广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1366号
上诉人（原审原告、反诉被告）：钟鸣，男，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码×××0637。
委托代理人：张炜，广东铭建律师事务所律师。
委托代理人：张涛，广东铭建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡暹木，男，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码×××6697。
委托代理人：谢春璞，北京大成（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：陈冰梅，北京大成（珠海）律师事务所律师。
上诉人钟鸣因与被上诉人蔡暹木房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第17号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2012年5月10日，钟鸣与蔡暹木签订转让合同，约定：蔡暹木将一楼商铺（建筑面积517.85平方米）及二楼商铺（建筑面积约2399.94平方米）转让给钟鸣，蔡暹木保证转让房产产权无纠纷，转让前所有债务由蔡暹木承担，钟鸣对转让房产已作充分了解，自愿在过户前出资注销上述房产的抵押登记；一楼商铺转让单价每平方米3万元，总价15535500元，二楼商铺转让单价每平方米1万元，总价23999400元；转让总价合计39534900元，最终优惠价3840万元；以上价款不作为双方缴交税费的价款，双方同意以珠海市税务部门规定的相关地域商铺或商场最低价格进行缴交税费，即以双方为办理过户、缴交税费而签订的《珠海市房地产买卖合同》上所述的价款为基价缴交税费；钟鸣应于本合同签订后3日内向蔡暹木支付500万元作为定金，由于上述房产在双方交易前已经进行抵押登记，在办理过户前由钟鸣出资解除抵押，注销抵押登记，出资解除抵押的金额在转让总价中抵扣，出资解除抵押财务费用（如钟鸣向第三方借贷的利息或第三方向钟鸣提供担保的担保费等）由钟鸣全部承担；双方在珠海市房地产登记中心办完房产过户手续，并领取过户回执后三十日内，钟鸣向蔡暹木付清全部购房余款；蔡暹木每次收到钟鸣的付款，以及钟鸣出资解除商铺贷款抵押并到相关部门办完抵押注销后当日，蔡暹木都应当开具一般收据给钟鸣；房地产买卖的相关税费等按政府的现行规定各自承担，房产评估费由钟鸣全部承担；在本合同生效后一周内，蔡暹木将二楼商铺移交给钟鸣装修，装修费用钟鸣自负，蔡暹木协助办理有关报建手续；钟鸣出资解除抵押后5个工作日内蔡暹木必须积极配合钟鸣到有关部门办理纳税、房产过户等相关手续；本合同如与双方为办理过户手续和缴交税费而签订的《珠海市房地产买卖合同》有抵触的，以本合同为准。关于违约责任，合同第五条约定：1.合同生效后，蔡暹木不按约定时间配合办理产权过户手续，超过30日，致使合同没法实施，属蔡暹木违约，钟鸣有权终止合同，并要求蔡暹木赔偿由此而造成的经济损失（限于实际发生的办证缴交的税费和办理注销房地产抵押的财务费用等实际发生费用），以及向钟鸣双倍付还定金，蔡暹木必须于1个月内向钟鸣支付所有违约金；2.钟鸣不按合同的约定时间向蔡暹木支付购房款，时间超过30日，属钟鸣违约，蔡暹木有权终止合同，并要求钟鸣赔偿由此而造成的经济损失（限于实际发生的办证缴交的税费和合同生效时到钟鸣全部付清蔡暹木的经济损失期间商铺的租金，租金单价按每月每平方米100元计算）以及没收钟鸣已经支付的定金；3.上述一楼商铺和二楼商铺虽然有独立的房地产权证件，在本合同中不进行单独转让，但办理过户手续可以分开进行，双方都已经充分评估，愿意赔偿由于自身原因导致不能全部转让给对方造成的经济损失，如蔡暹木原因导致，损失赔偿按本合同第五条第1款进行，如钟鸣原因导致，损失赔偿按本合同第五条第2款进行。此外，双方还就其他事项进行了约定。
上述转让合同订立后，钟鸣支付转让款1450万元，蔡暹木将一楼商铺与二楼商铺交付钟鸣占有使用。一楼商铺的所有权于2012年6月19日变更登记至钟鸣及其妻子滕璐蔓名下，房地产权登记表显示成交价格为3314240元。
蔡暹木通过委托珠海市和平拍卖有限公司拍卖二楼商铺的方式确定了二楼商铺用于报税的成交价格2879928元（与登报拍卖底价2879928元一致），钟鸣未在拍卖成交确认书上签字，蔡暹木代钟鸣署名，蔡暹木未告知钟鸣以上述成交价格办理纳税手续。2012年11月2日，蔡暹木委托的中介周某持钟鸣及滕璐蔓的公民身份证以上述拍卖成交价格代为办理了缴纳契税86397.84元的手续。钟鸣在了解上述情况后，不认可二楼商铺以上述成交价格办理纳税手续，认为上述的报税成交价格过低，并拒绝继续支付购房款。
