广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第1659号
原告：曾忻，住广东省广州市天河区。
委托代理人：王龙、张国周，均系国信信扬律师事务所律师。
被告：祝利慧，住江西省上饶市广丰县。
原告曾忻诉被告祝利慧房屋买卖合同纠纷一案，本案于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月23日公开开庭进行了审理，原告曾忻及其委托代理人王龙、被告祝利慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曾忻诉称：2015年6月19日，原、被告签订《房屋买卖合同》，之后双方又签订了《补充协议》，约定：原告向被告购买广州市天河区金穗路715号之三1002号房产，总价为6760000元。由于上述房屋已因被告借款而被用于抵押，必须先涂销抵押登记才能办理原、被告之间的房屋转让过户手续，双方在上述《房屋买卖合同》的附件中也已明确约定，卖方应在签署本合同后三天内偿还贷款、涂销抵押登记。上述合同签订后，原告已向被告支付购房款1600000元，但被告一直没有偿还贷款、涂销抵押登记。原告多次催促，被告却多次向原告表示其生意不好、连贷款利息都无法偿还及上述房屋面临被抵押权人处置的情况。近日，被告直接告知原告，其已无力偿还贷款及涂销抵押登记。上述房屋先涂销抵押登记是办理转让过户手续的必要和前提条件，也是被告的主要合同义务，现被告明确表示不履行义务，这直接导致上述房屋无法办理转让过户手续。被告的行为已严重损害原告的权益，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告就上述房屋的买卖合同关系；2.被告立即返还原告已付的购房款1600000元，并支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2015年6月26日起计至实际返还已付购房款之日止）；3.被告承担本案的诉讼费、保全费。
被告祝利慧辩称：同意解除原、被告之间就上述房屋的买卖合同关系。被告同意返还原告已付的购房款，但被告在合同签订当天（即2015年6月19日）已将上述房屋交付给原告使用，现原告已使用一年多，原告需向被告支付其使用上述房屋期间的使用费（按市场价标准计算）及被告代为支付的水电费。
经审理查明：广州市天河区金穗路715号之三1002房（以下简称案涉房屋）的产权人为被告。
作为卖方的被告、作为买方的原告及作为中介方的案外人广州市博安房地产中介有限公司签订编号为000000336的《房屋买卖合同》，约定：物业的地址为广州市天河区金穗路715号之三1002房，建筑面积为73.53平方米；该物业不附租约出售；该物业存在抵押等他项权利情况；买卖双方同意该物业的成交价为6760000元；买卖双方同意，本次房屋交易产生的全部税费由买方承担；买卖双方同意该物业的成交价款按照本合同《附件》的约定进行交付；（第四条）基于中介方为买卖双方提供了独家代理的中介服务，并撮合买卖双方签署了本交易合同，买卖双方同意按以下约定向中介方支付房地产代理费/咨询费；……（第六条）违约责任：1.卖方逾期交付该物业的，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，须按该物业成交价的0.05%向买方支付滞纳金；若卖方不能按约定将该物业交付给买方，导致本合同无法履行的，卖方须退回买方已付的全部款项，且买方有权向卖方提出相当于总成交价款10%的违约金赔偿；2.买方逾期支付成交价款的，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，须按该物业成交价的0.05%向卖方支付滞纳金；若买方不能按本合同约定购买该物业，导致本合同无法履行的，卖方有权向买方提出相当于总成交价款10%的违约金赔偿；若买方已接收该物业的，须即时将房屋恢复原状交还卖方，逾期返还房屋的，按本条约定的标准向卖方支付滞纳金；……（第十条）三方约定的其他事项：经双方协定卖方同意将本案所述物业于收取首期当天交付给买方使用（包括装修、出租或其他合法用途所产生的收益由买方收取），若出租的卖方同意配合办理出租登记等相关出租手续；经买卖双方协议在2016年4月30日前办理房屋交易手续；在房屋交由买方使用时，房屋所有产生的费用由买方负责等条款。