陕西省安康市汉滨区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0902民初1137号原告韩某某，男，汉族，生于1972年5月5日，安康市汉滨区人，住安康市汉滨区鲁班巷。委托代理人春晨，陕西融德律师事务所律师。被告陕西兴科房建集团房地产有限公司。住所地：陕西省安康市汉滨区大桥路。法定代表人胡崇安。委托代理人罗万东，系该公司员工。被告王某，男，汉族，生于1975年8月13日，安康市汉滨区人，住陕西省安康市汉滨区巴山中路。委托代理人康安、王世冰，陕西睿群律师事务所律师。被告刘某，女，汉族，生于1979年5月5日，安康市汉滨区人，住陕西省安康市汉滨区砖头街。被告陈某某，男，汉族，生于1975年6月3日，安康市汉滨区人，住陕西省安康市汉滨区金州南路。原告韩某某与被告陕西兴科房建集团房地产有限公司（以下简称“兴科公司”）、王某、刘某、陈某某商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告韩某某及委托代理人春晨，被告兴科公司委托代理人罗万东，被告王某委托代理人康安、王世冰，被告陈某某到庭参加了诉讼，被告刘某经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告诉称，2015年2月初，原告委托被告陈某某为其在安康市江北大道“兴科明珠花园”小区购买一套住房。2015年2月17日，陈某某代表原告与被告王某、刘某签订了《房屋转让协议》，约定王某、刘某将位于安康市江北大道黄沟路“兴科明珠花园”小区P6幢1-##1室的房屋（商品房买卖合同）【注：因行政区划的变更，该房屋现地址为：安康市汉滨区建民办安康大道明珠花园地上P6-##1室，房屋买卖合同号为：XKMZ-0##7】转让给原告。之后，经各方当事人共同与开发商兴科公司协商、沟通，各方均表示同意。同年8月19日，王某，刘某书面向被告兴科公司申请将其之前签订的《商品房买卖合同》变更在原告名下。当天，兴科公司即与原告签订了XKMZ-0##7号《商品房买卖合同》，约定将其开发的“兴科明珠花园”小区P61-##1室的房屋出卖给原告（实际上原告于2015年3月5日已入住该房屋），并同时收回了其之前与王某、刘某签订的《商品房买卖合同》原件。期间，原告支付了全额的购房款并取得《销售不动产统一发票》，依法向国家政府部门缴纳了契税、大修基金等与该商品房买卖相关的所有费用，等待被告兴科公司给原告办理房屋产权证书。未料2015年10月24日，安康市汉滨区人民法院因被告王某与他人之间的经济纠纷对该房屋采取了保全措施，原告才得知，兴科公司竟然还没有在约定的期限内对原告与其签订的XKMZ-0##7号《商品房买卖合同》依法进行备案登记变更（被告王某、刘某、陈某某协助），致使原告已经实际购买的房屋因被人民法院采取保全措施而面临法律风险。2015年12月18日，原告依法提起诉讼，请求判令上述各被告履行合同义务，以维护自身合法权益。当月20日，原告又依法向法院提出执行异议申请，请求解除对上述房屋的司法查封，后贵院经审查，依法作出（2016）陕0902执异3号《执行裁定书》，裁定“中止对兴科明珠P6幢5层01号房屋的执行”。诉讼过程中，经兴科公司协调房管部门，安康市房产管理局于2016年4月11日向原告颁发了上述房屋的房屋所有权证（证号：W300912-03-P6-1##1），期间原告代被告王某、刘某垫付补交房款及偿还银行按揭贷款共计223752.15元。至此，原告自认为权益已得到保障，于当年4月12日向法院申请撤诉，经贵院审查，依法作出并向原告送达（2015）汉滨民初字第02389号《民事裁定书》。后令原告始料不及的是，贵院于2016年4月18日又向原告发出（2016）陕0902执恢68号《通知》，决定恢复对上述房屋的执行。又因开发商申报该房屋地址错误，加之处于司法查封状态，2016年5月4日，安康市房产管理局作出安房发（2016）22号文件，决定撤销已经向原告颁发的证号为W300912-03-P6-1##1的房屋所有权证登记。