四川省达州市通川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通川民初字第3029号
原告颜安春，男，生于1967年7月7日，汉族，高中文化，达州市通川区人，个体经营者，住达州市通川区。
被告四川省盛兴房地产开发有限公司。
法定代表人刘永好，总经理。
住所地达州市通川区大东街**号。
委托代理人王晋，四川法之缘律师事务所律师。
被告四川巴鼎能源开发有限公司。
法定代表人刘永好，总经理。
住所地达州市达川区南外镇杨柳垭工业小区。
委托代理人李梅，四川法之缘律师事务所律师。
原告颜安春诉被告四川省盛兴房地产开发有限公司、四川巴鼎能源开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颜安春、被告四川省盛兴房地产开发有限公司（以下简称：盛兴公司）的委托代理人王晋（特�授权）及被告四川巴鼎能源开发有限公司（以下简称：巴鼎公司）的委托代理人李梅（特别授权）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月26日，原告颜安春作为买受人与被告盛兴公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。同时，原告颜安春与被告盛兴公司及作为保证人的巴鼎公司、刘永好、刘坤、陈文英签订“《房屋买卖合同》补充协议”，约定由原告购买被告盛兴公司开发的位于达州市通川区通川中路老车坝街心花园世纪广场（新世纪百货）商场-4-1，建筑面积：3059.29㎡，总价款4000万元。因商场已出租，出卖人保证在六个月内收回商场并办理产权过户登记，出卖人自愿每月支付买受人房产收益补偿费140万元，由巴鼎公司、刘永好、刘坤、陈文英对被告盛兴公司履行《商品房买卖合同》和“《房屋买卖合同》补充协议”承担连带保证责�，并约定房屋产权、土地等买卖双方过户的税费全由出卖人承担。同日，被告盛兴公司给原告提供了商品房买卖合同备案表，原告依约支付购房款4000万元。由于买卖房屋价格偏高，原告与被告盛兴公司于2014年1月25日签订关于解除“《商品房买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议”的协议书，被告盛兴公司给原告返还了购房款4000万元。之后，被告盛兴公司仍然与原告联系购买商场，并同意调整成交价。为此，2014年3月21日，被告盛兴公司作为出卖人，原告颜安春作为买受人，被告巴鼎公司及刘永好、刘坤、陈文英作为保证人签订关于恢复执行“《商品房买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议”的协议书，约定恢复执行2013年11月26日签订的《商品房买卖合同》和《房屋买卖合同》补充协议，将房屋成交总价款变更为3500万元，付款方式变更为分期付款，买受人先支�1500万元，下余房款另行协商支付，出卖人在未收回出租商场并办理产权登记前每月支付买受人房产收益补偿费52.50万元。协议签订后，原告支付购房款1500万元。2014年11月初，原告发现被告盛兴公司未将出售商场全部备案至原告名下，经催促，双方于2014年11月11日重新签订《商品房买卖合同》并予备案登记。同时，被告盛兴公司作为出卖人、原告颜安春作为买受人，巴鼎公司、刘永好、刘坤、陈文英作为保证人签订关于《商品房买卖合同》的补充协议。之后，由于出卖人未在商品房买卖合同及补充协议约定期限收回租赁房屋，也不支付房产收益补偿费。为此，原告要求被告盛兴公司支付原告房产收益补偿费480余万元、承担买方税费1635491元，品除前述款项并在办理产权变更登记后，原告支付下余房款，但是其却不予配合，其行为已构成违约。故诉至法院请求依法判决�1、原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效；2、被告四川省盛兴房地产开发有限公司立即为原告办理位于达州市通川区通川中路老车坝街心花园世纪广场（新世纪百货）商场-4-1（建筑面积3059.29㎡）的房屋所有权证及土地使用权证；3、被告四川省盛兴房地产开发有限公司支付原告房产收益补偿费480余万元、承担买房税款1635491元，由被告四川巴鼎能源开发有限公司承担连带清偿责任；下余购房价款13564509元由原告支付给被告四川省盛兴房地产开发有限公司。
原告为支持其诉讼请求，提供的证据有：
1、原告身份证复印件一份、被告盛兴公司营业执照、组织机构代码证复印件各一份，用以证明原告及被告盛兴公司主体资格适格的事实；
