广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1973民初12360号
原告：东莞市翔云电讯器材有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇高丽东深工业区。
法定代表人：黄鱼水，公司董事长。
委托诉讼代理人：刘贻连，女，1981年1月2日出生，汉族，住广东省罗定市，该公司员工。
被告：杨聪智，男，1974年4月12日出生，苗族，住湖北省武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：罗喜元，广东乐而乐律师事务所律师。
原告东莞市翔云电讯器材有限公司与被告杨聪智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月26日第一次公开开庭进行审理，原告东莞市翔云电讯器材有限公司的法定代表人委托诉讼代理人黄鱼水、被告杨聪智到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序，于2018年3月1日第二次公开开庭进行审理，原告东莞市翔云电讯器材有限公司的法定代表人黄鱼水，被告杨聪智的委托诉讼代理人罗喜元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市翔云电讯器材有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年2月份至2017年9月房租34231元，2月份至7月份水电费512元；清理车间2天费用1500元；2.被告支付原告原租金违约金15480元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年3月5日签订《租赁合同书》，约定被告租用原告东莞市塘厦高裕北路3号（2号楼二楼、B栋宿舍与5号商铺中间新建厂房二楼）从事工厂经营活动，租赁期5年，每月租金4300元，每月10号前交当月租金和水电费。合同第9条约定被告应向原告支付二个月的押金8000元，合同24条约定被告提前终止租赁必须提交两个月书面通知，并补偿两个月的租金给原告，合同第31条约定，因违约导致合同无法继续履行，违约方应当向履约方支付年租金30%的违约金，另外被告违约押金不退还，原告违约金额退还，合同35条约定发生争议可向原告所在地人民法院起诉。合同签订后，原告依约将厂房宿舍交给被告使用，被告承租厂房后即开始从�生产经营活动。被告从2017年2月开始拖欠房租水电费，经原告多次催促，被告多次口头承诺，截至目前为止被告未向原告支付房租及水电费。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
被告杨聪智辩称，1.被告租赁原告的车间是用于开办东莞市阳明电池科技有限公司，被告是公司的法定代表人，《租赁合同》是被告代表公司签订的，此后，《租赁合同》的履行也是公司所为，因此，本案中的债务应由公司承担。2.公司拖欠租金的期间是2017年2月至2017年7月10日，月租金标准为4000元。2017年2月公司经营不善停产倒闭，2017年7月10日前几天，原告将被告物品全部清理出车间，收回了全部车间，双方实际终止合同的时间是2017年7月10日。因此，被告拖欠租金的期限是2017年2月至2017年7月10日。根据合同约定每月租金4000元的标准（不是4300元），被告共拖欠租金21333元。2017年7月10日后，原告单方将移出的被告物品存放在他处堆放的行为，是原告为了保管被告物品而实施的无因管理行为，被告基于此行为而拖欠的管理费用（租金）属无因管理之债，应在本案外另行解决，何况租赁合同的车间面积约400平方米，而现在存放物品的地方面积约100平方米，这些物品是公司财产，不是被告的财产，因此而产生的无因管理费用应由公司承担。3.原告违约金主张过高。如果原告按30%的违约金标准起诉，则应当退回押金8000元，否则，违约金的要求就过高。原告要求被告按30%标准支付违约金，又不退回8000元押金，不符合法律规定。4.其实，双方在起诉前已就租赁合同解除后的债务了结事宜达成了和解协议，和解内容为：被告向原告共支付38000元，除去已支付的押金8000元，还应支付30000元，以全部了结被告拖欠的租金、违约金、水电费�各项债务。只不过因被告未及时履行和解协议，原告便提起了本次诉讼。被告现仍愿意按此和解方案调解结案。5.如果调解未成而以判决方式结案，请法院在将被告的8000元押金抵扣了被告应付的部分债务后，确定被告最终应支付的债务金额，以免被告为了追索这8000元押金而另行提起诉讼。