蔡暹木于2012年12月21日向钟鸣邮寄《通知联络函》，要求钟鸣尽快先行履行出资偿还二楼商铺银行抵押贷款，告知其已于2012年10月30日将二楼商铺相关转让税费全部缴清，已具备办理房产过户手续的条件，要求钟鸣于2012年12月30日前配合办理房产过户手续，以及支付相关商铺占用费，如未于2012年12月30日前不履行上述义务，则蔡暹木将采取相关措施维护自身合法权益，等等。
经蔡暹木多次催告，双方未能就继续履行转让合同协商一致，蔡暹木于2013年4月22日再次向钟鸣邮寄《关于履行﹤房地产转让合同书﹥的催告函》，告知钟鸣由于其拒不配合办理赎楼、过户导致至今未支付购楼余款，已经构成违约行为，造成蔡暹木巨大损失，蔡暹木保留索赔权，要求钟鸣收到本函之日起6个工作日内支付赎楼款，按照转让合同约定向工商银行珠海分行五洲支行还清二楼商铺贷款，配合办理二楼商铺注销抵押登记手续，在注销抵押登记后，按照转让合同约定到税务机关办理缴税手续，在办理完成缴税手续后与蔡暹木共同到珠海市房地产登记中心办理房产过户登记手续，以及过户手续办理完成后按照转让合同约定于30日内付清全部购房余款，等等。
在蔡暹木上述发函催告后，双方仍未能协商一致，蔡暹木于2013年5月17日向钟鸣邮寄《解除﹤房地产转让合同书﹥通知》，通知钟鸣由于其在未履行合同义务的情况下长期占有使用涉案一楼、二楼商铺，拒不支付购房余款2390万元，已经构成重大违约，蔡暹木解除转让合同，钟鸣安排时间办理涉案一楼、二楼商铺的交回手续，否则将在钟鸣已付购房款中扣除相应租金。蔡暹木在上述通知中一并主张钟鸣承担如下违约责任：1.定金500万元；2.解除合同后钟鸣实际使用物业期间，根据转让合同约定按照每月每平方米100元计算的涉案两层商铺的租金3501348元（自2012年5月暂计至2013年5月，具体计至实际支付时间）；3.违反合同约定拒绝办理二楼商铺还贷手续，导致蔡暹木银行贷款利息损失共计1338980.40元（自2012年5月暂计至2013年5月，具体计至实际返还商铺时间）；4.因违约行为造成的其他一切经济损失（包括但不限于办理过户的税费、代理人代理费等费用）。
钟鸣在收到上述解除通知后，于2013年5月27日委托北京市东元（广州）律师事务所律师杨哲向蔡暹木发出律师函，告知蔡暹木在双方签订转让合同后，钟鸣依照合同完成了全部的履行义务，在办理完一楼商铺产权过户手续后，由于蔡暹木单方委托的经办人在办理二楼商铺缴税过程中，私自伪造了署名为钟鸣的珠海市和平拍卖有限公司的拍卖书，导致税务机关缴税手续无法正常办理，此行为导致商品未能如期过户，应当由蔡暹木单方全面负责，钟鸣在蔡暹木按正常合理的价格支付完转让商铺应缴税款后，将继续按转让合同履行，等等。
蔡暹木在收到上述律师函后，于2013年6月17日委托其本案诉讼委托代理人陈冰梅律师作出回函，内容主要如下：钟鸣负有付款赎楼的在先义务，钟鸣在签订合同并办理完成一楼商铺的过户手续后，经蔡暹木多次催告均拒不履行付款赎楼义务，导致合同无法继续履行，不能完成二楼商铺的过户手续，钟鸣行为严重违反合同约定，应承担合同不能全部履行的全部违约责任；目前合同履行尚未达到二楼商铺交税过户阶段，钟鸣提出的缴税问题不是合同不能继续履行的真正原因，钟鸣认为由蔡暹木承担责任的理由不成立；税务机关的交税手续早已正常办理完毕，是中介为赎楼后将来办理过户手续奠定基础，钟鸣认为交税手续影响过户无法正常办理不能成立且不符合事实。
钟鸣主张曾就蔡暹木上述通知解除行为提起诉讼，其提供的民事起诉状载明的诉讼请求如下：1.确认蔡暹木针对涉案一楼、二楼商铺发出的《解除﹤房地产转让合同书﹥通知》无效；2.判令蔡暹木继续履行转让合同。
2013年8月27日，双方就履行转让合同事宜签订了补充协议，约定：蔡暹木确认2013年5月20日《解除﹤房地产转让合同书﹥通知》无效，双方继续履行转让合同；钟鸣从法院撤回起诉书；双方确认转让合同中转让房屋总价变更为3694万元（包含二楼钟鸣应缴税款），其中一楼商铺税金由双方各自承担，二楼商铺双方应缴税金全部由蔡暹木承担并办理缴税手续；双方确认本协议签订前，钟鸣已支付转让款1450万元，一楼商铺已办理过户变更登记手续，双方继续办理二楼商铺的房地产转让过户手续，具体按如下程序操作：1.钟鸣于2013年8月27日支付转让款500万元给蔡暹木；2.