河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民再字第12号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司。住所地:洛阳市西工区豫博路*号洛浦御博城综合楼*楼。
法定代表人：曾丽珍,经理。
委托代理人（特别授权）：来蓓蕾，河南经源律师事务所律师。
委托代理：何建宁，通元国际花园原业主委员会主任。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张婉舒,女,汉族,1984年10月23日出生,住洛阳市。
委托代理人：王辅。
申请再审人洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司（以下简称御博物业公司）因与被申请人张婉舒物业服务合同纠纷一案，不服本院（2012）洛民终字第1789号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2014年11月26日作出（2013）豫法立二民申字第1751号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭审理本案。申请再审人御博物业公司的法定代表人曾丽珍及其委托的代理人来蓓蕾、何建宁、被申请人张婉舒及其委托代理人王辅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年11月3日张婉舒向西工区人民法院起诉称，2009年8月25日原告的住房因被告管理不善，公用下水管堵塞，地漏向上翻水，导致原告室内装修设施、地板、墙壁以及被污水浸泡损坏，臭气熏天，无法住人，原告临时租房，并依法提起民事诉讼，诉讼期间原告准备重新装修，想及时返回居住，没想到被告不给原告发电梯卡，不准原告通过电梯上楼装修，说等法院判决后再说。2011年9月双方的民事诉讼经终审判决终结，被告又以原告没有交物业费为由，仍然不给原告发电梯卡，拒绝原告上楼装修。原告认为，由于被告的过错导致原告无法居住自己的房屋，致使原告至今在外租房居住，加大了原告的损失。请求判令被告承担房屋租金50000元，被告给原告发电梯卡，被告承担诉讼费。
御博物业公司辩称，2009年原告起诉被告，案件已经处理完毕，原告再次起诉违反一事不再理的民事审判原则。电梯卡的问题没有依据。请求驳回原告的诉求。
西工区人民法院一审查明:2O03年11月，张婉舒购买河南通元置业股份有限公司开发的通元花园小区1幢1单元503号房屋一套,建筑面积133.54平方米。2008年6月至8月,张婉舒委托装修公司对该房屋进行了装修,并购置家具准备入住。由于小区物业公司未及时清污,导致该楼楼上住户共用污水下水管道堵塞,致使张婉舒家中厨房地漏翻水,造成室内木地板及家具被污水浸泡,木地板变形,家具开裂。翻水事件发生后,御博物业公司于2009年8月28日在该楼张贴“温馨提示”称，通元花园多年来化粪池未做过彻底清理,年久堆积溢满,已无法正常疏通,给业主生活造成极大不便,为彻底根治化粪池,物业公司已请管道吸污公司专用车进行清理。8月30日,御博物业公司向张婉舒发出告知书,载明:经物业公司排查,1号楼A座下水管道堵塞,造成业主家里翻水,请你户配合物业公司进行疏通。后原、被告就受损物品的赔偿问题未能达成一致意见,张婉舒诉至法院2010年12月22日,洛阳市西工区人民法院对受损物品进行司法鉴定并经审理后，作出(2010)西民初字第571号民事判决书,判决御博物业公司赔偿张婉舒经济损失34089.38元。宣判后,御博物业公司不服该判决,上诉至洛阳市中级人民法院,2011年6月25日,洛阳市中级人民法院作出(2011)洛民终字第945号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。另查明:一、御博物业公司于2009年7月开始在通元花园小区业主处收取2009年元月至2010年元月的物业费。2009年9月21日,御博物业公司与通元花园业主委员会签订物业管理合同,管理期限为三年,自2009年9月21日至2012年9月21日。二、2010年,御博物业公司对张婉舒所在的通元花园住户电梯实行刷卡管理。三、2O10年法院对张婉舒家中受损物品进行司法鉴定后,张婉舒欲进行修缮并重新装修,打算入住房屋,御博物业公司拒绝向张婉舒发放可到达通元花园小区一号楼A座五楼的电梯卡,导致张婉舒无法进入房屋装修并无法入住。四、2009年8月,张婉舒与杨静签订房屋租赁协议,承租杨静位于洛阳市西工区纱厂南路中泰新城泰和苑13C三室两厅住宅(建筑面积122.04平方米)一套,租金每月2000元。至2011年10月,张婉舒共计支付房租52000元。
