广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初6217号
原告（反诉被告）：李杰南，男，1976年11月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：徐凤霞，广东杰辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗永洪，广东杰辉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐德华，男，1972年9月15日出生，汉族，住江西省丰城市。
委托诉讼代理人：骆军辉，广东国灿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯桂连，广东国灿律师事务所律师。
被告：佛山市南海区新家欣百货店，住所地：广东省佛山市南海区**号。
经营者：徐德华。
原告李杰南与被告徐德华、佛山市南海区新家欣百货店（以下简称“新家欣百货店”）租赁合同纠纷一案，本院2016年4月13日立案后，被告徐德华在举证期限内提出反诉，本院依法受理并决定合并审理。本案依法适用简易程序，于2016年9月5日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人徐凤霞，被告徐德华及其委托诉讼代理人骆军辉、被告新家欣百货店的经营者徐德华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出本诉请求：1.解除原告与被告徐德华于2013年3月21日签订的《商铺租赁协议书》；2.两被告立即返还位于佛山市南海区XX号的租赁场地（含二楼宿舍）予原告；3.两被告连带支付原告租金266540元[包括2014年4月-2015年9月的租金差额42540元（即手机店的租金）和2015年10月-2016年4月的租金224000元（即手机店和超市的租金，每月32000元）]及滞纳金63969.6元（以266540元为本金按日3%从2016年4月6日起算至实际清偿日，暂计至2016年4月13日为63969.6元）；4.两被告连带支付原告场地占用费（按约定的租金标准32000元/月从2016年5月1日起计至两被告实际返还租赁场地之日止）；5.本案诉讼费由两被告共同承担。
事实和理由：2013年3月21日，原告与被告徐德华签订《商铺租赁协议书》，约定：原告将位于佛山市南海区XX号面积约1600平方米（含二楼宿舍）的场地租赁给被告徐德华经营超市，租期为2013年4月1日至2016年8月4日，还约定的租金标准及逾期支付租金的违约责任。协议履行过程中，自2014年4月起，被告以经营困难为由一直未能按约定支付租金，截止2015年9月，被告徐德华拖欠的租金差额为42540元，自2015年10月起，被告徐德华拒绝支付租金，加上拖欠的租金差额，截止2016年4月，被告徐德华共拖欠原告租金266540元，原告多次催收未果。被告徐德华无故拖欠租金长达两年，已构成严重违约，原告有权解除合同，收回租赁场地，被告新家欣百货店作为租赁场地的实际使用人，应承担连带清偿责任。
两被告共同辩称，合同期限已届满，不同意解除合同、不同意返还商铺。原告主张的2014年4月-2015年9月的租金差额42540元不应该存在，该租金是手机店的，原告与手机店主签订的合同，一直是由原告收取手机店主的租金。原告称2015年9月手机店已搬离，应由原告举证。原告于2016年4月份才起诉，租金的诉讼时效为一年，有部分诉讼时效已过。不同意支付2015年10月-2016年4月的租金，2015年8月份、9月份，原告数次打电话给被告，要求被告开始清货称要拆迁，并且等待拆迁上门结算并补偿。2015年10月份开始至拆迁期间是不需要交纳租金的，在此情况下，被告才开始大范围地清货。从2015年10月份开始被告也没有再交纳租金，一直至2016年春节过后，拆迁本来在春节前要进行并搬走，但春节后，拆迁问题被告一直未收到拆迁的时刻表，此时原告又称要收租金、不拆迁了。作为被告来说已经清货，处于非正常的经营状态，在此情况下，原告要求再交纳租金，被告就不同意。原告提出拆迁补偿的装修费不可能支付给被告，由此双方产生矛盾。至于滞纳金，被告也不同意支付。原告主张的场地占用费，被告不同意支付。双方对补偿问题未谈妥，且场地已不适宜租赁，被告因货没清完，然后等待拆迁问题和租赁费问题的解决，如果原告认为该阶段的使用也按正常的租赁支付费用显然不合适。关于主体问题，原告没有提供其与涉讼商铺之间关系的材料。虽然被告徐德华承租商铺用于经营新家欣百货店，但合同是由徐德华签订的，所以本案与新家欣百货店无关。递增租金数额问题，但该递增因原告一直以来没有将店铺漏水、浸水等问题解决，所以原告同意不递增租金，原告现起诉已过了租金的诉讼时效。被告实际上每月交纳租金23500元，一直交纳至2015年9月份。
被告徐德华向本院提出反诉请求：1.原告退还被告徐德华的商铺定金120000元；2.原告支付被告徐德华违约造成的损失100000元（其他损失等房屋质量鉴定结果作出后再行计算增加）；3.本案诉讼费由原告承担。
