宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞民重字第11号
原告（反诉被告）：张伦庆。
委托代理人：鲍先村。
委托代理人：张剑庆。
被告（反诉原告）：王亚光。
委托代理人：毛留军。
原告张伦庆为与被告王亚光房屋买卖合同纠纷一案，于2013年3月28日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员俞昉适用简易程序审理。被告王亚光在提交答辩状期间提起反诉，本院依法受理并与本诉一并审理。本案于2013年4月25日、6月21日两次公开开庭进行了审理，并于2013年6月24日作出（2013）甬鄞望民初字第121号民事判决。原告张伦庆不服，向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2013年8月30日作出（2013）浙甬民二终字第529号民事裁定书，裁定撤销宁波市鄞州区人民法院（2012）甬鄞望民初字第121号民事判决，发回本院重新审理。本院于2013年9月25日立案受理，并另行组成合议庭适用普通程序审理。本案于2013年12月18日、2014年3月18日依法公开开庭进行了审理，原告的委托代理人鲍先村、张剑庆，被告的委托代理人毛留军到庭参加诉讼。原、被告在审理期间自行庭外和解，但未能达成协议。本案经本院审判委员会讨论并决定，现已审理终结。
原告张伦庆起诉称：原告于2010年向被告购入住房一套，至2011年8月2日向原告付清全部房款计1087269元。当时约定由被告将房产过户到原告名下，但因该房屋系集体土地小产权房，被告未能办理房产过户手续。现经宁波市鄞州区人民法院（2012）甬鄞望民初字第329号民事判决书认定，原、被告之间的房屋买卖合同无效。因被告在买卖当时承诺涉案房屋能够办理国有土地产权证，故造成合同无效的责任在被告，被告除应返还价款外，还应赔偿原告利息损失。故请求判令：1、被告返还原告已付的全部价款1087269元；2、被告赔偿原告利息损失452300元（按银行贷款利息的两倍计算32个月）。重审中，原告变更诉讼请求为判令被告返还原告已付的全部价款1087269元，并按银行同期贷款利率赔偿原告从2010年8月27日至判决确定的履行之日止的利息损失（其中1056000元价款的利息从2010年8月27日起计算，31269元价款的利息从2011年8月2日起算，暂算至2013年11月15日为287039元）。
被告王亚光答辩兼反诉称：双方合同无效，房屋买卖价款应该返还原告，但原告主张的利息损失没有依据，且计算过高。导致本案合同无效，双方均有过错，对造成的损失，双方应按过错分担。双方当时系自愿买卖，现原告因房价下跌反悔，违背了诚实信用原则，客观上也给被告造成损失：1、房屋贬值约每平方米1800-2000元；2、房屋折旧约每年10%；3、房租收入损失约每月1500元。综合按照每平方米损失2000元计算，房屋共计132.74平方米，被告损失为265480元。故请求判令原告赔偿被告上述损失的一半计132740元。重审中，被告变更了反诉请求，认为房屋贬值损失以132.74平方米、每平方米贬值1556元计算，房租损失以每月2000元计算，从2010年8月27日暂算至2013年4月26日，两项损失共计269392元，请求判令原告赔偿被告房屋贬值损失和房租损失的一半计134696元，2013年4月26日之后的房租损失计算至原告实际返还房屋之日止。
原告张伦庆反诉答辩称：某小区系集体土地上的房屋，被告本不应该对外出售，原告在被告承诺涉案房屋可以办理产权证的情况下才决定购买，现合同被法院判决无效，过错都在被告，原告并无过错。被告在出售房屋时就抬高了房价，才导致目前的房价低于购房时的价格，涉案房屋其实并不存在贬值的情形。原告愿意按照1000元每月的标准适当给予被告租金补偿，为此要求驳回被告的其他反诉请求。
原告张伦庆为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、收条复印件1份、银行回单复印件2份，拟证明原告于2010年8月27日向被告支付房屋价款1056000元，于2011年8月2日向被告支付房屋价款31269元的事实；
2、购房三方承诺合同复印件1份，拟证明购买房屋时被告承诺可以办理房产证的事实；
3、宁波市鄞州区人民法院（2012）甬鄞望民初字第329号民事判决书一份，拟证明双方发生房屋买卖及被法院判定合同无效等事实。
