湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）耒民一初字第597号
原告刘家颖，女，2009年6月8日生。
法定代理人刘小凤，女，1978年2月4日生。系原告刘家颖母亲。
被告耒阳市兴业房地产开发有限公司。。
法定代表人谢烨，该公司董事长。
委托代理人伍峥荣，湖南丹阳律师事务所律师。
原告刘家颖与被告耒�市兴业房地产开发有限公司（以下简称耒阳兴业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理。依法由审判员谢碧波适用简易程序，于2014年12月8日公开开庭进行了审理。原告刘家颖的法定代理人刘小凤、被告耒阳兴业公司委托代理人伍峥荣到庭参加诉讼。经原、被告申请，本院给予双方当事人一个月的自行和解期。本案现已审理终结。
原告刘家颖诉称：原告于2011年2月11日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告建造的位于耒阳市XX中路128号第6栋5楼505房号商品房一套，面积为84平方米，合同第七条规定交房日期为2012年6月31日之前。协议生效后，原告如约向被告支付了90%的房款111500元。但被告却超过交房日期未向原告交付此房屋。直至今日，被告一直违反合同约定，未履行交房义务，导致原告的入住权利无法实现。双方在合同第八条中约�了逾期交房的违约金。原告多次向被告交涉无果，为维护原告的合法权益，特向法院提起如下诉讼：1、判令被告履行交房义务；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金48502元（算至2014年10月31日止），扣除原告应支付的购房款6812元，被告还应付给原告41690元；3、判令被告承担本案诉讼费用。
被告耒阳兴业公司辩称：本案涉案房屋从规划到建筑都是手续不全，至今补办手续尚未完全，导致房屋至今无法交付，待手续补办好后，将房屋尽快交付给原告。本案违约金过高，请法院依法予以减少。被告出具了交款通知给原告，原告方在付款方面也存在违约。
经审理查明：被告耒阳兴业公司开发承建的XX项目位于耒阳市XX中路128号，原告刘家颖（买受人）为购买该项目第陆栋伍楼505房，于2011年2月11日与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买�商品房建筑面积84平方米（第二条）；该商品房单价为每平方米1472.46元，总金额123687元（第四条）；买受人应于本合同签订之日向出卖人支付总房款的60%即74300元，于本项目主体结构封顶之日向出卖人支付总房款的30%即37200元，于本项目交房之日向出卖人支付总房款的10%即12187元（第五条）；出卖人应当在2012年6月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人（第七条）；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知书送达之日起三十天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于出卖人原因，未按本合同第七条约定的期限将该商品房交付买受人使�，逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金（第八条）。以上合同签订后，原告依约向被告交纳了购房款111500元，被告至今未依约向原告交付合同房屋。2014年11月9日，被告向原告发出《催办理业主交房手续函》，该函中明确了原告所购房屋的面积为80.35平方米，原告尚有6812元尾款未付清。
以上事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、交款收据、催办理业主交房手续函、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证等证据证实，经庭审质证，上述证据来源合法、客观真实，且与本案相关联，足以认定。
本院认为，原告刘家颖与被告耒阳兴业公司签订的《耒阳市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告请求被告履行交房义务，本院予以支持。被告未按合同约定履行交房义务，属违约行为，依法应当承担违约责任。原告要求被告支付迟延交付房屋的违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但双方合同约定的违约金明显过高，被告要求减少违约金的请求，于法有据，应予采纳。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、同地段同类房屋租金标准以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告按已付房价款的每日万分之一点八支付迟延交付房屋的违约金。依合同约定，被告应当在2012年6月31日前将涉案房屋交付给原告使用,但至今未交付，原告请求计算至2014年10月31日止，不违反法规定，则至2014年10月31日止被告共迟延交房850天，被告应支付的违约金为17060元（111500元×0.018%/天×850天）。原告要求将6812元购房尾款予以抵扣，不违反法律规定，本院予以支持。抵扣后，被告还应向原告支付迟延交房违约金10248元（17060元-6812元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
1、被告耒阳市兴业房地产开发有限公司及时履行向原告家颖交房的合同义务；
2、被告耒阳市兴业房地产开发有限公司支付原告刘家颖逾期交房违约金10248元（算至2014年10月31日止,已扣减原告应交的购房尾款6812元），限在本判决生效之日起10日内付清；
3、驳回原告刘家颖过高部分的诉讼请求。
�未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费707元，减半收取353.5元，由被告耒阳市兴业房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，由被告直接向原告支付）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审判员 谢碧波
二〇一五年一月四日
书记员 李 滢
校对责任人：谢碧波打印责任人：李滢
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实�用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。