北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第58746号
原告李琼，女，1968年4月22日出生，住址北京市海淀区，公民身份号码×××。
委托代理人张明，北京市中润律师事务所律师。
委托代理人李力，女，1970年6月18日出生，住址北京市海淀区。
被告梁丽鸿，女，1981年8月19日出生，住址山西省临汾市，公民身份号码×××。
委托代理人刘蔚，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被告百年城堡（北京）国际物业管理有限公司，住所北京市朝阳区慧忠北里403号楼27层A室。
法定代表人司懿，总经理。
委托代理人刘清旺，北京市涌金律师事务所律师。
被告北京链家房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住址北京市海淀区车道沟东里2号楼406号。
李琼与梁丽鸿、百年城堡（北京）国际物业管理有限公司（以下简称物业公司）、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李琼委托代理人张明、李力，梁丽鸿委托代理人刘蔚，物业公司委托代理人刘清旺到庭参加了诉讼；链家公司经传票传唤，未到庭参加庭审。本案现已审理终结。
李琼向本院提出诉讼请求：1、要求物业公司、梁丽鸿和链家公司共同承担空调系统维修责任，如空调系统无法维修到正常使用状态，则由物业公司、梁丽鸿和链家公司出资予以更换。2、要求物业公司、梁丽鸿和链家公司赔偿装修和财产损失60344元以及20个月的在外租房损失25.6万元（其中12个月租金每月1.2万元，另8个月每月租金为1.4万元）。3、诉讼费、评估及鉴定费由物业公司、梁丽鸿和链家公司承担。事实和理由：2015年5月3日，李琼与梁丽鸿经链家公司居间签署北京市存量房屋买卖合同，约定由李琼以500万元的价格购买梁丽鸿位于北京市朝阳区科荟路8号6号楼1层106号房产（以下简称涉案房屋）。双方办理完涉案房屋转让手续后，共同与链家公司人员查验了涉案房屋内物品。物业公司对涉案房屋空调进行了夏季转换，派人维修了涉案房屋空调系统室外机部件并收取了费用。2015年7月19日，李琼与梁丽鸿、物业公司共同办理了涉案房屋的物业交割。随后，李琼购买家具等物品，准备对涉案房屋进行规划整理后入住。2015年8月7日上午九时，李琼接到物业公司人员电话，称涉案房屋内有水滴声。李琼立即电话告知链家公司人员进行查验，发现涉案房屋顶棚漏水，导致地面大面积积水，房间多处受损。物业公司随即关闭涉案房屋水管总闸。李琼与物业公司就赔偿事宜进行交涉，物业公司提出室内漏水不属于公共维修范围，不承担任何赔偿责任。2015年9月13日，物业公司派专业维修人员对空调系统进行查验，当时一切正常。但是，2015年9月15日上午八时四十分，物业公司又致电李琼，称涉案房屋再次漏水。李琼赶回家后发现餐厅顶棚漏水严重，地面积水没及鞋面。物业公司再次将给水总闸关闭。李琼认为，涉案房屋漏水隐患产生于李琼与梁丽鸿签订买卖合同之前，由此导致涉案房屋漏水的责任只能在梁丽鸿与物业公司之间划分，李琼没有任何过错，不应承担责任。链家公司作为居间人，未尽到对涉案房屋必要的基本调查，应承担相应的责任。
梁丽鸿辩称：梁丽鸿出售涉案房屋时，对空调系统存在的漏水隐患毫不知情。梁丽鸿已经将涉案房屋交付李琼，房屋交付之后的风险责任不应由梁丽鸿承担。另外，涉案房屋发生两次漏水，造成了损失的扩大，李琼和物业公司应就扩大的损失承担相应的责任。梁丽鸿不同意李琼的诉讼请求。
