湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0103民初8007号原告（反诉被告）：湖北巨台产品展销有限公司，住所地武汉市江汉区汉口火车站财神广场7楼A16号。法定代表人：毛子英，董事长。委托诉讼代理人：卢胜兰、韩鎏，湖北英达律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：武汉市家华家具集团有限公司，住所地武汉市东西湖区泾河农场泾河街田园大道北、规划路东。法定代表人：李和庆，总经理。委托诉讼代理人：胡智泉、何海红，湖北山河律师事务所律师。特别授权。原告（反诉被告）湖北巨台产品展销有限公司与被告（反诉原告）武汉市家华家具集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月9日受理后，同年9月16日作出（2013）鄂江汉民二初字第01200号民事调解书，湖北巨台产品展销有限公司（简称巨台公司）于2014年5月5日向本院申请执行，本院于2014年5月12日作出（2014）鄂江汉执字第00802号执行裁定书，双方当事人部分履行了上述民事调解书内容。2014年5月28日，武汉市家华家具集团有限公司（简称家华公司）对上述民事调解书申请再审，本院于2014年10月17日作出（2014）鄂江汉民申字第00002号民事裁定书，本案进入再审、中止执行。2016年1月15日，本院作出（2014）鄂江汉民再字第00003号民事判决书，家华公司不服判决提出上诉，武汉市中级人民法院于2016年8月22日作出（2016）鄂01民再104号民事裁定书，撤销一审判决、发回重审。本院于2016年10月14日立案后，依法另行组成合议庭进行了审理，公开开庭时原告巨台公司委托诉讼代理人卢胜兰、韩鎏、被告家华公司的委托诉讼代理人胡智泉、何海红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨台公司向本院提出诉讼请求：1、被告家华公司支付逾期付款滞纳金142350元及违约金60万元；2、被告家华公司按合同租金标准的150%支付2013年7月21日至房屋实际腾退之日的房屋占用费；3、本案诉讼费用由被告承担。2017年2月10日，原告巨台公司递交《增加诉讼请求申请书》：“请求判令被告家华公司按照合同租金标准的150%支付2013年7月21日至2014年3月31日期间占有财神广场1-4楼20600.28平方米房屋占用费、2014年3月31日至2014年5月25日期间占用财神广场1楼3204.17平方米房屋占用费共计2807383.98元。事实及理由：2012年3月12日，原被告签订《财神广场房屋租赁合同书》，合同约定乙方（被告家华公司）向甲方（原告巨台公司）承租财神广场20600.28平方米场地，履约保证金200万元，首年度租金为800万元，每三个月支付一次租金200万元等。在合同履行过程中，被告家华公司拖欠60万元保证金未付；拖欠2013年第一季度租金8万元、2013年第二季度租金66万元未付。原告于2013年5月29日向被告送达《律师函》，被告在收到该函件后没有履行付款义务。2013年6月21日原告向被告发出《解除合同通知书》。依据合同约定，被告应在合同解除后30天内腾退，即应当在2013年7月20日前向原告移交房屋，否则应当按合同租金的150%支付房屋占用费。原被告纠纷经再审发回重审，2013年起诉时的诉讼请求已经不能涵盖原告的全部损失，故增加上述诉讼请求。被告家华公司答辩称，1、重审案件诉讼请求不能超过原审诉求，原告本案诉讼请求在时间、金额上均超过原审诉求。2、原被告于2013年9月11日达成《调解协议书》，除养天和大药房占用的约100平方米面积于2014年5月25日腾退外，其余租赁面积被告均于协议约定的2014年3月31日之前腾退完毕，且被告依据该协议向原告支付违约金140万、租金及占用费656万元；按《财神广场房屋租赁合同书》、《调解协议书》约定的52元/月/平方米违约标准计算，养天和大药房占用费仅为1万元左右，该费用被告同意支付，但原告拒绝收取。3、原告实际损失仅仅是逾期付款金额的银行利息，其主张的违约金超过法定130%上限标准，请求法院依法下调减少违约金标准，驳回原告的诉讼请求。同时，被告家华公司提出反诉请求：1、因租赁房屋消防不过关、房屋未验收、产权人不明，解除原被告之间于2012年3月12日签订的《财神广场房屋租赁合同书》；2、巨台公司赔偿因解除合同造成家华公司的损失280万元；3、本案诉讼费用由巨台公司承担。