广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终1922号上诉人（原审被告）：洪忠拥，男，汉族，1970年8月2日出生，住福建省南安市，委托诉讼代理人:吴雄文，广东万仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市三元盈晖投资发展有限公司，住所地：广东省东莞市万江区万道路三元盈晖大厦，统一社会信用代码为914419007321683435。法定代表人：刘永杰。委托诉讼代理人：周玉媚，系该公司员工。委托诉讼代理人：方安定，系该公司员工。上诉人洪忠拥因与被上诉人东莞市三元盈晖投资发展有限公司（以下简称为三元盈晖公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初21100号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。三元盈晖公司起诉请求：洪忠拥按《华南MALL商铺租赁合同》约定向三元盈晖公司支付欠付费用（含违约金）212195.05元整（违约金从2016年8月13日起暂计至起诉之日,并顺延至洪忠拥将全部款项清偿之日止），且三元盈晖公司没收保证金29104元整。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认三元盈晖公司与洪忠拥于2015年3月13日签订的《华南MALL商铺租赁合同》已经解除，三元盈晖公司于2016年8月16日收回了座落于东莞市××江××号建筑物的BC4区一层C1-069、070、071、072、073、075(新编号1-5号)商铺；二、洪忠拥于判决发生法律效力之日起五日内向三元盈晖公司支付2016年8月1日至2016年8月13日的租金5633.03元、补足的租金174624元、水费3.52元及违约金（违约金以180260.55元为本金，按照日息万分之六的标准，从2016年8月24日起计算至款项付清之日止）；三、洪忠拥于判决发生法律效力之日起五日内向三元盈晖公司支付违约金29104元；四、三元盈晖公司无需向洪忠拥返还履约保证金29104元；五、驳回三元盈晖公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2459.74元，由三元盈晖公司承担28.85元，由洪忠拥承担2430.89元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初21100号民事判决书。洪忠拥不服原审判决，向本院提起上诉称：一、2015年3月13日双方签订的《华南MALL商铺租赁合同》约定承租三元盈晖公司位于东莞市××区××区××、××、××、××、××、××（××编号××号）商铺，约定租赁期间从2015年5月1日起至2020年4月30日止，其中2015年5月1日至2016年4月30日为免租期，之后，由于三元盈晖公司未按合同约定提供冷气，对商城进行统一宣传、推广，营造良好的商业气氛，其整个商城经营不佳，且天气太热，无中央空调，顾客无法在商城内逛商铺，导致没有人流量，造成洪忠拥投资大量资金的店铺开业后长期亏损。2016年6月因案涉商铺被水淹，造成洪忠拥店铺内商品（鞋子）被淹，而三元盈晖公司拖延处理，导致洪忠拥无法继续经营，被迫停业要求解除合同，解除租赁合同，并于2016年7月底搬离商铺。原审法院对于洪忠拥遭受的巨大损失置之不理。二、一审认定事实错误。由于三元盈晖公司怠于处理水淹事故，导致洪忠拥长期无法经营，洪忠拥于2016年7月底搬离了商铺，并于2016年8月8日发函告知三元盈晖公司解除租赁合同。商铺被水淹是事实，虽然三元盈晖公司否认该事实，但原审庭审时被淹商铺还有淹水痕迹，结合6月份水电费3.52元的事实，可以证明店铺在6月份后因水淹就无法经营，直到2016年7月搬离店铺，洪忠拥在2016年6、7月是停业的。三、2015年5月1日至2016年4月30日期间应为免租期，不存在原租金和优惠租金一说。三元盈晖公司无权要求洪忠拥补交免租期租金。双方签订的合同虽然有注明附件三，但因合同签订前双方协商有一年的免租期，所以三元盈晖公司在签订合同时已经将附件三删除，之后洪忠拥也就不可能提出异议，且三元盈晖公司一审当庭出示的案涉合同原件并非是完整版本，合同系拆开后重新装订，附件三也没有洪忠拥签名确认，由于证据不具有完整性，对于有争议部分应当依法排除，结合其他事实和材料作出认定。四、根据三元盈晖公司的主张，本案约定一年免租期。三元盈晖公司提交的证据三有注明“免租期租金”字样足以证明双方实际履行合同是存在免租期，根据《通知函》的内容三元盈晖公司要求支付的是免租期租金而非补交优惠期间的租金差额。五、根据三元盈晖公司在庭审中确认的诉讼请求，可以证明本案存在一年的免租期。三元盈晖公司主张的是免租期租金，不是优惠期间优惠租金差额，与原审法院判决的租金自相矛盾。六、三元盈晖公司的举证无法证明其系案涉商铺的权利人。三元盈晖公司按合同约定出租给洪忠拥的建筑物的BC4区一层C1-069、070、071、072、073、075商铺并非是房地权证登记的房屋坐落界址。华南摩尔主题购物公园5栋商铺1060、1061、1062、1063、1064、1065商铺与案涉合同出租的地址明显不同，无法证明是同一商铺。如果是在签订合同后商铺号牌发生变更，那么三元盈晖公司主张的商铺应当为1060号。六、案涉合同已变更，不应以存在争议的合同条款作为审理本案的依据。