广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终2848号
上诉人（本诉原告、反诉被告）：沈中梅，女，1980年12月25日出生，住湖北省荆州市荆州区。
上诉人（本诉原告、反诉被告）：黄伟，男，汉族，1989年9月28日出生，住广东省东源县。
上诉人（本诉被告、反诉原告）：欧吉昌，男，1948年2月18日出生，住广东省惠州市大亚湾区。
上诉人欧吉昌的委托代理人：骆春声，广东惠泰律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：惠州市喜乐居房地产代理有限公司（以下简称喜乐居公司），住所地：惠州市惠阳区淡水东华大道中6号一楼。
法定代表人：周庆国。
原审第三人：邱国雄，男，汉族，1979年9月6日出生，住广东省惠州市大亚湾区。
委托代理人：骆春声，广东惠泰律师事务所律师。
原审第三人：黄胜光，男，壮族，1973年3月10日出生，住广西扶绥县。
上诉人沈中梅、黄伟因与上诉人欧吉昌、被上诉人惠州市喜乐居房地产代理有限公司等房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初375号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人欧吉昌及原审第三人邱国雄的委托代理人骆春声、上诉人沈中梅、上诉人黄伟、原审第三人黄胜光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人一审诉辩意见
一审原告沈中梅、黄伟诉称：原告于2015年5月21日同第三人邱国雄在惠州市喜乐居公司签署了一份二手房《独立楼买卖三方合同》，约定由原告购买被告欧吉昌名下位于惠州市大亚湾西区上扬石屋村49号一栋独立楼，被告包过户、包按揭贷款。办理房产权证及国有土地使用权证的变更登记所需的一切费用均由被告支付，故涉案房屋的价格比市场价格高许多。合同签订后，原告依约支付了定金和首付款共80万。被告收到原告的定金及首付款后，被告协助原告办理了过户手续，现涉案房产已于2015年8月18日过户到了原告名下，而被告承诺为原告办理按揭贷款却迟迟没有到位，自合同签署至今已8个月，中间原告多次约见被告的代理人邱国雄商谈此事，但未果。原告遂向法院起诉，请求法院依法判令：一、确认原、告双方及喜乐居公司签订的《独立楼买卖三方合同》有效；二、确认被告将涉案房屋过户给原告的行为有效；三、合同继续履行，被告协助原告办理后续银行按揭手续；四、被告向原告返还房产权证、国土权证；五、被告承担诉讼费。
一审被告欧吉昌辩称：一、我方与被告及第三人喜乐居公司签订《独立楼买卖三方合同》是事实，合同中确定的买卖价格，是当事各方根据市场行情、在平等、自愿、协商一致的基础上确定的，并不存在原告所谓的“高出当时的市场价格许多”的情况；而且《独立楼买卖三方合同》签订后，原告并未实际履行合同约定的支付20万元定金和60万元首付款的义务，直到2015年8月7日，原告沈中梅才与其丈夫黄胜光一起作为借款人，以惠阳国用（2013）第0101875“国土证”作抵押、并由原告黄伟作为担保人，向被告邱国雄借款20万元，用于支付首付款。这一事实有《借款合同》为证。但原告沈中梅与其丈夫黄胜光至今未履行《借款合同》约定的还款义务，原告黄伟亦未履行担保义务。二、根据《独立楼买卖三方合同》，原告选择按揭方式支付购房款。为协助原告申请按揭贷款，被告按照按揭贷款银行关于按揭贷款的申请人应将按揭房屋的房地产权证办到按揭申请人的名下才能进行按揭审核的交易习惯、应原告的要求，被告配合原告于2015年8月18日即将涉案房屋的国土证和房产证办到原告名下。