连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0706民初4427号
原告：潘正飞，男，1982年10月15日生，汉族，住连云港市海州区。
委托诉讼代理人：王敏，江苏田湾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严学荣，江苏田湾律师事务所律师。
被告：蒋素丽，女，1967年12月19日生，西班牙国籍，住连云港市海州区。
被告：陈迪，男，1962年7月17日生，汉族，住连云港市海州区。
两被告共同委托诉讼代理人：聂奎光，江苏苍梧律师事务所律师。
第三人：潘寿池，男，1949年9月4日，住连云港市海州区。
原告潘正飞与被告蒋素丽和陈迪、第三人潘寿池房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告潘正飞及其委托诉讼代理人王敏和严学荣、被告蒋素丽和陈迪的共同委托诉讼代理人聂奎光到庭参加诉讼。后原告为查明案件事实，申请追加潘寿池为第三人。因案情复杂，本案转为普通程序。于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告潘正飞及其委托诉讼代理人王敏、被告蒋素丽和陈迪的共同委托诉讼代理人聂奎光到庭参加诉讼，第三人潘寿池经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告潘正飞向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行《房地产买卖协议》，将连云港市海州区××小区××单元××室房屋所有权过户给原告；２.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2017年3月31日，原、被告在连云港盛创房地产经纪有限公司的居间斡旋下签订了《房地产买卖协议》，约定原告购买被告位于连云港市海州区××小区××单元××室住宅，建筑面积为198.6平方米，房屋成交价为97万元，定金1万元及违约责任。合同第三条第三款关于甲乙双方特殊约定：经甲乙双方协商同意，甲方应在签订合同的两个月内回来办理过户手续。现被告明确表示拒绝出售该房屋，这已明显违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，原告要求被告继续履行该合同，陈迪系蒋素丽之夫，该房屋为二人共有，故列为共同被告。诉讼中，原告称根据《中华人民共和国合同法》第四十九条，原告善意、无过失，第三人潘寿池的行为构成表见代理，且蒋素丽和陈迪已对《房地产买卖协议》予以追认，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告蒋素丽和陈迪共同答辩称，首先原告诉求是不能成立的，具体理由：1、被告与原告没有签订房屋买卖合同也没有委托其他人与原告签订买卖合同。原告的诉讼主体是不适格，是错误的。2、本案的买卖合同未经被告授权，当被告知道这个买卖合同签订后，明确表示反对，因此，该买卖合同也是无效的。涉案房屋是两被告共有房屋，共有房屋出售必须通过共有人同意方为合法，但本案不存在。涉案房屋买卖合同上不是房屋所有权人蒋素丽和陈迪的签名，蒋素丽和陈迪也没有授权他人，原告向法庭举证的录音系其私自录音、缺乏真实性，不能作为是对合同的追认。原告明知房屋是两被告的，合同签订后，陈迪与蒋素丽明确表示不同意，双方反复交涉；潘寿池仅是欧华公司的员工，原告也是清楚的，故本案不具备表见代理的法定条件。因此，该合同无效，违反法律规定。原告要求继续履行无事实和法律依据。请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
第三人潘寿池未到庭参加诉讼，也未提交书面的述称意见和证据材料。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告提供了《房屋买卖居间合同》、收条、收款收据、光盘及书面材料、短信记录、通话录音、手机微信截图等证据；被告陈迪和蒋素丽提供了房屋产权证复印件等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：2017年3月31日，潘寿驰以蒋素丽名义作为甲方即卖售方与潘正飞（乙方、买受方）、居间方（丙方）连云港盛创房地产经纪有限公司（以下简称盛创地产）签订《房地产买卖居间协议》（NO:8000063），约定：乙方经看房对买卖之房地产已充分了解清楚，为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，现通过丙方向甲方支付意向金壹万元整。待甲方签收后该笔意向金即转为定金。买卖房地产座落连云港市海州区××小区××室、类型为住宅；权利人蒋素丽；建筑面积198.6左右平方米；已设立抵押；室内已装修；未设立租赁；三、成交总价款人民币97万元（其它买卖条件及交易程序在丙方居间下由双方在所签署的《房地产买卖协议》中具体约定）。