广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0312民初589号
原告（申请执行人）杜xx，男，1966年11月11日生，汉族，住桂林市象山区，
委托诉讼代理人黄xx，广西桂强律师事务所律师。
被告（案外人）彭xx，男，1966年12月17日生，汉族，湖南省绥宁县人，住湖南省绥宁县。
委托诉讼代理人周xx，广西xx律师事务所律师。
第三人（被执行人）桂林xx房地产开发有限责任公司，住所地桂林市临桂区临桂镇金水路186号“xx*一品尚城”1#楼。
法定代表人刘xx，公司执行董事。
第三人刘xx（被执行人），男，1972年8月10日生，汉族，住广西全州县，
二第三人的委托诉讼代理人邓xx，广西xx律师事务所律师。
原告杜xx与被告彭xx、第三人桂林xx房地产开发有限责任公司（以下简称xx公司）、刘xx申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜xx的委托诉讼代理人黄xx、被告彭xx的委托诉讼代理人周xx、第三人xx公司及刘xx的共同委托诉讼代理人邓xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜xx向本院提出诉讼请求：1、确认被告与第三人xx公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令许可对“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号房屋的强制执行。事实理由：一、涉诉买卖合同属于无效合同，被告所付款项不是购房款。被告彭xx提供的银行流水，仅能证明其与被执行人刘xx个人存在资金往来，其提供的转款凭证与本案不具有关联性。根据xx公司的“一品尚城”《住宅价格表》结合《商品房预售备案表》分析，被告之外的其他买受人获得的折扣在9至9.9折之间，而被告涉诉的房产的房款折扣达到完全不符合常理的5.9折，显然是因为被告在向刘xx放贷时，为确保自己债权的实现，假借签订房屋买卖合同，当债务人无法偿还借款时达到以房抵债的非法目的。因此，涉诉“商品房买卖合同”明显为虚假合同，被告以合法形式掩盖非法目的，涉诉合同属于无效合同，被告给付的款项根本不是购房款；二、被告的权利不能排除执行。1、涉诉房产的商品房买卖合同备案登记属于虚假备案登记。首先，在原告与第三人民间借贷纠纷案件审理过程中，临桂房管所出具的第三人xx房地产开发有限公司在“一品尚城”名下房产明细表显示，涉诉房产并没有经备案登记。鉴于此，人民法院才得以对涉诉房产进行了查封。其次，经原告申请，人民法院依法对“一品尚城”小区商品房的备案登记情况进行了全面调查，通过法院调取的《商品房预售备案表》显示，根本不存在涉诉房产的备案记录。因此，充分证明涉诉套房产并没有备案登记，所谓《商品房买卖合同》上盖有备案登记章，完全是虚假登记。2、即便备案登记，买受人也无优先债权，更未取得物权。《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可见不动产买卖合同只有进行预告登记，才具有准物权效力。《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售合同应当进行备案登记，但商品房预售合同备案登记目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，而并非赋予买受人因备案登记而取得的优先债权，更不具有物权效力。综上所述，被告提起的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条规定的情形，依法应当不予支持。原告请求法院在查明事实的基础上，依法审理，并根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，依法支持原告的全部诉请。
被告彭xx辩称，xx公司于2012年取得了本案涉诉房屋的预售许可证，被告已于2012年4月9日与第三人xx公司就本案争议房屋签订房屋买卖合同。双方签订的房屋买卖合同己成立并生效，被告于2012年4月11日至4月28日，分5次，依照xx公司的指示，将全部购房款转入该公司法定代表人刘xx的账户中。被告己完全履行了房屋买卖合同中约定的付款义务，并且xx公司业己收到购房款，并将涉诉房屋交付被告占有、使用。本案涉诉房屋的买卖合同，xx公司均依法向临桂县房地产管理所进行了登记备案。登记备案制度是一项具体的行政行为，1994年的《城市房地产管理法》及《城市商品房预收管理办法》均对备案登记制度做出了明确的规定。房屋买卖登记备案制度的创设，其目的在于保护购房者的权利，经过登记备案的房屋买卖合同，使购房者取得了有效购买权和对该房屋的期待权，同时，购房者的请求权也自然具有对抗第三人的效力。房屋买卖合同的成立及生效，使得被告在商品房买卖中取得了债权，但经过备案登记，则将此债权以物权的公示方式予以确定，使得涉诉的房屋买卖合同具有准物权性质。xx公司与原告之间的债务为民间借贷，是种类之债，而xx公司与第三人之间的房屋买卖为特殊的合同之债，相比被告，具有特殊性，且合同产生的时间在被告申请查封房屋之前，并进行了备案登记。对于一套办理备案登记的房屋，在己经出让的情况下，被合同之外的第三人查封，损害了买受人的合法权益，不符合法律的精神也违背交易原则。相比于原告与第三人之间的债权债务效力，被告与第三人之间的债务更具有优先性，其一是因为被告与第三人之间为特定的买卖合同之债；其二是因为被告与第三人之间的房屋买卖合同已经备案，具有准物权属性，其具有对抗第三人的效力。因此，本案中，更应该保护的是被告与第三人之间的买卖合同。综上所述，本案中被告对涉诉房屋具有排他的优先效力，终止执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条的规定，应予支持。
