广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1881民初1682号
原告英德市维多利商业有限公司,地址：英德市富强东路维多利广场。
法定代表人汤均万。
委托代理人谢树宝，该公司职员。
委托代理人卢闰娃，该公司职员。
被告李玉梅，女，汉族，1984年5月13日出生，住广东省英德市。
委托代理人谭教奎，广东德众律师事务所律师。
原告英德市维多利商业有限公司诉被告李玉梅租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案受理，于2016年7月25日和2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告英德市维多利商业有限公司的委托代理人谢树宝，被告李玉梅及其委托代理人谭教奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告英德市维多利商业有限公司诉称，1、按原、被告双方共同签订的《维多利广场*观园租赁合同》第三条第3.2款规定：被告应按先交租金后使用之原则按月交付租金，被告应于每月5号前交付当月租金．但被告从2015年7月起至2016年5月都未到我司缴交租金费用，至今欠费己共计232221元。根据《维多利广场*观园租赁合同》第四条第4.1款规定“若超过两个月则视为乙方不履行协议，甲方有权解除合同并要求乙方支付拖欠的租金及剩余租期内的租金总额”，因此要求被告支付剩余租期的租金合计337776元。3.《维多利广场*观园租赁合同》第四条第4.1款规定如被告延迟交租金，“每月按逾期部分租金金额的千分之三向甲方支付违约金”，共计4179.98元。4,《维多利广场*观园租赁合同》第七条第7.3款规定的物业管理制度及物业管理规定。被告须支付逾期支付物业管理费、水电费的违约金共计44666.38元。原告多次发缴费通知书给被告，但被告却一直未来缴清费用，被告还以原告违规出租为由，向英德市人民法院及清远市人民法院提起上诉，在此情况下，唯有依据法律赋予的权利向法院提起诉讼，以保护自己的合法债权不受损害，遂起诉至法院请求：1、请求法院依法判令被告立即交纳2015年7月至2016年5月欠原告租金232221元、物业管理费7964元、水电费3125元及剩余租期内的租金337776元，合计581086元。2、请求法院依法判令被告支付从应交租金、物业管理费、水电费之日起的违约金共计48846.36元（违约金暂时仅计算至2016年5月，全部违约金须计算至合同期满及被告清偿全部款项为止，附违约金计算表一份）。三、请求法院依法判令不予退回被告预交的履约保证金。四、本案的诉讼费、代理费及其他费用由被告承担。
原告英德市维多利商业有限公司向本院提供的证据：1、原告营业执照复印件，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告主体资格；3、租赁合同复印件，证明原告与被告存在租赁合同关系，双方应按照租赁合同履行职责；4、缴费通知书2份原件，证明原告多次向被告追缴租金的事实。
被告李玉梅答辩称，1、答辩人与被答辩人于2014年06月9日签订位于维多利广场7座1-12号单元租赁给答辩人使用，租赁期为2014年05月15日起至2017年09月30日止，租金为23100元／月，合同约定每月5号前缴交当月租金，租赁期间，答辩人按时缴交租金，听从被答辩人工作管理，答辩人请求被答辩人提供所出租铺位的产权证明，保证答辩人所租赁标的物为合法产权，但被答辩人拒绝提供，一直欺骗答辩人说：“租赁标的物在签订合同时己取得产权”，同时因出租铺位经常停电，停电也未提前通知答辩人，影响答辩人公司的正常运作，被答辩人作为出租方，同时也是管理方，因停电一事，答辩人多次与被答辩人沟通，答辩人采取不重视态度忽悠答辩人，并未解决经常停电一事，因经常停电，从而影响答辩人公司正常工作，且不知租赁物的合法性，答辩人提出退租请求，但被答辩人不同意，强行要求答辩人支付完2017年9月30日租金才同意退租。答辩人不同意该要求，并于2015年7月通知被答辩人，答辩人于2015年8月退租，希望被答辩人配合答辩人对账及收取铺位钥匙，但被答辩人拒绝对账并收钥匙。退出铺位后，答辩人一直未使用，所以被答辩人诉讼请求违背事实。2、被答辩人的诉讼请求无事实依据，答辩人已尽到通知义务，请法院驳回被答辩人诉讼请求。
被告李玉梅向本院提供的证据：1、授权委托书、开庭笔录，证明代理律师承认被告于2015年8月已退回租赁物给原告，被告从2015年8月未使用该租赁物；2、公证书2份，证明被告再次通知原告返还租赁物退租，2015年8月已退租的事实，原告经理已签收；3、缴费通知单，证明原告收缴费用需发缴费单给被告，但被告2015年7月并未收到缴费通知书，因此被告无法知道缴费数额，因此2015年7月并未知应缴的费用。
