广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初2563号
原告陈淑茂，女，1979年6月19日出生，汉族，广东省罗定市人，住罗定市。
委托代理人梁义生，男，住罗定市。
被告罗定天恒贸易有限公司。住所地：罗定市罗城街道新城区大岗东路罗定国际酒店有限公司内。统一社会信用代码：914453815940527044。
法定代表人姚永洪，总经理。
委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
委托代理人曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。
原告陈淑茂诉被告罗定天恒贸易有限公司（以下简称“天恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月31日受理后，依法适用简易程序，由审判员罗勇独任审判，于2016年12月5日公开开庭进行了审理，原告委托代理人梁义生，被告天恒公司的委托代理人朱靖、曾琪杰到庭参加了诉讼。审理过程中，因有同类型的部分案件上诉，为统一裁判标准，本院于2017年1月9日裁定中止诉讼，于2017年6月16日恢复审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2014年1月20日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发预售的位于罗定市迎宾二路89号东晟花园3座***号房，购房款为472731元，后原告依约支付了首期购房款及办理了按揭贷款手续，无违约行为。据《广东省商品房买卖合同》第八条约定被告应当于2015年3月28日前，将经验收合格的商品房交付原告使用，第九条约定如被告逾期交房，则需要向原告每天支付已交付房价款万分之三的违约金。至2016年10月25日止，被告未向原告出示涉案房屋经验收合格的证明文件，也未向原告发出确定收楼日期的书面文件通知原告对涉案房屋交接，更没有向原告说明迟延交楼的原因。原告认为，被告未完成交房义务，违约事实明显，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八、九、十一条约定及《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条第一款规定，被告应当向原告支付违约金，违约金计算从2015年3月28日起按已付房款为基数，每日为万分之三，计至2016年10月25日止。为维护原告的合法权益，恳请贵院依法判令：1、被告继续履行双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交房义务；2、被告支付从2015年3月28日起至2016年10月25日止因逾期交房的违约金81829元给原告；3、本案所有诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、被告不存在逾期交房的违约行为。涉案商品房已经于约定交付期限之前2015年3月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格并取得竣工验收报告，交付的房屋按合同约定日期具备了交付条件，不存在逾期未取得竣工验收报告的情形和逾期交房情形，原告完全可以依据合同约定的收楼日期前来收楼。
二、本案，被告通过电话、小区物管处公告等方式通知原告收楼，原告一直怠于履行收楼义务。被告已经对原告发出了书面收楼通知，请求法庭应当根据被告寄出收楼通知的交楼期限届满时间来认定“视为同意接收商品房”的交付时间。
1、被告举证有邮政国内邮件详情单，以证实了寄出日期和寄出的事实，其中寄出的收件人姓名、收件人地址是以原告在合同中所留的买受人姓名和地址为准，足以证实被告通知原告收楼的事实。同时，还举证证明被告于2015年5月24日为了通知业主收楼而批量印刷《收楼须知》，支付批量制作费用770元，向本案原告等同一楼盘业主批量邮寄寄出《收楼须知》所花费的邮寄费，这足以形成完整证据链，完整证实被告对原告寄出了《收楼须知》的事实。
根据合同约定和发出的《收楼须知》，原告应当收到被告发出的书面的《收楼须知》前来及时收楼，但原告一直怠于履行收楼义务。根据合同约定第十一条和《合同补充协议》第十一条，由于买受人原因，未能按期交付的，应当以《收楼须知》寄出之日起的三十日即为商品房的交付时间。因此，被告于2015年5月27日对本案原告寄出《收楼须知》，该案应当以2015年6月25日为商品房交付时间。
3、原告在此之后的2015年7月23日签领被告交付的房屋锁匙，目前实际占有、使用商品房，这印证被告向原告发出了收楼通知，只是原告迟延履行收楼义务。
三、即使被告存在部分案件中没有书面通知原告收楼，但被告不应因没有书面通知而承担逾期交房违约责任。
1、没有书面通知并不影响原告正常收楼、占有使用的权利，而事实上在被告没有发出书面通知，通过电话告知等形式通知的情况下，原告也实际接收了房屋，因此原告对于没有书面通知收楼的形式，从其行为来说是予以认可的。
2、原告有义务在约定收楼日期前来收楼。收楼本身属于双务行为，必须相互进行。对于预计的收楼时间双方均清楚，与涉案楼盘的大部分业主均已经收楼，原告不可能对收楼一直不闻不问，原告没有在合同约定的收楼日期前来履行收楼义务，导致实际收楼时间晚于约定日期，是因其怠于履行收楼义务，应当由其自行承担责任，被告不承担违约责任。
3、虽然被告没有发出书面收楼通知，但原告可以通过合同约定和其他形式知晓商品房可以在约定期限交付。
4、书面通知只是形式要件，不是实质要件，没有书面通知不影响原告行使房屋实际权力，书面通知与原告行使房屋交付权利没有因果关系，即使被告没有书面通知，原告都可以依据合同约定向被告主张收楼权利，并不是没有书面通知就不能实质行使交楼权利。
5、法律和合同并没有约定没有书面通知而要承担逾期交房违约责任。不能超越合同约定认定被告因没有书面通知而要承担逾期交房责任。
四、原告已经实际签收房屋锁匙，实际接收、占有使用涉案商品房，构成事实上的收楼。
1、原告签领商品房锁匙和领取出入小区的门禁卡，2015年7月23日签领锁匙，均已经实际占有、使用房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，交付商品房的锁匙更证实已经完成商品房交付使用，原告可以凭锁匙自由出入小区和商品房，至于原告何时装修、入住都完全由原告自由掌控，因此，原告实际占有使用房屋。
2、期间原告出具了身份证、购房发票复印件、银行卡等个人资料以业主名义到供电部门登记电表，大部分以本人的银行账号进行扣减电费并实际产生持续、稳定的相当电量，足以证实其实际占有、使用房屋，已经实际入住。
若依然认定原告没有实际收楼，那么原告在实际收楼至今占有使用房屋是非法的，原告应该搬离商品房、拆除所作装修恢复至毛坯房状态（商品房合同约定商品房交付标准是毛坯房），让双方重新履行商品房转移交付才符合合同约定的交付条件，同时原告还需支付给被告房屋占用费，否则，既认为商品房未进行交付，但同时原告又事实上实际占有使用商品房，这是互相矛盾，对被告来说是极大的不公平。
