江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初5155号
原告：苏州好百年国际婚纱广场有限公司，住所地苏州市姑苏区苏站西路1599号6幢712室。
法定代表人：俞健，公司总经理。
委托诉讼代理人：王玉莲，江苏百年东吴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈蒙蒙，江苏百年东吴律师事务所律师。
被告：张丽，女，1979年4月15日生，汉族，住苏州市。
委托诉讼代理人：许银华（系被告配偶），男，1977年8月21日生，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：王宇红，江苏少平律师事务所律师。
原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司（以下简称“好百年婚纱广场”）与被告张丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月16日、2017年1月6日公开开庭进行了审理，原告好百年婚纱广场的委托诉讼代理人陈蒙蒙、王玉莲，被告张丽的委托诉讼代理人许银华、王宇红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告好百年婚纱广场向本院提出诉讼请求：判令被告支付2013年12月31日至2016年6月28日期间的租金198284元及利息（按中国人民银行同期同档贷款基准利率，自2013年12月31日计算至被告实际清偿之日止）、物业费28700元、装修垃圾清运费583元、违约金22357元（按照合同约定的3个月租金标准减半主张）。事实与理由：原告受案外人苏州威尔玛置业有限公司委托，代为出租管理本市姑苏区苏站路1599号8号楼二楼房屋；原、被告在2013年12月31日签订《好百年租赁合同》，约定由被告承租好百年婚纱广场8-206号商业用房（建筑面积116.67平方米），租赁期限自2013年12月31日至2016年12月30日，租金为4.2元/平方米/日，第一年物业费为5880元，第二、三年物业费为11060元。合同约定第一期租金支付日为2013年12月31日，若被告连续拖欠租金30日以上，原告有权解除合同，且被告应向原告支付3个月当年平均月租金作为违约金。然而，被告截至目前为止仍拖欠原告租金、物业费、装修垃圾清运费、滞纳金、违约金计299924元，原告多次向被告追讨上述费用未果，为此原告于2016年6月27日向被告送达《律师函》解除租赁关系并要求被告支付上述费用，被告于次日收件，故租赁合同在2016年6月28日解除，但被告对支付租金的要求一直不予理睬，为此原告提起诉讼，请求法院判如所请。
被告张丽辩称，被告对双方合同已经解除没有异议，但是解除时间并非原告主张的2016年6月28日，原告寄送的解除函被告直至诉讼中才收到，邮寄凭证上也没有表明寄送的是解除函，因此合同解除时间应由法院认定。对原告诉讼请求，被告认为：1.被告确实签订了涉案房屋租赁合同，使用的确实是苏州市姑苏区苏站路1599××楼××206室房屋，虽然没有其他人主张过权利，但原告在合同签订时尚未取得房屋所有权证，且原告仅提供一本900多平方米的房屋所有权证，8号楼二楼远不止900平方米，被告认为未取得产权证书期间原告无权收取租金；2.涉案房屋系经营性用房，但直至2015年1月才通过消防验收，导致包括被告在内的商户至今未领取营业执照，未通过消防验收之前原告不应收取租金；3.根据原告举证的租赁合同，被告应分段支付租金，而支付租金的诉讼时效为一年，因此如果认定涉案房屋租赁合同效力，有一部分租金也已超出诉讼时效；4.原告基于租赁合同关系向被告主张诉求，而在诉请中又包含基于物业服务合同法律关系的物业费；5.被告已经支付过7万元，应予扣除；6.原告在涉案婚纱广场开业前向包括被告在内的商户承诺只要按时开业并经营满相应期限，即可免除房屋租金，原告现又要求被告支付租金，有违诚信；7.原告主张利息和违约金都是为了弥补损失，不可兼得，且违约金明显偏高，法庭如果认定，请予以调整。
经审理查明：苏州姑苏区苏站路1599号好百年国际商业广场8号楼201室（建筑面积953.28平方米）房屋产权人为苏州威尔玛置业有限公司；该房屋于2014年2月10日通过建筑工程消防验收，于2015年1月12日通过房屋内部装修工程消防验收。
苏州威尔玛置业有限公司于2013年2月20日委托苏州好百年婚纱摄影器材广场有限公司代为处理好百年商业广场的出租、日常管理和监督以及纠纷处理等事宜，有效期为5年；苏州好百年婚纱摄影器材广场有限公司于2014年10月30日变更名称为苏州好百年国际婚纱广场有限公司，即本案原告。
