宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0203民初1559号
原告：国网浙江省电力公司宁波供电公司。统一社会信用代码9133020014405899XH。住所地：宁波市海曙区丽园北路****号。
负责人：王凯军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许肖辉，浙江和义观达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王倩，该公司员工。
被告：宁波眼病中心医院。组织机构代码099839155。住所地：宁波市海曙区文昌街*号。
负责人：余腾，该医院院长。
委托诉讼代理人：毕秀娟，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：竺波，该医院员工。
被告：浙江南苑控股集团有限公司。统一社会信用代码9133020067123211XJ。住所地：宁波市海曙区灵桥路*号。
法定代表人：乐志明，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：杨小莉，该公司员工。
原告国网浙江省电力公司宁波供电公司（以下简称国网公司）为与被告宁波眼病中心医院（以下简称眼病医院）、浙江南苑控股集团有限公司（以下简称南苑集团）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年3月10日诉至本院，本院于同日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许肖辉、王倩，被告眼病医院的委托诉讼代理人毕秀娟、竺波，被告南苑集团的委托诉讼代理人杨小莉到庭参加诉讼。因原告申请，本院依法作出裁定，对被告眼病医院、南苑集团名下财产采取了保全措施。本案现已审理终结。
原告国网公司向本院提出诉讼请求，请求判令：一、被告眼病医院支付原告租金10147134.598元（从2016年2月暂计算至2017年2月28日，自2017年3月1日至实际腾退日房屋占有损失连续计算）；并支付原告违约金即季租金3057008.5元，合计13204143.1元；二、被告眼病医院支付原告延付租金的利息损失396572元；三、被告南苑集团对被告眼病医院的上述债务承担连带责任；四、两被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告增加诉讼请求：五、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2017年2月18日解除；六、两被告立即腾退房屋。后审理中因原、被告达成部分和解，原告将五、六项诉讼请求撤回，并将第一项诉讼请求变更为：判令被告支付原告2016年度未付租金（2016年2月至2016年12月）8129962.236元，并支付原告违约金即季租金3057008.5元，合计11186970.736元。事实与理由：原告与被告南苑集团于2014年7月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告南苑集团承租原告位于宁波市海曙区文昌街2号房屋及主楼地下室，并约定了租金标准、租金支付时间、违约责任等。合同签订后，2015年6月原告与两被告签订《文昌街2号房屋租赁补充协议》，原告同意被告南苑集团将文昌街2号房屋转租给被告眼病医院，被告眼病医院按原合同约定方式使用房屋，支付原合同项下租金等所有费用。被告南苑集团对被告眼病医院的行为（原合同项下所有义务）承担连带责任。上述合同签订后，原告按约交付涉案房屋给被告使用，但被告眼病医院未按约支付租金等费用，自2016年2月至今拖欠租金未按时足额支付。被告南苑集团亦未按合同约定承担连带责任。故原告诉至法院，望判如所请。
被告眼病医院答辩称：一、原告拒绝履行双方会议纪要，已实质上提高了双方约定的租金，有违诚信原则。原告该租赁范围原为文昌大酒店，在大酒店的遣散中，为安置相关人员，被告南苑集团代为接收了大量人员，并代为支付了近6000000元的员工遣散费用及补偿金。双方签订租赁合同过程中协商部分租金通过会议或福利的形式在南苑集团旗下公司消费以减免租金，双方达成了会议纪要。但现原告拒绝履行双方会议纪要精神，进而变相提高了双方约定的租金，有违诚信原则。二、在双方签订合同时隔一年后即2015年3月2日政府公布中山路改造实施方案，被告于2015年10月开业，开业后中山路全面封路，至2016年12月底才恢复交通，该道路改造系被告无法预见和控制的政府行为，不属于正常的商业风险。三、中山路改造导致租赁物无法达到合同约定的使用目的，对被告眼病医院正常经营造成严重困难，根据立法精神及公平原则，应当酌情减少租金。中山路为租赁物的主要进出通道，其他道路均为狭窄的小路且为单行道。中山路封路导致公共交通几乎中断，进出车辆无法正常进出。且其道路施工噪音巨大，导致被告住院病人大量转院。频繁的停水、停电导致无法正常经营。