重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民初字第00610号
原告：重庆市巴南建设（集团）有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞箭河路5号附9号，组织机构代码：20343685-9。
法定代表人：陈孝斌，董事长。
委托诉讼代理人：贾开友，重庆三力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢亮，重庆三力律师事务所律师。
被告：重庆中康物业发展有限公司，住所地重庆市巴南区龙洲大道7号1-8，组织机构代码：62204980-2。
破产管理人：重庆坤源衡泰律师事务所。
破产管理人：重庆海川资产清算服务有限公司。
委托诉讼代理人：张爱，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胥蛟，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
原告重庆市巴南建设（集团）有限公司（以下简称巴南建司）与被告重庆中康物业发展有限公司（以下简称中康公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年7月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告巴南建司的委托诉讼代理人贾开友、谢亮、被告中康公司的委托�讼代理人张爱、胥蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
巴南建司向本院提出诉讼请求：1、判令解除巴南建司与中康公司分别于2007年10月10日签订的《关于用商业门面冲抵工程款的协议》、2008年1月4日签订的《关于用商业门面冲抵工程款的协议的补充协议》及《重庆市商品房买卖合同》、2009年1月23日签订的《关于用商业门面冲抵工程款的协议》。2、判令中康公司立即支付工程欠款2226.3万元并支付资金占用损失（以9232850元为基数，按照月息2%标准从2008年1月4日开始计算至付清时止；以600万元为基数，按照月息2%标准从2009年1月23日开始计算至付清时止；以7030150元为基数，按照月息2%标准从2009年1月1日开始起算至付清时止）。3、判令中康公司支付巴南建司留守人员工资770148元。4、判令中康公司在上述款项范围内对“龙州水岸”C、D栋及广场工程享�优先受偿权。5、判令中康公司承担巴南建司因本案发生的财产保全费1万元、保全担保费39.2万元、第一审诉讼程序律师代理费213万元。6、本案诉讼费、保全费由中康公司承担。事实和理由：2006年12月25日，原、被告签订《建设工程施工合同》，2007年双方签订《龙洲水岸售房部装饰工程施工合同》及《龙洲水岸售房部内装饰工程施工合同》，2009年6月10日，双方又签订《龙州水岸C、D栋工程施工补充协议》，约定，由原告承建被告开发的位于重庆市巴南区龙洲湾的“龙州水岸”C、D栋及售房部工程，约定工期250天。原告于2006年12月26日进场施工，由于被告从项目开始就未取得合法用地、建设、规划等手续，致使工程因被告原因被政府责令长时间停工。而且，即使恢复施工，也是处于边施工边更改设计状态，致使原告停工长达834天，直到2010年10月24日，原告施工的工程才�工，耗时共计1424天。在原告施工过程中，被告不按约支付工程进度款，给原告造成巨大的经济损失，为此，双方约定，被告欠付原告的应付工程款按照月息4分计算资金占用损失。但工程完工后，被告仍然不与原告办理竣工结算，也不组织竣工验收，导致原告损失进一步增加。原告多次向政府反映，巴南区政府相关部门多次组织双方协调，但直至2014年5月15日，在政府部门的协商下，双方才对工程结算达成了一致意见，结算金额为4330万元。2014年5月16日，原告将工程交付被告，按照双方确定的结算金额4330万元，扣除被告已支付的款项，被告至今尚欠2226.3万元。因被告未及时办理结算，也未按约定支付工程款，在工程移交被告之前，工程现场一直由原告派人驻守，产生留守人员工资770148元，该部分损失应当由被告承担。因被告一直未履行其义务，为维护原告的合法权�，特向法院起诉。