如此一来，原告实际购买并合法占有的上述房屋又重新面临法律风险。原告认为，被告兴科公司作为商品房的出卖人，应当依法在约定的期限内向房屋管理部门进行备案登记变更，被告王某、刘某、陈某某应予以协助，而各被告实际未按照约定依法对上述房屋进行备案登记变更的行为明显违约，这正是原告实际购买并合法占有的房屋被人民法院采取保全措施、并被撤销房屋产权登记的根本原因。为维护自身合法权益，原告现再次诉至人民法院，请求贵院查明事实并依法判令:1、确认原告与被告兴科公司签订的XKMZ-0##7号《商品房买卖合同》合法有效；2、由被告兴科公司立刻将原告与其签订的XKMZ-0##7号《商品房买卖合同》在安康市房屋管理局进行备案登记并为原告办理该房屋产权证，被告王某、刘某、陈某某予以配合；3、由被告王某、刘某返还原告代其垫付补交的房款及偿还银行按揭贷款共计223752.15元；4、案件诉讼费由各被告共同承担。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：1.委托书、收条、借款合同、银行转账凭证。用以证明原告委托陈某某夫妇为其购买房屋及陈某某收取原告购房款150万元的事实,按照委托书约定，被告陈某某夫妇在安康市兴科明珠花园小区的购房行为应视为原告韩某某的行为，相应法律后果应当由委托人韩某某承担。2.房屋转让协议、收条、申请。用以证明被告陈某某夫妇与王某、刘某夫妻的购房行为应视为原告韩某某的行为，该房屋的实际受让人应当为韩某某，且王某、刘某已经收取150万元购房款并自愿将房屋转让给韩某某，已经书面通知开发商，开发商亦表示同意，该转让行为合法有效。3.申请（2份）、《商品房买卖合同》。用以证明涉案房屋的买受人应当为原告韩某某，被告兴科公司应当按照合同约定向房屋产权管理部门提供为原告办理产权证书的资料，被告王某、刘某、陈某某均有配合的义务，现各被告的行为已明显违约。4.中国建设银行个人贷款还款凭证(2份)、个人贷款结清证明、申请、证明（三份）、销售不动产统一发票（票号00208497）。用以证明原告代王某、刘某偿还的银行贷款（本息）及增加支付的房款应由王某、刘某返还给原告。5.销售不动产统一发票（三份）、契税纳税申报表、契税收款书、陕西住宅专项维修专用收据。用以证明原告应当是涉案房屋的合法产权人，被告兴科公司应按约定为原告办理该房屋产权证书。6.房屋所有权证、查询结果表、证明、安康市房产管理局安房发[2016]22号文件。用以证明原告韩某某已具备办理房产证的实质要件。7.证人陈小红当庭作证。证明韩某某在2015年初向其借款120万元购房，双方签订了借款合同，其按韩某某要求将其中97万元转给陈某某的账户上，剩余23万元给韩某某付的现金。被告兴科公司辩称，原告所诉全部属实，王某、刘某去办理合同变更时也是我公司员工罗万东给负责办理的，我公司也给他出具了相应的票据。在办理合同备案登记时，发现王某有20万贷款未还，故没有办理备案登记。被告兴科公司未向本院提交证据。被告王某辩称，1、答辩人不是本案适格被告，请求人民法院依法驳回原告的第二、三、四项的诉请。《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案事实为2015年2月17日，答辩人与陈某某、徐玲签订《房屋转让协议》，欲将涉案房屋出售给陈某某、徐玲夫妻二人，但合同签订后陈某某、徐玲二人并未依约向答辩人支付售房款。同年3月5日，陈某某与韩某某签订《房屋购买协议》，8月19日，陈某某告知答辩人已将房屋出让给韩某某，并请求答辩人协助在开发商处办理合同更名事项。答辩人当时提出，陈某某未向答辩人付款，不能协助办理更名，在陈某某当时承诺会尽快付款后，答辩人出于对陈某某的极度信任，才向开发商提出合同更名申请。但是，截止今日陈某某也未向答辩人支付购房款。原告在诉状中称，委托陈某某及徐玲二人向答辩人购房并支付了购房款，与事实不符。答辩人在与陈某某及徐玲签订合同时，陈、徐二人并未出示委托书，也未告知答辩人其是接受韩某某的委托购买房屋，答辩人自始至终交易的对象都是陈某某及徐玲。