广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终15170号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郑为建，身份证住址浙江省平阳县,现住广州市海珠区。
委托代理人：盛玉平，广东唯杰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市祥天皮具城市场经营管理有限责任公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：卓玉英，总经理。
委托代理人：蒋申彦，广东百科律师事务所律师。
上诉人郑为建因与上诉人广州市祥天皮具城市场经营管理有限责任公司（以下简称祥天公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
郑为建上诉请求：一、变更原审判决第二项为本判决生效之日起十日内，郑为建按涉案商铺月租金三折标准向祥天公司支付2014年6月1日至2015年11月30日期间的租金51179．52元，无须支付违约金；二、变更原审判决第三项，为本判决生效之日起十日内，郑为建向祥天公司支付2014年6月1日至2015年11月30日期间的市场综合管理服务费6912元，无须支付违约金；三、变更原审判决第四项为本判决生效之日起十日内，郑为建向祥天公司支付2014年6月1日至2015年11月30日期间的公摊电费10368元、水费分摊费1080元、商铺电费7289元，无须支付违约金；四、变更原审判决第五项为本判决生效之日起十日内，祥天公司返还郑为建进场费400000元及利息(利息按中国人民银行同期贷款利率从2013年7月27日起计至实际退还之日止)。五、撤销原审判决第六项，判令本案生效之日起十日内祥天公司向郑为建返还涉案商铺保证金、水电保证金合计21920元；六、本案一、二审诉讼费用全部由祥天公司承担。事实和理由如下：一、郑为建拒绝向祥天公司缴纳2014年6月起涉案商铺的租金、市场综合管理服务费、公摊电费、水费分摊费、商铺电费，是履行合同抗辩权，原审法院认定郑为建属于根本性违约，显属事实认定不清，适用法律不当，判令郑为建按中国人民银行同期贷款利率上浮30％向祥天公司支付租金和市场综合管理服务费的违约金以及按中国人民银行同期贷款利率向祥天公司支付公摊电费、水费分摊费、商铺电费的违约金更是错上加错，显失公平。原审法院认为对于涉案商铺对面商铺的外墙扩建问题不属于郑为建与祥天公司之间租赁合同约定的内容，祥天公司已如约为郑为建提供了商铺以供使用，郑为建已实际使用了商铺，据此认定郑为建拒缴租金、市场综合管理服务费、公摊水费、水费分摊费、商铺电费构成根本性违约是错误的。2013年6月11日祥天公司《祥天皮具城二期平面布置图》(简称二期平面图)完成，2013年7月祥天公司即对外招商，2013年7月27日祥天公司收取郑为建进场费，直到2013年11月30日才与郑为建签订《广州市中港-
祥天皮具城商铺租赁合同书》及补充协议(简称租赁合同)。可见，郑为建缴交进场费的时间在先，与祥天公司签订正式的租赁合同时间在后。郑为建如果不交进场费，就丧失了选择涉案商铺的资格，祥天公司市场优势地位尤为凸现。涉及祥天皮具城二期包括涉案商铺在内的D070、113、115、116、117、118、119七个商铺的租赁合同条款完全一样，均为祥天公司单方拟定的格式合同。祥天公司作为市场优势主体，郑为建如不签订租赁合同，祥天公司就不给退进场费，二期平面图没有列入书面的租赁合同并不能证明祥天公司不违约，一系列证据均能印证涉案商铺外墙外扩属于祥天公司履行租赁合同的约定义务。在2016年5月11日一审庭审中，祥天公司代理人承认有涉案店铺外墙外扩这么回事。在郑为建及其配偶温某与祥天公司总经理郑某甲谈话录音中，郑某甲承认并知晓有涉案商铺外墙外扩这件事，只是以外墙外扩没有通过规划，暂时打通不出去为由进行搪塞。可见，这个祥天二期平面图是真实存在的。祥天公司作为市场优势主体，违反当初招商承诺，没有将涉案商铺对面商铺的外墙打通出去进行扩建，已严重影响涉案商铺格局和消费人流和人气，包括郑为建在内的众多商铺业主进驻后一直为此与之争议不断。祥天公司不仅不兑现当初招商承诺，还将规划的部分商铺变成仓库出租，严重违反租赁合同经营品牌的一致性。周边商铺用途变更已经严重影响郑为建承租合同目的的实现，郑为建当然有权行使履行合同抗辩权。可见，由于祥天公司的过错，致使郑为建租赁利益受损，显然违约的是祥天公司。二、涉案商铺没有电就无法正常经营，祥天公司对涉案商铺进行断电，导致郑为建从2015年11月份开始就已经没有继续经营涉案商铺，原审判令郑为建向祥天公司支付涉案商铺从2014年6月1日起至2016年7月6日期间的租金、市场综合管理服务费、公摊电费、水费分摊费、商铺电费明显不当，计算日期应为2014年6月1日起至2015年11月30日止，在前述期间的租金应为51179.52元、市场综合管理服务费应为6912元、公摊电费应为10368元、水费分摊费应为1080元、商铺电费应为7289元。