天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2０15）一中民一初字第0010号
原告天津市纺织工业经销公司，住所地天津市南开区黄河道怀仁里2号楼。
法定代表人周鉴铭，总经理。
委托代理人王燕洪，该公司职员。
委托代理人王炳蔚，天津普捷律师事务所律师。
被告天津市永辉工贸有限公司，住所地天津市华苑产业区竹苑路6号306-1。
法定代表人孟勇，总经理。
委托代理人张涛，天津诺信律师事务所律师。
委托代理人申伟，天津诺信律师事务所律师。
原告天津市纺织工业经销公司与被告天津市永辉工贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津市纺织工业经销公司的委托代理人王燕洪、王炳蔚，被告天津市永辉工贸有限公司的委托代理人张涛、申伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市纺织工业经销公司诉称，2008年12月16日，原、被告签订了房屋买卖合同[津纺经发字（2008）16号]，约定被告将其位于天津市和平区多伦道240号、建筑面积1816.27平方米的商业用房出售给原告，总价款3450.9万元。合同同时约定原告第一笔支付30%的总价款（预付款），第二笔支付60%的总价款，支付后三个月内办理过户手续。合同签订后，原告支付了第一笔30%的预付款，后又支付了第二笔的大部分房款，当原告计划继续支付房款以达到第二笔要求的数额、办理过户手续时，发现被告已将讼争房屋进行抵押用于贷款。原告的抵押行为导致过户无法进行、合同目的无法实现。现被告既无能力履行合同，又不退还原告购房本金及赔偿损失。原告认为，被告私自将房屋对外抵押，导致双方房屋买卖合同无法实际履行，已构成根本违约，原告有权解除合同。为此，原告提起诉讼，请求：1、解除原、被告之间房屋买卖合同[津纺经发字（2008年）16号]；2、被告归还原告已付购房款2832.6万元，支付违约金345.09万元；3、本案诉讼费用及保全费用由被告承担。
原告为支持自己的主张，向本院提交了房屋买卖合同书、告知函、往来征询函、天津市企业单位往来收据等证据。
被告天津市永辉工贸有限公司辩称，同意解除原、被告之间房屋买卖合同[津纺经发字（2008年）16号]，并返还原告已经支付的购房款本金2832.6万元，但是不同意支付违约金。理由：被告不存在任何违约行为。具体而言，根据双方房屋买卖合同，原告应当按照合同约定在接受房屋2日后将购房款支付至房屋总价款的90%。事实上，被告公司严格履约，在2008年12月将2028.15平方米的讼争房屋交付原告验收、使用，但是截止2009年10月9日原告仅支付了购房总价款的82%，并未达到90%，故而原告构成根本违约；另外，原、被告签订房屋买卖合同之时讼争房屋已经被抵押，被告在签约时已经向原告披露该客观事实；最后，原告的相关诉讼主张已经超过法定的诉讼时效期间。
被告为支持其抗辩事由，向本院提交了房屋买卖合同书、房地产权证、市场主体信息等证据。
经审理查明，2008年12月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋买卖合同[津纺经发字（2008年）16号]，约定被告将自己享有产权坐落在天津市和平区多伦道240号商用住房的一部分（该部分以产权证平面图红线圈划及现场照片为参照依据），建筑面积约为1816.27平方米转让给原告（该房屋具体面积以房管部门核发的产权证为准）。该合同同时约定：房屋价格每平方米19000元人民币，该房屋总价款约为3450.9万元；本合同生效后第2日内，原告向被告支付房屋总价的30%款项作为预付款，以此保证本合同顺利履行，本合同履行完毕该预付款可充抵房屋总价款；原告第二笔付款数额为约定房屋总价的60%，原告应在实际接收所购房屋2日后，依据拆迁款兑现情况分期向被告履行上述付款义务；原告所购房屋余款应在被告办理完毕过户手续后，一次性付清；被告应在收到本合同约定的第二笔房款后，须按照本合同约定为该房屋实际买受人在三个月内办理完毕一切过户手续；被告对转让上述房屋所有权的完整性予以保证，该房屋所有权引起的纠纷被告应承担全部责任；被告迟延办理或不能办理房屋权属变更手续，所产生的一切法律后果应由被告全部承担。该合同违约条款中约定：本协议约定双方应自觉遵守，任何违反上述约定均视为违约，应承担违约责任并赔偿对方的经济损失，双方约定房屋总价款10%为违约责任的违约金；原告无故逾期付款和无故不履行本合同约定义务，致使本次房屋买卖行为不能实现，被告有权单方解除本合同，原告应承担支付房屋总价款10%的违约金义务；被告未按时按量按质交付所购房屋和无故不履行本合同约定义务，致使本次房屋买卖不能实现，被告应立即一次性退还已收全部房款，被告还应承担支付房屋总价款10%的违约金义务，上述违约金尚不能弥补原告经济损失的，被告应赔偿原告的实际损失。
