广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初2853号原告（反诉被告）：连泽彬，住广州市天河区。委托代理人：陈马强、江武生，分别为广东金粤律师事务所律师和实习律师。被告（反诉原告）：广州联鸿实业投资有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：张少玲，总经理。委托代理人：黄成，系该被告的职员，联系地址。被告：林卉华，住广州市海珠区。委托代理人：王学敏，广东创基（广州）律师事务所律师。被告：刘军，住湖南省涟源市。原告连泽彬诉被告广州联鸿实业投资有限公司（以下简称“联鸿公司”）、林卉华、刘军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈马强、江武生，被告联鸿公司的委托代理人黄成，被告林卉华的委托代理人王学敏到庭参加了诉讼。被告刘军下落不明，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法对本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称：被告联鸿公司于2013年4月份将位于广州市海珠区新港西路122、123号长江辅料城ZA022商铺出租给原告作商业经营使用，每月租金为9600元，租赁期限从2013年4月16日起至2025年4月15日止；双方就此签订了相应的租赁合同；合同签订时，被告联鸿公司告知因租赁合同没有盖章签字等因素，合同待盖章签字后才能交付给原告；合同签订后，原告按照被告联鸿公司的要求分期支付了共计862853元的款项作为预付款；2013年6月10日被告联鸿公司将涉案租赁商铺交付给原告使用，原告在接收了该商铺后，发现该商铺没有通过消防等验收，且原告没有租赁合同的情况下，原告无法正常使用该商铺；合同签订后，被告联鸿公司均以种种理由拒绝将已签订的租赁合同交付一份给原告存档备案，直至本案诉讼中，被告才将租赁合同原件交付给原告，且被告联鸿公司在没有合同约定及法律依据的情况下收取的862853元也没有冲抵相关费用。故起诉要求判令：1、被告向原告退还预付租金862853元，被告林卉华、刘军对该笔款项承担连带清偿责任；2、三被告承担本案受理费。原告不同意被告联鸿公司的反诉请求，理由：1、被告联鸿公司没有在举证期间内提起反诉，现超过举证期限提起的反诉依法应另案处理，而不是在本案中进行反诉；2、租金追诉的诉讼时效是一年，超过一年的追诉期是没有胜诉权的，应依法驳回其超过一年追诉租金的部分诉讼请求；3、所谓的拖欠租金主要原因是被告联鸿公司没有依照合同约定，向原告出示相应的租赁合同以及完成相关经营需要的消防安全验收，因此，涉及到拖欠租金的法律责任应由被告联鸿公司自行承担；4、对具体拖欠租金的计算有异议，要求被告联鸿公司出示已收取租金的相关凭证予以核算，以核算现是否拖欠租金；5、原告已预付了80多万元的预付租金款项给被告联鸿公司，被告联鸿公司也没有和原告对预付租金的情况予以核算，因此不存在原告拖欠被告联鸿公司租金的情形。被告联鸿公司答辩及反诉称：被告联鸿公司没有收到原告支付所谓的预付租金，故不存在退回的问题，诉讼费应当由原告承担。被告联鸿公司已经完全按照《租赁合同》约定履行了合同义务，同时，原告违反合同约定的付款义务，根据合同约定，原告应支付租金、管理费及水电费；但在租赁期间，虽经被告联鸿公司多次催交，但原告却以各种借口拖延支付，其行为已经违反了合同的约定，给被告联鸿公司造成了较大的经济损失。故反诉请求判令：1、原告支付2014年3月至2014年11月，2015年5月至2015年8月、2015年10月、2016年2、4、5月期间的租金163200元（每月9600元）、2014年3月至2014年11月的管理费5895元（每月655元）；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担被告林卉华辩称：本案是属于租赁合同纠纷，原告在起诉的证据中并没有提供被告林卉华与租赁合同纠纷有关的证据，因此被告林卉华不是本案适格的被告。被告联鸿公司的反诉与被告林卉华无关，故针对反诉不发表意见。被告刘军没有提出答辩意见和举证。经审理查明：海珠区新港西路122号的所有权人为广州市海珠区五凤村凤凰第一经济合作社，结构层数为2-1/2，使用性质为首、二层商铺、三层仓库。海珠区新港西路124号的所有权人为广州市海珠区五凤村凤凰第一经济合作社，结构层数为1，使用性质为商铺。2013年5月1日，原告（承租方、乙方）与被告联鸿公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》[穗A2013AB1第号]，载明：甲方同意将位于广州市海珠区新港西路122、124号甲方市场（原富庄区）自编ZA022号给乙方作为经营之用；租赁期限自2013年4月16日起至2025年4月15日止，租费从2013年4月16日起开始计算，租金标准为每月9600元；市场管理费每月按655元收取；乙方用水、电费每月按实际使用数和市场管线损耗折算及市场商户统一标准收取（水、电费单价随供水电部门收费单价调整比例而调整）；乙方应在每月5日前到甲方管理办公室向甲方交纳当期（月）租金、管理费、水、电费等款项；本合同签订时，乙方向甲方交纳场地/商铺履约保证金30000元；等。