文书内容湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终151号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南省湘诚房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区晚报大道湘诚.时速风标17楼。法定代表人：任少锋，董事长。委托诉讼代理人：易旭，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张可柔，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）谭愷，男，1977年2月9日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘建勋，湖南秉言律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳俊，湖南秉言律师事务所律师。上诉人湖南省湘诚房地产开发有限公司（以下简称湘诚公司）与被上诉人谭愷商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初4566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湘诚公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回谭愷的诉讼请求、支持湘诚公司的反诉请求，或将本案发回重审，并由谭愷承担全部诉讼费用。事实和理由：1、因谭愷要将涉案房屋用作办公室，双方对于合同附件三约定的内容作出了一致变更，湘诚公司于2015年10月1日交付的房屋符合法律规定和双方的约定，而谭愷单方拒绝收房的行为已构成违约；2、一审认定谭愷收房日期为2017年3月1日属于认定事实错误，事实上，谭愷已于2016年11月18日通过出租行为受领房屋；3、一审中，湘诚公司提供的证人证言与本案其他证据相印证，共同形成完整的证据链反映案件事实；4、一审判令湘诚公司承担逾期交房的违约责任，系对双方签订的合同的理解存在错误。双方合同约定的交付条件未经竣工验收合格，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领。房屋交付时，买受人认为房屋本身或设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后依照法规和合同约定处理。因此，在湘诚公司交付的房屋满足经竣工验收且没有违背法律强制性规定时，应视为已于2015年10月1日达到交付条件，谭愷拒收房屋的行为构成违约；5、即使谭愷主张涉案房屋未按合同附件三的标准修葺分体墙、对公共走道进行装修，亦应依照合同第十五条的规定，向湘诚公司主张按实际价格赔偿装修设备差价，而不能适用逾期交房的违约责任条款；6、一审适用合同法第一百一十四条认定以总房款的每日万分之二的标准计算违约金明显过高。谭愷辩称：1、谭愷从未同意对涉案房屋进行规划变更或设计变更，湘诚公司也没有证据证明谭愷对其不按图纸施工的行为进行了认可；2、房屋交付验收单可证明谭愷的收房时间是2017年3月1日；3、湘诚公司一审中申请出庭的证人系其公司员工，其出具的证人证言不应予以采信；4、湘诚公司交付的房屋未达到合同附件三约定的标准，湘诚公司应当承担相应违约责任；5、一审判决按照合同约定的违约金标准计算违约金没有过分高于给谭愷造成的损失。谭愷向一审法院起诉请求：1、请求判决湘诚公司向谭愷支付延期交房违约金人民币47170元[按已交房款457077元的日万分之二计算，从2015年10月1日开始计算至2017年2月28日止（516天）]；2、请求判令湘诚公司赔偿谭愷经济损失2万元；3、请求判令湘诚公司承担本案的诉讼费用。湘诚公司向一审法院反诉请求：1、请求判令谭愷赔偿逾期收房违约金37845.98元[按总房款457077元的日万分之二计算，从2015年10月1日开始暂计算至2016年11月18日（414天）止]；2、请求判令谭愷承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月1日，谭愷和湘诚公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201400601712），约定谭愷向湘诚公司购买万兴大厦17层1712号房，房屋总价为457077元。合同中约定：出卖人应当在2015年10月1日前向买受人交付该商品房，交付时房屋应当经竣工验收合格，并符合合同约定。《合同补充协议》中明确“该商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格。当该商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买手人应当在书面通知送达之日起7日内对该房屋进行验收。