广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤02民终1612号
上诉人（原审被告）：秦佩芳，女，1967年1月4日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。
委托诉讼代理人：付纯庚，广东天行健律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈德坚，广东天行健律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗钧，男，1979年2月7日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。
被上诉人（原审被告）：韶关市卓越房地产开发有限公司。住所地：广东省韶关市武江区沐阳东路**号。
法定代表人：周代新。
上诉人秦佩芳因与被上诉人罗钧、韶关市卓越房地产开发有限公司（以下简称卓越公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服武江区人民法院(2017)粤0203民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人秦佩芳的委托诉讼代理人付纯庚、陈德坚、被上诉人罗钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
秦佩芳上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项。2、本案一、二审诉讼费用由罗钧、卓越公司负担。事实与理由：一、秦佩芳与卓越公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，依法应受法律保护。秦佩芳与卓越公司达成以房抵债协议，约定卓越公司将涉案商铺以每平方米19167.63元，合计733928元的价格抵偿给秦佩芳，双方于2014年11月6日签订了《商品房买卖合同》，并依法办理了网签手续，此系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，秦佩芳以房抵债方式取得的房屋依法应受法律保护。二、罗钧与卓越公司签订的《商品房买卖合同》无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(五）项的规定，权属有争议的，不得转让。《商品房销售管理办法》第十条规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。卓越公司明知涉案商铺已抵债给秦佩芳，并已依法办理了网签手续，却仍将涉案商铺再转让给罗钧，违反了法律的强制性规定，依法应认定为无效。罗钧和卓越公司明知涉案商铺已网签给秦佩芳，仍恶意串通签订《商品房买卖合同》，将涉案商铺再转让给罗钧，损害了秦佩芳的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，依法应认定为无效合同。一审法院认为，办理网签手续是国家对不动产交易的一种行政管理方式，不产生登记请求权的物权效力。秦佩芳认为，国家设立办理房地产网签制度，其目的是防止和避免房地产开发商一房两卖，卓越公司的行为正是一房两卖。一审法院认定卓越公司与罗钧签订的《商品房买卖合同》合法有效，是支持和怂恿开发商一房两卖的行为，明显不符合国家法律规定，一审判决明显适用法律不当。三、罗钧并非本案善意第三人。罗钧明知涉案商铺已抵债给了秦佩芳，并己办理了网签手续，仍以明显低于市场价的每平方米11000元的价格向卓越公司购买涉案商铺，其不是善意第三人，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，依法不能取得房屋所有权。一审法院判令卓越公司将涉案商铺所有权转移登记至罗钧名下，明显不当。
罗钧辩称，与涉案商铺相邻的商铺被以每平方米12000元的价格售与他人，且是以分期付款的方式支付购房款，证实罗钧不存在以低于市场价的价格购得涉案商铺。另外，卓越公司因涉嫌经济诈骗被公安机关调查，罗钧因此被要求协助调查时才知晓卓越公司与秦佩芳之间存在复杂的经济往来，本案不存在罗钧与卓越公司恶意串通购买涉案商铺的事实。
卓越公司经本院合法传唤未参加二审询问，也未提交书面答辩意见。
罗钧向一审法院起诉请求：1、判令卓越公司、秦佩芳履行卓越公司在2016年3月29日签订的《卓越雅苑住宅认购书》约定，与罗钧签订正式的《商品房买卖合同》，将韶关市武江区沐阳东路12号卓越雅苑5幢06号商铺不动产权证办理到罗钧名下。2、本案诉讼费用由卓越公司、秦佩芳负担。
