山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第1432号
原告青岛新林置业有限公司，住所地青岛市山东路117号地下7层。
法定代表人李岩，董事长。
委托代理人李天凌，山东海达律师事务所律师。
委托代理人李晶瞳，山东海达律师事务所律师。
被告青岛电器总厂，住所地青岛市某某路**号厂房。
法定代表人高洪传，厂长。
委托代理人罗光，山东国弘律师事务所律师。
第三人青岛德宝润实业有限公司，住所地青岛市中山路8号发展大厦8层B区。
法定代表人李淑媛，董事长。
委托代理人韩梅，山东万桥律师事务所律师。
委托代理人王学明，山东华鲁律师事务所律师。
原告青岛新林置业有限公司诉被告青岛电器总厂、第三人青岛德宝润实业有限公司物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告青岛新林置业有限公司的委托代理人李天凌、李晶瞳与被告青岛电器总厂的法定代表人高洪传、委托代理人罗光及第三人青岛德宝润实业有限公司的委托代理人韩梅、王学明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告通过司法拍卖程序取得被执行人即本案被告青岛电器总厂名下位于青岛市某某路23号房产（幢号为1、2、4、5、6、7、8，面积5657.71平方米）及土地使用权[青国用（95）字第20294号]。青岛市市北区人民法院于2010年12月17日作出（2009）北执字第1556号《执行裁定书》，裁定原告对上述房屋及土地享有所有权。但被告青岛电器总厂在明知上述房屋已被查封且原告享有所有权的情况下，仍恶意将房屋出租给第三人，并由第三人对外转租。现经原告了解，在青岛市市北区人民法院强制执行一案中，第三人向市北区人民法院申请查封被告青岛电器总厂名下涉案房产及土地，其对土地上已被市北法院查封是明知的，而且其与被告青岛电器总厂恶意串通，在申请法院查封、处置青岛电器总厂上述涉案房屋的同时，又与被告青岛电器总厂签订所谓的租赁合同，严重侵害了原告的合法权益，该合同不具有法律效力。因此，为维护合法权益，原告依法诉至法院，请求：1、请求判令被告赔偿因其恶意侵占位于青岛市某某路23号（幢号为1、2、4、5、6、7、8，面积5657.71平方米）房地产而给原告造成的租金损失人民币19987556；2、确认被告青岛电器总厂与第三人青岛德宝润实业有限公司之间签订的租赁合同无效；3、判令第三人与被告承担连带赔偿损失；4、本案诉讼费、保全费经及实现债权的其他费用由被告及第三人承担。
被告辩称，1、某某路23号部分房产及土地在2010年拍卖时既带有10年租期。拍卖成交后，如果原告认为其通过拍卖所得涉案房产及土地不应带有租期，原告应与拍卖公司及拍卖委托方进行交涉，不应向我方张权益。某某路23号土地和房产在青岛市市北区人民法院委托评估前，租赁合同早已存在，在评估时法院也将租赁情况提供了评估公司，当时原告并未取得涉案房产，从该角度讲，原告也不应向我方主张权利。被告与第三人之间是于2009年10月27日签订的租赁合同，涉案房产于2010年12月8日拍卖，即被告与第三人租赁关系建立时，原告与涉案房屋无任何关系，因此，侵权之说不成立。原告所主张的拍卖款及佣金费的利息损失，应向掌握拍卖款的单位及拍卖行索要。因此，原告要求支付租金损失无事实及法律依据。2、原告竞拍的就是一处带有10年租期的房地产，拍卖的成交，意味着原告、拍卖人和委托人之间建立了合同关系，合同标的就是带有10年租期的房地产。在拍卖成交后原告再要求确认附着在该拍卖房产之上的租赁合同无效，应系违约行为，该违约行为与我方无关，我方不应承担任何责任。租赁合同在先，拍卖在后，原告无权对于之前的租赁合同主张无效。请求，驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，第三人与被告签订的租赁协议是双方真实意思表示，且在评估拍卖中予以公示，其合法有效性得到认可。原告对其竞拍的房产带有10年租约是明知的。租赁协议在先，竞拍在后，不存在原告所称的恶意出租问题，租赁协议应当对原告继续有效。因此第三人继续占有使用该房产并不存在侵权。原告不是租赁协议的主体，其对租赁协议无诉权。