三、原审法院既然认定祥天公司帐外收取郑为建400000元进场费没有在涉案商铺租赁合同中进行约定，祥天公司借助市场优势地位收取的前述进场费就没有任何法律依据，祥天公司应就已收取的400000元进场费全额计息向郑为建返还。四、祥天公司违反合同约定擅改规划，将商铺当作仓库出租，堵塞主通道，影响祥天二期的整体经营，并通过暴力手段对承租人进行断电，导致涉案商铺不能正常经营，祥天公司存在明显的过错。由于祥天公司的过错和违约，祥天公司应向郑为建返还涉案商铺保证金、水电保证金21920元。综上，请求二审法院依法支持郑为建的上诉请求。不同意祥天公司的上诉请求。
祥天公司上诉请求：一、变更原审判决第二项，判决郑为建向祥天公司支付自2014年6月1日至2016年7月6日的租金244512元及违约金(违约金以当月欠缴租金为本金，利率按每日干分之五，从当月6日起计至清偿本金之日止)；二、变更原审判决第三项，判决郑为建向祥天公司支付自2014年6月1日至2016年7月6日的市场综合管理服务费9600元及违约金(违约金以当月欠缴市场综合管理服务费为本金，利率按每日千分之五，从当月6日起计至清偿本金之日止)；三、判决郑为建向祥天公司支付自2014年6月1日至2016年7月6日的公摊电费14400元、水费分摊费1500元、商铺电费7289元及违约金(违约金以当月欠缴的公摊电费、水费分摊费、商铺电费为本金，利率按每日千分之五，从当月6日起计至清偿本金之日止)：四、撤销原审判决的第五项，并驳回郑为建的所有诉讼请求：五、本案一、二审的诉讼费用全部由郑为建承担。事实及理由如下：一、郑为建应当全额支付自2014年6月1日至2016年7月6日的商铺租金，原审法院酌定涉案商铺的租金以三折收取，既无事实依据更无法律依据。首先，祥天公司、郑为建签订的《广州市中港·祥天皮具城商铺租赁合同书》及补充协议合法有效，郑为建欠缴费用的行为已构成根本违约，应承担违约责任。其次，《广州市中港祥天皮具城商铺租赁合同书》及补充协议中明确约定，祥天公司将两间涉案商铺出租给郑为建，租期自2013年11月至2017年10月，租金、公摊水电费(商铺用电电量按实际使用另计)及物管费每月合计4990元(两间商铺合计9980元)，租金每年在上一年的基础上递增8％。祥天公司仅在2015年下半年期间及2016年4月、6月给予按时缴纳租金的商户一定的优惠；而郑为建自2014年6月起就再未支付过租金及其他费用，因此郑为建无权享受租金优惠活动，且该优惠活动也不应追溯至2014年6月。退一步讲，即使郑为建有权享受租金优惠，该优惠期限也应限制于2015年下半年及2016年4月、6月，而2014年6月至2015年6月的租金郑为建依然应当全额支付。出租人给予承租人租金优惠，系出租人放弃自身的部分权益，目的在于促进租赁双方的合作发展。第三，原审法院于2016年7月6日前往现场勘察，仅根据当天的勘察情况径直认定”涉案市场确实存在营业萧条的情况”，以偏概全，且与事实不符。2015年下半年以来，受到“网络销售”模式的冲击，商铺的经营收入大幅下降，以至祥天公司主动下调租金、调整营业模式，为的就是能够与商户们共同面对困境、度过困境。但是，原审法院既没有去调查涉案市场在2014年至2016年每年的营业情况，也忽视了祥天公司为涉案市场所付出的室内装修、设备添置、广告宣传等大量前期投入，将“营业萧条”的后果完全归咎于祥天公司，不仅加重了祥天公司的责任，而且回避了郑为建长期拖欠租金的行为所造成的恶劣影响。综上，在租赁合同合法、有效的前提下，祥天公司、郑为建应当依照合同约定履行权利义务。二、郑为建应按日千分之五的标准支付违约金，原审法院径直将违约金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30％计算，无事实依据亦无法律依据。祥天公司、郑为建签订的《广州市中港·祥天皮具城商铺租赁合同书》第五项第(5)条已明确约定，郑为建应当在每月5日前向祥天公司付清当月租金和市场综合管理服务费及上月水电空调等有关合同费用；逾期未交时，每逾期一日，郑为建须按日交付未交总额的日千分之五向祥天公司支付逾期交费违约金。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，郑为建自2014年6月以来再未支付租金，已构成根本违约，应承担相应的违约责任、支付相应的违约金，违约金计付标准问题，因郑为建违约在先，24个月的租金均未支付，祥天公司曾多次发函通知其及时补缴租金其均置之不理，因此损失的扩大系郑为建引起，后果当然由郑为建承担。三、原审法院认定郑为建支付给案外人伍某皮具商行的40万元为进场费，属认定事实错误，程序违法。