根据双方均予认可的天津市和平区多伦道240号产权证，该产权证“设定他项权利摘要”载明了该房屋他项权利设定情况。双方合同签订时，仅存在期限为2008年4月18日-2009年4月17日的一项他项权利。双方合同签订后，被告又陆续设定四项他项权利，约定期限分别为2009年4月23日至2010年4月22日、2009年8月13日至2012年8月12日、2011年1月25日至2011年5月24日、2012年8月7日至2013年8月7日。上述他项权利类型均为抵押，权利人均为案外人。双方当事人一致认可天津市和平区多伦道240号房屋后拆分为天津市和平区多伦道242、244、246、248、250、252号六套房屋，上述六套房屋亦分别设定了他项权利（抵押），权利人亦为案外人，约定期限均为2013年8月28日-2014年8月28日。被告自认因被告未能偿还债权人相应债务，现证载他项权利并未注销，目前房屋仍存在查封和抵押。原告对此亦予认可。
双方合同签订前，原告自2008年11月25日至2008年12月25日，总计支付款项750万元；合同签订后，原告自2009年1月21日至2009年10月9日，总计支付购房款2082.6万元；以上款项合计2832.6万元。
2014年8月，被告向原告发出往来征询函，与原告进行账目核对，该往来征询函中载明的原告付款数额为2832.6万元，原、被告均在该往来征询函中盖章确认。
2014年8月12日，原告向被告发出告知函，催告被告解除抵押。被告收到此函件后未予回复。
原告自认现原告实际占用的被告房屋面积约为1100平方米。
审理期间，被告表示同意解除双方房屋买卖合同并返还原告已经支付的购房款本金2832.6万元。
庭审中，原告主张自2009年10月9日开始应按照银行同期贷款利率计算已付款本金的相应利息，同时因房屋价格上涨，原告购买同样房屋产生差价，上述损失均实际产生，原告主张的违约金数额低于实际损失，被告应当承担。被告抗辩因原告未能支付房屋购房款至90%，原告违约，而且原告主张的上述损失和利息没有发生，故而不同意支付。
上述事实，有双方当事人陈述及书证等证据证实。
本院认为，原、被告在平等自愿基础上签订房屋买卖合同，并不违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应依约全面履行义务。现原告请求解除原、被告之间房屋买卖合同[津纺经发字（2008年）16号]，同时由被告返还原告已付购房款2832.6万元，被告表示同意，对此本院予以照准。
关于双方争议的违约责任问题。根据双方房屋买卖合同的约定，被告有保证讼争房屋所有权完整性之义务，并承诺全部承担不能办理房屋权属变更手续的一切法律后果。而被告在合同签订后，陆续设定多项他项权利，被告亦自认由于被告未能偿还债权人相应债务，讼争房屋现仍存在抵押及查封，致使合同至今仍无法继续履行。据此，可以认定被告未能履行合同约定之义务，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。现原告诉请被告支付的违约金数额，具有相应的事实和法律依据，被告亦未能提供原告主张的违约金高于损失的证据，故而原告该项诉讼请求，本院予以支持。另外，被告的违约行为具有持续性，原告的占用情况又现实存在，2014年8月被告与原告又进行了账目核对，现被告亦未能提供证据证明原告相应主张超过了法定诉讼时效期间，故而被告该项诉讼时效抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、解除原、被告2008年12月16日签订的房屋买卖合同[津纺经发字（2008年）16号]；
二、本判决生效后十日内，被告返还原告购房款2832.6万元；
三、本判决生效后十日内，被告支付原告违约金345.09万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费、保全费共计205685元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。
审 判 长 姚 玉
代理审判员 豆 艳
人民陪审员 焦守诣
二０一五年六月十二日
书 记 员 吴松涛
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款：
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。