福建省安溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第6062号
原告安溪中凯房地产营销策划代理有限公司，住所地福建省安溪县。
法定代表人梁明成，系该公司总经理。
委托代理人李柏家，福建一心律师事务所律师。
被告林晋文，男，1953年9月30日出生，汉族，住福建省安溪县。
委托代理人钟志强、林金甲，福建安荣律师事务所律师、实习律师。
原告安溪中凯房地产营销策划代理有限公司（下称中凯公司）与被告林晋文居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中凯公司的委托代理人李柏家，被告林晋文的委托代理人钟志强、林金甲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中凯公司诉称，2012年10月28日，原告接受被告的委托，为被告提供购买址在安溪凤城镇新安西路南侧XX幢XX梯XX的房产信息，双方并签订《购房委托协议》。根据《购房委托协议》的约定：若达成交易，被告须支付原告中介服务佣金为实际成交价格的1%，若业主为实收价，佣金为成交价的2.5%。被告确认原告带看的房产属于首次看房，同时承诺不会直接或间接与原告提供房产之业主私下联系，并同意即使第七条所列房产最后由被告之亲人、朋友、授权人、代理人等无论通过任何渠道以任何价格成功购买，被告仍须支付原告上述第三条约定之佣金。如果被告（包括被告之亲人、朋友、授权人、代理人等通过其他渠道私自与业主联系并成交，导致原告无法收取业主全额佣金时，被告应支付原告诚信违约金（违约金相当于成交价的2.5%））并承担原告由此产生的诉讼费、律师代理费、差旅费等费用。在《购房委托协议》签订的当天，原告的工作人员带被告实地看房视察，并进行相关介绍，被告表达了购买的意向，在看房人栏目上签字。然而，被告绕过原告，私下与业主陈敏芬和陈建章签订房屋买卖合同，房屋实际成交价为120万元。2012年11月7日办理了房产产权过户手续，已入住该房屋。原告得知后，多次向被告提出支付中介服务费和违约金，被告置之不理。综上所述，原被告签订的《购房委托协议》是合法有效，原告为被告提供购买房产信息，被告绕过原告与业主达成房屋买卖协议，并办理过户手续，被告应根据上述协议书的约定支付原告中介服务费和违约金。为此，根据《合同法》第424条和426条的规定请求判令：1.被告支付原告中介服务费30000元及违约金30000元；2.被告支付律师代理费4000元；3.被告承担本案诉讼费用。
被告林晋文辩称，1.原告没有接受原业主陈建章、陈敏芬的委托居间销售涉案房屋，其没有权利居间销售涉案房屋。2.在原告带领答辩人看房之前，答辩人已经通过其他中介机构察看了涉案房屋，原告不是首次带领答辩人看房的中介机构。原告没有证据证明其带领答辩人察看涉案房屋，没有证据证明其有行使居间介绍行为，原告提供看购房委托协议第七条第三栏的内容系原告事后自行添加，原告的诉讼请求依法应予驳回。3.答辩人是通过第三方陈芳盛居间促成向陈建章、陈敏芬购买安溪县凤城镇新安路南侧XX幢XX梯XX室房屋，答辩人没有违约“跳单”行为，原告的诉讼请求依法应予驳回。4.原告在与答辩人签订购房委托协议时，未能就合同条款履行如实告知或提请注意义务，合同依法无效，原告据此主张权利应予驳回。
审理中原告提供以下证据：
1.原告的营业执照和组织机构代码证复印件各一张，以此证明原告的诉讼主体资格。
2.被告的户籍证明复印件一张，以此证明被告的诉讼主体资格。
3.《购房委托协议》一份，以此证明原、被告双方签订《购房委托协议》的事实。
4.光盘及通话录音记录、梁剑辉的身份证复印件各一份，以此证明原告的副经理梁剑辉与被告手机通话，被告承认该房屋的价格是120万元，并已成交的事实。
5.发票一份，以此证明原告为此案花费律师费用4000元的事实。
被告林晋文的代理人质证后对原告提供的1、2组证据真实性没有异议；对证据3主张合同签订的时间“2012年10月28日”及第七条第三栏的内容都是原告嗣后添加的，且委托合同是格式条款，当时原告没有向被告特别释明，且3、4、5、6属于霸王条款，该合同原告没有一式两份给被告；对证据4的真实性没有异议，但记录的内容与通话内容没有完全一致；对证据5的真实性没有异议，但主张与本案没有关联性。
本院认为，原告提供的上述证据来源合法，内容客观真实，并与本案的事实相关联，本院审查后予以采信。
