上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9880号
上诉人（原审被告）：上海嘉瀛物业管理有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇新农浦银路438号1幢105H室。
法定代表人：周剑平，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ义，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：刘明，上海友禾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海市徐汇区同汇苑业主委员会，住所地上海市徐汇区斜土路2455弄1号楼二楼会所。
负责人：端木晨若，主任。
负责人：徐文霞，副主任。
上诉人上海嘉瀛物业管理有限公司因与被上诉人上海市徐汇区同汇苑业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初4530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海嘉瀛物业管理有限公司（以下简称嘉瀛公司）上诉请求：1、撤销原判第一至第四项，依法改判确认双方的《物业服务合同》继续生效；2、对原判第五至第十三项在进行物业支出审计后，按实计算。事实和理由：一、本案源于被上诉人上海市徐汇区同汇苑业主委员会（以下简称同汇苑业委会）个别人员操纵，提前终止合同的关键环节考评存在诸多问题。二、同汇苑业委会提前终止《物业管理合同》的表决违反法律规定。三、司法审计只审收入不审支出对嘉瀛公司不公。故请求二审法院依法支持嘉瀛公司的上诉诉请。
被上诉人同汇苑业委会辩称：同汇苑小区解聘物业企业的程序符合法律规定，不同意嘉瀛公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
同汇苑业委会向一审法院起诉请求：1、判决确认涉案《物业服务合同》于2015年12月31日解除；2、判令嘉瀛公司立即退出上海市徐汇区XX路XX弄同汇苑小区（以下简称同汇苑小区）的物业服务区域；3、判令嘉瀛公司立即返还同汇苑小区的物业管理办公用房及相关设施；4、判令嘉瀛公司立即返还同汇苑小区全部物业管理相关资料；5、判令嘉瀛公司立即返还2015年1-12月期间公共收益人民币（下同）165,722.66元（70%）；6、判令嘉瀛公司立即返还2016年1月至12月的公共收益9,760元（100%）；7、判令嘉瀛公司立即返还垫付的2015年12月公共电费7,979.16元；8、判令嘉瀛公司立即返还垫付的2015年8月公共水费414.70元；9、判令嘉瀛公司立即返还垫付的2015年9月公共水费310.06元；10、判令嘉瀛公司支付配电间和水泵房开锁费600元；11、判令嘉瀛公司赔偿损坏的不锈钢门把手500元；12、判令嘉瀛公司赔偿损坏的绿化费1,500元；13、判令嘉瀛公司支付2016年1月-3月占用物业管理用房及公共设施的费用10,000元；14、判令嘉瀛公司支付灯泡维修费977.60元；15、判令嘉瀛公司支付垃圾清运费2,400元；16、判令嘉瀛公司支付电梯检测检验费2,280元。
一审法院认定事实如下：本届同汇苑业委会于2014年5月19日正式成立，并依法在上海市徐汇区人民政府徐家汇街道办事处进行了登记备案。
2014年8月，上海市徐汇区同汇苑业主大会（以下简称同汇苑业主大会、甲方）与嘉瀛公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由乙方为同汇苑小区提供物业服务，合同期限为三年，自2014年8月1日起至2017年7月31日止，XX路XX弄XX号会所的房屋作为物业管理服务用房，在合同履行期间供乙方无偿使用。乙方按照包干制收费形式确定物业服务费用：包干制，由业主向乙方支付物业服务费用，赢余或者亏损均由乙方享有或承担。乙方提供的物业服务内容和标准应符合下列约定：1、物业共用部位的维护、物业共用设施和日常运行和维护；2、公共绿化养护服务；3、物业公共区域的清洁卫生服务；4、公共秩序的维护服务；5、物业使用禁止性行为的管理。