北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终811号
上诉人（原审被告、反诉原告）张守志，男，1977年8月29日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京世纪振宽商贸有限公司，住所地北京市朝阳区潘家园路1号。
法定代表人周永宽，总经理。
委托代理人朱淑清，北京兆驰律师事务所律师。
上诉人张守志因与被上诉人北京世纪振宽商贸有限公司（以下简称世纪振宽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第35820号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
世纪振宽公司一审诉称：我公司与张守志于2013年9月28日签订《房屋租赁合同》，约定我公司将北京市37号楼北侧使用面积约180平方米的房屋（以下简称租赁房屋）出租给张守志使用，租期2013年10月5日至2021年11月15日，年租金68万元，租金每1年支付1次，第二次付租时间为2014年10月15日。2014年10月24日，张守志在未通知我公司的情况下，突然撤离租赁房屋。现我公司起诉，要求解除租赁合同；张守志支付2014年10月15日至2014年11月15日的租金56666.67元、电费18000元、水费2000元、违约金113333.33元、滞纳金102000元。
张守志一审答辩并反诉称：我已向世纪振宽公司支付了2013年11月15日至2014年11月15日的房租68万元、押金6万元，并不拖欠水费和电费。我于2014年10月17日搬离租赁房屋，双方于2014年10月24日达成协议，协商解决退租事宜，世纪振宽公司同意我搬离租赁房屋。世纪振宽公司于2014年11月5日将租赁房屋转租给第三方，其不存在损失。双方在协商过程中，我得知世纪振宽公司并非房屋的产权人，这对我造成了欺骗。租赁房屋距离住宅区为8.59米，违反了应大于9米的规定，致使我无法办理环评手续，更无法正常营业。世纪振宽公司将房屋出租给我后，不顾我的反对，将租赁房屋的地下室出租给他人开设足疗店，足疗店的大门隔断了我的前庭与后厨，致使我只能露天传菜。我几次向世纪振宽公司交涉，对方不予理睬，其行为严重影响了我的正常经营，违反了约定。我不同意世纪振宽公司的诉讼请求，并提出反诉，要求解除租赁合同；世纪振宽公司返还押金6万元、支付违约金113333元。
世纪振宽公司就反诉一审辩称：张守志作为违约方，无权要求返还押金并主张违约金。
一审法院经审理查明：2013年9月28日，世纪振宽公司（甲方）与张守志（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：甲方将位于北京市37号楼北侧部分使用面积约180余平方米，提供给乙方有偿使用；期限2013年10月5日至2021年11月15日；年租金68万元，押金6万元；付款期限为每1年支付1次，第二次付租金时间为2014年10月15日，以此类推，乙方提前30日付清下一次租金；甲方不干预乙方的正常经营生活；乙方单独办理营业执照，并按营业执照核准范围独立、自主、合法经营；乙方足额交纳房屋租金，并负责交纳水、电费用，若不能按本协议规定的期限向甲方支付租金，每拖一日按该项月租金的百分之三向甲方支付滞纳金；协议届满，甲方所提供的设备交还甲方，乙方支付给甲方的押金全额退还给乙方；乙方未按约定期限交纳租金及其它费用，超过15天仍不履行交付义务的，甲方有权单方解除协议，收回房屋及设备，并保留追究乙方违约责任的权利；本协议有效期内，任何一方不得随意违反条款，违约方应支付守约方2个月租金；甲方保证乙方办理营业执照所需的手续。
合同签订后，世纪振宽公司向张守志交付租赁房屋；张守志向世纪振宽公司支付押金6万元、租金68万元，并使用租赁房屋从事餐饮经营。2014年10月15日，张守志搬离租赁房屋。2014年10月24日，张守志与世纪振宽公司办理了房屋返还交接手续。审理中，世纪振宽公司与张守志确认《房屋租赁合同》解除时间为2014年10月16日。
一审审理中，张守志主张2013年10月5日至2013年11月14日为装修免租期，其已向世纪振宽公司支付2013年11月15日至2014年11月15日的租金68万元。世纪振宽公司主张装修免租期为40天，如合同正常履行完毕，自2021年10月5日起免租，张守志已付68万元为2013年10月5日至2014年10月14日期间的租金。
世纪振宽公司主张其于2014年12月交纳租赁房屋2015年10月1日至2015年11月30日的电费22861.20元、水费3038.75元；张守志退租后，新租户于2014年11月6日开始装修房屋；经估算，张守志拖欠电费18000元、水费2000元。张守志主张其每月电费约7000元、8000元左右，其已于2014年10月中旬交纳了电费。
一审法院认为，世纪振宽公司与张守志之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。在合同履行过程中，张守志不再继续履行合同并搬离租赁房屋，已构成根本性违约，故世纪振宽公司有权解除合同。张守志辩称因世纪振宽公司原因导致其无法正常经营及合同解除，一审法院不予采纳。现世纪振宽公司与张守志均确认租赁合同于2014年10月16日解除，一审法院不持异议。
