安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0802民初252号原告：安庆市供销大厦，住所地安庆市人民路***号。法定代表人：徐果，该大厦经理。委托诉讼代理人：方存山，安徽中皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪神香，安徽中皖律师事务所实习律师。被告：安庆市光大工贸有限公司，住所地安庆市人民路561号。法定代表人：光吉虎，该公司执行董事兼总经理。被告：光吉虎，男，1962年4月15日出生，汉族，住安庆市。两被告共同委托诉讼代理人：刘晓辉，安徽安联律师事务所律师。原告安庆市供销大厦与被告安庆市光大工贸有限公司、光吉虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安庆市供销大厦的法定代表人徐果及其委托诉讼代理人方存山、两被告的共同委托诉讼代理人刘晓辉到庭参加诉讼。庭审后，双方当事人均向本院申请庭外和解，但至今无果。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年6月28日签订的《房屋租赁合同》，并判令两被告立即腾让、交还租赁房屋；2.两被告立即向原告支付截至2016年12月20日止的租金和物业费共计800461.45元，并按每月35000元的标准支付自2016年12月21日起至合同解除之日止的租金和物业费；3.两被告按每月35000元的标准支付自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费；4.两被告向原告支付逾期缴纳租赁费及物业费的违约金共计105000元；5.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年6月28日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：乙方（即两被告）承租甲方（即原告）供销大楼（人民路561号）总营业面积为1200㎡房屋，租赁期限贰年，自2014年3月21日至2016年3月20日；在乙方租赁期内，租赁物用于酒店经营，第一年租赁期年租金和物业费为40万元整，第二年租赁期年租金和物业费为42万元整；租金和物业费均采取“先付后租”的方式按季支付，乙方于每季度提前7日向甲方指定账户缴纳下季度租金及物业管理费；乙方在租赁期内，不按期足额缴纳租赁费及物业费，经甲方催告仍不缴纳的，延迟30日的，乙方应向甲方支付相当于三个月租赁费用的违约金，且甲方有权解除本合同；并就装潢及相关改造、甲乙双方的权利和义务等达成一致协议。合同签订后，原告依约将供销大楼五楼交付给被告经营，但被告未按期支付租金和物业费，且在租赁期满后仍占用大楼继续经营。截至2016年12月20日，两被告欠原告租金及物业费800461.45元。为此，原告诉至法院，望依法判处。两被告辩称：原告诉求均不能成立，请依法驳回。被告于2014年与原告签订租赁合同是事实，但具体的欠费金额待庭审后确认，且被告前期欠付租金的行为已得到原告认可，因为光吉虎于2007年12月20日通过司法拍卖程序购买了供销大厦的部分房产，安庆市中级人民法院于2008年6月19日裁定该大厦一楼、六至十四层房产及其他房产和财产均归光吉虎所有，但原告一直没有将地下车库及周边杂货店移交给光吉虎，东边杂货店（面积32.76平方米）一直由原告对外出租，2014年年租金约为14万元，之后每年租金七至八万元，也一直由原告收取。被告之所以没有支付涉案房屋的后期租金，也是因为与原告明确了以上述杂货店的租金冲抵。如果原告不同意在本案中以应交付给被告的租金冲抵本案租金，那么被告将提出反诉；如果原告同意冲抵，则原告的诉求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的营业执照复印件、安庆市光大工贸有限公司企业信用信息公示信息打�件、房屋租赁合同复印件、大楼管理事项协议书复印件，两被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的函告及挂号信收据四份、EMS特快专递单及邮件妥投查询单各一份、律师函一份、EMS特快专递单及邮件妥投查询单各一份，被告质证认为其没有收到函件，且从查询单可以看出为前台他人收，但安庆九龙大酒店在2016年初因其他原因已由他人经营，故该组证据达不到原告的证明目的。本院认为，被告未对该组证据的真实性提出异议，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定，但原告提交的函告及挂号信收据不能反映邮件投递情况，且被告质证认为没有收到函件，故认定系原告举证不能；邮件号码为1077327778818的EMS特快专递单、邮件妥投查询单不能反映所寄邮件内容，故不予认定；�师函及邮件号码为1091433995521的EMS特快专递单及邮件妥投查询单相互印证，虽然被告质证没有收到，但投递地址为安庆市光大工贸有限公司的经营地址，且其前台工作人员已经代收，故予以认定。被告质证认为该酒店已由他人经营，但未能提交相应证据予以证明，故本院对其质证意见不予采信。被告提交的（2007）宜执字第002-1号民事裁定书复印件一份、安徽佳德拍卖有限公司成交确认书复印件一份，原告对证据的真实性无异议，但认为与本案无关联。本院认为，被告提交该组证据是为了证明光吉虎通过司法拍卖程序取得了供销大厦部分房屋的所有权，但原告未能将大厦东边杂货店（建筑面积72.36平方米）交付，该证明目的涉及（2007）宜执字第002号案件的执行交付问题，与本案无关联，故本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下：2014年6月28日，原、被告续签《房屋租赁合同》一份，该合同约定：乙方（即被告）租赁经营的地点为供销大楼五楼（人民路561号）总营业面积为1200㎡，租赁期限为贰年，自2014年3月21日至2016年3月20日；在乙方租赁期内，租赁物用于酒店经营；第一年租赁期年租金和物业费为40万元整，第二年租赁期年租金和物业费为42万元整，租金和物业费均采取“先付后租”的方式按季支付，乙方于每季度提前7日向甲方指定账户缴纳下季度租金及物业管理费；乙方在租赁期内，不按期足额缴纳租赁费及物业费，经甲方催告仍不缴纳的，延迟达30日的，乙方应向甲方（即原告）支付相当于三个月租赁费用的违约金，且甲方有权解除本合同。