陕�省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终8304号上诉人（原审原告、反诉被告）：马晶，女，1983年8月31日出生，汉族，无业，住西安市。委托诉讼代理人：李宏武，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳星，陕西润海律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：李绚，女，1984年9月9日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李宏武，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳星，陕西润海律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西华悦商业管理有限公司，住所地西安市新城区咸宁中路122号普天小区2号楼1-1号。法定代表人：张博，执行董事。委托诉讼代理人：路征，男，1971年9月17日出生，汉族，法务部经理，住。上诉人马晶、李绚因与被上诉人陕西华悦商业管理有限公司（以下简称华悦公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。马晶、李绚上诉请求：1、撤销原审判决，改判双方合同依法解除，华悦公司退还马晶、李绚商铺租赁费、押金、装修押金、装修管理费、手续费合计495820元，赔偿损失1197753.2元；2、驳回华悦公司全部反诉请求；3、一、二审案件受理费由华悦公司负担。事实与理由：马晶、李绚没有对《审查意见》进行伪造变造，华悦公司并未通过环评，仅是自行委托第三方做了环境影响报告表。环保局新城分局亦存在违法乱纪行为，但原审判决未能进行甄别判断，更是认为环保局个别人员有和马晶、李绚串通以转嫁经营风险。合同解除是华悦公司导致的，是华悦公司提供的租赁物不符合合同约定导致，华悦公司根本违约，且华悦公司非法围挡使马晶、李绚无法出入租赁物，故不应支付占用费。华悦公司辩称，《审查意见》指的是实际经营户应办理二次环评手续，双方的租赁合同也明确约定由商户本人办理环评手续。环境影响报告并不是办理审查意见的必备要求，办理环境影响报告是为了配合马晶、李绚办理二次环评手续，是在马晶、李绚装修完毕后才能进行的。在取得审查意见之前签订合同是不违反法律规定的。合同解除是因为马晶、李绚拖延办理环评导致，应由马晶、李绚自行承担责任。告知书并不是处罚通知书，不能够产生实质性后果，环保局在下达告知书后没有任何动作。上诉人拒不搬离，放任损失的扩大。请求：维持原判，驳回马晶、李绚的上诉请求。马晶、李绚向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年7月22日签订的《乐宁会商铺租赁合同》及《乐宁会商铺租赁合同补充协议》；2、判令华悦公司退还商铺租赁费、押金、装修押金、装修管理费、手续费合计495820元；3、判令华悦公司赔偿马晶、李绚损失1197753.2元；4、诉讼费用由华悦公司负担。华悦公司向一审法院反诉请求：1、判令马晶、李绚腾空并交付房屋。2、判令马晶、李绚支付拖欠房租335920元（计算至2016年4月30日）。3、判令马晶、李绚支付房屋占用费113373元（按日租金的1.5倍计算至2016年4月30日）。4、判令马晶、李绚支付拖欠管理费261630元（计算至2016年4月30日）5、判令马晶、李绚负担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：庭审中双方共同认可：1、双方之间租赁合同已经于2015年12月7日解除。2、华悦公司于2016年3月10�对涉案商铺进行围挡，之后马晶、李绚未开门营业。3、马晶、李绚至今仍未搬离涉案商铺。4、租金起算日期为2015年3月1日，马晶、李绚租金及管理费交纳至2015年8月31日，每月租金41990元，管理费29070元。