广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初6417号
原告：阮永红，女，1971年6月20日出生，汉族，住广东省中山市东区，
委托诉讼代理人：赖兆仁，广东泰力律师事务所律师。
被告：林仕宾，男，1975年9月17日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，
委托诉讼代理人：杨驰，男，1967年11月12日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县，系原告林仕宾同事。
被告：欧阳方青，女，1973年12月15日出生，汉族，住湖南省湘阴县，
委托诉讼代理人：夏远红，广东广瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄福龙，广东广瀚律师事务所律师。
第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地中山市石坦洲镇南坦路68号州际新天花园赛乐苑3/4幢9卡，统一社会信用代码914420000795215617。
法定代表人：刘文磊。
委托诉讼代理人：王玉倩,公司员工。
委托诉讼代理人：苏惠仪，公司员工。
原告阮永红与被告林仕宾、欧阳方青、第三人中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮永红及其委托诉讼代理人赖兆仁、被告林仕宾委托诉讼代理人杨驰、第三人世华公司委托诉讼代理人苏惠仪到庭参加诉讼。被告欧阳方青经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阮永红向本院提出诉讼请求：1.被告林仕宾、欧阳方青继续履行原、被告及第三人于2016年10月17日签订的房地产买卖及居间合同，并协助原告办理涉案房屋产权过户手续；2.两被告自2017年4月11日起以房价款1195000元为基数按日0.1%标准向原告支付违约金至协助办理完成房屋产权过户之日止；3.两被告赔偿原告律师费损失64500元。事实和理由：原告与被告林仕宾、欧阳方青及第三人于2016年10月17日签订房屋买卖及居间合同（以下简称买卖居间合同）。该合同约定：被告林仕宾、欧阳方青将其二人所有的位于中山市南区××花园××房（二被告确认该房屋在其双方离婚时归被告林仕宾所有，被告林仕宾在被告欧阳方青协助下出售该房地产）出售给原告，房价款为1195000元；原告在签订该合同时交付定金200000元，于递件过户当天支付首期房款595000元，余款400000元由原告申请银行按揭贷款支付；原、被告双方须于银行出具贷款同意书之日起十个工作日内签署广东省房地产买卖合同并办理过户递件手续；买方应向第三人支付居间服务费28800元；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以成交价为基数按日0.1%标准支付违约金并继续履行合同；如因违约引发诉讼，由违约方或过错方承担赔偿守约方因维权所发生的诉讼费、律师费、保全费、执行费等费用。合同签订后，原告依约支付了定金200000元。被告林仕宾与原告又于2017年2月18日签订买卖合同补充协议（以下简称补充协议），约定在2017年4月10日前办理好过户手续。2017年2月20日两被告取得对该房地产的产权证（粤[2017]中山市不动产权第0028035号、权利人：林仕宾、占有份额1/2；粤[2017]中山市不动产权第0028036号、权利人：欧阳方青、占有份额1/2）。2017年3月10日，原告取得中国建设银行中山分行的贷款通知书，该银行同意向原告发放住房贷款400000元。2017年3月23日，原告向税务机关缴纳了过户所需的个人所得税、契税共98677.74元。
后被告林仕宾以房地产市场价格已经上涨为由要求原告额外多付房价款，原告未予同意。自2017年3月23日起，原告持续通知被告继续履行合同协助办理该房地产产权过户手续，并表明将依约履行付款义务，被告均借故推脱不予协助。2017年4月7日，原告委托广东森隆律师事务所向被告方发出律师函催告办理房屋产权过户。2017年4月10日，原告、第三人通过电话、微信、短信方式多次催促被告，两被告没有在办证部门的工作时间内到场，被告林仕宾故意在办证部门工作人员临近下班停止收件时（约17:19）到场，经原告和第三人恳求办证部门同意延迟下班给予办理过户收件后，被告林仕宾立即无故离开，拒绝协助办理；原告和第三人又通知被告于次日到国土房管局办理过户，被告不予理睬。2017年4月11日，原告和第三人到办证部门再次等候被告协助办理并多次通知催促被告，但被告以各种托辞，拒不到场协助办理。原告认为，2017年4月10日没能办理过户的责任在被告，原告没有任何违约行为，不存在任何解除合同的事由。被告林仕宾在合同签订后拒不履行合同义务，其擅自提高房价和拒不协助产权过户系违约行为，违背了诚实信用原则。
