河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第1399号
上诉人（原审被告）：洛阳机车职业教育中心。
负责人：程红旗，该学校校长。
委托代理人：程伟，该教育中心职工。特别授权。
委托代理人：杨涛渠，河南渝海律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审原告）：洛阳市光华外语学校。
法定代表人：何友华，该学校校长。
委托代理人：余俊，该学校职工。特别授权。
委托代理人：梁艳娜，河南大进律师事务所律师。特别授权。
上诉人洛阳机车职业教育中心与被上诉人洛阳市光华外语学校因租赁合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2013）孟民二初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人洛阳机车职业教育中心的委托代理人程伟、杨涛渠、被上诉人洛阳市光华外语学校的委托代理人余俊、梁丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年6月1日原告洛阳市光华外语学校与被告洛阳机车职业教育中心签订租赁合同，约定：原告位于孟津县宋庄开发区的学校土地及地面所有建筑物整体租赁给被告方使用；租赁期限15年，从2007年9月1日起至2022年8月31日止；租金每年70万元，租赁期间每四年根据社会物价综合指数及其他相关因素调整一次租金，调整幅度不超过百分之二十；租赁费每年支付一次，租赁期内承租方在每年的8月1日前预交下一年度的租金，如承租方不按约定时间交纳租金，每逾期一日按所欠金额的百分之一缴纳滞纳金；承租方应负责租赁物的维护、保养，并保证在合同终止时完好归还出租方；由于承租方生源不足或其他原因造成租赁合同提前终止时，必须提前六个月通知出租方，否则出租方不退还已交租赁费用。该租赁合同内容共14项，对租赁物、租赁期限、租赁费、维修保养、违约责任、合同终止等内容进行了约定。租赁合同履行至2012年8月，双方因租金数额等合同内容发生争议。2012年12月26日，原告起诉要求被告支付租金98万元及滞纳金50万元，支付修缮费36万元，诉讼费由被告承担。另查明，被告洛阳机车职业教育中心于2013年1月19日撤出租赁的校区。
原审认为，一、关于双方租赁合同效力问题。被告认为原告没有合法物权凭证因而租赁合同无效，庭审后原告已提交了房产证、土地使用权证、租赁证复印件在案，可以证实原告享有合法权利，双方租赁合同不违反法律规定。双方在租赁合同签订后，原告已交付租赁物给被告使用，被告使用了租赁物进行教学活动并按70万元每年向原告支付了租金，租赁合同实际履行了5年多时间，期间双方没有发生争议，故原被告于2007年6月1日签订的校舍租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，被告主张合同无效于法无据，不予采信。二、关于原告是否提供全部租赁物房屋的问题。原告虽然没有提供租赁物合同约定的交付清单或提供其他证据证明已向被告交付了租赁物，原告方的留守人员也确定占用租赁物中的部分房屋，但在合同履行中，被告方并无证据证明其就原告方的占用行为提出过异议，或要求原告人员完全撤离，其原告留守人员并未影响被告对租赁物的使用，租赁物的整体控制权、管理权、使用权实际由被告方享有，原告主张在合同实际履行中双方已就交付行为进行了变更的说法应予以采信，应视为原告已完成了交付租赁物的义务。被告认为原告没有履行安装直压泵、无塔供水器的合同义务致使租赁物不能使用的行为构成根本违约的主张，因没有充分证据支持，结合合同已正常履行五年之久的事实，应认为原告交付的租赁物符合租用条件，处于适租状态，可以实现合同目的，原告行为不构成根本违约，对被告的主张不予采信。三、关于被告是否拖欠租金及滞纳金，租金、滞纳金数额如何确定的问题。