辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终8815号
上诉人（一审原告、反诉被告）：王力辉，男，1963年1月6日出生，满族，系浑南觉光（居士）念佛堂堂主，住址沈阳市东陵区。
委托诉讼代理人：刘建国，系江苏如一律师事务所律师。
上诉人（一审原告、反诉被告）：王树晶，女，1971年3月19日出生，满族，无业，住址沈阳市东陵区。
委托诉讼代理人：刘建国，系江苏如一律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：李东娜，女，1980年11月15日出生，汉族，无业，住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：赵俊桥，男，1963年6月12日出生，汉族，无业。
上诉人（一审原告、反诉被告）王力辉、王树晶因与被上诉人（一审被告、反诉原告）李东娜房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第00316号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长（主审），审判员王虹、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王力辉、王树晶上诉请求：1、撤销一审判决第二项（一次性返还反诉原告李东娜房屋改建及装修、新建锅炉房及菜园子工程现价款319,553.68元）以及判决书第四项关于案件鉴定费、资产评估费（35,000元）及案件受理费（7,916元）的负担方式；2、改判被上诉人将上诉人出售给她的房屋恢复原样后交还上诉人，上诉人返还其交付的购房及土地款项；3、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。主要理由：1、被上诉人未经建设规划主管部门审批同意擅自改、扩建房屋，新建锅炉房，依法应予拆除；2、资产评估范围超过原来的建筑面积，要求上诉人赔偿扩建部分价值有失公平；3、被上诉人未提供证据证明菜园子工程修建，因此对投入现价值不应赔偿；4、鉴定费、评估费应当由被上诉人承担，不应由上诉人单独承担。
被上诉人李东娜二审答辩称：1、对于上诉人提出的上诉请求我方在一审提出了相应的证据予以否决，特别提出的是关于上诉人提出的第一项上诉请求，是上诉人向政府打的申请改造。2、鉴定费和评估费一共是17,000元，上诉人有意混淆事实，故意加大数额。3、被上诉人购买的房屋是建在念佛堂上，和念佛堂是一体的不可分割的。4、在租赁合同中一共有12条，上诉人不管一审如何判决还是恶意上诉，根据合同内容是我方投资，上诉人的目的是向让我们搬走。
王力辉、王树晶一审起诉称：2013年4月30日，原、被告签订协议书，约定原告将位于沈阳市东陵区李相镇下泉水浴南沈阳力辉山泉水有限公司西侧的土地使用权及房产所有权转让给被告，转让价格实际为45万元。为防止原告反悔，双方约定在协议书上转让价格写为150万元，首付款也写为150万元，实际被告按照45万元转让价格的口头约定付款。被告约定的45万元购房款至今仍有6.7万元没有支付，2013年9月12日，被告向原告出具欠条，承认所欠6.7万元从2013年9月10日起按照月息2分（即年利率24%）的标准支付利息。原告起诉，请求判令：1、确认原告2013年4月30日给被告出具的收到房款150万元的专用收款收据无效；2、本案一切费用由被告承担。
李东娜一审答辩称：原告起诉所依据的事实是错误的，原、被告于2013年4月签订房屋及土地买卖协议，合同中明确约定房屋及土地总款为150万元，其中5万元由原告王力辉母亲于淑菊代为支付，原告为被告出据了收据、承诺书等相关证据，可以证明价款是150万元，因此原告主张的事实是错误的，请求依法驳回原告的诉讼请求。
一审反诉原告李东娜诉称：双方于2013年4月30日签订协议书，反诉原告购买反诉被告房屋、土地，总价款145万元。反诉原告按照约定支付了购房款，后因该土地是农村集体所有权土地，无法过户，尚欠反诉被告6万元余元未支付。该合同违反了我国现行土地管理法律、法规、政策的规定，属于无效合同。反诉原告请求判令：1、确认双方土地房屋转让协议无效；2、反诉被告返还合同款138.3万元及利息15万元（按照中国人民银行同期贷款利率，自合同成立之日至反诉成立时止）；3、诉讼费、反诉费由反诉被告承担。
一审反诉被告王力辉、王树晶辩称：对于第一项反诉请求，反诉被告没有异议；对于第二项反诉请求，由于双方实际就该合同发生的买卖款仅为45万元，其中5万元为反诉被告王力辉的母亲于淑菊支付，故反诉原告按照约定仅需支付40万元，而其实际支付了33.3万元，所以如需返还，反诉被告也仅需返还其购房款33.3万元。但是，返还的前提是反诉原告必须同时返还反诉被告的房屋及土地，而且必须是恢复原状后的；关于利息部分，由于造成合同无效的过错在于双方，相应的利息损失依法不应予以支持。如果按照反诉原告的思维，反诉被告在返还购房款的同时需要支付利息，那么反诉原告在占有使用反诉被告的土地房屋期间，其所产生的使用费已远远超过其所主张的利息。
