广西壮族自治区上林县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0125民初483号
原告：上林县皇周石材厂，住所地上林县大丰镇丰岭路***号。
经营者：石仲金，女，1953年9月15日出生，壮族，住上林县，
委托诉讼代理人：苏复强（系石仲金丈夫），男，1947年12月20日出生，壮族，上林县。
被告：覃雄金，男，1988年9月26日出生，壮族，住上林县，
被告：上林县丰林汽修厂，住所地上林县大丰镇丰岭路***号。
经营者：蒙宁宁，男，1984年4月10日出生，瑶族，住上林县，
两被告共同委托诉讼代理人：周雁中，广西君惠律师事务所律师。
原告上林县皇周石材厂与被告覃雄金、上林县丰林汽修厂（以下简称丰林汽修厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告皇周石材厂经营者石仲金及委托诉讼代理人苏复强，被告覃雄金、丰林汽修厂共同委托诉讼代理人周雁中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告覃雄金于2013年10月20日签订的《房屋租赁合同书》；2.二被告支付原告租金174375元（按每年13.5万元每月11250元租金计算，暂自2015年12月3日计算至2017年3月17日），之后计至被告完全拆除、恢复原状、清理场地全部搬迁之日止（搬迁及清理场地的费用由被告自行负担，如在此过程中造成原告租赁物损毁的，被告应当承担赔偿或恢复原状的责任）；3.二被告支付原告租金利息130280元。事实和理由：原告与二被告于2013年10月20日签订租赁合同。尔后，二被告一直未履行支付租金的义务，直至（2015）上民二初字第43号民事判决书生效，二被告才于2015年8月26日经法院兑付给原告第二年租金13万元。根据合同“每年租期满前，乙方必须提前30天将下一年的租金一次性全额交付给甲方，否则，甲方有权单方终止合同”的约定，被告一直使用原告的租赁物经营，本应于2015年11月2日前将第三年的租金交付给原告，但其至今已有十六个多月未交付，已违反合同约定。根据租赁合同“租金……从第三年开始每年租金壹拾叁万伍仟元整（135000元）。”的约定，被告应当支付原告2015年12月3日至2017年3月17日的租金174375元。另外，根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条“民间借贷的利息可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）……”的规定，被告应按当地银行执行的平均月利率（邮政银行月息1.0833%＋国民村镇银行月息9.5‰＝2.0333÷2）＝1.0165%的3.5倍支付原告利息130280元（174375元×1.0165%×21个月×3.5倍＝130280元）。原告一直依约履行合同义务，(2016)桂01民终2245号民事判决书也已确认。原告分别于2016年12月26日、2017年1月4日以作出《催告书》的形式向被告提出履行支付原告租金的要求，但被告无动于衷。故原告向法院提起诉讼。
被告上林县丰林汽修厂、覃雄金辩称：1.覃雄金不是本案的适格被告。租赁合同的双方当事人是原告和丰林汽修厂，覃雄金只是丰林汽修厂的职工，不具有被告主体资格；2.原告无权解除租赁合同：（1）该租赁合同依法成立，受法律保护，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；（2）原告的诉讼请求前后矛盾，既想享受合同权益，又不履行相应义务；（3）被告不按期支付租金有事实与法律依据。双方签订租赁合同后，原告一直未履行出租人应尽义务，而是通过私自驱赶租户、在通道上停放车辆、未定期维护租赁物、变相提高租金等多种方式阻碍被告正常营运，被告丰林汽修厂未支付租金属于行使先履行抗辩权和不安抗辩权；（4）原告儿子苏剑波的贷款与本案无关，且可知原告阻碍被告正常运营的目的是为了收回铺面给儿子开超市；（5）《催告书》能够证明原告直至2017年1月4日才履行交付铺面的义务，且4间铺面仅交付3把钥匙，充分说明原告未全面履行交付租赁物的义务；（6）与本案相关的三份生效判决书说明了原告的意图为继续履行合同而非解除合同。
