广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终352号
上诉人（原审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地：广东省珠海市。组织机构代码××。
法定代表人：欧阳湘波，总经理。
委托代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。
委托代理人：周姝彤，广东显德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄娉珍，女，汉族，住广东省珠海市斗门区，身份证号码×××0529。
委托代理人：张凤翼，广东非凡律师事务所律师。
上诉人珠海市香洲区梅某物业有限公司（简称梅某物业公司）与上诉人黄娉珍物业服务合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2015）珠斗法民三初字第624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2009年12月1日，梅某物业公司与斗门区井岸镇龙某花园业主委员会（以下简称龙某花园业委会）签订《龙某花园物业管理服务委托合同》，合同甲方为龙某花园业委会，乙方为梅某物业公司。合同约定由梅某物业公司为龙某花园小区提供物业服务。
该合同第一条约定如下：“本物业基本情况，物业名称龙某花园，物业类型以多层住宅为主、商铺综合型小区，坐落位置珠海市斗门区，四至为东至江湾中路，南至江湾三路，西至中心南路，北至江湾二路，占地面积72600平方米，其中绿地面积14520平方米，建筑面积12100平方米，其中住宅10万平方米，商场2.1万平方米，停车场7260平方米。”
该合同第二条约定如下：“甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同；乙方为本物业的业主大会选聘的物业管理企业。”
该合同第四条约定乙方向业主或非业主使用人提供的基本服务、房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护和有偿服务。
基本服务分为日常服务、定期服务、综合管理。其中日常服务的项目如下：（1）公共环境卫生服务，范围为物业管理区域范围内，业主户门以外；（2）绿化与建筑小品的维护与管理，服务范围包括物业管理区域范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地；（3）治安防范，服务范围为物业管理区域内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管；（4）交通、车辆停放秩序及停车场管理，服务范围为物业管理区域内交通秩序的维护及对车辆停放秩序的管理；（5）装饰装修管理；（6）消防管理，服务范围为物业管理范围内公共区域消防设施的维护和消防管理；（7）房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，服务范围为物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、道路、垃圾道、烟囱、化粪池、沟渠、池、共用照明系统、室外排水管网、自行车棚、建筑物防雷设施、共用设施设备使用的房屋、垃圾中转站；（8）生活服务设施的维修养护和管理；（9）社区文化建设等。
房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护包括房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造、房屋建筑共用部位、共同设备的小修、部分共用设施设备的中修、大修、更新及改造和其他特约服务。
有偿服务是指业主或业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向乙方提出维护养护服务等要求的，乙方认为有能力承担的可以接受，收费标准由双方商定。
该合同第九条约定如下：“乙方按本合同第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：1、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.4元收取；2、商业用房、商业用车库按建筑面积每月每平方米1.2元收取3、楼道内防盗对讲系统维修费具体施行由补充协议详细确定。”
