广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终530号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗哲炜，男，汉族，1985年5月4日出生，住广东省清远市清新区。上诉人（原审被告、反诉原告）：林洁萍，女，汉族，1991年3月8日出生，住广东省英德市。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：张明，广东尊海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：汪威明，男，汉族，1983年3月1日出生，住广东省大埔县。委托诉讼代理人：余荣伟，广东业证律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐淑图，广东业证律师事务所律师。原审第三人：清远市清新区太和镇众房网房地产中介服务部。住所地：清远市清新区太和镇清新大道**号恒利新城***幢105（室内经营）。经营者：梁文杰。原审第三人：清远市清新区恒利房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区太和镇清新大道**号恒利阳光新城综合楼***楼。法定代表人：曾伟燕。原审第三人：中国工商银行股份有限公司清新支行。住所地：清远市清新区太和镇清新大道**号新亚时代城**幢*******房。负责人：陈耀清，行长。上诉人罗哲炜、林洁萍与被上诉人汪威明、原审第三人清远市清新区太和镇众房网房地产中介服务部（以下简称众房网中介）、清远市清新区恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）、中国工商银行股份有限公司清新支行（以下简称工行清新支行）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初1600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人罗哲炜、林洁萍的共同委托诉讼代理人张明，被上诉人汪威明的委托诉讼代理人余荣伟，到庭参加诉讼。原审第三人众房网中介、恒利公司、工行清新支行经本院传票合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。罗哲炜、林洁萍上诉请求：1、请求二审法院撤销一审法院作出的(2017)粤1803号民初1600号民事判决判项中的第三项、第四项；2、一审诉讼费、保全费以及二审上诉费均由汪威明承担。事实与理由：一、在《房屋居间买卖合同》履行中汪威明存在重大过错，并未对讼争房屋产权证是否完备予以审查，而明知涉案房产是暂无房产证的，且汪威明与罗哲炜、林洁萍均系基于对众房网中介的高度信赖而签署的涉案合同，汪威明理应对涉案合同的履行不确定性，即合同履行房产过户是否能够成立或具体过户时间系何时均是待定的。且在一审辩论终结前涉案房屋一直处于无证房产状态，汪威明理应存在对合同履行（交易过户）的合理预见性，但其汪威明却过于疏忽或放任合同履行不能（合同履行不确定性）的风险。二、罗哲炜、林洁萍于2017年4月11日向工行清新支行提前还清按揭贷款，根据涉案合同约定应在10日内在汪威明应与罗哲炜、林洁萍一起向银行提交按揭贷款申请并配合银行按揭贷款审批手续，而事实上汪威明并未向银行提出任何申请，也并未向罗哲炜、林洁萍发出任何关于申请贷款（取得同贷书）的行为指令，而一审法院对此认定却是“…也无证据证明汪威明拒绝申请银行贷款…”存在认定事实不清，此举证责任应该在汪威明，而一审法院并未审查清楚。罗哲炜、林洁萍认为在房屋交易过程中此义务应属汪威明的义务，且属主动履行义务，而罗哲炜、林洁萍仅仅系协助配合义务，事实上对此汪威明并未履行其义务，且并未进行任何举证证明其己履行了该义务，罗哲炜、林洁萍认为汪威明在此阶段己违约。三、罗哲炜、林洁萍虽在2017年5月初（己超出合同约定10天内双方申请贷款之后）告知不卖的表态的意思表示，是基于涉案房屋无证房产，且该房屋能否办理房产证以及办证具体时间均是不确定的，即合同履行目的能否成就或何时成就均是不确定的，罗哲炜、林洁萍基于涉案房屋买卖各种不确定的未知情况下而表态，但并没有采取或实施任何违约行为，反而在履行合同义务（提前还清贷款）。