广东省恩平市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0785民初747号
原告：罗伟国，男，住珠海市斗门区。
委托诉讼代理人：郑润强，广东润晟律师事务所律师。
被告：恩平市恩城街石栏村上牛栏第二经济合作社，住所地：恩平市恩城街道办事处石栏村村委会上牛栏村。
负责人：黄坚文，职务：村长。
委托诉讼代理人：余挺生，男，汉族，住恩平市。
第三人：罗健东，男，住珠海市斗门区。
原告罗伟国与被告恩平市恩城街石栏村上牛栏第二经济合作社（以下简称上牛栏第二合作社）、第三人罗健东租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年7月20日、2017年4月17日公开开庭审理。原告罗伟国的委托诉讼代理人郑润强、被告上牛栏第二合作社的委托诉讼代理人余挺生到庭参加诉讼。第三人罗健东经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。
罗伟国向本院提出诉讼请求：1、确认2010年2月24日《土地租赁协议书》及2011年9月28日《土地租赁补充协议书》有效；2、判令上牛栏第二合作社继续履行《土地租赁协议书》及《土地租赁补充协议书》，不得阻拦罗伟国使用租赁土地；3、判令将罗伟国已交付的租金人民币90000元转为罗伟国能正常使用租赁土地起的头6年租金；租赁期限从罗伟国能正常使用租赁土地时起算；4、上牛栏第二合作社承担一切诉讼费用。事实和理由：2010年2月24日，上牛栏第二合作社为利用土地资源增加集体收入，与罗健东签订《土地租赁协议书》，将方圈（土名）约2200平方米土地租赁给罗健东，上牛栏第二合作社经村民代表会议决议通过了土地租赁方案。罗健东为能合法使用土地，借款给上牛栏第二合作社，为租赁土地办理了土地使用权证，证号为恩集用（2010）第00107号。但经长达一年的奔波，因上牛栏第二合作社纵容、怂恿村民阻挠，罗健东始终无法使用租赁土地，遂于2010年2月28日2011年3月1日与罗伟国签订《转让租赁土地使用协议书》，将《土地租赁协议书》权利义务转让给罗伟国。上牛栏第二合作社签名盖章同意该转让。罗伟国经多次交涉，仍受阻拦，无法使用租赁土地。为了明确责任，尽快使用土地，罗伟国与上牛栏第二合作社签订《土地租赁补充协议书》，对土地租赁事项作了补充约定。但罗伟国无论是铺设排水设施，还是三通一平，只要是在租赁土地上使用，上牛栏第二合作社及村民均毫无理由进行阻拦、破坏，无论是多次报警以及村委会处理均无法行使合同权利、使用租赁土地。即使罗伟国未能使用租赁土地，依然依约交付了至2016年止的租赁费。原告认为：《土地租赁协议书》及《土地租赁补充协议书》由上牛栏第二合作社施行村民自治、经民主议定签订，合同完全符合所有法律法规规定，是合法有效的。被告及其村民阻止原告行使合同权利，完全没有道理。2011年9月28日原告已经交付了6年租金，但没有使用过租赁土地。依照公平原则，租金应该在原告能使用租赁土地时计付。因此，原告已经支付的90000元租金，应该转为原告能正常使用租赁土地起的头6年租金，租赁期限从原告能正常使用租赁土地时起算。为保障原告的合法权益，特提起本案诉讼。
上牛栏第二合作社辩称：一、我方认为《土地租赁协议书》及《土地租赁补充协议书》的产生过程及操作是不规范的。1、2010年2月24日签订的《土地租赁协议书》没有召开村民大会，没有村民大会会议记录。2、《土地租赁方案》村民的签名和指模有相当部分系由他人代签和按指模，存在作假情况，相当部分是由他人代签、代按指模。部分村民根本不在家，也是由他人代签名。有个别村民已不在世但还有其名字，经办的干部为了完成超过三分之二的村民同意的任务才将村民虚假签名。3、《土地租赁协议书》在2月24日签订，而《土地租赁方案》在2月28日才经签名通过，在时间上存在不合理的情况。4、《土地租赁协议书》系罗健东与上牛栏第二合作社签订，《土地租赁补充协议书》系罗伟国与上牛栏第二合作社签订，2011年3月1日罗健东与罗伟国签订了《转让租赁土地使用协议书》，在收取后三年租金的收据中交款人为“何其璋”，涉案土地的承租人不明确。