贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2301民初4512号
原告：中国建设银行股份有限公司黔西南州分行，住所地贵州省兴义市遵义路22号。
负责人：黄宏波，系该分行行长。
委托诉讼代理人：周红，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。
被告：李暘，男，1983年9月16日生，汉族，广西南宁市人青秀区人，户籍地广西南宁市青秀区。
被告：贵州立安天宇房地产开发有限责任公司，住所地贵州省兴义市桔山街道办事处机场大道侧。
法定代表人：吴淑君，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：付光禄，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。
中国建设银行股份有限公司黔西南州分行（以下简称建行黔西南分行）与李暘、贵州立安天宇房地产开发有限责任公司（以下简称天宇房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。建行黔西南分行的委托诉讼代理人周红，天宇房开公司的委托诉讼代理人付光禄到庭参加诉讼，李暘经本院于2017年8月9日在贵州民族报第A3版公告传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行黔西南分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除建行黔西南分行与李暘、天宇房开公司签订的《个人住房借款合同》；2、判令李暘立即偿还建行黔西南分行借款本金及利息、罚息共计396188.10元（截至2017年5月8日，所欠借款本金381656.31元、利息13727.72元、罚息804.07元，三项合计396188.10元）。并自2017年5月9日起，按借款合同约定支付利息、罚息、复利至借款本息清偿完毕之日止；3、判令李暘以其抵押房产（坐落于兴义市××大道中段星汇峰境9栋1层1-3号房屋）拍卖、变卖所得价款向建行黔西南分行优先清偿其所欠的上述债务；4、判令天宇房开公司对李暘的上述债务向建行黔西南分行承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由李暘、天宇房开公司共同承担。事实及理由：2013年4月19日，建行黔西南分行与李暘、天宇房开公司签订《个人住房借款合同》。合同约定：“李暘向建行黔西南分行借款本金447000元，用于购买天宇房开公司开发的坐落于兴义市××大道中段星汇峰境9栋1层1-3号房屋。借款期限180个月，自2013年4月19日至2028年4月19日。执行浮动利率为中国人民银行人民币贷款基准利率，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款支付方式为受托支付，由建行黔西南分行将贷款一次性划入李暘指定的天宇房开公司账户。还款采用等额本息法，按月还本付息，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月的对应日，采取委托扣款方式还款。担保方式为抵押加保证，李暘作为抵押人，以该合同项下贷款所购房屋作为抵押物，为借款本息等债务提供抵押担保。天宇房开公司作为连带责任保证人，对李暘的借款本息等债务承担连带清偿责任”。签订该合同当日，建行黔西南分行与李暘对案涉房屋依法办理了预购商品房抵押权预告登记，建行黔西南分行作为预告登记的抵押权人，依法取得了房屋预告登记抵押权利。2016年5月25日，李暘就该房屋办理了抵押登记，建行黔西南分行取得了该抵押房屋的抵押权。2013年4月22日，建行黔西南分行将447000元贷款一次性支付至李暘指定的天宇房开公司账户，依约履行了贷款发放的义务。截止2017年10月24日，李暘拖欠借款本金30967.34元，尚欠借款本金381656.31元，应付未付利息22500.49元、罚息1331.67元、复利1056.45元，计55855.95元。经建行黔西南分行多次催收，李暘至今未履行还款义务。综上，为维护建行黔西南分行合法权益，请求法院判如所请。
被告李暘未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩。
被告天宇房开公司辩称，建行黔西南分行在本案中主张的事实属实。由于李暘未按合同约定履行还款义务，建行黔西南分行已经扣取了天宇房开公司保证金账户中的保证金3717.76元，用于清偿李暘差欠建行黔西南分行的部分借款本息。李暘提供其向天宇房开公司购买的兴义市××大道中段星汇峰境9栋1层1-3号房屋作为案涉借款抵押，并已办理了抵押登记，应先就该房屋实现抵押权，不足偿还的部分天宇房开公司愿意承担保证责任。同时，本案诉讼费应由拍卖、变卖抵押房屋所得的价款负担，不应由天宇房开公司负担。
本案经本院审理认定事实如下：2013年4月19日，建行黔西南分行与李暘、天宇房开公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：“李暘向建行黔西南分行借款447000元，用于购买天宇房开公司开发建设的兴义市××大道中段星汇峰境9栋1层1-3号房屋。借款期限为180个月（2013年4月19日至2028年4月19日），贷款利率为浮动利率即中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整当日的基准利率在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率于每年1月1日调整。按月还本付息，等额本息还款。建行黔西南分行将款项一次性划入李暘指定的天宇房开公司的银行账户内。借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息，建行黔西南分行可以解除与李暘的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求李暘立即清偿借款本息”。天宇房开公司为李暘的该笔贷款承担连带保证责任，保证期间为自保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之日两年止，保证范围包括借款本息、利息及主张债权产生的费用等。《个人住房（商业用房）借款合同》保证条款5.2约定：“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议”。