江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第2210号
上诉人（原审被告）深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司，住所地镇江市丹徒区瑞泰城市花园。
负责人李步洋，该公司经理。
委托代理人孟海云，该公司员工。
被上诉人（原审原告）吴刚。
原审被告镇江瑞泰房地产开发有限公司，住所地镇江市丹徒区丹徒新城谷阳大道188号瑞泰城市花园26幢。
法定代表人苏培伟，该公司董事长。
委托代理人陈松，江苏南昆仑律师事务所律师。
上诉人深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司（以下简称昊岳物业公司）因与被上诉人吴刚、原审被告镇江瑞泰房地产开发有限公司（以下简称瑞泰公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2014）徒民初字第1271号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年10月，吴刚从瑞泰公司处购买了镇江市丹徒区瑞泰城市花园9幢601室房屋，后进行了装潢并居住使用。昊岳物业公司系吴刚所住小区的物业管理公司。丹徒区瑞泰城市花园9幢601室房屋系顶楼，楼上有一阁楼，阁楼北面有一露天平台，露天平台与阁楼间有一气窗，吴刚及其家人可通过气窗进入该露天平台。该露天平台有一洞口向下的下水管道，平时该幢房屋屋顶的水可从此管中流下。2014年上半年，吴刚使用该露天平台，并在上面种植了蔬菜、花卉等植物及摆放了一些杂物。2014年夏天因天下大雨，露天平台下水管道排水不畅通，雨水从露天平台漫出，从气窗流到吴刚家中，造成吴刚家墙面、顶面、强化地板等受损。
2009年下半年，因持续大到暴雨，吴刚屋顶平台上的下水管道被烟花爆竹的残留物堵塞，大水来不及从管中流下，致使平台大量积水，水又从吴刚家阁楼的气窗中流入其家中，导致吴刚财产受损。后吴刚诉至原审法院，经法院主持调解，三方达成如下协议：吴刚财产损失10294元，由吴刚自行承担2294元，昊岳物业公司承担5000元，瑞泰公司承担3000元。
2014年9月，吴刚诉至原审法院，称昊岳物业公司、瑞泰公司分别作为物业管理单位和建设单位，对其家中财产受损负有不可推御的责任，故请求法院判令：昊岳物业公司、瑞泰公司赔偿损失10000元（具体依评估为准）。一审审理过程中，吴刚申请对其因漏水造成的损失进行评估。经原审法院委托，2014年11月18日，镇江明诚资产评估有限公司出具资产评估报告书一份，评估公允价值为6953元。
原审法院认为：公民的财产权受法律保护。昊岳物业公司作为吴刚所在小区的物业管理公司，对小区内房屋的共用部位负有维护和管理义务；若疏于维护和管理，造成业主财产损害，应承担相应的赔偿责任。本案落水管系该幢楼业主共用的管道，昊岳物业公司应根据国务院《物业管理条例》的规定和物业管理服务合同的约定，对房屋附属设施、设备进行维修、养护、管理。该落水管下水不畅致共用平台淹水导致水流倒灌吴刚屋中，造成吴刚财产损害。昊岳物业公司无证据证明其履行了必要的管理义务，特别是之前已存在类似的情况下，昊岳物业公司未采取相应措施加以解决，故应承担赔偿责任。吴刚擅自占用该共用平台进行种植蔬菜、花卉等植物及摆放杂物，客观上对水流倒灌亦存在隐患，对损害的发生亦有过错，可适当减轻昊岳物业公司的责任。根据双方的过错程度，确定由昊岳物业公司承担70%的赔偿责任，即赔偿4867.1元（6953元×70%）。昊岳物业公司辩称吴刚未缴纳物业管理费，其对吴刚不承担物业管理职责。因吴刚不缴纳物业管理费违反了双方的物业管理合同规定，系违约行为，该行为不能作为昊岳物业公司免除物业管理职责的正当理由，故其辩称不予采纳。
