河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民再25号
再审申请人(一审原告、二审上诉人)：刘洪音，男，1960年6月13日出生，汉族，住霸州市。
再审申请人(一审被告、二审上诉人)：北京华泰伟业投资有限公司，住所地北京市通州区武夷花园商品批发市场三层。
法定代表人：傅占鹉，该公司经理。
委托诉讼代理人：孙风林，河北齐誉律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审被上诉人)：霸州市煎茶铺镇东二街街道委员会，住所地霸州市煎茶铺镇东二街。
法定代表人：李宝庆，该村村长。
委托诉讼代理人：赵静，河北辅腾律师事务所律师。
再审申请人刘洪音、北京华泰伟业投资有限公司（以下简称北京华泰公司）因与被申请人霸州市煎茶铺镇东二街街道委员会（以下简称东二街委员会）建设工程合同纠纷一案，不服本院（2017）冀10民终642号民事判决，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2017年11月17日作出（2017）冀民申5936号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘洪音，再审申请人北京华泰公司委托诉讼代理人孙风林，被申请人东二街委会法定代表人李宝庆及委托诉讼代理人赵静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘洪音向一审法院请求：1、依法判令二被告按照涉案门面房按市场价值赔偿原告损失，门面房判归二被告所有。2、依法判令二被告赔偿原告逾期交房损失，从2012年11月30日至赔偿给付之日，每天按120元计算。3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告系东二街居民，2012年东二街按照上级指示进行新农村改造工程，其中涉及原告临街宅基地，2010年4月16日原告与被告东二街委会签订协议，写明原告自有宅基地两间(8×28米)使用权归原告所有。2011年9月双方又签订协议书，约定原告宅基地(8×28米)上的门面房由被告东二街委会统一规划，统一建设。原告按每平米1000元的成本价统一交到东二街委会，所建房屋为砖混结构，上下两层，外墙门窗、装修及室外工程完毕，室内装修为毛坯房，水、电、燃气管线施工到户。原告应有26×8×2层=416平方米。被告东二街委会承诺于2012年11月30日交房，如逾期交付则按当时市场出租价格给予原告相应的损失赔偿。被告东二街委会并未按双方约定建房，竟然把住宅小区3楼的阳台建在了原告的房屋里面，造成房屋大面积漏水，无法使用，原告多次找被告东二街委会协商未果。另被告所建房屋长度25.4米，比约定少了0.6米，面积减少了9.6平米。诉请判令被告拆除重建交付合格的房屋，并承担逾期交付的损失，按每天120元至实际交付之日止。
被告东二街委会辩称，1、原告与东二街委会没有合同开发建设拆迁权利义务关系，故原告关于拆迁的事项不应及于被告东二街委会。2、被告东二街委会不是原告房屋的施工建设单位，该房屋是在原告自己的宅基地上所建，被告东二街委会只是原告与北京华泰公司的中间人。关于该房屋施工费用是由原告直接交给北京华泰公司的，并由北京华泰公司直接为原告出具收款收据，被告东二街委会并没有从中获取相应利益，关于房屋的拆迁、建设、施工均是由北京华泰公司与原告发生的关系，因此原告的诉讼请求所涉及的义务不应及于东二街委会。
被告北京华泰公司辩称，1、原告变更诉讼请求是赔偿之诉，不属于原来按合同约定交付房屋的合同履行之诉，不属于同一法律关系，不应合并审理。原告的该诉讼请求应另案主张。2、门面房归属属于确认之诉，与原来合同之诉是不同法律关系，也不应在合同之诉中一并解决。3、华泰公司与原告之间不存在合同关系，原告无权利向华泰公司主张逾期交付的损失。原告与东二街之间存在再建房屋合同关系，合同明确约定先交款后交房，原告没有按照约定交付房款导致东二街行使先履行抗辩权没有交付房屋，原告违约在先，没有权利要求逾期交房的损失。综上，原告诉讼请求均不成立，请求法院予以驳回。
