河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新中民五终字第320号
上诉人（原审原告、反诉被告）胡安富。
委托代理人冯利谦，河南利谦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）马二洒。
委托代理人姬卉琴，河南滕泰律师事务所律师。
上诉人胡安富与上诉人马二洒租赁合同纠纷一案，上诉人胡安富于2015年1月29日起诉，要求判令：一、马二洒支付所欠租赁费20000元；二、马二洒将自己的物品从租赁的房屋中搬出，并将房屋返还给胡安富；三、马二洒赔偿胡安富损失至房屋实际交付日（自2014年12月23日至2015年1月29日为4164.38元）。马二洒提出反诉，要求胡安富履行租赁合同，租赁期限一年（从反诉人恢复营业之日起）；胡安富赔偿马二洒经济损�10万元。2015年6月5日河南省获嘉县人民法院作出（2015）获民初字第291号民事判决。宣判后，胡安富与马二洒均不服原审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2012年12月23日，胡安富与马二洒签订了房屋租赁合同，合同约定：“一、胡安富自愿将座落在城区凯旋路移动公司北邻的房屋出租给马二洒使用。二、双方协定的房屋租金人民币叁万柒仟元（￥37000.0元）。租赁期限自2012年12月23日至2013年12月22日止。租金按壹年结算，有马二洒在每年前叁个月内（双方在庭审中一致认可是每年的最后三个月缴纳下一年的房租）交付给胡安富。付款方式：现金。……七、房屋租赁期内，马二洒保证并承担下列责任：1、如需对房屋进行装修时，应征得胡安富书面同意。费用由马二洒自理。租赁到期后，所装修项目�偿归胡安富所有。……5、马二洒将在租赁期满时把房产交还给胡安富。如需继续承租上述房屋，应提前三个月与胡安富协调，双方另签订合同；如马二洒未按期签订合同缴纳租金，视为放弃租赁权不再租赁，胡安富有权收回房屋使用权另租他人。并在同等条件下，马二洒有优先承租权。……九、违约责任。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家法律和行政法规的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失有责任一方承担。马二洒逾期交付房屋租金，胡安富有权提前收回房屋。十、如因不可抗力使本合同不能履行的，双方互不承担责任。……”。双方签订合同时，马二洒即将第一年的租金37000元支付。后马二洒为了继续租赁经营，经双方协商，胡安富将房租上涨至40000元。2013年10月10日，马二洒将租金20000元交付给胡安富的女儿，胡安富的女儿向马二洒出具了收据。2013年12月22日，双方签订的合同期满。2013年12月23日下午，胡安富的女儿和女婿向马二洒催要剩余租金时，双方发生矛盾，胡安富的女儿和女婿将房屋用电停止。获嘉县城关派出所于当天17时30分接报警后及时出警处置，劝解双方协商解决。后马二洒因停电，无法经营，将房屋门锁上。经获嘉县伊斯兰教协会组织双方劝和调解未果。胡安富于2014年1月6日诉至法院，要求马二洒返还房屋并赔偿损失。获嘉县人民法院于2014年4月29日作出（2014）获民初字第99号民事判决书，认定“马二洒向胡安富交纳了部分租金，证实双方对续租房屋达成了一致意见”，判决驳回胡安富的诉讼请求。胡安富不服一审判决，上诉至新乡市中级人民法院，新乡市中级人民法院于2014年10月18日作出（2014）新中民五终字第202号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该判决于2014年10�31日生效。庭审中，双方对于剩余的20000元租金的交纳时间产生分歧，胡安富称口头约定马二洒应于2013年10月底一次性付清，马二洒称口头约定其应于双方签订书面合同时付清。