原告于2013年5月2日向被告联鸿公司支付了租金9600元、管理费655元、保证金30000元。郑某代原告于2013年5月2日通过转账方式向被告刘军转入了1275230元，原告于2013年9月26日通过转账方式向被告林卉华转入了1383360元。原告为证明其诉讼主张，还提交了一份不完整的《承诺书》。被告联鸿公司对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为该证据不完整，且有涂改。被告林卉华表示不清楚其真实性和合法性，也不清楚原告与被告联鸿公司的关系，且与其无关。被告为证明其抗辩主张和反诉请求还提交了以下证据：1、被告联鸿公司（承租人、乙方）与广州市海珠区凤阳街五凤凤凰第一经济合作社（出租人、甲方）于2013年8月31日签订的《广州市房屋租赁合同》，载明：甲方同意将坐落在海珠区新港西路122、124号房地产出租给乙方作首、二层商铺，三层仓库用途使用；租赁期限自2013年3月1日至2025年5月31日；乙方有权将承租房屋予以分租；等。证明被告联鸿公司有出租的权利。2、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》复印件，其中场所名称为被告联鸿公司富庄配料商场市场经营管理分公司，地址为广州市海珠区新港西路122、124号1-3层全层，使用性质为商场，发证机关为广州市公安局海珠区分局，时间为2014年9月22日；等。证明涉案商铺所在的场所消防验收合格，符合出租条件。原告的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性和关联性由法院依法核查，但原告对被告联鸿公司具有出租资格、具备出租条件且将涉案房屋出租给原告没有异议；对证据2的真实性由法院依法核实，但原告认为该证已经注明本证仅证明场所投入使用营业前经消防安全验收合格，但场所营业后是否符合出租使用目的，该证据是不能获得证明力的。被告林卉华的质证意见：对证据1、2不清楚，因为与其无关。本案诉讼中，被告联鸿公司将《租赁合同》原件交付给原告。本院依原告的申请，向银行调取了被告林卉华、刘军的账户流水明细，其中，1、被告林卉华的104026685100091账户于2013年9月26日收到原告汇入的1383360元；2、关于刘军6013821900999500353的账户，银行答复因客户已销卡，系统无法找到对应账号，所以无法进行流水打印。原告质证意见：对真实性、合法性、关联性均无异议，第一，银行流水回应了原告提供的证据2013年9月26日转账给了1383360元给被告林卉华；该证据也完整反映了在2013年期间被告林卉华的账户收到包括原告在内的承租户的其他款项，包括代理人代理的其他案件也有如此的款项收入，也互相印证了被告联鸿公司是通过被告林卉华的账户收取相应的与合同无关的款项；第二，关于对被告刘军调取材料的意见：中国建设银行个人客户信息查询开户人的地址是广州市海珠区杏园大街38号，刘军在中国银行广州轻纺城支行开户信息的地址也是广州市海珠区杏园大街38号，故我方有理由相信并确认这两个帐号是共同在被告联鸿公司的使用和支配之下；根据我方提交的刘军的转账记录，相信银行肯定会有刘军的银行流水，而且刘军与被告林卉华之间也有经济往来，故我方认为刘军与被告林卉华的账户应在被告联鸿公司的掌控之下；银行回复称因已消卡，无法打流水，我方不予认可，因为任何卡如果消除，银行都应保留其原来的记录；第三，根据法院调取的材料我方发现当所有的包括原告在内的其他租户把钱打入到该账户后，提走这笔钱的是被告联鸿公司的法定代表人张少玲，该流水记录明显反映了涉案商铺的与合同无关的款项实际是由被告联鸿公司所收取的，比如：其中有一笔显示在2016年3月31日张少玲提走了1850万元。被告联鸿公司的质证意见：对真实性无异议，但认为这个账户只是表明了个人之间有银行账户的资金往来，与被告公司没有任何的关联性，所以对关联性不予认可；对被告刘军的查询记录无异议。被告林卉华的质证意见：对真实性、合法性无异议，但关联性不予认可，不清楚有无收到原告于2013年9月26日向我方转入的1383360元，也在核实中，以法院查实为准，但是该笔款与本案租赁合同、涉案商铺有无关系以及相应的性质、用途代理人均不清楚；根据原告的诉讼请求，我方认为原告的请求主张的金额与该笔款项1383360元金额对应不上。本案庭审中，原告和被告联鸿公司确认以下事实：1、涉案商铺位于门牌号码为新港西路122、124号这一栋一体性建筑内的一楼，虽然房管部门出具的查册表显示门牌分开登记，但实际上新港西路122、124号是同一栋楼，门牌地址也为同一门牌地址即写着新港西路122、124号；2、涉案商铺自2013年4月16日起至2013年4月30日的租金原告在签订合同时已经缴纳，之后的租金和管理费按自然月份支付，即2013年5月1日至2013年5月31日的租金和管理费应在2013年5月5日前支付，以此类推。