湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂01执异291号
案外人：刘红军，男，汉族，1974年8月19日出生。
委托代理人：陈秀娟，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。
委托代理人：杨曼，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。
申请执行人：武汉市青山区明泉小额贷款有限责任公司，住所地：湖北省武汉市青山区工人村都市工业园。
法定代表人：李凤林，该公司董事长。
被执行人：湖北昊天房地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉市东西湖区张柏路2号。
法定代表人：叶灿方，该公司董事长。
被执行人：湖北易食客科技有限公司，住所地：湖北省武汉市东西湖区张柏路2号。
法定代表人：谭干雄，该公司董事长。
被执行人：湖北锦绣房产开发有限公司，住所地：湖北省襄阳市樊城区前进路11号1栋。
法定代表人：叶灿方，该公司董事长。
被执行人：襄阳市闽建房地产投资有限公司，住所地：湖北省襄阳市鱼梁州明珠路锦绣家园。
法定代表人：叶浩燕，该公司董事长。
被执行人：叶灿方，男，汉族，1963年8月4日出生。
本院在执行申请执行人武汉市青山区明泉小额贷款有限责任公司（以下简称明泉小贷公司）与被执行人湖北昊天房地产开发有限公司（以下简称昊天公司）、湖北锦绣房产开发有限公司（以下简称锦绣公司）、襄阳市闽建房地产投资有限公司（以下简称闽建公司）、湖北易食客科技有限公司（以下简称易食客公司）、叶灿方企业借贷纠纷两案过程中，案外人刘红军不服本院（2015）鄂武汉中执字第00100号、第00103号执行裁定书，基于实体权利向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人刘红军称，在本院依据明泉小贷公司申请对锦绣天池·上院A1-2-10-5、A1-2-10-6、A1-2-10-7、A1-2-10-8号房屋（以下简称案涉房屋）进行查封之前，案外人已与闽建公司签订了商品房买卖合同购买了案涉房屋，案外人按照合同约定全额支付了房款，闽建公司已依约将案涉房屋交付给案外人，且案外人已实际装修入住，故请求法院解除上述房屋的查封措施。
案外人提交了下列证据：
1、《商品房买卖合同》、《商品房实测面积补充协议》、《销售不动产统一网络发票》，证明案外人已认购案涉房屋并支付全额购房款；
2、电费缴纳发票，证明案外人已实际入住涉案房屋。
本院查明，案件一，原告明泉小贷公司与被告昊天公司、锦绣公司、闽建公司、叶灿方企业借贷纠纷一案，本院于2014年12月2日作出（2014）鄂武汉中民商初字第00920号民事调解书，确认：一、昊天公司应向明泉小贷公司偿还借款本金500万元，及自2014年5月13日起至2015年1月31日的利息83.6万元整。二、上述欠款昊天公司应当于2014年11月30日前支付利息10万元；于2014年12月31日前支付本金100万元；2015年1月31日前付清本金400万元及利息73.6万元；如昊天公司未按上述期限履行还款，明泉小贷公司可就下欠的本金及利息立即申请执行，利息应以下欠的本金为基数按月息2%计付至清偿之日止。三、本案案件受理费59057元减半收取为29528.5元由昊天公司承担，昊天公司应于2015年1月31日前支付完毕。四、锦绣公司、闽建公司、叶灿方对昊天公司的上述还款承担连带偿还责任。2015年1月26日，权利人明泉小贷公司向本院申请强制执行，本院以（2015）鄂武汉中执字第00100号立案受理。
案件二，原告明泉小贷公司与被告易食客公司、锦绣公司、闽建公司、叶灿方企业借贷纠纷一案，本院于2014年12月2日作出（2014）鄂武汉中民商初字第00921号民事调解书，确认：一、易食客公司应向明泉小贷公司偿还借款本金500万元，及自2014年5月13日起至2015年1月31日的利息83.6万元整。二、上述欠款易食客公司应当于2014年11月30日前支付利息10万元；于2014年12月31日前支付本金100万元；2015年1月31日前付清本金400万元及利息73.6万元；如易食客公司未按上述期限履行还款，明泉小贷公司可就下欠的本金及利息立即申请执行，利息应以下欠的本金为基数按月息2%计付至清偿之日止。三、本案案件受理费59057元减半收取为29528.5元由易食客公司承担，易食客公司应于2014年1月31日前支付完毕。四、锦绣公司、闽建公司、叶灿方对易食客公司的上述还款承担连带偿还责任。2015年1月26日，权利人明泉小贷公司向本院申请强制执行，本院以（2015）鄂武汉中执字第00103号立案受理。
进入执行程序后，本院将上述两案合并执行。2015年3月25日，本院作出（2015）鄂武汉中执字第00100、00103号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人闽建公司名下位于湖北省襄阳市高新区东风汽车大道锦绣天池·上院的部分房产。案外人所主张的A1-2-10-5、A1-2-10-6、A1-2-10-7、A1-2-10-8号房屋在查封之列。
另查明，2012年3月18日，案外人刘红军与闽建公司签订四份《商品房买卖合同》，刘红军分别以单价4843.2元/平方米、4744.2元/平方米、4744.2元/平方米、4744.2元/平方米认购闽建公司开发的锦绣天池·上院项目A1-2-10-5号房屋（预测建筑面积36.11平方米，总价174888元）、A1-2-10-6号房屋（预测建筑面积41.2平方米，总价195461元）、A1-2-10-7号房屋（预测建筑面积41.2平方米，总价195461元）、A1-2-10-8号房屋（预测建筑面积41.2平方米，总价195461元）。闽建公司分别开具给刘红军的销售不动产统一网络发票分别载明：2013年6月9日，刘红军向闽建公司支付A1-2-10-6号房屋购房款195461元，支付A1-2-10-7号房屋购房款195461元，支付A1-2-10-8号房屋购房款195461元；2015年12月17日，刘红军向闽建公司支付A1-2-10-5号房屋购房款173677元。根据刘红军所提交的自2014年7月25日至2016年5月6日期间的电费缴纳发票，证明案外人刘红军在案涉房屋被依法查封之前便已实际占有使用上述案涉房屋。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付的全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人在本院对案涉房屋采取查封措施之前，已与被执行人闽建公司签订了房屋买卖合同，已按合同约定支付了全部购房款；在人民法院查封之前，案外人已合法占有该不动产，且系因案涉房屋被本院查封而未能办理过户登记，故案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对湖北省襄阳市高新区东风汽车大道锦绣天池·上院A1-2-10-5、A1-2-10-6、A1-2-10-7、A1-2-10-8号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。
审判长 姚 红
审判员 谌 玲
审判员 张跃松
二〇一七年八月二十九日
书记员 文 曼