广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终4803号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张明渊，男，汉族，1979年8月23日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张晶，女，汉族，1981年12月11日出生。
委托诉讼代理人：谢崇慧，广东启仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李建辉，男，汉族，1977年6月4日出生。
委托诉讼代理人：马振杰，广东瀚宇律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智。
委托诉讼代理人：梁晶，女，回族，1989年7月21日出生，系公司员工。
上诉人张明渊、张晶因与被上诉人李建辉、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1189号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
张明渊、张晶上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判李建辉继续履行双方签订的《二手房买卖合同》的相关义务，配合办理涉案房产的递件过户手续；3、改判李建辉支付逾期办理涉案房屋递件过户手续的违约金人民币502150元（按转让成交价每日万分之五的标准计算，2013年10月1至2015年5月1日期间605日）；4、改判驳回李建辉的全部诉讼请求；5、李建辉承担本案的全部诉讼费用。其事实与理由为：
一、一审法院适用法律错误，本案不属于情势变更的情形。首先，房价上涨明显属于商业风险。合同法司法解释（二）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。根据该规定可知情势变更发生的事由须不可归责于双方当事人。如双方或一方当事人对情势变更的发生有过错的，不适用情势变更原则。李建辉在张明渊、张晶取得贷款意向书时拒绝办理过户手续属于根本违约有严重过错，本案的情况显然不属于上述情形，本案是李建辉违约在先，房价上涨在后，本案根本不能适用情势变更。退一步说如果李建辉按照合同的约定及时办理过户手续，现在的房价暴涨与其也没有任何的关系，不应因李建辉故意拖延房产过户时间，出现房价暴涨而认定为情势变更，法律更不应保护违约在先的当事人获得不法利益，约定过户时间后出现的房价暴涨是应属于张明渊、张晶的合法收益理应保护，并不属于不能继续交易情势变更的范畴。再说，在每个交易中，平等的民事主体利益往往是对立的，此时法律的作用肯定是保障个人的财产安全、交易安全、社会的经济秩序而不是某一方的利益，法律应当只支持权利诉求而不支持利益诉求，在本案中适用情势变更严重违反了法律的价值取向，违背立法者的本意。
二、一审法院司法不公，导致一审判决存在严重的矛盾之处。首先，一审判决认定“被告构成根本违约”，但并没有支持张明渊、张晶要求李建辉支付逾期办理过户手续的违约金，明显不公。其次，张明渊、张晶是在法律规定的2年诉讼时效内起诉要求李建辉继续履行双方签订的《二手房买卖合同》，这完全符合法律的规定，但一审法院却认为不符合常理，忽略按照《二手房买卖合同》的约定履行合同是李建辉的义务，并不需要张明渊、张晶催促的事实情况，认定涉案房产至今未过户的主要原因是张明渊、张晶没有及时起诉李建辉，构成根本违约的李建辉在房价暴涨的今天再继续履行合同就是显失公平，而一直积极履行合同义务的张明渊、张晶，因自身原因没钱、没勇气及时通过法律手段维护合法权益就变成不符合常理，就应自行承担不利后果，构成根本违约的李建辉无需承担任何违约责任，反而还可以享受因违约而获得的巨大利益，难以让人信服。换个角度思考，如果李建辉认为客观情况发生变化不能履行合同，其有义务尽早起诉张明渊、张晶要求解除合同，而不能待房价暴涨才提出不能履行合同，按照一审的逻辑是否也应该认定李建辉怠于行使自己的权利，在未解除合同的一年多时间致使房价暴涨，李建辉应当自行承担不利的后果，由此可见一审判决没有法律依据。
李建辉答辩称：一、贷款意向书与贷款承诺书有本质的不同，本案中张明渊、张晶取得贷款意向书，李建辉一直没有看到，事后是花旗银行（中国）有限公司深圳深业支行补充了一份证明，但该证明上已经说明贷款意向书是预审批，也没有获得审批，没有获得审批的贷款意向书不是贷款意向书。贷款承诺书的发放对象是李建辉，也就是获得利益的一方，而获得贷款意向书的对象是张明渊，花旗银行（中国）有限公司深圳深业支行出具的证明没有向李建辉作出任何承诺，因此，我方认为张明渊、张晶没有取得贷款承诺函，李建辉也没有任何违约行为。
中原地产公司述称：中原地产公司作为居间方成功促成双方当事人就涉案房产的买卖合意，交易期间积极履行居间方应尽的通知、协助义务，不存在任何过错。
张明渊、张晶在一审起诉请求：1、李建辉继续履行合同，李建辉于判决生效之日起三十日内接受支付全部购房款，在收到全部购房款后五日内协助将涉案房产过户至张明渊、张晶名下，并将涉案房产在过户后十日内交付给张明渊、张晶，并在三个月内将户口迁出涉案房产；2、李建辉支付逾期办理涉案房屋递件过户手续的违约金人民币502150元（按转让成交价每日万分之五的标准计算，2013年10月1至2015年5月1日期间605日）；3、本案所有诉讼费由李建辉承担。
