河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汴民终字第146号
上诉人（一审原告、反诉被告）张惠庆，男，住开封市鼓楼区。
委托代理人潘小玲，女，住开封市龙亭区。代理权限：特别授权。
被上诉人（一审被告）金锡刚，男，住浙江省东阳市。
委托代理人杜海彦，男，住开封市鼓楼区。代理权限：特别授权。
被上诉人（一审被告、反诉原告）开封市瑞信房地产开发有限公司。
住所地：开封市。
委托代理人潘胜超、毛璐宝，该公司法律顾问。代理权限：特别授权。
上诉人张惠庆因与被上诉人金锡刚、开封市瑞信房地产开发有限公司（以下简称瑞信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市龙亭区人民法院（2013）龙民初字第265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人张惠庆的委托代理人潘小玲，被上诉人瑞信公司的委托代理人毛璐宝到庭参加诉讼，金锡刚经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院查明，2009年7月20日，张惠庆（乙方）与瑞信公司（甲方）签订租赁合同。合同第一条约定：甲乙双方经协商一致甲方将位于开封市西大街新都汇购物广场.帝庭功能区商铺房屋出租给乙方使用，乙方同意承租。租赁房屋编号为：南03，建筑面积73.22平方米。第三条第1项约定：本合同自2009年7月20日至2010年7月19日止，为期一年。第3项约定：租赁期满，乙方如需续约的，应提前一个月通知甲方。如届时甲方继续出租，在同等条件下乙方可享有优先续租权。乙方如不续租，则乙方应在租赁期届满前将租赁商铺清空，按照约定及租赁商铺的性质，正常使用后的状态返还甲方。第四条约定：房屋月租金为：1098元。商业物业费每月37元。乙方以现金或转账的方式按每次预付三个月费用的方式向甲方缴纳租金和物业管理费用，第一次交纳日期为2009年7月20日，缴纳金额为人民币3516。房屋免租期为三个月，正式计租时间为：2009年10月20日。第五条约定：乙方同意于本合同签订之日向甲方缴纳履约保证金1098元。合同期满，经甲方确认乙方无任何违约行为后，将履约保证金一次性无息返还乙方。第八条约定：按照甲方规定进场施工前，乙方应向甲方提出书面申请，缴纳施工保证金2000元，装修完成后，经甲方验收合格后10天内如数退还。乙方的装修方案必须经甲方同意，竣工后需经甲方验收。合同第九条第4项约定，本协议期满未在续约，或乙方违反本合同的解除条款而经甲方解除本合同时，或者经双方协商解除本合同，乙方应于合同期满之日起两日内或接到甲方解除本合同书面通知之日或双方经协商同意解除本合同之日起两日内，负责将商品、道具和装修撤离，并不得破坏甲方的房屋、装修及设施，不得影响甲方的经营秩序；如逾期未履行，甲方有权处置乙方的保证金或者物品，如因此而有遗失或损毁，甲方不承担责任。双方签订租赁合同后，张惠庆按约向瑞信公司缴纳了履约金1098元和装修保证金2000元，并以预付的形式缴纳了三个月的房屋租金3294元。后张惠庆经瑞信公司的同意对该房屋进行了装修，为此张惠庆花去装修费38000元。张惠庆与瑞信公司租赁合同到期后，双方没有再续签合同，张惠庆继续使用该房屋至今。自2010年1月20日起，张惠庆未再向瑞信公司交房租。因张惠庆占用房屋、拒绝腾房，该房所有权人金锡刚于2012年9月6日诉至开封市龙亭区人民法院。一审法院于2012年11月16日作出（2012）龙民初字第710号民事判决，判决张惠庆于判决生效后20日内将房屋腾出交付于金锡刚。瑞信公司于判决生效后30日内赔偿该房屋所有权人金锡刚经济损失，经济损失自2011年8月1日起按每月3105元的标准计算至判决确定的张惠庆腾房之日止。若到判决确定的期限仍不腾房，由张惠庆按每月租金3105元的标准向金锡刚赔偿经济损失直至腾房之日止。张惠庆不服，提出上诉，开封市中级人民法院于2013年3月20日依法作出（2013）汴民终字第143号民事判决，驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案，张惠庆经瑞信公司同意对出租房屋进行了装饰装修，装饰装修的目的是为了便利其经营活动，且在租赁期内对装饰装修的成果进行了充分地利用，现双方约定租赁期间届满，张惠庆主张装饰装修费用38000元，因张惠庆与瑞信公司在租赁合同中约定合同期满后将商品、装修等撤离，故其要求瑞信公司与金锡刚支付装饰装修费用的诉讼请求不予支持；但瑞信公司应按约定将履约保证金1098元及装修保证金2000元予以退还，对张惠庆的该项请求予以支持，因履约保证金双方约定无息，装修保证金双方对利息没有进行约定，因此张惠庆请求瑞信公司支付利息的诉讼请求不予支持。民事诉讼法第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有责任的当事人承担不利后果。