安徽省含山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）含民三初字第00226号
原告（反诉被告）：含山县龙亢置业有限公司，住所地含山县环峰镇望梅路。
法定代表人：张成强，该公司总经理。
委托代理人：庄光先，安徽吴楚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：肖美华，男，1961年2月1日出生，住安徽省含山县。
委托代理人：康文华，江西至中律师事务所律师。
原告含山县龙亢置业有限公司诉被告肖美华房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月4日向本院起诉。2015年6月10日，肖美华针对含山县龙亢置业有限公司起诉向本院提起反诉，本院合并审理后，依法适用简易程序，于2015年9月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）含山县龙亢置业有限公司委托代理人庄光先、被告（反诉原告）肖美华及其委托代理人康文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
含山县龙亢置业有限公司诉称：2013年11月13日，原、被告签订《房屋租赁协议》。第一、二条约定：原告将座落在环峰镇长山路生产经营房屋3间，建筑面积316.7平方米，以每平方米月租金30元租赁给被告。第三条约定：租赁期限为2014年元月1日至2016年12月31日止，三年。第四条约定：付款方式为第二年租金需在第一年的最后一个月前全部交清。第五条约定：被告逾期交付房租，逾期一日，由原告按月租金的千分之五向被告加收违约金。被告累计欠租金六个月以上，原告有权解除租赁合同，收回房屋，由此造成的损失由被告赔偿。2014年12月被告应当支付第二年的租金，原告多次催要未果，故诉至法院，请求法院依法判决：1、被告给付原告房租人民币114102元，以及逾期给付房租的违约金5700.6元（自2015年元月1日至2015年4月30日，按月租金的千分之五计算，此后再算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。
肖美华反诉称：2013年11月13日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁协议》，约定被反诉人将其坐落于含城长山路三间房屋（建筑面积316.7平方米）出租给反诉人从事餐饮经营。合同签订后，反诉人按照约定履行了交付租金等合同义务。但是由于被反诉人的过错和违约行为，造成反诉人的很大损失。1、原本约定被反诉人应当在签订合同时将房屋交付于反诉人装潢，并在装潢期间免收租金。可是由于被反诉人的房屋被他人占用，导致房屋直到2013年11月25日才交付于反诉人，从而造成反诉人延迟营业，并造成租金损失，按照延迟12天，每天租金250元，为此造成反诉人的租金损失3000元。同时，相应的为此造成反诉人延迟经营，按照每日1000元的营业净利润计算，该项损失为12000元。2、反诉人出租房屋后才发现有关部门不允许被反诉人的该房屋从事餐饮经营，导致被反诉人在经营过程中，遭到了居民的投诉和有关部门的查处，并责令反诉人停业长达49天（从2014年10月21日起至2014年12月16日）。反诉人认为，被反诉人在其中具有明显的过错，应当承担相应的赔偿。49天的损失包括租金损失12250元（250元*49天）及营业损失49000元（49天*1000元）。
另外，在双方签订协议之前，被反诉人存在欺诈和蒙骗行为：1、依据有关规定，反诉人所租的房屋属于B区，是可以从事餐饮，并规定A区不从事餐饮，所以反诉人承租了B区的房屋。但被反诉人却在事后允许在A区的房屋从事餐饮，反诉人多次向被反诉人反映，但被反诉人置若罔闻。2、根据文件规定，是2间起租，为此反诉人当时只得租赁两间以上。但是在反诉人租赁后，被反诉人却违背规定，2间以下也予以出租。而被反诉人的这些违约行为不仅造成反诉人租赁房屋的负担加重，成本增加，而且导致反诉人餐饮生意冷淡，亏本经营，已经无法继续经营下去。反诉人出租房屋后，投入大量的财力和物力，仅装潢便花费50多万元，对于该损失，如果被反诉人不加以解决，反诉人将另行诉讼主张。综上，为维护反诉人的合法权益，诉至法院，请求：1、判决解除反诉人与被反诉人于2013年11月13日签订的《房屋租赁契约》；2、判决被反诉人赔偿反诉人因延迟交房造成的租金损失3000元及营业损失12000元；3、判决被反诉人赔偿反诉人停业期间的租金损失12250元及营业损失49000元；4、反诉费由被反诉人承担。
针对本诉肖美华辩称：原、被告签订涉案的房屋租赁合同的事实没有异议，但同时说明：关于房屋租金，原告诉请为114012元，实际履行的年租金90259元；被告请求人民法院对本案的租赁合同的效力依法予以审查，主要是合同针对的房屋涉及安置房，该房是针对特定的群体，不应该出租，损害特定群体的合法权益。如合同无效，应认定为房屋的使用费。那么违约金的请求就不存在；实际原告将该房屋出租给被告造成被告在使用房屋的过程中有一定的损失，对此相关事宜，被告依法提起反诉。
针对反诉，含山县龙亢置业有限公司辩称：1、被反诉人是租赁房屋的权利人，不存在反诉人陈述的租赁房屋权属不明，更不存在租赁不合法。反诉人主张租赁违法无效的主张不能成立。2、反诉人在诉讼请求中提出的解除租赁房屋契约，如果是反诉人的意见，庭后征求被反诉人的意见后以书面形式向法庭提出具体的意见。3、反诉人提出的因延迟交房造成的租金损失3000元及营业损失12000元、被反诉人赔偿反诉人停业期间的租金损失12250元及营业损失49000元均没有事实和法律依据。根据原告诉状中陈述，与被反诉人没有因果关系。所以被反诉人不存在承担反诉人第二、三项诉请。综上，反诉人的反诉是为了拖延时间，请求法庭依法驳回反诉人的诉讼请求。