另查明：二审判决后，涉案房屋一直处于未营业状态，房屋钥匙由马二洒保管，电表盒的钥匙由胡安富保管。一审法院于2015年4月19日对现场进行勘验，房屋状况如下：1、涉案房屋中至今还存放有以下物品：属于胡安富的有：在厨房里左手边放的小柜一个；属于马二洒的有：餐桌12张、餐椅48把、CHIGO牌柜机空调一台（3P）、吊扇4个、吊灯7个、冷柜4个、垃圾桶12个、墙挂钟表一个、马二洒自已装的厨房一个（内有：水池2个、抽油烟机1个、案板1个、储物柜2个、储物架2个、锅5个、电饭锅2个、热水壶2个、盘若干个、盆若干个）以及其他屋内物品。2、整个房屋内都落满了灰尘。3、勘验当�有水有电，水表数字看不清楚，电表数字显示8492.3度。4、涉案房屋的电表和楼上几家租户的电表在一个电表箱内，外面有一个总表，电业局抄表时仅抄总表，电费是胡安富向电业局交纳的。一审法院于2015年6月1日对涉案房屋进行查看，房屋状况如下：房屋墙上贴上白纸，注明“出租”，白纸上被人喷上红色“×”号，防盗门上被人用红漆喷上“此房纠纷，不能出租”。后经核实：胡安富于2015年5月23日将马二洒放在涉案房屋中的物品搬出，将房屋门锁更换，将马二洒的物品存放在城区的一个地下室内，并且于2015年5月24日在涉案房屋墙上张贴招租通知；马二洒于2015年5月25日在涉案房屋的防盗门上用红漆喷上“此房纠纷，不能出租”。后经一审法院及统战部领导做工作，马二洒坚决不同意将用红漆喷上的“此房纠纷，不能出租”字体予以清除。
为了使涉案房屋�尽其用，充分发挥房屋的商业使用效益，一审法院于2015年6月1日针对本案召开了听证会，并邀请了人大代表、统战部领导参加，在法院及人大代表、统战人士的共同调解下，双方就涉案房屋的利用问题达成了临时性协议，并签订协议书，内容如下：“一、涉案房屋由胡安富按市场价向外出租，马二洒不能再去干预胡安富向外出租。二、胡安富与第三方签订的租赁合同中必须要有以下内容：1、租赁期限不能超过一年；2、合同条款中须有“如果法院判决马二洒继续履行，新的租赁方无条件交还给马二洒继续租赁”；3、胡安富与第三方签订合同前须让法院对合同条款进行审查。三、胡安富与第三方签订的租赁合同的租赁费应一次性交纳，由胡安富暂时交给法院保管；待有生效法律文书后，再处分该租赁费。四、胡安富与马二洒之间的其他纠纷由法院裁判解决或由双方通过诉讼途径解决”。双方达成以上临时性协议后，房屋的使用效益得到了保证。
原审法院认为：对于胡安富的诉讼请求：1、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，新乡市中级人民法院判决已确定双方当事人的口头租赁合同有效，租赁期限为2013年12月23日至2014年12月22日，现该租赁合同期限已经届满，双方合同已终止，胡安富有权要求返还租赁房屋，对胡安富要求马二洒返还房屋的请求，予以支持，因胡安富已将马二洒的物品从房屋中搬出，对胡安富要求马二洒将自己的物品从租赁房屋中搬出的请求，不再作处理。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，在双方当事人的口头租赁合同履行期限届满后，马二洒应当将房屋返还，但马二洒至今未交还房屋，给胡安富造成了损失，马二洒应当承担民事责任，马二洒应从2014年12月23日（口头租赁合同期满后第二天）起按每月租金3333.33元（40000元／年÷12个月）的标准向胡安富赔偿损失至2015年6月1日双方签订协议时止，数额为：3333.33元／月×5个月＋3333.33元÷30天×10=17777.76元，胡安富要求马二洒赔偿损失的诉讼请求，依法予以支持，时间应截至2015年6月1日止；3、在口头合同履行期限内的第一天，胡安富即将涉案房屋断电，导致马二洒至今未正常营业，即双方当事人之间的口头租赁合同并未实际履行，故胡安富要求马二洒支付所欠的租赁费20000元，无事实法律依据，不予支持。
