湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂黄冈中民一终字第00987号
上诉人（原审被告）刘李斌（曾用名刘理兵）。
委托代理人李宁，湖北永铭律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）黄冈泓正泰置业有限公司，住所地蕲春县漕河镇李咀村。
法定代表人江波，该公司董事长。
委托代理人凌磊，湖北衡权律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人范奕军，湖北衡权律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人刘李斌为与被上诉人黄冈泓正泰置业有限公司（以下简称泓正泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2014）鄂蕲春民一初字第00308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月27日立案受理后，依法组成由审判员林俊担任审判长，审判员廖刚、宋顺国参加的合议庭，并于2014年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人刘李斌的委托代理人李宁、被上诉人黄冈泓正泰置业有限公司的委托代理人范奕军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年7月23日，泓正泰公司与刘李斌签订《房屋租赁合同》一份，双方约定由刘李斌将自家所建的二列三层私房出租给泓正泰公司作办公和住宿用房，租期60个月，自2013年8月1日起至2018年7月31日止，每年租金32000元，合同对租金支付方式及租赁期间相关费用等问题作了相应约定。对违约责任，合同约定如有一方违约，应按照合同总租金的30％向对方支付违约金。在其他约定事项中，双方约定刘李斌在交付房屋前需将房屋前方路面硬化，同时将目前厨房完成吊顶装修。2013年8月1日双方对房屋作了交付、用品进行了清点，泓正泰公司交纳了一年的租金32000元并按合同约定向刘李斌支付房屋财产押金3000元。原审另查明，双方当事人履行合同时厨房未完成吊顶装修。泓正泰公司在拿到房屋钥匙之后，一直未进入该房办公、居住，后于2014年年初以刘李斌未完成厨房吊顶装修，经催告后仍未履行该项合同义务，缺乏履行合同的诚意，导致双方缔结合同的目的不能实现为由具状诉至法院，请求判令解除双方的租赁合同，同时要求刘李斌返还租金32000元和押金3000元。
原审认为，泓正泰公司与刘李斌签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律禁止性规定，为有效合同。在出租人刘李斌交付房屋之后，承租人认为刘李斌没有按约定对厨房进行吊顶装修，存在违约行为，造成合同不能履行。对此，刘李斌在庭审中认可厨房没有吊顶，同时辩称之所以没有吊顶是因为双方之间对此另有约定，但其未提交证据证实，故对该抗辩不予采信。现泓正泰公司明确表示要求解除合同，合同无法履行。泓正泰公司在拿到房屋钥匙后虽没有占有和使用该房屋，但未明确告知对方要求解除合同，故对诉讼前的房屋租金应予给付，本案于2014年2月24日立案，其房屋租金酌定给付至3月31日止。关于押金问题，因该押金是对房屋财产不予毁损的保证，而泓正泰公司未实际使用租赁房屋财产，故泓正泰公司要求刘李斌退还押金应予支持。故判决：一、解除泓正泰公司与刘李斌签订的《房屋租赁合同》；二、刘李斌返还泓正泰公司租金10400元，押金3000元，合计13400元，限判决生效后七日内履行完毕。
上诉人刘李斌不服原审法院上述判决，上诉提出：一、在交付房屋时上诉人的确没有完成厨房吊顶工作，但是被上诉人明知在交房时厨房没有吊顶，仍然交付租金、同意接受该房屋，这说明被上诉人认可该厨房现状。被上诉人以他的事实行为表明其对合同约定的“交房前完成厨房吊顶”条款已与上诉人达成了修改的合意，上诉人没有违约。二、只有在合同一方违约导致合同目的不能实现即根本违约时，对方当事人才可解除合同。被上诉人租赁上诉人的房屋的使用目的是为了办公和住宿，厨房没有吊顶装修并不影响被上诉人实现合同目的。原审判决解除双方的租赁合同同时判决上诉人返还租金和押金是错误的。三、即使按原审确定上诉人应返还租金和押金13400元计算，原审判决由上诉人负担405元案件受理费也不符合《诉讼费用交纳办法》的规定。
