山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第21号
上诉人（原审被告、反诉原告）董某某，女，1970年9月17日出生，汉族。
委托代理人王龙，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）寿光市文化广电新闻出版局。
法定代表人张文升，局长。
委托代理人牟明礼，山东联邦律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、反诉被告）寿光市大众文化产业发展有限公司。
法定代表人王建亮，经理。
委托代理人郑辉，山东寿城律师事务所律师。
原审被告杨某某，男，1966年11月28日出生，汉族。
上诉人董某某因与被上诉人寿光市文化广电新闻出版局（以下称寿光文广局）、寿光市大众文化产业发展有限公司（以下称大众文化公司），原审被告杨某某房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2013）寿民初字第3687号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董某某及其委托代理人王龙、被上诉人寿光文广局的委托代理人牟明礼、大众文化公司的委托代理人郑辉到庭参加诉讼，原审被告杨某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2004年9月16日，杨某某支付给原寿光市文化局租金240000元。2005年4月1日，原寿光市文化局（甲方）与杨某某（乙方）签订房屋租赁合同，约定：1、甲方将寿光市文化娱乐中心（寿光市文化广场）面积为102平方米的37号房舍租赁给乙方，租金260000元，租期自合同签订之日至2073年5月1日；本合同签订之日，乙方已付清租金，发票为凭。2、本合同签订后，乙方不得随意改造，如需改装改造，须经甲方或甲方委托的单位同意。3、租赁期间，甲方对房舍拥有所有权，乙方拥有使用权和租用收益权，如需办理房产证，甲方提供条件，乙方可办理同租期等同期限的房产手续，费用自理。4、甲方为乙方提供与文化有关的优惠政策，提供水、电等方便。5、乙方在租赁期内要依法经营，及时交纳与经营有关的税费及水、电等费用。6、鉴于租期较长，甲方允许乙方外租或转租，但必须保证不损害甲方的利益。7、甲方对乙方所租房舍有相关的管理权和监督权，如乙方私自改建或改造、乱挂乱涂等，甲方有权收回房舍。8、甲、乙双方如一方违约，按相应价值赔偿对方。9、未尽事宜，双方面议并立据为准。合同签订后，原寿光市文化局将涉案房屋交付杨某某使用。
2010年11月24日，杨某某（甲方）经大众文化公司同意与董某某（乙方）签订房屋转租合同，约定：1、甲方将文化广场娱乐中心102平方米的37号房舍转租给乙方，租金300000元，租期自合同签订之日至2073年5月1日。期限如与法律规定不一致时，由乙方与文化局交涉，如果需要甲方协助时，甲方提供必要帮助。本合同签订之日，乙方付清租金。甲方将与文化局所签订的原合同移交乙方。2、合同签订后，乙方拥有房舍的使用权和收益权，享受原合同承租方的权利，履行原合同承租方的义务，甲方彻底退出，终止原合同享有的权益与义务，双方不再有任何房舍纠纷。3、本合同双方任何一方不准违约，否则赔偿给对方造成的全部经济损失。本合同双方签字后生效。合同签订后，董某某向杨某某支付租金，杨某某将涉案房屋交付董某某使用至今。
另查明，1、寿光市委、市政府下发的寿发（2010）6号文即寿光市人民政府机构改革实施意见，已将原寿光市文化局、寿光市广播电视局、寿光市新闻管理办公室合并为寿光市文化广电新闻出版局，该局统一执行原文化局、广播电视局、新闻出版管理办公室的行政管理职能。2、2007年9月，根据寿光市《关于开展政府部门与中介机构、社会团体脱钩情况整顿活动的通知》即寿监发（2007）3号文件的精神，原寿光市文化局将筹建文化广场时所产生的所有资产、债权债务及人员交由寿光市大众文化产业发展有限公司接管，并于2008年4月在《寿光日报》进行了公示，文化广场的日常经营管理由寿光市大众文化发展有限公司负责。3、涉案房屋所占有土地系寿光市圣城街道东关社区居民委员会（以下称东关社区居委会）集体所有。2003年4月1日，原寿光市文化局与东关社区居委会签订文化广场土地租赁合同后，在上述土地上建成寿光市文化广场。2013年8月2日，寿光文广局与东关社区居委会协议解除了双方的土地租赁合同。4、2011年12月，涉案房屋所在的文化广场发生火灾，过火面积大，房屋受损严重，存在较大的安全隐患。
上述事实，有房屋租赁合同、房屋转租合同、关于李建芳等反映寿光市文化广场拆迁断水、断电等问题的答复意见、中介机构和社会团体政府部门脱钩情况说明、寿光市机构编制委员会办公室的证明、照片、交款单据、当事人陈述及庭审笔录等在案为证。
