云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0111民初5921号
原告:云南浙万置业有限公司，住所地：昆明市新亚洲体育城星都总部基地61幢1单元1301、1302号。
委托代理人：朱燕铭、邬慧芳，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。
被告：李奎，男。
被告：后佳佳，女。
原告云南浙万置业有限公司诉被告李奎、后佳佳商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月6日公开开庭进行了审理。原告云南浙万置业有限公司委托代理人朱燕铭、邬慧芳到庭参加了诉讼，被告李奎、后佳佳经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月25日，被告向原告购买由原告开发建设的“魅力之城”第2幢第23层2307号房，签署了《商品房购销合同》（含补充协议及附件，以下简称“购房合同”）。付款方式约定为首付197279元，按揭440000元。被告随后与银行签订借款合同，原告对被告的按揭借款承担阶段性保证责任。2015年6月18日，因被告违约，未按时向中国建设银行股份有限公司云南省分行（以下简称“银行”）清偿借款，银行起诉被告、原告，要求解除《借款合同》，判令原告承担连带担保责任。后经昆明市五华区人民法院（2015）五法民三初字第1269号《民事判决书》判令：解除银行与被告之间的借款合同；被告向银行返还借款本金433240.69元、利息6978.59元，及自2015年11月4日起至还清款项之日止的逾期利息；律师费26833元、公告费520元；原告对被告的上述债务承担连带清偿责任，原告在承担责任后有权向李奎、后佳佳追偿。本案一审判决后，原告履行生效判决承担保证责任，代被告向银行支付了480801.61元。根据原被告双方之间签订的《商品房购销合同》第十三条2的约定“如因乙方违反其与贷款银行之间借款合同的约定逾期还款，导致甲方承担担保责任，甲方有权解除《商品房购销合同》，并在解除合同后30日内将乙方已付房款（无息）扣除乙方应付银行欠款本息及相关费用，并按照房款10%计算的违约金扣除后将余款支付给乙方”，被告的违约行为已经满足购房合同所约定之解除条件，应为其行为承担违约责任。为了维护原告的合法权益特诉至贵院。请求判令：1、解除原被告双方于2014年4月25日签订的《商品房购销合同》及补充协议（合同登记号：xxxxxxx），被告配合办理商品房合同备案撤销手续，商品房退还原告；2、被告承担违约金63728元；3、被告承担因被告违反与按揭银行之间借款合同约定导致原告承担担保责任支付银行超过房价（按揭借款金额）之外而给原告造成的损失40801.61元。4.本案诉讼费用、保全费用、公告费用等由被告承担。
被告李奎、后佳佳缺席无答辩。
原告围绕其诉讼请求向本院提交以下证据材料：1.商品房购销合同；2.合同备案表；3.个人住房（商业用房）借款合同；4.民事判决书（2015五法民三初字第1269号）；5.中国建设银行单位客户专用回单、中国建设银行股份有限公司活期存款明细账、个人贷款凭证、个人贷款结清证明、还款情况说明；6.公告费发票。欲证明原被告之间签订的《商品房购销合同》第十三条2约定“如因乙方违反其与贷款银行之间借款合同的约定逾期还款，导致甲方承担担保责任的，甲方有权解除《商品房购销合同》，并在解除合同后30日内将乙方已付房款（无息）扣除乙方应付银行欠款本息及相关费用，并按总房款10%计算的违约金扣除后将余款支付给乙方”；被告为按揭与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，后被告逾期还款违约，银行起诉后，法院依法作出判决。两被告不履行法律文书，原告履行担保责任，代被告向银行清偿了480801.61元的债务。两被告的违约行为符合合同解除条件，原告依法起诉解除，返还商品房。因此给原告造成的损失应由两被告承担，且两被告应为其行为承担违约责任，承担63728元违约金。
被告李奎、后佳佳缺席无质证，亦未向法庭提交证据。
本院认为，原告提交的证据材料客观真实，来源合法，与本案关联，本院予以采信。
综上所述，本院确认下列法律事实：2014年4月25日，原告云南浙万置业有限公司与被告李奎、后佳佳签订《商品房购销合同》（合同编号：魅力之城-
xxxxxx号），两被告向原告购买座落于昆明市官渡区矣六办事处广卫村的魅力之城A3地块2栋2307号房屋。房屋用途是住宅，建筑面积是77平方米，套内面积61.12元，房屋总价为637279元，支付方式为首付款197279元，剩余的440000元按揭支付。同日，还签订了《合同补充协议》，该补充协议第十三条第2款约定“……如因乙方（即两被告）违反其与贷款银行之间借款合同的约定逾期还款，或因乙方原因导致无法办理房屋抵押登记手续，导致甲方（即原告）承担担保责任的，甲方有权解除《商品房购销合同》，并在解除合同后30日内将乙方已付房款（无息）扣除乙方应付银行欠款本息及相关费用，并按总房款10%计算的违约金扣除后将余款支付给乙方。”上述合同于2014年5月9日已进行备案登记。两被告于2014年4月25日向原告支付了购房款的首付款197279元。2014年6月4日，两被告（借款人）、原告（保证人）与案外人中国建设银行股份有限公司云南省分行（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，两被告向中国建设银行股份有限公司云南省分行借款440000元用于购买原告开发的魅力之城A3地块2栋2307号房屋，原告提供阶段性担保。