天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终5505号
上诉人（原审被告）：乔琳智，男，1984年9月7日出生，汉族，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：卢娜（上诉人乔琳智之妻），1985年3月4日出生，汉族，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：张洪立，天津铸权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘继先，男，1991年5月13日出生，满族，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：王学颖，天津云择律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层04、05、06、07、08室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：罗燕东，天津朗通律师事务所律师。
上诉人乔琳智因与被上诉人刘继先、天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初13216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
乔琳智上诉请求：1、依法撤销天津市南开区人民法院作出的（2016）津0104民初13216号民事判决书。2、依法确认解除上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同。3、依法驳回被上诉人其他诉讼请求。4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决认定事实不清。一审法院在庭审中，已经查明了被上诉人刘继先在2016年8月26日签订买卖合同后，始终未作任何资金准备，亦未做房屋评估估价，致使双方在2016年10月10日，未能在合同约定之日签订网签协议。故刘继先存在严重迟延履行合同的行为，上诉人不应当承担违约责任。2、一审法院审理案件中对评估报告未进行司法鉴定或传唤评估师出庭，存在严重程序违法。在本案第二次庭审中，刘继先和中介为了制造房屋已经经过实地勘查评估的假象，向一审法院提供了一份评估报告，在此份评估报告中，既没有评估师进入房屋中的拍照，也没有房屋内部的拍照，仅仅从网上截取了几张从前房屋的照片后，便草草出具了评估报告，明显为虚假证据。评估报告有上诉人乔琳智的签字，一审法官也看出评估报告的签字与乔琳智在笔录中的签字明显存在差异，并索要了评估公司的电话，但在庭审后未组织质证，也没有接受上诉人的司法鉴定申请。最终将该评估报告确认并作为定案依据。上诉人认为，刘继先是否在10月10日前完成评估，是其作为买方履行的应尽义务，而评估报告也是双方签订网签协议的价格依据，在买卖合同中明确约定：双方以按揭贷款的方式履行买卖合同，故委托第三方及时作出评估报告，是履行合同的必要程序。故刘继先存在严重的违约行为，其向人民法院提供虚假证据，属于妨碍民事诉讼的行为，如果确认为虚假证据，应当对其依法惩戒。3、一审判决中判决内容不符合法律规定。判决书中判令上诉人乔琳智给付中介费、评估费，但在庭审中刘继先及中介方均未提供正式发票，且中介并未履行任何中介义务，评估报告也涉嫌伪造，故一审判决此项内容属于事实不清，适用法律不当。
刘继先辩称，不同意上诉人上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：双方签订合同是合法自愿的，上诉人违约要求解除合同违反了合同规定及相关法律规定，构成违约，我方要求支付相应的违约损失是合理要求，一审法院认定的事实清楚，适用法律得当，我方认为原审判决没有任何不得当的地方。上诉人的上诉请求没有任何依据，理应驳回。
链家公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：上诉人在2016年10年17日明确表示不再出售涉案房屋，且在接到被上诉人刘继先发的要求继续履行合同的律师函后仍不履行合同，构成根本违约，因此应当承担相应的违约责任。
刘继先向一审法院起诉请求：1、要求解除原、被告及第三人签订的《房产交易合同书》；2、判令被告支付违约金86,250元；3、判令被告返还定金20,000元；4、判令被告赔偿经济损失13,100元；5、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年8月26日，原、被告及第三人签订《房产交易合同》，约定原告购买被告名下所有的本市××城市××星大厦××号房屋，房屋总价款575,000元，原告于签订合同当日支付被告定金20,000元；被告于2016年9月26日前还清房屋贷款；双方于2016年10月10日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，原告同时将除定金之外的首付款存入房管部门资金监管机构，在交付首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续；原告在本合同签订时应向第三人交纳居间服务费11,500元；原、被告均同意在售房款中扣除腾房押金5,000元，并于原、被告双方到房管部门签订《天津市房产买卖协议》之前委托第三人予以保管，待原被告双方过户后，且原被告双方均认可物业相关费用均已结清或交房后一个月内未主张被告的欠费情形的，则第三人将腾房押金无条件无息交付被告。