江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崇广民初字第0328号
原告曾凤书。
委托代理人华均平（受曾凤书的特别授权委托），无锡市滨湖区新华法律服务所法律工作者。
被告无锡市崇安新城龙安商业物业经营管理有限公司，住所地无锡市广益路289号。
法定代表人舒策城，该公司董事长。
委托代理人王洪海（受无锡市崇安新城龙安商业物业经营管理有限公司的特别授权委托），江苏金易律师事务所律师。
委托代理人孙大骋（受无锡市崇安新城龙安商业物业经营管理有限公司的特别授权委托），江苏金易律师事务所律师。
原告曾凤书诉被告无锡市崇安新城龙安商业物业经营管理有限公司（以下简称龙安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙安公司及其委托代理人王洪海、孙大骋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾凤书诉称，2012年9月28日、同年10月19日，其与龙安公司分别签订《哥伦布广场商铺租赁合同》、《房地产租赁契约》，约定由其承租无锡市广南路315号广益哥伦布广场内编号为17栋301号单元（面积300平方米），用于设立“唯美度”美容美体加盟店，租赁期限为2012年5月1日起至2017年10月31日止，每月租金为7667元。签约后其向龙安公司支付了押金33333元、保证金5000元、清运工本费3090元，物业费6000元。同年11月5日后其对上述房屋进行装修，共计花费76万元及4万元消防工程预付款。后其加盟“唯美度”美容美体北京总部，并交纳加盟费20万元与押金2000元。后其得知上述房屋系违章建筑未办理产权证，致其无法办理消防许可证，无法实现租赁目的。现请求判令：1、确认双方于2012年10月19日签订的房屋租赁合同无效；2、龙安公司返还押金33333元、保证金5000元、清运费3090元，合计41423元。3、龙安公司赔偿其装修损失80万元（含装修76万元及4万元消防工程预付款）、加盟损失20万元、交“唯美度”美容美体北京总部押金2000元、物业费6000元。
被告龙安公司辩称，1、房屋租赁合同效力由法院依法认定；2、由于曾凤书未支付相应的租金、商业服务费和物业费，存在违约行为，故押金33333元、保证金5000元不应当退还，清运费3090元系装修实际发生的费用，亦不应退还；3、装修费用经过评估仅为30余万元，且该装修系曾凤书擅自行为，该损失应由其自行承担；4、加盟损失20万元、交“唯美度”美容美体北京总部押金2000元的经销合约书签约主体并非曾凤书，即使本案所涉租赁合同无效，也不导致该经销合约书中被授权一方的权利全部丧失，故该费用不应由其承担；5、物业费6000元系曾凤书实际使用发生的费用，应由曾凤书自行承担。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
本案经本院审理，查明以下事实：
一、2012年9月28日、同年10月19日，曾凤书与龙安公司分别签订《哥伦布广场商铺租赁合同》、《房地产租赁契约》，约定由曾凤书承租无锡市广南路315号广益哥伦布广场内编号为17栋301号单元（面积300平方米），用于设立“唯美度”美容美体加盟店，租赁期限为2012年5月1日起至2017年10月31日止，每月租金为7667元。签约后曾凤书向龙安公司支付了押金33333元、保证金5000元、清运费及出入证工本费3090元，物业费6000元。诉讼中，曾凤书提供如下证据：2012年8月24日，曾立西代其与唯美度科技（北京）有限公司、深圳唯美度生物科技有限公司签订的《经销合约书》一份以及唯美度科技（北京）有限公司出具给曾立西的20万加盟费、2000元押金收据，证明其以20万元的价格加盟了唯美度品牌并支付了2000元押金。龙安公司经质证，对上述证据不予确认。
二、龙安公司确认涉诉房屋未取得房屋产权证，也未领取建设规划许可证。其在房屋出租前已口头告知曾凤书涉诉房屋无产权证，涉诉房屋装修后已由曾凤书使用，并已产生水电费。曾凤书称，签订合同前其曾至无锡市房屋产权监理处未查询到涉诉房屋登记情况，因其信任哥伦布广场系大公司开发，不可能存在违章建筑，故签订了租赁合同，其虽领取了营业执照，但因未通过消防验收，故一直未能开业使用房屋。
三、诉讼中曾凤书称诉争房屋目前仍是空置状态，因其从事的美容行业需专业的技术人员，故其需提前招募员工，故才会产生水电费和6个月的人员工资，并提供如下证据：1、其与无锡国瑞装饰设计工程有限公司（以下简称国瑞公司）于2012年11月1日签订的《装饰工程施工承包合同》，证明在房屋租赁后其将该装潢工程用包工包料即双包的形式以76万元的价格包给国瑞公司，现已装修完毕；2、2012年9月21日原告与江苏河马机电工程有限公司（以下简称河马公司）签订的《工程施工合同》一份及收条一份，证明房屋租赁后的其将消防工程包给河马公司，并预付了4万元。龙安公司经质证，对上述证据不予确认。经曾凤书申请，本院委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称国衡评估公司）对所涉房屋中装修价值进行评估，国衡评估公司于2013年12月15日出具《评估报告》，确认装修价值为312302元。