事实和理由：被告家华公司在经营过程中多次收到消防部门的整改通知。原告不能保证租赁场所的消防安全设施达标，使被告的经营场所置于随时被查封或出现重大安全事故的隐患之中，对被告的装修投资及门店经营者的人身、财产安全造成严重影响。依照《中华人民共和国消防法》第五十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定，被告有权解除租赁合同，并要求原告赔偿损失。被告依法享有先履行抗辩权和不安抗辩权，拒绝交付部分租金及保证金的行为并不构成违约。原告（反诉被告）巨台公司答辩称，1、《财神广场房屋租赁合同书》明确消防责任由租赁房屋使用者即家华公司承担，家华公司所诉的消防整改问题在合同签订前已经存在且已整改。2、因家华公司拖欠租金，巨台公司向其送达了《解除合同通知书》，双方合同已因家华公司违约而解除；家华公司反诉请求双倍返还保证金不应支持。经审理查明：2006年7月始，武汉市财神广场大厦业主大会业主委员会代表武汉市江汉区汉口火车站财神广场1-4层业主对外招商发租。同月，业主委员会与深圳巨暐实业有限公司签订《财神广场房屋租赁合同》。2006年8月3日，深圳巨暐实业有限公司向业主委员会发出《联系函》，由巨台公司“负责全面履行《财神广场房屋租赁合同》，取得承租权并对外招商”。2008年7月24日，原被告签订首份租赁协议，开始建立房屋租赁关系。2012年3月12日，原被告续签《财神广场房屋租赁合同书》，合同约定：乙方（被告家华公司）向甲方（原告巨台公司）承租财神广场一至四楼房屋面积共计20600.28平方米。房屋租期从2012年1月1日起至2016年12月31日。首年度租金为800万元，每三个月支付一次租金即200万元，从2013年度起，租金标准在上一年度租金标准的基础上递增8%。乙方应交纳履约保证金200万元。除合同正常终止外，如甲方或乙方单方面解除合同，则乙方应当在合同提前解除之日起不超过30日内交还该场地。任何情况下超过交还场地时间的，乙方还必须按占用场地期间租金的150%支付占用费。乙方必须按时、足额支付租金、水电费等其他乙方应交的费用，逾期未交的，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金按拖欠金额的每日万分之五计算。如乙方无正当理由拖欠租金或其他费用超过30日的，甲方有权解除合同、收回房屋，乙方应向甲方支付违约金200万元，甲方有权以乙方缴纳的保证金冲抵，不足部分可向乙方追讨。该合同第十条还约定，甲方按该房屋的现状提供消防设施，乙方作为租赁场地的消防责任人，应当根据其经营面积、经营范围等另行配置符合消防要求的消防设施，甲乙双方各自对自己提供的消防设施、设备承担维修、维护义务，若因消防原因受到相关部门处理，由各自承担相应的法律责任。合同履行过程中，被告拖欠部分履约保证金及租金未付。原告于2013年5月28日向被告发出《律师函》，如家华公司在收到律师函后三日内未支付欠款，巨台公司将依法解除合同，并追究其违约责任。此后，被告家华公司未按期支付款项，原告向被告发出《解除合同通知书》“……因贵公司拖欠2013年第一季度8万元及2013年第二季度租金66万元，另欠保证金60万元，且拖欠时间超过30日以上…….本解除通知自到达之日起生效。合同解除后我公司将按合同约定收取违约金，并要求你公司腾退房屋”。2013年6月21日后原被告就解除合同的事由及赔偿问题无法达成一致意见，故成诉。上述事实，由原被告陈述，原告提供的《财神广场房屋租赁合同书》、《联系函》、业主投票统计表、《律师函》、《解除合同通知书》等证据经庭审举证质证予以证实。庭审中，原被告确定以下争议焦点：1、合同违约方的确认问题；2、《调解协议书》与民事调解书的关系及效力问题；3、原告巨台公司诉讼请求受理范围的问题；4、关于滞纳金、履约保证金、违约金、房屋占用费能否并行以及是否应予下调的问题？本院以时序性为主线评析双方权利义务变动情况如下：一、合同履行阶段权利义务的初始状态原告主张：被告拖欠租金和保证金，原告发出《解除合同通知书》收回房屋、要求被告承担违约责任。被告抗辩：租赁房屋存在消防不过关、房屋未验收、产权人不明三项问题，原被告于2013年9月11日在诉讼中达成《调解协议书》协商一致解除合同。本院认为，1、2002年12月27日，武汉市公安局消防支队出具《关于金磊商厦（财神广场）建筑工程消防验收基本合格的意见》；被告自2008年开始租赁房屋且多次诉讼，应当知晓承租房屋的由来及现有消防设施状况；被告举证的消防部门责令整改通知书、告知单等均系2012年3月21日《财神广场房屋租赁合同书》签订之前下发，消防隐患整改责任主体多数属承租方责任。