山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2012）单民初字第2411号原告刘延军，男，汉族，1974年4月29日出生。被告袁继学，男，汉族，1960年12月2日出生。委托代理人谢怀庆，单县法律援助中心法律工作者。原告刘延军与被告袁继学申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2012年11月6日受理后，依法组成合议庭。2012年11月16日，根据《中华人民共和国民事诉讼法》?第一百三十三条第四项之规定，组织当事人庭前交换证据；同年12月17日、2013年7月12日两次公开开庭进行了审理。原告刘延军，被告袁继学及其委托代理人谢怀庆到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告诉称：原告与债务人孙彦习民间借贷纠纷一案诉讼期间，法院依原告申请，于2011年6月17日裁定对孙彦习名下的房产采取了保全措施【（2011）单民初字第1061号民事裁定书】。原告依据（2011）单民初字第1061号生效民事调解书向本院申请强制执行，本院作出（2012）单执字第629号裁定书：扣留并提取被执行人孙彦习房屋拆迁补偿款200000元。被告袁继学以涉案房屋产权人的名义提出执行异议，本院作出（2012）单执异字第629-1号执行裁定书中止对孙彦习房屋拆迁补偿款200000元的执行。原告认为《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被告袁继学与孙彦习即便签订所谓房屋买卖合同，但因其未经登记，不发生效力。请求许可对孙彦习位于单城向阳路西段路南【地号13-2-756，证号（2003）0112号】的房屋拆迁补偿款200000元的执行。被告袁继学辩称：被告于2011年6月14日购买案外人孙彦习的房屋及宅基。购房时，被告到房管局去办理过户手续时，其工作人员说单县所有拆迁户不予办理过户手续。被告遂与孙彦习签订房屋买卖“契约，原告当场支付购房款，孙彦习交付了涉案房屋的房、地产证及涉案房屋钥匙，三个证人在契约上签字证明。2012年9月7日，被告与开发商单县宏瑞置业有限公司就涉案房屋签订了编号为NO072的“拆迁房屋产权调换协议书”。被告通过购买方式取得了对涉案房屋的所有、处分权，主张驳回原告诉求。经审理查明，当事人对以下事实无异议：1、原告刘延军与债务人孙彦习曾因民间借贷纠纷向本院提起诉讼。期间，原告申请对孙彦习名下的房宅进行财产保全，本院遂于2011年6月17日作出（2011）单民初字第1061号民事裁定书：“将被告孙彦习位于单城向阳路西段路南【地号13-2-756，证号（2003）0112，面积150.8】的房宅一套进行查封，查封期间，不得转让、变卖、过户和故意损毁。”2、原告刘延军依据生效的（2011）单民初字第1061号民事调解书向本院申请强制执行，本院作出（2012）单执字第629号裁定书：“扣留并提取被执行人孙彦习位于单城向阳路西段路南【地号13-2-756，证号（2003）0112号】的房屋拆迁补偿款200000元。”3、被告袁继学针对（2012）单执字第629号裁定书向本院提出执行异议并提交了其与孙彦习2011年6月14日签订的“甲方孙彦习，乙方袁继学。经甲乙双方协商，甲方将单城镇向阳路西段路南民房（国有土地使用证：单国用【2003】字第0112号，房屋所有权证：单房权证城区字第000682号）卖与乙方，价格为二十三万元整。”的“契约”。被告认为案涉房屋产权人归其本人所有，请求本院裁定解除对上述房屋拆迁补偿款200000元的扣押提取。4、本院2012年10月12日作出（2012）单执异字第629-1号执行裁定书，认为被告袁继学的执行异议申请成立，裁定中止对孙彦习位于单城向阳路西段路南【地号13-2-756，证号（2003）0112号】的房屋拆迁补偿款200000元的执行。5、原告刘延军不服，遂于2012年11月6日向法院提起申请执行人执行异议之诉，请求许可对孙彦习位于单城镇向阳路西段路南【地号13-2-756，证号（2003）0112号】的房屋拆迁补偿款200000元的执行。6、2012年9月7日，被告袁继学以被拆迁人（乙方）身份与单县宏瑞置业有限公司（甲方）签订了《拆迁房屋产权调换协议书》。7、2012年11月20日，原告刘延军申请撤回对被告孙彦习的起诉。合议庭依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、第一百五十四条第一款（五）项及第三款的规定，口头裁定准予。综合原、被告双方的诉辩主张，本案争议焦点有三：（1）、原、被告双方之间是否存在真实的房屋买卖关系；（2）、房屋买卖合同是否已经实际履行；（3）、被告袁继学对于涉案房屋未办理产权过户是否存在过错。关于以上争点，原告提交下列证据材料：1、陈述在（2011）单民初字第1061号民事案件审理过程中，孙彦习并没有提到涉案房屋已经出售；被告没有交付23万元房款的“收条”。2、2011年8月、2012年2月其与孙彦习的两次通话录音及与靳亚明（原告称系孙彦习前女友）通话录音，证明孙彦习并没有将涉案房屋卖于被告袁继学。被告质证认为，原告提交以上证据均不能否定被告袁继学与孙彦习就涉案房屋买卖的真实性。被告袁继学针对其答辩主张提交了下列证据材料：1、2011年6月14日，被告袁继学与孙彦习签订“契约”；2011年6月14日由民政部门出具的孙彦习无婚姻证明记录；记载使用者为孙彦习的单国用2003字第0112号国有土地使用证、单房权证城区2003字第00682号房屋所有权证。2、证人毛玉国证言：我和孙彦习是朋友关系，孙说要卖房子，我告诉了堂妹夫刘常俊，是刘介绍袁继学买的房子。当时在我的门市里袁继学给了孙彦习23万元现金，孙把房产证等交付袁。