安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖民终280号
上诉人（原审原告）：萧县萧国商城，住所地安徽省萧县龙城镇中山路。
法定代表人：王强，该商城经理。
委托诉讼代理人：张学光，该商城副经理。
委托诉讼代理人：冯静，安徽安维律师事务所律师。
被上诉人(原审被告）：萧县房地产管理局，住所地安徽省萧县龙城镇龙凤大道东段南侧。
法定代表人：程浩，该局局长。
委托诉讼代理人：纵宇飞，该局工作人员。
委托诉讼代理人：朱安英，安徽烁光律师事务所律师。
上诉人萧县萧国商城（以下简称萧国商城）因与被上诉人萧县房地产管理局（以下简称萧县房管局）所有权确认纠纷一案,不服安徽省宿州市中级人民法院（2015）宿中民一初字第00042号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年3月8日公开开庭审理了本案。萧国商城的法定代表人王强及其委托诉讼代理人张学光、冯静，萧县房管局委托诉讼代理人纵宇飞、朱安英到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原审法院查明：萧县龙城镇中山路中段西侧，现萧国商城一楼大厅门前，有原萧县房地产管理委员会（以下简称萧县房管会）直管公房12间（南北长前为31.3米，后为29.2米，东西宽10.23米，建筑面积314.8平方米），该房系砖瓦结构的旧式临街门面房，西邻龙城供销社，该房一直被龙城供销社租用。1993年9月20日，萧县房管会（甲方）与龙城供销社（乙方）签订协议，该协议约定：双方约定萧县房管会原有房屋12间（面积314.78㎡，坐落于中山××南段西侧，即现龙城供销社），租给龙城供销社使用，龙城供销社因建设需要，需拆除改造。萧县房管会同意，双方协议具体条件如下：一、萧县房管会原有的房地产权，龙城供销社拆除改造后，新的建筑（楼下沿街一层），仍保持萧县房管会原有的房地产权面积，订立合同，继续租给龙城供销社使用。按规定的租金标准按时交纳房租（现金或银行托收），逾期按日加收5%的滞纳金。二、拆除工费及材料均属龙城供销社负责和占有。三、施工期间，龙城供销社应正常交纳租金。四、本协议一式二份，双方各执一份，共同遵守，不许反悔。龙城供销社在建房时，拆除原萧县房管会直管公房12间，新建大楼名称为“萧国商城”，后龙城供销社分立，萧国商城成为独立的法人单位，继续履行该上述协议。2001年2月9日，萧县房管会按照该协议约定的房屋面积，为其办理了房屋所有权证（产权证号为：龙城字第05-024**号），该证载明：现萧国商城临街门面南北长前为31.3米，后为29.2米，东西宽10.23米，建筑面积314.8平方米的房屋属萧县房管会。
2006年6月16日，萧国商城以萧县房管会就涉案房屋办证侵害其权利为由提起行政诉讼，要求撤销萧县房管会就涉案房屋办理的龙城字第05-02463号房屋所有权证，该案经萧县人民法院判决：驳回萧国商城诉讼请求。萧国商城不服上诉，宿州市中级人民法院就该案作出终审裁定：撤销萧县人民法院一审判决，驳回萧国商城起诉。
1998年4月8日，萧国商城向萧县房管会出具欠房租费用偿还计划书一份，该计划书载明：根据1993年9月20日双方协议规定，萧国商城租用萧县房管会公房12间计314.78平方米，按当时的租金标准每平方米月租金12元，月租金计3777.36元，另有九间宿舍171.98平方米，月租金标准0.8元/平方米，计136.52元。上述两项合计月租金3913.88元，在租用期间，因萧国商城经营不好，房租费未能按约定交纳。尚欠缴部分租金，其中：（详见附表）其中1995年底前欠2545.84元，1996年1-12月欠51879.00元，1997年1-12月欠46966.00元，1998年1-3月欠11741.64元，合计113132.48元。还款计划：1、1999年12月30日前还款30000元；2、2000年12月30日前还款30000元；3、2001年12月30日前还款53132.48元，全部还清。98年下半年房租分期分批缴纳。从1998年4月份其按月正常缴纳租金，如有拖欠，按原协议加收滞纳金。因萧国商城效益一直不好，年年均不能将租金足额交清，截至2003年4月已累计欠租金334016.13元。2003年4月9日，萧县房管会下发萧房字（2003）11号文件，通知萧国商城：本委员会研究决定将萧国商城一楼大厅属于本委的房地产权转让，萧国商城所欠租金在三日内交清，逾期则诉诸法庭。
2003年4月14日，萧县房委会与杜平、彭广亮签订了房屋买卖协议，萧县房管会将涉案房屋以150万元的价款出卖给杜平、彭广亮，并于2003年4月16日为杜平、彭广亮办理了涉案房屋的过户登记，现杜平、彭广亮所持有的涉案房屋房地产权证为：萧龙城字第××号。2003年，杜平、彭广亮依据其持有涉案房屋的房产证，以萧国商城为被告提起诉讼，要求萧国商城交付涉案房屋，萧县人民法院判决：萧国商城停止侵权，并向杜平、彭广亮交付房屋。该判决生效后，宿州市人民检察院对该案提起抗诉，宿州市中级人民法院指令萧县人民法院对该案再审，萧县人民法院再审判决：维持原萧县人民法院判决。萧国商城不服萧县人民法院再审判决，上诉后撤回上诉，宿州市中级人民法院裁定：准许其撤回上诉，按原审判决执行。
2010年7月23日，萧县房管局下发（2010）17号文件，撤销其为杜平、彭广亮就涉案房屋颁发的萧龙城字第××号房产证。杜平、彭广亮对其不服，以萧县房管局为被告，向砀山县人民法院提起行政诉讼，砀山县人民法院作出判决：撤销萧县房管局（2010）17号行政行为。
