浙江省岱山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0921民初183号
原告马国庆，男，1962年6月16日出生，汉族，住浙江省慈溪市。
委托代理人卢万庆，浙江煜华律师事务所律师。
委托代理人余天泽，浙江煜华律师事务所律师。
被告浙江博宇建筑有限公司，住所地浙江省舟山市定海区干览西码头，组织机构代码71952461-4。
法定代表人杨松荣，该公司执行董事。
委托代理人周世忠，浙江六和（舟山）律师事务所律师。
委托代理人沈佳敏，浙江六和（舟山）律师事务所律师。
第三人岱山铭京房地产开发有限公司，住所地浙江省岱山县衢山镇鼠浪小区三星北路34、36、38号。
法定代表人韩远路，该公司董事长。
委托代理人马剑哲，浙江泽凡律师事务所律师。
原告马国庆诉被告浙江博宇建筑有限公司（以下简称博宇公司）、第三人岱山铭京房地产开发有限公司（以下简称铭京公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理后，依法组成合议庭于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告马国庆的委托代理人卢万庆，被告博宇公司的委托代理人周世忠到庭参加了诉讼，第三人铭京公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马国庆诉称，2012年8月2日，原告与第三人铭京公司就岱山县衢山镇海景花园的三套房屋签订了三份商品房买卖合同，并在房地产管理部门进行了登记备案，交付了全部的购房款，取得了销售发票。后发现该三套商品房因被告博宇公司与第三人铭京公司建筑工程施工合同纠纷一案的执行被岱山法院查封，提出的执行异议也被法院驳回。原告认为，原告与铭京公司已就讼争房产签订了买卖合同，依法办理了登记备案，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第二条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，原告已交付了所购房屋的全部款项，享有能对抗被告博宇公司建设工程价款优先受偿权的权利，应当停止对讼争房产的执行。为此，原告请求：1、停止对位于岱山县衢山镇海景花园9幢1单元商109室、10幢1单元商101室、20幢2单元102室的执行，并解除查封；2、诉讼费用由被告承担。
原告马国庆为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：
证据一、浙江省商品房买卖合同3份，拟证明原告与铭京公司就讼争房屋签订商品房买卖合同的事实。
证据二、铭京公司出具的商品房价款结算证明、销售发票3份，拟证明铭京公司已收到韩远路代为原告支付的购房款共5691019元的事实。
证据三、个人跨行存款回单1份，拟证明2011年7月21日，原告向韩远路个人账户汇款880万元用于购房的事实。
被告博宇公司辩称，原告与铭京公司签订的商品房买卖合同仅是在房地产主管部门登记备案，原告对所购买的房产即没办理预告登记，更未进行产权登记，所以本案所涉及的房屋所有权并没有发生转让的法律效力，讼争房产的产权现仍属于铭京公司所有。原告在签订商品房买卖合同后，约定由韩远路代付购房款，但韩远路实际并未代为支付，只是以其名义挂账于铭京公司，所以原告不属于《批复》第二条中所指的消费者，依法不享有对抗被告博宇公司建设工程价款优先受偿权的权利，原告的诉请缺乏法律依据，依法应当驳回。
被告为支持其抗辩理由，向本院提供以下证据：
证据一、舟山海博会计师事务所出具的报告书1份，拟证明原告没有履行支付购房款的义务，应付购房款在铭京公司的财务上以应收款形式挂账的事实。
证据二、被告向法院申请对铭京公司财会人员进行调查取证以证明证据一所待证的事实，法院于2016年3月29日对铭京公司会计刘媚进行了相关询问，刘媚所陈述的事实能印证证据一的真实性。
第三人铭京公司虽未到庭参加诉讼，但其在提交给本院的答辩状中对原告所述事实无异议。铭京公司未提供相关证据。
经庭审质证，被告对原告与铭京公司签订商品房买卖合同及约定由韩远路代付房款的事实无异议，但认为根据被告提供的舟山海博会计师事务所出具的财务审计报告显示，韩远路并没有代为履行付款义务，原告应付的购房款以韩远路应付款的形式挂账于铭京公司，原告提供的证据不能认定已经实际交付房款的事实，原告的购房行为不符合《批复》中第二条所规定的情形。原告则认为被告提供的舟山海博会计师事务所出具的报告书系被告单方委托所做的财务审计报告，真实性存疑，报告中显示原告应付的购房款在铭京公司财务上以挂账形式存在，那也只是铭京公司内部财务操作上的问题，铭京公司出具的收条已确认收到韩远路代付的购房款。
