福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第5770号
原告王培达，男，1974年10月15日出生，汉族，经商，住南安市。
委托代理人李志强、戴志猛，福建诚全律师事务所律师。
被告南安龙城房地产开发有限公司，住所地南安市。
法定代表人谢志卿，系该公司董事长。
委托代理人周贞晏，男，1973年10月22日出生，汉族，该公司职工，住德化县。
原告王培达因与被告南安龙城房地产开发有限公司（以下简称“龙城房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年1月7日受理后，于2013年3月11日作出（2013）南民初字第557号民事判决，被告龙城房地产公司不服，提起上诉，泉州市中级人民法院以（2013）泉民终字第1549号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2013年11月19日和2013年12月2日两次公开开庭进行了审理。被告于2013年1月18日向本院提起反诉，后于2013年12月2日申请撤回反诉，并经本院准许。原告王培达的委托代理人戴志猛、被告龙城房地产公司的委托代理人周贞晏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王培达诉称，原告于2011年5月20日向被告购买址在南安市美林街道盛世龙城A区113号店面，并与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定该店面面积为27.4平方米，价格为人民币119026元，交付日期为2011年9月30日前。该合同对逾期交房明确约定：“出卖人延迟交房超过60日后，买受人有权解除……买受人应退还全部已付款……”合同签订后，原告依约向被告支付了69026元的预收购房款，并向被告支付其代收的备案费、抵押费、契税等计人民币5044元，但被告至今仍未将符合合同约定的店面交付给原告，原告曾于2012年8月13日通过南安市人民法院人民调解室向被告要求解除合同并返还已付款，但经多次调解，被告均予以拒绝。原告认为距合同约定的交房日期已逾期近16个月，双方继续履行合同的意义已丧失。为此，原告请求依法判令：1、解除原、被告于2011年5月20日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付购房款人民币69026元及利息（利息自2011年5月30日起到法院确定返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、被告返还向原告代收的备案费、抵押费、契税等计人民币5044元及利息（利息自2011年5月21日起到法院确定返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4、本案诉讼费由被告负担。
被告龙城房地产公司辩称，第一，原告王培达至今尚欠他们公司购房款人民币50000元；第二，原告王培达存在违约行为，其应当根据合同的约定履行义务，本案合同不存在合同目的不能达成的事实，原告王培达也没有解除合同的权利，因此，原告要求解除合同的诉讼请求没有事实和法律依据；第三，根据《合同补充协议》第一条第五项的约定，因原告未履行付款义务，交房日期顺延，他们公司无须承担逾期交房的违约责任；第四，原告已构成违约，应当向他们公司支付购房款人民币50000元及违约金人民币14150元。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
本案原、被告争议的焦点是：原、被告签订的《商品房买卖合同》是否具备解除合同的条件？原告要求解除合同的主张能否成立？
围绕上述原、被告争议的焦点，原告向本院提供以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告于2011年5月20日签订一份《商品房买卖合同》，约定该房应于2011年9月30日前交付等内容。2、销售不动产统一发票一张，证明原告已支付被告购房款人民币69026元。3、收款收据一张，证明被告向原告代收备案费、抵押费、契税等合计人民币5044元。
对原告提供的上述证据，被告均无异议。
围绕上述原、被告争议的焦点，被告向本院提供以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告的权利和义务关系，被告应于2011年5月20日起25日内向原告支付购房款119026元，其至今仅支付其中的人民币69026元，仍欠原告（按揭款）50000元。2、销售不动产统一发票复印件一张，证明原告已付被告购房款人民币69026元。3、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《建设工程竣工验收消防复查意见书》各一份，证明本案房产已通过有关部门组织的验收，具备交房条件。
对被告提供的上述证据，原告对其真实性均无异议，但认为从《建设工程竣工验收消防复查意见书》中可以证实讼争店面直至2012年5月8日才符合消防要求，其距离合同约定的交付时间远远超过90日。