本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）关于覃雄金是否为本案的适格被告的问题；（二）关于被告是否存在违约行为及原告请求解除《房屋租赁合同书》是否有事实和法律依据的问题；（三）关于被告是否应当支付原告2015年12月3日至2017年3月17日的租金174375万元及租金利息130280元，应支付多少的问题。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人各方举证、质证情况：
(一)原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.营业执照；2.身份证；3.《房屋租赁合同书》；4.本院（2015）上民二初字第43号民事判决书；5.本院（2015）上民二初字第110号民事判决书；6.《通知》；7.《收款收据》；8.南宁市中级人民法院（以下简称南宁中院）（2016）桂01民终2245号民事判决书；9.《催告书》、《第二次催告书》及录像视频光盘；10.还款计划表、借款借据、收贷收息凭证；11.户口簿；12.组织机构代码证。
针对原告提出的上述证据，被告丰林汽修厂、覃雄金发表质证意见如下：对证据1、2、12真实性无异议，但不具备证据属性，不发表质证意见；对证据3真实性无异议，能够证明被告覃雄金不是本案的适格被告，且租赁合同合法有效；对证据4、5真实性无异议，但与本案无关；对证据6无异议，能够证明2016年6月2日以前铺面租金均是由原告收取；对证据7无异议，证明原告私自向租户钟燕花收取租金；对证据8无异议，说明租赁合同应当继续履行；对证据9真实性无异议，但仅能证明原告向被告送达《催告书》；对证据10、11的真实性无异议，恰好证明原告主张的利息不合法。
（二）被告丰林汽修厂、覃雄金为反驳原告主张或证明其主张，向本院提交了以下证据：1.收据；2.调查笔录（钟燕花）；3.调查笔录（黄建积）；4.人民调解委员会的《证明》；5.调整租金方案；6.照片；7.被告的费用凭证。
针对二被告提出的上述证据，原告发表质证意见如下：（1）对证据1-3有异议，涉案三份生效判决书已经查明事实，被告已收取了租户的租金，原告已将租赁物交付给被告；黄建积是李桂香的职工，笔录内容有误；（2）对证据4有异议，该证明错漏百出，将黄建积和李桂香认定为夫妻关系，此外，原告不认识证明中的“钟金花”；（3）对证据5的真实性无异议，但仅是草案；对证据6的第6、7张照片的真实性无异议，对第1-5、8-12张照片有异议，虽然所有照片均是拍摄时租赁物的现场，但将车辆停放在通道中间的是被告而非原告，当时原告并没有购买汽车，且从签订合同至今，租赁物内没有积水；对证据7真实性有异议，被告为正常运营而产生的必要开支与原告无关。
当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据10，与本案不是同一法律关系，本院不予确认。对被告的证据1-3，本院生效判决书已经认定真实性，本院予以采信；对证据4，与证据1-3相互印证，故本院予以认定；对证据6，原告认可照片拍摄现场为租赁物现场，本院对真实性予以采信；对证据7，与本案不是同一法律关系，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上林县丰林汽修厂由覃雄金的父亲于2011年5月19日成立，性质为个体工商户，于2012年11月28日被注销。同日，覃雄金再成立上林县丰林汽修厂。2013年，蒙宁宁出资与覃雄金合伙经营该厂至今。签订本案合同后，为便于经营管理，覃雄金于2014年4月16日注销该厂，蒙宁宁于2014年5月9日又成立丰林汽修厂，由其担任厂长，由覃雄金担任副厂长。
2013年10月20日，覃雄金代表原丰林汽修厂（乙方）与原告（甲方）签订了《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于大丰镇丰岭路351号并排往东六间门面和后面的厂房租给乙方经营小汽车修理；甲方将349号通道租给乙方使用，甲方双方交通共用；租期为10年，租期以乙方交清第一年租金给甲方之日算起，并以收款收据注明的日期为准；第一年和第二年每年租金13万元，从第三年开始每年租金13.5万元；每年租期满前，乙方必须提前30天将下一年的租金全额交付给甲方，否则甲方有权单方终止合同；现甲方出租门面的承租户，承租时间未到的，甲方以实际租期给乙方扣除租金等。2013年10月21日－12月2日，覃雄金共向原告支付了13万元租金。同时被告丰林汽修厂对租赁物进行了相应整改，并开始经营。
