四川省巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）巴州民初字第1421号
原告王海江，男，生于1973年，汉族，大学文化，住四川省成都市成华区二环路北四段。
委托代理人雷润，四川迪扬律师事务所律师。
被告巴中市房地产综合开发总公司。
法定代表人夏潘联，系该公司总经理。
委托（特别授权）代理人罗碧，女，生于1959年，汉族，高中文化，住四川省巴中市机关行署大院。
委托代理人姚仕长，男，生于1952年，汉族，大专文化，住四川省巴中市巴州区。
被告ＸＸ，男，生于1964年，汉族，大学文化，住四川省巴中市地方税务局宿舍楼。
被告赵静林（系被告ＸＸ之妻），女，生于1970年，汉族，大专文化，个体工商户，住四川省成都市青羊区。
委托（特别授权）代理人张良，四川律生和律师事务所律师。
本院2013年3月28日立案受理原告王海江诉被告巴中市房地产综合开发总公司（以下简称市房产公司）、ＸＸ、赵静林房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员蒋登银适用简易程序，于2013年5月7日公开开庭进行了审理。原告王海江及其委托代理人雷润，被告市房产公司的委托代理人罗碧、姚仕长，被告赵静林的委托代理人张良到庭参加了诉讼。被告ＸＸ经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年12月7日巴中市中级人民法院终审判决我与被告市房产公司2006年3月27日签订的《商品房销售（预售）合同》有效，2013年1月8日被告市房产公司与我签订了《交房协议》，并向我交付了房屋。故，本案诉争之房应当归我所有，被告市房产公司应当按照合同的约定立即为我办理该房“两证”。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条规定：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。合同法规定合同当事人可以依照合同约定和法律的规定解除合同，但本案既没有合同解除的约定条件，也不具备合同解除的法定条件，故被告市房产公司2013年1月15日的解除《函》，应当认定为无效。
被告市房产公司拒绝与我结算房款，拒收我所交房款，这是违背法律规定的。合同法规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。我与被告市房产公司签订的《商品房销售（预售）合同》有效，故被告市房产公司应当继续履行合同与我办理房款结算手续，以便我交清全部房款。
被告ＸＸ、赵静林未经我同意，即将我的债权转为被告赵静林的购房款进行所谓的债务抵销，侵犯了我的合法权益，应属于无效民事行为。
被告市房产公司欠我货款228101.71元，我和被告市房产公司签订购房合同后，我和被告市房产公司即互负到期债务，且该债务的种类相同，根据合同法99条的规定依法将其债权、债务予以抵销，被告市房产公司接受了抵销，并收取了我的欠条原件，合同法规定债务抵销的通知送达对方即生效，由谁来送达并不影响抵销的效力。故被告市房产公司收取欠我的欠条228101.71元，应当认定我抵扣了房款228101.71元。
综上，特请求：1、判决巴中市巴州区中坝干道建兴公寓B栋二楼轴线（35）-（38）、（OA）-（N）的房产归我所有，被告市房产公司按照合同的约定立即为我办理该房的“两证”。2、确认被告市房产公司2013年1月15日的解除合同《函》无效。3、判令被告市房产公司继续履行合同，并与我办理该房价款的结算手续，以便我付清房款。4、确认被告ＸＸ、赵静林将我的债权转为被告赵静林的购房款的行为无效，同时确认我用该债权抵扣购房款228101.71元的行为有效。5、判令三被告承担本案诉讼费用。
被告市房产公司辩称：1、我公司与原告于2006年签订的商品房销售合同已终审判决有效，但原告自签订合同之日起至今未向我公司交纳分文房价款，我公司自签合同至今亦未收到原告交纳的房价款。同时，我公司已函告原告解除了该合同，故该解除合同应当认定为有效。2、原告与被告赵静林曾合伙经营过建材生意，我公司欠建材款20多万元属实，被告赵静林持该欠条原件抵交其购房款，并与我公司于2009年签约将该诉争之房出售给了赵静林，原告诉请确认该房归其所有，没有物权证据证明。3、原告请求为其办理诉争之房“两证”，由于原告自签约后根本性违约，无法继续履行其结算、办证等，所以原告的这一请求不能成立。4、原告请求将我公司原欠的货款20多万元抵扣其房款，但该债权已抵扣了被告赵静林的房款，现根本不存在了。5、我公司已依法行使了解除权，且原告已收到解除通知，该解除权效力之诉不属于本案解决的范畴。据此，请求驳回原告的诉讼请求。
