安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖12民终2734号
上诉人（一审原告）：倪思友，男，1986年4月13日出生，汉族，农民，住安徽省阜南县。
委托诉讼代理人：余鸿飞，安徽皖北律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘栋才，安徽皖北律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：安徽阜南县新奥置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城南路油厂院内，统一社会信用代码913412257423639U。
法定代表人：张洪贞，该公司经理。
委托诉讼代理人：吴坤鹏，安徽瀛拓律师事务所律师。
上诉人倪思友因与被上诉人安徽阜南县新奥置业有限公司（以下简称新奥公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2017）皖1225民初1711号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
倪思友上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求。理由：1、由于新奥公司私改规划，导致阜南县住房和城乡建设局废止了案涉小区的建设工程规划验收合格证。新奥公司在未经竣工验收的情形下，将房屋交付使用，即使买受人实际接房入住，也不符合法律意义上的交付，应为不合法交付。案涉房屋达不到交付标准，构成逾期交房及逾期办证违约，应承担违约责任，一审判决以倪思友未举证实际损失为由驳回诉讼请求，适用法律错误。2、新奥公司至今未取得竣工验收备案表，逾期交房及逾期办证违约行为一直持续，倪思友多次到政府有关部门反映情况，本案并未超过诉讼时效。3、倪思友购买新奥公司的商品房，新奥公司应为倪思友办理房产证，一审法院未支持倪思友办理房产证主张，判决显系错误。
新奥公司辩称：一审判决正确，应予维持。
倪思友向一审法院起诉请求：1、判令新奥公司继续履行合同，并为倪思友办理房屋所有权证；2、判令新奥公司向倪思友支付违约金计60235.49元（暂计算至起诉之日）；3、由新奥公司承担诉讼费用。
一审法院查明：2010年10月15日，倪思友与新奥公司签订《商品房买卖合同》，约定倪思友购买新奥公司开发建设的位于阜南县地城南路西侧的“中天锦苑”商品房一套。合同第八条关于交付期限中约定：出卖人应当于2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条关于交接中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
另查明：案涉房屋已于2011年7月14日实际交付，倪思友已居住。
新奥公司于2010年6月取得案涉楼房《商品房预售许可证》。2011年6月25日，新奥公司组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具了竣工验收合格的意见。2012年2月14日，阜南县公安消防大队对案涉工程消防验收，结论为合格，同意投入使用。新奥公司于2013年5月13日取得阜南县住房和城乡建设局核发的《建设工程竣工规划验收证》。2013年8月2日，阜南县住房和城乡建设局以文件形式下达《关于废止中天锦苑小区规划验收合格证的通知》，通知对该局2013年5月13日颁发的编号为（2013）03号《建设工程规划验收合格证》予以废止。
2013年12月18日、12月23日、2014年5月19日、2015年5月30日，新奥公司多次向阜南县人民政府、阜南县房产局等部门递交报告，要求解决办证问题。但至今新奥公司仍未取得《竣工验收备案表》，不能办理房地产权属证书。
一审法院认为：倪思友与新奥公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。倪思友已接收房屋，完成了涉诉房屋的转移、占有，案涉房屋交付行为已经完成，新奥公司在交付房屋时案涉房屋已经竣工验收并具备使用条件，倪思友已入住至今，视为对新奥公司交付房屋时未取得验收备案表事实的接受，且倪思友也不能提供证据证明因交付问题给其造成了实际损失，又以新奥公司未如期交付为由主张交付以后的逾期交房违约金，不予支持。倪思友要求新奥公司赔偿在接收房屋前从2011年6月30日至2011年7月14日期间的逾期交房违约金，因逾期交付房屋而要求支付违约金问题属于债权，应当适用诉讼时效的规定。2011年6月30日为双方约定的房屋交付时间，倪思友从次日起即应知晓新奥公司未按约交付房屋，其权利已受到侵害，案涉房屋已于2011年7月14日交付，逾期交房的违约行为已经终止，倪思友直到2017年3月29日提起诉讼，故倪思友主张接收房屋前交房违约金的请求权已超过两年诉讼时效，对倪思友要求逾期交房违约金的诉请，不予支持。
关于倪思友要求新奥公司办理房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件的诉讼请求，因新奥公司对案涉楼房未取得验收备案表，目前仍不具备进行产权登记的条件，对该诉讼请求不予支持，倪思友可待条件成就后另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、倪思友与安徽阜南县新奥置业有限公司于2010年10月15日签订的商品房买卖合同继续履行；二、驳回倪思友其他诉讼请求。案件受理费1306元，减半收取653元，由安徽阜南县新奥置业有限公司负担80元，由倪思友负担573元。
二审中，当事人未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
归纳各方当事人陈述及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：1、本案是否超过诉讼时效；2、倪思友主张逾期交房违约金是否支持；3、倪思友主张办理房产证是否支持。
本院认为：根据“谁主张谁举证”原则，当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明。倪思友主张案涉小区业主多次到政府有关部门反映情况本案未超过诉讼时效，并未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。根据双方合同约定，新奥公司的交房义务履行期限为2011年6月30日前，倪思友在约定的上述履行期限届满时即已知晓新奥公司违约及自身权利受侵害的事实，因未提供证据证明有诉讼时效中止、中断和延长等情形发生，其于2017年3月29日提起诉讼主张逾期交房违约金已超过两年诉讼时效。案涉房屋已实际交付使用，完成了房屋的转移、占有，新奥公司房屋交付行为已经完成，倪思友在接收房屋后又主张逾期交房违约金，本院不予支持。案涉小区未取得验收备案表，不具备产权登记条件，倪思友主张办理房产证，因办证条件不具备，本院不予支持。上诉人上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1306元，由倪思友负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋承光
审判员 马 杰
审判员 刘 伟
二〇一七年十一月二十七日
书记员 来 阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。