甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）酒民一终第148号
上诉人（原审原告）何天利，男，生于1966年5月25日。
委托代理人黄生诚，男，生于1966年12月26日，系何天利外甥。
被上诉人（原审被告）蒋素云，女，生于1968年12月31日。
原审第三人玉门市玉门镇人民政府南门村村民委员会（以下简称南门村委会）
法定代表人刘玉民。
委托代理人王应虎，该村民委员会村民。
委托代理人彭新军，该村民委员会副主任。
上诉人何天利因房屋买卖合同纠纷一案，不服玉门市人民法院（2011）玉民初字第448号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人何天利及委托代理人黄生成，被上诉人蒋素云，原审第三人玉门市玉门镇人民政府南门村村民委员会的委托代理人王应虎、彭新军到庭参加了诉讼，现已审理终结。
原审查明：2007年8月2日，原告与被告签订房屋买卖协议一份约定，原告将其在玉门市玉门镇南门村七组（原六组）11号住宅一院及附属设施后院猪舍一处和一块耕地的经营权共作价148000元卖与被告，并对耕地使用权期限、房款付款方式及违约责任均作了约定。协议签订当日，双方申请玉门市公证处对双方之间的房屋买卖协议进行了公证，公证处出具（2007）玉公字第568号公证书。该公证书证实，双方买卖房屋在2007年8月2日前无转让、抵押及其他权利受限制的登记记录，财产共有人郑占英（原告之妻）对该房屋出售无异议。此后被告按协议约定分两次向原告给付购买房屋款148000元，原告亦将房屋及其他财产向被告进行了交付，并将原告补办的《集体土地使用证》交付被告。双方一直未办理房屋的集体土地使用证变更手续。被告买原告房屋后对房屋大门及后院猪圈进行了更换、修理，并在房屋后院修建冷库一个。2009年玉门市市委、市政府为实施玉门市城乡一体化南门村城中村改造项目，决定对玉门市玉门镇南门村七组整体区域进行规划改造，并组成联合工作组从2009年5月开始对玉门市玉门镇南门村七组宅基地权属、界址、面积，房屋的间数和面积以及地上附着物的基本情况送行了全面调查、核实，将原、被告买卖的房屋及附属设施纳入政府拆迂范围。为此玉门镇人民政府组织南门村村委会、南门村七组村民代表召开了村、组两级代表大会，并依据相关政策和南门村村委会、南门村七组两级会议决定对拆迁户按是否是南门村户口制定了不同的房屋拆迁补偿安置标准。2010年7月8日，玉门市房地产管理局发出玉门市城市房屋拆迁公告，要求对包括被告购买的房屋在内的所有南门村七组房屋及附属设施实施整体拆迁，公告对包括被告在内的外地户口购买南门村七组房屋的搬迁补偿及安置房分配方案进行了公示。2010年10月9日，原告起诉，请求依法撤销（2007）玉公字第568号公证书。同年10月13日，本院作出（2010）玉民初字第840号民事裁定，驳回原告的起诉。原告于2010年10月18日向法院起诉，请求依法确认原、被告间签订的房屋买卖协议无效，判令被告返还宅基地。本院受理后，经审理于2010年12月9日作出（2010）玉民初字第863号民事判决，驳回原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉，二审以原判适用法律错误，裁定撤销（2010）玉民初字第863号民事判决，发回重审。在本次审理中，原告以本案与玉门市玉门镇人民政府南门村村民委员会有利害关系为由，申请追加为第三人。本院依法将玉门市玉门镇人民政府南门村村民委员会列为本案第三人，通知其参加诉讼。庭审中，原告坚持以房屋买卖协议违反法律规定且房屋所占宅基地使用权没有变更，仍是原告所有为由，认为政府拆迁补偿应针对原告发放，不应针对被告发放，而要求确认原、被告间签订的房屋买卖协议无效，判令被告返还宅基地，或支付拆迁补偿款。被告则以房屋买卖协议是双方真实意思表示，该协议约定宅基地如因政策或建设用地被征用受益人为被告，现协议早已履行完毕，法律并没有规定农村房屋不能买卖，以及自己是按照非本地户享受的拆迁补偿款等为由，拒绝承担原告的诉讼请求。第三人以其于2009年根据市政府关于城中村改造的决定，对涉及拆迁的64户村民住宅进行了房屋丈量登记，反复召开村民会议研究讨论，多次上报政府请示，最后才确定的拆迁补偿方案，于2010年7月8日由玉门市房地产管理局发布了玉房拆字（2010）第2、3、4号三份拆迁公告；补偿是针对地上附着物，原告的宅基地上的房屋，以及其他建筑物已卖与被告，就将补偿款给了被告；宅基地属村集体所有等做法合情合理合法为由，而拒绝承担原告的诉讼请求。双方各持己见，调解无效。
