湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1002民初2420号原告黄友喜，男，1958年8月13日出生，汉族，湖南省郴州市人，现住郴州市。委托代理人黄容，女，1986年9月5日出生，汉族，现住郴州市。委托代理人吴海龙，湖南银光律师事务所律师。被告周朝辉，男，1961年5月12日出生，汉族，湖南省郴州市人，现住湖南省郴州市。委托代理人黄窑芳，湖南楚瑞律师事务所律师。第三人王静（又名汤飞球），女，1969年9月5日出生，汉族，湖南省郴州市人，现住郴州市。原告黄友喜与被告周朝辉、第三人王静房屋买卖合同纠纷一案，立案后，被告周朝辉申请追加了王静为第三人。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄友喜的委托代理人黄容、吴海龙，被告周朝辉及其委托代理人黄窑芳，第三人王静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄友喜的诉请：1、判令被告及时履行办理郴房字第0X**号房屋产权的过户手续的义务；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年3月8日，原告从被告处购得位于郴州市北湖区XX路XX村的房屋一套。原告付了全部房款后，被告也将房屋交付给原告并将房屋所有权证、契证原件交给了原告。原告已经居住了11年，但被告一直拖着不履行办理房屋产权过户的义务。故原告起诉至法院。被告周朝辉答辩要点，1、原、被告买卖的房屋是原质监站单位的房改房，房屋土地性质为划拨土地，划拨地原则上是不能转让的；2、原告付清房款后，双方并未签订书面房屋转让协议；3、本案的第三人即被告的前妻王静有权主张优先购买权；4、本案诉争的房屋已纳入棚户区改造范围，已不能办理房屋过户手续；5、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。第三人王静答辩要点，第三人主张对诉争房屋的优先购买权。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，结合当事人当庭陈述情况，本院确认如下法律事实：一、双方无争议的事实2006年3月8日，原告黄友喜与被告周朝辉达成口头购房协议，购买被告位于郴州市北湖区XX路XX村XX号房屋（产权证号为：郴房字第0X**号），建筑面积为住宅112.72㎡，非住宅建筑面积13.26㎡。当日，原告黄友喜交付了50000元购房款，被告周朝辉出具了收条，收条内容为：“今收到黄有（友）喜收购房款计人民币伍万元整。总房价为人民币壹拾万零捌仟捌佰元整。2006年5月1日前交房及所有证件，交房时将余款一次性付清，并签订正式购房协议，房产证过户所有费用均由黄有（友）喜负责。收款人：周朝辉，落款日期：2006.3.8日”。2006年5月4日，原告黄友喜再次支付了剩余的58880元，被告周朝辉也再次出具了收条“今收到黄友喜购老质安站住宅余款人民币伍万捌仟捌佰捌拾元整58880.00收款人：周朝辉，落款日期：2006.5.4日”。被告周朝辉收到黄友喜剩余的58880元购房款后，将房屋交给了原告黄友喜，并将房屋所有权证和契证的原件交给了原告。购买被告的房屋后，原告黄友喜一直居住在郴州市北湖区XX路XX村XX号房屋至今。2017年6月5日，诉争房屋被纳入郴州市北湖区人民政府的棚户区改造范围。另查明，原、被告所诉争的郴州市北湖区XX路XX村XX号房屋是被告周朝辉于1993年参加单位房改房购买的，根据房屋所有权证记载：“房屋所有权人周朝辉，房改出售的房屋成本价是52318.19元，2000年12月可以进入市场”。又查明，被告周朝辉与第三人王静（汤飞球）于2001年8月30日结婚，于2004年2月9日协议离婚。二、双方有争议的事实一、原、被告的房屋买卖是否需签订书面合同。原告认为，原、被告虽未签订书面买卖合同，但被告周朝辉写的收条就是一份简易的协议，收条上明确记载了涉案房屋买卖的总房价、交房的时间及过户费用的承担等具体事项。并且原告也如约的履行了付款义务，被告周朝辉也履行了交房义务。被告周朝辉认为，从原告提交的收条看，上面约定了待房款付清后，双方另行签订书面房屋转让协议，方可办理房屋转让过户手续。所以原、被告双方之间应当是形成了一种预约合同关系，当事人有后续签订合同的义务，双方之间是一种债权债务关系原告目前取得的是房屋居住权或使用权，但并未取得房屋所有权。本院认为当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告达成了口头房屋买卖协议，并且在被告出具的收条上明确记载了涉案房屋买卖的总房价、交房的时间及过户费用的承担等具体事项。