广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终字260号
上诉人（原审原告）：翁强，男，汉族，住陕西省城固县。
委托代理人：李恒芳，广东晨光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海名置物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：宁国坚，董事长。
委托代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人：何明达，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
上诉人翁强因与被上诉人珠海名置物业管理有限公司（以下简称名置公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2013年8月20日，翁强与名置公司签订《租赁合同》，约定：“翁强将涉案商铺出租给名置公司，双方明白并同意以商铺的现状交接。租期3年，自2013年10月16日至2016年10月15日。因名置公司装修需要，翁强同意免收名置公司2个月租金（2013年8月16日至2013年10月15日），自2013年10月16日起开始计收租金。2013年10月16日至2014年10月15日每月租金75000元，第二年起每年在上一年每月租金基础上递增10%租金。名置公司按月支付租金（先缴后使用），每月16日前缴付，如因名置公司逾期缴纳租金，按应缴款的1%日计收滞纳金，所产生的一切损失和责任由名置公司负责。名置公司在签订合同时应向翁强交纳押金15万元及第一个月租金，合同终止后，名置公司缴清租金和其他费用并迁出后3天内翁强将押金无息退还给名置公司。名置公司在装修施工前需向翁强提供装修方案，名置公司不得破坏房屋原有结构和外观。关于合同的终止，名置公司有下列情形之一的视名置公司违约，翁强可解除本合同并没收押金，由此产生的一切损失由名置公司承担：1.利用商铺进行违法活动的，损害翁强利益、社会公共利益；2.擅自拆除该房主体结构或改变使用用途的；3.拖欠租金达15日以上的；4.擅自将该房转租给第三人的；5.名置公司未经翁强同意，提前终止本合同。”此外，双方�就其他事项进行了约定。
上述合同签订后，名置公司对涉案商铺进行了装修。翁强主张其按名置公司需求对涉案商铺进行了部分主体结构的变更，但未提供证据加以证明。名置公司主张根据合同，双方同意按现状进行交接，翁强之前如何整改与合同无关。
名置公司按照合同约定的租金标准交纳了2013年10月16日至2014年10月15日期间的租金。名置公司按照月租金75000元的标准支付了自2014年10月15日至2015年6月15日期间的租金，自2015年6月16日后未支付租金。
2015年6月20日，名置公司委托律师向翁强发出《律师函》，内容如下：“因名置公司业务发展需要，将于2015年7月15日正式解除双方的租赁合同关系，并将涉案商铺于2015年7月15日前交还。请翁强在收到律师函之日起5日内联系名置公司并办理涉案商铺的交接手续，否则名置公司将直接视为翁强认可双方已经解除租赁合同关系并已完成涉案商铺的交接手续，因此造成的经济损失及法律责任与名置公司无关。”
翁强于2015年6月30日收到上述律师函后，委托律师向名置公司发出《律师函》，内容如下：“名置公司拖欠租金及单方解除租赁合同的行为，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。除依据租赁合同没收押金外，结合名置公司交纳租金的具体情况，名置公司还需在收到本函后5日内支付拖欠的租金及应承担的滞纳金261750元。”
名置公司主张提前终止合同的原因是因为涉案商铺位置不好，没地方停车，对其经营产生一定的影响，因此决定提前终止合同。名置公司于2015年7月15日前搬离了涉案商铺，目前在珠海富华里经营，至开庭之日尚未变更工商登记的住所地。
双方未办理交接手续，名置公司主张翁强不配合办理，双方均有涉�商铺的钥匙。翁强主张名置公司虽发函解除合同，但翁强并不同意，且名置公司仍拖欠租金，已构成违约，名置公司无权单方解除合同，因此名置公司应支付2015年7月15日之后的租金。翁强庭审时主张在名置公司支付至双方正式办理交接手续之日的租金、滞纳金以及翁强没收押金的情况下，同意解除租赁合同。名置公司不同意支付2015年7月15日之后至双方正式办理交接手续之日的租金，主张翁强在名置公司明确终止合同的情况下没有收铺，扩大的损失应自行承担。
