广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19672号上诉人（原审被告）：蒙永华，男，1981年4月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告）：朱水养，男，1965年11月15日出生，汉族，身份证住址广东省怀集县。委托诉讼代理人：何俊明，广东穗南律师事务所律师。原�被告：广州拓塞伦贸易有限公司，住所地广州市荔湾区环翠南路10号4栋3楼南面。法定代表人：高灵，职务：总经理。委托诉讼代理人：王中凯，该公司职员。原审被告：高灵，女，1982年1月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：蒙永华，高灵的丈夫。上诉人蒙永华因与被上诉人朱水养、原审被告广州拓塞伦贸易有限公司（以下简称拓塞伦公司）、原审被告高灵租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初5261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蒙永华上诉请求：1.变更原审判决第一项为：蒙永华向朱水养支付从2015年9月至2016年8月13日的租金。2.变更原审判决第二项为：蒙永华无需向朱水养支付违约金。3.变更原审判决第三项为：蒙永华无需向朱水养支付违约金。4.变更原审判决第五项为：高灵无需对蒙永华的债务承担连带清偿责任。5.判令朱水养承担本案全部诉讼费用。理由如下：一、一审法院未调查朱水养的房屋产权状况、朱水养的房屋是否具有合法的房屋产权证、建设规划许可证等基础产权证书。朱水养也未在一审中提出证明房屋产权的证明文件。因此房屋租赁的基础条件并不成立。朱水养未提供足够证据证明其产权合法性，租赁合同无效，一审适用法律错误。二、蒙永华是拓塞伦公司的股东，签署租赁合同的目的是为了设立拓塞伦公司，因此租赁合同的支付租金的义务主体是拓塞伦公司而不应当是蒙永华，一审存在对责任主体认定不明的错误。三、朱水养与蒙永华就延期支付的租赁另行约定支付计划，已对未支付的租金进行了重新确认和协议约定，而重新确定的支付计划并未约定违约金，因此一审法院认定违约金的基础不成立，存在事实认定错误。四、朱水养在2016年8月13日已经对场地实施断水、断电的行为，自8月13日起蒙永华已不能经营并立即搬离了场地。因此自该日后的场地使用费不应当由蒙永华承担。综上，一审法院对本案事实认定不正确，为了维护蒙永华的合法权益，请求二审依法改判。在诉讼过程中，蒙永华变更上诉请求为：1.改判蒙永华无需支付任何租金；2.改判朱水养返还押金。理由：2012年3月18日，高灵与朱水养代理人签订了一份租赁合同，对房屋租赁事宜进行了变更合同，月租金为14000元，租赁期间2012年4月1日至2019年3月31日。该份合同在相关行政部门进行了备案登记，显示出租人为余石生，朱水养没有出租权。朱水养答辩称：不同意蒙永华的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判�第一，蒙永华上诉请求第四项，该项义务承担人是高灵，而其并无就本案提起上诉，因此蒙永华无权代替高灵提起该上诉请求。第二，蒙永华在原审数次开庭中，从未提出过合同无效，蒙永华也从未提供任何证据证实案涉合同无效，且案涉场地位于南漖，并且现被案外人大翔药业公司承租，因此该合同完全合法有效。第三，蒙永华故意拖延上诉进程，浪费司法资源，应当予以惩处。本案租赁合同纠纷从2016年9月5日立案审理，已经1年3个月，蒙永华在原审中明知本案属于不动产纠纷，依法由原审法院管辖，但蒙永华仍然利用管辖权异议，并提起上诉，妨碍民事诉讼的正常进行，请求法院对蒙永华上述行为做出罚款或者拘留的处罚。拓塞伦公司及高灵均同意蒙永华上诉请求及意见。朱水养向一审法院诉讼请求：1、解除朱水养与蒙永华于2010年6月28日�订的《厂房/仓库租赁合同》；2、判令蒙永华、广州拓塞伦贸易有限公司、高灵向朱水养支付从2015年7月起至2016年12月15日的租金624421.5元[其中截止至2016年4月前的租金为316744元（443800元－127056元）；2016年5月的租金为37752元；2016年6月至12月15日的租金为41527元×6.5月=269925.50元]；3、蒙永华、广州拓塞伦贸易有限公司、高灵向朱水养支付从2015年4月起的逾期交租的违约金（违约金每月为一期，以当月欠缴租金为本金，每日按千分之一计付，自当月11日起计算至实际支付之日止；其中：2015年4-6月的逾期交租违约金计算至2016年5月9日；2015年7月的逾期交租违约金分两部分计算，已经缴纳的13800元部分计算至2016年5月9日，至今未缴纳的23952元部分计算至实际支付之日止。4、蒙永华、广州拓塞伦贸易有限公司、高灵向朱水养支付2015年9月至2016年11月20日的水电费共90499元。5、本案的一切诉讼费用均由蒙永华、广州拓塞伦贸易有限公司、高灵承担。