北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终2310号
上诉人（原审原告）谢幼治，女，1973年1月13日出生。
委托代理人倪天强（谢幼治之夫），1970年10月21日出生。
被上诉人（原审被告）北京锦绣大地农业股份有限公司，住所地北京市海淀区海淀大街35号。
法定代表人于洋，董事长。
委托代理人王冰，北京天驰君泰律师事务所律师。
上诉人谢幼治因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第42748号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人谢幼治及其委托代理人倪天强，被上诉人北京锦绣大地农业股份有限公司（以下简称锦绣大地有限公司）之委托代理人王冰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
谢幼治在原审法院起诉称：我于2006年5月18日与锦绣大地有限公司签订了由其开发的锦绣大地物流港项目一期地上一层夹层2E012号商铺的《代办商铺产权协议书》，总房款435200元。根据协议第二十条产权登记中第一部分初始登记的约定，锦绣大地有限公司应于2007年12月31日前为我办完产权证，否则应当按日计算向我支付已付房款万分之零点五的违约金，并于60日内向本人支付。实际上直到2012年7月19日，锦绣大地有限公司才完成我的产权证登记，我直到2014年初才取得产权证。即使按登记日期计算也比协议约定日期迟了1660天，所以锦绣大地有限公司应支付违约金36121.6元。我在取得房产证当天就向锦绣大地有限公司提供的热线电话8820****咨询并索要违约金，对方人员答复所有业主都没有办理违约金一事，等公司确定以后会电话通知，我在等待多日无通知后，又电话向锦绣大地有限公司咨询和索要，但是其工作人员都以将来统一办理为由拖延。2015年2月21日，我收到锦绣大地有限公司电话通知，称其经营出现阶段性困难，违约金都不给了，我再次根据所提供的电话8820****咨询违约金一事，对方工作人员称他们只管回购，滞纳金事情他们不管。现在业主们都在排队办理回购商铺，如果我同意回购，可以协调公司支付违约金，如果不同意回购需要等到2015年10月份统一办理。故诉至法院。诉讼请求：1、判令锦绣大地有限公司支付违约金36121.6元；2、判令锦绣大地有限公司赔偿违约金利息损失（具体数额未算，要求按银行同期存款利息四倍计算）。诉讼费由锦绣大地有限公司承担。
锦绣大地有限公司在原审法院答辩称：根据双方签订的《北京市商品房预售合同》第十一条：“出卖人应当在2006年7月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当取得建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书。”第二十条第（一）款：“出卖人应当在2007年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第二十条第（二）款：“商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。”就办理房屋所有权证一事，双方又单独签订了《代办商铺产权协议书》。该协议书第二条约定：“乙方承诺自甲方入住之日起24个月内，在甲方履行本协议第三条、第四条义务的前提下，为甲方办理完毕房屋所有权证。因乙方原因不能按期办理完房屋所有权证，每延期一日，乙方按总房款的每日万分之零点五向甲方支付违约金”。2006年5月16日商品房建筑工程竣工验收备案，同年7月20日商品房面积实测技术报告书备案，大产权证及商品房实际交付日期7月31日。因此，我公司履行房屋交付及初始登记义务不存在迟延，而关于转移登记，我公司为谢幼治办理房屋所有权证的最后期限为（商品房交付之日起730天内，即入住之日起24个月内）2008年7月31日。谢幼治所购买的商铺实际取得房屋所有权证的日期为2012年7月19日，作为按日计付的逾期办证违约金，应按日分别单独适用诉讼时效，即便是最后一天的违约金，从《房屋所有权证》登记日期的次日起算诉讼时效，至谢幼治起诉之日也远远超过两年，而谢幼治在此期间并未向我公司主张过权利，也没有向法院提供存在时效中断的证据。因此，谢幼治起诉已超过两年的诉讼时效，其请求不应得到支持，请求法院驳回谢幼治的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2006年4月5日，出卖人锦绣大地有限公司与买受人谢幼治签订合同编号：Y228569《北京市商品房预售合同》。合同约定，谢幼治购买北京锦绣大地绿色安全食品物流港一期工程地上01层夹2E012号（该房号为暂定编号）。商品房预测建筑面积22.13平方米，其中，套内建筑面积10.5平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.63平方米。商品房单价为每平方米19666元，总价款人民币435200元。合同第十一条交付条件约定，（一）出卖人应当在2006年7月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第二十条产权登记约定，（一）初始登记，出卖人应当在2007年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付；（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照合同签订当日中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。
同日，谢幼治（甲方）与锦绣大地有限公司（乙方）签订《代办商铺产权协议书》，协议书第二条约定：乙方承诺自甲方入住之日起24个月内，在甲方履行本协议第三、第四条义务的前提下，为甲方办理完毕房屋所有权证。因乙方原因不能按期办理完房屋所有权证，每延期一日，乙方按总房款的每日万分之零点五向甲方支付违约金。
同日，谢幼治（甲方）与北京锦绣大地农副产品批发市场有限公司（以下简称锦绣大地批发市场有限公司）（乙方）签订商铺租赁合同，谢幼治将其购买的01层夹2E012号商铺出租给乙方，租赁期限自甲方向开发商付清购买商铺的全部款项之次日起开始计算至2015年10月29日止。乙方承租该商铺用于对外经营使用，如要改变用途，甲方同意无需通知。乙方按月向甲方支付租金，每年支付12次，于每月25日前以银行转账方式支付。首期租金按实际天数支付。甲方同意由乙方代为办理银行开户手续。甲方应于本合同签订同时向乙方提供办理银行开户所需的相关资料。乙方在依约代为扣除甲方应当缴纳的税费后，将上述租金直接划入甲方开立的账户。同时约定，自承租期届满4年之日起，至本合同有效期届满之日止，如甲方转让商铺，乙方承诺随时可以按如下方式购买（1）租期第五年至第七年内，按原价购买；（2）租期第八年至第十年内，按原价上浮5%购买。
