中华人民共和国
广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第537号
原告：刘洁华，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：高华，广东金启律师事务所律师。
被告：庞耀华，住广东省广州市天河区。
被告：庞耀辉，美国国籍。
原告刘洁华诉被告庞耀华房屋搬迁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告刘洁华的委托代理人高华及被告庞耀华到庭参加诉讼。此后本院依法追加庞耀辉作为共同被告参加诉讼，并另行组成合议庭，于2015年3月2日公开开庭进行了审理，原告刘洁华的委托代理人高华到庭参加诉讼；被告庞耀华、被告庞耀辉经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告刘洁华诉称：2013年1月原告向第三人购得广州市天河区华康街15号304房，房屋产权已于2013年1月26日登记过户至原告名下。之后，当原告准备接收、使用房屋时，却发现被告等人居住于涉案房屋内。在原告明示产权，一再要求被告等人立即腾空并交还房屋的情况下，被告仍拒绝搬迁并以更换门锁等形式抗拒原告使用涉案房屋。无奈之下，原告于2013年12月2日委托他人向广州市公安局天河区分局林和街派出所报警，要求警察介入，责令被告等人立即腾空房屋给原告使用。警察受理报警后，现场登记了双方争议情况，至今却一直未有处理结果。原告委托律师向被告等人发函要求其立即腾空涉案房屋交回原告使用，被告亦拒收律师函，不予理睬。原告认为，被告未征得原告同意，且无其他合法理由，恶意占用原告拥有合法所有权的房屋并拒绝腾退，属严重侵权，严重侵害原告的合法权益。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求法院判令：1、被告立即停止侵权，立即腾空广州市天河区华康街15号304房，并将房屋交还原告；2、被告赔偿原告自2013年1月27日起至腾空房屋之日止非法占用广州市天河区华康街15号304房期间的使用费（按40元/平方米计算）；3、被告承担本案诉讼费。
被告庞耀华辩称：不同意原告的诉讼请求。一、虽然我户口挂在涉案房屋，但涉案房屋的所有权人是我弟弟庞耀辉，涉案房屋与我没有任何关系。原告起诉错误，我不是适格主体。我之前的户口不在涉案房屋，是在我不知情的情况下被许某转移至涉案房屋的。二、庞耀辉与涉案房屋之前的业主许某有债权债务关系，许某当时将涉案房屋以物抵债转让给庞耀辉。涉案房屋现由庞耀辉使用，即使原告起诉的话也应起诉庞耀辉，而不是起诉我方。
被告庞耀辉未答辩。
审理查明：粤房地权证穗字第××号房地产权证载明：原告是广州市天河区天河东路华康街15号304房（建筑面积123.21平方米，规划用途“住宅”；以下简称“涉案房屋”）的登记产权人，产权取得方式为“购买”，产权登记时间为2013年1月26日。另，涉案房屋档案资料显示：涉案房屋产权原登记在案外人许某名下（产权登记时间2010年7月19日）；2013年1月21日原告与许某的公证委托代理人谢某签订《存量房买卖合同》，约定原告以1850000元购买涉案房屋；2013年1月21日原告申请产权转移。2015年1月29日本院以（2015）穗天法金民初字第414号民事裁定及协助执行通知书查封涉案房屋。本案中被告庞耀华确认其户口于1998年7月1日迁移至涉案房屋。
2013年12月4日，原告委托的广东金某律师事务所高华律师通过EMS特快专递向被告庞耀辉等发出《律师函》（邮寄地址为涉案房屋；该函件因“收件人长期不在广州，要求退回”的原因被退件），函称：原告是涉案房屋的合法产权人，被告庞耀辉等人未经其同意擅自使用涉案房屋且未支付房屋使用费，侵犯原告合法权益，要求庞耀辉等接函后2日内自行搬出涉案房屋，等等。
2014年1月27日，原告提起本案诉讼。
