浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终2511号
上诉人（原审被告、反诉原告）：柳岩章，男，汉族，1965年12月25日出生，住永康市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地：磐安县云山旅游度假区花溪路6号。
法定代表人：马连胜，董事长。
委托诉讼代理人：吴鸿平，浙江陈吴记律师事务所律师。
上诉人柳岩章因与被上诉人浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2016）浙0727民初02471号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
柳岩章上诉请求：撤销原审判决，改判支持其一审诉讼请求，驳回万豪公司的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决以上诉人未按时缴纳房款为由，从而认定上诉人违约是事实认定错误。本案双方约定的是分期付款，根据合同约定，第二笔房款应认定是银行按揭所得，本案被上诉人应于上诉人在2014年9月8日前到银行办理好按揭、放贷手续，虽然被上诉人已按要求交付了有关按揭材料，但因被上诉人不夜城项目工期拖延，相关银行在2014年7月即已停止办理按揭手续。根据常理推断，上诉人已经交付了银行按揭相关材料。期间，其他业主均未能在约定时间接受到房屋，并向有关部门投诉，上诉人等业主暂缓交付第二笔房款的行为也是合法地行使不安抗辩权。而且，被上诉人从合同签订后至2016年5月27日期间从未以任何形式要求上诉人缴付第二笔房款或要求支付违约金，证明被上诉人自认了自己存在违约行为并同意暂缓交付和对交付时间进行了变更，因此，即使要上诉人承担违约责任，也应从2016年5月27日开始计算。二、被上诉人应承担逾期交房和逾期交证的违约金。被上诉人在签订合同时存在欺诈行为。在合同签订前即已存在停工情况，该合同的签订已经违反了公平、诚实信用原则。合同约定的房屋交付时间是2014年12月30日，相关产权证书交付时间为2015年3月30日，但实际上到2016年5月9日才竣工备案。目前房屋仍为毛坯房，不符合合同第九条约定的交付条件。逾期交付的行为导致房屋价值已经不足404000元。基于被上诉人的房屋至今未投入经营，所以上诉人和其他业主不可能在2017年12月30日后享受到逾期的收益权，导致上诉人损失巨大。上诉人至今未能享受约定的免费入住权。一审法院驳回上诉人的反诉，违反了公平公正原则。
万豪公司在二审中答辩称，1、被上诉人销售商品房付款方式有三种：一次性全款付清、分期付款、按揭付款。2、上诉人与被上诉人所签订的商品房买卖合同约定付款方式是分期付款，分为两期，末期是2014年9月8日之前付清。上诉人不存在按揭付款的事实。3、上诉人不存在交付按揭资料给被上诉人的事实。4、上诉人购买涉案房屋是2014年6月16日，当时工程是正常施工建设。5、主张上诉人支付购房款是被上诉人的权利。权利只要在期限内行使即可，本案上诉是基于被上诉人要求上诉人支付购房款的诉请，因此上诉人在上诉状中证明被上诉人违约，不能成立。6、被上诉人在商品房销售过程中没有欺诈行为。7、涉案房屋于2016年5月9日经职能部门验收竣工，并已验收交付。8、根据上诉人与被上诉人签订的委托经营管理协议，被上诉人有权根据需求处置涉案房屋，不存在侵害上诉人权益的事实。9、根据商品房买卖合同的约定，上诉人未履行合同义务时，被上诉人有权将房屋延期交付。综上，请求驳回上诉，维持原判。
万豪公司向一审法院起诉请求：1、判决被告支付房款200000元及承担应付房款200000元自2014年9月9日至2016年10月30日万分之五的逾期违约金78000元，并至实际支付日止。2、本案诉讼费由被告承担。
柳岩章反诉请求：1、判令被反诉人立即支付反诉人迟延交房和迟延交付房屋权属证书违约金计77234.4元（已计算至2016年5月27日，之后仍应按合同约定计算至实际履行之日止）。2、判令被反诉人向反诉人交付商品房土地、房屋权属证书。3、反诉费由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2014年6月16日，原、被告（反诉原、被告，下同）签订《商品房买卖合同》（合同编号20140600025）一份，双方约定由柳岩章购买万豪旅游所开发的位于磐安县云山旅游度假区花溪路6号3幢301号商品房，该商品房总价款404000元整。付款方式（分期付款）：合同签订之日支付首付款204000元，剩余房款200000元应于2014年9月8日前付清。合同第八条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：〔1〕逾期在30日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；〔2〕逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。…出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。2、“…合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清违约金，否则出卖人有权不交付房屋，并不承担逾期交房的违约金”。合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”合同第十六条“关于产权登记的约定”：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人、委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。当天，双方签订《磐安县养生不夜城酒店委托经营管理协议》一份。合同签订后，柳岩章依约向万豪旅游支付了首付购房价款204000元。但并未在2014年9月8日前付清剩余购房款20万元，且至今未予缴纳。2016年5月9日，万豪旅游取得竣工验收备案证明。2016年5月27日，万豪旅游向柳岩章发出通知，告知：磐安养生不夜城项目已于2016年5月9日竣工备案，具备交付条件。根据双方签订的《磐安县养生不夜城酒店委托经营管理协议》约定，代为验收该房并直接办理该房交接手续。其中备注处注明具体办证时间以公司电话通知为准。该通知柳岩章确认收讫。