2015年6月18日，中国建设银行股份有限公司云南省分行因两被告未按时向其清偿借款，故向昆明市五华区人民法院提起诉讼。昆明市五华区人民法院作出（2015）五法民三初字第1269号《民事判决书》，判令：解除中国建设银行股份有限公司云南省分行与两被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；两被告向中国建设银行股份有限公司云南省分行归还借款本金433240.69元、利息6978.59元，及自2015年11月4日起至还清款项之日止的逾期利息；两被告支付律师费26833元；原告对两被告的上述债务承担连带清偿责任，原告在承担责任后有权在其承担责任的范围内向被告李奎、后佳佳追偿；案件受理费8411元由两被告及原告承担。该法律文书于2016年3月16日已生效。2015年12月18日，原告代两被告向中国建设银行股份有限公司云南省分行偿还了贷款本金433103.97元、利息11702.31元、罚息231.33元、律师代理费26833元、公告费520元、诉讼费8411元，合计480801.61元。两被告欠中国建设银行股份有限公司云南省分行的贷款已结清。原告承担了连带清偿责任，两被告未偿还，故现原告向本院提起诉讼，提出上述诉请。
本院认为，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原告与两被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。因两被告未按时清偿借款，而中国建设银行股份有限公司云南省分行向昆明市五华区人民法院提起诉讼，昆明市五华区人民法院作出（2015）五法民三初字第1269号《民事判决书》，原告根据该《民事判决书》承担了担保责任。根据合同的约定，因两被告违反其与贷款银行之间借款合同的约定逾期还款，导致即原告承担担保责任的，原告有权解除《商品房购销合同》，故原告主张解除与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》有事实及法律依据，原告行使合同解除权是有效的。同时《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案原告起诉要求解除合同，起诉状副本送达被告之时，视为其已履行合同解除的通知程序。据此，本院确认原告行使合同解除权有效，原、被告所签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》于本案起诉状副本送达之日（即公告期满之日2016年11月6日）解除。此外，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告未向两被告交付房屋，但合同已经备案，故两被告应协助原告办理解除（合同登记号xxxxxxxxxx）《商品房买卖合同登记备案表》手续；原告应返还两被告支付的购房款637279元（其中首付款197279元，银行贷款440000元）。对于原告主张被告按合同约定支付违约金的诉请，合同中约定了因两被告违反其与贷款银行之间借款合同的约定逾期还款，导致原告承担担保责任情况下，两被告应支付原告按总房款的10%所计的违约金，故原告主张两被告支付其违约金63728元的诉请，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”原告为两被告与中国建设银行股份有限公司云南省分行之间的借款承担阶段性担保责任，并代两被告偿还了中国建设银行股份有限公司云南省分行贷款本金433103.97元、利息11702.31元、罚息231.33元、律师代理费26833元、公告费520元、诉讼费8411元，合计480801.61元，原告承担保证责任后，有权向两被告追偿。本案中，原告应返还两被告购房款637279元，两被告应偿还原告其代偿款480801.61元，则原告应返还两被告156477.39元，鉴于两被告现下落不明，原告应当将返还两被告的款项进行提存、保管。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法第》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告云南浙万置业有限公司行使合同解除权有效，原告云南浙万置业有限公司与被告李奎、后佳佳所签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》于2016年11月6日解除；
二、由原告云南浙万置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告李奎、后佳佳购房款156477.39元；
三、由被告李奎、后佳佳于本判决生效之日起十日内支付原告云南浙万置业有限公司违约金63728元；
四、被告李奎、后佳佳在本判决生效之日起十日内须协助原告云南浙万置业有限公司办理解除（合同登记号xxxxxxxxxx）《商品房买卖合同登记备案表》手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2391元、公告费260元由被告李奎、后佳佳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。
审 判 长 贾孟书
人民陪审员 王 敏
人民陪审员 张青春
二〇一七年六月十二日
书 记 员 刘建莲