江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7195号
上诉人（原审被告）：南京东纬轻质建材有限公司，住所地南京市浦口区桥林街道石碛社区小李组。
法定代表人：孙庆军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘伟民，江苏同盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京双源服饰有限公司,住所地南京市浦口区桥林街道西街。
法定代表人：曾明恩，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王仁桃，江苏恒冠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑学松，江苏恒冠律师事务所律师。
原审被告：安江，男，1957年4月13日生，汉族，住南京市鼓楼区。
原审被告：朱定吾，男，1955年5月25日生，汉族，住南京市鼓楼区。
原审被告：温春义，男，1960年5月23日生，汉族，住南京市鼓楼区。
上诉人南京东纬轻质建材有限公司（以下简称东纬公司）因与被上诉人南京双源服饰有限公司（以下简称双源公司）、原审被告安江、朱定吾、温春义租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦桥商初字第109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东纬公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审违反法律程序，对上诉人申请鉴定没有给予支持，导致上诉人巨大投资损失，有违基本公平。上诉人在租赁场地上累计投资1000余万元，建成了具有实际价值和社会影响力的新型节能现代化企业，一审剥夺了上诉人的诉讼权利。2.一审认定上诉人逾期缴纳租金超过三个月，与事实不符。被上诉人一直认为租赁合同主体是安江、朱定吾、温春义三个自然人，一直向三个自然人主张权利，放弃了向上诉人主张权利，一直拒绝上诉人向其缴纳租金，也不认可上诉人与其之间的租赁合同和租金标准。在一审中，上诉人多次要求立即支付租金，被上诉人依然拒绝。一审法院释明租赁合同的主体是上诉人，要求被上诉人变更被告，被上诉人仍然拒绝变更，说明了被上诉人拒绝履行合同的事实。3.一审判决可能导致一批××人失业，影响社会稳定。4.案涉土地已经进入拆迁程序，当地拆迁部门也发布了拆迁公告，一审法院现在判决合同解除是错误的。
双源公司辩称，东纬公司的上诉请求不成立。1.涉案合同最初系被上诉人与安江等三个自然人签订，上诉人及其法定代表人均是在合同履行过程中加入的。至于诉讼后出现的其他合同，其并不知情，是被上诉人原法定代表人签订的。2.每份合同除了主体和租金差距重大之外，其他约定均是一致的。特别是违约责任和租金交付期限，进行了具体约定。直到本案二审阶段，被上诉人除了收到3万元定金之外，没有收到任何租金，不存在拒收租金的情形。该事实也符合解除合同的约定。3.关于上诉人的投资问题。根据合同约定，租赁期限为5年，在2017年2月28日到期，上诉人或之前签订合同的人都应该预见到投资风险。本案是合同纠纷，合同之外的理由与本案无关。本案一审判决后，被上诉人为了尽快解决问题，并未提出上诉，但仍要求主张上诉人的违约责任，希望解除案涉合同，由被上诉人重新租赁。
双源公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的厂房租赁合同并迁出厂房；2.安江、朱定吾、温春义支付拖欠的租金905000元（截止2015年9月1日）及利息（从每次每一笔延期支付按银行同期贷款利率计算至2015年9月1日）；3.安江、朱定吾、温春义支付违约金90500元。4.要求东纬公司与安江、朱定吾、温春义承担连带责任。
一审法院认定事实：双源公司作为甲方（出租方），江苏经纬建设集团有限公司（以下简称经纬公司）、安江、朱定吾、温春义作为乙方（承租方），双方签订厂房租赁合同（以下称A合同）。该合同约定，甲方将坐落在浦口区桥林西街一处建筑物给乙方使用，具体位置及范围见甲方提供的土地证复印件。租赁期限自2012年3月1日至2017年2月29日止。前二年租金为每年26万元，后三年租金为每年30万元。每年3月1日支付上半年租金，9月1日支付下半年租金。乙方在签约当日，还须向甲方交付定金3万元，合同正式履行后，该定金款转为使用保证金（不抵交租金），为房屋装潢、房屋设施及乙方应承担有关费用担保。乙方如果未按合同规定交纳租金，每逾期一个月按月租金10%承担违约责任。乙方逾期交纳租金三个月以上，除乙方承担逾期交纳的违约责任外，甲方有权单方决定无偿收回本房屋。合同对双方其他权利和义务也作出约定。甲方由吴腾签名并盖双源公司印章，落款时间为2012年3月1日。乙方由安江、朱定吾、温春义三人签名，没有注明时间。
双源公司作为甲方（出租方），东纬公司作为乙方（承租方），双方签订厂房租赁合同（以下称B合同）。该合同约定甲方现将坐落在浦口区桥林街道石碛社区小李组的房屋给乙方使用，具体位置及范围见甲方提供的土地证复印件。租赁期限自2012年3月1日至2017年2月28日止。租金每年96000元，于每年3月1日付清一年租金。乙方在签约当日，还须向甲方交付定金1万元。定金转使用保证金条款及违约责任条款同A合同。甲方由吴腾签名并盖双源公司印章，落款时间为2012年2月28日，乙方由安江签名并盖东纬公司印章，落款时间为2012年2月28日。该合同原件在工商局备案。另外还有一份厂房租赁合同（以下称C合同），内容基本同B合同，甲、乙双方落款处没有签名和落款时间，只盖有双源公司及东纬公司印章。
