广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终2737号
上诉人（原审原告、反诉被告）：戚海燕。
委托代理人：ＸＸ，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人：张国梁，广东普罗米修律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：宁雪琪。
委托代理人：彭红亮，广东德重律师事务所律师。
委托代理人：肖美艳，广东德重律师事务所实习律师。
上诉人戚海燕、宁雪琪因双方之间的房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第893号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于深圳市南山区XX路XXXX广场XX阁XXX房，建筑面积为114.09平方米，于2005年12月31日登记至宁雪琪名下。
2015年4月24日，戚海燕（买方）与宁雪琪（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定宁雪琪将涉案房产出售给戚海燕，转让成交价为335万元，买方同意在本合同生效当日向卖方支付定金10万元；买方应于2015年5月23日之前（含当日）将除定金、交房押金外的剩余首期款以银行规定为准支付至双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方应于2015年5月23日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方申请按揭银行，提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；在买方按照本合同第四条约定将房款一次性支付至双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产所在地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年6月31日（含当日）；涉案房产处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起30日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过7日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过7日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注条款约定双方协商决定如因政策或出现不可抗拒因素造成时间违约，买卖双方协商处理；及其它内容。戚海燕于签约后向宁雪琪支付了定金10万元。
2015年5月4日，平安银行出具《个人贷款结清证明》，证明宁雪琪涉案房产的抵押贷款于2015年4月27日结清。庭审中，宁雪琪陈述涉案房产于2015年5月6日注销抵押。同日，宁雪琪委托贺X为代理人，代为办理涉案房产转卖、签署《房地产买卖合同》、资金监管协议等手续，并办理了公证委托手续。
2015年5月22日，戚海燕（甲方）、宁雪琪（乙方）、中国工商银行股份有限公司XX分行（丙方）签订《二手楼交易资金监管协议》，约定将涉案房产的交易资金91万元委托丙方监管。该合同乙方处由宁雪琪的代理人贺X签名。同日，戚海燕填写了《中国工商银行个人住房/商用房贷款申请审批表》，宁雪琪的代理人贺遥X在放款账号确认栏签名。戚海燕提交的资料显示工商银行于2015年6月24日对戚海燕的信用进行查询，并于6月25日出具了调查人意见。对此，宁雪琪认为上述材料不能证明戚海燕已于5月23日前向银行申请贷款，银行调查的时间6月24日应为戚海燕申请贷款的时间。
