贵州省铜仁市碧江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碧民初字第579号
原告杨锴豪，男，1984年9月27日出生，苗族，贵州省松桃县人，住松桃县蓼皋镇。
原告石芳，女，1983年2月10日出生，苗族，贵州省松桃县人，住址同上，系原告杨锴豪之妻。
被告贵州睿力集团铜仁房地产有限公司。
住所地：铜仁市碧江区睿力新城特*号。
法定代表人陈建国，该公司总经理。
委托代理人张波，该公司职工，授权范围为特别授权。
委托代理人吴迪，重庆钧睿律师事务所律师，授权范围为一般授权。
第三人中国建设银行股份有限公司松桃支行。
住所地：松桃县蓼皋镇杨芳路。
负责人杨正国，该行行长。
委托代理人吴世军，男，1968年8月25日出生，苗族，贵州省松桃县人，住铜仁市碧江区。授权范围为特别授权。
原告杨锴豪、石芳诉被告贵州睿力集团铜仁房地产有限公司（以下简称睿力集团公司）及第三人中国建设银行股份有限公司松桃支行（以下简称建行松桃支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理后，依法由审判员饶和秀适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨锴豪、被告睿力集团公司委托代理人吴迪、第三人建行松桃支行委托代理人吴世军到庭参加了诉讼，原告石芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨锴豪诉称：2013年1月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，并签订了《前期物业管理服务合同》，约定：原告以人民币364623元购买被告开发建设的位于铜仁市碧江区滨江大道商品房一套，该房于2013年12月30日交付。合同签订后，原告交付了首期房款人民币214623元，余款人民币150000元以银行按揭贷款方式支付。2013年4月22日，原告与第三人建行松桃支行签订《住房公积金借款合同》，约定：原告每月还款人民币2762.48元，五年还清。合同约定的交房期限届满后，被告不能履行交房义务，经原告多次催促未果。2014年3月29日，原告按照双方合同约定，向被告下达书面退房通知，经多次催告，被告未按约定于15日内退还原告全部已付房款及违约金，故，特诉至人民法院。双方合同约定的违约金明显低于原告的实际损失，违约金的计算应以原告的实际损失为准。原告的实际损失如下：1、原告于2013年1月12日支付被告首付房款人民币214623元，按照年贷款利率7%计算，按一年半计算，被告应赔偿原告利息损失人民币22535.42元；2、原告于2013年6月19日起每月偿还住房公积金贷款人民币2762.48元，按照零存整取年利率2.85%计算，被告应赔偿原告利息损失人民币3274.23元；3、按揭贷款利息和违约金损失以银行提供的数据为准；4、办证费人民币400元。综上所述，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
原告杨锴豪为证明其主张，在举证期限内提交并出示了以下证据：
1、《商品房买卖合同》、《住房公积金借款合同》复印件各一份，用以证明原、被告之间的商品房买卖合同关系及原、被告与第三人之间的借款、抵押担保合同关系；按照合同约定，原告有权行使合同解除权。
2、收据复印件3张、个人贷款支付凭证复印件1张、银行卡客户交易清单复印件2张，用以证明原告已向被告支付了全部房款人民币364623元及办证费人民币400元；原告从2013年4月22日起至2014年5月31日止向第三人建行松桃支行偿还借款本息情况。
3、《结婚证》复印件一份，用以证明两原告系夫妻关系。
被告睿力集团公司辩称：原告要求解除合同的理由和程序不符合法律规定，原告没有履行催告义务，其无权行使合同解除权，在没有相关证据支持下，被告不同意解除合同。原告主张的利息损失与双方合同约定有冲突，合同约定即使解除合同，也应按照已付房款的0.5%支付违约金损失，该违约金的约定是否过低，应否适用法律规定进行调整？原告的利息损失存在重复计算，其计算依据不明确、不具体。
被告睿力集团公司在举证期限内没有提交证据。
第三人建行松桃支行述称：对解除原、被告及第三人签订的《住房公积金借款合同》，第三人表示没有异议。若合同解除了，则被告应将尚欠第三人的贷款还清；若合同没有解除，则应继续履行合同。
第三人建行松桃支行在举证期限内提交了“中国建设银行个人贷款对账单”复印件一份，用以证明从2013年6月19日起的放款、还款情况；截至2014年5月19日，原告共计偿还第三人借款本金人民币25306.25元、利息人民币5081.37元，尚欠第三人借款本金人民币124693.75元；原告的还款日期为每月19日，原告没有逾期还款的情况。
