北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）三中民终字第01128号
上诉人（原审原告）孟海涛，男，1970年6月5日出生。
委托代理人石来东，北京市玖典律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘怀凤，女，1963年3月6日出生。
委托代理人徐波，北京徐波律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孟宪坡，男，1945年9月24日出生。
被上诉人（原审被告）单文锁，女，1948年1月25日出生。
上列二被上诉人之委托代理人贾大华，河南团结律师事务所律师。
上诉人孟海涛、刘怀凤因农村房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市怀柔区人民法院（2013）怀民初字第00772号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孟海涛之委托代理人石来东、上诉人刘怀凤之委托代理人徐波、被上诉人孟宪坡和单文锁之委托代理人贾大华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年1月，孟海涛向原审法院诉称：单文锁、孟宪坡系我的父母。我与单文锁、孟宪坡共同拥有位于怀柔区雁栖镇北台上村房屋及院落，并登记在我名下。2003年孟宪坡、单文锁在未告知和征得我同意下私自将上述房产及院落租赁给刘怀凤使用。2011年我才得知上述事实，鉴于上述事实，我认为单文锁、孟宪坡与刘怀凤签订的租赁协议未经共同所有人的同意，故该协议属无效，刘怀凤理应立即将上述房屋和院落腾退给我。故我诉至法院，一、要求依法确认单文锁、孟宪坡与刘怀凤签订的房屋院落租赁协议书无效；二、判令刘怀凤立即将位于怀柔区雁栖镇北台上村×号房屋及院落腾退给我；三、诉讼费及其他费用由刘怀凤承担。
单文锁辩称：同意孟海涛的诉讼请求，事实部分没有补充。
孟宪坡辩称：同意孟海涛的诉讼请求，事实部分没有补充。
刘怀凤辩称：一、孟海涛不具有本案原告诉讼主体资格，因孟海涛不是刘怀凤购买房屋时的所有权人。刘怀凤作为农民具有购买农村房屋的主体资格，并且在购买此房屋时征得北台上村村民委员会同意并加盖公章。合同签订为房屋院落租赁协议书是因为不懂法、文化水平低，租期100年就是要表明房屋永久归刘怀凤所有。单文锁、孟宪坡在前案诉状中承认买卖房屋的事实。法院（2011）怀民初字第04100号民事判决书确认房屋买卖行为合法有效，虽然该判决被二中院发回重审。二、刘怀凤已取得诉争房屋及院落的所有权，并对原有房屋进行了翻建、改建和添附，即使证明单文锁、孟宪坡不是诉争房屋及院落的完全处分权人，也不应支持孟海涛的主张。三、本案发生直接原因为拆迁利益，法院不应支持违背诚信者，支持孟海涛的请求。
原审法院经审理查明：单文锁、孟宪坡系孟海涛的父母。怀柔区雁栖镇北台上村房屋，系1988年3月21日户主单文锁申请并经批准，全家参与建设正房四间。1993年12月，原怀柔县土地管理局为雁栖镇北台上村×号院颁发集体土地建设用地使用证即怀集建（93）字第8-7-216号，土地使用者为孟海涛，四至为东至孟宝善、西至街道、南至郑立祥、北至孟召才。2003年1月18日，单文锁、孟宪坡（甲方）与刘怀凤（乙方）签订房屋院落租赁协议书，租赁协议书主要内容如下“一、房屋间数和院落四至及面积：甲方原有上房四间、西厢房三间、东偏又（右）石棉瓦棚两间，东至孟宝善、南至郑福生、西至街道、北至孟召才，东西长13.60米、南北长15.00米，总面积204米2（0.3亩）。二、租期期限：自二零零三年一月十八日至二一零三年一月十八止（壹百年）。三、交款方式与交付房屋院落使用：乙方在协议签字之日，将租金柒万伍仟元整人民币（75000元）以现金方式一次性给付甲方。同时甲方将房屋、院落和所有设施及院内外的树木交给乙方使用，直至租赁期满。在租赁期内房屋修缮、再建、使用管理权归属乙方。四、租赁期间，乙方可以对房屋进行装修及各项再建，一切费用由乙方负责。