江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0115民初7327号
原告：俞秀芳，女，1934年8月25日生，汉族。
原告：张卫新，男，1962年12月2日生，汉族。
上列两原告的共同委托诉讼代理人：黄心丹，江苏舜阳律师事务所律师。
上列两原告的共同委托诉讼代理人：单益军，江苏金长城律师事务所律师。
被告：梁涛，男，1954年8月21日生，汉族。
委托诉讼代理人：季大林，江苏宾至律师事务所律师。
原告俞秀芳、张卫新与被告梁涛合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月14日、2016年11月17日、2017年6月15日、10月10日、11月20日公开开庭进行了审理。原告张卫新及其与原告俞秀芳共同的委托诉讼代理人黄心丹、单益军到庭参加诉讼。被告梁涛的委托诉讼代理人季大林到庭参加第一、二、三、四次庭审，经本院传票传唤，未到庭参加第五次庭审。本案现已审理终结。
原告俞秀芳、张卫新向本院提出诉讼请求：1、被告梁涛赔偿房屋折价款22780000元（含附属物及装修3180000元）；2、梁涛承担本案诉讼费用。事实与理由：1995年4月18日，俞秀芳之夫、张卫新之父张某与梁涛签订了一份协议书并办理了公证，后又签订一份补充协议书，协议书约定双方为改善在南京的居住条件，联合建房，以双方的名义在原××县××镇××村××一块面积为50×30平方米的宅基地用于建造两栋房屋，购置土地使用权的费用和办证等费用均由梁涛负责；该两栋房屋由张某方负责承建；房屋建成后宅基地每户使用一半，其房屋位于梁涛房屋东面。协议还约定梁涛负责给张某方办理土地使用权证及房屋产权证书，同时约定房屋建成后办理单独的产证证书。协议签订后，双方共同取得了建设单位（个人）为“梁涛、张某”的《江苏省村镇工程建设许可证》（编号为0149717），并以“梁涛、张某”两人名义缴纳了建房管理费、产权工本费和建房用地管理费。由张某方负责承建两栋独立楼房，承担建筑物的建造费用等。但2009年梁涛办理的土地使用权证、房屋所有权证载明土地使用权权人和所有权人仅有梁涛一人。张某已于2012年4月21日去世。后梁涛将两栋楼房分别抵押贷款9000000元、4900000元，恶意使两原告无法取得已居住使用21年的东楼房屋产权证及土地证，严重侵害了两原告合法权益。现要求按东楼实际面积891平方米，22000元/平方米计算房屋赔偿款，并赔偿房屋附属物、装修损失3180000元，合计22780000元。
被告梁涛辩称：其与张某之间是合同纠纷，合同相对人并非原告俞秀芳、张卫新，两原告主体不适格。因张某已于2012年4月21日去世，根据合同法属于不可抗力的解除，合同不能直接由继承人来继续履行，因为继承人不了解合同的内容，且事实上双方的合同已无法履行。俞秀芳、张卫新的主张已经超过诉讼时效，从最后的时效起算时间张某去世到两原告起诉已经超过四年。张某系江苏南通的农民，在南京市江宁区申请宅基地不符合法律规定。张某没有完全履行1995年的建房合同，给其造成了巨大经济损失。根据双方1995年的合同，张某至今都没有将建成的房屋交付给其，其有相应的抗辩权利。根据1995年4月15日国土部门颁发的集体土地使用权证，使用权人是其和张某。1998年4月10日，国土部门和其签订了国有土地使用权出让合同，将该地块的使用权以70000元的价格转让给其，其于1999年领取了国有土地使用权证。其名下的房屋产权证和土地证系基于1998年的国有土地使用权出让合同而取得，与其与张某之前的合作建房没有任何关系，双方之间的合同早就终止。俞秀芳、张某应起诉国土部门主张权利，国土部门将土地使用权出让给梁涛之前，对土地上的产权应有处理，张某可能拿过政府补偿。如果没有拿到政府补偿，可以向国土部门主张。俞秀芳、张卫新基于其现在名下的房产价值主张违约损失没有依据。俞秀芳、张卫新以前集体土地上的房屋产权人应向南京市江宁区人民政府主张权利。综上，请求法院驳回俞秀芳、张某的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：1995年2月14日，被告梁涛与原告张卫新签订一份协议书，该协议书载明：“立订方：甲：梁涛，乙：张伟新，以下简称甲乙方。