长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0105民初2361号原告（执行案外人）：孙秀芹，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郑洪达，北京冠衡（长春）律师事务所执业律师。被告（申请执行人）：长春市汇利小额贷款股份有限公司，住所地吉林省长春市南关区民康路855号壹克拉公馆106号商铺。法定代表人：王玉滨，董事长。委托诉讼代理人：王猛，该公司职员。委托诉讼代理人：刘颖，北京大成（长春）律师事务所执业律师。第三人（被执行人）：孙秀英，住北京市海淀区。原告孙秀芹与被告长春市汇利小额贷款股份有限公司（以下简称汇利公司）、第三人孙秀英案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙秀芹委托诉讼代理人郑洪达，被告汇利公司委托诉讼代理人王猛、刘颖，第三人孙秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙秀芹向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销长春市二道区人民法院（2016）吉0105执异27号执行裁定书；2、依法解除对第三人（被执行人）孙秀英名下位于长春市东环城路东、岭东路北东方之珠16栋117号房，丘（地）号5-78/42-84-1（117）面积854.31平方米、产权证号长房权字第40601029**号房屋的执行查封措施，并终止对该房产的执行。事实与理由：一、原审裁定认定事实错误。1、原审裁定认为案外人孙秀芹与第三人（被执行人）孙秀英签订的房屋转让协议不符合交易规则是错误的。房屋买卖协议虽然只约定了260万元的购房款，但是该房屋是按揭购买，尚欠银行300万元贷款，且该《房屋买卖协议》中还约定了按揭款由买房即原告继续偿还，所以该房屋买卖合一的价款应该是560万元，符合当时的市场交易规则。按照原审裁定的判断逻辑，是否可以认定所有零首付商品都是白送的；2、原审裁定认定案外人（原审异议人）孙秀芹银行按揭还款记录不完整，未形成完整的证据链条是错误的。此房屋的购房款80%以上是由案外人（原审异议人）孙秀芹偿还的，至于什么时间还、怎么偿还、中间是否有中断，都不影响购房人已经履行了购房协议书中约定的付款义务，都应当认定该《房屋买卖协议书》是真实有效的。二、原审裁定适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的原告（案外人）孙秀芹完全符合上述法律规定，因此原审法院驳回孙秀芹的异议请求所适用的法律也是错误的。汇利公司辩称：孙秀芹主张涉案房屋为其所有理由不能成立，理由如下：1、物权登记为孙秀英，涉案房屋没有进行无权变更登记，现房屋仍然登记在被执行人孙秀英名下，未发生物权变动；2、没有支付合理对价。孙秀芹诉称2014年8月30日与孙秀英签订房屋买卖合同，房屋总价260万元，先行支付20万元，140万元抵偿孙秀英的欠债。余款100万元待实际更名过户支付，由孙秀芹偿还2014年9月1日后的银行贷款。孙秀芹没有支付合理对价，交易价格偏离市场正常标准，不符合正常的交易规则。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，孙秀芹不构成善意购买人，不能取得涉案房屋；3、未占有涉案房屋。根据工商局档案记载，涉案房屋承租人“经济技术开发区玉龙浴足馆”租赁合同（2016.6.6）及2015年5月15日《租赁协议》中，房屋出租人孙秀英，并非孙秀芹，由此可以证明房屋一直由孙秀英进行出租管理，孙秀芹并未实际占有管理涉案房屋。4、特殊关系。孙秀芹与孙秀英为姐妹关系，现房屋买卖合同签订日期在法院查封（2014.9.18）前几天，不排除孙秀芹与孙秀英之间恶意串通，对抗法院强制执行。综上，应当驳回原告孙秀芹的全部诉讼请求。孙秀英诉称：涉案房屋已经转让给孙秀芹，与孙秀芹之间的140万元债权关系也是实际发生的，也给原告打了欠条。20万元首付已经全部收到，只是没有能力偿还35000元左右房贷，后续的房贷都是原告偿还，代替原告收取了之后的房屋租金，并且将租金交给了原告。孙秀芹与潘文涛之间签的合同是真实的，第三人并没有和潘文涛签过房屋租赁合同，房屋转让后第三人就该房屋就没有过问过。同意原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无争议的事实，本院予以确认。根据当事人的陈述，以及审理查明，本院认定事实如下：本院在审理（2014）二民二初字第224号汇利公司因与孙秀英、冯丛志借款合同纠纷一案，于2014年9月18日在长春市房产档案馆查封了孙秀英名下坐落于长春市二道区岭东路东方之珠16栋117号房、丘（地）号5-78/42-84-1（117）、长房权字第40601029**号、面积为854.31平方米房屋的房籍。