福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第1228号
原告孙秋玲，女，1955年10月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人韦继升，福建九信律师事务所律师。
被告杨亚招，男，1958年4月3日出生，汉族，住福建省漳浦县。
委托代理人杨燕青，女，1985年2月25日出生，汉族，身份证住址福建省厦门市湖里区，现住福建省厦门市湖里区，系杨亚招之女。
被告杨荣花，女，1954年8月11日出生，汉族，住福建省漳浦县。
被告牛永泉，男，1973年10月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原告孙秋玲与被告杨亚招、杨荣花、牛永泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法由代理审判员张占甫适用简易程序于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告孙秋玲的委托代理人韦继升、被告杨亚招的委托代理人杨燕青、被告牛永泉到庭参加诉讼，被告杨荣花经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告孙秋玲诉称，2014年9月26日，在厦门麦田人房地产代理有限公司的居间下，牛永泉持经公证的《委托书》作为杨亚招委托代理人将位于厦门市湖里区日圆三里12号1102室的房屋出卖给孙秋玲，成交价为3370000元，并签订了相应的《房屋买卖合同》。合同原约定孙秋玲向银行申请贷款2100000元用于支付购房款，后经协商变更为向银行申请贷款2200000元，待出卖方收到银行放款后三日内退还多付的购房款。并在《房屋买卖合同》中进行了补充约定，即“乙方（购买方）按人民币贰佰贰拾万元向银行申请贷款，多贷款部分甲方（出卖方）应于放款后三个工作日内转入乙方（购买方）指定账户上。”在银行放款前孙秋玲已支付购房款1281000元，加上向银行贷款2200000元，孙秋玲实际支付购房款3481000元，比实际成交价多出111000元。按补充协议的约定，出卖方应在银行放款后三个工作日内退还多付部分。2015年1月19日牛永泉收到银行放款2200000元，出卖方应于2015年1月22日前退还多付的111000元，但出卖方至今未退还，已经构成违约。按双方签订合同第十二条的约定，出卖方应承担违约金，违约金为每日万分之五即55元／天。同时合同还约定维权的必要费用，包括差旅费、律师费、诉讼费等由违约方承担，因此孙秋玲支付的律师5000元及本案诉讼费也应由出卖方即三被告承担。杨荣花系杨亚招的配偶，作为共有权人出卖房屋，系合同的主体，应与杨亚招共同承担合同义务。牛永泉实际收取了购房款，在转交前，应负有连带责任。依法签订的合同受法律保护，双方都应严格完全履行。为维护自身合法权益，孙秋玲依法提起诉讼请求判令：1、杨亚招、杨荣花、牛永泉连带退还多付的购房款111000元及违约金（按55元／天计算，从2015年1月22日起计至实际退款之日止）；2、杨亚招、杨荣花、牛永泉连带赔偿孙秋玲律师费5000元；3、本案诉讼费由杨亚招、杨荣花、牛永泉承担。
被告杨亚招辩称，本案基本事实是杨亚招与林小宁签订房产买卖合同并将讼争房产出售给林小宁，同时公证委托林小宁指定人员办理按揭还款及过户事宜（林小宁本人亦可自行过户），林小宁已经支付完毕所有购房款并实际占有讼争房产。林小宁在未办理过户的情况下又将房屋出售并转委托公证给牛永泉。杨亚招并不知道牛永泉在未过户的情况下又将房产转卖给孙秋玲。杨亚招不是孙秋玲与牛永泉之间房产买卖合同的主体，因此并非本案适格被告。杨亚招、杨荣花公证委托并交付房产给林小宁后，杨亚招、杨荣花与林小宁之间的合同义务已经履行完毕，该房产实际已经转让给林小宁，相关权利义务皆由林小宁承担。杨亚招完全不知道孙秋玲与牛永泉的房屋转让事宜，合同系牛永泉代签，款项系牛永泉收取，杨亚招并没有得到任何通知。本案中所谓的杨亚招、杨荣花将讼争房产过户给孙秋玲并非二人本人之意思表示。孙秋玲在签订合同之时已经知道杨亚招、杨荣花不是讼争房产的真实权属人，当时孙秋玲已经知道牛永泉系讼争房屋的实际权利人，愿意与其签订合同。在孙秋玲提交的中介证明中已经明确证明孙秋玲知晓以上情况。杨亚招、杨荣花不是本案讼争的房产买卖合同的主体，系善意的合同履行人，二人行为并未侵害任何人之权益，不应当承担任何责任。
被告杨荣花与被告杨亚招共同向本院提交了书面答辩状，答辩意见与杨亚招的答辩意见一致。
