广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中中法民一终字第913号
上诉人（原审被告）：钟凤仪，女，1964年10月10日出生，汉族，原住中山市石岐区，现住中山市。
被上诉人（原审原告）：中山市嘉会物业管理顾问有限公司，住所地中山市东区。
法定代表人：杨平波。
委托代理人：杨保甲，该公司员工。
上诉人钟凤仪因与被上诉人中山市嘉会物业管理顾问有限公司（以下简称嘉会物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法民一初字第1943号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：钟凤仪系中山市岐关西路33号俊轩庭广场2幢1302房及2号楼地下室2号车位的业主，该房钟凤仪称建筑面积110.53平方米，为高层住宅。2009年2月10日，嘉会物业公司与中山俊轩庭业主委员会签订中山市物业服务合同，2009年2月10日起嘉会物业公司为俊轩庭广场小区提供物业管理服务。合同约定物业管理费按月标准：住宅为每平方米1.5元，商区业每平方米5元，公共维修资金0.5元，楼梯照明、大堂等公共电费按实际分摊。合同还约定其他事项。2010年9月，嘉会物业公司为调整物业管理费由每月每平方米1.5元调整为1.9元，并以户为单位（1户1人）进行问卷调查，调查236人，赞成126票，反对31票、弃权79票（含钟凤仪），占53%超过半数同意调整价每平方米1.9元／月。2010年10月12日，嘉会物业公司与俊轩庭业主委员会签订俊轩庭物业服务补充协议，协议约定，住宅区按每月每平方米1.9元，商区业每平方米5元，楼梯照明、大堂等公共电费按实际分摊。协议自2010年11月1日起生效。即钟凤仪自2010年11月起每月需向嘉会物业公司缴交物业管理费210元，车位管理费30元，两项共240元，钟凤仪从2010年11月1日起至2012年8月止共21个月，拖欠嘉会物业公司的物业管理费4410元、水费1771.52元、电费140元、车位管理费630元，合计6951.52元。
2012年8月27日，嘉会物业公司向原审法院提起诉讼称：钟凤仪自2010年11月至起诉之日止，拖欠嘉会物业公司物业管理费4410元、水费1771.52元、电费140元、车位管理费630元、滞纳金1608.96元（其中：滞纳金按每日1‰计算），合计8560.48元。依据嘉会物业公司与俊轩庭业主委员会签订约的物业服务合同、物业服务补充协议，嘉会物业公司多次催缴拖欠费用，但钟凤仪拒不支付。为维护小区全体业主及嘉会物业公司的合法权益，特向法院起诉，请求：1.判令钟凤仪支付从2010年11月起所欠物业管理费等共8560.48元；2.判令钟凤仪承担本案诉讼费。
原审法院审理认为：钟凤仪未按规定交纳管理服务费用已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定承担相应的违约责任。关于滞纳金问题，原审法院认为，钟凤仪拖欠的物业管理服务费每月210元，纳金应以每月欠费按每日1‰的标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定以及民法通则公平原则，予以适当调整，应以每月欠物业管理费210元为基准，按照每日1‰的标准计算。现嘉会物业公司按总额以日按1‰的收取滞纳金不当，原审法院不予支持。关于业主委员会的决定，对业主是否有约束力，根据中华人民共和国国务院公布实施约的《物业管理条例》第十二条第四款规定业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，嘉会物业公司与俊轩庭业主委员会签订俊轩庭物业服务补充协议，俊轩庭包括钟凤仪在内的全体业主具有约束力。综上，嘉会物业公司诉求符合法律规定部分，原审法院予以支持。钟凤仪的辩解，经查第一点属实，原审法院予以采信；第二至第七点，钟凤仪只提交了2010年7月至12月的物业管理费、车位管理费收款收据一份，小区内照片4张，不能证实其二至七点意见，于法无据，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国法合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、钟凤仪应于原审判决发生法律效力之日起七日内向嘉会物业公司支付的物业管理费、水费、电费、车位管理费合计6951.52元（自2010年11月1日起至2012年8月31日止）；二、滞纳金应以每月欠物业管理费210元为基准，按每日1‰的标准计算（自2010年7月1日起至2012年8月31日止）；三、驳回嘉会物业公司的其他诉讼请求。如果钟凤仪未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（嘉会物业公司已预交25元），由钟凤仪负担25元（钟凤仪应于原审判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴纳）。