2015年7月8日，中国工商银行股份有限公司XX分行出具《二手楼按揭贷款确认书》，同意待涉案房产过户到戚海燕名下，并办理了抵押登记手续后，向戚海燕发放234万元贷款。宁雪琪提交了短信截图，拟证明宁雪琪多次催告戚海燕尽快办理过户手续，其中中介方7月7日向宁雪琪发出短信“您XXXX的房子安排周四下午过户，请悉知”，宁雪琪回复“你们已违约，过期了”；同日，戚海燕短信通知宁雪琪“工商银行的贷款审批已通过，你们可以随时去拿贷款承诺函！我们尽快办理房产转移过户登记！”戚海燕认可上述短信，并认为上述短信证明宁雪琪因房价上涨拒绝过户。
2015年7月13日，宁雪琪向戚海燕发出《律师函》，告知因戚海燕未在约定的期限内取得银行贷款承诺函，导致双方无法依约过户，故通知解除合同。
戚海燕的一审诉讼请求：1、宁雪琪支付违约金710200元（其中逾期24天违约金40200元及解除合同20%的违约金67万元），并退回定金10万元；2、宁雪琪支付戚海燕首期款91万元及定金10万元的利息款9500元（暂计至起诉之日）；3、案件受理费由宁雪琪承担。
宁雪琪的一审反诉请求：1、戚海燕支付给宁雪琪违约金23.5万元并自反诉之日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息至付清之日止；2、戚海燕承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为：戚海燕与宁雪琪签订的《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同。戚海燕、宁雪琪签订《房地产买卖合同》后，戚海燕依约支付了定金、进行了资金监管，并提交了证据证明在2015年5月23日前向银行申请了按揭贷款，宁雪琪也依约赎楼，银行于2015年7月8日才出具《二手楼按揭贷款确认书》。原审法院认为，合同约定双方最晚不得迟于2015年6月31日递件过户，戚海燕虽于2015年7月7日晚通知宁雪琪贷款审批已通过，宁雪琪可以随时去拿贷款承诺函，并尽快办理房产转移过户登记，因银行发放贷款承诺函时间较晚，导致双方戚海燕取得贷款承诺函的时间已迟于双方约定的最晚过户时间7日，宁雪琪可依约解除合同，宁雪琪于2015年7月13日向戚海燕发出《律师函》解除合同，故双方的合同应于2015年7月13日解除。对于戚海燕要求宁雪琪承担违约责任的诉讼请求，原审法院不予支持。关于宁雪琪要求戚海燕承担违约责任的反诉请求，原审法院认为，戚海燕已在约定的日期内向银行申请了按揭贷款，银行何时进行调查、审批以及出具贷款承诺，并非戚海燕所能控制，故戚海燕取得贷款承诺函的时间虽迟于合同约定的递件过户的时间，并非戚海燕的过错导致，且宁雪琪亦未举证证明其因合同不能继续履行导致的实际损失，故对于宁雪琪要求戚海燕承担违约责任的诉讼请求，原审法院不予支持。因合同已解除，宁雪琪继续占有戚海燕支付的定金已无合同依据，故宁雪琪应向戚海燕返还收取的定金10万元。对于戚海燕要求宁雪琪支付首期款和定金利息的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、宁雪琪应于判决生效之日起十日内向戚海燕返还定金10万元；二、驳回戚海燕的其它诉讼请求；三、驳回宁雪琪的全部反诉请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5998.5元，由戚海燕负担5346.5元，宁雪琪负担652元。一审反诉案件受理费1206元，保全费1695元，由宁雪琪负担。
上诉人戚海燕不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第二项，依法改判宁雪琪向戚海燕支付违法金67万元；2、一、二审诉讼费用由宁雪琪承担。上诉理由：一、戚海燕与宁雪琪己于2015年5月22日（即合同约定的申请贷款日2015年5月23日之前）一起到工商银行XX分行办理资金监管申请手续，并签订了二手房交易资金监管协议。因此，戚海燕在合同约定的办理贷款申请手续时间（2015年5月23日）之前已履行了向银行申请贷款的义务，不存在违约行为；贷款承诺函的取得，迟于合同约定的最迟递件过户时间2015年6月31日，系银行审批效率所致，非戚海燕的过错，戚海燕并无违约行为。二、贷款承诺函已出具，中介方即通知宁雪琪可办理递件过户。