江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏12民终396号
上诉人（原审被告）：张建梅，女，1962年12月7日生，汉族，住兴化市。
委托诉讼代理人：雍全，江苏骥行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万金龙，江苏四牌楼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：兴化市教师进修学校，住所地兴化市昭阳镇沙甸村。
法定代表人：韦琦，校长。
委托诉讼代理人：胡楚贻，江苏天炜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周红星，兴化市教育局后勤管理科科长。
原审原告：兴化市教育局，住所地兴化市兴化大道西侧。
法定代表人：曹伯高，局长。
委托诉讼代理人：胡楚贻，江苏天炜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周红星，兴化市教育局后勤管理科科长。
原审原告：中共兴化市委党校，住所地兴化市。
法定代表人：周德宏，常务校长。
委托诉讼代理人：，江苏天炜律师事务所律师。
上诉人张建梅因与被上诉人兴化市教师进修学校及原审原告兴化市教育局、中共兴化市委党校房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2015）泰兴民初字第1971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
张建梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审认定事实不清、证据不足，具体理由如下，1、一审中对消防工程施工造价鉴定程序违法、鉴定结果不公正不客观，该鉴定结论不能作为认定案件事实的依据；2、开道费用认定错误，依据合同约定该费用应当由被上诉人承担，该项费用实际为185480元。一审仅认定上诉人承担其中的120480元不当；3、酒店东大门楼项目费用承担认定错误，从上诉人提供的招标文书中的简介可以看出，被上诉人应承担租赁房屋的外墙装饰及门楼的装潢，故东大门楼项目费用应当全部由被上诉人承担；4、被上诉人尚未向上诉人交付三楼小会议室及两间办公室，应扣减租金，一审未予以扣减；5、按租赁合同约定，被上诉人应提供相应的供气供暖设备并与上诉人共同承但供气设备的相关费用，一审未判决被上诉人承担锅炉后期费用199813.66元不当；6、电梯为双方共同使用，而非被上诉人临时借用，故上诉人一审中主张由被上诉人承担电梯费用每年5000元应予以支持；7、被上诉人实际应当承担的电费应为555526.53元，一审法院酌情认定为500000元与事实不符。8、一审对被上诉人提出的因被上诉人未完全履行合同约定和情势变更造成上诉人损失，请求依法下调租金或适当延长租期的请求未予以审查。
兴化市教师进修学校答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张建梅的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。
原审原告兴化市教育局、中共兴化市委党校均同意兴化市教师进修学校的答辩意见。
兴化市教育局、中共兴化市委党校、兴化市教师进修学校向一审法院提出诉讼请求：请求判令张建梅支付截止到2012年12月31日结账后张建梅尚欠的租金856575.05元，及2013年、2014年的租金1400000元，并承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2008年4月16日，兴化市教师进修学校与张建梅签订租赁合同一份，载明经公开招标，兴化市教师进修学校将部分楼层出租给张建梅，具体为培训楼北楼5-6层，东楼3-4层（3层大、中会议室除外）。租赁期间为20年，从2008年11月1日至2028年10月31日，租金总额为9000000元。培训楼东楼1-2层出租给被告，期间为10年，从2008年11月1日至2018年10月31日，租金总额为2500000元。租期从2008年11月1日起算，2008年4月10日至10月31日为张建梅装修及试运营期。前10年，每年租金700000元，于每年的5月1日一次性付清。后10年若东楼1-2层出售，每年租金则减去250000元，缴纳时间不变。
合同还约定，张建梅在守法经营的前提下，应优先优惠满足学校各类培训班的食宿需要。因党校原有锅炉供气不能满足要求，需要对锅炉房进行改造，因此发生的费用由兴化市教师进修学校、张建梅各半承担。锅炉房建成后，由张建梅聘用锅炉工，并管理锅炉房，兴化市教师进修学校每年贴补张建梅锅炉工工资（按当年市场价在租金中扣减），每年锅炉房内设备维修费用（在双方共同知情认可的情况下签字），由双方各半负担。兴化市教师进修学校负担培训楼东侧绿岛通道打通的费用，若张建梅提高档次，提高部分由张建梅承担。对于大楼的改造，兴化市教师进修学校补贴张建梅680000元，分4年平均在年租金中扣除。该协议由兴化市教师进修学校以及张建梅签字、盖章予以确认。合同签订后，兴化市教师进修学校将承租房屋用于经营兴化市天港假日酒店。