瑞泰公司作为房地产开发商将房屋交付给吴刚后，吴刚已实际居住使用多年，吴刚未提供证据证明其房屋浸水系房屋质量或设计等存在问题造成，故吴刚要求瑞泰公司承担赔偿责任无事实依据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条、第二十四条，国务院《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司于判决生效后十日内赔偿吴刚损失4867.1元；二、驳回吴刚的其他诉讼请求。案件受理费400元，评估费1750元，合计2150元，由吴刚负担645元，深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司负担1505元。
昊岳物业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、根据其与瑞泰公司签订的物业委托管理合同之约定，其并没有义务对吴刚家所在的露天平台进行清理。2、其在采取疏通公共管道及张贴《友情提示》提示吴刚防范暴雨等措施后，已尽到物业管理义务。3、历年少见的暴雨加之吴刚私自增高平台地基、改造露天平台种植蔬菜、花卉等植物，是造成其家中雨水倒灌的主要原因。综上，请求二审法院撤销一审判决第一项，改判为驳回吴刚对其的一审诉讼请求。
被上诉人吴刚未应诉答辩，亦未举证。
原审被告瑞泰公司称：一审判决对其公司的事实认定清楚，适用法律正确，请求维持一审对其公司的判决。
本院对原审查明的事实予以确认。本案二审审理过程中，昊岳物业公司提供下列证据：
1、2013年12月30日，其公司与瑞泰公司签订的《瑞泰城市花园前期物业委托管理合同》。用以证明：其公司对吴刚私自占用的露天平台没有清理义务。
2、2015年8月28日，润州区永峰疏通管道服务部出具的证明。用以证明：其公司已聘请润州区永峰疏通管道服务部对小区顶楼落水管进行了全面的疏通与养护。
3、2014年7月28日报纸上的照片一份。用以证明：事发当日的暴雨属于历年少见，一小时的降雨量达到了69.2毫米。
4、吴刚露天平台堆放杂物的照片。用以证明：吴刚违规占用、改造露天平台种植蔬菜、花卉等植物及摆放杂物等行为，造成落水管口人为堵塞。
5、2014年5月9日及7月26日，其公司在小区单元门张贴的友情提示照片。用以证明：其公司所属的瑞泰城市花园物业管理处，要求包括吴刚在内的业主，对顶楼、地漏、平台的泥沙杂物进行清理。
原审被告瑞泰公司对上述证据无异议。
本院认为，2013年12月30日，昊岳物业公司与瑞泰公司签订的《瑞泰城市花园前期物业委托管理合同》，对吴刚具有约束力。昊岳物业公司与吴刚间形成前期物业服务合同关系，双方均应按照诚实信用原则，全面履行合同义务。该合同第2条第5款约定，昊岳物业公司不负责房屋顶部平台的清洁卫生、垃圾收集。但该合同第2条第2款同时约定，昊岳物业公司负责对房屋建筑本体共用设施设备（共用的落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、配电系统、楼内消防设施设备等）的维护、管理和运行服务。本案吴刚家所在的屋顶平台落水管属共用的落水管，昊岳物业公司负有维护、管理之义务，应及时疏通以防堵塞。昊岳物业公司虽然采取了一定的措施，但该落水管道仍然发生堵塞现象，故应认定昊岳物业公司未完全履行该义务。落水管下水不畅致共用平台淹水导致水流倒灌吴刚屋中，致使吴刚财产受损，昊岳物业公司应承担赔偿责任。吴刚擅自占用该共用平台种植蔬菜、花卉等植物及摆放杂物，客观上对水流倒灌亦存在隐患，对损害的发生亦有过错。原审法院据此判决昊岳物业公司承担70%的赔偿责任，并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并不无当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳建安
代理审判员 孙 毅
代理审判员 严晓璞
二〇一六年一月十九日
书 记 员 王 伟