广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终15448号
上诉人（原审被告）：翁为石，男，1974年7月30日出生，汉族，身份证住址江苏省泗阳县。
委托代理人：陈乙芳，广东中大圣律师事务所律师。
委托代理人：卞连兵，广东比拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴小娜，女，1977年2月2日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托代理人：伍家宁，广东粤鑫律师事务所律师。
委托代理人：何柳辉，广东粤鑫律师事务所实习律师。
原审第三人：王琳，女，1973年12月12日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
原审第三人：周飚，男，1976年12月20日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
原审第三人：朱梅青，女，1985年7月25日出生，汉族，住广东省高要市。
原审第三人：周涛，男，1974年5月12日出生，汉族，住江西省丰城市。
上诉人翁为石与被上诉人吴小娜、原审第三人王琳、周飚、朱梅青、周涛因案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初11992号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人翁为石上诉请求：1.撤销(2016)粤0111民初11992号民事判决第一项，改判驳回被上诉人吴小娜的全部诉讼请求：2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人吴小娜承担。事实与理由：一、一审法院认定吴小娜为涉案房屋的买受人，属认定事实错误，涉案房屋的真正买受人为刘伟昌，吴小娜仅为涉案房屋的委托代理人。吴小娜在2014年7月11日与王琳签订所谓的房屋买卖合同，在2014年7月16日付清房款后，在涉案房屋没有抵押等任何障碍可能阻却房屋过户的情况下，不但没有立即与涉案房屋的产权人王琳办理涉案房屋的产权过户手续，反而于同日与王琳、陈昌雄到广州市南方公证处办理公证委托，同意作为王琳、陈昌雄的代理人代其处理涉案房屋的出售、办理产权登记等事宜。因此，吴小娜的身份显然为涉案房屋的委托代理人，而非真正的买受人，这才是吴小娜真实的意思表示，吴小娜也以公证委托书的形式将此真实的意思表示对外公示于世人，而且事实上也一直以涉案房屋委托代理人的身份行使委托人授予其的权利：1．2014年9月22日，吴小娜以委托代理人的身份与刘伟昌签订涉案房屋的买卖合同，房屋成交价为181万元，该合同明确载明系争房屋的所有权人为王琳，吴小娜仅为委托代理人。2．同日，吴小娜收取刘伟昌支付的涉案房屋的定金5万元后，向刘伟昌出具《收款收据》，该《收款收据》亦明确载明吴小娜的身份为委托代理人，而非买家。3．2014年9月30日，吴小娜与刘伟昌到房屋管理部门办理涉案房屋的网签合同(合同编号：穗存量房合字140××××9542)，该合同明确载明吴小娜为该涉案房屋的委托代理人，买受人为刘伟昌。4．同日，广州市白云区地方税务局出具涉案房屋的《存量房交易计税价格核定通知书》，明确载明涉案房屋的出卖人为王琳，吴小娜以委托代理人身份在上面签字确认。5．刘伟昌诉王琳、吴小娜、广州市源美房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷案[案号：(2015)穗云法民四初字第170号]，吴小娜到庭参加诉讼，对法院查明其为涉案房屋的委托代理人的身份亦无异议。因此，涉案房屋的真正买受人为刘伟昌，而非吴小娜，吴小娜仅为涉案房屋的委托代理人，对此事实，吴小娜从无异议，并且以事实行为行使代理人的权利，承担代理人的责任。二、一审法院认定吴小娜与王琳签订的房屋买�合同为真实有效的合同，属认定事实错误；吴小娜与王琳签订的房屋买卖合同实为双方事后策划、串通，专为查封异议而制造的合同，双方之间根本没有真实的房屋交易的意思，也根本不存在真实的房屋买卖行为。（一）吴小娜称其于2014年7月11日与王琳于签订房屋买卖合同。由于2506房未还清银行贷款仍抵押登记在案，而整份合同及其后的补充协议，双方对于涂销抵押、付款赎契等事宜从未提及也不做任何约定，这明显不是正常的交易行为，不符合交易常理和习惯。