广州铁路运输中级法院
行 政 判 决 书
（2016）粤71行终406号
上诉人（原审原告）：广州市富杰投资有限公司。住所地：广州市增城增江街增江大道**号*幢***号。
法定代表人：李娟，总经理。
委托代理人：彭金常、卢蕊，广东广大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市增城区国土资源和房屋管理局。住所地：广州市增城荔城街光明西路***号。
法定代表人：张华义，局长。
委托代理人：吴冠华，该局工作人员。
委托代理人：陈铿，广东兆广律师事务所律师。
上诉人广州市富杰投资有限公司（以下简称富杰公司）因诉被上诉人广州市增城区国土资源和房屋管理局（以下简称增城国土房管局）行政处理一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法行初字第191号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：富杰公司成立日期2009年10月27日，营业期限长期，类型有限责任公司（法人独资），注册资本2000万元，经营范围房地产开发经营等。
2009年9月1日，增城国土房管局与佛山市三水富港房地产开发有限公司（预先核准项目公司为富杰公司）签订《国有建设用地使用权出让合同》，出让坐落于广州市增城区增江街西山吓余（土名）编号为8302205A7023号的土地，约定建筑总面积200000平方米。2009年11月12日，富杰公司与增城国土房管局签订《国有土地使用权出让合同变更协议》，变更受让人为富杰公司。2010年5月4日，增城区城乡规划局向富杰公司发出增规批﹝2010﹞77号《关于原则同意广州市富杰投资有限公司修建性详细规划调整方案的复函》，其中第二点注明总建筑面积252637平方米，计算容积率建筑面积200000平方米，包括住宅（含阳台）建筑面积19l460平方米，配套公建建筑面积2540平方米，商业建筑面积6000平方米，地下车库和设备用房建筑面积47156平方米（不计入容积率）。对上述变更，增城国土房管局于2013年4月7日作出两份《缴费通知书》，要求富杰公司就地下车库和设备用房签订协议，并按照评估价的20%补缴土地出让金人民币2087416元及地价差额43450元。约定于2013年5月3日前缴交，自滞纳之日起，每日需按延迟支付款项1‰缴纳违约金。富杰公司不服，向广州市国土资源和房屋管理局申请行政复议。2013年8月8日，广州市国土资源和房屋管理局经审查作出穗国房行复﹝2013﹞13号《行政复议决定书》，认为增城国土房管局要求富杰公司补缴地下建筑土地出让金符合《物权法》等规定，因双方尚未就补缴地下车库和设备用房土地出让金事项签订合同，不存在支付违约金的责任，决定撤销增城国土房管局作出的两份《缴费通知书》。富杰公司对广州市国土资源和房屋管理局的复议决定不服，向广州市越秀区人民法院提起诉讼，该院作出（2013）穗越法行初字第281号行政判决，驳回富杰公司的诉讼请求。富杰公司不服向广州市中级人民法院提起上诉，2015年6月8日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法行终字第782号行政判决，驳回上诉，维持原判。
富杰公司开发建设上述房地产项目。2011年6月24日，增城区土地房产交易所与监控银行中国民生银行股份有限公司广州新塘支行、富杰公司签订《增城市商品房预售款监管协议书》，就该项目富港水岸花园（二）期5-7、12、14幢楼盘的预售款收存和划拔使用订立协议，协议约定监控账号为03×××33。同年7月15日，增城区土地房产交易所与监控银行中信银行股份有限公司广州珠江新城支行、富杰公司签订《增城市商品房预售款监管协议书》，就该项目富港水岸花园（二）期5-7、12-14幢楼盘的预售款收存和划拔使用订立协议，协议约定监控账号为74×××10l82800034462。同年11月8日，增城区土地房产交易所与监控银行中国工商银行股份有限公司广州十三行路支行、富杰公司签订《增城市商品房预售款监管协议书》，就该项目富港水岸花园15-20幢、经二北路82-132号（双号）楼盘的预售款收存和划拔使用订立协议,协议约定监控账号为36×××32。增城区土地房产交易所与监控银行中国民生银行股份有限公司广州越华支行、富杰公司签订《增城市商品房预售款监管协议书》（未签署日期），就该项目富港水岸花园15-20幢、经二北路84-132号楼盘的预售款收存和划拔使用订立协议，协议约定监控账号为03×××93。上述4份预售款监管协议均约定，增城区土地房产交易所依法行使对预售款管理的权力，并组织实施《广东省商品房预售管理条例》。楼宇竣工验收并办理初始登记后，富杰公司凭竣工验收证明向增城区土地房产交易所申请办理监控账户销户手续。经增城区土地房产交易所审核批准销户的，富杰公司持销户批准书向监控银行办理账户取消监控手续。
