湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘02民终1464号
上诉人（原审原告）：株洲市熙美物业服务有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区纺织路14号12栋503号。
委托诉讼代理人：赵强，男，1984年8月2日出生，汉族，系该公司员工，户籍地山东省蒙阴县，现住湖南省株洲市芦淞区。
上诉人（原审被告）：邓灵芝，女，汉族，1963年8月21日出生，住湖南省株洲市芦淞区。
上诉人株洲市熙美物业服务有限责任公司（以下简称熙美物业）与上诉人邓灵芝物业服务合同纠纷一案，双方均不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2016）湘0203民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人熙美物业的委托诉讼代理人赵强、上诉人邓灵芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
熙美物业上诉请求：撤销一审判决，支持本上诉人的一审诉讼请求。事实和理由:本上诉人积极履行物业服务合同约定的相关权利和义务，依法依约对被上诉人居住的小区实施规范的物业管理，为邓灵芝等人提供了完善的物业管理服务。但是从2010年3月开始，邓灵芝等人停止缴纳物业管理费，应当按照物业服务合同约定缴纳欠缴的物业管理费及违约金。
邓灵芝针对上诉人熙美物业的上诉辩称，1、熙美物业没有资质签订前期物业合同和之后的物业合同，根据《拆迁安置补偿合同书》的约定，物业费和电梯使用费由喜梅物业管理公司另行商议；2、合同定价不合理，不应该按1.05元/月.平方米收取费用；3、物业公司根本没有服务过，物业公司也一直没有催缴过物业费，物业公司的所谓管理也是一塌糊涂。我因为是安置房，交房时根本没有达到交房要求就收房了。
邓灵芝的上诉请求：撤销原判，改判驳回熙美物业的一审全部诉讼请求。事实与理由：房屋质量有问题，达不到交房要求，业主正在等待整改，熙美物业严重不作为，根本没有提供服务，业主无需缴纳物业服务费用。
熙美物业针对邓灵芝的上诉辩称，验收房是我们根据开发商开具的验收单，根据资料由我们工作人员领着业主上门验房，业主提出问题我们登记提交开发商。开发商整改，没有达到要求业主可以拒绝收房。上诉人邓灵芝陈述物业公司根本没有服务，但是入住至今，电梯、水电等的使用就是服务的标志，物业服务的范围是公共区域。
熙美物业向一审法院起诉请求：1、被告邓灵芝立即向原告熙美物业支付物业管理费8871.5元，滞纳金8871.5元，合计17743元；2、被告邓灵芝承担本案诉讼费用。
一审法院审理查明原告系株洲市芦淞区建设中路贺家土曦美苑1栋小区自前期即2008年7月至2015年11月的实际物业服务公司。2008年7月原告与株洲市广汇房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》。在小区业主委员会成立后，2012年10月31日，原告与株洲曦美苑业主委员会签订了《株洲市曦美苑1栋物业服务合同》，约定由乙方熙美物业公司对曦美苑1栋实行专业化的物业服务，物业管理价格为1.05元/月/平方米，业主无论入住与否，均应从合同起始日起开始支付物业服务费，并约定业主不按规定交纳物业服务费、赔偿金、违约金以及其他相关费用的，每天应按缴款总额的3‰收取滞纳金，合同期自2012年10月16日起至2014年12月31日止。合同期届满前原告与曦美苑业主委员会续签了物业服务合同，物业管理费仍为1.05元/月/平方米，业主可按月交纳物业服务费，自合同起始日起第一个月开始应在每月十日内履行交纳义务。被告邓灵芝为广汇曦美苑1栋2313室的业主。被告称原告不按约定提供物业服务，如擅自改变物业用房的用途，小区存在乱搭乱建违章建筑、车辆乱停乱放、消防通道被堵塞等物业管理问题，在反映后未能及时处理并予以解决，被告以此为由自2010年3月起至2015年11月止，共欠物业管理费8871.5元未予缴纳，经原告多次催收未果后，酿成本案纠纷。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：被告是否应向原告支付欠缴的物业服务费及滞纳金。
