广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2266号
上诉人（原审被告）：深圳市龙岗区坪山自成志生五金塑胶厂。
负责人：张建辉，经理。
上诉人（原审被告）：香港志生塑胶厂。
法定代表人：张柏生。
上诉人（原审被告）：深圳市志生五金塑胶有限公司。
法定代表人：陈茂雄，总经理。
上列三上诉人共同委托代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
上列三上诉人共同委托代理人：陈发生，广东深大地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市坪山横岭塘股份合作公司。
法定代表人：陈世文，董事长。
委托代理人：徐享娥，广东格明律师事务所律师。
委托代理人：陆炳彪，广东格明律师事务所实习律师。
上诉人深圳市龙岗区坪山自成志生五金塑胶厂（以下简称坪山志生厂）、香港志生塑胶厂（以下简称香港志生厂）、深圳市志生五金塑胶有限公司（以下简称深圳志生公司）因与被上诉人深圳市坪山横岭塘股份合作公司（以下简称横岭塘公司）确认合同无效纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第703号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
横岭塘公司原审诉讼请求：1、确认横岭塘公司与坪山志生厂的《土地租用合同书》无效；2、判令深圳志生公司返还宗地号为XX的土地；3、涉案土地上建筑物等其他附着物归横岭塘公司所有；4、横岭塘公司补偿深圳志生公司地上建筑物等其他附着物费用530708.7元；5、坪山志生厂、深圳志生公司、香港志生塑胶厂承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，横岭塘公司明确上述第3项诉讼请求为返还土地地上建筑物等附着物，变更上述第4项诉讼请求为横岭塘公司补偿深圳志生公司地上建筑物等其他附着物费用2310275元。
原审法院审理查明，1992年11月19日，横岭塘公司（甲方）与坪山志生厂（乙方）签订《土地租用合同书》，约定将横岭塘公司所有的位于坪山镇某村某村背，四至情况为东向村通道，西近伟格厂，南为空地，北临高登厂的土地（面积为1200平方米）租用给乙方使用，使用期限为五十年，自1992年11月19日至2042年11月19日止；由乙方一次性付给甲方土地使用费144000元，在使用期限内，从厂房投产之日起至2006年12月止的土地管理费每月1000元，2007年1月1日起至2042年11月19日止每月管理费1200元，该款乙方须于每月底前交清当月的管理费；合同还约定，乙方以自身生产经营的范围，按照国家有关部门的规定去办理办厂手续和负责缴交有关的费用，甲方协助办理基建的报建费，领房产证等，但一切费用由乙方支付；关于资产归属及权益，双方约定，乙方在使用期间内，该片土地及地上建筑物等固定资产有使用、出租、转让、继承等权利，甲方不得干涉，但乙方与甲方签订的以上条款须继续履行，乙方转卖该土地及地上建筑物时甲方有优先的权利；合同期满后，该片土地上的所有固定资产（不包括机械设备）无偿归甲方所有，如乙方仍需继续经营，双方可议定租用条件；在使用期间内，如因国家政策有变动或国家需要征用该片土地时，国家赔偿的基建费属乙方所有，地皮的赔偿双方按使用年限比例分配；关于双方责任，双方约定，由甲方协助乙方联系好工厂必要的水、电、电话等事宜，协助乙方办理有关各种手续；乙方出资建工厂和工人宿舍楼及工厂的一切配套，自行组织人事和生产安排等。1995年12月21日，坪山志生厂依据上述合同约定建成工厂及工人宿舍，并办理了房地产证，该房地产证登记权利人名称为龙岗区坪山镇某村某经济合作社，土地宗地号为XX，土地所有权性质为集体所有，使用权来源为行政划拨，用途为工业用地，房屋及其他附着物显示登记内容为“志生厂房建购价款为398834.1元，宿舍建构价款为131874.6元”。
合同签订后，坪山志生厂向原深圳市坪山镇某村某经济合作社缴纳地皮费共计144000元。原审被告提交由深圳市某建筑工程公司第五队开具的《收据》、《工程结算表》，显示1993年5月21日，原审被告因建厂房一栋和宿舍一栋支出费用1000776.83元，横岭塘公司对此不予认可。