根据《合同法》第二百三十一条，“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的立法精神，眼病医院无法正常经营，属于租赁物不能使用的情形，合同目的无法实现，应当酌情减少租金。根据租赁物所在地街道及区政府出具的情况说明，已明确说明了道路封路情况及对沿路商家的巨大影响，且沿路租赁物租金均依据公平原则进行了30%至50%的下调，基于上述实际情况及中山路改造造成的严重影响，被告方请求2016年合同约定租金减少50%，符合公平原则。四、2016年度租金未全额支付，起因于双方一直在对租金金额进行协商，且是行使抗辩权的合法行为，原告诉请被告眼病医院支付违约金及利息无法律依据。五、被告眼病医院未全额支付租金，未给原告造成损失，且违约金和利息不能同时主张，另原告主张违约金过高且没有依据。原告未就损失进行任何举证，在被告眼病医院未违约的情况下主张违约金没有依据。六、南苑集团的担保已过期。南苑集团仅就租金的支付为被告眼病医院提供了担保，但违约金及利息等不属于其担保范围。另外，根据《担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有自主债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。而原告与被告之间在合同中约定，“租金按季支付”，且应在每季度开始前提前支付租金。在起诉前，原告从未向南苑集团主张权利，已超过法律规定的6个月期间，南苑集团应免除保证责任。综上，望法院依据公平原则合理调整租金，并驳回原告的其他诉讼请求。
被告南苑集团答辩称：意见同被告眼病医院。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院对双方无争议的事实认定如下：2014年7月1日，原告国网公司与被告南苑集团签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于宁波市海曙区文昌街2号的房屋出租给被告南苑集团以及本合同乙方为南苑集团，实际使用单位为乙方下属眼病医院及附属酒店。出租的该房屋实测建筑面积为26799.70平方米，不包括地下室面积3494.85平方米。房屋租赁期间为10年，自2014年7月1日至2024年6月30日止，原告同意自2014年7月1日至2015年4月30日为被告南苑集团装修免租期，在被告南苑集团免租期内无需承担该房屋租金，但需缴纳水费、电费以及因被告使用而产生的相关费用。房屋主楼每日租金为1.2元/平方米（按建筑面积计算）；主楼地下室（面积3494.85平方米）租金为250000元/年；大楼和主楼地下室的租金均从合同生效后的第三年起（即2016年7月1日起）每两年定基上浮2%（分别是2016年7月1日起上浮2%，2018年7月1日起上浮4%，2020年7月1日起上浮6%，2022年7月1日起上浮8%）。租金支付方式为在合同生效后，免租期到期前十日内，被告支付首期房租计2997067元，以后每季度到期前十日内，支付下一季度租金。合同约定原告应于2014年7月1日前向被告南苑集团交付房屋及设施设备，被告南苑集团在签订合同时应向原告支付押金1000000元。同时双方在合同中对违约责任作了约定：由于原告逾期向被告已交付房屋的，或者被告逾期向原告支付房屋租金等费用的，违约方每逾期一日按照日租金双倍标准向守约方支付违约金，违约方逾期履行期限达到合同解除条件，且权利方解除合同的，违约方应按照季租金一倍标准向守约方支付违约金并承担约定的赔偿责任等等。合同签订后，原告按约向被告南苑集团交付了房屋，被告南苑集团按约向原告交付了押金。后原告与两被告签订了《文昌街2号房屋租赁补充协议》，该协议约定，原告与被告南苑集团原签订的合同，三方形成补充条款如下：1.原告同意被告南苑集团将涉案房屋转租给眼病医院，眼病医院应按原合同约定的方式使用房屋。2.原告同意被告南苑集团应支付的租金等原合同项下所有费用由被告眼病医院支付。3.原合同其他条款继续有效，被告南苑集团对被告眼病医院的行为（原合同项下所有义务）承担连带责任。被告接收房屋后，进行了装修，眼病医院于2015年10月开业并对外营业。涉案房屋系地上24层，地下一层，用于眼病医院与文昌商务酒店经营。其中眼病医院的经营场所为1-15层，15层以上为文昌商务酒店。自2016年2月1日起被告未按时支付房租。原告分别于2016年4月、9月向被告眼病医院发出了房租催收函，于2017年2月又通过律师函的方式向二被告通知催缴租金及解除合同并得到眼病医院的复函。双方一致确认2016年1月份被告支付的大楼租金978189.05元，地下室租金21250元，以及2016年年底和2017年年初被告支付2016年租金3000000元，2017年的租金双方另行协商解决。以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》、《文昌街2号房屋租赁补充协议》、《房租催收函》、《律师函》及《关于文昌大楼租金支付事宜的回复函》、双方庭审陈述等证据予以佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、为证明被告支付了原文昌酒店的500-600万元的员工的遣散费用，原告同意以会议和福利等消费的合作方案以减免租金，在租赁期间因中山路改造导致被告医院经营受到严重影响，原、被告就以福利消费方式减免租金的方案进行多次协商的事实，被告眼病医院提供：证1.