河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫13民终1093号上诉人（原审被告）:代化群，女，1963年8月8日出生，汉族，住邓州市。上诉人（原审被告）:崔丰儒，男，1963年11月5日出生，汉族，住邓州市。二上诉人委托诉讼代理人:李小九，邓州市定信法律服务所工作人员。被上诉人（原审原告）:王晓月，女，1979年10月1日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：寇军荣，河南雷鸣律师事务所律师。原审第三人:中国人民解放军河南省邓州市人民武装部。上诉人代化群、崔丰儒因与被上诉人王晓月，原审第三人中国人民解放军河南省邓州市人民武装部（以下简称武装部）为房屋租赁合同纠纷一案，不服邓州市人民法院（2016）豫1381民初2960号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，上诉人代化群、崔丰儒的委托诉讼代理人李小九，被上诉人王晓月及其委托诉讼代理人寇军荣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。代化群、崔丰儒上诉请求:1、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的转让协议无效与事实不符，因为签订合同时上诉人与被上诉人都是完全民事行为能力人，且在转让协议签订后三个月内房屋所有权人知情但并未提出异议，该协议并不违反法律强制性规定。在本协议签订后，被上诉人的丈夫便取代代化群与人武部签订了房屋租赁协议。2、一审法院认定上诉人与被上诉人所签订转让协议性质为转租协议是不正确的，上诉人是把店面装修及经营权、剩余房租一并打包转让给被上诉人，要不被上诉人也不会付这么多钱受让上诉人的店面。3、一审法院明显偏袒被上诉人，即便认定合同无效，应当返还不当得利，一审法院只判决上诉人返还被上诉人转让金而不判决被上诉人返还经营门店生意期间的受益，且对上诉人提交的评估鉴定申请不予处理，剥夺了上诉人的诉讼权利。请求二审法院撤销原判，在查清事实的基础上予以改判或发回重审。王晓月辩称：上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。王晓月向一审法院起诉请求：请求撤销王晓月与代化群、崔丰儒达成的代化群、崔丰儒收取王晓月转让费55万元的合同；代化群、崔丰儒返还536141.10元及利息，利息自起诉之日起，按同期银行贷款利率计算至款付清之日止；代化群、崔丰儒按照50%的比例赔偿王晓月装修损失35515元。一审法院认定事实：代化群、崔丰儒系夫妻关系。1995年，武装部因旧房改造借资建房，其中古城路门面房每间每户一次性交20000元，自交付租赁户使用的当月起，从预借款中扣除一年的房租，剩余资金按年息10.98%计算利息，以每年扣一次房租;预借款扣完后，另交房租，房屋交付使用前，需另签合同书。代化群、崔丰儒交付40000元，在武装部用房租冲抵完借款及本金后，2000年10月份，代化群、崔丰儒与武装部就位于邓州市古城路××门面房（××、××）××军队房地产租赁合同。合同约定，年租金为31500元整，租赁期限为一年，武装部保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，发生纠纷负责处理；保证出租的房地产符合军队房地产租赁管理规定所规定的审批权限，且经军队审批机关批准出租，并负责向军队部门办理租赁合同审批手续；合同第八条第三项规定，租赁方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩设备，必须征得武装部同意，费用自理，权属归武装部所有，租赁期满或解除合同时，应当无偿移交给武装部；第八条第五项规定，不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或者与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经甲方审核同意，但不得用所承租的房地产作抵押或者入股联营；第八条第八项规定租赁方必须在租赁期届满时将所承租的房地产及按本合同约定的权属归甲方的财产完好无损的无条件的交还给武装部；合同第九条第一项规定，武装部因军事或租赁房屋进行修缮及地方城市规划建设需要提前终止合同的，应当提前一个月向租赁户方出具书面通知，租赁户应当在接到通知之日起一个月内无条件将所承租房屋按合同约定的权属归武装部的全部财产交还给武装部；第九条第四项规定，因不可抗力原因(含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等)造成合同无法履行的，武装部和租赁户均不承担责任。合同对其它事项也进行了约定。代化群与武装部签订的最后一份合同租赁期限自2014年11月1日起至2015年10月31日。2015年5月30日，王晓月就转让事宜交付2000元订金给代化群、崔丰儒，崔丰儒出具凭条一份。2015年6月3日，原被告签订转让协议一份。协议约定：经双方协商同意，甲方（代化群）将位于古城路丁字口南50米路东门面两间（一间两层、一间三层）转让给乙方（王晓月）；乙方在经营使用过程中，要保证房屋的主体结构不得变动，要及时修缮，发现问题要及时报告业主；乙方在经营使用过程中，要注意消防安全，发现隐患，要及时处理，出现问题，后果自负；转让后，一切事情归乙方（包括经营权，使用权），如果有事情要甲方协助，请联系（纯属义务协助）；甲方保证在2015年10月31号前，把合同签名转到乙方名下。双方签字后转让即生效。同日，王晓月通过银行转账给代化群548000元。2016年4月6日，武装部向各租赁户发布公告，要求各租赁户于2016年5月30日前将门面房全部腾空。庭审中，针对原被告之间法律关系问题，王晓月在庭审中主张双方是一种租赁关系，55万元包括经营权和使用权；代化群、崔丰儒主张双方之间是一种店面转让合同关系。王晓月自2015年11月至2016年11月继续租赁该房屋，并将租赁费交给武装部，现于12月26日已经搬出该房屋；王晓月称考虑实际情况及周围门面房租赁等因素，同意放弃房屋装修损失35515元，要求代化群、崔丰儒返还50万元转让费。