浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0304民初7567号
原告：温州市国企经济贸易总公司。住所地：浙江省温州市瓯海区景山街道西山东路*号地块（工贸大厦）。
诉讼代表人：温州市国企经济贸易总公司管理人(浙江海昌律师事务所)。
诉讼代表人负责人：严凌振。
委托诉讼代理人：李效，浙江海昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严甜甜，浙江海昌律师事务所律师。
被告：严立党，男，1978年8月26日出生，汉族，浙江省三门新城投资开发有限公司董事长，住浙江省泰顺县。
委托诉讼代理人：吴川海，男，1978年8月26日出生，汉族，浙江省三门新城投资开发有限公司副总经理，住四川省自贡市自流井区。
原告温州市国企经济贸易总公司与被告严立党对外追收债权纠纷一案，本院于2017年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月24日公开开庭进行了审理。原告温州市国企经济贸易总公司的委托诉讼代理人李效、严甜甜，被告严立党的委托诉讼代理人吴川海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温州市国企经济贸易总公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告房屋租金8791944.31元。事实和理由：被告为租赁房屋，与原告于2006年2月22日签订了一份《房屋租赁协议书》，约定由原告向被告出租其名下位于温州市景山街道西山东路96号的房屋。该份协议对房屋位置、租金、支付方式等事项均作了明确约定。协议签订后，原告依约履行合同，但被告未依照合同约定向原告支付租金。其中，协议第一条约定：租金按年支付，先付款后用房；下期租金应提前三十天支付。增补条文约定：一层店面租金65元/平方米，每年递增10%；二层租金25元/平方米，三层至七楼租金20元/平方米，三年递增一次，递增10%。双方签订的合同合法有效，被告应当按时支付租金。依照约定，截止2016年11月5日止，被告应支付的十年租金共计11756910元。后经温州天原会计师事务所对原告有关财务进行审计，仅在2009年6月收到被告缴入的租金150万；且结合温州市瓯海国有资产投资经营公司提供的说明，因原告抵偿欠款，所以在2012年12月27日，该房屋的二至三层以评估价1435.28万元转让给温州市瓯海国有资产投资经营公司，因此该时间点之后的租金不再主张。截止今日，被告未能依约支付全部租金。原告主张租金的计算方式为：一至五层十年总租金－（二、三层2012年11月5日之后租金）+（二、三层2012年11月5日至2012年12月26日期间租金）－己付150万租金，即：11756910元－(200387元+200387元+220426元+220426元+160310元+160310元+176341元+176341元)+49962.31元－1500000元＝8791944.31元。诉讼中，原告陈述二、三层2012年11月5日至2012年12月26日期间的租金应为51386.97元【（200387元+160310元）÷365天×52天】，故变更诉讼请求为被告支付原告房屋租金8793368.97元。
被告严立党答辩称：一、双方合同约定先付租金后使用房屋，被告于2014年4月退还涉案租赁房屋，而原告于2015年11月4日才向法院提起诉讼，故原告的起诉已超过诉讼时效。二、被告从未拖欠原告租金。原告大约于2006年7月份，将涉案房屋的一至四层交付被告，后又将五层少部分房屋交付被告，但因消防通道等问题，被告于2007年8月底才能开业，后于2014年4月停业，故被告实际使用房屋时间为2007年8月至2014年4月，且装潢期三个月免计租金。合同签订后，被告交付定金10万元、第一年房租90万元，为安装电梯垫资20万元，为修建室外楼梯出资15万元，并应原告要求提前支付房租，为原告偿还他人借款100余万元及银行贷款400余万元，故实际支付金额已远远超过应付房租金额。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供《西山办公楼租金测算表》复印件，以证明被告对租赁房屋十年租金金额进行确认的事实。被告对其签名无异议，但认为该租金测算表计算不准确且当时双方已将该表原件撕毁。本院认为，该证据结合原告提供的《房屋租赁协议书》，可以证明双方约定涉案房屋租期为十年的事实，但因该租金测算表系复印件，被告对该表内容不予认可，故不能证明被告对租赁房屋十年租金金额进行确认的事实。原告提供的专项审计报告书，可以证明原告于2009年6月收到被告租金150万元以及2012年12月原告将涉案房屋的二至三层转让给温州市瓯海国有资产投资经营公司的事实。被告提供《房屋租赁协议书》复印件（日期为2007年2月18日），以证明因原告未按约交付房屋故同意降低租金，双方由此另行签订租赁协议，但该协议未实际履行的事实。本院经审查认为，因被告陈述该协议未实际履行，故本院对该证据不予确认。被告提供的注销资料复印件，反映的是温州市瓯海景山富华宾馆申请注销行政许可及税务登记的情况，与本案无关联，本院不予确认；被告提供的银行转账记录、借条、收款收据复印件，以证明被告向案外人林晓芬借款50万元用于提前偿付租金以及原告的员工向被告收取租金的事实，因上述证据均为复印件，且与本案不存在关联，故本院不予确认。被告提供的执行裁定书、协助扣划存款通知书（回执）、申请执行书、诉讼费专用票据、送达回证复印件，可以证明法院在执行案件中扣取被告租金，用于支付执行款的事实，本院予以确认。