该房屋买卖协议已经实际履行，原告按约定支付了房屋价款，且原告从2006年至今一直在该房屋内居住。故对被告认为原、被告双方之间应当是形成了一种预约合同关系，当事人有后续签订合同的义务，双方之间是一种债权债务关系原告目前取得的是房屋居住权或使用权的辩称意见本院不予采信。二、关于纳入棚户区改造对办不动产证的影响。被告认为本案所涉房屋已经明确列入到郴州市棚户区改造拆迁范围，并已经发布拆迁公告，属于拆迁冻结阶段，根据相关法律规定以及拆迁政策要求，本案所涉房屋从法律与政策层面均不能办理房屋产权过户手续。原告认为，原、被告双方的房屋买卖合同在2006年就已经履行完毕，只是由于被告的原因未办理过户手续。本案所涉房屋虽纳入了郴州市棚户区改造拆迁范围，但不影响原告办理过户手续。本院认为本案中所诉争房屋虽纳入拆迁范围，但原、被告双方的房屋买卖在2006年就已经履行完毕，并且诉争房屋已实际交付，不属于实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为的范畴；对于相关过户手续的办理只是暂停办理相关手续。所以对被告周朝辉认为的本案所涉房屋从法律与政策层面均不能办理房屋产权过户手续的辩称本院不予采信。判决的理由与结果本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是：一、关于划拨土地上房屋转让的效力问题；二、第三人王静是否有优先购买权；三、关于本案的诉讼时效问题。一、原、被告之间关于划拨土地上房屋转让的效力问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，“以划拨方式取得土地所有权的，转让房地产报批时，应当按照国务院规定，报有批准的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案中，诉争房屋的房产权上明确记载：“房屋所有权人周朝辉，房改出售的房屋成本价是52318.19元，2000年12月可以进入市场”。说明政府批准该诉争房屋可在2000年12月上市交易。且诉争房屋所在小区土地使用权均为划拨取得，被告转让房屋不改变土地使用性质，仍为居住而使用房屋及土地，故不涉及国家利益和公共利益。因此，原告完全可以通过采取缴纳土地出让金或土地收益的方式取得原划拨土地的使用权。故，原、被告之间的房屋买卖合同是成立并生效的。二、第三人王静是否有优先购买权。本案诉争的房屋是被告周朝辉于一九九五年购买所得。王静与周朝辉是二○○一年结婚，二○○四年离婚，该房屋是被告周朝辉的个人财产，而非夫妻共有财产。故王静诉称的优先购买权既无事实依据也无法律依据，本院不予支持。三、关于本案的诉讼时效问题。本案房屋买卖中，被告已经将房屋交付于原告，原告亦已实现对房屋的占有，原告请求被告办理房屋所有权登记属于物权性质，不适用诉讼时效的规定。综上所述，原、被告之间的房屋转让，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效房屋买卖关系。本案中，原告依约交付了购房款等相应款项，并于2006年5月居住使用至今；被告也应依约全面履行自己的义务，即应依约协助原告将诉争房产过户至原告名下。但被告至今未办理，明显违反约定，对形成本案纠纷应承担向相应的违约责任。原告诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告辩解理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周朝辉在本判决生效后20日内协助原告黄友喜办理位于郴州市XX路XX村XX房（所有权证号：郴房字第0X**号）的房屋产权过户手续，并将产权证过户到原告名下。二、驳回第三人王静优先购买权的诉讼请求。案件受理费2476元，由被告周朝辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 罗 琛人民陪审员 韩 霓人民陪审员 黎冬玉二〇一七年十二月四日书 记 员 周 丽附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动必须遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有支付宝或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款支付宝以外的其他内容，当事人在不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。