经审理查明，位于青岛市某某路23号面积7194平方米房地产原属被告青岛电器总厂所有。
2009年10月19日，青岛市仲裁委员会基于青岛二轻置业有限公司的申请而作出（2009）第411号裁决书，裁决青岛电器总厂支付青岛二轻置业有限公司欠款349万元及利息87.7940万元。后青岛二轻置业有限公司基于该生效裁决而申请强制执行。本院于2009年11月16日作出（2009）北执字第1556号民事裁定书，查封了青岛电器总厂所有的坐落于本市某某路23号面积7194平方米的厂房，查封期限自2009年11月16日至2011年11月15日止。
还查明，本院基于（2005）北民四初字第257号生效判决书，作出（2006）北执字第59号民事裁定书及公告，查封了青岛电器总厂位于本市某某路23号面积7194平方米的厂房，查封期限为自2009年9月21日至2010年9月20日。并公告查封期间，禁止任何人对被查封的财产进行处分。
2009年12月21日，本院依法委托青岛中天华资产评估有限公司对于青岛市某某路23号厂房的现存价值进行评估。该评估公司于2010年10月12日作出青中评报字[2010]050号评估报告书，在该评估报告中对于评估地产中带有被告与第三人之间的10年租约予以了体现。
2010年11月9日，本院依法委托山东国储拍卖有限公司对青岛电器总厂所有的位于青岛市某某路23号房产（幢号1、2、4、5、6、7、8，面积5657.71平方米）土地进行拍卖，青岛新林置业有限公司以2950万元的最高价竞得，并交纳佣金人民币73万元。2010年12月17日，本院作出（2009）北执字第1556号执行裁定书，裁定“将被执行人所有的位于青岛市某某路23号房产一处（幢号1、2、4、5、6、7、8，面积5657.71平方米）及相应的土地使用权归买受人青岛新林置业有限公司所有”。该裁定于2011年1月6日送达原告。原告基于上述事实取得了上述房屋的房地产权证（青房地权市字第201373355号）。
再查明，第三人青岛德宝润实业有限公司原名称为青岛青原石材制品有限公司。2009年10月27日，被告青岛电器总厂与第三人青岛德宝润实业有限公司签订租赁协议，协议主要约定，由第三人租赁被告所有的位于某某路23号（除3号楼外）的全部房产及土地，包括房屋及配电室等全部地上建筑物和占用的划拨使用权土地；租赁期限自2009年11月1日至2019年10月31日；租金总额为人民币600万元（其中第一年至第二年每年租金人民币50万元、第三年至第四年每年租金人民币55万元、第五年至第六年每年租金人民币60万元、第七年至第八年每年租金人民币65万元、第九年至第十年每年租金人民币70万元）。第三人向被告交纳租金至2014年10月31日。
本案在审理过程中，根据原告的申请，本院依法委托青岛大信房地产土地资产评估有限公司对于青岛市某某路23号房地产中的幢号1、2、4、5、6、7、8房屋自2010年12月17日至2015年5月21日期间的房屋租金价格进行评估，该评估公司于2015年9月11日作出青大信鉴字（2015）第01020号资产评估报告书，评估结论：经市场调查和评定估算，本次委托评估的青岛市市北区某某路23号1#、2#、4#~8#房产自2010年12月17日至2015年5月21日期间的房屋租金为12144203元。原告对于该评估报告予以认可。被告及第三人对于评估机构的鉴定资质及评估依据提出异议，并申请评估人员出庭作证，评估人员到庭对于被告及第三人就评估报告所提出的相关问题进行了答复。原告因申请评估而预交评估费60000元。
