湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终1695号
上诉人（原审原告）张驹静，女，1978年1月6日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
委托代理人邱国雄，湖南海川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南金科房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区青山村雷锋大道299号。
法定代表人张勇,总经理。
委托代理人张敬东，湖南骄阳律师事务所律师。
上诉人张驹静因与被上诉人湖南金科房地产开发有限公司（以下简称金科公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2015）岳民初字第07174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月30日，张驹静与金科公司签订了一份《商品房买卖合同》及其附件，张驹静购买了金科公司开发的位于长沙市××山村“盛世东方大院”项目中的第3-11幢6层603号房，该房屋建筑面积为114.24平方米，总价款为873365元。合同第十条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2011年11月19日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准……”合同第十一条“房屋交接及违约责任”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起3天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、以补充协议约定为准。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按第2种方式处理：……2、自出卖人发出的入住通知书规定的期限届满之日起，即视为出卖人已按期向买受人交付符合预售合同规定的该商品房，出卖人无须承担逾期交房责任；自该商品房被交付或视为被交付之日起，该房屋所产生的责任、义务、财产风险及相关费用（包括物业服务费）等从本合同约定的交房期限届满之日起开始由买受人承担，且该房屋的保修期从本合同约定的交房期限届满之日起开始计算。……”合同附件四第三条“关于房屋交付的特别约定”中约定：“……3、在本合同约定的交房期限届满时，买受人仍未收到出卖人书面接房通知的，买受人应在本合同约定的交房期限届满的当天到出卖人处索取书面接房通知，除本合同约定可延期交付外，出卖人应在当天按接房通知规定为买受人办理交房手续，买受人未按本约定到出卖人处索取书面接房通知或因买受人原因未在当天办理接房手续的，由此产生的逾期交付责任由买受人承担。……”合同附件四第八条“物业管理的特别约定”中约定：“……4、买受人应在出卖人通知接房的时间内按时接房，物业服务费从出卖人通知接房之日起由买受人承担和缴纳；买受人在接房时应预交第一个季度的物业服务费，如因买受人原因未按时接房的，买受人在实际接房时还应支付应承担的物业服务费并预交实际接房后第一季度的物业服务费，买受人未支付和预交的，出卖人可以拒绝交房，并从约定的应接房之日起至实际缴清费用之日止，由买受人按涉及总金额的每日千分之三支付违约金……”合同附件四第十三条“逾期付款和逾期交房的约定”中约定：“……2、由于出卖人责任（出卖人根据约定有权拒绝交付的除外），未按《商品房买卖合同》第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过45日，买受人有权解除合同。……逾期超过45日，买受人同意继续履行合同的，合同继续履行，自《商品房买卖合同》第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，张驹静向金科公司支付了全部房款。在合同约定的交房期限内，金科公司未向张驹静送达书面的交房通知，也未按期将房屋交付给张驹静。2011年11月19日后，金科公司将涉案房屋交由其聘请的物业服务公司即重庆金科物业管理有限公司委托管理。2013年3月10日，张驹静到金科公司处看房，得知房屋已经具备收房条件，要求收房，被重庆金科物业管理有限公司告知需补交自2011年11月19日起至当时的物业费后才能办理收房手续，张驹静拒绝补交，重庆金科物业管理有限公司遂拒绝将房屋交付给张驹静。2015年10月5日，张驹静又到金科公司处要求收房，被重庆金科物业管理有限公司以同样的理由予以拒绝。金科公司对于重庆金科物业管理有限公司拒绝将房屋交付给张驹静的事实一直知情，亦未主动将房屋交付给张驹静。张驹静认为金科公司逾期交房，故诉至原审法院，请求判令：1、金科公司支付张驹静逾期交房违约金（直至房屋交付），暂算至2015年10月20日为390380元；2、金科公司承担房屋交付前的全部物业管理费；3、金科公司赔偿因拒绝交房给张驹静造成的经济损失9996元（包含交通费1096元、住宿费2200元、伙食费1000元、误工费5700元）；4、金科公司承担本案全部诉讼费。在本案审理过程中，金科公司于2015年12月24日同意在张驹静未补交物业费的前提下与张驹静办理房屋交接手续，张驹静因自身原因未能及时办理收房手续。