（二）吴小娜称其于2014年7月11日与王琳签订房屋买卖合同，成交价格为316万元，指定收款账号为第三人李红涛名下的工商银行账号62×××45。如此大额的房款，吴小娜不是直接支付给出卖人，而是支付给第三人李红涛，极不合常理。而吴小娜不但没有按合同约定将全部房款支付至指定的第三人账户，而且�向第三人李红涛数个不同账户付款，而且付款金额还不全部是整数。此外，吴小娜没有按合同约定全额付款给第三人李红涛，而是部分现金支付王琳358359元。这种完全不按合同约定付款、随意变更收款账号、付款金额不为整数的支付方式，完全违背了购房者小心、谨慎履行付款义务以确保付款安全的常识和心理，明显不符合交易常理和习惯。此外，王琳、陈昌雄其时己负债累累，极需用钱，如果吴小娜真的购买了王琳的房屋，王琳不可能不让吴小娜将款项支付直接支付给自己。吴小娜和王琳之间根本不存在真实的房屋买卖行为。（三）吴小娜称其已于2014年7月16日付清房款316万元，但当日却没有到房屋管理部门办理涉案房屋网签、缴税、产权过户手续，反而同涉案房屋的产权人王琳、陈昌雄到广州市南方公证处办理涉案房屋的公证委托，同意作为王琳、陈昌雄的代�人代为处理涉案房屋的出售、收取房款、办理产权证等事宜。显然，吴小娜是涉案房屋的委托代理人，而非涉案房屋的买受人，其与王琳之间根本不存在真实的房屋买卖行为。（四）2014年10月11日，吴小娜垫款290505.97元涂销2506房的抵押并在2014年11月将房屋以委托代理人的身份将房屋出售给第三人。如果吴小娜是真正的买受人，根本不可能不对涂销抵押、付款赎契等事宜没有约定，也不可能主动额外垫款涂销抵押，更不可能在房屋涂销抵押后再以委托代理人身份出售给第三人。（五）吴小娜称其于2014年7月11日与王琳与签订房屋买卖合同，向王琳购买房屋，但吴小娜从没将涉案房屋过户至自己名下，反而相继在2014年9月22日、2014年11月将2505房、2506房以委托代理人身份出售给刘伟昌和第三人。因此，吴小娜根本不是房屋的真正买受人，其和王琳之间根本不存在真实的房屋买卖行为。（六）吴小娜在(2014)穗云法民二初字第1872号案提出诉保查封异议时，从没提及且没提交《补充协议》、《收楼确认书》。从吴小娜提供的这么多不合常理、有重大瑕疵和自相矛盾的证据可以看出：吴小娜和王琳、陈昌雄应该是债权债务纠纷，吴小娜和王琳之间并无真实的房屋交易行为，也无房屋交易的真实意思，房屋买卖合同是吴小娜和王琳、陈昌雄为了提查封异议而故意制造出来的。综上，一审认定吴小娜为涉案房屋的买受人，明显错误，吴小娜的执行异议没有任何事实依据和法律依据，应当依法撤销一审判决，改判驳回吴小娜的全部诉讼请求。
被上诉人吴小娜辩称，一、其与王琳之间的买卖合同合法有效，其是涉案房屋的真实、善意买受人，应受到法律保护，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、涉案房屋未能在交付房款后过户�办理全权公证委托，并非其自身原因，不能因此就认定其为涉案房屋的委托代理人。由于购房时查册为2014年7月10日，购买房子时还有设定除中信银行外的抵押登记，当时广州市房地产登记涂销，要15日工作日，但王琳已经去澳洲，无法共同办理。王琳无法过户到其名下，事实已经过一审庭审认定。对方不应把每件事单一拆开证明，涉案房屋第一次查封时间为2014年9月29日。其在查封前已经入住了，对方说串通没有法律依据。一审法院是经过审查才认定吴小娜支付的款项，卖家属于强势地位，不是对方所说的不符合常理。吴小娜涂销涉案房屋的问题，2505、2506房实际是一房，在一审也有详细询问。
原审第三人王琳、周飚、朱梅青、周涛均未到庭陈述意见。
被上诉人吴小娜向一审法院起诉请求：1.立即停止对其购买的位于广州市白云区环河路126号的2505房的强制执行，并解除对该房产的查封措施；2.判令位于广州市白云区环河路126号的2505房归其所有；3.翁为石承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年6月9日，清远仲裁委员会受理了翁为石与周飚、朱梅青、周涛、王琳关于借款合同纠纷的仲裁申请。2014年9月30日，清远仲裁委员会作出（2014）清仲字第218号裁决书，裁决周飚、朱梅青、周涛向翁为石支付剩余欠款本金共计215000元；周飚、朱梅青、周涛向翁为石支付逾期还款违约金（以未偿还的215000元为本金，按照银行同期贷款利率的四倍，从2014年6月1日起计算至清偿之日止，总额应不超过借款本金）；翁为石因该案发生的合理费用2万元由周飚、朱梅青、周涛、王琳承担；王琳对上述裁决承担连带清偿责任；仲裁费10000元由周飚、朱梅青、周涛、王琳承担（翁为石已预缴该仲裁费，由周飚、朱梅青、周�、王琳迳付给翁为石）。