乙方根据高层每月每平方米建筑面积2.1元标准向业主收取物业管理费；停车场属于全体业主共用的，车位使用人应按露天机动车的车位每个每月150元收费标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按30%比例的标准提取停车管理服务费；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人按车库车位每个每月50元标准向乙方交纳停车管理服务费；本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定如下：乙方从收益中按30%比例的标准提取管理服务费；甲方将在签约满6个月对乙方的服务进行一次全面评价，如发现乙方严重违反本合同约定的义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求依法按其减少的服务支出予以赔偿；本合同终止时，依法应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会等。合同附件约定了乙方提供物业服务的具体内容和标准。
2015年3月25日，同汇苑业委会（甲方）与嘉瀛公司（乙方）签订《备忘录》，约定：鉴于双方于2014年8月签订的《物业服务合同》第二十三条约定，甲方于2015年1月对乙方在同汇苑小区的服务进行一次全面考评，对有关物业服务项目进行评分，结果显示乙方多指标差强人意，未能达到合同约定的服务标准和承诺，鉴于乙方总分刚刚及格（62分），经双方协商达成以下几项谅解：1、乙方将根据甲方的考评结果，针对不合格的服务项目采取切实有效的步骤进行重点整改，并进一步提高合格项目的服务；2、甲方将于2015年9月对乙方的服务再进行一次考评，双方已就考评标准达成一致，如届时乙方服务仍无明显改善（评分低于70分），甲方将保留原合同第二十三条中约定的解除合同等有关权利；3、乙方根据同汇苑小区物业费收缴状况，也将在2015年9月作出是否撤离之决定；4、甲乙双方无论哪方决定解除合同，乙方都将按规定留给甲方3个月的时间另行聘用新的物业公司。
2015年9月，同汇苑业委会召集其成员对嘉瀛公司实施的物业服务进行考评，经考评为32分。嘉瀛公司收到该份考评。
2015年9月27日，同汇苑业主大会、同汇苑业委会发出《上海市徐汇区同汇苑小区关于是否同意终止嘉瀛物业的表决结果公告》，载明，小区《业主大会议事规则》第十条：已经送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意参加大会投票业主的多数意见的约定。根据表决结果，同汇苑业主大会作出表决：本小区将终止与嘉瀛公司的服务合同，同时开始启动选聘新物业的程序并稍后公布选聘方案。
2015年9月28日，同汇苑业委会向嘉瀛公司发出解除合同函件，通知嘉瀛公司终止双方的《物业服务合同》，小区将选聘新的物业服务企业，要求嘉瀛公司履行相关物业服务合同至2015年12月31日，在此期间互相配合对小区公共收益和物业费等有关债权债务进行结算。嘉瀛公司确认于2015年9月29日收到该通知。
2015年11月23日，同汇苑业委会向嘉瀛公司再次发出挂号信，要求嘉瀛公司将2015年度上半年的停车费、广告费等小区公共收益划入小区维修基金账号，要求嘉瀛公司于2015年11月27日之前执行相关财务操作。
另查明，2016年1月，同汇苑业委会发出公告，告知由于嘉瀛公司滞留小区却拖欠2015年12月其管理期间应由其承担的公共电费计7,979.16元，供电部门即日起开始征收滞纳金，并将停电造成电梯、水泵、公共照明等设施无法运行，严重影响居民正常生活，请上海XX有限公司（以下简称XX公司）代为垫付此笔款项，在表决通过后向嘉瀛公司一并提起诉讼追讨等。
2015年8月、9月，同汇苑小区分别欠付水务机关经营服务及其他用水414.70元、310.06元。
2016年1月，因供电所的工作人员来查配电间，嘉瀛公司将配电间上锁，同汇苑业委会无奈报警请人开锁，花费开锁费600元。
因小区业主报修，要求修剪小区花园内的绿化，同汇苑业委会认为嘉瀛公司破坏了绿化，故要求嘉瀛公司赔偿1,500元。
因嘉瀛公司确认收到同汇苑业委会于2015年9月28日发出的解除合同函件，但坚决表示不予搬迁，故同汇苑业委会要求其支付2016年1－3月的占用费。
2017年3月，案外人XX公司出具证明，载明：其于2015年12月15日与同汇苑业主大会签订物业服务合同，并于2016年1月1日进驻同汇苑小区，为小区提供全面的物业服务，同时接管小区维修基金。为了维护小区正常秩序，其垫付了应由原物业嘉瀛公司支付的以下费用：1、2015年电费7,979.16元；2、2015年水费724.76元；3、配电间和水泵房开锁费600元；4、公共区域更换灯泡费用977.60元；5、小区建筑垃圾清运费2,400元；6、2015年电梯检测费2,280元。现其委托同汇苑业委会向嘉瀛公司主张以上费用。
