铁岭市银州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）铁银民一初字第00353号
原告：彭述良，男，1954年12月9日出生，汉族，现住铁岭市银州区。
被告：刘敏，女，1960年6月9日出生，汉族，住所地铁岭市银州区。
被告：郭丹，女，1983年1月14日出生，汉族，住所地铁岭市银州区。
原告彭述良与被告刘敏、郭丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月13日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序于同年8月8日、2014年5月23日公开开庭进行了审理，原告彭述良、被告刘敏、郭丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭述良诉称：2012年7月1日，原告姐姐彭素贵（乙方）与被告刘敏、郭丹（甲方）母女签订房屋买卖合同，约定：甲方将居住的公房铁岭市银州区广裕小区18幢1单元502室（简称涉诉房屋）以76，000元价格转让乙方；甲方负责参加房改并于同年8月10日前将涉诉房屋所有权变更登记在乙方名下；房价款支付方式为，合同签订时支付定金30，000元，甲方办理了使用权人为乙方的公房使用证后支付31，000元，甲方将房屋所有权登记在乙方名下后支付剩余的15，000元。合同约定的30，000元定金彭素贵已于同年5月由原告代理支付给被告。同年7月，彭素贵因去成都为外甥看护孩子，便同意由原告购买涉诉房屋，原告如数返还了其支付的定金。此后，原告又应被告要求，先后支付被告8，000元、15，000元。同年11月18日，原告（乙方）与被告（甲方）重新签订房屋买卖合同，约定：甲方将涉诉房屋转让乙方；房价款76，000元，于合同签订时先行支付53，000元，待甲方参加房改涉诉房屋所有权登记在被告刘敏名下后，甲乙双方一同到房产权属登记部门办理所有权变更登记，乙方在收到领取房屋所有权证凭证后，将剩余房价款支付甲方。合同约定原告先行支付的53，000元实即彭素贵和原告已支付款项的总和（30，000元＋8，000元＋15，000元），被告就此款向原告出具了收条。合同签订后，被告仍以无钱为由，要求原告支付参加涉诉房屋房改所需费用，为防被告再次不将原告支付的款项用于履行其合同义务，原告全程陪同被告办理涉诉房屋房改手续，并将所需费用共计19，300元直接支付给有关部门，被告于同月20日就此款向原告出具了收条。当被告将涉诉房屋所有权证交由原告收执同时将涉诉房屋交由原告占有使用时，原告才发现，被告是以被告刘敏亡夫、被告郭丹亡父郭德斌名义参加房改的，房屋权属登记部门登记郭德斌为所有权人，被告刘敏为共有人。当原、被告双方到房屋权属登记部门办理涉诉房屋所有权人从郭德斌、被告刘敏到原告的变更登记时被告知，因郭德斌已经病逝，依法应就涉诉房屋郭德斌遗产部分先行办理继承，然后再由遗产继承人和被告刘敏共同履行买卖合同中出卖方的义务，因而所有权变更登记未果。2013年5月17日，被告以其能够办理涉诉房屋所有权变更登记为由取回房屋所有权证，随即双方又重新签订了房屋买卖合同，合同确认原告已支付房价款72，300元，尚余3，700元，并约定：被告最迟应于“2013年月日”前办毕涉诉房屋所有权变更登记，办理变更登记所需税费由被告交纳；涉诉房屋所有权变更登记完成后，原告支付尚余的3，700元房价款；如有违约，则违约方须如数赔偿守约方损失，并按房价款总额2%标准支付违约金。此后，原告又支付被告500元，但被告至今未将涉诉房屋所有权变更登记在原告名下。请求判决被告将涉诉房屋所有权变更登记在原告名下，并按房价款总额2%标准支付违约金1，520元、赔偿损失3，000元。
