广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初316号原告（反诉被告）：莫华操，男，1959年9月10日出生，住香港九龙，A)。委托代理人：黄志山、陈佩玲，分别系广东国晖（江门）律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：屈小宁，男，1969年1月7日出生，汉族，住陕西省铜川市耀州区，被告（反诉原告）：蓬江区康宁盲人按摩中心（经营者屈小宁，男，1969年1月7日出生，汉族，住陕西省铜川市耀州区，住所地江门市。上述两被告共同的委托代理人：刘一宁、张丽燕，均系国信信扬（江门）律师事务所律师。原告莫华操诉被告屈小宁、蓬江区康宁盲人按摩中心（经营者屈小宁）（以下简称康宁按摩中心）租赁合同纠纷一案,本院于2017年1月7日立案受理后,被告屈小宁、康宁按摩中心提出反诉，本院予以合并审理，并依法组成合议庭，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告莫华操的委托代理人黄志山，被告屈小宁（同时作为康宁按摩中心的经营者）及委托代理人刘一宁、张丽燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫华操诉称：莫华操与屈小宁于2009年7月8日签订《租赁合同》，约定莫华操将位于江门市炮台××路35-49号房屋及江门市美景里13之一、二、三、四房屋出租给屈小宁从事经营康体保健生意；从2015年11月11日至2018年11月10日期间租金13922元；屈小宁需在每月15号前一次性支付当月租金给莫华操，逾期交付租金的，莫华操给屈小宁发出限期缴款通知，十天后有权停止水、电供应，如造成损失由屈小宁承担，同时莫华操有权按实际逾期时间和未付金额收取每天千分之五的违约金，超过30天仍未支付的，莫华操有权单方面终止合同，并没收保证金。合同签订后，莫华操依约将租赁物交付给屈小宁。2015年12月12日，屈小宁及康宁按摩中心以经营困难为由向莫华操申请不递增租金，莫华操同意从2015年11月11日至2016年11月10日止，每月租金仍按13140元收租，2016年11月11日起恢复按合同约定执行。截至2016年11月8日，屈小宁尚欠莫华操2016年8月11日至2016年11月10日共三个月的租金39402元。综上所述，截至2016年11月8日，屈小宁拖欠上述租金逾期超过30天，已构成对租赁合同的根本违约，屈小宁除按约定支付拖欠的租金外，还应支付逾期履行期间的违约金，莫华操有权依约定终止与屈小宁签订的《租赁合同》，屈小宁应当支付生效判决确定的解除合同日期之前的全部租金，并立即搬离租赁房屋，将房屋交付给莫华操。康宁按摩中心是租赁房屋使用单位，同时也是屈小宁投资经营的单位，应与屈小宁共同承担《租赁合同》的违约责任。据此，请求判令屈小宁、康宁按摩中心:1.支付莫华操租金53324元（租金暂从2016年8月11日计算到2016年12月10日,2016年12月11日起每月的租金按13922元的标准另行计算支付至《租赁合同》终止日止）；2.支付逾期付款违约金16082元（违约金暂从2016年8月16日起按累计实际欠租数额，以每天千分之五的标准暂计算至2016年11月30日，2017年12月1日起至实际支付日止的违约金按实际欠款总额另行计算）；3.承担本案诉讼费。诉讼过程中，莫华操变更诉讼请求为请求判令屈小宁和康宁按摩中心：1.支付2016年8月11日至2017年5月10日的租金122934元；2.支付逾期付款的违约金（按累计实际欠款的数额以每天千分之五的标准，从2016年8月16日起计至清偿之日止，暂计至2016年11月30日为16082元）；3.承担本案诉讼费。被告屈小宁、康宁按摩中心共同辩称：屈小宁、康宁按摩中心多次向莫华操反映涉案房屋存在漏水及店铺已经停业的事实，但房屋至今未能修缮完好，根据本租赁合同第七条第1款第5项、《中华人民共和国合同法》第六十六条、第二百二十条之规定，在租赁期间出租人即莫华操有义务对租赁房屋的质量瑕疵即漏水问题进行维修，莫华操未能在合理期限履行维修义务，屈小宁、康宁按摩中心有权拒绝交租金，因此，在莫华操未能修缮好房屋漏水问题前屈小宁、康宁按摩中心有权拒绝交付所有租金。根据合同法不安抗辩权及双方租赁合同的约定，莫华操的主张没有法律依据，请求法院依法驳回莫华操的全部诉讼请求。被告屈小宁、康宁按摩中心反诉称：屈小宁与莫华操于2009年7月8日签订《租赁合同》，约定莫华操将江门市炮台××路35-49号房屋及江门市美景里13之一、二、三、四房屋出租给屈小宁从事经营康体保健生意，合同期自2009年11月11日至2018年11月10日止，共九年。