被告ＸＸ未作答辩。
被告赵静林辩称：1、虽然原告与被告市房产公司签订的商品房预售合同被终审确认有效，但案涉房屋已由被告市房产公司于2009年交付给了我，至今仍由我占有、使用。即使被告市房产公司与原告曾签署过交房协议，但并没有实际交付房屋，所以原告诉称已接收房屋不实。2、原告请求确认解除合同的函无效，说明原告已收到了该函件，所以原告称该函件未送达不实。3、（2012）巴民终字第285号民事判决书确认，双方当事人对市房产公司所欠水泥板款欠条等共计228101.71元交与ＸＸ以便办理产权等相关手续的行为性质存在异议，被告赵静林主张属其所有，而原告主张此款系双方合伙的债权，所以原告诉称被告市房产公司欠其228101.71元货款不实。
关于物权确认，虽然预售合同被司法确认有效，但从被告市房产公司“拒收原告支付房款”可知，原告尚未支付房价款，仅凭一纸确认合同有效的判决尚不能成为案涉房屋的约定所有权人。况且原告尚未取得物权凭证，凭什么提出物权确认之诉？原告错误适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条的规定，但该条只就合同法第九十四条规定的法定解除五种情形中迟延履行作出的规定，并未对不可抗力、合同目的不能实现的根本违约无需催告即可解除合同的条件未涉及，该十五条不适用本案。从原告所举的被法院确认有效商品房预售合同看，原告应在签订合同之日交清房款，而三年来未交分文房款，也未找过被告市房产公司，其根本违约导致合同目的不能实现，被告市房产公司无需催告，随时可以行使解除权。从原告诉状可知，原告已收到了该解除通知。合同解除权相对人可以单就解除的合法性提请法院审查确认，但不适用本案，因我非解除合同的相对人。所以，原告请求确认解除合同通知无效的诉请不合法、不成立。原告自认该债权系合伙债权，不是个人债权，故原告不是本案适格的主体。据此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告与ＸＸ系堂兄弟关系，被告ＸＸ、赵静林系夫妻关系。从2002年开起，原告与被告赵静林系开办预制板厂的合伙人。被告市房产公司自2005年4月13日起在该预制板厂购买预制板下欠货款，并以债权人王海江的名义书立了欠王海江的欠据。2006年3月27日，原告与被告市房产公司签订了《商品房销售（预售）合同》，约定：原告购买被告市房产公司开发的巴中市巴州区中坝干道建兴公寓B幢楼二楼轴线（35）-（38）、（OA）-（N）的营业用房，建筑面积共计263.962平方米，单价为每平方米1210元，总价款为319394元。2009年，原告因工作调往外地，将前述《商品房销售（预售）合同》和被告市房产公司以债权人王海江的名义出具的原欠水泥板款欠条等一并交与被告ＸＸ以便办理该房产权等相关手续。2009年4月23日，被告ＸＸ代被告赵静林给被告市房产公司书立承诺：“巴中市房地产开发总公司：兹有王海江原购你司开发的巴中市巴州区中坝干道建兴公寓B幢2楼营业用房，现购买人更名为赵静林，若因此事造成王海江与你司发生经济和民事纠纷，一切责任慨由赵静林负责。”同日，被告市房产公司将ＸＸ持有的上列《商品房销售（预售）合同》的买受人王海江划去添上了赵静林的名字，并在该合同第一页加添赵静林名字处增盖了公司印章。同时，被告市房产公司将原出具给王海江的欠条收回，给赵静林出具了收购房款收据二张合计金额228101.71元。尔后，被告赵静林于2010年11月5日和12月27日又分别交房款125987.12元和35093.14元（加上前述欠条金额合计为389181.97元，包括各种税、费）。该房屋建成后，被告赵静林接收、使用了该房。
2011年3月2日，本院立案受理了该房的建筑公司（巴中市汇丰建筑工程有限公司）不服商品房预售行政许可一案。2011年4月21日，原告向被告市房产公司申请停止办理该房产权手续等。2011年5月19日，本院作出了（2011）巴州行初字第8号行政判决书，撤销了巴中市住房和城乡规划建设局2006年12月7日颁发的（2006）房预售证第33号《商品房预售许可证明》。2012年1月13日，原告向本院起诉，请求确认原告与被告市房产公司2006年3月27日签订了《商品房销售（预售）合同》有效，被告赵静林与被告市房产公司2009年4月23日签订了《商品房销售（预售）合同》无效，同时请求判令被告赵静林对诉争之房出租所得归原告所有。2012年5月21日，本院作出了（2012）巴州民一初字第311号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。随即，原告提起上诉。2012年12月7日巴中市中级人民法院作出了（2012）巴民终字第285号民事判决书：“撤销（2012）巴州民初字第311号民事判决；上诉人王海江与被上诉人巴中市房地产综合开发总公司2006年3月27日签订的《商品房销售（预售）合同》有效。”