翁强主张名置公司应赔偿损失50万元，具体包括免租期及空置期间的租金损失及改造损失，并申请对相应损失进行评估。名置公司不予认可翁强上述主张及评估申请，主张合同约定的滞纳金标准日1%明显过高，请求调整，且押金性质上属于违约金，在名置公司承担15万元押金的违约责任后不应再�担滞纳金和损害赔偿。
原审法院认为，翁强与名置公司双方订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行。
名置公司既已发函通知翁强解除合同，依照常理，其事先会安排新的经营场所，原审法院采纳名置公司关于其已于2015年7月15日前搬离涉案商铺的主张。合同约定名置公司未经翁强同意，提前终止合同的，视为名置公司违约，翁强可解除合同并没收押金，即名置公司可以选择以丧失15万元押金为代价解除合同。翁强主张名置公司所交15万元押金归其所有的诉讼请求，理据充分，予以支持。翁强在收到名置公司发出的律师函后，应当采取适当措施防止损失的扩大，及时与名置公司办理涉案商铺交接手续。因此，在翁强怠于办理交接手续的情况下，其无权主张2015年7月15日之后的�金。名置公司相关抗辩意见依据充分，予以采纳。名置公司未按合同约定的租金标准足额支付2014年10月16日至2015年6月15日期间的租金，每月拖欠7500元，合计60000元，名置公司应当补足支付。此外，名置公司还应按照月租金82500元的标准支付2015年6月16日至2015年7月15日期间2个月的租金合计165000元。
关于滞纳金的诉讼请求。合同约定，名置公司逾期交纳租金，应当支付滞纳金。名置公司未按调整后的租金标准足额支付2014年10月16日至2015年6月15日期间的租金，是名置公司自身内部管理原因导致，名置公司主张该部分不应当支付滞纳金的抗辩意见，依据不充分，不予采纳。名置公司未依约支付2015年6月16日至2015年7月15日期间的租金，亦应当支付相应滞纳金。合同约定的滞纳金标准日1%过分高于造成的损失，酌情确定按照中国人民银行发布的同期一年期贷款基准�率的四倍计算滞纳金。
关于赔偿损失50万元的诉讼请求。根据本案情况，合同约定双方以涉案商铺的现状交接，名置公司未举证证明其按照名置公司需求对涉案商铺进行了主体结构的变更及相应的资金投入情况。根据合同约定，在名置公司违约以致翁强有权没收押金的情况下，名置公司交纳的押金15万元足以弥补翁强因名置公司提前退租造成的损失，翁强另行主张免租期、空置期间及改造损失合计50万元，无事实和法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、名置公司于判决发生法律效力之日起十日内支付翁强欠付租金225000元；二、名置公司于判决发生法律效力之日起十日内支付翁强滞纳金（按照中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率的四倍计算；自2014年10月16日至2015年6月15日8个月期间，以每月拖欠的租金7500元为本金；自2015年6月16日至2015年7月15日2个月期间，以每月拖欠的租金82500元为本金；分别自上述月份的16日开始计算至实际清偿之日；分段计算）；三、名置公司所交押金150000元归翁强所有；四、驳回翁强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7270元，保全费5000元，合计12270元，由翁强负担5270元，由名置公司负担7000元。
翁强不服上述判决，上诉称：一、名置公司由于自身发展的原因单方面要求提前解除租赁合同，翁强没有过错，名置公司应当依据合同约定及法律规定承担相应的�约责任。名置公司发律师函要求于2015年7月15日解除合同，仅能代表其在此时点提出解除合同的意思表示，不能等同于名置公司在此时间点履行了租赁物的实际交还义务。2015年10月16日，名置公司才将房内的办公家具全部搬离，并将钥匙以邮寄方式寄给翁强，但名置公司至今仍拖欠水电费未结清。按照名置公司的观点，双方租赁合同已于2015年7月15日解除，但名置公司拒不搬出租赁物内的家具，实际上仍然继续占用租赁物，就应当按照租金标准支付实际占用租赁物期间的费用。