签订合同时，李桂香、钟燕花租户分别租用左四间和右两间门面经营化肥饲料多年。签订合同后，李桂香、钟燕花继续使用门面经营并继续支付租金，李桂香的租金支付至2014年12月2日，钟燕花支付至2014年10月16日，原、被告双方均无异议。2014年下半年，原告因故想收回六间门面，与被告引起纠纷。2014年12月，李桂香租户的租期满后便搬走，该四间门面至今无人使用。原告欲将该四间门面钥匙交给被告丰林汽修厂，但丰林汽修厂认为自双方签订合同后原告一直未将门面交由其管理，争议未解决而拒收。钟燕花租户继续使用右两间门面，暂未支付租金。2015年4月23日，原告以二被告存在擅自转租、整改租赁物，拒不支付租金等违约行为为由诉至本院，提出解除《房屋租赁合同书》，并要求丰林汽修厂支付相应租金等。本院于2015年7月22日作出（2015）上民二初字第43号民事判决，认定丰林汽修厂不存在拒不支付租金等违约行为，合同解除事由不存在，判决被告丰林汽修厂支付原告2014年12月至2015年12月租金13万元，驳回原告其他诉讼请求。双方均服从该判决。后被告丰林汽修厂履行了支付13万元租金的义务。2015年9月，原告在六间门面张贴“要维持房屋现状，不得改变”的告示。2015年9月15日、21日，原告向丰林汽修厂交付六间门面钥匙，被告借故未接收。双方纠纷期间原告曾在通道放置车辆、物品，出现过天窗漏雨水和楼顶太阳能热水器漏水至通道等现象。2015年10月22日，丰林汽修厂、覃雄金以原告拒不交付门面钥匙、在通道放置车辆等违约行为造成该厂不能正常经营，利益受损为由于向本院提起诉讼，要求解除《房屋租赁合同书》，并由原告赔偿经济损失4460822.47元。本院作出（2015）上民二初字第110号民事判决，认定原告不存在拒不交付六间门面等违约行为，判决驳回丰林汽修厂、覃雄金的诉讼请求。二被告不服该判决向南宁中院提出上诉。南宁中院于2016年11月23日作出（2016）桂01民终2245号民事判决，判决驳回丰林汽修厂、覃雄金的上诉，维持原判。该判决书于2016年12月23日发生法律效力。
2016年6月2日，被告丰林汽修厂向铺面租户发出通知，告知2013年10月起的租金应当向其交纳，钟燕花便向其支付了至2016年10月20日的租金。2016年12月26日，原告向二被告发出《催告书》，要求二被告于2016年12月30日前支付第三年和第四年租金。2017年1月4日，原告又向二被告发出《第二次催告书》，要求于2017年1月25日前支付第三年和第四年租金。至今丰林汽修厂仍在正常运营，仍未向原告支付2015年12月3日至今的租金。
本院认为，本案系因原、被告履行《房屋租赁合同书》引起的纠纷，故为房屋租赁合同纠纷。该合同是签订双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，为有效合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。
关于覃雄金是否是适格被告的问题。《房屋租赁合同书》是由原告与覃雄金（原丰林汽修厂）签订的，本院（2015）上民二初字第43号民事判决已认定原丰林汽修厂与被告丰林汽修厂是同一个厂，该租赁合同的相对方为被告丰林汽修厂，双方当事人均予认可。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”的规定，丰林汽修厂为个体工商户，其经营者不是承担民事责任的主体，因此覃雄金不承担支付租金的责任，原告应向合同相对方丰林汽修厂主张权利。故覃雄金不是本案的适格被告。
