金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0702民初9410号原告（反诉被告）：金苗，女，1972年1月6日出生，汉族，住金华市。委托代理人：王婺初，浙江厚望律师事务所律师。被告（反诉原告）：王兆勇，男，1989年10月30日出生，汉族，住永康市。委托代理人：朱恺，浙江迎鸽律师事务所律师。原告（反诉被告）金苗为与被告王兆勇（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月25日向本院起诉，依法由代理审判员邱霜玮独任审判，被告王兆勇于2016年10月25日提出反诉，本院于同日受理后，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金苗的委托代理人王婺初，被告王兆勇（反诉原告）及其委托代理人朱恺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）金苗向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金1554000元，支付滞纳金932400元；2.判决被告赔偿违约金280800元（根据合同约定8年计算）；3.判决房屋保证金100000元不予退还，共计2867200元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年2月24日签订房屋《租赁合同》一份。合同约定租期、租金、滞纳金、违约金等内容。继而，原告按照合同的约定全面履行了自己的义务，但被告仅履行了部分义务。自2015年4月15日起至今，被告累计拖欠房屋租金。为此，原告多次向被告催讨，均因其不予支付而无果。被告（反诉原告）王兆勇辩称：一、本案原、被告双方已经以实际行动对原有的租赁合同进行变更，我方没有违约，不需支付违约金。虽然双方的《租赁合同》约定了租金的支付方式和时间，但是，2015年4月之后，由于我方经营压力增大，资金流困难，与金苗已经协商一致，租金仍按第一年支付的方式先付半年，此后根据被告实际经营状况按月支付，事实上我方一直按月陆续支付了2015年度的大部分租金。合同法明确，合同的达成，可以口头、书面，也可以通过实际行动达成，并且双方均以实际行动对租金的支付方式的变更进行了认可。在此期间，金苗从未提出任何异议。二、金苗未经通知擅自锁门至今，是违约行为，而且是根本违约。在2016年3月27日，金苗在未通知我方的情况下，直接派人将店门关停，并收走了我方手中所有的全部钥匙，并对门锁进行了更换。随后，在店门口张贴了《店面出租》的告示。其行为已经违反了双方签订的《租赁合同》第七条，合同的解除与终止项下的（一）：甲方（本诉原告）依据上述情形单方解除合同的，提前10日通知乙方（本诉被告）搬迁并交回房屋，若因上述情况造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。可见，金苗未经通知并送达被告即采取锁门换锁的行为，系根本违约行为，相应损失由其自行承担。退一步讲，即便认为我方在支付租金上存在违约行为，那么，根据该条，金苗单方解除合同的，也应当遵循合同约定的提前10日通知的合同义务，但其并未按合同约定提前通知，而是直接采取了锁门换锁，若给金苗造成损失的，也无需我方承担。三、再退一万步讲，哪怕是我方违约，也不需要按金苗诉请支付如此巨额的损失。1.租金问题，金苗早已实际控制房屋，并且已经张贴了招租告示，租赁合同已经从根本上无法继续履行，金苗的行为已经通过实际行动上解除了双方房屋租赁合同，并一直占有控制房屋，因此，从金苗锁门之日起，双方的租赁合同就已经事实上解除了，而且是原告单方面解除的，也就不存在诉请的继续支付租金的问题。对于实际控制人来说，无论是谁违约，根据《合同法》及相关司法解释，金苗有避免损害进一步扩大的义务，其已经实际控制房屋，有能力避免损害结果进一步扩大。金苗完全可以通知我方协商处理，也便于对房屋及时处置或出租，而不是采取锁门的措施，即不让我方经营也对房屋置之不理，可见，金苗对于租金损失的扩大负有全部责任的。2.滞纳金和违约金，根据《合同法》，即便我方有违约行为给金苗造成损失，赔偿损失和违约责任是竞合，只能选择其一来主张。而且，本案虽然约定违约责任按照合同总金额的20%，但是本案事实上原本租金按年度计算履行的，其事实上可以理解成分阶段履行的合同，应该按年度的总金额计算违约责任。