福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终4186号
上诉人（原审被告）：南安市建设房地产开发有限公司，住所地福建省南安市。
法定代表人：黄碧连,该公司总经理。
委托诉讼代理人：李月英，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：陈景泉，男，1971年12月4日出生，汉族，住福建省南安市。
委托诉讼代理人：郑宗兴，福�昕悦律师事务所律师。
上诉人南安市建设房地产开发有限公司（以下简称建设公司）因与被上诉人陈景泉商品房销售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2017）闽0583民初770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
建设公司上诉请求：撤销一审判决，驳回陈景泉的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用均由陈景泉承担。事实和理由：一、建设公司无需支付逾期办证违约金，一审法院认定建设公司应支付自2015年1月20日起至履行协助办证之日止的逾期办证违约金属事实认定不清。根据建设公司与陈景泉签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第2款约定，建设公司通知陈景泉办理产权证即视为出卖人全部履行协助�证义务。建设公司于2014年5月21日在福建日报上刊登产权办理通知，已完成协助办证义务。因此，建设公司无须支付逾期办证违约金。二、即使建设公司应支付逾期办证违约金，一审法院认定判决违约金的起算点为2015年1月20日也属事实认定错误。根据建设公司与陈景泉签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第2款约定，陈景泉同意建设公司在合同第十四条约定的期限内再顺延120日向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。同样，建设公司履行协助办证的义务也应当在房屋交付使用后90日再顺延120日。涉案房屋于2014年8月26日交付使用，协助办证的时间应为实际交付使用后210日即2015年3月23日。因此，即使上诉人应承担逾期办证违约责任，其起算点即2015年3月24日，并非一审法院判决的2015年1月20日。
陈景泉辩称，�设公司未按合同约定在房屋交付90日内办理产权证书，存在逾期协助办证的事实清楚，建设公司应当承担违约责任。建设公司于2013年12月19日完成诉争房屋产权初始登记，并于2014年5月21日，在福建日报刊登产权办理通知，逾期办证起算时间应当从2013年12月19日开始，因部分超过诉讼时效，一审从2015年1月20日开始起算违约金合法合理。请求驳回上诉，维持原判。
陈景泉向一审法院起诉请求：1.建设公司为陈景泉办理讼争房屋的产权过户手续，并协助陈景泉取得房屋权属证书；2.建设公司支付陈景泉逾期办理产权过户手续的违约金（违约金以房款494973元为基数，按日0.005%计算，从交付使用90日后即2014年11月26日起计至建设公司办理完房屋产权过户手续止）。
一审法院认定事实：建设公司系依法注册成立的主营房地产开发的有限责任公司，并依法取得新华广场商住小区（新华阳光优家）5#、6#及中庭地下车库的商品房预售许可证，证号为（南）房预售〔2010〕第004号。2010年11月20日，陈景泉与建设公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。合同约定，陈景泉购买建设公司开发的址在南安市新华广场商住小区（新华阳光优家）第6幢22层2206号房，建筑面积共111.08平方米，单价为每平方米4456元，总金额494973元。出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90�内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同签订后，陈景泉支付了建设公司购房款494973元。2013年12月19日，建设公司完成溪美办事处三塘新华南路新华阳光优家项目的房屋产权初始登记，证号为南房权证房管处字第××号。建设公司于2014年8月26日将本案商品房交付陈景泉使用。2014年5月21日，建设房地产公司在福建日报上刊登产权办理通知，通知新华阳光优家小区1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#楼的业主及时到溪美办事处新华南路86号建设公司办理房屋权属证书的相关手续。建设公司至今仍无法将办理权属登记需由其提供的资�交付给陈景泉。陈景泉至今未取得本案商品房的房屋权属证书。
一审法院认为，建设公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，陈景泉向建设公司购买其开发的南安市新华广场商住小区（新华阳光优家）第6幢22层2206号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，陈景泉与建设公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金”的约定，建设公司虽然于2013年12月19日完成本案建筑项目的房屋产权初始登记，并于2014年5月21日在福建日报上刊登产权办理通知，但建设公司至今仍无法将办理权属登记需由其提供的资料交付给陈景泉，致使陈景泉至今不能取得房屋权属证书，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。现陈景泉请求建设公司为其办理讼争房屋的产权过户手续，并协助其取得房屋权属证书，符合法律规定，依法予以支持。至于建设公司应承担的逾期协助办证违约金，协助办证的时间应为实际交付时间后90日即2014年11月24日内，建设公司应自逾期之日即2014年11月25日起开始支付违约金。但因陈景泉于2017年1月20日才就本案讼争事项向建设公司主张权利，根据《中华人民共和国民法通�》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，2015年1月20日以前的逾期协助办证违约金，已超过二年的诉讼时效，依法不予保护；2015年1月20日之后的逾期协助办证违约金，未超过诉讼时效，依法应予保护。故建设公司支付违约金的起算日期应从2015年1月20日开始计算，即其应从2015年1月20日起至其履行完协助陈景泉办理本案商品房房屋权属证书的义务之日止，每日按陈景泉已付购房款494973元的0.005%支付违约金。陈景泉诉讼请求中超出的部分，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中�人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、南安市建设房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内履行协助陈景泉办理南安市新华广场商住小区（新华阳光优家）第6幢22层2206号房房屋权属证书的义务；二、南安市建设房地产开发有限公司应支付陈景泉自2015年1月20日起至其履行完协助陈景泉办理南安市新华广场商住小区（新华阳光优家）第6幢22层2206号房房屋权属证书的义务之日止，每日按陈景泉已付购房款494973元的0.005%计算的逾期协助办证违约金（自2015年1月20日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）；三、驳回陈景泉的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，建设公司与陈景泉签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效双方均应按合同约定全面履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，建设公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由建设公司提供的资料交付陈景泉。建设公司虽已办理房屋所有权初始预登记，并于2014年5月21日在福建日报上刊登产权办理通知，但至今仍无法将办理权属登记需由其提供的资料交付给陈景泉。建设公司关于其已经完成协助办证义务的主张，不能成立，不予采纳。合同补充协议第五条关于建设公司可以在合同第十四条约定的期限内再顺延120日，向当地房屋权属登记机构�理房屋所有权初始登记，同时通知买受人办理产权证，视为出卖人全部履行协助办证义务的约定，明显含有减轻或免除建设公司责任，排除陈景泉主要权利的内容，且与《商品房买卖合同》第十四条的约定相抵触，应认定无效。建设公司关于逾期协助办证违约金的时间应从2015年3月24日起算的主张，缺乏依据，不予采纳。建设公司于2014年8月26日向陈景泉交付了房屋，按照合同约定，建设公司应当在交房后的90日即2014年11月24日之前协助陈景泉取得房屋权属证书，建设公司逾期未履行义务，应自逾期之日即2014年11月25日起每日按陈景泉已付款的0.005%向陈景泉支付违约金。故一审判决按日计算违约金，不予支持超过二年诉讼时效部分的违约金是正确的。
综上所述，建设公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币285元，由南安市建设房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄祥彪
审判员 傅嘉钦
审判员 李玮玲
二〇一七年九月××日
书记员 刘永坤
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法�文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。