吉林省长春市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）吉01行初12号
原告王敏，男，1957年5月29日生，汉族，个体业主，现住榆树市。
委托代理人薛正懿，北京京平律师事务所律师。
被告榆树市人民政府，住所地榆树市市府前路。
法定代表人高中会，市长。
委托代理人孙凌有，榆树市法制局科长。
委托代理人李侠，吉林崇旭律师事务所律师。
原告王敏因不服被告榆树市人民政府房屋行政征收一案，于2017年1月16日向本院提起诉讼，本院于当日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年2月24日公开开庭审理了本案。原告王敏及其委托代理人薛正懿，被告榆树市人民政府的委托代理人孙凌有、李侠庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告榆树市人民政府于2016年8月3日作出（2016）榆政征补字第002号房屋征收补偿决定，决定认定：“被征收人王敏两座有所有权证房屋、两座无所有权证房屋和一座彩钢房均坐落在征收范围内，且上述房屋均建造在土地使用者为王敏的国有土地上，国有土地使用证证号为榆国用（98）字第10401-1号，用地面积为3431.8m2。其中，所有权证证号为吉房权环字20031846号、吉房权环字20021**号房屋所有权证标注房屋用途均为住宅，建筑面积分别是181m2、161m2。两座无所有权证的房屋建筑面积经测绘部门实际测量分别为47.52m2、31.99m2。彩钢房面积为30m2。两座无所有权证房屋，具有居住功能，应视为住宅房屋予以补偿。被征收人王敏在征收范围内的房屋及土地均出租给他人用于经营活动。”被告榆树市人民政府依据房屋征收安置补偿方案及估价报告，对原告王敏作出如下补偿决定：“一、被征收人可以选择货币补偿也可以选择产权调换：（一）如选择货币补偿：1.被征收人王敏的2座有所有权证房屋货币补偿金额为996,645.00元，两处无所有权证房屋货币补偿金额为168,253.00元，彩钢房、附属物、装修补偿金额为381,678.00元。土地使用权补偿金额为2,227,746.00元，合计货币补偿金额为3,774,322.00元。2.房屋征收部门按补偿方案向被征收人一次性支付搬迁费4,215.00元。3.房屋征收部门按补偿方案向被征收人支付3个月临时安置费12,645.00元。4.房屋征收部门按补偿方案向被征收人一次性支付住宅房屋用于经营活动的补助，按照被征收住宅房屋评估金额的30%补助，金额为349,469.00元。5.房屋征收部门按补偿方案向被征收人支付停产、停业损失补偿，按被征收住宅房屋营业面积，每月每平方米45元，补偿期限为3个月，金额为56,904.00元。以上5项合计补偿4,197,555.00元。（二）如选择产权调换：1.将已建成的繁荣安居嘉园小区9栋1单元2层东门104.81m2、3层东门104.81m2、4层东门104.81m2、5层东门104.81m2的住宅楼，用于对被征收人王敏以上房屋的产权调换。2.被征收人的房屋按照以上住宅楼面积产权调换后，剩余房屋面积2.27m2，按评估价格2941元/m2返给被征收人剩余房屋面积补偿款6,676.00元。3.房屋征收部门在用于产权调换房屋交付前，按补偿方案向被征收人支付3个月临时安置费12,645.00元。4.房屋征收部门按补偿方案向被征收人支付搬迁费4,215.00元。5.房屋征收部门向被征收人支付土地使用权补偿款2,227,746.00元。6.房屋征收部门向被征收人支付彩钢房、附属物、装修补偿款382,678.00元。7.房屋征收部门按补偿方案向被征收人一次性支付住宅房屋用于经营活动的补助，按照被征收住宅房屋评估金额的30%补助，金额为349,469.00元。8.房屋征收部门按补偿方案向被征收人支付停产、停业损失补偿，按被征收住宅房屋营业面积，每月每平方米45元，补偿期限为3个月，金额为56,904.00元。二、被征收人王敏应在收到本决定书15日内对补偿方式做出选择，被征收人在作出选择后，应及时到房屋征收部门办理产权调换或货币补偿的相关手续，逾期仍然不作出选择的，对被征收人按货币补偿方案给予补偿。三、被征收人王敏应在本补偿决定书送达之日起15日内到房屋征收部门领取临时安置费及搬迁费等补偿款并全部搬迁。逾期不搬，房屋征收部门依法申请人民法院强制执行。”
