江苏省泰州市海陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰海商初字第1210号
原告泰州市第二纺织机械厂，住所地泰州市海陵区青年南路**号。
法定代表人李年根，该厂厂长。
委托代理人（特别授权）孟咸良，江苏君谊律师事务所律师。
被告郭太生。
委托代理人（特别授权）许乐祥，江苏东进信宇律师事务所律师。
泰州市第二纺织机械厂（以下简称二纺厂）诉被告郭太生企业租赁经营合同纠纷，本院于2015年9月18日立案受理后，依法由审判员蒋玲、人民陪审员窦虎英、周榕组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告二纺厂之法定代表人李年根、委托代理人孟咸良、被告郭太生及其委托代理人许乐祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告二纺厂诉称，2006年10月20日，被告中标原告组织的竞价经营活动，并与原告签订《协议书》，约定原告位于泰州市海陵区暮春路58号的原厂房三幢车间改建为农贸市场，由被告经营管理，经营管理期限为八年，自2006年11月1日至2014年10月31日止；被告每年支付原告单位退休人员工资106万元，当年11月30日付款53万元，次年6月30日付款53万元。建成的农贸市场使用权、房屋产权归原告所有，未经原告书面许可，不得转包、不得破坏房屋结构、不得私自装修，协议终止时，被告新建房屋按国家政策进行评估，原告占总评价的30%，被告占70%。履行合同的违约金为200万元。经营管理期满当日，被告需维持市场不变交付原告，同时将市场资产、执照、印章、财物印章等相关手续一并交付。逾期则被告需向甲方支付协议规定退休工人工资双倍的费用。2014年9月12日、10月21日，原告分别致函被告，要求被告确定交还农贸市场的时间、方式等相关事宜，但被告未予答复。现经营管理期限已届满，原告多次要求被告交还农贸市场、交付相关手续，被告均拖延推诿，或提出过高要求，不履行协议约定义务。原告认为，协议应信守并履行。被告与原告签订协议后，应按协议约定给付原告单位退休工人工资；协议期满后，被告应在期满当日交付农贸市场及相关手续，被告拖欠原告单位退休工人工资的行为给原告单位正常员工工资的发放造成了极大的困难，其经营管理期限届满未交还农贸市场及手续的行为违反了协议的约定，损害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求判令：被告立即交还位于泰州市海陵区暮春路58号的泰州市润泰农贸市场（原暮春农贸市场，以下简称农贸市场），给付原告单位退休工人工资35万元（市场经营管理的转让费，自2014年7月1日至2014年10月31日），支付逾期费用212万元（暂自2014年11月1日算至2015年10月31日，请求计算至实际交还农贸市场之日）、支付违约金200万元，并承担前述款项自案件受理之日至实际给付之日按银行同期贷款利率计算的利息，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告郭太生辩称，事实上抗辩如下1、已作答复，只是磋商未果。原告诉状称：“2014年9月12日、10月21日，原告分别致函被告，要求被告确定交还农贸市场的时间、方式等相关事宜，但被告未予答复。”事实是：原告在2014年9月12日致函答辩人，要求对“招租、续租、交接、评估”进行协商。答辩人依原告约定的时间（2014年9月23日上午9时）准时至约定地点与原告协商，因对评估和交换顺序不能形成一致而协商未果。2014年11月4日，答辩人具书面通知给原告：“1、泰州市润泰农贸市场的交付条件早已成就；2、泰州市润泰农贸市场交接时对新建部分建筑，房屋附着物设施及装饰装潢的清点交接和评估完全具备条件。”2014年11月5日，原告复函答辩人。2014年11月8日，答辩人委托的律师去函原告。再次明确了“同时履行”的意见。