该合同第十一条约定如下：“合同2009年12月1日生效，并从2009年12月1日起计收物业服务费，当月物业服务费在下一个月收取，每个月的1至10日。……”
该合同第十二条第2款约定如下：“业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。”
该合同第三十一条约定如下：“服务期限四年，自2009年12月1日至2013年11月30日，合同从2009年12月1日起算。”
2012年12月19日，涉案小区的业主委员会将梅某物业公司的服务期限延长一个月，至2013年12月31日。
另查明，黄娉珍是位于珠海市斗门区井岸镇中兴南路162号铺的权属人，该房产建筑面积105.26平方米。该房屋用途为商业服务，前门临街，有通往涉案小区内的后门。
黄娉珍庭审中确认未向某物业公司支付过物业服务费。
2015年7月27日，斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会出具声明一份称：“我业主委员会2009年12月1日与珠海市香洲区梅华物业管理有限公司签订的《龙珠花园物业管理服务委托合同》的服务范围不包括一楼外围临街经营的商铺，双方在签订合同时已释诉，物业管理公司按协议在管理期间也没有收取外围临街一楼商铺相关费用和履行外围的物业管理。个别商铺业主或物业使用人与物业公司另有委托管理达成其他约定与我委无关。”
梅某物业公司在原审中的诉讼请求为：黄娉珍支付物业服务费6062.98元、滞纳金6062.98元，合计12125.98元；本案受理费由耀群公司承担。
原审法院认为，梅某物业公司在庭审中向原审法院出示了梅某物业公司与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同等证据，上述证据证明梅某物业公司为涉案小区提供了物业服务。虽然黄娉珍的涉案商铺属于临街商铺，但是涉案商铺是涉案小区内建筑的一部分，涉案商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，与涉案小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体。因此，黄娉珍的涉案商铺处于梅某物业公司提供物业服务的范围内。黄娉珍作为涉案商铺的业主实际享受了梅某物业公司提供的相关服务，应当支付相应的对价。根据庭审查明的事实，梅某物业公司为涉案小区提供的物业服务仅限于涉案小区内，涉案商铺临街门前的卫生、绿化、治安防范、交通及车辆停放秩序等均不属于其服务的范围。梅某物业公司仍按照物业服务合同中约定的商业用房的收费标准向某物业公司主张物业服务费，有违《中华人民共和国民法通则》第四条规定的民事活动应当遵循的公平、等价有偿、诚实信用原则。鉴于黄娉珍的涉案商铺属涉案小区建筑物的一部分，且有通往涉案小区内的后门，黄娉珍实际上享受了梅某物业公司提供的部分服务，原审法院依照公平、等价有偿的原则，结合梅某物业公司实际为黄娉珍提供部分服务的情况，确定黄娉珍应按照每月每平方米0.3元的标准向某物业公司支付物业服务费。
在庭审中黄娉珍确认从2009年12月1日至2013年12月31日未向某物业公司支付过物业服务费。经原审法院核算，黄娉珍应向某物业公司支付的物业服务费为1547.32元（105.26平方米×0.3元×49月）。
关于滞纳金的问题。根据黄娉珍提供的涉案小区业主委员会的声明，双方对涉案商铺是否属物业服务范围及黄娉珍是否应支付物业服务费及支付的标准均有争议，在争议未明确之前，黄娉珍有理由不支付，故梅某物业公司主张黄娉珍支付拖欠物业服务费的滞纳金依据不足，原审法院不予支持。
黄娉珍抗辩应当由承租人承担物业服务费及滞纳金。原审法院认为，由于梅某物业公司未将承租人列为本案共同黄娉珍，故对承租人是否应承担物业服务费的问题原审法院不予处理。黄娉珍可根据与第三人签订的租赁合同，另行向承租人主张。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决一、黄娉珍于判决生效之日起七日内向某物业公司支付物业服务费1547.32元；二、驳回梅某物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费104元，减半收取52元，由梅某物业公司负担45元，黄娉珍负担7元。