经庭审质证，对原告提交的证据，被告睿力集团公司对1号证据的真实性表示无异议，证明目的有异议，认为合同第十三条对解除合同作了明确约定，按照全部已付房款的0.5%支付违约金；根据法律规定，原告行使解除权应履行告知义务，原告没有证据证实其履行了催告义务。第三人对1号证据没有异议。该1号证据本院予以认定，证明了原、被告之间的商品房买卖合同关系及原、被告与第三人之间的借款、抵押担保合同关系，以及约定了合同的解除条件。对2号证据，被告对其真实性表示无异议，证明目的部分有异议，认为银行按揭贷款人民币150000元是2013年6月19日打款给被告的，交易清单不能全部体现按揭贷款的情况，有部分是个人消费，应以银行的还款清单为准。第三人对2号证据表示无异议。该2号证据中3张收据及个人贷款支付凭证予以认定，证明了原告已向被告交纳了购房款人民币364623元、办证费人民币400元，银行卡客户交易清单中有部分是原告的个人消费及其他业务行为，原告偿还公积金借款情况以第三人建行松桃支行提交的还款清单为准。对3号证据，被告及第三人表示无异议。该证据予以认定，证明了两原告系夫妻关系。
对第三人提交的证据，原告杨锴豪、被告睿力集团公司表示无异议。该证据予以认定，证明了原告偿还公积金借款情况。
经审理查明：2013年1月15日，原告杨锴豪、石芳夫妇与被告睿力集团公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于铜仁市滨江大道睿力国际城B区第B5B6B7幢1单元21层1-21-1号建筑面积为132.88㎡住房一套；房屋单价为人民币3260.51元／㎡，房屋总价款为人民币364623元，签订合同时原告向被告交付首付款人民币214623元，余款人民币150000元以银行按揭贷款方式支付；被告应当在2013年12月30日前向原告交付该房屋。合同对双方的其他权利和义务进行了约定。2013年4月22日，原告杨锴豪、石芳、被告睿力集团公司及第三人建行松桃支行签订了《住房公积金借款合同》，约定：原告向第三人建行松桃支行借款人民币150000元用于购买位于铜仁市滨江大道睿力国际城B区第B5B6B7幢1单元21层1-21-1号建筑面积为132.88㎡住房；借款期限为60个月，即从2013年6月19日至2018年6月19日；采用等额本息还款方法，每月归还本息金额为人民币2762.48元；借款人即原告采取委托扣款方式还款；原告用其所购房屋为其借款设定抵押担保，被告睿力集团公司为原告的借款提供连带责任保证。合同签订后，原告按约向被告交付了购房首付款人民币214623元并通过住房公积金贷款的方式向被告给付购房余款人民币150000元，共计给付被告购房款人民币364623元。另，原告向被告交纳了办证费人民币400元。截至2014年5月19日，原告共计偿还第三人借款本金人民币25306.25元、利息人民币5081.37元，尚欠第三人借款本金人民币124693.75元。被告睿力集团公司未按合同约定履行交房义务。原告石芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《住房公积金借款合同》、收据、个人贷款支付凭证、《结婚证》、“中国建设银行个人贷款对账单”等证据予以证实，足以认定。
本案争议的焦点：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、原、被告及第三人签订的《住房公积金借款合同》是否合法有效；2、原告是否有权解除合同；3、被告应否承担相应的违约责任。
本院认为：原告杨锴豪、石芳与被告睿力集团公司签订的《商品房买卖合同》及原告、被告与第三人建行松桃支行签订的《住房公积金借款合同》均系各方真实意思表示，未违背相关法律、行政法规的规定，为有效合同。各方应按合同约定履行各自义务。被告睿力集团公司未按约定履行交房义务，根据原、被告双方合同第十三条约定：逾期交房超过60日，买受人（原告）有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人（被告），出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。由此可见，双方约定了合同的解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十六条第一款规定；“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”庭审中，被告代理人提出合同约定了解除条件，但原告没有履行通知催告义务，原告行使解除权的理由不成立。