原告阮永红对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.主体资料；2.房地产买卖及居间合同；3.收据、银行转账凭证；4.买卖合同补充协议；5.不动产权证；6.贷款通知书；7.税收缴款书、增值税发票；8.律师函；9.手机短信；10.民事案件委托代理合同、发票；11.通话录音和视频光盘；12.手机通话记录清单；13.照片。
被告林仕宾辩称，1.买卖居间合同约定的付款方式为按揭贷款，其中从银行贷款400000元，并在合同签订之日起60日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署文件，但由于当时没有取得涉案房地产产权证书，因此不能够按照该合同继续履行；2.涉案房地产没有取得产权证书即进行交易，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，因该合同违反了法律强制性规定，应视为无效合同，继续履行无效合同没有法律依据；3.由于上述合同无效，原告据此主张的条款亦属于无效合同条款，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告林仕宾对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.身份证复印件、企业机读档案登记资料；2.房地产买卖及居间服务合同；3.买卖合同补充协议；4.收据2份；5.离婚协议书复印件；6.中山市国土资源局业务办理票据；7.中山市不动产登记资料证明表。
被告欧阳方青未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。
第三人世华公司述称，同意原告诉讼请求并确认原告主张的事实和理由。涉案合同签订及履行经过如下：2016年10月17日，买卖居间合同签订后，原告依约向被告支付定金200000元，两被告将登记备案表托管于第三人世华公司；2017年2月18日，原告与被告林仕宾签署补充协议；2017年2月24日，两被告将不动产证托管于第三人世华公司；2017年3月10日，原告取得中国建设银行批复额度为400000元的贷款同意书；2017年3月23日，原告向税务机关缴纳过户所需的个人所得税、契税；2017年3月23日起，原告及第三人多次催促两被告配合办理过户递件手续，但两被告一直不予配合，后原告提起本案诉讼。
第三人对其主张的事实在举证期限内提交的证据有：微信记录。
本院经审理认定事实如下：2016年10月17日，被告林仕宾、欧阳方青（卖方）与原告阮永红（买方）、第三人世华公司（居间方）签订了买卖居间合同。合同约定：买卖双方通过居间方交易位于中山市南区××花园××房的房地产，成交总价为1195000元；成交定金为200000元，由买方在签署合同时交保证金200000元给居间方，若卖方于2016年10月8日或之前签署本合同并对以上款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金；除定金之外的房款995000元以银行按揭贷款方式支付，其中首期房款595000元应于递件过户当天支付，余款400000元由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方；买方应自买卖双方签署合同之日起60日内递交全部银行按揭申请资料及前述相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所需的资料及前述相关文件，否则视为违约；合同签订时物业现状为无查封有抵押，卖方在合同签订之日起60日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为转让过户之用，否则视为卖方违约；买卖双方须于银行给买方出具贷款同意书之日起十个工作日签署广东省房地产二手房买卖合同（适用于二手楼买卖）并办理过户递件手续，收件回执由居间方代为托管；合同买卖各方中任一方的签字人如为代理人（如该物业有共有权人的，则在卖方签章项上签字人视为该物业其他共有权人的代理人），则代理人须对已获的授权承担真实、有效、完整的保证义务；若代理人无权代理、超越代理权、滥用代理权导致房屋买卖合同无效或无法履行时，在合同签字的代理人应按合同违约责任条款承担违约责任；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价20%的违约金或没收定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金，如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；因本合同约定的违约情形引发诉讼时，由违约方或过错方承担赔偿守约方因维权所发生的诉讼费、律师费等相关费用。买卖居间合同还约定了其他内容。
