江苏省建湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0925民初4860号
原告：沈刚，男，1961年11月12日生，汉族，居民，住建湖县。
原告：顾月珍，女，1958年9月30日生，汉族，居民，住建湖县。
两原告的共同委托诉讼代理人：顾文玉，盐城市城南新区黄海法律服务所法律工作者。
被告：江苏登达建设有限公司，住所地建湖县近湖街道向阳西路98号。
法定代表人：何华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙军，江苏向阳红律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏咸丰，该公司副总经理。
第三人：刘仁爱，男，1948年12月4日生，汉族，居民，住建湖县。
第三人：张启秀，女，1948年11月18日生，汉族，居民，住建湖县。
原告沈刚、顾月珍与被告江苏登达建设有限公司（以下简称登达公司），第三人刘仁爱、张启秀执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈刚以及原告沈刚、顾月珍的共同委托诉讼代理人顾文玉，被告登达公司的委托诉讼代理人孙军，第三人刘仁爱到庭参加诉讼，第三人张启秀经本院合法传唤，届期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
沈刚、顾月珍向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决立即停止对两原告购买的位于建湖县近湖街道近湖村反修组二间二层房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认原告沈刚与第三人刘仁爱于2001年3月20日签订的《售房契约》合法有效，并确认建湖县近湖街道近湖村反修组二间二层房屋归原告沈刚、顾月珍所有（房屋价值75000元）；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2001年3月20日，刘仁爱以其长子刘勇的名义将位于原建湖县建湖路136－2号房屋出卖给两原告，并签订了《售房契约》一份。两原告按约给付了房款75000元，并给付了安装的热水器和空调费计7000元，刘仁爱将房屋的土地使用权证和房屋所有权证交给了两原告。随后两原告居住在该房屋至今。2015年1月15日，两原告与刘仁爱、张启秀就案涉房屋双方的买卖事实在建湖县公证处办理了公证书，确认了双方的房屋买卖关系。2017年7月6日，建湖县人民法院在案涉房屋处张贴了公告，将拍卖案涉房屋清偿登达公司的债权。沈刚与刘仁爱之间的房屋买卖合同依法成立，案涉房屋属两原告所有，不应当拍卖案涉房屋清偿刘仁爱所欠的债务。请求法院支持两原告的诉讼请求。
被告登达公司辩称，1、登达公司申请执行刘仁爱名下的房产并无不当；2、2001年3月20日签订的售房契约，根据该协议的内容，不属于房屋买卖关系，2015年1月15日再次签订的房屋买卖协议也说明买卖双方不认可2001年3月20日签订的是房屋买卖协议，故2001年3月20日签订的售房契约为无效协议；3、2015年1月15日经过公证的房屋买卖协议无效，因为是在房屋被法院查封后签订并公证的，违反了法律的规定；4、即使2001年3月20日签订的房屋买卖协议真实、合法、有效，但是案涉房屋仍然登记在刘仁爱的名下，根据物权法的规定未经变更登记，不发生物权转让的效力，属于债权范畴，两原告对案涉房屋不享有所有权，未将房屋过户也是两原告过错造成。因此两原告的诉讼请求不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人刘仁爱述称，我对两原告起诉的事实和诉讼请求无异议，房屋早就交付给两原告了。
第三人张启秀述称，我和刘仁爱系夫妻关系，对原告的诉讼请求无异议。
