杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）浙0106民初3929号原告：张伟，男，1971年10月29日出生，汉族，住杭州市下城区。原告：孙一艺，女，1971年11月4日出生，汉族，住杭州市拱墅区。二原告共同委托诉讼代理人：张军，浙江五联律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：单立平，浙江五联律师事务所律师。被告：李水珍（曾用名钮桂英），女，1954年10月26日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托诉讼代理人：汤恭致，浙江元茂律师事务所律师。原告张伟、孙一艺与被告李水珍物权保护纠纷一案，本院于2015年11月10日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张伟、孙一艺的委托诉讼代理人单立平、被告李水珍的委托诉讼代理人汤恭致到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾退杭州市西湖区南侧房屋；2.被告赔偿原告经济损失200万元（自2010年7月29日计至起诉之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2010年初，原告向林徵明、孙家华购买位于杭州市西湖区房屋。双方于2010年7月29日签订《房屋转让合同》，并于当日办理了房屋过户手续。被告在明知原告已经合法拥有讼争房屋的情况下，仍然持续违法侵占该房屋，致使原告无法对该房屋进行改造和使用。经原告多次要求，被告至今未腾退。被告违法占用房屋的行为，侵害了原告的物权，给原告造成严重的经济损失。被告辩称：原告应当向林徵明主张权利，不应向被告主张权利。被告对该房屋占有是合法的，只是在权利顺位上低于原告，故被告不存在侵害原告权利的情形。原告要求被告支付租金，依据明显不足。从鉴定报告看，除被告实际占有的房屋外，其他部分房屋已经大面积倒塌，与市场上其他房屋的价值没有可比性，案涉房屋系历史建筑，原告要求以租金的形式支付使用费是明显不当且不合理。自从被告购买房屋后，房屋修缮的费用均由被告支出，且房屋建造时间是1930年，已经超过使用时间，不具备可居住性。即使原告要求被告支付租金，也仅能主张一年之内的租金，此前的租金已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的房屋所有权证、国有土地使用权证、契证、（2008）浙民申字第1631号民事裁定书、（2014）杭西民初字第1645号民事判决书、（2015）浙杭民终字第1496号民事判决书，被告对其真实性均无异议，本院予以确认。本院调取的杭房安鉴字[2008]109号房屋安全鉴定报告，双方对其真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：玉泉路1号房屋的原产权人为林文铮，建筑面积276.08平方米。1989年10月5日，林文铮去世，其生前立有字据，该房产由其子女林覃葛、林探微、林参、林徵明和外孙贾培安共同继承，在房产分割归属到各子女之前，全部交托林徵明经管。被告自1991年起开始租赁使用上述房屋南侧的一幢房屋。1992年10月29日，林探微与被告订立《房产转让契约》一份，约定：“根据家父林文铮生前立据，本人享有坐落在杭州市西湖区占地面积为268.07平方米的五分之一房产继承权。因本人不打算在杭州定居，愿将此项房产转让给租户被告，由被告支付给本人人民币五万元，从被告现住的平房按占地面积划出53.6平方米的房产，归被告所有，双方应付的各项税收费用，全部由被告承担……”林探微作为房产转让人、被告作为房产承受人在该契约上签名盖章。该契约经云南省曲靖市公证处公证。协议签订后，被告向林探微支付了购房款5万元。被告在上述房屋内居住至今。1998年10月8日，林徵明领取了该房屋的杭房权西移字第××号号《房屋所有权证》，林覃葛、林探微、林参、贾培安则领取了该房屋的共有权证。此后，林覃葛、林参、贾培安将其享有的玉泉路1号房产的份额经公证赠与林徵明。2003年1月8日，林徵明领取了杭房权西移字第××号号《房屋所有权证》，林探微领取了杭房共字第19009号共有权证，其中林徵明占有份额为4/5，林探微占有份额为1/5。2005年8月1日，林探微及配偶段季远出具《房产赠与书》一份，称：“赠与人与受赠与人共有一套座落、建筑面积276.08平方米、房产证号杭房权西移字第××号号、共有权证号为杭房共字第19009号的房产。该房产系林探微、林徵明根据父亲所留遗嘱接受继承所得。现因赠与人身在云南省曲靖市，不能回杭州照管上述房产，经赠与人慎重考虑，自愿将上述房产中属于赠与人所有的那部份产权赠给受赠人林徵明所有。”该房产赠与书经云南省曲靖市公证处公证。同年8月24日，林徵明出具《受赠书》一份，载明：“我姐林探微、姐夫段季远于2005年8月1日在云南省曲靖市公证处将杭州玉泉路1号与我共有的房产，他们占有1/5的产权全部赠与给我，我愿意接受赠与。”该受赠书经杭州市公证处公证。