山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四初字第39号
原告（申请执行人）：济南农村商业银行股份有限公司（原山东济南润丰农村合作银行），住所地济南市。
法定代表人马立军，董事长。
委托诉讼代理人：于彬，山东国曜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高硕，山东国曜律师事务所律师。
被告（案外人）：金春雷，男，1979年3月10日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，山东崔鑫律师事务所律师。
被告（被执行人）：莱芜市同春房地产开发有限公司，住所地莱芜市。
法定代表人：朱飞同，总经理。
委托诉讼代理人：朱巍，男，1979年7月14日出生，汉族，该公司经理，住莱芜市。
原告济南农村商业银行股份有限公司（以下简称农村商业银行）与被告金春雷、莱芜市同春房地产开发有限公司（以下简称同春公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年12月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农村商业银行的委托代理人于彬、高硕、被告金春雷的委托代理人ＸＸＸ、同春公司的委托代理人朱巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农村商业银行向本院提出诉讼请求：准许执行济南市中级人民法院（2015）济商初字第84-1协助执行通知书中所查封的莱芜市A区3幢10607号房产，并依法判令被告金春雷承担本案的诉讼费用、律师费等相关费用。事实和理由：原告农村商业银行（原山东济南润丰农村合作银行）与济南智圆商贸有限公司（以下简称智圆公司）、山东圣德瑞贸易有限公司（以下简称圣德瑞�司）、黄晓昉、王珍珍、同春公司、朱飞同、黄道素、张文静金融借款合同纠纷一案，经济南市中级人民法院审理，于2015年7月31日作出（2015）济商初字第84号民事判决，判决主文的主要内容为，智圆公司于判决生效之日起十日内偿还原告农村商业银行借款本金合计2070万元及相应利息、律师代理费，圣德瑞公司、黄晓昉、王珍珍、同春公司、朱飞同、黄道素、张文静在2070万元范围内承担连带清偿责任，原告农村商业银行对同春公司名下的房产（包括莱芜市A区3幢10607号房产）享有优先受偿权。案件审理过程中，济南市中级人民法院于2015年4月30日作出（2015）济商初字第84-1协助执行通知书，查封同春公司名下的房产，莱芜市A区3幢10607号房产包括其中，查封期限为3年。（2015）济商初字第84号民事判决书确定的履行期限届满后，原告农村商业银行依法向济南市中级人民�院申请强制执行，案号为（2015）中法执字第764号。执行过程中，被告金春雷向济南市中级人民法院提出执行异议，称其已于2005年3月6日以198225元的价格购买了同春公司名下位于莱芜市A区3幢10607号房产，并支付了购房款。据此，济南市中级人民法院于2015年12月11日作出（2015）济执异字第249号执行裁定书，裁定中止对鲁中（温州）商品批发城A区3幢10607号房产的执行。但该涉案房屋登记在同春公司名下，属同春公司所有，且同春公司于2013年9月11日与原告农村商业银行签订《最高额抵押合同》一份，将该涉案房屋抵押给原告农村商业银行，并于2013年9月13日办理他项权登记。济南市中级人民法院于2015年7月31日作出（2015）济商初字第84号民事判决书中也载明，原告农村商业银行对该涉案房屋享有优先受偿权。
被告金春雷答辩称，原告农村商业银行主张的抵押权不�
立。第一，同春公司不是鲁中（温州）商品批发城A区3幢10607
号房产的所有权人，其当然无权对该房产设定抵押。第二，根据《房屋登记办法》第30条、31条之规定，因合法建造房屋是先房地产开发企业进行房屋初始登记，然后出售后才对开发小区进行分户房屋所有权登记。两次登记有着本质性的区别，前者只是对房屋的初步统计，后者才是对房屋所有权的确认。在本案中，涉案房产只是由开发商按法定程序进行了初始登记，并未进行分户房屋所有权登记，因此该房屋初始登记并不能作为认定涉案房产所有权归属的依据。第三，答辩人早已于2005年3月份将涉案房产对外租赁，各租赁户早已经营多年，原告农村商业银行在设定抵押权时连最起码的实地勘查的注意义务都未尽到，存在明显的过错，更不能认定为善意了。
