广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初2455号
原告：陶玲，女，1965年8月22日出生，汉族，住址：深圳市南山区，
委托诉讼代理人：周春毅，广东广和律师事务所律师。
被告：陈淑专，女，1968年6月10日出生，汉族，住址：深圳市宝安区，
委托诉讼代理人：李冬菊，广东鼎方律师事务所律师。
第三人：深圳市招商置业顾问有限公司，住所地：深圳市南山区蛇口招商路招商大厦801至803室，组织机构代码：752533758。
法定代表人：何飞。
委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理，原告陶玲及委托诉讼代理人周春毅、被告陈淑专及其委托诉讼代理人李冬菊均到庭参加诉讼，第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陶玲诉称，2015年1月3日，原、被告经第三人居间介绍，签订编号为1405098，1405099的两份《房地产买卖居间合同》，约定将被告拥有百分之百产权，位于深圳市宝安区××胜景××单元××、18Ｂ两套房产转让予原告，在办理过户手续时将房屋过户至原告指定亲属名下。合同签订后，原告依约支付了定金，按合同要求将首期款打入双方约定的监管账户。后应被告要求，原、被告于2015年1月14日签订《补充协议》，将定金提高至合计450,000元，此定金款原告全部支付给了被告。按照合同约定，被告应于收到原告定金一周内领到房地产证并办理过户手续，但在办理过户手续过程中，由于被告自身原因房产遭到查封，致使房产至今仍未能完成过户和交付。原告己依合同约定全部完成付款义务，但被告未能履行合同，已构成完全违约，被告依法依约应承担违约责任和赔偿责任。综上，原告为了维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告签订的编号为1405098，1405099的两份《房地产买卖居间合同》；二、被告返还购房定金合计450,000元；三、被告支付两套房产总价款20％即670,000元的违约金；四、被告赔偿支付违约金尚不能补足的损失970,000元；五、被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告明确其第四项诉讼请求实为请求调高违约金数额。
被告陈淑专答辩称，一、双方约定的购房定金中有20,000元是作为第三人收取的保证金，被告仅收取了430,000元。二、房产不能过户的责任不在于被告，被告因为与丈夫之间夫妻感情的问题无法继续偿还银行按揭款，导致即将被银行提起诉讼和拍卖，将被迫对唯一的住房进行出售，在办理资金过户的过程中，因被告的丈夫提起异议登记，导致无法进行过户。但在之后被告一直与原告进行多次协商，包括在原告第一次起诉要求继续履行合同时，被告一直是同意继续履行合同，且积极配合，但在被告与丈夫的离婚纠纷已经撤诉，相应的房屋已经解封情况下，原告一直不同意解封涉案的房产，导致被告一直不能配合原告办理相应的过户手续，因此，被告认为在本案的合同不能继续履行的情况下，原告和被告都有一定的过错，但被告方至今仍同意继续履行合同，请求法院考虑到本案的特殊情况及被告被迫的原因，对原告主张的违约金数额进行适当的调整。三、即使被告存在违约情形，原告主张的违约金过高，其主张实际损失没有相应的事实依据，请求驳回其不合理的违约金及损失赔偿的主张。
第三人深圳市招商置业顾问有限公司未到庭参加诉讼，但其向本院提交了一份书面意见，主要内容为：一、原告已支付定金450,000元，其中定金430,000元支付给被告，剩余20,000元作为交房保证金托管在第三人处。二、案涉合同不能履行的原因系案涉交易房地产被查封，无法办理过户转让登记手续。
经审理查明：1992年10月31日，被告陈淑专与案外人杨镇昭登记结婚。
2009年11月26日，深圳市房地产权登记中心向被告颁发了深房地字第××号、第××号《房地产证》，被告系深圳市宝安区××胜景××单元××、18Ｂ房地产权利人，该房地产用途均为住宅，性质均为市场商品房。
2015年1月3日，原告作为买方与作为卖方的被告订立了两份编号分别为1405098，1405099的《房地产买卖居间合同》，约定被告将上述房地产转让给原告。18A号房地产转让价格为1,600,000元，定金50,000元在业主做完委托公证后由居间方支付40,000元到业主指定账户，剩余10,000元为交房保证金交由居间方托管；买方应在2015年1月8日前将首期款450,000元支付至资金监管账户，买方应于应付首期款之日起三个工作日内向银行申请按揭贷款并提供相关资料。18B号房地产转让价格为1,750,000元，定金50,000元在业主做完委托公证后由居间方支付40,000元到业主指定账户，剩余10,000元为交房保证金交由居间方托管；买方应在2015年1月8日前将首期款500,000元支付至资金监管账户，买方应于应付首期款之日起三个工作日内向银行申请按揭贷款并提供相关资料。上述房地产上有抵押，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方应在签订合同后5个工作日内出具全权公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续并与担保公司签署担保合同等。买卖双方于买方贷款银行出具贷款承诺书之日（若买方需赎楼的，则在赎出房地产原件并注销抵押登记之日）起两个工作日内共同到国土部门办理申请产权转移登记手续等。如转让房地产在转移登记过程中被司法机关查封或以其他形式限制房地产产权转移登记导致合同无法履行的，买方有权单方面解除合同，同时有权选择要求卖方双倍返还定金，或者要求卖方支付相等于该房产总价款20％的违约金。合同亦对其他相关事项进行了约定。
2015年1月3日，原告向第三人支付定金合计100,000元。
2015年1月13日，原告和被告指定的房产登记人张陶、张永权在中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行办理了交易所需首期款资金监管手续，18A、18B房地产监管款项金额分别为270,000元、290,000元。
