辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终1326号
上诉人（一审原告）：王欣，女，汉族，1988年11月20日出生，住址沈阳市于洪区。
被上诉人（一审被告）：沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路105-8号31。
法定代表人：谷鹏云，该公司董事长。
委托代理人：李光勇，男，汉族，1958年1月16日出生，该公司员工。
上诉人王欣因与被上诉人沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司（以下简称为加州阳光公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第07801号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
王欣一审诉称：原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的房屋一套，根据合同第十五条约定，买受人应当在房屋交付后365天内将办证材料报登记机关备案，被告向登记机关备案，违反了约定时间，故应向原告支付违约金。现来院诉讼，1、请求法院判令被告赔偿原告逾期办证违约金12,000元。；二、请求法院判令由被告承担诉讼费用。
加州阳光公司一审辩称：一、“壹米阳光”项目虽延期办证，但原因众多，重点是政府部门审批程序多次出现重大调整造成的：
1.2014年6月政府出台新政策，要求原有项目补充提供配套安装工程《中标通知书》，然而由于“壹米阳光”项目工程早已结束，众多施工单位很难在短时间内一一找到，更无法全部按规定完善手续，加上个别施工单位不配合办理，造成配套安装工程登记工作无法正常推进。
2.“壹米阳光”施工单位及实际施工人未能将全部档案一次性移交，导致多次补充材料，建委相关部门无法按时出具档案合格证。
3.人防施工单位未到人防办进行报验，造成我公司未能按时办理人防工程设备、主体验收。
4.施工单位在配套安装工程前期未到质监站办理登记手续，在质监站验收过程中补办，影响验收进度。造成质监站无法出具《配套安装工程验收合格证》。
以上多种原因造成我公司无法向房产部门申报材料，为业主办理产权登记。
二、原告起诉违约金过高，请求予以调整。
我国违约金的性质是赔偿性违约金，有损失才能赔偿。原告所购房屋均按合同约定时间交付，未影响业主居住使用，虽然合同上约定了违约金，然而原告在经济利益上并无实际损失，原告诉请的违约金为日万分之零点五，比例过高，不尽合理，我公司请求考虑众多复杂因素和实际情况予以下浮调整，按照业主单套购房总房款0.3%-0.5%处理，给予业主一次性赔付。
三、我公司请求贵院做业主调解、息诉、撤诉工作。
关于办证事宜，我公司正在积极推进，目前已进行到最后阶段，业主的起诉会增大工作量，希望贵院能帮助我公司做调解工作，避免二次起诉，增加诉累，浪费司法资源。现在，大多数业主对我公司是理解的，也同意将索赔事宜暂时搁置，只是一少数有激进情绪的业主放弃调解采取径行起诉的方式，相信通过法院耐心细致的工作能使纠纷化解，息诉、撤诉。
以上意见，请贵院领导及办案法官考虑，我公司同时也得到了区政府、市建委、市房产局的支持，在具体环节办理上承诺特事特办。只有及时办证才是业主满意的标准，才能化解纠纷。我公司保证全力配合法院调查、调解、审理等工作。
一审法院查明：原告王欣与被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区丹景山路22-3号1-3-3室一处，建筑面积为89.11平方米，总房款为505,394元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人自届满之日起按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金。”
2013年7月2日，原告办理入住手续。
2015年11月16日，原告来院诉讼。
被告至今未将原告所购买房屋的权属登记手续所需材料报产权登记机关备案。
一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2013年7月2日，原告办理入住手续，被告应于2014年7月2日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告至今未将原告所购买房屋的权属登记手续所需材料报产权登记机关备案，已构成违约。
关于原告请求的逾期办理房屋所有权证违约金的数额问题。
首先，违约金最主要的法律属性和立法目的是赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，在商品交换等价原则的基础上追求合同正义与公平。故确定违约金数额时，在尊重合同双方当事人意思自治的同时，应充分考虑违约行为所造成的损失数额、在约定过高或过低时可以适当调整，以实现民法公平原则的要求。
违约金的约定亦是在违约发生时对违约方的惩罚，但在确定违约责任之时应充分考虑违约方的过错程度，因过失违约、客观因素违约的，在认定违约责任时应与故意违约有所区别，以期体现民法的诚实信用，使惩罚程度与过错程度相适应。
其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”据此，在法律规定上充分体现了违约金补偿性属性，将实际损失作为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。
第三，本案中，原告已占有使用涉案房屋，实现了该房屋的使用价值，且并无证据证明因被告的违约行为而导致原告遭受直接经济损失，而根据被告提供的相关证据，被告的违约行为确系多种因素造成。故《商品房买卖合同》约定按已付房款的日万分之零点五标准计算违约金明显过高，应予以调整。结合本地区实际情况，应由被告一次性向原告支付逾期办证违约金数额定为已付总房款的百分之一为宜，即5,054元(505,394元×1%)。
一审法院判决：一、被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告王欣支付逾期办证违约金5,054元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司承担25元，原告王欣承担25元。
宣判后，王欣不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2、变更一审法院判决第一项为：判决被上诉人向上诉人按已付房款日万分之0.5标准，支付逾期办证的违约金；3、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、一审法院适用法律错误，违约责任归责原则为严格责任。被上诉人未及时履行必要的告知义务，法院无权判决减免违约金。2、一审法院少判逾期交房违约金，缺少法律依据。合同对违约金计算约定明确，该条款是被上诉人单方拟定的格式条款，应对被上诉人给予更严格约束。
被上诉人加州阳光公司二审答辩称：维持原判。
本院查明事实与一审法院认定事实基本相一致。
二审期间，被上诉人向本院出具承诺书一份，承诺于2016年12月31日前全部完成办证手续并愿意执行一审判决，将截止至2016年12月31日的逾期办证违约金按照购房款1%向上诉人支付。
上述事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、发票、入住通知单等证据材料，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。被上诉人在履行合同过程中存在逾期办证违约行为，应承担相应的违约责任。一审判决依据双方合同约定及履行情况认定逾期办证时间并无不妥，本院应予确认。
关于被上诉人逾期办证应承担给付上诉人违约金的数额计算问题，虽然双方合同中约定了“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自届满之日起按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行”，但一审法院在综合考虑被上诉人的违约原因、程度、上诉人对于损失的举证证明情况，根据合同法及司法解释的相关规定，结合同地区实际情况，将合同约定的逾期办证违约金标准调整为已付总房款的百分之一，依据基本充分，并未明显超出裁量权行使范围。
对于上诉人提出被上诉人应按合同约定办理房证，支付违约金的主张，因被上诉人出具承诺书，承诺：“于2016年12月31日前全部完成办证手续并愿意执行一审判决，将截止至2016年12月31日的逾期办证违约金按照购房款1%向上诉人支付”，又鉴于本案涉诉房屋所属园区逾期办证原因的特殊性，为切实维护业主的权益，促使被上诉人尽快办理产权登记事宜，保护上诉人的合法诉权，本院认为，被上诉人应于2016年12月31日履行完毕合同约定的报备义务，若在此期限内仍未完成该义务，上诉人有权向被上诉人再行主张逾期办证的违约赔偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年八月十八日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。