徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0302民初1621号原告：付某，男委托诉讼代理人：闫某某（系原告之妻），女被告：徐州某某百货有限公司，住所地徐州市九里村襄王南路西侧1栋。法定代表人魏东，该公司总经理。委托诉讼代理人：王瀚正，男，1988年8月19日出生，汉族，该公司职工，住徐州市泉山区。被告：徐州某某房地产发展有限公司，住所地徐州市河清路64号。法定代表人农某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈某、张某某，江苏达谕律师事务所律师。原告付某诉被告徐州某某百货有限公司（以下简称“某洋公司”）、徐州某某房地产发展有限公司（以下简称“某利公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月7日公开开庭进行了审理，原告付某的委托诉讼代理人闫某某，被告某洋公司的委托诉讼代理人王某某，被告某利公司的委托诉讼代理人陈某、张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付某向本院提出诉讼请求：1、要求被告某洋公司给付拖欠租金114122元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2005年5月21日购买徐州市某利房地产发展有限公司开发的徐州某广场二层274号、275、276、277号商铺共4间，总金额为442796元。2005年5月21日按40%付款178792元，剩余60%尾款264004元，由某利公司协助办理按揭贷款相关手续。某利公司未能协助办理贷款，所欠尾款264004元于2013年1月13日补缴完毕。2005年5月21日，原告、闫某某与被告某洋公司、香港某利发展公司签订了商铺委托合同，香港某利公司是担保方，原告将位于徐州彭城某综合楼二层274、275、276、277号共4间铺位委托给被告某洋公司。委托期限为10年，从2005年10月1日至2015年9月30日终止。在原告委托出租的这段期间，被告应返租金159290.51元，实际返租金45167.92元，尚欠114122元，故起诉至法院请求维护原告合法权益。被告某洋公司辩称：1、被告不应当承担租赁费，被告因严重亏损，于2007年10月份经与徐州某广场业主委员会协商解除了与全体业主的《预约委托出租合同》。由于业主人数较多并且分散，无法一一告知，业主委员会又可以代表业主行使权利，被告就向业主委员会告知解除合同，并送达了解除出租合同通知。2、2008年1月之后，被告将商铺以交还业主委员会的形式交还业主，之后业主委员会先将商铺出租给徐州某百货有限公司，徐州某百货有限公司自主营业开业几次未能成功，又将商铺转租他人，因其未按约定给付租金，所有业主阻止徐州某百货有限公司经营，收回了商铺，以业主委员会名义对外出租商铺。因此在2008年1月份后，无论谁经营，都与被告某洋公司无关，被告不应承担租赁费。3、原告的诉请超过诉讼时效，不应支持。综上，原告对被告某洋公司的诉请不应当得到支持，请求依法驳回。被告某利公司辩称：原告的诉讼请求与事实不符，被告徐州某利公司不应当承担给付租金的责任，理由如下：1、原告明知担保合同不符合担保条件，担保合同无效，担保人不应承担担保责任。涉案主合同是原告与某洋公司签定的《预约委托出租合同》，担保方为香港某利发展公司，担保内容是“徐州某某房地产发展有限公司名义开发建设的某二期2900㎡土地及其9737㎡的地面建筑，作为某广场《预约委托出租合同》中担保方的担保资产，并保证在甲乙双方合同履行前不转让其产权”，该担保合同无效：第一、香港某利公司与徐州某某房地产发展有限公司为两家法人，香港某利公司虽是出资方，但无权以徐州某某房地产发展有限公司财产作担保。第二、担保物是土地及未建房屋，根据《担保法》第三十七条，土地所有权，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。该房屋未办理抵押登记，抵押合同无效。可见三方签订的担保合同无效，签订合同时原告作为债权人，明知抵押物不存在，在该担保合同中具有明显的过错，对此担保人不应承担担保责任。2、某洋公司与原告之间主合同已经解除，作为从合同的担保合同当然解除，被告不应当承担主合同解除后的担保责任。2008年以后主债务因合同的解除，主债务人仅对2008年之前的债务承担责任，被告作为担保人也仅对2008年之前的债务承担担保责任。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。3、原告超时效起诉，其胜诉权不应得到支持。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2005年5月21日，原告付某签订《预约委托出租合同》一份，甲方（委托方）为付某，乙方（受托方）为某洋公司、丙方（担保方）为香港某利发展公司。合同第一条约定：原告将其购买的香港某利发展公司投资建设的“徐州彭城某综合楼”二层90、91、92号铺位委托某洋公司代为对外出租，某洋公司接受原告之委托；委托期限为10年，自2005年10月1日至2015年9月30日止；委托出租期限内，原告不得自营或自行将铺位出租给第三方或委托第三方出租该铺位。合同第二条约定：委托出租期限内，某洋公司保证原告获得购买该铺位房款总额一定比例的租金（详见附表）；租金按年、分期计付，每年元月十日、七月十日分两次支付。