山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终1695号
上诉人（原审被告、原审原告）：青岛德源泰置业有限公司，住所地青岛市胶州市南外环路以北杭州路以西。
法定代表人：赵元海，董事长。
委托诉讼代理人：相婷婷，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：栾誉晗，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告、原审被告）：张立霞，女，1970年7月16日出生，汉族，住龙口市。
委托诉讼代理人：吕忠彰，山东平直律师事务所律师。
上诉人青岛德源泰置业有限公司（以下简称德源泰公司）因与被上诉人张立霞商品房预售合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2015）龙民三初字第950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
德源泰公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法改判上诉人德源泰公司不予支付逾期交房违约金258704元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，一审法院未能支持上诉人的抗辩理由，有违上诉人通知交房的事实和买卖双方的合同约定。1、上诉人已多次催促被上诉人前来办理房屋交接手续，导致涉案房屋不能交付的原因系被上诉人所致，一审法院认定事实不清，上诉人不应承担赔偿责任。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房预（销）售合同》的约定，上诉人已于2014年1月22日发出《交付使用通知书》通知被上诉人前来办理交房手续，该通知书明确写明：“本通知书邮寄出5日即视为房屋交付……”，但被上诉人一直未前来办理，后2014年3月1日上诉人又发送《交付催告函》给本案被上诉人，再次催促其前来办理房屋交付手续，然而被上诉人仍不予办理。2015年9月26日，再次发送《利群金街产权登记办理通知书》通知被上诉人办理房产交接手续，然而被上诉人均拒绝接收。上诉人无数次的口头及书面函告通知被上诉人交接房屋，已尽到了相应的通知义务，未能交房的原因在于被上诉人，一审法院认定的事实不清。同时，根据《商品房预（销）售合同》第十一条的约定，因为被上诉人的原因，未按期交付涉案商品房，上诉人发出的《交房通知》规定的房屋交付使用之日起，即视为房屋已经交付被上诉人。因此，上诉人已经尽到了交房义务。2、被上诉人未按照合同约定足额缴纳涉案房屋的相关费用（包括物业费），已经违反合同约定在先，一审法院在被上诉人举证不能的情况下，仍作出对其有利的判决，实属证据不足。根据合同约定：“买受人在收房前应当交清全部购房款及一切相关费用（包括物业服务费等），否则，出卖人有权拒绝交房”。同时，上诉人已经委托了本项目的前期物业管理，已经实际产生物业管理费用，因被上诉人的原因拒不收房，由此产生的物业管理费用均应由被上诉人承担。且一审开庭审理过程中，被上诉人一直未提交已缴纳物业费的相关证据，故上诉人有充足的理由依照该条款约定拒绝交付涉案房屋。一审法院仅仅对被上诉人庭审中主张的对其有利的合同条款进行了审查，但未对上诉人主张的上述合同条款进行审查，在被上诉人未提供充分证据的情况下，仍认定上诉人不交付涉案房屋为违约行为，并据此判决上诉人支付违约金，实属证据不足。3、涉案房屋未取得《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》不影响房屋具备交付条件的事实。实践中，《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的取得往往具有一定的滞后性，且仅起到公示作用，因此，取得《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》仅仅是建设工程竣工验收合格的充分而非必要条件。涉案商品房未取得《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》并不影响房屋实际具备交付条件，且一审判决前，涉案房屋已取得了《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》。本涉案房屋未能交付的原因在于被上诉人，被上诉人不能以涉案商品房未取得《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》而不予接收涉案房屋，上诉人不应向被上诉人支付逾期交房违约金。4、一审法院认定违约期间过分不当，即使上诉人应当承担违约责任，则违约责任也最多计算至2015年7月18日。退一步讲，即使上诉人承担逾期交房违约责任，在已将钥匙交付于被上诉人，被上诉人可自行使用的情况下，那么在涉案房屋符合法定交付条件且经上诉人无数次催促被上诉人接收涉案房屋，并于2015年9月26日再次发送《利群金街产权登记办理通知书》，通知被上诉人办理相关手续，然被上诉人仍拒绝接收房屋，故上诉人承担逾期违约责任的最后期限也应当是2015年9月26日，而非被上诉人主张的2016年5月20日。