湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终5451号
上诉人（原审被告）：曾红英，女，1969年3月6日出生，汉族，住武汉市青山区，
委托诉讼代理人：汪超，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：喻长胜，男，1968年1月15日出生，汉族，住武汉市青山区，
委托诉讼代理人：陈威，湖北多能律师事务所律师。
原审被告：曾钢，男，1971年2月23日出生，汉族，户籍地武汉市青山区，
上诉人曾红英因与被上诉人喻长胜、原审被告曾钢房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2017）鄂0107民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曾红英上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回喻长胜在一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由喻长胜承担。事实与理由：一、一审判决严重违反法定程序。曾钢一审时羁押在青山区看守所，一审法院对此知情。在开庭审理本案时，一审法院本可以依职权让曾钢参加庭审，因此一审法院关于“被告曾钢经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭”的说法不符合客观事实，严重违反法定程序。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案诉争合同是在杨焕香突发脑溢血中风危及生命而且被逼无奈的状态下签订，不是杨焕香的真实意思表示。诉争房屋系杨焕香与其配偶共建，属于杨焕香与其配偶的共同财产。诉争房屋以150000元的价款出售不公平，喻长胜也没有支付相应的价款。即使协议真实，造成协议无效的过错方是喻长胜，杨焕香不是过错方。
喻长胜辩称，我方提供了相应证据证明房屋买卖这一事实，曾红英在本案中一直承认房屋由喻长胜占有使用，一审中没有提出反诉。诉争房屋的价款在2011年是合理的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
曾钢述称，支持曾红英的上诉请求。
喻长胜向一审法院起诉请求：1.确认《房屋转让协议》无效，曾钢、曾红英返还喻长胜购房款150000元，并赔偿喻长胜经济损失310000元；2.本案诉讼费、保全费由曾钢、曾红英负担。
一审法院认定事实：曾钢、曾红英系姐弟关系，杨焕香系曾钢、曾红英的母亲，于2013年6月23日去世，曾钢、曾红英的父亲于2002年去世。2011年6月20日曾钢向喻长胜借款120000元，后曾钢一直未还款。2012年杨焕香同意用武汉市青山区冶金楠姆河边村1号对面房屋（平房六间）抵偿曾钢的借款120000元，但要求喻长胜再支付10000元，喻长胜向杨焕香支付了10000元后，杨焕香（甲方）与喻长胜（乙方）于2012年签订了《房屋转让协议》1份，约定：杨焕香将位于青山区冶金楠姆河边村1号对面私有房屋平方（房）六间，约140平方转让给喻长胜所有；转让价人民币150000元整，本协议自签订之日喻长胜支付给杨焕香；本协议签订之日起，上述房屋归喻长胜所有，相关税费由喻长胜承担；自本协议签订之日起，以后遇土地征用等房屋拆迁的一切收益归喻长胜所有，并且杨焕香应积极协助喻长胜办理相关拆迁事宜，否则杨焕香赔偿喻长胜各项经济损失共计50000元，且应退还喻长胜已支付的房屋款人民币150000元整；本协议一式三份，杨焕香、喻长胜双方签名捺手印即生效。杨焕香、喻长胜和见证人各持一份，均具有同等法律效力。杨焕香在该协议上甲方处签名并捺印，喻长胜在乙方处签名，刘腊银、付宝珠、田某在见证人处签名并捺印。同时杨焕香向喻长胜出具了150000元的收条1份,喻长胜对此150000元，称除其借给曾钢的120000元和向杨焕香支付的10000元外，另20000元为借款利息。《房屋转让协议》上落款时间为2011年6月20日，但喻长胜称应为2012年6月，打印错误，曾红英称应为2012年10月。之后，杨焕香将该房屋交付喻长胜，喻长胜于2015年对该房屋进行了装修。本案诉争的武汉市青山区冶金楠姆河边村1号对面房屋（平房六间）系杨焕香与曾钢、曾红英的父亲于九十年代自行私自搭建，未经相关部门审批，无法办理房屋权证。2016年该房屋被确定在拆迁范围内，现该房屋已被拆迁，按拆迁补偿规定，该房屋应补偿624198.6元。
一审法院另查明，武汉市青山区楠姆社区居委会于2016年6月20日出具证明1份，载明：“楠姆社区河边村1号老年公寓对面位于河旁边约140平方米的无证房，建于90年代初，此房屋系杨焕香所有”。一审庭审中，曾红英称本案诉争房屋系其母亲杨焕香与父亲于1995年所建，该房屋系私自搭盖，无法取得房屋权证。证人田某也称该房屋系杨焕香与其配偶所建。
一审法院认为，本案争议的焦点：1.本案房屋买卖的购房款为多少？杨焕香与喻长胜签订《房屋转让协议》的同时向喻长胜出具了150000元的收条，系杨焕香对收到150000元购房款的认可，曾钢向喻长胜借款120000元，另喻长胜向杨焕香支付10000元，共计130000元，喻长胜称另20000元为120000元的利息，曾钢于2011年6月20日向喻长胜借款120000元，2012年6月杨焕香向喻长胜出具150000元的收条，喻长胜要求支付2011年6月20日至2012年6月的利息20000元，不违反法律规定，综上，本案房屋买卖的购房款为150000元。
