广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第2269号
原告广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区城门头西路1号908房，注册号（分）440600000011212。
负责人喻勇，总经理。
委托代理人陈海，广东源浩律师事务所律师。
被告张杏宜，女，汉族，1978年1月26日出生，住广东省佛山市顺德区，
原告广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司诉被告张杏宜物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员丁保国独任审判，后因被告张杏宜下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员简丽芳担任审判长，与代理审判员陆桂秀、人民陪审员李玉珠组成合议庭进行审判，并于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈海到庭参加诉讼，被告张杏宜经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：案外人梁毅勤、刘晓斌购买了禅城区城门头西路1号1008房（以下简称“涉案物业”）作为办公用房，建筑面积为87.5平方米。2008年5月21日，原告与案外人梁毅勤、刘晓斌签订了一份《佛山环球国际广场前期物业管理服务协议》，该协议第四条第二款约定写字楼按建筑面积每月每平方米22元（管理费12元，公共能耗费10元）的标准计收物业管理服务费用；同时，根据协议第六条约定，受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。2011年6月15日被告与案外人梁毅勤签订《房地产买卖合同》并办理过户登记，被告成为涉案物业的业主，应受前业主签订的《佛山环球国际广场前期物业管理服务协议》的约束，按照协议约定缴纳物业管理费。2014年8月至2015年7月被告无故拖欠环球国际广场写字楼管理费12600元、能耗费10500元、电费1293.68元，合计24393.68元。根据原告与被告签订的管理服务协议第八条第四款约定，被告违反协议，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.3%的标准交纳违约金。据此被告应向原告支付违约金，违约金自逾期日计算至2015年9月8日为止共计14015.91元。为维护权益，特诉至法院，请求判令：一、判决被告立即支付2014年8月至2015年7月的物业管理费24393.68元及违约金14015.91元（违约金暂计算至2015年9月8日）合计38409.59元给原告；二、本案的诉讼费用由被告负担。
被告未到庭应诉，也没有提交书面答辩意见。
诉讼中，原告提供以下证据：
原告营业执照、组织机构代码证、企业改制通知书及被告的身份证。证明原、被告的诉讼主体适格。
2、资质证书及证明。证明原告的总公司广州珠江物业酒店管理有限公司具有物业管理一级资质，由原告对佛山市禅城区城门头西路1号佛山环球国际广场提供物业服务。
3、《房地产买卖合同》、税务发票、完税证、梁毅勤身份证、刘晓斌身份证、《纳税申报表》、《房地产权证》、《国有土地使用证》、《佛山市禅城区房地产登记信息查询结果》。证明涉案物业是被告从梁毅勤、刘晓斌处购买的，被告是涉案物业的业主。
4、《佛山市环球国际广场前期物业管理服务协议》、《佛山市环球国际广场业主临时公约》。证明广州珠江物业酒店管理有限公司与涉案物业前业主签订物业管理服务协议，并按物业管理协议约定双方的权利义务。被告是涉案物业的业主，受前业主与原告签订的物业管理服务协议约束。
5、电费发票13张。证明原告代为缴纳被告涉案物业所在的佛山环球国际广场所有业主的室内电费，再由原告向各业主收取。
诉讼中，被告未提供证据。
本院对上述证据认证如下：
被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，视为放弃对原告举证的质证权利。原告提供的证据，与本案事实具有关联性，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
广州珠江物业酒店管理有限公司具有一级物业服务资质，原告系其于佛山市禅城区依法注册成立的分公司，经营范围为物业管理等，实际负责涉案物业所在的佛山环球国际广场物业管理服务，每月的管理费收支均由原告独立经营管理。
2008年5月21日，广州珠江物业酒店管理有限公司（甲方）与案外人梁毅勤、刘晓斌（乙方）签订《佛山环球国际广场前期物业管理服务协议》，由甲方对案外人梁毅勤、刘晓斌的涉案物业（办公用房）进行物业管理，服务内容为对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。协议主要内容有：第四条物业管理服务费用约定“一、乙方从房屋出售单位发出《收楼通知书》中约定的收楼时间开始缴交物业管理服务费用。二、写字楼按建筑面积每月每平方米22元（管理费12元，公共能耗费10元）的标准计收。……四、因乙方原因，空置房屋按正常管理费标准计收管理费。五、乙方出租物业，并由物业使用人缴交管理费的，乙方应督促使用人按本协议约定缴交管理费，并承担管理费缴交的连带责任。……七、交纳费用时间及方式：当月的5号-15号缴交上月的物业管理服务费用，乙方可选择银行账户划账交费（手续费由乙方负责）和现金缴纳两种方式”。协议第六条代收代缴收费服务约定“受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定”。协议第八条违约责任约定“……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%的标准交纳违约金”。
2011年6月15日，被告与案外人梁毅勤、刘晓斌就涉案物业签订《房地产买卖合同》，2011年7月4日涉案物业过户至被告名下，涉案物业建筑面积为87.5平方米。
2014年8月1日开始，被告未缴纳物业管理服务费，截至2015年7月31日，被告共拖欠原告物业管理服务费23100元（其中管理费12600元、公共能耗费10500元）。
诉讼中，原告陈述其诉请的物业管理费24393.68元中包含电费1293.68元，该电费为涉案物业产生的电费，不是公摊电费。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案外人梁毅勤、刘晓斌与广州珠江物业酒店管理有限公司于2008年5月21日签订的《佛山市环球国际广场前期物业管理服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告从案外人梁毅勤、刘晓斌处购得涉案物业后于2011年7月4日进行过户登记。原告作为广州珠江物业酒店管理有限公司的分公司，对涉案物业提供物业管理服务，被告接受原告的物业管理服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，被告应当依约向原告支付物业管理服务费。被告在2014年8月1日至2015年7月31日的期间共拖欠原告物业管理服务费23100元（其中管理费12600元、公共能耗费10500元），故原告诉请的物业管理费24393.68元中的23100元具有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉请的物业管理费24393.68元中的超出部分1293.68元，即电费1293.68元，虽然原告提供了电费发票予以证明，但该电费发票并非涉案物业单独产生的电费，原告并无证据证实涉案物业的用电情况，原告应承担举证不能的不利后果，故对该部分费用，本院不予支持。
关于原告诉请的违约金的问题。《佛山环球国际广场前期物业管理服务协议》载明被告应在每月5日至15日间缴交上月的物业管理服务费用，不按约定交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起按每日0.3%的标准交纳违约金。如前所述，被告无正当理由拒付物业管理费用，违反合同约定，已构成违约，原告有权要求被告支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，因被告拒不到庭，未对违约金的计算标准提出异议，故本院不对协议约定的违约金计算标准进行调整，原告诉请从逾期之日（次月16日）起按每日0.3%的标准分段计算违约金，符合协议约定，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告张杏宜于本判决生效之日起十日内向原告广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司支付2014年8月1日至2015年7月31日期间佛山市禅城区城门头西路1号1008房物业管理服务费23100元以及违约金（违约金计算：以每月1925元为本金，自次月16日起每日0.3%的标准分段计算至本判决确定的给付之日止）；
二、驳回原告广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序，案件受理费760元，由被告张杏宜负担720元，由原告广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 简丽芳
代理审判员 陆桂秀
人民陪审员 李玉珠
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 吴春辉
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。