河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0102民初1955号
原告（反诉被告）:杨增坤，男，汉族，1966年1月9日出生，住郑州市惠济区。
委托诉讼代理人：王钊，河南路德律师事务所律师。
被告（反诉原告）：任艺，女，汉族，1981年2月2日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：苗逢燕，河南春屹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杰，河南春屹律师事务所实习律师。
原告杨增坤（反诉被告以下简称原告）与被告任艺（反诉原告以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨增坤委托诉讼代理人王钊，被告任艺委托诉讼代理人苗逢燕、李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨增坤向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认原被告双方2008年7月1日签订的《房屋租赁合同》在2016年6月26日收到中原区人民政府拆迁通知之日已经解除；2、依法判令被告支付自2016年2月15日起至实际搬离房屋（计算至2017年5月11日）期间的租金共计333855.25元，以及占用租金期间利息20031.31元，3、支付违约金14349.7元。4、诉讼费用被告承担。事实与理由：2008年7月1日，原告委托王土根与被告任艺签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为2008年7月1日至2018年6月30日。但2016年6月26日被告承租的房屋依照政府通知要求被拆迁，根据合同约定在租赁期间，被告承租懂的房屋如果被拆迁，双方均可变更或者解除合同。现原告要求解除合同，并并要求被告搬离租赁房屋、恢复原状和支付拖欠租金，被告均以各种理由拒绝。根据法律规定，诉至法院请求解决。
任艺辩称，2016年4月5日，答辩人任艺与杨增坤签订的《房屋租赁合同》已经解除。根据答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》第八条第3项约定，涉案房屋被征收的，合同解除。郑州市中原区人民政府房屋征收决定中原政征【2016】1号发布，且涉案房屋属于被征收范围，因此，双方签订的《房屋租赁合同》已经于征收决定发布之日起也就是2016年4月5日解除。答辩人任艺已经支付了被答辩人自2016年2月15到2016年5月15日的房屋租金。2016年3月3日答辩人任艺通过银行ATM机向杨慧敏转账5万元作为房屋租金，原告没有拖欠房屋租金，被答辩人起诉要求支付房屋租金没有事实依据，建议法庭驳回原告的诉讼请求。被答辩人要求答辩人支付合同解除后的租金没有事实和法律依据。答辩人已经于2016年6月20日之前已经搬离房屋，没有实际占有房屋。且郑州市中原区人民政府已经通知涉案房屋属于拆迁范围，涉案房屋已经不能正常使用，严重危及到人身安全，已经无法出租，根据《合同法》第233条规定，被答辩人要求答辩人支付租金不符合法律规定。另外，被答辩人在收到中原区人民政府的拆迁通知书后房屋已经不允许再次出租，郑州市中原区房屋征收补偿办公室已经给与被答辩人合法的征收与补偿费用，被答辩人不能从中再次获利，要求答辩人支付拆迁通知书后下达之后的房屋租赁费用，没有法律依据。4、2017年2月20日原告诉请依法确认原被告双方签订的房屋租赁合同与2016年6月26日收到中原区政府拆迁通知之日已经解除，原告在第一次诉请的事实基础上增加房屋租金和利息违约金的诉求，符合法律规定，但是现原告不再主张诉讼请求第一项是对租赁合同法律关系作出根本变更，且根据法律规定，原告可以在辩论终结前增加诉请，原告撤销和变更诉请已超过举证期限，无权撤销和变更。被告不同意原告临时变更和撤销的诉请。
任艺向本院提出反诉请求：1、判令原告返还被告多支付的房屋租金107120.76元，并按照同期银行贷款利率向被告支付利息至实际付款日，暂计算至起诉日28599.03元。2、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2008年10月1日，原告杨增坤委托王土根与被告任艺签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁物面积为450平方米，合同签订后已约支付租金。后来被告发现租赁物实际建筑面积为419.55平方米。故特诉至法院请求原告返还多支付的租金。
杨增坤辩称，首先，双方之间2008年签订的房屋租赁合同，属于双方真实意思表示，不违反法律规定是真实有效的。其次，该合同明确约定房屋的建筑面积按照建筑图纸的标定计算，而且该合同没有约定待房产证下发以后，按照房产证的面积计算租金，因此双方按照图纸标定面积计算租金的约定是明确的，没有任何歧义的，合同履行期间内被告也从未对此提出过异议，所以被告的反诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据和事实，本院认定如下:
一、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的权利义务是否终止。原告在庭审中称:解除权系形成权，原、被告双方均未发出通知，也不存在其他的法定解除情形，未产生解除的效果。被告称:根据租赁合同约定，双方均可变更或解除合同。原告向法院提起诉讼，要求确认双方签订的租赁合同自2016年6月26日已经解除。原告解除合同的意思表示，被告已经收到，并且同意按照原告的要求于该日解除（此时间在实际搬离房屋之后），在被告收到诉状时，双方租赁合同已经解除，原告诉请第一项要求确认合同解除已经生效，双方的租赁合同已经于当日解除。据在案证据显示：2016年4月5日，郑州市中原区人民政府发布中原政征〔2016〕1号房屋征收决定，合同租赁物在征收范围内，2016年5月17日，北京高地经典房地产评估有限责任公司河南省分公司接受郑州市中原区房屋征收与补偿办公室委托，就租赁物出具豫郑高地分评字[2016]041352G号黄河路西延隧道工程（中原区段）房屋征收分户估价报告一份，估价目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，估价作业期为2016年4月21日至2016年5月17日。2016年6月26日，原告与征迁指挥部签订了《郑州市黄河路西延（中原区段）非住宅房屋征收补偿协议》，并支取了部分补偿款。据上可知，原告于2016年6月26日签订征收补偿协议行为使得租赁合同具备了原、被告分别提交的《房屋租赁合同》文本第八条（合同的变更和解除）第3款“在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同:…（3）在租赁期间，乙方承租的房屋被征收，征用或者被拆迁的……”之约定变更或解除合同的情形，解除合同的条件已经成就，双方均有权行使解除权，向对方主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……。本案中，原告于2017年2月21日向本院提起诉讼时提交的起诉状诉讼请求第一项内容为“请求人民法院依法判决确认原被告双方2008年7月1日签订的《房屋租赁合同》在2016年6月26日收到中原区人民政府拆迁通知之日已经解除”，原告该诉请系行使解除权的主张，系通过诉讼方式向被告发出了解除通知，《房屋租赁合同》自本院向被告送达起诉状时解除，且被告亦对合同于2016年6月26日解除无异议，故本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年6月26日解除。
二、被告是否欠付原告租金及应否向原告支付利息、违约金。原告称被告欠付2016年2月15日起2017年5月11日期间的租金333855.25元，并应支付占用租金期间利息20031.31元、违约金14349.7元。被告称租赁合同于2016年6月解除，之后被告不应向原告支付租金，2016年3月3日，被告向原告委托人杨慧敏支付2016年2月至5月房租5万元，应予以扣除；被告一直按期支付租金，因双方就拆迁补偿发生纠纷，被告也无法继续租赁使用房屋，才如期但未足额支付，没有足额支付原告也存在过错，不应适用合同第九条第2款约定。据上可知，《房屋租赁合同》已于2016年6月26日解除，系在原告主张被告欠付租金期间（2016年2月15日至2017年5月11日）之内，因合同解除前后，双方之间权利义务内容发生变化，故本院分别对2016年2月15日-2016年6月26日、2016年6月26日-2017年5月11日两个期间予以分析。
关于2016年2月15日至2016年6月26日期间，此期间，各方应依约履行各自义务内容，第八年租金为28.6994万元，可知每季度租金为71748元、每月租金为23916元、每日租金为797元，故被告于应支付的租金数额为103634元（71748元+23916元+797元/天×10天），被告于2016年3月3日向原告支付租金50000元，故被告欠付原告此期间租金53634元。因被告未足额支付上述租金，在资金占用期间的利息损失自然存在，故本院对原告就此期间欠付租金主张利息主张将结合原告违约金主张予以综合考虑。因约定租金按季度支付，支付时间为20号，2015年11月15日，被告支付了2015年11月15日至2016年2月15日期间一个季度的房租，故被告应于2016年2月20日前支付2016年2月15日至2016年5月15日期间的租金71748元，被告于2016年3月3日支付租金5万元显然已经逾期且未足额。被告称双方因拆迁赔偿问题发生纠纷，因郑州市中原区人民政府系在2016年4月5日发布中原政征〔2016〕1号房屋征收决定，被告未提供证据证明当时就存在拆迁因素致使租赁合同无法继续履行的情形，也未就逾期差额支付取得原告同意，系违约行为，应当依照合同约定承担相应的违约责任。据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，合同第九条第2款约定：乙方应如期支付租金，如乙方未经甲方同意逾期支付，甲方有权要求乙方按当年租金的百分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。结合合同第四条可知，双方约定的违约金为14350元（28.6994万元×5%）。被告主张约定的违约金过高请求予以减少，参照原告实际损失，兼顾本案合同性质、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为对合同违约金主张并非显属过高，故本院不予调整，但因原告违约金主张系以利息损失为基础，故本院仅对原告违约金主张予以支持。
关于2016年6月26日-2017年5月11日期间，因合同