马晶、李绚向华悦公司交纳租赁押金43000元、装修押金10000元。对以上证据和事实，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1、华悦公司提供《乐宁会商铺租赁合同补充协议》，证明涉案商铺办理相关环评责任在马晶、李绚，对该证据真实性，双方均无异议，该补充协议第三条第二项约定‚“因政府管理部门核发证照等原因导致本合约无法履行乙方（马晶、李绚）应当自行承担相关损失”，并未明确规定商铺环评办理的义务人，且环评问题之前提为华悦公司项目环评必须办理完毕，并非由马晶、李绚一方可自行解决，故对华悦公司该主张不予采信。2、马晶、李绚提供《西安市环境保护局关于西安普天通信设备厂小区改造项目变更的审查意见》；主张华悦公司向马晶、李绚出租涉案商铺时，尚未取得餐饮规划审批，华悦公司恶意欺诈。对于该证据，华悦公司向法庭提供新的《西安市环境保护局关于西安普天通信设备厂小区改造项目变更的审查意见》，最后一条为“你单位若引进餐饮项目时应重新办理环评手续”，而非马晶、李绚提供的“同意你单位引进餐饮项目”，对此马晶、李绚认可华悦公司所提交证据的真实性。该意见第一条内容为：“同意项目将原有商业用房引进内容由日用百货变更为餐饮、服装日用百货等”。华悦公司并提供了涉案商铺所在项目的整体检测报告和环保验收的批复，马晶、李绚对其真实性未发表异议。对华悦公司提供的以上证据予以采信，涉案项目整体环评华悦公司已按相关国家规定办理。马晶、李绚提出该变更审查意见在原、华悦公司签订租赁合同之后，因租金起算日期在该意见之后，故马晶、李绚所称华悦公司恶意欺诈之主张不予支持。3、马晶、李绚提供《陕西华悦商业管理有限公司收款收据》一份，证明华悦公司于2015年元月收取马晶、李绚现金10000元整，但华悦公司并未向环保局报批环评手续，依法应向马晶、李绚返还上述款项。华悦公司称该款项是用于马晶、李绚办理环评手续时第三方所出检测报告的分摊费用。该收据内容为：“兹由猪圈火锅交来壹万元整”。不能证明马晶、李绚主张，对其证明目的不予采信。4、马晶、李绚提供西安市环境保护局新城分局于2015年12月29日做出的新环罚告字[2015]78号《西安市环境保护局行政处罚事先告知书》、《陕西省中金司法鉴定中心司法鉴定意见书》。证明涉案商铺因违反《中华人民共和国环境�护法》及《陕西省大气污染防止条例》之规定，被环保机构处罚，无法作为经营餐饮的场地使用，涉案商铺无法通过环评，华悦公司已构成根本违约并证明马晶、李绚向法庭提交的《西安市环境保护局行政处罚事先告知书》（新环罚告字【2015】78号）的真实性和有效性。审理中就该告知书的真实性及具体行政行为效力问题向西安市环境保护局新城分局调查，在该局工作人员在调查笔录中认可告知书系该局作出之后，该局又分别于2016年6月23日、7月12日回复和复函。称“我局的执法档案中无该行政处罚告知书存档文本及相关任何资料、新环罚告字【2015】78号《行政处罚事先告知书》复印件从现有证据判断，不是我局作出的行政执法文书”；“我局从未对新城区仨仁火锅店环评问题做出过决定性意见”；“《行政处罚告知书》用印应为‘行政处罚专用章’我局处罚文书�章为‘西安市环境保护局行政处罚专用章（新城）’，而非我局公章‘西安市环境保护局新城分局’”，建议对该告知书的真伪进行调查。2016年9月23日西安市环境保护局新城分局就该告知书印鉴真伪，委托陕西中金司法鉴定中心鉴定，该中心出具鉴定书确认告知书中印鉴为真实印鉴。于2017年3月21日向西安市环境保护局新城分局再次发出调查函，求证该告知书的真伪及效力，该局2017年3月22日复函：“该告知书属虚假文书，告知书上加盖的公章经鉴定虽与我局印鉴一致，但系个人擅自偷盖的个人行为，不是我局行使行政职权的行为，故无法律效力”。马晶、李绚认为该告知书公章真实、且在法院调查中经环保局工作人员认可，主张该证据真实有效。