呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终3218号上诉人（原审被告）：内蒙古新汇商业管理有限公司。法定代表人：王力，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古卓能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田婷，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人内蒙古新汇商业管理有限公司（以下简称新汇公司）因与被上诉人田婷房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。新汇公司上诉请求：撤销一审判决，改判新汇公司给付田婷租赁合同百分之五十租金的义务。事实和理由：一、认定事实有误。1、网购对实体店的影响是全国商业系统公认的事实，实体店销售量下滑是公认的事实，实体店销售量下滑就意味着实体店收入和利润的减少，一审法院对此有表述但没有认定；2、本市修建地铁工程影响市民的出行和购物，商场出入不方便、停车不方便，顾客就减少逛商场、购物的次数，实体店的销售量下滑、利润减少，一审法院对此有表述但没有认定；3、网购的冲击和修地铁的影响都是双方当事人在五年前签订租赁合同时没有预料到的事实；4、商业合同有利益的存在、也有风险的存在，风险共担、共赢是租赁合同签订和履行的目的；5、租赁合同签订的目的是双方双赢，如果在合同履行中一方不挣钱，合同就不能履行；6、本案租赁合同的标的不是一般的房屋，是商业场地。几万平米的商业面积，如果承租人不挣钱就会出现解除租赁合同，放弃租赁，房屋出租人租金收取的目的就实现不了，一审法院判决80%的租金，承租方是无力承担的，承租方承担不了，最终结果还是损害了出租人的利息。二、适用法律错误。新汇公司在一审中坚持本案审理适用情势变更原则的观点，一审法院没有认可，网购对实体店的冲击和修地铁影响购物都是双方当事人没有预料到的事实，此种情况就是属于法律规定的情势变更，一审法院应当适用情势变更原则的规定判决。田婷辩称：按原合同履行，同意原审判决，新汇公司的上诉理由不能成立，应当予以驳回。田婷向一审法院起诉请求：1、判令新汇公司限期支付2016年第二季度、第三季度、第四季度经营收益金35515.5元；2、判令新汇公司支付从2016年5月1日起至经营收益金实际付清之日止的违约金人民币5220.8元（暂计至2016年12月25日，以欠付的经营收益金为基数，按日千分之一计算）；3、判令新汇公司支付从2016年4月1日起至实际付清之日止的利息1037.3元（暂计至2016年12月25日，以欠付的经营收益金为基数，按年利率6%计算）；4、判令新汇公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，田婷变更诉讼请求为：1、判令新汇公司限期支付2016年第二季度、第三季度、第四季度经营收益金34329.73元；2、判令新汇公司支付从2016年5月1日起至经营收益金实际付清之日止的违约金人民币4937.4元（暂计至2016年12月25日，以欠付的经营收益金为基数，按日千分之一计算）；3、判令新汇公司支付从2016年4月1日起至实际付清之日止的利息984.85元（暂计至2016年12月25日，以欠付的经营收益金为基数，按年利率6%计算）。一审法院认定事实，2013年5月2日，田婷与新汇公司就涉案商铺签订《维多利摩尔城委托经营合同书》，合同约定：田婷所购买的维多利摩尔城C座6层05号商铺委托新汇公司经营，经营期限为10年，自2013年7月1日起计算；收益金额以田婷房款总额385619元为依据，第一年免收益，第2-3年每年回报11.05%，第4-7年每年回报12.28%，第8-10年每年回报13.5%，经营收益金按季返还，每年返四次，每个季度首月第1日返还所属季度经营收益金，拖欠经营收益金自拖欠第三十一日起，每逾期一日按拖欠金额1‰向田婷支付违约金。之后双方依约履行各自义务，新汇公司自2016年第二季度开始欠付经营收益金，截止2016年12月31日共计欠付经营收益金34329.73元。另查明，维多利摩尔城C座所处地段旁的新华大街正在修建地铁。再查明，内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司于2015年7月28日将公司名称变更为内蒙古新汇商业管理有限公司。一审法院认为，对于田婷提出新汇公司应按合同约定给付欠付租金34329.73元的主张。田婷与新汇公司签订的委托经营合同书就租金金额及支付方式作出明确约定，双方对合同内容及效力均无异议，田婷购买的商铺已交付新汇公司经营使用，新汇公司亦应按照合同约定支付相应租金，故田婷依据合同主张租金并无不当。但当事人在订立、履行民事合同过程中，应当坚持适用公平原则，根据客观情况对双方利益关系可作合理调整，以维持和促进市场正常交易秩序。