安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初2867号
原告（反诉被告）：张洁，女，汉族，1984年4月14日生，住安徽省巢湖市庐江县。
委托代理人：李明，安徽江淮律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杜娟，女，汉族，1979年7月15日出生，住安徽省合肥市庐阳区。
被告（反诉原告）：胡国义，男，汉族，1977年5月26日出生，住安徽省合肥市庐阳区。
两被告（反诉原告）共同的委托代理人：蔡荣凤，安徽至达律师事务所律师。
原告（反诉被告）张洁诉被告（反诉原告）杜娟、胡国义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月16日受理本诉，2016年4月2日受理反诉后，依法适用简易程序，由代理审判员ＸＸ独任审判，就本诉、反诉公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）张洁及其委托代理人李明，被告（反诉原告）胡国义及其与被告杜娟共同�委托代理人蔡荣凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张洁诉称：2015年9月25日，原、被告签订《合肥市存量房屋居间合同》，合同约定：被告将位于合肥市滨湖区世纪城徽昌苑XXXX室的住宅房屋出售给原告，另约定了房屋的价格、支付方式、过户期限、违约金条款等。此后，双方和居间方按时去合肥市房管局办理相关手续。当时，双方因部分细节因素没有协商一致，没有完成相关过户手续。事后，双方和居间方于11月28日再次协商后被告明确表示不再出售此房屋。原告和居间方多次联系被告要求被告履行房屋买卖合同，但被告拒不出现并电话明确告知不再出卖此房屋。经了解，被告不愿履行合同的一个重要因素是合肥市滨湖世纪城的房屋价格在今年下半年出现了快速上涨，同样的一套房价格上涨至少200000元以上。原告再另购买相同标准的房屋至少需多支付200000元以上，被告的违约行为给原告带来巨大损失。原告在多次联系被告无果的情况下，为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告赔偿原告违约金100000元；二、被告退还原告定金20000元；三、被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）杜娟、胡国义辩称：一、本案中实际违约方为原告而非被告，根据房屋中介出具的证明，可以明确至今（除定金外）无任何房屋首付款支付至被告处这一基本事实；根据我国《合同法》、《担保法》相关规定已经收取的定金不予返还。二、原告无任何证据证明答辩人违约，原告自合同签订后，一直没有如约履行案涉合同即第八条第1款，即原告必须在2015年11月25日之前将首付款500000元（付至资金托管账户）及差额200000元（提前直接支付给答辩人�，合计700000元，才能办理产权过户手续。实际操作中，被告要求原告先行支付200000元，但原告一直没有履行，更不用说剩余500000元。甚至被告于2015年11月28日仍将自己的账户账号继续发送给中介，让中介通知其付款和逾期违约金500元/天，但原告仍拒绝支付。可见该案的违约方为原告而非被告。三、原告单方解除合同是因为原告既不能在2015年11月25日之前先行支付200000元，更不能在2015年11月25日之前将首付款500000元（付至资金托管账户），甚至在11月28日仍不愿意支付逾期违约金500元/天，原告作为后履行义务抗辩权，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”可见，被告拒绝继续履行合同符合法律规定。四、答辩人因被答辩人违约遭受大量损失：房屋没有及时卖出，在此期间房屋闲置，闲置期间的损失；因急需用钱，向其他第三方借款因此而支付利息，以上均属于可得利益损失。对此，答辩人提起反诉。
