广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终13290号
上诉人（原审被告）：苏祥宏
委托诉讼代理人：刘其详，广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢运杰
委托诉讼代理人：刘少捕，广东德纳律师事务所律师。
原审第三人：田卉
委托诉讼代理人：刘少捕，广东德纳律师事务所律师。
原审第三人：深圳市链家房地产经纪有限公司（原深圳市中联地产置业顾问有限公司）
法定代表人：杜欣。
上诉人苏祥宏与被上诉人卢运杰、原审第三人田卉、原审第三人深圳市链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南山区人民法院(2015)深南法民三初字第478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
苏祥宏的上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第三项；2、判令本案一、二审诉讼费由卢运杰承担。上诉事实与理由：一、原审基本事实认定不清，关键证据存有多处疑点，难以令人信服。1、原审对假的房产买卖合同来历未查明，直接影响基本事实认定。卢运杰向银行申请贷款提供的2015年3月16日房产买卖合同，已经司法鉴定确认是卢运杰伪造的证据（与真房产买卖合同比，日期明显早2日，总额多2万，定金、交房保证金数额及履行方式、买方署名等被篡改）。但原审只轻描淡写认定“落款卖方处‘苏祥宏’的签名不是出自苏祥宏本人的笔迹”，对假房产买卖合同的来历只字不提，对是谁造的假、为什么造假没有细究，这直接导致事实认定，以及证人证言的采信上出现偏差。(1)庭审中房产中介链家公司陈述是“由担保公司协助提交的”。但协助谁？是协助卢运杰及田卉，还是贷款银行？链家公司没有表述清楚，原审法庭也没有查清。从假房产买卖合同格式内容看，与房产中介提供的真房产买卖合同一致，只不过是所填的内容被擅自篡改，为此，苏祥宏有理由怀疑专业人士即房产中介或银行工作人员是否知情，甚至参与造假。这样卢运杰、田卉、链家公司或贷款中国银行，及相互之间所作的不利于苏祥宏的证言，在没有其它证据尤其是相反证据佐证的情形下，法庭应谨慎采信。(2)如原审查明“链家公司陈述苏祥宏知道涉案合同由田卉履行”，明显没有其它证据可予佐证，不应采信。原审中链家公司答辩“2015年4月7日田卉与苏祥宏签署资金监管协议”，后面又随即变更陈述为，“2015年4月3日链家公司与担保公司以及田卉、苏祥宏一起到银行做资金监管”，前后供述矛盾，不可采信。(3)如原审查明“2015年4月7日，……田卉和链家公司则表示，当日系链家公司、田卉、担保公司及苏祥宏一起到银行做资金监管”。以及“根据银行协助调查回复函：2015年4月8日苏祥宏与田卉银行当面签订资金监管协议”明显有冲突。而卢运杰陈述“2015年4月3日苏祥宏与卢运杰在链家公司签订了资金监管协议”，卢运杰这里陈述是本人与苏祥宏签订了资金监管协议，但现在没有一份证据可予证明。同一份事实出现三个不同时间、两个不同地点、多拔参与人员。对签署时间、地点及是否面签，苏祥宏在一审举证期间就向法院申请到银行调取现场监控录像，但遗憾的是没有得到法庭采纳，导致至今无法查明该基本事实。而作为资金监管协议上签字人田卉，对真相是心知肚明的，从其与卢运杰就假房产买卖合同提供事实作虚假陈述来看，其在法庭所作“双方面签的”陈述应不可采信。事实是，4月4日-6日是清明节，苏祥宏节后7日、8日根本没有与各方见面，更没有出入中国银行或链家公司，自然不可能与田卉面签资金监管协议。苏祥宏是先签署且是空白的协议，卢运杰本人及田卉在上面均无签字。签署空白监管协议当时卢运杰本人也在场，担保公司的人没在场。2、原审判决中遗漏了苏祥宏与卢运杰关于《补充协议》的重要事实，导致基本事实认定错误。除2015年3月18日签订的房产买卖合同，苏祥宏与卢运杰还于2015年3月22日签订了一份《补充协议》，特别约定“买卖双方从即日起按买卖合同约定条款执行，不再做任何变动。若一方异议，另一方不认可情况下，须维持原合同的约定履行。”