广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终1577号
上诉人（原审被告）：朱必敏，男，1972年3月12日出生，汉族，户籍所在地广东省云浮市郁南县，现住广东省中山市。
被上诉人（原审原告）：中山市鸿鑫物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区富湾东路1号9卡商铺之一，统一社会信用代码91442000073456287E。
法定代表人：吕晓兰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄兰根，广东正鸿律师事务所律师。
上诉人朱必敏因与被上诉人中山市鸿鑫物业管理有限公司（以下简称鸿鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初14641号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人朱必敏上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回鸿鑫物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、高额的物业管理费得不到最基本的物业服务。每班小区只有一个保安看门口，无人去巡逻小区。电梯里没有监控，监控损坏后从未维修，消防栓没有水，存在安全隐患。鸿鑫物业公司提供的物业服务不仅仅是存在一定瑕疵。合同法规定，一方存在违约行为，应承担违约责任。二、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。三、业主委员会无权代表大多数小区业主决定高额物业管理费，业主委员会成立后，从未召开过业主大会。四、鸿鑫物业公司不依约履行合同义务，却收取高额物业管理费。据朱必敏了解，中山市于2014年2月前都没有几个高档小区收取物业管理费超过2.75元/平方米，故朱必敏对鸿鑫物业公司按2.75元/平方米的标准收取物业管理费很不满，与其提供的物业服务质量严重不相符。
被上诉人鸿鑫物业公司辩称，一审法院认定鸿鑫物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，虽然鸿鑫物业公司对该认定不予认可，但是对一审判决结果并无太大异议。一审认定事实清楚，适用法律正确。朱必敏存在逾期缴纳物业服务费的事实，因此二审法院应当驳回朱必敏的上诉请求。
鸿鑫物业公司于2016年7月14日向一审法院起诉请求：1.朱必敏向鸿鑫物业公司支付2014年7月份至2016年7月份物业服务费共计6000元并自逾期之日起以应交物业服务费为基数按照每日千分之三向鸿鑫物业公司支付违约金（截止2016年7月，违约金暂计为6480元）；2.朱必敏向鸿鑫物业公司支付2015年7月1日至2016年6月30日期间垫付的二次供水水费376.6元。
一审法院认定事实：朱必敏为中山市沙溪镇星宝一路8号紫晴苑7幢804房业主，该房屋建筑面积87.28平方米。鸿鑫物业公司是具有物业管理服务资质的法人企业，资质等级三级。2014年2月1日，朱必敏上述房屋所在紫晴苑小区的业主委员会与鸿鑫物业公司签订物业服务合同一份，主要约定：鸿鑫物业公司为紫晴苑小区提供物业管理服务；服务期限3年，2014年2月1日起至2017年1月31日止；物业服务费按建筑面积收取，多层住宅每月每平方米1.3元，高层住宅1～5楼每月每平方米2.3元，含公共水电费高层住宅6～9楼每月每平方米2.75元，收取时间为每月1日至10日；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费总额的千分之三交纳滞纳金；鸿鑫物业公司提供的物业服务事项及质量要求包括：1．房屋建筑共用部位的维修养护和管理方面，外墙完好，外观整洁，完好率达98％，零修及时率、合格率100％；2．共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理方面，设备良好，运行正常、畅顺，无重大管理责任事故；3．生活服务设施的维修养护和管理，设备良好，运行正常，无重大管理责任事故；4．绿化与建筑小品的维修养护和管理方面，完好、整洁，绿化长势良好；5．公共环境卫生方面，设施完好、整洁，公共场地保洁率95％，垃圾日产日清；6．交通与车辆停放秩序管理方面，交通畅顺，停放有序，行车线路标志明显；7．