广东省珠海市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）珠中法行终字第126号
上诉人（原审原告）梁家锋。
委托代理人覃桂清。
被上诉人（原审被告）珠海市房地产登记中心。
法定代表人羽海生。
委托代理人王剑。
委托代理人何艳萍。
原审第三人黄兴邦。
委托代理人黄发洪。
原审第三人李威。
委托代理人陈雄才。
原审第三人麦康养。
原审第三人珠海市兆丰企业集团公司。
法定代表人李耀玲。
委托代理人于强。
上诉人梁家锋诉被上诉人珠海市房地产登记中心（以下简称房产登记中心）、原审第三人黄兴邦、李威、麦康养、珠海市兆丰企业集团公司（以下简称兆丰公司）房产行政登记一案，不服珠海市金湾区人民法院（2013）珠金法行初字第5号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，2001年3月21日，经珠海市中级人民法院主持调解，麦康养、湛江市第四建筑工程公司珠海分公司作为原告与被告江门市艺华实业发展总公司、兆丰公司达成调解协议，珠海市中级人民法院作出（2000）珠法经初字第22号民事调解书，调解协议约定：江门市艺华实业发展总公司将包括涉案712房在内共52套房产抵偿欠付麦康养、湛江市第四建筑工程公司珠海分公司的工程款；兆丰公司协助麦康养、湛江市第四建筑工程公司珠海分公司办理房屋过户手续及开具房屋销售发票等。
梁家锋主张其于2001年10月向麦康养购买了712房，约定的价格为77，000元，已付50，000元，梁家锋付款后取得房屋并使用至今，但未办理产权过户。麦康养出具的收款收据（加盖了中建一局深圳公司财务专用章）显示其于2001年10月21日、2002年4月28日分两笔收取了房款共计50，000元。
2003年4月9日，珠海市房地房登记中心金湾分中心依据包括房地产转移申请表、商品房买卖合同、广东省珠海市不动产销售（转让）发票、契税完税证、企业法人营业执照、各方身份证明、法定代表人身份证明、授权委托书、计算面积成果表、商品房屋房地产权属证明书、登记交易计费单等登记资料，将珠海市平沙镇平沙二路南侧兆丰商业城艺华花园712房核准转移登记至黄兴邦名下，房地产权证号为粤房地证字第C08442**号。
原审另查明，2009年1月，黄兴邦与李威发生债务纠纷，李威向广东省罗定市人民法院提起民事诉讼，经法院调解达成调解协议，罗定市人民法院作出（2009）罗法民初字第195号民事调解书，约定由黄兴邦定期清偿借款，否则将自有的包括艺华花园712房在内的两套房产抵债给李威。因黄兴邦未依调解书约定还款被罗定市人民法院强制执行，罗定市人民法院以（2009）罗法执字第241号民事裁定书裁定将黄兴邦名下的712房产变更登记至李威名下。2009年4月10，房产登记中心根据（2009）罗法执字第241号民事裁定书及协助执行通知书向李威核发了房地产权证。
2011年5月12日，李威向金湾区人民法院提起民事诉讼，以产权归其所有为由诉请梁家锋腾退艺华花园712房，该院作出（2011）珠金法民一初字第543号民事判决，一审判令梁家锋将712房腾退给登记产权人李威。梁家锋不服一审判决提起上诉，珠海市中级人民法院于2012年10月26日作出（2012）珠中法民三终字第463号民事判决，驳回梁家锋上诉，维持一审判决。梁家锋对房产登记中心于2003年4月9日将珠海市平沙镇平沙二路南侧兆丰商业城艺华花园712房核准转移登记至黄兴邦名下的登记行为不服，提起行政诉讼，要求撤销粤房地证字第C08442**号房地产权证。
