湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施民初字第01399号
原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司恩施分行，住所地：恩施市施州大道30号。组织机构代码88301425－3。
代表人胡学理，该行行长。
委托代理人（特别授权）王德平，该行员工。
委托代理人（特别授权）谭平，湖北施南律师事务所律师。
被告（反诉原告）恩施市巴蔓子民俗美食文化娱乐有限责任公司，住所地：恩施市红庙经济开发区（工行恩施州分行内）。组织机构代码76743122－8。
法定代表人李荣朝，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）何选彬，湖北清江源律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司恩施分行（以下简称工行恩施分行）诉恩施市巴蔓子民俗美食文化娱乐有限责任公司（以下简称巴蔓子公司）排除妨害纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，被告巴蔓子公司在本院确定的开庭时间即2014年7月2日提起反主诉，经相关送达程序后，依法由审判员何厚礼适用简易程序于2014年10月31日合并本诉和反诉公开开庭进行了审理。原告工行恩施分行的委托代理人谭平，被告巴蔓子公司的委托代理人何选彬到庭参加了诉讼。本案审理中双方当事人均申请本院进行调解并延长调解期限四个月。本案现已审理终结。
原告工行恩施分行诉称，原告与被告于2010年8月30日签订《房屋租赁合同》约定：将原告所有的位于恩施市红庙下官田42号的房产出租给被告，出租面积为建筑面积1094.34平方米的四层办公楼、建筑面积713.46平方米的6套宿舍及电表、水表各一块（房屋绿化空地交由其代管），租赁期自2010年9月1日起至2013年8月31日止。同时，合同还约定被告应在租赁期满后10日内将承租房屋及设施设备等完好交还给原告，不得损坏原告的装修装饰部分。合同第九条第3款约定“租赁期满，乙方逾期不归还房屋，租金按本合同月租金的3倍计算，至房屋归还为止”。2013年8月31日该租赁合同到期后，被告不仅拆除、破坏了租赁房屋中的部分装饰装修，并在原告多次要求收回租赁房屋的情况下，仍拒不履行腾退义务，其行为严重违反《中华人民共和国合同法》的相关规定与《房屋租赁合同》的约定，侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告现具状起诉，请求判令被告立即腾退租赁房屋；判令被告按照《房屋租赁合同》约定，向原告支付按合同月租金（即年租金55万元÷12个月＝45833元）3倍计算的、自2013年9月1日起至腾退清场之日止的租金（计算至2014年3月1日的租金为274998元）；由被告承担本案诉讼费用。
被告巴蔓子公司辩称，被告承租的房屋已于2013年10月交付给了原告，原房屋租赁合同是2013年8月31日到期，不存在继续支付房租的事实。原告2013年9月23日给被告下了房屋收回通知，是要求被告在2013年10月28日前腾退房屋，即2013年9月是按原合同支付租金，2013年10月是不支付租金的，并且被告已经实际支付了9月的租金。原告要求被告支付2013年10月及以后的租金，没有事实和法律依据，原、被告的房屋租赁合同只针对房屋，没有针对空地及院坝，空地及院坝只是委托被告代管，不存在收回的问题。
反诉原告巴蔓子公司反诉称，2010年8月30日反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告将位于恩施市红庙下官田42号的房产出租给反诉原告，合同期限为五年。2013年6月反诉被告强行收回了房屋当街门店房136平方米，并于同年7月1日作为银行营业部正式营业。反诉被告收回房屋后仍按原出租合同约定的550000元每年收取租金。反诉被告租赁期间强行收回出租房屋，属严重违约行为，依据《房屋租赁合同》第八条第2项之约定，反诉被告应承担违约责任。为维护反诉原告的合法权限，依照我国相关的法律规定，特提起反诉，请求判令反诉被告赔偿反诉原告违约金110000元；判令反诉被告扣减租金21760元并承担水电的使用费；由反诉被告承担本案反诉费。
反诉被告工行恩施分行辩称，反诉原告反诉诉称所述不属实，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，原告工行恩施分行与被告巴蔓子公司自2004年起就本案涉诉房产建立租赁关系，并至本案争议产生前一直未就合同履行事宜产生相关争议。2010年8月30日，原告工行恩施分行作为甲方与作为乙方的被告巴蔓子公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告继续将其所有并位于恩施市红庙下官田42号的房产（四层办公楼共计建筑面积1144.34平方米中除底层门面自用的50平方米后的1094.34平方米、6套宿舍共计建筑面积713.46平方米及水表和电表各一块）出租给被告，合同还约定该房产范围内的绿化空地由被告代管，租赁期限三年，自2010年9月1日起至2013年8月31日止，年租金550000元，租金按季度支付并于每季度前10日支付137500元。该合同第六条第二款规定“租赁期满后，乙方需继续租赁的，应当在租赁期满的60日前书面通知甲方。甲方如继续出租该租赁物，根据市场租金水平，续租租金按一定比例递增”；第3款规定“租赁期内，任何一方提出解除合同，需提前三个月书面通知对方，双方协商一致后可以解除合同”。合同第七条第二款规定“乙方应于房屋租赁期满后10日内，将承租房屋及设施设备等完好的交给甲方，乙方的装饰装修部分亦不得损坏。