二、上牛栏第二合作社收取罗伟国租金后，已将涉案土地交由其使用且办理了国土证，之后上牛栏第二合作社两次收取罗伟国两期6年的租金，期间上牛栏第二合作社没有组织村民干涉罗伟国使用涉案土地，在罗伟国接手涉案土地后村民不知何人为承租方。若罗伟国知道该片土地无法使用，为何又接转土地的使用权，因此罗伟国称上牛栏第二合作社阻拦其使用涉案土地不属实。罗伟国未能使用涉案土地的责任在于其自己，对于其交付的租金从正常使用租赁土地时计算没有依据。
上牛栏第二合作社向本院提出反诉请求：1、请求驳回罗伟国的诉求；2、依法解除2010年2月24日签订的《土地租赁协议书》及2011年9月28日签订的《土地租赁补充协议书》。事实与理由：2010年间上牛栏第二合作社曾有将涉案土地用作发展经济之意向，遂与罗健东签订《土地租赁协议书》。后罗健东又转租给罗伟国，在此过程中上牛栏第二合作社70多户农户中系有相当部分村民而且占一半以上村民并未同意转租，主要原因是：一、租赁土地的用途含糊；二是租赁时间太长；三是租金太低，尤其是可以办理国土证的用地，只有这么低的租金太没有价值。因此广大村民是不同意的，尽管《土地租赁方案》上有那么多村民签名并打指模，但是签名绝大部分系作假代签，属无效签名。但是已经签订协议、收取租金，上牛栏第二经济合作社也无话可说，但是因罗伟国一方的原因未合理使用涉案土地，尤其是承包人由罗健东转变为罗伟国，最后又有何其璋，究竟谁是真正的老板将此地炒来炒去，从中牟利，村民意见很大。是由于罗伟国的原因致使涉案土地荒废多年，杂草重生，既然罗伟国现已无法继续经营下去，遂请法院依法解除上述合同。
罗伟国对上牛栏第二合作社的反诉辩称：一、上牛栏第二合作社“请求依法驳回罗伟国的诉求”，属于答辩范围，不符合反诉规定。二、请求解除租赁协议没有事实及法律依据。上牛栏第二合作社主张同意出租的村民签名是虚假的，与事实不符。具体哪位村民虚假签名，其不能指出也没有证据证实。事实上，当时村民不但同意签名，而且按了指模。当时土地未办证，租金符合当时的市场水平，之后办理了国土证才增加了土地的附加值。而且，土地出租后，上牛栏第二合作社在前后3年多的时间内2次收取了罗伟国交付的土地租金，现在其反过来说土地出租村民不同意，明显与事实不符。二、上牛栏第二合作社认为土地荒废的原因在于罗伟国不开发不是事实。土地的排水、平整，罗伟国已经完成，但是每次开发土地进行建设时，都遇到村民阻挠。为此，罗伟国多次请求恩平市恩城街道办事处石栏村民委员会（以下简称石栏村委会）调解并报警处理。即使是暂时未能使用土地，罗伟国也依约支付租金并诉至法院维权，承租方没有过错。三、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，本案并没有发生可以导致合同解除的法定情形，因此，其反诉请求没有依据，应予以驳回。
罗健东辩称：一、涉案合同的权利义务已经全部转让给罗伟国，罗伟国已经取代本人成为土地的承租人。本人确认全部涉案合同的权利义务由罗伟国享有和承担。二、涉案合同的转让经过上牛栏第二合作社、石栏村委会的同意，都在转让协议上签名及盖章。三、对于罗伟国向法院提交的全部证据，本人均没有意见，确认其真实性、合法性、关联性。四、上牛栏第二合作社的反诉没有事实和法律依据，应予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上牛栏第二合作社对罗伟国提供的证据：1、罗伟国身份证复印件；2、上牛栏第二合作社组织机构代码；3、上牛栏第二合作社农村集体经济组织证明书均没有异议。对证据4、《土地租赁协议书》；5、《土地租赁方案》；6、《转让租赁土地使用协议书》；7、《土地租赁补充协议书》；8、收据；9、收据；10、收据的真实性均没有异议，对合法性有异议，认为部分村民签名存在造假，现土地的实际租赁人不明。对于当事人有争议的事实，本院认定如下：
一、《土地租赁协议书》、《土地租赁补充协议书》的签订过程及履行情况。
