辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终11882号
上诉人（原审原告）：魏炜，男，1954年2月23日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：刘培方，辽宁方圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔东歌，辽宁方圣律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：付丽佳，女，1955年8月20日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：刘培方，辽宁方圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔东歌，辽宁方圣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室，住所地沈阳市沈河区南通天街**号。
法定代表人：郭连贵，系该办公室主任。
委托诉讼代理人：温澄，辽宁鑫成律师事务所律师。
上诉人魏炜、付丽佳因与被上诉人沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室（以下简称征收管理办公室）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）沈河民二初辽第00258号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人没有提出新的事实和理由，不开庭进行了审理。现已审理终结。
魏炜、付丽佳上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院在审理中，我方向一审法院提起司法鉴定申请，由沈阳市中级人民法院摇号确定，由辽宁信达房地产土地评估有限公司对置换房屋所在地的房屋价值进行了评估，但一审法院没有组织开庭，反而接受了被上诉人提出的申请，由辽宁中资房产土地评估公司进行评估，后由于没有具体的评估无法评估，法院又违法委托辽宁华清房地产评估有限公司进行评估；2、一审判决认定事实错误。上诉人向一审法院递交了经过上诉人与被上诉人签字盖章的《非租赁房屋产权调换协议》、《征收补偿协议》、《确认核算单》，均认定上诉人原房屋面积为84.52平方米；3、被上诉人支付过渡补偿费系合同约定的一项内容，而本案是由于被上诉人的违约行为导致合同无法履行，过渡补偿费并不是被上诉人不能履行合同的违约金，辽宁华清房地产评估有限公司所做出的评估，没有任何标的物；4、上诉人有新的证据证明，被上诉人确认上诉人房屋面积84.52平方米并不是被上诉人的失误，而是一种客观事实。
征收管理办公室辩称：同意一审判决。
魏炜、付丽佳向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告之间的《国有土地上房屋征收补偿协议书》、《国有土地上房屋征收补偿协议》（非租赁房屋产权调换协议书）；2、判令被告赔偿原告人民币1630144.4元；3、被告承担自2013年12月1日起银行同期贷款利率的违约责任；4、被告承担本案的鉴定费用6100元；5、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年5月28日，被告对原告位于沈阳市沈河区青年大街234-1号，112房屋进行评估，制作《金廊7-1号地块住宅房屋征收分户估价报告单》，评估单价为8190元∕平方米。2011年5月30日，原告魏炜（乙方）与被告沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室（甲方）签订《国有土地上房屋征收与补偿协议》（非租赁房屋产权调换）一份，约定“乙方坐落在青年大街234-1号112，《房屋所有权证》编号：0002001，建筑面积,79.76平方米。第三条：甲方补偿乙方各项费用和金额如下：（一）住宅房屋1、被征收房屋的货币补偿金额614250元；3、临时安置补助费18000元；4、搬迁补助费800元；补助和奖励费39880元；金额总计672930元。第四条：产权调换房屋，甲方将坐落在凯宾斯基北的房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为期房。第六条：乙方搬迁及产权调换房屋交付时间，乙方保证在2011年6月12日前搬迁腾空被拆迁房屋，乙方不得拆除、损坏房屋及其公共设施。第七条：征收过渡方式：乙方自行解决过渡用房的，在过渡期限内，给予临时安置补助费每月1000元，按30个月计算，甲方先发给乙方18个月临时安置补助费，计18000元，剩余金额每6个月发放1次。第九条：补充条款，产权调换房回迁时间，我区产权调换房源建设工期，以产权调换建设用地上最后一户被征收人签约之日起计算，总计为30个月。”
