安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终3760号
上诉人（原审被告）：卫子房，男,1983年8月7日出生,汉族,住合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：程磊，安徽徽天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廖伟,男,1988年6月7日出生,汉族,住安徽省肥西县。
委托诉讼代理人：廖德应，男，廖伟的父亲。
被上诉人（原审原告）：闫金花,女,1991年2月1日出生,汉族,住安徽省肥西县。
原审被告:侯福军,男,1977年8月12日出生,汉族,住合肥市瑶海区。
上诉人卫子房因与被上诉人廖伟、闫金花及原审被告侯福军确认合同无效纠纷一案，安徽省合肥市蜀山区人民法院于2014年2月10日作出（2013）蜀民一初字第02119号民事判决。廖伟、闫金花不服该一审判决提起上诉，本院于2014年8月29日作出（2014）合民一终字第02021号民事裁定书，裁定撤销（2013）蜀民一初字第02119号民事判决，发回合肥市蜀山区人民法院重审。该院重审后作出（2014）蜀民一初字第03273号民事判决，卫子房不服该判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
卫子房二审上诉请求：撤销原判，改判驳回廖伟、闫金花的一审诉讼请求。事实和理由：一、原审认为双方存在恶意串通认定事实错误、主观推定交易行为不正常没有事实依据。卫子房提交的由廖伟、闫金花签字并按捺手印的《售房声明》记载：“如甲方（廖伟）到期未偿还利息和本金，同意乙方（卫子房）出售抵押房产价格为伍拾万元整并包括银行贷款以及房产交易税费”，廖伟、闫金花作为完全民事行为能力人，应当知道声明的内容及法律后果，其签字并按捺手印的行为是表示认可并同意声明的内容，该行为是对其民事权利的处分，卫子房有权按照声明的价格条件出售房屋，况且在交易之前，双方有电话联系卖方事宜。二、双方交易行为不存在恶意串通。当事人之间借款、委托出售房屋的行为出于自愿，廖伟、闫金花出售房屋属于依授权而行使的合法行为，不属于恶意串通。三、一审法院主观推定“房屋的价值应按照实际交易价格确定即71万元”没有任何法律依据、没有任何事实依据和依据支持。房屋售价是具有浮动区间的，税务部门对于房屋的核定价格也只有561000元，按照561000元的价格出售也是合理市场价格，原审判决推定房屋价值为71万元不合理也不合法。况且，廖伟、闫金花申请的房屋价值评估的价格只有68.6万元，该房屋最高价为68.6万元。
廖伟辩称：张宏兵出庭作证侯福军是趁人之危，以合法的形式掩盖非法买卖，廖伟、闫金花用房产证作为抵押物，实际上案涉房屋抵押卫子房与侯福军两人，拿到房产证后卫子房与侯福军交易，一审时有庭审记录，2013年6月8号卫子房与侯福军趁廖伟不在家，撬门而入，把房屋内的财物盗走，卫子房又把房屋过户给侯福军的名下，2013年6月9日廖伟在中国银行交付1500元的房屋按揭费，2013年6月10日卫子房与侯福军把房屋卖给李法蔚，卖房真实价格是71万元，其中不包括房屋内的家具和生活用品的价款。依据中国人民共和国民法通则第198条规定，抵押财产折价或旁贷变卖后其价格超过数额的部分归抵押人，因此卫子房和侯福军将案涉房屋抵押后的房款71万加上房屋内家具和生活用品的价款都应属于抵押人。卫子房的上诉请求没有法律依据，请求二审法院依法驳回。
侯福军答辩称：廖伟所说的与卫子房之间借款和数额我不知情，与我没有关系，而且买卖房屋是由卫子房拿钥匙带我去案涉房屋查看，在房产局过户所得，途径合法，我认为我得到案涉房屋和此案没有关系。所卖价格也由市场决定。一审法院认为我们买卖房屋交易不符规定，没有依据，没有调查笔录，而是凭法官主观推测得出，在此请求二审法院去地税局和房产局调查有无此规定和交易习惯。
廖伟、闫金华向一审法院起诉请求：1、确认卫子房代理廖伟、闫金华与侯福军签订的转让合肥市政务区颐园世家15幢401室的房屋买卖合同无效；2、卫子房、侯福军共同赔偿廖伟、闫金华经济损失306995.3元（侯福军售房款710000元+家具家电45900元-借款本金188000元-代偿银行贷款260904.69元）。
一审法院认定事实：2013年4月7日，廖伟、闫金花（乙方、借款人）与卫子房（甲方、出借人）签订一份《借款合同》,主要内容为：借款金额贰拾万元整（200000元），实际借款金额以借据为准；乙方自愿以名下颐园世家15幢401室作抵押，并承诺该抵押物没有任何产权和债务纠纷；如在本合同约定的时间内乙方无法归还甲方欠款，甲方有权处置该抵押物，乙方需无条件配合甲方；借款期限自2013年4月7日至2013年5月6日止。
2013年4月7日，廖伟、闫金花出具借条一份，内容为：今借到卫子房人民币伍万元整（50000元），借款期限1个月，此款用于周转，月利息2%；借款人保证于借款期限届满前还清本息；如逾期还款，借款人除向出借人支付上述利息外，另按逾期还款总额的日千分之五向出借人支付违约金；担保人自愿为借款人提供担保；如借款人逾期不还款，此借款由担保人负责还清（本息及违约金）。