一审法院认定的案件事实：原告刘洪音系霸州市煎茶铺镇东二街村民。2010年根据相关文件要求，煎茶铺镇东二街开展新民居建设。本案原告在东二街有宅基地两间8×28平米，在东二街市场路另有8×26平米的集体土地使用权（东二街村委会认可）。2010年4月16日，涉及原告刘洪音的两间8×28平米宅基地，原告与被告东二街委会就新农村改造的住宅楼建设签订《协议书》一份，约定被告东二街委会规划建设新农村居民住宅楼，涉及原告临道宅基地两间8×28平米归原告所有(使用)，在新农村居民住宅楼建设完工前，不得私自进行任何建设;在小区住宅楼竣工后，根据情况如在原告地块施工建设，需在规划下，按时、按质同等规模进行施工完工;小区住宅楼如遇进出入门口占用此地块，东二街则按小区门口大小共同均摊退让。2010年6月2日就新民居住宅楼建设，被告东二街委会与北京华泰公司签订《霸州市新农村建设住宅小区投资合作项目合同》1份。主要内容：甲方：霸州市煎茶铺镇东二街道委员会，乙方：北京市华泰伟业投资有限公司，丙方：霸州市人民政府（合同见证方），项目位于东二街的南北大街的东西两侧，被告东二街委会负责提供项目用地、立项等相关手续。被告北京华泰公司负责项目的开发建设。并约定了双方其他权利义务。
2011年9月24日，原告刘洪音与被告东二街委会就新建住宅小区西侧临近市场路的8米宽门面房建设另签订《协议书》一份，约定，被告东二街委会对原告宅基地的门面房统一规划、统一建设、房产证统一发放。原告按每平米1000元成本价交纳到东二街。付款方式约定，每户建筑面积标准按13米×8米×2层＝208平米计算，原告刘洪音应有26米×8米×2层＝416平米。工程动工交付总款30%(124800元)，一层封顶交付总款30%(124800元)，结构封顶交付总款20%（83200元），工程完工交钥匙前交付剩余的20%（83200元）。如被告未能在2012年11月30日将门面房建设好，被告应按照门市出租价格给与原告损失赔偿。2011年9月24日，被告东二街委会与被告北京华泰公司签订《协议书》一份，约定，东二街委会委托北京华泰公司对东二街新民居西侧临街门面房统一规划、按每平米1000元的成本价统一建设，北京华泰公司承诺在2012年11月30日交房给东二街委会，东二街委会在小区整体完工后统一发放房产证。建设标准约定，砖混结构，上下两层，外墙门窗、装修及室外工程完毕，水、电、燃气管线施工到户。付款交房方式约定，每户建筑面积按标准的13米×8米×2层=208平米(原文如此)。动工交付总房款的30%(62400元);一层结构封顶交付总房款的30%(62400元);结构封顶交付总房款的20%(41600元);工程完工交钥匙前交付剩余的20%(41600元)。还约定如北京华泰公司未能在2012年11月30日将门面房建好，造成延期交付，按照当时市场出租价格给予东二街委会相应的损失赔偿;如东二街委会未能在约定时间交付房款华泰公司有权拍卖处理。
另查明，2012年10月16日、2012年11月25日，原告刘洪音两次向被告北京华泰公司交付建房款分别为124800元。剩余两笔20%建房款均为83200元，共计166400元未付。被告北京华泰公司认为在2012年11月30日左右已经具备房屋交付条件，因涉案房屋的建房款未交清，因此至今没有交付。原告对此不认可，认为涉案房屋不具备交付条件，被告东二街委会亦未提供通知原告交付房屋的证据。涉案房屋的实际面积经原一审勘查南北长25.4米，小于原告应有26米的0.6米，东西宽8.2米，但是该测量的8.2米包括房檐在内，实际东西宽度应为8米，涉案房屋的实际面积较《协议书》中的约定面积减少了9.6平米（416平米-25.4米×8米×2层=9.6平米）。涉案房屋二层北侧的楼顶与相邻楼房三层的南阳台部分重叠，二层北侧楼房的屋顶出现过漏水、水碱等现象。涉案房屋现未交付，处于空置状态。与涉案房屋处于同一地段的房屋，面积在208平米左右的年出租价格在20000元至24000元之间。
