湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初2524号
原告李冉明，男，汉族，1985年3月27日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
委托代理人刘霞，湖南华麟律师事务所律师。
委托代理人彭乐，湖南华麟律师事务所律师。
被告长沙梅溪湖金悦置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区枫林三路699号天顶街道物业综合楼。
法定代表人文雄。
委托代理人刘佑权，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人杨俐，湖南金州律师事务所律师。
原告李冉明诉被告长沙梅溪湖金悦置业有限公司（以下简称“金悦置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，依法由审判员陈志胜适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员杨婷安担任法庭记录。原告李冉明的委托代理人刘霞、彭乐，被告金悦置业公司的委托代理人刘佑权、杨俐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李冉明诉称：2015年7月7日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX1400962302），合同约定：原告购买被告位于梅溪湖·金茂悦（金悦雅苑）住宅第10栋N单元23层2302号房，被告应当在2015年8月7日前向原告交付房屋，在交付商品房后240个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，初始登记后120个工作日内申请办理原告的房屋所有权证。如因被告的责任，未能在规定期限内为原告办理上述手续并取得相关权属证书的，被告应向原告按日支付已付房价款的万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付房款共计847818元。2015年7月16日，被告向原告交付了商品房后，至今未给原告办理好房屋所有权证，经原告多次催促，被告均未给出明确答复。被告的行为已经构成违约，给原告造成了经济损失，根据合同约定及相关法律规定，被告应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、被告立即为原告办理房屋所有权证；2、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金,8393.4元（从2016年12月20日起暂计算至2017年3月29日，实际应计算至办理好房屋产权证之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告金悦置业公司辩称：一、被告积极履行了商品房买卖合同约定的义务，不动产权证的办理并非被告的义务，被告仅负协助办证的义务。根据双方签订的商品房买卖合同《补充协议》第十三条第一款约定：“买受人委托出卖人协助办理房屋权属证书的…”从该条可以看出，被告履行的是协助办理不动产权证的义务，被告已将办理不动产权证所需的资料向办证的行政机关提交，已完全按照合同的约定履行了义务，被告不存在违约的行为。二、原告的不动产权证暂未办妥非因被告自身原因所致，被告一直在积极协助推进不动产权证的办理流程，被告并未违约，故不应承担违约责任。1、按照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十条第一款：“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任…”，因此，要求出卖人向买受人承担逾期办理不动产权证的违约责任须同时满足两个要件：一是商品房已经逾期办理不动产权证，二是逾期办证是由于出卖人的原因导致的。本案中，被告积极履行了合同义务，不动产权证暂未办妥是因金悦雅苑部分业主违章搭建所致，而非被告自身原因所致。因此，按照合同的约定，被告无需向原告承担违约责任。2、办理不动产权证是出卖人、买受人及产权登记部门三方相互协作的过程，其中任何一方、任何一个环节均有可能导致证书无法成功办理。因获得规划验收合格证是申请办理不动产权证的必经程序，出卖人早已取得办理规划验收合格证的所有必需资料，但由于金悦雅苑的大量业主存在违章搭建的违法建设行为，导致被告未能顺利办理规划验收合格证，进而直接导致被告的不动产权证暂未办妥。3、被告在意识到金悦雅苑存在违章搭建的情况时就已对违章搭建的业主进行积极的劝告，并通过采取发送并张贴告知函、停工整改通知书、上门劝告甚至发送律师函等方式，要求业主主动拆除违章搭建物，进而推进规划验收合格证的办理，同时，被告也在小区公告栏、各栋电梯口等公共区域多次张贴劝告其他业主不要私搭乱建的告知函等，以求抑制违章搭建范围继续扩大：另外，因被告没有行政执法权，为尽早推进规划验收进而办理产权证，也早已向岳麓区建设局、岳麓区拆违办、岳麓区天顶乡街道等行政部门反映了相关情况，申请相关行政部门介入此事。综上所述，被告积极履行了双方签订的合同义务。不动产权证暂未办妥非被告自身原因所致，实系金悦雅苑部分业主违章搭建所致，且被告已经积极采取了职权范围内的制止行动，故不存在被告违约的事实，被告不应向原告承担违约责任。因此，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。三、不动产权证并未逾期办理，原告主张的逾期办理产权登记与事实不符，被告不应承担违约责任。