北京市第二中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）二中民终字第05167号
上诉人（原审原告）马栩周，女，1944年7月16日出生。
委托代理人王骐骐（马栩周之子），男，1974年5月22日出生。
被上诉人（原审被告）任全彦，男，1967年1月6日出生，自由职业者。
委托代理人吴伟民，北京市正仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京巨安金润房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路1号院97号。
法定代表人王福生，总经理。
委托代理人罗力精，男，1984年1月11日出生。
委托代理人韩少军，男，1967年7月5日出生。
上诉人马栩周因与被上诉人任全彦、北京巨安金润房地产开发有限公司（以下简称巨安公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第01489号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2014年4月21日受理后，依法组成由法官陈红建担任审判长、法官韩耀斌、赵婧雪参加的合议庭，后因工作调整，本院依法另行组成由法官陈红建担任审判长，法官种仁辉、赵婧雪、韩耀斌、王国才参加的合议庭，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人马栩周之委托代理人王骐骐，被上诉人任全彦的委托代理人吴伟民，巨安公司的委托代理人韩少军到庭参加了诉讼。
马栩周在一审中起诉称：1997年10月30日，马栩周与巨安公司签订《房产预购销售协议书》。该协议约定，马栩周购买位于北京市朝阳区×××房屋，建筑面积94.41平方米，房价款325941元，应于1998年3月交房。后双方协商一致，将马栩周购买的房屋变更为6层A005号，因面积差异，马栩周补交了房价款21799元。合同签订后，马栩周按约支付了全部购房款，并于2001年7月5日实际入住了涉诉房屋。因巨安公司拒绝协助马栩周办理涉诉房屋所有权转移登记手续，马栩周向北京市朝阳区人民法院提起诉讼。2011年4月19日，北京市朝阳区人民法院作出（2011）朝民初字第13061号民事判决书，判决巨安公司于判决生效后3个月内协助原告办理涉诉房屋的所有权证，并向马栩周支付违约金，该判决业已生效。在该案执行中，马栩周得知北京市东城区人民法院已因其他执行案件查封了涉诉房屋。马栩周向北京市东城区人民法院提出执行异议。2013年12月16日，北京市东城区人民法院作出（2013）东执异字第3766号执行裁定书，裁定驳回马栩周对执行的异议。为维护合法权益，马栩周诉至法院，请求停止对北京市朝阳区×××号房屋的执行，并由任全彦、巨安公司承担本案诉讼费。
一审法院裁定认为：人民法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，针对特定标的物实施强制执行，另案给付判决或调解书确定被执行人向案外人转移该执行标的物的所有权，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，应当裁定驳回起诉。当事人可通过执行程序或审判监督程序解决。2010年2月2日，依中国东方资产管理公司北京办事处的申请，及其与巨安公司、刘世荣等人借款合同纠纷七十七案的生效民事判决书，本院作出（2009）崇执字第1827号民事裁定书，裁定将巨安公司名下位于北京市朝阳区×××未办理转移登记手续的房产予以查封、冻结。依该裁定查封、冻结的房屋中含本案涉诉房屋。现该案的申请执行人已变更为任全彦。2011年4月19日，北京市朝阳区人民法院作出（2011）朝民初字第13061号民事判决书，判决巨安公司协助马栩周办理涉诉房屋的所有权证。现马栩周起诉要求停止对涉诉房屋的执行，其起诉不属于人民法院受理民事诉讼的范围。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，裁定：驳回马栩周的起诉。
马栩周不服一审法院上述民事裁定，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项之规定裁定驳回马栩周的起诉没有法律依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定：”执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，马栩周是涉案房屋的所有权人，任全彦因为与巨安公司的纠纷申请查封了马栩周所有的房屋，直接影响了马栩周的权益，因此，马栩周与本案有直接的利害关系；马栩周将巨安公司与任全彦列为被告并无不当。马栩周在一审中请求一审法院判令停止对涉案房屋的执行，根据马栩周提交的证据，足以证明马栩周在整个查封过程中不存在过错，而是一直居住在该房屋，一审应依法判决对涉案房屋的执行。马栩周依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定在法定的期限内向一审法院提起诉讼，理应属于民事诉讼的范围。一审法院适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。
任全彦服从一审法院裁定，其针对马栩周的上诉理由口头答辩称：巨安公司欠付任全彦1.5亿元，作为申请执行人，对巨安公司所有的房屋进行查封并无过错。本案中虽然马栩周购买了涉案房屋，但没有办理产权过户，房屋的所有权仍旧属于巨安公司。崇文法院2007年对涉案房屋查封，依法办案。北京市朝阳区人民法院2011年判决涉案房屋过户属于不当判决，其应知道涉案房屋已被执行查封。根据权利在先的法理，任全彦主张权利在先，先行得到司法救济。
巨安公司服从一审法院裁定，其针对马栩周的上诉理由口头答辩称同意马栩周的上诉意见。
本院经审查认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
本案中，1997年10月30日，马栩周与巨安公司签订《房产预购销售协议书》，约定：马栩周向巨安公司购买×××室房屋，房屋总价325941元。1997年11月10日，马栩周将房款付清。此后，经马栩周与巨安公司协商一致，将马栩周购买的×××变更为本案所涉房屋×××号房屋。2000年7月4日，马栩周补交房款21799元。2003年12月31日，巨安公司向马栩周出具购房发票载明的房屋地址为×××号，购房款345740元。2003年至2014年，马栩周每年均按时缴纳供暖费。马栩周向法庭提供了2003年2月13日的供暖费收据一张，证明其缴纳了2002年度的供暖费。同时向法院提交一张由北京宜和世家物业管理有限公司于2013年11月25日出具的发票一张，该发票记载代收马栩周供暖费14094元。马栩周称是为了起诉收集证据，其拿了从2003年至2013年的9张缴纳供暖费的收据换取了该张发票，该物业公司不能分别出具每年缴纳供暖费的发票，只能统一出具，马栩周将9张供暖费的收据原件交付给该物业公司。上述事实足以证明马栩周已在查封之前实际占有了涉案房屋。涉案房屋被法院查封显系不能办理产权过户登记的原因，同时，2009年6月30日巨安公司仍向10号楼的业主发布办理房屋过户的通知，也足以证明马栩周对涉案房屋在查封前没有办理过户手续不存在过错。根据法律的规定和二审查明的事实，马栩周有权要求人民法院停止对×××号房屋的执行。一审认定事实不清，适用法律有误，应予以纠正。
另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：”执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”马栩周不服东城区人民法院执行异议裁定，在15天内提起诉讼，应属于民事诉讼的受理范围。一审认为马栩周的起诉不属于民事诉讼的受理范围，属于适用法律不当，应予以纠正。
综上所述，本院认为，一审裁定认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
一、撤销北京市东城区人民法院（2014）东民初字第01489号民事裁定；
二、指令北京市东城区人民法院对本案进行审理。
审 判 长 陈红建
审 判 员 种仁辉
代理审判员 赵婧雪
代理审判员 韩耀斌
代理审判员 王国才
二〇一四年六月二十日
书 记 员 何 柳
付双成