文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初13511号原告深圳市深宝泓投资物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道河西工业区12号5楼，组织机构代码678567991。法定代表人黄锡林，总经理。委托代理人罗显华，广东元善律师事务所律师。被告张庆，男，1971年3月22日出生，汉族，身份证住址江苏省通州市。委托代理人林嘉鼎，广东东深律师事务所律师。被告皓瞳生物科技（深圳）有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道宝源路西乡河东侧合兴创客中心六楼03、05、07，组织机构代码MA5DFUIR9。法定代表人李远明。上列原告与被告租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告深圳市深宝泓投资物业管理有限公司（以下简称“深宝泓投资物业管理公司”）的委托代理人罗显华，被告张庆的委托代理人林嘉鼎到庭参加诉讼，被告皓瞳生物科技（深圳）有限公司（以下简称“皓瞳生物科技公司”）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告深宝泓投资物业管理公司诉称，原告与被告张庆于2016年6月13日签订了房屋租赁合同，原告将位于西乡街道蚝业社区宝源路西乡河东侧合兴创客中心6楼03、05、07号房屋出租给被告作为开办公司的办公场所，2016年7月5日，被告皓瞳生物科技公司成立。当时被告张庆为被告皓瞳生物科技公司的法定代表人。原告依约提供了房屋及配套服务，但被告自2017年1月1日后，再没有向原告缴纳租金、垃圾清运费、水电费，原告多次电联被告，被告声称要与公司其他股东商议，但一直拖延至今。原告认为，被告的违约行为严重侵害了原告的权益，为维护原告的合法权益，请求判令：1、解除原告与被告张庆签订的房屋《租赁合同》，被告张庆在合同解除后3日内向原告腾退租赁房屋，被告张庆已缴纳押金89,775元无需退回。2、被告张庆支付自2017年1月1日起至合同解除之日的租金149,625元，垃圾清运费2,500元（暂按5个月计算）、水电费2,933元及滞纳金44,887.5元（按每日千分之五暂计算至2017年4月30日止）；3、被告张庆支付解约违约金89,775元；4、被告张庆支付《租赁合同》解除之日起至实际搬离之日止的房屋占用费，标准与双倍租金相同；5、被告皓瞳生物科技公司对上述债务承担连带清偿责任；6、被告承担本案诉讼费。原告当庭变更水电费诉求为2,569元。被告张庆答辩称，1、涉案商铺属于被告皓瞳生物科技公司租用，所以应当由被告皓瞳生物科技公司承担相应的权利义务，并非被告张庆的个人行为；2、租赁合同在2017年2月份已经解除，2017年2月份被告皓瞳生物科技公司的工作人员已经向原告深宝泓投资物业管理公司声明不再租赁涉案商铺；第三、原告起诉的与事实不符。涉案商铺在2017年3月份已经由原告接管，原告已经在涉案商铺加锁，不让被告皓瞳生物科技公司的工作人员进入涉案商铺，所以原告请求被告退租腾房与事实不符；因被告皓瞳生物科技公司已经交了三个月的押金，双方已经解除合同的情况下，押金应当抵扣租金。因被告并无违约行为，且该违约金过高，原告已经接管涉案商铺。综上，请求驳回对被告张庆的全部诉讼请求。被告皓瞳生物科技公司未到庭，亦未答辩。经审理查明，原告深宝泓投资物业管理公司与被告张庆于2016年6月13日签订《租赁合同》，被告皓瞳生物科技公司成立后在该合同上加盖公章，合同约定：乙方（被告）承租甲方（原告）合兴创客中心6楼05、07、03号，月租金总额为27,600元，房屋维护费每月2,325元，每月合计29,925元。租赁期限自2016年6月13日起至2021年6月12日止。第二年开始每年租金递增10%。甲方给予乙方房屋装修期（2016年6月13日至2016年7月12日），计租日期自2016年7月13日起。