但宁雪琪单方提出戚海燕已构成违约，明确拒绝配合办理过户手续；同时，戚海燕也于同日短信通知宁雪琪，银行的贷款审批已通过，宁雪琪可以随时去拿贷款承诺函，并尽快配合办理转移过户登记，但宁雪琪对戚海燕的积极履约行为均予以拒绝，不予配合戚海燕办理递件过户手续。因此，中介方及戚海燕通知宁雪琪履行递件过户手续之时，尚在合同约定的7日延展期间内，宁雪琪对中介方和戚海燕的积极履约行为明确予以拒绝的行为，已构成根本违约，由此导致的房屋买卖合同不能履行的责任应由宁雪琪承担。三、宁雪琪之所以拒绝履行递件过户的义务，并单方解除买卖合同，系因深圳房产调控新政后，深圳房价普遍疯涨所致。宁雪琪意图通过上述不诚信的毁约行为，以达到牟利的目的。根据买卖合同第十条的约定，如买方未按照合同约定的期限履行义务，逾期履行超过7日，卖方才可以行使解除权。中介方在2015年7月7日晚就以短信方式通知宁雪琪，告知其戚海燕已取得贷款承诺函，敦促宁雪琪于2015年7月9日去银行领取贷款承诺函。中介方通知宁雪琪的该时间点，仍旧处于合同约定的递件过户日的7天延展期内。宁雪琪于2015年7月13日单方解除买卖合同的行为，已构成根本违约。宁雪琪意图通过上述不诚信的毁约行为，以达到牟利的目的。综上所述，涉案房产的履行不能系宁雪琪拒绝办理递件过户手续的行为所致。宁雪琪已根本违约，由此导致的房屋买卖合同不能履行的责任应由宁雪琪承担。原审法院判令驳回戚海燕的诉讼请求属于认定事实错误，请求二审法院在查明事实的基础上，支持戚海燕的上诉请求。
针对戚海燕的上诉，宁雪琪答辩称：一、双方约定过户履行期限系基于正常过户所确定的合理履行期间。而戚海燕在约定的支付首期款的最后一天才将款项进行监管。之后才申请银行贷款，所以戚海燕本身在履行时没有尽其所能，提早履行。后面导致银行贷款承诺函时间逾期，责任应当由戚海燕自行承担。二、戚海燕短信通知已取得银行贷款承诺函时的时间是晚上9点多，已经超过正常上班时间。根据民法通则意见中的规定，对于最后的期限有正常上班时间的，以下班时间为准。在深圳是截至下午6点钟。所以戚海燕在晚上才通知已取得贷款承诺函，已经逾期。而且该通知也仅系短信通知，戚海燕实际上是在第二天才拿到贷款承诺函。关于约定的最后过户期限问题，合同虽写的是6月31日，但这应当属于笔误。按正常理解，可以确定为6月30日。所以，戚海燕一方履行了最后期限，应确定为7月7日下午6点，逾期则属戚海燕违约。
上诉人宁雪琪也不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第一项；2、戚海燕向宁雪琪支付违约金23.5万元并自反诉之日（2015年8月28日）起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息直至付清之日止；3、由戚海燕承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉理由：一审判决认定的主要事实清楚，但在法律适用上存在错误，应当予以纠正。一、一审判决第一项要求宁雪琪返回定金，没有合同和法律依据。一审已经认定，因戚海燕逾期取得贷款承诺函，宁雪琪可依约解除合同，由此可以认定属戚海燕违约。既然属于因戚海燕违约而导致合同解除，那么戚海燕就应承担违约责任。根据《房地产买卖合同》第10条的约定，宁雪琪有权选择要求戚海燕支付转让成交价20%的违约金或没收定金，相反，戚海燕要求退回定金，因宁雪琪没有违约，所以戚海燕的请求没有合同或法律依据。二、戚海燕应当承担违约责任。戚海燕作为买方，其主要的义务就是支付购房款，无论其是一次性付款或是按揭贷款，都属于戚海燕应履行的义务，因此，未能在约定期限内取得贷款承诺函、未能按期取得贷款，都属于戚海燕未能履行义务、构成违约。从时间上来看，未能在约定期限内取得贷款承诺函，其责任应属于戚海燕。宁雪琪在2015年4月24日签订《房地产买卖合同》后，积极履行义务，于4月27日结清贷款，于5月6日注销抵押。相反，戚海燕一直拖延到2015年5月22日（最后期限届满日）才办理首期款的资金监管，6月24日银行才对戚海燕的信用进行查询。期间，宁雪琪也多次催促戚海燕尽快办理。由此可见，正是由于戚海燕办事拖延，才导致其未能按期取得贷款承诺函。从法律关系的角度而言，戚海燕与银行之间的贷款关系，属于另一法律关系，不能因为银行贷款审查而影响宁雪琪与戚海燕之间合同的履行。