福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0402民初2912号
原告：柯上仕，男，1986年3月10日出生，汉族，住福建省三明市。
委托诉讼代理人：施素芳，福建泉中律师事务所执业律师。
被告：三明众祥房地产开发有限公司，住所地三明市。
法定代表人：曾丽水，经理。
委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所执业律师。
原告柯上仕与被告三明众祥房地产开发有限公司（以下简称众祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯上仕的委托诉讼代理人施素芳，被告众祥公司委托诉讼代理人王柳莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柯上仕向本院提出诉讼请求：1.众祥公司立即向柯上仕支付逾期办理商品房权属登记违约金6444元；2.众祥公司立即向柯上仕支付逾期交付车拉违约金840元；3.众祥公司立即向柯上仕支付逾期办理车位权属登记违约金1932元；4.财产保全申请费100元由众祥公司承担。事实和理由：柯上仕诉称，柯上仕、众祥公司于2010年6月22日签订《商品房买卖合同》，约定：柯上仕向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村363幢XX号商品房，建筑面积106.209平方米，单价为每平方米6420元，总金额为681862元，以按揭付款方式支付；众祥公司应当在2013年6月30日前将商品房交付给柯上仕使用，并应当在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由众祥公司提供的资料交付柯上仕。如因众祥公司原因，柯上仕不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，柯上仕不退房，众祥公司自逾期之日起每日按柯上仕已付房款的0.005%向柯上仕支付违约金。柯上仕、众祥公司于2013年3月27日签订《商品房买卖合同》，约定：柯上仕向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村361幢-1层393号车位，建筑面积共32.48平方米，总价为210000元整，柯上仕支付了全部购房款。众祥公司应当于2013年9月30日前向柯上仕交付车位，逾期不超过90日，按日向柯上仕支付已付款万分之五的违约金。众祥公司应当在车位交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由众祥公司提供的资料交付柯上仕。如因众祥公司原因，柯上仕不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，柯上仕不退房，众祥公司自逾期之日起每日按柯上仕已付房款的0.005%向柯上仕支付违约金。商品房合同订立后，柯上仕依约支付了全部房款。众祥公司虽依约于2013年6月24日向柯上仕交付了商品房，但直至2014年2月28日才办理初始预登记，导致柯上仕逾期189天(249天-60天)才能办理房屋权属登记，构成违约，应当向柯上仕支付违约金6444元(681862元×0.005%/天×189天)。车位购买合同签订后，柯上仕依约向众祥公司支付了全部款项。但众祥公司直至2013年10月8日才交付车位，逾期8天，构成违约，应当向柯上仕支付逾期交付违约金840元（210000元×0.05%/天×8天）。另，众祥公司于2014年6月10日才办理初始预登记，导致柯上仕逾期184天才能办理车位权属登记，构成违约，应当向柯上仕支付1932元（210000元×0.005%/天×184天）违约金。
众祥公司辩称，一、逾期办证实属众祥公司不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。一般来说，不可抗力主要分为以下几类：一是自然灾害；二是社会异常事件；三是政府行为，即行政机关的行政行为。而本案柯上仕之所以无法如期办理产权证，正是受拆迁“帝豪”建筑物这一行政行为的影响。原“帝豪”建筑物在众祥公司购置的地块范围是个不争的事实，众祥公司要如期开发“吉祥福邸”楼房项目就不得不涉及“帝豪”建筑物的拆除问题，遗憾的是政府及有关部门不能在约定的时间内将其拆除供地。因此，众祥公司被迫将项目分期开发，供地方式也分为B03一期、二期两次供地。在一期供地4年后，直至2012年9月“帝豪”建筑物拆除，众祥公司才获得二期用地。众所周知，办理产权证必须向权属登记中心递交测量报告，而根据相关部门的规定及技术要求，整个楼盘的大地下室要在全部施工至闭合后才能准确测量面积，也才能准确分摊包括363幢楼在内的各楼幢的公摊面积。可恰是供地的延期，导致“吉祥福邸”二期开发严重滞后、大底盘地下室迟迟不能闭合，乃是因为整个项目规划面积测量及公有产权分摊面积无法及时确定，直接导致项目的产权证的办理被暂缓。也就是说，不能按时办证的根本原因是政府不能及时拆除“帝豪”建筑物，不能及时供地这一“特殊原因”，是众祥公司无法控制的。众祥公司对上述客观情况不仅始料未及，且事发后亦无法单凭自身力量掌控相关流程。因此，导致众祥公司逾期办证的因素为不可抗力，属于免责事由，众祥公司不应对此承担责任。二、商品房买卖合同明确约定众祥公司承担违约责任之前提是因众祥公司的责任导致逾期办证。商品房买卖合同明确约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……”。即合同中已明确约定由于众祥公司的责任导致逾期办证，众祥公司才需承担相关不利后果。但从导致本案逾期办证的因素看，都是众祥公司无法预料和控制的客观因素，非众祥公司的过错所导致，不应归责于众祥公司。且发生上述客观事由后，众祥公司多次行文上报三明市人民政府、三明市徐碧新城开发建设工作小组办公室等单位，力促及时供地。同时为了一期能够按时交房，主动采取变更施工方案，交叉班组作业，追加支护投资等办法来缩短工期，仅为提早打通消防通道，加快二期地下室施工就多投入支护工程资金300多万元。