本案审理过程中，横岭塘公司申请对深圳市龙岗区某路39号的厂房、宿舍等地上建筑物价值进行评估，原审法院依法委托深圳市深信房地产评估有限公司评估上述横岭塘公司申请事项，该公司经过现场勘查做出《房地产估价报告》，评估涉案土地上建筑的厂房及宿舍现值为2310275元。原审被告认为评估标准过低，且未包含房产中消防门、消防管、水塔管、电路、160KW变压器、地台、围墙、排水系统、大门、看更房、电容柜房、环保池、上模行车、铁棚（三个）、铁楼梯、排气管、树木等内容，故对上述评估报告不予认可，该评估机构分别于2014年1月9日答复称本次评估的地上建筑物为成本价再乘以房屋的成新率，因此维持其出具的房产评估价值；于2014年7月2日回复称，该公司是按照评估委托单及原审法院提供的房屋产权证明进行的，包括志生厂房和宿舍两栋房产的建筑物价值，房产评估包括两栋房屋及正常使用状态下相配套的水电消防设施，此为房屋不可分割部分，除此之外的独立和非独立的另行加装和配备的生产生活建筑和设施（围墙／大门／上模行车等），均不在此次委托评估范围内，该公司仅对评估委托书注明的委托评估的内容进行了勘察，委托书注明内容以外的构筑物及其他设施，都不在勘察范围以内。此外，上述《房地产估价报告》做出后，横岭塘公司自愿变更了第四项诉讼请求为：横岭塘公司补偿深圳志生公司地上建筑物等其他附着物费用2310275元。
另外，原审法院向原审被告就合同效力问题进行了释明，要求原审被告依据合同无效的处理原则提出诉讼请求，2014年6月30日，原审被告据此提出反诉请求，请求原审法院判令：1、横岭塘公司补偿其建筑物及附属设施3900000元；2、横岭塘公司返还土地租用费144000元、土地管理费254400元及两项费用的利息；3、横岭塘公司赔偿原审被告搬迁费等损失500000元；4、横岭塘公司承担反诉费用。此后，原审被告于2014年7月8日申请撤回反诉请求，并称原审被告坚持认为合同有效，鉴于原审法院释明合同无效的情形，原审被告提出了反诉，但现考虑到反诉请求可以另案起诉，原审被告认为即使合同中关于土地租用部分无效，其他约定及实际情况可视为预付租金的建筑物租赁合同，仍应为有效，故现在申请撤回反诉。
另查，横岭塘公司，经由原深圳市坪山镇某村某股份合作社改制变更名称而来。坪山志生厂为香港志生厂投资的三来一补企业，因三来一补企业改制，坪山志生厂和香港志生厂成立深圳志生公司。现涉案土地及地上建筑物由深圳志生公司占有使用，并由深圳志生公司登记为企业住所地。
原审法院认为，划拨土地使用权，未经法定程序，不得转让、出租、抵押。本案涉案土地为农村集体土地，土地来源为行政划拨，横岭塘公司与坪山志生厂签订的《土地租用合同书》违反了上述强制性规定，为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当承担对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，深圳志生公司为坪山志生厂权利义务的承继人，且涉案土地及地上建筑物为深圳志生公司占有使用，故深圳志生公司应当向横岭塘公司返还涉案土地及地上附着物即涉案土地上建筑的厂房和宿舍等其他地上附着物。横岭塘公司应当依据合同无效的处理原则对坪山志生厂在土地上建造的地上建筑物进行补偿，横岭塘公司依据《房地产估价报告》自愿变更补偿深圳志生公司地上建筑物损失的金额为2310275元，原审法院予以照准。本案中，坪山志生厂、深圳志生公司、香港志生厂坚持认为《土地租用合同书》有效，并认为即使合同中关于土地租用部分无效，关于地上建筑物租赁的约定仍应为有效，遂撤销了要求横岭塘公司赔偿损失的请求，原审法院予以准许。故对除《房地产估价报告》评估事项外原审被告因合同无效产生的其他地上附着物损失，原审被告可另案主张。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，判决：一、确认横岭塘公司与坪山志生厂签订的《土地租赁合同书》无效；二、深圳志生公司于判决生效之日起十日内返还横岭塘公司位于深圳市龙岗区某路39号［宗地号为XX］的土地及地上建筑物；三、横岭塘公司向深圳志生公司补偿因合同无效造成的损失2310275元。案件受理费29923.1元，评估费9754元，共计39677.1元，由坪山志生厂、香港志生厂以及深圳志生公司共同负担。
上诉人坪山志生厂、香港志生厂、深圳志生公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：请求撤销（2013）深龙法民三初字第703号判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院法官对原深圳特区的基本情况不了解，对当时的社会经济发展状况毫无概念，对合同本身的性质理解有误。二、对案件基本事实也没有查清。三、适用法律明显错误。为维护上诉人合法权益，特向贵院提起上诉，请求贵院在查清事实的基础上依法改判。二审庭审中补充称：一、涉案土地性质认定错误，一审法院认定涉案宗地土地所有权性质为集体所有，使用权来源为行政划拨，自相矛盾，不符合案件事实。二、涉案的土地租用合同性质认定错误。上诉人与被上诉人于1992年11月19日所签署《土地租用合同书》从其合同约定的实际情况来看，应当为土地使用权的转让合同。三、即使认定本案为土地租赁合同关系，一审法院以划拨土地使用权，未经法定程序不得转让、出租、抵押为由，认定《土地租用合同书》为无效合同，适用法律错误，涉案的《土地租用合同书》应当为有效合同。一审评估的基础和评估的范围是没有涵盖涉案土地上的全部的设施及地上附着物，评估价格不能反映目前该地块地上建筑物的真实价值，请求二审法庭重新委托合法的评估机构重新进行评估。