但2011年11月10日《消防监督检查记录》记载：“9、建筑未按照国家消防技术规范要求设置消防电梯”属出租方需整改内容，此问题至诉讼中才予整改。2、被告在反诉中提交其与武汉市财神广场大厦业主委员会于2012年8月10日签订的《临时租赁协议》，亦证实被告知晓财神广场发租权人。3、2012年9月29日原告向被告发出《合同履约告知函》催收保证金金后，被告同年10月15日回函“……关于付给贵公司的租赁质保金一事，家华承诺从今年第四季度开始，每季度补足30万元……”2013年1月8日，原告向被告发出《催款函》催收租金后，被告于2013年4月8日陆续支付后续租金，在诉讼前并未提出因行使抗辩权拒付租金。综上，原被告于2012年3月12日签订的《财神广场房屋租赁合同书》合法有效。因被告未能按时履约导致双方陷入合同履行僵局。《财神广场房屋租赁合同书》于《解除合同通知书》2013年6月23日到达被告时解除。被告应依据合同承担违约责任。在确定违约责任范围时，合同约定原告“按房屋的现状提供消防设施”不能成为消防设施存在隐患的免责事由，原告未全面履行房屋安全保障义务的情况下，其获赔的违约金应区别于按约履行全部义务后发生的违约情形，否则客观上将导致存在一定消防隐患的房屋在租赁市场上与无瑕疵房屋等同的导向作用。二、2013年7月9日起诉后权利义务的变化被告提出，原被告庭外达成《调解协议书》，该《调解协议书》约定与民事调解书内容有出入，该《调解协议书》系《财神广场房屋租赁合同书》的有效组成部分，因此民事调解书被撤销，不影响《调解协议书》效力，双方权利义务依据《调解协议书》已进行了变更，即原告无权主张违约金60万元、滞纳金等费用。原告主张，民事调解书被撤销后《调解协议书》自然无效，双方回到租赁合同约定的权利义务关系。本院认为，1、巨台公司于2013年7月9日诉至本院，诉讼请求为腾退房屋，支付违约金、滞纳金、占用费等；家华公司提出反诉解除合同，双倍返还保证金。这是原被告的“元纠纷”。2、双方于2013年9月11日达成《调解协议书》次日，本院出具民事调解书，庭外和解是诉讼调解的基础，是双方调解渐进的过程，民事调解书取代《调解协议书》以法律文书的形式固定了双方权利义务关系。3、民事调解书明确了被告给付租金金额、腾退时间、原被告放弃的诉讼请求等内容。被告按照民事调解书内容向原告支付了房屋租金及占用费656万元，于约定的2014年3月31日前腾退了绝大多数租赁房屋。4、2014年5月28日，家华公司对民事调解书申请再审，理由是调解内容涉及案外人高宗平的利益、逾期腾退房屋占用费52元/月/平方米误写为52元/天/平方米显失公平两项。巨台公司再审答辩称，调解自愿合法，请求驳回再审申请。民事调解书在撤销前并非自始无效且得到部分履行，纠纷的初始状态与发展中的状态有差异，房屋租赁起诉的“元纠纷”已经演化为部分履行民事调解书后的“次纠纷”。三、2014年10月17日进入再审后权利义务的情形本院作出（2014）鄂江汉民再字第00003号民事判决书，确定合同于2013年10月31日解除；支付656万房屋租金及占用费（已付）；2014年3月31日完成腾退，如逾期按52元/天/平方米支付占用费；驳回其他诉讼请求等。此后，家华公司提出上诉，武汉市中级人民法院于2016年8月22日作出（2016）鄂01民再104号民事裁定书，撤销一审判决，发回重审。此时，再审二审未对双方权利义务进行实质性调整。四、本案2016年10月14日立案后权利义务的确定（一）本案原告诉讼请求受理范围的确定原告主张，原告依据2008年12月1日施行的《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条“经再审裁定撤销原判决，发回重审后，当事人增加诉讼请求的，人民法院依照民事诉讼法第126条规定处理”的规定，可以增加诉讼请求。被告抗辩：2015年2月4日起施行《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”。原告在本案中的诉讼主张超过了2013年7月9日起诉的租期时间和金额，允许原告增加诉讼请求将剥夺被告的再审申诉等基本诉权，法院对超出的诉讼请求不应在本案中审理。