贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2520号上诉人（原审被告）：林凌，男，1981年5月26日出生，土家族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审被告）：陈文，女，1980年7月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：胡祖飞，贵州慧原律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张人元，贵州慧原律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：贵州鼎恒信商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区贵乌北路187号。法定代表人：王亦舒，该公司总经理。委托诉讼代理人：兰天，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄开荣，贵州中孚律师事务所实习律师。上诉人林凌、陈文与被上诉人贵州鼎恒信商业管理有限公司（以下简称鼎恒信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林凌、陈文的委托诉讼代理人胡祖飞、张人元，被上诉人鼎恒信公司的委托诉讼代理人兰天、黄开荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林凌、陈文上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实错误，相关费用计算错误。1、上诉人已于2015年10月底退出租赁，并交还商铺，故不应再继续支付租金。2016年4月10日冯琦与被上诉人办理商铺交接手续，但冯琦并未得到上诉人的授权，上诉人不予认可。2、上诉人在2015年10月底退租，已经不再享受被上诉人提供的管理和推广服务，因此被上诉人也不应再收取管理费和推广费。3、上诉人在经营期间所使用的水、电等均不是被上诉人生产的，上诉人系与供电局、水利局建立的供电、供水合同关系，根据合同相对性，上诉人不应向被上诉人支付水、电费，且2015年8、9月份的水、电费，上诉人已经交清。4、逾期违约金，不应予以支持。上诉人并未单方面违约，系因被上诉人根本不具备商场运营能力，导致商场人流量根本达不到经营需求，上诉人无奈之下只能退租。5、清铺费并未实际产生，被上诉人也未提交清铺前后的照片相互印证，故不应支持清铺费。6、实现债权的费用，因被上诉人的诉请未得到全部支持，即使要支持该费用，也应参照诉讼费缴纳办法由双方分担。二、被上诉人在一审中未提供涉案房屋的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条之规定，涉案的租赁合同应无效。被上诉人无权再要求上诉人支付上述费用。三、根据《中华人民共和国发票管理办法》第19条、20条之规定，如二审判决上诉人要向被上诉人支付相关费用，上诉人要求法院明确被上诉人开具发票的义务。鼎恒信公司辩称：一、关于应支付的相关费用：1、被上诉人一审中提交的催缴11月份租金和10月份水电费的催收函中有上诉人员工的签收，和上诉人陈述其10月底退租相矛盾，上诉人也没有证据证明其10月底已经退出商铺。在2016年4月10日，案外人冯琦受上诉人的委托与被上诉人办理退铺交接手续，在办理过程中提交了上诉人出具的授权委托书。2、在双方签订的租赁合同中明确约定了管理费和推广费，只要承租人租用或占用租赁商铺的就应该支付推广费和管理费。3、水、电费，双方签订的合同第4.7.1条明确约定，产生的水电费由商户自行承担，一审过程中被上诉人也提交了供电、供水部门的发票，根据合同约定，该水电费应由上诉人承担。4、上诉人支付租金到2015年10月份，但仍租用商铺到2016年4月份，租金交纳逾期长达6个月，属于严重的违约，应该承担违约金。5、在签订租赁合同时，上诉人向被上诉人出具过退还商铺时还原商铺的承诺书，但上诉人在将涉案商铺退还出租人时并未将商铺还原，因本案的商铺为商业用房，下一位承租人承租商铺时需要进行装修，所以清铺费需要上诉人承担。6、双方在合同14.2条中也有约定，因为承租人的违约行为产生的一切费用包括律师费也由上诉人承担。二、涉案房屋由中大房地产有限公司开发，在一审之后被上诉人也向法院提交过房屋所有权证书以及授权文件，所以双方签订的租赁合同并非无效合同。