同日，廖伟、闫金花（甲方）与卫子房（乙方）签订一份《售房声明》，内容为：甲方向乙方借款人民币贰拾万元整用于周转，现以颐园世家15幢401室作抵押，如甲方到期未偿还利息和本金，同意乙方出售抵押房产价格为伍拾万元整包括银行贷款及房产交易税费。
同日，廖伟、闫金花（委托方）与卫子房（受托方）签订一份《委托书》，主要内容为：涉案房产（建筑面积91.4平方米，房地产权证字号：房地权合产字第628153号）系委托方所有；受托方有权以委托方的名义办理涉案房屋在银行提前还款、办理注销抵押登记等手续，办理出售涉案房屋的所有相关手续（包括签订存量房买卖合同、收取定金、领取房款、办理房产过户、签署有关文件等等）。
该委托书经安徽省合肥市中安公证处（2013）皖合中公证字第6668号公证书公证，公证书载明：“兹证明廖伟、闫金花于2013年4月7日来到我处，在本公证员的面前，分别在前面的《委托书》上签名并捺右手食指印。注：本公证书仅证明委托人签署行为的真实性。”
2013年4月9日，廖伟、闫金花又出具借条一份，内容为：今借到卫子房人民币壹拾伍万元（150000元），借款期限1个月，此款用于周转，月利息2%，其余内容同前述2013年4月7日借条。
上述两笔借款到期后，廖伟、闫金花未还款给卫子房。
2013年6月4日，卫子房以廖伟、闫金花（甲方、卖方）的名义与侯福军（乙方、买方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落在合肥市政务区颐园世家15幢401室（建筑面积91.4平方米，产权证号：合产628153号）房屋出卖给乙方；双方约定上述房屋总价款为人民币伍拾万元整（500000元）；乙方在签订本合同时支付定金叁万元整（30000元）；付款方式约定如下：1、合同签订后5日内支付房款叁拾陆万元整（360000元），甲方收到房款后立即结清银行按揭贷款，剩余房款壹拾壹万元整（110000元）在办理房屋过户手续后15日内结清；办理房产过户手续所产生的有关税费由甲方负责交纳。卫子房在合同甲方代理人处签名，并在甲方处代签了廖伟和闫金花的姓名，侯福军在乙方处签名。
2013年6月5日，卫子房代为归还廖伟在中国银行股份有限公司合肥高新技术产业开发区支行的贷款本息260904.69元，并向该行支付提前还款补偿金3094元。
2013年6月7日，卫子房支付营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加37026元，契税11220元，交易费365元，合计48611元。
2013年6月8日，卫子房以廖伟、闫金花（甲方、出卖人）的名义与侯福军（乙方、买受人）签订一份《存量房买卖合同》，约定：甲方出卖存量房（权属证号：合产字第628153号，建筑面积91.4平方米）；甲乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价为人民币肆拾伍万元整（450000元）。卫子房在合同甲方代理人处签名并按手印，并在甲方处代签了廖伟和闫金花的姓名；侯福军在乙方处签名并按手印。
涉案房屋产权于6月8日过户到侯福军名下（产权证号：房权证合产字第××号）。
2013年6月10日，侯福军（甲方、出卖人）与李法蔚（乙方、买受人）通过房产中介公司签订一份《存量房买卖合同》，侯福军将涉案房屋以71万元的价格出售给李法蔚。李法蔚于当天支付定金1万元，并于2013年6月17日一次性转账付清剩余房款70万元。侯福军于当天将涉案房屋产权过户到李法蔚和按份共有人管雨乔名下（产权证号：房权证合产字第××号、房权证合产字第××号），并完成房屋交付。
2013年6月23日，合肥公安局110指挥中心接到廖伟父亲廖德应的报警打电话，报警人称：孩子欠别人钱把房子抵押给对方，对方现在把锁换了，把房子卖了，民警不去处理就要烧自己的房子。民警出警至现场，经了解系债务纠纷，告知双方协商解决，或者走司法途径解决。
一审诉讼中，一审法院依法委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对涉案房屋交易当时的市场价格进行评估，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司出具皖天源[2015]房估字第S0234号房地产估价报告，估价结果为：估价对象合肥市政务区习友路北、怀宁路西颐园世家15#4层401室成套住宅（建筑面积91.4平方米）在价值时点2013年6月15日的估价结果如下：评估单价7505元/平方米，评估总价68.6万元（陆拾捌万陆仟元）。
