北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终4866号
上诉人（原审被告）：张一国，男，1957年5月2日出生，汉族，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：郑慧敏（张一国之妻），1958年1月23日出生，汉族，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：徐全立，北京市扶正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵文荣，女，1955年1月29日出生，汉族，农民，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：朱洪喜，北京市蓝鹏律师事务所律师。
上诉人张一国因与被上诉人赵文荣农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初2048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张一国及其委托诉讼代理人郑慧敏、徐全立、被上诉人赵文荣及其委托诉讼代理人朱洪喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张一国上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实及理由：本案事实不清。1．涉案院落内房屋状况不清，北正房到底是五间还是七间，厢房到底是几间，院内的其他的地上物情况如何，法院应当现场勘察，出示现场勘察笔录等并在判决书中描述清楚，不应简单认定为院内全部房屋。2．双方是买卖合同关系，标的物应当以合同中载明的标的物为准，合同中没有涉及的财产不在双方买卖的范围内。双方签字确认的《买卖房屋草契》上明确写明双方交易的是正房五间，每间肆仟元，合计贰万元，当地镇政府土地管理科特意在《买卖房屋草契》上注明“同意买卖房屋五间”并加盖公章，《买卖房屋草契》的签署是双方的真实意思表示。在现有的书面证据（草契）与赵文荣陈述明显不符的情况下，书面证据的证明效力较高，法院不能简单地依据农村常理、生活常识进行裁判，且农村一所宅院内的房屋为不同人所有的情况很常见，张一国未全部出售院落内的所有房屋，留下部分房屋将来自己退休后居住符合情理，没有违反法律的强制性规定。一审法院没有查清上述事实，导致错误判决。3．双方交易是在2003年，且契税已经交纳，当时如果买卖双方同意红本是可以过户的，未过户的原因在于张一国只是出售了部分房屋而非整个院落。4．张一国经常去查看自己的房屋状况，一审法院判断张一国没有履行占有、使用、收益、处分的权利没有依据。5．《买卖房屋草契》上“土房一所”及房屋四至情况只是对买卖房屋大致情况及大致位置的描述，且是根据《买卖房屋草契》预先设置好的固定格式写的，不能由此推断出买卖的标的是所有房屋。6．中证人高某为张一国出具了证明，当时买卖的房屋就是五间，因其年龄较大，无法出庭。
赵文荣辩称：同意一审判决，不同意张一国的上诉请求。
赵文荣向一审法院起诉请求：1．请求确认赵文荣、张一国于2003年9月21日签订的《买卖房屋草契》有效；2．案件受理费由张一国承担。
一审法院认定事实：张一国原系北京市顺义区李桥镇北河村村民，其名下有宅基地一处，集体土地建设用地使用证号为顺-沿-
北河村集建（证）字第×号。该院内建有北正房七间、西厢房两间。2003年9月21日，张一国与赵文荣签署一份《买卖房屋草契》，内容为：卖房人张一国今将土房一所计五间，坐落顺义区李桥镇北河村，凭中人高某说和卖与赵文荣名下，永远为业。言明卖价每间肆仟元共计贰万元整，笔下交清。该草契记载的四至范围为：东至张某、西、南、北均至道。代笔人为王博权，中证人为高某。张一国、赵文荣在该契约上签字。北河村村民委员会及李桥镇政府规划土地管理科在该草契上盖章确认。
赵文荣已给付张一国房款两万元，张一国将涉诉院落的集体土地建设用地使用证原件及整个院落交付赵文荣。庭审中，张一国认可上述《买卖房屋草契》的真实性，但表示其卖予赵文荣的只是北正房东数五间，不包括北正房西数两间及西厢房两间，张一国认为该院内的北正房西数两间及西厢房两间仍归张一国所有。就北正房，张一国表示如果按柁算的话是七间，其中东数两间和西数两间之间无隔断墙，故若按隔断墙计算是五间。
赵文荣购买上述房屋后，于2003年9月24日向顺义区地方税务局交纳了契税，契证上记载的房屋坐落四至与《买卖房屋草契》及《集体土地建设用地使用证》上记载的院落四至一致。赵文荣购买房屋后，于2009年更换了七间北正房的全部门窗及全部房顶，于2010年在院内西厢房南侧建了洗澡间、厕所各一间，在院东侧建了东厢房三间及院墙。
张一国表示对赵文荣在涉诉院落内装修、建设房屋的情况不知情，诉讼前不久张一国到涉诉院落内才发现赵文荣进行了上述改造。
赵文荣系顺义区李桥镇北河村村民。