(1)双方约定“不再做任何变动”，应当包括不得变更合同主体，以及第三人代为履行等情形，更不得伪造假的房产买卖合同。(2)更重要的是，双方表示“若一方异议，另一方不认可情况下，须维持原合同的约定履行。”因此，苏祥宏通过2015年5月4日向卢运杰发出《催促函》，要求卢运杰“于2015年5月10日前取得银行贷款承诺函”，本意在催促卢运杰履行应尽的合同义务，继续履行合同。苏祥宏发函对象是卢运杰本人，不是田卉。按上述约定，在苏祥宏提出明确异议的情况下，卢运杰“须维持原合同的约定履行”，提交本人的贷款承诺函等，但卢运杰却一意孤行，拒不执行，至今没有提供获得银行出具的贷款承诺函，已经构成明显违约、在先违约。为了自身资金安全及避免造成更大损失，苏祥宏不得不向深圳市中诚致信融资担保有限公司发出《声明书》停止赎楼。这都是由于卢运杰违约在先造成的，一切法律后果依法应由卢运杰自行承担。(3)在卢运杰及代为履行田卉自始至终都不履行法定告知义务的情况下，因房产买卖定金、首期款不是当面收取，先签署空白资金监管协议，以及卢运杰本人在场等客观原因，苏祥宏完全不知道也不可能知道履行主体已经变更为田卉，所以原审认定“苏祥宏对田卉履行合同并未提出异议，并配合签署资金监管协议，应视为苏祥宏对田卉的履行行为知情并同意”，即认定苏祥宏通过行为“默示”承认第三人代为履行合同的行为，是根本没有事实依据的。更直接违背了《补充协议》中关于合同履行时“若一方异议，另一方不认可情况下，须维持原合同的约定履行”的硬性约定。3、卢运杰与田卉夫妻关系存疑，可能导致原审事实认定出现不应有的偏差。原审依据的是卢运杰与田卉“陈述”，而不是双方的结婚证书等书证。从当前房屋买卖限购限贷政策来看，如果是非深户、已婚的买房人，申请贷款不仅要提供在深圳的社保流水或税务局税单（要求近期满13个月），还需提供夫妻双方的结婚证、户口本等。因此，苏祥宏有理由怀疑卢运杰本人是否属于房屋买卖被限购限贷甚至拒贷的对象。如：卢运杰为什么要不计后果的提供伪造苏祥宏签名的假房产买卖合同向银行申请贷款？卢运杰为什么不用本人的名义向银行申请贷款？卢运杰为什么从一开始就由其“妻子”代为履行合同，但双方却不明确告知苏祥宏，特别是不征得苏祥宏的书面同意？这些都已经明显违背了苏祥宏与卢运杰《补充协议》中关于“不再做任何变动”的约定。二、原审判决混淆了相关的法律事实，有违合同相对性及全面履行原则。1、原审混淆了代为还款与代为贷款的异同，导致对谁先违约认定出现错误。卢运杰让不是房产买卖合同当事人的田卉，代为向苏祥宏支付定金、首期款购房款项、签署资金监管协议等，在没有明确告知及书面征得苏祥宏同意的情况下，已经明显违反合同相对性及合同必须全面履行之原则，并在苏祥宏发出《催促函》之后仍拒不履行合同约定，构成违约在先；而让田卉代为贷款支付剩余购房款项，看似没有损害苏祥宏的利益，但卢运杰是否在有意规避现行的房屋买卖限购限贷政策或被银行拒贷可能，扰乱金融监管秩序，也就是卢运杰本人根本无法享受首套房贷款优惠及贷到所需数额款项。如上述情况属实，那意味着从合同一签订开始卢运杰就根本没有能力履行双方签订的合同，从合同签订一开始卢运杰就不得不违约。2、原审混淆了名义履行主体与合同自身主体的异同，导致对谁在违约认定出现矛盾。原审明确认定卢运杰须有相应告知义务，但却未明确作为代为履行方的田卉同样须有向苏祥宏明示、承诺的义务。而实际上，田卉代为履行的定金支付、首期款资金监管、取得贷款承诺函等义务，无可争辩都是合同的主要义务。同时其在资金监管协议“买方”一栏签字，甚至在与卢运杰一起伪造的假房产买卖合同“买方”一栏签字，更表明田卉同样实际已从行为上“默示”认可自己为合同主体，其已从名义履行主体变为合同直接主体。但原审在认定“对于苏祥宏辩称签署资金监管协议时对买方为田卉不知情，一审法院不予采纳”，将田卉直接描述为“买方”--即合同主体的同时，却做出了“卢运杰和田卉的合同履行行为并未违反合同约定，虽存在瑕疵，但并非根本违约”相互矛盾的事实认定。实际上，卢运杰本人及田卉不告知是故意，伪造假房产买卖合同贷款也是故意，并不是原审认定的所谓“瑕疵”，而是卢运杰故意违约、违约在先的有力证据。综上，正是由于原审判决在主要事实上认定不清，造成判决不当，故苏祥宏不服此判，恳请二审法院依法改判支持苏祥宏的诉讼请求，以维护苏祥宏的合法权益。苏祥宏在庭审中补充上诉事实与理由：苏祥宏与卢运杰双方的房产买卖合同第12条明确约定“买方承诺符合现行政策的置业条件……由买方自行承担”、第15条第2项约定“买、卖三方需提供真实有效的证件，否则承担所有法律责任”。