中康公司辩称：1、同意解除双方签订的以房抵款协议及商品房买卖合同。2、对原告主张的资金占用损失，除涉及600万元在以房抵款协议中有明确约定按月息4%计算利息外，其他工程欠款并无明确约定。对有约定的，我方认为也应当按同期银行贷款利率的4倍为限主张利息，对无约定的，应当按同期贷款利率主张利息。3、我方已实际支付工程款2185.85万元。4、对原告因讼争工程起诉至法院而产生的诉讼财产保全费10000元、担保费39.2万元和律师代理费213万元的标准和金额无异议，是否应由被告承担，由法院裁决。5、留守人员工资等损失，我方已多次通知原告撤场，原告实际在现场的工作人员也不多，不至于发生这么多留守人员工资。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年12月25日，发包人中康公司与承包人巴南建司签订《建设工程施工合同》，约定：第一部分协议书，一、工程概况为“龙洲水岸”C、D栋及广场工程。二、工程承包范围为“龙洲水岸”C、D栋及广场工程设计施工图所包含的基础、主体、广场、广场铺装、挡墙、水电（含给排水）及环境等工程（不含电梯、消防安装及灯饰工程）。三、合同工期从开工报告批准之日起算总日历天数250天。五、合同价款暂定3000万元。六、组成合同的文件包括协议书、专用条款、通用条款、图纸、工程量清单、工程报价单及预算书、双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为本合同的组成部分。七、本协议书中有关词语含义与本合同第二部分《通用条款》中分别赋予它们的定义相同。第二部分通用条款。第26.4条发包人不按合同约定支付工程款（进度款），双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，承包人可停止施工，由发包人承担违约责任。第33.3条发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内无正当理由不支付工程竣工结算价款，从第29天起按承包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息，并承担违约责任。第三部分专用条款，第23条合同价款的结算方法为工程类别按一类工程A级取费（装饰幕墙工程按二类工程B级取费）、工程计价按（1999）全国统一建设工程基础定额重庆市基价表、（2000）重庆市装饰工程预算定额、（1999）重庆市市政工程预算定额、（2000）重庆市仿古建筑及园林工程预算定额、（2000）重庆市建筑工程综合基价表、（2000）重庆市建筑安装工程单位基价表定额、（2000）重庆市建筑安装工程费用定额、（1999）重庆市建筑工程费用定额、（2000）重庆市仿古建筑及园林工程费用定额以及相关配套文件执行，材料及人工按2007年1月重庆市建筑工程造价信息价进行调整，未计价材料信息价缺项部份由甲方定质定价。第26条工程款（进度款）支付的方式和时间，承包方垫资修建到全部工程的80%（即主体工程含广场封顶断水）后10日内，发包方支付垫资款的50%（前提是发包方得到足额银行贷款，如发包方在承包方修至断水，已获得足额银行贷款，则同样支付至已完工程的50%）。以后按承包方当月实际完成工作量的50%计算，在次月10日前支付进度款，工程余款在工程预验收合格交付10日内付至总工程款的80%，余款在工程预验收合格交付之日起算六个月内分三次支付（扣除保修金）不计利息。第27.1条，本合同中关于发包人违约的具体责任如下：1）合同通用条款第24条约定发包人违约应承担的违约责任：应支付进度款未支付，每天按违约款的千分之零点一支付违约金。2）合同通用条款第26.4款约定发包人违约应承担的违约责任：应付款时超过5天后的第1天开始计算，每天按违约款的千分之零点五支付违约金。3）合同通用条款第33.3款约定发包人违约应承担的违约责任：每天按违约款的千分之零点一支付违约金。合同签订后，巴南建司即进场施工。
