黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑2701民初402号原告（反诉被告）：高俊，男，1971年3月19日出生，汉族，现住黑龙江省。委托诉讼代理人：吴红，黑龙江兴安律师事务所律师。原告（反诉被告）：李春梅，女，1976年4月21日出生，汉族，现住黑龙江省。委托诉讼代理人：吴红，黑龙江兴安律师事务所律师。被告（反诉原告）：哈尔滨俊泓地产置业有限公司大兴安岭分公司，住所地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。代表人：张以敬，总经理。委托诉讼代理人：孙路，系该公司员工。委托诉讼代理人：韩毅，加格达奇区卫东法律服务所法律工作者。第三人：大兴安岭晟吉房屋拆迁有限公司，住所地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。法定代表人：王桂清，经理。原告高俊、原告李春梅与被告哈尔滨俊泓地产置业有限公司大兴安岭分公司（以下简称地区俊泓公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，依职权追加大兴安岭晟吉房屋拆迁有限公司（以下简称晟吉公司）为第三人参加诉讼，原告高俊、原告李春梅及其委托诉讼代理人吴红，被告地区俊泓公司委托诉讼代理人孙路、韩毅，第三人晟吉公司法定代表人王桂清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高俊、李春梅向本院提出诉讼请求：1.要求地区俊泓公司交付回迁7号楼一层15号门市房并办理房屋及所附土地的产权证；2.要求地区俊泓公司赔偿2015年5月1日-2017年5月12日至回迁门市房交付并房地产证办理完毕之日止期间每天800.00元的违约金：741天×800.00元=592800.00元；3.要求地区俊泓公司支付2015年5月1日-2017年5月12日至回迁门市房交付并房地产证办理完毕之日止每天200.00元的过渡房屋租金：148200.00元减去地区俊泓公司给付房屋过渡租金13000.00元，地区俊泓公司应再支付135000.00元；4.要求地区俊泓公司承担律师代理费20800.00元。合计748600.00元。要求地区俊泓公司承担诉讼费。事实和理由：地区俊泓公司是加格达奇汇鑫广场的开发商，高俊、李春梅的房屋是经营性用房，地处地区俊泓公司开发的加格达奇汇鑫商业广场的拆迁范围之内。2014年6月5日，地区俊泓公司与高俊、李春格签订了一份《拆迁安置补偿协议书》，约定：以原址1：1置换回迁的方式进行拆迁补偿，回迁具体位置是7号楼一层15号门市；房屋回迁时间及办理回迁门市房屋、所附土地的产权证时间为2015年5月1日之前；逾期交房的违约金为每日800.00元，逾期交房的过渡安置补偿费为每日200.00元。《拆迁安置补偿协议书》签订之后，地区俊泓公司没有按照协议约定的时间向高俊、李春梅交房，高俊、李春梅从2015年5月2日就开始找地区俊泓公司，要求其履行协议，但是地区俊泓公司一直告诉高俊、李春梅等，并说快了，再等等。地区俊泓公司一直拖到现在也没有兑现协议书上的约定，高俊、李春梅在没有办法的情况下，只能通过诉讼维护自已的合法权益。地区俊泓公司辩称，原、被告签订的拆迁安置补偿协议无效。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下简称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。第五条规定：房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。从上述规定可以看出，房屋征收与补偿的主体只有一个即：市、县人民政府，或者其委托的房屋征收实施单位。因此，在本案中，地区俊泓公司在没有取得拆迁许可证，加区政府也没有委托其参与实施房屋拆迁征收补偿的工作，其与原告签订的拆迁补偿协议书，没有法律依据已经违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关强制性规定。