浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第1965号
上诉人（原审被告）：温州问鼎机车部件有限公司。
法定代表人：池玉琴。
委托代理人：谢琰，浙江中坚律师事务所律师。
委托代理人：蒋田燕，浙江中坚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：瑞安市杨梅山铜钟气功咨询部。
法定代表人：周玉妹。
上诉人温州问鼎机车部件有限公司（以下简称机车部件公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2015）温瑞民初字第722号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，2013年6月20日，瑞安市杨梅山铜钟气功咨询部（以下简称气功咨询部）与机车部件公司签订一份厂房租赁合同，将坐落于安阳镇西岙村的厂房出租给机车部件公司，双方约定租期五年，从2013年6月20日起至2018年9月15日止，每年6月20日支付次年的租金，第一年租金25万元，第二年租金26.5万元，之后每年租金按0.6%提升。合同签订后，机车部件公司支付了第一年的租金，气功咨询部亦将厂房交给机车部件公司使用。2014年8月26日，机车部件公司支付8万元，尚欠租金18.5万元。气功咨询部于2015年2月6日向机车部件公司发出催收通知书，要求其在2015年2月17日前支付余款，否则予以终止合同。届期，机车部件公司仍未付清余款。同年3月2日，气功咨询部向机车部件公司发出终止厂房租赁合同的通知书，该通知书于同年3月4日由机车部件公司收取。原判认定上述事实的证据有：当事人的身份证明材料、国有土地使用证、临时建设工程规划许可证、租赁合同、催收通知书、终止厂房租赁合同通知书、快递单、照片、短信记录、当事人的陈述等。
气功咨询部于2015年3月9日以房屋租赁合同纠纷为由，向原审法院起诉，称：2013年6月20日，机车部件公司向气功咨询部租赁厂房，双方签订了协议书，约定租金一年一付，第一年为25万元，以后每年提升0.6%，即第二年租金为26.5万元，以此类推，每年的6月20日支付次年的租金。但机车部件公司支付了第一年的租金后，2014年8月26日只支付8万元，尚欠租金18.5万元，经多次催收无果，气功咨询部于2015年3月2日向机车部件公司发出解除租赁合同的通知，但机车部件公司既不愿意支付租金也不搬迁。故此，请求判令：一、机车部件公司支付2014年6月20日至2015年6月19日止尚欠的租金计18.5万元及逾期所产生的利息42409元（其中，2014年6月20日至2014年8月26日26.5万元的逾期利息为10319元；2014年8月27日至2015年6月19日18.5万元的逾期利息为32090元）；二、解除厂房租赁合同，机车部件公司将厂房内所有的一切搬迁腾空完毕。
机车部件公司在原审答辩称：机车部件公司愿意支付租金，之前曾打电话与气功咨询部的股东联系，但其没有接听，希望可以调解。租金拖延有多方面的原因，厂房门口被石头堆放，导致无法正常生产，经过一年多时间才解决好。机车部件公司已支付两次租金，以后一定会把租金补上。因公司有股东退出，公司内部不和，造成公司经营困难才拖欠租金。
原判认为，气功咨询部与机车部件公司于2013年6月20日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，依法有效，双方均应依合同的约定履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延不履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。合同签订后，机车部件公司依合同的约定缴纳第一年的租金，气功咨询部亦将厂房交付给机车部件公司。至2014年6月20日后，机车部件公司仅于同年8月26日给付8万元，余款18.5万元经气功咨询部多次催收仍未支付，故可认定机车部件公司迟延不履行主要债务，气功咨询部有权解除合同。