吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长民二终字第79号上诉人（原审被告）孙彦范，男，1961年4月1日生，汉族，住长春市宽城区。委托代理人侯国宇，吉林申和律师事务所律师。上诉人（原审被告）曹淑清，女，1951年7月7日生，汉族，住长春市南关区。委托代理人辛明，吉林衡丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高虹，女，1960年7月20日生，满族，住长春市宽城区。委托代理人张磊，长春市宽城区奋进法律服务所法律工作者。上诉人孙彦范因排除妨害纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2013）宽民初字第1717号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙彦范的委托代理人侯国宇，上诉人曹淑清及其委托代理人辛明，被上诉人高虹及其委托代理人张磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告高虹原审诉称，原告与被告孙彦范原为夫妻，在婚姻关系存续期间原告于2007年8月1日将坐落在长春市宽城区五星小区4号楼106室、107室、108室房屋出租给孙某某，由被告曹淑清作为经营幼儿园的实际使用人，租赁期限为五年，租金每月3000元，每三个月付租金，上打租，提前15天支付下三个月租金。2010年2月之前的租金曹淑清已给付原告，自2010年2月之后原告多次找曹淑清索要租金，曹淑清以各种理由搪塞拒不给付，而且原告明确告知曹淑清合同即将到期，租金不能给付孙彦范，更不能和孙彦范签订租房协议，因为原告正和孙彦范闹离婚。2010年6月29日，原告起诉离婚，宽城区人民法院在2011年12月13日判决准予离婚，原告因财产分配不公提起上诉，长春市中级人民法院撤销原判发回重审，后达成离婚调解协议，其中五星小区4号楼106室、107室、108室房屋归原告所有，原告得知二被告于2012年7月20日私自签订房屋租赁协议书，原告要求曹淑清迁出，曹淑清声称二被告已实际履行了协议，以每年租金36000元一次性给付孙彦范六年租金216000元，拒绝迁出。事实上自2012年该房屋的实际租金每年至少55000元-60000元，但二被告恶意串通，以远远低于市场实际价格并声称一次性给付租赁费，签订了租赁合同，事实上该租赁合同是虚假的，并未实际履行，其行为严重损害了原告的合法权益。请求判令二被告签订的房屋租赁协议书无效，曹淑清从该租赁房屋中迁出，案件受理费由二被告承担。原审被告孙彦范原审辩称，根据婚姻法的规定，夫妻双方对共同财产有平等的处理权。孙彦范与曹淑清签订房屋租赁协议时，与原告尚未离婚，仍是合法的夫妻关系，双方对夫妻共有财产有平等的处分权，都有权对外出租该房产，且协议内容不违法，已实际履行，不存在法律规定的无效情形。本次租赁合同是续签的合同，上次租赁合同是由原告签的，租金也是一部分交给原告，一部分交给孙彦范，原告没有提出异议。原审被告曹淑清原审辩称，曹淑清与孙彦范签订的房屋租赁协议，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，且曹淑清当日一次性将合同约定的全部租金交付了孙彦范，因此该协议有效且应继续履行。该协议是2012年7月20日签订，人民法院将该房屋调解给原告所有是2013年6月7日。所以签订房屋租赁协议时原告与孙彦范系夫妻关系，该房屋就是其双方共同财产，又因为房屋租赁属于收益行为，夫或妻任何一方都有决定是否出租房屋的权利，任何一方均有权向承租人收取租金，不能因此而影响到租赁合同的效力。依据合同法和相关司法解释，原告不能因在房屋租赁期限内与孙彦范离婚，取得了房屋所有权，就要求合法承租人曹淑清腾迁。原告的诉请没有法律依据，请求人民法院予以驳回。本案经原审法院审理认定，原告高虹与被告孙彦范原系夫妻关系，位于宽城区五星小区4号楼106室、107室、108室房屋，建筑面积合计261.94平方米，为二人夫妻共同财产。该房屋在1999年以孙彦范名义购买，一直未办理产权登记手续。2007年6月10日，原告与案外人孙某某（与被告曹淑清为亲属关系）签订房屋租赁协议书，约定自2007年8月1日至2012年7月31日，由孙某某承租案涉房屋，租金每年36000元（外加供暖费3000元），每三个月给付一次。