原、被告约定的违约金过高，请求法院予以调整降低。根据最高院合同法司法解释二第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案，按照双方签订协议书第五条第1款约定：甲方如逾期交房按照每天200.00元租金向乙方支付房屋租金。该约定视为对被告没有交付房屋后以房屋租金的形式赔偿原告的损失，而原告又依据协议书第四条，要求被告每日给付800.00元的违约金，显然是超过了约定损失200.00元的30%，请求法院降低违约金标准。原告在被告房屋建成其他回迁户已经入驻后，没有及时要求交付房屋，其属于恶意扩大损失。根据合同法第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。结合本案，被告开发建设的房屋于2016年5月已经建设完成，根据加区政府的要求，被告已经于2016年6月20日将建设完成的商服、车库交由大兴安岭晟吉房屋拆迁有限公司统一进行分配，在2016年7月14日大兴安岭晟吉房屋拆迁有限公司就进行了办理回迁入住手续，而在此期间原告没有向被告和大兴安岭晟吉房屋拆迁有限公司主张过要求交付房屋的问题，故原告对一直在2016年7月14日后产生扩大的损失，应当自行承担责任。由于实行了统一的不动产登记证，加区房产和土地部门进行了合并，在合并期间停止办理不动产登记证，且要求被告重新准备材料申报，在原告又没有提供任何手续的情况下，造成被告延迟不能办理不动产登记证，由于不是被告的原因造成不能办理不动产登记证，被告不属于违约。地区俊泓公司向本院提出反诉请求：要求高俊、李春梅返还拆迁补偿款200000.00元。事实和理由：2014年6月5日，由于原告的房屋当时没有房屋所有权证，原、被告签订了拆迁安置补偿协议书，签订协议后当天，原、被告又商定由房屋置换变成货币补偿，所以被告支付给原告拆迁补偿款200000.00元，后原告没有找过要求交付房屋，现在原告要求交付房屋，那么就应当返还支付的200000.00元的拆迁补偿款，因为按照约定在拆迁安置中已经进行了一比一的房屋置换安置，如果是被告同意在房屋置换同时又给付拆迁补偿款，在协议中应该有约定，原告在没有合同约定和法律依据的情况下，要求履行协议又占有拆迁补偿款不返还，属于不当得利。高俊、李春梅答辩称，原告当时的房屋的性质是经营性用房，在拆迁安置补偿协议书中已明确，在签订拆迁安置补偿协议书的同时，对原告这户经营性用房从动迁到安置时给予的停业损失的赔偿20万元，并不是货币补偿，如果是货币补偿原告120多万的房屋就变成20万的货币补偿，原告也不是智商有问题，这样的货币补偿，谁都不能同意的。经双方协商，原告同意了此补偿协议和给付20万元的补偿。此动迁房虽然没有产权证，但是当时也是通过政府协商，开发商同意的情况下签订的拆迁安置补偿协议书和20万的赔偿（从动迁到安置房子前的损失赔偿），拆迁安置补偿协议书是对被告在没有按照规定的时间交付房屋的，对被告的违约行为的惩罚，一对一的房屋置换，是双方当事人协商对此房的动迁安置，但是和这20万元根本没有任何联系，这20万元是在动迁到规定的时间交付房屋前的损失的赔偿，所以，这20万元不属于不当得利，不应该返还。晟吉公司述称，晟吉公司就是履行自已的工作，达成协议后就是签署一个回迁协议。地区俊泓公司给晟吉公司出具一个分房函，记不清二原告是否到晟吉公司要求办理房屋回迁入住手续，当时人太多了。本案高俊、李春梅围绕诉讼请求依法提交了企业信息单、拆迁安置补偿协议书、七号楼划分楼图纸及顺号、价格表、给张以敬发的短信截图、棚户区改造回迁安置协议书、黑龙江省国家税务局通用手工发票、结婚证。地区俊泓公司提交了房地产评估报告、晟吉公司出具的证明、被告给晟吉公司关于房屋统一分配的书面函、曙光社区电厂B区回迁户分房结果凭证、棚户区改造回迁安置协议书、拆迁安置补偿协议书、收据。晟吉公司提交了被征收人为高俊的该公司留存的棚户区改造回迁安置材料。经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：高俊与李春梅系夫妻关系。2014年6月5日，甲方（地区俊泓公司）与高俊、李春梅（乙方）签订了《拆迁安置补偿协议书》一份，约定：“甲方因商业开发用途在乙方房屋位置进行商服楼盘的开发。