山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁17民终188号
上诉人（原审原告）：刘刚，男，1968年6月10日，汉族，农民，住单县。
委托诉讼代理人：刘世学，山东盛雅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李保亭，男，1973年8月13日出生，汉族，农民，住单县。
被上诉人（原审被告）：刘春光，男，1976年3月22日出生，汉族，农民，住单县。
被上诉人（原审被告）：宋明哲，男，1982年2月4日出生，汉族，农民，住单县。
以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：丁诗亮，单县宏兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：支保柱，男，1957年2月13日出生，汉族，农民，住单县。
原审被告：丁世杰，男，1971年11月11日出生，汉族，单县工商管理局干部，住单县。
上诉人刘刚因与被上诉人李保亭、刘春光、宋明哲、支保柱及原审被告丁世杰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省单县人民法院（2016）鲁1722民初3761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
刘刚上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：四被上诉人合伙开发涉案房屋，上诉人与被上诉人支保柱较为熟悉，便通过其向四被上诉人交纳购房款，之前支保柱收到上诉人的购房款后先给上诉人出具收条，后再更换加章财务专用章的收款收据。而在2011年7月4日上诉人向交纳购房款时，支保柱说会计不在，以后给更换正式收据，虽后来一直未予以更换，但上诉人有理由相信支保柱作为合伙人之一具有代收购房款的权利，支保柱收取购房款的行为应视为执行合伙事务的行为，且四被上诉人对上诉人交纳的260000元购房款数额均无异议；一审法院既然认定合同无效，且四被上诉人应当及时足额返还上诉人购房款但未及时返还，应当支付资金占用期间的利息；一审判决适用法律错误。
李保亭、刘春光、宋明哲辩称：一、原审法院认定被上诉人方收到上诉人购房款22万元，是客观存在的事实，被上诉人并未收到另外的所谓购房款4万元，如支保柱出具的4万元收据是真实的，也是支保柱与上诉人之间的个人往来，支保柱并不是履行的合伙期间的职务行为，因此对该4万元不应由三被上诉人承担相应民事责任；二、原审法院对丁世杰的法庭调查笔录所陈述的事实，作为有效证据认定，是有事实和法律根据的；三、原审判决判定不予全额支付上诉人缴纳购房款资金的利息是正确的，上诉人在一审中没有正当的理由和相应的法律依据而要求被上诉人支付全额的利息。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果公平公正，而上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
支保柱未答辩。
丁世杰未陈述意见。
刘刚向一审法院起诉请求：一、请求依法判决被告李保亭、刘春光、宋明哲、支保柱返还原告房款70000元、利息43604.31元及起诉后的利息；二、本案诉讼费由被告负担。诉讼中，2017年4月7日原告申请追加被告丁世杰为本案被告，要求被告丁世杰承担责任。庭审时原告又变更对丁世杰的诉讼请求，只要求丁世杰承担证明事实的责任，不要求其承担还款责任，经审查予以准许。事实和理由：被告李保亭、刘春光、宋明哲、支保柱四人合伙开发建设单县蔡堂镇十一中文苑鑫城，原告于2010年11月9日、2010年11月11日、2011年7月4日分三次向被告交纳购房款260000元。后被告将原告所购房屋另售他人，致使原、被告买卖房屋合同目的不能实现。被告支保柱于2013年初代为原告领取购房退款100000元，后被告方分两次退还原告房款90000元。剩余购房款70000元，被告至今不予退还，请求法院依法裁决。
一审法院认定事实：2010年被告李保亭、刘春光、宋明哲、支保柱四人合伙开发建设单县蔡堂镇十一中文苑鑫城，无书面合伙协议，只是口头约定。期间四合伙人雇佣丁世杰为会计。原被告间未签订书面房屋买卖合同，只有口头买卖约定，2010年11月9日原告交纳购房款120000元，2010年11月11日交纳购房款100000元，上述二份收款票据上面均加盖有“蔡堂镇文苑鑫城建设指挥部财务专用章”及丁世杰签名，被告李保亭、刘春光亦予以认可，故原告交纳220000元购房款的事实予以确认。2012年年底支保柱代原告刘刚领取退房款100000元，2013年10月31日会计丁世杰通过原单县农村信用合作联社蔡堂信用社汇款退还原告刘刚购房款30000元，2014年10月2日被告李保亭、宋明哲退还原告刘刚购房款60000元，共计退还原告购房款190000元。被告尚欠原告30000元购房款的事实予以认定。原告刘刚系单县蔡堂镇安六行政村安六村村民，被告李保亭、刘春光、宋明哲、支保柱四人合伙开发建设单县蔡堂镇十一中文苑鑫城，未取得涉案开发建筑的相应手续，房屋位于单县蔡堂镇蔡堂村。