嗣后双方就评估机构选择，如何确定评估的具体内容进行磋商，但因原告主管部门城中街道办事处忙于房屋征收而致该项工作停顿。值得一提的是：为应对文明城市创建，原告及其主管部门城中街道办事处还支付了补偿费五万元。由此可见，诉状所言的“被告未予答复”，“拖延交付”无任何事实依据。2、城市创建，房屋征收延误评估交付。答辩人在2014年11月4日书面通知中，有“且因创建全国文明城市工作迫在眉睫而对此稍有延误”的表述。同样，原告2014年11月5日函件中，亦有“关于创建问题，希望你能继续予以积极支持”的文字表述；此外，泰州市海陵区人民政府征收公告也是在2014年底出台的。最后，补偿款五万元的凭证也印证了一个事实，即城市创建，房屋征收延误了本案的评估交付。3、越俎代庖，导致管理不能。答辩人在经营期间，曾就农贸市场二楼及一楼门面房三间与黄伟签订了《租赁合同》，年租金90万元。岂料，原告在2012年12月3日，背着答辩人致函黄伟：“同意你在与郭太生2014年协议到期后，继续租赁二楼用于经营金色大地KTV（租赁不少于5年），合同期间及房屋租赁价格待签约时再行商定。”答辩人诧异的是：原告究竟基于什么样的动机承诺黄伟？2014年协议、合同到期后，答辩人凭什么向黄伟主张权利！特别值得指出的是：黄伟在2014年合同到期后，并未向答辩人支付过分文租金，然原告在诉状的请求，却包含了黄伟承租的房屋的使用费用。二、法律上的抗辩。1、同时履行，无可厚非。本案的案由，法院确定为“企业租赁经营合同”。答辩人认为，该案由不能准确反映本案法律关系的全部内容。首先，企业租赁经营合同的标的是企业，它涵盖了企业的财产，企业的名称权，企业的商号，企业的专利权等知识产权，但本案答辩人依协议享有的权利并不包括名称权、商号权及其他权利。其次，企业租赁经营合同的出租方是企业主管部门或企业的投资人抑或企业股东，但本案涉案协议的出租方并非是原告的主管部门。再次，涉案协议履行的前提是答辩人对于原告的旧车间进行投资再造，而这本身并不具租赁性质，而是投资性质抑或带有建设工程施工再行经营性质。协议中，“市场投资”、“新建部分按国家政策进行确营并即时评估，甲方占总评估价的30%，乙方占总评估价的70%”已充分体现了“协议”本身并不符合“企业租赁经营”的法律特征。既然涉案协议具有多种法律特征。因此，在协议期满时，答辩人基于相关留置权的规定要求同时履行。即评估、交付同时进行，本身无可厚非，原告为什么执意要先交付，再评估？最后，即便依协议约定，评估和交付亦应同时进行，而被告没有原告认为的先后顺序。据此，答辩人要求同时履行行为我国合同法所倡导。2、逾期未有定论，何言双倍费用。原告在诉讼请求中，主张“逾期费用212万元。”答辩人认为：关于逾期交付市场的“逾期”，事实上不存在，答辩人在前述“事实上的抗辩”中已作了充分的阐述，而本案事实存在的是“代管”性质，既是“代管”原告当然就不能主张“双倍费用”。3、已经事实代管，何以适合“不履行合同的违约金”。合同违约有二种，一为迟延履行，二为不履行。那么，“协议书”第六条第一项约定的违约金属“不履行合同的违约金”。如果答辩人没有履行合同。那么，原告也只能主张可得利益或赔偿损失，更何况答辩人因特殊原因进行了事实上的代管，已经履行了合同，不适用不履行合同的违约金。如果原告认为没有支付退休工人工资是事实违约的话，那也只是支付“迟延违约金”的问题，更何况“事实代管”并没有约定何时支付退休工人工资的时间。4、非代管部分房屋，权利主张不及答辩人。原告在诉讼请求中要求答辩人支付协议书项下的费用，但事实上，自2014年10月31日后，由于原告对黄伟的事先越权承诺，导致答辩人对黄伟原先承租的房屋已不能形成有效的代管，也丧失了权利主张依据。因此，黄伟在2014年10月31日之后，没有向答辩人交纳承租费用，答辩人也没有任何合同依据向黄伟主张权利。因此原告主张的费用中理应剔除黄伟承租的部分费用，而不应径自向答辩人主张。综上所述，答辩人认为：原告的诉讼请求，有很大一部分，既无事实依据，也无法律依据。本案应当先确营评估，再以答辩人实际应得款项抵销相关费用，同时剔除前述不应支付的费用，才能有效维护双方的权益。
