广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤09民终1860号
上诉人（原审原告、反诉被告）：赖理广，男，1970年6月13日出生，汉族，茂名市茂南区人，住茂名市茂南区，
委托诉讼代理人：谢锡祥，广东海法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴金容，广东海法律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：茂名市三力汽车销售服务有限公司，住所地:茂名市茂南区茂南开发区工业加工区。
法定代表人：林文强，经理。
委托诉讼代理人：梁亚颜，广东大贤东宇律师事务所律师。
上诉人赖理广因与被上诉人茂名市三力汽车销售服务有限公司（以下简称三力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服茂南区人民法院（2015）茂南法民一初字第547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赖理广的委托诉讼代理人谢锡祥，被上诉人的委托诉讼代理人梁亚颜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人赖理广上诉请求：1、判决撤销茂南区人民法院（2015）茂南法民一初字第547号民事判决；2、判令被上诉人恢复被毁坏的位于茂名市××号大院首层其承租房屋及空地的原状，赔偿上诉人经济损失75070元；3、判决被上诉人支付租金42万元；4、改判驳回被上诉人的反诉请求；5、判决被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人基于法院拍卖竞得涉案土地使用权和房屋所有权，程序合法，所以与被上诉人于2015年3月5日签订的《房屋租赁合同》是有效的。一审判决租赁合同无效明显属于法律适用错误。被上诉人未经过上诉人的同意，擅自改变承租房屋的内部结构甚至进行毁灭性破坏，致使上诉人的房屋遭到严重损害。被上诉人应对其行为承担全部的民事赔偿责任，一审判决被上诉人仅赔偿上诉人损失的50%缺乏依据。被上诉人未向任何政府部门申请报建，未取得相应的施工许可证，就擅自在承租的土地上搭建铁棚、构筑物，其自身存在过错，由此造成的损失应由其自身承担。被上诉人至今仍没有将之前在承租房屋和土地上装修、搭建构筑物等的废物清理搬走，仍然占有上诉人的房屋和土地，导致上诉人目前无法再将该房屋和土地进行出租，被上诉人应对上诉人的租金损失承担赔偿责任。请二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人茂名市三力汽车销售服务有限公司辩称，虽然上诉人提供法院的协助执行通知书证实了茂名市中级人民法院请求茂名市城建局协助办理涉案房屋报建资格过户给上诉人，但不能证明上诉人已经取得涉案房屋的规划许可资格、建设工程规划许可证、主管部门批准建设、房屋所有权证。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，所以上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是无效的，一审判决正确。因为该房屋租赁合同无效，上诉人作为出租方明知涉案房屋未取得建设工程规划许可仍将其出租给答辩人，其对合同无效的结果具有过错，答辩人未尽到审慎注意的义务也存在过错，所以一审判决各自承担50%的责任，并无不当。答辩人从2015年3月至2015年5月只使用涉案房屋两个月就不再使用，故上诉人请求支付答辩人没有占用期间的房屋租金没有依据。综上，一审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。
原告（反诉被告）赖理广向一审法院起诉请求：1、判令被告恢复被毁坏的位于茂名市××号大院首层其承租房屋及空地的原状；2、判令被告赔偿经济损失15万元；3、判令被告支付租金7万元；4、判令被告承担本案的一切诉讼费用。诉讼过程中，原告（反诉被告）赖理广变更第3项诉讼请求为：判令被告支付租金42万元。
被告（反诉原告）三力公司向一审法院提出反诉请求：1、判决解除反诉人与被反诉人于2015年3月5日签订的《房屋租赁合同》。2、判令被反诉人向反诉人赔偿因违约导致合同没有实际履行造成的损失共560000元（包括购置钢构材料费260000元、土木工程费150000元、工人工资150000元。）；3、判令被反诉人返还反诉人已支付的押金100000元；4、判令被反诉人返还反诉人已支付的租金35000元；5、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。诉讼过程中，被告（反诉原告）三力公司变更第2项诉讼请求为：判令被反诉人向反诉人赔偿因违约导致合同没有实际履行造成的损失共346150.58元。
