广东省惠州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤13民终3976号
上诉人（原审原告）：潘某,女,1958年6月24日出生，汉族,住广东省龙门县。
上诉人（原审原告）：余某,男,1953年2月2日出生，汉族,住址同上。
委托诉讼代理人：陈杨华,广东香江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗某,男,1965年10月5日出生，汉族,住广东省龙门县。
上诉人潘某、余某因与罗某房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省龙门县人民法院(2016)粤1324民初683号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理完结。
当事人一审的诉辩意见
原审原告潘某、余某诉称:2005年3月30日,原告与被告签订《房地产买卖契约》,购买被告位于龙门××××镇黄龙岭罗伍峰房地产,一栋三层218.55平方米,成交价60000元。原告依约支付60000元后,被告也协助原告办理房产过户手续,但被告却没有按照合同约定把房屋后左侧的一间瓦平房交付给原告所有,影响原告对房屋的正常使用,原告多次找被告协商解决,但被告拒绝交付,现只好依法起诉法院,请求法院作出公正的判决。请求:1、判决被告履行合同把原告房屋后左侧的一间瓦平房交付给原告所有;2、本案的诉讼费由被告承担。
原审原告潘某、余某在诉讼中对其陈述事实提供如下证据：1、原告潘某、余某身份证及婚姻审查表复印件各1张3页。2、房地产买卖契约及合约复印件矿1份4页。3、房地产权证复印件1份3页。4、国有土地使用证复印件1份4页。
原审被告罗某辩称:一、与第一原告签订的房屋买卖契约仍欠两万元,所以,土地证不予过户。二、房屋外的土地没有转让,与第二原告签订的合约,瓦房属于农村宅基地不得转让。第二原告口头约定两万伍千元转让瓦房及宅基地款未收取。
原审被告罗某在诉讼中为其辩解提供如下证据：1、证明复印件1张。2、房屋现场图及相片复印件7张。经庭审质证,被告对原告提交的证据1、3的三性没有异议。对证据2房地产买卖契约的真实性没有异议,对其关联性有异议,认为只是买卖房屋所占用的土地,而且,仍欠两万元未付,所以,被告至今没有过户土地使用证;对合约的真实性没有异议,对其关联性有异议,认为不在房屋买卖契约及土地使用证范围内,而且,口头约定两万伍千元的买卖款仍未付。对证据4的真实性没有异议,对其关联性有异议,认为房屋所占土地没有过户,因为,欠两万元没有付清,而且,宅基地和瓦房属于农村土地不得转让。原告对被告提交的证据1的三性均有异议,认为村小组出具的证明不属于村小组的权限范甲内,应该是国土局证明该土地是否属于宅基地。对证据2没有异议。
一审法院查明的案件事实
经原审法院审理查明，2OO5年3月30日,原告潘某与被告罗某签订《房地产买卖契约》约定,被告罗某自愿将座落在龙门××××镇黄龙岭罗伍峰的房屋1栋,混合结构3层、建基面积84.53平方米、建筑面积218.55平方米,出售给原告潘某,成交价为600OO元。被告罗某将上述房地产交付给原告潘某,房屋移交时,其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告潘某。被告罗某并协助原告潘某办理了《房地产权证》过户手续,国有土地使用证,到目前为止仍登记在被告罗某名下,原告潘某因当时家庭经济困难,国有土地使用证未办理过户手续。该房地产权证登记权属人潘某,房屋情况,建筑结构,混合、叁层,建基面积84.53平方米、建筑面积218.55平方米,四墙东自墙、南自墙、西自墙、北目墙。国有土地使用证土地使用者登记为罗哲镦,地址黄龙岭罗伍峰,用途住宅,四至为东至罗某旧宅基地、南至罗某旧宅基地、西至地派卫生院、北至罗火折、罗某字基地,该土地为城镇土地,用地面积111平方米、其中建筑占地98平方米。2005年4月2日,被告罗某与原告余某签订《合约》,将被告罗某的房屋卖给原告潘某,并约定:罗某座落于地派镇卫生院左侧,罗某伟、罗某霞房屋背后,有土地使用证及房产证为凭证,原土地使用证及房产证权属人为罗某,现过户于潘某名下。本房屋的前面余坪及左侧至水沟边均有围墙为界,房屋后左侧建有一间瓦平房亦是罗某所建,由罗某一并处理卖给潘某,至于屋左前方,即罗某伟业、罗某霞夫妇(罗某严之女)房屋左侧,潘某荣房屋右侧的中间杰泥路均由罗某购买建造,属潘某房屋进出通道。被告罗某定于2005年农历8月10日前搬迁等。原告余某与被告罗某签订《合约》约定被告房屋后左侧建设的瓦平房,是建设在被告房屋后左侧的空地里,被告并未向有关部门申请办理土地使用权证和房屋所有权证。另查明,原告潘某与原告余某系夫妻关系,均系广东省龙门县地派|镇地派均隆二村村民。被告罗某系广东省龙门××××镇地派爱国村村民。