一审诉讼中，侯福军陈述其与卫子房之间买卖涉案房屋没有通过中介机构，出售涉案房屋时是通过中介机构进行的。侯福军还提交了四份收条以证明支付购房款情况（收条均系卫子房出具）。四份收条的主要内容分别为：（一）2013年6月4日定金收条一份，载明：今收到侯福军购颐园世家15幢401室购房定金叁万元整（30000元）；（二）2013年6月4日购房款收条一份，载明：今收到侯福军购颐园世家15幢401室购房款壹拾万元整（100000元）；（三）2013年6月5日购房款收条一份，载明：今收到侯福军购颐园世家15幢401室购房款贰拾陆万元整（260000元）；（四）2013年6月18日购房款收条一份，载明：今收到侯福军购颐园世家15幢401室购房款壹拾万玖仟贰佰元整（109200元）。上述四份收条金额合计499200元。
一审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。廖伟、闫金花将涉案房屋委托卫子房代为出售，双方虽然在借款时（2013年4月7日）约定了出售价格为50万元，但是该约定价格实质是为了确保偿债而确定的保底价，实际交易应当参照市场行情确定出售价格。2013年6月初卫子房在准备行使出售房屋的代理权限时，是应当知道并且能够知道涉案房屋的市场价格是远高于50万元的。但是卫子房却直接以50万元的低价将涉案房屋转让给侯福军，侯福军随即又以71万元的正常价格将涉案房屋出售给他人，卫子房与侯福军之间的交易行为明显不是正常的交易行为；卫子房作为房屋出售方，却自愿承担房产过户的全部税费，明显与正常交易习惯不符；卫子房将涉案房屋以50万元的价格转让给侯福军，而侯福军仅支付499200元，明显与正常交易习惯不符。以上种种事实表明，卫子房与侯福军为转让涉案房屋而订立的房屋买卖合同，明显存在相互串通损害他人合法权利的情形，依法应当认定为无效民事行为。廖伟、闫金花要求卫子房、侯福军连带赔偿其经济损失的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。
廖伟、闫金花所受损失的具体金额，应当根据涉案房屋实际价值及室内相关财物价值与所应偿还债务、银行贷款以及应承担的交易税费的差额来确定，具体应为：（一）涉案房屋的价值，应按照实际交易价格确定，即710000元；涉案房屋内的家具、家电等相关财物价值，因无确凿证据证明具体数额，该院酌情确定为12000元，合计722000元。（二）应偿还借款本金200000元，应付利息8000元（月利率2%，实际借期2个月）；已归还银行贷款本息及提前还款补偿金合计260904.69元；已支付房产过户税费48611元，合计517515.69元。以上第（一）项与第（二）项之差为204484.31元，即廖伟、闫金花所受经济损失金额。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条、第六十一条、第六十三条、第六十六条之规定，判决：一、确认卫子房代理廖伟、闫金花与侯福军签订的转让合肥市政务区颐园世家小区15幢401室房屋买卖合同无效；二、卫子房、侯福军于判决生效后十日内一次性支付付廖伟、闫金花赔偿款204484.31元；三、驳回廖伟、闫金花的其他诉讼请求。本案案件受理费5985元，由廖伟、闫金花承担1993元，卫子房、侯福军承担3992元。
二审中，廖伟提交中国银行存折一份，其上有2013年6月9日存款记录，用以证明其存在存款还贷事实，可以证明当时廖伟并不知晓房屋被出售的事实。廖伟及侯福军对于该证据的关联性不予认可。对于（2014）皖0104民初03273号判决的认定事实，各方并无异议，本院予以确认。
本院认为，廖伟、闫金花与卫子房签订《委托书》建立代理出售房屋法律关系，卫子房作为代理人行使代理权应当以维护被代理人的利益为己任，遵守诚实信用原则。从案涉证据反映的履行事实分析，卫子房与相对人侯福军认识多年，且原从事房产中介工作，依据常理两人对于房屋价格市场行情均具备较精准的了解，应当知晓涉案房屋的市场价格远高于50万元。而从房屋交易价格来看，卫子房仅以50万元（并由廖伟、闫金花承担房屋过户的全部税费）将案涉房屋售于侯福军，而侯福军在取得案涉房屋产权之后仅隔一天即以71万元（净得款）将房屋另售他人，两份合同数日内价格差距达二十余万元，显然超过市价浮动合理范围。根据最高人民法院《关于适用<共和国民事诉讼法>的解释》第109条规定“当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”。据此，原审法院对于卫子房与侯福军存在恶意串通损害他人合法权利行为至合同无效的认定合法有据，卫子房关于此节上诉理由不能成立，本院不予支持。对于廖伟、闫金花所受损失的金额认定问题，原审法院结合房屋实际交易价格及应偿还债务、银行贷款及交易税费差额确定为204484.31元依据充分，本院予以维持。
综上，卫子房的上诉理由均不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5985元，由卫子房负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 董江宁
审判员 王 莉
二〇一七年十月十二日
书记员 俞文静
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审