原告王敏向本院提起诉讼称，原告在榆树市华昌街新民村拥有合法房屋，因榆树市西部新城区棚户区改造项目建设，该房屋纳入了被告作出的榆政房征[2015]第1号房屋征收决定的征收范围。因原告认为该征收决定违法，未与被告达成协议。2016年8月3日，被告针对原告房屋作出（2016）榆政征补字第002号房屋征收补偿决定。原告认为被告作出的征收补偿决定违法。具体理由如下：一、评估机构选择过程违法。（一）根据吉林省住房和城乡建设厅吉建发[2012]16号《关于印发〈关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定〉的通知》（以下简称通知）第二条第五款的规定，市县级人民政府在公布征收补偿方案，征求公众意见时，同级房屋征收部门应在当地政府或征收部门公开网站上及房屋征收范围内发布邀请评估机构报名的公告。但本案中，被告并没提交任何证据证明其曾发布过邀请评估机构报告的公告，造成仅有两家评估机构报名，间接导致评估结果损害被征收人的权益。（二）根据通知第二条第七款规定，政府应当在当地政府或者征收部门公开网站上及房屋征收范围内公布参与报名的评估机构名单，并将协商选定评估机构的期限等相关事宜告知被征收人。本案中，被告从未告知过原告在征收范围内还有哪些被征收人以及他们的联系方式，故即使看到该公告也无法行使协商的权利。另从被告提供的选择评估机构的公告来看，也未告知原告有进行协商的权利，剥夺了原告对评估机构的选择权。（三）根据通知第二条第九款、第十款的规定，被征收人在五日内没有进行协商或虽经协商但未达成一致意见的，通过多数决定，随机选定等方式选定评估机构，采用随机选定方式的房屋征收部门应当组织被征收人代表采取抽签、摇号等方式进行选定，被征收人不选代表抽签摇号时，可由街道社区工作人员代表进行抽签摇号。本案中被告的相关征收人员从未告知原告被征收人有选定代表采取抽签摇号方式选定的权利。根据被告提供的证据，该选取评估机构系由街道办的工作人员直接替代了被征收人进行摇号，违反了上述规定。（四）被告向法庭提交的榆树市公证处制作的公证书，用以证明摇号选取评估机构过程合法。因原告在制作自己公证书的过程中曾向榆树市公证处提出过对于涉案信息进行公证的请求，但是该公证处没有正当理由明确予以拒绝，因此原告认为榆树市公证处在本案过程中已经丧失了公证中立的立场，其所作公证书不真实，法院不应采纳；二、被告提供的评估报告违法。（一）吉林省人民政府办公厅吉政办发[2011]第8号《关于贯彻〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的指导意见》第十五条的规定，拟收回的土地使用权价格由具有土地评估资质的土地评估机构或房地产评估机构评估。本案中，被告提交的第二份评估报告中评估公司的营业执照经营范围的第二项是土地价格评估（凭资质）。该评估公司提交的所有的资质证明是该公司房地产估价资格证书及两位评估师的房地产评估资格证，未提供土地评估的相关资质证明，足以该评估公司对于原告的涉案土地进行估价属于无效评估。（二）国务院法制办、住房和城乡建设部负责人就《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题答记者问及最高人民法院发布的征收拆迁十大案例中，均明确了征收补偿价格不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。原告提交的证据用以证明类似房地产的市场价格，应当作为征收部门的参考标准。（三）原告房屋虽登记为住宅，但实际用途是商业，应当按照市场价值考虑。原告土地虽系划拨取得，但经原告咨询，划拨取得的土地与出让取得的土地在评估价格方面大概只有百分之十的差价。另外，原告也一直向政府申请将土地变更为出让并交纳相关费用，但是政府予以拒绝，导致涉案土地无法正常开发利用，由此导致的损失不应由原告承担。（四）评估报告有遗漏项目。被告的相关工作人员未依法进行实地查勘实导致原告的上下水及三项电漏补，被告以原告未对上下水工程以及三项电提交相应的证据而不予认定补偿违法。另外，评估报告中对机井的估价仅为3000元，远远低于机井的市场价值。综上所述，原告认为被告作出的补偿决定违法，请求法院撤销被告榆树市人民政府于2016年8月3日作出的（2016）榆政征补字第002号房屋征收补偿决定。
