吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民终1355号
上诉人（原审原告）：王全义，住集安市。
委托诉讼代理人：宋深博，吉林仁博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：通化旭日房地产开发有限公司。住所地通化聚鑫经济开发区。
法定代表人：刘毅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张文双，北京市乾贞律师事务所律师。
上诉人王全义因与被上诉人通化旭日房地产开发有限公司（以下简称旭日公司）买卖合同纠纷一案，不服通化县人民法院（2017）吉0521民初208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人王全义及委托诉讼代理人宋深博、被上诉人旭日公司的委托诉讼代理人张文双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王全义上诉请求：1、撤销一审判决。2、确认其与旭日公司签订的商品房买卖合同有效，房屋归其所有。3、判令旭日公司立即交付其所购买的房屋；4、判令旭日公司立即为其办理相应房屋产权证件；5、判令旭日公司从办理房屋预告登记之日起至交房之日止按中国人民银行贷款利率支付利息。事实与理由：其在一审中提交了与建筑商陈志勇签订的房屋买卖合同，旭日公司对该合同的相关内容无异议并加盖公章予以认定。该合同能够证明案涉争议房屋系旭日公司开发的，以抵顶工程款方式顶给了陈志勇，其与陈志勇及旭日公司签订房屋买卖协议时，房屋已经归陈志勇，而陈志勇已经用工程款付清了旭日公司的房款，其已经向陈志勇交了房款，案涉房屋所有权已经转移给其。旭日公司和陈志勇承诺为其签订正式的房屋买卖合同并出具收据，特别注明正式合同和收据上写的价款是陈志勇与旭日公司抵顶工程款的价格，与其无关。房屋买卖合同签订后，旭日公司同时为其办理房屋过户手续，如果暂时不能办理，则为其办理房屋预告登记证明。其一审所举房屋买卖合同和房屋预告登记证明，能够证明其与旭日公司的房屋买卖合同关系成立且履行完毕。一审法院认为其所举证据未达到高度盖然性的证明标准并驳回其诉讼请求错误。
旭日公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，请求维持一审判决。涉案双方当事人之间不存在真实的房屋买卖关系，该公司出具的房屋买卖合同非真实意思表示。王全义与该公司互不相识，该公司是委托陈志勇向王全义、吴连华借款，应王全义、吴连华的请求，该公司办理了房屋买卖合同和预售登记。王全义买房资金来源不清楚，一审中只提出部分证据，不能提供其他房款系以何种方式支付给陈志勇。王全义为农民，几百万元的资金不可能在家里存放，其提供不出付款合法来源。在一审庭审中王全义不知道其购买的门市房的具体楼号。房屋买卖合同签订后，到一审起诉止，王全义未实施占有、管理、收益，未向该公司主张交付房屋。该公司往来明细账记载欠王连义和吴连华应付款220万元，每月按双方约定的利率支付利息，由陈志勇代领。若系房屋买卖关系，该公司还要支付利息不符合逻辑。王全义称购买房屋并办理预告登记，但正常交款收据有三联单，有一联是买受人持有，买受人应持有的那联仍存在该公司处，也不符合逻辑。王全义是从陈志勇手中买的房屋，陈志勇与本案有直接的利害关系，应通知陈志勇参加诉讼。陈志勇尚欠该公司660万元，另案判决已经生效。综上，该公司通过陈志勇向王全义借款，与王全义不是商品房买卖合同关系。
王全义向一审法院起诉请求：1、确认其与旭日公司签订的商品房买卖合同有效，房屋归其所有（房屋价值286万元）；2、判令旭日公司立即交付其所购买的房屋；3、判令旭日公司立即为其办理相应房屋产权证件；4、判令旭日公司从办理房屋预告登记之日即2015年6月4日起至旭日公司交付房屋之日止按中国人民银行贷款利率支付利息。
