新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第1334号
上诉人（原审被告、反诉原告）：乌鲁木齐市公安消防支队。
法定代表人：李寰，该支队支队长。
委托代理人：韩超，该支队大队长。
委托代理人：李泳霄，新疆盛业（乌鲁木齐）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆蓝天鑫源商贸有限公司。
法定代表人：贺渝海，该公司董事长。
委托代理人：马榕，新疆鼎信旭业律师事务所律师。
委托代理人：王欢欢，新疆鼎信旭业律师事务所实习律师。
上诉人乌鲁木齐市公安消防支队（以下简称市公安消防支队）因租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2014）天民三初字第532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月8日公开开庭进行了审理。上诉人市公安消防支队的委托代理人韩超、李泳霄，被上诉人新疆蓝天鑫源商贸有限公司（以下简称蓝天鑫源公司）的委托代理人马榕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年1月1日，市公安消防支队与蓝天鑫源公司的前身新疆蓝天海鲜大饭店饮食文化有限公司签订《武警部队房地产租赁合同》，约定：“甲方（市公安消防支队）将坐落在乌鲁木齐市天山区新华北路190号的房屋（1-6层）租赁给乙方（蓝天鑫源公司）使用，租赁用途为餐饮，租赁期限自2010年1月1日至2017年12月31日；年租金为1700000元，按半年结算，付款方式为支票......第八条（五）乙方不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经武警部队基建营房部门审核同意；乙方有违反合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付50000元作为违约金；乙方逾期缴纳房地产租金及有关费用的，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同并收回本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得搬走，逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费；乙方应于每年的1月1日和6月20日缴纳房租，逾期两个月不缴纳房租的，甲方有权解除合同”。合同签订后，蓝天鑫源公司如约按期缴纳租金至2013年6月30日。2013年11月25日，蓝天鑫源公司向市公安消防支队缴纳2013年7月1日至2013年12月31日期间的租金850000元。因蓝天鑫源公司未能按约缴纳2014年上半年租金，市公安消防支队于2014年5月21日向蓝天鑫源公司送达《解除合同通知函》一份，载明：“（1）乙方应予每年的一月一日和六月二十日交纳房租，但本应于2014年1月1日缴纳的房屋租金截止今日仍未缴纳；（2）......乙方（蓝天鑫源公司）将消防大厦部分楼层及门面分别转租给中国银行新华北路支行、天山区俊小司发艺店、天山区大洞天餐厅、瑞思学科英语学校、神华国华能源投资有限公司新疆分公司，上述转租情况均未经甲方基建营房部门审核同意；（3）乙方同时违反了其他多项合同约定.....甲方（市公安消防支队）做出如下决定：1、解除双方签订的《武警部队房地产租赁合同》；2、乙方在收到本通知书30日内，自行前往甲方办理房屋交接及结算事宜；3、若乙方未在上述期间来甲方办理交接及结算事宜，甲方保留执行合同第十一条第二款的权利，同时甲方保留通过法律手段实现及向乙方要求赔偿甲方因上述原因造成的一切损失”。蓝天鑫源公司收到《解除合同通知函》后于2014年6月3日向市公安消防支队缴纳上半年租金850000元，市公安消防支队出具了收据。2014年6月17日，蓝天鑫源公司向市公安消防支队帐户汇款缴纳2014年7月1日至12月31日期间的租金850000元。2014年8月14日，蓝天鑫源公司诉至原审法院，提出上述诉讼请求，原审庭审中，市公安消防支队提出反诉请求。审理中查明，在市公安消防支队签订合同之前，蓝天鑫源公司已将消防大厦临街一楼租赁给中国银行新疆维吾尔自治区分行使用；于2009年8月31日将消防大厦一楼左大厅租赁给司俊涛用于经营“小司发艺”；2011年10月1日，蓝天鑫源公司又以承包形式将消防大厦2、3、4、5层承包给杨伟东经营餐饮；2013年9月1日，蓝天鑫源公司将所承租的六层出租给国华（和硕）新能源有限公司租赁使用，以上租赁形式维持至今。
