黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绥中法民一民终字第208号
上诉人（原审被告）黑龙江富海兴远房地产开发有限公司。
法定代表人邹兰廷。
委托代理人王革，黑龙江蓝舸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）华庆英，女。
委托代理人方德友，安达市新兴法律服务所法律工作者。
原审被告任丽艳，女。
原告华庆英与被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司、任丽艳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，安达市人民法院于2012年3月26日作出（2011）安民一初字第220号民事判决，该判决已发生法律效力。后华庆英不服，向绥化市人民检察院申诉。绥化市人民检察院于2012年9月17日作出绥检民抗（2012）18号民事抗诉书，向绥化市中级人民法院提出抗诉。绥化市中级人民法院以原审法院认定事实不清，证据不足为由，作出（2013）绥中法民提字第18号民事裁定书，发回肇东市人民法院重审。肇东市人民法院重审后，于2013年1月23日作出（2013）安民一初字第277号民事判决。宣判后，黑龙江富海兴远房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年5月8日立案受理后。依法组成合议庭，于2014年5月25日公开开庭审理了本案。上诉人黑龙江富海兴远房地产开发有限公司委托代理人王革、被上诉人华庆英的委托代理人方德友到庭参加诉讼。原审被告任丽艳经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，原告华庆英与被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司于2009年6月21日签订隆美三期（白房）棚户区房屋拆迁补偿安置协议。协议约定，拆迁原告华庆英位于安达市安虹街15委8组，产权栋号62-8号，房屋面积81.27平方米砖房。拆迁补偿方式：产权调换、房屋评估价格每平方米800.00元。其他补偿：搬迁补助费400.00元、临迁补助费900.00元、补偿总额1，300.00元。协议回迁安置位置8号楼，面积86.01平方米。产权调换差价估算：安置房屋面积大于拆迁房屋面积4.74平方米。按每平方米2，000.00元计算差价款为9，480.00元。另交补层款每平方米150.00元，即12，901.50元，合计22，381.50元，扣除被告应给付原告的补偿总额1，300.00元，原告应付被告安置房屋差价款21，081.50元，产权调换过度期限18个月。违约责任约定，由于拆迁人原因致使被拆迁人不能按时回迁的，自逾期之日起至进户按双倍发给临迁补助费。原告华庆英于2009年6月25日将差款交于被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司。结算票据写明：白房小区增加面积、楼层差价款21，081.50元，回迁安置位置为8号楼3单元302室。收款单位盖有被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司财务专用章。2009年6月22日，被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司与张某某也签订了隆美三期（白房）棚户区房屋拆迁安置协议，拆迁张某某安达市安虹街15委，面积92平方米的砖平房，产权栋号也是62-8，楼房建成后经验收，张某某已入住6号楼3单元401室。经被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司申请法院调查房产局档案，国土资源局档案、电业局信息、自来水公司信息，在房产局电子信息中证实：张某某房屋产权登记为安虹街15委2组62-8号，在房产局电子信息查无原告华庆英的房屋档案。在国土资源局、电业局、自来水公司均未查到原告华庆英及张某某的信息情况。另查明，被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司安置给原告华庆英的房屋隆美三期8号楼3单元302室与被告任丽艳安置系同一房屋。二被告于2009年6月24日签订的隆美三期（白房）棚户区房屋拆迁补偿安置协议，被告任丽艳已于2011年冬回迁该房屋。
