山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0902民初2248号原告：泰安市泰山区建筑安装工程公司。住所地：泰安市泰山区韩家结庄。法定代表人：范海燕，总经理。委托诉讼代理人：于政，山东衡昌律师事务所律师。被告：赵某，男，1956年出生，汉族，住泰安市泰山区。原告泰安市泰山区建筑安装工程公司（以下简称建筑安装公司）与被告赵某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建筑安装公司的委托诉讼代理人于政到庭参加诉讼。被告赵某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建筑安装公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付购房款89420元，并赔偿损失；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于1996年8月6日签订购房协议，约定原告将位于泰安市某小区某号住宅楼某号房卖与被告，房款为89420元，被告应于1997年6月底前付清全款。协议签订后，被告并未依约履行合同义务，仅支付了部分购房款。1997年6月20日，原、被告签订退房协议一份，载明被告因生活困难，无力支付购房款，将涉案房屋退回原告。原告依约退回了被告的购房款。2011年3月至今，被告强行入住涉案房屋，并要求继续购买涉案房屋，但拒绝交纳购房款。故此成诉。被告赵某未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年，泰安市泰山区旅游开发公司将某小区某号楼某层，某号房屋以抵顶工程款的方式卖与原告。1996年8月6日，原、被告签订《购房协议》一份，约定：原告将位于某小区某号住宅楼某号房屋出售给被告，房屋建筑面积93平方米，每平方米940元，配套房4平方米，每平方米500元，总计房款为89420元；付款方式为被告于双方达成协议后支付总价的50%，计44710元，1996年底付至80%，1997年6月底前付清余款；原告负责为被告办理房屋确权手续；协议自双方签字盖章后生效。合同签订后，被告于1996年8月8日、1996年9月27日分别向原告交付房款20000元、3000元。原告于2011年4月14日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《购房协议》，判令被告立即腾退涉案房屋。在该案中，被告主张并非其未交房款，而是建筑安装公司以其已退房为由拒收剩余房款；其于2011年入住涉案房屋。本院于2012年1月5日作出（2011）泰山民初字第1450号民事判决书，认定原、被告自1997年6月30日通过合意的行为已解除了1996年8月6日签订的《购房协议》，判令被告自判决生效之日起三十日内将涉案房屋腾退给原告，并驳回了原告的其他诉讼请求。被告不服该判决提起上诉，泰安市中级人民法院作出（2012）泰民一终字第419号民事裁定书，将本案发回本院重审。后原告撤诉，本院于2016年4月8日作出（2016）鲁0902民初1236号民事裁定书，准许原告撤回起诉。原告为证实1997年其与被告签订退房协议后已将上述房款退还被告，被告于2011年3月强行入住涉案房屋，要求继续购买房屋，却拒绝支付购房款，其要求被告支付购房款并赔偿损失，向本院提交如下证据：一、1997年6月30日，原告作为乙方、案外人李某某、李某作为甲方签订的《退房协议》（复印件）一份，该协议约定：原、被告在1996年8月6日达成的《购房协议》，双方已签字盖章或生效，由于被告经济困难，没有按原协议付款，经甲、乙双方协商，甲方将房屋退还给原告，原告将收到的部分房款退给甲方（计人民币23000元）。甲方装饰房屋的价格不再向原告计取。根据上述情况，双方决定废除于1996年8月6日所签订的《购房协议》；二、原告出具的被告于1996年9月27日交纳3000元房款的收款收据一份、案外人李某某出具的收条三份。其中收款收据上记载：“今收到泰山区建筑公司退房款。”李某某在右下角支票者一栏签字，日期为1997年6月30日。1997年10月8日、1997年10月28日、1998年1月19日收条的内容分别为：今收到泰山区建筑公司退房款计6000元、4000元、10000元。对于被告未在《退房协议》签字的原因，原告解释称，当时被告因刑事犯罪而服刑，李某某与被告关系特殊，被告服刑期间李某某拿着本由被告留存的收款收据到原告处要求退房，原告考虑当时的情况后，同意其退房，所以与李某某签订《退房协议》，并向李某某退还所收取被告的23000元房款。庭审中，原告明确要求被告支付损失的计算方式为，按照中国人民银行同期贷款利率自被告最后一次收到购房款日即1998年1月19日起计算至付清房款日止。上述事实有市旅游开发公司顶账单据、《购房协议》、收款收据、退房协议、退款收据、（2011）泰山民初字第1450号民事判决书、（2016）鲁0902民初1236号民事裁定书等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告与被告签订的《购房协议》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。原、被告应按照合同约定履行各自的义务。（2011）泰山民初字第1450号案件中，原告要求解除原被告签订的购房协议，并判令被告腾退涉案房屋；被告则述称其于2011年入住涉案房屋，且该案最终原告撤诉。据此，本院对双方合同未解除及涉案房屋现仍由被告占有使用的事实依法予以确认。原合同尚未履行完毕，原告有权要求被告继续履行合同义务。签订《购房协议》后，被告交纳23000元房款。虽然原告主张其已将上述房款退还被告，但因为其提交的系其与案外人李某某、李某签订的《退房协议》及李某某出具的收条，《退房协议》及收条中均没有被告的签字，且原告未提供相应证据证实案外人李某某、李某系接受原告委托而做出的代理行为或者被告对案外人李某某、李某的行为作出了追认。故原告与案外人李某某、李某签订的《退房协议》及李某某出具的收条对被告不发生代理的法律效力，对原告关于原告已将23000元房款退还给被告的主张本院不予确认。原、被告签订的《购房协议》中约定购房款为89420元，付款方式为被告于双方达成协议后支付总价的50%，1996年底付至80%，1997年6月底前付清余款。被告自1996年交纳23000元房款后，余款未再支付，其未及时支付房款的行为系违约行为，其应当按照《购房协议》约定的期限及时支付房款，故对原告要求被告支付购房款的诉讼请求，本院依法予以支持。被告已交纳23000元房款，尚欠66420元房款，被告应向原告支付房款66420元。对于原告要求被告赔偿的损失，因《购房协议》中约定了房款支付期限，被告未按约定付款，其给原告造成了一定的损失，其应自逾期支付房款之日起按照国家有关规定向原告支付支付利息，故对原告要求自1998年1月19日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，本院依法予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：被告赵某于本判决生效之日起五日内支付原告泰安市泰山区建筑安装工程公司房款66420元及利息（以66420元为基数，自1998年1月19日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，由原告泰安市泰山区建筑安装工程公司负担500元，被告赵某负担2280元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  孙其运人民陪审员  焦和泉人民陪审员  王相红二〇一八年一月二十二日法官 助理  张 惠书 记 员  尹冬雨