原审认为：原、被告签订的房屋买卖协议，双方意思表示真实，并对宅基地被征用有所预见而在协议中约定了受益人为被告，双方已按此协议各自履行了义务。农村房屋买卖，只作了对出卖房屋者不再另批宅基地的限制，并没有禁止买卖双方争议的房屋及宅基地、土地已于2010年7月被玉门市政府列为城中村改造拆迁范围，现已被拆迁。同时，被告被列为该房屋所有人及宅基地使用权人，按非本地户享受拆迁补偿；原告已在第三人给其划分安置的村林场土地上修建了住房并居住。因此，被告在双方协议履行过程中并无过错和违约，故对原告请求依法确认其与被告之间的房屋买卖协议无效，判令被告返还宅基地的诉讼请求不予支持。关于原告在庭审中变更诉讼请求，要求第三人支付部分拆迁补偿款，虽玉门市玉门镇人民政府南门村村民委员会作为第三人已参加诉讼，但因该诉讼请求属房屋拆迁安置补偿纠纷，与本案不属同一法律关系，不予确认。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第十三条之规定，判决：驳回原告何天利的诉讼请求。
宣判后，何天利不服，上诉称：原审法院隐性超审限，其程序违法。根据我国《土地管理法》第六十三条及相关法律、法规规定，上诉人出售的农村宅基地不符合法律规定，属于无效，因此，上诉人与被上诉人买卖协议无效。请求依法改判，由被上诉人及第三人返还房屋拆迁补偿款及安置房。
蒋素云答辩称：双方之间的合同有效，已履行完毕，被上诉人没有侵害上诉人的权利，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人南门村委会答辩称：2009年玉门市政府确定了南门村城中村改造，经会议决定，玉门市房管局于次年发布了拆迁公告，同意南门村64户进行城中村改造。其中6户人家将其宅基地卖给了外地人，村委会对该情况多次进行村民代表会等方式进行研究，最终决定本村村民每户住宅两套，门店一套，住宅每平方米1280元，门店每平方米2500元。对购买了本村宅基地的6户外地户，认为其合同合法，每户门店及住宅各一套，价格与本村村民一样。村委会给何天利在林场划分了一块330平方米的宅基地。本村的集资房给何天利两套，何天利的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，请求维持原判。
经审理查明，一审查明的事实无误，由（2007）玉公字第568号公证书、酒花种植生产用房占地协议、（2010）玉民初字第840号民事裁定书、收条两张、玉门市玉门镇南门村委证明、玉门市玉门镇人民政府土地管理所证明、《集体土地使用证》、玉门市人民政府政发（2009）16号文件、中共市委办公室市委办字（2009）13号会议纪要、玉门市城市房屋拆迁公告复印件三份等证据材料及调查笔录、南门村村委会会议记录以及当事人的陈述和庭审笔录佐证，经一二审开庭质证、认证予以认定。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，只是对再次申请宅基地作出了限制性规定，对农村住宅买卖并无禁止性规定。因此，应确认上诉人何天利与被上诉人蒋素云买卖房屋合同有效。上诉人何天利与被上诉人蒋素云达成房屋买卖协议，自愿将其住宅出售给被上诉人蒋素云，并将后期预期利益一并处分。被上诉人按照合同约定，完全履行了给付义务，合同已履行完毕，且双方争议的房屋及宅基地已被政府拆迁，上诉人要求返还的房屋已不复存在。被上诉人现有房屋的取得，系经南门村村民代表大会讨论通过分配给被上诉人蒋素云。被上诉人在履行合同过程中和取得房屋时，并无过错和违约，故上诉人要求确认合同无效并返还房屋补偿款和安置房的请求不能成立。另外，对于宅基地补偿，与本案房屋买卖不是同一法律关系，原审不作处理正确。原审审理中，由于庭外和解和需要再作调查的需要，原审依法对本案中止审理，中止原因消除后恢复审理，并不存在超审限的问题。综上，原审认定事实清楚，程序合法，判处适当，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3260元，由上诉人何天利承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 丽
审 判 员 徐安全
代理审判员 蔺春辉
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 茹丽霞