河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0102民初4709号原告（反诉被告）：赵江松，男，汉族，1957年8月1日出生，住址郑州市中原区。委托诉讼代理人：李老铁，河南华融律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯，河南华融律师事务所律师。原告（反诉被告）：孙喜梅，女，汉族，1956年5月6日出生，住址郑州市中原区。委托诉讼代理人：李老铁，河南华融律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯，河南华融律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州通达岩土机械有限公司，住址郑州市中原区郑上路546号院。法定代表人：海晓东。委托诉讼代理人：夏冉伟，河南博扬律师事务所律师。原告（反诉被告）赵江松、孙喜梅诉被告（反诉原告）郑州通达岩土机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙喜梅及二原告委托诉讼代理人李老铁，被告郑州通达岩土机械有限公司的委托诉讼代理人夏冉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵江松、孙喜梅向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告租赁合同；二、判令被告向原告支付租金137,500元；三、判令被告立即将原告厂区内物品腾空；四、诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，2007年2月1日，二原告将其所有的位于中原区铁炉村西环与化工设备厂南墙外厂院、厂房的北半院出租给被告，2008年8月16日又将该厂院内的南半院出租给被告。2011年8月17日双方签订新的租赁合同，该合同未约定终止期限。该三份租赁合同均是由被告的员工海丽代表被告与二原告签订。后被告将北半院租金交至2015年2月1日，南半院租金交至2014年8月16日，后不再向原告交纳租金。被告行为已构成违约，同时该厂区涉及拆迁，故诉至法院要求解除合同。被告郑州通达岩土机械有限公司辩称：被告不欠原告土地租赁租金，该涉案厂区涉嫌违法占地，本案合同不存在解除问题，应为无效合同。反诉原告郑州通达岩土机械有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令反诉被告向反诉原告返还租房款5,000,000元；二、判令反诉被告向反诉原告赔偿经营损失、设备损坏、搬迁费等损失50,000元（暂定）；三、判决反诉被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：二反诉被告系夫妻关系，反诉原告2007年2月1日租赁反诉被告赵江松、孙喜梅提供的厂院，开展经营活动，2016年8月9日赵江松、孙喜梅在郑州市中原区人民法院提出诉讼，请求法院判决双方解除租赁合同并支付租金137,500元。反诉原告知道后，及时研究案情，发现反诉被告提供的铁炉村第二居民组土地涉嫌违法，进一步了解发现，在2006年左右反诉被告租赁土地涉嫌违法曾被政府部门查处，并移送郑州市中原区人民法院执行局，执行土地违法处罚事项，案号为2008中执0181号。对此，反诉原告发现反诉被告从开始租赁给反诉原告厂房，就隐瞒厂房土地违法的事实，隐瞒长达十余年，拿明显违法的厂院出租给反诉原告，导致反诉原告根据现有拆迁政策应得的拆迁搬迁费用无法主张，给反诉原告造成重大损失。直到反诉原告起诉时，反诉被告还拿出和铁炉村二组签订的土地租赁合同来证明其取得土地使用权合法性，通过土地租赁合同掩盖其违法占地盖厂房的违法行为。为此，为维护反诉原告的合法权益，特依法提起诉讼。反诉被告赵江松、孙喜梅辩称：反诉原告提起的反诉无事实法律依据，根据租赁合同，原告已经按照合同提供租赁物，被告已经实际使用，被告应当支付租金。反诉原告提起的反诉请求超过诉讼时效，该厂院土地是否涉嫌违法不是本案审理范围。原告不存在违约，因被告未缴纳租金存在违约，应当承担违约责任，损失原告可以另案主张。该厂区政府正在拆迁，客观上无法履行，反诉被告并未收到反诉原告提供的2010年4月11日的5,000,000元租金。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。原、被告对对方提交证据的真实性均无异议。根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：原告赵江松、孙喜梅系夫妻关系，2006年3月13日，郑州市中原区须水镇铁炉村第二村民组与原告赵江松签订了《土地租赁合同》一份，面积2,668平方米，位于绕城路××设备厂南，合同有效期15年，自2006年3月13日起至2021年3月13日止。2007年1月14日，孙喜梅作为出租方（甲方）与海丽作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：“甲方将位于西环与化工设备厂南院墙外整个北半厂院租给乙方使用，现有办公用房、北车间、东车间共计1,390平方米（车间内房东未安装任何设备，航吊是乙方自己安装的，退房时自行拆除）。租金1年90,000元；甲方租赁给乙方的房屋均为新建；租赁期间如果遇到国家或上级行政部门的征收计划，需要解除合同的，由甲方负责提前通知乙方准备搬迁等事宜，并将预付租金退还乙方”。2008年8月16日，孙喜梅作为出租方（甲方）与海丽作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：“甲方现有办公用房11间，旧车间一栋，车间内有10吨旧航吊一架，连同厂内所有空地租给乙方使用，租金一年90,000元”。