陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕08民终1343号
上诉人（原审被告）：燕林凤，女，1961年1月9日出生，汉族，住神木县。
委托诉讼代理人：高成岗，男，1962年4月2日出生，干部，汉族，住神木县。
被上诉人（原审原告）：陕西瑞旭物业管理有限公司，住所地西安市。
法定代表人：侯瑞旭，系该公司经理。
委托诉讼代理人：侯卡平，系该公司员工。
上诉人燕林凤因与被上诉人陕西瑞旭物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服陕西省神木县人民法院（2016）陕0821民初7149号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人燕林凤的委托诉讼代理人高成岗，被上诉人陕西瑞旭物业管理有限公司的委托诉讼代理人侯卡平到庭参加了诉讼，上诉人燕林凤，被上诉人陕西瑞旭物业管理有限公司的法定代表人侯瑞旭经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人燕林凤上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：第一，被上诉人从事上诉人小区物业服务未经小区住户同意。小区物业原由税务局退休人员郭林峰等人组织负责，服务态度尚好，摊收的物业费每月每平方0.6元，在遇到有需要维修事项，也能督促，配合神木县税务局进行及时修理。在上诉人等大部分住户不知情的情况下，突然更换由被上诉人负责本小区物业，因此，不管是否成立小区业主委员会，被上诉人从事本小区物业不存在合法的基础。第二，被上诉人在2014年起从事本小区物业管理后，不但物业费用每月每平方米提高到0.8元，而且服务极不到位，除日常能清扫卫生外，其他事情基本不管，小区内遇到各种需要维修事项，业主多次反映，都置之不理。上诉人家墙渗水，供暖设施故障，供暖达不到规定温度，家里冷的无法住人，多次反映，但被上诉人不组织维修，也不向神木县税务局汇报情况，督促进行修理，致使在被上诉人管理的两年中，上诉人只得自己安装燃气壁挂炉，并加装空调取暖，才能勉强使人在房间里正常生活。在被上诉人不能依约进行服务，给上诉人带来很多烦恼和不便的情况下，上诉人自然不应交纳物业费，被上诉人也不应收取物业管理费。第三，一审法院在处理本案时，没有调查清楚案件的基本事实，只笼统以缴纳物业费的数量，来认定所谓业主的满意度，而对因被上诉人服务不到位给上诉人和其他业主带来日常生活中的许多困难不予理究，判决错误。
被上诉人陕西瑞旭物业管理有限公司答辩认为，被上诉人入驻该小区的时间是2014年3月，由神木县地方税务局领导、地方税务局小区代表开会协商后才进驻，与上诉人所述不符。上诉人所述暖气不暖的问题，系地税局小区一楼普遍状况，与管网状况有关，且该小区建成已接近二十年，被上诉人进驻以来由于该小区没有大修基金，超过合同的维修范围要小区居民自己筹款，被上诉人在调查后确认大部分业主不同意自行筹款解决，被上诉人只能承担小中型范围的维修，金额在100元以内的维修由被上诉人负责，小区供暖改造超过了这个数额，不应由被上诉人承担。上诉人所述的墙渗水不是物业公司的管理范围，因为该小区房屋建筑年限已经超过二十年，维修金额也超过了合同约定的数目。对于服务问题，大部分住户都向被上诉人交纳了本期物业费，说明被上诉人的服务是到位的，大部分业主对被上诉人是满意的。
被上诉人陕西瑞旭物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、立即支付陕西瑞旭物业管理有限公司2014年3月7日至2016年3月7日物业费2213元；2、按照本小区最高用电量户所交电费交纳所欠电费；3、承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：陕西瑞旭物业管理有限公司系2012年在在陕西省工商行政管理局登记的合法经营的物业管理公司，经营范围为：物业管理；园林绿化养护工程、装饰装修工程、照明工程、保洁工程的设计、施工；花卉租赁；水电暖的安装；空调保养、维护；企业管理、咨询、服务；餐饮管理；餐饮服务；城市生活垃圾清扫、清运、收集及处置。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2014年6月24日陕西瑞旭物业管理有限公司与神木县地方税务局签订了物业服务合同，合同约定由陕西瑞旭物业管理有限公司对神木县地税局住宅小区提供物业服务。合同第十一条约定从2014年1月1日至2014年6月30日按每平米每月0.6元收取，从2014年7月1日至2015年3月7日按每平米每月0.8元收取；第二十一条约定物业合同期限1年，自2014年3月7日至2015年3月7日止；第二十二条条约定合同期满一个月前，双方应就是否续签物业合同进行协商并进行业主满意度调查。如在进行业主满意度调查时业主满意度达到80%以上时，本合同经双方友好协商后自动续签。续签后，物业费标准由双方另行约定。反之不续签合同的，按照《陕西省物业管理条例》及其他法律的规定履行各方责任义务。燕林凤为神木县地方税务局家属楼2-1-0101室房屋的业主，该房屋面积为120㎡。合同签订后，该小区共有70户业主，其中67户都按合同约定标准交纳了2015年3月7日前物业管理费用，合同到期后，该小区67户业主也继续交纳了2015年3月7日至2016年3月7日的物业费用。而燕林凤拖欠2014年3月7日至2015年3月7日及2015年3月7日至2016年3月7日物业费共计2213元经陕西瑞旭物业管理有限公司催要未果，故诉至法院。另查，其余两户未缴纳物业费用的业主现已被陕西瑞旭物业管理有限公司诉至法院。