被告刘敏辩称：涉诉房屋原为公房，由本被告一家以本被告丈夫郭德斌名义承租使用。2007年1月28日，郭德斌病逝，本被告未申请变更承租人，继续以郭德斌名义承租使用涉诉房屋。2012年，本被告和女儿即被告郭丹与原告彭述良签订房屋买卖合同，将当时尚为公房的涉诉房屋作为私有房屋转让原告，为履行合同义务，本被告参加了房改，以取得涉诉房屋所有权，但铁岭市房产经营管理处可能是因为涉诉房屋承租人记载为郭德斌，遂将郭德斌作为所有权人，而将本被告作为共有人办理了所有权登记。本被告同意继续履行合同义务，将涉诉房屋所有权变更登记在原告名下。
被告郭丹辩称：本被告和母亲即被告刘敏与原告彭述良就涉诉房屋签订买卖合同后，即将房屋交付原告占有使用了，并一直在努力履行所有权变更登记的合同义务。但由于被告刘敏参加房改后，铁岭市房产经营管理处在办理所有权登记时，却将涉诉房屋所有权登记在了名义承租人即亡父郭德斌名下，将被告刘敏登记为共有人，而当被告办理涉诉房屋所有权从郭德斌、被告刘敏到原告的变更登记时，房屋权属登记部门告知，因涉诉房屋所有权人郭德斌已去世，应先行就涉诉房屋郭德斌遗产部分办理继承，然后再由遗产继承人和被告刘敏共同履行买卖合同中出卖人的义务，因而变更登记未果。又由于郭德斌去世后，其遗产分割前，作为法定继承人的本被告祖父母亦相继去世，祖父母应继承的遗产依法应由祖父母的继承人转继承，祖父母去世时其生存的法定继承人共六人，即本被告的姑姑、伯父、叔父，而这些人或因联系不上，或因没有时间，导致迟迟未能解决郭德斌遗产的继承问题，从而被告至今未能履行将涉诉房屋所有权变更登记到原告名下的合同义务。正因为上述原因，原、被告经协商曾两次变更涉诉房屋所有权变更登记期限，最后一次约定的期限为“2013年月日前”，亦即2013年12月31日前。本被告同意继续履行合同义务，将涉诉房屋所有权变更登记在原告名下。
对原告举示证据的审核认定：
1、（被告与彭素贵于2012年7月1日、与原告于2012年11月18日、2013年5月17日签订的）房屋买卖合同。证明原、被告间就涉诉房屋存在买卖合同法律关系及被告的合同义务。被告对该证据无异议，本院予以采信。
2、收条。证明原告已支付涉诉房屋房价款72，800元。被告对该证据无异议，本院予以采信。
对被告举示证据的审核认定：
1、铁岭市房权证银州区字第LTA010457-S1-**号房屋所有权证复印件。证明房屋权属登记部门将涉诉房屋登记为郭德斌和被告刘敏的夫妻共有财产。原告对该证据无异议，本院予以采信。
根据采信的证据及当事人陈述，本院查明如下事实：涉诉房屋（建筑面积28.18m²）原为公房，承租人登记为被告刘敏丈夫、被告郭丹父亲郭德斌。2007年1月28日，郭德斌病逝，被告刘敏未申请变更承租人，继续以郭德斌名义承租使用涉诉房屋。2012年7月1日，原告彭述良姐姐彭素贵（乙方）与被告刘敏、郭丹（甲方）母女签订房屋买卖合同，约定：甲方将涉诉房屋以76，000元价格转让乙方；甲方负责参加房改并于同年8月10日前将涉诉房屋所有权变更登记在乙方名下；房价款支付方式为，合同签订时支付定金30，000元，甲方办理了使用权人为乙方的公房使用证后支付31，000元，甲方将房屋所有权登记在乙方名下后支付剩余的15，000元。后彭素贵同意由原告购买涉诉房屋。同年11月18日，原告（乙方）与被告（甲方）重新签订房屋买卖合同，约定：甲方将涉诉房屋转让乙方；房价款76，000元，于合同签订时先行支付53，000元，待甲方参加房改涉诉房屋所有权登记在被告刘敏名下后，甲乙双方一同到房产权属登记部门办理所有权变更登记，乙方在收到领取房屋所有权证凭证后，将剩余房价款支付甲方。