浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第408号
上诉人（原审原告）：曹杏花。
委托代理人：洪旭华。
被上诉人（原审被告）：张琼。
上诉人曹杏花因与被上诉人张琼房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2014）杭上民初字第1511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2012年11月30日，曹杏花（作为甲方、出租人）与张琼（作为乙方、承租人）订立房屋租赁合同一份，约定：甲方将坐落于杭州市上城区开元路41号101室建筑面积约26平方米房屋出租给乙方使用；租赁期限为2012年10月10日至2015年10月9日；租金为每年96000元，第三年为年租金100000元，按半年度支付给甲方，先付后住；乙方未经甲方书面同意不得把房屋转借或转租给他人，否则甲方有权提前终止合同，收回房屋；拖欠租金超过一个星期的，甲方有权收回房屋；双方还对其他条款作了约定。2013年4月10日，张琼（作为甲方）与案外人汤海霞（作为乙方）订立联合经营与承包协议一份，约定：甲乙双方共同经营开元路41号东侧前面小间，承包期限为2013年4月10日至2015年10月9日；乙方向甲方支付承包金；双方还对其他条款进行了约定。2014年3月，曹杏花、张琼就上述双方订立租赁合同的解除进行磋商，但最终未达成一致意见。2014年3月25日，曹杏花（作为甲方、出租人）将租赁房屋中西边小间（建筑面积约6平方米）租赁给案外人夏某（作为乙方、承租人），约定：租赁期限为2014年3月30日至2015年10月9日；租金为每月4000元，按一年度支付给甲方，先付后住；双方还对其他条款进行了约定。另查明，张琼支付保证金20000元；2014年9月22日，张琼支付租金46000元。现曹杏花起诉至原审法院，要求判令：1、解除房屋租赁合同并要求张琼退还所租房屋；2、张琼支付拖欠房租每月6153元及一倍的违约金，合计每月12306元，自2014年4月10日起算至张琼实际腾退之日止；3、本案诉讼费用由张琼承担。
原审法院认为，曹杏花与张琼订立的房屋租赁合同是当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。当事人均应当全面履行合同的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在租赁合同中约定承租人未经出租人书面同意把房屋转借或转租给他人的，出租人有权提前终止合同，收回房屋；承租人拖欠租金超过一个星期的，出租人有权收回房屋。张琼与案外人汤海霞订立的协议虽有联营之名，但不具备联营合同的要件，实为转租合同。张琼亦存在拖欠租金超过一星期的情形。张琼的转租及拖欠租金的行为成就了合同的解除条件，因此，曹杏花要求解除合同的请求符合法律规定，原审法院予以支持。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，张琼转租及拖欠租金的行为系违约行为，依法应当承担相应的违约责任；而曹杏花在双方合同未有效解除的情况下，将案涉房屋之部分重新租赁给案外人夏某的行为亦属违约，考虑曹杏花、张琼应当各自承担相应的责任，曹杏花、张琼双方均不需向对方承担违约责任。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，张琼自2014年4月10日起的租金无正当理由未支付，依法应当承担租金的偿付责任。原审法院综合考虑曹杏花出租给案外人夏某的租赁面积、租金数额及所占总面积的比例，酌定张琼每月向曹杏花支付租金5500元，自2014年4月10日至同年12月9日共计44000元，因张琼已支付20000元保证金及46000元租金，上述租金44000元应在其中先予抵扣，抵扣之后尚余22000元，就2014年12月9日之前的租金，原审法院不再另行判处；2014年12月10日之后的租金及逾期腾房占有使用费按上述标准继续计算至张琼实际腾退房屋之日止，并在张琼已经支付的22000元（含保证金、租金）中优先予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、曹杏花与张琼于2012年11月30日订立的房屋租赁合同自判决生效之日起解除；二、张琼于判决生效之日起10日内将杭州市上城区开元路41号101室房屋（除曹杏花已另行出租的部分房屋外）腾空返还给曹杏花；三、张琼支付自2014年12月10日至房屋实际腾退之日的租金及逾期腾房占有使用费（以每月5500元为标准计算，张琼已经支付的22000元应先予抵扣）；四、驳回曹杏花的其他诉讼请求。如果张琼未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元，减半收取54元，由张琼负担25元，由曹杏花负担29元，退还曹杏花54元。