已于2016年6月26日解除，合同解除后导致原、被告之间的租赁关系归于消灭，尚未履行的，终止履行。合同解除当日，原告已签订征收补偿协议，就法理上来说，行政征收是指国家基于公益要求，依据法律并在给予补偿的前提下，对公民财产权施以限制或剥夺，行政相对人的财产一经国家征收，其所有权就转移为国家所有，成为国家财产的一部分，由国家负责分配和使用。故一般情况而言，原告在与征收指挥部签订征收补偿协议获得拆迁补偿收益权后，应该已让渡和丧失房屋绝大部分或全部所有权，对待拆迁房屋的占有、使用、收益、处分的权利已转移由征收指挥部行使。原告称征收补偿协议并未对租赁物所有权的控制和移交进行约定，原告仍是所有权人并未因签订征收补偿协议而丧失权利，但原告并未提交征收补偿协议予以佐证，本院在庭审中告知其于庭审结束后7日内予以补充提交，至判决作出之日其仍未提交，也未提供其他证据证明其仍系案涉征迁房屋的适格所有权人，应承担举证不能的法律后果。此外，原告称原告与征迁指挥部签订协议后明确被告搬离房屋，当时被告拒绝搬离，仅撤离了办公人员，但未搬离办公用品，当时原告就提出异议，如果继续占用就按照合同约定继续收取租金。被告称其于2016年4月开始搬离工作，2016年6月全部搬离，不存在原告主张的搬离后仍控制租赁物的事实，留在租赁物内的物品系遗弃物不再使用。由上可知，在原告签订征迁补偿协议后，被告已撤离了工作人员，停止正常教学活动，但在租赁房屋内留有部分办公用品，未彻底腾空场地，若原告仍系征迁房屋所有权人，如被告该行为给原告履行征迁协议造成极大障碍，且经原告努力仍无法排除，确已产生征迁利益损失，原告可以主张被告赔偿，但原告并未提供证据证明
该损失已经产生，故仍不能以合同约定标准要求被告支付对应租金；此外，被告在租赁房屋外的院内留存有部分游乐设施，但此场地系郑州京福物业远东商务公寓管理处向原告出租，非租赁房屋建筑范围，原告无权主张。据上，原告主张被告依据合同约定支付2016年6月26日-2017年5月11日期间的租金缺乏相应证据支撑，本院无法查明。
三、原告应否负有向被告返还已支付租金的义务。被告称根据合同约定，租赁房屋系拐角圆弧楼，且该房屋建筑面积按楼房建筑图纸标定为450平方米，合同签订后被告按照约定支付租金，2016年5月，被告发现其实际承租原告的房屋面积为419.55平方米，因租赁费用系按平方米支付，被告实际承租面积比合同面积少30.45平方米，原告签合同时明知面积不符，却对不被告履行告知义务，原告多收取的租金107120.76元系不当得利，应当予以返还。原告称双方签订的房屋租赁合同真实有效，且明确约定房屋的建筑面积按照建筑图纸的标定来计算，且该合同没有约定待房产证下发后按照房产证计算面积，合同履行期间，被告也从未提出异议，故应予驳回。《房屋租赁合同》第一条第1款约定“……该房屋建筑面积按楼房建筑图纸标定的为450平方米”，第四条约定“租金及支付方式（单位：人民币）每平方米每月30元（叁拾元）……(自第三年起至第十年递增率为10%,小数点后的金额四舍五入)”，据租赁物房产证显示其填发日期为2008年6月30日，系在双方分别提交的两份合同签订之前，然据一般经验法则，该房屋于2009年1月14日办理抵押登记，故原告实际领取该房产证时间肯定晚于该填发时间，但并不意味着原告签订合同时无法知晓该房屋实际面积，因该房屋系商品房，在办理房产证之前，原告需与开发商签订联网备案的商品房买卖合同，该合同必然会载明该房屋的建筑面积，虽然可能联网合同载明面积与房产证登记面积存在差异，但原告并未提供证据证明其当时存有无法知晓合同面积，只能提供该建筑二层楼板配筋图这一专业施工材料的合理性解释，且在其领取到房产证后仍未告知被告，依然按约定面积收取租金，有悖诚实信用原则，显属不当。此外，被告在签订合同时，也应尽到审慎注意义务，虽然原告当时存有无法提供房产证的情由，但其在也应对租赁物面积进行实地测量已确定面积是否存在误差，应当在合同履行期间向原告求证约定面积与房产证登记面积是否一致，其怠于行使自己的权利亦存在一定的过失，对扩大的损失也应承担一定的责任，故对其利息主张不予支持。综上，被告在合同履行期间就实际面积之外向原告支付的租金系损失，原、被告双方的责任比例应划分为6:4较为适宜。据合同第四条和被告已支付租金数额，原告应返还给被告的租金数额为64270元（107116元×60%）。
本院认为：原、被告于2008年7月1日、10月1日先后签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告均应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务、积极行使权利。被告在合同履行期间欠付原告租金行为系违约，除应向原告支付欠付租金外，还应依约承担违约金，因原告就欠付租金的利息主张系违约金主张基础，故本院不予支持。原告主张被告支付合同解除后的租金没有事实根据和法律依据，本院不予支持。原、被告对合同履行期间差额面积产生的租金损失均存在一定责任，应按责任比例各自承担损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）任艺应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杨增坤房租53634元、违约金14350元，共计67984元；
二、原告（反诉被告）杨增坤应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）任艺房租64270元；
三、驳回原告（反诉被告）杨增坤的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）任艺的其他诉讼请求。
案件本诉受理费6823元，由原告（反诉被告）杨增坤负担5563元，被告（反诉原告）任艺负担1260元；反诉受理费1507元，由原告（反诉被告）杨增坤负担904元，被告（反诉原告）任艺负担603元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 任留柱
人民陪审员 王建新
人民陪审员 王海霞
二〇一七年九月十一日
书 记 员 李康康