浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第567号
上诉人（原审被告）冯甲。
委托代理人（特别授权代理）谢某某。
被上诉人（原审原告）诸暨市××纺织有限公司，住所
地诸暨市枫桥镇××自然村××村。
法定代表人冯乙。
委托代理人（特别授权代理）王某某。
上诉人冯甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨
市人民法院（2009）绍诸民初字第3287号民事判决，向本院提
起上诉。本院于2010年3月29日立案受理并依法组成合议庭，
于2010年4月21日公开开庭审理了本案，上诉人冯甲的委托代
理人谢某某、被上诉人诸暨市××纺织有限公司的委托代理人
王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：原告诸暨市××纺织有限公司系原诸暨
市棉纺织厂于2008年2月4日经诸暨市工商行政管理局核准变更
登记而来，原诸暨市棉纺织厂系股份合作制企业，变更后的诸
暨市××纺织有限公司系一人有限责任某司。原诸暨市棉纺织
厂于1998年9月经诸暨市人民政府核定，授领诸暨国用（1998
）字第13-
1924号国有土地使用证，该宗土地座落于枫桥镇大溪村单家甸
自然村（原全堂镇单家甸村），地号为13-4-0-38，用途为综合用地，使用权类型为出让，终止日期为2048年
8月9日，使用权面积为21300.5平方米。2003年9月26日，原诸
暨市棉纺织厂经诸暨市人民政府核定，授领房权证诸字第××
0号房屋所有权证，该处房屋座落于枫桥镇大溪村单家甸自然
村（原全堂镇单家甸冯村），地号为13-4-
38，房屋状况为砖混结构三层楼房，建筑面积为677平方米，
砖木结构平房，总建筑面积为3166.5平方米，其他结构平房，
总建筑面积为1368平方米，共计建筑面积为5211.5平方米。20
04年起被告冯甲向某诸暨市棉纺织厂租用了该处房产中的几处
房屋，后自行搭建了几间房屋；2005年3月11日被告向某诸暨
市棉纺织厂支付了2004年的租房费1011元。2008年4月，原告
以通告的形式通知被告房租费从2008年起每平方米某高5元。
被告未支付2008年起的房租费，原告曾向被告催讨过2008年起
的房租费，但未果。2009年8月，原告诉讼来院。
上述事实，由原、被告的庭审陈述，原告提供盖有诸暨
市工商行政管理局综合档案室档案证明专用章的诸暨市××纺
织有限公司变更登记情况1份，房屋所有权人为诸暨市棉纺织
厂的房屋所有权证1本、土地使用者为诸暨市棉纺织厂的国有
土地使用证1本，交款人为冯甲、盖有诸暨市棉纺织厂财务专
用章的收款收据1份，诸暨市××纺织有限公司于2008年4月发
布的1份通告等证据所证实。
本案原、被告未签订书面的房屋租赁合同，被告租住了
原告所有的房屋，并在2005年3月11日支付了2004年一年的租
金1011元，双方之间形成了事实上的房屋租赁合同关系。审理中原告陈述被告的房屋租赁面积为：厂建部份22.7平方米一处
、29平方米一处、95.2平方米一处、71.4平方米一处、95.2平
方米一处，被告自搭建部份28平方米一处、26平方米一处、16
平方米一处，原告提供了房屋租费计算表1份，对此表，被告
认为系原告单方面制作的，为此，庭审中本院询问被告其租赁
房屋情况，被告表示不清楚，而被告在提交的书面答辩状中明
确陈述其向诸暨市棉纺织厂只租用了51.7平方米房屋，其他部
分都是违章建筑，故本院结合被告自己的意见，认定被告租赁
房屋的面积如原告所主张的面积。至于租房费的计算问题，因
被告在答辩状中认可房租费按每平方25元计算，故被告认可部
分房屋即51.7平方米应按每平方25元计算；其余部分，因原、
被告未订立书面的房屋租赁合同，而双方对厂建部分和自搭建
部门面积陈述有争议，而房屋租金厂建部份比被告自搭建部份
要高，故房屋租金的计算以按自搭建部分房屋的标准计算为宜
；因2008年厂建部分房租费双方某认可为每平方米25元，减去
2008年增加的租费每平方米5元，则2007年前每平方米为20元
，故2007年前按被告认可的租赁房屋面积51.7平方某某计算，
其数额为1034元，要高于被告支付的2004年房租费1011元，基
于这一情况，则无法再按原、被告之前的交易习惯中的交易价
格来确定本案的租金计算问题。根据《中华某某共和国合同法
》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报
酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补
充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确
定。”审理中，双方对租金也未能达成补充协议，原告主张2008年起自搭建部分房屋租金为每平方米14元，而该费用中包括
了国家土地使用税每平方米6元，且远远低于厂建部分房屋每
平方米25元的租金标准的，故原告的该项主张，本院结合双方
之间的交易习惯予以采纳。经本院计算，被告应付的至2009年
8月底的房租费为：2008年的房租费为5937.70元（51.7平方米
×25元／平方米＋（95.2平方米＋71.4平方米＋95.2平方米＋
28平方米＋26平方米＋16平方米）×14元／平方米），2009年
8个月的房租费为3958.47元（5937.70元∕年÷12月∕年×8月
），共计9896.17元。
原审判决认为：《中华某某共和国民法通则》第四十四
条规定“企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当
向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利
和义务由变更后的法人享有和承担。”原诸暨市棉纺织厂系股
份合作制企业法人，于2008年2月4日经诸暨市工商行政管理局
核准办理了变更登记，变更为诸暨市××纺织有限公司这一一
人有限责任某司，故原诸暨市棉纺织厂的权利和义务由变更后