证据的合法性要求作为确定事实的证据必须在证据主体、内容、来源、形式等方面符合真实、合法的基本要求，马晶、�绚提供的证据经西安市环境保护局新城分局确认系相关人员私自做出而非经该局依法作出，该证据的合法性不予采信。5、马晶、李绚提供双方往来的函件以及快递单，证明华悦公司欺瞒马晶、李绚谎称涉案商铺可以通过环评。结合前述证据内容，马晶、李绚证明目的不予认可。6、马晶、李绚提供《加盟意向合同书》、《加盟合同》、个人转账汇款业务受理回单两份，《建筑装饰工程施工合同》《法定代表人授权书》、《猪圈西安乐宁会店工程预算表》、个人转账汇款业务受理回单2份、收据3份、火锅店物品及设备购货证明共计70张、房屋租赁合同四份，员工工资表5份，证明因华悦公司违约给马晶、李绚造成的损失。上述证据，系马晶、李绚经营所需投资及正常经营费用。一审法院认为，结合以下争讼焦点分析：1、华悦公司开发的乐宁会商业项目是否通�了经营餐饮的环评；本案中，华悦公司所提供的《西安市环境保护局关于西安普天通信设备厂小区改造项目变更的审查意见》证明华悦公司项目整体通过了经营餐饮的环评手续，且该项目三楼已有数家餐饮经营企业，并无马晶、李绚诉称的欺诈行为。2、涉案商铺是否不具备通过餐饮经营环评的条件；马晶、李绚向法庭提供的‚《西安市环境保护局行政处罚事先告知书》（新环罚告字【2015】78号）作为核心证据，被行政机关证明系个人偷盖公章所出虚假行政文书，该人员甘冒风险违犯法纪，偷盖公章必有原因；马晶、李绚收到该告知书后，即停止经营，结合该告知书的合法性，其间过程耐人寻味，不可思议，不予采信。合同履行之中，市场环境瞬息变化，经营多有艰难，然各方仍应重信守诺，依法、以情、以理解决纷争，以期最大程度减小双方损失，追求和谐共赢，诉讼是解决问题最后途径，而非最善之方，动辄诉讼徒增损失。结合对本案证据、事实的分析，马晶、李绚停止经营并非如其所称系华悦公司违约造成，因此，马晶、李绚主张华悦公司违约的事实及要求华悦公司赔偿损失的诉讼请求不予支持。3、合同解除后马晶、李绚未向华悦公司腾交涉案商铺，应当支付商铺占用费及其他相关费用，庭审中双方均认可合同自2015年12月7日解除，合同解除，马晶、李绚对涉诉房屋占用为无权占用，华悦公司主张占用费及相关管理费用，予以支持。4、华悦公司围挡涉案商铺后马晶、李绚是否应当向华悦公司支付房屋占用费和其他相关费用，马晶、李绚停止经营后，华悦公司自行对马晶、李绚商铺进行围挡，使马晶、李绚客观上不能正常经营，鉴于双方均认可租赁合同已于2015年12月7日解除，故合同解除之日至围挡之日占用费参照租金计算，期间因马晶、李绚继续占用涉案商铺，故应交纳管理费用。2016年3月10日华悦公司对涉案商铺进行围挡，且对部分商铺装修实施了拆除，根据各方责任，酌定华悦公司围挡之后房屋占用费参照租金减半计算，因华悦公司对涉案商铺进行围挡，围挡之后的管理费用应由华悦公司自行承担。现马晶、李绚停业并拒绝履行合同义务，导致合同解除。华悦公司主张马晶、李绚违约要求解除合同、腾交涉诉房屋、支付欠缴合理租金、房屋占用费及管理费用部分予以支持。马晶、李绚装修部分及店内物品根据双方合同约定马晶、李绚应将涉案商铺内动产自行搬离，并腾交房屋。马晶、李绚租金、管理费交至2015年8月31日，至华悦公司2016年3月10日围挡共六个月零九天，计租金及占用费264537元，管理费183141元。马晶、李绚应自2016年3月10日起按每月20995元向华悦公司支付商铺占用�，直到腾交商铺之日。合同解除后，华悦公司应向马晶、李绚返还马晶、李绚所交租赁押金及装修押金，该款项在马晶、李绚应支付华悦公司的款项中直接扣除，马晶、李绚主张装修管理费、手续费系其正常经营支出，不予支持。综上所述，双方所签租赁合同合法有效，马晶、李绚诉称华悦公司违约要求赔偿之请求事实及理由均不成立，不予支持，华悦公司反诉马晶、李绚违约应承担违约责任的请求，有法律和事实依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释二》第二十九条，第一百零五条规定，判决：一、原、被告双方所签租赁合同有效，依法解除，解除时间为2015年12月7日。