机车部件公司已支付8万元租金，按每日726元（265000／365）计算，为110天，故其应支付自2014年10月8日至搬迁完毕之日的租金。机车部件公司主张已支付气功咨询部租金5万元，无其他证据佐证，依法不予支持。因双方对逾期付款违约金未作约定，故气功咨询部要求机车部件公司支付逾期付款利息，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第九十四条、第一百一十五条的规定，判决：一、解除气功咨询部、机车部件公司于2013年6月20日签订的厂房租赁合同；二、机车部件公司于本判决生效后30日内将坐落于安阳镇西岙村的厂房腾空完毕交付气功咨询部使用，并支付自2014年10月8日起按每日726元至搬迁完毕之日的租金。本案受理费4711元，减半收取2355.5元，由机车部件公司负担。
宣判后，机车部件公司不服，向本院提出上诉称：一、本案事实并非原判认定的如此简单。2013年上半年，机车部件公司寻找适合建厂的场地，经气功咨询部股东叶跃权的徒弟介绍，机车部件公司与气功咨询部开始洽谈涉案土地（4885.8平方米）及地上建筑物（368.55平方米）整体转让事宜。气功咨询部提出的转让价格为800万元，机车部件公司还价780万元，双方初步达成了口头意向。之后，气功咨询部认为780万元价格太低，不同意与机车部件公司签订转让合同，而要求先签订五年的租赁合同，由机车部件公司在涉案土地上建设厂房及办公用房，五年租赁期满后再将涉案土地及地上建筑物整体转让给机车部件公司。为此，气功咨询部提供厂房租赁合同要求机车部件公司签署，机车部件公司对合同第七条第5点提出异议，气功咨询部解释称该条款是为了防止机车部件公司五年租赁期满后不履行整体转让的承诺。而机车部件公司则担心气功咨询部在五年租赁期满后不履行整体转让的承诺。为公平起见，气功咨询部同意机车部件公司在合同第七条第5点后面添加“甲方（气功咨询部）不得以任何理由要求乙方（机车部件公司）搬厂”的内容。因此，该条款不但是对租赁期内也是对租赁期满后处置方式的约定。此系双方签订厂房租赁合同的真实意图。合同签订后，机车部件公司按照承诺，花费一年多时间，投入500多万元巨资，在涉案这片无“三通”、未开发的荒地上建设了5000多平方米厂房，1300多平方米办公区和生活区，自建输水管道、屋顶蓄水池、空气能热水系统、排污管路、工业用电变压器及线路等，厂区内光厕所就建设了23个、化粪池5个，对厂区内所有河道用水泥及防渗漏措施进行加固，整个厂区的道路、桥梁、空地均是机车部件公司新建而成。气功咨询部对机车部件公司的建设行为明知且大力支持配合。二、原判对本案租金计算起止时间及尚未支付租金数额认定有误。按照通常的交易习惯，租赁行为发生时出租人一般会视情况给予承租人一段时间用于装修或者建设，该期间免收租金。本案中的租赁合同约定为五年，但时间却是从2013年6月20日起至2018年9月15日止，长度为五年零三个月。根据本案租赁标的的具体情况及机车部件公司的建设情况，租金起算时间应从2013年9月16日开始，之前三个月为免租期。另外，机车部件公司于2013年7月6日经气功咨询部指示，将5万元租金转账给江建辉人，故机车部件公司已经支付第二年的租金13万元，尚未支付的租金金额为13.5万元。三、机车部件公司并非恶意拖欠租金，而系因气功咨询部无法保证机车部件公司正常利用租赁物，造成机车部件公司较大损失，却不愿意履行义务、承担责任。1、因气功咨询部与村民有矛盾，村民于2013年12月底用重型卡车运来巨石倾倒在厂房大门口，且不许任何人将石头搬离，阻挡机车部件公司的正常建设和生产经营，机车部件公司只好自行将旁边的一些小石头搬离，开辟了一条小路，方便行人和小车出入，但大型货运车辆仍无法出入，正常的建设和生产经营受到严重影响。当时，机车部件公司多次要求气功咨询部到村里妥善解决此事，但气功咨询部予以拒绝。该状况持续了一年多，直到2014年底，机车部件公司通过多方面关系，花了不少费用后才顺利将巨石清理干净。2、2013年10月初，台风“菲特”来袭，厂区内发生大规模泥石流灾害，厂区围墙被大面积冲毁，数个车间被破坏，厂区内河道被破坏，到处淤积着厚厚的泥沙和石块混合物，直接经济损失十几万元，间接经济损失数十万元。