福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终2548号上诉人（原审被告）：李慧敏，女，1978年10月20日出生，汉族，居民，住仙游县。委托诉讼代理人：陈志祥，福建闽江律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：仙游县大地物业管理有限公司，住所地仙游县鲤城街道洪桥社区南大路66号，统一社会信用代码91350322782193168N。法定代表人：赵智伟，董事长。委托诉讼代理人：黄清国，福建朗天律师事务所执业律师。上诉人李慧敏因与被上诉人仙游县大地物业管理有限公司（以下简称大地物业）物业服务合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初5500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李慧敏上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回大地物业的一审诉讼请求。事实与理由：1.由于大地物业没有按照物业合同第二条和第五条的约定提供物业服务，李慧敏有权拒交物业费。如：违章搭建，致屋顶雨水垂直下落，飞溅到李慧敏店面，影响李慧敏的正常经营；店面101－107公共区域没有监控、照明公共设施、夜间安全巡逻；2号楼下水道堵塞，影响通行，至今未整改。2.大地物业于2016年起诉主张物业费，故对于2014年9月以前的物业费因大地物业之前并未催讨，已经超过两年的诉讼时效，依法不应予以支持。一审法院以大地物业持续提供物业服务为由推定其持续向李慧敏主张权利，缺乏事实依据。被上诉人大地物业答辩称：1、大地物业持续提供物业服务，小区每个月对谁未缴纳物业费都有进行公示，不存在超过诉讼时效问题。2、李慧敏称服务不到位等问题，有的并非是物业的职责，有些问题并不是客观存在，或仅是一时存在物业给予及时纠正，上述情况不能成为李慧敏拒交物业费的理由。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。大地物业向一审法院起诉请求：判令李慧敏立即偿付拖欠自2014年6月11日起至2017年6月10日的物业服务费33326.1元，及自2014年6月11日起至2016年8月31日止的滞纳金4334.62元，共计37660.72元。一审法院认定事实：2012年10月1日，大地物业与仙游县城建花园业主委员会订立《物业服务合同》，由大地物业为仙游城建花园小区提供物业服务，约定：服务期限自2012年10月1日起至2014年9月30日止，物业服务费从物业交付买受人之日起按年度收取，业主应于每个交费年度前一个月支付物业服务费，物业费标准为商业物业：每平方米1.5元/月，按房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取，业主没有按约支付的，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费的，应当按照日2%标准向大地物业支付违约金。2014年9月20日，双方续订《物业服务合同》，由大地物业继续为仙游城建花园小区提供物业服务，约定：服务期限自2014年10月1日起至2016年9月30日止，物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应提前一个月支付物业服务费，物业费标准为商业物业：每平方米1.5元/月，按房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取，业主没有按约支付的，业主委员会应当督促限期缴纳，并从逾期之日起按应交纳物业服务费总额的0.0003比例缴纳滞纳金。2015年8月20日，双方再次续订《物业服务合同》，由大地物业继续为仙游城建花园小区提供物业服务，约定：服务期限自2015年10月1日起至2017年9月30日止，物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应提前一个月支付物业服务费，物业费标准为商业物业：每平方米1.5元/月，按房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取，业主没有按约支付的，业主委员会应当督促限期缴纳，并从逾期之日起按应交纳物业服务费总额的0.0003比例缴纳滞纳金。李慧敏于2008年9月购置城建花园小区2号楼一层商业店面101号至107号共七坎店面（建筑面积共617.15平方米），成为该小区业主接受大地物业服务。自2014年6月11日起，李慧敏以大地物业未按合同约定提供物业服务为由拒交物业费，致讼。一审法院认为，本案的争议的焦点是：1、大地物业起诉是否超过两年的诉讼时效；2、大地物业的诉讼请求能否支持？对此，分析如下：对第1个争议焦点，李慧敏主张诉讼时效抗辩，但仅提出未收到催收通知，未提供其他证据证明大地物业怠于主张权利，可以认定大地物业在持续提供物业服务，持续主张权利，故其主张并未超过诉讼时效。关于第2个争议焦点，李慧敏主张门前下水道堵塞问题，但其所提供的证据不足证明该问题长期存在，且系大地物业未履行义务所致。李慧敏主张天花板漏水及门前未设置监控、照明设备等问题，不属于大地物业的管理服务范畴。至于李慧敏提出的楼上业主违章搭盖问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，无权拆除违章搭建，业主如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由。即使大地物业在物业管理服务过程中存在瑕疵，李慧敏也可按合同约定，通过要求大地物业限期整改直至终止合同等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求大地物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。综上，李慧敏主张大地物业未按合同约定提供物业服务，证据不足，不予认定，李慧敏应当依照合同约定支付物业管理费，因其未依约交纳上述费用，已构成违约，应支付相应的滞纳金。但2014年6月11日至9月30日的物业服务费，因大地物业未提供证据证实其已履行书面催缴义务，故要求李慧敏承担滞纳金缺乏依据，不予支持。且根据合同约定，2014年10月1日起至2017年9月30日期间的物业服务费是提前一个月按月支付，故李慧敏应承担2014年6月11日至2017年4月10日止的物业费31747.65元（925.725元*34月），滞纳金也应按月分段计算为4005.797元,2017年4月11日之后的物业费，应另行主张。综上，大地物业合理的诉讼请求部分，予以支持；不合理的诉讼请求部分，予以驳回，依据《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、李慧敏应在本判决生效之日起五日内支付给仙游县大地物业管理有限公司2014年6月11日至2017年4月10日期间的物业服务费31747.65元及滞纳金4005.797元；二、驳回仙游县大地物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费742元，由仙游县大地物业管理有限公司负担40元，由李慧敏负担702元。二审中，上诉人李慧敏、被上诉人大地物业均没有提交新的证据。经审理查明，上诉人李慧敏、被上诉人大地物业对一审法院认定的事实均没有异议，本院予确认。本院认为，依法成立的物业服务合同受法律保护。涉案合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依合同约定全面履行各自的义务。大地物业根据合同约定履行了小区管理、环卫、安保等义务，李慧敏作为业主，在享受大地物业所提供的物业服务后，应依合同约定缴纳物业费。李慧敏自2014年6月11日起未按约定缴纳物业费，已构成违约，故大地物业诉求李慧敏支付拖欠的物业费，有事实和法律依据，本院予以支持。但由于大地物业在物业服务中存在瑕疵，不能协调处理李慧敏提出的物业服务管理不到位的问题，导致李慧敏拒交物业费，故大地物业要求李慧敏应自2014年6月11日起支付滞纳金，本院不予支持。李慧敏的上诉理由部分有理，应予采纳。综上所述，李慧敏的上诉请求，部分成立，应予采纳。一审判决认定事实基本清楚，判决部分不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、撤销福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初5500号民事判决；二、李慧敏应在本判决生效之日起十日内支付给仙游县大地物业管理有限公司自2014年6月11日至2017年4月10日期间的物业服务管理费31747.65元；三、驳回仙游县大地物业管理有限公司一审的其他诉讼请求；四、驳回李慧敏其他的上诉诉讼请求。一审案件受理费742元，由李慧敏负担594元，由仙游县大地物业管理有限公司负担148元。二审案件受理费742元，由李慧敏负担594元，由仙游县大地物业管理有限公司负担148元。本判决为终审判决。审判长  王鹏程审判员  林美双审判员  李 忠二〇一七年十月二十日书记员  倪益群附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。