福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽05民终4857号上诉人（原审原告）：王珊婷，女，1970年5月25日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托诉讼代理人：张传江，福建建达(泉州)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李荣福，男，1964年7月7日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托诉讼代理人：李刚博，福建利凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：林玉瑜，福建利凯律师事务所律师。上诉人王珊婷因与被上诉人李荣福房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2016）闽0502民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据及理由，故经阅卷、调查和询问当事人后，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王珊婷上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四项，改判李荣福所交的60000元押金归王珊婷所有；二、判令李荣福支付王珊婷代垫的讼争房屋截止至2016年3月9日的电费500元。事实与理由：一、一审判决王珊婷退还押金60000元是错误的。首先，王珊婷于2016年1月25日委托律师向李荣福寄送《律师函》，投递地址为诉争店面所在地，由李荣福的员工谢秋红于同天代收，送达方式合法，签收人虽非李荣福本人，应当视为本人签收。按《店面租赁合同书》第五项第2条的约定，若李荣福未按时交付租金，王珊婷通知李荣福后再超期十天内王珊婷有权终止合同，收回产业并取消押金，故王珊婷不应退还押金。其次，李荣福在本案诉讼中，在未事先与王珊婷协商的情况下于2016年3月9日将诉争店面腾空交还王珊婷的行为系单方解除合同的意思表示，王珊婷系被动接收钥匙，接收钥匙并不能代表同李荣福协商一致解除房屋租赁合同，且当时双方店面租赁合同纠纷一审尚未审结，李荣福尚欠租金、水电费等，王珊婷也不可能同李荣福协商一致解除房屋租赁合同。对此，李荣福应承担相应的违约责任。按双方签订的《店面租赁合同》的第五项第2条的约定，若李荣福擅自解除合同，其押金被王珊婷取消。二、一审判决漏判王珊婷的诉求。一审庭审中王珊婷向法院提交了诉争房屋截止2016年3月9日的电费发票一份，共计金额500元，要求李荣福承担，一审就此未予处理。李荣福辨称，一、李荣福没有收到王珊婷催讨租金的《律师函》，没收押金的前提是经通知10日后仍未缴纳租金。王珊婷主张没收押金的条件是不能成立的。假设王珊婷于2016年1月25日发出《律师函》催告李荣福，王珊婷于2016年2月2日提起本案诉讼，前后也未超过十天，也不符合没收押金的条件。二、因王珊婷找到新租户，提起诉讼要求解除合同，我方也同意解除合同，双方于2016年3月9日办理了诉争店面的交接手续，系双方合意解除店面租赁合同，并非我方单方解除合同，王珊婷不能据此主张没收押金。三、一审判决并未漏判王珊婷的诉求。一审审理时王珊婷虽提供电费发票，但未在起诉时提出该诉求，审理中也未增加诉求，一审法院就该请求未予处理是正确的。王珊婷向一审法院起诉请求判决：一、解除王珊婷、李荣福于2012年6月7日所签订的《店面租赁合同书》，李荣福立即将承租的店面腾空交付王珊婷；二、李荣福按月租金36000元支付自2016年1月15日起至实际交付之日止的租金；三、李荣福所交押金60000元归王珊婷所有。一审法院认定事实：2012年6月7日，王珊婷与李荣福签订《店面租赁合同书》一份，约定：“甲方（王珊婷）置有房产于泉州市鲤城区中山中路420号店铺，同意出租给乙方（李荣福）经营商店，甲乙双方在平等合法的情况下共同确定以下租赁条款：一、租赁时间从2012年9月15日起至2017年9月14日止，共60月租期。