福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第3100号
原告戴全汉，男，1968年9月19日出生，汉族。
委托代理人林达雄，福建衡兴明业律师事务所律师。
被告孙俐伶，女，1983年9月18日出生，系台湾地区居民。
委托代理人孙景芳，福建旭恒律师事务所律师。
原告戴全汉与被告孙俐伶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日受理后，依法适用普通程序由审判员陈志强、代理审判员叶炎乾、人民陪审员吴金叶组成合议庭进行审理。本院根据原告戴全汉提出的财产保全申请，于2014年10月27日作出（2014）海民初字第3100号民事裁定书，裁定查封、冻结被告孙俐伶价值636530元的财产，并依法冻结被告孙俐伶兴业银行账户（账号为622908126785586311）。本案于2015年6月2日、8月25日公开开庭审理，原告戴全汉委托代理人林达雄，被告孙俐伶委托代理人孙景芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴全汉诉称，原被告于2012年11月15日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于厦门市思明区莲景二路35号莲兴路63号毗邻房屋出租给被告，2012、2013年度的租金为每季度100000元（人民币，下同），自2014年起，租金每年递增10%，被告须于每年4月1日、7月1日、10月1日、11月1日前7日向原告支付当季度租金。但自2013年9月1日起至本案起诉之日，被告尚欠原告租金457606元未支付，被告的行为已经构成违约，损害了原告的合法权益。原告特依据有关法律规定向贵院提起诉讼请求，请求判令：1、立即解除原被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告立即腾空坐落于厦门市思明区莲景二路莲兴路63号毗邻房屋并将该房屋返还给原告管业；3、被告立即向原告支付租金457606元（暂计至2014年9月26日）及逾期付款违约金（以457606元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，自起诉之日开始起算，计至被告实际付清为止）；4、原告无须向被告返还履约保证金；5、被告向原告支付房屋使用费1200元／天（自解除《房屋租赁合同》之日起计至2015年10月15日止；6、本案所有诉讼费用（包含诉讼费和保全费）由被告承担。
被告孙俐伶答辩称，一、其同意解除与原告签订的房屋租赁合同；二、原告的两间店面，一楼的部分店面因为没有出租，被告可以立即返还，二楼及一楼的部分店面已由被告出租给案外人白艺福，被告与案外人的房屋租赁合同纠纷案已经进入执行阶段，待法院执行到位后，被告会立即返还；三、从原告的证据未能看出被告欠原告租金的数额，也就无法确认所谓的拖欠租金与违约金的金额；四、原告现没有证据证明被告违约，不应当扣留被告的履约保证金；五、在被告没有退还房屋之前，愿意向原告支付租金，具体支付方式以合同为准，请法庭依法裁量。
经审理查明，原告戴全汉与被告孙俐伶于2012年11月15日签订《房屋租赁合同》约定原告将坐落于厦门市思明区莲景二路35号莲兴路63号毗邻房屋出租给被告，2012年、2013年度的租金为每季度100000元，自2014年起，租金每年递增10%，被告须于每年4月1日、7月1日、10月1日、1月1日前7日向原告支付当季度租金。合同约定：租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回该房产，被告的履约金向甲方支付违约金，同时在15天内清理完室内物品，如超出15天未清的所遗留的所有物品归原告所有；若所支付的违约金不足弥补原告损失的，被告应负责赔偿达到弥补全部损失……每期租金拖欠房租达15天以上的……合同签订当日，被告支付原告履约保证金33000元。合同签订后，原告将店面交付被告使用。现原告认为被告拖欠租金且拒不返还房屋，便诉至法院，提出如上诉求。
庭审后，原、被告于2015年10月16日签订《协议书》，确认孙俐伶于2015年10月16日已经将本案讼争房屋交还给戴全汉。
以上事实有原告提供的《房屋租赁合同》、厦门市土地房屋产权证（厦国土房证第00897639号）、被告提供的《协议书》以及庭审笔录为证。
本院认为，被告孙俐伶系台湾地区居民，本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，故本院对本案享有管辖权。
本案系房屋租赁合同纠纷。本案中原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并且没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据《房屋租赁合同》的约定原告在被告租金拖欠房租达15天以上时，有权终止合同，收回该房产。原告自认被告支付租金至2013年8月31日，被告虽辩称支付至2013年10月31日，但并未提供相应证据加以证明，本院对此不予认可。即从2013年9月1日起，被告开始拖欠租金，已经构成严重违约，原告有权解除合同，且无须返还被告履约保证金。庭审时被告同意解除合同和腾空并返还讼争房屋，但其辩称对于腾空前的房屋占用费，应在其与案外人的案件执结后由案外人支付。本院认为，合同具有相对性，被告作为该《房屋租赁合同》的当事人应当履行相应义务，承担相应责任，案外人与被告之间的权利义务争议并不影响被告向原告承担本合同项下的义务和责任，因此被告的该项抗辩，本院不予采信。由于案件审理过程中，原告已经于2015年10月16日接收了讼争房屋，因此，原告要求被告腾空返还房屋和支付占用费的诉求已没有事实依据。因此，被告应当按照合同的约定向原告支付租金至2015年10月15日。具体为：2013年度为400000元／12月×4月，2014年度为440000元，2015年度为484000元／12月×9.5月，合计956500元。此外，原告主张从起诉之日起，以截至起诉之日尚欠的租金457606元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期违约金至实际付清之日止。被告对中国人民银行同期贷款利率的标准无异议，但其认为逾期付款违约金与履约保证金只能主张一种。经核算，截至起诉之日即2014年9月26日，被告尚欠的租金为457606元（400000元／12月×4月＋440000元／365天×269天）。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定违约金不足弥补损失的，应赔偿达到弥补全部损失。结合庭审查明的事实，被告自2013年9月1日起拖欠租金已达两年多，至今分文未付，合同约定的履约保证金33000元尚不足以弥补原告的损失，因此，原告关于逾期违约金的诉求，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告戴全汉与被告孙俐伶签订的《房屋租赁合同》。
二、被告孙俐伶自本判决生效之日起10日内向原告戴全汉支付租金956500元及逾期违约金（以457606元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年9月26日计至被告实际付清之日止）。
三、原告戴全汉无须向被告孙俐伶退还履约保证金33000元。
四、被告孙俐伶自本判决生效之日起10日内向原告戴全汉支付保全申请费3703元。
五、驳回原告戴全汉的其他诉讼请求。
本案案件受理费19104元，由原告戴全汉负担7166元，由被告孙俐伶负担11938元。
如不服本判决，原告戴全汉可在判决书送达之日起十五日内，被告孙俐伶可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 陈志强
代理审判员 叶炎乾
人民陪审员 吴金叶
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 邱碧蓉
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。