广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1227民初411号原告：罗荣新，男。委托诉讼代理人：李平，广西罗挥得律师事务所律师。被告：陆孙，男。委托诉讼代理人：黄尚国，广西桂金星律师事务所律师。第三人：陆祖勇，男。原告罗荣新与被告陆孙、第三人陆祖勇合同纠纷一案，本院于2016年6月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李平、被告的委托诉讼代理人黄尚国、第三人陆祖勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.请求确认原被告双方之间“转让巴马瑶族自治县工贸小区A31号宗地使用权”的合同有效；2.请求法院判决被告将巴马瑶族自治县工贸小区A31号宗地和该宗地的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》以及今后办理得该宗地的相关证件交付给原告使用，并协助原告办理转让手续；3.本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：2005年原巴马县化工厂、巴马县民族保健酒厂改制，原酒厂国有土地作为工贸住宅小区并公开出让，出让底价为80000元。首先安排原县化工厂、巴马县民族保健酒厂干部职工认购，要求交纳宗地出让底价的25%缴纳竞买保证金（其他人员按50%缴纳），并且可以按成交价的10%给予优惠，被告陆孙是巴马酒厂的职工，有优先竞买权。但是被告因资金问题自愿将其所有的优先竞买权转让给原告，并同意原告用其名字去购买，享受竞买成交价10%的优惠。2005年7月15日，当时的国营巴马民族保健酒厂依据被告的要求向巴马县国土局出具了一张证明，证明被告同意原告以其名字认购宗地，并同意协助原告与巴马县国土局办妥手续后，要求原告将厂内优惠的10%款项返还给被告，没有其他的要求。2005年7月18日，原告向苏某借款，并委托人苏某到巴马瑶族自治县土地交易所用被告的名字认购了工贸住宅小区A31号宗地，并交纳了竞买保证金20000元及土地使用权、程序、项目登记服务费50元后，原告便持有上述收款收据原件至今。2006年，被告的儿子陆训华作为中间人，要求原告将A30、A31宗地转一宗给第三人陆祖勇。2006年6月4日陆祖勇将20050元汇到原告的账户，原告便将A31号宗地的发票给第三人陆祖勇。2006年6月5日被告的儿子陆训华代替陆孙与陆祖勇签订《转让宅基地协议书》。2012年1月4日陆孙以自己没有授权陆训华签字为由，将陆训华、陆祖勇诉到巴马瑶族自治县人民法院，请求法院确认陆训华代替陆孙与陆祖勇签订《转让宅基地协议书》无效。巴马法院在2012年4月18日作出一审判决，判决《转让宅基地协议书》无效。以上事实巴马瑶族自治县人民法院在2012年4月18日作出的（2012）巴民初字第56号民事判决书中确认。同时确认的法律事实有：被告陆孙因资金问题自愿将其所有的优先竞买权转让给原告，并同意原告用其名字去购买，享受竞买成交价10%的优惠。2005年7月18日，原告罗荣新用被告的名义到巴马瑶族自治县土地交易所认购了工贸住宅小区A31号宗地，并交纳了竞买保证金20000元及土地使用权、程序、项目登记服务费50元后，原告便持有上市收款收据原件。由于各种原因，巴马酒厂2005年的改制工作没有完成，直至2011年，巴马酒厂才又一次制定改制方案，该方案得到县人民政府的同意，将2005年确定的“工贸小区”原住宅用地调整为批发零售、城镇住宅用地，调整后原告以被告名字认购A31号宗地的地价款为26.96万元，同时规定擅自将本人报名认购的厂内宗地转让给他人的职工，视为其已在厂内购买宗地，不能再安排在本厂购买经济适用住房。2011年4月27日，巴马县国土局向交纳竞买A31号宗地发票上名字的陆孙（即被告）发出“关于购买原巴马酒厂小区宗地补缴征地款的通知”。通知的内容是：A31号宗地调整后的地价款为269600元，优惠10%后应缴242640元，原购地已交20000元，现在补交222640元。请于2011年11月28日下午17：30分前将应补缴的地价款缴到开户单位：巴马县财政局归集户，开户银行：巴马瑶族自治县农村信用合作联社营业部，银行账号：73×××97，并持原购地发票及身份证复印件到自治县国土资源局一楼交易办证大厅开发票。