长春市九台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0113民初2690号
原告（反诉被告）：九台区南山好又多连锁超市，住长春市九台区。
经营者：潘教积，男，汉族，个体，住长春市九台区。
委托诉讼代理人：程万军，九台区土们岭法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：刘德勤，男，汉族，个体，住长春市九台区。
委托诉讼代理人：肖建达，吉林常春（九台）律师事务所执业律师。
原告（反诉被告）九台区南山好又多连锁超市（简称好又多超市）与被告（反诉原告）刘德勤租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九台区南山好又多连锁超市的经营者潘教积及委托诉讼代理人程万军，被告刘德勤及委托诉讼代理人肖建达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
九台区南山好又多连锁超市向本院提出诉讼请求：1.依法判决刘德勤返还租赁商铺；2.刘德勤自起诉之日起按原合同标准给付租赁费。事实和理由：2014年11月经好又多超市、刘德勤协商，刘德勤在好又多超市一楼商场租赁商铺，经营品种为盼家厨具等。双方签订租赁合同，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日,一年租金4万元，第一年租期届满可延长无偿使用6个月。刘德勤自2015年1月1日开始营业至今按第一个租约年18个月计算，已超期使用8个月。大部分租赁户合同到期没有续约，现已解除合同。刘德勤对租赁商铺超期占有经营至今，已给好又多超市造成损失。
刘德勤辩称，1.好又多超市在招商时承诺，双方合同的租赁期限为好又多超市与房屋出租人鹏宏房产公司的租赁期限相同，现在是因为好又多超市违约导致合同无法履行，不是因刘德勤不履行合同，不交租金，真正的原因是商场经营不善，好又多超市想重新对超市和商场布局。在2016年5、6月份好又多超市已经开始和刘德勤协商解除合同，同年8月份向各商户发出解除合同通知，就赔偿数额未达成一致，争议至今。2.好又多超市在招商时告知商场的出租率达70%以上，从刘德勤进入至今一共就二十个商户进入。双方合同第九条约定，实质上的开业日期应当以好又多超市的书面通知为准，时至今日，刘德勤未得到书面开业通知，至今也未产生计租日的起算点。因商场未正式开业，致刘德勤无法经营，造成巨大损失，好又多超市已收取的租金应予以退还。3.好又多超市对外招租的商城没有消防验收手续，没有权利收取租金。4.好又多超市没有对商场尽到管理义务，2016年6月将商场的暖气掐断，使商户被迫退出。5.刘德勤为了履行合同，对商铺进行装修，购买货架，大量进货，造成了损失。不同意好又多超市的诉讼请求。
刘德勤向本院提出反诉请求：1.判决好又多超市返还租金4万元；2.赔偿装修及其他损失12944元。事实和理由：好又多超市承诺整体招租成功后正式开业，一直到现在商场仅有二十余家商户，其余铺位一直空闲，未将一楼商场正式开业。好又多超市对商场进行管理承诺的多项举措未兑现。好又多超市单方解除合同，属于重大违约。
九台区南山好又多连锁超市对刘德勤的反诉辩称，好又多超市已提供了符合开业条件的商铺，刘德勤于2015年1月份开始正式营业，并多次以海报的方式对经营的商品进行促销，好又多超市不存在违约行为。对装饰装修的费用在合同解除时，由谁承担没有进行约定，且此装饰装修不存在有益费用，租赁物价值没有增加。请求好又多超市赔偿租赁期间内装饰装修残值损失的，因好又多超市不同意利用。不同意刘德勤的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议证据和事实，本院认定如下：1.2014年7月，好又多超市与吉林鹏宏房地产开发有限公司（简称鹏宏公司）签订房屋租赁合同，鹏宏公司将位于九台区南部新城鹏宏新城�场的商业15号楼房地上一、二层承租给好又多超市。2.2014年12月，好又多超市同刘德勤签订商铺租赁合同，在好又多商铺租赁合同中，甲方：好又多超市；乙方：刘德勤。“第二条约定，本合同项下租赁期限为壹年壹个签约年。自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个签约年均按此计算，直至租赁期限届满。本合同项下所述租赁期间与租赁期限具有同样的含义。第三条3.2约定，本合同所述计租日为第九条所述开业日。但乙方提前开业的，应从实际开业之日为计租日。第九条中约定，好又多超市以本合同约定形式另行书面通知刘德勤开业的，以好又多超市通知为准。