卢运杰辩称：卢运杰认可原审判决，双方签订的买卖合同真实有效，苏祥宏贪图房价上涨利益，恶意毁约，应当承担违约责任。一审的鉴定费不应当由卢运杰承担，该鉴定是由苏祥宏提起，属于其取证范围的义务。
原审第三人田卉未答辩。
原审第三人深圳市链家房地产经纪有限公司未到庭未答辩。
卢运杰向一审法院起诉请求：1、解除卢运杰、苏祥宏签订的《二手房买卖合同》；2、苏祥宏退还购房定金借款15万元；3、苏祥宏支付违约金35.6万元；4、苏祥宏承担差价损失15万元；5、苏祥宏支付赎楼担保费及短贷利息8160元；6、苏祥宏支付公证费400元；7、苏祥宏支付物业评估费2500元；8、苏祥宏承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年12月7日，深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下简称中联地产）企业名称变更为深圳链家房地产经纪有限公司。位于深圳市xx区xx大道与xx路交汇处的xx花园x栋xxx房，建筑面积为41.48平方米，于2010年1月15日核准登记至苏祥宏名下。卢运杰和田卉为夫妻关系。
2015年3月18日，卢运杰（买方）与苏祥宏（卖方）签订《房产买卖合同》，约定卖方将xx花园x栋xxx房转让给买方，转让价款为178万元，定金为15万元，签约当日支付，定金委托第三方监管；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，买方须于2015年4月10日前预付首期购房款，以银行贷款为准；房产有抵押，卖方委托担保公司赎楼；双方同意从定金中预留5000元作为交房保证金；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价20%的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金，及其他内容。同日，田卉向中联地产支付了定金15万元，苏祥宏出具收据，载明收到卢运杰支付的定金15万元。庭审中，链家公司表示，尚有交房保证金2000元在其处。
2015年4月7日，田卉（甲方，买方）与苏祥宏（乙方，卖方）、中国银行股份有限公司深圳南山支行（丙方，监管行）签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定甲、乙双方自愿将涉案房产的交易资金37万元委托丙方监管。对此，苏祥宏认为其签订这份协议时是空白的，苏祥宏先签署，苏祥宏没有看到田卉签署，也不同意主体变更为田卉。田卉和链家公司则表示，当日系链家公司、田卉、担保公司及苏祥宏一起到银行做资金监管。
同日，田卉将首期款37万元存入上述监管账户。2015年4月22日，中国银行股份有限公司深圳南山支行出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺向借款人田卉发放126万元贷款。
2015年5月4日，苏祥宏向卢运杰发出《催促函》，催促其于5月10日前取得银行贷款承诺函。2015年5月5日，卢运杰和田卉回函苏祥宏告知贷款承诺函早已在担保公司，苏祥宏不得阻止合同履行。2015年5月7日，苏祥宏向深圳市中诚致信融资担保有限公司发出《声明书》，通知因卢运杰未取得本人的贷款承诺函，故解除公证委托书中对受委托人的全部委托，并声明该司不得办理涉案房产的赎楼手续，该司收到苏祥宏支付的相关担保费用及预先支付的短贷费用后须退回苏祥宏向银行申请涉案房产的赎楼贷款至银行。
庭审中，卢运杰陈述田卉与卢运杰是夫妻关系，苏祥宏在田卉支付定金办理资金监管以及银行贷款，均予以配合，未提异议；且卢运杰的买房行为是双方行为，银行贷款是夫妻共同债务，田卉可以作为涉案房产房款的支付人，未变更购房人，没有变更合同主体，也无需取得苏祥宏同意。苏祥宏则表示不同意合同主体变更为田卉。链家公司表示，苏祥宏在合同签订当日便知晓田卉履行合同的事宜，不清楚是否同意。