此外，原告表示：1、被告联鸿公司是以预付租金的名义要求原告支付款项，原告缴纳了第一笔后，被告联鸿公司就拿出承诺书和租赁合同让原告签名，第二笔款项是签订合同后支付的，因为原告根本没有看过合同的内容，被告联鸿公司让支付两笔款项，原告就支付了，故第一项诉讼请求的依据在于原告支付的该笔款项没有合同依据；提起本案诉讼并非表示解除合同，原告要求合同继续履行；2、第一项诉讼请求中的862853元由以下两笔款项构成：第一笔以转账的形式支付了1275230元给被告刘军，里面包括了021、022两个商铺各一半的款项，该款项扣除了保证金30000元、管理费655元、首期租金9600元之后022商铺的预付款金额为597360元；第二笔款项以转账的方式支付了1383360元给被告林卉华，里面包括了四个商铺的款项，涉及到022商铺的款项为265493元；这两笔均是被告联鸿公司要求原告汇入其指定帐户上的指定人，原告不认识被告林卉华和刘军；3、原告接收涉案商铺以后有时有经营、有时没有经营；4、关于被告联鸿公司的反诉，原告已缴纳2016年7月的租金、管理费和电费，其余的租金、管理费等，因涉案场地无法正常经营，被告同意原告不用缴纳租金，且实际履行上，被告对原告免于缴纳租金符合本案的实际情况。被告联鸿公司表示：1、原告向被告林卉华支付款项只是表明个人之间有银行账户的资金往来，与被告联鸿公司没有任何的关联性；2、三被告互不认识，被告林卉华、刘军并非被告联鸿公司的员工，与被告联鸿公司没有任何联系。被告林卉华表示对于以下事实均不清楚：1、被告林卉华是否收到原告转入的1383360元，且该款项与本案租赁合同及涉案商铺有无关系、该款项相应的性质、用途；2、被告林卉华在2013年期间是否为被告联鸿公司的工作人员或者是否认识被告联鸿公司；3、被告林卉华有无提供其银行账户给被告联鸿公司收款，在收到1383360元后有无转交给被告联鸿公司。在本院限定的期限内，被告林卉华对于上述事实均未予答复。原告于2016年4月13日提起本案诉讼。被告联鸿公司于2016年7月28日在本案庭审辩论结束前提出本案反诉请求。本院认为：原告与被告联鸿公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力。原告主张通过向被告林卉华、刘军的账户汇款的关于涉案商铺的862853元是以签订租赁合同和使用涉案商铺为目的、根据被告联鸿公司的要求以预付租金的名义支付的，但原告现表示要求继续履行租赁合同，且没有提交证据证明原告主张的862853元与涉案商铺的租赁事宜存在任何关系，而两被告均不予确认，故本院对于原告的该事实主张不予采信。原告的该事实主张也与原告陈述的另外仍有向被告联鸿公司支付租金、管理费等行为不符。故原告要求在本案确认原告向被告联鸿公司支付的款项共计862853元为预付租金及要求被告联鸿公司全部退回，依据不足，本院不予支持。鉴于原告是基于与被告联鸿公司关于涉案商铺存在租赁关系提起本案诉讼的，原告没有证据证明其向被告林卉华、刘军缴纳的款项与本案租赁合同有关，故对于原告与被告林卉华、刘军关于款项的纠纷本案暂不予处理，原告可另寻法律途径解决。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。故原告认为被告联鸿公司超过举证期限提起的反诉应另案处理的主张，依据不足，本院不予采纳。对被告联鸿公司在本案中提起的反诉请求，本院依法应予受理。根据租赁合同约定，涉案商铺每月租金为9600元，每月管理费为655元，原告应在每月5日前向被告联鸿公司交纳当月的租金和管理费。原告以其已支付862853元属预付租金、被告同意原告不用缴纳及完成相关经营需要的消防安全验收为由拒绝支付，但没有提供相应的证据予以证明，本院对于原告该主张不予采信。故被告联鸿公司要求原告支付2014年3月至2014年11月期间的管理费5895元（每月按655元的标准计算），符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。被告联鸿公司于2016年7月28日向本院提起反诉，诉讼时效发生中断。故被告联鸿公司要求原告支付2015年8月、2015年10月、2016年2、4、5月期间的租金（每月按9600元的标准计算）的反诉请求，符合合同约定，本院予以支持。被告联鸿公司没有提交证据证明其在提起反诉前曾向原告追缴租金和管理费的权利，故被告联鸿公司主张其他期间的租金，已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告连泽彬在本判决生效之日起10日内向被告广州联鸿实业投资有限公司支付2015年8月、2015年10月、2016年2、4、5月的租金48000元、2014年3月至2014年11月的管理费5895元；二、驳回原告的全部诉讼请求；三、驳回被告的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12429元，由原告负担；反诉受理费1841元，由原告负担587元，由被告广州联鸿实业投资有限公司负担1254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  王穗仪人民陪审员  彭 海二〇一七年××月××日书 记 员  徐 石程淑玲