贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终2875号
上诉人（原审被告）：宋祥勇，男，1976年11月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：李章平，贵州福万律师事务所律师，执业证号：15201201610231588。
被上诉人（原审原告）：王静怡，女，1997年7月23日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区）。
委托诉讼代理人：汪俊，贵州合兴律师事务所律师，执业证号：15201200110822811。
委托诉讼代理人：谢瑶环，贵州合兴律师事务所律师，执业证号：15201201711012846。
被上诉人（原审被告）：贵州华城房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路56-58号华城凯旋门E层。
法定代表人：冀玉栋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：袁婷婷，贵州文福律师事务所律师，执业证号：15201201511514680。
上诉人宋祥勇因与被上诉人王静怡、贵州华城房地产开发有限公司（以下简称华城房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初6476号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人宋祥勇委托诉讼代理人李章平，被上诉人王静怡委托诉讼代理人汪俊、谢瑶环，被上诉人华城房开委托诉讼代理人袁婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人宋祥勇上诉请求：1.撤销原判，并依法改判为驳回被上诉人王静怡的诉讼请求或者发回重审；2.本案的一、二审案件受理费由被上诉人王静怡负担。事实及理由：1.程序方面：原判主动向被上诉人王静怡释明增加诉讼请求，违法了民事不告不理的原则。被上诉人王静怡增加诉讼请求未在举证期限届满之前提出，亦未给予我方答辩期，故原判程序违法，应当发回重审。2.事实方面：首先，上诉人宋祥勇与被上诉人华城房开签订《商品房买卖合同》在先，且涉案房屋已经办理了预售合同备案登记，被上诉人王静怡购买涉案房屋的行为在后，因此，上诉人宋祥勇的备案登记具有对抗效力；其次，《退房协议》并非我方所签，且我方向法院提交了笔记鉴定申请，但原判未予采纳；再次，被上诉人王静怡签订《商品房买卖合同》时为无民事行为能力人，其签订该合同无效。
被上诉人王静怡辩称，首先，对方混淆了备案登记与预告登记的概念，备案登记是行政管理的范畴，与物权无关，且备案登记没有准物权的效力。其次，我方的法定代理人可以以被上诉人王静怡的名义实施法律行为，并且对被上诉人王静怡产生法律效力，应受法律保护。再次，上诉人宋祥勇认可退房协议与商品房买卖合同中为同一个人签字，并认可签字的效力，故其申请笔记鉴定无意义。最后，原判向我方予以释明是符合法律规定的。此外，涉案的房屋已经交付我方并由我方使用，被上诉人王静怡的父母支付了全部房款，现合同已经履行完毕。上诉人宋祥勇签订商品房买卖合同时并无购房的真实意思表示，也未履行付款的义务。
被上诉人华城房开辩称，原判认定事实清楚，上诉人宋祥勇的上诉理由不成立。我方与上诉人宋祥勇签订商品房买卖合同的目的在于取得银行贷款，合同签订后，上诉人宋祥勇并未向我方支付案涉房屋的首付款。
原告王静怡向一审法院诉讼请求：1.请求判令确认原告与被告贵州华城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.请求判令确认二被告签订的《商品房买卖合同》无效；3.请求判令被告协助办理位于本市中华北路华城凯旋门A幢27层5号房屋过户至原告名下的手续；4.请求判令被告贵州华城房地产开发有限公司向原告支付违约金17185.5元；5.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院审理查明：2003年10月8日，二被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告宋祥勇以918840元的价格购买被告华城房开开发的位于本市××号华城凯旋门A幢27层5号房屋，房屋建筑面积191.425平方米，付款方式为首付188840元，银行贷款730000元。同日，华城房开向被告宋祥勇出具一份《收据》，载明收到被告宋祥勇支付首付款188840元。2003年10月8日，该房屋办理商品房预售合同登记备案，登记于被告宋祥勇名下。预售合同登记备案表显示交房时间为2002年12月30日，付款时间为2003年10月8日。2003年10月23日，二被告与中国银行贵阳市甲秀支行签订《住房抵押借款合同》，主要约定贷款金额为730000元，被告华城房开作为担保人在该合同上盖章，以上述房屋作为抵押物。同年10月28日就该《住房抵押借款合同》办理了公证。现该房屋贷款已清结。