钟鸣于2013年10月1日前支付转让款1500万元，蔡暹木用于归还工商银行珠海分行五洲支行二楼商铺贷款，蔡暹木在收款后10个工作日内办理完毕二楼商铺的抵押登记注销手续，钟鸣逾期付款，每逾期1日，按1500万元支付银行同期贷款利息，蔡暹木逾期办理注销手续的，每逾期1日，按1500万元支付银行同期贷款利息；二楼商铺抵押登记注销后5个工作日内，由蔡暹木负责到税务机关办理缴税手续并缴清全部税款，并办理完毕二楼商铺过户至钟鸣名下的房地产变更登记手续，在办理房地产变更登记手续时钟鸣予以配合，蔡暹木逾期办理的，每逾期1日，按1500万元支付银行同期贷款利息；钟鸣取得二楼商铺的房地产权属证明后30个工作日内，向蔡暹木支付购房余款244万元，钟鸣逾期付款，每逾期1日，按244万元支付银行同期贷款利息；上述两个商铺钟鸣自2013年9月1日起按6000元每月上交物业管理费；钟鸣向蔡暹木支付本协议第三条约定的款项即3694万元后，钟鸣不再欠付蔡暹木任何款项，双方就房屋买卖事宜不再存在任何争议，任何一方不得就房屋买卖事宜向对方追究任何责任；转让合同及双方于2012年5月22日签订的《房屋买卖合同补充协议》与本协议有抵触的，以本协议约定为准。
钟鸣主张补充协议约定的转让总价降低的原因在于购房款系自贷款公司高息借款，因蔡暹木问题致使二楼商铺迟延过户，造成其贷款利息损失，因此蔡暹木同意给予钟鸣贷款利息损失补偿，以及钟鸣为蔡暹木出资注销抵押，为蔡暹木节省部分费用，蔡暹木亦同意给予钟鸣相应补偿。钟鸣未能就其上述主张提供证据加以证明。
蔡暹木不认可钟鸣上述主张，主张是钟鸣同意配合中介办理二楼商铺的完税手续，但钟鸣提出配合办理完税手续而节省的税款要返还部分给钟鸣，作为交易对价并在价款中扣除，由于当时蔡暹木银行贷款压力很大，急需流动资金，就同意了钟鸣的方案。蔡暹木申请证人郑某、周某出庭作证。其中，郑某系居间介绍双方房产买卖的人员，周某系负责为双方房产买卖提供代理办证服务的人员。
郑某陈述如下：钟鸣是我以前的同事，蔡暹木是我同乡朋友，钟鸣看到蔡暹木将涉案一楼、二楼商铺放盘在中介出售，询问我能否居间介绍双方买卖，这样可以节省中介费。后来签订转让合同时，双方提出要以最低价格去报税，我说最好有一个确定数额。钟鸣说反正是自用，税款能低最好。涉案一楼、二楼商铺已经交付钟鸣一直使用，但钟鸣的购房款一直没有足额向蔡暹木支付。涉案一楼、二楼商铺是分两部分办证，一楼商铺办证顺利，二楼商铺办证过程中出了问题，主要是在税款方面，蔡暹木以拍卖方式交税，钟鸣不认可，拖了好久一直没办法过户，钟鸣也没有按时支付购房款，蔡暹木还发了函给钟鸣，后钟鸣准备起诉，大概拖了一年，双方要求我斡旋沟通。双方后来协商订立补充协议，当时我在现场，由于拍卖金额比较低，钟鸣认为二楼商铺如果以后其要转让需要承担很多税费，对拍卖方式不认可，后来经过沟通，钟鸣认可之前的拍卖方式，但要求蔡暹木补偿钟鸣款项，补的税款是以每平方米3500元作为计税标准，拍卖成交价格大概是每平方米1500元，之间的税差额需要补给钟鸣，总价大概是150万元。当时我说该款项的来龙去脉需要写清楚，但是当时钟鸣不想在补充协议中出现其认可拍卖程序的表述，提出只要双方协商一致其默认即可。
周某陈述如下：2011年5月份前我是做房产中介的，之后就开了服装专卖店，不做中介了。当时双方签订转让合同时我不在场，但是双方同意按最低价款办税。蔡暹木委托我帮忙办理房屋过户手续。一楼商铺先办理的过户手续，是我和钟鸣办理的。然后是二楼商铺，当时缴纳契税的时候要提供钟鸣的公民身份证，打电话给钟鸣，钟鸣在开会，没有空，问我用公民身份证原件能否办理，钟鸣叫我去其单位拿的公民身份证。后来可能钟鸣认为二楼商铺的报税价格过低，以后再转让其需要承担更多税费，双方发生争议，钟鸣故一直没有付款。二楼商铺所有的核定税费手续都已办理完毕，只要钟鸣配合可以办理过户。中间双方谈过过户事宜，我还被钟鸣小姨子打了。我不清楚双方订立补充协议的情况，2013年我怀孕了，就没有管这个事情了。
原审法院另查明，上述补充协议订立后，钟鸣分别于2013年8月27日、2013年11月21日支付蔡暹木二楼商铺购房款500万元、1690万元。二楼商铺的抵押登记于2013年11月22日注销。
由于税务部门发现二楼商铺转让存在避税问题，珠海市地方税务局征收分局于2013年9月12日向珠海市不动产登记中心送达《关于暂缓办理蔡暹木位于珠海市香洲兴华路40号商铺转让手续的函（S2013-1959）》，珠海市不动产登记中心对二楼商铺进行了查封限制登记。原审庭审时，双方均确认在二楼商铺足额补缴相应税费后过户障碍即消除。
涉案商铺目前用于经营千蔓美容美发学校及一韩美容医院。
原审法院根据钟鸣申请，于2015年6月15日裁定查封了二楼商铺。蔡暹木庭审时表示愿意继续协助钟鸣办理二楼商铺的过户手续，主张产权过户发生的税费应按照转让合同约定各自负担。
钟鸣的原审诉讼请求为：1.蔡暹木办理缴税手续并承担过户的全部税款；2.蔡暹木协助钟鸣办理珠海市香洲区兴华路40号二楼商铺的房地产变更登记至钟鸣名下的过户手续；3.蔡暹木承担逾期办理房地产变更登记手续的利息（以1690万元为基数，从2013年11月29日开始计算，计至房屋办理过户至钟鸣名下之日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算）；4.本案诉讼费由蔡暹木承担。