被告牛永泉辩称，孙秋玲与牛永泉签订房屋买卖合同后无视双方合同后先后共有四次违约，牛永泉根据双方签订合同第十二条追究孙秋玲的违约责任。孙秋玲的违约责任包括：购房定金逾期支付9天、解押款逾期支付7天、贷款未发放提前进入房屋装修、延迟6天提供完整的贷款申请材料等违约行为形成的违约金，以及解押款逾期支付产生的7天按揭利息。孙秋玲的以上违约行为应当支付给牛永泉的违约金共计141255元。其中牛永泉于2014年11月7日已收11000元，2015年1月20日已收100000元，孙秋玲尚欠牛永泉违约金30255元。
经审理查明，2012年11月6日，杨亚招、杨荣花夫妻作为委托人在厦门市公证处就厦门市湖里区海西首座E28地块12#楼11层02单元商品房办理有关委托事项的公证手续，受托人为梁亦观、林小宁、康雪，委托期限至办完相应委托事项时止。授权委托范围主要包括：1、代为支付购房款并代为办理、领取与保管相关房产合同、协议与发票等相关事宜；2、代为与开发商办理房屋交接手续，领取所购房产，受托人有权与相关物业部门签订物业管理合同并有权作为委托人代表行使业主委员会的选举、投票活动；3、受托人有权以委托人或者直接以自己的名义办理上述房产相应的出售、出租或房屋按揭贷款或商业抵押贷款手续并签订抵押担保贷款合同或作为诉讼保全的财产担保。根据杨亚招、杨荣花的上述公证委托事项，厦门市公证处制作了（2012）厦证经字第13561号《公证书》。2013年5月15日，林小宁作为委托代理人就厦门市湖里区海西首座E28地块12#楼11层02单元商品房至厦门市公证处办理转委托手续，受托人为牛永泉，委托权限至相关委托事项办理完毕时止。委托权限与（2012）厦证经字第13561号《公证书》中的具体委托权限一致。
2014年9月26日，牛永泉以杨亚招的代理人名义与孙秋玲签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：1、杨亚招将建筑面积为102.34平方米位于厦门市湖里区日圆三里12号1102室的房产（以下简称讼争房产）以3370000元的价格出售给孙秋玲，合同签订之日，孙秋玲应支付50000元定金给卖方，合同签订之日起15日内，孙秋玲应另行支付定金150000元。2、房屋处于抵押状态，出卖方应在2014年10月31日前向抵押权人申请还款，出卖人应在抵押权人通知的可还款之日起三个工作日内向抵押权人清偿欠款。买受人同意在还款日前将1070000元一次性解除该房屋抵押权所需的全部资金转入抵押权人指定的还款账户用于解除房屋的抵押权并抵作部分购房款。还款日指卖房人向抵押权人申请或预约后，抵押权人确定的可以提前还清全部贷款的办理日期。3、购买方拟贷款2100000元，买卖双方应于房屋权属过户登记受理后一个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款的申请手续，在办理该手续当日买方还应委托相关评估机构对房屋进行评估并支付评估费。出卖方在收到买方支付的房屋交接保证金外的购房款后一个工作日内将该房屋附属配套设施及合同约定的有关家具交接给买房人。4、合同一方房屋权属过户前存在违约行为的，违约方应每日按合同约定的成交价的万分之五向守约方支付违约金；合同一方房屋权属过户后存在违约行为的，违约方应每日按合同约定的成交价的千分之五向守约方支付违约金；因追究违约责任产生的差旅费、律师费等必要费用由违约方承担。同时，合同对过户手续税费承担，房屋、家电家具、附属配套设施的维护及验收，以及其他相关事项作出了约定。房屋买卖合同在补充协议部分约定买房人按2200000元向银行申请贷款，多贷部分出卖人应于放款后三个工作日内转入卖房人指定的账户中。
房屋买卖合同签订后，孙秋玲依约于2014年9月26日向牛永泉支付了50000元定金并由牛永泉以杨亚招的名义出具了定金收条，收条中载明的转款账户为案外人杨宜芝中国建设银行的账户，2014年9月30日、2014年10月1、2014年10月9日孙秋玲向杨宜芝的账户各支付50000元。2014年11月7日，孙秋玲又向杨宜芝的账户转入11000元。2014年11月7日，孙秋玲向牛永泉指定的账户支付了1070000元解押款。
另查明，厦门市湖里区海西首座E28地块12#楼11层02单元房屋的一手产权办理至杨亚招名下后，房屋产权证中记载的地址为厦门市湖里区日圆三里12号1102室即本案讼争房产的地址。2015年12月15日讼争房屋过户至孙秋玲指定的产权人案外人陈黎航名下。孙秋玲因本案诉讼向福建九信律师事务所支付律师费5000元。
庭审过程中，孙秋玲陈述银行于2015年1月19日向其发送了发放2200000元贷款的短信，具体何时发放孙秋玲不清楚，牛永泉确认于2015年1月20日收到最后一笔即2200000元的购房款。