一审法院认定事实：茂名市中级人民法院在执行中国建设银行茂名市分行与茂名市燃料发展股份有限公司借款纠纷一案中，对茂名市燃料发展股份有限公司位于茂名市站前路北侧土地及厂房委托茂名市拍卖行进行公开拍卖，由赖理广于2000年10月23日以1203400元竞得。茂名市中级人民法院于2000年10月26日作出（2000）茂中法执字第46-1号民事裁定书，裁定解除上述标的物查封，并将其所有权转移给赖理广，并向茂名市国土资源局及茂名市城建局发出协助执行通知书，请求该局将涉案标的物的土地使用权及报建资格过户给赖理广。赖理广已于2000年12月12日办理了涉案土地的国有土地使用证【证号：茂国用（2000）字第01988号】，但土地上的房屋至今尚未办理房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证。
2015年3月5日，赖理广的代理人赖晓明与三力公司签订《房屋租赁合同》，约定将赖理广位于茂名市××号大院内首层出租给三力公司用于品牌汽车展厅及汽车维修车间，厕所公用、大院内空地由赖理广与租户共用，赖理广有加建改建的权利，赖理广应保证三力公司的正常进出通道；租赁期限自2015年5月10日起至2025年5月10日止；首年租金为每月35000元，第二年开始每年递增百分之四；三力公司应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，三力公司应立即负责修复或经济赔偿；三力公司如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得赖理广的书面同意后方可施工。
签订合同后，三力公司向赖理广支付了押金100000元及第一个月的租金35000元，赖理广将涉案的租赁标的物交付给三力公司使用。三力公司于2015年3月15日与唐良科签订建设工程施工承包合同，将涉案租赁物的钢结构主体工程发包给唐良科承包，后三力公司又将涉案租赁物的室内装修工程发包给刘冬承包。
2015年5月，在刘冬施工过程中，赖理广认为三力公司事先未征得其的同意即对承租的房屋进行大规模的改造，甚至进行毁灭性的破坏，致使其的房屋损坏，双方为此产生争议，赖理广禁止三力公司继续对涉案租赁的房屋继续进行施工建设。
2016年2月4日，茂名市茂南区城市综合管理局向赖理广的代理人赖晓明发出责令改正通知书，要求其停止在涉案土地上搭建铁棚、构筑物等，并限其于2016年2月13日前自行拆除。赖理广认为上述铁棚、构筑物为三力公司搭建，被告主张上述铁棚、构筑物为赖理广建造。
案件审理过程中，根据赖理广的申请，一审法院依法委托茂名市立信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案的标的物加建改建的修复工程进行评估，评估价值为75070元，赖理广支付了资产评估费10000元。一审法院又根据三力公司的申请，对涉案的工程造价进行评估，评估的工程造价为346150.58元，三力公司支付了鉴定费9720元。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，赖理广提供的协助执行通知书，仅能证实茂名市中级人民法院请求茂名市城建局协助办理涉案房屋报建资格过户给赖理广，但并不能直接证明赖理广已经取得了涉案所租赁房屋的规划许可资格。至本案法庭辩论终结前，双方均未提供证据证明本案所涉房产已取得房屋所有权证，或取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。因此，赖理广与三力公司签订的《房屋租赁合同》因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。合同无效自始无效，故三力公司请求解除涉案的租赁合同没有依据，一审法院不予支持。
合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。赖理广与三力公司签订的《房屋租赁合同》无效，赖理广应将基于合同收取的押金100000元返还给三力公司，三力公司应将涉案租赁物返还给赖理广。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。因此，三力公司应当参照约定的租金标准向赖理广支付占有使用涉案房屋期间的房屋占有使用费。在双方于2015年5月产生争议前，三力公司占有使用涉案租赁的房屋2个月，故三力公司应支付占有使用涉案房屋的占有使用费70000元给赖理广，鉴于三力公司已支付了35000元，故三力公司还应支付35000元给赖理广，三力公司请求赖理广退还已支付的租金35000元于法无据，一审法院不予支持。在双方于2015年5月产生争议后，三力公司已不再使用涉案租赁的房屋，故赖理广请求三力公司支付租金42万元，于法无据，理由不成立，一审法院不予支持。
