江苏省无锡市梁溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0213民初2138号
原告：孙锋，男，1977年9月21日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：周吉文，甘肃昶泰律师事务所律师。
被告：赵齐，男，1987年1月1日生，汉族，住江苏省无锡市。
被告：秦良，男，1975年7月13日生，汉族，住江苏省无锡市。
原告孙锋与被告赵齐、秦良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用简易程序分别于2016年12月1日、2017年1月12日公开开庭进行了审理。原告孙锋的委托诉讼代理人周吉文、被告赵齐及被告秦良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙锋向本院提出诉讼请求：1.赵齐、秦良共同支付2015年9月30日至2016年9月29日租金33600元；2.秦良立即腾空返还无锡市新欧风花园5-3201室房屋；3.赵齐、秦良承担本案诉讼费。审理中，孙锋撤回了第二项诉讼请求。事实与理由：其于2015年9月29日向宋琰购买了新欧风花园5-3201室（以下简称案涉房屋），并办理了过户手续。宋琰在此前已将房屋出租给赵齐，故其办理好产权过户登记后立即通知赵齐此后房屋租金由其收取。但赵齐却称其已经房屋转租给了秦良，让其直接找秦良结算租金。其要求秦良支付租金亦遭拒，秦良表示其将租金交给赵齐。现房屋已经实际由秦良占用了一年时间，赵齐、秦良均未支付租金。为维护自身合法权益，现提起诉讼，请求法院依法判决。
被告赵齐辩称，原房东宋琰委托了秦良与其签订了房屋租赁合同，虽然孙锋在办理过户后要求其支付租金，但秦良称其与宋琰之间存在债务纠纷，宋琰以房租抵债。宋琰将房屋卖给孙锋在后，且其与秦良之间存在合同关系，故其依然将房租交给了秦良。在签订合同时支付押金2800元，此后按照双方约定的租金标准支付租金至2016年9月13日。其愿意按照法院判决按约向权利人交纳2016年9月14日以后的租金。
被告秦良辩称，宋琰、王丽萍向其借款后无力归还，故将案涉房屋交由其出租，收取租金抵偿借款。其与宋琰、王丽萍达成的协议在前，孙锋购买房屋在后，孙锋无权收取赵齐承租期间的租金，更无权要求其支付。综上，请求法院驳回孙锋的全部诉讼请求。
本院经审理，认定事实如下：2015年6月12日，秦良与赵齐就无锡市新欧风花园5-3201室房屋签订《租房协议》，约定租赁期间为五年，自2015年7月13日至2020年7月12日止，月租金2800元，租金半年一付；首期房租及保证金应于2015年7月12日付清，此后每期房租金提前一个月付清；房屋租赁期间，如发生产权转移，已经生效的租房关系随之转移，并继续有效；房屋租期需满五年，否则出租人退还装修款；合同结束后，承租人应将房屋还原成原样。当日，秦良收取了赵齐的定金2800元。次日，宋琰、王丽萍出具了《委托书》，委托秦良代其出租案涉房屋。秦良另在承诺书上签字，承诺其经产权人宋琰、王丽萍同意出租案涉房屋，产权人同意其代收房租，如出租方任何原因违约，均由其承担全部违约责任并支付中介款。此后，赵齐对房屋进行了装修并于2015年6月17日交纳了2016年1月12日之前的租金。2015年9月25日，孙锋向宋琰、王丽萍购得无锡市新欧风花园5-3201室，并办理了产权变更登记，双方在房屋买卖合同中对案涉房屋的租金收取等并未作出约定。此后，宋琰电话通知了赵齐房屋产权已变更。孙锋在领取了产权证书后找到赵齐要求自2015年9月30日开始，将房租交给其。赵齐向其陈述其已交给秦良后，孙锋又跟秦良进行了交涉。赵齐分别于2016年3月1日、5月14日、6月16日、8月17日向秦良各支付了5600元，共计22400元，即其向秦良交清了2016年9月12日之前的房屋租金。
庭审中，秦良提交了王丽萍出具的借条、宋琰出具的借条以及无锡市宇翔钢管有限公司与其签订的《设备抵押合同》，拟证明其对王丽萍、宋琰享有债权，故享有案涉房屋的租金收取权利。
本院认为：秦良受产权人委托与赵齐就案涉房屋签订的《租房协议》合法有效。案涉房屋在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。孙锋取得案涉房屋产权后，依法承继原租赁合同出租人的权利义务，赵齐作为承租人，在孙锋持产权证书向其主张权利后，理应按约向其支付租金。现有证据仅能证明案涉房屋原产权人宋琰、王丽萍委托秦良代为出租案涉房屋的事实，即使秦良陈述宋琰、王丽萍与其存在以房租抵偿借款的合意属实，其并未举证证明孙锋在购房时对此亦知情，故该约定也只能约束其与宋琰、王丽萍，其对宋琰、王丽萍享有的债权不得对抗孙锋的所有权，其可向宋琰、王丽萍主张债权，故秦良称产权变动后其仍有权收取租金的辩称意见本院不予采信。赵齐在孙锋取得房屋所有权之前已经按照合同约定支付2016年1月12日之前的租金，故孙锋无权要求赵齐、秦良支付2015年9月30日至2016年1月12日期间的租金，对于上述期间的租金，孙锋应在房屋交易过程中与宋琰、王丽萍作出相应约定，如无约定，其可另行主张。2016年1月13日起的租金，已无权收取租金的秦良收取了赵齐本应交付给孙锋的租金，属于不当得利，故秦良应将属于孙锋的租金22400元返还给孙锋。赵齐因其认识错误而将租金交付给了秦良，并不能免除其向孙锋交付上述期间租金的义务。秦良、赵齐均负有向孙锋支付22400元的义务，其中一人全额支付后，另一人即无需再向孙锋支付。2016年9月13日至9月29日的租金1586.67元（2800元/月*17天/30天）由赵齐向孙锋交付。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款规定，判决如下：
一、秦良、赵齐各应于本判决生效之日起十日内向孙锋给付22400元，其中一笔债务清偿或执行后，其他债务人之债务消灭。
二、赵齐于本判决生效之日起十日内向孙锋支付2016年9月13日至9月29日期间的租金1586.67元。
三、若赵齐未履行本判决所确定的义务，则孙锋有权解除《租房协议》并要求赵齐返还房屋。
四、驳回孙锋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为320元，由秦良、赵齐负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判员 林丽华
二〇一七年一月十二日
书记员 应丽燕
本案适用的法律条款
《中华人民共和国民法通则》：
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国合同法》：
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：
１１９．承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。
私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。