2007年10月10日，甲方中康公司与乙方巴南建司签订《关于用商业门面冲抵工程款的协议》，约定，根据甲、乙双方2006年12月25日签订的《建设工程施工合同》的约定，乙方负责承建甲方位于巴南区龙洲湾新区“龙洲水岸”C、D栋及广场工程。合同签订后，乙方严格按合同约定施工至2007年9月26日，此时乙方垫资修建甲方前述工程即将封顶断水。由于甲方工程开发建设手续不完备，导致该工�被巴南区建委责令停工整顿，工程不能顺利进行，从而导致乙方工程款不能按时收取，给乙方造成重大经济损失。现根据原《建设工程施工合同》第41条的约定，经协商一致，就有关以商业门面冲抵工程款的事项达成协议如下：一、甲方继续完善该工程的有关开发建设手续，手续完备后乙方恢复施工。二、对于乙方因甲方原因导致工程不能顺利进行从而不能按时收取工程款及停工等相关经济损失，现甲方同意以该工程中的部分商业门面，其施工图位置为负一层[3-7]-[3-16]轴/A-G轴、负二层[3-11]-[3-15]轴/B-G轴，两层共计建筑面积为1846.57平方米中的部分相应面积（商业门面冲抵工程款的门面位置详见附图，最终的建筑面积以房管部门确认的为准）按建筑面积每平方米8000元冲抵乙方工程款。三、由于上述抵款商业门面尚在建设之中，甲方相关手续不完备，不能立即办理过户�续。现双方约定，待甲方相关手续完备后立即到房屋产权交易所办理产权预售登记。四、如甲方中途将项目全部转让给第三方开发建设，甲方有义务将本协议内容告知第三方，本协议同时对第三方起约束作用。如甲方或第三方违约，违约金的计算方式为：第二条约定的商业门面按当时的市场价格建筑面积每平方米超出8000元的增值部分全部归乙方所有。甲方违约延付的工程款及利息及其他损失按国家有关法律规定办理。五、本协议一式四份，甲、乙双方各执贰份，双方签字盖章生效。
2008年1月4日，甲方中康公司与乙方巴南建司签订《关于用商业门面冲抵工程款协议的补充协议》，约定，根据甲、乙双方2006年12月25日签订的《建设工程施工合同》的约定，乙方负责承建甲方位于巴南区龙洲湾新区“龙洲水岸”C、D栋及广场工程。合同签订后，乙方严格按合同�定施工至2007年9月26日，此时乙方垫资修建甲方前述工程即将封顶断水。由于甲方工程开发建设手续不完备，导致该工程被巴南区建委责令停工整顿，工程不能顺利进行，从而导致乙方工程款不能按时收取，给乙方造成重大经济损失。双方为此根据原《建设工程施工合同》第41条的约定签订了《关于用商业门面冲抵工程款的协议》。由于第二份协议约定的抵款价格过高，不能平衡双方利益，现经充分协商一致，就抵款价格等达成如下补充协议：一、抵款门面位置：施工图位置为负一层[3-7]-[3-16]轴/A-G轴、负二[3-11]-[3-15]轴/B-G轴。二、抵款门面面积：两层共计建筑面积为1846.57平方米。三、冲抵工程款的金额：9232850元。四、门面抵款价格：1、抵款价格按照建筑面积每平方米5000元冲抵。2、确定该价格时，本协议双方已充分考虑房地产市场风险因素，并承诺该价格不变，市场风险双方各自承担。3、应抵款总金额与实际抵款总金额的差价部分双方结算支付。4、办理抵款过户的税、费承担，按照国家规定执行。五、若甲方或第三方违约，违约金的计算方式为：按照商业门面当时的市场价格建筑面积每平方米超出5000元的增值部分全部归乙方所有。六、其余事项按照原两份协议执行，如有与本协议不一致的地方，按照本协议执行。七、本协议一式四份，甲、乙双方各执贰份，双方签字盖章生效。
之后，中康公司与巴南建司签订了正式的《商品房买卖合同》，约定：一、所购商品房位于重庆市巴南区龙洲湾街道办事处龙洲大道“嘉瀛·尚河”C栋物理层负一层、负二层；所购商品房建筑面积1846.57平方米；所购商品房用途为非住宅门面。二、所购商品房总成交金额为9232850元，建筑面积单价为5000元/平方米。三、巴南建司在签合同时一�性付清购房总款9232850元。四、面积误差比的特别约定，巴南建司所购面积不能超出1846.57平方米，如按合同约定轴线内超出约定面积，则巴南建司从负一层C-29至C-30方向按轴线扣除或按甲方售价补差（当时市场售价）。五、附件中所购房屋轴线位置为负一层:纵轴[C-29]-[C-43]，横轴[C-8]-[C-L]；负二层：纵轴[C-33]-[C-43]，横轴[C-C]-[C-L]。
2009年1月23日，甲方中康公司与乙方巴南建司签订《关于用商业门面冲抵工程款的协议》，约定，乙方承建甲方开发的巴南区龙洲湾新区“龙洲水岸”C、D栋及广场工程项目，现该项目主体工程已断水，根据双方于2006年12月25日签订的《建设工程施工合同》及有关约定精神，目前甲方应支付乙方工程款600万元。现因本工程的实际情况，甲方无法按照约定按时支付乙方工程款，经双方自愿、公平、友好协商，就甲方欠乙方工程款中600万�的支付事宜达成如下协议，双方共同遵守。一、支付方式：双方采取用乙方承建的甲方工程中部分房屋折价冲抵工程款方式，支付本合同涉及的工程款。二、抵款房屋位置：1、冲抵工程款房屋的位置按照“龙洲水岸”C栋一层施工图示：(3-12)---(3-16)轴\\\A