三、在上诉人之前交纳租金和其他费用时，也向上诉人开具了发票，根据双方合同约定，发票是在交纳租金之后开具而非交纳之前，并且开具发票并非双方合同中出租人主要的义务，上诉人并不能以此作为拖欠租金的抗辩理由，综上，上诉人的请求没有事实依据，应依法驳回。鼎恒信公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告向原告支付拖欠的租金、管理费、推广费共计199788.95元；2、判令二被告向原告支付拖欠的装修及开业期间水、电费16906元；3、判令二被告向原告支付拖欠的装修管理费、装修垃圾清运费、消防改造费、清铺费用共计26566.88元；4、判令被告支付违约金83580.63元（其中租金、管理费、推广费逾期违约金78489.97元，水、电费逾期违约金5090.66元）；5、判令被告支付原告实现债权费用15574元；6、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：原告鼎恒信公司系“中大国际广场”商场管理人。被告林凌与被告陈文系夫妻关系。2013年12月13日，原告（甲方）与被告林凌（乙方）签订《中大国际广场时尚购物中心商铺租赁合同》，约定：1、甲方将位于贵阳市云岩区贵乌北路187号中大国际广场时尚购物中心B103号商铺（毛坯）出租给乙方用于经营“壹尝串”餐饮，建筑面积262.24平方米，使用面积144.23平方米，由双方交付商铺时书面确认；2、商铺租金第一年每月每平方米（按使用面积计算，下同）为180元，第二年每月每平方米为189元，剩余期限每月每平方米为198.45元，商铺租金每2个月支付一次，合同期限为31个月；3、乙方应于合同签订之日向甲方支付33828元履约保证金；4、乙方需在提交装修申请时向甲方支付装修保证金14423元，按使用面积每月每平方米26元支付装修管理费，按使用面积每平方米14元支付装修垃圾清运费，装修管理费及装修垃圾清运费自装修保证金中扣除；5、按商铺建筑面积每月每平方米25元，每月管理费为6556元，物业管理费包含在管理费中，由甲方代缴；6、乙方租赁期间按商铺建筑面积每月每平方米5元交纳宣传推广费，管理费、宣传推广费与租金同时交纳；7、乙方须自行负担与商铺使用有关的电话费、水费、电费及其他费用，被告应按政府有关收费标准和实际损耗计算相应的费用，在原告每月送达收费对账单后3个工作日内支付；8、在租赁期限内，乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，乙方按合同约定归还商铺或者甲方自行收铺，履约保证金约定的金额全部作为惩罚性违约金赔偿甲方，若由此造成甲方损失的，乙方还应予以赔偿，赔偿包括但不限于甲方的全部损失、甲方支付给第三方的赔偿金、律师费用等：“．．．．．．乙方拖欠支付租金、管理费、宣传推广费合计金额达到履约保证金金额的二分之一或逾期到达30日以上（含本数）”；9、租赁期限内，乙方逾期交付租金、管理费、宣传推广费的，经甲方书面通知，仍未于7个工作日交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付滞纳金；10、在租赁期限内，乙方逾期交付水、电、燃气、空调及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一天，应按上述费用的2‰或国家有关规定（两者取金额高的执行）支付滞纳金；11、合同约定其他事项。合同签订后，原告与林凌对B103号商铺进行实测，双方确认该商铺建筑面积为279.76平方米，使用面积153.87平方米，并确认装修保证金为15387元、垃圾清运费为2155元、装修管理费为4000元。之后林凌按约定向原告支付了履约保证金及装修保证金。原告亦将商铺交付林凌经营使用。2014年7月4日，林凌与原告签订《商铺门面还原承诺书》，并承诺“．．．．．商铺合同到期，．．．．．．还原原告提供的商铺”。2015年11月1日起被告林凌开始欠付商铺租金、管理费及推广费。2015年12月4日、2016年1月7日原告分别两次向被告林凌发出《催收函》，但林凌未予配合处理相关事宜。2016年4月1日，原告向林凌发出《解除合同通知函》，载明“收到本函当日，我公司与您签订的合同正式解除；．．．．．．所交纳的履约保证金作为惩罚性违约金不予退还．．．．．．，；于2016年4月6日前将商铺腾空且还原交付我公司．．．．．．”。同年4月10日，林凌委托案外人冯琦与原告接洽，办理商铺内货品与道具的清铺事宜，但未将商铺的装修拆除还原。原告为将该商铺继续出租，将商铺原装修交由贵州宁志众诚装饰工程有限公司进行拆除，并支付费用14600元。