广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗番法民三初字第1599号
原告：中国银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区市桥清河东路338号，组织机构代码19143073-1。
负责人：张威，系该行行长。
委托诉讼代理人：梁曙芳，广东金联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴志华，广东金联律师事务所律师。
被告：何立强，男，1972年10月3日出生，汉族，住广东省平远县。
被告：梅晓英，女，1973年4月4日出生，汉族，住江西省赣州市寻乌县。
被告：广州市番禺大石华美木业有限公司，住所地广州市番禺区大石街石南一路1号613，组织机构代码：61871425-9。
法定代表人：黎晓敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨益龙，系该公司员工。
委托诉讼代理人：陈月明，系该公司员工。
原告中国银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称中行番禺支行）与被告何立强、梅晓英、广州市番禺大石华美木业有限公司（以下简称华美木业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行番禺支行的委托诉讼代理人吴志华，被告番禺华美木业公司的委托诉讼代理人杨益龙到庭参加诉讼，被告何立强、梅晓英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行番禺支行向本院提出诉讼请求：1.解除中行番禺支行与何立强签订的《个人商业用房贷款合同》（合同编号：2014年番中房贷字3059号）；2.何立强、梅晓英向中行番禺支行偿还贷款本金382336.85元及至全部借款结清日的利息[按合同约定计算逾期贷款利息（即按中国人民银行公布同期贷款基准利率上浮15%水平上加收50%计算罚息），暂计至2015年11月7日的应收利息为10428.88元、计至2015年11月15日的罚息为432.98元，以后另计]；3.何立强、梅晓英承担中行番禺支行委托律师代理的律师费25000元；4.番禺华美木业公司对上述第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.中行番禺支行对何立强提供抵押的位于广州市番禺区敏捷华美商务中心2栋13层1302房（商品房买卖合同号为：201407134944）的房屋产权享有优先受偿权；6.何立强、梅晓英和华美木业公司承担本案诉讼费、保全费、公告费等与诉讼有关的费用。事实和理由：2014年7月23日，中行番禺支行与何立强、番禺华美木业公司签订《个人商业用房贷款合同》，合同约定：何立强向中行番禺支行借款410000元，贷款期限为120个月，采取每月7日等额本息还款法分期还款，用于购买位于广州市番禺区敏捷华美商务中心2栋13层1302房产，并以该房产为贷款作抵押担保，番禺华美木业公司对上述债务承担阶段性连带保证责任，保证期限至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止；如何立强逾期还款，则中行番禺支行有权解除合同并提前收回贷款，要求其支付逾期利息并按合同约定处分抵押物，且何立强还应按合同约定承担中行番禺支行因催收本合同项下的贷款本息及有关费用而产生的全部费用（包括律师费等）。合同签订后，中行番禺支行按约履行了合同义务，但何立强未完全按合同约定如期偿还贷款，经中行番禺支行催讨后仍不予履行，且何立强至今尚未办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续，中行番禺支行亦尚未收到房地产他项权证。梅晓英与何立强为夫妻关系，上述债务为其夫妻关系存续期间的共同债务，据此中行番禺支行要求何立强、梅晓英共同清偿全部欠款并承担违约责任，番禺华美木业公司承担连带保证责任。
被告何立强、梅晓英无到庭作出答辩，亦未提交证据。
被告华美木业公司辩称，根据中行番禺支行与华美木业公司于2013年12月13日签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》（协议编号：2013年番中房贷协字第16号）第六条约定，任何情况下，华美木业公司承担保证责任的范围只限于六期借款的本息和相关费用，超出部分不再承担责任。虽然《个人商业用房贷款合同》中没有约定华美木业保证责任的限制条款，但不代表双方之前签订的《合作协议》已失效或者变更，因为保证行为是双方的法律行为，依法不需要被保证人确认，华美木业公司与中行番禺支行签订的合作协议是为将来合作而定的合作条件，双方已预见到之后会签订大量的借款合同，而且也预见到不再需要重复约定保证责任的限制条款，因此才在《合作协议》里面统一对保证责任作出了限制。《个人商业用房贷款合同》是格式条款，而华美木业公司与中行番禺支行签订的《合作协议》才是双方真实意思表示，是双方协商的结果，因此在格式条款与非格式条款不一致的情况下，应以非格式条款为准。
中行番禺支行和华美木业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中行番禺支行和华美木业公司对于以下证据的真实性和合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证：