蔡暹木在原审反诉请求判令钟鸣支付购房款200万元。
原审法院认为，税费如何负担及税费缴纳基数是二手房转让过程中买卖双方磋商确定转让价款的重要标准，与转让价款紧密关联，相应的税费负担及税费缴纳基数条款系房屋买卖合同的核心条款。
补充协议系双方就继续履行转让合同重新磋商达成一致，而补充协议约定的涉案一楼、二楼商铺的总体转让价款反而低于之前转让合同约定的价款，与珠海市房地产市场发展情况并不相符，由此需要确定补充协议如何订立。对此，原审法院分析认定如下：由于钟鸣不同意蔡暹木以拍卖方式确定的报税价格办理纳税手续，并因此中止履行转让合同，双方后续一直存在沟通协商过程，最终方订立补充协议。转让合同约定由钟鸣负责出资注销抵押，与补充协议约定相符，钟鸣对其主张的转让价款降低的原因未能提供证据加以证明，而且蔡暹木亦不予认可，补充协议并未明确约定以何具体价格办理二楼商铺的纳税手续，甚至约定由蔡暹木承担二楼商铺产权过户发生的全部税费，二楼商铺价值巨大，相应的税费亦非小数目，钟鸣相应陈述亦明显不符合常理。钟鸣未能完成其相应的举证责任，原审法院不予采纳钟鸣相应主张。相反，蔡暹木及证人的陈述，与双方整个交易过程相互印证，原审法院予以采纳作为认定事实的依据。
究其根本，双方实际就如何分配蔡暹木因二楼商铺以2879928元的价格纳税而取得的避税利益达成了一致意见，并以共同受益为基础对最终价款达成合意，蔡暹木将部分避税利益在总转让价款中返还给钟鸣，钟鸣因此同意二楼商铺之前确定的报税价格，即补充协议订立的基础在于此。
由于税务部门因二楼商铺的避税问题通知珠海市不动产登记中心暂缓办理过户手续，出现了双方始料未及的情况，二楼商铺之前办理的相应完税手续被否定，双方约定的蔡暹木将部分避税利益在总转让价款中返还给钟鸣的交易条件无法兑现，补充协议订立的基础已然不复存在，补充协议客观上无法继续履行，双方需要重新办理相应缴纳税费的手续。而在此情形下，双方无法就如何办理相应补缴税费手续及转让价格重新协商达成一致，对未继续办理二楼商铺的过户手续均无过错，而且蔡暹木已经交付涉案一楼、二楼商铺给钟鸣占有使用，钟鸣已经用于经营并收益，未能举证证明其有实际损失发生。钟鸣主张蔡暹木应按补充协议的约定履行相应的义务，由蔡暹木独自承担相应税务风险，办理缴税手续及承担相应的违约责任，显然与实际不符，违反公平及诚实信用原则，依据不充分，原审法院不予支持。
蔡暹木同意以转让合同约定的价款和税费负担方式继续履行，根据珠海市房地产市场的发展状况及双方整个交易过程，蔡暹木此主张与转让合同的约定相符，平衡了双方的权利义务，符合双方共同利益，有利于实现双方的合同目的，公平、合理，原审法院予以支持。依照转让合同约定及钟鸣已付转让款的情况，原审法院确定钟鸣于蔡暹木协助钟鸣办理完毕二楼商铺的产权过户登记手续之日起30日内向蔡暹木支付购房余款200万元（3840万元-1450万元-500万元-1690万元）。
至于税务部门因二楼商铺存在避税问题通知暂缓办理转让的问题，是税务部门依法履行职责的行政行为，双方均确认足额补缴相应税费后过户障碍即消除，而根据转让合同约定，税费由双方各自负担，双方均负有相应的缴纳税费的义务，原审法院确定由双方依照规定各自负担相应税费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：一、蔡暹木于判决发生法律效力之日起十五日内协助钟鸣办理珠海市香洲兴华路40号房产（权证号码C35065**）的产权过户登记手续（产权过户发生的相关税费由双方按照规定各自负担）；二、钟鸣于蔡暹木履行完毕上述第一项确定的义务之日起三十日内向蔡暹木支付购房余款200万元；三、驳回钟鸣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费158917元，保全费5000元，由钟鸣负担82917元，由蔡暹木负担81000元；反诉费11400元，由钟鸣负担8000元，由蔡暹木负担3400元。
上诉人钟鸣不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项中的“产权过户发生的相关税费由双方按照规定各自负担”，依法改判为“由蔡暹木办理缴税手续并承担产权过户的全部税款”；2、撤销一审判决第二项，依法改判驳回蔡暹木的反诉请求；3、撤销一审判决第三项；4、判令蔡暹木承担逾期办理房地产变更登记手续的违约金（以1690万元为基数，自2013年11月29日起计，请求计至房屋办理过户至钟鸣名下之日止，按人民银行同期贷款利率计算的利息，暂计至2014年11月17日为983441.09元）；5、依法改判一审案件受理费、保全费、反诉费全部由蔡暹木承担；6、判令二审诉讼费由蔡暹木承担。