由于被告没有原购地发票，为达到补交巴马工作贸小区第A31号宅基地的剩余款项的目的，谎称洒厂要核对宅基地，向原告罗荣新要A31号宗地的发票原件，但原告认为要核对宅基地要复印件就可以了，因此就用传真的形式将发票复印件传给罗某，由罗某将发票复印件交到酒厂办公室。2011年11月21日，被告到巴马瑶族自治县农村信用合作联社补缴了222640元，并持原告罗荣新交款20050元购地发票的复印件及身份证复印件到巴马瑶族自治县国土资源局领取补缴发票。当巴马瑶族自治县国土资源局发现被告没有原购地发票的原件，让其拿回补缴发票，被告没有拿回补缴发票。国土局也没有给被告办理该宗地的相关手续。2013年4月7日陆孙就一纸诉状将原告罗荣新、陆祖勇告到巴马瑶族自治县人民法院，要求罗荣新、陆祖勇返还原物（即发票原件）。2013年6月6日法院公开开庭进行审理。经过审理，由于陆孙理亏，当庭就向法庭提出撤诉申请。（详细内容见巴马瑶族自治县人民法院[2013]巴民初字第201号民事裁定书）。因巴马瑶族自治县国土资源局也没有给被告办理该宗地的相关手续，所以被告就多次到巴马瑶族自治县国土资源局去闹。2013年10月15日被告陆孙就登报声明A31号原购地发票的原件丢失，要求巴马国土局办理该宗地的相关手续。2014年7月9日，被告向巴马瑶族自治县国土资源局提出《关于办理国有建设用地使用权出让合同的申请》，在申请书中称：与原告之间没有存在土地买卖纠纷，属民间借贷纠纷。2014年9月30日，巴马县国土局的《关于办理工贸小区A30、A31号宗国有建设用地使用权出让合同的复函》中答复：经三方当事人自行协商并达协议或人民法院依法判决生效后方能办理手续。之后陆孙以巴马瑶族自治县国土资源局行政不作为提起行政诉讼，之后又撤诉。据悉，2015年10月18日巴马国土部门会审同意准予被告补签订《国有建设用地使用权出让合同》相关手续，被告在2016年2月2日办理了国有土地使用权证和建设用土规划许可证等证件，但被告直到今日也没有按合同约定将该宗地交付给原告使用。被告的以上行为严重的违背了巴马瑶族自治县人民法院[2012]巴民初字第56号民事判决书、[2013]巴民初字第201号民事裁定书所认定的法律事实，侵犯了原告的合法权益。巴马工贸小区A31号宗地竞买保证金的发票及证件等级的名字是陆孙，但是原告有充分的证据证明双方存在有效合同，A31号宗地的建设用地使用权应当由原告行使。被告应当履行合同，由原告行使该宗地的占有、使用、收益和处分的权利，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的相关规定，特提起本案诉讼。被告辩称，被告从来没有与原告约定转让A31号宗地的使用权给原告，书面和口头上都没有。原告以被告名字去认购巴马工贸小区A31号宗地，是被告向原告借款，然后委托原告去帮忙认购的，请求驳回原告的诉讼请求。第三人未提出答辩意见。原、被告围绕诉辩向本院提交了书面证据，原告还申请苏某、黄某、罗某作为证人出庭作证。第三人未向本院提交证据。经庭审质证，被告对原告提供证据1、2、3、4、7的真实性没有异议，对证据5、6以及证人苏某、黄某、罗某到庭所作陈述有异议。第三人对原告提交的证据及证人到庭所作陈述均没有异议。原告对被告提交的7份证据的真实性均没有异议。第三人对被告提交的证据均没有异议。对当事人就证据的真实性无异议的证据，本院予采信作为本案的定案依据并在卷佐证，对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：对被告有异议的原告第5份证据即国营巴马瑶族自治县民族保健酒厂出具的《证明》，基于证人黄某到庭陈述，该份证明为其根据厂领导的要求所写，所以对该份《证明》的确为酒厂出具的真实性予以确认，至于是否能实现原告的证明目的，在本院认为部分再作阐述。对被告有异议的原告第6份证据苏某的书面《证言》复印件，证人苏某到庭所陈述的内容与证言内容相一致，且证人苏某能详细说明其帮原告以被告名字去认购巴马工贸小区A31号宗地以及交款的经过，在被告没有提出其他证据予以反驳的情况下，对苏某出具的《证言》及其到庭的所作陈述，本院予以采信作为本案的定案依据。