2011年6月14日，原告魏炜（乙方）与被告沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室（甲方）签订《国有土地上房屋征收补偿协议》（货币补偿）一份，约定乙方坐落在青年大街234-1号112，《房屋所有权证》编号：0002001，建筑面积4.76平方米房屋的货币补偿金额为50680元。同日，被告沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室向原告签发了沈河区产权调换（现区体育场）确认核算单，确认被征收人姓名魏炜，楼号10号楼，房间号111，原房屋面积84.52平方米，政策应选面积88.746平方米，选择房屋面积110平方米，增加面积21.254平方米，评估定价（15平方米内增加面积含15平方米）为8100元∕平方米，增加面积总款121500元。另载明“房屋面积最终以房产测绘部门审定为准，并依据审定面积进行房款结算。房屋面积超出原面积上浮百分比后的调换面积15平方米以内为增加面积，进住前交款，按原房屋评估单价计算；超出调换面积15平方米以上，进住前交款，按进住时市场单价计算”。该确认核算单经原告签字，并盖有金廊旧城区改建房屋征收产权调换专用章。
上述征收补偿协议签订后，因建设方案发生变化，拆迁安置房屋的位置与面积做了相应调整，未在协议约定的原地点建设安置房屋。2011年11月29日至今，原告一直在被告处领取过渡补偿费，截至2016年5月29日，共计领取72000元。案件审理期间，原告魏炜、付丽佳提出评估申请，本院通过沈阳市中级人民法院摇号确认委托，辽宁信达房地产土地评估有限公司于2016年1月20日对位于沈阳市沈河区南关路19号华润.中央公园A座1-1-1室住宅房地产市场价值进行评估，评估结论为“评估单价15451元∕平方米，评估总价为169.96万元。”鉴定费为6100元。本院通过沈阳市中级人民法院摇号确认委托，由被告沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室提出评估申请，辽宁华清房地产评估有限公司于2016年8月12日对位于沈河区体育场原址10号楼111室建筑面积110平方米的回迁房价值进行评估，评估结论为“房地产评估单价为12300元∕平方米，房地产评估价值为1353000元。”鉴定费为7000元。
一审法院认为，合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。就本案而言，原告与被告签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议》（非租赁房屋产权调换）及《国有土地上房屋征收补偿协议》（货币补偿）因建设方案发生变化，未在协议约定的原地点建设安置房屋。故上述两份协议已不具备继续履行的条件，应予以解除。被告沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室作为国有土地征收管理的专门机构，更应践诺守信，其不能交付约定的房屋，构成违约，依法应赔偿原告魏炜、付丽佳的经济损失。
关于经济损失的具体数额，本院认为，原告的经济损失数额应为调换房屋的现总价值减去原告应缴纳的增加面积总款。按照双方签字确认的沈河区产权调换（现区体育场）确认核算单载明的内容，产权调换后，新建房屋原定位于原沈河区体育场原址10号楼111室内，建筑面积应为110平方米。该房屋的地理位置、面积等相关信息与辽宁华清房地产评估有限公司于2016年8月12日作出的《房地产估价报告》的评估标的基本一致，评估结论相对客观真实，故应采纳该评估报告作出的结论对调换房屋的现总价值进行计算，经计算为1353000元（12300元∕平方米×110平方米）。被告在庭审中表示，确认核算单及《国有土地上房屋征收与补偿协议》（非租赁房屋产权调换）上载明的原房屋的面积，因其工作人员失误记载有误，《国有土地上房屋征收与补偿协议》（非租赁房屋产权调换）上载明的房屋面积应为75平方米而非79.76平方米。本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿协议》（非租赁房屋产权调换）约定“被征收房屋的货币补偿金额为614250元”结合评估报告单中8190元∕平方米，可以推算出面积为75平方米，因此，该数据系被告工作人员计算失误，故原房屋面积应结合两份协议及房屋所有权证书的记载，按79.76平方米计算（75平方米﹢4.76平方米）。按照征收补偿方案的内容，原告可以按20%的比例增加改善面积，故原告政策应选房屋面积为95.71平方米（79.76平方米×120%）。按照确认核算单载明的内容，选择房屋面积110平方米，故原告增加面积为14.29平方米（110平方米-95.71平方米）。确认核算单载明评估定价（15平方米内增加面积含15平方米）为8100元∕平方米，故原告应缴纳的增加面积款为：115749元（14.29平方米×8100元∕平方米）。