同年9月1日，林徵明及其配偶孙家华向杭州市住房保障和房产管理局（原杭州市房产管理局）申请房屋权属转移登记。杭州市住房保障和房产管理局经审核后，于2005年9月8日向林徵明核发了杭房权西移字第××号号《房屋所有权证》，向孙家华核发了杭房西移共字第05120667号《房屋共有权证》。2006年4月3日，被告向本院起诉杭州市住房保障和房产管理局，要求撤销其于2005年9月8日向林徵明核发的杭房权西移字第××号号《房屋所有权证》。经过一、二审，法院先后作出（2006）杭西行初字第33号行政判决和（2006）杭行终字第140号行政判决，最终维持了该房屋所有权证。2006年1月17日，林徵明、孙家华向本院起诉被告，要求其搬出玉泉路1号房屋。一、二审法院均支持了林徵明、孙家华的诉讼请求。浙江省高级人民法院于2009年3月6日作出再审的民事裁定书，驳回了被告的再审申请。后林徵明、孙家华就该生效判决向本院申请强制执行。2010年7月29日，林徵明、孙家华将玉泉路1号房屋转让于两原告，并办理了产权转移登记手续。2012年6月，被告向本院起诉林探微、林徵明，要求确认林探微、段季远和林徵明于2005年8月订立的房产赠与合同无效。本院于同年8月21日将案件移送杭州市江干区人民法院。2013年1月25日，该院作出了（2012）杭江民初字第1754号民事判决，确认林探微、段季远和林徵明于2005年8月订立的房产赠与合同无效。该判决已生效。2014年7月24日，被告向本院起诉林徵明、孙家华、两原告，要求确认林徵明、孙家华与两原告之间的房屋买卖合同无效。2015年4月24日，本院作出了（2014）杭西民初字第1645号民事判决，驳回被告的诉讼请求。该判决已生效。经被告申请、杭州市中级人民法院再审，该院于2014年7月30日作出（2014）浙杭行再字第2号行政裁定，撤销（2006）杭西行初字第33号行政判决和（2006）杭行终字第140号行政判决，并发回本院重审。2014年12月2日，本院作出（2014）杭西行重字第1号行政判决，确认杭州市住房保障和房产管理局于2005年9月8日核发的杭房权西移字第××号号房屋所有权证的具体行政行为违法。2015年11月10日，两原告诉至本院，要求判如所请。在审理过程中，两原告申请对玉泉路1号房屋中被告占用的部分进行租金评估。2016年4月5日，杭州众诚价格评估有限公司出具《关杭州市西湖区号房屋租金评估结论书》，评估结论为：2010年7月29日起至2015年11月5日止的租金评估价格为99万元。经被告申请，鉴定人出庭作证。后本院调取杭房安鉴字[2008]109号《房屋安全鉴定报告》，该报告载明：玉泉路1号房屋危险性等级为C级，即部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。本院向杭州众诚价格评估有限公司提供上述《房屋安全鉴定报告》。2017年8月4日，杭州众诚价格评估有限公司函告本院，因该房屋系危房，无法居住、无法出租，且市场无类似危房出租案例，该公司最终确定无法对玉泉路1号房屋进行鉴定。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。两原告系玉泉路1号房屋的所有权人，被告无权占有该房屋，两原告有权要求被告腾退，故本院对两原告的该项诉讼请求予以支持。被告无权占有两原告的房屋，给两原告造成损失，应予赔偿。赔偿金额应根据本案实际情况综合予以确定。首先，该房屋的原所有权人之一林探微先将其对该房屋享有的份额出售给被告，后又赠与林徵明，使得林徵明取得了该房屋的全部所有权，后赠与合同被判无效，林徵明的房屋所有权证本应被撤销，但林徵明已将该房屋转让给两原告，两原告取得房屋所有权，导致被告丧失了就该房屋主张权利的机会，可见，被告并非无故侵占两原告的房屋。其次，两原告购买房屋时，应当知晓房屋使用情况，即应当知晓被告仍居住在内，但两原告未有证据证明其购买房屋后及时向被告提出权利主张。第三，该房屋建造年代久远，且2008年即已被鉴定为C级危房，房屋价值受到较大影响。考虑到上述因素，两原告主张的2010年7月29日至2015年11月10日期间的损失200万元过高，本院酌情确定为30万元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第三十四条、《中华人民共和国侵权行为法》第六条之规定，判决如下：一、李水珍于本判决生效之日起十五日内腾退位杭州市西湖区号房屋；二、李水珍于本判决生效之日起十五日内赔偿张伟、孙一艺经济损失300000元；三、驳回张伟、孙一艺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由张伟、孙一艺负担17000元，李水珍负担5800元。鉴定人出庭费2000元，由张伟、孙一艺负担1000元，李水珍负担1000元。张伟、孙一艺于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；李水珍于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  饶端洁人民陪审员  陶 陶人民陪审员  王景莉二〇一七年十月二十四日书 记 员  张欣鑫??