广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1669号原告：叶志君，住广东省广州市越秀区。委托代理人：吴宝姿，住址。被告：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广东省广州市越秀区，统一社会信用代码91440101729922587D。负责人：阮广杰。委托代理人：刘捷文、罗凯波，均系该司员工。第三人：谭永祥（曾用名：谭瑞祥），住广东省广州市天河区。原告叶志君诉被告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州分公司）居间合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依据被告满堂红广州分公司的申请，追加谭永祥作为第三人参加本案诉讼。后依法组成合议庭，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告叶志君的委托代理人吴宝姿、被告满堂红广州分公司的委托代理人罗凯波到庭参加了诉讼。第三人谭永祥经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶志君诉称：2013年10月1日，经被告位于广州市天河区珠江新城的分店介绍，原告决定承租广州市天河区星汇园A1-2304房，并签署了《租赁承诺书（承租方）》及向被告支付了定金3000元。被告收取定金后，将一式三联的《租赁承诺书（承租方）》中的客户联交付给原告，但以其出纳人员国庆节休息为由没有向原告出具定金收据。被告当时表示《租赁承诺书（承租方）》盖有其印章，具有法律效力，没有支付定金的客户不会取得承诺书，请原告放心。出于对被告的信任及考虑到当时无法取得收据是无法改变的状况，原告被迫接受该现实。此后，原告多次向被告追问租赁事宜的办理进度并要求被告出具定金收据，但被告回复称定金已经交付给出租方，并向原告出示了有被告的姓“方”的主管人员签名的《租赁承诺书（出租方）》，保证其能履行承诺。原告查阅了上述承诺书，发现上面只有被告的分店的主管人员方某甲的签名，但没有出租方的签名，遂追问原因，被告解释称出租方国庆期间外出度假，不在广州，国庆后回来马上约见原告并签署租赁合同。原告要求取走《租赁承诺书（出租方）》作为证据，但被告拒绝原告该要求，并告知原告其还要找出租方签名，所以，原告只能查阅上述承诺书而不能取走。原告无奈只好用手机拍摄《租赁承诺书（出租方）》。依据《租赁承诺书（承租方）》的约定，被告应在2013年10月10日前促成原告与出租方达成租赁协议，并向原告提供《租赁承诺书（出租方）》，但在期限届满后原告一直没有收到出租方的承诺书，更没有见过出租方本人，双方亦未签订房屋租赁合同，被告未按照《租赁承诺书（承租方）》履行义务。2013年10月10日后，原告依据《租赁承诺书（承租方）》第三条的约定，要求被告全额退还原告支付的定金3000元，但被告拒绝原告的要求。原告的妻子吴宝姿多次与被告交涉未果，遂致电向广州市天河区珠江新城工商所的消费者热线投诉，工商所受理后积极调解，被告的工作人员承认上述事实，但不配合退款，且态度恶劣。综上所述，被告的行为违反合同约定，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特起诉请求法院判令：1.被告向原告双倍返还定金合计6000元及利息（以6000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2013年10月1日计至实际支付之日止）；2.被告承担本案诉讼费。被告满堂红广州分公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：被告根据原告的委托为其物色合适承租的物业，并最终根据第三人的物业信息进行匹配，认为第三人的物业符合原告的需求，遂根据原告的授权将其交付被告的诚意金以定金的形式交付给作为物业产权人的第三人。被告并非定金的实际收取主体，原告主张被告双倍返还定金没有事实及法律依据。被告提供的居间服务在未促成原告与第三人签订租赁合同前，并不涉及居间费用的收取，原告主张的定金应是租赁合同的履行内容。如上所述，被告只是根据原告的委托向第三人交付款项，被告依据受托作出的行为的后果应由原告自行承担。被告并非租赁合同的相对方，原告应循租赁合同之诉向第三人主张权利。