重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第00184号
上诉人（原审被告）重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司，组织机构代码证号90287362-8。
法定代表人张萍，经理。
委托代理人徐海东，重庆安努律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈均华，男，1974年8月28日出生，汉族。
委托代理人杜波，重庆永和律师事务所律师。
委托代理人朱建华，重庆正章律师事务所律师。
上诉人重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司（以下简称公路运输物管分公司）与被上诉人陈均华房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年11月4日作出（2013）江法民初字第06776号民事判决，上诉人公路运输物管分公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2014年1月2日进行了询问，上诉人公路运输物管分公司的委托代理人徐海东，被上诉人陈均华的委托代理人杜波、朱建华参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：重庆市江北区建新西路4号1-4层（下称建新西路4号）房屋系重庆公路运输（集团）有限公司所有。公路运输物管分公司系该公司的分公司。前述房屋建筑面积为8841.51平方米，房屋设计用途为商业。
2013年1月14日，陈均华领取《个体工商户营业执照》。《个体工商户营业执照》载明：江北区楼外香大酒楼经营者为陈均华（个人经营），经营场所为重庆市江北区建新西路4号拓展大厦2楼。
重庆公路运输（集团）有限公司委托公路运输物管分公司对建新西路4号拓展大厦2楼（徐生记酒楼）房屋经营和管理。2009年7月20日，陈均华与公路运输物管分公司签订《商铺租赁合同》。合同约定公路运输物管分公司将建新西路4号拓展大厦2楼部分，建筑面积为1671.65平方米商铺租赁给陈均华经营；租赁期为8年，自2009年8月1日起至2017年7月31日止。计租时间从2009年11月1日起；租赁期间商铺的月租金为46920元，综合管理费为25080元，合计为72000元。从第三年开始按4%逐年递增，即2011年8月1日起为74880元。2012年8月1日起为77875.2元，以此类推；租金按季度计算，按季收付。陈均华应在每季15日前将本季度租金以现金或转账方式一次交付到公路运输物管分公司；陈均华有拖欠租金或其他费用累计超过30天等情形时，公路运输物管分公司有权提前终止合同，收回商铺；陈均华未如期交付租金时，每逾期一天，公路运输物管分公司有权按陈均华实欠租金总额的1%加收滞纳金。陈均华累计超过30天的，公路运输物管分公司可提前终止合同，收回商铺，并有权继续向陈均华追收所欠款项或没收陈均华保证金以抵欠款，直至足额抵偿陈均华所欠公路运输物管分公司全部款项为止；订立合同后公路运输物管分公司将商铺交付陈均华使用时，陈均华向公路运输物管分公司交纳租金保证金和水电保证金，两项共计250000元。到计租日起，公路运输物管分公司退还陈均华150000元，余款100000元作为租赁和水电保证金。合同期满或双方解除合同之日，如陈均华没有违约，公路运输物管分公司需将保证金一次退还陈均华，保证金不计算利息；公路运输物管分公司承诺旁边的观光电梯和电扶梯无偿提供给陈均华使用。电扶梯在使用中因陈均华原因损坏由陈均华负责修复。
陈均华与公路运输物管分公司签订合同后，向公路运输物管分公司支付了保证金。公路运输物管分公司向陈均华交付了涉案房屋。陈均华对涉案房屋进行了装修。
2013年5月8日，公路运输物管分公司向江北区楼外香大酒楼发出《租金催收函》。其主要内容是：根据《商铺租赁合同》约定，截至5月8日，你方已拖欠租金、综合管理费233625.6元（该费用应于2013年5月1日前缴纳）及滞纳金18690元，望你方接函后3日内前来缴纳欠款。2013年5月30日，公路运输物管分公司向江北区楼外香大酒楼再次发出《租金催收函》。其主要内容是：根据《商铺租赁合同》约定，截至5月30日，你方已拖欠租金、综合管理费233625.6元（该费用应于2013年5月1日前缴纳）及滞纳金70087.68元，望你方接函后3日内前来缴纳欠款。2013年6月4日，公路运输物管分公司委托代理人徐海东向江北区楼外香大酒楼（徐生记）发出《律师函》。《律师函》的主要内容是：2009年7月20日双方签订合同后，友好合作至今，近期因电扶梯拆除发生分歧。因拆除电扶梯造成损失，你方可提出赔偿损失，但你方不交、缓交租金违反合同约定，构成根本违约。根据合同约定，我方可收取滞纳金并解除合同收回房屋。你方务必在收到本函告后三日内付清租金77875.20元、滞纳金77096.40元等。