本院认为，1、本案系原被告房屋租赁合同纠纷经过再审后发回重审的第一审程序，依照2015年2月4日施行的《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十二条的规定，再审后的第一审程序适用诉讼请求有限变更原则。2、（2013）鄂江汉民二初字第01200号民事调解书明确“……收取被告未腾退部分的房屋占用费，直至被告腾退为止”。上述民事调解书撤销再审后，（2014）鄂江汉民再字第00003号民事判决书第六项亦确定占用费计算至腾退之日止。综上，原告在本案中主张至被告腾退之日止的占用费，在上述两案审理中均涉及，纳入本案的审理范围并未剥夺被告对此部分权益申诉再审等诉权。（二）原被告能否在本案中从“次纠纷”回到“元纠纷”原告提出诉讼请求“被告按合同租金标准的150%支付2013年7月21日至房屋实际腾退之日的房屋占用费”。说明原告认为本案应抛开后续调解及履行情况回到“元纠纷”状态。而被告要求按照52元/月/平方米计算养天和大药房占用费，以了结双方的纠纷。本院认为，1、原被告协商2014年3月31日腾退，是充分考虑了被告继续履行合同的能力、可即时支付的房屋租金、原告再次招商时间需要等问题，综合确定的“一揽子”调解方案。各项调解条款之间是牵连关系，如果没有协商一致，被告也许会在一两个月内而不是延至2014年3月31日腾退，原告此时要求自2013年7月20日起算占用费缺乏合理性。同样，基于双方协商一致的140万元违约金及656万元租金，以及高宗平酒店合同转让，双方各自放弃其他诉讼请求，在本案中单独主张一项违约责任，必然是牵一发动全身，权利义务难以达到调解阶段的均衡状态。2、再审期间，双方争议仅限“涉及案外人高宗平利益、52元/天/平方米计算占用费显失公平”两项，即民事调解书被撤销的事由亦仅限上述两项，这两项也是对此前诉讼、协商、调解、履行、执行后仍存在分歧点的汇总。武汉市中级人民法院（2016）鄂01民再104号民事裁定书指出“再审一审应当根据民事诉讼法的规定确定必须参加诉讼的当事人”，即民事调解书涉及案外人高宗平利益的问题，在诉讼发展中已经解决，家华公司与高宗平之间的租赁合同关系已经移转由巨台公司直接与高宗平建立租赁关系，原被告均确认在本案中无需追加高宗平参加诉讼。3、本院按照武汉市中级人民法院（2016）鄂01民再104号民事裁定书“根据案件事实和法律规定对巨台公司的本诉请求和家华公司的反诉请求进行全面审理”的要求，对原被告纠纷进行了全面审查，从形式上看每个横向节点上的权利义务关系是相对静止的，但纵向上看本案诉讼是一个动态的过程，从起诉、受理、调解、再审程序、一审程序，反映了权利义务渐次不断展开和变化的过程；从动态性上把握，原被告均无法回到最初的“元纠纷”。（三）关于滞纳金、履约保证金、违约金、房屋占用费能否并行以及是否应予下调的问题？被告提出，被告已向原告支付140万履约保证金和656万元房屋租金，现原告再主张滞纳金、60万违约金、50%房屋占用费，远远超过实际损失，请求人民法院依法予以下调。原告主张，滞纳金针对没有按期交租金的资金占用损失，合同约定欠缴金额每日万分之五计算；履约保证金是没有按照合同约定完结而对原告租金的弥补，如果合同顺利履行至2016年12月31日完结，原告可得利益46932808元，因为被告违约行为导致原告预期利益损失；合同解除后，履约保证金转为违约金，不再单设违约金条款；房屋占用费上浮50%是在合同解除后对恶意占用房屋的惩罚机制，被告依据民事调解书仅支付100%房屋占用费，未支付上浮的50%惩罚性占用费。本院认为，1、违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金合理的，亦应提供相应的证据，本案审理过程中原被告均未就损失与违约赔偿金额相当进行充分举证。2、①关于履约保证金：履约保证金属实践性合同，双方的履约保证金约定成立但仅对已交付的140万元生效。合同约定履约保证金在追究违约责任时转化为违约金，原被告在调解时协商一致以交付的140万元履约保证金冲抵违约金。②关于滞纳金：合同中日万分之五滞纳金的约定，其法律性质为专项违约金。原告在调解时对此予以放弃。③关于上浮50%房屋占用费：原被告就租赁纠纷成诉，被告于2014年3月31日腾退系基于原被告调解意见办理，而非恶意占据租赁房屋，不符合设置房屋占用费上浮50%惩罚机制的初衷。故原告要求被告支付2014年3月31日前已腾退面积上浮50%房屋占用费的主张不能成立，本院不予支持。3、计算房屋占用费的面积及标准问题被告提出，被告愿意向原告支付养天和大药房超过2014年3月31日腾退产生的上浮50%房屋占用费9013元（100平方米*55天*52元/月/每平米/30天）。