湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1336号原告：黄震，男，1982年10月25日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区钟形坡巷*号*栋*单元***号。原告：曾丹，女，1982年2月26日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区府星路***号新*栋。共同委托诉讼代理人洪建军（特别授权），男，湖南诚怀律师事务所律师9。被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人：邹明，执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李惠鸿，男，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告黄震、曾丹诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄震的委托诉讼代理人洪建军，被告大汉公司的委托诉讼代理人李惠鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄震、曾丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金70160元；2、判令被告支付原告逾期办理房屋产权登记证书违约金3846.51元，并立即为原告办理好房屋产权登记证书交付给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城兴龙府第6幢1408号房，总价款为384651元。合同第八条约定交房时间为2013年12月31日，且交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。第九条约定逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，第十五条约定出卖人在2015年12月31日前为买受人办理好房屋产权证书。同日，原被告还签订了一份格式化的《补充协议》，该《补充协议》对出卖人在《商品房买卖合同》中的部分条款义务进行了免除，对买受人的部分权利进行了限制，该条款依法应认定为无效。同时，该《补充协议》第九条约定：双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，…若不能按期办好房产证与土地使用权证，甲方按乙方已付房款1%支付违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款，但被告直至2016年6月14日才取得《竣工验收备案表》，且至今没有为原告办理房屋产权登记证书。故此，被告已构成逾期交房违约和逾期办理房屋产权登记证书违约，依法应当承担相应的违约责任,即，1、逾期交房违约金：自2013年12月13日至2016年6月14日止，共912天，按每日76.93元的标准支付，合计70160元；2、逾期办理房屋产权登记证书违约金按已付房款1%支付违约金3846.51元。被告大汉公司辩称：1、被告于2014年3月8日与原告办理了房屋交接手续，被告已经履行了交房义务，原告请求支付2014年3月8日之后的逾期交房违约金，没有事实和法律依据。原告于2017年5月6日起诉，2015年5月6日之前产生的违约金已经超过两年的诉讼时效。2、即使认定被告违约，原告请求的违约金过高，请求法院酌情予以减少。2012年之后，国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，被告在这样的市场环境中，经营面临实际困难所导致。按照原告提出的标准计算违约金过高，请求法院在审理过程中考虑被告的履行情况、过错程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。综上，对原告提起的不合理诉讼请求，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的《怀化市住建局建设工程竣工验收备案审批表》复印件，被告对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据能够证明涉案工程竣工验收备案的时间，故本院对该证据予以采信；2、原告提交的《回复函》复印件一份，因系复印件被告对该证据的真实性有异议，本院不予采信；3、原告提交的被告与他人签订的购房合同及补充协议，被告对该证据的关联性有异议，本院对上述证据不予采信；4、被告提交的《大汉.龙城商品房交接书》，原告对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为房屋交接时涉案房屋仍然没有达到约定的交房条件，但该证据能证明被告在未达到双方约定条件下交房及原告收房的事实，故对该证据本院予以采信；5、被告提交的《补充协议》复印件，原告对其关联性有异议，该证据能够证明双方约定的其他购房事宜，且与原告提交的证据一致，对该证据的真实性本院予以采信；6、被告提交的工程质量竣工验收记录复印件一份，原告对该证据有异议，认为该证据系被告单方面形成的证据，本院认为，该证据能够证明建设、施工等四家单位对涉案工程进行了验收，对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“大汉龙·城兴龙府”[商品房预售许可证号为怀房售许字（2012）第0103号]第6幢14层1408号房，总购房款384651元；被告应当在2013年12月31日前（合同中的2013年12月13日系笔误），依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金；原告不能在2015年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意“以补充协议为准”。同日，双方又签订《补充协议》，该协议第九条约定：双方约定交房后730个工作日内办好房产证与土地使用权证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用权证，甲方按乙方已付房款的1%支付违约金。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，合同签订后原告付清了全部购房款，并向被告支付了契税、维修基金、房产证、土地使用证代办费等。本案涉及的“大汉龙·城兴龙府”第6栋于2013年12月31日经设计、施工等四家单位竣工验收合格，并于2016年6月14日取得《怀化市住建局建设工程竣工验收备案审批表》，2014年3月8日，原告办理了收房手续，但被告至今仍未给原告办理好不动产权属证书。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。被告于2014年3月8日交房给原告，已构成逾期交房违约责任，但权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告于2017年5月17日向本院提起诉讼，已超过了二年的诉讼时效期间，故被告主张诉讼时效经过之永久抗辩权，本院予以支持。被告于2014年3月8日交房给原告，原告以收房行为改变了双方约定的交房条件，视为原告已默认被告交房，故对原告要求被告支付2014年3月8日之后的逾期交房违约金，理由不充分，本院不予支持。关于原告主张被告逾期办证的违约责任，原、被告补充协议的约定，被告应当在交房后730个工作日内为原告办好房产证与土地使用权证。被告至今未给原告办理好不动产权属证书，应承担逾期办证的违约责任，根据双方合同约定，被告应当按照已付房款的1%支付原告违约金3846.51元（384651元×1%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄震、曾丹逾期办理产权登记证书违约金3846.51元；二、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效后三十日内将位于湖南省怀化市鹤城区“大汉龙·城兴龙府”第6幢14层1408号[商品房预售许可证号为怀房售许字（2012）第0103号]商品房的不动产权属证书办到原告黄震、曾丹名下；三、驳回原告黄震、曾丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2054元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担103元，原告黄震、曾丹承担1951元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  阳 敏人民陪审员  黄永亮人民陪审员  向开富二〇一七年九月二十八日代理书记员  陈 琼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。