台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1002民初10542号
原告（反诉被告）：中国人民武装警察部队浙江省边防总队海警第一支队，住所地：台州市椒江区望江路12号。
代表人：吴洪宝，该支队支队长。
委托代理人：任郭，系原告中国人民武装警察部队浙江省边防总队海警第一支队营房科助理员。
委托代理人：张霞，浙江多联律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈彩娇，女，1979年4月16日出生，汉族，住三门县。
委托代理人：苏媛媛，浙江巡天律师事务所律师。
委托代理人：徐闰斌，浙江巡天律师事务所律师。
原告中国人民武装警察部队浙江省边防总队海警第一支队（以下简称武警海警支队）为与被告陈彩娇租赁合同纠纷一案，于2016年12月15日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员陈静适用简易程序进行审理。诉讼中，被告陈彩娇向本院提起反诉。本院依法受理后与本诉合并审理。案件先后于2017年1月13日、2月17日两次公开开庭进行了审理。原告武警海警支队的委托代理人任郭、张霞，被告陈彩娇及其代理人苏媛媛均两次到庭参加诉讼。被告陈彩娇的委托代理人徐闰斌于2017年1月13日到庭参加诉讼。原、被告曾申请庭外和解，届期未果。本案现已审理终结。
原告武警海警支队起诉称：原、被告于2009年6月签订租赁合同，租赁期限自2009年6月1日至2014年12月31日。租赁期间，因经营问题，被告在未经原告同意及地方审批的情况下擅自在原露天小游泳池基础上扩建一座小型室内游泳池和一座铁皮厂，并将原东侧入口门厅、男女更衣室加建至三层，分别用于自营、转租和办公用途。原告在施工期间多次进行劝阻未果，后考虑到违章建筑已成既定事实，强行制止会影响警民和谐，因而原告计划在租赁期满后解决问题。2015年初，合同期满，原、被告联系，洽谈游泳池收回事宜，并分别于2015年2月、4月、7月多次通知其拆除场地内违章建筑，将游泳池恢复原状归还原告，但被告在接到通知后一直拒绝履行，并以原告应补充其投资为由拒不腾退，加建的厂房和三层建筑仍转租给他人作制衣厂使用。2015年7月16日原告按照通知要求对游泳池进行断水，7月20日进行断电，迫使制衣厂停产。原告代缴电费4027.77元。故请求判令：一、被告拆除租赁期间改建或加建的建筑物；二、被告腾退并归还游泳池；三、被告支付原告代缴的电费4027.77元。
诉讼中，原告武警海警支队将诉讼请求变更为请求判令：一、被告立即腾退坐落于东岸路××号的游泳池场地及房屋给原告；二、被告立即拆除租赁期间自行建设的建筑物具体包括小型室内游泳池、铁皮厂房、东侧入口门厅及男女更衣室所在的三层建筑；三、被告支付原告代缴的电费4027.77元。
被告陈彩娇答辩称：原告诉称双方签订租赁合同属实。根据合同约定，被告可以在原建筑物上修建。为此，被告投入了大量的设施。不存在被告未经原告同意进行擅自投入。原告对场地享有合法使用权，被告在原游泳池基础上进行整改、对附属设施进行装修，无需另行审批。但经营游泳池相关的手续，被告已经全部办理。原告认为被告的巨额投入属于违章建筑，没有依据。被告在施工期间，原告并未劝阻，反而提供场地清理、官兵协助等便利。2014年至2015年初合同期满前后，原、被告就是否收回游泳池、是否续租、是否同意转让、如原告收回如何赔偿等进行过协商，但未能达成一致意见。2015年7月，原告强行断水断电，使被告对投入的租赁物丧失所有权，造成被告巨大经济损失。综上，被告在租赁期间两次巨额投资经营游泳池是取得原告明确同意，在被告投入的资产未被认定为违章建筑前，原告无权要求被告腾退或拆除。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告陈彩娇反诉称：2009年5月23日，被告经原告同意向原游泳池经营人以80000元的转让费受让了游泳池的基本设施。