原审法院认为：市公安消防支队签订的《武警部队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方应严格依约履行。一、对于市公安消防支队提出蓝天鑫源公司未经同意擅自转租，合同已经解除的主张，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案在审理中查明，市公安消防支队在签订合同前，蓝天鑫源公司已将消防大厦临街一楼租赁给中国银行新疆维吾尔自治区分行使用；签订合同后，蓝天鑫源公司分别将其承租的消防大厦其余部分分别租赁给案外人使用至今，消防大厦的第九至十三层由市公安消防支队租赁他人使用，第十四层由市公安消防支队自行使用。消防大厦紧邻市公安消防支队，且多层被转租长达数年，对其转租行为，市公安消防支队作为出租人应当明知且未提出异议，次承租人也已将房屋装修经营，应视为市公安消防支队对蓝天鑫源公司转租行为的同意。二、对于市公安消防支队提出蓝天鑫源公司迟延缴纳租金，合同亦应当解除的主张，原审法院认为，应当以违约行为是否阻碍了租赁合同目的的实现，来判定是否导致合同解除，蓝天鑫源公司在履行合同中，履行了支付租金的主要义务，其已将租金缴纳至2014年12月31日，虽然蓝天鑫源公司存在未能如期缴纳租金的违约行为，但该行为并没有导致市公安消防支队无法实现合同目的，没有触及和破坏市公安消防支队的根本利益，综上，双方之间的租赁合同应当继续履行，故蓝天鑫源公司要求继续履行的诉讼请求，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》规定，当事人依据本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条又规定，当事人没有约定异议期间，在解除合同到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持，本案中市公安消防支队于2014年5月21日向蓝天鑫源公司发出《解除合同通知》，通知中未能约定异议期间，蓝天鑫源公司在2014年8月14日即诉至原审法院，市公安消防支队发出的《解除合同通知》未发生解除合同的法律效力，故对市公安消防支队要求确认双方之间的租赁合同已于2014年6月22日解除的反诉请求不予支持。对于市公安消防支队要求蓝天鑫源公司承担违约金390150元的反诉请求，蓝天鑫源公司迟延缴纳租金的行为已构成违约，但蓝天鑫源公司提出合同约定的违约金标准过高，参照市公安消防支队的实际损失酌定蓝天鑫源公司按照银行贷款利率计算迟延支付租金期间的利息标准向市公安消防支队支付违约金，即20718.75元（850000元×4.875‰×5个月，自2014年1月1日至2014年6月2日）。蓝天鑫源公司的转租行为应视为经得市公安消防支队同意，不构成违约，故市公安消防支队要求蓝天鑫源公司支付擅自转租违约金50000元的反诉请求没有事实和法律依据，其请求不予支持。原审法院遂判决如下：市公安消防支队继续履行蓝天鑫源公司与市公安消防支队于2010年1月1日签订的《武警部队房地产租赁合同》；蓝天鑫源公司支付市公安消防支队延期缴纳租金违约金20718.75元（850000元×4.875‰×5个月，自2014年1月1日至2014年6月2日）；驳回市公安消防支队要求确认蓝天鑫源公司与市公安消防支队之间的租赁合同已于2014年6月22日解除的反诉诉讼请求；驳回市公安消防支队要求蓝天鑫源公司支付违约转租违约金50000元的反诉诉讼请求。
原审被告市公安消防支队不服原审判决上诉称：一、双方签订的租赁合同中明确约定了合同解除的条件。本案中蓝天鑫源公司延迟交纳租金达5个月，合同约定的解除条件已成就。市公安消防支队按照合同法的规定向对方送达了解除合同通知，履行了法定程序。因此，市公安消防支队的解除合同合法有效，涉案合同应当通知送达之日起解除。二、涉案合同系当事人双方的真实意思表示，并未违反法律强制性规定。被上诉人的违约行为明显，应当按照合同约定承担违约责任，原审法院调整违约金没有法律依据。请求二审法院撤销原判，支持市公安消防支队的上诉请求。
原审原告蓝天鑫源公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。市公安消防支队的上诉请求不能成立。本案中，蓝天鑫源公司迟延交纳租金是因为正在与市公安消防支队协商减少租金，双方正在协商阶段，在接到市公安消防支队要求缴纳租金的通知后，蓝天鑫源公司随即缴纳了欠付租金，还缴纳了2014年下半年的租金，市公安消防支队也进行了收取。我公司的延迟缴纳行为并未造成租赁合同不能履行。原审法院判决调整违约金的数额符合法律规定。请求二审法院依法驳回市公安消防支队的上诉，维持原判。
本案二审中，市公安消防支队向法庭提交了中国工商银行付款交易记录、记账凭证等证据，用于证实收取的蓝天鑫源公司的支付的85万元已通过银行转账形式返还，该笔款项在记账凭证中记载为暂存款。蓝天鑫源公司对该组证据真实性予以认可，对证明的证明效力不予认可。
本院二审查明事实与原审法院查明事实一致。
以上事实有《武警部队房地产租赁合同》、证明、《解除合同通知》、收据、汇款凭证，一、二审法庭审理笔录等证据附卷为证。