原告与兴科公司所签订的《商品房买卖合同》的合同主体只有原告与兴科公司，答辩人并非该合同的主体一方，本案涉案房屋的所有权人为答辩人，兴科公司无权处分答辩人所有的房屋，原告与兴科公司也无权为答辩人设定义务。根据上述法律规定确立的合同相对性原则及案件事实，答辩人与陈某某之间的《房屋转让协议》只约束答辩人与陈某某，原告与兴科公司所签订的《商品房买卖合同》也只能约束原告与兴科公司，陈某某与原告之间的《房屋购买协议》约束力只及于原告与陈某某。答辩人与原告之间不存在任何合同上的权利义务关系，如原告的权利因履行《房屋购买协议》或《商品房买卖合同》受到侵害，其应向合同相对方陈某某或兴科公司主张，而非向答辩人主张。综上，答辩人不是本案适格被告。2、陈某某未向答辩人实际支付合同价款，答辩人有权拒绝向陈某某履行房屋变更登记之义务;答辩人与原告不存在合同或委托关系，答辩人无义务配合原告办理房屋产权证及返还款项。《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行的要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。答辩人与陈某某、徐玲签订《房屋转让协议》后，陈、徐应依约先支付购房款，但二人并未向答辩人支付合同价款，答辩人向陈某某出具收款收据及向兴科公司提交合同更名的申请，都是基于对陈某某本人的信任及其尽快付款的承诺作出的，并非答辩人与原告存在合同关系而履行合同义务之结果。本案涉诉之房屋已经在房屋产权管理部门登记，房屋变更登记应在房屋产权管理部门办理，而非向房产开发商即兴科公司办理合同更名，兴科公司无权代房屋产权管理部门行使变更登记之职权，其作出的合同更名行为不产生物权变更之效果。依据上述法律规定及本案事实，本案另一被告陈某某未向答辩人支付合同价款，答辩人行使先履行抗辩权，拒绝进行房屋变更登记，于法有据；答辩人与原告不存在合同关系，答辩人既无合同义务也无法定义务协助原告办理房屋变更登记；原告并未向被告支付过任何款项，也未受答辩人委托向他人付款，其主张答辩人返还款无任何事实依据及法律依据。3、房屋的所有权仍然属于答辩人及其共有人所有。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据。《司法解释一》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，答辩人与陈某某签订《房屋转让协议》后，双方所签订的协议生效，答辩人与陈某某之间只产生合同上的权利义务关系，未产生物权变动之效果。对不动产物权登记有争议时，应当对产生物权变动的基础关系或原因行为进行审查，实际上陈某某并未实际履行合同之给付义务，答辩人无协助办理房屋变更登记手续之义务。基于买卖合同产生的不动产物权变更，未经登记不发生效力，不动产登记薄是物权归属和内容的根据，具有无可争辩的权威性，不动产登记薄上表彰的权利人仍是王某。因此，答辩人与陈某某的买卖合同并未履行，该房屋的物权未转移，房屋的所有权人仍是王某。陈某某在与答辩人签订《房屋转让协议》后，在未取得房屋所有权的情况下，私自和原告又签订《房屋购买协议》，将属于答辩人的房屋出售给原告，是无权处分之行为。登记的效力在于保障对外的交易安全，而原告在明知该房屋登记的权利人是答辩人的情况下，还与陈某某订立《房屋购买协议》，原告自身存在过错。针对不动产登记薄上所登记的权利人有异议的，原告应当提供充分的证据予以证明；而本案原告仅凭答辩人与陈某某之间的《房屋转让协议》及虚假的委托书来请求答辩人协助变更不动产登记，无任何事实及法律依据。请求人民法院依法驳回原告的起诉。兴科公司在明知涉案房屋已经向房屋产权管理部门登记所有权人为答辩人，其办理合同更名不会产生物权变更之效力的情况下，将《商品房买卖合同》当事人一方变更为原告之行为，无法产生物权变动之效果。依据上述法律规定及事实，该房屋所有权依然属于答辩人及其共有人。原告无法提供确实充分的证据证明不动产登记薄记载的权利人与真实权利人不符，其与陈某某及兴科公司之间的合同权利义务关系，无法产生物权变动之效果。