丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙1102民初1735号
原告：黄长年，男，1956年12月5日出生，汉族，住青田县。
委托代理人（特别授权）：程聪梅，浙江丽阳律师事务所律师。
被告：张晨智，男，1984年12月18日出生，汉族，住丽水市莲都区。
委托代理人（特别授权）：张继良，男，1957年2月3日出生，汉族，住丽水市莲都区。系被告张晨智之父。
委托代理人（特别授权）：刘臻，浙江万申佳律师事务所律师。
被告：方思茜，女，1986年10月26日出生，汉族，住丽水市莲都区中山街***号**幢***室，现住丽水市莲都区。
委托代理人（特别授权）：虞高星，浙江南明律师事务所律师。
原告黄长年为与被告张晨智、方思茜房屋买卖合同纠纷一案，于2018年3月6日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员练卿独任审判，于2018年4月10日公开开庭进行了审理。原告黄长年的委托代理人程聪梅、被告张晨智的委托代理人刘臻、张继良、被告方思茜及其委托代理人虞高星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄长年诉称：朱玉连代理原告，于2017年11月23日通过丽水市家好月圆中介与被告张晨智签订坐落于丽水市莲都区产。出卖时，被告张晨智保证该房无任何产权争议，并出具购房合同证明系他个人所有，说房产证手续已办好，只需取出即可办理过户，并承诺，如果发生产权争议，由被告承担一切损失和法律责任。合同还约定，原告可以转让给他人，也可以选择按揭付款或者全额现金付款。合同签订后，原告当天支付定金30万元。11月底，被告告知，因其遗失资料，无法及时取得房屋产权，不能按约定办理产权过户，因此，原告便没有在约定的12月5日支付第二笔购房款。直到2018年1月15日根据双方认可的金额以现金付款方式支付了购房款95万元，加上定金30万元共计125万元，剩余10万元讲好在办理过户时付清，当天被告将房屋交付给原告。但到2018年1月底，被告张晨智提供的房产证上却加上了被告方思茜的名字，并以被告方思茜不同意出售为由拖延办理过户，经中介协商未果。为此，请求：一、撤销两被告的房产赠与行为；二、判令被告张晨智继续履行东方明珠苑A区7幢3单元809室的房屋买卖合同，立即办理房屋产权变更登记；三、被告方思茜无条件配合办理上述房屋产权变更登记；四、判令两被告支付自2017年12月11日起按每日300元的违约金至房屋产权变更为原告日止（计算至起诉日约为25000元）；五、本案诉讼费和律师代理费用由被告承担。
被告张晨智辩称：1、案涉房产系被告张晨智个人的婚前财产，与原告签订《商品房买卖合同》符合法律规定，双方均已履行绝大部分合同义务。被告张晨智自始至终愿意配合办理过户手续，内心也希望合同能够完全履行。恳请法庭支持原告的第一、二、三项诉讼请求；2、被告张晨智基于家庭原因，受被告方思茜的欺骗和胁迫，将其登记为共有人。因不动产登记中心的政策，婚姻存续期间办理不动产权属登记的，除非另一方出具弃权书，否则只能作为夫妻共同共有进行登记。在办证过程中，被告方思茜基于两个家庭之间的债权债务问题，拒绝出具弃权书，导致被告张晨智的个人产权证一直无法办理。后被告方思茜提出只要让其在房产证上加上名字，承诺在房产过户时予以配合。但事实上，被告方思茜一登记为共有人后，就否认了之前的承诺，与被告张晨智分居，并在丽水市莲都区法院提起离婚诉讼，企图骗取案涉房产的份额。所以，被告张晨智虽然知道添加共有人后可能导致房产过户产生障碍，但是其基于对妻子的信任及对婚姻生活的挽救，还是做出了让步，却给原告造成了不必要的麻烦。被告张晨智对此表示歉意，但被告方思茜才是罪魁祸首，应当追究被告方思茜的法律责任；3、原告的第四、五项诉讼请求缺乏事实与法律依据。关于违约金，原告主张的300元/天的违约金标准过高，应当不予支持。《合同法》解释二第二十九条的规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告张晨智将房产交付给原告后，原告即居住其中，房产证是否办理并未对房产的居住产生任何影响，所以原告并不存在任何损失，其以300元/天的标准主张违约金过高，应当不予支持。关于律师代理费，首先，合同未明确约定律师代理费用的承担，所以原告的该主张缺乏合同依据，其次，律师费并不是诉讼中必然产生的费用，不能认定为原告的经济损失，再次，根据合同条款，赔偿损失应具备必要的前提和条件，前提是因“产权”或“债务纠纷”，条件是“被银行冻结”或“被法院查封”，全部符合上述情况，才由甲方负责赔偿。本案原告是以被告不予配合过户的违约责任为由起诉，其权利主张不符合合同的上述约定条件，本案自然也就无法适用该违约条款。综上所述，恳请法庭驳回原告的第四、五项诉讼请求。
被告方思茜辩称：1、本案涉案房屋尽管系由被告张晨智婚前个人出首付款购买，但在签订购房合同后是以按揭贷款的形式支付购房款并由两被告共同偿还，形成了房产上两被告共有的状况，更何况被告张晨智购买房产时就约定了共有，原、被告签订购房合同时，尚未进行不动产登记，但最后登记是两被告共同共有，因此，原告与被告张晨智所签订的购房合同是无效合同，请求法庭驳回原告第一至三项诉请，第四项诉请合同无效，不存在违约行为，第五项诉请与被告张晨智的答辩意见相一致，请求驳回原告的该两项诉请。
