重庆市璧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）璧法民初字第04972号
原告谢建华，女，汉族，生于1984年6月12日，住四川省三台县。
委托代理人祝宇峰，重庆竞豪律师事务所律师。
被告余有恒，男，生于1939年6月12日，住重庆璧山区。
被告袁世玉，女，汉族，生于1944年12月23日，住重庆璧山区。
被告余志强，男，汉族，生于1966年9月10日，住重庆市璧山区。
三被告委托代理人余鹏程，女，汉族，生于1991年9月2日，住重庆市璧山县。系余志强之女，余有恒、袁世玉之孙女。
原告谢建华与被告余有恒、袁世玉、余志强房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢建华及其委托代理人祝宇峰与被告余有恒、袁世玉、余志强的委托代理人余鹏程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢建华诉称，被告余有恒、袁世玉系夫妻关系，被告余志强系余有恒、袁世玉之子。2015年3月被告欲卖房屋，与原告协商时明确告知房屋的位置和面积，并向原告出示房产证（产权证上显示：房屋位于璧山区****，面积159平方米），被告余志强将产权证复印件交于原告。双方于2015年3月13日达成并签订住房买卖协议，约定被告将房屋卖给原告，合同总价296000元。同年同月26日，双方又签订《重庆市房屋买卖合同》，约定房屋面积159平方米，原告将房款给付给被告余志强，双方于当日完成过户手续。原告入住后，发现房屋面积有差异，并申请测量，2015年8月10日，经重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所测量，该房屋实际面积仅为140平方米，原告得知后与被告协商未果。请求：1、判令被告返还房款35371元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告余有恒、袁世玉、余志强辩称，1、原、被告双方于2015年3月13日并签订的协议，明确约定了房屋及土地的成交价为296000元，是对房屋进行整套买卖，并未算出房屋每平方米的单价。且原告是在购买房屋之前对房屋进行了实地考察，对房屋的整体状况有清楚的了解后，以整套房屋及土地的总价来与被告协商交易金额的，该套房屋面积的大小不会对该套房屋买卖的成交金额产生影响，原告要求被告返还房款35371元于法于理无据。2、此套房屋属于二手房，而非商品房。原、被告双方按照按照璧山区二手房交易习惯进行的，房屋是成套进行买卖。3、原、被告双方于2015年3月26日签订的《重庆市房屋买卖合同》中载明的房屋面积为159平方米，与被告所持有的房产证载明的面积一致。4、房屋面积的误差并非被告的原因造成，而是登记机关在办理房屋登记时的登记错误，应由登记机关承担赔偿责任与被告无关。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2015年3月13日，以原告谢建华为乙方，被告余有恒、袁世玉为甲方签订了《住房买卖协议》，该协议约定甲方余有恒、袁世玉“出售位于****房屋及土地”给原告谢建华，“房屋及土地总价296000元，办理产权变更过程中所产生的一切费用由乙方承担”，在双方签订本协议时原告必须支付被告二十万元房款，余款在过户当日支付给被告。等等。双方就违约责任及其他事项进行了约定。原告谢建华和被告余有恒、袁世玉分别在协议上签名捺印。2015年3月26日，以原告谢建华为乙方，被告余有恒、袁世玉为甲方签订了《重庆市房屋买卖合同》，该合同约定被告余有恒、袁世玉将位于璧山县***房屋及土地出售给原告谢建华，房屋的产权证号为212房地证2011字第XXXXX号，建筑面积为159平方米，成交方式为自行成交。等等。该合同未载明成交的单价或总额。后原告按照协议约定将购房款打入被告余志强的账户，被告于2015年3月28日将交易房屋交付给原告使用，且将房屋产权办理到了原告谢建华名下，产权证号为212房地证2015字第04643号，产权面积为159平方米。后原告认为交易的房屋面积与事实不符，向璧山区国土资源和房屋管理局反映，璧山区国土资源和房屋管理局于2015年7月20日向原告谢建华发出了“关于更正谢建华房地产权证的通知书”通知谢建华办理更正登记。并于2015年8月20日作出了璧国土房管信访初字（2015）2号《谢建华信访事项处理意见书》，载明：“经查，信访人谢建华购买的原产权人余有恒、袁世玉位于璧山区****住房一套，并于2015年3月26日在我局房地产交易所办理了产权过户，房屋建筑面积159平方米，房地产权证号为212房地证2015字第04643号。鉴于信访人提出该房屋产权有误问题后，我局对该产权原始办证档案进行核查，发现该房地产权证面积的确有误，系原产权人余有恒、袁世玉于2006年办理房屋产权证和土地使用证‘两证合一’时登记错误，造成面积有误差。本机关认为，根据《重庆土地房屋权属登记条例》第八十条：‘土地房屋登记簿记载确有错误的，登记机构应当予以更正。’本机关处理意见如下：我局将委托有资质的房地产测绘机构对该房屋重新进行面积测绘，并对原发放房地产权证予以更正登记”。等等。2015年9月7日璧山区国土资源和房屋管理局将产权证号为212房地证2015字第04643号的房地产权证更正为“产权证号为212房地证2015字第16923号”房地产权证，该证附图中载明了过户的内容包括住房和空坝，其中房屋建筑面积为140平方米。
