浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0681民初4号原告：中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局，住所地：杭州市上仓桥路11号。法定代表人：祝小明。委托代理人：郭敏、王碧群，浙江天韵律师事务所律师。被告：雄风集团有限公司，住所地：诸暨市浣东街道东二路99号。法定代表人：陈金迪。委托代理人：李乐敏、傅梦露，浙江振邦律师事务所律师、实习律师。原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局（以下简称房管分局）与被告雄风集团有限公司（以下简称雄风公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年12月30日向本院起诉，本院立案后，依法适用简易程序审理。本案于2017年5月17日、2017年6月5日两次公开开庭进行合并审理。因本案案情复杂，本案转为普通程序，于2017年7月31日再次公开开庭进行了审理。审理中，被告雄风公司提出对原告的反诉。后被告又申请撤回反诉，本院依法予以准许（裁定另行制作）。原告房管分局的委托诉讼代理人郭敏、王碧群，被告雄风公司的委托诉讼代理人李乐敏、傅梦露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房管分局向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2016年7月1日至2016年12月31日的房屋租金1,100,000元，并支付截至2016年12月31日的逾期付款违约金603,900元以及2017年1月1日起至实际付清之日止按1,100,000元为基数按每日千分之三计算的违约金。庭审中原告增加诉讼请求，要求被告立即支付自2017年1月1日起至2016年6月30日的租金1,100,000元以及至2017年5月17日止的违约金448,800元。事实与理由：2014年6月18日，原告与被告签订了一份编号为南浙[2014]062220号的《军队房地产租赁合同》，合同约定：原告将位于浙江省诸暨市八一路27、30号（坐落号：南浙字第7672A、B号）的房屋出租给被告使用，该房屋建筑面积为11,000平方米；租赁期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止；租金按半年结算，被告应于每半年的前十日内支付；若被告逾期支付该合同项下的任何款项，应按照滞交款项每日0.3％累计承担逾期付款违约金。2015年11月18日，中国人民解放军南京军区房地产管理局审核同意了双方签订的上述租赁合同。上述合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，被告虽已经支付2014年7月1日至2016年6月30日的租金，但后续租金一直迟迟未予支付。原告曾于2016年11月11日向被告发送催告函要求支付剩余租金，但被告一直未予支付。被告雄风公司答辩称：双方曾签订租赁合同，租期自2008年7月至2023年6月30日，本案原告提交的合同是该合同的子合同。上述租赁期限内，被告收到原告要求解除合同的通知，被告也同意解除合同。双方电话沟通后，被告发函给原告，要求原告对合同解除进行补偿。因此，双方的租赁合同于2016年9月23日解除。合同解除后，被告不需要再支付租金，原告应给予被告相应的补偿，包括装修改造费用以及被告对承租户提前解除合同而作出的相应赔偿。原告房管分局为证明自己的主张向本院提供以下证据：1、2014年6月18日签订的编号为0008675-D号《军队房地产租赁合同》一份，以证明双方签订了租赁合同的事实。经质证，被告对证据的三性没有异议，但该合同是2007年11月25日签订的《军队房地产租赁协议书》，以及2008年5月12日签订的《补充协议书》的子合同，上述合同均合法有效。2、国有土地使用证复印件一份，以证明涉案的房屋属原告所有的事实。经质证，被告对该证据没有异议。3、律师函、EMS底单、查询单各一份，以证明原告向被告催讨的事实。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，但认为双方已经于2016年9月23日解除合同，被告不需要再支付租金。4、被告的承租户尚在对外营业的照片一组，以证明租赁房屋仍由被告占有使用并向承租户收取租金的事实。经质证，被告对该组照片的真实性无法确认，实际上内部大量的商户已经关门了。被告雄风公司为证明自己的主张，向本院提交如下证据：5、原、被告于2007年11月25日签订的《军队房地产租赁协议书》、2008年5月12日签订的[2008]南杭房租合字第0512号《军队房地产租赁合同》、2008年5月12日签订的杭房2008512号《补充协议书》、2014年6月18日签订的编号为0008675-B号《军队房地产租赁合同》复印件各一份，以证明原、被告签订的上述租赁合同合法有效，租期应自2008年7月1日起至2023年6月30日止。