天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0114民初5607号原告(反诉被告)：天津市武清区大良镇后营村村民委员会，住所地，天津市武清区大良镇后营村。法定代表人：石春生，男，1968年12月25日出生，住天津市武清区，系该村村委会主任。委托代理人：马金祥，男，1963年5月12日出生，汉族，住址同上，任该村党支部书记。被告（反诉原告）：天津市武清区鹏远地毯有限公司，住所地，天津市武清区大良镇后营村。法定代表人：石凤柱。被告：石凤柱，男，1965年8月11日出生，汉族，住天津市武清区。被告刘志春，男，1953年3月7日出生，汉族，住天津市宁河县。（未到庭）委托代理人：石凤柱，男，1965年8月11日出生，汉族，住天津市武清区。原告天津市武清区大良镇后营村村民委员会与被告石凤柱、刘志春租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭。公开开庭进行了重新审理。原告法定代表人石春生、委托代理人马金祥、被告天津市武清区鹏远地毯有限公司股东石凤柱和被告刘志春的委托代理人石凤柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2002年6月1日原告将村集体所有的房屋及院区租赁给被告使用，租赁截止日期为2012年6月1日。10年租赁合同期满后，双方又续订了三年租赁合同，即2012年6月1日至2015年6月1日止，租赁合同已逾期，被告拖欠延长三年的租赁费加上至2015年8月的租赁费共计16041.5元。故请求人民法院依法判令被告返还原告房屋及院区，给付自2012年6月1日至实际交付原告房屋前的租赁费。并且不同意被告的反诉请求，不同意赔偿被告维修房屋支出费用33080.8元。被告答辩和反诉称，原、被告双方于2002年6月1日签订租赁合同，于2012年6月1日到期属实。本被告10年间的房屋修理费用已超出原告给付的2.5万元的维修费用。况且自己并不拖欠原告自2012年6月1日至2015年6月1日的三年租赁费，有原告给本被告出具的，用本被告自建西厢房四间，支出费用14800元来折抵延长三年租赁费的协议书为证。故不同意原告的诉讼请求并同时反诉原告赔偿自己已超出房屋维修费用33080.8元，赔偿被告因原告私自停电给被告造成的损失58777元，诉讼费及反诉费均由原告负担。经审理查明，原、被告于2002年5月29日双方签订承包原告地毯厂协议书，原告将房屋23间及院区租赁给被告使用。主要内容为：承包期限为十年，每年承包费5000元，十年共计5万元，被告一次性给付原告。原告拿出50%的承包费即2.5万元，给付被告，用于被告维修房屋23间和新建房屋4间，被告也承认实际支付原告承包费2.5万元。承包期至2012年6月1日止。在承包期内乙方负责厂房维修，合同到期后，院内所有建筑物均归原告所有，被告不得干涉。此后，原、被告双方于2002年6月7日又签订租赁合同正式文本，且经天津市武清区房地产管理局进行房屋租赁鉴证。该合同同时约定了原、被告双方保证并承担的责任。原告承担的责任主要有：房屋符合出租使用要求，对房屋及其附着物定期检查并承担正常的房屋维修费用，因甲方延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿。被告承担的责任主要有：如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理，如需转租第三人使用或其它人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复，乙方将对甲方正常的房屋检查和维修给予支持等。合同履行期间于2004年3月10日，被告在租赁原告院区西侧建筑了西厢房四间，支出费用14600元，原告同意在租赁十年基础上，再给被告延长租期三年，即到2015年6月1日，延长三年的租赁费用被告新建西厢房四间折抵，四间西厢房租赁期满后归原告所有。有原告为被告出具的协议书复印件为证。此案在庭审过程中，原告要求被告返还原告房屋及院区前的租金，并双倍给付因迟延租赁的利息。不同意被告的反诉请求。原告为证明东厢房的间数，还提供证人石某、刘某，原告证人证明东厢房从里面看是3间，从外面看是4间。被告为证明2002年租赁原告房屋23间，提交了租赁房屋的平面图，平面图显示北面正房13间、东厢房3间、南面倒房7间，2004年春新建西厢房4间。被告要求原告赔偿维修费用33080.80元，提供了证人孟某1、赵某1、赵某2、孟某2，证明曾经为被告维修过房屋。但经上述证人出庭证实，孟某1曾经给被告拉过10车土，每车50元，收被告拉土款500元，赵某1证实曾为被告做过木工活，收到被告工钱3000元，赵某2证实收到被告拉土款670元，孟某2证实被告建房时为其拉过木板，支出680元。上述证人均称不知晓、不清楚被告其他各项支出。被告为证明其自2002年6月1日至2012年6月1日维修房屋罗列了支出费用明细表，共计58080.8元，除去上述证人证明支出外，被告未有其他证据予以证实。其明细表均由被告列明后，被告再叫证人在明细表上签字。被告所称共支出维修房屋费用58080.8元，减去原告预支付给被告维修费用2.5万元后，反诉原告再赔偿维修费用33080.80元，并反诉原告赔偿被告因原告私自停电给被告造成的经济损失58777元。被告对自己的反诉请求提交的证据原告村委会不认可，被告石凤柱未能举出足够的证据证明维修费用33080.8元的具体依据和经济损失金额的具体计算依据。本案审理期间，本院向天津市武清区市场和质量监督管理局调取了天津市武清区鹏远地毯有限公司的工商登记档案材料，该证据显示被告石凤柱、刘志春是该公司的股东，于2002年5月30日登记注册，2010年7月13日该公司由石亚弘经办，并出具清算报告，办理了注销登记。