广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤12民终856号
上诉人（原审原告）：蔡锡汉，男，1968年7月15日出生，汉族，住德庆县。
委托诉讼代理人：温锡棋，广东端庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：德庆县广瀚置业有限公司，住所地德庆县德城街道城东居委会文兰中路006号广瀚龙华御府A幢首层。
法定代表人：文哲光，董事长。
委托诉讼代理人：杨国波、王丹，均为广东君厚律师事务所律师。
上诉人蔡锡汉因与被上诉人德庆县广瀚置业有限公司（以下简称广瀚置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服德庆县人民法院（2017）粤1226民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
蔡锡汉上诉请求：一、撤销一审判决，并改判支持蔡锡汉的诉讼请求。二、该案诉讼费用由广瀚置业公司承担。
事实和理由：一审法院认定事实错误，杂物房房屋产权应按套内面积1：1置换。一、合同明确约定以房地产权证证载面积1：1置换，公摊面积互不计算。根据双方签订的《集资房拆迁安置补偿合同（产权置换）》专用条款第5点的约定：“甲乙双方均以房地产权证证载面积1:1置换，公摊面积互不计算。”，该条款约定明确，并不存在歧义，且特别提出对公摊面积约定为“互不计算”，即对于面积置换的约定为按套内面积1:1置换。二、《拆迁安置补偿合同》中的专用条款的约定优先于通用条款的约定。1,从字面上可判断，专用条款为特别约定。对于通用条款与专用条款在字面上的理解不难判断，专用条款是具体针对被拆迁人所作的特别约定，该约定视为对通用条款约定的变更，优先于通用条款，因此，对于通用条款与专用条款约定不一致的时候，应当适用专用条款的约定。2,从《拆迁安置补偿合同》的合同结构可判断，专用条款实际上是类似于补充合同的性质。在《拆迁安置补偿合同》中，对于专用条款前面的条款，无论是合同的结构还是约定内容，可视为完整的合同；而专用条款则类似于补充合同的性质，这也与《拆迁安置补偿合同》第五点“其他约定事项”中第2点“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议”的表述相匹配。而专用条款约定的内容，无论是其形式或结构与通用条款中的几乎一样，但专用条款中的约定更加具体明确。因此，当出现通用条款与专用条款约定的内容不一致的情形，应按专用条款约定的内容执行。三、广瀚置业公司的房屋补偿是按套内面积的差异进行补偿的，因此，对于杂物房面积的补偿，也应当按套内面积的差异进行补偿。从专用条款第2点的补偿计算标准可知，其对房屋面积差异的补偿费用为27480元，该款项是按原套内面积126.78㎡减去合同约定套内面积117.62㎡，暂按3000元／㎡的标准计算得出来的，因此，从另一侧面说明，双方当时对于房屋的补偿标准是按套内面积差异计算的，该补偿标准也适用于争议的杂物房面积的补偿，均按套内面积的差异进行计算。四、《拆迁安置补偿合同》是由广瀚置业公司提供的格式合同，对于合同条款的理解有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。《拆迁安置补偿合同》是广瀚置业公司为了进行拆迁安置工作而拟制的合同，而本案的争议焦点为对于杂物房的补偿标准是适用通用条款的约定还是专用条款约定。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对于合同条款的理解有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因此，对于杂物房的补偿标准应当按照专用条款第5点的约定以房地产权证证载套内面积1:1进行置换，公摊面积互不计算。五、广瀚置业公司承诺将杂物房置换成与杂物房同等面积的车库，该承诺中的面积为套内面积。按照通常理解，广瀚置业公司对房屋的置换是按套内面积进行置换的，那么，在同一拆迁置换行为中，理应对杂物房的置换也是按套内面积置换，并且在广瀚置业公司提供的合同中的专用条款中对此也明确表示面积的置换互不计算公摊面积。而广瀚置业公司为打消蔡锡汉的疑虑，在与蔡锡汉签订《拆迁安置补偿合同》的同时，还特别另行出具《保证函》，保证将杂物房置换成同等面积的车库。
