河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫15民终1011号
上诉人（原审被告）付爱祥，男，汉族，1964年12月25日出生。
委托代理人轩进华，浉河区司法局东双河法律服务所工作人员。
被上诉人（原审原告）胡光武，男，汉族，1976年9月1日出生。
委托代理人司倩，河南法正律师事务所律师。
上诉人付爱祥因与被上诉人胡光武因不当得利纠纷一案，不服浉河区人民法院（2015）浉民初字第1925号民事判决提出上诉。本院于2016年4月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月9日公开开庭审理了本案。上诉人付爱祥及委托代理人轩进华，被上诉人胡光武及其委托代理人司倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，就本案诉争的房屋，胡光武曾于2009年9月1日向付爱祥出具委托书一份，委托书内容为：委托人位于金牛山管理区107国道东侧门面房一间，现委托付爱祥对外进行出租，代理权限为对外签署房屋租赁合同，代收租金，全权处理租赁事务。2009年8月22日，付爱祥与信阳百家商业股份有限公司（以下简称百家公司）签订租赁合同，合同约定付爱祥（合同中称甲方）将位于信阳市浉河区金牛山107国道临街一、二层每层五间共10间约800平方房子租给百家公司（合同中称乙方）经营超市，租赁期限自2009年10月1日起至2019年9月30日止，租金标准2009年10月1日至2011年9月30日每年租金五万元，2011年10月1日至2017年9月30日每年租金六万元，2017年10月1日至2019年9月30日每年租金六万五千元，支付方式：一年一交，先交费后使用；2013年9月20日双方签订补充协议，协议约定从2011年10月1日至2019年9月30日每年租金调整为二十万元，在本补充协议期限结束前如周边邻居同等结构和同等面积的房屋租金增幅超过40%，双方可协商租金增幅问题，否则中途甲方（付爱祥）保证不再以任何理由增加租金，该租赁屋的从北向南的第一间一二楼（产权人杨思民）第二间一二楼（产权人胡光武）的产权已委托甲方（付爱祥）对外出租，中途出现的一切问题和纠纷由甲方全部负责，并保证合同的有效执行，否则视同甲方违约，并赔偿乙方（百家公司）损失。2013年8月1日，原、被告签订《解除委托书》，内容为：本人胡光武有门面房一套上下两间，该房屋坐落在浉河区北京路金牛山管理区十里河村二组，房产证号06××13号，2009年委托付爱祥租赁此房屋并收取房租费，合同到期后原委托书作废，付爱祥无权私下续签租房协议，无权再与其他人签订该房屋租赁的一切事宜。若违反此协议被委托人承担一切法律责任和经济赔偿。另查明，2012年11月16日，原告胡光武与案外人彭俞茳签订了《门面房买卖协议》。2013年9月6日双方又签订了一份补充协议，协议约定被告胡光武（协议中称为甲方）将位于信阳市金牛山管理区十里河二组107国道东侧1层105号、2层205号房屋以人民币43万元的价格卖给原告彭俞茳（协议中称为乙方），过户费用5万元由乙方承担；甲方必须保证上述房屋在交付给乙方前产权明确，无抵押贷款、无抵押担保、无债务纠纷、无第三方追索，否则，由甲方承担全部责任。协议另约定此房屋甲方已出租给百家超市，甲方有义务和责任将房屋的租赁明细转交给乙方，乙方有权收取房屋的使用权及租赁权。协议签订手续移交完毕后，甲方无权再去收缴房屋租赁等权益；房屋交接不能逾期30天完成，乙方有权暂压甲方的房屋尾款金额，待房屋产权明确及房租、租赁完全转交给乙方后，乙方将暂压的房款支付给甲方；上述房屋在签订购房协议后所得收（受）益均由乙方获得；本协议如有违约，由违约方赔偿对方违约金50%。协议签订后，彭俞茳按协议约定支付了全部购房款，胡光武于2012年11月16日将房屋过户到彭俞茳名下。