云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终3430号
上诉人（原审原告）谭翔予，男，汉族，1988年7月30日出生，住云南省昆明市盘龙区。
特别授权诉讼代理人吕海波，云南里程律师事务所律师。
特别授权诉讼代理人付玲，云南里程律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）云南鲁胜投资有限公司。住所地：云南省昆明市高新区海源北路*号招商大厦办公室。
法定代表人杨鲁，系公司董事长。
特别授权诉讼代理人罗艳阳、刘晓军，云南大韬律师事务所律师。
上诉人谭翔予因与被上诉人云南鲁胜投资有限公司（以下简称“鲁胜公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实:2014年11月12日，原告（乙方）和被告（甲方）双方签订《房屋租赁合同》约定租赁位置：昆明市盘龙区人民中路（昆明新工人文化宫商业文化广场）屋业裙楼A区一层A-109号房屋。租赁面积:本合同签订前，乙方已对租赁房屋进行过实地视察，清楚了解房屋的现状，确认甲方提供之租赁物业建筑面积约314㎡。租赁期限：五年，自2014年11月15日起至2020年3月14日止；装修期自2014年11月15日起至2015年1月14日止，装修期内免收租金，但该期间内所产生的水电费、物业管理费由乙方按期交纳。经营免租期自2015年1月15日起至2015年3月14日止，该期间内免收租金，但该期间内所产生的水电费、物业管理费由乙方按期交纳，若须办理租金贷款的，自银行贷款办理成功后，次月开始还本付息。租金21357元/月，年租金计256224元。租金按年支付，乙方于本合同签订后10日支付甲方；之后年度租金于上年度租赁期限届满90日前支付。违约保证金以三个月租金计64056元。乙方应以现金形式一次性向甲方支付。合同期限届满或本合同终止后，乙方未出现本合同约定违约情形，于10个工作日无息退还。若乙方出现违约情形，甲方有权扣除保证金（房屋正常损耗除外），不足部分由乙方补齐。乙方未按本合同约定期限足额交纳保证金，视为乙方违约且放弃承租权，甲方有权就租赁物业另行安排使用，甲方不承担任何法律责任，同时乙方承担以三个月租金计的违约金。甲方于2014年11月12日将租赁物交付乙方（交付标准详见附件《房屋交付标准》），并办理相关房屋交接手续（详见双方签字确认的《房屋交接清单》）。同日，原、被告双方签订《补充协议》约定在原《房屋租赁合同》租金基础上，乙方尚应支付甲方下列费用：咨询管理服务费32028元/月，每年共计384336元。对此咨询管理服务费的履行与原《房屋租赁合同》中约定租金的权利、义务一致，在计算租金递增、违约责任等情况时应加入本协议约定的咨询管理服务费数额。保证金：履约保证金为三个月咨询管理服务费96084元。本协议与《房屋租赁合同》具有同等法律效力，本协议未尽事宜，按原《房屋租赁合同》约定履行。《补充协议(二)》约定变更《房屋租赁合同》条款第三条租金及付款方式之3.1条款为：乙方第一年租金单价为：170元/㎡/月；第二年租金单价为：180.2元/㎡/月；第三年租金单价为：191元/㎡/月；第四年租金单价为：202.5元/㎡/月。上述合同签订后，原告向被告支付了第一年租金640560元、保证金160140元。另查明，被告在租赁物对外招商期间的宣传资料中有“千万级投资，世界级水准，西南第一“天幕”，展示、广告、观光、绝对的地标和人气”等宣传。现西南第一“天幕”未建设。后原告诉至一审法院，请求:一、解除双方于2014年11月12日签订的《补充协议》（一审庭审中增加解除双方于2014年11月12日签订的《补充协议（二）》）；二、鲁胜公司立即返还谭翔予支付的咨询管理费人民币384336元，并支付上述费用自起诉之日至实际还款之日止按银行贷款年利率6%计算的利息；三、诉讼费用全部由被告承担。
一审法院认为:原、被告双方于同一天签订《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议(二)》，双方在《房屋租赁合同》中约定年租金为256224元、《补充协议》中约定年咨询管理服务费为384336元、《补充协议(二)》明确《房屋租赁合同》租金变更为前述租金与咨询管理服务费的合计金额640560元。一审法院认为双方签订的《补充协议》未对被告收取咨询管理服务费应承担的合同义务进行约定，而是明确咨询管理服务费的履行与原《房屋租赁合同》中约定租金的权利、义务一致。《补充协议(二)》进一步确认租金变更为《房屋租赁合同》约定的租金与咨询管理服务费之和，综上，一审法院认为《补充协议》中约定的咨询管理服务费实际为租金，被告收取该费用，并不需履行《房屋租赁合同》约定之外的义务。被告已履行交付租赁物的合同义务，原告要求解除双方签订的《补充协议》和《补充协议(二)》的诉讼请求，无合同和法律依据，一审法院不予支持。原告要求被告返还按咨询管理服务费支付的租金人民币384336元，并支付上述费用自起诉之日起至实际还款之日按银行贷款年利率6%计算的利息的诉讼请求，无合同依据，一审法院不予支持。原告认为被告在其招商广告中明确承诺投资千万元建设西南第一天幕、超五星电影院，统一招商、统一经营、统一宣传推广，提升商业广场知名度，把文化宫建设成为西南首屈一指的商业文化航母，属咨询管理服务范畴。被告在招商过程中的广告内容具体明确，并对双方合同的签订、价格的确定、原告合同目的的实现有重大影响。根据合同法第十五条第二款的约定，虽没有载入合同，也应当视为合同的应有内容。一审法院认为被告的招商广告系向不特定的人员发出为要约要请，双方并非以要约、承诺方式确定合同关系，而是协商一致订立书面合同，确定权利义务关系，合同履行应以书面合同为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决：“驳回原告谭翔予的诉讼请求。”
