广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终6141号
上诉人（原审原告）：中国广东珠江乐唱片公司，住所地广东省佛山市禅城区新风路44号10座，注册号企作粤禅总副字第001216号。
法定代表人：王建雄。
委托诉讼代理人：吴斌，广东新健达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市东建集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江中路121号东建大厦33楼，统一社会信用代码91440600730460113C。
法定代表人：钟流汉。
委托诉讼代理人：程宝雪，广东天地正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林瑜樱，广东天地正律师事务所律师。
上诉人中国广东珠江乐唱片公司（以下简称珠江乐公司）因与被上诉人佛山市东建集团有限公司（以下简称东建公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初12885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人珠江乐公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判东建公司向珠江乐公司继续履行合同编号为B30501396D、2008-11-11124的《佛山市房屋拆迁合同》：按照产权置换的方式解决原新风路44号15座首、二层建筑面积477.18平方米的补偿问题；二、本案一、二审诉讼费由东建公司负担。事实与理由：《备忘录》不能作为双方履行合同的依据，其仅为双方缔约前的初步想法，并非正式订立的合同。双方已在合同中明确约定关于案涉房产的产权安置补偿方案，双方另行协商解决。一审法院的相关认定不符合双方合同原意，应予纠正。对于征拆房屋的补偿，应当按照房屋的用途、法律状况等情况进行补偿，并非按照土地用途进行补偿。一审法院按照土地用途性质进行补偿不当。
被上诉人东建公司答辩称，《备忘录》虽为双方缔约前的初步想法，但是双方的真实意思表示，合法有效，其作为预约合同，双方签订的拆迁合同亦未排除《备忘录》对双方的法律约束力，《备忘录》对双方均具有约束力。《备忘录》已明确约定按土地用途进行产权置换。双方签订的拆迁合同再次明确按住宅进行产权置换。由于用途为住宅的9套被征拆房屋中，套内建筑面积高达445.83平方米，签订拆迁合同时无法预计回迁房屋的套数及各套面积。因此双方约定回迁安置时就分户及开间问题另行协商。珠江乐公司曲解拆迁合同第十条第五款的约定。房屋所有权证是基于国有土地使用证颁发的，其所登记的房产用途与国有土地使用证载明的不一致的，应以国有土地使用证为准，《祖庙东华里片区改造工程普君南安置小区拆迁补偿安置方案》第二条也明确规定以国有土地使用证登记功能为准。涉案房屋所有权证将车房登记为非住宅不当，事实上，1998年以来，佛山市房地产管理局颁发的房地产权证均将车房登记为住宅用途。涉案房屋《房屋拆迁许可证》于2008年8月29日取得，依法不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。即使按房屋所有权证登记的用途“车房与仓库”予以补偿，车房属于住宅，仓库也不等于办公用房，珠江乐公司也无权要求按办公用房予以补偿。即使双方对此未能协商一致，也应申请行政裁决，珠江乐公司无权提起民事诉讼。
上诉人珠江乐公司向一审法院起诉请求：1.判令东建公司继续履行合同编号为B30501396D、2008-11-11124的《佛山市房屋拆迁合同》：按照产权置换的方式解决原新风路44号15座首、二层建筑面积477.18平方米的补偿问题；2.本案诉讼费用由东建公司承担。诉讼中，珠江乐公司将其第一项诉讼请求明确为：要求东建公司向其补偿477.18平方米的办公用房。
一审法院认定的事实：2008年8月29日原佛山市建设局向东建公司核发《房屋拆迁许可证》，准许东建公司对佛山市禅城区普君南片区旧改项目范围内的房屋进行拆迁，后拆迁期限经多次批准而延长。