依法成立的合同受法律保护，当事人双方均应按合同约定履行合同义务。原告认可被告按约定支付每年70万元租金共支付了五年350万元，要求被告支付租金98万元，对其中2011-2012年度的租金14万元，被告主张已超过诉讼时效，原告没有证据证明诉讼时效中止、中断，故对被告主张予以撤销，该14万元因已超过诉讼时效，不予支持；对于原告主张的2012-2013年度租金84万元，对其中的70万元予以支持，被告应当支付。对上浮的租金数额，由于合同约定了租金上浮不得超过20%，物价上涨属实，原告主张的上涨数额未超过约定的范围，予以支持，被告应当支付。被告主张不欠租金，法庭在审理中要求被告提供付款明细，被告未提供应承担举证不利的后果，对其主张因没有提供证据，不予采信。双方合同对租金支付期限及滞纳金数额有明确约定，被告逾期支付租金属实，但滞纳金约定数额过高，虽然原告主张降低为50万元，数额仍过高，考虑本案租赁合同约定的滞纳金从性质上讲实为违约金，故按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计算滞纳金数额。四、2013年1月19日双方实际解除部分租赁合同是否存在，是否影响原告主张租金数额。被告主张已于2012年8月之前协商解除租赁关系，2013年1月19日撤出学校，双方租赁关系实际解除，但没有充分证据证实原告收到解除租赁合同的通知，也没有原告同意解除合同的书面证据或原告已接手租赁物的证据，故对被告的主张双方已于2013年1月19日解除租赁关系的说法不予采信。双方租赁合同4.2条约定租赁费每年支付一次，支付时间是每年的8月1日前预交下一年度的租金。双方租赁合同第11.1条约定由于承租方生源不足或其他原因造成租赁合同提前终止时，承租方必须提前六个月通知出租方，否则出租方不退还已交租赁费用。上述约定不违反法律规定，应当遵照执行。根据以上条款，内容到2012年8月1日时，双方合同约定的全年租金对原告来讲就转化成为了到期债权，被告应当在8月1日前支付全年租金。本案被告并未提供证据证明在其撤出原告校区时提前六个月（即从2013年1月19日往前算六个月）履行了合同约定的通知义务，那么按合同约定被告仍应支付2012-2013年度全年的租金，并且原告不再退还。考虑到本案租赁物本身功能的特殊性，每年教育招生时间的特定性等特殊情况，结合双方的证据材料和合同约定，2013年1月19日被告撤出租赁校区的行为不能认定双方合同已解除，也不影响原告主张的租金数额。五、修缮保养的约定是否存在、维修费用的负担问题。双方的租赁第5.1约定：承租方应负责租赁物的维护、保养，并保证在合同终止时完好归还出租方。5.2条约定：承租方对租赁物负有妥善使用及维护责任。按以上合同约定，维护、保养义务由承租方承担，租赁物需要进行维修、保养的，应由被告负责进行，原告应要求进行维修保养，如被告不履行维护、保养的，原告可自行组织修缮，修缮费用应由被告承担。本案原告组织进行的修缮工作是屋顶防水，确属于对租赁物的修缮保养内容，被告允许原告组织的工作人员进入租赁物的修缮保养内容，被告允许原告组织的工作人员进入租赁校区内进行工作，应推定被告是知道该修缮工作的，原告主张修缮费用36万元，但实际支付15万元，对该15万元予以采信，被告应当支付，其他修缮费用待实际发生后可再行主张。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告洛阳机车职业教育中心于本判决生效后十日内支付原告洛阳市光华外语学校2012-2013年度租金840000元及滞纳金（从2012年8月2日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至本判决确定的付款之日）。二、被告洛阳机车职业教育中心于本判决生效后十日内支付原告洛阳市光华外语学校代为修缮租赁物的维修费150000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费21400元，由原告洛阳市光华外语学校承担11400元，被告洛阳机车职业教育中心承担10000元，被告承担部分暂由原告垫付，待执行时一并付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
