安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）田民一初字第04214号
原告：淮南市鼎业商贸有限公司。
法定代表人：姚克，该公司总经理。
委托代理人：钱锦玉，该公司法律顾问。
被告：杨成军，男，1975年6月18日出生，汉族。
委托代理人：张学奇，安徽里奇律师事务所律师。
淮南市鼎业商贸有限公司（以下简称鼎业公司）诉被告杨成军房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年10月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告鼎业公司的委托代理人钱锦玉，被告杨成军及其委托代理人张学奇到庭参加诉讼，原告鼎业公司的法定代表人姚克未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎业公司诉称：2011年8月22日，原、被告签订了一份“房屋租赁合同”，原告将其所有的位于本区×××与××交叉口的“森都大酒店”出租给被告从事经营。合同约定，租赁期限12年，每年租金290万元，每季度72.5万元，按每季度提前一个月缴纳，如逾期，原告有权解除合同，并有权要求被告支付当年总租金50%的违约金，造成损失的……。
合同签订后，双方按约履行至2015年1月，被告即开始拖欠租金，经不断讨要，被告不能按时给付，导致原告资金无法周转，原告曾向人民法院提起诉讼，经调解，双方达成协议，并全部履行。2015年8月1日，按原调解协议，双方对房屋租赁另行签订了新的“房屋租赁合同”，合同变更了原合同中的相关内容，租金提前15日按季提前缴纳，如逾期，缴纳欠交房屋租金的双倍。合同签订后，被告至今仅缴纳20万元，也没有按承诺给付保证金，故原告起诉来院，请求判令：一、立即给付拖欠的房屋租金与保证金77.5万元；违约金36.25万元；罚金105万元；合计218.75万元。二、继续履行房屋租赁合同。三、由被告负担诉讼费用。庭审前，原告当庭将诉讼请求第一项变更为472.5万元。
原告鼎业公司为证明其主张，在举证期内向本院提交下列证据：
证一、营业执照、组织机构代码，证明其主体资格。原告无异议，本院予以确认。
证二、民事调解书，证明原、被告原合同终止，双方于2015年8月1日履行新的合同。原告无异议，本院予以确认。
证三、房屋租赁合同，证明被告拖欠租金事实。原告对该证据的真实性无异议，但认为被告至签订原始合同起即开始主张抵消，不支付原告的租金存在合法抗辩。本院认为：被告提出的抗辩理由，系另外一个法律关系，且被告以令俺已另案提起诉讼，应另案处理。
被告杨成军辩称：1、原告主张的应付租金事实不符，增加的诉请，债务未届清偿期，依法应当驳回。2、被告至今未付租金，系对双方互负债务抵消，存在合法抗辩。3、因被告无违约行为，故原告要求违约金和罚金没有事实和法律依据。
被告杨成军为证明其主张，在举证期内向本院提交下列证据：
证一、补充协议书一份，证明本案原告对被告负有到期债务，被告主张的抵消有事实和法律依据。原告有异议，认为是没有履行的协议，也是无法履行的补充协议，约定的钢构房是违法建筑，签订调解协议时没有出现，现在主张过迟。
证二、钢构房建造协议及供货合同书，证明为履行补充协议，被告建设钢构房。
证三、决算书、收据及汇款凭证，证明被告支付房款150余万元，应当抵消100万元。
被告提交的以上三份证据，原告均有异议，认为被告建造的钢构房属于违章建筑，与本案也无关联。本院认为：原告诉请的为租金，而被告提出以补充协议的内容抵付租金，应当向本院提起反诉，因被告在举证期限内未向本院提出反诉，故关于补充协议中的内容，本院不予审理，被告提交的证据，本院不予认证。
经审理查明：2011年8月22日，原、被告签订了一份“房屋租赁合同”，原告将其所有的位于本区国庆中路与××交叉口的“森都大酒店”出租给被告从事经营。合同约定，租赁期限12年，每年租金290万元，每季度72.5万元，按每季度提前一个月缴纳。合同签订后，原、被告按约定履行至2015年初，后由于被告杨成军未按约定缴纳房屋租金，原告鼎业公司于2015年初向本院提起诉讼，经本院（2015）田民一初字第02637号案件调解，双方达成协议，内容为：一、原、被告于2011年8月2日签订的房屋租赁合同终止履行，原、被告另行签订《房屋租赁合同》，并履行新的《房屋租赁合同》；二、被告杨成军给付房屋租金154.5万元；三、被告杨成军承担违约金40万元；四、双方再无其他纠纷。