首先，祥天公司从未收到郑为建或者案外人郑某乙或者案外人伍某的40万元的现金或银行汇款。案外人郑某乙通过“pos机”转款40万元给伍某皮具商行的凭证亦不能证明该笔款项属于郑为建交给祥天公司的“进场费”。原审法院应当驳回郑为建该项诉讼请求。另外，根据祥天公司所提交的证据，案件处理结果同案外人伍某存在法律上的利害关系，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，应当追加伍某为本案第三人。但原审法院没有追加伍某为第三人参与诉讼，显属程序不当。其次，案外人郑某乙一审庭审作证时表示，其支付40万元时，郑为建并不在场，如果该笔40万元为进场费，作为承租人的郑为建为何不在现场，为何没有要求祥天公司当场出具收据？因此，郑为建的主张不仅与实际情况不符，且与正常的交易习惯不符。原审法院判决祥天公司“返还”郑为建133333.33元，显失公平。不同意郑为建的上诉请求。
2016年3月22日，郑为建向原审法院起诉请求：1.判令解除郑为建与祥天公司双方签订的涉及祥天皮具城二期DXX、DXX商铺的《广州市中港祥天皮具城商铺租赁合同书》；2.判令祥天公司向郑为建返还已收取的祥天皮具城二期DXX、DXX商铺进场费400000元及利息（利息按中国银行同期贷款利率从2013年7月27日起计至实际退还之日止）；3.判令祥天公司向郑为建返还已收取的祥天皮具城二期DXX、DXX商铺保证金、水电保证金合计21920元；4.本案诉讼费用由祥天公司承担。
祥天公司反诉请求：1.郑为建向我司支付自2014年6月起拖欠租金和其他费用共计242891元（暂计至2016年3月，DXX、DXX商铺的租金213162元，公共用电费12672元，水费分摊费1320元，市场综合管理服务费8448元，商铺电费7289元，要求实际计至郑为建返还商铺之日止）；2.判令郑为建支付逾期交费违约金417372.13元（违约金按每日千分之五的标准从当月1日起计至清偿本金之日止）；3.判令郑为建承担所有诉讼费用。
原审法院经审理查明：2013年11月30日，祥天公司（甲方、出租方）与郑为建（乙方、承租方）签订《广州市中港·祥天皮具城商铺租赁合同书》及补充协议，甲乙双方约定：一、甲方同意将位于广州市白云区祥元路祥港花园祥安阁首层祥天皮具城（二期）D116号商铺（以下简称D116铺）出租给乙方入场经营使用，面积为16平方米（包含公用分摊面积）。二、商铺租赁期限为2013年11月1日起至2017年10月30日止。三、1.租金：从2013年12月1日起，租金为每月每平方米人民币280元，按本合同第一条约定的面积计算，乙方每月共计应向甲方支付租金为人民币4480元。从2014年11月1日起的第二年开始，租金每年在上一年的基础上逐年递增8%。2.电费：乙方用电电量按各自商铺抄表计算，公共用电（含空调、公共照明、热水器等用电）按使用面积的分摊量计算，每个商铺每月按18元/平方。……水费分摊：每个商铺每月为人民币30元。市场综合管理服务费：从2013年12月1日起，市场综合管理服务费为每月每平方米人民币12元，按本合同约定的面积计算，乙方每月共计应向甲方支付市场综合管理服务费为人民币192元。……3.乙方必须于每月5日前，向甲方付清当月租金和市场综合管理服务费及上月发生的水电费等各项费用。如遇法定节假日可顺延至节假日后的第一个工作日。四、本合同保证金为两个月租金额，乙方在签订本合同时一次性向甲方支付，共计为人民币8960元；水电保证金每个商铺为人民币2000元。在本合同期满时，在乙方没有违约的前提下，甲方在一周内全额不计利息退还乙方合同保证金和水电保证金。五、1.甲方的权利和义务：（1）甲方负责提供本合同第一条约定的场地给乙方经营使用。（2）在乙方遵守本合同和市场管理规定并按时付清租金及其他费用和无其他因素影响的情况下，甲方负责提供正常的水、电、空调供应。……（5）甲方有按时收取商铺租金、市场综合管理服务、水电空调费及其他合同费用的权利。若乙方违约不按时付清当期租金及其他费用，未超过三十日的，按日千分之五交纳逾期支付期间的违约金给甲方，如超过本合同约定的支付时间三十日的，甲方有权即时解除本合同并有权要求乙方按本合同的约定承担违约责任；在合同未解除的情况下，乙方愿意接受甲方酌情采取的停电、封铺、收取逾期交费违约金等处理。……（8）乙方经营使用的地方范围为档口卷闸以内、天花板以下、间墙以内的空间和招牌框以内的平面，商铺以外的公共地方属甲方权利。2、乙方的权利义务：……（3）乙方保证在每月5日前向甲方付清当月租金和市场综合管理服务费及上月水电空调等有关合同费用。逾期未交时，每逾期一日，乙方须按日交付未交总额的日千分之五向甲方支付逾期交费违约金。如果逾期超过三十日，甲方有权即时解除本合同并有权要求乙方按本合同的约定承担违约责任。在因乙方违约，甲方依法或依约定解除本合同时，乙方须即时清空商铺交回给甲方，否则视为乙方放弃商铺内财产的所有权和追索权……。