四、案件中，汪威明仅仅系向罗哲炜、林洁萍交30000定金，且并未履行其合同义务(申请同贷书)，而涉案房屋交易三方(罗哲炜、林洁萍、汪威明、众房网中介)均知悉讼争房屋是无房产证的商品房的事实，仅因罗哲炜、林洁萍表态(并未采取任何违约行为)来阻却交易过户的义务履行，罗哲炜、林洁萍认为即退一万步而言也需根据违约行为与汪威明主张损失赔偿的因果关系来分析，不能就此武断地判令罗哲炜、林洁萍承担对方全部损失赔偿，况且在涉案买卖合同中己明确买卖双方即罗哲炜、林洁萍与汪威明均有权决定中途不卖或不买赔付违约金30000元，而事实上罗哲炜、林洁萍仅仅是表态并未有任何违约行为发生，且该表态也是基于在合同履行过程中己到合同约定义务履行期限内根本无法继续履行的前提下而表态。而一审法院认定对方损失全部由罗哲炜、林洁萍承担，有失公允。综上所述，一审判决事实认定和适用法律均有错误，判决结果明显不公平，故罗哲炜、林洁萍不服，依法提出上诉，请求二审法院查明事实，依法予以改判。汪威明答辩称：一审判决查明事实清晰，适用法律正确，应予以维持。罗哲炜、林洁萍的上诉理由无法律和事实依据，请予以驳回。一、房屋是否有房产证不是买卖关系成立的必要条件。涉案房屋是罗哲炜、林洁萍通过正当途径购买并办理银行按揭的，说明房屋的产权清楚，不存在权力瑕疵。一审开庭时，开发商均表态是可以办理产权证的，但由于房屋被法院查封而不能办证，而且能否办理产权过户手续不影响双方之间的买卖关系，至于罗哲炜、林洁萍在上诉状中提到是汪威明没有审查能否过户就签约存在过错问题，汪威明认为既然罗哲炜、林洁萍把房屋委托中介放盘，其应明白具备过户条件才放盘的，否则就存在欺诈，故与汪威明无关。二、房屋买卖合同是否成立，并不以办理权属转移为条件。现实中还存在公证、见证、实际占有等方式的交易。而案件中，不能交易是基于罗哲炜、林洁萍明确表示由于房屋升值的原因，需要提升交易金额才出售，这明显是违约行为，其违约行为使汪威明错失了以同等价钱购买房屋的机会，使汪威明需要加多一倍价格才能实现自己的购房梦，这必然加重了汪威明的损失，故要求罗哲炜、林洁萍赔偿损失是合法合理的。汪威明向一审法院起诉请求：1、依法解除汪威明与罗哲炜、林洁萍于2017年1月15日签订的《房屋居间买卖合同》；2、判令罗哲炜、林洁萍按合同约定双倍返还汪威明购房定金60000元；3、判令罗哲炜、林洁萍赔偿汪威明中介服务费5000元；4、判令罗哲炜、林洁萍赔偿汪威明争议房屋升值部分的价格损失234613元、评估费2900元、保费1500元；5、判令罗哲炜、林洁萍承担案件的全部诉讼费用。罗哲炜、林洁萍向一审法院提出反诉请求：1、依法解除汪威明、罗哲炜、林洁萍及众房网中介于2017年1月25日所签订的《房屋居间买卖合同》；2、判令汪威明交付的定金30000元归罗哲炜、林洁萍所有；3、案件受理费由汪威明负担。一审法院认定事实：2017年1月25日，罗哲炜、林洁萍（甲方）与汪威明（乙方）、众房网中介签订《房屋居间买卖合同》。第一条约定甲方将位于清远市清新区太和镇清新大道北8号恒利阳光新城A5幢2106号的房屋出售给乙方，建筑面积128.25平方米。第三条约定房屋转让价为490000元，乙方于签约当日支付30000元定金，签订合同后的180日内甲方到银行自行出资还清抵押银行的欠款、注销抵押登记、赎出该房产证。在甲方赎出房产证的10日内甲、乙双方向银行提交按揭贷款申请的相关资料并配合银行办理贷款审批手续，在收到银行同意贷款通知书后的10日内甲乙双方到清新区地方税务局办理个人所得税和营业税及契税缴纳手续，待接到税务机关批复上述税项通知后的10日甲乙双方按程序到清新区房屋交易所办理房地产权过户手续。办理过户当天乙方向甲方支付第二期购房款100000元。最后一期购房款360000元在办理完房地产按揭贷款抵押手续后由银行支付到甲方指定账号。第五条约定甲方决定中途不卖或超过30日不按本合同条款办理相关手续的，作甲方违约处理，本合同即告解除，甲方应在违约之日起第二天内将所收购房款退还给乙方，另外赔偿与所收房款等同金额的违约金给乙方。汪威明于2017年1月25日向罗哲炜、林洁萍支付定金30000元，于2月1日向众房网中介交付中介费5000元。2017年4月11日，罗哲炜、林洁萍向工行清新支行还清住房按揭贷款282666.76元。2017年5月初，林洁萍通过手机微信告知众房网中介经营者梁文杰和汪威明，说楼价涨了太多，要求升价到650000元才愿意出售，如果汪威明不同意，会赔偿违约金给他。汪威明收到该信息后，于2017年5月2日向林洁萍表示不同意，并于2017年5月31日提起一审诉讼。2017年6月9日，汪威明委托清远市公信房地产土地价格评估有限公司对涉案房屋作出《房地产估价报告》，该估价报告确定涉案房屋在2017年6月7日的公开市场价值为724613元。