山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第2405号
上诉人（原审被告）崔金利，男。
委托代理人王洪波，男。
被上诉人（原审原告）崔玉先，男。
委托代理人陈妮妮，平度保民法律服务所法律服务工作者。
原审第三人王敦星，男。
委托代理人魏同奎，平度知音法律服务所法律服务工作者。
原审第三人平度市白沙河街道办事处芝坊村民委员会。
法定代表人王公加，村主任。
上诉人崔金利因与被上诉人崔玉先、原审第三人王敦星、原审第三人平度市白沙河街道办事处芝坊村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2013）平民一初字第1546号民事判决，于2013年10月8日向本院提起上诉，本院于2013年11月5日受理。本院受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员甘玉军担任本案主审，代理审判员苏勇参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2013年11月25日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人崔金利及其委托代理人王洪波、被上诉人崔玉先及其委托代理人陈妮妮、原审第三人王敦星的委托代理人魏同奎到庭参加了诉讼，原审第三人平度市白沙河街道办事处芝坊村民委员会经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
被上诉人崔玉先在一审中诉称，2009年1月7日，平度市白沙河街道办事处芝坊村民委员会与王敦星签订房屋租赁合同，约定王敦星租赁平度市白沙河街道办事处芝坊村民委员会房屋3间，租赁期限50年，年租赁费1960元。2010年2月3日，王敦星与崔玉先签订转租协议，约定王敦星将所租房屋转给崔玉先，由村主任王公加、文书崔玉尧及其他村民签字证明。协议履行后，崔金利占用了其中的1间房屋，崔玉先告知其返还占用的房屋，但崔金利以种种理由推托，至今没有返还。为维护崔玉先合法权益，请求依法判令崔金利停止侵害并将占有的1间房屋交付给崔玉先。
上诉人崔金利在一审中辩称，崔玉先不是租赁物的所有权人，他是次承租人，没有诉权。
原审王敦星在一审中陈述，崔玉先、崔金利纠纷与我无关，我于2010年2月3日与崔玉先签订了房屋转让协议，崔金利是在我们签订转让协议之后搬进去的。
原审第三人平度市白沙河街道办事处芝坊村民委员会在一审中陈述，王敦星将争议房屋转让给崔玉先是村主任和村文书以个人名义见证的，村委不同意将合同转让，只同意转租。
原审法院查明和认定的基本事实：王敦星自2009年之前即租赁本村房屋3间（东至张孙路西边，西至原供销社房子，南至东西大街北边，北至王兆斋房屋）。该3间房屋的南侧1间在2009年前亦由王敦星转租给崔金利使用。2009年1月7日，王敦星因原合同期限届满，与平度市白沙河街道办事处芝坊村民委员会签订了新的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为50年，并于合同签订时一次性交齐租金，合同期满后地上附属物归王敦星。本案争议1间房屋仍由崔金利占用使用。2010年2月3日，崔玉先与王敦星签订《房屋转让协议》，约定王敦星将3间房屋合同权利转让给崔玉先，并由村主任王公加、村文书崔玉尧及其他村民签字见证。协议签订后崔玉先一次付清了全部转让费。崔金利未与王敦星签订书面合同，自2009年后亦再未交纳租金。崔玉先于2013年3月26日诉至原审法院要求处理，王敦星在本案审理过程中表示同意由崔玉先向崔金利主张权利。
原审法院认为：本案争议的焦点是崔玉先对争议房屋1间有无诉权，崔金利应否腾出房屋。根据王敦星与平度市白沙河街道办事处芝坊村民委员会签订的租赁合同和王敦星与崔玉先签订的转让合同，崔玉先取得争议房屋的用益物权系出于善意，且其取得不违反法律规定。崔金利未与王敦星签订书面合同，应视为不定期租赁，租金应以年为周期交纳。因其自2009年至今未交纳过租赁费，王敦星已将合同权利转让给崔玉先，王敦星在本案审理过程中亦明确表示同意由崔玉先主张权利，为避免诉累，本案可由崔玉先主张权利，且其诉讼请求应当得到支持，但应给崔金利留出合理的准备时间。
据此，原审法院根据本案案情，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决：崔金利于判决生效后六十日内将争议房屋1间腾出，交付给崔玉先。案件受理费50元，由崔玉先负担。