事实与理由如下：一、本案双方签订的《﹤房地产转让合同书﹥补充协议》（以下简称补充协议）为有效合同，一审法院在并未认定该补充协议无效的情形下，作出完全否认补充协议中双方已有的约定内容的判决结果，明显违反法律规定。2012年双方签订《房地产转让合同》，在履行过程中双方在2013年8月27日签订补充协议。该补充协议是双方在协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示的合同，合同自签订之日其合法有效。蔡暹木在一审中并没有举证证明补充协议有法律规定的合同无效的情形，一审法院也没有认定该补充协议为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。而一审法院在补充协议有效的情况下所作的判决，完全改变、否认了补充协议中双方约定的房地产转让交易标的价格、交易中税费承担义务、交易价款支付时间。一审法院的判决明显违反法律规定。
二、一审法院审判超出双方当事人的诉讼请求范围。补充协议为有效合同，应当履行，如违反公平及诚实信用原则，应当由当事人在法律规定的时间行使变更或者撤销权。蔡暹木并没有相关诉请，一审法律擅自变更双方协议的约定，于法无据。（一）本案双方合同没有重大误解或者显示公平情形存在，一审法院认定违反公平原则和诚实信用原则属于主观臆断。2013年8月27日签订的补充协议中，双方协商将《房地产转让合同》中约定的总房款3840万元变更为3694万元，约定由蔡暹木承担办理涉案房产二楼商铺过户过程中的全部税金，是双方自愿平等协商的结果。蔡暹木是房地产商铺的出让方，为具有完全民事行为能力人，且是从事商品房开发的具有丰富经验的社会人，订立补充协议时，对于交易价格的确定及税费的负担等具有完全的自主权，钟鸣无法存在利用优势或者对方没有经验订立显失公平的合同，蔡暹木也没有提出异议且实际接受合同文本。一审法院在双方交易中对交易价格及税费承担分配主观认定违反公平及诚实信用原则是对市场交易的恶意干扰。（二）蔡暹木在一审中没有提出变更或者撤销合同之诉，一审法院变更双方合同约定属于超越审理范畴。对于一方当事人认为违反公平原则或者重大误解的合同，当事人需在法定期限内依法请求人民法院变更或撤销，如蔡暹木没有提起变更或撤销的诉请，人民法院无权变更或撤销。在本案审理过程中，一审法院也向双方释明：“对于双方约定以何价格纳税，属于税务部门审核范畴。对于税赋承担问题，不影响合同效力，但该负担是否存在显失公平事由，属于合同变更或撤销的问题”。而蔡暹木从未提起过变更或撤销的诉请，一审法院却超越审理范畴主动对补充协议约定交易价格交易流程违约责任进行变更，显然超出了双方当事人的诉讼请求的范围。
三、依法成立的补充协议为有效合同，就应当按合同约定内容全面履行，一审法院认定“补充协议客观上无法继续履行，双方需要重新办理相应的缴纳税费的手续”是枉法裁判。双方通过签订补充协议，约定了涉案房产的交易价款为2244万元（3694万元扣除一楼商铺价款1450万元），由蔡暹木办理缴税手续并承担过户的全部税款，并约定了履行程序及相应的违约责任条款，补充协议应当得到履行，也可以得到履行：（一）补充协议对涉案房产二楼商铺的税费承担有明确约定，由蔡暹木办理涉案房产二楼商铺的过户手续，办理缴税手续并承担过户的全部税款。依据补充协议约定，在钟鸣支付涉案二楼商铺的转让价款2190万元、代为归还涉案二楼商铺的银行贷款及蔡暹木办理涉案二楼商铺抵押注销手续后，蔡暹木应负责到税务机关办理缴税手续并缴清全部税款，并办理涉案商铺的过户手续。蔡暹木承担了合同义务，协议就可以继续履行。蔡暹木的违约不履行义务，不构成合同“客观上无法履行”理由。合同不能继续履行是蔡暹木主观上拖延客观上不去缴纳相关税费。（二）涉案房产的纳税手续自补充协议签订后，是蔡暹木的合同义务，钟鸣无需有避税的行为，也没有义务协助蔡暹木避税。正是因为蔡暹木不依法纳税，不提供有效的纳税凭证，致使涉案房产二楼商铺无法办理过户手续。可见，涉案房产二楼商铺不能办理过户，明显是蔡暹木当时单方违约行为造成的，蔡暹木应当依据补充协议第四条第2项约定承担违约责任，即以第二次实际支付的1690万元为基数，自2013年11月29日起计，至房屋办理过户至钟鸣名下之日止，按人民银行同期贷款利率支付承担逾期办理房地产变更登记手续违约金。蔡暹木不履行合同义务行为却被一审法院认定为蔡暹木对二楼商铺无法办理过户手续无过错，并在双方对违约行为及违约金的计算支付有约定的情况下以钟鸣“未能举证证明其有实际损失发生”为由判决蔡暹木不承担违约责任，显属枉法裁判行为。
