陕西省安康市汉滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉滨民初字第01936号
原告安康市民润典当有限公司，住所地：安康市汉滨区新内环路世纪新村33号邻街北楼9-11室。
委托代理人彭锐，公司职员。
被告陕西科力房地产开发有限公司，住所地：旬阳县城关镇商贸大街276号。
委托代理人常正堂，陕西护正律师事务所律师。
原告安康市民润典当有限公司（以下简称“民润典当公司”）与被告陕西科力房地产开发有限公司（以下简称“科力房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告民润典当公司的委托代理人彭锐及被告科力房地产公司的委托代理人常正堂到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月29日，被告科力房地产公司以需要资金周转为由向原告借款，双方签订借款合同，合同约定被告向原告借款600万元，借款期限3个月，借款月综合费率为2.7％，还款期为2012年10月29日；借款人未按时归还借款，从逾期之日起在本合同约定的综合费率的基础上上浮10％计收罚息，借款人因违约致使贷款人通过诉讼等方式实现债权的，借款人还应当承担贷款人为此支付的律师代理费、诉讼费等实现债权的费用，合同还就双方的权利义务、争议的解决方式等进行了约定。2012年7月30日，原、被告又为该笔借款签订了抵押合同，合同约定被告自愿将其开发的住宅楼的在建工程设定抵押给原告，并依法办理了抵押登记，原、被告双方在旬阳县公证处办理了编号为(2012)旬证经字第093号公证书，并赋予该笔借款强制执行效力。合同签订后,原告向被告支付借款600万元,被告出具借据金额为600万元的借据一张。借款到期后,被告多次申请续期,经原告同意后,借款续期至2014年8月21日。期间,被告于2013年2月2日归还借款60万元。续期届满,原告多次要求被告归还剩余借款540万元，虽经原告多次催要，被告至今仍未予归还。原、被告签订的借款合同属于民间借贷性质、依法应受法律保护;其约定借款费用(利息)在未超出法律规定范围内的部分依法应予支持;原、被告签订抵押合同及被告向原告出具的保证书，为双方当事人真实的意思表示,合同约定明确、内容合法。被告未按时归还借款,违反了借款合同、抵押合同的约定和相关法律规定,除依法予以归还外,借款逾期归还应计收罚息，并对抵押的房产享有优先受偿权。现依法起诉，请求判令由被告立即偿还原告借款本金540万元,支付(利息)费用143.28万元，直至付清之日止；2.本案诉讼费用及律师费用等实现债权的费用由被告承担。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：
1.股东会议决议。用以证明被告向原告借款经其公司全体股东同意并决定实施。
2.借款合同。用以证明被告向原告借款600万元，合同约定了借款利息、借款期限等。
3.抵押合同。用以证明双方为保证借款合同的履行，将被告开发的30套在建房屋抵押给原告。
4.公证书。用以证明双方借款行为自愿合法，且双方对借款合同、抵押合同赋予了强制执行效力。
5.在建工程抵押登记证明。用以证明双方对被告抵押给原告的房屋已全部办理了抵押登记，并约定了所抵押房屋的编号等。
6.银行转账回执（个人结算业务回执单2张）。用以证明原告按借款合同约定向被告指定账户转款600万元。
7.借据。用以证明被告已收到600万元借款，并出具借据的事实。
8.四份展期申请书。用以证明借款到期后，被告申请展期还款的情况。
9.逾期催收通知。用以证明原告在被告逾期还款后向其催收的事实。
10.公司章程。用以证明柯常英、赵济先是被告公司股东。
被告辩称，原告主张的利息、综合服务费用不明确、清晰，未说明其构成，哪些是利息，哪些综合费用；从诉状可见，原告计算的利息费用中包括逾期利息，被告取得当金600万元，三个月期满后，原、被告一直续展至2015年8月6日，且原告同意，故既使收逾期利息，也应从2015年8月6日计算。被告用在建工程的30套房屋为借款设定抵押属实，工程现已竣工，竣工后双方未重新办理抵押手续，按城市房屋管理办法规定，存在瑕疵；抵押的房子现已出售，购买者也已实际占有、使用房屋，根据相关法律规定，因此会影响原告的受偿顺序，请法庭考虑是否追加购房者为诉讼当事人。被告法定代表人以涉嫌合同诈骗，涉及重复买卖、抵押，已被刑事拘留，据了解，抵押给原告的30套房屋也可能存在重复买卖行为，故刑事案件侦察结果对本案有影响，请求合议庭考虑是否中止审理。
被告未向本院提交任何证据。
经审理查明，被告科力房地产公司为具有房地产开发资质的有限责任公司，公司股东为赵济先和柯常英，赵济先为公司的法定代表人。2012年7月29日，被告因急需流动资金周转召开股东会议，股东会议决议以其开发的旬阳县锦绣家园在建工程的30套预售商品房做抵押向原告民润典当公司借款600万元，赵济先、柯常英均签名、盖章。2012年7月30日，原、被告签订借款合同，合同第一条约定借款金额600万元；借款期限自2012年7月30日至2012年10月29日，本合同记载的借款金额、发放日期、到期日期与借款凭证记载不相一致时，以借款凭证、当票、续当票记载为准，借款凭证、展期协议、当票、续当票为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；借款费率为月综合费率2.7％；借款利率为月利率0.5％，综合费用在借款时一次扣收，借款人在每月20日前结清利息。第五条约定借款人未按本合同约定期限归还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款综合费率基础上上浮10％计收罚息，直至本金、综合费用、利息清偿为止，借款方自愿接受典当管理办法的规定，由贷款方处置抵押物、质押权或由人民法院强制执行；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同还就双方的权利义务、借款担保、争议解决及其他事项进行了约定。