河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民再终字第00244号
再审上诉人（原审被告）：ＸＸ山，河北省公安厅离休干部。
委托代理人：王健，天津市纺织研究院职工。
委托代理人：赵鹏博，河北世纪方舟律师事务所律师。
再审上诉人（原审被告）：李卫鹏。
再审被上诉人（原审原告）：刘效伟。
再审上诉人ＸＸ山、李卫鹏与再审被上诉人刘效伟确认合同效力纠纷一案，石家庄市桥西区人民法院于2013年10月21日作出（2013）西民一初字第00639号民事判决，ＸＸ山、李卫鹏不服上诉于本院，本院于2014年3月10日作出（2014）石民二终字第00003号民事判决，已经发生法律效力。ＸＸ山不服，向本院申请再审，本院于2014年9月21日作出（2014）石民申二字第00120号民事裁定，本院对本案另行组成合议庭进行再审。2015年1月26日本院作出（2014）石民再终字第00212号民事裁定书，将本案发回石家庄市桥西区人民法院重审。2015年6月12日石家庄市桥西区人民法院作出（2015）西民再初字第00006号民事判决。判后，再审上诉人ＸＸ山、李卫鹏不服上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人ＸＸ山的委托代理人王健、赵鹏博，再审上诉人李卫鹏及再审被上诉人刘效伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告刘效伟诉称，我母亲张玉珍与被告ＸＸ山于1978年4月3日登记结婚，婚后于2001年10月30日以ＸＸ山名义购买河北省公安厅公有住房两套，分别为石家庄市桥西区铁西街10号8-2-201号，新华区合作路128号3-2-101号，该两套房产为ＸＸ山、张玉珍夫妻共同财产。2012年1月30日，我母亲张玉珍立下遗嘱，指定以上两套房产及其它夫妻共同财产中属于其本人的财产份额在其去世后由我继承。2013年4月19日我母亲去世，上述两套房产应按照张玉珍的遗嘱进行分割，但被告ＸＸ山擅自将该两套房产出售给他人，其中桥西区铁西街10号8-2-201号的房产于2013年7月17日出售给被告李卫鹏并已过户，二被告的行为严重侵害了我的合法权益，应属无效行为。要求依法确认二被告之间的房屋买卖行为无效，恢复房屋产权原始状态，诉讼费、保全费及其它费用全部由二被告承担。
一审被告ＸＸ山辩称，要求法院依法驳回原告的诉讼请求；诉讼费等全部费用由原告自行承担。事实与理由是：1.首先，ＸＸ山卖房事出有因，卖房是有理由的，ＸＸ山现在已经进入耄耋之年了，岁数很大，身体有病，在石家庄由于后老伴去世后，与后老伴的子女也就是原告关系不睦，而且现在的原告也不尽赡养义务，只能投奔自己的儿子王健、王兵等，上天津居住。由于身体年老多病需要治病，医疗关系又在石家庄，很不方便，在天津治病经常需要垫付大量的资金，在生活上给子女造成了巨大的负担，要雇保姆照顾生活，所以也需要大量的资金，本人离休费不多，远远不够这些开销，故此要将自己名下的房子卖掉以用于解决生活之必需和医疗费用的周转。这是卖房的理由。2.卖房完全不违反法律规定，关于本案中涉及到的确认合同无效这么一个诉讼争议，法律上对具体本案没有直接的法律条文规定，有相关的法律参考。第一，就是最高人民法院婚姻法司法解释三第十一条规定，一方未经另一方同意出售共有房屋，第三人善意购买支付合理对价，并办理了产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这一条规定针对夫妻双方配偶之间的，本案中一方配偶已经去世了，如果在世的话，一方要求追回该房屋的，主张合同无效的，人民法院都不予支持。更何况是配偶去世后子女主张的更没有依据了。第二，最高人民法院关于审理买卖合同案件若干问题的解释第三条，第三人以出卖时出卖方没有所有权或者处分权为由主张无效的，法院不予支持。买卖双方其中一方如果以对方没有所有权或者处分权而主张合同无效的话，法院不予支持。原告并不是合同买卖其中一方，更没有权利主张无效。基于以上两条规定，原告主张合同无效的请求法院应当依法予以驳回。
被告ＸＸ山再审过程中补充答辩意见为：1、原告刘效伟没有诉讼主体资格，本案诉争房产系ＸＸ山的个人财产，并非与张玉珍的共同财产；2、原告提交的遗嘱系伪造而来，不应认定；3、本案诉争房产是ＸＸ山个人出资购买的，并非用夫妻共同财产购得；4、该房没有使用张玉珍的工龄；5、原告提交的录音证据属于非法录制，不应认定；7、遗嘱没有律师或者公证，见证人也未到庭；8、本案不是继承纠纷，不应对ＸＸ山、张玉珍夫妻财产进行审查；9、原告提起本案诉讼属于恶意诉讼；10、ＸＸ山与李卫鹏的买卖合法有效。
