湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终328号
上诉人（原审原告）：胡华军，男，1988年9月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人：唐克勤，湖南五岭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李炳元，湖南方缔园律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：华融湘江银行股份有限公司郴州分行，住所地湖南省郴州市北湖区五岭大道23号。
代表人：艾小珠，该分行行长。
委托诉讼代理人：刘婷丽，女，华融湘江银行股份有限公司郴州分行职员。
上诉人胡华军因与被上诉人华融湘江银行股份有限公司郴州分行（以下简称华融湘江银行郴州分行）租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2016）湘1003民初1104号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月16日开庭进行了审理。上诉人胡华军的委托诉讼代理人唐克勤、李炳元，被上诉人华融湘江银行郴州分行的委托诉讼代理人刘婷丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡华军上诉请求：1.撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院（2016）湘1003民初1104号民事判决；2.依法改判被上诉人支付欠交租金678,600元（2015年7月-2016年12月后段另计）；3.判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人和易新秋与谢吉斗等人签订的《租赁合同》被生效判决解除是事实，但解除理由是《租赁合同》出租人未取得租赁物的所有权、管理权，该出租房屋是上诉人全额投资建设的，相关手续正在办理中且未经验收合格。根据法律规定未经验收或者验收不合格的，不得交付，所以租赁物珠江名都一楼4号门面所有权、管理权属上诉人，上诉人胡华军有出租权。
华融湘江银行郴州分行辩称：被答辩人对租赁房屋既无所有权又无使用权，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回被答辩人的上诉请求。事实和理由：1.谢吉斗、谢小毛等人与易新秋签订的《租赁合同》已被（2015）郴苏民初字第361号生效民事判决解除，一审法院认为被答辩人及易新秋因合同解除已丧失转租房屋的权利是正确的，上诉人已无出租权；2.被答辩人与谢吉斗等人签订的《合作开发小高层项目协议书》中第“二”条的相关约定及经过法庭质证认定为有效证据的郴州市房产交易与权属登记管理处出具的证明可知该栋建成后1-2层归谢吉斗等人所有，即租赁房屋的所有权人为谢吉斗等人，而非被答辩人。（2015）郴民一终字第388号民事判决已认定谢吉斗等人是租赁物业的土地使用权人的事实，根据我国“房地一体化”原则，土地使用权是建筑物所有权取得的基础，在他人使用的土地上建造房屋，还未办理产权证的前提下，即使租赁物业为被答辩人投资建设，也不能因此取得该租赁物业的所有权，租赁房屋应属谢吉斗等人。3.一审法院认定被答辩人无出租权的主要事实依据是生效法律文书解除谢吉斗等人与易新秋签订的《租赁合同》，若被答辩人对该事实有异议，应当提起审判监督程序，撤销（2015）郴民一终字第388号民事判决，或以谢吉斗等人为被告，提起确权之诉。
胡华军向一审法院起诉请求：判令华融湘江银行郴州分行支付欠交租金678,600元（2015年7月-2016年12月，后段另付）。
一审法院查明：2010年5月29日，谢吉斗、谢小毛、谢仰高、谢小金、何红香的丈夫首弟雄、谢祥飞、谢祥海、苏仙区白露塘镇珠江桥村第七组为甲方与乙方胡华军签订一份《合作开发小高层项目协议书》，约定甲方自愿将郴州市苏仙区白露塘镇郴资桂公路旁农贸市场对面商业住宅地皮一块交给乙方用于小高层房屋开发，房屋建成后一、二层归甲方所有，剩余的全部归乙方所有。房屋建成后取名珠江名都。2013年7月5日，上述七户家庭将享有使用权的郴州市白露塘镇珠江名都一、二楼门面租赁给易新秋（胡华军的岳父），租赁期限12年。2014年1月1日，原告及易新秋将部分门面转租给华融湘江银行郴州分行，并签订《租赁合同》，约定：租赁期限5年（2014年1月1日至2018年12月31日）；月租金37,700元，前3年租金不变，后两年的租金在前3年租金的基础上递增5%。2015年4月20日，苏仙区人民法院作出（2015）郴苏民初字第361号民事判决书，判决解除了谢吉斗、谢小毛、谢仰高、谢小金、何红香与易新秋于2013年7月5日签订的《租赁合同》。该判决已发生法律效力。华融湘江银行郴州分行向胡华军支付租金至2015年6月底后未再支付。华融湘江银行郴州分行将2015年7月之后的租金支付给谢吉斗等人。
一审法院认为，本案争议的焦点是胡华军是否享有涉案房屋的出租权，华融湘江银行郴州分行是否应当支付租金给胡华军。本案中，首先，胡华军的岳父易新秋与谢吉斗等人签订的《租赁合同》已被生效判决判决解除，胡华军及其岳父易新秋已失去转租房屋的权利。其次，胡华军虽然是该栋房屋的承建方，但是《合作开发小高层项目协议书》明确约定该栋房屋一、二层归谢吉斗等人所有，胡华军亦不是租赁门面的所有权人。综上所述，胡华军无权再将涉案房屋进行转租并收取租金。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条（二）项，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，一审法院作出如下判决：“驳回原告胡华军的诉讼请求。本案案件受理费10,586元，由原告胡华军负担。”
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点是胡华军是否拥有涉案租赁门面的所有权、管理权；华融湘江银行郴州分行是否应当支付租金给胡华军。
涉案租赁门面所在楼盘珠江名都系谢吉斗等人与胡华军合作开发，谢吉斗等人出地，胡华军出资，合同约定房屋建成后一、二层归谢吉斗等人所有。虽然该楼盘未经验收合格，相关手续亦在办理中，但由于该楼盘尚未办理不动产首次登记，所以目前尚不能确定涉案租赁门面的权属归于合作开发的任何一方。胡华军以该出租房屋系其全额投资建设，且未经验收合格不得交付为由主张所有权，进而主张出租权没有法律依据，依法不应支持。
华融湘江银行郴州分行租赁的门面，是谢吉斗等人与胡华军的岳父易新秋签订租赁合同，将珠江名都一、二层门面出租给易新秋，而后胡华军、易新秋又与华融湘江银行郴州分行签订租赁合同，将涉案的珠江名都一楼4号门面租赁给华融湘江银行郴州分行，并由胡华军收取租金。由于胡华军岳父易新秋与谢吉斗等人签订的租赁合同已被生效判决解除，胡华军已失去租赁房屋的转租权、管理权，胡华军亦不能基于上述权利而主张华融湘江银行郴州分行支付租金。
胡华军与华融湘江银行郴州分行的租赁合同纠纷，本质上是合作开发双方即谢吉斗等人与胡华军的合作开发纠纷引起，华融湘江银行郴州分行已将2015年7月以后的租金交付谢吉斗等人，对该部分租金，胡华军可在与谢吉斗等人在租赁房屋权属最后确定后另行主张。
综上所述，胡华军的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10,586元，由上诉人胡华军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴兰馨
审 判 员 许永通
审 判 员 谷 敏
二〇一七年四月十二日
法官助理 韩淑静
书 记 员 廖超艳
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。