另查明，“盛世东方大院”第3-11幢于2011年9月8日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，并于2011年11月4日完成了竣工验收备案。
原审法院认为：张驹静与金科公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。张驹静与金科公司均应严格按照合同的约定履行各自义务。关于双方在合同中约定的交房期限究竟是2011年9月19日前还是2011年11月19日前的问题，在审理查明部分，已经认定双方在合同中约定的交房期限为2011年11月19日，其理由主要为：（1）双方目前持有的合同原本中均约定交房时间为2011年11月19日前而非2011年9月19日前；（2）张驹静虽提交了公证书欲证明双方签订合同时对于交房时间的约定为2011年9月19日前，但公证书只能证实张驹静取证过程的真实合法性，并不能足以充分证实张驹静提取的证据中内容的真实性。综合张驹静的诉求、金科公司的答辩意见，结合法庭审理查明的事实，原审法院作如下判定：
（一）关于金科公司是否需要承担逾期交房违约责任的问题
本案中，张驹静已经履行了交付房款等义务，根据合同约定，在房屋达到交付使用条件后，金科公司应书面通知张驹静办理交房手续，但现有证据并不能证实金科公司在合同约定的交付期限届满前已经履行了书面通知义务。在此情形下，根据合同附件四第三条“……在本合同约定的交房期限届满时，买受人仍未收到出卖人书面接房通知的，买受人应在本合同约定的交房期限届满的当天到出卖人处索取书面接房通知，除本合同约定可延期交付外，出卖人应在当天按接房通知规定为买受人办理交房手续，买受人未按本约定到出卖人处索取书面接房通知或因买受人原因未在当天办理接房手续的，由此产生的逾期交付责任由买受人承担”的约定，张驹静应当在2011年11月19日当天到金科公司处索取书面接房通知，但张驹静并未提交证据证实其于当日到金科公司处索取过书面接房通知或者要求办理接房手续，故从2011年11月19日起，逾期交房的责任由张驹静自行承担。至2013年3月10日，张驹静到金科公司处要求收房，但金科公司委托的物业服务公司即重庆金科物业管理有限公司以张驹静需补交之前的物业费为由拒绝将房屋交付给张驹静。对此行为，原审法院认为，虽然张驹静与金科公司在合同附件四第八条约定了“……4、买受人应在出卖人通知接房的时间内按时接房，物业服务费从出卖人通知接房之日起由买受人承担和缴纳；买受人在接房时应预交第一个季度的物业服务费，如因买受人原因未按时接房的，买受人在实际接房时还应支付应承担的物业服务费并预交实际接房后第一季度的物业服务费，买受人未支付和预交的，出卖人可以拒绝交房，并从约定的应接房之日起至实际缴清费用之日止，由买受人按涉及总金额的每日千分之三支付违约金……”但根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条文中关于“买受人在接房时应预交第一个季度的物业服务费，如因买受人原因未按时接房的，买受人在实际接房时还应支付应承担的物业服务费并预交实际接房后第一季度的物业服务费，买受人未支付和预交的，出卖人可以拒绝交房……”的约定存在加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，而张驹静与金科公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系张驹静提供的格式合同，故关于该部分的约定应属无效，即重庆金科物业管理有限公司以张驹静需补交物业费为由拒绝将房屋交付给张驹静的行为没有合法依据，而重庆金科物业管理有限公司系代为金科公司管理张驹静尚未接收的房屋，且金科公司负有向张驹静交付房屋的义务而未交付，故自2013年3月10日起，金科公司应当向张驹静承担逾期交房的违约责任。
（三）关于逾期交房违约金如何计算的问题