李建辉在一审反诉请求：1、张明渊、张晶赔偿李建辉5万元；2、解除双方签订的《二手房买卖合同》；3、张明渊、张晶承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年8月9日，张明渊、张晶（均为买方）与李建辉（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将其名下位于深圳市福田区梅华路XX花园X栋XX房（下称涉案房产）以165万元的价格转让给买方；买方同意在合同生效之日当日向卖方支付定金2万元，合同生效之日起3日内再向卖方支付定金3万元。本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方向银行按揭贷款支付楼款，买方须于2013年8月31日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款45万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2013年8月31日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2013年9月30日（含当日）；该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后5日内将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已支付的定金；合同备注：卖方清楚买方是以公积金贷款和商业贷款相结合并配合买方申请贷款。
同日，张明渊、张晶（乙方、买方）与李建辉（甲方、卖方）及中原地产公司（丙方）签订《资金托管协议》约定，甲乙双方同意将定金5万元交由丙方托管。
同日，李建辉向张明渊、张晶开具收到张明渊、张晶购买涉案房产的定金2万元的收款收据。次日，李建辉再次向张明渊、张晶开具收到张明渊、张晶购买涉案房产的定金3万元的收款收据。该定金5万元至今仍托管于中原地产公司处。
2013年8月28日，张明渊、张晶到中国银行梅丽支付刷卡445000元办理资金监管，后银行于次日出具《情况说明》称，因卖方违约不办理，我行未在资金监管系统建立协议，原路退转款项，因时效性我行无法挂账，后补申请，同意办理。
2013年8月30日，张明渊、张晶出具《退款说明》称，因2013年8月27日到中国银行梅丽支行刷卡办理资金监管业务，但是由于卖方未来签字确认，导致此笔资金监管无法续作，现要求银行退回本人招行账户，金额为445000元。同日，银行作出了《退汇业务通知单》。
2013年9月3日，张明渊、张晶向李建辉邮寄《履约催告函》，催告李建辉办理资金监管。
2013年9月5日，张明渊、张晶与李建辉分别签订两份《补充协议》，约定涉案房产的成交价加多10000元。涉案房产的过户价格以国土局生成的计税价过户，后期产生的多余费用和责任与卖方无关。卖方须在合同生效开始，配合办理户口迁出手续。
同日，李建辉分别向张明渊、张晶及中原地产公司的员工发信息，要求张明渊、张晶于当日办理首期资金监管，要求中原地产公司通知张明渊、张晶办理首期资金监管。
2013年9月9日，中国银行梅丽支行作出了《非正常途径退汇业务重新提交清算申请单》，申请单注明原委托日期为2013年8月28日，金额为445000元。
2013年9月12日，张明渊、张晶与李建辉在中国银行梅丽支付签署《二手楼交易资金委托监管协议》，办理了首期款445000元的资金监管。同日，银行亦开具了《交易资金托管协议业务收款收据》，确认收到托管资金445000元。
2013年9月17日，张明渊、张晶给李建辉发信息：“李先生，我是张晶，我们最近在办贷款，公积金明天就能批下来，但从上次找你修改签字到现在，国有银行商业贷款利率折扣从九五折调到基准利率，昨天又变成上浮百分之十，若当初没有拖延时间，我们可以做到九折，现在每个月要多还五六百块钱，一年多还七千，三十年就是二十一万，这个损失我负担不起。现在我们打算换到外资银行，减少一部分损失。申请贷款需要你签字，流程与上次在中行一样，时间就在这两天。收到尽快回复。”
2013年9月18日，深圳市住房公积金管理中心向张明渊、张晶开具《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》记载，张明渊、张晶申请公积金贷款已审批通过，贷款金额为445000元。有效期为三个月，且不作为承诺公积金贷款发放的依据。
2013年10月9日，张明渊、张晶向李建辉邮寄《履约催告函》，催告李建辉办理过户手续。该邮件被退回。
另查，2015年4月14日，花旗银行（中国）有限公司深圳深业支行出具《贷款申请说明函》称，张明渊曾于2013年9月就房产（物业地址：深圳市福田区梅华路XX花园X栋XX）向我行申请房屋按揭贷款，贷款申请编号为SZ20134506，申请的借款金额为1155000元。我行对该贷款预审批通过时间为2013年9月30日，后经张明渊申请，我行已于2014年2月7日取消该贷款后续审批及放款。