原告王敏向本院递交如下证据：1.公证书，用以证明原告国有土地的市场价值，根据公证书公证的国有土地挂牌出让的价格相比，能够证明补偿决定中关于土地的补偿存在明显不公平；2.照片2张，用以证明原告国有土地的市场价值，按照照片显示未来建成后的图景，这个地段是榆树市非常繁华的商业地段；3.购电发票，用以证明原告的房屋是作为商业用房使用的，所以应当按照商业用房进行补偿；4.营业执照，用以证明原告房屋用于商业经营；5.土地使用证，用以证明原告同涉案行为有利害关系；6.房屋使用权证，用以证明原告同涉案行为有利害关系。
被告榆树市人民政府辩称：一、被告选择评估机构合法。房屋征收决定进行公告的同时，房屋征收部门发布公告有两家具有资质评估机构报名参加评估，由被征收人五日内自行选择其中一家评估单位进行评估工作，并将选定结果告知征收部门，逾期不选择的，由征收部门组织街道、社区、公证部门进行选择。五日内，原告没有进行选择。2015年8月21日，征收部门组织社区工作人员、评估机构代表在公证处的监督下，在榆树市政务中心四楼开标室采取随机选定的方式选择评估机构，最后确定吉林银兴房地产估价有限责任公司为本项目的评估单位。二、评估程序合法。2015年9月2日是向原告送达了选定评估单位告知书及举证通知，通知原告在七日内向征收部门提供房屋征收有关手续及现场勘查条件便于对房屋、附属物等进行评估，原告没有配合，评估单位进行现场踏查后，于2015年12月16日公布了征收补偿初步估价结果。到期后，评估机构于2015年12月24日出具了吉银兴房评字（2015）第039号房地产估价报告，房屋征收部门于2015年12月31日对原告进行送达。原告于2016年1月6日向评估单位提出复合评估申请，评估单位受理后，对评估报告进行复核，并将复核结果向原告进行送达，原告对复核结果仍有异议并提出申请鉴定，经长春房地产估价师与房地产经纪人学会房地产估价专家委员会对估价报告进行了鉴定，于2016年4月22日出具的鉴定意见，需要重新评估。评估机构采纳了专家鉴定意见，重新出具了评估报告，原告仍对评估结果有异议，又先后申请复核及专家鉴定，最后意见均维持原估价结果。三、吉林银兴房地产评估公司系对涉案房地产项目进行评估，并非单独对土地进行评估，故原告认为吉林银兴房地产评估机构有限公司没有资质的观点不成立。另外，国土局对外挂牌出让的土地价格并不能作为对原告土地补偿标准的参考。四、补偿方式选择合法。专家鉴定意见送达后，征收部门就选定补偿方式向原告征求意见，原告未明确选择补偿方式，在规定的签约期限内未能达成补偿安置协议。被告根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，依据评估结果和补偿方案对原告作出了征收补偿决定，对原告房屋、土地、附属设施、装修、住宅用于经营活动的补助、停产停业损失补偿、安置费、搬迁费等补偿项目、补偿金额及补偿方式进行告知。五、因原告对被告征收项目中作出的行政行为，均提起行政诉讼，导致被告新城区建设进展缓慢，被告出于人文关怀对原告的工业用地予以高标准安置补偿，但原告仍不配合征收工作，影响为新区市民提供优良购物场所的项目的落成以及对新城区规划的进度。所以恳请法院尽快作出判决，驳回原告的诉讼请求。
被告榆树市人民政府在举证期限内向本院递交如下证据：1.榆政房征[2015]第1号房屋征收决定书；2.征收决定公告；3.补偿安置方案及送达回证；4.长春市中级人民法院及吉林省高级人民法院行政判决书；5.公布评估机构公告；6.抽取评估机构公证书；7.举证通知书、确定评估机构告知书及送达回证；8.征收补偿初步估价结果公示；9.房地产估价报告及送达回证；10.复核评估申请；11.复核估价结果及送达回证；12.鉴定申请；13.鉴定意见及送达回证；14.估价报告及送达回证；15.复核评估申请；16.复核估价结果及送达回证；17.鉴定申请；18.鉴定意见及送达回证；19.谈话笔录；20.补偿决定的公告；21.补偿决定书及送达回证；22.催告书及送达回证。上述证据用以证明被告征收程序合法，补偿结果公平。
