浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第761号
上诉人（原审被告）吴庆生。
委托代理人楼英飞，浙江近真律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）义乌市佛堂镇稽亭村民委员会，住所地义乌市佛堂镇稽亭村。
法定代表人丁丰东，系村民委员会主任。
委托代理人金天奇，浙江国权明达律师事务所律师。
上诉人吴庆生为与被上诉人义乌市佛堂镇稽亭村民委员会（以下简称稽亭村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2014）金义佛堂民初字第79号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
稽亭村委会于2014年2月27日起诉称：被告系原告的村民。2009年3月，原告将村原知青房及幼儿园房的租用权经公开投标，被告以每年33042.5元的租金价格中标。后双方于2009年3月10日签订《租赁协议》，协议载明租赁时间为五年，从2009年3月1日至2014年12月31日止。签订协议时被告已支付二年的租金，其中一年的租金抵最后一年租金，以后每年租金（元旦前）提前一个月付清，逾期不交的，原告有权收回房屋并不退最后一年租金。嗣后，被告每年都未按协议确定的内容按时支付租金，时至今日第二、三年的租金拖延未付，第四年的租金也已逾期未付，已构成根本性违约，故原告有权解除合同并要求被告支付租金。为此，请求依法判令解除原、被告于2009年3月10日签订的《租赁协议》；判令被告支付原告三年的房屋租金99127.5元及逾期利息损失（从起诉之日起按银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）。本案在庭审过程中，原告明确被告支付了从2009年3月1日至2010年2月28日第一年和从2013年3月1日至2014年12月31日最后一年的租金，但从2010年3月1日至2013年2月28日三年的租金至今未付。
原审被告吴庆生辩称：租房的时候与村里讲好的，村里应将我租的房子和房子里的水电修好，但村里至今没有出面修好。另外，欠的租金到期后，村里也没人向我催讨，我天天在家的，现已过期，没有法律效力，不需要支付了。故我不同意解除合同，租期到后再把房子还给村里；但双方最好是协商解决。
原审法院审理认定：2009年3月，被告通过公开投标的方式中标取得原告村集体的原知青房及幼儿园房的租用权。2009年3月10日，原、被告签订了一份租赁协议，约定：租赁时间从2009年3月1日至2014年12月31日止；年租金33042.5元，签订协议时已交二年租金（从2009年3月1日至2010年2月28日第一年和从2013年3月1日至2014年12月31日最后一年的租金），以后每年租金提前一个月付清，逾期不交的，原告有权收回房屋，不退最后一年租金。协议签订后，原告将本案所涉房屋交付给被告使用至今，但被告至今未将应在2010年1月31日、2011年1月31日、2012年1月31日前付清的2010年3月1日至2013年2月28日期间的每年租金33042.5元分期支付给原告。2014年2月24日，原告通过特快专递的方式向被告邮寄租金催函，但被告拒收。另查明，2008年12月16日，原告向被告发了一份通知函，该通知函载明：吴庆生户，你户向本村承租的小宗祠房屋已于2008年8月31日到期，限你户于2008年12月19日上午8点至11点到村办公室办理交款手续（并在本月31日前腾出房屋），逾期不交的，将诉至法院处理，后果自负。本函一式二份，送你户一份，村集体一份。特此通知。
原审法院认为：原、被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，合同内容合法且没有违反法律强制性规定，应确认为有效，双方均应按合同约定全面履行相应的义务。就本案而言，被告未按合同约定及时交纳租金，应认定被告存在违约行为，故原告有权按合同约定解除合同，现原告要求解除双方签订的租赁协议，理由充分，依法予以支持。延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；但当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，根据原、被告签订的租赁协议的约定，虽然被告尚欠的2010年3月1日至2013年2月28日期间的年租金，应分别于2010年1月31日、2011年1月31日、2012年1月31日前付清，但双方约定的租赁期限的届满日期为2014年12月31日，且约定如被告逾期不交年租金的，原告有权收回房屋，不退最后一年租金，故被告在签订协议时向原告交纳的最后一年的租金具有押金的性质，因而本案的诉讼时效期间应从租赁期间届满起计算。