--
D轴，建筑面积约为600平方米。建筑面积以房管部门最终确认的为准结算。3、抵款房屋位置详见附图。三、抵款房屋价格：1、冲抵工程款房屋的单价按建筑面积每平方米12000元冲抵。2、办理抵款房屋过户的税、费按照国家规定承担。四、由于该房屋尚未取得完整手续，待甲方相关手续完备后立即到房屋产权交易所办理产权预售登记，甲方具有办理预售登记的义务。五、双方根据房管部门最终确认的建筑面积据实结算差额，多退少补。六、本协议一式四份，甲、乙双方各执贰份，双方签字盖章生效。七、特别约定：1、本合同赋予甲方单方解除权，但甲方行使本合同的解除权必须同满足下列条件：①、在6个月内行使，即从2008年12月15日至2009年6月15日止，逾期甲方无解除权。②、在2009年6月15日前已向乙方支付完工程款300万元。③、在2009年6月15日前向乙方支付完给乙方造成的各种损失30万元（本条款同时为双方确认该笔损失数额的条款）。2、基于本条前款赋予甲方的权利，为体现合同公平原则，双方约定：①、如甲方在2009年6月15日前未向乙方支付完工程款300万元和各种损失30万元，甲方同意本合同抵款的房屋单价按照房屋开发修建成本价格和部分利润计算，即按建筑面积每平方米10000元冲抵结算，甲方自愿放弃部分利润。②、办理抵款房屋过户的税、费按照国家规定承担。3、甲方欠乙方的应付工程款按照月息四分计算资金占用损失。
2011年12月20日，巴南建司向中康公司发出《催款通知》，称：我公司承建的龙洲水岸C、D栋工程，于2006年12月28日进场施工，但由于贵公司未办理用地相关的开发建设审批手续及施工准备工作不足，该工程一直处于边施工、边办理用地及相关行政审批手续、边进行设计修改的状态，连续停工时间在一个月以上的就有991天。在我公司和其他参建单位的共同努力下，本工程历时五年已于2010年11月基本完工，但由于该工程至今未完善相关的审批手续，尚未验收、交付使用。
2014年5月15日，中康公司与巴南建司就双方《建设工程施工合同》约定的龙洲水岸C、D栋及售房部工程进行了结算，总金额为43300000元。同日，甲方中康公司与乙方巴南建司签订《工程移交协议书》，约定：1、甲方提供其开发的位于巴南区龙洲湾“龙洲水岸”C栋负二层整层约2941平方米（具体位置、面积以房交所图纸载明的为准）的房�供乙方司法查封。由于该房屋之前存在权利瑕疵，甲方承诺在乙方进行司法查封时，甲方接到乙方通知后三日内消除该房屋上的全部权利瑕疵，保证乙方对上述该房进行司法查封时没有任何权利瑕疵。在乙方查封到甲方上述没有抵押、没有权利瑕疵的房屋同时，乙方交付施工完毕的C栋工程给甲方（D栋和售房部工程之前已经移交甲方，无需再办理移交）。移交之日为乙方交付的已完工程现状质量合格之日。2、如乙方向法院申请查封且通知甲方消除该房屋权利瑕疵之日起30个工作日内没有查封到上述没有抵押、没有权利瑕疵的房屋，乙方有权将房工程C栋、D栋房屋进行留置，甲方不得持有异议，所产生的损失由甲方承担。3、乙方从签订本协议之次日起15日内必须向法院申请司法查封，否则，视为交付条件成就。乙方应于从签订本协议之次日起第16日将上述工程移交甲方。4、如乙方就工程款或双方于2007年10月10日签订的《关于用商业门面冲抵工程款的协议》、2008年1月4日签订的《关于用商业门面冲抵工程款协议的补充协议》及2009年1月23日签订的《关于用商业门面冲抵工程款的协议》起诉甲方，如甲方败诉，应当承担乙方为查封上述第1条房屋所发生的担保费、保全费、以及诉讼费及提起诉讼乙方所产生的律师费，律师费按司法局的律师收费指导意见执行。5、本协议经双方签字、盖章生效，一式肆份，双方各执贰份，具有同等法律效力。
2014年5月16日，甲方中康公司与乙方巴南建司签订《工程交付手续》，载明：一、乙方将其承建的已完工的龙洲水岸C、D栋及售房部工程整体交付甲方（因D栋及售房部工程之前已移交，此次仅移交C栋），由甲方进行装饰等工程的施工。二、乙方尚有零星材料及小型机具存留现场（不影响甲方装饰工程的施工），甲方同意乙方在查封到2014年5月15日双方签订的《工程移交协议书》所约定的甲方开发的没有权利瑕疵的位于巴南区龙洲湾龙洲水岸C栋负二层整层约2941平方米（具体位置、面积以房交所图纸载明的为准）房屋之日搬离。三、本协议一式肆份，甲乙双方各执贰份，签字或盖章后生效，均具有同等法律效力。