《关于文昌大楼租赁合同外约定协商会议纪要》一份；证2.《关于文昌大楼房租支付方案调整的协商函》二份、《关于延期支付文昌大楼房租的说明》、《关于文昌大楼部分房租费用置换方案的函》、《关于文昌大楼部分房租费用减免的申请》、《关于文昌大楼租金支付事宜的回复函》一组。原告对证1形式真实性予以认可，但对被告的证明目的有异议，会议纪要等同于意向书，未明确涉案房屋租金以消费等形式予以抵消，且在目前遏制三公消费情况下无法实现。原告对证2的真实性不认可，对6份函只确认收到其中一份回复函，且证2仅是被告眼病医院单方行为，就租金问题双方不存在协商的可能性，是严重违反原告公司政策的。被告南苑集团对证1和证2无异议。经审查，证1系原件，本院对其真实性予以认定，但该会议纪要显示在租赁期间，国家政策允许，国家电网公司政策规定范围内，原告及其下属单位尽可能加大与南苑集团及其下属公司在会议和福利等消费的合作，而并非减免租金的合意，故对被告的证明目的本院不予认定。证2系被告眼病医院单方发出的函，且被告提交的是复印件，原告对其除回复函外不认可，本院对证2《关于文昌大楼租金支付事宜的回复函》的真实性予以认定，对除回复函之外的五份函的真实性不予认定，且证2均是被告单方提出的协商函或回复函，而非双方对租金减免的合意，故对其证明目的本院亦不予认定。
二、为证明租赁合同签订后，政府发布中山路改造施工文件，中山西路改造工程影响被告医院正常经营的事实，被告眼病医院提供：证3.《宁波市中山路综合整治工作指挥部文件》一份、《宁波市地铁1号线一期工程概况》一份；证4.宁波眼病医院地理位置图一份、施工现场照片一组。原告对证3的真实性有异议，认为需要核对原件，同时认为即便是真实的，文件对合同履行不构成实际阻碍，原告给予被告的免租期到2015年4月30日，此期间可能发生的情况被告应当有预见，且被告装修完成后一直处于实际营业，没有导致其不能经营。原告对证4真实性无异议，对眼病医院的客观位置认可，但对被告主张的对医院的具体影响不认可。被告南苑集团对证3和证4无异议。经审查，证3本院对其真实性予以认定，对2015年3月政府发布中山路综合整治施工文件以及中山路进行建筑立面整治和综合治理的事实予以认定。对证4的真实性予以认定，对证3和证4的证明目的于下文分析。
三、为证明中山路持续改造工程造成被告医院正常经营受到影响，被告向原告申请减免部分租金，上述情况得到宁波市海曙区人民政府鼓楼街道办事处的盖章确认，被告眼病医院提供：证5.《关于文昌大楼部分房租费用减免的申请》一份。原告对证5的真实性不认可，认为鼓楼街道办的盖章超出职权范围。被告南苑集团对证5无异议。经审查，证5虽系复印件，但本院经核实系真实的，故对其真实性予以认定，对其证明目的下文分析。
本院对以下事实亦予以确认：2015年3月政府发布中山路综合整治施工文件，启动对中山路进行建筑立面整治和综合治理，其中2015年8月至2016年12月系组织实施阶段。被告租赁的涉案标的物位于宁波市海曙区文昌街2号，其南临中山西路，西临文昌街，位于文昌街与中山的交叉口，中山路改造期间有封路情况。2015年10月眼病医院正式开业。
另，依被告眼病医院申请，本院依法委托宁波余姚天衡房地产估价事务所有限公司对宁波市海曙区文昌街2号房屋2016年度租金价格进行评估，后该公司于2017年11月27日向本院出具情况说明一份，表示由于评估对象复杂，影响程度无法判断，缺少有效评估依据，故无法评估涉案房屋相应租金。我院后撤回对该案的委托评估。
本院认为，本案的争议焦点：一、被告主张2016年租金依法予以减免是否有依据？二、原告主张的利息损失及季租金的违约金是否有依据？三、被告南苑集团的担保是否已过保证期间，若没有，担保责任范围为何？
关于第一个争议焦点。本案涉案租赁房屋于2014年7月开始实施装修，并于2015年10月眼病医院正式开业，期间逢中山路综合改造治理项目的实施。本院认为，中山路综合改造治理项目虽然在双方合同签订后启动实施，且中山路封路改造对出入被告经营的眼病医院带来不便，但行人仍有其他途径进入眼病医院，且医院仍正常营业，医院的经营好坏由诸多的因素构成，医院营业状况与交通状况的密切性并非必然性联系，故合同目的未至不能实现，被告称因中山路改造至该租赁期间租赁物无法使用的抗辩本院不予支持。但本院认为虽然合同目的仍能实现，但客观上被告租赁的涉案标的物位于宁波市海曙区文昌街2号，其南临中山西路，西临文昌街，位于文昌街与中山的交叉口，中山路和文昌街是其主要的通道，中山路改造和封路给被告眼病医院造成了客户出入交通不便，潜在客户流失等影响，根据公平原则，本院依法酌情对被告应支付的租金予以20%降低。根据合同约定，2016年1至6月期间大楼租金为5869134.3元：（26799.70平方米×1.2元/平方米/日×365天÷12个月×6个月），主楼地下室租金为125000元（250000元/年÷2）；2016年7至12月期间大楼租金为5986516.986元（5869134.3元×1.02），主楼地下室租金为127500元（125000元×1.02）。2016年度被告应付租金为12108151.286元，本院依法酌定被告应支付2016年1月至12月期间的租金为原租金的80%即9686521.03元。扣除一月份被告支付的大楼租金978189.05元，地下室租金21250元，以及2016年年底和2017年年初被告支付的3000000元租金，被告眼病医院仍应支付2016年的租金为5687081.98元。
