湖南省耒阳市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘0481执异11号
案外人：李加梅，女，汉族。
申请执行人：阳军军，男，汉族。
委托代理人戴运生，湖南湘德律师事务所律师。
被执行人:周胡春，男，汉族。
被执行人:雷艳，女，1985年2月13日出生，汉族。
在本院执行申请执行人阳军军与被执行人周胡春、雷艳买卖合同纠纷一案中，案外人李加梅于2018年4月16日对本院查封坐落于耒阳市五里牌街道办事处金阳路8幢101、201号门面房（房屋产权证号：000739**）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人李加梅称，一、涉案门面房系案外人在耒阳法院另案执行过程中购买，并已实际占有、使用及收益。2016年12月6日，陈运花与周胡春民间借贷纠纷一案，经耒阳法院主持调解双方达成和解协议：由案外人李加梅出资34万元购买涉案房屋，其中支付12万元用以清偿周胡春所欠案外人谢高飞的债务，另22万元用以支付周胡春所欠周运花的债务。因该房屋房产证丢失，为确保办理房屋产权过户手续，经耒阳法院执行局同意，案外人将22万元购房款交给担保人，担保人担保在房屋过户到案外人名下后，交由耒阳法院执行局。和解协议生效后，案外人已实际占有该房屋并出租至今。二、案外人一直在积极办理过户登记手续，因客观原因目前无法办理过户登记手续。因该房屋原房产证丢失，周胡春多次向不动产登记中心申请补办不动产证，因房产登记制度发生变化及房地产开发商土地无法落宗等客观原因，导致不能补办不动产证。综上所述，案外人在耒阳法院另案执行过程中，已支付全部价款并实际占有案涉房屋，案外人对未办理过户登记手续没有过错，法院不得对案涉房屋查封、冻结及执行。耒阳法院在执行过程中，在明知或应当知晓上述情况下，没有调查清楚财产性质和归属，没有充分考虑案件的实际情况，在查封、冻结、评估的过程中，也没有通知案外人，程序违法，侵犯了案外人的合法权益，请求中止对案涉财产的执行。案外人向本院提交的证据有：1、耒阳市人民法院（2015）耒巡执字第1-2号执行裁定书、执行笔录复印件；2、《房屋买卖合同》、保证书、担保书复印件；3、《商铺租赁合同》复印件；4、遗失声明、报告、耒阳市房地产档案信息服务中心查询资料、耒阳市不动产信息查询资料及案外人为办理过户登记手续所准备的各项资料;5、证人谢高飞的证言。
申请执行人阳军军称，无论李加梅与周胡春的房屋买卖合同是否真实，但没有过户，也没有提供生效法律文书确权，证明李加梅没有取得涉案门面的物权，不能对抗第三人，更不能对抗人民法院的强制执行；涉案门面明显低价转让，申请执行人申请人民法院对涉案门面依法评估价是70.55万元，但周胡春转让给李加梅的价格只有34万元，明显低于市场价格，属于恶意逃避债务，其转让行为无效；涉案债务系夫妻共同债务，转让的门面系周胡春夫妻共同财产，但房屋买卖合同没有雷艳的签名，周胡春处分雷艳的部分无效，且申请执行人申请执行包括周胡春和雷艳两人的财产，故就雷艳部分财产人民法院仍可执行。请求法院依法驳回案外人李加梅的执行异议申请。申请执行人提供了以下证据：1、（2016）湘0481民初1998号民事判决书；2、房地产评估报告。
本院对证人谢高飞进行了调查取证，谢高飞证实了案外人李加梅购买周胡春房产的事实。
本院查明，阳军军与周胡春、雷艳买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日作出判决。案件进入执行程序后，本院于2017年9月22日作出（2017）湘0481执876-1号执行裁定书（以下简称号876-1裁定）：查封被执行人周胡春房屋一套（房屋产权证号：000739**），期限为三年。2018年2月7日，湖南金鼎房地产价格评估有限责任公司接受本院委托对案涉房产进行了评估，案涉房产评估价格为70.55万元。
又查明，本院在执行（2015）耒巡执字第1号案件时，曾查封了周胡春所有的房产证号为00073958的房屋。2016年12月6日，周胡春与案外人谢高飞到本院找到该案的执行法官，提出其已找到买受人，把案涉房产卖掉还款。2017年4月24日，本院作出（2015）耒巡执字第1-2号执行裁定书，裁定解除对周胡春所有的房屋（房产证号000739**）的查封。
另查明，周胡春与雷艳于2007年4月26日登记结婚。案涉房产系周胡春从耒阳市金桥房地产公司购买，于2007年11月分到周胡春名下。
再查明，2017年2月20日，李加梅与周胡春签订了《房屋买卖合同》，周胡春将自己所有的坐落于耒阳市五里牌街道办事处金阳路的房产店面（土地房屋权证第000739**号）卖与李加梅，双方商定交易价格为34万元。因该房产的产权证已丢失，该房屋又被法院查封，双方约定在解除查封后100天内将房屋过户。合同签订后，李加梅支付了12万元购房款给谢高飞（周胡春的债权人），另外22万元购房款存放在担保人胡伟处，商定在房屋过户给李加梅后，由担保人将该款交到本院执行局。2017年3月1日，李加梅与耒阳市金桥房地产开发公司签订《商铺租赁合同》，将案涉房产租赁给金桥公司，同日，李加梅收取了金桥公司20000元预付款。2017年7月24日，周胡春向耒阳市国土局不动产登记中心申请补办不动产权证，同日，国土局出具了《遗失声明》。2017年9月11日，金桥公司向耒阳市国土局申请分割案涉房产所在地的土地面积。
本院认为，本案的争议焦点为：案外人李加梅是否对案涉房产享有足以排除强制执行的权益。申请执行人阳军军提出：案涉房产没有过户，不能对抗第三人，更不能对抗法院的强制执行。根据本院查明的相关事实，案外人在本院876-1号裁定查封之前就与周胡春签订了房屋买卖合同，并支付了全部对价，且将案涉房产出租给他人，已实际占有、使用及收益。因原产权证已丢失，周胡春向国土部门申请补办不动产权证，因各种原因未能补办。案外人并不是因为自身的原因而未办理过户登记，案外人符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。故案外人李加梅对案涉房产享有足以排除强制执行的权益。对于申请执行人阳军军提出的另外二项异议主张：一、涉案门面明显低价转让，属于恶意逃避债务；二、涉案债务系夫妻共同债务，转让的门面系周胡春夫妻共同财产，但房屋买卖合同没有雷艳的签名，周胡春处分雷艳的部分无效。本院认为，关于第一项，该异议事由不属本案的审查范畴，阳军军可另行提起诉讼予以解决；关于第二项，即使如阳军军所言，案涉房产系周胡春与雷艳的夫妻共同财产，但权利人雷艳并未就此提出异议，阳军军不能在本案中代行权利。综上所述，案外人提出的异议理由与查明的事实及相关法律规定相符，对其所提异议，本院予以支持。本案应中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》第四百六十五条第一款第二项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条之规定裁定如下：
中止对周胡春名下的坐落于耒阳市五里牌街道办事处金阳路8幢101、201号门面房（房屋产权证号：000739**）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 杨 波
审 判 员 谷莉萍
人民陪审员 刘 霞
二〇一八年五月十一日
代理书记员 伍永芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议;
(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。