汪威明为此向清远市公信房地产土地价格评估有限公司支付评估费2900元。汪威明还于2017年6月14日向一审法院申请财产保全，并向为其提供担保的中国人民财产保险股份有限公司清远市分公司支付保费1500元。另查明，涉案房屋为预售商品房。罗哲炜、林洁萍与恒利公司于2014年10月14日就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定出卖人恒利公司于2016年4月30日前交付房屋给买受人罗哲炜、林洁萍，于房屋交付使用720日内为买受人办妥房地产权属证书。恒利公司于2017年3月16日向不动产登记行政部门提交不动产变更至罗哲炜、林洁萍的登记申请，但罗哲炜、林洁萍至法庭辩论终结时尚未取得涉案房屋的不动产登记证书。一审法院认为：案件系房屋买卖合同纠纷。一、合同效力问题。汪威明与罗哲炜、林洁萍、众房网中介签订的《房屋居间买卖合同》，是三方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、合同解除及违约责任问题。根据案件查明的事实，汪威明依约交付30000元定金给罗哲炜、林洁萍，但罗哲炜、林洁萍要求提高房价至650000元，拒绝按合同约定的490000元价格出售涉案房屋，构成根本违约，汪威明诉请解除《房屋居间买卖合同》，并要求罗哲炜、林洁萍承担违约责任，有事实及法律依据。罗哲炜、林洁萍主张汪威明未按合同约定去银行办理按揭贷款属于违约，由于合同约定罗哲炜、林洁萍赎出房产证的10日内，合同双方向银行提交按揭申请相关资料并配合银行办理贷款审批手续，但涉案房屋的房产证至法庭辩论终结前尚未办妥，也无证据证明汪威明拒绝申请银行贷款，因此罗哲炜、林洁萍的上述抗辩没有事实和法律依据，应不予支持。另罗哲炜、林洁萍辩称涉案房屋无法过户给汪威明，属于因不可抗力致使不能实现合同目的，无需承担违约责任。由于罗哲炜、林洁萍与恒利公司之间的《商品房买卖合同》约定，恒利公司应当在房屋交付使用720日内为罗哲炜、林洁萍办妥房产证，恒利公司也已在2017年3月16日向不动产登记行政部门提交不动产变更至罗哲炜、林洁萍的登记申请，至汪威明提起一审案件诉讼时，约定的办证时间尚未过期，无证据证明涉案房屋根本不能取得房产证。且汪威明在庭审中明确表示可以先交付房屋，等到房产证出来后再办理过户，并非以房屋过户迟延为由主张罗哲炜、林洁萍承担违约责任。因此，罗哲炜、林洁萍主张以不可抗力免除拒绝履行合同的除违约责任，依据不足，一审法院不予支持。三、损失赔偿问题。汪威明主张的房屋差价损失234613元，实际上指的是可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，违约方应当赔偿守约方的可得利益损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审案件中，汪威明委托清远市公信房地产土地价格评估有限公司对涉案房屋在2017年6月7日的房价作出《房地产估价报告》，确定涉案房屋在2017年6月7日的公开市场价值为724613元，该评估结果与双方合同价格490000元形成234613元的房屋差价。由于汪威明起诉解除合同的时间为2017年5月31日，其要求以2017年6月7日为时间点对房屋价值进行评估，该时间点选取合理，并无不当之处，故对汪威明存在房屋差价损失234613元的事实予以确认，可作为汪威明的可得利益损失。现合同约定赔偿与所收房款同等金额的违约金30000元，不足以弥补汪威明的损失，汪威明要求罗哲炜、林洁萍赔偿差价损失234613元，该诉讼请求符合法律规定，应予以支持。此外，汪威明要求罗哲炜、林洁萍赔偿众房网中介收取的中介费5000元，和清远市公信房地产土地价格评估有限公司收取的评估费2900元，属于违约后造成汪威明的实际损失，应予支持。而汪威明要求罗哲炜、林洁萍赔偿因财产保全向保险公司支付的保费1500元，缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。汪威明与罗哲炜、林洁萍之间既约定了定金30000元，又约定违约金30000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，汪威明只能选择适用。其要求罗哲炜、林洁萍进行违约赔偿的同时，又要求双倍返还定金，缺乏法律依据，一审法院仅支持其要求返还购房定金30000元的请求。