安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终2557号
上诉人（原审被告）：丁圣宝，男，1980年11月16日生，汉族，住合肥市蜀山区，
上诉人（原审被告）：王军，女，1971年9月1日生，汉族，住合肥市瑶海区，
两上诉人的共同委托诉讼代理人：曾祥锋，安徽锦和律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：唐磊，男，1991年3月15日生，汉族，住安徽省舒城县，
委托诉讼代理人：王芒子，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许成琪，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。
原审被告：舒俊，男，1974年3月18日生，汉族，住合肥市庐阳区，
原审被告：裔萍，女，1975年12月31日生，汉族，住合肥市庐阳区，
原审第三人：大连万象美物业管理有限公司合肥分公司（原大连万达物业管理有限公司合肥分公司），住所地合肥市包河区马鞍山路130号，统一社会信用代码9134010069410791X0。
法定代表人：李传玉，董事长。
委托诉讼代理人：陈天明，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张璞君，安徽华人律师事务所律师。
上诉人丁圣宝、王军因与被上诉人唐磊、原审被告舒俊、裔萍、原审第三人大连万象美物业管理有限公司合肥分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初7703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
丁圣宝、王军上诉请求：1、撤销原判，发回重审或者依法改判驳回唐磊的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由唐磊承担。事实和理由：第一，案涉门面出租合同已经解除，一审判决认定该合同有效并继续履行，属于认定事实、适用法律错误。丁圣宝、王军与舒俊、裔萍签订存量房买卖合同后，双方均将此事告知了唐磊，唐磊在知情的情况下，以“无法确定向谁缴纳房租”为由至今未支付应于2016年9月25日缴纳的房租，根据《门面出租合同》约定，丁圣宝、王军有权解除合同。唐磊以房租不知道向谁交付为由抗辩不成立，案涉房屋并未交付给舒俊、裔萍，应当将房租缴纳给丁圣宝、王军，即便真的无法确认，也应当按照合同约定将房租缴纳给丁圣宝、王军，唐磊未按时支付租金的行为已构成违约。在签订存量房买卖合同后，丁圣宝、王军、舒俊、裔萍均向唐磊发送了解除租赁合同通知，其收到通知案涉租赁合同即解除。实际上，丁圣宝、王军在出卖房屋之前就已经征得了唐磊同意，唐磊租赁房屋是交给其女友李蓓经营的，丁圣宝、王军在出售房屋前多次找唐磊，因其在外地，就由其女友李蓓代签了解约通知。第二，一审法院酌定唐磊存在损失15000元，没有事实和法律依据。唐磊虽然租赁案涉房屋用于经营，但是是否能够盈利是不确定的。唐磊也未提供任何证据证明盈利的存在。
唐磊答辩称，第一，唐磊在涉案《门面出租合同》约定的租金交纳期限前客观上已经无法履行缴纳租金的义务，丁圣宝、王军上诉请求没有任何事实和法律依据。根据涉案门面房房屋登记簿上载明的信息，舒俊和裔萍于2016年5月5日取得案涉门面房的所有权。由于涉案门面房的权利人发生了变更，唐磊在合同约定交纳租金的期限（2016年9月25日）届满之前，于2016年9月14日、9月18日、9月21日、9月24日向多次通过手机信息、打电话的方式联系丁圣宝、王军和舒俊、裔萍，询问租金的交纳方式，但均未获得回复。此点由手机信息截屏、通话记录截屏等证据予以证明。因涉案门面房以前的租金均是按丁圣宝的要求，汇入王军的丈夫李晓明的账户。唐磊于2016年9月21日给李晓明打电话，询问租金交纳事宜。