因此，众祥公司在整个合同履行过程中诚实守信，逾期办证非众祥公司的责任所致，众祥公司不应就上述客观事由导致的逾期办证行为支付违约金。三、众祥公司已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因行政机关的原因导致逾期办证可以免责。在《民事审判指导与参考》2006年第1辑《对最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉第18条规定的解读》中，阐明如下：“商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕。”司法实践中发生的逾期办证纠纷，主要是因出卖人的原因而引发的，因此，《解释》第18条所规范解决的逾期办证纠纷，是指因出卖人原因，导致买受人在约定或者法定的期限届满时未能取得房屋所有权证书情况。按照上述论述分析，对《解释》第18条所规定的“由于出卖人原因”的理解适用，就是只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，只要出卖人能够有证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。根据三明市房屋权属登记中心关于房屋所有权初始登记的办理指南，众祥公司应向房地产管理部门提交登记申请书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、测绘成果审核意见及测绘报告等13项房屋所有权初始登记的证明文件。本案中，众祥公司已于合同约定的时间向行政机关报送了上述完备的证明文件，但行政机关于2015年11月才向众祥公司出具房屋初始登记证明书，是出于第三人的原因延期所导致，众祥公司可以免责。四、即使退一万步讲，如果认定存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少。第一、逾期办证属于情势变更，应结合本案实际情况变更合同内容。《合同法》解释（二）第二十六条规定了“情势变更”条款：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。而本案，柯上仕、众祥公司订立合同时，众祥公司无法预见“帝豪”建筑物拆除的延期，因此，合同成立后，由于众祥公司无法预见和避免的客观情况所致，如果继续按照商品房买卖合同之约定要求众祥公司承担违约责任，明显不公平。第二、在本次逾期办证事件中，众祥公司并无过错。《合同法》解释（二）第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一是柯上仕购房是申请按揭贷款方式，在贷款未清偿之前，在办理产权登记之前，是由开发商即众祥公司承担阶段性担保，在取得产权证之后，其房产权是抵押给银行，因此，所谓逾期办证实质上未对其造成任何实际损失；二是众祥公司在逾期办证的问题上确无过错。综上所述，请求法院考虑众祥公司本身并无过错、众祥公司的合同履行情况以及柯上仕未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回柯上仕全部诉讼请求或者酌情减轻众祥公司承担的违约金数额。
本院经审理认定事实如下：
一、对于原、被告没有争议的以下事实，本院予以确认：
1.2010年6月22日，柯上仕与众祥公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：柯上仕购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区乾龙新村363幢XX号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第21层，建筑面积106.209平方米，其中，套内建筑面积85.587平方米，公共部位共有分摊建筑面积20.622平方米，该房用途为成套住宅,属钢混结构,层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米6420元，总价款为人民币681862元；柯上仕以按揭方式支付房屋价款；众祥公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付柯上仕使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，众祥公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且众祥公司在发生之日起30日内告知柯上仕的，2.施工中遇到规划、文物、环保等方面因为行政措施而导致开发建设期延长，其他“特殊原因”详见附件八《合同补充协议》；众祥公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由众祥公司提供的资料交付柯上仕。如因众祥公司原因，柯上仕不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：柯上仕不退房，众祥公司自逾期之日起每日按柯上仕已付款的0.005%向柯上仕支付违约金；本合同自双方签订之日起生效。合同还就商品房面积确认及面积差异处理、交接、保修责任、前期物业服务等作了明确的约定。同日，原告、众祥公司签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第四条主要内容为：对本合同第八条补充如下：1.该条所指的：“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：⑴市政等相关部门原因引起的延误，如线路、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工。⑵配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误(如外事活动、交通管制、文明城创建活动等)。⑶施工期间遇到昼夜降雨超过60㎜，或遇到6级以上(含6级)强风或5级以上(含5级)地震的。⑷非众祥公司原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻。2.本合同第八条规定的不可抗力指在签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件；如果该不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道，则众祥公司无须承担本合同第八条第二款第1项的告知义务。合同订立后，柯上仕如约支付了商品房价款681862元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司于2013年6月24日将商品房交付柯上仕使用。