本案中原告的起诉行为能否视为原告行使解除权的表现形式。根据合同法的有关规定，合同解除权的法定行使方式为“通知”（单方意思表示），解除权的生效方式为“到达”（信息成功传递），故，法院向被告送达起诉状副本的行为可以成为原告行使解除权的一种行为形式：其一，起诉状的内容能充分反映原告要求解除合同的意思表示；其二，法院送达起诉状副本的行为方式受程序法的严格限制，可以有效保障将有权解除合同的当事人一方将要解除合同的单方意思表示有效传达给另一方。因此，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告代理人提出原告行使解除权的理由不成立的主张，本院不予支持。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”故，原告要求解除与被告及第三人签订的《住房公积金借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应将原告交纳的购房款人民币364623元及办证费人民币400元予以返还原告，对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。尚欠第三人建行松桃支行的公积金借款本金及利息由原告予以偿还，作为连带责任保证人的被告睿力集团公司承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”睿力集团公司承担保证责任后，其有权向原告追偿。被告违约其理应承担相应的违约责任，原告提出双方约定的违约金过低，应以原告的实际损失作为赔偿依据；被告代理人提出违约金应以双方合同约定为准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”原、被告双方合同约定的违约金为原告全部已付房款的0.5%，该约定低于原告实际造成的损失，原告的损失系其产生的利息损失，其利息损失应为：公积金贷款利息损失（截至2014年5月19日，产生利息人民币5081.37元，之后的利息据实计算）、原告交付首付款人民币214623元的利息损失（按银行同期同类贷款利率计算，从2013年1月12日起计算至款项还清之日止），上述损失应由被告承担，故，对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。原告主张要求被告承担其每月偿还公积金贷款本息人民币2762.48元的利息损失，该部分属重复计算，本院不予支持。原告石芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条规定：“原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。”故，原告石芳未到庭参加诉讼视为其放弃诉权，本院依法对原告石芳按撤诉处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
解除原告杨锴豪、石芳与被告贵州睿力集团铜仁房地产有限公司于2013年1月15日签订的《商品房买卖合同》；解除原告杨锴豪、石芳、被告贵州睿力集团铜仁房地产有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司松桃支行签订的《住房公积金借款合同》；
被告贵州睿力集团铜仁房地产有限公司返还原告杨锴豪购房款人民币364623元、办证费人民币400元，共计人民币365023元；
被告贵州睿力集团铜仁房地产有限公司给付原告杨锴豪购房首付款人民币214623元的利息损失（按银行同期同类贷款利率计算，从2013年1月12日起计算至款项还清之日止）；
被告贵州睿力集团铜仁房地产有限公司给付原告杨锴豪住房公积金贷款的利息损失（截至2014年5月19日利息为人民币5081.37元，2014年5月19日以后产生的利息据实计算）；
原告杨锴豪偿还尚欠第三人中国建设银行股份有限公司松桃支行住房公积金贷款本金及利息（截至2014年5月19日尚欠贷款本金人民币元124693.75元、利息人民币5081.37元，2014年5月19日以后尚欠的本息据实计算）；被告贵州睿力集团铜仁房地产有限公司对该欠款承担连带清偿责任。
案件受理费已减半收取人民币3581元，由被告贵州睿力集团铜仁房地产有限公司承担。
上述有履行义务的款项限判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。原告可于本判决所明确的履行期限届满之日起二年内，申请本院强制执行。
审 判 员 饶和秀
二〇一四年七月三十日
代理书记员 帅清清