铁岭市银州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽1202民初587号
原告中国工商银行股份有限公司铁岭分行，住所地辽宁省铁岭市银州区。
负责人梁文波，系该行行长。（未到庭）
委托代理人李红洁，系辽宁天意律师事务所律师。
代理权限：代为应诉、申请财产保全和证据保全、提供证据和询问证人、发表代理意见、代收法律文书。
被告张国华，男，1965年10月17日出生，户籍地辽宁省开原市庆云堡镇，现住址辽宁省开原市。
被告周羽芹，女，1968年5月6日出生，户籍地辽宁省开原市庆云堡镇，现住址同上。
被告铁岭金城集团房地产开发有限公司，住所地辽宁省铁岭市银州区。
法定代表人王友仁，系该公司董事长（未出庭）。
委托代理人兰英鹏，系该公司员工。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行答辩，代为进行和解，调解，代收法律文书。
原告中国工商银行股份有限公司铁岭分行诉被告张国华、周羽芹（以下简称被告一、二）、被告铁岭金城集团房地产开发有限公司（以下简称被告三）借款合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月19日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司铁岭分行的委托代理人李红洁，被告张国华、周羽芹，被告铁岭金城集团房地产开发有限公司委托代理人兰英鹏到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司铁岭分行的委托代理人李红洁诉称：2015年1月12日，原告与三被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告一、二向原告借款人民币35万元，用于购买被告三的房屋，被告三承担阶段性连带保证责任。被告一、二以该房屋作为抵押物提供担保，并与原告办理了抵押物预告登记手续。合同签订后，原告按约发放贷款。被告一、二却未按约定支付贷款本息已连续三期以上，根据上述合同14.1条款L项及14.2条款（4）约定，原告宣布借款人未偿还借款立即到期，要求借款人立即清偿全部未偿还借款及利息、罚息。另，2013年7月25日，被告三与原告就坐落于铁岭市银州区住宅小区项目按揭贷款事宜签订《按揭贷款业务合作协议》。被告三同意为购买项目房屋的借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在原告指定账户上存入总额为全部按揭贷款余额5%的款项，作为原告办理贷款项目的质押担保金。现原告起诉时，被告三尚未将被告一、二的《房屋他项权证》交原告，故被告三应依据《担保法》第18条、第21条规定，对被告一、二的债务承担连带偿还责任；根据《担保法解释》第85条及《担保法》第67条规定，原告请求对被告三保证金账户内的金钱优先受偿。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，诉讼请求为：一、请求判令被告一、二立即偿还贷款本金322550.66元及利息（包括罚息和复利）计算至实际给付之日。二、被告三对被告一、二的债务承担连带偿还责任；并判令原告对被告三的质押保证金账户内的资金享有优先受偿权。三、判令原告对拍卖、变卖被告一、二坐落于铁岭市银州区房屋所得的价款具有优先受偿权。四、请求判令三被告承担本案诉讼费用及实现债权的费用。
被告张国华辩称：贷款事实存在，当时贷了35万元，到现在为止尚欠多少不清楚，一直都是我女婿还的，房屋钥匙一直没在我手，装修完一直没住。
被告周羽芹辩称：与张国华意见相同。
被告铁岭金城集团房地产开发有限公司的委托代理人兰英鹏辩称：原告应先就债务人提供的担保物实行债权，期间如有扣划的款项应有贷款人即被告一、二承担。依据《中华人民共和国物权法》第176条，本案中涉案贷款已由贷款人提供相应的抵押物进行担保，应先执行抵押物，不应先由我公司承担。针对我公司将为被告一、二承担责任后，会依法对其进行相应追偿。原告主张的计算复利于法无据，且相应条款是格式合同并未突出标明及进行解释而不应支持。
经审理查明，2015年1月29日，原告中国工商银行股份有限公司铁岭分行与被告张国华、周羽芹、被告铁岭金城集团房地产开发有限公司签订编号A：2014100XXXX号的《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告一、二向原告借款（个人住房购置贷款）人民币35万元用于购买被告三开发的房屋。借款期限180个月（自2015年1月29日至2030年1月29日止），利率约定以发放贷款时适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%即6.4575%计息；第44条贷款发放后遇基准利率调整的，按第4条第二款A处理，即贷款期一年以上的，自每次基准利率调整之日次年1月1日开始，按调整后基准利率及约定的浮动比例确定并执行新的利率。逾期利率按照合同的9.1款借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；第52条罚息利率按第4条约定利率基础上加收40%。贷款还款方式为，按月等额本息还款，在本合同签订时的利率水平下，每期最低还款额3041元。上述合同第14.1条款L项及14.2条款（4）约定：借款人不按照本合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息、罚息及相关费用。之后，被告一、二以其购买的坐落于铁岭市银州区房屋（建筑面积XX㎡）作为抵押物提供担保，并与原告办理了编号为“铁岭市房预银州区字第LTAXXXX-
