山东省菏泽市牡丹区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1702民初5276号
原告：牛贝，男，1990年6月10日出生，汉族，户籍地：山东省菏泽市定陶区。现住菏泽市牡丹区。
委托代理人：赵玲，菏泽牡丹北斗法律服务所法律工作者。
被告：菏泽中嘉房地产开发有限公司，住所地：菏泽市东方红大街568号。统一社会信用代码：91371700787157692X
法定代表人：向春池，董事长。
委托代理人：郭应超，山东邦治律师事务所律师。
原告牛贝与被告菏泽中嘉房地产开发有限公司（以下简称中嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛贝的委托代理人赵玲、被告菏泽中嘉房地产开发有限公司的委托代理人郭应超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牛贝向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理房产证相关手续造成的违约金21510元。2、判令被告承担逾期交房违约金19775元。3、判令被告退还购房款23100元。4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月26日，我与被告签订了商品房买卖合同一份，按照合同约定，被告应当在2015年3月30日前向我交付合同约定的商品房，但被告却无故延期交房。另合同十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内为原告办理权属证书，但被告至今未能办理，同时，被告向我交付的楼房与合同约定有误差，根本达不到合同约定的面积，被告应退还我房款差额，但被告至今不予退还。综上，我多次找被告协商其违约行为之事，被告均不予理会，为维护我的合法权益，特诉至贵院，如判如所请。
被告中嘉公司辩称，1、原告诉求第3项关于退还面积差价购房款部分双方已于2017年11月1日全部履行完毕。2、原告方应依法证明其履行完成价款支付合同义务的时间、支付方式及所谓违约金的依据及计算方式，否则不应得到法庭的支持。3、关于办理房产证事宜，期间因房产管理局依法变更为不动产登记中心致使该局职权、人员、系统等产生变动，无法正常履行其行政职能，客观上导致产权证书办理期间顺延，我公司客观上无过错，属不可抗力，对此应依法免责。关于合同约定第15条关于产权登记的约定，我方义务为将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证，我方已履行报备手续，对此无违约行为，不应承担违约责任。综上，原告诉求已无事实根据及法律依据，请求贵院依法驳回原告诉请。
本院经审理认定法律事实如下：2014年10月26日原被告双方签订了商品房买卖合同。合同约定了商品房的基本情况、价款、付款方式及期限、交房期限、逾期交房的违约责任以及关于产权登记的约定。合同具体约定如下：被告将其开发的位于菏泽市牡丹区广福街以西、水洼街以东曹州大观园四期6号楼2单元06003号房出售给原告，建筑面积130.96平方米，单价5000元，房款金额654800元，买受人在签订本合同时支付首付款334800元，其余购房款320000元由买受人向银行申请按揭贷款并直接支付至出卖人指定银行账户；买受人应当于合同签订当日提交银行要求所需的资料，并在本合同签订后7日内办理完毕银行按揭手续；出卖人应当在2015年3月30日将验收合格的商品房交房买受人，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；买受人未按约定时间足额支付购房款（包括以按揭方式购房由买受人向银行申请贷款部分）及其他费用（包括代收代缴部分），出卖人有权拒绝交房并顺延办理房地产权属登记备案及取得房地产权属证书的日期，并不承担逾期的违约责任；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属等级的需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之零点五向买受人支付违约金。2014年10月26日，原告支付被告购房首付款334800元。原告应当在2014年11月2日之前办理完毕银行按揭手续。2014年11月15日，原告办理的按揭贷款320000汇入被告账户。2015年8月28日，被告交付原告房屋。被告应在2016年3月30日之前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报权属登记部门备案。2017年12月18日，菏泽市牡丹区住房和城乡建设局为被告出具《证明》：“曹州大观园小区由菏泽市中嘉房地产开发有限公司投资建设，该公司于2016年6月份向牡丹区住建局原登记窗口提供了该项目产权登记所有材料申请房屋所有权初始登记，申报过程中因我市全面停止房屋所有权登记，自2016年8月份我市正式开展不动产统计登记工作，故我局退还该公司申报资料，并告知该公司自行到不动产登记部门申请办理”。2017年11月1日被告退还原告面积差价款23100元。
上述事实，由当事人的陈述，书证等证据记录在卷，且所有证据均经质证。
本院认为，本案存在以下两个争议焦点，1、被告方是否将符合办理房产证所需条件的资料提供房产部门，何时提供及逾期办证的违约金的计算依据。2、被告逾期交房的期间，原告计算逾期交房违约金的依据。本院经审查认为，原被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为有效合同。关于原告诉求退还的购房款问题，因双方已于诉讼中的庭前履行完毕，故原告请求的被告退还购房款23100元的事项，本院无须处理再行判决。合同约定了具体办证的期限及逾期办证的违约金的计算方式，该项约定对双方当事人具有法律约束力。2014年11月15日原告按揭贷款320000元到被告账户，能够认定原告2014年11月15日办理完毕银行按揭手续，原告逾期付款13天，依据双方合同约定，被告交房和办证日期也应相应顺延13天。关于被告方是否将符合办理房产证所需条件的资料提供房产部门，何时提供以及逾期办证违约金的计算依据问题，经审查被告所提交的2017年12月18日菏泽市牡丹区住房和城乡建设局为其提供的《证明》，被告已于2016年6月份向牡丹区住建局原登记窗口提供了该项目产权登记所有材料，依照合同约定被告应当在2016年3月30日并顺延13天即2016年4月12前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报权属登记部门备案，被告未完成合同约定的该项义务，被告方显属违约，应当按照合同的约定承担逾期办证的违约责任并向原告支付违约金，逾期办证期限为2016年3月31日至2016年6月30日，逾期91天，扣除因原告逾期付款相应给予被告顺延的13天，逾期办证违约金为2553.72元（654800×万分之0.5×78天）。原告要求被告支付逾期办证违约金2553.72元的诉讼请求，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。关于逾期交房违约金问题，逾期交房时间及违约金计算方式合同有明确约定，合同约定2015年3月30日交房，原告于2015年8月28日入住，被告逾期交房148天，扣除被告顺延的13天，违约金8839.8元（654800元×万分之一×135天）。因此，原告牛贝要求被告中嘉公司支付逾期交房违约金8839.8元的诉讼请求，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告菏泽中嘉房地产开发有限公司支付原告牛贝逾期办证违约金2553.72元。
二、被告菏泽中嘉房地产开发有限公司原告叶国庆逾期交房违约金8839.8元。
三、驳回原告牛贝过高部分的诉讼请求。
上述判决的第一、二项于判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1410元，减半收取705元。原告牛贝负担374元，被告菏泽中嘉房地产开发有限公司负担331元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审判员 晁一兵
二〇一八年三月二十日
书记员 孟燕伟