广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第729号
上诉人（原审被告）：韩亮，女，住所地：广东省深圳市南山区。
委托代理人：李刚，广东深大地律师事务所律师。
委托代理人：李华贵，广东深大地律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：柳乐，女，住所地：广东省龙川县。
委托代理人：肖体勇，广东商达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨盛旺，男，住所地：广东省深圳市宝安区。
原审第三人：深圳市立德担保有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。
上诉人韩亮因与被上诉人柳乐、杨盛旺及原审第三人深圳市立德担保有限公司（以下简称立德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第781号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）2003年8月3日，杨盛旺和深圳市a房地产开发有限公司签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，杨盛旺向深圳市a房地产开发有限公司购买位于深圳市宝安区新安街道新安四路的b名苑1栋2-13c房，购房总价款337169元。2004年4月30日，杨盛旺取得了上述房产的房地产证。
2004年12月28日，柳乐和杨盛旺登记结婚。
（二）2012年5月31日，杨盛旺、韩亮作为乙方、立德公司作为甲方签订了一份《贷款合同》，约定乙方有偿委托甲方办理深圳市宝安区新安街道新安四路b名苑1栋第13层2-13c房的房产买卖过户贷款业务，贷款总额为80万元，服务费为4万元，过户税费全由乙方支付。后杨盛旺向某公司支付上述服务费4万元。
2012年5月31日，韩亮出具委托书，就韩亮欲购买深圳市宝安区新安街道新安四路b名苑1栋第13层2-13c房，委托立德公司、潘某、涂某等人作为韩亮的代理人，在2012年5月31日至2015年5月30日内办理签订买卖合同、办理资金监管手续、过户登记手续、申请银行贷款并指定该笔贷款的收款账户等手续。
同日，杨盛旺出具委托书，就其拥有的深圳市宝安区新安街道新安四路b名苑1栋第13层2-13c房，委托立德公司、潘某、涂某等人作为杨盛旺的代理人，在2012年5月31日至2015年5月30日内办理签订买卖合同、办理赎楼、过户登记等手续，收取上述房产的售楼款、银行按揭贷款、抵押贷款等事项，并将上述款项全部放在受托人指定账户。
后韩亮和招商银行股份有限公司深圳分行签订《个人贷款借款合同》、《个人授信协议》，韩亮向招商银行股份有限公司深圳分行贷款80万元用于购买二手住房。同时韩亮、杨盛旺签署《二手楼贷款转入账户确认书》，同意将上述按揭贷款转入双方指定的涂某的账户。
2012年6月18日，杨盛旺和韩亮签订了一份《深圳市二手房买卖合同》，约定杨盛旺将位于深圳市宝安区新安街道新安四路b名苑1栋第13层2-13c房转让给韩亮，建筑面积78.01平方米，转让价款608358元。潘某作为韩亮的代理人在该合同上签名。
2012年6月21日，深圳市房地产权登记中心向韩亮颁发了上述房产的房地产证，房地产证上注明该房产已经于2012年6月27日抵押给招商银行股份有限公司深圳分行。
2012年7月4日，招商银行股份有限公司深圳分行将贷款80万元转入涂某的账户。
（三）深圳市宝安区新安街道新安四路b名苑1栋第13层2-13c房过户登记至韩亮名下后，柳乐和杨盛旺至今一直居住在该房屋内。