经质证，原告对上述合同的三性均无异议，本案讼争合同即2014年6月18日签订的《军队房地产租赁合同》最后页盖有“本合同以外的合同均无效”印章，因此，前三份租赁合同已经被讼争合同所替代，双方的租赁期限应是自2014年7月1起至2017年6月30日止。6、2016年3月《关于停止军队房地产租赁项目的通知》、2016年9月23日《关于不再支付租金并请求补偿的函》、2016年10月13日《关于诸暨市八一路27、30幢军队房产租赁项目因故提前解除请求予以补偿的报告》复印件各一份，以证明原告单方要求解除合同，给被告造成损失，被告要求暂缓支付租金等事实。经质证，原告对《关于停止军队房地产租赁项目的通知》的真实性没有异议，对其证明目的有异议，原告因军队的政策重大调整发送上述通知，原告并无过错。对《关于不再支付租金并请求补偿的函》的真实性、证明对象均有异议，被告主张的损失金额没有任何事实和法律依据，而且根据双方于2014年6月18日签订的租赁合同的约定，即便合同解除，也是因不可抗力原因和国家的政策调整，甲乙双方均不承担责任，被告的抗辩是没有法律依据，也违背了合同的约定。对《关于诸暨市八一路27、30幢军队房产租赁项目因故提前解除请求予以补偿的报告》的三性均有异议。该报告原告已经收到，但该报告系被告单方制作，原告对该证据不予认可。双方对证据1、2、3、5、6均无异议，本院依法对其证明力予以确认。被告在庭审中陈述其仍占有使用讼争房屋，可以与证据4相印证，故本院对证据4亦予以确认。经审理，本院查明如下事实：原、被告于2007年11月25日签订《军队房地产租赁协议书》，约定甲方（原告）同意将诸暨市八一新村27幢、30幢两幢标准化厂房，共计建筑面积11,000平方米整体出租给乙方（被告）使用；租赁期限为15年，《军队房地产租赁合同》及补充协议在本协议约定的条件下，每3年签订一次；考虑到乙方对承租房地产改造、添建的投入，在租赁期间内，除因乙方违约原因、军事需要外，甲方中途解除《军队房地产租赁合同》及补充协议的，应对乙方进行合理补偿。2008年5月12日签订[2008]南杭房租合字第0512号《军队房地产租赁合同》、杭房2008512号《补充协议书》，根据上述合同约定，原告将其所有的诸暨市八一新村两栋标准化厂房租赁给被告，用于被告做商业经营之用，总租期为15年，即自2008年7月1日至2023年6月30日止，在该补充协议约定的条件下，制式《军队房地产租赁合同》每3年签订一次；合同同时约定被告应当对厂房进行更新改造，且用于更新的投资不低于10,000,000元；考虑到乙方对承租房地产改造、添建的投入，在租赁期间内，除因乙方违约原因、军事需要外，甲方中途解除《军队房地产租赁合同》及补充协议的，应对乙方进行合理补偿。2008年5月13日，中国人民解放军南京军区房地产管理局审核同意了该《军队房地产租赁合同》，并盖章“此合同外的所有合同一律无效”。2014年6月18日，原告与被告签订了一份编号为南浙[2014]062220号的《军队房地产租赁合同》，合同约定：原告将位于浙江省诸暨市八一路27、30号（坐落号：南浙字第7672A、B号）的房屋出租给被告使用，该房屋建筑面积为11,000平方米；租赁期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止；其中2016年7月1日至2017年6月30日止租金2,200,000元，租金按半年结算，被告应于每半年的前十日内支付；若被告逾期支付该合同项下的任何款项，应按照滞交款项每日0.3％累计承担逾期付款违约金。该合同第八条租赁期内，乙方（被告雄风公司）应当履行下列义务：…（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方（原告房管分局）同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方…。第九条合同的解除：…（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任；…。第十一条，乙方违约责任：乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。第十五条双方承认的附加条款如下：此合同为2008年5月12日签订的《军队房地产租赁合同》补充协议书分签合同，此合同具有同等法律效力。保证金为人民币五十万元，由上一期合同到期后转入本期合同。（2014年7月1日至2015年6月30日止租金2,100,000元）（2015年7月1日至2016年6月30日止租金2,150,000元）（2016年7月1日至2017年6月30日止租金2,200,000元）。