成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第7807号原告：王华兵，男，汉族，1968年4月1日出生，住成都高新区。原告：岳培蓉，女，汉族，1968年9月22日出生，住成都高新区。二原告共同委托诉讼代理人：李海，四川元绪律师事务所律师。一般授权代理人。被告：成都兴城投资集团有限公司。住所地：成都高新区濯锦东路**号。法定代表人：任志能，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭鹏，国浩律师（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：石波，国浩律师（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。原告王华兵、岳培蓉诉被告成都兴城投资集团有限公司（以下简称兴城公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳培蓉及其与原告王华兵的共同委托诉讼代理人李海，被告兴城公司的委托代理人郭鹏、石波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王华兵、岳培蓉向本院提出诉讼请求：被告兴城公司承担违约责任，赔偿二原告损失64000元。事实和理由：2015年8月2日，原、被告签订了《成都市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》两份，约定被告兴城公司拆除二原告位于高新区喜家小区1幢1单元502号房屋，以位于润新小区14栋1单元6楼22号房屋（建筑74.95平方米）、位于润新小区15栋1单元4楼14号房屋（建筑74.73平方米）进行产权调换，双方对建筑面积进行了特别约定，房屋建筑面积含楼梯间不含其它公摊。后来被告兴城公司以办理产权证为由从二原告处收回了二原告持有的产权调换书原件，在被告兴城公司的协助下，二原告取得了上述安置房的房屋产权证书。二原告在使用房屋过程中发现房屋的产权面积与协议书约定的不一致，到产权登记部门查询后得知，被告兴城公司单方面变更协议内蓉。二原告认为被告兴城公司至今未告知安置房屋建筑面积的具体构成情况，单方面对协议作出变更违反了诚信原则，给二原告造成了损失，特提起诉讼。被告兴城公司辩称，被告兴城公司按照房管部门的要求对房屋公摊面积予以明确，不是擅自变更。二原告于2009年11月、2012年6月就明确分别知道其中的公摊面积是多少平方米并据此办理了房屋产权证。但二原告在此后长时间内未提出任何有效的法律主张，故二原告现提出诉讼请求，已经超过了诉讼时效，丧失了胜诉权。请求法院驳回二原告的诉讼请求。经审理查明，2005年6月20日，拆迁人成都市兴南投资有限公司（以下简称兴南公司）作为甲方与原告王华兵作为乙方签订《成都市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》二份，约定甲方拆迁乙方位于高新区喜家小区1幢1单元502号房屋（建筑面积为117.6平方米），甲方以润新小区14栋1单元6楼22号套三户型房屋（建筑74.95平方米）、位于润新小区15栋1单元4楼14号套三户型房屋（建筑74.73平方米）进行产权调换，房屋面积中含楼梯间不含其它公摊；双方按规定结算产权调换的差价。2006年6月，讼争房产所在楼栋由成都成房测绘有限责任公司进行了测绘，测绘报告载明：润新花园14栋1单元6楼22号房屋合计面积为75.04平方米，套内面积（含阳台）为65.75平方米，公摊面积9.29平方米；15栋1单元4楼14号房屋面积合计75.48平方米，套内面积（含阳台）为66.45平方米，其中公摊面积9.03平方米。公摊显示测绘仅含一级分摊（栋公摊），由外墙、楼梯及屋顶楼梯间构成（部分楼栋有雨棚）。原告方按约向兴南公司支付了房屋面积补差款，兴南公司也向原告方交付了房屋。在办理房屋产权证过程中，兴南公司工作人员将“改动过”的《成都市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》等资料交付给原告方，由原告方自行到成都市房管局办理房屋产权证。2012年6月20日，位于高新区新义路3号15栋1单元4楼14号房屋登记在原告王华兵、岳培蓉名下，该房屋建筑面积74.78平方米，其中公摊面积9.03平方米；2009年11月26日，位于高新区新义路3号14栋1单元6楼22号房屋登记在原告王华兵、岳培蓉名下，该房屋建筑面积75.04平方米，其中公摊面积9.29平方米。在成都市房屋管理局存档的四份《成都市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》合同第二条对于房屋建筑面积部分已分别修改为“含公摊9.29平方米、含公摊9.03平方米”。另查明，2001年12月26日，成都市房产管理局发布的《成都市房产管理局关于贯彻有关具体问题的通知》第五条规定：“拆迁成套楼房的，安置房屋为成套楼房的，在产权调换时，安置房屋按套内面积加楼梯间面积进行计算。”2009年2月，兴南公司与成都市兴东投资有限公司新设合并成立成都兴城投资有限公司。成都成房测绘有限责任公司向本院出具《关于“中房润新花园B区12、14、16、18号楼”公摊面积构成的函》《关于“中房润新花园B区2、6、7、15号楼”公摊面积构成的函》，载明：外墙公摊系数计算方式：K=表4外墙合计面积/表3套内合计面积，各户公摊面积计算方式：外墙面积=各户套内面积ⅹK。