江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终1516号
上诉人（原审第三人、反诉原告）：王文朴，男，1987年9月18日出生，汉族，福建省晋江市人，户籍所在地：福建省晋江市，现住赣州经济技术开发区。
委托诉讼代理人：郭维伟，江西冠城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴中彦，江西冠城律师事务所律师。
上诉人（原审第三人、反诉被告）：刘朝晖，男，1975年10月23日出生，汉族，赣州市于都县人，住赣州经济技术开发区。
上诉人（原审被告、反诉被告）：马小蓉，女，1983年7月29日出生，汉族，赣州市上犹县人，住赣州经济技术开发区。
委托诉讼代理人：刘红生，赣州市民和法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赣州市教育局，住所地：赣州市章贡区长征大道市政中心南楼19楼。
组织机构代码证：01465575-3。
法定代表人：余炜，局长。
委托诉讼代理人：欧阳瑞仓，江西海融律师事务所律师。
上诉人王文朴、上诉人马小蓉、刘朝晖因与被上诉人赣州市教育局房屋租赁合同纠纷一案，均不服赣州市章贡区人民法院（2015）章民一初字第3234号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
王文朴上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，驳回赣州市教育局的诉讼请求，改判赣州市教育局、马小蓉、刘朝晖向王文朴赔偿经济损失452555.23元，本案一、二审案件受理费由赣州市教育局、马小蓉、刘朝晖承担。事实和理由：1、王文朴与刘朝晖签订的《承租协议》合法有效。首先，马小蓉、刘朝晖是赣州市教育局委派的管理人员，该协议对赣州市教育局有约束力。其次，王文朴经营牛肉馆数年，且自2015年3月就将水电费转给赣州市教育局，赣州市教育局应当知道转租的事实。2、王文朴的损失应由赣州市教育局、马小蓉、刘朝晖来承担。赣州市教育局明知转租事由未提异议，有严重过错，应承担连带赔偿责任。王文朴并不存在过错，一审判决其承担30%的责任没有依据。3、食堂固定资产是赣州市教育局与马小蓉、刘朝晖之间的约定，与王文朴无关，且仅有采购合同不能证明实际设施和设备情况，王文朴没有返还义务。
赣州市教育局答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，恳请依法驳回王文朴的上诉请求。1、马小蓉、刘朝晖既不是教育局的工作人员，也不是教育局委派的管理人员，他们仅仅是一楼食堂的承包人。2、马小蓉、刘朝晖将案涉店面转租给王文朴，教育局对此毫不知情。马小蓉、刘朝晖、王文朴也未告知过教育局。3、王文朴明知马小蓉、刘朝晖没有转包权，也明知教育局与马小蓉、刘朝晖租赁合同期限，还依然与刘朝晖签订转包协议，主观上存在重大过错，一审法院认定是正确的。4、对于《大学毕业生见习公寓食堂承包合同》约定的固定资产及其他资产，马小蓉、刘朝晖应当予以返还，其在一审中也认可收到了采购合同书所约定的这些设施和设备，故判决其返还或按照采购合同约定的金额予以赔偿是正确的。
马小蓉、刘朝晖答辩称，刘朝晖和王文朴签订了转让合同以后，对公寓食堂的财产进行了交接。因此，应该由王文朴与教育局进行财产交接。