上述合同的《附件》约定：买卖双方协商一致，同意以偿还贷款后一次性支付成交价款方式支付本次交易的成交款：①定金50000元，买方已于20/年/月/日前向卖方交付；②首期成交价款（不含定金）550000元：买卖双方委托银行托管本期成交价款；卖方在签署本合同后3天内，须向贷款银行办理提前还贷的申请手续并自行承担还贷款项；卖方在取得还贷证明和产权资料后30天内，需协助买方完成涂销登记及交易过户申请手续，并取得《交易受理回执》；买方于签署本合同3天内将本期成交价款交托管银行，且授权托管银行在房管局开具《交易受理回执》当天，将本期成交价款交给卖方；③尾期成交价款5160000元，……④若买卖双方通过托管银行交割成交价款，且本协议约定的成交价款交接方式与托管银行的《交易资金托管协议书》有冲突的，以《交易资金托管协议书》的约定为准；卖方偿还贷款所产生的费用由卖方支付等条款。上述合同尾部的“签约日期”一栏没有填写时间，原、被告双方在本案审理中均确认上述合同的签订时间为2015年6月19日。
2015年6月19日，作为卖方的被告与作为买方的原告签订《补充协议》，约定：1.经双方友好协商位于广州市天河区金穗路715号之三1002房物业，买方须在办理房屋登记房管局部门的网签手续后，需在3天之内支付给卖方的首期楼款和定金，共1600000元，同时在收取房款当天（注：原、被告在本案审理中均确认此处的“收取房款当天”是指收取首期款当天）案涉房屋正式交付给买方使用；2.经买卖双方友好协定在合同号为（000000336）的第十条基础下追加违约责任如下：①卖方如在协定时间内不能和买方进行办理房屋交易手续的则视为违约责任，首期款双倍赔偿给买方，并按合同的第六条的第1、2事项赔偿房价的10%违约金；②买方若放弃购买的卖方的物业（广州市天河区金穗路715号之三1002房）则没收买方所付的定金和首期款，并按合同的第六条的第1、2事项追讨房价的10%违约金；③买卖双方在房屋交易手续时不能成功交易，并在当天买方要配合卖方到房管局部门解除网签合同。
原告于2015年6月25日以银行转账方式向被告支付案涉房屋的定金和首期款合计1600000元；被告也出具了相应的《收据》。
2015年10月11日，被告出具《通知书》，内容为：本人祝利慧因为广州房子（地址：广州市天河区金穗路715号之三1002房）银行贷款由银达公司担保，现因本人无力赎楼及涂销抵押，本人提议买方直接和银达方沟通如何过户及办理相关手续；本件一式两份，买卖家各一份；特此通知。在本案审理中，被告称上述《通知书》是中介方的工作人员要求其书写的，当时，中介方的工作人员没有告知上述《通知书》是用于交付给原告的，且其已经与原告口头约定由原告负责办理提前还贷手续并承担提前还贷的款项（注：被告对该陈述未能举证证明），所以，其是否有能力赎契和涂销抵押登记与本案无关。原告则称其没有与被告变更约定为由其负责办理提前还贷手续及承担提前还贷的款项，因案涉房屋的抵押权人并非借款给被告的债权人，被告并未向其披露被告的债权人的信息，所以，其不可能同意由其办理提前还贷及涂销抵押手续。被告称其是向银行借款，并由案外人中山银达融资担保投资有限公司（以下简称中山银达公司）为其提供担保，因此，案涉房屋的抵押权人登记为中山银达公司。
在本案审理中，原告提供的广州市房地产档案馆于2016年8月22日打印的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》载明：案涉房屋的共有情况为单独所有，规划用途为住宅，登记时间为2013年11月5日；“登记附注”一栏包括“*2014年6月24日核准登记，存案。*2014年6月23日祝利慧；中山银达公司申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2014登记字1393402号存案。*2015年6月30日祝利慧；中山银达公司申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2015登记字1419181号存案。*2015年7月1日核准登记，2015登记字1419181号存案”等内容；“来函摘要”一栏载明：本院于2015年11月17日以（2015）穗天法民四初字第1659号协助执行通知书及民事裁定书查封案涉房屋（查封时效为2015年11月17日到2018年11月16日），广东省中山市第一人民法院于2016年3月4日以（2016）粤2071执保321号、（2016）粤2071民初2405号之一号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封案涉房屋；“他项权利摘要”一栏载明抵押权人为中山银达公司等内容，“部分涂销、续期抵押情况”一栏载明“最高债权额：人民币9000000元”等内容。