上诉人刘李斌为支持其上诉请求，向本院提交了证人叶嗣胜出具的证明一份（证明内容为，“本人于贰零壹肆年伍月贰拾日代表黄冈泓正泰公司将刘李斌租房前后门钥匙连同房内所有家电及房产设施当凌律师面一并移交给刘李斌。证明人叶嗣胜2014、5、20”）。拟证明泓正泰公司直到2014年5月20日才将租赁房屋的钥匙退还给刘李斌。
被上诉人泓正泰公司辩称：一、租赁合同明确载明出租方在交付房屋前需将房屋前路面硬化，同时完成厨房吊顶装修，但上诉人不遵守合同约定，拒不对厨房进行装修，存在违约行为；二、上诉人的违约行为直接导致我公司租赁一处环境良好、员工工作舒心、生活惬意的办公场所的合同目的无法实现，构成根本违约，我公司请求依法解除合同，合理合法；三、在租赁房屋交付时接受房屋钥匙并不代表我公司放弃了对厨房吊顶装修的特别要求，相反，我公司在厨房未完成吊顶装修之前拒绝入住，此行为也足以表明我公司的态度。据此，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人泓正泰公司未向本院提交新的证据。
经当庭质证，被上诉人泓正泰公司对上诉人刘李斌提交的证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明该公司对房屋租金应一直承担至2014年5月20日。本院经审核认为，因泓正泰公司对该证据的真实性无异议，且从证明的内容来看，该证据可以达到“泓正泰公司2014年5月20日将租赁房屋的钥匙退还给刘李斌”的证明目的，本院予以采信。
本院经审理查明，原审查明的事实属实。
本院另查明，泓正泰公司与刘李斌签订的《房屋租赁合同》约定房屋租金支付方式为：“租赁的第一年租金由乙方（泓正泰公司）在甲方（刘李斌）交付房屋时一次性付清，以后每半年支付一次，应在付款期末前3天支付。”泓正泰公司除在2013年8月1日支付了32000元租金之外，再未另行支付租金。2014年5月20日，泓正泰公司将其租赁的刘李斌的房屋钥匙包括房屋内配套设施移交给刘李斌。刘李斌收取3000元押金是作为泓正泰公司租赁房屋后，在使用房屋及其配套设施过程中相关财产出现重大破损的赔偿保证。在拿到刘李斌房屋钥匙之后，泓正泰公司一直未使用该房屋和房屋内配套设施并另行在他处租房作为办公和员工住宿使用。
本院认为，泓正泰公司与刘李斌自愿签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，合同内容形式合法，且不违反国家法律法规强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行义务。泓正泰公司与刘李斌在《房屋租赁合同》中约定刘李斌在交付房屋之前，需将房屋前方路面硬化，同时对厨房进行吊顶装修，但刘李斌一直未对厨房进行吊顶装修，属违约行为。虽然，泓正泰公司在刘李斌未完成厨房吊顶装修的情况下仍然支付租金、接受租赁标的物，但此举并不能证明双方当事人对租赁合同中关于“厨房吊顶装修”的合同条款已达成了修改的合意，也不能证明泓正泰公司已放弃了相关合同权利，因此，刘李斌认为自己没有违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，泓正泰公司租用刘李斌的房屋是作为办公及住宿使用，而出租人刘李斌未完成厨房吊顶装修的行为虽属违约行为，但该违约行为并不导致泓正泰公司不能实现“办公和住宿”的合同目的，故泓正泰公司以“刘李斌未完成厨房吊顶装修而致使其合同目的不能实现”为由而要求解除合同的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。虽然泓正泰公司于2014年5月20日将其租赁的刘李斌的房屋钥匙和房屋内配套设施移交给刘李斌，但在刘李斌明确表示不同意退还租金和押金的情况下，对该行为不能视为双方当事人已就解除《房屋租赁合同》并由出租人向承租人退还租金和押金达成了合意。
本案的关键问题还是双方当事人于2013年7月23日签订的《房屋租赁合同》是应继续履行还是应予以解除的问题。对此，本院作如下评判：
首先，从当事人订立和履行合同的基础来看。本案双方当事人之间签订的是“房屋租赁合同”，该类型的合同在时间上具有持续性，当事人之间具有一定的信赖基础，当这种基础丧失，双方当事人之间的合作即难以继续，合同的目的即难以实现。本案中，双方当事人因刘李斌未完成厨房吊顶装修、泓正泰公司未继续支付租金等原因造成双方之间的合作基础丧失而引起诉讼，双方相持不下，经原审和本院二审调解亦未能达成调解协议，此时如果强制性地不允许当事人解除合同，最终损害的还是双方当事人的利益。