为了改善在宁居住环境，由梁涛负责土地，张伟新负责承建，立订如下协议：一、有甲方负责在其林门宁杭公路旁负责地方及前期的各项手续。二、甲方所负责的土地面积不能少于伍拾米长，叁拾米宽，前期费用有甲方负责，乙方只负责贰幢房子的建设及普通的装修……四、在建筑物搞好的前提下有甲方负责乙方的产权手续，一人一半……”1995年4月18日，张某与被告梁涛签订一份协议书，该协议书载明：“甲方：梁涛，乙方：张某。甲方、乙方为了改善在南京的居住条件，经过充分协商，双方进行联合建房的协议如下：一、由甲方负责在南京市江宁××××镇晨光村购置土地面积为50×30M2并承担购置土地费用及前期费用。二、房屋由乙方负责承建及费用。三、房屋建成后宅基地每户使用面积为25×30M2。议定甲方房屋在乙方的西面，乙方房屋在甲方的东面。四、乙方只负责2幢房屋的建设及普通的装修；建筑占地面积不低于180M2；外墙帖面砖；屋面为波形瓦；室内为喷塑墙面；底屋地面为意大利进口地砖，品种由甲方选定，乙方付款；厅二头两边为地砖地坪；二屋大厅为双层吊顶，底层大厅需有墙裙。其余楼面地坪为彩色水磨石；三楼西面一间15.6M2的房间需有吊顶、墙裙、地板；卫生间增加吊顶三间，增加一只价值5000千元的冲浪浴缸，由乙方付款，甲方代办；游泳池池内帖墙砖。五、乙方所承建的房屋及内、外装修、围墙、车库、门卫、园内道路、房内水电安装必须在一九九六年一月十五日前全部结束，交甲方验收、使用；游泳池在一九九六年六月底全部结束，交甲方验收、使用。六、甲方负责给乙方办理土地使用权证书及房屋产权证书。土地使用权证书：麒集建（95）字第××号，房屋产权证书在房屋建成后办理单独产权证书。以上以公证处公证为准。七、关于水电增容费用：乙方付25000元，由甲方负责办理，乙方负责安装工程塑料管管道及费用。八、关于甲乙双方的账目从一九九五年十一月十五日前结清，十五日之后发生的账目及费用在房屋完工前全部结清。九、在房屋交结同时，由甲方送乙方移动电话1只，移动电话号码为903×××5。十、甲乙双方所建的房屋不得超过三层，超出部分有对方一半，两幢房屋高度需保持一致，不得超过对方；甲方建筑物的外部装修由甲方自行设计、定型，乙方需确保双方建筑物的质量达到优良工程标准。十一、以上协议由甲乙双方共同执行，如有违约，由违约方按每日10000元标准支付另一方违约金……”1995年12月1日，双方对该协议进行了公证。1995年10月26日，梁涛、张某又签订一份补充协议书，该协议书载明：“立订方：甲方：梁涛，乙方：张某。甲方、乙方为了改善在南京的居住条件，经过充分协商，双方进行联合建房的补充协议如下：1、由甲方负责在南京市江宁××××镇晨光村购置土地面积为50米×30米并承担购置土地费用及前期费用。2、房屋由乙方负责承建及费用（指建筑物的费用）。3、房屋建成后宅基地每使用面积为25米×30米。协商甲方所需的房屋在乙方的西边，乙方在甲方的东边。4、乙方所承建的房屋必须在一九九六年一月十五日前盖结束，交给梁涛使用，甲方与乙方作为朋友关系，底层大厅水磨石地面改意大利进口地砖，厅二头两间为地砖地坪，增加二层，大厅吊顶壹间，底层大厅搞墙裙壹间。5、甲方负责给乙方办理单独的土地使用权证书及房屋产权证书。土地使用证书必须在一九九五年十一月三十日办好并交给乙方，在一九九五年十二月十五日必须把产权证书办好并交给乙方……”此后，张某方承建了位于南京市××区××街道××号两幢三层混合结构楼房。2012年2月9日，梁涛、张卫新签订一份协议书，该协议书载明：“甲方梁涛……，乙方张卫新……。甲、乙双方就在履行位于南京市××共同建房协议过程中产生的纠纷，经甲、乙双方自愿协商达成一致意见，订立协议如下：一、乙方于2012年2月16日向甲方支付未施工及维修所需费用合计人民币290000（大写贰拾玖万）元整；二、甲方同意依照《共同建房协议》的约定，将已取得的《江宁国用（99）字第××号》土地面积的一半（以围墙为界）转让给乙方。三、甲方自行提供水箱，乙方有权保证甲方房屋通水通电。四、乙方自行办理土地使用权转让以及乙方房屋所有权证等相关手续，其办理过程中所产生的一切费用均由乙方自行承担。五、甲方有义务提供相关材料配合乙方办理相关手续。六、任何一方不按本协议约定履行义务的，应付违约金二万元给对方。七、甲乙双方此前签订的协议于本协议冲突内容以本协议为准。八、甲、乙双方就位于南京市××共同建房相关事宜再无其他任何争议……”目前，梁涛占有1号1幢房屋（西楼），张卫新占有1号2幢房屋（东楼）。