同时，双方签订的《关于大楼管理事项的协议书》约定：大楼配电房权�移交光大公司，供销大厦有使用权；供销大厦每年支付配电房维护管理费4.5万元，公用配电设施若需维修，经双方协商确定后，大厦支付相应费用；供销大厦用电按照供电部门的计价规定，电损按每度0.03元及实用度数承担；供销大厦每年支付维护管理费2.4万元（合同及协议书其他内容与本案无关，不再赘述）。合同签订后，被告继续使用供销大楼五楼从事酒店经营，但未按约定支付租金及物业费。租赁期满后，被告仍占用承租房屋也未付租金及物业费。2016年11月28日，原告委托诉讼代理人向被告发送律师函一份，催促被告于2016年12月10日前交清所欠租金771211.45元并与原告签订好续租合同，并告知其“如逾期仍未履行，本律师将受托通过法律途径，解除租赁合同，收回房屋并追究贵方违约责任”。2017年1月17日，因被告迟迟未缴纳拖欠租金，原告向本院提起民事诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告订立的房屋租赁合同合法有效，被告应当按照合同约定的期限支付租赁费用。现因被告未按约定支付租金及物业费，其行为已构成违约，且在原告催告后，被告仍未缴纳相应费用，故依据合同约定，原告有权要求解除双方签订的租赁合同并要求被告交还房屋。庭审中，被告辩称，双方约定的租赁期限已经届满，此后双方形成的是不定期租赁关系，故该份合同无须解除。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告于2014年6月28日签订的租赁合同对双方当事人仍具有约束力。同时，鉴于双方租赁期�不定期，原告可以随时要求解除租赁合同，故本院对原告要求解除租赁合同及被告让房的诉讼请求予以支持，但应给予被告一个月的让房期限。被告所欠租金金额，本院认为，原告诉求中被告应付租金由三部分组成，一是本案租赁合同形成之前所欠租金，因该部分租金与本案租赁合同无关联，且原告未提交证据证明所欠租金金额的计算依据，故不予认定；二是本案租赁合同约定期限内的租金，原告主张该部分租金为82万元，有合同为据，且被告无证据证明其支付租金的情况，故予以认定；三是合同期满后的租金，原告按双方约定的第二年租金给付标准（每年42万元）主张被告截至2016年12月20日止的租金31.5万元及按每月35000元的标准支付房屋占有使用费的请求，不违反法律规定，亦予认定。同时，原告自认其欠被告管理费及消费款合计357001元�同意在本案中予以扣除，故本院认定截至2016年12月20日被告尚欠原告租金和物业费777999元（82万元+31.5万元-357001元）；此后租金和物业费按每月35000元计算，但原告每年需向被告支付管理费69000元（45000元+24000元），摊销到每月即5750元（69000元÷12个月），两者相抵被告每月须向原告支付租金和物业费29250元（35000元-5750元）。被告辩称，原告未交付的地下车库及东边杂货店的租金已超过被告应缴纳给原告的租金和物业费，但未能提交相应证据予以证明，故对被告该项辩解意见不予采信，且双方就地下车库及东边杂货店的交付问题而产生的分歧由原、被告另案处理。违约金，原告主张按三个月的租赁费用计算即105000元（35000元×3个月）；被告认为该费用过高，且被告行为不构成违约，故不应支付该项费用。本院认为，被告迟延交付租金和物业费的行为已构成违约，虽然双方在合同中约定了被告因此而应承担的违约责任，但考虑到被告迟延交付租金给原告造成的损失主要是利息损失，故依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院认定双方约定的违约金过高，并综合考虑到合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及原告预期利益等综合因素，酌定该违约金按月利率2%计算，自原告催促缴费之日起满30日后开始计算，即自2017年1月10日起计算至本判决确定给付之日止，但不得超过原告诉请金额105000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：解除原告安庆市供销大厦与被告安庆市光大工贸有限公司、光吉虎于2014年6月28日签订的房屋租赁合同；被告安庆市光大工贸有限公司、光吉虎于本判决生效之日起一个月内将承租房屋返还给原告安庆市供销大厦；被告安庆市光大工贸有限公司、光吉虎于本判决生效之日起一个月内向原告安庆市供销大厦支付拖欠租金777999元及房屋占有使用费，该费用按每月29250元的标准计算，自2016年12月21日起计算至两被告让房之日止；被告安庆市光大工贸有限公司、光吉虎于本判决生效之日起一个月内向原告安庆市供销大厦支付违约金，该违约金以原告欠缴租金和物业费的金额为基数并按月利率2%计算，自2017年1月10日起计算至本判决确定给付之日止，但不得超出105000元；五、驳回原告安庆市供销大厦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12855元减半收取计6427.5元（原告已预缴），由被告安庆市光大工贸有限公司、光吉虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 李 静二〇一七年五月二十六日书记员 荣文香附适用法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务�者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。3、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。4、《中华人民共和国合同法》第九十九条：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。5、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。6、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。7、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。8、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。9、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。�事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。10、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。