湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄中民一终字第726号
上诉人（原审原告兼反诉被告）娄底市商务局，住所地娄底市乐坪东街14号。
法定代表人苏旻，该局局长。
委托代理人刘石永，湖南宇能律师事务所律师。
上诉人（原审被告兼反诉原告）吴省成。
委托代理人李桂平，湖南真理律师事务所律师。
上诉人（原审被告）吴艳辉。
上诉人（原审被告）凌明华。
上诉人吴艳辉、凌明华的委托代理人吴省成，系本案上诉人。
被上诉人（原审被告）娄底市广成房地产开发有限公司，住所地娄底市乐坪东街26号。
法定代表人吴胜。
原审被告娄底市拍卖有限责任公司，住所地娄底市娄星区老市政府2号办公楼。
法定代表人王瑞新。
上诉人娄底市商务局及上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉成因买卖合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院(2013)娄星民一初字第698号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年原告娄底市商务局在相关企业改制过程中将其所属的原娄底市物资大楼及西侧空地委托娄底市拍卖有限责任公司向社会公开拍卖。娄底市拍卖有限责任公司于2005年4月13日向社会发布《拍卖公告》，并向竞拍人发布了《竞买须知》。根据该《竞买须知》（娄底市物资行业资产专场拍卖会2005.4.29）第五条规定：“拍卖成交后买受人必须在拍卖成交之日起一个月以内交清成交价的90%及佣金，余款在办理产权过户手续时付清。”第六条规定：“过户所涉税费，契税由买受人支付，其余费用由委托人支付”。第八条规定：“本次拍卖的标的物均有租赁情况，按买卖不破租赁的原则，未到期的租赁合同由买受人继续履行”。2005年4月29日，被告吴省成、凌明华、吴艳辉通过公开竞买方式联合竞得上述原娄底市物资大楼及其西侧空地，并与娄底市拍卖有限责任公司签署了《拍卖成交确认书》，确认整宗交易成交价为1318万元，佣金为39.54万元，共计1357.54万元。三被告买受该宗土地后，委托被告娄底市广成房地产开发有限公司开发。截至2011年7月15日止，被告吴省成、凌明华、吴艳辉直接或委托被告娄底市广成房地产开发有限公司先后向原告支付25笔总共12267600.1元，尚欠1307799.9元可以认定。在办理标的物产权过户手续过程中被告为原告代行支付土地测绘、水电、土地评估、办公楼用电改造等14项费用总共42806.28元。原告娄底市商务局具体事项经办人员在相关付款凭证上对上述付款签字认可。被告吴省成、凌明华、吴艳辉在开发过程中，因提前解除租赁合同赔偿租赁户损失，被告多次向原告及娄底市改制领导小组和指导小组反映赔偿事宜，原告承诺适当承担损失，随后原告参与了水木年华慢摇酒吧、银座歌舞厅、星星发屋、二胖快餐店的解除租赁协商，被告一次性赔偿该租赁户经济损失共计116.2万元。而后，原、被告因赔偿损失分担未达成一致意见，被告未按约定给付款项，故原告诉至法院。另查明，被告娄底市广成房地产开发有限公司于2006年1月5日注册成立，注册号431300000003875。
原审法院经审理认为：被告吴省成、凌明华、吴艳辉通过公开竞买方式竞得原告所属的原市物资大楼及其西侧空地，签署了《拍卖成交确认书》，对原告诉称的成交价款及应缴纳的交易佣金、付款期限等约定不持异议，应当认定原告与被告吴省成、凌明华、吴艳辉之间通过娄底市拍卖有限责任公司确立的买卖合同关系成立，该三被告应依约向原告支付买受的标的物价款和支付拍卖佣金。对原告要求被告吴省成、凌明华、吴艳辉支付拖欠的标的物价款的诉讼请求，本院予以支持。但对所欠标的物价款的金额的应当以买卖双方财务人员核准签字的数据为依据认定。在被告主张业已支付的总共26笔合计13023600.1元标的物价款中包括了被告娄底市广成房地产开发有限公司购买原娄底市物资大楼南侧638.6平方米空地于2006年5月22日向原告支付的756000元，该款与本案没有关联，应当在被告主张业已支付的上述13023600.1元标的物价款中剔除。根据《竞买须知》第五条“拍卖成交后买受人必须在拍卖成交之日起一个月以内交清成交价的90%及佣金，余款在办理产权过户手续时付清”的约定，被告应当就办理标的物产权过户手续的时间向法院提交证据，但被告仅向法院提交了原告于2008年12月22日向被告移交标的物产权凭证的证据，故认定该时间为标的物产权过户手续办理的时间，被告应当依约在该时间向原告支付完余下的10%的标的物价款。