贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔27民终2052号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：陈宇，女，1987年09月15日生，布依族，贵州省长顺县人，住长顺县。
委托诉讼代理人：程剑，贵州契正律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：杨昌美，女，1978年04月10日生，布依族，贵州省长顺县人，住长顺县。
上诉人陈宇因与被上诉人杨昌美房屋买卖合同纠纷一案，不服长顺县人民法院（2017）黔2729民初595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈宇上诉请求：第一、撤销一审判决，改判支持上诉人的反诉请求；第二、一审、二审诉讼费均由被上诉人负担。主要事实和理由：第一、上诉人与被上诉人签订的《房屋交易合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，真实有效。首先，上诉人对其出卖给被上诉人的房屋依法享有所有权。2013年8月28日，上诉人与贵州省惠水县顺天房地产开发有限公司长顺县城关集贸市场项目部签订《商品房买卖合同》，以按揭方式购买了位于长顺县城关集贸市场B栋三单元七层702号、建筑面积为111.91平方米房屋一套。同年9月2日，双方到长顺县住房和城乡建设局房屋管理所进行了预售合同备案登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，上诉人购买的商品房经依法登记后，即取得房屋的所有权。其次，案涉房屋暂未办理产权证不影响上诉人对房屋的处分权利。上诉人取得房屋所有权后，依法具有处分权利，有权与被上诉人签订《房屋交易合同》，将房屋出卖给被上诉人。同时，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定的内容，房屋产权证作为不动产的权利凭证，仅是不动产物权的一种外在表现形式，并非唯一表现形式，法律也未强制规定在不动产交易中，一定或者必须要办理产权证才能导致不动产物权的转移。可见，上诉人在未办理房屋产权证的情况下，将房屋出卖给被上诉人，未违反法律的禁止规定。故而，一审法院以上诉人未取得产权证为由，进而认定“双方签订合同中关于房屋过户的内容明显不能实现，上诉人已构成违约”是没有法律依据的。最后，按照《房屋交易合同》约定，上诉人配合被上诉人办理产权过户的时间尚未成就。结合《房屋交易合同》第七条“在甲、乙双方签订合同起五年内，乙方交付交房完银行按揭剩余尾款后，甲方有责任和义务协助及配合乙方到房屋产权登记机关办理权属过户手续”之约定，被上诉人对上诉人未办理房屋产权证这一事实是明知的，上诉人协助被上诉人办理产权过户登记的条件和期限尚未成就，故上诉人并不存在配合被上诉人办理房屋产权过户手续情形。因此，一审法院认定上诉人违约存在错误。第二、上诉人已按合同约定履行房屋交付的义务，被上诉人在实际占有使用房屋后，不按约定履行交付购房款义务，构成违约。合同解除后，应当依法承担相应的违约责任，且被上诉人在与上诉人签订合同时存在不诚信甚至欺骗行为。合同履行过程中，上诉人没有违约行为，其协助被上诉人办理产权过户手续的条件也尚未成就，即便在条件成就、上诉人不履行协助义务的情况下，被上诉人也只能通过合同约定或法律规定主张违约责任，不能成为其不履行合同义务、拒绝支付购房款的法定理由。同时，本案双方的合同尽管存在先后履行义务，但被上诉人并没有提供确切证据证实上诉人将不会履行协助义务，对协助履行义务，上诉人也是不可能丧失债务履行能力的，因此，该情形不符合不安抗辩权的规定，一审法院认定明显属于法律适用错误。第三、上诉人在一审中的反诉请求合理合法，依法应得到支持。首先，被上诉人交付的2.88万元系定金，而非一审法院认定的订金。一审法院未结合《房屋交易合同》以及合同履行情况来判断被上诉人交付2.88万元的性质，而是简单以上诉人出具给被上诉人的收条中误写的“订金”来判断2.88万元的性质认定为订金，这明显与事实不符。其次，合同解除后，被上诉人无权要求上诉人返还定金2.88万元。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，被上诉人作为违约方，是无权要求上诉人返还定金2.88万元。最后，上诉人因被上诉人违约行为而解除合同，导致35680元损失属于直接损失，被上诉人依法应予赔偿。本案中，因被上诉人违约造成上诉人租房损失13200元、购置家具损失12480元以及购房定金损失1万元，上述损失属直接损失，按照法律规定，应由被上诉人承担赔偿责任。另外，被上诉人在上诉人房屋内居住了近一个月时间，对造成房屋的损失也应依法予以赔偿。综上，为维护合法权益，上诉人提出前述诉请。