该房屋实际由曹淑清经营幼儿园使用，其后曹淑清与原告亦曾签订过补充协议。因夫妻感情不和，2010年6月原告提起离婚诉讼，2011年12月我院判决二人离婚并对共同财产予以了分劈，其中本案所涉房屋为原告使用，后双方均不服判提起上诉，2012年5月长春市中级人民法院以原审认定事实不清发回重审，我院最终在2013年6月对双方调解离婚，案涉房屋仍归原告使用。此间的2012年7月20日，孙彦范与曹淑清签订了房屋租赁协议书，孙彦范将案涉房屋出租给曹淑清，租赁期限自2012年8月1日至2018年7月31日共六年，租金仍为每年36000元，外加供暖费每年3000元，承租人一次性付清六年房租。该协议签订当日，孙彦范为曹淑清出具了216000元的收条，曹淑清亦使用案涉房屋至今。2010年原告曾向曹淑清说明了自己与孙彦范正在诉讼离婚，要求曹淑清不再将房租交与孙彦范，还给曹淑清看过我院原一审判决书。原租房协议到期时，原告和孙彦范曾分别要求曹淑清与自己签订租房合同。在本案审理过程中，经原告申请，长春市中级人民法院委托吉林精诚价格评估有限公司作出价格评估报告书，结论为案涉房屋自2012年8月至2014年5月租金的评估价值为92898元。各方当事人对以上基本事实并无异议，双方的争议焦点主要在于二被告签订协议是否存在恶意串通的无效行为。原审法院认为，根据我国合同法的规定，恶意串通，损害国家、集体或第三者利益的合同为无效合同。在2012年7月二被告签订房屋租赁协议时，原告和孙彦范的婚姻关系仍然存续，案涉房屋也确为夫妻共同财产，但二被告存在恶意串通行为，导致原告的利益受到损害，该协议应为无效合同。首先，孙彦范在与原告的离婚诉讼期间，擅自处置夫妻共同财产，签订了房屋租期长达六年的合同且一次性收取租金并全部自行留用，明显存在主观恶意。同时，原告与孙彦范的离婚诉讼持续时间长，双方矛盾较深，曹淑清在得到原告的明确告知后，仍没有尽到必要的谨慎注意义务，签订租房合同时没有征询财产共有人即原告的意见，而是直接将二十余万租金一次性全部交付孙彦范，最终导致出现本纠纷，所以不能认定其为善意；其次，曹淑清长期租房从事经营活动，与孙彦范对房屋租赁的价格走向均有正常的研判。在已知的过去数年，本地房屋价格及房屋租赁价格涨势较大众所周知，但二被告约定的至2018年房屋租金价格与2007年完全一致，并不符合正常交易价值，且价格评估机构所做结论为年租金约53000元，与二被告约定的36000元存在差异，可以确认二被告所签协议明显低于市场价格；最后，二被告所签协议已经实际履行，由此损害了原告的利益，现原告主张二被告的房屋租赁协议无效，符合相关法律规定。另外，鉴于原告的诉请有事实和法律依据，原审法院在确认二被告房屋租赁协议无效的同时，对原告要求曹淑清从案涉房屋迁出的主张予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告孙彦范与被告曹淑清签订的房屋租赁协议书无效；二、在本判决书生效后，被告曹淑清立即从长春市宽城区五星小区4号楼106室、107室、108室房屋迁出。案件受理费1000元、鉴定费3500元合计4500元（原告已预先交纳），由被告孙彦范、曹淑清负担。宣判后，孙彦范、曹淑清不服，向本院提起上诉。孙彦范上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由为：一、原审法院认为“孙彦范在与原告的离婚诉讼期间，擅自处置夫妻共同财产，并签订了房屋租期长达六年的合同存在主观恶意”与事实不符。上诉人孙彦范与被上诉人高虹离婚期间，仍为合法夫妻，双方都有权利处置夫妻共同财产，此次房屋出租是对之前的租赁合同的续签，况且将房屋出租是对财产的收益行为，并不损害夫妻任何一方的利益。二、在认定法律事实方面，原审判决对重要证据的认知方面存在明显错误。原审判决认定“曹淑清长期租房从事经营活动，与孙彦范对房屋租赁的价格走向均有正常的研判。价格评估机构所做结论为年租金约53000元，与二被告约定的36000元存在差异，可以确认二被告所签协议明显低于市场价格。”但根据价格评估机构给出的结论，房屋租金鉴定期间为2012年8月至2014年5月，租金计算时间为1.83年，即22个月，房屋租金评估价值为92898元，计算可得年租金50763.93元。