浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬象民初字第499号
原告（反诉被告）：象山××设备厂。住所地：象山县
××××号。
法定代表人：欧某某。
委托代理人：李某某。
被告（反诉原告）：张某某。
委托代理人：王某某。
原告（反诉被告）象山××设备厂与被告（反诉原告）
张某某房屋买卖合同纠纷一案，于2010年5月11日向本院起诉
。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员陈俊适用简易程
序独任审判，于2010年5月27日、7月20日公开开庭进行了审理
。原告象山××设备厂的法定代表人欧某某及其委托代理人李
某某、被告张某某及其委托代理人王某某到庭参加第一次庭审
；原告象山××设备厂的委托代理人李某某、被告张某某的委
托代理人王某某到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告象山××设备厂起诉称：1995年上半年，原告因自
己经营所需向相关部门审批依法取得原象山县丹城镇开发区8
号地块南首的土地使用权，总面积1918.15平方米，土地用途
为工业。同年6月份，原告依法申领了象国用（95）字第01326
0号国有土地使用证，并在该宗土地上建造了房屋。同年7月25
日，经与被告张某某协商，原告以24万元的价格将其中的87平方米转让给被告，转让价为24万元，双方并签订了一份房屋买
卖合约。之后被告按约支付了价款，原告亦按约交付了房屋及
土地使用权。此后被告多次要求原告协助其办理土地使用权过
户，原告亦多次想方设法办理土地使用权变更，但均因双方的
买卖行为无效而无法实现。2009年12月4日，象山县人民政府
下发“关某某有建设用地改变用途和使用条件的处置办法”象
政（2009）166号文件，根据上述文件规定，原告原取得的土
地包括已转让给被告的部分，均须由政府收回另行挂牌出让。
基于此，原告多次与被告协商收回转让土地，原告愿意返还购
房款并赔偿相应利息损失，但均因被告无协商诚意而无果。原
告认为原、被告间签订的买卖协议违反法律强制性规定而无效
，现要求依法确认原、被告签订的房屋买卖合约无效并依法予
以解除。
鉴于原告上述合同无效和解除合同的诉讼请求存在矛盾
之处，经要本院释明后原告最终确认诉讼请求为：判令解除原
、被告签订的房屋买卖合约，双方依据合约取得的财产相互返
还，原告愿意赔偿被告适当的利息损失。主张的理由为依照现
行的法律和政策无法办理房屋产权过户。
为印证其诉称事实，原告象山××设备厂向本院提供如
下证据予以佐证：1、房屋买卖合约一份，拟证明原、被告买
卖房屋的事实以及所在土地不得分割出卖给他人的事实；2、
土地使用权证复印件一份，拟证明土地使用权的来源及性质；
3、《关某某有建设用地改变用途和使用条件的处置办法》一
份，拟证明争议房屋所处的地块需重新挂牌出让的事实；4、建设用地规划许可证和立项文件各一份，拟证明原告讼争地块
的土地系划拨取得的事实。
被告张某某提交书面答辩兼反诉状一份，并在庭审中口
头答辩及反诉称：原、被告双方于1995年7月25日签订房屋买
卖合约一份系事实，约定原告将位于丹峰××号临街房某两间
出售给被告，约定价款24万元，房屋室内面积87平方米。被告
付清房款后原告必须及时提供各种证件资料，协助被告办理房
产过户手续。但原告一直未能向被告提供相关证件资料，协助
被告办理过户。最近被告又通过丈量勘察发现房屋室内面积只
有70平方米。为此被告多次与原告交涉无果。被告认为双方房
屋买卖自愿合法，应属有效，依法受法律保护。原告所诉不当
，请求驳回。同时被告反诉要求判令确认双方房屋买卖合约有
效，原告协助被告办理房屋产权（包括土地使用权、房屋所有
权）过户手续；原告返还被告房屋面积缺失部分房款53270元
，并承担多收房款部分的利息损失（自1995年8月15日起至实
际返还日止按月利率1‰计算）。
为印证其抗辩及反诉事实，被告张某某向本院提供如下
证据予以佐证：1、房屋买卖合约复印件一份，拟证明原、被
告双方房屋买卖的事实；2、收条一份，拟证明被告支付原告2
4万元房款的事实；3、土地使用权证复印件一份，拟证明原告
的土地使用权系出让取得以及该土地使用权可以转让的事实。
原告冶金设备厂答辩称：对于合同效力，经法院释明现
原告认可双方买卖合同有效，但合同约定两年内办理不了过户
手续的，原告应承担被告的损失，也就是房产不再过户。现原告已向法庭阐述了不能过户的理由，原告方愿意按法律规定赔
偿被告。对于房屋面积的缺失，原告认为一方面被告未能提供
相应的证据，另一方面，当初原告系转让被告房屋两间，而非
按面积出售，故请求驳回被告的反诉请求。
经审理，被告张某某对原告象山××设备厂提供的证据1
、2、3、4的真实性均无异议，但质证认为证据1无法证明土地
不得分割转让的事实；证据2载明土地系出让而非划拨，且可
以转让；证据3与本案不具有关联性；证据4亦与本案不具有关
联性，土地取得方式应以土地使用权证记载为准。
原告象山××设备厂对被告张某某提供的证据1、2、3均
