浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭临民初字第732号
原告：杭州临安光大线缆有限公司，住所地：浙江省临安市锦南街道卦畈路1237号。
法定代表人：韩雪光，该公司董事长。
委托代理人：陈卫、罗鑫，浙江满江红律师事务所律师。
被告：临安三驰电器线带厂，住所地：浙江省临安市锦城街道卦畈路***号。
负责人：张玲珍。
委托代理人：姜宁辉，浙江钱王律师事务所律师。
原告杭州临安光大线缆有限公司诉被告临安三驰电器线带厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月2日受理后，依法由审判员石磊适用简易程序于2014年5月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序并组成合�庭，于2014年8月11日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈卫、罗鑫、被告的委托代理人姜宁辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告为生产经营需要租赁被告的房屋，2006年10月15日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告于2007年1月1日起将位于临安市玲珑街道卦畈路276号的房屋交付原告使用；原告在每年1月提前支付当年租金；每年房屋租金18万元，每年增或减3%；双方还对房屋租赁的其他事项进行了约定。之后，原告一直使用租赁房屋进行生产经营。2012年底，因租赁期满双方解除了房屋租赁合同，原告原使用的变压器等设备因原合同约定可按购买价45%折价给被告而未搬离。2013年，原告因公司股东人员变动对公司资产、账目进行清算。在清算过程中发现，被告领取的款项已远远超过原告按照合同约定应当支付的租金数额�之后，原告就此事与被告交涉，又发现被告在未告知原告的情况下将原告的变压器私自处理。上述问题，双方多次交涉未果。为此，原告为维护自身合法权益，依据法律规定特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即退还原告多支付的房屋租金303956元；2、被告立即退还原告押金50000元；3、被告立即支付或赔偿原告变压设备款73636元；4、本案受理费由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、被告立即退还原告多余的预付租金739259.14元；二、被告立即支付或赔偿原告变压设备款73636元；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、房屋租赁合同及合同附件各一份，欲证明原告与被告在2006年10月15日及2007年1月8日签订了房屋租赁合同，约定被告提供房屋给原告使用，每年的租金是180000元及相关租期等情况。
2、支付凭证二份（一份原件、一份复印件）、房租计算清单复印件二份，欲证明2012年1月被告从原告处领取了1250000元包括房租在内的相关费用，经过计算发现被告多领了30余万元的事实及50000元押金的相关情况。
3、结算清单复印件三份，欲证明原、被告2009、2010、2011年的租金情况。
4、变压器的购置发票复印件二份、销后清单复印件一份（均与原件核对一致），欲证明原告购买变压器的金额为163636元的事实。
5、律师函一份、快递单一份，欲证明原告向被告发函，告知被告收到函之后尽快核对账目并退款的事实。
6、电话录音一份、通话详单一份，欲证明被告确认了五年租金已经全部支付的事实，原告在2013年12月份发现多付租金之后已经向被告主张权利的事实。
7、现金支票五份、大额资金审批表四份，欲证明2010年原告向被告支付的租金是417867元，以此计算2012年应当支付的租金。
8、申请法院调取的被告及杭州临安三驰电器有限公司名下的房产信息查询记录一份，欲证明原、被告签订的房屋租赁合同中涉及的房产是没有产权证的。
9、申请法院调取的楼林荣询问笔录一份，欲证明原告名下的变压器已经被被告变卖的事实。
10、挖填方工程协议合同复印件一份（与原件核对一致）、建设工程施工合同复印件一份，欲证明2012年之后原告使用被告的房屋，租期不确定；也印证了原告划付给被告的款项系预付性质，最终的租金需待使用结束再结算。
被告辩称：原告的诉请没有事实和法律依据：1、原告诉称多付房租的事实并不存在，原、被告约定的房租租期5年，5年届满后原告又续租一年，续租一年的房租并没有书面的约定，续租�年的房屋租金是双方协商确定，并且原告也按协商确定的约定实际履行，所以并不存在多付房租的事实，原告主张对多付房租的主张应承担相应的举证义务。原告作为生产经营企业，有财务管理相关事项，不存在多付的可能性，原告诉称多付租金这种说法不符合常理；2、原告诉称的押金并不存在，因为双方没有约定过押金，原告也没有向被告交付过任何押金；3、原告主张的变压设备没有事实和法律依据，根据双方2010年1月25日签订的房屋租赁合同的约定，原告在合同期满后，原告有义务将变压器调试可用，原告在房屋租赁期间将200千瓦更换成400千瓦，这是无法满足被告的使用要求，合同约定的由被告折价收购条件是无法成就的，所以原告要求被告赔偿变压器费用不成立。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、2010年1月25日房屋租赁合同一份，欲证明原、被告约定合同期满后原告要将变压器调试可用作为被告折价购买的条件。
2、土地使用权证、建设工程规划许可证、公安行政处罚决定书、罚款票据复印件各一份（均与原件核对一致），欲证明：1、被告对案涉房屋享有所有权。2、2009年3月份出租给被告的房屋已经取得了临安市建设工程规划许可。3、2007年租赁给原告使用的建筑面积为2320平米的厂房因电缆车间工程未通过消防验收即投入使用，临安市公安局消防大队对此进行了处罚，被告也按照处罚决定书履行了义务。
原、被告提供的上述证据经质证，本院认证如下：
