安徽省泾县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1823民初1447号原告：邱全寿，男，1956年9月8日生，汉族，城镇居民，住安徽省泾县。原告：程春英，女，1960年2月20日生，汉族，城镇居民，住安徽省泾县。上述两位原告共同的委托诉讼代理人：鲍宇宙，安徽胡国华律师事务所律师。被告：安徽省泾县腾达房地产开发有限公司，住所地安徽省泾县。诉讼代表人：安徽明泉律师事务所，该公司管理人。法定代表人：李袆，该公司破产管理人主任。委托诉讼代理人：陈飞飞，安徽明泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：乐娟，安徽明泉律师事务所律师。被告：安徽泾县农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省泾县。法定代表人：邱中宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐志虎，男，该公司员工。委托诉讼代理人：朱云汉，安徽桃潭律师事务所律师。原告邱全寿、程春英与被告安徽省泾县腾达房地产开发有限公司（以下简称腾达房产公司）、安徽泾县农村商业银行股份有限公司（以下简称泾县农商行）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2016年8月10日立案受理后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案件复杂转为普通程序于2016年11月25日再次公开开庭进行了审理。原告邱全寿及两原告的共同委托诉讼代理人鲍宇宙、被告腾达房产公司的委托诉讼代理人乐娟，被告泾县农商行的委托诉讼代理人徐志虎、朱云汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱全寿、程春英向本院提出诉讼请求：1、要求确认邱全寿、程春英对位于泾县泾川镇新四军大道帝一景C区商铺8号商铺（面积共110.86平方米）享有优先取得权，且优先于该商铺上设立的抵押权；2、本案诉讼费用由腾达房产公司、泾县农商行负担。事实和理由：2009年12月17日，邱全寿、程春英购买了腾达房产公司房所有的位于泾县新四军大道一侧帝一景C区8号商铺；该房的建筑面积为110.86平方米、总房款为59万元。同日，双方签订了编号为：C区8号20091217《商品房买卖合同》。邱全寿、程春英支付全部购房款后，腾达房产公司于2013年11月15日出具销售不动产发票给邱全寿、程春英，但腾达房产公司一直没有协助邱全寿、程春英办理房屋过户手续。2015年8月，邱全寿、程春英就该商铺办理权属证书事宜向泾县人民法院提起诉讼，2015年11月4日，泾县人民法院作出判决，判令腾达房产公司协助原告邱全寿、程春英办理安徽省泾县泾川镇新四军大道帝一景C区商铺8号门面房（商铺）的房地产权证和国有土地使用权证过户手续。2015年12月，邱全寿、程春英申请法院强制执行。邱全寿、程春英申请执行时，正值腾达房产公司破产清算。2016年7月，腾达房产公司管理人告知因该房产于2014年1月8日被腾达房产公司抵押给了泾县农商行，无法办理权属证书。邱全寿、程春英遂诉至本院。腾达房产公司辩称，请求法院依法判决。泾县农商行辩称，1、腾达房产公司将帝一景C区商铺8号商铺抵押给泾县农商行并办理抵押登记，是合法的；2、泾县农商行于2015年6月向泾县人民法院起诉，2015年8月，泾县人民法院判决泾县农商行对拍卖、变卖抵押物所得价款有优先受偿权，且邱全寿、程春英于2015年8月起诉腾达房产公司时未通知泾县农商行参与诉讼；3、邱全寿、程春英所购房屋未办理权属证书，系邱全寿、程春英自己造成，购房时间为2009年，购房发票在2013年开具，时间长达4年，这期间完全可以办理权属证书，且邱全寿、程春英未出示其缴纳购房款证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、邱全寿、程春英身份证复印件各1份，证明邱全寿、程春英身份情况。腾达房产公司和泾县农商行对该证据无异议，本院认为，该证据证明本案事实，对该证据本院依法予以确认；2、《商品房买卖合同》、购房发票复印件各1份，证明邱全寿、程春英在腾达房产公司购买位于泾县泾川镇泾川大道帝一景C区8号商铺。腾达房产公司对该证据无异议。泾县农商行认为真实性无法确认且除购房发票还应提供转账凭证。本院认为，该证据证明本案事实，对该证据本院予以确认；3、（2015）泾民一初字第01142号民事判决书复印件1份，证明本院于2015年11月4日依法作出判决，要求腾达房产公司协助邱全寿、程春英办理该商铺房地产权证和国有土地使用权证过户手续。腾达房产公司对该证据无异议。泾县农商行认为该判决形式上已生效，但认为判决书内容没有合法性，没有提供支付购房款的银行凭证且涉及抵押，此次庭审没有通知抵押权人泾县农商行参加诉讼。