陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕09民终233号
上诉人（原审被告）胡军山，男，1986年10月24日出生，汉族，农民。
委托代理人潘家莉，女，1990年9月7日出生，汉族，农民，系胡军山之妻。
被上诉人（原审原告）王仁学，男，1976年4月10日出生，汉族，农民，。
委托代理人雷绍云，陕西法力律师事务所律师。
上诉人胡军山因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省旬阳县人民法院（2015）旬阳民初字第00777号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡军山及其委托代理人潘家莉、被上诉人王仁学及其委托代理人雷绍云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2000年10月20日，旬阳县人民政府向胡军山之父胡海奎颁发了旬村宅（2000）1663号农村居民宅基地审批件，同意在蜀河镇三官村四组红岩碥划给未利用土地捌拾平方米建房三间。2007农历6月份，胡军山出资建起三间六层砖混结构平房。2009年5月份，胡海奎死亡。2009年2月8日，胡军山与王仁学签订《房屋买卖契约》，甲方：旬阳县蜀河镇三官村四组胡军山，乙方：旬阳县蜀河镇漫湾村三组王仁学。契约约定：甲方所有的坐落在蜀河镇三官村四组（小地名红岩碥）的楼房共三间六层。经甲、乙双方反复协商，甲方愿将第六层整层三室两厅一厕一厨卖给乙方，并达成如下协议：一、甲方胡军山作价出售给乙方王仁学的楼房为第六层，自合同签订给付价款之日起，房屋产权由甲方转移过户到乙方名下，乙方拥有永久所有权；二、甲方卖给乙方房屋建筑面积约为106平方米，双方协商价款总额为壹拾万零六千元整，自合同签订时一次性现金支付；三、如果乙方所买房屋楼顶出现渗水渗漏情况，由甲方负责出资及时维修，不得影响乙方住房；四、甲方对房屋的质量结构在50年内承担责任，如出现主体结构断裂或严重影响住房安全的情况，由甲方承担责任，自然灾害引起的房屋损坏甲方不承担责任；五、六楼楼梯间休息平台归乙方使用，楼顶场地系共用；六、水、电设施维修，水表、电表及乙方所买第六层楼的下水管道由乙方承担，其余楼层设施维修及费用乙方不承担。水、电上户费用由乙方负担；七、甲方协助乙方办理房屋过户手续，提供有关凭证及签字盖章。办理过户一切费用由乙方负担。中证人：彭启均、刘少林、王仁智等。胡军山、王仁学签订该契约后，王仁学依约向胡军山支付了房屋价款106000.00元后，即入住进行装修。装修中，王仁学花装修建材费11275.00元，支付安装灯具人工费500.00元、厨厕安装、材料、人工费1600.00元，支付油漆工资1800.00元、木工装修工资3200.00元。2009年11月17日，王仁学缴纳1800.00元房屋过户契税完税，向房屋产权管理部门申请办理房屋过户手续，因胡军山所出卖的房屋土地，属集体土地，未申请变更为国有划拨土地建设商品房对外出售等相关手续，始终无法办理。期间，王仁学所买的房屋楼顶出现渗漏，诉讼中，胡军山已维修。
原审认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效情形。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权。因此，本集体经济组织以外的居民也不是农村房屋买卖合同的购买方，将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人，该合同不具有法律效力。胡军山依据旬阳县人民政府所颁发的旬村宅（2000）1663号农村居民宅基地审批件，在集体土地上建造三间六层砖混结构平房后，将第六层整层三室两厅一厕一厨出卖给本集体经济组织成员以外的王仁学，违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的卖屋买卖合同无效。因该合同无效，胡军山应当将房屋价款106000.00元返还给王仁学，王仁学应将所购买的房屋退还于胡军山。