五、如房屋需要翻建时，甲方须协助办理一切审批手续，建房费用由乙方负责。六、水电费及村内规定收取的其他费用由乙方按时交纳。七、违约责任：甲方违约。悉数退还租金款及赔偿给乙方造成的一切经济损失。八、如遇不可抗力（如地震、水灾等）致使协议无法履行，协议就此终止，损失自负。如遇国家或地方规划建设占地需拆迁时，所得补偿金归乙方所有。九、租赁期满时，乙方需将房屋、院落和所有的设施及院内外的树木转让给甲方。十、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，相互制约，共同信守”。此协议甲乙双方签字，加盖北京市怀柔区雁栖镇北台上村村民委员会公章。刘怀凤入住后在雁栖镇北台上村×号院内进行部分建设。孟海涛于2001年10月17日从北台上村×号（农业户）迁出。孟海涛之妻谢建红户口登记为农业家庭户，住址为怀柔区雁栖镇北台上村×号。刘怀凤系农业家庭户，户籍所在地怀柔区雁栖镇乐园庄村×号。现孟海涛诉至法院，一、要求依法确认单文锁、孟宪波与刘怀凤签订的房屋院落租赁协议书无效；二、判令刘怀凤立即将位于怀柔区雁栖镇北台上村×号房屋及院落腾退给孟海涛；三、诉讼费及其他费用由刘怀凤承担。本案在审理过程中，孟海涛、孟宪坡、单文锁、刘怀凤经法院释明，双方均表示对房屋翻建、其它各项损失、协议款75000元的返还不在本案中一并解决。涉及本案争议房屋，2011年7月25日单文锁诉于生三农村房屋买卖合同纠纷，单文锁要求法院判令房屋买卖关系无效，经审理法院做出（2011）怀民初字第04100号判决，驳回单文锁诉讼请求。单文锁提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民终字第02417号民事裁定书，以部分事实需进一步查清为由，撤销北京市怀柔区人民法院（2011）怀民初字第04100号民事判决书，发回重审。发回重审案件另立案号（2012）怀民初字第02156号，经法院调查案外人纪明荣宣称争议房屋系其购买，并让于生三（刘怀凤的丈夫）居住，没有卖给于生三（刘怀凤的丈夫），单文锁以此为由撤诉。2012年7月26日，单文锁以房屋买卖合同纠纷为由，起诉纪明荣、于生三，要求依法确认其与纪明荣之间房屋买卖无效，要求纪明荣、于生三腾退房屋院落，经法院于2012年11月7日再次向纪明荣调查，纪明荣承认其与单文锁签订房屋租赁协议的三四天后，双方解除房屋租赁协议，单文锁将钱款退还纪明荣。纪明荣对争议房屋的陈述前后矛盾，法院结合认定事实，对纪明荣2012年11月7日的谈话笔录予以认可。在审理中，追加孟宪坡、孟海涛为共同原告。在审理中于生三向法院提供刘怀凤与单文锁、孟宪坡签订的房屋院落租赁协议书。单文锁、孟宪坡、孟海涛，以房屋院落系租赁协议书为由撤诉。
原审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。农村房屋系村民经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，用以保证本集体村民最基本的居住。孟海涛主张其对单文锁、孟宪坡处分房屋不知情一节，根据孟海涛长期在本区内居住，孟海涛妻子谢建红户口登记为农业家庭户，住址为怀柔区雁栖镇北台上村×号，应当知道房屋被处分一事，故对孟海涛的该项主张不予认可。单文锁、孟宪坡与刘怀凤签订协议名为租赁，但协议内容约定租赁期限为一百年，房屋修缮、再建、使用管理权归刘怀凤，翻建时单文锁、孟宪坡协助办理审批手续，如遇占地规划，所得补偿金归刘怀凤所有等涉及物权处分、收益内容，依协议内容可认定单文锁、孟宪坡与刘怀凤所约定的真实意思为农村房屋买卖。刘怀凤不是北台上村集体经济组织成员，单文锁、孟宪坡与刘怀凤的房屋院落租赁协议，系用租赁名义掩盖买卖房屋之实，损害社会公共利益，故依法确认单文锁、孟宪坡与刘怀凤签订的名为房屋院落租赁协议实为农村房屋买卖协议无效。孟海涛与孟宪坡、单文锁、刘怀凤均不同意在本案一并处理涉及的利益损失与协议款75000元的返还，法院对此不持异议。