一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外……”。由此可知农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，而且即使本集体经济组织内部成员之间的转让也应当经过法定审批机关批准方能有效，本集体经济组织以外的农民房屋买卖应当认定无效。对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认“小产权房”买卖合同无效。原告刘刚系单县蔡堂镇安六行政村安六村村民，非单县蔡堂镇蔡堂村本集体经济组织内部村民，被告李保亭、刘春光、宋明哲、支保柱四人合伙开发建设的单县蔡堂镇十一中文苑鑫城，未取得涉案开发建筑的相应手续，所建房屋位于单县蔡堂镇蔡堂村，属于“小产权房”，故原被告之间的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。2010年11月9日、2010年11月11日原告两次交纳购房款220000元。且于2013年初被告支保柱代为原告领取购房退款100000元，后被告方分两次退还原告购房款90000元，被告已实际退回原告购房款190000元，被告尚欠原告购房款30000元，被告应及时返还原告购房款而未返还，应承担相应的民事责任，故原告要求被告返还剩余购房款的请求，应予支持。原告所主张的支保柱所收的40000元，因无法认定为向四合伙人交纳的购房款，可待核实及原告举出充分证据后，另行主张权利。被告应及时足额返还原告购房款而未返还，应支付资金占用期间的相应利息，基于被告退还原告的190000元购房款均未支付利息，30000元购房款利息的计算应从被告最后一次返还房款（2014年10月2日）的次日，即2014年10月3日开始计付利息，至被告付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付。原告要求的利息43604.43元，无法律依据，不予支持。被告李保亭、刘春光辩称，原告交纳的款项为七套房屋的定金，后因原告违约，导致预定房屋不能出售，给被告造成20多万元的损失，后双方经协商，被告同意并已退还原告购房定金190000元，剩余30000元原告已同意作为损失赔偿给被告，不再向被告索要。原告否认，且被告为原告出具的收款收据上注明为“购房款”，被告未举出充分的证据证实其主张，对被告的辩解理由不予采纳。诉讼中，2017年4月7日原告申请追加被告丁世杰为本案被告，要求被告丁世杰承担责任。庭审时原告又变更对丁世杰的诉讼请求，只要求丁世杰承担证明事实的责任，不要求其承担还款责任，系原告对自己民事权利的处分，予以准许。被告宋明哲、支保柱经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视其对自己诉讼权利的处分。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告李保亭、刘春光、宋明哲、支保柱于判决生效后十日内连带返还原告刘刚购房款30000元及利息（自2014年10月3日起至被告付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息）；二、驳回原告刘刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2573元，由原告刘刚负担1894元，被告李保亭、刘春光、宋明哲、支保柱负担679元（原告已垫付，待被告履行还款义务时一并支付原告）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘刚提交录音光盘一份，该录音为2016年10月8日其与被上诉人李保亭之间的通话录音，拟证明在其起诉前一天被上诉人李保亭认可尚欠其购房款7万元。李保亭的质证意见为：时间太久记不清了，像其本人的声音。但刘刚并没有提供相应的通话记录来印证在2016年10月8日是否和李保亭打过电话，李保亭在该录音中并没有认可尚欠上诉人7万元本金的事实，该7万元只是上诉人单方面提到的，被上诉人李保亭没有认可；该录音不是二审新证据。本院经审查认为，李保亭对该录音的真实性并无异议，对该证据效力，本院予以确认。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，关于2011年7月4日支保柱出具收到条中载明的款项40000元是否应认定为刘刚向李保亭、刘春光、宋明哲、支保柱交纳的购房款。经审查，该收到条中注明了该款项为购房款和所购买房屋位置，且李保亭在其与刘刚2016年10月8日的通话录音中对于下欠刘刚本金70000元并未予以否认，结合支保柱是和李保亭、刘春光、宋明哲合伙开发的涉案房屋，2012年底李保亭、刘春光、宋明哲亦同意支保柱代刘刚领取退房款100000元，故应认定2011年7月4日支保柱出具收到条中载明的款项40000元交纳的是涉案房屋购房款，支保柱收取该购房款的行为应视为其执行合伙事务的行为，李保亭、刘春光、宋明哲、支保柱应当予以返还。涉案房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，李保亭、刘春光、宋明哲、支保柱应当支付占用刘刚资金期间的全部利息损失，一审法院未予以全部支持不当。
综上所述，刘刚的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省单县人民法院（2016）鲁1722民初3761号民事判决第二项：驳回上诉人刘刚的其他诉讼请求；
二、变更山东省单县人民法院（2016）鲁1722民初3761号民事判决第一项为：被上诉人李保亭、刘春光、宋明哲、支保柱于本判决生效后十日内共同返还上诉人刘刚购房款70000元及利息（以260000元为基数，自2011年7月5日起至2012年12月31日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以160000元为基数，自2013年1月1日起至2013年10月31日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以130000元为基数，自2013年11月1日起至2014年10月2日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以70000元为基数，自2014年10月3日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），并互负连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2573元，由被上诉人李保亭、刘春光、宋明哲、支保柱负担；二审案件受理费1894元，由被上诉人李保亭、刘春光、宋明哲、支保柱负担。
本判决为终审判决。
审判长 李建民
审判员 张 丽
审判员 张宪明
二〇一八年四月三日
书记员 李嘉宁