因中康公司既未向巴南建司支付欠付工程款，又未履行以房抵款协议，巴南建司遂于2014年7月3日分别就工程欠款和二份以房抵款协议向本院提起三个诉讼，即本案和（2014）渝五中法民初字第00609号（以下简称609案）、（2014）渝五中法民初字第00611号（以下简称611案）。为此，巴南建司支付财产保全费10000元、保全担保费39.2万元、支付律师代理费213万元。审理过程中，因609案和611案涉及的抵款房屋价值经委托司法鉴定后以评估不能为由予�退回，故巴南建司自愿撤回609案和611案的起诉，并将该二案涉及的以房抵款本金和利息以增加诉讼请求的方式并入本案审理。
另查明：1、诉讼中，对已付款金额，双方进行了核对。其中，巴南建司认可已收款21037000元，而对如下几笔付款双方存在争议：⑴、中康公司提出2010年1月4日现金支付10万元，依据为公司内部做账；巴南建司认为，仅系中康公司内部账目，没有付款依据，不予认可。⑵、中康公司法定代表人和财务陈述2009年12月3日现金支付巴南建司临时工棚拆迁费11万元；巴南建司不予认可。⑶、中康公司提出2009年1月23日以转账支票方式支付20万元，巴南建司项目负责人李长洪出具了收条；巴南建司认可收到该支票，但未实际收到款项，中康公司应举示银行划款凭证。⑷、中康公司提出2009年6月为巴南建司垫付其依法应缴纳的综合服务费61500元；巴南�司认为该笔税费系巴南建司缴纳的，因办理施工许可证需要而将缴费票据提交中康公司而已。⑸、中康公司提出2009年12月曾汉瀛以现金方式支付停工损失费20万元，有公司内部账目为凭；巴南建司不予认可。⑹、中康公司提出2010年5月13日以转账支票方式支付瑞丰建筑劳务公司郭铭采劳务费15万元；巴南建司认为支票存根上签名的“李朝霞”身份无法核实，与巴南建司无关，且中康公司未举示银行划款凭证。⑺、中康公司提出2009年8月31日，曾汉瀛、伍斌与李长洪签订《借款协议》，由曾汉瀛借款200万元给李长洪，巴南建司出具了收据，并载明收款事由为工程款。巴南建司认为，李长洪收到该笔借款200万元属实，但借款债权人并非中康公司，现债权人并未同意将该笔债权转让中康公司用以冲抵工程款，故不应作为中康公司的工程已付款。⑻、中康公司提出2009年8月31日�汉瀛以现金方式向巴南建司付款50万元，巴南建司出具了《收据》；巴南建司认为，出具《收据》属实，但收据上载明收款方式为转账，与中康公司现金支付方式不符，而中康公司又未举示其他付款依据，不予认可。
2、巴南建司提交了2010年9月1日至2014年8月14日期间向龙州水岸项目现场管理人员发放工资的依据，拟证明因中康公司原因导致工程停工而产生的留守人员工资损失770148元。中康公司认为，发生不能继续施工的情形后，多次通知巴南建司撤场，而且巴南建司在现场的工作人员也不多，不至于产生这么多的留守人员工资损失。
3、诉讼中，双方确认，分别于2007年10月10日签订的《关于用商业门面冲抵工程款的协议》、2008年1月4日签订的《关于用商业门面冲抵工程款的协议的补充协议》、《重庆市商品房买卖合同》及2009年1月23日签订的《关于用商业门面冲抵工程款的协议》因事实上履行不能，均同意于2016年9月26日解除上述协议。
本院认为，中康公司与巴南建司签订的《建设工程施工合同》及相关《补充协议》等是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。诉讼中，双方均同意于2016年9月26日解除分别于2007年10月10日签订的《关于用商业门面冲抵工程款的协议》、2008年1月4日签订的《关于用商业门面冲抵工程款的协议的补充协议》、《重庆市商品房买卖合同》及2009年1月23日签订的《关于用商业门面冲抵工程款的协议》，本院予以确认。现双方就工程结算发生争议，根据巴南建司起诉的理由、中康公司的答辩意见及双方在庭审中的质证意见，归纳本案争议焦点为：一、讼争工程欠付工程款具体金额及资金占用损失；二、巴南建司主张的工程款优先受偿权是否成立及具体范围；三、巴南建司主张的留守人员工资损失是否成立；四、巴南建司因本案产生的律师代理费、保全费等损失是否应由中康公司承担。对此，分别评析如下：
一、讼争工程欠付工程款的具体金额及资金占用损失。