原审法院判决认为，本案争议的第一个焦点是原告华庆英与被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司签订的拆迁协议是否合法有效。原告华庆英拆迁房屋是否真实存在。被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司作为房地产开发公司与被拆迁人华庆英签订房屋拆迁补偿安置协议时，应当对原告华庆英被拆迁房屋的性质、居住情况作必要的调查和测量。被告验收完原告房屋产权证照及房屋验收回执单后，双方签订房屋拆迁补偿安置协议。原告华庆英有验收人任某某签字的验收回执单（任某某系万宝山镇政府派到被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司协助动迁工作人员）。此验收回执单经绥化市中级人民法院委托绥化市人民医院司法鉴定中心文字检验鉴定，确系任某某签字。房屋拆迁补偿安置协议中房屋基本情况一栏记载的房屋结构、建筑面积81.27平方米等情况，均证实被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司签订房屋拆迁安置补偿协议时已对原告华庆英的房屋现状进行了现场调查和测量。房屋拆迁补偿安置协议中房屋评估价格800.00元，证实原告华庆英的房屋当时已经进行了评估。被告在庭审中也明确表示房地产评估时没有给被拆迁人任何评估手续，所以此评估手续应当由被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司向法庭提供。被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司没有提供评估手续，也没有证据证明原告华庆英的房屋没有评估，应认定为原告华庆英的动迁房屋已经进行了评估。原告华庆英将房屋所有权证交给被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司后双方签订拆迁补偿安置协议，由被告上报房屋拆迁管理办公室。安达市房屋拆迁管理办公室以被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司上报市拆迁办存档原件出具的关于“隆美三期”被拆迁人华庆英房屋拆迁的说明：华庆英的房屋座落在该拆迁小区内，有照面积81.27平方米。经双方协商，于2009年6月21日达成房屋补偿安置协议，拆迁协议号为030，此证据证实，被拆迁房屋产权所有权人为华庆英，其具备签订拆迁补偿安置协议的主体资格。该房屋所有权证已交被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司。2009年6月25日结算票据证实原告华庆英已经按照房屋补偿安置协议履行了补交增加面积、楼层差价的合同义务。原告华庆英被拆迁81.27平方米房屋真实存在。原告华庆英与被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司于2009年6月21日签订的房屋拆迁补偿安置协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，该房屋拆迁安置补偿协议合法有效。原告华庆英被动迁房屋在房产管理局是否有房屋档案及关于栋号62-8产权人是张某某属于行政机关行政管理范畴。房屋无档案及62-8产权人是张某某并不能直接证明原告华庆英被拆迁房屋在客观上不存在。被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司以原告华庆英被拆迁房屋在房产局没有档案及62-8产权人是张某某为由，主张原告华庆英被拆迁房屋不存在，拆迁协议存在欺诈而无效的抗辩理由不予采纳。本案争议的第二个焦点是被告任丽艳对8号楼3单元302室是否合法取得所有权。被告任丽艳原居住于安达市安虹街15委4组属于该拆迁小区内，与被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司于2009年6月24日签订了房屋拆迁补偿安置协议。安置位置8号楼3单元302室与原告华庆英属于同一位置。被告任丽艳已于2011年冬回迁该房屋。被告任丽艳出具安达市安虹街道办事处证明，证实被告任丽艳原房屋座落在安虹街15委4组，系拆迁小区内。2009年6月25日交纳的8号楼3单元302室增加面积、楼层差价款33，821.00元的结算票据，证实被告任丽艳系原房屋拆迁后以产权调换方式取得8号楼3单元302室房屋。被告任丽艳于2012年4月3日交纳8号楼3单元302室水费、2012年6月18日交纳的物业费、2012年9月11日交纳的电费均证实被告任丽艳已回迁此房屋。以上证据证实被告任丽艳系被动迁人，取得8号楼3单元302室属于补偿安置房屋，应为该房屋的合法所有权人。本案争议的第三个焦点是原告要求赔偿的法律依据。原告华庆英已经按照拆迁补偿安置协议履行了搬迁、补交差价款的义务，被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司没有按照拆迁补偿安置协议履行安置房屋的义务，其行为已经构成违约，应当继续履行合同并承担违约责任。但由于原告华庆英原安置房屋8号楼3单元302室已经安置给被告任丽艳，被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司已明确表示无法安置，故应以货币方式予以补偿。原告华庆英要求按当时拆迁安置协议增加面积补差价格每平方米2，000.00元标准返还房屋价款的请求，应予支持。