但此后因原告个人征信问题，原告未能申请到银行按揭，而原告又无力用其他方式直接支付购房款，至今仍欠被告购房款人民币355万元。在此情形下，被告理所当然不会将涉案房屋交付给原告，也不会将涉案房屋的国土证和房产证交付给原告。三、被告信守契约精神，并未撕毁《独立楼买卖三方合同》，但底线是原告必须支付购房款。四、因喜乐居公司是涉案《独立楼买卖三方合同》的第三方当事人、原告沈中梅的丈夫黄胜光（黄胜光，男，公民身份号码：）是涉案《借款合同》的借款人，因此，本案的处理结果与喜乐居公司和黄胜光有法律上的利害关系，故被告请求法庭依法通知喜乐居公司参加本案的诉讼活动。
一审第三人邱国雄述称：与被告欧吉昌一致。
一审第三人黄胜光述称：与原告一致。
一审第三人喜乐居公司述称：不管双方谁违约，请支付我方的居间报酬。
一审反诉原告欧吉昌诉称：2015年5月21日，反诉人与被反诉人黄伟及被反诉人沈中梅的丈夫黄胜光以及喜乐居公司根据市场行情，在平等、自愿、协商一致的基础上签订了一份《独立楼买卖三方合同》，但《独立楼买卖三方合同》签订后，被反诉人并未按合同的约定履行支付购房款的义务，为维护自己的合法权益，反诉人特对被反诉人提出反诉，请求判令：一、被反诉人立即支付反诉人购房款人民币355万及相应利息（利息以355万元人民币为基数、按人民银行规定的同期同类贷款利率从2015年8月19日计至付清之日止，暂计至反诉之日止的利息为18万元）。二、反诉费用由被反诉人承担。
一审反诉被告沈中梅、黄伟辩称：一、关于《独立楼买卖三方合同》关于定金的约定。在合同的第二条第（二）付款方式部分的第1项里明确写明：签合同时乙方向甲方支付定金人民币贰拾万元整（小写200000元整），该定金作为甲乙双方的买卖承诺。（签订合同当场支付人民币壹拾万元整，剩余壹拾万元整在7天内支付）。从这条的后面括号里补充的部分可以看出明显是对前面部分在实际履行过程中进行的重新约定，是对合同条文规定部分的用实际履行来进行的修正。因此在定金这部分答辩人并没有违约。二、关于《借款合同》。此合同是独立与本《独立楼买卖三方合同》之外的法律关系，与本次诉讼没有关联性，请被答辩人启用其他方式解决纠纷。本次诉讼对此不与讨论。三、关于银行按揭贷款的付款方式。根据《独立楼买卖三方合同》第二条第（一）部分：甲方自愿将上述住宅楼转让给乙方，甲乙双方议定该住宅楼出售价格为人民币肆佰壹拾伍万元整（小写4150000元整），包过户，包按揭贷款到乙方名下，过户房地产权证和国土使用证（含贷款手续费）的所有一切费用均由甲方负责支付（含政府政策变动，税费调整等不可抗力因素在内）。1.本条明确规定了被答辩方的合同义务。2.生活在这个房价暴涨的时代的人都常识性的知道房子过户肯定是需要过户手续费的，办理按揭也不是不需要任何费用的，房子如果不卖出了一个高于市场的价钱，作为一个正常理智的被答辩人是肯定不会接受这些“两包一切”的费用的。3.按揭从申请到审批仅需要30天时间，涉案三方合同是2015年5月21日签订的，涉案房产是2015年8月18日过户的，答辩人起诉是在2016年2月3日，从合同签署的日子算也好，或者是从涉案房产过户的日子开始计算也好到本案起诉的时候都远远超过30天了，甚至是好几个30天了，被答辩人根本就是消极不作为，消极进行合同违约，如果说答辩人征信有问题，那么请被答辩人提出征信有问题的证据，及征信出问题的时间。四、关于反诉要求的一次性355万现金付款。《独立楼买卖三方合同》中并没有规定现金付款和付款期限，只规定了按揭贷款的付款方式，并且按揭贷款还是被被答辩人办理到答辩人名下。因此被答辩方要求的355万现金没有依据，当然其和违约金、利息更是无从谈起。综上所述，被答辩人消极怠于履行合同，很明显就是在反悔《独立楼买卖三方合同》根据合同法及其他相关法规的规定，请法庭做出公正的判决，支持答辩人的合理合法的诉讼请求。
