浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2965号
上诉人（原审原告）浙江绿升物业服务有限公司。
法定代表人杨掌法。
委托代理人方大明。
被上诉人（原审被告）方国芳。
上诉人浙江绿升物业服务有限公司（以下简称绿升物业公司）因与被上诉人方国芳物业服务合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2014）杭经开民初字第772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定：方国芳系杭州经济技术开发区铭和苑柳翠坊4幢1202室业主，房屋建筑面积为89.77平方米。2008年3月6日，浙ＸＸ立物业管理有限公司名称变更为浙江绿升物业服务有限公司。2006年7月7日，杭州铭雅铭和苑房地产开发有限公司（以下简称房开公司）（甲方）与浙ＸＸ立物业管理有限公司（乙方）签订前期物业服务合同一份，约定由乙方对铭和苑住宅小区提供前期物业管理服务。合同期限自2008年7月7日起至2011年7月6日止，在合同期限内，杭州经济技术开发区铭和苑小区（柳翠坊、桂雨坊）业委会（以下简称业委会）代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，高层、小高层住宅为0.9元／月／㎡，公共能耗费按实分摊，并在收缴物业费时按比例预收。物业服务费按年交纳，业主未能按时足额交纳物业服务费用每日加收应缴费用千分之二的滞纳金。2011年8月9日，业委会（甲方）与绿升物业公司（乙方）签订物业服务合同一份，约定由乙方对铭和苑（柳翠坊、桂雨坊）提供物业服务。合同期限自2011年7月1日至2012年6月30日，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为小高层及高层住宅为0.9元／月／㎡。物业服务费中未计入高能耗共用设施设备运行所需的能耗费用，该能耗费用预收后按建筑面积据实向业主分摊，每年度能耗费用结余部分转入下一年度，同时，经业委会同意，结余部分也可专项用于共用部位、共用设施设备的维修和更新。物业服务费及能耗费每六个月预交一次，缴纳费用时间为每六个月的第一个月上旬。业主逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。2012年6月30日，业委会与绿升物业公司签订铭和苑物业管理权移交协议，约定自2012年6月30日24时绿升物业公司结束铭和苑（柳翠坊、桂雨坊）物业服务合同，铭和苑物业管理权正式移交至业委会。同日，绿升物业公司与业委会办理了相关物业的移交手续，移交明细表载明小区部分设施坏损。2013年11月16日，绿升物业公司以在案涉小区公告栏内张贴公告的方式向方国芳发送物业费催缴函，催促方国芳缴纳2011年1月1日至2012年6月30日的物业服务费1454.27元。2014年6月12日，绿升物业公司诉至原审法院，请求判令：一、方国芳支付绿升物业公司物业服务费1454.27元（自2011年1月1日起至2012年6月30日）；二、方国芳支付违约滞纳金662.91元（暂计算至2013年12月30日，要求按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）；三、方国芳承担本案诉讼费用。
原审法院认为：绿升物业公司分别与房开公司、业委会签订的前期物业服务合同及铭和苑物业服务合同系各方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定其合法有效，在有效期内对铭和苑小区的业主具有约束力。方国芳作为铭和苑小区的业主，并接受绿升物业公司为其所在小区提供的物业服务，应当依法缴纳物业服务费。关于案涉债权的诉讼时效问题，根据两份物业服务合同，2011年1月1日至2011年6月30日的物业服务费484.76元，方国芳应当在2011年7月1日交纳；2011年7月1日至2011年12月31日的物业服务费484.76元，方国芳应当在2011年7月10日前交纳；2012年1月1日至2012年6月30日的物业服务费484.76元，方国芳应当在2012年1月10日前交纳。现有证据表明，绿升物业公司直到2013年11月16日才向方国芳主张上述债权，故2011年1月1日至2011年12月31日的物业服务费969.52元已过诉讼时效，原审法院不予支持，但方国芳应支付绿升物业公司2012年1月1日至2012年6月30日的物业服务费484.76元。关于绿升物业公司诉请要求方国芳支付违约金，其按照日万分之五的标准计算逾期付款违约金部分，过分高于其损失，原审法院根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，确定以中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%为标准计算上述逾期付款违约金，且违约金的起算时间应为2012年1月11日。