洛阳机车职业教育中心上诉称，一、一审认定事实错误。1、校舍租赁合同无效。2007年6月1日本案双方当事人签订《校舍租赁合同》一份，洛阳光华外语学校将宋庄开发区自己学校土地及地面上所有建筑物整体租赁于承租方使用，但没有提交出租物（土地、房产）所有合法物权凭证。按照《洛阳市房屋租赁管理办法》第6、7条“无合法产权证件或未获得房屋所有权人授权的；产权有争议或者产权不清的；损坏严重使用不安全的；违章建筑和无临时建筑许可证的临时建筑的房屋，不得出租”。按照《民法通则》第80条“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他方式非法转让”。按照《合同法》第52条“违反法律行政法规的强制性规定，一方以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益，合同无效”。因此上诉人认为双方签订的《校舍租赁合同》无效。一审庭审后，被上诉人向法院提交了房产证、土地使用证、租赁证复印件，但这些材料和《最高人民法院关于民事诉讼证的若干规定》第34、47条，一审法院以这些证据认定合同有效是违法的。2、一审认定被上诉人履行合同是错误的，是对事实的错误认定且合同显失公平。按照《校舍租赁合同》第1条“出租方位于孟津县开发区原洛阳市光华外语学校土地及地面上的所有建筑物整体租赁于承租方使用。本租赁物的功能为教学和技能培训，包租给承租方适用。租赁物采取包租的方式，由承租方自行管理。”并且在签订合同前一再承诺所有房产手续齐全且能正常使用，在双方书面交付租赁物时一并提供，可直到现在上诉人没有见到被上诉人对学校土地及地面上附属物具有使用权和所有权的任何凭证，因此上诉人主张的被上诉人欺诈行为成立。按合同约定上诉人逾期交付租金按日1%交滞纳金，一个月被上诉人可单方终止合同。那么上诉人提前交租金也应按日1%收取资金损失。提前一个月也应当有单方终止合同的权利。上诉人在使用租赁物时，因被上诉人和他人存在争议，致上诉人无法正常使用时，上诉人也应有要求赔偿权和解除合同权。上述条款设置就是显失公平。按照合同约定双方租赁关系是整体租赁，包括土地及地面上所有建筑物，也就是所说的包租。租赁期间由承租方自行管理（见合同第1条）。可本案被上诉人没有按照合同履行，将出租的土地和建筑物一直掌握在其自己手中，并且派人一直在学校掌管着自己的土地和建筑物，上诉人仅仅从原承租人（东方中专）手中接过一部分教室和一部分学生教工宿舍，其他都在被上诉人留守人员手中掌管使用。上诉人搬出时，被上诉人留守人员给上诉人的欠电费证据（见证据5）证实了被上诉人自己掌管使用出租物的事实。“在本出租合同签订之日起10日内，出租方将基建设施和其他租赁物按现状列单交付承租方，经承租方同意后签字确认，并可付照片”（见合同3.1条）。可直到现在被上诉人也没有按照此规定将基建设施和其他租赁物列交清单，更没有经上诉人签字确认，也没有任何当时的房产等出租物的照片。这就清楚的证实，被上诉人就没有按《校舍租赁合同》履行义务，构成根本违约。按照合同第6.3条“供水问题出租方组织与供水单位协商达成协议。出租方在学生宿舍楼、教工宿舍楼前安装直压泵解决高层供水，无塔供水器以正常供水状态交承租方使用。”被上诉人没有按照该条履行自己义务，经一审人民法院现场勘察，证实被上诉人违约致使学生宿舍3楼以上（含3楼）、教工宿舍3楼以上（含3楼）无水，不能使用。上诉人学生最多时有1600余人，只好在老校区和新租赁校区同时安排，致使上诉人不能达到租赁之目的。这仍是被上诉人根本违约造成的。以上事实足以说明被上诉人没有履行本合同造成根本违约。