浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第253号
原告：陈红进。
原告：占利萍。
两原告共同委托代理人：孙晓红。
两原告共同委托代理人：杜静波。
被告：马初新。
被告：孙新花。
两被告共同委托代理人：徐红光。
原告陈红进、占利萍为与被告马初新、孙新花房屋买卖合同纠纷一案，于2014年1月9日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定由审判员吴玻适用简易程序独任审判，于2014年3月6日公开开庭进行了审理。原告陈红进、占利萍及其共同委托代理人孙晓红，被告马初新及两被告的共同委托代理人徐红光到庭参加诉讼。在本案审理过程中，本院准予两原告提出的财产保全申请，于2014年1月14日裁定查封了产权登记在被告马初新、孙新花名下的坐落于东阳市吴宁街道永艺巷10-3号的房产（以下简称涉案房屋）。本案现已审理终结。
原告陈红进、占利萍起诉称：原告陈红进、占利萍系夫妻，被告马初新、孙新花系夫妻。2009年11月17日，原告陈红进与被告马初新在他人介绍下签订了房屋转让协议。约定将被告所有的涉案房屋转让给原告，原告先付购房定金30万元，其余房款55万元在办证中心双方签字时一次性当面付清，被告应无条件协助原告办理涉案房屋产权过户手续。因被告急需资金，原告又分别于2010年4月28日、12月15日支付被告购房款25万元、20万元，合计已支付购房款75万元。原告在第二次付款后对涉案房屋进行了装修，并于2010年12月入住涉案房屋至今。现两被告已申领了涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用证，已具备产权过户条件，但两被告拒绝协助办理相关手续。请求：1、判决确认原、被告于2009年11月17日签订的房屋买卖合同合法有效；2、判令两被告协助办理将涉案房屋产权过户至两原告名下的手续。
原告陈红进、占利萍提供了下列证据：
一、2009年11月17日房屋买卖协议1份，以证明原、被告签订房屋买卖协议及具体内容等事实。
二、2009年11月17日、2010年4月28日、2010年12月15日收条各1份，以证明原告已支付购房款合计75万元的事实。
三、房产档案证明1份，以证明涉案房屋过户条件已成就的事实。
四、证人朱某的证词1份（出庭作证），以证明涉案房屋转让时的具体情况，包括涉案房屋由国有划拨土地性质转为国有出让性质的相关费用由原告缴纳等事实。
被告马初新、孙新花未在法定答辩期限内提交书面答辩状，在庭审中共同口头答辩称：1、因涉案房屋系两被告及两被告的儿子马俊杰共同所有的拆迁安置房，由于被拆迁房屋的产权存在争议（土地使用证登记人为被告马初新，房屋所有权登记人为中国石化集团市场经营管理有限公司浙江石油分公司），导致涉案房屋的产权存在争议，原告陈红进与被告马初新签订协议时被告并未取得涉案房屋的权属证书，签订的协议书中涉案房屋的范围、价格等具体内容均为空白（原告提供的协议中的成交价格85万元系原告自行添加上去的）。故原告陈红进与被告马初新签订的房屋买卖协议，抬头书写为房屋租赁协议，实际上是房屋买卖协议，其仅是初步形成的买卖意向，并非是一份正式的房屋买卖合同。2、被告孙新花对原告陈红进与被告马初新签订合同事宜并不知情，且当时两被告的夫妻关系处于非正常的状态，被告孙新花没有在合同上签名盖章，当时也不同意转让，事后也未进行追认。综上，原告与被告马初新签订的合同是无效的，请求驳回两原告的诉请。
被告马初新、孙新花提供了下列证据：
一、2009年11月17日被告马初新与原告签订的房屋租赁协议1份（当庭提供），以证明协议书中的房屋成交价格是空白的。
二、安置房现房选定确认书、户口薄各1份（当庭提供），以证明涉案房屋系拆迁安置房，属于两被告及儿子马俊杰共同所有的事实。
三、土地使用证1份、房屋所有权证2份（当庭提供），以证明两被告已申领涉案房屋的国有土地使用证及房屋所有权证的事实。
经庭审质证，对原、被告提供的证据，本院认证如下：
关于两原告提供的证据：证据一，被告马初新对真实性无异议，对成交价格有异议，认为成交价格是原告自行添加，且因当时涉案房屋未取得权属证书，故协议约定的成交价格仅是初步价格，并非是双方实际买卖房屋的价格。被告孙新花认为在被告马初新与原告签订协议时不在现场，也不知情。本院认为，证据一具备有效证据的认定要件，具有证明原告陈红进与被告马初新于2009年11月17日签订了标题名称书写为“房屋租赁协议”，具体内容实际为房屋买卖合同及合同约定的具体内容的事实的证明力，予以采纳。证据二，两被告均无异议，且经审核具备有效证据的认定要件，予以采纳。证据三，两被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为涉案房屋应属两被告与其儿子马俊杰共同共有。本院认为，因两被告对真实性无异议，审核具备有效证据的认定要件，予以采纳，确认其具有证明两原告主张的相应事实的证明力，对两被告主张的事实因无证据证明，不予认定。证据四，两被告认为证人朱某与原告占利萍系同一个单位的同事关系，与本案存在利害关系，且证人关于房屋价格的陈述是相互矛盾的，涉案房屋在签订协议时未取得权属证书，无法确定建筑面积等具体内容，也就无法确定当时的市场价格为85万元，故证人证词不应采纳。本院认为，证人与被告马初新系朋友关系，其证词与两原告提供的其他证据能够印证，予以采纳。