2.2013年3月27日，柯上仕、众祥公司就买卖车位协商一致，双方签订《商品房买卖合同》，主要约定：柯上仕购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区乾龙新村361幢-1层车位393号房，位于所在建筑设计标高±0.000地下第-1层，建筑面积32.48平方米，其中，套内建筑面积12.72平方米，公共部位共有分摊建筑面积19.76平方米，该房用途为车位,属钢混结构,层高为4.5米；该商品房价款按套(单元)计算，总价款为210000元，柯上仕分期以现金方式付清车位款；众祥公司应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付柯上仕使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，众祥公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且众祥公司在发生之日起30日内告知柯上仕的，2.施工中遇到规划、文物、环保等方面因为行政措施而导致开发建设期延长，其他“特殊原因”详见附件八《合同补充协议》；除本合同第八条规定的特殊情况外，众祥公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付柯上仕使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，众祥公司按日向柯上仕支付已付款万分之五的违约金，合同继续履行，⑵逾期超过90日后，柯上仕有权解除合同……；众祥公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由众祥公司提供的资料交付柯上仕。如因众祥公司原因，柯上仕不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：柯上仕不退房，众祥公司自逾期之日起每日按柯上仕已付款的0.005%向柯上仕支付违约金；本合同自双方签订之日起生效。合同还就商品房面积确认及面积差异处理、交接、保修责任、前期物业服务等作了明确的约定。同日，原告、众祥公司签订买卖车位的《商品房买卖合同》之后，双方还签订了《合同补充协议》，其中第二条主要内容为：对本合同第八条补充如下：1.该条所指的：“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：⑴市政等相关部门原因引起的延误，如线路、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工。⑵配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误(如外事活动、交通管制、文明城创建活动等)。⑶施工期间遇到昼夜降雨超过60㎜，或遇到6级以上(含6级)强风或5级以上(含5级)地震的。⑷非众祥公司原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻。2.本合同第八条规定的不可抗力指在签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件；如果该不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道，则众祥公司无须承担本合同第八条第二款第1项的告知义务。合同订立后，柯上仕支付了车位房价款210000元，众祥公司分别向柯上仕出具了销售不动产统一发票，众祥公司于2013年10月8日将车位房交付柯上仕使用。
3.2014年2月28日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村363幢商品房办理了初始登记。2014年3月1日，众祥公司通知柯上仕于2014年3月20日办理商品房权属登记手续。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村361幢商品房办理了初始登记。
4.2016年9月30日，根据柯上仕的申请，本院依法作出（2016）闽0402执保588号财产保全裁定书。柯上仕支付了财产保全申请费100元。
二、对于原、被告有争议的事实，根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定：
1.众祥公司是否应承担违约责任的问题
柯上仕主张，众祥公司应承担违约责任。（1）众祥公司虽依约于2013年6月24日向柯上仕交付了商品房，但直至2014年2月28日才办理房屋初始预登记，已逾期，构成违约，众祥公司应承担违约责任；（2）众祥公司于2013年10月8日才向原告交付车位，逾期8天，构成违约，应承担违约责任。众祥公司于2014年6月10日才办理初始预登记，逾期184天，构成违约，应承担违约责任。
