北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0107民初3351号
原告方明，男，1963年12月19日出生。身份证号×××
被告焦福鑫，男，1952年2月2日出。身份证号×××
委托代理人杜冠华，北京京青律师事务所律师。
原告方明与被告焦福鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员左文兢独任审判，公开开庭进行了审理。原告方明、被告焦福鑫及其委托代理人杜冠华均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告方明起诉称：原告与被告经中介机构居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，由原告购买被告位于北京市石景山区××××××号房屋。双方合同履行过程中发生纠纷。被告未在合同约定时间内将房屋钥匙交给原告，延期交房，应支付违约金。2015年11月5日交房后，被告拖欠水费和燃气费。原告因缴纳欠费产生误工损失，被告应支付。按照合同约定，被告应将房屋内户口迁出，但被告未按合同约定的期间办理，故应支付原告违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付原告延期交房违约金12562.5元；2、判令被告支付欠缴的水费、燃气费共计316.55元；3、判令被告支付原告误工损失2727元；4、判令被告支付原告未按期迁出户口违约金96312.5元；5、诉讼费由被告负担。
被告郭文甫答辩称：不同意原告的诉讼请求。原告依据的房屋买卖合同未实际履行，原告并非涉案房屋实际购买人，关于房屋交付、费用垫付，我方已与房屋真正购买人协商一致。原告并没有实际损失，且主张违约金数额过高，请求法院减少。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2015年6月2日，方明（买受人）与焦福鑫（出卖人）经房屋中介公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买位于北京市石景山区××××××号房屋（以下简称：涉案房屋），房屋总价167.5万元，含贷款80万元，其中合同第六条第一款约定：出卖人应当按照下列第2项约定将该房屋交付给买受人。2、出卖人收到买受人全部购房款后3个工作日内；第六条第二款约定：在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由出卖人承担，交付日以后发生的费用由买受人承担；第七条第一款约定：出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；合同第九条第二款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起150个工作日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15个工作日未迁出的，每逾期一日还应向买受人支付已付房屋价款万分之五的违约金。
合同签订后，方明按约定支付房屋首付款共计87.5万元，款项通过方明配偶李燕妮账户以银行托管和转账方式向焦福鑫支付，并由焦福鑫出具收据，收据中亦由李燕妮签字确认。剩余贷款80万元，由方明、李燕妮签订借款合同通过公积金贷款方式于2015年10月15日发放至焦福鑫账户，李燕妮手机收到放款信息。
2015年11月5日，焦福鑫与方明、李燕妮签订《房屋买卖合同交接单》，双方办理房屋交付手续，由焦福鑫、方明、李燕妮亦签字确认。2015年9月14日，李燕妮取得涉案房屋所有权登记。诉讼中焦福鑫已于2016年7月16日将涉案房屋内户籍人口迁出。
诉讼过程中，方明申请财产保全，并提供等额现金担保，本院依法对焦福鑫账户予以冻结。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、收条、收据、银行业务凭证、公积金借款合同、手机信息、房屋交接单、缴费说明、供暖费明细、供暖费发票、燃气缴费通知单、燃气费发票、水费收据、水费发票、房屋所有权证、结婚证、户口簿及双方当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：方明与焦福鑫签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，双方应按约定履行义务。因合同中载明的双方当事人为方明和焦福鑫，所以二人系房屋买卖合同相对方。至于履行过程中，方明将房屋所有权办理至李燕妮名下，李燕妮作为配偶出具相关收款凭证、参与房屋交接等行为并不能否定方明作为合同当事人的法律地位，本院对焦福鑫主张方明不具备诉讼主体资格的意见不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，方明、李燕妮收到相关机构贷款放款信息后，依据诚实信用原则应当结合房屋买卖合同交易情况将银行放款信息及时通知焦福鑫，焦福鑫自接到通知后应按合同约定期限向方明交付房屋。现方明、李燕妮均未提供证据证明及时履行善意通知义务，本院对因此而产生的延期交付违约金不予支持。现焦福鑫自认于2015年10月底接到贷款放款通知，本院酌情确定焦福鑫违约时间为5日，并以此作为延期交房违约金的计算基础。
焦福鑫主张迁户口问题已和李燕妮协商一致，但未提供证据证明，本院不予采信。方明、李燕妮取得房屋所有权登记时间为2015年9月14日，依据合同约定计算，扣除国庆、元旦、春节、清明及双休日等节假日，焦福鑫应于2016年4月22日前将房屋内户口迁出，但焦福鑫未按合同约定期限履行上述义务，其行为应属违约，应当承担相应违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，焦福鑫已将户籍迁出，房屋亦不影响方明居住，焦福鑫延期交房时间很短，方明亦未提供证据证明实际损失，故本院对焦福鑫主张违约金过高、请求法院酌减的意见予以采纳，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对延期交房和户口迁出违约金酌情确定。
庭审中，焦福鑫认可拖欠水费、燃气费，同意给付方明316.55元，本院原告此项请求予以支持。方明提供支出凭单一份，内容为方明月收入总计2万元，并以此主张误工损失，但方明未提供完税证明、误工考勤证明、工资扣发证明，故本院对方明提出存在误工情况和误工损失的主张和请求不予支持。焦福鑫主张与李燕妮另签订网签合同和补充协议，网签合同系属行政机关在房屋交易过程中对相关交易情况进行网上登记的手段，故网签合同无法替代具有双方真实意思表示的《北京市存量房屋买卖合同》，本院对焦福鑫主张以网签合同确定双方权利义务的意见不予采纳。焦福鑫未提供证据证明存在补充协议，故本院对此无法采信。焦福鑫申请追加居间公司作为当事人，因本案系房屋买卖合同法律关系，如焦福鑫主张居间公司未尽相关义务，焦福鑫应依据居间合同法律关系另行解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、焦福鑫于本判决生效后七日内支付方明延期交房违约金一千元；
二、焦福鑫于本判决生效后七日内支付方明水费和燃气费用共计三百一十六元五角五分；
三、焦福鑫于本判决生效后七日内支付方明延期迁移户口违约金三千元；
四、驳回方明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千二百六十九元，由方明负担一千二百四十四元（已交纳），由焦福鑫负担二十五元（于本判决生效后七日内给付方明）。财产保全费一千零八十元，由焦福鑫负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审判员 左文兢
二〇一六年八月二十二日
书记员 孙 飞