原告为证明自己的主张，向本院提交协议书一份，证明以泰州润泰农贸市场为标的的《租赁经营合同》，证明原被告之间存在租赁关系，被告应当按照“协议书”的约定给付相应款项。
被告经质证认为，对真实性没有异议，但对这份合同是否属于租赁经营合同有异议。
被告为证明自己的抗辩主张，向本院提交下列证据：
证据一、2014年9月12日原告给被告的函；
证据二、被告2014年11月4日给原告的通知及投邮凭证；
证据三、原告2014年11月5日函；
证据四、被告的代理律师在2014年11月7日的函及投邮凭证；
证据五、原告2015年9月25日告知函；
证据六、被告2015年9月30日函复，主要是针对原告陈述派工作组进驻，被告认为原告已经提起诉讼，进驻一词不适用于平等主体之间；
证据七、与黄伟签订的《租赁合同》，租金85万加5万，共90万；
证据八、原告给黄伟的承诺函（复印件）及5万元的收据。
原告经质证认为，证据二、三、四有原件，对该三份证据原告认为其真实性没有异议，但这仅仅是双方就农贸市场的交付问题进行的磋商，而且没有最终达成一致意见，被告实际仍在经营涉案农贸市场。其余证据未见原件，原告不予质证。关于被告和黄伟之间的租赁合同与本案没有关系。证据八的函不能证明原告与黄伟之间存在租赁关系或原告对黄伟的租赁行为作出不利于被告的举动。
经审理查明，2006年10月20日，原告二纺厂（甲方）与被告郭太生（乙方）签订协议书一份，约定“根据二纺厂于2006年10月20日组织竞价经营活动，活动中标人郭太生现就经营管理泰州市润泰农贸市场（原暮春农贸市场）形成共识。一、市场坐落：泰州市海陵区暮春路58号，原厂房三幢车间改建为农贸市场。二、市场用途：乙方经营管理市场，一楼必须用作农贸市场经营使用，二楼4500平方米可自主经营。三、经营管理期限：经营管理期限为八年，自2006年11月1日至2014年10月31日止。四、相关人员及工人工资支付方式：1、农贸市场新建部分资金和相关费用全部由乙方支付，甲方承诺及垫付的资金，乙方须按甲方约期交付结清。2、乙方每年支付甲方退休工人工资（包括下岗职工）为106万元，退休工人工资表格附后，如自然减员，支付额度不减，由甲方自然增补。3、退休工资支付方式：由乙方分两次支付给甲方（本年度的11月30日付款53万元和下年度的6月30日付款53万元），甲方按月足额发放工资给退休工人，退休人员与乙方无涉”；……“本协议终止时，乙方在经营管理期内的新建部分按国家政策进行确营并即时评估，甲方占总评估价的30%，乙方占总评估价的70%，所有建筑物乙方不得自行处理”；……“六、违约责任。1、双方约定，本协议项下履行合同的违约金为人民币贰佰万元整。2、乙方延期支付退休工人工资逾三十日，甲方有权终止本协议履行。甲方有权要求乙方按迟延付款金额每日万分之五支付违约金。3、经营管理期满当日乙方需维持市场原状不变交付甲方，同时将市场资产、市场执照、印章、财务印章等相关手续一并交付甲方，逾期则乙方向甲方支付本协议规定支付退休工人工资双倍的费用。4、乙方在经营管理期间债权债务由乙方负责，与甲方无涉。”被告按照协议缴纳协议书第四条约定的退休工人工资至2014年6月30日，后未再支付。协议到期后，双方就相关事宜协商未果，被告未向原告交付案涉农贸市场，故原告涉讼。
本院认为，原、被告双方签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同成立生效后，原、被告双方应按照合同的约定如实履行各自的义务。本案的争议焦点为：1、双方对案涉农贸市场的被告新建部分的确营评估是否构成被告的同时履行抗辩权；2、被告主张的其他诉讼请求是否合理。关于争议焦点1、所谓同时履行抗辩权，是在没有规定履行顺序的双务合同中，当事人一方在另一方当事人未履行合同义务以前，有权拒绝先行履行合同义务的权利。主张同时履行抗辩需要满足相关条件，双方必须在同一个双务合同中互负债务；双方互负的债务均已届清偿期；在对方为履行债务或未提出履行债务的情况下，要求另一方先行履行债务；对方的债务是可能履行的。