昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）五法民二初字第553号
原告（反诉被告）：李林泽，男，汉族，1981年8月30日出生，昆明市人。
委托代理人：何汝惠、张红平，云南弘石律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：昆明上佳餐饮管理有限责任公司。
住所地：昆明市江东和谐家园**幢*层****号。
法定代表人：刘俊兵，总经理。
委托代理人：刘晓军、秦青，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。
原告李林泽诉被告昆明上佳餐饮管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月1日立案受理，被告昆明上佳餐饮管理有限责任公司于2014年9月15日提起反诉并经本院受理后，本院依法组成合议庭公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）李林泽的委托代理人张红平，被告（反诉原告）昆明上佳餐饮管理有限责任公司的委托代理人刘晓军、秦青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李林泽起诉称：原告因经营需要，需租用房屋进行开设餐馆。被告原将位于昆明市五华区北市区小康大道和谐家园X幢X-X-
X号的房屋出租给案外人孙志勇，在孙志勇退场后，被告就将上述房屋出租给原告。在原告承租时，虽经原告要求，但原被告间并未另行协商、起草租赁合同，而是将孙志勇与被告签订的合同修改承租人名字进行签订。被告于2013年8月27日将上述房屋交付给原告使用。合同中约定，被告将位于昆明市北市区小康大道和谐家园X幢X-
X-
X号的房屋交由原告使用。租赁面积为2337.95平方米。租金单价每月为35元每平方米，租金自签订合同第二年起，在上一年每平方米月租金单价基础上逐年递增8%。合同中同时约定，因本合同而产生争议应首先通过协商解决，不能协商解决的，任何一方均可向出租房屋所在地人民法院提出诉讼。合同签订后，原告向被告支付了租金共计人民币1118373元，支付履约保证金人民币245484.75元。2013年8月27日，原被告签订了为期一年的《物业服务合同》，合同签订后，原告依约支付了物业服务费，但被告并未为原告提供过任何服务。原告还依据《物业服务合同》向被告支付了履约保证金人民币126249.3元。现物业服务合同期限已经届满，原告要求被告退还履约保证金，被告口头告知不予退还。原告已于2014年8月7日将租赁场地退还了被告，自此未再接受被告提供的物业服务。但原告的服务费已经交付至2014年11月24日，为此原告认为原告多支付的物业服务费被告也应予以返还。2014年7月中旬，原告经被告口头同意，解除双方之间的租赁关系，并清理离场。后因被告拒不向原告退还履约保证金，2014年8月4日，原告再次向被告提交书面《解除合同通知》，要求解除租赁关系、被告退还原告所支付的履约保证金及被告多收取的房屋租金以及接收房屋。但被告至今未向原告返还其多收取的租金及多收取的物业服务费。原告认为：原被告间的租赁关系已经解除，原告每年的房租为981939元，但原告实际支付的金额为1118373元，被告多收取的房租应返还给原告；原告所支付的履约保证金被告应同时予以返还。双方签订的《物业服务合同》期限已经届满，原告依据该合同履行了义务，依据约定期限届满后被告应向原告返还履约保证金，但被告予以拒绝。同时原告多支付的物业服务费也应该予以退还。为了保护原告的合法权益，特请求：1、判决确认原、被告之间的租赁关系于2014年8月7日解除；2、判决被告向原告返还租赁关系履约保证金人民币245484.75元；3、判令被告返还原告多收取的租金人民币136434元；4、判令被告向原告返还多收到的物业服务费人民币142804元；5、判令被告向原告返还物业服务合同履约保证金人民币126249.3元；6、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告李林泽当庭放弃第4、5项诉讼请求。
被告（反诉原告）昆明上佳餐饮管理有限责任公司答辩并反诉称：租赁合同系单方终止的合同，我方不同意解除租赁合同。关于履约保证金系原告单方终止不应退还，同时也不存在多收取租金的情况。关于反诉部分，2010年8月28日反诉人与孙志勇签订了合同号为X-
X-