因此，原告的滞纳金的计算缺乏具体依据，已经高于大半年租金，也大大超过了合理范围。对于违约金的计算原告依据的2016年租金计算，被告认为，双方争议的违约事实发生在2015年租赁期内，应当按照2015年租金总额计算，也就是最多按2015年租金的20%计26万元。3.房屋保证金的问题。合同中除了房屋保证金外，还有约定有水电押金，我方已经全部缴纳了共计20万的保证金。保证金的性质，并不是违约金，也不是定金罚金。而是在一方违约的情形下，对于另一方造成损失，保障赔付的金额，起到的是保障的作用，如果无违约自然退还，如果违约给一方造成损失，金苗可以直接从保证金扣除。如果给原告造成的5万损失，扣除5万后，应当返还5万，如果大于10万，则该10万应当从违约金中予以扣除，用于支付违约金或者其他损失。退一步讲，就算把保证金曲解成其他性质，作为违约责任或者损失赔偿，也应当与前述违约责任竞合，计算时，仍然应当在其中抵扣而不能重复计算。水电押金也是同理。为证明其主张，原告（反诉被告）金苗提交证据：1.房产证、土地证复印件各1份，证明原告有权出租本案诉争标的的事实；2.房屋租赁合同1份，证明双方存在房屋租赁关系；3.承诺书1份，证明被告拖欠租金和违约的事实。被告（反诉原告）王兆勇提出质证意见：对证据1、2真实性均无异议，对合同的关联性有异议，不能证明我方违约的事实，同时双方在合同中明确约定解除的条件，而且结合金苗提供的承诺书，证明双方已对租金的支付方式进行变更。对证据3真实性代理人无法核实，就内容上看，2015年度欠付租金15万元，我方不认可，我方已全额支付了130万元的租金，而且从原告举证并且持有承诺书最后一条看，双方已经达成了租金按月支付的合同变更。经审查，对证据1、2本院确认其证明力。对证据3，王兆勇无证据证明该承诺书不真实，对该证据本院予以确认。被告（反诉原告）王兆勇提交证据：1.现场照片（手机截图）2份、电费总账单信息凭条1份，证明金苗在合同期内擅自锁门并招租，导致我方无法使用承租房屋至今的事实；2.银行转账凭证、网上银行转账截图18张，证明我方已经支付房租1303500元的事实；3.证人证言2份，证明金苗擅自锁门造成我方无法营业等事实。原告（反诉被告）金苗提出质证意见：对证据1真实性、合法性、关联性均有异议，手机截图是静止的状态，这张照片里面的表示的内容是由谁实施的没有相应的视频资料及其他证据证明，现场照片也一样，与本案是否有关联无法反映，电费总账信息是2、3月的电费，并不是4月的电费。对证据2有异议，从被告提供的证据所谓的1303500元内汇给原告只有102000元，汇总中都有记载，现在双方已经核实过，王兆勇也已经在3月2日出具了承诺书还欠我方150000元，实际一共欠费1554000元，在2016年3月2日王兆勇写的承诺书也非常清楚，3月份之前还欠付150000元，所以该组证据不能证明王兆勇已经支付了1303500元的事实。对证据3证人证言有异议，两个证人都是王兆勇的员工，与金苗不认识，从这个方面来看与王兆勇存在利害关系。两个证人的陈述结合本案的书证，他们对本案租赁关系、租金、主体等内容都不了解，他们的陈述都是凭自己的猜测或者想象，很多事情都是听其他人或者老板说的，都是听闻的，与本案书面证据的客观事实不符。从证人证言可以看出，他们并不知道章维金、周亮与原被告之间的关系，他们在这种情况下，作出对本案被告有利的陈述，没有其他证据印证的情况下，请法庭不予采信。经审查，对证据1中电费总账单信息真实性予以认可，但该组证据不足以证明其证明目的，对该组证据本院确认其部分证明力。对证据2中向金苗的汇款本院予以确认。对证据3，该证人证言不足以证明其证明目的，本院不予确认其证明力。被告（反诉原告）王兆勇提出反诉请求：1.判令双方2014年2月24日签订《房屋租赁合同》已于2015年3月27日解除；2.判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）违约金280800元；3.判令原告（反诉被告）归还房屋保证金100000元，水电押金100000元（以扣除计算至2015年3月27日合同解除之日的水电费后为准）；4.判令原告（反诉被告）归还租赁房屋内的可移动的设备、设施等财务，并对不可移动的装饰装修的剩余价值折价予以赔偿（金额具体以评估为准）；5.本案本诉、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告双方签订有《房屋租赁合同》，签订合同时候金苗曾向我方承诺房屋的用电需达到150KW，但在我方承租并实际使用房屋后，电压一直无法达到约定瓦数，导致一直无法经营烧烤加火锅业务。