又查，2014年11月28日，张明渊、张晶以房屋买卖合同纠纷为由，将本案李建辉诉至一审法院，案号（2015）深福法民三初字第267号（下称267号案），张明渊、张晶在该案中请求解除涉案合同并请求李建辉赔偿违约金332000元。一审法院受理后分别于2015年4月3日、4月15日公开开庭进行了审理。该案查明，中原地产公司于2013年10月8日拿到花旗银行向张明渊、张晶发放的《贷款意向书》，但因时间久远，已无法找到该意向书。花旗银行经办客户经理称贷款意向书等同于贷款承诺函。李建辉在该案庭审中陈述，中原地产公司于2013年10月8日通知其办理过户，但其不认可《贷款意向书》，合同约定的是《贷款承诺函》，遂不同意办理过户。267号案开庭后，张明渊、张晶想将诉讼请求变更为继续履行合同，因超过举证期限无法变更，张明渊、张晶遂向一审法院申请撤回267号案件的起诉，一审法院裁定准许张明渊、张晶撤回起诉。
庭审中，法庭询问张明渊、张晶在2013年10月就知道李建辉拒绝履行合同，为何在隔了一年多即于2014年11月28日才提起267号案诉讼的原因，张明渊、张晶称因张晶怀孕生孩子，没有时间找律师，张明渊也要上班，没有时间，双方也一直在沟通。张明渊、张晶为主张其符合在深圳购房的资格及能一次性支付涉案房产的购房款，向一审法院提交了其家庭成员名下在深圳无购房的房屋产权信息查询单、张明渊、张晶名下的存款122万余元的银行流水及为张明渊、张晶为涉案财产保全而作担保的张晶名下的50万元定期存款单予以佐证。
一审法院认为，张明渊、张晶与李建辉之间签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张明渊、张晶已依约支付了定金、办理了资金监管并取得了相当于贷款承诺函的贷款意向书，但李建辉未按合同约定配合张明渊、张晶办理递件过户手续，构成根本违约，应承担主要违约责任。但张明渊、张晶在李建辉配合办理资金监管手续且获得公积金贷款审批之后，为减少利息损失单方变更贷款银行，且由于中资银行与外资银行对于贷款审批的流程、文件名称等均不一致，导致李建辉因不认可花旗银行的贷款意向书而拒绝履行合同，张明渊、张晶本身对合同不能继续履行亦存在一定的过错，应承担次要违约责任。本案的争议焦点是：张明渊、张晶先提起267号案请求解除合同及李建辉赔偿违约金，之后撤诉，又提起本案诉讼请求继续履行合同，那么，张明渊、张晶在签订涉案合同将近2年后请求继续履行合同是否符合法律规定？
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。该条文所述即为情势变更原则，情势变更原则是指合同成立后，因不可归责于双方当事人的事由客观情况发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续履行合同对一方当事人显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。首先，涉案合同签订于2013年8月9日，双方约定的递件过户手续最迟时限为2013年9月30日，至今已两年有余，在国家有关房地产政策的刺激下，从去年国庆节之后，深圳市房地产价格大幅上涨，尤其是今年“3.30房地产新政”出台以来，深圳市房地产价格更是在短时间内暴涨，相比2年前而言，涉案房产的价格已大幅上涨，且房价大幅上涨不可归责于张明渊、张晶与李建辉双方，为双方所不能预见的情形。张明渊、张晶在房价大幅上涨的情况下，请求按原合同约定的价款继续履行合同对于李建辉而言显失公平。其次，张明渊、张晶在李建辉违约不履行合同一年多之后才向一审法院起诉请求解除涉案合同并要求李建辉支付违约金，张明渊、张晶所称的未能及时循法律途径解决涉案纠纷的理由，明显不符合常理。张明渊、张晶本可在李建辉违约的情况下及时依法主张相关权利，但张明渊、张晶却怠于行使，以至在一年多的时间里涉案房产价格因不可归责于双方的原因而大幅上涨，张明渊、张晶应自行承担相应的不利后果。最后，如上所述，张明渊、张晶在李建辉配合办理资金监管手续且获得公积金贷款审批之后，为减少利息损失单方变更贷款银行，张明渊、张晶亦应承担次要违约责任。综上，在涉案合同成立后存在情势变更的情况下，张明渊、张晶请求继续履行涉案合同对李建辉明显不公平，且张明渊、张晶亦存在一定的违约情形，一审法院对张明渊、张晶继续履行涉案合同的请求不予支持。李建辉反诉请求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。李建辉构成根本违约，其请求张明渊、张晶赔偿5万元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。涉案合同解除后，定金5万元目前仍由中原地产公司托管，且中原地产公司在本案中未尽到中介机构妥善周到的义务，既未及时催促双方履行合同或者解除合同，又因保管不善丢失了贷款意向书，为减少诉累，中原地产公司应迳行向张明渊、张晶退回该5万元定金。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除张明渊、张晶与李建辉于2013年8月9日签订的《二手房买卖合同》；二、中原地产公司应于本判决生效之日起十日内向张明渊、张晶返还定金5万元；三、驳回张明渊、张晶的全部诉讼请求；四、驳回李建辉的其他诉讼请求。本案受理费24017元、保全费3020元（均已张明渊、张晶预交），均由张明渊、张晶负担；反诉受理费525元（已由李建辉预交），由张明渊、张晶负担100元、李建辉负担425元。