方国芳认为绿升物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但并未举证，且服务瑕疵不足以构成方国芳免交物业服务费的理由，故方国芳的抗辩意见，原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、方国芳于判决生效后十日内支付浙江绿升物业服务有限公司2012年1月1日至2012年6月30日的物业服务费484.76元；二、方国芳于判决生效后十日内支付浙江绿升物业服务有限公司滞纳金74.47元（暂计算至2013年12月30日止，之后以484.76元为本金按年利率7.8%的标准计算至生效判决确定的履行之日止）；三、驳回浙江绿升物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由方国芳负担。浙江绿升物业服务有限公司于判决书生效之日起十五日内来原审法院退费，方国芳于判决书生效之日起十日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费（原审法院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
宣判后，绿升物业公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。首先，上诉人提交的两份物业合同约定业主缴纳物业费的方式分别是“按年预交”及“每半年预交一次”。只有到了年度末或半年度末，物业服务合同约定的债权债务才能最终确定，也只有此时才能作为诉讼时效的起算点。前期物业服务合同及物业服务合同的期限并不是确定不变的，故在实际物业服务行为经过期间之前，业主交纳的物业费并不确定为物业服务企业的债权。其次，由于涉诉小区的水费并非由业主自行向水务集团交纳，而是业主按家中水表计量交给上诉人，上诉人按小区总表向水务集团交纳。本案中水费是由物业服务合同约定向上诉人交纳的费用，被上诉人向上诉人交纳水费的行为也是履行物业服务合同义务的行为。上诉人所有债权都是基于物业服务合同而产生，故水费和物业费属于同一债权。被上诉人经上诉人催收，在2012年10月21日交纳了水费，其行为履行了物业服务合同的部分义务，按照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条规定，本案诉讼时效应在2012年10月21日中断。二、原审法院适用法律错误。上诉人作为本小区的物业服务企业，合同履行地在本小区，被上诉人就住在本小区，物业服务企业上门催收物业费属于合情合理，符合日常生活经验。经上诉人催缴，被上诉人交纳所欠水费，上诉人同时要求支付所欠物业费从盖然性上更符合客观实际。原审法院认为权利主张需书面形式实际上限缩了民法通则中关于诉讼时效中断的规定，属于适用法律错误。另外，物业服务合同是继续性合同，上诉人自2008年起至2012年6月底前物业服务一直处于持续状态，故上诉人要求被上诉人支付物业服务费的诉讼时效应从最后一期物业费履行届满之日起算。故本案债务并未超过诉讼时效。综上，请求二审法院依法撤销原判，予以改判或发回重审。
上诉人绿升物业公司在二审中提交的证据有：1、水费缴纳收款收据一份，欲证明2012年10月21日，经上诉人催交，被上诉人缴纳水费，履行部分物业合同义务。从2012年10月21日诉讼时效中断。2、信件及邮局改退批条，欲证明上诉人委托律师于2013年8月31日向被上诉人邮寄催交物业费信件，被上诉人拒绝签收。
被上诉人方国芳辩称：一、方国芳只与浙ＸＸ立物业管理有限公司签订物业合同，没有和上诉人发生物业合同关系，上诉人的变更材料在一审庭审中没有提供，是事后补交的。二、业委会没有经过业主大会授权与绿升物业公司签订的服务合同不对业主发生效力。三、业主和华立物业签订的合同中要求半年进行一次能耗费结算，至今，上诉人从未进行过结算，方国芳没有收到过任何的材料。上诉人没有遵守如此明确的合同条款，也没有能力做好物业工作。四、绿升物业公司管理混乱，在与开发商交接时没有将“开闭所”交接，损害了业主利益。一审中方国芳提交的证据是有业委会盖章的，而一审在质证过程中上诉人以证据非原件不予认可，方国芳提交的证据是有法律效力的。绿升物业公司应对业主造成的损失进行赔偿。五、华立物业管理有限公司至今未提出要缴纳剩余物业费的要求，早已超过2年的诉讼时效。即使合同事实成立，绿升物业公司也早已丧失胜诉权，人民法院应驳回其相应诉讼请求。六、铭和苑柳翠坊在物业的管理下十分的混乱。业主单元门始终损坏不能保证业主的生命财产安全；小区绿化严重破坏，卫生一片混乱，影响小区业主的生活质量；小区的电梯、消防设备、监控设备未能进行维护和保养，导致业主的生命财产安全受到威胁；擅自关闭铭和苑柳翠坊西门的汽车通道；多次发生小区因放鞭炮导致其它业主发生火灾的事件，等等情况不能一一列举。七、绿升物业公司在2012年6月30日突然通知要将物业管理权交给小区业委会，造成小区一片混乱。严重影响了小区业主的生命财产安全以及生活品质质量。八、在移交明细中载明消防主机是损坏的，且没有经过维修，事实上造成业主安全上的威胁，要求物业公司进行道歉。