一审被告李卫鹏辩称，我与卖房人素不相识，是买房时才认识的，不存在恶意串通问题，通过中介双方协商以40万元的价格购买的，我已经按照约定将房款支付完毕。ＸＸ山是房屋的所有人，房产登记在ＸＸ山名下，我购买ＸＸ山的房屋没有法律障碍，没有违背法律。已经办理了产权过户手续，房产已经合法转移到我名下。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定的，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。所以我符合善意取得房屋的法律条件，依法受到法律保护。
石家庄市桥西区人民法院一审再审查明，被告ＸＸ山与原告刘效伟之母张玉珍于1978年4月结婚，双方均系再婚，婚后一直居住于本案诉争座落于石家庄市桥西区铁西街10号8栋2单元201室的房产内。2001年10月30日ＸＸ山与河北省公安厅签订成本价出售公有住房协议书，根据该协议书，ＸＸ山以成本价8929.82元购买了本案诉争房产，并于同年12月取得了石房权证西字第××号房屋产权证书，根据登记显示，该房产建筑面积为54.28平方米，所有权人为被告ＸＸ山。2013年4月19日张玉珍去世。2013年7月17日，被告ＸＸ山与被告李卫鹏签订石家庄市存量房买卖合同，双方约定ＸＸ山以272000元的价格将该房出售给被告李卫鹏，经石家庄房屋资产权属登记监理中心审核，该房过户至了被告李卫鹏名下。原告刘效伟得知本案诉争房产过户至李卫鹏名下后，委托他人以购房者名义于2013年8月9日与李卫鹏取得了联系，并于当日形成谈话录音两份，谈话内容显示，李卫鹏系房屋中介人员，铁西街10号8栋2单元201室房产对外出售，房屋单价近万元，总价不能低于520000元，其本人并非房主。8月19日、31日，原告刘效伟在表明自己身份并讲明该房存有纠纷后与李卫鹏两次交谈，并形成两份谈话录音，李卫鹏在此两份谈话录音中称其为现房主，并支付了400000元购房款，但在购房前其并未去现场看房。被告李卫鹏在本案再审过程中认可其在2013年8月份将本案诉争房产挂至互联网上进行出售，售价为530000元。以上事实，有原、被告陈述，购房合同、谈话录音等证据所证实，足以认定。
石家庄市桥西区人民法院一审再审认为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第十九条“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”的规定，本案诉争房产原属河北省公安厅公产住房，由ＸＸ山租住，ＸＸ山与张玉珍婚后购买了该套住房，产权证书登记在ＸＸ山个人名下。又根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条的规定，除“（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、××人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产”的财产外，夫妻在婚姻关系存续期间所得的其他财产，归夫妻共同所有，均为夫妻共同财产。被告ＸＸ山主张该套住房系由其个人出资购买，但又不能证明出资系前述个人财产中的任何一项，加之在ＸＸ山与张玉珍婚姻关系存续了二十年之久，且双方均已高龄的情况下，任何一方主张仍有个人财产本身即有违常理，故本院认定ＸＸ山用其与张玉珍的夫妻共同财产支付了购房款，本案诉争房产是ＸＸ山与张玉珍的夫妻共同财产。张玉珍去世后，其享有的本案诉争房产50%的份额应当作为遗产开始继承，由张玉珍的法定继承人按照法定继承或者遗嘱继承分割遗产，在未处分之前，遗产应属于继承人共同共有。ＸＸ山在未征得其他继承人的同意，擅自将包括张玉珍份额的房产出卖于被告李卫鹏，且事后也未取得其他继承人的认可，故该买卖行为应当被认定为无效，该房产应恢复至ＸＸ山名下。原告刘效伟无论是作为法定继承人还是遗嘱继承人，均有权利提起本案诉讼。关于被告李卫鹏购买本案诉争房产是否构成善意取得的问题，无论双方的交易价格是272000元还是400000元，均远低于李卫鹏再次出售的520000元价格，任何一套房产在一个月内升值30%甚至是100%的情形均不符合市场价值规律，结合李卫鹏本人并未实际支付购房款、李卫鹏在付款前甚至未实地验房等情节，本院认定李卫鹏不能构成善意第三人取得本案诉争房产。综上，经该院审判委员会讨论决定，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国继承法》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，一审再审判决为：一、被告ＸＸ山与被告李卫鹏于2013年7月17日签订的石家庄市存量房买卖合同无效；二、坐落于石家庄市桥西区铁西街10号8栋2单元201室的房产应恢复至被告ＸＸ山名下。本案受理费80元、诉讼保全费1970元，两项合计2050元，被告ＸＸ山、李卫鹏各负担1025元。