一审法院认定事实:卓越公司与秦佩芳于2014年11月6日签订《商品房买卖合同》，约定由秦佩芳购买卓越公司开发的位于武江区沐阳东路12号卓越雅苑商住小区第5幢1层06号商铺。该商铺的建筑面积为38.96平方米（其中套内建筑面积38.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0.67平方米），以套内建筑面积按每平方米19167.63元的方式计价，房屋总价款为733928元。对于付款方式及期限，双方约定为：“买受人于2014年11月6日签订本合同《广东省商品房买卖合同》时一次性付清购房款人民币733928元，买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为韶关市区农村信用合作联社北江信用社，专用账户为80×××89，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据”。双方约定的房屋交付期限为2015年7月28日前，且对于交接，双方约定为：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单”。合同第二十四条还约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向韶关市房地产交易登记所申请登记备案”。上述《商品房买卖合同》签订后，秦佩芳因与卓越公司存在借贷关系，并未实际支付购房款，而是以房款充抵对卓越公司享有的债权。后卓越公司仍出具了收款收据给秦佩芳收执，双方亦向房产登记机关办理了网签手续，但未办理房屋所有权转移的预告登记，也未向房产登记机关申请房屋所有权转移登记。办完网签手续后，秦佩芳自称与卓越公司有口头委托协议，委托卓越公司按同等价格出售涉案商铺。2016年3月29日，卓越公司将该商铺出售给罗钧，并签订了《卓越雅苑住宅认购书》，约定房屋总价款为428560元，按建筑面积计算，成交后单价为人民币11000元/平方米，采用一次性付款方式。在付清房款的同时，双方签署了《商品房买卖合同》（含附件、补充合同）及《前期物业服务合同》、《临时管理规约》。认购书签订后，罗钧于同日以转账的方式一次性支付购房款428560元给卓越公司，卓越公司亦出具了收据给罗钧收执。因卓越公司、秦佩芳已就涉案商铺办理了网签手续，罗钧一直无法与卓越公司签订正式的《商品房买卖合同》。付清房款后，卓越公司将商铺交付给了罗钧，罗钧对商铺进行了装修使用。之后，罗钧因向工商部门申请办理营业执照需要《商品房买卖合同》，遂与卓越公司签订了一份补充性的且未在房产登记机关备案的《商品房买卖合同》，签订时间为2016年3月28日。对于该合同的签订时间，罗钧解释为笔误，实际时间是在3月29日之后。罗钧用该合同向工商部门申请办理了营业执照，营业执照载明：企业名称为武江区钧创图文广告经营部，经营者是罗钧，经营场所为韶关市武江区沐阳东路12号卓越雅苑5幢1层06号，注册日期是2016年11月11日。因罗钧在经营过程中一直无法办理涉案商铺权属的相关手续，遂起诉至法院。
另查明，涉案商铺至一审庭审时权属人仍是卓越公司。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷之诉，卓越公司与秦佩芳于2014年11月6日签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同，而罗钧与卓越公司于2016年3月29日签订的《卓越雅苑住宅认购书》及之后签订的补充性《商品房买卖合同》，虽然不是正式的《商品房买卖合同》，但罗钧已向卓越公司付清房款，卓越公司亦将涉案商铺交付罗钧使用至今，双方已经形成了房屋买卖合同关系。罗钧起诉要求卓越公司、秦佩芳与其签订正式的《商品房买卖合同》，并将涉案商铺不动产权证办理到自己名下，而秦佩芳亦主张涉案商铺由其所有。故本案争议的焦点为：罗钧与卓越公司形成的房屋买卖合同关系和秦佩芳与卓越公司签订的《商品房买卖合同》，在买受人均要求实际履行合同的情况下，谁应当优先得到履行。对此，该院分析认定如下：
本案中，虽然卓越公司与秦佩芳在签订《商品房买卖合同》后办理了网签手续，但这只是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，不产生登记请求权的物权效力。关于涉案商铺的交付问题，卓越公司与秦佩芳签订的《商品房买卖合同》约定的交付期限为2015年7月28日，虽然秦佩芳辩称涉案商铺已经按期交付，但未提交任何交付的证据，且在笔录中自述没有任何交付手续，这显然不符合《商品房买卖合同》第十一条关于交接的约定，因此，该院认定卓越公司并未将涉案商铺实际交付给秦佩芳。而罗钧与卓越公司签订的《卓越雅苑住宅认购书》虽然未约定交付期限，但卓越公司将涉案商铺交付给了罗钧使用，且罗钧已对商铺进行了装修，并作为经营场所，经营武江区钧创图文广告经营部，参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。罗钧对涉案商铺的占有行为就是在公示其对于商铺的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。在罗钧与秦佩芳均未办理房屋所有权转移登记，也未办理预告登记的情况下，基于罗钧已就涉案商铺付清购房款且已经取得卓越公司交付并实际占有使用的事实，该院认定罗均与卓越公司形成的房屋买卖合同关系应当优先于秦佩芳与卓越公司签订的《商品房买卖合同》得到履行。故罗钧主张卓越公司将涉案商铺不动产权证办理到罗钧名下的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。至于罗钧要求卓越公司与其签订正式的《商品房买卖合同》的诉讼请求，合同的签订应当遵循自愿原则，不能违背当事人的意思自治，且该院也已认定双方已经形成房屋买卖合同关系，故对罗钧的该项请求，该院不予支持。
