上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终6674号
上诉人（原审被告）：上海裕明物业管理有限公司，住所地上海市松江区石湖荡镇长塔路945弄24号220室。
法定代表人：吴爱华，总经理。
委托诉讼代理人：徐佳卿，上海合勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李娜，女，1985年3月28日出生，汉族，住上海市闵行区。
上诉人上海裕明物业管理有限公司（以下简称裕明公司）因与被上诉人李娜物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初29921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人裕明公司的委托诉讼代理人徐佳卿到庭参加诉讼。被上诉人李娜经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
裕明公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李娜一审的诉讼请求。事实和理由：一、造成李娜家中反水的原因在于上层住户将异物置入污水管造成堵塞，此属于侵权纠纷。二、排水管道是否畅通取决于多种因素，除定期清理之外，还包括业主使用是否合理、管道老化、设计缺陷等。三、在李娜长期离家期间其房屋内反水，物业公司无法在其报修前发现情况并采取措施。四、裕明公司在一审中提供的房屋修理养护任务单、疏通管道记录本、共用设备设施检查巡视记录表等证据均系物业服务过程中形成的客观证据材料。五、虽本案所涉损失严重，但李娜自身也存在过错。反水情况发生时李娜家中无人，没有及时报修；反水位置位于其家中厨房内，外人无法进行巡视；公共管道堵塞不可能只导致李娜一家反水，故李娜损失与公共管道堵塞没有因果关系。六、租房损失及搬家费3,000元，没有事实依据。七、对评估意见书有四点异议。1、评估都按新装修标准定价，未考虑装修折旧。2、地板定价以李娜陈述为依据，并不客观。3、关于橱柜、台面、衣柜价格属于资产评估性质，超出鉴定范围。4、厨房木地板下清理和消毒，不属于鉴定造价的项目，没有依据。
李娜辩称：一、裕明公司的维修人员查明李娜房屋内反水原因系楼道总下水管堵塞，明确系长期未维护导致，且在疏通过程中并未发现有任何异物。同小区内已发生多起因管道失修造成二楼反水，裕明公司对事故分析的陈述失实。二、裕明公司于一审中提交的证据均系其自行制作，且部分记录明显与事实不符。一审中的证人证言足以证明裕明公司对公共区域同一部位产生积水现象不予清理和检查，未尽巡查义务。裕明公司未履行物业合同义务致李娜产生财产损害，其应承担违约赔偿责任。三、房屋装修损失的鉴定意见实际上低于市场重置价，而实际修复远高于评估价，且还未包括室内软件的损失，因此李娜还需自行承担30,000余元的装修费用。四、房屋内污水横流，家具墙壁被浸泡，无法居住，之后又经过重新装修，李娜在外租房居住的费用客观存在。请求二审驳回上诉请求，维持原判。
李娜向一审法院起诉请求：判令裕明公司赔偿李娜房屋装修损失80,000元，沙发、地毯清洗费1,200元，西门子牌消毒柜损失2,899元。李娜于2017年1月17日变更诉讼请求为：判令裕明公司赔偿李娜房屋装修损失55,862元，沙发、地毯清洗费1,200元，西门子牌消毒柜损失2,899元，租房损失16,500元，搬家费2,000元。
一审法院认定事实：李娜系上海市闵行区XX路XX弄XX苑XX小区XX号XX室（以下简称201室）房屋权利人。
2015年12月30日，XX委员会与裕明公司签订《物业服务合同》，委托裕明公司为该小区提供物业服务，合同期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。合同约定裕明公司提供的物业服务包括物业共用部位的保养和维修、物业共用设施设备的日常运行和维修、物业公共绿化的养护、物业公共区域的清洁卫生、公共秩序的维护。共用设施设备包括：1.一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管等设备；2.物业管理区域内由业主和物业使用人共同使用的道路、绿地、排水管道、窑井等设施。合同附件二记载“每半年一次对屋面泄水沟、室内外排水管道进行清扫、疏通”。合同还约定，物业必须定员定岗编制，维修工除必要的报修或抢修必须每日巡视所负责的项目并记录下来。裕明公司的免责事由包括：因不可抗力导致物业管理服务中断的；因维修养护物业共用部位、公用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止公用设施设备等造成损失的；因非物业公司责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他公用设施设备运行障碍造成损失的等。