被上诉人方国芳在二审中提交的证据有：1、要求尽快办理交接财务手续、妥善处理遗留问题函，欲证明绿升物业公司帐目不清，其没有能力为小区业主提供相应的服务，其物业服务存在严重缺陷。2、保安服务合同书（加盖业委会公章）、垃圾上门收集无害化处理协议（加盖业委会公章）、保洁协议（加盖业委会公章）、关于请求确认铭和苑小区“开闭所”产权的申请（加盖业委会公章）、关于铭和苑小区“开闭所”产权的申请的回复（加盖业委会公章）、证明一份，欲证明一审提交的上述证据是从业委会复印，用以补强一审提交的证据的真实性。3、绿洲物业公司要求业委会对消防设施进行维修的报告，欲证明上诉人在2012年5月就已经发现消防主机存在损坏，但是没有进行维修，上诉人的物业服务存在瑕疵。
绿升物业公司提交的证据1，方国芳认为该收据是上诉人单方制作，没有方国芳签字，方国芳没有缴纳过水费，对此不知情，该费用的缴纳没有载明水费形成的时间，与本案没有关联性。本院认为，该证据不能证明绿升物业公司所要证明的内容，本院不予确认。
绿升物业公司提交的证据2，方国芳认为信件上没有签名，方国芳也没有看到过该信件，如果绿升物业公司要送达该信件，可以通过留置等方式，对该证据的真实性、关联性有异议。本院认为，该证据不能证明绿升物业公司所要证明的内容，本院不予确认。
方国芳提交的证据1，绿升物业公司认为2012年10月22日，绿升物业公司已经进行了处理，并出具了移交确认书。本院认为，该证据不能证明方国芳所要证明的内容，本院不予确认。
方国芳提交的证据2，绿升物业公司对保安服务合同书、垃圾上门收集无害化处理协议、保洁协议关联性有异议，业委会与他人签订的协议与其无关。绿升物业公司对关于请求确认铭和苑小区“开闭所”产权的申请、关于铭和苑小区“开闭所”产权的申请的回复的关联性有异议，出租“开闭所”不是绿升物业公司，“开闭所”不作为公用面积分摊。绿升物业公司对证明没有异议。本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。
方国芳提交的证据3，绿升物业公司对关联性有异议，该报告是案外人给业委会的报告，该报告与上诉人的物业服务没有关系，因为该维修是需要动用公用维修资金的。本院认为，该证据不能证明方国芳所要证明的内容，本院不予确认。
本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。
本院认为：方国芳欠交绿升物业公司自2011年1月1日至2011年12月31日的物业管理费的事实清楚。本案争议焦点为绿升物业公司主张的2011年1月1日至2011年12月31日期间的物业管理费是否超过诉讼时效。2011年1月1日至2011年6月30日期间的物业管理费的收取方式受绿升物业公司与房开公司签订的前期物业服务合同约束。该前期物业服务合同约定物业服务费按年交纳，在合同于2011年6月30日终止时，绿升物业公司应当知道其权利受到侵害，但绿升物业公司无有效证据证明其在二年诉讼时效期间内书面向方国芳催交该时间段内的物业管理费，绿升物业公司主张的该期间内的物业管理费已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权，本院不予支持。2011年7月1日至2011年12月31日期间的物业管理费的收取方式受绿升物业公司与业委会签订的物业服务合同约束。该物业服务合同约定物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第一个月上旬，也即2011年7月1日至2011年12月31日期间的物业服务费应当在2011年7月上旬交纳。在方国芳在2011年7月上旬未交纳物业服务费的情况下，绿升物业公司在此时已经知道其权利受到侵害，但绿升物业公司也无有效证据证明其在二年诉讼时效期间内书面向方国芳催交该时间段内的物业管理费，绿升物业公司主张的该期间内的物业管理费也已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权，本院亦不予支持。绿升物业公司认为其主张2011年1月1日至2011年12月31日期间的物业管理费没有超过诉讼时效的上诉理由，缺乏事实依据，也与现行法律相悖，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由浙江绿升物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩昱
审 判 员 王亮
代理审判员 韦薇
二〇一四年十二月四日
书 记 员 王琳