一审法院认定事实：2015年2月1日王全义（甲方）与陈志勇（乙方）签订房屋买卖合同，合同载明：旭日公司将开发的房屋以抵顶工程款方式抵顶给陈志勇，抵顶房屋及价款为：1、快大茂镇新风路桂林山水城二期第4-2-77幢10号房屋，建筑面积为226.20平方米，抵顶价格：5500元/平方米，总房款1244100元；2、快大茂镇新风路桂林山水城二期第4-2-104幢1单元16.3号房屋，建筑面积为109.85平方米，抵顶价格：3100元/平方米，总房款340535元。合同同时记载，基于上述事实，乙方（陈志勇）将上述房屋出卖甲方（王全义），甲方同意购买，并就房屋买卖事宜达成如下协议：一、房屋价款：1、快大茂镇新风路桂林山水城二期第4-2-77幢10号房、建筑面积为226.20平方米房屋总价款为68万元整；2、快大茂镇新风路桂林山水城二期第4-2-104幢1单元16.3号房、建筑面积为109.85平方米房屋总价款为22万元整。旭日公司在该合同上加盖公章。王全义与旭日公司于同日就上述二处房产以抵顶工程款价格分别签订商品房买卖合同。王全义与旭日公司于2015年2月3日对上述房产申请商品房买卖合同登记备案，王全义于2015年2月11日取得房屋预告登记证明。
2015年5月13日王全义（甲方）与陈志勇（乙方）再次签订房屋买卖合同。合同载明：旭日公司将开发的房屋以抵顶工程款方式抵顶给陈志勇。抵顶房屋及价款为：1、快大茂镇新风路桂林山水城二期第4-2-84幢8号房，建筑面积为223.76平方米房屋，抵顶价格：5700元∕平方米，总房款：1275432元；2、快大茂镇新风路桂林山水城二期第4-2-84幢4号房，建筑面积为203.60平方米，抵顶价格：5700元∕平方米，总房款：1160520元。3、快大茂镇新风路桂林山水城二期第4-2-84幢7号房，建筑面积为229.38平方米房屋，抵顶价格：5700元∕平方米，总房款：1307466元。合同同时记载，基于上述事实，乙方（陈志勇）将上述房屋出卖甲方（王全义），甲方（王全义）同意购买，并就房屋买卖事宜达成如下协议：一、房屋价款：1、快大茂镇新风路桂林山水城二期第4-2-84幢8号房，建筑面积为223.76平方米房屋总房款：67万元整；2、快大茂镇新风路桂林山水城二期第4-2-84幢4号房，建筑面积为203.60平方米房屋总房款：61万元整。3、快大茂镇新风路桂林山水城二期第4-2-84幢7号房，建筑面积为229.38平方米房屋总房款：68万元整。旭日公司在该合同上加盖公章。同时查明，王全义与旭日公司于同日就上述三处房产以抵顶工程款价格分别签订商品房买卖合同。王全义与旭日公司于2015年5月13日对上述房产申请商品房买卖合同登记备案，王全义于2015年5月15日取得房屋预告登记证明。旭日公司于2015年5月13日分别以抵顶价格为王全义出具三张收据。
一审法院认为，合同的性质应从双方当事人签订的房屋买卖合同的真实意思表示、约定的价格是否对等、具体的约定是否符合交易习惯等因素综合评定。王全义诉请确认商品房买卖合同有效，诉争房屋归其所有。旭日公司否认与王全义之间存在房屋买卖合同关系，辩称双方系民间借贷关系，该公司系委托中间人陈志勇联系向王全义和吴连华借款220万元，该公司用其所有的8套房屋作为抵押。该院认为，房屋买卖合同的签订，通常是以居住、使用、收益为目的，虽王全义与陈志勇签订、旭日公司盖章的房屋买卖合同中均约定“房屋交付时间为按照甲方与旭日公司签订正式房屋买卖合同约定日期为准”，但在王全义与旭日公司签订的商品房买卖合同中均未约定房屋交付时间，不符合交易习惯与交易目的，且在双方签订房屋买卖合同的同时，虽不能办理产权登记，但对房屋是可以占用、使用的，王全义却不急于占用、使用，不急于对花巨资购买的商品房进行收益，其于2017年1月17日才提起诉讼，不合常理；王全义提供的房屋买卖合同记载旭日公司抵顶给陈志勇三处房产的总价款为5328053元，而陈志勇出售给王全义的价格仅为286万元，二者相差近2468053元，该价格明显低于市场价格，且王全义与旭日公司签订的商品房买卖合同中记载的总房款为5328053元，与王全义主张的购买价格不一致；从购房款支付方面看，仅有96万元汇款凭证与陈志勇出具的收据中载明的信息相符，其他巨额款项无法说明支付时间、地点及款项来源，且王全义陈述其分数笔10万、20万数额不等，多次以现金方式给陈志勇，但其签订房屋买卖合同的时间为2015年6月2日，其付款方式不符合交易习惯；从购买数量上看，在没有明确的经营意图或收益指向的情况下，王全义一次购买四个商业用房，面积达882.94平方米，有违常理。旭日公司提供的陈志勇代王全义出具的收据及其他应付款明细账，足以说明双方之间的买卖合同存在疑点。综前所述，该院无法确认双方系房屋买卖合同关系。王全义主张其与旭日公司之间系房屋买卖合同关系未达到高度盖然性的证明标准，应承担举证不能的法律后果。经该院释明，王全义未变更其诉讼请求，故对王全义的诉讼请求无法支持。遂依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零八条第一款规定，判决：驳回王全义的诉讼请求。案件受理费29680元（王全义预交14840元），由王全义负担（另14840元于判决生效之日起五日内交纳）。
