广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第3752号
原告（反诉被告）云礼超，男，汉族，1981年11月10日出生，住河南省通许县。
委托代理人阳明，广东大洲律师事务所律师。
委托代理人黄德年，广东大洲律师事务所律师。
被告（反诉原告）张伟斌，男，汉族，1995年4月24日出生，住广东省东莞市。
委托代理人朱继良，广东必至律师事务所律师。
委托代理人罗伟雄，广东必至律师事务所实习律师。
被告陈葵当，女，汉族，1965年6月19日出生，住广东省东莞市。
原告云礼超诉被告张伟斌、陈葵当租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告张伟斌在法定期限内提起反诉，本院依法合并审理。本案依法由审判员梁永俊担任审判长，与人民陪审员朱艳彬、丁学良组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告云礼超及其委托代理人阳明、黄德年，被告张伟斌及其委托代理人朱继良、罗伟雄，被告陈葵当均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告云礼超诉称，被告陈葵当、张伟斌分别是张旭坤的妻儿。2012年12月5日，原告与张旭坤达成合同，约定张旭坤将位于东莞市横沥镇骏马路某房屋二至四层租给原告作为出租房用，租赁期限为60个月，每月租金为3000元，原告在签订合同时应交纳1个月租金和5个月按金。签订协议后，原告开始出租经营上述房屋。2013年1月份，原告发现出租房漏水，电路也存在问题。原告与张旭坤协商，张同意请人修理，在修好之前每月房租按2000元计收。2013年6月3日，被告才找人修理房屋，但十多天都未修好。6月20日，被告前来收租，称只同意4月按2000元收，5月要收3000元，因房屋漏水和电路问题没有解决，原告只同意4、5月份按2000元缴租。6月22日下午，被告陈葵当、张伟斌与原告协商，同意4、5月份各收取2000元租金，张伟斌还写了保证给原告。但6月23日，被告更换出租房门锁，贴出向租客直接收租的广告。由于被告的强暴行为，出租合同已经无法履行，被告应承担违约责任。合同签订后，被告收取了原告按金30000元，按金实为定金。在张旭坤的主持下，原告交给了上一个承租人转让费18000元，中介费5000元。因为签订了5年合同期，预计可得收入110000元。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院判决：1.两被告赔偿原告损失78000元（转让费18000元、中介费5000元，预计收入55000元）；2.双倍返还按金30000元；3.本案诉讼费由两被告承担。
被告张伟斌、陈葵当辩称，一、原告要求被告支付转让费18000元和中介费5000元，无事实和法律依据。转让费和中介费分别是房屋原承租人欧少东和东莞市浩升房地产中介服务有限公司向原告收取的，两项费用与被告无关；二、本案因原告违约造成合同无法履行，原告无权要求被告赔偿预计收入55000元及双倍返还按金30000元。1.双方签订的《物业租赁合同》约定每月租金3000元，在每月五日前交租。2012年3月份，原告拖欠租金1000元，4月至6月份，原告拒不支付被告租金，且拒不按合同约定交纳6月份的水电费。原告的行为违反合同约定，属违约。2.原告拒不按时足额支付租金及水电费，构成违约，无权要求守约方承担赔偿损失等违约责任，原告要求被告赔偿预计收入损失，无事实和法律依据。3.原告要求被告双倍返还按金，无事实和法律依据。被告收取原告的5个月按金共15000元，性质为押金而不是定金。原告违约，根据合同约定原告无权要求被告返还按金；三、原告违反《物业租赁合同》约定，未能按时足额支付租金和拒不交纳水电费，经多次催收后仍拒不支付，致合同无法履行，属于严重违约。根据合同法规定，被告依法解除了双方订立的《物业租赁合同》。综上，请求驳回原告对被告的诉讼请求。
被告张伟斌反诉称，2012年12月15日，被告的父亲与原告签订了《物业租赁合同》，约定每月租金3000元，在每月5日前交租。水电费、治安管理费等杂费由原告负责。承租期内，原告必须小心使用承租单位内一切设备及设施，如有使用不当导致损坏，原告必须负全部责任。合同履行过程中，被告的父亲不幸去世。相关权利人放弃继承后由被告独自一人继承了案涉租赁物业。2012年3月份，原告拖欠租金1000元，且于4月至6月份，拒不支付租金共9000元。原告又违反约定，拒不交纳2013年6月份相关费用：水费583.10元、电费1336.70元、污水处理费182.30元及垃圾费148.50元，后上述费用由被告垫付。原告在转租期间，收取租户押金2100元和钥匙押金625元。