浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙舟民终字第23号
上诉人（原审被告）顾某某。
委托代理人（特别授权代理）潘某某。
上诉人（原审第三人）杨某某。
被上诉人（原审原告）浙江××药业有限公司，住所地
舟山市××文化路××号。
法定代表人乐某某。
委托代理人（特别授权代理）陈某。
委托代理人（特别授权代理）郑某某。
上诉人顾某某、杨某某为与被上诉人浙江××药业有限
公司租赁合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2009）
舟定民初字第1158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010
年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年1月28日公
开开庭进行了审理。上诉人顾某某的委托代理人潘某某、上诉
人杨某某、被上诉人浙江××药业有限公司的委托代理人郑某
某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：1999年3月15日，原舟山康恩贝制药有限
公司（甲方）与被告顾某某（乙方）订立《舟康某司沿街集资
房租赁使用合同》，合同主要内容如下：因发展需要，公司在
大门外东南侧××街面房，并确定从北向南的9间以集资建造
和租赁使用形式，通过投标租赁给使用人，按每间建造面积缴集资款。超过面积的按每2000元／m2增缴集资款额。为明确双
方责权，公司与集资租赁者签订本合同。一、甲方将竣工后的
沿街房北起第三间、第六间建筑面积各为15.624m2租赁给乙方
使用，使用期30年，即从1999年3月15日至2029年3月14日止；
……；四、乙方在使用期间不得破坏房屋结构，如需装潢须经
甲方同意，并在不破坏房屋结构的前提下进行，否则由此造成
的后果及损失由乙方某担；……；六、乙方使用期间，如遇城
建规划需要而将租赁房改建、拆除时，由乙方与拆除、改建部
门协商，由拆除、改建部门按政策规定给予补偿；七、若因乙
方要求终止合同并经双方某某同意，或乙方违规、违法须无条
件服从终止合同时，乙方租用期间每间费用按下列公式计算：
总集资款额／30年×实际租用年数，余额由甲方退还乙方（招
标时要求优先挑选房屋的增缴部分款额，不予退还）。……。
合同签订后，被告按约支付了二间集资房的集资款各31384.30
元，原告也按约将房屋交付给被告使用。同年，被告将文某某
沿街集资房北起第三间街面房以3.9万元的价格转让给第三人
杨某某，双方签订了协议并约定：使用期限为30年，自1999年
3月15日至2029年3月14日；第三人在使用期间应自觉遵守被告
与舟山药厂签订的协议书有关规定，服从舟山药厂提出的有关
房屋使用要求；在使用期内，如遇城建规划等原因，需要改建
、拆除时，由第三人负责协调，发生的经济关系与被告无涉；
在使用期内，如被告与舟山药厂签订的协议发生变更修正或购
买等情况时，被告应根据第三人要求负责为之协调，经济关系
与被告无涉；在使用期内，第三人对房子拥有自由支配权。合同签订后，第三人支付了转让款，被告也将约定的房屋交付给
第三人使用。1999年5月24日，原舟山康恩贝制药有限公司出
具证明一份，内载：我公司大门外沿街房第三间已于一九九九
年三月十五日以集资租赁形式给顾某某使用，在其租赁使用期
间，本人可以自用，也可以出租给其他人。2000年5月15日，
原告舟山康恩贝制药有限公司曾向第三人租赁文某某89号沿街
北起第三间街面房，期限一年。2003年11月20日，原舟山康恩
贝制药有限公司变更为现原告。2009年6月1日，原告以“公司
位于某某区文某某厂区所及的国有土地已经市国土资源局回收
，根据市国土资源局的要求，厂区内所有房屋必须腾空”为由
，向被告发出“关于解除沿街房租赁使用合同的通知”，明确
自通知送达之日起解除与被告订立的沿街集资房租赁使用合同
