湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民一终字第328号
上诉人（原审被告）黄东梅，女，1971年出生，汉族，个体工商户，澧县博宇家俱城经营者，住湖南省澧县。
委托代理人王立学，湖南红雨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）长治市万宝隆商贸有限公司，住所地山西省长治市华丰南路。
法定代表人郭国宝，该公司董事长。
委托代理人杨耀华，湖南城头山律师事务所律师。
上诉人黄东梅因与长治市万宝隆商贸有限公司（以下简称万宝隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2014）澧民一初字第504号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人王立学、被上诉人万宝隆公司的委托代理人杨耀华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，黄东梅与黄国庆系兄妹关系，从事经营家俱销售。2007年4月29日，湖南中宏房地产有限公司委托财富物业公司将其位于澧县澧州大道财富广场D区三楼整层房屋租赁给任申平，租赁期限5年，从2007年8月28日至2012年8月27日止。2007年5月22日，任申平将位于澧县澧州大道财富广场D区三楼整层中其中面积为1720平方米商铺转租给黄国庆，双方签订了《家俱商铺租赁合同》，租赁期限为5年，自2007年6月28日至2012年8月27日。黄国庆租赁商铺后从事家俱销售，2011年1月，黄国庆将其租赁的商铺转交给黄东梅经营。名为澧县双虎家私经营部的名称变更为澧县博宇家俱城（属个体工商户），经澧县工商行政管理局注册登记成立，经营者为黄东梅，从事家俱零售。2012年11月12日，2012年3月，湖南中宏房地产有限公司因无力偿还万宝隆公司的债务，将其所有的位于澧县澧州大道财富广场D区三楼整层房屋抵偿给万宝隆公司。2012年5月17日，湖南中宏房地产有限公司将包括黄东梅所转租的商铺在内的D区三楼整层房屋转移过户登记到万宝隆公司名下。2012年8月3日，财富广场D区3楼黄东梅等六人承租经营业主相约制订了《财富广场D区3楼家俱业主承包租赁经营场地协议》，要求8月3日六经营业主各交保证金2万元，用作3楼场地租赁保证金，各业主只能统一与财富物业公司签订合同，任何个人签订无效，在8月20日前，各上述业主房租集中交到肖汉国银行卡中，便于统一缴纳房租。在六经营业主所承租的商铺租期全部届满后，肖汉国代表黄东梅等六经营业主找到财富物业公司当时的法定代表人陈德新要求续租，陈德新称D区3楼房屋产权己转给别人，暂时只能租一年，协议上不加盖公司公章。2012年8月29日，陈德新以湖南中宏房地产有限公司工作人员黄其平为出租方与承租方肖汉国签订了《商铺租赁合同》，约定将位于澧县财富广场D区3楼整层商铺出租给肖汉国，建筑面积为8600平方米，租期为2012年8月29日至2013年8月28日，租金为1135200元，合同落款中出租方栏由陈德新签上了黄其平的名字，承租方栏中肖汉国签了字。之后，黄东梅向财富物业公司缴纳了自2012年8月至2013年8月的商铺租金。2013年1月14日，财富物业公司的法定代表人经工商登记变更为肖程。2013年3月22日，财富物业公司法定代表人更换后，在未得到万宝隆公司的授权下，派其工作人员严俊以该公司的名义又与肖汉国签订了《商业用房租赁合同》，合同约定肖汉国向财富物业公司承租澧县澧州财富广场D区3楼的整体使用权，面积为8446.55平方米，经营家俱，租赁时间为2013年3月1日至2018年12月31日，第一年租金为1200000元。2013年8月1日，万宝隆公司委托常德福吉物业管理有限公司澧县分公司销售万宝隆公司位于财富广场所有物业。2013年9月12日，万宝隆公司书面通知黄东梅所承租的商铺所有权属万宝隆公司，要求黄东梅与其签订购买或租赁协议。