河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民初171号
原告（申请执行人）：杨亮辉，男，1982年6月22日生，汉族，住河南省汝阳县。
委托诉讼代理人：陈伯友，河南凯仁律师事务所执业律师。特别授权。
被告（案外人）：万峰，男，1971年3月4日生，汉族，住河南省洛阳市西工区，系洛阳中房地产有限公司董事。
委托诉讼代理人：贾亚敏，河南开物律师事务所执业律师。一般代理。
委托诉讼代理人：王毅丹，河南开物律师事务所实习律师。一般代理。
第三人（被执行人）：洛阳本草堂天然生物制品有限公司。住所地：洛阳市高新技术开发区天津路南端。
法定代表人：管元波，该公司执行董事。
第三人（案外人）：洛阳中房地产有限责任公司。住所地：洛阳市涧西区青岛路东新上海商厦。
法定代表人：杨杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：耿虎，河南九都律师事务所执业律师。特别授权。
原告杨亮辉与被告万峰、第三人洛阳本草堂天然生物制品有限公司（以下简称本草堂公司）、第三人洛阳中房地产有限责任公司（以下简称中房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨亮辉的委托诉讼代理人陈伯友、被告万峰及其委托诉讼代理人贾亚敏、王毅丹、第三人本草堂公司的法定代表人管元波、第三人中房地产公司的委托诉讼代理人耿虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨亮辉向本院提出诉讼请求：1、请求确认本草堂公司购买中房地产公司涧西区西苑路43号“西苑贵庭”1号楼13层商铺行为有效；2、请求确认万峰与中房地产公司关于涧西区西苑路43号“西苑贵庭”1号楼13层商铺的买卖行为无效。本院审理本案过程中,要求杨亮辉明确其诉讼请求,杨亮辉称,其提起的诉讼请求是执行异议之诉,诉求中包含有对执行标的继续执行的请求。事实和理由：2013年11月28日，本草堂公司购买了中房地产公司位于涧西区××路××“××”××楼××商铺及20个车位，本草堂公司向中房地产支付了全额房款，中房地产公司将1号楼13层商铺钥匙交付给了本草堂公司、并承诺2014年12月15日前在洛阳市房屋和土地管理部门办理房屋所有权证和国有土地使用权证，将商铺产权直接办理到本草堂公司。因中房地产公司原因，中房地产公司没能按期给本草堂公司办理商品房买卖登记和房屋所有权证等。2016年1月29日，在高新区法院对该商铺查封期间，为转移、侵占已交付给本草堂公司的1号楼13层商铺，中房地产公司以虚假的转让协议和借款抵押担保协议为由，通过网签形式恶意将该商铺虚假销售给自己的董事万峰。原告以本草堂公司为被执行人，向洛阳市中级人民法院申请执行已生效的仲裁文书，洛阳市中级人民法院依法查封了被执行人购买的该房产，被告万峰提出执行异议，法院裁定中止了对该房产的执行。原告认为，中房地产公司与其股东签订虚假协议侵占本草堂公司财产及恶意串通转移法院查封的房产行为违法，妨碍了原告债权的受偿。故提起诉讼，请求维护原告的合法权益。
万峰辩称，一、本草堂公司与中房地产公司等主体签订的相关合同,约定转让的皆为认购权,而非所有权。且即使约定的是所有权，也因没有办理备案登记而未发生物权转移。因此，本草堂公司自始至终并未取得商业用房的所有权，原告无权作为本草堂公司的债权人申请执行中房地产公司的商业用房。二、中房地产公司将自己拥有合法产权的商业用房出售给万峰代表的110名职工，签订的《商品房现房买卖合同》，不违反合同法的规定，合法有效，该合同依法进行了备案登记，依法已发生一定的执行对抗效力。三、原告与本草堂公司、本草堂公司与中房地产公司之间皆为债权债务关系，其互相之间的债权债务合同是否有效，与本案无关，且原告并非中房地产公司的债权人，其无权申请执行中房地产公司具有产权的商业用房。四、原告并非诉求事项中本草堂公司与中房地产公司、职工与中房地产公司两个转让行为（合同）的当事方，作为合同相对性原则，原告不具有提起本案第1、2项诉讼请求的主体资格，应驳回起诉。五、万峰是代表集资职工购买“西苑贵庭”1号楼13层商铺，原告起诉所称事实与理由毫无依据。六、万峰代表的110名职工与中房地产公司于申请执行和人民法院查封房产前签订了《商品房现房买卖合同》，依据法律规定，人民法院应停止执行予以解封，故洛阳市中级人民法院裁定事实清楚、适用法律正确。七、原告起诉超过15日的诉讼时效，应驳回起诉。原告是于2013年3月29日收到洛阳中院的执行裁定书，裁定书明确载明“如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼”。而原告提起本案诉讼却是在2016年4月22日，早已超过15日的时效期限。