一审法院查明：二原告原系夫妻关系，于2010年12月9日登记离婚，约定坐落于沈阳市东陵区李相街道办事处下泉水浴村建筑面积280平方米房屋（2层8间）归原告王树晶所有。该房屋建设在原告王力辉（土地使用者）名下的400平方米宅基地上。同时该房屋的房屋所有权证（东陵村房字第024237，卷号12-4-001680，房屋所有权人王树晶）上登记的土地使用证号为念佛堂内2004第144941号，附图显示的房屋东、南为念佛堂。
2013年4月30日，原告与被告签订协议书，约定就被告购买原告在沈阳市东陵区李相镇下泉水浴村南的沈阳力辉山泉水有限公司西侧土地使用权及住房转让一事达成如下协议：原告同意将土地使用面积400平方米、建筑面积280平方米的房产及所属土地990平方米，一次性转让给被告，作价150万元；原告提供给被告的房产发证日期为2010年12月20日，房屋所有为东陵村房字第024237，卷号12-4-001680，建筑结构钢、钢混，使用性质住宅，所有权为私用房产；原告同意被告首次给款150万元后，将有效的房屋产权证件交给被告，所余欠款以欠据为准，同时被告承诺永远不在此地搞养殖业和开办各类工厂使用；原告将该房产转让给被告后，双方任何一方不得改悔；双方未尽事宜协商解决，并从签订之日起，具有法律效力。同日，原告为被告开具“280平方米房屋转让款（含土地）”的专用收款收据，数额150万元。2013年5月7日原告向被告交付了涉案房屋、土地及房屋所有权证（东陵村房字第024237，卷号12-4-001680）、集体土地建设用地使用证（土地使用者沈阳觉光念佛堂，用地面积7,993平方米，东至原三队队部，南至地，西至承包田，北至水沟）。2013年5月22日，原告王力辉为被告出具承诺书，“同意念佛堂后院二楼房产作价壹佰肆拾伍万元（145万元）卖给赵俊桥，不含其中于老师给拿伍万（5万）。待取得房款后的同时，双方签订买卖和办转让手续（按合同与李东娜办理）”。被告陆续向原告支付了部分价款，2013年9月12日被告为原告出具欠条，载明“今欠王力辉陆万柒仟元整，同意9月10日后每月付2分利息（1,340元利息）”。
2013年5月至2013年8月，被告对涉案房屋的房顶进行了维修、加固，粉刷了房屋外墙更换窗户，并进行了内部装修。在涉案房屋的北面土地上建设了锅炉房，在涉案房屋南面土地上修建了菜园子。应被告申请，本院依规定程序委托，2015年9月11日辽宁东联工程造价咨询事务所有限责任公司作出辽东联造价字[2015]第283号工程造价鉴定报告，鉴定意见：沈阳市东陵区李相街道办事处下泉水浴村房屋改建及装修、新建锅炉房及菜园子工程鉴定造价总金额为335,242.61元，争议项（锅炉房内设备及连接管道、动力电缆）鉴定造价金额41,653.74元。被告对该鉴定报告提出异议，申请复议，鉴定机构进行了答复并维持了原鉴定意见。被告预付咨询费1.5万元。应被告申请，本院依规定程序委托，2016年3月28日，辽宁唯实信资产评估有限公司于2016年3月28日作出辽唯评报字（2016）第42号资产评估报告，沈阳市东陵区李相街道办事处下泉水浴村房屋改建及装修、新建锅炉房及菜园子工程固定资产折旧的评估值为40,681.17元；2016年6月8日，辽宁唯实信资产评估有限公司于2016年3月28日作出辽唯评报字（2016）第42号资产评估报告的补充资产评估报告：锅炉及安装工程的折旧评估值为16,661.5元。被告预付资产评估费2,000元。
本案在审理中，原、被告均同意就王力辉母亲于淑菊在买卖过程中代替被告支付的5万元，在原告返还被告的购房款中予以扣除。
另查明，在本院[2013]浑南民二初字第1044号民事案件的二次法庭审理中，被告均自认本案房屋、土地买卖价款为45万元。
原告王力辉主张“被告在沈阳市浑南区李相镇下泉水浴村租赁沈阳市东陵觉光（居士）念佛堂[现名称为浑南觉光（居士）念佛堂]的土地及房屋，双方达成改造房屋的协议。被告在改造房屋期间擅自占用原告王力辉在村内租赁的400平方米土地，于2013年9月10日建生活配套设备（化粪池、下水井及房屋）”，请求判令被告将占用其400平方米土地归还，于2015年4月16日诉至本院，被告答辩称侵占原告王力辉承包土地的房屋为沈阳市东陵觉光（居士）念佛堂所有，与被告无关。2015年6月29日[2015]浑南民一初字第785号民事判决书驳回了原告王力辉的诉讼请求，该判决已发生了法律效力。