当事人争议的焦点是：2001年3月20日所签订的售房协议是否属实，如属实是否具有法律效力，并已履行支付房款的义务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两原告提交的证据：1.（2017）苏0925执异42号执行裁定书一份，证明两原告起诉执行异议之诉的依据；2.两原告的身份证，证明两原告身份；3.售房契约一份，证明两原告于2001年3月20日与刘仁爱父子签订协议，购买案涉房屋的事实；4.2001年3月21日、4月20收条各一份，证明两原告已经实际支付房款及房屋的设施部分的款项；5.公证书一份，证明买卖双方再次协议确认了2001年3月20日的协议书效力；6.房屋所有权证和土地使用权证，证明案涉房屋系合法财产，买卖合法；7.建湖县公安局1982年2月25日签发的户口本，证明两原告与刘仁爱属于同一居住地。
被告登达公司对两原告提交的证据质证意见是，对证据1、2、6无异议；证据3真实性有异议，刘仁爱在2001年3月20日的签字，按照笔迹对比，存在后加的现象，根据该契约协议的内容，反映出出卖人刘勇无权处置案涉房屋，也反映买卖双方不存在真实的房屋买卖合意；证据4的真实性不能确认；证据5真实性、合法性无异议，说明双方对2001年3月20日所签订的协议的否认，双方形成新的合意；证据7真实性无异议，但不能证明两原告属于案涉房屋所在地的经济组织。
第三人刘仁爱、张启秀对两原告提交的证据均无异议。
被告登达公司虽未提交证据，但申请对2001年3月20日签订的《售房契约》中“刘仁爱”签名的形成时间进行鉴定。
当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院对原、被告有异议的证据认定如下：原告所提交的证据3、4、7均真实、合法，对本案的相关事实具有证明效力。
根据案件事实确定的需要,经原、被告同意，本院到案涉房屋所在地进行调查，并形成两份向邻居所作的调查笔录和现场拍摄的照片。
两原告对本院的调查笔录和现场拍摄的照片无异议。
被告登达公司认为调查笔录和拍摄的照片仅能证明原告住在那里，不能证明房屋的所有权属于两原告。
根据以上证据和当事人陈述，本院确定以下事实：
沈刚和顾月珍系夫妻关系，入户于建湖县近湖街道反修组。2001年3月20日，第三人刘仁爱、张启秀之子刘勇为甲方与原告沈刚为乙方签订了《售房契约》。合同约定：“甲方在建湖县（是甲方之父刘仁爱的，现已归甲方所有）（二间半套式房和三间小厨房）有意转让，乙方愿意购买，经双方协商，定立契约如下：一、双方协议房价为柒万伍仟元，外加空调和太阳能热水器柒仟元合计总额捌万贰仟元正，在契约签订时一次性付清；二、双方自契约签订之日起，甲方将房产权证书和土地使用证交给乙方，随之房屋产权归乙方所有；三、乙方如需要办理产权转让手续时，甲方帮助乙方办理，其费用由乙方负责；四、乙方不得转让房产，如需转让，需经甲方同意（五年）；五、未尽事宜，双方另行协商解决；六、本契约自双方签字之日起生效，并具有法律效力，双方共同遵守，不得违约。如果拆迁由甲方负责办理，多余房款由甲方自行解决（五年）”，协议还由案外人张必田签字见证。刘仁爱后在协议上补签了名字。协议签订次日，两原告交付了房款75000元，2001年4月20日两原告又交付了空调和热水器费7000元，刘勇均出具了欠条，但房屋产权和土地使用权至今未变更，登记的权利人仍然是刘仁爱。2015年1月15日，沈刚、顾月珍就案涉房屋与刘仁爱、张启秀又签订了《房屋买卖协议书》，约定房款为300000元。该协议还经江苏省建湖县公证处公证确定，但未履行。因案外人王传根和被告刘仁爱欠登达公司债务，2014年4月1日，登达公司依据（2014）盐建证执字第4号公证文书向本院申请强制执行，因王传根、刘仁爱未按本院执行通知履行付款义务。2014年10月20日本院作出（2014）建执字第0642号执行裁定书，裁定对被执行人刘仁爱所有的坐落在建湖县下的房屋（房权证号：近湖000**）予以查封，查封期间被执行人可以居住，但不得买卖、赠与、转让、抵押等。之后沈刚、顾月珍作为案外人向本院对执行标的提出异议，2017年10月24日，本院作出（2017）苏0925执异42号执行裁定书，裁定驳回案外人沈刚、顾月珍的异议请求。沈刚、顾月珍不服该裁定向本院提起诉讼。