马小蓉、刘朝晖上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，改判案涉房屋及相关设施设备由王文朴交还给赣州市教育局，2015年5月1日起至腾房之日止的房屋租金应由王文朴支付给赣州市教育局，马小蓉、刘朝晖对王文朴的装修费不承担赔偿责任，而应由赣州市教育局承担一定的赔偿责任，本案一、二审案件受理费由赣州市教育局、王文朴承担。事实和理由：1、案涉房屋及相关设施设备自2013年10月以来一直由王文朴掌控使用，应由王文朴交还赣州市教育局。同理，2015年5月1日起至腾房之日止的房屋租金也应由王文朴支付给赣州市教育局。2、马小蓉、刘朝晖与王文朴签订租赁协议时，王文朴知道刘朝晖与赣州市教育局签订的合同中有不准转包的内容，王文朴在知情的情况下仍然投入资金装修改造，该费用损失由其自己承担。3、2013年10月1日至2015年5月，赣州市教育局的公寓管理人员几乎每周来餐馆用餐或核实水电费，应当知道公寓食堂转包的事情，应确认赣州市教育局对转包的默认。王文朴经营时间达一年八个月，如果赣州市教育局不知情，其自身也存在监管不力。王文朴自2015年3月起向赣州市教育局交水电费的事实，足以证明赣州市教育局对转包的认可。
赣州市教育局答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，恳请依法驳回马小蓉、刘朝晖的上诉请求。1、王文朴不是赣州市教育局与马小蓉的合同当事人，赣州市教育局并不知道马小蓉、刘朝晖的转包事宜。在王文朴承包期间，王文朴也没有告诉赣州市教育局转包的情况，就连租金和水电费也是由刘朝晖来支付。虽然大学生公寓内有赣州市教育局的管理人员，但是管理人员并不知道转包的事情。故马小蓉、刘朝晖上诉理由并不成立，恳请法庭依法予以驳回。
王文朴答辩称，马小蓉、刘朝晖的部分上诉请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。理由如下：1、关于涉案房屋及相关设施和设备的问题。王文朴在租赁房屋之前，还有上一个承租户，具体交接是与上一个承租户交接，设施设备并没有赣州市教育局所主张的清单中那么多。至于赣州市教育局和马小蓉、刘朝晖之间是如何交接，王文朴不清楚。2、关于租金的问题。在租赁合同合法有效的情况下，王文朴愿意履行马小蓉、刘朝晖代表赣州市教育局所签订的合同，愿意支付相应的租金。因为在诉讼期间租赁合同不确定，所以暂时停止了缴租的行为，并不是有意违约。3、关于转租行为。王文朴并不清楚马小蓉与教育局之间的承包合同，只知道马小蓉、刘朝晖是代表赣州市教育局对大学生公寓进行管理，也是当时的负责人。因此，王文朴不存在过错。4、赣州市教育局的工作人员明知王文朴在租赁本案房屋。
赣州市教育局向一审法院起诉请求：1、被告与第三人立即将赣州市大学生见习公寓餐厅场地一楼整层店面及二楼腾空，交还给原告使用；2、被告马小蓉交回《大学毕业生见习公寓食堂承包合同》第一条约定的食堂固定资产（见清单）给原告；若有遗失，则按照清单价格予以赔偿；3、被告支付原告《大学毕业生见习公寓食堂承包合同》到期后房屋租金30000元（此租金计算至2015年7月31日，2015年8月1日起租金按每月10000元计算至被告将房屋交回给原告之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。
王文朴向一审法院提出反诉请求：1、反诉被告赣州市教育局、马小蓉、刘朝晖共同赔偿反诉原告王文朴经济损失共计人民币600000元（装修损失456000元，预期可得利润损失144000元），并返还原告保证金40000元；2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：被告马小蓉与第三人刘朝晖系夫妻关系。2010年4月15日，原告赣州市教育局授权办公室（甲方）与被告马小蓉（乙方）签订《大学毕业见习生公寓食堂承包合同》，约定乙方承包大学毕业见习生公寓餐厅、二楼西厢房6间，面积539.9平方米，承包费为每年16000元，承包期限为五年，即2010年5月1日起至2015年5月1日止，五年承包期共计承包费80000元，此款（乙方垫资）部分用于购买食堂固定资产，购买的资产产权归甲方所有，剩余承包费逐年缴清。