经审理查明：2013年11月13日，原、被告签订一份《房屋租赁契约》。原告将其所有的坐落在环峰镇长山路叁间生产经营房屋租赁给被告，建筑面积为316.7平方米。该契约约定：……二、双方议定上述房租的租金标准，生产经营房屋，每平方米（建筑面积）月租金30元。月租金为人民币（大写）玖仟伍佰零壹元整￥9501.00元（不含税金）。玖万零贰佰伍拾玖元整。（9501*9.5）=90259.002014年优惠后的房租。三、房租租赁期限自2014年元月1日至2016年12月31日止。计叁年。四、租金按年超前结算，即乙方（肖美华）在承租之日按年交付租金人民币90259元给甲方（含山县龙亢置业有限公司），年期满再交，依此类推。付款方式：签订协议时，一年租金一次性交清。交第二年租金时需在第一年的最后一个月前全部交清。第三年同前。……八、违约责任：任何一方未履行本契约规定的条款，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金的千分之五向乙方加收违约金。乙方累计欠租金六个月以上，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，由此造成的损失由乙方赔偿。……补充：1、第一年自2014年2月1日-2014年4月30日止三个月租金减半收取。（元月不收取）第二年、第三年按足月交付房租。2、该户为B区，经营范围为“住宿”、“办公”、“餐饮”等。3、该户承租是10号楼101、102、104三间，面积为316.7平方米。4、该户水电费、物业费等相关费用均由乙方自理……。契约签订后，原告于2013年11月25日向被告交付了租赁的房屋。被告也按约定交纳了首年的房租。之后，被告没有按照契约的约定期限交付第二年的房租。
另查明：含山县龙亢置业有限公司于2012年11月13日成立。涉案房屋的产权属于含山县龙亢置业有限公司。
上述事实，有原、被告当事人陈述，《房租租赁契约》、含山县房地权证环峰字第××号房地产权证、含国用（2014）第02589号土地证以及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原、被告之间签订的《房租租赁契约》是双方在平等、自愿基础上签订的，且不违反相关法律规定，是合法有效的。该房屋租赁契约对双方均具有法律约束力，原、被告之间应该按照契约的约定全面履行各自的义务。该契约约定的租赁期限为2014年元月1日至2016年12月31日，且契约中没有约定交付租赁房屋的期限，故原告于2013年11月25日将涉案房屋在租赁期之前36天交付于被告并不违反合同的约定。被告也按照约定交付了首年的房租，视为双方对首次履行合同的认可。按照合同的约定被告方应在2014年12月前交纳2015年全年的房租。但被告在经原告催要后拒绝交纳的行为，显属违约。故对原告要求被告支付2015年房租114012元（9501元*12个月）的诉请本院予以支持。原、被告双方对逾期支付房租的每日违约金标准明确约定为月租金额的千分之五即47.5元（9501元*0.005），该约定符合法律规定。故对被告关于违约金的请求本院予以支持。关于本诉，被告抗辩实际年租金为90259元，而双方签订的契约第二条明确注明90259元为2014年优惠后的房租，这种优惠是基于考虑被告首次租房需要一定的时间用于装饰。但该条款中还明确约定了租金的标准为30元/平方米，且在补充条款的第1条明确约定了2014年房租的计算方式及第二、三年按足月交付房租，也即第二年、第三年房租的优惠条件取消。综观整个契约的内容，该契约第四条只是对首次房租金额及此后两年交付房租时间的约定，并不能由此得出此后两年房租均为90259元的约定。故对被告的该抗辩意见不予采信。关于反诉部分，反诉原告提出的第一项诉请为要求解除双方订立的《房屋租赁契约》，但反诉原告并没有举证证明存在法定或约定的解除合同条件，故对反诉原告的该项诉请不予支持。因反诉被告没有延迟交房，故对反诉原告的第二项诉请不予支持。关于反诉原告的第三项诉请，根据反诉原告的举证不能证明是因为反诉被告的过错导致反诉原告经营的饭店受到有关部门的查处。因此对反诉原告的第三项诉请也不予支持。故本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本诉被告肖美华于本判决生效之日起十日内向本诉原告含山县龙亢置业有限公司支付2015年房租114012元及违约金（从2015年1月1日起按每日违约金47.5元计算至实际给付之日）；
二、驳回反诉原告肖美华的全部诉讼请求。
案件受理费1340元，反诉费660元，共计2000元，由肖美华负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1340元，反诉费660元，共计2000元，由肖美华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 成正林
二〇一五年十月十四日
书记员 徐晨炜
附件：本判决所援引的法律条款原文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条、承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。