重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中区法民初字第02217号
原告交通银行股份有限公司重庆市分行营业部，地址重庆市渝中区中山三路158号，组织机构代码78746392-1。
负责人刘祖国，营业部主任。
委托代理人杨琴，该营业部员工。
委托代理人李晋，该营业部员工。
被告李东欣，男，1962年8月13日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
被告王鑫，女，1967年12月4日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。
法定代表人周红卫，总经理。
委托代理人王娜萍，该公司员工。
委托代理人袁建，该公司员工。
原告交通银行股份有限公司重庆市分行营业部（以下简称交通银行重庆市分行营业部）诉被告李东欣、王鑫、重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员吕荣荣担任审判长，与人民陪审员蒲兴华、ＸＸＸ组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员阳文敏担任法庭记录。本案原告交通银行重庆市分行营业部的委托代理人杨琴、李晋，被告鑫隆达公司的委托代理人袁建、王娜萍到庭参加了诉讼。被告李东欣、王鑫经本院合法传唤逾期未到庭应诉，本案现已审理终结。
原告交通银行重庆市分行营业部诉称，李东欣与王鑫系夫妻关系。2001年8月10日，交通银行重庆市分行营业部与李东欣签订了借款合同，合同约定由交通银行重庆市分行营业部向李东欣发放住房贷款241000元，借款期限20年，利率为5.58%。合同中同时约定在房屋他项权证办理完毕并交由贷款人收妥之前，房产商为借款人清偿贷款本金、利息、复利、罚息及贷款人实现债权的费用提供连带责任的保证。随后，交通银行重庆市分行营业部与李东欣、鑫隆达公司签订了抵押合同，合同约定李东欣以其所有的位于重庆市经济开发区丹桂工业区××××至××××号地块××××××××的房产向交通银行重庆市分行提供抵押担保，并办理了抵押登记。但在交通银行重庆市分行营业部按约发放了借款后，李东欣、王鑫并未按约偿还借款本息，鑫隆达公司也未按约办理房屋他项权证。为维护交通银行重庆市分行营业部的合法权益，特起诉来院，请求判令：1、李东欣、王鑫立即偿还借款本金178964.97元以及截至2013年9月9日的利息36970.89元、罚息7810.94元；并支付自2013年9月10日起至贷款本息结清之日止，以借款本金178964.97元为基数按日万分之二点一计算的罚息，及以未支付的利息为基数按日万分之二点一计算的复利；2、本案受理费由李东欣、王鑫承担；3、鑫隆达公司对李东欣、王鑫的上述债务承担连带清偿责任；4、交通银行重庆市分行营业部对李东欣、王鑫提供的位于重庆市经济开发区丹桂工业区××××至××××号地块××××××××的抵押房产享有优先受偿权。
被告李东欣未答辩。
被告王鑫未答辩。
被告鑫隆达公司辩称，对欠款的事实没有异议，鑫隆达公司已与李东欣、王鑫解除了商品房买卖合同，李东欣、王鑫的欠款由鑫隆达公司偿还，鑫隆达公司同意继续偿还李东欣、王鑫名下尚欠交通银行重庆市分行营业部的贷款本息及相关罚息和复利，由于鑫隆达公司企业经营困难，恳请交通银行重庆市分行营业部给予鑫隆达公司合理的宽限期偿还余下债务。
经审理查明，李东欣与王鑫于1996年12月13日登记结婚，系夫妻关系。2001年8月10日，李东欣、鑫隆达公司与交通银行重庆市分行营业部（原交通银行重庆分行营业部）签订了《个人住房借款合同》，合同约定：借款金额241000元，用于购买位于重庆市经济开发区丹桂工业区××××至××××号地块××××××××的住房；借款期限20年，自2001年8月15日至2021年8月15日；贷款利率为5.58%，贷款期限在1年以上的，遇到法定利率调整，按照人民银行的有关规定执行；借款人拖欠借款本金或利息，贷款人有权宣布合同项下全部借款立即到期，要求借款人立即偿还所有本金，结清并支付利息，并对贷款的逾期部分按中国人民银行的规定计收罚息和复利。2001年8月16日，李东欣、鑫隆达公司与交通银行重庆市分行营业部签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，合同约定：李东欣以其所有的位于重庆市经济开发区丹桂工业区××××至××××号地块××××××××（建筑面积为140.14平方米）的房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。抵押合同中同时约定，在领取房屋所有权证之前，如李东欣不能按期清偿债务，鑫隆达公司保证代李东欣履行该项义务，鑫隆达公司履行该项义务后，可按有关规定处分抵押物。2001年8月20日，交通银行重庆市分行营业部按约发放了借款，但李东欣并未按时偿还借款本息，鑫隆达公司也未办理房屋产权证并交付交通银行重庆市分行。截至2013年9月9日，李东欣尚欠交通银行重庆市分行营业部借款本金178964.97元，利息36970.89元，罚息7810.94元。