原审认为，一、关于本案原告的诉讼主体资格。根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。本案中，梁家锋基于与麦康养的买卖关系对712房占有使用，且买卖与占有的民事行为发生在核准转移登记的行政行为之前，行政登记行为对梁家锋取得房屋物权产生实质影响，因此，梁家锋与核准登记行政行为之间存在法律上的利害关系，梁家锋起诉符合法律规定。二、梁家锋起诉是否超过起诉期限。根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。梁家锋在李威2011年5月12日起诉要求其腾退房屋后才知道所买房产于2003年4月被转移登记至黄兴邦名下，梁家锋于2013年5月6日起诉要求撤销涉案房产核准登记至黄兴邦名下的行政行为，未超过法定的起诉期限。三、被诉登记行为的合法性问题。根据原《珠海市房地产登记条例》（1997年10月1日施行至2006年11月1日废止）第二条、第三条的规定，房产登记中心是法定的登记机关，具备房产登记职能与职权，是本案适格被告。本案中，梁家锋主张麦康养本人未到场办理申请手续亦未向房产登记中心出具授权委托书委托他人办理产权转移登记，因此违反法定程序。经查证，麦康养与涉案712房存在密切关联，但该房产并未过户至其名下，法律意义上的登记产权人仍为第三人兆丰公司，因此，房产登记中心将房产自兆丰公司转移登记至黄兴邦名下，无须麦康养亲自到场办理手续，亦无须由其开具委托书。至于梁家锋诉称黄兴邦与李威之间存在恶意串通转移房屋登记的问题，因其属于另一法律关系，与本案审理的行政登记行为无关，在本案中不予审处。房产登记中心根据原《珠海市房地产登记条例》（1997年10月1日施行至2006年11月1日废止）第七条、第十条、第三十条、第三十一条、第三十二条的规定，收取了准予发证的相关材料，包括房地产转移申请表、商品房买卖合同、广东省珠海市不动产销售（转让）发票、契税完税证、企业法人营业执照、各方身份证明、法定代表人身份证明、授权委托书、计算面积成果表、商品房屋房地产权属证明书、房地产登记交易计费单等登记资料，上述登记资料真实且符合法律的规定，核准登记程序完备合法，登记行为依法有效。梁家锋请求撤销核准登记行为，缺乏事实与法律依据，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，原审法院判决驳回梁家锋的诉讼请求。
梁家锋不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销粤房地证字第C08442**号房地产权证。其上诉的主要事实和理由如下：原审认定“本案中，梁家锋主张麦康养本人未到场办理申请手续亦未向房产登记中心出具授权委托书委托他人办理产权转移登记，因此违反法定程序。经查证，麦康养与涉案712房存在密切关联，但该房产并未过户至其名下，法律意义上的登记产权人仍为第三人兆丰公司，因此，房产登记中心将房产自兆丰公司转移登记至黄兴邦名下，无须麦康养亲自到场办理手续，亦无须由其开具委托书。”与事实不符，逻辑混乱，所述事实含糊不清，从而导致对梁家锋不利裁决。
2001年3月21日，经法院调解，兆丰公司确实将涉案房产在内的艺华花园52套房抵给麦康养。根据调解书的约定，兆丰公司协助麦康养办理房屋过户手续及开具房屋销售发票，应注意的是兆丰公司在处理上述房产时没有直接办理过户给第三方的权利和义务，其只是想麦康养提供各种办证的必要法律文件，再委托麦康养去与第三方办理过户手续。兆丰公司在法庭上也证明了这一点，并宣称其只是将房产过户办理所需的法律文件交给麦康养，然后委托麦康养去办理过户手续，兆丰公司在整个办证过程中自始至终没有代表亲自出面到房地产登记中心去给黄兴邦办理手续，兆丰公司并向法庭出示了一份收据，收据的背面有麦康养亲笔写“已领发票及办证联”，这一证据充分说明，兆丰公司只是把委托书给麦康养，从《授权委托书》中清楚表明“办证从2003年8月30日起直至办证结事为止”。从上述证据可以说明以下事实：1、兆丰公司已经按照调解书的要求向麦康养提供了房产过户的相关必需的法律文件，该公司没有亲自出面办理，也不可能直接办理过户手续给第三方；2、麦康彦接受了过户的所有手续以及授权委托书，亲自代表兆丰公司将房产过户给第三方，兆丰公司与麦康养之间确实存在办证的合同关系；3、按照授权委托办证的期限，麦康养在2003年8月30日之前是没有被授权办理任何相关房产过户的权利。