经审理查明，2014年6月9日，原告英德市维多利商业有限公司与被告李玉梅签订《维多利广场*观园租赁合同》，约定：被告租用原告位于英德市××广场*××单元（建筑面积660平方米，套内面积475.21平方米），租赁期为40个月，自2014年5月15日至2017年9月30日止。租赁租金按月计算，结算周期为一个月一次，即每个月5日前被告向原告支付一次租金；租赁期内，每月支付租金含税金额为23100元，被告应按先交租金后使用之原则按月交付租金。被告在签订本合同时，应向原告一次性支付两个月的租金作为合同履约保证金，共计人民币46200元。若被告向原告逾期交付租金，每月按逾期部分租金金额的千分之三向原告支付违约金。逾期不得超过两个月，若超过两个月则视为被告不履行协议，原告有权解除本合同并要求被告支付拖欠的租金及剩余租期内的租金总额。租期内的水费、电费、物业管理费由被告或实际经营人承担。
2014年6月9日，原、被告签订《合同补充协议书》，在该协议中说明双方就承租位于英德市富强东路与和平路交汇处维多利广场7栋14楼所涉及相关内容修改事宜签订补充合同，该补充协议约定因原告需使用1-9A（自编号）号单元房间堆放茶叶，建筑面积56.82平方米，套内面积41.4平方米，故将出租面积修改为建筑面积603.18平方米，套内面积433.81平方米，实际应收租金变更为21111元，物业管理费为724元/月。被告在签订上述租赁合同之后支付了46200元履约保证金。
2015年6月，被告向本院起诉请求确认上述租赁合同无效，本院依法作出（2015）清英法民二初字第448号民事判决书，确认原告对涉案租赁物有权出租，并驳回被告的诉讼请求。
2015年7月，被告提出解除上述租赁合同，并从2015年7月起未再支付租金及相应的费用。2015年10月8日，原告在英德市邮政局通过EMS邮寄《声明告知函》给原告，《声明告知函》内容如下“…我方已于2015年8月5日搬离该办公室，已通知贵司，但贵司无人处理，寄挂号信给贵司法人，但贵司法人拒收。望贵司收到本函之日起三日内与我方办理铺位退租手续及返还铺位钥匙…”同时，被告对《声明告知函》的内容及寄件行为进行了公证。
庭审中，被告确认从2015年7月起未再支付租金和物业管理费给原告，并确认物业管理费为每月724元。
以上事实，有原告起诉状、被告答辩状及原、被告提交的证据和本院庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，一、租金的核算：原、被告签订《维多利广场*观园租赁合同》的时候并没有约定被告有合同解除权，被告并没有提交任何证据证明涉案租赁房屋经常停电影响其经营，且被告庭审中也承认其承租的涉案房屋其中有一套房仍在使用，被告并不能单方擅自解除上述合同，庭审中原告也明确不要求解除合同，并要求被告继续履行合同，因此本案合同并没有解除。而被告从2015年7月起未再支付租金和涉案租赁物物业费给原告，现原告请求被告支付2015年7月至2016年5月的租金共232221元及物业费7964元依法有据，本院予以支持。二、逾期交付租金违约金的核算：上述合同约定“若被告向原告逾期交付租金，每月按逾期部分租金金额的千分之三向原告支付违约金。”该约定合法合理，现被告未依照合同约定的时间及时向原告支付租金，则其应当承担相应的违约责任，违约金按合同约定的计算（计算方式见附表）。三、原告请求的水电费，其并未提交相应证据予以佐证，无法确定应缴水电费数额，对原告的请求本院不予支持。四、至于原告请求的代理费，其并未提交相应证据予以佐证，本院不予支持。五、由于涉案合同并未解除，原告请求被告支付剩余租期的租金并不予退还履约保证金没有事实依据，本院不予支持。
附表：
未交租金月
逾期交付租金金额（单位：元）
当月应交纬约金（单位：元）
2015年7月
21111
63.333
2015年8月
42222
126.666
2015年9月
63333
189.999
2015年10月
84444
253.332
2015年11月
105555
316.665
2015年12月
126666
379.998
2016年1月
147777
443.331
2016年2月
168888
506.664
2016年3月
189999
569.997
2016年4月
211110
633.33
2016年5月
232221
696.663
合计违约金
4180
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、限被告李玉梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告英德市维多利商业有限公司支付2015年7月至2016年5月的租金及违约金共236401元。
二、限被告李玉梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告英德市维多利商业有限公司支付2015年7月至2016年5月的物业管理费共7964元。
三、驳回原告英德市维多利商业有限公司其他诉讼请求。
本案受理费4829.86元，原告英德市维多利商业有限公司已预交，由被告李玉梅负担2391元，原告负担2438.86元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判长郑彩娟
人民陪审员巫雪媚
人民陪审员徐思蝶
二〇一六年十一月二十一日
书记员黄珊珊
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。