重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第01750号
上诉人（原审被告）易宗成。
委托代理人郭兴梅。
被上诉人（原审原告）重庆金麟物业管理有限公司。
法定代表人余相伦，重庆金麟物业管理有限公司董事长。
委托代理人钟洪波。
委托代理人杨敏。
上诉人易宗成与被上诉人重庆金麟物业管理有限公司（以下简称金麟公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年12月12日作出（2014）沙法民初字第09616号民事判决，上诉人易宗成对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月9日对本案进行了询问。上诉人易宗成及其委托代理人郭兴梅，被上诉人金麟公司的委托代理人钟洪波、杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金麟公司在一审中诉称，易宗成入住重庆市沙坪坝区XXXX小区X栋XX-
X号房屋，建筑面积75.11平方米。易宗成与金麟公司签订了《前期物业管理服务协议》。合同签订后，金麟公司按照合同约定条款，为小区业主提供服务，但易宗成自2012年10月起至今未交纳物业管理费及公共能耗费。金麟公司多次电话和上门催交，易宗成仍置之不理，继续恶意拖欠物业管理费及相关费用。金麟公司要求易宗成：1、支付2012年10月1日至2014年10月31日期间的物管费2065.5元（每月82.62元），公共能耗费213.46元，合计2278.96元。2、支付滞纳金，即以易宗成每月拖欠的物管费为本金，按每日千分之三，从2012年10月1日起计算至交纳之日止。
易宗成在一审中辩称，重庆市沙坪坝区XXXX小区X栋XX-
X号房屋系安置给易宗成的拆迁安置房屋，现尚未取得房地产权证。易宗成不清楚小区业主委员会是否成立、金麟公司和建设单位是否签订有前期物业服务合同、小区物业服务公司是否是金麟公司。2011年12月2日易宗成接房时，金麟公司逼迫易宗成不签合同就拿不到房屋钥匙，还不准看房。易宗成迫于无奈与金麟公司签订了合同，但签订的是什么合同易宗成并不知道。金麟公司的收费标准没有相关依据，易宗成与其签订的合同无效，易宗成对金麟公司主张的物业服务费标准亦不予认可。金麟公司曾在小区张贴发改委物业服务费文件，发改委确定的收费标准远远低于金麟公司主张的标准，且金麟公司未达到发改委要求的条件，物业服务费应下浮30%收取。金麟公司交给易宗成的房屋，本身规划设计的是26层，结果却修建为27层，又未进行分户验收，所以易宗成至今尚未入住。易宗成不同意支付物业服务费，也不同意支付滞纳金。此外，易宗成房屋存在质量问题，易宗成要求金麟公司为其解决好此问题后才能入住。易宗成有病，经济困难，加之房屋空置，即使要交纳物业服务费，也只同意交纳50%。
一审法院经审理查明，金麟公司为二级资质物业服务企业。2010年12月6日，重庆市沙坪坝区发展和改革委员会向金麟公司发出沙发改（2010）575号文件《沙坪坝区发展和改革委员会关于确定“XXXX”物业服务收费标准（试行）的通知》，载明：XXXX符合高层住宅二级收费标准，其中高层住宅物业服务费每月每平方米（建筑面积）0.37元，日常维修养护费每月每平方米（建筑面积）0.20元。有效时限：自2010年12月6日起至设备设施等相关条件达到申报条件（按相关规定通过验收），并经价格主管部门审定的正式文件生效之日止。
2009年9月25日，金麟公司与重庆市沙坪坝区天星桥花生堡XXX号XXXX小区建设单位重庆市沙坪坝区房地产开发总公司以及重庆奇峰物业（集团）有限公司签订《XXXX（危旧房拆迁安置房）前期物业服务合同》一份，约定甲方（重庆市沙坪坝区房地产开发总公司、重庆奇峰物业（集团）有限公司）选聘乙方（金麟公司）对XXXX（危旧房拆迁安置房）实施前期物业管理服务。物业服务收费为包干制，住宅物业服务费用标准为1.10元／月·平方米（按建筑面积计算）。共用的专项设备运行的能源消耗，乙方应按重庆市物价局778号文件第六条向业主分摊计收。公共部位水电费、设施设备专用变压器产生的电损和力调费以及电梯运行电费单价随国家政策性调价增加的电费由全体业主据实分摊。物业管理服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在乙方收费通知书规定时间内履行交纳义务。合同期限三年，自2010年11月1日起至2013年10月31日止。合同到期，业主委员会未成立，甲、乙双方没有异议，则本合同继续有效。甲方、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。
