青海省西宁市城东区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）青0102民初1853号
原告：青海泰阳房地产开发有限公司（统一社会信用代码：XXX），住所地：西宁市。
法定代表人：刘燕，系该公司董事长。
委托代理人：黄有义，该公司法务。
被告：青海美恒商贸有限公司（统一社会信用代码：XXX），住所：西宁市。
法定代表人：黄再美，该公司负责人。
委托代理人：王孔容，青海松海律师事务所律师。
原告青海泰阳房地产开发有限公司与被告青海美恒商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告青海泰阳房地产开发有限公司委托代理人黄有义，被告青海美恒商贸有限公司委托代理人王孔容均到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告青海泰阳房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年1月28日签订的《泰阳国际商贸中心商场二层A区商铺租赁合同》；2、判令被告给付原告截止2017年4月30日的租金535370.83元（2569780.00÷12×2.5个月）；3、判令被告给付原告截止2017年4月30日的物业费61773.36元（3294.59平方米×7.5元×2.5个月）；4、判令被告给付原告因违约导致合同解除的违约金300000.00元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月28日，原、被告经协商签订了《泰阳国际商贸中心商场二层A区商铺租赁合同》一份，双方约定：被告租赁原告泰阳国际商贸中心二层A区商铺96间，建筑面积3294.59平方米，用于经营手机及数码产品。租赁期限为六年，租期自2016年2月15日至2022年2月14日。租金每月按建筑面积65元／平方米计算，前三年租金按每年2569780元计算，之后三年按上年租金总额逐年上浮5％计算。被告第一年租金应于2016年1月10日前一次交付，下一年度租金均应在上年度期满60日前一次性交付，依此类推。同时，被告应在合同签订生效后10日内向原告交纳经营保证金300000元。物业管理费用免收，第二年度每月按建筑面7.5元／平方米收取，之后每年度以合同约定递增。水、电、暖等其他费用被告自行承担。租赁期内原、被告任何一方无法定或约定理由而单方解除合同或因任何一方的原因导致合同被解除的，守约方有权要求违约方支付与经营保证金等额的违约金。守约方因此所受到的损失超过违约金的，违约方还应就超过部分进行赔偿。被告逾期交付租金的，每逾期一日，须按应缴纳租金额的1％支付违约金，逾期超过30日，原告有权解除合同。合同签订后，被告并未按合同约定时间及时向原告缴纳租金等相关费用，直到2016年5月28日，才向原告交付第一年度（2016年2月15日－2017年2月14日）租金2569780元和经营保证金300000元，对此，原告并未追究被告迟延交款的违约责任。但被告仍然无视合同约定，对本应在2016年12月15日前交付的第二年度（2017年2月15日－2018年2月14日）的租金2569780元不予缴纳，并对第二年度应给付的物业管理费296513.10元也不予交纳。对于被告的违约行为，原告虽多次与被告沟通并催要欠款，均无结果。被告的违约行为已反映出其已无继续履行合同的能力，为了确保原告和商场经营商户的合法利益不再遭受更大损失，依据双方合同约定及国家法律规定，特向人民法院提起诉讼。
被告青海美恒商贸有限公司辩称：首先，从原告的诉求及事实理由，我公司认为原告解除租赁合同的条件不成就。被告为了履约进行招商引资花费300万元，涉案手机城装修花费30万元，柜台费64万元，被告向市场缴纳的30万元经营保证金和被告的营业收入每年大约500多万。现解除合同被告会损失200多万的营业收入。另外，在合同期内，原告强行自行收租，后因被告的法定代表人犯罪羁押，导致后续一些问题没有处理，解除合同显失公平，如果解除合同，被告交纳的300000元的保证金原告应当退还。其次，原告要求被告给付2个半月的租金及物业费的诉求没有事实和法律依据。原告将铺面出租给被告后，又采取恶意竞争的方式，笼络下面的商户，租赁费收一年免一年，导致被告无法收取租金；关于租金、物业费的交纳时间，双方合同约定为每年1月10日，因原告的原因，交房的时间迟延一个月，导致我公司到3月28日才正常开业的，其延迟交付房屋期间的租金不应该计算，第一年租金交付的起算时间应该为2016年3月28日至2017年3月27日。最后，在合同履行中，原告存在违约，原告于2017年1、2、3、4月份多次给商户发通知，导致被告无法收取租金，也无法给原告交付租金。综上，我公司认为合同解除条件未成就，原告应该将2017年收取的租金返还给被告，再由被告支付2017年的租金给原告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告青海泰阳房地产开发有限公司为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1.泰阳国际商贸中心商场二层A区商铺租赁合同，证明2016年1月28日，原告与被告签订一份《泰阳国际商贸中心商场二层A区商铺租赁合同》，约定租期、租金及违约金等相关权利义务的事实。2.被告交款明细表及交款收据，证明被告从2013年-2016年累计向原告交租金、保证金、物业费共计24516735.14元的事实，其中包含第一年的租金、保证金。3.补充协议，证明被告签字盖章确认案涉合同第二年租金不能减免仍须交纳的事实。4.美恒手机批发城商铺租赁协议，证明被告与其招租的商户签订的商铺租赁协议分别于2017年2月28日、3月13日、4月1日到期，但被告没有续签，无法再收取租金来继续履行合同的事实。经质证，被告对于证据1的真实性无异议，但认为由于原告实际交付房屋延期，导致被告直到2016年3月28日才开业，所以租金交付期应从2016年3月28日起算，根据该合同第五条”下一年度租金应在上一年度期满60日前缴纳”的约定，下一年度的租金应该在2017年5月27日前缴纳，被告还没有到缴纳租金的最后期限，但原告在2017年5月1日就开始自己收取租金属于重大违约，合同未达到解除条件。对证据2中反映被告交纳了租金2569780元和保证金300000元的票据无异议，并认为该票据能反映出原告迟延交房1个月的事实。对其他票据认为与本案无关，不发表质证意见。对证据3的证明方向不予认可，因为2017年5、6月份黄再美还在和原告老总协商第二年租金减免的事情，这份协议属于已经作废的协议。对证据4不予认可，认为正是由于原告的原因后面商户才没有和被告签约，原告存在违约。
