福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第891号
原告（反诉被告）张炎福，住江西省九江市。
委托代理人肖燕秋，福建华忠盛律师事务所律师。
原告（反诉被告）张国春，住安徽省全椒县。
被告（反诉原告）蔡锋，住福建省晋江市。
原告（反诉被告）张炎福、张国春与被告（反诉原告）蔡锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理，依适用简易程序进行审理。蔡锋在举证期限内提出反诉，本院予以受理后，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告张炎福及委托代理人肖燕秋、张国春与被告蔡锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张炎福、张国春诉称，其于2012年10月1日至2013年9月30日间向被告蔡锋租赁位于晋江市青阳街道永德路同兴达大厦部分店面及商住套房，租金为100000元，水、电及门窗等设备押金10000元。租赁期满后，其依约向被告交还房屋，但被告拒绝返还押金10000元。请求判令蔡锋向其返还押金10000元并按中国人民银行同期贷款利率支付自2013年10月1日起至实际付款之日止的利息。
被告蔡锋辩称，本案原告的诉讼请求已超过诉讼时效。合同签订后，原告仅支付70000元，尚欠租金43000元未付，10000元押金应直接抵扣租金，且原告承租期间的水、电费尚未结清，设置的广告牌亦未按合同约定自行拆除，因此，押金不应返还。
反诉原告蔡锋反诉称，本案租赁物2009年9月19日至2012年9月18日间由张炎福、张国春和石菊旺承租，租期届满后，张炎福、张国春与蔡锋签订《房屋续租合同》，双方约定租赁期限自2012年10月1日至2013年9月31日，租金100000元，押金10000元，但张炎福、张国春仅支付70000元，剩余租金43000元分别由石菊旺出具13000元的欠条，月利率为2.5%，张国春出具30000元的欠条，月利率2.5%。后因张国春外出，其子张容出具30000元的借据给蔡锋，并将张国春原出具的欠条收回。综上，请求判令张炎福、张国春向蔡锋支付租金43000元，并按约定支付利息，其中13000元自欠款之日起至还款之日止按月利率2.5%计付；30000元的利息自2012年10月1日起至2013年9月1日止按月利率2.5%计付，2013年9月1日之后至实际付款之日止按月利率2%计付。
反诉被告张炎福、张国春针对反诉辩称，蔡锋收取100000元租金和10000元押金，并出具了收条。根据合同约定，本案的押金是指水、电费押金，与租金无关，只要租赁期间的水、电费结清，就应退还押金。张国春、石菊旺所欠蔡锋的款项是借款，与本案无关，且张国春的债务已由其子张容承担，张国春未欠蔡锋任何款项。蔡锋反诉没有事实依据。
双方的争议焦点为：1.原告起诉是否超过诉讼时效？2.被告是否应当返还原告押金？3.原告是否尚欠被告租金？
一、关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。
原告认为，本案起诉是要求被告退还押金，且双方就该问题一直在协商，起诉并未超过诉讼时效。为证明其主张，原告向法庭提供被告出具的《申明》，以证明原告曾要求被告退还押金，双方对水、电费并无争议，被告是认为石菊旺的欠款未还，所以不予退还本案押金。
被告质证认为，该《申明》是因原告要求其写下后才与其结算一楼店面房租，其是按原告的要求写的。被告认为，本案是房屋租赁合同纠纷，应适用短期诉讼时效，原告起诉已经超过诉讼时效。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案原告起诉要求被告退还押金，并不属于上述规定，应适用普通诉讼时效。原告提供的证据《申明》，能够证实其曾于2013年12月1日向被告主张退还押金，因此，原告于2015年1月6日起诉要求被告退还押金并未超过诉讼时效。
二、关于被告是否应当返还原告押金的问题。
原告认为，双方在租赁合同中约定，10000元押金是指水、电费的押金，只要水、电费结算完毕，被告就应该退还押金。即使有拖欠水、电费，也应该在押金中扣除，其余部分应该退还。为证明其主张，原告向法庭提供如下证据：1.《房屋续租合同》，以证明双方关于房屋租赁的合同约定；2.水电费结算单，以证明原告已按合同约定支付水、电费。
被告质证认为，对水电结算单有异议，原告租赁期间的水、电费尚未结清。被告认为，双方约定的押金包括水、电费及门窗损坏等其他项目，原告租赁期间的水、电费尚未结清，且在租赁期满搬离时未拆除其设置的广告牌，也未清理租赁物内残留物品，造成被告请人拆除、清理的损失，因此押金不应退还。为证明其主张，被告向法庭提供中地公司出具的证明，以证明原告违反合同约定，租赁期满未将设置的广告牌拆除的情况。