由于出卖人原因未能约定期限交付房屋，按照逾期时间分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。由于买受人的原因，未能按期接受房屋的，视为出卖人已按合同约定交房，出卖人不承担延期交房违约责任，买受人按总房款每日万分之二向出卖人支付违约金，并承担全部责任。《长沙市商品房买卖合同》第十三条约定，出卖人承诺房屋交付时基础设施、公共配套建筑符合以下条件：供电、给排水线路达到各户内且已接通、道路基本畅通、绿化基本完成，如在规定期限内未达到上述条件，出卖人在借到买受人书面要求90日内完成整改，双方继续履行合同。合同附件三约定了湘诚万兴交房标准，包含了土建部分和水电部分，其中户内部分对分户和楼梯间填充墙、阳台地面、入户门采用防盗门的标准等进行了约定，出卖人如达不到以上约定标准的，出卖人按实际价格赔偿装饰、设备差价。其后，谭愷向湘诚公司支付了全部房款，该商品房所在项目于2015年9月21日竣工验收，湘诚公司向谭愷邮寄送达《入伙通知书》通知其收房。谭愷现场查看后认为房屋的公共部分装修、分隔墙体、防盗门、电气线路等部分均为达到合同约定标准，故委托律师于2015年10月9日去函要求湘诚公司整改后交房，2016年11月1日，谭愷委托律师再次去函湘诚公司，要求其整改后交房，并要求其支付延期交房违约金。湘诚公司工作人员麦某于2016年3月22日与谭愷发送短信，就涉案房屋所在17楼未做的土建项目、装修项目价格进行估算，估算价格合计77763.17元，双方就违约金未能协商一致，遂酿成诉。2017年3月1日，谭愷委托陈胜办理房屋交接手续，房屋交付验收表中，土建装饰、给排水、电气设备验收情况均为空白，在表格空白处载明17楼无入户门，经办人处陈胜签字；交房确认书上签约领证栏业主签字部分由陈胜签名，但陈胜出庭作证时均否认以上签名系本人签署。2016年11月18日，谭愷与中房集团湖南建设发展有限公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租，租赁期限自2017年3月18日起至2020年3月17日止。中房集团湖南建设发展有限公司出具证明，陈述该房屋于2017年3月1日交付其使用，交付时房屋系毛坯房，房屋分隔墙体未砌、公共部分未装修、未安装入户防盗门、电气线路未布置。湘诚公司还提交了《工程情况及招标控制价编制报告》，证明涉案房屋公共空间室内装修工程控制价格。湘诚公司申请其公司工作人员麦某出庭作证，拟证明涉案房屋系谭愷要求不砌房屋分体墙、不进行公共部分装修等，因证人麦某与湘诚公司存在利害关系，一审法院不予采信。一审法院认为：谭愷和湘诚公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点在于湘诚公司未对涉案房屋的分体墙、公共部分、入户门等进行施工是否基于谭愷的要求。湘诚公司在2015年10月1日交付的涉案房屋不符合合同附件三约定的湘诚万兴交房标准属实，双方当事人对这一事实均无异议。湘诚公司主张谭愷在《办公室17层砌体平面图变更》图纸上签字，双方就合同附件三约定的房屋分体墙、公共部分装修等内容进行了变更，但并未提供相关证据，且证人麦某因与湘诚公司存在利害关系，其提供的证言，一审法院不予采信。湘诚公司称涉案房屋所在的万兴大厦北栋均为大型办公场所，未砌墙的其他楼层在装修时因办公需求而拆墙的现象普遍存在，一审法院认为其他楼层未砌分体墙并不能证明谭愷认可涉案房屋不需要砌分体墙，湘诚公司的辩称意见，一审法院不予采信。合同第十条明确约定商品房交付条件为经验收合格并符合本合同约定，当出卖人不出示第十条规定的证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。故湘诚公司向谭愷交付不符合合同约定标准的房屋，构成违约。谭愷与案外人中房集团湖南建设发展有限公司虽于2016年11月18日签订租赁合同，但实际交付房屋的日期为2017年3月1日，且房屋交付验收表上的日期记载为2017年3月1日，故一审法院认定谭愷实际收房的日期为2017年3月1日。按照合同约定，违约金应当自合同约定的最后交付期限的第二天起按已付房款的日万分之二计算至实际交付之日，故湘诚公司应从2015年10月2日起至2017年2月28日止，每日按总房款457077元的万分之二向谭愷支付违约金，即应向谭愷支付违约金47078.93元（计算方法：457077元×0.0002×515天=47078.93元）。湘诚公司要求谭愷承担逾期接受房屋的违约责任，因并非谭愷的原因导致未能按期接受房屋，故其反诉请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于谭愷要求赔偿因未砌房屋分隔墙体等造成的经济损失20000元，未提交相关证据，仅向一审法院申请对涉案房屋分隔墙体、公共部分装修、防盗门、电气线路等进行造价鉴定。