福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0802民初507号原告：龙岩市成誉物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西城街道西桥九一南路43号2号楼301室，统一社会信用代码91350800565376160Y。法定代表人：林惠平，总经理。委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所执业律师。被告：陈雁，男，1973年3月22日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区，被告：汤笑燕，女，1973年7月3日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区，委托诉讼代理人：陈雁（系汤笑燕之夫），男，1973年3月22日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区，原告龙岩市成誉物业管理有限公司与被告陈雁、汤笑燕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙岩市成誉物业管理有限公司的委托诉讼代理人钟永香，被告陈雁、被告汤笑燕的委托诉讼代理人陈雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙岩市成誉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令陈雁、汤笑燕支付2016年1月1日起至2016年12月31日止物业服务费2172元、生活垃圾处理费108元；支付从2015年10月1日起至2016年12月31日止公摊水费54元、公摊电费520元，合计2854元。违约金自起诉之日起至款清之日止以2854元为本金，按月利率2%计算。事实与理由：2011年12月20日，龙岩市成誉物业管理有限公司与“清华御景”开发商签订该小区《前期物业服务合同》，该合同到期后，因小区未能成立业主委员会，尚属于前期物业管理阶段，开发建设单位又与龙岩市成誉物业管理有限公司续签了“清华御景”小区的合同，继续该小区的物业管理服务。龙岩市成誉物业管理有限公司自接手小区的物业管理服务起，即按照合同的约定履行物业管理的义务，陈雁、汤笑燕却未能履行缴费义务，已经构成违约。自2014年11月1日起经龙岩市成誉物业管理有限公司多次催缴未果。陈雁、汤笑燕辩称，陈雁、汤笑燕尚欠龙岩市成誉物业管理有限公司从2016年1月1日起至2016年12月31日止物业服务费2172元、生活垃圾处理费108元；但陈雁、汤笑燕对2015年10月1日起至2016年12月31日止公摊水费54元、公摊电费520元的计费标准以及如何分摊有异议。因龙岩市成誉物业管理有限公司违约在先：龙岩市成誉物业管理有限公司在开展管理经营活动时，损害业主的合法权益，获取不正当收益，其在履行公共设施、环境卫生、交通等项目维修、管理和安全义务时不及时或不到位，所以陈雁、汤笑燕从2016年1月起停止交纳物业管理费也不同意支付违约金，同时本案的诉讼费应由龙岩市成誉物业管理有限公司负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年12月20日，龙岩市成誉物业管理有限公司与福建广景房地产开发有限公司签订《清华御景物业管理服务合同》一份，合同主要约定：龙岩市新罗区清华御景小区由龙岩市成誉物业管理有限公司提供物业服务，高层住宅物业服务费按每月每平方米1.3元计算，物业服务费用按季交纳，业主或者物业使用人应于每月5日前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按应交费用的日万分之五的标准向龙岩市成誉物业管理有限公司支付违约金；合同期限二年（交付买受人之日起2周年），但合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业前签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2015年12月18日，龙岩市成誉物业管理有限公司与福建广景房地产开发有限公司签订《前期物业服务补充协议》，主要内容为：双方于2011年12月20日签订的《清华御景物业管理服务合同》将于2015年12月19日届满，因业主委员会尚未成立，双方协商延长合同期限至业主委员会成立并选聘新的物业管理企业止。2016年4月20日，龙岩市新罗区南城街道小溪社区居委会委托龙岩市成誉物业管理有限公司收取其管理小区的生活垃圾处理费。交房时，陈雁、汤笑燕与龙岩市成誉物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》。陈雁、汤笑燕系龙岩市新罗区清华御景2号楼1802室房屋的业主，房屋建筑面积139.39平方米，该房屋高层住宅。从2016年1月1日至2016年12月31日止，陈雁、汤笑燕拖欠龙岩市成誉物业管理有限公司物业服务费2174元、生活垃圾处理费108元；从2015年10月1日起至2016年12月31日止，陈雁、汤笑燕拖欠龙岩市成誉物业管理有限公司公摊水费54元、公摊电费520元。龙岩市成誉物业管理有限公司经多次向陈雁、汤笑燕催讨未果，故诉至法院。本院认为，龙岩市成誉物业管理有限公司系具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。龙岩市成誉物业管理有限公司与福建广景房地产开发有限公司签订的《清华御景前期物业服务合同》及《前期物业服务补充协议》，合法有效，该两份合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。龙岩市成誉物业管理有限公司根据该合同的约定向包括陈雁、汤笑燕在内的业主提供了物业管理服务。陈雁、汤笑燕在接受龙岩市成誉物业管理有限公司提供的物业服务后，应履行向龙岩市成誉物业管理有限公司交纳物业服务费等相关费用的义务。陈雁、汤笑燕拖欠龙岩市成誉物业管理有限公司物业服务费、生活垃圾处理费、公摊水费、公摊电费，已构成违约，应责令其限期支付。现龙岩市成誉物业管理有限公司要求陈雁、汤笑燕支付2016年1月1日起至2016年12月31日止物业服务费2172元、生活垃圾处理费108元；支付从2015年10月1日起至2016年12月31日止公摊水费54元、公摊电费520元；并支付从起诉之日（即2017年1月10日）起按月利率2%计算的利息，有事实和法律依据，本院予以支持。陈雁、汤笑燕主张龙岩市成誉物业管理有限公司在开展经营活动中，损害业主合法权益获取不正当收益，龙岩市成誉物业管理有限公司否认，且陈雁、汤笑燕提供的证据尚不足以证明其主张，故对陈雁、汤笑燕的上述主张，本院不予采纳。陈雁、汤笑燕主张龙岩市成誉物业管理有限公司在履行合同义务时不及时、不到位，比照物业服务合同中约定的物业公司的服务范围，龙岩市成誉物业管理有限公司的物业服务虽存在一些瑕疵，但其基本上履行了合同约定的义务，依法有权要求陈雁、汤笑燕支付物业服务费用。没有为其解决纠纷，因此不支付物业服务费，本院经审查认为陈雁、汤笑燕的上述抗辩理由不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款规定，判决如下：一、陈雁、汤笑燕应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市成誉物业管理有限公司支付2016年1月1日起至2016年12月31日止物业服务费2172元、生活垃圾处理费108元及支付从2015年10月1日起至2016年12月31日止公摊水费54元、公摊电费520元，合计2854元；二、陈雁、汤笑燕应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市成誉物业管理有限公司从2017年1月10日起至款清之日止、以2854元为基数、按月利率2%计算的违约金。案件受理费50元、减半收取计25元，由陈雁、汤笑燕负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审判员 江 晓 萍二〇一七年四月二十八日书记员 郭萍(代)附注：一、主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、主动履行生效法律文书提示（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。