沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈和民二初字第03308号原告：沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路29-2号。法定代表人：张文财，系总经理。委托代理人：鞠冬，系该公司员工。被告：周莹。委托代理人：周花叶，系辽宁方正律师事务所律师。委托代理人：李永强，系辽宁方正律师事务所律师。原告沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司与被告周莹商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月24日受理后，适用普通程序，依法组成由审判员严冬云担任审判长并主审，人民陪审员张玉霞、刘建兴参加评议的合议庭，于2016年2月23日公开开庭进行了审理，原告委托代理人鞠冬、被告周莹及其委托代理人周花叶、李永强均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，被告于2009年3月26日购买原告开发的位于沈阳市和平区长白西路X号（格林生活坊）1-3-2房屋，房屋总价值981323元。被告因资金紧张，申请由原告替其垫付购房首付款455703元，同时双方签订了垫付协议。协议约定：原告为被告垫付首付房款455703元，被告于2009年12月31日付7万元，于2010年3月30日付12万元，并且于2010年起，每年的3月23日向原告支付欠款一次，分五年还清。每次还款53140.60元，并于2014年3月23日还清。如不能按期还款，被告应缴纳总房款20%的违约金，而且原告有权随时解除《商品房买卖合同》并将该房屋收回同时不承担任何装修费用。协议生效后，被告应于2013年3月23日、2014年3月23日分别还款53140.60元，共应还款106281.20元，实际还款35281.40元，尚欠71000元。此款经原告多次催要，被告拒不还款。原告认为，原、被告之间债权债务关系明确，被告理应按期足额还款，被告的行为已构成严重违约，应承担垫款协议约定的违约责任。故原告诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告支付欠款71000元；2、判令被告支付违约金196265元；3、诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、关于本案的事实。2009年9月2日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定将位于沈阳市和平区长白街长白西路X号（格林生活坊）1-3-2房屋以981323元的价格出售给被告。现原告以被告未还首付71000元起诉至法院。被告从2009年3月22日至2014年10月9日已经还清了全部房款，也不存在原告向被告多次催还这笔欠款的事实。事实是，被告在2014年10月交完全款，原告擅自从购房款里划走了64380元，作为被告购买车库的款项。被告购买格林生活坊的房屋时，当时楼市行情不好，原告正在做楼盘促销活动，买一处楼房送一个车库。2009年3月23日，被告向原告缴纳9万元的房款，售楼员告知被告，赠送的车库如果没有合同和购房款不方便办理房屋产权证，经过商议，车库以3000元／平方米，总价款64380元签订了一份《商品房买卖合同》。因为当时车库是赠送的，所以被告也没有在此《商品房买卖合同》买受人处签名。根据被告和原告签订的《商品房买卖合同》，被告应付首付款491323元，2014年10月9日被告交完最后一笔款项时，与原告的财务人员核对了被告交付房款的情况，原告的财务人员也把被告交付房款的明细抄录下来给付被告，被告核实了还欠首付款6620元；考虑到原告延迟办理房屋产权证违约应支付违约金的情况，被告打电话与原告的法务沟通是否可以把违约金抵扣房款，法务给予肯定的回答可以抵扣房款。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后300工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第3项处理：3.逾期90日之内，按已付房款的万分之0.5每日赔偿；逾期90-180日的，按已付房款的万分之一每日赔偿；逾期180日以上的，买受人有权退房并按已付房款的10%赔偿买受人损失。2009年12月31日出卖人向买受人交付了房屋，并下发了《商品房准住通知》。而直到2012年12月1日买受人的房屋产权证才在产权登记机关登记办理。逾期办理房产证已远远超过180日。逾期将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案的违约金：17663元（98132.3万分之一180天）。原告在起诉状上的诉求是被告欠原告房款71000元，除去办理产权证约定的车库款64380元，被告欠原告的首付款是6620元，与原告应支付的违约金折抵；2、关于《垫付协议》，《垫付协议》约定“余首付款本人于每年3月23日交付一次，为53140.6元，共交付5次，即垫付额全部交齐为止”。首先，付款的起始日期不明确，从上文来看余款应该是2009年12月31日、2010年3月30日两次支付房款后余下的垫付款，应该是从2011年3月23日起。《垫付协议》是原告方提供的格式条款，《合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。其次，《垫付协议》约定“本人”不明确，此《垫付协议》不是被告签名的单方承诺。《垫付协议》第4条“乙方如不能按期还款，交纳总房款20%的违约金，开发公司有权随时解除《商品房买卖合同》，将该房屋收回，同时不承担任何装修费用。乙方将自动放弃该房屋的所有权和使用权，在开发公司通知后2日内撤离该房屋，已交房款不予返还，乙方承担一切手续费”。一是此条款明显只加重了乙方（被告）的责任，被告没有任何可选择性、可协商性；二是违约金过高；三是显然违反合同的公平正义原则；四是甲方（原告）没有提请被告注意或说明。根据《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。最高院在合同法解释二第十条中明确具有合同法第四十条之规定情形且未履行合同法第三十九条提请注意和说明义务的，该条款无效。所以此《垫付协议》第4条应属于无效条款。综上，被告事实上已经不再欠原告的房屋垫付款，违约金是在要补充对方的损失而产生的，现对方毫无损失，要求违约金过高，并不合理。《垫付协议》第4条关于违约条款的规定应属无效条款。