北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终3214号
上诉人（原审原告）：宋耀武，男，1977年11月16日出生。
上诉人（原审被告）：李金明，男，1938年10月21日出生。
委托诉讼代理人：李光庆（李金明之女婿），住北京市东城区。
委托诉讼代理人：胡蕾，北京市中州律师事务所律师。
原审第三人：田宝兰，女，1937年3月23日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李光庆（田宝兰之女婿），住北京市东城区。
委托诉讼代理人：胡蕾，北京市中州律师事务所律师。
原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：徐俊杰，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人宋耀武因与上诉人李金明及原审第三人田宝兰、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第8274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理”之规定，本合议庭进行了阅卷、调查和询问当事人,决定不开庭审理本案,径行作出判决。本案现已审理终结。
宋耀武上诉请求：1、撤销一审判决第五项，改判李金明向宋耀武支付逾期交房违约金（自2012年11月14日起至李金明实际交付房屋之日止，每日按照房屋总价款万分之五计算）；2、一审、二审诉讼费用由李金明承担。事实和理由：宋耀武与李金明签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《装修款补充协议》，是双方当事人真实意思表示，合法有效。上述合同对办理完毕产权转移登记的最后期限及延期交付房屋的违约责任有明确约定，宋耀武要求李金明依照约定承担逾期交房的违约金，于法有据，一审法院未予支持是错误的。
针对宋耀武的上诉，李金明辩称，李金明不同意宋耀武的上诉请求。《北京市存量房屋买卖合同》自始无效，不存在违约的问题。
针对宋耀武的上诉，田宝兰述称，田宝兰同意李金明的答辩意见。
针对宋耀武的上诉，我爱我家公司述称，我爱我家公司同意一审判决，不同意宋耀武的上诉请求。
李金明上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判确认《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、本案全部诉讼费用由宋耀武承担。事实和理由：1、第三人我爱我家公司未在《房屋买卖定金协议》上签字，而一审法院认定“我爱我家公司的工作人员作为经办人在定金协议上签字”，严重违背客观事实；2、一审法院认定田宝兰对整个房屋买卖行为“知情并且同意”，系事实认定错误；3、一审法院认定“不能依据李金明现在无民事行为能力而推论李金明在签订协议时也不具有相应的行为能力”，从而认定李金明签订的定金协议有效，系事实认定错误，实际上李金明出卖涉案房屋时为无民事行为能力人；4、《委托书》并非李金明出具，李金明从未签署过任何授权李建秋办理房屋买卖相关的授权性文件；5、一审法院混淆了《房屋买卖定金协议》与《北京市存量房屋买卖合同》的区别，《房屋买卖定金协议》不能代替正式的合同，双方在签订正式合同前均可以要求不履行合同，只是适用“定金罚则”的约束。
针对李金明的上诉，宋耀武辩称，李金明的上诉理由缺乏事实和法律依据，一审法院认定合同有效且判决李金明继续履行合同，于法有据。第一，我爱我家公司虽未在《房屋买卖定金协议》上加盖公司印章，但其工作人员作为经办人予以签字，该协议有效；第二，李金明和田宝兰一起到蓝岛大厦办理涉案房屋的上市手续、到西城区第二税务所办理缴税手续等事实，足以证明田宝兰对涉案房屋的买卖行为知晓且同意；第三，涉案房屋买卖合同的所有签约行为，已于2012年7月22日之前完成，李金明无任何证据证明其于2013年3月10日之前为无民事行为能力人；第四，李建秋持李金明身份证原件、产权证原件及授权委托书等材料与宋耀武签订《北京市存量房屋买卖合同》，足以构成表现代理，《委托书》是否为李金明所出具，不影响委托代理关系的确定。