2016年10月国庆期间，李娜外出。同月16日，李娜回家后发现屋内大范围积水，随即报修。经裕明公司工作人员查检，系因楼栋总下水管道堵塞反水造成201室厨房漫水。次日，经小区业委会主任周某、裕明公司经理瞿某现场确认，李娜家中受损财产包括：1.客厅、两个卧室木地板（大自然、圆盘豆木材、实木）全部浸水，表面积水约3公分，表面漆大面积脱落，地板边缘四周已不平整；2.客厅沙发泡水，味重无法继续使用（表面材质棉麻，羽绒内填充物）；3.客厅及卧房内两块地毯（纯手工羊毛制造，土耳其带回，实付金额各1000里拉）泡水，无法继续使用；4.厨房内嵌式橱柜持续渗水；5.厨房内嵌式西门子消毒柜无法正常工作；6.冰箱目前暂无工作异常现象；7.客厅立柜冰箱暂时无工作异常现象；8.其他厨房用品、厨具均泡水。
2016年10月20日，裕明公司工程部出具《39号201室厨房进水情况说明》一份，记载“2016年10月16日晚7:00接到保安电话反映XX号XX室业主报告厨房漫水，由维修工胡某到现场查看，胡某到现场后反映一个人不够，再加派胡某1与孙某。楼道总下水管堵塞，三人合力花了两小时疏通。……”。
2016年12月16日，上海XX有限公司出具《关于本市XX路XX弄XX号XX室房屋内装潢损失的司法鉴定意见书》，该公司根据相关资料并结合现场实际情况，对现场进行踏勘测量后计算工程量，并参照目前的市场价格，经计算201室内的装潢损失金额为55,862元。该意见书附件1为工程造价鉴定明细表，《费用表》记载：人工费10,119元、主要材料费34,979元、零星材料费109元、通用机械费558元、综合费用4,119元、税前补差4,100元、税金1,879元，工程施工费用合计55,862元；《预算书》记载：拆除木搁栅地板单层无平顶695元（单价12.35元，工程量56.32平方米）、拆除壁橱113元（单价12.25元，工程量9.24平方米）、拆除踢脚板39元（单价0.78元，工程量49.75米）、新做木地板地搁栅30×45﹫4002,509元（单价44.55元，工程量56.32平方米）、新铺实木地板23,474元（单价416.80元，工程量56.32平方米）、安装成品踢脚板清水572元（单价24.41元，工程量23.42米）、墙面平顶抹灰面乳胶漆原粉起底一底二度7,007元（单价54.06元，工程量129.62平方米）、厨房底柜及台面5,688元（单价1,200元，工程量4.74米）、北卧实木衣柜5,000元（单价5,000元，工程量1项），直接费合计45,098元；《工料机表》记载：木工4,738.47元（单价196元，数量24.18工日）、油漆工5,380.58元（单价184元，数量29.24工日）、中小方560.95元（单价2,075元，数量0.27立方米）、实木地板21,288.96元（单价360元，数量59.14平方米）、成品踢脚板491.82元（单价20元，数量24.59米）、等边角钢30×433.20元（单价2.98元，数量11.14kg）、清抄油119.25元（单价9.20元，数量12.96kg）、胶油面腻子146.47元（单价2.26元，数量64.81kg）、内墙乳胶漆1,361.01元（单价35元，数量38.89kg）、膨胀螺栓钢质M8168.61元（单价0.77元，数量218.97个）、木螺钉M4-5×65-8011.60元（单价0.03元，数量386.73个）、螺旋钉54.20元（单价5.94元，数量9.12kg）、铜钉0.71元（单价3.20元，数量0.22kg）、圆钉4.43元（单价3.20元，数量1.39kg）、煤焦油（水柏油）49.64元（单价1.56元，数量31.82kg）、零星材料费108.66元、临时材料费10,688元、通用机械费557.89元；《税前补差》记载：已完工程保护500元、垃圾清运费300元、厨房间墙地砖及木地板下污水清理及消毒等（估）3,000元，合计4,100元。李娜支付鉴定费2,400元。
李娜为清洗经污水浸泡的窗帘、沙发、地毯，支付保洁费1,200元。李娜还与案外人赵某签订了租赁期自2017年3月1日起至2017年5月31日止的《上海市房屋租赁合同》，约定月租金为5,500元等。
一审中，李娜申请证人蒋某出庭作证。蒋某陈述，其自2015年起居住于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室，其房屋曾发生过三次反水问题，因及时发现，未造成严重后果；2016年10月7日左右，其出门时发现在二楼电梯门口有积水，其向物业公司反映后，物业公司工作人员于次日进行清扫；清扫后次日其发现同一位置又出现积水，并伴有异味，后其又发现201室门口也有积水，且201室、202室楼道墙面已经发黑；此后楼道积水问题持续数日；其不清楚李娜何时回家。
裕明公司确认涉案39号楼道由一名保洁人员负责每天清扫。该公司为证明其按约提供物业服务，还提交了房屋修理养护任务单、费用报销单、申请报告、支出凭单、疏通管道记录本、共用设备设施检查巡视记录表等证据。李娜对于上述证据的真实性、关联性均不予认可。
一审法院认为，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照合同法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。现李娜基于合同关系要求裕明公司承担违约赔偿责任，于法有据，一审法院予以确认。