本院经审理，认定事实如下：原、被告于2006年2月22日签订《房屋租赁协议书》一份，内容为原告自愿将其坐落于温州市西山东路96号房屋（10间），暂计面积2000平方米，出租给被告；租期十年，即2006年11月5日至2014年11月5日止（以一楼店面搬出日为准）。年租金暂计90万元，按一年付一次，先付款后用房，下期租金应提前三十天支付，如到期不付租金原告有权强制另行出租而不负任何责任，如一方打算租期完后要求结束租赁关系，须提前一个月通知对方；被告需交原告定金10万元，租期满后，房内设施完好，水、电等结清后，余款退还被告；原告首次房租已收至1年；一层店面租金65元/平方米，每年递增10%；二层租金25元/平方米，三层至七楼租金20元/平方米，三年递增一次，递增10%；装潢期为三个月；租赁税金及有关费用由承租方承担等。上述协议书签订后，原告向被告交付房屋一至四层及五层部分房间，被告将部分租赁房屋（包括一楼店面）转租给案外人陈祥敏，用以经营咖啡厅。原、被告均确认房屋一至四层的租赁面积分别为412.61平方米、552.03平方米、552.03平方米、546.68平方米，以及《房屋租赁协议书》约定的“三年递增一次”为每三年递增一次，即第四年、第七年递增。但对于房屋五层的租赁面积双方陈述不一致，原告认为五层租赁面积为291.75平方米，被告认为原告仅向被告交付五层的三个房间作为被告的办公室，面积大概为100平方米，因该三个房间无法作为宾馆房间使用，故五层不应计算租金。2012年12月27日，原告将涉案房屋的二至三层以评估价1435.28万元转让给案外人温州市瓯海国有资产投资经营公司。
另查明，温州市瓯海区人民法院在原告作为被执行人的执行案件中，于2012年3月27日将被告的款项549000元，作为原告应取得的2012年租金收入予以扣划执行。原告分别于2015年11月5日、2016年11月1日就涉案房屋的十年租金向被告提起诉讼。2017年2月25日，原告公司经本院裁定进入破产清算程序。
诉讼中，原告陈述经核实，鹿城区人民法院在原告作为被执行人的执行案件中，于2015年10月28日扣取被告款项20万元，故同意在本案租金中扣减该20万元。另外，被告陈述其将涉案房屋的一层大部分面积、二层全部以及三层一半面积转租给案外人陈祥敏，案外人陈祥敏使用上述房屋至2015年5月份，原告陈述案外人陈祥敏使用上述房屋至2015年11月份，但双方均没有提供证据。
本院认为：本案争议焦点一，租赁期间问题。双方在《房屋租赁协议书》中约定涉案房屋租期十年，又约定租期为2006年11月5日至2014年11月5日止（以一楼店面搬出日为准）。原告认为双方约定房屋租期为十年，实际计算到一楼店面搬出日，并陈述一楼店面使用至2015年11月份。被告辩称涉案房屋的实际使用期间为2007年8月至2014年4月，又陈述一楼店面使用至2015年5月份。因双方均未提供证据证明，故本院根据被告陈述，认定一楼店面使用至2015年5月份，涉案房屋的租赁期间为2006年11月5日至2015年5月5日。
本案争议焦点二，诉讼时效问题。本院认为，双方合同约定租期十年，租金一年付一次，根据相关法律规定，诉讼时效应从分期履行的最后一期履行期限届满之日起计算。虽然双方在合同中约定下期租金应提前三十天支付，但根据常理，出租人可以在租赁期限届满时再与承租人对租金及其他费用进行结算，故本院认为，本案的诉讼时效应从涉案房屋租赁期限届满之日（即2015年5月5日）起计算为宜。被告辩称其于2014年4月退还涉案租赁房屋，而原告于2015年11月4日才向法院提起诉讼，故原告的起诉已超过诉讼时效，但被告提供的证据不足以证明其于2014年4月退还涉案租赁房屋的事实，故本院对被告该辩称意见不予采纳。现原告分别于2015年11月5日、2016年11月1日就涉案房屋的十年租金向被告提起诉讼，于2017年2月25日经本院裁定进入破产清算程序，故原告于2017年11月20日向被告提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。
本案争议焦点三，租金金额认定问题。
关于租赁面积。本案双方对涉案房屋一至四层的租赁面积没有异议，对五层租赁面积陈述不一致，原告认为五层租赁面积为291.75平方米，被告认为五层租赁面积大概为100平方米，因作为被告办公室使用，故不应计算租金，但双方均没有提供证据证明。本院认为，被告认为五层不应计算租金的理由不成立，本院根据被告陈述，认定涉案房屋五层的租赁面积为100平方米。