2015年，受市场行情影响双方已经协商一致，租金根据我方经营状况按约支付，我方一直按月陆续支付了2015年度的大部分租金。可见，双方均以实际行动，对租金的支付方式的变更进行了认可。金苗在未通知我方的情况下，于3月27日直接派人将门店关停，并收走了王兆勇手中的所有的全部钥匙，将门锁进行了更换。随后，在门口张贴了《店面出租》的告示。其行为已经违反了双方签订的《租赁合同》第七条“合同的解除与终止：项下（1）“甲方（反诉被告）依据上述情形单方解除合同的，提前按10日通知乙方（反诉原告）搬迁房屋”，金苗已经通过其锁门换锁的实际行动，导致本案租赁合同无法继续履行，经营突然中断，造成直接的经营损失及商誉损失，且被告（反诉原告）店内设施设备至今由金苗控制，我方投入的装修、装饰的损失巨大，根据《房屋租赁合同》第十一条中（3）条，违约方应支付守约方总合同金额20%违约金。原告（反诉被告）金苗辩称：被告（反诉原告）诉请没有事实和法律依据，原告（反诉被告）没有承诺用电量进行增容，也没有变更租金的支付方式，原告（反诉被告）也没自己锁门也没有派人锁门，并将门锁锁芯更换，也没有在租赁房屋门面张贴招租信息，租赁房屋现在一直在被告（反诉原告）掌管下，被告（反诉原告）并未将房屋交还给被告（反诉原告），被告（反诉原告）也没有要求将房屋归还，至于诉请的第四项这些内容在合同中都有约定。为证明本案事实，被告（反诉原告）提交的证据：1.手机截图、现场照片、电费总账单信息凭条3份，证明金苗在合同期内擅自锁门并招租，导致被告无法使用承租房屋至今的事实；2.银行转账凭证、网上银行转账凭证截图，证明王兆勇已经支付房租1303500元的事实；3.美团经营流水截图1份，证明锁门前王兆勇经营良好，原告（反诉被告）锁门后给我方造成巨大损失。原告（反诉被告）提出质证意见：对证据1、2与本诉部分质证意见一致。对证据3真实性、合法性、关联性均有异议，该份证据应通过公证部门对其信息进行公证，还应有资金流转的凭证，事实上王兆勇没有提供这方面的证据，对证明对象也有异议，由于营业流水截图还是待证事实，以待证事实证明诉讼请求作为事实和理由是没有事实依据的，综上，王兆勇提供的三组证据不能起到证明目的。经审查，对证据1中电费总账单信息真实性予以认可，但该组证据不足以证明其证明目的，对该组证据本院确认其部分证明力。对证据2中向金苗的汇款本院予以确认。对证据3，系手机软件付款截屏，无法仅凭证明反诉原告的经营状况，且也与本案诉请无关，对该组证据本院不予确认其证明力。本院经审理认定事实如下：2014年2月24日，金苗与王兆勇就坐落于金华市××小区××商务楼××楼的房屋签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋用途为餐厅，租赁期限自2014年4月15日起至2022年4月14日止，交房时间为2014年1月21日，租金标准为前两年每年1300000元，第三年租金为1404000万元，第四年为1516300万元，第五年为1637600万元，第六年为1768600万元，第七年为1910100万元，第八年为2062900万元。租金以先交租后使用为原则，首年租金，半年一付，此后王兆勇应在每一个租赁年度对应到期日提前一个月支付下一年度租金，双方并对租金及保证金的打款账户做了约定。合同签订当天，王兆勇应交纳100000元作为合同履约保证金，合同到期后其未出现违约行为，则金苗无息退还该保证金；王兆勇另应交纳水电押金100000元，合同到期后未出现欠费行为时予以无息退还。同时，双方对合同的解除与终止做了约定，若王兆勇未按规定时间交纳租金的，每逾期一日，向对方支付当年度租金5‰的滞纳金。租赁期间，除合同约定外，任何一方未经对方同意都不得违反本合同约定擅自提前解除或终止合同，如任一方违约，违约方应向履约方支付合同约定八年总租金的20%的违约金，因王兆勇违约导致合同提前终止的，除追究违约责任外，金苗收取的合同履约保证金也不予退回。合同签订后，王兆勇向金苗交付了房屋保证金100000元，向本案房屋共同所有人之一梅玲转账交付了水电押金100000元。被告（反诉原告）使用本案房屋开办了嗨锅自助火锅餐饮店，经双方核实，该店铺至今尚有水电费14716.36元未付清。2016年3月2日，王兆勇向金苗出具承诺书，承诺在2016年3月30日前付清2015年度拖欠房租15万元，于2016年4月15日前支付房租12万元，之后房租于每月15日前支付。出具该承诺书后，王兆勇未再支付租金。