上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民（行）初字第35号
原告范建华。
委托代理人许宏伟，上海市尚伟律师事务所律师。
委托代理人李雯，上海市尚伟律师事务所律师。
被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局。
法定代表人王益洋。
委托代理人徐家骥，上海市申建律师事务所律师。
被告贾妙根。
委托代理人田志华，上海市千方律师事务所律师。
原告范建华与被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局（以下简称区房管局）、贾妙根房屋征收补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范建华的委托代理人许宏伟律师，被告区房管局的委托代理人徐家骥律师，被告贾妙根的委托代理人田志华律师，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：其是乍浦路XXX号底层后客堂（以下简称系争房屋）承租人，1993年与案外人何乙等联营申请开设上海市金元谷酒楼，原告等五户居民将自有房屋作为酒楼经营地址，并将原房屋翻建成四层楼。1997年金元谷酒楼经营权及设施被何乙协议转让给上海虹口海丽酒家（以下简称海丽酒家），贾妙根即海丽酒家法定代表人，但原告的公房租赁使用权至今未作转让。现两被告擅自签订的征收补偿协议侵害了原告的权益，要求法院判令两被告签订的房屋征收补偿协议无效。庭审中，原告变更陈述，称房屋是出租给金元谷酒楼使用，双方未签订过租赁合同，在开业后两三年间曾不定期的收取过部分费用，之后就未再主张租金。
被告区房管局辩称：被告贾妙根受让系争房屋，有法院生效判决为依据，其与被告贾妙根签订协议依法有据，不同意原告的诉讼请求。另原告置换房屋时明确是参与经营解决就业，所以不存在租赁，所收取费用亦应是红利。
被告贾妙根辩称：系争房屋系其受让所得，其是房屋所有人，其与被告区房管局签订的协议合法有效。原告当庭变更陈述没有事实依据，且即为租赁，却在出租多年后既不索取任何费用，又不签订租赁协议，也不主张房屋使用权，显然有悖常理。
经审理查明：1992年4月，居住于乍浦路XXX号街面部位的宫某某与居住于同号二楼的何甲签订合作协议，拟并二人居住房屋合并改建成“金元阁”餐馆。1992年10月，金元谷餐厅经申请成立，负责人为何乙（即何甲弟弟），地址乍浦路XXX号。1993年3月，金元谷餐厅更名为金元谷酒楼。1993年5月28日，何甲和原告及案外人赵荣荣共同签订《保证书》一份，递交乍浦房屋管理所，上载明：何甲决心利用居住地美食街开发营业性酒楼，经过多次周密协商协调，何甲和范建华、赵荣荣，双方愿意以联营合作性质共同投资开发酒楼。范建华原居住于本市友谊二村XXX号XXX室，面积为26.3平方米，一室半二户合用，赵荣荣住本市宜川六村XXX号XXX室，面积20.1平方米，一室半全独用，两人愿意将该居住房屋和乍浦路XXX号居民调换。并保证自己居住的房子由自己解决，有任何矛盾及经济上的任何纠纷由各人自己负责与房管部门毫无关系。同年9月27日，原告和居住于本市乍浦路XXX号、底层后客堂的13.5平方米房屋的张某签订了《房屋使用交换合同》，并在交换原因处注明系解决就业、开发乍浦美食街。此后，双方顺利完成换房约定，原告将户籍迁入系争房屋内，但未申领租赁凭证。金元谷酒楼在归并了包括原告在内的乍浦路XXX号多户居民的房屋后，拆除重建并扩大经营面积，完全颠覆了原居住性质房屋的使用功能。1995年3月11日，金元谷酒楼与上海海联运输服务公司（以下简称海联公司）签订《承包协议》一份，约定，金元谷酒楼由海联公司下属的海丽酒家承包经营，期限五年。海丽酒家随即将营业场所变更登记为乍浦路XXX号。1996年1月何乙申请金元谷酒楼歇业获准。1997年1月6日，何乙作为金元谷酒楼代表人与海丽酒家业主代表人贾妙根签订《转让协议》一份。约定：原金元谷酒楼将房屋使用权和一切设施转让给海丽酒家，提前终止原租赁关系，房屋设施作有价转让，共计218万元。协议对转让费的付款方式和期限作了约定，同时还明确原金元谷酒楼应在两年内逐步落实好该酒楼原五户居民的动迁工作。协议签订后，海丽酒家购得乍浦路XXX-
XXX号房屋使用权，拆除金元谷酒楼重建了海丽酒家经营场所乍浦路XXX-