二、原告（反诉被告）马晶、李绚于本判决生效后十日内搬离西安市新城区咸宁中路122号乐宁会购物中心第三层3F103、3F105号商铺，并腾交给被告（反诉原告）。三、原告（反诉被告）马晶、李绚于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）陕西华悦商业管理有限公司商铺租金及商铺占用费264537元，管理费183141元。四、原告（反诉被告）马晶、李绚于本判决生效后十五日内按每月20995元向陕西华悦商业管理有限公司支付自2016年3月11日起至腾交商铺之日止的商铺占用费。五、被告（反诉原告）陕西华悦商业管理有限公司于本判决生效后十五日向原告（反诉被告）马晶、李绚退还租赁押金43000元、装修押金10000元，该款项从原告（反诉被告）应付款中直接冲抵。六、驳回原告（反诉被告）马晶、李绚其余诉讼请求。七、�回被告（反诉原告）陕西华悦商业管理有限公司其余反诉请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，本诉20042元，由原告（反诉被告）马晶、李绚负担；鉴定费由原告自行负担。反诉6355元，由原告（反诉被告）马晶、李绚负担4000元，由被告（反诉原告）陕西华悦商业管理有限公司负担2355元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审法院于2016年6月21日前往西安市环保局新城分局咨询，该局工作人员称，“华悦商业管理有限公司乐宁会项目已经通过了餐饮的环评，如果具体的商铺在装修之前应该另行办理该商铺的环评手续。并表示，该手续不是乐宁会去办理，而是具体的商铺办理，且猪圈火锅的业主应当在装修之前到我局申办环评，但是其实在装修后，经营了以后才到我局咨询。”二审审理中，华悦公司提供涉案商场内其他商铺经营许可及环评许可文件等，包括华悦公司腾空涉案商铺后重新租给“小白兔口腔”，该门诊亦办理了《建设项目环境影响登记表》并完成了备案，用于证明涉案商铺未通过环评责任在马晶、李绚自身。华悦公司称其已于2017年4月22日将涉案房屋自行收回，全部腾空并自行拆除了装修，并提供当天照片佐证。马晶、李绚对该腾房日期不认可，但未能提供其他腾房日期等相关证据。其余事实一审判决查明属实。本院认为，马晶、李绚与华悦公司于2014年7月22日签订的两份《乐宁会商铺租赁合同》（合同编号：004，商铺编号37-103；合同编号005，商铺编号37-105），均系双方真实意思表示，未违反强制性法律法规，应为有效。双方均应按照合同约定履行各自义务，享有相应权利。在该二合同签订后，华悦公司已依约定将涉案商铺交于马晶、李绚使用，马晶、李绚将租金及管理费交纳至2015年8月31日，之后再未缴纳。2015年12月7日，华悦公司以马晶、李绚拖欠租金超过30日为由，向马晶、李绚发出解除合同的函，马晶、李绚于当天签收。2015年12月29日，马晶、李绚称其收到西安市环境保护局新城分局于做出的新环罚告字[2015]78号《西安市环境保护局行政处罚事先告知书》，认为涉案商铺因违反《中华人民共和国环境保护法》及《陕西省大气污染防止条例》之规定，被环保机构处罚，无法作为经营餐饮的场地使用。但该《行政处罚事先告知书》已经西安市环境保护局新城分局确认为无法律效力，且华悦公司提供了《西安市环境保护局关于西安普天通信设备厂小区改造项目变更的审查意见》《陕西华悦商业管理有限公司乐宁会购物广场三楼餐饮项目环境影响报告表》等用于证明华悦公司项目整体已通过了经营餐饮的环评手续，且提供商场内其他商铺经营许可及环评许可文件等，包括华悦公司腾空涉案商铺后重新租给“小白兔口腔”，该门诊亦办理了《建设项目环境影响登记表》并完成了备案。马晶、李绚对此不予认可，并认为各个商铺是否通过环评，和每个商铺的具体情况及附近的商户的业态有关，每个商铺都是独立的。即使一个商铺通过环评，也不能表明涉案商铺通过环评。