2011年5月31日，东建公司（甲方）与珠江乐公司和广东珠江音像出版社（共同乙方）签署《备忘录》一份，就拆迁范围内乙方房屋的拆迁补偿事宜达成以下初步意见：一、土地用途为住宅的物业选择产权置换，在普君南新建小区回迁住宅，按1:1的比例计算补偿套内面积1376.16平方米。二、工业厂房、仓库物业由国资委选定的评估公司对物业进行评估，双方认可的有证物业评估价为建筑面积3575元/平方米。三、其他补偿细则在签约时另议，具体补偿事项以双方签订的拆迁补偿合同为准。
2011年12月31日，东建公司（拆迁人、甲方）与珠江乐公司（被拆迁人、乙方）签订《佛山市房屋拆迁合同》（编号为B0501396D、2008-11-1124），约定由东建公司征拆位于佛山市禅城区新风路44号十座A、十座C、十五座（详细情况附表列明）。合同主要约定有：一、被征拆房屋情况，建筑面积共6759.84平方米，其中：1、住宅建筑面积1187.20平方米（套内建筑面积1092.48平方米，公共分摊面积94.72平方米）；2、非住宅：办公建筑面积326.04平方米（套内建筑面积），工业建筑面积5246.60平方米。二、补偿方案由以下几部分组成：1、甲方应在普君南规划小区内的房产中补偿套内建筑面积1418.52平方米的房屋（简称补偿房屋）给乙方，产权归乙方所有，其中非住宅套内建筑面积326.04平方米，位于新建大楼二、三层，层高4米；“住宅×套”，套内建筑面积1092.48平方米，位于该楼3-32层，层高2.8米。2、补偿房屋质量、结构、装修、设备等应按市规划部门批准的设计标准执行。3、作价补偿部分：工业用房建筑面积5246.60平方米按3575元/平方米补偿，补偿金额为18756595元。三、甲方须于2016年1月23日前将经竣工验收合格，并符合合同约定的补偿房屋交付给乙方。四、合同第十条第5项补充约定：对于新风路44号15座首、二层建筑面积477.18平方米的产权置换补偿方案，由甲、乙双方另行协商解决。
合同附表上载：一、此次征拆珠江乐公司所拥有的房屋为11套/处（按房屋产权证数计算，下同）。二、补偿方式根据土地用途分三部分：1、新风路44号十座C房屋土地为工业用途，建筑面积5246.60平方米，采用货币补偿。2、土地用途为住宅的房屋为9套/处，建筑面积和套内面积分别合计为1187.20平方米和1092.48平方米（包含讼争的十五座首层、二层建筑面积477.18平方米、套内面积445.83平方米），补偿方式采用住宅进行产权置换；除讼争之被征拆房屋外，其他被征拆房屋的建筑面积介于61.58-101.70平方米之间、套内面积介于55.27-95平方米之间。3、十座A首层房屋土地用途为非住宅，建筑面积与套内面积均为326.04平方米，选择产权置换方式补偿。
2015年6月24日，东建公司向珠江乐公司送达《回迁交楼通知书》，告知珠江乐公司就涉案拆迁合同采用产权置换补偿的房屋位于文华北路201号一座17套住宅和文华北路201号二层3号办公用房，现该大楼已通过政府部门的的竣工验收，可交付使用，请珠江乐公司于2015年6月30日前前往办理收楼手续。《通知》所附《征拆房屋及回迁房屋明细表》上载：拆迁房屋包含讼争房屋在内的10套/处，套内建筑面积合计1418.52平方米；回迁房屋18套，套内建筑面积合计1409.28平方米，其中位于文华北路201号二层3号房屋套内建筑面积326.54平方米，其他17套房屋位于文华北路201号一座二层至32层的住宅单元，套内建筑面积介于48.74-88.81平方米之间。
2015年8月4日，珠江乐公司向东建公司出具《关于<回迁交楼通知书>的复函》，称：“贵司于2015年6月23日发来我公司的《回迁交楼通知书》，我公司要求对《佛山市房屋拆迁合同》（编号B0501396D）中第十条第5项注明的条款继续协商，请贵公司给予协助，以便我们尽快完成收楼工作。”
2015年8月7日，东建公司向珠江乐公司复函，称其已按双方拆迁合同约定履行回迁义务，已按约定的住宅功能补偿相应面积，不存在改变功能的合同条款，且其已无可用于拆迁补偿的办公用房，并要求珠江乐公司尽快办理收楼手续。
另查明，佛山市房地产管理局于1991年向珠江乐公司核发的《房屋所有权证》（粤房字第××号）载明涉案之新风路44号15座首屋、二层房屋为非住宅，建筑面积477.18平方米，附图显示首层为车房，二层为仓库。1999年2月24日佛山市国土局向珠江乐公司核发的该房屋的《国有土地使用证》则载明土地用途为住宅，使用权类型为划拨。
诉讼中，珠江乐公司陈述：因涉案的400多平方米安置房未协商好，所以未收楼。