退一步讲，即使认定原告农村商业银行的抵押权成立，根
据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，其抵押权也无法对抗答辩人的所有权。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该规定是指一般情形下申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权可以排除案外人的异议，但是法律、司法解释另有规定的除外。同时在该司法解释中明确规定了28至30条三种例外情况。之所以规定这三种例外情况，最高院执行局在该解释新闻发布会上也作出了详细的解释，原因是我国的不动产登记制度不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能办理过户手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则，正因如此，该司法解释借鉴德国等大陆法系国家和地区保护买受人物权期待权的经验，在28条至30条将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人三种情形，并规定了不同的保护要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。在本案中，答辩人是于2005年3月6日与同春公司签订购房合同购买了涉案房产，先缴纳了99225元购房款，又从中国工商银行莱芜市分行贷款99000元全部交清了购房款余款。2005年3月份起将该房产租赁给同春公司，租期为五年，租金共计69378元。2014年10月起，答辩人又将该房产租赁给刘振利使用。至今答辩人占有该房产�长达十年之久。完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，能够排除原告农村商业银行的执行。综上，答辩人请求贵院判决驳回原告农村商业银行的诉讼请求，维持原裁定并解除对答辩人财产的执行措施。
被告同春公司辩称，同春公司于2005年3月6日就案涉房屋与被告金春雷签订了房屋买卖合同，后来同春公司也向被告金春雷支付了租金，之后同春公司又将房屋抵押给了润丰银行。同春公司将房屋抵押给润丰银行的时候没有告知被告金春雷。同春公司和原告农村商业银行沟通过，原告农村商业银行曾同意不再申请执行这套房子了，但仅仅是口头协商的，没有书面意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告农村商业银行提供的（2015）济商初字第84号民事判决书、《山东银监局关于济南农村商业银行股份有限公司及分支机构开业、马立军等80人任职资格的批复》、房地产价值评估报告、查档证明，上述证据客观真实，本院予以确认并在卷为凭。对被告金春雷提供的2005年3月6日《商品房买卖合同》、加盖有乐清市成功房产销售有限公司的三份收款收据、莱芜市公证处出具的公证书、中国工商银行莱芜市分行出具的个人住房贷款凭证、中国工商银行莱芜分行出具的个人贷款结清证明、补充合同、中国工商银行股份公司乐清北白象支行出具的交易明细、中国工商银行股份公司乐清北白象支行出具的明细清单、商品批发城售价平面图、同春公司于2016年5月14日出具的证明，虽农村商业银行不予认可，但同春公司对上述证据均无异议，对被告提供的上述证据本院予以采信。金春雷提供的2014年9月14日的《房屋租赁合�》，经本院调查核实，该合同与本院调取的金春雷与刘振利于2015年11月20日签订的《房屋租赁合同》的内容除租赁期限不同外其余相同，且刘振利认可系其与金春雷所签，本院予以采信。
本院认定如下，济南市中级人民法院作出的已生效的（2015）济商初字第84号民事判决已认定，2013年7月25日、2013年9月11日，山东济南润丰农村合作银行（以下简称润丰银行）分别与智圆公司签订润丰合行黄桥支行流借字（2013）第0708号、0707号、0709号流动资金借款合同三份，约定智圆公司分别向润丰银行借款670万元、235万元、1165万元，合计2070万元。2013年7月25日、2013年9月11日，润丰银行分别与圣德瑞公司、黄晓昉、王珍珍、同春公司、朱飞同、黄道素、张文静签订最高额保证合同，均约定圣德瑞公司、黄晓昉、王珍珍、同春公司、朱飞同、黄道素、张文静自愿为润丰银行与智圆公司形成的债权提供最高额保证担保，担保的债权最高余额分别为670万元、235万元和1165万元。