北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终7865号
上诉人（原审被告）：史永光，男，1971年11月28日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：北京慧龙都郡物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安慧北里逸园甲11号楼6单元201号。
法定代表人：卢红，董事长。
委托诉讼代理人：徐红艳，女，北京慧龙都郡物业管理有限公司员工。
委托诉讼代理人：冯欣，女，北京慧龙都郡物业管理有限公司员工。
上诉人史永光因与被上诉人北京慧龙都郡物业管理有限公司（以下简称慧龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初35132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
史永光上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回慧龙物业公司的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由慧龙物业公司承担。一、慧龙物业公司与北京世纪龙都国际公寓有限公司（以下简称世纪龙都公司）签订的物业管理委托合同无效。根据《物业管理条例》第四十条和第六十二条的规定，世纪龙都公司作为物业管理企业，无权将全部物业管理委托给另一家物业管理企业。物业管理企业的解聘和聘用只能由业主大会决定。世纪龙都公司与慧龙物业公司签订的物业管理委托合同违反了上述《物业管理条例》的强制性规定。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当确认双方签订的物业管理委托合同无效。二、建筑业企业实施资质准入制度，根据《物业管理条例》第三十二条、第六十条及《物业管理企业资质管理办法》第二十一条的规定，慧龙物业公司没有物业管理企业的资质，不能从事物业管理经营，无权向业主收费。三、史永光与慧龙物业公司之间不存在事实物业合同关系，其系与世纪龙都公司签订的物业管理合同，应向世纪龙都公司交纳物业费。四、根据物业费的交纳时间，慧龙物业公司主张物业费已经超过诉讼时效。且慧龙物业公司出租涉诉小区公共部位及广告位所获得的租金远远超过其应收取的物业费，其应当将上述收益返还给业主。五、涉诉小区自2008年起处于长期无人管理的状态，物业服务存在瑕疵，小区环境脏乱差、公共空间被侵占或被出租、财务状况未向业主公开、电梯停运、墙体破坏等等。
慧龙物业公司辩称，不同意史永光的上诉请求，慧龙物业公司确实为史永光提供物业服务，史永光应当根据情况交纳物业费。
慧龙物业公司向一审法院起诉请求：史永光支付慧龙物业公司自2007年12月31日至2015年9月30日的物业费15670.31元。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了物业管理合同、物业管理委托合同、产权证、照片等证据，该院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，该院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，该院认定如下：
史永光是涉案房屋产权人,涉案房屋建筑面积为85.11平方米。2006年11月，史永光与世纪龙都公司签订物业管理合同，约定该公司提供物业服务，史永光向该公司交纳2006年11月至2007年12月底的物业费，2008年以后的物业费应于当年一季度前交纳。2007年世纪龙都公司与慧龙物业公司签订物业管理委托合同，委托慧龙物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，涉案房屋所在楼宇物业费标准为每月每平方米1.98元。2014年，涉案房屋所在小区成立业委会，2015年5月至9月期间，该业委会组织召开业主大会，经表决决议不再由慧龙物业公司为该小区提供物业服务，后进行了公示。2015年8月26日,慧龙物业公司(移交方)与北京瑞来隆安泰物业管理有限公司(接收方)签订交接协议,约定2015年10月13日以后的物业费由新物业公司收取。