一审法院认为：赵文荣系顺义区李桥镇北河村村民，其购买张一国的房屋，宅基地仍在本村集体经济组织成员之间流转，双方的房屋买卖行为不违反法律法规的强制性规定，双方于2003年9月21日签订的《买卖房屋草契》是双方当事人真实意思的表示，故该契约合法有效。至于双方争议的买卖房屋的范围，该院认为，《买卖房屋草契》上记载的是北正房五间，系双方对于北正房间数确定标准有争议，而草契上亦载明买卖的为“土房一所”，且四至与集体土地建设用地使用证上记载的一致，结合双方达成买卖协议之后赵文荣对北正房整体进行改造、在院落内建设其他房屋的事实，可以确认赵文荣在实际上对整个院落享有权利，考量双方签订契约时的真实意思，该院确认《买卖房屋草契》涉及的房屋为涉诉院落内全部房屋，张一国所述只卖给赵文荣部分房屋、自己仍保留部分房屋的意见，因张一国未举证证明对其主张保留的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，且其所述与农村常理、生活常识明显不符，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：确认赵文荣与张一国于二〇〇三年九月二十一日签订的《买卖房屋草契》有效。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张一国向本院提交如下证据：证据1．高某的书面证言，证明当时买卖的只是五间房，不是所有的房屋都卖给了赵文荣。证据2．原宅基地建房许可证复印件，证明政府部门确认涉案院落“翻建5间、新建2间”，故一共是7间正房，而《买卖房屋草契》写的是5间，与许可证不一致，表明双方买卖的就是5间正房。赵文荣发表质证意见如下：对于证据1，真实性、关联性、证明目的均不认可。对于证据2，真实性无法核实，关联性、证明目的不认可。赵文荣向本院提交如下证据：证据1．1995年签订的《契约》，证明双方买卖的是整个院落，包括7间正房、3间厢房和地上物，《买卖房屋草契》上写5间是标准不同，根据农村的说法，按照空间的间数计算是5间，按照柁计算是7间。证据2．高某的书面证言，证明双方买卖的是整个宅院，能够推翻张一国提交的证据2。张一国发表质证意见如下：对于证据1，真实性认可，字是张一国签的，因张一国爱人不同意，该契约并未实际履行，张一国手里也没有这份契约。后双方在2003年重新达成一致，就买卖5间正房签订了《买卖房屋草契》。对于证据2，真实性、关联性、证明目的均不认可。证据2是打印出来的，很可能是赵文荣打印好后让高某进行签字按手印，高某不一定了解证明上的内容，且这一证明与高某为张一国出具的证明不一致。
赵文荣申请证人张某出庭，证明张某与张一国于1995年签订了契约买卖整个宅院，2003年签订《买卖房屋草契》是为了交税。张某出庭陈述称：张一国是我的堂弟，赵文荣是我的前妻，1995年3月我和赵文荣买的张一国的房子，以我的名义签订的契约，花了2万块钱，当时院里正房7间、厢房3间，还有围墙，当时买的就是整个院子。写完契约就付钱了，签完就把宅院给我们了。2003年房子要上税，才又签订了《房屋买卖草契》，写的正房5间是为了少交税，但其实后来也没有少交税。我与赵文荣去年离婚，离婚后涉案房屋分给赵文荣了。赵文荣发表质证意见如下：认可证人证言的真实性、证明目的。张一国发表质证意见如下：对证人证言不认可，证人与赵文荣曾是夫妻，有利害关系，证人与赵文荣为了诉讼办理假离婚，怕违反一户一宅的原则，不认可证言的证明效力。证言有很多矛盾的地方，证人称2003年签订《房屋买卖草契》是为了避税，但契税是根据交易额收取，两次契约交易额都是2万元，不存在避税的情况。红本未能过户的真实原因是因为《房屋买卖草契》上是5间，与建房许可证上的7间不一致，而且当时张一国不同意过户。
经庭审质证，张一国认可赵文荣提交《契约》的真实性，本院对该证据的真实性予以确认。据此本院在二审期间补充查明以下事实：1995年3月2日，张一国与张某订立《契约》，载明“张一国愿将房产等卖与族兄张某居住使用，共计有上房柒间、厢房叁间及围墙等一切建筑物，经双方协商一致同意，并无反悔和中人做证，共计人民币贰万元整。款项经中人证明，笔下当面交清，从即日起一切产权均为张某所有，如居住使用转让由张某任意处理，他人不得加以干涉。但恐口无凭，立此字为证。”契约尾部有中证人高某、杜某以及立字人张一国、张某的签名。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案在二审期间的争议焦点为：赵文荣与张一国之间买卖房屋的范围如何确定。
张一国以《房屋买卖草契》载明“土房一所计五间”为由主张房屋买卖的范围仅为5间北房，赵文荣对此不予认可，认为买卖的是整个院落，对此本院认为，确定双方买卖房屋的范围应当考虑交易过程、履行情况以及风俗习惯等因素综合予以认定。本案中，双方存在签订两份契约的事实，1995年签订的《契约》载明买卖的范围是“上房柒间、厢房叁间及围墙等一切建筑物”，2003年签订的《房屋买卖草契》载明买卖的范围是“土房一所计五间”，对于两份契约记载不一致的原因，张一国解释称《契约》未实际履行，但该解释与《契约》内容“款项经中人证明，笔下当面交清，从即日起一切产权均为张某所有”不符，张一国对其主张未能进一步提交证据予以佐证。经本院询问，张一国称多年来其未在涉案院落中居住，对于其对院内部分房屋仍享有占有、使用、收益权利的主张亦未提交证据予以证明，结合赵文荣对7间北正房进行整体改造、在院内新建其他房屋的事实，本院认为赵文荣实际享有整个涉案院落居住、使用的权利，该情况与《契约》的内容相符。《房屋买卖草契》虽然表述“土房一所计五间”，但考虑到“土房一所”在农村风俗中一般指称整个院落，且《房屋买卖草契》中记载的四至与涉案院落一致，以及双方实际履行的情况，一审法院认定《房屋买卖草契》签订时双方的真实意思表示系买卖整个院落并无不当。张一国主张《房屋买卖草契》系2003年双方重新达成买卖5间房屋的合意而签订，但在涉案院落中房屋数量大于5间的情况下，其既未能举证证明双方曾明确划定该5间房屋的范围，亦未能举证证明其对剩余部分房屋仍实际享有权利或者向赵文荣主张过权利，对张一国的该项主张，本院难以采信。
综上所述，张一国上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由张一国负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 贾 旭
审 判 员 张 慧
二〇一八年四月十日
法官助理 熊 静
法官助理 何 平
书 记 员 司 旭