安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖13民终496号
上诉人（原审原告）：砀山县官庄区合作饭店。
法定代表人：焦兰亭，该饭店经理。
委托诉讼代理人：王宜利，安徽梨都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵兵义,男,1971年7月10日出生,汉族，农民，住安徽省砀山县。
被上诉人（原审被告）：赵连启,男,1941年8月17日出生,汉族，农民，住安徽省砀山县。
被上诉人（原审被告）：周金玲,男,1958年6月24日出生,汉族，工人，住安徽省砀山县。
上列三被上诉人共同的委托诉讼代理人：史先海，砀山县砀城镇法律服务所法律工作者。
上诉人砀山县官庄区合作饭店（以下简称官庄饭店）因与被上诉人赵兵义、赵连启、周金玲排除妨害纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2016）皖1321民初2337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
官庄饭店上诉请求：撤销原判，改判支持其诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、周金玲并非官庄饭店法定代表人，其与赵兵义签订的房屋租赁合同虚假，一审法院认为赵兵义有权依照该合同继续占有使用房屋错误。2、官庄饭店向赵连启借款5000元属实，但该款已于2002年1月1日抵偿完毕，不存在再次向其借款的事实，1990年1月10日借款保证书没有法定代表人签字或加盖官庄饭店公章，该保证书系伪造，一审法院认为无证据证明官庄饭店已经还清欠款与事实不符，赵连启应返还房屋。3、周金玲系官庄饭店普通职工，无证据证明其系官庄饭店法定代表人。案涉房屋所有权归官庄饭店集体所有，周金玲占用其中一间房屋十几年，侵犯了官庄饭店及其他职工的利益，一审法院以周金玲占用一间房屋作为生活来源，不宜判决其返还为由驳回官庄饭店的诉讼请求错误。
赵兵义辩称，其与官庄饭店于2012年1月1日签订的房屋租赁合同当事人双方意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同。该合同约定租期15年，租赁期限尚未届满，官庄饭店要求排除妨害没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
赵连启辩称，1985年官庄饭店建房时资金不足，以赵连启的名义向信用社借款5000元，因到期未还，赵连启自行偿还了本金5000元及利息3000元。其后，官庄饭店因三名职工退休，分别向赵连启借款5000元，合计15000元，官庄饭店负责人在1996年1月10日出具借款保证书，并约定借款利息为银行贷款利率的两倍，如不能还清借款，以房屋作为抵押。因此，赵连启使用该房屋不存在欺诈，官庄饭店要求其返还房屋不应支持。请求驳回上诉，维持原判。
周金玲辩称，同意赵兵义、赵连启的答辩意见。周金玲是官庄饭店唯一正式职工，也是工商登记的负责人，其至今未接到免职通知。周金玲使用一间房屋用于解决生活来源，并用收取的租金为其缴纳五险一金，在周金玲生活保障问题未解决前，其不同意返还房屋。请求驳回上诉，维持原判。
官庄饭店向一审法院起诉请求：赵兵义、赵连启、周金玲搬出并退还非法占用官庄饭店的房屋。
一审法院认定事实：官庄饭店创建于1962年，系单独核算、自负盈亏的集体企业，主管部门为砀山县供销合作社联合社。1982年7月1日，砀山县工商局向官庄饭店颁发皖字0557号营业执照。张某、周贵福、周金玲先后为饭店的负责人，焦兰亭为现任负责人。1985年，官庄饭店建成两层共计十间房屋，建房时，官庄饭店向赵连启借款13000元，并将其中四间房屋租赁给赵连启，租金用于偿还该笔欠款，并约定无法偿还欠款时以房屋抵偿。1994年10月31日，砀山县人民政府为官庄饭店颁发了土地使用权证。2012年1月1日，官庄饭店与赵兵义订立租房合同，官庄饭店将五间房屋（第一层两间、第二层三间）租赁给赵兵义，租期至2026年。现官庄饭店的房屋分别由赵兵义、赵连启、周金玲占有使用，赵兵义占用五间（第一层两间、第二层三间）、赵连启占用四间（第一层两间、第二层两间）、周金玲占用一间（第一层）。后双方因房屋占有使用问题发生纠纷。一审法院认为，官庄饭店是该涉案房屋的建造者，对该房屋享有相应权益。官庄饭店将房屋五间（第一层两间、第二层三间）租赁给赵兵义，租期至2026年，无解除该租赁合同的情形，官庄饭店请求赵兵义返还该五间房屋违反双方的约定，不予支持，赵兵义有权依照双方订立的租赁合同继续占有使用该五间房屋。官庄饭店现将四间房屋（第一层两间、第二层两间）租赁给赵连启，现虽租赁期届满，但双方已订立抵押合同，约定欠款到期不清偿以房屋抵押，官庄饭店虽主张欠款已还清，但赵连启不予认可，官庄饭店又无相关证据证明，其主张不成立。在此情况下，双方应协商解决偿还欠款及房屋抵押权实现事宜，官庄饭店径行请求赵连启返还该四间房屋于法无据，不予支持。周金玲原为官庄饭店的法定代表人，现仍为官庄饭店的职工，其占有使用其中的一间房屋作为生活来源，官庄饭店在没有解决相关问题前现请求其返还该间房屋不妥，不予支持。