2010年2月24日，上牛栏第二合作社（甲方）将位于上牛栏七队内土名（方圈）的2200平方米土地租赁给罗健东（乙方）用于经营销售范围，双方签订《土地租赁协议书》，主要约定内容如下：一、甲方将该地租赁给乙方，该地四至：东至高速出口路，南至下牛栏村道，西至寨仔村，北至寨仔村，总面积约2200平方米。二、租赁土地时间从2010年3月1日起至2040年3月1日止，共30年。三、2010年3月1日起至2020年3月1日租赁费每年为1.5万元；2020年起至2030年租赁费每年为2万元；2030年至2040年租赁费为每年2.5万元，总金额为60万元。在签订协议日乙方先付1万元给甲方作预付款，待乙方建好临设开帐日（时间限四个月）再付3.5万元给甲方合为三年租金为4.5万元，以后待租期够三年（即2013年3月1日）乙方先付4.5万元给甲方（三年），以后每隔三年付款一次，以此类推。村委会管理费每年2000元乙方另外每年付一次给村委会。四、乙方租赁甲方的土地，只能使用临时的设施建设，不得搞大型规模的建筑，否则甲方不负责任，一切责任由乙方负责。五、甲方必须负责乙方临时建筑实建面积不小于1800平方米，高度7米，所需费用由乙方负责。六、在租赁过程中，甲方要确保乙方的租赁顺利进行，保证乙方在租赁过程中没有因土地租赁而产生的群众纠纷。七、在租赁期间，甲方不得以任何借口中途终止乙方租赁权，否则，一切损失由甲方赔偿给乙方。石栏村委会在《土地租赁协议书》下方见证盖章。
同年2月28日，上牛栏第二合作社部分村民在《土地租赁方案》上签名、按指模；上牛栏第二合作社盖章，《土地租赁方案》的内容为“为了搞活经济，增加村民的收入，村决定将位于上牛栏七队内土名（方圈）的2200平方米地租赁给罗健东，从2010年3月1日起至2040年3月1日止，共30年；租赁费2010年3月1日起至2020年3月1日租赁费每年为1.5万元；2020年-2030年租赁费每年为2万元；2030年至2040年租赁费为每年2.5万元，在租赁期满之后，租赁方的建筑物、水、电及临设不能拆迁，全部归村所有，生活设施及货架租赁房可以搬走”。
2011年3月1日，罗健东与罗伟国签订《转让租赁土地使用协议书》，罗健东将《土地租赁协议书》中的土地面积2200㎡（东至高速公路出口；南至上牛栏村道；西至寨仔村；北至寨仔村，含恩集用（2010）第001007号土地1234㎡在内）转租给罗伟国，双方约定：一、原上牛栏第二合作社向罗健东的一切借款及租金，由罗伟国承担与罗健东无关。二、上牛栏第二合作社与罗伟国，必须履行上牛栏第二合作社与罗健东在2010年2月24日土地租赁协议的内容。若罗伟国不交租金给上牛栏第二合作社，上牛栏第二合作社有权收回土地。三、此协议自签订之日起生效，由双方代表各自签名，虽未经法律部门公证，但同样具有法律效力。罗健东、罗伟国在下方签名，上牛栏第二合作社、石栏村委会在下方“同意见证单位”处盖章确认。
2011年9月28日，上牛栏第二合作社与罗伟国签订《土地租赁补充协议书》，明确罗伟国依据2010年2月24日《土地租赁协议书》和2011年3月1日签订的《转让租赁土地使用协议书》取得上牛栏第二合作社所有的坐落于方圈（土名）的2200平方米土地的租赁经营权。由于租赁土地的情形发生变化，达成以下补充协议：一、“租赁期限”和二、“租金”的约定与原《土地租赁协议书》约定相同。三、原《土地租赁协议书》约定的土地租赁面积为2200平方米，由于国家规划，罗伟国承租的土地面积有所缩减，罗伟国同意接受规划后的面积，其租赁的土地面积包括国土证号为恩集用（2010）第001**号宗地。四、原《土地租赁协议书》签订时，由于国家未确定恩集用（2010）第00107号宗地的用地性质，《协议》对宗地的使用只做临设建设，不得搞大型规模建筑。现由于国家对租赁的土地进行了规划和确定用地性质，上牛栏第二合作社同意由罗伟国投资开发利用，并协助办理申请规划报建等手续，一切费用由罗伟国承担。五、租赁经营期间，罗伟国享有经营自主权，上牛栏第二合作社不得干涉。六、租赁经营期间，为了帮助罗伟国尽快收回成本，上牛栏第二合作社同意其根据经营情况，可以对建筑物整体出租或分间出租。七、上牛栏第二合作社有义务协助罗伟国办理工商和税务及房产租赁等登记，一切费用由罗伟国承担。《土地租赁补充协议书》对违约责任也做了明确约定。该份《土地租赁补充协议书》下方有上牛栏第二合作社及罗伟国、见证单位石栏村委会盖章及签名确认，但是没有召开村民会议进行决议。
