长春市二道区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0105民初1162号
原告：吉林银行股份有限公司长春东盛支行，住所：长春市吉林大路1919号。
法定代表人：王大勇，行长。
委托诉讼代理人：王帆，该行客户经理。
委托诉讼代理人：李晓明，该行风险管理部经理。
被告：张福军，住长春市绿园区。
被告：吉林兆丰房地产开发有限公司，住所：长春市长江路经济技术开发区长江路57号五层065段。
法定代表人：吴兆俊，总经理。
委托诉讼代理人：韩丽，该公司职员。
原告吉林银行股份有限公司长春东盛支行（以下简称东盛支行）诉被告张福军、吉林兆丰房地产开发有限公司（以下简称兆丰公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东盛支行委托诉讼代理人王帆、李晓明，被告兆丰公司委托代理人韩丽到庭参加诉讼，被告张福军经公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
东盛支行向本院提出诉讼请求：1、判令张福军立即偿还借款本金249463.5元及利息、复利、罚息（利息、罚息、复利自从2016年5月21日起至还款之日止），逾期贷款利率按合同约定上浮50%计算；2、判令兆丰公司对第一项诉讼请求承担连带保证责任；3、诉讼费、保全费等相关费用由张福军、兆丰公司负担。事实和理由：2015年9月14日，东盛支行与张福军、兆丰公司签订《个人房屋按揭借款合同》，约定东盛支行向张福军借款25.2万元，期限为2015年9月14日起至2045年9月14日，利息年利率为5.15%，逾期贷款罚息利率按年利率上浮50%计算，由兆丰公司承担阶段性连带保证责任，东盛支行按照约定于2015年9月14日为张福军发放贷款25.2万元。自2016年6月开始，张福军违约不按照合同履行给付借款的义务，故诉至法院。
张福军未到庭且未提交答辩意见。
兆丰公司辩称:张福军所购买的房屋为兆丰凯旋明珠3期9号楼1707，兆丰凯旋明珠3期产品在2017年9月已全部完成转现手续，具备办理产权证的资格，兆丰凯旋明珠3期业主大部分已经取得了产权证。2017年11月7日我方向东盛支行递交张福军的办理抵押登记的申请表，被工作人员以有逾期贷款为由拒绝盖章，因此产生的一切后果应有东盛支行自行承担，我方承担的担保责任为阶段性担保，即办理完房屋转现手续，房屋本身就具有抵押、拍卖等一切合法手续，我方的阶段性担保也应自行解除，开发商从取得商品预售许可证至取得房地产产权证止，这一期间的商品房称为期房，期房因手续不全无法承担相关责任，故我方承担阶段性担保，转现后因业主产生的逾期应由业主自行承担，转现后的房屋我方也不能办理解除商品房买卖合同的手续，因此我方申请法院判令张福军承担一切责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
（一）2015年8月31日，张福军与兆丰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张福军购买位于长江路开发区北凯旋路兆丰凯旋明珠9栋3单元1707室房屋，付款方式为银行按揭贷款。
（二）2015年9月14日，东盛支行与张福军、兆丰公司签订了《个人房屋按揭借款合同》一份，约定：张福军向东盛支行借款25.2万元用于购买上述房屋，期限为2015年9月14日起至2045年9月14日。借款利率为年利率5.15%计算，按月结息，每个月的20日为结息日，21日为付息日、罚息按年利率上浮50%计算、对借款人不能按期支付的利息贷款到期日前按照借款利率计收复利，贷款逾期后按照逾期罚息计收复利。合同还约定张福军违反合同约定，逾期或未按约定的金额向东盛支行给付借款本息时，东盛支行有权提前收回已经发放的全部剩余借款、利息和罚息，有权要求兆丰公司履行保证责任。兆丰公司担保方式为阶段性保证+抵押，合同约定兆丰公司在自借款合同生效之日起至张福军取得房地产权利证书、办妥以张福军为抵押权人的抵押登记手续，并将《房屋他项权利证》及其他资料交给东盛支行持有至日之前为张福军的债务承担连带保证责任，保证范围包括:合同项下的借款本金、利息（含复利）、罚息；违约金、赔偿金、补偿金；为保护债权支出或垫付的费用；为实现债权和抵押权而支付的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、差旅费等。
2015年9月14日，东盛支行按照《个人房屋按揭借款合同》的约定将25.2万元划入张福军指定的兆丰公司的账户，履行了放款义务。自2016年6月21日起，张福军开始不再偿还借款本金及借款利息。
