辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终299号
上诉人（原审原告）：孙苗，女，1986年3月7日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈北新区。
委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁城置地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路60-10号1门。
法定代表人：王岩，该公司经理。
委托诉讼代理人：艾月，辽宁同兴律师事务所律师。
上诉人孙苗因与被上诉人辽宁城置地产开发有限公司（以下简称“城置公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初11952号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
孙苗上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为上诉人要求鉴定房屋差价损失无法律依据是错误的，且严重程序违法，上诉人申请评估的房屋价格与主张的可得利益损失息息相关，应该准许。二、一审判决属事实不清、适用法律错误，上诉人在几年前就购买了涉案的商品房，如只是返还购房款，不足以弥补上诉人的损失。三、上诉人不仅依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，还依据《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第39条及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》，上诉人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权也应该优先于承包人的工程价款、抵押权人的抵押权及其他债权。四、一审法院支持了上诉人对于违约金的诉讼请求，但认定该违约金的起算时间有误。此外，一审判决遗漏一位上诉人的委托诉讼代理人。
城置公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
孙苗向一审法院起诉请求：1.判令解除孙苗、城置公司签订的《黄河府商品房认购书》及《补充协议》；2.判令城置公司返还已付购房款200,672元及银行利息（自2014年1月12日起，以人民币200,672元计息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；3.判令城置公司支付违约金（以200,672元为本金，按日万分之二自2015年8月16日计算至实际给付之日止），并赔偿孙苗损失50,000元（暂定，最终以评估结果为准）；4.判令确认孙苗购房款返还请求权在处置城置公司开发建设该项目时优先于承包人的建设工程价款优先权、抵押权人的抵押权及其他债权。5.本案诉讼费用由城置公司承担。
一审法院认定事实：2014年1月12日，孙苗、城置公司签订《黄河府商品房认购书》一份，协议约定孙苗自城置公司处认购城置公司开发建设的黄河府项目商业11号楼416室商品房一套，暂定建筑面积37.24平方米，房屋总价款200,672元。2014年12月17日，孙苗、城置公司又签订《补充协议》一份，协议约定经双方同意，交房时间延期至2015年8月15日前。协议第二条约定：“甲方（城置公司）同意，因甲方原因造成延期交房，甲方应承担起全部的违约责任，由于原《黄河府商品房认购书》没有约定违约金，特此约定至日万分之一；同时，甲乙双方同意违约金可以以物业费、采暖费、甚至停车位等形式抵顶，并在乙方入住前计算清楚。延期交房超过30天，甲方同意全部违约金提高至日万分之二，同时乙方可以选择退房，甲方需退还乙方所交纳购房本金及违约金。”双方在2015年1月底前签订正式《商品房买卖合同》同时完成合同备案。
一审法院另查明，孙苗于2014年1月11日，交付定金10,000元；于2014年1月12日，交付剩余购房款190,672元。至本案庭审辩论终结，城置公司未提供证据证明通知孙苗签署正式的《商品房买卖合同》。案涉房屋仍没有竣工验收。
一审法院认为，孙苗、城置公司于2014年1月12日签订的《黄河府商品房认购书》及2014年12月17日签订的《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人的合法权益，为合法有效的合同。按照合同约定，城置公司未在约定期限内与孙苗签订商品房买卖合同，已构成违约，孙苗有权解除合同。故对孙苗诉请解除《黄河府商品房认购书》及《补充协议》的诉讼请求予以支持。
关于孙苗要求的利息损失及违约金问题。一审法院认为，利息及违约金均是因城置公司违约给孙苗造成的损失，双方在《黄河府商品房认购书》中未约定违约金，但双方此后在《补充协议》中约定了关于城置公司延期交房的违约金，故孙苗应按此约定主张损失赔偿。按照双方约定，城置公司延期交房不超过30日，按照日万分之一的标准承担违约金，超过30日，按照日万分之二的标准承担违约金。故一审法院对孙苗主张的违约金，分两段计算，2015年8月15日至9月15日的违约金，按照日万分之一标准计算；2015年9月16日至实际给付之日止的违约金，按照日万分之二的标准计算。对孙苗主张的利息损失不再支持。