关于第二个争议焦点。违约金和利息损失原告不能同时主张，原告认为违约金不能弥补其损失，故同时主张了延付租金的利息损失和按季租金标准支付违约金。本院认为根据合同约定：被告逾期向原告支付房屋租金等费用的，违约方每逾期一日按照日租金双倍标准向守约方支付违约金，违约方逾期履行期限达到合同解除条件，且权利方解除合同的，违约方应按照季租金一倍标准向守约方支付违约金并承担约定的赔偿责任。本案中原告撤回合同解除的诉请，故本院认为按照季租金一倍标准支付的标准本案不适用；另合同约定违约方每逾期一日按照日租金双倍标准支付违约金，本院认为本案中被告未按时支付租金的行为给原告造成的损失主要是租金占用的损失，且客观上被告面临因中山路改造影响在向原告及有关部门寻求租金减免的申请，故本院对合同约定的违约金酌情予以降低，2016年期间的被告延付租金给原告造成的损失本院酌定以同期同档次银行贷款利息标准计算。以每期应当支付租金而未付起开始计算租金的利息损失。根据双方关于租金支付时间的约定进行类推，被告应当在2016年1月31日前支付2016年2、3、4月的租金2397653.72元（5869134.3元÷2×80%+250000元/年÷4×80%）；于2016年4月30日前支付5、6、7月的租金2413638.08元（2397653.72元÷3×2+2397653.72元÷3×1.02）；于2016年7月31日前支付8、9、10月的租金2445606.79元（2397653.72元×1.02）；于2016年10月31日前支付11、12月的租金1630404.53元（2397653.72元÷3×2×1.02）。2016年1月份的租金标准为799217.91元（2397653.72元÷3），折抵被告一月份支付的租金（大楼租金978189.05元，地下室租金21250元）999439.05元后，被告应当在2016年1月31日前支付2016年2、3、4月的租金为2197432.58元（2397653.72元-999439.05元+799217.91元）。经计算，至2016年12月31日,被告应支付的利息为217634.58元。
关于第三个争议焦点。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中合同租赁期间为10年，租金虽约定按季支付，但本院认为最后一期履行期限是主债务履行期届满日，而保证期间的起算点正是主债务履行期届满之日，现最后一期履行期限还未到期，故本院认为被告南苑集团的保证期间未过，被告南苑集团仍应承担相应的担保责任。对两被告的抗辩本院不予支持。
综上，本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》以及《文昌街2号房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，真实、合法，双方均应依约履行。原告按约交付了房屋，被告应当按约交付租金。被告应当支付原告2016年2月至12月期间的租金为5687081.98元及相应的利息损失。被告南苑集团对上述债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告宁波眼病中心医院于本判决生效之日起十日内支付原告国网浙江省电力公司宁波供电公司2016年2月至2016年12月期间的房屋租金5687081.98元，利息损失217634.58元，并支付至2017年1月1日起以5687081.98元为基数按同期同档次银行贷款利率计算利息至款项付清之日；
二、被告浙江南苑控股集团有限公司对被告宁波眼病中心医院第一项付款义务承担连带还款责任，在被告浙江南苑控股集团有限公司承担保证责任后，有权向被告宁波眼病中心医院进行追偿；
三、驳回原告国网浙江省电力公司宁波供电公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费91301元，由原告国网浙江省电力公司宁波供电公司负担37611元，由被告宁波眼病中心医院、浙江南苑控股集团有限公司共同负担53690元，财产保全费5000元，由被告宁波眼病中心医院、浙江南苑控股集团有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 袁 永 达
审 判 员 罗 书 君
人民陪审员 吴 霄 锋
二〇一八年三月二十日
代书 记员 罗旖旎本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法总则》
第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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