事实与理由：双方签订合同后，被告向原告支付定金120000元，并开始经营超市，但涉案商铺存在很多问题，屋顶漏水、地板冒水、门口进水，每次下大雨，超市就有积水，无法正常经营，被告多次要求原告维修，原告只是修补了部分屋顶，其他问题一直不予处理，原告应承担相应责任。被告一直是按23500元支付租金的。2015年8月，原告称涉案商铺要被征购，要被告在2016年春节前把货物清完，并称无需交租，于是被告就开始清货，后拆迁一直未进行，原告又让被告开始交租，故被告反诉至贵院。
原告辩称，1、原告收到12万元为商铺押金，因两被告存在违约行为，因此按合同约定，原告有权收取该12万元的商铺押金。2、涉案租赁商铺不存任何的质量问题，也没有造成被告的任何经济损失或其他损失，原告不需要作任何的补偿。被告所提出的鉴定无法律依据，请求法庭予以驳回。
被告新家欣百货店陈述称，对被告徐德华的反诉请求无异议。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
原告提交的房屋所有权证复印件、厂房使用转让合同复印件及声明书原件，其中房屋所有权证和厂房使用转让合同没有原件核对，本院对其真实性不予确认，同时对声明书的证明力不予确认。
原告提交的律师函、邮件详情单及邮件查询结果，该组证据不能证明原告向被告寄送的函件内容，本院对其证明力不予确认。
被告提交的照片10张及光盘，无法反映拍摄的对象、时间和地点，本院对其证明力不予确认。
被告提交的告知书和拆迁补偿评估明细表照片打印件，与本案无直接关联，本院不予审查。
本院经审理认定事实如下：
2013年3月12日，原告（出租方、甲方）与被告徐德华（承租方、乙方）签订《商铺租赁协议书》，约定甲方将位于佛山市南海区XX号已改造好并带装修场地（面积约1600平方米，包括二楼宿舍）出租给乙方作经营超市使用。租期从2013年4月1日至2016年8月4日。2013年4月1日至2014年3月31日期间租金为28000元/月，2014年4月1日起至2015年3月31日期间租金为30000元/月，2015年4月1日至2016年8月4日的租金为32000元/月。实行先交租后使用原则，乙方应每月的5日前缴纳当月租金至甲方指定账户。乙方在签订本协议时，向甲方交纳商铺定金120000元，合同到期时乙方将租赁物完好交回甲方，且结清相关费用后，甲方无息退回乙方。本商铺租赁范围包括库柏手机店（20平方米，负责人苏X尼），甲乙双方同意甲方直接与苏X尼签订租赁合同，苏X尼应向甲方支付的租金（至2013年12月27日租金为4500元/月，2013年12月18日至2014年12月27日租金为4750元/月，2014年12月28日至2015年12月27日租金为4960元/月）每月在本协议应缴租金中扣除。如苏X尼与甲方的租期届满（即2015年12月28日）或者苏X尼中途退租的，该手机店收归乙方使用，届时租金按本协议执行至本合同期满，等内容。该事实有原告提交的《商铺租赁协议书》为证。
2013年4月11日，原告收到被告徐德华支付的商铺定金120000元并出具收据。
两被告自认：两被告从2015年10起未向原告支付租金，两被告占有使用涉案商铺至今。原被告双方确认：2015年9月之前，被告徐德华每月向原告支付租金23500元。
涉案租赁物未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。
本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，双方未能提供租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故原告与被告徐德华签订的《商铺租赁协议书》依法无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除合同的主张本院不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还。原告因涉案租赁合同收取了被告徐德华支付的定金即押金120000元，该款项应返还予被告徐德华，本院支持被告徐德华返还定金的请求。被告徐德华作为合同当事人、被告新家欣百货店作为实际使用人，均应腾空并返还案涉租赁物予原告，原告主张两被告返还租赁物的请求，本院予以支持。
关于原告主张的占有使用费（租金）问题，涉案合同虽为无效合同，根据公平诚信原则，原告主张按合同约定的标准计收占有使用费，本院予以支持。原告主张被告支付2014年4月至2015年9月的占有使用费差额，即涉案租赁物内手机店在该期间产生的占有使用费，合同约定手机店的租期于2015年12月28日届满之后或者手机店中途退租的，该手机店收归被告徐德华使用，届时占有使用费按协议执行至本合同期满，原告主张的占有使用费差额起算时间为2014年4月，该时间未到合同约定的手机店租期届满时间，原告亦未举证证明手机店存在中途退租的情形，故本院驳回原告占有使用费差额的主张。根据合同约定，从2015年12月28日起，被告徐德华应按合同约定的标准（2015年4月1日至2016年8月4日期间的整体占有使用费为32000元/月）支付占有使用费予原告，即被告徐德华从2016年1月（2015年12月28日的次月）起应按32000元/月的标准支付占有使用费予原告。故原告主张2015年10月至2015年12月按32000元/月的标准计收占有使用费，本院不予支持，该期间的占有使用费仍按双方一直适用的标准23500元/月计收。综上，对于原告主张的占有使用费，本院在核对范围内予以支持，超出核定范围的不予支持。