因此，一审认为“银行何时进行调查、审批以及出具贷款承诺，并非原告所能控制，故原告取得贷款承诺函的时间虽迟于合同约定的递件过户时间，并非原告的过错导致”的观点是不正确的：首先，银行贷款审查正常流程所需的时间，戚海燕在申请之前就应清楚，并妥善安排时间。其次，合同违约责任的承担，不以违约方是否有过错为前提，只要存在违约行为，就应承担违约责任。三、一审以宁雪琪未举证证明实际损失为由，判决戚海燕不承担违约责任，这一观点不能成立。首先，宁雪琪已举证证明实际发生了提前结清贷款的费用、公证费、律师费、担保费等费用。其次，违约金具有惩罚的性质，只要戚海燕存在违约行为，就应承担违约金。最后，宁雪琪提出反诉时，已经酌情降低了违约金，合同约定为20%，宁雪琪仅要求按l0%计算，在扣除没收的10万元的定金后，戚海燕应承担的违约金为23.5万元。综上，请二审法院支持宁雪琪的上诉请求。四、一审认为应退还定金属法律适用错误。根据合同法第九十一条的规定，合同解除的效力是权利义务的终止，并非否定合同的效力。因此，合同解除不影响违约条款的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条明确规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约条款的，应予支持。因此，本案一审在合同因买方违约而解除后，不支持卖方主张的违约金，判决退还定金，属于法律适用错误。五、买方不能按期取得银行贷款承诺函，仍应认定属买方违约。因为付款是买方的主要义务，款项来源可以是自有资金、银行贷款或其他借款，款项也应当由买方自行落实，银行贷款的责任也在买方。
针对宁雪琪的上诉，戚海燕答辩称：《房地产买卖合同》第5条约定的过户时间最晚不得迟于2015年6月31日，是一个无效约定。首先，2015年6月没有31日。其次，买卖双方过户涉案房产的条件是应当以出具贷款承诺函、涉案房产注销抵押为计算基数，不能约定过户的最后时间。对于过户的最后时间，双方均无法控制。再次，我方在签订合同后，始终积极履行合同义务，不存在任何违约行为，且《贷款承诺函》是在2015年7月7日出具，并没有超过宁雪琪所主张的逾期期限7天。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。涉案合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原审法院认定该合同有效，认定正确。根据该合同的约定，申请办理递件过户手续最晚不得迟于2015年6月31日（含当日）。因6月的最后一天为6月30日，双方约定的上述期限系笔误，双方对该条约定的理解存在争议。本院认为，从该条约定的表述来看，双方的真实意思表示应该是申请办理递件过户手续不得迟于2015年6月的最后一天。相较于戚海燕有关该条所约定的最后期限为2015年7月1日的主张而言，宁雪琪有关该条所约定的期限的主张更符合文义。该条约定应当理解为申请办理递件过户手续最晚不得迟于2015年6月30日。戚海燕于2015年7月8日才取得涉案房屋按揭贷款承诺函，已经晚于合同约定的最后期限。宁雪琪有权拒绝继续履行合同。至于双方是否存在违约行为。本院认为，在双方签订资金监管协议后，戚海燕已经按照合同约定履行了提交按揭贷款申请等手续，并不存在违约；宁雪琪也依约办理了赎楼手续，也不存在违约。双方在履约过程中均无违约，双方要求对方承担违约责任，均无事实和法律依据。涉案合同系因合同约定的办理递件过户申请最后期限届满，合同约定的终止条件成就，宁雪琪拒绝继续履行合同而终止。合同终止后，宁雪琪应当将收取的10万元定金，返还给戚海燕。原审法院判决宁雪琪返还定金，驳回双方要求对方承担违约责任的诉讼请求，处理正确。
综上，双方的上诉均无事实和法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费16825元，由上诉人戚海燕负担10500元，由上诉人宁雪琪负担6325元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。