合同签订后，屈小宁成立康宁按摩中心，为装修康宁按摩中心支出约950000元。2011年年初，涉案租赁房屋开始漏水，莫华操一直未处理。直至2016年8月初，涉案租赁房屋转变为大规模漏水，莫华操仍未在合理期限修缮房屋，导致康宁按摩中心无法正常经营，每月营业额损失约100000元。由于上述原因，康宁按摩中心不得不在2016年9月28日、10月15日先后解雇21位盲人员工，赔偿每人经济补偿金4000元，合计为84000元。综上所述，由于莫华操未能及时处理涉案房屋的漏水问题，导致康宁按摩中心自此无法正常营业，营业额下降，解雇员工。据此，屈小宁、康宁按摩中心反诉请求判令莫华操：1.赔偿屈小宁、康宁按摩中心店面装修费213700元；2.赔偿屈小宁、康宁按摩中心自2016年9月1日起至2017年2月28日止的日常经营损失600000元；3.赔偿屈小宁、康宁按摩中心已安置员工的费用84000元；4.承担本案诉讼费用。原告莫华操对反诉辩称：屈小宁与康宁按摩中心的反诉请求没有事实和法律依据。1.屈小宁、康宁按摩中心没有证据证明其装修的费用以及该装修费用应当由莫华操承担赔偿的法律依据。2.没有证据证明屈小宁、康宁按摩中心的日常经营的损失，其提交的所有单据都是自己制作，未经莫华操核对，也未经相关的部门核实经营收入，因此，屈小宁、康宁按摩中心主张的该600000元的经营损失没有事实依据。同时，其要求莫华操承担损失也没有事实和法律依据，任何一个经营者经营都是自负盈亏，屈小宁、康宁按摩中心没有证据证明是由于莫华操的责任导致其经营损失。3.屈小宁、康宁按摩中心安置员工属于其与员工劳动合同法律关系，与本案无关。同时，屈小宁、康宁按摩中心是否支付了相关的费用也没有证据证明。因此，屈小宁、康宁按摩中心的反诉请求和事实理由，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回全部反诉请求。原告莫华操对本诉和反诉提供的证据有：1.房地产权证书复印件1份；2.租赁合同1份；3.申请书1份；4.301住户说明复印件1份；5.租赁物平面图1份；6.申请书2份。被告屈小宁、康宁按摩中心对本诉和反诉提供的证据有：1.康宁按摩中心营业执照1份；2.屈小宁身份证1份；3.莫华操房产证明复印件1份；4.矛盾纠纷排查登记表1份；5.照片1张；6.合伙协议1份；7.产权转让协议书1份；8.收款收据182张；9.2016年1月至9月工资表9份；10.协议1份；11.2016年10月份补发工资表1份；12.经营情况说明1份；13.录像碟1张；14.录像翻译1份；15.2017年4月26日拍摄的房屋漏水的图片14张；16.康宁按摩中心2016年1月至7月的收入情况、工资发放情况和利润统计表各1份。被告康宁按摩中心申请证人汪某、张某、赵某出庭作证。证人汪某、张某、赵某陈述其系康宁按摩中心的员工，康宁按摩中心存在漏水情况，另证人汪某、张某还陈述至今仍居住在康宁按摩中心内。另，本院依职权向莫华沛、李凤燕、莫永年、莫泳珊询问调查，莫华沛、李凤燕、莫永年、莫泳珊陈述江门市蓬江区炮台××路35号至49号及江门市蓬江区美景里13号之一、之二、之三、之四登记权属为莫华操与莫华耀、莫华沛共同共有；莫华耀于2009年5月22日死亡，其父亲莫宝常、母亲伍雪芳先于莫华耀死亡，其妻子李凤燕、儿子莫永年、女儿莫泳珊是其第一顺序继承人；莫华沛、李凤燕、莫永年、莫泳珊与莫华操协定由莫华操管理、出租涉讼房屋，追认莫华操与屈小宁于2009年7月8日签订的《租赁合同》的效力，知晓并授权莫华操提起本案诉讼，同意由莫华操代为享有和承担涉讼《租赁合同》的权利和义务。本院于2017年5月18日组织当事人及美景社区居委会工作人员到康宁按摩中心进行现场勘验，涉讼房屋有三个一楼上二楼的楼梯和出口，一个位于炮台××路，门口安装有康宁按摩中心的招牌，另外两个分别位于美景里和住宅楼梯，门口没有安装康宁按摩中心的招牌；二楼男冲凉房、宿舍、多间按摩房及一楼上二楼的楼梯顶部有曾经漏水或渗水的痕迹，勘验当天没有出现漏水情况。经审理查明：江门市蓬江区炮台××路35号至49号，二层1+2.0M-14A-D+2.5M14-18B-D+2.5M轴及江门市蓬江区美景里13号之一、之二、之三、之四，二层18-19E-H+2.5M19-22+2.0ME-H+2.5M轴，登记权属为莫华操与莫华耀、莫华沛共同共有。