安全防范工作方面，设备良好，运行正常，岗亭24小时值班等内容。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，鸿鑫物业公司将签订合同情况向政府相关主管部门进行了备案，并开始为紫晴苑小区提供物业服务至今。合同履行中，因不满意鸿鑫物业公司的物业管理服务，朱必敏未交纳2014年7月至2016年7月间的物业服务费6000元（240元/月×25个月），亦未向鸿鑫物业公司支付该公司垫付的2015年7月1日至2016年6月30日间的二次供水水费376.6元。鸿鑫物业公司追讨未果，遂于2016年7月14日诉至一审法院，并提出前述诉求。诉讼中，据朱必敏提交的照片显示，鸿鑫物业公司在小区公共照明、活动区地面、楼顶天台出入门等部分公共设施维护，以及楼梯间管理等方面，存在不及时、不到位等现象。
一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，紫晴苑小区业主委员会与鸿鑫物业公司签订了物业服务合同，并到政府相关主管部门进行了备案，该合同合法有效，对包括朱必敏在内的小区全体业主具有约束力。据涉案证据紫晴苑小区选聘物业公司的投票统计结果说明显示，紫晴苑小区选聘鸿鑫物业公司经过了相关法定程序，该小区业主委员会也予确认，故朱必敏所称鸿鑫物业公司进驻小区程序不合法的意见，依据不足，一审法院不予采纳。鸿鑫物业公司已提供物业管理服务，朱必敏作为业主，应当按照物业服务合同的约定支付物业服务费。但是，根据朱必敏提交的证据显示，鸿鑫物业公司在提供物业管理服务过程中，确实存在一定瑕疵，朱必敏拖延支付物业服务费事出有因。综合本案案情，对鸿鑫物业公司要求支付物业服务费的诉求，一审法院予以支持，对其主张的逾期付款违约金，一审法院不再支持。另外，朱必敏对鸿鑫物业公司要求其返还垫付水费的诉求没有异议，一审法院予以确认。
综上，鸿鑫物业公司诉求，有理部分，一审法院予以支持，无理部分，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国法合同法》第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、朱必敏于一审判决生效之日起七日内向鸿鑫物业公司支付2014年7月至2016年7月间的物业服务费6000元；二、朱必敏于一审判决生效之日起七日内向鸿鑫物业公司支付2015年7月1日至2016年6月30日间的垫付水费376.6元；三、驳回鸿鑫物业公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122元（该款鸿鑫物业公司已预交），由鸿鑫物业公司负担61元，朱必敏负担61元,朱必敏负担的部分于一审判决生效之日起七日内迳付鸿鑫物业公司。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱必敏向本院提交如下证据：5张照片，拟证明紫晴苑小区7栋消防栓没有水、走火通道有杂物堆放、10楼天台的门烂了，没有维修、电梯监控坏了，物业公司没有维修，说明鸿鑫物业公司没有按照物业服务合同的约定履行，提供的物业服务存在严重的质量瑕疵，不应该按照2.75元每平方的标准来收取物业管理费；另外，鸿鑫物业公司于一审期间提交的保安巡逻记录是虚构的，事实上没有保安巡逻。鸿鑫物业公司的质证意见为：上述照片于一审期间已经提交过，很多小区都存在楼梯堆放杂物的行为，物业公司只能和业主们沟通，物业公司不能丢弃业主的东西；消防栓的问题，因维修费用过高，业主委员会明确暂时不予维修，并不是物业公司的过错。
鸿鑫物业公司向本院提交业主委员会出具的证明，拟证明朱必敏提及的问题，业主委员会的意见都是维修费用高而不予维修，并不是鸿鑫物业公司不履行维修义务。朱必敏的质证意见为：该份证据的要件不符合法律的规定，上面没有业主委员会成员的签名，也没有业主们的签名，所以不予认可。庭审后，鸿鑫物业公司向本院提交有业主委员会成员签名的证明。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明：二审期间，朱必敏陈述鸿鑫物业公司提供了如下物业服务：有清洁人员负责打扫小区公共卫生，有人清理垃圾，有两个保安轮流在小区门口站岗，小区以外的人员进出小区，保安会进行登记。同时朱必敏认为小区的物业管理存在如下问题：1.消防通道被杂物堆放占用，鸿鑫物业公司在将近一年的时间内都没有进行整改；2.消防栓没有水，据朱必敏了解所知已经动用业主的维修资金用来维修，到现在长期没有水；3.