的诸暨市××纺织有限公司享有和承担。合法的房屋租赁合同
关系受法律保护。原诸暨市棉纺织厂与被告之间房屋租赁的行
为未违反法律规定，应属有效。在2008年2月原诸暨市棉纺织
厂变更登记为诸暨市××纺织有限公司后，原诸暨市棉纺织厂
在与被告房屋租赁关系中的权利和义务由诸暨市××纺织有限
公司享有和承担。《中华某某共和国合同法》第二百二十七条
规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人
可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告冯甲作为承租人理应承担支付租金
的合同义务，经原告催讨后被告仍未支付租金，故原告可以解
除与被告的租赁合同。现原告诉请解除租赁合同，返还被告租
用的房屋，并要求被告支付租金，理由正当，本院对其合理部
分予以支持。被告冯甲辩称原告无权收取租金，无事实和法律
依据，本院不予采信。被告冯甲辩称原告提供的租金发票有伪
造的可能，因被庭审中原告出示的租金发票原件所否定，故对
被告冯甲的该点辩称意见本院不予采信。被告冯甲辩称其自搭
建部分属于违章建筑，原告无权收取租金，因原诸暨市棉纺织
厂的国有土地使用证上载明的土地用途为综合用地，被告搭建
房屋，占有了原告的土地使用权，原告有权要求被告支付相应
的租金，故对被告的该点答辩意见，本院不予采纳。据此，依
照《中华某某共和国民法通则》第四十四条、《中华某某共和
国合同法》第六十一条、第九十四条、第一百零九条、第二百
二十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，
判决：一、解除原告诸暨市××纺织有限公司与被告冯甲之间
的房屋租赁合同，被告冯甲应在本判决生效之日起一个月内将
所租用的房屋（座落于诸暨市枫桥镇大溪村单家甸自然村冯家
、原诸暨市棉纺织厂内的房屋）腾出并返还给原告诸暨市××
纺织有限公司；二、被告冯甲应在本判决生效之日起一个月内
支付原告诸暨市××纺织有限公司租金9896.17元；三、驳回
原告诸暨市××纺织有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决
指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民
事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费65元，由被告冯甲负担。
上诉人冯甲上诉称：一、上诉人只向诸暨市棉纺织厂租
用房屋，并未向诸暨市××纺织有限公司租用房屋，诸暨市×
×纺织有限公司与上诉人没有发生租赁关系，所以诸暨市××
纺织有限公司前来收取租费时上诉人拒付。二、上诉人向诸暨
市××纺织有限公司租房51.7平方米，其余部分是违章建筑，
不能承认房费问题。三、因国有土地使用权至今是诸暨市棉纺
织厂，为此上诉人没有义务支付给诸暨市××纺织有限公司房
费。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人诸暨市××纺织有限公司答辩称：原审判决认
定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原
判。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点之一是诸暨市××纺织有限
公司可否作为本案原告起诉冯甲支付房屋租费。
根据《中华某某共和国民事诉讼法》第一百零八条第（
一）项之规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和
其他组织。结合本案事实，原审判决认定：“《中华某某共和
国民法通则》第四十四条规定‘企业法人分立、合并或者有其
他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人
分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。’
原诸暨市棉纺织厂系股份合作制企业法人，于2008年2月4日经
诸暨市工商行政管理局核准办理了变更登记，变更为诸暨市××纺织有限公司这一一人有限责任某司，故原诸暨市棉纺织厂
的权利和义务由变更后的诸暨市××纺织有限公司享有和承担
”并无不当。据此，诸暨市××纺织有限公司可以作为本案原
告起诉冯甲支付房屋租费。
本案的争议焦点之二是原审判决确定冯甲支付的房屋租
费是否正确。
根据《中华某某共和国合同法》第六十一条之规定：“
合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容
没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协
议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”结合本案事实
，原审判决认定：“本院结合双方之间的交易习惯予以采纳。
经本院计算，被告应付的至2009年8月底的房租费为：2008年
的房租费为5937.70元（51.7平方米×25元／平方米＋（95.2
平方米＋71.4平方米＋95.2平方米＋28平方米＋26平方米＋16
平方米）×14元／平方米），2009年8个月的房租费为3958.47
元（5937.70元∕年÷12月∕年×8月），共计9896.17元”并
无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。原
审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华某某共和国
民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决
如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人冯甲负担。
本判决为终审判决。
审判长 章建荣
审判员 毛振宇
审判员 方 艳
二〇一〇年四月二十二日
书记员 李琼珏