湛江经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛开法民二初字第34号
原告（反诉被告）：湛江经济技术开发区财政局。住所地：湛江市人民大道中**号。
法定代表人：唐坚，该局局长。
原告：湛江经济技术开发区新域基础设施建设投资有限公司。住所地：湛江市人民大道中**号泰华大厦***室。
法定代表人：赵耀，该公司董事长。
以上两原告的共同委托代理人：何一丹，湛江经济技术开发区财政局主任。
以上两原告的共同委托代理人：ＸＸ，湛江经济技术开发区财政局科员。
被告（反诉原告）：马乙云，男，汉族，住江门市。
原告湛江经济技术开发区财政局（下称开发区财政局）、湛江经济技术开发区新域基础设施建设投资有限公司（下称开发区新域公司）诉被告马乙云物权保护纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法适用普通程序，由审判员何昭峰担任审判长，与审判员梁宇妍、人民陪审员杨飞云组成合议庭，书记员庄丽清担任本案记录，于2014年3月3日、5月28日公开开庭进行了审理。在第一次庭审中，原告的委托代理人何一丹、ＸＸ及被告马乙云到庭参加诉讼。在第二次庭审中，原告的委托代理人何一丹、ＸＸ到庭参加诉讼，被告马乙云经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告开发区财政局、开发区新域公司诉称：湛江经济技术开发总公司（下称开发总公司）在1986年至1994年间多次向原告开发区财政局借款，共1560多万元，其中部分借款由湛江经济技术开发区管理委员会（下称开发区管委会）担保。借款期限届满后，开发总公司仅偿还了部分借款及利息，尚欠开发区财政局本金4142000元及利息3794854.72元。经湛江市中级人民法院调解，开发总公司、开发区财政局及开发区管委会于1999年6月25日达成调解协议，由开发总公司将位于湛江市人民大道中33号的候工楼（共七层）及位于该地号的12000平方米土地使用权抵偿给开发区财政局。湛江市中级人民法院作出（1999）湛中法经初发字第26号《民事调解书》，对上述协议进行了确认，开发区财政局自该《民事调解书》生效之日起即拥有候工楼（共七层）的房产所有权及位于该地号12000平方米土地的使用权。
被告马乙云原属开发总公司职工。开发总公司为了解决职工三班倒工作问题而将候工楼提供给职工作临时休息用房，从没有以任何方式将候工楼503房销售或房改给被告，被告对503房不拥有所有权。此外，开发总公司在企业破产清算时已对单位职工进行了妥善安置，按照被告距法定退休年龄不足5年的情况，已于2002年2月1日将被告的医疗补偿金、养老保险和补充养老保险金一次性交期给当地社会保险部门，被告已提前办理了正式退休手续，由社会保险机构发放退休金。
被告自上述《民事调解书》生效之日起就应该立即搬离候工楼503房，将房屋退还给开发区财政局，开发区财政局也多次以电话及书面方式通知被告搬离503房，但被告一直拒不搬出，从2002年1月起占用该房至今，致使开发区财政局不能出租该房屋，造成租金损失。从2002年1月起至2010年11月（共107个月）的租金为每房每月56.40元，从2010年12月起至2013年7月（共32个月）的租金为每房每月300元，开发区财政局的租金损失为15634.80元（56.40元/月×107月+300元/月×32月）。
根据开发区管委会湛开管[2013]75号《关于同意办理房产过户手续的批复》，上述候工楼的所有权转移登记至原告开发区新域公司，开发区新域公司已于2013年7月26日办理了房产权证。现原告提起诉讼，请求判令：1、限被告马乙云一个月内搬出开发总公司候工楼503房，并将房屋退还给原告开发区新域公司；2、被告马乙云赔偿租金损失15634.80元给原告开发区财政局；3、本案的诉讼费用由被告马乙云承担。