一审查明的案件事实
一审审理查明，2015年5月21日，原告黄伟、原告沈中梅的委托人黄胜光与被告欧吉昌的委托代理人邱国雄在居间人喜乐居公司的促成下签订了《独立楼买卖三方合同》，将被告欧吉昌的房屋卖给原告。合同主要约定：一、房屋情况。被告出售住宅楼的房地产使用权证号为粤房地产权证第××号，国有土地使用权证为：惠湾国用（01）字第132××10100585，房屋位于惠州市大亚湾西区上杨石屋村××49号，建筑面积为1896.23平方米，国有使用证面积205.88平方米。二、付款方式及办理证件程序如下。房款总价为415万元，并由被告欧吉昌包过户，包按揭贷款到原告名下，过户房地产权证和国土使用证（含贷款手续费）的所有一切费用均由被告负责支付。签订合同时，原告须向被告欧吉昌支付定金20万元，该定金作为买卖双方的承诺，签订合同后双方均应积极配合，收集整理各种按揭贷款资料，上报相关银行部门审批，45个工作日内由中介方通知买卖双方最终审批结果。如果审批未通过，被告欧吉昌退还原告所交定金，本合同终止。如审批通过，原告在房产局签名过户时向被告支付人民币60万元作为首付款，第二笔款项280万元由银行直接放款。银行贷款审批确认后，原被告双方须于10个工作日内完成该房产的过户手续。因原告资金周转原因，故双方友好协商，剩余房款55万元，被告自愿以借款方式借予原告，具体偿还方式及期限为：该笔借款以银行贷款利率为基准以等额本金方式按月偿还，期限为2年。三、违约责任：1.如果被告在收取定金后不依照本合同条款进行的，则视为被告中途毁约处理，本合同即告解约，被告退还原告双倍定金，被告还应赔偿原告在本次过户该房地产过程中的经济损失，另外被告支付经纪方人民币15万元作为违约金。2.如果原告不依照合同条款进行的，则视为原告中途悔约处理，本合同即告解约，原告已付的定金将由被告没收，原告还应赔偿被告在本次过户该房地产过程中的经济损失，另外原告支付经纪方人民币15万元作为违约金。合同由邱国雄、黄伟、黄胜光以及第三人喜乐居公司的职员周素、胡根泉胡某签名盖章。合同签订后，原告黄伟于2015年5月21日通过中国建设银行向邱国雄账号为52×××91转账10万元用于支付购房定金。2015年8月7日，原告黄伟向被告欧吉昌账号为62×××82转账43万元用于支付首期款，2015年8月31日，黄伟又向欧吉昌该账号转账27万元用于支付购房首期款。因原告沈中梅个人信用报告显示5年内均有逾期还款的情况，征信存在一定问题，导致其余房款280万元无法通过按揭贷款的方式支付，原告沈中梅、黄伟又无法通过其他方式支付剩余房款，双方遂酿成纠纷。
另查明一：2015年8月7日，被告欧吉昌在惠州市惠州公证处办理了公证委托书，委托第三人邱国雄将欧吉昌名下位于惠州市大亚湾西区上杨石屋村××49号房转让出去，并由邱国雄代为办理转让该房所有的手续。
另查明二：2015年9月14日，第三人邱国雄将涉案房屋的产权过户至沈中梅、黄伟的名下，房产权证号为粤房地权证惠州字第××、33××29号。2015年11月12日，第三人邱国雄将涉案房屋的国有土地使用权过户至黄伟、沈中梅名下，国有土地使用权证为：惠湾国用（2015）第132××10100951号。
另查明三：原告沈中梅、黄伟支付首期购房款中的20万元，是以原告沈中梅、第三人黄胜光作为借款人、黄伟作为担保人，用张少方名下位于惠阳区淡水草洋李屋国有土地使用权证号为惠阳国用（2013）第01××01875号作为抵押，向第三人邱国雄所借。