乙方房屋及土地的位置：加格达奇区曙光社区育华街76号，房屋建筑面积120平方米，房屋结构为砖混结构，性质为经营性用房。双方同意以原址一比一置换回迁的方式对乙方进行拆迁补偿（同等使用面积的一层门市房屋）。乙方回迁的具体位置为7#楼一层15号门市，回迁门市房的建筑面积为121.8平方米，其中使用面积不得少于100平方米（该房屋应当是地上一层，上下水齐全，不得是复式结构，不得是地下或者是半地下），如果甲方交付的回迁房屋的使用面积小于100平方米，则不足部分甲方应当按照每平方米8万元向乙方赔偿，并应当在乙方知道之日起2日内支付完毕，如甲方交付的门市房的使用面积大于100平方米，则超出部分的所有权归乙方所有，甲方不得再另行收取任何费用，超出部分属于甲方自愿无偿赠与面积。除使用面积不得缺少外，如建筑面积误差在2平方米之内的双方互不补偿，建筑面积超出123.8平方米部分，超出部分甲方不得再另行收取任何费用，超出部分属于甲方自愿无偿赠予乙方的面积。建筑面积少于119.8平方米时，则不足部分甲方应当按照每平方米8万元向乙方赔偿，并应当在乙方知道之日起2日内支付完毕。甲方应当在2015年5月1日之前将回迁门市房屋及钥匙交付给乙方，并依法为乙方办理回迁门市房屋及所附土地的产权证，否则视为甲方违约，甲方向乙方按日赔偿违约金每日800.00元，直至甲方向乙方实际交付回迁门市房屋及土地时止。甲方如逾期交付回迁门市房的，每逾期一天则按照每天200.00元租金向乙方支付过渡房屋租金。房屋附属设施、经营损失、临迁补助、搬迁费等一并处理，不再另行补偿。乙方回迁房屋及土地办理产权证时发生的税、费由甲方承担（房屋维修基金由乙方承担）。任何一方不履行或者不完全履行本协议约定的义务即视为违约，违约方除向守约方承担违约责任外，另行赔偿守约方的一切损失（该损失包括但不限于守约方应解决纠纷而产生的律师代理费等）”。2014年6月5日，地区俊泓公司给付李春梅拆迁补偿款200000.00元。2014年6月5日，被征收人高俊与征收人加格达奇区棚户区改造建设指挥部（以下简称加区棚改办）、承办人大兴安岭晟吉房屋拆迁有限公司（以下简称晟吉公司）签订《棚户区改造回迁安置协议书》一份。约定：“被征收人安置在棚户区，安置面积约120平方米，回迁安置时间为2014年12月30日，附属物不作为补偿，1：1置换120㎡门市。因其他原因被征收人不能按期回迁，或因分房等发生的纠纷而产生的一切后果均由征收人负责，此协议签订后，承办人不再承担任何责任。”该协议书中并未约定过渡安置补助费。2016年6月20日，地区俊泓公司给晟吉公司发函，内容：地区俊泓公司开发建设的汇鑫商业广场项目现已具备回迁入户条件，动迁户回迁住宅楼由加格达奇区曙光社区进行统一分配，曙光社区制定分配方案，回迁户回迁的车库、商服楼（门市房）由晟吉公司进行统一分配制定具体分配方案。2017年5月31日，晟吉公司出具证明一份，内容：地区俊泓公司开发建设的汇鑫商业广场项目（动迁区域为:电厂A区、电厂B区、电厂C区及地区医院预留区域）涉及到的棚户区回迁房屋在2016年7月14日，由晟吉公司进行统一办理回迁入住手续。经原、被告双方确认，高俊实际回迁房屋位置未变，现房号变更为加格达奇区汇鑫广场7#楼一层8号房，建筑面积131.40平方米。地区俊泓公司在庭审中自认本案争议房屋至今未交付的原因在于对超过协议约定面积补差款及违约金没有达成一致意见。李春梅在庭审中自认房屋拆迁前系无产权证房屋，该房用途为出租他人开修理部，每年租金50000.00元,在起诉状中自认已收到房屋过渡租金13000.00元。高俊花费律师代理费20916.00元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。2014年6月5日，地区俊泓公司与高俊、李春梅签订的《拆迁安置补偿协议书》应当作为《棚户区改造回迁安置协议书》（2014年6月5日，被征收人高俊与征收人加区棚改办、承办人晟吉公司签订）的补充协议，是双方当事人真实意思表示，真实、有效，当事人应当按照合同切实履行，交付房屋与支付违约金是两项独立的义务，对面积补差款及违约金未达成一致意见并不能免除地区俊泓公司交付房屋的义务，地区俊泓公司未在约定的时间交付回迁安置房屋，应当按照合同约定承担违约责任。