原告在规定的举证期限内提交的证据有：1、（1999）湛中法经初发字第26号《民事调解书》，证明位于湛江市人民大道中33号候工楼（共七层）的所有权归原告开发区财政局所有；2、开发总公司破产清算组出具的《距法定退休年龄五年内人员计缴基金明细表》、《关于处理湛江经济技术开发总公司破产后职工社会保险问题的函》，湛江经济技术开发区社会保险管理局出具的《关于处理湛江经济技术开发总公司破产后职工社会保险问题的函》、《关于收缴湛江经济技术开发总公司破产后社会保险费的复函》，证明被告马乙云在开发总公司破产时距离法定退休年龄不足5年，开发总公司破产清算组向湛江经济技术开发区社会保险管理局预缴养老金等费用后，为被告办理了正式退休手续；3、限期搬迁通知书，证明开发区财政局多次书面通知被告搬离503房；4、开发区管委会出具的《关于抓紧对管委会划拨房产开展出租经营和按评估值入账的通知》、开发区财政局出具的《关于办理房产所有权转移登记的函》，证明开发区管委会、开发区财政局同意将候工楼的房产所有权转移给原告开发区新域公司；5、湛江CQ字第0200006132号粤房地权证，证明候工楼的房产所有权于2013年7月26日转移登记至开发区新域公司名下；6、开发总公司破产清算组出具的《对原湛江经济技术开发总公司相关情况的说明》，证明经湛江市中级人民法院调解，开发总公司于1999年6月25日将候工楼抵偿给开发区财政局；候工楼的建设是为了解决工人三班倒工作问题，并非职工宿舍；开发总公司没有承诺过解决调入职工的住房问题；开发总公司宣告破产后，已对原职工进行了妥善安置。原告在第一次庭审后提供的证据有：1、开发区财政局于2005年出具的《通知》、《追缴房租通知》及开发区财政局于2012年开具给湛江市力拓制冷技术服务有限公司的二份发票，证明2010年12月前候工楼的租金为每月每平方米1.68元，每间房按30平方米计算，每房每月租金为50.40元，另每月收取卫生费6元，合计56.40元；从2010年12月开始，候工楼的房租为每间房每月300元；2、湛江市市区出租房屋地段分等定级表、湛江市市区2008年房屋租赁市场指导性租金标准，证明候工楼所在位置属于二等一级地段，指导性租金为每平方米3.5-6元。
被告马乙云辩称：1、中院的民事调解书作出后，各方当事人从未履行过，原告开发区财政局也从未提出过强制执行申请。申请强制执行的期限为6个月，开发区财政局早已放弃申请执行的权利，上述调解书已失去法律效力。根据原告提供的房产证，候工楼的产权直至2013年前仍登记在开发总公司名下，故该候工楼应属开发总公司所有。开发总公司的全体职工包括大部分领导对上述调解书均不知情，而调解书所涉的候工楼及该地块的土地一直由开发总公司经营，直至2001年4月30日开发总公司宣告破产。根据相关法律规定，企业破产后，已经审结但未执行的财产，应当中止执行，纳入破产财产，故开发总公司宣告破产后，上述资产包括租金收入应由受理破产案件的法院按破产法处置。2、被告自参加工作以来，就是国企固定工，一直住单位房屋。1992年底，因工作需要，被告调入开发总公司任设备部经理，并由当时负责住房分配的公司领导邓夏分配，全家5口入住候工楼503房，每月向单位缴交20-30元的象征性房租，开发总公司宣告破产后即停收。2002年初，被告办完退休手续后，开发区财政局向被告催收房租，按每月250-350元的市场价收取，却拒开发票，只开收款收据，被告要求其出示房产证却遭到拒绝。2011年6月开始，开发区财政局对被告暴力逼迁，强行切断宿舍的水电供应，导致被告无法在该房居住，被迫在外租房至今（暂计至2014年3月，共33个月）。按每月300元计，被告的租金损失为9900元（300元／月×33月）。此外，开发区财政局于2013年6月对候工楼进行拆改，施工中导致被告的宿舍门窗被打烂，共用去门窗修复费2000元。被告因被暴力逼迁，精神受到极大伤害，被告要求开发区财政局赔偿精神损害抚慰金3000元。以上三项合计14900元（9900元+2000元+3000元）。综上所述，被告提出反诉，请求判令：1、原告开发区财政局立即修复被告宿舍（即候工楼503房）的水电供应设施；2、原告开发区财政局赔偿被告经济损失共14900元。