签订合同时，乙方向甲方缴纳5000元承包保证金。同时约定乙方承包的食堂不准改变用途，不准转包，合同签订后任何一方不准单方终止合同。因规划等原因造成承包变更，不能视为甲方违约，但甲方需提前三个月通知乙方。如甲方违约，首先应退还乙方承包保证金，赔偿给乙方造成的实际损失。如乙方违约，甲方收取的承包费及承包保证金不予退还。当日，原、被告之间还签订了《大学毕业见习生公寓食堂设施、设备采购合同书》，列明了食堂采购设备及单价为：美的2P立式空调2台，单价3860元；美的1.5P挂式空调3台，单价1980元；星星281CH双温双压冰柜1台，单价2320元；星星256CH冰柜1台，单价2080元；1.8米点菜柜1个，单价3200元；280L消毒柜1个，单价1260元；、美的40公分落地遥控风扇4台，单价235元；三角牌6L电压力锅1个，单价320元；三角牌4L电饭煲2个，单价198元；2.2米实木4脚大圆桌2张，单价560元；配2.2米圆桌1.4米玻璃转盘2个，单价390元；1.8米实木4脚大圆桌2张，单价240元；配1.8米圆桌1.2米玻璃转盘2个，单价120元；1.6米大圆桌4张，单价200元；配1.6米圆桌1米玻璃转盘4个，单价105元；1.4×70cm长条桌6张，单价120元；2+1长形沙发1套，单价1800元；2.5×0.25×2.5m酒水柜1个，单价1500元；2.4×1.6×0.8m菜台1张（配1.6×0.5×0.8m鱼缸1个、2×0.5×1.0m洗菜池1个），单价2300元；加大无磁油缸4个，单价18元；不锈钢54宗孔蒸笼5层1个，单价190元；1.4尺特厚铁锅3个，单价25元；46#铝锅2个，单价65元；2.4尺大铁锅1个，单价39元；双管加厚猛火炉1个，单价120元；1800×950×800双炒单尾炉1个（配节能炉头2个、75W炉用风机1个、直径60cm小炒锅2个），单价4100元；抽油烟罩2.5，单价364元；抽油烟管7.2，单价150元；抽油烟管弯头3，单价200元；大抽流风机1个，单价2600元；塑油管5，单价56元；油箱架1，单价160元；油箱1个，单价200元。合同签订后，被告按约定交纳了承包保证金，并接收了合同列明的采购设备。2013年10月1日，第三人王文朴（乙方）、刘朝晖（甲方）签订了《承租协议》，约定刘朝晖将其经营的“美宜佳餐厅”（即大学毕业见习生公寓食堂）转租给王文朴经营“文力闽南年肉餐厅”，使用期限为2013年10月1日至2020年4月30日（2015年4月30日－2020年4月30日除不可抗拒因素外，本餐厅必须由乙方继续使用），2013年10月1日至2015年4月30日租金为8500元/月，包括公寓卫生费、城管卫生费在内，以后每月租金为10000元/月，租金每季度交一次，不准拖欠租金，如有特殊情况必须先和甲方协商，最多不超过5天，否则算乙方违约。甲方收取乙方30000元财产及违约保证金，如期满乙方无任何违约的情况下，甲方在期满一个星期内无息返还乙方保证金。如乙方违约，甲方收取的保证金不予退还。合同签订后，第三人刘朝晖将协议约定的租赁物交给第三人王文朴使用，王文朴交纳了30000元保证金及装修改造押金10000元给刘朝晖，并进行了装修。2015年5月1日，原、被告之间的合同期满后，原告要求被告交还承包的食堂及相应的固定资产未果，原告遂诉至法院要求处理。另查明：1、因与原、被告之间产生纠纷，第三人王文朴交纳租金至2015年3月份；2、被告马小蓉已按《承包合同》的约定交纳承包费至2015年4月30日；3、第三人刘朝晖、王文朴签订合同时，未将双方协议交予原告备案，也未告知原告转包的事宜，刘朝晖也未将其妻子与原告签订的《承包合同》给王文朴核实。本案在诉讼过程中，第三人王文朴提起反诉，并向一审法院申请对赣州市大学生见习公寓餐厅场地一楼整层店面及二楼牛肉馆的整体装修费用进行评估，一审法院依法委托有资质的鉴定机构进行评估，江西东升资产评估有限公司出具了赣东升评报字[2016]104号评估报告书，评估结论为：纳入评估范围的整体装修的市场价值现值为人民币452555.23元（评估基准日为2016年5月19日）。