一审法院认定事实：2010年6月28日，朱水养（甲方，出租人）与蒙永华（乙方，承租人）签订《厂房／仓库租赁合同》，约定甲方将荔××××楼的厂房出租给乙方使用；合同自签订日起有效期为9年；租赁期内每月租金34320元，租金每三年在原租金基础上递增10%，水电费按政府部门规定的收费标准收取，水电负荷费按使用度、方数分摊；租金在每个月10日前支付，乙方逾期交付租金的，每逾期一天，乙方须按当月租金额的千分之一向甲方支付违约金；双方同意两个月租金额作为按金等等。合同签订后，朱水养将厂房交给蒙永华使用，蒙永华向朱水养交纳了两个月的租金68640元作为按金。蒙永华从2015年4月开始拖欠租金和水电费。2016年4月26日，高灵与蒙永华签名确认拓塞伦公司租用荔××××楼厂地，截止2016年4月共欠付租金443800元，现保证2016年5月10日之前支付租金43800元，2016年5月起每月月底之前支付10万元，直至全部付清所欠房租并正常支付当月房租为止。后蒙永华、高灵向朱水养支付了租金43800元。高灵另在2016年6月1日支付租金15000元，在2016年6月7日支付租金50000元，在2016年7月30日支付租金18256元。蒙永华、广州拓塞伦贸易有限公司、高灵在2016年12月15日向朱水养交还涉案厂房。另查，高灵与蒙永华为夫妻。拓塞伦公司在2012年9月10日成立，股东为高灵、蒙永华，法定代表人为高灵。拓塞伦公司为证明朱水养在2016年8月13日对厂地停电，提供了聊天记录。同时提供了邮件查询单证明其因朱水养停电，邮寄解除合同的函件被他人签收。高灵、蒙永华确认欠缴水电费90499元。一审诉讼过程中，朱水养申请查封了高灵、蒙永华所有的房屋一套。一审法院认为，关于本案租赁合同的主体，拓塞伦公司没有在《厂房／仓库租赁合同》中签名，合同也没有约定由拓塞伦公司履行承租人的权利义务，且拓塞伦公司在朱水养和蒙永华签订合同两年后成立，因此蒙永华、广州拓塞伦贸易有限公司、高灵称租赁合同主体是拓塞伦公司的答辩意见与事实不符，一审法院不予采信。本案租赁合同的主体为朱水养与蒙永华。朱水养和蒙永华签订的《厂房／仓库租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。因蒙永华、广州拓塞伦贸易有限公司、高灵在2016年12月15日将厂地交还给朱水养，朱水养与蒙永华之间的租赁合同在2016年12月15日已经解除，朱水养要求解除租赁合同的诉讼请求，一审法院不予处理。蒙永华、广州拓塞�贸易有限公司、高灵认为合同在2016年8月13日解除，没有依据，一审法院不予采纳。根据《厂房／仓库租赁合同》计算，2015年4月至2016年6月的应缴租金为每月37752元，2016年7月至2016年12月的应缴租金为每月41527元。朱水养要求按41527元计算2016年6月的租金与合同约定不符，一审法院不予支持。蒙永华从2015年4月开始欠缴租金，后来分四次共补交租金127056元。补交的租金可以冲抵2015年4月、5月、6月的全部租金及2015年7月的租金13800元。蒙永华仍欠缴2015年7月的租金23952元及从2015年8月至2016年12月15日的租金。蒙永华答辩要求退还押金，《厂房／仓库租赁合同》没有约定朱水养可以没收押金，因蒙永华欠租，押金不宜退回，应在合同解除之日抵扣租金。因此，蒙永华缴纳的押金68640元可以抵扣2015年7月的剩余租金23952元、2015年8月的全部租金以及2015年9月的租金6936元。�永华仍欠缴2015年9月的租金30816元以及2015年10月至2016年12月15日的租金。蒙永华欠缴租金，应当支付违约金至实际支付租金之日止，用押金抵扣租金的部分以抵扣之日2016年12月15日为实际支付之日。合同约定按每日千分之一计付违约金标准过高，一审法院调整为每日按未付金额的万分之五计付违约金。朱水养要求从2016年8月1日开始计付违约金，一审法院同意对2016年7月之前的欠缴租金部分从2016年8月1日起计付违约金。对从2016年8月及在此之后欠缴的租金，因《厂房／仓库租赁合同》约定蒙永华应在当月10日前支付租金，故应以每月为一期，从当月11日开始计付违约金。高灵、蒙永华确认拖欠的水电费金额，一审法院同意朱水养诉请的水电费金额。高灵是蒙永华的配偶，同时也参与了租赁厂地的经营，高灵应对蒙永华的上述债务承担连带赔�责任。拓塞伦公司不是《厂房／仓库租赁合同》的当事人，朱水养要求拓塞伦公司与蒙永华、高灵共同承担本案责任没有依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，于二0一七年八月七日作出如下判决：一、自本判决发生效力之日起10日内，蒙永华向朱水养支付从2015年9月至2016年12月15日的租金（其中2015年9月的租金为30816元，2015年10月至2016年6月的租金每月为37752元，2016年7月至2016年12月15日的租金每月为41527元）。二、自本判决发生效力之日起10日内，蒙永华向朱水养支付欠缴上一项判决租金的违约金（违约金按月计算，每月为一期，每期以未付租金为本金，每日按万分之五计算至实际支付之日为止，2016年7月之前的违约金从2016年8月1日起算，2016年8月及在此�后的违约金从当月11日起算，每月违约金不得超过当月本金）。