2010年4月19日，易宗成与案外人重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司签订《城市房屋拆迁房屋安置协议》一份，其中约定，重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司拆除易宗成位于沙坪坝区磁器口凤嘴XX-
XX号房屋一套，过渡期24个月，除支付易宗成提前搬迁奖励费、特别奖励费、搬家费等费用外，另安置易宗成沙坪坝区XXXX小区X-XX-X号住宅房屋一套。
2011年12月2日，案外人重庆富源新农村建设投资有限公司向金麟公司出具《“XXXX”业主钥匙交接通知书》一份，载明：“易宗成系“XXXX”小区X栋第XX楼X号（协议选房号为X—XX-X）业主，该用户建筑面积75.11平方米。经查，该户应交费用已交清，现在我公司办理完手续，具备接房资格，请予办理接房及钥匙交接相关手续”。
同日，易宗成办理了接房手续，并与金麟公司签订《前期物业服务协议》一份，约定：甲方（金麟公司）为乙方（易宗成）提供物业服务，乙方所购房屋座落为X-
XX楼X号，乙方交纳物业管理服务费用时间为开发公司合同约定接房之日起计算，物业管理费的收费标准根据乙方所购房屋的建筑面积，住宅按1.10元／平方米·月标准计收（含电梯费）。已出售的房屋自交房之日起交纳物业服务费，业主的空置房，经物管企业与业主双方认定水、电、气表起止均未走动的，业主应交纳50%的物业服务费，业主一旦装修再无空置房管理费，业主物业服务费按100%缴纳。乙方应于每月15日前交清当月应缴纳的各项费用。乙方不按本协议约定的收费标准和时间足额交纳物业服务费的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按3‰／日的标准收取滞纳金。无故不交纳物管费、水费、电费，拖欠费用3个月以上的，甲方有权停止对乙方的物业服务或向违约业主提起诉讼。
同日，易宗成还在金麟公司出具的《XXXX房屋验收书》、《防火责任书》、《XXXX装修管理规定》、《业主文件资料签收表》等文书上签字。其中《业主文件资料签收表》中载明易宗成除签收装修钥匙等物品外，还签收了《临时管理规约》、《前期服务协议》、《业主手册》、《装修管理规定》等文书；《XXXX装修管理规定》中载明装修单位须向管理处交纳装修保证金，住宅标准为2000元／户。装修完毕，业主和施工单位负责人共同向管理处提出验收察看要求，管理处安排相关人员到现场察看。若验收不合格，业主和施工方应在规定时间内整改，再行复验，直至合格。装修验收合格后，业主入住三个月无明显质量问题，管理处将退还装修保证金。
2012年2月2日，易宗成向金麟公司提交《装修申请表》、《装修承诺书》，申请对涉案房屋进行装修，并向金麟公司交纳装修保证金2000元。金麟公司向其出具了收据。
2012年5月30日，金麟公司出具《装修验收表》一份，其中载明：业主姓名：易宗成，房号X-
XX-X，第一次验收时间：2012年5月30日，装修单位：自装，装修负责人：易宗成。一次验收内容：1、大阳台、防盗门无改动，2、厨厕无渗漏，如有渗漏，均由业主自行负责，3、厨厕立排水管包起部分，如需维修，拆装均由业主自行负责。易宗成在业主签字处署名。2012年9月10日，金麟公司对易宗成房屋第二次验收合格。金麟公司扣除了截止2012年9月的物业服务费后，将装修保证金余额退还了易宗成。易宗成在装修保证金收据背面签字，并将收据返还给金麟公司。
易宗成至今未取得“XXXX”小区X栋第XX楼X号住宅房屋房地产权证。易宗成从2012年6月1日起至今未交纳物业服务费及公共能耗费。
2014年8月1日、10月31日，金麟公司两次在易宗成房屋房门上张贴《缴费通知单》催交物业服务费及公共能耗费。