2009年7月8日，莫华操与屈小宁签订《租赁合同》，约定莫华操出租江门市蓬江区炮台××路35号至49号、江门市蓬江区美景里13号之一、之二、之三、之四及二层给屈小宁，租期为9年，从2009年11月11日至2018年11月10日；2009年11月10日前为免租装修期,租金从2009年11月11日起计，每月租金标准2009年11月11日至2012年11月10日为12391元，2012年11月11日至2015年11月10日为13134元，2015年11月11日至2018年11月10日为13922元；屈小宁在合同生效后当天支付保证金24782元和当月租金12391元；屈小宁需在每月15日前交纳当月租金，逾期缴付的，莫华操有权按实际逾期时间和未付金额收取每天千分之五的违约金，超过三十天仍未支付的，莫华操有权单方面终止合同，并没收保证金；莫华操负责对房屋定期检查，因建筑质量造成房屋损坏、排水（污）管道断裂，屋面漏水等维修等内容。签订合同后，莫华操将涉讼房屋毛坯状态交付给屈小宁使用，屈小宁向莫华操支付了保证金24782元。屈小宁对涉讼房屋进行防水工程、装修并开办个体户康宁按摩中心。屈小宁初时能按期支付租金，但从2016年8月起以位于炮台××路的一楼上二楼的楼梯屋顶漏水为由没有支付租金，屈小宁没有向莫华操返还租赁房屋和房屋钥匙，仍在使用涉讼租赁房屋。莫华操于2016年9月18日委托周达华到屈小宁处收租，周达华于同日到白沙街美景社区居民委员会反映炮台××路35-39号首层、二层盲人按摩店的楼梯位置有水不停往下滴，影响店铺人员出入，居委会工作人员经过摸排怀疑滴水单元是美景里13号301，居委会工作人员与周达华于同月22日到美景里13号301住户家中察看并协商调解，但调解不成功。10月10日，居委会工作人员与社区律师组织屈小宁、301住户进行调解，但调解无果。10月14日，居委会工作人员陪同屈小宁、周达华及江门电视台人员到美景里13号301进行调解，但该住户没有开门，电话没人接听。10月底，上述楼梯位置停止漏水。莫华操催促屈小宁交纳租金无果，遂于2016年12月8日提起本案诉讼。案经审理，屈小宁表示涉讼房屋存在两项漏水情况，一是二楼男冲凉房、宿舍房屋及多间按摩房从2012年起，下雨天会发生外墙漏水，有水管的地方不管是否下雨都渗水，是由于租赁房屋本身质量问题导致的，二是位于炮台××路××楼××楼楼梯屋顶从2016年8月初开始严重漏水，2016年10月底停止漏水，但仍有渗水情况，是由于莫华操与三楼住户没有达成修缮合意导致的。莫华操表示楼梯屋顶漏水是三楼造成的，并非涉讼房屋质量问题，莫华操在2014年维修过二楼宿舍水管漏水，而其他男冲凉房和按摩房漏水，屈小宁没有反映，且房屋间隔、装修是由屈小宁进行的，相应的装修质量、漏水应由其负责。另查明：2014年3月25日，屈小宁与康宁按摩中心向莫华操递交《申请书》，《申请书》载有由于康宁按摩中心所在位置人流稀少，加上近年公安对黄赌毒进行大清查，导致盲人推拿按摩受到牵连，生意大不如前，严重亏本，因此申请原有的租金适当降低，若租金不进行调整，屈小宁与康宁按摩中心打算在原租赁物的中间隔开，隔400平方米左右的地方继续经营。莫华操在《申请书》上书面回复“不同意降低租金及隔开租用400平米”。2014年12月8日，屈小宁与康宁按摩中心向莫华操递交《申请书》，《申请书》载有原来每月有3000-4000元利润，自2012年年底中央八项规定至今生意一落千丈，营业额在500-700元以内，工资也发不出去，从2013年5月开始每月亏本10000元左右，无法继续经营，申请将租赁房屋退回给莫华操或将租赁物隔开退回400平方米给莫华操等内容。2015年12月22日，屈小宁与康宁按摩中心向莫华操递交《申请书》，《申请书》载有自开业至2012年年底，每月利润有4000-5000元，但从2013年年初“东莞事件”开始，政府开展禁毒扫黄工作，同时规定推拿沐足店须与公安局联网，设置视频监控，公安人员不分日夜、不定期来店检查，导致干部、平民百姓不敢涉足推拿沐足场所，店铺生意锐减，每天仅有500-600元收入，除去支出，每月亏本10000元左右，因此请求莫华操取消2015年11月至2016年11月的房租递增，按原来的房租标准交租，待环境好转再恢复合同约定等内容。2015年12月25日，莫华操在《申请书》上加盖“同意从2015年11月11日至2016年11月10日止，每月租金按13134元收租。2016年11月11日起恢复按合同约定执行”。又查明：屈小宁主张为经营与装潢康体按摩中心支出了950000元并提供《合伙协议书》证明，《合伙协议书》载有屈小宁、张秀强、陈伟英合伙经营江门康宁盲人按摩中心，合伙期限自2011年6月1日至2018年11月10日，三方共出资950000元等内容。康宁按摩中心主张在2016年10月5日与刘春荣等21名员工签订《协议》约定双方解除劳动合同，由康宁按摩中心补偿每人3500元和路费500元，合共84000元，刘春荣等21名员工签订《协议》后各领取了4000元并在《十月份补发工资表（赔偿员工）》上签名确认。