山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终566号
上诉人（原审被告）：姜春芳，女，1960年5月17日出生，汉族，山东成龙装饰工程有限公司总经理，住烟台市莱山区。
委托诉讼代理人：宋旭，山东谷源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕雅静，山东谷源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：烟台三水置业有限公司，住所地：烟台市芝罘区北马路75号。
法定代表人：王洪范，董事长。
委托诉讼代理人：刘德亮，山东华宇通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：司森森，山东华宇通律师事务所律师。
上诉人姜春芳因与被上诉人烟台三水置业有限公司（以下简称三水公司）租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姜春芳的委托诉讼代理人宋旭与三水公司的委托诉讼代理人刘德亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
姜春芳上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第90号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决施工法律严重错误。1、一审判决所采信的《解除房屋租赁合同协议书》及被上诉人提交的装修申请表均是山东成龙装饰工程有限公司（以下简称成龙装饰公司）签署的，上诉人只是该公司当时的法定代表人，公司行为的法律后果不应由法定代表人个人承担，被上诉人起诉主体错误，理应予以驳回。2、被上诉人是2013年11月4日取得的产权证书，被上诉人依法应提供充分证据证明其在2013年11月4日前存在其享有涉案房屋产权的事实行为。一审判决在被上诉人未提供任何证据的情况下，作出的关于涉案房屋是上诉人封堵、但被上诉人却在发证前即取得产权的认定，没有法律依据。3、一审法院现场查勘时房内存放的物品既不能证明物品的主人，也不能证明物品放置的时间，一审判决仅结合所谓上诉人自认的出租事实，却不结合成龙装饰公司与山东鑫联信用担保有限公司烟台分公司（以下简称鑫联担保公司）解除合同的事实，在不能排除屋内物品还有可能是其它人在不确定时间放置的合理怀疑情况下，仅凭屋内与上诉人毫无关联的一些杂物就对上诉人进行了过错推定，认为上诉人直至2014年7月3日仍未将涉案房屋退还被上诉人。这一认定明显错误。二、一审判决认定事实错误。所谓上诉人自认对1908室进行门窗封堵和装修之说是断章取义，与常理不符。上诉人在一审庭审中所述意思是2006年2月山东成龙装饰工程有限公司对1908室所处的空间位置即1901室和1907室之间的公用大阳台进行了封堵、装修，这一说法与被上诉人提交的证据之间也是能够吻合的，而并非是一审判决所述的上诉人自认对1908室进行封堵和装修后交给他人使用。三、一审判决认定被上诉人的诉讼请求时效中断是错误的。
三水公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求应予驳回。
三水公司向一审法院起诉请求：姜春芳支付2007年1月1日至2014年7月1日间占用坐落于烟台市芝罘区大海阳路155号内1908号房屋的使用费217500元（按年30000元的标准暂计至2014年3月31日），并赔偿自2007年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失54341.25元（计至2014年3月31日）。
一审法院认定事实，坐落于烟台市芝罘区大海阳路155号三水佳苑小区的1901、1902号房屋，由姜春芳于2005年3月15日自三水公司处购得。坐落于烟台市芝罘区大海阳路155号三水佳苑小区的1906、1907号房屋，由案外人姜云公于2005年3月20日自三水公司处购得。涉案坐落于烟台市芝罘区大海阳路155号内1908号的房屋位于1901号、1907号房屋的中间位置。
2006年2月1日，由姜春芳担任法定代表人的成龙装饰公司与案外人鑫联担保公司签订了《房屋租赁合同》，约定成龙装饰公司将三水佳苑小区1901、1902、1906和1907号房屋出租给鑫联担保公司办公使用，租期自2006年2月1日起至2012年1月31日止共6年。
2006年2月，姜春芳对坐落于烟台市芝罘区大海阳路155号的1908号房屋进行了门窗封堵和装修。
2006年3月1日，姜春芳在向烟台三水物业管理有限公司出具的书面材料中载明：“三水物业部：出租方（姜春芳）现将三水6#楼19－1、19－2房间出租给承租方（山东鑫联信用担保有限公司烟台分公司作为办公用房，期限为3年（2005年10月1日－2008年9月30日），物业费、水电费由承租方自行承担；若承租方不按时交纳各种费用则可由出租方代为承担。”
2006年3月1日，姜云公在向烟台三水物业管理有限公司出具的书面材料中载明：“三水物业部：出租方（姜云公）现将三水6#楼19－6、19－7房间出租给承租方（山东鑫联信用担保有限公司烟台分公司作为办公用房，期限为3年（2005年10月1日－2008年9月30日），物业费、水电费由承租方自行承担；若承租方不按时交纳各种费用则可由出租方代为承担。”
2011年1月15日，成龙装饰公司与鑫联担保公司签订了《解除房屋租赁合同协议书》，双方经协商以物业停止供电、导致鑫联担保公司无法办公为由解除了2006年2月1日签订的《房屋租赁合同》，鑫联担保公司已缴清与成龙装饰公司的一切应缴费用，成龙装饰公司的一切物品和钥匙都已收回。
2010年10月27日，三水公司以特快专递方式向姜春芳即成龙装饰公司的负责人发出《关于限期清除非法占用房屋的函》，要求3日内清除物品，归还大海阳路155号内1908号房屋，并结清自2007年1月起的占用费用191667元。次日妥投。2010年12月29日，三水公司再次以特快专递方式向姜春芳即成龙装饰公司的负责人发出《关于腾退占用房屋的通知》，要求支付占用费191667元，并赔偿相应损失。2011年1月4日妥投。2012年5月20日，三水公司在姜春芳所有的三水佳苑小区的1901号房屋上张贴《关于立即归还非法占用房屋的通知函》，要求姜春芳收到函件后3日内归还非法占用的大海阳路155号内1908号房屋，并结算自2007年1日起至今的占用费。
