石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第1399号原告石某某，男，1967年1月4日出生，汉族，户籍所在地及现住址石家庄市新华区。委托代理人董某某、宋某某，河北某甲律师事务所律师。被告石家庄某某房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区。法定代表人石某某，该公司经理。委托代理人高某，河北某乙律师事务所律师。原告石某某诉被告石家庄某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石某某及其委托代理人董某某，被告石家庄某某房地产开发有限公司的委托代理人高某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石某某诉称，2011年10月4日，我和被告签订了《6#楼认购书》，约定：我认购被告开发的某某小区6-1-404房产一套，单价5860元，面积134平米，总价785240元，被告在2013年5月31日前交付房产。合同签订后，我依约将785240元房款交付被告。后，我于2013年5月22日以25344元的价钱购买了被告的地下室，约定2013年12月31日交付。时至今日，我多次催促被告与我签订正式房屋买卖合同并交付房产，但被告拒绝签订正式房屋买卖合同，只同意实际交付并拒绝承担逾期交房违约责任。根据相关法律规定，被告应当按预约合同条件与我签订正式房屋买卖合同；被告未履行预约合同约定的交房义务，应承担继续履行并承担支付逾期交房违约金的法律责任。经与被告多次协商不成，现诉至法院请求依法判令：一、被告与我按原认购书、交房标准的合同条件签订某某小区6-1-404室房产及地下室的正式《商品房买卖合同》并予以备案。二、被告提供房产、地下室竣工验收合格备案的证明文件并支付逾期交房违约金（房产自2013年6月1日始以房价款785240元为计算基准按同期银行一年期以上贷款利率（年息6.15%）计算至实际交房日，计算至2014年7月16日为54248元；地下室自2014年1月1日始以地下室款25344元为计算基准按同期银行一年期以上贷款利率（年息6.15%）计算至实际交房日，计算至2014年7月16日为841元）。被告石家庄某某房地产开发有限公司辩称，一、我公司与原告签订的《6号楼认购书》及《地下室认购协议》因是划拨地上的房屋，没有经过政府审批，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”这一强制性规定而无效。二、我公司与原告之间不应该签订正式的商品房买卖合同并备案。根据《城市商品房预售管理办法》第五条规定“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书”，第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”因原告购买的是划拨土地上的房屋，没有交纳土地出让金，不符合商品房预售条件，《6号楼认购书》不是商品房预售合同，所以不应作登记备案手续。原告的诉求没有法律依据。三、因我公司与原告之间的协议无效，根据合同法的规定，我公司不应当承担违约责任。其次，认购书约定的是预计交房时间，而没有约定准确的交房时间。并且认购书中没有约定违约金，原告要求我公司支付违约金没有法律依据。《6号楼认购书》第5条约定“乙方应当按照要求及时支付房款，乙方延迟支付房款时间达到一个月的，甲方有权将房屋另行处理”。因房地产是资金密集型企业，购房人及时交纳房款对于房地产公司建房至关重要，原告拖延付款行为必然造成我公司资金紧张，开发进度延缓。另外，在开发过程中，因雾霾影响，政府让停工也符合认购书第6条“因不可抗力和政府原因，导致本合同不能履行的，双方互相不负违约责任”的约定，原告要求我公司承担违约责任没有依据。经审理查明，2011年10月4日，原告石某某（乙方）与被告石家庄某某房地产开发有限公司（甲方）签订了一份《6#楼认购书》，该认购书的主要内容为：“为了保护交易双方的合法权益，鉴于乙方认购甲方承建的拆迁安置房屋，并对项目充分了解，甲、乙双方经友好协商，就乙方认购房屋事宜达成如下协议。