甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘05民终97号
上诉人（原审原告）王显祖，男，生于1979年12月1日，汉族，甘肃省景泰县人，现役军人，住陕西省宝鸡市部队。
委托代理人裴晓霞，甘肃纪元律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李学武，男，生于1968年1月27日，汉族，陕西省蓝田县人，天水铁路电缆有限责任公司职工，住秦州区。
委托代理人宋磊，男，1965年9月25日出生，汉族，住天水市秦州区。
上诉人王显祖与上诉人李学武房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服天水市秦州人民法院（2015）天秦民三初字第284号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王显祖的委托代理人裴晓霞，上诉人李学武及其委托代理人宋磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审经审理查明，2008年，原天水铁路电缆厂（现天水铁路电缆有限责任公司）计划新建家属楼。李学武系电缆厂职工，具备购房资格。同年9月，王显祖与李学武口头约定从李学武处受让购房资格，当月19日王显祖家属向李学武支付购房押金1万元，26日王显祖以李学武名义向电缆厂直接缴纳14.9万元购房款。同年12月7日，王显祖作为乙方、李学武作为甲方签订书面《房屋转让合同》，约定：一、甲方李学武在电缆厂购得25号楼2121号100％有限产权住房1套，建筑面积89.61平方米，初定为每平方米1650元，厂房收取房款14.9万元，收取押金1万元，经甲乙双方协商，达成一致协议，将该房屋转让给乙方王显祖，转让费4万元，由乙方在2008年12月31日前支付甲方。二、房款14.9万元、押金1万元在甲方定房后由乙方交付给甲方，押金1万元在房屋交付使用时由甲方退还乙方。如遇厂方加收房款时，加收房款部分由乙方支付；减收房款时，由甲方将超出的房款退还给乙方（房屋价款以厂方最终出具的房屋价款票据金额为准）。厂方退还的住房公积金归甲方所有；三、自厂方交付甲方房屋钥匙后3个工作日内，甲方必须将房屋钥匙交给乙方，并保证屋内设施完好无损。自房屋交付乙方使用后该房屋产生的水、电、暖、天然气、有限电视收视费、物业管理费及其他一切费用由乙方承担；四、房屋产权证办理下发后3个工作日内，甲方必须将房屋产权证交给乙方保管，最终达到过户目的。房屋五年过户时，甲方应无条件提供相关手续、证件，配合乙方办理过户手续，不得以任何理由推诿。过户时产生的一切费用由乙方自行承担。五、此协议自签订生效后，甲乙双方中任何一方不得以任何理由反悔。如遇一方单方面撕毁协议，必须支付另一方违约金10万元。2012年6月19日，李学武所在单位天水铁路电缆有限责任公司（以下简称天缆公司）以建造资金不足为由向24、25号住宅楼集资户发出追加集资款征求意见的通知。该通知公示后，集资户成立维权小组联名向中国铁路通信信号集团公司、天水市政府信访办等部门反映天缆公司追加集资款、迟延交付房屋的问题。同年9月26日由集资户代表、天缆公司、甘肃方正会计师事务所三方签订《24、25号住宅楼复查审核协议书》，2013年4月9日，甘肃方正会计师事务所出具了复查审计报告。同年5月23日天缆公司出台《24、25号在建住宅楼补交集资款方案（草案）》，将房屋单价预定为2081.36元／㎡，当月28日根据天缆24、25号楼集资购房明细表，将争议房屋确定为面积97.324㎡，单价2081.36元／㎡。扣除王显祖已交纳的集资房款14.9万元、押金1万元、李学武的公积金3万元等费用后应再交纳26200元。同年6月7日李学武向该公司房管所交纳了余款26200元。2014年3月天缆公司将争议房屋给李学武交付。
2014年8月25日，王显祖向秦州区法院起诉要求判令李学武向王显祖交付天水铁路电缆厂25号2121号房屋、支付违约金10万元。在诉讼中李学武提起反诉，要求判令解除与王显祖签订的房屋转让合同，由王显祖支付违约金10万元。2015年5月7日秦州区法院作出（2014）天秦民三初字第94号民事判决后，李学武不服提起上诉，天水市中级人民法院于2015年9月26日作出（2015）天民三终字第77号判决：1、撤销本院（2014）天秦民三初字第94号民事判决；2、李学武与王显祖签订的房屋转让合同无效；3、李学武在本判决生效之日起10日内给王显祖退还收取的购房款、购房押金及房屋转让费共计19.9万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息；4.驳回王显祖的诉讼请求。同时认为，“2008年至今房屋交易价格上涨幅度较大，王显祖在支付了房屋转让费等19.9万元后，在长达7年多的时间里至今没有住上房，双方的房屋转让行为虽然无效，但李学武在明知该房是单位集资建房的情况下仍向王显祖予以出售的行为存在过错，故应当给王显祖赔偿相应损失，但由于王显祖在一审时并未主张损失，仅主张了违约金，本案中不宜一并处理，王显祖对于损失部分可另行主张”。2015年10月21日，李学武履行了（2015）天民三终字第77号判决。同年11月3日，王显祖状诉本院，要求李学武赔偿从2008年至今因房屋价格上涨造成的损失499013.65元。