综上所述，答辩人与原告之间无任何法律及合同上的权利义务关系，涉案房屋依然属于答辩人及其共有人所有，答辩人不是本案适格的被告，且原告无法提供确实充分的证据证明不动产登记薄记载的权利人与真实权利人不符，请求人民法院依法驳回原告的第二、三、四项诉请。被告王某为支持其答辩主张，向本院提交以下证据：1.汉滨区人民法院（2015）汉滨民初字第02073传票、民事起诉状、房屋购买协议、房屋转让协议（均未复印件）。用以证明原告曾于2015年11月16日向法院起诉，并提供了房屋购买协议等证据，原告与陈某某之间存在房屋买卖关系，与王某、刘某不存在买卖合同关系，王某、刘某不是本案适格的被告；原告主张陈某某代理其向王某、刘某购买房产的情况与事实不符；陈某某、徐玲未依约支付购房款，王某、刘某依法行使先履行抗辩权，有权拒绝配合陈某某、徐玲办理房屋过户登记手续，陈某某、徐玲私自处分该房产属于无权处分行为。2.房屋权属登记信息查询结果表、陕西省网络在线通用发票。用以证明涉案房屋所有权属于王某及其共有人，2015年6月23日王某还交纳涉案房屋的物业费，原告称2015年3月5日已入住该房屋与事实不符。被告刘某未答辩亦未向本院提交证据。被告陈某某辩称，我与韩某某和王某均为朋友，2015年元旦，原告韩某某说想买房，元月4号王某说他有套房想卖，元月10号韩某某去看了房。后韩某某嫌麻烦就全权委托我去办理，经协商王某、刘某同意以150万元出售。韩某某在元月16日给了我120万元，2月1日又给了我30万元，共计给了我150万元。因刘某当时开了一个嘉业投资公司需要现金，故她要求给付现金，我于2月17日将150万现金交付给他们。3月1日，王某给韩某某交了一把钥匙，韩某某从3月初就开始进去装修。8月19日，王某、刘某共同到兴科公司罗经理处去办理了合同变更手续。被告陈某某为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据：借记卡账户历史明细清单。用于证明其在2月13日将韩某某给付的150万元从银行取出，后支付给了王某。经当庭质证认证，被告兴科公司和陈某某对原告出示的所有证据均无异议。被告王某对原告出示证据1的质证意见为对委托书的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，2015年2月1日韩某某才委托陈某某购房，当天就付款，不合常理，借款合同是复印件，借款人也未到庭，对真实性、合法性均有异议，转账凭证只能证明陈小红与原告有资金往来，且资金用途是还款，而不是其他用途，对证明目的不予认可。因委托书和收条是原告与被告陈某某之间的约定，其二人对真实性均无异议，借款合同系原告与案外人陈小红签订的，陈小红当庭作证对真实性予以确认，而被告陈某某对陈小红给其转账97万的事实亦予以认可，故本院对该组证据的真实性予以确认；被告王某对原告出示证据2的真实性、合法性、关联性均予以认可，但对证明目的不予认可，质证意见为房屋转让协议是陈某某夫妻与王某夫妇之间的购房合同，并未体现是韩某某购房，故不涉及原告，收条是王某、刘某出具的，但现金支付150万元不符合大额资金支付常理，陈某某也无证据证明是何时何地支付的，申请是打印的，“韩某某”三个字及身份证号码不是王某、刘某本人书写的，因其对真实性、合法性、关联性均无异议，故本院予以确认；被告王某对原告出示证据3的真实性无异议，对合法性、关联性不予认可，不能证明王某、刘某有配合的义务，合同登记房屋号码不一样，兴科公司存在一房二买的现象，因其对真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认；被告王某对原告出示证据4中还款凭证、个人贷款结清证明、发票的真实性与合法性予以认可，对关联性和证明目的不认可，认为还款凭证、个人贷款结清证明只能证明王某的贷款还清，不能证明是原告垫付，即使是原告垫付的也是另一层法律关系，不是合同关系，发票上记载的房屋名址与王某登记的不一样，申请是复印件，对真实性、合法性、关联性均不予认可，因韩某某持有还款凭证和贷款结清证明的原件，且开发商兴科公司对韩某某代王某还款的事实予