广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2427号
上诉人（原审原告）：张家庆。
委托代理人：肖建凤，北京市首创（东莞）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市顺城物业管理有限公司。
法定代表人：何卓基，董事长。
委托代理人：邓先雄，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：于莉，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
上诉人张家庆与被上诉人深圳市顺城物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第87号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
张家庆原审诉讼请求：1、判令解除双方于2013年3月8日签订《房屋租赁合同书》；2、判令深圳市顺城物业管理有限公司向张家庆返还商铺押金44，800元，水电押金10，000元及员工宿舍、水电ID卡押金3，350元；3、判令深圳市顺城物业管理有限公司赔偿张家庆因商铺装修装饰所产生设计费39，600元、装修费714，429元及设备设施费277，554元；4、判令深圳市顺城物业管理有限公司赔偿张家庆装修期间员工培训的工资损失43，324元；5、判令深圳市顺城物业管理有限公司向张家庆赔偿2013年12月至2014年2月20日的停业损失150，000元；6、判令深圳市顺城物业管理有限公司向张家庆赔偿2013年5月至11月期间店面租金147，840元、管理费8，960元、场地使用费24，500元、宿舍租金19，600元；7、本案的诉讼费用由深圳市顺城物业管理有限公司承担。在原审审理过程中，张家庆变更其第一项诉讼请求为：确认双方于2013年3月8日签订的《房屋租赁合同书》无效。
原审法院审理查明，2013年3月8日，张家庆、深圳市顺城物业管理有限公司签订了一份《房屋租赁合同书》，约定深圳市顺城物业管理有限公司将位于深圳市龙华新区龙华办事处民清路XX号光辉大厦X楼XX南面商铺、宿舍出租给张家庆经营餐饮。合同书约定的主要内容包括：1、租赁期限为5年，从2013年3月8日起至2018年3月7日；2、商铺所在大厦未办理房产证，不影响租赁用途；3、合同签订当日，深圳市顺城物业管理有限公司向张家庆收取相当于2个月租金、管理费共计44，800元作为租赁保证金（押金），张家庆正式入驻时，向深圳市顺城物业管理有限公司交水电押金10，000元；4、物业暂未办理房产证，有房屋红线图及综合楼建设工程竣工验收消防备案凭证，可办理商业性质的备案《深圳市房屋租赁合同书》。上述《房屋租赁合同书》签订后，张家庆于2013年4月1日向深圳市顺城物业管理有限公司交付了租赁押金44，800元、水电押金10，000元和宿舍押金3，350元。深圳市顺城物业管理有限公司也已向张家庆交付了承租房屋，张家庆按月向深圳市顺城物业管理有限公司支付租金及水电费。
2013年12月5日，由于张家庆、深圳市顺城物业管理有限公司所约定承租房屋所在的光辉大厦八楼的住宅发生火灾，张家庆所承租的房屋被公安部门要求暂停营业。之后张家庆经营的餐饮店未再经营，张家庆自2013年12月起也未再向深圳市顺城物业管理有限公司支付租金及水电费。
在本案一审审理中，原审法院委托国众联资产评估土地房地产评估有限公司对张家庆承租房屋装修价值、设备价值及设备搬迁费用进行评估。国众联资产评估土地房地产评估有限公司接受委托后，作出了国众联评报字（2014）第X－XXX号《资产评估报告》，认为评估对象在评估基准日2014年6月12日表现的市场价值为314，649元，其中可搬迁设备60，287元、装饰装修254，362元。
另查明，本案中所涉及的承租房屋所在的光辉大厦是深圳市顺城物业管理有限公司从深圳市光辉科技有限公司处承租，再用来对外出租。深圳市顺城物业管理有限公司与深圳市光辉科技有限公司已向深圳市宝安区房屋租赁管理办公室办理了房屋租赁合同备案手续，取得了《房屋租赁凭证》，但深圳市顺城物业管理有限公司未能提供房屋的规划许可证、建设许可证或房屋的产权登记资料。