二、一审法院认定违约金数额过高，违约金计算标准及数额依法应予调整。即使一审法院认定被上诉人主张的违约金已经远远超出其实际损失，一审认定的违约金数额远远超出了被上诉人的实际损失。一审查明“至庭审结束时，贷款手续正在办理中”，也即意味着至一审庭审结束时被上诉人仅仅支付了首付款，尾款仍未支付，即使被上诉人存在损失，也仅仅是按照首付款计算的中国人民银行同期存款利率，一审按照日万分之二的利率计算的违约金数额过高，判决结果不合理。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，依法应予撤销并改判。
张立霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张立霞向一审法院起诉请求：判令德源泰公司向张立霞支付自2012年7月1日至2015年10月10日的逾期交房违约金222944元（931260元×2/10000/天×1197天），本案诉讼费用由德源泰公司承担。审理中，张立霞增加诉讼请求，要求德源泰公司支付自2015年10月11日至2016年5月20日的逾期交房违约金35760元（931260元×2/10000/天×192天）。
德源泰公司向一审法院反诉请求：判令张立霞向德源泰公司支付自2011年12月19日至2015年11月30日的逾期付款违约金265328元；本案全部诉讼费用由张立霞承担。
一审法院认定事实：2011年12月13日，张立霞与德源泰公司就位于龙口市港城大道北、南山路西的利群集团龙口商业步行街第D幢2层206铺号房订立了商品房预（销）售合同。涉案商品房建筑面积共192.92平方米，总价为1851260元。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人签订本合同时交纳首付款931260元，剩余按揭房款为920000元，在本合同签订后5日内按照买受人提供的按揭材料办理银行按揭贷款。在合同第八条“交付期限”中约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》；2、出卖人应当在2012年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3、……。在合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。在合同第十一条“交接”中约定，1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单。2、双方进行交接验收时，出卖人应当出示下列证明文件：（1）有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：1、出卖人发出的《交房通知书》规定的房屋交付使用之日起，即视为房屋已交付买受人。发出《交房通知书》的通讯地址以本合同签订时买受人在合同中所记载的地址为准，自出卖人按该通讯地址挂号寄出书面文件之日起视为有效发出，在投邮（以寄出邮戳为准）后的第三日即为有效送达买受人。如买受人通讯地址有变更须在五日内书面通知出卖人，否则相关责任由买受人承担。合同附件四补充协议第3条第（3）项约定，出卖人负责联系按揭银行，经银行同意按揭贷款后，买受人应按规定的时间、地点办理按揭贷款的相应手续，并缴齐因办理按揭贷款所引起的全部费用。如买受人未按规定的时间办理按揭贷款的相关手续或未缴齐因按揭所需要的各种费用而造成银行不能及时审批按揭贷款的，按本商品房买卖合同第七条买受人逾期付款处理。
2011年12月13日，张立霞向德源泰公司支付了首付款931260元；德源泰公司主张其于2014年1月22日用特快专递向张立霞发出了交付使用通知书，要求张立霞办理房屋交付手续并缴纳物业费；2014年3月4日通过国内挂号信向张立霞发出交付催告函，要求张立霞尽快办理相关手续，但张立霞主张交付使用通知书及交付催告函均没有收到。2015年7月18日，德源泰公司取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》。2015年9月30日，德源泰公司通过特快专递向张立霞寄出了《利群金街产权登记办理通知书》，通知张立霞：“贷款客户需在办理产权登记前将贷款资料准备齐全，并向中信银行进行征信查询，具备贷款的，我司将根据您所提供的资料向产权登记部门进行申请办理，且在产权登记完成之日起十个工作日内贷款人需至合作银行办理按揭贷款手续，逾期我司将按照总房款的日万分之一收取滞纳金。不具备贷款资格的则需您务必在60日内付完全款，我司再予以办理。逾期未缴纳全部房款者，我司将按照总房款的日万分之一收取滞纳金。”2015年10月9日，张立霞打电话询问按揭贷款事宜时，德源泰公司的工作人员黄欣要求张立霞在办理银行贷款前须先签订（预交）三十年物业费的协议，张立霞没有同意。2015年10月27日，张立霞向中信银行龙口支行递交了办理92万元按揭贷款的全部个人资料。至庭审结束时，贷款手续正在办理中。2016年5月20日，张立霞、德源泰公司双方办理了涉案房屋的交接手续。
