海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼97民终1561号上诉人（原审被告）：东方广华实业有限公司，住所地：海南省东方市。法定代表人：傅志阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：岑怡，海南众品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毛显光，男，汉族。委托诉讼代理人：周德平，男，汉族。上诉人东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）因与被上诉人毛显光商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2016）琼9007民初741号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。广华公司上诉请求：撤销（2016）琼9007民初741号民事判决，改判驳回毛显光的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由毛显光负担。事实和理由：1、涉案房屋所在的**栋*单元**号房在2015年2月份已经竣工验收，符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，且同一栋楼的用户也已经交房使用。因此，广华公司虽然逾期交房，但逾期交房的总天数并没有590天。2、只有确认逾期交房给当事人造成损失，才能公平合理的确认广华公司应支付的违约金，而损失的确定通过对涉案房屋所在同地段同类房屋租金标准进行鉴定对当事人双方是最公平合理的。一审法院不准许广华公司的鉴定申请，错误的将购房款等同于逾期交房造成的损失，割裂逾期交房时间长短与损失大小之间的关系，错误认为无论逾期交房时间长或者短都统一按照房款30%计算，一审判决已严重损害广华公司的合法权益。毛显光答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，应予维持。1、广华公司提供的《单位（子单位）工程验工验收报告》不是商品房验收合格的《建筑工程竣工验收备案证》，依法应不予认可。一审法院认定涉案房屋截止原审起诉时迟延交付天数为590天正确。2、广华公司主张按照同地段同类房屋租金标准确定毛显光损失，该主张与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用的前提条件“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”不符，一审判决适用法律正确。毛显光向一审法院起诉请求：1、判令广华公司赔偿毛显光迟延交付商品房违约损害赔偿金141929元；2、判令广华公司赔偿毛显光迟延办理房地产权属证书违约损害赔偿金2405元；3、本案案件受理费由广华公司负担。一审法院认定事实：2012年6月21日，毛显光与广华公司签订《商品房买卖合同》，约定毛显光购买广华公司开发的位于东方市八所镇琼西路西侧碧海云天小区**栋*单元**号房，该房屋建筑面积51.6平方米，按照建筑面积计算，每平方米4661.99元，总金额为240559元。第八条约定交付期限：“出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格起30天内，交付买受人使用”。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，其中第1（1）项约定：“逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行”。第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金，因买受人的原因，如按揭供款因有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同备案表等文件给出卖人办证，或因买受人身份证明文件失效，面积有差异买受人不及时签署确认文件或买受人不及时缴交办理房产证税费等，导致出卖人不能按时递交办证资料办理房产证的，出卖人不承担任何责任，递件办理房证期限相应顺延；出卖人亦有权向买受人发出书面通知后，由买受人自行办理房产证”。毛显光于2012年5月20日、6月21日分两次向广华公司共支付房价款240559元。2012年6月21日，毛显光在广华公司提供的《购房应缴费用明细表》上签名并按捺手印，《购房应缴费用明细表》注：1.购房应缴税费、办证费到交房时客户一次性付清，未结税费、办证费一律暂不办理产权。2012年7月2日，广华公司向毛显光出具《承诺书》，承诺广华公司于三个月内交房，超出三个月仍未交房（即：2014年8月30日），按双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款实行。另查明，在开庭的过程中，毛显光、广华公司双方均认可2016年4月18日，广华公司将房屋交付毛显光使用。一审法院认为，本案的争议焦点有：一、关于广华公司向毛显光逾期交房，违约金计算标准的问题；二、关于房产证由谁办理以及广华公司逾期办理房产证是否应当承担违约金的问题。关于第一个争议焦点。毛显光与广华公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。双方应按照合同约定全面履行自己的权利义务。合同签订后，毛显光依约履行其付清全部购房款的义务；广华公司收款后，未能在合同约定的2014年5月30日前将约定的房产交付给毛显光使用，也未在其承诺的2014年8月30日前将约定的房屋交付给毛显光使用，直至2016年4月18日才将涉案房屋交付给毛显光，广华公司的行为已构成违约，应向毛显光承担违约责任。