依照上述计算方式，润新花园15栋1单元4楼14号房屋外墙公摊面积为3.17平方米；14栋1单元6楼22号房屋外墙公摊面积为3.20平方米。本院作出已生效的（2012）高新民初字第3908号民事判决事实部分载明：被告兴城公司申请的证人陈某陈述在办理安置房屋产权证过程中早已告知原告方房屋建筑面积、公摊面积而且原告方也清楚合同已被修改，但证人未告知原告方公摊面积的具体构成；对于是否超过诉讼时效认定为，不动产一旦经过登记，其权属就被确定，从原告方知悉房屋所有权登记面积之日起，原告方就有条件知道其房屋构成情况，应当知道权利受到损失，知悉房屋登记情况后，两年内再提出主张的应当认定超过诉讼时效。诉讼过程中，原告方陈述在2014年年底因同一批拆迁户通过诉讼拿到了赔偿款才知道安置房屋面积不对。以上事实由双方当事人提交的《成都市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》、收款收据；房管局存档的《成都市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》；房屋产权证、房屋测绘资料、《关于“中房润新花园B区12、14、16、18号楼”公摊面积构成的函》《关于“中房润新花园B区2、6、7、15号楼”公摊面积构成的函》；(2012）高新民初字第3908号民事判决书及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《成都市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》对于安置房屋的面积约定为含楼梯间公摊不含其它公摊，对于公摊面积的约定是明确的，即房屋的外墙公摊、雨棚公摊均不应计入建筑面积内，而被告兴城公司交付给原告的安置房屋将楼梯间、外墙、雨棚的公摊面积均计入建筑面积，导致原告实际得房面积减少，造成了原告的损失，原告可以以被告兴城公司交付的房屋与调换协议书的约定不符为由要求被告兴城公司承担违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”以及第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。”本案中，原告以被告兴城公司交付的安置房屋面积不符合约定为由，要求被告兴城公司承担违约责任，赔偿损失，属于债权请求权，应受诉讼时效限制，被告兴城公司答辩时也提出了诉讼时效抗辩。如原告的诉讼请求确实已过诉讼时效，将丧失胜诉权，其诉讼请求将被法院驳回。对于诉讼时效的起算时间，原告认为应从其知道之日即2014年下年底开始起算，而被告认为原告于2009和2012年领到了房屋产权证，应当知悉房屋面积的组成情况，如原告认为其合法权益受到损害，此时就应当知道，故诉讼时效的起算时间应为领到房屋产权证之日。诉讼过程中，被告未提交证据证明已经明确告知案涉房屋公摊面积的具体组成情况，即不能证明原告知道其权利受到侵害之日。对于原告应当知道其权利受侵害的起算时间为本案争议焦点。结合双方当事人的举证以及在庭审中的陈述，本院认为，房屋产权证对于房屋的坐落、界址、面积、用途、权利类型等均有记载，持证人能够从房屋产权证判断出房屋的建筑面积、公摊面积，同时房屋建设单位在办理房屋产权证时须提交房屋面积测绘报告，测绘报告对于房屋总面积、公摊面积及如何组成均有详细记载，房屋产权证持有人对于上述测绘报告可以申请查询，能够知悉公摊面积的具体组成情况。原告于2009年11月26日和2012年6月20日领到两套套案涉房屋的产权证，应当知悉该房屋的建筑面积以及公摊面积，如对房屋面积与合同约定、实际交付的房屋不符，可以到房管部门查询测绘报告，具体了解房屋面积的具体组成情况。而原告在办理产权证前就已经实际接收房屋，办理产权证时被告兴城公司人员将改动过的《成都市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》等资料交付给原告，由原告自行到房管部门办理，在办理产权证时，原告也在房管部门打印的确认表签名进行了确认，原告在领到产权证前，能够发现房屋的建筑面积组成部分与《成都市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》对于房屋面积的约定不符。但原告在实际接收房屋、办理产权证、领到产权证后两年内能够发现房屋面积发生变化，实际交付的房屋面积可能减少的情况下未主张权利，原告作为房屋所有权人疏于履行对自身财产的合理管理义务，应当自担不利的法律后果。原告提出其非建筑专业人员，不能辨别房屋面积公摊是否与合同约定，但本院认为作为普通人均应对其财产尽到合理管理义务，接收房屋和办理产权证时，应当仔细核对交付的房屋面积是否相符。综上，原告领到房屋产权证之日就应推定其知道权利受损，诉讼时效从其领到房屋产权证之次日起算。原告提起诉讼已经超过诉讼时效，其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告王华兵、岳培蓉的诉讼请求。案件受理费减半收取700元，由原告王华兵、岳培蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  梁林军二〇一六年十一月十七日书 记 员  刘苡辰