江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民初字第3452号原告无锡市新区发展集团有限公司，统一社会信用代码：9132021375730329X6，住所地无锡市新区天山路5号。法定代表人杨小军，该公司总经理。委托代理人孙雄，江苏创凯律师事务所律师。委托代理人张钧，江苏创凯律师事务所律师。被告无锡市吉仕多餐饮管理有限公司，注册号320213000155203，住所地在无锡市新区长江北路2号-9。法定代表人杨军。原告无锡市新区发展集团有限公司（以下简称新发公司）与被告无锡市吉仕多餐饮管理有限公司（以下简称吉仕多公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年12月24日受理后，依法适用普通程序于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告软件公司的委托代理人孙雄到庭参加诉讼。被告吉仕多公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告软件公司诉称：其系长江北路2号-9房屋的业主，吉仕多公司自2011年起租赁其房屋，2013年双方又续订了合同，但吉仕多公司未能按约支付租金，故其公司于2015年3月3日发出书面通知解除与吉仕多公司之间的租赁合同，并要求吉仕多公司结付拖欠的租金等费用，因催讨未果，故诉至法院，要求：1、确认双方租赁合同关系于2015年3月3日解除；2、吉仕多公司立即从租赁房屋中迁出；3、吉仕多公司支付拖欠的租金23134.68元，并支付违约金46269.36元；4、吉仕多公司支付水费435元、电费5556.60元；5、吉仕多公司支付逾期占有使用房屋的费用（按租金标准自租赁合同解除之日起计算至实际迁出之日止）6、承担本案诉讼费用。被告吉仕多公司在法定期限内未发表答辩意见。经审理查明：一、新发公司是无锡市新区长江北路2号-9房屋（以下简称案涉房屋，面积为138.20平方米）的登记所有权人。2011年8月，吉仕多公司向新发公司承租了案涉房屋，租期至2013年10月24日。合同到期后，双方又签订了《房地产租赁契约》，约定：合同期限自2013年10月25日至2016年10月24日；租金标准为每月11194.20元，租金按季结算，先付后用，吉仕多公司在签订契约后伍日内交付给新发公司，以吉仕多公司第一次付款日为付款起始日，按季度缴纳租金，交款方式为转账支票；另吉仕多公司还需在契约签订之日起十日内交纳相当于二个月租金的租赁保证金，该租赁保证金在吉仕多公司将租赁房屋完好无损的交还新发公司，且无其他违约情形，并经双方结清所有款项费用后，由新发公司无息退还；水电费等相关费用每二月结算一次；任何一方未能履行契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担；吉仕多公司逾期交付约定的应付款项，每逾期一日，由新发公司按应付款项的千分之五向吉仕多公司收取违约金，逾期超过30日未交付应付款项，新发公司有权立即解除租赁合同，收回房屋，吉仕多公司同时应向新发公司偿付违约金（按未付款项的二倍计），并对新发公司的损失承担赔偿责任；因吉仕多公司违约被新发公司提前解除后，吉仕多公司应立即交还租赁房屋并从租赁房屋中迁出，若新发公司通过信件方式向吉仕多公司提供的通讯地址发出通知后，吉仕多公司仍不予退房和迁出的，则吉仕多公司留置于租赁房屋内的物品视为废弃物，新发公司有权直接处置，由此产生的费用由新发公司承担，同时新发公司可自行处置原租赁房屋，且有权要求吉仕多公司按租金的二倍支付占用期间的使用费；吉仕多公司通讯地址为无锡市新区长江北路2号-9，若吉仕多公司变更此通讯地址应及时通知新发公司，否则新发公司仍以此地址为吉仕多公司信件送达地。二、2015年1月22日，新发公司向吉仕多公司发出催款通知，载明：截至2014年12月31日，吉仕多公司已欠租金58498.90元、电费15768元、水费15768元；吉仕多公司需在接通知后三日内付清所欠款项，否则，新发公司将依据租赁合同的相关规定，解除与吉仕多公司之间的租赁合同关系，并要求吉仕多公司立即迁出并交还租赁房屋，同时仍应结清所有款项。催款通知下方有“殷志俊”（殷志俊曾代表吉仕多公司在第一份租赁契约上签名）的签名并注明：“需对账后确认”。2015年3月3日，新发公司向吉仕多公司发出通知，告知：因吉仕多公司未能按约支付租金，且经新发公司反复催要仍不予实际给付，现依据双方租赁合同及相关法律规定通知吉仕多公司，解除双方《房地产租赁契约》，请吉仕多公司在2015年3月10日前迁出并交还涉案房屋，同时结清一切费用、款项等。