杨昌美二审答辩称：第一、结合双方签订的《房屋交易合同》可以看出，房屋交易前提是出卖方拥有交易房屋的所有权，被答辩人明知自己没有房产证，欺骗答辩人房产证抵押在银行，进而进行交易。第二、根据《房屋交易合同》第七条“在甲、乙双方签订合同起五年内，乙方交付完银行按揭剩余尾款后，甲方有责任和义务协助及配合乙方到房屋登记机关办理权属过户手续”之约定，上诉人自己没有取得房产证，在合同中约定产权过户的情况。第三、被答辩人在原审中并未出示过《商品房买卖合同》，但在上诉状中提出《商品房买卖合同》的问题。同时，被答辩人上诉状中陈述的“预售合同备案登记”并不是《中华人民共和国物权法》第九条所指的登记，被答辩人故意混淆。综上，请求二审法院维持一审判决。
原告杨昌美向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告支付的购房订金2.88万元；3、诉讼费由被告承担。
被告陈宇向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告杨昌美支付反诉原告陈宇因履行合同在搬迁过程中产生的损失35680元；2、解除合同，判令反诉被告以房屋定金支付反诉原告违约金；3、反诉被告赔偿反诉原告精神损失费6000元；4、本诉与反诉的诉讼费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2017年1月23日，作为乙方的杨昌美与作为甲方的陈宇签订《房屋交易合同》，合同约定，陈宇将位于长顺县××镇长××路××集贸市场××单元××号房以32.88万元的价格出售给杨昌美。合同签订之日杨昌美支付定金2.88万元，余款待扣除银行按揭剩余尾款外，杨昌美在2017年3月1日前付清合同所欠金额。陈宇于合同签订之日起15日内将房屋交付杨昌美。如一方违约，另一方均有权解除合同并追究违约方的责任。同时合同第七条：“关于产权过户登记的约定：在甲乙双方签订日起五年内交付完银行按揭剩余尾款后，甲方有责任和义务协助及配合乙方到房屋产权登记机关办理权属过户手续”。杨昌美于合同签订当日交付“购房订金”2.88万元给陈宇。同年2月，杨昌美搬入所购房屋居住，后杨昌美得知该房未办有产权证，要求与陈宇解除合同，并于同月底搬出该房。
另查明：杨昌美与陈宇交易的房屋至今未办有房屋产权证。
一审法院认为，合同系当事人意思自治的体现，现杨昌美要求解除合同，陈宇同意解除合同，依法应予解除。
民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。本案中，陈宇称在合同签订时杨昌美已知房屋未取得产权证，双方的合同为按揭房屋买卖，这与双方签订的《房屋交易合同》中对房屋产权过户作了明确约定相矛盾，对陈宇的该辩解本院不予采信。陈宇在房屋未取得产权证的情况下，双方签订的合同中关于房屋过户的内容已明显不能实现，陈宇已构成违约，且订金的性质为预付款，收取订金一方违约时，应无条件退款。
对于陈宇反诉要求杨昌美以房屋订金作为违约金支付给陈宇，本案中的违约责任在于陈宇，且杨昌美拒绝支付购房余款，系对其不安抗辩权的行使，杨昌美的行为未构成违约，对陈宇的该项主张不予支持。对陈宇主张的租赁房屋、购买住房、购买家居品的损失，因与杨昌美无法律上的因果关系，不予支持，至于陈宇要求原告支付精神损失费，更无事实和法律依据，亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨昌美与被告（反诉原告）陈宇于2017年1月23日签订的《房屋交易合同》；二、被告（反诉原告）陈宇于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）杨昌美购房订金贰万捌仟捌佰元（￥28800）；三、驳回被告（反诉原告）陈宇的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费260元（已减半收取），反诉案件受理费346元（已减半收取），共606元，由被告（反诉原告）陈宇承担。
