重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初8861号原告：张术梅，女，汉族，1978年1月10日出生，住重庆市万州区高梁镇新店村。原告：李成勇，男，汉族，1979年1月1日出生，住重庆市万州区高梁镇新店村。二原告委托诉讼代理人：傅小波，重庆金牧锦杨（万州）律师事务所律师，特别授权。二原告委托诉讼代理人：向思敏，重庆金牧锦杨（万州）律师事务所律师，一般授权。被告：重庆万州区锦云房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区王牌路398号，统一社会信用代码915001017116031589。法定代表人：刘一丁，男，汉族，1981年5月3日出生，住重庆市万州区王家坡上街，重庆万州区锦云房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：范慧娟，女，1986年12月14日出生，住重庆市万州区沙龙路二段，重庆万州区锦云房地产开发有限公司员工，特别授权。原告张术梅、李成勇与被告重庆万州区锦云房地产开发有限公司（以下简称锦云公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用简易程序，由审判员程地华独任审判，于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告张术梅、李成勇的委托诉讼代理人傅小波、向思敏、被告锦云公司的委托诉讼代理人范慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张术梅、李成勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金58374.99元（从2014年6月1日起至实际办理产权登记之日止，以总房价为基数按每天万分之一计算）；2.判令被告立即给原告办理重庆市万州区清堰一组（王牌路）3幢201室房屋的产权证书；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年4月7日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定重庆市万州区清堰一组（王牌路）3幢201室（项目名称：锦泰祥和人家3号楼）售予原告，建筑面积107.91平方米，成交总价格517968元。合同签订后，原告于2013年4月7日向被告交付房屋首付款217968元，余款300000元原告以按揭方式付清。按照合同约定，被告应当在本商品房实际交付使用之日起60日内，为原告办理房屋所有权证，逾期未办理，应按以房款每日万分之一支付违约金。原告于2014年4月1日入住本案诉争房屋，被告至今未提供办理土地房屋登记的相关资料，致原告购买的房屋至今未办理土地房屋产权登记，无法办理房地产权证书。为维护原告权益，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告锦云公司辩称，原、被告双方签订合同买卖商品房是事实，原告第一项诉讼请求不成立，因为原、被告在交接房屋时，该商品房没有进行验收备案登记，原告希望早点装修入住，因此在交接房屋时承诺放弃主张逾期办证、逾期交房的违约责任，该承诺是当事人的真实意思表示，具有法律效力；原告的第二项诉讼请求，被告对原告购买房屋的房地产权证正在办理过程中，同意在取得商品房竣工验收备案登记证后为原告办理房屋产权登记。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月7日，原告张术梅、李成勇（乙方）与被告锦云公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：“甲方将坐落于重庆市万州区清堰一组（王牌路）3幢201室房屋（项目名称：锦泰.祥和人家3号楼）预售给乙方，房屋建筑面积107.91平方米总成交金额517968元，付款方式为首付加银行按揭贷款支付。交房期限及交付条件，属预售商品房的，甲方应当在2014年1月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做到办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方的原因，未能按期交付的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担；从乙方延迟接房之日起每日按应付款的万分之一向甲方支付违约金。甲方逾期交房的违约责任，除甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期交付超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之一向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。办理房屋产权登记约定，预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任”等内容。原告已按约定支付购房款517968元。2014年3月5日，原告张术梅向被告出具《承诺书》，载明“本人购买的锦泰.祥和人家3号楼2层1号房，该房屋尚未取得建设工程师竣工备案证，因本人急需装修入住，同意现状接房，作如下承诺：1、购房人按预售合同付清购房款，待实测面积确定后计算房款，多退少补；2、装修过程中保证房屋结构安全，缴纳装修保证金2000元；3、因附属工程未完工，交房后本人在施工过程中的安全责任和经济责任由本人承担；4、同意该工程竣工备案证延后取得，房地产权证也延后办理，同意自愿放弃主张对锦云公司关于因购房产生的其他任何权利。”原、被告于2014年7月1日对诉争房屋进行交接，并装修居住。原告张术梅、李成勇对出具承诺书及交接商品房的事实无异议。2010年9月30日，锦云公司取得在万州区清堰一组（王牌路）开发锦泰.祥和人家3号楼的建设工程规划许可证，建设规模13222.54平方米。2012年7月2日，被告取得该楼盘的商品房预售（预租）许可证，预售建筑面积11843.83平方米。该商品尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，原告所购房屋尚未办理初始产权登记，尚不能办理分户房地产权登记。双方争议的焦点是被告是否构成逾期办理房屋产权登记及违约责任问题，结合双方当事人的举证、质证及当庭陈述意见，本院综合评析如下：本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。原告已按合同约定付清购房款，被告应当按照合同约定在2014年1月30日前将原告所购商品房交付原告。原告向被告出具承诺书后，双方于2014年4月1日交接商品房，原告随后也将房屋装修居住使用，但此时原、被告交接商品房不符合约定交接条件，原告只是提前占有使用房屋，不发生商品房交接效力。对办理产权登记问题，双方约定商品房实际交付之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提供相关资料，并取得登记受理单。因该工程尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，无法取得重庆市万州区房地产管理局关于办理本商品房产权登记的业务受理通知书，办理房地产权证的条件未成就，且无证据证明被告不正当地阻止条件成就；合同约定的办证期限是商品房交付之日起60日内申请办理，该交付约定应为有效交付，既然现在双方对商品房的交接不能构成有效交付，其约定的办理产权登记的期限即未届满。故，原告请求被告办理所交易商品房的房地产权证，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。原告要求被告支付逾期交房违约金，因双方对办理产权登记约定有时间条件，而该条件尚不成就，不能确定被告在取得建设工程竣工验收备案登记证后能否在约定期限内履行办证义务，对该项诉讼请求在本案中亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张术梅、李成勇在本案中的诉讼请求。案件受理费1260元，减半收取630元，由原告张术梅、李成勇承担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  程地华二〇一七年九月二十八日书记员  张 燕