本院认为，对于争议焦点2001年3月20日所签订的售房协议是否属实，如属实是否具有法律效力，并已履行支付房款的义务。从协议的形式分析，该协议不但有房屋的出卖人和买受人签字，还有见证人签字，增加了签订协议的真实性，从协议的内容看，刘勇是出卖的房屋受赠人，是出卖人主体，沈刚是买受人主体，刘仁爱在协议上补签的名字，属于对赠与事实的认可，也是对协议效力的确定，从反面推理，如果该协议是虚假行为，协议的出卖人主体直接是刘仁爱就行了，而且根据该协议的约定，买受人在5年内如转让房屋需经过出卖人的同意，并且在此期间如遇拆迁要由出卖人负责办理，多余房款由出卖人自行解决，如果是虚假协议这样约定也纯属多余，因此根据日常生活经验法则判断，该协议虚假的可能性很小，经本院到房屋所在地调查，证实沈刚、顾月珍在案涉房屋中居住十多年，并且因房屋老旧还对房屋进行了装修，因此该协议的真实性能够予以确信。至于刘仁爱、张启秀与沈刚、顾月珍于2015年1月15日经过公证所签订的对案涉房屋的买卖协议，该协议的出卖人主体与之前协议的出卖人主体不同，根据合同当事人解释，该协议签订的真实意思不是履行，而是沈刚的儿子为办理出国手续，需证明父母有不动产及收入所用，该份协议也不具有证明前份协议是虚假协议的作用，因为根据本案，如果制作虚假协议，其目的就是为了帮助刘仁爱转让财产逃避执行，两原告与刘仁爱已制作了前一份虚假买卖协议，就没有必要再制作后一份买卖协议，因为这两份协议的订立主体和内容存在冲突，这也反证了前一份协议的真实性。因此刘勇与沈刚所签订的房屋买卖协议是真实的，其内容不违反我国法律和行政法规的强制性规定，具有法律效力。两原告与刘仁爱、张启秀于2015年1月15日所签订的房屋买卖协议因真实目的是为了证明两原告有固定资产而签订，是无买卖房屋意思表示的虚假行为，属于无效行为。根据原告所提交的收据和刘仁爱、张启秀的认可，可以确定两原告已按2001年3月20日所签订的协议，履行了交付房款的义务。
综上所述，本案属于金钱债权执行所产生的案外人执行异议之诉。案涉房屋尚未办理过户登记，原告沈刚、顾月珍作为买方对房屋的权利尚不是物权，不能以物权优先于债权的原则排除对执行标的的执行，但其请求权的受保护程度可依据生存利益优先原则，并根据支付价款的情况、是否实际占有及占有的时间进行确定。根据本院调查的事实，案涉的房屋是沈刚、顾月珍生存的居所，其已居住生活十多年，并且全额支付了房款，民间对该事实物权也予认可，两原告的权利较接近于物权，因此两原告所享有的取得物权的债权优先于被告登达公司的普通债权，故两原告所享有的权益能够排除对案涉执行标的的执行。至于原告沈刚、顾月珍主张确认案涉房屋的物权归两原告所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第14条的规定，案涉房屋物权的转让应当登记，物权自记载于不动产登记簿时发生转让的效力，因此两原告应当根据物权转让合同到物权登记部门进行物权转让登记，故本院对两原告物权确认的请求不予支持。关于登达公司申请鉴定的问题。因为该鉴定结果不影响对本案权利的确定，故本院不予同意。第三人顾月珍经本院合法传唤，届期未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八的规定，判决如下：
一、原告沈刚、顾月珍就坐落在建湖县下房屋（房权证号：近湖000**）享有足以排除被告江苏登达建设有限公司申请执行王传根、刘仁爱案件强制执行的民事权益，对该房屋不得执行。
二、驳回原告沈刚、顾月珍其他诉讼请求。
案件受理费1675元，由被告江苏登达建设有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 李乃春
审 判 员 赵 涌
人民陪审员 胡友华
二〇一八年五月二十三日
书 记 员 吴 洋
附录法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。