被告在规定的举证期限内提交的证据有：1、相片，证明候工楼503房遭到破坏的事实；2、追缴房租通知，证明原告开发区财政局委托湛江经济技术开发区易旭物业有限公司向被告追缴2002年1月至2011年6月的房租8134.80元。
反诉被告开发区财政局辩称：1、根据相关法律规定，候工楼的所有权自（1999）湛中法经初发字第26号《民事调解书》生效之日起就归开发区财政局所有，不因没有申请强制执行而改变。开发区财政局和开发区新域公司对候工楼享有所有权，故有权对该房做任何处置，包括要求马乙云搬出房屋及缴纳租金。2、关于马乙云提到的损失，没有证据证明是开发区财政局造成的，且该财物是属于开发区财政局所有，即使赔偿也应向开发区财政局赔偿。对于马乙云提出的精神损害赔偿，不符合相关法律规定，依法不应得到赔偿。
在第一次庭审后，经被告马乙云申请，本院调取了以下证据：1、开发区财政局、开发总公司及开发区管委会在（1999）湛中法经初发字第26号案的审理过程中签订的《协议书》；2、（1999）湛中法经初发字第26号《民事调解书》的送达回证两份。
经审理查明：1999年6月24日，原告开发区财政局作为甲方，开发总公司作为乙方，开发区管委会作为丙方，三方在湛江市中级人民法院的调解下签订了一份《协议书》，其主要内容为：1、甲、乙双方确认乙方尚欠甲方本金4142000元，利息3794854.72元，二项合计7936854.72元；2、乙方同意将已抵押给甲方的位于湛江市人民大道中33号的候工楼（共七层）房产（按评估价为2482664元）和位于该院内的12000平方米土地使用权（评估价为5563800元）抵偿给甲方。以上土地使用权和房产的价值共8046464元，抵偿欠款7936854.72元。上述二项互相抵减，甲方尚应退还109609.78元给乙方。3、乙方应于调解书签收之日起三天内将上述土地使用权及房产办理过户手续给甲方，过户土地及楼房的手续费用由乙方负担。4、甲方同意放弃对丙方连带担保责任的追索权。5、案件受理费49694元由乙方负担。1999年6月25日，湛江市中级人民法院作出（1999）湛中法经初发字第26号民事调解书，对上述协议进行了确认。该民事调解书作出后，向当事人进行了送达。之后，开发区财政局、开发总公司一直未予办理上述土地使用权及房产的产权过户手续。
原告开发区新域公司是国有独资企业。2011年12月16日，湛江经济技术开发区国有资产管理委员会（下称开发区国资委）发出湛开国资委通[2011]1号《关于抓紧对管委会划拨房产开展出租经营和按评估值入账的通知》，要求开发区新域公司对上述候工楼等房产开展租赁经营。2013年7月22日，开发区管委会作出湛开管[2013]75号《关于同意办理房产过户手续的批复》，同意开发区新域公司关于将候工楼等房产过户到其名下的要求。2013年7月29日，开发区财政局发出湛开财办函[2013]15号《关于办理房产所有权转移登记的函》，请求湛江经济技术开发区房产管理局（下称开发区房产局）将开发总公司抵偿给开发区财政局的候工楼房产所有权转移登记至开发区新域公司名下。2013年8月5日，开发区房产局颁发了湛江CQ字第0200006132号房地权证，将候工楼的房地产权属转移登记至开发区新域公司名下。
被告马乙云原系开发总公司职工。马乙云在职期间，该公司将面积约30平方米的候工楼503房分配给马乙云使用，马乙云每月向开发总公司缴纳20多元租金。2001年4月30日，开发总公司因资不抵债，被本院裁定宣告破产。在破产清算程序中，开发总公司破产清算组为包括马乙云在内的6名距法定退休年龄5年以内的职工提前办理了正式退休手续。之后，马乙云仍居住在候工楼503房，但没有缴纳租金，直至2010年该房被开发区财政局停水断电。2005年，开发区财政局发出一份《通知》，对开发总公司下岗职工租住候工楼的，根据湛江市住房制度改革[1998]01号文件的规定，按每月每平方米1.68元收取租金，每间房按30平方米计算，另每月收取卫生费6元，每月租金合计56.40元，从租住之日起计收。