山东省菏泽市定陶区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）定民初字第1404号
原告（反诉被告）：李学军，男，1968年5月5日出生，汉族，现住定陶县。
委托代理人：孔令明，定陶白云法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：定陶鲁意建筑开发工程有限公司，地址：定陶县城中街151号，组织机构代码：7541907-X。
法定代表人：刘宪进，总经理。
委托代理人：张雅维，山东邦治律师事务所律师。
原告李学军诉被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司商品房销售合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孔令明，被告委托代理人李帅坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年12月17日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的“陶都新韵”小区10号楼1单元202室及附属用房，总房款398152元，被告应于2012年12月30日前将房屋交付原告，否则自最后交付期限第二日起至实际交付之日，按日向原告支付已交房款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告按时按约交付了房款，但被告在2013年8月30日才将房屋交付原告，已延迟交房达245天，已严重违约，故要求判令被告支付原告延迟交房违约金14632元。
被告辩称：1、陶都新韵小区是在检察院、公安局等干警集资建房代表直接领导、管理和监督下进行的，是以被告名下的集资建房，全体干警才是真正的决策主体，工程的建设都是指挥部干警集资建房代表一方直接决定、管理和运作，工程的进展竣工和交房时间都是干警或代表研究决定的，是否延期交房，与被告无关。2、所谓的《商品房买卖合同》签署的时间、内容、形式和房屋的单价、结构及交房时间等实质上都是指挥部干警代表单方面确定的，然后以被告的名义用被告的公章和干警签订的，不是平等主体的、真实的市场交易下签订的合同。3、原告购买的集资房在竣工后，经过分户验收和竣工验收，被告就将房屋交付给原告，有原告签字确认的物业交房确认表和交纳水电费的单据为证，原告是否使用和入住与被告无关。4、《商品房买卖合同》第八条第二款第5项约定：“买受人未缴清全部房款及其他相关费用，或银行按揭贷款未进入××银行账户”，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。根据《合同补充协议》第十四条约定，如买受人未付清房价款，被告有权延迟交房，不承担延期交房的违约责任。在被告多次通知原告办理交房手续并及时付清房价款及相关费用的情况下，原告至今没有付清，给被告造成经济损失。综上，《商品房买卖合同》不能认定是双方的真实意思表示，不能认定为合法有效的合同，更不应认定被告违约，应驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称：被反诉人单位集资建房，委托反诉人开发建设，与反诉人签订《商品房买卖合同》，在房屋具备交付条件时，反诉人多次通知被反诉人办理交房手续，并及时付清房价款及相关费用，被反诉人自己没有付清相关费用，要求判令被反诉人支付暖气管道铺设费、开户费等1800元，支付取暖费、物业费、垃圾清运费等11555元。
针对被告反诉，原告辩称：该套房屋建筑面积是否存在差异，应以房屋主管部门的测绘数据为依据，反诉原告所述差异房款没有依据。反诉原告要求反诉被告支付取暖费物业管理费等费用没有事实和法律依据，反诉原告的工商登记经营范围不包括物业服务，无权向原告收取。综上，请求法院依法驳回被告的反诉。
经审理查明：2010年12月17日，原告作为买受人和被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，合同主要条款约定如下：第一条：××以出让方式取得位于定陶县新府前街南编号为201001的地块土地使用权，规划用途为住宅，使用年限自2009年10月11日至2079年10月11日，××经批准，在上述地块建设商品房，暂定名陶都新韵，建设工程规划许可证号为（2010）建字第37-16-05-008号，施工许可证号为建施许（2010）010号和017号。第二条：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为（定）房售证第（2011）002号。第三条：涉案商品房为第10幢1单元202号房，用途为住宅，阳台为封闭式，合同约定建筑面积共202.3平方米。第四条：该商品房定价方式为双方协议价，单价为每平方米1856元，总金额398152元。第五条：本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意本合同约定面积最终以政府有权部门实测面积为准，买受人按政府有权部门实测面积结算最终房价款，面积误差比绝对值在3%以内的，按实结算房价款，超出3%时，买受人有权退房，如买受人不退房，按实测面积结算最终房价款。第六条：付款方式为按揭付款，共付款398152元。第八条：××应当在2012年12月30日前，将具备该商品房经主管部门验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：……5、买受人未缴清全部房款及其他相关费用，或银行按揭贷款未进入××银行账户。第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向买受人支付已交付房款万分之1.5的违约金。第十一条：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交寄，由此产生的延期交房责任由××承担。第十三条：××交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求××整改达到约定标准。合同签订后，原告如期向被告交纳了全部房款398152元。2013年8月30日，被告将合同约定的房屋交付给原告使用。