之后，万宝隆公司于2013年10月1日，收取了黄东梅缴纳自2013年9月至12月的商铺租金125298元，并向黄东梅出具了收据，该据上注明租期为2013年9月1日至2013年12月31日止。2013年10月4日，财富物业公司通知D区3楼承租经营业主，物业管理费不再与房租捆绑，要求按时交纳物业管理费。2013年12月30日，黄东梅等六位D区3楼承租业主联名向万宝隆公司递交《关于减轻财富广场家俱市场租赁费的报告》，要求万宝隆公司做市场调查，减轻其租金。2014年1月4日、1月29日、3月3日、3月14日，万宝隆公司以黄东梅所承租的商铺（经营使用面积2176.07平方米）租期己届满为由，书面通知黄东梅签订租赁合同、缴纳租金或返还所租赁的房屋未果。2014年4月29日，万宝隆公司委托湖南城头山律师事务所向黄东梅发出律师函1份，告知黄东梅所承租的商铺合同期届满，双方合同权利与义务终止，要求黄东梅腾退所占用的房屋。2014年5月16日，万宝隆公司对外贴出公告，将财富广场D区三楼房屋对外公开招租，后黄东梅未向万宝隆公司缴纳租金，未与万宝隆公司签订租赁合同，也未返还所租赁的房屋，双方诉争发生，以致成诉。万宝隆公司诉之法院，请求判决黄东梅向万宝隆公司返还租赁房屋，并支付逾期腾房占有使用费（按1044.2元／天标准，从2014年年1月1日计算至实际腾房之日止）；并由黄东梅承担诉讼费用。另查明，财富广场D区三楼六承租经营业主经测量实际使用面积为6946.56平方米，其中黄东梅所承租商铺的经营使用面积为2176.07平方米。
原审法院认为，财富物业公司接受财富广场D区三楼产权人湖南中宏房地产有限公司的委托，与任申平签订的《澧州财富广场商铺租赁合同》和《补充协议书》；任申平尔后将D区三楼分块转租与黄国庆签订的《家俱商铺租赁合同》，黄国庆将该合同的权利义务一并转让给黄东梅，均是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效。在租赁期间，2012年5月17日，湖南中宏房地产有限公司将包括黄东梅所承租的商铺在内的D区三楼整层房屋抵偿给万宝隆公司，并转移过户登记到万宝隆公司名下，因租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，黄东梅所履行的租赁合同至2012年8月27日届满。合同届满后，2012年8月29日，财富物业公司当时的法定代表人陈德新明知D区三楼所有权发生变动，以湖南中宏房地产有限公司工作人员黄其平作为出租方与D区3楼的六承租业主代表肖汉国签订《商铺租赁合同》；2013年3月22日，财富物业公司因法定代表人更换再次与肖汉国签订《商业用房租赁合同》，将财富广场D区3楼的整体租赁给黄东梅等六承租业主，以上二份合同的出租方事前并未得到财富广场D区三楼产权人万宝隆公司的授权，事后万宝隆公司对此也不予追认，故该二份合同无效，对万宝隆公司没有法律约束力。2013年9月12日，万宝隆公司书面通知黄东梅所租赁的商铺的所有权属万宝隆公司，要求黄东梅与万宝隆公司签订租赁或购买合同，黄东梅遂向万宝隆公司交付了2013年9月至12月的商铺租金125298元。万宝隆公司向黄东梅开出的租金收据表明，双方的租赁期限自2013年9月1日至同年12月31日止，可以认定万宝隆公司、黄东梅之间的租赁合同关系成立有效。该租期届满前，黄东梅等六承租业主与万宝隆公司经协商减轻租金未果。租期届满后，万宝隆公司多次采取书面通知、发律师函的方式，告知黄东梅所承租的商铺合同期届满，要求黄东梅腾退所占用的房屋。但黄东梅未依法履行自己的义务，侵害了万宝隆公司的民事权益，应承担相应的民事责任。故对万宝隆公司要求黄东梅返还租赁房屋，并按2013年9月至12月租金标准即1044.2元／天，从2014年1月1日计算至实际腾房之日止，支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。黄东梅的答辩理由，于事实与法律无据，本院不予采纳。遂判决如下：一、黄东梅返还租赁万宝隆公司长治市万宝隆商贸有限公司的财富广场D区三楼中使用面积为2176.07平方米的房屋；二、黄东梅向万宝隆公司长治市万宝隆商贸有限公司支付逾期腾房占有使用费（按2013年9月至12月租金标准即1044.2元／天，从2014年1月1日计算至实际腾房之日止）。三、上述一、二项限黄东梅于本判决生效后15日内履行完毕。本案受理费38398元，由黄东梅负担。