被告（反诉原告）杜娟、胡国义反诉称：2015年9月25日，反诉人和被反诉人双方签订《合肥市存量房屋居间合同》，合同约定：反诉人将位于合肥市滨湖区世纪城徽昌苑XXXX室住宅房屋出售给被反诉人，合同就房屋价格、支付方式、过户期限、违约条款等内容作了详细规定，且合同签订时，鉴于反诉人急需用钱，被反诉人承诺于2015年10月底先行支付200000元。当日，被反诉人向反诉人支付了20000元定金，被反诉人自合同签订后，一直没有如约履行案涉合同第八条第一款，即被反诉人必须在2015年11月25日之前将首付款500000元（付至资金托管账户）及差额200000元（提前直接支付给反诉人），才能办理房地产权过户手续。实际操作中，反诉人要求被反诉人先行支付200000元，但是被反诉人一直没有履行，更不用说剩余500000元。甚至反诉人于2015年11月28日仍将自己的账户继续发给中介，让中介通知其付款，被反诉人仍拒绝支付。当时，反诉人之所以把房屋出售给被反诉人是因为急需用钱，周转资金使用。但是被反诉人一直以各种理由在合同约定期限内拒绝支付房屋款项，无奈，反诉人胡国义于2015年11月2日向第三人借款800000元。按年利率按12%进行计算，自2016年11月1日起算至2016年4月28日止该利息为56000元（且目前损失仍在扩大），该利息系被反诉人违约导致的反诉人损失，该损失应为被反诉人承担。同时，因被反诉人违约，反诉人杜娟只得于2016年12月2日借款300000元，�利率为12%，该利息自2016年12月2日起算至2016年4月28日，暂时计算为18000元（且目前损失仍在扩大），该利息为因被反诉人违约导致的反诉人损失，该损失也应为被反诉人承担。以上合计损失暂时合计为74000元，根据《合肥市存量房屋居间合同》第十条第二款之约定，违约方应承担房屋总价款10%的违约金，反诉人主张违约金97000元。综上，被反诉人违约行为基本事实清楚，反诉人认为因为被反诉人的违约行为产生损失明确且具体，故反诉至法院，请求判令：一、反诉人已经收取的定金不予退还同时被反诉人赔偿反诉人经济损失74000元；二、被反诉人赔偿反诉人违约金97000元。三、被反诉人承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）张洁辩称：一、从证据来看，与本案没有关联性。二、在合同签订后，200000元的问题并不重要，23日去�管中心，原告带齐首付款700000元，原告要求被告先交税，再交付200000元，500000元给托管中心，但被告要求给200000元再交税，后来双方就此产生歧义；之后，被告要求原告一个月办完贷款，中介说不能保证，双方也产生歧义；23日至24日双方一直在调解，28日，被告要求原告把200000元打入被告账户，原告要求经过中介，被告和中介说不卖了；12月1日至2日，原告和中介说同意一把付清970000元，但是被告仍然拒绝履行合同，所以违约方在被告。
原告（反诉被告）张洁为证明自己的主张，就本诉、反诉向本院举证如下：证据一、身份证复印件，证明原、被告主体适格。证据二、房地产权证及存量房屋居间合同，证明：买卖的房屋系被告所有；双方签订了存量房屋居间合同，形成房屋买卖关系；合同对买卖房屋等相关内同作了详细约定及约�了违约责任。证据三、收条，证明原告为购买房屋向被告支付了20000元定金。证据四、证明一份及电话录音（原件，光盘三日内提交），证明被告拒绝出售房屋，构成违约。
被告（反诉原告）杜娟、胡国义质证意见：证据一，三性无异议。证据二，三性无异议，但是该合同不能证明被告违约，详见合同第八条第一款，关于200000元支付时间是2015年11月25日之前，200000元直接给被告，另外500000元也在25日之前支付给被告，逾期付款违约金约定为每日500元，11月28日，被告仍然将账户发给中介，请求原告支付首付款和逾期500元/天违约金，但是原告拒绝支付，可以看出违约方是原告。证据三，真实性认可，但我们认为违约方是原告，定金不予返还。证据四，2015年12月11日的证明应结合证人证言，录音及《说明》三性均有异议，录音不完整，�提取部分内容，录音中，原告说愿意支付200000元，只是时间问题，在2015年11月25日之前，原告不愿支付200000元，原告不能证明被告不愿意卖房。
