宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民终字第900号
上诉人（原审原告）刘生清，男，1961年1月27日出生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审被告）石嘴山市银德通砼业有限公司。
法定代表人曹迎春，石嘴山市银德通砼业有限公司董事长。
委托代理人徐军，石嘴山市惠农区红果子法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）宁夏信德长兴房地产开发有限公司。
法定代表人ＸＸＸ，宁夏信德长兴房地产开发有限公司董事长。
委托代理人李耀强、王宝华，宁夏众和众律师事务所律师。
上诉人刘生清因与被上诉人石嘴山市银德通砼业有限公司、宁夏信德长兴房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市惠民区人民法院（2015）石惠民初字第487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月6日受理后，依法由组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。上诉人刘生清，被上诉人石嘴山市银德通砼业有限公司的委托代理人徐军，原审被告宁夏信德长兴房地产开发有限公司的委托代理人王宝华到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原审法院查明，2012年11月25日，石嘴山市银德通砼业有限公司与宁夏信德长兴房地产开发有限公司签订顶账协议，协议约定：宁夏信德长兴房地产开发有限公司将位于惠农区静安市场的部分商品房置换石嘴山市银德通砼业有限公司的商品混凝土款4410560元。2013年6月19日，石嘴山市银德通砼业有限公司与刘生清签订房屋顶账协议，协议约定：石嘴山市银德通砼业有限公司将位于惠农区静安市场房屋一套，面积为40.61㎡，单价为7000元／㎡，金额284270元的商业房一套顶付刘生清石子款，产权证根据石嘴山市银德通砼业有限公司出具证明办理具体过户手续，应缴费用由刘生清指定的产权人承担，房屋面积根据房产管理局核定的面积为准，刘生清在办理房产手续过程中，石嘴山市银德通砼业有限公司将积极配合办理。同日，依据双方协议约定，为便于刘生清办理房屋产权过户手续，石嘴山市银德通砼业有限公司向刘生清出具承诺书，承诺内容为石嘴山市银德通砼业有限公司自愿将位于惠农区静安市场房屋一套，面积为40.61㎡，商品房买卖合同变更为刘生清（身份证号：640203196101271018），同时发票和收据变更为刘生清。以后因此房产手续变更所发生的任何法律纠纷与宁夏信德长兴房地产开发有限公司无关。后刘生清持石嘴山市银德通砼业有限公司出具承诺书与宁夏信德长兴房地产开发有限公司在惠农区房管部门将顶账房屋备案登记。2013年11月18日，宁夏信德长兴房地产开发有限公司出具静安市场一号楼情况说明，证实涉案房屋经房屋管理局实际测定惠农区静安市场涉案营业房改为217号，面积为36.66㎡，与协议中的面积相差3.95㎡，房款差价27650元，该款已支付石嘴山市银德通砼业有限公司。刘生清知悉后，多次与石嘴山市银德通砼业有限公司协商重新出具所顶房屋实际测量面积36.66㎡承诺书，并支付房屋差价款27650元，石嘴山市银德通砼业有限公司至今未予出具和支付，导致涉案房屋未予交付。故刘生清诉至法院，请求判令：一、要求解除刘生清与石嘴山市银德通砼业有限公司签订的《房屋顶账协议》；二、石嘴山市银德通砼业有限公司支付货款284270元；
原审法院认为，本案基础法律关系为买卖合同关系，刘生清、石嘴山市银德通砼业有限公司双方对基于买卖合同所欠债务金额不持异议，本案需解决的问题：一、双方所签顶房协议的有效性问题，二、协议有效情况下，协议能否继续履行问题。关于协议的是否有效问题，双方对货币支付债务履行方式协商予以变更所达成协议，为各自真实意思表示，所顶房屋亦为双方基于混凝土买卖关系产生债务，债务形式由货币支付转换为实物顶账，石嘴山市银德通砼业有限公司基于前一协议而采取相同方式与刘生清所签协议，并不违反法律强制性规定，对双方均产生约束力，本院对协议效力予以确认。关于协议有效情况下，协议能否继续履行问题，双方签订协议目的是以房抵债，庭审查明涉案房屋面积缩小，虽石嘴山市银德通砼业有限公司主观上不具有过错，但房屋面积缩小的涉案房屋不能全部抵顶刘生清债权的事实存在，涉案房屋已在房管部门办理备案登记，石嘴山市银德通砼业有限公司亦在原审答辩中同意履行协议并支付房屋面积差价款，双方所签顶房协议具有履行之可能性，故刘生清主张解除顶房协议，未有事实及法律依据，不予支持。