当日，双方还签订一份典当抵押合同，合同第一条约定被担保的主债权本金数额为600万元；第二条抵押担保的范围包括主债权本金（当金）、综合费用、利息（当息）、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等抵押权人实现债权和抵押权的一切费用；第三条抵押物为旬阳县商贸街30套房产（具体清单编号附后），价值600万元，最终以抵押权实现时实际处理抵押物所得价款为准；第五条抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位权、分离物、附合物、混合物、加工物及法律规定的其他财产和权利；第六条抵押物的占管约定抵押物由抵押人占管，抵押人对抵押物负有妥善管理和合理使用的义务，抵押权人有权监督和检查抵押物的管理和使用情况；第八条抵押登记约定抵押人应在合同生效后五日内到有关登记机构办理抵押登记手续，抵押物的他项权利证书、抵押登记文件或者其他权利证书由抵押权人占管；第十条抵押权的实现约定主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿，抵押权人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价、或者拍卖、变卖的价款优先受偿，所得价款不足以清偿本合同项下所担保的债权的，抵押权人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用等，并列举了另外八种情形；第十二条费用的承担约定抵押物的登记、评估、保险、鉴定、公证、提存等费用由抵押人承担；合同还就抵押人承诺、抵押物的保险、抵押权的转让、违约责任、争议的解决等进行了约定，并附有所抵押的30套房屋清单。合同签订后，原、被告对借款合同及典当抵押合同在陕西省旬阳县公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证书，同时在旬阳县房地产业管理局办理了在建工程抵押登记。原告即将600万元借款通过银行转账汇入被告的账户，被告的法定代表人赵济先亦在借据上签字。2012年10月28日，被告于借款期限届满前向原告提交展期申请书，申请展期三个月，展期至2013年1月29日，赵济先、柯常英及赵伟均签字盖章，并加盖了被告公司印章。2013年2月2日，被告向原告偿还借款本金60万元，又分别于2013年2月21日和2013年4月1日向原告提交展期申请，要求将借款展期至2013年6月28日。2015年5月17日，原、被告签订借款续期协议，载明经过六次续期，最终续期至2015年8月16日，借款续期金额为540万元；并约定以后每续期一次费用率在上期续期费用率基础上增加10％，依次增加至还清所有借款本金和息费为止；本协议附件是原借款合同不可分割的组成部分，与本协议正文具有同等法律效力，协议加盖了原告公司及法定代表人的印章，被告的法定代表人赵济先亦签名、捺印。展期届满后，被告仍未按期向原告还本付息，原告于2014年6月28日向原告发出逾期贷款催收通知，要求被告在2014年7月6日前偿还借款本金540万元、息费573300元。后经原告多次催要，，被告将利息清至2014年8月21日。因被告仍未向原告还本付息，原告遂向本院起诉，要求判令被告偿还借款本金540万元，及自2014年8月21日至履行完毕之日的利息、罚息；原、被告签订的抵押合同有效，原告对抵押财产享有优先受偿权。
另查明，被告的股东柯常英在休庭后申请对其在股东会议决议上签名的笔迹进行鉴定，后又以与原告协商为由，申请撤回鉴定申请。
上列事实,有股东会议决议、借款合同、抵押合同、公证书、在建工程抵押登记证明、银行转账回执、借据、展期申请书、借款续期协议、逾期贷款催收通知、科力房地产公司章程及原、被告的当庭陈述证实。
本院认为，原告民润典当公司是依法设立的典当企业，原告与被告科力房地产公司依据《典当管理办法》签订的以在建工程房地产为抵押物的借款合同及典当抵押合同意思表示真实，内容合法，且在房地产管理部门办理了抵押登记，双方形成抵押借款合同法律关系，现已实际履行，应为合法有效合同，被告应按借款合同约定偿还借款本金，因被告在借款期限届满后未能按期偿还借款，仅向原告偿还借款本金60万元后申请展期，双方签订借款续期协议，被告期满后仍未按期还款，其行为已构成违约，故对原告要求被告偿还借款本金540万元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告自2014年8月21日至履行完毕之日承担利息、综合费的诉讼请求，因借款合同约定月综合费率为2.7％，借款月利率为0.5％，两项总计不应超过年利率的24％，故应按年利率24％计算利息。对原告要求对抵押财产享有优先受偿权的诉讼请求，按照典当管理办法，被告应在典当期限届满后5日内赎当或者续当，逾期不赎当也不续当的，为绝当，被告将在建工程房产抵押给原告，已在房地产管理部门办理了抵押登记，原告取得了抵押权，享有对抵押物行使优先受偿的权利，故对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。对被告辩解所抵押的在建工程现已竣工，双方未重新办理抵押登记手续，存在瑕疵，且所抵押的房屋现已出售，原告的受偿顺序受影响，因直至目前所抵押的在建工程仍未进行竣工验收，被告将所抵押的房屋出售所得价款，应优先向原告偿还借款，故对被告的此辩解理由，本院不予采纳。对被告当庭辩解，原告在借款当日已提前扣收利息和综合费，应从借款本金中扣除，因被告在庭后仍未提供证据证明，故对被告的此辩解理由，本院不予采纳。现依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人名共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条之规定，判决如下：
一、由被告陕西科力房地产开发有限公司向安康市民润典当有限公司偿还借款本金5400000元，并自2014年8月21日至付清之日止按年利率24％承担利息，限判决生效后十五日内履行完毕。
二、原告安康市民润典当有限公司有权就抵押物，即已在旬阳县房地产业管理局办理了抵押登记的30套房屋折价或拍卖、变卖方式所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费59630元，诉讼保全费5000元，共计64630元，由被告陕西科力房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 成乃谊
人民陪审员 唐章乾
人民陪审员 赵莲华
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 张 凡