湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂西陵民初字第02036号
原告（反诉被告）湖北三江航天商业经营管理有限公司宜昌分公司，住所地宜昌市夷陵路82号建行三峡分行五楼。
代表人洪昌龙，该分公司经理。
委托代理人刘俊涛，该公司员工。
被告（反诉原告）尹红黔，女，1973年1月23日出生，住宜昌市。
委托代理人王庆元，湖北西陵律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人杨晓国，湖北西陵律师事务所律师。（特别授权）
原告（反诉被告）湖北三江航天商业经营管理有限公司宜昌分公司（以下简称三江航天宜昌公司）与被告（反诉原告）尹红黔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月11日立案受理后，依法由审判员汪邦国适用简易程序独任审判，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。庭后，被告（反诉原告）尹红黔提出鉴定申请，本院依法委托宜昌红峡资产评估有限公司进行鉴定，同年6月10日，宜昌红峡资产评估有限公司作出《司法鉴定报告书》。同年8月25日，本院再次开庭。同年12月31日，宜昌红峡资产评估有限公司作出司法鉴定报告的《补充说明》。2017年1月10日，本院第三次开庭，原告（反诉被告）三江航天宜昌公司撤销委托代理人刘健、ＸＸ伟代理权限，变更委托代理人刘俊涛，被告（反诉原告）尹红黔及其委托代理人杨晓国到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人请求调解。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）三江航天宜昌公司诉称，2011年8月16日，三江航天宜昌公司与尹红黔签订《宜昌商业步行街商业租赁经营管理合同》，约定尹红黔承租享有经营管理权的宜昌市商业步行街××号房屋，建筑面积220平方米，租赁期限63个月，租金9900元/月，后调整租金11660元/月，并约定交纳物业费。双方对支付时间及逾期支付租金的违约责任等也进行了约定。合同签订后，尹红黔并未按照该合同的约定按期支付租金，2012年7月1日至2015年7月31日欠物业费48840元，欠租金162580元（2014年5月1日至2015年7月31日）虽经三江航天宜昌公司多次催缴，尹红黔仍拒绝交纳。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付租金162580元（2014年5月1日至2015年7月31日），违约金6030元（2014年5月1日至2015年7月31日），租金及违约金共计168610元，租金及违约金计算至被告实际向原告付清上述租金之日止。2、被告向原告指定的物业服务公司缴纳物业服务费48840元（2012年7月1日至2015年7月31日），违约金2913元（2012年7月1日至2015年7月31日），物业服务费及违约金共计51753元，物业服务费计算至被告实际向原告指定的物业服务公司付清上述物业服务费之日止。3、承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）尹红黔辩称：1、原告主张的租金不应支持。原告曾经承诺给予被告7个月的装修免租期，以及补偿装修拆除损失，并对租金予以减少。2、原告主张违约金只能按照同期银行贷款利率标准分段计算。3、原告所主张的物业费及物业服务费违约金与原告无关，物业费应该由物业公司收取。同时，我们针对原告起诉提出了反诉，认为三江航天宜昌公司在其装修酒吧、KTV、清吧之后，要求拆除，改变经营餐饮业，造成损失。请求：1、被反诉人赔偿反诉人装修损失，请求金额以鉴定意见结果为准。2、反诉费由被反诉人承担。
针对反诉，原告（反诉被告）三江航天宜昌公司辩称：1、被告所说的调整规划无事实依据。2、根据合同约定未经原告同意，不得擅自改变经营品牌和项目，原告有权予以纠正，逾期未纠正，原告有权终止合同。3、被告拆除损失无事实和证据证明，即使有损失也应自行承担。综上，请求法院驳回被告反诉请求。
经审理查明，2011年11月19日，三江航天宜昌公司（甲方）与尹红黔（乙方）签订合同号为YC-