对未经同意留存的物品，甲方有权处置”。合同第八条第二款规定“甲方违反本合同约定提前收回房屋的，应按本合同年度租金总额的20%，向乙方支付违约金”。合同第九条第三款约定“租赁期满，乙方逾期不归还房屋，租金按本合同月租金的3倍计算，至房屋归还为止”。被告租赁房屋期间，如约交付了全部房租。被告曾于2010年7月将涉诉房产的办公楼、一楼和三楼转租与恩施长友汽车销售服务有限公司使用。原告曾于2013年7月收回一楼临街部分门面用于开设自助银行。2013年8月31日租赁合同到期后，双方未续签新的租赁合同。2013年9月5日，原告曾在《恩施日报》刊登对本案涉诉房屋的招租公告，被告曾报名竞租。2013年9月23日，原告工行恩施分行给被告公司法定代表人送达《房屋收收回通知书》一份，内容为“我行于2010年8月30日与贵公司签订的房屋租赁合同从2010年9月1日起至2013年8月31日止，合同到期房屋收回。根据合同第五条第4款，第七条第2款，第九条第3款规定，请贵公司于2013年10月28日前将承租房屋及设施设备等完好的交给我行，同时将绿化空地上搭建的建筑物等清场拆除，恢复原样。2013年9月份房屋租金按原合同月租金计算于本月29日前交纳”。2013年11月14日，被告公司给原告递交《恩施市巴蔓子公司关于下官田42号房屋租赁事的涵》一份，该函在载明双方自2004年12月建立租赁关系、租金自50000元逐步增至550000元、被告公司业务得到发展、原告2013年9月4日以底价650000元对外招租、原告9月23日通知交还房屋后的内容后，提出两种方案请求与原告协商，一是由原告以年租金630000元续租三年，二是如原告决定不再对外出租，请求于2014年农历正月二十五日前交还房屋。2013年11月23日，原告工行恩施分行给被告法定代表人送达《回涵》一份，内容为“来函收悉，现回复如下：我行已确定整体收回恩施市下官田42号房产，所以不能同意贵公司提出的相关要求，敬请谅解。2010年8月30日我们双方签订了《房屋租赁合同》。这份合同是双方真实意思的表示，故应该恪守合同的约定。该合同第七条第二款中明确约定：乙方应于房屋租赁期满后十日内将承租房屋及设施设备完好地交给甲方。目前租赁合同已到期，为此我行请贵公司切实按照2013年9月23日所发《房屋收回通知书》的要求，于收到本回函7个工作日内退还承租房屋”。2014年2月18日，原告第二次在《恩施日报》刊登对本案涉诉房屋的招租公告。后因就涉诉争议双方不能协商一致，致原告以诉称理由具状诉至本院，请求判准前述请求，被告审理中以反诉理由提出反诉。
本案审理期间，原告经办人员与被告法定代表人于2014年7月8日签订《中国工商银行恩施分行房屋出租收回设施、设备交接验收确认表》一份，确认本案诉涉合同标的物已由被告交还原告，该确认表同时附注“临时建筑物（钢架）还未全部拆除，废旧物资和车辆及时清理”，被告法定代表人李荣朝还在确认表上注明“此出租房（自助银行）于2013年8月27日就以交银行”。
审理中调解，因双方意见悬殊而致调解不成。
本院认为，本诉中，原告工行恩施分行提出要求被告公司腾退房屋、支付三倍租金的诉讼请求，是基于侵权之诉而要求排除妨害，对此原告应提交充分的证据证明存在其权利客观存在并被非法侵害的事实。就权利存在的事实而言，位于恩施市红庙下官田42号的涉诉房产，原告获颁有国家法定权属登记部门核发的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，且双方当事人对此均无异议，因此对原告拥有涉诉房产合法权属的事实，本院予以确认；对非法侵害的事实而言，就涉诉房屋的使用，原、被告自2004年起就建立有租赁关系，同时至本案争议产生前一直未就合同履行事宜产生相关争议；在双方2010年8月30日所签租期三年的《房屋租赁合同》中，约定原告保留底层门面自用的面积为50平方米，但原告于2013年7月收回一楼临街部分门面用于开设自助银行的面积经双方认可明显超过此合同约定；双方2010年8月30日所签《房屋租赁合同》未规定排除被告公司到期后继续租赁，合同到期后，对原告的两次公开招租，被告第一次参加了竞租，第二次提出了提高租金的解决方案，此期间双方互有函件往来，原告也为此先后两次提出延期腾退房屋的意见；结合以上三点，应认为合同到期后被告没有交还房屋存在双方磋商和交涉的缘由，不能认为此期间被告对原告拥有合法权属的房产构成法律上规定的非法侵害，况且对涉诉房屋双方已于诉讼中协议交付完毕，因此对原告本诉的诉讼请求，本院不予支持。反诉中，被告要求原告支付违约金110000元、扣减租金21760元并承担水电使用费，是基于违约之诉而要求原告赔偿损失，审理中虽双方认可原告2013年7月收回一楼临街部分门面用于开设自助银行的面积明显超过合同约定，但结合本案双方建立租赁关系后长期无争议、本案涉诉争议发生后也存在以书面或其他方式多次沟通的情况看，仅此单独事实不足以排除其他情况，不足以认为原告构成违约，因此对被告反诉主张，本院也不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告中国工商银行股份有限公司恩施分行的诉讼请求。
二、驳回反诉原告恩施市巴蔓子民俗美食文化娱乐有限责任公司的诉讼请求。
本诉案件受理费5425元，减半交纳2712.50元，由本诉原告中国工商银行股份有限公司恩施分行负担，反诉案件受理费1468元，减半交纳734元，由反诉原告恩施市巴蔓子民俗美食文化娱乐有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇恩施自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何厚礼
二〇一五年四月二十四日
书记员 杜 炼