河北省武安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民初字第274号
原告（反诉被告）李文有。
委托代理人张向东，武安市西土山乡法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）李某甲。
委托代理人柴如雪，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。
原告（反诉被告）李文有与被告（反诉原告）李某甲物权确认及返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告李文有及其委托代理人张向东、被告李某甲及其委托代理人柴如雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告李某甲的祖父李秋兴（已故）原属同村同族，李存兰系被告李某甲的祖母。1994年李秋兴购买了坐落于武安市武安镇北苑小区16排13号房产一处即本案诉争房产，后该房产登记在被告李某甲名下，当时李某甲3岁。1998年7月，经中间人张某介绍，李秋兴以78000元的价格将该房卖予原告。当时原告付给李秋兴78000元，李秋兴与原告签订了购房协议，并出具了收款条。同时李秋兴将房产证交给原告，然后其全家腾出房屋，原告搬进去居住至今。在居住期间原告以该房屋为登记地址办理了水电费、有线电视、电话初装费，并登记为该处的常住户口，且对该房屋进行了装修改造。2013年春，原告找到被告李某甲协商过户事宜，但遭到了被告李某甲的拒绝。原告认为原告于1998年购买房屋后以房屋的实际所有人对该房屋进行占有、管理和维护至今，双方均无异议，该房屋的所有权应依法确认为原告所有。经与被告协商过户无果，只好诉诸法院。诉讼请求：1、要求确认位于武安市武安镇北苑小区16排13号的房屋归原告所有。2、诉讼费用由被告承担。
原告为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、原告李文有身份证一份，用以证明原告具有适格的诉讼主体资格；
2、房屋所有权证（证号501245）一份，用以证明原告买房后合法持有了本案诉争房产的房产证，是被告祖父李秋兴将房产证交付给原告；
3、被告祖母李存兰书面证言一份，用以证明被告祖父李秋兴于1998年7月份将本案诉争房产卖给原告，原告向李秋兴支付了78000元的房款，李存兰要求李某甲过户给李文有；
4、照片7组共14张，用以证明原告对本案争议房产进行了装修改造，与购买前形成鲜明对比；
5、音频资料一份，用以证明被告及其父母没有对本案诉争房产进行过任何权利的主张，被告母亲黄超英称在2013年才知道李某甲名下登记有该房产，其也承认购房款已经给付李秋兴；
6、证人张某当庭证言，用以证明证人与原告李文有原系武安市委办公室同事，1998年7月，经证人建议，原告与李秋兴协商购买了本案诉争房产，价格为78000元。经证人在场见证，原告向李秋兴付款78000元并与李秋兴签订了房屋买卖协议，李秋兴为原告出具了收据并将房产证给付原告。原告购买房屋后在此房屋居住至今，并对房屋进行了改造；
7、证人王某时、李某乙、郭巍当庭证言各一份，用以证明三位证人均系本案诉争房产的邻居，1992年左右李秋兴购买了本案争议房产，几年后李秋兴将该房卖给了原告李文有。李秋兴当时腾房搬家时，其子李国强也在场。李文有在购房后一直在此房居住至今，并将房产北楼由二层改造为三层，南屋由平房改造为二层，进行了院落顶棚安装等室内外装修改造；
8、本院依原告申请分别于2014年3月21日、2014年5月12日对李某甲祖母李存兰所作询问调查笔录三份，用以证明原告所出具的证据3为李存兰亲笔书写，为李文有作证是其真实意思表示。另本案诉争房产系被告祖父李秋兴出资购买，买后由李秋兴办理房产登记，将该房屋直接登记在年幼的被告名下。后李秋兴将该房以78000元价格出卖给原告李文有，李文有将房款付清后李秋兴给付原告该房产的房产证。搬家腾房时被告父亲李国强也在场。李文有在购房后在此房居住至今并对房屋进行了改造。关于此诉争房屋，被告父母对买房卖房是知情的。关于该房登记于被告名下，李存兰起初称被告父母在房屋出卖前就已知情，后又称不记得李秋兴是否将房产登记之事向被告或被告父母说过，其并未给被告或其父母说过；
9、本院依职权调取本案争议房产的产权档案一份共22页，用以证明本案诉争房产的档案登记情况如下：1992年2月24日李秋兴以李某甲名义从原房主颜晓冬处购得本案诉争房产，1994年5月，经李秋兴全程代办，将该房产登记于其孙李某甲名下，李秋兴领取了该房的房屋所有权证，证号为501245，后2013年李某甲称房产证不慎丢失，登报将原房产证声明作废，并补发新的房屋所有权证（证号为201302505）；
10、本院依职权于2014年5月12日调取被告父亲李国强询问笔录一份，用以证明被告父亲李国强称本案诉争房产系其父亲李秋兴购买，该房的购买与出卖，其均不知情。关于此房登记为被告李某甲的名字，其于去年左右原告要求过户时才得知。父亲在世时，未向其及其妻说过该房产登记于李某甲名下及给李某甲买房或赠予李某甲的事情。