X的《房屋租赁合同》，2013年8月23日孙志勇书面告知反诉人其经营的法人发生变更，请求反诉人批准同意。同年8月27日反诉人同意孙志勇的申请，被反诉人就直接通过在《房屋租赁合同》上改写承租方的方式承接了该份合同的所有权利和义务。在签订了《房屋租赁合同》之后，被反诉人与反诉人于2013年8月27日签订了《物业服务合同》。鉴于此，反诉人认为被反诉人理应按照合同的相关约定履行其相应的义务，但是被反诉人于2014年8月7日单方面终止《房屋租赁合同》，致使合同目的不能实现，并且不按照《物业服务合同》的相关约定支付相应的水电费。综上，为了维护反诉人的合法权益，反诉人特根据双方签订的《房屋租赁合同》、《物业服务合同》及相关法律法规提起反诉，特请求：1、判令被反诉人承担因其单方终止《房屋租赁合同》而产生的违约责任，共计人民币469159.2元；2、判令被反诉人支付2014年7月的水电费15355.88元，并按《物业服务合同》的约定承担违约责任至实际支付之日（即每日按应缴金额的千分之三交纳违约金）；3、本案反诉人因聘请律师而产生的律师费14700元由被反诉人承担；4、本案的诉讼费由被反诉人承担。庭审中，反诉原告昆明上佳餐饮管理有限责任公司当庭放弃第2项诉讼请求。
原告（反诉被告）李林泽针对反诉答辩称：反诉被告不存在违约行为，原被告之间的租赁合同是不定期的租赁关系，反诉被告有权解除合同，反诉原告应将多收取的房租返还给反诉被告，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）李林泽针对本诉及反诉主张向本院提交如下证据材料：
1、房屋租赁合同；2、收据。证明2013年8月27日，原、被告间建立不定期租赁关系，第一年租金为35元每平方米，面积为2337.95平方米；虽然签订了书面合同，但合同中对租赁期限系约定不明（实际租赁关系产生时间为2013年8月27日），双方之间的租赁关系应视为不定期租赁关系；双方所签订的合同为被告提供的格式合同；合同中对履约保证金的约定条款、违约责任条款等不利于原告的条款应视为无效条款。合同签订后，原告向被告缴纳了履约保证金245484.75元，支付了租金1118373元，原告多支付的租金为136434元。2014年8月初，双方租赁关系解除，原告向被告缴纳的履约保证金、多支付的租金被告应返还原告。
3、回函；4、公证书。证明2014年8月，双方租赁关系解除，原告退场并将场地返还给了被告，被告未再为原告提供物业服务，被告应向原告返还物业服务费142804元，履约保证金126249.3元。
5、商铺租赁合同两份；6、房屋租赁合同两份。证明被告与客户所签订的租赁合同都为原告起草的格式合同；原告与被告签订的合同，原系被告与孙志勇签订的合同，之后只修改了承租人又与原告签订，该合同中排除了原告的主要权利、加重了原告的义务。履约保证金、违约责任的约定应视为无效条款，同时其他条款应作出对原告有利的解释。
经质证，被告（反诉原告）昆明上佳餐饮管理有限责任公司对原告（反诉被告）李林泽提交的全部证据的真实性予以认可。
被告（反诉原告）昆明上佳餐饮管理有限责任公司针对本诉主张向本院提交如下证据材料：
第一组证据：1、房屋租赁合同；2、补充协议；3、申请；4、内部请示批单。证明：1、被告与案外人孙志勇于2010年8月28日签订了房屋租赁合同并于2012年11月30日签订补充协议，双方就房屋的租赁期限、租金、违约责任等进行明确约定；2、2013年8月23日，案外人孙志勇向被告提出因其法人发生变更而导致合同主体发生变更的申请，并请求被告同意，被告于2013年8月27日同意了案外人的申请，从而原告通过直接在房屋租赁合同上改写承租方的方式承接了该份合同的所有权利、义务，与被告形成了租赁关系；3、原告的租金应该按照房屋租赁合同第三项第一款的规定予以计算，并不存在多收取租金的情况。
第二组证据：1、告知函；2、解除合同的通知；3、回函；4、欠费催缴函。证明：1、原告不按照房屋租赁合同第三条的规定支付租金，构成违约；2、原告单方终止合同的行为违反了房屋租赁合同第十条的规定，构成根本性违约；3、原告应该按照房屋租赁合同第十一条第二款的规定承担违约责任。
经质证，原告（反诉被告）李林泽对被告（反诉原告）昆明上佳餐饮管理有限责任公司提交的第一组证据中的证据1、2以及第二组证据2、3的真实性予以认可，对第一组证据中的证据3、4以及第二组证据1、4的真实性不予认可。
被告（反诉原告）昆明上佳餐饮管理有限责任公司针对反诉主张向本院提交如下证据材料：
第一组证据：1、房屋产权证明；2、房屋租赁合同。证明：1、昆明市江东和谐世纪家园D幢1-3层商业用房的产权人为北京恒兆伟业投资有限公司；2、2011年4月27日，反诉人与北京恒兆伟业投资有限公司签订了房屋租赁合同后，取得了合法分租权。