SYBXJ-22-0074《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》约定：1、甲方出租给乙方的经营场所坐落于宜昌市商业步行街××号铺位，建筑面积为220平方米（以政府主管部门最终认定之测绘数据为准）；经营项目酒吧、KTV、清吧。2、租赁期限自2011年9月1日至2016年11月30日；3、该商铺的租金合同期起至2014年11月30日，租金为45元/平方米/月（指建筑面积），月租金为9900元，2014年12月1日起至2015年11月30日，租金为53元/平方米/月，2015年2月1日起至2016年11月30日，租金为60元/平方米/月。租金按季支付，第季最后一个月20日前支付下一季度租金。免租期为2012年3、7、11月，2013年3月共四个月。4、乙方必须承担商业管理费用，费用项目包括：商业物业管理费，以建筑面积计算，为6元/平方米/月，支付方式同租金，第一期为3960元；5、本协议签订后，乙方须于签约当日一次性向甲方按照约定的2个月租金19800元，作为履约保证金。履约保证金用于保证乙方认真执行本合同，若租赁期限内乙方违反本合同的约定发生违约行为，甲方有权不予退还乙方的履约保证金。履约保证金不足以弥补甲方因此造成的损失时，乙方还应据实赔偿损失；6、乙方逾期支付租金及物业服务费，每逾期一日，按欠缴金额的千分之一支付违约金。合同还对房屋交付、装修、照管责任等进行了约定。合同约定后，尹红黔依照约定交纳费用，进场装修酒吧、KTV、清吧。装修完成后，尹红黔对外开业。
2013年5月，尹红黔对原装修进行部分改装，以回粮家餐厅名义对外经营。尹红黔向三江航天宜昌公司提出要求重新给7个月装修期，补偿装修损失，下调租金。三江航天宜昌公司口头同意。并表示上报总部审批。同年12月，回粮家餐厅开始对外营业。三江航天宜昌公司未给尹红黔答复装修
2014年3月1日，三江航天宜昌公司未给尹红黔答复装修损失及下调租金请求。自此起，尹红黔未向三江航天宜昌公司交纳租金。从2012年7月1日起，也未交纳物业管理费。
2015年5月8日，三江航天宜昌公司向尹红黔发出《交纳租金、管理费缴费通知》，内容为：贵公司在2015年5月16日前交纳费用：2014年5月1日至2014年11月30日欠交租金69300元；2014年12月1日至30日欠交租金11660元；2015年1月1日至2015年5月30日欠交租金61600元；2012年7月至2014年12月服务管理费39600元。逾期未交将收取违约滞纳金。通过特快专递送达。尹红黔收到后未理睬，三江航天宜昌公司遂向本院提起民事诉讼。
诉讼中，宜昌红峡资产评估有限公司作出《司法鉴定报告书》及司法鉴定报告的《补充说明》。司法鉴定报告的补充说明的评估结论：酒吧、KTV、清吧的装修价值损失为254080元。
庭审时，三江航天宜昌公司称对违约金计算是参照银行同期贷款利率计算，未如期提交计算明细。
上述事实，主要有《商铺租赁合同》、《交纳租金、管理费缴费通知》、《征询函》、《评估报告书》、照片、当事人当庭陈述、开庭笔录在卷佐证。
本院认为，三江航天宜昌公司依法取得宜昌商业步行街的经营管理权，三江航天宜昌公司与尹红黔签订的《商铺租赁合同》不违反法律规定，本院予以确认，双方均应依约履行。
根据缴费通知及合同约定，截止2015年7月31日，三江航天宜昌公司请求尹红黔房屋租金162580元、服务管理费48840元，符合合同约定，本院予以支持。尹红黔对原装修进行部分改装，曾提出降低租金，三江航天宜昌公司称报总部审批，不能确认尹红黔要求减免租金的请求已经双方达成协议，尹红黔要求降低的租金，本院不予支持。同时尹红黔在其装修酒吧、KTV、清吧之后，称应三江航天宜昌公司要求拆除，改变经营餐饮业，缺乏充分证据，其要求三江航天宜昌公司赔偿损失、降低租金、给予免租期之请求，本院不予支持。尹红黔虽然有拖欠租金的行为，但三江航天宜昌公司口头答复等待审批期间，并不属违约。三江航天宜昌公司发出缴费通知，2015年5月16日为最后缴费期限，之后应缴纳违约金。违约起始时间自此起算。合同中约定了违约金，但三江航天宜昌公司请求参照银行同期贷款利率违约金计算，低于合同约定，系对其权利自由处分，本院予以尊重。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）尹红黔向原告（反诉被告）湖北三江航天商业经营管理有限公司宜昌分公司支付房屋租金162580元、服务管理费48840元（截止2015年7月31日）。
二、被告尹红黔（反诉原告）向原告（反诉被告）湖北三江航天商业经营管理有限公司宜昌分公司支付违约金，以211428元为基数，按中国人民银行同类同期贷款利率计算，自2015年5月17日起至该款付清时止。
三、驳回被告尹红黔（反诉原告）的反诉请求。
上列应付款项，于判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4605元（三江航天宜昌公司已预交），适用简易程序，减半收取2302.50元，由被告（反诉原告）尹红黔负担。反诉费2550元（尹红黔已预交），由被告（反诉原告）尹红黔负担，尹红黔应负担的费用在履行本判决时一并给付湖北三江航天商业经营管理有限公司宜昌分公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 汪邦国
二〇一七年五月二十二日
书记员 高 源