对于马二洒的反诉请求�1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外”，双方的口头租赁合同已经届满，双方合同已终止，马二洒要求胡安富履行租赁合同，租赁期限一年（从马二洒恢复营业之日起），但该合同在法律上和事实上均已不能履行，故对马二洒的该项反诉请求，不予支持。2、胡安富给涉案房屋断电，导致马二洒未实际租赁经营，给马二洒造成了损失，故马二洒不应交纳租赁费，胡安富应将马二洒已交纳的20000元租金退还给马二洒。3、马二洒要求胡安富支付经济损失10万元，其要求的损失包括加盟费62500元、应付工人工资46200元、停电坏掉的食品7000元；对于加盟费损失，马二洒提交了加盟协议及交纳加盟费的收据，加盟协议中的甲方及收据的收款人马某丙未出庭，该两份证据的真实性无法核实；对于应付工人工资及停电坏掉的食品损失，马二洒仅提供其个人书写的记账单，没有其他证据相印证，马二洒也未申请对其财产损失进行评估；故马二洒提供的证据不足以证明其主张，对马二洒的该项反诉请求，不予支持。马二洒如果以后有充分的证据，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、一百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、马二洒应于本判决生效后五日内将租赁胡安富的房屋返还给胡安富；二、马二洒应于判决生效后五日内向胡安富支付赔偿金17777.76元（按每月租金3333.3元的标准，从2014年12月23日起计算至2015年6月1日止。）；三、胡安富应于本判决生效后五日内返还马二洒租赁费20000元；四、驳回胡安富的其他诉讼请求；五、驳回马二洒的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案案件受理费400元，由马二洒承担267元，胡安富承担133元；反诉费1150元，由马二洒承担。
胡安富上诉称：一、原审判决马二洒支付胡安富的损失至2015年6月1日没有依据。胡安富在向原审法院申请财产保全和先于执行申请无果后，无奈于2015年5月23日自行将马二洒的部分物品搬走，至今租赁房屋内仍有马二洒的柜机空调、吊扇、吊灯、钟表、储物柜、储物架等物品，马二洒不同意取回，还于2015年5月25日与他人一起将大门玻璃及室内物品砸坏，并强行锁门，现租赁房屋还未交付给胡安富，公安机关正在处理上述事件。案涉租赁物不具备正常使�状态，胡安富不可能于2015年6月1日正常出租。二、原审认定胡安富返还马二洒租赁费20000元错误。因马二洒未按合同约定于2013年12月22日之前交纳所欠的下一年租赁费20000元，胡安富的家人采取断电的方式，马二洒仍不交纳，胡安富才起诉要求马二洒返还租赁房屋，马二洒违约在先。胡安富于2014年1月2日已将电送上并通知了马二洒，有胡安富提供的证人可以证明供电的事实。马二洒将租赁房门上锁，其在长达一年时间内不经营，也不将租赁房交还胡安富，其损失应由马二洒自已承担，并应支付剩余租金20000元。因此，原审判决错误，请求二审法院撤销原判第三项、第四项，依法变更第二项为马二洒从2014年12月23日向胡安富支付赔偿金至实际房屋交付之日止，判令马二洒将其物品从胡安富的租赁房屋内搬出并赔偿所欠租赁费20000元。
马二洒答辩称：胡安富在诉讼�程中已将门锁换掉，马二洒无法将案涉房屋内自己的物品搬出。原审判决马二洒支付胡安富停用损失至2015年6月1日没有依据，停用状态系胡安富造成，其损失应自行承担。胡安富收取了马二洒的20000元房租，但未让马二洒继续使用房屋，没有依据。马二洒一直希望能恢复正常经营但胡安富始终不同意，也没有告知送电一事，马二洒因此未能恢复经营，因此胡安富的上诉理由不能成立。