根据双方合同约定，谭愷的该部分损失以实际发生为准，现实际损失尚未形成，谭愷可在实际发生后另行主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二款之规定，判决：一、限湘诚公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向谭愷偿付违约金47078.93元；如湘诚公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回谭愷的其它诉讼请求；三、驳回湘诚公司的全部诉讼请求。一审本诉受理费1500元，由湘诚公司承担；反诉受理费373元，由湘诚公司承担。二审过程中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明，谭愷与案外人中房集团湖南建设发展有限公司于2016年11月18日就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准为55元/平方米/月，从第二年起每年递增5%。谭愷认可该《房屋租赁合同》在正常履行，未受2017年3月1日才办理收房手续的影响。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：湘诚公司与谭愷签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。对于湘诚公司、谭愷在交房、收房问题上是否存在违约的问题，本院认为，根据双方合同约定，湘诚公司应在2015年10月1日前向谭愷交付经竣工验收合格并符合合同约定的房屋，虽湘诚公司通知谭愷收房时，涉案房屋已经竣工验收合格，但存在房屋分隔墙体未砌、公共部分未装修、未安装入户防盗门、电气线路未布置等不符合合同附件三关于交房标准的约定的问题，且上述问题均严重影响到谭愷对房屋的正常使用，故湘诚公司构成违约，谭愷有权拒绝收房并要求湘诚公司按照合同约定承担逾期交房的违约责任。谭愷拒绝收房不构成违约，故对湘诚公司要求谭愷承担逾期收房违约责任的主张不予支持。对于湘诚公司提出的双方就合同附件三约定的交房标准进行了一致变更的主张，本院认为，湘诚公司一审申请出庭的证人系湘诚公司员工，与湘诚公司存在利害关系，其证言不应予以采信，湘诚公司提交的用以证明该问题的证据均不能直接证明谭愷认可双方就交房标准进行了一致变更，故对湘诚公司的该项主张不予支持。对于湘诚公司提出的即便房屋为达到合同附件三的约定，谭愷也只能按实际价格向湘诚公司主张差价损失的主张，本院认为，虽合同第十五条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人按实际价格赔偿装饰、设备差价”，但房屋分隔墙体未砌、公共部分未装修、未安装入户防盗门、电气线路未布置等问题已经达到严重影响谭愷使用的程度，且该约定并未排除谭愷以拒绝收房来进行抗辩的权利，故对湘诚公司的该项主张不予支持。对于湘诚公司提出的一审判决适用的违约金标准明显过高的主张，本院认为，一审判决认定违约金标准系由双方合同约定，且参照涉案房屋的租金标准，一审判决认定的违约金标准亦不存在过分高于谭愷的损失的情况，故对湘诚公司的该项主张不予支持。对于湘诚公司提出的一审认定谭愷收房日期错误的主张，本院认为，虽收房手续的正式办理时间为2017年3月1日，但谭愷在2016年11月18日就已经通过出租行为实现了对涉案房屋的处置，且该次出租未受2017年3月1日才办理收房手续的影响，故收房时间应认定为2016年11月18日。综上，湘诚公司逾期交房构成违约，其应以总房款为基数，按每日万分之二的标准向谭愷支付2015年10月2日至2016年11月17日期间的逾期交房违约金37754.56元（457077元×万分之二×413天）。综上所述，湘诚公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初4566号民事判决第三项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初4566号民事判决第一项、第二项；三、湖南省湘诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向谭愷支付违约金37754.56元；四、驳回谭愷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1500元，由谭愷负担300元，湖南省湘诚房地产开发有限公司负担1200元；一审反诉受理费373元，由湖南省湘诚房地产开发有限公司负担；二审受理费1500元，由谭愷负担300元，湖南省湘诚房地产开发有限公司负担1200元。本判决为终审判决。审  判  长   李  浩  波                  审  判  员   周      坤                  审  判  员   熊      伟                     二〇一八年四月十二日                  书  记  员   陈     娇      附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。