湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终5611号
上诉人（原审原告）：陈锐，男，1980年11月12日出生，汉族，居民身份证登记住址武汉市江岸区，现住址洪山区，
委托诉讼代理人：谢庆标，湖北征和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭婷，湖北征和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉中北房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区中北路118号。
法定代表人：王基平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张冬静，湖北瑞通天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向海霞，湖北瑞通天元律师事务所律师。
上诉人陈锐因与被上诉人武汉中北房地产开发有限公司（下称中北公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初2479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈锐上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审时的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院错误采信违法的证据材料、未经质证的证据材料。其一、武汉市武昌区城市管理执法局出具的（昌城管执）拆告字[2015J第160401号《违法建设限期拆除决定书》、《拆除公告》属于违反《行政强制法》的文件，不具有合法性，一审法院采信错误。其二、武汉市武昌区城市管理委员会出具的（昌城管）拆函字[2015]第9号《工作联系函》仅仅是复印件，上诉人并没有质证。更重要的是该复印件上的印章只有一半，一审法院竟然采信这种不具有证据基本要件的材料。其三、武汉市武昌区住房保障和房屋管理局出具的《情况说明》不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第115条的规定，不具有合法性。二、一审法院基于过错责任原则审理合同纠纷错误。违约责任不以过错原则来归责，不论违约方对于违约行为本身是否具有过错，只要其没有履行合同约定的义务，都应当根据合同法的规定承担违约责任。而本案一审法院却基于过错责任原则来分析评判被上诉人对于未能按期办理产权初始登记是否具有过错，是否应当承担责任。这种根据过错原则来评判合同责任的做法，颠覆性的违反了合同的相对性原则、无过错归责的原则。三、一审法院错误分配举证责任。一审法院要求上诉人举证证明没能办理权属证书的原因。本案是合同纠纷，作为合同的一方，只需要举证证明自己履行了合同义务即可，根本无需举证证明另一方是因为什么原因没有履行合同义务。四、一审法院错误的认定违反《中华人民共和国合同法》的条款有效。本案合同第16条中约定，非出卖人能够控制的原因而导致逾期办理房地产初始登记的，出卖人不承担违约责任。该条明显违反了《中华人民共和国合同法》第121条规定而无效。五、一审法院适用法律错误。本案中被上诉人完全可以通过整改的方式排除履行的障碍，只是被上诉人一再怠于履行合同义务才导致未能履行，而绝非客观上无法履行。
中北公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
陈锐向一审法院起诉请求：1、请求法院判令中北公司协助陈锐办理武昌区复地·东湖国际五期4栋32层1号房屋的产权登记；2、请求法院判令中北公司向陈锐支付逾期办证的违约金507122.5元（该违约金以1389379元为基数，按日万分之五的标准自2015年4月1日暂计算至2017年3月31日，此后按上述标准计算至中北公司办理完房地产初始登记之日止）；3、本案诉讼费由中北公司承担。
一审法院认定事实：陈锐与中北公司合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书，双方同意按合同附件六第十二条处理，即：关于房屋产权登记1、因甲方（中北公司）原因，未能在交付该房屋之日起一年内办理完房地产初始登记、取得大产证的，乙方（陈锐）有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应按乙方房价款总额的3%向乙方支付违约金，并按双方有关合同解除的约定处理。因政府有关部门的原因及非甲方能控制的原因导致无法按期办理该房屋初始登记、取得大产证的，甲方不承担任何责任。