2009年6月11日，原、被告签订游泳池租赁合同。被告向原告缴纳了租赁保证金20000元。合同签订后，被告进行了装潢、整改，投入了500000余元。2009年7月1日，被告正式开始营业。2011年9月，被告为消除安全、卫生隐患，继续对游泳池进行了投入，包括室内恒温短标池、营业大厅、男女更衣室等，共投入近2000000元。在两次整改、修建、扩建期间，原告均未提出异议。租赁期限到期前后，被告多次找到原告协商续租事宜未果。2015年4月22日，原告向被告发出书面腾退通知，要求被告于2015年5月4日将承租游泳池腾退给原告。次日，被告复函给原告表示，如续租被告享有优先权，如不续租应以转让金方式转让给原告同意的新承租人。原告不同意，并于2015年7月强行断电断水，造成被告巨大经济损失。故请求判令：一、原告返还给被告房地产租赁保证金20000元；二、原告折价赔偿给被告因承租游泳池场地而投入的建筑物、固定设施等经济损失1000000元。
针对被告陈彩娇的反诉，原告武警海警支队答辩称：被告交付给原告的20000元系水电押金，扣除原告垫付的水电费4027.77元后，剩余部分原告愿意返还。被告要求原告赔偿经济损失，没有事实和法律依据，请求予以驳回。租赁期限届满后，不管合同约定还是法律规定，原告均有权要求被告恢复原状。双方在2012年5月份签订的租赁合同明确，合同期满后被告新建和新添的建筑物归原告所有。因此，不应由原告承担经济损失。被告在空地上搭建铁皮厂，用于出租给他人经营，没有经得原告同意，也变更了租赁物的用途。对于租期届满后是否续租问题，是原告的权利，而非义务，被告不能强行要求原告续租。租期届满后，原告不同意续租，并与被告协商腾退事宜，但被告不予腾退。被告要求原告赔偿经济损失的金额也没有依据。
本院经审理，认定本案事实如下：
原告武警海警支队对坐落于椒江区东岸路181号地块享有使用权。2002年3月19日，原告武警海警支队经审批在上述场地上建造了游泳池。2009年6月11日，浙江省公安边防总队海警第一支队（以下简称公安海警支队）与被告陈彩娇签订游泳池租赁合同，将坐落于椒江区葭沚东岸路181号游泳池出租给被告陈彩娇使用，租赁时间为2009年6月1日至2014年12月31日。2012年5月9日，原、被告签订武警部队房地产租赁合同，约定，原告武警海警支队将椒江区东岸路181号建筑面积400平方米的房屋以及面积4824平方米的场地出租给被告陈彩娇用于经营游泳池，租赁期限为2009年6月1日至2014年12月31日，原告武警海警支队提供的设施包括标准游泳池池体、游泳池四周道路及绿化、西侧一层6间附属用房、游泳池水处理设备及吸污器一套，被告陈彩娇向原告武警海警支队支付水电押金20000元，租赁期间被告陈彩娇使用的水电费由被告陈彩娇自行负责。合同第八条被告陈彩娇应当履行的义务中约定，不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确定需要新建和添建的，必须向原告武警海警支队提供建设方案，在原告武警海警支队按规定报批并由原告武警海警支队出具书面同意书后实施，费用由被告陈彩娇自理，权属归原告武警海警支队所有，租赁期满后或解除合同时，必须完好地无偿交给原告武警海警支队。原告武警海警支队将上述房屋、场地出租给被告陈彩娇，已取得批准。
合同签订后，被告陈彩娇向原告武警海警支队支付了水电押金20000元。被告陈彩娇在承租场地开办台州市椒江海景游泳健身中心，并办理了经营手续。租赁期间，被告陈彩娇新建了一个室内游泳池，在标准池体游泳池北面新建了一层的铁皮厂房，在男更衣室房屋上面翻建了一层房屋，在男更衣室旁边新建了2间三层房屋，并将游泳池东侧入口门厅进行了改建。被告陈彩娇的翻建或新建房屋均未取得原告武警海警支队书面同意，也未办理审批手续。