原审法院审理认为，张家庆、深圳市顺城物业管理有限公司对双方在2013年3月8日签订《房屋租赁合同书》，约定深圳市顺城物业管理有限公司将位于深圳市龙华新区龙华办事处民清路XX号光辉大厦X楼XX南部商铺、宿舍出租给张家庆的事实均无异议，对该部分事实原审法院应予确认。城镇中出租的房屋，应当是取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的房屋。而张家庆、深圳市顺城物业管理有限公司所签订《房屋租赁合同书》中所涉及的出租房屋，并没有相应的建设工程规划许可证，也没有证据能够证实该房屋是经过主管部门批准建设的房屋。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，张家庆、深圳市顺城物业管理有限公司所签订的《房屋租赁合同书》应当认定为无效。张家庆要求确认与深圳市顺城物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同书》无效的诉讼请求，原审法院予以支持。
合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，张家庆因与深圳市顺城物业管理有限公司签订《房屋租赁合同书》而向深圳市顺城物业管理有限公司交付的押金58，150元（其中租赁押金44，800元、水电押金10，000元和宿舍押金3，350元），深圳市顺城物业管理有限公司应当返还给张家庆。张家庆要求深圳市顺城物业管理有限公司返还上述押金的诉讼请求，原审法院予以支持。关于房屋的返还，因深圳市顺城物业管理有限公司已另案提起诉讼，在本案中原审法院不再处理。
关于张家庆、深圳市顺城物业管理有限公司所签订的《房屋租赁合同书》无效的过错问题，深圳市顺城物业管理有限公司作为房屋的出租人，对出租房屋的合法性负有责任。同时，根据双方所签订合同书的内容，能够证明在张家庆、深圳市顺城物业管理有限公司签订合同书时，深圳市顺城物业管理有限公司将承租房屋未办理房屋产权登记，及能够提供的房屋资料已明确告知张家庆。张家庆对拟承租房屋不具有合法性的事实应属于明知，因此对于《房屋租赁合同书》的无效，亦负有过错。张家庆、深圳市顺城物业管理有限公司在签订《房屋租赁合同书》时，对于房屋不具备合法性的事实均为明知，因此对该《房屋租赁合同书》无效的后果，应当承担同等责任。
关于张家庆主张的房屋装修损失，张家庆作为承租人对承租房屋进行装饰装修的，对于与承租房屋未形成附合的装饰装修物，可由张家庆拆除。已形成附合的装饰装修物，深圳市顺城物业管理有限公司不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据国众联资产评估土地房地产评估有限公司作出的国众联评报字（2014）第X－XXX号《资产评估报告》，应认定张家庆对承租房屋装修的现值为254，362元。该损失根据张家庆、深圳市顺城物业管理有限公司的过错程度，应各自承担127，181元（254，362元×50%）。关于张家庆在承租房屋中放置的设备，属于可搬离物品，不存在与承租房屋附合的情形，张家庆要求深圳市顺城物业管理有限公司承担设备损失没有法律依据，原审法院不予支持。关于张家庆主张的员工培训费、停业损失，没有相应的法律依据，原审法院不应支持。
另关于张家庆要求深圳市顺城物业管理有限公司赔偿2013年5月至11月期间承租房屋租金、场地使用费、管理费的主张，双方所签订的《房屋租赁合同》无效的，深圳市顺城物业管理有限公司仍可以要求按照约定租金标准要求张家庆支付房屋占有使用费。因此张家庆要求深圳市顺城物业管理有限公司赔偿其已实际交付的租金、场地使用费、管理费的，缺乏法律依据，原审法院亦不应支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，原审法院判决：一、确认张家庆与深圳市顺城物业管理有限公司于2013年3月8日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、深圳市顺城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张家庆返还押金58，150元；三、深圳市顺城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张家庆赔偿房屋装修损失127，181元；四、驳回张家庆其他诉讼请求。案件一审受理费14，998元，评估费7，000元，合计21，998元。由深圳市顺城物业管理有限公司负担5，953元，由张家庆负担16，045元。