第三人铭京公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利，本院对以上双方无争议的事实和证据予以采信，作为认定案件事实的证据。
对原、被告提供的证据有异议的，本院综合评判如下：1、本院在执行以铭京公司为被执行人的系列案件中，为查清铭京公司的财务状况，将该公司的所有财务资料予以了查扣。之后，被告委托舟山海博会计师事务所对铭京公司的房屋预售及往来款情况进行审计，该事务所出具的财务审计报告依据的是本院所查扣的财务资料，铭京公司会计刘媚的陈述也印证了以上事实，且刘媚对公司房屋预售款的陈述与审计报告内容也相吻合，故审计报告的财务资料来源应认定真实可靠，原告对舟山海博会计师事务所的资质未提出异议，本院认为该份财务审计报告来源、形式合法，具有证明力，应予以采信。审计报告显示：对截止2014年6月30日铭京公司房屋预售情况及往来款的审计，铭京公司共预售海景花园房屋214套，预售总价212903384元，实际收到销售款37073336元，其中不包括原告应付的购房款，其余未收取的购房款均以应收款的方式挂账于韩远路、董占芬名下，本院对被告主张的韩远路未替原告代付房款的事实予以确认。2、原告提供的个人跨行存款回单只能证明原告曾于2011年7月21日向韩远路汇款的事实，但对于该笔款项的性质用途原告未提供其他证据予以佐证，证据与本案缺乏关联性，本院在此不予认定。
经审理，本院认定本案事实如下：2012年8月2日，原告马国庆与第三人铭京公司就岱山县衢山镇海景花园的9幢1单元商109室、10幢1单元商101室、20幢2单元102室签订了商品房买卖合同，同日铭京公司向原告出具商品房价款结算证明，内容为铭京公司已于2012年8月2日收到了韩远路代为原告支付了上述三套房屋的购房款共计5691019元，并向原告开具了销售发票。但韩远路实际并未将原告应付的房款支付给铭京公司，而是以挂账的方式拖欠至今。2015年11月9日，本院在执行申请执行人博宇公司与被执行人铭京公司建筑工程施工合同纠结一案中，依博宇公司的申请，作出了（2015）舟岱执民字第19-2号执行裁定书，对铭京公司名下海景花园已预售的147套房屋进行了查封，其中就包括了讼争房屋。原告于2016年1月7日对执行标的提出书面异议，本院于同年1月21日作出（2015）舟岱执异字第3号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议，原告不服该裁定，遂向本院提起诉讼。
本案的争议焦点:根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，符合条件的购买商品房的消费者可以阻却对其购买商品房的执行行为。本案原告这种以第三人代为履行付款义务的情形，是否属于《批复》第二条中符合条件的消费者。
本院认为，根据合同相对性原则，本案中原告马国庆与第三人铭京公司签订商品房买卖合同后，虽然约定由韩远路代为履行商品房买卖合同中支付房款义务，但韩远路只是替代原告履行付款义务，而并非合同当事人，买卖合同中规定的权利和义务仍需由原告和铭京公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”和《批复》第二条的规定，本案原告在韩远路未代为支付购房款的情况下，仍需承担支付购房款的义务，现原告未支付全部或大部分购房款，不得对抗被告所享有的建设工程价款优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，铭京公司因合法建造了海景花园而对此拥有所有权，原告与铭京公司虽签订了商品房买卖合同，但原告未履行交付购房款的义务，故铭京公司仍拥有讼争房屋的所有权，铭京公司作为被执行人，本院有权对其原始取得所有权的房屋进行查封，原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、《中华人民共和国物权法》第三十条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:
驳回原告马国庆的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告马国庆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于舟山市中级人民法院[上诉案件受理费80元应在递交上诉状时预交（具体承担金额由舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行舟山市农行南珍支行，账号19×××06。上诉期届满后七日内仍未缴纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 赵友剑
审 判 员 叶建明
人民陪审员 於国方
二〇一六年六月二十日
代书 记员 阮亭潼