另查明，2013年12月31日，苏州好百年婚纱摄影器材广场有限公司（出租方、甲方）与被告张丽（承租方、乙方）签订好百年租赁合同一份，约定甲方将苏州市姑苏区苏站西路1599号（好百年国际婚纱广场）内8-206号商业用房（建筑面积116.67平方米）出租给乙方使用；租期自2013年12月31日起至2016年12月30日止，每年免租6个月，免租期内甲方不向乙方收取租金，但乙方须承担上述房屋应予缴纳的物业管理费及在此期间产生的水电费等其他一切费用。房屋日租金为4.2元/平方米/天，月租金为日租金×365天×租赁面积÷12，如乙方应支付的租金不足一个月的，则支付的租金金额应为该月租赁期所占天数与该月总天数之比乘以每月的租金以后的金额。合同第2.2条约定三年租金分别应于2013年12月31日、2014年12月16日、2015年12月16日支付，租赁保证金29809元于合同签订当日支付。合同第2.5条约定：物业费由乙方负担，由乙方与物业公司签订协议。合同还约定如乙方逾期支付租金，除需正常支付租金外，每逾期一天，应按日租金的2倍向甲方支付滞纳金；如拖欠的租金达30天以上，甲方有权解除合同并收回该商业用房，乙方应当向甲方支付3个月当年平均月租金作为违约金。
合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告装修后经营婚纱礼服店，被告总计支付70000元给原告，未支付物业管理费。对房屋交付时间，原告主张合同签订时就已经交付了房屋，被告在签订合同当日签订承诺书承诺在2014年1月7日前进场装修；被告则主张没有实际交付过钥匙，只是让其进行装修，当时答应进场装修是因为原告承诺不收房屋租金，装修公司进场是2014年2月份。
上述租赁合同签订当日，被告与吴江区水乡物业管理有限公司签订好百年国际婚纱广场物业服务协议一份，约定由吴江区水乡物业管理有限公司对涉案房屋进行统一的物业管理，被告需按照房屋建筑面积116.67平方米、7.9元/平方米/月的标准支付物业管理费，其中第一年为5880元（第一年按4.2元/平方米/月收取，差额部分由房产开发公司补贴），第二年和第三年均为11060元。
再查明，涉案房屋由吴江区水乡物业管理有限公司提供物业管理服务。吴江区水乡物业管理有限公司和原告于2013年7月1日签订委托协议一份，约定由原告代为收取好百年国际婚纱广场租赁户2013年7月至2017年7月期间的物业管理费等费用。吴江区水乡物业管理有限公司还明确在租赁户迟延支付物业管理费的情况下，原告有权通过诉讼的形式予以追缴。
庭审中，被告代理人表示被告签订的是空白合同，但本院当庭与被告电话核实过程中，被告本人表示签订合同时合同上写的租金为4.2元/平方米/天，第一年租金9万出头，但是当时原告急于招商，曾承诺会改动该标准。原告表示合同约定第一年被告需支付89428元租金、29809元保证金（后经被告申请变更为20000元）、5880元物业管理费的一半即2940元、583元垃圾清运费，被告支付了70000元，因此在合同签订当日被告出具欠款承诺书表明尚欠42951元。
审理中，原告表示其已在2016年6月27日向被告发出解除通知，被告于6月28日收件，故认为双方租赁合同已经在2016年6月28日解除；被告则主张没有收到书面通知，原告提供的邮寄凭证上没有写明收到的是解除通知，合同解除时间由法院认定，原告在2016年7月5日强行收回房屋，造成被告损失，为此被告报警但双方没有协商成功，被告遂提起损害赔偿的诉讼，该案尚在审理中。
以上事实，由原告好百年婚纱广场提交的房屋所有权证、授权委托书、建设工程消防验收意见书、准予变更登记通知书、苏州好百年国际婚纱广场租赁合同、委托协议及其说明、苏州好百年国际婚纱广场物业服务协议、欠款承诺书、装修承诺书，被告张丽提交的收费收据、建设工程消防验收意见书、民事纠纷调解协议以及当事人庭审陈述在案证实。
本院认为，原告作为涉案房屋产权人苏州威尔玛置业有限公司的受托人，代为管理出租涉案房屋，与被告签订的苏州好百年国际婚纱广场租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，成立并有效，双方当事人应恪守合同、履行义务。被告抗辩称苏州威尔玛置业有限公司在签订合同时尚未取得涉案房屋的建筑工程消防验收许可以及房屋所有权证，而且原告仅提交了900多平方米房屋的权属证书，涉案房屋所在楼层远不止900多平方米，然而案外人嗣后取得房屋所有权证且建筑工程消防验收通过的行为补正了租赁合同的效力，且合同效力不受装修工程消防验收许可的影响，故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。
合同签订后，原告已向被告交付涉案房屋，被告应依约支付租金。被告抗辩称原告未能举证证明何时交付房屋，但被告认可其在租赁合同签订当日承诺进场装修，并实际在2014年2月进场装修，故本院认定原告已经在2013年12月31日租赁合同签订当日向被告交付涉案房屋。
