北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第12244号
上诉人（原审被告、反诉原告）王鸿雁，男，1964年3月26日出生。
委托代理人苏义华，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李磊，男，1981年3月20日出生。
委托代理人刘其群，北京市安衡律师事务所律师。
原审第三人曹晓红（王鸿雁之妻，兼王鸿雁之委托代理人），1975年10月11日出生。
原审第三人招商银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街156号。
负责人王庆彬，行长。
委托代理人杨建武，男，1970年1月1日出生。
上诉人王鸿雁因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第13631号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年5月，李磊起诉王鸿雁至原审法院，2013年6月，原审法院作出判决。李磊不服上诉至本院，2013年9月，本院以本案事实有待于进一步查清为由，将该案发回重审。
重审中，原审法院依法追加曹晓红、招商银行股份有限公司北京分行（以下简称招商银行北京分行）为第三人。
李磊起诉称：2012年4月7日，我与王鸿雁经北京安信瑞德房地产经纪有限公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王鸿雁将北京市东城区（原崇文区）604号房屋（以下简称涉案房屋）出售给我，房价款为1800000元；王鸿雁应于2012年4月30日前办理房屋抵押注销手续，并在房屋所有权转移之日起30日内向房屋所在地户籍管理机关办理户口迁出手续，否则支付5000元违约金，逾期超过15天的，由王鸿雁按日按全部已付款的万分之五支付违约金。该合同附件八约定，我于2012年4月7日支付定金30000元；于2012年4月30日前支付首付款830000元；于2012年5月15日面签当日支付440000元；尾款500000元由我以办理公积金贷款的形式支付给王鸿雁；王鸿雁收齐全部房款当日腾房并保证此房租户已搬走，由此房租户产生的后续纠纷由王鸿雁承担。该合同签订后，我给付王鸿雁定金30000元。此后，王鸿雁一直消极履行合同，要么联系不上，要么以各种理由推诿，至今不履行合同义务。故我起诉要求法院判令王鸿雁继续履行合同，协助我办理上述房屋买卖过户手续。
王鸿雁答辩并反诉称：双方签订房屋买卖合同的情况属实。但李磊从未告知我已将购房款准备好。按合同约定，李磊应向我支付83万元首付款，之后由我办理解除抵押手续，但至今李磊都没有与我联系过。现我不同意李磊的诉讼请求。该合同第七条约定，李磊逾期超过15日付款，我有权解除合同，我解除合同的，李磊应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向我支付违约金。李磊支付我定金3万元后，一直未按照合同约定履行义务。因李磊未按合同约定在2012年4月30日前支付首付款83万元，导致我无法在约定的2012年4月30日前办理房屋抵押注销手续。李磊的行为已构成合同违约，我已向李磊发出解除合同通知，现我反诉要求解除编号为L-02A-0821944的《北京市存量房屋买卖合同》。
针对王鸿雁的反诉，李磊辩称：我没有在2012年4月30日之前向王鸿雁支付830000元的责任不在我，是因为双方在存量房交易结算资金自行划转声明中没有约定王鸿雁的银行账号，而且我一直无法与王鸿雁取得联系，导致我无法支付购房款。我认为现在合同还能够继续履行，故不同意被告的反诉请求。
曹晓红述称：在李磊与王鸿雁签订《北京市存量房屋买卖合同》时，我是知情且同意的。但在合同履行过程中，李磊未按约定履行合同付款义务，已构成违约，该合同应当解除。我同意王鸿雁的意见，不同意继续履行合同。