判后，ＸＸ山、李卫鹏均不服，提起上诉。
再审上诉人李卫鹏上诉称，一、被上诉人在没有取得对争议房屋具有合法继承权的情况下，其无权就本案提起诉讼。二、我与ＸＸ山于2013年7月17日签订的《买卖协议》不违背法律的禁止性规定，合法有效，我已全额支付40万购房款，且所购房屋已经完成过户，上诉人的合法交易应得到法律的保护。三、一审认定上诉人购买ＸＸ山的房屋不属于善意取得是错误的。综上，请求撤销石家庄市桥西区人民法院（2015）西民再初字第00006号民事判决书，依法改判为驳回被上诉人之诉讼请求。
再审上诉人ＸＸ山上诉称，桥西区人民法院一审判决事实认定错误，证据不足，适用法律错误，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的起诉。1.刘效伟没有权利提起本案诉讼；2.一审认定涉案房屋交易价格为272000元错误；3.涉案房产不是夫妻共同财产；4.李卫鹏购买房屋属于善意取得。
再审被上诉人刘效伟辩称，1.ＸＸ山物权处置涉案房产，ＸＸ山与我母亲1978年结婚，1992年用夫妻双方工龄和资金购买涉案房产，我母亲去世后上述财产属于遗产，ＸＸ山和妻子王健在未与其他继承人协商的情况下出卖了涉案房产，严重侵犯了我的合法权益。2.诉争房产所谓转让，是ＸＸ山和李卫鹏串通的结果。3.关于本案的民事责任两个上诉人应承担连带责任。4.要求维持原审判决。
本院二审再审查明与一审再审查明事实一致外，另查明，ＸＸ山对李卫鹏在谈话录音中所述的购房款支付过程认可，并称已收到40万元购房款，2013年7月17日，转账支付30万元，是从王根华账户转账至温迪账户，温迪系ＸＸ山三儿子王兵的姑爷，王根华系李卫鹏的朋友，同日又给了ＸＸ山次子王健5万元现金，ＸＸ山出具了35万元的收条，2013年8月8日交房时，又给了王健5万元剩余购房款，ＸＸ山出具了5万元收条。李卫鹏认可其在2013年8月份将本案诉争房产挂至互联网上进行出售，售价为53万元，但称这只是挂的价格，实际并未成交。关于ＸＸ山与李卫鹏签订的石家庄市存量房买卖合同的问题。ＸＸ山称不知道当时的指导价是27.2万元。李卫鹏称，买卖房屋是通过中介舒心家园房产买的，因为认识该中介的曹良玉，就没有交中介费，没有签订中介提供的制式买卖合同，购房款是双方自行交易的，石家庄市存量房买卖合同27.2万元的价格是舒心家园中介填的，是为了避税。
本院再审认为，本案涉案房产系ＸＸ山与张玉珍婚姻存续期间取得，现ＸＸ山提供的证据不足以证明涉案房产系个人财产，故刘效伟作为法定继承人有资格提起本案诉讼。
在房产交易过程中ＸＸ山与李卫鹏签订了交易价格为40万元的《买卖协议》和交易价格为27.2万元的《石家庄市存量房买卖合同》，该协议与合同是一个交易行为。结合李卫鹏与ＸＸ山陈述、李卫鹏与刘效伟两份谈话录音、ＸＸ山收条、王根华中国农业银行金穗借记卡明细对账单与新线存款历史交易明细清单及温迪的证明，可以认定李卫鹏与ＸＸ山实际履行的是40万元的《买卖协议》，涉案房产的交易价格为40万元。
关于李卫鹏购买涉案房产是否构成善意取得的问题。第一，李卫鹏与ＸＸ山之前并不认识，通过买房才认识的，涉案房产登记的产权人为ＸＸ山，且2013年7月17日ＸＸ山在《房屋所有权转移（买卖）登记申请书》“是否保证上述房产无其他共有权人，并与其他人无产权争议和纠纷？”签署的答案为：是。基于上述，李卫鹏认为ＸＸ山为所有权人也符合常理，至于，李卫鹏是亲自看房还是委托朋友王根华去看房、从自己账户支付房款还是朋友代付房款均与购房是否善意无关。刘效伟主张ＸＸ山与李卫鹏系恶意串通，但未能提供充分证据证实。第二，李卫鹏已支付ＸＸ山40万元购房款，该价格属于合理价格。第三，2013年7月18日，涉案房产从ＸＸ山过户至李卫鹏名下。因此，李卫鹏购买涉案房产构成善意取得，ＸＸ山与李卫鹏之间的房屋买卖行为有效。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销石家庄市桥西区人民法院（2015）西民再初字第00006号民事判决；
二、驳回再审被上诉人刘效伟的诉讼请求。
一审案件受理费80元、诉讼保全费1970元，二审再审案件受理费80元，共计2130元，由再审被上诉人刘效伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵宗辉
审 判 员 许毅鹏
代理审判员 李会宁
二〇一六年五月六日
书 记 员 关继娜