陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0802民初01441号
原告张某。
委托代理人郭某，系某律师事务所律师。
被告鱼某。
原告张某与被告鱼某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法由审判员李长鹏独任审判，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人郭某，被告鱼某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张某诉称：2014年9月11日，原告与被告签订了租赁合同，约定：原告将位于榆林市榆阳区长虹路惠丰小区南楼建筑面积为290㎡的一楼门面房以当时现状租赁给被告，该房屋水暖电齐全，租赁期限为8年即从2014年10月1日起至2022年9月30日止。前4年的租赁费为每年230000元，后4年的租赁费为每年240000元，租金按年度支付，合同签订后支付第一年度租金，以后每年租金于次年合同期限前三个月一次性交清。租赁期间供暖费及水电物业等均由被告承担。如被告拖欠房屋租赁费，原告有权收回房屋，被告还需支付原告年租金20%的违约金。合同签订后，被告仅支付了第一年度的租金，对于2015年10月1日起至2016年9月30日止的租赁费不能支付且不能腾房，致原告依法提起民事诉讼并提出诉讼请求为：1、依法判令原告与被告于2014年9月11日签订的租赁合同有效并予以解除。2、依法判令被告立即将位于榆林市长虹路惠丰小区南楼建筑面积为290㎡的一楼门面房腾交原告管理。3、依法判令被告立即支付从2015年10月1日起至实际腾房之日止的每天630元的房屋租赁费（至起诉时约为75000元）。4、依法判令被告立即支付逾期付租金的违约金46000元及租赁期间的供暖费15000元和腾交房屋前的水电物业等约10000元（三项共计71000元）。5、本案诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提交了以下证据：
1、租赁合同1份，用以证明原告与被告签订了房屋租赁合同，约定租赁期限从2014年10月1日起至2022年9月30日止，被告将租赁费交至2015年9月30日，因被告拖欠租赁费原告依据合同第九条约定要求解除合同，腾交房屋，支付占用期间的租赁费并要求承担违约金的事实。
2、照片2张，用以证明本案争议的房屋现在仍由被告占用的事实。
3、（2015）榆民初字第07370号民事判决书1份，用以证明被告在租赁期间未交纳供暖费等，导致原告垫付了供暖费11380元，违约金1138元，诉讼费230元，共计12748元的事实�
被告鱼某辩称：原告与被告于2014年9月11日签订租赁合同是事实，租期是8年从2014年10月1日起至2022年9月30日止。2015年9月30日前的租赁费、暖气费、水电费等均已交清。原告于2015年9月5日将被告租赁的位于榆林市长虹路惠丰小区南楼一楼门面房关闭，造成了被告没有收入，以后的租赁费不能交纳。现原告主张解除合同，被告也同意解除合同并腾交原告房屋。该出租物的房屋现在由被告管理不营业，请求法院依法判决。
被告未向法庭提交证据。
经庭审质证，原告提供的证据，被告质证为对证据1、2的真实性及证明目的无异议；对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，不予认可。
本院对经庭审举证质证的证据作如下认证：原告提交的证据1、2，被告无异议，能够证明原告与被告之间存在房屋租赁合同及本案争议的房屋现在仍由被告占用的事实，对本案有证明力，依法予以采信；证据3，被告对真实性无异议，能够证明欠费的事实，对本案有证明力，依法予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2014年9月11日，原告张某（出租方、甲方）与被告鱼某（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：一、租赁范围。甲方将位于长虹路惠丰小区南楼（合计建筑面积290平方米）就现状租赁给乙方（该租赁物水、暖、电设施齐全），现就有关事项达成如下协议。二、租赁期限共计八年，从2014年10月1日至2022年9月30日止。三、租金为前四年每年人民币23万元，后四年租金为每年人民币24万元，第一年的租金在本合同签订之日内一次性交清，以后每年租金于次年合同期前三个月一次性交清。四、租赁期间由乙方负责每年交纳采暖费。乙方负责缴纳物业费、水电�、卫生费、房产税费以及和营业有关的一切费用，甲方概不负责。五、租赁期间，乙方不得私自将此房屋转租。八、房屋租赁合同期满以后，室内装璜可移动的装饰材料乙方可以拿走，甲方已装修的如门窗、地砖、墙砖、卫浴等有所损坏，乙方应按现有市场价格赔偿给甲方或以乙方负责修复。九、违约条款如乙方有在合同约定期间内拖欠房租或私自将房屋转租，则甲方有权收回房屋，所付房租不予退还，并且乙方还须向甲方支付年租金的20%为违约金。十、本合同签订后，乙方向甲方交纳1万元人民币作为押金，防止乙方对水电、物业费拖欠及主要设施损坏。如乙方无以上事情发生，甲方应把1万元退还给乙方。合同还约定其他事项。合同签订后，被告向原告交纳了1万元押金，原告将出租给被告的房屋交付被告。2015年9月30日前，所有的房租被告已经交清，此后的�租费被告未交清，并产生供暖费11380元。2015年9月5日，被告以原告关门不能营业为由不能向原告交纳房租费等，致原告持上述理由及相关证据向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。
本院认为，原告张某与被告鱼某签订的租赁合同体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法确认为有效合同。被告不能按合同约定履行义务已构成违约，应承担继续履行合同的违约责任。被告抗辩原告于2015年9月5日将被告租赁的位于榆林市长虹路惠丰小区南楼一楼门面房关闭，造成了被告没有收入，以后的租赁费不能交纳。经审查，被告未提供证据证明其主张的事实且自认该房屋的钥匙仍由其管理，故其抗辩理由无事实依据支持，不予采纳。原告诉请原告与被告签订的租赁合同有效并予以解除及被告将�于榆林市长虹路惠丰小区南楼建筑面积为290㎡的一楼门面房腾交原告管理，被告支付从2015年10月1日起至实际腾房之日止的房屋租赁费、违约金、供暖费、水电物业等费用的诉讼请求。经审查，原告诉请解除合同被告亦同意解除，双方已形成合意，原告的该项诉讼请求及腾房的诉讼请求有事实依据予以支持；原告诉请房租费有合同约定有事实依据支持；原告诉请违约金依合同“如乙方有在合同约定期间内拖欠房租，乙方还须向甲方支付年租金的20%为违约金”之约定，该约定超出造成的损失，本院调整为从诉讼之日起即2016年1月19日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算违约金；原告诉请水电费等未提供证据证明，该诉讼请求没有事实依据支持，本院予以驳回；原告诉请的供暖费未提供原告向有关供暖部门交纳该供暖费的相关证据，待实际产生后另行主张，该诉请本院亦予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告张某与被告鱼某签订的租赁合同有效，于2016年3月9日予以解除。
二、本判决生效后十日内，由被告鱼某将承租原告张某位于榆林市长虹路惠丰小区南楼建筑面积为290㎡的一楼门面房返还原告张某管理。
三、本判决生效后十日内，由被告鱼某付给原告张某房租费（从2015年10月1日起至实际腾房之日止，按年租金23万元计算，押金1万元抵扣租金）及违约金（以实际产生的房租费计算，从2016年1月19日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算违约金）。
四、驳回原告张某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1560元，由原告张某负担160元，被告鱼某负担1400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 李长鹏
二〇一六年三月十五日
书记员 郭 鹏