湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民初字第02654号
原告戴先明。
委托代理人靳莲新（特别授权代理），湖北金楚律师事务所律师。
委托代理人张杰（一般授权代理），湖北金楚律师事务所律师。
被告柳林。
被告何小凡。
第三人中国农业银行股份有限公司武汉利济路分理处，住所地武汉市硚口区利济北路80号。
负责人叶伏，行长。
委托代理人龙春（特别授权代理），中国农业银行股份有限公司湖北省分行公司律师事务部律师。
委托代理人鄢军伟（特别授权代理），系该公司员工。
原告戴先明诉被告柳林、何小凡、第三人中国农业银行武汉市利济路分理处房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，经本院核实，原告方起诉的“中国农业银行武汉市利济路分理处”的名称现变更为中国农业银行股份有限公司武汉利济路分理处（以下简称农行利济路分理处），农行利济路分理处表示对原告方的起诉无异议、同意参加本案诉讼。本院依法适用普通程序由代理审判员郭奕君担任审判长，与人民陪审员沈新民、万芬组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告戴先明及委托代理人靳莲新、被告柳林、何小凡、第三人农行利济路分理处的委托代理人龙春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴先明诉称：柳林、何小凡系夫妻关系，二人在2008年因房屋拆迁获得现金补偿以及拆迁还建房购房资格。两被告随后用拆迁补偿款另行购买商品房一套，同时以经济适用房价格购买了位于武汉市江岸区黑泥湖路二七人家小区1栋1单元8层4室的拆迁还建房（以下简称诉争房屋），并在农行利济路分理处办理了按揭贷款手续，贷款金额为160，000元。2008年11月，两被告因偿还诉争房屋贷款压力过大，通过何小凡外甥女即案外人陈梅玲联系上我（陈梅玲与我亦属亲戚关系），表示可将诉争房屋出卖，询问我有无购买意愿。我自身亦是具备购买经济适用房资格的武汉市民，因念及亲属关系以及两被告出售价格适中，遂在与两被告充分协商、并在陈梅玲的见证下于2008年11月9日签订了《经济适用房买卖合同》，以252，935元的价格购买了两被告的房屋。同时双方还在合同中约定，我在订立合同后支付两被告各类款项合计86，653元，剩余贷款由我以柳林的名义每月向农行利济路分理处交纳直至贷款全部偿还完毕，因考虑到经济适用房五年之后才能上市交易，双方还约定在具备办理过户条件时两被告应协助我办理诉争房屋的过户手续。合同签订后，我依约履行了全部义务，两被告亦将房屋交付于我，同时还将《经济适用房买卖合同》原件、《个人购房担保借款合同》原件、在农行利济路分理处的还贷银行卡交付给我。我按照合同约定从2008年12月开始按月向银行偿还贷款，直至2015年7月本案纠纷发生前，同时，我的家人从2009年对诉争房屋装修后开始入住直到现在。2010年6月，两被告取得诉争房屋的房屋所有权证及国有土地使用证，亦将上述两证原件全部交付给我，并由我交纳了各项办证费用。2015年6月，在诉争房屋具备上市交易条件后，两被告突然以虚构事实的欺诈方式向武汉市江岸区房产局申请挂失房屋“两证”，并在2015年8月将我偿还银行贷款的银行卡申请挂失，致使我无法继续还贷。我发现上述状况后及时与两被告沟通，并提出过户请求，但两被告直接表示不愿意履行房屋买卖合同，并拒不办理该房屋过户登记手续。2015年8月，我在农行利济路分理处了解到诉争房屋截止至2015年8月5日尚欠贷款共计119，941元，我愿意偿还上述贷款，消除诉争房屋上存在的抵押权。我与两被告签订的《经济适用房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效，现我要求两被告在房屋所有权证书颁发5年后履行过户手续，亦不违反经济适用房5年内不得上市的地方规定。现诉至法院，请求判令两被告协助我办理位于武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家1栋1单元8层4室房屋的所有权过户登记手续，并判令由我直接向农行利济路分理处偿还贷款119，941元（截止2015年8月5日），以消除农行利济路分理处就武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家1栋1单元8层4室房屋对两被告享有的抵押权，本案诉讼费用由两被告负担。