黄兴邦声称是直接从兆丰公司购买涉案房产的说法是欺骗法庭的行为。虽然从法律意义上讲，上述用于抵债的52套房由于没有登记过户到麦康养名下，但是兆丰公司并没有直接去办理上述房产权转移至第三方的权利和义务，只能协助麦康养去办理过户手续。本案中，兆丰公司已经将涉案房产的所有法律文件交给了麦康养，不可能直接去办理。正是因为兆丰公司不到场，麦康养作为受托人就必须亲自到场办理。房产登记中心在兆丰公司、麦康养均不到场的情况下，仅凭一纸《授权委托书》就把涉案房产转移到黄兴邦名下，是极端错误的行为。就算麦康养2003年4月9日到场办理也属于无权办理，因为2003年8月30日之前是没有被授权的。按照相关的办证程序的规定，买卖双方办理房产转移手续时必须同时到场，一方当事人委托他人办理时，受托人必须亲自到场，同时严格按照授权的权限进行办理。房产登记中心在兆丰公司、麦康养均不到场，超越授权委托权限的情况下，擅自主张把梁家锋的房产过户至黄兴邦名下，怎么能说没有过错呢？综上所述，原审判决认定事实与实际发生的事实不符，房产登记中心存在违法乱纪的行为，必须得到纠正。
房产登记中心辩称，一、原审判决认定事实清楚，依据充分，应予维持。办理本次转移登记所提交的登记资料是真实、合法有效的。《商品房买卖合同》、《授权委托书》、销售发票等是由兆丰公司出具的，对此，各方当事人都予以认可。无论兆丰公司作为涉案房产的初始登记权利人，还是依据调解书的约定，均应当由其出具办理登记的资料，而且上述资料均符合法律规定。办理本次转移登记所提交的《授权委托书》由兆丰公司出具，符合法律规定。麦康养非本次转移登记的申请人，只是作为申请人兆丰公司的代理人的身份参与到登记中，并向房产登记中心提交了所有资料，因此，由麦康养提交的《授权委托书》不是本次转移登记的法定申请资料。房产登记中心办理涉案房产转移登记至黄兴邦名下事实清楚、依据充分、登记程序合法。此观点在一审答辩已经阐述。二、房产登记中心的其他答辩意见与一审答辩意见一致。
原审第三人黄兴邦述称，一、梁家锋诉称与事实不符，该事实一审法院已经明确论述。二、梁家锋申请的内容无事实依据和法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决理由充分，梁家锋的上诉理由不能成立，应予驳回。
原审第三人李威述称，一、梁家锋诉称与事实不符，该事实一审法院已经明确论述。二、梁家锋申请的内容无事实依据和法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决理由充分，梁家锋的上诉理由不能成立，应予驳回。
原审第三人麦康养没有出庭（因在四会监狱服刑），也没有提交书面的意见。
原审第三人兆丰公司述称，一、兆丰公司已经按照调解书的约定负责协助他们办理涉案房产过户有关手续及开具房屋销售发票，并承担850元／㎡的房屋销售税。兆丰公司已于2003年3月31日开出发票并将该发票办证联交户麦康养，麦康养也已经出具收据，确认收到了发票及办证联。同时兆丰公司还按照麦康养的请求与黄兴邦签订了商品房买卖合同，并于当天出具了发票及授权委托书、法定代表人身份证明和企业法人营业执照的复印件，委托麦勇（麦康养）办理房屋产权登记手续。一审开庭时，麦康养当庭核对了兆丰公司提供的证据并进行确认，证明兆丰公司的陈述完全是事实。兆丰公司根据调解协议履行了自己的义务，在本案中，兆丰公司只是协助法庭调查，没有任何责任。二、本案梁家锋在2001年10月向麦康养购买涉案房产，并且支付了部分房款，兆丰公司一直不知道。对此，兆丰公司虽然对梁家锋的遭遇表示同情，但兆丰公司并无过错。
经审查，本院对原审查明的事实予以认定。
