江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0322民初1954号原告：徐州祥云房地产开发有限公司。住所地沛县新沛东路**号。法定代表人：易忠前，总经理。委托诉讼代理人：王辉，男，1965年10月5日出生，汉族，该公司员工，住沛县。委托诉讼代理人：王安义，男，1987年4月2日出生，汉族，该公司销售经理，住沛县。被告：甄在玲，男，1958年2月5日出生，汉族，居民，住沛县。原告徐州祥云房地产开发有限公司（以下简称“祥云公司”）与被告甄在玲确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祥云公司的委托诉讼代理人王安义，被告甄在玲经本院公告送达开庭传票，期满后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥云公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的子隆逸景1幢商品房买卖合同无效；2.撤销该商品房买卖合同的备案登记（原告明确该诉讼请求为要求被告协助撤销备案登记）；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2004年9月23日，被告与案外人冯存民一起，串通原告公司工作人员，未经公司同意，擅自将原告开发的沛县子隆小区商品房买卖合同及收款收据开具在被告名下，并在沛县房管局进行了合同备案登记，而后冯存民将该合同及收款收据作为抵押，向被告借款。原告发现后，多次找到冯某某及被告协商，要求将被告非法持有的合同及收款收据退还给原告，撤销合同备案登记，但被告一直推诿拒绝。甄在玲未答辩，亦未向本院提交证据。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告甄在玲无正当理由未到庭参加诉讼，本院对原告提交的证据的真实性予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐州子隆房地产开发有限公司系依法设立的房地产开发、销售公司，2012年11月1日变更登记为祥云公司，位于沛县××路北侧的子隆九州逸景小区由其开发建设。2004年9月23日，祥云公司与甄在玲签订商品房买卖合同一份，并办理了商品房预售合同备案登记，约定：祥云公司将子隆逸景小区1幢楼2单元501室房屋出售给原告，房价303667元，签订合同后，未将涉案房屋交付被告。（2009）沛刑初字第71号刑事侦查卷，第贰卷宗中记载的关于涉案房屋的陈述如下：冯某某在第10-11页陈述：“2003年11月份就开始在子隆小区干8号楼工程”、“2004年9月，我除了干子隆小区8号楼以外，我还包了闫集中心学校、闫集中心小学、刘集小学的主体工程，这三所学校的工程款将近200万元，我资金周转不过来，我就打子隆小区的主意。我虽然是孟某的姐夫，但是我想到孟浩肯定不愿意，我就决定找拿章的赵某某和保管合同的孟某某及赵某某，我先给赵某某买了四条子白盒红杉树，给孟某2买了两条子紫树，我又在谢五饭店请他们吃的饭，在饭桌上就把事商量好了，孟某某、赵某某负责填合同，去房管局备案，赵某某负责盖章，共开了几套我也记不清了，共向四个人借了款，有郭某、王某某、苗某、房某某……我每开一套房子抵押借款都会给赵某某打一个借条，上面写着‘今借子隆公司几号房，价值多少钱’借条都在赵某茜手中”、“我给赵某某先买的四条白盒红杉树共100元，先给赵某某扔了1000元，赵回青岛时，我又给他2000元。给孟某某买两条紫树花了140元。充了两次灵通费，花了100元，共给3000块钱，给赵晓萍2000元现金，分两次给的，每次1000元，给她充了100元手机费，还给孟某某买了200元超市卡”、“……2004年9月份之前，所有的借款利息都结清，2004年9月份以后都没结清……”。冯某某在第15页中陈述，“他们陆续给我开了7套，我记得每开出一套房子都给赵某某或赵某2了借条，借条写今借几号房壹套，合计多少钱，后面的多少钱是按合同填的价格写上去的，我就拿着合同和收款收据，向别人借钱，我实际借到的钱数只是合同上的50%或60%，我拿着借的钱就干工地，但是学校一直没给钱，我向他们借的钱是三分息，在给我钱时，都先扣三个月息。问：你借子隆小区哪几套房子？答：有1#楼2单元501室，面积230余平方，价值30余万元，我先抵押给甄某某，后甄某某急需钱，我又从苗某那里借钱给甄在玲了，把合同和收款交给苗某了。2号楼2单元401室面积233平方米，价值30多万元，抵押给王某某了，我记得拿了12万元。面积125余平方，价值18万余元，抵押给魏某了，借了10万元。……”；第16页中，问：“你借这几套房子时，子隆公司的负责人知道吗？”