宣判后，黄东梅不服上诉称：原审判决认定事实、适用法律错误。所持理由是：1、双方签订的3.22房屋租赁合同、补充协议约定的权利义务明确，原审法院认定合同与万宝隆公司无关错误；2、在履行合同中出租人单方提出增涨租金行为违约；3、承租人履行了其义务，由于出租人变换管理人，造成出租方管理混乱，多方找其支付租金，无奈之下承租人才行使抗辩权，中止租金交付；4、被上诉方逼迫其搬出租赁场地，一审判决不顾客观事实，判决承租业主返还租赁房屋不当，5、本案漏列必须参加诉讼的当事人财富物业公司公司；故请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
二审期间，黄东梅向本院提交如下证据材料。
证据材料1、财富物业公司证明、法定代表人肖程及有关人员证言、短信等相关资料。拟证明万宝隆早己知晓和认可财富物业公司与上诉方所签订的3.22房屋租赁合同的事实。
证据材料2、上诉人租房现状照片，拟证明承租人对租赁房屋进行了投资装修，被上诉方要求其搬出租赁屋，将造成几十万元的装修损失。
万宝隆公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不符合本案客观事实，没有事实依据不能成立，所持理由；1、瑕疵委托的法律后果应由上诉方承担，同一律师事务所在同一案件进行代理，上诉方没有证据证明律师之间有串通行为，并未影响原审判决；2、追加财富物业公司作为本案必要参加诉讼当事人，不符合法律规定，二审法院不应采信；基于新的租赁法律事实，财富物业公司不是必要参加本案诉讼的当事人；3、从签订的几个租赁合同阶段看，本案的关键是澧州财富物业公司与万宝隆公司是否存在代理关系，2013年3月1日至2018年12月31日止的房屋租赁合同是否约束万宝隆公司；4、上诉人在与万宝隆公司履行完新的租赁合同关系后，拒不签订合同、亦不交付租金，占用万宝隆公司的房屋至今，根据相关法律规定，上诉人负有腾退房屋的义务，支付占用房屋使用费。故请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，万宝隆公司向本院提交如下证据材料。
澧县公安局立案决定书及受案回执；拟证明澧州物业公司非法出租房屋，万宝隆公司己报案.
经庭审质证，万宝隆公司对黄东梅提交的证据，认为证人未出庭作证，证言的内容与客观事实不符，不能证明其认可万宝隆公司知道物业公司代其将房屋继续租赁给上诉人，对该证据不予认可；对黄东梅租赁房屋现状的照片，租赁房屋的投资装修是承租人为了吸引消费者，争取获得更大的销售利益，承租人装修商铺门面的损失与万宝隆公司无关。黄东梅对万宝隆公司提交的证据，认为不能证明澧州物业公司非法出租房屋。经审查，本院对黄东梅提交的证据1，因证人未出庭作证，其内容与客观事实不符，不予采信；对黄东梅提交的证据2，认可照片的真实性，但该照片不能反映装修费内容，黄东梅也未能提交其他装修费内容的证据，对该证据不予采信；对万宝隆公司提交的证据的真实性无异议，因该证据是公安机关立案侦查阶段材料，未有结论，本院不作认定。
本院二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案有以下两个争议焦点：1、黄东梅是否应当返还所租赁的房屋和是否应支付房屋占有使用费；2、本案是否漏列了必要诉讼参与人。