招商银行北京银行述称：我单位作为涉诉房屋的抵押权人，同意李磊代王鸿雁及曹晓红先行偿还贷款，在偿还贷款后，我单位同意办理注销抵押登记手续。
原审法院经审理查明：王鸿雁与曹晓红系夫妻。北京市东城区604号房屋系王鸿雁所有。王鸿雁将该房屋出租给他人使用。该房屋设定有抵押，抵押权人为招商银行北京分行。2012年4月7日，李磊、王鸿雁经案外人北京安信瑞德房地产经纪有限公司居间签订编号为L-02A-0821944的《北京市存量房屋买卖合同》，约定：王鸿雁将北京市东城区604号房屋出售给李磊，房价款为1800000元；王鸿雁应于2012年4月30日前办理房屋抵押注销手续，并在房屋所有权转移之日起30日内向房屋所在地户籍管理机关办理户口迁出手续，否则支付违约金5000元，逾期超过15天的，由王鸿雁按日按全部已付款的万分之五支付违约金；李磊未按约定支付购房款，逾期超过15日后，王鸿雁有权解除合同，王鸿雁解除合同的，李磊应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向王鸿雁支付违约金。该合同附件八约定，李磊于2012年4月7日支付定金30000元；于2012年4月30日前支付首付款830000元；于2012年5月15日面签当日支付440000元；尾款500000元由李磊以办理公积金贷款的形式支付给王鸿雁；王鸿雁收齐全部房款当日腾房并保证此房租户已搬走，由此房租户产生的后续纠纷由王鸿雁承担。同日，双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定双方本人亲自办理转移登记手续。
在上述合同签订后，李磊、王鸿雁及案外人北京凯盛经略担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定李磊、王鸿雁就已签订的《北京市存量房屋买卖合同》委托北京凯盛经略担保有限公司办理后续交易事宜。
该合同签订后，李磊支付给王鸿雁定金30000元。截止至2012年4月30日，王鸿雁未向银行办理房屋抵押注销手续，李磊未向王鸿雁支付首付款830000元。
此后，李磊亦未向王鸿雁支付上述款项830000元。
另查，2010年11月2日，王鸿雁及曹晓红与招商银行北京分行签订《个人授信及担保协议》，用涉案房屋作为抵押，申请授信额度920000元，授信期限为276个月，自2010年11月2日至2033年11月2日。截止至2013年11月25日，尚欠贷款本息共计728849.78元。
再查，2013年9月24日，王鸿雁向李磊寄送了《解除合同的通知》，主张因李磊未按时支付购房款，故王鸿雁通知李磊解除买卖合同。
原审法院庭审中，王鸿雁称其未办理抵押注销手续是因为李磊未向其支付830000元以便偿还贷款。李磊称因双方在《存量房交易结算资金自行划转声明》中没有约定王鸿雁的银行付款账号，且李磊一直无法与王鸿雁取得联系，故导致李磊最终无法付款。就此主张，李磊提供了李磊之妻谢莹滢在招商银行股份有限公司北京大望路支行的账号情况，证明李磊已做好支付购房款的准备。该账号在2012年4月26日，购买了一种周一至周五（非工作日除外）9时至15时30分开放赎回，且即时到账的理财产品，申购金额为840000元。同时，李磊还提供了与王鸿雁之间的短信往来记录，其中2012年4月30日，李磊之妻曾向王鸿雁发送短信，主要内容：王鸿雁先生，今天是4月30日，自从签订合同到今天，一直就没法跟曹晓红联系，不知下一步如何办，你能不能告诉我们确切信息，毕竟你是签约人。其余信息均系2012年4月30日之后的往来信息。李磊还提供证人云×的书面证人证言，证人表明2012年4月17日，李磊跟他说钱准备好了，让他联系卖方付款事情，他给卖方的妻子曹晓红打电话，曹晓红说在外地洽谈一个项目，回不来，并且把王鸿雁的电话给他。接通王鸿雁的电话后，王鸿雁说他不知道解抵押的事情如何办理，况且钱的事情由曹晓红办理，贷款的手续也是她办的，资料不知道在哪儿，办理不了，还是等她回来再说。