湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂02民终120号
上诉人（原审被告）大冶市金牛粮食购销公司，住所地大冶市金牛镇。
法定代表人欧阳明，该公司总经理。
委托代理人黄松林，黄石市金秋法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）吴水平。
委托代理人陈春松，黄石市团城山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）大冶市广明房地产开发有限责任公司，住所地大冶市城西路42号。
法定代表人石丽明，该公司总经理。
委托代理人吴新港，湖北湛月律师事务所律师。
委托代理人张伟华，湖北湛月律师事务所实习律师。
上诉人大冶市金牛粮食购销公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2015）鄂大冶民初字第02666号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定：吴水平与大冶市金牛粮食供销公司、大冶市广明房地产开发有限责任公司协商，吴水平同意将其所属金牛粮食购销公司金牛仓库群内私房交给大冶市广明房地产开发有限责任公司拆除。三方于2013年7月6日达成房屋补偿协议书。约定：在此协议签订一个月内，大冶市金牛粮食购销公司将原加工厂公厕拆除后交给吴水平自行建房，还建二楼住房及补偿现金2万元给大冶市金牛粮食购销公司，该公司参与协调吴水平建房有关部门的收费事宜（大冶市金牛粮食购销公司承诺吴水平建房时有关部门收费不超过5000元）；大冶市金牛粮食购销公司如不能在约定时间将公厕拆除交给吴水平，大冶市广明房地产开发有限责任公司承诺按吴水平实有住房面积给予补偿，吴水平实有住房面积为42平方米，大冶市金牛粮食购销公司补偿标准为1.2平方米／平方米，合计补住房面积50平方米。吴水平如选择补偿门面，大冶市广明房地产开发有限责任公司补偿吴水平门面30平方米，吴水平暂定补偿一号楼门面一大档（从前到后）。多出面积部分按大冶市广明房地产开发有限责任公司销售市场价补足房款，如吴水平认为市场价过高，不能接受，大冶市广明房地产开发有限责任公司可将此门面转售他人后按转售价补现金给吴水平；吴水平签订协议之后须在次日将原住房交由大冶市金牛粮食购销公司拆除；一旦签订协议即具有法律效力，三方不得违约，如有违约，须赔偿另一方经济损失10万元。合同签订后，吴水平按合同约定将其厨房交给大冶市广明房地产开发有限责任公司拆除，但大冶市金牛粮食购销公司不能在约定时间将公厕所占之地交给吴水平，大冶市广明房地产开发有限责任公司也未按约定对吴水平进行补偿。2014年9月24日，吴水平向大冶市金牛粮食购销公司催促房屋拆迁补偿之事，原法定代表人张卫国向其承诺在2014年10月20日负责处理好拆除公厕建房事宜。承诺期满后，公厕又未拆除。2015年2月16日，张卫国又出具证明：金牛粮食公司在处理仓库群处置拆迁事宜上承诺将原粮食公司公厕拆除交给吴水平建房，吴水平按3万元价格一次性买断公厕以抵付吴水平原仓库群建房拆除补偿，如若在2015年3月底不能将公厕拆除交给吴水平，粮食公司按欠吴水平9万元方式处理该事项，并协商以现金补偿此事。证明中约定的期限到期后，大冶市金牛粮食购销公司也未能将公厕拆除，故吴水平诉至法院，要求大冶市金牛粮食购销公司、大冶市广明房地产开发有限责任公司补偿房屋拆迁费9万、违约金10万元。
另认定：2012年2月18日，大冶市金牛粮食购销公司与大冶市广明房地产开发有限责任公司签订了金牛仓库群整体拍卖及土地出让合同。2013年，大冶市广明房地产开发有限责任公司通过出让方式取得了大冶市金牛镇金牛大道北侧的土地使用权，地类（用途）为住宅。
原审判决认为：2013年7月6日，吴水平与大冶市金牛粮食购销公司、大冶市广明房地产开发有限责任公司达成房屋补偿协议书，约定吴水平将其位于大冶市金牛粮食购销公司金牛仓库群内的厨房交给大冶市广明房地产开发有限责任公司拆除开发使用，大冶市金牛粮食购销公司、大冶市广明房地产开发有限责任公司对吴水平房屋拆迁补偿。后因两公司未按房屋补偿协议书的约定履行，2015年2月16日，吴水平与大冶市金牛粮食购销公司原法定代表人张卫国协商一致，大冶市金牛粮食购销公司不能在2015年3月底将合同中约定的公厕拆除交给吴水平建房，该公司按欠吴水平9万元的方式处理该事宜。张卫国作为大冶市金牛粮食购销公司的原法定代表人，其在任期内与吴水平协商，视为大冶市金牛粮食购销公司的行为，且大冶市广明房地产开发有限责任公司对此协议无异议，应认三方对房屋补偿协议中房屋拆迁补偿进行了变更，但变更协议并没有约定违约责任。诉讼中，大冶市金牛粮食购销公司、大冶市广明房地产开发有限责任公司辩称，1、房屋补偿协议书中的吴水平私房是搭建的违建私房，按城市房屋拆迁管理条例之规定，应不予赔偿，故该协议无效。2、房屋补偿协议中约定的大冶市金牛粮食购销公司将原加工厂公厕拆除后交给吴水平自行开发建房，还建二楼住房，此约定违反法律强制性规定，故该协议无效。原审判决对此认为1，大冶市金牛粮食购销公司、大冶市广明房地产开发有限责任公司并未举证证明吴水平的厨房是违章建筑和超过批准期限的临时建筑，故不予采信；2，房屋补偿协议约定大冶市金牛粮食购销公司将原加工厂公厕拆除交给吴水平自行建房，该公司参与协调建房有关部门收费事项，并未违反法律强制性规定，故对该辩称意见不予采信。当事人应当按照约定履行义务，吴水平要求大冶市金牛粮食购销公司补偿房屋拆迁款9万元，正当合法，予以支持；吴水平同时要求支付违约金10万元，无事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条之规定，判决：一、大冶市金牛粮食购销公司应在判决生效后五日内支付吴水平房屋拆迁补偿款9万元；二、驳回吴水平的其他诉讼请求。
