江苏省兴化市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰兴民初字第1422号
原告陈芳。
委托代理人（特别授权）朱瑞亮，江苏天庭律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）钱兴宝，江苏天庭律师事务所律师。
被告徐攀。
委托代理人（特别授权）刘明亮，兴化市城区法律服务所法律工作者。
被告秦宝松。
委托代理人（特别授权）黄海健，江苏邦兴律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）袁世斌，江苏邦兴律师事务所律师。
第三人林良志。
委托代理人胡才忠，建湖县沿河法律事务所律师。
原告陈芳诉被告徐攀、秦宝松及第三人林良志确认合同无效纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理，依法由代理审判员卢国祥适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈芳及其委托代理人朱瑞亮，被告徐攀及其委托代理人刘明亮，被告秦宝松委托代理人袁世斌，第三人林良志委托代理人胡才忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈芳诉称：原告陈芳与被告徐攀于2000年1月30日登记结婚。2004年6月11日，原告陈芳与被告徐攀向兴化市城东镇人民政府购买了坐落于兴化市城东镇集镇迎宾路中部南侧房屋（原影剧院），建筑面积约1500平方米，后原告与被告徐攀加砌500平方米，合计约2000平方米。2014年原告与被告徐攀夫妻感情出现矛盾，2014年5月15日被告徐攀将上述房产以明显低于市场价格出卖给被告秦宝松，原告对此不知情，现由第三人承租上述房屋。为维护原告的合法权益，请求判令两名被告于2014年5月15日签订的房产转让合同无效，诉讼费用由被告承担。
被告徐攀辩称：原告诉称部分不实，原告与被告徐攀未加砌500平方米，其与被告秦宝松之间房屋买卖合同是双方真实意思的表示，未违反国家的禁止性的规定，双方以合理的价格成交，原告对此知情且认可。双方虽未办理产权过户变更登记手续，但房屋已交付被告。两名被告之间的房产转让合同是合法有效的，应依法驳回原告的诉讼请求。
被告秦宝松辩称：签订房产转让合同是两名被告之间真实的意思表示，不存在欺诈、胁迫、恶意串通、以合法形式掩盖非法目的等情形，未损害社会公共利益，未违反法律、行政法规等强制性规定，该合同是合法有效的。讼争房屋的土地性质为国有划拨，兴化市城东镇人民政府与徐攀之间、徐攀与秦宝松之间转让房产，均无法办理产权变更登记手续。徐攀曾向秦宝松明确表示原告对双方转让房产知情，秦宝松已按照合同约定向徐攀支付转让款150万元，转让价格符合兴化市城东镇市场行情。现徐攀已将该房产交付秦宝松，故秦宝松已善意取得该房屋的所有权，应驳回原告的诉讼请求。
第三人述称：2010年6月12日，被告徐攀与第三人签订了房屋租赁合同，对房屋的用途、使用期限、租金的给付方式等进行了约定，第三人按约定给付了五年的租金计90万元，2014年5月15日，两名被告与第三人签订了房屋租赁补充协议，内容为被告徐攀将第三人承租的房屋转让给被告秦宝松，房屋租赁权一并让与被告秦宝松，被告徐攀与第三人签订原租赁合同继续履行。两名被告签订的房产转让合同是在原告与被告徐攀夫妻关系存续期间，被告徐攀转让该房产时征求了原告的意见，并且在原告认可后与被告秦宝松签订房屋租赁合同。因此，两名被告签订的房产转让合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，被告秦宝松有理由相信被告徐攀对该房产有处分权，被告秦宝松构成善意取得。
