甘肃省庆阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）甘10执异27号异议人（被执行人）：甘肃康盛房地产开发有限公司。住所地：庆阳市西峰区南大街*号。法定代表人：王文绪，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：司艺，甘肃方域西涛律师事务所律师。申请执行人：中国农业发展银行庆阳市西峰区支行。住所地：庆阳市西大街**号。法定代表人：刘利民，系该行行长。委托诉讼代理人：李新民，甘肃玉榕律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧娟，甘肃玉榕律师事务所律师。被执行人：甘肃庆发绿色食品有限公司。住所地：庆阳市西峰区北郊。法定代表人：任廷发，系该公司经理。被执行人：甘肃昊鑫房地产开发有限公司。住所地：庆阳市西峰区南大街**号。法定代表人：任廷发，系该公司执行董事兼总经理。被执行人：任廷发，男，汉族，生于1962年12月4日，住甘肃省庆阳市西峰区。被执行人：甘肃凯盛融资担保有限公司。住所地：庆阳市西峰区北大街**号。法定代表人：朱生科，系该公司经理。本院在执行申请执行人中国农业发展银行庆阳市西峰区支行（以下简称“农发行西峰支行”）与被执行人甘肃庆发绿色食品有限公司（以下简称“庆发公司”）、甘肃康盛房地产开发有限公司（以下简称“康盛公司”）、甘肃昊鑫房地产开发有限公司（以下简称“昊鑫公司”）、任廷发、甘肃凯盛融资担保有限公司（以下简称“凯盛公司”）借款合同纠纷一案中，被执行人康盛公司以本院作出的（2017）甘10执100号执行裁定书损害第三人合法权益为由，于2017年9月14日提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人康盛公司称：其公司向西峰支行提供的抵押房产分别为康盛国贸综合楼第七—八层，签订《抵押合同》的时间为2015年12月23日，而在此之前，在抵押房产的范围内异议人已分别与第三人西安首拓影业文化传媒有限公司、赵军红、庆阳乐唱餐饮娱乐管理有限公司签订了租赁合同。根据《合同法》第二百二十九条、《担保法》第48条、《物权法》第190条规定，异议人认为作出的（2017）甘10执100号执行裁定一方面会妨碍到承租人合法的承租权益，另一方面对抵押财产采取查封以及公开拍卖、变卖方式剥夺了承租人的优先购买权。请求撤销（2017）甘10执100号执行裁定，中止对康盛国贸综合楼第七—八层的房产查封。异议人为支持其请求，向本院提供的证据有：1、《康盛房产租赁合同》复印件，用以证明其公司与赵军红于2014年4月25日签订了商铺租赁合同，已将康盛国贸综合楼第八层（8001—8010号）商铺租赁给了赵军红，租赁期限自2014年11月25日至2019年11月25日。2、《经营场地租赁合同》复印件，用以证明其公司与西安首拓影业文化传媒有限公司于2011年12月23日签订了商铺租赁合同，已将康盛国贸综合楼第八层租赁给了西安首拓影业文化传媒有限公司，租赁期限为15年。3、《康盛房产场地使用合同》复印件，用以证明其公司与庆阳乐唱餐饮娱乐管理有限公司于2014年8月28日签订了场地使用合同，已将康盛国贸综合楼第七层商铺租赁给了庆阳乐唱餐饮娱乐管理有限公司，租赁期限自2014年2月10日至2019年2月9日。申请执行人农发行西峰区支行辩称，其有权要求法院依法对抵押合同签订前已出租的抵押物进行查封或拍卖、变卖，不存在损害原承租人的合法权益，如对涉案房屋依法查封或者公开拍卖、变卖损害了承租人的优先购买权，只能由承租人以自己的名义另行提起诉讼，不属本案受理范围，应当驳回异议人的执行异议申请。提供的证据有：编号为62280101—2015西峰（抵）字0019号《抵押合同》、庆市房他证西峰区字第2015026**号《房屋他项权证》，用以证明康盛公司于2015年12月23日与农发行西峰支行自愿签订《抵押合同》，将康盛国贸综合楼第七—八层房产提供抵押担保，该抵押合法有效，庆发公司不履行到期债务时，申请执行人有权要求法院依查封该抵押物并就拍卖、变卖价款优先受偿。经审查查明，农发行西峰区支行与被执行人庆发公司、康盛公司、昊鑫公司、任廷发、凯盛公司因借款合同纠纷一案，庆阳市西峰公证处作出的（2017）西公内字第1451号执行证书发生法律效力后，农发行西峰区支行于2017年7月26日向本院申请强制执行。在执行中，本院于2017年8月24日作出（2017）甘10执100号之二执行裁定书，查封被执行人康盛公司名下并位于甘肃省庆阳市西峰区南大街2号康盛国贸综合楼7-8层房产（编号为庆市房权证西峰区字第2012084**号、201208440号、201208443号、201208455号、201208456号、201208457号、201208458号、201208459号、201208460号、201208461号、201208454号、2012084**号），期限为二年。该执行裁定书送达后，被执行人康盛公司以其在抵押房产的范围内已分别与第三人西安首拓影业文化传媒有限公司签订、赵军红、庆阳乐唱餐饮娱乐管理有限公司签订了租赁合同。根据《合同法》第二百二十九条、《担保法》第48条、《物权法》第190条规定，认为作出的（2017）甘10执100号执行裁定一方面会妨碍到承租人合法的承租权益，另一方面对抵押财产采取查封以及公开拍卖、变卖方式剥夺了承租人的优先购买权。请求撤销（2017）甘10执100号执行裁定，中止对康盛国贸综合楼第七—八层的房产查封。本院认为，本案争议的焦点为：被执行人康盛公司是否有权提出执行异议，其异议请求能否依法支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条规定：“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查”。（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施。据此，被执行人康盛公司有权对人民法院执行措施提出异议。第十七条规定：“人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。”本案在执行中，异议人康盛公司认为作出的（2017）甘10执100号执行裁定，一方面会妨碍到承租人合法的承租权益，另一方面对抵押财产采取查封以及公开拍卖、变卖方式剥夺了承租人的优先购买权。请求撤销（2017）甘10执100号执行裁定，中止对康盛国贸综合楼第七—八层的房产查封。对此经审查认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《中华人民共和国担保法》第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”据上述规定，成立在先的租赁权，优先保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期限内对租赁物的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响，并不是禁止租赁物在租赁期间发生物权变动。本案对被执行人康盛公司抵押房产的查封或拍卖、变卖，涉及到承租人的权利即“买卖不破租赁”或“优先购买权”，属于在执行中拍卖、变卖财产时应当告知相关权利人行使的权利，本院并未限制承租人继续享有的租赁权或优先购买权，不存在执行行为违反法律规定，作为被执行人不能排除法院对于抵押物本身的执行，其请求撤销（2017）甘10执100号执行裁定，中止对康盛国贸综合楼第七—八层房产查封的理由不能成立，该异议请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十六条第一款、第十七条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回甘肃康盛房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十日内，向甘肃省高级人民法院申请复议。审判长  田崇印审判员  赵 勇审判员  黄晓妮二〇一七年十月二十三日书记员  刘升红