广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0302民初999号原告：中国建设银行股份有限公司桂林分行。负责人：丁卫杰。委托诉讼代理人：莫迎春，广西徐和徐律师事务所律师。被告：蒙万友。被告：桂林元隆房地产开发有限公司。法定代表人：周平。原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告蒙万友、桂林元隆房地产开发有限公司（以下简称元隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法适用普通程序于2017年4月5日公开开庭审理。原告中国建设银行股份有限公司桂林分行的委托诉讼代理人莫迎春到庭参加诉讼，被告蒙万友、元隆公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司桂林分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告蒙万友签订的《个人住房借款合同》；2、被告蒙万友偿付剩余借款本金及逾期利息；3、被告蒙万友赔偿原告为追索借款支出的律师费8590元；4、原告对抵押物经依法处分后所得价款享有优先受偿权；5、被告元隆公司对被告蒙万友的本案债务承担连带清偿责任。事实与理由：被告蒙万友因购置房产，与原告于2012年2月27日签订了《个人住房借款合同》，约定被告蒙万友以自己购买的兴安县兴安镇某路某花园第*幢*单元第*层**号房产作为抵押物向原告借款20万元，借款期限20年，月等额本息还款。被告元隆公司为被告蒙万友的上述借款提供阶段性连带担保。合同签订后，原告依约履行了提供借款的义务，但被告却时有违约，截至2016年7月，被告已拖欠借款本金1816.5元、利息2142.22元，合同解除条件成就。因被告元隆公司尚未免除其对被告蒙万友的连带担保责任，则被告元隆公司应对被告蒙万友的本案借款承担连带清偿责任。两被告未答辩亦未提交证据。原告提交了如下证据：1、办理讼争借款时被告蒙万友留存于原告处的身份证复印件，证明其身份情况；2、合同编号为450161600-011-201200***的《个人住房（商业用房）借款合同》以及合同编号为4501600162011***的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，证明原告与两被告之间的权利义务；3、兴房（某花园）期权抵第2012——**号《兴安县房屋期权抵押登记证明》，证明抵押物已经办理了抵押登记；4、个人贷款支付凭证，证明原告已依约发放了贷款；5、中国建设银行个人贷款对账单，证明截至2016年7月20日，被告蒙万友有拖欠借款本息的事实；6、律师费发票，证明原告为实现债权而支出的律师费8590元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有举证、答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告蒙万友、元隆公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为已放弃上述权利。经合议庭评议，原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院确认原告证据的真实性和证明力。综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：2011年11月28日，被告元隆公司作为甲方（保证人），原告作为乙方（债权人），签订了编号为4501600162011***的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定（节录）：“为保障乙方债权实现，甲方愿意为为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；本合同所称债务人是指因购置坐落于兴安县湘江路“某花园”**#栋、**#栋项目所属之住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人；因购置甲方依法销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本合同所称主合同是指在本合同第二条约定的期间内，乙方与债务人形成债权债务关系所签订的一系列合同、协议以及其他法律性文件；本最高额保证所担保的债权是指2011年12月28日至2016年12月28日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币10800万元整；被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；无论乙方对主合同项下债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否有债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照合同约定在其保证范围你承担连带保证责任，甲方不提出任何异议……”2012年2月27日，被告蒙万友作为借款人及抵押人与作为贷款人的原告签订了合同编号为450161600-011-2012000***的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定（节录）：“借款人借款本金为人民币20万元；借款期限240个月；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；采用等额本息还款方法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；本合同项下担保方式为抵押和最高额保证；抵押财产为兴安县兴安镇志玲路元隆花园第A幢2单元第2层01号房产；抵押担保的范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；本合同除担保条款以外条款项下的债权在编号为4501600162011***号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内……”合同签订当日，原告与被告蒙万友办理了抵押物——兴安县兴安镇某路某花园第*幢*单元第*层**号房屋的房屋期权抵押登记。2012年3月3日，原告将贷款转入约定账户内。同时查明，2016年7月20日时，被告蒙万友拖欠借款本金1816.5元、利息2142.22元；截至2017年3月29日，被告蒙万友剩余借款本金为177693.05元，拖欠利息8057.53元。再查明，原告为实现本案债权支出律师费8590元。本院认为：原告与被告蒙万友签订的《个人住房借款合同》以及与被告元隆公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，在原告依约履行了发放贷款的义务后，被告应按约定履行及时足额的还款义务。至2016年7月20日止，被告蒙万友已发生拖欠借款本息的情况，合同约定解除的条件成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告得行使合同解除权。同时，根据该法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定并结合涉讼法律关系为金融借款法律关系，则原告要求被告蒙万友返还剩余借款本金、支付约定利息并赔偿其为实现债权而支出的律师费的诉讼请求合法，本院予以支持。关于优先受偿权。尽管已经对抵押的房产办理了房屋抵押预告登记，但该预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力。因此，抵押权预告登记保全的是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果，仅有预告登记未完成本登记的抵押合同所担保的主债权，无优先受偿的效力。因此原告要求对抵押财产经依法处分后所得价款优先受偿的诉讼请求本院不予以支持。关于被告元隆公司的担保责任。原告与元隆公司签订的最高额保证合同约定免除被告元隆公司本案担保责任的条件是抵押财产的抵押登记已办妥且抵押财产的房地产权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告收执。现抵押房产的房屋他项权证书尚未办好，因此被告元隆公司的担保责任尚未免除，则本院对原告要求被告元隆公司应对被告蒙万友的本案债务承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告蒙万友于2012年2月27日签订的编号为450161600-011-2012000***的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告蒙万友返还原告中国建设银行股份有限公司桂林分行剩余借款本金177693.05元并支利息（利息计算：截至2017年3月29日利息为8057.53元，此后对逾期未还借款按罚息利率计收利息，对逾期未还利息部分按罚息利率计收复利，罚息利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮5%后再上浮50%，上述利息及复利计付至被告实际还清借款本息之日止）；三、被告蒙万友赔偿原告中国建设银行股份有限公司桂林分行为实现债权支出的律师费损失8590元；四、被告桂林元隆房地产开发有限公司在抵押财产的抵押登记已办妥且抵押财产的房地产权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告收执之前对被告蒙万友的本案债务承担连带清偿责任。上述应履行义务，义务人应于本案判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。本案诉讼费4068元，公告费700元，合计4768元（原告已预交），由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4068元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001***，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 员  贾 设人民陪审员  杨林珍人民陪审员  刘孔钿二〇一七年四月五日书 记 员  韦梦妮