但李晓明在通话中反复要求唐磊将租金交给丁圣宝，并拒收租金。不仅如此，裔萍也电话告知唐磊，不要向丁圣宝交纳租金。至此，唐磊客观上已经无法履行缴纳租金的义务。无奈之下，唐磊只好诉至法院。在原审判决下达之后，唐磊已经将之前停电期间（2016.8.30-2016.11.8）案涉房屋的房租28000元补交给了舒俊、裔萍。现涉案门面房由唐磊在继续租赁经营。因此，丁圣宝、王军关于唐磊至今没有按照合同约定交纳租金，所以解除合同的上诉理由是没有任何事实依据的。第二，案外人李蓓不是涉案《门面出租合同》的当事人，其在事先没有唐磊授权情况下，无权代理唐磊处理涉案门面房租赁事宜。事后唐磊也没有对此予以追认，李蓓签字的行为依法对唐磊不均有约束力。李蓓在2016年2月1日的通知上签署的时候，并没有“解除租赁合同”的字样。该份通知上除了李蓓的签名外，其他的内容均不是李蓓书写，李蓓对该份通知中关于解除租赁合同的内容也不予认可。第三，丁圣宝、王军并非是向唐磊赔偿经营损失的义务人，故其无权对该判项提起上诉。原审判决书的第三判项很清楚的载明了，承担赔偿经营损失的义务人是舒俊和裔萍。综上，请驳回上诉，维持原判。
原审被告舒俊、裔萍未作陈述。
原审第三人大连万象美物业管理有限公司合肥分公司述称，本案的争议事项与大连万象美物业管理有限公司合肥分公司无关。
唐磊向一审法院起诉请求：1、依法确认唐磊与丁圣宝、王军于2015年3月10日所签订的门面出租合同合法有效；2、判令舒俊、裔萍继续履行上述门面出租合同，并停止一切侵害行为；3、判令丁圣宝、王军、舒俊、裔萍共同赔偿唐磊各项经营损失2万元（自2016年8月30日暂算至2016年9月20日）；4、本案的诉讼费、保全费由丁圣宝、王军、舒俊、裔萍承担。一审庭审中，唐磊将诉讼请求第二项的损失金额变更为5万元。
一审法院认定事实：2015年3月10日，唐磊与丁圣宝、王军签订一份门面出租合同，约定：丁圣宝、王军将其共有的，位于合肥市政务区××合肥××广场××商108／108上的门面房出租给唐磊，由唐磊用于专业除痘经营，租赁期限为3年，自2015年3月10日至2018年4月15日。合同中明确约定，如在租赁期限内，丁圣宝、王军将出租房屋所有权转移给第三方，门面出租合同对新的房屋受让人继续有效。此外，双方还对租金金额、交纳期限和方式等事项进行了约定。合同签订后，唐磊按约定时间交纳了2016年10月14日前的租金。2016年2月27日，丁圣宝、王军与舒俊、裔萍和合肥路路顺房地产营销策划有限公司签订存量房买卖居间合同，丁圣宝、王军将出租房屋以450万元的价格出售给舒俊、裔萍。2016年4月27日，双方正式签订了存量房买卖合同和存量房资金托管协议，并于2016年5月5日办理了房屋过户手续。2016年8月，唐磊与丁圣宝、王军、舒俊、裔萍协商继续履行租房合同事宜未果后，丁圣宝、王军和舒俊、裔萍均向唐磊发出通知，要求唐磊搬出房屋，由于丁圣宝、王军、舒俊、裔萍在交付房屋上发生纠纷，致使唐磊无法确定向谁按合同约定的时间，即于2016年9月25日履行交纳房租72000元的义务。为此，丁圣宝、王军分别于2016年10月10日、10月18日、10月20日向唐磊邮递“催交房屋租金通知书”、“解除房屋租赁合同通知书”和“腾空返还房屋通知书”。
一审另查明，2014年3月18日，丁圣宝曾向李晓明出具委托书，委托其办理房屋租赁手续，租赁合同签订后，唐磊还向李晓明账户打过房租款。从丁圣宝、王军提供的证据反映，唐磊本人并未出具放弃优先购买权和解除合同的承诺。丁圣宝、王军与舒俊、裔萍在签订房屋买卖合同并办理过户手续后，2016年8月初，舒俊、裔萍要求唐磊解除租赁合同，交出房屋。唐磊拒绝后，舒俊、裔萍采用锁门及要求物业予以停电停水等方式阻碍唐磊经营。唐磊为此于2016年8月30日另行向他人租房经营一段时间，每月房租3000元，物业费、水电费等均摊。现唐磊仍在原租赁房屋内继续经营。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。