贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔04民终233号上诉人（原审被告）：安顺市恒伟房地产开发有限公司，住所地：安顺市开发区南马大道凯旋花园2号楼一单元308-309号。法定代表人：吴华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋宇，贵州黔策律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：梁毅，贵州黔策律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王珏，女，1983年1月5日出生，汉族，安顺市农业委员会职工，住安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：李琳，男，1979年8月26日出生，汉族，住安顺市西秀区。委托诉讼代理人：常开祥，贵州圣丰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人安顺市恒伟房地产开发有限公司（以下简称“恒伟公司”）因与被上诉人王珏、李琳房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2016）黔0402民初2897号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恒伟公司上诉请求：依法撤销原判，改判驳回王珏、李琳的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。一审判决认定我公司与王珏、李琳签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项中的“有关文书”就是指房屋所有权证是错误的。“房屋转移登记”是一个房地产专用名词，指因房屋买卖、交换等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记，也就是办理房屋产权证，不存在不同解释，按照对方的理解，就是“将办理房屋产权证的房屋产权证，交付给买受人”，显然是矛盾的。该条约定的“有关文书”是指办理房屋所有权登记手续的“必要的证明文件”，而不是房屋产权证书，我公司只能协助办理房屋产权证书，没有颁发房屋产权证书的权利和为其办理房屋产权证的义务。合同约定我公司需要交付给王珏、李琳的是商品房转移登记的有关文书仅是指开发商的初始登记等必须由我公司提供的资料。2.一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审判决认为应当由我公司承担举证证明王珏、李琳实际损失的责任，而未适用上述法律规定是适用法律错误。其次，一审混淆《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项和第四项两种不同的情形，导致适用法律错误。二审中，王珏、李琳答辩称：1.《商品房买卖合同》第二十二条是有关商品房“预告登记”和“转移登记”的约定，转移登记即为商品房的产权登记，即将具备产权登记条件的商品房登记于买受人名下。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项的约定，恒伟公司出售给我们的房屋此时已经具备办理商品房转移登记的条件，如果合同约定由我们自己去办理房屋产权证，恒伟公司应当将所有具备办证条件的文书交付给我们，但至今为止其仍不能将办证文书交付给我们。根据该条第（二）项，恒伟公司的违约事实清楚，证据充分。又根据该条第（四）项的约定，恒伟公司无需向我们交付办理商品房所需的相关文书，涉及办理产权登记手续的费用，我们已将180元的办证费交给恒伟公司。无论是向我们提交办理产权转移登记的有关文书，还是将办理好的产权登记证书交付给我们，恒伟公司都没有做到，应根据合同约定承担违约责任。2.我们一次性付清所有房款，目的在于尽早办理产权登记手续后好以该房到银行融资贷款作其他投资，现在融资目的不能实现，损失当然存在。按日万分之一的违约金如按月息计算，为月息千分之三，年利息3.6%，远低于国家保护的年利息24%的利息标准。王珏、李琳向一审法院起诉请求：1.判令恒伟公司继续履行《商品房买卖合同》约定的义务，即限期为王珏、李琳办理尚东逸品小区1栋2号房7楼2号室房屋的产权登记证书；2.依法判令恒伟公司继续履行《商品房买卖合同》约定的义务，即限期为王珏、李琳办理尚东逸品小区1栋2号房7楼2号室房屋的自来水开户；3.依法判令恒伟公司承担逾期为王珏、李琳办理尚东逸品小区1栋2号房7楼2号室房屋的产权登记证书的违约责任，即自2015年12月1日起至产权登记证书交付王珏、李琳时止，以购房款423946元（其中购房款416946元，维修基金6550元）为基数，并按日万分之一的标准向王珏、李琳支付违约金（暂计算至2016年9月30日总计305天，违约金数额为12930元，以此类推）；4.诉讼费由恒伟公司承担。一审法院认定的事实：2013年4月15日王珏、李琳与恒伟公司签订《商品房买卖合同》，购买恒伟公司开发的位于安顺市××××号房屋，所购商品房建筑面积100.77㎡，套内建筑面积为79.63㎡，总房价款为416946元。该商品房占用范围内的土地使用权已设定抵押，抵押权人为中国农业银行安顺分行。合同签订当日王珏、李琳向恒伟公司支付购房款416946元，维修基金6550元，水电、燃气、有线电视费4319元，代办产权登记款160元。《商品房买卖合同》第十二条约定：（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；……第十四条约定：（四）双方同意按照下列第一种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、5、6项费用，并在签订本合同之日起10日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后180日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修基金；（5）水、电开户费；（6）有线电视、燃气开户费。第二十二条约定：（一）出卖人承诺于2015年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书，交付给买受人。（二）约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日买受人支付已交房价款万分之一的违约金。同时双方还约定买受人同意委托恒伟公司向房屋登记机关申请办理房屋权属移转登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。恒伟公司向王珏、李琳收取办证费用160元。2013年4月15日恒伟公司为王珏、李琳办理了商品房预售合同备案登记，预售合同登记号为Y0041990。因恒伟公司一直未将所购房屋的产权证办理给王珏、李琳，致王珏、李琳诉至法院，提出如前所请。另查明：王珏、李琳购买的安顺市××××号房屋于2014年11月30日交付王珏、李琳使用。