广东省廉江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛廉法民二初字第607号
原告：廉江市百信广场发展有限公司，住所地：廉江市。
法定代表人：肖戈，执行董事。
委托代理人（一般代理）：刘付荣标，广东旗胜律师事务所律师。
被告：李萍萍，女，1983年1月1日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。
委托代理人（一般代理）：温全，广东启泰律师事务所律师。
原告廉江市百信广场发展有限公司诉被告李萍萍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理后，依法适用简易程序由审判员莫华存于2015年10月12日公开开庭进行了审理，书记员梁晓丹担任庭审记录。原告廉江市百信广场发展有限公司的法定代表人肖戈的委托代理人刘付荣标和被告李萍萍的委托代理人温全均到庭。本案现已审理终结。
原告廉江市百信广场发展有限公司诉称：我司与被告于2014年10月15日签订编号为WZS5-007的《百信广场物业管理合同》，合同约定：被告承租位于廉江市廉江大道中68号百信广场第五层第007号铺位，同意我司对该商铺进行物业服务和管理。合同有效期限与《百信广场商铺租赁合同》的相同，即从2014年11月31日起至2019年10月31日止。物业管理费为每月8680元，水电费按水、电表的实际用量（另加5%的损耗）计算缴交。被告必须于每月10日前向我司缴付当月物业管理费及上月的水、电费，被告若逾期支付合同约定的应付款项，被告愿意每天按拖欠款项金额的1%向我司支付违约金或滞纳金。保证金约定为：租赁期内若乙方违约，甲方有权没收乙方所交保证金。合同签订后至2015年4月被告虽有交物业管理费、水费、电费，但均存在未按合同约定逾期支付的情形，且是在我司多次催促的前提下才缴交物业管理费、水费、电费，为此所构成的违约金在本次诉讼中一并请求追讨，而从2015年5月至7月，被告拖欠我司三个月的物业管理费、水费、电费共36239.54元，经我司多次催收被告仍然拒付，被告已严重违约，损害了我司的合法权益。为了维护我司的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告李萍萍支付自2015年5月-7月的物业管理费、水费、电费共36239.54元给我司；2、被告李萍萍支付从2015年3月1日至实际清偿之日止，每天按拖欠金额1%计算的违约金给我司［暂计至2015年7月31日（起诉立案当日日前）为65624.2元；请求确认被告于2014年10月15日缴交的保证金16363元归我司所有；本案受理费由被告负担。以上款项暂计至2015年7月31日止合计为101863.74元。
被告李萍萍答辩称：一、被告不是适格主体，诉讼主体错误，依法应当驳回原告起诉。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条规定，本案中，被告营业执照上登记的字号为“廉江市百信广场慈记涮涮锅店”，本案应当以“廉江市百信广场慈记涮涮锅店”为当事人。因此，原告以被告作当事人是诉讼主体错误，依法应当驳回原告起诉。
二、《百信广场物业管理合同》是格式合同，第2.3条、第6.5条、第6.6条等属于霸王条款，无效。
本案中的《百信广场物业管理合同》，就是被答辩人为了重复使用而预先拟定的，在订立时未与答辩人及其他商户协商，合同中的条款，符合格式条款的法律要件。该合同第2.3条、第6.5条、第6.6条等条款的内容，明显加重了答辩人的责任，免除了其责任，违反了公平原则，被答辩人亦未就上述条款的内容提请答辩人注意并作说明，属于霸王条款。依据《中华人民共和国合同法》关于格式条款的规定，因而本案中的《百信广场物业管理合同》无效。
三、答辩人迟延支付2015年5月至7月物业管理费的责任在于被答辩人。被答辩人作为企业收取物业管理费，不依法开具发票，只开具收据，违反国家有关规定，答辩人多次索取无果，导致答辩人迟延缴费，答辩人迟延缴交物业管理费责任完全在于被答辩人。被答辩人作为物业管理公司，在物业管理过程中存在不正确履行通知义务的行为，而且不正确履行通知义务的行为造成答辩人未能依时缴纳相关费用，被答辩人应负完全责任。被答辩人在其《缴款通知书》、《催款通知书》、《解除合同通知书》上，缴纳相关费用的数额不清，前后不一致，导致答辩人不知按何标准缴费。以2015年7月缴费为例，被答辩人在其《缴款通知书》、《催款通知书》、《解除合同通知书》上的数额前后不一致。《缴款通知书》为20414．98元、《催款通知书》为56485．78元、《解除合同通知书》为49040．45元。以哪个数额作标准，不明确。且被答辩人在物业管理过程中违反诚实、信用原则。
四、答辩人交纳的保证金足以抵扣物业管理费等费用。