本草堂公司述称，涉案房产认购权还在我公司名下，中房地产公司无权销售。
中房地产公司述称，一、本草堂公司对“西苑贵庭”1号楼13层商业用房已不享有任何权利。本草堂公司于2014年12月31日将认购的由中房地产公司开发的“西苑贵庭”1号楼13层商业用房的认购权转让给其关联公司洛阳本草生物制药股份有限公司（以下简称本草股份公司），2015年7月25日签订协议书再次确认转让认购权行为。现原告要求确认本草堂公司转让前的协议书及认购行为有效已无法律意义，其认购协议不能作为认定房屋所有权的依据。二、中房地产公司对该商业用房的处分行为合法有效。2015年4月8日，洛阳民昌药用辅料有限公司（以下简称民昌公司）向中房地产公司借款2630万元，由郭晓霞、马青利、洛阳本草堂药业有限公司（以下简称本草堂药业公司）、本草股份公司提供担保，其中，本草股份公司的担保方式是将涉案商业用房及地下车位使用权抵押给中房地产公司。2015年7月25日，中房地产公司（甲方）、本草股份公司（乙方）、本草堂公司（丙方）签订协议书，确认涉案商业用房归本草股份公司所有。2015年7月31日，因民昌公司不能归还借款本金及利息，中房地产公司与民昌公司、郭晓霞、马青利、本草堂药业公司、本草股份公司签订补充协议，约定，若民昌公司不能在承诺期限内即2015年11月30日清偿全部债务，中房地产公司有权处置抵押的房产。据此，中房地产公司处置抵押物即涉案商业用房的行为合法有效。原告无权提起异议。三、涉案商业用房已归万峰代表的全体集资职工所有。由于民昌公司未按期清偿全部债务，中房地产公司将洛阳市高新技术产业开发区人民法院解封的部分涉案商业用房2502平方米收回，用于抵偿欠本公司110名职工集资款1564万元，双方于2016年2月5日签订《商品房买卖合同》，并在房管部门进行了备案登记，该房产已归万峰为代表的110名集资职工所有。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
本院经审理查明:1、杨亮辉因与本草堂公司欠款纠纷向洛阳仲裁委员会提出仲裁申请。洛阳仲裁委员会受理后，对双方进行了调解，双方当事人达成调解协议，确认本草堂公司欠杨亮辉本金1550万元，利息325.5万元（自2015年6月1日计算至2015年12月31日。洛阳仲裁委员会于2016年1月29日作出（2015）洛仲法字第31号调解书，对双方调解协议予以认可。杨亮辉于2016年2月22日向本院申请强制执行。本院于2016年3月2日对位于洛阳市涧西区西苑路43号“西苑贵庭”1#楼建筑面积2502平方米的13层商业用房作为本草堂公司的财产予以公告查封。2016年3月16日被告万峰以上述查封错误提出异议，主张该房产由万峰在本院查封之前向中房地产公司购买。本院于2016年3月29日作出（2016）豫03执异19号执行裁定书，中止对该房产的执行。杨亮辉在2016年4月13日收到该裁定书后，于2016年4月22日向本院提起本案诉讼。
2、本案争议房产系由中房地产公司开发建设。2012年2月14日中房地产公司取得了该地块的《建设用地规划许可证》；2012年4月7日中房地产公司取得了《建设工程规划许可证》，该证显示，工程为地上21层，地下1层，地上13层商业面积2502平方米，地上421层住宅建筑面积14628.78平方米，地下1层车库建筑面积2040平方米；2012年4月25日中房地产公司取得了该地块的《国有土地使用权证》，使用权类型为出让；2012年12月20日中房地产公司取得了《建筑工程施工许可证》，该证上显示，合同开工日期为2012年7月1日，竣工日期为2014年6月30日，合同价格为2363.78万元。
2012年8月8日，中房地产公司与倪豫蓬签订《商铺认购协议》，约定：倪豫蓬认购本案争议房产及负一层不少于20个车位；商业用房总价款3002.4万元，车位价款240万元，总价款3242.4万元由倪豫蓬一次性支付给中房地产公司；中房地产公司承诺交房日期为2014年7月底。2012年8月15日中房地产公司向倪豫蓬出具两份收据，分别是房款3002.4万元和20个车位使用费240万元。