经审理查明，原、被告于2016年3月5日签订《租赁合同书》，约定：一、原告将位于东莞市塘厦镇高丽东深工业区2号楼二楼和2号楼、B栋宿舍与5号商铺中间新建厂房二楼出租给被告；二、租赁期限为2016年3月5日至2021年3月4日；三、租金标准为每月4000元，第三年递增10%为4400元；四、被告向原告支付8000元作为押金，被告违反该合同任何条款时，原告将从租赁押金中抵扣被告应支付给原告的款项；五、违约金数额为物业年租金额的30%。被告对《租赁合同书》的真实性予以确认，但原告主张其为职务行为，其代表东莞市阳明电池科技有限公司签订该合同，故案涉责任不应由其承担。原告主张被告自2017年2月份开始拖欠房租及水电费。被告主张其并未恶意拖欠2017年2月至6月的租金，原、被告之间一直通过微信、短信方式就租金问题进行沟通。对此，被告提供微信截图为证。原告对微信截图予以确认，但至今未收到案涉租金。2017年6月20日，原告已经清空案涉厂房，并支付搬迁费1500元，并提供收据为证。2017年7月19日，原、被告协商30000元了结本案，并解除案涉租赁合同，被告向原告出具《还款承诺书》，但该《还款承诺书》实际并未履行。庭审中，原告主张其放弃要求被告承担水电费，原告主张其要求被告承担车间清理费即为搬迁费。被告要求将押金抵扣租金。
另查，案涉房屋已办理房地产权证。
以上事实，有原�提交的租赁合同、房产证、还款承诺书、房租、水电费清单及收据、搬运费收据和被告提交的微信截图、收费通知单（复印件）及本案询问笔录、庭审笔录等附卷为据。
本院认为，原、被告于2016年3月5日签订《租赁合同书》，系原、被告双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，本院予以确认。被告主张其为职务行为，但该《租赁合同书》的相对方为被告，落款处也没有案外人东莞市阳明电池科技有限公司的印章。故被告主张其签订《租赁合同书》为职务行为，本院不予确认。
关于租金。庭审中，被告承认其自2017年2月份开始拖欠租金。而原告主张其于2017年6月20日清空案涉厂房。而被告在答辩状中陈述2017年7月10日才将厂房全部清空，并主张租金应计至2017年7月10日。由于案涉厂房清空后，即不影响原告再次将案涉厂房出租给其他人。结合原、被告对清空案涉厂房的陈述，故被告支付租金的期间应当自2017年2月份至2017年7月10日。根据原、被告于2016年3月5日签订《租赁合同书》约定，双方租金为每月4000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，被告应当支付原告租金21290元（4000元×5个月＋4000元÷31天×10天）。由于被告已支付押金8000元，并要求在本案中抵扣拖欠的租金。根据原、被告于2016年3月5日签订《租赁合同书》约定，被告向原告支付8000元作为押金，被告违反本合同任何条款时，原告将从租赁押金中抵扣被告应支付给原告的款项。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，被告要求将押金8000元，抵扣应付租金21290元，本院予以支持。故被告应支付原告租金差额13290元（21290元－8000元）。
关于违约金。根据原、被告于2016年3月5日签订《租赁合同书》约定，违约金数额为物业年租金额的30%。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应支付原告违约金14400元（4000元×12个月×30%）。原告要求按照每月租金4300元计算违约金，与《租赁合同书》中所约定的租金以及当庭陈述不相符，本院不予支持。
关于水电费。庭审中，原告主张放弃要求被告支付水电费，系其对权利的自由处分，本院予以确认。故本案中，被告无需支付原告案涉水电费。
关于搬迁费。为清理被告遗留在案涉厂房内的货物，原告于2017年7月3日支付搬迁费1500元。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，被告应当支付原告搬迁费1500元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：
一、限被告杨聪智于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市翔云电讯器材有限公司2017年2月份至2017年7月10日期间租金差额13290元；
二、限被告杨聪智于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市翔云电讯器材有限公司违约金14400元；
三、限被告杨聪智于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市翔云电讯器材有限公司搬迁费1500元；
四、驳回原告东莞市翔云电讯器材有限公司要求被告杨聪智支付其水电费的诉讼请求；
五、驳回原告东莞市翔云电讯器材有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1093.08元，由被告杨聪智�担630元、原告东莞市翔云电讯器材有限公司承担463.08元。原告东莞市翔云电讯器材有限公司已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 黄宇齐
人民陪审员 赵亮明
人民陪审员 罗润洪
二〇一八年三月十二日
书 记 员 陈 进
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补�措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条�执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。