韩亮提供了一份杨盛旺出具的《借条》，称杨盛旺因财务紧张向韩亮借款周转，2010年至2011年6月累计共借款135000元，其中35000元预计在2011年7月22日归还，余下部分预计在2011年12月31日前归还。
同时韩亮提供了一份《客户还款清单》，显示自2012年8月4日至2013年8月4日期间，韩亮向招商银行股份有限公司偿还按揭贷款本息合计61512.9元。杨盛旺主张2013年2至4月的贷款是由韩亮偿还，2013年6月份之前的还款是杨盛旺持韩亮的银行卡在柜员机上还款，2013年7月份之后韩亮没有还款。
（四）原审庭审中，韩亮主张杨盛旺因为生意周转需要且欠韩亮的钱，于2012年6月份问韩亮是否愿意购买杨盛旺的房产，韩亮同意，涉案房产的交易价格为114万元，其中韩亮贷款80万元支付给杨盛旺，欠款抵销135000元，杨盛旺继续居住在涉案房产内1年的租金2万元，其他款项是韩亮给杨盛旺介绍工程的介绍费。
杨盛旺主张其找韩亮帮忙贷款，办理虚假买卖，韩亮帮忙贷款80万元，杨盛旺向某公司支付了服务费4万元、过户税费2万余元。
立德公司于原审庭审中称，杨盛旺因为缺钱，于2012年6月份找立德公司帮忙贷款，立德公司的代理人潘某帮杨盛旺查询了银行信用，但由于杨盛旺信用不好无法贷款，杨盛旺就找到韩亮帮忙贷款，潘某和韩亮、杨盛旺一起到房地产交易中心将房产过户，帮杨盛旺贷款，办理过户的税费及办理贷款前期费用都是由潘某支付，最后从贷款的款项中予以扣除。
柳乐主张合同无效，要求韩亮办理过户手续，表示愿意一次性还清银行按揭贷款。
柳乐在原审的诉讼请求为：1、杨盛旺和韩亮于2012年6月18日签订的关于深圳市宝安区新安街道新安四路b名苑1栋第13层2--
13c的《房地产买卖合同》无效。韩亮返还房屋，并且在判决生效之日起三日内配合杨盛旺到房地产权登记部门办理过户手续；2、诉讼费用由韩亮、杨盛旺承担。
原审法院认为，本案争议的焦点在于杨盛旺和韩亮之间是否存在恶意串通、损害柳乐利益的行为。
韩亮主张其以114万元的价格向杨盛旺购买了涉案房产，杨盛旺主张其为以韩亮的名义取得贷款而将涉案房产转让给韩亮。原审法院认为，韩亮主张其以114万元的价格向杨盛旺购买了涉案房产，但韩亮不能提供其与杨盛旺之间以此价格签订的买卖合同，现有证据显示韩亮只是通过贷款的方式向杨盛旺支付了80万元，并无其他付款行为，且涉案房产一直由柳乐和杨盛旺居住，贷款业务的服务费也由杨盛旺支付，韩亮主张其向杨盛旺购买房产显然有违二手房交易的基本原则和惯例。
立德公司的诉讼代理人潘青华同时作为杨盛旺和韩亮签订的《深圳市二手房买卖合同》中韩亮的代理人，潘某作为立德公司的诉讼代理人在原审庭审中的陈述和杨盛旺的主张能够相互印证，故原审法院认定杨盛旺和韩亮签订《深圳市二手房买卖合同》的真实目的是借用韩亮的名义取得银行贷款，杨盛旺私自将涉案房产过户登记至韩亮名下，侵犯了柳乐的合法权益，韩亮、杨盛旺就涉案房产签订的《深圳市二手房买卖合同》依法应认定无效。
根据合同无效的处理原则，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。韩亮应当将涉案房产过户登记回杨盛旺名下，由于涉案房产尚在抵押之中，在韩亮履行过户登记的义务之前，杨盛旺应当还清银行贷款，注销涉案房产的抵押登记，韩亮应当协助杨盛旺履行上述义务。由于杨盛旺借用韩亮的名义贷款的行为造成涉案房产过户至韩亮名下，故涉案房产过户回杨盛旺名下时所需缴纳的税费应当由杨盛旺承担。