本院认为：合同解除权是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方意思表示而使合同关系自始消灭的行为。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条之规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自解除通知到达对方时解除。”合同解除权的行使必须以解除权的成就为前提，解除行为应当符合约定解除和法定解除的相关规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。市公安消防支队与蓝天鑫源公司签订的《武警部队房地产租赁合同》中对约定解除权表述明确，该合同明确约定“乙方（蓝天鑫源公司）应于每年的1月1日和6月20日缴纳房租，逾期两个月不缴纳房租的，甲方（市公安消防支队）有权解除合同，该约定内容不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方应严格依约履行。蓝天鑫源公司未按照合同约定向市公安消防支队如期缴纳租金，违反了合同约定，市公安消防支队依约享有解除合同的权利，其于2014年5月21日通过向蓝天鑫源公司送达《解除合同通知》的方式通知对方，该合同自解除通知到达蓝天鑫源公司时解除。市公安消防支队认为与蓝天鑫源公司签订的《武警部队房地产租赁合同》已解除的主张符合法律规定，本院依法予以支持。蓝天鑫源公司提出认为延期缴纳租金系经市公安消防支队同意，因未向本院提交任何证据予以证实，该辩解本院不予采信。原审法院认为蓝天鑫源公司延期缴纳租金的行为并未导致市公安消防支队无法实现合同目的，属于适用法律错误，本院依法予以纠正。市公安消防支队主张认为蓝天鑫源公司违反合同约定迟延缴纳租金，应当按照合同约定支付违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，市公安消防支队因蓝天鑫源公司延期缴纳租金并未造成较大损失，原审法院适当减少违约金数额并无不当，本院予以维持。市公安消防支队认为蓝天鑫源公司存在违约转租行为，应当按照合同约定支付违约金，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案在审理中查明，市公安消防支队对蓝天鑫源公司将涉案房屋租赁给案外人使用的行为系明知，对蓝天鑫源公司的转租行为，市公安消防支队作为出租人应当明知且在法定期限未提出异议，应视为市公安消防支队对蓝天鑫源公司转租行为的同意，原审法院认为蓝天鑫源公司的转租行为不构成违约，并无不当，本院予以维持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市天山区人民法院（2014）天民三初字第532号民事判决第二、四项，即：蓝天鑫源公司支付市公安消防支队延期缴纳租金违约金20718.75元（850000元×4.875‰×5个月，自2014年1月1日至2014年6月2日）；驳回市公安消防支队要求蓝天鑫源公司支付违约转租违约金50000元的反诉诉讼请求；
二、撤销乌鲁木齐市天山区人民法院（2014）天民三初字第532号民事判决第一、三项，即：市公安消防支队继续履行蓝天鑫源公司与市公安消防支队于2010年1月1日签订的《武警部队房地产租赁合同》；驳回市公安消防支队要求确认蓝天鑫源公司与市公安消防支队之间的租赁合同已于2014年6月22日解除的反诉诉讼请求；
三、驳回被上诉人新疆蓝天鑫源商贸有限公司要求与上诉人乌鲁木齐市公安消防支队继续履行2010年1月1日签订的《武警部队房地产租赁合同》的诉讼请求；
四、解除上诉人乌鲁木齐市公安消防支队与被上诉人新疆蓝天鑫源商贸有限公司签订的《武警部队房地产租赁合同》。
上述蓝天鑫源公司应给付市公安消防支队合计20718.75元，限蓝天鑫源公司于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本院指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审请求标的为440150元，核定给付金额核定给付标的20718.75元，占请求标的的4.7%，一审本诉案件受理费70元（蓝天鑫源公司已预交），邮寄送达费20元，由蓝天鑫源公司负担，反诉案件受理费3951.13元（市公安消防支队已预交），由蓝天鑫源公司负担185.7元，市公安消防支队负担3765.43元。本案二审请求标的为440150元，核定给付金额核定给付标的20718.75元，占请求标的的4.7%，二审案件受理费7972.25元（市公安消防支队已预交），由蓝天鑫源公司负担441.41元，市公安消防支队负担7530.84元。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 慧
代理审判员 冯 宁
代理审判员 卫 杨
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 于志乾