同日，被告向原告出具了金额53，000元的房价款收条。同月20日，被告又向原告出具了金额19，300元的房价款收条。被告是以郭德斌名义参加房改的，填报郭德斌为所有权人、被告刘敏为共有人。同年12月18日，房屋权属登记部门完成登记，向被告颁发了记载郭德斌为所有权人、被告刘敏为共有人的涉诉房屋所有权证。当原、被告双方到房屋权属登记部门办理涉诉房屋所有权人从郭德斌、被告刘敏到原告的变更登记时被告知，因郭德斌已经病逝，依法应就涉诉房屋郭德斌遗产部分先行办理继承，然后再由遗产继承人和被告刘敏共同办理涉诉房屋所有权变更登记。由于所谓的涉诉房屋郭德斌遗产部分继承问题迟迟未能解决，被告亦迟迟未能履行将涉诉房屋所有权变更登记到原告名下的合同义务。2013年5月17日，原、被告又重新签订了房屋买卖合同，合同确认原告已支付房价款72，300元（53，000元＋19，300元），尚余3，700元（76，000元-72，300元），并约定：被告最迟应于“2013年月日”前办毕涉诉房屋所有权变更登记，办理变更登记所需税费由被告交纳；涉诉房屋所有权变更登记完成后，原告支付尚余的3，700元房价款；如有违约，则违约方须如数赔偿守约方损失，并按房价款总额2%标准支付违约金。此后，原告又支付被告500元。被告已将涉诉房屋交付原告占有使用，但至今未将涉诉房屋所有权变更登记在原告名下。
本院认为：虽然不动产登记簿记载郭德斌为涉诉房屋所有权人，但由于在办理所有权登记时郭德斌已经病逝，不再具有民事权利能力，依法不能享有民事权利，故其不能享有涉诉房屋所有权；既然不能享有所有权，则涉诉房屋自然无其遗产部分，也就不存在所谓继承转继承问题。由于被告刘敏实际出资参加房改，郭德斌只是名义参加房改人、所有权人，故应确认涉诉房屋实际归该被告所有。被告刘敏嗣后取得了涉诉房屋所有权，其和被告郭丹就涉诉房屋与原告彭述良签订的买卖合同又不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同应自始有效，双方应全面履行各自的合同义务，合同义务经协商变更的，应履行变更后的合同义务。被告逾期未履行其将涉诉房屋所有权变更登记在原告名下的合同义务，构成违约，应承担继续履行所有权变更登记义务、支付约定违约金的违约责任。原告要求赔偿损失的诉讼请求，没有事实根据，不予支持。原告在被告履行了所有权变更登记义务后，应将剩余房价款支付给被告。依照《中华人民共和国民法通则》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、三款的规定，判决如下：
一、被告刘敏、郭丹于本判决生效后20日内将铁岭市银州区广裕小区18幢1单元502室所有权变更登记在原告彭述良名下，办理变更登记发生的税费由被告缴纳；
二、被告于本判决生效后20日内按房价款2%标准向原告支付违约金1，520元（76，000元×2%）；
三、原告于被告履行本判决第一项义务后3日内将剩余房价款3，200元［76，000元-72，800元（53，000元＋19，300元＋500元）］支付给被告；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费365元（原告预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
上诉人须于递交上诉状次日起7日内向本院交纳上诉费，逾期交纳按撤回上诉处理。
审 判 长 王景龙
人民陪审员 刘静波
人民陪审员 付 伟
二〇一四年六月十六日
书 记 员 樊珈彤
（2013）铁银民一初字第353号判决书（共6页）第6页