上诉人张家庆不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、判令撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第87号民事判决第三、四项；2、改判被上诉人向上诉人赔偿装修设计费39600元、装修费714429元、装修期间员工培训费43324元、停业损失150000元：3、一二审案件受理费、评估费均由被上诉人承担。其上诉依据的事实和理由为：1、上诉人对双方签订的《房屋租赁合同书》无效无任何过错，被上诉人对合同无效的后果，应承担全部的法律责任。被上诉人作为专业的物业管理公司明知房屋不具备出租的条件，明知涉案房屋根本未取得建设工程规划许可证、房屋未经主管部门批准建设，故意在合同第四条将与租赁无任何关联的房屋红线图、消防备案凭证等来混淆上诉人的视听及理解，被上诉人在合同第四条注明“有房屋红线图及综合楼建设工程竣工验收消防备案凭证，可办理商业性质的备案《深圳市房屋租赁合同》”，目的是为了骗取上诉人相信其提供的房屋具备租赁的合法性，也辅助说明“暂未办理房产证”只是暂时而已，不影响商业用途，但事实并非如此。事实上被上诉人不只是暂时没有房产证，而是不能办理房产证，还包括其他必要准证，没有这些准证，不能证明大厦是能够合法出租和作为商业使用的，更无法保证商业行为中对人员安全的保护，由于被上诉人的虚假承诺，致使上诉人在投资装修经营后短时间内停业造成重大经济损失，被上诉人的行为实际是一种合同欺诈行为，以达到其损人利己的目的，应承担完全过错的责任，并赔偿上诉人的经济损失。因此被上诉人对涉案合同无效应承担全部的法律责任。2、《资产评估报告》不应作为定案的证据。国众联资产评估土地房地产评估有限公司作出的国众联评报字（2014）第X-
XXX号《资产评估报告》，过于片面，不客观，缺项漏项，上诉人于原审审理中，提交过详细的评估异议。评估报告只能作为本案的参考证据，上诉人已向原审法院提交了完整的证据，以证明上诉人因涉案房屋装修而实际发生的损失，即使经过评估公司评估，但也应当结合上诉人实际发生的各项费用，综合分析，不应当将《评估报告》作为唯一核定装修损失的证据，更不应当以此唯一证据且完全与市场成本价值不相符，不公正不客观的评估报告作为定案的证据。
针对张家庆的上诉，深圳市顺城物业管理有限公司口头答辩称：1、上诉人在上诉状中说被上诉人采取欺骗的方式骗取上诉人签订合同，这一说法是完全没有事实依据的。因为被上诉人在与上诉人签订合同之前上诉人已经看过房屋，而且被上诉人已经告诉上诉人房屋的产权情况和房屋的现状，上诉人是完全知情的，而且关于房屋的产权情况已经明确写入房屋租赁合同第4条，所以根本不存在欺骗的事实。2、上诉人认为原审的鉴定不公平，我方认为是不能成立的，申请鉴定和鉴定范围都是上诉人申请的，由法院摇珠产生的鉴定机构，评估过程合理合法公正，所以上诉人对评估报告提出的异议也是不能成立的。3、对于过错责任的认定，一审法院判决双方承担同等的过错责任，被上诉人认为，一审判决对过错的认定是恰当的，是合适的，上诉人的上诉理由也不能成立的。
二审审理期间，本院组织开庭对上诉人提出的评估异议进行了质证。针对上诉人的异议，二审庭审中评估机构表示其评估范围是经过上诉人、被上诉人、评估机构三方现场勘察确认并签字，不存在缺失评估，评估方法是按照市场询价结合评估相关资料费率点综合取值进行评估。上诉人在庭审中确认评估范围经过其现在确认，但认为损失不应仅凭评估结果予以确定。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同书》中所涉及的出租房屋没有取得建设工程规划许可证也未经主管部门批准建设，因违反法律强制性规定，该涉案合同为无效合同，原审法院认定正确，本院予以维持。关于合同无效的过错问题，被上诉人深圳市顺城物业管理有限公司作为房屋的出租人，对出租房屋的合法性负有责任；同时上诉人作为具有完全民事行为能力的成年人，对于涉及金额较大的房屋租赁这一民事行为，应履行交易时的审慎义务，本案租赁合同明确注明“该物业暂未办理房屋产证”，也即在签订合同时上诉人张家庆对拟承租房屋暂不具有合法性的事实应属于明知，因此原审法院认为上诉人张家庆对于《房屋租赁合同书》的无效亦负有过错，认定正确，本院予以维持。
关于评估报告的问题，当事人选择评估方式对装修价值进行评估，且没有明确证据证明评估机构存在违反法律、法规进行评估的事由，则各方均应尊重评估的结果。本案的评估过程并没有违反法律、法规的事由，评估范围也经过上诉人、被上诉人、评估机构三方现场勘察并签字确认，因此原审法院依据评估结果确认装修剩余价值并无不妥，处理正确，本院予以维持。
综上，上诉人张家庆的上诉理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12002元，由上诉人张家庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
代理审判员 庄 齐 明
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年七月二日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。