被告青海美恒商贸有限公司提交了如下证据：
1、收据两份，证明被告已交纳了第一年度租金2569780元及保证金300000元的事实；2、太阳国际与商户之间的收据4张，证明泰阳房地产有限公司在合同期内，自行收租金，违约在先的事实；3、手机城照片柜台装修照片，证明被告装修了二层A区，原告现在仍在使用，属于不当得利。4.证人黄雄美、曾友德、马生福的证言，欲证明原告违约的事实。经质证，对证据1、2的真实性及证明方向均无异议。对证据3、4，认为由于被告无法继续缴纳租金，为了减少损失，原告才收取了商户租金。装修不是被告装修的，是商户自己装修，柜台的使用也是由被告招商的商户在使用，不存在不当得利的事实。对证人黄雄美的证言有异议，认为证人与被告法定代表人存在亲属关系。对证人曾友德、马生福的证言的真实性无异议。
对上述证据，原被告对真实性无异议的证据效力，予以认定。对被告的证人证言的真实性本院予以认定。
根据原、被告的当庭陈述及提交的证据，认定事实如下：
2016年1月28日，原、被告经协商签订了《泰阳国际商贸中心商场二层A区商铺租赁合同》一份，双方约定：被告租赁原告泰阳国际商贸中心二层A区商铺96间，建筑面积3294.59平方米，用于经营手机及数码产品。租赁期限为六年，租期自2016年2月15日起至2022年2月14日止。租金每月按建筑面积65元／平方米计算，前三年租金按每年2569780元计算。合同签订生效后10日内向原告商场管理机构交纳经营保证全300000元，用于保证商场的正常运营。物业管理费用第二年度（2017年2月15日－2018年2月14日）每月按建筑面7.5元／平方米收取。双方还约定，被告逾期交付租金的，每逾期一日，须按应交纳租金额的1％支付违约金，逾期超过30日，原告有权解除合同。被告必须于2016年3月18日前营业。合同签订后，由于部分铺面原告未能及时交付，致使被告于2016年3月28日延期开业，并于2016年5月28日向原告交付第一年度（2016年2月15日－2017年2月14日）租金2569780元和经营保证金300000元，第二年度（2017年2月15日－2018年2月14日）的租金及物业费到期后被告均未交纳。为此，从2017年1月起，原告以被告拖欠其费用高达千万元为由，多次通知被告的商户不要向被告交付租金，2017年4月，原告将被告的办公室上锁，不让被告工作人员进入办公。2017年5月起，原告在未与被告解除租赁合同的前提下，自行向被告的商户收取了之后的租金。另查明，2017年4月25日，被告的法定代表人因涉嫌犯罪被羁押，现被告公司处于无人经营和管理状态。
本案争议的焦点为：1、原告要求解除合同的条件是否成就？2、原告要求被告支付拖欠租金及违约金的请求是否成立？3.保证金300000元是否应当退还？
一、关于原告要求解除合同的条件是否成就的问题。双方合同第五条约定：第一年租赁期为2016年2月15日-2017年2月14日，租金于2016年1月10日前交付，下一年度租金均在上年度期满60日前一次性交付。合同第十条约定：被告逾期交付租金的，每逾期一日，须按应缴纳租金额的1％支付违约金，逾期超过30日，原告有权解除合同。按此约定，被告交付第二年度的时间应为2016年12月15日前，如果被告在2017年3月15日前仍未交付租金，原告可以行使合同解除权。被告至今未交付第二年度租金，应视为解除合同的条件已经成就，且被告的法定代表人现被羁押，公司无固定的办公地点，处于无人管理及经营状态，合同已无法实际履行，为了维护正常的经营秩序，原告要求解除合同的诉讼请求成立，予以支持。被告认为原告存在延期交房行为，租金交付期也应当推迟，尚未达到双方约定解除条件的辩解意见，因对于铺面交付的处理意见，双方在合同中已做了约定，其辩解理由不成立，不予采信。
二、关于原告要求被告支付拖欠租金、物业费及违约金的请求是否成立的问题。被告自2017年1月起，就通过不正当言论、贴通知的方式阻止商户向被告交付租金，导致被告无法正常向商户收取租金。2017年4月，原告将被告的办公室上锁，不让被告工作人员进入办公。自2017年5月起，原告在未与被告解除租赁合同的前提下，自行向被告的商户收取租金，综上，原告的行为存在严重违约，给被告的正常经营造成了影响，现原告要求被告给付2017年2月25日至2017年4月30日的租金、物业费及违约金的诉求，本院不予支持。
三、保证金300000元是否应当退还的问题。本案中，在合同的履行过程中，双方均存在违约行为，现商城正常经营状态，故合同保证金300000元，原告应当退还。
综上，本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第十一条第三项之规定，判决如下：
一、原告青海泰阳房地产开发有限公司与被告青海美恒商贸有限公司于2016年1月28日签订的《泰阳国际商贸中心商场二层A区商铺租赁合同》依法予以解除；
二、原告青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还被告青海美恒商贸有限公司合同保证金300000元；
三、驳回原告青海泰阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
案件受理费16188元，由原告青海泰阳房地产开发有限公司负担8049元，被告青海美恒商贸有限公司负担8049元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西
宁市中级人民法院。
审判长马原花
审判员韩薇
人民陪审员马芳
二〇一八年一月十二日
书记员马文君