广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法民三初字第1012号
原告广州市莉伟乐贸易有限公司，地址：广州市白云区景泰直街2、4号2楼自编1号铺。
法定代表人伍琼莉，职务：执行董事。
委托代理人郝志国，广东天穗律师事务所律师。
委托代理人严浩君，广东天穗律师事务所实习律师。
被告家利物业管理（广州）有限公司，地址：广州市荔湾区黄沙大道8号三层。
法定代表人：徐建东，职务：董事长。
委托代理人安娜，广东南国德赛律师事务所律师。
委托代理人李慧，广东南国德赛律师事务所实习律师。
原告广州市莉伟乐贸易有限公司诉被告家利物业管理（广州）有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州市莉伟乐贸易有限公司的委托代理人郝志国；被告家利物业管理（广州）有限公司的委托代理人安娜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告广州市莉伟乐贸易有限公司诉称：原告与案外人广州牵晴汇房地产有限公司（以下简称牵晴汇公司）于2012年6月26日签订了《广州市房屋租赁合同》和《广州西城都荟广州商铺租赁合同补充合同》。合同约定，牵晴汇公司将西城都荟广场第三层的327商铺出租给原告做商业用途使用，并约定牵晴汇公司委托被告为西城都荟广场提供物业管理服务。合同签订之后，原告依约向家利物业公司支付了相关服务费10580元（实为二个月的服务费9200元和装修协调服务费1380元）、服务费保证金13800元、水电周转金1380元、装修押金5000元，以上合计30760元。
然而，牵晴汇公司于2012年7月15日将诉争的三楼商铺交付给原告之后，西城都荟商场迟迟没有正式开张营业，整个商场内部基础配套设施等一直没有完成。有鉴于此原告一直不敢入驻该场地进行装修何营业。该状况一直持续了半年。在这半年里，整个诉争商铺事实上并不具备作为商业使用的条件。为避免损失继续扩大，原告于2013年1月25日书面致函牵晴汇公司，明确表明将取消进驻西城都荟计划并要求退还费用及赔偿相关损失。
原告认为，牵晴汇公司作为西城都荟广场项目的出租方，在长达半年的时间内，无法提供符合合同约定的商铺给原告，致使原告承租商铺的目的无法实现。故此，原告于2013年1月25日提出终止合同，合法有理，双方的租赁关系应当于该日终止。家利物业公司作为牵晴汇公司委托的物业管理服务者，与原告之间的物业服务关系，亦应当同时终止。
考虑到原告从未进驻使用该商铺，亦没有进行任何装修，更加未接受过家利物业公司的物业管理服务，双方物业管理服务关系终止后，家利物业显然应当将其收取的一系列相关费用退还给原告。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、确认原被告之间的物业服务关系自2013年1月25日起终止。二、被告向原告退还相关服务费10580元、服务费保证金13800元、水电周转金1380元、装修费押金5000元及相应利息（利息以此金额为本金，按照人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至款项付清之日）。三、本案诉讼费由被告承担。
被告广州牵晴汇房地产有限公司辩称：1、原、被告双方所签订的租赁合同及补充合同合法有效，双方应当切实履行。2、被告在履行合同中，没有任何违约行为。相反原告严重违反合同的约定，欠缴租金和相关费用，应当承担违约责任。双方的租赁合同及补充合同的约定并没有赋予原告，如果商场在设定期限内不开业的话，就可以解除合同的约定解除权。基于新商场的经营需求，因此被告在招商过程当中，已经向所有的商铺告知了新商场的具体情况，并在租金等条件上给予相应的优惠以及免租期。在此情况下，原告在签订时当中已充分了解商铺，承诺了开业日期。西城都荟广场在合同约定的租赁开始日即2012年7月之前已经具备了使用的条件，事实上其他的商铺在2012年7月也已经进入商场开始经营。因此对于被告不能按时开业的责任应当由原告单方全部承担，不构成法定或约定的合同解除权的行使条件。3、就原告的违约行为，被告已于此前向荔湾区人民法院提起诉讼，要求继续履行合同，由原告按约定支付物业服务费、电费、违约金，该案应一审、二审，现已由广州市中级人民法院出具了（2014）穗中法民五终字第1446号《民事判决书》，支持了被告全部诉讼请求。4、因此在被告没有任何违约情形的前提下，被告不同意解除双方物业房屋关系，也不同意返还相关费用及利息。5、原告应当按照生效判决的要求向被告支付欠缴的物业服务费、电费、违约金。6、原告缴纳的10580元的服务费包括两部分，第一部分：1380元的装修协调服务费，在租赁合同第22页第3条第2款有约定。第二部分：9200元是两个月的服务费，被告已抵扣2012年7月15日至2012年9月15日期间的物业服务费。所以之前的生效判决原告从2012年9月15日起交纳拖欠的管理费。
经审理查明：2012年6月26日，西城都荟广场的开发商广州牵晴汇房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将座落荔湾区黄沙大道8号第三层327号商铺的房地产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限从2012年7月15日至2015年7月14日等。