四川省北川羌族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第1026号原告北川羌族自治县体育中心，住所地：北川羌族自治县永昌镇永昌大道**号。法定代表人牟廷成，该中心主任。委托代理人代国章，四川石泉律师事务所律师。委托代理人王丹丹，四川石泉律师事务所律师。被告北川羌族自治县东兴超市，住所地：北川羌族自治县永昌镇羊角路*号。负责人李成兴。被告李成兴，男，住四川省北川羌族自治县。委托代理人宋成鑫，男，住四川省平武县（系被告李成兴女婿）。委托代理人李成东，男，住四川省北川羌族自治县（系李成兴弟弟）。被告北川羌族自治县星光灿烂娱乐城，住所地：北川羌族自治县永昌镇体育路**号。经营者李成兴。原告北川羌族自治县体育中心与被告北川羌族自治县东兴超市、李成兴租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月30日受理后，依法由审判员胡超兰适用简易程序独任审判，于2015年7月24日公开开庭进行了审理。原告北川羌族自治县体育中心委托代理人王丹丹，被告李成兴即被告北川羌族自治县东兴超市负责人，被告李成兴委托代理人宋成鑫、李成东到庭参加诉讼。2015年7月25日原告北川羌族自治县体育中心申请追加北川羌族自治县星光灿烂娱乐城为被告，本院予以准许。2015年8月25日，本案依法再次进行了公开开庭进行了审理，原告北川羌族自治县体育中心委托代理人王丹丹，被告李成兴即被告北川羌族自治县东兴超市负责人、北川羌族自治县星光灿烂娱乐城经营者，被告李成兴委托代理人李成东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北川羌族自治县体育中心诉称：原告通过公开招租与被告北川羌族自治县东兴超市达成房屋租赁合同。根据合同约定，原告将体育场一、二楼（A、B标段）1426平方米的房间租赁给被告北川羌族自治县东兴超市，做其商业使用，合同总租赁期限八年，每年租金共计364724元，但四年期满，双方需就房屋租金和合同履约金另行协商一致后，方能继续租用。被告在第一年度缴纳租金182362元，尚欠182362元，第二年度缴纳租金120000元，尚欠244724元，第三年度缴纳租金80000元，尚欠284724元，第四年度没有缴纳租金，四年共欠租金1076534元，另外被告还拖欠水电费29358.9元。原告多次向被告催收，并找其协商，被告均以经营困难无力支付为由拒绝支付，现请求法院判令：1.解除原、被告的房屋租赁合同，并判令被告立即腾退房屋；2.第一被告向原告支付拖欠的房屋租金1076534元，拖欠的水电费29358.9元，共计1105892.9元；3.被告承担迟延支付租金的违约金；4.第二被告对第一被告不足清偿部分承担支付责任；5.本案诉讼费由被告承担。被告北川羌族自治县东兴超市、李成兴、北川羌族自治县星光灿烂娱乐城辩称：1.拖欠的水电费29358.9元不是原告起诉书上说的60000元，按照合同约定房屋租金如原告所说，但北川新县城惨淡的人气等实际情况致使被告经营严重亏损，被告也多次找原告协商对房屋租金进行调整，并且积极通过多种方法改善经营状况；2.房屋多处存在漏水、渗水问题，原告多次大型活动进行交通管制以及对被告招牌进行遮挡和周边维修封路、不定时无通知停水停电等问题严重影响了被告的经营，给被告造成了一定损失，原告应支付被告违约金。综上，被告认为：1.按照目前北川的实际情况被告已经支付的租金足够前四年的房屋租金，故不存在拖欠原告租金的情况，被告也不应当承担违约金；2.对于二、三楼的租赁合同可以解除，一楼房屋租金双方重新协商继续由被告承租；3.被告不承担诉讼费。经审理查明：经北川羌族自治县人民政府研究同意，决定将北川羌族自治县体育中心体育场南侧用房对外进行公开招租。2011年2月，通过招租竟租程序，被告北川羌族自治县东兴超市中标承租。2011年5月1日，原告（甲方）与被告北川羌族自治县东兴超市（乙方）就体育中心A、B标段及体育场第三层签订了房屋租赁《合同书》，合同约定：“二、租期从二０一一年七月一日起至二０一九年六月三十日止（合同期八年）。三、一楼面积822平方米（根据招租公告，为使用面积）。前四年月租金22元／平方米，合计年租金217008元（贰拾壹万柒仟零捌元）；二楼面积606平方米（根据招租公告，为使用面积），前四年月租金15.5元／平方米，合计112716元（壹拾壹万贰仟柒佰壹拾陆元）。三楼面积为210平方米，前四年年租金35000元（叁万伍仟元），总计金额364724元（叁拾陆万肆仟柒佰捌贰拾肆元）。乙方必须依约于租赁年（前四年）分两次付清每年（即当年七月一日至次年六月三十日）所有房屋租金。