以上事实有原告提供的身份证复印件、独立楼买卖三方合同、房产权证、涉案房产买卖的资金流水、被告提供的独立楼买卖三方合同、国有土地使用权证、房地产权证、（2015）粤惠惠州第00××7988号公证书、借款合同书、（2013）粤惠大亚湾第004094号公证书、（2013）粤惠大亚湾第004243号公证书、惠阳国用（2013）第01××＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋601875号国有土地使用权及原、被告、第三人的庭审陈述等证据在卷证实，予以认定。
一审判决理由和结果
一审认为：第三人邱国雄系被告欧吉昌的委托人，邱国雄代理被告欧吉昌与原告黄伟、第三人黄胜光及第三人喜乐居公司签订的《独立楼买卖三方合同》属于有权代理，三方签订的房屋买卖合同，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且涉案房屋已变更登记到两原告名下，故原告主张确认《独立楼买卖三方合同》和过户行为合法有效的请求，已经实现，无须通过司法行为进行确认。
（一）关于继续履行合同的问题。本案中，被告欧吉昌已经按照合同的约定将涉案的房产权证及国有土地使用权过户至原告沈中梅、黄伟的名下，合同中虽然约定银行按揭由被告负责，应理解为办理按揭程序由被告负责，具体能否通过审批，被告无法左右，被告协助原告沈中梅、黄伟向银行提交了按揭贷款所需的资料并向银行申请按揭贷款，因原告沈中梅个人信用报告显示5年内均有逾期还款的情况，原告沈中梅的征信存在问题，银行审批不通过，无法通过银行按揭贷款的方式支付剩余购房款系原告自身的原因造成，导致被告无法履行合同，办理银行按揭贷款事宜，故原告主张要求被告继续协助原告办理银行按揭的诉讼请求，本院不予支持。
（二）关于支付剩余购房款及利息的问题。被告将涉案房屋过户给原告沈中梅、黄伟，已经履行了合同的义务，按照合同的约定，原告沈中梅、黄伟应当向欧吉昌支付剩余房款，故反诉原告欧吉昌主张反诉被告沈中梅、黄伟支付剩余购房款的诉讼请求，有事实和法律的依据，本院予以支持。
被告认为原告支付的购房款80万元中，有20万元系沈中梅、黄胜光向第三人邱国雄所借并用于支付首付款，实际支付的购房款应是60万元，因该20万元所涉及的法律关系属于民间借贷合同关系，与本案房屋买卖合同关系不属于同一个法律关系，第三人邱国雄可另行主张，故原告实际支付房款为80万元，尚欠房款应为335万元，反诉原告欧吉昌主张剩余购房款为335万元的诉讼请求，本院予以支持。但335万元房款中，其中55万元约定以银行贷款利率为基准，在两年内按月偿还，从被告办理变更登记之日起计算，即2015年11月12日。合同没有约定280万元房款支付的时间，对逾期利息应从主张之日起计算，即自2016年4月1日反诉原告提起反诉之日起计算，计算标准参照中国人民银行同期同类贷款利率计付。同时，被告欧吉昌应当将涉案房屋交付给原告沈中梅、黄伟占有、使用，并将涉案房产权证、国有土地使用权证返还给原告。
（三）关于居间报酬数额和负担问题。本案中，合同双方已履行合同，不存在单方毁约的行为，合同第五条约定第三人喜乐居公司的报酬是由违约方支付，但没有约定合同在双方均不违约的情形下居间报酬的支付方式，事后也未达成补充协议，参照合同约定违约方需支付经纪方15万元违约金的约定，认定居间报酬为15万元，由原、被告双方平均负担。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、六十一条、第一百零七条、一百零九条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告欧吉昌自本判决发生法律效力之日起30日内将涉案房屋的房产权证、国土权证返还给原告黄伟、沈中梅；
