北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第32564号原告北京中天信业房地产经纪有限责任公司。法定代表人李洁。委托代理人郭鹏剑。委托代理人安梅婷。被告信和财富投资管理（北京）有限公司。法定代表人王杨。委托代理人张静丽。委托代理人汪翔。原告北京中天信业房地产经纪有限责任公司（以下简称原告）与被告信和财富投资管理（北京）有限公司（以下简称被告）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭鹏剑、安梅婷，被告的委托代理人张静丽、汪翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系一家房地产居间服务企业。2014年5月12日，被告代表奎明祥委托原告为其承租房屋提供居间服务。原告按照被告要求联系出租方后，双方前至租赁房屋所在地即北京市东城区崇文门外大街3号新世界中心B座XX、XX室（以下简称涉案房屋）看房。经被告查看，对此房屋表示满意，并与原告签订房屋承租居间协议及看房确认书。根据协议内容，原告利用自身资源，为被告寻找可供出租的房屋，与潜在出租人洽商交易、引领被告看房并协助双方促成交易。协议还约定，自本协议签署之日起12个月内，甲方私自租赁或实际使用了乙方提供信息的房屋，均视为乙方完成了居间服务。协议还对双方权利义务、违约责任等作出了明确规定。待确认书签订后，被告表示该房屋将作为公司租赁房屋之首选。第二天，原告将房屋户型平面图以电子邮件的方式发送至被告，并告知为其争取到一个月装修免租期。后原告再与被告洽谈房屋租赁事宜时被告知，被告已与出租方私自签订了房屋租赁合同。在谈及居间服务费时，被告予以拒绝。后原告多次催讨，被告拖欠至今未付。故原告诉至法院，要求：1、被告向原告支付居间报酬29877.5元，2、被告向原告支付违约金10000元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。奎明祥的签字无法确认，确认书中的其他信息都是后填写的，邮箱也无法去确认是谁的邮箱，我方没有见过这份看房确认书。确认书中的金额与我方签订的租赁合同的金额也不一致。地址也不是我们现在租房的地址。原告不能说出物业公司的名称也不能说出房屋产权人的名称，这说明原告不知道这套房屋的信息。奎明祥的行为从实质上和形式上都不构成表见代理。看房确认书中的邮箱地址和原告发出的邮件地址都不一致，我方不知道这两个地址的关联性在哪。原告提供的通话记录，标出的电话，无法核实是奎明祥的，通话内容无法核实。看房确认书是格式条款。在看房确认书之前，我方就签订了租赁合同，且是我方直接跟房屋所有权人签订的，所以没有用原告的房源信息，并且原告都不知道涉案房屋的房产信息。经审理查明：原告提交2014年5月12日原告作为居间人（甲方）与作为承租人（甲方）的被告签订房屋承租居间协议及看房确认书，约定甲方委托乙方为其承租房屋提供居间服务。服务范围为：乙方利用自身资源，为甲方寻找可供出租的房屋，甲方可与业主方就房屋价格进行协商；乙方协助甲方与出租人签署租赁合同。1、自本协议签署之日起12个月内，甲方与甲方同行看房人甲方的利害关系人，私自租赁或实际使用了乙方提供信息的房屋，均视为乙方完成了居间服务。2、甲方、甲方代理人与乙方提供的房屋业主签署租赁合同；用乙方提供的信息在其他房产公司签订合同。3、甲方已经实际使用乙方提供信息的房屋。在出现上述情况之一时，甲方向乙方支付本房屋承租居间协议约定的1个月房屋租金作为乙方居间报酬。甲方违反本协议的约定，应另行向乙方支付本房屋承租居间协议约定的1个月的房屋租金作为违约金。乙方违反本协议的约定，给甲方造成损失的应当予以实际收到一个月居间报酬的双倍作为违约金。以下房屋出租人信息由中天信业房地产公司提供：看房日期2014.5.12物业地址新世界中心B#-XXX，面积409，月租金6.5元／天／平；新世界中心B#XXX，面积436㎡，月租金6.3元／天／平。落款承租人代理人处有奎明祥的签字。原告称奎明祥为被告员工。庭审中，被告提交被告作为承租人（乙方）与作为出租方（甲方）的北京佳禾众信广告有限公司签订的北京市房屋租赁合同及补充协议复印件，并表示不将该份合同作为证据提交。该合同中记载：房屋坐落于北京市崇文区崇文门外大街3号9层915-916，总建筑面积404.51平方米。房屋所有人为北京佳禾众信广告有限公司。租赁用途为办公。