众祥公司辩解认为，一、逾期办证属众祥公司不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。一般来说，不可抗力主要分为以下几类：一是自然灾害；二是社会异常事件；三是政府行为，即行政机关的行政行为。而本案柯上仕之所以无法如期办理产权证，正是受拆迁“帝豪”建筑物这一行政行为的影响。原“帝豪”建筑物在众祥公司购置的地块范围是个不争的事实，众祥公司要如期开发“吉祥福邸”楼房项目就不得不涉及“帝豪”建筑物的拆除问题，遗憾的是政府及有关部门不能在约定的时间内将其拆除供地。因此，众祥公司被迫将项目分期开发，供地方式也分为B03一期、二期两次供地。在一期供地4年后，直至2012年9月“帝豪”建筑物拆除，众祥公司才获得二期用地。众所周知，办理产权证必须向权属登记中心递交测量报告，而根据相关部门的规定及技术要求，整个楼盘的大地下室要在全部施工至闭合后才能准确测量面积，也才能准确分摊包括363幢楼在内的各楼幢的公摊面积。可恰是供地的延期，导致“吉祥福邸”二期开发严重滞后、大底盘地下室迟迟不能闭合，乃是因为整个项目规划面积测量及公有产权分摊面积无法及时确定，直接导致项目的产权证的办理被暂缓。也就是说，不能按时办证的根本原因是政府不能及时拆除“帝豪”建筑物，不能及时供地这一“特殊原因”，是众祥公司无法控制的。众祥公司对上述客观情况不仅始料未及，且事发后亦无法单凭自身力量掌控相关流程。因此，导致众祥公司逾期办证的因素为不可抗力，属于免责事由，众祥公司不应对此承担责任。二、商品房买卖合同明确约定众祥公司承担违约责任之前提是因众祥公司的责任导致逾期办证。商品房买卖合同明确约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……”。即合同中已明确约定由于众祥公司的责任导致逾期办证，众祥公司才需承担相关不利后果。但从导致本案逾期办证的因素看，都是众祥公司无法预料和控制的客观因素，非众祥公司的过错所导致，不应归责于众祥公司。且发生上述客观事由后，众祥公司多次行文上报三明市人民政府、三明市徐碧新城开发建设工作小组办公室等单位，力促及时供地。同时为了一期能够按时交房，主动采取变更施工方案，交叉班组作业，追加支护投资等办法来缩短工期，仅为提早打通消防通道，加快二期地下室施工就多投入支护工程资金300多万元。因此，众祥公司在整个合同履行过程中诚实守信，逾期办证非众祥公司的责任所致，众祥公司不应就上述客观事由导致的逾期办证行为支付违约金。为此，众祥公司向法庭提供挂牌成交确认书、国有土地出让合同、红线图、蓝图公司证明、房屋面积测绘成果审核过程记录、三明市政府专题会议纪要、申请报告、房屋建筑面积测量计算报告书，用以证实自己的主张。
柯上仕质证认为，对众祥公司提供的上述证据的真实性无异议，但上述证据不能证明众祥公司逾期办证属于不能避免、不能克服的客观情况。
本院认为，柯上仕对众祥公司提供的挂牌成交确认书、国有土地出让合同、红线图、蓝图公司证明、房屋面积测绘成果审核过程记录、三明市政府专题会议纪要、申请报告、房屋建筑面积测量计算报告书的真实性不持异议，本院予以采信。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条均明确规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括以下几种情形：一是自然灾害，如台风、洪水、地震等；二是政府行为，如征收、征用；三是社会异常事件，如罢工、骚乱。那么，本案中众祥公司是否遭遇不可抗力，导致逾期办证呢﹖根据不可抗力的定义及构成要件，结合本案的具体情况，对众祥公司是否遭遇不可抗力作如下分析、认定：一、不可预见性。我国法律要求构成不可抗力的事件必须是合同当事人在订立合同时，对这个事件是否会发生是不可能预见到的。按照众祥公司与三明市国土资源局于2008年8月20日签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，B03地块应交付给众祥公司的时间为2008年8月25日前，而原告、众祥公司签订《商品房买卖合同》是在2010年6月22日与2013年3月27日，也就是说，原告、众祥公司订立合同时，B03地块已分别逾期交付2年和4年多时间，且政府拆迁本身就是一个渐进的过程，其中牵涉到拆迁协议的签订、补偿金的发放等不确定因素，对于众祥公司而言，拆迁不能构成一个“不可预见”的障碍，众祥公司作为建筑业的专业主体，对政府拆迁进度慢于预期，应该有所预见并做好充分的履约准备。故对B03地块的逾期交付不存在不可预见的问题。二、不可避免性。B03地块的逾期交付并非是原告、众祥公司订立合同后的突发事件，在原告、众祥公司订立合同后，通过众祥公司及时合理的作为是可以避免的，故不存在不可避免的问题。三、不可克服性。B03地块的逾期交付在原告、众祥公司订立合同前就已存在，并非是原告、众祥公司订立合同后的突发事件，其可能造成的后果并非不可克服，可以通过众祥公司的努力而得到克服，故不存在不可克服的问题。四、履行期间性。构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即合同的履行期间内发生的。B03地块的逾期交付在原告、众祥公司订立合同前就已存在，不是原告、众祥公司订立合同后的突发事件。五、众祥公司虽主张逾期办证系不可抗力所致，但并未及时通知柯上仕，且在合理期限内提供遭遇不可抗力的证明。综上所述，B03地块的逾期交付不构成不可抗力。原告、众祥公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。众祥公司未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。众祥公司于2013年6月24日将商品房交付柯上仕使用，于2014年2月28日为梅列区乾龙新村363幢商品房办理了初始登记，逾期时间从2013年8月24日起至2014年2月27日，逾期188天。众祥公司于2013年10月8日通知柯上仕交付车位，逾期8天；柯上仕于2013年10月8日取得车位，2014年6月10日为梅列区乾龙新村361幢商品房办理了初始登记，逾期时间从2013年12月8日起至2014年6月9日，逾期184天。
2.原告、众祥公司约定的违约金是否过高，是否应当予以调整的问题
