的三份证明可以看出，其已经将自己的购房名额转让给其子赵某某，赵某某在获得该名额后，陆续以父亲赵某某的名义缴纳房款，其应该为该房屋的所有权人。原告提供的缴纳购房款收据为存根联复印件，没有加盖印章，也说明收据联不在其手中，从常理来说，本人缴纳房款应为收据联而非存根联，该证据显然不能证明赵某某交房款的事实，陕县商务局的证明没有其他证据相互印证，且与本案事实明显矛盾，无法认定为赵某某本人缴纳房款的事实，故本院对赵某某主张其缴纳房款事实不予认定。二原告虽然系夫妻关系，但是购房名额不是房屋，其是基于赵某某的陕县经协办职工身份而取得，并非基于二原告的婚姻关系所产生，不能认定为夫妻共同财产，且该房屋赵某某居住十几年之久，王某某如果不同意该房屋名额转让，应当在赵某某居住时即提出异议，其没有主张即视为同意赵某某对该购房名额的处理意见。另外，二原告没有证据证明赵某某出具的三份证明为胁迫所写，又放弃鉴定，故二原告主张该房屋所有权，要求被告赵某某腾房，没有事实和法律依据，应当予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：
驳回原告赵某某、王某某的诉讼请求。
案件受理费300元，适用简易程序，减半收取，由原告赵某某、王某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审判员 郭爱丽
二〇一五年七月二十四日
书记员 姚立恒
一、关于购房资格转让协议是否有效的问题
法无明文禁止即自由。法律并没有明令禁止购房指标的转让，在这一块，法律上属于空白。虽然我国《城市房地产管理法》规定：未依法登记取得权属证书的房地产不得转让，但它仅仅是对物权行为的限制，转让购房名额，并非物权范畴。因此，其不能作为合同无效的法律依据。其次，职工按单位政策享有优惠购房的权利，与单位签订认购资格时其尚未实际取得房屋，因此，职工对房屋的权利只属于资格权利，在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴。此类房屋转让过程中发生的纠纷，属于购房资格转让纠纷，并非房屋所有权转让纠纷；转让行为不违反法理的强制性规定；没有损害其他人利益，合同有效，双应当继续履行。
二、关于夫妻一方不知情是否可以解除合同的问题
第一，购房指标不属于夫妻共同财产。如本案中被告芮某认为其与李某签订的《购房指标买卖合同》没有经过其妻子王某的同意，属于无效合同；王某也声称购房指标属于夫妻共同共有的，李某与芮某签订的《购房指标买卖合同》没有经过她同意，该协议为无效协议。但笔者认为，协议的标的不是房屋所有权，只是购房资格，不存在房屋所有权的转移问题，因此，与夫妻共同财产无关。此外，购房资格是基于单位职工身份而取得，而非基于婚姻关系所产生的权利，因此该资格并不属于夫妻共同财产范畴。
第二，即使认定购房资格为夫妻共同财产，一般推定购房资格的转让为夫妻共同的意思表示。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”夫妻是一种相当亲密的生活关系，受让方有理由相信，转让方得行为应为其夫妻双方共同意思表示，那么，转让方不得以其妻子不同意或不知道为由对抗善意的受让人。但如果对方确实能够举出证据，证明夫妻一方不知情，那么购房指标转让协议可能会成为效力待定合同。
三、关于无权属证书的房屋的购房指标转让合同的效力
我国《物权法》规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。如前所述，单位团购房转让合同是团购房资格的转让，并非房屋所有权转让纠纷，属债权范畴。即使涉案房屋未依法登记领取权属证书，其法律效力是物权不发生变动，不影响团购房资格转让合同的效力。
四、关于单位禁止转让团购房资格的规定是否影响购房指标转让合同的效力
虽然，一般单位都会禁止本单位的职工将其购房资格转让他人，但这仅仅是单位内部的规定，职工违反单位内部规定，只能由单位内部进行处理，这并不影响购房指标转让合同的效力。我国《合同法》规定，只有符合《合同法》第五十二条规定情况下（第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。）才无效。因此，购房指标转让一般应当认定有效。
五、签订购房指标转让合同应当注意的问题
第一，不是所有的购房指标转让合同都有效，如经济适用房、军用房等购房指标转让协议，一般认定为无效。经济适用房、军用房等，是针对特殊人群，国家有严格的条件限制，购房人必须符合相关的条件。经适房配售后，5年内不得上市交易。确需转让的，由原购房人向市房地产行政管理部门申请回购，回购价格由市价格部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。在限制转让的年限内将房屋转让，或将购房权私自转让给没有购房资格的人，以上行为违反国家关于购买经济适用住房的相关规定，法律认定该类购房指标的转让协议无效。
第二，转让人签名，最好让所有共有人都签名，如果其他人签名现实无法实现，需转让人获得其他共有人的书面同意书，以防其他共有人以不知情为由，要求确认转让协议无效。
第三，违约条款的设置。为避免双方出现违约行为，一定要设置好违约条款，使对方不敢轻易违约或者即使对方违约，己方也不至于遭受过重的损失。
第四，购房款的支付方式的约定。转让方在签订购房指标转让合同时，因受让方不直接与开发商接触，而是转让方与开发商签订房屋购销合同的，因此，应当注意对受让方购房款支付方式的约定，以防对方不按时支付房款，导致转让方需向开发商承担违约责任。
第五，交房时间、办理房屋过户手续时间的约定。因与开发商签订房屋购销合同的是转让方，所有开发商交房、办理产权登记的合同相对人是转让方，因此，受让方应在购房指标转让合同中约定好交房时间及办理房屋产权过户登记手续等的合理时间，否则，可能会导致受让人支付了转让费、购房款，却无法合理的使用房屋。