西工区人民法院一审认为：张婉舒与御博物业公司之间存在物业服务合同关系的事实客观存在,予以确认。御博物业公司作为物业服务企业,应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务,如果未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。本案中,张婉舒作为业主,应当享有使用小区公用设施的权利,豫博物业公司对电梯实行刷卡管理,应当及时向包括张婉舒在内的业主发放电梯卡。因御博物业公司的原因造成张婉舒家中被污水浸泡,在需要修缮的情况下,御博物业公司又拒绝向张婉舒发放电梯卡,导致张婉舒无法进入房屋进行修缮施工,造成张婉舒无法入住房屋,因此给张婉舒造成了租金损失,对此损失,御博物业公司应予赔偿。至张婉舒起诉前,其租金损失已达52000元,现张婉舒仅主张50000元，是对其自身权利的处分，予以支持。御博物业公司与张婉舒之间关于拖欠物业费的纠纷,可通过法律途径解决,御博物业公司据此不给张婉舒发放电梯卡理由不充分。御博物业公司答辩意见,证据不足,理由不充分,不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,西工区人民法院作出(2011)西民初字第2317号民事判决:一、御博物业公司于本判决生效后十日内赔偿张婉舒租金损失50000元。二、御博物业公司于本判决生效后三日内向张婉舒制发可到达通元花园小区1幢1单元五楼的电梯卡。如果御博物业公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
御博物业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审认定御博物业公司承担赔偿5万元租金损失是错误的，这一关键事实所依据的证据仅仅是张婉舒单方提供的一份《房屋租赁协议》和若干张收据,《房屋租赁协议》是张婉舒与一个名叫杨静的人签订的,该人系张婉舒的朋友，杨静的身份无法核实，《房屋租赁协议》的真实性无法确认,仅凭一份租赁协议无法证明张婉舒真实的居住情况;另对张婉舒提供的若干张收据,不足以证明其损失,必须提供该租住小区的社区证明、其在租住期间缴纳水电费、物业费等费用的相关证据,否则单凭一份《房屋租赁协议》和若干张收据,不能证明张婉舒在外租房居住。事实是，张婉舒家里有好几套住房，根本不需要租房,额外花费此费用,并且作为刚参加工作的工薪阶层,每月花费2000元来付房租也是不合情理的,所以此项损失完全是张婉舒为了恶意诉讼而编造的虚假事实。2、办理电梯卡的主体和决定者不是御博物业公司而是通元国际花园业主委员会，御博物业公司作为物业服务者是受小区业主委员会的监督和制约的,通元国际花园小区自2010年实行电梯刷卡管理制度开始,从制度的制定到实施,办卡的程序和要求到电梯实际管理运行的决定权和控制权都在小区业主委员会,是小区的业主委员会实际控制电梯卡的办理和发放工作,御博物业公司根本未参与,也没有实际的决定权和选择权,不给张婉舒发放电梯卡也是业主委员会的决定,御博物业公司根本无权决定此事,故根本不存在一审判决所认定的是上诉人拒绝向被上诉人发放电梯卡这一事实。一审判决在未查明办理电梯卡的真正决定者和控制者是谁的情况下,就仅以御博物业公司作为物业服务者,认定制定电梯卡和发放电梯卡的主体是上诉人,从而做出错误判决,对此项判决内容上诉人实际上也根本无法决定和履行。如张婉舒认为是因为不给其办理电梯卡才导致其在外租房居住而造成了5万元的租金损失，则张婉舒可以向小区业主委员会主张权利。请求撤销原判，依法改判或发还重审。
被上诉人张婉舒答辩称：御博物业公司的过失和侵权导致张婉舒不能居住在自己的房子却在外租房，这一事实不容置疑。御博物业公司上诉称，小区的业主委员会实际控制电梯卡的办理和发放工作,御博物业公司根本未参与,这是谎言。在一审审理中，御博物业公司一直以张婉舒不交物业费为由抗辩，从来没有说过电梯卡不是御博物业公司管理的。业主委员会没有管理权，也没有经营权。本案事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院二审审理中，御博物业公司提交2010年3月9日御博物业公司与通元花园业主委员会的补充合同一份，业主委员会的何建宁出庭作证，拟证明造成本案纠纷的责任在小区的业委会，电梯卡管理由业委会负责，物业公司只是协助业委会进行电梯卡的发放工作的。张婉舒质证认为，该协议不真实，系事后伪造。张婉舒提交中泰新城物业费收据三页，置隆花园社区居民委员会证明一份，供电物业公司收款人证明一份，邻居的证明一份，拟证明张婉舒在中泰新城租房。对于证人证言，御博物业公司认为由于证人未到庭，不予质证，物业费收据上的姓名是房主，证明是原房主交纳的房租。对居委会的证明真实性无异议，但不能证明张婉舒的租房情况。