另，原、被告均确认被告已于2015年6月将案涉房屋交付给原告使用（注：原告称其于2015年6月25日接收案涉房屋并使用至今，其没有对案涉房屋进行装修；被告则称其于2015年6月19日将案涉房屋的钥匙交付给原告，但称双方当时没有办理书面签收手续）。在本案审理中，原告称其同意在被告向其返还已付购房款1600000元后向被告交还案涉房屋，被告以原告要求解除案涉房屋的买卖合同关系为由提出原告应立即向其交还案涉房屋。
在本案审理中，被告表示其在本案中不提出反诉，关于要求原告支付案涉房屋的使用费及其代为垫付的水电费的问题，其将另案主张权利。
本院认为：上述《房屋买卖合同》涉及买卖双方的房屋买卖合同关系以及买卖双方分别与中介方之间的居间合同关系，本案主要审查原、被告之间的房屋买卖合同关系。
原、被告及广州市博安房地产中介有限公司签订的上述《房屋买卖合同》中关于买卖双方之间权利和义务的约定以及原、被告签订的《补充协议》均是原、被告的真实意思表示，其主要内容没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，原、被告均应依约切实履行。
依据上述《房屋买卖合同》和《补充协议》的约定，原告应于“办理房屋登记房管局部门的网签手续后，需在3天之内”向被告支付首期楼款和定金合计1600000元，被告应在签订《房屋买卖合同》后3天内（即2015年6月22日前）向贷款银行办理提前还贷的申请手续并自行承担还贷款项和偿还贷款所产生的费用，且原、被告应于2016年4月30日前办理案涉房屋的交易手续。原告已于2015年6月25日通过银行转账方式向被告支付案涉房屋的首期款和定金合计1600000元，但被告并没有依约向贷款银行办理提前还贷的申请手续，且被告于2015年10月11日书写了前述《通知书》，明确表示其“无力赎楼及涂销抵押”。被告虽抗辩称“上述《通知书》是中介方的工作人员要求其书写的，中介方的工作人员当时没有告知上述《通知书》是用于交付给原告的”，但上述《通知书》中包括“本件一式两份，买卖家各一份”的内容，因此，本院不采信被告上述抗辩。被告还抗辩称其已与原告口头约定由原告负责办理案涉房屋的提前还贷手续并承担提前还贷的款项，但原告对被告的上述抗辩不予认可，而被告又对其上述抗辩未能举证证明，因此，本院对被告的上述抗辩亦不予采信。案涉房屋已设立抵押，在抵押登记没有涂销之前，案涉房屋无法过户至原告名下，而被告的上述行为已经表明其不再履行合同义务，即原告的合同目的已无法实现，因此，原告主张解除其与被告就案涉房屋的买卖合同关系，有事实和法律依据，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
现原告主张被告返还其已付的购房款1600000元，理由成立，本院予以支持。至于上述购房款的利息问题，由于被告在双方的买卖合同关系未解除之前占有原告已付的购房款具有合法依据，原告主张从2015年6月25日起计付利息，本院不予支持。但被告在双方的买卖合同关系解除后负有向原告返还其已付购房款的义务，因此，上述利息应以原告的已付购房款1600000元为本金，从本判决发生法律效力之日起计至被告实际返还上述购房款之日止。原告主张按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付上述利息，并无不妥，本院予以支持。
虽然被告在本案中没有提起反诉，但由于原、被告就案涉房屋的买卖合同关系已经解除，原告也应将案涉房屋交还给被告。
为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告曾忻与被告祝利慧就广州市天河区金穗路715号之三1002房的买卖合同关系。
二、被告祝利慧于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告曾忻返还其已付购房款1600000元。
三、被告祝利慧于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告曾忻支付上述款项的利息（以1600000元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从本判决发生法律效力之日起计至被告祝利慧实际返还上述购房款之日止）。
四、驳回原告曾忻的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费59280元，由原告曾忻负担160元，被告祝利慧负担59120元；保全费5000元，由被告祝利慧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈晓琼
人民陪审员 焦 红
人民陪审员 张莉萍
二〇一六年十一月十日
书 记 员 李佳琦
梁怡筠