梅某物业公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：依法撤销原判，改判业主支付物业服务费6062.98元，滞纳金6062.98元，合计12125.96元。事实与理由：1、一审法院将反映建筑物区分所有权关系的“物业服务合同”混淆为一般性的“消费服务合同”。涉案商铺虽临街，但是与小区不可分割的统一整体，是小区物业的组成部分，商铺业主与住宅业主的义务完全相同，不因地理位置而有差别。一审法院将物业服务合同混淆于一般消费合同，认为商铺门前的卫生、绿化、治安防范等不属于物业公司服务范围，认为少受益就少付费不当。2、物业公司受业委会委托对小区进行管理，提供的服务具有共性，物业服务费也用于整个小区的维护保养、小区秩序的正常运转，因此法律规定物业服务费的收取是按建筑物的建筑面积进行分摊，并非一审法院认为的享受物业服务的数量与质量。案涉商铺收费标准的约定合法有效，但一审法院回避了合同效力问题，以抽象的“公平原则”破坏了“诚实信用原则”，应予纠正。3、一审法院回避合同效力问题，一方面判令业主支付物业费，一方面又免除违约者的违约金，自相矛盾。当事人之间有争议并不能免责，抗辩成立才可能有用。物业公司在起诉时已考虑了违约金可能已超出物业服务费本金，故已主动减按本金金额主张，但一审法院本应支持而未支持，形成不良示范，二审法院应予纠正。
黄娉珍对梅某物业公司上诉答辩如下：1、原审判决认定的基本事实不清，详细可见我方上诉状。梅某物业公司不是案涉物业合同的当事人，物业管理的范围不含黄娉珍拥有权属的案涉商铺。2、梅某物业公司的上诉请求不明，梅某物业公司要求依法改判，但上诉请求并不明确。3、临街商铺属于梅某物业公司管理的范畴这个说法没有事实依据，物业管理的区域是否包含黄娉珍的商铺，是本案应当予以查明和双方争议的焦点。梅某物业公司称大多数商铺有后门且后门长期打开的说法并没有证据加以支持。梅某物业公司称商铺的流水和管道作为其履行物管的证明并不合理。4、梅某物业公司称一审法院现场勘查与事实不符是不正确的，一审庭审笔录中，法庭调查时问到开后门时，梅某物业公司的回答是不清楚，庭后去核实。现在梅某物业公司上诉认为是有开后门显然是主观猜测。5、梅某物业公司认为其尽到临街商铺的管理职责，但是没有任何证据来佐证，即使其有自己制作的保安的巡逻记录、维修保洁记录及设备运行的记录，但梅某物业公司都没有提交，不能证明其进行了物业服务。6、梅某物业公司认为一审法院在适用法律方面有误的说法不成立。梅某物业公司认为业主应按照物业服务合同的约定交费，这种说法逻辑上是混乱的，并没有明确的指引，梅某物业公司上诉请求不清，应当予以驳回。
黄娉珍亦不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法驳回梅某物业公司对黄娉珍的起诉或驳回梅某物业公司的诉讼请求。事实和理由如下：1、《龙某花园物业管理服务委托合同》系梅某物业公司与龙某花园业委员会签订，黄娉珍不是该合同的当事人，应当驳回对黄娉珍的起诉。龙某花园业委会出具声明称《龙某花园物业管理服务问委托合同》的服务范围不包括一楼外围临街经营的商铺，龙某花园业主委员会是基于更好的管理社区公共利益而在有关部门的批准下成立，因此从提供证据主体的权威性、与涉案利益的关系考虑，应采信业委会提供的证据。此声明足以证明黄娉珍不是物业合同的当事人，也没有得到梅某物业公司的管理、服务，应当驳回对黄娉珍的起诉或诉讼请求。梅某物业公司没有对黄娉珍履行物业合同，其一审诉请没有事实依据，应当驳回其诉讼请求。梅某物业公司的安保、卫生等物业管理范围从未涉及黄娉珍，梅某物业公司的前任珠海市宏洁物业有限公司及现任珠海桐昌物业有限公司均未将黄娉珍的临街商铺纳入物业管理范围。梅某物业公司向珠海桐昌物业有限公司移交服务对象的主体资料时也没有黄娉珍的任何资料，可见梅某物业公司清楚知悉黄娉珍不属于业委会的成员，也不受业委会与其签订的物业合同的约束。因此法院应当驳回梅某物业公司起诉或诉讼请求。2、龙某花园楼房本体及供水、供电一直以来都是由供水、供电等相关部门管理，梅某物业公司没有管理的能力及可能。涉案的临街商铺要不就是根本没有共用部分（如楼梯间、走廊通道、门厅、烟囱、沟渠、池、共用照明系统），要不就是该共用部分在店铺门口，属于行政公共管理的范围（如自行车棚、室外排水系统、道路、垃圾道）；还有的就是虽然属于共有部分但一直以来是商铺业主自行请人维修养护（如化粪池、外墙面、承重结构的补漏）。