广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0105执异124号
异议人（案外人）：汪江，男，1968年6月4日出生，汉族，住广州市海珠区XXXX。
委托代理人：国刚，广东启源律师事务所律师。
申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。
负责人：林剑，总经理。
委托代理人：邹显栋，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：李莎，北京大成（广州）律师事务所实习律师。
被执行人：广州市纳盈商贸有限公司，住所地广州市海珠区怡乐路75号二层202自编之二。
法定代表人：黎泳冰。
被执行人：李文隽，男，1989年10月24日出生，汉族，住广东省广州市海珠区XXXX。
被执行人：李建华，男，1959年12月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区XXXX。
被执行人：李敏莹，女，1988年10月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区XXXX。
第三人：广州市睿隽商贸有限公司，住所地广州市海珠区怡乐路47号自编212房。
法定代表人：李文隽（被执行人）。
申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司依据已发生法律效力的(2014)穗海法民二初字第1290号民事判决书向本院申请执行广州市纳盈商贸有限公司、李文隽、李建华、李敏莹金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案执行【执行案号为（2015）穗海法执字第2126号】，2017年3月2日本院裁定将被执行人李文隽所有的广州市天河区XXXX房交付拍卖，同月7日以（2015）穗海法执字第2126号之十执行裁定书裁定除去案外人汪江对上述房屋的租赁权。案外人汪江提出书面异议，认为其租赁合同合法有效，要求停止对上述房屋的交吉拍卖，在确认其租赁权的前提下进行不交吉拍卖。
对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人汪江认为：涉案房屋是被执行人李文隽出租给第三人广州市睿隽商贸有限公司，第三人广州市睿隽商贸有限公司又将涉案房屋出租给其使用，其承租涉案房屋是经申请执行人同意并办理了租赁登记手续、交纳了4年租金，其租赁权合法有效应予保护，在确认租赁权的前提下其同意不交吉拍卖涉案房屋，现法院作出执行裁定除去其租赁权，其不服故提出异议，请求停止对涉案房屋进行交吉拍卖。
异议人提交了如下证据：1、执行异议书；2、涉案房屋权属证及不动产登记查册表；3、涉案房屋的租赁合同；4、涉案房屋租赁登记备案表及备案证明；5、抵押权人同意出租证明；6、异议人支付租金的银行转账电子回执；7、本院（2015）穗海法执字第2126号之九拍卖裁定书及（2015）穗海法执字第2126号之十除去租赁权裁定书；8、异议人与其他公司签订的款项支付协议书；9、申请执行书及执行依据；10、异议人的身份证明、授权委托书及地址确认书。
申请执行人不同意异议人的异议请求,认为申请执行人是抵押权人，异议人后设立的租赁权不得对抗在先设立的抵押权，异议人明知租赁物存在抵押，应承担不能继续承租之风险，因本案债权金额较大，且被执行人名下涉案债务较多，如不除去抵押物租赁权，价值将减损无法保障申请执行人的合法权益，为此，要求除去异议人租赁权后将涉案房屋交付拍卖。
被执行人广州市纳盈商贸有限公司、李文隽、李建华、李敏莹、第三人广州市睿隽商贸有限公司冯军没有提出答辩意见。
经审查查明：申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司依据已发生法律效力的(2014)穗海法民二初字第1290号民事判决书申请执行广州市纳盈商贸有限公司、李文隽、李建华、李敏莹金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月9日以（2015）穗海法执字第2126号案立案执行，同月13日向被执行人发出执行通知书，并于2016年6月22日查封了被执行人李文隽的广州市天河区XXXX房的房屋产权。广州市天河区人民法院以（2016）粤0106执2685号执行案查封了被执行人李文隽的广州市天河区XXXX房的房屋产权。由于本案申请执行人为上述601、605房的抵押权人，广州市天河区人民法院遂将广州市天河区XXXX房移送本院处理。因被执行人未履行义务，本院于2017年3月2日裁定将被执行人李文隽的广州市天河区XXXX房交付拍卖。