另查明，1993年6月5日，原江宁县计划经济委员会曾分别向被告梁涛及张某出具批复，同意梁涛、张某“住宅楼”项目列为私有基建准备项目。1995年4月15日，被告梁涛与张某共同取得集体土地建设用地使用证，用途为住宅用地，面积1500平方米。1998年3月，原江宁县国土管理局曾对梁涛、张某违法占地2亩进行了处理，要求补办用地手续，按出让手续办理。1998年4月10日，梁涛与原江宁县土地管理局签订一份国有土地使用权出让合同，该合同约定江宁县土地管理局出让一块位于江宁××××镇晨光面积为1333平方米的地块给梁涛建设住宅项目，出让金为每平方米52.5元，总额为69982.5元。1999年6月2日，原江宁县人民政府印发江宁政发（1999）146号文件，批准将江宁××××镇一幅面积为1333平方米的国有土地使用权出让给梁涛，同意出让底价为52.5元/平方米，出让年限为柒拾年，用途为自用住宅。2012年，梁涛办理了两幢楼房的国有土地使用权证，将国有土地使用权登记在自己名下，使用权面积分别为666.1M2和667.2M2。2012年12月5日，梁涛为位于南京市××区××街道××号2幢房屋（东楼）办理房屋所有权证，所有权证记载建筑面积为765.79平方米（2016年12月1日查询房屋登记簿记载建筑面积为756.79平方米）。2014年6月12日，梁涛将该房屋作为抵押物为灌南县联农食用菌有限公司（以下简称联农公司）欠富登投资信用担保有限公司连云港分公司（以下简称富登公司）9000000元债务提供抵押担保，目前该抵押尚未注销。2016年2月23日，梁涛为位于南京市××区××街道××号1幢房屋（西楼）办理房屋所有权证，所有权证记载建筑面积为756.43平方米。2016年9月9日，梁涛将该房屋作为抵押物为夏某欠中国民生银行股份有限公司南京分行4900000元债务提供抵押担保，目前该抵押尚未注销。2016年2月，平安普惠融资担保有限公司连云港分公司（原名富登公司，以下简称平安担保公司）将联农公司、徐某1、连云港双仁煤业有限公司（以下简称双仁公司）、梁涛、马某1、徐某2、江某、马某2诉至连云港市海州区人民法院（以下简称海州法院），要求偿还贷款本息8012706.72元，对梁涛提供的位于南京市××区××街道××号2幢房屋折价或拍卖、变卖所得价款有限受偿。2016年9月，海州法院判决联农公司偿还平安担保公司代垫款8012706.72元及利息；联农公司不履行债务时，平安担保公司有权对梁涛所有的位于位于南京市××区××街道××号2幢房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在最高额9000000元范围内有限受偿；徐某1、双仁公司、梁涛、马某1、徐某2、江某、马某2对联农公司的债务在最高额9000000元范围内承担连带偿还责任。2017年2月，平安担保公司申请执行上述判决。
又查明，原告俞秀芳、张卫新分别系张某的妻子和儿子。张某与俞秀芳另育有张某2、张某3两个女儿。张某的父母已于上世纪九十年代病故。张某于2012年4月21日去世。
2016年11月，原告俞秀芳、张卫新向本院提起诉讼，要求被告梁涛赔偿经济损失。审理中，张某与俞秀芳生育的女儿张某2、张某3到庭陈述其已放弃继承张某遗产的继承权，由张某的其他继承人俞秀芳、张卫新在本案中主张相关权利。俞秀芳、张卫新申请对位于南京市××区××街道××号2幢房屋的市场价值进行评估。本院依法委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称国衡公司）进行评估。2017年8月22日，国衡公司出具鉴定意见为估价对象1-3层住宅（含装修），面积756.79平方米，单价17442元/平方米，总价1319.99万元。俞秀芳、张卫新支付评估咨询费50000元。俞秀芳、张卫新因对上述房屋在不动产登记部门登记的建筑面积持有异议，自行委托国衡公司对位于南京市××区××街道××号2幢房屋的面积进行测量。2017年8月11日，国衡公司进行了测量，测量结论为主房、附房建筑面积为881.32平方米。