经庭审质证，原告王敏对被告榆树市人民政府所举证据发表的质证意见为：对证据1真实性无异议；对证据2的真实性有异议，原告在2015年8月14日时没有见到过这份公告；对证据3、4真实性无异议；对证据5的真实性及证明效力有异议；对证据6真实性和合法性包括证明效力均有异议；对证据7-22中除证据19的真实性无异议，对证据19第二份谈话笔录的真实性有异议，系租户同征收办公室工作人员的谈话内容，原告无法得知其真实性。对全部证据的证明效力意见如下：全部证据均不能证明补偿结果合法，也不能证明涉案行政行为程序合法和具备相应的主要证据。
被告榆树市人民政府对原告王敏所举证据发表的质证意见为：对原告所举证据的真实性无异议，对其证明问题有异议，原告的房屋和土地是属于政府行政征收，而原告提供的证据是属于竞拍土地出让价格，原告要求以此竞拍的价格作为原告的土地补偿标准没有法律依据；原告的房屋登记的用途为住宅，只是用于商业经营，这类房屋的补偿方案有明确规定，原告以按营业执照上的商业性质来要求补偿没有依据。
本院对上述证据认证如下：原告王敏以“没有见到过”、“未在场无法得知谈话笔录真实性”等理由否认被告提供证据的真实性的观点不成立，本院不予采纳。原、被告提供证据均客观、真实，能够起到证明相关事实存在的作用。对于这些证据能否说明评估程序违法以及补偿结果明显不当，本院将在本院认为部分综合评判。
经审理查明，1998年12月20日王敏以划拨的方式取得了本案征收范围内涉及房屋占地的国有土地使用权，《国有土地使用证》记载“地址为新民村四组；用途为工业；用地面积为城镇土地3431.8平方米；四至为东：保险汽车修配厂；南：耕地；西：西环路；北：向阳路。”原告在该地上建设了住宅房屋两处，分别取得房屋执照，另建有砖木房屋两处及彩钢房一处。2007年9月28日榆树市人民政府以榆政文（发）〔2007〕71号《关于对西北街小区等棚户区进行改造的报告》形式向长春市棚改办报告了需要进行棚户区改造的十个小区具体情况。其中与本案相关的是酒厂小区。报告中载明酒厂小区包括酒厂东区段和酒厂西区段。酒厂东区段四至范围：东至榆西大街，南至南门村菜地，西至榆树大曲集团有限公司，北至向阳路。酒厂西区段四至范围：东至榆树大曲集团有限公司，南至南门村菜地，西至新民大街，北至向阳路。两个区段总地块面积为107340平方米，改造房屋面积61924平方米，涉及户数452户，人口1808人。《2012年城市棚户区改造项目计划任务申报表》中载明与本案相关的大曲酒厂小区异地安置住房项目四至范围是东至丙四街、南至丙四街、西至繁荣大街、北至丙三路。房屋计划征收503户、71233万平方米。2012年2月8日吉林省住房和城乡建设厅、吉林省财政厅吉建发〔2012〕3号《关于下达2012年全省城市棚户区（危旧房）改造任务计划的通知》同意榆树市人民政府上报的改造计划。原告所有的房屋在上述城市棚户区（危旧房）改造范围内。2012年8月16日榆树市人民政府作出了榆政征决字（2012）第1号《西部新城区一期路网房屋征收决定》。因王敏认为其所有的房屋不在西部新城区一期路网房屋征收范围内并向法院提起行政诉讼，2014年11月20日榆树市人民政府作出并向王敏送达了《关于终止对王敏国有土地上房屋征收补偿决定的通知》。
为解决榆政征决字（2012）第1号《西部新城区一期路网房屋征收决定》文字表述不准确，不能明确得出王敏的房屋在该征收范围内的问题，2014年12月4日榆树市人民政府召开专题会议，认为对繁荣大街以西、向阳路以南、新民大街以东、振兴路以北范围内的房屋进行棚户区改造符合榆树市国民经济和社会发展规划、城市建设总体规划、土地利用总体规划，决定房屋征收分期进行，重新将王敏的房屋作为一期路网规划范围内的房屋进行征收。2014年12月5日榆树市发展和改革局、榆树市建设规划办公室、榆树市国土资源局分别函复榆树市土地房屋征收管理办公室，内容分别是：西部新城区棚户区改造房屋征收建设项目符合国民经济和社会发展计划、榆树市总体规划和棚户区专项规划、榆树市土地利用总体规划。