协议是一次性形成的，孙没有为袁出具“收条”；高中证言：我与袁不熟，与毛玉国、刘常俊合伙做生意，当时在我门市里袁、孙达成协议后，袁支付孙现金，孙交付房产证等。3、2012年9月7日，被告袁继学以被拆迁人（乙方）身份与单县宏瑞置业有限公司（甲方）签订了《拆迁房屋产权调换协议书》。4、2010年12月24日，由单县住房和城乡建设局下发的《通知》：“根据《菏泽市城市房屋拆迁管理办法》第8号令记载“2010年12月24日---2011年10月31日，暂停办理东起湖西路中段，西至西护成堤，南起南护城堤，北至向阳路拆迁范围内的土地使用权买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产、变更用途等手续。”原告质证认为：对“契约”、“无婚姻证明”的真实性表示怀疑；《拆迁房屋产权调换协议书》签订于原告申请查封涉案房产之后，不发生物权变动效力；对该《通知》的真实性提出异议，本院遂限定原告对该《通知》真实性异议提交抗辩证据，但在本院规定的期间内，原告未提交。2012年12月17日，第一次庭审中，原告强调“契约”签订的时间系事后伪造，本院就涉案房屋“契约”问题进行了释明。原告当庭表示申请对2011年6月14日“契约”形成的时间进行司法鉴定。2013年6月20日，西南政法大学司法鉴定中心出具西政司法鉴定中心（2013）文鉴字第0350号鉴定结论：由于无符合条件的比对样本，不能确定送检的标称时间为“2011年6月14日”、甲方为“孙彦习”、乙方为“袁继学”的《契约》的形成时间。本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款亦规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”从本案看，被告的购房行为有以下合理之处：一、签约之前要求孙彦习提交其婚姻证明，目的显然是考察孙彦习对涉案房屋是否享有完全处分权，且孙彦习提交其婚姻证明的时间与孙彦习与被告袁继学签订房屋买卖“契约”的时间一致，均为2011年6月14日。二、袁继学支付23万元价款的同时索取了孙彦习房屋的房、地产权证。三、袁继学提交的其与金融系通的交易凭证，说明其支付现金具有资金来源。四、房屋买卖的中间人出庭的证言与被告陈述吻合。原告主张孙彦习与被告袁继学恶意串通，即认为被告非善意签订涉案房屋买卖“契约”并存在契约“倒签”的可能，在被告袁继学提交孙彦习无婚姻证明记录、房屋买卖契约及相关产权证件、证人证言等证据证明其购买行为的善意与合法性的情况下，原告对其主张的孙彦习、袁继学恶意串通、契约时间“倒签”负有举证责任。原告提交的录音资料，系其与涉案房屋的售卖人孙彦习及其前女友之间的通话内容，在原告都自认孙彦习为了逃避债务的前提下，孙彦习不提及已经出售房屋的事实在情理之中，法院不可能以原告刘延军与其债务人孙彦习的录音内容没有涉及房屋买卖进而推定孙彦习与袁继学就不存在房屋买卖的关系。对于原告刘延军认为被告交付23万元的房款，理应由房屋售卖人孙彦习为其出具“收条”的意见，本院认为，对即时两清的买卖关系中，存在买受人不索取“收条”的可能。综上，本院认为，根据现有证据无法认定被告袁继学存在串通、虚假买卖的行为。尤其是原告书面申请就2011年6月14日“契约”形成的时间进行司法鉴定，而西南政法大学司法鉴定中心出具鉴定结论为“不能确定送检的标称时间为‘2011年6月14日’、甲方为‘孙彦习’、乙方为‘袁继学’的《契约》的形成时间。”进一步确定了原告请求事实没有提供证据加以证明从而承担不利后果的责任。2011年6月14日，孙彦习向被告袁继学交付房、地产相关证书及房屋钥匙至2012年9月7日，被告袁继学以被拆迁人（乙方）身份与单县宏瑞置业有限公司（甲方）签订了《拆迁房屋产权调换协议书》，在原告没有提交相反证据的情况下，应当认定孙彦习与袁继学已经交付房屋并实际占有涉案房屋。??????????另，经查，《菏泽市城市房屋拆迁管理办法》第二十一条：拆迁范围确定后,房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时,应当书面通知有关部门,在拆迁范围内暂停办理下列事项:(一)房产、国土部门办理的房屋所有权、土地使用权买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产、变更用途等手续。但人民法院或仲裁机构生效的判决、裁决除外;(二)规划、建设、房产部门办理的房屋新建、改建、扩建和装修等批准手续;(三)工商部门办理的营业执照。2010年12月24日，单县住房和城乡建设局《通知》即在此文件基础上下发。孙彦习与被告袁继学签订房屋买卖“契约”的时间适逢在此时间段，可以证实本案涉案房屋不能过户是由于登记机关的客观原因造成的，被告袁继学对此并不存在过错。综上，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”被告袁继学已支付全部购房款并实际占有涉案房屋，且对涉案房屋未能完成过户手续不存在过错。原告称被告袁继学与孙彦习间的买卖恶意串通、协议虚假、契约时间“倒签”、房款未实际支付等主张未能提供证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告刘延军请求许可对孙彦习名下的单国用【2003】字第0112号、单房权证城区【2003】字第000682号的房屋拆迁补偿款执行的诉讼请求。案件受理费4200元，鉴定费2200元，由原告刘延军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。???????????????审判长 徐       宏审判员 丁继华审判员牛延进二〇一三年九月三日书记员 李       晗