河北省唐山市丰润区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）冀0208民初3156号
原告（申请执行人）:赵锡茂，男，1960年6月15日出生，汉族，工人，住唐山市。
委托诉讼代理人：窦贵清，河北纪君华律师事务所律师。
被告（案外人）：贾志红，女，1982年2月3日出生，汉族，个体，住唐山市。
委托诉讼代理人：刘敬东，河北耕涛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张立芹，河北耕涛律师事务所律师。
被告（被执行人）：王树平，男，1965年7月15日出生，汉族，居民，户籍所在地唐山市。
委托诉讼代理人：付友艳，河北唐润律师事务所律师。
被告（被执行人）：郭秀平，女，1964年1月15日出生，汉族，居民，住唐山市。
委托诉讼代理人：王立新，唐山市丰润区丰润镇端明法律服务所法律工作者。
原告赵锡茂与被告贾志红、王树平、郭秀平执行异议之诉一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵锡茂及其委托诉讼代理人窦贵清、被告贾志红及其委托诉讼代理人刘敬东、被告王树平的委托诉讼代理人付友艳、被告郭秀平的委托诉讼代理人王立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵锡茂向本院提出诉讼请求：1.确认三被告于2016年6月12日签订的《房屋买卖协议》无效，原告对被告王树平、郭秀平所有的坐落于唐山市丰润区万隆小区瑞景公寓A座3单元2303号房产（以下简称涉案房产）享有申请执行权；2.本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：被告郭秀平与王树平系夫妻关系，原告与被告郭秀平、王树平民间借贷纠纷一案经唐山市丰润区人民法院作出（2015）丰民初字第2575号民事判决，判决被告王树平、郭秀平偿还原告人民币35万元。判决生效后，由于被告郭秀平、王树平拒不履行该判决所确定的给付义务，原告申请了强制执行。执行期间，唐山市中级人民法院于2016年9月28日作出（2016）冀02执字第13938号之一执行裁定，查封保全了涉案房产，并裁定对该房产进行评估，但待执行法院组织拍卖涉案房产时，被告贾志红以其与被告郭秀平、王树平于2016年6月12日签订了《房屋买卖合同》且房屋已交付为由提出了执行异议，唐山市丰润区人民法院作出（2017）冀0208执议36号执行裁定，裁定中止对涉案房产的执行。原告不服裁定，特提起本案执行异议之诉。具体事实与理由如下：一、原告早在2015年就对被告郭秀平、王树平提起民间借贷诉讼，判决生效并进入执行阶段，执行机构对被执行人的银行账号和房产进行了查封，在这种情况下，被告王树平、郭秀平竟然将自己名下的涉案房产卖给被告贾志红，这是一种公然与法院对抗，恶意转移财产，不执行法院判决的行为，人民法院应撤销。二、被告王树平、郭秀平与贾志红伪造假购房产协议，假汇款收据，假缴纳煤气费收据来欺骗法院。据邻居、物业反映，至今该房仍然是第三人王树平儿子在居住。被告贾志红2015年以贫困户的身份已购买了经济适用房，大家都知道，购买经济适用房必须当地政府和大队出具贫困户证明才行，贾志红现住在刘家营乡贾家洼村，是地道的农民，全家生活来源靠夫妻打工维持，像这样的困难户第二年（2016年）又用70万元巨资购买涉案房产，是完全不可能的，况且买房人贾志红的家人（丈夫）都不知道该房子的方位，说明购房一事根本不存在，请求法院调查并当面质问贾志红70万巨资的来源，一切将真相大白。购房协议中有两个所谓的见证人，刘洋和荀晓同，此二人对购房细节问题肯定不能自圆其说。三、同样是原告，法院为什么不支持有判决书的前者，而支持只不过有一个假买房合同的后者？三被告中两个属于恶意转让，一个属于恶意取得，公然买卖法院判决有争议的房产，所以法院不能支持。综上所述，请求法官查明事实，判如所请，维护原告合法权益。
贾志红辩称，1.唐山市丰润区法院（2017）冀0208执异36号执行裁定书是正确的；2.贾志红购买郭秀平与王树平的财产签订了房屋买卖合同，贾志红将购买的房款直接打入郭秀平的账户，履行了给付房款的义务；3.贾志红与王树平、郭秀平的卖房协议各种手续均是真实的，70万元购买房产并说不上是巨资，贾志红已经将近中年，自己独立生活劳动已经将近二十年，花钱购买房产没有恶意，原告的起诉是主观推断；4.贾志红购买的房产已经由贾志红实际占有，并早已居住，其买卖行为是真实有效的；5.贾志红在购买该房产时，并没有被法院查封，是允许买卖的，请法院驳回原告诉请。