一审法院向中国银行股份有限公司深圳南山支行发函调查询问，该行回复，苏祥宏、田卉于2015年4月8日签订的《二手楼交易资金委托监管协议》，根据经办客户经理回忆，双方于签约当日同时到该行当面签订监管协议。一审法院向该行调取用于申请按揭贷款的《房产买卖合同》显示，买方为田卉，签订日期为2015年3月16日。苏祥宏对该合同上苏祥宏的签名不予认可，并申请对上述签名进行笔迹鉴定，一审法院依法委托广州分析测试中心司法鉴定所对前述合同上苏祥宏的签名进行笔迹鉴定，广州分析测试中心司法鉴定所出具了《司法鉴定意见书》，认为前述合同中落款卖方处“苏祥宏”的签名不是出自苏祥宏本人的笔迹。在一审法院指定的期限内，各方对上述《司法鉴定意见书》均未提出异议。
卢运杰提交了收据及发票、证明、深圳市中诚致信融资担保有限公司收款收据等拟证明卢运杰为苏祥宏办理委托公证支出400元，房产办理物业评估费支出2500元，办理赎楼支出8160元。苏祥宏对公证费发票认可，对评估费证明不予认可，对担保公司首款收据关联性不予认可，并认为担保费不是卢运杰支付。卢运杰提交了深圳市社会保险参保证明、税收完税证明、房屋产权信息查询等拟证明其从2007年9月在深圳纳税至今，其家庭名下并无房产。
苏祥宏提交了深圳市房地产认购书，拟证明苏祥宏与深圳中海地产有限公司于2015年5月23日签订房屋买卖合同，苏祥宏将涉案房产卖出后，用涉案房产的资金和购房指标购买此套房产，表明苏祥宏有履行与卢运杰签订房屋买卖合同的诚意。卢运杰对上述证据不予认可。
一审法院认为，卢运杰、苏祥宏签订的《房产买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。
本案中，在实际履行合同时，买方系以田卉名义进行了首期款资金监管，取得贷款承诺函，该履行行为是否违反合同约定，一审法院作如下分析：第一，卢运杰和田卉系夫妻关系，购买的房产系夫妻共同财产，购房的贷款也为夫妻的共同债务，故田卉并非与卢运杰毫无关联的人员。第二，链家公司陈述苏祥宏知道涉案合同由田卉履行，中国银行股份有限公司深圳南山支行针对一审法院的调查回复，苏祥宏和田卉系签约当日同时到该行当面签订《二手楼交易资金委托监管协议》，故对于苏祥宏辩称签署资金监管协议时对买方为田卉不知情，一审法院不予采纳。第三，本案中，田卉监管了首期款，并取得银行的贷款承诺函，作为买方支付购房款的义务已能够履行，并不妨碍苏祥宏出售涉案房产，获取购房款的合同目的实现。综上，一审法院认为，田卉系卢运杰的妻子，购买的涉案房产也系二人的共同财产，且苏祥宏对田卉履行合同并未提出异议，并配合签署资金监管协议，应视为苏祥宏对田卉的履行行为知情并同意，故田卉的该履行行为并不违反合同约定。但一审法院认为，卢运杰和田卉在履行合同过程中仍存在以下瑕疵，第一，在卢运杰以田卉名义履行合同义务时，并未向苏祥宏书面告知，并取得其书面同意。第二，田卉申请银行贷款的《房产买卖合同》上苏祥宏的签名并非苏祥宏的签名。
一审法院认为，卢运杰和田卉的合同履行行为并未违反合同约定，虽存在瑕疵，但并非根本违约，苏祥宏以此为由撤回赎楼，构成违约。因苏祥宏违约，对于卢运杰要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持，故涉案合同应于卢运杰的诉讼请求送达苏祥宏之日即2015年6月4日解除。苏祥宏收取的定金14.8万元应返还卢运杰，剩余2000元托管在链家公司处，由链家公司迳行返还卢运杰。至于卢运杰主张的违约金，结合卢运杰支付的定金金额以及合同的履行情况、卢运杰履约的瑕疵和苏祥宏的违约情形，一审法院酌定苏祥宏应向卢运杰支付违约金15万元。卢运杰主张的差价损失，并非双方缔约时可以预见的损失，一审法院不予支持。至于卢运杰主张的赎楼担保费及短贷利息、公证费、评估费等，一审法院认为，苏祥宏支付的违约金已足以弥补其损失，对该主张，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、卢运杰与苏祥宏签订的《房产买卖合同》于2015年6月4日解除；二、苏祥宏应于判决生效之日起十日内向卢运杰返还定金14.8万元，链家公司应于判决生效之日起十日内向卢运杰返还款项2000元；三、苏祥宏应于判决生效之日起十日内向卢运杰支付违约金15万元；四、驳回卢运杰的其它诉讼请求。本诉案件受理费10470元，保全费3855元，卢运杰已预交，由卢运杰负担7882元，苏祥宏负担6442元；鉴定费10332元，苏祥宏已预交，由卢运杰负担。
