呼和浩特市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终2738号
上诉人（原审原告）：高某，无固定职业，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：胡某，慧聪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：内蒙古峰宇房地产集团有限公司。
法定代表人：石某，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：锡某，内蒙古誉昊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘某，内蒙古誉昊律师事务所律师。
上诉人高某因与被上诉人内蒙古峰宇房地产集团有限公司（以下简称峰宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高某的委托诉讼代理人胡某、被上诉人峰宇公司的委托诉讼代理人锡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高某上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、判令峰宇公司尽快向高某交付房屋并为高某办理《房屋所有权证》；三、认定涉诉房屋（”水泉文苑”小区2期12号楼一单元401室、12号楼一单元1703室、7号楼二单元1601室）归高某所有；四、判令峰宇公司向高某支付违约金164034元。事实与理由：高某从事钢材销售业务，从2013年起向案外人张丽宏销售钢材，张丽宏将钢材用于峰宇公司开发的水泉文苑工地。峰宇公司以涉诉房屋抵顶拖欠张丽宏的钢材款，张丽宏又将房屋抵顶给高某。2014年4月11日、6月24日、8月4日，高某与峰宇公司分别签订了三份《房屋认购协议书》，同意以涉诉房屋抵顶债权，双方约定：峰宇公司将其开发的位于呼和浩特市新城区成吉思汗西街”水泉文苑”小区2期12号楼一单元401室作价711632元、12号楼一单元1703室作价718258元、7号楼二单元1601室作价595231元抵顶给高某，2014年10月30日前向高某交付房屋。一审法院虽然确认三份《房屋认购协议书》合法有效，但驳回了高某要求交付房屋、支付违约金及办理产权登记的诉讼请求。高某认为，高某与峰宇公司达成的以物抵债协议不违反法律规定，该协议合法有效，双方应当全面履行。双方在协议中约定了交付房屋的时间，并没有以另行签订本约合同为条件，在协议有效的情况下，交付房屋请求应当支持，一审法院认定协议有效却不支持履行协议的判决是错误的。
峰宇公司辩称：双方签订的认购协议性质为预约合同，预约合同的目的仅为签订本约合同。在本约合同尚未签订之前，预约合同的当事人只能要求对方履行签订本约合同的义务，而不能依据预约合同的约定要求履行并承担违约责任。因双方尚未签订本约合同，因此高某的各项上诉请求不能成立。
高某向一审法院起诉请求：1.依法认定双方签订的房屋认购协议书合法、有效，涉诉房屋水泉文苑小区2期12号楼1单元401室、12号楼1单元1703室、7号楼2单元1601室归高某所有；2.判令峰宇公司尽快向高某交付房屋并为高某办理房屋所有权证；3.判令峰宇公司向高某支付逾期交付房屋的违约金164034元。
一审法院认定事实：2014年4月24日、2014年6月24日、2014年8月4日，峰宇公司（甲方）与高某（乙方）签订三份《房屋认购协议书》，乙方所购房屋坐落于呼和浩特市××区、12号楼1单元1703室、7号楼2单元1601室。该商品房用途为住宅，建筑面积分别约132.52平方米、132.52平方米、105.5平方米，总价款分别为711632元、718258元、595231元。协议约定甲方保证乙方购买房屋于2014年10月30日以前交付使用。若逾期交房，自本协议规定的交付期限30日后至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金。认购协议书中约定：甲乙双方在正式换签商品房买卖合同后，应向房产交易市场主管部门办理签证、登记备案。峰宇公司于2014年4月24日、2014年6月25日、2014年8月5日向高某出具三张收据，写明收到高某购房款共计2025121元；案涉房屋由峰宇公司抵顶给案外人张丽宏，案外人张丽宏又将该房屋抵顶给高某，房屋抵顶后，高某与峰宇公司签订了上述三份认购协议。
