甘肃省秦安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民初字第952号
原告汪建国，男，1963年12月6日出生，汉族。
原告薄碧霞，女，1964年7月26日出生，汉族。
被告汪凡凡，女，1989年7月22日出生，汉族。
被告刘耀红，男，1989年2月14日出生，汉族。
原告汪建国、薄碧霞诉被告汪凡凡、刘耀红房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月30日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员独任审判，于2013年10月17日公开开庭进行了审理。原告薄碧霞、被告汪凡凡、被告刘耀红到庭参加诉讼，原告汪建国经传票传唤因事未到庭。本案现已审理终结。
原告汪建国、薄碧霞诉称：2009年4月5日，原告购买了莲花农贸市场一期工程2-1-1铺面。此后，二原告女儿汪凡凡婚前一直经营、使用该铺面，2010年10月二被告结婚后，经原、被告口头协商，将铺面以年租金5000元租赁给二被告，租金支付到2012年12月31日，后原告告知被告自己经营，再不给被告租赁，让被告搬出铺面，而被告至今拒不搬出，也不支付租金（2013年1月1日至今9个月5000／12×9=3750元）。在2013年农历3月，原告为了要回该铺面，双方发生了争执，并且被告拨打110来处理过。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令二被告返还莲花农贸市场一期工程2-1-1铺面，支付2013年1月至9月的房屋租金3750元，并承担诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求，将支付租金期限变更为自2013年1月1日至房屋交付之日止，租金标准按照每年8000元（现在的市场价格）计算。
被告汪凡凡辩称：原告所诉属实，在汪凡凡与刘耀红结婚之前，该铺面由汪凡凡使用，结婚后，口头约定由原告租赁给二被告共同使用，每年租金为5000元。2013年之前的租金付清了，但是今年的租金至今还没有付。同意交房和租金，但是，铺面现在刘耀红占着，应当由刘耀红交付房屋，并支付租金。
被告刘耀红辩称：婚前该铺面一直由汪凡凡经营，二被告从2010年10月开始共同租赁、共同经营原告的铺面，2011年和2012年的租金我都交清了。2012年3月23日，原告汪建国借了我20万元，至今没还，所以我就再没有给原告支付租金。借款后，达成了新的口头协议，原告汪建国每年给我还14000元，并从中扣除租金，所以，我有权使用该铺面40年，我有借条一张，原告让我搬出铺面于法无据。由于我和被告汪凡凡感情破裂，我给原告汪建国借钱的事情，汪凡凡不知情。2012年5月，汪凡凡向法院起诉要求离婚后，一直未和好，从此以后，我自己经营铺面。2013年3月，原告没有打招呼就来索要铺面，带着社会人员打砸货物，对我造成了人身威胁。我的意见是不搬房，因为我和原告汪建国有约定，对铺面有使用权。如果原告把我的钱还清，我就返还房子和租金。从法律上讲，租赁期限虽然不能超过20年，但在20年内，我有使用权。
庭审中，双方当事人为了证明其主张的事实和支持其诉讼请求，提供的证据如下：
（一）原告提供的证据及证明事项
1.《秦安县莲花镇农贸市场房屋租赁协议书》一份，证明目的：诉争房屋是原告从天水市正大房地产开发有限公司租赁的，租赁期限自2009年10月30日至2047年4月5日，租金已经交清。后转租给了二被告。
（二）被告刘耀红提供的证据及证明事项
2.《借条》一份，证明目的：2012年3月23日，原告汪建国向被告刘耀红借款20万元，双方达成口头协议，约定用该借款折抵房屋租金，让其使用铺面40年。该借条内容是刘耀红所写，有“汪建国”的签名和捺印。
（三）被告汪凡凡除其本人陈述外，未向法庭提交其他证据。
经质证，被告汪凡凡、刘耀红对原告所举证据1无异议。原告薄碧霞对被告刘耀红所举证据2不认可，认为“汪建国”的签名虽然是本人签写，但该借条是在2013年3月16日，女儿汪凡凡与刘耀红因婚姻发生矛盾后，被告刘耀红拿着刀子逼着汪建国在空白纸上签名捺印的。借款不是事实，约定也是捏造的。被告汪凡凡对被告刘耀红所举证据2亦不认可，认为纯属捏造。
本院对原、被告提供的证据综合评判如下：
证据1-《秦安县莲花镇农贸市场房屋租赁协议书》是原告汪建国与天水市正大房地产开发有限公司签订的，莲花镇人民政府加盖了印章，符合证据的形式要件，双方当事人均无异议，应确认为有效证据；但是，该房屋租赁合同约定的租赁期限超过了法律规定的最高期限，对超过20年的部分，不予认可。
证据2-借条的内容为被告刘耀红书写，下面有“汪建国”的签名和捺印，但是原告汪建国、薄碧霞和被告汪凡凡均不认可。由于被告刘耀红所主张的借款事实与本案的处理没有直接关系，该借条的效力应与其他证据进行综合认定。