在本案审理过程中，经同汇苑业委会申请，一审法院委托上海沪中会计师事务所对2015年1月至2016年12月止的收入进行司法会计鉴定，确定固定停车费收入2015年度139,524.30元，2016年1月至7月3,750元，2016年8月至12月2,250元；临时停车费共计48,750元，其中2015年度46,750元，2016年1月至7月2,000元；租赁费和广告费，已开收据5,832.36元(其中2015年度4,072.36元，2016年度1月至7月1,120元，2016年8月至12月640元；已开发票46,400元（其中2015年度46,400元），已纳入会计账面核算金额48,400元（其中2015年度48,400元）。同汇苑业委会对上述鉴定无异议，嘉瀛公司提出异议，认为该鉴定仅计算收入，并未计算支出，鉴定机关表示，因同汇苑业委会仅申请收入部分鉴定，故其仅审计收入，关于嘉瀛公司的支出可以另行委托鉴定。
一审法院认为，涉案《物业服务合同》中已经明确约定，在签约满6个月时对嘉瀛公司的服务进行一次全面评价，如发现嘉瀛公司严重违反合同约定的义务，致使不能完成合同约定的服务内容和标准的，同汇苑业主大会有权依法解除合同，并有权要求嘉瀛公司按其减少的服务支出予以赔偿。后双方当事人签署《备忘录》，确定双方已经于2015年1月实施了一次全面考评，而此次考评系由同汇苑业委会成员对嘉瀛公司的物业服务实施考评。嘉瀛公司的考评分数差强人意，故双方故制订《备忘录》，将于2015年9月对嘉瀛公司的物业服务再次进行考评。如考评低于70分，同汇苑业委会将保留解除合同的权利。通过上述《备忘录》的约定，嘉瀛公司已经确认由同汇苑业委会成员进行打分考评的事实，也同意如考评低于70分，同汇苑业委会有权解除合同并同意给予3个月时间聘请新的物业公司。2015年9月，同汇苑业委会再次进行考评，结果嘉瀛公司得分仅为32分，同汇苑业委会即以书面形式征求小区全体业主，对是否终止与嘉瀛公司的《物业服务合同》进行表决，根据表决结果决定终止与嘉瀛公司的《物业服务合同》。于是同汇苑业委会向嘉瀛公司发出终止合同函，并给予嘉瀛公司三个月时间继续履行合同，并要求嘉瀛公司做好小区公共收益和物业费的债权债务结算，并通知新的物业公司选聘方案，该通知函嘉瀛公司已经于2015年9月29日收到，故同汇苑业委会解除涉案《物业服务合同》无过错，对同汇苑业委会要求确认涉案《物业服务合同》于2015年12月31日解除、嘉瀛公司退出小区物业服务区域管理及要求嘉瀛公司立即向同汇苑业委会返还同汇苑小区的物业管理办公用房及相关设施的诉请，应予以支持。
在本案审理过程中，一审法院已经依法对同汇苑小区2015年度及2016年度的公共收益部分进行审计，同汇苑业委会要求按照《物业服务合同》“乙方从停车费中按30%比例的标准提取停车管理服务费”、“乙方从收益中按30%比例的标准提取管理服务费”的约定计取2015年度收益，予以准许。鉴于《物业服务合同》于2015年12月31日解除，故同汇苑业委会要求2016年度的收益按照100%计收，符合法律规定，亦予以支持。嘉瀛公司辩称在物业服务中嘉瀛公司应有支出，嘉瀛公司可以另行主张。
关于同汇苑业委会诉请要求嘉瀛公司支付2015年12月公共电费、2015年8月及2015年9月公共水费一节，公共区域的照明及用水设施虽然属于全体业主共有，其产生的照明费及水务费应由共有人分摊，由受益人小区全体人员分摊，但依照《物业服务合同》约定，嘉瀛公司按照包干制的收费形式确定物业服务费用，故同汇苑业委会要求嘉瀛公司支付2015年12月公共电费7,979.16元、2015年8月及9月的414.70元和310.06元、灯泡维修费977.60元、垃圾清运费2,400元及电梯检测检验费用2,280元，有合同依据，予以支持。
关于不锈钢门把手费用500元，同汇苑业委会仅有门把锁损坏的照片，并无修复的证据；同汇苑业委会亦不能提供花费修复费用500元的证据；关于绿化费，嘉瀛公司系根据业主报修去现场裁剪树木，并非恶意破坏。故对同汇苑业委会上述诉请，不予以支持。
小区的物业用房属于全体业主共同所有，物业服务企业在物业合同终止履行时应将物业用房交还业主委员会，物业用房是由小区业主大会及业主委员会为了物业服务企业需要，将物业用房无偿交付物业服务企业实施物业管理。嘉瀛公司自2016年1月起占用物业用房确属于违约，但并未造成同汇苑业委会及案外人XX公司的损失，同汇苑业委会要求占用费无合同依据，对此亦不予以支持。