1.中行番禺支行与华美木业公司于2013年12月13日签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，约定双方就个人房屋贷款事宜开展合作，双方合作的房屋项目名称为“敏捷华美商务中心”，地址位于广州市番禺区大石街植村，符合中行番禺支行贷款条件的购房借款人购买华美木业公司销售的上述房产，可向中行番禺支行申请个人房屋贷款，贷款手续按中行番禺支行规定办理。华美木业公司同意自《个人商业用房贷款合同》生效之日起至中行番禺支行取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止为购房借款人提供全额不可撤销连带保证责任。同时约定对欠供款达三期以上的购房借款人，中行番禺支行必须在欠供款六期之前向法院对购房借款人提出诉讼或购房借款人采取强制执行的措施，否则由中行番禺支行承担全部责任，但无论中行番禺支行是否及时对上述购房借款人提起诉讼或采取强制执行的措施，华美木业公司承担保证责任的范围只限于六期借款的本息和相关费用，超出部分华美木业公司不再承担任何责任。
2.中行番禺支行（贷款人）、何立强（借款人）和华美木业公司（保证人）于2014年7月23日签订的《个人商业用房贷款合同》，约定本合同项下贷款金额为410000元，贷款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算；本合同项下贷款用途为借款人支付其购买坐落于敏捷华美商务中心2栋13层1302的商业用房（以下简称涉讼房屋）的购房款；本合同项下贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮15%作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，每月的7日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；本合同项下贷款采取按月等额本息还款方式偿还贷款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共计120期，还款日为每月的7日；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人提供阶段性连带责任保证。
该合同附件一“个人商业贷款合同通用条款”约定：如借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将抵押物的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管，本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权依法及本合同的约定，行使抵押权；借款人未按期归还贷款本息即构成本合同项下违约，贷款人有权要求借款人限期纠正其违约行为，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。
3.中行番禺支行于2014年7月25日向何立强出具的中国银行《借款借据》，载明中行番禺支行向何立强发放了贷款410000元。
4.广州市国土资源和房屋管理局核发的涉讼房屋的他项权预告登记证，登记时间为2014年10月28日，预告登记权利人为中行番禺支行，预告登记义务人为何立强，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告登记。
5．《结婚证》复印件，证明何立强和梅晓英为夫妻关系。
6.中行番禺支行于2016年7月22日出具的客户名称为何立强的逾期未还款账单，载明何立强自2015年7月7日开始出现拖欠贷款本息未足额偿还的情形，截至2016年7月22日共拖欠13期，拖欠本金34734.94、应收利息为25332.59元、本金的罚息1741.1元和应收利息的罚息1346.07元，尚余贷款本金382336.85元。
此外，为证明其因本案诉讼而向广东金联律师事务所支付了律师费25000元，中行番禺支行提交了《经济/民事委托代理合同》1份、《广东增值税普通发票》2张、《关于支付律师费说明》及《中国银行对公客户收款通知单》。华美木业公司质证认为《关于支付律师费说明》的真实性和合法性由法院依法予以认定，对于其他证据的真实性和合法性均无异议。
2015年12月30日，本院根据中行番禺支行的申请作出了（2015）穗番法民三初字第1599-1号《民事裁定书》，查封了涉讼房屋。
因本院以其它送达方式无法送达相关诉讼资料给何立强和梅晓英，故本院依法向其发出应诉公告，公告期限届满后，何立强和梅晓英均未与本院联系。
本院认为：中行番禺支行具备经营金融贷款的资格，其与何立强、华美木业公司签订的《个人商业用房贷款合同》，为各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按照合同约定履行义务。中行番禺支行已依约履行了借出款项的义务，何立强理应依约履行按时、足额还本付息的义务。现根据中行番禺支行于2016年7月22日出具的客户名称为何立强的逾期未还款账单显示，何立强自2015年7月7日开始出现拖欠贷款本息未足额偿还的情形，截至2016年7月22日共拖欠13期。根据《个人商业用房贷款合同》的约定，借款人未按期归还贷款本息即构成本合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同。因此，何立强没有按合同约定履行分期还本付息的义务，其行为已构成违约，对于中行番禺支行依约要求解除《个人商业用房贷款合同》，并要求何立强偿还所欠的全部借款本金、利息及罚息的诉请，符合法律的规定及合同的约定，本院予以支持。何立强应当向中行番禺支行偿还借款本金382336.85元及利息、罚息[暂计至2016年7月22日的利息为25332.59元、罚息为罚息为3087.17元（1741.1元+1346.07元）；从2016年7月23日起，利息和罚息按《个人商业用房贷款合同》的约定计至实际清偿之日止]。