四、丙方应在收到意向金后次日起1个工作日内转付该意向金，并随时依乙方之查询告知乙方业务处理情况；在此期间后，如甲方无法接受《房地产买卖协议》所述买卖条件，致使乙方与甲方无法达成交易，除甲乙双方另行达成一致外，丙方将在两个工作日内或乙方认可的两个工作日之外的某个时间，将意向金无息返还乙方。五、甲方应在签收定金（包括但不限于签收后保管的状况），同时将房地产权证等权属证明原件、发票等文件交由丙方保管至双方办理产权过户手续当日，在上述权证保管期间，甲方不得对该权属证明进行挂失补办。六、甲乙双方同意：在甲乙双方签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系成立的合同后，分别按佣金确认书约定向丙方支付居间佣金。十、丙方特别告知：为确保《房地产买卖居间协议》得到诚信履行，该买卖协议第六条系买卖双方间的违约责任条款，如甲乙双方之任何一方未能履行该协议的，守约方可依据该条款以维护自身利益。十一、本协议一式三份，甲乙丙各执一份，均具同等效力，自甲乙丙三方签字盖章后立即生效。合同还对违约责任等事项进行了约定。潘寿池在卖售方处签“蒋素丽”名、在卖售方代理人处签“潘寿池”，并在卖售方处加盖了“连云港欧华置业有限公司”印章；潘正飞在买受方处签名；见证方有盛创地产的经办人员签名。
同日，潘寿驰又以蒋素丽名义作为甲方即卖售方与潘正飞（乙方、买售方）签订《房地产买卖协议》（NO:7000082），载明：定金的支付方式：1.1乙方对经看的房地产已充分了解清楚，为表示对连云港盛创房地产经纪有限公司（以下简称“盛创地产”）居间提供的房地产之购买诚意，通过盛创地产向甲方支付意向金壹万元整。待甲方签收后该笔意向金即转为定金。甲乙双方约定定金总额为人民币（大写）壹万元整。1.2甲方签署本协议当日应将房屋产权证书原件交由盛创地产保管至产权过户时由该房地产所属区域的房地产交易中心收缴。在上述产权证书保管期间，甲方不得对该权属有进行挂失补办。若在甲、乙双方履行本协议期间发生违约事实，甲乙双方同意届时与盛创地产终止上述产证保管事宜。二、买卖房地产的基本情况：住宅；座落连云港市新浦区××小区××室；权利人蒋素丽；建筑面积198.6左右平方米；已设立抵押，抵押权人银行；室内已装修；是附赠家具家电：（详见清单）三台空调、一台冰箱、一台洗衣机、一台热水器、沙发一套、餐桌一套、电视一台，其它固定不动。三、买卖条件：3.1成交总价款：人民币97万元；3.2房价款的支付方式及交易条件：3.2.1首期房价款、3.2.2第二期房价款、3.2.3第三期房价款、3.2.4尾款对房价款的支付数额和时间、支付方式均未作约定。在甲方收到上述购房款（除尾款外）后3个工作日内，甲方向乙方办理交房手续。3.3.5甲乙双方特殊约定（本约定和本协议相关条款表述不一致的，以本约定为准）：经甲、乙双方协商同意，甲方在两个月内回来办理过户手续，总价97万元，各付各税；水、电、煤、物业费在过户前由甲方结清。五、甲乙双方确认：本协议是双方在盛创地产居间下达成的买卖房地产之真实意思表示，本协议第三条双方所确定的买卖条件即为未来双方为办理交易过户手续所签署的买卖合同之条件。七、甲乙双方任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房地产买卖未能最终完成的，均应向守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额。违约方如系甲方，则应向乙方承担违约金并全额返还已收取的款项。违约方如系乙方，则甲方可从乙方已付款项中扣除违约金，余款返还给乙方；若无余款的，则甲方可不予返还乙方已付款项；若乙方已付款项不足违约金数额的，其应将不足部分补足甲方。八、甲方确认对所售房地产拥有出售之权利，且已取得该房地产全体权利人或配偶的同意签署本协议，若因甲方无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方同意本协议第七条之规定承担违约责任。十、本协议一式三联，三方各执一联，均具同等法律效力，经甲乙双方签字（章）后即为生效。合同还对其他事项进行了约定，潘寿池在甲方处签“蒋素丽”名，在甲方代理人处签“潘寿池”，并在甲方处盖“连云港欧华置业有限公司”印章；潘正飞在乙方处签名；见证方有盛创地产的经办人员签名。
签订合同的当日，潘正飞向潘寿池交付1万元定金，潘寿池出具收款收据，载明：“兹收到潘正飞转付给本人的款项计人民币10000元整。本人确认，上述款项系支付给本人用于买卖连云港市新浦区××小区××室的定金。”潘寿池在收款人处签“房主蒋素丽、代理人潘寿池”，并加盖了“连云港欧华置业有限公司”印章。另，在签署该协议当日，潘寿池并未按合同约定将涉案房屋产权证书原件交由盛创地产保管。
诉讼中，原告称签合同时，潘寿池和连云港欧华置业有限公司的张会计在场，张会计还将两被告传来的涉案房屋的房产证及土地使用权证微信图片给其看了，并提供了张会计的微信截图。