涉案房屋面积实际测量后不能全部抵顶刘生清石子款，故石嘴山市银德通砼业有限公司应将宁夏信德长兴房地产开发有限公司已支付房屋差价款向刘生清支付。宁夏信德长兴房地产开发有限公司虽与本案涉及的顶帐协议无直接法律关系，但刘生清与石嘴山市银德通砼业有限公司顶房协议的继续履行，需宁夏信德长兴房地产开发有限公司和石嘴山市银德通砼业有限公司协助办理涉案房屋的房产手续，故石嘴山市银德通砼业有限公司在涉案房屋已办理备案登记情况下负有协助刘生清办理后续房产手续之义务。石嘴山市银德通砼业有限公司经合法传唤无正当理由未到庭，视为对其举证、质证、辩论权利之放弃。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、驳回刘生清要求解除与石嘴山市银德通砼业有限公司签订的房屋顶账协议的诉讼请求；二、刘生清与石嘴山市银德通砼业有限公司签订的房屋顶账协议有效，继续履行。石嘴山市银德通砼业有限公司和宁夏信德长兴房地产开发有限公司协助刘生清办理房产手续；
三、石嘴山市银德通砼业有限公司于判决生效后五日内支付刘生清货款27650元。案件受理费5564元，由刘生清负担。
刘生清上诉称，一、原审判决认定事实不清。事实和理由：一、2013年6月19日双方签订了一份《房屋顶账协议》，协议约定“产权过户由石嘴山市银德通砼业有限公司出具证明并办理……”，同日，石嘴山市银德通砼业有限公司给刘生清出具承诺书一份，后因涉案房屋实际面积缩小，石嘴山市银德通砼业有限公司不重新出具承诺书，导致宁夏信德长兴房地产开发有限公司不予协助刘生清办理房屋产权手续，至今涉案房屋不能交付；二、原审法院认定刘生清诉请解除《房屋顶账协议》无事实和法律依据错误。刘生清于2014年6月17日起诉至惠农区人民法院，主张解除与石嘴山市银德通砼业有限公司签订的《房屋顶账协议》，即刘生清已通过诉讼的方式向石嘴山市银德通砼业有限公司发出解除合同的通知，至今已过一年四个月，石嘴山市银德通砼业有限公司仍未向刘生清交付办理涉案房屋过户手续的承诺书（房屋实际面积）原件，导致刘生清不能办理房屋过户登记手续，不能实现合同目的，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，且依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，出卖人没有履行或不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院予以支持；《合同法》第九十四条第三、四项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院予以支持；涉案房屋合同约定面积（40.61㎡）与实测面积（36.66㎡）误差为3.95㎡，绝对值达9.73%，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十四条第二项规定，面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。综上，刘生清诉请解除《房屋顶账协议》并要求石嘴山市银德通砼业有限公司返还房款（货款）284270元有事实和法律依据；三、石嘴山市银德通砼业有限公司并未向刘生清实际交付房屋，仅向房管部门进行了备案，但备案只是行政管理行为，其主体是房产开发企业与房管部门，非买受人，更不代表房屋实际交付给买受人。房屋的交付以实际占有或办理登记为公示效力。且刘生清也因不能取得面积变更后的承诺书原件，始终无法办理房屋过户登记手续；四、刘生清原审诉请为解除合同并返还房款（货款），但原审判决继续履行合同，显然是判非所请。
石嘴山市银德通砼业有限公司辩称，刘生清的上诉理由不能成立，应予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。涉案房屋买卖合同已经在房管部门备案登记，面积差价石嘴山市银德通砼业有限公司愿意支付给刘生清。三方的财务手续已经办理完毕，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》相关规定。
宁夏信德长兴房地产开发有限公司辩称，2013年11月18日宁夏信德长兴房地产开发有限公司已将房屋面积误差3.95㎡的房款27650元退还石嘴山市银德通砼业有限公司。宁夏信德长兴房地产开发有限公司在石嘴山市银德通砼业有限公司出具相关承诺书后愿意积极配合办理相关手续。