世纪振宽公司要求张守志支付2014年10月15日至2014年11月15日租金一节，张守志主张2013年10月5日至2013年11月14日为装修免租期，其已向世纪振宽公司支付租金至2014年11月15日。根据合同可以推算，第一年自2013年11月15日起租，故对张守志关于2013年10月5日至2013年11月14日为装修免租期的抗辩意见，一审法院予以采纳。因张守志已支付一年租金，且双方已于2014年10月24日办理了房屋返还交接手续，故对世纪振宽公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于合同未履行期间租金是否返还一节，因当事人在本案中未主张，故本案不作处理。
世纪振宽公司要求张守志支付电费、水费，一审法院在考虑本案实际情况后予以酌定。张守志主张其已交纳相关费用，证据不足，故一审法院不予采纳。
世纪振宽公司要求张守志支付违约金，符合合同约定，故一审法院予以支持。世纪振宽公司要求张守志支付滞纳金，一审法院不予支持。
张守志要求世纪振宽公司返还押金合理，一审法院予以支持。张守志要求世纪振宽公司支付违约金，缺乏依据，故一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、北京世纪振宽商贸有限公司与张守志之间签订的《房屋租赁合同》于二○一四年十月十六日解除；二、张守志于判决生效后七日内给付北京世纪振宽商贸有限公司电费五千元、水费一千元；三、张守志于判决生效后七日内给付北京世纪振宽商贸有限公司违约金十一万三千三百三十三元三角三分；四、北京世纪振宽商贸有限公司于判决生效后七日内退还张守志押金六万元；五、驳回北京世纪振宽商贸有限公司其他诉讼请求；六、驳回张守志其他反诉请求。
张守志不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.一审判决认定上诉人搬离租赁房屋构成根本违约认定事实错误。被上诉人明知上诉人租赁房屋是做餐饮，且承诺房屋符合相应的标准和要求，但在上诉人支付押金、租金和装修后，根据其提供的产权证，上诉人才得知被上诉人非产权人，且租赁房屋距离住宅区位8.59米，违反《饮食业环境保护技术规范》应大于9米的规定，致使上诉人无法办理环评手续，其违反了合同第八条第二款约定。其次，被上诉人不顾上诉人反对，将租赁房屋的地下室租给他人开足疗店，隔断了上诉人后厨，导致因卫生问题被相关部门要求整改；2.上诉人已支付了被上诉人全部水电费，不存在拖欠行为；3.被上诉人应当返还上诉人未履行合同期间的租金。综上，请求：1.撤销（2015）朝民初字第35820号民事判决；2.改判上诉人无需支付被上诉人电费5000元，水费1000元；3.改判上诉人无需支付被上诉人违约金113333.33元；4.判令被上诉人支付上诉人违约金113333.33元；5.判令被上诉人返还上诉人租赁合同未履行期间租金56667元；6.本案诉讼费由被上诉人承担。
世纪振宽公司辩称：不同意对方的上诉请求，同意一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
庭审中，张守志提交了房屋租赁合同一份作为新证据，世纪振宽公司表示认可，但称厨房是后租赁给张守志的。
上述事实，有相关书证、双方当事人的陈述等在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。在合同履行过程中，张守志未继续履行合同并搬离租赁房屋，其行为已构成根本性违约，世纪振宽公司有权解除合同并要求给付违约金。张守志虽辩称世纪振宽公司交付的房屋不符合经营餐饮的条件，但其属于承租人张守志的注意义务，而非世纪振宽公司的合同义务，故本院对该项抗辩意见不予采纳；而张守志所称的世纪振宽公司将租赁房屋的地下室出租，影响其经营一节，其提供的证据不足以支持其主张，本院不予采纳；对于合同未履行期间租金是否返还，因张守志在一审并未主张，故本院不予审理；对于张守志是否应支付电费、水费，一审法院酌情确定的给付数额，符合本案的实际情况。综上，一审法院判决的处理结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费2884元，由北京世纪振宽商贸有限公司负担1541元（已交纳），张守志负担1343元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
一审反诉案件受理费1883元，由北京世纪振宽商贸有限公司负担650元（于本判决生效后七日内交至一审法院），张守志负担1233元（已交纳）。
二审案件受理费7651元，由张守志负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 陈烁琳
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 李星月