二、租金及押金支付方式。1．2012的9月15日起至2015年9月14日止租金每月实收人民币30000元；2．2015年9月15日起至2017年9月14日止租金每月实收人民币36000元；3．乙方应在每月10日前支付租金。乙方在交店前支付第一期租金人民币30000元。合同期间，店铺所发生的水、电、房屋税等费用及政府相关部门的各种税费均由乙方承担；4.乙方押金为人民币60000元，签订本合同当日支付。此押金在租赁期间内计息及不抵租金扣除。三、甲方允许乙方在承租期间，在不损坏产业结构的前提下进行装修，若要更改原结构，应征得甲方同意后方可进行装修，合同期满后乙方装修的贵重物品有权拆除，但不得故意恶性拆除。……五、违约责任1．在租赁期间双方不得因故解除合同，甲方擅自解除合同或再出租他人，应赔偿乙方装修的原值损失及相关的经营可得利益损失，并退回乙方已支付的押金和余下租期的租金而终止合同；2．若乙方擅自解除合同，其押金被甲方取消；若乙方未能按时交付甲方租金时，甲方通知乙方后再超期十天内甲方有权终止合同，收回产业并取消押金后另行出租他人，乙方不得有任何异议；3．若甲方未能按时交付乙方承租店铺，乙方有权在超期十天内终止合同，甲方应以实收到的租金金额做为违约金赔偿给乙方，并退回乙方已付押金，甲方不得有任何异议。在合同有效期内乙方如需转让要征得甲方同意，否则视为违约。六、在租期满，乙方应准时搬迁并将房屋移交甲方验收无误，并结算清楚应交纳的各项费用后，甲方必须将押金无息退还。如乙方需要继续承租该店面的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，续租合同条款另行商定。乙方在租赁期限内不存在违约的前提下，则在租赁期限届满后享有同等条件下的优先续租权。备注：甲方应于2012年9月15日将该店面交付乙方使用；甲方提供十天免费装修期给乙方按第一期扣除。”等内容。李荣福承租诉争店面后依约向王珊婷交纳押金60000元。2015年6月，王珊婷单方出具协议书一份交由李荣福收执。协议书载明内容为：由于房租协商不和，经双方友好协商，达成以下一致意见：“1．乙方（李荣福）应于2015年6月把原物业退还给甲方（王珊婷）；2．乙方必须和甲方结清房租，水电费用。乙方经营期间产生的相关费用均由乙方自行承担，甲方概不负责；3．甲方同意把乙方的押金退还到乙方指定的账号；4．原来双方签订的店面租赁合同书作废。“之后，李荣福并未将诉争店面腾空交付王珊婷，而是继续承租使用，并按原来每月租金人民币36000元缴交至2016年1月14日，王珊婷也未将押金退还给李荣福。2016年1月25日11时25分，王珊婷投递《律师函》一份至泉州市店铺给李荣福，同一天16时34分“谢秋红”签收。律师函载明：“李荣福先生，我所受王珊婷（下称委托人）的委托，就您拖欠房屋租金之相关事宜致函如下：根据委托人的陈述及所提供的资料显示，您与委托人于2012年6月7日签订《店面租赁合同书》，约定委托人将址在泉州市鲤城区中山中路420号店面租赁给您使用，租期至2017年9月14日止，2015年9月15日起租金为每月36000元，租金应于每月10日前支付当月租金。同时合同第五条第2项还约定若您未按时交付租金，经通知十日委托人有权解除合同并取消押金。现您本应于2016年1月10日前支付的租金至今未付，且经过催促未果。本律师认为，你的行为已构成违约，为此，现本律师受托通知您，请务必于收到本函后五日内付清所欠租金，否则本律师将根据委托人的授权通过法律途径解决，到时您将受到名誉和经济的双重损失，请您慎重对待。特此函告，顺颂商祺！”2016年2月2日，王珊婷以李荣福签收到王珊婷邮寄的催促应在限定期间内交付尚欠租金的《律师函》仍未交付租金为由，提出本案诉讼。另查明，案件审理中，李荣福于2016年3月9日将诉争店面腾空交付王珊婷。