关于韩亮已经偿还的按揭贷款，韩亮提供的《客户还款清单》中显示2012年8月4日至2013年8月4日期间韩亮共偿还按揭贷款本息合计61512.9元，虽然杨盛旺主张大部分还款是其偿还，但杨盛旺没有提供其偿还贷款的证据，现有证据显示招商银行股份有限公司深圳分行从韩亮的账户扣款，故原审法院认定2012年8月4日至2013年8月4日期间的按揭贷款本息61512.9元均系韩亮偿还，杨盛旺应当将上述按揭贷款本息返还给韩亮。至于2013年8月4日至杨盛旺还清银行贷款期间，韩亮如另有偿还按揭贷款的支出，韩亮可另寻法律途径解决。
柳乐诉请韩亮返还房屋，但涉案房产一直由柳乐居住，韩亮并未占有、使用涉案房产，相应的也不存在返还涉案房产的义务，故柳乐的该项诉讼请求原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、杨盛旺和韩亮于2012年6月18日签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，韩亮协助杨盛旺于原审判决生效之日起十日内办理深圳市宝安区新安街道新安四路b名苑1栋第13层2-13c房的还清银行贷款和注销抵押登记手续，韩亮应在杨盛旺还清银行贷款和注销抵押登记手续之日起五日内将深圳市宝安区新安街道新安四路b名苑1栋第13层2-13c房产权转移登记至杨盛旺名下；二、杨盛旺于原审判决生效之日起十日内向韩亮返还按揭贷款61512.9元；三、驳回柳乐的其他诉讼请求。案件受理费9884元、保全费3562元，由杨盛旺负担。
韩亮不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）一审判决认定事实错误，韩亮与杨盛旺的房屋买卖合同是当事人真实意思的表示。一审法院韩亮向杨盛旺购买房产有违二手房交易的基本原则和惯例，但80万元款项已经支付杨盛旺，并且银行贷款由韩亮按月支付，如果是虚假买卖，韩亮无须偿还月供贷款。涉案房产交由杨盛旺继续居住，是因为韩亮要离开深圳回湖南生活，将买下来的房子租给对方居住，还节省了出租房屋的麻烦和中介费，并无不妥和违反常理之处。在当时杨盛旺急需资金，其愿意承担相关费用的情况下，其转让房产并非不符合常理，况且，房产转让涉及银行、担保公司、中介等多个主体和非常多的流程，其专业性、复杂性远非一般交易可比，即使专业人士也不能在短时间可以掌握，其中出现一些非常规的情形，也是完全可能的。深圳市每年大量的二手房交易诉讼就是一个证明，仅仅根据个案的特殊性，即否认交易的真实性，是主观臆断。
立德公司员工的证词完全不足采信。立德公司员工在庭上与柳乐交流，完全按照柳乐及其诉讼代理人指示回答庭审法官的提问，原审庭审中，韩亮诉讼代理人屡次要求法庭制止立德公司员工与柳乐的交流。韩亮诉讼代理人几次要求就案件相关问题向立德公司员工发问，但被庭审法官拒绝。上述事实证明，立德公司与员工有合谋。况且，立德公司是杨盛旺请来参与交易过程的，相关费用由杨盛旺支付，杨盛旺与立德公司之间有着甚深的利害关系，立德公司员工的证词没有法律效力。
（二）柳乐、杨盛旺提供的证据不足以证明合同不是当事人真实意思的表示。而一审认定事实错误，原因在于未对双方证据的证明力进行审查，仅仅听信了一面之词。关于合同的实际价格，因为韩亮将真实交易价格合同遗失，所以无法向一审法院提交，但是杨盛旺以及立德公司均持有该合同，韩亮曾多次致电立德公司要求其出示该合同，但是立德公司为配合柳乐、杨盛旺，故意不提交。在国土局登记备案的合同交易价格仅60多万元，远低于市场价，确实不是真实的交易价格，同时韩亮向银行贷款金额为80万元，根据银行的贷款流程，不可能以房款的全额或者是超出房款的价值提供贷款。因此，韩亮的陈述符合真实情况和常理，而柳乐、杨盛旺显然故意隐瞒该合同，且其陈述不符合交易的基本原则和惯例，该举证责任应在柳乐、杨盛旺一方。