二审审理过程中，石嘴山市银德通砼业有限公司向本案提交商品房买卖合同登记备案证明一份，证实涉案房屋面积变更后已备案登记。
刘生清对该证据的真实性有异议。认为刘生清没有与宁夏信德长兴房地产开发有限公司签订过房屋面积为36.66㎡的《商品房买卖合同》。系伪造的买卖合同进行备案登记的。
宁夏信德长兴房地产开发有限公司对该证据无异议。
本院认证意见，经本院到登记备案的房管部门核实，房屋面积为36.66㎡的涉案房屋确已登记备案。但宁夏信德长兴房地产开发有限公司及办理登记备案的房管部门均不能出示房屋面积为36.66㎡的《商品房买卖合同》，该证据不能证实刘生清与宁夏信德长兴房地产开发有限公司已签订房屋面积为36.66㎡《商品房买卖合同》。
宁夏信德长兴房地产开发有限公司向本院提交《情况说明》一份，证实刘生清及石嘴山市银德通砼业有限公司至今未能向其提交石嘴山市银德通砼业有限公司出具的房屋面积为36.66㎡的承诺书，导致刘生清无法取得《商品房买卖合同》及付款票据，不能办理产权过户手续的事实。
刘生清对该证据无异议。
石嘴山市银德通砼业有限公司不予认可。认为该证据与房管部门出具的登记备案证明相矛盾，且石嘴山市银德通砼业有限公司已实际向宁夏信德长兴房地产开发有限公司出具房屋面积为36.66㎡的承诺书。
本院认证意见，因该证据系协助办理涉案房屋产权手续的宁夏信德长兴房地产开发有限公司出具，是宁夏信德长兴房地产开发有限公司的自认。且出具承诺书行为是《房屋顶账协议》的约定，系宁夏信德长兴房地产开发有限公司协助办理房屋产权手续的必然条件，与房屋行政备案无关。故本院对该证据予以采信。
刘生清未向本院提交新的证据。
二审经审理查明，石嘴山市银德通砼业有限公司未向刘生清及宁夏信德长兴房地产开发有限公司出具过房屋面积为36.66㎡的承诺书。
二审经查明的其他事实与原审认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，石嘴山市银德通砼业有限公司未能依据双方签订的《房屋顶账协议》约定，在合理的期限内履行出具面积为36.66㎡的承诺书的义务，致使刘生清不能办理房屋产权过户登记手续，宁夏信德长兴房地产开发有限公司拒绝与刘生清签订涉案房屋买卖合同，拒绝将涉案房屋交付刘生清，致使刘生清签订《房屋顶账协议》的合同目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，刘生清主张解除《房屋顶账协议》、返还双方确认的欠付货款284270元有事实和法律依据，本院应予支持。涉案房屋虽然已备案登记，但备案登记只是房管部门对房地产开发企业的一种行政管理行为。宁夏信德长兴房地产开发有限公司与刘生清并未达成买卖涉案房屋的合意，石嘴山市银德通砼业有限公司的抗辩理由不能成立。宁夏信德长兴房地产开发有限公司与刘生清无合同关系，不应承担相应民事责任。综上，刘生清的上诉理由部分成立。原审判决适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院（2015）石惠民初字第487号民事判决；
二、解除上诉人刘生清与被上诉人石嘴山市银德通砼业有限公司签订的《房屋顶账协议》；
三、被上诉人石嘴山市银德通砼业有限公司于本判决书生效后十日内支付上诉人刘生清货款284270元。
四、驳回上诉人刘生清的其他诉讼请求。
如果义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5564元，二审案件受理费5149元，均由被上诉人石嘴山市银德通砼业有限公司负担。
判决生效后，义务人拒不履行判决，权利人可在判决履行期间届满后二年内向原审法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 王俊英
审 判 员 魏聪唤
代理审判员 彭德才
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 陈紫卉
附本判决所适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条【履行原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条【法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条【合同解除的法律后果】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。