福建省南靖县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0627民初1624号原告：吴靖，男，1988年8月10日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。委托诉讼代理人：吴西山，男，汉族，居民，住福建省南靖县。被告：漳州地利房地产开发有限公司（以下简称漳州地利公司），住所地福建省南靖县山城镇紫荆新村A4-1-6（2号店面）。法定代表人：洪海涛，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭元，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑金摇，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。原告吴靖与被告漳州地利房地产开发有限公司（以下简称漳州地利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴靖的委托诉讼代理人吴西山、被告漳州地利公司的委托诉讼代理人郑金摇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴靖向本院提出诉讼请求：判决被告从2014年5月30日起至今向吴靖支付商品房总价款800000元的每日万分之二的违约金及判决之日起直到漳州地利公司完成向吴靖交房日期以商品房款总价款每日万分之二的违约金；请求先赔付至2016年5月30日违约金计116800元。事实和理由：漳州地利公司出让天鹅湖花园一期22幢02号房屋给予吴靖，按合同约定漳州地利公司应于2014年5月30日竣工交付吴靖，但直至2016年4月30日漳州地利公司仍无法交付该处房产给吴靖。根据《商品房买卖合同》（合同备案号35062708002400110）第九条约定，漳州地利公司应按已付款的日万分之二向吴靖赔付违约金。吴靖为此诉至本院，请求判如所诉。吴靖提供以下证据：1、商品房买卖合同、商品房按揭登记证明书、商品房产权登记证明书，证明2013年12月26日原、被告签订一份《商品房买卖合同》，吴靖向漳州地利公司购买位于南靖县山城镇溪边村四公里处天鹅湖花园一期22幢02号房屋，合同约定总价款为800000元，同时约定漳州地利公司于2014年5月30日前交付房屋，漳州地利公司若未在约定期限交房，吴靖可要求漳州地利公司继续履行合同及从约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向吴靖支付已付款日万分之二的违约金。2、销售不动产统一发票，证明吴靖向漳州地利公司缴纳购房款800000元的事实。3、个人购房借款/担保合同二份，证明吴靖向中国工商银行股份有限公司南靖支行贷款共计480000元。漳州地利公司辩称，一、讼争项目系因政府原因导致项目施工过程中发生重大情势变更的情由，因此才导致无法按时通过验收，根据相关法律规定答辩人无需承担违约责任。1、答辩人与吴靖签署《商品房买卖合同》后，因南靖县政府原因迟迟未修建应由政府建设的项目公共配套设施——诉争项目旁的沿河防洪堤，致使诉争项目存在重大的安全隐患，诉争项目的配套设施、排洪沟等无法完成管道对接，从而导致项目无法通过验收，进而无法交付房产。直至2013年7月19日，鉴于政府长时间未启动防洪堤的建设，给答辩人诉争项目建设带来重大影响，为解决现实问题，政府才不得不改变方案，指定由答辩人出资代为建设防洪标准为“20年一遇的沿河防洪堤”。众所周知，河堤防洪工程属民生工程，关乎整个项目人民生命及财产安全，在防洪堤未建设完成之前，如交付房产将会造成诉争项目被洪水冲没的重大隐患，也无法通过项目综合验收。同时，鉴于防洪堤的安全重要性，必须严格按照建设流程来施工，需要经过论证、勘探、设计、方案报批、预算、招投标、委托施工等多个复杂的流程，至少需要2-3年时间，为此县政府也根据实际情况，同意为答辩人办理项目的延期竣工（自补充协议签订之日起三年内竣工）等相关手续，即同意答辩人的竣工日期可延长至2016年7月19日前，此也足以印证系政府建设防洪堤的原因导致诉争项目产生延期。