浙江省建德市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0182民初5376号原告：杨国秋，男，1967年3月6日出生，汉族，住建德市。委托诉讼代理人：杨炽华，广东捷顺律师事务所律师。被告：方雪云，女，1968年12月16日出生，汉族，住建德市。委托诉讼代理人：卢新才，浙江春秋联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡建强，浙江天涯法律服务有限公司职员。原告杨国秋与被告方雪云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月27日立案后，依法适用普通程序三次公开开庭进行了审理。原告杨国秋及其委托诉讼代理杨炽华，被告方雪云及其委托诉讼代理人卢新才、胡建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨国秋向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年10月17日签订的《转让协议》；2、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：3、判令被告向原告返还其收取的款项220000元；4、判令被告赔偿原告经济损失285655.50元。事实与理由：原告与被告于2015年10月17日签订转让协议一份，转让价为350000元。在转让协议签订前，原告要求被告出示其与出租单位签订的房屋租赁合同，以便了解该房屋能否转租，被告表示2005年以后其就未与出租单位签订房屋租赁合同，还让原告放心就是了，其与相关部门的关系很好，会做好工作，确保将租赁合同签至原告名下，否则将收取的款项全部退还给原告。鉴于被告的如此有把握的承诺，原告于2015年10月15日支付给被告订金20000元，于同年10月17日与被告签订了转让协议，当日又支付给被告转让款200000元。原告接受案涉营业用房后，花费了装潢款123965.50元（有票据），花费了161690元（有票据）购买了烘焙设备、设施，花了160000元每月聘请了面包师、西点师、店长、服务员等5人。然而，到了2015年12月30日--被告承诺的由原告与相关部门签订房屋租赁合同的时间，原告要求被告一起到相关部门签订房屋租赁合同，被告表示暂时不能签订房屋租赁合同，何时可以签也没有明确时间，之后原告一直催促被告，被告均表示没有明确的时间。现经调查得知，被告就案涉营业用房于2013年1月31日与出租单位签订了房屋租赁合同，该合同约定案涉的两间营业用房是不允许转租、转让、转借、调换给他人或以他人合作为名转让给他人使用的。综上所述，被告明知案涉两间营业用房不能转租、转让、转借，却采取欺诈手段隐瞒其已签订房屋租赁合同及合同约定不允许转租的事实，致使原告受欺诈与被告签订了房屋转租合同，支付了220000元给被告并花费近300000元装潢、购买设备设施却得不到法律保障，给原告造成了重大经济损失。根据合同法第五十四条之规定，原告有权请求人民法院予以撤销。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告方雪云答辩称，被告与原告于2015年10月17日签订转让协议是属实的，但被告并不存在欺诈的行为。因为原告本来就在建德市梅城镇从事经营，对相关情况是熟悉的，而且在签订转让协议之前，原告本人亲自到实地考察并亲自到产权单位了解相关情况，当时产权单位也是同意的，何况现在原告也实际使用案涉营业用房一年多时间，产权单位也催原告去签租赁合同，是原告一直不肯去签。另外，根据合同法第五十五条的规定，撤销权行使的期限只有一年。双方签订转让协议的时间是2015年10月17日，而原告提起撤销之诉的时间是2016年12月26日，故原告行使撤销权的期限已经超过了。对于原告要求返还转让款及赔偿损失的诉请，鉴于原告已在（2016）浙0812民初654号案件中主张过了，根据一事不再理的原则，原告的该项诉请不应得到支持。综上请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。现本院认定如下：1、原告提交2015年10月17日转让协议复印件[原件留存于（2016）浙0182民初654号案卷]一份、2015年10月15日收据、2015年10月17日收据复印件各一份、房屋租赁合同复印件一份，用以证明被告明知案渉营业用房不能够转让、转租、转借却采取欺骗的手段与原告签订转让协议的事实。被告质证后对上述证据的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，认为被告与原告签订转让协议是将剩余租赁权转让给原告，建德市人民政府也印发过相应文件，案涉房屋是可以转让的。本院审查后对上述证据的真实性予以认定。2、原告提交收据复印件[原件留存于（2016）浙0182民初654号案卷]二十九份，用以证明原告的经济损失。被告质证后对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为上述证据形式上不合法，因为购买设备等均会有发票的，而且收据上面载明的商品是否是原告店里使用也没法确认。本院审查后认为原告提交的上述收据系手写票据，非正规发票，且收款人身份亦无法核实，故不予认定。3、被告提交建德市人民政府建政函（2015）231号文件复印件一份，用以证明根据该文件第二十一条的规定，案渉房屋的转让是符合规定的事实。原告质证后对证明对象有异议，认为根据该文件第二十一条规定，转让必须经过出租人同意的。本院审查后对该文件真实性予以认定。