广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤51民终304号
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏庆昭，男，1965年5月4日出生，汉族，住潮州市潮安区。
委托代理人：陈希光，广东阳天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：苏庆潮，男，1976年10月31日出生，汉族，住潮州市潮安区。
委托代理人：许业俊，广东阳天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：易洪波，男，1990年5月18日出生，汉族，住江西省丰城市。
委托代理人：杨楚程，广东典元律师事务所律师。
上诉人苏庆昭、苏庆潮因与被上诉人易洪波房屋租赁合同纠纷纠纷一案，不服广东省潮州市潮安区人民法院（2015）潮安法民一初字第684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人苏庆昭的诉讼代理人陈希光、上诉人苏庆潮的诉讼代理人许业俊、被上诉人易洪波及委托诉讼代理人杨楚程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏庆昭上诉请求：一、撤销原审判决。二、判决易洪波履行《楼房租赁协议书》并驳回易洪波的所有诉讼请求或者裁定发回重审。事实和理由：一、本案的《楼房租赁协议书》合法有效，被上诉人应当继续履行协议。本案所涉租赁楼房的建设得到建设规划部门的许可，建筑许可证列潮建委村字第021号，原审法院对事实未予查明，租赁楼房是合法建筑，原审法院认定《楼房粗赁协议书》无效是错误的。二、若《楼房租赁协议书》应认定无效，原判决也存在错误。首先，在签订协议之日，楼房及铺面已移交给被上诉人，若认定协议书无效，易洪波应将楼房及铺面移交还上诉人。其次，若房屋租赁合同无效，被上诉人应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，占有使用费应从2015年3月1日起计至被上诉人交还楼房之日止。再次，被上诉人未经许可对擅自改建、拆除租赁房屋墙体等，应当予以恢复原状或者承担恢复原状的费用。三、苏庆潮出具的欠条依法应认定无效。苏庆潮不是合同当事人，其出具欠条的行为未经上诉人授权，欠条无效；另外，欠条是受胁逼书写的。欠条无效，没有法律约束力，原审法院判决苏庆潮赔偿42000元是错误的。综上所述，原审法院认定事实不清，判决错误，应予改判或发回重审。
庭审中上诉人苏庆昭补充陈述：涉案房屋在2016年7月底已被拆除，若认定房屋租赁协议书无效，依据《最高法院关于审理城镇租赁合同纠纷具体应用法律若干解释》第五条的规定，租赁合同无效当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持的规定，被上诉人应承担11个月的占用费用，11个月的费用是68750元，参照租金标准进行计算，每月6250元。若法院认定租赁合同有效，因涉案房屋已拆除，合同终止，被上诉人也应支付11个月的租金68750元。
上诉人苏庆潮上诉请求：一、撤销原审判决。二、驳回易洪波的诉讼请求或者裁定发回重审。事实和理由：上诉人苏庆潮出具的欠条依法应认定无效。上诉人苏庆潮不是合同当事人，其出具欠条的行为未经上诉人授权，欠条无效；另外，欠条是受胁逼书写的，当时有报警。欠条无效，没有法律约束力，原审法院判决苏庆潮赔偿42000元是错误的，被上诉人的诉讼请求应予驳回。
易洪波辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理得当，请二审法院予以维持。上诉人苏庆昭的补充上诉理由不成立，无效合同是自始无效的，上诉人与被上诉人签订合同后，被上诉人实际并未使用涉案房屋，所以上诉人主张被上诉人承担房屋占用费是没有依据的。
易洪波向一审法院起诉请求：判令二被告连带偿还原告租金及损失人民币127000元及该款自起诉之日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。苏庆昭反诉请求判令易洪波履行《楼房租赁协议书》。诉讼过程中，法院就易洪波与苏庆潮以苏庆昭名义所签的《楼房租赁协议书》效力进行释明之后，易洪波变更诉讼请求：要求被告赔偿原告的损失（包括租金75000元、押金10000元、赔偿款20000元及150000元左右的装修损失）共255000元。苏庆昭表示不变更反诉请求。
一审法院认定事实：2015年9月1日，被告苏庆潮以被告苏庆昭为出租人并以其名义与原告签订《楼房租赁协议书》三份，原告持二间店铺及二、三楼分别租赁的《楼房租赁协议书》二份，被告持二间店铺与二、三楼一并租赁的《楼房租赁协议书》一份，将上述楼房（位于安揭公路后陇西西溪旁）中的二间店铺及二、三楼的出租给原告使用，约定：租期自2016年3月1日起至2026年3月1日止；前五年每年租金人民币75000元，后五年每年租金人民币90000元，每年租金应提前一个月交付；合同还对其它相关事项进行了约定。同日，被告苏庆潮收取了原告的租金人民币75000元及押金人民币10000元，并以被告苏庆昭的名义出具收据交原告存执。收款当晚将向原告收取的租金人民币75000元及押金人民币10000元交给被告（反诉原告）苏庆昭。同日，被告苏庆潮以被告苏庆昭的名义将出租铺面及房屋移交原告进行装修使用。原告已对涉案楼房的部分墙体进行拆除重砌。
一审法院另查明：至法庭辩论终结前，原、被告均未能提供证据证明涉案楼房的建设已取得建设工程规划许可证或者经行政主管部门批准建设。原告尚未将涉案楼房交还二被告管理使用。
一审法院又查明：1985年9月10日，苏廷鑫向西和乡人民政府（即现在的潮州市潮安区凤塘镇西和村民委员会）购买涉案楼房项下的宅基地七间，面积为0.378亩。
一审法院再查明：2015年7月22日，被告苏庆潮出具《欠条》给原告，该《欠条》载明：“因租房纠纷解除合同，赔偿及退租金共人民币127000元，于2015年9月22日至2015年10月1日前付清款项，逾期不还滞纳金按日总金额10%计算。欠款人：苏庆潮2015年7月22日”。