本院认为，该证据证明本案事实，对该证据本院予以确认；4、《情况说明》、《房地产他项权》复印件各1份，证明腾达房产公司管理人告知邱全寿、程春英其购买的位于泾县泾川镇泾川大道帝一景C区8号商铺于2014年1月8日抵押给了泾县农商行。腾达房产公司对该证据无异议。泾县农商行认为情况说明不属于证据，是本案被告腾达房产公司作出的说明，对他项权证没有异议，认为该证据证明房屋已抵押登记。本院认为，该证据证明本案事实，对该证据本院予以确认；5、腾达房产公司管理人提供的本院（2015）泾商破（预）字第00002号民事裁定书、（2015）泾民破字第00002-1号决定书各1份和安徽明泉律师事务所组织机构代码证、负责人身份证明书复印各1份，证明本院于2015年11月10日裁定受理腾达房产公司破产清算一案同时指定安徽明泉律师事务所担任债务人企业管理人。邱全寿、程春英及泾县农商行对该证据无异议。本院认为，该证据证明本案事实，对该证据本院予以确认；6、泾县农商行提供的本院（2015）泾民二初字第00331号民事判决书复印件1份，证明案涉房屋已抵押给泾县农商行，本院依法于2015年8月4日作出判决，判决泾县农商行对案涉房屋享有拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。邱全寿、程春英认为该判决书部分内容不具有真实性、合法性，抵押合同是腾达房产公司恶意隐瞒，是卖后抵押，抵押合同是无效的，泾县农商行不享有抵押权也无处分权。腾达房产公司对该证据无异议。本院认为，该证据证明本案事实，对该证据本院予以确认；7、房地产他项权证复印件1份，证明案涉房屋自2008年7月起已经抵押给泾县农商行，抵押期间为2008年7月11日-2010年9月27日，案涉房屋在腾达房产公司出售给邱全寿、程春英时仍处于抵押给泾县农商行状态中且是连续抵押，邱全寿、程春英对该房屋没有优先取得权。邱全寿、程春英质证认为该证据真实性有异议，他项权证是手写且有修改情况，泾县农商行也没有提供抵押合同，不能达到泾县农商行证明目的，该抵押于2010年9月27日失效，邱全寿、程春英是在第二次抵押之前即2009年12月17日购买的案涉房屋，并不是泾县农商行陈述的连续抵押，不是抵押在前买卖在后。腾达房产公司质证请法庭核实。本院认为，该证据证明案涉房屋自2008年7月11日-2010年9月27日、2010年9月27日-2011年10月18日、2011年10月18日-2012年12月5日、2012年12月6日起均抵押给泾县农商行并在泾县房地产管理局办理抵押登记，对该证据本院予以确认。根据上述有效证据并结合当事人陈述，本院认定事实如下：2008年7月11日，腾达房产公司将其所有的位于泾县泾川镇泾川大道帝一景苑C区5、6、8、9、12、13号商铺作为抵押物为其公司在泾县农商行的380万贷款提供担保并办理了抵押登记，抵押期限为2008年7月11日-2010年9月27日。2009年12月17日，邱全寿、程春英和腾达房产公司签订《商品房买卖合同》，约定所购商品房为泾县新四军大道一侧帝一景C区8号商铺；该房的建筑面积为110.86平方米、总房款为59万元；交房时间为2010年1月26日；腾达房产公司在交付房屋后90日内，将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案。如因腾达房产公司的责任，邱全寿、程春英不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按照约定处理；一切办证费用由邱全寿、程春英承担。上述合同签订后，邱全寿、程春英于2009年12月17日支付购房款55万元，之后又支付了4万元购房款。腾达房产公司也将房屋交付邱全寿、程春英使用。2010年9月27日，抵押注销。同日，腾达房产公司又将泾县泾川镇泾川大道帝一景苑C区5、6、8、9、12、13号商铺作为抵押物抵押给泾县农商行并办理抵押登记，2011年10月18日抵押注销。同日，泾县泾川镇泾川大道帝一景苑C区5、6、8、9、12、13号商铺又作为抵押物抵押给泾县农商行并办理抵押登记。2012年12月5日抵押注销。2012年12月6日，泾县泾川镇泾川大道帝一景苑C区5、6、8、9、12、13号商铺再次作为抵押物抵押给泾县农商行并办理抵押登记，抵押期限1年。2013年11月15日，腾达房产公司向邱全寿、程春英开具59万元销售不动产发票，但一直未办理房屋权属登记手续。2014年1月8日，泾县农商行分别与安徽省泾县腾达绿化工程建设有限公司、腾达房产公司签订《流动资金借款合同》、《抵押合同》各一份，约定安徽省泾县腾达绿化工程建设有限公司在泾县农商行贷款230万元，由腾达房产公司以其位于泾县泾川镇泾川大道帝一景苑C幢5、6、8、9号已出租的房地产（面积为443.45平方米，房地产权证号为房地权泾川20**字第012062-5号）作为抵押物为该笔230万元借款提供抵押担保（该抵押物中8号房屋即腾达房产公司于2009年12月17日出售给邱全寿、程春英的位于泾县新四军大道一侧帝一景C区8号商铺），并于同日为上述房产办理了抵押登记手续。