针对李金明的上诉，田宝兰述称，田宝兰同意李金明的上诉请求。
针对李金明的上诉，我爱我家公司述称，我爱我家公司同意一审判决，不同意李金明的上诉请求。
宋耀武向一审法院起诉请求：1.判令李金明继续履行合同，办理北京市西城区×××号的产权过户手续及房屋交接手续；2.判令李金明支付逾期交房违约金，自2012年9月25日起至实际交付房屋之日止，每日按房屋总价款万分之五计算。
一审法院认定事实：北京市西城区×××号房屋（建筑面积69.3平方米）房屋所有权登记在李金明名下。2012年7月21日，宋耀武（购买方，乙方）与李金明（出售方，甲方）及第三人我爱我家公司（居间方，丙方）三方签订《房屋买卖定金协议》。该《房屋买卖定金协议》主要约定：由宋耀武购买涉案房屋，房屋价款为347.5万元。双方商定签订《房屋买卖定金协议》后1天内准备相关资料并到我爱我家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房买卖居间服务合同》，以便买卖交易的顺利进行。同日，宋耀武向李金明支付房屋定金4万元。宋耀武、李金明在《房屋买卖定金协议》上签字。我爱我家公司的工作人员作为经办人在《房屋买卖定金协议》上签字。2012年7月22日，李金明之女李建秋持李金明身份证原件、产权证原件及授权委托书等材料在我爱我家公司代李金明（作为出卖人，甲方）与宋耀武（作为买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同编号为×××。该《北京市存量房屋买卖合同》主要约定：宋耀武购买涉案房屋，房屋成交价格为140万元。该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的见附件一。对于权属转移登记，双方约定为自《北京市存量房屋买卖合同》签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方还就房价款问题另行签订《装修款补充协议》。该《装修款补充协议》主要约定：李金明出售给宋耀武的标的房屋合同价款为140万元，标的房屋的配套设施折价款为207.5万元，李金明净得房款为347.5万元。李金明在办理产权转移中不承担任何税费。签订合同当日，宋耀武支付李金明定金4万元，签订合同后5个工作日由宋耀武以现金转账方式支付李金明96万元，共计100万元作为首付款。剩余房款247.5万元于签订合同后两个月内由宋耀武自行支付给李金明。李金明在收到全部购房款后两个工作日内配合宋耀武办理产权转移手续，在办理完毕产权转移登记后50日内将房屋转交给宋耀武，并结清之前所有房屋内产生的费用。同时，双方约定《装修款补充协议》是《北京市存量房买卖合同》不可分割的组成部分。同日，双方还签订了《存量房交易结算资金自行划转声明》及与北京伟嘉安捷投资担保有限公司三方签订了《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》。合同签订后，李建秋向宋耀武提供了工商银行的借记卡，用于收取购房款。2012年7月26日，宋耀武向李建秋转账96万元，用途为首款。2012年9月19日，再次转账200万元，用途为购房款。2012年9月20日，第三次转账47.5万元。共计转款343.5万元。加上提前支付的定金4万元，宋耀武支付完毕全部购房款347.5万元。2012年7月30日，我爱我家公司向宋耀武出具《业务收据》，收取宋耀武交纳的中介费52125元。
2012年9月25日，我爱我家公司工作人员陪同李金明、田宝兰到蓝岛大厦办理了涉案房屋的上市手续，得到批准。下午，我爱我家工作人员办理了网签提交手续。9月28日，我爱我家公司工作人员、宋耀武及李金明、田宝兰到西城区第二税务所办理缴税手续时，发现田宝兰作为买受人在朝阳区存在其他网签记录，涉案房屋不能视为唯一住房，产权人需缴纳个人所得税。李金明、田宝兰不愿支付个人所得税，故到朝阳区房管局办理了该套房屋的网签撤销手续。网签注销申请中载明：本人欲出售西城区房产时发现在朝阳区有一错误网签，经核实该网签信息内容有误，本人申请将该网签撤销。田宝兰及李金明在网签注销申请中签字。此后，双方约定于2012年10月8日继续办理过户，后李金明开始推脱不予办理。2012年10月13日，李建秋电话告知宋耀武，李金明、田宝兰拒绝出售涉案房屋。2012年10月16日，北京伟嘉安捷投资担保有限公司向李金明发出《告知函》，要求李金明于2012年10月21日前配合办理过户手续，并告知其可能责任及不利后果。李建秋回复要求解除合同，宋耀武拒绝。2013年1月14日，李建秋将350万元购房款打回了宋耀武之前付款的账户上。