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十条约定：“出卖人在交付商品房后240个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，初始登记后120个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。”根据《湖南省不动产统一登记工作实施方案》及《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》之规定，长沙市已实施房屋产权证与土地使用权证两证合一的政策。鉴于上述政策变动因素，在计算被告办理不动产权证的期间时应当按照合同约定的土地使用权证办理期限作为最后期限，不能以原告在起诉状中主张的期限为准。原告未提供能证明具体交房日期的证据，而商品房买卖合同约定是从交付商品房之日开始计算，因此，原告所主张的时间起计算逾期办理房屋产权证的诉讼请求明显缺乏事实依据。按照合同约定的交付房屋后540个工作日内申请办理土地使用证的期限，并根据现行的两证合一的政策，被告依据购房合同之约定申请办理不动产权证的期间还未截止，被告并未构成违约。综上所述，被告并未逾期办理不动产权证，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。四、不动产权证暂未办妥并未给原告造成实际的损失，原告主张的违约金明显过高。1、房屋最主要的功能是用于生活居住，被告已按合同约定期限向原告交付了房屋，原告虽未能及时取得房屋的不动产权证，但该房屋一直为原告实际控制和使用，原告并未因未取得不动产权证而遭受经济损失，且原告也未提供相关证据证明其遭受到任何实际损失。因此，不动产权证的办理对原告并未产生任何实质性的不良影响。2、违约金的功能主要在于弥补守约方的损失，双方签订的商品房买卖合同第二十条约定：“因出卖人原因，导致逾期办理房屋产权证的日违约金为已付房款的万分之一”。如果按照此标准计算逾期办证的违约金，违约金总额明显过分高于给原告造成的实际损失。综上所述，即使法院认定被告逾期办理产权登记，甚至法院判令被告要承担违约责任，那么如果按照已付房款万分之一每日的标准计算逾期办证的违约金，将会给被告造成极大的经济负担，被告无力支付如此高额的违约金。因此，请求法院驳回原告的第二项诉讼请求。恳请法院根据实际情况给予被告办理不动产权证适当的宽限期，并且在此宽限期内不予计算逾期办理产权证的违约金。被告已根据办证要求提供了办证必需的全部资料。被告早已向长沙市城乡规划局岳麓区分局提交了办理金悦雅苑房屋的规划验收合格证的全部材料，现被告正在积极努力推进规划验收合格证的办理流程。根据办理不动产权证的流程，办理不动产权证仍需约225个工作日。因办理商品房不动产权证是长沙市不动产登记中心的行政职权，办理不动产权证必须经过一系列验收、实测、对接、分户等复杂流程，所需时间较长且非被告所能控制。目前，被告已按照要求提供了办证所需的全部资料，办妥不动产权证的具体时间，被告也不能确定。目前，原告所购房屋的不动产权证尚未办妥是由于金茂悦小区大量业主存在违章搭建行为导致规划验收合格证暂未发放，进而直接导致不能申请办理不动产权证，而并非出卖人自身原因所致，并且大面积的违章搭建实属出卖人单方面不能控制和消除的障碍，被告没有行政执法权，且相关行政部门对该情形也没有采取有力措施，故推进不动产权证的办理需要广大业主、政府职能部门及原告共同努力才能成功，这将是一个艰难而漫长的过程。综上，恳请法院综合考虑部分业主违章搭建及被告积极协助办理不动产权证等因素．驳回原告的诉讼请求，给予被告办理不动产权证225个工作日的宽限期，并且在此宽限期间内不予计算逾期办证的违约金。
经审理查明：2015年7月7日,原告李冉明与被告长沙梅溪湖金悦置业有限公司签订了《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：原告购买被告开发的位于梅溪湖·金茂悦（金悦雅苑）住宅第10栋N单元23层2302号房屋。房屋总价款为847818元。该合同第八条约定，被告应当在2015年8月7日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；该合同第二十条约定：出卖人应在商品房交付后240个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，初始登记后120个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人每日按已付房价款的万分之一的标准向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部的购房款。原告方认可被告实际于2015年7月16日前向原告交付了房屋。
另查明，一、2014年12月11日，梅溪湖•金茂悦（金悦雅苑）住宅10栋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收合格，2014年12月15日，备案机关签署了“金茂悦住宅10栋工程的竣工验收备案文件已于2014年12月15日收讫，文件齐全”的意见;二、被告开发建设的梅溪湖•金茂悦项目一期交付业主使用后，因部分业主在装修过程中存在违章搭建行为，2015年4月22日，长沙市城乡规划局岳麓区分局向被告发送《建设工程限期改正通知书》要求被告限期整改。后被告向相应的业主发送《停工整改通知书》及《律师函》，并向长沙市岳麓区拆违办、建设局、天顶乡街道等部门发《申请》、《请示》等，请求相关部门对涉案小区违章搭建行为予以处理。2016年7月19日，被告向长沙市城乡规划局岳麓区分局发送《关于长沙梅溪湖金茂悦项目一期业主违章搭建的情况说明及再次申请办理金茂悦项目一期规划验收合格证的请示》：“违章搭建并非我司的行为，贵局因一期部分业主的违章搭建未给我司办理规划验收合格证，将导致其他未违章搭建的业主不能如期取得房屋所有权证，为保障项目一期未违章搭建的业主的合法权益，如期为其办理房屋产权证，请求尽快办理金茂悦项目一期规划验收合格证”。本案原告未实施违章搭建行为；三、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。
