上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第3192号
上诉人（原审原告）王红伟，男，1966年4月3日出生，汉族，住浙江省东阳市。
委托代理人胡关荣，上海市秋实律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海进福房地产开发有限公司，住所地上海市。
法定代表人叶福明，董事长。
委托代理人虞音，上海市申达律师事务所律师。
上诉人王红伟、上诉人上海进福房地产开发有限公司（以下简称“进福公司”）因商品房预售合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第1333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月11日公开开庭审理了本案。上诉人王红伟及其委托代理人胡关荣、上诉人进福公司的委托代理人虞音到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年7月23日，王红伟与进福公司签订《上海市商品房预售合同》，约定进福公司将位于赵巷镇赵华路89弄《上海进福景苑》20号房屋（以下简称“系争房屋”）出售给王红伟，总房款暂定为人民币（以下币种均为人民币）8，219，420元；进福公司应在2010年6月30日前将房屋交付给王红伟，除不可抗力外；在进福公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内由双方签署房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件，双方在签署房屋交接书之日起30日内依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）；“补充条款”约定进福公司应在取得大产证后30天内通知王红伟签署房屋交接书，王红伟应在进福公司通知载明的期限内及时签署房屋交接书，王红伟委托进福公司办理小产证的，需按照约定办理房屋交付手续，在签署房屋交接书时提供办理小产证的全部材料并付清相关税费及手续费，办妥代办手续，结清面积差价款，进福公司代为申办产权登记的期限自具备本条第1、2款约定的全部条件之日起算，若王红伟违反约定则小产证延期取得的责任及由此产生的相关损失由王红伟自行承担，与进福公司无关；因进福公司原因王红伟不能在进福公司取得大产证之日起180日内取得小产证的，每逾期一日进福公司按已收房价的万分之一向王红伟支付违约金，逾期超过一年的，王红伟有权解除合同；进福公司为王红伟按揭贷款承担保证责任的，若因王红伟原因（包括但不限于王红伟不及时签署房屋交接书、不及时办理小产证等）……进福公司向王红伟追偿部分包括但不限于进福公司基于保证责任而支付的费用，王红伟的违约金、赔偿金以及进福公司为保护其合法权益而支付的合理费用，如律师费、诉讼费等。
2010年11月4日，进福公司取得系争房屋的《住宅交付使用许可证》。2010年11月23日，进福公司取得系争房屋的大产证。2012年3月19日，王红伟与进福公司签署了房屋交接书。
王红伟发函进福公司，落款时间为2012年12月31日，内容为王红伟已经收到房屋交接书及房地产登记申请书等材料，但进福公司未提供盖章的委托书，要求进福公司在收到后3天内盖上法定代表人和单位章后寄给王红伟。进福公司回函，落款时间为2013年2月22日，内容为进福公司自2012年3月交付房屋后多次催促王红伟和进福公司一起办理小产证手续，但王红伟始终不予配合，王红伟提起诉讼之陈述事实与实际不符，要求王红伟安排时间与进福公司共同前往办理手续。进福公司又于2013年3月1日书面函告王红伟，要求王红伟在2013年3月6日上午到房产交易中心办理小产证。双方于2013年3月11日共同到房产交易中心办理小产证，进福公司提供了加盖进福公司公章及法定代表人章的委托书，委托代理权限包括办理所有权转移登记事宜及领取房地产权证等15项（房屋交接书的时间为2013年3月7日），2013年3月19日系争房屋核准登记至王红伟名下。
王红伟认为进福公司拖延办理小产证，向原审法院提起诉讼，要求进福公司支付逾期办理小产证的违约金（按总房价8，219，420元的每天万分之一计算，从2011年5月24日暂算到2013年1月10日）；赔偿为本案聘请律师支出的15，000元。审理中，王红伟明确小产证在2013年3月办出，违约金从2011年5月24日计算到2013年3月5日。
原审法院经审理后认为，王红伟与进福公司签订的预售合同合法有效，当事人应恪守合同约定履行各自义务。进福公司作为出售商品房的一方应将交易标的物交付买受方的王红伟，交付包括实物交付和权利交付。进福公司已经履行实物交付之义务，还应依约履行权利交付义务。商品房预售交易中的权利交付应为出卖方将交易房屋的权利转移登记至买受方。
根据预售合同约定，转移登记由王红伟、进福公司共同或者王红伟委托进福公司办理，但无论哪种办理方式，均需以交付房屋取得大产证且双方签署房屋交接书为前提。进福公司作为开发商，应清楚大产证取得时间，但对买受方的王红伟而言并不清楚大产证办理的具体时间。进福公司要求王红伟及时请求进福公司受托办理或者双方共同办理转移登记手续，显然依据不足。相反，进福公司在确定大产证办出后可以也应当及时告知王红伟可以办理小产证，但根据目前证据无法得出进福公司曾在王红伟要求办理过户手续之前曾通知王红伟可以办理小产证的判断。进福公司提出在双方签署房屋交接书后一直催促王红伟办理小产证，王红伟对此不予认可，进福公司未就此提供充分依据予以证实，对进福公司的该项主张不予采信。
进福公司坚持认为未在接到王红伟办理小产证的书面要求前给过王红伟办理小产证的材料，而查看王红伟提供的营业执照上的日期确实与王红伟陈述交接书签订后几天就给了部分办证材料的主张间存有矛盾，王红伟未就此作出充分解释，而王红伟提供的其他办证资料无法判断给付王红伟的时间，因此，对王红伟主张进福公司是在交房后几天给了王红伟办证资料的意见不予采信。但是王红伟已经书面通知进福公司要求办理产权过户手续，王红伟已尽应有的注意或审慎履行合同之义务，进福公司需就其迟延履行权利交付之义务承担违约责任。