原告要求被告对没有依约定支付标的物价款支付利息的主张，予以支持，利息可按中国人民银行同期贷款利率从2008年12月22日起计付。根据该《竞买须知》第六条关于“过户所涉税费，契税由买受人支付，其余费用由委托人支付”的约定，在办理标的物产权过户手续中被告为原告代为支付的测绘、水电、土地评估、办公楼用电改造等支付的各项费用42806.28元，应当由原告承担，并可以在其应收的标的物款中扣抵。被告吴省成、凌明华、吴艳辉竞买成功后，在开发过程中因处理安置各租赁户支付安置费用，提前解除租赁合同而支付的赔偿金，被告多次向原告反映要求共同承担该部分赔偿损失，原告表示愿意适当予以承担部分损失，且原告参与了解除水木年华慢摇酒吧、银座歌舞厅、星星发屋、二胖快餐店租赁合同的协议，由此可见原告认可该部分因提前解除租赁合同所造成的损失，对于该部分损失的承担，因原、被告未达成一致意见，故酌情认定各承担50%。被告娄底市广成房地产开发有限公司不是本案买卖合同的当事人，不享有买卖合同的权利也不承担相应的义务。原告要求被告娄底市广成房地产开发有限公司承担连带清偿责任的主张，没有事实和法律依据，不予支持。被告吴省成、凌明华、吴艳辉合伙竞买了原告所属的原市物资大楼及其西侧空地，现被告吴省成提出反诉要求原告赔偿损失，不违反法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴省成、凌明华、吴艳辉所欠原告娄底市商务局土地转让款1307799.9元，扣除被告吴省成、凌明华、吴艳辉在交易过程中为原告娄底市商务局代行支付的土地测绘、水电、土地评估、办公楼用电改造等42806.28元后，尚余1264993.62元。二、原告（反诉被告）娄底市商务局赔偿被告（反诉原告）吴省成因提前解除租赁合同所造成的损失581000元。上述两项相抵，被告吴省成、凌明华、吴艳辉尚欠原告娄底市商务局款项683，993.63元，该款由被告吴省成、凌明华、吴艳辉在本判决生效后三十日内付清，并按中国人民银行同期贷款率从2008年12月22日起计付利息。三、驳回原告娄底市商务局的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告吴省成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30000元，原告娄底市商务局负担6000元，被告吴省成、凌明华、吴艳辉负担24000元，反诉案件受理费8489元，原告娄底市商务局负担4244元，被告吴省成负担4245元。
上诉人娄底市商务局不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1、2005年4月29日，上诉人将其所属原市物资大楼及西侧空地公开向社会拍卖，被上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉通过公开竟买方式联合竟得上述该宗土地及物资大楼。被上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉作为土地买受方，应当对租赁合同的有效性予以认可，根据《合同法》“买卖不破租赁的原则”原租赁合同合法有效。被上诉人因为要开发该宗土地，提前解除租赁合同而赔偿给租赁方的损失，应当由被上诉人承担，市商务局作为该解除租赁合同的见证方，并不是解除租赁合同的主体，不应当承担任何责任，况且被上诉人在一审并没有提供证据证明市商务局愿意支付赔偿租赁方损失的证据，所以一审判决要求市商务局赔偿被上诉人一半损失581000元是错误的无事实依据和法律依据的。2、土地测绘、水电、土地评估、办公楼用电改造等42806.28元是被上诉人因开发该索土地的开发成本，不属于上诉人承担的范围，一审判决要求市商务局承担土地测绘、水电、土地评估、办公楼用电改造等42806.28元等费用是错误的。3、被上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉竟买被上诉人的土地后，即成立了娄底市广成房地产开发有限公司，后续土地价款均由娄底市广成房地产开发有限公司支付。房屋建成以后，房屋出售所得价款均由娄底市广成房地产有限公司收取，娄底市广成房地产开发有限公司作为该宗土地的开发者和利益获得者，应当对上诉人的土地款承担连带清偿责任。请求一、依法撤销原审判决，改判被上诉人支付上诉人土地转让款1487800元，逾期付款利息1424657．8元(按银行贷款月利率12.94‰从2005年4月29日计算至2011年6月30日止)。四被上诉人对上述债务承担连带清偿责任。本案全部诉讼费用由四被上诉人承担。
