浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民一终字第94号
上诉人（原审原告）：彭庆保。
委托代理人：董毅。
委托代理人：姚瑶。
被上诉人（原审被告）：林定信。
委托代理人：郭生康。
原审第三人：乔叶忠。
委托代理人：蔡纪平。
上诉人彭庆保因物权保护纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2013年12月20日作出的（2013）甬鄞望民初字第300号民事判决，于2014年1月8日向本院提起上诉。本院于2014年1月24日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：位于宁波市鄞州区集士港镇深溪村银山寺旁的朝东仓房，原南北宽度为7.2米，由深溪村分配给三户村民，其中南首的三分之一分给翁兆国，中间的三分之一分给翁明法。1992年7月10日，彭某以300元的价格向翁兆国购得三分之一仓房及附属部分晒场。1997年，林某乙向彭某支付250元对价，彭某将其仓房交付林某乙。此后，林某乙将该部分仓房以350元的价格卖给乔叶忠，乔叶忠另从翁明法处取得中间三分之一仓房，该三分之二仓房此后一直由乔叶忠使用。乔叶忠使用期间，对仓房进行了多次维修。2012年，因仓房严重损坏，乔叶忠将其翻建成现有平房。翻建前，仓房北边一半房屋已经倒塌灭失，仅剩余南边一半房屋，东首墙宽仅余3.5米，西首墙宽仅余3.7米；现有平房系在原仓房南首约三分之二的面积上重建。
彭某于2013年9月25日向原审法院起诉称：彭某于1992年7月10日向同村村民翁兆国购得位于宁波市鄞州区集士港镇深溪村银山寺旁的仓房及晒场，双方订有买卖契约并经深溪村委会鉴证盖章。林某乙于2001年向彭某租用该仓房及晒场，彭某一次性收取租金250元，双方未约定具体租赁期限，仅口头约定彭某需要时通知林某乙则必须归还。四、五年前，彭某曾向林某乙要求归还房屋，但林某乙说已经卖给了乔叶忠。现在房屋又被非法翻建。彭某于2012年至今多次要求林某乙归还，但林某乙拒不归还。现请求法院判令林某乙将租用的仓房恢复原状后返还彭某，并承担一切费用。
林某乙在原审中辩称：该仓房系林某乙于1997年以250元的价格向彭某购买，林某乙随即以350元的价格卖给了乔叶忠，乔叶忠购买后对房子进行过多次修缮，2012年又将原来的仓房推倒重建，此前彭某从未提出过异议。请求法院驳回彭庆某诉请。
乔叶忠在原审中陈述称：乔叶忠原来住在彭某房子隔壁，1997年，彭某以250元的价格把其房子卖给了林某乙，乔叶忠当场就以350元的价格从林某乙处购买该房子。此后，乔叶忠又向翁明法购买了隔壁的房子。乔�忠住了两、三年后，房子塌了，因无钱修理，所以就把瓦片卖了，买了点毛竹和油毛毡把房子修了一下。2012年，村里领导看看这个房子要塌了，是危房，让乔叶忠再修修，于是乔叶忠又把房子翻建成目前的平房。乔叶忠建好房子后两个月，彭某曾来找乔叶忠，要求付给一点香烟钱，乔叶忠没答应。请求法院驳回彭庆某诉请。
原审法院审理认为：本案的争议焦点为事实争议，即彭某将其享有的仓房系租给林某乙还是卖给林某乙。对此，原审法院认为：一、林某乙主张系买卖取得讼争仓房，具有证据优势。林某乙提供的证言，虽然均系传来证据，但各证人就林某乙与彭某和乔叶忠之间买卖转让房屋的基本事实均陈述一致能相互印证；反观彭某，其在本案受理前，系以林某乙借用房屋拒不返还为由提起诉讼，后变更主张称系租赁关系，所收林某乙的250元为租金，并以租赁关系提起本案诉讼，但就其主张的租赁关系，彭某仍未能提供任何有效证据。故相比较而言，林某乙主张买卖关系比彭某主张租赁关系更具有证据优势。二、彭某主张的租赁关系不符合情理。首先，房屋租赁关系应当约定租期和租金标准，即使是不定期的租赁，亦应就租金标准有所约定，而彭某主张其系将房屋出租给林某乙，其收取的250元对价并无相应的租期限制，双方就单位时间的租金标准亦无约定，不符合租赁合同的基本特征，亦不符合房屋租赁的社会常理。其次，房屋租赁合同中，出租方应对房屋的损坏承担维修义务。本案房屋出现重大损坏均非彭某修理，彭某亦承认讼争仓房因部分倒塌牵连其所有部分，系由林某乙维修后继续使用，如系租赁关系，如此重大的房屋损坏由承租人承担维修义务而彭某作为房屋所有人完全不负责，不符合租赁关系中合同双方�权利义务平衡，亦不符合情理。其三，林某乙为取得讼争仓房向彭某支付了250元的对价，转而以350元的价格将之出卖给乔叶忠，亦可反映该房屋在当年的大致价值。如250元只够租赁，那么林某乙以350元作为出卖房屋的价格，则不符合情理；如以350元即可购买，那么林某乙以250元仅取得租赁权还需要承担重大维修义务，亦不符合情理。合理的解释就是：该房屋本系仓房，使用价值有限，且已破败，其在当年的大致价值即在两三百元之间。其四，彭某主张其在四、五年前曾向林某乙要求归还房屋，林某乙告知已经卖给了乔叶忠。如系租赁关系，林某乙如此答复，已属重大的侵权行为，但彭某并无后续追还房屋之行动以维护其房屋产权，此亦不符合情理。综上理由，原审法院认为，彭某与林某乙之间就讼争仓房系买卖关系而非租赁关系。林某乙系依买卖取得讼争仓房，�非无权占有，亦无侵权行为；彭某主张租赁关系，与事实不符，请求返还原房屋，缺乏法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回彭庆某诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由彭某负担。
