江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1324民初542号
原告江苏泗洪农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省泗洪县长江路1号。
法定代表人王昌林，该银行董事长。
委托代理人王建国，该银行职工。
委托代理人戴文选，该银行职工。
被告徐晓彬。
被告周海。
原告江苏泗洪农村商业银行股份有限公司（以下简称泗洪农商行）诉被告徐晓彬、周海金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告泗洪农商行委托代理人王建国到庭参加诉讼，被告徐晓彬、周海经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告泗洪农商行诉称：被告徐晓彬为购买泗洪县青阳镇富园天郡小区3幢1单元1011号商业用房，于2014年9月9日与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，向原告借款76000元。双方约定借款期限5年，即从2014年9月9日至2019年9月3日；还款方式为按月等额本息还款，每个月21日还款；该笔贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%确定为7.68%，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按年度最后一次调整的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定，并于次年1月1日开始执行新的利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日记收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收50%的确定；该笔贷款以借款人徐晓彬所有的富园天郡3幢1单元1011号商业用房（单身公寓）作抵押担保。被告周海与徐晓彬为夫妻关系，为该笔贷款的共同借款人。现被告徐晓彬自2015年7月21日起不再归还原告贷款本息，原告多次催收无果。被告的行为已违反了《个人购房借款/担保合同》第10.2条的约定，原告有权根据约定要求被告立即提前偿还借款本息。故请求判令被告徐晓彬、周海立即偿还所原告借款66422.53元及利息（2015年11月11日前的利息为1638.87元，以后利息按年利率7.68%加收50%罚息计算，如遇中国人民银行贷款利率调整，则按合同约定方式予以调整），并依法处置抵押物即位于泗洪县富园天郡3幢1单元1011号房屋，并以所得价款优先清偿上述债务。
被告徐晓彬、周海未答辩。
本院经审理查明：2014年9月9日，原告泗洪农商行与被告徐晓彬、周海签订《个人购房借款/担保合同》，贷款人为泗洪农商行，借款人为徐晓彬，共同借款人为周海。合同约定，原告根据被告的申请，同意向其发放76000元的个人商业用房贷款，用于购买泗洪县富园天郡3幢1单元1011号房屋；借款期限为5年，实际放款日与借款日以借据为准，借据为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；还款方式为按月等额本息还款；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%确定年利率，贷款发放后如遇基准利率调整，则自每年最后一次调整之日的次年1月1日起，按该次调整的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行年利率；借款人未按约定日期偿还贷款，贷款人有权在约定利息的基础上加收50%罚息计收利息；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人偿还借款本息。被告徐晓彬、周海以其所有的位于泗洪县富园天郡3幢1单元1011号房屋为上述借款提供抵押担保；担保范围包括贷款本金、利息、罚息等费用；如贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人有权与借款人协议折价，或将抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。2014年9月9日，原告向被告徐晓彬交付76000元借款，借款借据记载的借款期限为2014年9月9日至2019年9月3日，年利率为7.68%，结息方式为每月21日结息。2014年10月14日，双方就上述抵押房屋在泗洪房地产管理处办理了洪房他证泗洪字第T0915**号房屋他项权证，登记债权为76000元。原告发放贷款后，二被告自2015年7月21日起不再归还借款本息，截至2015年11月11日，尚欠本金66422.53元、利息1638.87元。上述款项原告催要未果，因而成讼。
另查明，中国人民银行分别于2014年11月22日、2015年10月24日最后一次调整当年度贷款基准利率，其中，2014年11月22日的贷款年利率为6%（3-5年期），2015年10月24日的贷款年利率为4.75%（3-5年期）。
上述事实由原告提供的《个人购房借款/担保合同》、借款借据、房屋他项权证及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为：原告泗洪农商行与被告徐晓彬、周海之间的借款合同及抵押合同均合法有效。原告依约向二被告发放76000元借款后，二被告应按照合同约定按月偿还借款本息，其未按约偿还借款本息的行为构成违约，根据合同约定，原告有权宣布贷款提前到期，要求二被告提前清偿全部借款本息。对于借款利息，原告主张2015年11月11日之后的利息按年利率7.68%加收50%罚息计算，该标准高于合同约定的利率，故应予调整。按合同约定，经计算，2015年度的年利率应为7.2%，故2015年11月12日至2015年12月31日的计息标准应按年利率7.2%加收50%罚息计算；2016年度的年利率应为5.7%，故2016年1月1日之后的计息标准应按年利率5.7%加收50%罚息计算。二被告自愿以其房产为上述借款提供抵押担保，故在二被告未按约还款时，原告有权就抵押财产与二被告协议折价，或以拍卖、变卖所得价款在76000元的范围内优先受偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐晓彬、周海偿还原告江苏泗洪农村商业银行股份有限公司借款本金66422.53元及利息（其中，2015年11月11日前的利息为1638.87元；2015年11月12日至2015年12月31日期间的利息，按年利率7.2%加收50%罚息计算；2016年1月1日至实际给付之日的利息按年利率5.7%加收50%罚息计算；如遇中国人民银行利率调整，则从每年最后一次调整后的次年1月1日起，按调整后的利率上浮20%并加收50%罚息计算），于本判决生效后十日内履行完毕。
二、原告江苏泗洪农村商业银行股份有限公司可就被告徐晓彬、周海所有的，房屋他项权证号为洪房他证泗洪县字第T0915**号项下的位于泗洪县青阳镇富园天郡3幢1单元1011号房屋，与被告徐晓彬、周海协议折价，或以拍卖、变卖该房产所得价款在76000元的范围内优先受偿。
如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1502元，由被告徐晓彬、周海共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1502元(开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80，户名：宿迁市财政局国库处)。
审 判 长 陈孝峰
人民陪审员 韩继祥
人民陪审员 马文献
二〇一六年五月六日
书 记 员 王 茜
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。