2005年4月29日，原告与被告华城房开签订一份《商品房买卖合同》，主要约定原告以572850元的价格上述房屋，付款期限为5年，2005年4月20日支付150000元、2006年4月20日至2008年4月20日每年支付80000元，2009年4月20日付清尾款，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后陆拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列贰项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金”。合同签订当日，原告向被告华城房开支付购房首期款150000元，被告华城房开于当日将房屋交付给原告，原告于当日支付装修保证金2000元及进场各项费用3694元，遂居住使用至今。2006年4月19日，原告按照合同约定再支付购房款80000元，2008年1月9日，原告按照合同支付80000元购房款，2008年7月23日原告再次支付购房款80000元，2009年9月17日，原告支付剩余房款182850元，至此，所有购房款均已付清。但被告华城房开一直未能协助办理该房屋权属登记至原告名下，故原告诉至法院，请求如前。庭审中，经本院释明，原告主张撤销涉案房屋的备案登记。被告华城房开当庭表示其已取得涉案房屋大产权，因房屋存在抵押，需解除抵押登记后才能办理过户。并提交一份其与宋祥勇签订的《退房协议》，主要约定：“一、乙方（宋祥勇）申请将所购华城凯旋门A-27-5号房，建筑面积191.425m2，以原购买价格4800元／m2，总价人民币大写：玖拾壹万捌仟捌佰肆拾元正，小写：918840元退给甲方（贵州华城房地产开发有限公司）…”。拟证明其与被告宋祥勇签订的《商品房买卖合同》为虚假。被告宋祥勇对其签名有异议，申请鉴定，同时认可《退房协议》中“宋祥勇”签名与《商品房买卖合同》中“宋祥勇”签名系同一人所签，认可《商品房买卖合同》中“宋祥勇”签名，不认可《退房协议》中“宋祥勇”签名。被告宋祥勇提供《征信报告》三份，拟证明涉案房屋贷款存在34次逾期，对被告宋祥勇造成影响。原告与被告华城房开共同认为该证据与本案无关联。
一审法院认为，本案争议焦点在于被告华城房开分别与原告及宋祥勇签订的《商品房买卖合同》效力问题。原告主张二被告签订的《商品房买卖合同》系为骗取银行贷款签订，应为无效。经查，贷款行并未提出涉案合同无效的主张，且所取得贷款已全部结清，贷款行并未因此遭受到损失，原告主张二被告签订《商品房买卖合同》无效的理由不能成立。该份《商品房买卖合同》应系有效合同。针对《退房协议》，被告宋祥勇虽对其签名不予认可，但其认可该签名与《商品房买卖合同》中签名一致，即使非其本人所签，亦能代表其意思表示，被告宋祥勇提出鉴定申请无意义，故不予准许，《退房协议》应为有效合同，二被告既约定宋祥勇将诉争房屋退还华城房开，即二被告所签订的《商品房买卖合同》应已解除。另，二被告所约定的房屋交付时间为2003年10月8日，至今华城房开未将房屋交付被告宋祥勇，至今其亦未向作为房屋实际使用人的原告或被告华城房开主张任何权利，不符常理，二被告在签订《商品房买卖合同》后又予以解除，被告华城房开有权将该房屋进行转卖。合同解除后，因购该套房屋所涉商品房预售合同登记备案应予撤销。二被告签订的《商品房买卖合同》既已解除，原告与被告华城房开此后于2005年4月29日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示且不违反国家法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，合同签订的双方也按照合同约定全面履行了自己的义务，原告如实支付全部购房款，被告华城房开亦将房屋交付原告居住使用至今十余年之久，故该份合同应为实际履行的本案诉争房屋的买卖合同。法院对于原告请求判令确认该合同有效的诉请予以支持。被告华城房开未能按约为原告办理房地产权属证书，其行为已构成违约，应承担相应违约责任，原告根据双方约定提出要求被告华城房开支付违约金17185.5元的诉请，于法有据，予以支持。对原告要求被告华城房开办理房屋产权登记手续的诉请，庭审中，被告华城房开陈述涉案房屋抵押登记尚未注销，尚不具备办理房屋登记条件，原告可待具备办理条件时再行主张。对被告宋祥勇提出原告签订《商品房买卖合同》时无民事行为能力的意见，法律对无民事行为能力人并不禁止其纯获利益行为，原告该理由不充分，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失”第一百一十条第一款第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”之规定，判决如下：一、确认原告王静怡与被告贵州华城房地产开发有限公司于2005年4月29日签订的《商品房买卖合同》有效。二、被告贵州华城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日支付原告王静怡违约金人民币17185.5元。三、被告贵州华城房地产开发有限公司、宋祥勇于本判决生效之日起三十日内共同撤销位于贵阳市××号华城凯旋门A栋27层5号房屋的备案登记（预售合同登记号0100191）；四、驳回原告王静怡其余诉讼请求。案件受理费230元，减半收取115元，由被告贵州华城房地产开发有限公司承担。