即每年七月一日付182362元（壹拾捌万贰仟叁佰陆拾贰元），次年一月一日付182362元（壹拾捌万贰仟叁佰陆拾贰元），如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金……七、……水、电费按月按表由甲方计收……十二、四年期满（即2015年6月30日为四年期满之日），甲乙双方就房屋租金及合同履约金根据市场实际情况进行协商，达成一致后乙方继续租用……十四、如甲方有重大活动或赛事，乙方应无条件服从甲方安排，甲方不负责乙方的各种损失。”房屋租赁后，被告李成兴按照投标时向原告递交的投资策划书投资建成了北川羌族自治县星光灿烂娱乐城。被告李成兴共向原告缴纳了房屋租金382362元，分别为：2011年9月20日缴纳了182362元；2012年12月6日缴纳了100000元；2012年12月28日缴纳了20000元；2013年12月30日缴纳了80000元，合同前四年即2011年7月1日至2015年6月30日被告北川羌族自治县东兴超市共欠原告房屋租金1076534元。2015年3月3日，原告向被告发出了《租金催收通知书》对上述欠款进行了催收。期间被告多次以经营困难与原告协商房屋租金问题，双方未达成一致协议。另外，截止2015年7月13日，被告北川羌族自治县东兴超市还有29358.90元水电费未向原告缴纳。被告北川羌族自治县东兴超市系个人独资企业，被告北川羌族自治县星光灿烂娱乐城系个体工商户。上述事实有原、被告身份证明，招租公告、投资策划书、招租竞标结果公示、合同书、缴款书、租金催收通知书以及当事人陈述意见予以证实，事实清楚，足以认定。本院认为：1.被告北川羌族自治县东兴超市与原告签订的房屋租赁《合同书》系双方真实意思表示，该合同合法、有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，被告北川羌族自治县东兴超市应按约向原告缴纳租金及相应水电费，故对原告要求被告北川羌族自治县东兴超市支付房屋租金1076534元及水电费29358.90元的请求，本院予以支持。2.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告要求解除与被告北川羌族自治县东兴超市的房屋租赁合同，并要求其与被告北川羌族自治县星光灿烂娱乐城与其一同腾退房屋的请求，因被告北川羌族自治县星光灿烂娱乐城系实际用房主体，故对该请求本院予以支持。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，故原告要求被告北川羌族自治县东兴超市支付违约金的请求，本院予以支持；根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，因原告违约金主张从拖欠之日起每日按全年租金0.5%计算，该违约金主张过高，本院酌情认定违约金计算方式为从起诉之日起以房屋租金1076534元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算利息。4.根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”以及第三十一条“个人独资企业财产不足清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”的规定，对原告要求被告李成兴对被告北川羌族自治县东兴超市的以上债务不足清偿部分承担支付责任的请求，本院予以支持。5.对被告辩称房屋多处存在漏水、渗水问题及原告多次大型活动进行交通管制以及对被告招牌进行遮挡和周边维修封路、不定时无通知停水停电等问题严重影响了被告的经营，给被告造成了一定损失，要求原告支付被告违约金的请求，因被告未出示相应证据对该损失予以确认，故本院对该请求不予支持，被告可就该问题另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告北川羌族自治县体育中心与被告北川羌族自治县东兴超市签订的房屋租赁《合同书》，被告北川羌族自治县东兴超市、北川羌族自治县星光灿烂娱乐城在本判决生效后30日内腾退北川羌族自治县体育中心A、B标段及体育场第三层的房屋；二、由被告北川羌族自治县东兴超市在本判决生效后30日内支付原告北川羌族自治县体育中心房屋租金1076534元和水电费29358.90元，并支付房屋租金1076534元从2015年6月30日起至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期基准贷款利率计算的利息；三、被告李成兴对被告北川羌族自治县东兴超市的上述债务不足清偿部分承担支付责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费，减半收取7515元，由被告北川羌族自治县东兴超市负担（此款已由原告北川羌族自治县体育中心垫付，在执行时由被告北川羌族自治县东兴超市一并支付原告北川羌族自治县体育中心）。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。审判员  胡超兰二〇一五年九月一日书记员  雍 蕾