上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终7037号
上诉人(原审被告)：上海钥梓五金制品有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人吴红。
委托诉讼代理人：曲立鑫，上海市华天平律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海味专实业有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人鲁喜阳。
委托代理人赵易凡，上海东炬律师事务所律师。
上诉人上海钥梓五金制品有限公司(以下简称“钥梓公司”)因与被上诉人上海味专实业有限公司(以下简称“味专公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
钥梓公司上诉请求：撤销一审法院判决，发回一审法院重审，或改判驳回味专公司在一审中的全部诉请。事实与理由：北嘉松中路2158弄朱长村XXX号内的厂房(以下简称“系争厂房”)产权人为案外人上海赢华化工有限公司(以下简称“赢华公司”)，案外人上海亿贝实业发展有限公司(以下简称“亿贝公司”)向赢华公司承租后，又转租给钥梓公司，因赢华公司与亿贝公司的租赁合同已经法院调解解除，钥梓公司与亿贝公司的租赁合同也依法解除，故钥梓公司与味专公司之间的租赁合同已经无法继续履行。味专公司是自行搬离系争厂房的，非钥梓公司的原因导致，故不同意支付违约金。味专公司实际占有使用系争厂房3个月，不管是否正常使用都需支付租金，故钥梓公司不同意返还3个月租金。由于味专公司尚拖欠水电费，故押金亦不同意返还。
味专公司辩称，不同意钥梓公司的上诉请求。事实与理由：钥梓公司应当按照双方的约定交付租赁物并保证租赁物的用途，由于钥梓公司的原因导致系争厂房无法正常使用，是钥梓公司违约在先，应当返还味专公司租金并赔偿钥梓公司违约金。请求驳回钥梓公司的上诉请求，维持一审法院的判决。
味专公司向一审法院起诉请求：钥梓公司退还味专公司房屋押金7,109元、租金21,327元，并支付违约金21,327元。
一审法院认定事实：赢华公司将系争厂房出租给亿贝公司，亿贝公司承租后将系争厂房转租给本案钥梓公司。2016年4月29日，味专公司作为承租方(乙方)与钥梓公司作为出租方(甲方)签订《厂房租赁合同》一份，约定味专公司向钥梓公司承租系争厂房，租期自2016年5月1日至2019年4月30日止，租金标准为7,109元/月，乙方应在签订合同时向甲方支付厂房租赁押金7,109元，租金预付三个月即21,327元。第7.1条约定租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金，乙方押金不再退还，甲方有权追索乙方装修期折让房租；第7.5条约定……乙方在完成工厂垃圾清运出工厂后，与甲方结清水电费，卫生费等相关费用，甲方返还乙方租房押金。合同另对双方其他权利义务做了约定。签约后，味专公司向钥梓公司支付了三个月租金、押金、卫生费共计29,673.50元。2015年11月5日，赢华公司作为出租方起诉承租方亿贝公司房屋租赁合同纠纷一案，上海市青浦区人民法院于2016年5月12日出具(2015)青民三(民)初字第4840号民事调解书，内容为：双方于2011年4月22日就本区华新镇嘉松公路朱长村XXX号厂房签订的《租赁合同》于2016年5月12日解除、亿贝公司应于2016年5月30日前搬离等。2016年5月13日、5月20日，赢华公司向厂区内的次承租人分别送达《告知书》、《告知书之二》，告知其与原承租人亿贝公司的租赁合同解除，各次承租人与亿贝公司签订的租赁合同亦随之失效，要求各承租企业从速做好腾退搬离工作。6月8日，赢华公司向味专公司送达《通知》一份，载明：一、因我司与亿贝公司之间的厂房租赁合同的解除，故贵司与亿贝公司就上列厂房的《租赁合同》也同时失效；二、凡与亿贝公司签署《租赁合同》的次承租人，如继续使用我司的厂房，必须于2016年6月15日之前，与我司重新签订厂房《租赁合同》，建立新的租赁关系，否则请将厂房腾退我司。三、请贵司自接到此通知书后一周内向我司支付2016年4、5月发生的水、电费用。因该等费用已由我司予以垫付，同时，2016年5月13日至6月15日期间的租金请一并支付我司。四、新的承租日期从2016年5月13日起算，上列次承租人必须按此日期向我司缴纳厂房租赁费用，享受使用厂房的权利，必须承担支付租金的义务。……六、如贵司未能在2016年6月15日前向我司支付上述费用和商定走留事宜，我司将采取停电、停水等措施，以维护我司的合法权益。2016年7月，钥梓公司作为次承租人起诉亿贝公司，赢华公司作为第三人，经上海市青浦区人民法院组织调解，双方协商一致解除合同，亿贝公司退还钥梓公司2016年7月6日之后的租金并赔偿违约金等。2016年7月21日，味专公司按照产权人赢华公司要求，结清房屋使用费、水电费共计2,100元并腾退系争厂房。