同日，被告林仕宾、欧阳方青还与原告阮永红、第三人世华公司签订了资金托管协议，原告依约向第三人交付定金200000元后，被告林仕宾、欧阳方青将涉案房地产登记备案表（合同编号：××、合同条码：××）、完税证（粤地××号）原件交给第三人托管。2016年10月20日，第三人通过银行转账将定金200000元支付给了原告。
2017年2月18日，被告林仕宾（甲方）与原告阮永红（乙方）签订补充协议，约定：甲方积极配合办理出证、买方申请贷款及过户等有关过户前要办理的所有手续，若甲方故意拖延时间即甲方违约；合同生效后，甲、乙双方任何一方无正当理由要求解除合同的，责任方须按合同及本协议的有关条款至规定承担违约责任；甲、乙双方清楚合同所述物业房地产权证正在办理中，甲方同意加快办理房地产权证，甲方要求4月10日前办理好过户手续，若4月10日仍然没有办理过户即双方解除合约并甲方不承担协议的有关条款之规定承担违约责任且要退还200000元给乙方，乙方知道并且同意。补充协议还签订了其他内容。
2017年2月24日，被告林仕宾、欧阳方青将涉案房地产的不动产权证书[粤（2017）中山市不动产权第××号、粤（2017）中山市不动产权第××号]将交由第三人托管。2017年3月10日，原告收到中国建设银行批复的贷款通知书，该通知书注明贷款金额为400000元以及同意在办妥过户、抵押登记手续并补足购房余款的条件下发放贷款。2017年3月23日，原告向税务机关缴纳过户所需的个人所得税、契税等全部税费。2017年4月7日，原告委托律师向被告林仕宾发函催促其协助办理涉案房地产的过户手续。2017年4月10日，原告、第三人及被告林仕宾均到中山市国土资源局办理业务，但未能办理涉案房地产的递件过户手续。因原告与两被告就涉案房产交易产生争议，三方协商未果，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。
诉讼中，原告表示银行可以继续批准涉案房地产的贷款，银行批准贷款无需被告林仕宾、欧阳方青配合。同时原告还向本院提交了名下个人账户收入交易明细，其账户余额显示原告足以向被告林仕宾支付购买涉案房地产的首期款。
另查，2014年3月10日，被告林仕宾、欧阳方青于协议离婚书上签名，注明：“双方婚后所有固定资产（……××花园××房，合同编号：HTN2013039962、合同条码：1301039988、土地证：2600251）及现金、公司股份全部归男方所有。”中山市土地房产产权档案馆于2017年4月13日就涉案房地产出具的中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房地产为被告林仕宾、欧阳方青共有，两人各享有1/2的产权份额。截止2017年4月26日，涉案房地产因本案被查封外，不存在其他查封及抵押情况。
被告林仕宾已于另案[案号：（2017）粤2071民初6349号]起诉，主张解除涉案的买卖居间合同及补充协议，并要求第三人世华公司返还登记备案表、不动产权证书原件。
又查，被告林仕宾认为，其于2017年4月10日依约协助办理过户，但因没有不动产权登记证及被告欧阳方青未到场故而无法完成过户手续的办理，并提交了其办理业务时的中山市国土资源局业务办理票序。该业务办理票序显示其办理的业务为“不动产登记证明（个人查询）”，并注明了“一宗业务约需12分钟完成”以及“取号时间：2017年4月10日17：05：06”。
原告及第三人认为，被告林仕宾当日排队办理的是个人查询业务而非二手房地产交易收件业务，且被告林仕宾多次故意拖延、拒绝配合办理涉案房产的递件过户手续。为此，原告提交了其与被告林仕宾之间于2017年4月5日至2017年4月11日的通话记录、通话录音及短信记录。前述通话、短信内容显示，原告于2017年4月10日前多次催促被告林仕宾协助办理过户手续，但未得到被告林仕宾有效回复。
