广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法石民初字第1039号
原告：广东某物业服务有限公司XX分公司。
法定代表人：陈某。
委托代理人：尚某、余某，系广东某物业服务有限公司XX分公司的员工。
被告：林某。
原告广东某物业服务有限公司XX分公司诉被告林某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人尚某到庭参加了诉讼，被告林某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东某物业服务有限公司XX分公司诉称：被告于2009年购买了某园XX苑XX座XX的商品房，该商品房的建筑面积为153.9平方米。根据《前期物业管理服务合同》，由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每月每平方米2.2元的标准按时向原告支付物业服务费，如被告逾期支付物业服务费，每逾期一天应向原告支付所拖欠物业服务费0.5％的违约金。被告收楼后入住之后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告未能按约支付物业费，以及临时服务费、水某、有线电视费、污水某。从2011年12月起至2014年8月止，被告共拖欠物业管理费11170.83元（违约金按中国人民银行同期贷款年利率暂计算至2014年8月份合共949.52元），临时服务费288元，有线电视费561元，水某1279.20元，污水某863.46元。以上合计人民币15112.01元。被告的违约行为对整个某园小区的正常物业管理造成了严重的影响。为了维护原告的合法权益，保障某园小区物业管理服务�作的正常运行，原告特向法院起诉，具体诉讼请求如下：1、被告向原告支付自2011年12月至2014年8月的物业服务费11170.83元，临时服务费288元，有线电视费561元，水某1279.2元，污水某863.46元；2、被告向原告支付至全部拖欠物业服务费支付完毕止的违约金949.52元（暂计至2014年8月份）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告林某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供答辩状及证据。
经审理查明：原告广东某物业服务有限公司XX分公司隶属于广东某物业服务有限公司，是具有从事物业管理资质的企业。位于广州市番禺区南村镇某园XX苑XX座XX房是被告林某名下的房产，被告于2009年9月29日收楼，该房产建筑面积153.87平方米。
原告与涉诉小区开发商广州某园房地产开发有限公司签订《某园前期物业服务合同（XX苑）》，约定由原告对某园五期（XX苑）进行物业管�；物业服务费的收费标准按照物业或商品房的房屋建筑面积每月每平方米2.0（带电梯首层住宅单元）／2.2（带电梯二层至四层住宅单元）／2.5元（带电梯五层及以上住宅单位／别墅），花园面积每月每平方米0.5元，室内车位的每月40元；缴纳物业管理费的时间为每月10日前；小区内停车场属开发商所有、委托原告管理并代收场地使用费；水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理所产生的费用及其他费用由相关部门按规定标准向业主或物业使用人收取，如有需要，有关部门可委托原告代收代缴水某、电费、燃气费、通讯费、有限电视费、生活垃圾处理费及其他费用；业主逾期缴纳物业管理费，每逾期一天需向原告缴纳所拖欠物业服务费的0.5％的违约金，如业主拖欠由原告代收代缴的水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理等费用，该费用已由原告代为垫�的，则原告有权追讨，业主应及时清偿并支付相应的违约金（滞纳金）；合同有效期为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，合同有效期届满后，原告和开发商若无异议，合同有效期自动续约三年，但小区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。上述合同还对其它事项进行了相关约定。
上述合同签订后，原告依约提供了物业管理服务，自2011年12月起被告未向原告缴纳物业管理费用，原告遂于2014年10月21日将被告诉至本院，要求被告支付2011年12月至2014年8月期间拖欠未缴的物业管理费等及违约金。
另查明：涉诉房产所在小区至今没有成立业主委员会。
再查明：被告曾于2012年2月8日及2012年10月10日向原告申请进行更换水管、水龙头、锁芯等服务，但未向原告支付维修费合共258元。2011年12月至2014年8月期间，原告代被�垫付有线电视费561元、水某1279.2元、污水某863.46元。
以上事实有某园前期物业服务合同、房地产权证及房地产权情况证明、某园物业及资料移交书、欠费清单、业主委托书、某园业主维修服务单、发票及庭审笔录予以证实。
本院认为：《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案房屋所在小区至今尚未无成立业主委员会，原告根据其与开发商广州某�房地产开发有限公司签订的《某园前期物业服务合同》对涉案房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业管理费。虽然原告没有与被告本人签订物业管理服务合同，但原告已向包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务关系。原告向被告提供了基本的物业服务，因此原告有权向被告收取物业服务费。原告主张被告按建筑面积153.87平方米、2.2元／平方米／月的标准即每月338.51元计付物业管理费，符合合同约定，且上述费用未超过政府指导价规定的标准，故原告主张被告支付2011年12月至2014年8月期间的物业管理费合共11170.83元，本院予以支持。被告享受物业服务后，未按合同约定缴纳物业管理费，已构成违约，除清偿拖欠物业服务费外，还应支付违约金。由于涉诉合同中约定的违约金标准为每日0.5％，现原告主张被告自逾期之日�至全部付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。
被告享受了原告提供的物业维修服务，应支付相应服务费用，但原告提供的证据仅证明被告应支付的临时服务费用为258元，故被告应支付原告临时服务费用258元，对被告主张的超出部分，本院不予支持。鉴于原告为被告垫付了2011年12月至2014年8月期间有线电视费561元、水某1279.2元、污水某863.46元、现原告主张被告支付上述费用，合法有据，本院予以支持。
被告林某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
一、被告林某应于本判决发生法律效力之日起七日内支付缴纳2011年12月至2014年8月期间拖欠的物业管理服务费11170.83元、临时服务费用258元、有线电视费561元，水费1279.2元，污水费863.46元合共14132.49元及违约金（违约金以每月应交纳物业管理费338.51元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别从次月11日起计付至本判决确定的缴付之日止，每月物业管理服务费的违约金分期计算，以本金为限）给原告广东某物业服务有限公司XX分公司；
二、驳回原告广东某物业服务有限公司XX分公司的其余诉讼请求。
本案诉讼费89元，由被告林某负担。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 黎碧云
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 陈 瀚