江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚民三初字第5号
原告罗来奔，男，1965年9月7日出生，汉族，江西崇仁人，住抚州市崇仁县巴山镇胜利路**号*栋*单元***室，公民身份证号3625251965********。
委托代理人梁伟光，江西民鉴律师事务所律师，特别授权代理。
被告抚州市西大街房地产开发有限公司，住所地抚州市若士嘉苑。
法定代表人何德元，该公司总经理。
第三人熊桂福，男，1976年2月23日出生，汉族，江西临川人，住抚州市临川区钟家巷*号，公民身份证号3625021976********。
原告罗来奔诉被告抚州市西大街房地产开发有限公司、第三人熊桂福物权确认纠纷一案，原告于2015年1月26日向本院起诉，本院受理后依法组成合议庭，于2015年4月9日、2015年6月10日公开开庭审理了本案。原告罗来奔及其委托代理人梁伟光、被告抚州市西大街房地产开发有限公司、第三人熊桂福到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
原告罗来奔诉称，江西住友拍卖有限公司对抚州市环城北路22号宗地发出拍卖公告后，原告和第三人熊桂福等合伙人经协商一致，以原告为代表报名参与竞拍。为此原告于2011年元月14日分别交付了1000元报名资料费、320万元保证金。此后于2011年元月18日通过竞拍取得该土地使用权，并按成交价交付了所有的土地出让金及相关的税费。
为合理开发该土地，原告与第三人熊桂福等人经协商一致同意挂靠抚州市西大街房地产开发有限公司，并于2011年元月21日签订了项目挂靠经营合同。合伙人于2012年6月6日经协商一致，对该宗地进行分割，第三人熊桂福出具承诺书。原告取得房子、车库8530平方米的建筑面积使用权。2013年元月9日市规划局根据该约定批准了原告的建设工程规划许可，即抚州市环城北路22号土地使用权中，“林川嘉苑”3#、4#楼建筑面积8391平方米。
后由于被告抚州市西大街房地产开发有限公司法定代表人何德元拖欠巨额高息借款，债权人分别向抚州市中级人民法院、临川区人民法院起诉。抚州市中级人民法院、临川区人民法院相继对抚州市环城北路22号宗地予以查封。致使原告无法进行开发。根据相关证据材料可以证明，原告只是挂靠抚州市西大街房地产开发有限公司，已对该宗地进行了分割。
为维护自身合法权益，原告诉诸法院请求判令：1、依法确认原告在抚州市环城北路22号宗地中的股份为62.4%及出资为1386万元。2、诉讼费用由被告及第三人承担。
原告就证明出资及股份份额，提供以下九组证据：
1、原告身份证，证明原告罗来奔是本案适格主体。
2、报名费、保证金发票，证明原告罗来奔以合伙人的代表身份缴纳报名费、保证金。
3、拍卖成交书、使用权成交确认书，证明涉案宗地是由原告代表合伙人办理拍卖成交后的相关手续。
4、挂靠合同、协议书，证明原告罗来奔与第三人熊桂福在取得涉案宗地使用权后，挂靠被告公司进行开发的事实及该土地未经罗来奔同意不得对外进行抵押的约定。
5、合作开发协议书，证明原告与第三人对涉案宗地股份比例的约定，是当事人的真实意思表示，原告实际出资占开发项目62.4%的股份比例。
6、土地分割协议、承诺书，证明第三人及被告对涉案宗地案出资比例进行分割开发的事实。
7、建设工程规划许可证、国有土地使用权证，建设用地规划许可证，证明原告根据挂靠协议、土地分割等协议在先关部门办理的有关手续。
8、情况说明、土地出让金发票，证明原告实际出资为1386万元。
9、从法院案卷中调取的公安询问笔录一份，证明原告实际出资为1386万元，与证据8证明事实一致。