2015年1月14日，原、被告和第三人签订了两份《补充协议》，约定18A、18B房地产交易定金分别更改为220,000元、230,000元，除交房保证金外的其余定金由第三人转入被告供楼账户。后第三人将被告支付的定金中的430,000元转入被告供楼账户，剩余20,000元作为交房保证金托管在第三人处。
2015年1月22日，案涉房地产抵押贷款本息全部结清，并于2015年1月27日注销抵押登记。
2015年2月5日，在原、被告办理递件过户时发现杨镇昭向房地产登记部门提出登记异议，案涉房地产无法办理过户登记。
2015年3月9日，原、被告前去中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行解除了首期款资金监管手续，首期款于当日退还原告银行账户。
2015年6月26日，原告提起诉讼，诉请被告继续履行案涉房地产买卖合同，本院依法受理。2015年7月17日，本院依据原告的申请轮候查封了案涉房地产。2015年8月12日，上述轮候查封转为正式查封。2015年12月21日，本院依据原告的申请作出（2015）深宝法民三初字第1361号民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。
2016年1月27日，原告提起本案诉讼。2016年2月24日，本院依据原告的申请作出（2016）粤0306民初2455号民事裁定书，并依据该裁定于2016年3月8日轮候查封了案涉房地产。
在本案审理过程中，本院依据原告申请委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对案涉房地产的市场价值进行评估，案涉18A号房地产在2015年2月5日、2015年3月9日、2015年12月20日、2016年1月27日的市场价值分别为1,550,295元、1,583,280元、2,638,800元、2,770,740元，案涉18B号房地产在2015年2月5日、2015年3月9日、2015年12月20日、2016年1月27日的市场价值分别为1,629,020元、1,663,680元、2,772,800元、2,911,440元。评估费21,700元由原告预交。
另查明，2015年2月12日，杨镇昭起诉陈淑专，诉请判决离婚，并诉请分割案涉房地产。2015年2月16日，本院依据杨镇昭的申请作出（2015）深宝法家初字第287-1号民事裁定书，并裁定查封案涉房地产。2015年7月31日，杨镇昭申请撤诉，本院于2015年8月3日作出（2015）深宝法家初字第287号民事裁定书，裁定准许杨镇昭撤诉。
上述事实，有当事人当庭陈述及当事人提供的房地产买卖居间合同、收款收据、二手房交易结算资金托管协议、裁定书、深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表、房地产证等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的编号为1405098，1405099的两份《房地产买卖居间合同》系原、被告双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行合同义务。
关于涉案合同不能履行的原因及合同解除。根据审理查明的事实可知，案涉合同因案涉交易之房地产被查封导致无法办理过户登记，被告作为案涉交易卖方，其已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。在上述查封导致案涉房地产无法过户登记的障碍出现后，原、被告双方于2015年3月9日解除了案涉交易首期款资金监管，案涉交易首期款已退还给原告，说明双方已于2015年3月9日协商解除了案涉买卖合同，本院确认原、被告基于编号为1405098，1405099的两份《房地产买卖居间合同》所形成的房屋买卖合同已于2015年3月9日解除。
关于定金返还。因案涉房屋买卖合同已解除，被告收取原告定金已没有合同依据，其应当将定金450,000元退还给原告。上述定金中的20,000元作为交楼押金由第三人托管，因案涉房屋买卖合同已解除，第三人继续托管交楼押金20,000元已丧失依据，第三人应当将该笔款项直接退还给原告。
关于违约金。本院认为，案涉房地产因于2015年2月16日被查封导致无法办理过户登记，案涉交易无法继续履行，原、被告双方遂于2015年3月9日协商解除首期款资金监管，案涉买卖合同已于2015年3月9日解除，此时，原告应另行购买其他房产以避免损失的扩大，被告应将原告支付的购房定金450,000元退还给原告。但被告并未退还上述定金，致使原告减损能力受到限制，据此，被告对于案涉房地产被查封后扩大的损失亦应承担相应的责任。综上，根据案涉合同关于违约金数额的约定，及案涉房地产价格在查封后上涨的实际情况，本院将违约金数额确定为合同约定的成交价的20％即670,000元，该违约金数额不足以弥补原告损失的部分由原告自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告陶玲与被告陈淑专基于编号为1405098，1405099的两份《房地产买卖居间合同》所形成的房屋买卖合同已于2015年3月9日解除；
二、被告陈淑专应于本判决生效之日起三内支付原告陶玲违约金670,000元；
三、被告陈淑专应于本判决生效之日起三日内退还原告陶玲定金430,000元；
四、第三人深圳市招商置业顾问有限公司于本判决生效后三日内将托管的交楼押金20,000元退还给原告陶玲；
五、驳回原告陶玲的其他诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费23,520元、保全费5,000元、评估费21,700元，由被告负担，受理费、保全费、评估费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 陈远霞
二〇一七年七月三日
书 记 员 蔡嘉佳
书 记 员 李玉婷
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。