上诉人钟凤仪不服上述判决，向本院提起上诉称：嘉会物业公司没有按照物业服务合同的约定履行义务，违约在先，钟凤仪拒交物业费在后。根据中山市物价部门的物业服务收费定价目录，结合俊轩庭大厦的实际情况，大楼没有会所和应有的设施、绿化，不是封闭式小区，只是两幢电梯楼房，按每月每平方米1.5元收取物业费是非常合理的。嘉会物业公司存在以下违约行为：1.环境卫生差；2.安全监控和公共设施照明系统形同虚设；3.大厦门口可视对讲系统常年失修，业主投诉无门；4.物业服务合同第二章第四条第二、六、八项，第五条、第三章第十三条第一项和第十五条约定，安保安全防范工作、固定岗位以及24小时值班如纸上谈兵。车库车辆乱停乱泊经常发生，大厦门口常常处于无人看管状态。保安人员不以大厦门口、车库门岗工作以主，反而以草地停车场收费工作为主，财务管理混乱。钟凤仪提交了2010年7月至12月的物业管理费、车位管理费收款收据、小区照片4张等证据证明嘉会物业公司人员擅离职守，外来车辆占据小区车位，以及嘉会物业公司经营管理存在很多问题。法院对上述证据应当予以采信。关于补充协议。业主委员会的决定对业主是有约束力的，但首要条件是该决定是建立在公平、公正、公开的基础上才有约束力，否则则没有约束力且不受法律保护。物业服务费加价前没有召开业主大会讨论，加价后也没有公示，没有投票表、问卷调查表送达给钟凤仪。根据合同权利义务一致的原则，嘉会物业公司服务质量之差，物业费应当降低而非加价。关于停车场收费归属的问题。原属于所有业主的休闲草地广场，由于停车困难改为停车场，该收益应归业主所有，用作补充维修基金，但嘉会物业公司却将收益全部纳入该公司的净利润，其应当将收取的历年停车收益和今后的收费收益权予以返还。综上，请求二审法院判令：驳回嘉会物业公司的诉讼请求并由其承担本案诉讼费用。
被上诉人嘉会物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回上诉。
本院经审理查明：原审法院查明事实，除2009年2月10日，嘉会物业公司与中山俊轩庭业主委员会签订中山市物业服务合同，2009月2月10日起嘉会物业公司为俊轩庭广场小区提供物业管理服务有误，应纠正为2009年2月10日，嘉会物业公司与中山俊轩庭业主委员会签订中山市物业服务合同，2009年2月15日起嘉会物业公司为俊轩庭广场小区提供物业管理服务外，原审法院查明事实的其他基本事实清楚，本院予以确认。
二审期间，钟凤仪提交两组照片，拟证明钟凤仪私家的车位被占用，嘉会物业公司的物业服务不达标。嘉会物业公司对照片的真实性予以确认，但辩称是由于之前的物业公司管理混乱造成的。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。2009年2月10日，中山俊轩庭业主委员会与嘉会物业公司签订中山市物业服务合同，约定嘉会物业公司自2009年2月15日起至2012年2月15日止对俊轩庭商住大厦提供物业管理服务，物业服务收费标准为住宅每月每平方米1.5元（逾期交纳则按应交物业费每天千分之一支付滞纳金），车位服务费30元／月。2010年10月12日，中山俊轩庭业主委员会又与嘉会物业公司签订“俊轩庭”物业服务补充协议，约定嘉会物业公司自2010年11月1日起将物业服务收费标准调整为住宅每月每平方米1.9元。中山俊轩庭业主委员会与嘉会物业公司签订的上述物业服务合同及补充协议均未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对嘉会物业公司及包括钟凤仪在内的全体小区业主具有法律拘束力。上述协议签订后，嘉会物业公司对俊轩庭商住大厦提供了物业管理服务，钟凤仪没有提交充分证据证明自2010年11月起支付过物业管理费、水费、电费以及从2011年1月起支付过车位管理费，已侵害了嘉会物业公司的合法权益，钟凤仪应当向嘉会物业公司支付拖欠的上述费用并承担相应的违约责任。经查，钟凤仪拖欠的物业管理费为4620元（2010年11月1日至2012年8月31日，共22个月，每月210元），水费1771.52元、电费140元、车位管理费600元（2012年1月1日至2012年8月31日，共20个月，每月30元），以上共计7131.52元。鉴于原审法院认定钟凤仪应当向嘉会物业公司支付2010年11月1日至2012年8月31日的物业管理费、水费、电费、车位管理费共计6951.52元，以及滞纳金以每月欠物业管理费210元为基准按每日1‰的标准计算，嘉会物业公司对此并未提起上诉，本院对此予以维持。诉讼期间，钟凤仪提交的照片等证据并不足以证实嘉会物业公司存在拒不履行物业管理服务或者履行主要物业管理服务义务不符合约定的情形，钟凤仪以此拒交物业管理费等费用，事实和法律依据不充分，原审法院对此不予采信，处理并无不妥。如钟凤仪认为嘉会物业公司在履行物业服务合同过程中存在违约行为，可以另行起诉主张。
综上，上诉人钟凤仪的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理50元，由上诉人钟凤仪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 晋
审 判 员 曾 玲
代理审判员 朱 滔
二〇一四年三月二十二日
书 记 员 孙翠红