原告主张，一楼部分面积没有按时腾退，应按照一楼3204.17平方米没有办理整体交接手续，计算迟延至2014年5月25日腾退的房屋占用费2807383.98元。本院认为，①家华公司再审提出“52元/天/平方米计算占用费显失公平”。《调解协议书》约定以合同租金计算150%占用费为52元/月/平方米，前提是腾退85%以上面积；民事调解书无腾退比例要求，以实际未腾退面积计算占用费，因此亦不排除为表示履行民事调解书的诚意，或基于原告放弃违约金、滞纳金、腾退比例等主张，被告自愿上调房屋占用费为52元/天/平方米；目前现有证据推定当初庭审调解时双方约定的是52元/天/平方米还是52元/月/平方米均存疑。原告在2014年7月2日再审期间提供证据六2014年3月31日下午录音一份，录音记载家华刘总：“……合同里面约定了要是没有清退出去，租金按一个平方52块钱一天收，对不对？这个都按合同来……”。考虑到养天和大药房系一楼门面房，延迟腾退对一楼整体发租的影响，以及综合全案调解及履行情况，确定养天和大药房的房屋占用费为52元/天/平方米为宜。②《调解协议书》确认以“未腾退部分按实际占用面积”、民事调解书、再审判决书均确认按照“未腾退部分”计算房屋占用费，而非原告主张的分层整体交接。③证据六录音一份还记载“在一个就是我们场子的话从今天开始全部撤完了，再就是一个药店的，一个乐购的……我们今天来两个目的，一个是你们先把我们撤了的部分你们可以去看一下是吧，没有撤的部分是另外的…….”同时，被告举证由原告工作人员龚伟签字的《家华场地交接说明》，上述证据均证实截止2014年3月31日下午，被告尚有养天和大药房、乐购超市房屋未清退。再审的二审期间，武汉市中级人民法院调查笔录记载乐购超市于3月31日晚9时清退完毕。④关于养天和大药房腾退时间，双方在2014年11月26日、2015年8月7日两次庭审中均认可2014年5月25日腾退，在本案庭审中双方认可5月22日腾退。庭后原告提供视频纠正腾退时间为2014年5月25日，被告主张以证言证实腾退时间为2014年5月8日。鉴于本院于2014年5月12日作出（2014）鄂江汉执字第00802号执行裁定书，原告于2014年5月22日向被告发出《催告函》“请你公司于2014年5月26日12时前完成武汉火车站1楼3204.17平方米场地交付给我公司的工作，将此区域的仍在经营的商户清退，逾期不清退的，我公司将自行进入该区域并清退商户……”结合原告主张截至2014年5月25日占用费的诉讼请求及强制腾退的实际情况，确定养天和大药房腾退时间为2014年5月25日，即逾期腾退55天。被告与湖北养天和大药房有限公司签订《租赁合同》记载租赁面积为130平方米，故被告应向原告支付养天和大药房超过2014年3月31日腾退产生的150%房屋占用费371800元（130平方米*55天*52元/天/每平方米）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百三十三条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）湖北巨台产品展销有限公司与被告（反诉原告）武汉市家华家具集团有限公司于2012年3月12日签订的《财神广场房屋租赁合同书》于2013年6月23日解除；二、被告（反诉原告）武汉市家华家具集团有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）湖北巨台产品展销有限公司支付房屋占用费371800元；三、驳回原告（反诉被告）湖北巨台产品展销有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武汉市家华家具集团有限公司反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12929元、其他诉讼费46元、保全费5000元，共计17975元；由原告（反诉被告）湖北巨台产品展销有限公司负担15170元，被告（反诉原告）武汉市家华家具集团有限公司负担2805元（该款原告已预付本院，被告应随上述判决款项一并支付原告）。反诉案件受理费14600元，由被告（反诉原告）武汉市家华家具集团有限公司负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李海燕人民陪审员  陈长洋人民陪审员  杨 利二○二○一七年四月七日书 记 员  叶 俊