关于涉案房屋总租金。根据本院认定事实，涉案房屋租赁期间为2006年11月5日至2015年5月5日（共计8年6个月），租赁面积为一层412.61平方米、二层552.03平方米、三层552.03平方米、四层546.68平方米，五层100平方米，经计算，一层租金为4025420元【（65元/平方米×412.61平方米×12个月）×（1+1.1+1.12+1.13+1.14+1.15+1.16+1.17+0.5×1.18）】、二层租金为1544304元【（25元/平方米×552.03平方米×12个月）×（3+3×1.1+2.5×1.12）】、三层租金为1235443元【（20元/平方米×552.03平方米×12个月）×（3+3×1.1+2.5×1.12）】、四层租金为1223470元【（20元/平方米×546.68平方米×12个月）×（3+3×1.1+2.5×1.12）】、五层租金为223800元【（20元/平方米×100平方米×12个月）×（3+3×1.1+2.5×1.12）】，上述租金合计8252437元。因原告对涉案二至三层房屋2012年12月27日之后的租金不予主张，故应减去涉案房屋二至三层2012年12月27日至2015年5月5日期间（共计859天）的租金，经计算，该期间二层租金为471595元【（25元/平方米×552.03平方米×12个月）×1.12÷365天×859天】，三层租金为377276元【（20元/平方米×552.03平方米×12个月）×1.12÷365天×859天】，共计租金848871元。扣减后，涉案房屋总租金为7403566元（8252437元-848871元）。被告辩称装潢期三个月免计租金，本院经审查认为，双方在《房屋租赁协议书》中约定装潢期为三个月，但未约定该三个月装潢期免收租金，故本院对被告该辩称意见不予采纳。
关于已付租金金额。原告诉称仅在2009年6月收到被告租金150万元。被告辩称其从未拖欠原告租金，其已支付第一年租金90万元、定金10万元，为安装电梯垫资20万元，为修建室外楼梯出资15万元，并应原告要求提前支付房租，为原告偿还他人借款100余万元及银行贷款400余万元。本院经审查认为，原告收取150万元的时间为2009年6月，而根据双方2006年2月22日签订的《房屋租赁协议书》约定，第一年年租金暂计90万元，原告首次房租已收至1年，可以确认被告已支付第一年租金90万元，且该90万元租金并不包含于原告诉称的被告已付150万元租金之中。被告辩称已支付定金10万元，为安装电梯垫资20万元，为修建室外楼梯出资15万元，并应原告要求提前支付房租，为原告偿还他人借款100余万元及银行贷款400余万元，但没有提供证据证明，原告对此亦不予认可，故本院对被告该辩称意见不予采纳。综上，可以认定被告已支付租金240万元，加上被告被法院扣取的549000元及20万元，被告已付租金为3149000元。
综上，本院对原告要求被告支付租金4254566元（涉案房屋总租金7403566元-已付租金3149000元）的请求依法予以支持，对原告其他诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告严立党应于本判决生效后十日内支付原告温州市国企经济贸易总公司租金4254566元；
二、驳回原告温州市国企经济贸易总公司的其他诉讼请求。
本案受理费73354元，减半收取36677元，由原告温州市国企经济贸易总公司负担18931元，被告严立党负担17746元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 黄雯思
二〇一八年四月二十日
书记员 董温毓
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项.
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
二、当事人应知的相关事项
1、上诉人应按一审案件的受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。
2、当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3、当事人负担的诉讼费用应在裁判文书生效后10日内来院交纳；当事人需要退还诉讼费用的，应在裁判文书生效后10日内来院办理诉讼费用退费手续。
4、根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
5、当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内（分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。
6、拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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