本案中被告庞耀辉称：因涉案房屋上一手业主许某对其负有债务，许某将涉案房屋以物抵债给其，其已入住多年，是涉案房屋的真正产权人；许某一房多卖，故意骗取他人钱物，数额巨大，为此其向公安部门报案，公安部门已立案受理，根据先刑后民的原则，申请本院对本案中止审理。对此被告庞耀辉提供如下证据：1、被告庞耀辉《情况说明》一份。主要内容：1996年4月，许某向我借款200万元现金，口头约定一个月后还，但还款期限到了以后许某没有还款；1996年8月底，许某在我强烈催促下表示无力还债，愿以涉案房屋抵债（当时房屋价值145万元左右），我表示同意；1996年9月初，许某带我到涉案房屋，将房屋钥匙交给我并通知物业办理了水电煤气过户手续；许某交房后，我花费约30万元对涉案房屋重新装修，入住至今；入住以后，我多次要求许某办理产权过户手续；1999年4月我移民美国，2000年我从美国回国后催促许某办理产权过户手续，但其以涉案房屋已抵押给银行贷款为由，请求我宽限2年，等其还清贷款后再办理过户，当时我同意他的请求；2年后许某仍表示其经济困难，请求再宽限1年，我又同意了；2005年我加入美国国籍后，回到中国阳江做生意，再次催促许某办理涉案房屋的产权过户手续，许某表示其生意失败无力清偿银行借款，致使房屋无法过户到我名下；2013年11月，我发现涉案房屋已被人换锁，无法入住，向保安了解后才知道涉案房屋于2012年12月由许某卖给了他人；自2013年11月起，该买房人不断对我骚扰恐吓，要求我搬走，2013年12月中旬还打伤了我公司在房屋内的两名员工，事情发生后我方报警处理；据事后了解，新买家名为刘洁华，许某向刘洁华高息借了170万元，因无钱还债又以涉案房屋抵债给了刘洁华；我认为许某一房多卖，故意骗取他人钱财，数额巨大，向广州市天河区公安局报案，该局已于2014年4月3日立案侦查，依法追究其刑事责任；被告庞耀华不是本案适格被告，希望法院追加原业主许某作为第三人参加诉讼，查明事实，并解除刘洁华的房屋买卖合同，追究其刑事责任。2、2014年7月28日被告庞耀华出具的《声明书》一份。主要内容：涉案房屋的实际使用人和购买人是我弟弟庞耀辉，庞耀辉自1996年购买涉案房屋并入住至今；我因兄弟关系于1998年7月1日将户口迁移至涉案房屋；我没有在涉案房屋居住过，不是该房屋的所有人和使用人，原告起诉我是错误的。3、2014年3月6日广州市公安局天河区分局经济犯罪侦查大队出具的《受案回执》、2014年4月3日广州市公安局天河区分局出具的《立案告知书》（内容：庞耀辉报被合同诈骗一案，我局认为有犯罪事实、需追究刑事责任、属本单位管辖，现已立案）。4、广州市公安局天河区分局林和街派出所出具的《境外人员临时住宿登记表》（显示庞耀辉在华住址为涉案房屋）。5、2014年4月10日广州城建开发物业有限公司名雅苑服务中心出具的《证明》（内容：庞耀辉1996年入住涉案房屋至今）。6、广州供电局有限公司电费通知单（显示用电地址为涉案房屋，户名为庞耀辉）、电费发票（显示用电地址为涉案房屋，户名为庞耀辉）、中国电信《本地电话业务变更登记表》（显示客户名称庞耀辉、装机地址为涉案房屋）。7、2013年12月16日广东衡正法医临床司法鉴定所出具的粤衡正［2013］临鉴字第855号《司法鉴定意见书》（主要内容：被鉴定人陈春雷自诉：2013年12月14日16时许陈春雷在天河东路华康街15号雅居阁被他人殴打致伤，随后报警并到中山大学附属第三医院就诊，现广州市公安局天河区分局林和派出所委托我所对陈某的损伤程度进行鉴定；根据案情、病历资料和检验所见，陈某的损失符合钝性暴力所致的头皮创，属轻微伤）。上述证据经质证，原告认为：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认，被告庞耀辉与案外人许某的债权债务纠纷与本案无关，不存在原告纠集社会人员强占涉案房屋的情况，原告只是合法使用自己的房屋而遭受被告的阻挠；关于证据2，对被告庞耀华的户籍在涉案房屋的情况予以确认，因两被告为兄弟关系，故我方认为两被告在共同使用涉案房屋；3、证据3与本案无关；证据4恰恰证明被告非法使用涉案房屋的事实；证据5真实性、合法性、关联性不予确认，物业公司只是对小区进行物业管理，并不管理涉案房屋业主的变动情况；证据6恰恰证明被告使用涉案房屋的事实，2013年12月之后原告已将水电及电话的用户名更换为原告本人（原告对此提供2013年12月11日《广州供电局有限公司委托银行代划电费合同》予以证实）；证据7真实性、合法性、关联性不予确认，与本案无关。