原告在退租时，未向租户返还租房押金和钥匙押金，现这些租户仍继续承租被告房屋，当租户退租时，必定要求被告返还租房押金和钥匙押金，因此，原告应将租房押金和钥匙押金交付被告保管，由被告承担返还义务。2013年7月份，经被告检查发现，原告在承租期间损坏感应锁一把、铁门锁一把，被告重置上述设备共花费855元。原告违反合同约定，未能按时足额支付租金和拒不交纳水电费等费用，致使合同无法履行，属于严重违约，由此而迫使被告解除双方订立的《物业租赁合同》。因此，原告应当向被告承担赔偿损失的违约责任。被告特提出反诉，请求法院判令：1.原告立即支付被告租金10000元；2.原告立即支付被告垫付的2013年6月份水费583.10元、电费1336.70元、污水处理费182.30元及垃圾费148.50元；3.原告立即支付被告租户租房押金2100元和钥匙押金625元；4.原告立即支付被告其他损失855元；5.本案诉讼费由原告承担。
原告云礼超辩称，其答辩意见与诉请意见一致，并补充称：张旭坤已与原告口头约定在水电修好前，每月租金2000元，2013年6月份案涉房屋已被被告强占，原告不承担该月份房租及相关的费用。原告收取的客户部分押金与被告无关。门锁是原告出钱安装的，被告换锁行为属于违约行为，应由其自行承担。
经审理查明，2012年12月15日，原告云礼超与张旭坤签订了《物业租赁合同》，约定张旭坤将位于东莞市横沥镇骏马路房屋的二至四层出租给原告使用，每月租金为3000元（不含管理费），于每月5日前交租，签订合同时，原告应交纳按金15000元，水电费、治安管理费、电话费、有线电视费、卫生费等杂费由原告负责；原告未到期退租，不得退回按金，并交齐所欠的水电费、管理费及当月所欠天数的租金。合同签订后，原告向张旭坤支付了15000元押金，张旭坤将案涉房屋交给原告使用。后原告将案涉房屋分租给他人。
被告陈葵当、张伟斌分别是张旭坤的妻子和儿子。张旭坤于2013年4月30日因病去世，后在东莞市东部公证处的公证下，经张旭坤的其他继承人自愿放弃继承和赠与，由被告张伟斌个人继承案涉房屋。
原告主张因案涉房屋存在漏水和电路问题，原告曾与张旭坤协商，张口头同意在修理好之前每月房租按2000元计收。张旭坤去世后，被告张伟斌等未对房屋进行修理，并要求按每月3000元收租，原告不同意，故2013年3月只向被告交了2000元租金，之后没有交租；被告等于6月23日强行更换出租房门锁，解除双方的租赁关系。庭审中，原告明确案涉房屋存在的问题是：从2013年2月开始，案涉房屋楼梯2至3个地方、楼顶、房间都出现漏水的问题，且不论是否下雨都会漏水，另某房间的灯一直不亮。原告称2013年6月3日被告才对房屋进行维修，但没有彻底修好。对案涉房屋存在的问题，被告称只有某房间厕所的一个灯泡的不亮，且房屋不存在漏水的问题。原告又称案涉房屋一共有25个房间，原告一直将案涉房屋分租给他人使用，生意最好的时候，可以出租20多个房间。被告主张因原告拒不交纳租金，又不向被告交回钥匙，被告于2013年7月2日将案涉房屋的门锁进行更换，被告确认于2013年6月30日与原告解除租赁合同关系。原、被告双方确认原告未缴纳案涉房屋2013年6月水电费及相关的杂费，被告提交的电费单、水费单、污水费和垃圾费清单等显示案涉房屋2013年6月份的水费为583.10元、电费为1531.45元、污水处理费为182.30元及垃圾费为148.50元。
另查明，为租赁案涉房屋，原告云礼超于2012年12月7日向案涉房屋原承租人欧少东支付了转让款18000元，又于2012年12月10日向东莞市浩升房地产中介服务有限公司支付了中介服务佣金5000元。
上述事实，有原告提交的《物业租赁合同》、保证书、转让协议及收据、收据、支付证明单、送货单、套房出租广告、出租房租金收入情况、照片、交房租信息、自来水公司缴费卡、东莞农村商业银行存款存折、代扣电费委托书、光碟、报警回执、水费票据、电费收款收据、房屋内部照片等及被告提供的电费单、水费单、污水费和垃圾费清单、租房押金和钥匙押金清单、收据、发票、公证书、放弃继承权声明书、证明、申报死亡注销户口凭证、死亡医学证明书等和本院开庭笔录附卷为证。
本院认为，原告云礼超与张旭坤于2012年12月15日签订的《物业租赁合同》，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。张旭坤将位于东莞市横沥镇骏马路房屋的二至四层出租给原告云礼超使用，后张旭坤于2013年4月去世，在公证部门的公证下，由被告张伟斌独自继承上述房屋，获得房屋的所有权。因此，张旭坤与原告云礼超签订的《物业租赁合同》中有关张旭坤的权利和义务，应被告张伟斌个人承接。原告诉请要求被告陈葵当承担相应的法律责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。