上述《土地租赁协议书》、《土地租赁补充协议书》签订之后，罗伟国交付了2010年3月至2013年3月的三年租赁费45000元；2013年3月，罗伟国交付了2014年至2016年的三年租赁费45000元，其中2013年3月的收款收据缴款单位为：何其璋（原罗伟国）。因上牛栏第二合作社村民对涉案土地的出租情况不了解及租金偏低不满，涉案租赁土地罗伟国、罗健东并没有实际使用，一直处于闲置状态。对于村民阻挠租赁土地的使用，罗伟国在第二次庭审时向本院提交一份石栏村委会工作人员何集胜、潘红日签名确认的“调解材料”，对村民阻挠土地使用情况予以说明。上牛栏第二合作社认为该份“调解材料”没有石栏村委会的盖章确认，对其证明事实不予认可。2011年3月1日
二、关于涉案租赁土地的权属及土地性质情况。关于涉案租赁土地（位于上牛栏七队土地内，土名：方圈，土地四至：东至高速出口路，南至下牛栏村道，西至寨仔村、北至寨仔村，总面积约2200平方米）的权属及土地性质，本院依职权向恩平市国土资源局发函查询，恩平市国土资源局发出“恩国土资（登记）函[2016]0113、0129号复函”，复函明确涉案租赁土地坐落于恩平市××城出口连接路方圈（土名），其中面积1234平方米的土地办理了土地使用权证（土地证号：恩府集用（2010）第001**号），使用类型为划拨，用途为商务金融，权属性质为集体土地使用权，权利人为上牛栏第二合作社；剩余966平方米的土地无土地使用权登记记录。
本院认为，本案属于租赁合同纠纷。根据当事人的陈述及答辩，本案争议的焦点问题有：一、《土地租赁协议书》、《土地租赁补充协议书》的效力问题。二、《土地租赁协议书》、《土地租赁补充协议书》如何继续履行的问题。对上述焦点问题，本院分析如下：
关于《土地租赁协议书》、《土地租赁补充协议书》的效力问题。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”。第二十八条第一款“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。”涉案出租土地属于村集体土地，对于村集体土地的出租，必须符合上述村民会议民主议定程序。从庭审查明的事实来看，罗伟国与上牛栏第二合作社在2010年2月24日签订《土地租赁协议书》，该份《土地租赁协议书》上没有村民签名确认；同年2月28日，上牛栏第二合作社制作《土地租赁方案》，对将土地租赁给罗健东及租金、租赁期限作简要说明，部分村民在下方签名，罗伟国一方认为村民在《土地租赁方案》上签名确认，已经符合村民会议民主议定程序，《土地租赁协议书》合法有效；上牛栏第二合作社则认为上述签订过程存在不规范、不合理之处，进而要求解除合同。本院认为，首先，涉案土地属于上牛栏第二合作社集体用地，将村集体土地出租给村集体以外的人员即罗健东经营使用，必须符合“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意”的法律规定。从查明的事实来看，在签订《土地租赁协议书》时，仅有罗健东、上牛栏村第二合作社的村干部及石栏村委会签字及签章确认，并没有村民或村民代表的签名确认，对于是否召开村民大会，没有任何证据予以证明。其次，虽然同年2月28日的《土地租赁方案》上有村民签名、按指模，但是《土地租赁协议书》订立在先，对土地租赁的条款已经有明确约定，而《土地租赁方案》仅是《土地租赁协议书》部分内容的摘录，部分村民在《土地租赁方案》上签名并不代表其决议通过了《土地租赁协议书》。涉案土地属于村集体财产，对于村集体财产的处分必须先经村民会议决议通过，以最大程度的保护村民集体利益不受损，这种先签订《土地租赁协议书》，再签订《土地租赁方案》的方法本末倒置，违反了法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）的规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，因此，《土地租赁协议书》的签订违反了法律的强制性规定，应属无效。