上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原判认定“被告多次反映要求共同承担部分损失”，是不客观的说法。上诉人先垫付的提前解除租赁合同的损失1310498.72元，这部分损失上诉人一直主张应由被上诉人全部承担，而不是部分损失。2、上诉人之所以无法继续履行租赁合同，是因为商务局为了完成物资系统企业改制，必须解除所有租赁关系，由买受人对该大楼进行重新开发，从而导致拍卖合同中约定的“未到期租赁合同由买受人继续履行”这一条款已无实质意义。在提前解除租赁合同一事中，上诉人并无过错，解除租赁合同的赔偿款理应全部由被上诉人承担。而当时的商务局领导以及企业改制工作领导小组也多次向上诉人保证，会尽快解决这个问题，不会让上诉人在经济上吃亏，并承诺从企业改制经费中抽取资金来支付赔偿款，况且同批改制的其他企业租赁合同提前解除的赔偿款也是由被上诉人承担，因此，提前解除租赁合同的赔偿款应当由被上诉人全部承担，原审仅判决被上诉人承担百分之五十，显失公平。3、上诉人应被上诉人及其企业改制小组的要求提前解除租赁合同，对承租人进行补偿已垫付赔偿资金达1310498.72元，被上诉人直接参与解除水木年华酒吧、银座歌舞厅、星星发屋、二胖子快餐店租赁合同的补偿款达116.2万元。上述款项均在办理过户手续之前由上诉人先行垫付的。如果要计算利息，原审应公平对待，现原审单方计算被上诉人款项的利息，明显有失公允。请求依法撤销一审原判，查清本案事实，直接改判支持上诉人吴省成的反诉请求，驳回被上诉人的全部诉讼请求。
上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉针对上诉人娄底市商务局的上诉辩称：上诉人娄底市商务局的上诉没有理由，应当予以驳回。
上诉人娄底市商务局针对上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉的上诉辩称：上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉要求娄底市商务局承担提前解除租赁合同的损失、承担土地测绘、水电、土地评估、办公楼用电改造等费用没有事实和法律依据。
被上诉人娄底市广成房地产开发有限公司未予答辩。
原审被告娄底市拍卖有限责任公司未予答辩。
本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。
本院认为：上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉通过公开竞买方式竞得上诉人娄底市商务局所属的原市物资大楼及其西侧空地，签署了《拍卖成交确认书》，上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉对上诉人娄底市商务局诉称的成交价款及应缴纳的交易佣金、付款期限等约定不持异议，应当认定双方之间通过娄底市拍卖有限责任公司确立的买卖合同关系成立，上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉应依约向上诉人娄底市商务局支付买受的标的物价款和支付拍卖佣金。虽然《竞买须知》第八条规定：“本次拍卖的标的物均有租赁情况，按买卖不破租赁的原则，未到期的租赁合同由买受人继续履行”。但上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉竞买成功后，在开发过程中因处理安置各租赁户支付了安置费用，提前解除租赁合同而支付了赔偿金，上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉多次向上诉人娄底市商务局反映要求共同承担该部分赔偿损失，上诉人娄底市商务局表示愿意适当予以承担部分损失，且上诉人娄底市商务局参与了解除水木年华慢摇酒吧、银座歌舞厅、星星发屋、二胖快餐店租赁合同的协议，由此可见上诉人娄底市商务局认可该部分因提前解除租赁合同所造成的损失，对于该部分损失的承担，因上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉与上诉人娄底市商务局未达成一致意见，原审根据上述事实酌情认定各承担50%并无不当。上诉人娄底市商务局提出对解除租赁合同不承担任何责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉提出娄底市商务局领导以及企业改制工作领导小组多次向上诉人承诺从企业改制经费中抽取资金来支付提前解除租赁合同全部赔偿款，因无充分证据证明，该上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。