二审中，被上诉人华城房开向本院提交了如下证据：1.中国银行《现金缴款单》及我方出具的《情况说明》，欲证明：案涉房屋的贷款由我方归还，并于2017年9月25日结清了房屋全部贷款。我方与上诉人宋祥勇签订的商品房买卖合同是虚假的意思表示，目的在于借用上诉人宋祥勇的名义取得银行贷款。2.我方出具的《授权委托书》，欲证明我方委托严欢欢办理上诉人宋祥勇等四户的银行还款事宜。上诉人宋祥勇质证称，对《现金缴款单》的真实性无异议，对其关联性有异议，不能说明是为上诉人宋祥勇还款；《情况说明》的真实性无异议，但是不能达到证明目的，其为被上诉人华城房开所出具，不具有证明力；《授权委托书》是单方制作，我方不予认可。被上诉人王静怡质证称，对上述证据的三性均无异议。在2016年6月的现金缴款单上载明被上诉人华城房开为4户人家还款，但是其他名称处载明的也是“华成四户”，足以说明被上诉人华城房开为案涉房屋偿还贷款。对当事人有争议的证据，本院认证如下：对上述证据的真实性，本院予以采信。
经二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：第一，原判程序是否违法；第二，上诉人宋祥勇与被上诉人华城房开签订的《商品房买卖合同》的效力；第三，被上诉人王静怡与被上诉人华城房开签订的《商品房买卖合同》的效力。
关于争议焦点一，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：…（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审…”及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十五条：“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。”之规定，原判并不存在上述严重违反法定程序的事项，且根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条：“…当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”及第三十五条：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”之规定，当事人增加诉讼请求，可以在法庭辩论结束前，故被上诉人王静怡经法庭释明，在辩论结束前，增加诉讼请求符合法律规定。原判虽然存在王静怡增加诉讼请求后未给予上诉人宋祥勇举证答辩期的程序瑕疵，但在二审过程中，法院也重新给予上诉人宋祥勇举证期，其仍未针对被上诉人王静怡所增加的诉讼请求提出相关的证据，故原判中的程序瑕疵并不会影响案件的审理结果。因此，上诉人宋祥勇以程序违法诉请发回重审，于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点二，首先，虽然上诉人宋祥勇与被上诉人华城房开签订了《商品房买卖合同》，但是从合同的履行情况来看，上诉人宋祥勇一二审均不能举证证明其支付首付款及偿还贷款的情况，有违常理及房地产市场交易的惯例，且从被上诉人华城房开一二审中提交的相关还款证据来看，其偿还本案房屋贷款存在高度盖然性。其次，被上诉人王静怡已实际占有并使用该案涉房屋，且上诉人宋祥勇十余年来从未对案涉房屋主张权利，亦与生活常理不符。因此，上诉人宋祥勇与被上诉人华城房开签订的《商品房买卖合同》是否为双方的真实意思明显存疑，其在二审中主张案涉房屋权利，于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点三，上诉人宋祥勇以被上诉人王静怡签订《商品房买卖合同》时为无民事行为能力人为由主张该合同无效。虽然被上诉人王静怡与被上诉人华城房开签订《商品房买卖合同》时的年龄尚不足8岁，但是被上诉人王静怡的父母自认该《商品房买卖合同》由其代为签署，且房款已由其支付完毕。根据《中华人民共和国民法总则》第三十四条：“监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为。”之规定，王静怡的父母作为其法定监护人，有权以被监护人王静怡的名义签订《商品房买卖合同》，且该合同的内容并未违反法律行政法规的强制性效力性规定，应属有效合同。对上诉人宋祥勇该项主张，本院不予支持。
综上，上诉人宋祥勇的上诉请求不能成立，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费230元，由上诉人宋祥勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长
审 判 长 彭 伦 禹
审 判 员 审判 员 田勇
审 判 员 审判员唐有临
二〇一八年五月二十一日
法官助理 法官助理程奕
书 记 员 书记 员 黄倩