综上所述，官庄饭店现要求赵兵义、赵连启、周金玲返还占有使用的共计十间房屋的诉讼请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十条之规定，判决：驳回官庄饭店的诉讼请求。案件受理费80元，由官庄饭店负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。官庄饭店提交的证据1证言四份，证明官庄饭店无杨姓职工，也没有向赵连启借款5000元的事实，本院认为，证人张某、董某未到庭接受质询，无法核实证明内容的真伪，本院不予认定；证据2王某、朱某出庭证言及证据1中王某的书面证言对细节表述不清，本院不予认定；但证人王某、朱某对周贵福1990年时任官庄饭店负责人无异议，对该部分证明内容予以认定。根据双方当事人一、二审提供的证据，本院查明如下事实：1990年1月1日，官庄饭店与赵连启签订合同一份，约定官庄饭店将其所有的房屋四间出租给赵连启，租金每月60元，每年720元；官庄饭店向信用社贷款5000元暂由赵连启偿还（包括贷款利息），房租以后结算；合同生效期间，官庄饭店如未能偿还赵连启，赵连启不得借此理由刁难官庄饭店；合同期满后，双方共同结账扣除房租后一次性付清借用赵连启现金，按银行（利息）高出3%执行利息；租赁期限12年，自1990年1月1日至2002年1月1日。同年1月10日，官庄饭店时任负责人周贵福向赵连启出具借款保证书一份，主要内容为：今借到赵连启现金13000元（其中还信用社借款8000元，梁退休借1000元、杨退休借1000元，王退休借500元,平时另借款2500元），从即日起该笔借款利息按信用社利率的两倍结算，每年底结算支付一次，如不能支付本息，仍按以上办法结算利息，直到租期届满为止。到期仍不能还清这笔账，以此房抵给赵连启，但如租期未满，赵连启不能以该笔款不还为由刁难周贵福。周贵福在借款人处加盖个人印章。2012年1月1日，周金玲与赵兵义签订租房合同一份，约定将官庄饭店一层二间、二层三间租赁给赵兵义使用，租期自2012年1月1日起至2026年12月31日止，租金每年1200元。另查明，官庄饭店自设立以来，张某、周贵福先后为饭店的负责人，焦兰亭为现任负责人。除本院查明的上述事实外，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：官庄饭店要求赵兵义、赵连启、周金玲排除妨害、返还房屋能否支持。1、赵兵义应否返还房屋。虽然赵兵义与周金玲于2012年1月1日签订租赁合同，且该合同约定的租赁期限未满，但合同双方当事人是周金玲与赵兵义，官庄饭店并非房屋出租人，该合同上也未加盖官庄饭店的公章，且从官庄饭店提供的工商登记资料来看，其负责人先后为张某与周贵福，周金玲虽系单位唯一正式职工，但不能由此推定其为官庄饭店法定代表人或负责人，根据合同相对性原理，周金玲与赵兵义签订的租赁合同对官庄饭店不产生效力，故赵兵义占有房屋没有法律依据，官庄饭店作为房屋所有权人有权要求赵兵义返还房屋。2、赵连启应否返还房屋。依据赵连启与官庄饭店签订的租赁合同及周贵福出具的借款保证书形成的先后顺序、内容的关联性可以判断，官庄饭店向赵连启借款13000元，并约定用房屋租金抵付借款。该租赁合同于2002年1月1日到期后，赵连启仍然占有租赁的房屋，官庄饭店也未反对，双方形成不定期租赁合同关系，根据合同法相关规定，不定期租赁关系的出租方可以随时要求解除合同，但要给承租方留出合理的准备时间，本案中，官庄饭店多次起诉要求赵连启返还房屋，历时近三年，给赵连启留出了足够的时间，因此，双方之间的不定期租赁合同已经解除，官庄饭店要求赵连启返还房屋的请求应予支持。赵连启返还房屋后，双方可依据租赁合同和借款保证书就借款与房屋租金的抵付情况进行结算，从而进行相互找补。即使经结算官庄饭店仍欠赵连启款项，也不影响官庄饭店基于对房屋的所有权向赵连启主张返还。周贵福关于租期届满不能还清借款就以此房抵给赵连启的保证违反物权法及担保法禁止流押的规定，不产生法律效力。3、周金玲应否返还房屋。案涉房屋系官庄饭店集体财产，周金玲无权对外出租，无论其是否有生活来源及官庄饭店相关问题是否解决，其均无权占有案涉房屋，周金玲将房屋出租收益用于为个人缴纳养老保险金等，侵害官庄饭店和其他职工的合法权益，官庄饭店要求其停止侵害、返还房屋符合法律规定。
综上所述，官庄饭店的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第(一)款、第（二）款之规定，判决如下：
一、撤销安徽省宿州市砀山县人民法院（2016）皖1321民初2337号民事判决；
二、赵兵义、赵连启、周金玲于本判决生效后十日内搬出房屋，并将房屋返还砀山县官庄区合作饭店。
一审案件受理费80元；二审案件受理费80元，合计160元，均由赵兵义、赵连启、周金玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 李德道
审判员 刘 红
审判员 杨俊举
二〇一七年五月三日
书记员 王 艳
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国担保法》
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期
届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。