，答：“不知道”，问：“以上这几套房子是抵押还是卖给人家？”，答：“是抵押给人家”。在第22页陈述：“……通过孟某某向王某某（王某某）借的钱，通过王某某向苗某借的钱，我与甄在玲一直熟悉”。在第37-38页陈述：“……2004年9月23日，我还用1号楼2单元501室向我朋友甄在玲借款16万元，约定利息6000元，后来我收回购房合同通过王某某抵押给苗某，借款18万元，月息2分……”。祥云公司法定代表人孟某在第42页的报案笔录中陈述：“2004年9-12月期间，我子隆小区7号楼施工队冯某某收买了我公司副经理赵某某、办公室主任孟某某及合同保管员赵某2，将我公司价值130万元房产在沛县房产管理局登记备案，非法转移并侵占”，问：“他们怎么转移的？”，答：“……2003年我陆续到房管局核对我公司的房产登记，我发现……2号楼2单元401室……已在房产局备案，产权已转移，以上这些房产都在我不知情的情况下转移”。赵某某在第46-47页陈述：“问：冯某某如果开房子抵工程款正常程序应该怎么做？答：他应该先找孟浩批个条，在孟某某那里登个记，然后签合同到我这里盖章，再去财务上开个收据，拿着收据到我这里盖章”、“问：冯某某找你开房子走正常程序了吗？答：没有，冯某某说他急缺钱，想开几套房子作抵押借款用，我于是就直接给冯某某开的收据，没经过财务，当然在开收据之前，冯某某已经通过孟某某和赵某2把合同填好了。收据与合同上的章都是我盖的，这样，我共给冯某某开了五套房子，……，我在给冯某某办理手续时，冯某某都给我打了借条”、“问：你得到好处了吗？答：冯某某给我买了两条白盒红杉树，在2004年春节前，我回青岛，我对冯某某讲，现在孟某已不发我工资，你给两千块钱回家过年，但冯某某没有给我，我当时与别人都不熟悉，只有向冯某某借钱”。赵某2在第52-53页陈述：“……大约在2004年9月-12月期间，冯某某找到我让我开房子合同抵押借钱，我说我给开也白搭，得有公章才行。冯存民讲，盖章的事情我去找赵某某，你给我填好合同就行，我给你充话费。我后来总共给他开了8套房子合同，具体房号我也忘了，有8号楼的，2号楼，这8套房子我是瞒着孟某某开的，具体房某某里有底子，因为冯某某都给赵某某打了借条，借条现在都还在赵某某那里”、“问：你得到了什么好处？答：刚开始冯某某给我充了150元的话费，2005年春节给了我200元的苏果超市卡，最后一次冯某某带来收据，让我填房召喜的名，……冯某某给了我500元钱，当时这个收据没有章，我还知道冯某某给赵某某买了几条白盒红杉树，分两次扔给孟某某两仟元。给孟某某钱的时候我在场，当时冯某某讲还孟某某”、“问：你这样做符合正常程序吗？答：不符合……”。孟某某在第54-56页陈述：“2004年9月-12月期间，冯某某找到我让我帮他开几套子隆花园的房子用于商业贷款作抵押在外面借钱，我问他给公司负责人讲了吗，他说没有，我当时就没有同意，过了两天，赵某某给我讲，给冯某某开两套吧，孟总那边我给他说，我当时想，冯某某只是暂时借用，就没有和公司领导汇报，私自给冯某某开了五套商品房合同，冯某某拿了合同又到赵某某盖了公司的章（当时章由赵某某保管），又让我到沛县房产管理局备案”、“问：你开合同去备案必须给谁汇报？经谁同意？答：我公司有规定，填合同去房管局备案必须经公司的法人代表孟某同意”、“问：你当时给孟某汇报了吗？答：没有，因为当时赵某某讲他给孟某说”、“你得什么好处了吗？答：冯某某送给我一条紫树香烟，送给赵承建几条白盒红杉树，还请我们吃了一顿饭”、“问：谁开的收据？答：赵某某开的收据”、“问：你公司正常售房子谁开收据？答：都是财务上开收据”。祥云公司现金会计韩某某在第58页陈述，问：“你公司所有售房款都经你的手吗？”，答：“是的，所有售房款都必须入我的现金账”，问：“你查一下，1号楼，门面房，、401室、402室，3单元的301室是否售出入账？”，答：“……，经查帐，以上几套房子没有入账，我也从没收以上几套房子的钱款。根据我公司财务制度，以上几套房子应没有售出”。祥云公司售房处员工唐某某在第62-63页陈述，问：“你查一下你们的售房记录，1#楼告等是否已出售。答：……这个子隆小区售房销售表是2004年12月份由赵某2交给我的，以上房子中的8#楼是经售房部卖的，剩下的房子经查售表。1#楼2单元501室，房主是甄某某，经办人是冯某某抵借款用，房主是王某某，冯存民经办抵借款的，8#楼1单元401室是经售房部卖给张某某的，8#楼空的，没有售出，8#，销售表上显示房主是李某某也已售出，1#楼2号门面房的房主是张某某，这些房子怎么卖的我不清楚，具体内容得问赵某2，因为除了8#楼，都是赵某2登记在销售表上的”。