翁强在无钥匙的情况下，即不可能破门而入，也不可能侵犯名置公司的财产，选择入房丢弃房内名置公司全部财物的行为，正因为名置公司一直没有履行腾退商铺内家具等财物、交还商铺钥匙，结清水电费的一系列交付义务，致使名置公司的损失一直处于扩大及持续状态。翁强为与名置公司签订�同，按照名置公司的要求对租赁物进行前期的装修改造，这从双方约定的租金标准看是显而易见可推理证实的事实。名置公司在合同未到期的情况下单方面提前解约，实际上是利用了装修合同给予的两个月免租期的优惠，又无偿使用了翁强的巨额装修投入，在合同仅履行不到一半时间的情况下，名置公司的解约行为给翁强造成的实际损失及预期可得利益损失均是显而易见的，应予以支持。
二、原审判决对商铺的实际交付时间及交付责任认定事实不清。首先，原审判决仅判令名置公司支付截止至2015年7月15日的租金，属认定事实错误。租赁合同约定租期从2013年10月16日至2016年10月15日，名置公司在合同仅履行不到一半时间的情况下单方面于2015年6月底发函给翁强，要求提前于2015年7月15日解除合同，名置公司的这一做法违反合同约定，依据合同及法律规定应当�担相应的违约责任。本案纠纷完全因名置公司单方违约引起，翁强不存在任何过错。其次，是名置公司未依法履行交还商铺的手续，但原审判决却错误认定是翁强拒不接收商铺。名置公司虽然通知翁强提前解除合同，并要求办理移交手续，但却没有实际办理移交手续，责任在于名置公司，而非翁强不配合。对于名置公司而言，移交程序必然应当包括搬离并清空房内财物、向翁强交还房间钥匙、交清欠缴的水电费，但截至2015年7月15日名置公司未履行其中任何一项。2015年7月15日后，翁强多次上门寻找名置公司协商租赁合同后续如何处理的事宜，发现名置公司虽没有人在商铺办公，但商铺中的家具物品绝大部分没有完全搬走，人员则去向不明，大门紧锁。翁强根本无法接收商铺，多次拔打名置公司的电话也拒绝接听。翁强迫不得已提起诉讼，翁强清楚知道合同继续履行�不可能，不会不配合接收商铺，任由损失扩大。名置公司称双方都有钥匙是没有证据证实的，并且说明其根本没有向翁强履行交还钥匙，也没有搬离租赁物内的家具。退一万步说，即使翁强有钥匙，也不敢随意搬走名置公司的财产，名置公司也应当交还钥匙。原审判决仅按名置公司的该表述就认为其履行了交付义务是显失公平的。再次，原审判决采纳名置公司已于2015年7月15日决搬离商铺的主张，完全混淆了解约、搬离、移交三者之间的法律概念。名置公司直至原审诉讼期间，在翁强通过律师与其沟通的情况下，才于10月16日搬走全部财物，而水电费则至今尚未结清。2015年11月17日，翁强原审代理律师联系名置公司代理律师，要求接收商铺结清水电费，其代理律师答复说不久前把钥匙邮寄给翁强，不知有无收到。可见名置公司是多么怠于履行移交手续。既然名置公司�移交商铺给翁强，在提出合同解除后事实上占用商铺，就应当按照租金标准支付占用期间的费用。翁强的损失一直处于扩大及持续状态，责任完全在于名置公司，而不在于翁强。原审判决仅认定名置公司支付租金至2015年7月15日，属认定事实错误，应判决支付至实际交付商铺之日为准，至今也应当判决支付至名置公司实际搬离之日（10月16日）。
三、原审判决未支持翁强关于免租期、空置期间、预期可得利益损失及改造损失共计50万元是不公平的。首先，根据租赁合同，翁强免收了名置公司的两个月装修租金，实际上双方签订合同之前，就已经按照名置公司的要求投入巨资进行了主体结构的改造装修，翁强关于装修期的时间远不止合同体现的两个月。即使按照租赁合同约定，租期三年给予两个月装修免租期，现合同未履行一半名置公司即单方解约，对翁强�味着装修免租期的浪费，这一损失显而易见，因此装修免租期也应折算一个月，按一个月租金标准补偿82500元。其次，翁强按照名置公司的要求，前期对商铺改造的事实是显而易见的，合同约定租金每平方米300多元，远高出同类地段。之所以这样约定，正是将商铺改造的费用分摊到了每个月的租金收入中，名置公司是专业从事房地产中介的公司，对珠海每地段租金标准是清楚的。原审判决没能对此进行深入分析，简单认定名置公司没有提交改造的相关证据故不认定改造费用的损失与事实不符。再次，由于名置公司违约解除合同，即使翁强收回商铺，也需要最少两至三个月的时间重新对外招租，对于这种大型物业招租期会更长，有时甚至长达半年至一年时间，此段时间翁强是完全丧失租金收入的，而这是名置公司违约行为造成的，明显应由其赔偿。