王树平辩称，王树平与郭秀平在2013年3月1日协议离婚，协议第三条约定，争议房产归郭秀平所有，房贷由郭秀平偿还，郭秀平将诉争房产转让给贾志红时，王树平只负责配合签字，具体的细节不知情，房款也没有收到。请法院依法判决。
郭秀平辩称，1.2016年6月12日，郭秀平将诉争的房产出卖给贾志红，当日双方签订房屋买卖协议，贾志红以银行转账的形式向郭秀平支付购房款70万元，郭秀平出具收条，并将该房子订购单、购房发票、房产钥匙移交给贾志红，郭秀平转移了该房产的占有，向贾志红交付了房产，买卖协议不违反国家强制性规定，是双方的真实意思表示，因该房所有权证书和土地使用权证书，尚未办理，无法办理房产过户手续，但不影响双方买卖协议的效力及买卖房屋的事实；2.郭秀平与贾志红签订买卖协议，不存在恶意转移财产的事实，签订买卖协议时，该房产未被法院查封可以自由转让，按照有关法律的规定，只有买卖双方均有恶意的情况下，才能认定恶意转移财产，如果本案一方恶意，一方善意也不能认定恶意转让财产。关于诉状中贾志红经济来源问题，我方不发表意见。
经审理查明，赵锡茂与王树平、郭秀平民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月2日作出（2015）丰民初字第2575号民事判决，判决王树平、郭秀平于判决生效之日起十日内偿还赵锡茂借款本息共计350000元；案件受理费6550元，保全费2270元，由王树平、郭秀平负担。因王树平、郭秀平未按生效法律文书确定的期限履行还款义务，赵锡茂向本院申请强制执行。2016年9月28日，唐山市中级人民法院作出（2016）冀02执13938号之一执行裁定，裁定查封被执行人王树平、郭秀平的房产。2016年10月12日，执行机构向唐山市丰润区房地产交易所下达协助执行通知，查封被执行人王树平名下所有的坐落于唐山市丰润区万隆小区瑞景公寓A座3单元2303号房产（以下简称涉案房产）。2017年1月16日，执行机构作出（2016）冀02执13938号之二执行裁定，裁定评估被执行人郭秀平、王树平名下所有的涉案房产。2017年6月12日，贾志红对涉案房产提出异议，要求解除对涉案房产的查封致本案诉讼。
经查，王树平与郭秀平原系夫妻关系，双方于2006年12月4日与唐山万隆房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以总价460666元购买涉案房产，其中首付款140666元，按揭贷款32万元。2013年3月1日，双方办理离婚登记，离婚协议约定涉案房产归郭秀平所有，贷款由郭秀平偿还。
贾志红提交房屋买卖协议、银行转账凭证、郭秀平收条、物业费收据等证据，拟证明其与王树平、郭秀平于2016年6月12日签订房屋买卖协议购买涉案房产，并于同日通过银行转账的方式向郭秀平支付了购房款70万元，郭秀平亦向其出具了收据，购房后郭秀平即向其交付了涉案房产，其入住涉案房产并缴纳了相关物业费、取暖费。
本院依据原告赵锡茂的申请，自唐山市丰润区住房管理中心调取了贾志红购买经济适用房相关材料，查明：2014年12月21日，贾志红申请购买保障性住房，其自已填写的申请表中记载基本家庭年总收入26400元。
本院依据原告赵锡茂的申请，自中国农业银行唐山丰润光华道分理处调取了贾志红、郭秀平及关联案外人贾丽丽、贾元友的相关银行账户流水、2016年6月12日业务凭证，查明：2016年6月12日16时33分，案外人贾丽丽用尾号5018农行卡通过网银向贾志红名下尾号7374农行卡（开卡时间：2016年6月12日16时01分）转账70万元；16时47分，贾志红用尾号7374农行卡向郭秀平尾号7473农行卡（开卡时间：2016年6月12日16时19分）转账70万元；16时59分，郭秀平支取现金70万元并于17时03分在同一柜台以代理人的身份存入案外人贾元友尾号6717农行卡现金68万元；20时27分，案外人贾元友尾号6717农行卡通过网银向案外人贾丽丽名下尾号5018农行卡转账70万元。2016年6月24日、6月27日，郭秀平名下尾号1779农行卡分别向贾志红尾号7374农行卡转账2万元，2016年9月26日，贾志红尾号7374农行卡向郭秀平尾号1779农行卡转账100元。另，贾志红尾号7374农行卡、郭秀平尾号1779农行卡均与案外人唐志琳存在资金交易往来。
