宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬东民初字第907号
原告：宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社。
法定代表人：徐祖芳。
委托代理人：谢俊鸣，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。
被告：陈月芳。
被告：宁波市江东区城市建设投资发展有限公司。
法定代表人：乔幼民。
委托代理人：夏毅，浙江秉清律师事务所律师。
委托代理人：俞弘，浙江秉清律师事务所实习律师。
原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社与被告陈月芳、被告宁�市江东区城市建设投资发展有限公司物权保护纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理，依法由审判员杨锦晶适用简易程序独任审判，于2014年7月24日公开开庭进行了审理。原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社的法定代表人徐祖芳及其委托代理人谢俊鸣，被告陈月芳，被告宁波市江东区城市建设投资发展有限公司的委托代理人夏毅、俞弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社起诉称：被告陈月芳原系宁波市江东区东郊乡戎家村村民。1984年，因国家建设征用土地而被安置进入宁波东海塑料厂（现为宁波东海塑料有限公司）工作，2001年前后被告陈月芳从该公司离职。2011年底，被告陈月芳因其个人不合理诉求未能得到满足，在既无合法依据，又无开发商及物业管理机构许可的情况下，擅自进入尚未交付的天官和庭�区营业房（房号为xx-
xx、xx-
xx、xx），并占据至今，该小区物业公司、所在社区及辖区派出所等多方劝解均未果。2013年3月6日，原告依据拆迁约定从实施旧村改造的被告宁波市江东区城市建设投资发展有限公司购得上述三套营业房，并取得相应的房屋、土地等权属证书。由于被告陈月芳拒不腾退，导致被告宁波市江东区城市建设投资发展有限公司未能向原告交付营业房，使原告无法有效行使房屋所有权，无法履行与案外人达成的房屋转让合同，面临被追究违约责任的风险。请求判令：一、被告陈月芳停止侵权行为，立即无条件腾退所侵占的天官和庭小区xx-
xx、xx-
xx、xx号营业房；二、被告陈月芳支付原告营业房占有使用费115000元（按每平方米2.20元每日计，自2013年3月6日开始暂计至2014年5月5日，实际计付至房屋腾退之日）；三、被告宁波市江东区城市建设投资发展有限�司对因房屋逾期交付给原告造成的各项损失承担赔偿责任。
被告陈月芳答辩称：本被告因土地征用去宁波东海塑料厂工作，后宁波东海塑料厂改制，原告的劳动合同也到期了，该公司不再与本被告签订劳动合同。为此，本被告多次去化工局、戎家大队、居委会反映土地及工作情况，但未能有效解决。本被告之前征用的土地是戎家大队的，并非原告财产，现本被告没有股份及工作，只是在涉案房屋内开办类似老年活动室的场所，赚钱并不多。
被告宁波市江东区城市建设投资发展有限公司答辩称：原告对本被告主张的损害赔偿请求不明，损失依据缺乏。原告在2011年已经知道被告陈月芳入住涉案房屋，仍在2013年3月6日办理涉案房屋权证，故该纠纷系原告与被告陈月芳间的纠纷，本被告不具备适格的诉讼主体资格。请求驳回原告对本被告的诉讼请求。
当事人提供的证�案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社提供房屋所有权证、土地证各三套（其中宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-xx，xx-
xx）房屋、天官和庭xx号（幢号xx房号xx-xx）房屋所有权证、土地证原件二套、宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-xx，xx-
xx）房屋所有权证、土地证复印件一套）、房地产转让合同复印盖章件一份，拟证明涉案房屋系原告所有，其中天官和庭xx、xx号房屋已转让给他人，但因被告陈月芳的行为导致该房屋至今未能实际交付等事实。经质证，被告陈月芳表示不清楚涉案房屋所有权人的情况，但对天官和庭xx、xx号房屋已转让给他人的情况是了解的。被告宁波市江东区城市建设投资发展有限公司对上述证据中的宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-
xx，xx-xx）房屋、天官和庭xx号（幢号xx房号xx-
xx）房屋所有权证、土地证原件及房地产转让合同的真实性没有异议，但认为天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-xx，xx-
xx）房屋已转让给他人，故原告无权就该套房屋向两被告主张权利。本院认为，因两被告对原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社提供的上述证据的真实性没有异议，故本院对原告提供的上述证据的真实性予以认定。
2.原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社提供宁波市江东新天地物业管理有限公司天官和庭管理处出具的关于天官和庭小区店铺被人占用的情况说明一份、宁波市江东区城市建设投资发展有限公司出具的情况说明一份，拟证明涉案房屋在2011年10月被被告陈月芳擅自占用，经多方协调，被告陈月芳拒不腾退等事实。经质证，被告陈月芳表示有该情况存在。被告宁波市江东区城市建设投资发展有限公司表示宁波市江东新�地物业管理有限公司天官和庭管理处出具的情况说明系证人证言，应有证人出庭作证，本被告出具情况说明系在原告代理人事先拟好情况说明的内容，并声称与本被告无关的情况下让本被告盖章的。本院认为，原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社提供的上述证据相互结合，可以证明被告陈月芳于2011年10月占用宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-
xx，xx-xx）房屋、宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-xx，xx-xx）房屋、天官和庭xx号（幢号xx房号xx-