庭审中，原、被告及第三人争执的焦点是租金损失是否应当赔偿、被告及第三人的租赁协议是否有效。原告认为，被告与第三人在签订租赁协议前，涉案房屋已被法院查封，原告作为涉案房屋的产权人有权要求被告支付自2010年12月17日至2015年5月21日期间的租金损失12144203元。被告与第三人恶意串通，以明显低于市场的租金价格签订租赁合同，侵害了原告的合法权利，其之间的租赁合同应为无效。
被告认为，原告没有证据证明被告与第三人之间签订租赁合同时租赁房屋被查封，法律也没有规定查封房屋不得出租。原告在参与涉案房屋的竞拍时就应当知道被拍卖房屋带有10年租约，其竞拍所得涉案房屋就意味着原告认可10年租约，其竞拍的价格与10年租期是相对应的，不存在损失的问题。被告与第三人签订的租赁合同是正常的市场交易，与原告无关。
第三人认为，被告与第三人之间的租赁合同合法有效，不存在恶意串通。涉案房产在拍卖时已考虑了租赁合同对拍卖房屋的影响，原告不存在损失的问题。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述、庭审笔录、评估报告及各方当事人提交的证据在案为凭，所有证据均已经庭审质证。
本院认为，根据查明的事实，被告青岛电器总厂与第三人青岛德宝润实业有限公司就涉案房屋签订租赁合同时，涉案房屋已被法院查封，结合被告与第三人之间所约定的租金价格仅为市场租金价格的百分之十、明显低于市场价格的事实，能够认定被告与第三人之间系恶意串通签订租赁合同，双方行为必然会损害国家诉讼秩序及房屋购买人的合法利益，因此该租赁合同应为无效，由此而给房屋购买人造成的损失应承担赔偿责任，故本院对于原告要求被告及第三人共同承担赔偿责任的请求予以支持。
涉案房屋已经评估机构对其市场租赁价格进行了评估，虽然被告及第三人对评估报告的部分内容提出异议，但评估人员已出庭对于异议部分进行了合理解答，且经本院审查，评估机构具有评估资质，故本院对于青岛大信房地产土地资产评估有公司对于青岛市某某路23号房地产中的涉案房屋所作出的青岛市市北区某某路23号1#、2#、4#、5#、6#、7#、8#房产自2010年12月17日至2015年5月21日期间的房屋租金为12144203元的评估结论予以采纳；赔偿损失的起算时间以（2009）北执字第1556号执行裁定书所确定的将涉案房产及土地使用权归买受人青岛新林置业有限公司所有的裁定生效时间即2011年1月6日为准。根据评估的租金价格，自2011年1月6日至2015年5月21日涉案房屋的租金价格为12001700.81元，被告及第三人应按该数额向原告承担赔偿责任。原告因申请评估而预交的评估费60000元，理应由被告及第三人承担。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
一、被告青岛电器总厂与第三人青岛德宝润实业有限公司就青岛市某某路23号（除3号楼外）的全部房产及土地所签订的租赁协议无效；
二、被告青岛电器总厂与第三人青岛德宝润实业有限公司自本判决生效之日起十日内共同赔偿原告青岛新林置业有限公司自2011年1月6日至2015年5月21日的租金损失12001700.81元。
三、评估费60000元，由被告青岛电器总厂与第三人青岛德宝润实业有限公司共同承担，原告已预交，由被告及第三人于本判决生效之日起十日内直接支付原告。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费163125元、保全费5000元，由被告及第三人共同承担，原告已预交，由被告及第三人于本判决生效之日起十日内直接支付原告。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。
审 判 长 张 玲
人民陪审员 崔文光
人民陪审员 王 静
二〇一六年二月三日
书 记 员 王 莉