本院二审期间，双方当事人对于一审查明的事实均无异议。王全义新提供证人庄某（自称系王全义的嫂子，另案上诉人吴连华的妻妹）当庭证言、2015年4月28日王全友农户贷款借款合同、银行流水单（庭后提交）、隋志宏（自称系王全义的朋友、旭日公司董事长刘毅的朋友）书面证言及当庭证言、照片2张及其代理人宋深博律师与案外人尤某的电话录音，拟证明，陈志勇说他有顶工程款的房子要出售，王全义看中了房子并让其哥王全友也购买，王全友没购买，但动员他连襟吴连华买。王全义和陈志勇谈完后共同与旭日公司三方签订完房屋买卖合同，开完三联单后就到房产交易处办理了预告登记。办理完预告登记的同时，将购房款交给了陈志勇。购房款中一部分是现金，一部分是王全友贷款。发生纠纷后，隋志宏曾经帮助联系与旭日公司董事长刘毅商谈未果。旭日公司将其他房屋卖给他人尤某，与本案情况类似。旭日公司质证不认可，认为隋志宏当庭陈述看见过该公司与王全义、吴连华签订的《商品房买卖合同》及收据原件明显不实；照片看不出是哪的房屋；录音与本案无关，没有可比性，尤某不是开发商，是回迁户；庄某在法庭门口外偷听了庭审且贷款借款合同系复印件还没有放款通知单。旭日公司反驳认为，该公司系通过陈志勇向王全义和吴连华高息借款，并支付过利息，第一次拟借款50万元，实际收到40万元；第二次拟借款100万元，实际收到85万元；第三次收到借款100万元，利息由陈志勇代取。办理预告登记是因为出借款方要求抵押，王全义未向该公司交纳房款。因为是借款，所以该公司以抵顶工程款的价格为王全义出具三张收据的复印件，但未交付收据原件及商品房买卖合同原件。涉案房屋分属于2栋楼，分别于2014年12月1日及2015年3月30日即可以交付，因为与王全义及吴连华实系借款抵押，不是房屋买卖，所以签订合同当时该公司不能交付房屋。该公司二审提供证人林某、杜某出庭作证，并提交了该公司账簿原件、其他人的《商品房买卖合同》原件、交纳物业维修基金及房屋钥匙的交接单、账簿、收据原件等。王全义质证，认为旭日公司所举证据不真实，房子由他人入住，不等于同意交付给其。旭日公司没有向其交付《商品房买卖合同》及收据原件，恰恰证明旭日公司恶意夺取王全义及吴连华财产。本院认为，王全义承认未向旭日公司交纳房款、承认旭日公司以抵顶工程款的价格出具的收据原件三联单仍在该公司处原样留存、承认旭日公司未交付其《商品房买卖合同》原件，本院予以确认。隋志宏当庭陈述与前述事实不符的部分，本院不予以采信，至于隋志宏其他当庭陈述内容及王全义所举其他证据，均缺乏证明力，本院不予采信。
二审查明的事实与一审基本一致。本院另查明，王全义未向旭日公司交纳房款。旭日公司虽然以抵顶工程款的价格为王全义出具过收据复印件，但该收据原件三联单仍原样留存于该公司。旭日公司未向王全义出具《商品房买卖合同》原件，双方签订合同时，涉案房屋是现房，办理预告登记的《商品房买卖合同》原件未记载交房时间。
本院认为，王全义一审所举2015年2月1日和同年5月13日其作为买方、陈志勇作为卖方的《房屋买卖合同》上体现，其所购买房屋单价为3000元左右（1户为2000元左右）。该合同虽然有旭日公司盖章，但该合同明确写明，系陈志勇将该房屋出卖给王全义。王全义后与旭日公司签订了《商品房买卖合同》，合同上记载的房屋单价分别是5700元、5900元、3100元不等，王全义明确其诉请法院判令该合同有效，但对该合同单价并不认可；王全义并未向旭日公司交付房款，旭日公司也未向王全义交付《商品房买卖合同》原件。在涉案房屋具备交付条件的情况下，涉案双方当事人未约定交房时间，王全义与旭日公司签订的《商品房买卖合同》形式虽然合法，但合同内容并非签约双方当事人的真实意思表示，王全义也未向旭日公司履行该合同中的义务。王全义所举证据不足以证明其与旭日公司系商品房买卖合同关系，其应承担举证不能的不利后果。
综上所述，王全义的上诉请求不能成立，对其上诉请求应予驳回；王全义若与陈志勇或者与旭日公司存在其他争议，可另循法律途径解决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29680元，由王全义负担。
本判决为终审判决。
审判长 王文立
审判员 崔红霞
审判员 郭丽萍
二〇一七年十一月十四日
书记员 于 诗