被告抚州市西大街房地产开发有限公司辩称，罗来奔、熊桂福是挂靠其公司开发诉争地块，但罗来奔中途退出，其交纳的土地保证金320万元退回了295万元，后罗来奔又要求重新加入项目，罗来奔实际交纳的土地出让金应以其到公司账户金额为准。
第三人熊桂福辩称，其是和原告挂靠被告公司对诉争土地进行开发，罗来奔中途退出及退回275万元保证金是事实，具体原告出资应以其汇到被告公司账户金额为准。
针对原告提供的证据，经庭审进行质证后，被告进行质证认为，对证据1、2、3、4均无异议，最初罗来奔是挂靠其公司，后罗来奔退出，他的出资320万元，后退还275万元给原告。其中2011年1月21日是罗来奔、熊桂福最初签订的挂靠合同，2012年9月22日协议书时罗来奔退出后又要加入项目签订的合同。对证据5无异议，这份协议书是与最初的挂靠合同一起签订的，是罗来奔退出土地前与第三人签订的。对证据6土地分割协议真实性无异议，何德元仅是作为见证人，罗来奔主张按协议出资了1386万元要拿出证据证实。所有的土地款均是公司打的。协议书是原告与第三人对股份做的分割，不认可。要以原告实际转到公司账户出资为准。证据6中的承诺书是第三人写给原告的，与其公司无关，不具有关联性。第三人熊桂福答应将公司垫付的土地款追回，但至今未退回。对证据7无异议，对证据8中发票无异议，但罗来奔实际出资应以其所持有的发票为准，交款先是有罗来奔汇到其公司，再由其公司汇到土管局，原告应提供其汇款到公司的凭证证明其实际出资，故证据8中的情况说明不真实，保证金320万元起公司已经退回罗来奔275万元，说明中也没有提及。对证据9的询问笔录，是其在公安机关的询问笔录，认可属实，对其真实性没有异议，但具体内容记不清了。
针对原告提供的证据，经庭审进行质证后，第三人熊桂福质证认为，对证据1、2、3、7无异议，被告陈述退还罗来奔保证金275万元属实。对证据4挂靠合同真实性无异议，但是罗来奔退出去签订的，已经作废，应以2012年9月22日签订的协议书为准。证据5中的合作开发协议书也是和最初的挂靠合同一起签订的，以实际出资计算其比例。对证据6真实性无异议，但应以罗来奔实际出资为准，由原告与被告公司对账为准。承诺书关于容积率的约定应以法律规定为准。对证据8真实性无异议，情况说明应以实际出资为准。
根据庭审质证后，本院认为，对原告提供的证据1-5、证据7、证据8中的土地出让金发票、证据9予以认可。对原告提供的证据6真实性予以认可。
根据庭审中的质证意见，可以认定以下案件事实：
2011年1月14日原告罗来奔缴纳了诉争地块抚州市环城北路22号拍卖报名资料费1000元，向抚州市财政局交纳了保证金320万元。江西住友拍卖有限公司于2011年1月18日出具第0001796号拍卖成交确认书，确定抚州市环城北路22号拍卖成交总价为2220万元，佣金为11.1万元，总价2231.1万元。抚州市土地交易中心于2011年1月18日向抚州市西大街房地产开发有限公司出具了国有建设用地使用权成交确认书，诉争土地抚州市环城北路22号，面积9.14亩，成交价为2220万元，竞得人为罗来奔。
就诉争土地出让地价款原告罗来奔提供了江西省国有土地使用权有偿使用收入专用票据七份，缴款单位为抚州市西大街房地产开发有限公司，性质为土地出让金价款，其中2011年6月2日280万元，2011年7月22日200万元，2011年9月13日500万元，2011年10月20日200万元，2011年10月24日200万元，2011年10月27日520万元，2011年10月27日320万元。共计2220万元。罗来奔就拍卖资料费提供了发票一份，日期为2011年1月14日，项目为资料费，金额为1000元。江西住友拍卖有限公司拍卖成交确认书载明，拍卖日期为2011年1月18日，拍卖成交总额为2220万元，佣金为11.1万元，总计2231.1万元。
