广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4330号
上诉人（原审原告）：冷某梅，女，1988年10月8日出生，汉族，住重庆市巫溪县。
委托代理人：张慧娜，广东天诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李某兰，女，1972年12月3日出生，汉族，住四川省三台县。
委托代理人：张科峰，广东卓明律师事务所律师。
上诉人冷某梅因与被上诉人李某兰财产损害赔偿纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街宝华大道29号707房，原权属于案外人朱绍忠，现权属于冷某梅。
由于案外人朱绍忠未能自觉履行原审法院于2006年6月5日作出的（2006）花法民一初字第758号民事判决确定的义务，权利人毕志芬向原审法院申请强制执行，原审法院以（2006）花法执字第2115号立案执行。该案执行过程中，原审法院依法查封并委托广东华友拍卖行有限公司（以下简称拍卖公司）对原属被执行人朱绍忠所有的涉案房屋进行交吉拍卖。2012年8月31日，涉案房产经公开拍卖，由冷某梅竞拍成功，并支付了全部拍卖款376289.28元。2013年6月18日，广州市国土资源和房屋管理局向冷某梅核发了粤房地权证穗花字第××号《房地产权证》，将涉案房屋登记在冷某梅名下。
拍卖后，涉案房屋一直由李某兰占用居住。
另查明，李某兰于2012年9月12日以涉案房屋拍卖程序违法及涉案房屋是朱绍忠的被抚养人朱冠华的唯一住房为由提出书面的执行异议，要求中止拍卖涉案房产，并裁定其对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。原审法院以（2012）穗花法执异字第41号案立案受理其执行异议。经审查，原审法院于2012年12月11日作出的（2012）穗花法执异字第41号执行裁定书，驳回李某兰的异议。李某兰又以（2013）穗花法民一初字第150号起诉案外人毕志芬、朱绍忠，要求：1.确认广州市花都区新华街宝华大道29号707房于2012年5月31日、2012年8月31日两次拍卖行为无效，并中止拍卖广州市花都区新华街宝华大道29号707房；2.确认李某兰对广州市花都区新华街宝华大道29号707房拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。原审法院于2013年6月17日作出（2013）穗花法民一初字第150号民事判决，判决驳回李某兰的全部诉讼请求。后李某兰上诉至广州市中级人民法院，该院作出（2013）穗中法金民终字第1258号民事裁定，裁定：一、撤销广州市花都区人民法院（2013）穗花法民一初字第150号民事判决；二、驳回李某兰的起诉。
冷某梅于2013年7月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.李某兰立即搬出占住位于广州市花都区新华镇宝华路29号707房，并结清水电费、管理费（合计500元）及腾空房屋交还冷某梅；2.李某兰支付房屋占用使用费9800元（按房屋管理部门公布的同地段市场租金标准暂计自2012年8月至判决之日，并判决至交房之日）；3.李某兰在交付房屋之前，如将房屋损坏则赔偿相应的损失；4.李某兰从2013年1月开始承担冷某梅租金损失，（每月5000元至搬迁之日止，至起诉之日暂计35000元）合计35000元；5.案件诉讼费由李某兰承担。李某兰在原审答辩称：李某兰请求驳回冷某梅全部诉讼请求。理由：第一，李某兰是因历史原因有合法居住的权利。房屋是法院执行拍卖而由冷某梅竞买取得，按理也应由经办法院的执行局办理清场的执行工作，冷某梅无权诉求李某兰归还房屋，更无权强行驱逐李某兰。况且涉案房屋的拍卖是否合法，现仍在审理过程中，尚未结案。冷某梅竞买所得的产权仍处于争议之中。对于冷某梅诉求的房屋是“交吉”拍卖，李某兰认为不属于“交吉”拍卖。第二，冷某梅诉称李某兰在涉案房屋拍卖后，强行占住涉案房屋并非事实。