被告柳林辩称：我的答辩意见与我的妻子何小凡一致。
被告何小凡辩称：从2013年起我就跟戴先明说过要回诉争房屋，但戴先明不同意，一直拖到现在。戴先明自己没有住诉争房屋，一直租出去。经济适用房属于政府保障住房，需要一定的购买资格，适用的是无房、低收入人群，诉争房屋经过审批只能由我方占有使用，经济适用房购房人拥有有限产权，购买不满五年不得上市交易，购房人因特殊原因需要转让经济适用房的由政府考虑折价进行回购。戴先明不具备购买经济适用房的条件，利用我方经济适用房的购买资格，以我方名义购房，戴先明还卖了一套经济适用房，违反了相关法律规定，扰乱了经济市场秩序，我们双方签订的经济适用房买卖合同无效，其主张应予驳回。我要求国家收回这套房屋，我们现在都不具备购买经济适用房的资格。
第三人农行利济路分理处述称：我行认为，合同行为订立之后只要符合双方的合意就应该履行。戴先明本身在订立买卖合同时是具备购买经济适用房的资格的，当时也摇了号，且已经住了这么多年，偿还了这么多年的银行贷款，两被告应当履行合同。两被告当时在签订合同时就应该清楚买受人是否具备购买经济适用房的资格，从签订合同上来说，两被告在缔约时就应该清楚，而且戴先明原本是具有经济适用房购买资格的，由于购买了两被告的这套经济适用房，戴先明的资格也放弃了，也就是让度出去给别人，从公序良俗的角度上来讲，也有另外的人由此获得了经济适用房的购买资格。从实际履行上来说，戴先明已偿还了多年贷款，目前因为双方的纠纷导致了诉争房屋的贷款未能全部偿还，造成了我行的损失，所以从我行的角度上来说，希望戴先明取得房屋并依约偿还贷款。此外，房屋所有权的变更前提条件是在此房屋上没有任何附加性的权利，也就是不能有抵押权，所以要办理诉争房屋的房屋所有权过户登记必须要还清全部贷款、消除抵押权。就戴先明的诉讼请求，我行履行法院的判决，法院怎么判决我行就怎么履行。
经审理查明：柳林、何小凡系夫妻关系。
2008年5月2日，武汉融海房地产开发有限公司（出卖人）与柳林（买受人，配偶为何小凡）签订《武汉市经济适用房买卖合同》（合同编号为融房售合第324号），载明买受人《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》编号为岸经房（2008）第01336号，约定买受人所购住房为位于武汉市江岸区黑泥湖路149号二七人家1栋1单元8层4号房即本案诉争房屋，预测建筑面积83.10㎡，购房总价为229，855元。为购得诉争房屋，柳林（借款人、购房人）与贷款人农行利济路分理处签订《个人购房担保借款合同》，抵押人为柳林、何小凡，借款金额为160，000元，借款期限自2008年8月4日起至2028年，共计240个月，借款抵押担保为诉争房屋。
2008年11月9日，柳林（出卖方、甲方）与戴先明（买受方、乙方）签订《经济适用房买卖合同》，载明：甲方因政府拆迁补偿，获得位于武汉市江岸区黑泥湖路二七人家1栋1单元804室经济适用房一套（购房合同号：融房售合第号）；乙方为获得武汉市经济适用房购房资格者（资格证号：青经房（2007）第06037号）。甲方因已自购住房，经与乙方充分协商，双方自愿达成如下购房协议：一、甲方将位于武汉市江岸区黑泥湖路二七人家1栋1单元804室经济适用房出卖给乙方；甲方购房价格为232，935元，出售价格为252，935元。二、乙方于合同订立后即日给付甲方定金10，000元，于合同订立之日起15日内给付甲方已付银行首付款69，855元、已还贷款3，633元及已支付的购房其他费用3，165元，乙方从2008年12月起每月缴纳剩余贷款直至该贷款全部偿还完毕。甲方有义务协助乙方到银行变更还贷年限及方式。三、甲方应于2009年4月将本合同标的房屋交付给乙方，乙方交付剩余房款壹万元，并在办理好房屋所有权证及土地使用权证后将上述两证交付给乙方，并在交付之时与乙方订立与本合同内容相同的购房合同。