本院在二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：对上诉人陈宇提交的证据认定：1、营业执照、《规划认可证》、《施工许可证》、《商品房买卖合同》、备案登记表。被上诉人杨昌美质证为未曾见过《商品房买卖合同》，上诉人陈宇出售给其的房屋所涉房产土地使用权因涉及纠纷不能保证以后能办理产权证，不认可上诉人陈宇的证明目的。本院认为，双方对该组证据真实性无异议，与本案具有一定关联性，予以采信。2、《购房担保借款合同》。被上诉人杨昌美认可上诉人陈宇已告知案涉房屋系按揭贷款购买，但上诉人陈宇还告知该房屋产权证抵押在银行的事实。本院认为，双方对该组证据真实性无异议，与本案具有一定关联性，予以采信。3、证人邓某出庭证言。被上诉人杨昌美对证人证实案涉房屋所涉房产因涉及土地使用权纠纷不能办理产权证的事实无异议，且认为这更加证明案涉房屋不能办理产权证的事实。本院认为，对被上诉人杨昌美认可出庭证人邓某证言部分的事实，与本案具有一定关联性，予以采信。
对被上诉人杨昌美提交的证据认定：《规划认可证》、《证明》以及长住建字【2017】58号文件。上诉人陈宇质证意见为对《规划认可证》和《证明》证实铂金商贸城就是城关集贸市场的事实无异议。针对长住建字【2017】58号文件，该份材料并未针对铂金商贸城是否能办理房产证下发，其不能证实争议房屋不能办理房产证的事实。本院认为，双方对该组证据真实性无异议，与本案具有一定关联性，予以采信。
经二审审理，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。另查明，惠水县顺天房地产开发有限公司2009年8月开发位于长顺县××镇长××路城关集贸市场即铂金商贸城，包含上诉人陈宇出售给被上诉人杨昌美其位于长顺县××镇长××路××集贸市场××单元××号房屋。该房产项目规划、质量验收于2017年6月8日手续完毕，现因其土地使用权问题与赵福林发生纠纷不能办理不动产登记。
本院认为，一审法院就解除双方2017年1月23日签订的《房屋交易合同》，各方当事人均无异议，本院予以确认。综合双方的诉辩主张，本案争议焦点是：违约责任主体和损失承担问题。
针对焦点违约责任主体和损失承担问题。上诉人陈宇提出被上诉人杨昌美实际占有房屋后未按约定支付购房款，构成违约，其解除合同后应赔偿损失，上诉人陈宇提出的反诉请求合理合法，应得到支持，一审法院未予支持存在错误的上诉意见。本案中，作为甲方的上诉人陈宇与作为乙方的被上诉人杨昌美2017年1月23日签订《房屋交易合同》，约定将其位于长顺县××镇长××路城关集贸市场第B栋三单元七层702房屋以32.88万元价款出卖给被上诉人杨昌美。根据《房屋交易合同》第七条“关于产权过户登记的约定：在甲乙双方签订日起五年内交付完银行按揭剩余尾款后，甲方有责任和义务协助及配合乙方到房屋产权登记机关办理权属过户手续”之约定，上诉人陈宇在被上诉人杨昌美五年内交付完银行按揭剩余尾款后有责任和义务配合被上诉人杨昌美办理房屋产权登记过户手续。结合查明的案件事实，根据长顺县住房和城乡建设局发布的长住建字【2017】58号文件，惠水顺天房地产开发有限公司开发的铂金商贸城即城关集贸市场的规划、质量验收于2017年6月8日手续完毕，但因其土地使用权问题与赵福林发生纠纷不能办理不动产登记，而前述铂金商贸城房产就包含上诉人陈宇出售给被上诉人杨昌美的房屋，上诉人陈宇申请出庭证人邓某证言亦证实了该事实的存在。因此，上诉人陈宇于2017年1月23日将长顺县城关集贸市场第B栋三单元七层702号房屋出售给被上诉人杨昌美时，该房产的规划和质量验收手续并未完毕，尽管该房产的规划和质量验收在合同履行中完善了手续，但因该房产涉及土地使用权纠纷现仍不能办理房屋产权登记，且也没有证据证明前述纠纷并不影响房产办理产权登记的材料。因此，上诉人陈宇在房屋未取得产权证的情况下将房屋出售给被上诉人杨昌美，双方签订合同中关于房屋产权过户的合同目的明显不能实现，上诉人陈宇行为构成违约，被上诉人杨昌美依照法律规定有权要求解除《房屋交易合同》，其向上诉人陈宇支付的28800元定金，有权要求上诉人陈宇予以退回。同时，被上诉人杨昌美拒绝支付购房余款系对上诉人陈宇违约行为不安抗辩权的行使，是其权利救济的方式，并不构成违约。因此，一审法院要求上诉人陈宇退回被上诉人杨昌美已支付的28800元，未支持上诉人陈宇提交要求赔偿损失的反诉请求，并无不当。对上诉人陈宇前述上诉意见，因无事实、法律依据，本院不予采纳。针对上诉人陈宇提出28800元系定金性质，一审法院错误认定为订金的上诉意见。本院认为，二审调查质证期间，上诉人陈宇与被上诉人杨昌美均认为《收条》上书写的“订金”系笔误，其双方真实意思为“定金”，为此，本院予以确认，一审法院将28800元性质认定为“订金”，与双方当事人意思表示不符，予以纠正。
综上所述，陈宇的上诉请求不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费520元，由上诉人陈宇承担。
本判决为终审判决。
审判长 陆育义
审判员 王 军
审判员 莫玉魁
二〇一七年十一月二十一日
书记员 张 红