另查明，原告谢建华在签订协议前到交易的房屋内查看过。当时房屋的产权证号为212房地证2011字第XXXXX号，权利认为余有恒、袁世玉，建筑面积为159平方米。该证的土地证附图载明了余有恒、袁世玉拥有的权属包括房屋和空坝。
审理中，原告称其是基于原、被告双方于2015年3月26日签订的《重庆市房屋买卖合同》进行诉讼，请求被告返还房款35371元的依据是以双方于2015年3月13日签订的《住房买卖协议》中约定的总价296000元÷159平方米×（159平方米-140平方米）=35371元。
审理中，原、被告双方确认办理过户手续时是按照《住房买卖协议》的约定将房屋和空坝一并过户给原告，交易总额296000元包括了房屋和空坝。
上述事实，有原、被告的陈述，《住房买卖协议》、《重庆市房屋买卖合同》、璧国土房管信访初字（2015）2号《谢建华信访事项处理意见书》、212房地证2011字第XXXXX号房地产权证、212房地证2015字第16923号房地产权证等证据佐证。以上证据经庭审质证，本院予以确认。
原告举示的证据：1、璧山县房地产登记申请书2份，以此证明被告于2006年向国土资源和房屋管理局申报的本案所涉房屋面积1楼为7.2平方米、2楼为159平方米，而1995年申报时1、2楼共计才157平方米，被告两次申报的数目不一致，说明被告对本案中的房屋面积不够159平方米是明知的；还证明房屋面积登记错误是被告申报、登记错误所造成，被告对造成房屋面积登记有误差存在过错，被告没有按照国家规定如实申报，存在过错，应负相应的法律责任。
经庭审质证，本院认为，房地产登记申请书只是报批及审批过程，房屋的权属、面积等等，是以最后取得颁证机关所颁发的房地产权证为准。因此，该证据不能证明原告证明目的。
2、212房地证2011字第XXXXX号房产证复印件、《住房买卖协议》，《重庆市房屋买卖合同》。原告以此证明了被告在有过错的，明知房屋面积不够的情况下向原告告知房屋面积为159平方米，正是因为被告该过错并有隐瞒的告知才让原告相信房屋面积为159平方米，原告才肯按照159平方米的价格买下该房屋，还证明房屋买卖合同中也记载房屋面积为159平方米，而实际面积仅为140平方米，被告应当对其中的面积损失负责。
经庭审质证，本院认为，212房地证2011字第XXXXX号房产证在为双方交易时并未被颁证机关注销，因此该产权证在双方交易时属于有效证件。且双方签订的《住房买卖协议》中所载明的交易总额296000元包括了房屋和空坝。因此，该证据不能证明原告证明目的。
被告举示的证据：重庆市房屋登记申请书。以此证明了被告无过错，面积登记错误是登记机关的问题。
经庭审质证，本院认为，产权证中面积登记错误是否是登记机关的问题，属于行政诉讼审查的范畴。因此，该证据不能证明原告证明目的。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务。本案争议的焦点在于原告请求的事项是否成立。
本案中，原告称其是基于原、被告双方于2015年3月26日签订的《重庆市房屋买卖合同》进行诉讼。而该合同中并未对双方交易的金额进行约定，双方实际履行的却是双方于2015年3月13日签订的《住房买卖协议》中约定的内容，同时原告请求被告返还房款35371元的依据也是以该协议约定的交易总价296000元÷159平方米×（159平方米-140平方米）=35371元。双方签订的《住房买卖协议》中约定的交易物为“出售位于****房屋及土地”，“房屋及土地总价296000元”。而现在登记在原告谢建华名下的产权证号为212房地证2015字第16923号的房地产权证的附图中载明了过户的内容包括住房和空坝，其中房屋建筑面积为140平方米。因此，从协议中载明内容的和双方实际履行的情况看，双方的总成交金额296000元所购买的是位于璧山区****住房一套及空坝，并非296000元购买的159平方米的房屋，双方并未对房屋建筑面积的单价进行约定。另原告认为被告在在明知房屋面积不够的情况下向原告隐瞒事实，被告应当对其中的面积损失负责。本院认为，原告所举示的证据不足以证明被告隐瞒房屋面积误差的事实。综上，原告请求被告返还35371元的购房款的证据不足，本院不予支持，应予以驳回。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告谢建华的诉讼请求。
案件受理费684元，减半收取342元，由原告谢建华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 徐静
二0一五年十一月十三日书记员彭琪雅