宣判后，曹杏花不服，向本院提起上诉称：一、原审判决既然已经认定张琼的转租及拖欠租金行为成就了合同解除条件，但又认为双方在合同未有效解除的情况下，曹杏花将案涉房屋的部分重新出租给案外人的行为亦属违约，是错误的。合同约定了若张琼未经出租人即曹杏花书面同意转租房屋的，曹杏花有权提前终止合同，收回房屋。张琼在2012年11月28日、2013年4月10日分别与案外人签订了转租合同，即早在2012年11月28日双方之间的合同的解除条件已经成就，曹杏花有权解除合同。在合同已经解除的情况下，曹杏花诉讼所主张的也仅是张琼占有的20平方米房屋和该部分房屋的租金及违约金，放弃了其余已经实际收回的6平方米房屋的违约金等赔偿权利，原审法院将曹杏花的诉讼请求变更为判令解除租赁合同并退还所租房屋，制造了一个租赁合同未有效解除的阴谋，并认定曹杏花也存在违约行为，完全是错误的。二、原审判决惩善扬恶。完全履行合同义务的诚信一方反而在原审判决中受到了利益损害，相反违约方的不当利益却得到了保护。按合同正常履行，张琼占有房屋面积20平方米按上一年期租金96000元标准计算的月租金应为6153元，按当年期租金100000元标准计算的月租金应为6410元，按张琼将占有的20平方米中的10平方米转租给案外人的年租金79000元标准计算的月租金亦为6583元，但原审判决却认定张琼从2014年4月10日起每月20平方米房屋只需支付5500元，并将合同中约定的一倍违约金给予免除，甚至将20000元租房保证金都改判为租金，严重损害了曹杏花的合法利益。三、原审判决不顾事实，严重偏袒张琼，只作出对张琼有利的解释。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判支持曹杏花一审全部诉讼请求。
被上诉人张琼在二审期间未进行答辩，亦未提交书面答辩状。
上诉人曹杏花在二审期间提交函件一份（复印件），欲证明2014年5月30日曹杏花以挂号信的方式通知张琼解除案涉租赁合同。本院经审查后认为该证据不符合有效证据的形式要件，且无法证明张琼实际已经收到该函件，故对该证据的证明效力，本院不予确认。
被上诉人张琼在二审期间未提交新的证据。
本院认定的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，关于本案上诉争议的焦点系曹杏花是否存在违约行为的问题。曹杏花认为案涉房屋租赁合同在2012年11月28日张琼将案涉房屋部分转租给案外人时已经符合合同约定的解除条件，案涉合同在当时已经解除。本院经审查后认为，合同当事人根据合同法第九十三条第二款即合同约定解除权及第九十四条即合同的法定解除权的规定主张解除合同的，根据合同法第九十六条的相关规定，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，双方当事人在2014年3月曾就合同解除事宜进行过协商，但未达成一致意见，曹杏花也无证据证明其曾就合同解除事宜在诉讼前通知过张琼，而曹杏花在本案诉讼过程中亦提出判令解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求，故原审法院认定在本案诉讼之前双方当事人之间的房屋租赁合同未有效解除，并无不当。现曹杏花在案涉房屋租赁合同履行期间将部分房屋收回另行出租的事实是清楚的，曹杏花亦未提交证据证明其该行为系已经与张琼协商一致，故原审法院认定曹杏花的该行为亦属违约行为，并根据本案实际情况认定双方当事人的违约情形相当，双方均不需向对方承担违约责任，并无不当。关于曹杏花提出的原审法院认定的张琼应当支付租金及逾期腾房占有使用费标准5500元过低的问题，本院经审查后认为，原审法院综合本案实际情况以及曹杏花出租给案外人的房屋面积、租金标准等因素，酌情确定月租金标准为5500元，尚属合理。曹杏花提出的该上诉理由，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费108元，由上诉人曹杏花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年五月十一日
书 记 员 吴梦姣