吉仕多公司的殷志俊在通知书下方写有“由于贵公司不合理的房租涨价，导致我方连月整年亏损，强力要求贵方回到合理的涨价幅度，合理的增率，理性对待我们无助的老百姓”，并于2015年3月5日将该通知书交还给新发公司。三、解除通知发出后，吉仕多公司至今仍未搬离前述案涉房屋。关于拖欠费用，吉仕多公司于2015年3月底支付了2015年1月22日催款通知上所载的欠付租金金额以及截至2014年12月底前的部分水电费。吉仕多公司至今仍欠付2015年1月1日起的租金以及2014年12月16日至2015年2月13日期间产生的水电费。新发公司遂诉至本院。以上事实，有当事人陈述及新发公司提供的房屋产权证、土地证、《房地产租赁契约》、催款通知、解除通知、张贴照片、水电费发票、财务账册（部分）等证据在卷佐证。本院认为：新发公司与吉仕多公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，符合法律规定，双方均应履行合同约定的义务，合同一方当事人未全面履行合同义务，造成另一方损失的应当承担违约责任和损失赔偿责任。1、关于解除效力。吉仕多公司作为承租人应当按照合同约定支付租金、水电费等费用。现吉仕多公司未按合同约定及时支付，经新发公司催讨后仍未支付，新发公司有权行使合同约定的单方解除权。现新发公司已按照合同约定的送达地址向吉仕多公司通知解除，该解除行为于法有据，应为有效，故本院确认双方之间的租赁合同关系于2015年3月3日解除。2、关于欠付费用。根据合同约定，租金标准为每月11194.20元，现新发公司据此主张吉仕多公司支付2015年1月1日至2015年3月3日期间的租金23134.68元，并支付2014年12月16日至2015年2月13日期间的水费435元、电费5556.60元符合合同约定，吉仕多公司对此亦未提出异议，故本院对此予以支持，吉仕多公司应予支付。3、关于违约金。吉仕多公司存在拖欠房租的违约行为，根据合同约定，应当承担相应的违约责任即向新发公司偿付违约金，结合吉仕多公司的过错情况以及新发公司的损失情况，本院认定吉仕多公司应以拖欠租金23134.68元为基数自2015年3月4日起按银行同期贷款利率的130%支付违约金。4、关于迁出义务以及占有使用费。租赁合同解除后，承租人即负有腾房的义务，故新发公司主张吉仕多公司迁出租赁物于法有据，应予支持。而因吉仕多公司在新发公司通知解除租赁合同关系后至今仍占有使用租赁物，故应当支付逾期腾房的占有使用费，新发公司主张参照合同约定的租金标准即每月11194.20元计算自2015年3月4日起至实际迁出之日止的占有使用费，尚属合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、确认新发公司与吉仕多公司之间的租赁合同关系于2015年3月3日解除；二、吉仕多公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付新发公司拖欠的2015年1月1日至2015年3月3日期间的租金23134.68元，并支付2014年12月16日至2015年2月13日期间产生的水费435元、电费5556.60元，合计29126.28元；三、吉仕多公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付新发公司逾期付款违约金（以23134.68元为基数自2015年3月4日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的130%计算）；四、吉仕多公司应于本判决发生法律效力之日起十日内从无锡市新区长江北路2号-9房屋内迁出；五、吉仕多公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期腾房的占有使用费（按每月11194.20元的标准计算自2015年3月4日起至实际迁出之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9640元，公告费1200元，合计10840元（此款已由新发公司预交），由吉仕多公司负担（新发公司同意其预交的诉讼费用由吉仕多公司向其直接支付，本院不再退还，由吉仕多公司在本判决发生法律效力之日起十日内向新发公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡市城中支行；账号：11×××05）。审 判 长  郭莹华审 判 员  曹雪青人民陪审员  秦迪光二〇一六年八月二十九日书 记 员  狄春欢本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》:第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。