2013年11月4日，三水公司取得了坐落于烟台市芝罘区大海阳路155号内1908号房屋的所有权证书（烟房权证芝字第××号）。
截止到2014年7月3日，坐落于烟台市芝罘区大海阳路155号内1908号房屋中仍存放着“山东鑫联信用担保集团公司5年战略规划图”墙面挂图一张、立式空调两台、立式木柜一台等物品。本院已通知姜春芳限期确认上述物品的归属并搬离，逾期则由三水公司自行处分。2014年7月31日，坐落于烟台市芝罘区三水佳苑小区6号楼1908号房屋的所有权人由三水公司变更为案外人张曦之。
诉讼中，根据三水公司的申请，烟台天平价格评估事务所有限公司接受本院委托于2016年9月9日作出的《价格评估报告书》及补充说明确定：坐落于烟台市芝罘区大海阳路155号的1908号房屋（不含装修）自2007年1月1日至2014年7月1日间的占用费为153600元（其中2014年11060元、2013年21710元、2012年为21330元、2011年为20950元、2010年为20100元、2009年为19650元、2008年为19810元、2007年为19010元）。三水公司为此支付了鉴定费用3000元。
经本院现场勘查，坐落于烟台市芝罘区大海阳路155号内1908号的房屋位于1901号、1907号房屋的中间位置；同一单元楼的17、18层中间位置无阳台，16层1601、1067号房屋的中间位置为一面半敞开式的非封闭阳台。根据姜春芳的申请，本院至烟台市规划局调取涉案房屋所在楼盘的规划设计图纸，但未查找到相关档案材料。
一审法院依据房屋所有权证书、《房屋租赁合同》、房屋所有权转移登记审批书、证明、《解除房屋租赁合同协议书》、催收函件及通知、特快专递详情单及签收记录、现场勘查照片、个人身份证明及双方当事人的庭审陈述等证据认定上述事实。
一审法院认为，（一）涉案坐落于烟台市芝罘区大海阳路155号的1908号房屋位于1901号、1907号房屋的中间位置，属于三水公司所有，并于2013年11月4日实际取得了该套房屋所有权证书的证据充分，故三水公司依法对该套房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
（二）姜春芳自认其在2006年2月对坐落于烟台市芝罘区大海阳路155号内1908号房屋进行门窗封堵和装修后，交付给了姜春芳1901号房屋的承租人鑫联担保公司实际使用的事实，结合本院的现场勘查情况能够认定，姜春芳直至2014年7月3日仍未将上述房屋退还给三水公司。因针对大海阳路155号内1908号房屋，双方当事人之间不存在房屋租赁合同关系，姜春芳对三水公司的诉讼请求仅适用一年短期诉讼时效期间的抗辩理由不当，本院不予采信，仍应适用两年的普通诉讼时效期间；而三水公司仅提供了2010年10月27日及之后向姜春芳催收涉案房屋占有使用费的函件和通知，故三水公司请求姜春芳支付2007年1月1日起至2014年7月1日间占用坐落于烟台市芝罘区大海阳路155号内1908号房屋的使用费217500元及自2007年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，本院依据法律规定及价格评估报告仅能支持姜春芳支付其中2008年10月27日至2014年7月1日间的房屋占有使用费118382元（19810元/365天×66天+19650元+20100元+20950元+21330元+21710元+11060元），超出部分不予支持。姜春芳对涉案大海阳路155号内1908号房屋原属于公共阳台，在三水公司取得涉案房屋所有权证书之前无权主张房屋占有使用费的抗辩理由，没有依据，本院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百三十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条、第六十三条之规定，判决：一、限姜春芳于本判决生效之日起十日内向三水公司支付坐落于烟台市芝罘区大海阳路155号内1908号房屋自2008年10月27日至2014年7月1日间的房屋占有使用费118382元。二、驳回三水公司的其他诉讼请求。如姜春芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5378元及司法鉴定费3000元，由三水公司负担2710元，姜春芳负担5668元。
二审中，当事人未提交新证据。本院查明事实同原审。
本院认为，民事法律行为是公民、法人设立、变更或者终止民事权利和民事义务的合法行为。被上诉人提交的装修申请表及上诉人在一审庭审中的自认相互结合，足以证明上诉人系涉案房屋的实际使用人之事实，上诉人认为其不是本案适格主体的诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。涉案房屋原为公共阳台，上诉人经被上诉人同意后进行封堵、装修成为房屋使用的事实清楚，上诉人的封堵行为只是对涉案区域使用性质的变更，而非所有权的改变，上诉人认为被上诉人在2013年11月4日对涉案房屋不享有所有权的主张，于法无据，本院不予采纳。一审诉讼中，经一审法院现场勘察，涉案房屋内尚留存有部分物品，上诉人也未提交证据证明与被上诉人存在交接房屋之行为，故一审法院判决上诉人支付2014年7月1日前房屋占有使用费并无不当。被上诉人提交的函件能够证明被上诉人多次向上诉人主张权利的事实，上诉人认为被上诉人的诉请超过诉讼时效的诉请，于法不符，本院不予支持。
综上，姜春芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5378元，由上诉人姜春芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一七年三月十日
书 记 员 辛婷婷