浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙台民终字第504号
上诉人（原审被告）：蔡智敏。
委托代理人：缪海兵，浙江鼎联律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：台州华诚物业管理有限公司，住所地：台州市黄岩区西城街道青年西路172号。
法定代表人：胡凤梅，总经理。
委托代理人：胡平，浙江平正律师事务所律师。
上诉人蔡智敏因物业服务合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院作出的（2014）台黄民初字第740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，被告蔡智敏向开发华鼎房产公司购买了坐落台州市黄岩区西ＸＸ庭小区3幢1单元1103室的房屋一套，房屋建筑面积为128.44㎡。2010年4月30日，新大众公司与被告妻子卢静签订了一份前期物业服务协议，并约定了物业服务内容及物业服务费收费标准。2011年1月22日，华鼎房产公司出具公告一份，告知小区全体业主因其内部原因，决定于合同到期后不再续签合同，同时退出本小区的物业服务工作。2011年2月20日，华鼎房产公司重新与华诚物业公司签订了前期物业服务合同，并约定了物业服务内容和合同期限。合同签订后，原告华诚物业公司于2011年5月1日进入“西ＸＸ庭”小区提供物业管理服务，相应的，新大众公司退出了小区的物业管理。2012年4月1日，原告与华鼎房产公司续签了一年的合同，自2012年5月1日起至2013年4月30日止。另认定，被告实际已支付了截至2012年4月30日的物业服务费，2012年5月1日起至2013年4月30日的物业服务费2312元［（1.1元／㎡／月＋0.4元／㎡／月）×128.44㎡×12月］未支付。还认定，“西ＸＸ庭”小区的业主委员会于2013年5月成立。
原审法院审理认为，本案被告虽然于2010年4月30日与新大众公司签订了前期物业服务合同，但新大众公司于2011年4月30日撤出了“西ＸＸ庭”小区，事实清楚。自新大众公司退出小区后，双方签订的上述前期物业服务合同实际终止履行。被告主张涉讼物业的选聘未按照《物业管理条例》规定通过招投标的方式进行，故原告与华鼎房产公司签订的协议无效。本案中，依《物业管理条例》第五十七条规定，建设单位以招投标方式选聘物业服务企业的规定属于管理性规范，而非效力性规范。倘若华鼎房产公司确实未按照规定选聘物业管理公司，其应当承担的是相应的行政责任。另外，该份合同与新大众公司跟被告签订的前期物业服务相比，物业服务企业的资质、人员、服务内容和收费标准相当，没有明显加重业主的负担。因此，原告华诚物业公司与华鼎房产公司签订的前期物业服务合同应为有效，被告应当按约履行。本案中，原告在物业服务过程中可能存在一些瑕疵和不足，需要完善和改进，但被告不能以此拒付或少付物业费。被告的欠费行为不利于多数缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。被告蔡智敏按约定缴纳了2012年4月30日前的物业服务费，但自2012年5月1日起至2013年4月30日的物业费2312元未缴纳，事实清楚。对于其中的公共能耗费具体金额，原告按照前期物业的收取习惯确定0.4元／㎡／月合理。因此，对原告要求被告支付所欠物业费2312元的诉讼请求，该院予以支持。另外，对于被告答辩按照无因管理支付费用的主张，缺乏依据，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、被告蔡智敏在本判决生效后十日内支付给原告台州华诚物业管理有限公司物业费人民币2312元，该款的利息损失从2014年4月2日起至判决确定的支付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率一并计付。二、驳回原告台州华诚物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告台州华诚物业管理有限公司负担13元，由被告蔡智敏负担12元。
