广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贵民二终字第47号
上诉人（一审原告）谭春婷，女，汉族。
被上诉人（一审被告）贵港市银光房地产开发有限公司。
法定代表人陈兴光。
委托代理人陆延军。
委托代理人曾晖。
上诉人谭春婷因与被上诉人贵港市银光房地产开发有限公司（以下简称银光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2013）港北民初字第2103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月9日受理后，依法组成由审判员陈香妙担任审判长，审判员黄钰雄、代理审判员陈朵朵参加的合议庭，于同年2月21日公开开庭审理了本案。书记员梁明燕担任法庭记录。上诉人谭春婷，被上诉人银光公司的委托代理人陆延军、曾晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年6月3日，广西贵港市煤建有限公司（以下简称煤建公司）与贵港市银光房地产开发有限公司（以下简称银光公司）签订了《土地使用权转让合同》，将位于贵港市XX地块（原煤建公司地块）的使用权转让给银光公司，银光公司于同年6月22日取得了该地块商住用途的贵国用（2009）第XX号国有土地使用证。银光公司申请在该地块上建设“九龙新城“项目获得贵港市发改委备案后，获得相关部门核发的《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建筑工程施工许可证》。2009年6月19日，谭春婷与银光公司签订了《商品房定购合同》，约定如下：一、定购物业：原煤建公司地块XX号楼XX号，定购单价每平米1500元，面积102平方米。二、定购条款：1、银光公司取得《商品房预售许可证》后通知谭春婷，谭春婷须于通知送达之日起一个月内与银光公司按本定购书内容签订《商品房买卖合同》。2、办理产权证件的税费由谭春婷支付。3、签订本定购书后不得变更姓名及房号。4、银光公司于2009年7月10日无偿支付给谭春婷20000元房屋装修费。5、项目开发过程中，如出现煤建职工影响开发建设等违约行为，银光公司有权收回商品房及20000元房屋装修费。6、房屋结构为电梯楼房。7、双方在地块全面拆迁清理完毕之日起书面确认地块移交，银光公司应在地块移交之日起2年内交房给谭春婷，如未按规定时间交付，一年光公司应向谭春婷支付每日500元的逾期罚款，如一年光公司原因无法交付房屋给谭春婷，应付给谭春婷补偿金，102平方米的房屋补偿50万元，125平方米的房屋补偿60万元。2009年8月10日，银光公司与贵港市鸿达房屋拆迁公司签订了《拆迁合同》，约定拆迁完成时间是20天。2009年10月19日，贵港市煤建有限公司将该地块交付给银光公司，银光公司接手该地块；同日，拆迁公司进场开始拆迁，煤建公司部分职工阻挠，拆迁没有真正展开。2010年4月5日，在单位职工的要求下煤建公司发函给银光公司，要求建筑底层架空层改为商铺。银光公司收到函后重新委托相关单位设计，深圳市建筑设计研究总院有限公司接受委托后设计后于2010年6月17日将设计图发送到银光公司处，银光公司于同年6月20日签收。
2009年10月19日，煤建公司将该地块交付给银光公司。银光公司接手该地块后，进行开发建设。2010年10月19日，银光公司办理了该房的商品房预售许可证。2012年6月28日，银光公司通知谭春婷携带相关证件、手续办理交房。2012年8月3日，谭春婷与银光公司签订了一份《商品房预售合同》，双方约定于2012年12月31日前交付该商品房。之后，谭春婷起诉到法院。请求判决银光公司向其支付逾期交房违约金75900元（从2011年10月19日按每日300元的标准计至2012年6月28日止）。
一审法院认为：谭春婷与银光公司签订的《商品房定购合同》、《商品房预售合同》合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。《商品房定购合同书》约定地块移交之日起2年内交房，根据银光公司与拆迁公司签订《拆迁合同》约定拆迁完成时间是20天，地块全面拆迁清理完毕之日应从2009年10月19日延期至2009年11月8日，交房时间也应顺延20天即2011年11月8日，所以，《商品房定购合同书》约定交房时间为2011年11月8日。谭春婷与银光公司于2012年8月3日签订《商品房预售合同》重新约定于2012年12月31日前交房，属于合同当事人协商一致后变更合同内容，也是双方的真实意思表示，合法有效。根据银光公司通知谭春婷交房时间为2012年6月28日，双方重新约定交房时间为2012年12月31日前，因此，银光公司不存在逾期交房的行为，不构成违约，所以，谭春婷向银光公司主张违约金不成立，该院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回谭春婷的诉讼请求。一审案件受理费1698元，适用简易程序减半收取为849元，由谭春婷负担。
上诉人谭春婷不服上述判决，上诉称，一审判决认定《商品房定购合同书》约定交房时间为2011年11月8日，被上诉人银光公司通知交房时间为2012年6月28日，据此应认定被上诉人交房时间逾期230天，被上诉人对此应承担违约责任。但一审判决认定2012年8月31日签订的《商品房预售合同》重新约定于2012年12月31日前交房，因而被上诉人不存在逾期交房的违约行为，不应承担违约责任，这是明显错误的。首先，2009年6月19日已签订了《商品房定购合同》，该合同具备了《商品房销售管理办法》第十六条最核心最主要的内容，被上诉人也已于2010年10月19日取得了商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该定购合同从2010年10月19日起就已经是商品房买卖合同，且被上诉人已于2012年6月28日通知交房，根本不必再订预售合同。其次，上诉人于2012年8月3日与被上诉人签订的《商品房预售合同》不是上诉人的真实意思表示，被上诉人于2012年6月28日通知交房，上诉人到场后，被上诉人拿出由其制定好的格式合同《商品房预售合同》要上诉人签字，不签字就不交房，双方为此争议了一段时间，因上诉人急需住房使用，为了及时接收房屋，不再扩大损失，上诉人在不得已的情况下才签名。一审判决认定《商品房预售合同》有效，并免除被上诉人的责任明显不当，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人银光公司辩称，一审判决正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
本院查明的事实与一审法院查明的上述事实一致，本院予以确认。
本院认为，谭春婷与银光公司签订的《商品房定购合同》合法有效，该合同具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的要素，双方均应严格履行。该合同约定地块移交之日起2年内交房，根据银光公司与拆迁公司签订《拆迁合同》约定拆迁完成时间是20天，地块全面拆迁清理完毕之日应从2009年10月19日延期至2009年11月8日，交房时间也应顺延20天即2011年11月8日，所以，应认定《商品房定购合同书》约定交房时间为2011年11月8日。银光公司未能按上述期限交付房屋给上诉人，已构成了违约。但谭春婷与银光公司于2012年8月3日签订《商品房预售合同》重新约定于2012年12月31日前交房，而银光公司通知谭春婷交房时间为2012年6月28日，因此，银光公司并未迟延交房，一审法院判决驳回谭春婷提出的由银光公司支付逾期交房违约金的请求并无不当，应当维持。上诉人谭春婷的上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1698元（谭春婷已预交），由谭春婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈香妙
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 陈朵朵
二〇一四年四月十四日
书 记 员 梁明燕