双方在签订《华南MALL商铺租赁合同》前已经协商确认第一年为免租期，就算当时签订没有明确，依据三元盈晖公司的主张，2015年4月30日至2016年4月30日为一年的免租期，这和洪忠拥的主张相印证，能够认定本案存在一年的免租期，并非优惠租金期。根据案涉合同第10.1的约定，首期租金应于第二期开始时才向三元盈晖公司交付，而本案首期租金系于签订合同时就已交付，足以证明双方实际变更了案涉合同。根据合同10.1的约定，首期支付的季度租金应当包括第一期第一季度的优惠租金与第二期第一季度的优惠租金之和，本案一审双方确认首期季度租金43656元系2016年5月1日起2016年7月31日期间租金，并未包括第一期第一季度的优惠租金，足以证明第一期应为免租期的事实。七、原审法院均判决内容超越了三元盈晖公司的主张，且与事实不符。原审法院将租金计算至合同终止之日，超越了三元盈晖公司的主张。三元盈晖公司主张的计算方法应为免费期租金，不是优惠期间的租金差额。由于双方确认洪忠拥交付了三个月的租金，根据合同与附件三的约定，2015年5月1日至2015年7月31日期间的优惠租金与2016年5月1日至2016年7月31日期间的优惠租金共计43656元应于第二期开始时交付，洪忠拥已交付租金43656元，也就确认了洪忠拥已交付了2016年5月1日至2016年7月31日期间的优惠租金。八、洪忠拥没有违约行为，三元盈晖公司无权要求支付违约金和没收履约保证金。洪忠拥是因三元盈晖公司原因而解除合同，因此不应当承担违约责任。如果法院认定洪忠拥违约，三元盈晖公司也只能选择没收履约保证金或者要求支付违约金。案涉合同于2016年7月28日已经终止，双方不承担责任。合同约定任何一方被吊销或注销营业执照就终止案涉合同，洪忠拥于2016年7月28日被工商局注销了个体户营业执照，案涉合同已经终止。按照合同约定，只要《营业执照》被吊销或者注销合同就终止，并未要求存在过错，因此三元盈晖公司无权据此要求洪忠拥承担违约责任。九、洪忠拥没有违约行为，三元盈晖公司应当将履约保证金退还给洪忠拥。综上，洪忠拥要求本院：一、撤销原审判决第一项，改判确认双方租赁关系已于2016年8月1日终止或解除，三元盈晖公司于2016年8月1日收回案涉商铺。二、撤销原审判决第二项，改判洪忠拥无需向三元盈晖公司支付租金5633.03元，无需支付补足的租金174624元。三、撤销原审判决第三项，改判洪忠拥无需支付三元盈晖公司违约金29104元。四、撤销原审判决第四项。三元盈晖公司没有在法定期间内向本院提交答辩状。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对洪忠拥上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的意见，本院分析如下：洪忠拥与三元盈晖公司签订的《华南mall商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。虽合同约定的租赁物编号与洪忠拥实际使用的租赁物编号不一致，但东莞市公安局万江分局户政股出具的楼盘（幢）地址明细表已反映案涉租赁物的门牌号发生变更，洪忠拥在使用案涉租赁物时并没有对租赁物的地址提出过异议，现洪忠拥针对租赁物变更、租赁物产权等所提出的上诉理由，没有依据，本院不予采纳。根据《华南mall商铺租赁合同》第13条、第50.1.10条的规定，如洪忠拥逾期支付租金超过30天、未按规定开业、营业的，三元盈晖公司有权单方解除合同。本案中，三元盈晖公司已举证证明洪忠拥未按规定营业，三元盈晖公司有权依照合同约定单方解除合同。洪忠拥主张案涉商铺因水淹导致停止经营，但其证据的证明力不足，本院对洪忠拥的主张不予采纳。洪忠拥于2016年8月13日签收了三元盈晖公司发出的《解除的通知函》，原审认定双方的租赁合同于2016年8月13日解除，处理正确，本院予以确认。洪忠拥上诉主张其经营的商铺于2016年7月28日被工商局注销故租赁合同于该日终止，本院认为，案涉合同的承租方系洪忠拥而非其经营的个体工商户，洪忠拥以此为由主张租赁合同于2016年7月28日终止，没有合同依据，本院不予采纳。由于洪忠拥存在违约行为，洪忠拥应根据《华南mall商铺租赁合同》的约定向三元盈晖公司支付相当于2个月租金的违约金29104元，及三元盈晖公司有权没收洪忠拥支付的履行保证金29104元。洪忠拥上诉主张三元盈晖公司仅能择一主张权利，没有法律依据，本院不予支持。洪忠拥另上诉主张违约金约定过高，也没有证据证明，本院亦不予支持。另外，根据《华南mall商铺租赁合同》第6条、第10条、第50.3.2条及附件三的约定，洪忠拥还应按原租金标准补足三元盈晖公司第一期开始至租赁合同终止的租金。洪忠拥主张租赁合同第一期为免租期，但案涉租赁合同并未明确约定免租期，洪忠拥否认《华南mall商铺租赁合同》存在附件三，但《华南mall商铺租赁合同》正文中已有提及附件三，若然洪忠拥未收到附件三，理应提出异议，但洪忠拥没有举证证明其有提出过异议，故本院对洪忠拥该上诉主张不予支持。洪忠拥上诉主张无需补足租金，依据不足，本院不予支持。洪忠拥另上诉主张原审判决的内容超出三元盈晖公司的主张，没有依据，本院不予支持。综上，洪忠拥的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4440.42元，由洪忠拥承担（已预交）。为终审判决。审审判长  陈天宇审判员  刘冬虹审判员  陈锦波二〇一七年六月二十三日书记员  杨忠明李俊峰