福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初1753号原告：李亮文，男，1985年11月14日出生，汉族，住三明市梅列区。原告：余美华，女，1984年7月30日出生，汉族，住三明市梅列区。委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小立，福建枫桦律师事务所律师。被告：海翼置业（三明）发展有限公司，住所地三明市梅列区。法定代表人：庄宜彬，董事长。委托诉讼代理人：罗晓丽，女，海翼置业（三明）发展有限公司员工。委托诉讼代理人：胡优紧，男，海翼置业（三明）发展有限公司员工。原告李亮文、余美华与被告海翼置业（三明）发展有限公司（以下简称海翼公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李亮文、余美华的委托诉讼代理人李小立、被告海翼公司的委托诉讼代理人胡优紧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李亮文、余美华向本院提出诉讼请求：1.海翼公司向李亮文、余美华支付逾期办理商品房权属登记违约金9649元（按已支付全部房款647603元，每日0.01%计，从2015年8月29日起计至海翼公司实际办理好涉案房产权属初始预登记证明为止，即至2016年1月25日）；2.本案诉讼费用由海翼公司承担。事实和理由：2012年10月13日，李亮文、余美华与海翼公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：李亮文、余美华向海翼公司购买其开发的梅列区乾龙新村400幢（以下简称400幢）302号商品房，房屋总价款647603元，以按揭付款的方式支付；海翼公司应当在2015年6月30前将商品房交付给李亮文、余美华使用，并在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由其提供的资料交付李亮文、余美华；如因海翼公司原因，李亮文、余美华不能于商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，海翼公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%向李亮文、余美华支付违约金。合同签订后，李亮文、余美华依约向海翼公司支付全部购房款。海翼公司虽于2015年6月30日向李亮文、余美华交付案涉房屋，但未在合同约定的时间向房屋权属登记机构办理初始登记，导致李亮文、余美华不能在交房后90日内取得房屋权属证书。根据双方签订的合同及补充协议的约定，海翼公司已构成违约，应支付李亮文、余美华逾期办理房屋权属登记的违约金。海翼公司辩称，1.逾期办理房屋所有权初始登记并非海翼公司的原因所致；2.李亮文、余美华未按约定在交房时与海翼公司签订面积及房款差异结算协议，无权向海翼公司主张逾期办理房屋权属登记的违约金；3.退一步而言，李亮文、余美华主张的逾期办证天数依法应予以扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于海翼公司是否应承担违约责任的问题。李亮文、余美华认为，海翼公司未于交房后60日内向当地房屋权属登记机构办理初始登记，李亮文、余美华未于交房后90日内取得房屋权属证书，海翼公司构成违约，应承担相应的违约责任。海翼公司认为，1.海翼公司在约定的时间内虽多次向房屋权属登记机构提交测绘成果审核申请，但由于该时段三明房地产项目办理测绘审核业务比较集中，且测绘计算方式因测绘新规范实施有部分修改，房屋权属登记机构至2015年8月17日才向海翼公司出具400幢商品房的《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》，至2015年9月23日才向海翼公司出具《三明市房屋面积测绘成果审查通知书》。之后，海翼公司才得以于2016年1月13日向房屋权属登记机构提交400幢商品房的初始登记申请材料，并于2016年1月26日取得《商品房初始预登记证明书》。因此讼争房屋初始登记手续的逾期办理均是因讼争合同约定的办理初始登记手续的时期内三明市房地产项目办理测绘审核业务比较集中，且测绘计算方式的部分修改原因导致，海翼公司不存在因其原因导致逾期办理讼争房屋初始登记手续的情形，海翼公司不应承担相应的违约责任。海翼公司据此提供《房屋建筑面积测量计算报告书》一份，用以证明海翼公司在2015年6月30日前已取得除测绘成果审核意见及测绘报告之外的其他办理初始登记手续所提交的全部材料；《三明市12345政务服务平台网页》一份，用以证明海翼公司于2015年6月就将全部测绘材料报送测绘部门审核，但因该时期三明市房地产项目办理测绘审核业务比较集中，且测绘计算方式因测绘新规范实施有部分修改，直接影响中央领域项目的审核进度；《福建省住房和城乡建设厅办公室关于进一步明确商品房产权面积计算规则和使用新版商品房买卖合同示范文本有关问题的通知》、《转发》各一份，用以证明案涉房屋所在的中央领域项目因2015年7月测绘新规范的实施有部分修改，从而影响审核进度；《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》、《三明市房屋面积测绘成果审查通知书》各一份，用以证明2015年9月23日，400幢商品房的面积测绘成果审核通过。