一审另查明，2014年9月1日，重庆市沙坪坝区覃家岗街道梨园社区居民委员会出具《未成立业主委员会情况说明》一份，载明：“XXXX小区位于重庆市沙坪坝区XX路XXX号，该项目总建筑面积3.47万平方米，是由高层电梯楼宇组成的住宅小区，小区共有住户416户。于2011年11月业主开始入住，至今业主已入住3年。依据《物业管理条例》和《重庆市物业管理业主大会规程》的相关规定，已向社区提交成立首届业主委员会的相关资料，目前正在筹备中，尚未正式成立业主委员会”。次日，重庆市沙坪坝区覃家岗街道XX社区居民委员会又出具《证明》一份，载明：“原重庆市沙坪坝区天星桥岩口花生堡社XXX号现为覃家岗街道梨园社区XXXX小区（XX路XXX号附X号、附X号）”。2014年12月10日，重庆市沙坪坝区覃家岗街道梨园社区居民委员会出具《证明》一份，证明金麟公司除在《XXXX（危旧房拆迁安置房）前期物业服务合同》期间为小区提供物业服务外，合同到期后继续提供物业服务至今。2014年12月10日，重庆市沙坪坝区覃家岗街道梨园社区居民委员会再次出具《证明》一份，载明：“XXXX小区前期物业服务合同，合同时间：2010年11月1日至2013年10月31日止，合同已到期，该小区现未成立业主委员会，该小区从交房起至今一直是重庆金麟物业管理有限公司负责为全体业主物业服务”。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。金麟公司与XXXX小区建设单位重庆市沙坪坝区房地产开发总公司以及重庆奇峰物业（集团）有限公司签订的《XXXX（危旧房拆迁安置房）前期物业服务合同》，以及金麟公司与易宗成签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，属有效合同，对业主具有约束力。双方当事人均应当遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自己的义务。前期物业服务合同期间届满后，XXXX小区未成立业主委员会，金麟公司继续为该小区提供物业服务，易宗成继续接受服务，双方形成事实物业服务合同关系，易宗成仍应参照之前合同约定支付物业服务费。易宗成主张其房屋存在质量问题，金麟公司收费没有依据，以及因易宗成经济困难应当不交或少交物业服务费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。易宗成主张系受胁迫与金麟公司订立物业服务协议，未举示证据证明，一审法院对易宗成的此一主张亦不予采信。发改委文件并非金麟公司与易宗成对物业服务的约定，易宗成要求按照发改委文件标准收取物业服务费，不符合法律规定，一审法院不予支持。
关于易宗成主张因其房屋空置，只应交纳50%的物业服务费的问题。一审法院认为，金麟公司举示的《装修申请表》、《装修验收表》、《XXXX房屋验收书》、收据等书证以及金麟公司、易宗成关于退装修保证金的事实，能够证明易宗成在2012年2月2日申请对涉案房屋进行装修，并于2012年5月30日完成了对涉案房屋装修的事实。根据《前期物业服务协议》的约定，易宗成一旦装修，物业服务费即应按100%交纳。易宗成关于其房屋空置，只应交纳50%物业服务费的主张，与事实不符，一审法院不予采信。
金麟公司要求易宗成全额支付2012年10月1日至2014年10月31日的物业服务费，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。易宗成的房屋建筑面积为75.11平方米，依照前期物业服务合同的约定，每月应交纳物业服务费为82.62元（1.10元／月·平方米×75.11平方米）。则易宗成应支付金麟公司2012年10月1日至2014年10月31日期间25个月共计2065.5元。
按照前期物业服务协议约定，易宗成应当在每月前15日内履行交纳当月物业服务费用。逾期未交纳的，按应交费用每日千分之三的标准向金麟公司支付滞纳金。双方当事人约定的滞纳金实为违约金。易宗成拖欠物业服务费，应当按约从应支付物业服务费的当月16日起，以每月拖欠的物业服务费为基数计付违约金。金麟公司要求违约金计付至付清之日止，符合法律规定，一审法院予以支持。
金麟公司要求易宗成支付2012年10月1日至2014年10月31日期间的公共能耗费，未举示证据证明，一审法院对金麟公司的此项诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、限易宗成于本判决发生法律效力后立即给付重庆金麟物业管理有限公司2012年10月1日至2014年10月31日期间物业服务费共计2065.5元。二、易宗成于本判决发生法律效力后立即给付重庆金麟物业管理有限公司违约金，该违约金以易宗成2012年10月1日至2014年10月31日期间每月欠付的物业服务费为本金，从应支付物业服务费的当月16日起至付清之日止，按每日千分之三计付违约金。三、驳回重庆金麟物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元（金麟公司已预交25元），减半交纳25元，由易宗成负担。此款限易宗成于本判决发生法律效力后立即给付重庆金麟物业管理有限公司。
