广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终1571号
上诉人（原审原告）：杨必军，男，苗族，住湖南省泸溪县，
上诉人（原审原告）：王红姣，女，苗族，住湖南省泸溪县，
上述两上诉人共同委托诉讼代理人:黄德通，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山顺德国瀛房地产有限公司，住所广东省佛山市顺德区。
法定代表人：杨文杰。
委托诉讼代理人：赵宇轩，系公司员工。
上诉人杨必军、王红姣因与被上诉人佛山顺德国瀛房地产有限公司（以下简称国瀛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初9560号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人杨必军、王红姣上诉请求：1.撤销一审判决第一、第三判项，改判涉案合同于2016年5月18日解除，改判国瀛公司向杨必军、王红姣支付违约赔偿金人民币656075元;2.案件全部诉讼费由国瀛公司承担。事实和理由：一、杨必军、王红姣在一审起诉时已提出解除合同关系，一审法院认定杨必军、王红姣在2017年8月10日才提出解除合同错误。一审起诉时，杨必军、王红姣已请求国瀛公司返还第一期购房款233925元、契税21598.57元并支付违约赔偿金255523.57元，该诉讼请求可知杨必军、王红姣在一审起诉时已提出解除合同。杨必军、王红姣因不服一审判决提出上诉时再次提出要求解除合同，且佛山市中级人民法院（2016）粤06民终9200号民事裁定亦认为根据当事人的诉请可知杨必军、王红姣意欲解除其与国瀛公司之间的合同关系；二、杨必军、王红姣向国瀛公司交纳购房定金及税费至今已一年有余，期间因国瀛公司的违约行为导致杨必军、王红姣丧失了与他人订立房屋购买合同的契机，且杨必军、王红姣委托房产评估机构以2017年3月17日为价值时点依法对涉案房屋进行价值评估，涉案房屋在2017年3月17日的市场价为1790000元，比交易时即2016年5月7日增值了656075元，因此杨必军、王红姣在与国瀛公司之间自建立了合同关系后至今的经济损失至少为656075元及因诉讼所造成的经济损失，国瀛公司明知自己的违约行为导致杨必军、王红姣提出解除合同关系，但为规避法律责任而故意拖延解除合同时间，导致杨必军、王红姣的经济损失扩大，故应对杨必军、王红姣因解除合同关系所造成的全部经济损失承担赔偿责任，一审法院仅判决国瀛公司赔偿经济损失共计233925元显失公平。
被上诉人国瀛公司答辩称，一、杨必军、王红姣在上诉请求中提到的解除合同的问题，实际上在原审过程中，杨必军、王红姣的诉讼请求始终围绕着退款、赔偿违约金，并未提及解除合同的问题，根据民事诉讼法的相关规定，法院只能在杨必军、王红姣的诉讼请求范围内进行审理；二、根据房管局的相关要求，如果要解除买卖双方的购房关系，必须要生效的法律文书，因为杨必军、王红姣的诉累行为导致本案至今都没有一个生效的判决可以作为依据供房管局去解除双方的买卖关系，故杨必军、王红姣强调解除合同的时间是没有意义的；三、杨必军、王红姣提出的违约金是没有合同依据也没有法律依据的。杨必军、王红姣与国瀛公司之间仅仅是签订了一份认购协议，认购协议中违约条款约定了如果因为一方原因导致违约适用定金法则，国瀛公司支付的定金是1万元，一审判决依据认购书认定赔双倍定金，而重审后的一审法院判决又增加了违约金的判决，且判决的金额已远远高于同期的银行贷款利率，且杨必军、王红姣并没有提供证据证明他的损失。
杨必军、王红姣向一审法院提出诉讼请求：1.解除杨必军、王红姣与国瀛公司双方签订的合同；2.国瀛公司向杨必军、王红姣返还第一期楼款233925元；3.国瀛公司向杨必军、王红姣返还已支付的购房契税21598.57元；4.国瀛公司支付违约赔偿金656075元；5.案件诉讼费由国瀛公司承担。