根据相关规定，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主、物业服务企业具有约束力。物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，裕明公司作为涉案小区的物业服务企业，与包括李娜在内的该小区业主之间形成物业服务合同关系，其公司应当保持小区住宅和公共设施完好，保障物业使用方便、安全，公共设施包含物业服务区域内由业主和使用人共同使用的排水管道等设施。裕明公司对共用的排水管道等设施不仅负有清扫、疏通义务，而且要保障管道排水畅通。根据已查明事实，201室积水系因排水管道堵塞造成污水反溢所致，由于裕明公司在提供物业服务期间未能保障该楼栋排水管道畅通，该公司显然未全面履行物业服务合同约定的相关义务。再结合证人证言及当事人陈述意见，保洁人员每天清扫39号楼道，但对于二楼楼道的积水问题未及时查找原因，造成该楼道积水数日，直至李娜回家报修后，裕明公司才作出相应处理，该公司显然未尽到保洁及巡查等合同义务。关于裕明公司提供的房屋修理养护任务单、疏通管道记录本、共用设备设施检查巡视记录表等证据，系该公司自行制作，无其他相应证据佐证裕明公司已履行了对涉案排水管道的检查疏通和管理义务，且上述情形亦不属于《物业服务合同》约定或者法律规定的免责事由。因此，在裕明公司不能充分举证证明李娜亦存在违约行为的情况下，该公司应当对李娜的损失承担违约赔偿责任。
关于李娜主张的房屋装修损失，上海XX有限公司对房屋装修进行鉴定并出具意见书，该公司有鉴定资质，鉴定人也具有鉴定资格，该公司作出的鉴定意见具有权威性；现裕明公司对鉴定意见持有异议，但未提供充分证据予以反驳，故一审法院以该鉴定意见为依据，确认房屋装修损失为55,862元。关于沙发、地毯清洗费，有票据予以印证，一审法院予以支持。关于消毒柜损失，一审法院考虑该消毒柜的使用情况，参考一般市场售价，酌情支持1,000元。关于租房损失及搬家费，一审法院根据201室的受损情况，结合李娜因装修施工需在外租房居住的必要性及所需费用时，酌情支持3,000元。综上，一审法院确认裕明公司应赔偿李娜61,062元。
一审法院审理后，于2017年3月3日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十二条的规定判决：上海裕明物业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿李娜61,062元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计948.74元、鉴定费2,400元，合计3,348.74元，由李娜负担748.74元，上海裕明物业管理有限公司负担2,600元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明：一审中，上海XX有限公司的鉴定人员出庭陈述，鉴定价格系按照新材料现有市场价格进行计算，未考虑折价。李娜于二审中陈述，其于2014年购买201室，原房东将该房屋作为婚房装修使用约四年，李娜购房后并未再装修。李娜认为，其需按市场价格购入建筑材料进行重新装修，故不同意按照折旧率计算装修损失。
本院认为，裕明公司作为物业管理单位，其应履行的职责是依据物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。根据本案证据，能够印证201室反水系因排水管道堵塞造成，且裕明公司未尽巡查义务，未及时排查楼道积水问题，违反合同义务。裕明公司所称201室反水系因上层住户将异物置入污水管造成堵塞，但并未提供证据予以证明，本院对此不予采信。裕明公司在一审中提供的房屋修理养护任务单、疏通管道记录本、共用设备设施检查巡视记录表等均系裕明公司自行制作，不足以证明其已履行对排水管道定期巡查、疏通、维护的义务。据此，李娜要求裕明公司赔偿其房屋因反水造成的各项财产损失，于法有据。一审中鉴定单位出具鉴定意见书，关于房屋装修损失其按照新材料价格评估为55,862元，本院认为，李娜购入201室前该房屋已装修使用数年，至本案事故发生时该装修实际价值存在贬损，裕明公司主张装修损失应考虑折旧率的意见具有合理性，一审对此未予考虑不当，本院予以纠正。本院结合房屋实际情况，酌情确定裕明公司应赔偿李娜装修损失30,000元。裕明公司对鉴定意见的其他异议均缺乏法律依据，本院不予采信。一审法院对其余赔偿项目的金额的认定，并无不当，本院予以认同。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初29921号民事判决主文为：上海裕明物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李娜35,200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取948.74元，由李娜负担268.74元，上海裕明物业管理有限公司负担680元。一审鉴定费2,400元，由上海裕明物业管理有限公司负担。二审案件受理费1,326.55元，由李娜负担446.55元，上海裕明物业管理有限公司负担880元。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年八月二十一日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……