成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初1394号原告成都合能物业管理有限公司。住所地：成都市青羊区。法定代表人朱蓓，成都合能物业管理有限公司总经理。委托代理人文璐，女，住四川省苍溪县凌江镇，成都合能物业管理有限公司员工。被告张从富，男，1962年10月15日出生，汉族，住成都市锦江区。原告成都合能物业管理有限公司（以下简称合能物业公司）诉被告张从富物业合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法由审判员李军适用简易程序分别于2016年4月13日、2016年5月6日公开开庭进行了审理，原告合能物业公司的委托代理人文璐，被告张从富到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告合能物业公司诉称，合能物业公司依据物业服务协议，为东城攻略提供物业管理服务。张从富购买的房屋位于东城攻略项目2栋1单元2楼24号，建筑面积5.52平方米。但张从富从2009年1月16日起未按合同约定支付物管费，为维护合能物业公司的合法权益，故诉至法院请求判令：1、张从富支付所欠物管费1788.48元，违约金23413.8元（庭审中阐明物管费为2009年1月16日至2015年9月30日，按每月22.08元计算；违约金按每日1%计算至物管费付清时止，暂时计算至2015年9月30日为23413.8元）2、张从富承担本案全部诉讼费用。被告张从富辩称，1、张从富至今未取得案涉商铺的产权证，也未实际使用案涉商铺，更未获得原告所称的物业服务，张从富不是其适格主体，且张从富在购买案涉商铺时开发商承诺对案涉商铺进行打造，但并未兑现，张从富未获得相应的租赁收益，相应的物业服务协议应属无效；2、双方签订的物业管理协议其内容条款显示公平，应属无效；3、合能物业公司履行合同过程中，管理混乱，其未履行物业服务的义务。经审理查明，2007年2月13日,成都合能房地产有限公司作为出卖人、张从富作为买受人签订《商品房买卖合同》，主要内容为“出卖人以出让方式取得位于锦江区海椒市街地块的国有土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房为东城攻略；买受人购买的商品房为项目中的XXXX房号，建筑面积5.52平方米；出卖人应当在2008年7月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，如果买受人在规定期限内未接受房屋且不能证明房屋质量不合格的，视为出卖人已按照约定期限或通知的交房时间交付房屋，房屋的风险责任同时转移给买受人；出卖人依法选聘的物业管理企业为合能物业公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为4元/月·平方米（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共有部位共有设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费，物业管理企业按照半年收取物业服务费，买受人应当分别在每年的1月15日前和7月15日前缴费”。同日，合能物业公司作为甲方、张从富作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，主要内容为“乙方所购房屋坐落于2幢2楼24号，建筑面积5.52平方米；前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准”和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天百分之一交纳违约金，如乙方自逾期之日15日内仍未补齐的，甲方有权单方面停止物业服务”。2008年10月3日，成都合能房地产有限公司向张从富出具《交房公告》，载明：尊敬的张从富，由成都合能房地产有限公司开放的东城攻略商品房2栋2楼24号以符合合同约定的交房条件，请您于2008年10月18日东城攻略交房接待中心前来办理交房手续。张从富以成都合能房地产有限公司未兑现购买的承诺为由，未签署交房手续，至今未支付物业管理费用。以上事实的认定，有原告合能物业公司提交的营业执照、与原件核对无误的居民身份证复印件、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、律师函、服务报告、安全巡逻签到表、工作记录表，被告张从富提交的商品房销售合同、前期物业管理服务协议及附件、交房公告复印件、照片，以及合能物业公司、张从富的当庭陈述在案为证。本院认为，张从富作为案涉商铺的业主，并与合能物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，虽张从富未与开发商办理商铺交接，但成都合能房地产有限公司已按合同约定于2008年10月通知张从富交房，本案现有证据不能证明案涉商铺未达到交付条件，按照《商品房买卖合同》约定，其视为案涉商铺已交付张从富。合能物业公司作为物业服务企业，为包括张从富在内的全体东城攻略业主提供了物业管理服务，双方形成了物业管理服务合同法律关系。关于物业服务费。张从富作为物业管理服务的对象，负有交纳物业管理服务费的义务。张从富辩称合能物业公司未履行物业服务义务，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，张从富可以通过上述法律途径解决相应问题，且本案现有证据不能证明合能物业公司未尽到物业管理义务。张从富上述辩称意见，于法无据，本院不予采纳。故合能物业公司要求张从富支付2009年1月至2015年9月的物业服务费1788.48元，符合双方合同的约定，本院予以支持。关于违约金。合能物业公司要求按每日百分之一的标准计付违约金，虽符合双方的合同约定，但我国违约金制度兼具补偿性和惩罚性，并主要强调补偿性。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合尚欠物业服务费的金额、合同履行的情况、张从富违约的程度等因素，本院酌情确定违约金应当以实际欠缴的数额为基数，自2009年1月16日起至2015年9月30日止按日万分之一支付违约金，并以合能物业公司主张的23413.8元为限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告张从富应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都合能物业管理有限公司支付2009年1月至2015年9月的物业服务费1788.48元；二、被告张从富应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都合能物业管理有限公司支付逾期交纳物业服务费的违约金，违约金计算方式：以每期欠缴的物业服务费为基数，从2009年1月16日起至2015年9月30日止，按每日万分之一计算，并以原告成都合能物业管理有限公司主张的23413.8元为限；三、驳回原告成都合能物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取215元，由被告张从富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 李 军二〇一六年五月六日书记员 张海燕附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。