电梯监控坏了，鸿鑫物业公司接手以来从未进行维修。鸿鑫物业公司认为朱必敏指出的上述物业管理存在问题的原因是案涉小区业主委员会因为维修资金问题而不同意对消防设施和监控设施进行维修所致，并非鸿鑫物业公司不履行相关义务，并提交案涉小区业主委员会出具的《证明》为据。经查，该《证明》有业主委员会成员的签名，并加盖紫晴苑业主委员会印章，内容为：因鸿鑫物业公司接管小区前，小区长达半年时间处于无人管理状态，小区原来的监控系统已损坏，消防配件残缺不齐，自鸿鑫物业公司接管以来，于2015年6月向业主委员会提出申请小区专项维修资金，将上述两项工程项目进行修复翻新，根据中山市住宅专项维修资金管理使用办法已竣工。小区7幢、8幢的监控系统在上一届物业公司管理期间已损坏，业主委员会征求7幢、8幢业主意见，由于费用太高业主暂时不同意修复。鸿鑫物业公司向业主委员会反映消防管道存在漏水问题，已产生了高额消防水费，但由于维修费用太高，业主意见暂时不维修。
本院又查明：案涉小区业主委员会与鸿鑫物业公司签订的物业服务合同第十二条约定：物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下处理：1.保修期内的，由物业建设单位负责修复；2.保修期满后负责修复方式：小区公共设施、设备等维修费用，①500元以上的维修维护费用、以幢为单位按户由全体业主共同分摊；②申请使用维修基金进行修复；③500元以下（含500元）由物业公司负责。
二审期间，朱必敏明确其并没有向法院起诉请求撤销案涉小区业主委员会的决定。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据本院查明的事实可知，鸿鑫物业公司具有相应的物业管理资质，2014年2月1日，案涉小区业主委员会与鸿鑫物业公司签订物业服务合同，并到政府相关主管部门进行了备案。合同签订后，鸿鑫物业公司进驻案涉小区提供物业管理服务，朱必敏亦确认小区内有清洁人员负责打扫公共卫生，有人清理垃圾，有两个保安轮流在小区门口站岗，小区以外的人员进出小区，保安会进行登记。本院认为，案涉小区业主委员会与鸿鑫物业公司签订的物业服务合同，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括朱必敏在内的小区全体业主均具有约束力。在鸿鑫物业公司提供了物业管理服务的情况下，朱必敏应按照物业服务合同约定的标准交纳物业服务费。因朱必敏自2014年7月后没有交纳物业服务费，故一审判令朱必敏向鸿鑫物业公司支付2014年7月至2016年7月间的物业服务费并无不妥，本院予以维持。至于朱必敏抗辩称鸿鑫物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵，不应按合同约定的标准收取物业服务费的问题。经查，朱必敏主张鸿鑫物业公司提供的物业服务存在如下问题：消防通道被杂物堆放占用，鸿鑫物业公司长时间没有进行整改；消防栓没有水；电梯监控损坏，鸿鑫物业公司没有进行维修。鸿鑫物业公司确认存在上述问题，但认为其虽已对乱放物品的业主进行劝导，但无权处分业主的物品，消防管道、电梯监控均存在损坏的问题，但因为维修费用过高，业主暂时不同意维修。本院认为，虽然有部分业主乱摆乱放，并非鸿鑫物业公司的过错所致，但鸿鑫物业公司作为案涉小区的物业管理公司，应采取有效措施确保小区的消防通道能够正常使用，如果经其劝导，业主仍不肯清理杂物，鸿鑫物业公司完全可以采取其他措施甚至循法律途径解决。消防设施属于公共设施，能否正常使用涉及到案涉小区全体业主的居住安全问题，鸿鑫物业公司应尽力与业主委员会进行沟通，尽快解决消防管道的漏水问题。同理，监控系统的损坏，基于影响到所在幢的业主出行安全问题，鸿鑫物业公司亦应尽力与业主委员会、所在幢的业主加强沟通，尽快解决。由此可见，鸿鑫物业公司提供的物业管理服务确实存在一定的质量瑕疵，一审认定朱必敏逾期交纳物业服务费具有合理理由，并据此对鸿鑫物业公司主张的逾期付款违约金的诉请不予支持，处理结果并无明显不妥。朱必敏主张调整物业服务费的收费标准，但从目前的证据分析，其该主张理据不足，本院不予支持。
另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上所述，上诉人朱必敏的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人朱必敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 ＸＸ龙