如乙方违约不履行本合同约定的相关义务或违约导致本合同被甲方单方解除，则乙方须按本合同约定的租金标准向甲方支付免租期租金。甲方每月向乙方收取垃圾清运费500元；在本合同签订之日乙方须向甲方缴交相当于三个月房屋押金，共计89,775元，并缴纳水电押金6,000元。如乙方违约不履行本合同约定的相关义务或违约导致本合同被甲方单方解除，押金不予退还。电费为1.5元/度，水费为8元/平方米。乙方应在每月1日前将所有费用交费到甲方指定银行账户上或交到指定人员，甲方开具收款收据给乙方；如乙方缴纳逾期一天，甲方将每日按总费用的5%加收滞纳金并停水停电。超过五天不缴清所有费用，甲方有权终止合同，没收乙方交纳的押金并收回租赁房屋及追回欠款，其中造成的损失由乙方承担。在乙方未结清所有费用之前，甲方有权限制乙方将任何设备设施物品等搬离租赁房屋。如乙方累计拖欠租金、水电费等费用5日或拖欠员工工资达到30日，则乙方自愿将其租赁房屋内设施、物品等提供给甲方作为担保，甲方可以在乙方清偿所有的欠款前留置物采取变卖、拍卖等予以处理。合同第二十二条约定：在租赁期内，如乙方违约不履行本合同或提前单方解除本合同或违约导致本合同被甲方单方解除，则甲方有权没收乙方已缴纳的所有押金、且乙方须向甲方支付三个月租金作为违约金。合同签订后，被告张庆缴纳了押金89,775元。原告深宝泓投资物业管理公司主张两被告拖欠2017年1月1日起的租金、垃圾清理费、水电费等，并提交催告函主张其于2017年4月17日向被告张庆发出催告督促缴纳上述费用。原告深宝泓投资物业管理公司主张两被告系通过被告张庆个人缴纳现金或转账缴费，被告皓瞳生物科技公司仅支付了两笔费用。涉案房产所有权人为深圳市西乡蚝业股份合作公司，其与原告深宝泓投资物业管理公司在2016年5月1日至2021年4月30日期间存在租赁关系。另查明，原告深宝泓投资物业管理公司确认于2017年2月1日对涉案房产加锁且因两被告拖欠租金等费用依合同约定留置被告的物品。被告张庆主张于2017年被告皓瞳生物科技公司有明确表示不再租赁涉案商铺，并以押金抵租金。原告否认被告张庆的上述陈述。再查明，被告皓瞳生物科技公司于2016年7月5日成立，涉案合同的签订时间为2016年6月13日。以上事实，有租赁合同、银行转账记录等证据及庭审笔录在案为凭。本院认为，本案系租赁合同纠纷。1、关于租赁合同主体的问题。本案租赁合同的签订虽发生在被告皓瞳生物科技公司注册登记成立前，但被告皓瞳生物科技公司成立后在该租赁合同加盖公章，可以确认租赁合同的承租人为被告皓瞳生物科技公司，双方均应恪守租赁合同的约定。2、关于拖欠租金、水电费、垃圾清运费及滞纳金的问题。原告深宝泓投资物业管理公司自认因两被告未及时缴纳2017年1月份起的租金，故对涉案房屋于2017年2月1日予以上锁，并根据租赁合同的约定扣押被告皓瞳生物科技公司的部分用品。本院认为，原告深宝泓投资物业管理公司于2017年2月1日对涉案房产予以上锁并扣押被告皓瞳生物科技公司的物品，其实际已控制涉案租赁房产、解除了双方租赁关系并可及时处理涉案房屋减少租金的损失，故其无权就扩大的损失向被告皓瞳生物科技公司主张权利，故原告主张被告支付2017年2月1日后的租金、垃圾清运费、水电费及相应的滞纳金，本院不予支持。经核算，被告皓瞳生物科技公司应当支付原告深宝泓投资物业管理有限公司2017年1月1日至2017年1月31日期间的租金29,925元,双方关于滞纳金的约定实为逾期缴租违约金，但标准过高，本院调整为被告皓瞳生物科技公司按照日万分之五的标准支付自2017年1月6日起的违约金，原告深宝泓投资物业管理公司超过上述标准的租金及违约金请求，本院不予支持。两被告未举证证明已缴纳了2016年12月1日至2017年1月31日期间的垃圾清理费及水电费，故被告皓瞳生物科技公司应当支付原告深宝泓投资物业管理公司垃圾清运费500元×2个月=1,000元并按照日万分之五的标准支付逾期付款违约金。