根据《百信广场物业管理合同》的约定，答辩人已于2014年10月15日，向被答辩人缴交了两个月物业管理费保证金17360元。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”根据上述法律规定，答辩人如欠物业管理费，被答辩人可以抵扣欠款。
五、被答辩人请求答辩人支付违约金65624．20元无事实根据，亦无法律依据。
（一）《百信广场物业管理合同》第6.5条对违约金的约定不明确而无效。
该条款约定：“……向甲方支付违约金或滞纳金”。支付的是“违约金”或是“滞纳金”？具有选择性，不明确。滞纳金是行政管理的执行罚，其具体适用在各行政法规之中。而违约金则在《民法通则》、《合同法》中都有所规定，适用民事法律之中，两者不是同一法律概念。答辩人认为约定的是滞纳金而不是违约金，被答辩人请求答辩人支付违约金无事实根据，亦无法律依据。
由于合同由物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于被答辩人没有履行说明义务，根据合同法第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
（二）被答辩人对违约金的计算错误。
《百信广场物业管理合同》第2.3条约定：“每天应按拖欠金额的1%计算支付给甲方作为违约金或滞纳金”。每天拖欠的金额是多少呢？按一个月物业管理费8680元计算，每天物管费289.33元（8680元÷30天），每天的违约金或滞纳金为2.89元（289.33元×1%）。一个月的违约金或滞纳金为86.70元（2.89元×30天）。因此，被答辩人对违约金的理解、认识错误，最终导致计算错误。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。
（三）请求答辩人支付违约金65624．20元过高。
根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。该条对何谓“过分高于造成的损失”进行了明确规定，显然，本案请求答辩人支付违约金65624．20元过高，法院应当按答辩人的请求予以调整，驳回被答辩人的有关违约金的请求。
六、请求确认答辩人于2014年10月15日缴交的保证金17360元已归被答辩人所有无法律依据。
（一）本案是给付之诉，不是确认之诉，被答辩人的请求与本案无关，无关联性。
（二）没收保证金，产生了双倍违约金，对答辩人不公平，违反了公平原则。
合同保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证。违约金、保证金具有惩罚性及补偿性双重属性，法律通过对违约方的制裁促使债务人履行债务，同时也可以起到预防或减少违约现象发生的作用。另一方面，根据平等、等价有偿的原则，违约责任以损害赔偿作为违约责任的主要方式，具有较强的补偿性，根据违约责任的补偿性，一方在违约后，所承担的赔偿责任应相当于另一方因此而受到的损失。被答辩人要求答辩人支付违约金后再要求没收保证金，与保证金立法原则相悖，同时也对答辩人不公，产生了双倍违约金。
七、被答辩人蓄意对答辩人的店铺断水断电，锁门，破坏生产经营，造成答辩人经济损失70344．40元，依法应当给予赔偿。
综上所述，答辩人主张先履行抗辩权，在被答辩人纠正错误履约行为之前，有权拒绝支付物业服务费用。因被答辩人不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法中关于履行抗辩权的规定，在被答辩人正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此请求法院驳回被答辩人诉讼请求！
在举证期限内，原告提交如下证据：
1、营业执照、组织机构代码证各一份，证明原告诉讼主体资格；
2、身份证一份，证明被告诉讼主体资格；
3、物业管理合同一份，证明原告与被告签订物业管理合同的事实；
4、用电抄表数据表一份，证明被告用电情况；
5、水费抄表数据表一份，证明被告用水情况；
6、水电明细表一份，证明被告1-7月的水电费数额；
7、Pos签购单一页，证明被告6月25日才缴清3月和4月的水电费。
原告于庭审中补充提交以下证据：还款承诺书及还款计划各一份，证明被告拖欠5、6、7月的管理费及水电费。
被告在举证期限内提交如下证据：
1、被告身份证一份，证明被告主体资格；
2、营业执照、餐饮服务许可证、税务登记证各一份，证明被告经营资格；
3、收据10份、签购单4份，证明被告已经按约定缴交了2015年6月前的费用，并缴交了两个月租金、物业管理费的保证金共34720元；
4、缴费通知书、催款通知书、解除合同通知书各一份，证明原告未正确履行通知义务，2015年7月19日封铺、断水断电，违约；
5、《百信广场物业管理合同》、《百信广场商铺租赁合同》各一份，证明格式合同，违约条款约定不明，部分条款显失公平公正；
6、《营业情况》、《物料明细》，证明被告直接损失34825元，经营损失35519.4元；
