湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0115民初479号
原告武汉铁盾民防工程有限公司。
法定代表人魏星，总经理。
委托代理人朱学杰、北京盈科（武汉）律师事务所律师。
委托代理人陈圣玉，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被告武汉聚川钢结构有限公司。
法定代表人肖云，经理。
委托代理人肖桂明。
委托代理人王道宽，湖北舟桥律师事务所律师。
原告武汉铁盾民防工程有限公司（以下简称铁盾公司）与被告武汉聚川钢结构有限公司（以下简称聚川公司）土地使用权转让合同纠纷、买卖合同纠纷案，本院于2016年2月24日立案受理后，依法由审判员姚文清独任审判，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告铁盾公司诉称，2014年底、2015年初，与被告先后签订《资产交易意向书》（以下简称意向书）、《武汉铁盾民防工程有限公司-
武汉聚川钢结构有限公司资产并购总体协议书》（以下简称协议书）。协议书约定，原告拟付并购资产总包价为人民币5800万元，被告以土地使用权、工业厂房所有权抵押借款人民币3000万元于2015年11月1日前办理还款及解除抵押手续，过户税费由原告筹措，并从并购价款中扣除。至2015年10月，原告支付并购款及承担的贷款利息共计14268520.14元，防护车间设备投入费用1452138元。被告未按约定解除资产抵押担保。2015年11月18日，原告向被告发出《工作联系函》，催告其履行义务，被告仍未履行，且被告的不动产已被查封，导致原告目的不能实现，依法有权解除合同。原告的诉讼请求：一、解除原、被告双方于2015年2月12日签订的《武汉铁盾民防工程有限公司-
武汉聚川钢结构有限公司资产并购总体协议书》；二、由被告返还原告已经支付的资产并购款及承担的贷款利息共计14268520.14元，防护车间设备投入费用1452138元，并赔偿原告因支付并购款和改造投入费用的而造成的利息损失共计688174.17元；三、由被告支付原告违约金4922649.69元；四、由被告承担本案诉讼费用。
被告聚川公司辩称，原告所述意向书、协议书的签订，约定的价款、物（权利）的抵押以及发函催告等事实属实。原告的部分人员、设备于协议签订前的2014年11月18日已进入被告厂区，2015年6月30日全面接管协议中的标的物。被告终止了公司的主营业务，先后拒绝了多项订单，合同金额达8000余万元。原告按照协议书的约定，完全履行了义务。被告的土地使用权和厂房所有权被查封，不足以导致合同目的不能实现。协议书第4.3条约定，总包价包括税费、评估、审计、及产权变更、贷款本金等所有费用，以及第4.5条、4.7条等协议条款约定的内容，被告负有解除抵押的义务以原告向被告支付贷款本金为前提，根据合同法第六十七条先履行抗辩权的规定，原告未履行在先义务，被告有权拒绝其相应的履行要求，不构成违约。原告系违约方，依法不享有解除合同的权利。请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2014年，原告（甲方）、被告（乙方）接洽磋商资产并购事宜。2014年11月18日，双方签订意向书，移交资产清单和权属证书等附件，原告的部分人员、生产设备入住被告厂区。
2015年2月12日，双方就被告的生产设备、工业厂房（座落于江夏区郑店街同兴村钢结构生产基地建设项目一期1层，建筑面积11838平米，武房权证夏字第××号）、土地使用权（座落于江夏区郑店街同兴村，出让地，面积31382.07平米，夏国用（2010）第530号）等财产权益的转让，签订协议书：第一条，陈述和保证，1.2.3，乙方对转让资产具有完全的所有权或使用权，不涉及任何诉讼或仲裁，不存在未披露资产抵押担保以外的各种担保负担；乙方已告知转让资产已抵押给广发银行武珞路支行获得贷款三千万元，建行省直支行有贷款一千三百万元（由第三方担保、乙方提供反担保）；1.2.4，从本协议签订之日起至转让资产全部变更所有权手续之日止，不设置新的担保负担；第二条，标的资产及担保解除，2.2.1，土地使用权、厂房抵押借款三千万元于2015年11月1日前办理还款及解除抵押手续，三十日内变更予甲方，过户税费由甲方筹措，从并购总价款扣除。