北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初13871号
原告（反诉被告）：中冶地（北京）房地产开发有限公司，住北京市东城区东直门外大街42号宇飞大厦5层。
法定代表人：李利，董事长。
委托诉讼代理人：孙海潮，北京市海勤律师事务所律师。
被告（反诉原告）：香草香草（北京）科技股份有限公司，住北京市海淀区苏州街55号名商大厦二层。
法定代表人：郝丽莉，董事。
委托诉讼代理人：孙涛，北京市康德律师事务所律师。
原告（反诉被告）中冶地（北京）房地产开发有限公司（以下简称中冶地公司）与被告（反诉原告）香草香草（北京）科技股份有限公司（以下简称香草公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔赟适用简易程序公开开庭进行了审理。中冶地公司委托诉讼代理人孙海潮、香草公司委托诉讼代理人孙涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中冶地向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《租赁合同》；2、被告支付原告房屋租金2814893.5元及合同解除后至被告实际腾房之日的房屋占用费；3、被告向原告支付逾期支付房租的违约金。2012年2月25日，原被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市东城区×大厦面积为1156平方米的房屋用于经营餐饮项目，租赁期自2012年3月1日起至2022年7月31日止，月租金为228551元，租期内前三年内租金不变，从第四年起每三年递增10%。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋。2015年3月31日，原被告再次签订《补充协议》，约定自当日起租赁建筑面积由1156平方米缩减至756平方米，同时确定被告拖欠原告房屋租金1828408元，对于拖欠租金，被告于2015年12月31日、2016年12月31日前各支付60万元，2017年12月31日前支付628408元；同时被告还应按月向原告支付租金149467.5元，如逾期支付租金，每逾期一天按照未支付租金的3‰支付违约金。但被告一直未支付2015年12月31日前应支付的拖欠租金，且未支付2016年5月起的全部租金，违反了双方合同约定。
香草公司辩称：被告认可原告主张的合同签订及已支付租金情况的事实。2016年5月底，因被告业务方向调整及该门店经营状况下滑，经原被告双方领导协商，决定提前终止租赁合同并撤出商场。被告于2016年5月31日搬离租赁房屋，并将租赁房屋交还原告，该过程原告全程配合及监督，也未提出任何异议。被告尚欠原告2014年8月至2015年3月期间的租金1828408元及2016年5月的租金164414.25元未支付。原被告在合同中约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。
香草公司向本院提出反诉请求：原告退还被告租赁保证金228551元。被告依约交纳了租赁保证金228551元。被告在合同过程中并不存在违约行为，原告应当履行返还保证金义务。
中冶地公司对香草公司的反诉辩称：被告交纳了租赁保证金228551元。依据合同约定，被告拖欠租金，原告有权扣除保证金，故不同意被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交还和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院确认的事实如下：
2012年2月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定被告向原告承租×大厦二楼局部场地（建筑面积为1156平方米）用于经营餐饮项目，租赁期为自2012年3月1日起至2022年7月31日止，其中从起租日起5个月为装修免租期，租金标准为6.5元/天/平方米（建筑面积），月租金为228551元（含物业管理费及制冷费、采暖费，不含发票），租金标准自起租日起三年内不变，从第四年起每三年递增10%，租金每三个月支付一次，首次租金于入场日前5日内支付，以后租金应于已付租金月份到期日前七日一次性支付；保证金为228551元，合同结束乙方如不续租，且无违约行为，甲方于合同结束20天退还乙方保证金，不计利息，“乙方有下列情形之一的，甲方有权全额或者部分扣除乙方保证金，并有权在保证金不足时要求乙方在接到甲方通知十日内补足保证金，逾期十日未补足，甲方有权解除合同。1、因乙方自身原因导致合同解除。2、乙方拖欠租金和水、电、气等能源费用，且未按时补缴的。3、因乙方自身原因给甲方造成损失，且乙方未及时补给补偿的”。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋。被告未交纳2014年8月至2015年3月期间的租金1828408元。
2015年3月31日，原被告签订《补充协议》及《租赁合同补充协议书》，约定自当日起租赁建筑面积由1156平方米缩减至756平方米，同时确定被告拖欠原告房屋租金1828408元，对于拖欠租金，被告于2015年12月31日、2016年12月31日前各支付60万元，2017年12月31日前支付628408元；同时被告还应每月25日前向原告支付月租金149467.5元，如逾期支付租金，每逾期一天按照未支付租金的3‰支付违约金；如被告未按时支付向原告支付拖欠的租金和现有面积房屋租金超过6个月，原告有权提前终止租赁协议，收回房屋，被告应当立即向原告支付全部租金。协议签订后，被告向原告支付了2015年4月至2016年4月期间的租金，但并未支付2014年8月至2015年3月期间的租金。被告自2016年6月1日起，停止其在租赁场地的经营活动。原告于2016年11月14日收回租赁场地，收回时场地内有被告的桌椅若干。
2015年9月18日，被告名称由北京世纪滇风餐饮有限公司变更为现名称。
本案争议的焦点在于双方是否就租赁合同关系提前终止达成一致，被告是否腾退租赁场地。鉴于被告主张双方已经达成合意，经原告许可×大厦物业管理方才允许被告搬走其物品，但未能就前述事宜进行举证，故对被告主张的该事实，本院不予认可。
上述事实有《租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同补充协议书》、录像及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：原、被告双方签订的《租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同补充协议书》系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同全面履行自己的义务。被告应当依约向原告支付租金，其逾期支付租金的行为，构成违约。原告依据合同约定，行使单方解除权，并无不当，原告于庭审中收回租赁场地，且被告认为涉诉合同已解除，故本院确认双方的租赁合同关系于收回场地之日解除。关于保证金一节，《租赁合同》合同约定保证金在被告拖欠原告费用、赔偿损失时予以扣除，即用于折抵被告应向原告支付的费用，而非违约金，鉴于原被告均主张不以保证金折抵租金，且本院支持了原告要求被告支付租金的诉讼请求，故对于该保证金原告应当予以退还。鉴于原被告约定的违约金数额过高，且原告未对其损失进行举证，故本院调整违约金标准为中国人民银行同期贷款基准利率四倍。综上所述，依照《中华人民共国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）中冶地（北京）房地产开发有限公司与被告（反诉原告）香草香草（北京）科技股份有限公司签订的《租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同补充协议书》于二〇一六年十一月十四日解除；
二、被告（反诉原告）香草香草（北京）科技股份有限公司于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）中冶地（北京）房地产开发有限公司租金2887866.4元；
三、被告（反诉原告）香草香草（北京）科技股份有限公司于本判决生效十五后日内按中国人民银行同期贷款基准利率四倍支付原告（反诉被告）中冶地（北京）房地产开发有限公司房屋违约金（基数600000元部分自二〇一六年一月一日起计算，二〇一六年五月至二〇一六年十月期间每月租金164414.25元自当月25日起计算，二〇一六年十一月租金72972.9元自当月14日起计算）；
四、原告（反诉被告）中冶地（北京）房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还被告（反诉原告）香草香草（北京）科技股份有限公司保证金228551元；
五、驳回原告（反诉被告）中冶地（北京）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17760元，由原告中冶地（北京）房地产开发有限公司负担3477元（已交纳），由被告负担14283元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2364元，由原告中冶地（北京）房地产开发有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 崔 赟
二〇一六年十二月二十日
书记员 张紫茜