本院认为，金苗与王兆勇对双方签订的《房屋租赁合同》均无异议，本院予以确认，双方应在法律规定范围内履行合同义务、享有合同权利。2016年3月2日，经王兆勇确认，其尚欠2015年租金15万元，其虽辩称已向案外人章维京、周亮支付部分租金，但无法证明该二人有替金苗或其他房屋共同所有人代收租金的权利。对王兆勇出具的承诺书中记载的“2016年4月15日起每月租金按月支付”的内容不能视为双方对租赁协议内容的变更，根据签订的《房屋租赁合同》约定，从承租的第二年起，租金以先付后用为原则，在每个租赁年度对应到期日提前一个月支付下一年度租金，即2015年度租金应在2015年3月14日前支付，2016年度租金应在2016年3月14日前支付。金苗诉请要求王兆勇支付滞纳金及违约金数额过高，本院予以调整，违约金按欠付租金数额，按月利率2%计算。2015年度欠付的租金自2015年3月15日起按月利率2%计算至实际支付之日止，2016年度所欠租金自2016年3月15日起按月利率2%计算至实际支付之日止。履约保证金10万元归原告金苗所有，不予退还。对于被告（反诉原告）王兆勇称供电未达要求，但双方未在合同中对供电标准进行约定，也未根本影响合同履行，被告（反诉原告）据此主张金苗违约无依据。以及王兆勇辩称2016年3月27日原告派人强行将本案店面关停而造成无法实现合同目的无事实依据，本院不予采信，即使房东将店面锁门关停，被告也应根据合同约定的方式要求继续履行或解除合同，该辩称不构成其不交房租的合理抗辩理由。本案在审理过程中，被告（反诉原告）王兆勇提出反诉，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并明确表示不再继续履行租赁合同，根据法律规定，对王兆勇要求解除合同的诉请本院予以支持。但因原、被告并未就解除合同达成协议，而合同当事人一方根据法定事由主张解除合同的，应当通知对方，自通知到达对方时解除，因此即使原告实施了锁门的行为，在当时双方均未明确表示解除合同的情况下，也只产生因侵犯被告的房屋使用权利而承担赔偿责任的法律后果，并不导致合同解除的法律后果，故对被告主张合同自2016年3月27日起解除的诉请本院不予支持。对被告预交的水电押金100000元经原告核实予以认可，因被告尚有水电费14716.36元未结清，故水电押金应优先用于支付欠付水电费，余款本应返还王兆勇，但本案中被告尚欠付原告租金及违约金，故余款优先用于抵扣欠付违约金。本案房屋内，王兆勇对其因经营所购买添附的设备设施，可拆除的装饰装修物保有所有权，可由其自行从租赁房屋中拆除取回，但不得造成房屋毁损。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条等规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）金苗与被告（反诉原告）王兆勇于2014年2月24日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）王兆勇于本判决生效之日起7日内支付原告（反诉被告）金苗房屋租金1296280.84元（租金计算至2017年2月7日，若到期后仍未搬离则按3846.58元/日支付房屋占用费计算至实际搬离之日止）及违约金387478.48元（含履约保证金100000元；利息已算至2017年2月7日，之后按欠付租金的月利率2%计算至实际清偿之日止）。三、被告（反诉原告）王兆勇交纳的水电费保证金100000元中14716.36元用于支付欠付水电费，余款85283.64元用于抵扣违约金。五、租赁房屋内被告（反诉原告）所添附的设备设施，可拆除的装饰装修物归被告（反诉原告）所有。六、驳回原告（反诉被告）金苗的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）王兆勇的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14869元（金苗已预交，已减半收取），反诉受理费4256元（王兆勇已预交，已减半收取），共计19125元，由原告（反诉被告）金苗负担3403元，由被告（反诉原告）王兆勇负担15722元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分的诉讼标的额预交上诉费用。上诉期满之日起7日内不预交的，则按自动撤回上诉处理。代理审判员  邱霜玮二〇一七年二月七无代书 记员  廖甜甜