2012年10月31日，重庆公路运输（集团）有限公司中环数码商城向陈均华出具了收据。收据载明：楼外香大酒楼，暂收款233625.6元（注11月底用此条到物管租赁科换房租发票）。双方均认可交付租金的流程为陈均华到银行进账后，凭进账单到被告财务处换取收据，收据上载明为暂收款。陈均华凭收据换发票。2013年5月31日，重庆公路运输（集团）有限公司中环数码商城向陈均华出具了收据。收据载明：暂收到楼外香大酒楼155750.4元。2013年6月9日，重庆公路运输（集团）有限公司中环数码商城向陈均华出具了收据。收据载明：楼外香大酒楼，暂收款77875.2元。
2013年7月8日，公路运输物管分公司向陈均华发出《解除合通知函》。该函载明：楼外香大酒楼，因你方拖欠租金已超过30天，违反了《商铺租赁合同》约定，构成根本性违约。根据《商铺租赁合同》约定，通知你方解除我司与你于2009年7月20日签订的《商铺租赁合同》。请你方接此通知后三天内，到我司办理解除合同的相关手续。陈均华收到《解除合通知函》。
庭审中，公路运输物管分公司称，根据《商铺租赁合同》，陈均华应于2013年4月16日向该公司交纳2013年5、6、7月的租金。陈均华于2013年6月3日交纳了两个月租金，于2013年6月6日交纳了一个月租金，交纳租金时间延迟了30天，构成根本违约，故发出《解除合通知函》。陈均华辩称，租金交纳时间双方有分歧。合同约定租金是按照季度交纳，没有具体时间。我认为3月份应交纳4、5、6月租金；6月交纳7、8、9月租金；9月交纳10、11、12月租金。在实际履行时，我是在4月底交纳5、6、7月租金；1月底交纳2、3、4月租金。我收到《租金催收函》和《律师函》后，在规定期限内支付了租金。2013年5月31日，我支付交纳租金155750.4元（两个月），2013年6月5日支付租金77875.2元（一个月）。2013年7月31日，我支付了2013年8、9、10月租金合计242970.63元，我未违约。合同约定了被告无偿提供观光电梯、电扶梯给我使用，被告未提供，双方多次协商未果，我已向法院提起诉讼，正在审理中。被告先违反了合同约定。我向被告交给了保证金，足以抵扣租金。因此，被告要求解除合同没有依据。公路运输物管分公司认可陈均华交纳了前述款项，但称因合同已解除，陈均华交纳的是房屋占用损失（2013年5月至10月）。关于电梯的问题系另一法律关系。
原告陈均华诉称，2009年7月20日，原、被告签订《商铺租赁合同》。合同约定被告将重庆市江北区建新西路4号拓展大厦2楼部分（1671.65平方米）商铺租赁给原告经营，租赁期限为8年（2009年8月1日至2017年7月31日，计租时间为2009年11月1日起）。签订合同后，原告投资数百万元，成为重庆知名餐饮企业徐生记旗下的直属酒楼，经营红火。2013年7月，被告向原告送达了《解除合同通知函》。原告认为被告理由不成立，违背诚信，不具有法律效力。为保护原告的合法权益，请求法院判决被告发出的《解除合同通知函》不发生法律效力，应当继续履行合同。
被告公路运输物管分公司辩称，被告之前已向法院起诉要求解除合同，要求原告给付违约金，原告此次起诉没有必要。因原告交纳租金的时间延迟了30天，构成根本性违约，根据约定，被告有权解除租赁合同。
一审法院认为，陈均华与公路运输物管分公司签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照租赁合同的约定享有权利、履行义务。
公路运输物管分公司称陈均华应于2013年4月16日支付2013年5、6、7月租金，但他未按时交付，延迟30天，构成根本违约，故发出《解除合通知函》。陈均华对支付租金时间有异议。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，合同生效后，当事人就履行期限没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《商铺租赁合同》约定为：从2009年11月1日起计租。租金按季度计算，按季收付。陈均华应在每季15日前将本季度租金以现金或转账方式一次交付到公路运输物管分公司。由于合同对每季的划分究竟按公历的春夏秋冬四季来划分，还是从2009年11月起每3个月算一季没有明确，应认为就合同约定而言，陈均华在每季15日前支付本季度租金的约定是不明确的。