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条第二款规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。实际价格36000元已经达到评估价格的70.91%，完全是一个合理的价格。但一审法院故意少计算一个月时间，即21个月，折合1.75年，将年租金计算为53000元，使其实际价格不能达到评估价格的70%，以此来认定二被告恶意串通，以明显低于市场价格签订房屋租赁合同。原审法院的行为明显故意偏袒被上诉人高虹。三、原审判决严重违反法定程序，一年多才下判决，无正当理由，严重超过一审审限。针对孙彦范的上诉请求，曹淑清二审答辩称：同意孙彦范的上诉请求。针对孙彦范的上诉请求，高虹二审答辩称：二上诉人恶意串通，二上诉人一次性签订六年的租赁合同不符合通常的租金交纳方式，也不符合上诉人与被上诉人以往的缴纳租金的方式，以往是三个月一交租金，说明曹淑清知道有利可图，损害了高虹的合法权益。经过鉴定租金明显低于评估的租金，显失公平，希望二审法院依法裁判。原审程序合法，不存在程序违法情形。曹淑清上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、在认定事实方面，原审法院遗漏案件主要事实，对事实认定不清，判决缺乏依据。1、直到2013年6月双方调解离婚，案涉房屋才归被上诉人高虹所有。原审判决表述为“2013年6月对双方调解离婚，案涉房屋仍归原告使用”不当，对案件事实有影响。2、曹淑清与孙彦范签订租赁合同的时间为2012年7月，此时，高虹与孙彦范的婚姻关系依然存续，争议房屋仍属于夫妻共同财产，离婚后的财产归属无法确定，如果最后离婚调解的结果是案涉房屋归孙彦范，是不是要认定曹淑清与孙彦范串通损害孙彦范的利益，可见一审法院的逻辑是错误的，一审法院以后发生的法律事实来推定之前发生的法律行为的效力，于法无据。而不签订租赁合同会直接影响上诉人曹淑清的经营和利益，对房屋租赁这种对出租人纯取得利益的行为不应强加给承租人曹淑清过重的审查和注意义务。3、曹淑清与孙彦范不存在恶意串通。曹淑清与孙彦范签订租赁合同是在孙彦范与高虹婚姻存续期间，交付租金的行为属于履行合同义务的行为，交付的租金亦属于孙彦范与高虹的夫妻共同财产，至于孙彦范是否将租金在离婚分割财产时藏匿，与曹淑清无关。4、原审法院对房屋租赁合同中租赁价格认定错误，遗漏了取暖费这一重要事项。曹淑清每年支付的取暖费用为10886元，合同约定的租赁价格加上曹淑清每年支付的取暖费共计46886元/年。在庭审中我们也提交了取暖费的相关证据，但原审法院遗漏了这个重要的事实证据。价格评估机构所做的鉴定价格53000元/年是包含取暖费用的，与房屋实际租赁价格相差无几，完全符合市场价格。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中对“明显不合理的低价”做了说明，该解释第19条规定：“对于合同法第74条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的价格判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。上诉人曹淑清的实际租赁价格达到鉴定价格的88.5%，故原审法院认定的租赁价格明显低于市场价格并不成立。5、原审判决第4页“还给曹淑清看过我院原一审判决”只是被上诉人高虹一面之词，无证据佐证，在庭审中也未提及。正是因为上诉人曹淑清没有看过原审判决，在房屋认购书上写的是孙彦范的名字，其与孙彦范签订租赁合同并给付租金的行为是正常的交易行为。二、原审法院适用法律错误。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条是错误的。租赁合同签订时，孙彦范对案涉房屋享有出租权，租赁合同真实有效。此后，高虹与孙彦范因离婚导致的房屋所有权变动不影响租赁合同的效力。1、婚姻法规定夫妻对共同所有的财产有平等的处理权，并不等于在家庭中有关财产的所有事项都要双方一起去做才能有效。《最高人民法院关于适用针对曹淑清的上诉请求，孙彦范二审答辩称：同意曹淑清的上诉请求。