福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0602民初3640号原告：陈港城，男，1975年6月14日出生，汉族。被告：漳州城市综合开发有限公司。法定代表人：邱建明，总经理。委托诉讼代理人：蔡晓仰、方秀云，系该公司工作人员。原告陈港城与被告漳州城市综合开发有限公司（以下简称城市开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈港城向本院提出诉讼请求：1、判令城市开发公司向陈港城支付自2015年3月2日起至2017年3月24日止逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金共计29686元；2、判令城市开发公司立即为陈港城办出土地使用权证和房屋所有权证。事实与理由：2009年10月20日，陈港城与城市开发公司签订一份商品房买卖合同，由陈港城购买城市开发公司开发的新元城市花园小区18幢505号商品房一套，合同约定：1、该商品房总价为394246元，城市开发公司于2010年10月8日将商品房交付给陈港城；2、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，如买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2011年10月4日至2015年3月1日的逾期办证违约金49083元已经由芗城区人民法院作出的（2015）芗民初字第2396号判决书和漳州市中级人民法院作出的（2016）闽06民终1326号判决书确认并已履行完毕。2016年9月19日，原被告双方在同意上述判决书的基础上，又平等、自愿、协商一致地订立了一份《和解协议书》，该协议第三款约定：若城市开发公司截止至2017年3月1日仍不能办理房屋权属登记手续，则陈港城有权要求城市开发公司支付自2015年3月2日起至实际可以办理房屋权属登记手续之日止的逾期办证违约金。但城市开发公司至今仍无法按合同与和解协议书的约定为陈港城办出房屋权属登记证书。据此，城市开发公司应从2015年3月2日起至取得房屋权属登记证书止按合同约定向陈港城支付逾期办证违约金，本次起诉暂计算至2017年3月24日，共逾期753天，陈港城已依约支付房屋总价款，因此依据合同，城市开发公司应支付逾期办证违约金29686元（394246×0.01%/日×753日），此后的逾期办证违约金陈港城将另行主张。城市开发公司辩称：1、本案讼争房屋系1998年经漳州市人民政府批准立项，漳州市区马灶路西段南侧拓宽改造第二期建设工程旧城改造建设工程，其作为拆迁人负责拆迁，又作为建设单位负责建设，整个旧城改造工程分期、分批建设，开发周期长。本案讼争房屋系旧城改造建设中的最后一栋房屋，需将包含整个小区的所有材料（包括前面已建设办证房屋未提交的部分）整体移交，移交材料非常之多，因不属于城市开发公司的原因，导致目前需提交的材料无法齐全；2、办案讼争房屋延期办证的主要原因在于政府的马灶路旧城改造建设项目建设时间跨度（从1998年至2010年）长达12年，且政府在相关政策方面也作重新调整，导致原有许多材料需要重新审批，办证方面的要求从原来的13项材料增加到现在的23项材料，据此，城市开发公司认为，延期办证是由于政府的政策调整及对办证手续的要求发生变化，以及当时政府在房屋建设手续上本身存在不完整、不规范造成的，不应认定为其违约；3、尽管在办证方面存在不属于城市开发公司的原因导致讼争房屋延期办证，但对此其还是积极主动与政府相关部门协调，补充相关手续，讼争房屋已经于2014年10月15日具备办理产权证的条件。至于土地使用权证方面，其也仍在与政府沟通协商办理中。综上，其认为本讼争房屋延期办证的原因不可归责于其，属于不可抗力，不应认定为其违约，请求法院依法驳回陈港城对其的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年10月20日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定（摘要）：陈港城向城市开发公司购买位于马灶路中段的新元城市房屋，房屋建筑面积为134.28平方米，每平方米售价2936元，总购房款为394246元；城市开发公司应于2010年8月30日前将符合约定条件的房屋交付陈港城，并应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件六补充协议的第十一条约定：有关《商品房买卖合同》中“商品房交付使用后”60日、90日内的约定，经双方协商同意，均修改为“商品房交付使用后360日内”，为进一步明确责任，出卖人自商品房交付使用后360日内将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的产权资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。