合同附件：《广州市中港·祥天皮具城补充协议》：一、乙方应当在甲方交铺后15天内装修完毕，否则视为乙方放弃承租权，甲方有权收回铺位，乙方所交纳的保证金不予退还，乙方不得有任何异议。二、……装修期限共15天。乙方在市场开业之日必须开门营业，乙方经营的商品应在开业前提前做好准备。乙方在全面履行了合同约定，包括装修符合要求，产品符合本区域的要求，产品及时上架、正常开门营业、专人看守档口等，经甲方核实后，租金给予6个月5折的优惠。逾期未能开业或未能达到相关要求的，一律不给予任何的优惠并每逾期一天甲方有权按月租金的10%收取违约金，逾期30天仍未能开业或拒绝交纳违约金的，甲方有权终止合同收回商铺，所有费用一概不退还。三、本《补充协议》属《商铺租赁合同》的必要组成部分，具有同等法律效力，双方都应严格全面履行。
同日，郑为建、祥天公司双方就广州市白云区祥元路祥港花园祥安阁首层祥天皮具城（二期）D117号商铺（以下简称D117铺）签订《广州市中港·祥天皮具城商铺租赁合同书》及补充协议，条款与D116铺的《广州市中港·祥天皮具城商铺租赁合同书》及补充协议一致。
上述合同签订后，祥天公司依约将DXX、DXX铺交付郑为建使用。
2013年7月27日，郑为建弟弟郑某乙通过转账方式向伍某皮具商行账户支付400000元。郑为建主张该400000元为DXX、DXX铺的进场费，认为伍某与祥天公司法人卓玉英为夫妻关系，伍某收取该笔费用应视为祥天公司的职务行为，对此，郑为建申请了证人郑某乙出庭作证。祥天公司确认伍某为祥天公司法人卓玉英为夫妻关系，但否认其司曾收到郑为建或伍某的400000元进场费，对证人郑某乙的证词不予确认。祥天公司的企业登记信息载明：伍某原为祥天公司的公司股东兼监事，祥天公司于2014年1月8日进行了股东变更及组织机构备案，伍某不再担任祥天公司的公司股东及监事。郑为建向原审法院提交D118、D119号铺租户陈积酒的缴费凭证及收据，据上述证据显示，陈积酒于2013年7月27日向伍某皮具商行账户支付40万元、于2013年11月23日向伍某皮具商行账户支付27460元，上述27460元的金额与祥天公司于2013年11月23日开出的编号为0106624、0106625号租金、管理费、空调费及分摊费收据载明的金额合计一致，郑为建据此说明同商场相邻商铺通过伍某皮具商行账户向某甲公司支付进场费、租金及租赁费用的事实。
2014年2月23日，祥天公司出具编号为NO.0410153的收据，载明收到郑为建缴纳的DXX铺的商铺保证金8960元、水电保证金2000元；出具编号为NO.0410155的收据，载明收到郑为建缴纳的DXX铺自2013年12月至2014年5月止租金13440元、管理费1152元、空调费1728元、分摊费180元。次日，祥天公司出具编号为NO.0410163的收据，载明收到郑为建缴纳的D117铺的商铺保证金8960元、水电保证金2000元；出具编号为NO.0410162的收据，载明收到郑为建缴纳的DXX铺自2013年12月至2014年5月止租金13440元、管理费1152元、空调费1728元、分摊费180元。
2015年1月23日，祥天公司向某乙建于《商铺租赁合同》上记载的地址寄出《商铺租金催收函》，主要内容为：郑为建承租祥天公司的DXX、DXX号商铺，现截止至2015年1月21日，郑为建已拖欠8个月租金及其他费用，请郑为建于2015年1月26日前将拖欠款项一次性支付给祥天公司。祥天公司分别于2015年5月27日及2015年9月25日再次出具关于涉案商铺的商铺租金催收函。郑为建认为上述邮件没有签收记录，否认曾收到过催收函，对上述催收函不予确认。
祥天公司提交了向广州市越秀物业管理有限公司（以下简称越秀物业公司）缴纳涉案商场EO1-E16铺的物业管理费、水费的发票拟证实每月已代郑为建向越秀物业公司缴纳物业管理费及水费。另提交了广州供电局有限公司出具的涉案商铺的电费发票拟证明已代郑为建缴纳涉案商铺电费的事实。
郑为建确认没有向祥天公司缴纳自2014年6月起涉案商铺的租金、电费、水费分摊费、市场综合管理服务费，并辩解由于祥天公司没有依照招商时的承诺将涉案商铺对面的商铺外墙进行扩建，严重影响涉案商铺的生意，故拒绝向祥天公司缴纳费用；另主张祥天公司已同意将租金标准降低至二折缴纳，在同一时段也是按照三折标准向其他租户收租。对此，祥天公司否认曾对涉案商铺对面商铺的外墙扩建问题作出承诺，且商场效果图与商场实际情况必然会存在差异，郑为建是对涉案商铺进行了现场勘查后才签订合同的，不存在重大误解的情况。郑为建为证明祥天公司同意对涉案商铺的租金作出优惠，提供了以下证据：1.D062铺的收据，其中载明2015年6月1日至2015年12月31日的租金按三折收取；2.