原审法院认为：王显祖、李学武签订的房屋转让协议已被法院生效判决确认为无效协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，李学武在明知该房是单位集资建房的情况下仍向王显祖予以出售的行为存在一定过错，双方签订购房合同是在2008年12月，从2008年至2015年本地房屋价格上涨幅度较大，故李学武的过错行为导致王显祖丧失了购房的机会，给其造成了一定损失，对于此部分损失，应酌情按王显祖交付的房款、转让费、购房押金数额，依照中国人民银行同期贷款利率计算利息，由李学武给王显祖按上述利息同等数额支付损失较为恰当。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：李学武在本判决生效之日起10日内赔偿王显祖损失：参照购房款、押金、转让费等共计19.9万元的利息计算（其中1万元从2008年9月19日起、14.9万元从2008年9月26日起、4万元从2008年12月7日起均按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4392.60元，由王显祖负担2000元，李学武负担2392.60元。
上诉人王显祖不服上述判决，上诉称：一、原审人民法院认定事实不清。由于李学武的过错导致本人的损失远不止原审判决确定的利息损失。2008年9月我通过亲戚介绍与李学武达成了转让李学武在电缆厂购房资格的口头协议。2008年9月19日根据李学武的要求，我向李学武交纳了10000元的购房押金；2008年9月26日交付购房款149000元；2008年12月7日交纳房屋转让费40000元；2008年12月7日在方晖的见证下我与李学武签订了《房屋转让合同》。2014年1月电缆厂将房屋交付给李学武，但李学武却因房价上涨而不愿再继续履行双方的合同。我遂将李学武起诉，经一、二审人民法院经审理后，2015年10月19日李学武按天水市中级人民法院的终审判决向我退还了购房款、购房押金、房屋转让费199000元，支付了利息103615.92元。李学武尽管退还了购房款、购房押金、房屋转让费并支付了相应的期间利息，但由于李学武导致的合同无效给我造成的损失却并没有得到赔偿。2015年11月3日本人再次就李学武造成合同无效的损失提起诉讼。本人认为从2008年至今，房屋交易价格上涨幅度较大，李学武在收取了我的房屋转让费等199000元后，却最终未将房屋交付给我，并且使双方签订的《房屋转让合同》归于无效。而从2008年至今，天水市的房屋价格已经涨了几番。李学武当初按每平方米1650元给我出卖的房屋，现在每平方米己经上涨至6500-7500之间。因李学武导致的合同无效致使我目前己不可能再买到与当年合同约定的面积、价值相当的同地段房屋。因此，我主张按房屋差价计算损失，要求对方赔偿损失499013.65元。但原审人民法院在未对房屋价格进行评估，也未采取任何可以确定房屋价格的方法就直接按我方交付的房款、转让款、购房押金数额，依照中国人民银行同期贷款利率计算利息，由李学武给我按上述利息同等数额支付损失显然与我的损失相差甚远，我的损失根本得不到真正的赔偿。原审法院作出这样的判决结果并没有法律依据。
二、本人按市场价格计算房屋损失是合理合法的，二审人民法院应依法予以支持。根据我在原审中所举的从网络上下载的房屋买卖信息，能清楚的证实目前就我与李学武当年同时期、同地段、同小区的房屋买卖价格均己超过每平方米7000元。因此，我主张按市场价格计算房屋损失是合理合法的。每平方米按7218.72元减掉当年约定的每平方米1650元，房屋的现差价为5568.72；按当年约定的房屋面积89.61㎡乘以房屋差价5568.72元，李学武应当赔偿给本人因房价上涨而导致无法购买到房屋的损失为499013.65元。该损失从天水市目前的房屋价格来计算是客观公正的，应当得到法律的支持。
综上所述，原审人民法院认定事实不清，请求二审人民法院依法查明案件事实，撤销原审判决，依法改判支持本人的原审诉请，本案的诉讼费用由李学武承担。
上诉人李学武不服上述判决上诉称称：一、《房屋转让合同》的无效系我与王显祖共同过错行为所致。结合与（2015）天秦民三初字第284号民事判决有关的（2014）天秦民三初字第94号、（2015）天民三终字第77号两份民事判决，法院查明的事实均是王显祖与我于2008年9月就本人单位天水铁路电缆有限责任公司拟建的家属楼购房资格达成口头协议，同年12月7日签订《房屋转让合同》。如此不难看出王显祖对受让的房屋系天水铁路电缆有限责任公司为该司职工筹建的福利房是知情的，我不但没有欺诈、隐瞒行为，且我们双方是在平等、自愿的基础上达成《房屋转让合同》的。至于王显祖由此主张因本地房屋价格上涨幅度较大而丧失购房机会给其造成的一定损失，我与王显祖作为完全民事行为能力人，对其所订立的《房屋转让合同》负有相同的责任。依照《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，当该《房屋转让合同》因损害公共利益被认定为无效时，我与王显祖应按各自的过错承担由此产生的损失，原判仅认定上诉人对该合同的无效承担过错责任显然与法相悖。