根据双方签订的《工程结算审计定案表》，讼争工程结算价为43300000元。巴南建司对已收款21037000元予以确认，而对中康公司提出的另外3321500元付款予以否认，双方产生分歧，本院认为：⑴、2010年1月4日现金支付10万元，该笔付款仅系中康公司内部做账，未提供付款依据和相关财务凭证，不予采信。⑵、2009年12月3日现金支付巴南建司临时工棚拆迁费11万元，该笔付款仅系中康公司法定代表人和财务陈述，缺乏付款依据和相关财务凭证，不予采信。⑶、2009年1月23日转账支票支付20万元，该笔付款不但有�南建司人员签收转账支票，且巴南建司项目负责人李长洪出具了支票收条，记载的金额与支票金额对应，根据财务制度和转账支票功能性质，巴南建司持该转账支票后可自行凭票到指定银行办理划款手续，完成兑付，中康公司的付款义务已经履行。现巴南建司认为其未收到，应承担银行不予兑付该支票的举证责任，而其未提供，则辩称意见不成立。⑷、2009年6月为巴南建司垫付其依法应缴纳的综合服务费61500元，根据双方合同约定，按相关规定处理，而重庆市物价局[2006]125号文明确，建设工程综合服务费由承包人按中标额的2.05‰交纳，因此，中康公司代交的该笔费用应由巴南建司承担。巴南建司辩称系其缴纳后将收据提交给中康公司，却未提供相关证据，不予支持。⑸、2009年12月曾汉瀛以现金方式支付停工损失费20万元，该笔款项仅系中康公司内部做账，未提供付�依据和相关财务凭证，不予采信。⑹、2010年5月13日以转账支票方式支付瑞丰建筑劳务公司郭铭采劳务费15万元，该笔款项系瑞丰建筑劳务公司收取，与巴南建司无关，中康公司亦未举证证明系巴南建司委托代付，不予采信。⑺、2009年8月31日，曾汉瀛、伍斌与李长洪《借款协议》涉及的200万元，该笔款项产生的依据系《借款协议》，出借人并非中康公司，而债权人曾汉瀛亦并未明确将该债权转让中康公司，故中康公司要求在工程款中予以抵扣，依据不足，双方可另案处理。⑻、2009年8月31日曾汉瀛以现金方式向巴南建司付款50万元，该笔款项虽然与巴南建司出具的同日期《收据》金额一致，但巴南建司在《收据》上载明收款方式为转账，与中康公司所称现金支付方式不符，而中康公司又未举示其他付款依据，不予认可。以上8笔争议金额中有261500元应作为中康公司的已�款予以确认。
综上，巴南建司应收工程款为43300000元，而中康公司累计共向巴南建司支付工程款21298500元（21037000元＋261500元），欠付工程款22001500元，巴南建司的该请求部分成立，予以支持。
在欠付工程款利息的确定上，因22001500元欠款中既包含了以房抵款涉及的工程进度款，又包含了结算完成后的余款，故应分别计算。一是2008年1月4日双方以房抵款补充协议中确定的工程款9232850元，现双方已解除以房抵款协议，恢复为继续偿还工程款，故应从2008年1月4日起计算资金占用损失，因双方对利息标准并未约定，依法应按中国人民银行同期同类贷款利率确定；二是2009年1月23日双方以房抵款协议中确定的工程款600万元，现双方也解除了以房抵款协议，恢复为继续偿还工程款，故应从2009年1月23日起计算资金占用损失，同时，在该协议第七条特别约定第3�明确约定，欠付的应付工程款按照月息四分计算资金占用损失，现巴南建司主动调整为按月息2%计算，未超过法律禁止的标准，予以支持。三是前述金额扣减后的欠款余额6768650元，属于双方结算完成后的欠款，根据合同专用条款第26条约定，应在工程预验收合格交付之日起算6个月内分三次不计利息支付，而讼争工程于2014年5月16日交付，因此，应从2014年11月16日起计算利息，利息计算标准因双方并未约定，依法应按中国人民银行同期同类贷款利率确定。
至于巴南建司辩称，工程款的资金占用损失均应依据2009年1月23日以房抵款协议第七条第3项之约定计算的理由，经查，该约定条款仅记载于涉及600万元的以房抵款协议中，属于600万元以房抵款协议内容的组成部分，仅对600万元工程款产生约束力，并不及于其他工程款。巴南建司的该辩称意见，缺乏依据，不予采信。
综上，巴南建司关于资金占用损失的请求部分成立，本院予以支持。
二、巴南建司主张的工程款优先受偿权是否成立及具体范围。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第三、四条之规定，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失，承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。本案中，双方均未提交证据证明工程于何时竣工验收，但双方于2014年5月16日进行了涉案工程的移交，并明确移交之日为已完工程现状质量合格之日，因此，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（三）项之规定，应以2014年5月16日作为讼争工程竣工日期。巴南建司于2014年7月3日提起诉讼并主张工程价款优先受偿权，未超过法律规定期限，应予支持。对于巴南建司主张的工程价款优先受偿权的范围，依据前述规定，本院确认巴南建司对中康公司尚欠的22001500元工程款就其施工的重庆市巴南区龙洲湾新区“龙洲水岸”C、D栋及售房部工程折价或者拍卖所得的价款享有优先受偿权。