但马晶、李绚并未提供证据证明系因华悦公司原因导致其经营的“猪圈”火锅未能通过环评。结合一审法院于2016年6月21日前往西安市环保局新城分局调查笔录，该局工作人员称，华悦公司乐宁会项目已经通过了餐饮的环评，应由“猪圈”火锅的业主在装修之前另行申办环评手续，但其在装修、经营以后才进行咨询，该场地已不能通过环评。故马晶、李绚上诉称涉案商铺系因华悦公司原因导致无法通过环评并已构成根本违约一节，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。二审审理中，双方均认可华悦公司于2016年3月10日对涉案商铺围挡，且华悦公司称其已于2017年4月22日将涉案房屋自行收回，全部腾空并自行拆除了装修，并提供当天照片佐证。马晶、李绚对该腾房日期不认可，但未能提供其他腾房日期等相关证据。故原审判决依法认定，马晶、李绚应支付拖欠的租金，并参照租金标准支付自合同解除之日至围挡之日的占用费并交纳管理费用、以及围挡之后房屋占用费参照租金减半计算一节，并无不当。合同解除后，华悦公司应向马晶、李绚返还租赁押金及装修押金，但装修管理费、手续费系马晶、李绚正常经营支出，故原审判决认为装修管理费、手续费不予返还一节，亦无不妥。因现华悦公司已于2017年4月22日将涉案房屋自行收回并拆除装修，因此房屋占用费应计算至2017年4月21日，且马晶、李绚与华悦公司签订的《乐宁会商铺租赁合同》第十一条11.2.1中明确约定：“合同终止（无论基于任何原因），甲方（华悦公司）有权要求乙方（马晶、李绚）按下述方式之一交还商铺：乙方自费将商铺内所有动产（附属设施、设备除外）搬离……商铺之装修及所有附属设施设备属甲方，甲方无需给予乙方补偿，……”；合同11.5中约定，“若乙方于甲方发出收铺通知后未交还商铺，仍有物品在商铺内存留，甲方有权选择下列方式处理该物品：（1）视为乙方放弃物品所有权，甲方有权单方办理物品的撤离或拆除，并可以任何方式处理该物品，因此产生的费用及物品灭失的风险由乙方自行承担。”现涉案合同因解除而终止，且马晶、李绚并未在华悦公司下达解除通知后及时交还商铺，依照双方约定，华悦公司有权自行处理相关物品的搬离或拆除，且商铺之装修及所有附属设施设备属甲方，甲方无需给予乙方补偿。故马晶、李绚上诉请求华悦公司赔偿其装修损失等一节，依法不予支持。综上所述，马晶、李绚的上诉请求不成立，唯因涉案租赁房屋已全部腾空，故一审判决应予部分撤销并变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2044号民事判决第一项、第六项、第七项；二、撤销西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2044号民事判决第二项；三、马晶、李绚于本判决生效后十五日内支付华悦公司商铺租金及商铺占�费264537元，管理费183141元；四、变更西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2044号民事判决第四项为：马晶、李绚于本判决生效后十五日内按每月20995元的标准向华悦公司支付自2016年3月11日起至2017年4月21日的商铺占用费29393元；五、变更西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2044号民事判决第五项为：华悦公司于本判决生效后十五日向马晶、李绚退还租赁押金43000元、装修押金10000元；以上三、四、五项折抵后，马晶、李绚于本判决生效后十五日内支付华悦公司各项费用共计424071元。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决负担；二审案件受理费28057元由马晶、李绚负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一七年十一月三十日书记员  孙婉侠