本案中，新汇公司在庭审期间明确表示愿意继续履行合同，但提出因租赁房屋旁边修建地铁及受到网购冲击，现已出现合同法规定的情势变更情形，应降低50%租金的抗辩理由。对于新汇公司提到情势变更问题，情势变更是在合同订立后，因发生订立合同时当事人不能预见且不属于商业风险的情况，改变订立合同的基础，从而使合同的履行失去意义或者履行合同使当事人之间利益出现重大失衡的情形。情势变更原则的适用具有严苛条件，而本案中双方履行合同的基础即返租商铺尚存在，双方当事人又均在诉讼中作出继续履行租赁合同的意思表示，新汇公司所称网购冲击经营及修建地铁影响收益的情况并未改变合同履行的基础，其抗辩要求降低50%的租金比例亦缺乏相关证据支持，故对新汇公司的该项主张不予支持。但新汇公司所述摩尔城旁边修建地铁的情况为客观事实，上述工程的修建导致摩尔城附近交通不便和客流量减少亦属客观事实，该客观事实与返租商铺经营困难并导致收益降低存在一定关联。新汇公司受此影响欠付租金已属违约，但其按照原有合同支付租金存在困难，结合上述客观情况，双方又均愿意继续履行合同，为促进市场交易安全及实现双方利益合理平衡，应依公平原则将欠付经营收益金34329.73元按80%比例调整，,新汇公司应按该比例确定的数额给付田婷经营收益金27464元。对于田婷主张的欠付租金违约金问题。田婷认为应按照合同约定以欠付租金数额按日千分之一计算，庭审中新汇公司请求驳回关于违约金的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，"约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。"新汇公司欠付租金给田婷造成的实际损失主要体现为利息损失，欠付租金的违约金应以人民银行同期贷款利率计算。对于新汇公司是否应当支付利息的诉讼请求，合同中并未对欠付经营收益金支付利息作出约定且田婷己对欠付经营收益金主张违约金，故田婷该项关于利息的主张，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条规定，判决：一、被告内蒙古新汇商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告田婷支付经营收益金27464元及违约金（违约金以本金10653元，从2016年5月1日起算，按照同期中国人民银行贷款利率分别计算至实际给付之日止；违约金以本金11839元，从2016年8月1日、11月1日起，按照同期中国人民银行贷款利率分别计算至实际给付之日止）；二、驳回原告田婷的其他诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，自订立合同之日起至业主起诉之日止的三年时间内，双方当事人均能依约、按期履行《维多利摩尔城委托经营合同书》中所约定的各项权利、义务，即使出现如本案中暂时性拖欠经营收益金的违约情形，双方当事人仍表示希望继续履行相互之间业已形成的委托经营法律关系。在此共同愿望的基础上，为促成合同目的的逐步实现，双方当事人对于合同履行过程中出现的问题和情况，均应本着诚实信用、公平公正的原则，以相互尊重、谅解的方式进行磋商、协调，以期能够实现各自的最大利益。合作共赢是委托经营法律关系下的最佳经营效果，从这一点来说，双方当事人的利益亦存在一致性。因此，在双方当事人无法协商一致的情况下，一审法院以公平原则为出发点，考虑相关客观因素对于市场经营的不利影响，将田婷主张的欠付租金依据新汇公司主张的三年内以50%支付比例调整为按照80%的比例支持，本院认为并无不当。理由如下：一方面，2016年开始的地铁建设作为利民工程确实存在短期内影响摩尔城正常商业经营的客观事实，属于双方当事人在订立合同之时无法预料的情形，故可以在不影响业主根本利益的前提下，通过调整一定阶段内经营收益金支付比例的方式，达到缓冲矛盾、消除不利因素的效果，同时给予新汇公司合理的调整期间。二审中，本院综合本案及其它相关类似案件的情况，从统一裁判尺度的角度出发，在一审判决的基础上，进一步明确调整期间和比例为自租金欠付之日起的一年内按照约定租金的80%予以支付，以期实现双方当事人的共同利益。另一方面，新汇公司作为大型商业业态的经营主体，应以符合市场规律的经营方式进行运作并具备较强的抵御风险能力，面对不利因素的影响时，主观上要积极应对并合理调整经营模式，而非单纯以客观因素对抗业主的正当诉求，同理，调整一定比例的支付方式也只限于上述阶段内欠付的经营收益金，不应再行扩大。故其要求在三年内以50%的比例进行支付的上诉请求过分夸大了地铁建设、网购等客观因素产生的不利影响，亦未提交证据证明其损失程度，故其上诉理由本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费844元，由内蒙古新汇商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯蒙艺审 判 员 王海莹审 判 员 何玉山二○一七年九月二十八日书 记 员 魏恩霖