被告王亚光为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、宁波市鄞州区某某村经济合作社出具的证明两份，拟证明房屋原出售价为每平方米8120元，目前均价为每平方米6000元左右的事实，以及房屋出租价为每套2000元左右不等的事实；
2、宁波市鄞州区新村建设办公室新村建设（2008）28号文件复印件1份、宁波市鄞州区人民政府（2013）138号专题会议纪要复印件1份，拟证明涉案房屋所在的某某小区已经规划审批，土地使用权性质从集体土地转为国有划拨的手续正在办理，房屋的价值可以评估的事实；
3、证明1份、东方热线房产网网页打印件1份，拟证明当前某某房屋出售报价每平方米不到6500元的事实。
被告曾向本院申请对涉案房屋的价值进行评估，本院也曾同意进行司法评估，但因被告未提供评估所需的资料而无法进行评估。为此，本院于2014年2月28日前往宁波市鄞州区某某村就某某房屋的交易价格和租金情况进行调查和走访。1、宁波市鄞州区某某房产中介所的员工吕某某陈述，联升佳苑小区的房屋在2010年的时候价格较高，像七楼的房屋价格基本为每平方米8500元左右，当前的房屋价格有所下跌，七楼的房屋均价为每平方米7000元-7500元左右，该小区130平方米毛坯房的月租金在1200-1300元左右。2、宁波市某某房产中介所的员工郑某某陈述，某某小区的房屋在2010年的时候房价最高，均价基本为每平方米8500元左右，当前房屋价格比2010年的时候下跌了大概每平方米1000元左右，该小区130平方米毛坯房的月租金一般在1400元左右。
对原、被告双方提交的证据及本院调取的证据，双方的质证意见及本院的认定意见如下：
对原告提交的证据，被告质证后认为：对证据1，被告无异议，本院予以确认。对证据2，被告对真实性、关联性有异议，本院认为，该证据并非原、被告之间签订的合同，与本案无关，本院不予确认。对证据3，被告对真实性无异议，但认为涉案房屋是在2010年8月交付，本院认为该证据系法院生效判决，真实合法且与本案有关联，本院予以确认。
对被告提交的证据，原告质证后认为：对证据1，原告认为均无效力，本院认为，该证据因证人与本案有利害关系，本院不予认定。对证据2，原告对真实性、关联性有异议，本院认为，该证据与本案待证事实缺乏关联性，本院不予确认。对证据3，原告对真实性、关联性有异议，本院认为，该证据系被告自行向房产经纪公司调取和从网络上打印，真实性无法确定，本院不予确认。
对本院调取的证据，原告质证后认为，某某房产中介所不具有房产评估资格，且涉案房屋属于不能在市场上交易的“小产权房”，没有成交价格标准，因此不能以房产中介机构员工的陈述作为房屋价格上升或下降的标准；并且房产中介机构员工陈述的月租金情况也与真实情况有出入，原告了解到同类房屋的月租金仅为1000元左右。被告对本院调取证据的真实性、合法性无异议，也认可房产中介机构员工所陈述的房屋月租金标准，但被告认为，房产中介机构员工所陈述的某某小区房屋成交价格存在每平方米1000元左右的跌幅，针对的都是小套型的房屋，原告购买的是130多平方米的大套型房屋，房屋面积越大跌价幅度也越大，据被告了解涉案房屋的跌价幅度在每平方米1500元左右。本院认为，某某房产中介所位于宁波市鄞州区某某村，实际也承接某某小区内房屋的买卖交易和出租业务，其员工的陈述能够在一定程度上反映该小区内房屋价格的涨跌以及房屋租金情况，且两个房产中介机构员工所陈述的房屋交易价格涨跌以及租金情况基本一致，能够相互印证，故本院对该证据予以确认。原告主张房屋月租金仅为1000元以及被告主张房屋每平方米下跌1500元，均缺乏证据支持，故对原、被告就此提出的质证意见，本院均不予采纳。
综上，本院根据原、被告的诉、辩称意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：
原告于2010年向被告购买位于宁波市鄞州区某某住房一套，房屋面积以132.74平方米计算，每平方米价格为8000元加1.5%的加层费共8120元，车棚面积4.71平方米，每平方米价格2000元，房屋价款总计1087269元。原告于2010年8月27日向被告支付购房款1056000元，于2011年8月2日向被告支付购房款31269元，房屋价款合计1087269元已全额付清。被告于2011年8月2日将房屋交付原告使用。该房屋系宁波市鄞州区某某村集体土地上房屋，原、被告双方均非该村集体组织成员，也未取得该房屋的产权登记。2013年2月27日，本院就原告张伦庆诉被告王亚光确认合同无效纠纷一案，作出（2012）甬鄞望民初字第329号民事判决，判决确认原、被告之间就涉案房屋达成的买卖合同无效。
