辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终38号
上诉人（原审被告）：孙欣，男，1966年10月29日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：张睿，辽宁沈鑫律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：林青，女，1975年2月19日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：张睿，辽宁沈鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳雍森房地产开发有限公司。住所地沈阳市于洪区西江北街*****号。
法定代表人：高书颖，该公司董事长。
委托诉讼代理人：于晨，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱晓光，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。
上诉人孙欣、林青因与被上诉人沈阳雍森房地产开发有限公司（以下简称“雍森房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初4591号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
孙欣、林青上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误。上诉人并未违反双方签订的《商品房买卖合同》，合同应当继续履行，上诉人不应支付违约金。1.上诉人因异地办理贷款手续繁琐，与被上诉人沟通由贷款支付改为全款支付时，被上诉人通知以全款方式支付购房款购房可以打九五折，于是上诉人按照约定将15万元购房款转入被上诉人处，被上诉人当天发放了付全款的礼品，并且双方协商确定于10月31日将尾款交于被上诉人。由此可以看出，被上诉人是同意双方变更付款方式的。然而，被上诉人于10月30日打电话不让交纳全款，也不同意打折，违反诚实信用原则；2.双方口头约定后，被上诉人未书面同意变更付款方式及上诉人不能交付全款系被上诉人造成的，即被上诉人违反双方的约定，其应承担相应的违约责任。
雍森房产公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决结果正确，请求维持一审判决。
雍森房产公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；3、判令被告向原告支付解约赔偿金20,758.65元。
一审法院认定事实：2016年5月25日，原、被告签订五彩阳光城房屋认购书，二被告于当日缴纳定金10,000元，又于6月19日缴纳购房首付款75,173元，6月24日双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定二被告购买原告开发的位于沈阳市于洪区西江北街141-1号3-3-2房屋，该房屋建筑面积64.39平方米，总价款为415,173元。付款方式为被告支付首付款85,173元，其余330,000通过公积金贷款方式支付。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.05%向出卖人支付违约金。双方在补充协议中另行约定：若买受人在前述十日期限届满时未获金融机构批准具备全额贷款资格，应在《商品房买卖合同》第六条约定时间内补齐全额房款。若买受人未在前述期限内补齐全额房款，自该等期限届满之日起，出卖人有权经单方通知即解除《商品房买卖合同》，并买受人须支付总房款5%的赔偿金给出卖人。《商品房买卖合同》、口头承诺等与本补充协议有不同规定的，以本协议为准。6月27日，二被告向原告出具自办贷款承诺函，承诺自办公积金贷款，并在签订《商品房买卖合同》同时提交预告登记材料，下发预告登记后25天内，保证贷款金额全部进入出卖人账户，无论因何原因均不得逾期，除非出卖人书面同意变更付款方式，否则如逾期按照《商品房买卖合同》第七条承担违约责任。
合同签订后，原告开具了房地产销售发票，办理了合同备案登记，被告缴纳了房屋专项维修资金5,924元。但被告因故未按期办理公积金贷款，经双方协商后改为现款支付，被告于2016年9月20日向原告支付150,000元，此后双方对应付款数额发生争议，合同未能继续履行。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、补充协议及被告出具的自办贷款承诺函均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应遵照执行。现二被告未按承诺函规定时间办理贷款，亦未在该期限内以其他方式支付房款，属违约行为，此时，原告依据合同第七条约定取得解除权。虽然此后双方经口头协商一致同意以现金付款方式继续履行合同，但原告解除合同的权利并不因此而丧失，现双方对房款数额发生分歧致使合同未能履行完毕，故对原告请求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，原告应返还被告已付购房款235,173元；被告应协助原告办理相关备案的注销手续。对于被告提出的双方已经协商一致用现金形式分期支付剩余房款，其不存在违约行为的意见，因未能提供充分证据予以证明，本院不予采纳，对其要求继续履行合同的请求，不予支持。