二、反诉被告黄伟、沈中梅自本判决发生法律效力之日起向反诉原告欧吉昌支付剩余购房款335万元及利息（其中280万元自本判决发生法律效力之日起30日内付清，利息以280万元为基数从2016年4月1日起按照中国人民银行同期同款贷款利率计付至完清此款止；55万元自本判决生效后按月支付，利息从2015年11月12日计至付完清此款止）；
三、原告黄伟、沈中梅和被告欧吉昌自本判决生效之日起30天内向第三人惠州市喜乐居房地产代理有限公司支付居间报酬15万元（其中黄伟、沈中梅共同支付7.5万元，欧吉昌支付7.5万元）；
四、驳回原告沈中梅、黄伟其他的诉讼请求；
五、驳回反诉原告欧吉昌其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费100元，反诉费18320元、反诉保全费5000元，由原告沈中梅、黄伟负担23320元，被告负担100元，本诉费已由原告预交，反诉费和反诉保全费已由反诉原告预交。
二审诉辩主张
宣判后，上诉人沈中梅、黄伟不服向本院提出上诉称：1、判令原审被告返还房屋所有证件，剩余房款按照2年同期银行利率分期支付；2、取消原审被告无理主张的房屋尾款335万产生的至今的利息；3、因房屋买卖产生的喜乐居居间服务费15万由原审被告承担；4、一审及二审诉讼费均由原审被告承担。事实与理由：2015年5月21日，被告与原告及中介方喜乐居地产，自愿签订了《独立楼买卖三方合同》，合同约定由被告代原告办理房屋过户及银行按揭抵押全部必要手续，原告只需配合即可，如若银行按揭批复可贷，合同继续履行，否则互不违约退还订金终止合同。原告在被告按揭代理人胡根泉胡某通知后因未得到喜乐居居间方通知，原告致电喜乐居代理人周素确定过户通知，因当时通知时间突然，原告沈中梅及其丈夫当时正在广西处理家务，第二天即赶赴惠州配合被告代理人通知的所有手续，因时间仓促原告首付还差20万并未完全凑齐，却得到喜乐居代理周素来电催促需尽快交齐首付，否则可能导致违约，定金不能退还并需支付违约金，原告在时间紧急情况下，2015年8月7日无奈与被告邱国雄代理人胡根泉胡某借了利息为五分的高息借款，被告在收齐全部首付款后却未尽快办理过户，乃至2015年8月18日原告才被迫催促被告办理过户并于当天办理过户手续。原告在付齐全部首付款并需承担20万五分高息借款的过程中煎熬难耐，被告却不积极履行过户义务，原告才多次催促被告，如今被告却诉说是原告催促被告过户才导致当时急促过户，实在是狡辩万分，根据双方签订的独立楼买卖三方合同第二条第二款第二节明确说明，如果审核不通过，甲方退还乙方所交定金，本合同终止，被告却在明知贷款可能不通过并已明确知晓原告当时首付未凑齐情况下五分高息借款给原告，仍然坚持过户，也许是卖房心切，也许有其他原因不得而知，但确确是被告的鲁莽过户行为才导致今天的困局。原告一直严格按照合同履行自己的权利与义务，在签订合同当天原告已告知被告无力全款付清房款必须要申请房屋按揭才能及时支付，合同也已明确说明，被告在自己操控整个按揭流程不知是否有意在明知按揭不能通过的情况下执意要求过户以达到让原告被迫一次性支付房屋所有尾款或者试图通过诡辩来让原告在积极履行合同的情况下却还是违约的用心，以达到收取高额订金及违约金的目的。此前被告种种行为实在让原告心寒，故诉求法院判令被告继续按合同履行，交付房屋所有证件，并交付房屋，剩余尾款按照两年银行同期利率分期支付。在房屋过户完毕后，被告并未实际交付房屋使用权，以致高额租金损失。亦未交还不动产所有证，合同并未完全履行完毕，却要求原告支付房屋过户后未收到的尾款的利息是相当不合理的，请求取消被告过户完毕至完全交付房屋前的利息主张。根据双方签订的《独立楼买卖合同》第二条第一款，甲乙双方议定由卖方包过户包按揭到买方并由卖方承担所有一切费用，喜乐居居间服务费已包含在总房价415万内，所以此笔居间费用理应由被告承担。原告一直以来都是遵纪守法，买此独立楼包含了两家人的共同理想，未曾想到事情会到今天这样的困局，原告家庭也因为此事遭遇不小风波，就因为这事拖延至今，无心工作，事业衰落，精神遭遇不小创伤。请求法院批准原告的前诉请求。