本案审理过程中，案外人林小宁向本院陈述，其与杨燕青签订一份房产买卖协议并由杨亚招补签追认，购买了厦门市湖里区海西首座E28地块12#楼11层02单元房屋即本案的讼争房产，林小宁支付购房款并收到了购房发票，因当时一手产权证没有办理出来，所以杨亚招、杨荣花将房屋全权委托给林小宁，双方实际上是房产买卖关系。林小宁同时确认其与牛永泉之间也是房屋买卖关系，双方也签订了房屋买卖合同，并收到了牛永泉支付的全部购房款，牛永泉后来也接收了房屋，当时与牛永泉办理转委托手续也是因为房产证没有办理出来。对于林小宁的上述陈述孙秋玲、牛永泉均不持异议。牛永泉确认其与林小宁的妻子康雪签订了房产预约买卖协议书，由林小宁收取了购房款，牛永泉通过开发商办理了收房手续。
诉讼过程中孙秋玲确认因支付定金时其中50000元迟延了9天支付，牛永泉要求其支付11000元的违约金，否则不愿意配合办理后续相关交易手续，其不得已才同意支付牛永泉11000元作为违约金。同时孙秋玲明确了向牛永泉主张返还多付的购房款。
以上事实，有原告孙秋玲提交的《房屋买卖合同》、产权证（杨亚招）、委托书二份、收款收据、转账记录、放款短信、《诉讼委托合同》、律师费发票、产权证（陈黎航），案外人林小宁的陈述以及当事人陈述和本院形成的法庭审理笔录、询问笔录、质证笔录等加以证实，足资认定。
本院认为，各方当事人对杨亚招、杨荣花将本案讼争房屋出售给林小宁的事实均予以认可，杨亚招、杨荣花将房屋相关权利委托给林小宁及其指定的其他人是为了办理产权过户手续及从开发商处接收房屋之用，实际上杨亚招、杨荣花已经将讼争房屋的权利全部转移给了林小宁。对于林小宁将房屋出售给牛永泉的事实，牛永泉亦予以确认，孙秋玲也不持异议，表明林小宁与牛永泉之间也存在房屋买卖关系，林小宁将讼争房产中的相关权利转委托给牛永泉，也是为了办理产权证收取房屋的需要。因此，杨亚招、杨荣花并不存在委托牛永泉将房屋出售给孙秋玲的真实意思表示。牛永泉与孙秋玲签订的房屋买卖合同系其自身的意思表示，杨亚招、杨荣花不应当就房屋买卖合同中的约定承担相应的义务，合同中的有关义务均应该由牛永泉承担。孙秋玲根据其与牛永泉签订房屋买卖合同仅可向牛永泉主张权利，杨亚招、杨荣花关于其并非本案讼争房屋买卖合同主体的答辩意见成立。根据孙秋玲、牛永泉双方在房屋买卖合同补充协议中的约定，牛永泉应当返还孙秋玲多支付的购房款100000元。2014年11月7日支付给牛永泉的11000元，因孙秋玲已经确认系支付给牛永泉迟延支付定金的违约金，表明双方已经就有关孙秋玲有关违约事项达成了协议，现孙秋玲主张返还该笔款项不符合诚实信用的原则，本院亦不予支持。根据孙秋玲、牛永泉双方签订的房屋买卖合同，如果在房屋权属过户后一方存在违约行为，违约方应按合同成交价的千分之五支付违约金同时还应承担追究违约责任产生的律师费，因孙秋玲提交的手机短信体现的接收时间为2015年1月20日，而牛永泉亦确认其在2015年1月20日收到多付的购房款，故牛永泉依约至迟应于收到款项起三个工作日内即2015年1月23日前向孙秋玲返还多付的购房款。孙秋玲主张牛永泉按应返还购房款日万分之五的标准支付违约金在合同约定及法律规定的标准范围之内，本院予以认可，但违约金应自牛永泉违约之日即2015年1月24日起计算。孙秋玲、牛永泉双方签订的房屋买卖合同中约定了违约方应承担追究违约责任的律师费，因孙秋玲主张的部分违约责任本院未予支持，故本院酌定牛永泉应承担孙秋玲花费律师费5000元中4000元的部分，其余部分由孙秋玲自行承担。牛永泉抗辩主张孙秋玲在履行双方的房屋买卖合同中存在延期支付定金、解押款及延迟提供完整贷款申请资料等违约行为，应承担相应的违约责任。本院认为，孙秋玲即使在合同履行中存在其他违约行为，也不能成为牛永泉拒绝返还孙秋玲多支付购房款的抗辩理由，牛永泉仍应根据合同约定承担返还购房款义务，牛永泉可另行主张要求孙秋玲承担相应的违约责任，对于牛永泉有关调取孙秋玲违约证据的申请，本院亦不予准许。被告杨荣花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告牛永泉应于本判决生效之日起十日内向原告孙秋玲返还购房款100000元并支付违约金（违约金按日万分之五的标准自2015年1月24日起计至本判决确定的返还购房款之日）。
二、被告牛永泉应于本判决生效之日起十日内向原告孙秋玲支付律师费4000元。
三、驳回原告孙秋玲的其他诉讼请求。
如被告牛永泉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1316元，由原告孙秋玲负担126元，被告牛永泉负担1190元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张占甫
二〇一五年七月三日
书 记 员 陈盛鑫
附页：
本案适用的法律、司法解释条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。