一审法院查明：1.杨必军、王红姣和国瀛公司签订了编号为碧桂园认购字第CCYXHC2016xx19号《碧桂园印象花园认购书》，约定：杨必军、王红姣向国瀛公司购买其开发的位于佛山市顺德碧桂园印象花园一号楼1座3003（Y189-1型）洋房，认购价为1133925元；该房产的建筑面积为101.89平方米（其中套内建筑面积为81.59平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为20.3平方米），交楼时间为2017年12月31日；杨必军、王红姣应于签署认购书时付清10000元定金（杨必军、王红姣和国瀛公司签署《商品房买卖合同》及其《补充协议书》及一系列附件、附录等合同文件时转作第一期楼款的一部分），第一期楼款233925元应于2016年5月9日前付清，如选择银行按揭付款方式，杨必军、王红姣须同时办妥按揭申请手续，第二期楼款900000元应于2016年6月9日前付清（银行按揭款）；在本认购书约定的双方签署合同文件的时间之前，国瀛公司不得将杨必军、王红姣认购的物业另行出售，如国瀛公司违反该约定的，应双倍返还杨必军、王红姣已支付的定金。认购书签订后，王红姣于2016年4月9日向国瀛公司支付了定金10000元，于同年5月7日支付了第一期楼款223925元和契税21598.57元。根据国瀛公司印制的宣传图册即碧桂园印象花城总平面图显示，碧桂园印象花园一号楼1座每一层楼共有6套房产，分别是朝向西边的02、03、04房和朝向东边的01、06、05房，并自北向南呈“非”字型分布；且一号楼1座的东边房产和一号楼2座西边的房产相隔较近，一号楼1座西边的房产则没有其他楼房与其相邻。但在设计及实际报建时，碧桂园印象花园一号楼1座第30层的楼型分布变更为：原01、02号房产合并为一户，编号也相应调整为01；原03号房产的编号调整为02号房产；原06号房产的编号调整为03号房产。对于上述变更情况，国瀛公司并未告知杨必军、王红姣。杨必军、王红姣据此于2016年5月18日向佛山市顺德区人民法院提起诉讼。
2.位于佛山市顺德碧桂园印象花园一号楼1座3003号房产已在佛山市顺德商品房网上备案系统进行登记，登记的购房人是杨必军、王红姣。
一审法院认为，杨必军、王红姣与国瀛公司之间签订的认购书是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”国瀛公司所制作的宣传图册《碧桂园—印象花城总平面图》已经对杨必军、王红姣购买的房屋的具体位置进行了说明，房屋的位置对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应视为邀约，应作为双方合同的一部分。国瀛公司所制作的宣传图册碧桂园—印象花城总平面图》显示杨必军、王红姣购买的碧桂园印象花城一号楼1座3003号房屋是位于该栋楼的西边，但实际设计及建筑过程中一号楼1座3003号房屋却是位于该栋楼的东边，且国瀛公司在双方签订认购书前没有告知杨必军、王红姣。国瀛公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。杨必军、王红姣与国瀛公司签订的《碧桂园印象花园认购书》已经明确了房屋的面积、价格、房屋交付时间等主要条款，且国瀛公司已经按约定收受了杨必军、王红姣支付的第一期购房款，因此法院认为杨必军、王红姣予国瀛公司签订的《碧桂园印象花园认购书》为商品房买卖合同。由于国瀛公司的违约，导致杨必军、王红姣购房目的不能实现的，杨必军、王红姣提出解除合同、返还已付购房款233925元、契税款21598.57元及赔偿损失的诉讼请求合法，法院予以支持。关于合同解除的时间，由于杨必军、王红姣明确提出解除合同的请求是在2017年8月10日的庭审中，国瀛公司于当时收到杨必军、王红姣的诉讼请求。关于赔偿损失金额，杨必军、王红姣主张以一号楼1座3003号房屋的增值部分作为国瀛公司应支付的违约赔偿金。法院认为，国瀛公司并没有将现在登记为1座3003号的房屋出售给他人，在顺德商品房网上备案系统中仍然登记杨必军、王红姣为该房屋的购买者，杨必军、王红姣仍可以与国瀛公司签订《商品房买卖合同》继续购买该房屋，所以，杨必军、王红姣主张以该房屋的增值部分作为国瀛公司应支付的违约赔偿金的意见没有依据，法院不予采纳。