对证人罗某到庭所作陈述，因为证人对发票内容等关键事实均记不清楚，且其与原告是亲戚关系，因此，其证言不能单独作为本案的定案依据。综合本案证据，本院确认以下法律事实：2005年，根据巴马瑶族自治县国有企业改制实施方案，经自治县人民政府批准，自治县国有土地拍卖领导小组研究决定，将原县化工厂、民族保健酒厂国有土地作为工贸住宅小区并公开出让。巴马瑶族自治县国土局于2005年7月7日张贴（2005）02号《自治县国土资源局工贸小区土地使用权出让公告》，内容为：该小区规划设计私人住宅用地171宗，每宗占地面积为70平方米，规格7米×10米，第一期出让A类地共33宗，出让底价为80000元，土地用途为商业、住宅用地、出让年限为70年。竞买人范围规定，首先安排原保健酒厂和化工厂的干部和职工认购。保健酒厂和化工厂的干部和职工认购剩余的宗地，属中华人民共和国境内的公司、企业、其它组织和个人（除法律另有规定外）均可参加竞买。其中，保健酒厂和化工厂的干部和职工认购的时间为2005年7月7日至7月13日，并要求按宗地出让底价的25%缴纳竞买保证金，7月14日（含14日）以后至7月24日所剩余的宗地即向社会公开出让，并按宗地出让价的50%缴纳竞买保证金。出让方式视报名情况后定，竞得者保证金可抵成交价款，未竞得者可在三个工作日内如数退还。属保健酒厂、化工厂的干部、职工竞得者可按成交价的10%给予优惠。2005年7月18日，原告委托苏某以被告名字认购工贸小区A31号宗地，并到巴马瑶族自治县土地交易所交纳土地使用权程序、项目登记服务费50元，工贸小区地皮款20000元，并持有上述票据原件至今。2011年4月17日，国营巴马瑶族自治县民族保健酒厂向被告发出《征求意见书》，内容为因各种原因导致酒厂改制未能如期完成，现需增加酒厂的土地资产出让价格，根据自治县国有企业改制工作会议精神，A31号宗地提价后价格为242640元，征求被告意见是否继续按照提价后价格购买该宗地，或者按照政策规定以出售违约而领回相应的订金。被告回复同意购买。2011年11月16日，巴马瑶族自治县国土资源局向被告发出《关于购买原民族保健酒厂小区宗地补缴地价款的通知》，通知被告经自治县人民政府研究决定将“工贸小区”原住宅用地调整为批发零售、城镇住宅用地，调整后A31号宗地的价款为269600元，被告属厂内职工购地，享受调整后总地价10%的优惠政策，优惠后应缴地价款为242640元，原购地已交20000元，现应补缴220264元，请被告于2011年11月28日下午17：30分前将应补缴的地价款缴到巴马县财政局归集户，并持原购地发票及身份证复印件到自治县国土局办证大厅开发票，逾期不交或者不缴清地价款，视为自动放弃。2011年11月21日，被告到巴马瑶族自治县农村信用合作联社补缴了222640元，并持原告罗荣新交款20050元购地发票的复印件及身份证复印件到巴马瑶族自治县国土资源局领取补缴发票。被告于2016年2月2日办理了《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》等证件。原告于2016年6月16日向本院提起本案诉讼。同时查明，2006年，原告罗荣新想转让工贸小区A31号宗地的竞买权，第三人陆祖勇想购买土地。作为本案被告儿子的案外人陆训华得知上述情况后，即作为原告罗荣新与第三人陆祖勇的中间人为二人转让宗地竞买权的事宜进行协商。最终，原告罗荣新同意将上述宗地的竞买权转让给第三人陆祖勇，第三人陆祖勇于2006年6月4日将20050元汇到原告罗荣新的账号，罗荣新便通过陆训华将缴纳A31宗地的竞买保证金及土地使用权、程序、项目登记服务费20050元的收款收据原件转交给第三人陆祖勇。2006年6月5日，第三人陆祖勇与陆训华拟定《转让宅基地协议书》，陆训华在没有得到被告陆孙授权的情况下，代被告在协议书上签名。2012年1月4日，被告陆孙以陆训华无权处分属于被告的土地，无权代理被告在协议书上签字未由，将本案第三人陆祖勇、案外人陆训华列为被告起诉到本院，本院于2012年4月18日作出（2012）巴民初字第56号民事判决书，确认陆祖勇与陆训华于2006年6月5日签订的《转让宅基地协议书》无效。