关于配电间和水泵房开锁费600元，嘉瀛公司理应在物业合同终止后及时向同汇苑业委会交付配电间和水泵房等公共设施的钥匙，以便同汇苑业委会及新的物业服务企业对小区实施物业管理。为小区物业服务需要，同汇苑业委会无奈报警并请开锁公司开锁，共花费600元，同汇苑业委会要求嘉瀛公司承担该费用，应予以支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一七年五月三十一日作出判决：一、上海市徐汇区同汇苑业主委员会和上海嘉瀛物业管理有限公司于2014年8月签订的关于上海市徐汇区XX路XX号XX公寓的《物业服务合同》于2015年12月31日解除；二、上海嘉瀛物业管理有限公司于判决生效后十日内迁出上海市徐汇区XX路XX弄XX公寓的物业服务区域；三、上海嘉瀛物业管理有限公司于判决生效后十日内向上海市徐汇区同汇苑业主委员会返还上海市徐汇区XX路XX弄XX公寓的物业管理办公用房及相关设施；四、上海嘉瀛物业管理有限公司于判决生效后十日内返还上海市徐汇区XX路XX弄XX公寓全部物业管理相关资料；五、上海嘉瀛物业管理有限公司于判决生效后十日内返还2015年1月至12月期间同汇苑业主大会公共收益165,722.66元；六、上海嘉瀛物业管理有限公司于判决生效后十日内返还2016年1月至12月期间同汇苑业主大会公共收益9,760元；七、上海嘉瀛物业管理有限公司于判决生效后十日内支付上海市徐汇区同汇苑业主委员会配电间和水泵房开锁费600元；八、上海嘉瀛物业管理有限公司于判决生效后十日内支付上海市徐汇区同汇苑业主委员会2015年12月电费7,979.16元；九、上海嘉瀛物业管理有限公司于判决生效后十日内支付上海市徐汇区同汇苑业主委员会2015年8月水费414.70元；十、上海嘉瀛物业管理有限公司于判决生效后十日内支付上海市徐汇区同汇苑业主委员会2015年9月公共水费310.06元；十一、上海嘉瀛物业管理有限公司于判决生效后十日内支付上海市徐汇区同汇苑业主委员会公共区域更换灯泡费用977.60元；十二、上海嘉瀛物业管理有限公司于判决生效后十日内支付上海市徐汇区同汇苑业主委员会小区建筑垃圾清运费2,400元；十三、上海嘉瀛物业管理有限公司于判决生效后十日内支付上海市徐汇区同汇苑业主委员会2015年电梯检测费2,280元；十四、驳回上海市徐汇区同汇苑业主委员会其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,881元，由上海市徐汇区同汇苑业主委员会负担1,281.20元，上海嘉瀛物业管理有限公司负担3,599.80元；审计费18,000元，由上海市徐汇区同汇苑业主委员会负担9,000元，上海嘉瀛物业管理有限公司负担9,000元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审审理中，嘉瀛公司提供相关税费的电子缴款凭证，旨在证明其代缴了涉案公共收益的税金，此应作为成本在嘉瀛公司应返还同汇苑业委会的公共收益中予以扣除。对此，同汇苑业委会表示，嘉瀛公司提供的电子缴款凭证系复印件，且不能证明所缴税金系针对涉案公共收益，此应由专业审计机构予以认定，故不予认可嘉瀛公司上述主张。
本院认为，就嘉瀛公司对同汇苑业委会提前终止物业合同所持相关异议，因物业服务合同在法律性质上属于委托合同，根据合同法的规定，委托合同的双方均享有随时解除合同的权利，若解除合同不当则主张解除一方应承担的也仅系赔偿对方因合同解除所遭受的损失之责任而非继续履行合同，故嘉瀛公司要求判决确认其与同汇苑业委会的《物业服务合同》继续生效的诉请，缺乏法律依据，本院对此难以支持。就嘉瀛公司要求在对物业管理支出进行审计后按实结算的主张，因一审时同汇苑业委会仅就物业管理收入申请审计并预交了审计费用，而嘉瀛公司并未就物业管理支出审计提出明确申请并预交审计费用，故一审法院认为嘉瀛公司对此可另行主张权利尚属妥当。对嘉瀛公司关于其就同汇苑小区公共收益代缴的税金应予扣除的相关主张，因此亦属于嘉瀛公司的支出范畴，嘉瀛公司提供的相关证据亦需要专业机构判断才可确定其是否代缴相应税金，故该笔费用嘉瀛公司可与其余物业管理支出一并另行主张权利。综上所述，嘉瀛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决尚无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币3,599.80元，由上海嘉瀛物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年九月二十六日
书记员 丁杏文
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……