上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初15895号
原告(反诉被告)：胡韬，男，1982年5月4日生，汉族，住江西省九江市。
委托诉讼代理人：尤辰荣，上海英恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王珏，上海英恒律师事务所律师。
被告(反诉原告)：朱婷凯，男，1992年11月2日生，汉族，住上海市崇明县。
委托诉讼代理人：丁铁力，上海市丁孙黄律师事务所律师。
原告(反诉被告)胡韬与被告(反诉原告)朱婷凯房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，并公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告(反诉被告)胡韬及其委托诉讼代理人尤辰荣、王珏、被告(反诉原告)朱婷凯及其委托诉讼代理人丁铁力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)胡韬诉称，2016年4月9日，胡韬与朱婷凯通过居间方上海明明房产经纪有限公司共康路店签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价为115万元。合同签订后，朱婷凯共向胡韬支付了房款人民币50万元。胡韬于2016年5月19日将房屋交付给朱婷凯。根据合同约定，双方应当于2016年7月31日前办理过户，但朱婷凯至今未办妥银行贷款手续，也未付清房款，导致双方无法办理过户手续。2016年9月1日，胡韬曾发函催告，朱婷凯仍未履行付款义务，已构成严重违约。故胡韬依据买卖合同第九条(三)的规定，于2016年9月8日书面通知朱婷凯解除合同。综上，胡韬起诉要求：1、确认双方签订的《上海房地产买卖合同》于2016年9月8日解除；2、朱婷凯按总房价的20%承担违约金23万元；3、朱婷凯按未付款65万元的日万分之五计算，支付7天的逾期违约金2,275元；4、朱婷凯将上海市泗塘四村XXX号XXX室房屋返还给胡韬。
被告(反诉原告)朱婷凯辩称并反诉称，根据双方在房地产买卖合同中的约定，胡韬同意朱婷凯通过向银行申请65万元贷款的形式支付第二期房款，待贷款申请经银行审核通过后七个工作日内双方至交易中心办理过户手续。双方签订合同后，朱婷凯就积极联系银行办理贷款，但由于其工作时间短，公积金账户无存款等原因未获银行审批通过。期间，朱婷凯收到胡韬的通知，要求朱婷凯于2016年9月7日下午2点至交易中心办理过户手续并支付65万元房款。朱婷凯接到通知后，积极筹款，并与中介公司人员一起于2016年9月7日下午至交易中心，却发现胡韬并未到场。朱婷凯与中介公司人员多次拨打胡韬的电话，胡韬均不接听，所发送短信也不回复。朱婷凯一行一直等到当天下午16：30分，仍未等到胡韬。因此，由于胡韬未能按约过户，朱婷凯不同意胡韬的全部诉讼请求，并反诉要求胡韬继续履行《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋过户给朱婷凯。
原告(反诉被告)胡韬针对反诉辩称，朱婷凯未能于2016年7月31日约定的过户时间办理完贷款手续，也未以现金补足房款，导致未能完成过户。后经胡韬催告，朱婷凯仍未能办理过户、支付房款及办妥贷款，其行为构成违约，胡韬有权要求解除合同。故不同意朱婷凯的反诉请求。
经审理查明，胡韬为系争房屋的房地产权利人。2016年4月9日，胡韬(卖售人、甲方)与朱婷凯(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲、乙双方通过上海明明房产经纪有限公司共康路店公司居间介绍，由乙方受让甲方的上海市宝山区泗塘四村XXX号XXX室房屋，房屋价格为115万元，双方于2016年7月31日前共同至交易中心申请办理过户手续。其中，合同第九条第(三)款约定，乙方未能履行本合同所述事项或未按约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，按乙方逾期未付款的日万分之五计算，自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过7日后仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。附件三付款协议约定：1、乙方应在签订合同后当日内支付甲方部分首期房款48万元，之前已经支付的定金2万元，共同构成首期房价款50万元，其中2万元作为尾款暂由丙方保管，待交房时户口迁出时由甲方至丙方处取回；2、乙方通过贷款65万元形式支付第二期房价款，……若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方；3、乙方第二期房价款的支付方式为，待乙方贷款申请经银行审核通过后七个工作日内，甲乙双方亲自赴交易中心办理产权过户及抵押登记手续(送件)。待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付甲方第二期房款，该期房款由银行代乙方支付；4、待贷款银行将上述第二期房价款支付至指定账户，且交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权利证后7日内，甲乙双方对房屋进行验看、清点，确认无误后，甲方将房屋交付乙方。同时乙方应自行支付或丙方代为转付给甲方房价尾款2万元。
合同签订后，朱婷凯累计向胡韬支付房款50万元。胡韬将2万元支付至中介公司保管。2016年5月，胡韬将系争房屋交付给朱婷凯。
另查明，朱婷凯因个人原因，未能于2016年7月31日前办妥贷款，故双方未于上述日期前办理过户申请。2016年9月1日，胡韬向朱婷凯发出《通知》，主要内容为，鉴于你方于2016年7月31日仍未办妥贷款手续，也未以现金形式补足应付房款，已经构成违约。为了合同诚信我方愿意给你方交易机会，通知你方于9月7日之前办理完毕相应贷款手续，并于9月7日下午2点至上海市宝山区房地产交易中心办理过户手续，并支付相应房款。若9月7日前未办理完毕贷款手续，或不足以支付相应房款，应以现金形式给付总额为65万元的房款。同年9月8日，胡韬向朱婷凯发出《关于解除房地产买卖合同的函》，表示因朱婷凯至今未办理完毕银行贷款手续，亦未付清房款，使得双方无法办理房地产过户手续，经催告，朱婷凯仍未履行付款义务，故通知朱婷凯解除《上海市房地产买卖合同》并支付相应的违约金等。同年9月12日，朱婷凯就胡韬的函回复《通知回执》，要求胡韬继续履行合同，于2016年9月17日14时之前至交易中心办理过户手续。
