上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12132号
上诉人（原审被告）：郭兴华，男，1941年12月21日生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区，现住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：李雯，上海市尚伟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郭宴宾，男，1972年6月23日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：ＸＸ波，上海市尚伟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢达飞，男，1987年10月19日生，汉族，住浙江省慈溪市。
被上诉人（原审原告）：金幼蓉，女，1990年3月14日生，汉族，住浙江省慈溪市。
原审被告：巩玲娣，女，1948年9月9日生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区，现住上海市杨浦区。
原审被告：郭人磊，男，1979年3月23日生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人郭兴华、郭宴宾因与被上诉人卢达飞、金幼蓉及原审被告巩玲娣、郭人磊房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初39394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人郭兴华、郭宴宾上诉请求：撤销原审判决第二项，改判上诉人向郭兴华、郭宴宾返还人民币40万元（以下币种相同）。事实和理由：首先，涉案的居间合同并未获得全体出售方的同意，其应当被认定为效力待定。鉴于巩玲娣、郭人磊并未在法定期间内行使催告权与撤销权，故该居间合同最终应被确认为无效。其次，巩玲娣、郭人磊在签署该协议时明知上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的产权人并非仅为郭兴华，其仍然与其签署该协议，故其亦具有过错，无权要求郭兴华、郭宴宾双倍返还已支付的定金。再次，郭宴宾并非居间合同的当事人，亦并未收取过相应房款，故其不应承担法律责任。
被上诉人卢达飞、金幼蓉共同辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
2016年5月，卢达飞、金幼蓉诉至一审法院，请求判令：1、双方签订的《房地产买卖居间合同》解除；2、郭兴华、巩玲娣、郭人磊、郭宴宾双倍返还卢达飞、金幼蓉定金666,000元；3、郭兴华、巩玲娣、郭人磊、郭宴宾赔偿卢达飞、金幼蓉房屋增值损失40万元。
一审法院认定事实：郭兴华、巩玲娣系夫妻，郭人磊、郭宴宾系郭兴华、巩玲娣之子。
2014年10月11日，郭兴华与案外人签署《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》，案外人XX路XX弄XX号乙房屋，安置人口为郭兴华等九人，安置房屋共6套（包括系争房屋）。根据《订房回执》，系争房屋的购房人为郭兴华、巩玲娣、郭人磊。2016年2月，系争房屋办理了小产证，权利人为郭兴华、巩玲娣、郭人磊。
2015年9月26日，郭宴宾与卢达飞（乙方）及案外人上海XX事务所（丙方，以下简称XX事务所）签订《房地产买卖居间协议》。该协议抬头处甲方空白，甲方落款处由郭宴宾签署“郭兴华，郭宴宾代”。协议主要内容为：乙方为购买系争房屋，向丙方支付意向金2万元；交易条件为房价款133万元，首期房价款40万元于签订买卖合同当天支付甲方，第二期房款93万元；如甲方签署本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管，待甲方签订本协议后10天内，乙方应补足定金至40万元，由甲方收取后交由丙方保管；待双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为首期房价款；若甲方将以甲方为权利人的房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以不将收取的定金交由丙方保管，或者甲方可以从丙方处取回已经由丙方保管的定金或者定金转化为部分首期房价款；甲乙双方同意在甲方取得一手产证七天内签订《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能履行本条所述事项，则已支付的定金不予返还；在此次交易中甲方配合出示动迁协议原件；乙方在10月5日前补足40万元，若不到甲方账号定金不予返还。
当日，郭宴宾出具承诺书一份，载明：本人承诺在帛乐房产公司签订的XX路XX弄XX号XX室房屋买卖居间协议，全权代表产权人。同日，卢达飞支付定金2万元，郭兴华出具了收款收据，载明收到卢达飞房款2万元。
2015年10月3日，卢达飞向郭兴华银行账户转账38万元，郭兴华出具收款收据，载明收到卢达飞房款38万元。
XX事务所出具证明1份，系争房屋产权证于2016年3月11日已经办出，但因产权人在2016年3月11日前明确提出要求加价或解除交易，故未在一手产证办出后七天内履行协议，经多次电话沟通，都拒绝履行。
一审法院认为，本案居间协议是郭宴宾以郭兴华名义与卢达飞及XX事务所签订，居间协议约定了房屋买卖的基本交易条件以及签订买卖合同的时间、定金责任等，包含了系争房屋买卖的预约合同关系。
金幼蓉并非居间协议的签署人，其相关诉请应予驳回。
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案居间协议签订时，双方均明知房屋权利人为郭兴华、巩玲娣和郭人磊，郭宴宾亦出具了承诺书，承诺其系代表房屋产权人签订居间协议，因此可认定郭宴宾系以郭兴华、巩玲娣和郭人磊名义订立居间协议。本案的争议焦点在于郭宴宾的代理行为是否有效，居间协议的相关责任由谁承担？
