广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初1650号原告：中国农业银行股份有限公司防城港分行，住所地广西防城港市港口区兴港大道51号。负责人：李春儒，该行行长。委托诉讼代理人：黄世新，广西欣和律师事务所律师。被告：彭乃燕，女，1983年2月15日出生，汉族，户籍所在地广西防城港市防城区，被告：广西金凯利置业有限公司，住所地广西南宁市银海大道706-1号金地花园6号楼101号房。法定代表人：郑伟文。委托诉讼代理人：林章涛，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司防城港分行（农行防城港分行）诉被告彭乃燕、广西金凯利置业有限公司（以下简称金凯利公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行防城港分行�委托诉讼代理人黄世新，被告金凯利公司的委托诉讼代理人林章涛到庭参加诉讼。被告彭乃燕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行防城港分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告彭乃燕、金凯利公司于2011年12月29日签订的《个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》）；2.被告偿还原告借款本金206418.46元并支付相应利息、罚息、复利1687.59（利息的计算标准：以236000元为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2012年1月7日起，扣减已经支付的利息，暂计至2016年7月21日，以后利息另计；罚息的计算标准：以206418.46元为基数，自2013年6月12日起，按执行利率基础上上浮50%计算，暂计至2016年7月21日，以后另计至清偿完毕之日止；复利的计算标准：以应付未付利息为基数，自2012年1�7日起，按借款执行利率计收，暂计至2016年7月21日，另计至清偿完毕之日止）；3.被告金凯利公司对被告彭乃燕的上述债务承担连带清偿责任；4.原告对处置位于防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸蔚蓝假日1组团1号楼1单元1102号房的房产在上述所欠债务范围内享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：2012年11月27日，原告为贷款人与被告彭乃燕为借款人、抵押人以及被告金凯利公司为保证人签订《借款合同》（编号：45020120110031941），约定被告彭乃燕向原告借款236000元用于购买房产，借款期限240个月，自2011年12月29日起至2031年12月28日止；采用按月等额本息还款的方式归还借款本息；借款利率按人民银行公布的同期同类贷款利率基准利率计算；如遇中国人民银行公布的人民币贷款基准利率调准，自调整后的次年1月1日起，按照新的基准利率和�款利息浮动幅度确定新的借款执行年利率；借款人未按合同约定归还借款，按合同约定的借款执行利率计收复利，借款到期后产生的应付未付利息按合同约定的罚息利率计收复利；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁的方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。金凯利公司为上述借款提供阶段性连带责任保证担保，自发放贷款之日起，至借款人取得房产证权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同还对其他事项作了详细约定。被告提供位于防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸一期D组团D3栋1单元1001号房为上述借款作抵押并于2012年1月6日办理了抵押登记（《预购商品房贷款抵押登记证明》编号为：20120033号）。合同签订后，原告于2012年1月6�向被告发放贷款236000元。截止至2016年7月21日，被告尚欠本金206418.46元，拖欠利息、罚息、复利1687.59元。被告彭乃燕逾期还款的行为构成违约，依照《借款合同》的约定，原告有权解除合同。被告彭乃燕未作答辩。被告金凯利公司承认原告农行防城港分行主张的全部诉讼请求及事实。本院经审理对原告农行防城港分行主张的事实予以认定。本院认为，原告与被告彭乃燕、金凯利公司签订的《借款合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务。关于原告要求解除与被告彭乃燕、金凯利公司签订的《借款合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及原告与被告彭乃燕在《借款合同》中的约定，由于被告彭乃燕未按照合同约定按时足额偿还借款本息，故原告有权解除其与被告彭乃燕、金凯利公司签订的《借款合同》。关于原告要求被告彭乃燕偿还借款本金并支付利息、罚息、复利的问题。合同签订后，原告已按约履行放款义务，被告彭乃燕却未能按约履行还款义务，显属违约。原告要求被告彭乃燕按照合同约定归还本金206418.46元并支付利息、罚息、复利1687.59（截止至2016年7月21日起）的诉讼请求并无不当，本院予以支持。2016年7月22日之后的利息、罚息、复利按照合同约定的利息计算方法和利率标准计算至债务清偿之日止关于原告要求被告金凯利�司在被告彭乃燕债务范围内承担连带清偿责任的问题。《借款合同》对被告金凯利公司的保证责任作明确、具体的约定，保证方式为阶段性连带责任保证。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任“的规定，被告金凯利公司对被告彭乃燕的上述债务承担连带清偿责任。关于原告请求对处置被告彭乃燕抵押的房屋所得价款优先受偿的问题。本案中，原告办理的是预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就时或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，案涉房屋的抵押权并未设立，原告对案涉房屋主张享有优先受偿权的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中�农业银行股份有限公司防城港分行与被告彭乃燕、广西金凯利置业有限公司签订的《个人住房担保借款合同》（编号：45020120110031941）；二、被告彭乃燕在本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司防城港分行借款本金206418.46元并支付截止至2016年7月21日的利息、罚息、复利1687.59元（2016年7月22日之后的利息、罚息、复利按照合同约定的利息计算方法和利率标准计算至债务清偿之日止）；三、被告广西金凯利置业有限公司对被告彭乃燕的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司防城港分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和�民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4422元（原告中国农业银行股份有限公司防城港分行已预交），由被告彭乃燕、广西金凯利置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费4422元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李明娟人民陪审员  林业就人民陪审员  梁 毓二〇一六年十一月二十八日书 记 员  黄富林相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。