至于中行番禺支行提出要求何立强、梅晓英赔偿律师费用25000元的诉讼请求。根据《个人商业用房贷款合同》的约定，借款人违约未按期归还贷款本息导致贷款人解除合同的，贷款人有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。现中行番禺支行提交了《经济/民事委托代理合同》、《广东增值税普通发票》、《关于支付律师费说明》及《中国银行对公客户收款通知单》等证据证实其因本案已实际向广东金联律师事务所支付了25000元的律师费，故对于其要求何立强、梅晓英予以赔偿的诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。
关于梅晓英是否应当就何立强的上述债务承担连带清偿责任的问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”由于上述债务产生于何立强、梅晓英的婚姻关系存续期间，其未能举证证明上述债务为何立强的个人债务，或者存在婚姻法第十九条第三款规定的情形，故中行番禺支行主张何立强、梅晓英共同向其承担上述债务，本院予以支持。
关于华美木业公司对何立强的上述债务承担保证责任的范围问题。首先，《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》和《个人商业用房贷款合同》对于华美木业公司的保证责任的范围均有约定，然而《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》签订在先，《个人商业用房贷款合同》签订在后，应当以后签订的《个人商业用房贷款合同》的约定为准。其次，《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》针对的是敏捷华美商务中心整个项目的个人房屋贷款事项，而《个人商业用房贷款合同》仅就涉案贷款作出约定，更具有针对性和特定性。最后，《个人商业用房贷款合同》为中行番禺支行、华美木业公司和何立强三方平等协商的结果，均为各方真实意思表示，虽然华美木业公司认为该合同中关于其保证责任范围的约定与《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》不符，但其并未在签订时提出异议。因此，对于华美木业公司提出其保证责任范围应当以《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》为准的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。《个人商业用房贷款合同》约定：“若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任”。现涉讼房屋尚未办理抵押登记手续，故华美木业公司作为保证人仍应承担保证责任。因此，中行番禺支行诉请番禺华美木业公司对何立强的涉案债务承担连带清偿保证责任，理据充分，本院予以支持。华美木业公司承担连带清偿责任后，有权向何立强追偿。
对于中行番禺支行对涉讼房屋能否行使抵押权的问题，本院认为，涉讼房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，中行番禺支行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有现实抵押权。故，中行番禺支行主张对处置涉讼房屋所得价款享有优先受偿权的诉请，理据不成立，本院不予支持。
何立强、梅晓英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除中国银行股份有限公司广州番禺支行与何立强、广州市番禺大石华美木业有限公司签订的《个人商业用房贷款合同》；
二、何立强、梅晓英于本判决发生法律效力之日起七日内向中国银行股份有限公司广州番禺支行偿还借款本金382336.85元和利息、罚息（暂计至2016年7月22日的利息为25332.59元、罚息为3087.17元，从2016年7月23日起，利息、罚息按《个人商业用房贷款合同》的约定计至实际清偿之日止）；
三、何立强、梅晓英于本判决发生法律效力之日起七日内向中国银行股份有限公司广州番禺支行赔偿律师费25000元；
四、广州市番禺大石华美木业有限公司对何立强、梅晓英的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；
五、驳回中国银行股份有限公司广州番禺支行的其余全部诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7836元、财产保全费2611元，由何立强、梅晓英和广州市番禺大石华美木业有限公司负担；公告费260元由何立强、梅晓英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 胡剑敏
人民陪审员 朱杏梅
人民陪审员 李丽娥
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 马敏婷