被告辩称，一、本案诉争房产系被告祖父李秋兴赠与被告的财产，该财产已登记在李某甲的名下，赠与行为已完全成立并有效；二、李秋兴出卖该财产属于无权处分，因为其不是房屋所有人，李秋兴在处分该财产时李某甲属于未成年人，其并未有征求李某甲的同意，李某甲对此毫无知情。依据法律规定，父母是未成年子女的监护人，监护人应当正确履行监护的职责，妥善监管未成年人的财产，除为保护未成年人的利益之外，不得处置未成年人的财产。综上，本案原告与李秋兴所确定的房屋买卖行为是无效行为，法院应驳回其诉讼请求。
反诉原告李某甲诉称，李秋兴（已故）系反诉人李某甲的爷爷。1994年李秋兴购买了坐落于武安市武安镇北苑小区16排13号房产一处，该房是李秋兴赠与给其孙即反诉人李某甲的房产，并将该房产登记在了反诉人李某甲的名下，根据《民法通则》相关规定，已经完成了赠与行为，即该房产为反诉人李某甲所有。而后李秋兴处分房产的行为，反诉人既不知情也不同意，属无权处分，是无效行为。被上诉人没有购房合同，也没有证据能证明其支付了相应价款，更没有办理房屋产权变更登记，不属于善意取得的范畴。因此，涉案房产仍应当是反诉人所有。反诉请求：1、依法确认被反诉人与李秋兴（已故）之间的房屋买卖行为无效；2、依法判令被反诉人将涉诉房屋腾清并交还给反诉人；3、诉讼费用由被反诉人承担。
反诉原告未向本院提交证据。
反诉被告李文有辩称，一、本案诉争房产李秋兴没有赠与李某甲的意思表示，没有完成房屋的赠与行为；二、李秋兴卖给原告房屋的行为合法有效，属于有效处分；三、李文有买房后进行了长期的自由占有和善意占有，期间李秋兴、李某甲及其家人未提出过任何异议，原告并没有侵犯李某甲的任何权利，依法驳回其反诉请求。
经庭审质证，被告（反诉原告）李某甲对原告（反诉被告）李文有提交的证据1无异议，本院对该证据予以认定。被告对原告提交的证据2真实性无异议，对原告所持证明目的提出异议，认为该证据能确定李秋兴与原告李文有之间的房屋买卖行为无效及李秋兴将自己购买的房屋赠与李某甲，该赠与已成立。本院认为，鉴于该房产证已由被告于2013年登报声明作废，本案诉争房产已补发新房产证，该房产证已经失效，本院仅对原告基于房屋买卖合同，由李秋兴给付而持有该房产证的真实性予以认定。被告对原告提交的证据3提出异议，认为证人应当出庭作证接受双方当事人的质询，证人没有正当理由不到庭的其证言不应当采信。本院认为，证人李存兰年迈体弱不便出庭，其证言本院业已调查核实，内容客观真实并与原告所举其他证据相互吻合，本院对该证据予以认定。被告对原告提交的证据4提出异议，由于是以邻居房屋为参照物作出对比，原告未举证证明本案争议房产在改造前与邻居房屋原貌一致，故不能证明原告修缮改造过本案争议房产的目的。本院认为，该组证据客观真实，并有其他多名证人所作证言予以支持，本院对该组证据予以认定。被告对原告提交的证据5提出异议，被告未主张权利，是由于直到2013年被告才知权利被侵害，现被告已提起反诉主张。李某甲母亲黄超英是在原告李文有自称有买房协议和收条的情况下做出购房款已经给付李秋兴的认可，但是由于原告无法提交购房协议和收款条，黄超英所作该认可是在被欺骗的情形下作出的错误认可。本院认为，关于购房款已给付李秋兴，有其他证人证言相佐证，符合客观事实，该份证据具有证据的真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定。被告对证人张某的当庭证言提出异议，认为证人述称买房时有协议和收条，但是被告却未提交。证人述称买卖协议上卖方只有李秋兴一人签字，李某甲的法定监护人并未签字，所以买卖协议无效。本院认为，证人张某的当庭证言客观、真实，也与原告所提交其他证据相互佐证，本院该份证人证言予以认定。被告对证人王某时、李某乙、郭巍的当庭证言提出异议，认为三位证人均证明房屋出卖后搬家时李某甲的父亲李国强在场，但由于李某甲父母不知道该房是登记在在李某甲名下，所以说李秋兴处分房产李某甲父母是不知情的，即使参与搬家，也不能得出李国强同意处分房产的事实。本院认为，三位证人的当庭证言相互印证，客观真实，本院对该三份证人证言予以认定。原告对本院依其申请调取的被告祖母李存兰的三份调查询问笔录无异议，被告对该三份笔录均有异议，认为该三份笔录不符合依申请取证的范围，程序上有瑕疵。5月12日的两份笔录内容出现矛盾，16时所作笔录中，李存兰称争议房产登记在李某甲名下李某甲父母在卖房前就已知道，17时30分所作笔录中李存兰称不记得李秋兴曾将争议房产登记之事告知李某甲父母和李某甲，李存兰本人未向李某甲父母及李某甲说过此事。本院认为，对李存兰所作笔录系原告确因客观原因不能自行收集，亦为核实证人证言和审理案件之需要，笔录确由两人共同完成，调查人与记录人的签名虽有遗漏（庭审后补签），但鉴于其三份笔录大部分内容与其他证据互相吻合，本院对该三份调查询问笔录予以认定。对于房产登记之事李某甲父母及李某甲是否于卖房前即已知情，根据原告所举其他证据、李某甲及其父母的陈述，本院认定为在诉争房产出卖前李某甲父母及李某甲对房屋登记不知情。原、被告对本院依职权调取的本案诉争房产的产权档案均无异议，本院对该证据予以认定。原告对本院依职权调取的被告父亲李国强的询问笔录提出异议，认为李国强陈述部分失实，该笔录效力低于其他证人证言的效力。被告对该询问笔录提出异议，认为该证据不属于人民法院依职权调取的范围。本院认为，调取该询问笔录属审理案件之需要，该笔录中李国强的部分陈述与原告所举其他证据、证人证言及其妻黄超英陈述相互矛盾，本院仅对该笔录部分内容予以认定。
