浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初12614号
原告：中国工商银行股份有限公司义乌分行，住所地：义乌市篁园路128号。
负责人：沈初阳，行长。
委托诉讼代理人：单舒莹、陆婷，原告员工。
被告：王委，男，1968年12月24日出生，汉族，住东阳市。
被告：马巧华，女，1972年09月12日，汉族，住东阳市。
委托诉讼代理人：吴淑洁，浙江良济律师事务所律师。
被告：义乌市九州建设开发有限公司，住所地：义乌市江东街道宗泽东路358号。
法定代表人：喻微芳。
原告中国工商银行股份有限公司义乌分行与被告王委、马巧华、义乌市九州建设开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2017年7月27日向本院提起诉讼，要求判令：1、被告王委、马巧华立即归还借款本金96555.91元，利息（包括罚息、复利）13919.2元[利息（包括罚息、复利）按合同约定算至2017年07月15日，以后利息按借款合同约定计至借实际履行完毕之日止]；2、原告对被告王委、马巧华所有的坐落于义乌市金福源精品商业街地下二层121号的房地产拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权；3、被告义乌市九州建设开发有限公司对第一项请求承担连带还款责任。本院受理后依法适用普通程序审理并组成合议庭，于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人单舒莹及被告马巧华的诉讼代理人吴淑洁到庭参加诉讼。被告王委经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
被告马巧华辩称：一、被告不是本案适格被告。从《个人房屋担保借款合同》来看，借款人是王委，根据合同相对性原则，还款的义务人应该是王委而不是马巧华。马巧华只是同意将购买的商铺用于抵押，因为办理抵押登记需要夫妻签名，马巧华并不承担还本付息的义务。二、义乌市九州建设开发有限公司应承担还本付息的义务。首先，义乌市九州建设开发有限公司是商铺的开发商，当初招商的时候就承诺只要按揭户违约三次以上的，就由它承担其全部贷款本息，并向原告出具书面保证书，这样投资者才大胆的投资购买了“金福源精品商业街”的商铺。其次，造成现在这种局面也是义乌市九州建设开发有限公司的过错造成的，王委买的是地下二层的商铺，由原告设计的停车场被违规改造而来，其市场没有开发成功，成了“经济烂尾楼”，10年了一分投资回报都没有，完全是被欺骗投资的。因此根据义乌市九州建设开发有限公司的承诺和过错，原告应该向其主张权利。三、由于原告没有及时向义乌市九州建设开发有限公司主张权利，造成后面的逾期利息应由原告自己承担。王委已在2015年8月16日就无力还本付息了，按照义乌市九州建设开发有限公司的保证，过三期违约的就由它承担其全部贷款本息，那么2015年11月16日以后就应该由义乌市九州建设开发有限公司承担全部贷款本息，但原告没有及时主张，造成了两年的逾期利息应该由其自己承担。综上所述，马巧华不是本案适格合同的一方当事人，不应承担还本付息的义务，请法院驳回原告对马巧华的诉请。
本院经审理认定：被告王委、马巧华原系夫妻关系，于2006年3月2日登记结婚，于2016年8月4日登记离婚。2008年6月3日，原告与被告王委（借款人、抵押人）、马巧华（抵押人）签订编号为个字工行义乌支行2008年00436号《个人房屋担保借款合同》一份，合同约定：原告向被告王委发放借款26万元，贷款期限120个月；贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮20%，月实际执行利率为7.83‰，逾期利率为14.094%；还款方式为等额本息还款、按月计息，每期归还本息之和3349.55元；被告如未按约还款，原告对逾期贷款按约定逾期罚息利率计收罚息，对未按期偿还的贷款利息计收复利，如借款人连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布借款提前到期并要求借款人、保证人提前清偿。本案借款的担保方式为保证和抵押，被告义乌市九州建设开发有限公司自愿为被告王委的上述借款提供连带责任保证，保证担保范围为本金、利息、复利、罚息以及实现债权的费用，保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续并将他项权利证书及抵押证明文件交付贷款人保管之日止；抵押物为被告王委向义乌市九州建设开发有限公司购买的坐落于义乌市金福源精品商业街地下二层D121号房地产，担保范围同上。双方于2008年6月3日办理房屋预告登记，登记编号为义房抵备字No.0018592号。
2008年6月16日，原告向被告王委发放26万元贷款，约定还款日期为2018年6月16日。借款发放后，被告王委自2015年8月开始未足额归还借款本息,已构成违约，遂原告依约宣布本案借款提前到期。截止2017年7月15日，被告王委尚欠原告贷款本金96555.91元及利息（包括罚息、复利）13919.2元。
2017年9月份，原告发送催告函要求两被告办理涉案房屋的房产证和土地证，并配合原告办理相关抵押登记手续。但涉案房屋至今未办理房产证和土地证，也未办理他项权证（抵押登记）。
另查明，2006年11月20日，被告义乌市九州建设开发有限公司向原告出具的《股东会决议》，同意为“金福源精品商业街区”项目的非义乌籍按揭贷款户提供全过程连带责任担保，如按揭户连续三次（含）以上，我公司负责偿还其全部贷款本息。被告义乌市九州建设开发有限公司同时还出具《保证书》一份，承诺同意为被告王委在原告处的贷款在贷款发放之日起至贷款本息全部归还之日止提供全过程保证，如该笔贷款发生连续违约三次（含）以上，负责一次性偿还全部贷款本息。
本院认为：原、被告双方签订的《个人房屋担保借款合同》，系各方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人均应依约履行。在上述合同中，双方未对两种担保方式的清偿顺序进行过明确约定。因本案中的物的担保为借款人被告王委及马巧华以其房地产作为抵押物而设立，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，原告应先就该物的担保实现债权，不足部分再由保证人义乌市九州建设开发有限公司承担连带清偿责任。被告马巧华抗辩，其并非借款人，马巧华只是因为同意将案涉房产用于抵押，办理抵押登记需要夫妻签名而进行签名，其不承担还本付息的义务。义乌市九州建设开发有限公司应根据其承诺和过错承担还本付息的义务，原告怠于行使权利造成的逾期利息由其自行承担。本院认为，案涉债务发生于两被告夫妻关系存续期间，视为夫妻共同债务，应由两被告共同偿还，被告马巧华未提供相应证据支持其辩解，对该辩解，本院不予采信；关于被告义乌市九州建设开发有限公司应承担的责任，被告义乌市九州建设开发有限公司虽于2016年出具保证书承诺在本案贷款发生连续违约三次（含以上），其负责一次性偿还全部贷款本息，但其于2008年另与原告及两被告签订了个人房屋担保借款合同，达成了新的合意，承担相应的担保责任，故被告马巧华的该辩解，于法无据，本院不予采信。综上，原告的诉请，合法有据部分，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王委、马巧华于本判决生效后五日内归还原告中国工商银行股份有限公司义乌分行借款本金96555.91元并支付利、罚息、复息（计算至2017年7月15日为13919.2元，以后按合同约定计付至实际履行完毕之日止，利、罚息及复利折算之后的利率不得超过年利率24%）。
二、原告中国工商银行股份有限公司义乌分行在上述债权及本案诉讼费用范围内对被告王委、马巧华所有的坐落于义乌市金福源精品商业街地下二层D121号房地产[义房抵备字第No.0018592号、抵押担保数额66万元]折价或变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权。
三、被告义乌市九州建设开发有限公司对于原告就上述抵押物优先受偿以后的剩余部分承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司义乌分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2510元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 王丹萍
人民陪审员 王宏大
人民陪审员 陈韩俊
二〇一七年十二月八日
代书 记员 施淑姝
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