2015年7月21日，本院作出（2014）二民二初字第224号民事判决书，判决冯丛志、孙秀英给付欠款及利息并承担案件受理费。孙秀英不服，上诉至吉林省长春市中级人民法院，2016年6月6日，吉林省长春市中级人民法院作出（2015）长民终字第709号民事判决书，判决冯丛志、孙秀英于本判决生效后立即偿还汇利公司借款人民币3155630元及利息。2016年8月31日，汇利公司向本院申请执行，本院于同日受理。在执行中，2016年9月1日，本院作出（2016）吉0105执729号执行裁定书。后孙秀芹对此查封孙秀英名下坐落于长春市二道区岭东路东方之珠16栋117号房、丘（地）号5-78/42-84-1（117）、长房权字第40601029**号、面积为854.31平方米房屋标的物提出异议，2016年11月15日，本院作出（2016）吉0105执异27号执行裁定书，驳回孙秀芹的异议请求。孙秀芹对该裁定书不服，向本院提起诉讼。另查明：2011年6月3日，孙秀英取得坐落于长春市二道区岭东路东方之珠16栋117号房、丘（地）号5-78/42-84-1（117）、长房权字第40601029**号、面积为854.31平方米房屋的所有权（此房屋按揭贷款抵押）。再查明：2016年11月3日，本院工作人员依法询问孙秀芹，其称与孙秀英之间的140万元借款冲抵本案涉案房屋部分房款，是一次性给付，当时并未打条，且该笔140万元是其私房钱。庭审中，本院依法询问孙秀芹代理人，其称该笔借款是孙秀芹从汽车销售公司的账户上拿的。孙秀英称与孙秀芹之间的140万元借款是在2014年2、3月份，分三笔拿的，分别是50万元、20万元、70万元，打了借条。庭审中，原告称房屋首付20万元分别于2014年9月1日支付5万元，2014年9月22日支付4万元，2014年10月16日支付11万元。以上事实有各方当事人的陈述及各方当事人的证据，在卷为凭，足资认定。本院认为：本案为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉是指案外人对人民法院就执行标的异议所作裁定不服，对执行标的所主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，且与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。本案原告作为案外人提起诉讼，原告负有举证义务证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的继续执行、转让、交付的实体权利。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可知，不动产的物权的设立和转让应依法登记，现涉案房屋依然登记在孙秀英名下，故孙秀芹并未取得诉争房屋的所有权。关于孙秀芹是否享有其他足以阻止执行标的继续执行的实体性权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，综合本案孙秀芹的举证及庭审中各当事人陈述，本院不能认定孙秀芹依据双方签订的《房屋转让协议书》中约定的付款方式履行了支付价款的义务，理由如下：1、该协议书中约定20万元房款自签订协议后十日内付清，庭审中，依据原告举证，原告并未按照协议约定支付首付款20万元；2、依据原告举证以及当事人各方陈述，本院无法认定存在孙秀芹对孙秀英享有140万元债权的事实。3、原告虽提交了银行账户交易明细证明其履行协议书中的付款义务，支付房贷947700元，但其提交的明细中还有孙秀芹之外的其他人转款记录，且转款并不能证明系还房贷行为。其次，综合本案孙秀芹的举证及庭审中各当事人陈述，本院不能认定孙秀芹在人民法院查封之前已合法占有该不动产，理由如下：庭审中，原告提交房屋转让交接书、银行汇款凭证及2017年2月3日孙秀芹与潘文涛之间的租赁协议（租期为2017年5月20日至2019年5月19日）证明其合法占有该房产，但通过庭审双方举证、质证及陈述，上述证据不足亦证实孙秀芹在人民法院查封之前已合法占有该不动产。最后，综合本案各当事人的举证及庭审中陈述，孙秀英称其于2011年购买该房产时价格为600万元，贷款300万元，每月偿还贷款3-4万元，但2014年8月30日仅以260万元价格就将该房产出售，价格明显低于市场价格，不符合市场交易规则。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于适用驳回原告孙秀芹的诉讼请求。案件受理费34138元，由原告孙秀芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  赵 爽代理审判员  宋东昇人民陪审员  时 伟二〇一七年五月五日书 记 员  张东浩