江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终2615号
上诉人（原审被告）：季同山，男，1964年1月2日出生，汉族，住宿迁市宿城区。
委托诉讼代理人：曹ＸＸ，江苏律鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何伟，江苏律鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司宿迁市分公司，住所地宿迁市宿城区发展大道60号。
负责人：张新华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张利国，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：罗桂芳，江苏正四方律师事务所律师。
上诉人季同山因与被上诉人中国邮政集团公司宿迁市分公司（以下简称中国邮政宿迁分公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城商初字第00651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年８月23日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2016年10月10日组织双方当事人公开进行听证。上诉人季同山及其委托诉讼代理人曹ＸＸ、何伟，被上诉人中国邮政宿迁分公司的委托诉讼代理人张利国、罗桂芳参加了听证。本案现已审理终结。
季同山上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人将上诉人所租用便民亭对面新增的便民亭拆除，同时继续履行双方间的租赁合同，并降低实际占用费至每年7000元。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，上诉人欠付租金系被上诉人违反先合同义务导致。根据双方之间的《邮政便民亭租赁协议书》第七条第6款的约定，被上诉人负有引入彩票销售的义务，但直至本案诉讼，被上诉人也未履行该义务。同时，距离上诉人便民亭不足100米处存在其他便民亭，严重影响上诉人的经营，造成上诉人的损失，被上诉人应当合理分担。2.一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，而被上诉人未履行双方约定的彩票销售引入义务，上诉人行使先履行抗辩权应得到支持。且根据公平原则，在租赁期间届满后的实际占用费不能当然适用原租金标准。
中国邮政宿迁分公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。理由如下：1.关于引入彩票销售的问题，不能孤立的理解案涉协议书第七条第6款，应结合第二条经营范围和第七条第一款自行办理相关证照的条款理解。所谓统一引入，应首先是上诉人有意愿进行彩票销售，再向被上诉人申请，后由被上诉人办理相关手续，彩票销售的引入不是被上诉人单方义务。2.关于便民亭的位置，上诉人的便民亭与案外人袁丽艳的便民亭位于对角线的两端，虽直线距离不足100米，但步行距离远超过100米，符合宿迁市城市管理委员会《关于中心城市书报亭整治和建设有关事项的函》的规定。3.上诉人就损失部分应提出反诉或另案诉讼。4.关于租期届满后的实际占用费参照原租金标准是合理且合法的。
中国邮政宿迁分公司向一审法院起诉请求判令：1.季同山立即搬出坐落于宿迁市宿城区邮储银行门前西侧（西湖路）的邮政便民亭，并将该便民亭退还中国邮政宿迁分公司；2.季同山向中国邮政宿迁分公司支付2015年6月7日之后的租金（从2015年6月7日起至2015年7月10日止暂算为5123.3元；之后的租金按照合同约定的标准计算至实际退亭之日）、律师费1000元。