外D04铺的收款单，其中载明2016年1月1日起免租金一年；3.D030铺的收据，其中载明2015年9月6日至2015年12月5日的租金为1000元/月；4.D045铺的收据，其中载明2015年6月1日至2015年10月31日的租金按三折收取；5.郑为建配偶温小平（以下简称温）与祥天公司总经理郑某甲（以下简称郑）于2016年1月的谈话录音，录音内容如下：“……温：扩档你始终不给我答复？郑：这个很难答复。……温：你看我们市场都没有那个优惠政策。……郑：是呀，他们现在都不来，你要我们怎样开档，我们现在是要求你们开档，不是要你们交租，租金还是按三折算。温：就是全部按三折算。郑：对。……”“郑：你提的方案可以接受，但是不能够按那样子去折，前面已经按三折租金收了不少了。温：那你怎么折算呢？郑：只能按三折，就可以了。温：三折？郑：因为电脑软件按你那个折数折不了，你可以按三折交，我们可以按这个两折返还给你。……”祥天公司确认曾在2016年4月、6月开展过租金优惠活动，租金按5折收取，但对录音的真实性存在质疑，认为录音中双方协商的租金按三折计算是附条件的，郑为建不符合租金优惠的条件；录音中的人员身份亦无法核实。
另查，案外人曾景生、陈瑞芳为白云区祥元路祥港花园祥安阁首层商铺E108房（以下简称E108房，规划用途为商业）的产权人。2013年，曾某甲、陈某（共同作为出租方、甲方）与祥天公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将E108房（面积38.41平方米）出租给乙方使用，租赁期限为2013年2月1日起至2023年2月28日止；每月租金为8000元，在本合同签定后从第二年开始每年递增5%；甲方同意乙方有权对本租赁物进行转租、分租，乙方无须向甲方书面申请等等。祥天公司辩称，涉案商铺就是从E108房分割而来的，其司转租给郑为建的行为是合法有效的。
关于郑为建的退场时间，郑为建主张其商铺于2015年11月左右被祥天公司停电。停电后，涉案商铺变更为充卡取电，郑为建无缴费故无法用电并因此无法继续经营，原告也未交还钥匙给祥天公司。祥天公司确认涉案商铺自2016年3月21日起处于大门打开状态，郑为建无经营且商铺内无物品，祥天公司表示郑为建并无交还涉案商铺。郑为建于2016年5月11日庭审期间向原审法院表示不同意继续与祥天公司履行租赁合同，祥天公司于2016年5月18日确认同意解除与郑为建之间的租赁合同。
2016年7月6日，原审法院组织双方当事人到涉案商铺现场进行勘查，郑为建的委托诉讼代理人盛玉平、祥天公司的委托诉讼代理人蒋申彦在场。经勘查，DXX、DXX铺大门打开，商铺空置，内部有柜台及部分装修。涉案市场外围商铺较多开业、靠内的商铺较少开业，部分商铺用作仓库。涉案商铺对面的商铺外墙比较靠内，面积比涉案商铺小。原审法院组织郑为建与祥天公司当天交接了DXX、DXX铺。
以上事实，有租赁合同书、照片、证明、交易清单、收据、收款单、录音、催收函、邮寄单、发票、房产证、勘验笔录及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，郑为建、祥天公司签订的《广州市中港·祥天皮具城商铺租赁合同书》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。
双方签订合同后，祥天公司依约将商铺交付郑为建使用，郑为建理应向祥天公司支付租金及相应费用，但郑为建自2014年6月起欠缴租金、市场综合管理服务费、公摊电费、水费分摊费、商铺电费，其欠缴费用的行为已构成根本违约，应承担违约责任。现郑为建提出要求解除与祥天公司之间的租赁合同，祥天公司对此予以同意，原审法院对于郑为建的该项诉讼请求予以支持。对于涉案商铺对面商铺的外墙扩建问题，并不属于郑为建与祥天公司之间租赁合同约定的内容，祥天公司已如约为郑为建提供了商铺以供使用，郑为建也实际使用了商铺，郑为建认为祥天公司存在与宣传不符行为构成违约的意见不能成立，并不能构成不缴纳租金及相应费用的有效抗辩。现郑为建欠缴租赁费用，理应承担违约责任，祥天公司要求郑为建清偿欠缴的租金、市场综合管理服务费、公摊电费、水费分摊费、商铺电费并要求郑为建支付租金、市场综合管理服务费的违约金的诉讼请求合理合法，予以支持。虽然双方当事人于2016年7月6日才交接涉案商铺，但经原审法院查明，涉案商铺至少自2016年3月21日已处于空置且非锁闭状态，在2016年3月21日起至2016年7月6日止的这段期间内，双方履约情况为：郑为建自行搬离商铺但没有主动交还钥匙办理交接手续，且商铺内仍有郑为建的部分货架留存；祥天公司自行收回涉案商铺已无障碍但却怠于行使其出租人权利，故双方当事人对于该段期间商铺因空置而产生损失均有责任，应各自分担损失费用，故原审法院认定自2016年3月21日起至2016年7月6日止的租金、市场综合管理服务费、公摊电费、水费分摊费损失应由双方当事人各承担50%，商铺电费属于郑为建使用商铺而支出的费用，仍应由郑为建自行承担。