经审理查明，2009年3月26日，原告作为出卖人与买受人周莹（本案被告）、石洪峰签订《商品房买卖合同》（已备案）一份，约定买受人购买位于沈阳市和平区长白西路X号（格林生活坊）1-3-2、建筑面积124.86平方米房产，总价款981323元。合同第六条（付款方式及期限）约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：……3.2009年3月26日付301323元，余贷款68万元。”合同签订后，原告于2009年5月5日为被告出具销售不动产统一发票，购房款金额981323元，备注一栏载明预缴金额301323元。2009年7月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订垫款协议，内容：“乙方周莹在‘格林生活坊’购买住宅一套，房商号为14#1-3-2（沈阳市和平区长白西路X号1-3-2），总价981323元，乙方为确保个人贷款的顺利开展，向公司申请垫付首付款余款455703元整，并于2014年3月23日前交清。2009年12月31日付7万元。2010年3月30日付12万元。余首付款本人于每年3月23日交付1次，为53140.30元，共交付5次，即垫款额全部交齐为止。以下为双方约定条款：……4、乙方如不能按期还款，交纳总房款20%的违约金，……。”在该协议落款处，原告加盖合同专用章，被告周莹签名并按捺手印。自2009年12月31日至2014年9月28日，被告合付偿还原告384703元，现因余款（455703元－384703元＝）71000元至今未果，故原告诉至法院。诉讼中，被告亦向本院提供《商品房买卖合同》，销售房屋的地址、房号、面积、总金额及交付期限等均与原告提供的《商品房买卖合同》一致，第六条约定的付款方式及期限与前述合同不同，该份合同约定首付款491323元，余贷款49万元，落款时间为2009年9月2日。对此，原告称其与被告于2009年3月26日签订的《商品房买卖合同》已备案，该备案合同约定‘2009年3月26日付301323元，余贷款68万元’，后因被告68万元贷款银行未予审批，双方更改了付款方式，更改为2009年3月26日付491323元，余贷款49万元，并重新签订一份《商品房买卖合同》，原告在房产局对此项变更信息进行备案。但在房产备案网上，涉案《商品房买卖合同》的备案日期仍为2009年3月26日。同时，原告收回其于2009年5月5日为被告开具的销售不动产统一发票，并于2009年10月16日重新为被告出具销售不动产统一发票一份，备注一栏载明预缴金额491323元。被告对原告所述无异议。另查，被告于2009年3月22日给付原告购房款1万元，2009年3月23日给付原告9万元，其中购房款25620元，另64380元为被告购买的位于沈阳市和平区长白西路X号8门车库，建筑面积21.46平方米。就该车库，原、被告签有《商品房买卖合同》，合同载明金额64380元。原告提供的收款收据载明被告于2009年3月23日交付该款，交款事由即车库，原告亦为被告出具正规的销售不动产统一发票，金额为64380元。被告于诉讼中称其购买涉案房屋时，原告承诺赠送车库，故64380元实为购房款，并非车库款。原告对此否认。被告亦未有证据证明该车库系随房赠与。再查，原告已取得涉案房屋的房屋所有权证。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、垫款协议、销售不动产统一发票、收款收据，被告提供的垫款协议（与原告提供的一致）、《商品房买卖合同》、房屋所有权证书、销售不动产统一发票、付款明细、8门车库的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收款收据、商品房及公房准住通知等证据，以及双方当事人的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，尽管原、被告之间签订两份《商品房买卖合同》，但两份合同关于所售房屋的地址、房号、面积、总金额及交付期限均一致，即为涉案房屋，仅更改了付款方式，首付款由301323元变更为491323元，贷款68万元变更为49万元贷款，被告对此亦无异议。关于购房首付款491323元，被告于2009年3月22日给付原告购房款1万元，2009年3月23日给付原告购房款25620元，余款455703元由原告为被告垫付，双方就该垫付款项于2009年7月22日签订垫付协议。根据垫付协议，被告应于2014年3月23日前付清垫付款项，但被告自2009年12月31日至2014年9月28日，合计偿还原告垫付款384703元，至今尚欠71000元，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金，原、被告在垫付协议中约定‘乙方（被告）如不能按期还款，交纳总房款20%的违约金’，如前所述，被告未按协议履行还款义务，已构成违约，应向原告支付违约金。根据合同法及相关司法解释，违约金性质应确定为以损失补偿为主、惩罚为辅的原则，并且约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告主张违约金按总房款20%计算明显过高，该违约金由本院酌定为（71000元30%＝）21300元。另，被告称其所购的车库系随房赠送，因证据不足，本院不予采信。且被告于2009年3月23日向原告交付车库款64380元，在双方签订垫付协议之前，故对被告关于此款系其交纳的涉案房款的抗辩，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条、及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告周莹于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司购房垫付款71000元；二、被告周莹于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司违约金21300元；三、驳回原告其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5309元，由原告沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司负担3201元，由被告周莹负担2108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  严冬云人民陪审员  张玉霞人民陪审员  刘建兴二〇一六年二月二十六日书 记 员  商雨萌本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。