江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏05民申253号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨军，男，1973年10月25日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：曾泽东，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴燕军，男，1984年12月12日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：蒋建锋，江苏德富信律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：程黎，男，1978年9月24日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：袁俊，男，1976年8月11日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：徐芬芬，浙江文垠律师事务所律师。再审申请人杨军因与被申请人吴燕军、程黎、袁俊房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00167号民事判决和本院（2016）苏05民终3667号民事判决，申请再审。本院依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。杨军申请再审称：（一）杨军与袁俊（借名程黎）之间表面的法律关系是房屋买卖关系，因非双方真实意思表示，应为无效。双方真实的法律关系，是过户贷款即让与担保关系，经登记公示并办理抵押，不影响公共利益及第三人权益，应为有效。一、二审法院对《存量房买卖契约》、《房屋买卖补充协议》的效力未作定性，属适用法律错误。（二）就袁俊而言，其自身债权因不动产让与担保已受充分保证，理应把涉案房屋52万元银行贷款全部支付杨军，至少贷款与欠款余额14.1万元（52-37.9）应予支付。杨军家人要求还款要房但无法联系吴燕军和程黎，只能联系到袁俊，拖到一年回赎期满后袁俊让程黎上门收房，引发系列诉讼。这表明，袁俊根本不希望杨军通过还款的方式收回房屋，其恶意违约意图明显。（三）吴燕军在表面的房屋买卖关系中作为杨军的代理人，在真实的让与担保关系中代理袁俊办理了首付、贷款和过户手续，属违法双方代理。吴燕军无视应向杨军支付贷（房）款的义务，擅自以该款结算吴燕军本人与袁俊私人债务，并把支付杨军所欠袁俊37.9万元欠款之外的贷（房）款余额一并交付袁俊，属无权处分。吴燕军所称不了解杨军与袁俊经济纠纷等抗辩，与其不向杨军交付代理成果、双方代理等事实矛盾。吴燕军串通袁俊先对杨军违约，导致让与担保落空，双方真实的法律关系最终由让与担保反转为房屋买卖。因此，吴燕军应与袁俊承担连带责任。杨军认为，涉案房屋交易是实现让与担保的一个独立步骤，吴燕军完全可以只根据公证委托书代理杨军过户和申领房款，并不必要也不应该代理袁俊受让登记及相关买房行为。（四）涉案房屋价款应为90万元。一、二审法院既认定房屋买卖关系是虚构的，又以《存量房买卖契约》价格确定房屋价格，自相矛盾。一、二审法院查明，因需贷款的金额为52万元，故陆某根据当时可申请购房贷款的额度将房屋交易价格确定为78万元，可见该定价既未根据市场行情，也未与杨军协商。在《存量房买卖契约》未处理车库、杨军之父杨某要求还款收房且不肯从车库搬离的情况下，（2012）沧民初字第0203号民事调解书明确，程黎支付杨某房屋补偿款12万元，一、二审法院将该12万元解释成包括在《存量房买卖契约》78万元房款之内，明显不当。综上，杨军依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审，请求撤销一、二审判决，改判三被申请人共同连带支付涉案房屋的售房余款16.1万元，并承担相应的诉讼费用。被申请人吴燕军提交意见称：其对一、二审法院查明的案件事实没有异议，一、二审判决正确。被申请人程黎提交意见称：原沧浪法院调解并支付12万元后，涉案房屋即与杨军无关了。一、二审判决程黎与袁俊共同支付杨军4.1万元，也已经履行完毕，本案已经了结。被申请人袁俊提交意见称：杨军夫妇是与苏州金钟伯乐投资咨询有限公司办理房屋买卖抵押借款事宜的，本案被告应是苏州金钟伯乐投资咨询有限公司而非袁俊个人。