四、一审法院判决“钟鸣在蔡暹木履行完毕上述第一项确定的义务之日起三十日内向蔡暹木支付购房余款200万元”没有法律依据，严重侵犯钟鸣的合法权益。（一）蔡暹木在一审中的诉讼请求是“钟鸣向蔡暹木支付购房款200万元”。这一诉讼请求权的基础是合同债权的请求权。既然是合同债权的请求权，双方合同约定是判断该权利是否能够支持的基本。双方依据补充协议第四条第3项约定，钟鸣在取得涉案房产二楼商铺的房地产权属证明后30个工作日内支付。到蔡暹木反诉甚至到现在，涉案房产二楼商铺的房地产权属证明都没有。钟鸣履行合同义务的条件尚未成先履行合同义务的蔡暹木尚未履行合同义务，钟鸣没有违反合同约定没有侵犯蔡暹木的任何权益，蔡暹木请求权的基础都没有。一审法院不但判决钟鸣承担未到履行期限的合同义务还要求钟鸣承担部分反诉费用错误。（二）双方签订的补充协议总交易金额3694万元，钟鸣已经支付3640万元，剩余合同约定购房款仅54万元。蔡暹木按照约定应当在2013年11月28日前到税务机关办理缴费手续并缴清全部税款，办理完毕二楼商铺过户至钟鸣名下的房地产变更登记手续，由于蔡暹木拒不缴纳税费不办理房产过户手续违约已达两年之久，剩余的购房款尚不最易抵扣支付蔡暹木的违约金。一审法院判决直接剥夺了钟鸣的合同履行先后顺序的履行权，先履行抗辩权，以后的债权抵销权等合法权利。
五、一审法院在判决中存在各种的推理完全违背法律规定。（一）一审法院认定“钟鸣对其主张的转让价款降低的原因未能提供证据加以证明”。钟鸣提交了双方签订的转让价款比《房地产转让合同》降低的补充协议，如果蔡暹木认为无效或可变更可撤销，蔡暹木应当提出抗辩诉请及证据。法律没有规定签订合同的当事人提供合同后还要提出证据证明合同签订时各方的思想活动，协商细节等等。（二）一审法院认定“补充协议并未明确约定以何具体价格办理二楼商铺的纳税手续，甚至约定由蔡暹木承担二楼商铺产权过户发生的全部税费，钟鸣相应陈述明显不合常理，钟鸣未能完成其相应的举证责任，原审法院不予采纳钟鸣相应的主张”。这样的认定显然是违背了举证规则谁主张谁举证的原则，钟鸣提供证据双方签订的合同，对于合同的成立已经完成了举证责任，蔡暹木认为合同不成立或者可变更可撤销应当由其主张及举证。（三）一审法院认定“钟鸣同意二楼商铺之前确定的报税价格，即补充协议订立的基础在于此”。纵观整个案件证据材料，钟鸣不知何为“之前确定的报税价格”，“同意”更不知一审法院如何推断出来的。（四）一审法院认定“由于税务部门因二楼商铺避税问题通知珠海市不动产登记中心暂缓办理过户手续，出现双方始料不及的情况”。首先，税务部门通知暂缓办理过户手续是否“避税问题”，一审法院凭空臆断；其次，补充协议约定由蔡暹木一方承担全部税金，如果出现“始料不及”也是蔡暹木单方，一审法院推断的“双方始料不及的情况”才是钟鸣一方始料不及。（五）一审法院认定“双方无法就如何办理相应补缴税款手续及转让价格协商达成一致，对未继续办理二楼商铺的过户手续均无过错”。双方签订合同，蔡暹木在没有任何正当理由的情况下要求变更合同，拒不履行义务，在有合同约定的情况下，双方确实无法就单方提出的变更交易价格及交易义务达成一致，但是，不是协商达不成一致就不存在过错。
六、一审法院适用的《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款无法作为支持本判决的依据。1、一审法院判决依照《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中双方签订的《房地产转让合同》及补充协议没有当事人认为不公平，提出变更或撤销。2、一审法院判决依照《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。双方在履行合同中，蔡暹木违反约定，违背诚实信用原则，但是一审判决不追究蔡暹木的法律责任却加重钟鸣的交易负担。3、一审法院依判决照《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。一审法院一面依据法律规定要求按照约定全面履行自己的义务，一面将双方签订的合同变更交易价款，交易义务。一审法院判决依据的法律，钟鸣实在判断不出和认定的事实及判决结果有关联性。
七、一审法院判决案件受理费、财产保全费的承担错误。首先，本诉部分是由于蔡暹木违约行为拒不履行合同义务，在合同约定的时间不办理房产过户手续，钟鸣诉至法院，本诉部分的案件受理费，保全费应当由蔡暹木承担，其次，蔡暹木反诉部分没有证据证明是钟鸣应当履行义务而不履行，蔡暹木要求的支付转让款的条件、时间都不到，蔡暹木的无理诉讼，诉讼费应当由其自行承担。
综上所述，双方签订的补充协议合法有效，应当得到切实履行。一审判决认定事实全部靠推理，请二审人民法院依法予以改判，切实维护钟鸣的合法权益。
