广东省清远市中级人民法院� � 事 判 决 书（2017）粤18民终3318号上诉人（原审被告）：清远市凤迪房地产开发有限公司。住所地：清远市新城十八号区半环北路南院**栋首层1至3卡。法定代表人：潘镜棠，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛力韬，广东平信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邹创健，男，1985年12月15日出生，汉族，住清远市清城区。被上诉人（原审原告）：杨芷怡，女，1985年11月8日出生，汉族，住清远市清城区。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈俊杰，广东易之堃律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨振豪，广东易之堃律师事务所实习律师。上诉人清远市凤迪房地产开发有限公司（以下简称凤迪公司）因与被上诉人邹创健、杨芷怡房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人凤迪公司的委托诉讼代理人薛锡庭、薛力韬，被上诉人邹创健、杨芷怡的共同委托诉讼代理人陈俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凤迪公司上诉请求：1、依法撤销清远市清城区人民法院(2017)粤1802民初3216号民事判决的第二项，依法改判驳回邹创健、杨芷怡要求凤迪公司承担逾期办证违约金的诉讼请求。2、诉讼费用由邹创健、杨芷怡承担。事实与理由：一、一审判决认定事实、适用法律错误，邹创健、杨芷怡要求凤迪公司承担逾期办证违约金的诉讼请求已经超过了诉讼时效。一审判决认为请求承担逾期办证违约金为未约定履行期限的债权是错误的，在本案中，邹创健、杨芷怡已经于2014年8月30日实际收楼，根据合同的约定，凤迪公司应该在实际收楼后90天内将办证资料报产权机关备案，即在2014年12月1日前将资料报备案，因此邹创健、杨芷怡知道权利被侵害之日为2014年12月1日，其应当在当天开始算起两年内请求凤迪公司承担逾期办证违约责任；同时，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十八条的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，从法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。在本案中，邹创健、杨芷怡知道权利被侵害之日以及法定期限届满之日均是2014年12月1日，因此邹创健、杨芷怡请求凤迪公司承担逾期办证违约责任的诉讼时效应为从2014年12月1日起算两年至2016年12月1日，邹创健、杨芷怡向法院起诉的时间为2017年6月20日，显然已经�过了诉讼时效。而且根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条，应从合同约定或者法定履行期限届满之次日计算诉讼时效期间，邹创健、杨芷怡的主张也已超诉讼时效。凤迪公司依法无需承担逾期办证的违约责任。二、退一步来说，即使凤迪公司需要承担逾期办证的违约责任，违约金也应当按照《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式计算。凤迪公司与邹创健、杨芷怡签订的《商品房买卖合同》是当事人双方自愿订立的，双方意思表示真实，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应按照约定赔偿逾期办证违约金，在本案中，邹创健、杨芷怡也没有任何证据证明其因逾期办证而遭受到任何实际损失，因此，即使凤迪公司存在逾期办证的违约行为，违约金的计算也应当按照《商品房买卖合同》约定的计算方式计算，即是己付房款的0.005%，一审法院对逾期办证违约金调整至按购房款每年1%的标准计算明显是没有事实和法律依据的。综上所述，一审法院适用法律错误，邹创健、杨芷怡要求凤迪公司承担逾期办证违约责任己经超过了诉讼时效，请求二审法院查明案件事实，依法判决。邹创健、杨芷怡答辩称：一、根据双方签订的《商品房买卖合同》，该合同对于逾期交楼和逾期办证都是按照固定金额来计算的，且该合同并没有对逾期交楼、逾期办证违约金的支付时间进行约定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，该合同应当视为没有约定履行期限的合同。因此，涉案诉讼时效应当从债权人要求凤迪公司履行债务之日起计算。邹创健、杨芷怡的主张是没有超过诉讼时效的。二、关于逾期办证的问题。凤迪公司自二审开庭时�没有提交涉案房屋的竣工验收备案表，也就是说，凤迪公司至今还未具备为涉案房屋办理产权证的前置条件，这个违约行为一直处于连续状态，邹创健、杨芷怡的主张没有超过诉讼时效。三、《民法总则》已规定诉讼时效为3年，民法总则是2017年10月1日生效，即使按照凤迪公司说的是逾期办证日期由2014年12月1日起算，诉讼期限应在2017年12月1日届满。