虽然上诉人第一年按约支付押金和全部租金100万元，以后又按照市政府协调向孟津县人民法院提前支付了合同约定租金，但这不能认为上诉人同意被上诉人对原租赁合同进行变更而免除自己全部交付租赁物的义务和安装增压水泵的义务，更不能认为被上诉人有权一直派人留守在合同约定的出租物范围内，掌管上诉人没有使用的出租物。按《中华人民共和国合同法》第60条、第67条规定被上诉人没有履行合同，上诉人也没有按照合同履行的义务。实际上除第一年后几年被上诉人就一直没有和上诉人碰面，上诉人也从来没有给被上诉人支付过租金，被上诉人违约不履行合同的行为并没有得到上诉人的认可。3、上诉人不欠被上诉人租金且被上诉人还应退还租金50万元保证金30万元。在简易程序中，被上诉人承认上诉人已交租金3609207元，收到保证金30万元。（2008）瀍民初字第43号《民事判决书》被上诉人应该承担赔偿款87500元，按照被上诉人实际租给上诉人的房产和《校舍租赁合同》约定的全部房产的比例计算，上诉人所交的租金已远远超过了应付租金，故此被上诉人起诉后上诉人提出了反诉，要求退还多收租金。由于上诉人不欠租金也就不存在违约情况，更没有支付根本就不存在的滞纳金50万元的义务。可一审法院同意反诉但不按内部规定给上诉人办理缴费手续并且在审理中同意被上诉人变更诉讼请求，不同意上诉人再次反诉并当庭缴纳诉讼费，致使上诉人反诉未被审理。在本诉中被上诉人要求从2011年8月增加20%租金纯属无理讹诈，首先双方《校舍租赁合同》就没有履行，被上诉人没有按照合同交付全部出租物，上诉人也没有从被上诉人手中接受全部出租物，虽然上诉人使用了部分校舍，但这是从原承租人手中接过的部分房产。其次，按照《校舍租赁合同》要增加20%租金应该在2011年8月1日之前双方进行协商确定租金增长幅度，可上诉人2011年8月之前没有收到增长租金的书面通知，上诉人仍按70万元预付给法院，被上诉人没有提出任何异议。2012年11月25日，被上诉人起诉时提出增加租金已超过1年的诉讼时效。按照《中华人民共和国民法通则》第135条的规定，被上诉人已经丧失了胜诉权。按照一审法院的推理，上诉人默认了被上诉人合同履行行为，那么2011年8月以后上诉人仍按70万元支付租金，被上诉人是否也默认了每年租金为70万元？4、双方于2013年1月19日解除了租赁关系。本案双方提交的证据证实，原《校舍租赁合同》没有履行，实际租赁关系在2012年8月之前双方协商于2013年2月底解除，被上诉人于2012年9月24日和建筑队签订合同进入校园对房产进行维修。2013年1月19日上诉人全部撤出学校，被上诉人对上诉人撤出后状况进行了拍照、接收。并且上诉人撤出时向被上诉人留守接管人员送达了通知并张贴公布，从此后被上诉人全部掌管看守自己的财产，我方再没有使用被上诉人一砖一瓦，并且我方于2013年1月19日向供水、供电单位送达解除水电供应的相关文件。双方事实上的不定期部分租赁关系已经解除。双方的租金数额应按实际使用面积进行计算，多退少补。5、被上诉人主张的校舍维修费用36万元与上诉人无关。本案证据显示，校舍维修是被上诉人的单方行为，如果被上诉人认为上诉人没有履行维修义务，应当由双方协商解决，协商不成应由人民法院依法裁判。被上诉人未经协商更没有经人民法院裁判，私自进行维修，不论是按照没有履行的《校舍租赁合同》还是按照法律规定，都没有理由要求上诉人支付。因为上诉人不知道他们要维修的房产是否应该维修，支付的维修工程款是否合理、合法，从另一个方面考虑，如果被上诉人现在将上诉人没有使用的其自己掌握的半拉子工程破旧房产全部进行修缮都要上诉人来支付，这和讹诈有何不同。6、一审人民法院将上诉人反诉视为撤回违背法律规定。本案第一次开庭上诉人就已向人民法院提出反诉，人民法院也已经受理，反诉被告也进行了答辩，庭审中法院要求反诉原告庭审后7日内缴纳诉讼费。可第一次开庭后人民法院没有给反诉原告出具缴费通知，法院的立案庭室拒绝收取费用，造成反诉原告不能缴费。2013年6月7日，本案由独任审判变更为普通程序重新开庭审理。