2011年8月17日,赵江松作为出租方（甲方）与海丽作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：“甲方现有厂院位于西环与化工设备厂南墙外，北半院现有办公用房10间，北车间、东车间，共计1,390平方米（车间内房东未安装任何设备，航吊是乙方自己安装的，待退房时自行拆除），南半院现有办公用房11间、西车间850平方米，车间内有10吨旧航吊一架。甲方现将南半院和北半院内的办公用房、车间、道路、连同厂内所有空地租给乙方使用；北半院租赁期自2012年2月1日起起租，租金一年150,000元。南半院租赁期自2011年8月16日起租，租金一年150,000元；年租金每年一次付清，以后每年租金在年末交付，如未按期交纳，按1%收取滞纳金，如果1月后仍未交纳，甲方有权采取措施停止乙方使用，并要求乙方支付滞纳金；在乙方租赁期间，乙方为了方便生产，需要改变房屋结构，需双方达成协议后方可改造。待租赁期满后，如果乙方不需要续签合同，乙方将自己安装的机器、设备及设施自行拆除搬走；任何一方变更，或需要更改合同，必须提前三个月通知对方，否则应向对方赔付违约金，按租金的1%计算；租赁期间如果遇到不可抗拒的情况，造成房屋及设备设施等毁损双方各自承担损失。因国家或上级行政部门的征收计划，需要解除合同的，由甲方负责提前半年通知乙方准备搬迁等事宜，并将预付租金退还乙方”。2015年11月份，涉案租赁厂院所在区域进入公告拆迁阶段。2015年12月份，二原告对其所租赁土地上所建厂房与拆迁部门签订了拆迁协议。2016年2月5日，赵江松、孙喜梅以解除双方租赁合同及支付租金为由，将海丽诉至本院，被告郑州通达岩土机械有限公司以出具证明方式认可海丽系其员工，海丽系代其签订的租赁合同，2016年6月18日二原告起诉被本院依法驳回。经海晓东提出申请，2016年7月11日，郑州市中原区国土资源局对海晓东申请公开西流湖办事处铁炉村二组赵江松非法占用十亩地盖厂院占地性质作出回复，出具《中原国土资源局政府信息公开申请回复表》一份，答复内容：“经核实，赵江松于2006年3月占用铁炉村二组土地6256.25平方米（合9.38亩）建厂房，所占土地为基本农田，我局已依法作出行政处罚”。2010年4月11日，赵江松向被告法定代表人海晓东出具《收到条》一份，载明：今收到海晓东2010年房子租金伍佰万整（50000万）。原被告对收到条真实性无争议，原告称系笔误，实际收到2010年房租款50,000元，被告郑州通达岩土机械有限公司称系赵江松实际收取其5,000,000元后出具。本院认为，2016年3月13日，原告赵江松与郑州市中原区须水镇铁炉村第二村民组签订的《土地租赁合同》，经郑州市中原区国土资源局确认，涉案土地系基本农田，并已依法作出行政处罚，故二原告在涉案土地上建造房屋，并将涉案房屋出租与被告，二原告与被告郑州通达岩土机械有限公司代理人海丽签订的《租赁合同》应为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，房屋租赁合同无效后，二原告依照双方合同约定年租金标准150,000元，主张被告支付自2015年2月至2016年1月份期间占用房屋使用费的诉请，本院认为，郑州通达岩土机械有限公司未提供能够证明其履行支付租金义务的证据，故本院对二原告主张自2015年2月起被告未按约支付北半院租金的事实予以采信，鉴于涉案厂院所在区域于2015年11月份就已公告拆迁，故本院酌定按照双方约定的租金标准，被告应支付租金截止日期至2015年10月底，应支付9个月租金共计112,500元（9个月×12,500元/月）。关于二原告主张被告将其厂区内的物品腾空的诉请，因二原告在签订拆迁安置补偿协议后，涉案厂院所有权已不归二原告所有，故本院对二原告该诉请不予支持。关于被告（反诉原告）郑州通达岩土机械有限公司反诉原告（反诉被告）赵江松、孙喜梅返还其租房款5,000,000元的诉请，本院认为，赵江松出具《收到条》注明系2010年房子租金，结合双方约定租金标准，郑州通达岩土机械有限公司主张向赵江松支付5,000,000元租金不符常理，被告不能对该5,000,000元款项的支付作出合理解释，也未提交其转账凭证或资金来源证据，故本院认为该《收到条》金额系赵江松笔误，本院对郑州通达岩土机械有限公司该项反诉请求不予支持。关于郑州通达岩土机械有限公司反诉赵江松、孙喜梅赔偿其经营损失、设备损坏、搬迁费等损失50,000元的诉请，本院认为，合同无效的，一方因所受到的损失主张有过错一方赔偿的，主张损害赔偿应符合三个条件：1、损失的存在；2、赔偿义务人有过错；3、损失与过错之间有因果关系。本案中，《中原区铁炉村（第一至第五村民组）棚户区（城中村）改造拆迁补偿安置方案》第五条第（一）项规定，搬迁补助费以村（居）民以户为单位，按每户5,000元标准一次性包干发放。故郑州通达岩土机械有限公司主张赵江松、孙喜梅赔偿其损失，首先应举证证明其有获得拆迁搬迁费用的资格，且应证明该损失已实际产生，鉴于反诉原告设备尚在诉争厂院内未搬离，故本院对郑州通达岩土机械有限公司该主张不予支持。反诉原告郑州通达岩土机械有限公司可待损失确定后另行主张，故反诉原告当庭提出鉴定申请对本案审理也无证明意义，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州通达岩土机械有限公司自本判决生效之日起十日内，支付原告赵江松、孙喜梅北半院剩余租金共计112,500元；二、驳回原告赵江松、孙喜梅其他和过高部分的诉讼请求；三、驳回反诉原告郑州通达岩土机械有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,050元，由原告赵江松、孙喜梅负担555元，由被告郑州通达岩土机械有限公司负担2495元；反诉费23,575元，由反诉原告郑州通达岩土机械有限公司自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  郑 奇人民陪审员  王玉霞人民陪审员  甘建平二〇一七年六月九日书 记 员  魏亚飞