被告（反诉原告）杜娟、胡国义为证明自己的主张，就本诉、反诉向本院举证如下：证据一、房产证复印件、房屋中介出具收件单，证明案涉房屋基本情况，属于被告杜娟、胡国义共同共有。证据二：原、被告双方和中介经办人陈强强来往短信、微信往来记录、中介经办人陈强强出具证明2份，证明：1、原、被告达成一致，被告于2016年10月底先支付原告200000用于周转资金使用；原告一直无法履行《合肥市存量房屋居间合同》第八条第1款，即无法在承诺日期2015年11月25日前支付首付500000元（及差额200000元），合计700000元；2、被告在合同签订后一直无任何拒绝卖房的意思表示；3、被告于2015年11月28日仍将自己的账号继续发送给房屋中介，让房屋中介通知原告打款，原告一直拒绝支付，也不愿意支付逾期违约金（起算时间为2015年11月25日）500元/天导致交易无法进行的违约方为原告，而非被告。证据三、被告胡国义向其他第三方借款800000元借条复印件一张及银行流水、被告杜娟《个人借款合同》和银行流水，证明：1、原告未履行合同义务，未及时支付首付款，被告胡国义借款产生的利息，年利率按12%计算，自2016年11月1日起算至2016年4月28日止该利息为56000元（且目前该损失仍在扩大），该费用为因原告违约导致的被告损失，该损失应为原告承担；2、原告未履行合同义务，未及时支付首付款，被告杜娟于2016年12月2日借款300000元产生的利息，年利率为12%，该利息自2016年12月2日起算计算至2016年4月28日止暂时计算为15000元（且目前该损失仍在扩大），为因�告违约导致的被告损失，该损失应为原告承担。证据四、证人陈强强的证言，证明合同签订后，双方履行情况，明确谁违约。
原告（反诉被告）张洁质证意见：证据一，三性无异议。证据二，真实性无异议，在和对方办房贷等手续时，都在积极交流，从11月24日的短信来看，被告对中介做了许多要求，是合同约定之外的，导致合同无法进行；11月28日被告发信息给中介要求违约金，原告没有收到；从信息来看，被告一直有不同的要求，被告不配合导致合同无法履行，责任在被告，中介出具的2016年1月12日的证明从内容来看，没有支付200000元是事实，是被告自己造成的，被告要求原告保证一个月办好贷款，而且要求是书面的，可以结合证人证言，导致交易不能的原因不在原告，《证明》的真实性无异议。证据三，三性均有异议，借款与本案无关，合同对贷款等没有约定。证据四，证人证言大部分客观存在，但事实情况是被告明确告知原告不卖房了，可以看出原告在此期间没有过错，证人证言不能证明原告违约。
本院认证如下：一、原告张洁提供的证据：证据一，具有真实性，能证明原、被告身份情况；证据二，房产证复印件具有真实性，能证明案涉房屋系两被告共同共有，《合肥市存量房屋居间合同》具有真实性，能证明原、被告及中介公司就买卖案涉房屋约定了各自的权利、义务及违约责任等；证据三，具有真实性，能证明被告杜娟收到原告购房定金20000元；证据四，关于被告是否表示过不再出卖房屋，因证人陈强强的该份《证明》和录音与其出庭发表的证言不一致，故不能证明被告不再出卖房屋，能否证明被告存在其他违约行为，本院将结合原告提交的�他证据进行认定。
二、被告杜娟、胡国义提供的证据：证据一，能证明案涉房屋系二被告共同共有；证据二，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，但能否达到被告证明目的，本院将结合被告提交的其他证据进行认定；证据三，系被告与案外人所签，不能证明与本案的关联性，本院对该证据不予认定。证据四、证人陈强强的证言，结合原、被告提供的录音、证明、短信、微信聊天记录，可证明双方因贷款时间、贷款是否足额、200000元支付时间等问题，双方未能协商一致，致使合同未能继续履行，能否证明原告违约，本院将结合双方提交的其他证据进行认定。
根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2015年9月25日，就买卖合肥市滨湖新区滨湖世纪城徽昌苑XXXX室的房�，原、被告与合肥爱家房地产代理销售有限责任公司（以下简称爱家公司）签订《合肥市存量房屋居间合同》，主要约定：房屋成交总价970000元；签订合同当日，乙方（原告）向甲方（被告）支付定金20000元；乙方以按揭方式购买此房；甲、乙双方同意自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；甲方同意乙方向商业银行申请按揭贷款，申请贷款总额为270000元；乙方向商业银行申办按揭贷款，乙方因不能按计划贷足或自