贵州省贵定县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2723民初141号
原告张令森，男，1963年12月19日生，汉族，贵州省贵定县人，住贵定县金南街道办事处。
原告张萍，女，1963年10月1日生，苗族，住贵定县金南街道办事处。
二原告委托代理人彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师。
二原告委托代理人苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。
被告贵州东方同盛商业地产管理有限公司。
统一社会信用代码：520103000286722。
法定代表人丁绍辉，该公司董事长。
原告张令森、张萍诉被告贵州东方同盛商业地产管理有限公司（以下简称东方同盛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，依法组成合议庭于2016年5月9日公开开庭进行了审理，原告张令森、张萍的特别授权代理人彭俊瑋到庭参加诉讼，被告东方同盛公司经本院公告送达开庭传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告张令森、张萍诉称：原、被告双方于2012年5月23日签订《商业铺位租赁合同》、《承诺书》、《速8产权酒店业主回购合同》等相关协议，约定原告将其购买的位于贵定县金都广场A栋4层35号商铺出租给被告，租期为2012年5月23日至2030年5月23日。合同对租金的计算方式及给付方式等作出了明确的约定。同时,在合同第十一条第1款约定，如一方违约（含擅自解除合同）违约方应向对方支付本合同18年总租金50%的违约金。合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告，但被告却仅在一年以后便停止经营，并于2014年11月13日搬离出租房。故向法院起诉，请求：一、依法解除原、被告签订的《商业铺位租赁合同》及相关协议；二、依法判令被告向原告支付2012年5月23日至2014年11月13日房屋占用费38313元（按每月1290元标准计算）；三、本案诉讼费由被告承担。
原告在举证期限内向本院提供下列证据材料，证实以下事实：
1、原告的身份证复印件，证实原告的身份信息及诉讼主体资格；
2、全国企业信用信息公示系统（贵州）查询的信息，证实被告的基本身份信息；
3、《商业铺位租赁合同》、《承诺书》、《速8产权酒店业主回购合同》，证实双方约定的租赁期为18年，其中《承诺书》约定了免收租金的期限，同时租赁合同中约定了违约责任的承担方式。
被告东方同盛公司未作答辩，亦未提交证据供庭审质证。
经本院审查，原告提供的《身份证》、《全国企业信用信息公示系统（贵州）查询的信息》、《商业铺位租赁合同》、《承诺书》等证据材料符合证据的基本要素，能证明本案的相关事实，本院依法予以采信；原告提供的《速8产权酒店业主回购合同》因欠缺合同主要条款，且原告未在该合同上签字或捺印，故该合同实际并未成立，不能作为证据使用，本院依法不予采信。
经审理查明：原告张令森、张萍系贵定县城关镇金都广场商铺的业主；被告东方同盛公司系经营商业地产策划、商业运营管理、购物中心策划、酒店运营管理等业务的有限责任公司。2012年5月23日，被告东方同盛公司（乙方）与原告张令森、张萍（甲方）签订《商业铺位租赁合同》，约定：甲方自愿将其在金都广场购买的铺位（A栋4层35号）出租给乙方；租期18年，自2012年5月23日起至2030年5月23日止；其中第2012年5月23日至2015年5月23日，因乙方租用期间需投入资金进行装修，甲方免收乙方租金；第2015年5月23日至2018年5月23日，每年租金按该铺位总价款￥193492元的8%计算，金额为￥1290元／月；第2018年5月23日至2024年5月23日，每年租金按该铺位总价款￥193492元的10%计算，金额为￥1612元／月；第2024年5月23日至2030年5月23日，每年租金按该铺位总价款￥193492元的12%计算，金额为￥1935元／月,乙方均按月支付给甲方。如一方违约（含擅自解除合同）违约方应向对方支付本合同18年总租金50%的违约金。此外，合同还对租金的调整、租赁期的水电等相关费用及各自的权利义务等作出了约定。合同签订当日，原告与被告另行签订了《承诺书》，双方在《承诺书》中达成一致协议：“乙方（东方同盛公司）在前期管理运作贵定县金都广场A栋3层4层两层物业时，需投入大量资金装修，租赁期满后，全部归甲方所有，乙方未经甲方许可，不得拆除，乙方不得以任何理由，向甲方结算装修费用……甲方持本人身份证可享受每年12天免费入住”等内容。同时，被告将加盖自己印章的《速8产权酒店业主回购合同》交予原告持有。合同签订后，原告将自己的商铺交付被告使用，被告对租赁的商铺进行了装修，并以“速8酒店”的名义进行酒店经营。