赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赛民初字第00662号
原告李占文，男，汉族，无业，现住呼和浩特市金桥开发区。
被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司。住所地呼和浩特市金桥开发区。
法定代表人苗磊，总经理。
委托代理人高卫东，慧聪律师事务所律师。
委托代理人段君毅，慧聪律师事务所律师。
原告李占文与被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司（以下简称赛罕房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理。依法由代理审判员云洋适用简易程序，于2015年3月16日公开开庭进行了审理。原告李占文、被告赛罕房地产的委托代理人段君毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李占文诉称，原告与被告赛罕房地产在2010年1月30日签订了购房合同，并向被告支付首付款91420元，合同中约定交房时间为2011年6月30日。直到2011年7月份，被告以打电话的形式第一次正式通知原告办理交房的按揭材料。2012年7月，被告再次打电话通知原告准备办理交房的按揭材料。原告又把要求办理按揭的资料准备好后，银行按揭却迟迟没有办理下来，被告五证不全欺骗消费者的情况被消费者协会在广播电视上曝光。后来被告通过《北方新报》告知购房者准备交房材料交房（购房者并不知道），而且媒体通知只限于联系不上的业主，被告有原告的联系方式，因此被告有义务电话通知当事人。2013年3月被告再次通知原告准备办理交房的按揭，截止这次原告已经准备了三次按揭材料了，但是被告称只能换合同才能办理交房，为了早日住进新房，迫于无奈只能按被告的要求重新换了一份《商品房买卖合同》。直到2013年4月11日，才办理完毕房屋交接手续。从2011年6月30日至2013年4月11日共计586天（根据合同补充协议的第三条第五款规定，故给予被告90天的宽限期），造成的逾期违约金为人民币5357元。请求人民法院判决被告向原告支付迟延交房586天的违约金5357元。
被告赛罕房地产辩称，一、迟延交房的责任不在被告，是因市政管网配套设施的迟滞致使被告未能如期交房，并且根据合同第九条规定“买受人在未付清购房款前（含银行按揭贷款手续未办妥前），出卖人有权拒绝交付房屋”，该条款属于免责条款。从原告提交的诉状看出其在双方约定的交房时间前既未付清购房款也未办妥银行按揭贷款手续，因此被告无需承担逾期交房的违约责任；二、根据中国人民银行关于《个人住房贷款管理办法》的有关规定，原告以被告未取得《商品房预售许可证》就推定无法办理银行贷款的主张不能成立；三、即使被告未能在合同约定的期限履行交房义务，那么违约金的计算方式应按照双方签订的合同第九条约定：合同继续履行，出卖人支付买受人已付房款0.1%，否则显失公平；四、原告主张违约责任，超过了诉讼时效，且未提供任何诉讼时效中止、中断的证据，故丧失了胜诉权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
《商品房买卖合同》及《补充协议》（2010年1月30日签订）、收据，拟证明买房时间、约定交房时间，按照合同被告未按时交房，构成违约，应承担违约金。被告对合同及交房款收据真实性、合法性认可、关联性及证明问题不认可；对其他收据真实性、合法性、关联性均不认可，与本案无关。
被告赛罕房地产为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
一、《商品房买卖合同》及《补充协议》（2015年1月20日签订），拟证明合同第九条约定，若逾期交房，合同继续履行，出卖人支付买受人已付房款0.1%的违约金。在买受人未付清购房款（含银行按揭贷款手续未办妥）之前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，且不承担逾期交房的责任。补充协议约定，买受人应当在出卖人房屋交付通知确定的交房时间7日内到出卖人处办理房屋交接手续并支付房款和各类费用。另外补充协议中约定，未付清购房款和房屋各类费用，视为未付清房款，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，不承担逾期交房责任。原告对其真实性、合法性、关联性及证明问题均不认可。
二、《北方新报》，拟证明从2012年10月29日起，被告就多次通过报纸通知原告等购房人前来公司办理房屋交接手续，但是原告等人却迟迟不来办理房屋交接手续。按照合同约定，逾期未办理房屋交付手续的，视为已经将房屋交付。原告对其真实性、合法性、关联性及证明问题均不认可。
经审理查明，2010年1月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，由原告购买被告开发的房屋。合同约定房屋建筑面积共86.97平方米，单价为每平方米2585元，房屋总价款224817元。合同约定付款方式为银行按揭，房屋首付款为房屋总价款的40%，合计人民币91817元，贷款额度为房屋总价款的60%，合计人民币133000元。被告应当在2011年6月30日前向原告交付该商品房。原告于2010年1月30日向被告支付购房款91420元。2013年4月11日，被告向原告交付了房屋。2015年1月20日，原告与被告签订了合同编号为YS（2015）的《商品房买卖合同》、《补充协议》，该合同对原合同的部分条款进行了变更，其中包括“出卖人逾期交房的违约责任”。该合同约定被告如果未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，合同继续履行，被告支付原告已付房款0.1%的违约金。
另查明，被告预售房许可证取得时间为2012年12月11日。
本院认为，原告李占文（买受人）与被告赛罕房地产（出卖人）于2010年1月30日签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。被告赛罕房地产未在合同约定的时间履行交房义务，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同，原、被告双方没有明确旧合同的效力，在新合同生效的条件下，旧合同应视为被变更。因此双方于2015年1月20日签订的合同编号为YS（2015）的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定履行自己的合同义务。该合同中关于“出卖人逾期交房的违约责任”已经变更，因此被告逾期交房的违约责任应该以合同编号为YS（2015）《商品房买卖合同》为依据。由于原告所购房屋按揭贷款已经办理完毕，视为原告已经全额支付了购房款224817元。按照合同约定，被告应当向原告支付已付房款0.1%的违约金225元，超出部分本院不予支持。根据原、被告双方在《合同补充协议》中约定，如被告未按期交房，原告同意合同继续履行，但双方就合同的履行日期未作明确约定，履行时间应以被告的实际交房日期而确定，原告主张被告承担延期交房违约责任的的诉讼时效应从被告实际交房日期的次日起计算，被告于2013年4月11日交付房屋，迟延履行时间到2013年4月11日确定，原告自此两年内应向被告主张权利，被告关于时效的抗辩理由依法不能成立，本院不予支持。被告辩称因市政管网配套设施的迟滞致使未能如期交房的意见，因其无相关证据加以证明，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司于本判决生效之日起十五日内向原告李占文支付违约金225元。
二、驳回原告李占文的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取25元（原告已预交），由被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
代理审判员 云 洋
二〇一五年六月三日
书 记 员 卜吉娜