广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第38号
上诉人（原审原告）：李树强，男，1954年12月25日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市。
委托代理人：杨锡之，男，1966年4月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
被上诉人（原审被告）：谢吟，女，1982年4月14日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区。
委托代理人：刘俊良，男，1954年7月3日出生，台湾居民，住台湾地区南投县，现住广东省珠海市。系被上诉人谢吟的丈夫。
上诉人李树强因与被上诉人谢吟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民一初字第369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年3月29日，李树强（甲方）与谢吟（乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方将位于坦洲镇坦神北路117号57卡商铺租给乙方作商业经营活动，租赁期限为2013年3月21日至2018年3月31日；租赁期内首两年每月租金3600元，乙方租赁期间所发生的水电费以乙方独立的水电表计算，并由乙方按供水电部门的标准缴纳，物业管理费、卫生处理费等同样由乙方承担；乙方在合同签订当日支付10800元作为租赁押金；甲方给出乙方一个月免租装修期；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应当支付欠付金额千分之三作为逾期付款违约金；乙方承租前该租赁物管理费、水费、电费由甲方负责结清，甲方确保乙方承租前水电到户，门窗完好；乙方承租期间该租赁物管理费、水费、电费由乙方负责结清。双方还约定了其它权利和义务。合同签订当日，李树强将商铺交付给谢吟装修使用，谢吟缴纳10800元押金给李树强。2013年4月26日，谢吟和李树强因为租赁合同纠纷另案诉至原审法院［（2013）中一法坦民一初字第179号案］，后中山市中级人民法院2014年4月22日作出（2013）中中法民一终字第1058号民事判决，认定：谢吟承租前该租赁物的管理费、水费、电费由李树强负责结清，但李树强直到2013年5月7日才结清租赁物的管理费，显然已经违背了双方在租赁合同中的约定，已经直接影响到租赁合同的履行，影响谢吟对涉案商铺的装修进程，且李树强没有重新给谢吟免租期并于2013年6月另行出租给他人，导致谢吟签订租赁合同的目的无法实现，李树强的行为已经构成违约。并判决确认合同于2013年5月22日解除，李树强双倍返还谢吟押金21600元，赔偿装修损失6000元。前述判决已发生法律效力。2014年7月1日，中山市建昌物业美丽花园客服中心出具证明一份，载明：美丽花园57卡商铺由2013年4月到5月管理费499元（肆佰玖拾玖元）至今尚未缴纳。2014年5月29日，李树强诉至原审法院，请求判令：1.谢吟按合同约定支付租金、物业管理费、水电费以及违约金共15296元；2.本案全部诉讼费用由谢吟承担。诉讼中，李树强明确第一项诉求为要求谢吟支付2013年3月21日至2013年4月20日租金3600元、2013年4月21至2013年5月20日的租金及欠缴租金的违约金合计11070.12元、物业管理费499元、水电费172元，共计15296元；增加一项诉讼请求：要求谢吟支付更换商铺锁具的费用76元。
原审法院认为：关于涉案商铺2013年3月21至2013年5月20日的租金问题。因谢吟对涉案商铺进行装修时已经得到李树强的同意，免租期间为2013年3月21日至同年4月21日。合同约定免租期的目的是为了满足承租方装修的需要。租赁合同约定，谢吟承租前该租赁物的管理费、水费、电费由李树强负责结清。但李树强直到2013年5月7日才交清物业管理费，已经违背了双方在租赁合同中的约定。李树强没有结清涉案商铺的管理费已经直接影响到租赁合同的履行，影响了谢吟对涉案商铺的装修进程，且李树强没有重新给谢吟免租期并于2013年6月另行出租给他人，导致谢吟签订租赁合同的目的无法实现，李树强的行为已经构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，李树强履行债务不符合合同约定，谢吟有权拒绝相应的履行要求。故李树强要求谢吟支付2013年3月21日至2013年5月20日租金及违约金、物业管理费和水电费，原审法院不予支持。关于李树强自行更换涉案商铺锁具花费76元的问题。经查，双方在租赁合同中对此并没有约定，且李树强的该请求也没有相关法律依据，故原审法院对此不予支持。至于谢吟辩称李树强的起诉已经超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新起算。谢吟与李树强因涉案商铺租赁纠纷于2013年4月26日另案向原审法院提起诉讼，诉讼时效发生中断，中山市中级人民法院于2014年4月22日作出终审判决，李树强于2014年5月29日向原审法院提起诉讼，并未超过一年诉讼时效，故原审法院对谢吟的辩解理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回李树强的诉讼请求。案件受理费182元，减半收取91元，诉讼保全费173元，合计264元（李树强已预交），由李树强负担。