关于孙苗要求城置公司赔偿房屋差价损失的问题，因孙苗未提供证据证明解除认购书及补充协议给其造成的实际损失，其要求鉴定房屋差价损失亦无法律依据，故对孙苗要求赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于孙苗要求确认优先受偿权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部和大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。一审法院认为，适用上述法律规定的前提条件应是存在合法有效的合同关系。而本案中，孙苗未与城置公司签署正式的商品房买卖合同，仅签署了认购书，现孙苗主张解除与城置公司签订的认购书及补充协议，在解除认购书及补充协议的情况下，孙苗即不再属于上述法律所规定的买受人，与其他债权人处于平等的法律地位，不再符合适用法律规定的优先权的情形。另，孙苗在本案中主张的优先受偿权的法律关系与本案商品房预售合同纠纷亦不属于同一法律关系，尚不存在诉讼对象，待实际发生纠纷后可另行解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条规定，一审法院判决：一、解除原告孙苗与被告辽宁城置地产开发有限公司于2014年1月12日所签订的《商品房买卖合同》及2014年12月17日签订的《补充协议》；二、被告辽宁城置地产开发有限公司于本判决发生法律效力后五日内返还给原告孙苗购房款200,672元；三、被告辽宁城置地产开发有限公司于本判决发生法律效力后五日内支付原告孙苗违约金（违约金以本金200,672元基数，分两段计算，2015年8月15日至9月15日的违约金，按照日万分之一标准计算；2015年9月16日至实际给付之日止的违约金，按照日万分之二的标准计算）；四、驳回原告孙苗的其他诉讼请求。如果被告辽宁城置地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5060元，诉讼保全费1773.36元，合计6833.36元，由被告辽宁城置地产开发有限公司负担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙苗提交评估报告。证明：其房屋差价，一审法院未对上诉人的房屋进行评估，存在事实不清，也侵害了其权益。此次评估，上诉人的房屋市场价值约9300元每平米，当时房屋购买价格约5000元，目前房屋每平米差价4000余元。本案房屋是公寓，购买时比高层贵10**元左右，其目前房屋价值应高于9300元每平米，一审没有支持其要求差价赔偿的请求，不符合法律规定。城置公司质证：真实性没有异议，关联性有异议，该评估报告的委托方是王海英，其不是本案当事人，该委托是单方委托，未经过其公司同意，评估时其公司未到场，评估后其公司未收到评估报告，程序不合法。评估报告评估的房屋与本案案涉房屋不是同一处，所处的位置面积户型不相同，二者没有可比性。上诉人根据购买时的价格推断房屋此时价格应高于9300元是个人猜测没有依据，其公司不认可，请求不采纳该证据。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，在卷佐证。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。孙苗与城置公司分别于2014年1月12日签订的《黄河府商品房认购书》及2014年12月17日签订的《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。现城置公司未能按约如期建设涉诉房屋,亦无法与孙苗签订正式的商品房买卖合同，系由于城置公司的原因造成《黄河府商品房认购书》无法继续履行，导致孙苗的购房目的无法实现，城置公司的行为构成违约，应承担认购书履行不能的相应的违约责任。根据双方签订的《补充协议》约定，双方约定交房时间延期至2015年8月15日，并约定城置公司延期交房，应承担日万分之一的违约金，同时约定，城置公司延期交房超过30天，城置公司同意违约金提高至日万分之二。故一审判决解除认购书，由城置公司向孙苗返还已付购房款并承担合同约定的违约责任并无不当。
关于孙苗要求赔偿房屋差价损失的主张，因孙苗就购买涉诉房屋未与城置公司签订正式的商品房买卖合同，且在认购书中对于是否赔偿房屋差价损失问题未作明确约定，尽管上诉人提供了同楼盘其他购房者经单方申请取得的《房产评估报告书》作为计算房屋差价损失的依据，但由于上诉人提出的该项主张缺少合同依据，故本院对于该报告书难以采纳，对上诉人的该项主张，无法支持。
关于上诉人提出法院应判令其对返还购房款享有优先权的主张，因在本案中，对于被上诉人是否存在其他债权人及何种债务关系，无法确定。上诉人在本案中主张的优先受偿权的法律关系与本案商品房预售合同纠纷亦不属于同一法律关系，故尚不存在明确诉讼对象，对此问题可待实际发生纠纷后，另行解决。关于上诉人提出将《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第39条及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》作为本案依据的主张，因上述文件及答复所指向的内容与本案基本案情、诉讼主体、诉讼阶段并非完全一致，并不足以作为本案的法律依据，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。至于上诉人提出的一审判决书中遗漏其一名委托诉讼代理人的问题，经审查，该瑕疵对于本案结果并未造成实质性影响，本院予以纠正。
综上所述，孙苗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由孙苗负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年五月二十四日
法官助理 史舒畅
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。