江西省南昌市西湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）赣0103执异69号
异议人(案外人)：龚文华，男，1977年8月25日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区，
委托代理人：衷源园、赵永帅，江西华邦律师事务所律师。
申请执行人：中国光大银行股份有限公司南昌分行，住所地：南昌市西湖区广场南路399号。
负责人：任锋，系该行副行长（主持工作）。
委托代理人：龙凌之，系该行员工。
被执行人：王波，男，1976年8月20日出生，汉族，住南昌市西湖区，
委托代理人：ＸＸ，女，1981年10月3日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系王波妹妹。
被执行人：吴茜，女，1980年6月2日出生，汉族，住南昌市西湖区，
本院在执行中国光大银行股份有限公司南昌分行（以下简称光大银行南昌分行）申请执行王波、吴茜金融借款合同纠纷一案中，案外人龚文华于2017年8月18日向本院提出了书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人龚文华称，本院在执行申请执行人光大银行南昌分行与被执行人吴茜、王波金融借款合同纠纷中，误将王波位于南昌市××区××路××室房屋进行查封，并拟对该房屋进行拍卖。本院对该房屋的执行将严重侵犯异议人的利益。理由是：本院查封执行前，异议人与王波已于2015年4月8日签订了合法有效的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，合同约定王波将位于南昌市××区××路××室房屋出售给异议人，房屋总价为84.8万元。合同签订后，异议人已经向王波支付大部分房屋款项54.8万元，只剩下30万余款未支付，并且已依照相关法律规定，办理了《商品房买卖合同》备案手续，房屋也交付异议人占有并装修居住至今已逾两年，异议人龚文华在购买该房过程中，并不知情本案执行人与被执行人王波之间的纠纷，且已按照正常的市场交易价格支付了大部分购房款，理应合法取得该房的所有权，但因本院的查封拍卖行为导致异议人无法办理正常的过户交易手续，致使利益严重受损，现异议人请求在合理期限内向本院交付全部余款即本案的余款30万元后，立即中止对南昌市××区××路××室房屋的拍卖行为，并解除对该房屋的查封、扣押、冻结。
异议人龚文华提交了如下证据：
证据一：龚文华、王波身份证复印件，证明龚文华、王波具有适格的民事主体资格；
证据二：《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》编号：1400971，证明龚文华与王波双方2015年4月18日就坐落于南昌市××区××路××室房屋达成房屋买卖协议，房价总额84.8万。龚文华已经按约定支付了2万定金；
证据三：收条、南昌银行取款回单，证明龚文华已经按照购房合同通过银行转账形式支付给王波54.8万元购房款，已经履行了合同主要义务。
申请执行人光大银行南昌分行认为，一、王波于2013年1月31日将诉争房屋抵押给光大银行南昌分行，依据担保法的有关规定，王波在处置该抵押物时应通知光大银行南昌分行，并应当向光大银行南昌分行提前清偿担保债权，因此，王波与龚文华之间的转让行为应视为无效。二、《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》的签订主体不符合法律规定，现龚文华提供的证据显示该份合同的卖方为王波，但签订合同及收款的均系其代理人官国珍，而官国珍未提供任何书面的代理手续。三、就龚文华提出要求本院中止该涉案房产的拍卖行为，并解除对该房屋的查封、扣押、冻结，于法无据，应予驳回。四、光大银行南昌分行依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》，通过向首先查封法院发送商请移送执行函，合理合法的得到该涉案房产的处置权，光大银行南昌分行申请本院依法拍卖该涉案房产，于法有据，请求法院依法强制龚文华腾空其非法占有的房产。为此，异议人的异议不应成立，请求法院驳回其异议申请。
申请执行人光大银行南昌分行提交如下证据:
证据一：南昌市××区××路××室房屋的他项权证，证明该房产目前仍在我行办理抵押，我行仍享有抵押权；
证据二：王波在光大银行南昌分行个人贷款合同复印件一份，证明西湖区前进路8-2栋403房产已抵押给我行。