一审法院审理中，味专公司表示产权人赢华公司于2016年7月10日采取停水停电措施。钥梓公司表示其于2016年7月13日向亿贝公司提起诉讼，当时赢华公司已经采取了停水停电措施，并表示赢华公司与亿贝公司均放弃水电费，钥梓公司不需要与他们结算水电费。钥梓公司还表示2016年5月1日至2016年7月31日期间，味专公司产生水电费共计12,000元，味专公司未支付钥梓公司，双方之间的合同自2016年5月12日起无法履行，故味专公司未按约支付钥梓公司租金和水电费构成违约。为此钥梓公司提供付费通知书、通知书，味专公司对此不予认可，并表示味专公司已与赢华公司完成了房屋交接并已向赢华公司结清了水电费，味专公司不构成违约，钥梓公司作为出租方负有保障房屋的正常使用的义务，但2016年5月13日起双方的合同处于失效和无法履行之状态，应该是钥梓公司违约。
一审法院认为：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。味专公司承租系争厂房用于工厂或仓储使用，合同亦约定钥梓公司应提供符合条件的水电设施。然，本案中因系争厂房的赢华公司与其承租人之间的合同解除，赢华公司采取停水停电的方式要求味专公司在内的实际使用人腾退系争厂房，导致本案租赁合同无法继续履行，味专公司为避免损失扩大与赢华公司结算水电费用并无不当，且赢华公司与亿贝公司已经免除钥梓公司水电费，故钥梓公司要求味专公司向钥梓公司支付水电费，缺乏依据，法院不予采纳。钥梓公司作为出租方不能提供符合正常使用的租赁物构成违约，理应按约承担违约责任。钥梓公司违约在先，味专公司未支付后期租金并无不妥，钥梓公司以此为由要求认定味专公司违约，法院亦不予采纳。据此，味专公司主张钥梓公司返还味专公司合同无法履行后的部分租金、押金并按照合同约定承担违约责任即赔偿3个月租金，于法无悖，法院予以准许。对于应退租金，味专公司自认赢华公司于2016年7月10日采取停水停电措施导致味专公司无法正常使用系争厂房，钥梓公司对此亦无异议，故钥梓公司应退还味专公司7月10日之后的租金，味专公司另要求钥梓公司支付其另向赢华公司支付的房屋使用费，于法无据，法院不予支持。
一审法院据此作出判决：一、钥梓公司应于判决生效之日起十日内返还味专公司房屋押金7,109元、租金5,142.50元；二、钥梓公司应于判决生效之日起十日内赔偿味专公司违约金21,327元。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。钥梓公司与味专公司签订的《厂房租赁合同》系双方自愿、真实意思的表示，且于法不悖，双方应当恪守履行。作为出租人的钥梓公司理应依照合同约定将租赁物交付味专公司，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现依据查明的事实，由于赢华公司与其承租人之间的租赁合同解除，并采用停水停电的方式要求味专公司在内的实际承租人腾退房屋，致使味专公司无法正常使用系争厂房，导致合同目的不能实现，故作为出租方的钥梓公司理应依据其与味专公司间租赁合同的约定承担违约责任，赔偿味专公司违约金21,327元。
鉴于双方间的租赁合同已经无法继续履行，味专公司要求钥梓公司返还押金及合同无法履行后的部分租金，本院认为并无不当，予以支持。至于返还租金数额的认定，味专公司自认大房赢华公司于2016年7月10日采取停水停电措施导致其无法正常使用系争厂房，钥梓公司亦无异议，故一审法院认定钥梓公司应退还味专公司租金5,142.50元，本院认为并无不当，予以确认。钥梓公司抗辩味专公司尚拖欠水电费用，故不同意退还押金。本院认为由于赢华公司、亿贝公司均已免除钥梓公司水电费，且味专公司表示为减少损失已与赢华公司进行结算，故钥梓公司要求味专公司支付水电费，缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，一审法院查明事实无误，适用法律正确，所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费333元，由上诉人上海钥梓五金制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审判长 倪知良
审判员 邬海蓉
审判员 卢薇薇
二〇一七年九月二十一日
书记员 常 飞
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……