另，根据原告起诉的事实和理由可知，原告在提起本案诉讼之前已知悉定金在2015年10月15日之前已经交付给第三人，因原告自认其在2013年10月15日就此事向工商行政主管部门投诉，但原告仍坚持提起本案诉讼，原告主张权利的主体存在辨识错误。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人谭永祥未陈述意见。经审理查明：2013年10月，原告签署致被告的《租赁承诺书（承租方）》（以下简称《承诺书1》），其中包括：经贵公司介绍，本人对座落在广州市天河区星汇园A1-2304房的物业（以下简称案涉房屋）有租赁意向，现委托贵公司向该物业出租人发出要约，其内容如下：一、本人愿意以每月6700元租金租赁该物业；二、本人支付3000元作为本人租赁该物业的定金交贵公司保管；三、一旦出租人同意租赁价款为6700元或少于这个数目款额，并同意以下第四条规定的条件，本人确认本交易立即成交，贵司可向出租人转付上述定金；若贵司在2013年10月10日前未能与出租人就以上条件达成协议，代保管的定金应无息退还本人；……四、该物业其它情况确认：1.建筑面积94平方米，……2.交吉情况：吉屋【】、附带家私【√】、附带家电【√】（家私、家电详见备注或清单）；3.付款方式：按月结算【√】；按季度结算【】；按年结算【】；4.租赁期限：12个月，从2013年10月23日起至2014年10月22日止；5.保证金（押金）13400元，于签订租赁合同当天支付（上述条件如与正式租赁合约不一致，则以租赁合约为准）；……六、出租人同意上述条件并作出承诺的，本人须于2013年10月10日前到贵司签署租赁合同；七、贵公司就上述条件与出租人协商成功（以出租人签订承诺书为准）而本人不依本承诺书履行的，或本人及本人亲属与该物业出租人双方自行达成租赁或通过其它第三人租赁此物业的，或本人在租赁成功后不支付租赁代理费的，均属违约，本人须付与贵公司违约金3350元等内容。《承诺书1》尾部的“经纪方”栏显示被告的业务专用章，但没有填写签约日期。原、被告在本案庭审中均确认《承诺书1》于2013年10月1日签署。在本案审理中，原告还提供了以下证据：1.照片{1张；没有显示拍摄时间，原告称拍摄时间为2013年10月15日之后，但其已记不清具体拍摄时间；照片内容为《租赁承诺书（出租方）》（以下简称《承诺书2》）；《承诺书2》包括：本人谭永祥（……身份证号码：××）是位于广州市天河区星汇园A1-2304房物业的合法业权人；贵公司作为租赁代理人，于2013年10月23日代承租人向本人发出要约拟承租该物业（注：被告称此处的“2013年10月23日”是笔误，正确的日期应为“2013年10月1日”）；本人接受承租方的要约出租该物业，同时委托贵公司收取承租方定金，贵公司收取定金视同本人收到，具同等效力；一、本人同意承租方要约条件并承诺内容如下：1.建筑面积：94平方米，具体以《房产证》【√】《商品房买卖合同》【×】记载为准；2.每月租金6700元；保证金（押金）13400元，于签订租赁合同当天收取；3.收款方式：按月结算【√】；按季度结算【×】；按年结算【×】；4.交楼情况：吉屋【×】、附带家私【√】、附带家电【√】（家私、家电详见备注或清单）；（若未交吉）本人承诺于收到保证金（押金）前可交吉；……6.租赁期限：12个月，从2013年10月23日起至2014年10月22日止；二、本人承诺于交楼前（不迟于2013年10月23日前）付清发生于该物业之一切费用，……三、在签订本承诺书后，本人将于2013年10月10日前备齐产权文件到贵司与承租人签订租赁合同；四、本人在签署承诺书后不依照本承诺履行的（不可抗力因素除外），本人除须退还承租方已付之款项外，并须以等额于定金金额赔偿承租方，同时应向贵司支付违约金3350元；如承租方无故违约，则本人将没收承租方所付定金，同时基于贵公司之服务，本人同意向贵公司支付等额于定金50%的租赁代理费；五、备注：此处空白。若租客2013年10月23日前搬入伙，则起租日期为当天，在10月10日前签定合同，否则定金3000元不退还等内容。《承诺书2》中，除了第五条的“此处空白”的内容外，下划线的空格中的内容均为手写内容；《承诺书2》尾部的出租人签章栏没有填写内容，经纪方签章栏中的“经纪人签名”栏显示“方某乙”的签名（注：原、被告在本案庭审中均称该人是被告的工作人员）但没有加盖被告的印章也没有填写签约日期}，原告称其到被告的门店要求退还定金3000元，被告的工作人员向其出示了《承诺书2》的原件，其当场进行拍摄；当时其发现《承诺书2》中没有第三人的签章确认，且第三人没有依约于2013年10月10日前与其签约，因此其认为《承诺书2》无效。