成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青羊民初字第1994号
原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司。住所地：成都市太升北路*****号江信大厦**楼*号。
法定代表人李进，总经理。
委托代理人李俊娴，四川康悦律师事务所律师。特别授权。
被告张国志。
委托代理人刘勇。
第三人宋凌云。
委托代理人冯士柏，四川治坛律师事务所律师。一般授权。
委托代理人陈良勇，四川治坛律师事务所律师。一般授权。
原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业公司）与被告张国志、第三人宋凌云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告嘉丽来物业公司的委托代理人李俊娴，被告张国志的委托代理人刘勇，第三人宋凌云的委托代理人冯士柏、陈良勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告嘉丽来物业公司诉称，2011年12月22日，江信大厦业主委员会与原告签订了《江信大厦物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），合同约定：原告为江信大厦提供物业服务，江信大厦业主和使用人应于每月12-13日至江信大厦15楼原告办公室缴纳物业服务费、机动车停放费及水费、电费、垃圾处置费等原告代收代缴的费用。合同签订后，原告如约为江信大厦提供了物业服务，但截至2013年3月25日，被告作为江信大厦六楼业主，尚拖欠原告各项费用合计高达38581.01元。原告为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，请求判令被告：1.向原告支付拖欠的物业服务费17209.88元及违约金4840.28元（从2012年12月1日起计算至实际付清之日止）；2.向原告支付原告已为其垫付的水费1532.95元、电费14421.90元（从2012年11月1日起计算至实际付清之日止）；3.向原告支付原告已为其垫付的垃圾处置费576元（从2012年12月1日起计算至实际付清之日止）；4.在判决生效后5日内更换水表；5.承担本案诉讼费。
被告张国志辩称，1.原告无权将设施设备垫资费用、改造费用等分摊到物业管理费用中，被告只需按2.8元∕平方米*月缴纳物业服务费。《物业服务合同》关于物业服务费分摊的约定并未取得江信大厦业主大会同意，则被告有权拒绝按其分摊约定支付物业服务管理费。被告实际只欠付原告物业管理服务费13094.48元，因原告对物业管理费的无理要求致被告未能按约支付上述费用，则原告要求被告承担迟延支付上述费用的违约金缺乏依据。2.原告并未为被告垫付水费、电费及垃圾处理费，其无权要求被告支付。3.被告的水表未出现故障，不需要更换，即使水表存在故障，也应由供水企业负责维护，原告无权要求被告进行更换。且被告与第三人于2011年3月24日签订了《房屋租赁合同》，被告将涉案房屋租赁给第三人，相关物业服务费、水电费、通讯费、设备及房屋租赁税费等全部费用均应由第三人承担。故被告请求驳回原告全部诉讼请求。
第三人宋凌云述称，被告与第三人之间签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，原告的诉讼请求与第三人没有关系。
经审理查明，2011年12月22日，江信大厦业主委员会与原告签订《物业服务合同》一份，主要约定：双方就江信大厦物业服务事宜订立本合同，由原告提供物业公共服务；本合同所涉建筑区划为江信大厦商业裙楼（1-5层）、主楼写字楼（6-26层），位于成都市青羊区太升北路56-58号；原告根据本物业的类型与江信大厦业主委员会约定，按房屋建筑面积向业主和使用人收取物业服务费用，写字楼物业服务费按房屋建筑面积3.68元∕平方米*月收取；物业服务费、机动车停放费、原告代收代缴的费用及其他费用缴纳时间均为每月12-13日定期到15楼物业公司财务室缴纳；物业服务费用和机动车停放费缴纳方式，业主和物业使用人按月、季度或年度自愿选择缴纳（如选择按季度、年度方式缴费的，应提前一个季度预缴费用）；水、电、垃圾处置费等代收代缴的费用采取按月缴纳；城市生活垃圾处置费（此项为代收代缴费用）主楼写字楼按建筑面积120-169平方米为一套的缴费标准为每套缴纳18元∕月，每层楼均按八套房屋的标准缴纳；业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向原告支付违约金；业主和物业使用人逾期未缴纳的代收代缴水、电、垃圾处置等费用，从逾期之日起将收取滞纳金，滞纳金的收取依据按水、电、垃圾处置费等收费部门相关规定执行；原告有权根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题；原告对江信大厦设施设备改造垫资总费用720392元偿还方式为，原告采取在原收取的物业服务费2.80元∕平方米*月基础上上调物业服务费0.88元∕平方米*月，上调部分所收取的金额用于偿还原告垫资费用；本物业服务合同期限为五年，时间从2012年1月1日起至2016年12月31日止等。
2011年3月24日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：被告将成都市青羊区太升北路56号江信大厦6楼整层（分别为601、602、603、604、605、606、607、608房）出租给第三人，共计建筑面积1169.15平方米；租赁期定为三年，自2011年3月24日起至2014年3月23日止；管理费由第三人自行与物管公司接洽缴纳；租赁期间，适用该房屋包括但不限于所发生的水、电、通讯、设备及房屋租赁税费等全部费用均由第三人承担并按时缴纳等。
另查明，1.成都市青羊区太升北路56号6层1-8号由被告单独所有，建筑面积分别为160.86平方米、142.31平方米、140.22平方米、137.04平方米、137.04平方米、157.32平方米、157.32平方米、137.04平方米。
2.原告已代缴太升北路56号物业自2012年11月至2013年2月的水费，成都市自来水有限责任公司出具的发票载明户名为“科泰房地产公司”。原告自行查抄涉案房屋水表起止数，2012年11月1日水表起数为9091吨，2013年2月28日水表止数为9372.25吨，每月公摊用水13吨，2012年11月1日至2013年2月28日每月水费分别为386.40元、381.80元、381.80元、382.95元，共计1532.95元。在庭审中，各方确认涉案水表于2013年3月损坏。
3.原告已代缴太升北路56-58号物业自2012年11月至2013年3月的电费，成都电业局出具的发票载明客户名称为“四川科泰房地产开发有限公司”。原告自行查抄涉案房屋电表起止数，2012年11月1日电表起数为445638度，2013年3月31日电表止数为461138度，每月公摊用电分别为1250度、971度、961度、356度、1267.30度，每月电费分别为4752.90元、4103元、4061元、1505元、5355.30元，共计19777.20元。