一审法院认为，针对高某与峰宇公司签订的房屋认购协议书的性质是预约合同还是本约合同的问题，依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务。本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。本案中，双方签订的房屋认购协议书对于双方当事人的姓名或名称、商品房的房号、建筑面积、单价、付款时间进行了明确约定，但因双方在签订该协议书时作为买卖标的物的商品房尚处于施工当中，峰宇公司至今也没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的办证时间、装饰、设备标准承诺、面积差异的处理方式等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在认购协议书中没有明确约定，属于未决条款，需要签订房屋买卖合同时协商一致达成。而且，双方在该协议书中明确约定”甲乙双方在正式换签商品房买卖合同后，应向房产交易市场主管部门办理签证、登记备案”，说明双方当事人在条件具备后还要签订正式的商品房买卖合同，可见双方在签订该认购协议书时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑义的。综上，双方签订的认购协议书应认定为双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方为将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，故对其有效性予以确认，对高某的该项诉讼请求予以支持。针对高某所诉的案涉房屋归高某所有、办理房屋所有权证及违约金等请求是否能得到支持的问题，预约合同的订立目的为本约合同的缔结，双方当事人签订预约合同后，双方当事人不仅负有进一步磋商的义务，更具有最终达成本约的义务，预约合同的效力和法律约束力只能是”使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务”。而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担的包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿等民事责任。本案中双方当事人签订的认购协议书为预约合同，故高某要求依该认购协议确认案涉房屋归其所有、办理房屋所有权证，以及逾期交房的违约金不属于预约合同的请求权范围，该项主张没有事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款规定，判决：一、确认原告高某与被告内蒙古峰宇房地产集团有限公司签订的房屋认购协议书有效；二、驳回原告高某其它诉讼请求。案件受理费减半收取计1790元，由原告高某负担1740元，由被告内蒙古峰宇房地产集团有限公司负担50元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人复举的一审证据，本院认证意见与一审法院一致。同时基于相关证据的佐证，对一审法院查明的事实予以确认。二审中，高某出示了一组新的照片，证明涉案的小区已经具备交付条件，大多数房屋已经入住。峰宇公司对这组证据真实性予以认可，对涉案小区住户已经入住的事实也认可，因没有取得预售许可证，其他住户也没有签订正式的商品房买卖合同。高某表示在交房的基础上放弃对违约金的诉讼请求。
本院认为，本案的争议焦点是：高某主张峰宇公司交付涉案房屋、办理房屋所有权证及确认房屋为高某所有的诉讼请求，是否应予支持。
关于交付涉案房屋的问题，峰宇公司、高某对涉案房屋系顶账房没有异议，双方签订《房屋认购协议书》、出具收据的行为表明双方合议用涉案房屋抵顶相应款项。一审中峰宇公司抗辩理由为涉案房屋系抵顶给案外人张丽宏的，已经超付张丽宏工程款。本院认为是否超付工程款与高某无关。峰宇公司可以另案解决。二审中峰宇公司主张涉案的《房屋认购协议书》系预约合同，签订预约的目的为签订本约合同，不能依预约合同要求履行并承担违约责任。本院认为，取得预售许可证系峰宇公司作为房地产开发企业的法定责任，涉案项目没有取得预售许可证不可归责于高某及其他买房人，在涉案房屋多数住户已经交付并入住的情况下，高某主张峰宇公司履行交房义务应该予以支持。
关于高某主张办理房屋所有权证及确认房屋为高某所有的请求，本院认为，签订《房屋认购协议书》之时，涉案的项目没有取得预售许可等相关手续高某是明知的，至二审开庭之日，预售许可证仍未取得，办理产权证的条件并未成就，故高某主张峰宇公司为高某办理产权证的诉讼请求本院不予支持。同时，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享受该不动产物权的证明。高某可在办理产权证条件成就时，请求峰宇公司协助其办理产权证，故本院对高某主张确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。
综上，高某的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持呼和浩特市回民区（2017）内0103民初282号民事判决第一项，即”确认原告高某与被告内蒙古峰宇房地产集团有限公司签订的房屋认购协议书有效”；
二、撤销呼和浩特市回民区（2017）内0103民初282号民事判决第二项，即”驳回原告高某其它诉讼请求”；
三、内蒙古峰宇房地产集团有限公司于本判决生效之日起30日内向高某交付”水泉文苑”小区2期12号楼1单元401室、12号楼1单元1703室、7号楼2单元1601室。
四、驳回高某的其它诉讼请求。
二审案件受理费3480元，由内蒙古峰宇房地产集团有限公司负担100元，高某负担1690元，退还高某1690元。
本判决为终审判决。
审判长吴铁刚
代理审判员唐谣
代理审判员韩东妹
二〇一七年九月十二日
书记员贾沛然