天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第10184号原告天津市天和锦纺织品经营有限公司，住所天津市南开区南开三马路8、10号。法定代表人王书和，经理。委托代理人周健民，该公司法务。被告刘煬。委托代理人乐宜东，天津滨法律师事务所律师。委托代理人张鑫，天津滨法律师事务所律师。被告天津市朋友的故事餐饮有限公司，住所天津市南开区三马路8、10号名特购物中心301A6区域。法定代表人高超，经理。委托代理人乐宜东，天津滨法律师事务所律师。委托代理人张鑫，天津滨法律师事务所律师。原告天津市天和锦纺织品经营有限公司（以下简称天和锦公司）与被告天津市朋友的故事餐饮有限公司（以下简称朋友的故事公司）、被告刘煬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周健民，被告朋友的故事公司委托代理人乐宜东、被告刘煬委托代理人乐宜东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天和锦公司诉称，2015年4月20日，原告与被告刘煬签订《房屋租赁合同书》，合同约定：被告刘煬向原告承租坐落于天津市南开区三马路8、10号名特购物中心301A6区域用于经营餐饮业务（现为被告天津市朋友的故事餐饮有限公司经营使用），租赁期限自2015年6月20日至2025年6月19日，租金每三个月支付一次，如被告不按照约定支付租金达30日以上或欠缴各项费用超过履约保证金50%以上的，原告有权单方解除合同收回房屋，并要求被告支付相当于年租金20%的违约金。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告刘煬与被告天津市朋友的故事餐饮有限公司未依约支付租金及各项其他费用，后经原告多次催要未果，故原告起诉要求：1、判令解除原告与被告刘煬之间签订的《房屋租赁合同》并由二被告将诉争房屋腾空交还原告；2、按照合同约定的每月81358.5元计算由二被告向原告支付自2015年9月20日至实际腾房之日的房屋租金；3、二被告向原告支付自2015年9月20日至2015年11月19日下水管道维修费13374元；4、二被告向原告支付2015年9月至2015年12月经营期间实际欠付的水费13319.25元、电费74325.04元，共计87644.29元；5、本案诉讼费用由二被告承担。原告为支持自己的主张向法院提交的证据：1、《房屋租赁合同》，证明原、被告之间系租赁合同关系，合同约定租赁房屋的地点、面积、租金、租期、租赁用途、双方权利义务、违约责任等合同条款；2、2015年9月28日催款通知，证明因被告逾期未支付租金，原告向被告发出催缴租金的通知；3、2015年10月15日通知，证明被告在收到原告的催款通知后，以原告未与其签订合同为由，恶意拒付租金；4、2015年10月20日回复函，证明原告收到被告的通知后，即复函通知被告与原告签订合同；5、2015年10月29日解除房屋租赁合同通知，证明因被告违反合同约定，所以原告依照合同的规定解除合同并履行了告知义务；6、EMS快递单2张、短信通知1张，证明被告已收到原告发出的《解除房屋租赁合同通知书》；7、收据1张、进账单1张，证明被告通过银行转账的方式已经交付2015年8月底之前的水电费，进一步证明被告是知晓原告一直使用的汇款账户及账号；8、收费通知回执8份，证明被告欠付原告自2015年8月底之后一直欠付水电费，原告多次催缴的事实；9、光盘一张，证明2015年12月9日原告在诉争房屋张贴通知，向被告催缴房租及水电费，并告知被告欠付的水电费均由原告垫付，如果被告再不支付水电费，原告将不再垫付；10、发票、收据、发票领取明细，证明原告依约向被告天津市朋友的故事餐饮有限公司质证开具了2015年8月、9月的租金发票，8月份的发票被告已经领取。被告朋友的故事公司辩称，被告朋友的故事公司追认原告与被告刘煬之间签订的《房屋租赁合同》的行为系职务行为，并对该《房屋租赁合同》中约定的权利义务均予以承继。诉争房屋的实际使用人为被告朋友的故事公司，与被告刘煬无关。在履行合同过程中，其向原告支付了2015年7、8、9三个月的租金及2015年7月、8月的水电费，原告法定代表人王书和口头通知要求预交水电费，其工作人员杨晓东于2015年7月9日向原告的工作人员王斌预付水电费40000元。