2015年6月9日榆树市第十七届人民代表大会常务委员会第二十二次会议决定批准西部新城区棚户区改造项目列入2015年国民经济和社会发展年度计划。2014年12月22日榆树市土地房屋征收管理办公室公告了房屋分户调查结果。2015年2月4日榆树市人民政府组织有关部门对《关于西部新城区棚户区改造房屋征收与补偿安置方案》（征求意见稿）进行了论证。2015年2月16日榆树市人民政府公布了《关于西部新城区棚户区改造房屋征收与补偿安置方案》（征求意见稿），发布了征求公众意见公告。榆树市土地房屋征收管理办公室在榆树信息港发布《房屋征收评估机构报名公告》，同日，向王敏送达了上述相关材料。2015年6月5日榆树市土地房屋征收管理办公室对西部新城区棚户区改造房屋征收项目进行了风险评估。2015年6月12日榆树市土地房屋征收管理办公室在吉林榆树农村商业银行存入了13,216,507.88元征收补偿费用。2015年6月19日榆树市人民政府发布了《关于公布西部新城区棚户区改造房屋征收补偿方案征求意见情况和修改情况的公告》。
2015年8月14日榆树市人民政府向王敏送达了《关于西部新城区棚户区改造房屋征收与补偿安置方案》，该方案由王敏的儿子王广义签收。同日，榆树市人民政府作出并公告榆政房征收[2015]第1号《房屋征收决定》。王敏不服，向本院提起行政诉讼。本院作出（2015）长行初字第112号行政判决，驳回原告诉讼请求。原告上诉至吉林省高级人民法院。吉林省高级人民法院作出（2016）吉行终458号行政判决，驳回原告的上诉，维持原判。
2015年8月14日榆树市房屋征收管理办公室发布公告，通知被征收人在两家报名的评估机构中选取一家评估机构，并告知逾期不选，由征收部门组织街道、社区、公证部门进行选择。2015年8月21日榆树市房屋征收管理部门组织榆树市华日街道铁西社区、吉林银兴房地产估价有限责任公司、长春中兴房地产土地估价有限责任公司代表在榆树市公证处公证下，以摇球方式抽取了吉林银兴房地产估价有限责任公司为涉案项目的评估机构。2015年9月16日，榆树市人民政府向王敏送达了举证通知及评估机构告知书。此后，榆树市人民政府对征收补偿初步估价结果予以公示。吉林银兴房地产估价有限责任公司于2015年12月24日出具了吉银兴房平字（2015）第039号房地产估价报告，对王敏地上物估价总计2,745,056.00元。榆树市人民政府于2015年12月31日向王敏送达该评估报告。王敏于2016年1月6日提出复核评估申请。吉林银兴房地产估价有限责任公司于2016年1月14日出具复核估价结果。榆树市人民政府于2016年1月16日向王敏送达。王敏于2016年1月22日提出鉴定申请。长春房地产估价师与房地产经纪人学会房地产估价专家委员会于2016年4月22日出具了房屋征收评估鉴定意见，认为吉银兴房平字（2015）第039号房地产估价报告存在问题，需要重新评估。榆树市人民政府于2016年4月25日向王敏送达。吉林银兴房地产估价有限责任公司经过实地查看，于2016年4月27日出具了吉银兴房评字（2016）第006号房地产估价报告，对王敏地上物估价总计3,774,322.00元，榆树市人民政府于2016年4月30日向王敏送达该评估报告。王敏于2016年5月4日提出复核评估申请，吉林银兴房地产估价限责任公司于2016年5月7日出具复核估价结果，榆树市人民政府于2016年5月10日向王敏送达。王敏于2016年5月13日提出鉴定申请，长春房地产估价师与房地产经纪人学会房地产估价专家委员会于2016年5月30日出具了房屋征收评估鉴定意见，认为吉银兴房平字（2016）第006号房地产估价报告不存在技术问题，维持原估价结果，榆树市人民政府于2016年6月2日向王敏送达。榆树市人民政府于2016年7月11日与王敏就房屋征收事宜进行协商，未能达成协议。2016年8月3日，榆树市人民政府对王敏作出并送达（2016）榆政征补字第002号房屋征收补偿决定。王敏不服，诉至本院。