第二组证据：1、房屋租赁合同；2、补充协议；3、申请；4、内部请示批单。证明：1、反诉人与案外人孙志勇于2010年8月28日签订了房屋租赁合同并于2012年11月30日签订了补充协议，双方就商铺的租赁期限、租金、违约责任等进行明确约定。2、2013年8月23日，案外人孙志勇向反诉人提出申请，因其所经营商铺的法人发生变更，请求反诉人同意，反诉人于2013年8月27日同意了案外人的申请，从而被反诉人通过直接在房屋租赁合同上改写承租方的方式承接了该份合同的所有权利、义务，与反诉人形成了租赁关系。
第三组证据：1、告知函；2、解除合同的通知书；3、回函；4、欠费催缴函。证明1、被反诉人单方终止合同的行为违反了房屋租赁合同第十条的规定，构成根本性违约；2、被告应该按照房屋租赁合同第十一条第二款的规定承担违约责任。
第四组证据：1、委托合同一份；2、发票二张。证明被反诉人因按房屋租赁合同第十三条的规定承担律师代理费、案件受理费（诉讼费）。
经质证，原告（反诉被告）李林泽对被告（反诉原告）昆明上佳餐饮管理有限责任公司提交的第一组证据、第二组证据中的证据1、2、第三组证据中2、3的真实性予以认可，对第二组证据中的证据3、4、第三组证据1、4以及第四组证据的真实性不予认可。
本院认为，原告（反诉被告）李林泽提交的证据1、2、3、4，被告（反诉原告）昆明上佳餐饮管理有限责任公司对其真实性予以认可，本院依法予以采纳。原告（反诉被告）李林泽提交的证据5、6，经审查与本案所争议的案件事实无关，故本院不认定为本案证据。本诉部分被告（反诉原告）昆明上佳餐饮管理有限责任公司提交的第一组证据中的证据1、2以及第二组证据2、3，反诉部分被告（反诉原告）昆明上佳餐饮管理有限责任公司提交的第一组证据、第二组证据中的证据1、2、第三组证据中2、3，原告（反诉被告）李林泽对其真实性均予以认可，本院依法予以采纳。本诉部分被告（反诉原告）昆明上佳餐饮管理有限责任公司提交的第一组证据中的证据3、4，以及反诉部分第二组证据中的证据3、4，原告（反诉被告）李林泽对其真实性不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故本院对其真实性予以认可并采纳。本诉部分被告（反诉原告）昆明上佳餐饮管理有限责任公司提交的第二组证据中的证据1、4，以及反诉部分第三组证据的1、4，该证据系被告（反诉原告）昆明上佳餐饮管理有限责任公司单方面制作，其又无其他证据予以佐证，故本院不予采纳。反诉部分被告（反诉原告）昆明上佳餐饮管理有限责任公司提交的第四组证据，原告（反诉被告）李林泽对其真实性不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故本院对其真实性予以认可并采纳。
根据以上证据，本院确认本案事实如下：2010年8月28日案外人孙志勇与昆明上佳餐饮管理有限责任公司签订了一份合同号为X-X-
X的《房屋租赁合同》。2013年8月23日案外人孙志勇向昆明上佳餐饮管理有限责任公司申请，因经营管理需要将毋米粥的法人变更为李林泽。后经批准将李林泽变更为毋米粥的法人。2013年8月27日，昆明上佳餐饮管理有限责任公司与李林泽将合同号为X-
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X的《房屋租赁合同》中的承租方孙志勇变更为李林泽，并将身份证号和联系方式变更为李林泽，合同的其他内容并未进行更改。合同中约定由昆明上佳餐饮管理有限责任公司将位于昆明市北市区小康大道和谐家园D3幢X-
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X号房屋出租给李林泽使用，房屋仅用于进行经营粥类火锅类项目，房屋建筑面积为2337.95平方米；租赁期限为96个月，自2010年12月11日起至2018年12月10日止。租金为每月35元／平方米，自2011年5月25日起计算租金；租金自2011年8月25日起X-
