湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂12民终400号
上诉人（原审原告）：方家礼，男，1973年4月10日出生，汉族，住湖北省通山县。
委托诉讼代理人：魏建国，赤壁市蒲圻法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：李树清，男，1977年6月25日出生，汉族，住湖北省赤壁市。
委托诉讼代理人：明松，湖北文喆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱华山，男，1982年6月23日出生，汉族，住湖北省赤壁市。
上诉人方家礼因与被上诉人李树清、朱华山合同纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2015）鄂赤壁民初字第2023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
方家礼上诉请求：1.依法撤销赤壁市人民法院（2015）鄂赤壁民初字第2023号民事判决书；2.改判被上诉人李树清与朱华山签订的《房屋销售合同》无效；3.改判被上诉人李树清、朱华山返还上诉人位于赤壁××××大道还建房第四栋二单元四楼右边住房一套，或折价赔偿；4.本案一、二审诉讼费由被告承担。事实与理由：1.原审判决事实查明不清。上诉人与吴声、张亚军合伙承建位于赤壁××清泉村刘秋军的拆迁安置土地住房建设，由吴声单独承建一单元，上诉人和张亚军承建二单元，并约定房屋建好后，一至三楼归刘秋军，二单元的四至七层以抵扣工程款，其中上诉人的投资款以四楼、七楼住房抵偿、被上诉人李树清只是该工程的施工人，而非原审认定的合伙人，在双方签订的合同中，也没有约定李树清有抵扣工程款的房屋。2.被上诉人李树清、朱华山之间签订的《房屋销售合同》应为无效。原审认定，案外人刘秋军在安置的地基上建房，没有依法取得土地使用权以及房屋所有权。但被上诉人李树清在未经上诉人及刘秋军同意，擅自买卖他人房屋，侵害了他人财产权。首先，该合同违反了我国法律强制性规定，其次，李树清不是该安置土地的安置对象也不是该房屋的所有权人和使用权人，原审驳回上诉人请求确认合同无效的诉讼请求违反法律规定；3.上诉人通过抵扣工程款获取的房屋，不违反法律规定。移民安置地基的土地性质是国有划拨，这种性质的土地转让的确存在一定的法律限制，但是如果这些土地上的房屋已经建成，其房屋所有权归安置对象，属于其自己的财产、安置对象刘秋军在建房过程中，以建成的房屋抵扣工程款，属于依法处分自己的财产，公民依法处分自己的财产受到法律保护。移民安置地基有它一定的特殊性，并且只要补交了土地出让金，是可以交易办理过户手续。因此在大量的司法实践中，法院均承认类似合同的效力。综上，基于上述事实，上诉人请求二审法院依法查明事实，重新作出判决。
被上诉人李树清答辩称，1.原审查明事实正确，适用法律无误，应当维持原判决；2.上诉人方家礼与被上诉人之间确实为合伙关系，共同为第三人承建房屋，上诉人负责提供资金，被上诉人则负责承建；3.本案涉及的房屋是由上诉人方家礼与李树清共同出售给朱华山的，也将购房款部分支付给了方家礼，双方还未结算剩余款项；4.由于房屋与土地均无所有权凭证，因此其房屋转让属于违法行为，合同因而无效。上诉人基于无效的合同来主张对房屋的权利没有合法依据，不应受法律保护。
被上诉人朱华山未提交答辩意见。
方家礼向一审法院起诉请求：确认李树清与朱华山签订的《房屋销售合同》无效，并返还位于赤壁××××大道还建房第四栋二单元四楼右边住房一套，并承担本案诉讼费用。