2013年1月5日，宋耀武诉至一审法院要求继续履行合同。2013年年初，田宝兰向一审法院申请宣告李金明为无民事行为能力人。2013年3月10日，李金明经法大法庭科学技术鉴定研究所鉴定评定为无民事行为能力。2013年4月18日，一审法院作出（2013）西民特字第322号民事判决书，宣告李金明为无民事行为能力人。
另查，一、一审庭审中，宋耀武出示《委托书》复印件一份。委托人签字为“李金明”，该委托书原件交与我爱我家公司，现丢失。二、鉴定问题：2015年5月11日，李金明申请鉴定“李金明于2012年7月1日至2013年4月为无行为能力人”。2015年6月26日鉴定单位致函一审法院，认为该项鉴定所需技术要求超出鉴定机构技术条件和鉴定能力，予以退案。2015年7月23日，一审法院电话联系鉴定单位，得知申请鉴定事项不明确，无法鉴定。一审法院告知李金明代理人鉴定情况及鉴定风险后，李金明于2015年8月19日变更鉴定事项，要求“对李金明2010年12月13日是否具有民事行为能力进行鉴定”。2016年3月16日，李金明代理人向一审法院撤回鉴定申请，表示在本案一审过程中不再提出进行行为能力鉴定的申请，但保留进行鉴定的权利。三、宋耀武已将全部购房款3475000元提存到法院，同意在李金明履行完毕过户义务后支付给李金明。四、依宋耀武提出的财产保全申请，一审法院于2016年11月29日对涉案房屋进行了查封，查封期限为三年。
上述事实，有三方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《房屋买卖定金协议》、定金收据、告知函复印件、电话录音、保障合同、明细单、对账单、贷款流程图、证人证言、（2013）西民特字第322号民事判决书等证据材料在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案争议焦点为宋耀武同李金明之间签订的房屋买卖合同是否有效；田宝兰是否应与李金明共同承担合同义务。
一、李金明同宋耀武签订了《房屋买卖定金协议》，明确约定了房屋座落、房屋总价款、房款支付方式、房屋过户时间、房屋交接时间等内容。从权利、义务约定来看，该定金协议已经具备了房屋买卖合同的基本内容。在签订《房屋买卖定金协议》的第二天，李建秋持李金明的身份证原件、产权证原件及授权委托书等材料到我爱我家公司代李金明与宋耀武签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》。上述文件对房屋买卖关系中的权利和义务的约定与《房屋买卖定金协议》相比没有实质改变，特别是对房款总额、付款方式、税费负担、过户时间等没有改变。因此，宋耀武与李金明之间的房屋买卖关系通过上述文件得到了进一步确认。
二、田宝兰与李金明为夫妻关系，涉案房屋为夫妻共同财产，各方当事人对此均无异议，一审法院予以认定。2012年7月21日，在涉案房屋内签订《房屋买卖定金协议》时，李金明、田宝兰均在场，田宝兰对协议的签订、协议内容及定金收取应当知情并且同意。结合当事人举证，田宝兰亲自参与了央产房上市、缴纳税费及撤销网签等多项与售房有关的事务，足以认定田宝兰对李金明出售涉案房屋的行为不仅知情、同意，还以实际行动配合履行。因此，李金明出售涉案房屋不构成无权处分。田宝兰未在《房屋买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议上签字不影响协议和合同的效力。田宝兰的行为构成了对房屋过户登记债务的加入。李金明和田宝兰虽主张李金明是在受欺骗和胁迫下签订的《房屋买卖定金协议》，且李金明签订协议时无民事行为能力，但未提交任何证据证明。李金明又于本案中撤回了行为能力鉴定申请，不能依据李金明现在无民事行为能力而推论李金明在签订协议时也不具有相应的行为能力。因此，李金明和田宝兰没有举证证明其抗辩意见，一审法院无法支持。需要说明的是，鉴于宋耀武、李金明缔约、履约的实际情况，基于田宝兰与李金明的夫妻关系，即使李金明在签订《房屋买卖定金协议》时不具有完全的民事行为能力，田宝兰也以第一顺序监护人的身份对李金明的签约行为进行了认可。