根据以上双方当事人的诉辩陈述、举证质证过程和对证据的分析认定，查明事实如下：
原告汪建国和原告薄碧霞系夫妻关系，被告汪凡凡是二原告女儿、被告刘耀红之妻。2009年4月5日，原告汪建国与天水市正大房地产开发有限公司签订《秦安县莲花镇农贸市场房屋租赁协议书》一份，原告租赁了莲花农贸市场一期工程2-1-1号铺面，约定租期自2009年10月30日至2047年4月5日止。此后，该铺面由二原告的女儿被告汪凡凡使用经营。2010年11月18日（农历10月13日），被告汪凡凡与被告刘耀红结婚后，原、被告达成口头协议，原告将该铺面转租给二被告，由二被告经营“纸火”，租金每年5000元。二被告在共同生活期间发生矛盾，被告汪凡凡于2012年5月向本院起诉要求离婚，法院判决不准离婚后，二被告仍未和好，分居生活。自2012年5月汪凡凡向法院起诉离婚以来，诉争铺面由被告刘耀红一人经营使用。二被告已付清了2011年度和2012年度的租金，2013年1月1日以后的租金未付。后原告要求二被告交付铺面、支付租金未果，向法院起诉，要求被告交付铺面并支付所欠租金。
庭审中，被告刘耀红举出《借条》一份，记载内容为：“借条：今2012年3月23日汪建国借刘耀红人民币20万元整，汪建国每年给刘耀红归还14000元整，如有违约，每年按银行利息归还，证明人王六斤、王天英、高小成；汪建国（签名捺印）”。在该借条的右下角，有原告汪建国的亲笔签名和捺印。被告刘耀红称，汪建国向其借款时，双方还达成口头协议，约定从每年汪建国应归还的14000元中逐年扣减刘耀红应向汪建国缴纳的租金5000元，其有权使用铺面40年，即使法律规定租期不能超过20年，在20年内其也有权租赁使用铺面。
本院认为，原告汪建国、薄碧霞与天水市正大房地产开发有限公司签订的房屋租赁协议，约定的租赁期限为38年，但合同法规定租赁期限不得超过20年，超过的部分无效。因此，对双方约定超过20年的部分，不予承认。二原告将承租的莲花农贸市场一期工程2-1-1号铺面，转租给被告汪凡凡、刘耀红经营使用，虽然没有签订书面合同，但是，双方当事人就此达成了口头协议，并实际进行了履行，事实清楚，意思表示真实，双方之间形成了房屋租赁合同关系，依法应予保护。
原、被告对铺面的租赁期限没有书面约定，双方当事人的陈述存在分歧，二原告和被告汪凡凡认为是“一年一租”，而被告刘耀红认为是“五年一租”，但双方均未举证证明，不能确认双方约定的租赁期限。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。因此，原、被告之间口头达成的租赁协议应当视为不定期租赁，原告有权随时要求解除合同，故原告要求被告返还铺面、支付租金的诉讼请求应予支持。对于支付租金的标准问题，因双方约定为每年5000元，应当按照双方的约定支付，原告要求按每年8000元市场价格的标准支付租金的请求不应支持。自2013年1月1日以后，因铺面一直由被告经营、使用、收益，支付租金的期限应当至房屋交付之日止。
被告刘耀红称原告汪建国于2012年3月23日向其借款20万元，汪建国出具了借条，双方口头约定从每年归还的14000元中扣除每年应交付的租金5000元，其有权租赁该房屋20年。但是，二原告和被告汪凡凡均认为该借条内容虚假，没有发生借款事实，以汪建国在借条上的署名系刘耀红所逼为由，拒绝承认该借款的真实性，并极力否认有原告汪建国与刘耀红以借款逐年扣减房屋租金的约定。从该借条的文字内容看，其上没有双方以借款逐年扣减房屋租金的约定；被告刘耀红虽称就此达成了口头协议，但其未举出其他证据予以印证，不能确认；而且，该借条本身所反映的借款关系是否成立与本案无关，不属本案审查范围。故被告刘耀红所持其与原告汪建国约定从借款中扣除每年应交付的租金，其有权租赁该房屋20年的抗辩理由不能成立。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条的规定，判决如下：
一、解除原告汪建国、薄碧霞与被告汪凡凡、刘耀红之间关于莲花农贸市场一期工程2-1-1号铺面的房屋租赁合同，由被告汪凡凡、刘耀红于本判决生效之日起十日内，从莲花农贸市场一期工程2-1-1号铺面内搬出，将上述铺面交付给原告汪建国、薄碧霞；
二、由被告汪凡凡、刘耀红于本判决生效之日起十日内一次性付清所欠原告汪建国、薄碧霞铺面租金（期限自2013年1月1日起至房屋交付之日止，租金按照5000元／年计算）。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告汪凡凡、刘耀红承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
审判员 邵平安
二〇一三年十一月二十五日
书记员 侯瑞林