二审期间，本院就涉案《贷款意向书》的相关事宜向花旗银行（中国）有限公司深圳深业支行进行查询，该行答复称：张明渊曾于2013年9月就涉案房产向该行申请房屋按揭贷款并通过预审批后，该行于2013年10月11日向其出具了《贷款意向书》。后经张明渊本人申请，该行于2014年2月7日取消该贷款后续审批以及放款。张明渊未与该行签署过贷款合同，该行与张明渊之间没有任何借贷关系。该行出具的《贷款意向书》不是该行承诺放款的文件，该行的放款与否是基于客户在贷款终审时是否满足贷款合同项下的放款条件。
二审中张明渊、张晶向本院提交通话录音11份，以证明李建辉在合同履行过程中构成违约。
一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，在（2015）深福法民三初字第267号案中，张明渊、张晶起诉李建辉请求解除涉案二手房买卖合同，起诉状于2015年2月2日送达李建辉。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方当事人签订的二手房买卖合同合法有效，双方均应依约履行。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：张明渊、张晶在本案的诉讼请求能否得到支持。
本案中李建辉未在合同约定期限内（2013年8月31日）配合办理首期款资金监管手续，导致2013年9月12日才办理了资金监管，已构成违约。张明渊、张晶于2013年9月30日通过花旗银行（中国）有限公司深圳深业支行的贷款预审批，该行于2013年10月11日出具了《贷款意向书》。虽然合同约定在买方取得银行贷款承诺函之日起三个工作日内办理递件过户手续，且不迟于2013年9月30日，但鉴于李建辉在配合办理资金监管的过程中已构成违约，故张明渊、张晶取得贷款承诺函的时间也应相应顺延，李建辉主张张明渊、张晶迟延履行构成根本违约，理由不成立。结合张明渊、张晶及中原地产公司的陈述，李建辉在中原地产公司的工作人员以彩信形式向其出示贷款意向书后，以贷款意向书与“贷款承诺函”性质不同为由拒绝继续履行合同。但在（2015）深福法民三初字第267号案庭审过程中经法庭当庭核实，花旗银行经办客户经理表示贷款意向书等同于贷款承诺函；在本案审理过程中，经本院查询，花旗银行亦答复称张明渊的贷款申请通过了该行的预审批，且取得了贷款意向书。虽然最终该行放款与否取决于客户在贷款终审时是否满足放款条件，但本案并无证据证明在李建辉拒绝履行合同时，张明渊、张晶不能满足花旗银行的放款条件导致最终无法获得贷款。因此，李建辉以贷款意向书与“贷款承诺函”性质不同为由拒绝继续履行合同，理由不成立，其已构成根本违约。一审法院认定李建辉构成根本违约，并无不当。在李建辉构成根本违约的情况下，张明渊、张晶依照合同法第九十四条规定享有合同解除权。鉴于张明渊、张晶在（2015）深福法民三初字第267号案中已起诉请求解除涉案的二手房买卖合同，即行使了合同解除权，且该解除合同的意思表示于2015年2月2日送达李建辉，根据合同法第九十六条规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除，因此应认定涉案的二手房买卖合同已于2015年2月2日解除。鉴于涉案二手房买卖合同已于2015年2月2日解除，李建辉在本案中反诉请求解除合同，欠缺事实与法律依据，不予支持；一审依李建辉的反诉请求判决解除合同不当，应予纠正。在合同已解除的情况下，张明渊、张晶又另行提起本案诉讼，请求继续履行合同及支付迟延履行违约金，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。一审未支持张明渊、张晶关于继续履行合同及迟延履行违约金的诉讼请求，在实体处理上并无不当，本院予以维持。至于张明渊、张晶因李建辉违约所造成的损失，应另循法律途径解决。
综上，张明渊、张晶的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决关于解除合同的处理结果不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1189号民事判决第二项、第三项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1189号民事判决第四项；
三、变更深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1189号民事判决第一项为：确认张明渊、张晶与李建辉于2013年8月9日签订的《二手房买卖合同》于2015年2月2日解除；
四、驳回李建辉的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费24017元、保全费3020元，由张明渊、张晶承担；反诉费525元，由李建辉承担。二审案件受理费24117元，由张明渊、张晶承担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 庄 齐 明
二〇一七年一月十日
书记员 李开宇（兼）
附本判决相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。