合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于涉案房屋租赁合同的无效，赖理广作为出租方明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证仍将其出租，其对涉案房屋租赁合同无效具有过错。三力公司亦未尽到审慎注意义务，其对涉案房屋租赁合同无效也存在过错。因此，赖理广与三力公司应对对方所受到的损失各自承担50%的责任。即三力公司应赔偿房屋修复的损失37535元（75070元×50%）元及评估鉴定费5000元（10000元×50%）给赖理广，赖理广应赔偿涉案房屋建设工程损失173075.29元（346150.58元×50%）及评估鉴定费4860元（9720元×50%）给三力公司。
赖理广请求判令被告恢复被毁坏的位于茂名市××号大院首层其承租房屋及空地的原状，因恢复原状及赔偿损失的目的都是为了填补出租人房屋的损失，在赖理广已请求三力公司赔偿修复工程的费用的情况下，其又请求三力公司恢复原状，属于重复请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）茂名市三力汽车销售服务有限公司支付房屋占有使用费35000元给原告（反诉被告）赖理广；二、被告（反诉原告）茂名市三力汽车销售服务有限公司赔偿房屋修复损失37535元给原告（反诉被告）赖理广；三、原告（反诉被告）赖理广返还押金100000元给被告（反诉原告）茂名市三力汽车销售服务有限公司；四、原告（反诉被告）赖理广赔偿房屋建设工程损失173075.29元给被告（反诉原告）茂名市三力汽车销售服务有限公司；五、上述各项款项相抵减后，原告（反诉被告）赖理广尚应支付200540.29元给被告（反诉原告）茂名市三力汽车销售服务有限公司，限原告（反诉被告）赖理广于本判决发生法律效力之日起十日内支付给被告（反诉原告）茂名市三力汽车销售服务有限公司；六、驳回原告（反诉被告）赖理广的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）茂名市三力汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费9500元[原告（反诉被告）赖理广已预交]，由原告（反诉被告）赖理广负担7887元，由被告（反诉原告）茂名市三力汽车销售服务有限公司负担1613元；反诉案件受理费4259元[被告（反诉原告）茂名市三力汽车销售服务有限公司已预交5375元]，由被告（反诉原告）茂名市三力汽车销售服务有限公司负担2677元，由原告（反诉被告）赖理广负担2698元，一审法院退还1116元给被告（反诉原告）茂名市三力汽车销售服务有限公司。
二审中，上诉人赖理广提交以下证据：涉案房屋改建内部现场照片六张，拟证明被上诉人在承租房屋期间对涉案房屋内部结构进行过拆改，导致房屋二楼墙体爆裂，影响房屋的安全。被上诉人质证意见：照片来源不明，且房屋裂痕无法证实是被上诉人装修时造成的。
2017年11月10日，本院组织双方当事人到茂名市××号大院涉案租赁现场进行勘查。经勘查，现场具体情况如下：1、承租主楼首层大厅西边有一间旧车间的墙体已全部拆除，另有一条大厅间墙已拆除。西边天花板有两处渗水；2、承租主楼二层西边有一间房，其中一条承重墙及两条间墙有裂痕；3、承租主楼首层门窗已全部由木窗改为铝合金窗；4、大厅电源设备已全部拆除；5、承租主楼首层东西两侧各挖了一个深坑，现已用泥回填；6、承租主楼首层封闭了四个门窗。7、承租主楼首层前面开挖了一条坑渠，现已被水泥铺平；8、承租主楼后副屋门窗已全部由木窗改为铝合金窗，房屋门已被拆除；9、承租空地上东边铁架展厅房顶已被拆除，承租空地西边铁架展厅房顶已被拆除；10、承租大门口东边一间房顶已被拆除；11、承租大院门口已安装有大门，上锁进出；12、承租首层墙体已全部刷新。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案纠纷是基于被上诉人三力公司对涉案承租的厂房进行大规模装修改造而引发。针对上诉人赖理广的上诉请求和事实理由，本院综合评判分析如下：
一、关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题。上诉人与被上诉人于2015年3月5日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，主要是指就违法建筑签订的房屋租赁合同无效。本案中，上诉人出租的厂房系依据本院合法的拍卖程序取得，并非上诉人违法自建，且上诉人已办理了涉案厂房的国有土地使用证，依法享有对涉案厂房占有、使用、收益和处分的权利，在案也没有证据证明涉案厂房属于违法建筑，故本案的厂房租赁合同不属于上述司法解释规定的无效情形，一审认定该《房屋租赁合同》无效，适用法律错误，应予纠正。