本院依据原告赵锡茂的申请，自唐山润新物业服务有限公司调取了涉案房产2016至2017年度物业相关费用的交费情况并向物业财务人员调查了相关情况，查明：涉案房产面积137.81平米，因王树平未按期偿还银行贷款而未能办理房本，所在小区业主用电需持电卡向物业公司预先购买，水费由物业公司工作人员不定期入户抄表并现金收取。2017年3月7日、2017年12月28日，贾志红分两次自物业公司购买2000度电；2016年8月20日，唐志琳交水费223.1元；2016年10月22日，唐志琳交水费26.8元；2016年12月31日，唐志琳交水费67元。之后无水费缴纳记录。
2018年3月2日，本院依据原告赵锡茂的申请对涉案房屋进行现场勘查，勘查所见：涉案房屋北侧卧室的衣帽间中有大量衣物、化妆台上摆放进口化妆品、床头柜上摆放内含玉镯、玉吊坠、手表、车钥匙等物品的首饰盒，客厅摆放一台黑色钢琴，门口鞋柜中放置大量鞋子，电表剩余电量为841.5度。
贾志红陈述，郭秀平系其丈夫的姑姑，唐志琳系郭秀平儿媳，房屋买卖协议中的中证人分别系其丈夫另外两个姑姑的儿子；涉案房屋面积大概120多平，购房时听郭秀平说房贷全还清了，购房款70万元系贾丽丽偿还其2010年出借的本金30万元及至2016年的利息，当时出借的30万元是以现金方式交付贾丽丽的，其家庭主要经济来源系夫妻两人打工收入，现每月约1万元；2016年6月12日给郭秀平转款时，贾丽丽和贾丽丽的父亲贾元友也在场，转款后，尾号7374农行卡就借给郭秀平用了，对之后的交易情况不知情；购房后，郭秀平即将涉案房屋交付，其不经常去涉案房屋居住，只是偶尔过去；涉案房屋中所遗留的衣物、鞋、化妆品系唐志琳不要赠送的，首饰盒内物品及钢琴是唐志琳所有，尚未取走，其未交过水费，亦不知道家中水表位置。
上述事实有当事人陈述、房屋买卖协议、调取的贾志红购买经济适用房相关材料、银行账户流水、物业费票据、调查笔录、现场勘查笔录等证据予以证实。
本院认为，案外人或者申请人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称执行复议规定）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。执行复议规定第二十八条赋予了买受人不动产物权期待权优于一般金钱债权予以保护，该权利的取得不仅形式上要同时具备上述四个要件，实质上亦应具有真实性、合理性。本案中，贾志红与王树平、郭秀平签订的房屋买卖合同不具有真实性，理由如下：
一、关于涉案房产买卖协议的真实性。作为房屋买受人应当对所购买的房屋面积、是否存在银行按揭贷款、是否欠缴物业费用熟知，而贾志红当庭陈述的涉案房产面积与实际相差十余平米、在未核实涉案房产是否存在贷款未还的情况下将房屋价款全部交付出卖人、未到物业公司查询物业费用缴纳情况等均与一般房屋买卖交易习惯不符；且协议的中证人一般为与买卖双方无利害关系的人，涉案房产买卖协议的中证人身份显然不符合常理，本院不能确认贾志红与王树平、郭秀平于2016年6月12日签订的《房屋买卖协议》真实；
二、关于涉案房产价款的交付。根据本院调取的银行流水及凭证，作为涉案房产价款的70万元在2016年6月12日16时33分自贾丽丽账户转出后，经贾志红、郭秀平、贾元友账户后于当日的20时27分转回至贾丽丽的账户，贾志红未能提供证据证明其自贾丽丽处取得70万元有合理依据，其名下账户又与郭秀平及郭秀平儿媳唐志琳账户存在多次资金交易往来，郭秀平亦拒绝就其向贾元友转账68万元的合理性做出明确说明，本院不能确认贾志红真实交付了涉案房产价款；
三、关于涉案房产是否转移占有。根据本院调取的涉案房产水、电费缴纳票据并结合水费均由唐志琳现金缴纳的事实，可以推定至少至2017年12月31日，涉案房产由郭秀平的儿媳唐志琳居住，涉案房产一年1100余度的用电量亦与贾志红陈述的偶尔居住不符，房屋内陈列的各种物品均与郭秀平儿媳唐志琳相关，未发现与贾志红相关的私人物品，贾志红亦不知涉案房产水表位置，本院不能确认贾志红实际占有了涉案房产；
综上所述，贾志红对涉案房产的权利取得，虽然形式上具备执行复议规定第二十八条的部分要件，但实质上缺乏真实性、合理性，贾志红对涉案房产不享有足以排除强制执行的权利，应予继续执行。依照《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，判决如下：
准许对被告王树平、郭秀平名下坐落于唐山市丰润区万隆小区瑞景公寓A座3单元2303号房产的执行。
案件受理费10983元，由被告贾志红、王树平、郭秀平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
本院（2017）冀0208执异36号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审判长宋国强
审判员高力军
人民陪审员郑永杰
二〇一八年三月十四日
书记员刘丹丹