原告提供的2017年5月18日、手机号183××××4718发给潘正飞的短信内容为“我是蒋素丽和潘寿池我们的房子港利新城5栋2单元1301于2017年3月31日收取潘正飞1万元定金，昨天约定好今日5月18日退还定金及违约金共2万元。你不来取后果自负”。
同时，原告提供了潘正飞与潘寿池、原告与陈迪、原告的妻子陈欢与陈迪、原告与蒋素丽的电话录音。其中，潘正飞与潘寿池在2017年3月27日、3月29日、2017年3月30日、3月31日、4月29日、5月12日、5月15日、5月16日期间的13次电话录音的主要内容：潘正飞询问潘寿池是否与业主沟通，潘寿池称未联系上业主；潘正飞要求潘寿池尽量帮联系；潘寿池与潘正飞签订合同；5月15日，潘寿池电话告知潘正飞：老板回来听说这房子涨价，说房子不想卖了。
2017年5月16日陈迪与潘正飞的电话录音，陈迪在该份录音中并未明确认可其授权潘寿池签订涉案房屋买卖合同，也未明确表示追认。
2017年5月18日潘正飞与蒋素丽的电话录音，蒋素丽在该份录音中未明确认可其授权潘寿池签订涉案房屋买卖合同，也未明确表示追认。
2017年6月10日潘正飞的妻子陈欢与陈迪的电话录音中，陈欢自称是中介，并称有顾客看好其港利的140平的房子，想与陈迪谈谈；陈迪称其不方便，不在房子处，反正价格已经知道了，其可以提供手机号为189××××1618的人去帮他谈。
另查明，涉案房屋的所有权人为蒋素丽和陈迪，房屋面积198.68平方米。蒋素丽系西班牙国籍。连云港欧华置业有限公司的法定代表人是蒋素丽，潘寿池系连云港欧华置业有限公司的员工，张蓉蓉系连云港欧华置业有限公司的会计。189××××1618系第三人潘寿池曾在与潘正飞的通话中使用过。
本案的争议焦点：潘寿池签订涉案的《房地产买卖协议》的行为是否构成表见代理？原告要求继续履行涉案《房地产买卖协议》,将涉案房屋所有权过户至原告的诉讼请求有无事实依据？
关于潘寿池签订的涉案《房地产买卖协议》的行为是否构成表见代理的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”表见代理的构成要件需同时具备以下三个要件：第一，行为人无代理权、但所存在的代理权表象与被代理人行为直接相关；第二，行为人与第三人之间的合同需以被代理人名义订立；第三，相对人善意无过失。本案中，首先，原告明知涉案房屋系蒋素丽和陈迪共同共有，在第三人潘寿池没有蒋素丽和陈迪的明确授权的情况下，与第三人潘寿池签订《房地产买卖协议》、《房地产买卖居间协议》，且无论是《房地产买卖协议》、《房地产买卖居间协议》还是1万元定金的收款收据上均是潘寿池仅以蒋素丽的名义，加盖“连云港欧华置业有限公司”的印章，原告显然未尽到审慎义务；其次，《房地产买卖协议》、《房地产买卖居间协议》的内容上看，涉案房屋198.8平方米，仅约定了总价款97万元，合同对97万元的支付时间、支付方式，涉案房屋存在的抵押如何解除、解除时间等均未作约定；合同约定买方潘正飞通过盛创地产向卖售方支付意向金1万元，待卖售方签收后该笔意向金即转为定金，本案中2017年3月31日潘正飞支付的1万元系潘寿池代收。且在签署该协议的当日，潘寿池并未按合同约定将涉案房屋产权证书原件交由盛创地产保管。显然，本案中原告存在明显的过失，未尽到谨慎义务，不符合表见代理的构成要件，故潘寿池的行为不构成表见代理。
关于原告要求被告继续履行涉案房屋《房地产买卖协议》,将涉案房屋所有权过户至原告的诉讼请求有无事实依据的问题。本院认为，原告提供的2017年5月18日手机号183××××4718发给潘正飞的短信内容，以及5月16日陈迪与潘正飞、5月18日陈迪与蒋素丽的电话录音，不足以证明涉案房屋的所有权人蒋素丽和陈迪明确表示对潘寿池签订的涉案房屋买卖合同的事后追认，而且原告未能提供证据证明在签订合同时其与蒋素丽和陈迪沟通过，其提供的微信截图也不足以证明其与潘寿池签订合同时经蒋素丽和陈迪同意和认可，故原告与第三人潘寿池所签订的涉案的《房地产买卖协议》，对涉案房屋所有权人蒋素丽和陈迪不发生效力、不具有约束力。原告要求蒋素丽和陈迪继续履行涉案房屋《房地产买卖协议》,将涉案房屋所有权过户至原告的诉讼请求，不能成立。
综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告潘正飞的诉讼请求。
案件受理费13500元，诉讼财产保全费5000元，由原告潘正飞负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。
审 判 长 刘永红
人民陪审员 周月平
人民陪审员 李素云
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 沈 笑
法律条文和上诉须知
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行