宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）夏民初字第257号
原告银川鑫鑫房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市兴庆区。
法定代表人韩凤莲，该公司总经理。
委托代理人姜顺义，宁夏新中元律师事务所律师（特别授权）。
被告李晓成，男，1976年11月17日出生，汉族，宁夏民生房地产开发有限公司职工，住宁夏银川市西夏区。
原告银川鑫鑫房地产开发有限公司与被告李晓成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年12月22日立案受理后，本院依法组成合议庭进行了审理，于2011年9月21作出（2011）夏民初字第19号民事判决书。被告李晓成不服该判决，于2011年10月18日向本院提交上诉状，上诉于银川市中级人民法院。银川市中级人民法院于2011年11月25日作出（2011）银民终字第976号民事判决书，判决驳回了上诉、维持原判。原告李晓成不服该判决，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审，宁夏回族自治区高级人民法院于2013年7月19日作出（2013）宁民申字第213号民事裁定书，指令银川市中级人民法院再审。银川市中级人民法院于2013年12月19日作出（2013）银民再终字第23号民事裁定书，裁定撤销银川市中级人民法院（2011）银民终字第976号民事判决书及银川市西夏区人民法院（2011）夏民初字第19号民事判决书，并发回本院重新审理。本院重新组成合议庭，分别于2014年3月17日、2014年6月13日公开开庭进行了审理。原告银川鑫鑫房地产开发有限公司的法定代表人韩凤莲及该公司委托代理人姜顺义，被告李晓成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年8月28日，原、被告签订《兰岳小区经济适用房认购协议》。该协议约定被告向原告申购原告开发的经济适用房一套，即兰岳小区3-1-602室，面积约88.6㎡。但上述房屋已经由经济适用房转换为商品房，原双方签订的经济适用房购房合同已经不能履行。根据《合同法》规定，原、被告签署的上述认购协议应予解除。特诉至法院，请求依法判令一、解除原、被告于2007年8月28日签订的《兰岳小区经济适用房认购协议》；二、被告返还银川市西夏区兰岳小区3-1-602室房产或按照现价向原告支付购房款。
为支持其诉请，原告向法庭提交如下证据：
1、兰岳小区经济适用房认购协议、承诺书复印件各一份，证明1、原告将涉案房屋按经济适用房出售给被告，并已将房屋交付给被告；2、按照有关经济适用房认购的规定，被告不具备认购的资格，不能认购涉案房屋。
被告对该证据无异议。
2、关于建设宁夏军区干部经济适用房项目建设书的批复、关于兰岳小区部分经济适用住房变更为商品住房事宜的报告、关于兰岳小区部分用地变更使用权类型补缴出让金的意见、银川市人民政府关于银川鑫鑫房地产开发有限公司补办兰岳小区部分住宅楼用地手续的批复、民事调解书复印件各一份，证明兰岳小区原建住房为经济适用房，后经政府部门批准，在原告补缴土地出让金后，将三号楼变更为商品房，允许对外出售，为此原告增加了建房成本，有生效的法律文书对该事实进行了确认。
被告对该证据的真实性、关联性无异议。
3、银川市商品房买卖合同一份，证明2012年5月17日被告与原告签订涉案房屋的买卖合同，同意上述房屋的单价为2303元每平米，总价为204223元，且双方已经按照该合同实际履行完毕。
被告对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关，因为签订该合同时，诉讼仍在进行中，且该合同签订后也没有交给被告，所以认为该合同与涉案房屋没有关系。
4、房地产测绘报告一份，证明涉案房屋面积为88.68平米。
被告对该证据无异议。
被告辩称，原、被告双方签订的《兰岳小区经济适用房认购协议》是合法有效的，之所以不能履行，是原告违约所致，
对原告要求返还银川市西夏区兰岳小区3-1-602室房屋或按照现价向原告支付购房款的诉讼请求应当驳回。
为支持其辩称，被告向法庭提交如下证据：
1、资格证一份，证明双方签订认购协议时，原告已具有购买经济适用房资格证，而现在经济适用房资格证已经过期了，本人亦不再具有购买经济适用房的资格。
原告对该证据的真实性无异议，但认为涉案房屋已由政经济适用房变更为商品房，即使被告具备经济适用房的购买资格，亦无法进行实际购买。
2、执行款收据一份，证明法院已从被告账上划走房款153289.5元。
本院依职权调取2006-2010年银川市三区商品房住房均价及（2009）西民初字第1549号民事判决书各一份。
原告对2006-2010年银川市三区商品房住房均价的真实性无异议，但认为被告应该按照2012年商品房均价向原告履行支付义务。原告对（2009）西民初字第1549号民事判决书真实性、合法性、关联性无异议，认为该判决恰已确认原、被告双方签订的经济适用房认购协议无法履行。
被告对2006-2010年银川市三区商品房住房均价不予认可，认为与本案无关。被告对（2009）西民初字第1549号民事判决书真实性无异议，但认为该判决结果无效。
本院对原、被告双方提交的证据及本院依法调取的证据，结合双方当事人的质证意见，综合分析后认证如下：
原、被告提交的证据及本院依职权调取的证据，具有真实性、合法性、关联性，予以采信。
本院依据上述有效的证据，并结合双方当事人当庭陈述，确认本案事实如下：