合同第八项违约责任中约定，原被告均按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面通知违约方），并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金；本合同签订后，如原、被告双方或任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。签订上述合同的同时，原、被告及第三人签订委托评估协议，约定第三人协助被告本次房产评估，并寻找原告申请贷款行认可的评估公司，代评估公司收取评估费，原告承担评估费1,000元，并于签署本合同之时，将上述费用交与第三人，根据评估费的实际发生额多退少补。原告与第三人并签订房屋贷款委托合同，约定，原告委托第三人协助办理贷款事宜，原告向第三人支付贷款服务费600元。根据《房产交易合同》的约定，原告应向被告支付定金20,000元，被告给付第三人腾房押金5,000元，为简化手续，原告委托案外人即第三人的工作人员刘继松给付被告15,000元，另5,000元交与第三人视为被告交付的腾房押金。原告并于2016年8月27日给付第三人居间服务费11,500元、评估费1,000元及贷款服务费600元。2016年9月26日，被告还清其名下本市××城市××星大厦××号房屋的尚欠银行贷款，2016年9月29日，被告到房管部门办理了上述房屋的抵押权涤除手续。此后，被告发现刘继先系第三人胜利路店的员工，刘继松系华龙道店的员工。在前述《房产交易合同》签订当日及之前，第三人没有将原告是第三人所属胜利路店的员工的事实告知原告，后被告从网上查询得知原告及刘继松均是第三人员工，被告怀疑原告、刘继松及第三人串通蒙骗被告，以签约方式固定被告的房源及价格，再对外寻找真实买家的方式来赚取差价。故被告于2016年10月17日向原告及第三人发出解除二手房买卖合同通知书，载明：原、被告双方须于2016年10月10日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，时至今日，并未办理相关手续，现通知买方及中介方解除《房产交易合同》。就买方已经缴纳的购房定金，愿意和买方友好协商。如未能按时顺利解除合同，将按照相关法律规定，要求买方承担实际违约责任。2016年11月15日，原告给被告发出律师函，载明：天津云择律师事务所依刘继先的委托，就刘继先与乔琳智买卖房屋合同事宜致函如下：刘继先为顺利完成房屋买卖积极筹措款项，本律师认为乔琳智逾期偿还贷款余额，违约在先，后又故意拖延拒不履行合同，经中介方和刘继先再三催告，仍置之不理，系乔琳智故意违约，现再次催告乔琳智，刘继先愿意继续履行合同，请于收到律师函一周内配合刘继先到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，逾期将视为拒绝履行合同。2016年10月17日，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司、深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司天津分公司出具房地产抵押估价报告书，确定河东区城市之星大厦3-808号房屋市场价值为555,000元。庭审中，原告要求解除合同，被告及第三人表示同意，且第三人表示因贷款手续并未办理，同意返还收取原告的贷款服务费600元，并同意在被告交还腾房押金收条后退还被告腾房押金5,000元。对于双方谁违约的问题，原告及第三人主张，被告是2016年9月29日告知第三人贷款已偿还，之后七个工作日才能拿到产权证，故2016年10月10日不可能去网签，且被告在2016年10月8日告知房屋不再出售。对此，被告予以否认，主张其系2016年9月26日偿还的贷款，2016年9月29日取得的产权证，同日被告将产权证复印件交给了第三人，且被告并未对原告及第三人讲过因房屋涨价不再出售，而在2016年10月10日前原告因资金不足不能按时到房管部门办理网签手续，后原告又表示其并非购房人，而是为亲友代签。对此，原告予以否认，并表示原告可以全款支付被告购房款，并非资金不足，也未向原告表示代亲属购房。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件，根据我国合同法的相关规定，买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告通过第三人提供的中介服务，在公开市场上寻找买受人，被告对本次交易买受人的身份未提出特别要求，原告虽为第三人员工，其是否主动披露职业情况，对被告实现其出卖房产并收取相应对价的合同目的并无影响，故原、被告及第三人签订的《房产交易合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。