江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第441号
上诉人（原审被告）李建忠，男，汉族，1968年7月30日生。
被上诉人（原审原告）常州安基物业发展有限公司。
法定代表人李成伟，该公司董事长。
委托代理人张文远，江苏欣正律师事务所律师。
委托代理人赵鹏，江苏欣正律师事务所律师。
上诉人李建忠因与被上诉人常州安基物业发展有限公司（以下简称安基物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2013）新民初字第2450号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
安基物业公司诉称，2004年12月12日，我公司与常州天安花园业主委员会签订一份物业管理委托合同，后又于2009年1月1日、2012年1月1日与常州天安花园业主委员会签订物业服务合同。李建忠系常州市天安花园小区业主，其物业为天安花园小区45幢1701室，建筑面积为155.7平方米。但李建忠自2008年1月1日起至2013年12月31日的物业管理服务费一直拖欠不付。现要求李建忠立即支付物业管理服务费14388元（计算至2013年12月31日），承担逾期付款滞纳金6879.40元，并承担本案诉讼费。
李建忠辩称，欠安基物业公司物业管理服务费是事实，但安基物业公司未尽到物业服务义务，因此我不应支付服务费，且我居住的房屋漏水问题一直没有解决，造成我财物和精神损失，要求赔偿。
原审法院经审理查明，安基物业公司系常州市天安花园小区提供物业管理和服务的单位，李建忠系常州市天安花园小区业主，其物业为天安花园小区45幢1701室，建筑面积155.7平方米，为高层住宅。2004年12月12日，常州市天安花园业主委员会与安基物业公司签订一份物业管理委托合同，约定将天安花园委托安基物业公司进行物业管理服务，期限至2007年12月11日止，高层住宅的物业服务费为每平方米每月1.2元（含电梯运行费）。2008年1月1日，常州市天安花园业主委员会向安基物业公司致函载明原委托合同顺延继续有效，权利义务不变，直至签署新的合同。2009年1月1日，常州市天安花园业主委员会与安基物业公司签订一份物业服务合同，期限至2011年12月31日止，合同明确高层住宅的物业服务费为每平方米每月1.2元（含电梯运行费）。合同到期后，常州市天安花园业主委员会与安基物业公司于2012年1月1日又签订一份物业服务合同，期限至2014年12月31日止，合同明确高层住宅的物业服务费为每平方米每月1.45元（含电梯运行费）。但李建忠以安基物业公司未提供物业管理服务，给其造成损失为由，未缴纳自2008年1月1日起至今的物业管理服务费。为此，安基物业公司诉至法院，要求处理。
以上事实，由安基物业公司提供的物业管理委托合同、物业服务合同等，李建忠提供的信函、照片及庭审笔录予以佐证。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，安基物业公司就其主张向法院提供了相关证据予以证实，符合证据的合法性、真实性、关联性，李建忠应按约给付安基物业公司物业管理费；至于安基物业公司主张的滞纳金，因李建忠未按时缴纳物业管理费是由于双方在履行合同过程中存在纠纷所致，责任并不全在李建忠一方，且该合同仍在继续履行中，故对安基物业公司的这一诉讼请求依法不予支持；对于李建忠抗辩房屋漏水造成其损失要求赔偿的问题，因与本案属于不同的法律关系，故在本案中不作处理。据此，原审法院依照《物业管理条例》第七条、第四十二条和《中华人民共和国合同法》第八条的规定，作出如下判决：一、李建忠于判决生效之日起十日内支付安基物业公司物业管理服务费14386.86元（计算至2013年12月31日）。二、驳回安基物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费332元，减半收取166元，由安基物业公司承担16元，李建忠承担150元（此款已由安基物业公司预交，李建忠于判决生效之日起十日内支付安基物业公司）。
上诉人李建忠不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决上诉人支付被上诉人物业服务费14386.86元是错误的。依据《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《常州市市区物业服务收费管理实施办法》、《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法（试行）》、《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法》之有关规定，物业管理服务费和电梯运行维护费属不同的定义及范畴。物业管理服务费为被上诉人与上诉人的债权债务，按照法律、法规及规范性文件规定，电梯运行维护费应当单独列帐，为上诉人与本单元全体业主的债权债务，电梯运行维护费不应作为被上诉人的收入。按照规范性文件规定，上诉人逾期不交纳电梯运行维护费，由业主委员会督促交纳，逾期仍没交纳的，法律、法规及规范性文件并没有规定被上诉人可以向人民法院起诉。有关电梯运行维护费应当由上诉人本单元全体业主向人民法院起诉。因此，电梯运行维护费与本案属不同的法律关系，原审法院将物业管理服务费与电梯运行维护费捆在一起判决，显然违反了有关法律、法规及规范性文件的规定，是错误的。据此，二审法院应当确认被上诉人诉请的物业管理服务费为9902.7元，原审判决的物业管理服务费14386.86元应当剔除电梯运行维护费4484.16元。二、2008年1月1日至2011年12月31日期间的物业管理服务费5978.88元，被上诉人并未向上诉人催要，直至2013年10月15日被上诉人向人民法院起诉。依据我国法律规定，债权债务诉讼时效为二年，该笔物业管理服务费5978.88元已超过诉讼时效，原审判决上诉人支付该笔费用是错误的。三、上诉人的房屋于2005年7月30日交付后，即发现房屋存在多处漏水、渗水的房屋质量问题，导致房屋装修受损。上诉人多次向被上诉人报修。然而，被上诉人未给上诉人尽到联系开发商、施工单位进行维修的责任。