浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬余民初字第1514号
原告：陈建峰。
委托代理人：戚建芬。
委托代理人：鲁万安。
被告：陈樑仙。
被告：陈樑敖。
被告：陈梁海。
被告：陈梁州。
被告：陈巧琴。
委托代理人：冯佰泉。
被告：陈爱琴。
委托代理人：史销销。
原告陈建峰诉被告陈樑仙、陈樑敖、陈梁海、陈梁州、陈巧琴、陈爱琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，由代理审判员丁金琴适用简易程序独任审判，于2014年7月3日公开开庭进行了审理。原告陈建峰及其委托代理人戚建芬，被告陈樑仙、陈樑敖、陈梁海、陈梁州及被告陈巧琴的委托代理人冯佰泉、被告陈爱琴的委托代理人史销销到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈建峰起诉称：2009年元旦12日，原告与被告陈樑仙、陈樑敖、陈梁海、陈梁州签订房屋买卖协议一份，被告受其母亲苏月初的委托转让位于本市兰墅公寓21幢305室房屋一套，总房价408888元。双方签约后，原告支付四被告房款378888元，尚欠3万元待房产权证、土地证颁发到原告之日付清，原告入住该房屋至今。被告陈巧琴、陈爱琴与被告陈樑仙、陈樑敖、陈梁海、陈梁州系兄弟姐妹关系。六位被告之父陈渭良早年亡故，母亲苏月初于2009年2月死亡。六位被告中陈巧琴、陈爱琴早已出嫁。原告为办理房产、土地证事宜与被告友好协商多次，因被告兄弟姐妹多，意见不统一而无法达成共识。现请求法院判决：1.原告与上列被告所签的房屋买卖协议有效；2.上列被告协助原告办理房产权证、土地权证手续；3.被告承担诉讼费。
被告陈樑仙答辩称：同意过户，房屋是卖给原告的，手续也是齐全的。
被告陈樑敖答辩称：同意过户。
被告陈梁海答辩称：同意过户。
被告陈梁州答辩称：同意过户。
被告陈巧琴答辩称：卖房子的事情并不清楚，四兄弟签的字，不知道为何原告要起诉两姐妹。
被告陈爱琴答辩称：本被告没有与原告签订过房屋买卖合同，对房屋买卖事宜并不知情。现涉案房屋没有完成房屋所有权证的初始登记，要求过户没有依据。
为证明自己的主张成立，原告向本院提交了以下证据，经质证，本院对证据作如下认定：
1.房屋买卖协议一份，拟证明2009年1月12日原告与被告陈樑仙、陈樑敖、陈梁海、陈梁州签订房屋买卖协议，总价款408888元，目前尚欠房款3万元的事实。被告陈樑仙、陈樑敖、陈梁海、陈梁州均没有异议。被告陈巧琴认为签字的事情不知道，被告陈爱琴认为不知情。经审查，本院对该证据予以采信。
2.委托书一份，拟证明原告只知道苏月初有四个儿子，原告有理由相信四个儿子有权交易涉案房屋的事实。被告陈樑仙、陈樑敖、陈梁海、陈梁州对该证据无异议。被告陈巧琴认为不知情。被告陈爱琴对该证据的合法性有异议，认为2008年12月25日苏月初还在世，该房屋是苏月初所有，四兄弟没有处分房屋的权利，苏月初也没有在委托书中签字，没有委托四兄弟出售房屋。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。
3.2014年6月4日陈樑敖证明、余姚市兰江街道兰墅桥村民委员会证明各一份，拟证明六被告父亲陈渭良于2003年4月7日去世，母亲苏月初于2009年1月7日去世的事实。被告陈樑仙、陈樑敖、陈梁海、陈梁州、陈巧琴对该证据均无异议，被告陈爱琴对该证据的真实性无异议。经审查，本院对该证据予以采信。
4.浙江省政府非税收入统一发票一份，拟证明房屋价款凭证及实际交易的事实。被告陈樑仙、陈樑敖、陈梁海、陈梁州对该证据无异议。被告陈巧琴认为对卖房的事情并不知情。被告陈爱琴对该证据的真实性无异议，但是对价款有异议，拆迁户是可以优惠购买的。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。