2013年11月28日倪豫蓬、本草堂公司、贺剑平签订一份《协议书》，协议对受让商铺及地下车位状况、转让价款、价款支付、股份质押、违约责任、争议解决等问题进行了约定，主要内容有：倪豫蓬按照原认购价3242.4万元将上述商铺认购权及地下车位使用权转让给本草堂公司；倪豫蓬、贺剑平共同承诺在2014年9月30日前协助本草堂公司办理房屋所有权证和土地使用权证；贺剑平单独承诺，在本草堂公司取得房屋所有权证和土地使用权证前，将其持有的本草股份公司的股份全部质押给本草堂公司，双方另行签订股份质押合同等。2014年12月18日，中房地产公司向本草堂公司出具了一张收据，内容为收房款3242.4万元。贺剑平系中房地产公司的股东、董事。
2015年12月8日中房地产公司将该房产的所有权登记在自己名下,取得了《房屋所有权证》。
2016年2月5日，中房地产公司与万峰、孙喜炎签订《商品房现房买卖合同》，中房地产公司将本案争议房产以总价款2602.1424万元的价格出卖与万峰、孙喜炎。万峰系中房地产公司的股东、董事，孙喜炎系董战奇的委托代理人。该合同显示，建设工程施工合同约定的竣工日期为2015年1月20日。
3、2015年9月10日，洛阳仲裁委员会作出（2015）洛仲法第005号调解书，确认本草堂公司、马青利欠董战奇本金936.2万元，自愿于2015年9月15日前一次性偿付。2015年9月18日，董战奇向本院申请对该仲裁调解书进行强制执行，本院指定洛阳市高新技术产业开发区法院执行。
2015年11月18日，洛阳市高新技术产业开发区法院向马青利、本草堂公司送达了（2015）洛开指执字第5号执行裁定书、执行通知书、申报财产通知书，并将本案争议房产作为本草堂公司的财产予以查封公告，查封期限自2015年11月18日至2018年11月17日止。执行过程中，董战奇与本草堂公司达成《执行和解协议》，本草堂公司以本案争议房产中的第一层整层及第二层东侧的200平方米实际使用面积折抵董战奇的欠款10160795元。2016年1月15日，洛阳高新技术产业开发区法院作出（2015）洛开指执字第51号执行裁定书，裁定将被执行人本草堂公司购买的本案争议房产中的第一层整层及第二层东侧的200平方米实际使用面积作价10160795元，交付申请执行人董战奇抵偿欠款，房产的财产权自裁定送达董战奇时转移，董战奇可持该裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。该裁定书于2016年2月2日送达给董战奇、马青利及本草堂公司。2016年2月3日，洛阳高新技术产业开发区法院向中房地产公司发出协助执行通知书，请中房地产公司协助办理抵偿给董战奇的房产的相关过户手续。
该案执行卷中有本草堂公司、中房地产公司2014年12月17日共同向董战奇出具的《声明和承诺函》，内容为：如果马青利在2015年6月30日前未能完全履行借款协议约定的偿还本息义务，本草堂公司同意中房地产公司与董战奇签订房屋买卖合同，将本草堂公司认购的本案所涉房产房屋所有权证办理到董战奇名下。
2016年2月4日，洛阳市高新技术产业开发区法院作出（2015）洛开指执字第52号执行裁定书，解除对争议房产的查封，同日还对董战奇作出（2015）洛开指执字第5号《执行案件结案通知书》，确认该案执行完毕。
本案审理过程中，本草堂公司还向法庭提交了本草堂公司与董战奇在2015年12月1日签订的《执行和解协议》及本草堂公司法定代表人管元波与董战奇在2015年12月15日签订的《房屋租赁合同》。房屋租赁合同显示，本草堂公司将本案所涉房产中除以物抵债给董战奇的部分之外的房产租赁给董战奇，租赁期限20年，租金每年30万元，管元波签订该合同经公司授权同意等。
4、庭审中，杨亮辉提交了一份2014年9月15日中房地产公司向浦发银行洛阳分行出具《承诺》复印件，内容为：本草堂公司购买其公司本案所涉商业用房，中房地产公司承诺在2014年12月15日前协助本草堂公司办理房屋所有权证和国有土地使用权证。本草堂公司认可该复印件出自其公司。中房地产公司对该复印件不予认可。
5、中房地产公司主张，本草堂公司已于2014年12月31日将该房产的认购权转让给本草堂股份公司，并于2015年7月25日对认购权转让的行为再次确认。为此，中房地产公司提交以下证据：
