江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民再终字第00035号
申请再审人（一审原告，二审上诉人）孙少年，无固定职业。
委托代理人杨马兵。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）孙志作，无固定职业。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）邵伟伟，无固定职业。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）惠康友，无固定职业。
委托代理人姜玉文。
申请再审人孙少年与被申请人孙志作、邵伟伟、惠康友房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2012）港民初字第1414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月28日作出（2013）连民终字第1235号民事判决，孙少年不服，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院以（2014）苏审二民申字第367号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了此案，申请再审人孙少年及其委托代理人杨马兵到庭参加诉讼，被申请人惠康友的委托代理人姜玉文到庭参加诉讼，被申请人邵伟伟、孙志作经公告送达未到庭。本案现已审理终结。
原一审法院审理查明：孙少年于1989年与冯玉英结婚，冯玉英系再婚，婚后于1990年5月24日生被告孙志作，冯玉英于2008年去世。2001年4月2日，李某乙与孙志作签订协议一份，内容为今有李某甲房屋三间配房一间转让给孙志作：1、地点为李正平家南、李正尚家路北、李正义家西。2、双方协定房价为陆仟陆佰元整。3、东边和李正义家交界为双方共有互不占用。4、房屋外围没有李某甲一草一木。5、从今日起房子一切所有权归孙志作所有，房子如是违章房有（由）李某甲负责。6、中间证明人：李正义、李正法。此合同中的三间瓦房及配房一间乃李某乙所建，李某甲为李某乙儿子。2012年9月2日，孙志作、邵伟伟作为甲方与作为乙方的惠康友签订《楼房转卖协议书》一份，内容为：今有孙志作楼房九间包括四至范围地点：李正平家南、李正尚（家）路北、李正义家西共计_____㎡，经孙志作与惠康友双方协商：有孙志作将以上房屋（楼房）及四至范围转让卖给惠康友，特定以下协议：一、甲方确定以上楼房包括四至范围计_____㎡属甲方所有权（并有买卖权）。二、乙方根据甲方所有权及买卖权确定购买权。三、付款方法以现金付款，款额为217000元。四、在付款之日起甲方应将房屋包括四至范围所有权交与乙方使用，任何人不得干预。五、在使用过程中如出现第三者干预或阻挠一切后果有甲方负全责，乙方不承在（担）任何责任。
在庭审中，孙少年申请李某甲、李某乙作为证人出庭作证。李某乙称，其于2001年4月2日签订协议时，孙志作并不在场，是由孙少年签上孙志作的名字。同时称孙少年在后来将原先的瓦房的屋顶去掉，重新加盖了一层。证人李某甲称在2001年所卖的瓦房是由其父亲李某乙所建，并称孙少年在2008年的时候将原先的瓦房屋顶去掉，多加了半层。孙少年亦称，2001年的协议上“孙志作”三个字并非孙志作本人所签，但也不是孙少年所签，而是由李正义代签的，当时孙志作上学去了，并不在场，孙少年本人在场。同时称之所以这么签字，是因为其担心冯玉英与其前夫所生子女来分这个房产。
另查明，本案当事人在庭审中未向本院提交涉案房产的任何证件，证人李某乙称卖房子的时候村里出过手续，已经交与孙少年了。孙少年称当时涉案房屋所在的村委会也批了手续，只是时间长了被其弄没了，但是其后来到土地管理部门把宅基地使用权证上李某乙的名字变更为冯玉英，并申请本院前去朝阳土地所调取相关档案。经本院前去朝阳土地所调查，并未发现有登记使用权人为冯玉英的相关宅基地。涉案的宅基地使用权仍登记在李某乙名下。目前朝阳街道韩李村、张庄村土地仍属村集体所有性质。
原一审判决认为，在本案中，2001年与李某乙签订的合同，是孙少年作为孙志作的法定代理人以孙志作的名义签订的，该合同的权利义务应当由孙志作承受。即使存在孙少年所称的其于2008年对涉案房屋进行了改建，该改建也无合法审批手续，此无审批的改建部分的价值相较于原先的瓦房及宅基地二者的价值总和也较为悬殊，故孙少年不能通过此种行为取得涉案房屋的产权及宅基地使用权。且孙少年并未朝阳街道韩李村集体成员，而韩李村宅基地仍属集体所有性质，故孙少年在未经审批的情况下也无权取得该宅基地土地上的房屋产权。综上，孙少年提供的证据不足以证实孙少年已取得涉案房产的所有权和宅基地使用权，原审法院遂根据《中华人民共和国土地管理法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回孙少年要求确认孙志作、邵伟伟与惠康友于2012年9月2日签订的《楼房转卖协议书》为无效合同的诉讼请求；案件受理费4555元，公告费600元，由孙少年承担承担。
原二审上诉人孙少年不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判或发回重审，并由被上诉人承担上诉费用。所提出的主要理由是：1.原审判决认定事实不当，孙少年系争议房屋的主要共有人，未经其同意的买卖行为无效；2.原审判决认定孙少年未取得涉案房屋所有权错误，其系冯玉英之夫，可以取得涉案房屋产权；3.惠康友非涉案房屋所在地农村集体经济组织成员，不具备买受人资格。
原二审被上诉人邵伟伟答辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原二审被上诉人惠康友答辩称：1.上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，其与涉案房屋买卖并无关系；2.被上诉人与孙志作的房屋买卖关系合法有效。请求二审法院维持原判。
原二审被上诉人孙志作未作答辩。