另查明：原、被告双方另于2010年12月17日签订《合同补充协议》一份，主要内容为：1、相关费用代缴的约定：相关费用包括但不限于以下种类：预登记费、按揭贷款费用、办理产权登记费用、物业维修基金、天然气开户费、暖气开户费，以上费用未包含在总房价中，由买受人承担；11、买受人未接到书面通知办理房屋交付手续的，以合同约定的交付期限的最后一日为办理房屋交付手续的时间，买受人不得以未接到书面通知为由要求××承担逾期交房违约的责任；14、不论买受人选择何种方式付款，如未付清房价款（包含房款、大小储藏室款已经可能产生的因面积差异引起的房款）及相关费用（包含但不限于银行按揭贷款费用、产权登记费用、物业维修基金、各种开户费、本合同及补充协议产生的违约金、书面通知费用等），××有权延迟交房，且××该行为不视为延期交付，不承担延期交付的违约责任；26、所有房款交清，银行贷款放款后，买受人持本人身份证前来领取《商品房买卖合同》。
以上事实，由双方提交的证据及在庭审中的陈述记录在卷证实。
本院认为，本案争执的焦点为：一、原、被告间签订的《商品房买卖合同》，是否系法律意义上的商品房买卖合同关系，其内容是否为双方当事人的真实意思表示；二、涉案房屋是否属于集资建房；三、被告是否延期交房，是否应该承担违约金14632元。
关于焦点一，被告鲁意公司认为，本案的《商品房买卖合同》签署的时间、内容、形式、房屋的单价、房屋结构、交房的时间等合同重大事项都是指挥部干警单方确定的，是以被告的名义签订的商品房买卖合同，根本不是被告的真实意思表示，不是平等主体真实市场交易下签订的合同，不能认定为合法有效的合同。最高人民法院《关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告所购买的房屋，虽是在陶都新韵小区指挥部的监督下建设的，由原告所在单位统一组织购买，但被告并没有证据证明该指挥部是如何决定房屋的单价、房屋结构、交房的时间等合同重大事项的，且房屋的价格是公开双方明知的，是面向单位不特定的人员进行的销售，房屋的选购与否也是双方自愿的。原、被告之间签订商品房买卖合同，并没有强制、胁迫等行为，是双方的真实意思表示，也不违反法律强制性规定，所以该房屋买卖合同应为有效合同，双方均应按照合同的约定享有相关的权利，并履行自己的义务。
关于焦点二，本案是否属于集资建房。集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资建房的权属按照出资比例确定，个人按房价全部出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地作建房用地，国家予以减免部分税费，有参加集资的职工部分或全部出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售，产权也可以归单位和职工共有，属于经济适用房的一种。商品房是指房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋，二者最大的区别是土地使用权的区别，首先，一般商品房取得的是出让的土地使用权，而集资建房取得的是划拨的土地使用权。一般商品房是房地产开发商的独立开发的一种产品，通过市场买卖关系来实现其价值或使用价值，是完全的市场经营行为。而集资建房是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，是一种非市场行为，不存在买卖与经营行为。其次，二者在各种手续申办上有区别，一般商品房必须“五证俱全”，土地取得是出让土地，取得方式主要是以招投、拍卖、挂牌一级市场转让的方式。而集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免相关税费，各种手续的办理不同于商品房开发经营的办理过程。
本案中，鲁意公司建设陶都新韵小区土地是出让的国有土地，通过招、拍、挂等程序取得的土地使用权，所建楼房的出售，对于原告或其他购房户都是通过买卖行为来完成的。在楼房的建设过程中，虽有各单位选派的购房户代表成立的“指挥部”监管，那也只是对单位职工所购买楼房的建材、设施、工程质量的监督，并没实际操控建设用地的规划使用、建设资金收支、楼房成本的核算、楼房资金的盈亏分配等决策性的问题，所以，“指挥部”对小区的建设并没有组织决策权，小区的楼房不属于集资建房。
关于焦点三，原告李学军依约向被告鲁意公司交清了房款，被告鲁意公司应依约于2012年12月30日向原告李学军交付陶都新韵小区第10幢1单元202号房和附属房。至2013年8月30日被告才将原告李学军购买的房屋的钥匙交付原告，被告虽已完成向原告交房的义务，但被告延期交房，其本身存有过错，所以被告鲁意公司应当依照合同约定向原告李学军承担逾期交房的责任。被告鲁意公司辩称该小区房屋开发销售由指挥部负责管理、与其无关的主张，本院不予采纳。原告诉请的被告鲁意公司给付自2012年12月30日至2013年8月30日期间的交房违约金14333.47元（398152元×1.5‰×240天=14333.47），符合双方约定和法律规定，应予支持；反诉原告提出的反诉，因涉案房屋没有办理产权登记，据以计算房屋差异面积的产权登记面积尚未确定，反诉原告的反诉应予驳回；至于反诉原告反诉取暖费、物业管理费、暖气管道铺设费、开户费等问题，因没有举证证明与其有利害关系，本院不予审理。对于逾期超出的部分，原告没有诉求，应视为对自己权利的一种处置，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司于本判决生效后十日内向原告李学军支付违约金14333.47元；
二、驳回原告的其他诉讼请求；
三、驳回被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司的反诉。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费166元，反诉费50元，均由被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 崔 巍
审 判 员 陈基昌
人民陪审员 董连魁
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 杨 静