XX号”的抵押房屋预告登记手续，预告登记权利人为原告。合同签订后，原告按约发放贷款，被告一、二却未按约定支付贷款本息已连续三期以上，截止2018年2月28日尚欠原告借款本金322550.66元，利息23375.64元（含罚息和复利）。
2013年7月25日，被告三与原告就坐落于铁岭市银州区小区项目按揭贷款事宜签订《按揭贷款业务合作协议》。被告三同意为购买该项目房屋的借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在原告指定账户上存入总额为全部按揭贷款余额5%的款项，作为原告办理贷款项目的履约担保金。至今被告三尚未能将被告一、二的《房屋他项权证》交付原告，构成该协议第四条违约即借款人在被告三提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方即被告三履行还款义务。该阶段性连带责任保证范围（合同10.2）：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。担保条款第30条第3款（合同30.3）约定：主债权同时存在一个或者多个物的担保或者第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。同时合同尾部标注贷款人已提请借款人和担保人对本合同各条款，特别是黑体字部分作全面、准确的理解，并应借款人和担保人的要求对相应条款作了说明，借款人对本合同内容不存在误解或疑义。
上述事实，有原告中国工商银行股份有限公司铁岭分行与被告张国华、周羽芹，被告铁岭金城集团房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》、《按揭贷款业务合作协议》、《房屋他权预登记证》《个人借款凭据》、银行系统出具的《自营历史明细列表》及当事人陈述笔录等证据佐证，并经庭审质证和本院审查，予以采信。
本院认为，原告中国工商银行股份有限公司铁岭分行与被告张国华、周羽芹、被告铁岭金城集团房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效，应受法律保护。被告张国华、周羽芹应按合同约定履行还款义务，但在约定的还款时间内停止还款，其行为已构成违约，符合双方在合同中约定的未按时足额偿还贷款本息的条件，故对原告提出的诉讼请求予以支持。被告张国华、周羽芹以自己购买的房屋提供借款抵押担保，符合法律规定且有效，原告对该抵押物享有优先实现债权的权利。被告张国华、周羽芹在合同保证期限内停止履行偿还借款义务，被告铁岭金城集团房地产开发有限公司应当按照合同约定对被告张国华、周羽芹债务承担连带偿还责任。关于被告铁岭金城集团房地产开发有限公司提出的原告应先就债务人自己提供的担保物实现债权，期间如有扣划的款项应由被告（贷款人）承担，计收复利于法无据而不应支持，且相应条款作为格式合同并未突出标明及进行解释的辩解意见，因违背了本案三方当事人所签订的《个人购房借款/担保合同》相对应合同条款内容，并与本案查明的事实不符，故不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，判决如下：
一、被告张国华、周羽芹于本判决生效后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司铁岭分行借款本金322550.66元、利息23375.64元，并同时支付从2018年3月1日起至还清借款之日止的借款利息及罚息（按双方合同约定的计算利息方法计息）；
二、原告中国工商银行股份有限公司铁岭分行享有对被告张国华、周羽芹所有的位于铁岭市银州区房屋（建筑面积XX.XX㎡）进行拍卖、变卖后的价款优先受偿的权利；
三、被告铁岭金城集团房地产开发有限公司对本判决第一项内容承担连带赔偿责任。同时原告中国工商银行股份有限公司铁岭分行对该被告设立于原告处的质押保证金账户内的资金享有优先受偿权；
四、被告铁岭金城集团房地产开发有限公司向原告偿还后，可向被告张国华、周羽芹追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6140元（原告预交），减半收取3070元由被告张国华、周羽芹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
上诉人在递交上诉状次日起七日内，递交上诉费6140元。逾期交纳的，按撤回上诉处理。
审判员 刘伟思
二〇一八年四月二十日
书记员 李 一