苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初11473号原告：周伟琪，女，1978年8月6日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告:巩丕勇，男，1979年3月17日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：薛能，江苏新天伦律师事务所律师，代理原告巩丕勇。委托诉讼代理人：周伟琪，即原告周伟琪。被告：黄雷芳，女，1981年7月25日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：周少兰，女，1981年11月21日生，汉族，户籍地湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：黄雷芳，即被告黄雷芳。原告巩丕勇、周伟琪诉被告周少兰、黄雷芳迁让纠纷一案，本院于2016年12月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周伟琪及巩丕勇的委托代理人薛能到庭参加诉讼，被告周少兰、黄雷芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现本案已经审理终结。原告巩丕勇、周伟琪诉称：2019年9月26日，原告通过司法拍卖的形式取得苏州工业园区苏雅路388号新天翔商业广场1幢915室的所有权，该房屋之前由原产权人赖敏竑抵押给中国农业银行股份有限公司公司姑苏支行（抵押权人、以下简称农行姑苏支行），因赖敏竑欠付债务，农行姑苏支行行使抵押权并将房屋拍卖而由原告取得。2015年3月9日，两被告向赖敏竑承租上述房屋并签订五年租期的租赁合同。经协商，被告拒绝搬出。原告起诉至法院，请求判令：1、两被告立即搬出苏州工业园区苏雅璐388号新天翔商业广场1幢915室；2、两被告向原告支付自2016年9月26日起至搬出苏州工业园区苏雅璐388号新天翔商业广场1幢915室之日的房屋使用费及利息（暂按房屋租赁协议的租金及一次性付款的支付方式及一年期贷款利率计算至起诉日为13503.42元）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告放弃第二项诉请中利息的主张。被告周少兰、黄雷芳未到庭应诉答辩，其向本院提交一份拍卖公告及《房屋租赁合同》。被告黄雷芳、周少兰庭后来院陈述，二人从原房东赖敏竑处承租上述房屋，由二人共同使用至今，当时一次性缴纳了五年的租金，赖敏竑并未告知房屋抵押及诉讼事宜。房屋拍卖时明确告知竞买人为带租拍卖，原告也向被告口头承诺可以继续使用，故己方的合法权益应受到保护。因本案适用简易程序，上述意见本院在裁决时予以考量。经审理查明：2009年12月15日，农行姑苏支行（作为贷款人、抵押权人）与赖敏竑（作为借款人、抵押人）、方雪文（抵押人、赖敏竑的配偶）签订《个人购房担保借款合同》（编号32105200900147449）一份，约定：农行姑苏支行借款给赖敏竑、方雪文117万元，用于购买新天翔B-913的房屋，借款期限为360个月，即自2009年12月15日至2039年12月14日止，逾期还款将承担相关责任。2010年2月23日，农行姑苏支行与赖敏竑、方雪文就坐落于苏州工业园区苏雅路388号新天翔商业广场1幢915室的房屋办理了抵押登记手续，房屋他项权人农行姑苏支行，他项权证为苏房他证园区字第××号。自2015年2月至2015年5月，赖敏竑连续4期未能按时足额归还欠款。截至2015年6月11日，赖敏竑结欠农行姑苏支行贷款本金971750元，利息（包括利息、复利）17188.81元。农行姑苏支行为主张权利，向姑苏区人民法院起诉，即为（2015）姑苏商初字第00984号案件。该案判决如下：一、赖敏竑、方雪文于本判决发生法律效力之日起10日内归还中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行借款本金971750元，欠息（包括利息、罚息、复利）17188.81元（暂计算至2015年6月11日，之后的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》的约定计算至实际给付之日止）。二、赖敏竑、方雪文于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行律师费损失30323元。三、如赖敏竑、方雪文未履行上述债务（包含案件受理费、财产保全费、公告费），中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行有权就赖敏竑、方雪文名下的位于苏州工业园区苏雅路388号新天翔商业广场1幢915室的房屋经过协议折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。上述判决生效后，因赖敏竑未能履行判决，农行姑苏支行于2016年4月22日向姑苏区人民法院申请强制执行。该院于2016年7月27日出具拍卖裁定，对上述房屋依法拍卖、变卖。2016年9月26日，该院出具成交裁定，确定苏州工业园区苏雅路388号新天翔商业广场1幢915室房屋一套及相应土地使用权归买受人原告巩丕勇所有，该房屋的所有权及相应土地使用权自本裁定送达买受人巩丕勇时起转移，买受人巩丕勇可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。上述房屋目前登记于原告巩丕勇、周伟琪名下。另查明：2015年3月9日，赖敏竑作为出租方，周少兰作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》，约定出租方将上述房屋以年租金61800元的标准出租给承租方用于办公经营，租期为2015年3月18日至2020年3月17日，租金交付方式为五年一次性付清。双方对于各自的违约责任均有约定。又查明：讼争房屋在发布拍卖公告时，房屋的情况注明“带租拍卖，租期自2015年3月18日至2020年3月17日，五年租金已全部付清”。诉讼中，原告表示目前承租于房屋内的人员为被告周少兰及雷黄芳，二人开设了月子护理中心，原告据此提交与周少兰、黄雷芳的微信聊天记录。被告雷黄芳、周少兰在本院陈述案情时确认二人合伙经营，合同是周少兰签字，但黄雷芳知晓且认可，房屋也是共同使用。原告另诉称，按照雷黄芳与赖敏竑签订租赁合同的租金标准向两被告主张房屋使用费，因为当时租金是五年一次性缴纳，故实际上金额低于市场水平。以上事实，由房产证、（2015）姑苏商初字第00984号民事判决书及执行裁定等证据以及当事人庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。本案中，现有证据表明赖敏竑将讼争房屋抵押给农行姑苏支行的时间早于被告黄雷芳承租房屋的时间，农行姑苏支行因赖敏竑未能清偿债务提起并行使抵押权，相关责任在于赖敏竑，抵押权实现后，原告作为合法买受人不受租赁合同约束。故原告诉请两被告搬离有事实及法律依据，本院予以支持。被告周少兰作为租赁合同的相对方，原告诉请其搬离有合同依据；被告黄雷芳作为实际共同使用人，原告以产权人身份诉请其搬离同样有法律依据。关于使用费，原告参照周兰芳与赖敏竑签订租赁合同的标准计算并无不妥，本院予以支持；原告从确定房屋产权归属自己的拍卖裁定出具之日主张相关费用符合法律规定，本院一并支持。原告放弃主张付款利息，本院不再理涉。被告周少兰、黄雷芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致不利后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周少兰、黄雷芳于本判决生效之日起十五日内搬离苏州工业园区苏雅路388号新天翔商业广场1幢915室；二、被告周少兰、黄雷芳于本判决生效之日起十日内支付原告房屋使用费（计算方式为：从2016年9月26日至实际搬离之日止，按照每年61800元计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为69元，由被告黄雷芳、周少兰负担。此款已由原告预交，本院不再退还，被告黄雷芳、周少兰在本判决生效之日起十日内将该款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 刘 虎二〇一七年六月七日书记员 夏李扬拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。第6页共7页