上诉人又提出反诉，可人民法院只准许被上诉人增加诉讼请求，不准上诉人提出反诉也拒收上诉人的反诉费用，这明显违背《中华人民共和国民事诉讼法》第140条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34、37条之规定，是严重程序违法行为。这种违法行为浪费了国家的审判资源，影响了上诉人的诉权，也影响了上诉人对本诉的抗辩权，增加了当事人的累讼。二、一审程序违法。1、本案一审开始以简易程序由郭法官审理，上诉人提出了回避申请被驳回，上诉人又对回避问题申请复议一次，人民法院又驳回了上诉人的回避申请。后本案改为普通程序，上诉人再次提出回避申请，一审法院才予以采纳。这违背了法律的规定，对回避申请只能复议一次，一审法院既然依法驳回了复核回避申请，为什么在上诉人第三次提出时予以采纳？2、一审判决书中，一审人民法院竟然将未质证的证据作为定案依据，这明显程序违法。3、将上诉人在一审的反诉视为撤回并在审理程序中准许被上诉人变更诉讼请求，不准上诉人反诉也明显程序违法。三、一审判决错误。由于一审认定事实错误，将被上诉人未履行的无效合同做为定案依据并且将双方解除部分租赁关系不予认可，将上诉人支出的资金数额错误认定，将被上诉人无依据的请求予以支持，致使一审判决错误的判令上诉人支付2012年至2013年的租金84万元并从2012年8月2日起支付两倍利息，并错误的要求上诉人支付维修费15万元。四、一审法院应当全体回避。被上诉人位于孟津辖区，由于其不当行为多次被法院判决，并被孟津县法院强制执行，孟津县法院为完成执行任务，通过市政府协调从2008年开始要求我单位预付租金，但对被上诉人不履行合同行为一直不予协调。这次被上诉人起诉，一审法院任用执行的郭法官审理本案，开始郭法官就已明知我们已与被上诉人终止租赁关系，并收到上诉人执行异议通知书。孟津县法院也明知这种情况仍然对上诉人两次回避申请不予采纳，足以说明一审法院不能公正的处理本案和本案当事人有一定关系。故此上诉人请求二审法院如果将本案发回重审，请指令其他法院进行重审。综上四点上诉人请求二审人民法院直接撤销一审判决，驳回一审原告的起诉，或者撤销一审判决指令其他基层法院审理本案本诉和反诉；驳回一审原告起诉时，本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。庭审中，上诉人明确其第一项理由为：双方之间合同无效，但存在合同之外的租赁关系。
洛阳光华外语学校答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、一审认定租赁合同合法有效是正确的。答辩人持有合法有效的产权证书并办理了房屋租赁，合同是双方自愿签订的，并不违反民法通则的规定，也不违反其他法律的强制性规定。根据《合同法》第52条、《合同法解释一》第4条的规定，只有违反人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规这两类的强制性规定的才能认定合同无效，而上诉人一直强调的《洛阳市房屋租赁管理办法》不属于以上两类。同时答辩人也没有欺诈、胁迫行为，更没有损害国家利益。对于答辩人提交的产权证书、租赁证，在上诉人一味狡辩、歪曲事实的情况下，法院有权依职权进行审查和认定。2、一审认定双方履行了租赁合同是客观、正确的，合同内容也是客观、公平、有效的。关于租赁物的相关权证，合同并未约定答辩人必须向对方提供，上诉人所述都是一面之词，拿出证据再说话。答辩人如果没有合法权证而进行了出租，违法的是答辩人，违法责任由答辩人承担，由有权机关处理，与上诉人没有直接关系。换个角度，如果认为答辩人没有合法权证，可以不签租赁合同，不支付租金，但显然合同是双方自愿签订，合同约定的租赁物也交给了上诉人使用了5年多，租金是上诉人自己支付的，不知道上诉人所说的欺诈从何而来。关于合同条款的设置，那是双方协商一致后签署，是很公平的。