2017年4月10日，原告于7时28分以短信方式催促被告林仕宾配合办理过户手续，短信载明“现在过户工作日只剩下4月10日今天一天时间，我在2017年3月23日已经交了过户的所有税费，且多次催促你办理过户手续，中介公司也多次催告，你都以没空为由拖延拒绝配合过户，已经构成违约了，现在本人再一次催促阁下务必在今天（4月10日）过来办理过户手续……”；于9时51分、10时40分、10时58分、11时26分以短信多次告知被告林仕宾已在国土局等候协助办理过户，于11时54分以短信告知被告林仕宾“林生，上午时间已过，工作人员要下班了……下午2:30再来等你过户。请安排好时间来过户”；于14是41分、16时21分再次以短信催促被告林仕宾协助办理过户手续；以上短信内容均未得到被告林仕宾短信回复。当天17时19分，被告林仕宾以短信方式询问原告“阮永红女士，我是林仕宾，我在国土局等你来办过户手续，你怎么没有来？”原告于当天17时30分回复“我在国土局”，于17时48分回复“多次打电话你都不接，我还在国土局柜台等你过户，有朋友可以帮忙现在办理，请快过来过户……”，于18时33分回复“……我们现在才离开国土局，我和Q房公司按揭部黎生及国土局办理人员一直在过户柜台等你来，你知道现在电话不接，又不出现”。次日，原告亦多次以短信方式通知被告林仕宾于2017年4月11日下午3点至4点半带另一产权人办理过户手续。
2017年4月10日20时30分至20时33分的通话录音内容如下：原告：“你发信息给我是5点19分，我刚去洗手间，出来走一圈找不到你，我就发短信告诉你，我一直在交易过户柜台等你，后来在取号台前见到你，和你讲话两句，你就走了，后来我见过户柜台还有其他人在办理，就跟他说你是从广州过来的，工作特别忙，求他也帮忙加班办理，那时工作人员也答应了。”被告林仕宾：“那时已经是下班了。”原告：“你都没过来过户柜台，什么也没说一声，直接走了，怎么会知道过户柜台工作人员还在工作呢？这时，我们一直打你的电话，你为什么都不接呢？”被告林仕宾：“那时，国土局人已经下班了。”原告：“绝对没有……那明天来看看我拍的视频，我和黎生一直打你电话，你就是不接，又挂电话，我们一直在国土局过了6点才离开……”被告林仕宾：“那明天再约个时间过来吧。”原告：“我已经发了短信给你了，已经给你一个时间段了，你看短信好吗？”被告林仕宾：“我们安排个时间，可能要下午啦。”原告：“下午什么时间?那下午三点至四点半，我在国土局等你。”2017年4月11日10时12分至10时13分，原告再次询问被告林仕宾过户时间，并告知其当天下午3点到4点半在中山市国土资源局等候办理，被告林仕宾则回复称“另一个产权人没时间，要工作”。
再查，原告为本案诉讼支付了律师费64500元。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。结合诉辩双方意见，本案的争议焦点在于：1.涉案合同是否有效；2.违约方应如何认定；3.涉案合同能否继续履行以及违约责任应如何承担。
关于焦点1。原告阮永红与被告林仕宾、欧阳方青及第三人世华公司签订的买卖居间合同、资金托管协议均系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但“不得转让”应理解为不能办理房地产转移登记手续，而非指房地产不能交易。同时，该规定属于管理性规范，目的在于规范房地产交易管理，并非效力性强制性规范，因此虽然买卖居间合同签订时涉案房地产尚未取得权属证书，但并不因此影响买卖居间合同的效力。故对于被告林仕宾认为买卖居间合同无效的辩解意见本院不予采纳。
由于买卖居间合同约定“如该物业有共有权人的，则在卖方签章项上签字人视为该物业其他共有权人的代理人”，即被告欧阳方青已于该合同中确认被告林仕宾作为涉案房地产的共有权人可以视为其代理人处理有关事宜，故在原告与被告林仕宾签订的补充协议不存在法定无效情形亦不存在故意损害被告欧阳方青合法权益的情形下，该补充协议合法有效且对被告欧阳方青具有约束力。
关于焦点2。涉案纠纷的产生源于双方未能于补充协议约定期限内办理过户手续。原告及第三人认为原因在于被告林仕宾、欧阳方青故意拖延不予协助办理；被告林仕宾认为未能办理的原因在于没有不动产权证书原件，办理当天被告欧阳方青未能到场，第三人未能提供专业的居间服务。因此，本案违约方的认定即应将未能如期办理过户手续归责于哪一方。对此本院分析如下：第一，在补充协议约定办理过户手续的截止日期即2017年4月10日之前，涉案房地产的权利人即被告林仕宾、欧阳方青均已取得相应的不动产权证书，并将不动产权证书交由第三人托管以作办理递件过户手续之用，故被告林仕宾主张因未能持有不动产权证书原件导致未能如期办理过户手续的理由不能成立。相应地，被告林仕宾据此主张第三人未尽居间义务的理由亦不能成立。实际上，被告林仕宾主张未能办理过户手续的原因与其另案要求第三人返还不动产权证书原件的诉求亦相互矛盾。
第二，根据已查明的事实可知，在2017年4月10日之前，被告林仕宾、欧阳方青均已取得涉案房地产不动产权证书，原告已履行缴纳税费、办理银行贷款手续等合同义务，并具备了支付购房首期款的能力。由此可见，原告、第三人催告被告林仕宾、欧阳方青协助办理过户手续时，只需两被告配合原告到国土局办理递件过户业务即可，这一点原告与被告林仕宾通话内容、短信内容亦可佐证。