，被告在接到通知起十五日内腾空房屋，到原告处办理房屋交
接手续，该通知于当日送达被告。另查明，2003年8月6日，舟
山市土地储备中心收购原舟山康恩贝制药有限公司所属的位于
某某区文某某89号地块土地使用权连同地上建筑物，双方签订
土地使用权收购合同，并约定原舟山康恩贝制药有限公司将地
块腾空后于2005年8月10日前交付。2009年3月5日，原告与舟
山市土地储备中心又签订补充协议，约定原告于2009年5月15
日前将位于某某文某某89号的土地及地上建（构）筑物腾空并
交付给舟山市土地储备中心。2008年12月，定海文某某89号地
块由舟山市城乡建设委员会规划作房地产开发，目前定海文某
某89号的土地及地上建筑物除部分沿街街面房（包括被告承租
的街面房）尚未拆除外，其余均已拆除，并已由舟山市长城房地产开发有限公司进行房地产开发。再查明，本案讼争的街面
房无房产证，所属土地位于某某文某某89号地块内，土地使用
权属于原告所有。2000年8月23日，舟山市城乡建设委员会批
准原告在讼争街面房上加层建设简易瓶库，房屋性质为临时建
筑，使用期限为城市建设需要时无条件拆除。
原审法院认为：原、被告于1999年3月15日签订《舟康某
司沿街集资房租赁使用合同》，依照当时的法律规定，该合同
无法定无效情形，系有效合同。对有效的合同，缔约双方均应
按照合同的约定履行。从合同的名称和约定的内容看，双方签
订的为特殊的租赁合同，即原告向被告集资后建造街面房，产
权归原告，然后租赁给被告使用30年，租赁期间被告不再另行
支付租金。被告或第三人主张争议房屋产权系其所有无事实和
法律依据，不予采纳。关于原告主体是否适格的问题，原告在
将包括争议房屋在内的地块以及建（构）筑物转让给舟山市土
地储备中心时，根据合同约定负有腾空建筑物的合同义务，而
原告与被告之间又有租赁关系，原告认为根据租赁合同的约定
，解除合同的条件已经成就，要求解除合同以及要求被告腾空
房屋也是出租方享有的诉讼权利，因此，原告的诉讼主体应为
适格。从原、被告签订的租赁合同第六条看，实际明确了租赁
房屋被城建部门规划时，合同应予解除的含义。而现在该讼争
房屋确已列入城建规划并已进行开发，因此，原、被告约定的
合同解除条件已成就，租赁合同应予解除。租赁合同解除后，
被告占有承租的房屋已无合法依据，负有腾退租赁房屋的义务
，因此，对原告要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求予以支持。被告与第三人之间的租赁合同因原告允许被告转租而合法有效
，但第三人占有文某某89号沿街北起第三间街面房是以原、被
告之间的租赁合同未解除为前提的，现原、被告之间的租赁合
同已解除，被告与第三人之间的租赁合同已无履行可能。第三
人承租房屋虽系原告允许，但在租赁关系中，其仅和被告发生
关系，不能以与被告之间系合法租赁而要求原告不解除原、被
告之间的租赁合同。同理，原告与第三人无直接合同关系，被
告与第三人之间的约定与原告无涉。故原告在解除了与被告之
间的租赁合同后，请求被告和第三人房某某退符合法某某，对
该诉讼请求予以支持，但应给予一定合理的腾退期限。原、被
告、第三人均未请求对合同解除后的其他事宜作出处理，在本
案中不予涉及，各方可另行解决。据此，根据《中华人民共和
国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十四之规定，判
决：一、被告顾某某、第三人杨某某于本判决生效之日起15日
内将位于舟山市××文化路××号沿街北起第三间店面房腾退
并归还原告浙江××药业有限公司；二、被告顾某某于本判决
生效之日起15日内将位于舟山市××文化路××号沿街北起第
六间店面房腾退并归还原告浙江××药业有限公司。案件受理
费80元，减半收取40元，由被告顾某某负担。
宣判后，顾某某、杨某某不服，向本院提起上诉，其主
要理由为：一、上诉人对于争讼的房屋享有完全的处分权，被
上诉人浙江××药业有限公司不享有产权。二、本案被上诉人