关于合同保证金及水电保证金，根据合同约定，在合同期届满时，郑为建没有违约的前提下，祥天公司才退还郑为建合同保证金及水电保证金。现郑为建存在根本违约的情况，无权要求祥天公司退回涉案商铺的合同保证金及水电保证金。郑为建的相应诉求，予以驳回。
关于租金标准，郑为建向原审法院提交收据、录音等证据，拟证明祥天市场存在租金优惠的情况，祥天公司对此提出反驳意见，根据谁主张谁举证的原则，应就其反驳意见向原审法院提交证据证实，但祥天公司未向原审法院提交相关证据证明涉案市场存在按约正常收租的情况。故综合双方当事人的举证情况，原审法院对郑为建抗辩涉案市场存在租金优惠的意见予以采纳。对于租金优惠标准，经原审法院现场勘察，涉案市场确实存在营业萧条的情况，原审法院酌定涉案商铺的租金以三折收取。即郑为建需向祥天公司缴纳自2014年6月1日起至2014月10月31日止的租金：（4480元+4480元）×5个月×0.3=13440元；向祥天公司缴纳自2014年11月1日起至2015月10月31日止的租金：（4480元+4480元）×1.08×12个月×0.3=34836.48元；向祥天公司缴纳自2015年11月1日起至2016年3月20日止的租金：（4480元+4480元）×1.08×1.08×（4个月+20/31个月）×0.3=14563.9元；向祥天公司缴纳自2016年3月21日至2016月7月6日止的租金：（4480元+4480元）×1.08×1.08×（3个月+17/31个月）×0.3×0.5=5562.6元，以上费用共计68402.98元。
关于市场综合管理服务费，祥天公司作为出租方及管理方，对场地实际进行了管理；祥天公司也提交了发票作为证据，证明已委托越秀物业公司对场地进行管理的事实，原审法院对祥天公司有权收取市场综合管理服务费的事实予以确认。郑为建应将其自2014年6月1日至2016年7月6日期间欠缴市场综合管理服务费支付祥天公司,其中2014年6月1日至2016年3月20日期间的市场综合管理服务费标准按合同约定即按照192元/月的标准计算；自2016年3月21日至2016年7月6日止的市场综合管理服务费则按192元/月×50%的标准计算。经计算，郑为建应付市场综合管理服务费为（192元+192元）×（21个月+20/31个月）+（192元+192元）×（3个月+17/31个月）×0.5=8993.03元。
关于公摊电费、水费分摊费及商铺电费，郑为建已实际使用了涉案商铺，且祥天公司也举证证明代缴了上述费用，故郑为建应将祥天公司代垫的公摊电费、水费分摊费及商铺电费返还郑为建。如上所述，商铺空置，双方均有过错，故对于商铺空置期间的公摊电费及水费分摊费由双方各自负担50%。原审法院对于祥天公司主张郑为建支付自2014年6月1日至2016年7月6日期间欠缴公摊电费、水费分摊费及截止至2016年3月的商铺电费7289元的诉讼请求均予以支持。经计算，郑为建应向祥天公司缴纳公摊电费为（18元×16平方米+18元×16平方米）×（21个月+20/31个月）+（18元×16平方米+18元×16平方米）×（3个月+17/31个月）×0.5=13489.55元。郑为建应向祥天公司缴纳水费分摊费为（30元+30元）×（21个月+20/31个月）+（30元+30元）×（3个月+17/31月）×0.5=1405.16元。
关于违约金，由于郑为建构成根本违约，应承担相应违约责任。但郑为建欠缴租赁费用也主要与祥天公司对涉案商铺所在市场的经营管理不善有关，根据原审法院现场勘查，涉案商铺所在市场确实存在开业量少、部分商铺用作仓库的情形，在祥天公司已没收郑为建的保证金的情形下，再行要求郑为建按每日千分之五支付违约金的标准较高，郑为建对此亦有异议，原审法院酌情将违约金标准调整至按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算。租赁合同约定郑为建应于每月5日前付清当月租金和市场综合管理服务费及上月水电空调费等有关合同费用，故租金、市场综合管理服务费违约金以当月欠缴的费用为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自当月6日计至实际付清之日止，并以本金为限。关于祥天公司主张的公摊电费、水费分摊费、商铺电费违约金，祥天公司仅履行的是代收代缴义务，并非有权征收水电费单位，故祥天公司要求郑为建按照每日千分之五的标准，自当月1日起支付公摊电费、水费分摊费、商铺电费违约金的诉讼请求并不合理。但考虑到祥天公司虽无举证证明代郑为建缴纳上述水电费用的确切时间，但已代郑为建缴纳上述水电费用也系属实，故原审法院酌定祥天公司可向郑为建主张的公摊电费、水费分摊费、商铺电费违约金应以代垫的水电费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日，即2016年3月22日计至实际付清本金之日。