一审法院认为：原、被告签订的《承包合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应依合同约定履行自己的义务。第三人刘朝晖、王文朴签订《承租协议》后，既未将协议交由原告备案，也未告知原告转包的事实，事后，也未得到原告的追认，故刘朝晖无权向王文朴转包，鉴于刘朝晖与被告马小蓉之间系夫妻关系，被告马小蓉对转包的行为未提出异议，应视为其对刘朝晖的转包行为予以了认可，故根据合同相对性原则，应由被告马小蓉对原告承担违约责任，第三人王文朴作为承租物的实际使用人，对返还租赁物及相应设备，并支付占用期间租金的违约责任应承担连带责任，原告的诉讼请求于法有据，予以支持。第三人刘朝晖在明知其妻子所承包食堂的期限为五年且不得转租的前提下，仍与第三人王文朴签订超出其使用期限的转租合同，由此造成第三人王文朴装修投入以后，不能如期正常使用的法律后果，刘朝晖、马小蓉应承担主要的赔偿责任，第三人王文朴在进行签订合同这一重大行为时，未尽足够的注意义务，未认真审查第三人刘朝晖是否有转租的权限，对纠纷的产生也有一定的过错，对王文朴要求赔偿装修损失的反诉请求，酌定由刘朝晖、马小蓉承担70%的赔偿责任即316788.66元（452555.23元×70%），但应扣除王文朴尚未交纳的2015年4月份的租金8500元，王文朴自行承担30%的责任；对于王文朴要求马小蓉、刘朝晖返还保证金30000元及装修改造的保证金10000元，刘朝晖称装修改造的保证金应在恢复原状后退回，因本案原告未提出需要恢复原状的诉讼请求，故在双方协议无效的前提下，马小蓉、刘朝晖应予返还，对王文朴这一反诉请求，亦予以支持。原告在第三人之间签订承租协议一事中不具有过错，第三人王文朴要求原告承担责任没有事实和法律依据，不予支持。被告马小蓉经合法传唤未到庭，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马小蓉、第三人王文朴于本判决生效之日起7日内将赣州市大学生见习公寓餐厅场地一楼整层店面及二楼（现文力闽南牛肉馆）腾空，交还给原告赣州市教育局；二、被告马小蓉、第三人王文朴于本判决生效之日起7日内将《大学毕业生见习公寓食堂承包合同》约定的食堂固定资产（详见《大学毕业见习生公寓食堂设施、设备采购合同书》）交还给原告赣州市教育局。逾期未交还，则按清单所列价格进行赔偿；三、被告马小蓉、第三人王文朴于本判决生效之日起7日内按10000元/月的标准向原告赣州市教育局支付从2015年5月1日起至腾房之日止的租金；四、被告马小蓉、第三人刘朝晖于本判决生效之日起7日内赔偿第三人王文朴经济损失308288.66元；五、被告马小蓉、第三人刘朝晖于本判决生效之日起7日内退回第三人王文朴保证金40000元；六、驳回第三人王文朴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1672元，减半收取836元，反诉案件受理费5050元（已减半收取），鉴定费11314元，合计17200元，由被告马小蓉、第三人刘朝晖承担12040元，第三人王文朴承担5160元。
本院二审期间，马小蓉申请证人曾某出庭作证，证明本案部分事实。