该裁决于作出之日发生法律效力，翁为石于2014年10月20日向一审法院申请强制执行，一审法院以（2014）穗云法执字第7559号立案执行。2014年11月25日，一审法院作出（2014）穗云法执字第7559号《民事裁定书》，裁定查封王琳名下位于广州白云区环河路126号2505房的房产，并于同年11月27日轮候查封该房产，涉案房屋于2014年9月29日因其他纠纷被查封，查封期限至2016年9月28日，查封期届满后未办理续封。吴小娜提出执行异议，一审法院于2016年8月30日作出（2016）粤0111执异4号《执行裁定书》，裁定驳回吴小娜的异议请求，吴小娜不服裁定，提起本案诉讼。
涉案房屋位于广州市白云区环河路126号2505房，已于2011年5月31日核发房地产权证，登记权属人为王琳。2014年7月11日，吴小娜（买方）与王琳（卖方）、广州市源美房地产代理有限公司（经营方）签订《房屋买卖合同》（编号：0000241）,约定：第一条买卖之房屋地址为：广州市白云区环河路126号2506、2505房。第三条卖方持有该物业之权属证明（房产证号01××28），卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。第四条该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币316万元，该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变，……。第五条买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异�，并已实地查看该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。第六条本次交易所产生税费按照由买方支付的方式交付。第七条卖方交付物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天。第九条卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责，如该物业存在按揭贷款，在未办妥过户手续时，卖方仍不需按时向银行偿还贷款。第十条基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币40000元作为咨询及中介服务费；买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。�买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费。第十一条……卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金。卖方并须退回买方已付的所有费用。……第十二条买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。……第十五条卖方同意买方或经纪方可建款项存入下述账户，视同买方已收取楼款，银行名称：中国工商银行，户名：李红涛；账号：62×××45第十八条三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：1.买卖双方约定2014年7月16日前到公证处办理全权委托公证，办理委托公证之日买方付清全部楼款；2.买方应在交楼时付清楼款�
2014年7月11日，吴小娜（乙方、买方）与王琳（甲方、卖方）签订《协议书》，就广州市白云区环河路126号2505、2506房签订的编号为：0000241的《房屋买卖合同》订立以下补充条款供双方共同遵守；一、因甲方2014年7月16日前（含当天）付齐全部楼款给予甲方。若乙方7月16日前（含当天）仍没有付齐所有楼款给予甲方，则甲方有权没收已收乙方之定金并解除合同再出售予任何人。乙方还需赔偿楼价的10%作为违约金（现金支付）给予甲方，若甲方没有如期办理全权委托则乙方无支付全部楼款的义务。二、甲方需在收齐楼款当天即2014年7月16日前（含当天）办理全权委托公证以及将物业两本房地产证原件，2张维修基金卡原件交付给乙方，公证书内容。七、甲方在收到全部楼款当天交楼给予乙方，并结清前期全部费用，甲方需于签订本协议之时支付人民币壹仟元给予乙方作为结清该物业之欠费，若甲方没有时间完成交楼手续，甲方同意乙方到中介方（广州源美房地产代理有限公司）取钥匙或自行开锁，并视为甲方同意并确认交楼。八、甲方需于2014年10月20日前迁出该物业所有户口。
