广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第1156号
上诉人（一审被告、反诉原告）：周舟。
委托代理人：黄春。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：韦晓龙。
委托代理人：王溪蔓。
委托代理人：黄恬。
一审第三人：广西辉煌置业咨询服务有限公司。
法定代表人：梁锡伟。
上诉人周舟因与被上诉人韦晓龙、一审第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司（以下简称“辉煌置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第2557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月31日受理后，依法组成合议庭，并于2014年12月9日组织当事人就争议的事项进行调查、辩论、调解。上诉人周舟的委托代理人黄春，被上诉人韦晓龙的委托代理人王溪蔓、黄恬到庭参加诉讼。一审第三人辉煌置业公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年4月2日，周舟委托刘星代为与韦晓龙、辉煌置业公司签订《房屋买卖合约》，约定韦晓龙以1660000元的价格将位于南宁市青秀区越秀路7号倚林佳园×号楼×单元×号房（房屋所有权证：邕房权证字第×号）出售给周舟。合同第二条约定，买方应在签署本合同时交付卖方定金50000元并自动转为部分房款；在卖方向贷款银行办理还款手续当日，由买方为卖方垫资900000元用于办理提前还贷及撤销抵押，该垫资款作为首期房款；房价余款710000元，其中500000元买方应在房管部门受理过户手续当日直接支付给卖方，剩余房款210000元买方应在买卖双方至经纪方处办理该物业交易过户完结手续、买方拿到新房屋所有权证当日内直接支付给卖方。合同第三条约定，买卖双方办理完交易过户手续，卖方收到购房全款当日将房屋交付给买方；该物业以现状售予买方，且买方或其授权代表已检查并同意以现状接受该物业，对该物业的包括但不限于座向、面积、结构、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予认可。该物业之现状含：（1）带现有装修；（2）有家具家电（详见家具电器清单）；（3）不带租约。合同第九条约定，卖方逾期交房或买方逾期付款的，每逾期一天，违约方应向守约方支付本合约房价款的千分之三的违约金；逾期柒天的，守约方可以解除本合约，按照本条第1款或第2款执行。合同签订当日即2013年4月2日，周舟通过刘星账号向韦晓龙支付定金50000元，4月23日，周舟再次通过刘星账号向韦晓龙支付房款（垫资款）900000元。2013年5月13日，韦晓龙与周舟共同到南宁市房屋产权交易中心申请办理房屋过户手续，当日，周舟通过刘晓君账号向韦晓龙支付房款500000元，尚欠210000元房款未付。2013年5月28日，辉煌置业公司通知周舟可以领取房产证，但周舟并没有领取。2013年5月29日，各方达成一致意见提前交付房屋，交接房屋当日，周舟委托朱万林办理了收房手续。2013年8月9日，周舟自行采取挂失的方式取得新的房产证。后因周舟以韦晓龙擅自拆走屋内物品为由拒不支付余下的购房款，双方因此产生争议，韦晓龙遂向一审法院提起诉讼，要求周舟向韦晓龙支付房款210000元及其违约金56700元，周舟则提出反诉，要求韦晓龙赔偿周舟79140元。
一审法院审理认为：周舟委托刘星与韦晓龙、辉煌置业公司于2013年4月2日签订的《房屋买卖合约》系韦晓龙、周舟及辉煌置业公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，各方应切实认真履行合同义务。关于周舟是否存在逾期支付购房余款的问题。合同约定房屋总价款为1660000元，周舟已依约向韦晓龙支付了房款1450000元，剩余的房款210000元，周舟应在双方至经纪方处办理该物业交易过户完结手续、拿到新房屋所有权证当日内直接支付给韦晓龙。然而双方并未完全按照合同约定的方式履行，2013年5月28日，辉煌置业公司通知周舟办理过户完结手续并领取新证，但其一直没有前去办理，而是在2013年8月9日自行通过挂失方式补办了房产证。从合同约定的本意来看，购房余款的支付时间设定上述条件是为了确保买方能够取得房产证，现周舟虽然没有前往辉煌置业公司办理过户完结手续，但其已通过挂失方式取得房产证，合同目的也已实现，况且周舟已于2013年5月29日实际收房并入住，故周舟应当于2013年8月9日向韦晓龙支付购房余款210000元，但至今为止，周舟仍未能向韦晓龙支付该购房余款，已构成逾期付款。关于韦晓龙是否存在违约拆除屋内物品的行为及周舟能否迟延支付购房余款的问题。合同第三条约定，该物业以现状售予买方，且买方或其授权代表已检查并同意以现状接受该物业，对该物业的包括但不限于座向、面积、结构、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予认可；该物业之现状含：（1）带现有装修；（2）有家具家电（详见家具电器清单）；（3）不带租约。该条款虽然对“物业现状”、“带现有装修”等内容并未详细约定，但要求买方或其授权代表履行检查同意确认的义务。邓菊作为涉案房屋买卖的直接中介服务人员，是专业房地产中介公司的从业职员，其实际参与了合同签订的过程，是买卖双方意思表达的传递、沟通人，对签约过程有较为直观的了解。据其陈述，周舟的委托代理人刘星当时在签订合同过程中同意韦晓龙可以自行搬走想要的物品。韦晓龙庭审中承认拆走了两个水晶灯、一个水龙头、一个热水器和一个花洒，但其完全有理由相信刘星的表态即为周舟的意思表示。同时，受周舟委托收房的朱万林在庭上表示，周舟当初让其收房拿钥匙，并无特别的交代。其在交接完后给刘星打了电话，亦未对韦晓龙拆除物品的行为提出异议。同时，从周舟的反诉请求看，韦晓龙拆除的物品是其极力争取要求的，且价值不菲。据常理判断，周舟委托刘星签订合同、委托朱万林交接房屋时都应当对此有过特别的交代，然而在房屋买卖合约及其家具电器清单中，对争议物品均无记载，收房之后周舟也在一直居住使用。