马二洒上诉称：一、原审判决未将案涉租赁房屋交付马二洒使用一年错误。胡安富从2013年12月23日强行将涉案房屋电源切断，并要求马二洒腾房，导致马二洒在诉讼期间无法正常使用租赁房屋。因胡安富未履行合同，其应继续履行合同。二、原审未判决胡安富赔偿马二洒损失10万元错误。马二洒在原纠纷过程中，多次表示愿意补交剩余20000元租赁费，但胡安富一直拖延，导致马二�未能在一年的租赁期间正常使用租赁房屋。因胡安富断电，导致马二洒食品损坏、工人待岗工资、加盟费用损失等共计100000元，均由胡安富违约导致，应由胡安富赔偿。三、胡安富的诉讼请求应予驳回。胡安富在一审期间擅自将涉案房屋门锁换掉，将马二洒的物品转移，已实际收回了涉案房屋，一审判令马二洒返还涉案房屋不具有实际意义和履行可能。导致案涉房屋停用的过错在胡安富，其损失应由其自己承担。请求二审法院撤销原判，依法驳回胡安富的诉讼请求，支持马二洒的诉讼请求。
胡安富答辩称：马二洒要求继续使用租赁房屋一年已不可能，书面的租赁合同已履行完毕，口头的租赁合同是马二洒不交剩余20000元租金违约在先，现两个合同均已到期，胡安富作为出租人有权收回房屋。马二洒要求赔偿其100000元损失没有依据。胡安富停电仅10天，2014年1�2日之后就送电了，胡安富未再有其他干预马二洒经营的行为，马二洒的上诉理由没有证据，不应支持。
二审期间，马二洒提供了三组证据，第一组：柴玉明、曹涛、付会丽、徐运正出具的书面证明，及购货清单和相关身份证件，用于证明马二洒在停电前从柴玉明处购进饮料、从曹涛处购进羊肉、从付会丽处购进牛肉、从徐运正处购进调料的情况；第二组：马某甲、包二洒、马海吉、马麦勒的收到条、身份证复印件，用于证明停电后三个月的工人工资支付情况。第三组：证人马某甲、马某乙、马某丙出庭作证，用于证明停电后工人待岗情况、马二洒发放工资情况，及加盟情况。胡安富发表意见称，上述证据均不是新证据，不予质证。对证人证言不予认可，认为不应作为定案依据。胡安富提供了所交纳电费收据共11张，用于证明案涉租赁房屋供电于2014年1月2日供电恢复正常。马二洒发表意见称，该电费收据仅能反映总表的用电数，不能反映案涉房屋的供电情况，不能证明胡安富已将案涉房屋电源开通。根据双方当事人的举证、质证意见，本院对上述证据分析认为，对马二洒提供的第一组证据，因书写证据的柴玉明、曹涛、付会丽、徐运正四位证人均未出庭，对第一组证据的真实性无法核对，故对其证明力不予认可。对第二组证据和第三组证据的证明效力，在本院认为部分进行论述，此处不再重复。马二洒对胡安富提供的电费收据的真实性没有异议，但该电费收据系案涉整个大楼的用电数，不能反映马二洒所租赁房屋的用电情况，胡安富自己抄写的电费本上，没有马二洒签字认可，不能与电费收据形成证明链，故对胡安富提供的电费收据的证明力不予认可。
在本院主持下，2015年9月8至9月9日马二洒将案涉租赁房屋�现有的物品进行了拆除，并全部搬走，具体包括：CHIGO牌柜机空调一台（3P）、吊扇4个、吊灯7个、墙挂钟表一个、马二洒自已装的厨房隔断一个、抽油烟机一台。租赁房屋内已没有马二洒的物品。二审查明的其他事实与原审认定相同。
本院认为：胡安富与马二洒口头租赁协议的租赁期限为2013年12月23日至2014年12月22日，合同到期后双方未形成新的租赁合同关系，马二洒应将租赁房屋交还胡安富，马二洒要求继续使用案涉房屋没有法律依据，本院不予支持。因马二洒仍占用租赁房屋而未腾清，给胡安富造成的租金损失，马二洒应当赔偿。关于计算胡安富租金损失的截止时间。一审判决马二洒按每月租金3333.3元的标准，从2014年12月23日至2015年6月1日止，共计赔偿胡安富租金损失17777.76元。胡安富上诉称截止2015年6月1日不合理，案涉房屋内仍有马二洒的物品，不具�对外另行出租的状态。一审期间，胡安富未经法院同意，已于2015年5月23日将马二洒的大部分物品拉走，并于5月24日在涉案房屋墙上张贴招租通知。6月1日在原审法院、人大代表、统战人士的共同调解下，胡安富和马二洒达成协议，约定胡安富可以另行出租，马二洒不再干预。以上事实说明，胡安富认可案涉房屋在达成该协议时具备对外出租的条件。此后，马二洒未对案涉房屋进行干涉，仍为达成协议时的状态，胡安富未能与他人形成新的租赁关系，应系其正常经营风险，不应将原因归责于房屋内有马二洒的物品。因此，胡安富认为一审判决马二洒支付赔偿金的截止时间为2015年6月1日错误的上诉理由不成立，不院不予采纳。