福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽03民终507号
上诉人（原审被告）：福建帝源置业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区荔园小区北侧临东圳路，统一社会信用代码913503046919355253。
法定代表人：张亚发，总经理。
委托诉讼代理人：范少阳、林婷婷，福建普阳律师事务所律师，委托权限特别代理。
被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司莆田分行，住所地福建省莆田市城厢区文献西路1129号，统一社会信用代码913503008553421880。
负责人：黄勇超，行长。
委托诉讼代理人：吴宁，男，1989年8月31日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区，系被上诉人公司员工，委托权限一般代理。
委托诉讼代理人：李远航，男，1960年8月12日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区，系被上诉人公司员工，委托权限一般代理。
被上诉人（原审被告）：亓月辉，女，1981年12月13日出生，汉族，住山东省潍坊市潍城区。
被上诉人（原审被告）：许金通，男，1975年5月27日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
上诉人福建帝源置业有限公司（下称帝源公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司莆田分行（下称建行莆田分行）、亓月辉、许金通金融借款合同纠纷一案，不服莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初2516号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问双方当事人，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人帝源公司上诉请求：1、维持一审第一、二项判决，2、撤销一审第三、四项判决，3、改判建行莆田分行有权处分抵押房产并优先受偿，4、改判帝源公司对建行莆田分行优先受偿后不足的债权承担连带偿还责任，5、确认帝源公司为承担保证责任而代还的款项本息在建行莆田分行优先受偿之后享有优先追偿权，6、二审受理费用由建行莆田分行、亓月辉、许金通承担。事实和理由：一、原审否定抵押权预告登记的优先效力，违背立法目的和公平原则，且颠覆了市场规律和秩序。商品房抵押权预告登记设定的目的是为了保护抵押权人的优先权，其意义在于维护和确立经济交易秩序。抵押权预告登记与物权正式抵押登记的优先权效力，并无法律上的冲突和矛盾。二、根据《担保法》第二十八条和《物权法》第一百七十六条规定，债权人应当先就物的担保实现债权，债权人怠于行使担保物权的，在其放弃权利的范围内免除保证人的保证责任。建行莆田分行依法对本案抵押房产享有优先受偿权，帝源公司在建行莆田分行优先受偿后不足的债权承担连带偿还责任。三、帝源公司代还的49649.55元本息依法应在建行莆田分行优先受偿之后余款中优先追偿。四、帝源公司对本案未办理房产正式抵押登记手续没有过错，依法不能加重帝源公司的责任负担。本案房产已实际交付使用，且已办理初始产权登记，并确认该产权的预告权利人为亓月辉，应认定该房产为亓月辉的实际财产并依法处置。本案房产早已具备办理物权登记条件，未办理正式抵押登记是由于亓月辉怠于办理以及该房产被案外权利人申请司法查封而无法办理，帝源公司与建行莆田分行对此均无过错，由于亓月辉恶意阻却抵押优先权条件成就，造成帝源公司阶段性保证责任不能及时终止。
被上诉人建行莆田分行辩称，一、帝源公司主张建行莆田分行对预购商品房抵押权预告登记享有优先权，建行莆田分行对此并无异议，但帝源公司仍应对亓月辉全部借款本金、利息（含罚息和复利）、违约金等费用承担连带责任保证。二、如建行莆田分行对预购商品房抵押权预告登记拥有优先权，且建行莆田分行优先受偿并用于清偿借款人贷款本息费用后仍由余款，才允许帝源公司追偿，否则帝源公司不得向亓月辉追偿。三、帝源公司为债务人向建行莆田分行借款提供连带责任保证，在保证期内债务人未能按合同约定履行债务时，建行莆田分行有权要求帝源公司在其保证范围内承担保证责任。综上，请求二审法院驳回帝源公司第二、四、五、六项诉求，维持原判，并判令建行莆田分行有权处分许金通、亓月辉所抵押房产并优先受偿。
建行莆田分行向一审法院诉讼请求：1.解除编号为350630034-2032-20140469275号《个人住房借款合同》；2.亓月辉与许金通偿还所欠建行莆田分行贷款本金248404.74元及自2016年4月30日起至贷款还清之日止按合同约定的标准计算的利息（含复利、罚息，暂算至2016年5月24日为1269.51元）；3.建行莆田分行对亓月辉所抵押的位于红心美凯龙全球家居生活馆MALL（莆田店）2#第2幢18层1823号房产（商品房买卖合同号：××号）折价或拍卖、变卖所得价款享有优先偿权；4、帝源公司对上述债务承担连带保证担保责任；5.帝源公司、亓月辉、许金通承担本案诉讼费用及其他费用。
一审法院认定事实：亓月辉、许金通于2004年4月29日办理结婚登记手续。2013年8月29日，亓月辉与帝源公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：L201305502），约定由亓月辉向帝源公司购买红星美凯龙全球家居生活MALL（莆田店）2#第×幢×层×号房，亓月辉于2013年8月29日前支付首付款295450元，余款280000元办理银行按揭贷款。