物业公司辩称：一、李琼使用的是分户式中央空调，该空调系统属于李琼单独所有，不属于物业管理服务协议约定的“单幢建筑物的全体业主共有和共用设施设备”中的“冷暖空调设施”。物业公司只对公用部位及共用设施负责日常维修、养护和管理，涉案房屋空调系统，不属于物业管理服务范围，物业公司不应承担任何责任。二、涉案房屋空调系统漏水部位与维修人员维修部位不具有因果关系。首先，物业公司并未收取李琼除物业费之外的任何费用，李琼称物业公司收取了空调系统维修费用，与事实不符。其次，物业公司维修人员仅仅是对空调室外机加氟和对空调冬夏季进行正常转换，没有进行任何其他操作。空调系统漏水部位在餐厅，与维修人员操作部位没有任何关系，不存在维修人员操作不当导致空调系统漏水的可能性。再次，根据检验报告，空调系统阀门损坏和风机盘管软连接丝扣处生锈，均属于正常老化所致，与物业公司维修无关。另外，根据检验报告，空调系统补水、泄水和溢水管路相通，不能防止空调凝结水以外的空调用水倒流至凝结盘溢出导致漏水，且物业公司既不是设计单位，也不是施工单位，物业公司在空调系统漏水问题上没有过错。三、水管管路维修和保养责任以水表为界进行划分，这是基本常识。涉案房屋发生漏水的水管均处于室内水表之后，相应的水管维修保养责任属于李琼，物业公司没有维修和保养责任。四、李琼主张损失的金额是虚构的，物业公司不予认可。综上，李琼要求物业公司承担赔偿责任，没有任何事实与法律依据，请求法院驳回李琼的诉讼请求。
链家公司未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩状。
李琼围绕诉讼请求，依法提交了北京市存量房屋买卖合同、补充协议、发票和税收缴款书、房屋所有权证书、物业管理服务协议和物业服务费收据，2015年5月9日和同年8月17日、9月15日涉案房屋空调系统漏水时拍摄的照片及视频，家具买卖合同、发票以及李琼与马某某于2015年8月9日签署的租赁期限自2015年8月9日至同年11月8日、月租金1万元的房屋租赁合同。李琼据此证明涉案房屋发生空调系统漏水及造成损失的事实。梁丽鸿除对李琼提交的家具买卖合同、发票及房屋租赁合同表示无法确认以外，对李琼提交的其余证据均没有异议。物业公司对李琼提交的北京市存量房屋买卖合同、补充协议、发票和税收缴款书、房屋所有权证书、物业管理服务协议和物业服务费收据的真实性没有异议，对李琼提交的2015年5月9日拍摄照片的真实性表示无法确认，对涉案房屋漏水时拍摄的照片及视频的真实性没有异议，对李琼提交的家具买卖合同、发票以及房屋租赁合同表示不清楚，认为李琼主张的损失应以评估报告为准。链家公司未到庭发表质证意见。梁丽鸿和物业公司均没有证据提交。
经本院审查，对李琼提交的证据均予以确认，并据此认定事实如下：2015年5月3日，梁丽鸿与李琼签订北京市存量房屋买卖合同，约定由梁丽鸿以房屋成交总价505万元的价格将涉案房屋出售给李琼。合同签订后，双方均依约履行了义务，李琼于2015年7月6日取得了涉案房屋所有权证。2015年8月17日，涉案房屋内空调系统发生漏水，物业公司人员进行了清理与维修。同年9月15日，涉案房屋空调系统再次发生漏水，物业公司人员将进水阀门予以关闭。物业公司系接受涉案房屋开发商北京新荣房地产开发有限公司委托，对该小区提供物业管理服务。物业公司法定代表人与北京新荣房地产开发有限公司法定代表人均为司懿。
案件审理过程中，李琼于2016年7月8日提出由专业机构对房屋内空调系统发生漏水原因以及遭受的财产损失进行司法鉴定申请。经双方协商，一致确定由国家空调设备质量监督检验中心（以下简称空调检验中心）对空调系统漏水原因进行鉴定，由北京科正资产评估有限责任公司（以下简称科正评估公司）对财产损失进行鉴定。为配合空调系统漏水原因鉴定工作，本院要求物业公司提供空调系统产品合格证、线路图以及维修保养等相关资料。物业公司明确表示无法提供。2017年2月13日，空调检验中心出具检验报告，结论是：1、截止鉴定报告提交之日起，双方当事人均未按照《委托现场检测鉴定工作方案》提供工程图纸，在此条件下，本鉴定只给出了房屋餐厅顶棚漏水的原因。2、该空调系统的工程现状补水、泄水和溢水管路相通，管路连接现状不能防止风机盘管机组凝结水以外的空调用水倒流至凝结水盘，上述空调系统现状导致水满溢出是房屋餐厅顶棚漏水滴下的原因。