原告质证认为，其在租赁期间未增设广告牌，中地公司的证明无法证实原告是否在租期届满后将房屋恢复原状的情况。
本院认为，双方签订的《房屋续租合同》第十条约定，原告应另付给被告水、电及门窗等设备押金10000元。租赁期满，如门、窗等设备有损坏或拖欠水电费，在押金中扣除，剩余部分应如数退还。根据原告提供的水电费结算单据，且双方在庭审时均确认，原告尚欠被告水电费100元，则扣除未支付的水电费外，被告应退还给原告押金9900元。被告主张原告未依约拆除广告牌及清理租赁物，但未提供证据证明其经济损失，本院不予支持。
三、关于原告是否尚欠被告租金的问题。
原告认为，在签订房屋租赁合同时，其已经按照约定支付给被告租金100000元及押金10000元，并未拖欠被告租金。为证明其主张，原告向法庭提供证据收条，以证明被告于2012年9月27日收到原告支付的租金100000元及押金10000元的事实。
被告质证认为，对收条有异议，其实际只收到原告张炎福支付的70000元。被告认为，按照租赁合同约定，原告应在合同签订时一次性支付给被告租金100000元及押金10000元，但实际上原告只支付给被告70000元，剩余租金由原告张国春和石菊旺出具欠条给被告。后因张国春未付款，又离开本地，所以由其子张容向被告出具借条，并将张国春出具的欠条收回。为证明其主张，被告向法庭提供如下证据：1.《房屋租赁合同》，以证明张炎福、张国春及石菊旺、张容共同租赁房屋的情况；2.《房屋续租合同》，以证明张炎福、张炎福及石菊旺、张容共同向蔡锋续租房屋的情况；3.欠条，以证明石菊旺参与续租且拖欠租金的情况；4.借据，以证明张国春、张容参与续租且拖欠租金的情况。
原告质证认为，被告提供的证据《房屋租赁合同》，承租方系石菊旺与张国春，与张炎福无关；蔡锋提供的欠条和借据是另外的借款，并非房屋租金，均与原告无关。
本院认为，被告出具的收条上载明其于2012年9月27日收到租金100000元及押金10000元，该收条由原告收执，其主张原告尚欠租金43000元与其出具的收条不符，本院不予采信。被告提供的案外人出具的欠条及借条无法体现与本案的关联性，其可另行主张权利。
经审理查明，原告张炎福、张国春与被告蔡锋于2012年9月间签订《房屋续租合同》，约定由原告向被告租赁位于晋江市青阳街道永德路同兴达大厦1-2号部分店面及二至五楼商住套房。租赁期限为2012年10月1日至2013年9月30日，租金100000元应于合同签订后三天内一次性付清。同时，双方约定原告应支付给被告水、电及门窗等设备押金10000元，租赁期满时，如门、窗等设备有损坏或拖欠水、电费，在押金中扣除，剩余部分应予退还。2012年9月27日，被告出具收到租金100000元及押金10000元的收条交给原告收执。租赁期满，原告搬离上述租赁物，尚欠水、电费100元未付。因被告未退还押金，原告于2015年1月6日向本院提起诉讼。
综上所述，本院认为，原告张炎福、张国春和被告蔡锋之间的房屋租赁合同合法有效，依法应予保护。被告应按照合同约定扣除尚欠的水、电费100元后退还给原告押金9900元。被告未及时退还押金，原告主张自租赁期满次日起至实际付款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算支付逾期付款违约金，本院予以支持。被告关于诉讼时效的答辩于法无据，本院不予支持。被告在合同签订后已出具收到100000元租金的收条，其主张原告尚欠租金，本院不予支持，其持有的其他债权凭证，可另行主张权利。张炎福、张国春及蔡锋的其他诉讼请求，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告蔡锋应于本判决生效之日起十日内返还原告张炎福、张国春房屋租赁押金9900元，并支付自2013年10月1日起至实际付款之日止按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款利率计算的利息；
二、驳回原告张炎福、张国春的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告蔡锋的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，因适用简易程序依法减半收取25元，由被告负担；反诉受理费1540元，依法减半收取770元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 冯 洁
二〇一五年五月十一日
书记员 黄钟越
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。