宣判后，蔡智敏不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认为被上诉人与华鼎房产公司签订的前期物业服务合同应为有效，与本案实际以及法律规定不符。首先，涉讼物业管理区域的建设单位华鼎公司在交房前与新大众物业有限公司签订了前期物业服务合同，该合同无服务年限限制，且在建设单位交房时得到业主确认，至今上诉人未收到新大众物业退出涉案小区物业服务的通知，也未看到华鼎公司出具的公告。其次，华鼎公司于2011年2月20日、2012年4月1日与华诚公司签订了前期物业服务合同，物业服务企业按等级三级的标准签订的，但华诚公司在2011年4月2日前尚未达到三级物业企业的资质要求。且该合同未依法进行招投标，直接由华鼎公司与被上诉人协商后签订，未告知业主，更未得到业主确认。业主如按该合同履行，支付的物业费是按台州市三级物业服务标准支出，却无法享受三级物业服务的品质，可见该合同是建设单位与物业公司恶意串通损害业主权益的合同，明显违反了物业管理条例的立法宗旨。二、一审法院将公共能耗费纳入物业费的范畴由物业公司收取与事实法律不符。不管是新大众或华诚与华鼎公司签订的物业合同来看，物业服务费用与公共能耗费都是分别列支的，物业费不包括公共能耗费，故一审法院将公共能耗费亦纳入物业费范畴是错误的。被上诉人至今未提供证据证明，上诉人此前缴纳的公共能耗费已不足，其主张缺乏事实依据。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。
台州华诚物业管理有限公司答辩称：一、被上诉人承接西ＸＸ庭物业服务项目前，该小区已由开发商向所有业主进行了物业服务企业变更公告。二、被上诉人在开始西ＸＸ庭物业服务之前已向当地物业主管部门提交了资质审核申请，并于2011年4月取得了三级物业服务企业资质，在为西ＸＸ庭提供物业服务期间，被上诉人都是具备三级物业服务资质的，故被上诉人所收取的费用符合法律规定，不存在企业资质瑕疵这一说法。三、物业服务企业的收费应当是基于市场经济规则以及合同双方的自由意志所确定。该小区第一家物业服务企业所确定的收费标准是每月每平方米1.1元加公共能耗费0.4元，而该项收费标准上诉人在一审过程中是认可的，被上诉人承接该小区物业服务之后，延续了同等的收费标准，并未对全体业主的实际支出增加负担。且收费项目在同地区、同种类的收费里也属于中等，故被上诉人的收费不存在超额违规。针对上诉人所提到的公共能耗费，被上诉人在一审过程中已向法庭出示了充足且完整的证明材料，据实核算，被上诉人对于该小区的公共能耗费用支出每年平摊应当为每户0.46元每平方米每月。被上诉人放弃了自身的部分权利，以0.4元来进行收取，不仅没有侵害上诉人在内的业主的利益，实际上是为小区的整体做出了自我的利益割舍。综上，被上诉人认为，上诉人作为小区的业主，在已经支付了前两个年度的物业服务费以后，在明知被上诉人的服务事实的基础上，仍然拒绝支付2012年度的物业服务费，其诉请的内容不具备客观事实，故恳请法庭驳回上诉，维持原判。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，一、被上诉人申报三级物业企业资质，经建设行政主管部门初评合格后，于2011年4月2日至8日进行了公示，并于公示后实际取得三级物业企业资质。本案前期物业服务合同中约定的物业服务期限自2011年5月1日起，可见被上诉人在提供本案的物业服务时已经具备三级物业企业资质，故上诉人主张因被上诉人资质不符致本案前期物业服务合同无效，缺乏依据，不能成立。二、上诉人认为公共能耗费应当按照前期物业服务合同第六条的约定，由全体业主分摊，并按实结算，不应纳入物业费的范畴按每月每平方米0.4元计算。本院认为，被上诉人之前的物业公司对于公共能耗费的收取是按照每月每平方米0.4元标准计算，上诉人对此并未提出异议。被上诉人接手本案物业服务后，延续了之前公共能耗费的计算标准，并未增加业主该项目的支出负担，且上诉人已经按每月每平方米0.4元标准交纳了2011年5月1日至2012年4月30日期间的公共能耗费，并未提出异议。而且被上诉人在一审中已经提供了公共能耗费相应的收费依据，上诉人未能举证证明被上诉人实际支出的公共能耗费相对于其确定的每月每平方米0.4元收费标准存在不合理之处，故原审法院支持被上诉人按每月每平方米0.4元标准收取公共能耗费，并无不当。综上，上诉人蔡智敏的上诉请求不成立，本院不予支持，原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人蔡智敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 勇
审 判 员 汤坚强
代理审判员 张淑娅
二〇一四年七月二十八日
代书 记员 郭巧燕