在执行过程中，案外人汪江提交了房屋租赁合同、租赁备案登记资料及租金支付证明等材料，要求确认其租赁权并要求本院以不交吉的方式拍卖涉案房屋，申请执行人认为承租人不符合继续承租两套房产的情形，请求法院除去异议人汪江对涉案房产的租赁权利。2017年3月7日本院以（2015）穗海法执字第2126号之十执行裁定书裁定除去异议人汪江对广州市天河区XXXX房的租赁权。
经查明，广州市天河区XXXX房是被执行人李文隽所有的房产。根据广州市国土资源和房屋管理局的《房屋租赁登记备案证明》及《广州市房屋租赁合同》证实被执行人李文隽于2014年5月1日将广州市天河区XXXX房出租给第三人广州市睿隽商贸有限公司，租赁期限从2014年5月1日至2018年4月30日，签订合同后于2014年6月5日到广州市国土资源和房屋管理局天河区分局办了了房屋租赁备案登记。2014年5月6日第三人广州市睿隽商贸有限公司将广州市天河区XXX房出租给本案异议人汪江，租赁期限从2014年5月6日至2018年4月30日，签订合同后于2014年7月31日到广州市国土资源和房屋管理局天河区分局办理了房屋租赁备案登记。
2014年5月27日中国工商银行广州广州大道支行出具了《抵押权人同意出租证明》证实，被执行人李文隽于2014年1月24日将其名下的广州市天河区XXXX房抵押给该行，用于担保偿还被执行人广州市纳盈商贸有限公司向该行的借款，该行同意李文隽将上述抵押担保的涉案房屋用于出租，同时声明若被执行人李文隽未能按时清偿贷款本息，则该行有权选择按照法律、法规的规定及借款合同的约定处分上述抵押物，或在承租方将租赁合同项下应支付给被执行人李文隽的租金转入该行指定账号的情况下，同意承租人继续承租该物业。
2014年5月6日异议人汪江通过交通银行网上转账将涉案房屋的租金共计300万元转给被执行人李建华。异议人汪江承租涉案房屋期间曾向广州和景物业管理有限公司交纳管理费、水电费等。异议人汪江提供的其与广东建安消防机电工程有限公司、广东一新长城建筑集团有限公司第二分公司、佛山市禅城区强进冷气维修部等签订代支付相关费用的协议书未经被执行人李文隽、李建华及其公司签名确认。
另查明，中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行是本院（2014）穗海法民二初字第1290号民事判决书的原告方，判决生效后将该项债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。
本院认为，被执行人未按执行通知书履行生效法律文书确定的义务，本院依法查封拍卖被执行人名下房产，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，申请执行人对涉案的XXXX房享有抵押权，抵押权设立的时间为2014年1月24日，而异议人汪江是于2014年5月6日承租涉案房屋的，同年7月31日才办理备案登记，异议人是在涉案房屋设立抵押权后签订房屋租赁合同的，涉案房屋抵押权的设定先于异议人的租赁权，因此，该租赁关系不得对抗已登记在先的抵押权。虽然申请执行人声明同意被执行人李文隽出租涉案房屋，但该声明是附条件的，若被执行人未能按时清偿贷款本息，申请执行人有权选择按照法律、法规的规定及借款合同的约定处分抵押物，或在被执行人将承租方支付的租金转入申请执行人指定账号的情况下，才同意承租人继续承租涉案房屋。本案中，被执行人至今仍未履行清偿贷款本息的义务，且异议人应付的租金是支付给被执行人李建华的，而被执行人李建华、李文隽并没有将租金转入申请执行人指定的账户，不符合抵押权人设定的同意其继续承租的条件。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，异议人的承租权如继续存在于涉案房屋之上，在本院依法处置涉案房屋后不移交占有除去租赁，则在房屋拍卖过程中，可能存在降价拍卖或变卖的情形，严重影响申请执行人在先抵押权的实现，故应将其剔除，因此，本院除去异议人租赁权的裁定并无不当，异议人汪江请求法院停止除去租赁的异议本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，裁定如下：
驳回异议人汪江的异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。
审判长 肖 燕
审判员 林湛河
审判员 林少宁
二〇一七年七月二十八日
书记员 李晓婷