上诉人欧吉昌庭审时口头答辩称：原审原告并未严格积极履行合同，因合同约定第二条第二款，签订合同同时支付20万，但是合同签订后只支付了10万，2015年8月7日以借款方式才支付剩余的10万定金，导致纠纷发生的根本原因是原审原告个人的信用问题，无法满足银行的贷款条件，责任在原审原告。
上诉人欧吉昌不服向本院提出上诉称：1、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初375号民事判决（以下简称一审判决）第二判项括号内之“55万元自本判决生效后按月支付，利息从2015年11月12日计至付完清此款止”，改判为：“55万元自本判决发生法律效力之日起30日内付清，利息以55万元为基数从2015年11月12日计至还清此款之日止”。2、撤销“一审判决”第三判项。理由如下：一、原审法院在一审的庭审中已经得到被上诉人沈中梅和黄伟的当庭确认：如果无法获得银行按揭贷款，被上诉人沈中梅和黄伟是没有履行涉案合同的能力的。且原审法院也已查明：被上诉人沈中梅因个人征信存在问题，是无法获得银行按揭贷款的，而这一事实正是酿成涉案纠纷的原因。一审法院也正是基于前述事实，才判决改变了涉案合同约定的付款方式的。但“一审判决”并没有采取彻底解决涉案纠纷的处理方式，既没有依据被上诉人没有履行合同能力的基本事实判决解除涉案合同；也没有对合同的付款方式采取同样的方式予以改变，而是简单地采用“头疼医头、脚疼医脚”的方式进行“混改”，其结果是出现涉案纠纷“官了纠纷未了”的状况一一既然被上诉人没有履行涉案合同的能力，判决生效后，上诉人的债权只能是通过拍卖涉案的房屋才能实现；但如按“一审判决”，即使涉案房屋被成功拍卖，上诉人的其中55万元房款及相应利息还是无法收取，而只能在两年内按月向法院申请强制执行！显然，这样的结果是悖于法理的！二、“一审判决”第三判项没有合同依据、事实依据和法律依据。理由如下：1、涉案的《独立楼买卖三方合同》中，并没有关于居间报酬的约定。原审第三人惠州市喜乐居房地产代理有限公司要求支付居间报酬，是没有合同依据的。2、退一万步，假设原审第三人惠州市喜乐居房地产代理有限公司有主张居间报酬的合同依据，那么，原审第三人惠州市喜乐居房地产代理有限公司的权利主张是否应予支持，也应视其主张居间报酬的条件是否成就而定。而根据涉案《独立楼买卖三方合同》第二条第（二）款的约定，原审第三人并没有履行中介义务，因为没有证据显示原审第三人惠州市喜乐居房地产代理有限公司有在“45个工作日内（将涉案银行按揭贷款的审批结果）通知买卖双方最终结果”的事实存在，因此，原审第三人惠州市喜乐居房地产代理有限公司主张居间报酬的条件并未成就。3、涉案房屋买卖的中介服务并没有完成。涉案《独立楼买卖三方合同》签订后，买方没有达成获得银行按揭贷款用于支付涉案房款的目的；卖方没有收到转让价款。因此，第三人惠州市喜乐居房地产代理有限公司并没有完成中介服务，不应当获取居间报酬。4、第三人惠州市喜乐居房地产代理有限公司依据涉案《独立楼买卖三方合同》第五条主张的15万元违约金，不属居间报酬范畴，不能作为原审第三人惠州市喜乐居房地产代理有限公司主张居间报酬的依据。
被上诉人惠州市喜乐居房地产代理有限公司未到庭参加诉讼，也未委托代理人参加诉讼，同时也没有提交书面的答辩意见。
