福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2014）岚民初字第364号原告冯珠茂，男，1956年8月3日出生，汉族，住福建省平潭县，委托代理人林柏冬，福建八闽律师事务所律师。被告陈仁杰，男，1983年10月22日出生，汉族，住福建省福清市，现羁押于福清市看守所。被告林艳凤，女，1981年12月11日出生，汉族，住福建省长乐市，原告冯珠茂诉被告陈仁杰、林艳凤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月2日公开开庭进行了审理。原告冯珠茂及其委托代理人林柏冬到庭参加诉讼，被告林艳凤经本院合法传唤未到庭，被告陈仁杰被于福清市看守所无法到庭。本案现已审理终结。原告冯珠茂诉称，两被告系夫妻关系，于2013年1月8日向福建宇诚房地产开发有限公司购买位于平潭县潭城镇森林公园南侧宇诚海景国际X号楼X层250X、250X、250X、250X、250X、250X、250X、250X、251X、251X、251X共11间商品房，签订了《商品房买卖合同》，并办理合同登记备案手续，其中前五间登记在被告陈仁杰名下，后六间登记在被告林艳凤名下。被告收房后，将11间商品房出租给福建宇诚酒店管理有限公司作为酒店经营用房使用。2013年12月，两被告因资金周转紧张，准备出售上述房产，经多次协商，原、被告于同年12月16日到平潭公证处办理了公证委托（被告委托原告之子冯辉办理产权登记及转让过户等事宜），并于同年12月18日签订了房产转让协议。根据约定，被告林艳凤将宇诚海景国际X号楼X层250X、250X、250X、251X、251X、251X共6间商品房（总建筑面积443.87平方米）以680万元价格转让给原告，还约定了违约、担保责任等具体条款。协议签订后，原告即向被告林艳凤支付了500万元转让款，两被告出具收条确认收款事实。同时，被告林艳凤还将《商品房买卖合同》、购房发票、租赁合同等原件交由原告。2014年1月10日，原告在办理产权登记及过户登记手续时，突然发现上述房产被福清市公安局冻结。经了解得知，两被告因涉嫌经济犯罪，其名下房产被查封冻结，无法办理产权登记及过户登记手续。原、被告经协商一致签订房产转让协议，符合法律规定，原告属善意取得，依法受法律保护。为此，请求：1、依法确认原、被告签订的《房产（资产）转让协议》合法有效，2、依法确认讼争房产归原告所有，3、依法判令两被告即时协助原告办理产权登记和产权过户登记手续。被告陈仁杰辩称，对原告的诉请没有异议。被告林艳凤未作书面答辩和提交证据予以抗辩。原告冯珠茂为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：证据一、《商品房买卖合同》6份，证据二、购房发票，证据一、二证明被告依法取得讼争房产所有权，其有权对外转让；证据三、《房屋租赁合同》，证明讼争房产已经交付使用，并用于酒店客房；证据四、《房产（资产）转让协议》，证明原、被告之间的房产买卖关系及具体权利义务约定；证据五、收条及付款凭证，证明原告已依约履行付款义务，依法对讼争房产所有权；证据六、《公证书》，证明被告委托冯辉办理房屋产权登记及过户变更手续，双方房产买卖关系合法有效；证据七、收款收据及付款凭证，证明房产承租人福建宇诚酒店管理有限公司将房租支付给公证受托人冯辉，原告已经实际占用、使用讼争房产；证据八、农业银行转款凭证，证明公证受托人冯辉收到租金后交给原告，原告已经实际占有、使用讼争房产。对原告提交的上述证据，2015年2月11日，本院至福清市看守所对被告陈仁杰进行询问，其对上述证据均无异议；被告林艳凤经本院合法传唤未到庭质证亦未提交书面意见。被告陈仁杰、林艳凤未向本院提交证据。对原告提交的证据，本院分析认证如下：被告陈仁杰对上述证据的真实性均无异议，被告林艳凤经本院合法传唤未到庭，且在法定期限内未对上述证据提出异议，视为对上述证据真实性的默认。