毛显光认为依《商品房买卖合同》的约定，广华公司应向毛显光支付延期交房590天的违约金141929元（240559元×0.001×590天=141929元），广华公司主张《商品房买卖合同》约定的违约金过高，请求予以调整，并提出房屋租金评估鉴定申请，要求按照租金的标准来计算违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。结合本案的事实及合同履行的情况，逾期交房的违约金应以总房款240559元的30%计算较为合理，即广华公司应支付给毛显光的违约金为72167.7元（240559元×30%=72167.7元）。广华公司申请对房屋租金进行鉴定并要求按照租金的标准计算违约金的辩解意见，于法无据，不予支持。关于第二个争议焦点。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2、3项处理，其中第3项买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金，因买受人的原因，如按揭供款因有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同备案表等文件给出卖人办证，或因买受人身份证明文件失效，面积有差异买受人不及时签署确认文件或买受人不及时缴交办理房产证税费等，导致出卖人不能按时递交办证资料办理房产证的，出卖人不承担任何责任，递件办理房证期限相应顺延；出卖人亦有权向买受人发出书面通知后，由买受人自行办理房产证”。由此可知，只有在以上因买受人个人原因导致无法办证的情况下，才由买受人自行办理房产证，其他情况下应由出卖人办理房产证。但房屋交付给毛显光时，毛显光未按照《购房应缴费用明细表》载明：“购房应缴税费、办证费到交房时客户一次性付清，未结税费、办证费一律暂不办理产权”的约定，向广华公司缴纳相关费用，因此，毛显光要求广华公司赔偿其迟延办理房地产权属证书违约金2405元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、东方广华实业有限公司于判决生效之日一次性付清毛显光逾期交付商品房的违约金72167.7元；二、驳回毛显光的其他诉讼请求。案件受理费1593.3元，由毛显光负担796.65元；东方广华实业有限公司负796.65元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：一、涉案房屋的交付时间；二、逾期交房违约金应如何计算。一、关于涉案房屋的交付时间。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条之规定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。故交房时间应以广华公司出具书面交房通知为准。现广华公司未举证证明已书面通知毛显光交房，毛显光主张交房时间为2016年4月18日，本院予以确认。一审法院认定广华公司逾期交房天数为590天正确，本院予以维持。广华公司上诉称涉案房屋2015年2月份已经竣工验收符合交付条件并已电话通知毛显光交房，但广华公司未提交证据证明且电话通知也不符合合同约定，故本院对该上诉意见不予采纳。二、关于逾期交房违约金应如何计算的问题。违约金作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。广华公司逾期交房影响了毛显光对商品房行使占有、使用、收益、处分的权利，其损失应如何认定，因双方均未提交证据证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。从该条规定可以看出，最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下，明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。本案涉案房产的房屋总价为240559元，虽然开发商逾期交房，但一审法院调整逾期交房违约金未以购房者的实际损失为基础，直接按照购房款240559元的30%确定违约金72167.7元明显违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定。根据上述法律规定，本院根据双方合同的履行情况，广华公司的过错程度，结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算较为合理，即广华公司应承担的违约金为240559元×590天×0.00027＝38321.05元。综上，上诉人广华公司的上诉请求有理部分予以支持，其余部分缺乏事实根据和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但对违约金的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持海南省东方市人民法院（2016）琼9007民初741号民事判决第二项；变更海南省东方市人民法院（2016）琼9007民初741号民事判决第一项为：东方广华实业有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付毛显光迟延交付房屋的违约金38321.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1593.3元，由毛显光负担796.65元；东方广华实业有限公司负担796.65元。二审案件受理费1604.19元，由毛显光负担774.19元，东方广华实业有限公司负担830元。本判决为终审判决。审判长  龙蜀娟审判员  孔凡勇审判员  符嘉华二〇一六年十二月二十七日书记员  邓业荣附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。