2015年12月14日，因被告给原告停水停电，导致被告无法正常经营。其同意解除与原告之间签订的《房屋租赁合同》，不同意原告以被告违约为由的解除合同。但不同意原告第二项至第五项，理由：一、诉争房屋的实际产权人系天津市泽瑞置业有限公司，本案的原告是受天津市泽瑞置业有限公司委托与被告签订的合同，所以被告朋友的故事公司认为原告作为本案的诉讼主体不适格；二、依据合同约定原告收取被告天津市朋友的故事餐饮有限公司前三个月租金之后，原告未开具合法有效的租赁发票，其有权拒付后续的租金并继续使用承租房屋。原告未按合同及时开具合法有效的发票，原告违约在先，其拒付原告租金；三、下水道是其制作维护的，与原告无关，关于下水道维护费的给付时间双方没有约定；四、其主张用已经预付的40000元水电费抵扣原告诉请的水电费，不足部分其同意支付至2015年10月，2015年10月份之后的水电费不同意支付；五、其不存在违约行为，故不同意支付违约金和诉讼费。被告为支持自己的抗辩向法院提交的证据：1、2015年《房屋租赁合同》及授权委托书（复印件），证明原告受案外人泽瑞公司的委托，与被告刘煬签订合同，合同约定了租赁房屋的面积、租金、租期、租赁用途、双方权利义务及违约责任等合同条款；2、被告天津市朋友的故事餐饮有限公司的工商登记信息，证明被告是2015年5月7日成立，经营范围为餐饮服务业，登记地址位于诉争房屋，被告朋友的故事公司成立后对被告刘煬与原告签订的租赁合同进行了追认，并按照合同行使权利履行义务；3、原告于2015年12月9日向被告朋友的故事公司发出的通知函、被告朋友的故事公司于2015年12月10日向原告发出的回函，证明原告曾向被告天津市朋友的故事餐饮有限公司催缴租金、水电费等费用承认被告天津市朋友的故事餐饮有限公司系租赁合同主体地位，被告天津市朋友的故事餐饮有限公司随即回函表示向原告支付水电费等费用，但原告拒绝接受；4、2015年12月10日，被告天津市朋友的故事餐饮有限公司员工ＸＸ与原告之间的电话录音光盘一张、话费清单，证明因原告拒收被告交纳的水电费，被告向原告复函后，又与原告工作人员沟通缴费事宜；5、被告天津市朋友的故事餐饮有限公司付款明细，证明被告已经按照合同约定支付原告2015年6月20日至2015年9月19日的租金244075.5元，下水管道维修费13374元，履约保证金81359元，预付水电费40000元，2015年7月、8月的水费6407.4元，2015年7月、8月电费71036.6元，合计456252.5元；6、2015年12月14日在诉争房屋内的录像视频资料及说明，证明原告于2015年12月14日采取停水停电、堵塞消防门等措施，被告分别于2015年12月14日、15日与原告进行沟通，并向公安机关报警，但原告仍采取上述措施致使被告无法正常经营。被告刘煬辩称，对原告所述原告与其签订《房屋租赁合同》的情况及合同内容均无异议。其本人的行为系职务行为，其本人不是本案适格主体，被告刘煬不同意原告的全部内部诉讼请求。经庭审质证，被告朋友的故事公司对原告证据1、6的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明目的不认可，理由：按照合同约定原告收取被告租金，应当向被告开具发票，再支付租金，因原告未依约开具发票，故被告有权继续使用诉争房屋并拒付后续的租金；对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明目的不认可，理由：通知中被告未有拒付租金的意思表示；对证据4不予认可，理由：其未收到；对证据5的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明目的不认可，理由：对原告解除合同的依据和理由不认可；对证据7的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明目的不认可，理由：虽然知道此账号，但由于被告会计离职原告的账号是否还继续使用不确定；对证据8的真实性、合法性、关联性均无异议，但原告拒收；对证据9的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明目的不认可，理由：被告认为原告不能单方停水停电；对证据10的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明目的不认可，理由：其支付了2015年7、8、9三个月的租金，但只收到8月份的发票。