二、王显祖的损失已得到了赔偿。本案的客观情况是，因天水铁路电缆有限责任公司在建造资金不足追加房款时，经本人等216户集资户进京上访，电缆厂最终在《24、25号在建住宅楼补交集资款方案（草案）》第五条中明确对216户集资户补贴7696231.83元，户均补贴35630.70元；在《24、25号楼集资购房明细表》中明确核算出应交购房款为210860.57元，折抵我的公积金30000元、原押金10000元中的5000元、王显祖所交的房款149000元和房款利息737.76元后，实际补交房款差价为26200元，5000元押金至今未退。因此，我所交的房款应为96830.70元，占房款总造价的40%。而当我多次联系王显祖让其补交该增资款无果后，我于2013年6月7日实际交纳了增资款26200元，依《房屋转让合同》第二条之规定，王显祖存在严重违约行为。至2014年3月涉案房屋交付使用，多年的迟延交付不是我个人原因所致，而是天水铁路电缆有限责任公司受国家政策、原材料上涨等因素所致；尤其是房价的上涨，更不是我所能预期控制的，其深层原因是国家货币政策、宏观调控、人均生活水平的提高等，同时，依《房屋转让合同》第三条、第四条之规定，该迟延交付期间产生的损失、因房价上涨造成的损失均不应由我承担。
事实是，2015年10月21日，经本人与王显祖的委托代理人吉红核算签字确认，我支付王显祖房款和利息共计302615.92元，扣除诉讼费1150元后，实际支付301465.92元，吉红出具收条。因而，我实际履行了返还财产和赔偿损失的义务。因此，王显祖再次提出赔偿损失的诉请于法无据，于情无理。
综上，原审在查明案件基本事实的基础上作出不当的判处，严重损害了本人的合法权益，请求依法撤销原判决，改判本人不再赔偿王显祖的损失并驳回王显祖的诉请。
二审经审理查明，经李学武与王显祖原代理人吉红核算，截止2015年10月21日，李学武返还购房款、押金、转让款共计19.9万元的利息为103615.92元。该利息于同日履行完毕。其余事实与一审查明一致。
本院认为，本案二审中各方的争议焦点为：王显祖的损失是否已得到足额赔偿，赔偿标准如何计算？本案系双方房屋买卖合同被确认无效后如何赔偿损失形成的纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，以造成合同无效的过错责任确定赔偿责任。在不能区分双方过错责任大小、且双方的损失相当情况下，双方才各自承担损失。本案中，首先，应确定造成合同无效的责任。本案房屋买卖行为中，上诉人李学武作为出卖方占有是否交易的主动性，如果其在明知分配的单位集资房不具备上市交易资格的情况下，不给上诉人王显祖出卖该房屋，上诉人王显祖不可能强行支付价款，双方也不会形成买卖关系，造成无效后果，故其对双方交易行为无效负有主要责任。王显祖受让房屋时明知房屋性质仍然交易，对造成合同无效也有一定过错，其也应承担相应责任。其次，应确定合同无效后是否给当事人造成损失，如何赔偿。本案中，本院已生效的（2015）天民三终字第77号民事判决书中已认定王显祖存在损失，而李学武并无损失，故李学武应根据其过错程度给王显祖造成的损失进行赔偿，上诉人王显祖认为其损失为所购房屋与同地段商品房间的差价的主张，因双方房屋买卖行为无效，不能按照有效合同标准计算损失，同时，其自身对合同无效有一定过错，故其该主张不能成立。一审综合认定以银行利息计算缔约过错损失正确，但未考虑王显祖的过错不当，同时，李学武已于2015年10月21日返还王显祖购房款、押金、转让款共计19.9万，一审判决利息损失计算至付清之日止不当，因截止该日期所占用资金的利息已确定为103615.92元，考虑双方过错程度，应由李学武承担70%，由王显祖自行承担30%，故李学武应赔偿王显祖损失72531.14元。
综上所述，双方房屋买卖合同已经被生效判决认定无效，并确认上诉人王显祖损失存在，上诉人李学武对上诉人王显祖损失应承担相应的赔偿责任，其上诉主张不予赔偿的理由不能成立，不予支持。上诉人王显祖对其计算损失的依据与法相悖，其上诉理由亦不予支持，一审认定事实清楚，但判处不当，应予纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销天水市秦州区人民法院（2015）天秦民三初字第284号民事判决；
二、由李学武于本判决生效后10日内支付王显祖损失赔偿金72531.14元；
三、驳回王显祖的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4392.6元，由王显祖负担2000元，李学武负担2329.6元。
二审案件受理费4392.6元，由上诉人王显祖负担30%即1317.78元，李学武承担70%即3074.82元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宏权
审 判 员 李虓晖
代理审判员 郭子菲
二〇一六年五月十一日
书 记 员 徐 艳