一审法院查明事实：2014年6月7日，季同山与中国邮政宿迁分公司就坐落于宿迁市宿城区邮储银行门前西侧（西湖路）的邮政便民亭租赁事宜签订了《邮政便民亭租赁协议书》一份，约定：中国邮政宿迁分公司（甲方）将上述邮政便民亭出租给季同山（乙方）；租赁期限自2014年6月7日起至2015年6月6日止；年租金55000元；保证金10000元；经营范围除由国家法律规定自行办理相关证照外，还必须获得甲方许可或由甲方统一供货，该亭以销售邮政书报刊为主业，销售瓶装水、代售彩票等便民服务项目为辅。另外，该租赁协议第七条第6款约定“便民亭的通信服务由甲方统一商谈通信运营商提供……彩票销售由甲方统一引入，乙方不得私自洽谈并销售，销售协议由乙方与甲方引入的彩票运营商签订”，第十三条第5款第（2）项约定“协商解除或协议终止后邮政便民亭的交接……乙方凭《邮政便民亭交接表》到甲方相关部门办理合同履约保证金退还手续”。该租赁议期满后，双方多次就此邮政便民亭租赁事宜协商未果，因而成讼。
另查明：上述租赁议签订后，季同山向中国邮政宿迁分公司交纳了10000元保证金，并付清了2015年6月6日之前的租金。
一审法院归纳本案一审争议焦点为：1.季同山在案涉租赁协议期满后继续占用邮政便民亭应否向中国邮政宿迁分公司支付相应的租金及租金数额如何确定；2.季同山应否向中国邮政宿迁分公司支付律师费。
一审法院认为：
关于争议焦点一，鉴于案涉租赁协议约定的租赁期限为2014年6月7日起至2015年6月6日止，而该租赁期限届满后，季同山继续使用相关租赁物至今，故上述租赁协议继续有效，故季同山仍应按照合同约定的租金标准即年租金55000元向中国邮政宿迁分公司支付租金，但应扣减其所交纳的保证金10000元。关于季同山主张的另一笔保证金4700元,鉴于案涉租赁协议中约定的保证金仅为10000元，该4700元保证金与案涉租赁协议无关,故本案中对此不作处理。
关于季同山辩称的中国邮政宿迁分公司的违约行为导致其在经营邮政便民亭期间产生了各项损失，因季同山于本案中并未依法提起反诉，故本案中对此不作处理，其可就损失部分另案提起诉讼。另外，中国邮政宿迁分公司主张终止租赁合同关系,且双方就上述租赁协议是否续租的事宜并未协商一致，故季同山应将邮政便民亭返还中国邮政宿迁分公司。
关于争议焦点二，中国邮政宿迁分公司主张季同山应向其支付律师费，但案涉租赁协议中关于律师费用的负担并无约定，且中国邮政宿迁分公司提供的证据不足以证明该律师费已实际支付，故其该项主张依据不足，不应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、季同山于判决生效之日起十日内将位于宿迁市宿城区邮储银行门前西侧（西湖路）的邮政便民亭返还中国邮政宿迁分公司，并支付租金（自2015年6月7日起至实际返还之日止，按照年租金55000元的标准计算，同时扣减保证金10000元）；二、驳回中国邮政宿迁分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由季同山承担。
双方当事人对一审法院经审理查明的事实部分均无异议，本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院二审期间，上诉人季同山围绕上诉请求依法提交了以下证据：
证据1.现场勘验图2张，由上诉人的代理人制作，第1张图拟证明在没有彩票销售业务以及案外人袁丽艳便民亭迁移前，季同山便民亭的经营地范围及相应的租金标准，同时证明季同山便民亭与袁丽艳便民亭直线距离仅45.7米，违反了《关于中心城市书报亭整治和建设有关事项的函》中“亭与亭之间距离不得小于100米”的规定；第2张图是第1张图序号③的具体化，拟证明季同山便民亭与袁丽艳便民亭之间的距离不足100米，虽相隔一条马路，但该路口设有斑马线，行人可自由穿行，因此对季同山便民亭的经营带来重大影响，进一步证明被上诉人在袁丽艳便民亭的选址上存在明显过错。
证据2.2010年收据2张，拟证明2010年季同山便民亭的租金仅为7000元一年，直至2014年6月7日，租金才提高为55000元一年。
对上诉人季同山提供的证据，被上诉人中国邮政宿迁分公司的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性予以认可，但证明目的不认可，袁丽艳便民亭搬迁系因变压器存在安全隐患，应供电公司要求而搬，且搬离后的袁丽艳便民亭与季同山便民亭隔了一条马路。对证据2的真实性、合法性予以认可，但与本案无关，租金是随着市场行情的变化而变化，便民亭是通过竞拍定价，应按照新的协议约定的租金执行。
对上诉人季同山提供的证据，本院认证意见如下：对证据1的真实性、合法性均予认定，能够证明季同山便民亭的具体位置，其与案外人袁丽艳便民亭位于一个路口上对角线的两端，两便民亭之间的直线距离不足100米，但是否符合《关于中心城市书报亭整治和建设有关事项的函》的规定，将在裁判说理中予以详述；对证据2的真实性、合法性均予认定，能够证明2010年季同山向中国邮政宿迁分公司交纳的年租金为7000元。