本案瑞信公司开发开封市西大街新都汇购物广场.帝庭功能区商铺进行销售，并在报纸上进行登报公开发售，张惠庆并没有向瑞信公司表示买受的意思，瑞信公司将该房屋出售于金锡刚，没有侵犯张惠庆的优先购买权和财产权，张惠庆提交的证据不足以证明给其造成经济损失，故张惠庆要求瑞信公司与金锡刚赔偿其损失60000元的诉讼请求证据不足，不予支持。根据双方合同约定，张惠庆按合同约定使用了出租房屋，所以应履行支付租金的义务，张惠庆除以预付的方式缴纳三个月租金外，自2010年1月20日起未再向瑞信公司支付租金，至2013年3月20开封市中级人民法院作出（2013）汴民终字第143号民事判决时止，因此，张惠庆应向瑞信公司支付自2010年1月20日起至2010年7月19日止租赁期限内的房屋租金每月1098元，计六个月共6588元，支付瑞信公司自2010年7月20日起至2013年3月20日止的房屋占有使用费参照每月1098元的标准共计35136元，瑞信公司请求过高部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、开封市瑞信房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还张惠庆履约保证金1098元及装修保证金2000元，共计3098元。二、张惠庆于判决生效后十日内向开封市瑞信房地产开发有限公司支付房屋租金6588元。三、张惠庆于判决生效后十日内向开封市瑞信房地产开发有限公司支付房屋占有使用费35136元。四、驳回张惠庆的其他诉讼请求。五、驳回开封市瑞信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1161元，张惠庆承担1061元，瑞信公司承担100元；反诉案件受理费减半收取772元，瑞信公司承担311元，张惠庆承担461元。
张惠庆不服上诉称，其与瑞信公司签订的租赁合同真实、合法、有效，应受法律保护。在合同期内，瑞信公司与金锡刚恶意串通，在未经书面通知张惠庆的前提下将租赁房屋进行交易，使张惠庆丧失了优先购买权，一审法院认定事实不清，适用法律错误。张惠庆与瑞信公司、金锡刚房屋租赁合同纠纷一案，业经开封市龙亭区人民法院（2012）龙民初字第710号民事判决、开封市中级人民法院（2013）汴民终字第143号民事判决书审理确认，本案中瑞信公司又以同样的理由向张惠庆提起反诉，违背了一事不再理原则，一审法院再次作出判决，与法理不符。按照我国有关法律规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人请求出租人赔偿损失的，人民法院应该支持。故请求二审法院依法判令瑞信公司赔偿张惠庆的损失60000元，金锡刚承担连带责任。
瑞信公司答辩称，其公司在对外销售该房屋时，已在开封地区进行登报公示，张惠庆也对房屋销售及价格知情，瑞信公司没有侵犯其优先购买权。双方签订租赁合同后，张惠庆仅缴纳了半年的房租，此后，再未向瑞信公司交纳房租，一审依据租赁合同及相关法律规定，判令张惠庆支付租金事实清楚，请求二审依法维持原判。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实无误。
本院认为，张惠庆与瑞信公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，为有效合同。合同约定期限一年到期后，双方没有续签合同，张惠庆继续使用该房屋，自2010年1月20日起，张惠庆未再向瑞信公司交纳房租，其行为已构成违约，应承担相应责任。张惠庆上诉称，瑞信公司与金锡刚恶意串通，在未经书面通知张惠庆的前提下将租赁房屋进行交易，使张惠庆丧失了优先购买权，请求二审法院依法判令瑞信公司赔偿张惠庆的损失60000元，金锡刚承担连带责任。本院认为，瑞信公司在对开封市西大街新都汇购物广场﹒帝庭功能区商铺销售期间，已登报公开进行发售，张惠庆并没有向瑞信公司表示买受的意思，瑞信公司将该房屋出售给金锡刚，没有侵犯张惠庆的优先购买权和财产权，张惠庆提交的证据不足以证明给其造成了经济损失，故张惠庆要求瑞信公司与金锡刚赔偿其损失60000元的上诉请求，证据不足，本院不予支持。张惠庆上诉称，其与瑞信公司、金锡刚房屋租赁合同一案，业经两级人民法院审理确认，本案中瑞信公司又以同样的理由向张惠庆提起反诉，违背了一事不再理原则，一审法院再次作出判决，与法理不符。本院认为，金锡刚诉瑞信公司、张惠庆房屋租赁合同纠纷一案，处理的是张惠庆腾房及瑞信公司赔偿金锡刚经济损失的纠纷，并未处理瑞信公司与张惠庆房屋租赁费及房屋占有使用费的纠纷，本案瑞信公司的反诉与另案不属同一法律关系，张惠庆该上诉理由亦不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1933元，由张惠庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 戴玉峰
审判员 郭为民
审判员 孔德亮
二〇一四年四月十六日
书记员 赵琛琛