租赁期限届满前后，原、被告曾就租赁合同解除事宜进行协商，未能达成一致意见，被告陈彩娇也未归还所承租房屋、场地。后原告武警海警支队书面通知被告陈彩娇，要求其于2015年7月15日前进行腾退，否则将停水停电。被告陈彩娇在接到书面通知后，曾回复要求考虑优先承租权、出让给他人以及协商解决被告陈彩娇的投资等问题。2015年7月20日，原告武警海警支队到电力部门分别支付了电费1588元、2494.77元，并办理了销户手续。被告陈彩娇承租的房屋、场地开始停电。被告陈彩娇付清了至2015年6月份止的电费。
上述事实有原告武警海警支队提供的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、游泳池租赁合同、武警部队房地产租赁合同、武警边防部队空余房地产租赁项目审批登记表、关于要求腾退游泳池的通知、用电客户基本信息、历月抄表明细、客户变更用电申请表、电费发票，被告陈彩娇提供的经营高危险性体育项目申请书、游泳场所体育设施符合相关国家标准的说明性材料、户外广告设置许可申请表、电费发票、证人蒋某证言，以及原、被告的庭审陈述证实。
本院认为：虽然被告陈彩娇认为与其存在租赁合同关系的相对方为公安海警支队，但涉案地块的土地使用权人为武警海警支队，原、被告也签订有租赁合同，本院认为原、被告之间存在租赁关系。原告武警海警支队经批准将符合规划许可的游泳池出租给被告陈彩娇，合法有效，双方应按约履行。现租赁期限届满，原告武警海警支队要求被告陈彩娇腾退并归还游泳池及场地合理，本院予以支持。被告陈彩娇未经原告武警海警支队书面同意进行的翻建或新建建筑物，所产生的费用应由被告陈彩娇自行承担。被告陈彩娇要求原告武警海警支队赔偿损失，缺乏依据。对于被告陈彩娇擅自翻建或新建的建筑物，原告武警海警支队有权要求其恢复原状。因此，对于原告武警海警支队要求被告陈彩娇拆除相关建筑的请求，本院予以支持。对于承租房屋、场地在交还给原告武警海警支队前所产生的电费，被告陈彩娇应予付清。由于被告陈彩娇尚有水电押金20000元在原告武警海警支队处，原告武警海警支队要求扣除其代为支付的电费4027.77元后返还剩余水电押金，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十三条第二款、第二百三十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈彩娇于本判决生效后十日内腾退所承租的坐落于台州市椒江区葭沚东岸路181号建筑面积400平方米的房屋以及面积4824平方米的场地；
二、被告（反诉原告）陈彩娇于本判决生效后十日内拆除本判决第一项所涉场地上室内游泳池1个、铁皮厂房1间、男更衣室旁边的三层建筑2间以及东侧入口门厅改建部分；
三、被告（反诉原告）陈彩娇支付给原告（反诉被告）中国人民武装警察部队浙江省边防总队海警第一支队2015年7月份的电费4027.77元；
四、原告（反诉被告）中国人民武装警察部队浙江省边防总队海警第一支队返还给被告（反诉原告）陈彩娇水电押金20000元；
上述第三、四项相抵，由原告（反诉被告）中国人民武装警察部队浙江省边防总队海警第一支队于本判决生效后十日内支付给被告（反诉原告）陈彩娇15972.23元；
五、驳回被告（反诉原告）陈彩娇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25元[已减半，原告（反诉被告）中国人民武装警察部队浙江省边防总队海警第一支队已预交]，由被告（反诉原告）陈彩娇负担；反诉案件受理费6990元[已减半，被告（反诉原告）陈彩娇已预交]，由原告（反诉被告）中国人民武装警察部队浙江省边防总队海警第一支队负担137元、被告（反诉原告）陈彩娇负担6853元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 员 陈 静
二〇一七年四月五日
代书记员 蔡美燕