7、照片12张，证明原告封铺、断水断电，造成被告货物损失；
8、证明3份，证明原告于2015年7月19日对被告商铺实施封铺、断水断电；
9、公告2份，证明原告恶意侵害被告商业名誉；
10、光碟一张，证明原告于2015年7月19日对被告商铺实施封铺、断水断电。
经开庭质证，被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但对合法性有异议，因为该合同是格式合同，有部分条款是霸王条款；对证据4、5、6的真实性均有异议，是原告单方书写的；对证据7的真实性无异议，但对证明的事实有异议。对补充的还款承诺书及还款计划，认为其是在胁迫的情况下书写的，因原告停水停电锁门造成其无法经营，非被告真实意思表示。
原告对于被告提交证据的质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但对证明的事实有异议，不能证实已经缴交了两个月的租金及物业管理费；对证据4的真实性无异议，但对证明的事实有异议，并不能证实7月19日断水断电；对证据5的真实性无异议，但对证明的事实有异议；对证据6的真实性、合法性均有异议，均是被告自行制作，且无法证实其经营损失及财物损失；对证据7的真实性、关联性无法确认，不知道是不是其商铺的，且无法证实财物的损失；对证据8的真实性、合法性、证实事实均有异议，证明人没有提交身份证，所有证人均是租屋的商家，均要求原告减租，与本案有利害关系；对证据9的真实性、合法性均有异议，且标题不是原告发上网的，公告内容没有任何诋毁被告的意图；对证据10的证明事实有异议。
本院经审理查明：2014年10月15日，廉江市百信广场发展有限公司（合同中简称甲方）与李萍萍（合同中简称乙方）签订《百信广场物业管理合同》（合同编号：WZS-070WZS5-007），双方约定：（第1.1条）乙方同意甲方对百信广场的商铺及厂内各承包经营单位进行物业服务及管理，并愿意服从管理，履行相关的义务。（第1.2条）乙方所租用百信广场第五层第007号铺位，乙方租赁该店铺经营，经甲方同意该店铺的名称为慈记涮涮锅，经营品牌为慈记涮涮锅，经营范围仅限于餐饮，对不同经营范围的同一品牌，乙方无专营权。（第1.3条）本合同有效期限与《租赁合同》有效期相同，即从2014年11月01日起至2019年10月31日止……。租赁合同终止的，本合同自动终止，但综合物业管理费及水费、电费等其他费用仍计至乙方实际交还租赁商铺之日……。（第2.2条）乙方在本合同有效期内，必须按时向甲方缴交以下乙方应缴的费用：（1）综合物业管理费：乙方应按租赁商铺的计租面积310平方米向甲方支付租赁商铺的综合物业管理费，综合物业管理费每月28元／平方米，即乙方每月共计需缴交综合物业管理费人民币8680元正。（2）自用水电费：乙方自用的水电费按水电表的实际用量（另加5%的损耗）计算缴交……。（第2.3条）乙方必须于每月10号前向甲方财务部缴清当月的综合物业管理费及上月的铺内自用水电费等费用。乙方若逾期支付应付款项，包括但不限于综合物业管理费、水电费及其他应缴费用，每天应按拖欠金额的1%计算支付给甲方作为违约金或滞纳金。逾期十天内仍未缴付该等应付款项时，甲方有权停止向该商铺供应水、电、中央空调或该物业内之其他设施及服务，甲方对乙方因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任。同时，乙方同意甲方有权单方面解除合同，建议和协助出租房收回该商铺，乙方的保证金和投入该商铺的全部装修不予返还，归出租方所有。（第2.4条）综合物业管理保证金：在本协议签订的当天，乙方须向甲方交纳二个月综合物业管理保证金，即人民币17360元正，作为本合同履行保证金。同时预交一个月物业管理费，即人民币8680元正。（第2.6条）甲方收款时会出具相应票据为凭。（第6.6条）若乙方逾期十五天仍无法支付应付款项的，甲方有权单方解除合同……。
合同签订当日即2014年10月15日，李萍萍交给廉江市百信广场发展有限公司两个月物业管理费人民币17360元作为保证金，廉江市百信广场发展有限公司有出具手写收据给李萍萍收执。李萍萍在2015年6月25日用三张不同的银行卡分三次用POS机刷卡向廉江市长实发展有限公司交款7234.97元、3460元、9800元，于2015年6月26日用POS机刷卡向廉江市长实发展有限公司交款460.40元。被告于2015年2月2日向原告缴交了2月的物管费8680元。原告于2015年3月14日、2015年4月12日出具收款收据共四份给被告收执（并盖有廉江市长实发展有限公司财务专用章），证实被告已缴交3月及1.26-1.31期间的物管费共10360元、1.26-1.31期间租金1680元、1.26-2.28期间的水电费4556.7元、4月的物管费8680元及3.1-3.31期间的水电费3080.27元，共28356.97元。