合同签订当日，吴小娜通过银行ATM机转账分别向李红涛名下中国建设银行账号为62×××52的账户和中国工商银行账号为62×××45的账户各支付5万元，王琳于当日出具收款收据确认收到吴小娜支付的购房定金10万元。同日，吴小娜向广州市源美房地产代理有限公司支付中介服务费4万元。2014年7月16日，吴小娜从其本人中国工商银行的账户中支取2501641元，同时将该款全部存入李红涛名下中国工商银行账号为62×××45的账户；又通过银行转账向李红涛名下中国农业银行太和支行账号为62×××16的账户支付20万元。同日，王琳出具收款收据，确认收到吴小娜支付的楼款余额306万元。同日，吴小娜与王琳签订《收楼确认书》，确认王琳已为吴小娜办理了全权委托公证，吴小娜已付清全部房款，王琳已确认已收齐全部楼款；吴小娜确认收到王琳交付的编号为粤房地权证穗字第××号及01××28号两本房地产权证原件及维修基金卡两张，将物业交付给吴小娜，吴小娜验收后认为王琳的交付行为完全符合合同交付时间和标准，同意接收该物业；确认王琳已结清房屋2014年7月16日前的水电煤气物业管理费等全部费用；因物业两本房产权证均未能在7月17日前即王琳出境前达到过户条件，所以双方确认先付款后收楼再过户，王琳需在2014年10月16日当天与吴小娜前往房管部门办理过户手续，并在10月20日前迁走物业内所有户口，未过户期间吴小娜凭公证委托书办理装修、缴费等该物业的相关事宜。2014年6月11日，中信银行股份有限公司�州分行出具同意王琳涂销涉案房屋涂销抵押登记证明，7月11日办理涂销抵押。吴小娜使用涉案房屋至今，吴小娜出具以王琳名义向广州天力物业发展有限公司缴纳管理费的发票，证实实际占用涉案房屋并缴纳涉案房屋管理费。吴小娜于2014年7月24日曾通过广州市诚赛按揭咨询有限公司于存量房网上系统办理白云区环河路126号2505房的存量房买卖合同的签约手续，2014年9月23日，广州市诚赛按揭咨询有限公司于存量房网上交易系统办理撤下手续，该合同卖方为王琳，买方为许晴儿，吴小娜表示许晴儿是其外甥女，许晴儿由于不是广州户口，没有购房资格，故撤回网签。
2014年9月22日，吴小娜凭王琳的全权委托公证以王琳的名义与案外人刘伟昌、经纪方广州市源美房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，将广州市白云区环河路126号2505房出售给刘伟昌。2014年9月29日，一审法院以（2014）穗云法民二初字第1872号民事裁定书首次查封该房产。2014年12月31日，刘伟昌起诉王琳、吴小娜、广州市源美房地产代理有限公司至一审法院，以广州市白云区环河路126号2505房被查封无法办理过户为由要求解除合同、返还购房款项及赔偿损失。2015年9月16日，一审法院作出（2015）穗云法民四初字第170号民事判决书，判决解除刘伟昌和吴小娜签订的《房屋买卖合同》，该判决已发生法律效力。吴小娜凭王琳的全权委托公证以王琳的名义于2014年11月将广州市白云区环河路126号2506房出售给他人。吴小娜出具个人名下房地产登记情况查询证明，证实其名下无房地产情况记录，具有购房资格。
一审法院认为，吴小娜与王琳签订的《房屋买卖合同》无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。翁为石提出没有办理网签及购房事实及交接房屋�交易习惯不符，对吴小娜与王琳达成房屋买卖交易、是否支付购房款存疑，但未能提供证据予以反驳，吴小娜出具房屋买卖合同、银行凭证、收款收据、收楼确认书，可证实其与王琳在一审法院查封涉案房产前已签订《房屋买卖合同》并支付全部购房款，也已将该房产交付吴小娜使用，翁为石的上述意见应不予采纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过�登记”，本案吴小娜在一审法院查封前已按合同规定支付涉案房屋的全部价款并占有涉案房屋，翁为石主张因为吴小娜的原因导致涉案房屋未能办理过户，对此未能提供证据证实吴小娜有导致涉案房屋未能办理过户的情形，且房屋买卖合同约定王琳需在2014年10月16日当天与吴小娜前往房管部门办理过户手续，而涉案房屋被首次查封的时间为2014年9月29日，不足以证实吴小娜的原因导致房屋未能办理过户，另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，翁为石未能提供证据证实吴小娜对此存有过错，吴小娜要求停止对涉案房屋的强制执行，并解除对该房产的查封措施，理由正当，应予以支持�吴小娜要求确认涉案房屋归其所有，因涉案房屋未办理过户手续，现仍登记在王琳名下，该请求一审法院不予支持。