上述涉案商品房项目的住宅和商业单元的建设工程规划经增城区城乡规划局验收合格。富杰公司与增城国土规划局确认该商品房项目住宅及商业单元部分土地出让金已经缴交，并已预售和办理了初始登记；地下车库和设备用房的土地出让金在法院判决生效后，富杰公司至今未补缴，地下车库未办理初始登记。
2015年7月3日，富杰公司向增城国土房管局申请注销上述4个预售款监控账号的监控。增城国土房管局于2015年7月6日受理了富杰公司的申请。2015年7月8日，增城国土房管局作出《退案通知书》，认为项目地下车库尚未核准初始登记，依据《广州市城镇房地产登记办法》第二十九条的规定，不予审批该监控账号注销申请。富杰公司不服，遂向原审法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。
原审法院认为：《广东省商品房预售管理条例》第四条第一款规定：“省人民政府建设行政主管部门和市、县人民政府建设行政主管部门或者房地产管理部门（以下简称主管部门），负责本行政区域内商品房预售管理和本条例的组织实施。”增城国土房管局是增城区人民政府的房地产管理部，对本辖区内的房地产管理是其法定职责。
《广州市城镇房地产登记办法》第二十九条第二款规定：“在新建商品房核准初始登记前，市房地产行政主管部门不得取消对商品房预售款的监管。”《广州市地下空间开发利用管理办法》第三十六条第二款规定：“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要，项目规划用于停放汽车的车位数量少于本项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或者租用本项目的一个规划用于停放汽车的车位。”本案中，涉案地下车库得到规划行政主管部门批准建设，可对外销售、出租，属于营业性公建配套，车位和车库应当首先满足业主的需要，涉及广大业主权益。根据富杰公司与增城区土地房产交易所和监控银行签订的《增城市商品房预售款监管协议书》约定，楼宇竣工验收并办理初始登记后，富杰公司凭竣工验收证明申请办理监控账户销户手续。地下车库属于商品房项目楼宇整体的一部分，依上述约定，富杰公司应在住宅、商业单元和地下车库等初始登记后才能够办理监控账户销户手续。由于涉案地下车库未办理初始登记，增城国土房管局不予取消监控手续，符合监管协议约定和地方性法规的规定，原审法院予以支持。富杰公司的诉请证据不足，理由不充分，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回富杰公司的诉讼请求。
上诉人富杰公司不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决错误理解、适用《广东省商品房预售管理条例》、《广州市地下空间开发利用管理办法》、《广州市城镇房地产登记办法》法律条款，将不能预售的地下车库列入上述条款适用范围，属于适用法律、法规错误。根据《广东省商品房预售管理条例》第3条、第6条、第29条规定，取得商品房预售许可证、可以预售商品房的预售行为和收取商品房预售款的使用行为才是该条例调整的范畴。根据《广州市地下空间开发利用管理办法》第36条规定，地下空间建筑物不得办理预售，应当经初始登记确认权属后方可销售、出租。根据《广州市城镇房地产登记办法》第29条规定，“商品房预售款”应是开发商可以预售商品房的预售行为所取得的商品房预售款。因此，《广东省商品房预售管理条例》、《广州市城镇房地产登记办法》不适用不能预售、不可能有预售款项的地下车库。二、原审判决错误理解、适用《广州市地下空间开发利用管理办法》第36条规定，强制认定地下车库为营业性公建配套，属于认定事实错误，适用法律、法规错误。1.增城区城乡规划局批准的用地规划条件[增规条（2009）第36号]中已明确涉案地块项目的公共设施配套，并以列表方式全面列明包括：文化活动站、电信设备房、健身设施、燃气调压站、老年人服务站点、变配电房、社区居委会、公厕、物业管理、垃圾收集点。并未包含停车场，停车场属道路交通规划范畴。2.增城国土房管局在原审提供的证据《建筑功能指标规划验收明细表》中亦清楚显示“地下汽车库”属于“其他功能”范畴，并不属于公共服务设施。