唐磊和王军、丁圣宝在合法自愿的条件下签订的租赁合同已经生效且已履行，合同双方应按照约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，自房屋所有权发生转移之日起，即自2016年5月6日起，王军、丁圣宝作为出租方的权利义务即转移给舒俊、裔萍承继，在租赁合同没有依法解除的情况下，唐磊有权按照租赁合同继续使用租赁物，故对唐磊要求确认其与丁圣宝、王军于2015年3月10日所签订的门面出租合同合法有效的诉请以及要求舒俊、裔萍继续履行租赁合同的诉请，均予以支持。因舒俊、裔萍确实采取了要求物业停电停水的侵权行为，致使唐磊不能正常经营，由此造成的另行租房的损失，舒俊、裔萍应当予以赔偿。根据唐磊所提供的证据，综合考虑本案的实际，并兼顾公平原则，酌定唐磊的损失为15000元。因丁圣宝、王军及大连物业并未实施侵权行为，故对唐磊要求丁圣宝、王军承担赔偿责任的诉请，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百二十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，一审法院判决：一、唐磊与丁圣宝、王军于2015年3月10日签订的《门面出租合同》合法有效；二、舒俊、裔萍自2016年5月6日起按原《门面出租合同》继续履行；三、舒俊、裔萍于判决生效后十日内一次性给付唐磊经营损失计人民币15000元；四、驳回唐磊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费525元，由舒俊、裔萍负担400元，唐磊负担125元。
本院二审期间，唐磊提供补充协议一份、收条一张，证明目的：案涉门面房现在继续由唐磊承租经营，租金已经缴纳至2017.10.15。
丁圣宝、王军质证意见：对该组证据的真实性不能确定，不能达到其证明目的。唐磊向裔萍、舒俊缴纳租金，其缴纳行为是错误的。一审之后并没有将房子交付买受人，应向丁圣宝、王军缴纳租金。其向裔萍、舒俊缴纳房租不能免除向丁圣宝、王军缴纳租金的义务，房屋并未交付。虽然唐磊占用房屋，但是属于违法占用状态，因为合同已经解除。
另大连万象美物业管理有限公司合肥分公司提供的企业工商登记信息显示：该企业名称于2016年9月27日由大连万达物业管理有限公司合肥分公司变更为大连万象美物业管理有限公司合肥分公司。
对原判认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，唐磊和丁圣宝、王军在合法自愿的前提下于2015年3月10日签订的《门面出租合同》已经生效且实际履行，合同双方应按照约定全面履行各自的义务。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在租赁合同没有依法解除的情况下，唐磊有权按照租赁合同继续使用租赁物。本案中，丁圣宝、王军不能证明唐磊未按合同约定交纳房租系唐磊主观上怠于交纳房租，而是因为丁圣宝、王军将案涉房屋出售给舒俊、裔萍，且已于2016年5月办理了房屋过户手续，造成唐磊客观上无法履行交纳租金的义务。案涉房屋现仍然由唐磊使用经营，且已交纳了房租。综上，丁圣宝、王军上诉提出合同已经解除，判决合同继续履行系认定事实且适用法律错误的的理由不能成立，本院不予采纳。对丁圣宝、王军上诉提出一审法院酌定唐磊存在损失15000元，没有事实和法律依据的理由，因一审未判决丁圣宝、王军承担该损失，且舒俊、裔萍未提出上诉，故丁圣宝、王军所提意见，本院不予审查。
综上所述，丁圣宝、王军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由丁圣宝、王军负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 董江宁
二〇一七年七月三日
书记员 丁玉洁
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。