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10证据来源合法，内容真实，可以作为定案依据，予以采信。原告对被告朋友的故事公司证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明目的不认可，理由：被告称原告拒收水电费的事实不存在，被告未向原告缴纳水电费，亦不存在拒收的情形；对证据4不予认可；理由：该证据取得的合法性不认可，原告不能确定接听电话是否为原告的工作人员，且该录音中未有拒收水电费意思表示；对证据5中原告称汇给王斌的40000元有异议，理由：该笔费用不是预付的水电费，与本案无关；其它的款项真实性、合法性、关联性均无异议；对证据6不予认可，理由：录像的来源、时间均不确定，但原告认可2015年12月14日不再给被告垫付水电费的事实。本院认为，被告提交的证据1、2、5中除40000元汇款以外双方当事人均无异议，故上述证据可以作为定案依据，予以采信；对于证据5中汇款40000元，从汇款回单载明的内容显示系两个案外人之间的个人汇款，汇款人杨晓东未出庭作证接受当事人质询，无法确定实际用途为预付水电费，其证明内容的真实性无法核实，该证据证明的内容不具有证明力，证据3、4、6亦均不足以证实其证明目的，上述证据不能作为定案依据，故不予采信。根据双方当事人陈述、举证、质证和本院认证，查明以下事实：案外人天津市泽瑞置业有限公司（以下简称泽瑞公司）系天津市南开区三马路8、10号房屋的产权人，案外人泽瑞公司委托其股东天津市名利特商贸发展有限公司组建成立原告天和锦公司，负责对天津市南开区三马路8、10号房屋进行出租、招商经营。2015年4月20日，原告与被告刘煬签订《房屋租赁合同书》，合同约定：被告刘煬承租原告坐落于天津市南开区三马路8、10号名特购物中心301A6区域的建筑面积约为1486平方米房屋；被告刘煬知晓并认可原告对该房屋依法享有出租权，凭证为授权委托书；房屋租赁用途为餐饮；租赁期限自2015年6月20日起至2025年6月19日止，共计10年；租金标准为2015年6月20日至2018年6月19日，年租金为976302元，租金单价为1.8元/㎡/天，（逐年递增，从略）……；支付时间为租金每三个月交付一次，本合同生效之日起10日内，被告刘煬向原告交付首期3个月租金，正式计租日开始三个月期满前的3日内，交付下一次的3个月租金，以此类推；原告给予被告刘煬两个月的免租期，计租日自2015年6月20日起计算；本合同生效后3个工作日内，被告刘煬应向原告交纳履约保证金81359元；原告收取被告租金，应向被告刘煬开具合法有效的租赁发票，原告未予开具的，被告刘煬有权拒付后续租金，并继续使用承租房屋，原告开具有效租赁发票后，被告10日内补交后续租金；下水管道维修费为每年应向原告支付53496元的下水管道维护费，原告保证被告在租赁期间内使用的下水管道处于能够正常使用状态，不能正常使用超过三日的，原告承担违约责任；同时约定：合同解除情况，被告刘煬有下列情形之一的，原告有权单方面解除合同，收回该房屋，被告刘煬所付租金不予退还，被告刘煬并应支付相当于年租金20﹪的违约金给原告，因违约所造成的损失超过违约金的部分由被告刘煬承担，1.不支付或者不按照约定支付租金达30日以上的，因原告未及时开具合法票据及拒绝维修造成的迟付租金除外2.欠缴各项费用的金额超过履约保证金50﹪以上的……。另外还约定了本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等的法律效力；承租人被告刘煬需成立一经营组织履行本合同，故本合同的签订先由需成立经营组织授权代表刘煬代为签订，被告刘煬办理完毕新的经营组织营业执照后，合同所规定的被告刘煬权利义务由新的经营组织承继，并在本合同加盖印章，代签人不再以个人名义履行本合同项下的权利业务，及其他违约责任等相关条款。合同签订后，原告依约向被告刘煬交付了诉争房屋。