三、原审判决错误认定“《增城市商品房预售款监管协议书》约定，楼宇竣工验收并办理初始登记过后，富杰公司凭竣工验收证明申请办理监控账户销户手续。地下车库属于商品房项目楼宇整体的一部分，依上述约定，富杰公司应在住宅、商业单元和地下车库等初始登记过后，才能办理监控账户销户手续”，扩大了《增城市商品房预售款监管协议书》的适用范围，将不能预售的地下车库也错误认定属于协议书规范的范畴。《增城市商品房预售监管协议书》的开头部分均明确写明：“为了加强商品房预售管理，规范商品房预售款使用行为，根据《广东省商品房预售管理条例》的精神，经甲乙丙方协商，就富杰公司的楼盘预售款收存和划拨使用订立如下协议共同遵守”。由此可知，协议书监管的是可以预售商品房所取得预售款项的存入和使用情况，监管范围不包括不能预售的地下车库。综上，请求判决：1.撤销广州市增城区人民法院（2015）穗增法行初字第191号行政判决；2.撤销增城国土房管局于2015年7月8日作出的《退案通知书》，对富杰公司监控帐号注销申请重新作出处理；3.一、二审诉讼费用由增城国土房管局负担。
被上诉人增城国土房管局答辩称：与原审的答辩意见一致。另补充：1.《缴费通知书》虽然已被撤销，但增城国土房管局要求富杰公司补缴土地出让金是符合法律规定的，故富杰公司仍存在补缴土地出让金的情形；2.原审判决查明地下车库属于公共配套，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法规的规定。因此，富杰公司未按穗国房字﹝2007﹞194号文的规定交清土地出让金，未完成公共配套建设，增城国土房管局对其监控账户不予取消，认定事实清楚，法律依据充分。
经审理查明，原审法院查明的事实有相应证据予以证实，本院予以确认。
另查明，涉案商品房项目《建设工程规划验收合格证》（增规验证﹝2011﹞340、341号，﹝2012﹞290、291、429号）所附《建筑功能指标规划验收明细表》中记载，地下车库属其他功能项目，不包括在公共服务设施项目内。
本院认为：《广东省商品房预售管理条例》第二条第一款规定：“本条例所称预售商品房，是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付购房款，预售人按合同约定交付商品房的行为。”第二十九条规定：“商品房预售款是预购人依照合同的约定，预先支付给预售人，在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项。”《广州市地下空间开发利用管理办法》第三十六条第一款规定：“地下空间建筑物不得办理预售，应当经初始登记确认权属后方可销售、出租。”本案中，富杰公司与增城区土地房产交易所、监控银行签订《增城市商品房预售款监管协议书》的目的是监督、管理涉案商品房预售款的收存、使用，禁止挪作他用。现涉案商品房项目已经规划验收合格，并办理了初始登记。规划验收所附《建筑功能指标规划验收明细表》中亦载明地下车库属于其他功能项目，不包括在公共服务设施项目内。同时，依据上述规定，地下车库须经初始登记确认权属后方可销售、出租，不得办理预售。因此，增城国土房管局以涉案商品房项目地下车库尚未核准初始登记为由，不予审批富杰公司就涉案商品房预售款监控账号注销的申请，认定事实不清，适用法律、法规错误。原审法院依据《广州市地下空间开发利用管理办法》第三十六条第二款的规定，认定地下车库属于营业性公建配套有误，应予纠正。上诉人富杰公司的上诉理由成立，本院予以采纳。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，但适用法律、法规错误，处理不当，本院予以撤销。上诉人富杰公司的上诉主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项、第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市增城区人民法院（2015）穗增法行初字第191号行政判决；
二、撤销广州市增城区国土资源和房屋管理局于2015年7月8日作出的4份《退案通知书》；
三、广州市增城区国土资源和房屋管理局于本判决发生法律效力之日起六十日内，对广州市富杰投资有限公司4份监控账号的注销申请重新作出处理。
本案一、二审案件受理费各50元，由被上诉人广州市增城区国土资源和房屋管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈作斌
审 判 员 杨 芳
代理审判员 石晓利
二〇一六年八月十六日
书 记 员 崔小莹