二审查明的事实
二审查明：2015年5月21日，上诉人黄伟作为买方（乙方）、上诉人欧吉昌作为卖方（甲方），惠州市喜乐居房地产代理有限公司作为中介方，三方共同签订了一份《独立楼买卖三方合同》，合同约定甲方出售给乙方位于惠州市大亚湾西区上扬石屋村49号的住宅楼。合同第二条付款方式及办理证件程序如下：（一）甲方自愿将上述住宅楼转让给乙方，甲乙双方议定该住宅楼出售价为人民币415万元，包过户，包按揭贷款到乙方名下，过户房地产权证和国土使用证（含贷款手续费）的所有一切费用均由甲方负责支付（含政策变动、税费调整等不可抗力因素在内）。（二）付款方式为银行按揭贷款，1.签合同时乙方向甲方支付定金人民币20万元，该定金作为甲乙双方的买卖承诺。（签订合同当场支付人民币10万元，剩余10万元整在7天内支付）。2.签订合同后买卖双方应积极配合，收集整理各种按揭贷款材料，上报相关银行部门审批（甲乙双方均不得借故拖延，否则均视为违约）。45个工作日内由中介方通知买卖双方最终审批结果。如果审批未通过，甲方退还乙方所交定金，本合同终止。3.如审批通过，乙方在房产局签名过户时向甲方支付人民币60万元整，作为首付款。第二笔款项人民币280万元，由银行直接放款（具体金额以银行放贷款为准多退少补）。银行贷款审批确认后，甲乙双方须于10个工作日内完成该房产签名过户手续。4.因买方资金周转原因，买卖双方友好协商，剩余楼款55万元，卖方自愿以借款方式借予买方，具体偿还方式及期限为：该笔借款以银行贷款利率为基准，以等额本金方式按月偿还，期限为两年（具体借款金额随银行批复贷款金额变化而变化）。合同第四条权利义务约定：……3.该住宅楼本次过户所产生的费用按相关部门规定收取，若出现本合同签订后政府或相关部门出台新规定的费用，费用增加部分则由买方按新规定自行负责。4.如因为不可抗拒因素或国家政策部门停办导致不能正常过户或者乙方个人原因导致银行按揭审批不通过，甲方全额退还定金和已交的购房款，不作赔偿。第五条违约责任约定：1.如果卖方在收取定金后不依照本合同条款进行的，则视卖方中途悔约处理，本合同即告解约，卖方退还买方双倍定金卖方还应赔偿买方在本次过户该房地产过程中的经济损失，另外卖方支付经纪方人民币15万元作为违约金。2.如果买方不依照本合同条款进行的，则视买方中途悔约处理，本合同即告解约，买方已付定金将由卖方没收，买方还应赔偿卖方在本次过户该房地产过程中的经济损失，另外买方须支付经纪方人民币15万元作为违约金。上述合同甲方处由卖方委托代理人邱国雄签名，买方处由黄伟、黄胜光签名。中介方喜乐居公司盖章，并有周素、胡根泉胡某的签名。合同签订后，上诉人黄伟于2015年5月21日转账10万元给邱国雄用于支付定金。2015年8月7日转账43万元给欧吉昌用于支付首期款，2015年8月31日，黄伟再次转账27万元给欧吉昌用于支付首期款。2015年8月7日，上诉人欧吉昌在惠州公证处办理了公证委托书，委托邱国雄将欧吉昌名下的涉案房屋转让出去，并由邱国雄代为办理转让该房所有的手续。2015年9月14日，邱国雄将涉案房屋的产权过户至沈中梅、黄伟名下。2015年11月12日，邱国雄将涉案房屋土地使用权过户至黄伟、沈中梅名下。至今为止，上诉人黄伟、沈中梅除支付80万元外，一直未支付余款。对于贷款问题，上诉人欧吉昌一方认可由卖方负责递交按揭贷款资料，他们也到各个银行去办理过，但银行都认为是由于黄伟、沈中梅征信有问题，无法贷款。根据上诉人黄伟、沈中梅一审提交的个人信用报告，黄伟的信用卡在最近5年内有1个月处于逾期状态。沈中梅也存在贷款逾期和贷记卡逾期的情况。但黄伟、沈中梅认为其在合同约定的期间内征信并无问题，对其办理贷款并无影响。对于为何在无法办理银行贷款的情况下，为什么还继续交付首付款及办理过户手续问题，原告称是被告方按揭代理人胡根泉胡某通知其交首付款，被告否认胡根泉胡某是其方代表，称胡根泉胡某是中介。被告认可2015年8月7日是中介方通知去办理过户登记的手续。