现郭兴华承认当时曾经要求郭宴宾出售房屋，且郭兴华实际收取了相关款项并出具了收据，因此可以认定郭宴宾有权代理郭兴华，郭兴华应承担合同责任。虽然，郭宴宾曾出具承诺书，但目前没有证据可以证明巩玲娣、郭人磊曾委托郭宴宾出售房屋，也没有证据证明巩玲娣、郭人磊事后追认郭宴宾的代理行为。同时，卢达飞也没有提供证据证明其有理由相信郭宴宾有代理巩玲娣、郭人磊的权利，无法认定郭宴宾的代理行为构成表见代理。因此，居间协议对巩玲娣、郭人磊不发生效力，由郭宴宾、郭兴华承担责任。
居间协议约定，双方应于甲方取得产权证后七日内签署买卖合同，现巩玲娣、郭人磊拒绝出售房屋，无法签订买卖合同，故卢达飞要求解除居间协议（实为居间协议中有关买卖预约合同的内容），一审法院予以支持。
居间协议约定了定金责任。现郭宴宾、郭兴华否认收取的40万元为定金。一审法院认为，根据双方居间协议约定，卢达飞支付的意向金2万元在签订居间协议后转为定金，卢达飞还应在签订本协议后10天内补足定金至40万元，该40万元在签订买卖合同后转为首期购房款，现双方未签订买卖合同，故40万元应认定为定金。虽然，郭兴华出具的收款收据载明40万元为房款，但因收款收据是郭兴华单方出具，并非双方合意，故不影响40万元为定金的认定。由于郭宴宾、郭兴华一方的原因导致未能签订买卖合同，应承担双倍返还定金的责任。担保法规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%，现卢达飞要求双倍返还定金666,000元，符合法律规定，一审法院予以支持。
卢达飞在主张双倍返还定金的同时，要求郭宴宾、郭兴华赔偿房屋差价损失。一审法院考虑到双方之间仅存在预约合同关系，买卖合同并未成立。而且，卢达飞在签约时明知房屋产权人并非郭宴宾，而郭宴宾当时并未持有产权人的书面委托书，事后也没有及时向产权人催告是否追认郭宴宾代理权。因此，卢达飞对造成房屋差价损失也有责任，故对其要求另行赔偿差价损失的诉讼请求不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十五条之规定，于二〇一六年八月十五日作出判决：一、解除卢达飞与郭宴宾签订的《房地产买卖居间协议》中关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋买卖的预约合同关系；二、郭兴华、郭宴宾应于判决生效之日起十日内双倍返还卢达飞定金666,000元；三、驳回卢达飞其余诉讼请求；四、驳回金幼蓉的诉讼请求。一审案件受理费14,633.40元，减半收取7,316.70元，由卢达飞负担2,068.70元，郭兴华、郭宴宾负担5,248元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案存在如下争议焦点：一、《房地产买卖居间协议》的效力认定。系争房屋的产权人为郭兴华、巩玲娣、郭人磊。郭宴宾作为代理人在该协议上签字，并签署“郭兴华，郭宴宾代”的字样。由此可见，郭宴宾在该协议上代表的仅郭兴华一人。本院注意到，郭宴宾在当日还出具一份承诺书，明确其全权代表产权人。但结合居间协议分析，该承诺书仅可证明其全权代表郭兴华，无法推断出其亦有权代表巩玲娣、郭人磊。郭兴华之后收取了定金，亦认为郭宴宾对其的代理权，故该居间协议对郭兴华有效，对巩玲娣、郭人磊无效。因此，该居间协议可被看做郭兴华在未经得巩玲娣、郭人磊同意前提下出售系争房屋，事后亦未获得巩玲娣、郭人磊的允许，其行为构成无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能移转，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，本院认定该居间合同有效，约束郭兴华与卢达飞。二、郭兴华是否应承担双倍返还定金的法律责任。基于以上分析，郭兴华应承担相应违约责任。就该违约责任的具体承担而言，原审法院对此进行了详细的论述，本院对此予以赞同，在此不再赘述。三、郭宴宾是否应承担双倍返还定金的连带赔偿责任。对于郭兴华而言，郭宴宾属于有权代理，故该法律后果应当由郭兴华承担。对巩玲娣、郭人磊而言，现没有证据能证明郭宴宾向卢达飞表示过其代理该两人。郭宴宾在居间协议上签字代表的仅郭兴华一人，因此其出具的“全权代表产权人”的承诺并不能当然就指向巩玲娣、郭人磊。如若卢达飞当时查明系争房屋产权人的情况，则完全可以要求郭宴宾在签字时明确将巩玲娣、郭人磊亦记载在内。从本案证据角度分析，本院无法推断出郭宴宾曾向卢达飞做出过其亦代理巩玲娣、郭人磊的意思表示。因此，郭宴宾无需向卢达飞承担无权代理巩玲娣、郭人磊的法律责任。原审对此认定有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初39394号民事判决；
二、解除卢达飞与郭兴华（郭宴宾代理）签订的《房地产买卖居间协议》中关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋买卖的预约合同关系；
三、郭兴华应于本判决生效之日起十日内双倍返还卢达飞定金666,000元；
四、驳回卢达飞其余诉讼请求；
五、驳回金幼蓉的诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14,633.40元，减半收取7,316.70元，由卢达飞负担2,068.70元，郭兴华负担5,248元。二审案件受理费人民币5,290元，由上诉人郭兴华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
审 判 员 李 兴
代理审判员 何 建
二〇一七年一月十日
书 记 员 洪燕君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。