第三人xx公司、刘xx的述称除与被告辩称理由一致外，还述称，被告己于2012年4月9日与被告就本案争议房屋签订了房屋买卖合同。且涉诉房屋的买卖合同己于2012年4月11日到临桂县房屋管理部门登记备案，双方签订的房屋买卖合同己成立并生效。第三人与原告的债权债务形成于2012年4月18日至2014年1月23日之间，第三人与被告签订房屋买卖合同时，并不存在损害原告债权的行为。并且，根据我国《合同法》第五十二条有关无效合同的规定，本案的房屋买卖合同并不存在无效的情形。因此，原告首先不具有申请确认合同是否有效的权利，其次，本案的房屋买卖合同也并不存在法律规定的无效情形。因此，原告首先不具有申请确认合同是否有效的权利，其次，本案的房屋买卖合同也并不存在法律规定的无效情形。关于商品房价格问题，商品的价格受很多因素的影响，对于本案房屋的价格，由于被告与其亲属一次性购买12套房屋，且承诺在半个月内支付全部购房款，因此，公司便承诺给予一个比较大的优惠价格。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：当事人虽对对方提交的证据提出异议，但不能提供相应证据佐证，且原、被告提交的证据与本案存在一定关联性，故本院对原、被告在本案中提交的证据的真实性予以认定，作为本案的定案参考依据。
根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：被告彭xx与其亲属彭仕植、赵桂梅、赵明清、米红芳分别于2012年4月6日至9日与第三人xx公司签订了12份《商品房买卖合同》，购买第三人xx公司开发的“xx*一品尚城”共计12套房屋（共2套商铺、10套住房）。其中彭xx于2012年4月9日与xx公司签订4份《商品房买卖合同》，购买“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房，用途为住宅，合同约定4套商品房按套内面积计算，2号、4号房单价为每平方米3148.04元，3号、5号房单价为每平方米3147.70元，付款方式为签订合同时一次性付清。4套商品房的总价款为862875元。2012年4月10日，xx公司以《付款指示通知》要求彭仕植、彭xx、赵明清、米红芳、赵桂梅务必于2012年4月28日前将12套房屋折扣优惠后实际购房款4875000元支付至第三人刘xx在广西临桂农村合作银行的62×××89账户。从2012年4月11日至2012年4月28日，彭仕植共向刘xx在广西临桂农村合作银行的62×××89账户汇款或转账4875000元，将彭仕植、彭xx、赵桂梅、赵明清、米红芳向xx公司购买“xx*一品尚城”的房产（含“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房）房款付清。
另查明，由彭xx持有及临桂县房地产管理所存档的关于“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房《商品房买卖合同》上均盖有“临桂县房地产管理所商品房购销合同备案登记章”，章上载明，登记时间为2012年4月11日，申报单位为xx房地产。临桂县房地产管理所的《商品房预售备案表》中无“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房登记相关信息。xx公司交至临桂县房地产管理所备案的“xx*一品尚城1#楼住宅价格表”载明1幢16层2号商品房套内单价5240.86/m2，3号商品房套内单价5060.24/m2，4号商品房套内单价5215.67/m2，5号商品房套内单价5382.86/m2。2012年底，第三人xx公司将上述4套商品房交付被告，被告彭xx与赵桂梅将4套商品房及1幢16层1号商品房共同出口的消防门用锁锁住。
又查明，本院在审理原告杜xx诉被告刘xx、xx公司民间借贷纠纷一案中，经原告杜xx申请，本院于2015年7月24日作出（2015）临民初字第1312-2号民事裁定，查封xx公司开发的“xx*一品尚城”的部分房产，其中含“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房，原告杜xx诉被告刘xx、xx公司民间借贷纠纷一案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、截止至2015年1月1日，被告刘xx、xx公司确认并自愿归还原告杜xx借款本息445万元（利息已计算至2014年12月30日止）；二、被告刘xx、xx公司自愿在2015年10月13日前归还借款本息445万元及2015年1月1日起至2015年10月13日期间的借款利息（利息以445万元的金额按月利率2％计算，逾期另计）给原告杜xx；三、被告刘xx、xx公司自愿在2015年10月13日前支付本案律师代理费17万元给原告杜xx；四、原、被告其他再无争议；五、本案案件受理费56040元，因本案调解结案依法减半收取28020元，诉讼保全费5000元，合计33020元（原告已预交）。被告刘xx、xx公司自愿承担并在2015年10月13日前支付给原告杜xx。2015年8月18日，本院依法作出（2015）临民初字第1312号民事调解书。