一审庭审中，史永光提交照片等证据，证明小区环境非常脏乱差，电梯长期没有进行检修，楼体维护不好导致小区内汽车被砸，停车管理非常混乱，侵占小区公共空间，四处贴满广告等诸多问题。慧龙物业公司表示其营业执照的营业范围包含有物业管理，没有物业资质不影响物业合同关系，不认可史永光证据的证明目的。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，史永光是涉案房屋的产权人，慧龙物业公司曾是涉案房屋所在小区的物业服务企业，双方虽未签订过物业管理合同，但慧龙物业公司向史永光提供了物业服务，史永光接受了慧龙物业公司提供的物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系，故史永光应当向慧龙物业公司支付物业费。关于诉讼时效，物业服务具有长期性、连续性的特点，本案慧龙物业公司的起诉时间并未超过诉讼时效。关于慧龙物业公司的物业资质问题，并不违反法律、行政法规的强制性规定，史永光因此认为世纪龙都公司与慧龙物业公司签订的物业管理委托合同无效的主张,该院不予采信,故慧龙物业公司有权向史永光收取物业费。但是，根据查明的事实及史永光提交的证据，考虑涉案房屋所在小区业委会从筹建到成立到召开业主大会再到解聘慧龙物业公司的过程等诸多因素中，能够看出史永光乃至该小区其他业主对慧龙物业公司存在从质疑到分歧甚至矛盾的过程，足以确定慧龙物业公司的物业服务存在诸多问题，服务质量呈现不断下降之趋势。综上分析，该院对慧龙物业公司主张的物业费予以调整,酌减史永光应交纳的物业费,其中2008年1月1日至2011年12月31日的物业费不予酌减，2012年1月1日至2013年12月31日的物业费按应交数额的80%支付，2014年1月1日至2015年9月30的物业费按应交数额的50%支付,具体数额由该院核算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、史永光于判决生效后7日内支付慧龙物业公司2008年1月1日至2015年9月30日期间的物业费13093.83元；二、驳回慧龙物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：史永光向本院提交以下证据：证据1照片，用以证明涉诉小区环境脏乱差，物业服务存在瑕疵；证据2北京卫生监督行政处罚公示，用以证明慧龙物业公司未对涉诉小区的饮用水、水箱进行管理，致使其因该问题被警告。慧龙物业公司对证据1的真实性不予认可，称照片上显示的日期和地点不明确，无法确定是否为涉诉小区；对证据2的真实性不予认可，称慧龙物业公司已经对生活用水的水箱进行了改造，不存在处罚和警告的事实。慧龙物业公司向本院提交以下证据：证据1物业服务收支明细、证据2化粪池管道清洗协议、证据3工作人员维修、绿化、培训及外墙清洗的相关照片、证据4保洁清扫检查记录、证据5保洁员日常工作记录、证据6巡逻安全情况反映表，上述证据均用以证明慧龙物业公司实际提供了物业服务；证据7慧龙物业公司2012年资质证书复印件及国务院决定，用以证明慧龙物业公司在2012年至2013年存在物业管理资质，后被国务院取消资质。史永光对证据1至证据6的关联性不予认可，对证据7予以认可。本院认为，因双方提交的证据与本案争议的基本事实具备关联性，本院将结合案件情况对上述证据综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.史永光与慧龙物业公司之间是否存在物业服务合同关系；2.慧龙物业公司提供物业服务是否存在瑕疵及史永光应当交纳的物业费数额；3.慧龙物业公司要求史永光交纳物业费的主张是否超过诉讼时效。
一、关于史永光与慧龙物业公司之间是否存在物业服务合同关系。史永光称其未与慧龙物业公司之间签订物业合同且慧龙物业公司不具备物业管理的资质，故双方之间不具备物业服务合同关系，史永光不应向慧龙物业公司交纳物业费。对此，本院认为，首先，根据慧龙物业公司提交的证据，慧龙物业公司事实上向史永光房屋所在小区提供了物业服务，史永光享受了物业公司提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系；其次，关于慧龙物业公司的资质问题，慧龙物业公司无资质经营问题虽然违反了《物业管理条例》等管理性强制性规定，但并没有违反法律、行政法规中的效力性强制性规定。因慧龙物业公司事实上向史永光提供了物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，史永光应当支付物业费用。史永光若认为慧龙物业公司的资质存在问题，可通过合法途径向相关行政主管部门反映。
二、关于慧龙物业公司提供物业服务是否存在瑕疵及史永光应当交纳的物业费数额。根据史永光提交的照片等证据材料，可证实慧龙物业公司在环境卫生、公共设施设备维护维修等物业服务方面存在明显瑕疵，一审法院根据本案实际情况对史永光应当交纳的物业费进行了酌减，认定的物业费交纳数额并无不当，本院予以确认。
三、关于慧龙物业公司要求史永光交纳物业费的主张是否超过诉讼时效。鉴于物业服务特殊性，无论被服务者是否交纳物业费，物业服务单位均不能停止提供物业服务，且物业服务具有长期性和连续性特点，故在审理物业服务合同纠纷中对诉讼时效的认定不宜过苛，物业服务的诉讼时效期间应连续计算。故本院对史永光关于本案超过诉讼时效的上诉理由不予采信。一审法院对此认定正确，本院予以确认。
综上所述，史永光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费192元，由史永光负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢 军
代理审判员 郑慧媛
代理审判员 孙承松
二〇一七年八月二十五日
法官 助理 夏海曼
书 记 员 陈 萌