上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票等证据，被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《通知书》、现场图片、《建设工程竣工验收备案表》、《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照约定履行各自义务。本案的争议焦点为以下几个方面：
一、关于原告诉请被告为其涉案房屋办理不动产权证的问题。双方在《长沙市商品房买卖合同》中约定，被告应当在2015年8月7日前将涉案房屋交付给原告，原告认可被告在2015年7月16日交付了房屋，被告对此没有提供相应反驳的证据，本院确定被告实际于2015年7月16日向原告交付了房屋。依据合同约定，出卖人应在商品房交付后240个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，初始登记后120个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。2015年7月16日，被告将原告所购买的房屋交付给原告，根据双方合同约定，被告应当在2016年12月22日前将办理涉案房屋不动产权证需要由被告提交的资料报产权登记机关备案，但被告未按约定的期限办妥，存在违约行为，应当承担违约责任。现因政策调整（自2016年9月9日起长沙市已实行不动产统一登记制度），并考虑到出卖人在为买受人办理房屋不动产权证过程中的主要义务是将办理房屋不动产权证需由出卖人提交的资料报不动产登记机关备案，而不动产登记机关用于审查和办理手续的时间，出卖人无法控制，故本院确认被告应当在本判决生效之日起90日内将办理不动产权证需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关备案。
二、关于被告是否应当向原告支付违约金，原告诉请的违约金是否过高，是否需要调整的问题。依据合同约定，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相应权属证书的，买受人不退房，出卖人每日按已付房价款的万分之一的标准向买受人支付违约金。本案中，被告应当在2016年12月22日前将办理不动产权证需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关备案，但被告未按约定履行自己的义务，存在违约行为。根据双方合同约定，本院确认被告的违约时间从2016年12月23日起算。被告辩称“涉案房屋不动产权证暂未办妥是因金悦雅苑部分业主违章搭建所致，而非被告自身原因所致，被告无需向原告承担违约责任”。本案中，原、被告作为《长沙市商品房买卖合同》的相对方，应受合同约束，均应当按照合同约定履行各自义务。本案原告未实施违法搭建行为，在合同履行过程中没有任何违约行为。故对被告提出因涉案小区部分业主违章搭建导致暂未办妥不动产权证而完全免除其违约责任的主张，本院不予采纳。
对原告要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之一的标准计算的主张，被告提出该违约金过高，请求予以调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告并没有提供证据证实因被告逾期办理权属证书所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，并考虑到被告的过错程度、被告违约的实际情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告支付逾期办理房屋不动产权证违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之零点二的标准进行计算。对违约时间的截止点，原告主张违约金应计算至办理好不动产权证之日止的主张，虽然现被告仍应当履行相关义务，但考虑到原、被告双方在《长沙市商品房买卖合同》中只对逾期办理房屋产权证和国有土地使用权证的违约金进行了约定，同时考虑到被告在为原告办理不动产权证过程中的过错大小，从公平原则和诚实信用原则出发，本院根据本案的实际情况，对于违约金的截止点酌情确定至2017年3月28日为宜，故对原告的该主张，本院不予支持。即被告实际上应当向原告支付的违约金为1627.81元（847818元×万分之零点二×96天=1627.81元）。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、限被告长沙梅溪湖金悦置业有限公司自本判决生效之日起九十日内将办理原告李冉明所购长沙市岳麓区梅溪湖•金茂悦（金悦雅苑）住宅10栋[幢]N[单元]23层2302号房屋不动产权证需要由被告提交的资料报不动产权证登记机关备案；
二、限被告长沙梅溪湖金悦置业有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告李冉明支付违约金1627.81元；
三、驳回原告李冉明的其他诉讼请求。
如果被告长沙梅溪湖金悦置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告长沙梅溪湖金悦置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 陈志胜
二〇一七年五月二十七日
书记员 杨婷安