名置公司于2015年6�底发出要求7月15日解约的律师函，翁强直至2015年6月30日才收到，并在当天委托律师回函，按照租赁行业惯例，租赁合同提前解约，一般至少需要提前一至两个月通知对方，对于大型商铺而言提前解约时间会更长，本案中名置公司未与翁强商量突然提出解约，仅提前15天，有违诚实信用、公平合理的原则。最后，根据《合同法》第一百一十三条的规定，因违约所造成的损失包括积极损失的赔偿又包括可得利益损失的赔偿。本案中名置公司提前解除合同，对翁强的预期利益损失是显而易见可计算的，原审法院至少应当酌情处理，但原审判决对此损失完全无视，另一方面又主动调整双方合同约定的滞纳金数额标准。翁强已向原审法院提交要求评估相关损失的申请，但原审法院未予理会，对翁强要求赔偿损失的诉请没有半点支持，使翁强的损失无法得到弥补。
综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判名置公司支付欠付租金人民币472500元［其中，补足拖欠的租金60000元（2014年10月至2015年5月共8个月，每月欠缴金额7500元，共欠60000元）；未缴纳的租金412500元（2015年6月至2015年10月实际腾退日共5个月，按每月82500元计，拖欠412500元），两项共计472500元］；二、撤销原审判决第二项，改判名置公司支付拖欠租金472500元的滞纳金（按照中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率的四倍计算：2014年10月至2015年5月共8个月，以每月欠缴的租金7500元为本金；自2015年6月至2015年10月实际腾退日共5个月按每月租金82500元为本金，分别自上述月份的16日开始计算至实际清偿之日，分段计算）。三、判令名置公司赔偿免租期、空置期间、预期可得利益损失及改造损失50万元；四、维持原审判决第三项；五、本案一、二审诉讼费及诉讼�全费由名置公司承担。
针对翁强的上诉状，名置公司答辩称，一、名置公司与翁强之间的租赁合同在2015年7月15日解除，且名置公司已于2015年7月15日前将涉案商铺交付给了翁强。首先，根据名置公司向翁强出具的律师函显示，名置公司已明确表示在2015年7月15日解除租赁合同，且翁强认可收到该律师函。依据合同法第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。翁强在收到名置公司发出的律师函解除租赁合同之后，直到二审开庭之时均没有就解除合同的效力提出异议。因此，双方之间的租赁合同已于2015年7月15日正式解除。其次，名置公司在出具给翁强的律师函中明确在2015年7月15日前办理商铺交接手续，但翁强一直拒绝配合，在原审庭审过程中明知名置公司将商铺交付给了翁强，翁强�不去办理商铺接收手续。合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。翁强没有提交任何证据证明其已向名置公司主张交接商铺，反而拒绝交接商铺，因此，对于2015年7月15日之后商铺空置的损失应当由翁强自行承担。综合以上事实，翁强在上诉请求中所提及的租金要计算至2015年10月16日缺乏事实依据，应依法予以驳回。
二、翁强所主张的损失没有任何事实和法律依据。首先，“谁主张，谁举证”是民事诉讼举证的基本原则。翁强在上诉请求中笼统的主张所谓四项损失共计50万元，对各项损失的具体数额直到二审都没有明确。翁强对自己主张的损害赔偿金额都无法明确，显然可见翁强恶意主张该部分损失的事实。其次，免租期损失没有合同依据。�管双方在租赁合同中约定了免租期，但双方的合同中已约定了没收押金的违约责任计算方式，并没有约定提前解除合同一方所要支付免租期租金。翁强一边主张没收押金一边要求免租期损失，显然与合同法中所规定的违约金和损害赔偿只能选其一的原则相违背。再次，翁强在原审过程中没有提交任何证据证明其改造损失的事实，翁强应承担举证不能的不利后果。第四，名置公司已提前20天通知解除租赁合同，该20天亦属于合理期限。此外，名置公司为房产中介公司，在原审和解过程中，亦提出了可帮翁强提供中介服务，以最短的时间将该商铺出租，但翁强予以拒绝，可见，该部分空置损失是由翁强自身行为造成的。翁强所主张的空置损失及2015年7月16日至2015年10月16日租金损失属于同一款项重复计算。最后，在原审过程中，翁强已明确其所谓的50万元损失为免租期、空置期间及改造损失，并没有主张预期可得利益损失。因此，预期可得利益损失为翁强新增的诉讼请求，名置公司不同意就该部分请求进行调解，二审不应对翁强的该部分上诉请求进行审理。综上所述，翁强的上诉请求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。