本院认为，本案的争议焦点主要为：一、原、被告对合同无效应承担的过错比例；二、原、被告双方因合同无效产生的损失范围。
关于争议焦点一，本院认为，原、被告双方达成的房屋买卖合同，系违反法律和行政法规的强制性规定而致无效，被告作为出让方，对房屋的土地使用权性质以及房屋是否能够向非集体经济组织成员出售应为明知，却依然出让集体土地上房屋，应对合同无效承担主要的过错责任。原告在受让房屋时应当审查房屋的权属及其他基本情况，其明知涉案房屋未取得权属证书，对房屋的土地性质亦属应当知道的情形，但仍受让房屋，于合同的无效，亦有过错。根据双方的过错程度以及本案实际情况，本院确认原、被告按照4：6的过错比例承担因合同无效产生的各项损失。
关于争议焦点二，本院认为，合同无效，因合同取得的财产应当各自返还。房屋买卖合同乃双务合同，原告向被告支付房屋价款，被告向原告交付房屋，原告在丧失对房屋价款占有期间的利息损失以及被告在丧失对房屋占有期间的租金损失，系双方因房屋买卖合同无效而产生的直接损失，对该损失本院予以确认。故对于原告主张的以银行同期贷款利率标准计算从房屋价款支付之日至法院判决确定的履行之日止的利息损失，本院予以支持，被告应在其过错比例范围内按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告承担利息损失赔偿责任。对于被告主张的自2011年8月2日至原告实际返还房屋之日止的房屋租金损失，本院亦予以支持，结合本院所作的调查笔录，酌情确定房屋月租金为1300元，由原告在其过错比例范围内对被告的租金损失承担赔偿责任。对于被告主张的房屋贬值损失，本院认为，涉案房屋系限制流通的集体土地上房屋，目前虽无法依评估确定现有市场价从而确定其贬值的金额，但从本院调查的情况看，联升佳苑小区内的房屋交易价格在一定程度上受房地产市场整体交易价格波动的影响，当前交易价格与2010年相比客观上存在下跌情形，否定涉案房屋存在贬值，既不符合实际，亦有失公允，故本院对涉案房屋存在贬值这一事实予以确认。对于贬值幅度，结合本院所作的调查笔录，酌情确定为每平方米1000元，以房屋面积132.74平方米计算共计132740元，原告应在其过错比例范围内对因房屋贬值给被告造成的损失承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、限被告王亚光（反诉原告）于本判决生效之日起十日内向原告张伦庆（反诉被告）返还房屋价款1087269元；
二、限被告王亚光（反诉原告）于本判决生效之日起十日内赔偿原告张伦庆（反诉被告）房屋价款利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，1056000元房屋价款的利息自2010年8月27日起暂算至2014年5月1日止为252599.49元，31269元房屋价款的利息自2011年8月2日起暂算至2014年5月1日止为5428.90元，两项合计258028.39元；此后的利息以1087269元为基数自2014年5月2日起计算至法院判决确定的履行之日止）的60%；
三、限原告张伦庆（反诉被告）于本判决生效之日起十日内赔偿被告王亚光（反诉原告）房屋租金损失（自2011年8月2日起暂算至2014年5月1日为42900元，此后的租金损失自2014年5月2日起计算至原告实际返还房屋之日止）的40%；
四、限原告张伦庆（反诉被告）于本判决生效之日起十日内赔偿被告王亚光（反诉原告）房屋贬值损失的40%计53096元；
五、驳回原告张伦庆（反诉被告）的其他诉讼请求；
六、驳回被告王亚光（反诉原告）的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费17169元，由原告张伦庆（反诉被告）负担1190元，被告王亚光（反诉原告）负担15979元；反诉受理费1497元，由原告张伦庆（反诉被告）负担778元，被告王亚光（反诉原告）负担719元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 长 周伟平
审 判 员 徐旭霞
人民陪审员 王锡莉
二〇一四年五月十三日
代书 记员 何悦儿