宣判后，上诉人崔金利不服一审判决上诉至本院。
上诉人崔金利上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人崔玉先的诉讼请求，被上诉人崔玉先承担诉讼费用。其上诉理由简要为：一、原审法院认定事实错误。原审法院认定，第三人芝坊村民委员会以《房屋租赁合同》的形式，将其所有的三间房屋“租赁”给第三人王敦星，租赁期限50年，“租赁”费一次性缴纳，第三人王敦星又以同样的方式于2010年2月3日将该三间房屋转让给被上诉人崔玉先。原审法院认定的该事实足以说明：第三人芝坊村委会、第三人王敦星、被上诉人崔玉先是借“租赁”之名，行买卖之实，其整个交易过程就是一个买卖过程。原审法院将买卖行为定性为租赁行为，是完全错误的。该错误导致的直接后果有两个：第一、原审法院的错误定性剥夺了上诉人的法定权利：优先购买权。第二，原审法院的司法权否定了国家的立法权。《中华人民共和国合同法》明文规定，租赁期限最长为20年，平度法院怎能确认50年的租赁“合法”？二、诉讼主体的错误，直接剥夺了上诉人的司法救济权。物权和债券的重要区别是债权的相对性，原审法院认定“被告崔金利未与第三人王敦星签订书面合同，应视为不定期租赁”，原审法院在承认上诉人与第三人王敦星存在租赁关系的前提下，又判决“被告崔金利于本判决生效60日内将争议房屋1间腾出，交付给崔玉先。”第一、原审法院突破了债权相对性原则，将上诉人的债权处分给与上诉人无债权债务关系的被上诉人崔玉先，这是越权司法。第二、原审法院错多了上诉人的司法救济权。上诉人基于和第三人王敦星的租赁关系，对所租赁的房屋进行了全面的整修，投资很大。第三人王敦星若要解除与上诉人的租赁合同，上诉人可以依法追究其违约责任，获得经济赔偿。而原审法院直接判令上诉人向被上诉人崔玉先履行义务，上诉任何被上诉人崔玉先不存在合同关系，上诉人无法获得因第三人王敦星的违约行为给上诉人造成的经济损失。
被上诉人崔玉先答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求二审维持原审判决。
原审第三人王敦星二审陈述意见等原审陈述意见一致。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案诉争焦点为：被上诉人崔玉先要求上诉人崔金利交付涉案房屋应否得到支持。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条，当事人一经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。2010年2月3日王敦星与崔玉先签订《房屋转让协议》，双方约定王敦星将承包的涉案房屋转让给崔玉先，转让后崔玉先按照王敦星与村委会签订的合同自主经营，发生的意外事情由崔玉先处理，平度市白沙河街道办事处芝坊村民委员会主任王公加、村文书崔玉尧作为证明人在该协议上签字，且诉讼过程中平度市白沙河街道办事处芝坊村民委员会陈述同意王敦星将涉案房屋转租给崔玉先。应当认定，王敦星将其与平度市白沙河街道办事处芝坊村民委员会之间签订《房屋租赁合同》的权利义务概括转让给了崔玉先，崔玉先有权主张王敦星就涉案房屋享有的相关权利。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。王敦星将涉案房屋转租给崔金利
的相关权利，在其与崔玉先签订《房屋转让协议》的同时即转让给了崔玉先。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。崔金利明知王敦星崔玉先签订《房屋转让协议》将相关权利转让给崔玉先，但其未缴纳房屋租赁费，本案崔玉先有权要求解除涉案房屋转租合同，原审法院判决崔玉先将涉案房屋腾出，交付给崔玉先符合事实与法律规定。
综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人崔金利的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第七十九条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人崔金利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 嵇焕飞
代理审判员 苏 勇
代理审判员 甘玉军
二〇一四年一月十日
书 记 员 徐雪峰
书 记 员 姜青秀