合同第三条约定：某洋公司承担铺位租赁风险（租赁是否成功风险），并应如期向原告支付租金，若逾期二十个工作日内未支付上述款项，原告有权按同期银行贷款利率向某洋公司收取滞纳金；逾期二十个工作日后，原告有权要求某洋公司支付同期银行贷款利率两倍的滞纳金。该合同的《委托出租协议附表》载明，徐州彭城某综合楼二层90、91、92号铺位2005年10月1日至2010年9月30日的租金回报率为8%，2010年10月1日至2011年9月30日的租金回报率为8.2%，2011年10月1日至2012年9月30日的租金回报率为8.4%，2012年10月1日至2013年9月30日的租金回报率为8.6%，2013年10月1日至2014年9月30日租金回报率为8.8%，2014年10月1日至2015年9月30日租金回报率为9%。同时，该合同附件约定：香港某利发展公司同意将以下属公司“徐州某利房地产发展公司”名义开发建设的某二期2900㎡土地及其9737㎡的地面建筑作为某广场《预约委托出租合同》中担保方的担保资产，并保证在原告与某洋公司双方合同履行结束前不转让其产权。该附件上有香港某利发展公司以及被告某利公司的盖章确认。2013年1月28日，原告取得了淮海东路39号某广场1#-1—275、276、277号房屋的房屋所有权证，原、被告一致认可淮海东路39号某广场1#-1-275、276、277号房屋与《预约委托出租合同》约定的某综合楼二层90、91、92号房系同一处房屋。另查明，原告与被告某洋公司、某利公司一致确认，涉案房屋2005年10月1日至2015年9月30日应付租金为159290.51元，已支付租金45167.92元。因双方分歧较大，至本案调解无果。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。2005年5月21日，原告与被告某洋公司、香港某利发展公司签订的《预约委托出租合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立并有效。关于《预约委托出租合同》是否解除的问题，本院认为，对于发生法律效力的合同，当法定或者约定的解除条件成就时，当事人可以解除合同。双方当事人协商一致，也可以解除合同。但主张合同解除的一方当事人应对其主张的解除事实承担举证责任。本案中，被告某洋公司、某利公司虽然主张预约委托出租合同解除，但首先，被告仅提供了《徐州某某百货有限公司致徐州某广场全体出租户解除租赁函》的复印件，未能提供证据原件，本院对其真实性无法核对；其次，即使该函客观真实，被告未有证据证明该函已经向原告付某送达；再次，被告未能提供证据证明其出具函件时已具备法定或约定的合同解除条件，亦未能证明与付某达成合同解除的合意。被告某洋公司虽主张其与徐州某广场业主委员会达成解除合同的合意，并向该业委会送达了解除合同的函件，但其并未提供证据证明徐州某广场业主委员会的合法性，也未提供证据证明徐州某广场业主委员会解除《预约委托出租合同》的行为系经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，亦未提供证据证明徐州某广场业主委员会能够代表付某或者取得付某的授权。《预约委托出租合同》由付某本人签署，付某系该合同当事人、出租人，某洋公司向徐州某广场业主委员会致函通知并不导致其与付某之间的合同关系解除。综上，某洋公司、某利公司主张《预约委托出租合同》已经解除证据不足，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告某洋公司支付拖欠的租金114122元的诉请，本院认为，被告某洋公司应当依据《预约委托出租合同》的约定向原告支付租金。现原告与被告某洋公司、某利公司一致确认，涉案房屋2005年10月1日至2015年9月30日应付租金为159290.51元，扣除原告已实际收取的租金45167.92元，未付租金数额为114122元。故原告的该项诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告某利公司是否应当承担担保责任问题，本院认为，在《预约委托出租合同》中，被告某利公司认可担保的事实，且认可合同附件内容的真实性及其公司盖章的真实性，因此原告主张某利公司承担担保责任具有事实和法律依据，被告某利公司应当对被告某洋公司欠付租金及滞纳金承担担保责任。关于被告某洋公司及某利公司抗辩原告的主张已经超过诉讼时效的问题，本院认为，虽然本案立案时间靠后，但某广场的业主多年来一直通过多种渠道向有关机关反映，寻求权利救济，本院认定原告的主张不超过诉讼时效，对被告某洋公司及某利公司关于时效的抗辩，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：被告徐州某某百货有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告付某某广场二层90号、91号、92号房屋2005年10月1日至2015年9月30日的租金114122元，被告徐州某某房地产发展有限公司对上述款项承担连带责任如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3320元（原告预交），由被告徐州某某百货有限公司、被告徐州某某房地产发展有限公司负担（该款于本判决生效后十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。审判长 杨 某审判员 刘某某审判员 匡 某二〇一六年十一月二十八日书记员 刘某某