屈小宁与康宁按摩中心主张康年按摩中心2016年1月至7月的月营业额分别为105049元、114807元、197613元、118853元、132927元、163264元、145334元，月利润分别为535元、11565元、81389元、5163元、27168元、29117元、26626元。本院认为：本案为租赁合同纠纷。莫华操与屈小宁于2009年7月8日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。关于莫华操主张屈小宁支付2016年8月11日至2017年5月10日租金122934元的问题。屈小宁从2016年8月起至今没有向莫华操返还涉讼房屋和房屋钥匙，仍在占有使用涉讼房屋，莫华操主张屈小宁支付2016年8月11日至2017年5月10日的租金，合理合法，本院予以支持。至于屈小宁抗辩涉讼房屋外墙、屋面漏水，莫华操没有履行修缮义务，致使屈小宁无法使用房屋，根据不安抗辩权，屈小宁有权不支付租金。本院认为，一方面，位于炮台××路××楼××楼楼梯屋顶的漏水，莫华操及白沙街美景社区居民委员会均陈述可能是由于三楼住户造成的，屈小宁提供的证据无法证明是由于莫华操提供的涉讼房屋的建筑质量造成的，而其他漏水渗水问题，莫华操交付涉讼房屋给屈小宁是按毛坯状态交付的，房屋的防水工程、装修由屈小宁完成，屈小宁在2009年承租房屋并装修，其陈述在2012年出现漏水，前后相隔三年时间，屈小宁未能提供证据证明是涉讼房屋的建筑质量导致漏水；另一方面，涉讼房屋一共有三个楼梯可供上下楼，其中一个楼梯顶部漏水没有致使涉讼房屋失去使用功能，其他的漏水渗水问题也没有致使房屋不能使用，综上，本院对屈小宁上述抗辩意见不予采信。由于莫华操与屈小宁协定2015年11月11日至2016年11月10日每月租金13134元，2016年11月11日至2018年11月10日每月租金13922元，故屈小宁应向莫华操支付2016年8月11日至2017年5月10日的租金122934元（13134元/月×3个月+13922元/月×6个月）。关于莫华操主张屈小宁支付违约金的问题。屈小宁拖欠莫华操租金，显属违约，应承担违约责任。至于违约金的标准，莫华操主张按每日5‰，屈小宁辩称违约金过高，因在本案中没有证据显示莫华操因屈小宁拖欠租金而遭受了除资金占用之外的其他损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院酌定本案的违约金应按中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率计算。由于屈小宁现拖欠的是2016年8月11日至2017年5月10日的租金，根据双方的约定，该时期的每月租金标准2016年8月11日至2016年11月10日为13134元，2016年11月11日至2017年5月10日为13922元。鉴于双方在租赁合同中约定屈小宁需于每月15日前支付当月租金，故本院确认屈小宁应从2016年8月16日起按中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率计付违约金，其中2016年8月16日至2016年9月15日以13134元为本金，2016年9月16日至2016年10月15日以26268元为本金，2016年10月16日至2016年11月15日以39402元为本金，2016年11月16日至2016年12月15日以53324元为本金，2016年12月16日至2017年1月15日以67246元为本金，2017年1月16日至2017年2月15日以81168元为本金，2017年2月16日至2017年3月15日以95090元为本金，2017年3月16日至2017年4月15日以109012元为本金，2017年4月16日至本判决确定履行之日以122934元为本金。关于莫华操要求康宁按摩中心承担共同清偿责任。根据合同相对性原则，涉讼租赁合同的承租人是屈小宁，而非康宁按摩中心，莫华操要求康宁按摩中心承担共同清偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于屈小宁反诉请求莫华操赔偿店面装修费213700元、2016年9月1日至2017年2月28日日常经营损失600000元和安置员工的费用84000元。第一，屈小宁主张是由于莫华操未在合理期限修缮房屋导致发生上述损失，但如上所述，本院对屈小宁主张涉讼房屋漏水渗水，莫华操没有维修，致使屈小宁无法使用涉讼房屋的意见不予采信，屈小宁虽称对外停业，但其有安排员工居住在涉讼房屋里，仍在占用涉讼房屋，且屈小宁作为承租人，在催促出租人维修无果的情况下，可自行维修，避免其主张的损失发生或扩大。