现原告要求被告支付尚欠的2010年3月1日至2013年2月28日期间的年租金99127.5元并从起诉之日即2014年2月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿利息损失，理由充分，依法予以支持。被告的辩解意见，依据不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决：一、解除义乌市佛堂镇稽亭村民委员会与吴庆生于2009年3月10日签订的《租赁协议》；二、吴庆生于判决生效之日起十日内支付义乌市佛堂镇稽亭村民委员会租金99127.5元并赔偿利息损失（从2014年2月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至本判决确定的履行之日止）。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1139元，由吴庆生负担。
宣判后，吴庆生不服，向本院上诉称：1、一审认定最后一年租金具有押金性质没有事实与法律依据。按照双方所签的租赁协议，上诉人签约时支付两年租金，即第一年和最后一年。由于最后一年租金已付，本案最后一期的租金履行期限应为2012年1月31日，一审对此也予以了认定。上诉人已支付的最后一年租金，不论上诉人违约还是按约履行合同，都是不可退回的。因此说它具有押金性质没有事实和法律依据，合同约定不退还只是上诉人违约赔偿方式的约定。2、一审认为诉讼时效从租赁期间届满之日开始计算与法相悖。法律规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。一审法院认定最后一期履行期限为2012年1月31日，却又将诉讼时效起算点定在租赁期间届满之日，自相矛盾。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回稽亭村委会的诉讼请求。
被上诉人稽亭村委会答辩称：1、根据双方签订的《租赁协议》第二条约定，签定协议时已经交两年租金，其中一年租金抵最后一年租金。需要说明的是，如果上诉人按照租赁协议履行义务，那预交租金是用于抵扣的，但是协议约定，逾期不交纳租金，甲方有权收回房屋，不退最后一年租金。因此，在上诉人不按照租赁协议履行的情况下，被上诉人有权没收预交的租金，这里的租金有押金的性质。从协议第六条也可以看出不是签定协议时就确定了交纳第一年和最后一年租金。一审认定已交纳的一年租金具有押金性质，有事实和法律依据。2、本案诉讼时效未超过。一审认定2012年1月31日前支付租金仅仅是对被上诉人在原审时主张的这三年应支付租金时间的认定，而不是对最后一期履行期限的认定。本案中，诉讼时效应从租赁期间届满之日开始计算。综上，一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中双方当事人均未提供新的证据材料。
经审理查明，原审认定的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为：二审的争点是稽亭村委会的起诉是否已超过诉讼时效。根据双方签订的《租赁协议》第二条的约定，签订协议时所交纳的两年租金其中一年抵最后一年的租金，同时，根据该条和第六条的约定，如果吴庆生逾期不交纳租金或者未经同意转租的，稽亭村委会有权收回房屋，不退最后一年租金，故吴庆生签订协议时所交纳的其中一年租金，在吴庆生按约履行时抵作最后一年租金，未按约履行时则有违约金的性质。本案中，吴庆生未按约交纳租金的事实清楚，故对于吴庆生已交纳的其中一年租金，稽亭村委会可主张按违约金的性质处理。稽亭村委会虽在一审中同意将其抵作租赁协议实际履行期间的最后一年租金，仅是对其实体权利的放弃，并不影响吴庆生的违约事实和该款项的违约金性质，也不影响诉讼时效期间的确定。根据吴庆生的违约事实，吴庆生支付租金的最后一期履行期限应为2014年1月31日，诉讼时效期间应从2014年2月1日开始计算，稽亭村委会于2014年2月27日起诉，并未超过诉讼时效。综上，吴庆生的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审对于诉讼时效期间的起算时间认定有误，但不影响本案的最终处理结果，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2278元，由上诉人吴庆生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 楼 俊
代理审判员 叶金龙
二〇一四年六月十九日
代书 记员 盛 菲