以认可，并认可韩某某补交的房款与王某原购房屋系同一套房屋，且被告也未提供证据证明原告诉争房屋与王某原购买房屋不是同一套房屋，故本院对该组证据予以确认；被告王某对原告出示证据5的真实性认可，合法性、关联性及证明目的不予认可，认为票据只能证明原告缴税的事实，但房号不一致，价款也与原告主张的房款不一致，且其中2010年9月1日的发票经过涂改，真实性无法核实，因该组证据中的票据均为国家正规票据，其中有一张票据虽经涂改，但被告兴科公司已就涂改原因进行了合理解释，故本院对该组证据予以确认；被告王某对原告出示证据6的质证意见为对证明的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可，兴科公司存在一房二卖过错，也不能体现原告与王某之间存在合同上的权利义务关系，要王某协助办理无法律依据，对房管局文件的真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不认可，房产证、查询结果表的真实性无异议，合法性、关联性、证明目的均不认可，再次证明是兴科公司的过错，要求王某配合不符合法律规定，房产证已撤销，房号不一致，是兴科公司的过错，应向兴科公司主张，因证明是由兴科公司出具的，兴科公司对真实性无异议，被告王某对该组其他证据的真实性亦无异议，本院对该组证据的真实性予以确认；被告王某对原告出示证据7即证人陈小红证言的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，认为只能证明他们之间有借款关系，不能证明是用于购房，因其对真实性无异议，故本院对真实性予以确认。原告和兴科公司、陈某某对被告王某出示证据1的质证意见为对传票的真实性予以认可，其他均为复印件，不符合证据的形式要件，真实性无法确定不予认可。本院经调阅（2015）汉滨民初字第02219号卷宗及分别询问原告和陈某某，二人均认可房屋购买协议系其签署，但是在起诉时为了要求陈某某给办理房产证而伪造的，实际上双方是委托购房关系，因该证据原告虽在上一案起诉时提交，但并未经质证认证，且协议双方均陈述是事后伪造的，故本院不予确认。开庭传票虽然是真实的，但系案外人周明明起诉王某的另一案件，与本案没有关联性，故不予确认。房屋转让协议与原告出示的内容一致，本院予以确认；原告和兴科公司对被告王某出示证据2的质证意见为物业费实际是原告交的，由于2015年8月19日才变更合同，物业信息未变更过来，但并不能证明王某是房屋所有权人，查询结果表是复印件，不符合证据形式要件，不予认可，被告陈某某对该组证据不予认可。本院对物业费发票的真实性予以确认，因王某未提供查询结果表原件，原告及其他被告对真实性均不予认可，故本院不予确认。原告及兴科公司对被告陈某某出示的证据均无异议，被告王某质证意见为对真实性、合法性认可，关联性和证明目的不予认可，陈某某在2月13日共取款200万元，而购房款只有150万元，数额不符，只能证明其当天的取款记录，不能证明其将取出的钱交付给了王某。因其对真实性无异议，本院对真实性予以确认。经审理查明，2015年2月1日，原告韩某某给被告陈某某及其妻徐玲出具一份委托书，委托陈某某和徐玲在兴科明珠花园小区购买一套住房，并载明与购房有关的行为所产生的法律后果由韩某某承担，最终所购房屋为韩某某所有。同日，陈某某向韩某某出具了一份收条，载明收到韩某某交付委托购房款1500000元。2015年2月17日，王某、刘某与陈某某、徐玲以合同甲方和乙方名义签订一份房屋转让协议，约定：王某、刘某将其合法拥有的一套房屋转让给陈某某、徐玲；转让房屋基本情况为位于安康市汉滨区兴科明珠花园P6幢5单元1号房，房屋为框架结构，建筑面积217.39平方米，实用面积196.158平方米；转让价格为1500000元，此房款包括装修、家具等屋内各项设施；房款方式为双方一致同意一次性支付，甲方在收款时应向乙方提供将房屋产权办理到乙方名下的全部手续、收据；甲方应于合同生效之日起对乙方进行交付，乙方如无任何异议，甲方在完成房屋交付后，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使；甲方保证对该转让房屋拥有处分权，转让房屋不存在法律上的障碍，甲方保证转让房屋不涉及第三方的权利；合同自甲、乙双方签字之日起生效。