广瀚置业公司答辩称：本案双方的补偿合同对杂物房作了明确约定，无论专用条款还是通用条款，不存在两种以上的解释，蔡锡汉主张以住宅置换方式适用杂物房的置换方式是没有依据的。
蔡锡汉向一审法院起诉请求：1、判令广瀚置业公司履行《集资房拆迁安置补偿合同》（产权置换）的约定，将蔡锡汉面积16.67平方米的杂物房与广瀚置业公司的C029号小车位按套内面积1:1置换；2、该案诉讼费用由广瀚置业公司承担。
一审法院认定事实：蔡锡汉（乙方、被拆迁人）与广瀚置业公司（甲方、拆迁人）于2015年7月至8月间签订一份德庆县德城镇（街道）321国道东侧（蚕种场内）集资房拆迁安置补偿合同（产权置换）。约定拆迁房屋为德庆县德城镇（街道）321国道东侧（蚕种场内）701单元。合同同时设置了通用条款（第一条）和专用条款（第六条）。合同通用条款第3款置换方式约定：以套内面积1：1进行置换，公摊面积互不计算。面积差异部分暂按3000元/㎡进行补偿；其余部分按乙方所选楼层售出50%后每平方米均价与3000元/㎡的差额结算。专用条款第5款约定，甲乙双方均以房地产权证证载套内面积1：1进行置换，公摊面积互不计算。此外，合同通用条款第6款杂物房补偿约定，均按房地产权证证载建筑面积与甲方地下车位进行1：1置换，产权归乙方所有，面积差异按乙方所选楼层出售50%后每平方米均价结算。专用条款第7款约定：甲方在地下室车库统一销售前安排乙方的杂物房置换，乙方须服从甲方统筹安排并按甲方指定范围内选择；当房地产权证证载面积有差异时，双方均按乙方所选楼层售出50%后每平方米均价进行结算。合同同时约定了拆迁房屋双方权利与义务、违约责任等，2015年8月29日，广瀚置业公司向蔡锡汉出具保证函承诺蔡锡汉的杂物房置换同等面积的车库。其后，广瀚置业公司向蔡锡汉出具小车位认购书和结算单，要求蔡锡汉以杂物房面积16.67平方米置换广瀚?龙华御府负一层C029号建筑面积28.31平方米（套内建筑面积12.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.59平方米）的小车位，同时要求蔡锡汉对小车位面积差异部分依约进行补偿。2017年6月22日，蔡锡汉向广瀚置业公司发函，认为其杂物房为套内面积16.67平方米，不存在分摊面积，要求广瀚置业公司按套内面积1:1置换蔡锡汉的杂物房，为此，双方发生争纷。
另查明：蔡锡汉被拆迁的房屋的房地产权证（粤房地权证德字第××号）附记中记载杂物房面积为16.67平方米。诉讼期间，蔡锡汉向法庭提供了一份集资房拆迁方案，但拆迁人和被拆迁人均没有在方案上签名确认。
一审法院认为：该案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。蔡锡汉、广瀚置业公司签订的集资房拆迁安置补偿合同（产权置换）是双方当事人真实意思表示，内容合法，是有效合同。该案争议焦点是蔡锡汉的杂物房与广瀚置业公司提供的小车位置换的面积如何确定的问题。根据蔡锡汉的诉求及庭审质证的证据，作以下评析和认定：1、根据蔡锡汉提供的房地产权证证实，蔡锡汉所拥有的杂物房因没有分摊的公共面积，故蔡锡汉的杂物房建筑面积和套内面积均是16.67平方米。而蔡锡汉、广瀚置业公司签订的补偿合同通用条款第6款约定，均按房地产证证载面积与广瀚置业公司的车位1:1置换，依照该约定，蔡锡汉的杂物房证载的面积应与广瀚置业公司提供的小车位的证载面积（小车位的套内面积＋分摊面积公共面积）实行1:1置换，出现面积差异时则按约定进行差价补偿。2、蔡锡汉起诉主张其置换方式应按合同通用条款第3款和专用条款第5款的约定，即双方均按房地产权证证载套内面积1:1置换，公摊面积互不计。