上述事实，有个人住房借款合同、重庆市预购商品房抵押贷款合同、借款凭证、贷款详细信息查询表、还款明细表、银监会关于交通银行重庆市分行营业部更名的批复等及各方当事人的陈述载卷为凭，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，李东欣、鑫隆达公司与交通银行重庆市分行营业部签订的借款合同、抵押合同系各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，交通银行重庆市分行营业部按照合同的约定向李东欣发放了贷款，履行了合同的义务，但李东欣未按约履行还款义务，鑫隆达公司也未按约承担保证义务，其行为已构成违约。本案在审理中，虽然鑫隆达公司辩称，本案所涉房屋已与李东欣达成退房协议，所签订的商品房买卖合同已解除，但其未提供证据予以证明，也未通知交通银行重庆市分行营业部办理有关借款合同的解除事宜，该房屋解除协议对交通银行重庆市分行营业部不产生约束力。关于鑫隆达公司提出，因商品房买卖合同已解除，本案所涉债务应当由鑫隆达公司偿还的问题。首先，依法成立的合同，双方应依约履行。交通银行重庆市分行营业部已按约定向李东欣发放了贷款，李东欣亦已用该笔款项购买房产，该合同的目的已经实现。其次，如前所述，李东欣与鑫隆达公司就房屋解除事宜均未提供证据予以证明，亦未提出解除的事由及原因。鑫隆达公司提出由其偿还债务，实质上是债务转让，该债务转让并未经过交通银行重庆市分行营业部的同意，故该债务转让应属无效。再次，交通银行重庆市分行营业部已履行借款合同中约定的发放贷款义务，李东欣亦已用该笔款项购买房产，该合同的目的已经实现；李东欣用其所购房产为交通银行重庆市分行营业部该笔债权提供抵押担保，交通银行重庆市分行营业部对李东欣所购买上述房产享有抵押权，房地产抵押合同的目的亦已实现。而交通银行重庆市分行营业部因履行合同而享有的债权并未得到实现，主债权尚未消灭。综上，交通银行重庆市分行营业部在按约发放了借款后，李东欣未能按时偿还借款本息，其行为已构成违约，交通银行重庆市分行营业部有权宣布合同项下立即到期，要求李东欣立即偿还借款本息，并按照合同约定计收罚息和复利。交通银行重庆市分行营业部要求李东欣支付按日万分之二点一计算的罚息和复利，符合中国人民银行关于罚息、复利的规定。李东欣以位于重庆市经济开发区丹桂工业区××××至××××号地块××××××××的房产作为上述借款的抵押担保，并办理了抵押登记，故交通银行重庆市分行营业部依法对李东欣用于抵押担保的房屋享有优先受偿权。
王鑫与李东欣系夫妻关系，本案借款发生在其婚姻关系存续期间，交通银行重庆市分行营业部要求王鑫对李东欣的上述债务承担共同还款责任，本院予以支持。
关于交通银行重庆市分行营业部要求鑫隆达公司对李东欣、王鑫的债务承担连带清偿责任的问题。抵押合同约定，在领取房屋所有权证之前，如李东欣不能按期清偿债务，鑫隆达公司保证代李东欣履行该项义务。现李东欣未按合同约定还款，鑫隆达公司也未办理房屋所有权证并交付交通银行重庆市分行营业部，鑫隆达公司应当按照抵押合同的约定承担保证责任。根据担保法的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中抵押合同未明确约定保证方式，鑫隆达公司应当按照连带责任保证承担保证责任。根据担保法的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。本案中，李东欣提供房产向鑫隆达公司提供抵押担保，鑫隆达公司作为保证人为李东欣的上述借款向交通银行重庆市分行营业部提供连带责任担保，故鑫隆达公司应对李东欣的上述债务，在抵押物不足以清偿的范围内，承担连带清偿责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李东欣、被告王鑫应当自本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司重庆市分行营业部借款本金178964.97元，截至2013年9月9日的利息36970.89元，罚息7810.94元；并支付自2013年9月10日起至贷款本息结清之日止，以借款本金178964.97元为基数按照日利率万分之二点一计算的罚息，及以未支付的利息36970.89元为基数按照日利率万分之二点一计算的复利；
二、原告交通银行股份有限公司重庆市分行营业部对被告李东欣提供的位于重庆市经济开发区丹桂工业区××××至××××号地块××××××××（建筑面积为140.14平方米）的房屋享有优先受偿权；
三、被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司对被告李东欣的上述债务以其抵押房屋清偿后的不足部分，承担连带清偿责任；
四、驳回原告交通银行股份有限公司重庆市分行营业部的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4656元，公告费100元，由被告李东欣、被告王鑫承担，被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 吕荣荣
人民陪审员 蒲兴华
人民陪审员 ＸＸＸ
二〇一五年三月十六日
书 记 员 阳文敏