针对钟鸣的上诉，蔡暹木发表答辩意见如下：一、《补充协议》无法履行。根据现行税法规定，二手房交易涉及的个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费，这几个税费所占成交价的比例较大（约35%左右），故在二手房交易中税费的承担是确定房屋售价的一个重要标准，二手房交易税费最终由谁承担与房价的高低是相互关联的。本案房产中介促成交易的方式，是以拍卖方式通过确定拍卖价的方式达到买受人或出卖人少缴税费的目的。当事人双方对此行为认可并按此操作。2012年5月10日，蔡暹木与钟鸣签订了《房地产转让合同书》，约定一、二楼商铺转让总价最终为人民币3840万元。这一价格完全低于当时的市场价，尤其是二楼商铺，甚至低于住宅的单位价格，双方以此价格成交，前提条件是节省税款。《房地产转让合同书》第二条“转让价款”第4项对此进行了特别约定，即“以上价款不作为双方缴交税费的价款，双方同意以珠海市税务部门规定的相关地域商铺或商场最低价格进行缴交税费，即以双方为办理过户、缴交税费而签订的《珠海市房地产买卖合同》上所述的价款为基价缴交税费。”上述合同签订后，蔡暹木于2012年5月当月即将合同约定的全部房产（包含一、二楼）交付给钟鸣使用（持续使用至今）。为实现上述约定，双方于2012年5月22日签订了一份用于“贷款及办税”的补充协议，并办理了一楼房产的过户手续。中介人员周某为双方办理了缴税手续，2012年6月13日，一楼房产过户到钟鸣及其妻子名下。但一楼房产过户手续办理完毕后，钟鸣就不再按照合同约定支付房款，以种种理由进行拖延，直至2012年底，开始拒听蔡暹木的电话，蔡暹木分别于2012年12月20日和2013年4月22日发函催促钟鸣付款，但钟鸣对蔡暹木的付款要求置之不理，蔡暹木在无奈的情况下，于2013年5月15日发出《解除《房地产转让合同书》通知》给钟鸣，《房地产转让合同书》于2013年5月17日解除，解除已经生效。在《房地产转让合同书》解除后，钟鸣一直拒绝退还房产并支付租金，在蔡暹木于2013年6月25日和2013年7月25日分别发函催促其腾房及支付租金后，钟鸣通过中间人郑某向蔡暹木进行提出承诺付款，要求将避税的金额返还给钟鸣才予以配合完成付款和办理过户交易。在中间人郑某的斡旋说服下，蔡暹木考虑为避免麻烦，在按照已经办理的税单基础上同意其要求，遂于2013年8月27日签订了《房地产转让合同书补充协议》，价款中包含了返还的税款。《补充协议》签订一个月后，2013年9月初，珠海房地产税务机关计税人员涉嫌刑事犯罪被侦查机关逮捕，二楼房产属于刑事案件调查范围，珠海市地方税务局征收分局于2013年9月12日发《关于暂缓办理蔡暹木位于珠海市香洲兴华路40号商铺转让手续的函》给珠海市房地产登记中心，由于税务机关相关工作人员涉嫌刑事犯罪问题，本案二楼商铺被税务机关“冻结”，不能办理缴税过户手续。至此，《补充协议》无法履行。
二、《补充协议》实为无效。税收是国家利益。避税行为因违反国家税收管理的法律规定合同无效。其直接导致了国家税收的减少。损害国家利益的规定为绝对无效，合同法第五十二条规定了合同绝对无效的法定情形，其中第一项就涉及国家利益，即损害国家利益的是绝对无效合同。本案《补充协议》达成的基础是钟鸣以承诺配合中介机构办理相关避税手续，并获得部分避税款作为交易对价并在价款中扣除为条件。显然，双方在签订补充协议时，成交金额不是双方的真实意思表示，对有关避税的安排，违反法律、行政法规的强制性规定。而当时的情况是税务机关不能按照已经办好的核税缴税手续办理完税，《补充协议》的签订基础已经改变，《补充协议》约定价款中扣除的避税款无从实现。根据《合同法》第52条第2项）“以合法形式掩盖非法目的”订立的合同无效；《税收征收管理法实施细则》第三条“纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效”之规定，本案补充协议无效。
三、上诉理由不能成立。通观上诉状所列的全部上诉理由可以看出，钟鸣完全回避了本案《房地产转让合同书》形成和签订的事实基础，回避了《补充协议》达成的事实基础是钟鸣以承诺配合中介机构办理相关避税手续，并获得部分避税款作为交易对价并在价款中扣除为条件。仅仅以脱离本案事实基础的法律分析作为上诉理由。就本案形成避税而签订和形成买卖房产关系的事实而言，双方是明知并认可的，并不存在重大误解问题，谈不上合同变更和撤销。在避税无法实现，补充协议无法履行的情况下，继续照此履行必然导致显示公平，这是法律后果，对此，法院根据《合同法》第五条、第六条、第六十条等规定，并按照交易习惯和经验法则作出独立判断属于法院裁量范围，并没有超出裁判范围。