本院原二审审理查明，原一审判决认定的事实清楚，本院原二审查明的事实与原一审判决认定的事实相同，原一审判决列举的证据均经庭审举证、质证，证据来源合法，具有法律效力，依法予以确认。
本院原二审认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据证明。关于孙少年提出的“原审判决认定事实不当，孙少年系争议房屋的主要共有人，未经其同意的买卖行为无效”的上诉理由，经查，原审判决对该诉讼请求进行了详细的回应，此处不再赘述，孙少年在二审期间未提供新的证据证明自己的主张，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于孙少年提出的“原审判决认定孙少年未取得涉案房屋所有权错误，其系冯玉英之夫，可以取得涉案房屋产权”的上诉理由，经查，孙少年提出其拥有涉案房屋产权，系基于孙志作与李某甲的房屋买卖关系，和其与冯玉英的关系无关，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于孙少年提出的“惠康友非涉案房屋所在地农村集体经济组织成员，不具备买受人资格”的上诉理由，经查，孙少年系基于其与孙志作的父子关系及孙志作与惠康友之间的房屋买卖关系而提起本案诉讼，惠康友是否具备买受人资格非其诉讼主张所及，亦非本案诉讼中法院应审查之范围，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判；二审案件受理费4555元，由上诉人孙少年承担。
申请再审人孙少年的申诉理由是：
（一）原审法院认定在2001年申请人与李某乙签订的合同是申请人作为孙志作的法定代理人，以孙志作的名义签订，该合同的权利义务应当由孙志作承受，与事实不符。1.在签订协议时，孙志作是幼儿，不具有完全民事行为能力。2.当时孙志作与李某乙订立的房屋买卖合同在2008年7月份已被申请人夫妻对其房屋进行翻建，从原有的4间改为12间，并其居住。我们认为现有的房屋属于家庭共有财产，申请人是房屋的共有人之一，故有权主张涉案房屋买卖合同无效。
（二）原审法院驳回申请人的诉讼请求法律依据不足。1.共有人其中一人未经共有人同意进行房屋买卖，属侵权行为，为此，房屋买卖协议无效。2.两审法院没有查清该房的共有性质问题，该房原始的4间，被翻建改造后变为12间，而本案涉案协议内容房屋间数为9间，具体9间不明确。现还余3间是哪3间也不明确。而原审法院只是以认定该房屋为无改建部分的价格，相较于原先的瓦房及宅基地，二者的价值总额较为悬殊为由认定申请人不能取得涉案房屋的产权及土地使用权。二审法院也没有对其理由给予合理的解释。其一审依据条款也无相关部门市场评估报告及其他法律依据印证该事实。故原审法院判决有失偏颇，另外，孙志作在原审就没到庭开庭，关于买卖协议是否是孙志作本人意思签订，还是未知数。申请人对孙志作的下落走访了公安、亲友等，无着落。因此，惠康友与孙志作之间的协议是否在履行，房款以什么形式支付，原审法院并未查清。
（三）原审法院以申请再审人不是朝阳街道韩李村集体成员为由，在未经审批的情况下，无权取得涉案房产的所有权及宅基地使用权。申请再审人认为申请人与冯玉英是经合法登记成为夫妻的，冯玉英是朝阳街道韩李村集体成员之一，冯玉英是该房屋产权人之一，现已去世，申请人有权取得涉案房屋的继承权。
（四）惠康友户籍是朝阳街道张庄村集体成员，也不是韩李村集体成员，无权购买涉案房屋。涉案房屋并无相关产权登记，惠康友不符合农村集体成员买卖资格。惠康友不缺宅基住宅居住，该房屋买卖协议未经村委书面同意及认可，该协议书中买卖成立，申请人就没有住处了，故原审法院并且考虑实际事实，且适用法律条款有不当之处，请求法院依法查明事实，作出判决。
被申请人惠康友发表答辩意见是：申请人申诉理由无事实依据，买卖合同合法有效，原审判决正确，应予维持。冯玉英住址是朝阳镇朝东街2-6号。
本院再审审理查明的事实与原审相同，认定本案事实的证据均经原审质证、认证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是孙少年是否是涉案房屋共有人？惠康友与孙志作、邵伟伟签订房屋买卖合同是否合法有效？经查，讼争房屋系孙少年、冯玉英夫妇在孙志作未成年时购买，孙少年陈述当时是担心冯玉英与前夫所生育子女分房产，遂以孙志作名义购买房屋，该解释符合情理，据此可推断孙少年、冯玉英夫妇并无将房产完全赠予给孙志作的意思，因单方赠予系实践性法律行为，而该房产并未登记过户至孙志作名下，故赠予亦未发生法律效力。在此情形下，孙志作无权处分该房产。孙少年虽非讼争房产所在地集体经济组织成员，但农村宅基地以户为单位安排，孙少年基于婚姻关系可以取得宅基地使用权资格，可以享有该宅基地上房屋所有权份额。另，我国法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地的使用权的主体是村集体经济组织成员，村集体经济组织成员不得向本集体组织以外的成员转让房屋和宅基地使用权，而惠康友并非讼争房屋所在地集体经济组织成员，因此，惠康友与孙志作、邵伟伟签订的房屋买卖合同无效。故申请再审人孙少年主张的涉案房屋买卖合同无效的理由成立，本院予以支持。原一、二审认定事实有误，适用法律错误，应予纠正。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、撤销本院（2013）连民终字第1235号民事判决及江苏省连云港市连云区人民法院（2012）港民初字第1414号民事判决；
二、孙志作、邵伟伟与惠康友于2012年9月2日签订的《楼房转卖协议书》无效。
由孙少年预交的案件受理费9110元、公告费1300元，共计人民币10010元，由孙志作、邵伟伟与惠康友共同承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 利
审 判 员 刘 浦
代理审判员 刘井鑫
二０一五年六月九日
书 记 员 刘李彦
法律条文附录
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。