陕西省西安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）陕01执异1号
案外人崔哲，女，汉族，1969年12月24日出生，住陕西省西安市新城区。
案外人崔洁，女，汉族，1972年6月23日出生，住陕西省西安市新城区。
申请执行人连建萍，女，汉族，1976年2月6日出生，住西安市雁塔区。
委托代理人李大雄，系陕西普迈律师事务所律师。
被执行人西安万汇实业有限责任公司，住所地西安市雁塔区小寨东路67号门面房。
法定代表人王海军，该公司董事长。
委托代理人李叔阳，北京市中兆（西安）律师事务所律师。
委托代理人郭科，北京市中兆（西安）律师事务所律师。
连建萍与西安万汇实业有限责任公司（以下简称万汇公司）商品房买卖合同纠纷一案，因万汇公司未履行法定义务，权利人连建萍依据已经发生法律效力的西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2015）第435号裁决书，于2016年4月13日向本院申请执行，本院同日立案执行。
本案在执行过程中，案外人崔哲、崔洁以本院查封的位于西安市周至县××××东楼观古镇的产权证号为2012-12909的房产属其所有为由向本院提出了执行异议申请。本院依法组成合议庭就案外人崔哲、崔洁提出的执行异议进行了书面审查，本案现已审查终结。
案外人崔哲、崔洁提出执行异议称，2010年6月20日，余佳恒（法定代理人：杜芳玲）与万汇公司签订商品房买卖合同，余佳恒向万汇公司购买该公司开发建设的位于西安市周至县集贤镇殿××田峪河××房，房产的总金额为1101618元整，同日余佳恒已支付该房产的全部价款，万汇公司也出具相应价款的收据。2010年7月15日，该购房合同经周至县房地产管理所登记备案。2010年万汇公司通过报纸公告的方式通知了交房，此后余佳恒也进行了收房并办理了相关手续。2012年8月1日，余佳恒向万汇公司缴纳了房屋交易契税及产权登记费16604.27元、房屋专项维修资金31728.9元、物业管理费1378.57元、生活垃圾费18元、预交水费300元整。后因万汇公司的原因而一直未能办理产权证。2016年4月15日，案外人与余佳恒达成协议，约定由异议人出资110万元购买上述房产。同日案外人通过银行转账65万元以及35万元现金方式（剩余10万元现金已于6月26日付清）向余佳恒结清了全部购房款后异议人接收了房屋。2016年4月25日案外人在物业办理了装修手续，物业公司向异议人收取了装修押金5000元、装修出入证押金80元、以及电费1000度580元。2016年4月27日，万汇公司在了解出卖情况后向异议人开具了两张楼牌号为7-10104若水巷4号的销售不动产统一发票共计1101618元的发票。此后，案外人与出卖人、万汇公司一同前往周至县房管所要求办理房产证时，周至县房管部门称因故停止了万汇公司小区的房产手续而未予办理。综上，案外人请求法院中止对案外人所有的西安市周至县××××东楼观古镇的产权证号为2012-12909房产的执行行为。
申请执行人连建萍辩称，1、案外人不是合法的权利人，其所提异议无法律依据。法院作出的（2016）陕01执689号民事裁定书依据的是不动产登记簿的登记，查封被执行人万汇公司名下的房产，并无不当。现案外人提出异议，但其并非不动产登记簿上登记的权利人，故其所提异议与上述法律规定不符，依法应予驳回。2、被执行人万汇公司与案外人余佳恒之间是否存在真实的商品房买卖存疑待查。案外人出具的证据《商品房买卖合同》显示，2010年6月20日被执行人万汇公司与余佳恒签订的合同，且于当年７月15日办理了备案登记；万汇公司并于2012年8月1日收取了余佳恒房屋交易契税等，但执行法院在2016年的查封过程中，却在不动产登记簿上未发现过有此节交易记录；余佳恒签订合同后，并未向被执行人万汇公司实际转款，转款的另有他人，且被执行人万汇公司向余佳恒出具的是“收据”并非发票，异议人出具POS机签购单上的消费金额既不能证实是购房款，又不能证实与余佳恒之间有必然的关联，同时亦无法排除该款有其他用途如借款等；执行法院在查封的房屋现场发现，该房屋没有居住使用过的状况。现有证据不能证实异议人实际受让了查封房屋。综上，答辩人认为案外人所提异议事实证据不足、与法无据，依法不能成立；故答辩人请求法院依法驳回案外人提出的执行异议。