xx）房屋，经多方协调，被告陈月芳至今仍未腾退等事实，对上述事实本院予以确认。
原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社提供律师函一份、快递单复印件一份、房屋拆迁合同复印件一份，拟证明原告曾委托律师发函催告被告陈月芳腾退房屋，但被告陈月芳仍未腾退，被告宁波市江东区城市建设投资发�有限公司至今未完全履行合同等事实。经质证，被告陈月芳表示其收到过两份快递信件，但其不识字，后其将该两份快递交给了原告的法定代表人，其知晓拆迁事宜，但具体内容不清楚。被告宁波市江东区城市建设投资发展有限公司对律师函的送达没有异议，但认为该律师函表示本被告并未同意被告陈月芳占用涉案房屋，本被告并不存在过错，原告明知被告陈月芳于2011年底占用涉案房屋，却仍在2013年3月6日购买涉案房屋并过户，原告自身存在过错，对房屋拆迁合同的真实性没有异议，认为该合同中并未约定房屋建造完毕后必须保证不让他人占有等内容。本院认为，结合原告提供的上述证据及双方的庭审陈述，可以证明原告与被告宁波市江东区城市建设投资发展有限公司曾签订有房屋拆迁合同，对包括涉案房屋在内的戎家地块房屋拆迁事宜进行了约定，原告曾委托律师发函给被告陈月芳，要求其腾退占用的房屋等事实，对上述事实本院予以确认。
原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社提供租房协议书复印件一份，拟证明与涉案房屋同地段的房屋租赁费标准等事实。经质证，被告陈月芳表示其不清楚其他房屋的租金标准，涉案房屋所有权应是戎家大队的，并非属于原告。被告宁波市江东区城市建设投资发展有限公司对该证据的真实性和证明力有异议。本院认为，因被告陈月芳认可其占用涉案房屋，且被告陈月芳亦未提供证据证明其已支付房屋占有使用费，故被告陈月芳占用涉案房屋的占有使用费可综合同类地段同类性质房屋的租金费用等酌情确定。
案件审理过程中，本院依法出示宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-xx，xx-
xx）房屋产权证复印盖章件一份。该证据经出示，原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济�作社与被告陈月芳、被告宁波市江东区城市建设投资发展有限公司对该证据的真实性没有异议。本院认为，因原告与两被告对该证据的真实性未表异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
本院经审理，认定事实如下：2006年5月16日，原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社与被告宁波市江东区城市建设投资发展有限公司等签订房屋拆迁合同，载明：“……一、拆迁范围戎家x#（部分）-xx#……范围内所有戎家社区村民、渔民的住宅及合作社集体所有非住宅。……六、在安置地块内宁波市江东区城市建设投资发展有限公司必须建造一定数量的非住宅供宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社购买。……非住宅交付后，宁波市江东区城市建设投资发展有限公司等协助宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社办理好相关房屋、土地领证和一切费用等手续。……九、交房时间：本协议签署后30个月内交付，如延期交房，按住宅安置面积每平方米每月支付18元的临时过渡费，如果兄弟单位超18元，我们也同样补上。……”。2013年3月6日，原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社取得宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-
xx，xx-xx）房屋、宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-xx，xx-xx）房屋、宁波市天官和庭xx号（幢号xx房号xx-
xx）房屋所有权及土地使用权。2014年1月13日，原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社将宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-xx，xx-
xx）房屋转让给案外人符金芳，案外人符金芳取得该房屋产权的时间为2014年1月28日。2011年10月，被告陈月芳未经所有权人同意占有使用宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-
xx，xx-xx）房屋、宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-xx，xx-xx）房屋、宁波市天官和庭xx�（幢号xx房号xx-
xx）房屋，经宁波市江东新天地物业管理有限公司天官和庭管理处、辖区派出所、社区及被告宁波市江东区城市建设投资发展有限公司等多方协调，但被告陈月芳未能从上述房屋内腾退。后原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社委托律师发函给被告陈月芳，载明要求其腾退占用的涉案房屋等内容。
本院认为，当事人对自己的诉讼请求及主张应提供相应的证据予以证明。首先，原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社系宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-
xx，xx-xx）房屋、宁波市天官和庭xx号（幢号xx房号xx-
xx）房屋所有权人，其有权基于物权享有对上述房屋占有、使用、收益、处分等权利。宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-xx，xx-
xx）房屋目前系案外人符金芳所有，故对原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社要求被告陈月芳腾退宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-xx，xx-
xx）房屋的权利主张，本院不予支持。其次，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。被告陈月芳未经原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社同意而占有宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-