关于郑为建主张其已向祥天公司缴纳进场费400000元，通过银行交易流水显示，郑为建弟弟郑某向户名为伍某皮具商行的账户打入400000元款项，郑为建为证明上述款项为支付给祥天公司的进场费，分别向原审法院提交了祥天公司企业信息公示记录、D118、D119铺租户陈积酒的缴费凭证及收据，并申请郑某乙出庭作证。上述证据反映出祥天公司现法人的配偶伍某在担任祥天公司股东及监事期间，通过其皮具商行账户分别收取了包括郑为建、陈积酒等租户在内的400000元款项；陈积酒还在租赁期内向伍某皮具商行账户支付了应向祥天公司支付的同期租金及租赁费用金额一致的款项，祥天公司为此开出了相应的租赁费用收据。祥天公司虽对郑为建的举证不予确认，但并未向原审法院提交证据证明其前股东及监事伍某收取上述费用的用途及去向，也未对上述款项的性质给予合理解释，从双方的举证责任来看，郑为建对于其主张已尽充分的举证义务，祥天公司虽提出辩解意见，但并无提交任何证据予以佐证，故郑为建的举证及主张较之祥天公司的抗辩意见更为可信，原审法院对郑为建的举证予以采纳，对郑为建主张其已通过伍某皮具商行账户向祥天公司支付400000元进场费的事实予以确认。现虽因郑为建根本违约而导致双方的租赁合同关系予以解除，但并无合同约定祥天公司可就此没收郑为建缴纳的全部进场费用，故原审法院从公平合理角度考虑，将尚未履行租期对应的进场费部分返还郑为建，即400000元×16个月/48个月=133333.33元，进场费是为履行租赁合同而支出的费用，双方当事人没有约定返还进场费需支付利息，故郑为建要求祥天公司支付进场费利息的诉讼请求缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2016年9月6日作出如下判决:一、郑为建与祥天公司于2013年11月30日就广州市白云区祥元路祥港花园祥安阁首层祥天皮具城（二期）D116号、D117号商铺签订的《广州市中港·祥天皮具城商铺租赁合同书》及其补充协议解除；二、本判决生效之日起十日内，郑为建向祥天公司支付2014年6月1日至2016年7月6日的租金68402.98元及违约金（违约金以当月欠缴租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从当月6日起计至清偿本金之日止，并以本金为限）；三、本判决生效之日起十日内，郑为建向祥天公司支付2014年6月1日至2016年7月6日的市场综合管理服务费8993.03元及违约金（违约金以当月欠缴市场综合管理服务费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从当月6日起计至清偿本金之日止，并以本金为限）；四、本判决生效之日起十日内，郑为建向祥天公司支付2014年6月1日至2016年7月6日的公摊电费13489.55元、水费分摊费1405.16元、商铺电费7289元及违约金（违约金以公摊电费13489.55元、水费分摊费1405.16元、商铺电费7289元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年3月22日计至付清本金之日止，并以本金为限）；五、本判决生效之日起十日内，祥天公司返还郑为建进场费133333.33元；六、驳回郑为建的其他诉讼请求；七、驳回祥天公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7884元，由郑为建负担4817元，由祥天公司负担3067元并于本判决生效之日起三日内迳付郑为建；本案反诉受理费5201元，由祥天公司负担4056元，由郑为建负担1145元并于本判决生效之日起三日内迳付祥天公司，不再予以退回。
二审中，祥天公司提交了以下证据材料：1、D001A商铺的租赁合同书、承租人身份证复印件、核算租金明细表；2、D002商铺的租赁合同书、承租人身份证复印件、核算租金明细表；3、D022商铺的租赁合同书、承租人身份证复印件、核算租金明细表；4、D059商铺的租赁合同书、承租人身份证复印件、核算租金明细表；5、D062商铺的租赁合同书、承租人身份证复印件、核算租金明细表。以上证据证明前述商铺自2004年6月至11月的租金按照合同约定的租金的5折计收，其他费用全额收取，自2014年12月至2015年5月的租金按4折收取；D001A、D002、D062商铺自2015年6月至12月的租金按合同约定的租金的3折收取，自2016年1月至6月的租金按5折收取；D022商铺自2015年6月至2015年10月的租金按合同约定的租金的3折收取，自2015年11月至12月的租金按6折收取，自2016年1月至3月的租金按5折收取；D059商铺自2015年6月至2016年3月的租金按合同约定的租金的5折收取。也即3折的租金优惠均附有前提条件，是有固定期限及折扣范围的，只有在2015年6月至12月（部分商铺为2015年6月至10月）才按照合同约定租金的3折来收取。