所谓双务合同是指当事人双方互负对待给付义务的合同，这种合同中一方当事人所享有的权利即为他方当事人所负义务。同时双方所负的债务之间必须具有对价或者牵连关系。对价或者牵连关系强调的是履行和对待履行之间的互为条件、互为牵连的关系。本案中，双方协议约定2014年10月31日到期，则协议期满后被告应当依约向原告交付案涉农贸市场房屋。现双方因对确营评估等事项导致对新建部分的价值发生分歧，被告认为其因确营评估未能最终确认享有同时履行抗辩权。本院认为，若案涉房屋交付原告，并不影响对新建部分价值的评估，其与交付房屋行为并不必然构成对价和牵连关系。若双方长时间未能达成确营评估的一致意见而导致不交付房屋，对原告有失公平。故被告关于同时履行抗辩权的抗辩理由本院不予采纳，被告应当在协议书期满后即时将案涉农贸市场交付原告。被告的抗辩事项可另行主张。关于争议焦点2，原告主张退休工人工资35万元，系在协议有效期内被告欠付款项，被告应当依约给付，本院予以支持；原告主张逾期费用212万元（暂计算212万元，自协议期满至实际交还农贸市场之日，按照212万/年计算），符合协议中“逾期交付则乙方向甲方支付本协议规定支付退休工人工资双倍的费用”的约定，予以支持；原告主张被告支付违约金200万元一节，本院认为，协议条款约定协议期满未交付案涉农贸市场的，被告需支付双倍的费用，该约定即对原告就被告逾期交付违约行为导致的损失进行了补偿。原告未有证据证明其实际损失，再行按照200万主张违约损失，明显违背了违约金的补偿原则，明显过高，但对协议期满前被告未按期给付退休工人工资，其违约行为应按照协议书约定的按照未付金额日万分之五计付违约金，故违约金则调整为协议期间未付退休工人工资的延迟支付违约金。庭审过程中，被告举证认为原告自行向案外人黄伟发函，告知租户无需向被告缴纳租金，影响了其对整个农贸市场的使用收益，本院认为，对该节事实被告并未提供证据证明，原告未当庭予以认可。退一步讲，即使情况属实，原告就其租约期满的房屋向使用人发放函件对租金等情况约定磋商，并无过错。但现因被告并未实际交付，原告向被告主张的相关费用为整个农贸市场的费用，则在被告交付农贸市场之前，原告不应再向租户主张租金，该部分使用收益应当归被告所有。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告郭太生于本判决生效后十日内向原告交付位于泰州市海陵区暮春路58号案涉协议书约定的泰州市润泰农贸市场。
二、被告郭太生给付原告泰州市第二纺织机械厂自2014年7月1日起至2014年10月31日案涉协议书约定的退休工人工资人民币350000元及违约金（以350000元为本金，自2014年7月1日起至实际给付之日止，按照日万分之五进行计算）。
三、被告郭太生给付原告泰州市第二纺织机械厂案涉协议书期满后的退休工人工资（自2014年11月1日至实际履行本判决第一项之日止，以人民币2120000元/年进行计算）。
四、驳回原告泰州市第二纺织机械厂的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币42560元，由原告泰州市第二纺织机械厂负担人民币12560元，由被告郭太生负担人民币30000元（原告已预交，被告应负担部分于本判决生效后十日内迳交原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币42560元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位户名：江苏省泰州市中级人民法院；③汇入银行：农业银行泰州海陵支行，行号：103312820114；④账号：10×××68；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。
审 判 长 蒋 玲
人民陪审员 窦虎英
人民陪审员 周 榕
二〇一六年三月十六日
书 记 员 钟洁菲