上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民五（商）初字第36号
原告中国建设银行股份有限公司上海虹口支行。
负责人赵志勇。
委托代理人莫庆斌，上海万众律师事务所律师。
被告张婷。
被告季红。
被告万子豪。
原告中国建设银行股份有限公司上海虹口支行与被告张婷、季红、万子豪金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人莫庆斌律师到庭参加诉讼。三被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：被告张婷、万子豪系被告季红的长女、长子。2009年9月27日，原告与被告张婷、万子豪签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定贷款人、抵押权人为原告，借款人为被告张婷，抵押人为被告张婷、万子豪，借款金额为74万元，借款人借款所购买并作为抵押物的住宅用房为上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋，借款期限从2009年9月27日起至2039年9月27日止，实际借款起始日以贷款支付凭证所载放款日为准，到期日相应调整；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调30%，该利率自起息日至贷款全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；还款方式为等额本金还款法；本合同项下贷款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率水平上上浮50%，贷款利率按本合同约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及该上浮幅度同时进行调整；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，自借款逾期之日起至拖欠本金全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，行使担保权利等；抵押担保的范围包括本合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费等）；抵押物共有人同意将抵押财产用于抵押，当出现本合同约定事项而导致处分抵押财产时，愿意接受司法机关的强制执行措施，无条件自找住房或接受其他方式的安置等。被告季红代被告万子豪向原告出具《承诺书》一份，写明其同意借款人的借款行为，一旦借款人不能还款，其愿意承担还款义务。被告季红向原告出具《共同还款承诺书》一份，写明其承诺对上述贷款本金、利息及相关费用承担共同连带还款责任直至贷款本息及相关费用清偿完毕。2009年10月28日，原、被告至房地产登记部门办理了抵押房产的抵押登记，取得了登记证明号为宝XXXXXXXXXXXX的《上海市房地产登记证明预告登记（预购商品房抵押）》。2009年11月5日，原告向被告张婷发放了74万元借款。被告2014年1月起发生拖欠，已构成违约。现要求被告张婷、万子豪偿还贷款本金632，222.31元，支付截止至2014年7月28日的贷款利息14，840.79元、罚息390.54元；支付本金632，222.31元自2014年7月29日起至实际清偿日止按照《个人住房（商业用房）抵押借款合同》约定的罚息利率计付的罚息；要求被告季红对上述还款义务承担连带还款责任。同时，原告要求享有对该抵押物拍卖或变卖以优先归还上述贷款和相关费用的权利。
原告为支持其诉讼请求和事实主张提交了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》、《上海市房地产登记证明预告登记（预购商品房）》、《上海市房地产登记簿》、《户口簿》、《出生证明》、《承诺书》、《共同还款承诺书》、贷款放行通知书、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单等证据材料。
三被告未作答辩。
鉴于被告未到庭参加诉讼，本院对原告的陈述以及提供的证据进行审核，经查明，确认原告所述事实属实。
审理中，本院查明：上海市房地产登记簿载明，本案所涉宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记受理日期为2011年8月18日、核准日期为2011年8月29日，此外，该房屋还登记有抵押权人为原告、登记证明号为宝XXXXXXXXXXXX、原他项权利证号为宝XXXXXXXXXXXX的抵押权，债权金额为74万元，该抵押权登记的受理日期为2011年8月19日、核准日期为2011年8月29日。该房屋上其他抵押权登记的受理、核准日期或司法限制的起始日期均在2011年8月29日之后。
审理中，经原告申请，本院依法裁定冻结三被告银行存款632，222.31元，或查封、扣押其相等价值的财产。
本院认为，原告与张婷签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》系合同双方真实意思的表示，依法具有法律约束力。原告提供的个人贷款支付凭证已证明其向张婷发放了74万元借款。张婷借款后未能按约履行还款义务显属违约，原告要求张婷归还原告借款本金余额632，222.31元并支付相应的借款利息、逾期利息，理由正当，本院予以支持。《个人住房（商业用房）抵押借款合同》签订时，万子豪作为未满十周岁的无民事行为能力人，其母亲季红是其监护人。根据我国法律规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。万子豪成为共同还款人和抵押担保人系其母亲季红所为，且本案系争借款系为张婷及万子豪购买房产，故季红并未损害万子豪的利益，原告要求万子豪对上述借款承担共同还款责任和抵押担保责任，本院予以支持。原告要求季红对上述借款承担连带还款责任，本院予以支持。对于原告要求对本案所涉房屋行使抵押权优先受偿这一诉讼请求，鉴于该房屋所涉抵押权的预告登记在房屋所有权初始登记核准当日即转为房地产抵押权登记，且该登记任何案外第三人均可通过依法查询明知，具有公示公信效力，并未损害案外第三人的合法利益，此外，原、被告签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》明确约定了抵押权的担保范围，登记簿记载的74万元仅仅是记载的债权数额，不是担保范围，抵押权担保的范围及于债权本金、利息、罚息、复利、违约金及贷款人为实现债权而发生的相关费用等，故原告要求就抵押财产享有以拍卖或者变卖所得价款优先归还上述贷款本息和实现债权费用的诉讼请求本院予以支持。被告张婷、万子豪、季红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十六条、第五十三条的规定，判决如下：
一、被告张婷、万子豪于本判决生效之日起10日内返还原告中国建设银行股份有限公司上海虹口支行借款本金632，222.31元，支付截止至2014年7月28日的贷款利息14，840.79元、罚息390.54元；支付本金632，222.31元自2014年7月29日起至实际清偿日止按照《个人住房（商业用房）抵押借款合同》约定的罚息利率计付的罚息；
二、若被告张婷、万子豪未按期履行上述付款义务，原告有权向法院申请强制执行，并与被告张婷、万子豪协议以位于上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋折抵，或者向法院申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告张婷、万子豪所有，不足部分由被告张婷、万子豪继续清偿。
三、被告季红对被告张婷、万子豪的上述还款义务承担连带清偿责任，被告季红承担连带清偿责任后，可以向被告张婷、万子豪进行追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10，274.54元、财产保全费3，757.26元、公告费260元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 张 毅
代理审判员 桂华乔
人民陪审员 朱慧勇
二〇一五年四月十日
书 记 员 王 潇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。