2006年8月15日，银川市发改委与银川市房地产管理局联合下发《关于下达宁夏军区“兰岳小区”经济适用住房项目投资计划的通知》（银发改（2006）188号），确定兰岳小区为经济适用住房项目。2006年，宁夏军区将该工程项目分别承包给原告及宁夏昊城房地产开发有限公司承建。2007年，该项目竣工后，宁夏军区未报银川市经济适用住房领导小组及物价主管部门审定经济适用住房销售价格。2007年8月28日，在未经审定销售价格且无预售许可手续的情况下，原、被告签订《兰岳小区经济适用房认购协议》。该协议约定，被告愿意按照银川市有关购买经济适用房的政策认购原告开发的银川市西夏区学院路239号区域内经济适用房一套，户型3-1-602，预测面积为88.6㎡，单价1418元／㎡，总价125635元。被告于协议签订当日向原告交纳了50000元认购金。2008年5月18日，银川市房产管理局银房函字（2008）59号《关于兰岳小区部分经济适用住房变更为商品房住房事宜的报告》认定，原告在未经审定销售价格且无预售许可手续的情况下，擅自将兰岳小区部分房屋按商品房销售给无经济适用住房购买资格的购房人，考虑该项目已对外销售的实际情况，建议将兰岳小区经济适用住房部分变更为商品房，且该项目的实施单位变更为原告与宁夏昊城房地产开发有限公司，土地出让金及其他已减免费用由宁夏军区及两公司负担。原告于2008年6月向被告交付了兰岳小区3-1-602室，面积88.68㎡。2008年10月21日，被告取得经济适用住房购买资格，该资格证有效期为2008年10月29日至2010年10月29日，现该资格证已过有效期。2009年3月，原告按照银川市人民政府（银政土批字（2009）12号）《银川市人民政府关于银川鑫鑫房地产开发有限公司补办兰岳小区部分住宅楼用地手续的批复》补交了有关费用。兰岳小区3号、7号、9号住宅楼变更为商品房。
嗣后，双方因此涉诉。2009年7月，被告诉至本院，请求判令：1、确认原、被告之间的经济适用房买卖关系成立；2、原告协助被告办理其所购兰岳小区经济适用房产权登记手续。本院于2009年12月31日作出（2009）西民初字1549号民事判决书，认为虽被告具备经济适用房购买资格，原、被告双方签订了《兰岳小区经济适用房认购协议》，但因兰岳小区3号楼已变更为商品住房，不再是经济适用住房，被告要求确认与原告之间兰岳小区3-1-602室的经济适用房买卖关系、办理经济适用住房产权登记在事实上已不可能，驳回了被告的诉讼请求。2010年12月22日，原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告于2007年8月28日签订的《兰岳小区经济适用房认购协议》；2、被告李晓成返还银川市西夏区兰岳小区3-1-602室房屋或按照现价向原告支付购房款；3、本案诉讼费由被告承担。本院于2011年9月21作出（2011）夏民初字第19号民事判决书，认为：原、被告于2007年8月28日签订《兰岳小区经济适用房认购协议》时，原告未取得经济适用住房销售资格，被告亦不具有经济适用住房购买资格，该协议系无效协议，被告虽于2008年10月21日取得经济适用住房购买资格，但并不影响合同的效力，故依据该协议取得的财产应相互返还，但原告已经将涉案房屋于2008年6月25日向被告交付，被告实际居住至今并向原告交付了购房款50000元，因原、被告对上述协议的无效均有过错，应当各自承担相应的责任。依据公平责任原则，原、被告应以该房屋实际交付时的2008年银川市西夏区商品住宅均价履行为宜，故被告尚需向原告支付154223元，判决：被告向原告支付购房款154223元，驳回了原告的其它诉讼请求。被告不服该判决，上诉于银川市中级人民法院，银川市中级人民法院于2011年11月25日作出（2011）银民终字第976号民事判决书，判决驳回了上诉、维持原判。原告申请强制执行，被告缴纳上述购房款154223元。2012年5月17日，原、被告双方签订了《银川市商品房买卖合同》，约定：被告购买兰岳小区3-1-602商品房一套，面积88.68平方米，单价2303元／平米，总金额为204223元。后被告向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审，宁夏回族自治区高级人民法院于2013年7月19日作出（2013）宁民申字第213号民事裁定书，指令银川市中级人民法院再审。银川市中级人民法院于2013年12月19日作出（2013）银民再终字第23号民事裁定书，裁定撤销银川市中级人民法院（2011）银民终字第976号民事判决书及银川市西夏区人民法院（2011）夏民初字第19号民事判决书，并发回本院重新审理。
另查明，2006-2010年，银川市西夏区商品房均价分别为1455元／平方米、1497元／平方米、2305元／平方米、2590元／平方米、3253元／平方米。依据上述均价，涉案房屋2006-2010年的价值分别为129029.4元、132753.96元、204407.4元、229681.2元、288476.04元。
本院认为，原、被告于2007年8月28日签订《兰岳小区经济适用房认购协议》时，虽原告未取得经济适用住房销售资格，被告亦不具有经济适用住房购买资格，但不违反法律、行政法规的规定，该协议系有效协议。然，兰岳小区3号楼已变更为商品住房，不再是经济适用住房，该合同已在事实上不可能履行。本案中，原、被告双方于2012年5月17日签订了《银川市商品房买卖合同》，约定：被告购买兰岳小区3-1-602商品房一套，面积88.68平方米，单价2303元／平米，总金额为204223元。综合上述情况，应理解为原、被告双方协商一致后，对该合同进行了变更。合同变更的实质在于变更后的合同替代了原合同，故原告主张解除《兰岳小区经济适用房认购协议》、要求被告返还涉案房屋或按现价支付购房款的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，判决如下：
驳回原告银川鑫鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告银川鑫鑫房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。
审 判 长 张 儒
人民陪审员 杨秋玲
人民陪审员 李玉香
二〇一四年六月十九日
书 记 员 魏文娟
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
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