三、对李金明及田宝兰认为李建秋没有取得李金明和田宝兰授权的抗辩意见。一审法院认为，李金明、田宝兰否认授权李建秋签订合同，在授权委托书原件遗失的情况下，无法确定委托书真伪。但综合考虑李建秋签订合同时持有李金明的身份证原件、涉案房屋产权证原件，且李建秋代为收款后，李金明和田宝兰按合同约定办理央产房上市、缴纳税费及撤销网签等履行合同的手续的事实，可以认定李金明、田宝兰从始至终认可李建秋的代理行为，并实际履行《房屋买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》所确定的义务。故对李金明、田宝兰的该项抗辩意见，一审法院不予支持。综上所述，李金明与宋耀武所签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，宋耀武要求李金明协助办理产权过户手续的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。田宝兰作为涉案房屋共有权人，以实际行为构成对房屋过户登记债务的加入，有义务配合宋耀武及李金明履行《北京市存量房屋买卖合同》。对于宋耀武主张的要求李金明交付房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，因《装修款补充协议》约定“李金明在办理完毕产权转移登记后50天内将房屋转交给宋耀武”，李金明及田宝兰应按该约定履行交付房屋义务。又因《装修款补充协议》约定的房屋交付时间以办理完毕产权转移登记为前提，却未对办理完毕产权转移登记的最后期限进行约定，故无法认定延期交付房屋的违约责任。因此，对宋耀武要求李金明支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2016年11月判决：一、宋耀武与李金明签订的关于北京市西城区×××号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行；二、自判决生效之日起七日内，宋耀武将购房款3475000元支付给李金明；三、自判决生效之日起七日内，李金明、田宝兰协助宋耀武办理北京市西城区×××号房屋的产权过户手续；四、自北京市西城区×××号房屋过户至宋耀武名下后五十日内，李金明、田宝兰将上述房屋交付宋耀武。五、驳回宋耀武的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
李金明对一审法院“经审理查明”部分事实持有异议。李金明主张一审法院认定“宋耀武欺骗了李金明和田宝兰，李金明和田宝兰才收了定金并签了定金协议”是错误的，事实上田宝兰未收定金，亦未参与此事。本院经审查，该认定系田宝兰于2016年6月23日的庭审陈述，并非一审法院认定事实，故李金明的该项异议，不能成立。李金明主张我爱我家公司未参与《房屋买卖定金协议》的签订，亦未在该协议上签字。本案经审查，该《房屋买卖定金协议》有我爱我家公司工作人员作为经办人的签字，且李金明无其他证据证明该签字系事后补签，故李金明的该项异议，不能成立。李金明还主张李建秋与宋耀武签订《北京市存量房屋买卖合同》时，并未取得李金明的授权，《委托书》系李建秋在我爱我家公司予以代签，但未向本院提交充足的证据予以反证，故李金明的该项异议，本院不予支持。另，李金明主张其未要求我爱我家公司代为网签，但结合李金明、田宝兰与我爱我家公司工作人员去办理缴税手续，可以视为其对我爱我家公司代为网签行为的追认，故对李金明的该项异议，本院亦不予支持。