郑为建质证认为：对于证据1-3的真实性有异议，因为承租人身份证复印件上没有其本人的签名，核算租金明细表是祥天公司单方制作的，对其真实性不予确认。对于证据4、5的租赁合同书真实性予以确认，该两份合同与我方提交的租赁合同格式完全相同，证明祥天公司具有市场优势地位，合同条款排除、限制、减少我方的权利，核算租金明细表属于祥天公司单方制作，对其真实性不予确认，该核算表没有任何证明力。
本院认为：原审法院认定郑为建与祥天公司签订的《广州市中港·祥天皮具城商铺租赁合同书》及补充协议合法有效正确，本院不再赘述。根据双方上诉及答辩意见，本案二审争议焦点为：一、祥天公司有否存在未履行承诺的违约行为；二、郑为建应支付租金等费用的截止时间点；三、郑为建应支付租金、违约金的计付标准问题；四、进场费的认定及处理问题；五、伍某是否应追加为本案第三人。本院分述如下：
关于祥天公司有否存在未履行承诺的违约行为的问题。郑为建在本案中主张祥天公司承诺将涉案商铺对面商铺的外墙扩建，对此祥天公司不予确认。郑为建未能提供双方就此达成的书面约定，其提供的录音资料虽有提及扩档一事，但并无显示祥天公司同意、承诺外扩，反而表示“这个很难答复”，不能证明双方已经就外墙扩建达成一致意见及就此形成确定的权利义务关系，故郑为建在本案中主张祥天公司未履行承诺，构成违约，缺乏事实基础和合同依据，本院不予采纳。郑为建以此为由主张其拒付租金等各项费用是行使合同抗辩权、不构成根本违约的上诉意见，缺乏前提基础事实，主张不能成立，其上诉请求无须支付违约金、退还商铺保证金、水电保证金，本院均不予支持。
关于郑为建应支付租金等费用的截止时间问题。郑为建上诉主张涉案商铺租金等费用应计至2015年11月30日商铺被祥天公司断电之日。因郑为建在一审已确认在涉案商铺被祥天公司断电后，涉案商铺变更为充卡取电，可见涉案商铺仍具备用电条件，因郑为建无缴费才致使无法用电，故商铺无电可用系郑为建自身原因造成，且郑为建一直未将涉案商铺钥匙交还给祥天公司，故对其继续占有控制涉案商铺的期间仍负有支付租金等各项费用的合同义务。郑为建上诉请求租金等费用计至2015年11月30日止，理据不足，本院不予支持。
关于郑为建应支付租金、违约金的计付标准问题。郑为建一审提交了收据、录音等证据拟证明涉案市场存在租金优惠的情况，对此，祥天公司二审亦提交了证据显示涉案市场内商铺确实存在租金优惠的情况，故原审法院采纳郑为建提出的涉案市场存在租金优惠的意见并无不当，可予维持。关于租金优惠标准，原审法院结合郑为建提交的证据以及现场勘察的情况，酌情确定涉案商铺的租金以三折收取，有一定依据和合理性，祥天公司二审提供的证据亦反映涉案市场其他商铺亦存在三折的租金优惠折扣，祥天公司上诉辩称三折的租金优惠附有前提条件，有固定期限及折扣范围，但未能就此前提条件进行充分举证，本院难以采信。祥天公司上诉请求改判按合同约定的租金标准计收涉案商铺的租金，理据欠足，本院不予支持。租金违约金的计付标准，合同约定为每日千分之五，郑为建提出该违约金过高请求调整，为此原审法院根据本案实际情况酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，说理清晰，处理并无明显不妥，本院予以维持。祥天公司上诉要求不予调整租金违约金的计付标准，亦无充分理据，本院不予采纳。
关于进场费的认定及处理问题。郑为建已提供相当证据证明向伍某皮具商行账户支付的款项，由祥天公司出具收据确认收到，且伍某曾为祥天公司的股东及监事，亦是祥天公司现法定代表人的配偶，祥天公司否认收到前述款项，但未能对其前述收款及出具收据的行为给予合理解释及提供相应证据，故原审法院采信郑为建的陈述即郑为建已通过伍某皮具商户账户向祥天公司支付400000元款项，符合证据审核认定规则，现二审祥天公司坚持不予认可收到通过伍某皮具商行账户支付的款项，未能提出新事实、新理由，本院不予采纳。因伍某与本案处理结果没有法律上的利害关系，故祥天公司上诉称本案应追加伍某为第三人参加诉讼，理由不成立，本院不予采纳。鉴于400000元进场费属涉案租赁合同的对价一部分，故原审法院从公平合理的角度判令将尚未履行期间对应的进场费返还给郑为建，处理适当，本院予以维持。郑为建主张应全额退还400000元进场费及利息，理据不足，本院不予支持。
综上，郑为建、祥天公司的上诉请求均理据不足，本院均不予支持。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12985元，由郑为建负担5962元，由广州市祥天皮具城市场经营管理有限责任公司负担7023元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 杨晓怡
二〇一六年十二月十五日
书记员 杨银桃