另查明，被告原为国营巴马瑶族自治县民族保健酒厂的职工，国营巴马瑶族自治县民族保健酒厂于2005年7月15日出具《证明》一份，内容为案外人陆春艳（本案被告的女儿）及陆孙（本案被告）向厂领导汇报决定放弃在厂内买地皮，决定给亲戚罗荣新（本案原告）用父女俩的名份来认购酒厂内两宗地块，并同意协助罗荣新与县土管部门办妥手续后，要求罗荣新把厂内优惠10%的款额返还给陆孙，没有其他要求。酒厂领导班子经研究，同意陆孙和陆春艳提出的意见和要求，请巴马县国土局土地交易中心给予罗荣新办理认购该厂内两宗地的缴费手续。本院认为，本案的争议焦点是：一、原告以被告名字去缴纳工贸小区A31号宗地20050元的行为性质如何定性?二、原、被告之间是否存在“转让巴马瑶族自治县工贸小区A31号宗地使用权”合同（书面或口头），如果存在，合同效力如何？三、原告的第二项诉讼请求是否有事实和法律依据？对第一个争议焦点，原告称是土地使用权转让行为，而被告称只是委托原告去买地。在原告及其申请到庭的证人苏某能够详细说明当时帮原告以被告名字去缴款的经过，且原告一直持有发票，加上酒厂在2005年7月15日出具的《证明》内容佐证，而被告未能提出相反证据的情况下，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本院认为原告陈述其以被告名字去购地，实为被告转让土地使用权行为的事实具有高度可能性，应当认定该事实存在。即原告以被告名字去缴纳工贸小区A31号宗地20050元的行为性质实质上是被告认可原、被告之间达成转让工贸小区A31号宗地土地使用权给原告的行为。第二个争议焦点，基于第一个争议焦点的分析，原告以被告名字去缴纳工贸小区A31号宗地20050元的行为性质实质上为被告同意转让工贸小区A31号宗地土地使用权给原告的行为，因此，可以认定原、被告之间存在“转让巴马瑶族自治县工贸小区A31号宗地使用权”协议。对于该协议的效力，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让人订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。现被告已经办理了《国有土地使用权证》，因此，原、被告之间“转让巴马瑶族自治县工贸小区A31号宗地使用权”协议有效，对双方当事人均具有约束力。第三个争议焦点，原告的第2项诉讼请求的实质为原告要求被告履行转让土地使用权协议，基于第二个争议焦点的分析，原、被告之间“转让巴马瑶族自治县工贸小区A30号宗地使用权”协议有效，被告应当按约定履行协议，原告请求被告协助原告办理转让手续有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告请求被告将巴马瑶族自治县工贸小区A30号宗地和该宗地的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》以及今后办理得该宗地的相关证件交付给原告使用没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、确认原告罗荣新与被告陆孙之间“转让巴马瑶族自治县工贸小区A31号宗地使用权”协议有效；二、由被告陆孙于本判决生效后15日内将巴马瑶族自治县工贸小区A31号宗地使用权过户给原告罗荣新，并协助原告罗荣新办理过户手续。如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。案件受理费50元，由被告陆孙负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费50元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入；广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  王丰贤代理审判员  韦柳欢人民陪审员  李正贵二〇一六年十一月二日书 记 员  李宏婧附本判决所适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让人订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。appoint