本院认为：一、关于评估机构选择过程是否违法的问题。（一）榆树市土地房屋征收管理办公室在榆树信息港发布《房屋征收评估机构报名公告》同时向王敏送达，符合吉林省住房和城乡建设厅吉建发[2012]16号《关于印发〈关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定〉的通知》中关于“应在当地政府或征收部门公开网站上及房屋征收范围内发布邀请评估机构报名的公告”的要求，并未间接导致评估结果损害被征收人的权益。（二）本案中，为解决榆政征决字（2012）第1号《西部新城区一期路网房屋征收决定》文字表述不准确，不能明确得出王敏的房屋在该征收范围内的问题，榆树市人民政府重新作出征收决定，该决定所涉及的被征收人仅为王敏一人，因此不存在王敏即使看到公告也无法行使协商的权利问题。王敏作为唯一被征收人，可以自主推选评估机构，其对评估机构的选择权并未被剥夺。（三）在王敏既不推选评估机构，又不参加抽签、摇号的方式进行选定评估机构，征收部门在公证部门进行现场公证，由街道社区工作人员代表进行抽签摇号的方式选择评估机构，符合程序规定。（四）公证部门是否满足王敏提出过对于涉案信息进行公证的请求，并不当然导致丧失了公证中立的立场，亦不能说明公证机构所作其他公证书不真实。综上，评估机构选择程序并不违法法律规定。
二、关于评估报告是否违法的问题。（一）评估机构具备对涉案房地产进行评估的资质。吉林省人民政府办公厅吉政办发[2011]第8号《关于贯彻〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的指导意见》第十五条的规定，拟收回的土地使用权价格由具有土地评估资质的土地评估机构或房地产评估机构评估，而并不是规定只能由土地评估机构进行评估。本案中，评估机构的营业执照仅是明确该机构的经营范围而不是对评估机构评估资质进行限定。《房地产估价机构管理办法》第三条第二款规定“本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。”第十条第（二）项第九目规定了房地产估价机构二级资质的其中一项条件为：“在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上……”。《土地估价机构管理办法》第三条规定“本办法所称土地估价业务活动是指，对土地及其地上物、附着物（含建筑物。构筑物林木、青苗等）的市场价值进行科学分析测算判定的过程。包括：国有土地使用权出让、转让、收购储备、作价入股、清产核资等流转土地过程中土地使用权的评估；集体土地所有权流转过程中土地使用权价格的评估；土地使用权（含建筑物、构筑物）抵押、不动产课税及司法仲裁涉及的土地估价业务；企业改制上市、增资扩股等经济活动涉及的土地价格评估；城镇基准地价，标定地价的评估、更新与咨询，城市地价动态监测；农用地分等定级估价和农用地区片综合价等市场需要和土地管理需要的土地估价、规划、策划、咨询等业务。”从上述规定可以得出，房地产估价机构和土地估价机构均具有对房地产所涉及的土地和房屋（建筑物）进行评估的资质，只不过房地产估价机构负责企业各类房地产评估，以及因房屋征收……等领域需要进行的房地产评估；而土地估价机构负责国有土地使用权出让、土地使用权（含建筑物、构筑物）抵押、企业改制上市等领域。二者在评估业务受理上有交叉亦有分工，因房屋征收涉及的土地、建筑物的估价，明文规定属于房地产估价机构的业务范畴，加之《房地产估价机构管理办法》第二十五条第三款规定“二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务”，故本案中选择二级资质的评估机构符合对房屋征收领域的房地产评估的资质要求。（二）评估结果不违反“不得低于类似房地产的市场价格”的规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了征收补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，对于如何确定“类似房地产”的市场价值，《国有土地上房屋征收评估办法》第三十条规定“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。”