2.《合同补充协议》第二条第一款规定“买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人签订面积及房款差异结算协议，并结清购房款，否则出卖人有权不予交房、不为买受人办理房屋所有权证，并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证，由此产生的风险和不利后果均由买受人承担”，第四条第二款规定“买受人委托出卖人办理所购商品房的房屋产权证的，须及时向出卖人提交办理房屋产权证所需材料（包括购房合同、购房收据、面积结算协议等），并预付代办房屋权证所需相关费用（含专项维修基金、相关税费、面积差异结算款等）。非因出卖人原因导致买受人不能及时取得房屋权属证书的，出卖人无需承担任何责任”。2015年4月20日，具有乙级资质的三明市测量队出具中央领域项目的《房屋建筑面积测量计算报告书》，但李亮文、余美华在办理交房手续时未与海翼公司签订面积及房款差异结算协议，也未根据房屋权属登记机构审核之后的测绘成果结清购房款。经多次通知，才与海翼公司办理面积及房款差异手续并结清购房款，李亮文、余美华的行为已经构成违约，无权向海翼公司主张逾期办理房屋权属登记的违约金。本院认为，1.海翼公司提供的《房屋建筑面积测量计算报告书》的测量日期虽然记载为2015年4月20日，但仅有首页，并不完整，不能体现测绘的具体内容；《三明市12345政务服务平台网页》中三明市住房和城乡建设局的答复时间是2015年10月26日；《福建省住房和城乡建设厅办公室关于进一步明确商品房产权面积计算规则和使用新版商品房买卖合同示范文本有关问题的通知》仅明确商品房产权面积的计算规则并未对计算规则进行实质的修改，均不足以证明海翼公司向房屋权属登记机构提交测绘成果审核申请的具体时间；《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》中收件人签收的时间为2015年8月17日，李亮文、余美华对其真实性没有异议，故认定海翼公司于2015年8月17日向房屋权属登记机构提交测绘审核申请，海翼公司关于2015年7月的测绘规范修改导致审核时间过长，从而导致商品房初始预登记时间过长的抗辩理由不能成立，不予采信。《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》告知栏载明“我中心将对申请材料进行审查，请于25个工作日后到我处领取审核结果，若审查结果中发现所提交的材料不符合要求，我处会发给审核意见书，工作日相应顺延”，说明房屋权属登记机构因提交的材料不符合要求存在顺延办理的情况，单凭该《收件单》不足以证明房屋权属登记机构逾期办理测绘审核，故海翼公司关于申请办理测绘审核的项目过多导致房屋权属登记机构逾期办理的抗辩理由不能成立，不予采信。2.海翼公司于2015年6月30日将房屋交付给李亮文、余美华使用，交房时测绘成果审核并未通过，海翼公司并不知晓房屋面积与合同约定的面积存在的差异，海翼公司未提供其他证据证明其是何时通知李亮文、余美华办理面积补差手续及缴纳专项维修基金，海翼公司以李亮文、余美华逾期办理上述事项为由不承担逾期办理房屋所有权属证书责任的抗辩理由不能成立，不予采信。综上，海翼公司未在交房60日内办理初始登记，因海翼的原因导致李亮文、余美华未在交房90日内取得房屋权属证书，海翼公司构成违约，应承担相应的违约责任。二、关于逾期天数的计算方式的问题。李亮文、余美华认为，海翼公司未在交房后60日内向房屋权属登记机构办理初始登记，逾期办证的天数应从2015年6月30日开始计算。海翼公司取得《商品房初始预登记证明书》的时间是2016年1月26日，故逾期天数从2015年8月29日计至2016年1月25日。海翼公司认为，1.逾期天数应从交房之日起90日，即2015年9月29日开始计算；因李亮文、余美华实际接收使用讼争房屋及支付住宅专项维修资金的时间是2015年6月30日，所以违约金的起算时间只能自2015年9月28日开始计算。2.《合同补充协议》第四条第一款规定：“出卖人关于办理产权证的全部责任和义务，仅限于按时将需要由出卖人提供的办理该商品房初始预登记所需资料报送房屋权属登记机关备案，即视为出卖给履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务”。海翼公司取得提交400幢商品房初始登记收据凭证的时间为2016年1月13日，依据上述规定，逾期天数应计至2016年1月13日。3.房屋权属登记机构于2015年8月17日承诺海翼公司在20个工作日，即2015年9月5日前出具审核结果，但其至2015年9月23日才出具结果，超过的9天应当予以扣减，并提供《三明市房屋权属登记中心受理通知单及申请材料收据凭证》予以佐证。本院认为，1.