本院二审查明事实与一审认定基本一致。
本院二审认为，张婉舒作为通元花园小区的业主，享有业主应当享有的包含使用小区公用设施在内的诸多权利，而张婉舒因御博物业公司没有向其发放电梯卡，而不能使用电梯，导致其在外租房居住至今。关于没有为张婉舒发放电梯卡的原因，原审审理中，御博物业公司答辩称，是因为张婉舒不交相关费用故没有为其发放电梯卡，二审审理中，御博物业公司将其上诉理由变更为，办理电梯卡的主体和决定者不是御博物业公司而是通元国际花园业主委员会，电梯卡的实际发放人为业主委员会，故御博物业公司不应承担相应的赔偿责任。本院认为，御博物业公司的主张前后矛盾，其提交的证据从形成时间、证据内容、形式上均存在重大瑕疵，不能作为本案定案依据。从张婉舒提交的证据看，由于御博物业公司没有向张婉舒发放电梯卡，导致张婉舒无法正常居住，无奈在外租房，合乎情理，且其提交的关于在外租房的证据形成完整的证据链，该事实应予认定，御博物业公司应赔偿张婉舒租金损失5万元。故御博物业公司的上诉理由缺乏法律依据，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律适当，应予维持。本院作出（2012）洛民终字第1789号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费300元，由洛阳市洛浦御博城物业管理有限公司负担。
御博物业公司申请再审称，办理电梯卡的主体和决定者是小区的业委会，不是申请人物业公司，原审法院认定申请人为违约主体并赔偿被申请人的损失没有事实和法律依据。认定5万元房租损失的事实证据不足，对申请人提出的追加被告申请没有作出处理，程序违法，请求撤销（2012）洛民终字第1789号民事判决和西工区人民法院(2011)西民初字第2317号民事判决，改判申请人不承担赔偿租金损失的法律责任，诉讼费由被申请人承担。
张婉舒答辩称，由于御博物业公司管理不善，导致地漏翻水，屋内臭气熏天无法入住。电梯是物业的公共设施，平时由物业公司负责。一审时答辩人向法院提交了答辩人与物业公司经理的对话录音，证明物业公司拒绝给答辩人发放电梯卡。由于物业公司不给答辩人发放电梯卡导致答辩人无法往楼上运送装修材料，造成租金损失，物业公司应当赔偿。
再审查明的事实与二审查明的事实一致。再审期间双方没有提交新的证据。
本院再审认为，张婉舒提交的中泰新城物业费收据三页，置隆花园社区居民委员会证明一份，供电物业公司收款人证明一份，邻居的证明一份，证明张婉舒在中泰新城租房，原审认定5万元房租损失的证据充分。电梯是房屋的共有设施，张婉舒作为业主享有电梯的所有权和使用权，业主委员会和物业公司无权设置条件予以剥夺。一审审理中，御博物业公司答辩中已经认可是因为张婉舒不交电梯办卡费的缘故没有为其发放电梯卡，张婉舒提交的录音资料也证明御博物业公司以张婉舒没有交物业费和电梯卡费为由不给张婉舒办电梯卡。二审和再审时御博物业公司又称是发放电梯卡的实际人是业委会的理由不能成立。由于御博物业公司没有及时清淤，造成下水管堵塞，地漏翻水导致张婉舒房屋装修损坏，御博物业公司应赔偿张婉舒装修被毁的损失远远大于张婉舒欠的物业费和电梯卡费，御博物业公司在没有赔偿张婉舒损失的情况下，又以张婉舒不交物业费和电梯卡费为由，不给张婉舒发放电梯卡，造成张婉舒不能修缮房屋，期间张婉舒在外租房的损失御博物业公司应该承担赔偿责任。御博物业公司称是按照业主委员会决定不给张婉舒发放电梯卡，御博物业公司可以另案向业主委员会主张权利。御博物业公司申请追加业主委员会为被告的理由不足，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2012）洛民终字第1789号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 ：冀新强
审判员 ：钱利平
审判员 ：刘利娜
二〇一四年三月十七日
书记员 ：王文霞