实际上，诉争项目主体工程早在2012年12月即已完工，如不是防洪堤建设问题项目早已具备交付条件。2、修筑防洪堤是政府的义务，此不仅有答辩人与政府之间的约定，更有大量的法律法规予以支持。根据《中华人民共和国水法》第四十二条：“县级以上地方人民政府应当采取措施，保障本行政区域内水工程，特别是水坝和堤防的安全，限期消除险情。水行政主管部门应当加强对水工程安全的监督管理。”以及《中华人民共和国防汛条例》第二十条：“有防汛任务的地方人民政府应当建设和完善江河堤防、水库、蓄滞洪区等防洪设施，以及该地区的防汛通信、预报警报系统。”本案正是由于政府原因迟迟未予修筑防洪堤才导致项目无法按时通过验收，该原因是答辩人无法预计的，是不可归责于答辩人的原因，属于重大情势变更，故答辩人不应为此承担违约责任。二、即便答辩人存在逾期交房的情形，诉争项目存在众多可延期交房的情形，应当依法扣除。根据《商品房买卖合同》第八条以及《补充协议》第四条约定，有下列情形可以据实延期交房：“A、日降雨量达到30毫米以上及5级以上大风、当日公布最高气温超过37度的（均以南靖县气象台资料为准），里氏5.5及以上的地震；B、施工中遇到重大困难及技术难题或无法及时解决的重大设计变更；C、社会异常事件：罢工、骚乱等；D、政府征收、征用；E、战争、重大疫情及其它认为不可抗拒的事件；F、南靖县人民政府及相关部门作出禁止施工、实施交通管制、噪音管制或其他原因限制施工的，以县政府及相关部门公告或通知为依据予以顺延”。首先，诉争项目于2010年3月11日设计规划完成后，答辩人即按设计方案组织施工队伍进行施工，但是在答辩人与吴靖签署买卖合同之后，由于政府原因，变更修筑防洪堤，导致诉争项目不得不做出设计方案的重大变更，对项目的标高、容积率等进行重新调整并重新报批，直至2013年12月30日相关部门才予批准诉争项目新的设计方案。因此导致之前已完成的施工必须重新施工，为实施新的设计方案答辩人为此又消耗了至少一年施工工期。根据合同约定，由政府原因导致的重大设计变更而产生的延期期间应当相应顺延。其次，结合答辩人目前已收集到施工日志，足以证明诉争项目施工过程中存在降雨、大风、高温等导致停工的情形超过173.5天，应当依法扣除。鉴于项目施工过程中施工队伍有更换，致使之前的相关施工日志仍未收集齐全，相关气象资料较多且需向市级气象部门调取，庭后答辩人将进一步补充相关证据予以证实。再次，每年中高考，为保证考生安静的复习环境，每年政府部门均作出不少于10天的噪音管制，致使项目无法施工，故该天数也应予以扣除。最后，诉争项目至今尚未竣工，吴靖起诉之后项目在施工过程中仍可能遭遇合同约定的可抵扣交房期限的情形，该期限目前尚无法确定，若直接判令答辩人支付违约金至实际交房之日止，将导致日后答辩人可能存在的可抵扣交房日期的或有客观事实无法体现，相应应当实际抵扣的或有延期期间无法纳入本案审理将会导致答辩人关键抗辩权利的丧失，故即便答辩人需支付违约金，吴靖也仅能暂主张至起诉之日，起诉之后的相应期间应当待诉争项目竣工后再另行主张。三、吴靖主张的违约金计算标准过高，应当依法调低。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”而本案中，即便答辩人有逾期交房的事实，吴靖实际损失也仅为逾期交房期间的房屋租金损失，诉争房屋所在地的平均租金为每年近5000元，而吴靖主张按日万分之二计算违约金，明显过分高于实际损失，且吴靖主张先支付违约金就达到购房款的14.4%，远远超过其所受损失，考虑到其主张的逾期日期过长最多仅应支持诉争房屋当地房屋租金的130%。综上所述，吴靖的主张没有事实和法律依据，恳请贵院在依法查明事实的基础上，驳回吴靖的全部请求。漳州地利公司提供以下证据：1、《福建省水利厅关于南靖县船场溪山城镇防洪堤工程初步设计的批复》、《照片》，证明：（1）诉争项目毗邻河岸线，建设防洪堤系安全需要的必须公共设施，如无防护堤的围护，项目存在重大安全隐患，亦无法通过验收，满足交房条件；（2）诉争“防洪堤”亦在福建省水利厅规划建设范围内。（3）诉争“防洪堤”应由南靖县政府负责该工程的实施。