（三）柳乐不是本案的适格主体。杨盛旺于2003年购买涉案房产，2004年12月才与柳乐结婚。虽然婚后有共同供楼，但在婚姻法上，涉案房产属于杨盛旺的个人财产，杨盛旺有权处置其名下的个人财产。而韩亮基于产权登记，相信杨盛旺对涉案房产有处分权而购买其房产，完全符合法律的规定。柳乐不是涉案房产的产权人，也不是合同相对方，不是本案的适格主体，其起诉韩亮没有法律依据。
（四）一审法院援引《合同法》第五十二条处理本案，适用法律错误。本案根本无涉国家利益、公共利益或者不特定第三人的利益，更谈不上以合法形式掩盖非法目的，抑或违反法律的强制性规定，一审显然适用法律错误。
据此，韩亮请求本院判令：1、撤销原审判决第一项；2、杨盛旺、柳乐承担一、二审诉讼费用。
柳乐答辩称：（一）韩亮与杨盛旺的买卖合同不是双方真实意思表示。杨盛旺因租金紧张需要借款，由于信用不良，无法从银行贷款，在别人的建议下，和韩亮口头约定将自己的房产过户到韩亮名下，以韩亮的名义贷款，由杨盛旺负责偿还，1年之后再过户到杨盛旺名下。但韩亮见房价上涨有利可图，就违反当初的约定不肯过户至杨盛旺名下。本案中有许多不合房产交易常理之处，由此可见韩亮和杨盛旺的房产交易不是真实意思表示，且损害柳乐的合法权益，因此交易无效。
双方于2012年6月18日签订的《二手房买卖合同》约定房产交易价格远低于市场价，双方没有通过中介介绍，韩亮也没有看过房，合同中约定的定金交付、保证金等条款没有得到履行，合同上韩亮并没有签字，而是立德公司的员工签字。房产价格以韩亮的名义贷款只有80万元，从立德公司的陈述和其提交的银行交易清单可看出，贷款手续费、房产交易税费均由杨盛旺所出，涉案房产一直由柳乐居住至今，水电费等由柳乐缴纳，韩亮声称是租给柳乐居住，但其不能提供租房合同，双方也没有约定租金，如果是正常的租赁行为，应该双方会约定租赁具体日期、租金等，但韩亮无法证明这些基本事实。韩亮声称贷款是由其偿还，但在一审中却回答不了还款的时间和方式、地点等问题，韩亮均表示不清楚，而杨盛旺则可以回答出还款的地点、方式，也大概也记得还款时间，这些都可以去银行核实。杨盛旺承认在2013年2、3、4月由韩亮垫付，其他月份的还款是由杨盛旺还的，由杨盛旺还贷不符合常理。
一审中，柳乐没有故意诱导立德公司员工，立德公司的陈述是客观事实，并没有袒护一方，其在质证时称对双方的证据都没有意见就可以看出。
（二）柳乐本案有权起诉，涉案房产虽然登记在杨盛旺名下，但婚前柳乐支出了首期款，婚后共同参与还贷。双方婚前都有出资，杨盛旺也认可涉案房产为夫妻共有。本案不属于应适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）第十条的情形，深圳市中级人民法院的同类判决例如（2012）深中法民终字第1164号民事判决书也认定婚前双方均有出资的房产为夫妻共有房产，所以柳乐是本案适格主体。
（三）双方并没有一份交易价格为114万元的合同存在，韩亮故意颠倒事实，且从一审提交的证据看，韩亮也没有支付过114万元的房款，从韩亮一审中提交的银行贷款证据来看，银行的贷款均是存入“涂某”的帐户，如果是正常的交易，房款应打入杨盛旺的帐户。
杨盛旺答辩称一审判决正确。
立德公司二审未应诉陈述意见。
本院经审理查明：（一）柳乐在原审中提交了经河南省南阳市汉都公证处公证的柳某、曹某所分别出具的两份证人证言，并已在原审举证期限内向原审法院申请通知该两证人出庭作证。在该两份书面证言中：证人柳某称柳乐是其妹妹，因柳乐称买房需要钱，故柳某于2003年8月在南阳市工业路邮政储蓄银行向杨盛旺（银行帐号60×××53）汇款11000元；证人曹某称其与柳某为同事及邻居，应柳某要求，曹某于2013年8月陪同柳某一同到南阳市邮政储蓄所向杨盛旺汇款11000元，柳某当时告诉曹某汇款是因为给杨盛旺买房结婚用。
