湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第05131号
上诉人（原审被告）刘文雄。
委托代理人周演元，男，1957年6月1日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）湖南天诚物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区建湘南路154号。
法定代表人罗时辉，该公司总经理。
委托代理人周己中，男，1964年8月28日出生，汉族。
上诉人刘文雄因与被上诉人湖南天诚物业管理有限公司（以下简称天诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初第02245号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过社会公开招标后与天诚公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。该合同约定由湖南高桥大市场发展有限公司选聘天诚公司对湖南高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务。合同约定了物业名称及管理范围、物业服务内容、服务费用、物业资料的移交、违约责任等其他事项。其中约定业主应缴纳的物业费用（具体按物价局最终核定的价格标准）住宅1元每平方米每月，门面3元每平方米每月，业主或物业使用人违反合同第六条的规定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。合同第二十三条规定，本合同期限自湖南高桥大市场发展有限公司交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年12月30日，湖南高桥大市场发展有限公司向高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的业主发布了《公告》：为改善高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的居住环境和经营环境，根据《湖南省物业管理条例》和政府对城市管理的要求，上述区域将外聘专业物业管理公司进行管理并实行有偿服务。湖南高桥大市场发展有限公司经面向社会招标，最后确定天诚公司中标，天诚公司将于2011年1月25日进场开始履行职责和提供服务。望所辖区域内的全体业主和物业使用人积极支持，共同配合。天诚公司进场后，湖南高桥大市场发展有限公司对上述区域的管理服务职能随即终止。其后，湖南高桥大市场发展有限公司向天诚公司移交了相关物业资料，天诚公司也进入上述区域进行了物业管理日常工作。2011年5月12日，湖南省物价局向天诚公司下达价格登记证规定非电梯住宅0.7元每平方米每月，商业用房由合同约定（市场调节价）。天诚公司对业主发布的收费标准为：非电梯住宅0.7元每平方米每月，仓库2.1元每平方米每月，写字楼（办公）1.4元每平方米每月，商业用房（门面）8.5元每平方米每月。天诚公司为此制作了收费公示牌对全体业主进行了公示。2012年11月4日，天诚公司向高桥大市场家电城、日化城、皮具城的业主发布了《公告》：天诚公司自2011年元月25日起，接管高桥大市场家电、日化、皮具城的物管工作。经长沙市物价局核价如下：按商业门面8.5元每平方米每月，办公、商用房2.1元每平方米每月，非电梯住房0.7元每平方米每月的标准收取物业管理费。2012年5月，原审法院在审理天诚公司与孙芳物业管理服务纠纷一案中，根据天诚公司提供的服务质量，将其提供物业服务区域的物业收费标准进行调整：按商业门面4.5元每平方米每月，办公、商用房1.4元每平方米每月，非电梯住房0.7元每平方米每月的标准收取物业管理费。该判决已发生法律效力。天诚公司决定从2012年11月4日起按上述收费标准收取物业管理费，并将收费标准和逾期未缴费的滞纳金标准（每天0.3%）在服务区域内公告。另查明，一、刘文雄在高桥大市场家电百货城1栋有123号门面，面积为24.6平方米，在高桥大市场家电百货城1栋有204号住房，面积为112.71平方米。二、刘文雄涉案门面及住房的建设单位和物业出售单位为湖南高桥大市场发展有限公司。三、2011年9月9日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》载明：2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了天诚公司为高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理公司，并签订了《前期物业管理合同》。2011年1月25日起，天诚公司依约开展日常物业服务。四、2011年9月23日，湖南高桥大市场出具《情况说明》载明：湖南高桥大市场发展有限公司于2010年4月份向市场的全体业主、经营户下发了湖南高桥大市场管理公约，天诚公司依法经招标投标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作以后，业主、经营户都应该接受公约的约束，并作为临时管理规约实施。湖南高桥大市场发展有限公司和天诚公司签订的物业管理合同与公约具有同等的法律效力。