三、自本判决发生效力之日起10日内，蒙永华向朱水养支付迟缴2015年7月租金23952元、2015年8月租金37752元、2015年9月租金6936元的违约金（每月违约金为一期，从2016年8月1日起算至2016年12月15日止，每日按万分之五计算，2015年7月的违约金以23952元为本金，2015年8月的违约金以37752元为本金；2015年9月的违约金以6936为本金，每期违约金不得超过该期本金）。四、自本判决发生效力之日起10日内，蒙永华向朱水养支付从2015年9月至2016年11月20日的水电费90499元。五、高灵对蒙永华的上述债务承担连带清偿责任。六、驳回朱水养的其它诉讼请求。本案受理费11872元、诉保费4520元，由蒙永华、高灵负担。本院二审期间，蒙永华向本院提交如下证据材料：1.广州市荔湾区东沙街南漖股份经济联合社与余石生在2007年6月13日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定出租人同意将坐落在荔湾区环翠南路xx号x号楼的房产出租给余石生作厂房用途使用；2.余石生与蒙永华于2012年3月18日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定余石生同意将坐落在荔××××楼南面的房产出租给蒙永华作厂房用途使用，月租金14000元等。两份合同均有广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局租赁登记备案专用章。蒙永华据此主张蒙永华与朱水养签订的租赁合同无效，蒙永华与余石生签订的租赁合同对租赁面积和租金进行了调整，实际使用的只有南面房屋，应由余石生主张权利。朱水养对上述证据材料真实性予以确认。并陈述余石生是受朱水养的委托对朱水养承租的部分物业以余石生的名义对外签订合同，并补充提供了朱水养和余石生出具的情况说明及原芳村区东漖镇南漖村委会在芳村区××经济区街南漖村环××以南建设临时厂房的建设工程规划许可证。蒙永华及拓塞伦公司均对两份材料不予确认。余石生、朱水养亲自到庭向本院确认，朱水养是余石生的妹夫，涉案场地由朱水养委托余石生跟村里签订合同把场地租回来，再由朱水养与实际租户签订合同，备案合同则由余石生签订，租金由朱水养收取，水电费由余石生收取，合同具体权利义务均由朱水养承担。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对蒙永华的上诉请求，分析如下：关于租赁合同主体及效力问题。蒙永华在2010年6月28日与朱水养签订厂房仓库租赁合同，承租位于荔×××�楼的厂房，使用面积2200平方米，约定每月租金34320元等。合同签订后，朱水养将厂房交付给蒙永华使用，蒙永华亦有向朱水养交付租金。2016年4月26日，蒙永华及高灵签署《房租欠条与支付协议》确认租用荔××××楼厂地，截至2016年4月止共计欠租443800元整。由此可见，蒙永华对涉案租赁合同的效力及朱水养作为出租人的身份并无异议。蒙永华上诉才对合同效力及主体提出异议，并提交了经房管部门备案的案外人余石生与涉案厂房建设单位签订的租赁合同及余石生与蒙永华签订的租赁合同，对此朱水养补充提供了涉案厂房的建设工程规划许可证复印件及情况说明，蒙永华虽不予确认，但并无证据反驳。且根据蒙永华提交的经房管部门备案的合同，可以认定涉案厂房可以依法出租。余石生和朱水养到庭确认余石生是受朱水养的委托代为签订合同，合同实际权利义务均由朱水养承担，因此可认定朱水养对涉案场地有实际出租权。朱水养与蒙永华所签租赁合同合法有效。朱水养依据其与蒙永华签订的租赁合同主张本案权利，主体适当。根据蒙永华及高灵签署的《房租欠条与支付协议》，蒙永华确认使用荔××××楼厂地，因此其依据与余石生签订的备案合同主张只使用三楼南面的部分面积，本院不予采信。蒙永华应当依照合同约定履行合同并承担相应责任。关于租金起止时间及违约金问题。蒙永华主张出租方停水停电及合同已解除，并无充分证据证明。一审根据蒙永华确认欠租及交还场地的实际情况，判令蒙永华支付拖欠租金及违约金、水电费依据充分。经审查，一审查明认定的欠租金额及违约金计算标准合理有据，本院均予以确认和维持。关于蒙永华要求退还押金问题。一审已将蒙永华缴纳的押金68640元抵扣所�租金，因此不存在退还问题。至于高灵的责任问题，高灵作为蒙永华的配偶，同时参与租赁场地的经营，并共同确认欠租事实等，应当对涉案合同债务承担连带责任。高灵本人对此亦没有提起上诉，蒙永华上诉请求高灵无需承担连带责任，本院不予采纳。综上，原审判决查明事实确有遗漏，但认定事实无误，适用法律正确，应予维持。蒙永华的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4633元，由上诉人蒙永华负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  张 怡审判员  李 静二〇一七年十二月二十七日书记员  林北征张冰玲