如果存在显失公平，之前怎么不提出来，可以通过补充协议或重新合同来纠正，在合同履行5年多后说合同内容显示公平的意见是无理无据根本站不住脚的。关于租赁物交付的问题，上诉人认为答辩人没有整体交付是不客观的。虽然没有交付清单，但租赁物在过去的5年多时间里完全由上诉人管理、控制、使用，最直接的体现是门岗由上诉人设立，管理所有人员物品出入及校园内人员的活动。留守人员是经过上诉人同意才留在学校处理些简单的接待工作（主要是针对答辩人学校前期学生家长的接洽），上诉人提供的证据也显示答辩人的留守人员5年多来欠电费1100元，判决每年用电220元，没有18.33元，很明显，留守人员能占几间房？能妨碍上诉人对租赁物整体使用吗？事实是：留守人员只占用了一间宿舍，不妨碍上诉人对学校的整体使用权。答辩人已经履行了全部交付义务，不存在违约行为。关于安装直压泵的问题，上诉人所述不能正常用水影响使用的情况不存在。上诉人称供水影响其使用租赁物只好在老校区和新租赁校区同时安排，但同时又称生源不足要求解除合同，其说法自相矛盾，而答辩人的校舍可容纳2200多名学生，完全能满足上诉人使用，无论是否安装直压泵，租赁物都处于适租状态，不影响上诉人使用，答辩人也不存在根本违约。双方的租赁合同在履行过程中由于实际情况的变化，合同内容有所变更，对此上诉人并未明确提出异议，而是每年都按照70万元正常交租金，这也可以确定，在合同履行中上诉人对答辩人的履行行为是认可和没有异议的，又何来答辩人根本违约之说？3、上诉人要求退还租金50万元没有根据。上诉人称不欠租金没有相应的证据。本案一审是合同尚未解除，保证金不应计算和涉及。上诉人所述租金3609207元没有提供相应的证据，在一审时法院也要求上诉人提供，但上诉人未提供，瀍河法院判决确定的赔款87500元答辩人并未同意冲抵。上诉人同时要求按比例计算租金的主张更是无稽之谈。且不说其说法不属实，假设属实，这比例如何确定，上诉人凭空想的吧。关于2011年8月以后租金数额问题，答辩人在一审中已陈述，2011年已经通知上诉人增加租金14万元，由于上诉人没有支付该14万元，因此答辩人未出具正式发票（之前的租金发票均已开具），这就是答辩人通知过上诉人涨租金的直接证明。4、上诉人主张2013年1月19日解除租赁关系不成立。首先双方存在的是合法有效的租赁合同关系，合同的解除根据合同约定或根据法律规定。本案合同11.1条对解除合同有明确的约定，当然应当遵照执行。答辩人也明确表示不同意在2013年1月19日解除合同，一审法院对上诉人主张2013年1月19日解除租赁关系的意见不采信是正确的。5、校舍维修的问题租赁合同也有明确的约定，一审法院予以支持也是合法有据的。合同第5.1条约定很明确，承租人（上诉人）负责维护、保养，答辩人一审时提交的证据能够证实房屋屋顶损害漏水严重找人进行的维修内容是屋顶防水，属于合理的修缮房屋，并不存在上诉人所称的答辩人修理半拉子工程之类的情况。正是由于上诉人的消极不作为，致使租赁物损坏严重，为防止损失再扩大，无奈之下答辩人才进行的修缮。按合同约定理应由上诉人承担，一审支持修缮费赔偿也是合法有据的。6、上诉人逾期未缴纳反诉费，一审将上诉人反诉视为撤回，符合法律规定，并无不当。上诉人在一审时是提出了反诉，但纵观一审全程的审理活动，是上诉人一再恶意拖延诉讼程序，无视诉讼程序的严肃性，按上诉人陈述案件先后多次开庭，缴纳反诉费的机会不止一次，不止一天，上诉人所称一审法院的内部规定、一审法院不收诉讼费的说法根本没有证据，也不能为其没有交反诉费的行为进行开脱，如果法院真有违法故意刁难的情况，上诉人可以举报、检举，再者，虽然上诉人的反诉最终未被受理，但上诉人完全可以另行诉讼解决，没有必要将其反诉未被受理的责任全部推给法院，一味的发表攻击性的言论，抹黑办案机关。二、一审程序合法、适当。1、一审法院对回避问题的处理合法，上诉人所述无事实证据依据。2、对答辩人提交的产权证书、租赁证这些有权机关出具的权利证书，法院可以依法认定，并未影响案件的审理结果。