浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙04民终203号
上诉人（原审原告）：嘉善雨菲斋文化有限公司。住所地：嘉善县文化艺术中心馆展览厅*楼。
法定代表人：钱玉珍，总经理。
委托诉讼代理人：闫成祥，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：嘉善县文化馆。住所地：嘉善县罗星街道亭桥南路***号。
法定代表人：邬惠萍，馆长。
委托诉讼代理人：屠洁扬，浙江思贤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：章跃忠，浙江思贤律师事务所律师。
上诉人嘉善雨菲斋文化有限公司（以下简称雨菲斋文化公司）因与被上诉人嘉善县文化馆（以下简称文化馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2017）浙0421民初4468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
雨菲斋文化公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持雨菲斋文化公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、雨菲斋文化公司以招商引资形式取得文化馆展览厅1楼承租权，目的是发展嘉善县文化产业，提升文化馆文化艺术软实力，并非单纯的房屋承租行为，文化馆应保障雨菲斋文化公司在承租过程中的使用权。文化馆于2012年4月份将租赁房屋停水、停电、上锁，造成雨菲斋文化公司无法正常使用房屋，一审法院未查清上述行为及时间，导致判决错误。雨菲斋文化公司没有经营大型餐厅的行为，与其他人合作经营的是茶餐厅，不仅包括文化艺术鉴赏，还可以让游客感觉到江南茶文化及特色美食的魅力，更有利于提升文化馆文化大道的品质。文化馆停水、断电、锁门并非因为茶餐厅的经营，而是想单方终止租赁协议。文化馆在停水、断电、锁门后才向雨菲斋文化公司发出整改通知，明显是为了弥补自身过错。雨菲斋文化公司多次跟文化馆沟通，文化馆均避而不见。一审判决未考虑文化馆已于2012年4月单方终止合同的事实，合同终止的日期应为2012年4月而非合同期满。二、雨菲斋文化公司装修的计划使用时间为双方协议约定的期限。文化馆在雨菲斋文化公司仅使用一年后强行停水、断电、锁门，构成根本违约，导致装修价值未得到充分利用，文化馆应承担该部分装修损失。雨菲斋文化公司入驻后耗费大量精力装饰装修，对文化大道品质的影响是显而易见的。文化馆也因此影响力才同意免除前三年租金，这也是双方对价交换的一种体现。雨菲斋文化公司投入的装饰仍存在至少4年的使用价值，一审未对此价值进行认定违反了公平正义原则。无论文化馆是否同意利用装饰装修，均不影响文化馆的违约行为，不能否认或抵销因其过错造成的损失。三、文化馆应承担失窃财物的损失。失窃是因文化馆上锁行为造成，存在过错责任，雨菲斋文化公司报警不能免除文化馆的过错责任。字画霉变是因租赁房屋质量不合格，经常发生漏雨，及锁门行为造成，文化馆亦应承担责任。四、可得利益系雨菲斋文化公司正常经营之所得，而无法正常经营是文化馆的过错造成，文化馆应承担相应责任。
文化馆辩称，本案纠纷是雨菲斋文化公司的违约行为造成，经营茶餐厅变更了租赁房屋的约定用途，文化馆没有过错，雨菲斋文化公司主张赔偿损失没有证据和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
雨菲斋文化公司向一审法院起诉请求：1、文化馆向雨菲斋文化公司支付因装修嘉善县文化艺术中心文化馆展览厅1楼所花费的装修费用1312410.98元；2、文化馆向雨菲斋文化公司支付因不能正常使用租赁房屋所造成的可得利益损失1000000元（300000元/年自2012年4月5日计算至2015年8月5日）；3、文化馆向雨菲斋文化公司给付因自身过错造成的财产损失653000元；4、本案诉讼费由文化馆承担。