王某、刘某与陈某某、徐玲分别在合同甲方和乙方栏签名捺印。当日，王某、刘某向陈某某、徐玲出具了一份收条，载明收到陈某某、徐玲购买兴科明珠花园P6—##1房款1500000元。2015年8月19日，王某、刘某向兴科公司出具书面申请，请求将其在安康市汉滨区江北兴科明珠花园P6座5单元1号，建筑面积217.39平方米，实用面积196.158平方米的房屋变更为韩某某，并将其与兴科公司签订的商品房买卖合同原件及相关票据原件退还给兴科公司。同日，兴科公司即与韩某某签订了合同编号为XKMZ—0##7的商品房买卖合同，约定：兴科公司将其开发的位于兴科明珠花园小区P6幢5层01号房屋出售给韩某某；合同约定建筑面积共217.39平方米，套内建筑面积196.158平方米；房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米2800元，总价款为608692元；合同第十五条产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；合同第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向安康市房地产管理局申请登记备案。后兴科公司将其在2010年9月1日为王某开具的购房款金额为188692元的销售不动产统一发票上，付款方王某的名称及身份信息变更为韩某某，并于2015年9月24日，为韩某某出具了一张购房款金额为420000元的销售不动产统一发票。2015年10月9日，韩某某为涉案房屋交纳契税18260.76元。2015年10月16日，韩某某为涉案房屋交纳专项维修基金17391元。因王某、刘某在购买涉案房屋时在中国建设银行安康分行办理有住房贷款未还清，为了办理该房屋所有权证需要，韩某某于2016年4月6日，向中国建设银行安康分行归还王某在该行的剩余贷款本金及利息共计209337.15元，中国建设银行安康分行亦出具了个人贷款结清证明。因该房屋实际测量面积比合同约定面积增加了4.65平方米，2016年4月11日，韩某某又向兴科公司补交购房款14415元。同日，安康市房地产业管理局为韩某某颁发了安房权证产字第W300912-03-P6-1##1号房屋所有权证，载明:房屋所有权人为韩某某，房屋坐落地址为安康市汉滨区建民办安康大道明珠花园地上P6幢1—##1室，建筑面积为222.04平方米。2016年5月4日，安康市房产管理局作出关于撤销韩某某房屋登记的决定，载明：经查明，2010年1月14日，开发商与王某商品房买卖合同载明的楼盘地址为江北办黄沟路兴科明珠P6幢5层01号。2015年9月14日，开发商将该商品房买卖合同由王某变更为韩某某，记载的楼盘地址为建民办安康大道明珠花园地上P6幢1—##1号，该地址表述不同的两处房产为同一房产。由于开发商对两处地址表述不同，造成房屋信息录入不同，导致房屋登记发证错误，对座落于安康市汉滨区建民办安康大道明珠花园地上P6幢1—##1号，为韩某某所做的房屋登记予以撤销，收回其安房权证产字第W300912-03-P6-1##1号房屋所有权证。2016年5月13日，韩某某诉至本院，请求判令:1、确认原告与被告兴科公司签订的XKMZ-0##7号《商品房买卖合同》合法、有效；2、由被告兴科公司立刻将原告与其签订的XKMZ-0##7号《商品房买卖合同》在安康市房屋管理局进行备案登记并为原告办理该房屋产权证，被告王某、刘某、陈某某予以配合；3、由被告王某、刘某返还原告代其垫付补交的房款及偿还银行按揭贷款共计223752.15元；4、案件诉讼费由各被告共同承担。同时查明，兴科公司与王某就涉案房屋签订的商品房买卖合同仅在安康市房管局进行了合同备案登记，王某并未取得该房屋的所有权证。涉案房屋现由韩某某居住使用。因王某与他人之间的经济纠纷，汉滨区法院于2015年10月20日作出（2015）汉滨民保字第0091号民事裁定书，对涉案房屋予以查封。