当时，机车部件公司要求气功咨询部履行出租人义务，修复被损毁的围墙，清理厂区内淤积的泥石流。但气功咨询部拒绝履行义务，且不愿支付相关费用。该两起事件发生后，双方一直就造成的损失问题进行协商，但气功咨询部强硬拒绝了机车部件公司的任何合理请求。机车部件公司至今没有说过不愿意支付剩余租金，只是认为自己在履行支付租金的义务时，机车部件公司也要履行出租人的修缮和赔偿义务。四、根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。该规定即为同时履行抗辩权。本案涉及的租赁合同是典型的双务合同，根据《中华人民共和国合同法》的规定，支付租金和修缮租赁物，以及排除租赁物上存在的障碍，都属于租赁合同的主要条款，因此一方违反其中的一项义务时，另一方可以使用同时履行抗辩权。本案中，气功咨询部作为出租人拒绝承担修缮租赁物和排除妨碍的义务，在其适当履行法定义务之前，机车部件公司有权拒绝其相应的支付租金的要求。五、机车部件公司在涉案租赁土地上投入建设费用500多万元，至今租赁期不到二年，而尚未支付的租金即便按照气功咨询部的主张也只有18.5万元，与机车部件公司投入的建设费用相比不值一提。按一般正常人的思维，机车部件公司不可能为了逃避该18.5万元租金而放弃500万元的建设投资。显然，机车部件公司的行为不是恶意拒付租金或者拖延支付租金，而是为了促进气功咨询部适当履行义务，维护交易秩序。机车部件公司的行为更加不可能造成双方的租赁合同目的不能实现，相反可以督促双方各自履行义务，保证合同继续履行。因此，原判适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条是错误的。综上，原判因没有查明事实，导致错误适用法律，进而作出完全不公平的判决。请求二审依法查明案件的全部事实，纠正原审的错误判决。
被上诉人气功咨询部当庭口头答辩称：机车部件公司所述不真实，气功咨询部并没有同意机车部件公司进行建造。机车部件公司搭建厂房时，气功咨询部及当地村委会均表示强烈反对，要求其不要违建，但其不予理睬。规划部门也要求机车部件公司停止进行搭建活动，并多次通知气功咨询部，要求气功咨询部告知承租人拆除违建建筑。庭后，气功咨询部提交书面答辩意见称：一、机车部件公司租用气功咨询部的厂房进行生产经营，应当履行按期缴纳租金的义务。其未在合理期限内履行缴纳租金的义务，经多次催告后仍拒不缴纳租金，已构成违约，且其违约行为已造成租赁合同无法继续履行。二、机车部件公司未经气功咨询部同意和政府部门批准，在厂区内多次改装加建，造成安全隐患，并与村民发生冲突，由此产生的后果应由其自负。三、租赁合同并无免租装修期的约定，本案也无任何证据证明双方在订立合同时有约定免租装修期的意思表示。四、租金应向出租人支付，机车部件公司将支付给他人的款项计入已付的租金金额，无事实和法律依据。五、本案系机车部件公司单方违约，并不存在双方互负债务的事实，故本案不存在《中华人民共和国合同法》第六十六条规定的情形。六、双方约定的租期仅五年，在没有建设许可及规划审批的情况下，机车部件公司不可能投资500万元进行建设。即使其确有投资500万元，也与气功咨询部无关。综上，机车部件公司的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。
在二审审理期间，机车部件公司提供了如下证据：
1、涉案土地地上建筑物平面图及照片。证明机车部件公司承租后改建了原出租房，并新建了多处厂房，进而证明签订租赁合同是以五年后整体转让为条件。
2、厂区门口道路的照片，照片可反映地面上遗留有2013年12月村民在道路上倾倒巨石的痕迹。证明机车部件公司正常的建设及经营受到严重影响，而气功咨询部既不履行排除妨碍的义务，也不履行赔偿损失的义务。
3、2013年10月，厂区被台风“菲特”袭击后的现场照片。证明厂区因台风引发的泥石流而遭受严重毁损，气功咨询部既不履行修缮义务，也不承担修缮费用。
上述证据2、3共同证明本案存在承租人行使同时履行抗辩权的情形。
