福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第533号
上诉人（原审被告）练康豪，男，1942年7月14日生。
委托代理人童泉华，龙岩市海平面法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）李桂芳，男，1948年1月26日生。
委托代理人周福平，福建义恒律师事务所律师。
上诉人练康豪因与被上诉人李桂芳确认合同无效纠纷一案，不服武平县人民法院于2014年3月5日作出（2013）武民初字第1957号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人练康豪及其委托代理人童泉华，被上诉人李桂芳及其委托代理人周福平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，武平县平川镇红东村寨背窝28号房屋属原告李桂芳与其兄弟李兴芳共有建造，兄弟俩对房屋产权进行了分割：房屋中间的楼梯间兄弟共有，楼梯间以东的房屋归原告所有，以西归李兴芳所有。1991年由武平县人民政府向兄弟俩颁发了土地使用权证和房屋所有权证。2002年4月1日，李兴芳将其所有的房屋转让给被告练康豪，并附有房屋平面图。2005年5月30日，被告练康豪与原告儿子李燕堂签订甲方为李兴芳、乙方为练康豪、丙方为李桂芳的《卖房协议书》，约定：甲、丙坐落于红东村寨背窝28号的房屋，除紧靠东边的一间厨房仍属甲方外，其余全部卖给乙方（甲方房屋买卖见2002年4月1日的《卖房协议书》），房价款为33500元。并对房屋四至界址及付款期限进行了约定。协议下方甲方李兴芳未签字，乙方练康豪签字，丙方盖有“李桂芳”字样的印章。协议签订后，原告的儿子李燕堂收取被告支付的房款33500元，并将红东村寨背窝28号的房屋所有权证原件交付给被告，被告自此入住该房屋。协议签订半年左右，原告李桂芳已知道其房屋出售给被告练康豪的事实。本案讼争房屋坐落于武平县平川镇红东村寨背窝，土地性质为集体土地。被告练康豪的户籍所在地为武平县平川镇河西，系城镇居民。
原审判决认为，一、讼争的《卖房协议书》是否系李桂芳真实意思表示的问题。本案的《卖房协议书》虽然是原告李桂芳的儿子李燕堂与被告签订的，但李燕堂将房屋权属证书原件交付给被告并收取了购房款，在合同上加盖了李桂芳的印章，被告有理由相信出售讼争房屋系原告李桂芳真实意思表示，原告李桂芳虽否认其参与了协议的签订，但房屋出售半年后就知道其子将房屋出售给被告练康豪的实际情况，且被告在讼争房屋居住近9年，因此，应认定原告默认与被告签订了《卖房协议书》，原告以其房屋被他人无权处分为由，主张讼争《卖房协议书》无效，于法无据。二、讼争《卖房协议书》是否违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者持有特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。原、被告的《卖房协议书》的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，被告练康豪并非红东村村民，根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》的规定，将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织以外的人的合同，不具有法律效力。因此，原、被告签订的《卖房协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。原告以本案的房屋买卖协议违反了法律规定为由，主张《卖房协议书》无效的理由正当，依法予以支持。三、关于诉讼时效问题。当事人请求确认房屋买卖合同无效属于物上请求权，归属物权，不适用债权诉讼时效制度，因此，被告主张原告的请求超过诉讼时效，理由不成立，依法不予采纳。综上，本案的《卖房协议书》属无效合同，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当返还，原告要求被告返还因《卖房协议书》取得的房屋，理由正当，依法予以支持。考虑本案被告的居住现状，经原告同意，被告返还原告房屋的期间适当延长，即被告应于本判决生效后6个月内将房屋返还给原告。被告坚持本案《卖房协议书》为有效合同的主张，于法无据，依法不予支持，本案合同确定无效后，被告的相关补偿问题可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：一、原告李桂芳与被告练康豪于2005年5月30日签订的《卖房协议书》为无效合同。二、被告练康豪应于本判决生效之日起6个月内将武平县平川镇红东村寨背窝28号楼梯以东的房屋返还原告李桂芳。案件受理费100元，由被告练康豪负担。
宣判后，原审被告练康豪不服，向本院提出上诉。
上诉人练康豪上诉称：1、上诉人与被上诉人签订的《卖房协议书》和《卖房协议附加条件》的意思表示真实，内容不违反法律规定和社会公序良俗，不损害他人的合法权益，根据尊重契约原则，依法受到法律保护。2、本案的属性为确认合同效力的债权之诉，应适用债权时效，被上诉人的诉请已超过诉讼时效多年。3、上诉人与被上诉人讼争的《卖房协议》，买卖内容是房屋及其居住权，并非农业用地和宅基地，不应适用《土地管理法》第六十三条的管理性规定。请求二审法院撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李桂芳答辩称：《卖房协议书》和《卖房协议附加条件》是由李燕堂与上诉人所签订的，答辩人没有参与，一审判决对此已经予以明确认定。上诉人明知答辩人才是房屋的产权人，李燕堂无权以答辩人名义签订《卖房协议书》，却从未找答辩人征求过是否同意李燕堂将房屋进行出售的意见，房屋的产权也至今没有办理变更登记。答辩人作为讼争房屋的所有人行使自己的物上请求权，要求确认《卖房协议书》无效，并要求上诉人返还所占有的房屋，不存在诉讼时效问题。《卖房协议书》所涉及标的物不仅有房屋，还有房屋所占用的宅基地，将宅基地建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。故请二审法院驳回上诉，维持原判。
经庭审，上诉人练康豪对一审判决认定“协议签订半年左右，原告李桂芳已知道其房屋出售给被告练康豪的事实。”有异议，认为被上诉人在签订协议书时也在现场。被上诉人李桂芳对一审认定的事实没有异议。本院经审查认为，上诉人提出的异议主张，未提供相反的证据反驳，其对上述事实提出的异议本院不予认定。
二审中上诉人练康豪提交收条一份，证明被上诉人有收到上诉人的购房款。被上诉人经质证认为，收款人是李燕堂不是被上诉人。本院认为，上诉人未在一审法院指定的举证期限内提交上述证据，现二审提出，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条的规定，不属于二审的新证据，本院不予准许。
综上，上诉人练康豪对其异议主张未提供证据予以证明，本院不予采纳，二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，涉案房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地的法律规定。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织成员以外的民事主体。上诉人练康豪属城镇居民，不属于武平县平川镇红东村集体经济组织成员。故原审法院根据现行法律、行政法规，依法确认双方的房屋买卖行为违反法律法规的禁止性规定，认定为无效行为，并判令上诉人返还房屋，于法有据，并无不当。上诉人主张房屋买卖有效并受法律保护的上诉理由不成立，本院不予采纳。合同无效制度是对合同自由的限制，是国家运用公权力对当事人民事行为所进行的主动干预，并且合同无效的原因主要在于其违法性，时间的经过不能改变无效合同的法律性质，因此请求确认合同无效的，不应适用诉讼时效期间的规定。因此，上诉人主张被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人练康豪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟繁钦
审 判 员 许虹菁
代理审判员 吴胜佳
二〇一四年六月十六日
书 记 员 张毅晖
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；