福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初728号原告：池帮友，男，1985年9月13日出生，汉族，住三明市梅列区。委托诉讼代理人：叶诚，福建光兴律师事务所律师。被告：三明众祥房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区乾龙新村361幢一层。法定代表人：曾丽水，董事长。委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。原告池帮友与被告三明众祥房地产开发有限公司（以下简称众祥公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告池帮友的委托诉讼代理人叶诚、被告众祥公司的委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。池帮友向本院提出诉讼请求：众祥公司立即向池帮友支付逾期办理商品房权属登记违约金9530.7元。事实和理由：池帮友与众祥公司于2011年10月29日签订《商品房买卖合同》，约定：池帮友向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村370幢1902号商品房，建筑面积96.68平方米，单价为每平方米7855元，总金额为759421元。众祥公司应当在2014年12月30日前将商品房交付给池帮友使用，并应当在交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由众祥公司提供的资料交付池帮友。如因众祥公司原因，池帮友不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，池帮友不退房，众祥公司自逾期之日起每日按池帮友已付房款的0.005%向池帮友支付违约金。合同订立后，池帮友依约支付了全部房款。众祥公司依约通知池帮友交房，池帮友于2015年1月1日办理了交房手续，但众祥公司直至2015年11月10日才办理初始预登记，逾期251天，构成违约，应当向池帮友支付违约金9530.7元(759421元×0.005%/天×251天)。故诉至法院请求依法判决。众祥公司辩称，一、商品房买卖合同约定众祥公司承担违约责任的前提是因众祥公司的责任导致逾期办证,本案逾期办证系因第三方责任而非众祥公司过错所致，众祥公司不需承担违约责任。第一、众祥公司与三明市国土资源局签订的《国有土地出让合同》明确约定，出让方应当于2008年8月25日前交付受让土地。但由于受让土地上“帝豪”建筑物的拆除问题，国土资源局分期供地，涉案房屋所在的二期土地直至2012年8月才交付，迟延了4年。众祥公司被迫将项目分期开发，二期项目较规划严重滞后。第二、三明市房屋权属登记中心《关于房屋所有权初始登记的办理指南》明文规定，众祥公司办理初始登记仅需向当地房屋管理部门提供包含登记申请书、申请人身份证明、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程符合规划的证明、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、测绘成果审核意见及测绘报告、有权部门出具的楼幢号及房号证明、旧房产权证注销证明、配套费缴交情况确认表、规划部门确认业主共有房屋的证明或建筑物区分所有权人的书面约定、住房专项维修资金的交款情况证明等13项证明文件。而上述材料在商品房验收合格时就已具备，有的证明文件早在预售时众祥公司就已取得。换言之，商品房具备交付条件，众祥公司所需提交的上述材料本应齐全。根据测绘工作流程，三明市测量队必须在10个工作日内记收件、外业测量、内业数据处理、经复审、终审后，出具测绘报告，三明市测量队外业测量一定是在众祥公司交房之前就已进行，然而，《房屋建筑面积测量计算报告书》是在众祥公司交房之后4个多月才正式出具。因此，办理初始预登记所需的材料之一测绘成果审核意见及测绘报告由于第三人的原因而逾期取得。另外，2015年4月，众祥公司提交的证明文件已不再有瑕疵，但当地房管部门直至2015年11月才向众祥公司出具初始预登记证明书，严重违反了“办理初始预登记时限15个工作日”的承诺。总之，众祥公司逾期取得初始预登记证明书是因为行政机关环环延误而导致的。二、众祥公司已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因行政机关的原因导致逾期办证可以免责。在《民事审判指导与参考》2006年第1辑《对最高人民法院第18条规定的解读》中，阐明如下：“商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕”、“司法实践中发生的逾期办证纠纷，主要是因出卖人的原因而引发的，因此，《解释》第18条所规范解决的逾期办证纠纷，是指因出卖人原因，导致买受人在约定或者法定的期限届满时未能取得房屋所有权证书情况。按照上述论述分析，对《解释》第18条所规定的“由于出卖人原因”的理解适用，就是只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。出卖人能够有证据证明因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》对此也作了同样的理解。本案中，众祥公司与池帮友双方未约定由众祥公司负责办理房屋权属证书，众祥公司仅承担协助办证义务，即在法定期限内，将需要由众祥公司提供的办理房屋权属登记的资料(包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料)报送房屋所在地房地产行政主管部门，并将需由众祥公司提供的办理权属登记资料交付池帮友，即完成了合同义务。众祥公司已于规定的时间向行政机关报送了完备的证明文件，但由于行政部门原因导致池帮友未能在规定的期限内取得房屋权属证书，众祥公司不承担违约责任。三、即使退一万步讲，如果认定存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少。根据《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，众祥公司如期向池帮友交付了商品房，对池帮友对商品房的占有、使用、收益不产生影响，因此，所谓逾期办证实质上未对其造成任何实际损失。