邹创健、杨芷怡向一审法院起诉请求：一、判令凤迪公司将办理清远市新城××小区××号房房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助办理该房屋产权登记至邹创健、杨芷怡名下的手续；二、判令凤迪公司向邹创健、杨芷怡支付逾期交楼违约金4867.97元；三、判令凤迪公司向邹创健、杨芷怡支付逾期办证违约金12169.93元(计至2017年5月29日)；四、判令凤迪公司向邹创健、杨芷怡支付逾期办证违约金(违约金自2017年5月30日起按486797元每年1%的标准计算至房屋产权登记至邹创健、杨芷怡名下之日止)；五、判令凤迪公司向邹创健、杨芷怡赔偿入户大门费用5000元；六、案件受理费由凤迪公司负担。一审法院认定事实：2013年3月24日，邹创健、杨芷怡与凤迪公司签订一份《商品房买卖合同》，约定邹创健、杨芷怡向凤迪公司购买位于清远市新城××小区××号房屋，套内建筑面积为97.52平方米，房屋总价款为486797元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；……”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。”附件三装饰、设备标准中的门窗部分约定如下：“入户大门采用双扇豪华不锈钢防火门。……”合同签订后，邹创健、杨芷怡已付清房屋价款486797元。2014年8月30日，凤迪公司将涉案房屋交付给了邹创健、杨芷怡支配使用。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋产权尚未办理不动产首次登记，凤迪公司也未提交证据证明其已履行合同十五条约定的协助办证义务。对于涉案房屋的入户大门，凤迪公司承认其安装的大门确实仅有单扇，并认为其没有安装双扇大门的原因在于为了符合消防安全标准。另查明，一审法院在2016年受理的凤迪豪庭商住小区业主起诉凤迪公司房屋买卖合同纠纷的部分案件中[案号分别为（2016）粤1802民初3311号、3328号至3333号、3394号、3395号]，合同约定的逾期交房违约金为按日以已交付房价款的万分之0.1计算，一审法院经过审理，依法作出民事判决书，在支持了逾期交房违约金的案件中均将违约金调整为以总购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。一审法院作出的（2016）粤1802民初3311号、3330号、3331号、3332号民事判决书已生效，其余5件案件经广东省清远市中级人民法院二审，作出终审民事判决书，均维持了一审法院对于逾期交房违约金调整为以总购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的认定。一审法院认为：案件的争议焦点主要为：1、邹创健、杨芷怡是否可以请求对合同约定的逾期交房违约金进行调高，逾期交房违约金应以何标准计算；2、邹创健、杨芷怡请求的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效。如果未过时效，邹创健、杨芷怡是否可以请求对合同约定的逾期办证违约金进行调高，逾期办证违约金应以何标准计算；3、邹创健、杨芷怡要求凤迪公司赔偿入户大门费用5000元的依据是否充足。对于第一个争议焦点，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。邹创健、杨芷怡已支付全部购房款，凤�公司按约定应在2014年6月30日前将获得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案的商品房交付邹创健、杨芷怡使用，但是凤迪公司直至2014年8月30日才将涉案商品房交付给邹创健、杨芷怡使用。显然，凤迪公司逾期交付房屋的行为已构成违约。因此，邹创健、杨芷怡有权要求凤迪公司按照合同约定承担给付违约金的违约责任。虽然《商品房买卖合同》第九条约定的违约金为按日计算已交付房价款万分之0.1，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，邹创健、杨芷怡认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。凤迪公司迟延交楼的违约行�导致邹创健、杨芷怡不能预期搬入涉案房屋居住使用，确实存在实际损失。按照合同约定的违约金计算方法，凤迪公司逾期一年交房产生的违约金为1777元（486797元×0.1÷10000×365），显然合同约定的违约金数额并不能弥补邹创健、杨芷怡因凤迪公司逾期交付房屋所造成的损失，约定的违约金过低。此外，为保持同类案件裁判标准的统一性，对于案件逾期交房违约金一审法院确定按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的标准予以调整。对于违约金的计算起止时间，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，从约定的交楼期限届满的次日起即从2014年7月1日起计至凤迪公司向邹创健、杨芷怡实际交付房屋之日—2014年8月30日止。对于第二个争议焦点，邹创健、杨芷怡已支付全部购房款，凤迪公司按约定应在邹创健、杨芷怡收楼后90日（2014年11月27日）内�办理涉案房屋权属登记需由凤迪公司提供的资料报产权登记机关备案，但是截至法庭辩论结束时凤迪公司仍未履行该义务，已构成违约，应按照合同约定承担支付违约金的违约责任。