2011年6月30日，开发区财政局委托湛江经济技术开发区易旭物业有限公司向马乙云发出《追缴房租通知》，该通知载明：“你租住原开发总（公司）候工楼五楼503房从2002年1月开始至2010年11月期间，每月每间房按56.40元计租，共107个月，应缴6034.80元。另外，2010年12月开始，我司将对原开发总（公司）所有住在该候工楼的租户按市场价收取租金。你所住的五楼每月每间房按300元计收，从2010年12月至2011年6月（7个月），共2100元，合计8134.80元。为了保护国有资产不受损失，请你在收到通知后10天内将所欠房租缴到我公司指定帐户，并在10天内退回该房间。”2012年11月20日及2013年6月20日，开发区财政局两次发出《限期搬迁通知书》，要求马乙云10日内搬离腾空候工楼603房，但马乙云一直未腾退该房。
另查明，根据湛江市房管局、湛江市物价局出台的《湛江市2008年房屋租赁市场指导性租金》，上述候工楼所在地段属于二等一级，2008年指导性租金为每平方米3.5-6.0元。
以上事实，有开发区财政局、开发总公司、开发区管委会签订的《协议书》、湛江市中级人民法院（1999）湛中法经初发字第26号民事调解书、开发区国资委出具的湛开国资委通[2011]1号《关于抓紧对管委会划拨房产开展出租经营和按评估值入账的通知》、开发区管委会出具的湛开管[2013]75号《关于同意办理房产过户手续的批复》、开发区财政局出具的湛开财办函[2013]15号《关于办理房产所有权转移登记的函》、开发区房产局颁发的湛江CQ字第0200006132号房地权证、开发总公司破产清算组出具的《距法定退休年龄五年内人员计缴基金明细表》及《关于处理湛江经济技术开发总公司破产后职工社会保险问题的函》、湛江经济技术开发区社会保险管理局出具的《关于处理湛江经济技术开发总公司破产后职工社会保险问题的函》及《关于收缴湛江经济技术开发总公司破产后社会保险费的复函》、湛江经济技术开发区易旭物业有限公司《追缴房租通知》、开发区财政局《限期搬迁通知书》、《湛江市2008年房屋租赁市场指导性租金》及当事人的陈述等，予以佐证。
本院认为：本案属于物权保护纠纷。根据原告（反诉原告）的诉讼请求及被告（反诉被告）的答辩意见，本案主要争议以下问题：
一、关于原告开发区新域公司请求被告马乙云腾退候工楼503房是否合法合理问题。开发区新域公司于2013年8月5日取得涉案候工楼的房地权证，是候工楼目前的所有权人。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”因此，对于原告开发区新域公司要求被告马乙云搬出候工楼503房，将该房退还给原告的诉讼请求，本院予以支持。被告马乙云辩称，湛江市中级人民法院（1999）湛中法经初发字第26号民事调解书作出后，相关当事人未予办理候工楼的过户手续，开发区财政局也未申请强制执行，故候工楼的产权仍属开发总公司所有，开发总公司宣告破产后，应将其列入破产财产进行处理。上述民事调解书的作出时间是1999年，根据1997年最高人民法院《关于新疆石河子地区中级人民法院裁定转移给石河子八一棉纺织厂的财产不应列入承德市针织二厂破产财产问题的复函》（[1997]经他字第23号）的有关内容，房地产权利转移的具体时间应以人民法院的判决、裁定生效时间为准。调解书经双方当事人签收后即具有法律效力，上述民事调解书已向双方当事人送达，且根据开发区国资委《关于抓紧对管委会划拨房产开展出租经营和按评估值入账的通知》、开发区管委会《关于同意办理房产过户手续的批复》及开发区财政局《关于办理房产所有权转移登记的函》等文件，上述民事调解书的内容已实际履行。因此，原告开发区财政局在上述民事调解书生效时即取得涉案候工楼的所有权，不存在应将其列入开发总公司破产财产的情形。被告马乙云的上述答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