XXX号，但协议约定的转让费用海丽酒家在支付部分后余款未付。2001年间，何乙向本院起诉，要求海丽酒家给付转让费150万元及利息，并要求海联公司承担连带责任。经审理，本院于同年12月25日作出（2001）虹经初字第1246号民事判决，确认金元谷酒楼与海丽酒家签订的《转让协议》合法有效，对各方均有约束力，海丽酒家应给付何乙酒楼转让费100余万元，该判决已经生效。
2013年7月1日，虹口区人民政府作出虹府房征（2013）3号《房屋征收决定》，本市乍浦路XXX-
XXX号海丽酒家属房屋征收范围。同年8月21日，被告区房管局与被告贾妙根签订了征收编号为108041的房屋征收补偿协议，协议确定系争房屋非居住建筑面积为27.79平方米，给予补偿款190万余元，贾妙根要求房屋产权调换，被告区房管局提供位于本市盛安家园场中路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积78.25平方米、价值150万余元的房屋一套。协议除房屋价值间的差价应给付贾妙根外，还应支付其他各类补贴、奖励费用等给贾妙根。协议签订后，原告认为其是房屋承租人，协议应由其签订，两被告签订的协议侵犯其权利，遂诉至本院。
上述事实，由原告提供的征收补偿协议、物业证明、金元谷酒楼工商登记资料、房屋征收决定及补偿方案，被告区房管局提供的合作协议、见证书、保证书、房屋使用交换合同、庭审笔录、海丽酒家工商登记资料、《转让协议》、民事判决书、民事调解书及各方当事人陈述等证据证实。被告区房管局另提供海丽酒家、海联公司证明及海联公司法定代表人谈话笔录，证明后期海丽酒家由贾妙根个人投资，系贾妙根个人资产。对此原告无异议，但坚持认为其才系征收补偿协议签约主体。
本院认为：本案的争议焦点在于系争房屋征收补偿协议签约主体的确定，原告主张是否合法有据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收补偿系以户为单位进行，由房屋产权人、承租人代表该户与征收人签订协议。本案中，原告确是物业登记上记载的系争房屋的承租人，但其自1993年通过置换取得系争房屋后，即将房屋投入金元谷酒楼经营，从未在系争房屋内居住，也未对房屋行使任何管理权，更未缴纳租金，甚至在房屋改变使用用途时也未以承租人名义提出申请，因此，原告多年来并未行使过承租人的权利；其次，从金元谷酒楼到海丽酒家，系争房屋经多次拆除重建，已彻底改变原居住性质房屋的使用功能，原始状态不复存在；第三，在原告将系争房屋投入金元谷酒楼后，金元谷酒楼又以转让的形式由海丽酒家受让，该转让协议经本院民事判决确认合法有效，对各方均有约束力。因此被告贾妙根作为海丽酒家业主，其受让原金元谷酒楼房屋使用权和一切设施后，享有对房屋占有、使用、收益的权利。被告贾妙根经司法裁判获金元谷酒楼使用权后，可视为取得原乍浦路XXX号房屋承租人地位，享有与被告区房管局签订房屋征收补偿安置协议的主体资格，所签协议应属合法有效。综上，鉴于原告并不具备征收补偿协议签约主体资格、其主张确认协议无效的诉称理由，因与事实不符，缺乏法律依据，本院不予支持。至于原告表述其房屋为出租，因原告置换房屋时向房屋管理部门承诺双方为联营，而且起诉时原告亦表述为联营合伙，庭审中才变更说法，但未就此提供相应证据，本院对该说法难以采信。而且即使双方为租赁关系，鉴于金元谷酒楼转让时已将原告房屋一并处理，该协议亦得到法院判决确认，因此原告可另行主张权益。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，参照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条之规定，判决如下：
驳回原告范建华的诉讼请求。
本案受理费80元，由原告范建华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邱 莉
审 判 员 吴宪刚
人民陪审员 唐尚德
二〇一四年九月二十八日
书 记 员 袁 坚
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对系争房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
三、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条（征收补偿协议主体的确定）
房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。
被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。