一审法院认为，2011年9月24日原告与被告东二街委会就门面房建设签订的《协议书》，是因为煎茶铺镇东二街进行新民居建设，村委会为了统一规划、统一建设门面房，需占用原告正在使用中的宅基地，与原告达成的协议，该《协议书》应是对占用原告正在使用中的宅基地如何安置的约定，应属安置协议。2011年9月24日被告东二街委会与被告北京华泰公司签订的《协议书》属于建设施工合同，该合同虽然是与东二街签订，但合同关系到包括原告在内的建房户能否妥善安置，涉及到各建房户个人利益的实现问题，该《协议书》可视为东二街委会代表各建房户与被告北京华泰公司达成的建房协议。被告北京华泰公司也在《协议书》签订后，直接向包括原告在内的建房户收取了建房款，因此，被告北京华泰公司即应向原告承担交付约定门面房的义务。原告提出涉案房屋北侧二楼楼顶部分与相邻住宅楼阳台部分重叠，房屋大面积漏水，造成原告无法使用涉案房屋，要求二被告按照涉案门面房按市场价值赔偿原告损失，门面房判归二被告所有。首先原告未提供证据证明涉案门面房的市场价值，其次，涉案房屋虽有漏水的情况，但涉案房屋并不是整体漏水，仅是局部漏水，与涉案房屋情况基本一致的其他建房户房屋漏水情况经修复后已解决，房屋正常使用中。原告要求二被告按照涉案门面房按市场价值赔偿原告损失，门面房判归二被告所有的诉讼请求，本院不予支持。结合实际考虑涉案房屋可以修复，原告拖欠被告华泰公司的工程款166400元，在扣除因实际建筑面积小于约定的面积9.6平米的建筑成本每平米1000元，及修复费用后，本院酌情支持修复漏水费用1.5万元，原告应向被告北京华泰公司支付拖欠的工程款141800元（166400元-9.6平米×1000元-15000元=141800元）。原告主张的逾期交房损失，因被告北京华泰公司实际收取了原告前期建房成本款，也未提供通知原告接受房屋及房屋已经验收合格的证据，设计、施工存在瑕疵且未经原告同意，侵害了原告的合法权益，存在过错。故应承担逾期交房给原告造成的损失。被告东二街委会在建房过程中，进行组织、协调，并未参与房屋的具体建设和施工，不应承担逾期交房损失。原告应当接受房屋而拒不接受，对该损失也应承担相应的责任。原告提供同地段、同类房屋年租金损失约40000元，本院为减少当事人诉累，酌定年租金40000元，由被告华泰公司承担。结合本案实际，被告华泰公司以赔偿原告损失100000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告刘洪音于本判决生效后十日内向被告北京华泰投资有限公司支付建房款141800元。二、被告北京华泰投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告逾期交房损失100000元。三、驳回原告刘洪音对被告霸州市煎茶铺镇东二街街道委员会的诉讼请求。案件受理费1250元由被告北京华泰投资有限公司承担。
上诉人刘洪音上诉请求：撤销原判，并依法改判被告拆除重建，交付合格的房屋，并承担造成的一切损失。事实和理由主要是：1、被告并未按双方约定建房，竟然把住宅小区3楼的阳台建在了原告的房屋楼顶里面，造成阳台与楼顶部分重叠，房屋大面积漏水，无法使用。2、一审法院仅判决对减少的建筑面积建筑成本进行补偿，未对上诉人实际减少的宅基面积进行赔偿，明显错误。3、一审法院认定上诉人拒不接受房屋没有依据，判决不公，请求依法改判。
上诉人北京华泰公司上诉请求，撤销原判，并依法驳回原告的起诉。阳台与楼顶虽存在部分重叠，但并不影响建筑质量和正常使用。一审法院判决我方赔偿的各项损失均无依据，明显不公，请求二审法院判如所请。