本院依职权向中国银行股份有限公司南安支行调取的《关于王培达商铺按揭贷款被拒绝的说明》一份，其主要内容为：王培达申请贷款金额人民币伍万元，该笔业务经营业部调查后，上报省行，省行审批人员指出本笔业务存在不符合银行准入条件的因素，因此拒绝本笔贷款申请。王培达的这笔业务在审批阶段就已经被拒绝，尚未进入要求房地产开发商为其提供阶段性连带责任担保的阶段。
对本院调取的证据，原告对这份证据的真实性无异议，但认为银行之前提供给原告的贷款审批表是同意贷款，现该份说明又陈述五万元不符合准入条件，原告认为，本案双方在签订合同时，明确采用的是按揭贷款，而且被告的销售人员也称可以提供按揭贷款，根据合同的约定，对于余款的付款方式是采用按揭，所以付款方式存在一定的不确定性，现银行以不达到准入条件为由拒绝贷款，并非原告的过错导致，而是因原告无法预见的情形而导致不能放贷，根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，系属于不可归责于原告的情形，原告可以据此主张解除合同。
对本院调取的证据，被告没有异议，认为按揭贷款是履行商品房买卖合同的手段，而不是目的，按揭贷款无法办理，不属于不可抗力，并不必然导致商品房买卖合同不能履行，因此，原告不能以此主张解除本案合同。
对原、被告提供的上述证据及本院调查收集的证据，本院分析认证如下：原、被告提供的上述证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且对方没有异议，本院予以确认。本院调查收集的证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认，该证据可以证明原告王培达申请贷款金额人民币伍万元的业务存在不符合中国银行准入条件的因素，在审批阶段就被拒绝，尚未进入到要求房地产开发商为其提供阶段性连带责任担保的阶段。
根据上述原、被告的举证、质证及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：
经审理查明，被告龙城房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发经营和物业管理的有限公司，位于南安市美林街道办事处美林居委会和李东村的盛世龙城系被告开发建设的工程，其建设工程规划许可证号为340520，施工许可证号为350583200709290101、350583200712290101，商品房预售许可证号为（南）房预售（2008）第001号。2011年5月9日，工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并联合出具竣工验收报告。2011年5月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买址在南安市美林街道盛世龙城A区113号店面一间，层高为3米，建筑面积为27.40平方米，单价为每平方米人民币4344元，总房款为人民币119026元，原告采用银行按揭付款方式，详见附件六。原告逾期付款的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告在被告书面催告10日后仍未支付应付款的，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金，原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。2、原告逾期付款的，被告有权不将该房屋交付给原告使用，直至被告同意原告付清房款并承担第七条违约责任时为止。被告应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用：1、该商品房经建设单位依法组织……附件六：合同补充协议约定：……1、原告于签订合同当日向被告支付人民币30000元作为履行合同的定金，定金充抵购房首期款，并于2011年5月21日支付首付款人民币69026元（首付款到位后由被告办理备案），余款人民币50000元办理10年银行按揭，若与央行现行贷款政策不一致的，原告应按照央行现行规定的购房首付款比例及贷款利率缴纳首付款并办理按揭贷款；若原告选择公积金贷款，则自行办理公积贷款相关手续。2、原告应在本《商品房买卖合同》签订之日起七日内向被告提交办理按揭贷款所需真实有效完整的材料供银行审查，并按时办理相关手续。3、若因原告原因延误办理按揭贷款手续，造成银行按揭贷款不能在签订本《商品房买卖合同》之日起25日内发放并支付给被告，原告应在本《商品房买卖合同》签订之日起第26日起至贷款实际发放并支付给被告之日止，以按揭贷款额的每日万分之五向被告支付违约金。4、原告应缴纳办理按揭贷款手续过程中产生的一切税费。5、若本《商品房买卖合同》约定的交房期限届满，而由于原告原因延误办理按揭贷款手续，造成银行按揭贷款不能在签订本《商品房买卖合同》之日起25日内发放并支付给被告，则交房期限顺延，即被告有权拒绝交房而无须承担逾期交房的违约责任……7、原告在办理按揭时按下列第（2）种方式处理：……（2）由被告为原告的按揭贷款提供阶段性担保，担保期限及范围发被告与贷款银行签订的担保合同为准。