后本院就位于南京市××区××街道××号2幢房屋所有权证记载建筑面积为765.79平方米与房屋登记簿记载建筑面积为756.79平方米不一致的情况向不动产登记部门咨询，工作人员称上述1号2幢房屋的建筑面积为765.79平方米，套内建筑面积为756.79平方米，房屋所有权证上记载的建筑面积765.79平方米是准确的，并重新向本院出具了不动产登记资料查询结果证明。本院又咨询国衡公司，询问房屋总面积的变化是否影响房屋评估的单价，其回复不影响，单价仍为17442元/平方米。2017年10月，海州法院向本院来函，以抵押优先为由商请本院将查封的位于南京市××区××街道××号2幢房屋移交其处置。同月，本院已向海州法院去函，将相关法律文书等材料移交海州法院，并要求海州法院依法处置，保护本案原告作为首先查封申请人应享有的各项权利。后因双方意见分歧，致调解未成。
上述事实，有公证书、补充协议书、协议、证明、房屋所有权证（复印件）、国有土地使用权证书（复印件）、不动登记资料查询结果证明、房地产评估报告、测绘报告、批复（复印件）、国有土地使用权出让合同（复印件）及当事人陈述等证据予以证实
本院认为，被告梁涛与原告俞秀芳、张卫新的亲属张某签订的联合建房的协议书及补充协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。张某已按合同约定建造了位于南京市××区××街道××号1幢、2幢房屋，且梁涛与张某亲属也实际分别占有1幢及2幢房屋，已完成了主要的合同义务。在张某去世后，该合同中属于张某的权利义务应由其继承人予以承继。在张某的其他继承人明确表示放弃继承张某遗产的情况下，俞秀芳、张卫新作为张某的继承人作为本案原告向梁涛主张权利，主体适格。按照协议约定，梁涛应负责购置土地费用和前期费用，负责为张某分得的房屋办理土地使用权证书及房屋产权证书，现梁涛已将上述两幢房屋的不动产登记手续均办至自己名下，且将两幢房屋作为抵押物为他人债务提供抵押担保，致使应分给张某的2幢房屋可能被海州法院依法处置，致使俞秀芳、张卫新不但不能取得该房屋的不动产权属证书，且可能无法继续占有该房屋，故梁涛的行为已经构成违约。现俞秀芳、张卫新要求梁涛赔偿无法取得2幢房屋产生的经济损失，于法有据，应予以支持。关于房屋的建筑面积，本院认为不动产权属证书上记载的建筑面积系有权机关根据相关规定测量计算并予以登记的，俞秀芳、张卫新仅提供了一份自行委托的测绘报告，在没有提交其他证据证明有权机关登记的错误之处的情况下，该房屋的证载建筑面积应以不动产登记部门的记载为准，应为765.79M2。关于赔偿损失的数额，本院认为，梁涛不能协助俞秀芳、张卫新办理房屋产权变更登记手续，且房屋有可能被其他法院拍卖、变卖，俞秀芳、张卫新不再主张取得该房屋的情况下，梁涛应赔偿俞秀芳、张卫新按市场价值计算的该2幢房屋的价值即13356909元（765.79M2×17442元/M2）。因单价17442元/M2已包含房屋内相关装修等设施的价格，故俞秀芳、张卫新再另行主张装修等价值，没有事实及法律依据，对俞秀芳、张卫新超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。因本案实际涉及的是不动产权属纠纷，故对梁涛关于俞秀芳、张卫新的诉讼请求，已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。对其提出的原告主体不适格等其他抗辩意见，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告梁涛于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告俞秀芳、张卫新房屋折价款13356909元。
二、驳回原告俞秀芳、张卫新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费155600元、财产保全费5000元，合计160600元，由原告俞秀芳、张卫新负担53659元，由被告梁涛负担106941元，（此款已由原告俞秀芳、张卫新垫付，被告梁涛在支付上述房屋折价款时应加付此垫款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 谢海勇
人民陪审员 韩春付
人民陪审员 时开林
二〇一七年十二月一日
书 记 员 秦 潇