湖北省随州市曾都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1303民初1732号
原告湖北顺泰商贸有限公司。住所地：随州市经济技术开发区望城岗*组。
法定代表人李传宗，总经理。
委托代理人袁太友、胡强（代理权限：一般代理），湖北神农律师事务所律师。
被告柯红涛，男，1970年9月19日出生，汉族，住随州市曾都区。
委托代理人朱辉宏、杨科（代理权限：一般代理），湖北五合律师事务所律师。
原告湖北顺泰商贸有限公司与被告柯红涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁太友、胡强，被告的委托代理人朱辉宏、杨科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖北顺泰商贸有限公司诉称，2011年10月17日，被告通过公开竞买的方式取得了随州市殷店镇电影管理站的房地产，并与随州市电影发行放映公司签订了《资产转让协议》。2011年11月21日，被告在未办理受让资产变更登记手续的情形下，为规避买进及卖出环节所应缴的国家税收，将其中随州市殷店电影管理站的房屋径直以协议的形式转让给原告，并签订了《房屋产权转让协议书》，主要约定：房屋所有权证号为随州市房权证殷店字第××号、建筑面积905平方米，土地使用证号为曾国用2002B字第5991号；该房屋售价为人民币330万元；原告于本合同生效之日向被告支付人民币300万元，产权登记过户后将剩余价款人民币30万元付给被告；被告于本合同生效之日起七日内，将该房屋及产权证书交给原告。该协议签订后，原告按约定向被告支付购房款300万元。2014年5月30日，经随县房地产管理局重新测绘，将原随州市房权证殷店字第××号房屋所有权证号变更为随县房权证殷店字第××号，因土地性质等原因不能过户到原告名下，仍然登记在随州市电影发行放映公司名下，登记的建筑面积为693平方米，与《房屋产权转让协议书》约定的建筑面积905平方米相差212平方米。以上事实证明：第一、被告对原告受让的房屋面积存在重大欺诈行为；第二、被告在合同约定的期限内及后来长达5年的时间里不能为原告办理不动产变更登记手续。被告的行为构成严重违约，致使原告的合同目的不能实现，损害了原告的合法权益。为此，根据《合同法》第九十四条之规定诉至贵院，请求依法判令解除原告与被告于2011年11月21日签订的《房屋产权转让协议书》，被告返还原告购房款300万元，并偿付资金占用利息。
被告柯红涛辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《房屋产权转让协议书》有效；二、答辩人转让原告房屋面积不存在重大欺诈行为；三、不能办理房屋产权登记变更事宜不是答辩人造成的，是由被答辩人本身原因导致的；四、被答辩人诉讼请求错误，不存在《合同法》第九十四条规定的法定解除事由。综上，被答辩人请求解除与答辩人《房屋产权转让协议书》的诉讼请求不符合《合同法》第九十四条相关规定，于法无据。而且，原告的起诉已超过诉讼时效的限制从而丧失了胜诉权。请求人民法院依示驳回被答辩人的全部起诉，对于被答辩人尚欠答辩人30万元购房款未支付，答辩人保留通过法律途径的追偿权。
经审理查明，2011年10月17日，被告通过公开竞买的方式取得了随州市殷店镇电影管理站的房地产，并与随州市电影发行放映公司签订了《资产转让协议》。2011年11月21日，被告在未办理受让资产变更登记手续的情形下，将其中随州市殷店电影管理站的房屋以协议的形式转让给原告，并签订了《房屋产权转让协议书》，约定：“第一条甲方（被告）对产权的声明，甲方根据国家规定，已依法取得随州市殷店电影管理站的房屋所有权证书，证书号为随州市房权证殷店字第××号（1-4幢）。房屋结构为砖木、混合，建筑面积905平方米，房屋设计用途为剧院、放映室、住宅、办公，土地使用证号为曾国用2002B字第5991号；第二条房屋面积的特殊约定，本合同第一条所约定的面积为905平米。如原产权证上标明的面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。第三条土地使用权性质，该房屋相应的土地使用权取得方式为划拨，该房屋买卖后，甲方将本房屋对应的《国有土地使用证》提供给乙方（原告），视为移交；第四条价格，该房屋售价为人民币330万元；第五条付款方式，乙方应于本合同生效之日向甲方支付人民币300万元，并应于产权登记过户后将该房屋剩余价款人民币30万元付给甲方；第六条交付期限，甲方应于本合同生效之日起七日内，将该房屋及产权证书交给乙方，并将该房屋交付乙方使用……”。该协议签订后，原告按约定向被告支付购房款300万元。被告将大部分房屋交付给原告顺泰商贸有限公司。2014年5月30日，经随县房地产管理局重新测绘，将原随州市房权证殷店字第××号房屋所有权证号变更为随县房权证殷店字第××号，因土地性质等原因不能过户到原告名下，房屋所有权人为随州市电影发行放映公司，登记的建筑面积为693平方米，与《房屋产权转让协议书》约定的建筑面积905平方米相差212平方米。后原告认为被告对受让的房屋面积存在重大欺诈行为及被告在合同约定的期限内及后来长达5年的时间里不能为其办理不动产变更登记手续，致使原告的合同目的不能实现，经原、被告多次协商未能达成一致意见。为此，原告诉至本院。
另查明，随州市电影发行放映公司、湖北华宝拍卖有限责任公司分别于2010年10月11日、2013年6月4日向曾都区文体广电局、随州市人民政府、曾都区人民政府、区国资局作出《关于市电影公司参与转企改制资产（房地产）已评估和未评估的情况报告》、《关于随州市电影发行放映公司参与转企改制全部资产拍卖的情况说明》，释明随州市殷店电影管理站3、4幢房屋未作评估，不在拍卖范围之列。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋产权转让协议书》，是双方真实意思的表示，未违反法律法规强制性的规定，系合法有效的合同。合同签订后，双方均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定向被告支付购房款300万元，但被告在交付房屋时，仅将其中1、2幢交付给原告，面积为693平方米，与协议约定面积相差212平方米。且所交付房屋产权于2014年5月30日变更至随州市电影发行放映公司名下，原告至今无法取得该房屋所有权。其中转让的随州市殷店电影管理站3、4幢房屋未作评估，不在拍卖范围之列，属职工占建房屋，被告对随州市殷店电影管理站3、4幢房屋无处分权。根据《合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条第一款：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持”的规定，被告的上述行为已构成严重违约，交付房屋面积差额达212平方米，面积误差比绝对值超出3%，致原告合同目的不能实现，故对原告请求解除《房屋产权转让协议书》、被告返还300万元购房款及利息的诉讼请求予以支持。被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效的限制从而丧失了胜诉权，本院认为，原、被告对产权过户事宜一直在进行磋商、协调，时效始终处于不断中断状态，双方签订的《房屋产权转让协议书》仍在履行过程中，因被告未能协助房产过户，原告据此拒付下欠的30万元房款，被告在答辩时仍在追索该款，故原告的起诉没有超过诉讼时效的规定，故对其辩解理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同》第九十四条第（四）项、第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告湖北顺泰商贸有限公司与被告柯红涛于2011年11月21日签订的《房屋产权转让协议书》；
二、被告柯红涛于本判决生效之日起十日内返还原告湖北顺泰商贸有限公司购房款300万元及利息（自2011年11月21日起至购房款返还之日止按中国人民银行公布的基准存款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30800元，由被告柯红涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第(一)款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省随州市中级人民法院，开户银行：农业银行随州市分行开发区支行，账号：17×××90。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汪 洋
人民陪审员 吴祖国
人民陪审员 陈义国
二〇一六年十二月二十五日
书 记 员 吴江涛