锦绣大地有限公司于2006年5月16日取得所出售商品房的北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，同年7月20日取得房屋土地测绘技术报告书，同年7月31日取得北京市建设委员会办法的京房权证海其字第00824**号房屋所有权证。谢幼治的房屋所有权证填发日期为2012年7月19日。
2006年7月31日锦绣大地批发市场有限公司给锦绣大地有限公司出具商铺移交确认函，确认批发市场接受移交，正式接管北京锦绣大地物流港一期各商铺。
谢幼治主张其多次向锦绣大地有限公司提供的热线电话8820****咨询并索要违约金，锦绣大地有限公司的工作人员都以将来统一办理为由拖延，锦绣大地有限公司予以否认。
2015年10月15日谢幼治向法院提起诉讼。
上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、北京市商品房预售合同、代办商铺产权协议书、房屋所有权证、北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、商铺租赁合同、商铺移交确认函等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。谢幼治与锦绣大地有限公司于2006年4月5日签订的《北京市商品房预售合同》及《代办商铺产权协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。关于产权转移登记双方在《商品房预售合同》中约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。”锦绣大地有限公司于2006年7月31日取得北京市建设委员会颁发的京房权证海其字第00824**号房屋所有权证，谢幼治的房屋所有权证登记时间为2012年7月19日，该日期法院认定为谢幼治取得房屋所有权证的日期。锦绣大地有限公司未在合同约定的期限内为谢幼治办理完毕房屋所有权证，已构成违约。
关于违约金诉讼时效的认定，约定违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。本案中，双方合同约定应办理转移登记的时间为房屋交付之日起730日内，未能在上述期限取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。因此，本案计算违约金是按日计算继续性违约金。谢幼治于2015年10月15日向法院提起诉讼，本案审理中，谢幼治未提供产生诉讼时效中断的有效证据，故谢幼治主张违约金的诉讼时效已超过两年，其诉讼请求法院不予支持。对于谢幼治的其他诉讼请求，无事实依据与法律依据，法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决：驳回谢幼治全部诉讼请求。
谢幼治不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判支持我方的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由锦绣大地有限公司承担。上诉理由：1、锦绣大地有限公司一直同意支付违约金，按照法律规定，不能再以诉讼时效进行抗辩。2、我一直在主张违约金，诉讼时效发生中断。3、一审判决忽视我的证据，有失公正。
锦绣大地有限公司服从原审法院判决，针对谢幼治的上诉理由答辩称：我公司同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明：谢幼治在本院审理期间申请证人王×出庭作证，证明其作为业主家属曾与谢幼治共同向锦绣大地有限公司主张违约金，因而诉讼时效发生了中断。谢幼治对证人证言予以认可，锦绣大地有限公司不认可该证人证言。
另查，本院于2016年4月11日对本案诉争商铺的现状进行了现场勘查，现场的大厦目前已经清空并采取封闭式管理，由物业公司控制，双方对此均予以认可。
上述事实有照片、证人证言、双方当事人的陈述等证据在案佐证。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。谢幼治与锦绣大地有限公司签订的《北京市商品房预售合同》、《代办商铺产权协议书》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照上述合同履行。
本案的争议焦点主要为：一、锦绣大地有限公司是否履行了交付商铺的义务；二、逾期办证违约金的起止时间如何确定；三、是否发生诉讼时效中断的事实。
针对上述争议焦点一，双方在《商品房预售合同》中明确约定买受人应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证，但同日谢幼治与锦绣大地批发市场有限公司签订《商铺租赁合同》，谢幼治将诉争商铺出租给锦绣大地批发市场有限公司，故诉争商铺实际上并未直接向谢幼治进行交付，而是在经过谢幼治同意的情况下，以签订租赁协议的方式向第三方指示交付。2006年7月31日锦绣大地批发市场有限公司与锦绣大地有限公司办理了诉争商铺的移交手续。谢幼治对上述交付方式应当是知情并同意的，锦绣大地有限公司实际上已经履行了交付商铺的义务。
针对上述争议焦点二，谢幼治作为诉争商铺的产权人，其应当知晓其享有的合同权利，合同签订后其一直按月收取商铺租金，应当视为其对诉争商铺的使用情况的知晓和认可。按照双方合同约定，谢幼治应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证，锦绣大地有限公司已于2006年7月31日向锦绣大地批发市场有限公司交付了诉争商铺，故锦绣大地有限公司应当在2008年7月31日前为谢幼治办理产权证，自2008年8月1日起，谢幼治即应当知晓自己的权利受到了侵害，其可以向锦绣大地有限公司主张相应的违约责任。谢幼治主张应当按照自己实际取得产权证的时间作为知道自己的权利受到侵害的起算时间，显然与物权登记的公示、公信原则不相一致，故其主张违约责任计算的截止时间应当为产权证的登记时间，即2012年7月19日。
针对上述争议焦点三，约定违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。按照上述分析，谢幼治于2015年10月15日才向法院提起诉讼，已超过诉讼时效，谢幼治虽申请证人出庭以证明发生诉讼时效中断的事实，但由于该证人与谢幼治均系该项目的业主，与谢幼治具有共同的诉讼利益，该单一证据对其证明事项不具有充分的证明效力，不足以证明诉讼时效发生中断，故谢幼治主张诉讼时效中断的事实不能成立。
综上所述，谢幼治的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三百五十二元，由谢幼治负担（已交纳）。
二审案件受理费七百零四元，由谢幼治负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 郭仁鑫
代理审判员 朱文君
二〇一六年五月二十日
书 记 员 明 玥