2008年12月31日，张建梅以兴化市天港假日酒店的名义与兴化市教师进修学校签订协议一份，就水、电、气问题进行了约定，锅炉房用煤，由张建梅提供；锅炉房设备维修由司炉工填写《报修报价单》，经双方确认后进行修理；锅炉房煤、电、水支出，由双方按用气量分担；司炉工王文胜工资由兴化市教师进修学校负责发放，每月1200元。若张建梅聘用的锅炉工工资高于1200元，则高出部分由张建梅补给王文胜。锅炉检测费、司炉工培训费、锅炉房操作违规罚款等，由兴化市教师进修学校、张建梅依据用气量分担。
2013年5月，兴化市天港假日酒店向兴化市教育局、兴化市教师进修学校提出终止或变更租赁合同的书面申请，请求提前终止租赁合同，兴化市教师进修学校将装修费用及营运投入一次性补贴给张建梅；若不能提前终止，请求变更租赁期限到2018年11月底，每年继续补贴170000元。2013年10月22日，兴化市教育局对张建梅提出的申请给予了书面回复，不同意提前终止合同，但可以共同协商确定各楼层的租期、是否减少租金等。后双方未就上述问题协商一致。
庭审中，兴化市教师进修学校提供2013年9月制作的费用结算汇总表一份，载明张建梅同意租金中扣除下列费用：1.张建梅垫支的电费1231987元；2.煤炭款88679元；3.锅炉房维修费19594元；4.住宿、餐费139807元；5.用于偿还培训楼基建款400000元；6.酒店东大门楼费用80000元；7.大院路面40000元；8.化粪池25000元；9.煤气接入费130000元；10.大门传达室10000元；11.酒店西大门楼60000元；12.开道费用100000元；13.锅炉及安装189087元；14.水路改造电增容70000元；15.按合同约定补贴给张建梅的租金680000元。
张建梅对其中第6、12项有异议，认为费用过低，应为189355.93元和185480元，对其他项目没有异议。同时，张建梅认为其中第1、3、4项应当计算汇总表出具后新发生的费用。另外，张建梅认为，除了汇总表上应当扣除的项目外还应当扣除以下项目：1.兴化市教师进修学校使用张建梅中央空调应分担的费用179871.7元；2.共用张建梅电梯应分担的费用每年5000元；3.张建梅垫付的消防工程款项600000元。对于汇总表中张建梅应当额外支付的水电费1156562元，锅炉安装费47500元没有异议。
对张建梅主张的上述抵扣项目，双方对第1项增加的电费，同意再抵扣租金500000元；对第4项增加的餐饮、住宿费用，兴化市教师进修学校同意再抵租金54465元。对于第3项增加的锅炉费用，兴化市教师进修学校认为，其已经不使用锅炉，因此发生的费用不应由其负担。对汇总表外增加的其他项目，兴化市教师进修学校均不予认可。
庭审中，双方一致同意本案租金及相关费用的结算时间均计算至2014年4月30日。
诉讼中，兴化市教师进修学校对其未施工的消防工程造价申请鉴定，经鉴定，上述未施工工程造价为112132.95元。另外，参照张建梅消防工程的实际施工状况，未计取措施费、税费等共计15562.08元。若根据张建梅提供的酒店实际施工消防图纸，则鉴定造价应为529356.53元。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。兴化市教师进修学校与张建梅就房屋租赁事宜订立了租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定合同成立并生效，双方根据合同享有权利，履行义务。根据合同约定，截至2014年4月30日，张建梅应当缴纳的租金合计应为3850000元，加上张建梅认可的应当支付兴化市教师进修学校水电费1156562元和锅炉安装费47500元，张建梅合计应当支付5054062元。在应当抵扣租金的项目中，截止到2014年4月30日，双方没有争议的部分合计为3619025元。虽然兴化市教师进修学校增加了租金计算期间，但鉴于双方当事人一致同意了本案争议的费用全部计算至2014年4月30日，对兴化市教师进修学校的该主张，不予支持，兴化市教师进修学校可另行主张，不损害其合法权益。
对于汇总表上所列酒店东大门楼项目，双方并未在合同中约定设计、施工费用的分担。虽然张建梅提供了培训楼餐饮、客房对外出租情况简介，但该简介并未加盖兴化市教师进修学校印章，兴化市教师进修学校也不予认可，故对其真实性难以确认。即便按照该简介，外装修由兴化市教师进修学校负责，也仅指兴化市教师进修学校提供的建筑物的外装修，而东大门楼并未涉案房屋固有结构，系张建梅为了经营所需而增设，对该部分的外装潢以及设计、施工费用，不应由兴化市教师进修学校承担。但兴化市教师进修学校在汇总表中同意抵扣东大门楼改造费用80000元，系其对自有权利的处分，不违反法律规定，予以认定。