李某兰自2005年与涉案房屋的原产权人朱绍忠一直居住在涉案房屋，并且育有一子朱冠华，因此，李某兰居住在涉案房屋是临时原因造成的。且李某兰享有涉案房屋的抵押权、居住权和支配权。这些权利是在冷某梅取得房屋产权证之前或者竞拍前就合法存续的。第三，冷某梅取得涉案房屋的产权证的时间是2013年6月18日，在此日期前，冷某梅没有涉案房屋的所有权。另外，在法院强制执行过程中，由法院执行局向李某兰贴发一张执行公告，该公告是要求李某兰于2013年7月30日前搬离。第四，对于冷某梅诉请的水电费、管理费等，李某兰认为冷某梅并非催收主体，这些费用与冷某梅无关。且冷某梅诉称拖欠水电费并非事实。第五，房屋的损失是没有事实依据的。事实上真正损害涉案房屋的恰恰是冷某梅本案人及其同伙。李某兰已提交相关证据证实冷某梅多次反复毁损水电设施。第六，李某兰对房屋享有合法的居住权利，不需要缴纳任何的房屋使用费和房租。冷某梅提供的租赁合同和收款收据，李某兰认为是伪造的。
在原审庭审后，冷某梅申请对其诉讼请求的第1、2、4项诉讼请求进行明确：1.李某兰立即搬出占住位于广州市花都区新华镇宝华路29号707房，并结清水电费、管理费共计4800元及腾空房屋交还冷某梅；2.李某兰支付房屋占用使用费9800元（按房屋管理部门公布的同地段市场租金标准，计算自2012年8月至交房之日止）；4.李某兰承担冷某梅租金损失，按照每月5000元，计算自2013年1月1日起计至搬迁之日止。
经原审法院释明，冷某梅明确表示对诉讼请求第2项中要求李某兰支付的房屋占用使用费及诉讼请求第4项中要求支付的租金损失均不申请评估鉴定。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。冷某梅通过拍卖方式购得涉案房屋并办理了房屋的产过户手续，取得涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。李某兰主张其享有涉案房屋的抵押权、居住权和支配权，但其未能对上述主张提供相应的证据证明，故对李某兰的上述主张，原审法院不予采信。因此，冷某梅要求李某兰搬出涉案房屋并腾空涉案房屋交还冷某梅的诉讼请求有理，予以支持。考虑到李某兰的实际情况，原审法院认为应酌定李某兰搬出并腾空涉案房屋的期限为三十天。
冷某梅主张李某兰支付涉案房屋水电费及管理费4800元，但未能向原审法院提交相应的证据证明，故冷某梅的上述主张，于法无据，不予支持。
李某兰占有使用了权属于冷某梅的涉案房屋，根据公平合理及等价有偿的原则，李某兰应向冷某梅支付房屋使用费。但冷某梅未能举证证明其房屋占用使用费的计算标准，且冷某梅在诉讼中明确表示对该项诉讼请求不申请评估鉴定，故冷某梅要求李某兰支付房屋使用费的诉讼请求，依据不足，不予支持。
同理，冷某梅提交其在李某兰占用涉案房屋期间与案外人签订《房地产租赁合同》，要求李某兰按照5000元／月的标准向其支付涉案房屋的租金损失，原审法院认为，按照日常生活法则可知，房屋租金价格受到地段、装修、楼层、周边环境等复杂因素影响，冷某梅提交的租金合同显示冷某梅租住的地点与涉案房屋所在地段不同，故无法以此租金标准计算李某兰占用涉案房屋对冷某梅造成的租金损失，因此冷某梅要求李某兰按照5000元／月向其支付涉案房屋的租金损失的诉讼请求于法无据，不予支持。
至于冷某梅的诉讼请求第3项要求李某兰在交付房屋之前，如将房屋损坏则赔偿相应的损失，该主张属于对未发生的事项进行请求，依法不予处理。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年9月10日作出如下判决：一、李某兰于判决发生法律效力之日起三十日内，搬离位于广州市花都区新华街宝华大道29号707房，并将该房屋腾空交还给冷某梅；二、驳回冷某梅的其他诉讼请求。案件受理费932元，由冷某梅负担。