被执行人万汇公司的答辩意见为认可案外人购买了涉案争议房屋系真实的房屋购买人。
经审查查明，连建萍与万汇公司商品房买卖合同纠纷执行一案，因被执行人未依法履行义务，本院在2016年5月12日作出（2016）陕01号执689号执行裁定书，裁定查封了被执行人万汇公司位于西安市周至县××××东楼观古镇的产权证号为2012-12909，面积为218.83平方米的房产一套。
案外人崔哲、崔洁为证明其购买了涉案房屋向本院提供了如下证据：一、商品房买卖合同一份，合同载明“2010年6月20日，余佳恒（法定代理人杜芳玲）与万汇公司签订商品房买卖合同，购买位于西安市周至县集贤镇殿××田峪河××房，以及编号为02的土地使用权，价款为每平方米5034.36元，总金额1101618元，支付方式为一次性付清全款。2010年7月15日，该合同已在周至县房地产管理所登记备案。”
POS机特约商户签购单3张载明“2010年6月20日，杜芳玲、余长青夫妇代余佳恒在万汇公司POS机上分别消费金额79.5万元、6.1618万元、19.5万元、另5万元现金共计1101618元付清了全部购房价款。”收据一张载明“2010年6月20日，万汇公司在收到全部购房款元后向余佳恒出具购房收据，注明收款事由为若水区l巷4号。”
万汇公司在2012年8月1出具的编号为NO.0009465收据一份显示“余佳恒缴纳房屋专项维修基金31728.9元。”万汇公司在2012年8月1出具的编号为NO.0009464收据一份显示“余佳恒缴纳房屋交易契税及产权登记费16604.27元。”
四、双方协议一份载明“2016年4月15日，案外人与余佳恒达成协议，约定由案外人出资110万元购买西安市周至县××××东楼观古镇上编号为02的地块的土地使用权、若水区1巷4号房。同时该协议约定4月15日以后该房产所有权归案外人所有，支付方式为当日支付100万元，6月30日前将另外10万元支付余佳恒。”并附转账凭证和收款收据。
五、万汇公司向案外人开具了两张楼牌号为7-10104若水巷4号的销售不动产统一发票共计1101618元的发票。
六、谈话笔录一份载明“涉案房产系杜芳玲真实转让给崔哲、崔洁，并愿意承担相应的法律责任。”
七、户口登记薄一份证明余佳恒系2010年1月3日出生，杜芳玲系余佳恒的法定代理人。
上述事实有执行裁定书、契税收据凭证、大修基金收据、收款收据、购房合同、购房发票、双方协议、户口薄、谈话笔录等证据在卷予以佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，在本案中，涉案房产被法院查封之前余佳恒（法定代理人杜芳玲）已经和被执行人万汇公司签订了商品房买卖合同、支付了全部的购房价款、向万汇公司分别缴纳了房屋契税、大修基金，后杜芳玲以余佳恒法定代理人的身份将涉案房产出卖给案外人崔哲、崔洁，案外人亦向杜芳玲支付了全部的购房价款，被执行人万汇公司在法院对涉案房产查封之前向案外人崔哲、崔洁开具了购房发票。且该房屋自交房之日起由杜芳玲及案外人崔哲、崔洁一直实际占有使用，涉案房屋未办理房屋过户登记系万汇公司没能及时履行义务所导致，故案外人对涉案房屋所享有的权益能排除法院的强制执行，案外人提出的异议申请理由成立，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
案外人崔哲、崔洁提出的执行异议申请理由成立，中止对位于西安市周至县集贤镇殿镇村田峪河东楼观古镇的产权证号为2012-12909，面积为218.83平方米房产的强制执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼
审 判 长 王庆九
审 判 员 王 炜
代理审判员 盛崎森
二〇一七年三月十三日
书 记 员 张琦琦