无异议，但质证认为证据3土地使用权证载明可以转让是指整
体转让而非分割转让，土地使用权系划拨取得，有建设用地许
可证为证。
本院认为原、被告双方对对方提供证据的真实性均无异
议，本院依法对上述证据的真实性予以认定。关于原、被告双
方争议的土地取得方式，本院认为土地使用权的取得方式应以
国有土地使用权证的记载为准，该证备注栏载明了出让面积、
出让年限及出让地价，并盖有“本宗土地使用权属受让取得，
可以转让、出租、抵押”的印章。且原告亦认可其取得该土地
使用权时支付了相应的土地出让金，故本院对原告土地使用权
系出让取得的事实予以认定。
根据原、被告的当庭陈述及本院的认证意见，本院认定
本案的基本事实如下：
1994年，原告象山××设备厂通过出让方式取得原丹城镇开发区8号地块南首面积为1918.15平方米的国有土地使用权
，象山县土地管理局于1995年6月2日向原告颁发了国有土地使
用权证，载明土地用途系工业，使用年限50年，从1994年5月1
2日起至2043年5月11日止，出让地价108.10元／m2，该土地使
用权可以转让、出租、抵押等内容。后原告在该地块建造了厂
房。1995年7月25日，原、被告签订房屋买卖合约一份，约定
：原告将厂房中位于丹峰路××楼的两间，室内总面积为捌拾
柒平方卖给被告张某某；两间房某总折价为贰拾肆万元；被告
全部付清房款后，原告必须及时向被告提供办理房产证、土地
证前的必要手续证件，如果两年因原告原因不能提供必要证件
致被告无法办理产权过户，造成的损失由原告负担。合约另约
定了房屋四至及付款方式等内容。协议签订后，被告张某某履
行了付款义务，原告象山××设备厂履行了交房义务，但至今
双方未办理产权过户手续。
本院认为，原、被告双方的房屋买卖行为发生于1995年
，买卖合同的约定系双方真实意思表示，不违反当时法律法规
的强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定履行自己
的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人解除合同除双方
协商一致或合同约定的解除条件成就外，须符合法定的解除条
件。合同法第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形主要
指对方当事人不履行主要债务或其他原因致使合同目的不能实
现的情形，而本案原、被告双方已履行了合同约定的交付房屋
和支付价款的主要义务，协助办理产权过户仅仅是房屋买卖的
附随义务。且原告作为该义务的承担者以该义务未能履行为由要求解除合同，于法无据，本院不予支持。
关于被告张某某提出的要求原告协助办理产权过户的反
诉请求，本院认为原、被告双方未在合同约定的期限内及时办
理相应的产权变更登记手续，之后国家土地政策作了一定的调
整，现行政策下工业用地无法变更登记至个人名下，经本院释
明被告张某某仍要求继续履行该买卖合同，并坚持要求原告协
助其办理权属变更登记的诉讼请求，对此本院无法予以支持。
关于被告张某某提出的面积缺失部分房款返还的诉讼请
求，本院认为原、被告双方签订的房屋买卖合同并非预售合同
，并对房屋的四至约定明确，被告张某某作为买受人对房屋的
现状应当有充分的了解。且从双方对房屋价款的约定来看，“
两间房某总折价为贰拾肆万元”，双方并未就面积单价及按面
积计算房屋总价作出约定，故本院认为被告张某某在房屋交付
使用十五年后主张房屋面积缺失部分的房款返还并赔偿损失的
诉请，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法
通则》第八十五条和《中华人民共和国合同法》第八条、第九
十三条、第九十四条、第一百三十条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）象山××设备厂与被告（反诉原
告）张某某于1995年7月25日签订的房屋买卖合约依法有效；
二、驳回原告（反诉被告）象山××设备厂的诉讼请求
；
三、驳回被告（反诉原告）张某某的其他诉讼请求。
本案案件受理费4900元，减半收取2450元，由原告象山
冶金厂负担；反诉受理费3363元，减半收取1681.5元，由原告象山××设备厂负担40元，由被告张某某负担1641.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理
费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法
院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款
人为宁波市财政局预算外资金，开户银行为中国银行宁波市分
行，帐号：81×××01，如邮政汇款，收款人为宁波
市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交
，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 陈 俊
二〇一〇年八月三日
代书 记员 应微微