安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终104号
上诉人（原审原告）：胡国旭。
委托代理人：吴志君，安徽徽达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈中运。
委托代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。
委托代理人：杨浩，安徽事茂律师事务所律师。
上诉人胡国旭因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第00553号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
经审理查明：2005年12月13日，权利人赵虎通过拍卖的方式取得铜陵路中段原牵手宾馆的门面房。2014年2月1日赵虎与陈中运签订房屋租赁合同，将该宾馆一楼五间门面房整体租给陈中运，并同意陈中运将门面房分间转租他人。
陈中运与胡国旭于2014年7月24日签订《安徽省房屋租赁合同》，合同约定陈中运将位于铜陵北路中段牵手宾馆楼下5间门面从左边数倒数第一间的门面出租给胡国旭使用，租赁期限为自2014年8月8日至2019年8月8日，每月租金为4500元，胡国旭需交纳一个月的房租4500元作为租房保证金，胡国旭合同期满后，将水电费交清后，陈中运给予退回该押金，若胡国旭在合同期内退租的或者转让的，陈中运将不予退回该保证金，若胡国旭拖欠租金超过15天的，陈中运可终止合同，收回房屋，一切责任由胡国旭承担，该门面门口的场地使用权归胡国旭享有，其他门面门口的使用权陈中运协商后给予胡国旭使用等内容。同日，陈中运和胡国旭签订了一份《门面转让合同》，约定陈中运将位于铜陵北路中段采舍宾馆（原牵手宾馆）楼下的左边数第一间门面转让给胡国旭经营，现在为空店转让给胡国旭，转让费为：35000元，大写叁万伍仟元整，陈中运收到胡国旭的转让费后，即把该门面交付给胡国旭使用，胡国旭不得以任何理由要求陈中运退回该转让费。陈中运向胡国旭出具了收取胡国旭转让费35000元、六个月租金27000元的收据两张。
一审庭审中，胡国旭陈述自从签订合同后半个月即从租赁房屋搬出，且陈中运于2014年12月1日在涉案房屋门上贴出招租广告，招租广告上记录有陈中运和胡国旭的联系电话。后双方之间发生争议，胡国旭诉至一审法院，请求判令：1、解除双方于2014年7月24日签订的《房屋租赁合同》；2、陈中运返还已支付的房屋租赁费27000元、租房保证金4500元及转让费35000元，合计66500元，并按同期银行贷款利率标准支付自起诉之日至款清之日止的利息损失；3、本案诉讼费由陈中运承担。
原判认为：陈中运与胡国旭签订的房屋租赁合同，约定了房屋租赁费用、期限及违约责任等内容，系双方真实意思表示，合法有效，该院依法予以认定。合同签订后，双方均按照合同履行了自己的义务。庭审中，胡国旭当庭陈述其当初愿意租赁该房屋主要就是因为陈中运承诺的门面房的门口场地及房屋后面的大块场地可以归自己使用，但是合同签订后，胡国旭在使用该片空地时，遭到了小区居民的阻挠，致使房屋租赁合同无法继续履行。陈中运对此当庭予以否认，辩称从未有过承诺将房屋后面大块场地归胡国旭使用，因为房屋后面场地并非房屋产权人所有，自己无权处分，胡国旭也没有提交有力证据证明陈中运确实做出该项承诺，且陈中运按照合同约定履行了自己的义务，据此，胡国旭主张的合同无法履行的事实并不存在。胡国旭陈述的陈中运于2014年12月1日即收回了房屋，但其提交的2014年12月1日张贴的招租广告并不能证明陈中运实际收回了房屋，故该院对于胡国旭的该项陈述依法不予采信。陈中运当庭陈述胡国旭支付2014年8月8日至2015年2月7日共六个月租金27000元后，未再缴纳租金。合同中第四条第二款约定承租人拖欠租金超过15天，出租方终止合同，收回房屋，一切责任由胡国旭承担。据此，陈中运于2015年3月20日终止了与胡国旭的房屋租赁合同，并将房屋租赁给他人。根据以上事实，该院依法予以确认胡国旭与陈中运之间的房屋租赁合同于2015年3月20日终止，双方之间互负的权利义务自2015年3月20日起向将来发生消灭的效力，2015年3月20日之前的租赁关系及双方权利义务仍然存在，故胡国旭请求陈中运返还2014年8月8日至2015年2月7日的房屋租赁费27000元，该院依法不予支持。胡国旭在合同有效期内，不按照合同支付房租，是事实退租行为，根据房屋租赁合同第三条第二款约定若胡国旭在合同期内退租或者转让的，陈中运将不予退回该保证金，故陈中运请求胡国旭返还租房保证金4500元，该院依法不予支持。至于胡国旭要求返还房屋转让费35000元请求，双方签订的门面转让合同及陈中运出具的转让费的收据均明确表达转让费一经收取，不得以任何理由退回的约定，胡国旭本人对此也进行了签字确认，该院依法认定胡国旭同意该项条款，故该院对于胡国旭要求返还转让费35000元的请求依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：驳回胡国旭的诉讼请求。案件受理费1540元，由胡国旭负担。