原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效，被告未能按合同约定期限交清购房款已构成违约，故应承担相应的违约责任。鉴于原、被告约定的违约金过高，且原告也未提供证据证明因被告的违约给其所造成的损失，故应对双方约定的违约金计算标准作适当的调整，酌定以未交房款为基数，违约金按日万分之三的标准计付。对于柳岩章的反诉部分，由于其未按约定的期限交清剩余房款，反诉被告完全有理由拒绝交房、交证并无需承担违约责任。至于，反诉原告柳岩章认为是因反诉被告万豪公司旅游的原因造成未能办妥按揭贷款，但事实并非如此，首先，双方签订的《商品房买卖合同》，买受人选择的付款方式是分期付款，不是按揭贷款；其次，合同明确约定了剩余房款的支付时间是在2014年9月8日。第三，反诉原告也未提供证据证明向反诉被告出具了按揭贷款的资料。故原告的反诉诉请，没有事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告柳岩章于判决生效后十日内支付原告浙江磐安万豪旅游开发有限公司剩余购房款200000元并支付迟延交付房款的违约金计46980元（违约金以未付房款20万元为基数，按每日万分之三计算，自2014年9月9日至2016年10月30日，此后仍按上述标准计付至判决确定的履行之日止），合计246980元。二、驳回原告浙江磐安万豪旅游开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告柳岩章的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2735元（已减半收取），反诉案件受理费1460元；由原告浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担305元，被告柳岩章负担2430元。反诉案件受理费由反诉原告柳岩章负担。限于判决生效后七日内交纳。
二审期间，柳岩章提交如下证据：照片打印件1页，证明买房时被上诉人万豪公司承诺是精装修的房屋，而现在交付的是毛坯房。
被上诉人对上诉人提供的证据发表如下质证意见：对照片三性均有异议，被上诉人在房屋销售过程中没有作出过该承诺，根据双方签订的委托经营管理协议，明确涉案房屋四至装修等情况是由被上诉人根据自身需求进行处置。
对上诉人提供的证据，本院认证如下：该照片真实性无法核实，且即使存在样板房的图片，也无法单独证明本案双方当事人进行了有关房屋精装修交付的约定，房屋的交付事项应以双方合同约定为准，故对该证据的证明力不予认定。
经审理，对原审法院认定的事实，本院予以确认。
本院另查明，万豪公司在二审期间向本院出具承诺书，对2016年5月10日前的迟延交付房款违约金予以放弃，并主张本案迟延交付房款违约金按未付房款20万元自2016年5月10日起按每日万分之三标准计算至实际履行之日。
本院认为，双方合同约定付款方式为分期付款，柳岩章辩称本案购房款支付方式为按揭贷款，缺乏事实依据。案涉房产在2016年5月9日竣工备案后，已具备交付条件，柳岩章仍主张涉案房产不具备交付条件的依据不足，故柳岩章在项目竣工备案后仍就本案商品房买卖合同的履行主张不安抗辩权而不支付剩余房款，不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条关于不安抗辩权适用的法定情形。万豪公司在二审期间出具承诺书，主张本案迟延交付房款违约金自2016年5月10日起按每日万分之三的标准计算，万豪公司的该项主张系其对诉讼权利的处分，本院予以准许。基于以上理由，柳岩章应当支付20万元剩余房款并从2016年5月10日起计算并支付违约金。根据合同约定，柳岩章负有支付购房款的先履行义务，在房产已竣工备案，且其仍未按约付清购房款的情形下，要求万豪公司承担迟延交房、交证的违约责任，与合同约定不符，本院不予支持。在柳岩章按照本案判决履行支付剩余房款义务后，被上诉人也应当在合理期限内办妥合同约定的房屋权属证书并与房屋一同交付给上诉人，否则，应向上诉人支付迟延交付的违约金，根据实际情况，本院酌定该合理期限为30天。鉴于双方当事人约定的违约金过高，原审法院对此进行调整，并酌定违约金标准为万分之三并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，但处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省磐安县人民法院（2016）浙0727民初02471号民事判决；
二、柳岩章应于本判决生效后十日内支付浙江磐安万豪旅游开发有限公司剩余购房款200000元并支付迟延交付房款的违约金（违约金以200000元为基数，按每日万分之三，自2016年5月10日开始计算至本判决确定的履行之日止）；
三、浙江磐安万豪旅游开发有限公司应于柳岩章履行完本判决第二项确定的付款义务后30日内，向柳岩章交付案涉商品房权属证书，逾期未交付的，应从30日届满次日起向柳岩章支付迟延交付期间的违约金至实际交付之日止（违约金以房款404000元为基数，按每日万分之三计算），对于交付事宜，柳岩章应履行必要的配合义务，因其本人原因导致迟延交付的，浙江磐安万豪旅游开发有限公司无需支付违约金；
四、驳回浙江磐安万豪旅游开发有限公司、柳岩章的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2735元（已减半收取），由浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担383元，柳岩章负担2352元；一审反诉案件受理费1460元，由浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担950元，柳岩章负担510元。二审案件受理费1730元，由浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担1125元，柳岩章负担605元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 宋文茹
审 判 员 周楚臣
二〇一七年八月十七日
代书记员 施金金