在雁栖镇北台上村×号院内刘怀凤进行装修等事项，双方均主张涉及的利益损失与协议款不在本案中进行处理，故对孟海涛要求刘怀凤腾退房屋及院落的主张，在本案中亦不进行处理，故对孟海涛的该项诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原审法院于2013年10月判决：一、单文锁、孟宪坡与刘怀凤于二零零三年一月十八日签订的名为房屋院落租赁协议书，实为农村房屋买卖协议书无效。二、驳回孟海涛其它诉讼请求。原审法院判决后，孟海涛不服原判，以原判认定事实错误为由提起上诉，提出孟宪坡、单文锁与刘怀凤所签协议性质为院落及房屋租赁关系，请求撤销原判，依法改判确认孟宪坡、单文锁与刘怀凤签订的租赁协议无效、刘怀凤立即腾退位于北京市怀柔区雁栖镇北台上村×号房屋及院落，本案诉讼费用由刘怀凤负担。刘怀凤不服判决，以原判认定事实及适用法律错误为由提起上诉，提出其与单文锁、孟宪坡所签房屋买卖协议有效且已实际履行，请求撤销原判，依法改判确认其与单文锁、孟宪坡所签的房屋买卖协议有效，诉讼费用由孟海涛、单文锁、孟宪坡负担。孟宪坡、单文锁同意原判。
本院审理中，孟海涛提出原审法院认定双方的名为租赁实为买卖的协议无效不符合法律规定，本案之前其曾以房屋买卖为由提起诉讼，刘怀凤明确表示协议实际上属于租赁协议，其对刘怀凤所述没有异议，法院要求其撤诉其也撤回了起诉，可是其再次起诉房屋租赁协议时，刘怀凤的代理人以双方实际为房屋买卖关系为由进行了答辩，在当事人与代理人意见不一致的情况下，应当以当事人的意见为准，故此双方的关系应为租赁关系；即便原判认定双方的关系为买卖关系，合同无效就应由刘怀凤将房屋及院落腾退给我，原判未对此项诉讼请求予以明确也违反了一事不再理原则；孟宪坡、单文锁与刘怀凤所签协议性质为租赁协议，请求撤销原判，依法改判支持其所提诉讼请求。孟海涛就所称内容未提供新的证据。刘怀凤表示双方所签协议实际为房屋买卖合同，合同为有效合同且已实际履行，不同意孟海涛所称意见及要求。孟宪坡、单文锁表示同意孟海涛所称意见。刘怀凤提出刘怀凤与孟宪坡、单文锁之间为农村房屋买卖关系，原判认定刘怀凤以租代买与事实不符，刘怀凤购买孟宪坡、单文锁的房屋是双方真实意思表示，且买卖合同已实际履行完毕，刘怀凤为农业户籍，法律规定是禁止城镇居民购买农村集体土地上的房屋，并未禁止农民购买集体土地上的房屋，且刘怀凤所购房屋经过北台上村村委会的同意，刘怀凤所购房屋属于善意取得，双方争议应适用民法通则55条及物权法106条的规定，原判适用法律错误，请求撤销原判，依法改判确认双方所签协议有效。刘怀凤就所称内容未提供新的证据。孟海涛表示不同意刘怀凤所称意见。孟宪坡、单文锁表示同意孟海涛的意见。孟海涛与刘怀凤在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、集体土地使用证、租赁协议书、户口本、结婚证、质证笔录、民事判决书、开庭笔录、谈话笔录等证据在案佐证。
本院认为：孟海涛与刘怀凤双方的争议在于协议性质及效力问题。单文锁、孟宪坡与刘怀凤所签协议书虽书面表述为房屋院落租赁协议，该协议中涉及租期、房屋翻建再建、拆迁补偿款归属等诸项内容并非房屋租赁协议的规范内容，原判据双方协议签订及履行情况确认协议性质适当，涉及协议款项、房屋建设等多项内容尚未解决，此种情况下孟海涛要求刘怀凤腾退房屋并不具备成熟的条件，基于前述事实不应确认孟海涛所提上诉主张成立，对其所提上诉请求不予支持。刘怀凤并非北台上村集体经济组织成员，争议所涉院落宅基地登记的使用者为孟海涛，因而刘怀凤上诉提出应确认双方所签买卖合同有效依据不足，其所提上诉主张不能成立，孟宪坡、单文锁、孟海涛表示不同意刘怀凤所称意见及要求，故对刘怀凤所提上诉请求，本院不予支持。原审法院依据查明事实所作判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由孟海涛负担（已交纳）；二审案件受理费一百四十元，由孟海涛负担七十元（已交纳），由刘怀凤负担七十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周文祯
代理审判员 邓青菁
代理审判员 宋少源
二〇一四年二月十七日
书 记 员 肖 斌