本案中原告对其第2项诉请提供广州市房管部门网站公布的穗房地租（2013）57号《关于公布2013年广州市房屋租金参考价的通知》及《住宅租金表》予以证明。其中《住宅租金表》载明天河区华康街楼梯楼的租金为40元/平方米/月。
本院认为：本案是房屋搬迁纠纷。我国《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的依据。本案中，涉案房屋产权登记在原告名下，原告是涉讼房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告庞耀辉自称涉案房屋上一手业主许某将涉案房屋以物抵债给其，其实际使用多年。被告庞耀辉提供的物业公司《证明》等一系列证据亦表明被告庞耀辉是涉案房屋的实际使用人。由于被告庞耀辉、许某双方并无办理涉案房屋的产权过户手续，被告庞耀辉与许某之间的债权债务关系不得对抗已取得涉案房屋物权的原告。原告要求被告庞耀辉腾空并搬离涉讼房屋，理据充分，本院予以支持。综合本案案情，本院酌情给予被告庞耀辉1个月的搬迁时间。
关于原告要求被告庞耀辉支付涉讼房屋使用费的诉请。由于被告庞耀辉占用涉讼房屋，理应支付房屋使用费。涉案房屋产权登记在原告名下的时间为2013年1月26日，原告要求自2013年1月27日起算房屋使用费，计至被告庞耀辉腾空并搬离房屋之日止，并无不当，本院予以支持。房屋使用费的计算，应以涉案房屋的建筑面积123.21平方米为基数，按有资质的中介机构评定的同地段同类房屋的租金标准（以不超过原告主张的40元/平方米/月为限），自2013年1月27日起计至被告庞耀辉腾空并搬离房屋之日止。
被告庞耀华、被告庞耀辉双方确认其之间为兄弟关系，被告庞耀华的户口落在涉案房屋，但被告庞耀华的户口落在涉案房屋与被告庞耀华是否实际占用涉案房屋两者之间没有必然联系，原告亦未举证证实被告庞耀华事实上有占用涉案房屋的行为，故原告称被告庞耀华占用涉案房屋，其应对本案承责，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
被告庞耀华、被告庞耀辉经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款，《中华人民共和国物权法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起1个月内，被告庞耀辉腾空广州市天河区华康街15号304房，将房屋交付原告刘洁华。
二、自本判决发生法律效力之日起1个月内，被告庞耀辉支付原告刘洁华自2013年1月27日起至被告庞耀辉腾空并搬离上述房屋之日止期间的房屋使用费［房屋建筑面积123.21平方米，按有资质的中介机构评定的同地段同类房屋的租金标准（以不超过原告刘洁华主张的40元/平方米/月为限）］。
三、驳回原告刘洁华的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2860元，由原告刘洁华负担2810元，被告庞耀辉负担50元。公告费1500元，由被告庞耀辉负担。
如不服本判决，原告刘洁华、被告庞耀华可在判决书送达之日起十五日内，被告庞耀辉可在判决书送达之日起三十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 肖致富
人民陪审员 杨昌南
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 梁怡筠
何嘉杰
梁雅芝