一审认定的事实：2007年7月23日，赤壁市人民政府召开关于青泉地块土地开发协调会专题会议。会议决定，将青泉村的土地承包权中止，用于建设赤壁大酒店、赤壁郡都、旅宁鸡汤馆三大项目共征用614.79亩。青泉地块的土地征用补偿采取货币化补偿与留地安置相结合的方式，货币化补偿标准为每亩13200元，留地安置用地按实征面积的20%安排。该留地安置用地原则上只能用于本村无房户、拆迁户及自然增长的人口安置，每户拆迁户占地面积原则上控制在140平方米内，建筑面积控制在300平方米内。如果需取得国有土地所有权证的必须按土地出让的合法方式取得，政府给予土地出让金的优惠政策。根据该会议精神，政府返还了123亩土地给青泉村，由村委会分配给各组后，由组里再分配给各户，每户大约130平方米。2008年11月1日，刘秋军将自己分配到的土地和其他五户的土地联合在一起共780平方米，由刘秋军作为甲方代表与乙方的方家礼、吴声、张亚军签订了一份书面合同。合同中约定，由方家礼、吴声、张亚军承建刘秋军等位于清泉村一组新农村宅基地一处（赤壁大酒店二期工程后院墙、从陆水湖大道起第四栋）共两个单元，每个单元的层高为六层。吴声独自承建一单元，张亚军和方家礼合建二单元。建房工程款由方家礼、吴声、张亚军先行垫付，待房屋建成后，将4、5、6层房屋的产权让与给乙方用于折抵房屋的所有工程费用。后张亚军退出该合伙由李树清加入和方家礼合建二单元，合同约定建6层，后一共建了7层。工程完工后，刘秋军及其他村民取得第1、2、3层，4、5、6、7层共八套分配给李树清和方家礼、吴声。合同中虽然约定甲方保证有国有土地的使用权，并承诺为乙方每户的购房者无条件办理国有土地证协助相关事宜，享受该组村民所有优惠政策。后李树清将诉争的房屋出售给被告朱华山，方家礼在出售给朱华山的房屋销售合同上甲方栏及甲方代表签名栏两处有签名。本院在庭后经调查到目前为止，刘秋军等在房屋建成后并没有通过合法的手续取得清泉村一组新农村四栋两个单元的土地使用权证书和房屋所有权属证书。
一审法院认为，案外人刘秋军约定由其提供土地，方家礼、李树清出资建房，并让与建好房屋所有权折抵工程款，实际上是转让土地使用权的行为。而涉案房产根据政府会议记录，该留地安置用地原则上只能用于本村无房户、拆迁户及自然增长的人口安置，如果需取得国有土地所有权证的必须按土地出让的合法方式取得。因此，该诉争宅基地使用权原则上也只能由本村民经济组织内部成员享有，案外人刘秋军亦没有通过合法的方式取得土地使用权证，其与方家礼、李树清签订的合同属于无效合同。方家礼、李树清取得的房屋是没有法律根据的，方家礼并非诉争房屋合法的所有权或使用权人。因此，方家礼要求确认李树清与朱华山签订的《房屋销售合同》无效，并返还位于赤壁××××大道还建房第四栋二单元四楼右边住房一套的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告方家礼的诉讼请求。案件受理费100元，由原告方家礼负担。
经二审查明，一审查明的事实属实，本院继续予以确认。
本院认为，上诉人方家礼与被上诉人李树清对建房及房屋分配有明确约定，上诉人认为其应付的款项均已付清，被上诉人未经其许可将房屋出售给他人，故被上诉人李树清与案外人朱华山之间签订的《房屋销售合同》无效，被上诉人李树清、朱华山应依约返还上诉人一套房屋，或折价赔偿。被上诉人李树清则称，本案房屋是方家礼与李树清共同出售给朱华山的，并已将购房款部分支付给了方家礼，双方还未最后结算剩余款项。且由于该房屋与土地均未取得相关权证，故房屋转让属违法行为，合同无效，上诉人基于无效合同主张对房屋的权利无法律依据，不应受法律保护。本院认为，无论双方签订的《房屋销售合同》效力如何，房屋建设中的一些基础事实都是不容回避的。从二审庭审看，双方对建房结算相关的一些重要事实存在较大争议，上诉人方家礼已提交的证据不足以证明其诉讼主张。根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼基本原则，上诉人应当承担举证不利的法律后果。
综上，上诉人方家礼上诉请求证据不足，本院不予支持。原审认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人方家礼负担。
本判决为终审判决。
审判长 王洪斌
审判员 侯欣芳
审判员 夏昌筠
二〇一七年七月十七日
书记员 程鹏翔