关于原告主张的逾期支付2015年10月至2016年4月占有使用费的滞纳金，结合原告的实际损失及合同履行情况，根据公平诚信原则，被告徐德华延迟支付上述占有使用费，确实造成了原告资金占用损失，本院酌定被告徐德华应以198500元（23500元/月×3+32000元/月×4）为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年4月6日至实际清偿之日止支付利息予原告，故对原告的滞纳金请求，在本院核定范围予以支持，超出本院核定范围的不予支持。
关于被告徐德华主张的损失100000元，被告徐德华未明确损失为何种损失，亦未举证证明实际损失情况，应承担举证不能的不利法律后果，本院对被告徐德华主张的损失，不予支持。被告徐德华向本院申请对涉案租赁物的房屋质量及结构缺陷进行鉴定，由于被告徐德华未能证明房屋质量问题与其主张的损失存在关联，且原告没有提供有效证据证明房屋质量问题影响其占有或使用涉案租赁物，故对被告徐德华的鉴定申请，本院不予准许。
关于原告主张被告新家欣百货店作为涉案租赁物的实际使用人对上述租金和滞纳金承担连带责任，涉案租赁合同的相对方为原告及被告徐德华，被告新家欣百货店非租赁合同当事人，至于两被告之间的关系、被告徐德华基于何种法律关系将租赁物交付新家欣百货店使用，并不能改变被告徐德华作为承租人的合同主体地位，原告请求被告新家欣百货店支付租金、滞纳金没有依据，本院不予支持。
被告关于因拆迁事宜不同意支付占有使用费的辩解，由于拆迁事宜并未影响被告占有使用涉案租赁物，占有使用期间应按约定支付相对对价合情合理，且被告明确表示不同意返还租赁物并继续占有使用，故本院对被告的该辩解不予采纳。
被告关于诉讼时效的抗辩，占有使用费的收取依据是原告与被告徐德华签订的《商铺租赁协议书》，因此，在该合同期间内产生的所有的占有使用费应视为一个整体，而被告每月支付占有使用费则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故此，原告于2016年4月13日起诉主张被告支付2015年10月之后的占有使用费未超过两年诉讼时效。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告徐德华（反诉原告）、佛山市南海区新家欣百货店应于本判决发生法律效力之日起十日内返还位于佛山市南海区XX号商铺（包括二楼宿舍）予原告李杰南（反诉被告）；
二、被告徐德华（反诉原告）应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2015年10月起至上述第一项判决履行之日止2015年12月之前按每月23500元、2016年1月之后按每月32000元计算的占有使用费予原告李杰南（反诉被告）；
三、被告徐德华（反诉原告）应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以198500元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年4月6日至上述第二项中2015年10月至2016年4月的占有使用费实际清偿之日止的利息予原告李杰南（反诉被告）；
四、原告李杰南（反诉被告）应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金120000元予被告徐德华（反诉原告）；
五、驳回原告李杰南（反诉被告）其他本诉请求；
六、驳回被告徐德华（反诉原告）其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费3128.82元、财产保全费2172.54元，合共5301.36元（原告已预交），由原告负担3161.66元，被告徐德华负担2139.70元。反诉受理费为2300元（被告徐德华已预交），由被告徐德华负担950元，原告负担1350元。比对双方应负担费用和已预交的费用，原告多预交的789.7元，由被告徐德华负担并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。原告多预交的789.7元，自本判决发生法律效力之日起，经原告向本院申请，本院予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 孙秀娟
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 刘冬花