韩亮在原审庭审中对前述证人证言的真实性、合法性予以确认，但认为即使柳乐向其姐姐借款，也是另外一个法律关系，与本案没有关联。
（二）证人杨某甲在2013年10月10日原审庭审中出庭作证称：其与柳乐、杨盛旺是老乡和同学，且关系比较好，其知悉柳乐、杨盛旺于2000年开始同居，2003年共同出钱买房。
（三）杨盛旺及韩亮在原审庭审及本院二审调查询问时确认，其此前曾为同事关系。
（四）韩亮在二审中向本院提交了涉案房屋银行贷款还款明细，其据此主张一直由其自行偿还贷款。
（五）原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）涉案房屋是否为柳乐、杨盛旺的夫妻共有财产；（二）杨盛旺与韩亮之间的房屋买卖合同是否为无效合同。
关于涉案房屋是否为柳乐、杨盛旺夫妻共有财产的问题。本案中，虽然杨盛旺签约购买涉案房屋及取得房屋产权登记在其与柳乐登记结婚之前，但根据当事人陈述及证人证言，柳乐、杨盛旺于2000年已开始同居，向案外人购买涉案房屋的首期款系由二人共同支付，其后二人共同偿还按揭贷款，涉案房屋亦由柳乐、杨盛旺家庭共同居住至今，故而本院认定该房屋依法属于柳乐、杨盛旺的夫妻共有财产。同理，韩亮关于柳乐不是本案适格诉讼主体的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于杨盛旺与韩亮之间的房屋买卖合同是否无效的问题。本院认为，首先，杨盛旺与韩亮系多年同事关系，韩亮与柳乐在涉案房屋买卖前亦已认识，可以认定韩亮应知悉柳乐、杨盛旺之间夫妻关系存续的事实，故此，即使涉案房屋原登记在杨盛旺单方名下，韩亮依诚实信用原则亦负有核实涉案房屋是否为对方夫妻共同财产的义务。本案中，仅依据涉案房屋的原产权登记情况，尚不足以推定韩亮在涉案交易中为善意。其次，除80万元的银行按揭贷款外，韩亮不能举证证明其支付过包括首期款在内的其他购房款。虽然韩亮主张系以杨盛旺的欠款、“工程介绍费”抵偿涉案房屋的首期款，但在杨盛旺否认借款事实的情况下，韩亮既不能举证证明其曾按借条内容向杨盛旺实际支付过135000元借款，也不能举证证实其所称的“工程介绍费”的具体内容及依据，应当依法承担举证不能的相应法律后果。第三，韩亮购买涉案房屋后从未对房屋进行过实际使用或收益，与一般生活常理有所不符。韩亮虽主张允许杨盛旺继续居住涉案房屋系为抵偿2万元房款，但除其单方陈述外，并无证据证明其与杨盛旺之间存在该项约定。第四，在涉案房屋交易中，立德公司及其员工潘某同时为买卖双方的委托代理人，理应知悉该交易的真实情况，潘某作为立德公司的诉讼代理人，在原审庭审时已经陈述了其经办杨盛旺以韩亮名义进行贷款的情形，且自认系立德公司建议杨盛旺采取此种方式取得贷款，立德公司该项陈述亦可辅证杨盛旺、韩亮签订买卖合同并非真实的房屋交易行为。据此，根据民事诉讼证据审核认证规则，本院认定杨盛旺、韩亮及立德公司之间存在以房屋买卖形式获取银行贷款的意思通谋，并损害了房屋共有人柳乐的权益，涉案《深圳市二手房买卖合同》属相关当事人之间的恶意串通行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，依法应认定为无效合同。至于由韩亮偿还的按揭贷款问题，原审判决已经作出了处理和释明，杨盛旺、柳乐本案中亦未提出上诉，本院对原审判决相关处理予以确认。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9884元，由韩亮承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
审 判 员 杨潮声
代理 审 判员 唐 毅
二〇一四年八月四日
书记员（兼） 李 欢