2015年11月18日，中国人民解放军南京军区房地产管理局审核同意了双方签订的上述租赁合同，并盖章“此合同外的所有合同一律无效”。后被告支付2014年7月1日至2016年6月30日的租金。其余租金至今未支付。2016年3月，原告向被告雄风公司送达了《关于停止军队房地产租赁项目的通知》,通知内容：承租单位（户）：雄风集团有限公司为贯彻落实习主席“必须下决心全面停止军队开展对外有偿服务”的决策指示。按照中央军委等上级有关通知精神，现将有关事项告知如下：一、部队所有到期租赁项目，不再续签。二、已到期的租赁项目，收回房地产办理交接手续。三、未到期的租赁项目，需提前搬离的承租单位（户），可办理终止租赁合同，按规定办理退租相关手续。请各承租单位（户）接此通知后，及时寻找新的租赁场所，按照《军队房地产租赁合同》约定，将承租的房地产及时完好的交还部队。希望各承租单位（户）给予理解、支持和配合，共同完成军队政策法规调整目标任务。2016年11月13日，原告向被告送达了律师函要求支付剩余租金。审理中，被告提出反诉，要求原告赔偿因合同解除造成的各项损失，后就损失问题口头要求与原告自行协商，并撤回反诉。本案的争议焦点为:原告与被告签订的房屋租赁合同有否解除。被告雄风公司主张，2016年3月，原告向被告送达了《关于停止军队房地产租赁项目的通知》，该通知明确表示解除讼争合同，被告方也表示同意，为此，被告立即着手解除与商户之间的租赁合同并搬离讼争房屋，并于2016年9月23日向原告送达了《关于不再支付租金并请求补偿的函》，因此，双方已经于2016年3月对各租赁合同协商一致解除。2007年11月25日《军队房地产租赁合同》约定租赁期限为15年，《军队房地产租赁合同》及补充协议在该协议约定的条件下，每3年签订一次。2014年6月18日签订的《军队房地产租赁合同》租赁期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止。而2017年6月30日至最后一次庭审时，原告仍未与被告签订下一个三年的合同，该事实也可以印证证明2016年3月原告向被告送达的《关于停止军队房地产租赁项目的通知》原告要求解除双方之间所有房屋租赁合同的意思是明确的、具体的。原告房管分局则主张，《关于停止军队房地产租赁项目的通知》第三款：未到期的租赁项目，需提前搬离的承租单位（户），可办理终止租赁合同，按规定办理退租相关手续，可见，对未到期的租赁项目，原告并无强制解除合同的意思。而且被告方至今仍占有并使用讼争房产。因此，讼争合同至今未解除。本院认为，原、被告于2007年11月25日签订《军队房地产租赁协议书》、2008年5月12日签订的[2008]南杭房租合字第0512号《军队房地产租赁合同》、杭房2008512号《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。落实到本案中，《关于停止军队房地产租赁项目的通知》第三款内容为：未到期的租赁项目，需提前搬离的承租单位（户），可办理终止租赁合同，按规定办理退租相关手续。对未到期的租赁项目，原告表达的意思是如果承租方需提前搬离可办理终止租赁合同，该通知不是要约，被告向原告送达《关于不再支付租金并请求补偿的函》、《关于诸暨市八一路27、30幢军队房产租赁项目因故提前解除请求予以补偿的报告》可以视为被告向原告发出要求协议解除合同的要约，而原告未就该要约作出承诺。也不能以事后原告未与被告签订三年期《军队房地产租赁合同》来推定2016年3月原告送达《关于停止军队房地产租赁项目的通知》具有明确解除合同的意思表示。实际上，本案被告方至今仍占有使用讼争房产，原告房管分局在反诉答辩中明确涉案合同未解除，因此，本案不存在合同法第九十三条第一款的情况，被告关于双方协商一致解除合同的主张本院不予采纳。原告要求支付按日3‰计算的违约金，被告抗辩称计算标准明显偏高，本院依法调整为按每月2％计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：解放军南京军区第六房地产管理分局房屋租赁费2200000元，并支付1100000元自2016年6月30日起、1100000元自2016年12月30日起均至款付清之日止按每月2％计算的违约金，款定于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局二、驳回原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费37,072元，由原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局负担8,072元，被告雄风集团有限公司负担29,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  周敬涛代理审判员  徐国平人民陪审员  斯梦洁二〇一七年九月二十六日书 记 员  郑小玲