2015年11月23日，韩某某将陈某某列为被告，王某、刘某、兴科公司列为第三人，以其与陈某某签订了房屋购买协议，陈某某将从王某、刘某处购买的位于兴科明珠花园小区P6幢5单元1号房屋出售给他，其已向陈某某支付了购房款，陈某某应按约定为其办理过户手续为由诉至本院，请求判令陈某某继续履行合同，限期配合其办理房屋过户手续。并提交了一份2015年3月5日签订的房屋购买协议书复印件，及陈某某在同日给其出具的一张收条复印件。2015年12月22日，原告申请撤回了该案诉讼。随后，原告又以与本案相同的事实及理由诉至本院，后因安康市房地产业管理局为其颁发了所有权证，遂于2016年4月11日又申请撤回起诉。此后，因安康市房产管理局发文撤销了给其颁发的房屋所有权证，原告遂提起本案诉讼。本案在审理中，因原告在2015年11月23日起诉时诉称的事实及提交的房屋购买协议书和收条复印件与其在本案中的陈述及提交的证据不一致，本院分别对原告及陈某某进行了询问，其二人均确认原告在上一案中诉称的部分事实为虚假陈述，房屋购买协议和收条是在第一次诉讼立案时为了诉讼需要而伪造的。另查明，2015年1月15日，韩某某与案外人陈小红签订一份借款合同，约定韩某某向陈小红借款1200000元用于购房。2015年1月16日，陈小红给陈某某转账970000万元。2015年2月13日，陈某某分四次在银行提取现金共计2000000元。以上事实有委托书、收条、借款合同、银行转账凭证、房屋转让协议、收条、申请、商品房买卖合同、中国建设银行个人贷款还款凭证、个人贷款结清证明、申请、证明、销售不动产统一发票、契税收款书、陕西住宅专项维修专用收据、房屋所有权证、安康市房产管理局安房发[2016]22号文件、证人陈小红当庭证言、民事起诉状、房屋购买协议、陕西省网络在线通用发票、借记卡账户历史明细清单、谈话笔录及原、被告当庭陈述等证据证实。本院认为，王某、刘某与陈某某、徐玲签订《房屋转让协议》，并向兴科公司书面申请将原合同购买人变更为韩某某，同时将原购房合同及相关购房票据退还给兴科公司，实质上是将其与兴科公司原签订的《商品房买卖合同》中的合同权利义务转让给韩某某，且已取得了合同相对方兴科公司的同意，故该转让行为合法有效。韩某某继受该合同权利义务后，又与兴科公司重新签订了《商品房买卖合同》予以确认，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，应为合法有效合同，故对原告要求确认该《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。按照《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，据此，兴科公司负有在房屋交付使用后协助韩某某办理权属登记备案的合同义务。同时，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有关“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，兴科公司作为房地产开发企业亦负有协助原告办理房屋权属登记的法定义务。因王某、刘某与陈某某签订的《房屋转让协议书》中有关于“甲方在收款时应向乙方提供将房屋产权办理到乙方名下的全部手续、收据”的约定，应视为是双方对协助办理房产证的约定，王某、刘某作为出让方有协助受让方办理房屋所有权证的合同义务。又因陈某某系接受原告委托购房，故该房屋的实际受让人应为原告韩某某。据此，王某、刘某负有协助原告办理房产证的合同义务。对被告王某辩称原告与陈某某之间系房屋买卖关系而非委托购房关系，其并不知道陈某某是原告的委托人，《房屋转让协议》系其与陈某某签订的，其与原告之间没有合同关系，无协助原告办理房产证的合同义务和法定义务及不是本案适格被告的辩解理由。