翁强在二审中提交了一份快递单，以证明名置公司是在2015年10月16日将钥匙以快递方式寄给翁强。名置公司对此无异议，认可是在此时间将钥匙寄给了翁强，但认为是否邮寄钥匙不影响交接的安排。经审查，翁强提交的上述证据与本案争议事实存在关联性，本院对此予以采纳。
本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，结合双方的诉辩意见，本案争议的焦点在于以下两个方面：
首先，对于双方交接涉案商铺手续时间的认定。本案中，名置公司在合同履行期限内未经翁强同意，单方面提前终止合同，其行为已构成违约。虽然名置公司于2015年6月30日向翁强发出《律师函》，单方作出将于2015年7月15日解除合同及交还商铺的意思表示，但并不能以此视为双方就商铺的交接时间达成合意，名置公司作为提前单方解除合同的违约方，理应主动履行涉案商铺的交接手续并就此承担举证义务，在无证据证明名置公司搬离涉案商铺以及将商铺交还翁强时间的情况下，名置公司以其在《律师函》中的单方意思表示作为交接涉案商铺的时间没有法律和事实依据，原审判决对此认定不当，本院予以纠正。根据查明的事实，名置公司于2015年10月16日将案涉商铺的钥匙寄给翁强，翁强亦予以接收，此时可视为双方履行了合同解除后的商铺交接手续。由此，自2015年7月15日至2015年10月16日期间，名置公司仍然占用案涉商铺，其应当按照每月82500元的租金标准向翁强支付相应的占用费。
其次，对于翁强主张损失的认定。翁强主张，由于名置公司的违约提前解除合同，导致其产生免租期损失、空置期间损失、改造损失及预期可得利益损失共计50万元。对此本院认为，其一，翁强在原审时主张的损失中并未包括预期可得利益损失，本院对此不予审处。其二，租赁合同约定在租赁时“双方明白并同意以商铺的现状交接”，并无证据表明翁强对案涉商铺进行前期改造及产生相应改造费用，翁强主张免租期损失及改造损失没有事实依据。其三，虽然名置公司违约提前解除合同，但选择丧失15万元押金而解除合同是名置公司的合同权利，翁强因合同提前终止而产生的空置期间损失亦可由此得以弥补，名置公司再就此主张赔偿亦没有事实依据。综上，原审判决对于翁强主张损失不予�持正确，本院予以维持。
综上所述，翁强上诉主张部分有理，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1501号民事判决第三项、第四项。
二、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1501号民事判决第一项为：珠海名置物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付翁强拖欠租金人民币472500元。
三、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1501号民事判决第二项为：珠海名置物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付翁强滞纳金（按照中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率的四倍计算：自2014年10月16日至2015年6月15日8个月期间，以每月拖欠的租金7500元为本金；自2015年6月16日至2015年10月16日4个月期间，以每月拖欠的租金82500元为本金，分别自上述月份的16日开始计算至实际清偿之日，分段计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费7270元，财产保全费5000元，合计12270元，由翁强负担4900元，珠海名置物业管理有限公司负担7370元；本案二审受理费4703元，由翁强负担2173元，珠海名置物业管理有限公司负担2530元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 王 莉