2011年1月21日，罗来奔、熊桂福（乙方）与抚州市西大街房地产开发有限公司（甲方）签订项目挂靠经营合同，合同约定，“第二条：挂靠经营项目，抚州市环城北路22号《林川嘉苑》房地产开发项目。第三条：甲方的基本权利和义务1、权利（1）、甲方向乙方收取人民币（大写）五万元整（包干总额），作为管理服务费。……第四条乙方的基本权利和义务1、权利：（4）经营上实行内部独立核算、自负盈亏、自担风险、自我管理。（5）乙方经营所得的一切合法的利润归乙方所有，不受任何干涉。……第七条联合声明（1）、甲乙双方仅是挂靠经营关系，双方具有独立的经营地位，不存在内部管理关系。”
2011年2月18日罗来奔（甲方）与熊桂福（乙方）签订合作开发协议书一份，内容为，“抚州市环城北路22号（原临川区童袜厂）土地竞拍已落实，经甲乙双方友好协商，达成如下约定：一、抚州市环城北路22号土地拍卖价为人民币2220万元，甲方占70%股份，乙方占30%股份，按双方出资金额为准。二、乙方同意将上海港亚工贸有限公司的土地和房产（土地证号抚国用（2002）字第0200**号，房产证号：抚房权证字第××号）作价130万元入股。剩余的出资款必须按时付给甲方。甲乙双方共同将此土地办理变性手续。三、乙方必须在2011年2月28日交甲方200万元，在2011年3月17日内交给甲方336万元股份款。其他费用再按比例出资，乙方如未按时交款，甲方有权收了乙方的股份，按乙方实际出资的比例确认其股份额。……”。
2011年11月22日，罗来奔与熊桂福签订协议书一份，内容为，“罗来奔、熊桂福两人共同投资抚州市环城北路22原童袜厂地址，开发商品房项目，截止2011年11月22日共投资金额23478160元，其中罗来奔投资13860000元。其中熊桂福投资9618160元，另加土地款130万元，共计10918160元。证明人何德元。”
2012年6月6日，熊桂福与罗来奔签订承诺书一份，内容为，“本人熊桂福郑重承诺如下：本人与罗来奔两人合伙开发抚州市环城北路22号（原童袜厂地址）林川嘉苑的开发项目，在2011年9月27日本人承诺能将2点的容积率变到2.8点。本人说话算数，一诺千金，同意分给罗来奔在此项目中做到1.4点的容积率，罗来奔得到房子、车库为8530平方米的建筑面积，计算方式（9.14亩×666.67㎡×1.4容积率=8530㎡）；其中车库的面积按国家有关部门计算后分配。如果车库的容积率按一半计算，则车库所得面积为一倍，多的按价格找钱，包括办理房产证及土地证。以上房子由罗来奔自建自售，除土地款外所有有关费用各自按所得建筑面积比例分摊，出售的房款由罗来奔所得，与熊桂福无关，剩余的归归我熊桂福所得，不再反悔！被告抚州市西大街房地产开发有限公司出具公章，法定代表人何德元签字，本公司协助办理报建手续。”
2012年9月22日抚州市西大街房地产开发有限公司（甲方）与罗来奔、熊桂福（乙方）签订协议书一份，内容为，“一、乙方同意由甲方公司办理此项目的报建手续，并将有关此项目的原件材料暂时移交给公司，办完手续后公司必须还给罗来奔保管。公司在办理手续期间不得将此项目的土地证抵押给银行或其他单位和个人去借款和贷款。公司无权将此项目和土地证转让给他人使用。如果公司未经罗来奔同意擅自将土地证抵押给银行、单位、个人借款或贷款了，罗来奔有权诉讼甲方公司。甲方同意拿本公司所有的财产、房产、土地和在建的房屋进行担保、抵押偿还给罗来奔的投资款及银行同期贷款三倍的利息。……三、甲方公司承认原熊桂福与罗来奔签订此项目的承诺书有限。（原协议是2012年6月6日签订的，附一份复印件）。”