针对曹淑清的上诉请求，高虹二审答辩称：上诉人的陈述与客观事实不符，被上诉人在取得（2010）宽民初字1650号民事判决的时候，被上诉人持此判决书找到曹淑清告知房屋已经归属高虹，并且与高虹签订后续的租赁合同，说明曹淑清明知房屋属于或者将来属于高虹的情况下由于租赁价格的过低，在利益的驱使下与孙彦范恶意串通，签订损害高虹利益的租赁合同，属于无效合同。本案是租赁合同纠纷，不是房屋买卖纠纷。上诉人提到的是对房屋买卖是否合理的价格规定，不适于本案。二审庭审中，曹淑清提交2014年9月12日吉林精诚价格评估有限公司出具的《关于‘曹淑清对吉精诚价评字（2014）第014号（征求意见稿）的异议’的答复》一份。这份答复是评估报告出具前从法院收到的，在我们对评估报告提出异议后，就我们的异议进行了答复，之后我们收到的正式评估报告。对异议三的答复证明六年的租金评估机构没有办法给出评估意见，所以该评估报告的价格不能作为本案的定案依据。孙彦范对该证据的质证意见为对真实性和要证明的问题均无异议。高虹对该证据的质证意见为：对该证据真实性有异议，因为我方没有收到。该证据不属于新证据，该证据是在一审庭审之前，上诉人已经持有的，应当在一审庭审中进行举证并说明，上诉人当时放弃了这个权利，所以在二审时不能作为新证据。该份答复与评估报告的结论并不矛盾，鉴定是对2012年8月至2014年5月的租金进行的价格鉴定，所以说对六年租金鉴定无法确定。本院对于该证据的真实性予以确认。经法院调查，吉林精诚价格评估有限公司出具回函一份，写明该单位出具的价格鉴定结论中包含取暖费。孙彦范及曹淑清对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。高虹对该证据的质证意见为：对真实性没有异议，对证明内容有异议。1、原告当时在法院申请的仅写明是对房屋租金的价格鉴定，至于采暖费是双方约定的项目，不应属于价格鉴定中心的职权范围。2、从内容上看，写的是两年的费用，鉴定报告出的时间是2012年8月到2014年5月，如果作出鉴定的话，也是一年的费用，与鉴定报告是不符的。3、一审庭审中，上诉人并未对价格中是否包含采暖费提出异议，双方都表示对租金的基本事实无异议，所以这份证据不应属于新证据，不能在二审中作为证据使用。4、即便鉴定的价格中包含采暖费部分，与其作出的租金的鉴定对照租赁协议中的租金仍然具有较大差异。房租过低，低于市场价格。各方当事人均认可吉精诚价评字（2014）第014号价格评估报告书中，申请鉴定的房屋总建筑面积261.94㎡及该建筑应按照每平方米29元收取取暖费。本院经审理查明的事实除“高虹还给曹淑清看过我院原一审判决书”外，与原审判决认定的事实一致。另，高虹二审陈述：在第一次租房合同要到期的时候，大约2012年7月份，我要求与曹淑清继续签订租赁合同，我之前也找过曹淑清好几次，但是曹淑清不同意和我签合同，她答复我说要和孙彦范签合同不和我签，他说孙彦范找一帮黑社会的去她幼儿园砸去了，她害怕就和孙彦范签了。在我与孙彦范调解离婚时，我知道曹淑清继续租赁并使用案涉房屋，我当时想把房屋的所有权归我后，再和曹淑清打房租的官司。曹淑清在二审陈述观点称：“2010年起高虹和孙彦范都找过曹淑清索要租金，但是没有人说高虹和孙彦范正在诉讼离婚，曹淑清在没有办法的情况下选择向购房合同上的购房人孙彦范给付租金”。在回答法庭提问是否了解为何孙彦范与高虹都要求给付租金时称：“当时高虹向曹淑清说他们夫妻打仗了，高虹要和孙彦范离婚，所以都抢着向曹淑清要租金”。在回答法庭提问高虹是否和曹淑清说过租金不能给孙彦范时称：“高虹和孙彦范都曾经找过我，都说租金不能给对方，说他们正在打架闹离婚，态度都很恶劣，在这种情况下我只能按照购房合同上的所写将租金给孙彦范。”并陈述“我在案涉房屋办理的幼儿园办学许可证，是以案涉房屋作为登记地点的，所以我不能另外租赁其他的房屋。一次性给付六年租金我也考虑过存在的风险，但是孙彦范威胁我说如果不这样就不租给我房子，我就认可了，当时要房租的时候，孙彦范的确带了两个人去。”在一审庭审中，曹淑清称：“高虹和孙彦范都要和我签合同，后来就以房子是谁的名和谁签合同了”。孙彦范二审陈述，孙彦范没有对曹淑清进行人身方面的威胁，只是如果不同意一次性租六年就不租给曹淑清了。再，精诚价格评估有限公司鉴定的价格为50763.93元/年，除去取暖费为43167.67元/年。