代化群、崔丰儒租赁期间经营窗帘生意，王晓月租赁后经营饰品零卖生意。代化群每年向武装部缴纳的租赁费31500元，低于周围门面房价格五、六万左右。一审法院认为：本案争议的焦点为：第一，关于王晓月和代化群、崔丰儒签订的转让协议的性质及效力问题。第二，王晓月要求返还536141.10元转让费、利息及装修损失35515元，是否能够得到支持？首先，本案争议房产的产权归武装部所有，根据合同法的规定，未经出租人同意，承租人擅自转租房屋的行为无效。代化群与武装部签订军队房地产租赁合同中的第八条第五项规定，不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或者与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经甲方审核同意。代化群不是该房屋的合法产权人，未经武装部同意，将该房屋转租的行为是无效的。关于双方签订的转让协议的性质及55万元转让费包含的内容。对此，王晓月在庭审中主张是一种租赁关系，55万元包括经营权和使用权；代化群、崔丰儒方主张是一种店面转让合同关系，55万元包括剩余期间的租金、装修费用和代化群、崔丰儒租赁房屋时交付的集资款。门面房产生经济效益的前提是门面房是不动产。不动产的所有权是一种物权，具有排他的性质，租赁权是由所有权派生出来的用益物权，故本案产生纠纷的基础法律关系是房屋租赁关系，因代化群、崔丰儒不具有门店产权，其与王晓月先后从事的生意性质不同，且双方之间签订的转让协议并未得到武装部的明确同意，诉讼过程中武装部明确表示不同意转让，故该辩解不予采信。再次，代化群、崔丰儒辩称55万元包括剩余期间的租金、装修费用和代化群、崔丰儒租赁房屋时交付的集资款。关于装修费用，庭审中虽有证人魏某证明其装修过房屋，但代化群、崔丰儒未提交装修的合同、发票、收据清单等书面证据予以印证。即便产生装修费用，代化群在与武装部签订的合同中第八条第三项规定，租赁方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩设备，必须征得武装部同意，费用自理，权属归武装部所有，租赁期满或解除合同时，应当无偿移交给武装部。第八条第八项规定，租赁方必须在租赁期届满时将所承租的房地产及按本合同约定的权属归甲方的财产完好无损的无条件的交还给武装部。代化群作为完全民事行为能力人，以低于市场价格租赁该房屋，在每年与武装部签订租赁合同时也并未对合同内容提出异议，故应当按照合同约定，装修费用自理，租赁期届满后，装修价值归武装部所有。故对该55万元包含装修价值的说法不予采信。至于集资款，第三人武装部述称，武装部只是借款建房，用房租来冲抵借款及利息。诉讼中代化群、崔丰儒并未举出有效证据，证实自己通过40000元集资款取得房屋的部分产权或者优先租赁权或者武装部许可其转让的权利等，故对55万元欠款包括集资款的说法，不予采信。又次，关于王晓月主张要求被告返还536141.10元转让费、利息及装修损失35515元的问题。原被告之间的转租行为，因事先未得到武装部的同意，事后未得到武装部的认可，是一种无效的合同行为。合同无效后应当返还财产，故二被告应当返还原告的转让费用，但鉴于代化群、崔丰儒在转让房屋时房屋还有5个月到期，故对该五个月的房租应当予以扣减，因原告诉讼请求中已经扣减，对剩余的536141.10元转让费，代化群、崔丰儒应当予以返还。诉讼中原告王晓月在考虑各方面的综合因素后，同意代化群、崔丰儒偿还50万元转让费，依法照准。至于王晓月的装修损失，因原被告之间的转让行为未得到武装部的认可，其与代化群、崔丰儒之间的转让行为因国家政策原因未能履行，原被告双方对此均无过错，诉讼中王晓月表示放弃房屋装修损失，依法准许。代化群、崔丰儒如有扎实的证据证实其确有损失，可依法另行向相关方主张。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决，代化群、崔丰儒于本判决生效后二十日内返还王晓月款500000元及利息（自2016年9月21日起诉之日起，按照年利率6%计算至款付清日止）。案件受理费8965元，由代化群、崔丰儒负担。二审中，各方均未提交新证据。除一审法院已查明的事实外，本院另查明，中国人民解放军河南省邓州市人民武装部诉王晓月排除妨害纠纷一案，经邓州市人民法院审理作出（2016）豫1381民初4351号民事判决书，经该判决书确认，代化群未经中国人民解放军河南省邓州市人民武装部同意将本案所涉房屋转租给王晓月，并由王晓月租赁使用，该判决已于2016年12月30日发生法律效力。本院认为，依据《最高人民法院》第九条之规定，除当事人有相反证据足以推翻已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实外，生效判决已确认的事实应当予以认定。本案中，代化群、崔丰儒与王晓月所订立的转让协议未经武装部同意系擅自转租的事实已经生效民事判决所确认，因二上诉人无充分证据证明推翻该生效判决认定事实，无法否定生效判决的证明效力，故该转让协议因违反代化群、崔丰儒与武装部合同约定及相关法律规定应为无效协议，代化群、崔丰儒该项上诉理由不能成立，本院依法不予采信。代化群、崔丰儒虽要求王晓月支付返还经营门店生意期间的受益，但王晓月在一审诉讼请求中已对其应付的五个月的房屋占用费予以扣减，并考虑各方面的综合因素后，仅要求代化群、崔丰儒偿还50万元，多余部分不再要求偿还，另外，二上诉人无证据证实其实际损失数额，应当承担举证不能的法律后果。关于本案所涉转让协议是否包含店面装修、经营权及剩余房租问题，一审法院对此已作出详细评判，本院认可原审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，不再重复评述，根据权责一致的基本原则，上诉人代化群、崔丰儒应当返还王晓月50万元转让费用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律适当，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人代化群、崔丰儒负担。本判决为终审判决。审判长 周 飞审判员 高 璐审判员 李路明二〇一七年五月四日书记员 尹大中