对于《土地租赁补充协议》的效力。原告罗伟国主张《土地租赁租赁补充协议书》仅是2010年10月24日《土地租赁协议书》的补充约定，合同条款并没有改变，仅是增加了承租人罗伟国的义务，并不是一份新的合同。本院认为，首先，在罗健东将涉案土地的租赁权转让给罗伟国之后，罗伟国成为实际的承租人，罗伟国再与上牛栏第二合作社签订《土地租赁补充协议书》，合同承租人主体已经发生变更，应当属于一份新的土地租赁合同。同时，虽然经上牛栏第二合作社的同意，罗健东将涉案土地租赁权转让给了罗伟国，但是罗伟国同样属于村集体以外的成员，其与上牛栏第二合作社签订《土地租赁租赁补充协议书》应当按照法律规定，召开村民会议进行民主议定程序。其次，即使按照罗伟国一方所讲该份《土地租赁补充协议书》是对原《土地租赁协议书》的补充，但是从《土地租赁补充协议书》第三、四、五、六条的内容来看“原《土地租赁协议》约定仅作临设建设，不得搞大型规模建筑，现由于涉案租赁土地中的1234平方米的土地办理了国有土地使用权证，在此情况下，上牛栏第二合作社同意罗伟国投资开发利用并办理规划报建，同时可以对建筑物整体出租或者分间出租”，从该第三、四、五、六条的约定内容可以看出，在涉案部分出租土地办理了国有土地使用证之后，土地利用价值增加，在此基础上，原《土地租赁协议》中的关键性条款有了明显的改变，对土地的租赁方式有了新的改变，因此，应当召开村民会议经民主议定方可处理。基于上述两点，本院认为，《土地租赁补充协议书》的签订没有召开村民会议进行决议，违反了法律的强制性规定，应属无效。综上所述，罗伟国请求确认2010年2月24日《土地租赁协议》、2011年9月28日《土地租赁补充协议》有效，证据与法律依据不足，本院不予支持。
关于《土地租赁协议书》、《土地租赁补充协议书》如何继续履行的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”在《土地租赁协议书》、《土地租赁补充协议书》无效的前提下，不存在继续履行的问题，因此，对于罗伟国主张继续履行《土地租赁协议书》、《土地租赁补充协议书》及租金问题，本院均不予支持。对于上牛栏第二合作社主张解除《土地租赁协议书》、《土地租赁补充协议书》，因为合同解除是基于合同有效的前提之下，在《土地租赁协议书》、《土地租赁补充协议书》无效的前提下，不存在解除问题，因此，对于上牛栏第二合作社请求解除合同，本院不予支持。对于上述问题，本院已经向罗伟国及上牛栏第二合作社进行了相应的释明，当事人坚持自己的主张及不予变更其诉讼请求，对此，其应当承担相应的法律后果。对于罗健东，因本案审理与其有利害关系，本院已经依职权追加其作为第三人参加诉讼，罗健东书面表示自己对于涉案租赁土地的权利义务已经转让给罗伟国，由罗伟国享有全部权利及义务，因此，相应的法律后果应由罗健东自行承担。罗健东经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院依法审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、第二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告罗伟国的全部诉讼请求。
二、驳回被告恩平市恩城街石栏村上牛栏第二经济合作社的反诉请求。
本案受理费2050元，由原告罗伟国负担；反诉费100元，由被告恩平市恩城街石栏村上牛栏第二经济合作社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 马文娟
人民陪审员 冯贵华
人民陪审员 薛小春
二〇一七年五月十二日
书 记 员 余楚蓝