根据《竞买须知》第五条“拍卖成交后买受人必须在拍卖成交之日起一个月以内交清成交价的90%及佣金，余款在办理产权过户手续时付清”的约定，因上诉人娄底市商务局于2008年12月22日向上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉移交标的物产权凭证，故应认定该时间为标的物产权过户手续办理的时间，上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉应当依约在该时间向上诉人娄底市商务局支付完余下的标的物价款，但因双方在处置标的物过程中对于提前解除租赁合同所造成的损失如何承担的问题发生争议，导致上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉应支付的剩余购买款未予支付，双方均有责任，故对于上诉人娄底市商务局要求上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉从2008年12月22日移交标的物产权凭证时起支付余下的标的物价款利息的请求不予支持，原审判决对此处理欠妥，本院应予以适当调整。根据《竞买须知》第六条关于“过户所涉税费，契税由买受人支付，其余费用由委托人支付”的约定，在办理标的物产权过户手续中上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉为上诉人娄底市商务局代为支付了测绘、水电、土地评估、办公楼用电改造等支付的各项费用42806.28元，该费用应当由上诉人娄底市商务局承担，并可以在其应收的标的物款中扣抵。因被上诉人娄底市广成房地产开发有限公司不是本案买卖合同的当事人，不享有买卖合同的权利也不承担相应的义务，上诉人娄底市商务局要求被上诉人娄底市广成房地产开发有限公司承担连带清偿责任的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人娄底市商务局的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉的部分上诉理由成立，本院予以支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，但部分问题处理欠妥，本院予以部分改判，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销娄底市娄星区人民法院(2013)娄星民一初字第698号民事判决；
二、上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉所欠上诉人娄底市商务局土地转让款1307799.9元，扣除上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉在交易过程中为上诉人娄底市商务局代行支付的土地测绘、水电、土地评估、办公楼用电改造等42806.28元后，尚欠1264993.62元；
三、上诉人娄底市商务局赔偿上诉人吴省成因提前解除租赁合同所造成的损失581000元；
四、驳回上诉人娄底市商务局的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人吴省成的其他诉讼请求。
上述二、三项相抵，上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉尚欠上诉人娄底市商务局款项683993.63元，该款由上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉在本判决生效后三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费30000元，由上诉人娄底市商务局负担6000元，由上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉负担24000元，反诉案件受理费8489元，原告娄底市商务局负担4244元，被告吴省成负担4245元。二审诉讼费51947元，由上诉人娄底市商务局负担30000元，由上诉人吴省成、凌明华、吴艳辉负担21947元。
本判决为终审判决。
审判长 曾 兴
审判员 肖卫江
审判员 曾爱东
二〇一六年三月二十四日
书记员 黄邵勋
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。