被告对该证据的真实性没有异议，认为结合《承诺书1》和《承诺书2》可知原告与第三人提出的租赁条件完全一致，因此，其向第三人交付了定金；但其工作人员由于疏忽，忘记让第三人在《承诺书2》中的出租人签章栏签章确认。2.《广州市工商行政管理局天河分局珠江新城工商所12315维权服务工作站转办函》[复印件；其内容为：兹将以下申诉转至你站（受理时间为2013年10月15日），请你站于2013年11月4日前将处理结果反馈至我中心；申诉人为吴宝姿，信息来源为消协，申诉方式为电话（语音）；被申诉人为“满堂红财富港”，被申诉人地址为天河区华穗路星辰大厦首层6号，申诉内容及诉求为“投诉人称，我10月1日与该商家签订租房承诺书，已交3000元订金，无收据，但承诺书上有说明。承诺书中注明10月10日交房，否则退订金，但至10月15日商家仍未能向我提供约定出租的房屋。我要求商家退回订金，对方一直推搪。我不满，现要求商家退回3000元订金。请消委会协调处理”，办理结果为“10月15日致电申诉人，了解情况，其称对方正在协调，先给几天时间其处理，若不退再让我单位协调。10月22日致电申诉人了解进展，其称对方未有答复。10月24日到被申诉场所了解情况并发出调解通知书。现场负责人不予签名和对申诉事项作出解释。10月28日致电申诉人，告知对方处理态度。鉴于被申请人不予配合调解，建议申诉人通过其它法律途径解决，同意。反馈录入时间：2013年10月28日”等]，该证据用于证明工商行政主管部门在原告投诉后对事件进行核实和调解。被告以上述证据没有原件为由表示对其真实性无法确认，但确认工商行政主管部门曾告知其相关情况，并要求其退还定金3000元，但由于其已经将定金3000元交付给第三人，所以无法接受原告的投诉请求。被告为证明其已经将原告支付的定金3000元交付给第三人、原告如主张定金的退或赔应依据合同相对性向适格主体提出的问题，提供了致被告的《承诺书2》（内容与原告的上述证据1反映的内容一致；被告称《承诺书2》中的“本人谭永祥……”处的“谭永祥”是由第三人本人签署，其他空格中的内容由其工作人员填写；第三人于2013年10月1日签署《承诺书2》）及显示由第三人于2013年10月1日出具的《收据》[其内容为：本人谭永祥身份证号—，是位于天河区华明路星汇园A1-2304物业之合法业权人/业主代理人；现收到满堂红交来的代收定金（注：此处由“订金”更改为“定金”）款项3000元。《收据》中有下划线的空格中的内容均为手写内容，但尾部“收款人签章”栏的“谭永祥”与《承诺书2》中的“本人谭永祥”处的“谭永祥”的笔迹形态不同（被告称该两处签名均是第三人本人签署）]。原告对被告的上述证据发表以下质证意见：上述证据虽均有原件，但对其真实性均不予确认；原告至今没有见过第三人本人；《承诺书2》中的出租人签章栏第三人没有签章确认；原告签署《承诺书1》时，被告称第三人当时外出旅游、不在广州，因此约定于2013年10月10日签订租赁合同，且被告在向其出示《承诺书2》的原件时并没有向其出示《收据》，所以，《收据》应是事后倒签时间的（对此，被告解释称由于当时的经办人员已经离职，经其核实，经办人员称《收据》中的“谭永祥”是第三人本人签署，但记不清楚签名时间；记不清楚被告最早于何时向原告出示《收据》，但《承诺书2》与《收据》的形成时间是一致的）。由于原告认为上述《收据》是事后倒签时间的，本院遂询问原告是否对《收据》的形成时间申请鉴定，原告表示不就上述问题申请鉴定。在本案审理中，原、被告均确认原告没有与第三人签订案涉房屋的租赁合同，但双方对未签订租赁合同的原因各执一词。原告称被告的工作人员告知其等第三人旅游回广州后再通知其签订租赁合同，但其一直没有接到被告关于签订租赁合同的通知，其遂于2015年10月10日之后询问被告的工作人员，被告的工作人员才告知第三人不同意出租案涉房屋，但未告知具体理由，所以其另外找其他房屋承租，并要求被告退还定金；被告则称其准备安排原告与第三人签订租赁合同时（被告称记不清楚是2013年10月10日之前或之后），原告提出要求退回所支付的款项（被告称其忘记原告是以何种理由要求退回所支付的款项），其遂向第三人转达原告的意见，但第三人拒绝退款。原告称其没有第三人的联系方式，未曾向第三人主张退还上述款项。