江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0103民初281号原告：吴凌娇，女，1963年10月5日生，汉族，住南昌市西湖区。委托代理人：邹晨，江西红阳光律师事务所律师，执业证号：13601200410519426。委托代理人：张小亮，江西红阳光律师事务所律师，执业证号：36011604110176。被告：南昌卓纬置业有限公司，住所地：南昌市西湖区洪城路233号，统一社会信用代码：91360103056445471Y。法定代表人：邹国兰，系该公司董事长。委托代理人：黄志勇，江西东昉律师事务所律师，执业证号：13601200310220927。原告吴凌娇诉被告南昌卓纬置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴凌娇委托代理人邹晨、张小亮，被告南昌卓纬置业有限公司委托代理人黄志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴凌娇诉称：原、被告双方于2014年8月8日签订了《南昌市商品房买卖合同》，约定原告向被告购房位于南昌市西湖区洪城路233号悦铂轩商业114室房屋一套，购房总价款4620700元，同时约定该两套房屋应于2015年6月30日之前交付给原告，若逾期交付，则每天按照购房总价款的万分之三承担逾期交房违约金，原告于签约后依法支付了购房款并配合被告办妥了购房贷款手续，目前正在按揭偿还房贷，截止目前，被告未将房屋交付给原告，综上，原告认为，双方签订的《南昌市商品房买卖合同》依法成立且合法有效，应当受法律保护，被告逾期交房，应当依约承担逾期交房违约金，请依法判决被告向原告支付逾期交房违约金截止至2016年1月31日止暂计算298035.15元，其逾期交房违约金按照购房总价款每天万分之三计算至实际交房之日止。本案诉讼费用由被告承担。原告提交如下证据：证据一、原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》一份，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系及其条款内容。证据二、被告向原告出具的《江西省地方税务局通用预收款收据》一张，证明原告已经依约向被告履行了支付相应购房款的义务。证据三、2015年7月3日南昌卓纬置业有限公司有关股东帐目的约定一份，证明房屋首付款系公司垫付，公司两个股东对该事实予以确认。该笔垫付款项无需交付，视为已经支付。被告南昌卓纬置业有限公司辩称：1、原告女儿罗婷慧在原告购被告房屋期间担任被告公司的法定代表人并持有被告公司49%的股权，在罗婷慧的安排下，原告在与被告签订购房合同时，并没有按照购房合同的约定支付购房首付款给被告，至今仍欠被告50%的总房款未支付，根据购房合同附件四第三条的约定，因原告未支付购房首付款违约在先，被告享有约定的以及法定的后履行义务抗辩权，被告有权推迟交付房屋给原告，并不需要承担违约责任。2、原告及原告近亲属在2015年12月11日房屋竣工验收备案之日起就已经实际占有。使用了涉案房屋对外招商，114、115号商铺于2016年1月11日招商成功，由罗婷慧代表原告签订租赁合同出租给承租户洪满霞，116、117号商铺于2016年3月16日招商成功，由熊灵代表原告签订租赁合同出租给商户洪满霞，上述承租商户早已经在使用涉案商铺经营销售经营销售电动车，原告诉称被告一直没有交付涉案房屋明显违背基本事实，缺乏基本的诚实信用。3、原、被告双方签订的购房合同第九条约定逾期交房的违约责任，以按照买受人已支付房价款金额为基数计算违约金，而原告在起诉中诉称要求按照购房总价款为基数计算逾期违约金，原告的诉求明显与合同约定不符，因原告仅支付的一半的购房款，资金尚欠一半购房款未付，原告的诉求不能被支持。4、原、被告涉案的房屋实际上是原告罗吉鹏家族方施工，逾期也是因为原告自己施工逾期造成交房逾期。现在要求被告承担逾期责任，不合理。请查明客观事实，驳回原告诉请。被告提交如下证据：证据一、南昌市公安局桃花派出所出具的户籍证明，证明原告与罗婷慧系近亲属关系；证据二、被告工商登记信息，证明原告近亲属罗婷慧在2013年6月至2014年12月期间担任被告法定代表人，并持有被告49%的股权，是被告公司的实际控制人；证据三、2015年7月3日南昌卓纬置业有限公司有关股东帐目的约定一份复印件，证明原告从被告处购买涉案房屋没有支付购房首付款，仍拖欠部分购房款未支付的事实，同时证明罗婷慧也是涉案房屋实际施工方；证据四、南昌盛茂物业管理有限公司出具的情况说明，证明涉案房屋自2015年12月11日竣工验收之日起，一直由原告及其近亲属罗婷慧实际占有使用并对外招商，其中罗婷慧于2016年1月11日将涉案的114、115号商铺出租给了商户刘宁，熊灵于2016年3月16日将涉案的116、117号商铺出租给了商户洪满霞。