案件的实际是由于设计和建筑过程中的变化，导致杨必军、王红姣按照《碧桂园—印象花城总平面图》认购的编号为一号楼1座3003号房屋的实际位置发生了变化，而《碧桂园—印象花城总平面图》中编号为一号楼1座3003号位置上的房屋已经由国瀛公司出卖给了案外人，即是国瀛公司在变相地将杨必军、王红姣认购的房屋出卖给了案外人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，杨必军、王红姣可以请求国瀛公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，所以，国瀛公司应向杨必军、王红姣支付购房款一倍（233925元）的赔偿金，杨必军、王红姣主张超出部分没有依据，法院不予支持。
综上，依据《中国人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第八条第（二）项的规定，判决：一、杨必军、王红姣与国瀛公司签订的编号为碧桂园认购字第CCYXHC20161519号《碧桂园印象花园认购书》于2017年8月10日解除；二、国瀛公司应于判决发生法律效力之日起十日内向杨必军、王红姣返还购房款233925元、契税21598.57元；三、国瀛公司应于判决发生法律效力之日起十日内向杨必军、王红姣支付赔偿金233925元；四、驳回杨必军、王红姣其他的诉讼请求。案件受理费12915.98元，由杨必军、王红姣负担5965.81元，国瀛公司负担6950.17元。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的二审争议焦点为：1.案涉合同的解除时间为何时；2.国瀛公司应向杨必军、王红姣支付的违约金数额为多少。
关于争议焦点一。案涉《碧桂园印象花园认购书》的解除时间应为2017年8月10日，具体理由如下：本案中，杨必军、王红姣虽于2016年5月18日向佛山市顺德区人民法院提起诉讼，要求国瀛公司返还首期楼款、购房契税并支付违约赔偿金，但并未明确诉请要求解除《碧桂园印象花园认购书》，杨必军、王红姣于本案重审期间方增加要求解除《碧桂园印象花园认购书》的诉请，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于合同解除的规定，当事人解除合同的意思表示需送达至对方当事人方能发生合同解除的法律效力，一审法院以国瀛公司收到杨必军、王红姣明确提出解除合同请求的时间2017年8月10日作为合同解除日期并无不当，本院依法予以维持。
关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的。”本案中，由于设计和建筑过程中的变化，导致杨必军、王红姣按照《碧桂园-
印象花城总平面图》认购的编号为一号楼1座3003号房屋的实际位置发生了变化，而《碧桂园-
印象花城总平面图》编号为一号楼1座3003号位置上的房屋已经由国瀛公司出卖给了第三人，即是国瀛公司变相地将杨必军、王红姣认购的房屋出卖给了第三人，一审法院据此依照上述规定判令国瀛公司向杨必军、王红姣返还购房款233925元、契税款21598.57元并支付购房款一倍的赔偿金233925元并无不当，本院依法予以维持。杨必军、王红姣主张国瀛公司应承担一号楼1座3003号房的增值部分所造成的差价损失，对此本院认为，在顺德商品房网上备案系统中1座3003房仍登记为杨必军、王红姣，杨必军、王红姣仍可继续与国瀛公司签订《商品房买卖合同》继续购买该房屋，故房屋增值所造成的差价损失并非必然发生的损失，杨必军、王红姣该上诉主张理据不足，本院依法不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。杨必军、王红姣的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8910.48元，由上诉人杨必军、王红姣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 安 静
审 判 员 黄玉凤
二〇一八年四月二十七日
法官助理 赵超琳
书 记 员 李嘉敏