第三，被告林仕宾、欧阳方青作为涉案房地产卖方，应及时积极履行配合买方即原告办理过户手续这一法定随附义务。依照买卖居间合同的约定，原告、第三人可视被告林仕宾为被告欧阳方青的代理人,故原告、第三人向被告林仕宾催告协助办理过户事宜即应视为已同时通知被告欧阳方青履行协助义务。2017年4月10日前，原告、第三人在多次以电话、短信、发函等方式通知、提醒被告林仕宾协助办理递件过户手续，但被告林仕宾、欧阳方青均未给予回复或未明确表示配合办理以及告知办理时间；2017年4月10日当天，原告亦多次告知被告林仕宾已在国土局等候办理递件过户手续，但被告林仕宾临近中山市国土资源局工作人员下午下班才到场，且未能证明其到场后即办理涉案房地产的递件过户手续，并在短信告知原告后即无故离开，在原告、第三人户手续的时间内，被告林仕宾、欧阳方青仍未能到场配合办理递件过户手续。从前述表现来看，在符合办理过户手续条件的情况下，原告、第三人对未能办理过户手续并无过错，被告林仕宾、欧阳方青则存在故意拖延及消极配合，被告林仕宾、欧阳方青的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于焦点3。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，此在《中华人民共和国合同法》第一百零七条有明文规定。被告林仕宾、欧阳方青未能按合同约定履行协助办理过户手续的义务，依法应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。
根据已查明事实可知，涉案房地产权利人均已取得不动产权证书，原告已办妥银行按揭手续及具备支付购房首期款的能力，不存在被告林仕宾主张的因没有不动产权证书无法交易或原告无法履行付款义务等阻碍合同继续履行的事由。尽管补充协议约定办理过户手续的期限现已届满，但原告、第三人在该期限届满前均已多次催告被告林仕宾、欧阳方青履行协助义务，且涉案房地产交易不存在不适于继续履行或强制履行费用过高的情形。由于本案既不存在被告林仕宾所主张的不能继续履行买卖居间合同的事由，也不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”规定的不能继续履行合同的情形，原告主张被告林仕宾、欧阳方青继续履行合同，协助其办理涉案房地产过户手续，合法有据，本院予以支持。在涉案房地产过户的同时，原告应将购房首期款595000元支付给林仕宾、欧阳方青，在获得银行按揭贷款后将余款400000元支付给林仕宾、欧阳方青。因被告林仕宾、欧阳方青违约，原告主张两被告按合同约定以成交总价1195000元为基数自2017年4月11日起按每日0.1%的标准支付违约金，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。因原告未提供充分有效证据证明其主张的违约金不足以弥补其损失，原告主张的律师费损失与违约金有重复之嫌，考虑原告通过继续履行合同取得涉案房地产以及中山近两年楼价上涨因素，本院对原告主张的律师费损失不予支持。
被告欧阳方青经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，其应自行承担相应的诉讼风险。
综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告林仕宾、欧阳方青继续履行与原告阮永红于2016年10月17日签订的房地产买卖及居间合同；
二、被告林仕宾、欧阳方青于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告阮永红将其名下位于中山市南区××路××号滨河湾花园××幢××房的房地产【不动产证书号：粤（2017）××、粤（2017）××】过户至原告阮永红名下；
三、被告林仕宾、欧阳方青于本判决发生法律效力之日起七日内向原告阮永红支付违约金（以1195000元为基数，按每日0.1%的标准从2017年4月11日起计算至上述房地产过户之日止）；
四、驳回原告阮永红的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16350元，减半收取8175元，诉讼保全费5000元，合共13175元（原告阮永红已预交），由原告阮永红负担600元，被告林仕宾、欧阳方青负担12575元（两被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 张文辉
二〇一七年七月七日
书记员 李颖文
黄怡凤