本院二审审理查明的主要事实与一审相同。
本院二审认为，刘洪音与东二街委会之间签订的《协议书》，及东二街委会与北京华泰公司签订的《协议书》均合法有效，各方均应依约履行。被告北京华泰公司承建的涉案房屋二楼楼顶与三楼阳台部分重叠，存在瑕疵，但经一审法院现场勘察，并不影响使用，原告应当接受房屋、支付尾欠的建房款。北京华泰公司也应因此对原告予以适当补偿，但原告主张拆除重建房屋，明显不符合实际，对各方不利，本院不能予以支持。一审经现场测量，被告承建的建筑面积减少，应当将相应的建筑成本扣除，但一审没有对原告因此造成的宅基地损失予以补偿，本院参考当时及现在当地的拆迁安置补偿标准，对于因减少的4.8平米宅基地面积造成的损失，酌定补偿2万元。因上述原因造成双方未能按期交接房屋，主要责任在于被告，被告应当承担由此在成的相应损失，一审法院认定的其他损失数额公平适当，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：一、维持霸州市人民法院（2016）冀1081民初4162号民事判决第（一）项，即：一、原告刘洪音于本判决生效后十日内向被告北京华泰投资有限公司支付建房款141800元；二、维持霸州市人民法院（2016）冀1081民初4162号民事判决第（二）项，即：被告北京华泰投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告逾期交房损失100000元；三、被告北京华泰投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告宅基面积损失20000元；四、驳回原告刘洪音的其他诉讼请求。一审案件受理费1250元、二审案件受理费1250元，均由被告北京华泰公司承担。
北京华泰公司再审请求：撤销二审判决，依法改判驳回被申请人刘洪音对北京华泰公司的诉讼请求，诉讼费由刘洪音承担。事实与理由：1、原审判决刘洪音向北京华泰公司支付建房款及北京华泰公司赔偿刘洪音宅基地面积损失2万元超出了原告刘洪音的诉讼请求；2、一审判决认定刘洪音与东二街委会为安置协议关系，东二街委会与北京华泰公司为建设施工合同关系是错误的。刘洪音与东二街委会之间是统一规划建设门面房的合同关系，东二街委会按成本价组织建设，属于双务无偿合同，不是安置协议关系。东二街委会委托北京华泰公司统一规划建设门面房，双方为代理合同关系，不是建设施工合同关系。门面房与东二街委会和北京华泰公司合作开发的新民居小区不是同一建设项目。北京华泰公司不是开发商，也不是建筑商，应是东二街委会的代理人。门面房的建设施工是由具有施工资质的建筑公司施工完成的，北京华泰公司先行向建筑公司垫付建房款，收取村民的建房款是代理东二街委会的收款行为，是收回垫付的门面房建房款。3、原审判决认定门面房建筑面积减少损失、漏水维修费、逾期交房损失及刘洪音应支付的建房款，缺乏证据支持。
刘洪音再审称：1、原审判决为对北京华泰公司的侵权事实进行认定并判决赔偿损失；2、漏水造成的墙面、屋顶水碱损失未认定与赔偿；3、东二街委会应承担逾期交房的责任。
东二街委会辩称；1、东二街委会作为村民自治组织，既不是拆迁单位，也不是开发、设计、建设施工单位，不应承担任何责任；2、北京华泰公司实际负责承建、设计、施工，其属于建设施工合同的义务主体。刘洪音的房屋系自建房，与新民居完全不同，刘洪音是配合规划，而非统一规划。北京华泰公司直接收取刘洪音建房款，属于自认其与刘洪音存在直接的合同关系；3、本案纠纷源于北京华泰公司将住宅楼的阳台建在了刘洪音门面房里面，造成房屋大面积漏水。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