原审法院认为，本案争议的焦点有两个，一是寿光文广局与大众文化公司的主体资格问题，二是寿光文广局、大众文化公司要求与董某某解除合同的理由是否成立。关于第一个焦点问题，寿光文广局与大众文化公司均系独立的法人单位，其认为涉案房屋与其有利害关系，并以此向杨某某、董某某主张权利，符合法律规定，主体适格。关于第二个焦点问题，2005年4月1日，原寿光市文化局与杨某某签订房屋租赁合同系当事人真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人双方应以此作为合同履行的依据。原寿光市文化局与东关社区居委会系2003年4月1日寿光市文化广场所占用的土地租赁合同的双方当事人，原寿光市文化局享有该合同项下的权利与义务。寿发（2010）6号文件即寿光市人民政府机构改革实施意见下发后，原寿光市文化局已与寿光市广播电视局、寿光市新闻管理办公室合并为寿光文广局，该土地租赁合同项下的权利义务同时由寿光文广局承继。2013年8月2日，寿光文广局与东关社区居委会协议解除了双方的土地租赁合同，不违反法律规定，应属有效。寿光市《关于开展政府部门与中介机构、社会团体脱钩情况整顿活动的通知》下发后，原寿光市文化局将筹建文化广场时所产生的所有资产、债权债务及人员交由大众文化公司接管，文化广场的日常经营由大众文化公司管理。故，原寿光市文化局与杨某某签订的房屋租赁合同项下的权利义务同时转移至大众文化公司。2010年11月24日，杨某某与董某某经出租方同意签订房屋转租合同系当事人真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订后，原寿光市文化局与杨某某签订的房屋租赁合同项下的权利义务同时转移至董某某，杨某某不再享有合同权利、承担合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。本案中，原寿光市文化局与杨某某之间的房屋租赁合同约定的租赁期限为2005年4月1日至2073年5月1日，超过了20年，超出部分应认定无效。寿光文广局与东关社区居委会的土地租赁合同解除后，原寿光市文化局与杨某某之间的房屋租赁合同失去了继续履行的基础。同时，2011年12月寿光市文化广场发生火灾，致使建筑物受损严重，存在安全隐患，不适合继续居住或使用。在此情形下，大众文化公司要求与董某某解除房屋租赁合同，除无效部分外，对有效部分的解除予以支持。大众文化公司要求董某某向其返还房屋，符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，予以支持。依据法律规定，合同无效或解除后，剩余有效期限及无效期限内的租金应当予以返还，并按银行同期贷款利率支付利息。董某某辩称其与寿光文广局之间系房屋买卖合同关系与事实不符，不予采信。寿光文广局要求董某某返还涉案房屋及董某某反诉要求寿光文广局及大众文化公司继续履行合同，恢复水电供应，并办理房地产证，理由均不成立，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十条、第九十三条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、寿光市大众文化产业发展有限公司与董某某之间的房屋租赁合同（原寿光市文化局与杨某某于2005年4月1日签订）中约定租期超过20年的部分无效；二、解除寿光市大众文化产业发展有限公司与董某某之间的房屋租赁合同（原寿光市文化局与杨某某于2005年4月1日签订）中除约定租期超过20年的部分；三、董某某将寿光市文化广场37号房屋返还寿光市大众文化产业发展有限公司；四、寿光市大众文化产业发展有限公司返还董某某租金（260000元-260000元÷24850天（2005年4月1日至2073年5月1日）×（2005年4月1日至判决生效之日）］，并支付利息（前述租金自2005年4月1起，按银行同期同类贷款利率，计算至判决生效之日）；五、驳回寿光市文化广电新闻出版局的诉讼请求；六、驳回董某某的反诉请求。以上三、四项于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（本诉100元＋反诉50元），由寿光市文化广电新闻出版局负担100元，由董某某负担50元。