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人自行筹集剩余价款，以现金方式支付给出售人；甲方应在接到乙方或丙方通知后7日内，与乙方到合肥市国土资源与房产管理局办理合同签约及房地产权属过户手续；乙方承诺在2015年11月25日前将首付款500000元（差额200000元给房东）准备好办理房�产权属过户手续，如该款项未在承诺日期准备好，导致房地产权属过户手续拖延，每逾期一日，乙方向甲方支付500元违约金，逾期超过十日的，甲方有权解除合同，乙方应承担相应的违约赔偿责任；乙方应在接到甲方或丙方通知后7日内，备齐相关材料与甲方到合肥市国土资源与房产管理局办理合同签约及房地产权属过户手续；任何一方违反其在本合同作出的承诺或保证即视为违约，违约方应支付守约方总房价款额的10%作为赔偿金；合同还约定其他条款。该合同有原、被告及爱家公司员工陈强强签字和爱家公司盖章。当日，杜娟收到张洁购房定金20000元。2015年11月23日，原、被告前往房产局办理过户手续，但因为200000元的支付时间问题，双方产生分歧，协商未果，未能完成过户手续。2015年11月28日，被告将杜娟的银行账户告知中介，要求张洁继续按合同履行并支�每日500元的违约金，但中介仅告知张洁每日500元违约金一事，未将该账号告知张洁。
另查明，案涉房屋系两被告共同共有。原、被告均认可，将来签订正式的房屋买卖合同，约定的总价款仍为970000元。二被告愿意退还原告支付的定金。
本院认为：张洁与杜娟、胡国义及爱家公司自愿签订的《合肥市存量房屋居间合同》，系三方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，三方均应按照合同约定，行使自己的权利，履行自己的义务。现二被告当庭表示愿意退还原告支付的定金，不违反法律规定，本院予以认可。张洁诉称二被告违约，即被告在2015年11月28日和2015年12月1日表示不再出卖房屋，但证人陈强强提供的证明及录音与其庭审发表的意见不一致，本院对此未予采信，故原告所举证据不足以证明被告拒绝出卖房屋，在原告未举证证明被告存在其他违约行为的情况下，对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。
杜娟、胡国义反诉称张洁未在2015年11月25日前将首付款500000元付至托管账户及差额200000元提前支付给被告，2015年11月28日后，张洁亦未支付该700000元及每日500元的逾期违约金，故张洁应赔偿二被告经济损失并支付违约金。对于该首付款500000元，三方签订的居间合同并未约定如何支付（进行托管还是直接支付给被告用于提前还贷）；对于“差额200000元”，也未明确何时支付（缴税前或是缴税后），如何支付（直接支付给被告或是进托管账户），双方就此产生分歧，导致未能办成过户手续，其后双方协商未果。因此，在原、被告所举证据均不足以证明己方全面履行合同义�的情况下，对于合同未能继续履行的责任，双方均有过错，因合同不能履行造成的损失，应各自承担，对被告要求原告承担违约责任、赔赔偿损失的诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杜娟、胡国义于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）张洁定金20000元；
二、驳回原告（反诉被告）张洁其他的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）杜娟、胡国义全部诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告（反诉被告）张洁负担；反诉案件受理费3720元，减半收取1860元，由被告（反诉原告）杜娟、胡国义负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 孙 健
二〇一六年六月十二日
书 记 员 许子豪
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义�不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。