3、对于不同的诉讼权利，法律规定有明确的行使期间，上诉人反诉但未按规定缴费，视为撤回符合法律规定，答辩人变更诉讼请求在法定期间，法院准许符合法律规定。三、一审判决结果正确。一审对案件事实认定清楚、客观，对法律关系认定准确，所判各项均有充分的依据。四、上诉人提出一审法院全体回避，理由是一审法院有执行任务，那么按上诉人陈述是经市政府协调才给一审法院支付合同约定的租金，而中级法院财政也受制于市政府，那么根据上诉人的逻辑中级法院是否也应全体回避？综上所述，答辩人认为上诉人提出的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审一致。
另查明，1、双方2007年6月1日签订的《校舍租赁合同》中约定，租赁费每年支付一次，合同签订之日起三日内将本年度的租金和30万元的租赁保证金一次交清；由于承租方生源不足或其他原因作出租赁合同提前终止时必须提前六个月通知出租方，否则出租方不退还已交租赁费用；合同于2007年9月1日正式生效。
2、关于已交付租金数额问题。职教中心称，第一年向光华学校交付了保证金30万元及租金，之后租金大部分是由孟津县人民法院直接扣划，其中提前扣划的租金计算了利息，由光华学校出具票据，此外（2008）瀍民初字第43号判决确认光华学校向职教中心支付的87500元应抵租金，共计3996707元。光华学校对于上述事实无异议，但认为30万元是保证金，合同未能履行完毕的原因在职教中心，该款不能抵租金，87500元没有开票，也不能抵租金。此外，双方认可租金中有一部分以现金形式付给了光华学校。
3、关于租金是否上涨问题。原审中，光华学校提交了2012年2月22日由国家统计局发布的《中华人民共和国2011年度国民经济和社会发展统计公报》及2012年2月29日由河南省统计局发布的《2011年河南省国民经济和社会发展统计公报》，公报中显示，2011年全年居民消费价格上涨幅度全国及河南省分别为5.4%、5.6%；居住消费涨幅分别为5.7%和6.6%；租赁和商业服务业固定资产投资全国增长40.3%，河南省完成投资情况增长25.1%；居民服务和其他行业全国投资增长52.9%，河南省完成投资情况增长24.6%。光华学校称提交公报说明物价上涨，对于是否协商何时涨租金及涨多少，其代理人称“2011年底时给职教中心的程校长说过，但是没有确定，需要两个老板在一起确定，但两个老板没有能在一起说，可能电话中说过，我不清楚。后来发生这个纠纷，我们认为应按合同来，就按20%算了，从2011年开始算”。职教中心称，双方“没有协商过，从2008年后光华学校就不和我们照头了，都是孟津县法院来找学校预付租金”。
4、关于租期问题。2012年11月25日，光华学校向职教中心邮寄了《关于催交校舍租金及滞纳金的公函》，该函落款时间为2012年11月23日，函中称，应按20%上涨租金，要求职教中心支付2011年欠付租金14万元及滞纳金672000元、2012年租金84万元及滞纳金966000元。2012年11月26日，光华学校向原审法院提起诉讼，诉状落款时间为2012年11月25日。
原审中职教中心提交了其2012年8月23日、2012年11月23日向光华学校出具的两份告知函，2012年8月23日告知函内容为，因生源不足，无力继续承租校舍，根据双方签订的《校舍租赁协议》第十一条第一项，租赁校舍至2013年2月底终止；2012年11月23日告知函主要内容为，双方2012年初协商终止校舍租赁合同，2012年8月23日函已送达初定校舍交还时间为2013年2月底，根据目前情况交还时间可能提前，请对方就多收租金保证金退还问题进行清算并协商退还事宜等。原审中光华学校质证称否认收到上述告知函，二审中职教中心称对方学校留的有人，且其2012年11月25日函在校门口、值班室和对方留守人员门口进行了张贴，原审已提交了张贴后的照片。
