浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第817号
上诉人（原审被告）：周国锦。
上诉人（原审被告）：张杏娟。
被上诉人（原审原告）：徐林华。
委托代理人：吴金龙、朱梦佳，浙江潮乡律师事务所律师。
上诉人周国锦、张杏娟因与被上诉人徐林华房屋买卖合同纠纷一案，不服海宁市人民法院（2014）嘉海民初字第711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理认定，2004年11月5日，周国锦向徐林华出具收条一份，载明：今收到徐林华房屋转让费壹拾贰万柒仟元正，￥127000元。2004年11月，徐林华与周国锦签订《房产买卖契约》，约定：周国锦将坐落于沈士镇文胜路83号、总层数3层、建筑面积174.42平方米的房屋卖给徐林华，双方商定的成交价格为127000元，徐林华在2004年12月1日前一次性付清，周国锦在2005年1月1日前将上述房屋交付给徐林华，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。在该契约最后，除徐林华、周国锦签名外，在鉴证机关一栏中还加盖了海宁市长安房地产管理所、海宁市房产交易所的公章。2004年11月24日，张杏娟出具共有人意见书，同意转让上述房屋；同日，海宁市天平房地产价格评估事务所对上述房屋出具房地产估价报告，估价结果为171513元，评估的目的是买卖。2005年1月19日，徐林华与周国锦签订了《海宁市房屋交易所有权登记申请书》。
原审另查明，徐林华已于2005年即入住了上述本案争议房屋且一直居住至今，并持有该房屋的房屋所有权证、国有土地使用证原件。
2014年3月5日，徐林华以因周国锦、张杏娟的原因，该房屋至今未完成所有权变更登记为由，诉至原审法院，请求判令：1、徐林华与周国锦、张杏娟之间的房屋买卖合同成立，确认坐落于海宁市沈士镇文胜路83号的房屋属徐林华所有；2、周国锦、张杏娟协助徐林华办理房屋产权过户手续；3、周国锦、张杏娟承担办理房屋产权变更登记所需的费用。
周国锦、张杏娟在原审中答辩称，徐林华与周国锦、张杏娟间的买卖合同不成立，《房产买卖契约》中鉴证机关海宁市长安房地产管理所、海宁市房产交易所的两个公章不是当时盖的，而是现在盖的。《房产买卖契约》上房产共有人张杏娟并没有签字。《房产买卖契约》中附有违约责任，但是徐林华没有在2005年1月1日前将房产过户完毕，而且徐林华没有与其联系、协商就向法院起诉。《房产买卖契约》上没有房地产买卖主管部门签署同意意见。《房产买卖契约》上没有写明签署日期，也没有契约的字号。所以这份买卖契约是一份不成功的协议，尚未成立。
原审认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。徐林华与周国锦、张杏娟双方签订的《房产买卖契约》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，自成立时即已生效，故徐林华要求原审确认该合同成立的请求，原审予以支持。不动产物权的设立，经依法登记，发生效力，现本案争议的房产尚登记在周国锦、张杏娟名下，故徐林华要求原审确认争议房屋的所有权属徐林华的请求，原审不予支持。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依照约定履行自己的义务。徐林华已付清了购房款，并已从2005年起实际占有本案争议房屋至今，周国锦、张杏娟应当协助徐林华办理房产产权变更登记手续，故徐林华要求周国锦、张杏娟协助办理房屋产权过户手续的请求，原审予以支持。至于办理产权变更登记过程中所产生的相关费用，应当依相关行政法规的规定执行，徐林华要求周国锦、张杏娟承担的请求，于法无据，原审不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，双方实际的房屋交易价格为127000元，而该房屋当时的评估价为171513元，交易价未低于70%，故并不构成不合理低价交易。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、徐林华与周国锦签订的关于转让坐落于海宁市沈士镇文胜路83号房产的《房产买卖契约》依法成立；周国锦、张杏娟于判决生效之日起15日内协助徐林华将坐落于海宁市沈士镇文胜路83号（权证号：海宁房权证长字第××号）房产的房屋所有权及相应土地使用权过户至徐林华名下。二、驳回徐林华的其余诉讼请求。案件受理费3080元，减半收取1540元，由徐林华负担1460元，周国锦、张杏娟负担80元。
判决宣告后，周国锦、张杏娟不服，向本院提起上诉称，一、原审认定事实不清。原审仅以一份收条及一份房产买卖契约就认定诉争房产的交易价格为127000元，而无视周国锦、张杏娟多次提出这只是前期交付款项。事实上，当初双方口头约定具体交易价格应以海宁市天平房地产价格评估事务所的实际评估价171513元为准，双方约定等评估结果出来后再付清所有款项，但事实徐林华至今未付清所有款项。二、原审判决证据不足。房产买卖契约不成立。该契约中没有约定违约责任，产权人之一张杏娟没有签字，主管部门没有签署意见，也没有写明日期，也没有文号。契约上加盖的二个公章也并非当年加盖，且盖章单位查无依据。由于双方对交易交割有争议，原审以所谓的邻居和居委会的联合证明来给予作证，显然错误。其一该证明不符合证据规则，其二邻居和居委会又如何知道本案双方的具体交易价格。契约中约定2005年1月1日前办理房产过户手续，但直至2013年徐林华从未向周国锦、张杏娟提出要求办理过户，说明其已放弃过户请求。三、原审适用法律错误。在徐林华未支付全额房款的情形下，应适用《合同法》第七十六条之规定，即当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。综上，请求撤销原判，改判驳回徐林华原审诉讼请求。
徐林华在二审中答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案二审主要争议焦点在于：一、《房产买卖契约》是否成立。二、徐林华是否有权请求周国锦、张杏娟协助办理过户手续。
关于第一个问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案房产出卖人周国锦与买受人徐林华在《房产买卖契约》上已签字确认，故该买卖契约成立。周国锦、张杏娟上诉称产权人张杏娟没有签字，但共有人是否同意影响的是物权变动效力，并不影响合同的成立，何况该房产的共有人张杏娟已出具意见书，同意转让上述房产，故周国锦、张杏娟的上述辩称不成立。故徐林华请求确认契约成立，应当予以支持。
关于第二个问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同自成立时生效。故该买卖契约已生效，双方均应按约履行。契约约定的成交价格为127000元，徐林华对此已支付完毕。周国锦、张杏娟辩称双方口头约定以评估价171513元为成交价，故徐林华尚未付清款项，对此周国锦、张杏娟并没有相应证据证明，且周国锦、张杏娟在二审中陈述该口头约定是在订立契约前作出，故即使有口头约定，也应以之后订立的契约为准。徐林华已付清房款，其请求周国锦、张杏娟协助办理过户手续，于法有据，原审予以支持，并无不当。
综上，周国锦、张杏娟的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律基本正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3080元，由上诉人周国锦、张杏娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 ＸＸ芳
代理审判员 章玉萍
二〇一五年十月十四日
书 记 员 郑 茜