关于争议焦点1，依据审理查明的事实，湖南中宏房地产有限公司委托财富物业公司将房屋租赁给任申平，租赁期限5年，从2007年8月28日至2012年8月27日止。任申平将其中使用面积为2176.07㎡商铺转租给黄东梅，租赁期限也是5年，也是至2012年8月27日期满。其间，湖南中宏房地产有限公司将其所有的位于澧县澧州大道财富广场D区三楼整层房屋抵偿给万宝隆公司，并于5月17日，将房屋转移过户登记到万宝隆公司名下。租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同效力，且新的产权人万宝隆公司对原租赁关系未提出异议，原租赁合同履行至2012年8月27日届满。租期届满后，黄东梅等六经营业主的代表肖汉国找到财富物业公司当时的法定代表人陈德新要求续租，陈德新明确表示房屋产权己转给别人，暂时只能租一年，协议上不加盖公司公章。2012年8月29日，陈德新以湖南中宏房地产有限公司工作人员黄其平为出租方与肖汉国签订了租赁合同，约定将整层商铺出租给肖汉国，租期为2012年8月29日至2013年8月28日。之后，黄东梅向财富物业公司缴纳了自2012年8月至2013年8月的商铺租金。该签订合同行为表明，此时的租赁房屋的产权人已不是原来的湖南中宏房地产有限公司，而是新的产权人万宝隆公司，财富物业公司已无权以自己名义与他人签订租赁合同，该合同实际是以黄其平的名义签订的，合同的期限也只是一年，即2012年8月29日至2013年8月28日。黄东梅作为该合同的签订人对上列事实应当是明知的。在该合同未到期且租赁费已全交的情况下，黄东梅与财富物业公司未征得万宝隆公司同意，于2013年3月22日又签订了新的房物租赁合同，租赁时间为2013年3月1日至2018年12月31日。以上二份合同的出租方事前并未得到产权人万宝隆公司的授权，事后万宝隆公司对此也不追认，故该二份合无效，且2013年3月22日的合同并未履行。2013年9月12日，万宝隆公司书面通知黄东梅其所承租的商铺所有权属万宝隆公司所有，要求黄东梅与其签订购买或租赁协议。之后，黄东梅于2013年9月24日缴纳了自2013年9月至12月的商铺租金125298元，万宝隆公司向黄东梅出具了收据，该据上注明租期为2013年9月1日至2013年12月31日止。黄东梅缴租和万宝隆公司收租行为表明，万宝隆公司实行了对该租赁房屋的直接经营管理，与黄东梅建立了新的租赁关系，将合同主体变更为万宝隆公司与黄东梅，即产权人万宝隆公司与黄东梅直接发生租赁关系，租赁期间三个月，新的租赁关系期限为2013年9月1日至2013年12月31日止，黄东梅也实际缴纳了三个月的全部租金，该租赁关系是当事人双方真实意思表示，合法有效。2014年1月4日、1月29日、3月3日、3月14日，万宝隆公司以黄东梅所承租的商铺租期己届满为由，书面通知黄东梅签订租赁合同、缴纳租金或返还所租赁的房屋，自2014年1月1日至今，黄东梅未与万宝隆公司签订租赁合同，未向万宝隆公司缴纳租金，也未返还所租赁的房屋。黄东梅这一无偿占有和使用他人房屋的行为，严重损害了万宝隆公司的合法权益，依法应当承担返还所租赁的房屋和支付房屋占有使用费的法律责任。
关于争议焦点2，依据本案查明的事实，万宝隆公司与黄东梅于2013年9月1日至2013年12月31日已建立新的租赁关系，黄东梅也实际缴纳了2013年9月1日至2013年12月31日三个月的全部租金，该租赁关系是当事人双方真实意思表示，合法有效。万宝隆公司在原审法院诉讼请求解决的是2013年12月31日之后黄东梅是否愿意继续与万宝隆公司建立租赁关系，以及返还所租赁的房屋和支付房屋占有使用费的争议，权利相对人是万宝隆公司与黄东梅，原审法院在审理中要审理的是万宝隆公司与黄东梅之间的纷争，并未漏列必要诉讼参与人。
综上，黄东梅的原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，应追加当事人的上诉理由不能成立，其请求撤销原审判决，改判认定2013年3月22日房屋租赁合同有效，万宝隆公司违约及由万宝隆公司承担本案诉讼费用的主张，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案受理费38398元，由黄东梅负担。
本判决为终审判决
审判长 李 浚
审判员 贺德全
审判员 张 利
二〇一五年一月十三日
书记员 赵丹丹
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；