经审理查明：2011年3月13日，被告张晨智与浙江金龙房地产投资集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告张晨智向浙江金龙房地产投资集团有限公司购买坐落丽水市莲都区室房屋一套，房屋总价款人民币828973.33元，被告张晨智交付首付款248973.33元后，余款58万元于2011年8月5日以办理公积金及建设银行商业组合按揭贷款的方式支付。2012年3月31日，被告张晨智、方思茜登记结婚。2017年11月23日，被告张晨智与原告黄长年的代理人朱玉莲在丽水市家好月圆房屋置换中介所的介绍下，签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方（即被告张晨智）将上述房产出售给乙方（即原告黄长年），房屋总价135万元；2017年11月23日双方签订买卖合同时，乙方付给甲方人民币30万元，作为购房定金，中途于2017年12月5日付购房款人民币45万元，该笔房款甲方保证作为该房产的按揭还款使用；甲、乙双方约定于2017年12月10日前办理房屋产权过户，甲乙双方必须按期办理，否则每天按300元计算滞纳金给对方，累计至手续办理完毕为止。合同签订当日，原告支付定金30万元给被告张晨智。后原告分别于2018年1月15日、2018年1月24日支付购房款55万元、40万元给被告张晨智。2018年1月23日，被告张晨智、方思茜在办理上述房屋的权属证时，签署《约定书》约定上述房屋为夫妻共有财产，并办理被告张晨智、方思茜夫妻共有的房屋所有权证和房屋共有权证。原告要求被告张晨智办理上述房屋的过户手续，因被告方思茜不同意出售房屋而拒绝过户，被告张晨智亦无法办理上述房屋的过户手续。为此，原告特起诉至法院。
另查，2018年2月11日，案外人朱玉莲就本案购房款125万元以民间借贷的案由向本院申请对坐落丽水市莲都区室房屋予以诉前保全，本院于2018年2月12日作出（2018）浙1102财保84号民事裁定书对上述房屋予以查封，但案外人朱玉莲在期限内未向本院提起诉讼。
再查，被告方思茜于2018年3月27日向本院起诉要求与被告张晨智离婚，目前该案正在审理过程中。
本院采信并据以认定上述事实的证据有原告提供的原告身份证、两被告身份证明、房屋买卖合同、承诺书、丽水市不动产权属信息查询记录、丽水市国土资源局不动产权属证书废止公告、浙江省商品房买卖合同、结婚登记审查处理表、微信聊天记录、付款凭证和收条；被告张晨智提供的销售不动产统一发票、税收缴款书、不动产预告登记信息、个人贷款还款凭证及结算明细、借记卡账户历史明细清单、约定书，被告方思茜提供的（2018）浙1102财保84号民事裁定书、住房公积金借款合同、建设银行个人住房（商业用房）借款合同及当事人庭审陈述。
本院认为：关于本案中两被告之间是否存在房产赠与的法律关系，从案件事实看，虽然涉案房产系被告张晨智婚前购买并签订购房合同，但并未办理相关的权属证取得所有权，且婚后两被告对上述房产共同承担按揭贷款，办理权属证时两被告约定为夫妻共有财产，因此，被告方思茜对房屋的取得并非被告张晨智的赠与取得，两被告不存在房产赠与的法律关系，原告诉请要求撤销两被告的房产赠与行为，无事实依据，不予支持。关于原告要求被告继续履行东方明珠苑A区7幢3单元809室的房屋买卖合同，立即办理房屋产权变更登记，及要求被告方思茜无条件配合办理上述房屋产权变更登记，本院认为，原告与被告张晨智之间签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同约定被告张晨智有履行办理过户的义务，且其本身也是愿意配合过户的，不存在双方对被告张晨智拒不履行办理过户手续的争议，本案被告张晨智未能完成过户手续的原因系由于签订购房合同时，被告张晨智尚未取得房屋所有权证，而是在夫妻关系存续期间取得夫妻共有的房屋所有权证，被告方思茜作为房屋共有人不同意出售房屋并将涉案房屋过户给原告，由于其无合同相对人的履行义务，因此最终无法将涉案房屋过户至原告名下，因原告的该诉请均不能得到实现，故对原告该诉请，不予支持，原告可另行向被告张晨智主张不能过户的违约责任。关于原告要求两被告支付自2017年12月11日起每日300元的违约金至房屋产权变更为原告日止的诉请，原告基于与被告张晨智签订的《房屋买卖合同》中关于逾期办证的违约责任约定而要求两被告支付违约金，本院认为，该合同中虽约定于2017年12月10日前办理产权过户手续，但合同同时约定原告应于2017年12月5日支付购房款45万元，事实上原告于2018年1月15日方支付该笔购房款，原告陈述其系因为被告张晨智告知不能及时办证而延期履行支付义务，由于存在原告先履行义务的情形，双方即使重新协商付款时间，但之后就何时办好证件并未重新约定，同时鉴于两被告于2018年1月24日办理了相关的权属证，被告方思茜明确告知不同意办理过户登记手续，即办证履行不能，故原告诉请要求两被告支付逾期办证的违约金从2017年12月11日起按每日300元计算至房屋产权变更为止，缺乏事实及法律依据，不予支持。原告诉请要求两被告承担律师费用，因该笔费用在合同未作约定，也非诉讼必要费用，故对原告该诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
驳回原告黄长年的诉讼请求。
案件受理费16950元，减半收取8475元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 员 练 卿
二〇一八年五月十日
代书记员 蓝祖仙