经审核，从蔡锡汉、广瀚置业公司所签订合同中条款的排列，该条款是针对房屋置换的方式和价格补偿等进行特别的约定，其如包括杂物房的置换，就无须单列条款对杂物房置换进行约定。至于蔡锡汉提供的集资房拆迁方案，因双方均没有签名确认，故该方案对蔡锡汉、广瀚置业公司均没有约束力。据此，蔡锡汉以该条款的约定，其杂物房应与广瀚置业公司提供的小车位套内面积1:1置换，理据不足。3、根据合同通用条款第6款杂物房补偿约定，均按房地产权证证载建筑面积与甲方地下车位进行1:1置换……。该条款应为即蔡锡汉杂物房证载面积与广瀚置业公司地下车位登记的证载面积进行1:1置换。蔡锡汉杂物房证载面积16.67平方米是建筑面积还是套内面积以及广瀚置业公司地下车位登记的证载建筑面积如何核定，该院经征询德庆县房产管理服务中心，该中心复函：（1）根据建筑面积计算规定：单元（套）建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公共面积。根据提供的杂物房图纸计算，该杂物房的建筑面积是16.67平方米，套内面积也是16.67平方米；（2）按照建筑面积计算规定：小车位的证载登记面积＝小车位的套内面积＋分摊的公共面积。根据蔡锡汉杂物房与广瀚置业公司地下车位确定的置换方式，该院经与蔡锡汉释明，蔡锡汉仍坚持套内面积为16.67平方米的杂物房与广瀚置业公司的C029号小车位按套内面积1:1置换。
综上所述，蔡锡汉起诉要求广瀚置业公司履行《集资房拆迁安置补偿合同》（产权置换）的约定，将蔡锡汉建筑面积16.67平方米的杂物房与广瀚置业公司的C029号小车位按套内面积1:1置换的诉讼请求，理据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决：驳回蔡锡汉的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由蔡锡汉负担。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
案经法院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：蔡锡汉起诉要求其建筑面积为16.67平方米的杂物房与广瀚置业公司的C029号小车位按套内面积1:1置换的主张能否得到支持。
由于蔡锡汉与广瀚置业公司签订的《集资房拆迁安置补偿合同（产权置换）》是双方的真实意思表示，内容合法，是有效的合同，对双方均有约束力。对案涉杂物房的补偿，双方已在该合同的通用条款第6条明确约定：均按房地产权证证载建筑面积与甲方（广瀚置业公司）地下车位进行1:1置换。针对蔡锡汉案涉杂物房证载面积16.67平方米是建筑面积还是套内面积以及广瀚置业公司地下车位登记的证载建筑面积如何核定的问题，一审法院经专门向德庆县房产管理服务中心进行了征询，该中心作出复函明确“小车位的证载登记面积＝小车位的套内面积＋分摊的公共面积”。因此，本案应按双方当事人的约定以及有关管理部门的专门复函意见，认定与广瀚置业公司的C029号小车位进行1:1置换的是小车位的套内面积＋分摊的公共面积＝小车位的证载登记面积。一审法院据此作出的认定和处理，并无不当，本院予以维持。而双方所签《集资房拆迁安置补偿合同（产权置换）》专用条款第5条并没有明确约定是针对杂物房与地下室小车位的置换，蔡锡汉上诉认为其杂物房与广瀚置业公司的C029号小车位应按套内面积1:1置换，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。蔡锡汉的上诉理据不足，对其上诉请求本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人蔡锡汉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 何 桑
审 判 员 张秀丽
二〇一八年六月八日
法官助理 覃丽珍
书 记 员 赵崇轩