经审理查明：1992年2月24日被告（反诉原告）李某甲的祖父李秋兴以年仅2周岁的李某甲名义从原房主颜晓冬处购得本案诉争房产，该房产位于武安市武安镇北苑小区16排13号。在购买该房后，大多数时间是李秋兴在此独居，其妻子李存兰等家人因长居邯郸市，只偶尔来此小住。1994年5月，经李秋兴全程代办，将该房产登记于李某甲名下，李秋兴领取了该房的房屋所有权证，证号为501245。1998年7月，李秋兴与原告（反诉被告）李文有签订房屋买卖合同，李秋兴将本案诉争房产以78000元的价格卖于原告李文有，李文有将购房款付清后，李秋兴将诉争房产房产证给付李文有。此后不久李秋兴带着李某甲父亲李国强一起搬家腾房，李某甲父母得知房屋出卖之事但未提任何异议。李文有此后在诉争房产居住至今并对房屋进行了改造：房产北楼由二层改造为三层，南屋由平房改造为二层，并进行了院落顶棚安装等室内外装修改造活动。大约2005年或2006年，李秋兴去世。李某甲称在李秋兴临终前，通过李秋兴的述说当时才得知本案争议房产登记在其名下，李某甲母亲黄超英称李秋兴临终前仅得知李某甲名下登记有一处房产，但并不知道即为本案诉争房产，李秋兴也从未向其表示要赠与李某甲房产。李某甲父母均称直至2013年原告李文有找到其要求房屋过户时才得知本案争议房产登记在李某甲名下。后李某甲称原房产证不慎丢失，登报将诉争房产原房产证声明作废，并补发了新房屋所有权证（证号为201302505）。
本院认为，本案主要争议焦点有三：一为本案的合同法律适用问题；二为本案争议房产对于被告（反诉原告）李某甲而言，是否已成立有效的赠与合同；三为李秋兴处分诉争房产的性质是否系无权处分。首先，必须要明确本案的法律适用问题。根据合同法相关司法解释，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。鉴于本案中争议房产的购置、买卖等合同行为均成立在《中华人民共和国合同法》施行之前，故本案中买卖合同或赠与合同的法律适用上，在未有合同法解释另有规定的情况下，应当适用当时的《中华人民共和国民法通则》及其司法解释，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。二、根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见的相关规定，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立。赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产。根据《中华人民共和国合同法》，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。本案中，李秋兴虽以未成年的李某甲的名义购买本案诉争房产并将该房产登记于李某甲名下，但并未向李某甲及其父母明确表示将该房产赠与李某甲，更无书面赠与合同，亦未交付给李某甲或其父母产权证书及房屋。也由于李秋兴未有赠与之意思表示，李某甲及其父母也就未有接受赠与之意思表示。所以综上，依照当时民法通则关于房屋赠与及向未成年赠与的相关法律规定及合同法关于赠与的定义，本案中争议房产对于被告李某甲而言，并未成立有效的赠与。三、由于本案诉争房产系李秋兴出资购买于其与李存兰夫妻关系存续期间，故该房产属于李秋兴与其妻李存兰的夫妻共同财产。而对李秋兴出卖诉争房产，李存兰表示认可，则李秋兴处分争议房产的行为系有权处分。在本案的处理上，本院认为诚实信用是我国合同当事人应当遵循的基本原则。原告（反诉被告）李文有与被告（反诉原告）李某甲祖父李秋兴签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，是双方在平等、互利、自愿基础上所达成的协议，根据合同法规定，属有效合同，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行自己的义务。在接受合理对价并将房屋给付李文有后，李秋兴夫妇就应当履行办理房产过户这一法律规定的合同附随义务。鉴于李秋兴已去世，李存兰同意房屋过户，而李某甲作为有瑕疵的登记权利人，无正当依据享有该房屋所有权，应负有为合法的买受人李文有办理涉案房屋过户的义务。