（三）2015年9月25日，东盛支行与张福军为位于长江路开发区北凯旋路兆丰凯旋明珠三期9幢3单元1707号房办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为东盛支行，预告登记义务人为张福军。该房屋至今未办妥房屋产权证以及正式抵押登记手续。
本院认为：东盛支行、张福军、兆丰公司之间签订的《个人房屋按揭借款合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。
（一）关于东盛支行诉请的本金、利息、罚息和复利。张福军未按合同约定履行分期归还借款本息的义务，应当承担本案的违约责任。东盛支行依照合同约定宣布剩余贷款提前到期，并要求被告立即清偿剩余贷款的请求，本院予以支持。因东盛支行未能提交证据证明其在诉请前有效通知张福军剩余贷款提前到期，则起诉书送达到张福军之日起视为通知，即剩余贷款提前到期日（2017年11月13日公告开庭之日）。东盛支行诉请张福军偿还本金、利息、罚息和复利，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因贷款提前到期即合同解除后，应不再计算借款期间的利息，那么双方之间的借款利息就不再执行。但按照合同约定，张福军应承担逾期给付借款罚息及复利的违约责任。在《个人房屋按揭借款合同》中关于罚息及复利的约定即为违约责任的约定，故张福军应自合同到期日后按照《个人房屋按揭借款合同》中约定的罚息和复利计算方式给付逾期还款的损失。
（二）关于兆丰公司的责任认定问题：张福军作为借款人与东盛支行、兆丰公司签订了《个人房屋按揭借款合同》。东盛支行依约向张福军提供购房贷款，已经履行了借款合同项下的己方义务，张福军亦应依约还款，拖欠属违约行为。兆丰公司作为保证人在《个人房屋按揭借款合同》上盖章，且合同约定了兆丰公司在自借款合同生效之日起至张福军取得房地产权利证书并办妥以张福军为抵押权人的抵押登记手续，并将房屋他项权利证抵押登记手续及其他资料交给东盛支行持有至日之前为张福军的债务承担连带保证责任，虽然兆丰公司主张可以办理房屋抵押登记手续，但现本案房屋未办妥房地产权利证书及正式抵押登记手续，且截至起诉之日时该房屋也无法办理抵押登记手续，故兆丰公司保证责任并未超过合同约定的保证期间，依据合同约定兆丰公司应承担连带责任保证。另合同约定保证范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害金、为实现债权和抵押权而支付的费用（包括诉讼费等）等内容，且借款人未足额偿还借款本息时，东盛支行在有权提前收回已发放贷款，有权要求兆丰公司履行保证责任，故在本案中，东盛支行有权要求兆丰公司对张福军的本案贷款本金、利息、罚息及复利的偿还承担连带保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零一条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、张福军于本判决生效后立即给付吉林银行股份有限公司长春东盛支行借款本金249463.5元，自2016年6月21日至2017年11月13日止给付利息、罚息、复利，利息、罚息、复利按照按双方《个人房屋按揭借款合同》特别约定第四条中的方式计算；
二、张福军于本判决生效后立即给付吉林银行股份有限公司长春东盛支行借款本金249463.5元的罚息及复利，时间自2017年11月14日起至借款付清之日止，罚息按双方《个人房屋按揭借款合同》特别约定第四条第三款第一项约定方式计算，如遇中国人民银行调整基准利率，自基准利率调整之日次年1月1日起罚息利率相应调整，复利按双方《个人房屋按揭借款合同》特别约定第四条第三款第三项约定方式计算，如遇中国人民银行调整基准利率，自基准利率调整之日次年1月1日起复利利率相应调整；
三、吉林兆丰房地产开发有限公司对上述款项的偿还承担连带保证责任；
四、驳回吉林银行股份有限公司长春东盛支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5042元，公告费260元，均由张福军、吉林兆丰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 苏荔莎
人民陪审员 孙 斌
人民陪审员 曹静波
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 董 塔