根据《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”，依据此条规定，海翼公司逾期交付商品房责任应自2015年7月1日起算，因此，自2015年7月1日起开始计算海翼公司应当办理讼争房产所在楼幢的初始登记证明的期限较为合理。而根据第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，以及《商品房买卖合同》附件八补充协议第四条第三款约定“因出卖人的责任未能在合同第十四条约定期限内取得该商品房所在楼幢的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼幢的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”中“该商品房所在楼幢的权属证明”应指讼争商品房所在楼幢的初始登记证明；而该“应当取得该商品房所在楼幢的权属证明期限”应指的是《商品房买卖合同》第十四条约定的“60日内”。故逾期办理初始预登记违约金应从海翼公司交付商品房截止日期的次日（即2015年7月1日）起的第61日（即2015年8月30日）起计算至海翼公司取得讼争商品房所在楼幢初始登记证明之日止。《合同补充协议》第四条第一款将办理初始登记的时间提前到提交初始登记所需材料之日，免除了海翼公司应承担的部分责任，违反了《商品房买卖合同》第二十二条“补充协议中不得包含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任”；《合同补充协议》系海翼公司提供的格式条款，上述约定免除了海翼公司的部分责任，违反法律规定，不予采纳。本案中，房屋交付截止日是2015年6月30日，讼争房产所在楼幢400幢取得《商品房初始预登记证明书》的时间是2016年1月26日，故逾期办理初始登记违约金应自2015年8月30日起计算至2016年1月26日。海翼公司提供的《三明市房屋权属登记中心受理通知单及申请材料收据凭证》与本案没有关联性，不予采纳。2.海翼公司提供的《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》不足以证明房屋权属登记机构逾期9天办理测绘审核，海翼公司要求扣除上述天数的抗辩理由不能成立，不予采信。因此，海翼公司的逾期时间从2015年8月30日起至2016年1月26日，共计150天。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月13日，李亮文、余美华与海翼公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：李亮文、余美华向海翼公司购买其开发的三明市梅列区乾龙新村400幢302号商品房，房屋总价款647603元，以按揭付款的方式支付；海翼公司应于2015年6月30日前将房屋交付给李亮文、余美华使用；海翼公司应于交房后60日内向当地房屋权属登记机构办理初始登记，并将办理权属登记需由海翼公司提供的资料交付李亮文、余美华。如因海翼公司原因，李亮文、余美华不能在交房后90日内取得房屋权属证书的，李亮文、余美华不退房，海翼公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%向李亮文、余美华支付违约金；专项维修资金由李亮文、余美华按有关规定缴交，于2015年6月30日前交存。合同签订后，李亮文、余美华支付海翼公司购房款。2015年6月30日，海翼公司向李亮文、余美华交付案涉房屋。2016年1月26日，海翼公司取得三明市梅列区乾龙新村400幢的《商品房初始预登记证明书》。综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系海翼公司与李亮文、余美华的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。海翼公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。李亮文、余美华要求海翼公司按其已付购房款的日0.01%计算违约金，符合双方的约定及法律规定，予以支持。李亮文、余美华要求逾期天数从2015年8月29日计至2016年1月25日的诉讼请求，因起止时间计算有误，予以调整，以确定的150天为准，故违约金为商品房总价款647603元×0.01%×150天=9714元，因李亮文、余美华仅主张9649元，系其对权利的处分，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：海翼置业（三明）发展有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给李亮文、余美华逾期办理商品房权属登记违约金9649元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由海翼置业（三明）发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  傅炳林二〇一七年八月八日书记员  张 炎附：本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。