江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5900号
上诉人（原审原告）：周敏。
委托诉讼代理人：刘尚轲，江苏昆成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马晋。
被上诉人（原审被告）：冯月梅。
被上诉人（原审第三人）：杨金。
上诉人周敏因与被上诉人马晋、冯月梅、原审第三人杨金房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初15420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周敏上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、《房屋买卖合同》中约定违约方应向守约方支付总房款20%的违约金，这是对守约方权利的约定，而非条件的限定。解除合同不是主张违约金的限定条件，违约金条款应适用于本案情况。二、马晋、冯月梅收到24万元房款后，不履行合同涤除抵押，却将房屋抵押给杨金且抵押金额远超合同金额，恶意违约。按照一审法院理解，守约方不能主张违约金，还要承担涤除抵押多付的款项，增加再诉损失的成本和风险，不符合合同精神。三、马晋、冯月梅再次抵押金额明显高于市场金额，与杨金存在恶意串通嫌疑。一审法院未要求杨金到庭说明情况，也未查明抵押款用于何处，抵押合同应认定无效。四、一审判决周敏涤除抵押明显超过周敏诉讼请求和法院审理范围，应当予以撤销。应判决马晋、冯月梅解除抵押，继续履行合同。
马晋、冯月梅、杨金未作答辩。
周敏向一审法院起诉请求：1.马晋、冯月梅履行合同，配合周敏办理房屋过户变更登记，房屋位于昆山市××室；2.马晋、冯月梅支付周敏违约金228000元；3.马晋、冯月梅赔偿周敏损失300000元；4.判令马晋、冯月梅承担本案全部诉讼费用。
马晋、冯月梅向一审法院反诉请求：1.确认双方的买卖合同解除；2.周敏支付马晋、冯月梅违约金228000元；3.本案诉讼费保全费均由周敏承担。
一审法院认定事实：2016年6月7日，周敏（购买方乙方）、马晋、冯月梅（出售方甲方）在昆山市优德房产咨询服务部（居间方丙方）的居间服务下签订了《房屋买卖合同》一份，约定，甲方将其名下位于昆山市玉山镇盛荣花园27号楼406室的房屋，建筑面积128.55平方米出售给乙方，价款为1140000元，合同签订之时，乙方支付定金40000元，甲乙双方在合同生效之日起90个工作日内，乙方向甲方支付530000元（购房定金在付款时冲抵），双方同意于2016年10月1日前前往办理过户，乙方需贷款610000元，由丙方代乙方办理贷款手续，甲乙双方有任何一方未按照合同的约定全面履行自己的义务，逾期超过45个工作日的，守约方有权单方解除合同，同时违约方应向守约方支付总房款20%的违约金，甲乙双方于办妥以乙方为权利人的该房屋相关产权证明及付清所有房款之日后15个工作日内办理房屋交接手续，以现房交付，乙方承担该房屋的所有税费……，该合同还对其他事项作出了约定。当日，周敏向马晋、冯月梅支付了40000元购房定金，2016年7月14日，周敏向马晋、冯月梅支付了房款200000元，
2016年9月21日，周敏委托律师向马晋、冯月梅发出律师函一份，内容为：你两人与周敏于2016年6月7日签订的房屋买卖合同，周敏当日即支付了定金40000元，并及时提供了办理过户所需的全部资料，后因你夫妻两人讲房屋尚有银行贷款，周敏即于2016年7月14日另支付你两200000元，用于归还房屋未还按揭，而你两人却迟迟不予配合办理房屋过户手续，周敏和房屋居间方昆山市优德房产咨询服务部多次与你协商、催促无果，现郑重声明：限你两人见函之日起5日内履行合同义务，配合周敏办理房屋产权变更手续；若拒不履行，将向你主张违约金、律师费、交通费以及财产保全费，并通过法律途径维护合法权益。该律师函邮寄地址为涉案房屋地址，收件人系马晋，电话系马晋地址确认书确认的手机号，该律师函于2016年9月22日被拒收退回。
2016年11月11日，马晋、冯月梅向周敏发出《解除房屋买卖合同通知函》一份，载明，根据合同约定，你应于2016年9月30日之前支付530000元首付款，但至今没有收到你的首付款，你的行为已严重构成违约，你在法院调解室再一次承诺2016年10月13日前支付给我，但是最终还没有支付，你的严重违约导致房屋买卖合同无法继续履行，现通知你，从即日起我们的买卖合同关系解除，你违约给我带来的损失，将从你所交房款中扣除违约金的余额还给你。周敏表示收到函件，但认为该函件是周敏起诉至法院后发函，其违约行为为欲盖弥彰，内容也是颠倒黑白。
因周敏表示马晋、冯月梅应于2016年10月1日前按照合同约定履行过户义务，马晋、冯月梅表示因周敏未在2016年10月13日前支付530000元首付款系违约，故要解除合同，遂引起此次纠纷。
另查明，涉案房屋昆山市玉山镇盛荣花园27号楼406室不动产产权登记权利人系马晋，不动产权证号为101062478，建筑面积128.55平方米，产权登记时间为2007年2月9日。马晋、冯月梅系夫妻关系，婚姻登记时间为2000年10月20日。马晋对涉案房屋于第三人中国工商银行股份有限公司昆山分行处的抵押贷款已于2016年10月11日全部结清，他项权证也已注销。2016年10月12日，马晋、冯月梅（借款人）与杨金（出借人）签订借款抵押合同一份，借款金额1200000元，用于资金周转，借款期限12个月，自2016年10月15日至2017年10月14日止，交接借款方式为以银行转账、网上电子汇款或通过网络贷款平台等形式支付的，自资金到达借款人账户时为准，借款期限内的本金利率，月利率为2‰，抵押物为涉案房屋，抵押价值1200000元。2016年10月14日，杨金通过银行转账向马晋账户支付1200000元。庭审中法官向周敏释明是否愿意涤除涉案房屋的抵押权，周敏明确表示愿意，并表示1200000元加利息可以一次性支付。2016年9月22日，周敏银行账户余额716555元；2016年9月23日，周敏银行账户余额911555元。