根据合同约定，补充条款与正文条款约定不一致的以补充条款为准。因此，关于逾期办理小产证的违约责任条款以补充条款约定为依据。合同补充条款明确约定了因进福公司原因王红伟不能在取得大产证之日起180天内取得小产证的，王红伟据此要求进福公司承担逾期办证的违约责任，应予支持。王红伟主张的计算截止时间，与法无悖，可予确认。涉案房屋的大产证实际办出之日为2010年11月23日，计算180天后即为2011年5月23日，王红伟主张进福公司从2011年5月24日开始承担逾期办证的违约责任，予以确认。但从大产证办出之日后的180天开始到王红伟主张的截止时间内，有一段时间进福公司未履行实物交付和权利交付，即该段时间存在进福公司两项义务的迟延履行。该段时间内是否需要计算两笔违约金双方存在争议。
在预售商品房的买卖交易中，在买房人未进行验房收房时即要求买房人签订房屋交接书显然不符合常理，而房屋交接书是办理小产证必需的文件之一，进福公司迟延交房导致了双方迟延签订房屋交接书，因此，迟延办理小产证的原因亦有进福公司迟延交房之故。在这段迟延实物交付和权利交付重叠的期间内，王红伟要求计算两个违约金，依据不足，不予支持。签署房屋交接书时已超过了180天，因此，逾期办理小产证的违约金从2012年3月20日开始计算到2013年3月5日。王红伟主张的计算本金及标准，符合合同约定且未违反法律规定，予以确认。进福公司提出标准过高依据不足，不予采信。因此，进福公司需要支付的逾期办理小产证的违约金为288，501.64元。
合同对逾期办理小产证需要承担的责任予以明确，王红伟主张律师费并无合同约定，王红伟以参照适用对方当事人的条款为由主张该笔费用，依据不足，不予支持。原审法院据此判决：一、上海进福房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付王红伟逾期办理产证的违约金288，501.64元；二、王红伟要求上海进福房地产开发有限公司赔偿律师费15，000元的诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人王红伟不服，向本院提起上诉称：进福公司逾期交付系争房屋和逾期办理产证在时间上虽然有所重合，但双方签署的预售合同中并未约定只能追究一项违约责任。原审法院对于两项时间上相重叠的违约责任只取其一是错误的，故上诉请求撤销原审法院判决第一项，改判进福公司支付从2011年5月24日起至2012年3月20日止的违约金。
上诉人进福公司不服，向本院提起上诉称：进福公司没有违约。首先，办理产证的前提条件是签署房屋交接书，系争房屋的交付是在大产证取得180天之后，故合同中约定的大产证取得180天内办理小产证的条款是履行不能，并非进福公司违约。房屋交接书签订后，进福公司要求王红伟提交办理小产证的相关文件，但一直被王红伟拒绝。原审法院判决有误，故上诉请求撤销原审法院判决，改判驳回王红伟在原审中的诉讼请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，双方约定进福公司于2010年6月30日前将房屋交付给王红伟，除不可抗力外。进福公司如未在上述期限内将房屋交付给王红伟，应当向王红伟支付违约金，违约金按已支付的房价款日万分之五计算，违约金自2010年6月30日之第二天起算至实际交付之日止。
对于系争房屋小产证的办理，双方约定：在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。王红伟委托进福公司办理小产证的，需按照本合同约定办理房屋交付手续，在签署房屋交接书时提供办理小产证的全部材料，并付清相关税费及手续费，办妥委托代办手续，结清面积差价款。进福公司代为申办产权登记的期限自具备本条第1、2款约定的全部条件之日起算。若王红伟违反本条第1、2款约定，则小产证延期取得的责任及由此而产生的相关损失由王红伟自行承担，与进福公司无关。由于进福公司原因，王红伟不能在取得大产证之日起180天内取得小产证的，每逾期一日，进福公司按已收房价款万分之一向王红伟支付违约金。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方预售合同约定进福公司在迟延交付房屋和迟延办理小产证时应分别承担相应的违约责任，此约定为当事人的真实意思表示，应为合法有效。虽然迟延交付房屋是未能按约办理小产证的原因之一，但并不能据此免除进福公司在迟延交房期间应承担的逾期办理小产证之违约责任，原审法院认定逾期办理小产证的违约金从2012年3月20日起算不当，本院予以纠正。
系争房屋于2012年3月20日起可以申领小产证。按照双方约定，办理小产证应由双方共同办理或者王红伟委托进福公司办理。如王红伟委托进福公司办理小产证的，需在签署房屋交接书时提供办理小产证的全部材料，并付清相关税费及手续费，办妥委托代办手续，结清面积差价款。但在2012年3月19日签署《房屋交接书》时，王红伟未能按约将委托开发商办理小产证的资料等交付进福公司，由此导致迟延办理小产证的违约责任应由王红伟承担。原审法院判决由进福公司承担不当，本院予以纠正。
纵观本案，进福公司逾期交付系争房屋是本案纠纷产生的起因，而王红伟在可以办理小产证后未按约履行也是系争房屋未能及时办出小产证的原因之一。原审法院计算违约金的起止时间虽有所不当，但其判决的违约金数额尚属合理，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13，880.30元，由王红伟负担5，023.40元、上海进福房地产开发有限公司负担8，856.90元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 王 伟
代理审判员 陈家旭
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……