2、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同备案表》各一份，用以证明原告与被告盛兴�司于2013年11月26日签订的《商品房买卖合同》的事实和买卖标的物位于新世纪百货商场-4-1，建筑面积3059.29㎡的事实及买卖合同备案表不真实的事实；
3、《经营场地租赁合同》、《经营场地租赁合同》补充协议、工作函各一份，用以证明原告购买的房屋已由被告盛兴公司出租给重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司，租期至2016年4月30日到期的事实及承租人明确表示对租赁物放弃优先购买权的事实；
4、《房屋买卖合同》补充协议一份，用以证明本协议由巴鼎公司、刘永好、刘坤、陈文英为保证人的事实及出卖的房屋已出租无法向原告立即交付，约定由出卖人在6个月内收回并为原告办理房产、土地登记手续的事实。同时证明出卖人在未交付房屋前应每月给买受人支付房产收益补偿费的事实；
5、关于解除“《商品房房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议”的协议书一份，用以证明由于购买的房屋价格偏高，出卖人与买受人于2014年1月25日签订了解除买卖房屋合同的协议的事实及已交购房款4000万元，由出卖人退还买受人的事实；
6、关于恢复执行“《商品房买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议”的协议书一份，用以证明出卖人与买受人及担保人经再次协商后于2014年3月21签订的决定恢复已解除的房屋买卖合同的协议书，约定将房屋总价款调至3500万元，出卖人6个月内收回房屋向买受人交付，未交付期间出卖人每月给买受人房屋收益补偿费52.5万元的事实及所有房屋过户手续费由出卖人承担，担保人承担连带责任的事实；
7、盛兴公司承诺书一份，用以证明盛兴公司于2014年3月21日书面进一步明确所卖房屋的交易总价款变更为3500万元的事实；
8、盛兴公司的购房款�付函告一份，用以证明出卖人书面提供给买受人支付购房款时的银行账户的事实；
9、中国工商银行个人业务凭证两张，用以证明买受人按照出卖人的指令通过银行转账支付购房款14323334元及现金支付676666元，共计1500万元的事实；
10、盛兴公司出具的收据两张，用以证明出卖人盛兴公司已收到买受人支付的购房款1500万元并出具收据的事实；
11、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案表各一份，用以证明出卖人与买受人于2014年11月11日重新签订《商品房买卖合同》、并于2014年11月12日在达州市房产管理局进行备案登记的事实，从而证明双方签订的《商品房买卖合同》合法有效的事实；
12、关于《商品房买卖合同》的补充协议一份，用以证明为完善房屋备案登记，出卖人与买受人于2014年11月11日重新签订买卖合同，是对原商品�买卖合同关系的进一步确认及所签合同合法有效的事实；
13、盛兴公司出具的承诺书一份，用以证明出卖人和担保人书面承诺保证将所卖房产全部备案至买受人名下的事实。
被告盛兴公司辩称：1、对原、被告双方商品房买卖合同关系予以认可；2、原、被告双方于2014年11月11日将《商品房买卖合同》在达州市房管局进行了备案登记，此时原告就应将剩余的购房款支付给盛兴公司，盛兴公司才就房屋产权证和土地使用证办理给原告，但原告至今下欠盛兴公司购房款2000万元未付；3、合同中约定的向原告支付的房屋收益补偿费过高，违反了公平原则；4、房屋过户的税费实际并未发生，原告的这一诉讼请求应予驳回；5、原告对事实的陈述部分是事实，盛兴公司予以认可。
被告盛兴公司对其辩称理由未提供证据。
被告巴鼎公司辩称，我们的答辩意见与盛兴公司的答辩意见一致。
被告巴鼎公司对其辩称理由未提供证据。
质证中，被告盛兴公司和巴鼎公司对原告提供的十三项证据的真实性无异议，仅就其中的第2项和第3项证据的证明目的提出异议，认为第二项证据没有房屋登记备案表。第三项证据表明被告盛兴公司是按每月每平方米计算收租金的，每年租金是110万元，而原告在合同中约定被告每月支付原告收益补偿金52.5万元，这显失公平，原告的这一请求过高。