4、机车部件公司在租赁期间建设厂房时的现场照片。证明涉案土地上的建筑物绝大部分是机车部件公司承租后投资建设的。
气功咨询部对上述证据1中地上建筑物平面图的真实性没有异议，但称机车部件公司系未经其同意而擅自进行建房。对证据1中反映建筑物外观的照片的真实性没有异议；对反映建筑物内部状况的照片，称因没有进去看过，不清楚具体情况。对证据2的真实性没有异议，但称系因机车部件公司在厂区内的溪坑上违章搭建房屋，一旦有泥石流就会造成堵塞，村民对此有意见，并与机车部件公司发生冲突，才将石头垒在厂区门口道路上。对证据3的真实性没有异议，但称厂区内的溪坑就是用来排泄泥石流用的，由于机车部件公司建造房屋堵住了溪坑，泥石流排不出去，才漫溢到地面。对证据4中部分照片没有异议，称照片上的厂房是机车部件公司建造的；对部分照片表示无法判断，称照片上的厂房可能是机车部件公司搭建的。
气功咨询部提供一张厂房照片，证明照片上左侧建筑是原来就有的。机车部件公司对该证据没有异议。
本院认为，气功咨询部对机车部件公司提供的证据1中地上建筑物平面图、反映建筑物外观的照片的真实性没有异议，对证据1中反映建筑物内部状况的照片的真实性未提出异议，故本院对证据1的真实性予以确认，该证据可证明机车部件公司承租后对原出租房进行改建或加层，并新建了多处厂房，但不能证明机车部件公司有关“签订租赁合同系以五年后整体转让为条件”的待证事实。证据2厂区门口道路照片，气功咨询部对其真实性没有异议，本院对证据的真实性予以确认。但照片本身一不能证明石头系何人何时倾倒在道路上，二不能证明石头占据道路持续的时间，三不能证明倾倒石头原因。因此，在没有其他证据予以佐证的情况下，仅以该证据不能证明机车部件公司的待证事实。证据3，气功咨询部对其真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。至于该证据能否支持机车部件公司的主张，本院在说理部分予以阐述。证据4，因气功咨询部未提出异议意见，本院对该证据予以确认。气功咨询部提供的证据，机车部件公司没有异议，本院予以确认。
经审查当事人在一、二审提供的证据，结合本院查看涉案厂区现状的情况，本院认定，机车部件公司承租后，对原出租房进行了改建，并新建了几处厂房、办公及居住用房。2013年10月，因台风“菲特”侵袭引发泥石流，涉案厂区及部分厂房受损。本院认定的其他事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，关于双方签订租赁合同是否以五年租期届满后整体转让为条件的问题。首先，机车部件公司未提供双方就“五年租期届满后整体转让”问题作出的书面约定。其次，气功咨询部对此予以否认。再次，根据机车部件公司一审提供的气功咨询部股东叶跃权2014年2月26日的短信回复内容“你投资300万，五年到期拆去，还是就价，你和××商量”，可以反映出双方就租期届满后是否转让的问题尚未达成一致意见。因此，机车部件公司仅以租赁合同中有关“机车部件公司在租赁期内所搞的基础设施不动产一律无偿给气功咨询部，气功咨询部不得以任何理由要求机车部件公司搬厂”的约定内容，以及其已在租赁期内新建厂房的事实，反推双方签订租赁合同系以五年租期届满后整体转让为条件，依据及理由均不足，本院不予采信。
关于应否扣减三个月的免租装修期，租金从2013年9月16日开始计算的问题。双方在合同中约定的租期为五年，租期的起止期间却为2013年6月20日至2018年9月15日，两者确实不一致。机车部件公司认为，根据租期的起止时间，实际租期为五年零三个月，故应先计算三个月免租装修期，租金从2013年9月16日开始计算。气功咨询部则认为租金应从合同约定的2013年6月20日开始起算，计算至2018年6月20日，此后免费多给三个月的租期。本院认为，双方在合同并未约定机车部件公司享有三个月的免租装修期，故机车部件公司有关应先计算三个月免租装修期，租金从2013年9月16日开始计算的上诉主张，缺乏合同依据，本院不予支持。
