河南省平顶山市湛河区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）豫0411执异45号
案外人：朱超飞，男，1981年1月21日出生。
委托诉讼代理人：杜春安，河南闻禹律师事务所律师。
申请执行人：薛光军，男，1970年6月16日出生，汉族。
被执行人：河南弘冠置业有限公司。
法定代表人：李会敏，总经理。
被执行人：王鹏，男，1980年1月3日出生，汉族。
被执行人：刘霖霖，女，1987年4月1日出生，汉族。
被执行人：李会敏，女，1977年1月28日出生，汉族。
被执行人：王战豪，男，1978年12月9日出生，汉族。
被执行人吴素换，女，1976年12月29日出生，汉族。
被执行人：查世许，男，1977年5月18日出生，汉族。
本院在执行薛光军申请执行河南弘冠置业有限公司、王鹏、刘霖霖、李会敏、王战豪、吴素换、查世许民间借贷纠纷一案中，案外人朱超飞对我院（2016）豫0411执1363号执行裁定书提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人朱超飞称：请求依法撤销贵院作出的（2016）豫0411执1363号执行裁定书，1、解除对锦绣城115-215号房产的查封、停止对该房产的拍卖；2、停止执行后，参照《最高人民法院关于办理执行异议案件若干问题的规定》第28条的规定，由异议人继续履行与被执行人河南弘冠置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，将购房款交付法院执行。
事实与理由：1、①异议人自2014年8月开始占有和使用涉案房产，是涉案房屋的实际占有人和利害关系人。法院对涉案房屋进行现场拍照和勘察时与屋内的工作人员发生了争执。已告知房屋是我们买的、装修的。法院对查封的房产没有张贴公告，评估报告也没有及时送达异议人。严重违反法定程序。②105-205号房产属于毛坯房，其评估价715000元，涉案房屋的评估价也是715000元显然是按毛坯房进行的评估，若该涉案房屋必须拍卖，应当依法对装修部分进行补充评估。③贵院的拍卖公告没有如实展示拍卖标的真实现状。涉案房屋虽然没有租赁，但异议人一直占有和使用至今。④涉案房屋不具备拍卖的条件。2、涉案房屋符合《最高人民法院关于办理执行异议案件若干问题的规定》第28条规定的排除执行的条件，应当继续履行异议人与被执行人弘冠置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充约定。案外人在法院查封之前就与弘冠置业公司签订了《商品房买卖合同》，主体资格合法，交易标的明确，交易价款和支付方式明确，且意思表示真实。没有办理过户登记的过错在于弘冠置业公司，而不是异议人。因承诺的道路没有开通，涉案房屋不具有商铺的功能，致使商业贷款无法办理。被执行人弘冠置业公司承诺先为案外人办理房产证，再由案外人抵押贷款并支付购房款。异议人对涉案房屋进行了装修，并自2014年8月起一直占有、使用至今。且通过银行转账向弘冠置业公司的实际控制人王朋支付了购房定金115000元。综上，贵院应立即停止对涉案房屋的执行。案外人提供证据有：购房收据一份、装饰装修工程施工合同一份、商品房买卖合同一份。
申请执行人薛光军答辩称：1、案外人没有对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益证据，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。对于该房屋的执行处置，是执行法院按照合法程序进行的。案外人以其已经购买涉案房屋，支付部分价款为理由阻止执行不能成立。案外人仅仅支付了全部价款中很少的一部分，并且未承诺将剩余的价款交付执行法院执行，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。该涉案房屋系门面房，用于商业用途，并且案外人所支付的价款远远低于该房屋总价的百分之五十。我们同意案外人将下余的全部房款交付执行法院后，解除对该房屋的查封。
被执行人河南弘冠置业有限公司无答辩。
被执行人王鹏无答辩。
被执行人刘霖霖无答辩。
被执行人李会敏无答辩。
被执行人王战豪无答辩。
被执行人吴素换无答辩。
被执行人查世许无答辩。
本院查明：原告薛光军与被告河南弘冠置业有限公司、王鹏、刘霖霖、李会敏、王战豪、吴素换、查世许民间借贷纠纷一案，本院审理中经调解，于2016年11月21日作出（2016）豫0411民初3138号民事调解书，双方达成如下协议：一、截止2016年10月30日，被告河南弘冠置业下欠原告薛光军借款本金250万元及利息80万元。被告河南弘冠置业有限公司于2016年11月30日前支付原告薛光军利息30万元，借款本金250万元分5期支付：自2016年12月起，每月25日起各支付50万元，其利息随最后一期本金一次性还清。还款期间借款利息按照月息2分计算。按照每期归还当期本金后的余额进行相应的递减计算。随当期还款日一并支付。二、被告王鹏、刘霖霖、李会敏、王战豪、吴素换、查世许对调解书第一项借款本金及利息承担连带偿还责任。三、如被告弘冠置业有限公司逾期支付上述任何一期款项，原告有权一并向法院申请执行被告未履行的全部款项。四、案件诉讼费33200元，减半收取16600元，由被告河南弘冠置业有限公司承担。后因被告不履行调解书所确定的还款义务，原告薛光军申请法院强制执行。本院于2016年12月13日立案执行。2017年2月9日，本院作出（2016）豫0411执1363号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人河南弘冠置业有限公司所有的位于郏县汇文路锦绣商铺105-205号、115-215号共两套房产。二、被执行人河南弘冠置业有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，被执行人河南弘冠置业有限公司的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的行为。三、查封期限为三年。并于同日张贴查封公告。朱超飞对上述查封的115-215号房产提出书面执行异议。
另查明：案外人朱超飞与河南弘冠置业有限公司签订商品房买卖合同，购买河南弘冠置业有限公司开发的商品房，建筑面积共199.8平方米，价款总计1918080元。朱超飞付购房款115000元。该涉案商品房在本院查封前朱超飞已经占有装修使用。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应该予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已将按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人的原因未办理过户手续的。第二十九条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中案外人朱超飞虽与被执行人河南弘冠置业有限公司签订有商品房买卖合同，但其支付给河南弘冠置业有限公司的购房款仅有115000元，未达到合同价款的50℅，且又未将剩余房款交付法院执行。案外人朱超飞对争议房产不享有排除执行的权利，其异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十八条、第二十九之规定，裁定如下：
驳回案外人朱超飞的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向平顶山市湛河区人民法院提起诉讼。
审判长 崔 昭
审判员 王 菲
审判员 赵 毅
二〇一七年十月十一日
书记员 李佳佳