广东省汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2015）汕金法岐民初字第7号原告曾志扬，男，汉族，住广东省汕头市，公民身份号码×××7012。委托代理人林逵、邹汉华，广东盈信律师事务所律师。被告许惠初，男，汉族，住广东省汕头市金平区，公民身份号码×××0438。委托代理人严伟典、朱晓娟。被告许炎龙，男，汉族，住广东省汕头市金平区，公民身份号码×××4615。被告黄楚君，女，汉族，住广东省汕头市潮阳区海门，公民身份号码×××0665。原告曾志扬诉被告许惠初、许炎龙、黄楚君执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾志扬及委托代理人林逵，被告许惠初委托代理人朱晓娟到庭参加诉讼，许炎龙、黄楚君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告诉称，2012年10月，被告许炎龙、黄楚君与原告协商一致，将位于汕头市天山北路3号国瑞雅仕园5幢17XX、1XXX房的房地产出卖给原告，并将上述房地产交给原告。2012年11月22日、11月29日，原告与房产的物业管理公司签订了《装修施工管理协议书》、《补充协议》。随后，原告便对上述房产进行了装修、报装宽带和有线电视等，实际占有使用上述房地产。2013年7月，原告搬进上述房地产居住至今。2012年10月，原告分次向被告许炎龙、黄楚君支付了购房款共计41万元。2013年5月31日，原告与被告许炎龙、黄楚君补签了《汕头市房地产买卖居间合同》（汕房买卖列09（A）No0011966），合同约定了，原许炎龙、黄楚君在中国银行股份有限公司汕头分行按揭贷款33万元由原告负责每月付还银行；等开发公司产权证做出后，双方同时到银行撤按后再到交易所办理产权转移登记。被告许炎龙、黄楚君向原告出具了收款收据，确认已收到原告的购房款41万元。被告许惠初系（2014）汕金法岐执字第12号执行案件的申请人，被告许炎龙、黄楚君系执行案件的被申请人，在执行程序中被告许惠初作为申请人向贵院申请对上述房产强制执行，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2014年11月28日作出(2014)汕金法岐执字第12号异字第1-1号民事裁定，裁定驳回原告的异议。原告认为，原告与被告许炎龙、黄楚君签订了房地产买卖合同，并支付了全部购房款41万元，并负责偿还按揭款，实际占有使用了上述房地产，被告许惠初无权申请对该房地产强制执行，人民法院应终止对该房地产的执行。据此请求法院判令:终止（2014）汕金法岐执字第12号案对位于汕头市天山北路3号国瑞雅仕园5幢17XX、1XXX房的强制执行，并解除查封；确认原告与被告许炎龙、黄楚君签订《汕头市房地产买卖居间合同》合法有效；由被告承担本案的诉讼费用。原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，证明原告的身份及主体资格。2、人口信息查询表，证明被告许惠初、许炎龙、黄楚君的身份及主体资格。3、《收款收据》，证明被告许炎龙、黄楚君于2013年5月31日确认收到原告购房款41万元。4、《汕头市房地产买卖居间合同》，证明原告与被告许炎龙、黄楚君于2013年5月31日补签购房合同，约定原告支付41万元后，余款33万元由原告负责每月付还银行按揭款；等开发公司产权证做出后，双方同时到银行撤按后再到交易所办理产权转移登记。5、《公证书》，证明被告许炎龙、黄楚君将原两份购房按揭公证书原件交由原告收执。6、中国银行国内汇款付款通知单，证明原告依约定汇款至被告许炎龙、黄楚君贷款时指定的银行还款账户，负责向贷款银行付还按揭款。7-13、《装修施工管理协议书》、《补充协议》、《证明》、《有线数字电视业务受理表》、《广电汕头公司收视资费发票》、《中国电信汕头分公司业务登记单》、《中国电信发票联》。证明原告于2012年10月从被告许炎龙、黄楚君处购买雅仕园5幢17XX、1XXX号房后，自2012年11月22日起陆续对该房产进行装修、报装宽带、有线电视、缴交有关费用等并占有使用至今的事实。14、（2014）汕金法岐执字第12号异字第1－1号执行裁定书，证明原告向被告许炎龙、黄楚君购房的事实。被告当庭提交书面答辩：请求驳回原告上述三项诉讼请求：一、法院查封符合法律规定。法院于2013年12月17日查封被告许炎龙、黄楚君名下的位于汕头市天山北路3号国瑞雅仕园5幢17XX、1XXX房的房产，在执行过程中原告于2014年7月3日提出异议，根据汕头市房地产档案馆的《房地产产权情况表》记载位于上述房产的权属人为许炎龙、黄楚君，依据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：“人民法院可以查封登记在被执行人名下的不动产。”