（1）2015年4月8日中房地产公司（出借方、甲方）与洛阳民昌药用辅料有限公司（借款方、乙方，以下简称民昌公司）、郭晓霞、马青利、洛阳本草堂药业有限责任公司（担保方、丙方，以下简称本草堂药业公司）、本草股份公司（担保方、丁方，以下简称本草股份公司）签订的《借款协议》。协议载明：乙方因补充公司流动资金的需要,向甲方提出资金拆借的请求,甲方同意向乙方拆借资金2630万元，丙丁双方同意对乙方按期归还甲方的借款本息向甲方提供担保;借款期限自2015年4月9日至2015年7月8日,月利率2%;丙方承担连带保证责任,若乙丙双方未能按期归还本息,丁方同意代乙方向甲方归还本息,为此,丁方将其拥有的洛阳市涧西区西苑路43号“西苑贵庭”1号楼13层商业用房产权、该楼地下车位使用权抵押给甲方等。
（2）2015年7月25日中房地产公司、本草股份公司、本草堂公司签订的《协议书》。协议约定，本草堂公司确认于2014年12月31日将认购的本案争议房产认购权转让给本草股份公司；目前中房地产公司正在办理备案验收工作，待备案验收通过后，与本草股份公司正式签订商品房买卖合同。
（3）2015年7月31日，中房地产公司（出借方、甲方）与民昌公司（借款方、乙方）、郭晓霞、马青利、本草堂药业公司（担保方、丙方）、本草股份公司（担保方、丁方）签订的《补充协议》。协议约定：民昌公司于2015年4月9日向中房地产公司借款2630万元，期限自2015年4月9日至2015年7月8日，由丙方和丁方担保；截止2015年7月9日，民昌公司尚欠本金2630万元、利息和违约金240万元，甲方同意借款期限延期至2015年11月30日止；若乙方不能如期清偿债务，甲方有权单方委托房屋中介机构变卖处置丁方抵押给甲方的房产即本案争议房产，甲方对处置结果负有告知丁方的义务；丁方承诺在甲方债权未得到足额清偿前，丁方对抵押给甲方的房产不得以任何形式抵押、转让、出租，在本协议签订之日起十五日内，丁方将房产移交给甲方占有等。
对三份协议，杨亮辉质证认为，7月25日协议书真实性不能确定，没有任何人签字，是本草股份公司为了上市而签订的虚假协议，本草股份公司向中房地产公司出具的有《声明和承诺函》，协议书只为上市使用，不做债权确认使用；2015年4月8日借款协议虚假，没有实际履行；7月31日补充协议真实性不认可，是恶意串通的无效协议。杨亮辉提交了一份2015年7月25日本草股份公司向中房地产公司出具的《声明和承诺函》复印件，本草股份公司称“我公司目前正在向全国中小企业股份转让系统申报新三板挂牌，申万宏源证券有限公司作为我公司申报新三板的主办券商，要求贵公司对我公司通过受让认购权方式取得贵公司开发的洛阳市涧西区西苑路43号“西苑贵庭”1#楼13层商业用房的权属予以确认，为此，贵公司、本草堂公司与我公司于2015年7月25日签署了一份协议”，2015年7月25日协议“仅供申万宏源证券有限公司尽职调查工作底稿和我公司向全国中小企业股份转让系统申报材料使用，未经贵公司（中房地产公司）同意，我公司不将该协议用作任何其他目的和不作为权利主张的凭证”，“我公司将严格履行该贵公司、民昌公司、本草堂公司、马青利、郭晓霞与我公司签署的相关协议约定的义务”等。中房地产公司表示有异议。
本草堂公司质证称，三份协议均是虚假的，申请本草股份公司财务人员昌某出庭作证。证人昌某出庭作证称，民昌公司借款协议是虚假的，协议时间是2015年4月，交给其的时间是2015年6月，是为了公司上市做的，协议上担保人“郭晓霞”的名字是由本草股份公司董秘让其代签；郭晓霞是本草股份公司的第二大股东。
（4）中房地产公司向本草堂药业公司的转款凭证，2014年6月10日转款300万元；2014年6月11日转款1000万元；2014年8月4日转款500万元；2014年10月13日转款两笔，分别为600万元和400万元；共计2800万元。
（5）中房公司申请马青利出庭作证。马青利称，本草堂公司最早成立时由其担任法定代表人，后成立了本草堂药业公司，本草堂公司的法定代表人变为其二弟马松利。2012年和深圳合作成立本草股份公司，为了上市，避免公司之间的关联，将本草堂公司的法定代表人变更为管元波，本草堂药业公司变为其三弟马宇。2013年或2014年王少建出资收购了民昌公司。当时四个公司均由其管理，但其并非四公司股东，其妻子郭晓霞是本草股份公司的大股东，2014年后郭晓霞不再是股东，其在2014年底退出了股份公司，2015年10月本草堂药业停业，年底另两个公司生产许可证也到期停了，其在2014年后不再管理本草堂公司。本草堂药业公司借过中房地产公司的钱，具体数字记不清，大概2000多万，对于如何还款因后来不怎么管了不清楚，好像是本草股份公司出过协议让其签字作担保，大概在2015年的七八月份，协议上郭晓霞的签名看不出来是否是其本人所签，其签名时郭晓霞没有签。