萧国商城认为萧县房管局的行为违反法律规定，侵犯其财产所有权等权利，遂诉至原审法院，请求判令：1、萧县房管局私自出卖萧国商城一楼314.8平方米（使用面积）门面房的行为无效；2、确认涉案的314.8平方米房屋归萧国商城所有；3、本案诉讼费用由萧县房管局负担。
原审法院认为，综合双方当事人的诉、辩意见，本案一审争议焦点为：萧国商城要求确认涉案房屋属其所有和萧县房管局出售涉案房屋行为无效是否应予支持。
本案中，双方当事人争议的涉案房屋，萧县房管局于2001年2月9日日已办理产权登记，确认涉案房屋属其所有，在涉案房屋的所有权证未被依法撤销或者宣告无效的情形下，依照《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，应当认定涉案房屋自登记之日属房屋登记簿载明的权利人所有。故，萧国商城要求确认涉案房屋属其所有，不符合上述法律之规定，该院不予支持。涉案房屋在转让给案外人杜平、彭广亮之前属萧县房管局所有和转让后属杜平、彭广亮所有的事实，已被人民法院生效的民事、行政判决、裁定书确认。故该院对萧国商城要求确认萧县房管局出卖涉案房屋行为无效的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于<适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回萧国商城的诉讼请求。一审案件受理费18300元，由萧国商城承担。
萧国商城不服上述判决，提起上诉称：1、案涉房屋及土地系萧国商城在上世纪50年代、70年代通过购买方式取得。萧县房管局未提供任何证明案涉房屋及土地的来源。案涉房屋门前现在是中山路，不存在萧县房管局直管公房12间，即使有，也在道路扩建中被拆除。2、即使案涉房屋属萧县房管局所有，萧国商城作为承租人，依法享有优先购买权，但萧县房管局在出售前未告知萧国商城，且其私自办理房产证导致诉争房屋相连的近780平方米房屋无通道进出，故萧县房管局出售房屋及私自办证行为均违反法律规定，依法应被撤销。3、1993年9月20日的协议仅是复印件，形式不合法、内容不真实，且未实际履行，不能作为认定案件事实的证据。4、原判对双方提交的证据适用不同的标准及对萧县房管局出具生效判决书的确认，属适用法律错误。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，支持萧国商城的一审诉请；2、本案一、二审诉讼费用由萧县房管局负担。
萧县房管局答辩称：1、萧县房管局的前身是萧县房地产管理委员会，再前身萧县房管所，是为了管理政府公有房屋而设立的，房产的来源是政府取得。2、本案萧国商城一再强调1973年购买了杨某等人的房产，但是忽略了客观事实，本案诉争的公房在1972年已经建成，并开始交纳12间房屋的租金。萧国商城诉称的于1973年购买的房产或土地与本案无关。
双方在二审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同，本院认证意见与原审一致。本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：萧国商城主张萧县房管局转让诉争房屋的行为无效，并请求确认案涉房屋归其所有，是否有事实和法律依据。
萧国商城上诉称诉争房屋及土地系其前身龙城供销社在上世纪50年代、70年代通过购买方式取得，但未提供充分证据证明，即使其通过购买方式取得了部分土地及房屋，但萧国商城所涉土地及房屋面积除诉争314.8平方米外，还有700余平方米，萧国商城亦未进一步举证证明其所购买的房屋及土地即是诉争314.8平方米。实际履行中，萧国商城的前身龙城供销社自1971年至1993年二十余年时间向萧县房管会缴纳租金。1993年9月20日，龙城供销社因建设需要与萧县房管会（系萧县房管局前身）签订协议，明确约定将租用萧县房管会的12间直管公房拆除，在新建设的建筑（楼下沿街一层）仍保持萧县房管会的房地产权面积（即诉争房产），并继续租赁给龙城供销社使用。萧国商城虽对该协议不予认可，但未提供证据予以否认，且与其根据该协议于1998年4月向萧县房管会出具还款计划书之事实不符。由上可见，萧国商城主张诉争房屋及土地系其购买所得，缺乏充分事实依据，亦与双方实际履行情况不符。
关于萧国商城以萧县房管会转让房屋未尽告知义务侵犯了其优先购买权为由，主张诉争房屋转让行为无效。根据已查明的事实，萧县房管会于2003年4月9日下发萧房字（2003）11号文件，通知萧国商城将转让诉争房屋。萧国商城未举证证明其在法定期限内提出异议或主张优先购买权，故对其此项主张，不予支持。况且涉案房屋权属登记及转让行为的合法性已被人民法院生效的民事、行政判决书、裁定书确认。据此，萧国商城主张萧县房管局转让诉争房屋的行为无效，并请求确认案涉房屋归其所有，缺乏事实及法律依据。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。萧国商城的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由萧县萧国商城负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶宝定
代理审判员 杨福来
代理审判员 赵晓利
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 徐珍妮
附相应法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。