本院二审另查明：
季同山便民亭与案外人袁丽艳便民亭分别位于中山路与黄运路交叉路口的东南角和西北角，两便民亭之间相隔一个路口。关于彩票销售的引入，季同山二审庭审中陈述与中国邮政宿迁分公司的负责人电话联系过，但并未提供书面申请。
经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.案涉《邮政便民亭租赁协议书》是否应当继续履行，上诉人季同山是否应当将案涉便民亭返还被上诉人中国邮政宿迁分公司；2.上诉人季同山主张的损失是否应在本案中审理；3.租期届满后的实际占用费应当如何确定。
关于第一个争议焦点，本院认为，案涉《邮政便民亭租赁协议书》不应继续履行，上诉人季同山应当立即搬离，并将便民亭返还被上诉人中国邮政宿迁分公司。理由如下：
案涉协议约定的租期为一年，即自2014年6月7日起至2015年6月6日止，租期届满后，双方之间的租赁协议即已终止。至于季同山一直实际占用租赁物，与中国邮政宿迁分公司成立事实上的租赁关系，但二者之间就租赁期限、租金等并未再行达成一致的意思表示，也即双方就季同山是否续租事宜并未协商一致，因此，在中国邮政宿迁分公司主张终止租赁合同关系的情况下，季同山应当搬离便民亭。
关于第二个争议焦点，本院认为，上诉人季同山主张的损失不应在本案中审理。理由如下：
季同山主张中国邮政宿迁分公司的违约行为导致其在经营便民亭期间产生了各项损失，如果其主张的损失仅系减少租期届满后实际占用费的抗辩，则将在争议焦点三中叙述；但季同山明确要求中国邮政宿迁分公司分担其损失，并要求中国邮政宿迁分公司减少其2014年的租金，则该项请求应通过反诉的形式进行主张，因其本案中并未提起反诉，故在本案中不宜审理，其可就损失部分另案提起诉讼。
关于第三个争议焦点，本院认为，一审法院参照上一年度的租金确定租期届满后的实际占用费，并无不妥。理由如下：
第一，关于中国邮政宿迁分公司未引入彩票销售是否应降低实际占用费的问题。首先，根据案涉协议的约定，便民亭以销售邮政书报刊为主业，销售瓶装水、代售彩票等便民服务项目为辅，因此，彩票销售并非便民亭的主业，不应成为衡量便民亭实际占用费的重要因素。其次，根据案涉协议的约定，彩票销售应由中国邮政宿迁分公司统一引入，该“统一引入”的前提是季同山向中国邮政宿迁分公司表达其欲进行彩票销售的意向，但季同山对此并无证据证明，其陈述向中国邮政宿迁分公司的负责人电话沟通过，但无书面申请。因此，中国邮政宿迁分公司未引入彩票销售不能成为季同山拒绝交纳或要求降低实际占用费的理由。
第二，关于是否因袁丽艳便民亭的设立而应降低实际占用费的问题。根据查明的事实，季同山便民亭与袁丽艳便民亭位于一个路口的对角线两端，并非位于一条路上，不应以两便民亭之间的直线距离，即对角线的长度衡量是否不足100米。
第三，关于季同山拒不交纳实际占用费是否系行使先履行抗辩权的问题。对此，本院认为，季同山有权利行使先履行抗辩权，但该抗辩权的行使应针对租赁期间内的租金交纳问题，即季同山如果认为租期内租金不合理，因未引入彩票销售以及与袁丽艳便民亭距离不足100米等问题应降低租金，其可以行使先履行抗辩权。但其却已将租期内租金已经足额交纳，一方面说明其认可了租金；另一方面，租期届满后，在中国邮政宿迁分公司发函询问其是否续租时，季同山并未积极与中国邮政宿迁分公司就包括彩票销售未引入影响租金等问题进行协商，双方之间并未达成新的租赁协议，此时季同山已经丧失了先履行抗辩权。
综上所述，上诉人季同山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费777元，由上诉人季同山承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵振亚
代理审判员 张 熠
代理审判员 刘路路
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 安国玉
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
……
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