对于逾期办证违约金的诉讼时效问题，应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，将逾期办证违约金看作是未约定履行期限的债权，在起诉之前，守约方未向对方主张该违约金，违约方也未明确表示拒绝承担违约责任的，诉讼时效期间从违约方实际履行合同义务之日起计算，即邹创健、杨芷怡主张的逾期办证违约金从凤迪公司实际履行协助办证义务之日起计算。因此，邹创健、杨芷怡主张的逾期办证违约金没有超过诉讼时效。对于逾期办证违约金计算标准的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约�低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，邹创健、杨芷怡认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。由于凤迪公司迟延协助邹创健、杨芷怡办理房屋产权证的违约行为导致邹创健、杨芷怡不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益。虽然邹创健、杨芷怡无举证证明其实际损失的数额，但由于凤迪公司的违约行为处于持续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。双方约定的逾期办证违约金为邹创健、杨芷怡已付房价款的0.005%，是不变的金额，仅为24元，凤迪公司违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在凤迪公司长期未履行义�的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，一审法院酌情调整逾期办证违约金为以邹创健、杨芷怡已付房款486797元为基数按照年利率1%的标准计算。对于逾期办证违约金的起算时间，从双方约定的协助办证期限届满的次日（2014年11月28日）起计算。对于截止时间，应为凤迪公司履行了协助办证义务之日止，即违约金的截止时间应计算至凤迪公司将办理涉案房屋产权登记需由凤迪公司提供的资料报产权登记机关备案之日止。对于第三个争议焦点，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，邹创健、杨芷怡对大门的问题没有举出证据予以证明其损失，因此，对于邹创健、杨芷怡提出的第五项诉讼请求，一审法院不予支持。此外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷�件适用法律问题的解释》第二十条第一款关于“合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。”的规定，邹创健、杨芷怡在其办理房屋交接手续之日即2014年8月30日应该能知晓其接收的房屋入户大门不符合合同约定的双扇标准，但是其未在2年合理期间内向凤迪公司提出该问题并要求凤迪公司承担相应违约责任。因此，邹创健、杨芷怡在2年合理期间后的2017年6月20日提起案件诉讼主张其接收的商品房入户大门标准不符合合同约定并要求凤迪公司赔偿相应损失，一审法院不予支持。对于邹创健、杨芷怡提出的第一项诉讼请求，由于涉案房屋所在楼栋的产权尚未办理不动产首次登记，根据国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款关于“未�理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，对于邹创健、杨芷怡要求判令凤迪公司协助办证的诉请，因邹创健、杨芷怡无提供证据证明该房屋已具备办理产权转移登记的相关条件，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、清远市凤迪房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向邹创健、杨芷怡支付逾期交房违约金（该违约金自2014年7月1日起以邹创健、杨芷怡已付房价款486797元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的标准计算至2014年8月30日止）；二、清远市凤迪房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向邹创健、杨芷怡支付逾期办证违约金（该违约金自2014年11月28日起以邹创健、杨芷怡已付房价款486797元为基数，按照年利率1%的标准计算至清远市凤迪房地产开发有限公司将办理位于清远市新城××小区××号房屋的产权登记需由清远市凤迪房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案之日止）；三、驳回邹创健、杨芷怡的其他诉讼请求。案件受理费350元，减半收取计175元，由邹创健、杨芷怡负担40元，清远市凤迪房地产开发有限公司负担135元。本院二审期间，双方当事人均未提交�证据。经审理查明，对一审法院查明的基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕凤迪公司上诉请求的范围进行审理。