经审理查明：2005年11月19日，盛兴公司将其开发的位于通川区通川中路老车坝街心花园世纪广场（新世纪百货）第负一、二层和第一、二、三、四、五层房屋租赁给重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司（以下简称：重庆连锁公司），并与之签订了《经营场地租赁合同》，租赁期限为10年，自2006年5月1日起至2016年4月30日止。其后，被告盛兴公司欲将世纪广场（新世纪百货）第四层出卖给原告，便征求承租人重庆连锁公司的意见，重庆连锁公司于2013年11月25日以重庆百货大楼股份有限公司的名义给盛兴公司出具书面工作函，表示对盛兴公司拟进行的第四层（建筑面积：3059.29㎡）买卖交易同意放弃约定的优先受让权。2013年11月26日，盛兴公司便与原告签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定盛兴公司将世纪广场（新世纪百货）第四层1-233号商用房，其建筑面积3059.29㎡出卖给原告；该商品房单价为每平方米人民币13200元，总价款人民币40382496元等。当日，盛兴公司与原告还签订了一份《房屋买卖合同》补充协议，协议主要约定：出卖人保证在六个月内收回所租第四层商业用房并交付给买受人，同时办理完房屋产权、土地等过户登记手续及证件交付给买受人；其房屋产权、土地过户的税费全由出卖人承担；出卖人在未交付房屋及未办理完房屋过户登记手续期间，每月给买受人140万元的房产收益补偿费，逾期则以140万元按每日千分之八向买受人支付违约金；同时还应承担房屋购买资金总额每月10%的违约金等。上述买卖合同签订后，原告向盛兴公司支付了购房款4000万元，但因盛兴公司无法从重庆连锁公司处收回所卖房屋，且原告认为其房价偏高，因此，原告经与盛兴公司协商后，于2014年1月25日签订了“关于解除《商品房买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议”的协议书，该协议书主要约定出卖人与买受人同意本协议生效之日起解除双方于2013年11月26日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；出卖人在2014年1月底前返还买受人已交的购房款人民币4000万元等。该协议签订后，盛兴公司作为出卖人向原告如数返还了购房款4000万元。2014年3�21日，原告经与盛兴公司协商一致后，原告作为买受人，盛兴公司作为出卖人，刘永好、刘坤、陈文英作为保证人，三方又签订了一份关于恢复执行“《商品房买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议”的协议书，该协议书主要约定经各方友好协商，同意恢复执行2013年11月26日签订的《商品房买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议；房屋价款变更为总成交价人民币3500万元；买受人采取分期付款方式支付购房款，首付于2014年3月21日支付人民币1500万元，下余款项双方根据《房屋买卖合同》补充协议的执行情况，另行协商支付；原《房屋买卖合同》补充协议第四、五条所约定的买受人应得的房产收益补偿费变更为按买受人实际交付购房款数额比例计算（即原预定4000万元购房款买受人应得房产收益补偿费140万元，买受人支付1500万元购房款则应得房产收益补偿费52.50万元）；保证人自愿为出卖人履行所签订的买卖合同及协议提供连带保证担保，保证期间为两年等；该协议签订的当日，盛兴公司还向原告出具了一份书面承诺。承诺所卖房屋的成交价由原来的40382496元变更为人民币3500万元。与此同时，盛兴公司向原告出具了一份购房款支付函告，要求原告按其指定的银行账户支付购房款。当日，原告按盛兴公司指定的账户通过银行转账向盛兴公司支付购房款14323334元，同时向盛兴公司支付现金676666元，盛兴公司收款后便向原告出具收到1500万元预付房款的两份收据。盛兴公司于2014年11月10日向原告出具承诺书，承诺无条件配合原告将所卖房产全部备案登记到原告名下。如出现任何瑕疵和风险，盛兴公司自愿承担全部经济和法律责任。嗣后，原告与盛兴公司为了将所签订的《商品房买卖合同》送房管部门办理合法有效的房屋买卖备案登记手续，便按照第一次签订的《商品房买卖合同》的内容于2014年11月11日再次签订了《商品房买卖合同》，并于次日由原告作为买受人，盛兴公司作为出卖人，刘永好、刘坤、陈文英作为保证人再次签订了一份关于《商品房买卖合同》的补充协议。该协议主要约定本协议并非独立新形成的买卖关系，而是对2013年11月26日双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议以及2014年3月21日签订的“关于恢复执行《商品房买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议”的协议书所形成的商品房买卖关系的进一步确认，是双方完善《商品房买卖合同》备案登记的补充资料，双方的商品房买卖关系是合法有效的；出卖人合法有效地将《商品房买卖合同》约定范围内的房屋出卖给买受人并重新在达州市房产管理局备案登记给买受人。