按照举证规则，梅某物业公司应就其对共有部分提供管理服务承担举证责任，但是其超过举证期限才举证，且补充的证据皆是龙某花园内楼层的下水道、化粪池清理的收据，与龙某花园临街商铺业主无关。相反，临街商铺的业主则是直接提供发票、收据、证人证言证明其所属商铺一直以来是自己请人清理化粪池、下水道，梅某物业公司从未提供过任何协助。梅某物业公司认为其尽到临街商铺的管理职责，但是没有任何证据来佐证，即使其有自己制作的保安的巡逻记录、维修保洁记录及设备运行的记录，但梅某物业公司都没有提交，不能证明其进行了物业服务。3、一审判决依据所谓的“公平、等价有偿”原则判决黄娉珍承担部分物业管理费没有事实依据，尤其是适用法律不当，依法应当撤销。如前所述，黄娉珍不受物业合同的约束，梅某物业公司没有提供证据证明其如何向黄娉珍提供部分服务，一审判决酌定物业费标准不仅严重违反“法院居中裁判”的原则，也违背了合同当事人意思自治的原则。4、龙某花园临街业主是否承担物业服务费及承担的数额标准与涉案店铺是否有后门无关。临街店铺开设后门是出于消防安全而必须设立。相反，部分临街商铺没有后门是小区开发商设计的漏洞、失误，但这也恰恰证实了无后门店铺业主根本没有进出龙某花园内，更没有享受梅某物业公司对龙某花园内物业管理服务。即使有后门，临街商铺的业主也从未进出龙某花园内，平时装卸货物均在前门进行，梅某物业公司禁止商铺业主进入龙某花园内装卸货物。梅某物业公司就在临街商铺的后门门口设置垃圾站、摩托车、单车停车位。虽然在一审法院进行实地调查当日，由于梅某物业公司的“准备”，垃圾站附近垃圾大为减少，停车位上的车辆寥寥无几，但那无法除去的臭味及地上的停车线依旧可以证明上述事实。一审法院现场勘查时对之却置之不理，只记载有无后门。5、一审判决结果的不公给社会造成了极大的负面影响。梅某物业公司明知黄娉珍等临街商铺业主不受物业服务管理的范围，更从未提供过任何实际服务，如今仅凭着一纸诉状即可获得数额巨大的物业费，于情不通，于实不符，于法无据。6、梅某物业公司认为一审法院在适用法律方面有误的说法不成立。梅某物业公司认为业主应按照物业服务合同的约定交费，这种说法逻辑混乱，并没有明确的指引。故请求二审法院撤销原审判决，驳回梅某物业公司的起诉或诉讼请求。
梅某物业公司针对黄娉珍上诉答辩如下：本案应当驳回小业主的上诉请求，支持我方的上诉请求。1、原审法院对商铺业主酌情0.2元或0.3元承担物业管理费违反了《中华人民共和国物权法》第72条第一款规定，业主提出上诉理由基本为其一是认为自己不需要，其二是不认可业委会的合同，这两个上诉理由均被最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条和第一条否认。业主提起上诉各种理由与法律规定明显冲突不应当支持。2、物业管理费是受物业所属区域决定，这是建筑物区分所有权理论决定的。一审法院错误的将业主义务与消费程度受益理论挂钩是没有理解物业管理合同的特点，是没有理解只要是业主就必须同等分摊费用，也就是交费义务应当公平的按照合同，任何人都不能例外。不管是商铺还是住宅，也不管是临街还是偏僻也不管是自住还是空置、只要同在一个物业管理区域就要参与分摊交费。3、一审法院并未否定龙某花园物业合同的效力，合同效力问题也不是本案的重点。我方主张按照我公司与业委会合法签订的有效的物业管理合同来判决此案。4、业委会发表的声明和所有的证据都是在我方提起诉讼之后发生的，我方在合同履行完成之前没有与龙某花园业委会就合同有过其他变更，其中有一个变更是将合同的时间延后一个月。这个变更是作为业委会自己提供了证据。5、关于龙某花园其他的提供物业服务公司是否签订合同，均是其他服务公司与业主之间权利和义务，与我方并无关系。无论他们是否依法主张他们的权利，这是当事人本身的权利，与本案无关。6、我方认为商铺是否开后门并不是确定业主是否接受物业服务的主要依据，商铺业主是否享受了物业服务是由其作为龙某花园业主依据物业服务合同约定承担权利和义务，而开后门恰恰增加了物业管理的额外工作量，而开后门也恰恰涉及到物业管理的根本内容，具体就是违规装修的管理问题。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，2012年12月19日龙某花园业委会向某物业公司发出通知，同意上述合同约定的服务期限延长一个月，至2013年12月31日。双方还签订《龙某花园移交协议》，确定服务、收费日期至2013年12月31日止，到期后梅某物业公司撤离，但长期保留办公室以清收欠费，其中第6条称“由于小区业主欠交物业费严重”，业委会应积极协助梅某物业公司追讨欠费。