第三条，债权债务的处理，3.1乙方在本协议签订前发生的一切债权债务（包括但不限于欠付职工工资、社会保险金、住房公积金等税费）不在本协议签订的转让资产以内，由乙方自行处理。第四条，并购价款及支付，4.1，甲方拟付并购资产总包价五千八百万元；4.2，甲方向乙方支付并购价款根据双方协商签订的付款计划及约定的时间节点支付；4.3，总包价包含双方税费、评估、审计、税务师、产权变更、贷款本金等所有费用，如果乙方承担的交易税费超过八百万元，则甲方自行承担超过部分的交易税费，但不超过法定的应由自己承担的数额；4.4，本协议签订后，甲方应于2014年11月30日前付二百万元，2015年1月4日前付四百万元，同年2月2日前付四百万元，2015年2月份，甲方资金允许则另行支付一部分款项，具体数额和时间履行商定；4.5，自2015年2月份起至甲方付清全部并购款前，甲方承担乙方银行四千四百五十万银行贷款利息，利息不计入五千八百万总价款；4.6，甲方承担乙方四千四百五十万贷款利息利率8.5%，贷款本金计算根据甲方还款及支付过户税费等资金时相应扣除；4.7，甲方于2015年3月31日前支付一百五十万元用于偿还乙方邮政储蓄银行贷款，其他贷款按协议约定节点偿还，具体支付节点双方于2015年3月再具体确定，余款扣除并购过程中各项税费等成本后，于2015年12月31日前全部支付给乙方，至此资产并购协议款项全部结清，如银行要求乙方提前还款或因政策原因减少放款额度，甲乙双方均有义务组织资金提前还款。第五条，资产的交付，5.2，甲方于2014年11月18日部分人员、设备已进厂，投入费用对有关设备进行了维护改造，进入生产状态。协议书还约定有其他事项。
2014年11月至2015年2月，原告履行了4.4条约定一仟万元的给付义务。2015年2月14日，原告接收被告的生产设备16项35台，房间内空调未清点，双方签署了《聚川设备交接》清单。另原告接收了被告的行车三台、配电房一间、活动板房5幢、以及厂房、工业用地。2015年2月至10月间，原告逐月向被告支付了三笔银行贷款的月利息，其间，于4月7日向被告给付了邮政储蓄银行150万元贷款本金，以上本息共计4268520.14元，被告均向贷款银行支付。2015年4月16日，双方签署《资产并购总体协议书汇款确认书》，确认原告应将并购款全部打入乙方于广发银行武汉分行武珞路支行开设的账号。
2015年5月至11月间，双方的有关人员通过微信平台就并购款的支付沟通协商无果。11月18日，原告发出《工作联系函》，“因协议约定2015年11月1日解除抵押未完成，将终止支付并购资产的利息承担；一个月内未办理将致合同目的不能实现，可依法解除合同”。次日，被告发出《工作回复函》，“根据4.5条、4.7条约定，未能解除抵押手续是并购款未支付所致，要求解除协议的理由于法、于约、于情、于理均不相符。”由于双方不能达成一致，原告终止了后期银行贷款利息的给付。
另查明，武汉市东湖新技术开发区人民法院于2011年4月22日查封了被告的土地使用权，期限两年，后无续封措施。被告因对安徽创盈石化安装有限公司负有103万元债务，执行中本院于2015年10月30日依法查封了被告的工业厂房，期限至2018年10月29日。依原告申请，本院于2016年2月3日依法查封了被告位于武汉市东湖新技术开发区关山大道的两套房产和工业厂房，期限两年。
依据以上事实，结合双方诉、辩意见，本院确定本案的争议焦点是法律适用问题即解除权能否发生。于此，对协议书效力和义务的履行顺序两个前置问题分别评述：
一、协议书效力问题。双方签订的协议书，包括生产设备所有权买卖、工业厂房所有权买卖、出让地使用权转让三项内容。前两项，没有效力上的瑕疵，合法有效。根据我国物权法第一百九十一条第二项规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，协议书约定的出让地使用权转让，构成我国合同法第五十一条的无权处分。由于该项内容具有“买卖”的内核，也不违反公法领域的规定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，该无权处分在原、被告间仍为有效。故，双方签订的协议书整体具有法律效力。