一审法院依据双方当庭陈述、商品房预（销）售合同、山东省烟台市房地产企业预收款收据、利群金街产权登记办理通知书、烟台市中级人民法院烟民一终字第1170号民事判决书、录音、录像、物业管理服务合同和临时管理规约、商品房质量保证书和商品房使用说明书、交付使用通知书、交付催告函、龙口市建设工程竣工验收备案表、测绘结果等证据认定上述事实。
一审法院认为，张立霞、德源泰公司于2011年12月13日签订的商品房预售合同及附件，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，德源泰公司应于2012年6月30日前，将已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付给张立霞使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。德源泰公司提交的《建设工程竣工验收备案表》显示涉案房屋直至2015年6月30日才竣工验收，直至2015年7月18日才取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，才符合交付条件。因此，涉案房屋在2012年6月30日之前不能交付，即使交付也因违反了上述法律和行政法规的强制性规定，违反了合同约定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条之“下列民事行为无效：……（五）违反法律或者社会公共利益的；……”之规定，交付行为应属无效。因此，对德源泰公司提出的已于2014年1月22日向张立霞发出《交房通知书》及2014年3月1日向张立霞发送《交付催告函》，已经完成交付的抗辩理由，不予采纳。张立霞、德源泰公司双方签订的补充协议明确约定出卖人负责联系按揭银行，德源泰公司虽主张其已经联系按揭银行通知张立霞到银行办理按揭贷款，未能办理按揭贷款的责任在于张立霞，但根据德源泰公司提交的房屋产权登记办理通知书，能够证实德源泰公司直到2015年10月1日才通知张立霞到中信银行进行征信查询，且根据张立霞提交的视听资料显示，张立霞已经按照德源泰公司的要求到相关银行办理按揭贷款，至今未能办理按揭贷款的责任在于德源泰公司，因此德源泰公司反诉要求张立霞支付逾期付款违约金，于法无据，不予支持。德源泰公司于2016年5月20日才向张立霞交付房屋，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。张立霞要求德源泰公司承担自2012年7月1日至2016年5月20日的逾期交房违约金258704元（931260元×2/10000/天×1389天），符合法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，一审法院于2017年1月18日判决：一、青岛德源泰置业有限公司于本判决生效后十日内给付张立霞自2012年7月1日至2016年5月20日的逾期交房违约金258704元；二、驳回青岛德源泰置业有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5181元，反诉费2640元，由青岛德源泰置业有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为上诉人德源泰公司应否向被上诉人张立霞支付逾期交房违约金。关于涉案房屋德源泰公司直至2015年7月18日才取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的事实清楚。德源泰公司在此之前虽向张立霞发出过交付通知，但涉案房屋并不符合合同约定的交付条件，张立霞依法有权拒绝接收。德源泰公司于2016年5月20日才将涉案房屋向张立霞交付，一审法院根据商品房预售合同的约定，认定德源泰公司应给付张立霞自2012年7月1日至2016年5月20日的逾期交付房屋违约金258704元，计算准确，并无不妥。德源泰公司上诉主张即使认定其应承担违约责任，应计算至2015年7月18日，因德源泰公司在涉案房屋2015年7月18日符合合同约定交付条件后，没有及时通知张立霞接收房屋，直至2016年5月20日双方才交接房屋，故德源泰公司的上述意见没有事实依据，本院不予支持。2015年7月18日之后，德源泰公司又将交纳物业费作为交付房屋之前提条件，物业费的交纳与商品房交付是两个不同的法律关系，德源泰公司的行为限制了张立霞的合法权利，本院不予支持。德源泰公司上诉主张违约金数额过高，违约金计算标准及数额依法应予调整的意见，亦没有事实依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人德源泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5181元，由上诉人青岛德源泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 吴继辉
审判员 陈晓彦
二〇一七年五月三十一日
书记员 林重霄