裁判理由及结果
本院认为：原审原告与原审被告及中介机构签订的《独立楼买卖三方合同》没有违反法律禁止性规定，应认定为有效合同。根据双方的诉辩主张，本案争议主要包括以下三个问题。一、中介费应否在本案中处理；二、合同应否继续履行。三、合同继续履行时，房款应如何支付。对于中介费的处理问题，由于三方合同明确约定付款方式为银行按揭贷款，并约定在签订合同后买卖双方应积极配合，收集整理各种按揭贷款材料，上报有关银行部门审批。45个工作日内由中介方通知买卖双方最终审批结果。如果审批未通过，甲方退还乙方所交定金，本合同终止。但从买卖双方陈述的履行情况看，在未能取得银行贷款审批的情况下，中介方不是按合同约定将审批结果告知双方以终止合同，而是通知原告交首付款及通知双方办理过户手续，才导致了房屋过户了而大部分房款未能支付并最终致本案争议的发生。其次三方合同也未明确约定中介费多少，仅约定了一方违约时违约方应支付多少违约金给经纪方，违约金是否属于居间报酬当事人之间有争议，此外，一审中中介公司喜乐居公司作为第三人虽在庭审时作了“不管谁违约，请支付我方的居间报酬”的陈述，但未向法院提交诉状及交纳受理费，庭审中各方也未针对居间报酬问题进行抗辩和举证质证，综合以上几点，一审将居间报酬问题在本案中进行实体处理程序不当，应予以纠正。喜乐居公司如要求支付居间报酬，可另行向一审原、被告主张。对于合同应否继续履行问题，由于本案房屋已过户登记到原审原告名下，而原审原告亦坚决要求继续履行合同，故合同应继续履行为宜。对于合同应如何继续履行问题，根据一审的庭审，原审被告认可由其负责递交贷款资料，其曾到多个银行去办理，但都因原告方征信问题，未能通过银行按揭审批，原告虽不认可签订合同时有征信问题，但根据原告提供的信用报告，原告目前确实存在征信问题，为此，原告一审要求被告继续协助办理后续银行按揭手续，一审不予支持正确。在未能办理银行按揭的情况下，原告要求继续履行合同，应向被告支付剩余的购房款335万元。双方合同约定由银行放贷280万元，剩余房款55万元卖方自愿借予买方，借款期限2年，以银行贷款利率为基准，以等额本金方式按月偿还。同时还约定具体借款金额随银行批复贷款金额变化而变化，原审原告二审时以该条款要求剩余的全部房款按照2年同期银行利率分期支付，由于原审原告目前确实存在征信问题，不具备办理贷款的条件，而非贷款数额因银行审批有所减少，故原审原告要求适用该条款将全部剩余款项按2年分期付款不符合合同约定，一审判决原告一次性支付原约定按揭贷款的280万元并支付相应利息并无不当。对于剩余的55万元，双方应按合同约定履行。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初375号民事判决第一、二、四、五项；
二、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初375号民事判决第三项。
本案二审受理费9683元由上诉人沈中梅、黄伟负担383元，由上诉人欧吉昌负担9300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 志 文
审 判 员 蓝 惠 兰
代理审判员 胡 江
二〇一六年十一月二十五日
法官 助理 兼书记员唐栩权
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。