综上，被告应给付原告的经济损失数额为1237251元（1353000元-115749元）。关于原告主张同期贷款利率的违约责任的问题，本院认为，本案被告虽未按约定交付原告房屋，但自2011年11月29日至今，原告一直在被告处领取过渡补偿费，故对原告的此项诉求，本院不予支持。关于原告主张鉴定费的问题，因本案原告申请评估的房地产评估报告本院未予采纳，且在评估前本院已对原告进行了评估风险告知，故对原告的此项主张，本院不予支持。判决：一、解除原告魏炜、付丽佳与被告沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室于2011年5月30日签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议》（非租赁房屋产权调换）；二、解除原告魏炜、付丽佳与被告沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室于2011年6月14日签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》（货币补偿）；三、被告沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告魏炜、付丽佳经济赔偿款人民币1237251元；四、驳回原告魏炜、付丽佳的其他诉讼请求。案件受理费人民币20230元，由原告魏炜、付丽佳负担4295元，由被告沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室负担15935元；鉴定费6100元，由原告魏炜、付丽佳负担；鉴定费7000元，由被告沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室负担。
二审中，二上诉人向法庭提交了《国有土地上房屋征收与补偿协议》（被征收人：张向东）、产权调换确认核算单、录音资料等证据，拟证明涉案房屋阳台面积4.76平方米未包含在产权证上标注的79.76平方米内。被上诉人对上述证据的真实性有异议，认为其中一份协议没有原件，真实性无法确认。
本院认为，一审部分事实未予查明，应发回重审。其一，关于当事人签订的货币补偿是否应予解除的问题。本案中，上诉人魏炜与被上诉人针对涉案房屋征收事宜签订了两份征收补偿协议，即：《国有土地上房屋征收与补偿协议》（非租赁房屋产权调换）和《国有土地上房屋征收补偿协议》（货币补偿）。前者为产权调换协议，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，因被上诉人未承建回迁安置房屋，一审以不能实现合同目的为由予以解除，并无不当，而后者系货币补偿协议，根据该协议约定当事人履行的主要义务，应为上诉人交付涉案房屋和被上诉人支付补偿款，一审以产权调换无法继续履行为由，认定该协议不具备继续履行条件，事实依据不足，该案重审时，一审法院应对当事人签订上述两份协议后，针对协议约定的事项是否存在变更等事实，予以查明，在此基础上，依据上述法律规定，对两份协议是否符合解除条件，重新予以裁判；其二，关于涉案房屋的建筑面积问题。根据上诉人魏炜提供的房屋所有权证等证据，涉案房屋建筑面积标注为79.76平方米，一审仅以《国有土地上房屋征收与补偿协议》（非租赁房屋产权调换）上记裁的补偿款数额予以折算，认定涉案房屋面积为75平方米，事实依据还不足，故对于该争议点，一审应重点查明二上诉人主张的阳台面积4.76平方米是否包含在涉案房屋所有权证标注的建筑面积79.76平方米内，并结合当事人各自主张合理分配举证证明责任，如当事人提供证据均不足以证明其主张，一审可参考与涉案房屋同期同类房屋征收安置补偿的实施现状，予以判定；其三，关于经济损失的具体数额认定问题。在该损失计算方式上，一审以协议约定应调换房屋价值减去二上诉人应缴纳的增加面积款予以核算，庭审中，当事人对计算方式均未提出异议，但对于应调换房屋的价值认定上，一审根据当事人申请，分别委托辽宁华清房地产评估有限公司和辽宁信达房地产土地评估有限公司出具了两份评估报告，其中评估房屋单价分别为12300元/平方米和15451元/平方米，两者差异较大，对于本案而言，当事人签订协议中约定的应调换房屋位置应属明确，即为“凯宾斯基北房屋”，而对于两份评估结论单价差异部分，是否包含评估房屋精装修、学区等因素而导致，一审应予重新查明，并结合当事人之间导致协议解除的过错程度，在充分保障当事人权利基础上，对评估结论是否应予采信，予以明确阐析，再结合上述应查明的事实部分，重新予以裁判。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00258号民事判决；
二、发回沈阳市沈河区人民法院重审。
审 判 长 陈 林
代理审判员 吕志真
代理审判员 刘建东
二〇一七年一月五日
书 记 员 杨俊驰
本裁定所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。