2014年11月13日，被告停止经营，空置商铺。2014年年底，原告将原租赁给被告经营的商铺另行租赁给“柳丁酒店”经营，“柳丁酒店”未再对租赁的商铺进行装修，直接开始营业，但经营一年多后亦不再经营，现商铺处于空置状态。2016年1月，原告以被告违约为由向本院起诉，提出如前诉请。庭审中，原告坚持要求解除与被告签订的《商业铺位租赁合同》及《承诺书》、《速8产权酒店业主回购合同》；同时认为被告未与原告协商一致即自行搬离金都广场商铺的行为，构成违约，应当按照合同的约定承担相应的违约责任，因为双方约定的违约金为18年总租金的50%，而该约定标准过高，现在原告自愿降低标准，只要求被告按合同约定的首次给付租金标准（每月1290元）计算支付房屋占用费38313元，实质上是要求被告承担违约责任支付的违约金。
另查明，原告持有的《速8产权酒店业主回购合同》只载明甲方（被告）的基本信息及被告在合同尾部的印章，对于乙方（原告）的基本信息、回购内容及方式等均未作约定，也没有乙方（原告）的签名或捺印。
本院认为：原告张令森、张萍与被告东方同盛公司签订的《商业铺位租赁合同》、《承诺书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方均有约束力，双方均应按合同约定行使权利，履行义务。原告在合同签订后已向被告交付了商铺，被告亦按合同约定对租赁商铺进行了装修，并以“速8酒店”的名义进行经营管理。但被告在经营一年后，由于自身的原因于2014年11月13日停止经营，空置了商铺。尽管双方约定给付租金的履行期限和商铺租赁期限尚未届满，但被告已经以自己的行为表明其不履行合同义务，符合《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，构成预期违约。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”现原告请求解除双方签订的《商业铺位租赁合同》，符合法律规定的解除条件，故对原告要求解除该合同的诉请，本院依法予以支持；原告与被告签订的《承诺书》，从内容来看，该承诺实现的前提和基础是《商业铺位租赁合同》得以如约履行，现该合同已不能再继续履行，原告诉请一并解除《承诺书》，符合法律规定及本案事实，本院亦予以支持；原告提供的《速8产权酒店业主回购合同》因欠缺合同主要条款，且没有原告的签名或捺印予以认可，此合同不具备合同的基本要素，未依法成立生效，对原、被告均不具有法律约束力，故对原告要求解除该合同的诉请，本院依法不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。结合本案事实，被告租赁原告商铺，已经履行经营管理义务一年多时间，后因预期违约，原告诉请解除合同，致使原告期待的在租赁期限届满3年以后每年可获得的递增租金利益受损，原告损失属于预期损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故原告有权要求被告赔偿其预期损失。
关于预期损失的计算，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方签订的《商业铺位租赁合同》是由于被告的违约行为而导致解除，故被告应当按照合同的约定承担支付违约金的违约责任。在审理过程中，原告自愿降低双方约定的违约金标准，是其对自己权利的处分，本院依法予以准许，现原告请求判令被告按照2015年5月23日至2018年5月23日的房屋租金每月1290元的标准,支付2013年1月2日至2014年11月13日的房屋租金38313元作为被告应支付的违约金，没有超过被告在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，符合法律的规定和本案的实际，依法予以支持。被告经本院公告送达开庭传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其对原告主张抗辩权的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张令森、张萍与被告贵州东方同盛商业地产管理有限公司于2012年5月23日签订的《商业铺位租赁合同》及《承诺书》；
二、被告贵州东方同盛商业地产管理有限公司于本判决生效后十五日内给付原告张令森、张萍违约金人民币三万八千三百一十三元（￥38313.00）。
案件受理费758元，由被告贵州东方同盛商业地产管理有限公司负担。
如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期，本判决则发生法律效力，权利方可在判决确定的履行期间最后一日起二年内申请执行。
审 判 长 陈康谊
审 判 员 马灯会
人民陪审员 张 健
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 袁双梅