2015年4月20日，被告刘煬向原告给付2015年6月20日至2015年9月19日一个季度租金244075.5元、下水管道维护费13374元及履约保证金81359元。2015年5月7日，被告朋友的故事公司取得营业执照，正式成立。被告朋友的故事公司开业后陆续向原告支付2015年7月、8月两月的水费6407.4元及电费71036.6元。2015年9月28日，原告向被告朋友的故事公司以书面方式发出催缴通知，要求被告被告朋友的故事公司依约缴纳租金。2015年10月15日，被告朋友的故事公司向原告寄送一份通知，要求原告依约与被告朋友的故事公司签订《房屋租赁合同》。2015年10月20日原告收到被告通知后回复，表示要求被告朋友的故事公司携带经营主体营业执照、组织机构代码复印件等资料到原告公司办理相关手续，并通知其缴纳欠付的租金、水电费、下水道维修费等共计291130.08元。同月29日，原告以EMS特快专递的方式向二被告寄送解除房屋租赁合同通知书，明确载明：被告朋友的故事公司截至发函已经欠交2015年9月21日起一个季度房屋租金，超过30天，按照原告与被告刘煬签订的房屋租赁合同第十九条（四）的约定，已经构成违约，通知二被告解除房屋租赁合同，并要求10日内将房屋腾空交还原告，同时交清所欠的租金、水、电等费用。此后，双方就欠付租金等问题协商未果，故原告起诉要求依法判令：1、解除原告与被告刘煬之间签订的《房屋租赁合同》并由二被告将诉争房屋腾空交还原告；2、按照合同约定的每月81358.5元计算由二被告向原告支付自2015年9月20日至实际腾房之日的房屋租金；3、二被告向原告支付自2015年9月20日至2015年11月19日下水管道维修费13374元；4、二被告向原告支付2015年9月至2015年12月经营期间实际欠付的水费13319.25元、电费74325.04元，共计87644.29元；5、本案诉讼费用由二被告承担。本案在审理过程中，原告向本院申请，自愿放弃向二被告主张违约金195260.4元。另查，庭审中被告朋友的故事公司追认原告与被告刘煬之间签订的《房屋租赁合同》的行为系职务行为，并对该《房屋租赁合同》中约定的权利义务均予以承继。诉争房屋的实际使用人为被告朋友的故事公司，与被告刘煬无关。再查，原告开具了2015年8、9月两个月租金的增值税发票，8月份的增值税发票被告已领走，9月增值税发票仍在原告处保存。2015年9月至2015年11月23日，被告欠缴原告水电费共计87644.29元。以上事实均有当事人陈述及相关证据证实。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告能否作为适格的主体向被告朋友的故事公司主张权利的问题。被告朋友的故事公司以原告主体不适格为由进行抗辩。本院认为，依据合同约定的相关条款及房屋产权人案外人泽瑞公司授权委托书，证明原告天和锦公司享有对诉争房屋出租、招商经营的权利，同时对经营风险承担责任。原、被告互为合同相对方，原告依据租赁合同主张权利并无不当。故被告朋友的故事公司抗辩理由不成立，本院不予支持。关于原告是否有权单方解除合同双方存在争议。原告称被告朋友的故事公司违反合同约定欠缴租金及水电费，经多次催缴被告仍然未付。依据合同约定被告不支付租金达30日以上，或欠缴各项费用的金额超过履约保证金的50%以上的，原告均有权单方解除合同，收回房屋。庭审中，被告朋友的故事公司以原告违反合同约定未向其开具7、9月的发票，违约在先，其有权拒付后续租金为由进行抗辩，并表示愿意用已经预付的40000元水电费抵扣被告欠付的水电费。本院认为，被告朋友的故事公司称其委托员工杨晓东向原告的员工王斌汇款40000元作为水电费的预付款。但该款项的付款及收款方均非租赁合同当事人，在原告否认该款为预付款的情况下，被告朋友的故事公司应对汇款用途负有举证责任，被告朋友的故事公司仅提供汇款单，汇款回单载明的内容无法证明其款项的实际用途，其抗辩理由不成立，故不予采信。现原告主张被告朋友的故事公司支付拖欠水电费87644.29元的事实成立，本院予以支持。其次，原告称未向被告朋友的故事公司开具7月份增值税发票，是由于被告朋友的故事公司未向原告提供税务登记证，导致原告不能依约为被告出具增值税发票，原告不存在违约行为。