宣判后，李树强不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清。一、租赁合同约定“双方约定采取先付租金后使用原则，每次提前支付二个月租金。乙方应于本合同签订之日一次性支付二个月租金…”，但迄今为止，谢吟仍未履行合同约定在签订合同之日（2013年3月19日）支付租金，构成首项违约。二、租赁合同约定“乙方承租前该租赁物管理费、水费、电费由甲方负责结清，甲方确保乙方承租前水电到户、门窗完好。乙方承租期间该租赁物管理费、水费、电费由乙方负责结清。”纵然按照谢吟的牵强说法李树强确未在其承租前结清上述费用，但谢吟也未支付其租赁期间的物业管理费，此为谢吟的第二项违约。况且，李树强与谢吟均在签订租赁合同之后才被物业管理处告知该物业的前一手租客欠21个月的管理费，李树强对欠费完全不知情。三、租赁合同还约定“乙方承租后，可适当进行装修。甲方给乙方一个月免租装修期。装修方案需经甲方书面同意并报物业管理公司。否则，甲方有权终止本合同并可追究乙方之违约损害赔偿责任。”谢吟未向李树强提交装修方案并经其书面同意，此为其第三项违约。上述事实证明谢吟存在先违约、多次违约的事实，而李树强的违约在后，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，应由谢吟承担违约责任。综上，请二审法院依法改判：1.谢吟支付李树强11070.12元租金及违约金；2.谢吟赔偿李树强因未依照租赁合同进行申报装修导致的损失6000元。
被上诉人谢吟答辩称：一、双方签订合同当日谢吟交纳了10800元押金，相当于3个月租金，合同约定免租期为一个月。因李树强根本性违约导致谢吟合同目的无法实现，因此不存在缴纳租金问题。二、李树强的第二项上诉请求已超出原审审理范围。综上请法院驳回李树强的上诉请求。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：李树强于2013年5月14日向谢吟发出租金催缴函，载明“谢吟：…美丽花园57号铺的免租金期已于4月20日到期，你应于4月21日前缴交的由4月21日到6月20日的租金7200元拖欠至今未缴。为免影响合同的履行，请你尽快交纳租金。”
再查明：李树强原审提交的起诉状载明“…被告当于2013年4月20日前支付两个月的租金（4月21日至6月20日），逾期支付将按所欠金额每日追缴千分之三的违约金。…”
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本院作如下分析：
关于李树强上诉认为谢吟未在签订合同之日提前支付二个月租金，已先行违约的问题。经查，租赁合同约定“双方约定采取先支付租金后使用的原则，每次提前支付二个月租金。乙方应于本合同签订之日一次性支付二个月租金，以后每次租金到期前三日内支付下一次租金，依次类推”。同时，合同还约定“甲方给乙方一个月免租装修期”。合同签订当日，谢吟向李树强交纳10800元押金后，李树强将涉案租赁物交付给谢吟使用。直至双方产生纠纷后，李树强于2013年5月14日发函给谢吟催缴租金，确认免租期于4月20日到期，要求谢吟交纳4月21日至6月20日的租金。本院认为，虽然合同约定了签订合同当日谢吟应一次性支付二个月租金，但合同也约定李树强给谢吟一个月免租装修期。合同实际履行中，李树强收取押金后便将租赁物交付给谢吟使用，对谢吟未提前支付二个月租金没有提出异议，况且在发给谢吟租金催缴函中，李树强亦自认存在一个月免租期，应于4月21日前交纳4月21日至6月20日的租金，并在本案起诉状中明确谢吟应于2013年4月20日前支付两个月租金（4月21日至6月20日）。故李树强主张谢吟未于合同签订之日提前交纳二个月租金构成违约，理据不足，本院不予采信。同理，合同约定了一个月免租期，故李树强主张谢吟支付2013年3月21日至4月21日期间的租金，无合同依据，本院亦不予采信。
租赁合同约定“乙方承租前该租赁物管理费、水费、电费由甲方负责结清，甲方确保乙方承租前水电到户、门窗完好。乙方承租期间该租赁物管理费、水费、电费由乙方负责结清。”但李树强直至2013年5月7日才交清物业管理费，已构成违约。且（2013）中中法民一终字第1058号生效民事判决认定李树强未结清涉案商铺的物业管理费影响了谢吟装修进程，李树强没有重新给谢吟免租期并于2013年6月将涉案商铺另行出租给他人，导致谢吟的租赁合同目的无法实现，构成违约。故，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，负有先履行合同义务的李树强履行债务不符合约定，谢吟有权拒绝相应的履行要求，原审法院据此驳回李树强请求谢吟支付2013年4月21日至5月20日的租金及违约金、物业管理费、水电费并无不当，本院予以维持。
至于李树强上诉请求谢吟赔偿其因未依照租赁合同进行申报装修导致的损失6000元，因该项请求已超出原审诉讼请求，本院二审不予处理。另，当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人李树强的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费182元，由上诉人李树强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一五年三月二十日
书 记 员 林 俊