关于第二年租金已付金额的问题。机车部件公司上诉主张已付第二年租金13万元，气功咨询部仅承认收到8万元，故对支付的另外5万元，机车部件公司应予以举证证明。根据机车部件公司在一审提供的证据，该5万元系支付给案外人江建辉，机车部件公司称其系根据气功咨询部的指示支付给江建辉。本院认为，根据机车部件公司在一审庭审中的陈述，江建辉仅系当地的村民，而非气功咨询部的股东或员工，现机车部件公司又未提供其系受气功咨询部的指示向江建辉付款的相应证据，故应由其承担举证不能的不利后果。对机车部件公司关于该5万元系支付租金的上诉主张，本院不予采信。
关于机车部件公司在厂区内新建厂房、对原出租房进行改建或加层等是否经气功咨询部同意的问题。本院认为，第一，双方对机车部件公司系出于进行企业生产和经营的目的租赁厂房，不持异议。而根据证据显示，厂区内的原有建筑明显不能满足其生产和经营需要。第二，租赁合同第七条第5点原内容为“机车部件公司在租赁期内所搞的基础设施不动产一律无偿给气功咨询部”，在签订合同时，因机车部件公司认为该条内容对己方不公平，气功咨询部同意机车部件公司在该条内容后加写“气功咨询部不得以任何理由要求机车部件公司搬厂”的内容。上述合同的原内容及加写的内容可反映出气功咨询部系允许机车部件公司在厂区内进行基础设施建设及厂房的改建或新建。第三，机车部件公司自承租后即开始在厂区内进行建设，而厂区内由气功咨询部自己留用的房屋仍由其法定代表人居住使用。因此，对于机车部件公司的建设行为，气功咨询部系明知的。现本案并无证据显示气功咨询部曾对机车部件公司的建设行为提出异议，相反，从2015年2月6日发出租金催收通知书、3月2日发出终止厂房租赁合同通知书、至3月9日起诉，气功咨询部主张解除租赁合同的唯一理由是机车部件公司经催告逾期未全额支付第二年的租金。综合上述分析，可认为气功咨询部系同意机车部件公司在厂区内新建厂房、对原出租房进行改建或加层。
关于机车部件公司主张的同时履行抗辩权能否成立的问题。根据机车部件公司提供的证据，结合双方当事人的陈述，可以认定机车部件公司的厂区及部分厂房确因2013年10月的台风“菲特”造成一定的损坏，需进行维修。气功咨询部辩称系因机车部件公司建造房屋堵住了溪坑，导致台风中泥石流排不出去而造成损害，依据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因气功咨询部未履行维修义务，机车部件公司自行进行了维修。在气功咨询部拒绝承担维修费用，而第二年租金的交付期限已经届至的情况下，机车部件公司拒绝全额支付第二年的租金，属于行使同时履行抗辩权，而不构成违约。气功咨询部主张解除合同的理由不能成立，其解除合同的诉讼请求不应予以支持。机车部件公司就此提出的上诉主张成立，本院予以支持。鉴于气功咨询部就本案提起诉讼后，机车部件公司仍未提出支付维修费的反诉请求，而原审判决作出后第二年的租期即已届满，且第三年的租金支付期限也已届至，现再以气功咨询部拒绝承担维修费用为由，准许机车部件公司不支付第二年租金的余款，对气功咨询部明显不公平。基于双方当事人之间利益的平衡，本院责令机车部件公司先向气功咨询部支付第二年租金的余款，并支付相应的利息。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销瑞安市人民法院（2015）温瑞民初字第722号民事判决。
二、温州问鼎机车部件有限公司应于本判决生效之日起五日内向瑞安市杨梅山铜钟气功咨询部支付第二年的租金余款18.5万元及相应的利息（利息按中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算，从2015年3月9日起至本判决确定的付款之日止）。
三、驳回瑞安市杨梅山铜钟气功咨询部的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2355.5元，由瑞安市杨梅山铜钟气功咨询部负担355.5元，由温州问鼎机车部件有限公司负担2000元。二审案件受理费4711元，由瑞安市杨梅山铜钟气功咨询部负担711元，由温州问鼎机车部件有限公司负担4000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 郑文平
代理审判员 曾 慧
二〇一五年九月八日
代书 记员 李博武