关于原告要求被告支付解约赔偿金的请求，双方签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》关于逾期付款的违约责任有所不同，补充协议相对于合同属于特殊约定，并且其中明确约定《商品房买卖合同》与补充协议有不同规定的，以补充协议为准，但双方在被告出具的承诺函中又明确约定按照合同第七条承担违约责任。故应按照最后约定确定违约责任的承担方式，对原告该项请求予以部分支持，即按照合同约定的0.05%支付165元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第二款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告沈阳雍森房地产开发有限公司与被告孙欣、林青签订的《商品房买卖合同》；二、原告沈阳雍森房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还被告孙欣、林青已付购房款235,173元；三、被告孙欣、林青于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；四、被告孙欣、林青于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告沈阳雍森房地产开发有限公司违约赔偿金165元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费319元，由原告承担219元，被告承担100元。
二审期间，孙欣、林青向法庭提供微信聊天记录（文字材料），用以证明售楼员已经明确按照购房全款的96折支付房款。雍森房产公司对此证据的质证意见为：对该微信聊天记录的真实性及证明内容均有异议。该微信聊天记录不能成为有效证据，更无法证明上诉人谈及的相关内容。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
因案涉《商品房买卖合同》及其补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。双方均应遵照执行。
本案双方当事人的诉争焦点为：1.孙欣、林青在履行合同过程中是否存在违约行为；2.案涉商品房买卖合同应否予以解除及其法律后果如何处理。
一、关于孙欣、林青在履行合同过程中是否存在违约行为的问题，本院认为，首先，双方经口头协商一致同意以现金付款方式取代公积金贷款方式继续履行合同是不争的事实。且事后孙欣、林青向雍森房产公司又支付购房款150,000元，雍森房产公司亦向孙欣、林青出具了收款收据，表明孙欣、林青已向雍森房产公司履行大部分购房款的义务；其次，通过庭审调查可知，孙欣、林青未交纳剩余购房款系雍森房产公司拒绝接收所致，并非孙欣、林青主观故意；第三，庭审中，孙欣、林青主张双方变更付款方式为现金方式支付后，售楼员曾承诺以现金方式支付购房款打9.6折，而雍森房产公司则主张不打折。因此，双方对购房款是否应予打折及孙欣、林青应支付剩余购房款的数额产生争议，系引起本案纠纷的主要原因。因此，孙欣、林青未支付剩余购房款并非恶意，亦不存在过错。综上，根据本案庭审调查及现有证据可以认定，孙欣、林青在履行案涉合同过程中并未存在违约行为。一审法院认定孙欣、林青存在违约行为并判令其支付违约金有误，应予纠正。
二、关于案涉商品房买卖合同应否予以解除及其法律后果如何处理的问题。
1.关于案涉商品房买卖合同应否予以解除的问题。如前所述，因孙欣、林青在合同履行合同过程中并未存在违约行为，且二审庭审中，孙欣、林青亦表示继续履行案涉合同并同意全额支付剩余购房款。在此情况下，雍森房产公司要求解除案涉合同既无事实依据，又无法律依据。同时，雍森房产公司要求解除案涉合同的行为亦违反市场交易秩序及诚实信用原则。故案涉商品房买卖合同不具备解除条件，不应予以解除。一审法院判令解除案涉合同不当。
2.关于案涉商品房买卖合同不予解除的法律后果如何处理的问题。本院认为，根据案涉合同约定，案涉商品房的总价款为415,173元，而孙欣、林青已先后交纳首付款85,173元及150,000元，计235,173元，尚欠购房款余额180,000元，此笔费用孙欣、林青理应支付。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初4591号民事判决；
二、被上诉人孙欣、林青于本判决生效之日起十日内支付上诉人沈阳雍森房地产开发有限公司购房余款180,000元；
如孙欣、林青逾期未履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
一审案件受理费319元，二审案件受理费319元，由上诉人沈阳雍森房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年三月二十一日
法官助理 訾丽静
书 记 员 张潇元
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。