上述事实由房屋买卖合同、房产证、土地使用证、收条、汇款单、银行存单、律师函、结婚证、户口薄、解除房屋买卖合同通知函、邮寄凭证及当事人在庭审中的陈述予以证实。
一审法院认为，周敏与马晋、冯月梅之间签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当事人均应依约行使权利，履行义务。周敏已依约向马晋、冯月梅支付了购房定金40000元及首付款200000元，之后于2016年9月21日向马晋、冯月梅发出律师函，催促两人尽快将周敏支付的房款用于归还涉案房屋的银行贷款，但涉案房屋的银行贷款抵押于2016年10月11日才涤除，双方合同约定的支付首付款530000元的时间为2016年9月30日，过户时间为2016年10月1日，因马晋、冯月梅在收到周敏支付的240000元购房款后并未在此期间还清涉案房屋的贷款，在涉案房屋尚存在抵押并不满足过户的条件下，周敏以此为由迟延支付剩余的首付款290000元并无不妥，而且周敏在2016年9月23日银行账户余额已足够支付首付款，可以证明周敏为了履行合同做了充分的准备，对于马晋、冯月梅以此为由主张周敏违约的抗辩意见不予采纳。马晋、冯月梅未在合同约定的过户时间2016年10月1日前将涉案房屋的银行抵押权涤除，而是在收到周敏支付的240000元购房款后直到2016年10月11日涤除了涉案房屋的银行抵押，继而于次日即2016年10月12日，再次将涉案房屋抵押给第三人杨金用于借款1200000元，违背诚实信用原则，马晋、冯月梅还于2016年11月11日向周敏发出解除合同的通知，构成违约。
综上，周敏表示愿意代马晋、冯月梅涤除涉案房屋在第三人杨金处的抵押权1200000元及利息，并同时办理过户手续，一审法院对此予以支持。因马晋、冯月梅违约，理应向周敏承担违约责任，但违约责任是根据合同约定产生，双方的合同并未约定合同继续履行情况下的违约金，故一审法院对此诉讼请求不予支持；对于周敏向马晋、冯月梅主张赔偿损失300000元的诉讼请求，因合同约定的房款为1140000元，周敏在支付了240000元购房款后，还需向第三人杨金支付涤除涉案房屋抵押权的款项本金1200000元及利息，周敏支付的上述款项已超过房屋价款的总额，确实存在实际损失，但因该损失尚未实际产生且待实际履行完毕该抵押权后方能确定准确金额，故本案对此暂不予处理，周敏可另案起诉向马晋、冯月梅主张该笔损失。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、周敏于判决生效后十日内代马晋、冯月梅归还贷款1200000元及利息（具体以当天实际金额为准）以涤除昆山市玉山镇盛荣花园27号楼406室房屋在第三人杨金处的抵押权，第三人杨金予以配合撤销他项权。二、马晋、冯月梅于涤除银行抵押权后十日内协助周敏办理昆山市玉山镇盛荣花园27号楼406室房屋的过户手续。三、驳回周敏的其他诉讼请求。四、驳回马晋、冯月梅的全部诉讼请求。本诉案件受理费15060元，财产保全费5000元，共计20060元，由马晋、冯月梅负担。反诉案件受理费15060元，由马晋、冯月梅负担。
二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，当事人没有提交新证据。
另查明，马晋、冯月梅在上诉期间递交了上诉状，但是经一审法院催交，未在规定期限内交纳上诉费。
本院认为：对于违约金，《房屋买卖合同》约定“甲乙双方有任何一方未按照合同的约定全面履行自己的义务，逾期超过45个工作日的，守约方有权单方解除合同，同时违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。”从文义分析，上述约定中的“同时”应是指守约方解除合同时，而非“逾期超过45个工作日”时。因此上述约定应理解为在逾期超过45个工作日的情况下，守违方享有单方解除合同的权利，并且在解除合同情况下违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。因此在合同继续履行的情况下，不应适用上述条款中的违约责任。因《房屋买卖合同》中未约定合同继续履行情况下的违约金，一审法院对违约金的诉讼请求不予支持并无不当。
马晋、冯月梅将房屋抵押给杨金，抵押价值120万元仅略高于数月前将房屋出售给周敏的价格，周敏主张抵押金额明显高于市场金额的观点不能成立，其认为马晋、冯月梅与杨金恶意串通损害其利益依据不足。因周敏诉请马晋、冯月梅配合办理过户登记，而办理房屋过户手续前必须涤除抵押权，周敏也表示愿意代马晋、冯月梅涤除抵押权120万元及利息，一审法院判决周敏代马晋、冯月梅涤除抵押权不超出周敏的诉讼请求范围，并无不当。
此外，马晋、冯月梅收到一审法院催交案件受理费通知后，仍未按期缴纳二审案件受理费，对其上诉按其自动撤回上诉处理。
综上，周敏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。但是一审判决主文第二项“涤除银行抵押权”的表述存在笔误，应更正为“涤除杨金抵押权”。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初15420号民事判决第一、三、四项；
二、变更江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初15420号民事判决第二项为马晋、冯月梅于涤除杨金抵押权后十日内协助周敏办理昆山市玉山镇盛荣花园27号楼406室房屋的过户手续。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15060元，财产保全费5000元，共计20060元，由马晋、冯月梅负担。二审案件受理费15060元，由周敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一七年八月二十八日
书记员 陆晓婷