廉江市百信广场招商运营部分别于2015年5月5日、6月5日、7月5日向李萍萍发出《缴费通知单》，催促李萍萍缴纳5月至7月的租金及物管费、水电费等费用。
2015年7月23日，廉江市百信广场发展有限公司向李萍萍发出《解除合同通知》载明：“我司与贵处于2014年10月15日签订的《百信广场物业管理合同》约定，我司有偿为贵处承租廉江市百信广场第五层第007号铺位提供物业服务及管理……截止至今，贵处已拖欠我司5月、6月、7月的物业管理费等应付款项共49040.45元，已逾期多时，我司有权单方与贵处解除上述物业管理合同，我司与贵处签订的上述租赁合同自本通知书送达贵处之日起解除，贵处应在接到本通知后五天内到我司办理解除合同等相关手续”。廉江市百信广场发展有限公司于当日单方解除租赁合同。
2015年7月29日，李萍萍亲笔写下《还款承诺书》给原告收执，内容为：由于冰箱因停电造成巨大的损失，请求开店正常营业，一周后即8月7日前交清5、6月份管理费水电费，8月15日交清7月份管理费水电费，8月30日前交清5、6月份及7月份经营期间的租金。9月15日前交清8、9月份管理费，9月30日前交清8、9月份租金。因为停电，店内所有库存已全部腐烂，特借资金只够用作采购食材，所以特此申请延迟交付第一笔费用。承诺如有违反，则同意公司随时收回档口，一切损失自行负责。”截止2015年7月29日，李萍萍尚欠2015年5月、6月和7月的物管费、水电费未付。
另查明，2014年12月9日，廉江市工商行政管理局颁发《营业执照》（注册号440881600401520），名称为“廉江市百信广场慈记涮涮锅店”，经营者为“李萍萍”，组成形式为“个人经营”。
2015年2月1日，廉江市百信广场发展有限公司作为甲方与廉江市长实发展有限公司作为乙方签订了《百信商业广场委托协议书》，约定用廉江市长实发展有限公司的名义收取廉江市百信商业广场的物管费和租户自用的水电费。
因原告多次向被告催收物管费、水电费及违约金未果，于2015年7月30日向本院提起本案诉讼。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。廉江市百信广场发展有限公司与李萍萍签订的《百信广场物业管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，是双方当事人行使权利、履行义务的根据和准则，对双方当事人均具有法律约束力。
关于原告请求被告支付2015年5、6、7月物业管理费应否支持问题，根据原告提交的证据即被告李萍萍亲笔写下还款承诺书，以及被告李萍萍在法庭调查中承认尚欠原告2015年5、6、7月的物管费。因此被告李萍萍尚欠原告2015年5、6、7月的物管费，事实清楚，证据确凿。故被告李萍萍的行为违反了双方签订的《百信广场物业管理合同》第2.3条“乙方必须于每月10号前向甲方财务部缴清当月的综合物业管理费及上月的铺内自用水电费等费用……”的约定，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，被告李萍萍应当支付尚欠的2015年5、6、7月物管费给原告，原告请求被告李萍萍支付拖欠的2015年5、6、7月物管费有理，本院予以支持。鉴于廉江市百信广场发展有限公司于2015年7月23日已经单方解除双方的租赁合同，物管费应计至该日。则李萍萍欠缴的物业管理费合计23800元（8680元＋8680元＋8680元÷31天×23天）。
关于原告请求被告支付2015年5、6、7月水电费应否支持问题，因原告提交的2015年五层商铺用电抄表数据表、用水抄表数据表、慈记水电明细表均是其单方制作的，未经过被告确认，且被告在庭审过程中不予认可，因此本院无法查明被告经营的慈记涮涮锅于2015年5、6、7月的用水用电情况，无法确定被告李萍萍拖欠的2015年5、6、7月水电费具体数额。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告有责任提供证据加以证明被告李萍萍拖欠的2015年5、6、7月水电费具体数额，而原告提交的证据不足以证明该事实，故原告应承担举证不能的后果，本院对原告该诉讼请求不予认定。
关于违约金问题，根据双方合同约定，若逾期支付租金，每天按拖欠款项金额的1%支付违约金或滞纳金。本案中实际上指的就是逾期付款违约金。上述约定的违约金计算标准明显过高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，根据该案合同的履行情况及公平原则，违约金调整为按月利率2%计算为宜。李萍萍在2015年6月25日用三张不同的银行卡分三次用POS机刷卡向廉江市长实发展有限公司交款7234.97元、3460元、9800元，合计20494.97元，加上于2015年6月25日退回给李萍萍的施工押金7000元（庭后提交编号为4934567的《收据》）和现金862元，合计28356.97元，与廉江市长实发展有限公司出具给李萍萍的四张打印的《收款收据》的合计金额一致。