租赁合同履行过程中，因被告未能依约支付租金，原告依约行使合同解除权，并在2016年7月5日收回涉案房屋，本院认定双方房屋租赁合同已于2016年7月5日解除，现原告仅主张至2016年6月28日的租金并无不当，本院予以支持。根据双方合同约定，被告需支付的租金为222957元，其中2013年12月31日至2014年12月30日、2014年12月31日至2015年12月30日期间的租金均为89428元（116.67平方米×4.2元/平方米/天×365天÷2），2015年12月31日至2016年6月28日期间的租金为44101元（116.67平方米×4.2元/平方米/天×180天÷2），被告已支付70000元，尚需支付152957元。被告抗辩称原告曾口头承诺只要其正常开业并经营，租金可以减免，并提交同在涉案婚纱广场经营的其他商户的证言、以及原告与其他商户解除合同时签订的解约协议予以证明，但原、被告双方间并未就租金变更达成书面协议，且原告对此并不予以认可，原、被告之间的合同债权具有相对性，被告提交的证人证言及其他商户的解约协议并不能直接适用于原、被告之间的房屋租赁合同关系，故本院对被告该抗辩意见难以采信。被告还抗辩称双方合同约定分段支付租金，故每段租金的诉讼时效应分段计算，原告诉请中的部分租金已经超出诉讼时效，不应予以支持。本院认为合同约定的分段支付的租金虽系分段定期给付债务，具有一定的独立性，但是租赁合同作为双务合同，出租人在将涉案房屋交付给承租人使用后，期待获得的是整个租期的收益，分段支付租金并不应割裂整个租赁合同项下租金债务的整体性，同时为维护双方间的互利互信，分段支付的租金债务的诉讼时效应自最后一期租金应付之日起计算。本案租赁合同最后一期租金应付时间为2015年12月16日，原告于2016年8月8日起诉，并未超出法律规定的诉讼时效，对被告抗辩意见本院不予采纳。
关于原告主张的物业管理费，原告作为物业管理公司吴江区水乡物业管理有限公司的受托人，有权向被告主张涉案房屋的物业管理费，被告依约在2013年12月31日至2016年6月28日期间应支付的物业管理费为22470元[其中租期第一年和第二年分别为5880元、11060元，2015年12月31日至2016年6月28日期间为5530元（116.67平方米×7.9元/平方米/30天×180天）]。被告抗辩称物业管理费系基于被告与物业管理公司之间的物业服务合同关系而产生，与原告无关，然而该物业管理费发生在被告承租涉案房屋期间，且原告已获得物业管理公司的授权，故本院对被告该抗辩意见不予支持。
关于原告主张的利息损失及违约金。被告未能依约支付租金，给原告造成利息损失，原告要求其支付利息损失并无不当，本院予以支持，并认定截至2016年7月5日被告应承担的利息为11406元（第一年拖欠租金29428元,自2013年12月31日起至2016年7月5日止的同期银行贷款利息损失3557元;第二年拖欠租金89428元,自2014年12月17日起至2016年7月5日止的同期银行贷款利息损失6679元;第三年拖欠租金44101元,自2015年12月17日起至2016年7月5日止的同期银行贷款利息损失1170元）；自2016年7月6日起至实际支付之日止，被告需承担的利息为拖欠租金152957元的同期银行贷款基准利息。关于原告主张的违约金，虽然合同对此已作约定但原告的损失足以通过被告承担逾期支付利息的方式得到弥补，且被告要求对此予以调整，故本院对原告主张的违约金不再支持。
关于原告主张的垃圾清运费，因双方协议对此并无约定，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第五条之规定，判决如下：
一、被告张丽于本判决生效之日起十日内向原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司支付租金152957元、物业管理费22470元,并支付截至2016年7月5日的逾期支付租金的利息损失11406元以及自2016年7月6日起至实际支付租金之日止的利息损失（以152957元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率进行计算）；
二、驳回原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5280元，减半收取2640元，由原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司负担741元，由被告张丽负担1899元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
代理审判员 衡晓晴
二〇一七年二月九日
书 记 员 蒋志芳