原审法院认为，天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，未自行选聘物业服务企业。因此，前期物业服务合同对各业主和物业使用人具有约束力。（1）关于物业管理费。天诚公司按《物业管理服务合同》的约定提供了物业管理服务，刘文雄作为高桥大市场家电百货城的业主，接受了天诚公司提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业管理费，但至今未交纳，已构成违约，应承担支付物业管理费及违约金的违约责任。天诚公司向服务区域内业主和物业使用人发布公告：商业门面按每月每平方米4.5元，办公、商用房按每月每平方米1.4元，非电梯住房按每月每平方米0.7元的标准收取物业管理费。刘文雄涉案门面面积为24.6平方米，按每平方米4.5元物业管理费标准计算；刘文雄涉案住房面积为112.71平方米，按每平方米0.7元物业管理费标准计算，刘文雄应每月支付物业管理费189.6元（24.6×4.5＋112.71×0.7）。故从2011年1月25日起至2014年3月24日止，刘文雄累计应支付天诚公司物业管理费7205元（189.6×38）。天诚公司要求刘文雄支付物业管理费7205元，原审法院予以支持。（2）关于违约金。湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司在合同中约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。该违约金约定过高，该院调整为以三个月的物业管理费568.8元（189.6×3）为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准支付，从2011年1月25日起至2014年3月24日止，为115.3元（568.8×0.064÷12×38）。天诚公司要求刘文雄支付违约金1000元，对其主张超过部分，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、刘文雄于本判决生效后3日内向天诚公司支付物业管理费7205元（从2011年1月25日起至2014年3月24日止）；二、刘文雄于本判决生效后3日内向天诚公司支付违约金115.3元（以568.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2011年4月25日起计算至2014年3月24日止）；三、驳回天诚公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由刘文雄负担。
上诉人刘文雄不服一审判决上诉称，一、高桥大市场存在已有十多年，不存在前期物业问题，应由居委会和街道办事处来选聘物业公司。开发商与物业公司之间签订的《物业管理服务合同》并不是业主签订的，也未经业主同意，且开发商招聘物业公司招标不合法，因此我方认为《物业管理服务合同》是无效合同，我方不予认可。二、天诚公司并没有为高桥大市场提供物业服务，整个市场存在很多问题，如漏水无人管理，垃圾随地可见，交通不畅等，且天诚公司还占用业主的公共区域，影响整个市场形象。三、我方与开发商高桥大市场发展有限公司签订的购房合同中，约定的配套设施和停车场等均未建设，导致业主经营受到影响，开发商必须要承担相应的责任。综上，请求二审法院依法撤销原判，依法改判刘文雄不向天诚公司支付物业管理费和违约金。
被上诉人天诚公司口头答辩称，一审法院已经查明了案件的事实，而且刘文雄说的没有法律依据，我方认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，刘文雄涉案门面和房屋的建设单位和物业出售单位为湖南高桥大市场发展有限公司，出售房屋时建设单位并未选聘物业服务企业，且至今业主们一直未成立业主委员会，更未选聘适合自己市场管理的物业服务企业，现湖南高桥大市场发展有限公司将物业服务委托给天诚公司进行管理，符合前期物业服务的适用情形，且天诚公司通过招投标方式进入湖南高桥大市场进行物业服务符合法律规定，与湖南高桥大市场发展有限公司所签订的《物业管理服务合同》内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，湖南高桥大市场与天诚公司签订《物业管理服务合同》（前期物业）对业主刘文雄具有约束力。刘文雄上诉所称：“刘文雄并未与天诚公司签订物业管理服务合同，故天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）对刘文雄不产生约束力”的上诉理由不能成立，本院不予采纳。在本案中，刘文雄在高桥大市场家电百货城1栋有123号门面，面积为24.6平方米，在高桥大市场家电百货城1栋有204号住房，面积为112.71平方米，根据湖南省高级人民法院作出的（2014）湘高法民再终字第125号民事判决书，该市场内商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费，故一审认定刘文雄应按该标准支付物业费并无不当，本院予以维持。
另，刘文雄上诉称开发商并没有按照双方签订的购房合同履行相应的合同义务，开发商应承担相应的责任，本院认为这与本案的物业服务合同纠纷属于不同的法律关系，本案不宜一并处理，上诉人可另行主张权利。
据此，原审判决事实认定清楚，判决得当，上诉人刘文雄的上诉理由不成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人刘文雄承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 黄 琦
二〇一四年九月三十日
书 记 员 金新贵
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。