综上所述，蔡暹木认为，《补充协议》的签订基础已经改变，双方签订《补充协议》的目的无法实现，且钟鸣提议签订的《补充协议》的目的损害国家利益，属于无效合同。钟鸣上诉理由不能成立，请求贵院依法判决驳回上诉。
上诉人钟鸣向本院提交商事登记簿一份。
经审查，原审判决查明事实基本属实，本院予以确认。
本院另查明，蔡暹木系珠海市紫荆豪庭房地产开发有限公司的法定代表人。
本院认为，补充协议系钟鸣与蔡暹木就继续履行二楼商铺转让事宜而重新磋商达成的一致意见。蔡暹木主张该补充协议因涉及以拍卖价格作为缴税基数存在避税行为而无效。本院认为，首先，补充协议约定“二楼商铺双方应缴税金全部由蔡暹木承担并办理缴税手续”，是对《房地产转让合同书》中约定的税费各自承担的变更，但补充协议并未对缴税基数进行约定。由于补充协议系对2012年5月10日《房地产转让合同书》的进一步补充，则在补充协议未有约定的情况下，应适用《房地产转让合同书》“双方同意以珠海市税务部门规定的相关地域商铺或商场最低价格进行缴交税费，即以双方为办理过户、缴交税费而签订的《珠海市房地产买卖合同》上所述的价款为基价缴交税费”的约定，这与蔡暹木主张的以拍卖价格作为缴税基数并不一致。其次，蔡暹木对其主张申请郑某予以出庭作证，本院认为，在没有其他证据佐证的情况下，单独的证人证言不足以推翻书面证据，至少不能证明钟鸣认可以拍卖价格作为缴税基数，故本院对郑某的证言不予采信。再次，至于补充协议将《房地产转让合同书》约定的房屋总价由3840万元减少为3694万元等条款的变更，实际上是在双方发生争议、蔡暹木要求解除合同、钟鸣提起诉讼要求继续履行合同的情况下双方重新谈判博弈后的结果，应为双方的真实意思表示，均为合法有效。综上，蔡暹木的主张缺乏充分证据予以证明，本院不予支持。
因补充协议合法有效，双方均应恪守履行。原审庭审中，双方均确认在二楼商铺足额补交相应税费后过户障碍即消除，即补充协议仍然能够继续履行，原审法院认定补充协议客观上无法继续履行错误，本院予以纠正。根据补充协议的约定，二楼商铺买卖双方应缴税金全部由蔡暹木承担并办理缴税手续，钟鸣的上述诉讼请求有合同依据，本院予以支持。同时补充协议第四条第2点约定“二楼商铺抵押登记注销后5个工作日内，由蔡暹木负责到税务机关办理缴税手续并缴清全部税款，并办理完毕二楼商铺过户至钟鸣名下的房地产变更登记手续，在办理房地产变更登记手续时钟鸣予以配合，蔡暹木逾期办理的，每逾期1日，按1500万元支付银行同期贷款利息”，二楼商铺抵押登记于2013年11月22日注销，蔡暹木应协助钟鸣办理过户更名手续，并支付自2013年11月30日起以1500万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，钟鸣主张按照1690万元作为利息计算基数，缺乏合同依据，对超出部分，本院不予支持。
至于蔡暹木反诉主张的购房款200万元，本院认为，首先，根据补充协议可知，钟鸣尚欠购房款为54万元（3694万元-1450万元-500万元-1690万元），并非蔡暹木主张的200万元；其次，根据补充协议第四条第3点可知，钟鸣支付该54万元的条件是“取得二楼商铺的房地产权属证明后30个工作日内”，现涉案商铺尚未过户，不符合支付条件，本院对蔡暹木的反诉主张不予支持。
综上所述，钟鸣的上诉有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，本院判决如下：
一、撤销珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第17号民事判决；
二、蔡暹木于本判决发生法律效力之日起十五日内协助钟鸣办理珠海市香洲兴华路40号房产（权证号码C35065**）的产权过户缴税、登记手续（产权过户发生的买卖双方的相关税费由蔡暹木负担）；
三、蔡暹木于本判决发生法律效力之日起十五日内向钟鸣支付逾期办理房地产变更登记手续利息（以1500万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
四、驳回钟鸣的其他诉讼请求；
五、驳回蔡暹木的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
一审本诉受理费158917元，保全费5000元，由钟鸣负担9000元，由蔡暹木负担154917元；反诉费11400元，由蔡暹木负担。二审案件受理费30667元，由钟鸣负担667元，由蔡暹木负担30000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李烈斌
审 判 员 廖世娟
代理审判员 牟宏微
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 江月娴
许婷婷