2013年5月8日、5月30日，公路运输物管分公司分两次向江北区楼外香大酒楼发出《租金催收函》，公路运输物管分公司要求陈均华在接函后3日内前来缴纳欠款。《租金催收函》未提出解除合同。2013年5月31日，陈均华向公路运输物管分公司支付两个月租金155750.4元。2013年6月9日，陈均华支付一个月租金77875.2元。2013年7月31日，陈均华向公路运输物管分公司支付了2013年8、9、10月租金合计242970.63元。因《商铺租赁合同》对陈均华在每季15日前支付本季度租金约定不明确，公路运输物管分公司以陈均华逾期支付租金达到约定解除条件为由要求解除合同缺乏依据。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。经审理查明，在支付期限约定不明的情况下，陈均华已向公路运输物管分公司支付了2013年5月至10月租金。因此，公路运输物管分公司以陈均华逾期支付构成根本违约为由请求解除合同亦没有事实依据。
综上所述，公路运输物管分公司于2013年7月8日向陈均华发出《解除合通知函》无效，应当继续履行合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项之规定，判决：2009年7月20日重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司向陈均华发出的《解除合通知函》无效，应当继续履行《商铺租赁合同》。本案案件受理费80元，减半收取40元，由重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司负担。此款已由陈均华向一审法院交纳，重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司在本判决生效后十日内给付陈均华。
宣判后，公路运输物管分公司不服一审判决，向本院上诉，上诉称：合同约定的租金给付时间，应理解为每三个月为一季度，即从起租日2009年11月1日起，2009年11月、12月、2010年1月为一个给付季度，按此理解，陈均华应于2013年4月16日前支付2013年5、6、7月的租金，但其迟延给付超过30天，达到合同约定的解除条件，故我公司依约行使单方解除权，合法有效。在此过程中，我公司催收租金的行为不表示放弃了解除合同的权利。请求：撤销一审判决，依法改判。
被上诉人陈均华答辩称：合同约定给付租金的时间不明确，我也按照上诉人指定的时间及时付清了租金，故我没有欠付租金。请求驳回上诉，维持原判。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
二审中，双方对《商铺租赁合同》第七条“租金按季度计算，按季支付。乙方应在每季15日前将本季度租金以现金或转帐方式一次交付到甲方”的理解，除对“季度”理解存在分歧外，对“每季15日前”的理解也存在分歧，公路运输物管分公司理解为应付租金季度的上一个月的15日前，陈均华理解为应付租金季度本季度第一个月的15日前。
本院认为，陈均华与公路运输物管分公司签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照租赁合同的约定享有权利、履行义务。双方在租赁合同履行期间，公路运输物管分公司于2013年7月8日向陈均华发出《解除合同通知函》，以陈均华未按合同约定于2013年4月16日前支付2013年5、6、7月的租金为由，通知陈均华解除双方之间的租赁合同。确定该解除通知是否有效，需审查陈均华是否迟延支付租金达到合同约定的解除条件。双方签订的《商铺租赁合同》第七条约定，“租金按季度计算，按季支付。乙方应在每季15日前将本季度租金以现金或转帐方式一次交付到甲方”，审理中，双方对该约定中的“季度”、“每季15日前”的理解均存在分歧，按照合同其他条款也不能确定，在交易习惯中亦无明确统一的做法，故属对履行期限约定不明确。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。公路运输物管分公司以陈均华迟延支付2013年5、6、7月租金超过30天达到合同解除条件为由行使单方解除权，没有合同依据，故其单方解除无效，双方之间租赁合同应当继续履行。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人公路运输物管分公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 静
代理审判员 王 兵
二〇一四年二月十一日
书 记 员 梁 麟