本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，卢运杰、苏祥宏签订的《房产买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。卢云杰主张，双方经协商一致，同意由其配偶田卉履行涉案买卖合同，并实际由田卉进行了首期款监管、取得贷款承诺函。但苏祥宏对此不予认可，并撤回了赎楼委托。故本案争议的焦点在于：涉案买卖合同买方义务可否由田卉履行。
经核，卢云杰与田卉确系夫妻关系，卢云杰在一审已提交结婚证予以证明。对于本案买卖合同在实际履行中，以田卉名义进行首期款资金监管，取得贷款承诺函，由田卉履行买方义务，是否违反合同约定，本院分析如下：一、卢运杰和田卉系夫妻关系，购买的房产系夫妻共同财产，购房的贷款也为夫妻共同债务，由田卉实际履行涉案合同并不会增加苏祥宏的履约风险。二、夫妻之间根据履行的便利性，提出由一方变更为另一方实际履行共同事务，在对相对方无实质影响的情形下，相对方予以认可，亦符合生活经验及常理。三、涉案《二手楼交易资金委托监管协议》由苏祥宏和田卉签订，表明苏祥宏应该是知情并认可由田卉履行涉案合同的。虽苏祥宏主张其系先行在空白协议上签字，对田卉签字不知情不认可，但链家公司陈述苏祥宏知道涉案合同由田卉履行，中国银行股份有限公司深圳南山支行针对一审法院的调查回复，苏祥宏和田卉系签约当日同时到该行当面签订《二手楼交易资金委托监管协议》，均印证苏祥宏签字系知情的事实。况且，苏祥宏作为具有完全民事行为能力的成年人，应清楚自己行为后果，尽审慎审查义务，现苏祥宏在签字后又以签字时不知情为由予以否认，理据不足。四、本案中，田卉监管了首期款，并取得银行的贷款承诺函，作为买方支付购房款的义务已能够履行，并不妨碍苏祥宏出售涉案房产，获取购房款的合同目的实现。综合上述，由田卉履行涉案合同买方义务，并未增加苏祥宏履约风险，亦符合一般生活经验，且苏祥宏对田卉履行合同并未提出异议，并配合签署资金监管协议，田卉亦已监管首期款并取得贷款承诺函，至苏祥宏撤回赎楼公证之前，合同依约顺利进行，本院认为，由卢运杰配偶田卉履行买方义务并不违反合同约定。至于田卉申请银行贷款的《房产买卖合同》上苏祥宏的签名并非苏祥宏所签，虽有瑕疵，但双方实际履行的并非该份合同，亦无证据证明该份合同对苏祥宏产生不利影响，苏祥宏据此拒绝履行合同义务，理据不足，本院不予采纳。苏祥宏上诉还主张依据双方2015年3月22日签订的《补充协议》“买卖双方从即日起按买卖合同约定条款执行，不再做任何变动。若一方异议，另一方不认可情况下，须维持原合同的约定履行”，合同不得变更为田卉履行。对此，本院认为，由田卉履行涉案买卖合同并非变更买卖合同条款，并且，《补充协议》签订在先，资金监管协议签订在后，亦应视为双方以行动变更或补充了此前约定，故苏祥宏该上诉理由，本院亦不予采纳。
卢运杰和田卉的合同履行行为并未违反合同约定，虽存在瑕疵，但并非根本违约，苏祥宏以此为由撤回赎楼，拒绝继续履行，构成根本违约。因苏祥宏违约，卢运杰有权解除合同，一审法院确认涉案合同应于卢运杰的诉讼请求送达苏祥宏之日即2015年6月4日解除正确，本院予以确认。苏祥宏收取的定金14.8万元应返还卢运杰，剩余2000元托管在链家公司处，由链家公司迳行返还卢运杰。至于卢运杰主张的违约金，一审结合卢运杰支付的定金金额以及合同的履行情况、卢运杰履约的瑕疵和苏祥宏的违约情形，酌定苏祥宏应向卢运杰支付违约金15万元并无明显不当，本院予以维持。
综上所述，苏祥宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由苏祥宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十月十九日
书 记 员 谢文琦（兼）