至原告起诉至一审法院，林凌未向原告支付所欠商铺租金、管理费及推广费合计199788.95元。另查明，自2015年8月起，林凌拖欠原告水、电费，其中欠付当年8月份水、电费合计5974.9元，欠付9月份水、电费4791.3元。再查明，因被告拖欠相关费用，原告委托贵州中孚律师事务所代理本案民事法律纠纷事宜，并支付代理费15574元。一审法院认为，原告鼎恒信公司与被告林凌签订《中大国际广场时尚购物中心商铺租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，合法有效。因该合同签订于林凌与被告陈文婚姻关系存续期间，林凌、陈文应连带承担因该合同产生的债务。本案的焦点问题是双方商铺租赁关系解除时间。庭审中，二被告主张原、被告双方于2015年10月底已解除商铺租赁关系，但从原告提交的《2015年10月水、电费及部分商铺11-12月商铺租金签收表》中显示，涉案商铺在当年11月17日仍在使用中，故二被告主张双方租赁关系已经终止的抗辩理由不成立。此外，原告以林凌拖欠相关费用为由，于2016年4月1日发出的解除合同通知函以及被告于4月10日办理清铺手续的行为，一审法院确认双方商铺租赁关系于2015年4月10日解除。原告关于被告支付拖欠租金、管理费、推广费合计199788.95元的诉请，符合合同约定，一审法院予以支持。原告关于被告支付拖欠的装修期间及经营期间水、电费的诉请，因原告未提供证据证明被告在该期间使用水、电的用量情况，一审法院对该诉请不予支持。原告关于被告支付经营期间的水、电费的诉请，其中被告欠付2015年8月、9月水、电费10765.3元，有商铺员工签收确认，一审法院予以支持，但关于2015年11月水、电费的诉请，原告未提供被告在该期间具体用水、用电量及签字确认，故对该期间产生的水、电费的诉请，不予支持。原告关于被告支付拖欠商铺租金、管理费、推广费、水、电费逾期违约金83580.63元的诉请过高，一审法院酌情所拖欠费用的20%计算违约金，为42110.85元［（199788.95元＋10765.3元）×20%＝42110.85元］。原告关于被告支付装修管理费、装修垃圾清运费的诉请，根据合同约定，上述费用均可从装修保证金中扣除，依据双方《商铺交付现场实测表》中对装修管理费为4000元、装修垃圾清运费为2155元的确认，依合同约定可从装修保证金15387元中扣除，剩余9232元可抵扣违约金。原告关于被告支付消防改造费的诉请，因原告未提供原告与被告签订的合同佐证，一审法院不予支持。原告关于被告支付清铺费用的诉请，有《商铺门面还原承诺书》、商铺装饰拆除发票佐证，一审法院确认清铺费用为14600元。原告关于被告支付实现债权费用15574元的诉请，符合合同约定，并有委托代理合同、律师费收据佐证，一审法院予以支持。对于原告提出履约保证金33828元不予退还被告的意见，虽然根据双方的约定，被告拖欠支付租金、管理费、宣传推广费合计金额达到履约保证金金额的二分之一或逾期到达30日以上（含本数）甲方有权将履约保证金作为惩罚性违约金不予退还，但原告因被告违约所受违约损失已在前述诉请中得到部分支持，且原告未举证证实其实际损失超过违约金，故主张履约保证金不予退还，显失公平，一审法院不予支持，该履约保证金可抵扣违约金及商铺租金、管理费及推广费。综上，被告应向原告支付商铺租金、管理费、推广费共198839.8元、清铺费用14600元、水、电费10766.2元、实现债权费用15574元，合计239780元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告林凌、被告陈文在本判决生效之日起十日内连带支付原告贵州鼎恒信商业管理有限公司商铺租金、管理费、推广费、水、电费、清铺费用、实现债权费用合计239780元；二、驳回原告贵州鼎恒信商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6438元，减半收取3219元，诉讼保全费2233元，合计5452元，由原告贵州鼎恒信商业管理有限公司负担1574元，被告林凌、被告陈文连带负担3878元（案件受理费、诉讼保全费已由原告垫付，二被告自本判决生效之日起十日内给付原告）。本院二审期间，被上诉人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交：1、建设工程规划许可证两份，拟证实涉案的中大国际广场在2011年3月1日已经取得建设工程规划许可证。上诉人经质证对真实性和证明目的均无异议。2、中大国际广场商家活动宣传单两张，拟证实被上诉人开展过对中大国际广场的推广宣传活动，同时证明在2015年11月上诉人还在经营中并未退租。