关于两被告提供的证据：证据一，两原告对真实性无异议，对被告主张的证明目的有异议，认为从付款方式及合同的其他内容能够确认购房总价为85万元及出售的标的物为涉案房屋。本院认为，结合本案其他有效证据，两原告的质证意见成立，两被告的证明目的不予认定。证据三，两原告无异议，审核具备有效证据的认定要件予以采纳，其具有证明涉案房屋系两被告共同所有的事实的证明力。证据二，两原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为其不能证明涉案房屋系两被告与其儿子马俊杰共同所有。本院认为，根据上述已采纳的证据三足以认定涉案房屋系两被告共同所有，故对两被告主张的涉案房屋系两被告与其儿子马俊杰共同所有不予认定，对证据二不予采纳。
根据原、被告的陈述及本院确认的有效证据，经审理查明的本案事实如下：
原告陈红进、占利萍系夫妻，被告马初新、孙新花系夫妻。因拆迁安置两被告于2009年10月26日获得涉案房屋的所有权。2009年11月17日，原告陈红进（乙方）与被告马初新（甲方）在朱某见证下签订“房屋租赁协议”，主要内容为：经甲、乙双方协商一致，经甲方坐落永艺巷10-3号房屋转让达成如下契约：3、付款方式：以现金支付。2009年11月17日付给甲方购房定金叁拾万元，如违约，支付给乙方违约金陆拾万元整。其余房款伍拾万元整在办证中心双方签字时一次性当面付清。4、甲方办理甲方房产证时所有费用由甲方承担。5、如政府对甲方有车库门、玻璃窗款、修补基金补助，则归乙方所有。6、甲方应无条件协助乙方办理房产证过户手续，过户费用由乙方承担。被告马初新在甲方一栏签字，原告陈红进在乙方一栏签字，朱某在第三方见证一栏签字。原告保存的“房屋租赁协议”的第2条成交价格一栏填写了“捌拾伍万元正”，被告保存的“房屋租赁协议”的第2条成交价格一栏为空白。原告陈红进当日支付给被告马初新30万元，被告马初新于当日向原告出具了收条1份，内容为：今收陈红进购房款定金（坐落永艺巷10-3号）叁拾万元正（300000.00元）。2010年4月28日，原告向被告马初新支付购房款25万元，被告马初新向原告出具了收条1份，内容为：今收陈红进、占利萍坐落于吴宁镇永艺巷10-3号房产的购房款25万元，加上2009年11月17号交付的购房定金30万元正，合计已收55万元，余款30万元在房产过户到陈红进、占利萍户下时一次性当面付清。朱某在见证人一栏签字。2010年12月15日，原告又向被告马初新支付了购房款20万元，被告马初新于当日向原告出具了收条1份，内容为：今收到坐落于东阳市吴宁镇高张永艺巷10-3号房产的陈红进、占利萍的购房款20万元正。朱某同样在见证人一栏签字。被告马初新于2011年1月17日申领了涉案房屋的土地使用证【证号为东阳市国用（2011）第1-584号，使用权人为马初新，使用权类型为出让】，被告马初新、孙新花于2011年5月31日登记了涉案房屋的所有权证【房屋所有权为马初新、孙新花共同共有，证号为东房权证吴宁字第144432、1444**号，建筑面积为163.41㎡】。被告申领涉案房屋土地使用证所需补交的土地出让金3万余元由两原告交纳。两原告已于2010年下半年对涉案房屋进行了装修，并于同年年底入住。
本院认为，虽原告陈红进与被告马初新签订的协议标题名称书写为“房屋租赁协议”，但从协议内容及嗣后双方发生的一系列行为分析，上述协议实际为房屋转让协议。故被告马初新经手将己户所有的涉案房屋转让给两原告，由两原告自行出资对涉案房屋进行了装修并已入住至今，两原告已支付转让款75万元，上述事实清楚，证据确实充分，足以认定。
被告马初新经手将己户所有的涉案房屋转让给两原告的行为发生在2009年，两原告对涉案房屋进行装修及入住的行为发生在2010年，被告孙新花作为被告马初新的妻子，不可能对此不知情，但没有证据证明其在两原告提起本案诉讼前，对此提出了异议，应确认被告孙新花对转让行为系默认的，退一步，即使被告孙新花确不同意，根据本案具体情形，原告有理由相信被告马初新具有代理权，也构成表见代理。故被告孙新花以协议未经其签字同意为由要求确认协议无效的辩称意见不能成立，本院不予支持。
综合上述分析，应确认原告陈红进与被告马初新签订的“房屋租赁协议”，系原、被告的一致真实意思表示，内容合法有效，对两原告与两被告均具有法律约束力。两被告负有协助将涉案房屋的产权（包括所有权和国有土地使用权）过户登记至两原告名下的义务，因此产生的相关税费应由两原告承担。
综上，两原告的诉讼请求符合本案客观事实及相关法律规定，本院予以支持。两被告的辩称意见与本案客观事实和相关法律规定不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：
一、原告陈红进与被告马初新于2009年11月17日签订的
房屋转让协议（标题名称书写为“房屋租赁协议”）合法有效。
二、被告马初新、孙新花应于本判决生效后的十日内协助原告陈红进、占利萍办理将坐落于东阳市吴宁街道高张小区永艺巷10-3号的房屋【土地使用证证号为东阳市国用（2011）第1-584号，房屋所有权证号为东房权证吴宁字第144432、1444**号，建筑面积为163.41㎡】产权过户至原告陈红进、占利萍名下的手续，办理产权过户登记需交纳的税费由原告陈红进、占利萍承担。
案件受理费15600元，减半收取7800元，财产保全费4520元，合计12320元，由被告马初新、孙新花承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 吴 玻
二〇一四年四月二日
代书记员 方俊欢