山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0106民初3416号
原告：上海浦东发展银行股份有限公司太原分行，住所地太原市迎泽大街180号东方明珠湖滨广场项目西侧1-2层部分裙楼及6-10层写字楼，统一社会信用代码91140100759807344A。
负责人：李桦，行长。
委托诉讼代理人：王增印，山西君合君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟凡锋，山西君合君律师事务所律师。
被告：宁田，男，1986年10月24日出生，汉族，住山西省太原市杏花岭区。
被告：太原富力城房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区胜利东街7号富力中心21层至22层，统一社会信用代码91140100664490321F。
法定代表人：杨培军，董事长。
委托诉讼代理人：张洁，山西华炬律师事务所律师。
原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行与被告宁田、太原富力城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行的委托诉讼代理人王增印、孟凡锋，被告太原富力城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张洁到庭参加诉讼，被告宁田经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告宁田向原告支付贷款本金495691.47元及截止2016年9月1日的利息（含正常利息、复利、罚息）合计70847.8元（利息、复利、罚息分别按照适用的执行利率上浮50%的标准计算），合计566539.27元；2、判令被告宁田向原告支付自2016年9月2日起至借款本息还清之日止的利息、复息、罚息（利息、复息、罚息分别按照适用的执行利率上浮50%的标准计算）；三、判令原告对用于抵押的太原市晋安东街7号太原富力城C区第67幢2单元2201号房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、判令被告太原富力城房地产开发有限公司对上述欠款承担连带保证责任；五、判令二被告承担本案的诉讼费用、律师费10000元、公告费260元、保全费等实现债权的全部费用。事实和理由：被告宁田向原告申请个人贷款，用于购买被告太原富力城房地产开发有限公司开发的位于太原市晋安东街7号太原富力城C区67幢2单元2201号房屋，房屋建筑面积96.77㎡，总价725099元。2013年9月9日，原告与二被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告借给被告宁田50万元用于购房，期限30年，按月等额本息还款。逾期还款等违约情况，原告有权调整利息并计算复利、罚息，并可宣布借款提前到期要求借款人、担保人立即偿还。借款人未按时足额偿还本息的，还应承担贷款人追索而支付的诉讼费用、律师费等其他全部费用。被告宁田用所购房屋抵押担保，被告太原富力城房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。合同签订后，原告依约将借款全额发放到被告宁田指定的被告太原富力城房地产开发有限公司银行账户。被告宁田开始还能按时还本付息，之后被告宁田不按约定还款，长期违约。上述房屋尚未办理现房抵押登记，被告太原富力城房地产开发有限公司应按照约定承担连带保证责任。故原告诉至法院，望判如所请。
被告太原富力城房地产开发有限公司辩称，一、我公司不应承担责任，按合同约定，我方承担的是阶段性担保，在办理他项权证前承担责任，办理他项权证是原告的责任，我方已经按照合同约定将相关材料移交办理产权证的机构，完成了合同约定、履行了相关义务，不再承担担保责任；二、根据城市房屋产权登记管理办法第19条规定，被告宁田于2013年9月29日签订商品房买卖合同到起诉之日已有2年时间，因原告自身怠于行使权力，故我方无需承担担保责任；三、根据物权法第170条规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保主张债权，故原告应当先主张被告宁田提供的物的担保，不应先向我方主张担保，根据物权法194条第2款规定，原告应向被告宁田先主张抵押权，如果原告放弃或变更抵押权的顺位，我方不应承担责任，根据担保法28条规定，在本案中被告宁田以自己的房屋进行抵押，我方在被告宁田物的担保以外承担担保责任，如果原告放弃对被告宁田房屋的抵押权，我方不承担责任；根据担保法解释第38条第2款的规定，只有在担保合同被认定无效或撤销的情况下，我方才需要承担保证责任；四、本案中被告宁田和原告之间的担保物存在，故原告应当先向被告宁田主张物的担保，原告的诉讼请求中同期贷款利率是多少没有明确，第五项诉讼请求中原告也没有列明邮寄费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告太原富力城房地产开发有限公司对原告提供的下列主要证据提出了异议：1、《商品房买卖合同》；2、《个人购房担保借款合同》；3、还款明细、利息、复息、罚息计算表。被告太原富力城房地产开发有限公司的质证意见是：证据1真实性无异议，对证明内容有异议，根据商品房买卖合同第8条规定，我公司将房屋交付了被告宁田，根据第15条，我公司已按照合同的相关约定将材料交付给相关机构，由于被告宁田的原因没有办理产权证，故我公司不承担任何责任；证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，该合同明确约定被告宁田以其住宅抵押给原告，按照相关法律规定，原告应先行使其抵押权，同时按合同约定，我公司承担的仅是阶段性的保证责任，保证期间为合同签订起至他项权证办理完毕，我公司已按照合同约定提交了办理房屋他项权证的资料，根据法律规定，办理他项权证应当在30日之内由原告办理，由于原告怠于行使权利，故我公司不承担责任；证据3真实性不认可，因为是原告单方出具的证明，并且没有相关的计算方法。