一审法院认定事实：2010年8月6日，雨菲斋文化公司（乙方）与文化馆（甲方）签订《协议书》一份，约定文化馆将其所有的位于嘉善县罗星街道人民大道文化艺术中心文化馆展览厅1楼（毛坯房，总面积约1000平方米）出租给雨菲斋文化公司使用；乙方经营必须具备三个要素：一是文化艺术品、文化器具的展示、展卖等；二是文化艺术的创作、交流、表演等；三是文化艺术的培训、辅导等；乙方自行装修，但室内设计方案必须经甲方批准，合同期满或中途要求退出者，已装修的设施不得拆除；乙方每年无偿参加由文化系统组办的展览或演出不少于5次；租期为五年，自2010年8月6日至2015年8月7日止，免三年房租，3年期满后，乙方如需继续经营，按市场价50%交付房租，具体到时另行商定；乙方在装修、经营中要接受甲方提出的合理化要求，服从甲方的统一管理；乙方如违反以上条款，甲方有权解除合同，另选经营者，解约后，乙方所有损失自负。上述协议签订后，文化馆即将案涉房屋交付雨菲斋文化公司使用，雨菲斋文化公司对房屋进行装修及使用。2011年7月8日、2011年7月18日，雨菲斋文化公司就案涉房屋与案外人褚学军分别签订《合作协议》及《补充协议》，约定双方共同经营茶餐厅，书画等文化业务由雨菲斋文化公司独立经营；合作期限自2011年7月8日至2014年7月8日；案外人每年上交费用300000元，以先付后用为原则，第一年需另付固定资产保证金100000元；雨菲斋文化公司可无条件使用场地举办文化活动，每年不超过二次；雨菲斋文化公司允许褚学军对饭店进行装修，该装修按3年折旧；合同期满，装修无偿归雨菲斋文化公司所有等。后双方因雨菲斋文化公司与案外人在案涉房屋经营茶餐厅产生纠纷。2011年11月11日，文化馆向雨菲斋文化公司的法定代表人送达整改通知书，称（摘要）：雨菲斋文化公司未经文化馆同意擅自在文化创意园经营餐饮业的行为已构成违约；该行为已超出雨菲斋文化公司经核准的经营范围及文化创意园的经营范畴，且严重损害了文化馆作为管理方的社会形象；要求雨菲斋文化公司收到通知之日起，严格按照协议约定的经营范围，立即停止经营餐饮业的行为，并立即恢复文化产业经营。2012年5月23日，文化馆向雨菲斋文化公司法定代表人邮寄送达通知书一份，内容与前述整改通知书基本一致，另称文化馆曾多次要求雨菲斋文化公司整改，但雨菲斋文化公司收到通知后至今仍继续行使违约经营行为，故本解约通知书到达雨菲斋文化公司公司时，双方的协议即行解除，如有异议，可提起诉讼，如未提起诉讼，则文化馆有权立即单方面收回案涉房屋，房屋内未腾空财物，视为放弃所有权。2013年7月31日，文化馆向雨菲斋文化公司的法定代表人发出收回房屋通知书，要求雨菲斋文化公司于2013年8月13日前将案涉房屋内财物腾空并将房屋返还给文化馆；按协议约定，不得拆除租赁房屋内已装修的设施；同时要求雨菲斋文化公司结清水、电、物业费等。另双方曾分别向一审法院起诉，案号为（2014）嘉善民初字第526号及（2014）嘉善民初字第754号，但该两案均以撤诉结案。2015年11月6日，文化馆又向一审法院起诉，案号为（2015）嘉善民初字第1833号，要求雨菲斋文化公司腾退案涉房屋。一审法院经审理于2016年8月7日作出该案民事判决书，判决雨菲斋文化公司将案涉房屋腾空并返还给文化馆。文化馆称其于2017年4月申请法院强制执行，案涉房屋于2017年6月腾空。一审开庭后，文化馆提交了“对雨菲斋文化公司的装修不予利用”的意见。雨菲斋文化公司称：实际自2010年8月至2012年4月期间使用案涉房屋，后案涉房屋门被上锁，其于2014年搬出，合同于2012年5月23日终止。
另查明，2013年8月9日，嘉善县公安局曾接到钱玉英（雨菲斋文化公司称系其法定代表人钱玉珍的姐姐）的报警称：2012年7月1日8时至2013年8月9日10时之间，其放在雨菲斋仓库里的五套棕色花梨木桌椅、一台黑色TCL24寸液晶电视机等被盗。该案于2013年8月9日立为刑事案件侦查。雨菲斋文化公司称该案尚无定论。另雨菲斋文化公司提交财产损失清单，称因其承租的案涉房屋漏雨致三幅字画霉变，“何家安”山水画二幅失窃，还有黄花梨茶座6套、电视机5台、空调5台失窃，共财产损失65.3万元。文化馆对漏水不予认可，对失窃字画等财物亦不予认可，文化馆认为即便失窃属实，也不应由其承担责任。就雨菲斋文化公司的装修残值，文化馆也答复不予利用。因双方分歧较大，本案调解未果。
一审法院认为，合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力。为招商引资，文化馆与雨菲斋文化公司就案涉房屋签订的租赁协议书系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。后因雨菲斋文化公司2011年7月与案外人共同经营茶餐厅，文化馆认为有违双方签订的协议书目的，故通知雨菲斋文化公司整改。因雨菲斋文化公司“未整改”，故文化馆再通知解除双方的协议，并要求雨菲斋文化公司搬出等。2015年11月6日，文化馆向一审法院起诉，法院判决雨菲斋文化公司搬出。如雨菲斋文化公司有异议，或如其所称“文化馆确存在停水、停电、锁门”等情形，雨菲斋文化公司应依法主张其相应权利。但除2014年起诉又撤诉之外，无其他证据证实雨菲斋文化公司在此期间曾依法向文化馆主张过权利。