备注：18个月使用权。免空调费、取暖费、物业费”。3.好又多超市于2014年8月6日所办理的营业执照，在经营范围中，已包含刘德勤所经营的商品种类。4.九台区雷程物业有限公司证明自2015年1月起对好又多超市进行物业管理。5.2014年12月17日九台市公安消防大队给好又多超市出具了“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，地址为：九台市南山福临大街南部新城广场15号，场所所在层数：地上1-2层。6.原告所提供的照片、2015年6月、7月开档日期的海报、购电明细报表证明刘德勤正式开业。7.刘德勤在庭审中否认正式开业，但其自认在2015年1月份开始的试营业。2017年至2018年度好又多超市没有交纳取暖费。
另查明，在商铺租赁合同中第十九条违约责任19.7约定：租赁期间，因甲方违反本合同导致无法继续享有该商铺的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正。在改正期内，乙方不应将此问题作为无需向甲方缴纳租金的理由。第二十四条争议解决25.5约定，双方特别确认，乙方应按本合同约定缴纳租金等费用。无论甲方是否取得该商铺的房产证或租赁许可证或办理完毕本合同的登记备案手续，乙方在本合同项下的缴费义务均不受影响。
本院认为，1.关于好又多超市租给刘德勤的商铺是否符合开业条件。好又多超市在2015年1月1日前取得了营业执照、消防经检验合格、物业公司对好又多超市一楼进行物业管理、并提供用电，足以证明刘德勤租赁的商铺具备开业条件。2.关于刘德勤是试营业，还是开业的问题。刘德勤否认开业，刘德勤自认于2015年1月开始试营业，开业和试营业是一样的，原则上没有什么区别。试营业主要是经营者向消费者告知该营业场所刚开张，管理可能不周密、服务可能有欠缺、正在完善，但不是在没有办理相关的证照情况下进行营业。从好又多超市提供的照片和海报足以证明刘德勤于2015年1月已开业。3.关于计租日开始计算的起算点问题。虽然在合中，第九条约定，好又多超市以本合同约定形式另行书面通知刘德勤开业的，以好又多超市通知为准。但在合同第三条3.2约定，本合同所述计租日为第九条所述开业日。但乙方提前开业的，应从实际开业之日为计租日。好又多超市虽没有书面通知刘德勤开业，但刘德勤于2015年1月在好又多超市没有书面通知开业的情况下，已实际提前开业，计租日应从2015年1月实际开业日起计算计租日。4.刘德勤已开业，到好又多超市起诉时已对商铺使用的时间超过18个月，对于超期使用商铺期间，刘德勤应按约定的超过计租日给付租赁费，计算方式为:每个月3333.33元＝4万元÷12个月。因好又多超市没有交纳2017年至2018年度取暖费，给付超期使用商铺期间的租赁费应计算至2017年10月18日止。
关于对刘德勤反诉的请求，是否能够得到支持的问题。好又多超市为刘德勤提供了符合开业条件的商铺，刘德勤否认开业，只是承认试营业，试营业也是开业，好又多超市没有违约。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，刘德勤经好又多超市同意装饰装修，现租赁期间届满，合同已解除，好又多超市与刘德勤在商铺租赁合同中，对装饰装修的费用在合同解除时，由谁承担没有进行约定，且此装饰装修不存在有益费用，租赁物价值没有增加。请求好又多超市赔偿租赁期间内装饰装修残值损失的，因好又多超市不同意利用，刘德�的反诉请求不应得到支持。好又多超市履行商铺租赁合同过程中没有违约，无需对刘德勤的装饰装修费用进行赔偿。刘德勤要求好又多超市返还租金4万元、赔偿装修及其他损失的反诉请求，不予支持。
综上所述，好又多超市为刘德勤提供了符合开业条件的商铺，刘德勤已开业，现刘德勤所签订的商铺租赁合同已超过租赁期限，好又多超市的诉讼请求，应予以支持。因好又多超市不存在违约，对刘德勤反诉的请求，无法保护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下：
一、被告刘德勤于本判决生效后立即将租赁的所有商铺返还给原告九台区南山好又多连锁超市；
二、被告自2017年4月18日起每月按3333.33元给付原告
商铺租金，至2017年10月18日止；
三、驳回反诉原告刘德勤的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，反诉费400元，均由刘德勤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 金凤鑫
人民陪审员 陈 友
人民陪审员 刘文彬
二〇一八年四月四日
书 记 员 李 冰