宣判后，董某某不服原审判决，上诉称：一、原寿光市文化局与杨某某之间形成的系房屋买卖合同关系而非房屋租赁合同关系，寿光文广局与大众文化公司均不是本案适格的诉讼主体，应裁定驳回起诉。首先，从杨某某与原寿光市文化局签订的合同内容看，虽然合同中有“租赁”字样，但从双方约定的租赁期限七十年、租金支付方式为租金一次性支付等内容，特别是合同第三条关于原寿光市文化局负有办理房产证义务的约定，均符合房屋买卖合同的交易习惯。根据合同法“真意解释”原则，房屋买卖才是双方当事人的真实意思表示。因此，应当认定双方之间的法律关系系房屋买卖合同，而非房屋租赁合同。二被上诉人以房屋租赁合同纠纷作为起诉案由系对法律关系的错误认识，原审将错就错，无视合同双方当事人的真实意思表示，将合同认定为房屋租赁合同，属认定事实不清，适用法律错误。其次，如前所述，因原寿光市文化局与杨某某之间系房屋买卖合同关系，因此，在杨某某全面履行了向原寿光市文化局支付房款的义务后，无论是原寿光市文化局，还是寿光文广局，抑或是大众文化公司，均丧失了对涉案房屋的全部权利，上诉人与杨某某签订合同后依法取得了该房屋的所有权。二被上诉人与涉案房屋均不具有直接利害关系，既不是本案适格的原告，也不具有独立的请求权，不符合起诉条件，原审应裁定驳回起诉。再次，二被上诉人的诉讼请求均包括解除与上诉人之间的租赁合同，事实上，上诉人与二被上诉人未签订任何租赁合同，二被上诉人的诉讼请求均不具体、不明确，不符合起诉条件，应裁定驳回起诉。最后，退一步讲，原审认定原寿光市文化局与杨某某之间系房屋租赁合同关系，同时也认定根据潍坊市纪委监察局潍监发（2007）4号《关于开展政府部门与中介机构、社会团体脱钩情况清理整顿活动的通知》，涉案标的物由大众文化公司接管，即涉案房屋已经与寿光文广局无直接利害关系，寿光文广局的起诉不符合条件，应裁定驳回起诉。原审判决驳回寿光文广局的诉讼请求，与认定的事实自相矛盾，属适用法律错误。二、退一步讲，即便上诉人与原寿光市文化局之间的合同关系为房屋租赁合同，无论是寿光文广局还是大众文化公司要求解除租赁合同均不符合法定解除或约定解除的条件，应驳回其诉讼请求。首先，上诉人按照与杨某某的合同约定，及时、足额向杨某某支付了全部费用，原寿光市文化局和杨某某的主要合同目的已经实现，上诉人不存在其他违约行为，因此，二被上诉人向上诉人行使合同解除权没有事实和法律依据，其诉讼请求不成立。其次，寿光文广局主张解除与上诉人之间租赁合同的理由是其于2013年8月2日与东关社区居委会协议解除了土地租赁协议，而其起诉上诉人的时间为2013年8月15日，其与东关社区居委会解除土地租赁协议的原因在解除租赁合同协议书中未作出任何说明。寿光文广局在诉状中将其与东关社区居委会解除土地租赁协议归因于“因该娱乐中心发生严重火灾”，众所周知，文化广场发生严重火灾的时间为2011年11月份，距离2013年8月2日已近两年，即便东关社区居委会行使合同单方解除权也已超过合理期限，在如此长的时间之后再以发生严重火灾为由协议解除土地租赁协议不能自圆其说。更何况早不解除晚不解除，偏偏在寿光文广局起诉上诉人之前不到两周的时间双方才匆忙协议解除，这难道是巧合吗？当然不是。事实上，从上诉人提供的关于李建芳等反映寿光市文体广场拆迁断水、断电等问题的答复意见可以证实，涉案房屋早已被政府列入拆迁范围，上诉人与拆迁部门至今未就拆迁补偿事宜达成一致，按照通常理解，这或许才是寿光文广局与东关社区居委会协议解除土地租赁协议的真实原因。解除租赁合同协议书明显有恶意串通，损害上诉人合法权益之嫌。原审竟将寿光文广局提供的疑点重重的解除租赁合同协议书予以采信并作为定案依据，未免荒唐。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。原审对解除租赁合同协议书的审核、认定，有违法官经验法则，有损法律尊严，有失司法公信。再退一步讲，且不说解除租赁合同协议书是不是由寿光文广局与大众文化公司恶意串通炮制而成，如果认定原寿光市文化局与上诉人系房屋租赁合同关系，根据潍坊市纪委监察局潍监发（2007）4号文件，原寿光市文化局将筹建文化广场的所有资产、债权债务和人员交由大众文化公司接管，原审也认定了上述事实，即认定了原寿光市文化局与上诉人签订的房屋租赁合同项下的权利义务转移给大众文化公司，原寿光市文化局与东关社区居委会签订的土地租赁协议中的权利义务自然也转移给了大众文化公司，那么，寿光文广局与东关社区居委会签订的解除租赁合同协议书的行为应认定为无权处分行为，该解除租赁合同协议书的行为违法无效，不能作为定案依据。最后，大众文化公司作为有独立请求权的第三人，虽然在庭审时才提出自己的诉讼请求，但始终没有说明要求解除房屋租赁合同、返还房屋的理由，当然也未提供有关要求解除合同的证据。就该参加之诉而言，大众文化公司是原告，寿光文广局与上诉人是被告，大众文化公司参加诉讼而未说明其诉讼请求依据的事实和理由，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，原审应不准许其参加诉讼。原审竟然将参加诉讼中与上诉人同处被告地位的寿光文广局提出的事实和理由，包括证据，特别是解除租赁合同协议书作为支持大众文化公司诉讼请求成立的依据，令人匪夷所思。如此，原审难免陷入这样一个逻辑怪圈，即一方面认为原寿光市文化局筹建文化方场时的资产、债权债务、人员由大众文化公司接管，即与文化广场有关的合同权利义务由大众文化公司承继，原寿光市文化局与上诉人之间的租赁合同由大众文化公司承继，另一方面却认为寿光文广局于2013年8月2日签订的解除租赁合同协议书可以作为大众文化公司要求解除合同的依据。