因此，本院对于被告在2015年6月25日共三次用POS机刷卡向廉江市长实发展有限公司的交款是缴纳3月及1.26-1.31期间的物管费共10360元、1.26-1.31期间租金1680元、1.26-2.28期间的水电费4556.7元、4月的物管费8680元及3.1-3.31期间的水电费3080.27元相关费用的事实予以认定。因此被告1、3、4月的物管费违约金以及1月26日-2月28日、3月、4月水电费的违约金均应计算至2015年6月25日。故违约金计算如下：一、物管费违约金：（1）1月物管费的违约金，违约期间为1月11日至6月25日，因原告请求从3月1日起算，是对自己权利的处分，本院予以支持，则1月物管费违约金（3月1日-6月25日，违约117天），即为1680元×2%÷31天×117天=126.8元。（2）3月物管费的违约金（3月11日-6月25日，违约107天），即为8680元×2%÷31天×107天=599.2元。（3）4月物管费违约金（4月11日-6月25日，违约76天），即为8680元×2%÷31天×76天=425.6元。（4）5、6、7月的物管费违约金，分别从2015年5月11日、2015年6月11日、2015年7月11日起以8680元为基数，按月利率2%计至李萍萍付清租金之日止。二、水电费违约金：（1）1月26日-2月28日水电费违约金，因被告是一次性缴交1月26日至1月31日及2月1日至2月28日的水电费，无法分段计算1月26日至1月31日及2月1日至2月28日的违约金，只能合并计算，因此该阶段的违约金（3月11日至6月25日，违约107天）为4556.7元×2%÷31天×107天=314.6元；（2）3月水电费违约金，违约期限为4月11日至6月25日，即为3080.27元×2%÷30天×76天=156.1元；（3）4月水电费违约金，因原告无法提交证据证实被告是何时缴交水电费，因此本院无法确认被告是否逾期支付4月的水电费，故原告请求4月水电费违约金不予支持。
关于租赁保证金问题。根据合同约定，若被告李萍萍逾期支付应付款项，被告李萍萍的保证金，原告不予返还，归原告所有。但合同约定的保证金的处理方式与约定违约金部分发生重合，租赁保证金与违约金的目的在实质上是一致的，从合同保证金设立目的分析，是确保合同全面正确合理的履行，并预先设立保证金以确保合同履行中租赁期内相关费用的如期结算，故其性质不属于惩罚性质的约定违约金，故此保证金的处理约定与法不合，应为无效。被告答辩有理。则原告请求确认被告于2014年10月15日缴交的保证金已归原告所有，本院不予支持。
关于被告的诉讼主体是否适格的问题。合同具有相对性。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2014年10月15日，廉江市百信广场发展有限公司与李萍萍签订《百信广场物业管理合同》。名称为“廉江市百信广场慈记涮涮锅店”的《营业执照》（经营者为“李萍萍”）于2014年12月9日才颁发。本案产生纠纷的物业管理合同系李萍萍与廉江市百信广场发展有限公司为主体签订的合同，双方的权利义务明确，并非廉江市百信广场慈记涮涮锅店与廉江市百信广场发展有限公司签订的物业管理合同，故被告李萍萍是适格主体，应当履行本案物业管理合同项下的全部义务。被告辩称其不是适格主体，本院不予采纳。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第二百二十七条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、限被告李萍萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廉江市百信广场发展有限公司支付物业管理费23800元。
二、限被告李萍萍于判决发生法律效力之日起十日内向原告廉江市百信广场发展有限公司支付2015年1月、3月、4月的物业管理费违约金共1151.6元；支付2015年1月26日-2月28月及3月水电费违约金共470.7元；支付5、6、7月物业管理费的违约金（计算方法为：分别自2015年5月11日、2015年6月11日、2015年7月11日起以8680元为基数，按月利率2%计算至付清5、6、7月物业管理费之日止）。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告廉江市百信广场发展有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费1169元，由被告李萍萍承担。
如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判员 莫华存
二〇一五年十月十四日
书记员 梁晓丹
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。