二、关于上诉方应否对己方的损失及对被上诉方的损失承担50%责任的问题。如前所述，涉案的《房屋租赁合同》为有效合同，依该合同第八条第2项“……乙方（被上诉人）如改变房屋的内部结构、装修或者设置对房屋结构有影响的设备，设计规划、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方（上诉人）的书面同意后方可施工。……”之约定，被上诉人如需对承租房屋进行装修或改变房屋的内部结构，其必须征得上诉人书面同意才能动工，但被上诉人在承租房屋后，其在装修及改变主体结构时并未征得上诉人的书面同意便开始对承租的房屋进行大规模的改造，据二审组织双方当事人现场勘查，发现承租厂房存在承重墙及间墙裂痕、天花板渗水等情形，这明显违反了双方事前签订的合同约定。据此，1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”之规定，对于上诉人因被上诉人擅自加建改建涉案厂房所造成的损失应由被上诉人承担全部的民事赔偿责任，即应当按照一审对涉案标的物加建改建修复工程评估结果赔偿上诉人75070元，一审认定上诉人对己方损失承担50%责任不当，应予纠正。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。……。”之规定，对于被上诉人有关装修、扩建费用的支出应由其自行负担，一审认定上诉人对被上诉人的损失承担50%责任不当，应予纠正。
三、关于上诉人要求被上诉人支付42万元租金和恢复原状应否支持的问题。根据庭审查明的事实，双方因本案纠纷于2015年5月发生争议后，被上诉人已不再使用涉案厂房，上诉人也已对涉案厂房进行了上锁控制，被上诉人实际占用涉案厂房2个月，依据涉案《房屋租赁合同》约定的租金标准，被上诉人依法应支付涉案房屋的租金70000元给上诉人，上诉人要求被上诉人支付租金42万元过高，本院予以调整。鉴于被上诉人已支付了35000元租金，故，被上诉人尚应支付35000元给上诉人。此外，因恢复原状与赔偿损失的目的都是为了填补出租人厂房的损失，在上诉人已请求被上诉人赔偿修复工程费用的情况下，其又请求被上诉人恢复原状，属于重复请求，本院不予支持。
四、关于被上诉人原审反诉请求应否予以改判驳回的问题。本案中，被上诉人原审反诉请求：1、解除涉案《房屋租赁合同》；2、上诉人赔偿因违约导致合同没有实际履行造成的损失共346150.58元；3、返还已支付的租金35000元；4、返还已支付的押金100000元。针对上述反诉请求，具体分析如下：对于第1项反诉请求，因一审庭审中上诉人表示同意解除该合同，且该合同双方实际也不再履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；……”之规定，该反诉请求于法有据，本院予以支持；对于第2、第3项反诉请求，基于被上诉人的违约行为致使双方签订的合同不能继续履行，被上诉人该两项反诉请求缺乏请求权基础，本院不予支持；对于第4项反诉请求，因双方签订的《房屋租赁合同》未对100000元押金的性质及一方违约后的处理方式加以约定，故该押金不具有定金或违约金的性质，与违约责任的承担并无必然的联系，双方因被上诉人装修违约的问题致使合同不能继续履行，上诉人继续占有该押金没有合法依据，依法应当返还被上诉人。
综上，上诉人上诉理由绝大部分成立，部分不成立。原审虽然认定事实基本清楚，但是判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销（2015）茂南法民一初字第547号民事判决；
二、解除上诉人赖理广与被上诉人茂名市三力汽车销售服务有限公司于2015年3月5日签订的《房屋租赁合同》；
三、被上诉人茂名市三力汽车销售服务有限公司支付房屋租金35000元给上诉人赖理广；
四、被上诉人茂名市三力汽车销售服务有限公司赔偿房屋修复损失75070元给上诉人赖理广；
五、上诉人赖理广返还押金100000元给被上诉人茂名市三力汽车销售服务有限公司；
六、上述各项款项相抵减后，被上诉人茂名市三力汽车销售服务有限公司尚应支付10070元给上诉人赖理广，限被上诉人茂名市三力汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给上诉人赖理广；
七、驳回上诉人赖理广的原审其他诉讼请求；
八、驳回被上诉人茂名市三力汽车销售服务有限公司的原审其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费9500元，由茂名市三力汽车销售服务有限公司负担1834元，赖理广负担7666元；反诉案件受理费4259元，由茂名市三力汽车销售服务有限公司负担3374元，赖理广负担885元。二审案件受理费12986元，由茂名市三力汽车销售服务有限公司负担5208元，赖理广负担7778元。
本判决为终审判决。
审判长 邹辉球
审判员 潘泽茂
审判员 阮树本
二〇一七年十二月十八日
书记员 林小群