祥云公司记账会计张某某在第64-65页陈述，问：“你查一下1#楼2单元501室，2号门面房，2号楼的2单元401室，8#楼1单元202室、401室、402室，3单元的301室是否已售出入帐？答：经我仔细核对，以上几套房子没有房款入账，根据我公司的制度以上几套房子的房款没有进帐，说明还没有售出……”。苗某在第75-76页陈述：“……我给你们讲实话吧，2005年7、8月份，冯某某通过王某某想从我手中借钱，大约18万（以借条为准）冯某某把从甄某某手中收回的房子（子隆小区1#楼2单元501室）抵押给我，当时不好办理转户手续，甄某某就与我办理了买卖协议，这套房子购买合同与子隆小区打的收据抵押在我那里，当时与冯某某谈的利息是月息2分，但冯某某一直到现在没给我结息，过了一段时间，王某某又告诉我，他妹妹甄某某手中有一套子隆小区的房子，让我拿10万元块钱抵押在我手中，王某某给我说的是月息2分钱。这10万元王某某给谁我也不清楚，后来我听说这套房子也是冯某某先抵押给甄某某的，他们之间怎样结息我不清楚了”。甄某某在第80页中陈述：“2004年6、7月份，冯某某因建工程缺钱向我借钱，我借给他16万，冯某某给我打16.6万元的借条，冯某某给我打的借条中含有6000元的利息，并用子隆小区1#楼2单元501室作抵押，我有收据，有合同，有借条，有备案。给我这些手续时是2004年9月份办的，到了2004年10月份，我因急缺钱向冯某某要钱，冯某某还我10万元，就把购房合同、收据收回了，我重新给冯某某打了收条。冯某某原先打的借条还在我这里。后来我听说这套购房合同又抵押给苗某了”。在刑事侦查卷宗第三卷第183页存有甄某某与祥云公司签订的关于涉案房屋的商品房买卖合同，首页加盖有沛县房管局商品房预售管理专用章，合同编号与原告庭审时提供的编号一致。2009年2月10日，本院作出（2009）沛刑初字第71号刑事判决书，冯存民犯非法吸收公众存款罪被追究刑事责任，本院认定被害人为孟某、郭某、苗某、甄某某、魏某、李某、张某1、闫某1、陈某、张某某、闫某2、张某2、孟某等人，并判令涉案赃款予以追缴，发还被害人，追缴不足部分，责令被告人退赔。刑事判决书事实部分关于涉案房屋的陈述为：“2004年9月23日，被告人冯某某用沛县子隆小区的1号楼室的购房合同作抵押，向甄某某借款人民币16万元，约定利息6000元，同年10月份被告冯某某还款人民币10万元，并收回购房合同。2005年7、8月份，被告人冯某某又将此房的购房合同通过王某某抵押给苗某，向苗某借款……”。另查明，涉案房屋商品房买卖合同仍备案登记在甄某某名下。本院认为，祥云公司与甄某某签订的商品房买卖合同无效，理由有三：第一，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。由（2009）沛刑初字第71号刑事判决书认定的事实及刑事侦查卷宗中的证据可知，冯存民向甄在玲借款，串通祥云公司员工赵某某、赵某2、孟某某，以签订涉案房屋的商品房买卖合同作为担保，甄在玲明知未支付对价仍然在商品房买卖合同中签字，足以认定，赵某某、赵某2、孟某某，冯某某，甄在玲，三方构成恶意患通，其行为严重损害了原告的利益，应为无效；第二、涉案商品房买卖合同系作为冯存民向甄在玲借款的担保，在公司负责人不知情的情况下与甄在玲签订的，不论从甄在玲本人在刑事卷宗中的陈述，还是从刑事判决书认定的抵押借款这一事实，足以认定，甄在玲签订合同时，并不存在买卖房屋的真实意思，而作为合同另一方的祥云公司，签订合同时，其员工与冯存民串通，未按正常程序办理以房抵款手续，公司法定代表人不知情，公司未收取购房款，不存在向甄在玲出售涉案房屋的意思，双方对买卖涉案商品房未形成合意，不存在转移房屋所有权的意思表示，该行为应无效；第三、（2009）沛刑初字第71号刑事判决书认定甄在玲为受害人，其所受损失应予以追缴，不足部分由冯存民退赔，亦可佐证。综上所述，祥云公司要求确认与甄在玲签订的商品房买卖合同无效，有事实和法律依据，本院予以支持，被告应协助原告办理撤销该商品房买卖合同的备案登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下：一、原告徐州祥云房地产开发有限公司与被告甄在玲于2004年9月23日就沛县子隆九州逸景小区1幢2单元501室房屋签订的商品房买卖合同无效；二、被告甄在玲于本判决生效后30日内协助原告徐州祥云房地产开发有限公司办理撤销沛县子隆九州逸景小区1幢2单元501室房屋商品房买卖合同的备案登记手续。案件受理费160元，公告费600元，合计760元，由被告甄在玲负担（原告已预交，被告于判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  戚晓雷人民陪审员  ＸＸ恩人民陪审员  朱 莹二〇一七年十月二十七日书 记 员  耿媛媛