天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0115民初549号
原告：闫某，男，1988年11月14日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：崔广韬，天津文韬律师事务所律师。
被告：纪某，女，1990年1月31日出生，汉族，幼师，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：纪召友，纪某之父。
原告闫某与被告纪某婚约财产纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼参加人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
闫某向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告彩礼款60000元、订婚礼款1100元，合计61100元；2.判决原、被告共同购置的位于才天津市东丽区××街××室房产归原告所有，原告返还被告投资款35万元，被告协助原告将该房产过户到原告名下；3.诉讼费由被告负担。事实及理由：原、被告系同学关系，2011年2月双方自由恋爱，后原告给付被告见面礼及彩礼共计61100元，双方谈定2016年五一完婚。因被告备考幼师入职考试，双方又议定同年10月2日完婚，但在7月3日被告幼师入职考试通过提出悔婚，原告挽留未果，后双方终止恋爱关系。在2014年11月9日双方共同出资购买了位于东丽区房产一套，登记在了双方名下，以原告的公积金贷款。至今原告已花费各项资金404059.17元，被告花费35万元。在婚约解除后原告欲将被告的房款退还，并在房产证下发前过户到原告一人名下，被告拒绝，现房产证已发，原告在房屋内生活居住。原告认为被告应将彩礼款返还并对共有财产进行分割，退还给被告首付款，故依法提起诉讼。
闫某提交如下证据：
1.东丽区涉诉房产不动产权证书一份、涉诉商品房买卖合同一份、房产契税及维修基金、所有权预告登记费票据各一份、房款交纳票据三张，证实房屋各项支出等事实；
2.天津市住房公积金借款合同一份、公积金贷款还款凭证一份（2015.1-2016.12），证实原告购房以公积金贷款四十万元，自行偿还贷款；
3.物业费发票三张、供暖费发票两张，证实原告负担各项费用，负责房屋的日常维护。
纪某辩称，同意原告的第一项诉讼请求，自己出资35万元购房属实，但房屋增值明显，原告应当给付被告相应的增值部分，双方从2013年9月到2016年7月在原告单位宿舍长期共同生活，现连同增值部分原告应给付被告85万元。
纪某提交如下证据：
1.纪某记录的与原告日常生活支出明细一份及照片五张，证实2013年9月起双方在一起共同生活；
2.一卡通储值款、物业费、供暖费等收据各一份，证实被告交纳上述费用。
依据纪某的申请，本院委托中同华房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行价值评估。该公司于2017年3月28日作出估价报告书，估价结论为该房产在价值时点（2017年3月8日）单价24788元/平方米，房产市场总价值为2289600元。纪某对评估报告无异议，闫某认为评估价值虚高，现天津市出台了限购政策，该房屋已不值228万元，且评估报告也没有考虑到过户时需要承担的近十万元的过户费。
本院经审理认定事实如下：原、被告系中学同学，2011年2月经自由恋爱确立了恋爱关系。双方前期交往平稳，在2016年5月之后产生了矛盾，最终结束了恋爱关系。双方并未办理结婚登记手续，现已无和好的可能，均同意解除婚约。2015年底，原告曾给付被告彩礼款等共计61100元。2014年11月，原、被告共同出资购买位于天津市东丽区XXXX室楼房一套，该楼房的房款为1074825元，双方分两次缴纳674825元，余款四十万元以原告住房公积金办理贷款手续。除房款外，双方另缴纳了房产契税及维修基金、所有权预告登记费共计26950.37元。2015年10月底，该楼房交付使用，双方按交房要求缴纳了两个年度的供暖费、截止到2016年12月底的物业费及水电费等多项必交费用，之后原告在楼房处居住。自2015年1月开始，原告以委托提取等额本息方式偿还贷款至今。
涉案的楼房合算房款及税费等具体金额为1101775.37元，不包括贷款在内双方实际交付了701775.37元。该钱款原、被告基本按照各半的原则结算负担，被告认可己方出资35万元属实。该楼房以原、被告双方的名义购买，权利人为原、被告二人，登记为共同共有，于2016年7月22日下发不动产权证书。中同华房地产土地评估有限公司评估该房产市场总价值为2289600元。
庭审中双方对是否曾同居生活有不同意见，原告称双方未共同生活，被告称双方于2013年9月开始在原告单位宿舍长期共同生活，并不认可原告所述。
本院认为，原、被告按照习俗订立婚约，男方给付女方彩礼，及双方共同出资购买楼房是以建立婚姻关系、组建家庭为目的。双方系多年同学，现均有稳定的工作，本应收获完美的婚姻，然而双方不能正确处理彼此间的矛盾，最终形成诉讼，着实令人惋惜。因婚约解除，建立婚姻关系的目的已不可能实现，故收受彩礼的一方应予以返还，被告明确同意返还原告彩礼款61100元，双方意见一致，本院对此予以支持。现双方的分歧在于涉诉楼房的分配问题。关于该问题，如前所述，双方已无法建立婚姻关系，涉案的楼房价值较大且双方各有投入，应当在全面考量之后妥善、恰当的加以解决，维护双方的应有利益。该楼房由原告办理贷款，且原告现在天津市东丽区一重集团天津重工有限公司工作，确定楼房归原告所有切合本案实际，便于房屋价值的利用，故本院确定蓝庭馨苑楼房归原告所有，由原告给予被告价值补偿，被告协助原告办理产权变更相关手续，该楼房所余下的贷款仍然由原告自行偿还。对于原告应给付被告的楼房款，原告意见为55万元，被告意见为85万元，经调解双方各执己见。本院认为，该楼房被告出资35万元，余款由原告出资并办理贷款，虽然楼房登记系共同共有，但买房时双方处于恋爱阶段，登记为共同共有符合当时建立婚姻关系的购房目的，但双方终究不能牵手，共同共有楼房的基础不再，故此时宜区分双方的出资情况并参考升值因素进行处理。因系原告办理贷款，且均以单位的住房公积金偿还楼房贷款，可见被告未支付钱款偿还贷款，故楼房贷款部分及已还贷部分所产生的利益应归原告所有。经核算被告出资（35万元）所占楼房总出资（1101775.37元）的比重，参照评估机构对楼房现价的估值，本院确定原告应给付被告的楼房款为727400元。关于被告所提的缴纳物业费、供暖费等事实，因系刷取原告的银行卡缴纳，且该费用是楼房生活条件下已然负担的支出，故不在原告应予返还之列；关于原告所提的高额过户费用，该因素并不成为减轻原告给付责任的事由；关于原告所提的限购政策导致房价虚高之意见，因未提交充足证据予以证实，且不利于恰当维护妇女的权益，本院不予支持。
综上所述，案经调解未果，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告纪某于判决生效后三十日内返还原告闫某彩礼款、订婚礼款合计61100元；
二、位于天津市××楼××单元××室房产归原告所有，原告给付被告投资款及房屋增值款共计727400元，由被告协助原告办理产权变更手续，于判决生效后三十日内执行；
综合上述一、二项，原告闫某应给付被告纪某666300元，于判决生效后三十日内执行；
三、双方其他请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费10460元，减半收取计5230元（原告已预交），评估费8224元（被告已预交），合计13454元，由原告负担8954元，被告负担4500元，原告应负担之部分于判决生效后三十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院（上诉应向天津市第一中级人民法院交纳上诉案件受理费，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费或在上述期限内交纳后未将票据提交本院的，按不上诉处理）。
代理审判员 齐良伟
二〇一七年五月十九日
书 记 员 李金晓
附相关法律规定：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第十条：当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于以下情形，人民法院应当予以支持：
（一）双方未办理结婚登记手续的；------
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。