要知道，根据原审之前认定的事实，此时寿光文广局已不享有文化广场的任何权益，即使要协议解除与东关社区居委会签订的土地租赁协议，合同主体也应是大众文化公司，而不是寿光文广局。实际上，解除租赁合同协议书只说明了一个事实，无论对寿光文广局还是对大众文化公司而言，以解除土地租赁协议作为主张解除与上诉人之间房屋租赁合同的理由均不能成立。原审认定事实不清，法律逻辑矛盾重重。三、原审判非所请，判决结果超出了当事人的诉讼请求，有违“不告不理”的司法原则，应依法予以撤销。本案中，无论是本诉原告、反诉原告，还是有独立请求权的第三人，均未对原寿光市文化局与杨某某签订的合同效力提出具体的诉讼请求。原审判决第一项属于判非所请，违反不告不理的基本原则。另外，从法理学角度讲，合同单方解除权是形成权而非形成诉权，该权利只需依权利人单方的意思表示即可成就，而不需经司法机关或仲裁机构作出判决书或裁决书来实现。根据《中华人民共和国合同法》及合同法相关司法解释的规定，如果寿光文广局或大众文化公司认为其要求解除与上诉人的合同关系符合法定解除或约定解除的条件，应当书面通知上诉人解除合同，解除合同通知到达上诉人生效。如果上诉人对合同解除通知效力有异议，可以在合同约定的异议期或三个月异议期内向人民法院起诉，请求人民法院确认合同解除通知无效。因此，原审判决第二项系对合同单方解除权法律属性的错误理解，违反合同法的相关规定。综上，原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判。
被上诉人寿光文广局答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人大众文化公司答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告杨某某未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为，关于二被上诉人的主体资格问题，本案中，杨某某与原寿光市文化局签订了合同，原寿光市文化局享有上述合同项下的权利义务。根据寿发（2010）6号文件及寿光市《关于开展政府部门与中介机构、社会团体脱钩情况整顿活动的通知》等证据，能够认定原寿光市文化局的相关职能由本案当事人寿光文广局行使、原寿光市文化局将筹建文化广场时所产生的所有资产及债权债务等交由大众文化公司接管、文化广场的日常经营由大众文化公司管理等事实。大众文化公司作为涉案文化广场资产及债权债务的承接人，对涉案诉讼标的有独立的请求权，其以有独立请求权第三人的身份参加本案诉讼符合法律规定，本院予以支持。寿光文广局在政府机构改革过程中承继了原寿光市文化局的职能及合同权利义务，其作为当事人参加诉讼亦符合法律规定。上诉人关于二被上诉人主体资格所提异议不能成立，本院不予支持。关于本案当事人之间系房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系的问题，涉案合同中明确约定了租赁物的名称、租赁期限、租金的支付期限和方式、租赁物管理、转租等内容，符合租赁合同关系的法律特征，双方当事人之间应认定为房屋租赁合同关系。上诉人关于本案系房屋买卖合同关系的主张不能成立，本院不予支持。本案中，寿光文广局承继原寿光市文化局合同项下的权利义务后，与涉案房屋所占土地的所有权人东关社区居委会签订了解除租赁合同协议，大众文化公司对此没有异议，认可该解除租赁合同协议对其具有约束力。涉案房屋所占土地为集体土地，在房屋的所有权人、管理人与土地所有权人解除土地租赁合同后，涉案房屋租赁合同即失去了继续履行的基础。在此情况下，结合涉案房屋所在的文化广场发生火灾，房屋受损严重，存在较大安全隐患等客观事实，大众文化公司通过诉讼方式要求解除租赁合同并返还房屋有事实依据，并不违反法律规定，本院予以支持。上诉人关于应继续履行合同、合同解除不需经司法机关或仲裁机构作出判决书或裁决书实现的主张不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”之规定，涉案租赁合同约定的租期超过二十年的部分应认定为无效。原审关于合同效力的认定及处理符合法律规定，本院予以支持。杨某某对原审处理结果并未提出异议，在此情况下，原审对大众文化公司与董某某之间的纠纷处理并无不当，本院予以支持。原审被告杨某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证和辩论的权利，并不影响本案实体审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人董某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 张 敏
代理审判员 贾元胜
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 张瑞丰