4、被告提交建德市资产经营投资有限公司出具的说明复印件[原件留存于（2016）浙0182民初654号案卷]一份，用于证明建德市资产经营投资有限公司认为原、被告签订的租赁合同属于将剩余期限转让，被告并未欺诈原告的事实。原告质证后认为该说明只是对建德市人民政府建政函（2015）231号文件的说明，并不能证明产权人同意转让案涉房屋。本院审查后对该说明的真实性予以认定。5、被告提交（2016）浙0182民初654号案中的民事反诉状一份，用于证明原告就其在本案中增加的诉讼请求已经在（2016）浙0182民初654号中主张过，原告在本案中再次主张违背了一事不再理的原则。原告质证后对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议。本院审查后对该民事反诉状的真实性予以认定。根据原、被告的当庭陈述及提供的有效证据，本院对本案如下事实予以认定：2013年1月31日，建德市国有资产经营有限公司作为甲方、被告方雪云作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：“……一、甲方自愿将座落于建德市梅城镇府前街2号房屋间（建筑面积约㎡）出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分的了解，愿意承租该房屋。二、租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。三、房屋租金第一年为人民币柒万元整/（￥70000），以后租金在上年租金的基础上每年递增10%。……十、租赁期间，乙方有下列情形之一的，视为违约，甲方有权提前解除合同并收回房屋。造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：……3、未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借、调换给他人或以他人合伙为名转给他人使用的；……十一、租赁期满，本合同即行终止，甲方收回出租房屋。乙方如需继续租用的，应提前一个月提出书面承租意向，在同等条件下乙方有优先承租权……”。后因国有公司调整优化，建德市国有资产经营有限公司名下国有公房资产注入建德市资产经营投资有限公司。2015年6月29日，被告向建德市资产经营投资有限公司交纳了2015年7月-12月的租金合计42350元。原告杨国秋在1999年起在建德市梅城镇经营面包房，并于2004年开始在建德市××街××号经营建德市梅城镇好利来面包房。2014年10月，原、被告经协商达成合意，被告将其承租的建德市梅城镇府前街1号房屋（双方认可该房屋即为2013年1月31日《房屋租赁合同》项下的建德市梅城镇府前街2号房屋）转由原告经营，以后由原告作为新的承租人与产权单位建立房屋租赁关系。为此，原告杨国秋于2015年10月15日交付给被告方雪云200**元，被告向原告出具收据一份，载明：“①转让订金款；②方雪云协助对方房屋过户，办不妥订金如数退还。”2015年10月17日，原告杨国秋作为乙方、被告方雪云作为甲方签订《转让协议》一份，约定：“……1、甲方将府前街1号两间营业用房使用权、装潢、三相电及设施，共计35万元转让给乙方。二、转让金35万元，乙方分期交付甲方，（1）于2015年10月17日交付20万元（贰拾万元）；（2）剩余15万元（壹拾伍万元）于2015年12月30日前交付（注：如遇房管部门延期签订租房合同，剩余15万元推迟于2016年1月30日前交付）。三、甲方转让之日起于2015年10月17日交付乙方使用。……”同日，原告交付给被告转让款200000元，被告亦将转让协议项下的标的物交由原告使用。后原告对案涉房屋进行装潢并将建德市梅城镇好利来面包房的经营地址工商变更登记为建德市梅城镇府前街1号，现该房屋由杨国秋使用至今。2016年1月，方雪云以第二期转让款已到付款时间要求杨国秋付款，杨国秋以其未能与建德市资产经营投资有限公司签订租赁合同为由拒绝支付。双方还因此产生肢体冲突。后方雪云于2016年2月24日将杨国秋诉至本院[本院以（2016）浙0182民初654号案件受理]，要求杨国秋支付剩余转让款及租金；杨国秋则在该案中提起反诉，以方雪云存在欺诈为由主张2015年10月17日《转让协议》无效，同时要求方雪云返还转让款并赔偿经济损失。在该案审理过程中，经本院释明，现杨国秋以方雪云存在欺诈为由提起本案撤销之诉。另查明，2015年12月17日，建德市人民政府印发[2015]231号《关于印发建德市国有企业经营性房产出租管理办法的通知》，印发了《建德市国有企业经营性房产出租管理办法》，办法规定：“……第二十条承租人在租赁使用房产过程中，应按照合同约定自觉维护管理好承租房产，如在租赁期间发生以下行为的，出租人（国有企业）有权提前解除租赁合同，或者在租赁期满取消承租人优先租赁、协议续租以及参与公开招租、竞价招租的资格，对于造成出租人（国有企业）损失的，承租人应承担相应经济赔偿和相关法律责任：……3、与营业执照主体不一致的，擅自转让承租权的，擅自将房屋转租、转借、调换给他人或以与他人合作、联营等为名转给他人使用收取固定收益的；……第二十一条承租人在租赁期间将剩余期间承租权转让给他人的，必须经出租人（国有企业）同意，并将转让协议报出租人（国有企业）备案。……”。在（2016）浙0182民初654号及本案案件审理中，方雪云提交了建德市资产经营投资有限公司于2016年6月23日出具说明一份，内容为：“根据建德市人民政府[2015]231号文件精神，在我公司经营管理范围内的房屋，原房屋承租人将剩余期间的承租权转给他人实际使用经营的，经双方当事人申请，我公司允许现在房屋实际使用经营人续签租赁合同。