根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为2年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。2013年3月10日，金科公司拒绝向张驹静交房，从当天开始，违约行为既已确定，张驹静就知道或者应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效便开始计算，但张驹静直至2015年11月2日才向法院起诉，亦未提供诉讼时效中断、中止的相关证据，故对张驹静要求金科公司支付2013年11月3日以前的逾期交房违约金的诉讼请求，因超过2年的诉讼时效，由此丧失胜诉权，依法不予保护。自2013年11月3日起，因金科公司一直未向张驹静交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。根据合同约定，出卖人逾期交房超过45日，买受人同意继续履行合同的，合同继续履行，自《商品房买卖合同》第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，金科公司提出如果金科公司应当承担逾期交房的违约责任，张驹静主张的违约金标准明显过高，请求予以降低，对此，原审法院认为，根据合同法相关规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，在本案中，虽然金科公司以张驹静未补交物业费为由拒绝交房存在违约，但张驹静亦理应及时采取先行交纳物业费等措施防止损失的扩大。故综合考虑本案合同履行情况、双方的过错程度、预期利益等因素，原审法院认定张驹静要求金科公司按照合同约定每日按已交付房价款万分之三的标准支付违约金，属过分高于张驹静因此而遭受的损失，对此应当予以酌减。现根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原审法院将违约金调整至每日按已交付房价款万分之零点五的标准支付。因金科公司已于2015年12月24日同意与张驹静办理房屋交接手续，但张驹静因自身原因不能及时收房，故违约金的计算期间应自2013年11月3日起计算至金科公司同意交房之日即2015年12月24日止，经计算为34148.57元（873365×0.005%×782天）。
（二）关于金科公司应否承担房屋交付前的物业管理费以及赔偿相关经济损失的问题。
张驹静主张金科公司应当承担房屋交付前的全部物业管理费，对此，原审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，物业费系业主交给物业服务公司的费用，与本案不属同一法律关系，且该项费用目前并未实际产生，故对于张驹静的该项诉讼请求，在本案中不予处理。关于张驹静要求金科公司赔偿因拒绝交房给张驹静造成的经济损失9996元的问题，原审法院认为，张驹静与金科公司在合同中对于逾期交房的违约金已经做了明确约定，且原审法院已经依法支持了关于逾期交房期间的违约金，在请求违约金的同时，仍要求金科公司赔偿各项经济损失于法无据，且合同对于经济损失赔偿方面亦未作出明确约定，故对于张驹静的该项诉讼请求不予支持。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、金科公司自本判决生效之日起十日内向张驹静支付违约金34148.57元；二、驳回张驹静的其他诉讼请求。本案案件受理费7306元，减半收取3653元，由金科公司负担。
上诉人张驹静不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定合同约定涉案房屋的交付日期为2011年11月19日前不符合客观事实。2010年12月30日，张驹静与金科公司签订商品房买卖合同，合同约定的交房日期是2011年9月19日前。合同签订后，金科公司以备案为由将合同收回。合同备案后，金科公司将合同还给了张驹静，但并未告知已将交房日期改为2011年11月19日。张驹静曾于2011年9月19日前去收房，发现房屋并未具备交付条件。直到本案开庭前，张驹静一直未收到金科公司的任何收房通知。二、合同附件四第三条的约定违反了商品房买卖合同第二十二条，且该附件是金科公司提供的格式条款，加重了张驹静的责任，违反法律规定，应当认定无效。三、原审法院认定张驹静要求金科公司支付2013年11月3日前的逾期交房违约金的诉讼请求超过诉讼时效，不符合法律规定。四、原审法院将违约金标准调整为万分之零点五，极大损害了张驹静的利益。五、金科公司逾期交房期间的物业费必然会发生，应由金科公司承担，并在本案中一并处理。故，请求撤销原审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金（直至房屋交付），暂算至2015年10月20日为390380元；依法判令被上诉人承担房屋交付前的全部物业管理费；依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人金科公司答辩称：一、双方的合同已经一致明确，交房时间为2011年11月19日，涉案房屋已经验收，其他业主也收了房，时间均为2011年11月19日。合同的补充协议第三条写明：在交房时买受人若未收到书面通知应到出卖人处索取。