宣判后，大冶市金牛粮食购销公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。吴水平在其公司享有土地使用权的土地上搭建厨房，没有经过其公司同意，也没有办理审批手续，明显属于违章建筑。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。吴水平的厨房是违章建筑，一审法院判决其公司补偿吴水平9万元明显违反法律的强制性规定。一审法院对协议的效力没有认定，判决缺乏前提基础。吴水平的违章搭建厨房被拆除，只能就构筑厨房的材料的残值主张赔偿财产损失，属于财产损害赔偿纠纷，一审判决定性错误。根据其公司与大冶市广明房地产开发有限责任公司的合同约定“在仓库群面积范围内有私户住房，乙方如需收回私房住房，由乙方自行与私户协商补偿标准，补偿标准由乙方自行承担”，而原审判决不认定大冶市广明房地产开发有限责任公司的责任明显错误。张卫国两次向吴水平的承诺是其个人行为，应属无效，不应是其公司的行为。故请求撤销原判，改判驳回吴水平的诉讼请求。
大冶市金牛粮食购销公司在二审期间提交以下证据：
证据一、大冶市金牛粮食购销公司的规划图纸。证明吴水平被拆的房子在其公司的土地上，没有经过其公司同意建造。
证据二、关于吴水平同志违规建房的申请报告。证明金牛镇城建分局认定吴水平的房子属于违章建筑。
经质证，吴水平对大冶市金牛粮食购销公司的证据一有异议，认为规划图纸不能证明吴水平的房子是违章建筑；对证据二有异议，认为是复印件，且是事后补的，不具有法律效力。本院认为大冶市金牛粮食购销公司的两份证据，均无原件核对，无法确认真实性。且规划图纸与本案纠纷没有关联性；申请报告系2012年该公司申请金牛镇城建分局对吴水平的房子给予违章建房处理，金牛镇城建分局批复的内容是吴水平所建厨房未办理手续，该申请报告不能证实诉争房屋系违章建筑，本院均不予确认。
本院经审理查明：原审判决认定的事实属实。
本院认为：关于大冶市金牛粮食购销公司认为吴水平的房屋属于违章建筑，房屋补偿协议违反了《城市房屋拆迁管理条例》而无效的上诉理由。因《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了致使合同无效的几种情况，其中第（五）项，违反法律、行政法规的强行性规范的，合同无效。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，导致合同无效的“强制性规范”，是指效力性强制性规定，即法律、行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效的规范，或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范将导致合同无效，但如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。此条款并不是效力性禁止性规定，吴水平与大冶市金牛粮食购销公司在平等自愿基础上签订的房屋补偿协议书也未损害国家利益和社会公共利益，故该协议应属有效。况且，吴水平交给大冶市广明房地产开发有限责任公司拆除的房屋系历史所形成，在没有行政机关认定其为违章建筑的情况下，大冶市金牛粮食购销公司认为其系违章建筑依据并不充分。关于大冶市金牛粮食购销公司主张其公司与大冶市广明房地产开发有限责任公司的合同明确约定，由大冶市广明房地产开发有限责任公司负责赔偿拆迁范围内私房补偿问题。因该合同系两公司之间的约定，不能对抗善意第三人。在吴水平与两公司的协议中，明确约定了大冶市金牛粮食购销公司负有补偿的义务，故本院对该项上诉理由不予支持。关于大冶市金牛粮食购销公司主张张卫国作出承诺、证明的行为系其个人行为的上诉理由，因张卫国作出以上行为时担任大冶市金牛粮食购销公司的法定代表人，实施行为的内容也是处理其公司与吴水平之间的拆迁补偿问题。吴水平有理由相信张卫国的行为代表公司的行为，且在没有相关利害关系人申请撤销以上承诺、证明等情况下，本院对该项上诉理由不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4100元，由大冶市金牛粮食购销公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘红斌
审 判 员 乐 莉
代理审判员 南又春
二〇一六年六月二十日
书 记 员 黄显珠