至今上诉人未收到开发商、施工单位的维修回复。因该房屋质量问题依然存在，未予以解决，影响上诉人的正常生活，才导致不支付物业管理服务费。显然，原审法院作出的是错误判决。四、被上诉人提供的物业管理服务存在瑕疵：1、单元门禁系统至今仍处在无法正常使用状态；2、单元公共墙面至今仍处于损坏状态；3、小区道路车辆停放无序，影响出行。上诉人多次向被上诉人提出上述问题，但至今未予解决，才导致不支付物业管理服务费。显然，原审法院作出的是错误判决。五、依据《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法（试行）》、《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法》之有关规定，被上诉人要每年公布电梯运行维护费年度帐目，上诉人本单元年度电梯运行维护费从未公示。显然，原审法院作出的是错误判决。六、被上诉人在原审中提交的2004年12月12日、2009年1月1日、2012年1月1日与常州市天安花园业主委员会签订的物业管理委托合同，上诉人不知道。原审法院审理时，未查明上述物业管理委托合同是否经业主大会决议、是否经业主大会授权业主委员会签订、是否在小区内公示、是否经新北区房管局备案。原审法院以上述物业管理委托合同判决上诉人支付物业费显然是错误的。七、关于2008年1月1日常州市天安花园业主委员会向被上诉人所发的函，上诉人并不知道，该函存在没有向业主公示、没有业主大会决议、没有业主大会授权业主委员会发函、没有经新北区房管局备案等问题。而原审法院未经审理查明上述问题，就以此函认定2008年度的物业管理委托合同，并判定上诉人支付2008年度的物业管理服务费，显然是错误的。八、本案所涉物业管理委托合同中，均明确写明每年两次向业主公布物业公共经营收益的收支帐目。然而，被上诉人从未在小区内公示帐目，被上诉人不依法履行物业管理委托合同义务，才导致上诉人不支付物业费。九、本案所涉物业管理服务合同，均明确约定小区车位使用费净收益的70%属小区全体业主共有。然而，这些年来被上诉人从未在小区内公示属全体业主共有的车位使用费帐目，被上诉人不依法履行物业管理委托合同义务，才导致上诉人不支付物业费。综上，请求二审法院改判驳回被上诉人的诉请。
被上诉人安基物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，判决上诉人支付物业管理服务费14386.86元是正确的。上诉人的上诉理由，不是不交物业费的抗辩理由，作为上诉意见也不能成立。
二审审理中，被上诉人安基物业公司未提供新的证据，对原审判决查明的事实无异议。上诉人李建忠向本院提供照片7张，以证明45幢单元门禁玻璃破损、公共部位涂料剥落、公共部位墙体瓷砖剥落、公共楼梯杂物乱放、小区道路汽车乱停乱放。物业服务存在瑕疵。被上诉人经质证认为，该组照片拍摄的时间、地点不明确，无法证明上诉人主张的事实，且不属于新证据。
本院认为，自2004年12月起，常州市天安花园业主委员会与安基物业公司先后分别签订的《物业管理委托合同》、《天安花园物业服务合同》，权利义务明确，内容不违反法律规定，对天安花园业主均具有约束力。该物业服务合同中载明，物业服务费用由业主按相关标准交纳，含电梯运行费0.4元／月.平方米；业主每年1月份交纳当年上半年的物业服务费，7月份交纳当年下半年的物业服务费，自觉履行交纳义务。根据《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法》的相关规定，住宅电梯运行维护费，是指住宅电梯的日常运行以及维护所发生的费用，统一按业主拥有的住宅建筑面积计算，由物业服务企业向电梯受益业主按月收取。因此，安基物业公司向上诉人李建忠收取物业服务费用（含电梯运行维护费），是符合合同约定及相关规定的。李建忠作为小区业主，接受了安基物业公司提供的物业管理服务，理应按物业服务合同的约定履行交纳物业服务费的义务。李建忠以安基物业公司在物业管理服务工作中存在瑕疵、未公布经营收益及车位使用费帐目等为由拒绝交纳物业管理服务费用，缺乏法律依据。本案中，2005年7月30日李建忠办理天安花园45幢1701室入住手续时即与安基物业公司签订了承诺书，愿意共同遵守《天安花园物业管理公约》。该公约中载明，开发商承担各类工程保修期内维修，单元房屋保修期限均按国家规定执行；业主应主动交纳其物业管理费及相关费用……如拖欠未付……催款仍拒付者，管理公司将根据有关法律法规和《江苏省物业管理条例》，按法律程序处理。因此，李建忠入住后发现房屋存在多处漏水、渗水等质量问题时，理应向开发商主张权利，要求其承担相应的维修义务。结合原审中安基物业公司提供的维修单等证据可以证明，因李建忠住宅北窗台渗漏，安基物业公司曾联系门窗生产单位进行过维修及更换。现李建忠以安基物业公司未尽到联系开发商、施工单位进行维修的责任为由拒绝交纳物业服务费，依据不足。根据相关规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。李建忠自2008年1月起未交纳物业服务费，经安基物业公司再三催要未果。至2013年6月，安基物业公司委托律师函告李建忠，希望其接函后十日内将所欠物业服务费交至安基物业公司天安花园管理处，但其仍未交纳。故安基物业公司提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。良好的小区环境，需要物业服务企业与业主共同营造，更需要双方的沟通、理解和精诚合作。安基物业公司在为天安花园小区业主提供物业服务时，应按照物业服务合同全面履行自己的义务，加强对物业共用部位的维修、养护和管理，加强共用部位、相关场地的清洁卫生及车辆进出、停放秩序管理，严格执行物业管理行业规范、服务标准，定期向业主公布收费项目、标准和收支情况，并接受业主委员会的监督和质询，切实维护业主利益，为业主提供优质服务。综上，李建忠提出的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费332元，由李建忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 洋
审 判 员 奚 旭
代理审判员 刘岳庆
二〇一四年六月三日
书 记 员 熊水莲