庭审中，被告主张原告因资金不足不能于2016年10月10日前按时到房管部门办理网签手续，且原告并非实际购房人，而是为亲友代签，对该主张，被告未提交证据，故被告主张原告违约证据不足。被告在原告并未违约的情况下，向原告发出解除合同通知，且在被告于2016年11月5日收到原告要求继续履行合同的律师函后仍不履行合同，故一审法院认定被告的行为已经构成根本违约，被告应承担相应的违约责任。原告要求解除合同，被告同意解除合同，一审法院照准。本案涉及的《房产交易合同》已对被告如何承担违约责任进行约定，被告就其违约行为应按照合同约定承担违约责任。关于原告要求按房屋成交价的15%支付违约金的请求，没有合同的约定，且原告未举证合同约定的违约金低于给其造成的损失，故该项请求一审法院不予支持，被告应按合同的约定，按房屋成交价的10%向原告支付违约金，同时返还原告购房定金20,000元，并承担中介费11,500元、评估费1,000元。关于原告主张的贷款服务费，因并未办理贷款手续，第三人也表示同意退还，故该笔费用由第三人退还原告，原告要求被告返还该项费用的请求一审法院不予支持。关于腾房押金5,000元，庭审中，第三人也同意退还，为方便当事人，减少诉累，一审法院一并予以解决，该笔费用由第三人返还被告。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：“一、解除原告刘继先与被告乔琳智、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年8月26日签订的《房产交易合同》；二、本判决生效后十五日内，被告乔琳智返还原告刘继先定金20,000元；三、本判决生效后十五日内，被告乔琳智给付原告刘继先违约金57,500元；四、本判决生效后十五日内，被告乔琳智给付原告刘继先居间服务费11,500元、评估费1,000元，共计12,500元；五、本判决生效后十五日内，天津链家宝业房地产经纪有限公司退还原告刘继先贷款服务费600元；六、本判决生效后十五日内，天津链家宝业房地产经纪有限公司退还被告乔琳智腾房押金5000元；七、驳回原告刘继先的其他诉讼请求。”
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2687元，由原告刘继先承担622元，由被告乔琳智负担2065元。
本案二审期间，各方当事人未提交新证据。本院查明事实与一审法院一致。
本院认为，本案涉诉《房产交易合同》，系合同当事人自愿签订，为双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律行政法规强制性效力性规定，上诉人亦未对合同相对人的职业有限制性要求，一审法院认定涉案合同合法有效无误，本院予以确认。
关于上诉人主张被上诉人刘继先始终未准备资金、未做房屋评估估价存在迟延履行的问题。上诉人未提供充足证据证明刘继先始终未准备资金的事实，而根据《委托评估协议》，房屋评估估价的委托方系出售方乔琳智，受托方为链家公司，上诉人不能证明载此过程中，刘继先存在迟延履行的情形，对上诉人该主张不予采信，至于上诉人提出的该评估报告上乔琳智的签字与本人签字明显存在差异的问题，因该评估报告刘继先既非委托方亦非受托方，评估报告存在何种问题，不可归责于刘继先，不能就此认定刘继先存在严重违约的行为。
根据涉案《房产交易合同》“违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系”、“在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约”的违约条款，乔琳智2016年10月17日直接发出解除合同的通知构成根本违约，应当承担违约责任。一审法院根据涉案合同约定，判决乔琳智向刘继先返还定金、赔偿违约金，符合法律规定，本院予以确认；关于居间服务费、评估费等费用，有正式收据予以证实，上诉人在签约时亦未提出异议，因上诉人违约，一审法院判令其向刘继先给付居间服务费和评估费符合合同约定条款，本院亦予以确认；一审时上诉人和被上诉人刘继先均同意解除合同，一审法院判决解除涉案《房产交易合同》无误，本院予以确认。因链家公司一审时同意退还刘继先贷款服务费及退还乔琳智腾房押金5000元，一审法院判决分别退还并无不当，本院一并确认。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人乔琳智负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
代理审判员 王 晶
代理审判员 刘雪峰
二〇一七年九月六日
书 记 员 汤建为
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
……