一审法院认为：农村的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地属于农民集体所有，村民作为集体经济组织的成员只拥有宅基地使用权，并且一户只能拥有一处宅基地。被告购买的房屋及所在宅基地位于沈阳市东陵区李相街道办事处下泉水浴村，宅基地属当地农村集体所有，房屋买卖必然涉及土地使用权人的变化，而被告作为非沈阳市东陵区李相街道办事处下泉水浴村村民，买卖该村房屋及宅基地，违反了国家法律法规的规定，其所签合同为无效合同，双方并互相返还财产。关于合同价款，被告在本院[2013]浑南民二初字第1044号民事案件的审理中自认本案房屋、土地买卖价款为45万元，且150万元相对于涉案房屋、土地在买卖当时的状况及市场行情明显过高，被告也没有提供证据证明其已向原告支付138.3万元，故本案合同价款为45万元（包括双方约定的于淑菊代被告支付的5万元），被告已向原告支付33.3万元。关于合同所涉990平方米土地的四至，买卖的房屋建筑在400平方米宅基地之上确定无疑，依据原告向被告交付房屋及土地时交付的集体土地建设用地使用证（土地使用者沈阳觉光念佛堂），及被告在[2015]浑南民一初字第785号民事案件中的答辩意见，其余590平方米土地的使用者为浑南觉光（居士）念佛堂，在本案中400平方米宅基地与590平方米使用者为浑南觉光（居士）念佛堂的土地相连，该990平方米土地北、西、南以现有院墙为界，东至界限与西院墙平行。合同签订后，被告对涉案房屋进行的改建是在原有房屋基础之上，并未扩建或翻建，使房屋价值得以提升；被告修建的锅炉房是为涉案房屋及其东侧房屋供暖；修建的菜园子亦未侵害原告的利益，以上房屋、土地及被告的投入返还原告后，原告因此受益，对被告以上工程投入的现价值，原告应予赔偿，原告要求被告恢复原状的请求造成双方损失的扩大，本院不予支持。关于被告反诉请求的利息，原告占用被告价款同时，被告也使用了涉案房屋及土地，被告该项反诉请求无法律依据，本院不予支持。
一审法院判决：一、原告（反诉被告）王力辉、王树晶与被告（反诉原告）李东娜于2013年4月30日签订的协议书无效；二、反诉被告王力辉、王树晶于本判决生效之日起5日内，一次性返还反诉原告李东娜买卖房屋及土地价款33.3万元，并支付反诉原告李东娜房屋改建及装修、新建锅炉房及菜园子工程现价款319,553.68元；同时，反诉原告李东娜返还反诉被告王力辉、王树晶坐落于沈阳市东陵区李相街道办事处下泉水浴村，反诉被告王树晶（所有权人）名下建筑面积280平方米住宅、协议约定的无证房，及该房屋所在的座落于沈阳市浑南区汪家镇大甸子村，反诉被告王力辉（土地使用者）名下集体土地使用证登记的400平方米土地，及浑南觉光（居士）念佛堂（土地使用者）名下590平方米土地（北、西、南以现有院墙为界，东至界限与西院墙平行）；三、驳回原告王力辉、王树晶的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告李东娜的其它诉讼请求。案件受理费2,011元，由原告王力辉、王树晶与被告李东娜各负担1,005.5元元。反诉费18,597元，由反诉原告李东娜负担10,681元，反诉被告王力辉、王树晶负担7,916元。鉴定费1.5万元，资产评估费2,000元，由反诉被告王力辉、王树晶负担。
本院查明的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人之间签订的土地使用权及房屋转让协议因违反法律的强制性规定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，一审法院判决“上诉人返还被上诉人买卖房屋及土地价款33.3万元并支付被上诉人房屋改建及装修、新建锅炉房及菜园子工程现价款319,553.68元”事实和法律依据充足，应予维持。
关于上诉人主张案件鉴定费、资产评估费（35,000元）及案件受理费（7,916元）的负担方式不当问题。被上诉人在土地和原有房屋上进行了改扩建，使土地房屋均得到升值，对该升值部分，不适宜恢复原状，扩大损失，被上诉人主张折价补偿，事实和法律依据充足，一审判决认定准确。被上诉人申请对增值部分评估鉴定，明确了上诉人应折价补偿的金额，是合理的诉讼成本，因处理合同无效后果所发生的诉讼成本，双方应分担，一审判决由上诉人全部负担不当，本院酌情由双方当事人各负担50%，即“鉴定费1.5万元，资产评估费2000元，由上诉人负担8500元，被上诉人负担8500元”。至于案件受理费负担，一审判决分担准确。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持；一审判决对鉴定费1.5万元、资产评估费2000元存在不当之处，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件本诉费2011元，由上诉人与被上诉人各负担1005.5元；一审案件反诉费18597元，由被上诉人负担10681元，上诉人负担7916元；鉴定费1.5万元，资产评估费2000元，由上诉人负担8500元，被上诉人负担8500元；二审案件受理费6737元（上诉人王力辉、王树晶预交），由上诉人王力辉、王树晶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十一月一日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。