北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初10385号原告：北京邦达房地产开发有限公司，住所地北京市密云县经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-16。法定代表人：冯耀荣，董事长。委托诉讼代理人：朱娜，北京英福斯律师事务所律师。被告：陈梅红，女，1986年7月12日出生，职业不详，住北京市朝阳区,户籍地福建省莆田市。被告：吴立建，男，1981年10月9日出生，职业不详，住北京市朝阳区，户籍地福建省莆田市。原告北京邦达房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告陈梅红、被告吴立建（以下简称二被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人朱娜到庭参加了诉讼。被告陈梅红、被告吴立建经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与二被告于2012年3月5日签订的编号为Y……的《北京市商品房预售合同》及其补充协议，已于2016年2月4日解除（合同实际金额为1074795元）；2、判令二被告立即协助原告办理注销《北京市商品房预售合同》网上签约备案手续；3、判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：我公司与二被告于2012年3月5日签订合同编号为Y……的《北京市商品房预售合同》，二被告向原告购买坐落于北京市通州区马驹桥镇物流基地D01地块Q座办公楼6层X房屋（现地址为北京市通州区兴贸三街19号院11号楼6层X，以下简称“涉案房屋”），建筑面积85.07平方米，总价款为1074795元。《商品房预售合同》附件五约定，合同签订当天二被告向原告支付购房款首付（含定金）544795元，剩余房款530000元以贷款方式支付。同时，《商品房预售合同》附件八补充协议之第四条约定：“鉴于出卖人作为开发建设单位，在买受人所购该商品房办理完抵押登记前，为买受人向按揭银行提供‘阶段性担保’，如买受人在银行贷款发放以后，逾期偿还银行贷款本息而致使出卖人履行代为偿还银行贷款本息（含罚息、赔偿金、追缴费用等，下同）的担保责任，买受人同意出卖人有权选择下列方式之一或全部进行处理：1、出卖人有权向买受人追索代为偿还的银行贷款本息，并自出卖人代为偿还银行贷款本息之日起，由买受人向出卖人支付代还银行贷款本息日千分之一计算违约金。2、买受人自出卖履行保证义务之日起10日（含）内不能按照本条1款偿还出卖人代为支付的银行贷款本息的，出卖人有权单方解除《预售合同》。《预售合同》自出卖人解除合同通知书送至买受人之日起解除，由于购房行为所导致的一切损失（包括但不限于买受人对于房屋的装修、为购买房屋所支付的各项款项以及税、费）由买受人承担；如买受人已办理了该商品房的入住手续，则买受人应在《预售合同》被解除之日起10（含）日内腾空该商品房，并将该商品房交还出卖人，同时按日向出卖人支付自办理该商品房入住手续之日起至实际交还日的房屋使用费，房屋使用费的标准为贰元/日·平方米（建筑面积）；买受人应恢复商品房原状，由此产生的费用由买受人承担（自然损耗除外）。如买受人逾期向出卖人交还该商品房，或买受人拒不配合出卖人办理该商品房预售合同备案解除申请手续，则每逾期1日，买受人应向出卖人支付该商品房总房款万分之二的违约金”。2012年9月20日，原告作为保证人与二被告及中国工商银行股份有限公司北京经济技术开发区支行（以下简称工商银行）签署了《个人购房借款/担保合同》，合同约定开发区支行向二被告提供贷款530000元用于支付涉案房屋的相应房款，原告对二被告贷款承担阶段性连带保证责任，工行开发区支行有权在二被告未按时还款情况发生后，从原告开立账户中直接扣收相应款项用以清偿。上述《商品房预售合同》及《个人购房借款/保证合同》签订后，二被告已向原告支付了首付款544795元，工行开发区支行亦已将按揭贷款530000元付予原告，具备交房条件后，原告已于2012年12月31日向二被告交付了涉案房屋。因二被告未按时向银行偿还贷款，原告自2014年12月25日至2015年12月30日期间代二被告向工行开发区支行偿还欠款本息共计人民币97276.77元。原告曾于2015年7月28日向二被告邮寄送达《催告函》，要求二被告在收到催告函后十日内向原告偿还代偿银行贷款，但二被告未向原告支付任何款项。原告遂依据《商品房预售合同》之约定于2016年2月2日向二被告邮寄送达《关于解除Y……号的通知》，通知二被告解除双方签订的《商品房预售合同》及其相关补充协议，并要求二被告于收到解除合同通知书后五个工作日内与原告联系办理解除合同善后事宜，二被告至今未与原告联系。综上，二被告的行为已严重损害了我公司的合法权益，给我公司造成了巨大财产损失，故诉至法院。二被告未答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了《北京市商品房预售合同》、《个人购房借款/担保合同》、工商银行个人逾期贷款催收函及工商银行个人贷款归还凭证、工行开发区支行个人逾期贷款代偿告知函、催告函及邮政快递单及查询结果、解除合同通知书及邮政快递单及查询结果、入住通知书及邮政快递单、首付款发票及贷款收取凭证等证据，本院经审理对其提交证据予以确认，并认定事实如下：2012年3月5日，二被告陈梅红、吴立建（买受人）与原告北京邦达房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同，合同编号：Y……），该合同约定：“第三条基本情况：买受人购买商品房房屋坐落于通州区马驹桥物流基地D01地块通州区马驹桥物流基地D01地块Q座办公楼6层X；第五条计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币16396.57元，总价款人民币1074795元；合同附件八补充协议第四条约定：在买受人所购该商品房办理完抵押登记前，为买受人向按揭银行提供阶段性担保，如买受人在银行贷款发放以后，逾期偿还银行贷款本息而致使出卖人履行代为偿还银行贷款本息（含罚息、赔偿金、追缴费用等，下同）的担保责任，买受人同意出卖人有权选择下列方式之一或全部进行处理：1、出卖人有权向买受人追索代为偿还的银行贷款本息，并自出卖人代为偿还银行贷款本息之日起，由买受人向出卖人支付代还银行贷款本息日千分之一计算违约金。