综上可以判定，韦晓龙拆除的部分物品并未影响到房屋的整体价值和居住使用，其拆走部分物品的行为是取得买受人授权的代理人同意的。故周舟以韦晓龙违反合同为由迟延支付购房余款的抗辩理由以及要求赔偿损失的反诉请求不能成立。关于合同约定的违约金是否过高的问题。合同第九条约定，卖方逾期交房或买方逾期付款的，每逾期一天，违约方应向守约方支付本合约房价款的千分之三的违约金。周舟在庭审中提出该违约金标准过高，并请求调整违约金。根据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，韦晓龙主张由于周舟要求提前交房，致其产生租赁房屋损失29700元。一审法院认为，周舟将大部分房款支付给韦晓龙后，双方可以协商提前交付房屋。韦晓龙身为卖方，对房屋交付后需另行寻找居所的后果是清楚的。因此，韦晓龙所主张的该损失与周舟迟延支付购房余款并无直接关系。综上，在无证据证明韦晓龙尚存在其他损失的情况下，周舟未按约定支付购房余款给韦晓龙造成的损失为利息损失，而双方在合同中约定的逾期付款违约金的计算标准为每日房价款的3‰，确实过高，故应对违约金的计算标准予以调整。根据本案的实际情况，一审法院确定周舟逾期支付购房余款的违约金应以210000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮百分之三十计算，从2013年8月10日起计付至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、周舟向韦晓龙支付购房余款210000元；二、周舟向韦晓龙支付逾期付款违约金（违约金计算方式：以210000元为基数，从2013年8月10日起按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计付至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止）；三、驳回周舟的全部反诉请求。本案本诉受理费5300元，由周舟负担。此款韦晓龙已预交，由周舟随同上述应付款项一并支付给韦晓龙。反诉受理费889元，由周舟负担。
上诉人周舟上诉称：上诉人欠被上诉人房款210000元是事实。由于双方变更了交房时间，是双方用实际行动变更了合同的履行，那么剩余房款的交付时间当然也要变更，但至今为止双方并未对交付时间达成一致意见。被上诉人不讲诚信，交付的房屋与合同约定的明显不符，被上诉人把房屋里的水电设施拆走，因此上诉人并没有违约。一审庭审中被上诉人承认拆走了两个水晶灯、一个水龙头、一个热水器及一个花洒，但一审判决对此熟视无睹，上诉人当初就是看好房屋的装修、包括灯光、水电等视觉、实用效果，所以才不惜花大价钱购买该房屋，现在被上诉人却把房屋拆得一塌糊涂，粗略估计有79140元，这些物品应当由被上诉人赔付给上诉人，因此上诉人只应支付被上诉人房款130860元（即210000元-79140元），而且不应承担违约责任。
被上诉人韦晓龙答辩称：上诉人所称支付房款的时间没有达成一致意见，并以此作为支付房款余额的抗辩理由不成立。上诉人于2013年5月29日接收房屋后入住，且未按经纪方通知到经纪方处办理交易完结手续，而是于2013年8月9日以挂失受理单的方式私自领取房产证，至今欠付房款一年多，已经构成违约。上诉人认为被上诉人交付的房屋与合同约定不符的理由不成立，被上诉人在2013年4月2日签订合同时，强烈要求拆走水晶灯、热水器及水龙头等物品，合同附件中的家具清单中也没有被上诉人要拆走的物品需要移交的记载。上诉人已经于2013年5月9日委托朱万林验房收房后装修并入住该房屋，现上诉人以被上诉人拆走物品为由拒绝支付余款是没有依据的，而且上诉人所称的79140元损失是没有事实依据的。故一审法院判决正确，应予以维持。
当事人的争议焦点为：1、上诉人是否违约，应否应承担违约责任？2、上诉人主张其仅需支付被上诉人房款余款130860元是否依法有据？
双方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。
当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人周舟尚欠被上诉人韦晓龙房款210000元，双方均无异议，本院予以确认，双方约定上诉人周舟拿到新房屋所有权证当日即支付剩余房款，上诉人已经于2013年8月9日取得房产证，故上诉人应于2013年8月9日将剩余房款210000元支付给被上诉人，现上诉人仍未支付该款已构成违约，因此应当承担违约责任，其上诉称未支付剩余房款系被上诉人违反合同中关于房屋交付的约定，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于上诉人主张其仅需支付被上诉人房款余款130860元是否依法有据的问题。上诉人认为被上诉人将两个水晶灯、一个水龙头、一个热水器及花洒拆走与合同约定不符，对其造成损失共计79140元，应当由被上诉人赔付，但是辉煌置业公司代理人邓菊在一审陈述签订合同当天，韦晓龙提出房屋中的部分物品在新购房屋时还可以用到，故刘星说可以让韦晓龙搬走其所需的东西，而韦晓龙特别提到了玩具架和玩具、两个水晶灯、电热水器，同时刘星表示其他物品韦晓龙想搬走什么就搬走什么。而双方在签订合同时也并未对上述贵重物品作出特别备注，合同所附家具电器清单中也未记载上述物品，且上诉人已经于2013年5月29日实际收房入住，因此上诉人主张被上诉人擅自拆走上述物品，对其造成损失，应从房款中予以扣减的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6189元（上诉人周舟已预交），由上诉人周舟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
审 判 员 肖燕青
代理审判员 李常增
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 林 路
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。