湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初3056号
原告：滕亦明，男，苗族，1991年2月28日出生。
委托诉讼代理人：唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。
被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。
法定代表人：邹明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，。
委托诉讼代理人：袁潘博，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，。
原告滕亦明诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告滕亦明的委托诉讼代理人唐永洪，被告怀化市大汉置业有限公司的委托诉讼代理人袁潘博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滕亦明诉称：2014年6月10日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定：原告购买的商品房为大汉龙城.旺龙府项目中的第1[幢]/[单元][层]1402号房；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2948元，总金额438721元。合同第十条第一款约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文�，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于卖受人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用......逾期超过60日的......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”原告依约交付了全部购房款，但被告未将涉案房屋按法定和约定交房条件交付给原告。请求：1、判令被告向原告支付自2015年10月1日起至2017年6月21日止的延期交房违约金55191.1元（以已交付房价款为基数，按日万分之二计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、被告开发建设的房屋已经竣工验收�属合格工程，具备法律规定的交房条件。2016年1月23日，被告开发建设的大汉·龙城旺龙府住宅小区1号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》。原告购买的房屋，正是1栋的房屋。这一事实，表明被告开发建设的房屋，属验收合格可以交付的房屋，符合双方在补充协议第二条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件。二、即使认定被告违约，原告主张的违约金数额过高，请求法院酌情予以减少。2012年之后，国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，被告在这样的市场环境中，经营面临实际困难。因此按照原告提出的标准计算违约金过高，法院在审理过程中应考察被告的履行情况、过错程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。综上，对原告提起的诉讼请求，依法应予以驳回。
经审理查明：2014年6月10日，原、被告签订了合同编号为201400781402的《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：原告购买的商品房为被告开发建设的大汉龙城·旺龙府项目中第1幢1402号房（该栋建筑地上30层，预售许可证号为怀房售许字2014第0078号）；房屋总价款438721元，首付款（含定金）131721元于本合同签订之日支付，剩余房款30.7万元采用公积金方式支付；被告应在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
同日，原、被告又签订了�补充协议》，双方在协议第二条房产交付使用中约定：该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，甲方即通知乙方办理交接手续。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。同时，乙方必须按照合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续等。协议第九条约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告按约定向被告支付首付款及公积金按揭款共计438721元，并交纳契税、及两证办证等费用。
另查明，大汉龙城·旺龙府小区1号楼于2016年1月23日工程质量竣工验收合格，2017年7月6日消防验收合格，但至今未取得《建设工程竣工综合验收备案表》。2017年6月21日，原、被告签署《大汉龙城商品房交接书》，原告已收房。
上述事实，经本院公开开庭审理，当事人当庭举证、质证、陈述及辩论，有下列证据证实：
1、原告的身份证、被告工商登记查询网页复印件各一份，证明原、被告的基本信息；
2、《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议条款》各一份，证明原、被告签订合同及合同约定的内容；
3、银行转账凭条、进账单、个人贷款支付凭证、进账单（送票回执），销售不动产统一发票、被告财务出具的收款收据、税收完税证明、收据，证明原告按合同约定已向被告支付房款并交纳契税、及两证办证等费用；
4、《大汉龙城商品房交接书》，物业费、装修保证金收据，证明原告于2017年6月21日已收房；
5、《工程质量竣工验收记录》、《建设工程消防验收意见书》�证明涉案房屋于2016年1月23日经工程质量竣工验收合格，2017年7月6日经消防验收合格；
6、原、被告的陈述及庭审笔录一份，证实本案的其他事实。
本院认为：原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应严格履行合同约定的义务。被告出售给原告的涉案房屋虽2016年1月23日取得了工程质量竣工验收合格，但2017年7月6日才取得消防验收合格，至本案开庭时仍未取得经主管部门备案的《竣工验收备案表》。依据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，商品房所在建筑物为十九层以上的一类高层住宅建筑，交付使用前进行消防验收是前置条件。该规定符合《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定，且该规定系针对公共安全�做的强制性特别规定，人民法院在审理涉及该规定的有关民事案件中，应当考虑公共利益的需要，确认其效力。消防验收合格是本案商品房出售方的法定义务，即使未做约定，也附随于商品房预售合同的权利义务之中。未能履行消防验收合格的法定义务，则也不能履行交房义务。故被告应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。
被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据本案具体情况，本院酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。原告2017年6月21日与被告签署《大汉龙城商品房交接书》�已收房，故被告应向原告支付2015年10月1日起至2017年6月21日止的逾期交房违约金27596元（438721元×0.0001×629天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:
一、被告怀化市大汉置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告滕亦明逾期交房违约金27596元；
二、驳回原告滕亦明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1181元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 禹 莉
人民陪审员 姚国新
人民陪审员 黄永亮
二〇一七年十一月二十四日
代理书记员 杨东兰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。