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X房屋面积以2237.95平方米为准计算收取；租金自签订合同第二年起在上一年每平方米月租金单价基础上逐年递增8%，最后两年即第七年和第八年的房屋租金在上一年每平方米月租金单价基础上逐年递增10%。房屋租金第一年按季度支付，第二年按半年支付，自第三年起房屋租金按年支付。合同还约定李林泽向昆明上佳餐饮管理有限责任公司支付245484.75元的履约保证金。因李林泽单方面终止合同，昆明上佳餐饮管理有限责任公司有权不予返还李林泽全部已付款项（包括但不限于履约保证金）。李林泽除应全额补交筹备期的租金外，还应按合同约定支付当年租金总额的百分之二十作为违约金。合同还约定因本合同而产生的争议应首先通过协商解决，不能协商解决的，任何一方均可向出租房屋所在地人民法院提起诉讼，败诉方应当承担对此产生的费用，包括但不限于诉讼费、取证费、律师代理费。另外合同第十四条通知中乙方的地址为毋米粥。2013年8月27日，李林泽与昆明上佳餐饮管理有限责任公司亦将昆明上佳餐饮管理有限责任公司与案外人孙志勇签订的《补充协议》中的乙方变更为李林泽。签订合同当天李林泽向昆明上佳餐饮管理有限责任公司支付了371734元的履约保证金以及2013年8月25日至2014年2月24日的租金552625元，2013年9月30日支付了2014年2月25日至2014年8月24日的租金565748元。在昆明上佳餐饮管理有限责任公司出具的收据中李林泽后载有“毋米粥”的文字。
另查明，根据李林泽出具的落款时间为2014年7月4日的《解除合同的通知》中载明，李林泽于2014年7月20日向昆明上佳餐饮管理有限责任公司提出解除《房屋租赁合同》和《物业服务合同》，因昆明上佳餐饮管理有限责任公司未作任何回应，李林泽再次书面提出解除合同，并要求对租赁房屋进行移交、退还履约保证金以及退还尚未使用的租金及物业服务费。2014年8月5日昆明上佳餐饮管理有限责任公司向李林泽回函，回函中载明因合同期限未届满，李林泽提前解约已构成违约。2014年8月19日李林泽向昆明市明诚公证处申请对涉案房屋（原毋米粥养生海鲜酒楼）的屋内现状进行保全证据公证。现涉案房屋李林泽已没有使用。
还查明，2014年10月20日昆明上佳餐饮管理有限责任公司向云南大韬律师事务所支付了14700元的律师费。
本院认为，原告李林泽在合同期限未届满前向被告昆明上佳餐饮管理有限责任公司发出通知要求解除合同，并于2014年8月份搬出涉案房屋，其行为表示提前终止合同。庭审中被告昆明上佳餐饮管理有限责任公司陈述同意解除合同，但解除合同的时间为2014年10月15日，本院确定原、被告双方之间的租赁关系于2014年10月15日解除，故对原告要求确认租赁关系于2014年8月7日解除的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告李林泽提前终止合同的行为构成违约，根据合同约定被告有权不予退还履约保证金，故对原告李林泽要求返还履约保证金的诉请不予支持。关于原告主张返还多收取租金的诉讼请求。根据庭审中查明的事实，原告李林泽于2013年8月27日承接了案外人孙志勇在涉案合同中的权利义务，合同签订后原告李林泽亦按照合同约定的标准交纳了租金，不存在被告多收取租金的情形，故对该项诉讼请求不予支持。
关于反诉原告昆明上佳餐饮管理有限责任公司的反诉请求。本案中，如上文所述，反诉被告李林泽提前终止涉案协议的行为构成违约，依约应当支付违约金。本案中反诉原告昆明上佳餐饮管理有限责任公司要求反诉被告李林泽支付违约金484515.06元（该费用包含反诉被告已支付的履约保证金245484.75元），庭审中反诉被告李林泽主张违约金过高，请求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院参考合同履行情况以及反诉被告李林泽已支付的履约保证金数额（共计人民币245484.75元），酌情由反诉被告李林泽向反诉原告昆明上佳餐饮管理有限责任公司支付违约金11000元。关于要求反诉被告承担律师费的诉讼请求，因反诉被告提前终止合同，故依据涉案合同反诉被告李林泽应当承担律师费14700元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、驳回原告李林泽的诉讼请求。
二、反诉被告李林泽在本判决生效后十日内向反诉原告昆明上佳餐饮管理有限责任公司支付违约金人民币11000元，并向反诉原告昆明上佳餐饮管理有限责任公司支付律师费人民币14700元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币10310元，由原告李林泽承担人民10310元；反诉案件受理费人民币4394元（已减半收取），由反诉被告李林泽承担人民币4394元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 周星坪
代理审判员 徐 嘉
人民陪审员 韦晓丽
二〇一五年一月三十日
书 记 员 赵云莉