宣判后，彭某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求，即判令林某乙将租用的仓房恢复原状后返还彭某，并承担一切费用，或将本案发回重审。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。彭某于2001年才将讼争仓房出租给林某乙。关于讼争仓房出卖的事实，林某乙与乔叶忠以及证人朱某、翁某、林某甲陈述明显不一致。彭某1995年起搬到别处生活，不认识乔叶忠。原审认定�某于1992年以300元价格购得讼争仓房，讼争仓房价格不升反降，不符合常理。原审法院认定彭某与林某乙系房屋买卖关系而非租赁关系的理由不能成立，原审法院依据上述理由认定的事实错误。二、原审判决适用法律错误。本案的举证责任在林某乙一方，应由林某乙承担举证不能的不利后果。三、原审程序存在重大瑕疵。彭某在原审未委托代理人参与诉讼，不知道证人不能旁听案件，原审法院在开庭前未核对是否有证人旁听，导致彭某一方的证人因参加旁听而无法作为证人出庭作证。
林某乙辩称：林某乙于1997年以250元的价格向彭某购买了讼争仓房，后以350元的价格转卖给乔叶忠。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
乔叶忠辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持�判。理由如下：一、彭某认为讼争仓房曾经出租给案外人，即使有证据表明彭某通过严利江母亲把房屋出租给他人，也没有证据证实彭某2001年才将讼争仓房出租给林某乙。二、林某乙提供的证人朱某、翁某、林某甲的陈述与林某乙、乔叶忠的陈述并不矛盾，从出卖房屋到现在时间已经久远，上述证人年岁已高，会产生记忆上的模糊，对具体乔叶忠什么时候从林某乙处购买讼争仓房，记忆中时间上略微有出入在情理之中，时间上陈述一致反而不真实。三、即便乔叶忠居住在彭某隔壁，也不必然应当知晓彭某和林某乙进行房屋交易。即使乔叶忠当时知晓彭某与林某乙购买房屋的情况，在他们交易时乔叶忠未必马上就产生购买房屋的意愿。乔叶忠购买讼争仓房的意愿可以产生在林某乙购买房屋之后，符合常理。四、彭某购买讼争仓房后没有实际居住，时隔5年之后，房屋�久失修、破败，所以彭某将当初以300元买来的房屋最终以250元出卖给林某乙符合常理。五、从本案所有相关证据来看，没有证据表明彭某与林某乙曾经书面或口头约定讼争仓房的维修义务归林某乙，彭某以其不居住在讼争仓房的村庄于是乎认为讼争仓房的维修义务就归林某乙承担这一事实，林某乙及乔叶忠并不认可。六、原审法院举证责任分配并不存在错误，根据民事诉讼法和证据规则的相关司法解释，谁主张、谁举证，彭某首先主张讼争仓房是出租给林某乙，彭某应就其诉讼请求所依据的事实尽法律规定的举证义务。原审中彭某没有足够证据证实讼争仓房是出租给林某乙的，原审认为其证据不足，承担举证不能的后果适用法律正确。七、原审程序合法，在庭审前已经告知了证人不能够旁听法庭的审理，彭庆某证人没有出庭并非因此而造成。
二审中，彭某向本院提供宁波市鄞州区集士港镇人民调解委员会出具的证明一份，用以证明2012年7月份村里组织过调解，并非原审认定的彭某没有积极维权。经质证，林某乙认为其父亲在世时，彭某没有主张过归还房屋，林某乙父亲去世后彭某才提出房屋不是卖给林某乙的。乔叶忠对证据真实性没有异议，但认为该证据没有说明村委会何时组织当事人调解，根据彭某自述2012年7月份村委会曾经主持调解，乔叶忠认可这一事实，依据彭某这一陈述其起诉已经超过诉讼时效。本院将结合其他事实对该证据的证明力予以综合考虑。
彭某对原审法院认定的“1997年，林某乙向彭某支付250元对价”及“乔叶忠使用期间，对仓房进行了多次维修”有异议，认为1997年是错误的，应该是2001年；乔叶忠对仓房没有维修过。彭某未提供证据证明其上述主张，本院不予认定。本院经审理认定的事实与原审法院�定的事实一致。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中彭某主张林某乙应将租用的仓房恢复原状并返还，林某乙辩称该仓房系其从彭某处购买而非租赁，故本案的争议焦点为双方讼争的仓房是租赁还是买卖。纵观彭某在本案一、二审中提供的证据尚不足以证明其主张，且原审法院对讼争仓房是租赁还是买卖已有详尽论述，本院认为原审法院认定有理，理由不再赘述。故原审法院对彭某返还原物的主张不予支持，并无不当。综上，上诉人彭某之上诉，证据不足，本院不予支持。原审法院对本案事实认定清楚，程序合法，判决无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由彭庆保负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 吕伟东
审 判 员 刘振宇
代理审判员 张 敏
二〇一四年三月十日
代书 记员 沈 妍