因其向兴科公司提交的申请中明确载明将合同变更至原告名下，说明其对由原告继受涉案房屋的权利义务是认可的，且原告与陈某某均自认是原告委托陈某某代购涉案房屋，其二人对此也未发生争议，并且即使本案存在王某、刘某将房屋转让给陈某某后，陈某某又转让给原告的事实，亦不影响本案《房屋转让协议》和《商品房买卖合同》的效力，更不会改变原告作为涉案房屋实际购买人的法律事实，故对该项辩解意见，本院不予采纳。被告王某还辩称陈某某实际未向其支付房屋价款，其依据《合同法》第六十七条规定有权拒绝向其履行房屋变更登记之义务，且涉案房屋不动产登记薄上表彰的权利人仍是王某，故房屋的所有权人仍是王某，陈某某将房屋转让给原告系无权处分行为。但其对陈某某未支付房屋价款的辩解理由，并未提供合法有效的证据证明，而原告及陈某某却提供了由其出具的收取购房款的收条和同一时期发生的资金往来证据予以佐证。且其若在未收到购房款时即给陈某某出具收条，并自愿将合同更名到原告名下，还将原购房合同及已交购房款的票据退还给兴科公司，而从收条出具之日到申请合同更名之间亦有六个月左右的时间，此做法明显不合常理，故对其该项辩解理由，本院不予采纳。至于其辩称涉案房屋不动产登记薄上表明的权利人仍是王某，房屋的所有权人仍是王某，陈某某无权处分涉案房产的辩解理由，与本院查明的事实不符，王某与兴科公司原签订的《商品房买卖合同》仅在房产管理部门进行了合同备案登记，并未进行不动产登记，亦未取得房屋所有权证，而我国对房屋权属的登记有专门的法律规范。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《中华人民共和国物权法》第十六条规定“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。”因此，王某的此项辩解理由缺乏事实和法律依据，且其与陈某某签订的房屋转让协议中约定“王某、刘某应于合同生效之日起将房屋交付给陈某某，陈某某如无任何异议，王某、刘某在完成房屋交付后，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归陈某某行使，”故本院对该项辩解意见亦不予采纳。综上，本院对原告要求兴科公司、王某、刘某、陈某某协助办理房屋所有权登记的诉讼请求予以支持。因王某、刘某在与陈某某签订的《房屋转让协议书》中约定：其保证对该转让房屋拥有处分权，转让房屋不存在法律上的障碍，保证转让房屋不涉及第三方的权利，但该房屋实际在第三方办理了抵押贷款，且王某、刘某亦未积极采取措施解除抵押，其行为已构成违约。原告为实现合同权利，代替其还清贷款，系对其违约行为采取的补救措施，因此遭受的损失，应由王某、刘某承担，故对原告要求王某、刘某支付代其偿还的住房贷款209337.15元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求王某、刘某返回其向兴科公司补交的购房款14415元的诉讼请求，因双方转让的是现房，且对房屋转让价格约定的是1500000元，原告因实际测量的建筑面积增加而补交的14415元应从其已支付的1500000元购房款中予以剔除，故本院对原告该项诉讼请求亦予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：一、确认原告韩某某与被告兴科公司签订的XKMZ-0##7号《商品房买卖合同》有效；二、被告兴科公司、王某、刘某、陈某某应于本判决生效后十五日内，协助原告韩某某办理位于安康市汉滨区建民办安康大道明珠花园地上P6幢1—##1号（原名址为安康市汉滨区江北办黄沟路兴科明珠P6幢5层01号）房屋的所有权登记手续。逾期不协助办理，原告持该生效判决书自行去房屋管理部门办理房屋所有权登记手续。三、由被告王某、刘某返还原告韩某某给其垫付的购房款223752.15元。限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4656元，由被告兴科公司、王某、刘某、陈某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长  李成根审 判 员  贺茂芳人民陪审员  曹康武二〇一六年十二月二十二日书 记 员  晁 梅