重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第05173号
上诉人（原审被告）陈志。
委托代理人李娟（系陈志的母亲），女，1966年2月20日出生。
被上诉人（原审原告）重庆港湾物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区回兴双湖路，组织机构代码74745863-4。
法定代表人李增明，总经理。
委托代理人黄小艳。
委托代理人吴运平。
上诉人陈志与被上诉人重庆港湾物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年4月24日作出（2014）渝北法民初字第04399号民事判决。上诉人陈志对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈志的委托代理人李娟、被上诉人重庆港湾物业管理有限公司的委托代理人吴运平、黄小艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，重庆市领航物业管理有限公司对位于渝北区XX街道XX路XX号的XX小区提供前期物业服务至2007年7月。从2007年8月起开始，原告对该小区提供物业服务。2009年5月，XX小区成立了业主委员会，其名称为XX业主委员会，同年5月12日业主委员会在重庆市渝北区房产管理局进行备案登记。2009年5月21日，以原告为乙方、XX业主委员会为甲方，就甲方通过议标方式选聘乙方为XX小区提供物业服务事宜，双方签订了《XX物业服务合同》1份。该合同第四条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制。其收取标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住房：0.5元／月·平方米；（2）多层门面：1元／月·平方米；（3）高层住房：1元／月·平方米；（4）高层门面：1.5元／月·平方米。合同第五条规定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。合同第六条规定，业主应于当月20日起交纳物业服务费用和能源消耗费用。合同第十八条规定，本合同期限为叁年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止。合同第二十五条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第二十七条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。合同还对委托服务事项、双方的权利义务、物业管理用房等事项进行了明确的约定。该合同于2009年6月8日在重庆市渝北区房产管理局进行了备案登记。2011年8月6日，以原告为乙方、XX业主委员会为甲方，就2009年5月21日签订的《XX物业服务合同》第五条、第六条约定不具体，不便于执行事宜，双方签订了《补充协议》1份。协议约定，将甲乙双方于2009年5月21日签订的《物业服务合同》的第五条变更为：共用的专项设备运行的能源消耗（即公摊费），应独立另行收取，按照8元／月·户的标准向业主计收。将甲乙双方于2009年5月21日签订的《物业服务合同》的第六条变更为：业主应于当月20日起至当月最后一日之前交纳本月的物业服务费用和能源消耗费用（公摊费）。原告在物业服务中，公摊费实际按8元／月·户计收。原告与业主委员会签订合同后，原告继续对XX小区提供物业服务至2013年6月28日止，之后原告撤出该小区终止物业服务。被告未向原告交纳2010年7月至2013年6月期间的物业服务费和公摊费，原告曾通过在被告家房屋门上张贴催款通知的方式进行催收未果。另查明，原告系具有二级资质的物业服务企业。被告系位于渝北区XX街道XX路XX号8幢2单元3-2房屋的所有权人，建筑面积162.24平方米，设计用途普通成套住宅。被告房屋系多层住宅。庭审中，被告举示了照片、渝北区公安消防支队消防监督检查记录、责令改正通知书等证据，证实原告物业服务质量存在瑕疵。
一审法院认为：原告与XX业主委员会签订的《XX物业服务合同》和《补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。合同约定物业服务期限为三年（自2009年6月1日起至2012年5月31日止），在此期间被告作为XX小区的业主，应受该合同的约束。原告对该小区提供了物业服务，被告应当按《XX物业服务合同》和《补充协议》约定向原告给付物业服务和公摊费。对于从2012年6月起至2013年6月止期间的物业服务问题，因原告事实上对小区提供了物业服务，应当认定双方的事实物业服务合同关系。其收费标准参照原告与XX业主委员会于2009年所签订的《XX物业服务合同》履行。对于被告辩称原告没有与业主签订物业服务合同，业主委员会成立不合法，公摊费收取没有依据的抗辩理由，本院认为，小区业主委员会依法成立后并依法予以备案，物业服务合同及补充协议对物业服务费和公摊费收取标准进行了明确约定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告作为小区的业主应受该合同的约束，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持，且被告未举示证明业主委员会成立不合法的相关证据，故被告的该抗辩理由不成立，本院不予支持。被告辩称原告非法动用大修基金、非法侵占业主公共收益，未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。被告辩称小区会所改建为幼儿园及房屋外墙漏水，该辩解理由不能成为拒交物管费、公摊费的理由，被告可另行主张权利。根据《XX物业服务合同》和《补充协议》的约定，多层住宅收费标准为物业服务费0.5元／月·平方米和公摊费8元／月·户。被告房屋系多层住宅，其物业服务费和公摊费应按多层住宅收费标准交纳，故被告从2010年7月起至2013年5月止（共计35个月）期间应交纳的物业服务费2839.2元（0.5元／月·平方米×162.24平方米×35个月），公摊费280元（8元／月×35个月）。因原告实际对小区服务至2013年6月28日撤场，故对2013年6月的物业服务费和水电公摊费应按实际服务天数计算，即被告应给付2013年6月的物业服务费75.71元，公摊费7.46元。被告共计应当给付物业服务费2914.91元，公摊费287.46元。原告只起诉要求被告支付物业服务费1946.4元、公摊费192元，故本院只对原告起诉的金额予以主张。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈志在本判决生效后五日内支付原告重庆港湾物业管理有限公司2010年7月至2013年6月的物业服务费1946.4元、公摊费192元，合计2138.4元；二、驳回原告重庆港湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告陈志负担。
上诉人陈志不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定被上诉人在物业服务期间服务质量存在瑕疵，判决全额支付物业服务费不公平；一审判决上诉人给付2013年1-6月的物业服务费和公摊费错误；被上诉人应当赔偿上诉人的损失等。请求撤销原判，依法改判等。
被上诉人重庆港湾物业管理有限公司答辩称：上诉人的上诉理由和请求均不能成立，其理由和一审一致，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审相同。
本院认为，上诉人陈志是否应当向被上诉人重庆港湾物业管理有限公司支付其所欠的物业服务费和公摊费的问题，一审法院根据查明的案件事实和证据作出了认定，其理由亦在一审判决本院认为部分对此已作了详细的阐述，本院予以采信，故陈志应当支付其所欠的相应费用。至于陈志提到的重庆港湾物业管理有限公司物业服务质量存在瑕疵的问题，其可与该司自行协商或另行诉讼解决，本案不作处理。综上，上诉人陈志的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人陈志负担。
本判决为终审判决。
审判长 张欲晓
审判员 肖怀京
审判员 郑 泽
二〇一四年八月二十二日
书记员 梁多华