调解书生效后，被告刘xx、xx公司未按调解书的约定履行义务，2015年10月14日，杜xx向本院申请执行，2015年11月19日，本院作出（2015）临执字第717-1号执行裁定，拍卖于2015年7月24日查封xx公司的“一品尚城”房产，彭xx向本院提出书面执行异议，2016年3月21日，本院作出（2016）桂0312执异13号执行裁定，中止对“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房的执行。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告彭xx与第三人xx公司就购买“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、被告彭xx对“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房是否具有实体权利；三、被告彭xx对“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房具有的实体权利能否排除执行。
关于焦点一。被告彭xx与第三人xx公司就购买“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房签订的4份《商品房买卖合同》，是合同双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同双方对合同的有效性亦无异议，故该合同为有效合同。原告诉称被告彭xx向第三人xx公司购买房屋，折扣达到5.9折，不合常理，二者签订《商品房买卖合同》系被告彭xx向第三人刘xx放贷时，为确保自己债权的实现，假借签订房屋买卖合同，当债务人无法偿还借款时达到以房抵债的非法目的。因房价及折扣涉及市场等多种因素，仅凭此因素不能否认合同的有效性，且原告未能提供证据证明彭xx与刘xx之间存在借贷关系，彭xx与刘xx亦否认两人之间存在借贷关系，故本院对原告要求确认被告彭xx与第三人xx公司就购买“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房签订的4份《商品房买卖合同》无效的诉讼请求不予支持。
关于焦点二。被告彭xx与第三人xx公司就购买“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房签订了《商品房买卖合同》，并按合同约定支付了商品房价款，《商品房买卖合同》亦已在临桂县房地产管理所办理备案登记，被告彭xx作为购房者，基于合同的签订、备案和履行，对“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房拥有实体权利，系该商品房的权利人。被告彭xx将购房款汇到第三人xx公司法定代表人刘xx的银行账户是按照第三人xx公司的要求所为，第三人xx公司亦出具了《收条》认可收到购房款，原告诉称被告彭xx汇到刘xx的银行账户的款项不是购房款的理由不充分，本院不予支持；虽然临桂县房地产管理所的《商品房预售备案表》中无“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房登记相关信息，但这属于临桂县房地产管理所在合同登记中的工作问题，不能否定合同备案的真实性，原告诉称合同备案登记为虚假登记，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点三。被告彭xx与第三人xx公司就“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房买卖合同的履行现状为：1、在本院查封之前签订了《商品房买卖合同》并进行了备案登记，2、“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房在被查封前已交付被告使用，3、支付了全部购房价款，4、尚未办理过户手续。上述房产虽未办理过户手续，但原因在于开发商第三人xx公司，不能归责于被告。其情形符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被告对“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房拥有的权利能够排除执行，原告杜xx请求准许执行（2015）临执字第717－1号执行裁定中的“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三第（二）项规定，判决如下：
回原告杜xx要求确认被告彭xx与第三人桂林xx房地产开发有限责任公司于2012年4月9日就“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房签订的4份《商品房买卖合同》无效的诉讼请求。二、
二、驳回原告杜xx要求准予执行本院（2015）临执字第717-1号执行裁定中的“xx*一品尚城”1幢16层2号、3号、4号、5号商品房的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告杜xx负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元(收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××00l416，开户行：农行桂林高新支行)，上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 李定健
审 判 员 李冬文
人民陪审员 何永发
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 于 慧