2014年4月25日，国衡评估公司向本院出具书面回复称：“1、其出具的上述《评估报告》已包含了装修人工费和装修隐蔽工程的价值；2、房屋内的消防改造喷淋、报警系统，其在报告中未予评估其价值”。2014年7月29日，江苏苏亚金诚工程管理咨询有限公司受本院委托对所涉房屋中消防改造工程造价进行评估并出具《鉴定报告》，确认该消防工程造价为39713.59元。曾凤书经质证认为国衡评估公司所作《评估报告》遗漏装修人工费和装修隐蔽工程的价值，对其他证据无异议。龙安公司经质证对上述证据无异议。龙安公司称曾凤书已将诉讼房屋装修并已营业使用，提供“唯美度”美容美体店在大众点评网、微博上进行团购活动、开业宣传网页材料以及宣传海报，证明曾凤书经营的“唯美度”美容美体店于2013年4月开业，至少经营至同年8、9月，何时停业其不清楚。曾凤书质证后称该店开业、经营其未参与。本院询问曾凤书该店具体开业时间，其亦不作答。另曾凤书称其愿意将本案所涉房屋返还给龙安公司，龙安公司亦表示同意。
上述事实，有《哥伦布广场商铺租赁合同》、《房地产租赁契约》、《评估报告》、《鉴定报告》、《装饰工程施工承包合同》、《工程施工合同》、《经销合约书》、收条、谈话笔录等证据及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为：龙安公司未能提供涉诉房屋产权证或相应建设手续，故对曾凤书称涉诉房屋系违法建设的事实予以采信，双方就该违法建设房屋签订的租赁合同应属无效。对曾凤书要求龙安公司返还押金33333元、保证金5000元一节，予以支持。曾凤书称签订合同前其已向产监处查询了涉诉房屋产权登记情况，已知涉诉房屋未领取产权证，却未要求龙安公司提供相应建造手续或房屋买卖合同，有悖常理，且曾凤书已领取营业执照，在领证过程中也应涉及至涉诉房屋的权属，故对龙安公司称已告知曾凤书涉诉房屋系违法建设的事实予以采信，故租赁合同无效双方均有过错，因合同无效产生的损失，由双方各半承担。关于曾凤书要求龙安公司赔偿其装修损失80万元（含装修款76万元及消防工程款4万元）、清运费3090元一节，根据《评估报告》及《鉴定报告》，所涉房屋装修价值为312302元、消防工程造价为39713.59元，曾凤书虽认为《评估报告》遗漏装修人工费和装修隐蔽工程的价值，但国衡评估公司提供给本院的书面回复中明确已包含装修人工费和装修隐蔽工程的价值，而曾凤书未提供相反证据证明其主张，故曾凤书的装修损失应为352015.59元（含312302元装修款及39713.59元消防工程预付款），该损失和清运费由双方各半承担。关于曾凤书要求龙安公司赔偿其加盟损失20万元、交“唯美度”美容美体北京总部押金2000元一节，因龙安公司不予确认，而根据曾凤书提供的《经销合约书》及相应收据，《经销合约书》签署方及相应收据的交款人均系曾立西，即使实际当事人确系曾凤书，亦并不局限于本案所涉房屋经营，故曾凤书据此主张上述损失，于法无据，本院不予支持。曾凤书要求龙安公司赔偿其物业费6000元一节，因该费用系曾凤书实际使用发生的费用，故应由曾凤书自行承担，对该节诉讼请求，本院不予支持。故曾凤书于本案中可主张损失为装修损失352015.59元、清运费3090元，由双方各半承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、无锡市崇安新城龙安商业物业经营管理有限公司与曾凤书于2012年10月19日签订的房屋租赁合同无效，曾凤书于本判决发生法律效力之日将无锡市广南路315号广益哥伦布广场内编号为17栋301号单元房屋返还给无锡市崇安新城龙安商业物业经营管理有限公司。
二、无锡市崇安新城龙安商业物业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日返还曾凤书押金33333元、保证金5000元，共计38333元。
三、无锡市崇安新城龙安商业物业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日赔偿曾凤书装修损失352015.59元（含装修款312302元及消防工程款39713.59元）、清运费3090元的50%，即177552.80元。
四、驳回曾凤书的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17480元、鉴定评估费6320元，合计23800元，由曾凤书负担16300元，无锡市崇安新城龙安商业物业经营管理有限公司负担7500元；该款已由曾凤书垫付，无锡市崇安新城龙安商业物业经营管理有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日十日内给付曾凤书。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 祝 翔
人民陪审员 裘亚星
人民陪审员 陈晓春
二〇一四年十月十六日
书 记 员 缪子昊
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。