一审法院认定的事实有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《房屋买卖定金协议》、定金收据、告知函复印件、电话录音、保障合同、明细单、对账单、贷款流程图、证人证言、（2013）西民特字第322号民事判决书等证据材料在案佐证，本案予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依据合同的约定，享有相关合同权利，承担相应合同义务，不得随意变更或解除合同。综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本院二审的争议焦点为：1、李金明在签订《房屋买卖定金协议》时是否具有民事行为能力；2、李建秋的代理行为是否有效；3、李金明与宋耀武就涉案房屋签订的合同是否有效；4、李金明是否应向宋耀武支付逾期交房违约金。
对于李金明在签订《房屋买卖定金协议》时是否具有民事行为能力一节。依据本院查明的事实，法大法庭科学技术鉴定研究所于2013年3月10日出具法大[2013]医鉴字第62号鉴定意见，认定李金明为无民事行为能力人。双方在李金明认定为无民事行为能力人之前，即2012年7月21日签订《房屋买卖定金协议》。现李金明主张其于2010年开始出现精神问题，且病情日益严重，并向本院提交多份病例予以证明，但其提交的证据未达到足以证明李金明于签订《房屋买卖定金协议》时已经完全丧失民事行为能力的标准，故一审法院认为“不能依据李金明现在无民事行为能力而推论李金明在签订协议时也不具有相应的行为能力”，对李金明签订《房屋买卖定金协议》时已无民事行为能力之抗辩主张，不予采信，并无不当，本院予以维持。
对于李建秋的代理行为是否有效一节。李建秋与宋耀武签订合同时所持《委托书》原件已丢失，该《委托书》是否李金明签署现已无法确认。但是，即使李建秋与宋耀武签订《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》时，未取得李金明的授权，李金明和田宝兰在上述合同签订后履行部分合同义务的行为，亦足以认定李金明与田宝兰对李建秋的代理行为进行了追认，李建秋的上述代理行为有效。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，无权代理行为，经过被代理人的追认，被代理人应该承担民事责任。故一审法院认定李建秋的代理行为有效并判决双方当事人继续履行合同，并无不当，本院予以维持。
对于李金明与宋耀武就涉案房屋签订的合同是否有效一节。现李金明主张其之所以同意签订《房屋买卖定金协议》，系受到宋耀武和我爱我家公司的胁迫，但未向本院提交充足的证据予以证明，本院不予采信。李金明与宋耀武签订《房屋买卖定金协议》时，无论田宝兰是否在场，其后续参与办理涉案房屋的上市手续、办理缴税手续等行为，均足以证明其对涉案房屋买卖知情并同意，故李金明的行为不构成无权处分。田宝兰对涉案房屋的买卖并不知情，《房屋买卖定金协议》无效之抗辩主张，本院亦不予采信。综上，李金明与宋耀武签订的《房屋买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害第三人合法权益，系合法有效合同。基于上述论述，本院对李金明的上诉请求，予以驳回。
对于李金明是否应向宋耀武支付逾期交房违约金一节。虽然李金明与宋耀武在《装修款补充协议》第三条约定“李金明在收到全款后两个工作日内配合宋耀武办理产权转移手续”，并在第四条约定“李金明在办理完毕产权转移登记后50天内将房屋交付宋耀武”。但是，双方仅就李金明配合宋耀武办理产权转移手续的时间予以约定，并未明确约定产权转移手续办理完毕的日期，一审法院以“无法认定延期交付房屋的违约责任”为由，驳回宋耀武关于逾期交房违约金的诉讼请求，并无不当，本院亦予以维持;故宋耀武的上诉理由不能成立。
综上所述，李金明和宋耀武的上诉请求均不能成立，本院均予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由李金明负担（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）。
二审案件受理费1755元，由李金明负担1685元（已交纳），由宋耀武负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
审 判 员 王艳芳
代理审判员 高 磊
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 宋 佳