2013年1月8日，原告与被告市房产公司签订了书面《交房协议》：“应王海江要求，根据2006年3月27日《商品房销售（预售）合同》及（2012）巴民终字第285号民事判决书，巴中市房地产综合开发总公司于2013年1月8日上午11时向王海江交付房屋，王海江接收了房屋。”同月10日，原告在巴中邮政储蓄银行向被告市房产公司汇购房款50000元，被告市房产公司拒收该款。同月15日，原告代理律师雷润以四川迪扬律师事务所的名义向被告市房产公司发送了《律师函》：“请贵司向王海江及时出具收款帐号，结算购房相关款项，以便同步与该栋房屋其他购房户一并办理房屋产权证书。”被告市房产公司拒收该函件。同日，被告市房产公司向原告亦发送了《巴中市房地产综合开发总公司函》：“王海江同志：你曾于2006年3月27日就座落在巴中市后河桥建兴公寓B幢二楼商用房与我司签订的商品房销售（预售）合同，经四川省巴中市中级人民法院终审确认有效。因你签约后逾期未履行交付房款义务，该房又由赵静林同志签约购买付了房款并占有使用，虽你前次持巴中市中级人民法院（2012）巴民终字第285号民事判决书要求我司交房并签了‘交房协议’，但赵静林同志持异议，鉴于部分以债抵房款的条据上有你的名字结合你与赵静林同志系亲友的特殊情形，我司现书面通知并登报公示，请你自二0一三年元月十五日起十五个日历天内，与赵静林同志就有你名字的票据达成处理意见并书面提交我司，若逾期你未提交你们双方达成的书面协议，本函即为解除你与我司原订立的商品房销售（预售）合同书面正式通知。”随后，原告以手机短信的形式，向被告市房产公司的法定代表人发出：“尊敬的夏总：首先祝您新年愉快。在我与贵司及ＸＸ房产纠纷一案中希你能秉持你一贯的保持公正的原则、遵守法律的原则。你司所发出的函是不能对抗中院判决的。后面事情希望在法律框架内得到妥善解决。如此路不通，我为维护自己利益而不惜一切。”2013年2月19日，原告即起诉来院请求被告市房产公司立即为其办理该诉争之房的“两证”。同年3月28日，原告以诉讼请求不完整为由申请撤回该起诉。本院于同日作出了（2013）巴州民初字第933号民事裁定书：准许原告王海江撤回起诉。同日，原告再次起诉来院，提出前述请求。
上述事实，有原告的诉状，被告市房产公司、赵静林的答辩，《商品房销售（预售）合同》，欠条，（2012）巴州民一初字第311号民事判决书，（2012）巴民终字第285号民事判决书，交房协议，邮政储蓄银行汇款收据，律师函，承诺，收据，记帐凭证，巴中市房地产综合开发总公司函，原告代理人代理词及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，而房屋买卖是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的一种民事法律行为。原告与被告市房产公司签订《商品房销售（预售）合同》后，出卖人和买受人均应按照合同的约定履行其各自的义务。本案焦点是原告与被告市房产公司签订《商品房销售（预售）合同》后，原告是否履行了交付房款的义务。从被告市房产公司已将原欠水泥板款抵作了购房款的实际情况看，该水泥板款是谁的？又抵作了谁的购房款？原告在二审法院称，该款是与赵静林、ＸＸ合伙经营水泥板厂时的共同债权。市房产公司称，该款是抵作赵静林的购房款。根据原告举出的现有证据，不足以证明原告与被告市房产公司签订《商品房销售（预售）合同》后，原告履行了交付房款的义务。故原告请求现位于巴中市巴州区中坝干道建兴公寓B栋二楼轴线（35）-（38）、（OA）-（N）的房屋归其所有、被告市房产公司按照合同的约定立即为其办理该房的“两证”的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告王海江的全部诉讼请求。
案件受理费6090元，由原告王海江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判员 蒋登银
二〇一三年十二月三十日
书记员 唐 力