原审第三人王琳、周飚、朱梅青、周涛经一审法院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条的规定，一审法院判决：一、停止对广州市白云区环河路126号的2505号房屋的执行，并解除查封；二、驳回吴小娜的其他请求。
本院经审理查明，对一审法院查明事实，上诉人翁为石有如下异议：1.认为吴小娜与王琳的买卖合同不符合事实，不是真实的交易合同�对合同形式的存在没有意见；2.对协议书和收楼确认书形式无意见，但认为吴小娜在诉保时未提交，是后来补充制造出来的虚假证据；3.一审法院没有要求吴小娜举证，就认定其有购房资格。除上诉人翁为石对上述事实有异议外，各方当事人对一审查明其他事实均无异议。对各方当事人对一审查明事实无异议部分，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人翁为石与被上诉人吴小娜的诉辩意见，本案二审审理的争议焦点为被上诉人吴小娜对广州市白云区环河路126号的2505号房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”要审查被上诉人吴小娜对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利，则需审查被上诉人吴小娜是否同时符合上述司法解释规定的四种情形。被上诉人吴小娜出具个人名下房地产登记情况查询证明，证实其名下无房地产情况记录，具有购房资格。被上诉人吴小娜与王琳签订的《房屋买卖合同》，双方当事人主体适格，意思表示真实，内容和形式合法，应认定为有效合同，该合同在一审法院查封涉案房屋前已签订。根据被上诉人吴小娜提交的银行凭证，收款收据、收楼确认书等证据显示，被上诉人吴小娜在签订《房屋买卖合同》后，支付�全部房款，并占有使用涉案房屋。2014年7月16日，被上诉人吴小娜与王琳签订的《收楼确认书》约定，双方应在2014年10月16日到房管部门办理过户手续。由此可见，双方对涉案房屋过户问题持积极态度，但涉案房屋在2014年9月29日被一审法院查封，导致涉案房屋至今未办理过户登记。现有证据不足以证明涉案房屋未办理过户的原因应归责于被上诉人吴小娜。因此，根据上述司法解释规定，被上诉人吴小娜对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利。上诉人翁为石认为吴小娜与王琳的买卖合同不是真实的交易合同、协议书和收楼确认书是后来补充制造出来的虚假证据，但未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。由于涉案房产尚未转移登记至被上诉人吴小娜名下，一审法院驳回被上诉人吴小娜的确权请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人翁�石的上诉理由均不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，处理正确，唯判决第一项表述不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，且解除查封不属于执行异议之诉的审理范围，对此本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项及第三百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初11992号民事判决第二项及案件受理费的负担；
二、变更广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初11992号民事判决第一项为：对位于广州市白云区环河路126号的2505号房屋不�执行。
二审案件受理费100元，由上诉人翁为石负担。
本判决为终审判决。广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111执异4号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 陈汉森
审判员 赵 彤
审判员 黄晓清
二〇一七年十一月二日
书记员 何红丽
霍韵瑶