本院经审理查明其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：梅某物业公司取得物业服务企业资质，具有从事物业管理服务的资格。梅某物业公司与龙某花园业委会2009年12月1日签订的《龙某花园物业管理服务委托合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
龙某花园业委会与梅某物业公司签订《物业管理委托服务合同》明确约定进行管理的龙某花园是“多层住宅为主、商铺综合型小区”，建筑面积中包括“住宅10万m2”与“商场2.1万m2”，可见梅某物业公司管理物业涵括住宅和商业经营场所。而黄娉珍所有之商铺原本就与龙某花园小区一并规划和建设，属于龙某花园小区建筑的一部分，小区的供水、供电、排污等公用设施及绿化、小区业主专有部分以外的共有部分都是密不可分的共用整体。《物业管理委托服务合同》的上述约定将龙某花园物业管理权交给梅某物业公司，并未将商铺区分为小区内商铺和临街商铺，更没有约定小区临街商铺不在物业管理范畴，在没有明确约定的情况下，合同所指商场应为小区规划、建设范围内的全部商铺，因此本院认为黄娉珍所有之临街商铺均在合同约定的梅某物业公司实施物业管理和服务的范围之内。龙某花园业委会关于案涉合同约定的物业服务管理范围不包括“一楼外围临街经营的商铺”的《声明》，是在2013年12月31日合同期满，梅某物业公司陆续提起诉讼，主张小区业主交纳物业服务费后的2015年7月27日出具，是对合同约定物业管理范围作出的单方意思解释，未获梅某物业公司认可，并不符合合同约定。黄娉珍等商铺业主以龙某花园业委会《声明》为据，认为涉案商铺不属于案涉合同约定的物业管理范畴的主张，依据不足，本院不予采纳。
根据《物业管理委托服务合同》基本服务中日常服务第七项约定，梅某物业公司应当对物业管理区域内共用部分、共用设施设备进行维修养护和管理，共用设施包括：外墙面、化粪池、沟渠、池、室外排水管网等等。既然涉案商铺属于小区物业范畴，在梅某物业公司针对公用部分、公用设施提供服务进行维护和管理时，涉案商铺则必然从中享受部分服务、从中得益，因此应当支付相应的物业服务费。
根据《物业管理委托服务合同》日常服务约定，梅某物业公司还应当负责物业管理区域范围内的公共环境卫生、绿化服务、治安防范、交通及车辆停放秩序等工作，但是案经审理，梅某物业公司并未提供证据证明其对龙某花园小区外围、涉案临街商铺实施了合同约定的上述日常服务。梅某物业公司上诉认为其与龙某花园业委会缔结合同则当然享有按照合同收取物业服务费的权利，但是享有按照合同收取物业服务费的前提是履行了合同约定的全部物业服务义务，如上所述，梅某物业公司并没有按照合同约定提供上述物业管理服务项目，则无权按照合同约定标准收取物业服务费，梅某物业公司该上诉主张，理据不足，本院不予采纳。涉案商铺向小区内开有后门，可通过该门自由通行至小区，获取方便，也客观享受了小区道路、绿化、保洁等公共设施服务，一审法院从公平、诚实信用、等价有偿原则的角度出发，既考虑了黄娉珍客观上享受共有部分服务之事实，又考虑梅某物业公司未全面履行合同约定物业服务义务，酌情将物业服务费调整至每月每平方米0.3元，符合客观实际，理据充分，本院予以维持。
如同上述，梅某物业公司并未提交证据证明对龙某花园小区外围、涉案商铺实施合同约定的日常服务，梅某物业公司没有证据证明在管理龙某花园小区期间曾向黄娉珍主张过涉案商铺的物业服务费，故也不存在黄娉珍怠于交纳物业服务费的事实。一审判决指出黄娉珍依据业委会的声明对物业服务费是否应当支付及其标准提出异议，而与梅某物业公司存有争议，该争议当然是指梅某物业公司在案涉合同终止、退出龙某花园小区管理之后，而陆续向黄娉珍等物业所有人主张物业服务费的情况下所生之争议，该争议厘清前黄娉珍并不确定梅某物业公司所主张的物业服务费支付标准等事项，故一审法院驳回梅某物业公司主张黄娉珍支付滞纳金的请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，梅某物业公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币115元，由上诉人梅华物业公司负担人民币65元，由上诉人黄娉珍负担人民币50元。（梅华物业公司多交人民币39元，黄娉珍多交人民币54元由本院退回）
本判决为终审判决。
审 判 长 张振峰
审 判 员 曾艺能
代理审判员 庹 佳
二〇一六年四月十一日
书 记 员 程 敏