广东省广州市萝岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗萝法民三初字第155号
原告：广州市宁骏物业管理有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：孔健涛。
委托代理人：蔡青青，广东东方星联律师事务所律师。
被告：江毅，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人：哈珍德，广东宝言律师事务所律师。
原告广州市宁骏物业管理有限公司诉被告江毅物业服务合同纠纷一案，被告江毅在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院裁定予以驳回，依法适用简易程序于2015年5月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人蔡青青，被告的委托代理人哈珍德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年6月23日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告购买的位于广州市科学城科学大道99号科汇金谷C1栋1001单位的物业提供前期物业管理服务。协议约定：物业管理服务费按月度结算，交费时间为每月的5号前；写字楼物业管理服务费标准为每月每平方米人民币6.4元（不含公共水电分摊费用）；乙方逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之三交纳滞纳金。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准支付相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起收取滞纳金。
协议签订后，原告依约为该物业范围内的业主提供了物业管理服务，但被告自2012年2月1日起无故拒绝交纳管理费，至今，被告已拖欠原告管理费本金143363.5元（物业管理费按每平方米每月6.4元计算，被告物业面积640.02平方米，每月实际计收管理费为4096.1元），逾期支付管理费的滞纳金219825.4元（滞纳金以当月物业管理费为本金，按每日千分之三暂计至2014年12月24日止），合计总额363188.9元；另，要求被告向原告清偿自2011年11月1日至2014年12月24日止的水费1936.2元、电费66437元、分摊电费9370.3元。
上述欠费经原告多次催收未果，为了维护自身权利，原告依据《民事诉讼法》的相关规定向法院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告清偿自2012年2月1日至2014年12月24日止的管理费143363.5元及逾期支付管理费的滞纳金143363.5元（滞纳金以当月物业管理费为本金，按每日千分之三暂时计至2014年12月24日止，最高不超过本金），合计总额286727元；2.被告向原告清偿自2011年11月1日至2014年12月24日止的水费1936.2元，电费66437元、分摊电费9370.3元；3.被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：1.对欠缴物业管理费和水电费的事实予以确认；2.对于管理费本金143363.5元，水费1936.2元予以确认，对电费及分摊电费的计算要求原告予以明确；3.管理费滞纳金计算标准过高，要求予以调整，应按银行同期同类逾期贷款利率上浮30%计算，即按年利率6.825%计算。
经审理查明：2011年6月23日，被告江毅（乙方、买方）与广州亮宇投资有限公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定被告向广州亮宇投资有限公司购买科汇发展中心（自编C-1栋）第自编C-1栋幢10层1001房，该商品房的建筑面积共640.0166平方米，第五条物业服务约定：“……甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州市宇骏物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限至本物业区域业主大会与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）6.4元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳……”。
2011年6月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《科汇金谷前期物业服务协议》（以下简称“前期协议”），该协议第二十一条约定：“单某多个业主写字楼物业管理服务费标准：每月每平方米人民币6.4元（含物业管理区域内公共区域的水电分摊费用，但楼宇内部电梯、照明、空调、水泵等设备所产生的运行电费由每栋楼宇的业主自行按实分摊）”。第十八条约定：“乙方交纳物业管理服务费的时间：物业管理服务费按月度结算，缴费时间为每月的5日前缴交当月物业管理费”。第二十三条约定：“乙方（或乙方委托的物业使用人）逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之三交纳滞纳金”。
被告于2011年10月19日收楼，收楼后，原告即对被告的物业提供物业管理服务。原告主张被告自2012年2月1日起无故拒绝交纳物业管理费。原告提交了于2014年7月25日、2014年9月5日打印的“宁某物业管理有限公司宁某物业缴费通知单”，拟证明原告曾经向被告催缴过物业管理费、水电费等费用。原告于2013年7月18日通过中国邮政向被告邮寄发出“关于催缴欠费的函”，向被告催缴物业管理费、室内水费、室内电费、公摊电费等，但该函于2013年8月24日因“逾期无人领取”而退回原告。原告又于2014年5月20日委托广东东某律师事务所通过快递的方式向被告发出一份《律师函》向被告催缴物业管理费、滞纳金、户内水费、电费及分摊电费等费用。该律师函已于2014年6月28日由“他人收代收”。
庭审中，被告对其欠缴的2012年2月1日至2014年12月24日止的物业管理费本金143363.50元，2011年11月1日至2014年12月24日止的水费1936.20元、电费66437元、分摊电费9370.30元均无异议，但提出管理费的滞纳金计算标准过高，要求予以调低为银行同期同类贷款利率上浮30%，即年利率6.825%计算。原告则认为要求按原滞纳金标准计算，如果确需调整，应按逾期贷款利率上浮50%计算。
以上事实有商品房预售合同、科汇金谷前期物业服务协议、宁某物业管理有限公司宁某物业缴费通知单、关于催缴欠费的函、律师函、EMS快件单及妥投证明以及当事人陈述等证据证实。
本院认为，被告江毅与广州亮宇投资有限公司签订的《商品房预售合同》及原告与被告签订的《科汇金谷前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
原告依约履行了前期协议的合同义务，根据前期协议的约定，被告每月应向原告支付管理费4096.10元。被告自2012年2月1日至2014年12月24日止共拖欠管理费143363.5元，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告清缴拖欠的物管费143363.5元依法有据，本院予以支持。
关于滞纳金，前期协议第十八条及第二十三条约定：物业管理服务费按月度结算，缴费时间为每月的5日前缴交当月物业管理费，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之三缴纳滞纳金。原告依据该约定要求被告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金，实际上是要求被告支付逾期缴纳管理费的违约金。被告对支付前述违约金无异议，但认为该滞纳金标准约定过高，请求调整为按照中国人民银行同期同类贷款的利率上浮30%计算。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，本院认为被告提出的滞纳金标准合理，本院予以采纳。据此，被告应按中国人民银行同期同类贷款的利率上浮30%的标准向原告支付逾期支付管理费的滞纳金（每月的滞纳金以4096.10元为本金，从当月6日起算至2014年12月24日止，以上每月滞纳金以不超过每月本金为限）。
原告要求被告清偿其自2011年11月1日至2014年12月24日止的拖欠的水费1936.2元、电费66437元、分摊电费9370.3元，被告对此予以确认，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）规定》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告江毅于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付2012年2月1日至2014年12月24日止的管理费143363.5元及逾期缴纳管理费的违约金（每月违约金以4096.10元为本金，按中国人民银行同期同类贷款的利率上浮30%的标准计算，从当月6日起算至2014年12月24日止，每月违约金均以不超过当月本金为限）；
二、被告江毅于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付2011年11月1日至2014年12月24日止的水费1936.2元、电费66437元、分摊电费9370.3元，合计77743.5元；
三、驳回原告广州市宁骏物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3384元，全部由被告江毅负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
代理审判员 邓毅君
二〇一五年六月十六日
书 记 员 丁 慧