本院对上述证据认定如下：证据1、2的真实性本院予以确认，根据合同的约定，被告太原富力城房地产开发有限公司承担的是阶段性连带责任保证，其保证责任解除的条件是：“如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除。”目前抵押房产尚未办理抵押物登记，据此，被告太原富力城房地产开发有限公司解除保证责任的条件尚未具备，因此其相关主张本院不予采信。关于原告证据3，被告方作为债务方，应当就其还款情况提供证明，现被告未提供相应证据，因此本院对原告的主张予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月9日，原告作为贷款人，被告宁田作为借款人及抵押人，被告太原富力城房地产开发有限公司作为保证人签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告宁田提供50万元购房贷款，贷款期限为30年，自2013年9月18日起至2043年9月18日止；贷款采用浮动利率，执行利率按借款实际发放日中国人民银行规定的同档期基准利率及合同规定的浮动比例确定。合同中对利率浮动比例未做约定。采用等额本息还款法。合同中还约定被告宁田未按时足额偿还贷款的，原告有权根据中国人民银行有关规定计收罚息，罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行；罚息自上述行为发生之日起按罚息率计收，直至清偿全部贷款本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利。合同中约定被告宁田在合同有效期内，不能依照合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使原告决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、在内的一切费用由被告宁田承担。合同约定被告太原富力城房地产开发有限公司为被告宁田的上述债务提供阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止。如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除。合同中还约定，被告宁田将位于太原市晋安东街7号的房屋进行抵押担保，抵押担保期限为30年，但双方未向相关部门进行抵押权登记。2013年9月18日，原告依约将50万元借款打入被告宁田指定的被告太原富力城房地产开发有限公司的银行账户。
2013年9月29日，被告太原富力城房地产开发有限公司作为出卖人、被告宁田作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定被告宁田向被告太原富力城房地产开发有限公司购买位于太原市晋安东街7号太原富力城C区67幢2单元2201号商品房，房屋建筑面积为96.77平方米，总价为725099元。约定买受人签订合同时共交纳房款225099元，余款50万元买受人以银行按揭贷款的形式支付。
被告宁田按照约定偿还了部分借款后，还款出现逾期现象，截止2016年9月1日，被告宁田尚欠原告本金495691.47元。
庭审中，原告陈述第一项诉讼请求中的利息及罚息均是从2014年8月10日开始主张，利息按中国人民银行同期贷款基准利率上浮5%计算执行利率，罚息利率按执行利率上浮50%计算，复利计算在罚息中；第二项诉讼请求中利息是中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算，复利包括在罚息中，罚息是上述执行利率上浮的50%。
另查明，2016年8月8日，原告与山西君合君律师事务所签订了《诉讼业务法律服务委托合同》，约定合同委托期限为一年，自本合同签订之日起至2017年8月8日，由原告委托山西君合君律师事务所律师作为催收被告宁田借款本金、利息及其他费用的代理人。律师代理费支付方式为采取固定收费方式，每笔1万元。每笔案件在本合同签订后先支付5000元代理费，取得生效法律文书后在支付剩余5000元。
本院认为，原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人真实的意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，均合法有效，各方当事人均应按照合同行使权利并履行义务。原告已按照约定向被告宁田交付了约定的贷款，履行了合同义务，被告宁田未按约定按时足额偿还贷款本息，构成违约，故对原告要求被告宁田偿还剩余借款本金、利息、罚息的诉讼请求本院予以支持。但原告诉讼请求中主张的利息应包括在罚息中，本院一并按照罚息处理。原告主张利息按中国人民银行同期贷款基准利率上浮5%计算执行利率，但在合同中仅约定贷款采用浮动利率，执行利率按借款实际发放日中国人民银行规定的同档期基准利率及合同规定的浮动比例确定，而对利率浮动比例未做约定，因此执行利率应按照合同约定的中国人民银行同期贷款基准利率计算。原告陈述其主张的复利包括在罚息中，不应重复主张，其相关的诉讼请求本院不予支持。原、被告签订的合同中约定原告为实现债权产生的律师费由被告承担，因此原告主张的律师费本院予以支持，但根据原告签订的《诉讼业务法律服务委托合同》的约定，原告主张的律师费中的5000元本院予以支持，因合同中约定取得生效法律文书后再支付剩余5000元，目前尚未达成支付剩余律师费的条件，因此剩余的5000元本院不予支持，原告可待支付条件达成后另行主张。根据《中华人民共和国担保法》的规定，当事人以房屋抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案中，原、被告约定以房屋作为抵押担保，但未进行抵押物登记，因此合同中的抵押条款不生效。据此原告主张以抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。被告太原富力城房地产开发有限公司为被告宁田的债务提供了阶段性连带责任保证，应当按照合同的约定承担连带偿还责任。被告太原富力城房地产开发有限公司的辩解意见于法无据本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告宁田于本判决生效之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行借款本金495691.47元；
二、被告宁田于本判决生效之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行本金495691.47元自2014年8月10日起至付清为止的罚息，罚息的利率按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算；
三、被告宁田于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行律师费5000元；
四、被告太原富力城房地产开发有限公司对被告宁田的前述第一、二、三项还款责任承担连带清偿责任；
五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9466元、保全费3352.7元、公告费260元，共计13078.7元由被告宁田、太原富力城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 张盈敏
人民陪审员 郑文格
人民陪审员 田 莉
二〇一七年五月十八日
书 记 员 张 茜
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条【逾期利息】借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。