被告没有举证证明其在2013年10月10日前曾告知原告关于案涉房屋的产权人信息和第三人已同意原告提出的承租案涉房屋的条件等情况及曾在上述日期前安排原告与第三人双方见面磋商合同条款并签订租赁合同。另，原告的妻子吴宝姿作为共同原告提起本案诉讼。本院认为：原告有意承租案涉房屋，并签署了《承诺书1》，从《承诺书1》的内容可知，这属于原告委托作为经纪方的被告向案涉房屋的权属人发出建立租赁合同关系的要约，但《承诺书1》并没有写明案涉房屋的产权人信息。被告提供了《承诺书2》和显示由第三人于2013年10月1日出具的确认收到被告转交的定金3000元的《收据》，《承诺书2》显示的出租条件与原告签署的《承诺书1》显示的承租条件相一致，但原告称其从未见过第三人本人且在2013年10月10日前没有接到被告关于签订租赁合同的通知，鉴于被告没有举证证明其在2013年10月10日前曾告知原告关于案涉房屋的产权人信息和第三人已同意原告提出的承租案涉房屋的条件等情况及曾在上述日期前安排原告与第三人双方见面磋商合同条款并签订租赁合同，即原告与第三人均只是与被告分别接洽，原告与第三人并不认识交易对方，也未对租赁合同的具体条款进行磋商，原告和第三人最终未签订租赁合同，在此情况下，若依照原告签署的《承诺书1》中关于“三、一旦出租人同意租赁价款为6700元或少于这个数目款额，并同意以下第四条规定的条件，本人确认本交易立即成交，贵司可向出租人转付上述定金”的内容认定原告与第三人已成立租赁合同关系，不符合法律关于合同磋商订立的精神。鉴于原告与第三人不存在共同洽谈租赁合同的基础事实，即使被告已将原告支付的定金3000元转交给第三人的情况属实，第三人收取上述款项的行为也不产生原告与第三人的租赁合同关系成立的法律效力。综上，在被告未促成原告与第三人签订租赁合同的情况下，原告要求被告退回定金3000元的理由成立，本院予以支持。但原告要求被告双倍返还定金，没有依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付利息的问题，从本案查明的事实可知，原告已于2013年10月1日向被告支付定金3000元，如前所述，被告未举证证明其在2013年10月10日前曾告知原告关于案涉房屋的产权人信息和第三人已同意原告提出的承租案涉房屋的条件等情况及曾在上述日期前安排原告与第三人双方见面磋商合同条款并签订租赁合同，应视为被告没有促成原告与第三人在2013年10月10日前建立案涉房屋的租赁合同关系，被告理应在2013年10月11日向原告无息退还上述定金3000元，但原告至今未能取回上述款项，被告理应赔偿原告的利息损失。上述利息损失应以3000元为本金，按照原告主张的中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2013年10月12日计至实际退还上述定金之日止。原告主张以6000元为本金、从2013年10月1日起计付，本院不予支持。至于被告与第三人之间关于上述定金3000元的关系，可另循合法途径解决。因吴宝姿并非本案所涉合同的当事人，不是本案纠纷的适格原告，吴宝姿提起本案诉讼不符合法律规定的条件，应予驳回。本院对此另行制作民事裁定书予以处理。第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，不影响本案的处理。为此，本院根据《中华人民共和国合同法》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告叶志君返还定金3000元。二、被告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告叶志君赔偿利息损失（以3000元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，自2015年10月12日计至实际退还上述定金之日止）。三、驳回原告叶志君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告叶志君负担25元，被告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司负担25元；公告费500元，由被告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  黄凤君人民陪审员  李春菊二〇一六年十二月九日书 记 员  李佳琦黄燕婷