的规定，故法院查封是符合法律规定的。二、原告没有办理房地产产权变更登记的行为存在过错。根据《中华人民共和国房地产管理法》第60条：“房地产转让或者变更时，应当向房产管理部门申请房产变更登记。”和《中华人民共和国物权法》第6条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”的规定，故原告与被告许炎龙、黄楚君没有就该房产转让事宜到房产管理部门申请房产变更登记，其本身就存在过错，应当自己承担该过错造成的损失。三、法院于2013年12月17日查封上述房产，且在房产大门处张贴封条及通知书，原告直到2014年7月3日才提出异议，明显原告与被告许炎龙、黄楚君存在恶意串通，故意拖延执行时间。被告许惠初对其答辩提交的证据：1、许炎龙《房地产产权情况表》，证明天山北路3号国瑞雅仕园5幢17XX号房的权属人是被告许炎龙。2、黄楚君《房地产产权情况表》，证明天山北路3号国瑞雅仕园5幢17XX号房的权属人是被告黄楚君。3、（2014）汕金岐民初字第19－1号民事裁定书，证明法院已于2013年12月18日裁定查封被告许炎龙、黄楚君名下位于汕头市天山北路3号国瑞雅仕园5幢17XX、1XXX房的房产。4、（2014）汕金法岐执字第12号异字第1－1号执行裁定书，证明法院已于2014年11月28日裁定驳回异议人曾志扬提出的执行异议。5、（2014）汕金岐民初字第19号民事判决书，证明被告许惠初、许炎龙、黄楚君的借贷情况。经开庭质证，被告对原告提供的证据的质证意见：对证据1、2无异议。对其他3－13证据有异议，认为与被告许惠初无关，不清楚证据证明的内容情况。对证据第14的（2014）汕金法岐执字第12号异字第1－1号执行裁定书的证明内容有异议，对真实性无异议。原告对被告提供的证据的质证意见：对证据1－5的真实性及证明的内容无异议。被告许炎龙、黄楚君没有答辩，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，放弃其抗辩权。经审理查明，2012年9月14日，被告许炎龙、黄楚君与中国银行股份有限公司汕头分行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款本金33万元，并以其名下所有的位于汕头市天山北路3号国瑞雅仕园5幢17XX、1XXX房房产作为抵押担保。2013年5月31日，被告许炎龙、黄楚君与原告签订《汕头市房地产买卖居间合同》，将上述房屋以74万转让给原告。被告许炎龙、黄楚君收到原告41万元后，将房产交其管业使用。本院依据（2013）汕金法岐保字第1-1号民事裁定，诉前保全许炎龙、黄楚君名下所有的位于汕头市天山北路3号国瑞雅士园5幢17XX号、17XX号房产。随后，申请人许惠初依法向本院起诉。2014年3月19日，本院作出（2014）汕金法岐民初字第19号民事判决。2014年5月8日，上述判决进入执行程序。原告对本院的执行提出异议，认为上述房产已转让给原告，请求中止执行，解除对房产的查封。本院于2014年11月28日作出(2014)汕金法岐执字第12号异字第1-1号执行裁定，裁定驳回原告的异议，原告不服该裁定提起诉讼。本院认为，执行异议之诉是审查案外人对执行标的主张的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利能否成立。本案案涉房产登记在被告许炎龙、黄楚君名下，由上述被告出卖给原告，并由原告管业使用。所以本案的争议焦点是案涉房产是否适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，（2014）汕金法岐执字第12号异字第1－1号执行裁定书中查明：原告向被告许惠初、许炎龙、黄楚君购买涉案房产，支付了首期款及逐月的按揭款并实际占有涉案房产。因此，本院认为，案涉房产是银行抵押担保物，原告尚未完全支付房产全部款项，房产尚未解除抵押登记，而且原告与被告许炎龙、黄楚君签订购买协议时，也明知该房产是银行的抵押担保物，存在无法办理过户登记的风险，因此对此风险，原告应予承担，所以原告对没有办理过户登记手续存在过错。综上所述，原告提出的执行异议不适用最高人民法院的上述司法解释。原告诉请确认与被告许炎龙、黄楚君签订的《汕头市房地产买卖居间合同》合法有效不是执行异议案件审理范围，且被告提出的执行异议依据不足，本院对原告该诉讼请求不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告曾志扬的诉讼请求。本案受理费100元，由原告曾志扬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  林 啸审 判 员  陈 琦代理审判员  陈秋潮二〇一五年五月十四日书 记 员  陈小凯