庭审中，为证明己方主张，胡韬提供照片一组，照片是2016年9月7日12点38分于交易中心大门外拍摄，胡韬称其于2016年9月7日上午8点半从广州坐飞机到上海，下午1点30分左右到达交易中心，在交易中心大厅等到2点40分左右离开，期间没有接到过朱婷凯的电话或短信，胡韬也没有打电话或发短信给朱婷凯或其母亲。
朱婷凯对上述证据发表质证意见：交易中心内是有日期和时间显示的，胡韬没有在交易中心内拍照，而且所持的报纸虽然是当天的，但此后的日期都可以拿这张报纸拍照，因此不能证明胡韬9月7日当天到过交易中心。
朱婷凯提供以下证据：1、中介证明，上海明明房产经纪有限公司共康路店公司的经办人朱佳炜出具书面证明，证明9月7日中介人员与朱婷凯一起按约到达交易中心，直至下午16点30分都没有等到胡韬，故当天未能过户；2、短信截屏，证明9月6日朱婷凯曾发短信给胡韬，要求其准时到交易中心；9月7日朱婷凯又发短信给胡韬，表示朱婷凯已经在交易中心等待胡韬，但无法与胡韬取得联系。上述短信胡韬均未回复；3、上海个人住房房产税认定书、税收缴款书，证明朱婷凯9月7日按时到达交易中心办理了相关手续；4、农业银行卡交易明细清单，证明朱婷凯已经准备好65万元支付剩余房款；5、电信通话记录，证明朱婷凯及其母亲在9月7日多次联系胡韬，但由于胡韬的电话打不通，只好拨打胡韬的母亲的电话。
胡韬对上述证据发表质证意见：1、证人应当出庭作证；2、没有收到过朱婷凯发的短信。即使短信是真实的，该短信是9月7日下午3点发送的，并不是胡韬指定的时间，且该短信也不能证明朱婷凯到了交易中心；3、领取通知书和缴纳税款都可以由他人代缴，不能证明朱婷凯当天在交易中心；4、真实性无异议，但该款并未支付给胡韬；5、当天胡韬没有接到过朱婷凯的电话，且房屋交易与自己的母亲无关。
庭审中，胡韬表示，如果法院判决合同继续履行，应当根据《上海市房地产买卖合同》第九条的约定，由朱婷凯按照未付款65万元的日万分之五，支付自2016年8月1日起至过户之日止的违约金。朱婷凯表示，即使支付违约金，也应当自2016年8月1日计算至2016年9月7日止。
本案审理过程中，朱婷凯将剩余房款65万元支付至本院账户代管。
以上事实，有胡韬提供的《上海市房地产买卖合同》、产权证、《通知》、《关于解除房地产买卖合同的函》，朱婷凯提供的中介证明、通知回执，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，可以认定。
本院认为，胡韬与朱婷凯签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，双方应当共同于2016年7月31日前至交易中心申请过户，若朱婷凯贷款申请未经银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则应于双方亲自赴交易中心申请办理产权过户(送件)当日将其补足并支付给卖方。事实上，由于朱婷凯个人原因，未能于7月31日前办妥贷款，也未以现金方式补足房款，双方未能按约办理过户。胡韬于2016年9月1日通知朱婷凯于9月7日办理过户并支付房款，可见其同意继续履行合同。根据被告提供的证据，可以证明被告与中介于9月7日2点前到达了交易中心，但由于通过各种方式未能与原告胡韬联系到，双方未能过户。胡韬虽称当天去过交易中心，但仅能提供其于12点38分在交易中心大门外拍摄的照片，且原告未按交易常理与被告进行联系，故本院认为由于胡韬的原因，双方未能于9月7日办理过户申请，胡韬于9月8日发函要求解除合同，于法无据。鉴于朱婷凯已将剩余房款65万元存入法院账户，足以支付本次交易的剩余房款，朱婷凯要求胡韬继续履行合同，将房屋过户给朱婷凯的反诉请求，本院可以准许。胡韬要求确认合同于9月8日解除、朱婷凯支付解除合同违约金并归还房屋的诉请，不予支持。由于朱婷凯未能于2016年7月31日前办妥贷款，也未以现金方式补足房款，其行为已经构成违约，根据合同约定，朱婷凯应当按未付房款65万元的日万分之五，向胡韬支付自2016年8月1日起至9月7日止的逾期违约金，共计12,350元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)胡韬与被告(反诉原告)朱婷凯就上海市宝山区泗塘四村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、原告(反诉被告)胡韬于本判决生效之日起十日内，配合被告(反诉原告)朱婷凯办理上述房屋的过户手续，将上述房屋的房地产权利转移给被告(反诉原告)朱婷凯；
三、被告(反诉原告)朱婷凯于上海市宝山区不动产登记事务中心受理上述房屋过户申请当日，向原告(反诉被告)胡韬支付剩余房款65万元；
四、被告(反诉原告)朱婷凯于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)胡韬支付违约金12,350元；
五、原告(反诉被告)胡韬的其他诉讼请求，不予支持；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费减半收取为2,392元，由原告(反诉被告)胡韬负担2,338元，被告(反诉原告)朱婷凯负担54元。反诉案件受理费减半收取为7,575元，由原告(反诉被告)胡韬负担2,425元，被告(反诉原告)朱婷凯负担5,150元。保全费5,000元，由被告(反诉原告)朱婷凯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年十二月二日
书记员 薛辰彦
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……。