云南省楚雄市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2301民初2237号
原告：许家润，女，1968年2月9日生，云南省楚雄市人。
被告：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B幢15楼，统一社会信用代码：91532301693077202U。
法定代表人：永志强，职位：董事长。
委托诉讼代理人：潘延松，男，1984年7月10日生，云南省楚雄市人，该公司人力行政主管。
原告许家润与被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称：兆顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月12日受理后，依法适用简易程序，于2016年8月23日、9月26日、9月28日公开开庭进行了审理。因案情需要，本院于2016年9月28日延长审理期限3个月。原告许家润、被告兆顺公司的委托诉讼代理人潘延松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许家润向本院提出诉讼请求：1、由被告支付原告自2014年5月15日起至2016年6月30日止的逾期交房违约金75500元，自2016年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金按每天100元计算；2、判令被告为原告办理XXX商品房的房产证；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年11月14日，原、被告签订《商品房购销合同》，购买了被告正在建盖的XXX写字楼。合同约定，被告于2013年12月31日起90个工作日内将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告，并提交《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，逾期自交房时间届满后次日起至实际交房之日30日内，按每天20元向原告支付违约金，逾期30日后，按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行。被告至今未履行交房义务，已构成违约。按合同约定，交房时间为2013年12月30日，扣除正常节假日后，计算至2016年7月1日，逾期交房已达779日，应付违约金75500元，之后的应按每日100元计算至交房之日止。双方经协商未果。
被告兆顺公司辩称，原告与楚雄丰盛商业管理有限公司签订《委托经营管理合同》，该合同中约定该房屋的交房由原告委托楚雄丰盛商业管理有限公司代为行使。房屋已被楚雄丰盛商业管理有限公司接收，被告不存在违约，请求判决驳回原告的第一项诉讼请求。对其余诉讼请求没有异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、工商登记信息1份，2、原告身份证复印件1份，3、商品房购销合同1份，4、购房发票、维修基金收据、代收代缴契税收据、装修设施费收据各1份，5、借记卡账户历史明细清单2份。被告兆顺公司针对其辩解和理由，向本院提交以下证据：1、委托经营管理合同1份，2、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证各1份，3、交房公告1份。双方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定，认定法律事实如下：被告兆顺公司于2011年5月25日、2013年3月12日取得国有土地使用权证、于2011年4月7日取得《建设用地规划许可证》、于2011年4月26日取得《建设工程规划许可证》、于2011年4月29日取得《建筑工程施工许可证》、于2011年5月26日、2014年8月14日取得《商品房预售许可证明》。2013年11月12日，被告兆顺公司（甲方）与原告许家润（乙方）签订《商品房购销合同》，约定：“乙方向甲方购买XXX号房，套内参考建筑面积为40.12平方米，总房款为235827元，付款方式为一次性付清。第七条：甲方应于2013年12月31日起90个工作日内，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。第九条：甲方未按合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以楚雄日报公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。”同日，原告许家润向被告交房购房款235827元，于2013年11月14日向楚雄丰盛商业管理公司交纳装修设施费70000元，向被告兆顺公司交纳契税7074.81元、维修基金4717元。2013年11月12日，原告与楚雄丰盛商业管理有限公司签订“委托经营管理合同”，约定：“原告将位于XXX号商品房委托楚雄丰盛商业管理有限公司进行经营和管理，由楚雄丰盛商业管理有限公司自2014年4月1日起向原告支付固定租金收益。委托经营期限自2014年4月1日起至2024年3月31日止，每月支付租金2548.56元。原告购买该商品房的《商品房购销合同》中关于接房的权利，原告授权给楚雄丰盛商业管理有限公司行使，由其代为接房。”楚雄丰盛商业管理有限公司自2013年12月起每月支付扣税后固定租金收益2421.13元至原告许家润账户，后因资金问题，自2015年11月起未支付固定租金收益，但未解除《委托经营管理合同》。被告兆顺公司于2014年4月25日在楚雄日报登报公告，告知业主兆顺第一城项目B、C、D幢住宅和商铺已建设完工，于2014年4月25日开始交房。兆顺第一城项目至今未通过竣工验收。
根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点包括：一、被告兆顺公司是否构成违约；二、被告兆顺公司对逾期交房违约金、办理房产证的责任承担。
针对争议焦点一，本院认为，虽然XXX项目工程建设已经完工，但未通过竣工验收。根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定：……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《云南省建设工程竣工验收管理办法》对建设工程竣工验收作了统一和规范，第十二条规定：建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表。综上，本案商品房应在综合验收后，取得“建设工程竣工验收备案表”方视为完成竣工验收，具备交付使用的条件。被告兆顺公司在庭审过程中当庭认可兆顺第一城项目尚未通过竣工验收，也未提交证据证明兆顺第一城项目具备交付使用条件。被告兆顺公司关于原告与楚雄丰盛商业管理有限公司签订《委托经营管理合同》，由其代为接房，被告已将房屋交付楚雄丰盛商业管理公司的辩解，因兆顺第一城项目尚未具备交付使用条件，且被告未提交已交付房屋的相关证据，本院不予采信。原、被告签订《商品房购销合同》时约定交付房屋时间为2013年12月31日起90个工作日内，双方约定交付房屋时间为2014年5月14日。被告兆顺公司至今尚未竣工验收，也未通知原告办理交房手续，已构成违约。
针对争议焦点二，被告兆顺公司具备交房条件的时间应为竣工验收合格之日，应在竣工验收合格后的合理期限30日内交付房屋。根据双方签订的《商品房购销合同》第九条逾期交房违约责任，被告兆顺公司应承担约定交房时间届满次日即2014年5月15日至完成竣工之日的逾期交房违约金。原告许家润主张被告兆顺公司支付违约金的诉请，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告办理房屋产权证的诉讼请求，兆顺第一城项目至法庭辩论终结尚未进行综合竣工验不具备法定的交付条件，并未交付原告使用，故XXX号商品房尚不具备办理房屋产权证的条件，原告可于待涉案房屋具备办证条件再行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内支付原告许家润自2014年5月15日起至2016年6月30日止的逾期交房违约金75500元，并支付自2016年7月1日起至竣工验收合格之日止的逾期交房违约金(按每天100元计算);
二、驳回原告许家润的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1688元，减半收取计844元，由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司负担（未交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
审判员 严艳红
二〇一六年十二月九日
书记员 张海月