第二，对于屈小宁反诉主张按原店面装修950000元，剩余26个月租赁限期和八折折旧计算得出店面装修费213700元。本院认为涉讼房屋只是部分地方出现漏水渗水，并非全部，屈小宁按全部店面装修费用折旧计算缺乏事实依据，且涉讼《租赁合同》的租赁期限没有届满，双方当事人也没有提出解除合同，屈小宁还在占用涉讼房屋，租赁合同仍在继续履行，屈小宁反诉按剩余租赁期限计付折旧装修费缺乏事实依据。第三，对于屈小宁反诉请求2016年9月1日至2017年2月28日日常经营损失600000元。由屈小宁与康宁按摩中心在2014年3月25日、2014年12月8日、2015年12月22日向莫华操递交的《申请书》可知，屈小宁经营的康宁按摩中心自2013年年初由于政府加强禁毒扫黄等原因已经出现亏损，屈小宁未能提供充分证据证明其反诉主张的经营损失是由于漏水造成的以及其主张的损失数额的依据。第四，对于屈小宁反诉请求安置员工费用84000元。屈小宁安置员工是屈小宁或康宁按摩中心与员工之间的关系，是屈小宁或康宁按摩中心自主经营的安排，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，屈小宁主张的员工安置费不属于莫华操在签订合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综上，屈小宁反诉请求莫华操赔偿店面装修费213700元、2016年9月1日至2017年2月28日日常经营损失600000元和安置员工的费用84000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于康宁按摩中心的反诉请求。根据合同相对性原则，由于涉讼《租赁合同》的承租人是屈小宁，而非康宁按摩中心，康宁按摩中心反诉请求莫华操赔偿店面装修费213700元、2016年9月1日至2017年2月28日日常经营损失600000元和安置员工的费用84000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于康宁按摩中心申请对涉讼房屋的所有装修装潢及各种设施、设备价值进行评估。因为涉讼《租赁合同》约定租赁期从2009年11月11日至2018年11月10日，租赁期限没有届满，双方当事人也没有提出解除合同、清场等主张，康宁按摩中心以上申请没有进行的必要，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、被告屈小宁应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告莫华操支付2016年8月11日至2017年5月10日的租金122934元及相应违约金（按中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率计算，其中2016年8月16日至2016年9月15日以13134元为本金，2016年9月16日至2016年10月15日以26268元为本金，2016年10月16日至2016年11月15日以39402元为本金，2016年11月16日至2016年12月15日以53324元为本金，2016年12月16日至2017年1月15日以67246元为本金，2017年1月16日至2017年2月15日以81168元为本金，2017年2月16日至2017年3月15日以95090元为本金，2017年3月16日至2017年4月15日以109012元为本金，2017年4月16日至本判决确定履行之日止以122934元为本金）；二、驳回原告莫华操的其他诉讼请求；三、驳回被告屈小宁、蓬江区康宁盲人按摩中心（经营者屈小宁）的全部反诉请求。被告屈小宁如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2758.68元，保全费1075.86元，反诉费6388.50元，合共10223.04元，由原告莫华操负担423.04元，由被告屈小宁、蓬江区康宁盲人按摩中心（经营者屈小宁）负担9800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院,并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  冯立章代理审判员  杨婷焕代理审判员  赵 旸二〇一七年六月二十三日法官 助理  张景泉书 记 员  杨海棠