2012年3月23日，双源公司收到定金3万元。
2012年3月28日，经南京市六合区工商行政管理局核准，南京大泉湖旅游开发有限公司名称变更为南京东纬轻质建材有限公司。2013年6月20日工商局所颁发的东纬公司企业法人营业执照登记法定代表人为安江，登记住所在南京市浦口区桥林街道石碛社区小李组。
双源公司出具的宁浦国用（2005）第2946号国有土地使用权证记载，双源公司在浦口××××街拥有23290平方米的国有土地使用权，土地用途为工业，类型为出让。2016年1月12日，一审法院组织双方进行现场勘查，双方均认可A、B、C三份合同针对的标的物均为现场勘查的土地及房屋，与国有土地使用权证记载的土地及房屋一致。该土地及房屋由东纬公司实际使用，场地大门处悬挂南京东纬轻质建材有限公司厂牌。
2015年10月10日，东纬公司出具情况说明一份，说明安江、朱定吾、温春义三人与双源公司签订的厂房租赁合同，是代表公司的职务行为。
关于三份合同之间的关系。由于B合同与C合同签订的主体与内容一致，只是形式有一些差别，不影响两份合同的效力。一审法院主要审查A合同与B、C合同的关系。B合同签订的落款时间为2012年2月28日，但东纬公司名称核准时间在2012年3月28日，其印章的使用不可能早于名称核准时间，所以B合同实际签订时间应在2012年3月28日之后。A合同签订时间在2012年3月1日，由安江、朱定吾、温春义个人在合同上签名。东纬公司、安江、朱定吾、温春义抗辩称三人签名不是个人行为，是代表东纬公司的职务行为。一审法院认为，结合安江为东纬公司法定代表人，朱定吾、温春义均为东纬公司股东；签订租赁合同时东纬公司尚未成立；在签订租赁合同后实际使用人为东纬公司；在签订A合同后，双源公司与东纬公司就同一块土地及房屋又签订了B合同及C合同等事实，一审法院认定安江、朱定吾、温春义个人在A合同上签名的行为是代表东纬公司的职务行为，对东纬公司、安江、朱定吾、温春义抗辩意见予以采纳。双源公司要求安江、朱定吾、温春义承担合同责任，没有事实依据，不予支持。根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。双源公司在与东纬公司签订A合同后又签订B、C合同，是双方协商一致对A合同内容的变更，双方履行应以变更后的合同内容为准。
一审法院认为,双源公司与东纬公司签订的厂房租赁合同(B和C合同)，是双方真实意思的表达，不违反法律的强制性规定，属合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。双源公司已将租赁物交由东纬公司使用，东纬公司未能按约定的期限给付租金，已构成违约，应承担给付违约金和逾期利息损失的违约责任。双源公司要求东纬公司给付租金、违约金及赔偿逾期利息损失的请求，符合法律规定，应予支持，但给付租金及违约金数额应以B或C合同约定为准，对双源公司要求超出合同约定的部分不予支持。合同违约责任条款约定，东纬公司逾期交纳租金三个月以上，双源公司有权决定收回房屋。由于东纬公司逾期交纳租金远远超过三个月，对双源公司要求解除合同，收回房屋的诉讼请求，予以支持。东纬公司称早已将租金准备好，而双源公司拒不接收的抗辩意见。一审法院认为，在起诉之前，东纬公司交纳租金给双源公司时，若双源公司拒收，东纬公司可通过提存或其他法律规定的形式予以解决。在起诉之后，在双源公司拒收的情况下，东纬公司可将租金交至法院，但东纬公司至判决前仍未缴纳租金，故对东纬公司的抗辩意见不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、解除南京双源服饰有限公司与南京东纬轻质建材有限公司签订的二份厂房租赁合同（B合同和C合同），南京东纬轻质建材有限公司于判决生效后十日内将租赁物房屋及土地返还给南京双源服饰有限公司；二、南京东纬轻质建材有限公司于判决生效后十日内给付南京双源服饰有限公司租金364000元（截止2015年9月1日应付租金，实际支付租金期限是自2012年3月1日起至2016年2月29日止的租金96000元×4-20000元）及逾期利息（以76000元为基数自2012起3月2日起；以96000元为基数自2013年3月2日起；以96000元为基数自2014年3月2日起；以96000元为基数自2015年3月2日起；均至2015年9月1日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；三、南京东纬轻质建材有限公司于判决生效后十日内给付南京双源服饰有限公司违约金36400元。四、驳回南京双源服饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13775元，由双源公司负担6469元，由东纬公司负担7306元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提供的证据，本院认定如下：1.