故对原告提交的上述证据的真实性，本院予以采信，可作为本案认定事实的依据。根据上述有效证据，对本案事实作如下认定：被告陈仁杰与林艳凤系夫妻关系。2013年3月10日，被告林艳凤向福建宇诚房地产开发有限公司购买位于平潭县潭城镇森林公园东南侧宇诚·海景国际第X幢X层250X、250X、250X、251X、251X、251X号商品房，签订了《商品房买卖合同》。被告林艳凤依约交纳了全部购房款，并将上述房产出租给福建宇诚酒店管理有限公司使用。同年12月16日，被告陈仁杰、林艳凤在平潭县公证处办理（2013）闽岚证内经字第X号《公证书》，委托原告冯珠茂之子冯辉办理上述房屋的产权证及转让过户等事宜。同年12月18日，原告冯珠茂（买方）、被告林艳凤（卖方）及被告陈仁杰（担保方）签订《房产（资产）转让协议》。约定，两被告将上述商品房转让给原告，转让价款为6800000元等，原告向案外人陈仁芳的农业银行福清支行账号为62×××70的账户转入5000000元购房款。同日，被告陈仁杰、林艳凤向原告出具收条予以确认。原告尚余购房款1800000元未支付。2014年1月24日、2月25日，福建宇诚酒店管理有限公司分别向冯辉的账户转入宇诚·海景国际第X幢X层250X、250X、250X、250X-251X号商品房的租金79067.53元、79067.53元，原告确认收到上述租金。另查明，被告林艳凤至本案庭审之日仍未领取该诉争房屋的权属证书，现该诉争房屋备案登记在被告林艳凤名下。被告陈仁杰、林艳凤因涉嫌犯集资诈骗罪，上述房产于2014年1月10日被福清市公安局冻结，导致原告无法办理产权登记及过户手续，遂至原告诉至本院。因原告主张对讼争房产的所有权，而陈仁杰、林艳凤涉嫌犯集资诈骗罪案对上述房产的定性，将影响本案的审理，故本院于2014年8月7日作出（2014）岚民初字第365号民事裁定，中止本案诉讼。经本院释明后，原告自愿撤回其诉请的第2、3项，本案恢复审理。2015年2月11日，本院至福清市看守所对被告陈仁杰进行询问，其表示对原告的诉请没有异议，原告因购买11间房屋共向其支付了约1100万元购房款，并陈述《房产（资产）转让协议》、500万元《收条》及公证委托书均经其与林艳凤签名捺印，亦是其真实意思表示。本院认为，被告林艳凤向开发商购置讼争房产，依约支付全部购房款，买卖合同亦经备案登记，其对讼争房产享有处分权。上述房产在两被告夫妻关系存续期间购置，被告陈仁杰虽是作为担保方在转让协议中签字，但应视为其对被告林艳凤买卖房产的行为的知情及同意。原、被告在签订《房产（资产）转让协议》时已具备完全行为能力，被告陈仁杰表示转让协议中其与林艳凤的签名均是本人所签，是其真实意思表示；被告林艳凤经本院合法传唤未到庭，视其对上述协议真实性的默认；本案无证据证明上述协议的签订违反法律的效力性强制性规定或有违社会公益；协议签订后，原告亦依约给付了部分购房款。故根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十二条之规定，对原、被告双方签订的《房产（资产）转让协议》应认定有效。诉讼中，经本院释明，原告自愿撤回本案诉请的第2、3项，视其对自身权利的处分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：原告冯珠茂与被告陈仁杰、林艳凤于2013年12月18日签订的关于买卖平潭县潭城镇森林公园东南侧宇诚·海景国际第1幢20层250X、250X、250X、251X、251X、251X号商品房的《房产（资产）转让协议》有效。案件受理费人民币59400元，由被告陈仁杰、林艳凤共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴岚芳代理审判员  林 霞人民陪审员  林光英二〇一五年四月七日书 记 员  高巧萍附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。