3、空调水管路系统在热力供回水阀门开启的运行现状工作压力下，风机盘管的软连接丝扣生锈有渗水，现状不满足正常使用时空调系统不漏水的基本要求。李琼向空调检验中心支付鉴定费4.4万元。2017年1月23日，科正评估公司出具涉案房屋装修费用及家具损失评估报告书，评估结论是：评估基准日2016年12月30日，涉案房屋因空调系统漏水所致财产损失的评估结果如下：1、部分装修重新修复所需费用的评估值为53174元；2、家具损失的评估值为7170元。合计60344元。李琼向科正评估公司支付评估费6000元。经庭审质证，李琼对空调检验中心鉴定结论和科正评估公司评估结论均没有异议。梁丽鸿认为空调检验中心鉴定结论并未确定空调漏水原因，并认为科正评估公司评估值过高。物业公司认为其对空调系统漏水部位管网没有维修和保养义务，且风机盘管软连接丝扣生锈属于正常老化所致，均与物业公司无关。物业公司认为科正评估公司评估值高，且与其无关。
2017年2月21日，本院致函空调检验中心，提出鉴定报告结论未能满足委托要求，建议空调检验中心将收取的鉴定费退还申请人。空调检验中心于2017年5月23日回函本院，同意将鉴定费全额退还。
本院认为：涉案房屋空调系统漏水部位虽然发生在室内，但空调系统属于涉案房屋原始配套设施设备，物业公司作为开发商指定物业管理服务企业，应自觉履行维修保养义务。物业公司以空调系统漏水部位发生在室内，不属于维修保养范围的辩称理由不能成立。涉案房屋发生漏水，表明物业公司未尽到维修保养义务，物业公司应承担相应责任。李琼要求物业公司承担空调维修及财产损害赔偿责任，符合事实及法律规定，本院予以支持。梁丽鸿作为涉案房屋出卖人、李琼作为涉案房屋买受人以及居间人链家公司，均没有证据证明买卖双方及居间方对空调系统漏水负有责任。李琼要求梁丽鸿和链家公司承担空调维修及财产损害赔偿责任，没有事实与法律依据。另外，李琼提出如空调系统无法维修到正常使用状态，则要求予以更换。本院认为，物业公司作为物业管理服务企业，仅负有对设备设施的常规维修保养责任，如空调系统因质量问题需要更换，李琼应向涉案房屋开发企业主张权利。李琼依据科正评估公司评估结论主张涉案房屋装修及财产损失60344元，符合事实，本院予以确认。李琼主张在外租房20个月造成的租金损失25.6万元，在案证据仅能证明其租房三个月以及每月1万元租金的事实，其主张25.6万元的租房损失，缺乏事实依据。链家公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、百年城堡（北京）国际物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内负责将北京市朝阳区科荟路8号6号楼1层106号房屋空调系统维修到正常使用状态。
二、百年城堡（北京）国际物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李琼装修及财产损失六万零三百四十四元、租房损失三万元。
三、驳回李琼其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千零四十五元，李琼负担三千九百八十六元（已交纳），百年城堡（北京）国际物业管理有限公司负担二千零五十九元（本判决生效之日起七日内交纳）；装修及财产损失评估费六千元，由百年城堡（北京）国际物业管理有限公司负担[李琼已支付北京科正资产评估有限责任公司，百年城堡（北京）国际物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付李琼]。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 许承斌
人民陪审员 王胜太
人民陪审员 孟 文
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 毛文蝶
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