1、乙方认购甲方开发的某某小区项目6#号楼1单元404房屋一套，建筑面积约134㎡，最终以房管部门实际测量结果为准。该房屋为石家庄市房产证，土地性质为国有划拨土地。2、乙方认购房屋的单价为5860元／㎡，合计总房价为785240元。3、付款方式，乙方同意选择下列第（2）种付款方式。……（2）分期付款：乙方在2011年10月4日前，支付总房款的50%，即395240元；余款390000元，在2012年5月1日前付清全款。（余款大写人民币）叁拾玖万零仟零佰零拾零元整。……4、甲方预计交房时间为2013年5月31日。5、乙方应当按照要求及时支付房款，并按甲方通知及时办理相关手续，因乙方迟延导致房屋不能交付的，所有责任由乙方承担。乙方迟延支付房款时间达到一个月的，甲方有权将房屋另行处理，房款退还乙方。因乙方地址、电话变更没有及时通知甲方，导致甲方无法通知的，按照前款规定执行。6、因不可抗力和政府原因，导致本合同不能履行的，双方互相不负违约责任，甲方应当无条件退还乙方全部已付款。7、此房屋具备办理产权登记时，双方依据有关部门要求另行签订相关合同，办理相关手续。8、本协议自双方签字或盖章后生效……”。上述认购书落款处加盖有被告的公章并有经办人签字，有原告的签名捺印。上述认购书签订后原告分别于2011年10月1日向被告交纳了购房定金20000元，于2011年10月4日向被告交纳了房款375240元，于2012年7月8日向被告交纳了购房款50000元，于2012年8月26日交纳购房款340000元。另查，2013年5月22日，原告石某某（乙方）与被告石家庄某某房地产开发有限公司（甲方）签订了一份地下室认购协议，该协议的主要内容为：“……为了保护商品房及地下室交易双方的合法权益，鉴于乙方为甲方公司或甲方主要股东单位或者代建单位的员工或家属，并对项目充分了解。甲、乙双方经友好协商，就乙方认购甲方开发建设的小区项目达成如下协议：第一条乙方所认购房屋（以下简称房屋）为本项目中：6号楼1单元404室，面积为134平方米。地下室，为负一层，地下室号为-156，面积为11.52平方米。该房屋及地下室面积均以政府最终产权登记面积为准，由此导致的房款有出入的多退少补。第二条协议双方约定按建筑面积计算地下室总价款，该套地下室单价为每平米2200元（人民币），总金额人民币25344元（大写：人民币贰万伍仟叁佰肆拾肆元整）。第三条付款方式：一次性付款：签订本协议时乙方一次性付清地下室总款，计人民币25344元（大写：人民币贰万伍仟叁佰肆拾肆元整）。第四条甲方于2013年12月31日前交付使用，如遇政府政策性因素、不可抗力及自然灾害等原因，甲方可据实通知乙方后予以延期。第五条项目公共设备、设施及未出售的房地产所有权归甲方所有；乙方所提供的联系方式应为有效，如有变动，应及时通知甲方，否则由乙方承担联系不上的责任。第六条本协议一式叁份，甲方贰份，乙方壹份，叁份具有同等法律效力，自双方签订之日起生效。”上述认购协议落款处加盖有被告的公章并有经办人、复核人签字，有原告的签名捺印。上述认购协议签订后原告于同日缴纳了房款25344元。又查，截止原告起诉前，被告未取得上述房屋及地下室的预售许可证明。上述事实有6#楼认购书、地下室认购协议、收款收据以及双方当事人的陈述等证据予以证明。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，经核实，截止原告起诉前，被告未取得上述房屋及地下室的预售许可证明，故根据上述法律规定，原、被告双方签订的6#楼认购书、地下室认购协议应属无效，故原告要求被告按上述认购书、交房标准的合同条件签订某某小区6-1-404室房产及地下室的正式《商品房买卖合同》并予以备案；要求被告提供房产、地下室竣工验收合格备案的证明文件并支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告石某某的诉讼请求。案件受理费1257元，由原告石某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  田 丰审 判 员  郭 健代理审判员  侯建伟二〇一五年三月二十日书 记 员  樊 晓