山东省滨州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1691民初78号
原告邵俊英。
被告滨州市中博房地产有限公司。
法定代表人谢硕文，该公司董事长。
委托代理人孙玉胜，公司员工。
原告邵俊英与被告滨州市中博房地产有限公司（以下简称中博公司）商品房�售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵俊英、被告中博公司的委托代理人孙玉胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵俊英诉称，2010年1月7日和2010年5月2日，原告在被告处购买两套房子，合同约定2011年6月30日前交付使用。截止2013年两套房产仍未建成。2013年3月，原被告协商签订解除合同退还房款的《协议书》，自2013年3月至2016年3月被告并未按照协议约定向原告退还房款。为此，原告诉至法院。请求：1.判令被告按照协议约定退还原告1001楼**房产和1007楼*单元**号房产的房款共计*81311元；2.诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.被告退还两套房产的房款共计**61311元；2.被告支付补偿金189722元【自2013年4月至2014年3月共计12个月，扣除原告支付的10%款项后，以505179元为基数按照1%计算；自2014�4月1日至2016年3月共计23个月，以**61311元为基数按照1%计算】；3.本案所有诉讼费用由被告承担。
被告中博公司辩称，对原告邵俊英增加诉讼请求部分放弃答辩期。被告实际尚欠原告房款**61311元。原告要求的补偿金数额过高，请求法庭予以调低。协议签订后被告分两次按照1%的标准退还原告2013年4月、5月的补偿金5432元和4672元，应从原告主张的补偿金款项中扣除。
经审理查明，2010年1月7日，原告邵俊英与被告中博公司签订《商品房买卖合同》（编号为：滨博住商001），原告邵俊英购买被告中博公司开发的位于山东省滨州市渤海二十四路**号的滨州中博1001楼***号房产。原告邵俊英实际向被告中博公司交纳购房款**18570元。因被告中博公司未按合同约定时间交房，2013年3月8日，双方签订《协议书》（以下简称《3.8协议》），协商一致解除上述《�品房买卖合同》，并约定上述房产的物业、水电、维修等费用由中博公司承担，与邵俊英无关；中博公司退还邵俊英包括实交购房款**18570元及各项补偿金在内的款项总计**21756元，因协议签订前已付20000元，故中博公司实际应付的最终款项为301756元；协议签订后三十日内，中博公司向邵俊英支付最终款项的10%（即30175.6元），剩余部分一年后支付，即在本协议达成后的第13个自然月的月初至月底期间支付，协议签订时的当月不计算在内；若中博公司未能如约支付剩余最终款项，则上述已支付的10%即转化为补偿金，届时邵俊英有权主张全部最终款项。同时，自本协议签订后的下一个月起，中博公司以尚欠款为基数、以每月百分之一的比例向邵俊英支付补偿金，该补偿金以两个月为支付周期，在支付周期届满的第三个月内，将前一个支付周期的补偿金一次性支付给�俊英。
2010年5月2日，原被告签订《商品房买卖合同》（编号为：滨博住0005181），原告邵俊英购买被告中博公司开发的位于山东省滨州市渤海二十四路**号的滨州中博1007楼*单元**号房产及储藏室两间（1016-16**、1016-16**）。原告邵俊英实际向被告中博公司交纳购房款（包括储藏室在内）**56985元。因被告中博公司未按合同约定时间交房，2013年3月9日，双方签订《协议书》（以下简称《3.9协议》），约定解除上述《商品房买卖合同》；上述房产的物业、水电、维修等费用由中博公司承担，与邵俊英无关；中博公司退还邵俊英包括实交购房款**56985元及协议签订前各项补偿金在内的款项总计**59555元；2013年3月31日前，中博公司向邵俊英支付最终款项的10%（即25955.5元），剩余部分一年后支付，即在本协议达成后的第13个自然月的月初至月底期间支付，协议签订时�当月不计算在内；若中博公司未能如约支付剩余最终款项，则上述已支付的10%即转化为补偿金，届时邵俊英有权主张全部最终款项。同时，自本协议签订后的下一个月起，中博公司以尚欠款为基数、以每月百分之一的比例向邵俊英支付补偿金，该补偿金以两个月为支付周期，在支付周期届满的第三个月内，将前一个支付周期的补偿金一次性支付。
上述两份《协议书》签订后，被告中博公司按照协议约定分别向原告邵俊英支付了最终款项的10%，即**0175.6元和**5955.5元，共计**6131.1元。另，被告中博公司分两次向原告邵俊英支付补偿金5432元和4672元，双方均同意上述两笔补偿金作为被告中博公司向原告邵俊英支付的两套房产自2011年应交付之日至解除合同之日的补偿款，与本案无关。
关于涉案两套房产，双方除退还房款及补偿金外，不存在其他�议。
上述事实由《协议书》及当事人陈述等在案为凭。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，应为有效。本案争议焦点为：1.被告中博公司应退还邵俊英的房款数额问题；2.被告中博公司应支付邵俊英补偿金的数额问题；
关于被告中博公司应支付原告邵俊英的房款数额问题。《3.8协议》、《3.9协议》中原被告确定的两套房产最终退房款数额分别为**01756元和**59555元，被告虽然按照约定支付了上述款项的10%，但其未按照约定支付剩余款项。两份协议均约定若被告未能如约支付剩余款项，则上述已支付的10%即转化为补偿金，届时原告有权主张全部款项。因此，原告要求退还购房款**61311元的诉求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
�于被告中博公司应支付邵俊英的补偿金数额问题。《3.8协议》和《3.9协议》均约定了双方解除合同后被告中博公司应支付的最终款项，该款项在双方之间形成新的债权债务关系，被告中博公司应按照约定全面履行还款义务。对于还款期限，两份协议均约定2013年3月31日前中博公司向邵俊英支付最终款项的10%，剩余部分一年后支付；若中博公司未能如约支付剩余最终款项，则上述已支付的10%即转化为补偿金。同时，自本协议签订后的下一个月起，中博公司以尚欠款为基数、以每月百分之一的比例向邵俊英支付补偿金。因中博公司未按照约定支付剩余款项，邵俊英主张被告中博公司已支付的10%款项56131.1元转化为2013年4月至2014年3月的补偿金，且继续主张2013年4月至2014年3月期间以扣除该10%款项后的剩余应付款数额**05179元为基数按照月1%计算补偿金，并自2014年4月至2016年3月以全部欠款数额**61311元为基数按照月1%计算补偿金。本院认为，原告邵俊英主张的被告已付的56131.1元转化为2013年4月至2014年3月的补偿金，且继续主张该期间按照月1%比例的补偿金，属于重复计算。被告中博公司未履行还款义务，根据双方合同约定上述56131.1元已转化为补偿金，应在中博公司应支付的补偿金数额中予以扣除。结合双方合同约定及原告邵俊英的诉求，涉案欠款的补偿金数额应自2013年4月1日起至2016年3月1日共计35个月以实际欠款数额**61311元为基数按每月1%计算为**96458.85元，扣除被告中博公司已付的56131.1元，被告中博公司应支付原告邵俊英的补偿金数额为**40327.75元。被告关于补偿金计算标准过高的辩解，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下:
�、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内退还原告邵俊英购房款**61311元及补偿金**40327.75元。
二、驳回原告邵俊英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11310元，减半收取5655元，由被告滨州市中博房地产有限公司负担5283元，原告邵俊英负担372元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审判员 代海霞
二〇一六年六月一日
书记员 朱亚茹