以上事实，有原、被告双方陈述和双方签订承包毯厂协议书及房屋租赁合同书、证人证言等相关证据证明属实。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均因按照合同约定履行义务。双方合同约定自2002年6月1日至2012年6月1日止，但原告同意被告用自建的西厢房折抵延长三年租赁费，即延长到2015年6月1日止。有原告给被告出具的延长租赁期的协议书为证。故对原告要求被告缴纳自2012年6月1日至2015年6月1日三年租赁费的请求不予支持。同时，被告反诉原告赔偿维修费用33080.8元，因被告与原告签订租赁合同明确约定，被告对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得原告书面同意，且费用由被告自理。被告对房屋维修并未征得原告书面同意，而且原告对被告的维修行为也未予以追认，现仍持否定意见。况且被告在租赁原告房屋时，原告已经预付给被告维修房屋款2.5万元。同时，被告提供的证人证言均不能证明被告维修房屋确实支出多少费用和被告要求原告因停电给其造成的损失未能提交相关证据予以证实。被告天津市武清区鹏远地毯有限公司于2010年7月该企业法人已解散并进行了清算，监督机关予以注销，依据最高人民法院法释【2015】5号《关于适用的解释》第六十四条规定，企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。本院将石凤柱、刘志春列为被告。本案原告系村委会自治组织，实际承租人被告石凤柱是该村村民，即自治组织成员。双方产生争议应本着维护全体村民整体利益的精神，采用公开、公正民主议定的方式，友好协商妥善处理。本案与原村办企业的资产租赁相关的问题。庭审期间，被告石凤柱反诉称对房屋进行了维修投资，要求原告承担费用，虽然原告表示不认可，但被告承租期间为满足正常生产经营，对房屋进行维修整改花费的行为，应该是客观存在的，关于此项费用的具体金额，双方应参照本村的实际情况，协商确定或委托第三方进行评估，而该费用该不该由村集体承担，应以三分之二多数村民代表民主议定的方式确定，或另案处理。被告石凤柱主张，原告村委会为了收回房屋场地，在未经原告同意的情况下断水停电，导致其生产经营被迫停滞，给其造成了实际损失，原告村委会对此不认可，经质证，应认定村委会的行为是过错的，应赔偿给被告石凤柱造成的经济损失。但对于具体金额双方应友好协商确定，本案庭审中，被告提供了地毯加工订单及相关合同文本，以证明由于停产使对外的合同不能履行，要求赔偿58777元，原告村委会不认可，被告石凤柱对该金额的形成和计算的依据所提供的证据的证明力不足，被告可以进一步收集证据另案主张。本案为维护全体村民的集体财产权益，维持该村的和谐与稳定，对原告的主张本院应予支持，被告应当按照合同的约定把租赁原告的23间房屋，和被告所建的西厢房4间及院内其他建筑物、院区返还原告，并缴纳自2015年6月1日后至实际返还原告房屋时期间的租赁费。原、被告双方均要求对方给付因迟延给付租赁费、维修费的利息，因双方在合同中对此内容并未有约定，均不予支持。天津市武清区鹏远地毯有限公司已进行了注销登记，该公司的法律责任应由石凤柱、刘志春承担。此案经本院多次做调解工作，双方未能达成一致。故本院依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十八条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告与被告石凤柱于2002年5月29日签订的承包毯厂协议书；二、解除原告与被告天津市武清区鹏远地毯有限公司于2002年6月7日签订的房屋租赁合同书；三、解除2004年3月10日原告与被告石凤柱签订的合同延期协议书；四、被告石凤柱、刘志春自本判决生效后十日内将租赁原告的房屋23间（正房13间、东厢房3间、南面倒房7间），西厢房4间及院内所有的建筑物和院区腾清返还原告；五、被告石凤柱、刘志春自本判决生效后十日内给付原告租赁费，具体金额按每天13.80元计算，自2015年6月1日起至被告实际把房屋返还原告之日止的租赁费。六、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费202元，被告反诉费627元，均由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘仲祥审 判 员  程志巍人民陪审员  庞志平二〇一八年五月三十一日书 记 员  翟昕彤附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。合同中有关质量、期限、地点或者价款约定不明确，按照合同有关条款内容不能确定，当事人又不能通过协商达成协议的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家质量标准履行，没有国家质量标准的，按照通常标准履行。（二）履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受给付一方的所在地履行，其他标的在履行义务一方的所在地履行。（四）价款约定不明确的，按照国家规定的价格履行；没有国家规定价格的，参照市场价格或者同类物品的价格或者同类劳务的报酬标准履行。合同对专利申请权没有约定的，完成发明创造的当事人享有申请权。合同对科技成果的使用权没有约定的，当事人都有使用的权利。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。