同日，开发商（甲方）与原告（乙方）签订《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》，约定乙方同意该商场由甲方委托家利物业管理（广州）有限公司（下称“受托管理人”）提供管理服务，亦同意遵守甲方或受托管理人制定和修改的该商场各项管理制度、管理规则及其他有关管理规定等问题文件，甲方有权随时更换受托管理人，并有权委托受托管理人代收租赁合同项下甲方有权收取的任何款项，而无须征得乙方同意；服务费具体数额及支付方式详见本补充合同附件三；乙方应于每个公历月第五（5）日或之前，向甲方支付租赁期内其余月份之当月租金、推广费及pos机租金，并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月服务费及中央隔油系统维护费；因乙方业务需要而产生的水电费、空调费、公共场所及设施的使用费及维修费等，由乙方承担；租赁期内，乙方未按照租赁合同约定支付任何租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括管理服务、该房产之水电、空调冷冻水供应等各项服务，甲方有权同时要求乙方按照预期付款金额每日万分之五的标自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；任何一方就租赁合同有关事宜发给另一方的任何通知及其他函件均应以中文书面形式发出，以邮寄双挂信、特快专递、人手传送、图文传真或者其他法律允许的方式发送至租赁合同列明的通讯地址或对方提供的最新联络地址，双方约定，上述通知和其他函件应被视为在以下日期有效送达，如以邮寄双挂信、特快专递发出，以回执单所载日期为送达日等。
合同附件二约定开业日是指乙方保证于免租装修期届满后的首天或以前开业。
合同附件三约定，服务费为每月人民币4600元；水电周转金为1380元，装修押金为5000元，装修协调服务费为1380元、服务费保证金为13800元。在租赁期届满后30个工作日内，受托管理人将水电周转金扣除乙方未付水电费无息退回；在乙方完成装修工作并经验收合格后30个工作日内，受托管理人在扣除装修罚款及赔偿款后将剩余装修押金无息退回给乙方。甲方须在下列日期（以较后日期为准）向乙方无息退回保证金：1、在租赁期届满或非因乙方违约而租赁合同提前终止，且……2、乙方按照补充合同附件三第一部分第5条履行义务向甲方赔偿后的60个工作日。
2012年7月10日，被告向原告支付了服务费保证金13800元、水电周转金1380元、装修押金5000元、相关服务费10580元（实为二个月的服务费9200元和装修协调服务费1380元）。
2012年7月15日，被告的受托人签署了涉案商铺的《商铺交接验收记录表》，确认接收了涉案商铺。庭审中双方当事人确认该商铺交付时已经通过规划、质量、消防等各项验收。
收铺后，原告没有没有进行装修和进场经营，也没有继续向被告交纳服务费等费用。被告曾发函给原告追讨服务费等费用，并在2013年向本院起诉要求支付服务费、电费、逾期支付服务费的违约金等，本院于2014年1月作出（2013）穗荔法民三初字第1706号民事判决书，判决内容主要为：莉伟乐公司向家利公司支付2012年9月15日起至判决发生法律效力之日止的物业管理服务费；莉伟乐公司向家利公司支付2013年1月1日起至判决发生法律效力之日止的物业管理服务费违约金；莉伟乐公司向家利公司支付2012年7月15日起至2013年4月30日止的电费、公摊电费。莉伟乐公司对一审判决不服上诉，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第1446号判决书维持原判。
庭审中，原告主张曾向开发商主张解除合同，向本院提供了：一、2013年1月25日《关于取消进驻西城都荟计划及要求退回费用并赔偿相关损失的知会函》电子邮件的打印件，发件人是HarryLai﹤362118695@qq.com，收件人是SoonLi﹤SoonLi@hwpg.com；二、被告2013年10月28日原告的复函，复函名称为《回复﹤关于西城都荟退出通知函﹥》，该函第一句话为“关于贵司于2013年10月25日发送至我司《关于西城都荟退出通知函》，我司回复如下......”，最后一句话为“贵司发来的《关于西城都荟退出通知函》，我司只视为贵司单方面的诉求，我司并不认可；三、2014年1月19日原告以邮政快递的方式向被告邮寄商铺的门匙的快递信封和查收单。被告对原告的电子邮件不予认可，认为无法确认是谁发，开发商也没有收到门匙。
庭审中，原告主张西城都荟在2013年1月底才正式开业，向本院提供了：2012年11月28日的电子邮件及附件《关于广州西城都荟广场试营业事宜》、2013年1月28日的电子邮件、2013年1月28日的电子邮件及附件《关于广州西城都荟广场开业前优惠事宜》，上述文件均是打印件。被告对上述证据均不予认可，认为不能确定是开发商发出的。
另查，原告是资质等级为二级的物业管理公司。
本院认为：原告与开发商签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》是合法有效的合同，双方均应切实履行合同。原告在上述合同中同意商铺由被告提供物业服务，故原告与被告形成物业服务关系。由于原告签订合同中没有约定以西城都荟广场是否整体开业作为合同履行或解除的条件，且在补充合同附件二中，原告也保证了在免租装修期届满后的首天或以前开业，故原告以西城都荟广场在签订合同后的半年时间一直没有整体开业作为解除合同的理由，显然缺乏合同依据。由于原告提出解除合同缺乏合同依据和法律依据，因此原告提出解除合同属于违约行为。开发商作为商铺的出租方，已经按合同约定将商铺交付给原告，履行了合同义务，不存在过错，故被告有权对原告的解约请求提出异议并选择是否同意解约。开发商在2013年10月28日关于《回复﹤关于西城都荟退出通知函﹥》中并没有同意解除合同，故原告要求确认与开发商的合同已经解除，原、被告的物业服务关系已经终止，并由被告返还服务费、服务费保证金、水电周转金、利息诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。对于装修押金和装修协调服务费，因原告没有进行装修，故被告应按合同将装修押金和返还装修协调服务费给原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告家利物业管理（广州）有限公司向原告广州市莉伟乐贸易有限公司返还装修保证金5000元和装修协调服务费1380元。
二、驳回原告广州市莉伟乐贸易有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费335元，由原告广州市莉伟乐贸易有限公司负担300元，由被告家利物业管理（广州）有限公司承担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 马文洁
二〇一四年六月二十日
书记员 胡嘉茵