河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初12221号
原告赵某，女，回族，1970年出生，住郑州市中原区。
被告苗某，女，汉族，1969年出生，住郑州市金水区。
委托代理人毛明星、冯蕾蕾，河南修谨律师事务所律师。
原告赵某诉被告苗某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告赵某、被告委托代理人毛明星、冯蕾蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告、河南省某公司三方于2016年8月26日签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，合同约定：原告购买被告位于金水区××院××楼××单元××房产（郑房权证字第××号），房屋建筑面积为134.97平方米；房屋及其配套设施的总价款为1700000元；并约定，原告、被告双方同意自本合同签订之日起30个工作日内共同到房管部门办理过户手续。为完成交易，原告向被告支付定金100000元。合同签订后，原告、河南省某公司多次要求与被告共同到房管部门办理过户手续，被告均以种种理由推脱至今，拒不协助办理过户手续。被告拒不协助办理过户手续，以实际行为表示拒不履行合同义务，给原告造成巨额经济损失。为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。诉讼请求：1、依法判令解除《郑州存量房（二手房）买卖居间合同》；2、依法判令被告返还定金100000元；3、判令被告支付违约金313140元（自20XX年X月XX日起，暂计算至20XX年X月XX日，共计X个月XX日，每个月按照30日计算，计算公式：1700000×1‰×6.14×30）；4、判令被告赔偿违约金不足以赔偿原告经济损失的部分146860元；5、判令被告赔偿原告房屋中介费4500元；6、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告辩称，一、涉案房屋买卖合同属于无效。1、涉案合同违反法律法规的强制性规定，应属无效。根据被告与售房单位签订的出售公有住房协议书的约定，及《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》第二十一条的规定，涉案房屋必须住用五年后，才能上市交易。而本案原告与被告、河南省某公司在签订合同时，涉案房屋不具备交易条件，导致合同无法过户，涉案合同违反了法律规定的强制性规定，应属无效，被告不存在违约行为。2、本案原告与被告对本次房屋交易均不属于法律意义上的善意，本次交易完成，势必损害房屋其他共有人的利益，合同应属无效。（1）涉案房屋买卖合同签订时，双方均知道涉案房屋有共有人，但合同约定将房款归被告所有，侵犯了共有人的权益。河南省某经济公司（以下简称：“河南省某经济公司”）通过设计格式合同加重被告的保证责任，而对权利人需要知道的合同主要条款，却刻意回避不知道。（2）本合同的主要条款应当由案外人知情并同意，但原告与被告签订合同时，双方及河南省某经济公司均回避。合同签订后，原告又多次找共有人（被告病逝丈夫父亲），要求共有人在涉案房屋买卖合同上签字，但共有人拒绝签字，导致合同无法继续履行，引起纠纷。因此，被告与原告恶意串通，损害共有人（被告病逝丈夫父亲）的合法权益，涉案合同应属无效。3、原告及河南河南省某经济公司对本次交易没有尽到合理的审查义务，应承担合同无效的主要责任。在双方签订合同支出，被告就将房产证押至河南省某经济公司，该房产证明确列明房屋性质为房改房。案外人河南省某经济公司及原告在签合同之时，均已审查接受该房产性质信息，当时也未提出异议，因此应当承担合同无效的主要责任。退一步讲，即使涉案合同有效，原告的诉请也不应当得到支持。1、原告提出的违约金数额过高。原告提出要求被告支持的违约金高达313140元，该数额明显是不合理的。虽然该数额是依据《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》第二十三条第二款：“本合同签订后，甲乙双方中的任何一方未按合同第六条和第十条履行义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定成交价格1‰的违约金。”计算的，但日1‰的违约金明显过高。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的“过分高于造成的损失”。在被告与原告的本次房屋买卖交易中，合同尚且处于开始履行的阶段，原告最大的损失只有支付给被告的90000元定金，根据上述合同法二十九条的规定，就算支付违约金，也应按照原告实际损失中，支出该90000元定金期间所产生的损失的30%来计算，按照约定的合同总金额日1‰来赔偿违约金即不合法也不合理。2、原告提出违约金不足以赔偿原告经济损失的部分不应得到支持。原告请求法院判令被告赔偿违约金不足以赔偿其经济损失的部分146860元，但原告未列明其所谓的实际损失产生的原因过程及具体数额，也未说明该项损失与合同及被告行为的因果关系，亦未提供相应的证据证明，故该项诉求没有事实依据的支撑，不应得到支持。3、原告要求被告返还定金100000元于法无据。