原告主张因案涉房屋存在漏水和电路问题，原告曾与张旭坤协商，张口头同意在修理好之前每月租金按2000元计收，故原告于2013年3月份向被告支付了2000元租金，后张旭坤去世后，被告张伟斌未对房屋进行修理，并要求按每月3000元收租，原告不同意，故2013年4月开始原告未向被告交租。原告认为双方曾经协商后对租金作出变更，但原告未能提供充足的证据予以证明，原告的主张，本院不予采信。原告认为是案涉房屋存在多处漏水和某房间电灯不亮，但原告又确认被告曾对案涉房屋进行维修，且原告承认一直将案涉房屋正常分租给他人使用，可见，原告主张的案涉房屋存在的问题并未对原告的正常租用造成根本上的影响，原告应通过合理的方式与被告共同解决问题。原告既正常使用案涉房屋，又以案涉房屋存在的问题为由拒不向被告支付租金，其拒不向被告支付租金的理由依法不能成立，原告的行为属违约行为。因此，原告要求被告赔偿损失78000元的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据合同“未到期退租，不得退回按金”的约定，原告要求被告双倍返还按金30000元的诉请，本院亦不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，被告以原告未支付租金为由，主张于2013年6月30日解除与原告的租赁合同关系，本院予以采纳。因此，原告应向被告支付2013年3月至6月的租金10000元。原告确认未缴纳2013年6月的水电费及杂费，根据案涉合同的约定，原告应承担上述费用。被告主张垫付了2013年6月份水费583.10元、电费1336.70元、污水处理费182.30元及垃圾费148.50元，有相关的票据为证，在原告未提供证据予以反驳的情况下，本院予以确认，原告应向被告支付上述费用。另被告要求原告支付租户租房押金2100元和钥匙押金625元及其他损失855元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
基于以上论述，对于原、被告超出部分的诉讼请求，均于法无据，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限原告（反诉被告）云礼超在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）张伟斌支付2013年3月至6月的租金10000元。
二、限原告（反诉被告）云礼超在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）张伟斌支付2013年6月份水费583.10元、电费1336.70元、污水处理费182.30元及垃圾费148.50元。
三、驳回原告（反诉被告）云礼超的全部诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）张伟斌的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取本诉受理费2460元，由原告（反诉被告）云礼超负担。反诉受理费90元，由原告（反诉被告）云礼超负担70元，由被告（反诉原告）张伟斌负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 梁永俊
人民陪审员 朱艳彬
人民陪审员 丁学良
二〇一四年一月十三日
书 记 员 程 露
李科龙
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3.《中华人民共和国合同法》第七十八条：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。
4.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5.《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
6.《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
7.《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
8.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
9.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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