房屋租赁期自2014年5月20日至2017年5月19日。净租金76283.84元／月。合同落款处没有签订日期。被告称签订合同的日期为2014年5月10日。原告称与新世界的物业公司有合作，获得了涉案房屋对外出租的消息，是物业公司委托原告对涉案房屋进行出租。奎明祥称被告要在新世界写字楼设立一个分部，要租一间400平方米左右的房屋。原告便带奎明祥看了包括涉案房屋在内的两处房屋。原告先称涉案房屋的所有权人将钥匙留给原告，由原告拿着钥匙带被告看房。后称是物业公司的人拿着钥匙开的门，当时涉案房屋处于空置状态。原告并不知道涉案房屋的所有权人是谁。看完房屋后，被告表示对涉案房屋比较满意，后原告将涉案房屋的户型图通过电子邮件发送给奎明祥，原告也为被告争取了一个月的免租期。之后再与奎明祥联系，奎明祥就不接电话了。后原告获知被告已与涉案房屋的所有权人自行签订房屋租赁合同，遂起诉至法院。庭审中，被告称奎明祥是其公司机构工程部的合同送审员。机构工程部的只能是对被告全国各地的门店进行管理，包括开、关门店的计划，门店的选址等。被告已于2014年4月30日通知奎明祥办理离职，但奎明祥并未办理离职交接手续，就不来上班了。看房确认书中的奎明祥的签字真实性无法核实。被告称先其是通过网上所搜获知涉案房屋要出租的信息，后称是通过以前的员工获知涉案房屋所有权人的信息。被告表示无法提供涉案房屋所有权人的联系方式和员工的姓名。原告提交其工作人员郑方波的通话记录，称其中的186XXXX****为奎明祥的电话。原告提交其员工与被告陈总（具体姓名无法核实）的录音录像。被告对此均不予认可。经本院致电186XXXX****，接电话人自称叫奎明祥，其在被告公司是负责开店和装修的，曾跟原告一起看过涉案房屋，但原告无法谈成令被告满意的租赁条件，后未通过原告承租涉案房屋。其于2014年7、8月从被告处离职。上述事实，有房屋承租居间协议及看房确认书、北京市房屋租赁合同及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，奎明祥以被告的名义与原告签订了房屋承租居间协议及看房确认书，结合被告所述奎明祥在其公司任职的部门和职务。以一般人的注意义务，原告有理由相信奎明祥为被告的代理人，有代被告看房、选房的权利。因此，奎明祥在房屋承租居间协议及看房确认书中签字的行为效力及于被告。关于原告是否促成被告与涉案房屋所有权人订立租赁合同。原告称其并不知道涉案房屋所有权人的名称及相关信息，也不知道其所谓有合作关系的物业公司的名称。且原告并未提供涉案房屋所有权人委托其出租涉案房屋的相关证据，亦未能提供涉案房屋所在物业公司委托其出租涉案房屋的相关证据。综合本案情况，可以认定原告仅向被告提供了涉案房屋对外出租这一信息，并带被告看了包括涉案房屋在内的两套房屋。因此，本院认定被告与涉案房屋的所有权人签订的房屋租赁合同并非由原告促成。因此，被告不应向原告支付居间报酬。对于原告主张的违约金，本院亦不予支持。原告虽未促成合同成立，但其从事了一定的居间活动，原告可以要求被告支付从事居间活动支付的必要费用，具体金额，本院酌定。关于被告所称其与涉案房屋所有权人签订的房屋租赁合同在奎明祥签署房屋承租居间协议及看房确认书之前，但其提交的租赁合同中并未写明签订日期。且其所称的获知涉案房屋出租信息的渠道前后所述不一。因此，本院对被告的上述陈述均不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、被告信和财富投资管理（北京）有限公司于判决生效后七日内给付原告北京中天信业房地产经纪有限责任公司二千元。二、驳回原告北京中天信业房地产经纪有限责任公司的其他诉讼请求。如被告信和财富投资管理（北京）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费897元，由原告北京中天信业房地产经纪有限责任公司负担847元（已交纳）；由被告信和财富投资管理（北京）有限公司负担50元［原告北京中天信业房地产经纪有限责任公司已预交，被告信和财富投资管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京中天信业房地产经纪有限责任公司］。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈一铮人民陪审员  王振民人民陪审员  谢秋明二〇一五年二月二十八日书 记 员  王嘉雯