2013年9月11日，润丰银行与同春公司签订（润丰合行黄桥支行）高抵字（2013）年第0707号和0709号最高额抵押合同两份，抵押财产为同春公司名下的坐落于莱芜市寨里镇寨西村的91块土地和莱芜市的91套房屋。其中，包括莱城区鲁中（温州）商品批发城A区3幢10607，该房屋的产权证号为莱房权证莱城区字第01067**号，土地证号：莱芜市国用（2010）第01**号，面积为173.97平方米。2013年9月12日，上述91块土地在莱芜市国土资源局办理了抵押借款的他项权利登记。2013年9月13日，上述91套房屋在莱芜市房地产产权登记交易中心办理了最高额抵押的他项权利登记，房屋他项权利证编号为莱房他证莱城区字第0224**号。经同春公司委托，山东广和房地产评估有限公司于2013年6月28日对91套房产进行了价值评估，本案诉争的房产评估价值为21.7899万元。上述合同签订后，润丰银行分三次向智圆公司发放借款合计2070万元。合同约定的还款期限到期后，智圆公司未如约偿还。截止2015年6月17日，智圆公司尚欠润丰银行借款本金2070万元、利息457565.59元、复利2458.84元。圣德瑞公司、黄晓昉、王珍珍、同春公司、朱飞同、黄道素、张文静均未履行担保责任。济南市中级人民法院作出的（2015）济商初字第84号民事判决判令智圆公司偿还润丰银行借款本金2070万元，并承担利息457565.59元、复利2458.84元（利息和复利均计至2015年6月17日，嗣后按照流动资金借款合同约定另行计付）及律师代理费86460元。判令圣德瑞公司、黄晓昉、王珍珍、同春公司、朱飞同、黄道素、张文静在2070万元范围内承担连带清偿责任；润丰银行在1400万元范围内，对同春公司抵押的91块土地和91套房屋(包�本案诉争的房屋）享有优先受偿权，对上述房屋的租金收益享有优先受偿权；圣德瑞公司、黄晓昉、王珍珍、同春公司、朱飞同、黄道素、张文静履行本判决义务后，有权向智圆公司追偿。
（2015）济商初字第84号民事判决书确定的履行期限届满后，智圆公司及保证人均未履行还款义务，济南市中级人民法院于2015年4月30日作出（2015）济商初字第84-1协助执行通知书，查封同春公司名下莱芜市的房产，其中包括该批发城A区3幢10607号房产，查封期限3年。原告农村商业银行依法向济南市中级人民法院申请强制执行，济南市中级人民法院作出（2015）济中法执字第764号裁定书。执行过程中，被告金春雷向济南市中级人民法院提出执行异议，称其已于2005年3月6日以198225元的价格购买了同春公司名下位于莱芜市A区3幢10607号房产，并支付了购房款。据此，济南市中级人民法院于2015年12月11日依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定作出（2015）济执异字第249号执行裁定书，裁定中止对鲁中（温州）商品批发城A区3幢10607号房产的执行。
另查明,同春公司以出让方式取得莱城区寨里镇寨西村编号为莱城区2003-3号地块的土地使用权，在该地块上建设商品房鲁中（温州）商品批发城。金春雷于2005年3月6日与同春公司签订了《商品房买卖合同》购买了政昌街607号商业用房。该商品房的用途为商业，属于砖混结构，三层高度，建筑面积为172.07平方米。每平方米1152元，共计198225元。金春雷应于2005年3月15日之前交纳99225元的首期房款，并于2005年4月15日办理完按揭贷款手续。签订合同后，金春雷为了购买座落于莱芜市莱城区寨里商品批发城政昌街607号商业用房而贷款9.9万元，于2005年9月8�与中国工商银行股份有限公司莱芜市分行营业部签订《个人购房借款合同》。金春雷并在莱芜市公证处面前签订了《个人购房借款合同》。金春雷于2005年2月23日、2005年3月7日、2005年3月12日交纳购房款1300元、12243元，5万元，共计63543元。中国工商银行股份有限公司莱芜市分行营业部出具个人贷款结清证明，证实金春雷在该行申请个人商用房贷款99000元，该笔贷款本息已于2015年9月13日全部结清。2005年3月5日金春雷与同春公司签订了《补充合同》，金春雷将购买的政昌街607号商铺租给同春公司，规划经营范围为休闲娱乐服务，建筑面积172.07平方米，租期五年自2005年3月5日至2010年3月5日，该份合同由金春雷签字并加盖了同春公司及其法定代表人朱飞同的印章。