综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，被告天恒公司是位于罗定市迎宾二路东晟花园商住小区的房地产开发商。2014年1月20日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为东晟花园小区3座***号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为472731元。第六条约定买受人应于签订本合同之日付清首期款222731元，余款250000元于2016年4月15日前付清。或签订本合同之日起三日内备齐资料由买受人向出卖人指定银行申请按揭贷款并按银行要求签署按揭借款合同及相关的法律文件，在银行批核发放贷款时将该贷款作为房价款直接支付给出卖人。第八条约定出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在合同附件四《补充协议》第7条约定买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。……《补充协议》第11条约定买受人收到《收楼通知书》后，应在收到《收楼通知书》之日起15日内按《收楼意见书》内容对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。买受人认为该商品房不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。出卖人在接到买方异议后，出卖人按《房地产（住宅）质量保证书》约定进行处理。
合同签订后，原告已按合同约定支付了全部购房款给被告。被告于2015年3月8日取得东晟花园一期、二期《建筑工程竣工验收报告》，于2016年8月12日取得东晟花园一期、二期的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告于2015年5月27日通过邮政专递向原告发出收楼通知书，原告应于2015年6月25日收楼。2016年10月31日，原告以被告违约为由诉至本院，要求处理。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票、身份证，被告的企业信用信息等复印件；被告提供的营业执照、合同补充协议、竣工验收备案表、业主领取锁匙签收登记表、国内邮件详情单、邮资发票、收楼通知式样、印刷费收据和发票、户内用电明细等证据以及本案的两次庭审笔录等予以证实。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：1、涉案商品房是否符合交付使用条件？2、被告应否向原告支付迟延交楼的违约金？
关于第一个争议焦点即涉案商品房是否符合交付使用的条件的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”。而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，现双方当事人存在较大争议：原告认为应理解为经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格才为“验收合格”，才符合交付条件；而被告认为应理解为商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行竣工验收合格则符合交付条件。本院认为，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条规定：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即2000年以后，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。因此，结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格。综上所述，由于双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房交付条件，而非需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格作为交付条件。原告的主张是缺乏理据的，因为在通过五方单位竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的文件报建设行政主管部门或其他部门备案，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，公安消防、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，而不属于竣工验收的范畴，而合同双方约定的不是“经综合验收合格”。且在《合同补充协议》中的第7条亦明确约定出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格是指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续。该约定属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因被告的东晟花园一期、二期工程已于2015年3月8日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，即涉案商品房在合同约定的交付期限届满时已达到交付使用条件。故原告认为涉案商品房未符合交付使用条件的主张，理据不足，本院不予支持。
关于第二个争议焦点被告应否向原告支付迟延交楼的违约金的问题。根据合同约定，被告本应于2015年3月28日前将涉案商品房交付原告使用，并应当书面通知原告办理交付手续。但实际上被告在合同约定的交付期限届满后，直至2015年5月27日才向原告发出《收楼通知书》，有被告提供的寄件回执、发票等证实，本院予以认定。鉴于被告已按原告提供的地址寄出《收楼通知书》，并按原告提供的手机号码填写了联系电话，原告无证据证实其联系地址和电话发生变更并已通知被告，被告按原告预留的联系方式送达《收楼通知书》并无不妥，对原告称没有收到《收楼通知书》，理据不成立，本院不予采信。被告向原告发出《收楼通知书》时已迟于合同约定的交付期限，属于被告怠于履行通知义务所造成的后果。被告的行为已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应当按照合同约定承担逾期交楼的违约责任。故被告认为逾期交楼是原告所导致的，其不应向原告支付逾期交楼违约金的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。至于逾期时间计至何时的问题，本院认为，原告与被告虽未纸质办理收楼手续，但根据合同第十一条交接的约定，和发出的《收楼通知书》之30天内办理收楼手续，否则视为同意接收该房屋的约定，即从2015年5月27日至2015年6月25日办理收楼手续的期限届满，该日应视为房屋交接日期，本院予以认定。故被告逾期交楼的时间，应从合同第八条约定的交付之日2015年3月28日的次日起计至2015年6月25日止。原告已支付预收购房款472731元，故被告应支付从2015年3月29日起计至2015年6月25日止89天的违约金12621元（472731元×3/10000×89天，小数点后略）给原告。综上所述，原告的诉请及被告的抗辩理据充分的，本院予以支持；原告的诉请及被告的抗辩理据不足的，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、限被告罗定天恒贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付从2015年3月29日起计算至2015年6月25日止的违约金12621元给原告陈淑茂。
二、驳回原告陈淑茂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费923元（原告已预交），由原告陈淑茂负担800元，由被告罗定天恒贸易有限公司负担123元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 罗 勇
二〇一七年六月二十六日
书记员 张宇庭