重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
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（2015）沙法民初字第07435号
原告杨启云，男，1964年1月17日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人陈湲佳，重庆静航律师事务所律师。
原告杨龙，男，1988年1月5日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人陈湲，重庆静航律师事务所律师。
被告重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡＊＊＊号，组织机构代码74530819-X。
法定代表人罗皓，重庆俊峰置业有限公司总经理。
委托代理人陈霞，女，重庆俊峰置业有限公司职工，住重庆市武隆县。
原告杨启云、杨龙与重庆俊峰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2015年6月29日立案受理后，被告在提交答辩状期间提出管辖权异议，认为本案案情复杂，涉诉业主众多，影响巨大，要求将本案移送重庆市第一中级人民法院审理。本院于2015年8月5日作出（2015）沙法民管异初字第00333号民事裁定书，驳回被告提出的管辖权异议。被告不服一审裁定，提起上诉。2015年10月16日，重庆市第一中级人民法院作出（2015）渝一中法民管异终字第02145号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本案依法由代理审判员李勤独任审判，适用简易程序并于2015年11月10日、12月8日公开开庭进行了审理。原告杨启云及其委托代理人陈湲佳，原告杨龙的委托代理人陈湲佳，被告重庆俊峰置业有限公司的委托代理人陈霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨启云、杨龙诉称，2012年8月21日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沙坪坝区石井坡＊＊＊号附＊＊号2-1住宅房屋，总成交金额1630689元，被告应于2013年6月30日前交房。原告依约支付了房款，但被告迟至2015年2月25日才向原告交付房屋，被告的行为已构成逾期交房。现原告请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金
198293元（以房屋总价款为本金，按每日万分之二，从2013年7月1日起计算至2015年2月25日止，若按计算公式得出的计算结果与主张的金额有出入的，以主张金额为准）；2、要求被告依约承担保修责任，即修复涉案房屋中厨房落水管渗漏引起的顶棚墙面涂料脱落，厨房内墙立面开裂，负一层房屋部分墙立面开裂；3、本案诉讼费由被告承担。
被告重庆俊峰置业有限公司辩称，被告对逾期交房的事实没有异议，但被告已通知原告于2014年1月21日接房，原告未按被告通知时间办理实际接房手续，逾期交房违约金应计算到2014年1月21日止。根据合同约定，逾期交房违约金的计算基数应当是截止被告通知交房之日前原告已支付的首付款、已偿还银行按揭贷款本金之和，而非全部房价款。被告至今未接到原告要求整改的书面通知，若原告所述的保修问题属实，被告愿意承担修复责任。
经审理查明，2012年8月21日，杨启云、杨龙（乙方）与重庆俊峰置业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定由乙方购买甲方开发的坐落于重庆市沙坪坝区石井坡＊＊＊号附＊＊号2-1房屋，总成交金额为1630689元。合同第五条约定，乙方签订合同当日首付房款490689元，剩余房款1140000元向银行办理按揭贷款。合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2013年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
合同附件五《补充协议》第十二条约定：乙方采用按揭付款方式支付房价款的，在甲方对乙方归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）；在甲方对乙方归还按揭贷款的担保责任解除后，“已付房价款”确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的首付款和实际已划入甲方账户的按揭款之和。
同日，杨启云、杨龙向重庆俊峰置业有限公司支付购房首付款490689元。余款1140000元由杨启云向中国工商银行申请按揭贷款。2012年10月24日，重庆俊峰置业有限公司向杨启云、杨龙出具了购房款1140000元的发票。原告提供的中国工商银行综合户历史明细查询结果显示，原告从2012年11月22日起向银行按月归还按揭贷款本息，至2013年6月30日，杨启云已归还银行按揭贷款本金18841.96元。
2014年1月21日，重庆俊峰置业有限公司取得俊峰某小区8-15号楼、4号5号车库竣工验收备案登记证。
2015年2月25日，杨启云签收了《重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书》、《临时管理规约》，办理了接房手续。重庆俊峰置业有限公司在《重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书》中载明商品房交付时间为2014年1月26日，杨启云在该交付时间下自行书写了“2015.2.25”字样。
现杨启云、杨龙起诉来院，要求判如所请。审理中，杨启云、杨龙放弃了要求重庆俊峰置业有限公司承担保修责任的诉讼请求。重庆俊峰置业有限公司举示了《接房通知书》及《顺丰速运邮寄单》，以证明其已通知原告于2014年1月26日接房，逾期交房违约金应计算至2014年1月26日止，但该邮寄单未加盖速运公司印章，重庆俊峰置业有限公司也未能举示证据证明《接房通知书》已实际投递。重庆俊峰置业有限公司还认为，《重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书》中载明交房时间为2014年1月26日，也可以印证其关于通知接房时间的主张。
上述事实，有原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、发票、《个人购房借款／担保合同》、中国工商银行综合户历史明细查询结果、《重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书》、《临时管理规约》、《物业服务合同》、工商银行借款凭证，被告举示的竣工验收备案登记证以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。被告未按合同约定的时间交付房屋，属违约行为，应当承担合同约定的违约责任，支付逾期交房违约金。