袁俊直至2016年被限制乘坐高铁，才知晓本案。袁俊请求本院再审本案，判决杨军夫妇及杨某退还袁俊个人支付的各笔款项共计58.8万元及相应的银行利息。另因杨军代理律师在二审及申请再审笔录中称“是袁俊贩毒，引诱吸毒，再骗取房子”，袁俊反诉杨军“陷害诽谤罪”，要求移送公安机关。本院经审查认为，本案中，因杨军结欠袁俊债务，袁俊找来程黎作为杨军名下涉案房屋名义上的买受人。又因袁俊出借给杨军的资金来源于案外人陆某，袁俊将此事交由陆某办理，而陆某找来儿子吴燕军作为杨军夫妇的受托人办理房屋出售事宜。2010年7月8日，杨军（甲方）与程黎（乙方）签订《房屋买卖补充协议》，约定“因杨军自身信誉不好，不符合银行贷款条件，故以乙方程黎名义做过户贷款”，“本协议商定乙方只作为贷款身份，不享有任何与房子相关的产权”，“房产总价为人民币陆拾万元整，贷款金额为人民币伍拾贰万元整，由杨军负责按月偿还，如甲方未能偿还，则乙方可将房产过户给乙方，乙方则应按实际贷款首付支付给甲方外，按陆拾万补差价”，“甲方在一年内将该房产买回，如不能按时买回，则乙方可与甲方商量将该房产卖掉，按总价陆拾万计算”，袁俊作为见证方在该协议上签名。因需要贷款的金额为52万元，陆某即根据当时可申请购房贷款的额度将房屋的交易价格确定为78万元。2010年7月12日，吴燕军代理杨军与程黎签订《存量房买卖契约》，约定将涉案房屋以78万元的价格出售给程黎，其中首付款为26万元，银行贷款52万元，买卖过程中应缴纳的税费由买受方承担。后陆某以程黎的名义支付了首付款26万元，获得了贷款52万元，并垫付了各项税费，涉案房屋也转移登记至程黎名下。实际涉案房屋售房款由陆某领取，并与袁俊进行了结算。现涉案房屋已出售给案外其他人。杨军在无法取回涉案房屋所有权的基础上，起诉要求程黎、袁俊支付按照《存量房买卖契约》约定的售房款与已付款之间的差额，一、二审法院予以支持，并无不当。对于程黎、袁俊应支付的售房余款。首先，《存量房买卖契约》约定，涉案房屋价款78万元。一审起诉时，杨军一方要求支付售房余款的依据是《存量房买卖契约》。双方最初确定真实意图的《房屋买卖补充协议》中，约定的房屋总价也仅为60万元。杨军认为当时涉案房屋的市场价格高于78万元，但未提供充分证据。因此，一、二审法院以78万元作为涉案房屋的出售价款，并无不当。其次，杨军确认收到款项61.9万元。因（2012）沧民初字第0203号民事调解书，杨军之父杨某收到程黎涉案房屋补偿款12万元。杨军认可该12万元为涉案房屋售房款，但认为该12万元是对《存量房买卖契约》中未予体现的车库的补偿，因此不在78万元之内。然而，（2012）沧民初字第0203号民事调解书中，并未明确该12万元针对的仅是车库。本案一审中，杨某本人也明确，该案调解时，没有提到车库的问题。再者，《存量房买卖契约》中虽未体现车库，但杨军夫妇向吴燕军出具的《委托书》明确，涉案房屋（建筑面积92.21平方米，另附22号车库一只）是杨军夫妇的共有财产，因杨军夫妇没有时间办理出售手续，委托吴燕军办理。因此，一、二审法院将该12万元亦认定为涉案房屋的已付售房款并予以扣除，认定涉案房屋售房余款为4.1万元，并无不当。对于吴燕军是否应承担连带付款责任。杨军在一审起诉状中确认，其是应袁俊要求授权吴燕军代办房屋出售事宜的，而双方出售房屋的真实目的是袁俊要求杨军用涉案房屋办理抵押贷款，贷款到位后杨军立即还款。而且，办理房屋出售事宜所需的资金也不是杨军一方提供的。因此，杨军夫妇与吴燕军约定由吴燕军向杨军交付涉案房屋售房款的可能性不高。杨军夫妇出具给吴燕军的《委托书》中，吴燕军的受托事宜也未包括申领售房款后的交付事项。房屋出售手续完成后，袁俊、程黎未按双方真实约定履行义务的情况，在杨军未提供证据证明吴燕军与袁俊、程黎相互串通的情况下，与吴燕军无关。因此，一、二审法院认定吴燕军无需承担连带付款责任，并无不当。审查期间，被申请人袁俊于2017年9月25日当庭表示不服一、二审判决，要求再审，但其自称在2016年即知晓一、二审判决，且未在限期内提供其在法定期限内向法院提出过再审申请的相关依据，故本院不予理涉。袁俊认为杨军陷害诽谤，也应向公安机关进行主张。综上，杨军的再审申请事由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回杨军的再审申请。审判长  孙一鸣审判员  张 蓓审判员  张珍芳二〇一七年十一月十六日书记员  吴丽英