让他联系曹晓红，证人随把王鸿雁的电话给了李磊。…等曹晓红回京后，已经错过了首付款交付及办理解押的时间4月30日，三方约定见面协商后续手续办理的事情，打算重新约定付款时间及办理解押手续及买方贷款手续等。…2012年6月份的时候，李磊、谢德全及邹孝英（谢莹滢之父母），卖方王鸿雁、曹晓红在证人公司见面，本想把钱款支付时间及解押时间重新修订，但卖方提出租户现在不肯走，想解决问题之后再办理后续手续。所以买方也未支付首付款给卖方。…大概7月初，李磊及谢莹滢与曹晓红在证人公司见面，李磊提出了自己的想法与曹晓红协商，曹晓红称需要与王鸿雁协商，但此后未果。王鸿雁对上述证人证言真实性不予认可。李磊还提供2012年6月3日及2013年1月2日的电话录音，王鸿雁对此证据亦不予认可。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《房屋保障服务合同》、《房屋购买居间委托协议》、服务确认书、定金收条、银行账户明细及双方当事人的陈述等在案佐证。
原审法院经审理认为：依法订立的合同受法律保护。本案中，依据李磊与王鸿雁的约定，李磊负有于2012年4月30日前向王鸿雁支付购房款830000元的义务，而王鸿雁则负有于上述日期前办理涉诉房屋注销抵押登记手续的义务。而在上述期限届满时，李磊、王鸿雁均未履行各自义务。就此问题，王鸿雁援引同时履行抗辩，提出因李磊未按期支付购房款，导致王鸿雁未按期履行注销抵押登记手续的义务。李磊则表示其未能按约定支付购房款原因有二，其一为无法联系到王鸿雁，其二为王鸿雁亦未按约定办理解除抵押手续。就双方的上述争议，依据李磊提供的中介公司人员的证人证言，在上述期限届满前，李磊、王鸿雁均未履行各自义务的原因是互相援引同时履行抗辩权。而在上述期限届满，李磊、王鸿雁均未履行各自义务的情况下，李磊、王鸿雁就变更付款及办理注销抵押登记手续期限曾再次协商，但并未达成一致。在此情况下，合同未能履行，不能归结于任意一方的违约行为所导致，李磊、王鸿雁对此均负有一定责任。此后，李磊、王鸿雁就合同如何继续履行曾进行协商，但未能达成一致意见。虽然李磊并未按合同约定的期限支付首付款，但因王鸿雁对此亦有一定责任，并非李磊单方违约所致。且在此情形发生后，李磊、王鸿雁亦曾就合同继续履行的方式进行协商，故王鸿雁据此要求解除合同，无相关合同及法律依据，法院对此不予支持，双方签订的合同应当继续履行。虽然涉案房屋现设定有抵押，但经询，招商银行北京分行同意李磊先行代王鸿雁偿还银行贷款，并在贷款清偿后协助办理涉案房屋的抵押注销手续，故该情形对合同继续履行并不构成影响。曹晓红作为涉案房屋的共有权人，参与涉诉房屋买卖合同的签订，故其对于王鸿雁出售涉案房屋一事是知情的。现曹晓红不同意继续履行合同，亦无相关依据，该意见法院亦不予采纳。应当指出，李磊代王鸿雁偿还贷款本息后，应当将扣除贷款本息后的剩余购房款一次性支付给王鸿雁。
据此，原审法院于2015年9月判决：一、李磊于本判决生效后七日内代王鸿雁、曹晓红向招商银行股份有限公司北京分行偿还全部的剩余贷款本金及截止至贷款还清之日止的全部利息等；二、王鸿雁、曹晓红及招商银行股份有限公司北京分行于李磊代王鸿雁、曹晓红偿还全部剩余贷款本金及利息等后十日内，协助李磊办理注销本市东城区前门东大街×六○四号房屋的抵押登记的相关手续；三、王鸿雁、曹晓红于注销抵押登记后十日内将本市东城区前门东大街×六○四号房屋过户至李磊名下。过户同时，李磊一次性向王鸿雁支付全部剩余购房款（剩余购房款金额为一百七十七万元扣除李磊代王鸿雁、曹晓红偿还贷款本息金额后的金额）；四、驳回王鸿雁的全部反诉请求。
判决后，王鸿雁不服，以李磊未付款、合同已经解除、原审法院遗漏其反诉请求为由上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其反诉请求，驳回李磊的本诉请求或者发回重审。李磊、招商银行北京分行同意原审判决。曹晓红同意王鸿雁的上诉请求。
本院经审理查明事实与原审法院查明事实无异，予以确认。