一审法院的裁决理由及结果
原审法院认为,两原告系夫妻关系,原告余某与被告罗某签订《合约》,约定将被告所建的一间瓦平房处理卖给原告潘某,两原告以此为由起诉要求被告交付该房屋的所有权。虽然原告的诉求有《合约》为依据,但该《合约》约定的房屋建设在被告本村集体土地上,没有办理宅基地土地使用证和房产证,违反《土地管理法》第六十二条第三款的规定,涉及违法用地和违法建筑,应先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系,故应驳回起诉,当事人应先向行政主管部门申请处理。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(四)项、第一百五十四条第一款第(三)项的规定,裁定如下:驳回原告潘某、余某的起诉。
当事人二审的诉辩意见
上诉人潘某、余某不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销龙门县人民法院2016年11月16日(2016)粤13民初683号民事裁定书,发回重审。上诉理由:一审人民法院存在以下问题。1、一审法院认定上诉人的房屋旁边的瓦平房的土地属于集体土地,没有相关证据可以证明,国土部门没有界定属于集体土地,土地的权属性质是属于人民政府的职责,人民法院没有职权认定是国有土地还是集体土地,一审认定涉案土地性质是集体土地,属于认定事实错误。2、涉案的瓦平房是在上诉人房屋后左侧,紧紧依靠上诉人的房屋,不是用来居住的,是用来放置一些杂物,当时办理房屋产权证时,办证工作人员说:不用办理房屋产权证。法律上对简易构建物,并没有要求办理房屋产权证。3、上诉人与被上诉人签订的《合约》是合法有效的,而且也部分已经履行了,并不存在无效的法定情况。上诉人已经支付了对价格,被上诉人应该按照《合约》履行合同义务,被上诉人不履行合同义务,已经构成违约,这样的合同纠纷属于人民法院受理民事诉讼的范围,也属于龙门县人民法院管辖。4、一审法院驳回上诉人的起诉的理由无法令人信服。党中央提出“努力让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义”,要求人民法院为人民,坚持司法为民,改进司法作风,切实解决好老百姓打官司难问题。不要把简单的问题反而搞复杂化,切实解决好老百姓法律问题,维护法律的“公平、公正、正义”。本来是简单的合同纠纷,一审法院却说土地权属性质问题,把简单的问题反而搞复杂化。综上所述事实和理由,一审法院认定的事实不清,证据不足,适用法律错误,希望惠州市中级人民法院依据事实和法律,作出公正的判决,支持上诉人的诉求。
被上诉人罗某在二审中没有到庭，没有发表答辩意见。
本院查明的事实、裁决理由及结果
经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：房屋后左侧瓦平房是否应当交付给上诉人。根据现有的两次《合约》，双方约定了瓦平房在买卖范围内，但是由于没有办理土地使用证和房产权证，依据现有证据无法证明涉案土地的性质、权属关系，以及建筑的合法性，因此应当先由行政主管部门进行处理。一审法院裁定驳回上诉人的起诉，建议其先向行政主管部门申请处理，并无不当。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉不具有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本案二审案件受理费用200元，由本院退回给上诉人潘某、余某。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 郭志文
审 判 员 蓝惠兰
审 判 员 胡 江
二〇一七年四月十二日
法官助理 曾嘉红
书 记 员 刘惠芳