5、关于维修校舍问题。双方均认可光华学校在2012年下半年九月份前后对校舍屋顶进行了防水维修。因根据租赁合同，维修工作应由职教中心进行，对于为何去维修及维修前是否与职教中心进行协商问题，光华学校称“所有屋顶都漏水”，“我们有一个人一直住在学校”；“当时通知他们我们要去做防水”，给对方发了告知函。该告知函时间为2012年9月25日，内容为“由于我校屋面漏水非常严重，根据租赁合同贵校没有进行维护保养。我校近期将安排人员进行屋面防水施工。望贵校予以协调配合为盼”。职教中心否认收到该函，称“对方做防水我们知道，但是没有跟我们说，当时我们已经商量后准备退出了”。
本院认为，双方当事人签订的校舍租赁合同是双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，且原审已查明光华学校就将校舍出租给职教中心使用一事已办理了房屋租赁证，故对于职教中心主张该租赁合同无效的上诉请求，本院不予采纳。对于双方签订的校舍租赁合同有效，且已实际履行的事实，本院予以确认。关于租金调整问题。租赁合同中约定，每四年根据社会物价综合指数及其他相关因素调整一次年租金，调整幅度不超过百分之二十。“每四年”从文意上理解，应指每四年应为一个价格周期，从第五年开始调整租金；而调整租金及最高幅度的约定则表明双方应对租金调整幅度进行协商后确定。根据查明的事实，双方并未对调整租金问题达成一致，光华学校亦未提供证据证明其在第四年度末或第五年度初就租金调整问题与职教中心进行了协商，故对其主张自第四年度开始每年租金上涨20%的诉讼请求，本院不予支持，但从公平原则出发，结合物价上涨及本案的实际情况考虑，本院酌定从第五年开始适当上调租金，上调幅度酌定为10%，即第五年开始租金按77万元收取。关于租赁合同终止时间问题。双方对于租赁合同终止时间说法不一，且无相关交接手续，原审已查明职教中心在2013年1月19日已撤出租赁的校区，光华学校在租赁的校区中一直有人留守，结合租赁合同中对于校舍维修的约定及光华学校在2012年9月份即进入校区进行维修的事实，本院认定双方租赁合同的终止时间为2013年2月底。关于职教中心是否欠付租金问题。职教中心应支付2007年9月至2013年2月底之前的租金，时间为五年零五个月，共计3890833元。此外，根据协议约定，租赁期间校舍的维修费用由职教中心负担，光华学校在职教中心租赁期间进行防水维修，职教中心并未提出异议，故原审判决该项费用15万元由职教中心负担并无不当，职教中心共应支付的款项为4020833元。双方在合同中并未约定30万元保证金在提前终止合同时不予退还，故该30万元应抵作租金，已发生法律效力的（2008）瀍民初字第43号判决确认光华学校应向职教中心支付的87500元亦应抵租金，职教中心实际付款应认定为3996707元，职教中心还应向光华学校支付24126元，对于光华学校要求支付租金滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。原审程序经审查并无不当，对于职教中心的该项主张，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实不清，处理不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省孟津县人民法院（2013）孟民二初字第3号民事判决；
二、洛阳机车职业教育中心于本判决生效后十日内支付洛阳市光华外语学校24126元；
三、驳回洛阳市光华外语学校的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费21400元，由光华学校负担21000元，由职教中心负担400元。二审案件受理费13800元，由光华学校负担13500元，由职教中心负担300元（二审案件受理费职教中心已垫付，双方可在执行中一并清结）。
本判决为终审判决。
审判长 李庆刚
审判员 邢 蕾
审判员 于 磊
二〇一五年十一月二十三日
书记员 高一菲