上述办证费用由乙方承担。四、甲方应协助乙方办理该房屋过户手续。如过户时，乙方已不具有武汉市经济适用房购房资格，则甲方应协助乙方按照本合同订立时武汉市经济适用房买卖的相关法律规章办理过户手续，乙方有义务缴纳应由政府按该房屋市场评估价与甲方购买该房屋时总价差额一定比例收取的收益金，但乙方无需向甲方支付剩余比例的收益金。过户费用由乙方承担。五、本合同订立后，甲方不得与任何第三人订立以本合同所指称房屋为标的的房屋买卖合同，亦不得主张该房屋所产生的任何收益。六、甲方若违反本合同第一、二、三、四、五条的约定，能强制履行的，乙方可要求甲方继续履行；甲方违约行为导致合同目的不能实现，或者本合同已不能强制履行的，甲方除返还乙方已支付的所有购房款外，还应按照甲方违约时该房屋市场评估价与乙方购买该房屋时总价的差额向乙方承担赔偿责任。若甲方要求乙方向其支付额外购房费用或本合同第三条所称的收益金的，乙方有权拒绝，若甲方因此不配合乙方办理过户手续的，应承担本条前款所约定的返还购房款及赔偿责任。七、乙方若违反本合同第一、二、三、四、五条的约定，影响甲方支付违约金10，000（万）元；乙方违约行为导致合同目的不能实现的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约金责任。八、本合同一式三份，由甲、乙双方各持一份，第三份由本合同见证人陈梅玲保管。甲方处柳林、何小凡签名。乙方处戴先明签名。合同签订后，诉争房屋的《武汉市经济适用房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》原件均由戴先明持有，且诉争房屋的贷款一直由戴先明偿还。
2008年11月9日，何小凡出具《收据》载明：今收到戴先明购房（二七人家）首付定金壹万元。2008年11月12日，柳林、何小凡出具《收据》载明：今收到戴先明购房（二七人家）首付柒万陆仟陆佰伍拾叁元整（76，653.00元）。2009年5月5日，柳林出具《收条》载明：今收到二七人家804号房转让费壹万元。以上共计96，653元，双方《经济适用房买卖合同》约定的应向柳林、何小凡支付的款项已全部支付完毕。
2009年4月30日，武汉融海房地产开发有限公司向柳林交付了诉争房屋，随后柳林向戴先明交付了诉争房屋并由戴先明占有、使用至今，期间物业管理服务费用均由戴先明缴纳。
2010年6月30日，诉争房屋办理了房屋所有权证（证号为武房权证岸字第号），2010年8月7日，诉争房屋办理了国有土地使用证（证号为岸国用（商2010）第7603号），房屋所有权人、土地使用权人均登记为柳林，诉争房屋登记坐落于武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家1栋1单元8层4室，建筑面积为83.07㎡，房屋所有权证附记上载明：该房已办抵押，经济适用房，5年后方可上市；有抵押情况，抵押设定日期2008-08-04。办理上述两证的契税3，157.64元、交易转移印花税114.90元、专项维修资金4，595元等费用均由戴先明缴纳，两证原件均由戴先明持有。柳林、何小凡自述因其2013年提出要求将诉争房屋收回、戴先明不同意，故其登报公告将由戴先明持有的诉争房屋原房屋所有权证挂失并重新办理了新的房屋所有权证，但并未售于他人，诉争房屋仍有戴先明占有、使用至今，戴先明对该事实予以认可。
庭后，农行利济路分理处提交《情况说明》一份，载明：我行贷款客户柳林（身份证号：）于2008年8月5日在我行贷款16万元用于购买“二七人家”经济适用房，期限20年，截止到2015年10月20日，柳林在我行贷款余额为118，792.39元。
以上事实，有戴先明、柳林、何小凡及农行利济路分理处的主体身份信息、《武汉市经济适用房买卖合同》、《中国农业银行个人购房担保借款合同》、《经济适用房买卖合同》、《收据》2张、《收条》、诉争房屋的原房屋所有权证、国有土地使用证、《业主入住通知书》、《湖北省住宅专项维修资金专用收据（业主使用）》、《中华人民共和国税收通用完税证》、《中华人民共和国代扣代收税款凭证》、中国农业银行银行卡、中国农业银行银行卡存款业务回单72张、中国农业银行湖北省分行自动柜员机客户通知书1张及当事人陈述等证据在案佐证，并经本院查证属实，足以采信。