诉请上诉人腾退系侵权之诉，而争讼土地使用权非上诉人所属
，故据以主张腾退的主体不适格。三、合同解除与房某某退系两种不同的法律诉因，被上诉人即便已经解除租赁合同，也无
权在本案中再主张房某某退。另杨某某请求被上诉人赔偿30万
元。综上，原审判决认定事实有误，实体裁决不当，请求本院
依法撤销原判，并驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人浙江××药业有限公司答辩称：一、答辩人系
讼争房屋的实际所有权人，依法享有处分权。二、本案的诉请
是合同之诉，其作为诉讼主体是适格的。三、合同解除后上诉
人继续占有租赁物是没有法律依据的，故其有权请求上诉人腾
退讼争房屋。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实相同，故对一
审认定的事实予以确认。
本院认为：原审法院认为双方当事人于1999年3月15日签
订的《舟康某司沿街集资房租赁使用合同》，依照当时的法律
规定，该合同无法定无效情形，属有效合同，并无不当。关于
讼争房屋所有权归属问题，上诉人称该房屋系其出资建造，并
享有使用权，当然享有完全处分权，即上诉人对该房屋享有所
有权。对此，双方当事人在租赁合同中明确约定，上诉人对所
建房屋享有三十年使用权，并未约定所有权归属于上诉人，故
在无约定和法律规定的情况下，上诉人就房屋所有权的上述推
断是不能成立的。至于被上诉人后将该房屋随土地使用权转让
给他人，该房屋所有权的归属则另当别论，故本院对上诉人的
该主张不予采纳。本案被上诉人是依与上诉人订立的该合同请
求上诉人返还租赁物，被上诉人请求上诉人返还租赁物的前提
是合同已解除。依合同法的有关规定，合同解除分协商解除、约定解除权、法定解除三种情形，本案显不属协商解除和法定
解除的情形。是否属约定解除权，即双方当事人在订立租赁合
同时约定了合同解除条件，当条件成就时，由一方行使合同解
除权，向另一方发出解除合同的通知，通知到达另一方时合同
解除。被上诉人认为双方在租赁合同中第六条约定了解除条件
，因解除条件已成就，故其于2009年6月1日向上诉人发出了解
除租赁合同的通知，通知到达上诉人租赁合同即解除。本案中
租赁合同是否解除双方当事人尚存争议，故被上诉人在起诉时
应先提出确认解除租赁合同效力的请求，因其并未提出该请求
而直接请求返还租赁物，不符法律规定，本院对该请求不予支
持。同理，上诉人杨某某虽未与被上诉人发生直接的合同关系
，但其经被上诉人同意与上诉人顾某某订立了房屋转租合同，
依上述理由被上诉人也不能直接请求其返还租赁物。此外，双
方当事人在第六条中约定“乙方使用期间，如遇城建规划需要
而将租赁房改建、拆除时，由乙方与拆除、改建部门协商，由
拆除、改建部门按政策规定给予补偿”。该条款仅限于如遇拆
迁时，由上诉人与拆迁人协商补偿事宜，与被上诉人无涉，是
明确补偿主体的条款，并非是约定解除条件的条款。况且，如
遇本案的拆迁情形，也应按相关拆迁法律法规的规定处理，而
不是如被上诉人直接请求上诉人返还占有物。综上，上诉人的
上诉有理，本院对其上诉请求予以支持。至于上诉人杨某某要
求被上诉人赔偿30万元的问题，不属本案审理范围，当事人可
另行处理。原审判决上诉人将租赁物返还被上诉人不当，应予
纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）之规定，判决如下：
一、撤销舟山市定海区人民法院（2009）舟定民初字第1
158号民事判决；
二、驳回被上诉人浙江××药业有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费80元，减半收取40元；二审案件受理费8
0元，共计120元，由被上诉人浙江××药业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 晖
审 判 员 王卫东
代理审判员 张 佩
二〇一〇年三月二十二日
代书 记员 柯艳娇