2015年4月20日王珏领取了包括“智能IC水表卡及使用说明”在内的业主物品，现王珏、李琳以其购买房屋未开通“一户一表”为由向恒伟公司主张为其办理自来水的开户。一审法院认为：王珏、李琳与恒伟公司签订了《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同未违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应该按该合同的约定履行各自的义务。该合同第二十二条第三款移转登记部分约定了王珏、李琳委托恒伟公司向房屋登记机关申请办理房屋权属移转登记。根据《房屋登记办法》第二十五条第二款规定：“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。……”现王珏、李琳认为“房转移登记的有关文书”就是房屋所有权证，而恒伟公司认为其义务是将办理商品房转移登记的有关文书移交给王珏、李琳，并履行协助办理的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中提供格式合同条款的一方为恒伟公司，故采信王珏、李琳认为“房转移登记的有关文书”就是房屋所有权证的主张，同时认为恒伟公司提供的材料是为王珏、李琳办理房屋所有权证而向房屋主管部门提交的材料，而不应是向王珏、李琳交付的“商品房转移登记的有关文书”。故恒伟公司辩称没有限期为王珏、李琳办理房产证的合同义务的理由，不予采纳。因该商品房占用范围内的土地使用权已设定抵押，抵押权人为中国农业银行安顺分行，现尚无证据证明该抵押已解除。因恒伟公司原因现本案诉争房屋尚未具备办理房屋所有权证的条件，故王珏、李琳要求恒伟公司将其购买的位于安顺市××××号房屋所有权证给王珏、李琳的诉讼请求，不予支持。但因恒伟公司原因致王珏、李琳所购买的房屋至今未办理房屋所有权证，故恒伟公司应按合同约定向王珏、李琳支付逾期办证违约金。依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，恒伟公司应自2015年12月1日向王珏、李琳计算支付违约金，但因恒伟公司为王珏、李琳办理房屋产权证并交付的期限不能确定，故该逾期办证违约金应从双方约定的逾期日期2015年12月1日起暂计至王珏、李琳主张权利之日即2016年9月13日止，之后的逾期办证违约金王珏、李琳可向恒伟公司另行主张权利。该违约金的计算方式根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定“约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日买受人支付已交房价款万分之一的违约金。”的违约金标准计算，即自2015年12月1日起至2016年9月13日，共计288日，恒伟公司应支付王珏、李琳的违约金为416946元×288日×0.1‰=12008元，王珏、李琳诉请超出部分，不予支持。恒伟公司以王珏、李琳主张的违约金过高为由要求调整，因该约定系双方当事人签订合同时真实、自愿的约定，恒伟公司未在约定的期限内为王珏、李琳办理房屋所有权证书，实属违约，应承担违约责任，恒伟公司并未提交证据证实该违约金条款约定的数额与实际的损失相比对双方当事人存在明显的不公平，造成双方经济上的严重失衡，该约定并不违背公平合理的民法原则，故恒伟公司的该项辩称理由，不予采纳。关于王珏、李琳诉请恒伟公司限期为其办理安顺市××××号房屋的自来水开户的诉讼请求，双方签订的《商品房买卖合同》约定，王珏、李琳委托恒伟公司代其向相关单位缴纳水、电开户费，并于缴费后180日内向王珏、李琳交付相应缴款凭证，同时约定，所购房屋交付使用时，上水、下水达到使用条件。据此约定，恒伟公司负有在向王珏、李琳交付所购房屋时，该房屋的自来水达到使用条件，并将其代收的自来水开户费用的缴费凭证交予王珏、李琳，但并未约定由恒伟公司承担王珏、李琳主张的自来水“一户一表”的开户义务，故王珏、李琳以恒伟公司应履行合同义务为由向提出该项诉讼请求，不予支持，恒伟公司的辩称理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《房屋登记办法》第二十五条第二款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：1.由恒伟公司在判决生效后五日内支付王珏、李琳从2015年12月1日起至2016年9月13日止的逾期办证违约金人民币12008元。2.驳回王珏、李琳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2240元，减半收取人民币1120元，由王珏、李琳承担80元，恒伟公司承担1040（该诉讼费王珏、李琳已预交，恒伟公司所承担的诉讼费在其向王珏、李琳支付逾期办证违约金时一并支付，王珏、李琳不再向一审法院退取）。二审中双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本案争议焦点归纳为：1.《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定的“办理商品房转移登记的有关文书”是否是指办理房屋产权证。2.一审判决对违约金的认定是否正确。本院认为：本案双方当事人对合同中出现不同理解的是“房屋转移登记的有关文书”是房屋产权证还是办理房屋所有权登记手续的必要证明文件。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，恒伟公司作为格式条款的提供方，一审判决采信对其不利的主张，并无不当。且双方在《商品房买卖合同》中约定买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，王珏、李琳向恒伟公司缴纳了160元代办产权登记费用，此时恒伟公司再向王珏、李琳交付房屋所有权登记手续的必要证明文件已没有意义，故恒伟公司的该上诉理由不成立关于违约金问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，违约金不应超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的损失，同时依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中恒伟公司应当预见到王珏、李琳的损失为同期同类贷款利率下的利息，未超出该利息额30%的部分仍受法律保护。一审判决按合同约定的日万分之一的比例计算违约金，该比例不超过中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的法定上限，故恒伟公司关于利息支付比例错误的上诉理由不成立。综上所述，恒伟公司的上诉理由和请求均不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2240元，由上诉人安顺市恒伟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 阮 素 芬审判员 李 德 江审判员 宋   颂二〇一七年五月十九日书记员 李倩（代）