被告朋友的故事公司辩称即使其未向原告提供税务登记证，原告亦应当向被告刘煬开具增值税发票，本院认为，合同明确约定新的经营组织取得经营执照后，合同权利义务均有新的经营组织承继，不再以个人名义履行本合同项下的权利义务。因此，被告朋友的故事公司在2015年5月4日取得经营执照后，原告应当按照合同约定向被告朋友的故事公司出具增值税发票。从被告朋友的故事公司提交的水电费收据记载的付款人可以证实被告朋友的故事公司成立后已承继被告刘煬对该合同的权利和义务。庭审中原告虽然出示了已为被告朋友的故事公司开具的9月份增值税发票，但未实际交付被告朋友的故事公司，也未提供通知被告朋友的故事公司领取的证据。故原告以被告朋友的故事公司拖欠租金达到30日以上为由解除合同，不符合“因原告未及时开具合法票据及拒绝维修造成的迟付租金除外”的约定，但被告朋友的故事公司无任何理由的情况下，拖欠使用租赁房屋期间实际产生的水、电费用的行为，已构成违约，而且已超过履约保证金的50%以上，合同约定的解除条件成就，原告依合同约定享有单方解除合同的权利。故原告主张要求解除《房屋租赁合同》的诉请，本院应予支持。关于原告主张被告朋友的故事公司支付自2015年9月20日至2015年11月19日下水管道维修费13374元，被告朋友的故事公司辩称下水道是其制作维护，与原告无关，而且给付时间双方没有约定。本院认为，合同中明确约定每年向原告支付53496元下水道维护费，虽然支付时间未作约定，但在双方无法继续履行合同的情况下，依据公平原则，原告主张被告支付自2015年9月20日至2015年11月19日已使用租赁房屋期间的下水管道维修费13374元于法有据，本院予以支持。基于上述事实，现原告要求被告朋友的故事公司腾空房屋交还原告，并依据合同约定以每月81358.5元（976302元/12月）计算向原告支付自2015年9月20日至腾房之日的房屋租金，同时支付2015年9月至2015年12月经营期间实际欠付的水费13319.25元、电费74325.04元，下水管道维修费13374元，共计101018.29元的诉请，本院予以支持。原告要求被告刘煬与被告朋友的故事公司共同承担责任，本院认为，被告刘煬并没有实际使用该房屋，仅是在被告朋友的故事公司未成立前代其签订租赁合同，而且被告朋友的故事公司一直作为实际承租人与原告履行合同，加之，被告朋友的故事公司在庭审中明确认可该事实，故对原告要求被告刘煬承担上述责任，本院不予支持。合同解除后，被告交纳的履约保证金81359元可与被告尚欠的租赁合同项下的相关费用进行折抵。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告天津市天和锦纺织品经营有限公司与被告刘煬签订的《房屋租赁合同》；二、本判决生效后十五日内，被告天津市朋友的故事餐饮有限公司将原告天津市天和锦纺织品经营有限公司坐落于天津市南开区三马路8、10号名特购物中心301A6区域房屋腾空返还原告；三、本判决生效后十五日内，被告天津市朋友的故事餐饮有限公司向原告天津市天和锦纺织品经营有限公司以每日2674.8元（976302元/365天）为标准给付2015年9月20日至本判决确定腾房之日止的房屋租金，如被告逾期腾房，逾期期间按每日2674.8元向原告支付房屋使用费；四、本判决生效后十五日内，被告天津市朋友的故事餐饮有限公司给付原告天津市天和锦纺织品经营有限公司水、电费、下水管道维修费共计19659.29元（实际数额101018.29元履约保证金81359元）；五、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5998元，由被告天津市朋友的故事餐饮有限公司负担，于本判决生效后十五日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  李 津人民陪审员  朱志萍人民陪审员  李志芬二〇一六年七月二十五日书 记 员  莫 荻本案所引用的相关法律规定内容摘录10184号《中华人民共和国合同法》第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条【合同的主要条款】租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。