2、《漳州海峡兰花博览园建设投资项目补充协议书》、《出让合同变更的补充协议（2）》，证明应由南靖县人民政府负责建设的“防洪堤”工程迟迟未予建设，直至2013年7月19日南靖县人民政府才决定让被告代为建设“防洪堤”，南靖县国土资源局同意将诉争项目竣工时间变更为2016年7月19日前。3、《南靖县发展和改革局关于南靖县江滨西城市综合体江滨路防洪工程可行性研究报告（含项目建议书）的批复》、《福建省南靖县船场溪山城镇防洪堤工程初步设计报告》、《竣工图》，证明建设诉争“防洪堤”需经过可行性论证、勘察、招标、设计、施工等复杂程序，建设期间应不少于18个月。4、《建设工程施工合同撤场及解除协议书》，证明诉争商品房所在项目实际已经于2013年2月27日前主体已结构封顶，如非“防洪堤”问题，不日即可竣工交付。5、《施工日志记录停工天数统计》、《施工日志》，证明诉争工程在施工过程中，遭遇合同约定降雨、大风、高温等不可抗力可据实延期的天数已超过173.5天，施工日志是从2013年10月28日至2015年8月19日。本院经审理认定事实如下：2013年12月26日，吴靖与漳州地利公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：35062708002400110），约定吴靖向漳州地利公司购买位于南靖县山城镇溪边村四公里处天鹅湖花园一期22幢02号房屋一套，房屋建筑面积150.30平方米，商品房总价款800000元；付款方式为：买受人于2013年12月26日支付首付款320000元，余款480000元由买受人向工商银行南靖支行按揭贷款。关于交付条件与期限以及违约责任，《商品房买卖合同》第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，详见附件六”；关于出卖人逾期交房的违约责任，《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二违约金。”附件六第四条第2项关于不可抗力：“不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然和社会因素。其包括但不仅限于下面的6种情况：A、日降雨量达到30毫米以上及5级以上大风、当日公布最高气温超过37度的（均以南靖县气象台资料为准），里氏5.5级及以上的地震；B、施工中遇到重大困难及技术难题或无法及时解决的重大设计变更；C、社会异常事件：罢工、骚乱等；D、政府征收、征用；E、战争、重大疫情及其它人为不可抗力的事件；F、南靖县人民政府及相关部门做出禁止施工、实施交通管制、噪音管制或其他原因限制施工的，以县政府及相关部门公告或通知为依据予以顺延。”另查明，2013年12月20日、2014年2月20日，漳州地利公司分别向吴靖开具二份销售不动产统一发票给吴靖收执，发票金额分别为320000元、480000元，金额总计800000元。2014年5月30日交房期限届满，漳州地利公司未依约交付房屋。本案各方当事人主要争议焦点：漳州地利公司是否构成逾期交房以及逾期交房的违约金该如何计算?对此，双方当事人各自提出自己的主张，本院结合本案的事实和证据，分析、认定如下：吴靖认为，漳州地利公司已经构成逾期交房，目前房子仍无法交房，吴靖请求违约金的计算方法是按合同约定计算，至于免责天数由法庭依法审核。漳州地利公司认为，被告提供的各种证据可以体现逾期交付的原因在于：1、在签完商品房买卖合同之后，在约定的交房日期之前应由政府建设的防洪堤迟迟未建设并临时交付给被告漳州地利公司施工，防洪堤建设流程不可避免需要二至三年时间，由政府导致的重大变更，应该免责。2、因为临时将防洪堤建设移交给漳州地利公司，使得漳州地利公司的相关建设做出调整，导致施工时间需再延长不少于一年，该情形同样由政府造成，被告应该免责。3、在施工期间出现的不可抗力情形在173.5天以上，且在吴靖诉讼之后仍然有不可抗力情形出现，该不可抗力因素也应当予以扣除。逾期交房违约金应该调整，违约金是以补偿性为主的，违约金应该体现对吴靖的补偿，违约金应以不高于当地同等地段同类房屋的租金计算。