上述调解协议达成后，被告杨成军按调解协议履行了给付义务，2015年7月28日，原、被告双方另行签订了新的《房屋租赁合同》，新的《房屋租赁合同》第二条约定，租赁期限从2015年8月1日至2017年7月31日，租期内双方按约履行合同，可延续至2023年10月1日。第四条约定，被告杨成军需要缴纳保证金100万元，于2015年9、10月份各缴纳25万元，余额50万元以其名下两套房产进行质押。缴纳房屋租赁变更为提前15天缴纳下一季度房租72.5万元，逾期缴纳房租，缴纳欠交房租数额两倍的罚金。第十二条约定，违约方承担季度租金50%的违约金。合同其他约定的事项，与原合同基本一致。
原、被告新的《房屋租赁合同》签订后，被告杨成军仅支付20万元（原告认为是保证金，被告认为是房屋租金），经原告鼎业公司多次催要无果，故再次向本院提起诉讼，请求：一、立即给付拖欠的房屋租金与保证金77.5万元；违约金36.25万元；罚金105万元；合计218.75万元。二、继续履行房屋租赁合同。三、由被告负担诉讼费用。庭审前，原告当庭将诉讼请求第一项变更为472.5万元，但对增加的诉讼请求未在规定期限内缴纳诉讼费用，且未提交减缓免申请。
另查明：（2015）田民一初字第02637号案件调解协议中确定，被告杨成军给付的房屋租金154.5万元，给付期限至2015年9月30日。
再查明：被告杨成军以其钢构房冲抵房屋租金，已向本院提起民事诉讼，本院以（2016）皖0403民初541号案件立案。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同的部分内容，不违反国家法律、法规的强制性规定，合同真实有效。合同签订后，原、被告应当按照合同的约定，履行合同义务。合同签订后，被告杨成军仅缴纳20万元，该20万元，属于租金、还是保证金，双方发生争议，本院居中认定，该20万元，分别为保证金10万元与房屋租金10万元。
合同第四条约定，被告杨成军应当缴纳保证金100万元，于2015年9、10月份各缴纳25万元，但被告杨成军未足额缴纳，于季度前15日缴纳房屋租金，亦未按约足额缴纳，因此，被告杨成军已构成违约，应当承担违约责任。
关于被告杨成军应当如何承担违约的民事责任，经庭审查明，被告杨成军已缴纳房屋租金至2015年9月30日，按合同约定，至原告起诉日的2015年10月份之前的9月15日，应当缴纳10、11、12月份的房屋租金72.5万元，但至今未予缴纳，应当承担给付租金的义务，同时，按合同第四条约定，逾期缴纳房租，缴纳欠交房租数额的两倍罚金。该条款对于罚金的约定，没有法律依据，属于无效条款，原告主张罚金105万元的请求，本院不予支持。违约金按欠交房屋的50%主张，根据《合同法》相关司法解释的规定，当事人约定的违约金超过损失30%的，可认定过分高于造成的损失，因此，该条款中，双方对于违约金的约定，亦违反了国家法律强制性规定，本院予以调整为欠付租金的同期银行贷款（5.35%）的四倍，至2015年12月15日，已拖欠3个月。关于原告在庭审中增加诉讼请求，因其未缴纳诉讼费用，对增加的诉讼请求本院不予审理。
以上，被告杨成军应当给付保证金40万元，租金62.5万元，以及违约金33437元（62.5万元×5.35%÷12个月×3个月×4倍），合计1058437元。
关于被告杨成军以补充协议中，钢构房抵付房屋租金的抗辩理由，因与本案不属于同一法律关系，且被告杨成军已向本院提起诉讼，应当另案处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、继续履行原告淮南市鼎业商贸有限公司与被告杨成军签订的《房屋租赁合同》；
二、被告杨成军于本判决生效后十日内一次性给付原告淮南市鼎业商贸有限公司保证金40万元，租金62.5万元，以及违约金33437元（62.5万元×5.35%÷12个月×3个月×4倍），合计1058437元；
三、驳回原告淮南市鼎业商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24300元，依法减半收取12150元，计12150元，由原告淮南市鼎业商贸有限公司负担6135元，被告杨成军负担6015元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 汪 涛
审 判 员 赵 松
人民陪审员 陈思杰
二〇一六年一月三十一日
书 记 员 周广霞
附相关法律：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
（二审上诉中，本判决尚未生效）