胡国旭上诉称：1、原审法院认定事实错误，关于承租房屋的使用范围是否包含房屋后面大块场地的事实，原审法院未查清。租房合同解除时间认定错误，本人已经诉讼至法院要求解除合同，原审法院仍认定本人应当继续支付房租，并据此认定本人先期违约，陈中运有权解除合同错误。承租房屋的部分面积系陈中运违章搭建，属于违章建筑，原审法院未查清。2、原审法院认定本人与陈中运之间的租房合同合法有效属于法律适用错误。本人承租部分房屋属于违章建筑，陈中运无权出租，即使出租，该合同也是无效。虽然陈中运出租的房屋部分有产权证，但本人承租的房屋系一个整体，合同应为无效。综上，请求撤销一审判决，改判支持本人一审诉讼请求，并由陈中运承担本案一、二审诉讼费用。
陈中运辩称：1、胡国旭提供的录音并不能证明双方协商将屋后场地给其使用，广告的张贴，也不是本人所为，不能视为解除合同的行为。2、胡国旭所述违章建筑，没有提出相关证据证明，即使有违章建筑的存在，也不影响其使用、不影响合同效力。3、双方签订的《房屋租赁合同》已在2015年3月20日因胡国旭违约而解除，不再存在经法院判决解除的情形。胡国旭自2015年2月8日之后的租金再未缴纳。按照合同第四条的约定，承租人拖欠租金超过15天的，出租人有权终止合同并收回房屋。鉴于胡国旭严重拖欠租金，本人已经于2015年3月20日解除了租赁合同，将房屋另行出租给案外人。胡国旭提出双方曾约定房屋后面大块场地归其使用，该事实并不存在。即使有该承诺和约定也是无效，因为房屋后面场地并非房屋产权人所有，无权处分。4、《房屋租赁合同》合法有效，本人依据约定提供了出租房屋，胡国旭也占有使用，其要求返还租金的请求缺乏事实基础和法律依据。5、因胡国旭不缴纳房租的违约行为导致双方租赁合同无法继续履行，实质上是一种退租行为，依据合同第三条的约定，4500元保证金也不应退还。即使法院认为应当返还，鉴于胡国旭拖欠房屋租金3600元的事实，请求人民法院依据《合同法》第九十九条的规定，就其拖欠的租金部分从租赁保证金中予以抵销。6、本人自房屋产权人赵虎处租赁了涉案房屋并自费予以清理，出资较大。在胡国旭求租时，双方协商胡国旭同意支付35000元转让费，并约定不得以任何理由要求退回，并就此签订了《门面转让合同》。该合同的约定合法有效，并独立于《房屋租赁合同》，胡国旭要求返还转让费的请求于法无据。如确需通过法律主张，应另案起诉。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回胡国旭上诉请求。
本院认为：陈中运与胡国旭签订的《安徽省房屋租赁合同》应合法有效，双方均应履行。胡国旭上诉主张因陈中运出租的房屋中存在部分违章建筑以致合同无效的意见，因其未能就此提供有效证据加以证实，本院不予采信。
胡国旭主张陈中运口头承诺将租赁房屋后面的大块场地交于其使用，但因遭到小区居民的阻挠未能实际使用，故其认为系陈中运违约，并据此主张解除合同。但就本案查明的事实反映，胡国旭不能提供任何证据证实陈中运曾经就租赁房屋后面场地使用问题向其作出过承诺，双方所签合同中也无此约定，故胡国旭的该项主张缺乏事实依据，本院不予采信。胡国旭以此为由主张解除合同缺乏事实及法律依据，一审法院未予支持，本院予以维持。因胡国旭无故拖欠租金，以致合同无法继续履行，陈中运根据合同约定，收回房屋并另行出租，并无不当，双方合同也已实际解除。因胡国旭作为承租人，未能提供证据证实其将案涉房屋于何时交还给陈中运，一审法院以陈中运另行出租的时间认定为双方合同解除的时间，并无不当，本院予以确认。胡国旭对于合同解除时间的上诉意见，缺乏依据，本院不予采信。据此，胡国旭主张返还已付房屋租金及保证金的意见，本院亦不予支持。对于胡国旭主张返还的35000元转让费的请求，因其不能提供证据证实其具有要求陈中运返还该笔转让费的事实及法律依据，对其该项请求，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1540元，由胡国旭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一六年四月五日
书 记 员 胡梦云
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。