关于胡安富是否应返还马二洒已支付的20000元租金。因获嘉县人民法院作出的（2014）获民初字第99号民事判决和本院作出的（2014）新中民五终字第202号民事判决，均认定胡安富应继续履行双方之间的口头租赁合同，该口头租赁合同的租赁期限为2013年12月23日至2014年12月22日。判决生效后，马二洒未能正常经营，直到2014年12月22日口头租赁合同到期，双方的纠纷也未能解决，一直延续至本案诉讼。胡安富称2014年1月2日已恢复供电，马二洒不经营是其自已造成的，不应由胡安富退还租金。马二洒对2014年1月2日已恢复供电，胡安富要求其腾房的说法不予认可，胡安富在一审提供的三位证人证言和二某，均不能证明马二洒本人收到了腾房通知，不能证明胡安富已通知马二洒2014年1月2日恢复供电。因胡安富断电造成马二洒停止经营在先，胡安富提供的证据不足以证明其恢复供电的时间，故胡安富称马二洒所交的20000元租金不应返还、马二洒还应支付剩余20000元租金的上诉理由无充分证据支持，本院不予采信。
2012年12月23日胡安富与马二洒签订书面租赁合同到期后，双方口头约定由马二洒继续租赁案涉房屋一年，即从2013年12月23日至2014年12月22日，租金40000元，马二洒支付了20000元，剩余20000元租金何时支付，双方产生争议。胡安富称约定于2013年10月底一次性交清，马二洒则称于双方签订书面合同时付清。因双方未能形成新的书面租赁合同，各自对剩余20000元租金交纳时间的说法均无证据予以证明，故双方未能就剩余租金交纳时间协商一致均有过错，但因胡安富在马二洒已预交半年租金的情况下，未给马二洒支付剩余租金的合理期限即切断电源，导致马二洒不能正常经营，比较双方当事人的上述行为，本院认为胡安富的过错责任比马二洒的过错责任稍大，胡安富应对马二洒的经营损失承担部分赔偿责任。马二洒主张胡安富赔偿其经济损失，包括加盟费、应付工人工资、停电造成的�品损失等共计100000元。因马二洒提供证明购买食品的证人均未出庭接受法庭质询，其证据的真实性无法核实，故马二洒关于停电造成的食品损失的主张证据不足。至于加盟费和工人工资，马二洒于二审期间提供了证人马某甲、马某乙、马某丙出庭作证，结合一审提供的饭店加盟协议和收款收据等证据，本院认为马二洒的上述证据可以证明马二洒支付工人工资和加盟费的事实存在。根据胡安富和马二洒各自过错的大小，酌定由胡安富赔偿马二洒部分经营损失10000元。马二洒要求胡安富赔偿其经济损失100000元的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。因胡安富于2015年5月23日自行将马二洒的大部分物品从出租房屋内搬出。2015年9月8日至9月9日，马二洒在法院主持下，将此后屋内剩余的物品拉走，出租房屋已无马二洒任何物品，房屋已实际交还给胡安富，马二洒履行了原审判决第一项，故原审判决第一项不再执行，胡安富要求马二洒搬走租赁房屋内物品的上诉理由已无实际意义，本院不再处理。综上，原审判决部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省获嘉县人民法院（2015）获民初字第291号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销河南省获嘉县人民法院（2015）获民初字第291号民事判决第五项；
三、胡安富于本判决生效后五日内赔偿马二洒经济损失10000元。
四、驳回马二洒的其他反诉请求。
一审案件受理费400元，由马二洒承担267元，胡安富承担133元；反诉费1150元，由胡安富承担115元，由马二洒承担1035元。二审案件受理费544元，由胡安富负担324元，由马二洒负担220元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 陈兴祥
代理审判员 贾 威
二〇一五年十一月三日
代理书记员 刘 冬