浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0523民初2179号
原告：安吉县商务局，住所地安吉县行政中心六楼，统一社会信用代码113305230025732592。
负责人：姜平。
委托诉讼代理人：黄靖，浙江求直律师事务所律师。
被告：李放鸣，男，1958年2月24日出生，汉族，住安吉县。
原告安吉县商务局与被告李放鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王洪波独任审判，于2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告安吉县商务局委托诉讼代理人黄靖、被告李放鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安吉县商务局向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还非法占用的原告房屋（天荒坪中路299号-305号原经协大楼）；2.被告支付非法占用原告房屋期间的占有使用费44301元（自2016年10月20日起按每年110000元标准暂算至2017年3月15日，此后仍按此标准计算至房屋实际返还之日止）以及水电费4652.55元（自2016年9月21日起至房屋实际返还之日止，暂算至2017年3月12日）；3.被告支付原告违约金5万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年3月31日，原告下属的安吉县外商投资服务中心（现更名为安吉县商务发展服务中心）受原告委托与被告签订了《房屋租赁协议》并约定：原告将递铺镇经五路（原经协大楼）即天荒坪中路299号-305号房屋租赁给被告使用，租赁期限为2011年10月20日至2016年10月19日，第一年房租为13万元，其余四年房租按同时同地段市场行情商定，承租期内，涉及的城建、环保、治安、城管、卫生、水电、闭路电视、物业管理等费用均由乙方承担，双方如有违约，违约方支付违约金5万元。协议履行过程中，租赁期限内前四年的租金均按每年13万元计，第五年的租金经协商变更为11万元。2016年9月16日，租赁期间届满前，原告通过书面方式告知被告租赁房屋下一阶段将通过公开招租的方式选择房屋承租人。嗣后被告参与了该租赁房屋租赁权的公开拍卖但未中标，拍卖成交之后原告多次与被告沟通，要求被告腾退房屋，但被告一直拒不返还案涉房屋，被告的行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任。
被告李放鸣辩称，1.原被告签订的《房屋租赁协议》约定的截止日期为2016年10月19日，此后原告就案涉房屋的租赁权组织了两次公开招标（第二次为2016年11月23日），被告两次均参与了竞标但最终未中标，故原告返还案涉房屋的最迟日期应自第二次招标中标后开始计算。2.被告已于2016年12月15日将案涉房屋交与下一手承租人（中标者），该承租人亦于当日搬入案涉房屋办公，故被告无需支付自2016年12月15日起的占有使用费和水电费。3.被告在房屋租赁期间均按约支付租金，不存在任何违约行为，租赁合同期满后因双方未续约，被告违约就更无从谈起，故被告无需支付原告违约金。
原告为证明其主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告李放鸣对原告提供的《房屋租赁协议书》、土地使用权证书、房屋使用权证书、安委【2001】3号文件、安委发【2011】25号文件、安编办【2011】3号文件、安编办【2015】3号文件、组织机构代码证、情况说明、告知书的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.律师函、EMS快递单、EMS电子返单、邮件全程跟踪查询结果。被告李放鸣质证对该组证据的真实性有异议，自己未收到过律师函。本院分析认为，该EMS快递回单载明邮寄地址即为本案案涉房屋所在地址，邮件跟踪查询结果显示邮件为妥投，被告亦认可快递系由其妻子签收，故对被告关于其未收到快递及其对律师函内容不知情的抗辩，本院不予采信，对该组证据予以认定。2.水电费凭据。被告质证对该证据的真实性无异议，但自2016年12月15日开始，下一手承租人已搬入案涉房屋办公，故自此之后的水电费被告不应承担。本院分析认为，第一，上一组证据中律师函的寄件时间为2017年1月17日时，收件时间为2017年1月18日，收件人为被告李放鸣之妻胡卫琴，收件地址为案涉租赁物的所在地。第二，原告庭后向本院提交了《房屋交接确认书》，载明原被告及后承租人于2017年5月16日办理了案涉房屋的交接手续，被告亦不持异议。因此，在被告未提供任何证据证明其已于2016年12月15日腾退案涉房屋的情况下，本院结合上述两点认定被告迟至2017年5月16日才腾退案涉房屋，此前的水电费均应由被告李放鸣承担。至于水电费的金额，本院根据原告提供的协办楼水电费情况及国网浙江安吉县供电公司机打发票核定被告尚欠原告水电费4652元。