2、买受人自出卖人履行保证义务之日起10日（含）内不能按照本条1款偿还出卖人代为支付的银行贷款本息的，出卖人有权单方解除《预售合同》。《预售合同》自出卖人解除合同通知书送至买受人之日起解除……第九条通知第2项：根据《预售合同》及本补充协议，一方给另一方发送的通知等重要文件，应以书面形式向本协议载明的地址或对方书面通知的地址发送；以邮寄方式送达的，信件发出后第三日为送达日，如邮寄地址无误，由于非出卖人原因导致被退回的，亦视为信件发出后第三日为送达日……”合同签订后，二被告于当日向原告支付了首付款544795元。2012年9月20日，二被告陈梅红、吴立建（借款人）与中国工商银行股份有限公司北京经济技术开发区支行（贷款人，以下简称工商银行）签订了《个人购房借款/担保合同》（以下简称担保合同），原告邦达公司作为保证人。该合同约定：“贷款金额为530000元，用于个人购置商用房贷款，贷款用于购买坐落于通州区马驹桥镇物流基地D01地块Q座办公楼6层X，担保方式为抵押和保证，贷款期限十年。借款人授权贷款人按照将贷款一次性划入邦达公司银行账户方式发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算。借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但自正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。担保合同签订后，工商银行将贷款数额发放给邦达公司，后陈梅红、吴立建自2014年10月起不再向银行缴纳贷款月供和利息，原告作为保证人由工商银行从其指定账户上划走相应款项。至2016年6月30日，原告为二被告代偿的款项共计132816.10元。2015年7月28日，原告向二被告邮寄《催告函》，要求陈梅红、吴立建在收到催告函后十日内向原告偿还垫付的本金和利息。该催告函显示他人已签收，但二被告仍未向原告支付任何款项。2016年2月2日，原告又向二被告邮寄送达《解除合同通知书》，通知二被告解除双方签订的《商品房预售合同》及其相关补充协议，并要求二被告于收到解除合同通知书后五个工作日内与原告联系办理解除合同善后事宜。该通知书直到同年2月7日显示未妥投。另经审理查明：庭审中，经本院询问，原告表示涉诉房屋二被告已经实际收房，但未办理不动产登记手续和抵押登记手续，且该房屋现被北京市海淀区人民法院予以预查封。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案二被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告北京邦达房地产开发有限公司与二被告陈梅红、吴立建签订的北京市商品房预售合同，当事人意思表示真实，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应当依约履行。关于原告主张确认双方于2012年3月5日签订的编号为Y……的《北京市商品房预售合同》及其补充协议已于2016年2月4日解除的诉讼请求，根据庭审查明的事实，二被告未按照合同约定在原告履行保证义务十日内偿还相应的贷款本息，故依据双方签订的合同约定，合同解除的条件已经成就，原告可以行使相应的解除权；根据原告向二被告邮寄《解除合同通知书》的时间来看，该邮件于2016年2月2日寄出，虽邮件状态显示未妥投，但依据合同约定以邮寄方式送达的，信件发出后第三日为送达日，即原告解除合同的通知视为于2016年6月5日送达二被告，故本院对其该项诉求予以支持，唯原告主张合同解除的时间有误，应为2016年6月5日。对于原告要求二被告立即注销《北京市商品房预售合同》网上签约备案手续的诉讼请求，为避免陈梅红、吴立建违约行为可能导致的对邦达公司的损失进一步扩大，且虽涉案房屋被北京市海淀区人民法院查封，但是原告并未给二被告办理房屋产权证，网签备案手续亦未导致不动产产权的转移，该查封仅为对二被告将来有可能获得的不动产进行的预查封，对于涉案房屋网签备案手续的注销并无影响，故原告该项诉讼请求本院予以支持，唯办理网签备案撤销手续确需必要时间，故对二被告协助办理该事项时间予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京邦达房地产开发有限公司与被告陈梅红、被告吴立建于二〇一二年三月五日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y……）于二〇一六年六月五日解除；二、被告陈梅红、被告吴立建于本判决生效之日起十五日内配合原告北京邦达房地产开发有限公司办理《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y……）的网签备案撤销手续；三、驳回原告北京邦达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14474元，由被告陈梅红、被告吴立建共同负担，于本判决生效之日起7日内交纳。公告费（以票据实际金额为准），由被告陈梅红、被告吴立建共同负担，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  于俊平人民陪审员  崔启贵人民陪审员  翟玉刚二〇一七年六月三十日书 记 员  贺 娜