后彭俞茳要求房屋承租人百家公司交付房屋并支付租赁费遭拒，遂以信阳市百家商业股份有限公司及胡光武为被告、付爱祥为第三人诉至信阳市浉河区人民法院，请求判令：一、依法解除信阳市百家商业有限公司与胡光武委托付爱祥签订的租赁合同并立即退还其租赁的房屋。二、责令信阳市百家商业有限公司立即支付租赁费及利息，要求胡光武承担连带责任。三、案件诉讼费由该案被告承担。法院经审理查明百家公司已将2014年9月30日前的房租交给了付爱祥，并认为：彭俞茳与胡光武之间的房屋买卖合同合法有效，彭俞茳已经按合同的约定支付了房款，胡光武也配合原告彭俞茳办理了房屋过户手续，按照合同约定，彭俞茳有权自房屋过户之日起取得该房屋的租金收益权，胡光武应按合同约定保证原告彭俞茳所购房屋的各项权利的实现。胡光武已在2009年8月22日委托付爱祥将本案诉争的房屋对外进行出租，委托权限为对外签署房屋租赁合同、代收租金、全权处理租赁事务，因此，付爱祥与被告百家公司签订的合同亦属有效合同，按照买卖不破租赁的原则，该房屋在卖给彭俞茳后，百家公司仍可在原租赁合同约定的期限内租赁该房屋，对彭俞茳主张解除百家公司与付爱祥签订的租赁合同的诉讼请求不予支持。彭俞茳主张从2012年11月16日至2013年9月11日的房租要求胡光武支付，从2013年9月11日之后的房租由百家公司支付，法院认为百家公司在没有接到胡光武及付爱祥的通知让其房租交付给彭俞茳时，其按合同约定把房租交给付爱祥并无不妥，因此从2012年11月16日至2014年9月30日的房租应由胡光武支付给彭俞茳，2014年9月30日以后的房租应由百家公司直接向彭俞茳支付。关于房屋租金，彭俞茳主张按房屋面积分摊，因付爱祥与百家公司签订的合同中800平方米是估算面积，包含了付爱祥的上下两层共六间，杨思民的上下两层共两间、胡光武的上下两层共两间，租金按五份分摊为宜，总租金是每年20万元，彭俞茳应得房租费每年4万元。法院据此作出（2014）信浉民初字第491号判决书，判令：一、胡光武于判决书生效后十日内给付彭俞茳房屋租赁费22.5个月（时间从2012年11月16日至2014年9月30日），每月3300元，合计金额为75050元。二、2014年10月1日起的租赁费40000元／年由信阳市百家商业股份有限公司按照协议约定支付给彭俞茳。三、驳回彭俞茳的其他诉讼请求。该判决书现已发生法律效力。
原审认为，从胡光武于2009年9月1日向付爱祥出具委托书来看，明确载明付爱祥系为胡光武代收房租；2013年8月1日的《解除委托书》也明确载明出租房屋为胡光武所有，亦再次明确原、被告之间系委托关系，被告付爱祥辩称胡光武同意将代收的房租归付爱祥所有无证据支持，原审不予采信。被告付爱祥辩称原、被告关于2013年8月1日之前的房租费已经结清，在生效判决书已查明房屋承租人百家公司已将2014年9月30日前的房租交给付爱祥的情况下，被告付爱祥未提交任何证据证明已将相应代收房租转交胡光武，对被告的此项抗辩原审不予采信。被告付爱祥辩称2013年8月1日至2014年9月30日的代收房租应用于抵扣其支出的装修款，未提交证据证明，原审不予采信。综上，被告应当将2009年10月1日至2014年9月30日期间从百家公司代收的原告房屋租赁费交付给原告。依照付爱祥与百家公司签订的租赁合同、补充协议，结合（2014）信浉民初字第491号认定的该两间房屋所占租金比例（按五分之一计算），2009年10月1日至2011年9月30日每年租金五万元，原告按五分之一计算应得2万元；因补充协议约定2011年10月1日至2019年9月30日租金变更为每年20万元，自2011年10月1日至2014年9月30日原告应得房租收益为20万元／年÷5×3年=12万元。由此，原告要求被告支付2009年10月1日至2014年9月30日期间的代收房租费14万元并无不当，本院予以支持。对原告要求被告另行支付利息的诉请，双方对此并无约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审判决如下：一、被告付爱祥于本判决生效后十五日内向原告胡光武支付代收的房租费14万元。二、驳回原告胡光武的其他诉讼请求。本案案件受理费3100元，由被告付爱祥承担。