被执行人王波认为，一、该合同应该是法院还没有查封之前就已经生效的，故我认为房屋应该先给龚文华；二、王波欠光大银行85万元，当时抵押了两套房产，每套面积是85.55平方米，按照现在市场价格来说，每平方米1.2万元，足以偿还光大银行的借款；故可以将这套房屋给龚文华，拍卖另一套房产。被执行人王波未提交证据。
被执行人吴茜未到庭参加听证，也未提交证据。
本院审查查明，2015年9月23日，本院就原告光大银行南昌分行诉被告王波、吴茜金融借款合同纠纷一案作出（2015）西桃民初字第879号民事调解书，双方达成如下调解协议：一、原、被告双方同意解除2013年1月29日所签订的编号为50021316000148的《个人贷款合同》。二、两被告确认欠原告借款本金841819.21元及利息11433.72元（含罚息、复利，计算截止2015年8月6日止）共计853252.93元，两被告同意于2015年10月31日前一次性归还给原告；两被告同意承担2015年8月7日止付清欠款之日的利息，该利息按借款合同约定支付。三、如两被告未按上述期限付款，原告则向法院申请执行，两被告同意拍卖位于南昌市××区××路××室（房产证号：洪房权证西字第××号）及南昌市西湖区前进路8-2栋404室（房产证号：洪房权证西字××号）并以处置所得优先受偿给原告。本案诉讼费12330元，调解结案减半收取6165元，由两被告承担（此款于2015年10月31日一并支付给原告）。
履行期限届满后，被告王波、吴茜未履行调解书确定的义务，原告光大银行南昌分行于2015年11月25日向本院申请强制执行，同年11月30日，本院受理此案，案号为（2015）西执字第1288号。2015年12月2日，本院向被执行人王波、吴茜送达执行通知书。
2017年6月4日，本院作出（2015）西执字第1288号公告，告知被执行人王波，本院依法对其名下坐落于南昌市××区××路××室房屋进行评估拍卖，责令其在2017年7月4日前迁出该房。
另查明，被执行人王波、吴茜向申请执行人光大银行南昌分行借款时，以被执行人王波所有的坐落于南昌市××区××路××室房屋进行抵押，并于2013年1月31日办理了房屋他项权证，证号为：洪房他证西湖区字第10007419**。
再查明，2015年4月18日，在江西省鸿基房产置换有限公司居间下，被执行人王波与异议人龚文华签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》（合同编号：NFHJ1500971），约定被执行人王波及产权共有人自愿将坐落于南昌市××区××路××室房屋出售给异议人，买卖价款84.8万元；甲乙丙三方同意于2015年5月15日内共同到南昌市房屋登记部门办理产权过户手续，乙方（龚文华）应在2015年5月15日内办理银行按揭，产权过户日乙方首付甲方（王波）人民币54.8万元，余款30万元通过银行商业贷款支付给甲方。2015年4月24日，异议人龚文华从南昌银行取款54.8万元，异议人陈述该款支付给王波，并由王波出具《收条》一份，载明：今收到龚文华购买南昌市西湖区前进路8-2栋2单元403室房屋款共计54.8万元，另30万元房款为银行贷款。为此，异议人向本院提出前述异议申请。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，异议人与被执行人王波虽签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，但尚未办理合同备案登记，亦未办理产权转移登记，故其尚未取得案涉房屋的物权。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人并未提交证据证实其已合法占有该不动产，且异议人仅提交其取款凭证及出卖人出具的《收条》，而无其他支付凭证予以印证，故难以证实其已支付大部分购房款。再次，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案中，被执行人王波在转让案涉房屋时，并未通知抵押权人，故其转让行为无效。综上，原告出示的证据不足以证实其有权利排除本案执行，对于其异议申请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第十六条第二款、第十七条第(一)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人龚文华的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 陈长权
审判员 余 珊
审判员 赵 力
二〇一七年九月一日
书记员 刘菊英