特此说明。”同时方雪云表示愿意与杨国秋去建德市资产经营投资有限公司签订房屋租赁合同，但杨国秋表示“合理合法的我们才会去签订”。2017年4月13日，建德市资产经营投资有限公司将方雪云诉至本院，以方雪云自2016年起未支付租金为由要求解除2013年1月31日《房屋租赁合同》并判令方雪云返还承租房屋、支付租金。本院认为：本案的争议焦点为：一是方雪云在与杨国秋签订转让协议过程中是否存在欺诈行为；二是方雪云、杨国秋签订的转让协议是否可撤销。关于第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。”而所谓欺诈，根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第六十八条之规定，系指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示之行为。本案中，原、被告签订合同名为“转让协议”，但除了剩余租赁期的转租、财产（装潢、三相电及设施）的转让外，还兼有承租权（或称续租优先权）的转让。杨国秋之所以会以350000元的“高价”接受（受让）上述协议项下的标的物，看中的并非剩余两个月的租期及财产（装潢、三相电及设施），而是能够以新的承租人名义与产权单位建立租赁关系，否则无法解释方雪云出具收据中载明的“协助对方房屋过户”及杨国秋接收房屋后投入较多的资金进行装潢并以该房屋为经营地址从事经营。故方雪云与产权单位的房屋租赁合同中关于“未经甲方（产权单位）同意，擅自将房屋转租、转让、转借、调换给他人或以他人合伙为名转给他人使用的”的约定，系方雪云在与杨国秋签订转让协议中应当告知杨国秋，以便杨国秋作出提出“受让”的决定。现方雪云在协商转让过程中出具收据承诺“协助对方房屋过户”，意即“协助杨国秋以新的承租人与产权单位签订租赁合同”，又未能举证证明其在签订转让协议时将上述“真实情况”告知杨国秋；虽主张在签订协议时产权单位是同意转让的，但未提供有效证据证明。综上，应认定方雪云在与杨国秋签订转让协议中存在“故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为，即方雪云存在欺诈行为。关于第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。”《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本院认为，杨国秋有权以方雪云存在欺诈为由行使撤销权。理由为：1、根据上述第一项争议焦点的认定，方雪云在签订转让协议中存在欺诈行为；2、杨国秋自认系（2016）浙0182民初654号案件中委托律师到产权单位查询才知晓方雪云和产权单位签订的房屋租赁合同存在案涉营业用房不得转租、转让的约定，而方雪云也未提供证据证明杨国秋知道该可撤销事由在杨国秋陈述的该时间节点之前，故本院认定杨国秋知道可撤销事由至早为（2016）浙0182民初654号案件立案的月份，即2016年2月，鉴于杨国秋知道可撤销事由之日起至杨国秋诉至本院（2016年12月27日）请求撤销合同尚未满一年，故杨国秋可以行使撤销权。根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第七十三条之规定，对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。鉴于出台该条意见的时候，《中华人民共和国民法通则》第五十九条将重大误解和显失公平作为可变更或撤销的情形，而将欺诈作为无效的情形，而《中华人民共和国合同法》第五十四条已将欺诈作为可变更或撤销的情形，故对于欺诈的情形，根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第七十三条规定的精神，当事人以欺诈为由请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。本案中，原、被告签订的转让协议虽然可撤销，但鉴于转让协议的标的包含了剩余租赁期的转租、财产（装潢、三相电及设施）的转让等，现方雪云剩余租赁期已由杨国秋经营使用，相应的财产也已交付给杨国秋，且案涉营业用房亦由杨国秋使用至今，故本院综合本案实际认为以适当变更为宜。对于《转让协议》中的“转让金”350000元，因该“转让金”还包含财产（装潢、三相电及设施），且原告实际使用案涉房屋至今，故基于诚信原则及公平原则，本院确定原告杨国秋与被告方雪云于2015年10月17日签订的《转让协议》中“甲方将府前街1号两间营业用房使用权、装潢、三相电及设施，共计35万元转让给乙方”变更为“甲方将府前街1号两间营业用房使用权、装潢、三相电及设施，共计26万元转让给乙方”。对于原告杨国秋的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条、第七十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告杨国秋与被告方雪云于2015年10月17日签订的《转让协议》中“甲方将府前街1号两间营业用房使用权、装潢、三相电及设施，共计35万元转让给乙方”变更为“甲方将府前街1号两间营业用房使用权、装潢、三相电及设施，共计26万元转让给乙方”。二、驳回原告杨国秋的其他诉讼请求。案件受理费8857元，由原告杨国秋、被告方雪云各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 陈 霞代理审判员 钱 欢代理审判员 蓝仙明二〇一七年五月四日书 记 员 盛 小