本草堂公司对马青利所说涉及本草堂公司部分不认可，本草堂公司法定代表人管元波称，其在2013年12月担任法定代表人，当时通过银行完成了买卖股权手续，马青利与本草堂公司已无关系。马青利当时找本草堂公司说股份公司想上市需要支持，有些材料需要本草堂公司盖章，本草堂公司就盖了，其中包括房产认购权转让协议。本案房产认购权是本草堂公司买的。
庭审后，本草堂公司提交了马松利与管元波2013年11月30日签订的《股权转让协议》，协议约定马松利将其持有的本草堂公司的52.53%股权转让给管元波。工商登记信息显示，2013年12月11日，本草堂公司法定代表人变更为管元波、股东变更为徐松波（占46.4817%），管元波（占53.5183%）。
6、本院在审理本案期间，2016年12月9日，中房地产公司与万峰将原网签合同注销。2016年12月13日，中房地产公司与万峰、孙喜炎、马俊珂、张松涛、赵思琪、于伟明、王梦珂七人签订了九份商品房买卖合同，将涉案房产分割给了上述七人。
本院认为，本案系执行异议之诉纠纷，审理过程中，杨亮辉已明确了其诉讼请求的真实意思表示，本院予以采纳。本案争议的焦点是位于洛阳市××西区××路××“××”××楼××商铺及车位的产权归属问题。根据查明的事实，该房产系由中房地产公司开发建设，在建成及办理相关销售手续之前已进行了买卖，发生多次变化。其中，对于2012年倪豫蓬支付全部房款购买该房产的事实，以及2013年本草堂公司从倪豫蓬处购买了该房产的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。对于中房地产公司是否重新获得了该房产的产权的事实，各方当事人存在争议，这一事实是本案的核心问题。
中房地产公司主张其拥有该房产的产权，其应对此承担举证责任。中房地产公司称，其在2015年4月8日与民昌公司、本草堂药业公司、本草股份公司等签订借款协议，向民昌公司出借2630万元，本草股份公司以本案所涉房产提供抵押担保；在2015年7月31日与本草堂药业公司、本草股份公司等签订补充协议，约定如民昌公司不能按期还款，其有权单方处置抵押房产；此外，2015年7月6日中房地产公司与本草股份公司、本草堂公司签订协议，约定确认本草堂公司于2014年12月31日将本案所涉房产认购权转让给本草股份公司。对此，本院认为，2015年7月6日中房地产公司与本草股份公司、本草堂公司协议，虽约定确认本草堂公司于2014年12月31日将本案所涉房产认购权转让给本草股份公司，但并无本草股份公司支付相应对价的相关证据相印证；2015年4月8日、7月31日中房地产公司与民昌公司、本草堂药业公司、本草股份公司等签订的借款协议及补充协议，但中房地产公司并未提供向民昌公司支付出借款的相关证据，本草股份公司与本草堂公司均系独立法人，其在签订借款协议时以本草堂公司拥有权利的房产提供抵押担保属无权担保。故对于中房地产公司通过借款抵押权重新拥有该房产产权的主张，本院不予采纳。该房产的实体权利仍应归本草堂公司所有，万峰依据其中房地产公司签订的商品房买卖合同主张其对执行标的享有实体权益的主张亦不能成立，对于杨亮辉要求确认执行标的归本草堂公司所有并继续执行的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：
准许在洛阳仲裁委员会(2015)洛仲法字第31号调解书执行案中执行涧西区西苑路43号“西苑贵庭”1号楼建筑面积2502平方米的13层商业用房。
本院（2016）豫03执异19号执行予以裁定于本判决生效时自动失效。
案件受理费115640元，保全费5000元由万峰、中房地产公司负担（杨亮辉已垫付，执行时一并清结）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审 判 长 李庆刚
审 判 员 于 磊
代审判员 卢媛媛
二〇一七年二月十日
书 记 员 邵羽菲