2.喻长胜与杨焕香签订的《房屋转让协议》是否系双方真实意思表示。喻长胜与杨焕香分别在《房屋转让协议》上签名，且杨焕香在该协议上捺印，应系双方真实意思表示。曾红英称杨焕香是在被逼无奈的情况下，在病床上签订的这份所谓的协议，但未提交相应的证据证明。
3.喻长胜与杨焕香签订的《房屋转让协议》是否有效。喻长胜与杨焕香签订的《房屋转让协议》虽系双方真实意思表示，但因武汉市青山区冶金楠姆河边村1号对面房屋（平房六间）系杨焕香及其配偶自行私自搭建，未经相关部门审批，无法取得房屋权证的违建房屋，杨焕香出售该房屋违反了法律、行政法规的强制性规定，故喻长胜与杨焕香签订的《房屋转让协议》无效。
喻长胜要求确认《房屋转让协议》无效的诉讼请求，一审法院应予支持。《房屋转让协议》无效，该协议自签订之日起对双方当事人就不具有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杨焕香因《房屋转让协议》而取得的150000元房屋转让费应返还给喻长胜，因杨焕香已去世，作为其继承人的曾钢、曾红英应返还给喻长胜。因房屋已被拆迁，喻长胜无法返还房屋，该房屋的拆迁利益应归曾钢、曾红英享有。杨焕香明知该房屋为无法取得房屋权证的房屋而出售给喻长胜，应承担责任，喻长胜亦未尽到注意义务，盲目购买，亦应承担责任，对导致协议无效，喻长胜与杨焕香均有过错，双方负有同等的责任。由于本案中买卖的房屋时间跨度较长，根据市场行情，存在房价上涨的因素，喻长胜与杨焕香买卖的房屋存在升值的价值，该房屋已被拆迁，本案应按拆迁补偿费处理，按拆迁补偿规定，该房屋拆迁补偿费为624198.6元，故升值部分为474198.6元（624198.6元-150000元），根据喻长胜与杨焕香的过错责任，喻长胜应得237099.3元（474198.6元×50%）。因杨焕香已去世，作为其继承人的曾钢、曾红英应支付给喻长胜237099.3元。曾钢辩称诉争房屋系其于1999年4月所建，但未提交相应的证据证明，武汉市青山区楠姆社区居委会证明诉争房屋系杨焕香所有，曾红英称诉争房屋系其父母所建，证人田某也称该房屋系杨焕香与其配偶所建，故对此抗辩意见，一审法院不予支持。
综上，喻长胜的诉讼请求，部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、喻长胜与杨焕香之间签订的《房屋转让协议》无效；二、曾钢、曾红英于一审判决生效之日起十日内返还喻长胜购房款150000元；三、曾钢、曾红英享有武汉市青山区冶金楠姆河边村1号对面房屋（平房六间，面积144.24平方米）的所有拆迁利益；四、曾钢、曾红英于获得拆迁利益当日向喻长胜支付237099.3元；五、驳回喻长胜的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取的案件受理费5150元，由曾钢、曾红英负担4334元，由喻长胜负担816元。保全费3770元，由曾钢、曾红英负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
曾红英提交病历资料一套，证明杨焕香于2011年12月11日因中风住院十六天，经两次抢救，杨焕香神志不清，且患有多种疾病。
经质证，喻长胜对曾红英提交证据的意见为：该证据不属于新证据。对该证据的真实性予以认可，对证明目的和关联性不认可。杨焕香的住院日期是在2011年12月，住院十几天，并不是在双方当事人签订买卖协议时，该证据无法证明杨焕香意识不清。曾钢对曾红英提交的证据予以认可。
本院认为，对于曾红英提交的证据，本院对其真实性予以确认，但该证据无法达到“杨焕香神志不清”的证明目的，喻长胜对曾红英提交证据的证明目的也不予认可，本院对曾红英提交的证据中关于“杨焕香神志不清”的证明目的不予确认，对其他的证明目的予以确认。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，杨焕香于2011年12月11日因中风住院十六天，经两次抢救，杨焕香患有多种疾病。
本院认为，杨焕香与喻长胜均在《房屋转让协议》上签名，杨焕香还在该协议上捺印，曾红英上诉认为该协议是在杨焕香突发脑溢血中风危及生命而且被逼无奈的状态下签订，不是杨焕香的真实意思表示，但并未提交充分的证据予以证明，曾红英的该项上诉理由，本院不予采纳。曾红英上诉认为诉争房屋以150000元的价款出售不公平，喻长胜也没有支付相应的价款，但因杨焕香在与喻长胜签订《房屋转让协议》的同时向喻长胜出具150000元的收条，而且曾钢曾向喻长胜借款120000元，喻长胜向杨焕香支付10000元，喻长胜陈述另外20000元系曾钢向其借款120000元的利息，因此一审认定诉争房屋的购房款为150000元有事实依据和法律依据，曾红英的该项上诉理由，本院不予采纳。曾红英上诉认为造成《房屋转让协议》无效的过错方是喻长胜，杨焕香不是过错方，但一审认定杨焕香明知诉争房屋没有取得房屋所有权证仍出卖给喻长胜，而喻长胜也没有尽到注意义务，故双方均有过错，负有同等责任并无不当，曾红英的该项上诉理由没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，曾红英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10300元，由曾红英负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一七年十一月三日
书记员 肖宇晴