二、关于原告开发区财政局请求被告马乙云赔偿租金损失是否合法合理问题。被告在开发总公司宣告破产后一直拒交租金，给候工楼的所有权人开发区财政局造成租金损失，应予赔偿。原、被告没有签订租赁合同，原告的租金损失应以政府指导价格作为参考为宜。原告开发区财政局主张2010年11月前（含11月）的租金按每月56.40元计算，没有超过政府指导价格，应予支持；其主张2010年12月后的租金按每月300元计算，没有依据，其虽然提供了二份开具给湛江市力拓制冷技术服务有限公司的租金发票作为证据，但未能证明该公司租用的面积、楼层以及用途，不能作为向被告收取租金的数额的依据。根据本案的实际情况，本院酌定2010年12月后的租金仍按每月56.40元计算。原告开发区财政局向被告马乙云主张从2002年1月起至2013年7月止共139个月的租金损失，被告马乙云应支付的金额为56.4元/月×139月=7839.60元。
三、关于反诉原告马乙云请求反诉被告开发区财政局修复候工楼503房的水电设施以及赔偿租金损失、门窗修复费、精神损害赔偿是否合法合理问题。由于马乙云对候工楼503房不具有所有权，且其未能举证证明门窗损坏是开发区财政局所为，故其上述反诉请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
被告马乙云经本院合法传唤，在第二次庭审中无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，由此引起的法律责任由其自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告马乙云在本判决生效之日起30日内搬出位于湛江市人民大道中33号的候工楼503房，将该房腾退给原告湛江经济技术开发区新域基础设施建设投资有限公司；
二、限被告马乙云在本判决生效之日起15日内支付租金损失人民币7839.60元给原告湛江经济技术开发区财政局；
三、驳回原告湛江经济技术开发区财政局、湛江经济技术开发区新域基础设施建设投资有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告马乙云的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费191元，由原告湛江经济技术开发区财政局、湛江经济技术开发区新域基础设施建设投资有限公司负担95元，被告马乙云承担96元；反诉费172.50元，由被告马乙云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式四份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 何昭峰
审 判 员 梁宇妍
人民陪审员 杨飞云
二〇一四年六月二十日
书 记 员 庄丽清
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于新疆石河子地区中级人民法院裁定转移给石河子八一棉纺织厂的财产不应列入承德市针织二厂破产财产问题的复函》（[1997]经他字第23号）
新疆高院、湖北高院：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第230条规定的精神，讼争的房产地产权利是否转移应以人民法院判决、裁定为依据，需要办理有关财产权证转移手续的人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。讼争房地产权利转移的具体时间应以人民法院的判决、裁定生效时间为准。石河子地区中级人民法院在执行中将二针厂厂房、设备所有转移给石河子八一棉纺织厂的裁定于1995年8月7日送达给当事人时即生效，由此，该财产的所有权已转移给石河子棉纺织厂。承德市中级人民法院将上述财产重复查封，并作为二针厂的破产财产分配是错误的。