关于被告丰林汽修厂是否存在违约行为，原告请求解除《房屋租赁合同书》是否有事实及法律依据的问题。《房屋租赁合同书》约定，第一年和第二年每年租金13万元，从第三年开始每年13.5万元，每年租期满前，丰林汽修厂必须提前30天将下一年的租金交付给原告，否则原告有权单方终止合同。由于原告与二被告因履行租赁合同一直存在纠纷，故二被告暂不支付租金情有可原，但南宁中院作出（2016）桂01民终2245号民事判决书已明确了原告不存在拒不交付门面钥匙等违约行为，该判决书生效后丰林汽修厂应及时向原告支付从2015年12月3日往后的租金。原告分别于2016年12月26日、2017年1月4日催告丰林汽修厂支付租金后，时至今日丰林汽修厂仍未履行义务，已经构成了违约，应当承担相应的违约责任。关于被告汽修厂辩称原告没有履行维护租赁物、交付门面等先违约行为，其有权行使先履行抗辩权、不安抗辩权，可无偿使用租赁物的问题。丰林汽修厂从签订租赁合同后一直正常营运至今，其拒绝支付租金的行为不符合《中华人民共和国合同法》第六十七、六十八条规定的先履行抗辩权、不安抗辩权行使条件。双方履行合同期间，丰林汽修厂有权收取门面租房的租金或使用该门面，原告曾向丰林汽修厂交付六间门面钥匙，但丰林汽修厂借故未接收的行为实属自误。房屋租赁合同为双务合同，交付符合约定的房屋与支付租金构成房屋租赁合同中的对待给付义务，被告丰林汽修厂的抗辩主张未区分违约的程度与性质，误解了双务合同中对待给付义务的含义，于法无据，其辩解意见本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《房屋租赁合同书》约定了原告在丰林汽修厂拖欠租金的情形之下可行使合同赋予的约定解除权，丰林汽修厂至今仍未支付原告2015年12月3日至今的租金事实清楚，证据确凿，本案存在约定解除的情形，故原告请求解除《房屋租赁合同书》有事实和法律依据，本院予以支持，合同解除之日为本案判决书发生法律效力之日。
关于被告是否应当支付原告2015年12月3日至2017年3月17日的租金174375万元、租金利息130280元及应支付多少的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除前，丰林汽修厂应支付原告实际使用租赁物期间的租金，从2015年12月3日至2017年5月3日的租金为202500元，之后按每月135000÷12＝11250元计算，计至本案判决书发生法律效力之日。如前所述，双方因履行租赁合同一直存在纠纷，且原告以苏剑波名义贷款与本案不是同一法律关系，因此原告自行计算出被告丰林汽修厂需按本地银行的平均月利率计算租金利息130280元的请求无事实与法律依据，本院不予支持。但丰林汽修厂至今仍未支付租金确实给原告造成了损失，故利息应当以（2016）桂01民终2245号民事判决书生效之日即2016年12月23日起，以其延付的租金为基数，至2017年1月3日为146250元，之后每个月租金为11250元，按中国人民银行同期借款利率分段计算，计至付清应付租金为止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第六十八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款的规定，判决如下：一、解除原告上林县皇周石材厂与被告上林县丰林汽修厂于2013年10月20日签订的《房屋租赁合同书》；
二、被告上林县丰林汽修厂于本案判决发生法律效力之日起十日内支付原告上林县皇周石材厂房屋租金（从2015年12月3日至2017年5月3日为202500元，之后每月的租金为11250元，计至《房屋租赁合同书》解除之日）；
三、被告上林县丰林汽修厂支付原告上林县皇周石材厂房屋租金利息（以延付的租金为基数分段计算，至2017年1月3日为146250元，之后每个月租金为11250元，按中国人民银行同期贷款利率计至付清应付租金为止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。
案件受理费5970元，减半收取2985元，由原告皇周石材厂负担1276.50元，由被告丰林汽修厂负担1708.50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5970元，款汇：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28。逾期不预交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 卢一凤
二〇一七年五月四日
书记员 邓 洁
附法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第五十九条第一款在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。