以前各方所签订的相关合同及补充协议是合法有效的，并�照相关合同及补充协议项下条款的约定内容继续执行等等。该协议签订后的当日，原告与盛兴公司便将买卖房屋的合同等资料送达州市房产管理局进行备案登记，并获准办理了备案登记手续。其后，盛兴公司既不按补充协议的约定为原告办理所卖房屋的产权过户手续，也不向原告支付因未交付房屋应付的房产收益补偿费。由此酿成纠纷，原告诉至本院主张其诉讼请求。
本院认为，原告与被告盛兴公司于2013年11月26日签订《商品房买卖合同》和原告与被告盛兴公司及担保人三方签订的《房屋买卖合同》补充协议以及原告与被告盛兴公司及担保人三方于2014年3月27日签订的“关于恢复执行《商品房买卖合同》和《房屋买卖合同》补充协议”的协议书及于2014年11月12日签订的关于《商品房买卖合同》的补充协议是在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的一系列商�房买卖合同。合同的内容没有违反法律、法规的强制性规定，且所签订的《商品房买卖合同》已经房产管理部门核准并办理了备案登记手续。同时，原告也向出卖方支付了1500万元的购房款。因此，上述合同及协议应确认为合法有效。对于原告主张的被告盛兴公司因不能按时交付房屋，按约定的每月52.50万元房产收益补偿费的标准至起诉时止的房产收益补偿费共计480万元由被告盛兴公司支付的诉讼请求。对此，被告盛兴公司提出该约定过高应予调减的抗辩理由，本院经审查认为这一约定确实过高，酌情应予调减50%，即确定被告盛兴公司向原告支付的房产收益补偿费为240万元。且该补偿费为一次性补偿费用，此后不再支付。因原告尚有购房余款未向被告盛兴公司支付，该房产收益补偿费240万元应在购房余款中予以抵扣。亦由此原告要求被告巴鼎公司对被告盛兴公司�支付的房产收益补偿费承担连带清偿责任的诉讼请求，因该补偿费在购房余款中抵扣，故该诉讼请求本院不予支持。被告盛兴公司未按合同约定为原告办理所卖房屋的产权及土地使用权的过户登记手续，违背了诚实信用的商业原则，应承担继续履行为原告办理产权及土地使用权过户登记手续的合同义务。鉴于合同中明确约定办理所卖房屋产权及土地使用权过户登记的税费由被告盛兴公司承担，因此，原告主张由被告盛兴公司承担办理所卖房屋产权及土地使用权过户登记的全部税费的请求，本院予以支持。为了简化手续，该税费在办理过户登记手续时由原告代被告盛兴公司垫支后，凭实际支付的税费票据在尚未支付的购房余款中予以抵扣。由于双方未明确约定原告应支付的购房余款2000万元何时支付，故本院酌定待办理完毕所卖房屋产权及土地使用权过户登记到原告�下的手续后，抵扣被告应支付的房产收益补偿费240万元及原告垫付的税费，其余购房余款由原告向盛兴公司支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告颜安春与被告四川省盛兴房地产开发有限公司于2013年11月26日签订《商品房买卖合同》和原告颜安春与被告四川省盛兴房地产开发有限公司及担保人三方签订的《房屋买卖合同》补充协议以及原告颜安春与被告四川省盛兴房地产开发有限公司及担保人三方于2014年3月27日签订的“关于恢复执行《商品房买卖合同》和《房屋买卖合同》补充协议”的协议书及于2014年11月12日签订的关于《商品房买卖合同》的补充协议合法有效；
二、被告四川省盛兴房地产开发有限公司在本判决生效后立即为原告颜安春办理位于达州市通川区通川中路老车坝街心花园�纪广场（新世纪百货）世纪广场商场-4-1层商业用房（面积3059.29㎡）的产权及土地使用权过户到原告颜安春名下的过户登记手续。办理过户登记手续的税费全部由被告四川省盛兴房地产开发有限公司承担（暂由原告颜安春垫付）；
三、原告颜安春在买卖房屋产权及土地使用权办理过户登记到其名下后，从应付的2000万元购房余款中抵扣被告四川省盛兴房地产开发有限公司应承担的房产收益补偿金及垫付的过户税费，剩余购房款向被告四川省盛兴房地产开发有限公司支付；
四、驳回原告颜安春的其他诉讼请求。
案件受理费56848元，减半收取28424元，由原告颜安春承担5685元，由被告四川省盛兴房地产开发有限公司承担22739元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审判员 李海燕
二〇一五年十月十一日
书记员 陈 媛