经审理查明：2000年1月30日，原告陈芳与被告徐攀进行结婚登记。2004年6月11日，被告徐攀与兴化市城东镇人民政府签订房产转让合同一份，约定兴化市城东镇人民政府将坐落于兴化市城东镇集镇迎宾路中部南侧自有影剧院一座（包括附属用房及附属设施等）出售给徐攀，建筑面积约1500.38平方米，占地范围内的土地使用权（包括辅助用地北天井等）由徐攀租赁使用（租期为50年），每年6月1日前徐攀向兴化市城东镇人民政府缴纳土地租赁费1000元，转让价格28万元。2014年5月15日，被告徐攀与被告秦宝松签订房产转让合同一份，约定徐攀将坐落于兴化市城东镇集镇迎宾中路南侧自有营业用房（现“好又多超市”）一座出售给秦宝松，建筑面积约1500平方米，土地租赁费1000元／年由秦宝松按期向兴化市城东镇人民政府缴纳，房产转让价格150万元。庭审中，被告秦宝松称其已将购房款150万元支付给被告徐攀，被告徐攀对此表示认可。
又查明：2010年6月12日，被告徐攀与第三人就坐落于兴化市城东镇迎宾路中部南侧148号的营业用房（原华联超市）签订租赁协议一份，约定租期自2010年8月18日起至2020年8月17日止，前五年租金每年18万元，后五年租金每年19.5万元。2014年5月15日，被告徐攀、秦宝松及租赁方就坐落于兴化市城东镇迎宾路中部南侧148号的营业用房（现好又多购物中心）签订补充协议一份，约定被告徐攀将对租赁方享有的权益转让给被告秦宝松，2015年8月17日前房屋租金由徐攀收取，此后租金由被告秦宝松收取。第三人均已按期如数缴纳租金。
另查明：坐落于兴化市城东镇集镇迎宾路中部南侧原影剧院土地性质为集体土地。兴化市城东镇人民政府与被告徐攀之间，被告徐攀与被告秦宝松之间均未办理房产产权变更登记手续。两名被告签订房产转让合同时对该房产未办理产权登记均知情。
再查明：原告与被告徐攀于2000年1月30日进行结婚登记。两名被告之间系远亲关系。两名被告对原告知晓被告徐攀与被告秦宝松签订房产转让合同的事实未能举证。
上述事实，有原告提供的房产转让合同复印件两份、结婚证、收条，被告秦宝松提供银行个人业务结算凭证，第三人林良志提供房屋租赁协议、补充协议、收条三份，调查笔录及各方当事人当庭陈述等在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效。2004年6月11日，被告徐攀与兴化市城东镇人民政府签订房产转让合同一份（未取得该房屋所有权），该房产土地性质为集体土地，占地范围内的土地使用权由徐攀租赁使用（租期为50年），该转让合同发生在原告陈芳与被告徐攀夫妻关系存续期间，应视为原告陈芳与被告徐攀取得了该房产相应价值的财产权益，属夫妻共同财产。2010年6月12日，被告徐攀与第三人该房产签订租赁协议一份，约定租期自2010年8月18日起至2020年8月17日止，前五年租金90万元，后五年租金97.5万元，第三人均已按期如数缴纳租金，由此可以看出该房产权益价值较大，处分该财产权益时则不能以夫妻家庭日常生活需要为由，由夫或妻一人处分，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。被告徐攀与被告秦宝松关于此房产转让价格为150万元，明显偏低，不合常理，且两名被告系远亲关系，不排除双方恶意串通的可能，故被告秦宝松不构成善意取得，且两名被告对原告知晓被告徐攀与被告秦宝松签订房产转让合同的事实未能举证，两名被告关于双方签订房产转让合同合法有效的辩解，本院不予采信。两名被告之间所签订的房产转让合同应属无效。综上，依照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则》第五十二条，《中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
被告徐攀与被告秦宝松签订的房产转让合同无效。
案件受理费2750元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时预缴本案上诉费5500元（江苏省泰州市中级人民法院开户行：农行；户名：泰州市财政局；账号：20×××88）。
代理审判员 卢国祥
二〇一五年八月十日
见习书记员 刘丛洋
附相关法条：
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
《中华人民共和国婚姻法合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。