同时，李暘用其购买位于兴义市××山街道办事处机场大道中段星汇峰境9幢1层1-3号房屋（建筑面积228.14㎡）作为案涉借款的抵押担保，2013年4月19日就前述房屋办理了抵押预登记，2016年5月25日办理了抵押登记，李暘为抵押人，建行黔西南分行为抵押权人。《个人住房（商业用房）借款合同》抵押条款8.6约定：“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，抵押人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求抵押人依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任，抵押人不提出任何异议”。2013年4月22日，建行黔西南分行按合同约定向李暘发放了贷款447000元。其后，李暘仅偿还了部分借款本息，从2016年1月起就没有按期还款，建行黔西南分行从天宇房开公司在该分行开立的保证金账户中扣取了3717.76元，用于清偿李暘到期应付未付利息。截止2017年10月24日，李暘拖欠到期应付未付借款本金30967.34元、到期应付未付利息22500.49元、罚息1331.67元、复利1056.45元，计55855.95元。尚欠借款本金共计381656.31元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。建行黔西南分行与李暘、天宇房开公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合同有效。合同签订后，建行黔西南分行按照约定向支付了贷款本金，李暘应当按照约定向建行黔西南分行履行还款义务。建行黔西南分行与李暘在合同中约定借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，建行黔西南分行有权解除与李暘的借贷关系。李暘多次未按期偿还借款本息，符合合同约定的解除条件，故对于建行黔西南分行要求解除案涉借款合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，李暘应当向建行黔西南分行返还借款本息。建行黔西南分行告与李暘在合同中约定“未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。借款逾期的，罚息利率为在贷款利率的水平上上浮50%”。对于复利，本院认为是指借款人将借期内应付未付利息作为本金再计收的利息，故李暘应当向建行黔西南分行支付罚息和复利。借款合同解除后，只能按尚欠的借款本金和借期内应付未付利息之和为基数按罚息利率计算罚息和复利。李暘提供属于自己所有的兴义市××大道中段星汇峰境9幢1层1-3号房屋作案涉借款的抵押担保，并于2016年5月25日办理了抵押登记，建行黔西南分行自登记之日起取得该抵押物的抵押权，故对于原告要求对李暘提供的前述抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。天宇房开公司自愿为李暘向建行黔西南分行提供连带责任保证担保，应向建行黔西南分行承担连带清偿责任。但是，建行黔西南分行与天宇房开公司在保证条款中约定“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议”。再与李暘在抵押条款中约定：“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，抵押人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求抵押人依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任，抵押人不提出任何异议”。此情形属于就实现担保物权作出了明确约定，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，建行黔西南分行应当先依照抵押条款中关于实现担保物权的明确约定，先行向李暘主张实现其债权，而不应当依照保证条款的约定实现债权。因此，天宇房开公司只就实现抵押权后不足清偿的部分向建行黔西南分行承担清偿责任。承担清偿责任后，有权向李暘追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条第一款第（一）、第一百八十七条的规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司黔西南州分行与李暘、贵州立安天宇房地产开发有限公司于2013年4月19日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、李暘于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司黔西南州分行截止2017年10月24日尚欠的借款本金381656.31元、利息22500.49元、罚息1331.67元、复利1056.45元，共计406544.92元。并以404156.80元为基数（尚未偿还的借款本金381656.31元与到期应付未付利息22500.49元之和），按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮50%后所确定的年利率计算支付2017年10月25日起至本判决确定的履行期限届满之日止的罚息和复利；
三、若李暘不按上述期限还款，中国建设银行股份有限公司黔西南州分行对李暘用于抵押的位于贵州省兴义市××大道中段星汇峰境9幢1层1-3号房屋（房屋他项权证号：市房他证兴字第××号，建筑面积228.14平方米，房屋所有权人李暘）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
四、贵州立安天宇房地产开发有限公司就李暘所欠的上述债务，在实现前述第三项所列抵押权后不足清偿的部分，向中国建设银行股份有限公司黔西南州分行承担连带清偿责任。贵州立安天宇房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向李暘追偿；
五、驳回中国建设银行股份有限公司黔西南州分行的其余诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7242元、公告费600元，共计7842元，由李暘负担7000元，贵州立安天宇房地产开发有限公司负担842。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 陈然明
人民陪审员 刘建英
人民陪审员 ＸＸ新
二〇一七年十一月二日
书 记 员 杨珊珊