上诉人东纬公司提交浦口区拆迁管理中心出具的《冻结函》复印件一份、所附拆迁平面图复印件一份、浦口区房屋征迁调查登记表、平面图及征迁装饰装修登记表复印件一份、桥林街道石碛社区居委会出具的通知原件一份，证明涉案房屋及土地在本案审理期间已经进入征收拆迁程序，根据拆迁部门的要求，双方均系被拆迁人，均有义务将涉案房屋及土地交付给拆迁部门，已经没有必要解除双方之间的租赁合同关系及腾迁房屋。被上诉人经质证认为，对上诉人提交的复印件的真实性无法确认，即使相关文件是真实的，也只能证明涉案房屋所涉地块因为拆迁需要进行冻结，不代表已经事实上拆迁，实际上涉案地块至今仍未拆迁，该证据与本案无关；对通知的真实性予以认可，但因为该通知是居委会出具的，其对于拆迁没有任何法定权利，最多也只是宣传作用，上述证据均无法达到上诉人的证明目的，且根据双方之间签订的租赁合同约定，上诉人在此地块不应获得任何拆迁利益，即使上诉人现在实际占有案涉地块，也是非法占有，案涉地块的拆迁与上诉人无关。本院经审查认定，上述证据虽然部分系复印件，但证据内容能够相互印证，可以证明案涉地块面临征收的事实，但当事人未提供征收公告或征收决定，上述证据不能证明当地征收部门作出征收决定的时间。2.案涉厂房无权属证书、建设工程规划许可证或者其他合法建设手续。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被上诉人双源公司未向法院提供案涉房屋的权属证书或者合法建设手续，其与上诉人东纬公司签订的租赁合同应属无效。一审法院认定合同效力不当，本院予以纠正。
合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。双源公司虽未提供案涉房屋的合法建设手续，但其提供的国有土地使用权证等证据能够证明其系案涉房屋所在土地的合法使用人，而东纬公司占有使用房屋亦系基于其与双源公司之间的租赁关系，租赁合同无效，东纬公司占有使用案涉房屋已无合法依据，其基于租赁合同所占有使用的房屋应当返还，双源公司起诉要求其迁出案涉房屋，符合法律规定，本院予以支持。东纬公司虽主张案涉房屋已经纳入征收范围，但并未提供具体的征收时间，亦无法证明案涉房屋已经由征收部门予以征收，故其以征收为由主张案涉房屋无需返还，依据不足，本院不予采纳。
案涉租赁合同虽无效，但东纬公司占有使用房屋应当承担房屋使用费用。一审法院认定东纬公司应当按照B合同约定的租金标准支付租金，双源公司并未提起上诉，表明双源公司认可一审法院认定的租金标准，故本院参照B合同约定的租金标准认定东纬公司应当向双源公司支付2012年3月1日至2015年9月1日期间的房屋占有使用费306000元，即：年租金96000元×年数3.5-已付30000元＝306000元。双源公司于2015年8月17日向一审法院提起诉讼，其主张至2015年9月1日的占有期间尚未届满，相应的费用尚未完全产生，故本院以2015年9月2日作为东纬公司应当支付利息的起算时间。东纬公司虽认为双源公司系向安江、朱定吾、温春义三个自然人主张权利，最初起诉时亦未将其列为被告主张权利，其并不存在迟延交纳租金的事实。但因双源公司起诉时，安江、朱定吾、温春义三人均系东纬公司的股东，双源公司向安江等三自然人主张权利应当视为向东纬公司主张，故对东纬公司此项上诉意见，本院不予采纳，东纬公司应当自2015年9月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率向双源公司支付逾期付款利息。东纬公司主张双源公司拒收租金，但并未提供证据证明，本院不予采纳。
租赁合同无效，双源公司向东纬公司主张违约责任无合同和法律依据，本院不予支持。一审法院判决东纬公司应当承担合同的违约责任不当，本院予以纠正。东纬公司认为一审法院不准许其提出的对案涉房屋投入资产的评估鉴定申请违反法律程序，因其此项申请不属本案审理范围，故一审法院未予准许并无不当，东纬公司此项上诉意见，本院不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省南京市浦口区人民法院（2015）浦桥商初字第109号民事判决；
二、南京双源服饰有限公司与南京东纬轻质建材有限公司就案涉房屋签订的厂房租赁合同无效；
三、南京东纬轻质建材有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内迁出案涉厂房；
四、南京东纬轻质建材有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付南京双源服饰有限公司2015年9月1日前的房屋占有使用费306000元，并自2015年9月2日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息；
五、驳回南京双源服饰有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回南京东纬轻质建材有限公司的其他上诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13755元，由双源公司负担9628元，东纬公司负担4127元；二审案件受理费7306元，由双源公司负担1722元，东纬公司负担5584元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 刘 凡
审判员 汪德全
二〇一七年四月十七日
书记员 孙雪松