返还已交付的增加面积差价款21，081.50元及利息5，966.50元（自2009年6月25日起至2013年11月25日止，按中国人民银行同期贷款利率，年利率6，40%计算）。原告华庆英要求被告给付18个月的临迁补助费计16，200.00元及按协议逾期不能安置、临迁补助费30个月的双倍，即54，000.00元的违约责任，客观上被告已无法实际履行拆迁安置补偿协议约定的安置原定房屋的义务，并且被告已明确表示无法安置房屋。原告变更诉讼请求，要求被告进行货币补偿，符合法律规定，应以货币方式予以补偿。因此，不应由被告再行支付18个月的临迁补助费及30个月临迁补助费双倍的违约责任。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定，判决：一、原告华庆英与被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司签订的隆美三期（白房）棚户区房屋拆迁补偿安置协议合法有效；二、被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司给付原告华庆英解除合同的房屋拆迁补偿款162，540.00元，增加面积差价款21，081.50元及利息5，966.50元，合计189，588.00元，于判决生效后10日内履行；三、驳回原告华庆英的其他诉讼请求。案件受理费5，566.00元，由原告华庆英负担2，273.00元，被告黑龙江富海兴远房地产开发有限公司负担3，293.00元。
宣判后，黑龙江富海兴远房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、原审判决认定被上诉人手中持有的隆美三期（白房）棚户区房屋拆迁补偿安置协议合法有效证据不足。房屋拆迁安置补偿协议有效与否要看被上诉人主张的房屋是否存在，如存在是否属于被上诉人名下的房屋。本案中，上诉人主张的房屋坐落地点与案外人张某某的房屋坐落地点相同。而张某某持有合法的房屋产权证和土地使用权证书，被上诉人无一份原始证据证明支持其诉讼请求；二、本案遗漏诉讼当事人。上诉人主张的动迁房屋系案外人张某某所有，其所主张的事实直接侵害张某某的财产利益。故张某某与本案具有直接的法律上的利害关系，应追加张某某参加诉讼；三、被上诉人如何取得动迁房屋，原审没有查清。本案中尚无直接证据证明被上诉人合法取得该动迁房屋。按照被上诉人所主张的房屋是其父亲留下的事实成立，被上诉人没有动迁协议当事人的资格，其与上诉人签订的隆美三期（白房）棚户区房屋拆迁安置补偿协议也是无效的。
被上诉人华庆英答辩称：1、原审法院判决认定事实清楚，程序合法，答辩人已合法取得了拆迁房屋所有权并给付了房屋补偿差价款21，081.50元，可以证实该房屋是真实存在的；2、该房屋的面积81.27平方米与案外人张某某的房屋面积及位置不符，答辩人房屋是安虹街15委8组。一审答辩人提供了开发商赵某某的证言。陈某也证实租用答辩人房屋的事实，足以证明该房屋的真实存在，该拆迁补偿协议是合法有效的；3、通过拆迁房屋管理办公室的证明可以证实该房屋已进行实际拆迁，任某某对该房屋进行了验收，房屋的评估价为每平方米800.00元。被答辩人称答辩人房屋没有进行评估没有事实依据，请求法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审法院查明的事实与一审法院认定的事实相一致。
本院认为，华庆英与黑龙江富海兴远房地产开发有限公司签订的房屋拆迁安置补偿协议是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。黑龙江富海兴远房地产开发有限公司应按照双方协议约定履行交付房屋的义务。现黑龙江富海兴远房地产开发有限公司将双方合同中约定的房屋安置给任丽艳，其已无法向华庆英实际交付原拆迁补偿安置协议中约定的房屋，故华庆英请求给付房屋拆迁补偿款并返还增加面积差价款符合法律规定，应予支持。黑龙江富海兴远房地产开发有限公司上诉称，华庆英无一份原始证据证实其所主张的房屋存在且其所主张的房屋与案外人张某某的房屋坐落地点相同，应追加张某某参加诉讼。因华庆英被动迁房屋的房屋所有权证照已在动迁时被黑龙江富海兴远房地产开发有限公司收回，而房产管理局有无华庆英房屋档案及62-8号产权人是张某某均不能直接证明华庆英被拆迁的房屋在客观上不存在。且本案系拆迁安置补偿合同纠纷。案外人张某某不是合同相对方，其与华庆英之间也不存在法律上的权利义务关系，故上诉人黑龙江富海兴远房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，不予支持。原审法院判决认定事实清楚，判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，091.00元，由上诉人黑龙江富海兴远房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 常云凯
代理审判员 杜雪红
代理审判员 汤敬伟
二〇一四年六月十九日
书 记 员 李美红