审理中被告林晋文提供证据房产证复印件及销售不动产统一发票复印件一张、中华人民共和国税收转账专用完税证复印件一张，拟证明被告只购一套套房。原告的代理人质证后对其真实性无异议，但主张成交系两套套房价格1200000元，本院审查后予以采信。
根据被告的申请，证人陈建章、陈芳盛出庭作证。
证人陈建章、陈芳盛的证言经原、被告质证本院审查后，部分予以采信。
经庭审举证、质证，本院认证，结合原、被告的陈述，对本案主要事实可作如下认定：
安溪县凤城镇新安西路南侧XX幢XX梯XX室、501室的原产权人陈建章在2012年间曾到多家房屋中介公司挂牌出租或出售。被告林晋文于2012年9月间与原告中凯公司签订了《购房委托协议》，该《协议》第四条约定：被告确认原告带看的房产属于首次看房，同时承诺不会直接或间接与原告提供的房产之业主私下联系，并同意即使第七条所列房产最后由被告之亲人、朋友、授权人、代理人等无论通过任何渠道以任何价格成功购买，被告仍须支付原告上述第三条约定之佣金。《协议》签订后中凯公司带被告林晋文看了安溪县凤城镇新安西路南侧XX幢XX梯XX室、501室，但未达成交易。2012年11月间第三人陈芳盛带原产权人陈建章主动与被告林晋文商谈上述房产的交易，最终以1200000元的价格达成房屋买卖合同，并于2012年11月16日办理了过户手续。嗣后，原告中凯公司在《购房委托协议》的时间空白处填补上“2012年10月28日”。2014年10月27日，原告向本院提起诉讼。
本院认为，本案中原告中凯公司与被告林晋文签订的《购房委托协议》依法成立，本案系原告中凯公司基于双方之间的居间合同提起的居间报酬请求及认为被告恶意“跳单”提起的违约金请求。故本案的争议焦点：1、原告中凯公司是否具有居间报酬请求权；2、被告林晋文的行为是否构成“跳单”违约。
针对原告的居间报酬请求，根据双方签订的《购房委托协议》第三条的约定及相关法律的规定，居间人促成委托人与第三人之间合同成立的，委托按照约定支付报酬。本案中，原告提供的通话录音证据中被告林晋文“第三主是那个房东和那个第三个认识，然后再把他带来我家来和我谈”的表述与出庭证人陈建章、陈芳盛关于涉案房屋系原产权人陈建章通过第三方陈芳盛主动找到被告林晋文而与被告林晋文协商达成买卖交易的证言一致。由此可见，涉案房屋交易成功并非中凯公司居间促成，居间人因此丧失居间报酬请求权，故原告请求被告林晋文支付佣金缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。
关于被告林晋文的行为是否构成“跳单”，本院认为，虽然双方在《购房委托协议》第四、五条对“跳单”行为作了限制性约定，但并不能据此认定委托人丧失了拒绝订立契约之完全自由。首先，本案中原告中凯公司没有证据证明其与原产权人之间存在房屋出售的独家代理，且原产权人陈建章亦证实其通过多家房地产中介公司挂牌出租涉案房屋，因此，可以认定本案的买方系可以通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息的；其次，本案原告提供的《购房委托协议》的禁止“跳单”的格式条款，相较于禁止委托人利用中介公司提供的房源信息、机会等条件却绕开中介公司与卖方签订房屋买卖合同等不诚信行为的限制性约定更为严苛，极大加重委托人的责任而没有对居间人的履约责任和违约责任也有所加重，且在居间合同签订过程中，居间人也没有采取合理方式提醒委托人，违反了合同公平原则，所以该部分约定应为无效，不能作为委托人授予居间人独家代理的规定；再次，本案系原产权人陈建章主动联系被告林晋文，被告林晋文基于订立契约之完全自由，与原产权人陈建章达成房屋买卖交易，不构成“跳单”违约。
综上，原告请求被告林晋文支付中介服务费及违约金缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。被告林晋文辩称合法、合理的部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告安溪中凯房地产营销策划代理有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费人民币1400元，由原告中凯公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 苏荣杰
代理审判员 张晓娟
人民陪审员 王建斌
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 曾秋华
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。