本院认为：一、关于二上诉人在签订租赁合同时是否存在恶意串通，损害第三人利益的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的恶意串通指行为人主观上存在恶意，该恶意的内容是对损害结果的认识，并且两个以上的行为人存在主观上的串通。对于孙彦范而言，其与曹淑清签订租赁合同时正处于与高虹离婚诉讼期间，在案涉房屋未被依法分割之前，孙彦范一次性收取六年租金并将全部租金留归己用，损害了高虹的利益，原审法院认定孙彦范明显存在主观恶意并无不当。对于曹淑清而言，其已在案涉房屋开办幼儿园五年之久，在房屋到期之际，续签房屋租赁合同对其持续经营具有紧迫且重要的意义。根据曹淑清在一、二审庭审中陈述，2010年时曹淑清知晓孙彦范与高虹闹离婚，而且双方均告知曹淑清不能将租金给付对方。此后，孙彦范与高虹又均要求与曹淑清签订租赁协议，在曹淑清不能同时与孙彦范、高虹达成租赁协议的情形下，其选择了案涉房屋购房协议上的买受人作为出租人签订租赁协议是对己方经营权利的一种保护。2014年9月12日吉林精诚价格评估有限公司出具的答复中对异议三的答复为：“我公司接受委托所鉴定的价格为标的物在评估基准日的年租金市场价格。异议人所说价格是买卖双方根据各自需求而达成的租期长于一年以上的协议价格，即议价。对一次性支付六年的租金等优惠幅度主观性较强，评估人员无法量化，是租赁双方确定的。综上所述，我们认为鉴定标的房屋年租金193.80元/㎡/年的价格客观合理。”该答复已经说明，评估公司所评估的价格为客观标准，而异议人所称的一次性支付六年租金为主观议价，租赁双方自行达成的协议不属于价格评估的范畴。原审法院以评估公司评估的客观价格为尺度去评判租赁双方达成协议的价格是否为合理的市场价格并无不当。二上诉人均引用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条证明协议的租金不存在明显偏低的情况，但该条为债权人行使撤销权时判断转让价格的评判标准，并非判断租赁价格是否明显偏低的标准，并不适用于本案。本案中，对于案涉房屋评估公司鉴定的价格为50763.93元/年，除去取暖费为43167.67元/年，孙彦范与曹淑清协议的租赁价格为36000元/年，协议价格为鉴定价格的83.4%。在曹淑清不能一次性给付六年租金，孙彦范就不再与曹淑清续租的情况下，曹淑清陈述其为持续经营与孙彦范达成租赁协议并一次性给付租金符合情理，结合曹淑清一次性给付六年租金的事实，协议的租赁价格可以认定为合理价格。考虑到曹淑清与孙彦范签订租赁协议近一年后，孙彦范与高虹才调解离婚，确定案涉房屋的归属，不应认定曹淑清系与孙彦范恶意串通而达成租赁协议。在租赁价格合理的情况下，高虹对于房屋租金的损失，可另行向孙彦范主张。至于曹淑清称每年支付的取暖费用为10886元，在曹淑清并未提供证据证明取暖费系其缴纳且按照租赁合同曹淑清并无缴纳取暖费义务的情形下，本院不予采信。二、原审法院适用法律、认定事实、审理程序是否正确的问题。如上所述，孙彦范在签订租赁合同时，有损害高虹利益的恶意，但无法确认曹淑清在签订租赁合同时有损害高虹利益的恶意并因此而与孙彦范串通，原审法院适用《中华人民共和国合同法》五十二条第（二）项确定合同无效不妥。在孙彦范与曹淑清租赁协议有效的前提下，曹淑清有权继续使用租赁房屋。高虹在一审起诉时称孙彦范与曹淑清的租赁合同是虚假的，并未实际履行，对此高虹并未提供证据予以证明，本院不予支持。至于认定事实部分，2011年12月原审法院判决孙彦范与高虹离婚并将案涉房屋判决归被高虹使用，2013年6月份调解离婚，调解内容中确定案涉房屋在办理产权后归高虹所有，因此原审法院表述为“2013年6月对双方调解离婚，案涉房屋仍归原告使用”并无不当，该表述对于案件的事实认定及审理并无影响。关于孙彦范提出的原审判决严重违反法定程序一节，经二审法院审查，原审并不存在超审限审理情形，对于该项上诉理由，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市宽城区人民法院（2013）宽民初字第1717号民事判决；二、驳回被上诉人高虹的诉讼请求。一、二审案件受理费3000元，由被上诉人高虹负担。二审案件受理费2180元退还上诉人曹淑清。本判决为终审判决。审 判 长  郭 宇代理审判员  高云燕代理审判员  肖 瑶二〇一五年四月二十日书 记 员  李蓬勃