一审法院认为：王珊婷与李荣福签订《店面租赁合同书》后，王珊婷已依约将诉争店面交付李荣福使用，李荣福也依约支付大部分租金，即该合同已实际履行，故王珊婷、李荣福签订《店面租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，依法应当认定为有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，王珊婷、李荣福均应当严格按照合同的约定履行。虽王珊婷、李荣福签订的《店面租赁合同书》约定的租赁期限是从2012年9月15日起至2017年9月14日止，尚未届满，但李荣福在案件审理中，于2016年3月9日将诉争店面腾空交还给王珊婷，事实上终止了双方的租赁关系，该行为表明双方已实际解除了《店面租赁合同书》。双方终止租赁合同后，李荣福仅依约按每月租金36000元支付至2016年1月14日，算至2016年3月9日尚欠王珊婷租金64800元，故王珊婷诉求李荣福支付该部分租金，具有事实和法律依据，予以支持。王珊婷提供的《律师函》、EMS回执单及邮件全程跟踪查询，虽可证明其将向李荣福催收租金的《律师函》邮寄到诉争房屋地址给本案李荣福，“谢秋红”已签收，但因签收人“谢秋红”并非李荣福本人，李荣福又否认有收到该函件，而王珊婷未能提供证据证明“谢秋红”与李荣福的关系或“谢秋红”有将该函件转交给李荣福本人，应自行承担举证不利的法律后果，故王珊婷主张李荣福暂交至王珊婷处的押金60000元归王珊婷所有，依据不足，不予支持。为了避免双方当事人诉累，王珊婷应将该押金60000元归还李荣福。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、李荣福应在本判决生效之日起十日内支付王珊婷租金64800元；二、王珊婷应在本判决生效之日起十日内将李荣福暂交至其处的押金60000元退还李荣福；三、上述第一、二项相抵扣，李荣福应在本判决生效之日起十日内支付王珊婷4800元；四、驳回王珊婷对李荣福的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，王珊婷和李荣福的房屋租赁合同，主体适格，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。李荣福于2016年3月9日将诉争店面交还给王珊婷，应认定双方的店面租赁合同于该日解除。李荣福尚未支付王珊婷2016年1月15日至2016年3月9日的租金64800元。双方当事人对以上事实均无争议，本院予以确认。王珊婷委托律师于2016年1月25日向李荣福寄出的《律师函》收件地址虽是诉争店面，但签收人并非李荣福本人，且李荣福予以否认，王珊婷一、二审中皆未能提供证据证明李荣福是否授权“谢秋红”签收该函件或“谢秋红”是否有将该函件转交李荣福，一审对该《律师函》的效力不予认可，并无不当。王珊婷主张根据双方签订的《店面租赁合同书》第五项第2条“若乙方未能按时交付甲方租金时，甲方通知乙方后再超期十天内甲方有权终止合同，收回产业并取消押金后另行出租他人，乙方不得有任何异议约定。”不予退还押金60000元，依据不足，不予采纳。王珊婷以李荣福逾期未交纳租金构成违约为由，提起本案诉讼要求解除诉争合同，李荣福于一审审理中将诉争店面腾空交还王珊婷，王珊婷对该事实不持异议，但主张其系被动接收钥匙，双方并非合意解除诉争合同，依照双方签订的《店面租赁合同书》第五项第2条约定“若乙方擅自解除合同，其押金被甲方取消”，王珊婷可不予退还押金60000元，但对此未能提供证据予以证明，本院对其主张不予采纳。王珊婷另主张一审遗漏判决其要求李荣福偿还代垫水电费的诉求，经查，王珊婷一审诉求中并无该项，也未在法律规定的期限内增加诉求，一审未予处理，并无不当。综上，王珊婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2796元，由王珊婷负担。本判决为终审判决。审 判 长  欧阳波代理审判员  李华蓉代理审判员  黄双英二〇一七年三月十日书 记 员  吴悦明速 录 员  杜华珍附注本案适用的主要法条及执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。—-10-—