对于汇总表中所列开道费用，因双方在合同中约定兴化市教师进修学校负担培训楼东侧绿岛通道打通费用，故张建梅因此支出的费用应当由兴化市教师进修学校负担。至于费用的数额，其中混凝土浇筑施工费120480元有江苏兴建建设工程有限公司出具的费用明细以及张建梅的记账凭证予以证明，予以认定。绿化清除及开挖人工费52000元，仅有陈春金在天港假日酒店资金动支申请表上载明收款的事实，至于该笔款项的用途也仅有财务人员的注释，没有合同或者其他证据予以印证，对该笔费用用于开道建设难以认定，对该笔费用不予支持。至于购置指示牌以及安装的费用，并不属开道费用范围，属于张建梅为经营所需额外支出，不应由兴化市教师进修学校负担。
对于张建梅主张增加的锅炉支出费用中，因汇总表系2013年9月制作，其中已经对锅炉费用进行了结算，张建梅对此并无异议。根据双方当事人陈述，兴化市教师进修学校停止使用锅炉最晚也为2011年7月。双方认可的2008年12月31日签订的协议约定，锅炉检测费、司炉工培训费、锅炉房操作违规罚款等，由双方依据用气量分担。而兴化市教师进修学校早于2011年7月已经不再使用锅炉供气，故在2011年8月之后发生的费用均不应由兴化市教师进修学校负担。而汇总表由双方于2013年制作，对之前发生的锅炉费用已经全部结清，不再产生新的分担费用，对张建梅抵扣增加部分费用的主张，不予支持，锅炉房维修费认定为19594元。
对于张建梅主张抵扣的共用空调费用，根据现场勘验，兴化市教师进修学校使用的大、小会议室共设有6个空调出风口，且工作正常。虽然会议室也有柜式空调，但未进行连接，不能使用，故兴化市教师进修学校应当对使用张建梅空调系统所产生的费用从张建梅应付租金中抵扣。虽然兴化市教师进修学校仅使用了6个空调出风口，但该出风口的工作完全依赖于整个空调系统的运行，对空调安装产生的费用应当由兴化市教师进修学校按照比例分担。至于空调安装价款1220000元，有张建梅提供的合同书、付款凭证予以证明，应予以认定。因合同系固定总价，增加项目与兴化市教师进修学校并无关联，故兴化市教师进修学校承担的部分应当以合同约定为准。根据兴化市教师进修学校使用的出风口数量，兴化市教师进修学校应当负担的空调安装费用为97600元。至于空调保养，关系整个空调系统的正常运作，该费用也应当按比例分担。张建梅主张保养人工费兴化市教师进修学校每年分担1056元亦属合理，予以采纳，共计5280元。至于保养材料费用，虽然张建梅提供了部分证据，但对其真实性无法核实，故酌情确定兴化市教师进修学校分担部分为3000元。至于空调用电，根据现场勘验笔录，空调使用2号电表，截至2014年12月5日，该电表读数为12146.4，兴化市教师进修学校平均每年分担电费为11640元，但综合考虑双方的使用强度、频次，截至2014年4月30日，酌情确定兴化市教师进修学校应当分担的电费为50000元。
对于张建梅主张抵扣租金的共用电梯费用，因该电梯设于张建梅大堂，其目的并非用于兴化市教师进修学校工作人员进出，而是方便张建梅的经营。即便兴化市教师进修学校部分工作人员临时使用了该电梯，也不能据此要求兴化市教师进修学校分担电梯费用，仅构成临时借用关系，对张建梅主张抵扣该部分费用的请求，应不予支持。
对于张建梅主张抵扣的消防工程施工费用，因兴化市教师进修学校向张建梅交付租赁物应当经消防验收合格，而兴化市教师进修学校并未提供证据证明其已经对消防工程进行了施工。虽然兴化市教师进修学校提供了消防图纸，但未提供施工合同，且也没有提供相关消防工程验收合格证明，而是由张建梅根据酒店标准施工完毕后，由验收部门出具证明，故该部分施工费用应当从租金中予以扣除。至于该部分费用的数额，有鉴定机构出具的鉴定意见予以证明，应予以认定。其中没有争议的部分造价为112132.95元，予以确认。至于鉴定机构称张建梅实际将消防工程发包给个人施工，所列措施费、税费等共计15562.08元不应计取，因兴化市教师进修学校应当将消防工程发包给有资质的企业施工，不能按照张建梅的实际施工方法确定兴化市教师进修学校应当支出的工程价款，对该部分费用应当计取。至于其他有争议的部分529356.53元，不应计取，理由同前，不复赘述。故张建梅主张的应当抵扣租金的消防工程费用共计为127695.03元。
综上所述，截至2014年4月30日，张建梅应当支付的费用合计5054062元，张建梅主张抵扣租金的费用合计4122674.03元，尚欠931387.97元。兴化市教师进修学校主张张建梅支付上述租金的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。因兴化市教育局、中共兴化市委党校并非合同签订主体，亦未提供证据证明涉案房屋所有权已经转移，其依据合同向张建梅主张权利，没有法律依据，对上述兴化市教育局、中共兴化市委党校的诉讼请求，予以驳回。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告张建梅于判决生效后十五日内支付原告兴化市教师进修学校2014年4月30日前租金931387.97元；二、驳回原告兴化市教育局、中共兴化市委党校的诉讼请求。