王文朴质证认为，证人证言部分内容与事实不符。1、关于不能转租的问题。在租赁过程当中，没有任何人向王文朴说过不能转租的问题。曾某叫王文朴去找房屋的实际管理人和负责人即刘朝晖、马小蓉商谈具体的租赁事宜。曾某只是将店铺转让给王文朴，收取转让费，根本没有谈到转租的问题。王文朴也不知道马小蓉、刘朝晖仅仅是食堂的承包人或承租人，曾某介绍他们是整个公寓和食堂的管理人和负责人，也代表赣州市教育局管理和负责。2、关于交接的问题。在办理交接的时候，曾某也没有说明里面的资产是属于谁。王文朴确实支付了转让费6万元给曾某，与这些设备是有关联的。
马小蓉、刘朝晖质证认为，对证人证言无异议。
赣州市教育局质证认为，赣州市教育局对马小蓉将承租的房屋转包给曾某、曾某又转包给王文朴这一事实并不知情。但是，从曾某的证言可以证实，王文朴明知马小蓉仅仅是房屋的承租人，明知剩余的租期只有一年多，同时也明知马小蓉无权转租。在这种情况下，王文朴抱着搏一搏的心态承接房屋并进行了装修，其对于装修的风险是有预知的，并且在一定程度上做好了合同到期后无法续租的心理准备。从曾某证言中提到的一句话“到时候再找教育局看看”，可以充分证明王文朴明知马小蓉不是房屋的管理人或者负责人，仅仅就是承租人。
本院对上述证据审查认为，对其真实性、合法性和关联性予以确认。
二审认定的事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为，关于刘朝晖与王文朴之间的合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，上诉人提供的证据不足以证明被上诉人应当知道转租事宜，即使被上诉人对转租事宜应当知情，马小蓉与被上诉人的合同期限至2015年5月1日止，目前已经到期，而刘朝晖与王文朴的转租合同期限至2020年4月30日，超过了租赁的剩余期限，根据上述司法解释的规定，应当认定超过的部分无效。因此，无论被上诉人是否知晓转租事宜，其均可以请求返还租赁物。王文朴请求驳回赣州市教育局一审诉讼请求，本院不予支持。
关于装修损失的分担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，马小蓉、刘朝晖明知其与被上诉人签订的承包合同期限截止2015年5月1日，仍然与王文朴签订承租协议约定使用期限至2020年4月30日，导致转租期限超过了原租赁合同的剩余期限，主观上存在较大过错。王文朴在租赁本案租赁物的过程中，没有仔细审查租赁物的实际权利人，且根据证人曾某的证言，王文朴在应当知道马小蓉、刘朝晖并非租赁物的实际权利人以及原租赁合同剩余期限的情况下，仍然进行装修扩大了损失范围，其自身应当分担一定的赔偿责任。一审法院判决由各上诉人分担损失及分担比例并无不当，本院予以维持。上诉人主张被上诉人应当承担一定的赔偿责任，但被上诉人对于刘朝晖与王文朴之间的合同无效并不存在过错，依法不应承担赔偿责任。
关于支付租金及固定资产和房屋返还的问题。马小蓉上诉认为其不应当承担支付租金及返还固定资产和房屋的责任，但是本案《大学毕业见习生公寓食堂承包合同》系马小蓉与被上诉人签订，根据合同相对性原则，被上诉人起诉了马小蓉承担返还义务符合法律规定，马小蓉对此负有责任义务。王文朴主张实际并未按照《大学毕业见习生公寓食堂设施、设备采购合同书》交付固定资产，但未提交充分证据证明，本院不予采信。王文朴主张其没有返还固定资产的义务，但是刘朝晖与王文朴之间的合同无效后，王文朴作为固定资产的实际使用人，应当负有返还固定资产的义务。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16097元，由上诉人王文朴承担6914元，由上诉人马小蓉、刘朝晖承担9183元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖国东
审 判 员 郑小兵
审 判 员 王阿婷
二〇一七年八月十日
书 记 员 廖勤勤
代理书记员 姚冰霞