其次，从提高交易效率、节约交易成本和恢复交易秩序的角度分析。《中华人民共和国合同法》“鼓励交易、提高交易效率、恢复交易秩序、促进经济发展”的立法目的显而易见；同时，该法第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：㈠法律上或事实上不能履行；㈡债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；㈢债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，泓正泰公司在拿到刘李斌房屋钥匙之后，一直未使用该房屋，本已造成了社会资源的浪费；同时该公司另行在他处租房作为办公和员工住宿使用的事实存在，在本案中再予以强制履行合同的成本过高，系社会资源的再度浪费，属于债务的标的不适于强制履行、履行费用过高的情形。为提高交易效率、节约交易成本、恢复交易秩序，法院不宜强制性地要求双方当事人继续履行合同。
基于上述分析和判断，本院认为，泓正泰公司要求解除其与刘李斌签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求符合法律规定和本案实际情况，本院予以支持。但是，关于合同解除的时间确定问题，承租人泓正泰公司在出租人刘李斌没有根本违约的情况下提出解除租赁期限远未届满的《房屋租赁合同》，会导致刘李斌一定期限的租赁经济损失，依据诚实信用原则，泓正泰公司移交租赁房屋钥匙和房内设施的日期即2014年5月20日不能被确认为双方解除合同的时间，而应在该期日之后确定合理的期间让出租人从事整理房间、清理房内物品、重新向外招租等事宜。本院酌定该期间为50日，即至2014年7月9日；相应地，本院确认双方当事人于2013年7月23日签订的《房屋租赁合同》于2014年7月10日解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除前，泓正泰公司应按合同约定的标准负担租金；合同解除后，泓正泰公司再负担租金已无事实和法律依据，因此，对于出租人刘李斌多余收取的自2014年7月10日起至2014年7月31日止共计22天的租金应向承租人泓正泰公司退还，退还的数额经计算为1929元（32000元／年÷365天／年×22天）。关于押金问题，因该押金是对租赁房屋及其配套设施出现重大破损的赔偿保证，而泓正泰公司未实际使用租赁房屋财产，故泓正泰公司要求刘李斌退还押金3000元应予支持。
另外，关于一审诉讼费的负担问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零一条规定，“既有财产性诉讼请求，又有非财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求的标准交纳诉讼费。有多个财产性诉讼请求的，合并计算交纳诉讼费；……”《国务院诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额……。”上述法律法规确定了在既有财产性诉讼请求，又有非财产性诉讼请求的情况下当事人交纳诉讼费的原则；同时确定了人民法院决定当事人承担诉讼费的原则，即“谁败诉谁负担”原则。泓正泰公司向一审法院起诉要求解除双方的租赁合同，同时要求刘李斌返还租金32000元和押金3000元，根据上述法律法规的规定，可按泓正泰公司能得到法院支持的租金和押金的返还数额与其所提起的财产性诉讼请求的比例来决定一审诉讼费的负担。经计算，一审诉讼费675元，应由泓正泰公司负担580元，刘李斌负担95元。
综上，上诉人刘李斌的上诉理由部分成立，其部分上诉请求依法予以支持。原审认定基本事实清楚，但适用法律部分有误，判决不当，二审予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省蕲春县人民法院（2014）鄂蕲春民一初字第00308号民事判决；
二、确认黄冈泓正泰置业有限公司与刘李斌于2013年7月23日签订的《房屋租赁合同》于2014年7月10日解除；
三、刘李斌返还黄冈泓正泰置业有限公司租金1929元，押金3000元，合计4929元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
四、驳回黄冈泓正泰置业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费675元，由黄冈泓正泰置业有限公司负担580元，由刘李斌负担95元。二审案件受理费135元，由刘李斌95元，由黄冈泓正泰置业有限公司负担40元。
本判决为终审判决。
审判长 林 俊
审判员 廖 刚
审判员 宋顺国
二〇一五年五月十一日
书记员 董 欢