合同第十一条约定在房屋提前或推后验收应当向买受人发出书面通知，若按期交房，法律未规定应书面通知。二、关于诉讼时效的问题。上诉人称交房日期在2011年9月19日，并于该日前去要求交房，当时的房屋不具备交房条件，说明在2011年9月19日上诉人已知道房屋无法交房却在四年后才提前诉讼，已过诉讼时效。三、上诉人不按期接收房屋，风险应当向上诉人转移，上诉人亦应交纳按合同约定交付日期后所应交纳的物业费。上诉人在得知其合法权益被损害后，应积极采取措施阻止损失扩大化。上诉人留的联系方式已经停用，损失的扩大系因上诉人自身原因造成的。四、关于物业费的问题，系另案法律关系，不能在本案中解决。被上诉人已应上诉人的要求将一审判决的款项付给了上诉人。请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求。
根据双方当事人的陈述，本院二审补充查明：原审判决作出后，金科公司已于2016年1月14日按照原审判决确定的内容向张驹静支付了违约金34148.57元。本院二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：关于张驹静与金科公司约定的交房期限。因双方在一审中提交的合同原本中所约定的交房时间均为2011年11月19日前，而张驹静从电子邮箱调取的合同文本的真实性无法核实，且与双方提交的合同原本相冲突，故原审法院认定双方约定的交房期限为2011年11月19日前并无不当，本院予以维持。
关于金科公司应向张驹静支付的违约金数额。首先，金科公司所提供的《商品房买卖合同》附件四第三条第3项格式条款约定，张驹静应在合同约定的交房期限届满的当天到金科公司处索取书面接房通知的，如果未前往索取接房通知，由此产生的逾期交房责任由张驹静承担。但该约定明显与《商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的约定相冲突，且合同附件四第三条第3项的约定免除了出卖人的责任、加重了买受人的责任，而金科公司未提供证据证明其已向张驹静履行了合理提示及说明的义务，故金科公司与张驹静签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第3项因违反法律规定而无效。其次，在2013年3月10日金科公司委托的物业服务公司拒绝向张驹静交房时，张驹静就已经知道自己的权利受到侵害，但张驹静怠于行使自己的权利，直到2015年11月2日才向原审法院起诉主张违约金，故原审法院对张驹静要求金科公司支付2013年11月3日以前的逾期交房违约金的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。第三，本案中，因金科公司未提供证据证明其已书面通知张驹静办理交房手续，故受金科公司委托的物业公司以张驹静未交纳自2011年11月19日起的物业费为由拒绝将房屋交付给张驹静，缺乏法律依据，金科公司应向张驹静承担逾期交房的违约责任。因张驹静未提供证据证明其实际损失，故基于金科公司逾期交房可能给张驹静造成的房屋租金损失，根据公平原则，本院酌情认定金科公司每日按张驹静已交付房价款万分之一的标准向张驹静支付逾期交房违约金，计算至金科公司同意交房之日即2015年12月24日止，为68297.14元（873365×0.01%×782天）。
另，关于张驹静要求金科公司在本案中承担房屋交付前的物业管理费的主张。因物业管理费的收取主体则是物业服务公司，与本案不属同一法律关系，且该项费用并未实际产生，故原审法院对张驹静的该项诉讼请求不在本案中予以处理并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，上诉人张驹静的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第07174号民事判决第二项；
二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第07174号民事判决第一项为“湖南金科房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向张驹静支付逾期交房违约金68297.14元（湖南金科房地产开发有限公司已向张驹静支付了违约金34148.57元，尚有34148.57元未支付）”。
如果湖南金科房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3653元，二审案件受理费7306元，共计10959元，由上诉人张驹静承担3653元，被上诉人湖南金科房地产开发有限公司承担7306元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 刘 璇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。