2014年6月17日，建行莆田分行作为贷款人与亓月辉作为借款人（抵押人）、帝源公司作为保证人签订《个人住房借款合同》（编号：350630034-2032-20140469275），合同约定由亓月辉向建行莆田分行借款280000元，用于购置帝源公司销售的坐落于红星美凯龙全球家居生活MALL（莆田店）2#第2幢层1823号房；借款期限为120个月（即从2014年6月17日至2024年6月17日止）；借款年利率为基准利率上浮25%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为合同所执行借款利率的水平上上浮50%；借款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的借款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本合同中借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；在借款期限内，如遇中国人民银行调整基准利率，自下年1月1日起执行新的借款利率和罚息利率，并按新的贷款利率、剩余期限、未到期借款余额重新计算每期应还额；基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；贷款人将款项一次性划入帝源公司的账户；还款方法为等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币3424.98元；担保方式为抵押加阶段性保证；保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押物为坐落于红星美凯龙全球家居生活MALL（莆田店）2#第2幢×层×号房；合同所载的借款期限起始日与借款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的借款支付凭证所载实际放款日为准，借款到期日根据借款期限相应调整；借款支付凭证为合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；借款利息自划款之日起计算，按日计息；在计息时，每月的计息天数按30天计算；保证人提供的保证为连带责任保证；保证人在合同项下的保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；如果合同项下债务到期或者贷款人根据合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2014年6月26日，讼争房产办理预购商品房抵押权预告登记，证号为莆房预荔城字第YDL201402405号。2014年8月31日，建行莆田分行依约向亓月辉发放借款280000元。亓月辉按期还款至2015年3月，自2015年4月开始逾期未还，建行莆田分行即从帝源公司的账户中扣款，至2016年6月30日共计扣款49649.55元，其中9534.75元系在建行莆田分行提起诉讼后扣款。截至2016年7月27日，亓月辉尚欠建行莆田分行借款本金242718.20元。上述抵押房产至今未办理抵押登记手续。因亓月辉拖欠逾期借款本息未还，致引起诉讼。
原审法院认为，亓月辉、帝源公司与建行莆田分行签订的《个人住房借款合同》意思表示真实，内容合法有效，法院予以确认。亓月辉未按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。故建行莆田分行主张解除借款合同并由亓月辉偿还尚欠的借款本息，符合法律规定，法院予以支持。亓月辉应当偿还借款本金242718.20元及自2016年7月1日起至还清之日止按照合同约定计算的利息、罚息、复利。因本案债务系在亓月辉与许金通夫妻关系存续期间产生的，属亓月辉与许金通的夫妻共同债务，故许金通应当与亓月辉共同偿还该债务。建行莆田分行要求对处置亓月辉抵押的房产所得优先受偿，但上述房产仅办理预购商品房抵押权预告登记，至今未办理抵押登记手续，故该主张不符合法律规定，法院不予支持。帝源公司为本案借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，现因本案房产未办理抵押登记手续，故建行莆田分行主张帝源公司对上述债务承担连带清偿责任，法院予以支持。因亓月辉、许金通经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除建行莆田分行与亓月辉、帝源公司签订的《个人住房借款合同》（编号：350630034-2032-20140469275）；二、亓月辉、许金通应于本判决生效之日起十日内共同偿还建行莆田分行借款本金242718.20元及该款自2016年7月1日起至还清之日止按照合同约定计算的利息、罚息、复利；三、帝源公司对上述债务承担连带偿还责任；四、驳回建行莆田分行的其他诉讼请求。本案案件受理费5245元，减半收取2622.5元，由亓月辉、许金通、帝源公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
对于一审查明的事实，帝源公司对“至2016年6月30日共计扣款49649.55元，”有异议，认为一审结束后至2016年9月30日银行又扣划了9534.74元。建行莆田分行对一审查明的事实并无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于帝源公司认为一审结束后至2016年9月30日银行又扣划了9534.74元的事实，建行莆田分行并无异议，本院予以确认。
本院认为，第二审人民法院应当围绕上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对于帝源公司的上诉请求，分析如下：一、抵押登记手续只有在商品房竣工交付且购房人取得产权证书后才能办理，对于尚未取得权属证书的商品房办理的预购商品房抵押权预告登记，不能直接产生支配效力的抵押登记，只是待房屋交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。本案中，虽然房屋已经交付亓月辉，并办理了预购商品房抵押权预告登记及产权初始登记，但该房产并未办理产权登记及正式的抵押权登记，故帝源公司主张建行莆田分行对讼争的房产享有优先受偿权，于法无据，不予支持。二、根据《个人住房借款合同》约定，担保方式为抵押加阶段性保证；保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。在建行莆田分行取得抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书前，亓月辉未依约支付的款项，帝源公司对该部分应承担保证责任，故帝源公司作为保证人应对亓月辉讼争的债务依约承担连带偿还责任。
综上所述，本院认为，上诉人帝源公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费人民币5245元，由上诉人福建帝源置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王力勇
代理审判员 林容萍
代理审判员 翁国山
二〇一七年四月十二日
书 记 员 刘浪云
附：与本案相关的法律法规：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定：
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