根据上述认定的证据及庭审中当事人的陈述，本院对本案事实认定如下：2011年3月31日，原告下属的安吉县外商投资服务中心（现更名为安吉县商务发展服务中心）受原告委托与被告签订了《房屋租赁协议》并约定，原告将递铺镇经五路（原经协大楼）即天荒坪中路299号-305号房屋租赁给被告使用，租赁期限为2011年10月20日至2016年10月19日，第一年房租为13万元，其余四年房租按同时同地段市场行情商定；承租期内，涉及的城建、环保、治安、城管、卫生、水电、闭路电视、物业管理等费用由乙方（李放鸣）承担；乙方在撤租时，原属乙方购置的物品原则上同意带走，乙方应按甲方（安吉县外商投资服务中心）要求恢复房屋原样，但甲方不予补偿，涉及费用由乙方承担；双方如有违约，违约方支付违约金5万元。2016年9月16日，原告向被告发出告知书，载明：原被告签订的《房屋租赁协议》将于2016年10月19日到期，由于该租赁物属于国有资产，案涉房屋租赁期届满后将通过公开招租方式选择承租人，若被告未参与竞标或未中标，需在房屋租赁协议到期后的七日内做好搬迁工作，被告李放鸣在告知书的下方签字确认。2016年11月23日，案涉房屋租赁权经拍卖由案外人余国春拍得。2017年1月17日，浙江求直律师事务所受原告委托，通过EMS快递向被告邮寄了律师函，通知被告在收到律师函后7天内腾房并支付占用房屋期间的占有使用费、水电费和违约金，2017年1月18日，被告之妻在案涉租赁房屋内签收了该快递。2017年5月16日，原被告及案外人余国春共同签订《房屋交接确认书》，原被告确认案涉房屋交接时的状态符合双方签订的《房屋租赁协议》约定的退房条件，被告已将屋内属于自己的物品搬离，剩余物品被告自愿放弃所有权，原告及案外人可任意处置。原告同意接收该房屋，退房完成，但原被告间关于租金、水电费等的纠纷另行通过司法途经解决。
本院认为，原告安吉县商务局与被告李放鸣之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，故对双方均具有法律约束力。现租赁合同期满，被告理应按合同约定恢复房屋原样并腾退、返还原告案涉房屋，因原被告已于2017年5月16日就案涉房屋办理了交接手续，原告亦确认被告已履行了本案第一项诉请，故对原告要求被告返还租赁房屋的诉请，本院不予支持。被告抗辩因案涉房屋的租赁权需经公开拍卖，其亦参加了拍卖，考虑到被告可能拍得案涉房屋的租赁权故暂未腾退案涉房屋，其行为不属于违约。本院认为，案涉房屋租赁权于2016年11月23日经拍卖由案外人余国春取得，原告亦于2017年1月17日委托浙江求直律师事务所向被告发出律师函，通知被告在收到律师函后7天内腾房并支付占用房屋期间的占有使用费、水电费和违约金，故即使被告考虑到存在继续承租案涉房屋的可能性，或者自其知晓案涉房屋租赁权已由他人拍得才着手腾退房屋需要合理期限，其亦应在收到律师函后立即开始腾退案涉房屋，而被告李放鸣迟至2017年5月16日才就案涉租赁房屋与原告办理交接手续，应属违约，故被告除应参照合同约定的租金标准承担自2016年10月20日起至2017年5月15日的占用使用费62641元、水电费4652元外，还应支付原告违约金。原告要求被告根据合同约定支付违约金50000元，本院认为，原被告约定的违约金标准过高，根据本案中被告的违约情形及原告的损失情况，本院酌情确定被告承担未支付租金、水电费总额67293元的20%即13458元。被告抗辩其已于2016年12月15日将案涉租赁房屋返还原告，下一手承租人亦于同日接手并使用案涉房屋，但未提供任何证据证明，本院不予采信。综上，原告的合理诉请本院予以支持，超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告李放鸣给付原告安吉县商务局占有使用费62641元、水电费4652元、违约金13458元，以上费用合计80751元，限于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告安吉县商务局其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1135元（已减半），由被告李放鸣负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 王洪波
二〇一七年九月十五日
书记员 顾 秀