一、关于违约金计算中“已付房价款”的确定
关于已付房价款的确定，双方通过合同附件中的“补充协议”进行了特别约定，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效，故原告已付房价款应认定为首付款490689元与计算违约金的当日实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和。
二、关于逾期交房的违约责任问题。
根据合同约定，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，违约金自合同约定的最后交付期限的第二天起算。本案约定的最后交房时间为2013年6月30日，故违约金的起算时间为2013年7月1日。
被告主张其书面通知原告于2014年1月26日接房，但未能举示充分证据证明其向原告实际发出了接房通知。被告在其出具的《重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书》中虽载明房屋交付时间为2014年1月26日，但原告杨启云实际办理接房手续过程中并未认可该交付时间，反而自行在交付时间下备注“2015.2.25”字样。杨启云的此一行为与其在该“两书”以及《临时管理规约》中签署的时间均为2015年2月25日一致。因此，被告关于其通知原告于2014年1月26日接房的主张，缺乏充分依据证明，本院不予采信。原告主张逾期交房违约金计算至2015年2月25日，符合法律规定，应予认定。故本院确认逾期交房违约金的计算期间为2013年7月1日至2015年2月25日。
双方签订的商品房买卖合同约定了支付逾期交房违约金的标准为每日按已付房价款的万分之二计算，符合法律规定，本院予以支持。
综上，被告应当每日按照原告已支付的首付款与计算违约金当日实际已归还给银行的按揭贷款本金之和的万分之二向原告支付2013年7月1日至2015年2月25日期间的逾期交房违约金。截止到2013年6月30日，原告已归还的按揭贷款本金为18841.96元，据此计算被告在2013年7月1日至2015年2月25日期间应支付给原告的逾期交房违约金分别为：
2013年7月1日至2012年7月22日期间的违约金为2241.94元（509530.96元（490689元＋18841.96元）×0.02%×22天］；
2013年7月23日至2013年8月22日期间的违约金为3174.06元（511944.43元（509530.96元＋2413.47元）×0.02%×31天］；
2013年8月23日至2014年9月22日期间的违约金为3189.1元（514371.07元（511944.43元＋2426.64元）×0.02%×31天］；
2013年9月23日至2013年10月22日期间的违约金为3100.87元（516810.95元（514371.07元＋2439.88元）×0.02%×30天］；
2013年10月23日至2013年11月22日期间的违约金为3219.44元（519264.15元（516810.95元＋2453.2元）×0.02%×31天］；
2013年11月23日至2013年12月22日期间的违约金为3130.38元（521730.74元（519264.15元＋2466.59元）×0.02%×30天］；
2013年12月23日至2014年1月9日期间的违约金为1887.16元（524210.8元（521730.74元＋2480.06元）×0.02%×18天］；
2014年1月10日至2014年1月22日期间的违约金为2449.41元（1020587.08元（524210.8元＋496376.28元）×0.02%×12天］；
2014年1月23日至2014年2月22日期间的违约金为6336.16元（1021962.03元（1020587.08元＋1374.95元）×0.02%×31天］；
2014年2月23日至2014年3月22日期间的违约金为5730.73元（1023344.49元（1021962.03元＋1382.46元）×0.02%×28天］；
2014年3月23日至2014年4月22日期间的违约金为6353.35元（1024734.49元（1023344.49元＋1390元）×0.02%×31天］；
2014年4月23日至2014年5月22日期间的违约金为6156.79元（1026132.08元（1024734.49元＋1397.59元）×0.02%×30天］；
2014年5月23日至2014年6月23日期间的违约金为6576.24元（1027537.3元（1026132.08元＋1405.22元）×0.02%×32天］；
2014年6月24日至2014年7月22日期间的违约金为5967.91元（1028950.19元（1027537.3元＋1412.89元）×0.02%×29天］；
2014年7月23日至2014年8月22日期间的违约金为6388.30元（1030370.79元（1028950.19元＋1420.6元）×0.02%×31天］；
2014年8月23日至2014年9月22日期间的违约金为6397.15元（1031799.14元（1030370.79元＋1428.35元）×0.02%×31天］；
2014年9月23日至2014年10月22日期间的违约金为6406.06元（1033235.29元（1031799.14元＋1436.15元）×0.02%×31天］；
2014年10月23日至2014年11月22日期间的违约金为6415.01元（1034679.28元（1033235.29元＋1443.99元）×0.02%×31天］；
2014年11月23日至2014年12月22日期间的违约金为6216.79元（1036131.15元（1034679.28元＋1451.87元）×0.02%×30天］；
2014年12月23日至2015年1月22日期间的违约金为6433.06元（1037590.95元（1036131.15元＋1459.8元）×0.02%×31天］；
2015年1月23日至2014年2月22日期间的违约金为6442.44元（1039102.62元（1037590.95元＋1511.67元）×0.02%×31天］；
2015年2月23日至2015年2月25日期间的违约金为624.38元（1040641.01元（1039102.62元＋1538.39元）×0.02%×3天］；
以上逾期交房违约金合计104836.73元。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告杨启云、杨龙逾期交房违约金104836.73元。
二、驳回原告杨启云、杨龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4164元，减半交纳2132元（原告已预交），由被告重庆俊峰置业有限公司负担，此款限被告重庆俊峰置业有限公司于本判决生效后立即给付原告杨启云、杨龙。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 李 勤
二〇一五年十二月八日
书记员 田尧丹