易宗成不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销重庆市沙坪坝区人民法院作出的（2014）沙法民初字第09616号民事判决，查清事实后依法改判或发回重审。事实和理由：涉案房屋系超高一层违建的经济适用房，涉案房屋不属于上诉人所有，上诉人没有涉案房屋的所有权证，因此上诉人不是适格被告。且上诉人并未入住涉案房屋，因此更无交纳物业服务费的法定义务。
金麟公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
二审审理中，上诉人易宗成向本院举示了建设工程规划许可证、建设工程竣工验收意见书、建设工程竣工规划核实确认书、低保证明各一份，拟证明涉案房屋超高违建一层，规划应建26层，实际建成27层，存在严重安全隐患，上诉人一直未在涉案房屋内居住，且上诉人系低保户，经济十分困难，无法负担物管费。被上诉人对这些证据的真实性予以认可，但认为涉案房屋并不存在超高违建的情况，该房屋的相关手续已经办理完毕，且上诉人陈述超高的27层也已办理了房产证。另外，物管费的缴纳与房屋是否违建超高无关，上诉人称未在该房居住也不属实。
二审审理中，被上诉人金麟公司向本院举示了房屋产权证复印件一份，拟证明涉案房屋的产权人是易宗成，且房屋是通过国家验收审批的，不存在上诉人所述的违建一说。上诉人认为该证据为复印件，其真实性无法确认。
对上诉人与被上诉人提交的证据，本院认为不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审程序中的新的证据，本院不予采信。
二审审理中，被上诉人重庆金麟物业管理有限公司向本院提交了申请，在该申请中被上诉人表示由于易宗成是低保户，考虑其家庭困难，被上诉人愿意在一审判决的物管费总额基础上减免100元。
本院查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，上诉人易宗成与被上诉人金麟公司已签订《前期物业服务协议》，被上诉人按照该协议提供了相应的物业服务，上诉人也应按照协议约定支付物业服务费。虽约定的服务期限已经届满，但金麟公司继续为该小区提供物业服务，易宗成继续接受服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，易宗成仍应参照之前的协议约定支付物业服务费。上诉人易宗成提出涉案房屋系超高违建房且房屋不属于上诉人所有的主张，因缺乏事实和法律依据，本院对其主张不予采纳。上诉人认为该房屋上诉人并未入住，但被上诉人一审举示的证据足以证明上诉人已对涉案房屋进行装修且装修已经完成的事实。根据《前期物业服务协议》的约定，易宗成一旦装修，物业服务费即应按100%交纳。因此，上诉人的上诉理由均不成立。但一审判决的违约金标准过高，应当适当调低，本院酌情将违约金标准调整为按每日万分之四计算。另外，被上诉人在二审审理中自愿对上诉人应交纳的物管费总额减免100元，本院予以确认，故上诉人应交纳的物管费总额为1965.5元（一审判决物管费总额2065.5元减去100元）。因二审审理中出现新的事实，故本院对一审判决予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2014）沙法民初字第09616号民事判决。
二、易宗成于本判决生效后立即给付重庆金麟物业管理有限公司2012年10月1日至2014年10月31日期间的物业服务费共计1965.5元。
三、易宗成于本判决生效后立即给付重庆金麟物业管理有限公司违约金（该违约金以易宗成2012年10月1日至2014年10月31日期间每月欠付的物业服务费为本金，从应支付物业服务费的当月16日起至付清之日止，按每日万分之四计算）
四、驳回重庆金麟物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，减半交纳25元，由易宗成负担。二审案件受理费50元，由重庆金麟物业管理有限公司负担（限重庆金麟物业管理有限公司于本判决生效后立即交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏芳
代理审判员 倪旻
代理审判员 李娅
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 韩微