一审法院认为，《物业管理条例》规定，同一物业管理区域内的业主，应当成立业主大会；但人数较少或全体业主一致同意，不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。燕林凤未提供证据证明该小区已成立业主大会，并对物业服务相关事项作出决定，该小区系神木县地方税务局报批筹建，故在该小区业主未依法行使合法权益的情况下，神木县地方税务局与陕西瑞旭物业管理有限公司签订物业服务合同并无不妥，且自陕西瑞旭物业管理有限公司入驻小区后，有陕西瑞旭物业管理有限公司提供的神木地税局居民区物业费收取花名册为证可以确认大多数业主接受服务且交清2014年3月7日至2015年3月7日合同期限内相关费用。2015年3月7日合同到期后，虽然双方未续签物业服务合同，但陕西瑞旭物业管理有限公司继续提供物业服务，该小区业主亦已接受服务，并多数交清2015年3月7日至2016年3月7日物业费用，故燕林凤应当缴纳2014年3月7日至2016年3月7日物业管理费用，故对陕西瑞旭物业管理有限公司要求燕林凤支付2014年3月7日至2016年3月7日物业费2213元的诉讼请求予以支持。但电费应向供电单位交纳，陕西瑞旭物业管理有限公司收取系受委托代收款项，并非权利主体，故对陕西瑞旭物业管理有限公司要求燕林凤按最高用电量交纳电费的诉讼请求，不予支持。燕林凤私自在公用线路上搭接电线，严重妨害公共安全，制止无效，应及时向有关管理部门报告。综上所述，对陕西瑞旭物业管理有限公司请求燕林凤支付所欠陕西瑞旭物业管理有限公司物业费2213元的诉讼请求，予以支持，对请求燕林凤交纳电费的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十五条、第四十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、限燕林凤于本判决生效后十日内向陕西瑞旭物业管理有限公司支付所欠2014年3月7日至2016年3月7日物业费2213元。二、驳回陕西瑞旭物业管理有限公司其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由燕林凤负担。
二审中上诉人为支持自己的主张，向法庭提交证据：照片四张，证明上诉人居住的房屋墙壁渗水，壁纸损坏，常年又冷又潮，暖气到冬天不暖，上诉人不得不自己重复加装天然气锅炉，被上诉人作为物业公司，有义务给上诉人维修该房屋，或者协调维修该房屋。
被上诉人质证认为，对该照片的真实性无异议，但这些不属于被上诉人的责任范围。
本院经庭审质证，对上诉人提交的证据作如下认定，对该照片的真实性因被上诉人认可，对真实性予以认定，但上诉人的该问题不能证明上诉人未履行物业服务合同的义务。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实相同，故本院予以确认。
本院认为，本案争议的主要焦点是上诉人是否应当支付欠付的物业管理费问题。上诉人上诉称被上诉人从事其小区物业不存在合法的基础。根据《物业管理条例》第十条规定：“同一物业管理区域内的业主，应当成立业主大会；但人数较少或全体业主一致同意，不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。”上诉人所在小区未成立业主大会，该小区系神木县地方税务局报批筹建，在该小区业主未依法行使合法权益的情况下，神木县地方税务局与被上诉人签订物业服务合同并无不妥，且自被上诉人入驻小区后，该小区大多数业主接受服务且交清2014年3月7日至2015年3月7日合同期限内的相关费用，故上诉人的该上诉理由不能成立。上诉人称其居住的房屋暖气不暖和墙壁渗水，其不得不自己重复加装天然气锅炉，被上诉人作为物业公司未尽到给上诉人维修房屋的义务，上诉人有权拒交物业管理费。被上诉人则称供暖问题涉及到供暖管网状况，且该小区没有大修基金，需要小区业主筹集资金才能改造，但大部分业主不同意改造；对于墙壁渗水的问题，主要是因为小区建筑年限过长所致，且维修金额较大，不应由被上诉人承担。经审查，《物业服务合同》第十五条规定：“维修责任（一）物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的项/次费用由甲方在专项维修资金中列支。…”和第五条规定：“日常维护保养1、乙方正常履行物业公共部位的小型维护、维修；工时费用由依法自行承担，物料费用由甲方承担（小型维护、维修是指工程总价在100元/件、次以下的）。”上诉人所述的维修应该是物业服务合同第十五条的维修项目，根据合同约定应在专项维修基金中列支，但上诉人未提供证据证明该小区的专项维修基金由被上诉人管理，上诉人以此为由拒付物业管理费的上诉理由不能成立，上诉人可通过其他途径主张权利。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人燕林凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 惠东东
审判员 任红艳
审判员 张彩莲
二〇一七年五月二十三日
书记员 薛文涛