2013年1月9日抚州市城市规划局颁发了抚城规字（2013）第02号建设工程规划许可证，建设单位为被告抚州市西大街房地产开发有限公司，建设项目名称为“林川嘉苑（3#4#）”建设位置抚州市环城北路22号，建设规模8391平方米。2011年11月9日诉争土地办理了抚国用（2011）第020015号国有土地使用证，土地使用权人为抚州市西大街房地产开发有限公司，座落在环城北路22号，地类为住宅，使用权类型为出让，终止日期为2081年10月31日，使用权面积为6092.96㎡。2011年11月18日由被告抚州市西大街房地产开发有限公司取得抚城规地字（2011）48号建设用地规划许可证，用地单位为被告抚州市西大街房地产开发有限公司，用地项目为林川嘉苑，用地位置为环城北路22号，用地性质为居住用地，用地面积为9.14亩（以国土部门核定为准）。
另原告罗来奔提供了从本院另案调取的公安机关对何德元的询问笔录一份，制作时间为2012年3月14日。在该份笔录中载明，“问：抚州市原童袜厂地块（抚州市环城北路22号）是否由抚州市西大街房产开发公司拍得？何德元答，“这块地在2011年元月18日由罗来奔和熊桂福共同竞拍而得，因他两人没有房地产开发资质，所以以项目挂靠的形式挂靠在我公司名下。……”
对双方当事人争议焦点的分析与认定：
一、原告罗来奔在诉争地块出资多少的问题。
原告罗来奔主张，他和熊桂福两人合伙竞拍抚州市原童袜厂地块（抚州市环城北路22号），因其无房地产开发资质，故挂靠被告抚州市西大街房地产开发有限公司名下对诉争土地进行开发。其提供了一张手写转账明细，100万元（2010年7月6日汇款30万元，2010年9月6日汇款70万元），400万元（2010年8月1日汇款31万元，2010年9月30日汇款70万元，2010年10月1日汇款70万元，2010年10月5日汇款50万元，2010年10月9日汇款179万元），150万元（2010年10月11日农信社汇款120万元，2010年10月11日中行汇款10万元，2010年10月11日建行汇款20万元），2011年10月29日-30日汇何德元、ＸＸ款116万元，ＸＸ办理交土地征税费等，有收据，2011年1月14日罗来奔建行汇财政320万元，土地拍卖保证金，400万元（2011年9月27日九江银行汇财政100万元，2011年10月12日九江银行汇财政100万元，2011年10月20日九江银行汇财政200万元）。其在该块土地共出资1386万元，应享有62.4%的份额。
被告抚州市西大街房地产开发有限公司认为，罗来奔、熊桂福于2011年1月21日与被告签订项目挂靠经营合同，后罗来奔在缴纳了保证金320万元后中途退出，项目转由公司接盘，公司退回其保证金275万元，后罗来奔又要求加入项目，于2012年9月22日与公司重新签订了协议书。就罗来奔提供的手写汇款账单明细（1486万元），认为，其中400万元与本案无关，100万元是汇款至若士嘉苑由罗来奔做承建的保证金，150万元是借款，只欠10万元，也已经还清，116万元是交到土管局办理土地契税的款项，予以认可，320万元土地拍卖保证金公司已经退回275万元，最后400万元是汇款至土管局缴纳尾款，认可。保证金100万元和400万元均未还，罗来奔持有条子可以证明，公安笔录亦有记载。所以具体罗来奔就土地出资多少应以其汇款到公司账户金额为准。
第三人熊桂福认为，罗来奔在缴纳保证金320万元后要求退出，公司退给了他275万元，后罗来奔又要求加入项目，于2012年9月22日与公司重新签订了协议书。具体原告出资多少应以其打款到公司账户金额为准。