从另一个角度分析，即使根据物权公示公信原则推定李秋兴已作出明确赠与表示，本案诉争房产赠与从登记之日起成立，但由于后来李秋兴出卖该房产后不久，李某甲父母作为李某甲监护人和法定代理人得知此事但未提出任何异议，且李某甲父亲参与了搬家，那么李秋兴出卖房屋的无权处分行为基于李某甲父母默示的追认而转变为有权处分行为，房屋买卖合同亦因追认而有效，该房屋买卖合同所产生的法律后果自始由房产权利人李某甲承受，即李某甲仍要承担履行办理争议房产过户的义务。而李某甲就其祖父李秋兴及其父母处分其房产是否损害其利益，是否造成其损失，系其家庭内部事务，可通过要求处分人赔偿等途径来解决，而不应将此责任强加于支付市场合理对价并实际占有房产多年的善意相对人李文有身上。另外，购买房产是继受房产的重要方式，原告基于有效房屋买卖合同，占有使用诉争房产至今已逾十六载，该房产的事实权利人应为李文有。可见本案诉争房产存在登记权利人与实际权利人不相符现象，从法律维护公平、正义和交易安全的角度出发，在特定的当事人之间，事实物权可对抗法律物权，只有这样才能使真正权利人的权利得到回归。故在本案中虽原告未请求被告承担诉争房产过户的义务，但是鉴于民事诉讼程序系物权确认的重要方式，为保护真正权利人之利益，原告李文有要求确认本案争议房产归原告所有的诉讼请求，本院应予支持。对于反诉原告李某甲基于李秋兴无权处分而要求依法确认反诉被告李文有与李秋兴之间的房屋买卖行为无效的反诉请求，由于李秋兴处分诉争房产并非无权处分而系有权处分行为，该行为并不符合无效民事行为或无效合同之情形，故反诉原告该反诉请求因为缺乏依据，本院不予支持。鉴于李文有基于合法有效的房屋买卖合同对诉争房产享有合法的所有权，其内容包含占有、使用等权利，反诉原告要求反诉被告将本案诉争房屋腾清并交还给反诉人的诉讼请求，亦因缺乏依据而难以得到支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第十四条、第十八条、第五十八条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第10条、第128条、第129条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百八十五条、《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条之规定，判决如下：
一、确认位于武安市武安镇北苑小区16排13号的房屋一处（房屋所有权证号201302505）归原告李文有所有；
二、驳回反诉原告李某甲对反诉被告李文有的诉讼请求。
案件受理费100元、反诉案件受理费2900元均由被告（反诉原告）李某甲承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 张少华
人民陪审员 王彦朕
人民陪审员 刘红燕
二〇一四年十二月八日
书 记 员 王雅丽
附相关法律条款：
《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第十四条：无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。
第十八条：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
监护人依法履行监护的权利，受法律保护。
监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。
第五十八条：下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第10条：监护人的监护职责包括：保护被监护人的身体健康，照顾被监护人的生活，管理和保护被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动，对被监护人进行管理和教育，在被监护人合法权益受到侵害或者与人发生争议时，代理其进行诉讼。
第128条：公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。
第129条：赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产。
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条：当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百八十五条：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条：合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。
《中华人民共和国物权法》第三十三条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。