诉讼中，东建公司陈述：《备忘录》记载的以产权置换方式补偿的套内面积与《房屋拆迁合同》上约定的补偿面积不一致，是因为《备忘录》中涉及广东珠江音像出版社被拆迁房屋的补偿面积；讼争的被拆迁房屋应补偿套内面积445.83平方米，因面积较大，合同签订时无法确定具体的补偿套数及各套面积，故而约定双方另行协商补偿方案，而其他房屋面积较小，可以按照一套补偿一套的标准执行；已无办公用房可安置。
一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。珠江乐公司、东建公司签订的《佛山市房屋拆迁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面善意地履行各自承担的义务。
本案中，根据查明的事实，一审法院认为珠江乐公司要求东建公司向其补偿同等建筑面积的办公用房之诉求缺乏事实和法律依据，理由是：
第一，《备忘录》载明“土地用途为住宅的物业选择产权置换”，并以套内面积按1:1的比例进行补偿。
第二，从《佛山市房屋拆迁合同》关于被征拆房屋情况及合同附表均可看出，以产权置换补偿的房屋仅区分为住宅和非住宅，合同条款及附表均将讼争被征拆房屋列入住宅补偿范围，可见双方均确认讼争房屋为住宅用途并约定按套内面积1:1的比例以住宅进行产权置换，故合同对于以何种用途房屋进行产权置换的约定清晰无歧义。即使讼争被征拆房屋为非住宅，因拆迁补偿合同属于民事合同范围，合同双方可以协商一致选择补偿方式，在合同内容无法定无效情形的情况下，法律尊重合同当事人的意思自治。故，以住宅对讼争房屋进行置换有合同依据。其次，核发日期在后的《国有土地使用证》载明讼争被拆迁房屋土地用途为住宅，与《备忘录》的初步意见及房屋拆迁合同附表所载用途一致，以住宅进行置换有事实依据。
第三，东建公司关于因讼争房屋面积较大，合同签订时无法确定安置住宅的套数故而约定另行协商，而其他被拆迁房屋面积较小可以按套补偿而未作出相同约定的陈述，结合合同条款及附表内容，虽然其他房屋最终并未按一对一的比例进行产权置换，但根据生活经验判决，一审法院认为东建公司的陈述符合常理。
综上，珠江乐公司要求东建公司以办公用房对讼争房屋以产权置换方式进行补偿的诉求无理，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回珠江乐公司的诉讼请求。
案件受理费减半收取为50元，由珠江乐公司负担。
二审期间，双方当事人未提供新的证据。
经审理，本院确认一审法院查明的事实。
本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，双方在二审争议的焦点在于东建公司是否可以住宅产权置换珠江乐公司的原新风路44号15座首、二层477.18平方米的建筑物。
根据双方签订的《佛山市房屋拆迁合同》及合同附表的约定，拆迁房屋分为住宅建筑和非住宅建筑，非住宅建筑分工业建筑和办公建筑，工业建筑为佛山市市区新风路44号十座C，面积为5246.6平方米，补偿方式为货币补偿；办公建筑为佛山市新风路44号十座（A）首层，面积为326.04平方米，补偿方式为产权置换，置换位置位于普君南规划小区内新建大楼二、三层；其余的均为住宅建筑，包括双方争议的十五座，建筑面积为1187.20平方米，其中套内建筑面积1092.48平方米，补偿方式为产权置换，由东建公司于上述小区新建大楼3-32层补偿住宅，套内建筑面积1092.48平方米。据此，双方在合同中已对新风路44号十五座建筑的用途及补偿方案均已作出约定，该约定符合法律的规定，对双方均有法律约束力。双方虽在合同第十条第五项约定双方另行协商，根据该条关于“各方约定的其它事项”的规定，该协商应是对双方未达成一致意见的其他事项进行协商，而非对已确定事项另行协商。因双方对套数、层数等未在合同中进行约定，故一审法院认定双方应就此另行协商并无不当。
另外，珠江乐公司原所有的十五座的用途为车房及仓库，其要求东建公司按办公用房进行补偿亦缺乏事实和法律依据。
综上所述，上诉人珠江乐公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人中国广东珠江乐唱片公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年九月十一日
书记员 陆灏珺