漳州地利公司认为构成逾期交房的原因是政府责任，施工期间政府将防洪堤的建设移交给被告，且防洪堤属于重大民事工程，为保证民生安全和满足政府要求，漳州地利公司只能在防洪堤建设完成后，才能具备房屋的交房条件，此逾期交房的特殊情况，是原、被告在签订合同之时无法预见的，因此不能归结为被告责任，政府有关防洪堤建设的问题，依法应当属于情势变更的情形，如因此要求被告承担逾期交房责任，既不合法，也不合理。本院认为，一、吴靖与漳州地利公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。根据合同约定，漳州地利公司应于2014年5月30日前将符合约定条件的商品房交付吴靖使用，但漳州地利公司并未按约定履行交房义务已构成违约。二、本案是否存在情势变更。本案中，漳州地利公司主张构成情势变更，理由是“政府迟迟未修建本应由政府建设的沿河防洪堤”，对照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”的规定，上述事由构成情势变更，前提是必须与合同履行有具体联系。而对于上述事由与合同履行的具体联系，漳州地利公司仅作抽象陈述，并不能提供相应证据，故其应承担举证不能的法律后果，即认定本案上述事由与合同履行没有具体联系，本案前提要件欠缺，不存在情势变更。漳州地利公司主张本案存在情势变更，与法不符，理由不能成立。三、漳州地利公司是否存在除中、高考噪音管制以外其他的延期交房情形。依照双方约定时间交房，属于地利公司一方的履行义务，故漳州地利公司应对其具备延期交房情形负有举证责任。本案中，漳州地利公司除上述焦点二所主张的情势变更外，还主张了“重大设计变更”，合同补充协议第四条约定的前提是“无法及时解决的”，即“可以及时解决的”不在延期交房情形之列。而“及时解决”客观上也需要一定时间，故漳州地利公司的证明事实还应包括“重大设计变更”影响了施工，并且其所需要的时间已超过了“及时解决”所需要的时间。对此，漳州地利公司仅凭单方陈述，并未提供施工单位的施工日志及其他相关证据证明，故应承担举证不能的法律后果。关于天气因素，漳州地利公司未能提供气象资料证明，也未能提供施工单位的施工日志，主张的事实缺乏证据，故也应承担举证不能的法律后果。因此，漳州地利公司主张除中、高考噪音管制以外还存在其他延期交房情形，缺乏证据，理由不能成立。四、约定的违约金标准是否应当调整。逾期交房损失从实际情况看，并不一定局限于房屋租金。漳州地利公司主张以房屋租金为标准调整违约金，缺乏相应依据。在此情况下，本案违约金标准约定为已付购房款的日万分之二，与银行贷款利率的130%大体相当，以资金占用与交房迟延的后果对比，对价也相当，故没有不妥，不应当调整。漳州地利公司主张约定的违约金标准应当调整，与事实不符，理由不能成立。综上，漳州地利公司逾期交房已经构成违约，应当按合同约定向吴靖支付逾期交房违约金，违约金自合同约定交房日期的次日（即2014年5月31日）起至2016年5月30日（吴靖请求先行计付至2016年5月30日）止，扣除中高考噪音管制时间10天（每年中高考噪音管制的时间5天，2014年-2016年5月30日噪音管制天数共计10天），按吴靖已付购房款800000元的日万分之二计算，即违约金为115520元[800000元×0.02%×（732天－10天）]合计。至于2016年5月30日之后的逾期交房违约金，因漳州地利公司至今未向吴靖交付符合条件的房屋，因此，吴靖仍可待实际交房后另行起诉。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、漳州地利房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向吴靖支付逾期交房违约金115520元(计算至2016年5月30日止）。二、驳回吴靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2636元，减半收取计1318元，由吴靖负担14.45元，漳州地利房地产开发有限公司负担1303.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  吴雪云二〇一七年三月二十九日书记员  黄漳莉【执行申请提示】《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。