中共霸州市委、霸州市人民政府为贯彻落实中央、省、市农村工作会议精神，推进农村新民居建设，提升新农村建设水平，根据冀办发[2010]4号文件要求，制定《关于2010年农村新民居建设的实施方案》，明确以坚持政府引导、农民主体、社会参与为指导原则开展新民居建设，在2010年重点抓好包括东二街在内的30个村街省级新民居示范村街建设改造任务。该方案确定实施步骤分为规划编制阶段、完备手续阶段和施工阶段，明确要求新民居建设工程在2010年11月底完成。
《霸州市煎茶铺镇新农村建设住宅小区投资合作项目合同》明确签订本合同是为了贯彻中共河北省委办公厅、河北省人民政府办公厅《关于2010年加快推进农村新民居建设的工作意见》和中共霸州市委、霸州市人民政府《关于2010年农村新民居建设的实施方案》精神，推进霸州市新农村建设工作，切实改善村民居住条件。合同签订的依据是霸州市人民政府（2008）47号文件《关于煎茶铺镇平房改造批复》、煎茶铺地形图、《煎茶铺镇总体规划（2007-2020年）纲要》及合同法。该投资合作项目合同约定东二街委会为新民居建设单位，负责提供项目用地，出具项目立项等相关手续，协调外部关系，接受上级主管部门的检查。全权委托北京华泰公司进行项目开发建设，由北京华泰公司投资进行项目的规划、建设，在保证村民安置居住用房面积的前提下将多余的房屋对村民进行销售，销售回款作为北京华泰公司投资本项目的成本回收和投资回报。
本院再审认为，北京华泰公司作为投资公司本身不具有房地产开发资质，因其具有资金优势并且适应当地政府关于社会参与开展新农村建设的政策要求，在霸州市煎茶铺镇政府的见证下，通过与东二街委会签订新农村建设住宅小区投资合作项目合同的方式，取得了开发建设该住宅小区的主体资格。按照当地政府关于新农村建设统一规划、统一建设的要求，刘洪音自有宅基地上应建成小区门面房。为了保持小区门面房建设格局和外观的一致性，东二街委会与刘洪音和北京华泰公司在同一天分别签订协议，两份协议关于刘洪音门面房建设标准、房款交纳方式、房屋交付日期及违约责任的约定内容具有一致性，由东二街委会直接委托北京华泰公司按约定进行建设施工。根据两份协议实际履行情况，北京华泰公司负责建设施工门面房的同时直接收取了刘洪音交纳的建房款，省去了东二街委会收取建房款再转交北京华泰公司的中间环节，则门面房竣工后亦应由北京华泰公司向刘洪音直接交付。东二街委会虽是签订协议的主体，但其只是作为村民自治组织，按照当地政府的指示和要求履行相关管理职责，本身并不享有相应民事权益，故其内在本质不属于协议的民事主体，依法不应承担民事责任。通过东二街委会履行管理职责所签订的两份协议，刘洪音与北京华泰公司之间形成建房合同关系，双方应按合同约定相互直接履行义务。一审判决认定刘洪音与东二街委会是安置关系，东二街委会与北京华泰公司是建设施工合同关系，定性不准，应予纠正。
关于原审判决超出当事人诉讼请求的问题，本院认为基于北京华泰公司在门面房建设施工中存在门面房楼顶与住宅楼阳台部分重叠、屋顶漏水、水碱等明显建筑质量问题，以及实际建筑面积小于协议约定的建筑面积并由此产生宅基地面积损失等因素，原审判决综合全案实际情况，在不支持刘洪音主张按门面房市场价值获得赔偿的情况下，为了彻底解决当事人之间的纠纷，减少诉累，促使双方全面履行建房合同，判决刘洪音接收门面房，同时酌定扣除建筑面积损失、宅基地面积损失及漏水维修费等款项后履行给付建房款，属于依法行使自由裁量权，处理结果公平合理。
综上所述，本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确。北京华泰公司及刘洪音的再审请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
维持本院（2017）冀10民终642号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔邦庆
审 判 员 刘润涛
审 判 员 马艳侠
二〇一八年五月二十二日
法官助理 魏俊国
书 记 员 齐晓星