二、协议书的履行内容与履行顺序。依据有效的协议书，整体观察，原告负有给付4.1条约定资产并购款五千八百万元的义务，被告负有资产的移转占有并消灭2.2.1约定的抵押负担的义务。原告援引协议书约定的“4.7……2015年12月31日前全部支付”、“2.2.1土地使用权、工业厂房抵押借款三千万元于2015年11月1日前办理还款及解除抵押手续”以及《工作联系函》，认为被告违约，导致合同目的不能实现而主张解除合同；被告援引协议书约定的4.2、4.5、4.7等内容，认为消灭抵押权以原告支付并购款用于偿还银行贷款本金为条件，从而享有我国合同法第六十七条规定的先履行抗辩权。本院认为，对于双方各自援引相应条款解释合同义务的履行顺序而产生的争议，在本案中应针对合同漏洞，依目的解释、体系解释方法予以解决。依据协议书“4.2，甲方向乙方支付并购价款根据双方协商签订的付款计划及约定的时间节点支付”、“4.4……2015年2月份，甲方资金允许则另行支付一部分款项，具体数额和时间履行商定”、“4.7，甲方于2015年3月31日前支付一百五十万元用于偿还乙方邮政储蓄银行贷款，其他贷款按协议约定节点偿还，具体支付节点双方于2015年3月再具体确定，余款扣除并购过程中各项税费等成本后，于2015年12月31日前全部支付给乙方，至此资产并购协议款项全部结清”等内容，双方就原告向被告支付并购款以清偿被告所欠银行贷款的支付数额、支付时间等节点在协议中约定不明确，在履行中未能达成合意以补充，构成本案的合同漏洞。取目的解释，被告终止公司主营业务，将财产所有权和土地使用权转让与原告，换取原告支付的对价去除银行贷款四千余万元的债务负担。原告同意“2015年12月31日前全部支付给乙方，至此资产并购协议款项全部结清”，其目的在于实施签订协议书这一法律行为，追求物权变动的效果至迟于2015年12月31日前实现。取体系解释，依据“4.6……贷款本金计算根据甲方还款及支付过户税费等资金时相应扣除”，结合协议书2.2.1约定的消灭抵押权、4.7约定的结清资产并购协议款项等内容，本案义务的履行顺序这一合同漏洞，经以上解释、填补为“原告支付并购款
---被告消灭抵押权并移转权属登记---原告结清剩余资金”。
综上，本院认为，原、被告签订的《武汉铁盾民防工程有限公司-
武汉聚川钢结构有限公司资产并购总体协议书》合法有效，原告未履行先行支付价款以利于被告偿还银行贷款、消灭抵押权负担的义务，构成违约。根据我国合同法第六十七条“当事人互负债务，有先后履行手续，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被告有权拒绝原告消灭抵押权的要求，阻止违约的成立。根据我国合同法规定的合同解除制度的立法意旨，以及理论通说，在协议解除、约定解除以外，合同的违约方一般不享有法定解除权。关于本案不动产的被查封，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百八十七条“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年”的规定，武汉市东湖新技术开发区人民法院于2011年4月22日采取的查封措施到期后未采取续封措施，该查封措施到期依法自动解除。本院采取的两项查封措施不必然导致物权的的现实移转。本案中，被告没有违约行为，原告没有证据能够证明存在情势变更事由，本案标的物没有现实地发生权利变动。若解除合同，原告投入的维护改造费用、已支付的款项及利息损失、被告信赖利益的损失、标的物被占用的损失考量等问题的存在，均会导致解除后清理、结算等法律关系陷于复杂，不合商事交易之便捷、高效的价值目标。故原告以合同目的不能实现而主张解除合同的理由不能成立。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的意旨，判决如下：
驳回原告武汉铁盾民防工程有限公司的诉讼请求。
本案受理费148375元，减半收取74187.5元，由原告武汉铁盾民防工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费148375元，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名-
湖北省武汉市中级人民法院，帐号-17×××67，开户行-农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 姚文清
二〇一六年四月二十一日
书记员 李书强