被告张庆不予确认原告主张的2016年12月份的水电费1,527元、2017年1月份的水电费1,042元,鉴于双方均未能举证证明上述两月的实际发生的水电费，结合日常生活经验法则及被告皓瞳生物科技公司在2016年12月份之前缴纳的水电费标准，本院酌定被告皓瞳生物科技公司支付原告深宝泓投资物业管理有限公司2016年12月1日至2017年1月31日期间的水电费2,000元并按照日万分之五的标准支付自应当缴纳水电费之日起的违约金。3、关于押金的问题。原告深宝泓投资物业管理公司与被告皓瞳生物科技公司在租赁合同中约定“超过五天不缴清所有费用，甲方有权终止合同，没收乙方交纳的押金并收回租赁房屋及追回欠款”，鉴于本案被告皓瞳生物科技公司于存在未及时缴纳租金等费用的违约责任，故原告有权按照租赁合同的约定不予退还已收取的押金89,775元。4、关于解约违约金。结合庭审查明的事实，本院认为，鉴于被告皓瞳生物科技公司存在违约事实，但双方关于解约违约金的约定过高，原告深宝泓投资物业管理公司根据合同的约定已经没收押金，该押金亦足以弥补深宝泓投资物业管理公司的租金损失，故本院酌定被告皓瞳生物科技公司支付原告深宝泓投资物业管理公司一个月的解约违约金29,925元。5、关于被告张庆的法律责任。原告深宝泓投资物业管理公司主张被告张庆一直以自己的名义缴纳租金，并提交收据予以证明。本院认为，被告张庆原为被告皓瞳生物科技公司的法定代表人，原告深宝泓投资物业管理公司仅提交收据证明张庆加入该租赁合同的债务，证据不充分，故原告深宝泓投资物业管理公司请求被告张庆承担连带清偿责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原、被告之间的租赁合同于2017年2月1日解除，被告皓瞳生物科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内腾退涉案房屋；二、原告深圳市深宝泓投资物业管理有限公司无需退还被告皓瞳生物科技（深圳）有限公司押金89,775元；三、被告皓瞳生物科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市深宝泓投资物业管理有限公司2017年1月1日至2017年1月31日期间的租金29,925元及违约金（违约金按照日万分之五的标准自2017年1月6日起计算至款项实际清偿之日止）；四、被告皓瞳生物科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市深宝泓投资物业管理有限公司2016年12月1日至2017年1月31日期间的水电费2,000元及违约金（违约金按照日万分之五的标准分段计算至款项实际清偿之日止即以1,000元为基数自2017年1月6日起计算，以1,000元为基数自2017年2月1日起计算）；五、被告皓瞳生物科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市深宝泓投资物业管理有限公司2016年12月1日至2017年1月31日期间的垃圾清运费1,000元及违约金（违约金按照日万分之五的标准分段计算至款项实际清偿之日止即以500元为基数自2017年1月6日起计算，以500元为基数自2017年2月1日起计算）；六、被告皓瞳生物科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市深宝泓投资物业管理有限公司解约违约金29,925元；七、驳回原告深圳市深宝泓投资物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,992元，公告费390元，合计7,382元，由原告深圳市深宝泓投资物业管理有限公司承担5,780.6元，由被告皓瞳生物科技（深圳）有限公司承担1,601.4元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 何    静人民陪审员 陈    荣人民陪审员 张  汉  新二〇一七年十二月六日书 记 员 林嘉琦（兼）书 记 员 李    娜