判后，上诉人冷某梅不服原审判决，向本院提起上诉称：李某兰故意侵占涉案房屋，根据公平合理等价有偿的原则，李某兰必须向冷某梅支付使用费。原审法院之前的庭审中并未要求对使用费进行评估鉴定，直到2014年8月重新开庭时才提出有关鉴定评估事宜，但冷某梅主张的使用费依据的是房管部门公布的每年房屋参考价，房管部门市场租金每年有浮动，可待执行阶段确定，并未不同意评估佣金。庭后，冷某梅到房管部门咨询评估租金情况，房管部门反映只有法院来函才能鉴定，冷某梅要求原审法院向房管部门发函评估鉴定，原审法院不予理睬，并很快作出判决，该判决错误，也有违公平合理等价有偿原则，若冷某梅主张租金标准与法律规定有偏差，法院可酌情调整或纠正，原审驳回冷某梅诉请有悖常理。为此上诉请求：1.由李某兰向冷某梅支付房屋使用费9800元（按照房屋管理部门公布的同地段市场租金标准计算自2012年8月判决至交房之日）；2.本案诉讼费由李某兰承担。
被上诉人李某兰提交书面意见称：1.原审认定事实清楚，适用法律正确；2.冷某梅要求支付房屋使用费9800元于法无据。因冷某梅不能提供支持其主张房屋使用费的计算标准，又不同意对该诉请进行评估鉴定，故该诉请依据不足，应由冷某梅承担举证不能的责任，原审判决驳回冷某梅该诉请适用法律无误，冷某梅在二审中并不能提供新的证据，故对其主张房屋使用费上诉请求不应支持。
二审另查明，原审法院于2013年1月16日作出（2006）花法执字第2115-3号民事裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归买受人冷某梅所有。该房产财产权自该裁定送达买受人冷某梅之日起转移。同日，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局出具将涉案房屋过户转移至冷某梅名下的《协助执行通知书》。广州市国土资源和房屋管理局花都区分局于2013年9月3日出具的《房地产登记簿查册表》载明涉案房屋的建筑面积为122.49平方米，
本院认为：冷某梅通过参加司法拍卖方式获得涉案房屋的所有权，而李某兰未能提供其继续使用涉案房屋的合法依据，故冷某梅主张李某兰支付占用涉案房屋期间的使用费合理合法。但根据《中华人民共和国物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”之规定，冷某梅主张涉案房屋使用费应从其实际取得涉案房屋物权开始即从2013年1月16日原审法院裁定涉案房屋归冷某梅所有时起计，冷某梅要求从2012年8月起计房屋使用费缺乏法律依据，本院不予支持。至于房屋使用费计算标准问题，冷某梅在诉请中已提出计算标准的依据，虽然李某兰有异议，但并无提出相反证据反驳该标准过高，故冷某梅在原审主张的房屋使用费计算依据应予采纳，无需再行鉴定评估。因此，本院认为，李某兰应向冷某梅支付从2013年1月16日至交还涉案房屋之日止的房屋使用费，使用费以涉案房屋建筑面积122.49平方米为基数，按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算为宜。鉴于冷某梅在原审诉讼中明确其主张使用费为9800元，故房屋使用费以不超过上述数额为限。原审法院认为冷某梅未能举证证明其房屋占用使用费的计算标准，且以不申请评估鉴定为由驳回冷某梅该诉请不妥，本院予以纠正。
综上所述，上诉人冷某梅的上诉部分成立，其上诉请求成立部分应予支持。原审对冷某梅主张使用费部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1161号民事判决；
二、李某兰自本判决送达之日起十日内，一次性向冷某梅支付自2013年1月16日起至本判决书送达之日止占用广州市花都区新华街宝华大道29号707房的房屋使用费；自本判决送达之次日起至实际交回上述房屋之日止的房屋使用费由李某兰逐月支付给冷某梅（上述使用费均以建筑面积122.49平方米为基数，参照房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算，总额以不超过9800元为限）。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费932元，由上诉人冷某梅负担730元，由被上诉人李某兰负担202元；二审案件受理费50元，由被上诉人李某兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 肖和念
陆洁雯