最后，众祥公司在逾期办证的问题上确无过错。综上所述，请求法院考虑众祥公司本身并无过错、第三方原因导致以及池帮友并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求或者酌情减轻众祥公司承担的违约金数额。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据池帮友及众祥公司的陈述及提供的有效证据，本院经审理认为,案涉《商品房买卖合同》的签订时间、案涉房产坐落地点、房屋面积、房屋价款、房屋交付时间、房屋初始预登记以及池帮友实际支付的款项等内容双方没有争议，上述无争议事实本院予以认定。本案的争议焦点在于：众祥公司是否应承担违约责任即众祥公司迟延办证是否存在过错。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定：池帮友主张，众祥公司于2015年1月1日交付了商品房，但直至2015年11月22日才通知池帮友办理房屋权属登记手续，众祥公司办理初始登记的时间为2015年11月10日，逾期天数从2015年3月3日至2015年11月9日共逾期251天，构成违约，虽然众祥公司提出众祥公司逾期办证属于不能避免、不能克服的客观情况，但其提供的证据不足以说明其要证明的事实，应承担违约责任。众祥公司认为，1.众祥公司对逾期办证没有过错，为证实其主张向法庭提供挂牌成交确认书、国有土地出让合同、红线图、蓝图公司证明、房屋面积测绘成果审核过程记录、三明市政府专题会议纪要、申请报告、房屋建筑面积测量计算报告书来证实众祥公司已提供了办理房屋所有权登记手续所必须的相关材料，协助义务已完成，在整个合同履行过程中诚实守信，并无过错，延期办证属众祥公司不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致，为免责事由；2.对池帮友计算违约金的方式和依据无异议，但认为约定的违约金过高，请求法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条均明确规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括以下几种情形：一是自然灾害，如台风、洪水、地震等；二是政府行为，如征收、征用；三是社会异常事件，如罢工、骚乱。根据不可抗力的定义及构成要件，结合本案的具体情况，对众祥公司是否遭遇不可抗力作如下分析、认定：1.不可预见性。我国法律要求构成不可抗力的事件必须是合同当事人在订立合同时，对这个事件是否会发生是不可能预见到的。按照众祥公司与三明市国土资源局于2008年8月20日签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，地块应交付给众祥公司的时间为2008年8月25日前，而池帮友与众祥公司签订《商品房买卖合同》是在2011年10月29日，也就是说，池帮友、众祥公司订立合同时，地块已逾期交付多年，且政府拆迁本身就是一个渐进的过程，其中牵涉到拆迁协议的签订、补偿金的发放等不确定因素，对于众祥公司而言，拆迁不能构成一个“不可预见”的障碍，众祥公司作为建筑业的专业主体，对政府拆迁进度慢于预期，应该有所预见并做好充分的履约准备。故对地块的逾期交付不存在不可预见的问题；2.不可避免性。地块的逾期交付并非是池帮友与众祥公司订立合同后的突发事件，在池帮友与众祥公司订立合同后，通过众祥公司及时合理的作为是可以避免的，故不存在不可避免的问题；3.不可克服性。地块的逾期交付在池帮友与众祥公司订立合同前就已存在，并非是池帮友与众祥公司订立合同后的突发事件，其可能造成的后果并非不可克服，可以通过众祥公司的努力而得到克服，故不存在不可克服的问题；4.履行期间性。构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即合同的履行期间内发生的。地块的逾期交付在池帮友与众祥公司订立合同前就已存在，不是池帮友与众祥公司订立合同后的突发事件；5.众祥公司虽主张逾期办证系不可抗力所致，但并未及时通知池帮友，且在合理期限内提供遭遇不可抗力的证明。综上所述，地块的逾期交付不构成不可抗力。池帮友与众祥公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制规定，属合法有效合同，依法受法律保护。众祥公司未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。池帮友未举证证明其因众祥公司的违约行为而造成的实际损失情况，可以认为池帮友的损失数额难以确定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定池帮友主张的逾期办证违约金按池帮友与众祥公司签订的《商品房买卖合同》的约定计算。众祥公司于2015年1月1日将案涉商品房交付池帮友使用，于2015年11月10日为梅列区乾龙新村370幢商品房办理商品房初始预登记。根据合同约定，众祥公司应当在房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，故逾期时间应从2015年3月3日起计至2015年11月9日止，逾期天数为251天，逾期办证违约金按合同约定的每天0.005%计算，故违约金应认定为759421元×0.005%/天×251天＝9530.7元。综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效。合同订立后，池帮友按约履行了支付商品房价款的义务，众祥公司按约将商品房交付池帮友使用，但未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:三明众祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给池帮友逾期办理商品房权属登记违约金9530.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收费25元，由三明众祥房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 员 郑  文  红二〇一七年四月二十五日法官助理 潘阿鸿（代）书 记 员 高  雨  馨附：本判决所依据的具体法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。