付爱祥上诉称，一、一审法院认定事实错误。出租的房屋不是五间两层而是六间两层，一审没有查明房屋的数量，一审计算租金错误。一审法院认定：“从被上诉人于2009年9月1日向上诉人出具的委托书来看，明确载明上诉人系为被上诉人代收房租；2013年8月1日上诉人与被上诉人签订《解除委托书》也明确载明出租房屋为被上诉人所有，亦再次明确上诉人和被上诉人之间系委托关系，并以此否定被上诉人同意将房租归上诉人所有的事实”，一审法院认定的这一事实是错误的。1、被上诉人于2009年9月1日，给上诉人出具的《委托书》已被上诉人和被上诉人于2013年8月1日签订的《解除委托协议书》而解除。而一审法院还以此没有法律效力的证据来认定上诉人和被上诉人之间是“代收行为”，这显然是违反法律规定的。从上诉人和被上诉人2013年8月1日签订的解除委托协议书来看，上诉人和被上诉人之间已设立了新的权利和义务关系，即上诉人不仅有权向外出租被上诉人的房屋，还有获得房租费的权利。2、一审法院认定的被上诉人和上诉人之间是委托关系，这点没有查清。被上诉人委托上诉人代为出租房屋这点没错，但被上诉人同时又同意上诉人收取房租费，“收取”二字就已证明上诉人可以取得房租费。所以关于房租费的问题不是“代收”行为，而是被上诉人同意给付上诉人的一种给付行为。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《合同法》第六十条，第一百零七条是错误的，该二条法律根本不涉及委托关系，既然一审法院认定本案为委托关系，就应适用委托的相关法律判决，为此，一审法院适用法律是错误的。三、一审法院判决错误。一审法院判决上诉人支付为被上诉代收的房租费是错误的。上诉人和被上诉人之间并不是代收房租费的行为，而是一种给付行为。请求撤销原判，并依法驳回被上诉人的诉请。
被上诉人胡光武辩称，上诉人的上诉已经超出上诉期限，应当裁定驳回上诉。出租的房屋间数以查明的为准。原审事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的基本事实与原审法院查明相同。
二审中，上诉人提供一组照片，以证明出租给百家公司的房屋并非原审认定的五间二层，而是六间二层。被上诉人对实际出租的房屋间数也认可以实际出租的间数为准。
本院认为，受托人处理委托事务取得的财产应当转交给委托人。从本案双方提供的书证可以认定胡光武与付爱祥之间存在委托合同法律关系，付爱祥作为受托人应当将委托出租房屋所得的财产转交给委托人胡光武。付爱祥上诉认为委托事务中不仅包括委托出租房屋，还包括收取租金归其所有。但从双方的委托合同关系看，没有这样的约定。因此，付爱祥要求所收租金也归其所有的上诉请求，本院不予支持。受托人付爱祥应当将委托关系存续期间及解除委托关系后收取的房屋租金一并交还给委托人。原审判决付爱祥还返所收取的租金是正确的。关于租金数额问题。上诉人二审提供的证据足以证明整体出租房屋共计六间二层，而非原审认定的五间二层。因此，计算应当返还的租金数额原审计算有误，二审予以纠正。返还的租金总数额应当为：5÷6×2＋20÷6×3=11.6666万元。综上所述，上诉人付爱祥关于租金数额原审计算有误的上诉理由，予以采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持浉河区人民法院（2015）浉民初字第1925号民事判决第二项。
二、变更浉河区人民法院（2015）浉民初字第1925号民事判决第一项为“上诉人付爱祥于本判决生效后十五日内向被上诉人胡光武支付代收的房租费11.6666万元。”
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3100元，由上诉人付爱祥承担2600元，被上诉人胡光武承担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑鹏飞
审 判 员 左立新
代理审判员 李 青
二〇一六年六月十四日
书 记 员 黄莹莹