本院认为，房产登记中心核准本案被诉转移登记符合法律规定。本案的登记行为发生在2003年4月9日，应适用1994年9月1日起施行的《广东省城镇房地产权登记条例》、1997年10月1日起施行的《珠海市房地产登记条例》。根据1997年10月1日起施行的《珠海市房地产登记条例》第三十一条的规定“申请产权转移变更登记的，应当提交下列文件：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）与产权转移变更有关合同、协议、证明文件、行政决定书及其他法律文件等。……。”第三十二条“产权转移变更登记申请经审查符合规定的，登记机关应当自受理申请之日起15日内核准登记。”房地产登记中心受理涉案房产变更登记申请后，根据申请人出具的房地产转移申请表、商品房买卖合同、广东省珠海市不动产销售（转让）发票、契税完税证、企业法人营业执照、各方身份证明、法定代表人身份证明、授权委托书、计算面积成果表、商品房屋房地产权属证明书、房地产登记交易计费单审核后核准转移登记，符合上述法律规定。梁家锋主张被诉登记行为程序违法缺乏事实依据，本院不予支持。
根据1994年9月1日起施行的《广东省城镇房地产权登记条例》第七条规定“申请房地产权登记，申请人可以委托代理人。由代理人办理申请登记的，应当向房地产管理部门提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应当按规定经过公证或者认证。”1997年10月1日起施行、2006年11月1日起废止的原《珠海市房地产登记条例》第十四条也规定：“申请人可以委托代理人申请房地产登记。代理人申请登记时，应当向登记机关提交申请人的授权委托书、身份证明和代理人身份证明。境外申请人的授权委托书应当按规定经过公证或者认证。”以上规定均清楚地表明，申请人未亲自到房屋登记机构办理房屋登记事项时，可授权委托人代为办理登记，授权委托书是房产登记机构为其办理房屋登记的主要法律文件。本案中，兆丰公司作为涉案房产的权属人，转移登记的过程中涉及的有关手续必须由兆丰公司签字、盖章确认。但依据已经生效的调解书的约定，其只是负责协助麦康养办理涉案房产过户有关手续及开具房屋销售发票。兆丰公司委托了麦康养办理涉案房产的登记手续，并出具了书面的授权委托书，提供了企业法人营业执照、法定代表人证明以及法定代表人身份证明，并将涉案房产的发票及办证联一并交给了麦康养，麦康养对此予以认可。因此，结合麦康养与兆丰公司的民事调解书以及涉案房产转移的档案材料，尤其是授权委托书、麦康养的身份证复印件来看，可以认定麦康养到房产登记中心办理了房产转移手续。本案中，麦康养否认去房产登记中心办理手续，应当对此主张举证，但其没有提供相应的证据。麦康养取得上述相关办证资料后，主张自己没有到场，但又无法对上述委托以及办证资料为何存于涉案房产的档案中做出合理的解释，因此，对于麦康养的否认，本院不予采信。如上所述，当时法律规定的材料兆丰公司已全部提交，包括该公司委托麦康养办理的授权委托书，这已可以认定麦康养亲自到场办理了转移手续，故一审法院关于本案被诉转移登记无须麦康养亲自到场办理手续，亦无须由其开具委托书的认定，与本案事实不符，本院予以纠正。
至于授权委托书中委托期间的问题，兆丰公司已经当庭作出说明，属于笔误，并且对委托行为予以认可，因此，不存在麦康养无权代理的问题。房地产登记中心在审核中没有注意到委托书存在的问题，属于程序瑕疵，但不影响实体审查，也未影响到相对人以及梁家锋的各项权利，故不足以撤销该登记行为。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币50元，由梁家锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张一平
审 判 员 林 洁
代理审判员 陈 伟
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 吴 岭