根据本案双方当事人二审诉辩意见，本案争议焦点为：(一)邹创健、杨芷怡要求凤迪公司承担逾期办证违约金的诉讼请求是否已经超过诉讼时效；(二)本案逾期办证违约损失应如何计算。(一)关于邹创健、杨芷怡要求凤迪公司承担逾期办证违约金的诉讼请求是否已经超过诉讼时�问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定以及原审查明的事实，邹创健、杨芷怡于2014年8月30日收楼，凤迪公司应于邹创健、杨芷怡收楼后90日内(即2014年11月28日前)办理涉案房屋的产权登记。凤迪公司逾期未予办理。则邹创健、杨芷怡应在合同约定的履行期限届满之日起2年内(即2016年11月28日前)起诉要求凤迪公司承担逾期办证违约金。但邹创健、杨芷怡直至2017年6月20日才提起本案诉讼，明显已经超过了当时法律规定的2年的诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，已经丧失了胜诉权。因此，对于邹创健、杨芷怡根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，要求凤迪公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。凤迪公司的该部分上诉请求有理，本院依法予以支持。但同时，因涉案房屋�邹创健、杨芷怡提起本案一审诉讼时(即2017年6月20日)，仍不具备办理产权登记的法定条件，无法办理产权登记，邹创健、杨芷怡也无法通过起诉等法律途径达到办理产权登记的目的。凤迪公司对此负全部过错责任。并且，邹创健、杨芷怡因不能取得房地产权属证书而产生的合法权益损失，在涉案房屋具备办理产权登记的法定条件且凤迪公司履行协助办证义务之前，将一直持续。为避免出现开发商长期违法违约逾期不办证，而购房人却没有对其进行制约救济的有效手段的局面；从合理平衡双方权益，避免导致实质上的不公平的角度出发，在邹创健、杨芷怡因凤迪公司的违约逾期办证行为而遭受的权益损害未获任何补偿的情况下，对于邹创健、杨芷怡在一审起诉日之后的逾期办证损失，应予以支持。据此，凤迪公司上诉认为其无需承担任何逾期办证违约责任的上诉理�依据不充分，本院依法不予采信。(二)关于本案逾期办证违约损失应如何计算的问题。由于双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准仅为已付房价款的0.005%，按本案已付房款486797元计算，仅24.34元，明显不足以弥补邹创健、杨芷怡因凤迪公司的逾期办证行为所造成的损失。邹创健、杨芷怡在一审起诉时要求调整逾期办证违约金计算标准的依据充分，一审法院酌情将该标准调整为以邹创健、杨芷怡已付房款486797元为基数按年利率1%计算并无不当。对于邹创健、杨芷怡在一审起诉日之后的逾期办证损失，可以参照该标准计算，并计至凤迪公司将办理位于清远市新城××小区××号房屋的产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止)。综上所述，清远市凤迪房地产开发有限公司的上诉请求及理由部分成立，对其有理部分，本院�法予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，实体处理错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3216号民事判决第一项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3216号民事判决第三项；三、变更广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3216号民事判决第二项为：清远市凤迪房地产开发有限公司应向邹创健、杨芷怡支付逾期办证违约损失（该违约损失自2017年6月20日起以邹创健、杨芷怡已付房价款486797元为基数，按照年利率1%的标准计算至清远市凤迪房地产开发有限公司将办理位于清远市新城半环北路32号凤迪豪庭商住小区二号楼8层02号房屋的产权登记需由清远市凤迪房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案之日止）。其中，从2017年6月20日起至本判决生效之日止的赔偿金额，应于本判决生效之日起十日内付清，以后每六个月支付一次；四、驳回邹创健、杨芷怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费350元，减半收取计175元，由邹创健、杨芷怡负担115元，由清远市凤迪房地产开发有限公司负担60元。二审案件受理费350元，由邹创健、杨芷怡负担233元，由清远市凤迪房地产开发有限公司负担117元。对清远市凤迪房地产开发有限公司多�交的二审案件受理费233元，本院依法予以清退。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 邓洪政审 判 员 何 燕二〇一八年二月八日法官助理 叶俊言书 记 员 梁肖珩附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。