根据上述规定得出，类似房地价格是与被征收房屋的区位、权利性质、新旧程度等相当的房屋相比较而得出的市场价值，而不是经改造升级后，与被征收房屋区位、档次、结构等影响价格的因素存在明显差异的房屋相比较而得出的。王敏的房屋经评估机构评估和专家委员会鉴定结论并未低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。（三）按照住宅用于营业房屋进行补偿合法有据。国务院办公厅在《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中曾明确“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”关于住宅房屋用于经营的问题，除在上述通知中明确由各地根据实际情况确定补偿政策外，在之后的《国有土地上房屋征收评估办法》中仍未采纳按照实际用途确定房屋性质的观点，该办法第九条第三款规定“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”由此可见，长春地区对住宅用于经营的房屋根据营业性质的不同，采取按照住宅价值上浮一定比例的方式确定被征收房屋的补偿价格，符合当地实际，并不违反法律规定。综上，评估报并不违法，评估结果客观公正。
三、关于补偿结果是否存在明显不当问题。（一）被征收房屋的土地使用权不能按照人民政府整理后的招拍挂价格计算补偿价值。影响土地价格的主要因素是区位和用途，人民政府根据土地利用总体规划建设道路等公共设施，需要大量的财政投入，才能改变土地的区位和用途等因素，提高土地利用价值。被征收房屋所涉及的土地使用权，只是考量被征收房地产价值的因素之一，而且考量标准是不低于征收时的类似房地产价格。而招拍挂的土地价格，受土地利用预期利益影响，不能不考虑人民政府与之配套的大量财政投入，因此被征收房屋的土地使用权不能按照人民政府整理后的招拍挂价格计算补偿价值。（二）本案存在遗留补偿对象问题。最高人民法院《关于行政证据若干问题的规定》第五十九条规定“被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供证据，原告依法应当提供而拒不提供，在诉讼程序中提供证据，人民法院一般不予采纳。”征收管理部门向王敏制发了举证通知书，虽然王敏未按照要求提供三项电安装相应证据，但是王敏在申请复核和鉴定时均提出三项电问题，征收管理部门应依职权调取相关证据，而不应简单的依据上述规定的举证规则不予认定和补偿。在王敏诉讼中仍不能提供证据的前提下，为有效化解行政争议，本着有利于被征收人的原则，应按照榆树市人民政府认可的27,000.00元确定三项电安装的价格予以补偿。综上，在市场机制下，房地产价格是实物、权益、和区位三者的结合物。其中，实物是具体的部分，包括结构、新旧程度、质量、外观和给排水（上下水）等功能等；权益是无形部分，包括房屋所有权、土地使用权等；而区位则由地段、周边公共设施、小区档次等因素构成。因此，房地产评估机构在综合考虑实物、划拨的土地使用权和区位、给排水等功能的基础上，确定的被征收房屋的房地产价值，不存在明显不当的问题。
综上所述，被告榆树市人民政府作出（2016）榆政征补字第002号房屋征收补偿决定程序合法，适用法律、法规正确，补偿结果不存在明显不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十三条、第七十七条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告王敏要求撤销被告榆树市人民政府作出的（2016）榆政征补字第002号榆树市人民政府房屋征收补偿决定的诉讼请求；
二、被告榆树市人民政府在按照（2016）榆政征补字第002号房屋征收补偿决定补偿的同时，还应给付原告王敏三项电补偿款27,000.00元；
案件受理费50元，由原告王敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 于溟辉
代理审判员 姜 楠
代理审判员 厉 丽
二〇一七年三月六日
书 记 员 贾丽圆