xx，xx-xx）房屋、宁波市天官和庭xx号（幢号xx房号xx-
xx）房屋，属无权占有，侵犯了原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社的所有权，故被告陈月芳应从宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-xx，xx-
xx）房屋、宁波市天官和庭xx号（幢号xx房号xx-
xx）房屋内腾退，对原告的该项请求，本院予以支持。因被告陈月芳自2011年10月占有使用宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-xx，xx-
xx）房屋、宁波市天官和庭xx号（幢号xx房号xx-
xx）房屋至今，未支付相应的房屋占有使用费，原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社要求被告陈月芳支付该两套房屋自2013年3月6日起的房屋占有使用费，并不违反法律规定，故本院对此予以支持。虽目前宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-
xx，xx-xx）房屋的所有权已由案外人取得，但原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社自其自身取得宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-
xx，xx-xx）房屋所有权起至该房屋转让登记至案外人名下期间，原告对宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-xx，xx-
xx）房屋依法享有所有权，有权行使物权项下的使用、收益等权利。结合原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社提供的附近地段附近店铺的租房协议书及经本院实地调查结果，综合宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-
xx，xx-xx）房屋、宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-xx，xx-xx）房屋、宁波市天官和庭xx号（幢号xx房号xx-
xx）房屋的附近地段同类性质�屋的租金费用，本院酌定宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-xx，xx-
xx）房屋、宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-xx，xx-xx）房屋、宁波市天官和庭xx号（幢号xx房号xx-
xx）房屋的占有使用费可按每日每平方米2元计算。第三，原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社与被告宁波市江东区城市建设投资发展有限公司间签订有房屋拆迁合同，合同中对交房时间及违约责任作出了明确约定，原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社已实际办理宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-
xx，xx-xx）房屋、宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-xx，xx-xx）房屋、宁波市天官和庭xx号（幢号xx房号xx-
xx）房屋的产权证书，上述房屋无法使用亦系基于被告陈月芳的无权占有和使用，故原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社与被告宁波市江东区城市建设投资发展有限�司间存在的系合同项下的法律关系，与本案原告主张的物权保护并非同一法律关系，经本院释明，原告坚持要求被告宁波市江东区城市建设投资发展有限公司承担物权项下的补充赔偿责任，现原告已基于物权向涉案房屋无权占有人陈月芳主张房屋占有使用费而获得救济，进而要求被告宁波市江东区城市建设投资发展有限公司承担物权项下的补充赔偿责任，缺乏相应的事实和法律依据，故本院对此不予采信。若原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社在本案中未获得有效救济，则原告可根据原告与被告宁波市江东区城市建设投资发展有限公司签订的房屋拆迁合同另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告陈月芳于本判决生效后十日内从宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-xx，xx-xx）房屋、宁波市天官和庭xx号（幢号xx房号xx-
xx）房屋内腾退；
二、被告陈月芳按每平方米每日2元计算向原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社支付自2013年3月6日起至实际腾退日止的位于宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-
xx，xx-xx）房屋、宁波市天官和庭xx号（幢号xx房号xx-xx）房屋的占有使用费，于本判决生效后十日内履行完毕；
三、被告陈月芳按每平方米每日2元计算向原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社支付自2013年3月6日起至2014年1月27日止的位于宁波市天官和庭xx、xx号（幢号xx房号xx-
xx，xx-xx）房屋的占有使用费26535.20元，于本判决生效后十日内履行完毕；
四、驳回原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社的其他诉讼请求。
本案受理费2700元，减半收取1350元，由原告宁波市江东区东郊街道戎家股份经济合作社负担550元，由被告陈月芳负担800元。被告陈月芳应负担的800元于本判决生效后五日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 杨锦晶
二〇一四年八月二十九日
代书记员 黄群英