众祥公司主张，本案所涉违约金过高，应予以适当减少。第一、逾期办证属于情势变更，应结合本案实际情况变更合同内容。《合同法》解释（二）第二十六条规定了“情势变更”条款：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。而本案，原告、众祥公司订立合同时，众祥公司无法预见“帝豪”建筑物拆除的延期，因此，合同成立后，由于众祥公司无法预见和避免的客观情况所致，如果继续按照商品房买卖合同之约定要求众祥公司承担违约责任，明显不公平。第二、在本次逾期办证事件中，众祥公司并无过错。《合同法》解释（二）第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一是柯上仕购房是申请按揭贷款方式，在贷款未清偿之前，在办理产权登记之前，是由开发商即众祥公司承担阶段性担保，在取得产权证之后，其房产权是抵押给银行，因此，所谓逾期办证实质上未对其造成任何实际损失；二是众祥公司在逾期办证的问题上确无过错。综上所述，请求法院考虑众祥公司本身并无过错、众祥公司的合同履行情况以及柯上仕未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回柯上仕全部诉讼请求或者酌情减轻众祥公司承担的违约金数额。
柯上仕认为，其主张的违约金是根据双方签订的《商品房买卖合同》的规定计算得出的，不存在过高，不同意众祥公司减少违约金的要求。
本院认为，原告、众祥公司签订《商品房买卖合同》时，B03地块已逾期交付多年，并非是原告、众祥公司订立合同后的突发事件，不存在客观情况发生了原告、众祥公司在订立合同时无法预见的重大变化，且众祥公司与三明市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》是平等主体之间的民事行为，具有商业风险，故众祥公司逾期办证不属于情势变更，众祥公司应按原告、众祥公司订立的合同承担违约责任。柯上仕虽未举证证明其因众祥公司的违约行为而造成的实际损失情况，柯上仕的损失数额难以确定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定柯上仕主张的逾期办证违约金按原告、众祥公司签订的《商品房买卖合同》的约定计算，具体确定为681862元×0.005%×188天＝6409.50元。柯上仕主张的车位逾期交付违约金按原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定计算，具体为210000元×5÷10000×8＝840元；原告主张的车位逾期办证违约金按原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定计算，具体确定为210000元×0.005%×184＝1932元。
综上所述，本院认为，原告、众祥公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，柯上仕按约履行了支付商品房价款的义务，众祥公司按约将商品房交付柯上仕使用，双方各自基本上实际履行了合同主要义务，无根本性违约行为。众祥公司未按合同约定履行车位交付义务，已构成违约，依法应承担违约责任，按约支付违约金。众祥公司未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。柯上仕虽未举证证明其因众祥公司的违约行为而造成的实际损失情况，柯上仕的损失数额难以确定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定柯上仕主张的逾期办证违约金按原告、众祥公司签订的《商品房买卖合同》的约定计算。柯上仕要求众祥公司支付从商品房交付之日至取得初始登记前一日的逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。柯上仕要求众祥公司支付迟延交付车位的违约金，于法有据，予以支持。柯上仕要求众祥公司支付柯上仕因诉讼而支出的财产保全申请费的诉讼请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《诉讼费用交纳办法》第三十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:
一、三明众祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给柯上仕逾期办理商品房权属登记违约金6409.50元；
二、三明众祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给柯上仕逾期交付车位违约金840元；
三、三明众祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给柯上仕逾期办理车位权属登记违约金1932元；
四、三明众祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给柯上仕因诉讼而支出的财产保全申请费100元；
五、驳回柯上仕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收费25元，由三明众祥房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。
审判员 李强
二〇一七年四月一日
书记员 杨彬
附：本判决所依据的具体法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《诉讼费用交纳办法》
第三十八条本办法第十条第（一）项、第（八）项规定的申请费由被执行人负担。
执行中当事人达成和解协议的，申请费的负担由双方当事人协商解决；协商不成的，由人民法院决定。
本办法第十条第（二）项规定的申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求。
本办法第十条第（五）项规定的申请费，由人民法院依照本办法第二十九条规定决定申请费的负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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