本院认为，三方当事人均认可原罗来奔、熊桂福（乙方）与抚州市西大街房地产开发有限公司（甲方）于2011年1月21日签订的项目挂靠经营合同因罗来奔中途曾退出该项目已终止该合同，最终挂靠合同为2012年9月22日抚州市西大街房地产开发有限公司（甲方）与罗来奔、熊桂福（乙方）签订协议书一份。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。从三方签订的协议书的合同内容看，本案诉争土地为原告罗来奔与熊桂福合作开发，因两人系个人，并无房地产项目开发资质，故挂靠被告公司对诉争土地进行项目开发建设。该协议书系三方真实意思表示，未违反法律规定，应予确认该合同合法生效。原告罗来奔在诉争土地公开拍卖时对诉争土地给付了土地出让金价款，其诉请主张享有诉争土地份额符合法律规定，应予支持。
从原告罗来奔提供的证据看，抚州市环城北路22号拍卖成交总价为2220万元，就该土地款共有江西省国有土地使用权有偿使用收入专用票据七份，但均是开具给被告抚州市西大街房地产开发有限公司，不能证明原告罗来奔就土地款实际出资多少。原告罗来奔提供了手写的一张账单明细，但未提供相对应的银行转账单佐证，被告对该明细单仅认可了116万元缴纳契税、320万元保证金退还275万元、尾款土地款400万元。对其他付款均提出异议，其中的100万元被告认为是若士嘉苑罗来奔缴纳的承建保证金，150万元是借款，已经还清，400万元与本案无关。被告法定代表人何德元在公安机关讯问笔录陈述，认可罗来奔的投资款构成为，罗来奔交纳的保证金50余万元，罗来奔自己转入抚州市财政局的土地出让金400万元，他付给罗来奔的800余万元。就罗来奔交纳的320万元保证金主张已经退还275万元。就他付给罗来奔的800余万元，分为两部分，一为罗来奔、何水莲交纳的承建若士嘉苑的保证金100万元，因若士嘉苑没有让其承建退款保证金及违约金210余万元，另为罗来奔参与开发若士嘉苑投资金500万元（到账金额400万元），约定借期一年，一年后归还700万元，虽罗来奔到账400万元，按约定仍计算了600万元。总计800万元从其公司支付给抚州市财政局的土地出让金算为罗来奔支付的出让金。150万元借款已经归还。从该公安机关对何德元的讯问笔录中可知，在第一次庭审时何德元未予认可的100万元、400万元这两笔其陈述均为若士嘉苑项目的承建保证金及投资款，并非为原告投入到诉争土地的土地出让金，故对此两笔金额不予认定。故总计罗来奔对该土地实际投入款项分别为116万元、45万元（320-275=45万元）、400万元、报名资料费1000元，共计561.1万元，诉争土地总价为2220万元，拍卖佣金为11.1万元，报名资料费为1000元，税款为116万元，合计为2347.2万元。故原告在抚州市环城北路22号宗地中的份额为24%。原告罗来奔仅提供公安机关的情况说明主张投资土地款为1386万元，并无具体汇到被告公司银行凭证佐证，也未得到被告法定代表人何德元认可，故对其主张1386万元为其支付土地款不予支持。
综上所述，本院认为，罗来奔对诉争土地抚州市环城北路22号实际投资为561.1万元，诉争地块出让金等各项总额为2347.2万元，原告罗来奔享有该土地24%的份额。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告罗来奔在土地使用权人为被告抚州市西大街房地产开发有限公司、地址为抚州市环城北路22号宗地（抚国用（2011）第020015号）中享有24%的份额；
二、驳回原告罗来奔的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费104960元，由原告罗来奔负担53890元，被告抚州市西大街房地产开发有限公司负担51070元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
审判长 邱益淋
审判员 雷 智
审判员 万燕飞
二〇一五年七月八日
书记员 黄 璐