综上所述，一审法院作出判决如下：一、解除汪威明与罗哲炜、林洁萍及清远市清新区太和镇众房网房地产中介服务部于2017年1月25日签订的《房屋居间买卖合同》；二、罗哲炜、林洁萍应于判决生效之日起十日内向汪威明返还购房定金30000元；三、罗哲炜、林洁萍应于判决生效之日起十日内赔偿汪威明房屋差价损失234613元；四、罗哲炜、林洁萍应于判决生效之日起十日内赔偿汪威明中介费损失5000元、评估费损失2900元；五、驳回汪威明的其他诉讼请求；六、驳回罗哲炜、林洁萍的全部反诉请求。一审案件受理费3122元，财产保全费2018元，合共5140元，由汪威明负担565元，由罗哲炜、林洁萍负担4575元。反诉受理费325元，由罗哲炜、林洁萍负担。经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审主要围绕罗哲炜、林洁萍上诉请求的范围进行审理。根据双方二审诉辩意见，本案的争议焦点为：罗哲炜、林洁萍应否向汪威明支付房屋差价、中介费和评估费损失。本案中，汪威明与罗哲炜、林洁萍、众房网中介三方当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的《房屋居间买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立、合法有效合同。根据涉案《房屋居间买卖合同》第三条关于“房屋转让价为490000元，乙方于签约当日支付30000元定金”的约定，汪威明已履行其向罗哲炜、林洁萍支付定金30000元的义务，但罗哲炜、林洁萍拒绝以490000元出售涉案房屋，属于明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条关于“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，罗哲炜、林洁萍的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。关于罗哲炜、林洁萍应否向汪威明支付房屋差价、中介费和评估费损失的问题。根据《房屋居间买卖合同》第五条关于“甲方决定中途不卖或超过30日不按本合同条款办理相关手续的，作甲方违约处理，本合同即告解除，甲方应在违约之日起第二天内将所收购房款退还给乙方，另外赔偿与所收房款等同金额的违约金给乙方”的约定，罗哲炜、林洁萍应向汪威明支付违约金30000元。但根据汪威明在一审中提交的证据，即清远市公信房地产土地价格评估有限公司于2017年6月9日作出的《房地产估价报告》，涉案房屋在2017年6月7日的市场价值已达725613元，对比涉案《房屋居间买卖合同》约定的房屋成交价490000元，已经升值了234613元。换言之，由于罗哲炜、林洁萍违约行为，将导致汪威明另行购房时发生差价损失。因此，该房价升值部分，可以认定为汪威明因罗哲炜、林洁萍的违约行为导致的损失。相较之，涉案合同约定的违约金已经不足以弥补守约方汪威明所遭受的损失。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，罗哲炜、林洁萍应向汪威明支付的违约金数额，应与其造成汪威明的损失相当，即应为234613元。此外，汪威明向众房网中介支付的中介费5000元和向清远市公信房地产土地价格评估有限公司支付的评估费2900元，均属于罗哲炜、林洁萍的违约行为对汪威明所造成的实际损失，应当予支持。罗哲炜、林洁萍认为涉案房屋处于无房产证状态，且汪威明未按合同约定去银行办理按揭贷款，汪威明的损失不应全部由其承担，但缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因此，一审法院认定罗哲炜、林洁萍应向汪威明赔偿房屋差价损失234613元、中介费损失5000元、评估费损失2900元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人罗哲炜、林洁萍的上诉请求及理由依据不足，应依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用4938元，由罗哲炜、林洁萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  肖惠文审 判 员  何 燕二〇一八年五月八日法官助理  叶俊言书 记 员  梁肖珩附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。