证据五、熊灵与洪满霞签订的商铺租赁合同复印件以及洪满霞缴纳物业管理费的收据，证明原告近亲属罗婷慧代表原告于2016年1月11日与商户洪满霞签订商铺租赁合同，将涉案116、117号商铺对外出租的事实；证据六、涉案商铺房屋的经营现场照片，证明涉案商铺房屋早已被原告实际对外出租，承租户正在使用涉案房屋经营销售电动车的事实；证据七、南昌盛茂物业管理有限公司与被告公司签订悦铂轩前期物业服务协议书，证明涉案房屋的物业管理公司是南昌盛茂物业有限公司；证据八、南昌盛茂物业管理有限公司的企业工商登记信息，证明涉案房屋的物业管理公司南昌盛茂物业管理有限公司具有合法的物业管理资质，并且该物业公司和被告之间不是法律关联公司，该物业公司出具的情况说明能够证明客观事实；证据九、涉案房屋的南昌市建设工程竣工验收备案表，证明涉案房屋于2015年12月11日通过相关行政部分竣工验收备案的事实。经审理查明，2014年8月8日，原、被告签订了《南昌市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南昌市西湖区洪城路233号悦铂轩商业114室房屋一套，购房总价款4620700元。合同约定原告方于签订合同当日付清首付款2310700元，逾期十日按日万分之十支付违约金，同时约定房屋应于2015年6月30日之前交付给原告，若逾期交付，则按照购房总价款的日万分之三承担逾期交房违约金。2014年8月12日，被告出具收取吴凌娇支付房屋首付款2310700元预售款收据；2015年1月5日出具收取按揭付款2310000元预售款收据。2015年1月7日，时任被告法定代表人的罗婷慧（原告亲属，占股权49%）转让股份退出公司经营，与被告另一股东钱国宝（占股权51%）约定“股东双方各自在公司贷款购入店面四间，前期首付款由公司垫付，按揭还款由各方自己承担，公司垫付的首付款不用偿还”。罗婷慧家属（罗吉鹏、熊灵、吴凌娇、罗云芳）分别购买了南昌市西湖区洪城路233号悦铂轩商业114、115、116、117室店铺共四间，向被告借款共计21365292元用于支付店铺首付款。罗吉鹏借款两笔，分别为2994446元、14438446元。罗云芳借款1621700元。吴凌娇借款2310700元。罗婷慧股份转让之日其所有在公司的借款、店面首付款等视为结清，不再承担任何偿还义务。另查明，2014年2月21日，被告与南昌盛茂物业管理有限公司签订悦铂轩前期物业服务协议书，服务期限至2017年2月20日。2015年12月11日，“悦铂宫”工程验收合格。罗吉鹏、熊灵、吴凌娇、罗云芳未办理收房手续。2016年1月11日，罗婷慧将114、115两间店面出租给他人。2016年3月16日，熊灵将116号、117号店面出租给他人。现原告以被告拖延交房，应按合同支付违约金为由诉至本院。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。合同约定被告应于2015年6月30日交房，但房屋建造验收合格日为2015年12月11日。原告虽未办理收房手续，但其于2016年1月11日将本案116号房屋及他案117号房屋出租，扣除合理招租期限，可视为2016年1月1日原告及他案中吴凌娇、罗云芳正式收房114、115、116、117四间店面。被告原法定代表人罗婷慧在退股时用公司股份予以折抵114、115、116、117四间店面购房首付款，视为已经支付，支付时间以被告出具的房屋首付款预售款收据日为准。双方约定的延迟交房违约责任未超出国家法律规定的上限，予以准许，违约金额为255062.6元（4620700元／天×184天×0.03%）。被告称延期交房责任在罗婷慧一方，与本案不是同一法律关系，被告可另案起诉建筑商延期交付所应承担的责任。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十八条的规定，判决如下：一、被告南昌卓纬置业有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告吴凌娇购房违约金255062.6元。二、驳回原告吴凌娇其他诉讼请求。案件受理费5770元，保全费2170元，由原告吴凌娇承担640元，由被告南昌卓纬置业有限公司承担7300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  周蓉娟人民陪审员  徐水兰人民陪审员  雷 昳二〇一六年十月二十七日书 记 员  甘文婷速 录 员  谢露洁