城市开发公司于2010年10月8日将涉讼房屋交付给陈港城，陈港城也已实际全额支付全部购房款394246元。对于涉案房屋权属登记，涉讼房屋已于2014年10月15日具备办理房屋所有权证的条件，陈港城对此没有异议，但认为只能办理房屋所有权证，尚不能办理土地使用权证。2015年，陈港城就2010年11月30起至2015年3月1日止的逾期办证违约金向法院提起诉讼，漳州市芗城区人民法院经审理作出（2015）芗民初字第2396号一审判决，判令城市开发公司向陈港城支付自2011年10月4日至2015年3月1日的逾期办证违约金49083元；城市开发公司不服提起上诉，漳州市中级人民法院经审理作出（2016）闽06民终1326号终审判决，判决驳回上诉，维持原判。2016年9月19日，原、被告签订一份《和解协议书》，约定（摘要）：城市开发公司一次性支付陈港城违约金39266.4元、诉讼费513.5元；在城市开发公司支付上述款项后，若其保证陈港城所购买的涉讼房屋可以在2017年3月1日前办理房屋权属登记手续，则陈港城同意放弃自2015年3月2日起至可以办理房屋权属登记手续之日止的逾期办证违约金；若城市开发公司截止至2017年3月1日仍不能办理房屋权属登记手续，则陈港城有权再次要求城市开发公司支付自2015年3月2日起至实际办理房屋权属登记手续之日止的逾期办证违约金。《和解协议书》中所述金额已经履行完毕。庭审中，就涉讼房屋土地使用权证的办理情况，经本院询问，城市开发公司表示已向土地权属登记机构提交相关资料，但还有部分材料欠缺尚未移交完成，亦未取得土地权属登记机构出具的收件单，且其尚未支付自2015年3月2日起的逾期办证违约金。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《和解协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方应该按照合同及协议的约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。陈港城已经依约支付了全部购房款，城市开发公司于2010年10月8日将讼争房产交付给原告，依据合同约定，城市开发公司应于2011年10月3日前，将办理房屋权属初始登记需由其提供的产权资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单。城市开发公司未在约定的期间内向相关部门提供讼争房产办理权属登记所需的资料，造成陈港城无法在规定期限内取得讼争房屋的权属证书，城市开发公司该行为已构成违约。根据原、被告签订的《和解协议书》约定：若城市开发公司截止至2017年3月1日仍不能办理房屋权属登记手续，则陈港城有权再次要求被告支付自2015年3月2日至实际可以办理房屋权属登记手续之日止的逾期办证违约金，因此陈港城主张城市开发公司支付从2015年3月2日到2017年3月24日共计753天的逾期办证违约金，合法有据，本院予以支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中已对逾期办证违约金如何计算进行约定，依照尊重当事人意思自治的原则，应按照合同约定计算逾期办证违约金，即从2015年3月2日起每日按已付购房款的0.01%支付违约金，为394246元×0.01%/日×753日=29686元。城市开发公司辩称，由于政策变化造成所递交的材料增加导致其目前需要提交的材料无法齐全，但未能提供证据加以证明，应承担举证不能的法律后果，该主张本院不予采信。陈港城还要求城市开发公司立即为其办理土地使用权证和房屋所有权证，本院认为，办理相关产权证书系行政部门的行政行为，且根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，城市开发公司也只是向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，以及向相关部门提供讼争房产办理权属登记所需的资料，故依照合同约定城市开发公司并非办理产权证的主体，因此陈港城要求城市开发公司办理相关产权证于法无据，该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十八条的规定，判决如下：一、被告漳州城市综合开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈港城自2015年3月2日到2017年3月24日止的逾期办证违约金29686元；二、驳回原告陈港城的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费542元，减半收取271元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审判员  邹燕玲二〇一七年六月九日书记员  刘 佳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。