5.2014年6月4日陈樑敖出具的收条一份，拟证明原告支付房款金额378888元的事实。被告陈樑仙、陈樑敖、陈梁海、陈梁州对该证据无异议。被告陈巧琴认为并不知情。被告陈爱琴对该证据的真实性有异议。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。
被告陈樑仙、陈樑敖、陈梁海、陈梁州、陈巧琴、陈爱琴均未向本院提交任何证据。
经审理本院查明：2008年12月25日，被告陈樑仙、陈梁海、陈梁州给被告陈樑敖出具委托书一份，载明：兰江街道兰墅公寓村村民苏月初，因世南西路延伸房屋拆迁分配得80平方米房屋，膝下有儿子四人，并经过共同协商一致决定出让，价格为每平方米3650元，所得转让款为儿子四人平分，委托陈樑敖办理相关手续。本人日后生活及百年之后事情由儿子四人履行应尽义务。被告陈樑仙、陈樑敖、陈梁海、陈梁州签字捺印同意将母亲苏月初安置房兰墅公寓21幢305室架空层1间作价出卖给陈建峰。
2009年1月7日，苏月初去世。苏月初的丈夫陈渭良于2003年4月7日去世。六被告系苏月初与陈渭良的子女。
2009年1月12日，余姚市兰江街道兰墅公寓建设办公室出具缴款人为陈樑敖（苏月初）的统一票据（编号：0024126040）一份，载明兰墅桥村房屋21-305面积为112.97㎡金额197705.52元，架空层21-11为13.94㎡金额为4182元，合计201887.52元。
2009年1月12日，原告（乙方、购买方）与被告陈樑仙、陈樑敖、陈梁海、陈梁州（甲方、出售方）签订房屋买卖协议一份，载明：出售方（简称甲方）为（苏月初）、陈樑仙、陈樑敖、陈梁海、陈梁州，购买方（简称乙方）为陈建峰，甲方自愿将位于余姚市城区兰墅公寓21幢305室（系庙后陈村拆迁安置房，现没有房产证，有发票编号为0024126040的兰江街道财务专用章出具的购房发票）的房屋转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房屋作了了解，愿意购买该房屋。该房屋发票建筑面积为112.97平方米，架空层一间，建筑面积为13.94平方米，合计成交总价为人民币肆拾万捌仟捌佰捌拾捌元整。乙方于合同签字的同时，付给甲方购房定金人民币捌仟元，乙方于2009年元月12日支付第一期房款计人民币叁拾万零捌佰捌拾捌元，于2009年5月30日支付第二期房款计人民币柒万元整，同时甲方移交购房发票、交付钥匙，第三期房款即余款计人民币叁万元整，作为押金（不计息），待甲方协助乙方取得房产证、土地证当天付清。乙方办理房产过户时，甲方必须无条件协助乙方办理该房地产的交易过户手续，过户中的契税和费用均由乙方承担。甲方在办理产权证及土地证时，所产生的一切费用由甲方承担等。2014年6月4日，被告陈樑敖出具收条一份，载明收到陈建峰支付的房款计叁拾柒万捌仟捌佰捌拾捌元整。
目前，涉案房屋尚未办理初始登记，无相应权证。原告已经入住至今。
本院认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中，原告与被告陈樑仙、陈樑敖、陈梁海、陈梁州作为完全民事行为能力人，在真实意思表示下签订的合同，并不违反法律的禁止性规定，该合同应当认定有效，故对原告要求确认该房屋买卖协议有效的诉讼请求依法有据，本院予以支持。鉴于涉案房屋尚未进行初始登记，物权尚不明确，故对原告要求被告协助办理房产权、土地权证的诉讼请求难以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告陈建峰与被告陈樑仙、陈樑敖、陈梁海、陈梁州所签订的房屋买卖协议有效；
二、驳回原告陈建峰的其他诉讼请求。
本案案件受理费240元，减半收取120元，由原告陈建峰负担60元，被告陈樑仙、陈樑敖、陈梁海、陈梁负担60元，限于本判决发生法律效力后七日内交纳，银行汇款请直接汇入我院账号（账号户名：余姚市财政局非税资金专户，账号：39×××90，开户银行：中国农业银行余姚市支行），并注明案号。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 丁金琴
二〇一四年八月二十二日
代书 记员 唐 萍