安徽省颍上县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1226民初4201号原告：刘万杨，男，1991年8月30日出生，汉族，住安徽省颍上县。原告：王营，女，1988年5月1日出生，汉族，住安徽省颍上县。被告：颍上县青城房地产有限公司，住所地安徽省颍上县政务北路与二新北路交界处绿都CBD第2幢303号，统一社会信用代码9134122666293104X5。法定代表人：汤玉杰，该公司董事长。原告刘万杨、王营诉被告颍上县青城房地产有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘万杨到庭参加诉讼。原告王营及被告颍上县青城房地产有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘万杨、王营向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行合同，立即为上列原告办理房屋产权登记。2、判决被告支付给原告违约金5万元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年12月26日签订“商品房买卖合同”，本合同第八条明确约定“于2014年12月30日交付房屋”；第九条“逾期超过90天，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”；第十五条关于产权登记证的约定“在商品房交付使用后90天内办好权属登记”；“若因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房产证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.05％向买受人支付违约金”。协议签订后，原告严格按照协议履行，全部付清购房款440000元。但被告未在约定期限内交付房屋。另被告在交付房屋后，至今仍没有为原告办理产权登记手续。被告的行为已经严重违约。为此原告要求被告支付逾期交房、及逾期办理产权登记的违约金共计5万元，并判令被告立即为原告办理产权登记。被告颍上县青城房地产有限公司未答辩。原告刘万杨、王营围绕诉讼请求依法提交了身份证、结婚证、商品房买卖合同、付款收据等证据，颍上县青城房地产有限公司未到庭予以质证。对原告刘万杨、王营提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告颍上县青城房地产有限公司，以出让方式取得位于颍上县政务北路与××路交界处，编号为08-13的地块的土地使用权，规划用途为商住。经批准，颍上县青城房地产有限公司在上述地块上建设商品房，定名绿都CBD。2013年12月26日，颍上县青城房地产有限公司将绿都CBD第18幢1804号住宅出售给原告刘万杨、王营，双方签订《商品房买卖合同》三份，合同价款为440000元。该合同对双方当事人的权利义务进行了约定，其中合同第八条对交付期限约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1.该商品房验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，1.按逾期时间分别处理（不作累加），⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付清的千分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金；合同对计价方式与付款等内容进行了约定。合同签订后，原告刘万杨、王营按照合同约定支付了购房款，青城公司出具了相应的收款收据。交房期限届满后，青城公司未能依照合同约定向原告刘万杨、王营交付房屋。一审法庭辩论终结前，青城公司未能提供涉案房屋的《工程竣工验收报告》。本院认为：原告刘万杨、王营与青城公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，对双方具有法律约束力。双方当事人在合同中约定的房屋交付条件是“商品房经验收合格”，根据有关规定，商品房买卖格式合同约定以‘该商品房经验收合格’作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，青城公司未能提供《工程竣工验收报告》，应由其承担不利后果。原告刘万杨、王营按照合同约定交付了购房款，履行了自己的合同义务；但青城公司在合同约定的交付期限届满后，未能依约交付“经验收合格”的房屋，依法应承担违约责任。鉴于本案的相关实际情况，被告青城公司未按照相关法律规定进行综合验收、办理初始登记，故原告主张判令被告立即为原告办理产权登记，条件尚不具备。但青城公司应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，承担继续履行合同的违约责任。青城公司未按期交付经验收合格的房屋，构成违约，应当支付逾期交房违约金。按照双方合同约定，逾期交房违约金的计算，以原告刘万杨、王营已交付购房款数额为基数，按照每日万分之二的标准，从合同约定的最后交付期限2014年12月30日的第二天起计算至房屋经验收合格时止。原告刘万杨、王营向本院提出判决被告支付给原告违约金5万元，未超过约定，符合法律规定，本院依法应予支持。比照本院审判委员会对青城公司同类案件讨论决定的意见，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条判决如下：一、被告颍上县青城房地产有限公司继续履行与原告刘万杨、王营的商品房买卖合同；二、被告颍上县青城房地产有限公司支付原告刘万杨、王营逾期交房违约金50000元；三、驳回原告刘万杨、王营其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告颍上县青城房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 张 军二〇一七年十一月五日书记员 莫旭东附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。