本院认为：原、被告签订《经济适用房买卖合同》的行为系双方真实意思表示，且双方均按照合同约定履行义务直至纠纷产生。本案争议焦点在于该合同是否有效。柳林、何小凡提出《经济适用房买卖合同》无效的理由在于其认为戴先明不具有购买经济适用房的资格、经济适用房购买不满五年不得上市交易，双方关于经济适用房买卖的合同违反了相关法律规定、扰乱了经济市场秩序，应属无效并请求国家对诉争房屋予以收回。首先，《经济适用房买卖合同》上载明有戴先明的经济适用房购房资格证号，说明柳林、何小凡应知晓戴先明在签订合同时是否具有购买经济适用房的资格，而至于双方的购房资格后期是否出现变更、取消不影响签订该合同时的效力。其次，对经济适用房在五年内不得上市交易作出规定的，一是建设部、发改委等七部委颁发的《经济适用住房管理办法》，二是地方政府的规章，并没有法律或者行政法规限制经济适用房的转让。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。经济适用房的买卖虽然违反了国家部门规章及地方政府规章，但并未违反法律和行政法规的强制性规定。再次，市场经济秩序是一个宏观的概念，原、被告间经济适用房的买卖是一个微观的行为，该行为系双方真实合意且基本履行完毕，并未对市场经济秩序造成较大影响及波动，亦不能由此认定损害了社会公共利益。故原、被告签订的《经济适用房买卖合同》并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，该合同应认定为有效，对柳林、何小凡的抗辩理由本院不予采纳，其要求国家收回诉争房屋的请求亦于法无据。
根据合同约定，柳林、何小凡应协助办理房屋过户手续，现诉争房屋距取得房屋所有权证书、国有土地使用证书的时间已满5年，故对戴先明请求柳林、何小凡协助其办理诉争房屋的房屋所有权变更登记手续的诉讼请求本院予以支持。但因诉争房屋现尚有银行贷款及利息未还清，而自双方《经济适用房买卖合同》签订后该贷款一直由戴先明偿还，且各方均认可办理房屋所有权变更登记手续需以贷款结清、抵押权注销为前提，故戴先明应向农行利济路分理处偿还柳林、何小凡因诉争房屋尚欠的贷款本息，款项结清后，农行利济路分理处应协助办理诉争房屋的抵押权注销手续，对戴先明的此项诉讼请求本院予以支持。
经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告戴先明于本判决生效之日起10日内向第三人中国农业银行股份有限公司武汉利济路分理处支付被告柳林、何小凡因购买位于武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家1栋1单元8层4室房屋尚欠的贷款本息（截止至2015年10月20日，被告柳林、何小凡尚欠第三人中国农业银行股份有限公司武汉利济路分理处贷款118，792.39元，此后所欠金额以第三人中国农业银行股份有限公司武汉利济路分理处结算数据为准，利随本清），款项结清后，第三人中国农业银行股份有限公司武汉利济路分理处协助办理该房屋的抵押权注销手续；
二、上述第一项履行完毕之日起10日内被告柳林、何小凡协助原告戴先明办理位于武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家1栋1单元8层4室房屋的房屋所有权变更登记手续，由此产生的相关费用由原告戴先明负担。
案件受理费9，615元、邮寄送达费60元，共计9，675元，由被告柳林、何小凡负担。因原告戴先明已将此款全部预交本院，故被告柳林、何小凡应于本判决生效之日起5日内将此款给付原告戴先明。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 郭奕君
人民陪审员 沈新民
人民陪审员 万 芬
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 刘冰净