2015年，中北公司向武汉市武昌区住房保障和房屋管理局申请办理武汉市武昌区中北路118号复地?东湖国际五期3栋、4栋初始登记，但至今未得到该局的批准。2017年6月22日，武汉市武昌区住房保障和房屋管理局出具《情况说明》，说明2015年年初，中北公司向该局提交资料申请办理“复地?东湖国际五期”第3、4栋房屋的初始登记，但因为该2栋房屋现状与规划许可的内容不一致，该局未予受理；中北公司2015年11月再次向该局申请办理复地?东湖国际五期第3、4栋房屋的初始登记，该局工作人员依据《房屋登记办法》第十九条第一款的规定进行实地查看，发现上述2栋房屋的现状与规划许可的内容仍不一致，依据《房屋登记办法》第二十二条第一款的规定，该局未受理这2栋房屋的登记申请。
2015年4月2日，武汉市武昌区城市管理执法局作出（昌城管执）限拆决字【2015】第160401号《违法建设限期拆除决定书》，以“将设计天井改（扩）建”为由，要求复地.东湖国际（5期）3、4号楼2、3号房业主立即自行拆除。同日，武汉市武昌区城市管理执法局还发出（昌城管执）拆公字【2015】第160401号《拆除公告》，要求在复地东湖国际（5期）将设计天井改（扩）建的复地东湖国际（5期）违法建设当事人立即拆除。2015年10月23日，武汉市武昌区城市管理委员会向武昌区房管局出具（昌城管）拆函字（2015）第9号《建设工作联系函》，要求武昌区房管局暂停对复地东湖5期2、3、4、5栋2、3号户型的房产登记、过户等相关手续。
一审法院认为，陈锐与中北公司签订的《武汉市商品房买卖合同》符合法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方依法应当严格履行各自的合同义务。双方对彼此建立商品房买卖合同关系后，陈锐向中北公司付清了房款，中北公司向陈锐交付了房屋并无争议；双方的争议焦点为陈锐所购房屋目前没能办理权属登记的原因及责任。按照双方合同约定，陈锐2015年1月1日开始使用房屋，中北公司应当于陈锐收房后的90日，即2015年4月1日前向相关房产管理部门提交办理案涉房屋初始登记相关资料，按武汉市武昌区住房保障和房屋管理局出具的《情况说明》中北公司于2015年年初即向该局提交办理“复地·东湖国际五期”第3、4栋房屋初始登记的相关资料，中北公司已经向相关行政部门递交了初始登记申请及相关资料；就案涉房屋没能办理权属证书的原因，陈锐没有举证，从中北公司提供的证据看，主要是由于同楼栋的其他业主改扩建，导致陈锐所购房屋的整体现状与规划设计不符，被相关行政管理部门限制办证所致。上述房产证没有办理的原因非中北公司能够控制，按照双方合同第十六条及合同附件六第十二条的相关约定，中北公司不承担违约责任。故陈锐以中北公司没有按照合同约定的时间办理房屋产权登记手续为由要求判令中北公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。相关行政部门出具的文件材料已经排除了中北公司目前协助陈锐办证的可能性，中北公司目前协助陈锐办理案涉房屋权属证书的条件尚不具备，陈锐可以在办理案涉房屋权属证书的条件具备后再行主张权利。陈锐在本案中要求判令中北公司协助陈锐办理案涉房屋产权登记的诉讼请求，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定出卖人承担逾期办证责任的违约后果是以合同双方当事人没有约定上述违约后果为前提的。现双方在《武汉市商品房买卖合同》中，已对上述违约后果作出了约定，故该条款规定的法律后果在本案中不应予以适用。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回陈锐的全部诉讼请求。一审案件受理费9371元，减半收取4685.5元，由陈锐负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，陈锐与中北公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。该合同约定“因政府有关部门的原因及非甲方能控制的原因导致无法按期办理该房屋初始登记、取得大产证的，甲方不承担任何责任”，陈锐要求中北公司支付逾期办证的违约金，但其并未举证证明系因中北公司自身的原因导致不能办理权属证书，而中北公司提供的武汉市城市管理执法局作出的《违法建设限期拆除决定书》可以看出因为同楼栋的其他业主改扩建，导致涉案房屋的整体现状与规划设计不符，相关行政管理部门限制办证。没有办理权属证书的原因非中北公司能够控制，根据双方合同的约定，中北公司不应该承担违约责任。相关行政部门出具的文件材料已经排除了中北公司目前协助陈锐办证的可能性，陈锐可以在办理涉案房屋权属证书的条件具备后再行主张权利。
综上所述，陈锐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9371元，由陈锐负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 瑜
审判员 黄 更
审判员 胡丹丹
二〇一七年九月二十七日
书记员 肖宇晴