若原告选择上述第（2）种方式，鉴于被告为原告的按揭贷款承担了担保责任原告愿意应承担如下义务：原告应在交房前向国家契税征收机关缴交契税，如因原告原因造成逾期缴交契税的，则交房期限顺延，被告有权拒绝交房而无需承担逾期交房的违约责任……2011年5月21日，被告向原告代收本案讼争店面的备案费人民币550元、抵押费人民币550元、测绘费人民币44元、办证费人民币329元、契税人民币3571元，合计人民币5044元。2011年5月30日，原告支付给被告首付购房款人民币69026元。之后，原告王培达向中国银行股份有限公司南安支行申请按揭贷款，申请的金额为人民币50000元，该笔业务经营业部调查后，上报省行，省行审批人员指出本笔业务存在不符合银行准入条件的因素，因此，拒绝本笔贷款申请。原告王培达的按揭贷款业务在审批阶段就已经被拒绝，尚未进入要求房地产开发商为其提供阶段性连带责任担保的阶段。原告王培达也没有另外支付被告余下购房款人民币50000元，本案讼争店面至今未交付给原告。2012年5月8日，本案商品房所在工程经泉州市公安消防支队验收合格。
综上事实，本院认为，原、被告于2011年5月20日签订的《商品房买卖合同》主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。该合同约定，原告向被告购买址在南安市美林街道盛世龙城A区113号店面一间，总房款为人民币119026元，首付款人民币69026元（首付款到位后由被告办理备案），余款人民币50000元办理10年银行按揭贷款支付。合同签订后，被告于2011年5月21日向原告代收本案讼争店面的备案费人民币550元、抵押费人民币550元、测绘费人民币44元、办证费人民币329元、契税人民币3571元。2011年5月30日，原告支付给被告首付购房款人民币69026元。之后，原告向中国银行股份有限公司南安支行申请按揭贷款，申请的金额为人民币50000元，该笔业务经营业部调查后，上报省行，省行审批人员指出本笔业务存在不符合银行准入条件的因素，因此，拒绝本笔贷款申请。原告王培达的按揭贷款业务在审批阶段就已经被拒绝，尚未进入要求房地产开发商为其提供阶段性连带责任担保的阶段。因此，原告王培达关于因被告未与银行签订阶段性抵押担保，银行才不同意贷款的主张，与事实不符，本院不予采纳。银行拒绝原告的按揭贷款后，原告至今没有另外支付被告余下购房款人民币50000元，本案讼争店面至今也未交付给原告。原告认为，根据合同的约定，对于余款的付款方式是采用按揭贷款支付，该付款方式存在一定的不确定性，现银行以不达到准入条件为由拒绝贷款，并非原告的过错导致，而是因原告无法预见的情形而导致不能放贷，根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，系属于不可归责于原告的情形，原告可以据此主张解除合同；被告认为，按揭贷款是履行商品房买卖合同的手段，而不是目的，按揭贷款无法办理，不属于不可抗力，并不必然导致商品房买卖合同不能履行，因此，原告不能以此主张解除本案合同；本院认为，根据原、被告双方商品房买卖合同的约定，在约定的交房期限届满，由于原告原因延误办理按揭贷款手续，造成银行按揭贷款不能在签订商品房买卖合同之日起25日内发放并支付给被告，则交房期限顺延，被告有权拒绝交房而无须承担逾期交房的违约责任，本案原告在合同约定的交房期限届满后才向银行申请按揭贷款，因原告的贷款业务存在不符合银行准入条件的因素，银行拒绝原告的按揭贷款申请，拒绝原因与被告无关，也不属于不可归责于双方当事人的事由，且原告已支付被告大部分购房款，诉争房屋现也已具备交房条件，不能办理按揭贷款不能导致商品房买卖合同不能继续履行，不属最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”规定的情形，原告不能依据该规定要求解除本案商品房买卖合同。因此，原告请求判令解除原、被告于2011年5月20日签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告已付购房款人民币69026元及利息（利息自2011年5月30日起到法院确定返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算），被告返还向原告代收的备案费、抵押费、契税等计人民币5044元及利息（利息自2011年5月21日起到法院确定返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算），没有事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告王培达的诉讼请求。
本案受理费人民币1652元，由原告王培达负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 高燕玲
人民陪审员 黄淑卿
人民陪审员 傅伊明
二〇一三年十二月三日
书 记 员 倪丽端
附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。