关于罗钧主张秦佩芳也应协助其签订正式的《商品房买卖合同》，并将涉案商铺不动产权证办理到罗钧名下的诉讼请求。罗钧起诉称涉案商铺是卓越公司向秦佩芳借款500万元，卓越公司、秦佩芳通过网签形式将卓越公司预售的房屋网签给秦佩芳，为上述借款担保，秦佩芳再出具委托书给卓越公司代售，所得款项由卓越公司给回秦佩芳作为还款，卓越公司向罗钧出示了秦佩芳的委托书，并复印一份给罗钧收执，罗钧在与卓越公司签订认购书时，卓越公司取得了秦佩芳的授权，现罗钧依约支付了房款，卓越公司未支付房款给秦佩芳是卓越公司、秦佩芳之间的委托法律关系，与罗钧无关。针对上述陈述，罗钧只是提交了一份委托书复印件，没有其他证据予以证实，且秦佩芳虽承认与卓越公司有口头委托协议，但否认出具了委托书给卓越公司，故对于罗钧的陈述，该院不予采信。因罗钧与秦佩芳并不存在房屋买卖合同关系，罗钧该项主张依据不足，该院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，于2017年6月6日作出(2017)粤0203民初81号民事判决：一、韶关市卓越房地产开发有限公司应于判决生效后30天内协助罗钧将位于韶关市武江区沐阳东路12号卓越雅苑商住小区第5幢1层06号商铺的所有权转移登记至罗钧名下。二、驳回罗钧的其他诉讼请求。案件受理费7728元，财产保全费2662.8元，合计10390.8元，由韶关市卓越房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，罗钧提供了2017年7月3日开具的《广东增值税普通发票》，拟证明罗钧是真实且善意的购买了涉案商铺，其是商铺的实际使用人。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于罗钧提供的上述证据，秦佩芳认为发票的开票日期是在本案立案之后，与常理不符，无法证实罗钧的主张，且罗钧购买涉案商铺的价格明显低于市场价格，罗钧与卓越公司存在恶意串通，损害秦佩芳利益的行为。对于罗钧提供证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院另查明：根据一审庭审笔录的记载，卓越公司称罗钧之所以能以每平方米11000元的价格购买涉案商铺，是因其是一次性付清购房款，卓越公司因此给予了优惠价格。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院仅对秦佩芳上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议的焦点是：罗钧、秦佩芳、卓越公司就涉案商铺所签订的两份《商品房买卖合同》，谁应优先得到履行。
秦佩芳与卓越公司于2014年11月6日就涉案商铺签订了《商品房买卖合同》，之后卓越公司应秦佩芳的委托出售涉案商铺，并与罗钧就涉案商铺签订了《卓越雅苑住宅认购书》、《商品房买卖合同》。秦佩芳上诉称罗钧并非本案善意第三人，其以明显低于市场价的价格购买了涉案商铺。而根据卓越公司的陈述，罗钧之所以能以每平方米11000元的价格购买商铺是因其是一次性付款而给予的优惠措施。另外，无论罗钧在购买商铺时是否已知商铺已销售他人的事实，但在秦佩芳自认其委托卓越公司再次出售涉案商铺的情况下，罗钧购买涉案商铺的行为，并未违反法律、行政法规的强制性规定以及公平、诚实信用原则。因此，秦佩芳上诉称罗钧并非本案善意第三人，罗钧与卓越公司签订的《卓越雅苑住宅认购书》、《商品房买卖合同》无效的理由不成立，本院不予支持。
本案秦佩芳、罗钧均要求继续履行各自签订的房屋买卖合同。而根据审理查明的事实，罗钧与卓越公司签订房屋买卖合同后，已一次性付清购房款，卓越公司亦将涉案商铺交付罗钧使用至今；涉案商铺到目前为止仍未办理所有权转移登记或所有权转移预告登记手续。在此情况下，为维护交易稳定，保护合法占有人的民事权益，本案应优先履行罗钧与卓越公司签订的房屋买卖合同.一审法院据此判令卓越公司协助将涉案商铺转移登记至罗钧名下得当，本院予以维持。
至于秦佩芳主张涉案商铺出售价格过低的问题，此属于秦佩芳与卓越公司之间就委托出售房屋而产生的纠纷，与罗钧无关，也并不影响罗钧与卓越公司签订的房屋买卖合同效力，不属本案审理范围，双方可另循途径解决。
综上所述，秦佩芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7728元，由秦佩芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 斌
审判员 神玉嫦
审判员 李 罡
二〇一七年十二月十三日
书记员 江伟炜