雨菲斋文化公司提交的证据亦不足以证明文化馆确存在锁门等情形。经法庭询问，雨菲斋文化公司逾期未申请对其所主张的损失进行司法鉴定。即便雨菲斋文化公司申请司法鉴定，因其怠于行使相应权利，造成的损失及相应法律后果亦应由雨菲斋文化公司承担。其中，一、雨菲斋文化公司所诉失窃财物的损失应由其自行承担。理由是：1、失窃财物的品种及数量均系雨菲斋文化公司单方提供，且与报警证明所列部分财物的品种及数量不一致，无法确认其所称财物的真实性；2、即便雨菲斋文化公司所称财物属实，案涉房屋由雨菲斋文化公司实际使用，放置在案涉房屋内的财物应由其自行妥善保管，文化馆不负有相应看管义务。在双方因租赁事宜发生纠纷后，雨菲斋文化公司应对其放置在案涉房屋中的财物尽到及时而妥善的保管义务，因其怠于行使保管义务，致财物失窃造成的损失不应由文化馆承担；3、雨菲斋文化公司已就失窃财物报警，公安机关已立案侦查，其再要求文化馆赔偿相应损失，欠缺依据。二、关于霉变字画，雨菲斋文化公司庭审虽提交了部分证据，但相关字画的保管责任亦在雨菲斋文化公司处，雨菲斋文化公司无证据证明其曾因此向文化馆主张过相应权利，且不足以证明其所称霉变字画确系案涉房屋漏水所致，故雨菲斋文化公司要求文化馆赔偿霉变字画损失，依据不足，不予支持。三、雨菲斋文化公司要求文化馆赔偿装修损失，欠缺依据，且有违公平合理原则。理由是：1、双方协议缘于招商引资，雨菲斋文化公司实际使用案涉房屋，文化馆并未收取雨菲斋文化公司任何租金，且协议约定“合同期满或中途要求退出，已装修的设施不得拆除”；2、结合本案案情，本案主要系因雨菲斋文化公司承租期间与他人共同经营茶餐厅，有违协议约定的目的，故实质系因雨菲斋文化公司违约致双方的协议无法正常履行，相应责任应由雨菲斋文化公司承担；雨菲斋文化公司称“经营茶餐厅”并未超出双方协议约定的“文化”范畴，及文化馆对其经营未提出异议的意见，依据不足，不予采信；3、文化馆虽前期向雨菲斋文化公司多次发出通知，但实质于租赁期满后才通过诉讼及执行程序，收回房屋。此间，雨菲斋文化公司完全可与文化馆协商，采取相应措施，以减少损失，但仍因其怠于行使相应权利，造成的损失亦应由雨菲斋文化公司自行承担；4、文化馆作为出租人明确表明不利用雨菲斋文化公司的装饰装修。四、关于可得利益损失，因案涉房屋未正常使用的原因主要系雨菲斋文化公司与案外人共同经营茶餐厅，雨菲斋文化公司再依据与案外人签订的协议主张可得利益损失，欠缺事实依据及法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回雨菲斋文化公司的所有诉讼请求。案件受理费30523元，减半收取15261.5元，由雨菲斋文化公司负担。
二审中，当事人均未提交新的证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为文化馆是否存在违约行为。雨菲斋文化公司主张2012年4月5日文化馆突然对其经营的茶餐厅强行停水、断电、锁门，导致其不能正常经营和进入，造成其巨大经济损失，应当承担相应举证责任。对此，雨菲斋文化公司在一审中仅提供了锁门及没有水表的照片，但不能确定是否为2012年4月拍摄，也不能因此认定是文化馆实施了锁门及取走水表的行为，故雨菲斋文化公司提供的证据不足以证明文化馆存在停水、断电、锁门的行为。相反，双方签订的租赁协议中明确约定了雨菲斋文化公司使用租赁房屋的经营内容，即文化艺术产业经营。雨菲斋文化公司与褚学军利用租赁房屋合作经营茶餐厅，已违反了双方协议约定的房屋用途，雨菲斋文化公司明显存在违约行为。因此，雨菲斋文化公司认为文化馆存在违约行为，及双方合同已在2012年4月终止的主张，依据不足，不予支持。关于装饰装修，文化馆系在合同期满后通过诉讼腾退租赁房屋，雨菲斋文化公司在一审庭审中也陈述“能动能拆的都搬走了”，说明雨菲斋文化公司剩余装饰装修物已与建筑物形成附和，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，雨菲斋文化公司要求文化馆赔偿装修损失，不予支持。对于雨菲斋文化公司主张的因文化馆违约造成的可得利益损失、字画霉变及失窃财物损失等，因其提供的证据不能证明文化馆存在违约行为，且上述损失数额仅是其单方统计计算，缺乏其他证据佐证，亦不应支持。
综上所述，雨菲斋文化公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30523元，由上诉人嘉善雨菲斋文化有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金富祥
审判员 毛 彦
审判员 王世好
二〇一八年四月十一日
书记员 赵婉沁