被上诉人横岭塘公司答辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求法庭驳回上诉人的上诉请求，维持原判。根据上诉人刚才提交的补充意见，补充如下：一、关于土地性质的问题，以房产登记的内容为准，因为产权登记的内容与事实不符，不能采信。二、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，根据《合同法》的规定，本案涉及的租用合同书是无效的，而适用的法律是1990年颁布的，而我们的土地出让合同书在1992年签订的，因此原审适用法律正确，针对刚才上诉人当庭提交的证据，被上诉人没有恶意隐瞒去办房产证，本案的房产证是1995年12月办理，原件一直在上诉人的手中，被上诉人手中是没有房地产原件的，因此上诉人说我们恶意的隐瞒办理房产证事实不成立。关于评估报告，在一审时上诉人也提出了很多的置疑，也走了很多的程序，因此我们不同意再评估，因为上诉人在一审时也提出过很多的异议。评估公司都给予了合理的解释。第二，上诉人主张地上的其他附着物或者其他的建筑物没有进行评估，这是因为上诉人提交不出合理的、合法的票据证明是上诉人所有，所以没有评估。一审的评估报告无论从程序上、实体上都是合法有效的。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为确认合同无效纠纷。横岭塘公司与坪山志生厂签订了土地租用合同，双方形成了租赁关系。依合同约定，承租方出资建设地上建筑物，在约定的租赁期限内，除了向出租方一次性支付土地使用费、每月支付一定的土地管理费外，可以无偿使用地上建筑物；出租方则除了享有收取土地使用费、土地管理费的权利外，合同期满后无偿获得地上建筑物的完整所有权。承租方通过建立租赁关系，可以使用的标的物除了土地使用权，还包括随之建设的地上建筑物，因此，涉案合同的租赁标的物应为土地使用权及其地上建筑物。根据原审法院查明的事实，涉案土地为行政划拨土地，横岭塘公司出租划拨土地使用权及其地上建筑物未取得主管部门的批准，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关划拨土地使用权不得转让、出租、抵押的规定，根据该条例第四十六条规定，主管部门有权没收其非法收入并处以罚款。由此可见，该条例有关划拨土地使用权不得转让、出租、抵押的规定属于管理性强制性规定，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，以禁止其行为为目的，但并不否认该行为在民商法上的效力，原审法院据此认定横岭塘公司与坪山志生厂签订的土地租用合同为无效合同缺乏法律依据，本院予以纠正。双方约定的租赁期限为五十年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。合同法自1999年10月1日施行，因此，双方之间的租赁关系超过合同法施行之日起二十年部分无效，即双方的租赁关系自2019年10月2日起无效。鉴于涉案合同目前尚处于有效阶段，无效的时间点尚未到来，合同无效后相互返还的财产价值尚无法确定，关于合同无效后的后果由双方协商或待条件成就时另寻法律途径解决，本案不予处理。
综上，上诉人的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持；原审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第703号民事判决第二、三项；
二、变更深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第703号民事判决第一项为：被上诉人深圳市坪山横岭塘股份合作公司与上诉人深圳市龙岗区坪山自成志生五金塑胶厂签订的《土地租用合同书》自1992年11月19日至2019年10月1日期间有效，从2019年10月2日至2042年11月19日期间无效；
三、驳回被上诉人深圳市坪山横岭塘股份合作公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费29923.10元，评估费9754元，二审案件受理费29923.10元，由被上诉人深圳市坪山横岭塘股份合作公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理 审 判员 邓 媛
代理 审 判员 吴思罕
二〇一五年三月二十日
书记员（兼） 刘尹琳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。