金春雷于2014年9月15日与刘振利签订了《房屋租赁合同》，金春雷将山东省莱芜市寨里镇鲁中温州商城607号一至三�房屋出租给刘振利经营，租赁期限2014年10月21日至2015年10月20日，年租金6500元。金春雷提供了理财金账户历史明细清单，显示刘振利于2014年10月8日向金春雷付款5800元。同春公司于2016年5月14日出具了证明，该证明载明“兹证明金春雷（后在办理该房产的房产证时，坐落门牌号编号为莱城区鲁中（温州）商品批发城A区3幢10607号（产权证号为：莱房权证莱城区字第01067**号）。莱芜市政昌街607号房与莱城区鲁中（温州）商品批发城A区3幢10607号是同一套房产。”同春公司庭审中对金春雷陈述的事实无异议，并认可上述证明系同春公司出具的。金春雷提供的加盖有同春公司公章及莱芜市莱房测绘有限公司公章的商品批发城售价平面图显示，该批发城仅有一套607，系紧靠政昌中路的A区3幢的607号房屋，系沿街房。经本院核实，该商品批发城售价平面图与莱芜市房管局备案的平�图一致。
2016年7月1日，本院勘查了现场，现该房屋由刘振利租赁经营康旭太阳能。刘振利接受了本院调查，其对本院出示的金春雷提供的2014年9月15日其与金春雷签订的《房屋租赁合同》予以认可，并提供了其与金春雷于2015年11月20日签订的合同，该份合同约定，刘振利自2015年10月21日至2016年12月20日租赁山东省莱芜市寨里镇鲁中温州商城（鲁中温州商品批发城）607号，租金共计7580元，合同中所留的金春雷的身份信息与金春雷所提供的那份合同的信息一致。刘振利并称金春雷委托同春公司将房屋租赁给他，他把租金交给同春公司，但是同春公司没有把房租金交给金春雷，后来金春雷直接找到他。最早是2012年和同春公司签订合同，2014年就直接跟金春雷签订的合同。张伦海在他租赁之前曾租过该房屋，同春公司有无租过其不清楚。他从网上用支付宝付过租金。
再查明，同春公司于2010年1月22日取得诉争房屋的所有权。同春公司称诉争房产之所以未给金春雷办理过户登记是因为莱芜市部分土地需由商业用途变更为商住，但至今未办理土地用途变更，所以一直未办理过户登记。房产证没有办理到金春雷名下的原因是同春公司的原因。
另外，2015年1月26日，经中国银监会山东监管局批准，济南农村商业银行股份有限公司成立，法定代表人马立军，山东济南润丰农村合作银行及其他合作联社自行终止，其债权债务由济南农村商业银行股份有限公司承担。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法�查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，诉争房屋于2015年4月30日被查封。而金春雷系于2005年3月6日与同春公司签订了《商品房买卖合同》，该份合同客观真实，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议。金春雷提供的2005年3月5日的《补充合同》可以证实其于2005年3月5日已合法占有诉争房屋并对外出租。同春公司出具的证明证实金春雷已交付全部购房款。金春雷未办理过户登记是因莱芜市部分土地需由商业用途变更为商住，但同春公司至今未办理土地用途变更，所以一直未办理过户登记。金春雷未办理过户登记并无过错。金春雷签订房屋买卖合同、占有诉争房产均在查封之前，且已交付全部购房款，虽房屋仍登记在同春公司名下，但金春雷对此并无过错，金春雷的上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，金春雷就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，应停止对莱芜市A区3幢10607号房产的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告济南农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。
案件受理费5709元，由原告济南农村商业银行股份有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 刘彦亭
审 判 员 陈李丽
人民陪审员 赵玉怀
二〇一六年八月十八日
书 记 员 杨 燕