一审法院认为，至法庭辩论终结前，原、被告均未能提供证据证明涉案房屋的建设已取得建设工程规划许可证或者经行政主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建没的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，上述《楼房租赁协议书》应认定为无效合同。反诉原告（被告）苏庆昭要求反诉被告（原告）易洪波继续履行《楼房租赁协议书》，缺乏依据，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告苏庆昭应当将租金及押金共人民币85000元返还原告。对原告提出的二被告支付赔偿款20000元及装修损失150000元的请求，因原告未能提供相关证据予以证明，法院不予支持。
对于被告苏庆潮出具的《欠条》所约定的内容是否对被告苏庆昭具有约束力的问题，被告苏庆潮不是上述《楼房租赁协议书》的当事人，其向原告承诺解除合同、赔偿及退租金等涉及合同处分的事项，属无权处分，事后又没有得到被告苏庆昭的追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，该《欠条》所约定的内容对被告苏庆昭没有法律约束力，被告苏庆潮擅自与原告协商解除合同并赔偿原告损失人民币42000元（127000元-85000元）的责任应由被告苏庆潮自行承担。因此，对于原告要求被告苏庆昭、苏庆潮承担连带清偿责任的主张，法院不予支持。对被告苏庆潮提出的该《欠条》不是其真实意思、是在原告的胁迫写出的答辩意见，因被告苏庆潮未能提供相应证据予以证明，原告又予以否认，法院不予采信。据此，原审法院《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决如下：一、被告苏庆昭应于本判决发生法律效力之日起十日内将租金及押金共人民币85000元返还原告易洪波。二、被告苏庆潮应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告易洪波的经济损失人民币42000元。三、驳回原告易洪波的其它诉讼请求。四、驳回反诉原告苏庆昭的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2840元，由原告易洪波和被告苏庆昭各负担一半人民币1420元。
本院二审期间，上诉人苏庆昭提供（凤村建）潮建委村字第021号《村镇建筑许可证》复印件一份一页，拟证明涉案房屋是合法建筑。本院组织各方当事人进行了质证。本院认定如下：该《村镇建筑许可证》记载的施工地点、工程名称、建筑层数及建筑面积等情况与涉案房屋实际情况不一致，上诉人苏庆昭提供的该份证据与其待证事实不存在关联性，不予采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，苏庆潮出具欠条给易洪波的日期为2015年9月22日，《欠条》中载明的落款日期也为“2015年9月22日”。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见分析，本案争议的焦点问题：一审判决认定涉案房屋租赁合同无效是否正确；上诉人苏庆潮出具的欠条性质如何认定。
关于本案合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建没的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案两上诉人与被上诉人均未能提供证据证明涉案房屋建设取得上述规定相关证件，原审法院认定涉案《楼房租赁协议书》无效，并无不当，本院予以确认。上诉人苏庆昭上诉请求被上诉人易洪波继续履行合同于法无据，本院予以驳回。
关于上诉人苏庆潮出具的欠条性质如何认定的问题。欠条系苏庆潮因前代苏庆昭签订的《楼房租赁协议书》与易洪波产生纠纷之后所出具的。从欠条内容看，该欠条可视为合同双方当事人在合同履行过程中对解决合同争议的约定条款。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”的规定，该欠条的效力应当予以确认。苏庆潮上诉陈述系受到胁迫写下欠条，但其无法提供相应的证据予以证明，本院对其陈述不予采信。另，苏庆昭上诉否认其授权苏庆潮向易洪波出具上述欠条，苏庆潮也上诉主张其未经苏庆昭授权、且非合同当事人，欠条应认定为无效。经查，上诉人苏庆潮以苏庆昭的名义与被上诉人易洪波签订《楼房租赁协议书》、代为收取租金及出具收款收据，并由苏庆潮以苏庆昭名义将涉案房屋交付易洪波使用，苏庆潮上述行为足以使被上诉人易洪波相信其出具欠条的行为系代表苏庆昭所为。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，苏庆潮出具欠条的行为应认定为有效代理行为，故苏庆昭应对苏庆潮出具欠条的行为承担民事责任。上诉人苏庆昭、苏庆潮关于欠条无效的上诉理由不能成立。苏庆昭应当向易洪波支付包括租金、押金、经济损失等共计人民币127000元。关于苏庆昭请求易洪波支付房屋占用费问题，原审苏庆昭经法院释明，并未提出诉讼主张，本院对苏庆昭该上诉请求不予审理。
综上所述，上诉人苏庆昭、苏庆潮的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本正确，但认定苏庆潮出具欠条为无权代理行为有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持潮州市潮安区人民法院（2015）潮安法民一初字第684号民事判决第四项。
二、撤销潮州市潮安区人民法院（2015）潮安法民一初字第684号民事判决第一、二、三项。
三、苏庆昭应于本判决发生法律效力之日起十日内向易洪波支付租金、押金、经济损失等共计人民币127000元。
四、驳回易洪波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费人民币2840元，由易洪波和苏庆昭各负担一半人民币1420元。反诉费人民币1420元，由苏庆昭负担。二审案件受理费人民币2840元，由上诉人苏庆昭负担1990元，由上诉人苏庆潮负担850元。
本判决为终审判决。
审 判 长 康森炎
代理审判员 李奕毅
代理审判员 冯泽冰
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 杨国瑜
第-10-页共10页