王仁学在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下，仍然购买胡军山的房屋，胡军山在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律限制流转的范围，仍然将房屋出卖给本集体经济组织成员以外的成员王仁学，双方均存在过错，应对自己的过错承担赔偿责任。结合本案案情和过错程度，双方均应当对自己的过错各承担50%的赔偿责任。王仁学因装修支付建材费11275.00元，因已使用六年及损耗，添附价值未经具有资质的机构评估，原审法院酌情减除20%即2255.00元，剩余添附价值9020.00元，由当事人双方各承担50%的赔偿责任。另因装修支付的人工费及完税共计7100.00元，已实际发生支付，不存在损耗，应计算为净值，亦应由双方当事人各自承担50%的赔偿责任。王仁学提供他人房屋交易合同，主张增值损失，证据不足，于法无据，不予支持。原审判决：一、2009年2月8日王仁学与胡军山签订的房屋买卖合同无效；二、胡军山返还王仁学购房款106000.00元，装修添附价值9020.00元、装修工资及完税7100.00元，共计16120.00元，由王仁学、胡军山各承担8060.00元。胡军山所承担的8060.00元，应赔付于王仁学；三、王仁学退还其购买胡军山位于旬阳县蜀河镇三官村四组红岩碥（现蜀河镇三官社区四组）的私建砖混结构平房三间六层中的第六层三室两厅一厕一厨房屋；四、驳回王仁学的其他诉讼请求。上述退房及给付金钱义务限判决生效后30日内履行完毕。
宣判后，胡军山不服，提出上诉称，双方当事人签订的《房屋买卖合同》合法有效，法律并没有规定农村居民不得在宅基地上建房后对房屋进行部分出售，因此协议内容未违反法律的强制性规定，原审适用法律不当，判决结果错误。协议签订后，已经实际履行了6年，应当保护交易安全。被上诉人的起诉是恶意的。若房屋买卖合同无效，被上诉人应当支付上诉人六年来的房屋租金。请求二审全面审查案件事实，公正裁判。
被上诉人王仁学答辩认为，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人明知自己在集体土地上所建住房不能对外交易，却故意隐瞒真实情况，致使被上诉人对所购房屋装修入住后无法取得房屋产权证。双方当事人不属于同一集体经济组织成员，签订的房屋买卖合同显属无效。上诉人的上诉不能成立，应依法驳回其上诉请求，维持原判。
经二审审理查明的事实与原审认定的事实一致，有《房屋买卖契约》、收条、宅基地审批件、契税完税票据、装修材料销货清单、双方当事人的陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，本院予以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有的宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准。本案中，经旬阳县人民政府农村居民宅基地审批件审批，同意胡军山在蜀河镇红岩碥以80平方米未利用土地建房三间。胡军山将房屋建成三间六层，该房屋所有权归胡军山所有，其房屋所占用的土地仍属于集体经济组织所有，胡军山仅对其建房占用的土地享有宅基地使用权。按照“房随地走、地随房走”的原则，若转让房屋所有权，房屋占用的土地使用权应当一并转让。本案中，胡军山与王仁学虽签订的是房屋买卖合同，约定胡军山将其所建房屋第六层整层转让给王仁学。但胡军山仅对房屋享有所有权，有权处分房屋，而房屋所占用的宅基地的所有权仍属于集体所有，胡军山无权处分，胡军山与王仁学又并非同一集体经济组织成员。因此，胡军山与王仁学签订的房屋买卖合同应属无效。胡军山上诉认为该合同是有效的理由不能成立，本院依法不予采纳。胡军山在二审庭审中提出，王仁学提供的各项损失的证据真实性无法确认。经查看现场，王仁学提供的购买装修材料清单与人工费用符合其装修实际，本院予以认定。胡军山在上诉中还提出，若房屋买卖合同无效，王仁学应当支付其居住六年的房屋租金。因胡军山在一审中未对此提出反诉，故不属于本案审理范围，胡军山可另行主张权利。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由上诉人胡军山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
代理审判员 杜 涛
代理审判员 刘慧琴
二〇一六年五月二十日
书 记 员 杨锦龙