诉讼费18810元，由原告负担7510元，被告负担11300元。鉴定费6000元，由原告负担2396元，被告负担3604元，此款原告已预付，被告应付部分在履行判决时一并给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，本案当事人没有提交其他新证据，二审查明的事实与一审认定的事实无异，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。兴化市教师进修学校与张建梅就房屋租赁事宜订立了租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定合同成立并生效，双方根据合同享有权利，履行义务。关于消防工程造价的鉴定，一审依据当事人的申请依法委托具有相应资质的鉴定机构对案涉工程的消防工程造价进行鉴定，鉴定人员亦具有相应的鉴定资质，鉴定程序合法、鉴定结论客观公正，上诉人虽对鉴定结果有异议，但其未能提供充分证据推翻该鉴定结论，该鉴定结论应当作为认定本案事实的依据，上诉人的该上诉理由不能成立。
关于开道费用，双方对该项费用由被上诉人承担没有异议，故本院予以确认。上诉人主张该项费用除一审认定的120480元外，还包括绿化清除及开挖人工费52000元及购置指示牌以及安装的费用，但上诉人提供的陈春金在天港假日酒店资金动支申请表上载明收款的事实不足以证明上诉人实际支付了52000元的绿化及开挖人工费，故该款项难以认定。二审中被上诉人表示为钝化矛盾其愿意承担上诉人主张的该52000元，对此本院照准。至于购置指示牌及安装的费用，并不属于开道费用的范围，属于上诉人为经营所需额外支出，不应由被上诉人承担。
关于酒店东大门楼项目费用，上诉人提供的培训楼餐饮、客房对外出租情况简介并未加盖兴化市教师进修学校印章，被上诉人也不予认可，故对其真实性难以确认。即便按照该简介，外装修由被上诉人负责，也仅指被上诉人提供的建筑物的外装修，而东大门楼并未涉案房屋固有结构，系上诉人为了经营所需而增设，对该部分的外装潢以及设计、施工费用，不应由被上诉人承担，上诉人所提的东大门楼项目费用应全部由被上诉人承担的上诉理由不能成立。
关于租赁物是否全部交付，上诉人签订租赁合同后进行了消防工程的装潢并一直使用租赁物至今，其一直未主张被上诉人尚有部分租赁物未向其交付，上诉人现提出被上诉人未交付三楼小会议室及两间办公室，而被上诉人予以否认，且上诉人也未能提供证据证明，故本院不予采信。
关于锅炉的后期费用，上诉人主张被上诉人应当分担费用结算汇总表出具后发生的锅炉费用，但从双方当事人的陈述看，被上诉人早于2011年7月已经不再使用锅炉供气，故在2011年8月之后发生的费用均不应由被上诉人负担。而由双方于2013年制作的结算汇总表，对之前发生的锅炉费用已经全部结清，不再产生新的分担的费用，故张建梅的该主张应不予支持。
关于电梯的费用，因该电梯设于酒店大堂，其目的并非用于被上诉人工作人员进出，而是方便上诉人的经营。即便被上诉人部分工作人员临时使用了该电梯，也不能据此要求被上诉人分担电梯费用，仅构成临时借用关系，对上诉人主张抵扣该部分费用的请求，一审不予支持并无不当。
关于一审法院认定的500000元电费，上诉人与被上诉人在一审庭审中一直确认在费用结算汇总表制作后增加的电费为500000元，故一审对此予以确认并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立。
关于下调租金或延长租期的问题，上诉人与被上诉人签订的租赁合同对双方均具有拘束力，上诉人应当依据合同约定向被上诉人支付租金，上诉人主张下调租金或延长租期没有事实和法律依据，应不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉所称事实和理由不能成立，其上诉请求应予驳回。但因被上诉人基于钝化矛盾自愿承担上诉人主张的52000元绿化清除及开挖人工费，故本院对一审判决结果予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：
一、维持江苏省兴化市人民法院（2015）泰兴民初字第1971
号民事判决主文第二项及诉讼费负担部分；
二、变更江苏省兴化市人民法院（2015）泰兴民初字第1971
号民事判决主文第一项为：上诉人张建梅于本判决送达后十五日内支付被上诉人兴化市教师进修学校2014年4月30日前租金879387.97元。
如果张建梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费18810元，由上诉人张建梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王军强
审 判 员 顾连凤
代理审判员 田 扬
二〇一七年五月二日
书 记 员 陆超凡