被告与原告及案外人河南省某公司于2016年8月26日签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，被告认为合同不能履行的主要责任是原告和河南省某经济公司房对房产的权利归属没有审核所致。定金属于《担保法》中的一种担保措施，是无过错方对有过错一方的惩罚性条款，但本案中，合同无法履行的主要过错在原告方，因此，原告要求适用定金条款惩罚被告是错误的，是不能支持的。综上，涉案房屋买卖合同应属无效，原告与河南省某经济公司应当承担合同无效的主要责任。即使合同有效，原告和河南省某经济公司应当承担合同不能履行的主要责任，要求被告返还定金100000元与法无据，原告提出的违约金数额过高，提出违约金不足以赔偿其经济损失的部分不应得到支持，因此，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，一、20XX年X月XX日，被告苗某、案外人河南省某公司（以下简称：“河南省某经济公司”）与原告赵某签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，主要约定：“原告购买被告位于金水区××院××楼××单元××房屋，权属性质为房改房，成交价1700000元，被告、原告双方同意自本合同签订时，原告支付定金100000元整，作为履行本合同的担保。原告支付被告购房款定金壹拾圆整，其中壹万圆由河南省某经济公司代为保管，剩余剩下玖万圆整由被告保管。付款方式：一次性付款，被告、原告双方同意自本合同签订之日起30个工作日内共同到房管部门办理过户手续。原告应在立契约过户当日，向被告付清全部房款。该房屋没有设定抵押，被告对该房屋享有完全的处分权。居间服务：本合同签订时，原告向河南省某经济公司支付人民币4500元整。如原被告双方未能履行本合同，则此款项作为居间必要费用无需退还。违约责任：原、被告双方任何一方违约致使本合同未能履行，违约方需向守约方赔偿损失，并承担违约责任。本合同签订后，原被告双方中的任何一方未按照本合同第六条和第十条约定履行义务的，每日逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定的成交价格1‰的违约金。另约定：原被告双方约定过户走资金监管流程；被告承诺此房屋满五年且家庭唯一住房。”合同签订同日，原告向河南省某经济公司支付购房定金10000元及支付服务费4500元，河南省某经济公司亦向原告出具了收据二份，原告向被告支付定金90000元，被告出具收据一份，内容为：“今收到买方赵某购买坐落于金水区××院××楼××单元××号（房产证：11××84）苗某的房屋，购房定金玖万圆整（￥90000）。”因上述房屋是房改房，在原、被告签订合同时，被告并未告知原告被告丈夫任某已于2014年3月31日死亡的事实，而任某的父亲即被告的公公任某1在原、被告签订合同时并不知情，合同签订后任某1表示不同意卖房，导致该合同无法继续履行。
本院认为：原、被告签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》系双方真实意思表示，合法有效。签订合同时，因被告共有人的继承人并未签字同意卖房，事后对被告的卖房行为亦不进行追认，导致合同无法继续履行。因被告在卖房之前未取得共有人继承人的同意，而造成的合同无法继续履行，责任不在原告，系被告违约。鉴于合同目的无法实现，原告请求解除《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，本院依法予以准许。合同解除后，对原告实际已支付给被告的定金90000元，被告应当及时退还。原告请求按合同约定的每逾期一日按成交价格1‰的标准支付违约金313140元，被告抗辩违约金约定过高，因本案从签订合同时即无法履行，原告按此标准要求支付违约金，明显不当，根据合同约定定金金额及合同法双倍定金标准，本院确定被告应当支付原告违约金为100000元，原告关于违约金请求过高部分，本院依法不予支持。原告向河南省某经济公司已付的服务费4500元，因原告本案并未一并起诉河南省某经济公司，原告请求被告予以赔偿，证据不力，本院依法不予支持。原告另请求被告赔偿违约金不足以赔偿原告经济损失的部分146860元，证据不力，本院依法不予支持。被告抗辩合同无效，无法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百四十四条、第一百一十五条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告赵某与被告苗某及河南省某公司20XX年X月X日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》。
二、被告苗某应当于本判决书生效后10日内退还原告赵某定金90000元。
三、被告苗某应当于本判决书生效后10日内支付原告赵某违约金100000元。
四、驳回原告赵某其它诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9446元，原告赵某负担4723元，被告廖勇负担4723元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 安淑云
人民陪审员 张素萍
人民陪审员 ＸＸ郑
二〇一七年六月三十日
代理书记员 侯梦莉