上诉人经质证对真实性予以认可，但不认可证明目的。3、杂志宣传资料六张，证明被上诉人进行的推广宣传活动。上诉人经质证对真实性予以认可，但不认可证明目的。4、被上诉人与贵州大众广播传媒有限公司交通广播经营部签订的广告合同以及交通广播2015年跨年活动招商协议，拟证实被上诉人通过广播传媒渠道对中大国际广场进行推广宣传。上诉人经质证对真实性不持异议，但不认可证明目的。5、贵州中大房地产开发有限公司授权书，拟证实被上诉人对中大国际广场有权进行管理。上诉人经质证对真实性与证明目的均予以认可。二审查明事实除与一审查明事实一致外，另查明，涉案商铺所在的中大国际广场系贵州中大房地产开发有限公司开发建设，并已经取得建设工程规划许可的相关手续。同时，在2015年4月至2016年1月1日期间，被上诉人通过广播传媒、杂志、举办活动等渠道对涉案的中大国际广场进行宣传和推广活动。再查明，被上诉人鼎恒信一审提交的《贵州鼎恒信商业管理有限公司付款报告（2016年5月12日）》载明：付款事由为负一层钟幺爷原装饰拆除。上诉人在二审中认可承接其商铺的下一家商户系钟幺爷。本院认为，关于上诉人林凌、陈文提出被上诉人不具备合法租赁的资格，涉案租赁合同无效的主张。二审中，根据被上诉人补充提交的涉案房屋的《建设工程规划许可证》及《授权委托书》，涉案房屋已经取得建设规划的相关手续，且中大房地产开发有限公司授权被上诉人对中大国际广场进行商业管理。因此，被上诉人具备出租涉案房屋的权利，且上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故该商铺租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。关于上诉人是否应支付被上诉人所主张的拖欠租金、管理费、推广费等费用的问题。一、拖欠的租金，上诉人虽主张其在2015年10月底就退租，但根据被上诉人提交的商户活动宣传单，上诉人在2015年11月仍然在经营中，且得到林凌授权的案外人冯琦系在2016年4月10日才与被上诉人办理了退租清铺的相关事宜。林凌虽主张冯琦出具的授权委托书中委托人处不是其本人签字，但未提交证据证实，该主张本院不予采信，故上诉人提出其在2015年10月底就退租的上诉意见不能成立，本院不予支持。因双方的租赁合同在2016年4月10日才协商一致解除，故上诉人应继续承担合同解除前所拖欠的房屋租金。二、管理费、推广费，双方合同明确约定在租赁合同履行期间，上诉人要向被上诉人支付管理费和推广费，上诉人主张其在2015年10月底前退租，未享受被上诉人进行的管理、推广服务，但双方合同于2016年4月10日解除，而且根据被上诉人提交的证据显示被上诉人在双方合同履行期间通过广播传媒、杂志、举办活动等渠道对中大国际广场进行宣传和推广，上诉人未提交相反证据予以反驳，故应继续支付合同履行期间的管理费及推广费。三、2015年8、9月份的水、电费，上诉人主张其不应向被上诉人支付水、电费，且8、9月份的水电费已交清。因在租赁合同履行期间，上诉人所使用的水、电费均是向被上诉人交纳，上诉人并未提出过任何异议，同时，上诉人也未提交证据证明其已经交清2015年8、9月份的水、电费，故该上诉理由也不能成立，本院不予支持。四、逾期违约金，因双方合同明确约定了违约条款，而上诉人拖欠应支付的租金、管理费、推广费等费用已构成违约，故应承担相应的违约责任。对于上诉人提出因被上诉人不具备商场运营能力，导致众多商户经营出现亏损，其无奈之下只能退租，不应承担违约责任的主张，上诉人并未提交证据证实系因被上诉人缺乏商场运营能力而导致其经营受到严重影响，故该上诉意见不能成立，本院不予支持。五、清铺费，有《商铺门面还原承诺书》清铺付款报告和发票佐证，清铺费用系实际产生的，且清铺报告上中付款事由明确载明系负一层钟幺爷原装饰拆除，而上诉人也认可承接其商铺的下一家是钟幺爷，故清铺费应由上诉人承担。六、实现债权费用，该费用系因上诉人单方违约而产生，有委托代理合同、律师费收据予以佐证，费用系实际产生，故应由上诉人支付。关于上诉人提出要求二审明确被上诉人开具发票的义务的主张，系二审中提出的新的请求，因上诉人在一审中并未提出反诉，故二审不予处理。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6438元，由上诉人林凌、陈文负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 妍审 判 员  龙 珑审 判 员  唐有临二〇一七年六月二十七日法官助理  石 敏书 记 员  田 鹏