上述事实有原告企业法人营业执照、被告身份证件、第三人身份证件、《物业服务合同》、房屋产权证、发票及当事人陈述等证据在案佐证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，（一）、依照《物业管理条例》第三十五条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”之规定，江信大厦业主委员会与原告于2011年12月22日签订的《物业服务合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。被告主张由于物业服务费收费方案未由业主大会同意，因此其有权拒绝支付物业服务管理费，但被告未举证证明业主大会关于物业服务费的相关决议，且被告已依《物业服务合同》的约定缴纳物业服务费至2012年11月30日，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，被告的上述主张无证据证明，本院不予采信。依照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”及第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，被告应按照《物业服务合同》约定的标准按时向原告缴纳物业服务费，则被告每月应缴纳物业服务费的标准为3.68元∕平方米*月×（160.86平方米＋142.31平方米＋140.22平方米＋137.04平方米＋137.04平方米＋157.32平方米＋157.32平方米＋137.04平方米）＝4302.47元∕月，对原告关于被告向其支付拖欠的物业服务费的主张，本院予以支持。（二）、根据《物业服务合同》的约定，被告逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向原告支付违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院认为，被告逾期未缴纳物业服务费确为违约行为，逾期物业服务费对原告来说可能造成的损失主要是资金占用损失，本案中合同约定的违约金计算标准明显过分高于资金占用损失，且被告明确提出了调整违约金的意思表示，故本院依法予以适当调整。鉴于本案原告未向法院提交证据证明其实际损失，本院调整逾期未缴物业服务费的违约金为被告从逾期之日起每日按逾期费用总额的万分之五向原告支付违约金。由于原、被告及第三人均未提供证据证明以往缴纳物业服务费的期限，按照《物业服务合同》关于物业服务费缴纳的约定，对业主缴纳物业服务费的最低要求为每月12-13日缴清当月费用，被告欠缴2012年12月1日以后的物业服务费，则违约金应从2012年12月14日起按月计算至实际付清之日止，即2012年12月欠缴物业服务费违约金以每日按当月物业服务费的万分之五从2012年12月14日起计算至实际付清之日止，2013年1月欠缴物业服务费违约金以每日按当月物业服务费的万分之五从2013年1月14日起计算至实际付清之日止，剩余违约金按上述标准计算。（三）、关于原告要求被告向其支付原告垫付的水费、电费及垃圾处置费的问题。原告系江信大厦的物业管理公司，其代收代缴的水电费发票上记载户名为房地产开发公司符合日常交易习惯，对被告及第三人关于水电费发票上户名并非原告，故原告不能证明其为业主代收代缴水电费的意见，本院不予采信。原告已提交证据证明其为全体业主代缴2012年11月1日至2013年2月28日的水费及2012年11月1日至2013年3月31日的电费，被告未提交证据证明上述期间其水电费具体金额，故对原告关于以其抄表数额确定被告应缴水电费的意见，本院予以采信。因此，被告应向原告支付水费1532.95元、电费19777.20元。对原告关于被告向其支付2013年3月1日起的水费及2013年4月1日起的电费的主张，原告可另行提起诉讼。由于《物业服务合同》中明确约定城市生活垃圾处置费为代收代缴费用，原告未提交证据证明其已为业主代缴垃圾处置费，故对原告关于被告向其支付原告代缴的垃圾处置费的主张，本院不予支持。（四）、关于原告要求被告更换水表的问题。本院认为，《物业服务合同》中并未对水表更换作出约定，原、被告亦未就此问题另行作出约定，原告要求被告更换水表缺乏依据，本院不予支持。（五）、依照《物业服务合同》的约定及《物业管理条例》的规定，不论第三人是否系涉案房屋实际使用人，被告作为业主均应向原告缴纳上述物业服务费及水电费，故对被告关于其将涉案房屋租赁给第三人使用，应由第三人向原告缴纳上述费用，被告不承担上述费用支付义务的意见，本院不予采纳。
综上，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，参照《物业管理条例》第七条、第三十五条、第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告张国志于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司支付物业服务费（以4302.47元∕月为标准，从2012年12月1日起支付至款项付清之日止）及逾期付款违约金（每日按逾期费用总额万分之五的标准，从2012年12月14日起按月支付至款项付清之日止，即2012年12月逾期付款违约金以每日按当月物业服务费的万分之五从2012年12月14日起计算至实际付清之日止，2013年1月逾期付款违约金以每日按当月物业服务费的万分之五从2013年1月14日起计算至实际付清之日止，剩余逾期付款违约金按上述标准计算）；
二、被告张国志于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司支付水费1532.95元；
三、被告张国志于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司支付电费19777.20元；
四、驳回原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。
如果被告张国志未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费765元，减半收取382.50元（此款已由原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司预交），由原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司负担32.50元，由被告张国志负担350元。被告张国志负担上述诉讼费用的部分应在履行上述给付义务时一并向原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 王 颖
二〇一三年九月二十三日
书记员 叶文澜