一审判决宣判后，谭翔予不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由为：一、被上诉人招商时作出对商圈进行投资管理的允诺属于要约。被上诉人作出的要约对上诉人是否与被上诉人建立租赁合同关系、租金的确定以及合同目的是否能够实现有决定性的影响，被上诉人对此应当是知晓的。正因为被上诉人作出的要约如此重要，被上诉人作出时就应当受该要约的约束，上诉人才据此与被上诉人签订了房屋租赁合同，但被上诉人并未兑现其招商时的允诺，导致上诉人无法实现其合同目的。一审法院确将上诉人作出允诺确认为要约邀请明显错误。二、《补充协议（二）》对将租金与咨询管理服务费在相加后的金额约定为租金，但并不能认定咨询管理服务费就是租金的组成部分。上诉人向被上诉人所支付的费用至今未出具任何发票，被上诉人对此也未作出合理解释。并且租赁合同与补充协议系同一天签订，既然都是租金的性质，为什么要于同一天签订两份内容完全不同的协议，一审法院均未对上述问题作出合理评判。综上，请求二审法院在查明本案事实后依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人鲁胜公司答辩称：咨询管理费是租金的组成部分，上诉人长期拖延未按约支付租金已构成违约。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人均未向本院提交新证据。
对于一审判决认定的事实，上诉人提出以下事实补充:一、被上诉人在招商宣传中作出过对租赁房屋所在商圈进行投资、建设影院、统一管理等承诺；二、被上诉人公开承诺建设西南第一天幕和豪华影院。被上诉人对一审法院确认的事实无异议。
针对上诉人提出的事实补充一，因双方就咨询管理服务费所签订的《补充协议》中对此未有明确约定，故本院对该补充事实不予确认；针对事实补充二，因上诉人未提交证据证实双方对此有约定，故本院对补充事实二不予确认。
综上，本院经二审审理查明的事实与一审确认的事实一致，本院予以确认。
综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为::一、双方对于租金的标准应如何认定？二、上诉人是否有权解除相关补充协议并主张退还咨询管理服务费？
本院认为：一、双方对于租金的标准应如何认定。上诉人认为租金中包含了咨询管理服务费，故应按原《房屋租赁合同》中约定的租金标准支付租金。但根据谭翔予与鲁胜公司于2014年11月12日签订的《补充协议（二）》第二条约定:“变更《房屋租赁合同》条款第三条租金及付款方式之3.1条款为：乙方第一年租金单价为：170元/㎡/月；第二年租金单价为：180.2元/㎡/月；第三年租金单价为：191元/㎡/月；第四年租金单价为：202.5元/㎡/月。”《补充协议（二）》中约定的租金标准等于《补充协议》中咨询管理服务费与原《房屋租赁合同》中约定的租金标准之和，即双方已另行签订补充协议对租金标准进行了变更，咨询管理服务费应为租金的组成部分。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。
二、上诉人是否有权解除相关补充协议并主张退还咨询管理服务费。上诉人认为被上诉人发布了对商圈进行投资管理的广告，上诉人据此与被上诉人签订了《房屋租赁合同》及相关补充协议，但被上诉人并未按招商广告履行对应的义务，故上诉人有权解除相关补充协议。对此，本院认为，因双方在《房屋租赁合同》及相关补充协议中对被上诉人是否应履行投资管理的义务未作出明确约定，双方应以《房屋租赁合同》及相关的补充协议书约定的权利义务履行。本案被上诉人已向上诉人履行了交付涉案房屋的义务，而上诉人也实际向被上诉人支付了租金，双方均以实际行为履行了租赁关系的权利义务，且本案并未有《房屋租赁合同》中约定的上诉人可解除协议的情形，故上诉人所提解除相关补充协议的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人是否有权主张退还咨询管理服务费。如前文所述，咨询管理服务费系租金的一部分，双方已通过补充协议另行变更了租金标准，且上诉人也向被上诉人实际履行了交付租金的义务，故本院对上诉人所提退还咨询管理服务的上诉请求亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人谭翔予所提上诉请求不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7065元由上诉人谭翔予负担
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。
审 判 长 郑会利
代理审判员 符圆圆
代理审判员 邓林春
二〇一六年十月十七日
书 记 员 吴 帅