关于原、被告争议的超过合同面积补差款，因双方签订的《棚户区改造回迁安置协议书》中明确约定了超出部分地区俊泓公司不得再另行收取任何费用，属于自愿无偿赠予的面积，故高俊不需要支付超过合同面积补差款。关于高俊、李春梅的诉请，本院作如下确认：1.关于要求地区俊泓公司交付回迁7号楼一层15号门市房并办理房屋及所附土地的产权证的诉请。因原、被告双方确认实际交付的房屋变更为8号房，该房屋位置已经特定，故可实际交付。虽然本案争议房屋性质为棚户区改造回迁安置房，房屋的交付与接收需按照棚户区改造的相关规定进行，地区俊泓公司不能直接将回迁安置房屋交付被征收人，但考虑到地区俊泓公司有交房到相关单位的义务，为了减轻当事人的诉累，本院确认由地区俊泓公司将争议房屋直接交付。地区俊泓公司与晟吉公司负有协助高俊办理争议房屋权证相关手续的义务。2.关于要求地区俊泓公司赔偿违约金592800.00元及按日800.00元标准继续给付至交付房屋并房地产证办理完毕之日的诉请。关于违约金的给付标准，因地区俊泓公司要求予以减少，结合拆迁前房屋的实际使用情况，约定的每日800.00元的违约金标准过高，应当予以减少，酌情支持以每日100.00元标准计算。关于违约金的给付期限，因双方约定的违约金给付日期为地区俊泓公司向高俊、李春梅实际交付回迁房屋及土地时止，并未约定至房屋产权证办理时止，因此，违约金的给付期限应当自2015年5月2日起至地区俊泓公司实际交付本案争议房屋时止。3.关于要求地区俊泓公司支付过渡房屋租金135000.00元及按日标准200.00元标准继续给付至交付房屋并房地产证办理完毕之日的诉请。因双方约定地区俊泓公司逾期交付本案争议房屋的，每逾期1天按200.00元租金向高俊、李春梅支付过渡房屋租金，并未约定至房屋产权证办理时止。本案应当以200.00元的日租金标准，自2015年5月2日起计算至地区俊泓公司实际交付房屋时止。4.关于律师代理费20800.00元。因原、被告双方有书面协议约定，本院予以支持。关于地区俊泓公司要求返还拆迁补偿款200000.00元的反诉请求，因该笔款项系与双方签订的《拆迁安置补偿协议书》同一天给付，性质应当为除该协议书约定的置换房屋外，在该协议中所称的房屋附属设施、经营损失、临迁补助、搬迁费等一并处理的拆迁补偿款，而非以货币补偿的形式改变原房屋置换的形式，故该反诉主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由哈尔滨俊泓地产置业有限公司大兴安岭分公司将加格达奇区汇鑫广场7#一层8号房屋交付高俊、李春梅；二、由哈尔滨俊泓地产置业有限公司及大兴安岭晟吉房屋拆迁有限公司配合高俊、李春梅办理上述房屋的相关回迁安置及权证手续；三、由哈尔滨俊泓地产置业有限公司大兴安岭分公司给付高俊、李春梅违约金，标准为每日100.00元，自2015年5月2日起计算至哈尔滨俊泓地产置业有限公司大兴安岭分公司实际交付上述房屋时止；四、由哈尔滨俊泓地产置业有限公司大兴安岭分公司给付高俊、李春梅过渡房屋租金，标准为每日200.00元，自2015年5月2日起计算至哈尔滨俊泓地产置业有限公司大兴安岭分公司实际交付上述房屋时止，计算时需扣除已给付的13000.00元；五、由哈尔滨俊泓地产置业有限公司大兴安岭分公司给付高俊、李春梅律师代理费20800.00元；六、驳回哈尔滨俊泓地产置业有限公司大兴安岭分公司的反诉请求。以上有给付内容的判项，应在本判决生效后十日内给付完毕。如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费应收取11280.00元（原告已预交5640.00元，缓交5640.00元），由哈尔滨俊泓地产置业有限公司大兴安岭分公司负担。反诉案件受理费2150.00元，由哈尔滨俊泓地产置业有限公司大兴安岭分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。审 判 长  姜中伟代理审判员  陈东梅人民陪审员  许丽丽二〇一七年十月九日书 记 员  赵玉凤