本院审理中，王鸿雁提交北京市高级人民法院受理案件通知书、北京市公安局西城分局取保候审决定书，拟证明曹晓红2012年4月14日至5月21日被羁押的事实。本院询问涉案房屋是否有出租，王鸿雁提交房屋租赁协议，拟证明涉案房屋已于2015年7月15日出租给案外人艾凤明并且出租期限为20年。
另查明，原审法院2014年10月28日庭审中，王鸿雁明确的反诉请求为：“一、要求确认合同已经于2013.9.24已经解除。二、要求李磊配合王鸿雁去解除房屋网签。三，原告承担诉讼费。”该庭审中，曹晓红称：“房子租户是2013.9搬走，我们还赔了他6万元，现在是曹晓红母亲在住，因为这里离医院近。”原审法院告知王鸿雁、曹晓红：“在诉讼期间，不要再安排其他人搬进涉诉房屋，否则承担相应后果。”王鸿雁、曹晓红对此表示“听清楚了，没问题。”
再查，王鸿雁提交的上诉状中，认可2012年4月30日李磊之妻曾向王鸿雁发送短信一事，该短信主要内容：王鸿雁先生，今日是4月30日，自从签订合同到今天，一直就没法跟曹晓红联系，不知下一步如何办，你能不能告诉我们确切信息，毕竟你是签约人。
上述事实，有北京市高级人民法院受理案件通知书、北京市公安局西城分局取保候审决定书、原审法院庭审笔录、王鸿雁的上诉状、本院庭审笔录等在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。具体到本案，李磊与王鸿雁签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定，王鸿雁应于2012年4月30日前办理抵押注销手续，李磊应于2012年4月30日前向王鸿雁支付购房款83万元，现李磊、王鸿雁均未按照约定履行各自义务。王鸿雁称未办理抵押注销手续系因李磊未支付购房款83万元，李磊称未支付购房款系因双方约定收款账号、联系不到王鸿雁一方，且王鸿雁未办理抵押注销手续。本院认为，根据《北京市存量房屋买卖合同》约定，李磊、王鸿雁互负债务，且没有证据表明义务履行有先后顺序，所以李磊、王鸿雁理应同时履行各自义务，现双方均因对方没有履行义务而作为己方不履行义务的抗辩理由，符合同时履行抗辩权的法律规定。据此，合同未能继续履行，不能归结于双方当事人的违约行为导致，任何一方当事人也无法因此享有合同解除权。2012年4月30日之后，双方未就合同如何继续履行达成一致意见，故2013年5月，李磊起诉要求继续履行合同、王鸿雁协助办理过户义务，且合同继续履行不存在障碍，该项诉讼请求理应予以支持。王鸿雁反诉要求解除合同，没有法律依据，理应不予支持。同时王鸿雁的反诉请求中还有“要求李磊配合王鸿雁去解除房屋网签”，在解除合同的反诉请求没有得到支持的情况下，解除网签请求亦难以得到支持，结合本案曾发回重审的情况，王鸿雁称原审法院遗漏其反诉请求要求发回重审，不符合法律规定，本院不予支持。
另外，关于曹晓红和招商银行北京分行一节。因诉讼中曹晓红认可其知晓且同意王鸿雁出售房屋的行为，王鸿雁与曹晓红均称涉案房屋为二人的夫妻共同财产，所以原审法院判令曹晓红与王鸿雁一并承担相应义务，亦应予以维持。招商银行北京分行在涉案房屋享有抵押权，其同意李磊代偿银行贷款后协助办理抵押注销手续，且李磊亦同意代王鸿雁、曹晓红还招商银行北京分行的贷款及利息，原审法院据此作出相应判决，亦属恰当，应予维持。
综上所述，王鸿雁的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费20730元、反诉案件受理费35元，由王鸿雁负担（王鸿雁已交纳35元，余款于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费20765元，由王鸿雁负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 高 磊
代理审判员 马兴芳
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 刘 曈