因安徽省泾县腾达绿化工程建设有限公司未按约归还该笔230万元贷款本息，泾县农商行向本院提起诉讼，2015年8月24日，本院依法作出（2015）泾民二初字第00331号民事判决，判令安徽省泾县腾达绿化工程建设有限公司在15日内归还贷款本金230万元并支付相应利息，如安徽省泾县腾达绿化工程建设有限公司不履行上述债务时，泾县农商行对腾达房产公司所有的位于安徽省泾县泾川镇泾川大道帝一景苑C幢5、6、8、9号的房地产享有拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。因腾达房产公司一直未协助邱全寿、程春英办理位于安徽省泾县泾川镇新四军大道帝一景C区8号商铺的房地产权证和国有土地使用权证的过户手续，2015年8月25日，邱全寿、程春英向本院提起诉讼，请求判令腾达房产公司协助其办理位于安徽省泾县泾川镇新四军大道帝一景C区商铺8号门面房的房地产权证和国有土地使用权证的过户手续。2015年11月4日，本院依法作出（2015）泾民一初字第01142号民事判决，判令腾达房产公司于本判决生效后15日内协助原告邱全寿、程春英办理安徽省泾县泾川镇新四军大道帝一景C区商铺8号门面房的房地产权证和国有土地使用权证过户手续。2015年11月19日，本院依法裁定受理腾达房产公司破产清算案并指定安徽明泉律师事务所担任腾达房产公司管理人。2015年12月15日，邱全寿、程春英要求管理人办理泾县泾川镇新四军大道帝一景C区商铺8号门面房的房地产权证和国有土地使用权证过户手续，管理人审核时发现该房已设定抵押，无法办理产权过户手续。邱全寿、程春英现诉至本院，请求判如所请。本院认为：本案的争议焦点是邱全寿、程春英对位于泾县泾川镇新四军大道帝一景C区商铺8号商铺所享有的取得权是否优先于泾县农商行所享有的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。”本案中，腾达房产公司于2008年7月11日在泾县房地产管理局办理抵押登记，设定的抵押物是其公司位于泾县泾川镇泾川大道帝一景苑C幢5、6、8、9号房地产，抵押人为腾达房产公司，抵押权人泾县农商行，抵押期间为2008年7月11日-2010年9月27日。2009年12月17日，腾达房产公司在抵押权未消灭且未告知抵押权人和受让人情况下，将该抵押物中8号商铺转让给邱全寿、程春英。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“…抵押期间，抵押人未经抵押人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案中，腾达房产公司在8号商铺抵押权存续期间未经抵押权人泾县农商行同意将该抵押房屋转让给邱全寿、程春英并已交付，虽不影响腾达房产公司与邱全寿、程春英之间房屋买卖合同的效力，但因该押抵房屋8号商铺办理了抵押登记手续，泾县农商行仍可以行使抵押权；取得押抵物所有权的受让人邱全寿、程春英可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。故腾达房产公司将其公司所有的设定抵押的位于泾县泾川镇泾川大道帝一景苑C幢8号商铺转让给邱全寿、程春英，邱全寿、程春英办理该8号商铺过户登记手续，须使该8号商铺抵押权消灭。邱全寿、程春英对位于泾县泾川镇新四军大道帝一景C区商铺8号商铺所享有的取得权并不优先于泾县农商行所享有的抵押权。综合上述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条之规定，判决如下：驳回原告邱全寿、程春英的诉讼请求。案件受理费80元（原告已预交），由原告邱全寿、程春英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  包明玉人民陪审员  张金林人民陪审员  王 健二〇一七年二月四日书 记 员  王晓娟附：相关法律条文1.《中华人民共和国民法通则》第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。2.《中华人民共和国》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十一条…抵押期间，抵押人未经抵押人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。4.《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条规定当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十九条规定抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得押抵物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。…