一、对原告提供的证据1、4、5、8，被告对其真实性无异议，本院予以采信。
二、对原告提供的证据2，被告对其中的付款凭证真实性无异议，但对其中的房租计算清算复印件不符合证据的形式要件，不能达到原告的证明目的。经审核，本院对被告分两次支付给原告125万元的事实予以认定；对原告提供的房租计算清单复印件，本院认为不符合证据的形式要件，亦无其他证据与其印证，故不予采信。
三、对原告提供的证据3，被告认为该证据系复印件，对其真实性无法确认。本院认为，该证据不符合证据的形式要件，故不予采信，但根据原、被告的庭审陈述，本院对双方2011年以前的房租已经结清的事实予以确认。
四、对原告提供的证据6，被告认为通话双方的身份无法确认，也无法证明原告多付租金的事实。经审核，本院对原、被告双方对案涉争议进行过交涉的事实予以确认。
五、对原告提供的证据7，被告对其真实性无异议，但认为不能以此推断双方2012年的租金。本院认可被告的质证意见，故仅对该证据的真实性予以确认。
六、对原告提供的证据9，被告对其真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。本院认为，该证据可以达到原告的证明目的，故予以采信。
七、对原告提供的证据10，被告认为该证据的真实性无法确认，且不能达到原告的证明目的。本院认为该证据不能达到原告的证明目的，故不予采信。
八、对被告提供的证据1、2，原告对其真实性无异议，但认为不能完全达到原告的证明目的。经审核，本院对该证据的真实性予以确认。
根据上述有效证据及原、被告的陈述，本院认定以下事实：
2006年10月15日，原、被告签订房租租赁合同一份，被告将位于临安市锦南街道卦畈路276号的一幢面积约为2320平方米的厂房及附属设施出租给原告使用，租期为2007年1月1日至2011年12月31日。双�在合同附件中约定：原告投资变压器一台（200千瓦），合同期满后按购价的45%折价给被告。2010年1月25日，原、被告又签订房租租赁合同一份，被告将同地址另一幢面积约为2176平方米的厂房及附属设施出租给原告使用，租期为2009年8月1日至2011年12月31日。上述两份合同均履行完毕，2007至2011年期间，双方房屋租赁面积以及租金情况为：2007年，面积为2320平方米、租金为180000元；2008年，面积为2320平方米、租金为185400元；2009年，3月起比2008年增加190平方米仓库、9月1日起又新增2176平方米厂房以及192平方米仓库，租金为268964元；2010年，面积为4878平方米，租金为413557元；2011年，面积为4878平方米，租金为425962元。上述两份合同期满后，原告因故继续租赁使用上述房屋，但双方未签订书面租赁合同，租赁总面积增加到6646.32平方米。2012年1月4日，原告以转账的方式支付给被�1178000元，4月25日，原告又以转账的方式支付给被告72300元。2012年12月31日，原告搬出案涉房屋将房屋返还给被告。之后，被告将原告的变压器变卖。
另查明，案涉房屋均建造在被告使用的国有工业用地上［国有土地使用证号：临国用（2005）第040005号］，尚有部分房屋未取得建设工程规划许可证。原告投资的变压器价格为163636元。庭审中，双方对案涉房屋周边厂房2012年的租赁价格确认为每月每平方米8元至12元左右，原告认可其已经支付的款项中包含水费30249.8元。
因本案多份证据中出现了杭州临安三驰电器有限公司的公章，在庭审中，原、被告均认可：被告和杭州临安三驰电器有限公司系同一控制人的两家企业，杭州临安三驰电器有限公司在本案中所涉的行为，均由被告承担法律后果。
本院认为：关于变压器部分，被告虽然辩称原告的变压器不符合双方合同约定的折价条件，但根据查明的事实，被告已经将原告的变压器变卖，侵害了原告的财产权利，故原告主张根据合同约定按变压器购价的45%要求被告赔偿，亦属合理，故对该项诉讼请求，本院予以支持。关于多付租金部分，原告主张2012年的房租应按照双方以前的合同推算，被告主张双方已经口头达成租金协议并已履行完毕，而双方提供的证据均不能证明各自的主张。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，双方2012年未重新签订书面租赁合同，也不能证明就租金达成协议，本院认为应结合本案具体情况，根据公平原则，对双方2012年的租金予以认定。综合各方面因素，本院认为以双方总租赁面积即6646.32平方米为基数，按照周边厂房最高租赁价格即每月每平方米12元的单价计算租金较为合理，经计算，租金为957070元，加上原告认可的水费30249.8元，总计约为987320元。因原告总共支付1250300元，故应退还原告262980元。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：
一、被告临安三驰电器线带厂于本判决生效之日起十日内赔偿原告杭州临安光大线缆有限公司变压器损失73636元；
二、被告临安三驰电器线带厂于本判决生效之日起十日内退还原告杭州临安光大线缆有限公司262980元；
三、驳回原告杭州临安光大线缆有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11929元，由原告杭州临安光大线缆有限公司负担7029元，被告临安三驰电器线带厂负担4900元，限本判决书生效之日起三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费11929元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工行湖滨分理处，帐号为12×××68）。
审 判 长 石 磊
人民陪审员 许国良
人民陪审员 王 柳
二〇一五年五月十一日
书 记 员 张 洁
附：相关的法律条文
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬�履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。