被告作为曦美苑小区的业主，虽未与作为小区物业服务企业的原告签订物业服务合同，但曦美苑业主委员会依法与原告签订的物业服务合同明确原告为曦美苑小区物业管理者。该物业服务合同依法成立，合法有效，对小区全体业主具有约束力。原告实际为被告提供了物业服务，被告理应交纳欠缴的物业费8871.5元，但原告未按合同约定提供物业服务，管理上存在不到位和不作为等诸多问题，即物业服务水平未达到物业服务标准和收费，故原告的收费标准应予以降低，参照原告的服务标准及收费项目，本院酌情认定被告交纳欠缴物业费5322.9元。此外，被告拒交物业管理费，系事出有因，故一审法院依据公平和诚信原则对原告滞纳金的诉请，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《国务院物业管理条例》第四十二条，判决：一、被告邓灵芝在本判决生效后十日内向原告株洲市熙美物业服务有限责任公司支付物业管理费5322.9元；二、驳回原告株洲市熙美物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币244元，减半收取122元，由原告株洲市熙美物业服务有限责任公司承担85元，被告邓灵芝承担37元。
二审中，上诉人熙美物业向本院提交了下列证据材料：1、会议纪要，拟证明业委会召集了楼栋长及当地社区人员对维修问题进行了讨论，也提出了可以走法律程序，本上诉人履行了相应的通知义务。2、照片两张，拟证明本上诉人邀请了株洲市安检处工作人员到业主家查看了漏水问题，本上诉人履行了物业服务义务。上诉人邓灵芝对上述证据材料的质证意见为：对该两份证据不认可，证据一会议纪要的真实性无异议，但也恰好证明物业公司不作为。房屋漏水时间是2010年，但物业公司开会是2014年，不能达到其证明目的。对证据二的真实性无法核对，没有时间也不知道是到谁家去查看的。本院经审查认为，上诉人熙美物业提交的两份证据均不能证明其主张的待证事实，对其不予采信。
上诉人邓灵芝没有提供新的证据。对一审采信的证据和查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审争议焦点为：熙美物业收取物业费是否有依据？其提供的物业服务是否符合约定？现评述如下：本案，上诉人熙美物业已于2009年12月6日取得物业服务资质，并与株洲市广汇房地产开发公司签订了《前期物业服务合同》，与株洲曦美苑业主委员会签订了《物业服务合同》，该两份合同均是合法有效的，对上诉人熙美物业与上诉人邓灵芝均具有约束力，上诉人邓灵芝关于熙美物业不具备资质的主张本院不予支持。《前期物业服务合同》及《物业服务合同》约定了双方的权利和义务，并约定了物业管理费的标准为高层住宅1.05元/月·平方米，双方均应按照约定履行各自的义务，即熙美物业依约提供物业服务，邓灵芝依约缴纳物业管理费，上诉人邓灵芝关于物业费按1.05元/月·平方米收取依据不足的理由与合同约定不符，本院不予支持。另上诉人邓灵芝以熙美物业没有提供物业服务，房屋达不到收房标准为由不予缴纳物业费，该主张与事实不符，于法无据，本院不予支持。至于熙美物业服务是否符合合同约定的问题，经查，熙美物业在物业服务中，存在未及时为业主协调处理房屋漏水事宜、未对车辆进行有效管理、未对消防系统、电梯系统进行及时维护等情况。熙美物业的上述行为致使其服务不到位，违反了物业服务合同的约定。上诉人熙美物业主张其提供了完善的物业服务与事实不符，本院不予支持。我国合同法第六十七条规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。该法第一百一十一条规定，质量不符约定的，受损害方可以要求对方减少报酬。据此，一审法院对上诉人熙美物业滞纳金诉请不予支持及酌情认定上诉人邓灵芝欠缴的物业费为5322.9元并无不妥，本院予以维持。
综上所述，上诉人熙美物业及上诉人邓灵芝的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人株洲市熙美物业服务有限责任公司负担50元，上诉人邓灵芝负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁雄文
代理审判员 黄慧娟
代理审判员 黄洪波
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 王 琳