三、巴南建司主张的留守人员工资损失是否成立。
巴南建司虽然举示了2010年9月1日至2014年8月期间每月20余留守人员工资表以证明其产生工资损失770148元，但是，根据巴南建司于2011年12月20日的《催款通知》记载，其自称讼争工程已于2010年11月基本完工，只是尚未验收和交付使用，因此，对于2010年11月后，工程现场已无需大量人员进行施工要求，仅需少量人员进行看守而已，故巴南建司因中康公司原因无法进行验收和交付而安排适量人员看守工程现场是必要的，其为此支付留守人员工资属于其必然产生的损失，但其要求按每月20余留守人员主张工资损失，属自行扩大损失，对超出的部分，中康公司不应承担责任。考虑到涉案工程面积达数万平方米，且地理跨度较大，在留守人员的安排上，2-5人均系合理范围，故本院根据巴南建司提供的工资表，酌情主张留守人员工资损失10万元。
四、巴南建司因本案产生的律师代理费、保全费等损失是否应由中康公司承担。
庭审中，中康公司对巴南建司因本案纠纷产生的上述费用的标准和金额认为符合法律规定，并无异议，因此，根据双方于2014年5月15日签订的《工程移交协议书》第4条之约定，如巴南建司就工程款等起诉中康公司，如中康公司败诉，应当承担巴南建司为查封房屋所发生的担保费、保全费以及诉讼费及提起诉讼所产生的律师费，律师费按司法局的律师收费指导意见执行。故对巴南建司的该项请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条、第四条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决如下：
一、解除原告重庆市巴南建设（集团）有限公司与被告重庆中康物业发展有限公司分别于2007年10月10日签订的《关于用商业门面冲抵工程款的协议》、2008年1月4日签订的《关于用商业门面冲�工程款的协议的补充协议》、《重庆市商品房买卖合同》及2009年1月23日签订的《关于用商业门面冲抵工程款的协议》。
二、被告重庆中康物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市巴南建设（集团）有限公司工程款22001500元，并：以9232850元为基数，从2008年1月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失；以600万元为基数，从2009年1月23日起按月息2%计算资金占用损失；以6768650元为基数，从2014年11月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失。以上款项，利随本清。
三、确认原告重庆市巴南建设（集团）有限公司对被告重庆中康物业发展有限公司尚欠的22001500元工程款就其施工的重庆市巴南区龙洲湾新区“龙洲水岸”C、D栋及广场工程折价或者拍卖所得的价款享有优先受偿权。
四、被告�庆中康物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市巴南建设（集团）有限公司损失10万元。
五、被告重庆中康物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市巴南建设（集团）有限公司财产保全费10000元、保全担保费39.2万元、第一审诉讼程序律师代理费213万元。
六、驳回原告重庆市巴南建设（集团）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费303115元，诉讼保全费5000元，共计308115元，由被告重庆中康物业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市�级人民法院。
审 判 长 苏 渝
审 判 员 于 利
人民陪审员 许培英
二〇一七年三月八日
书 记 员 张 坤