北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终7315号
上诉人（原审原告）：北京何尊铁路投资有限公司，住所地北京市东城区香饵胡同74号北房。
法定代表人：韩ＸＸ，总经理。
委托诉讼代理人：王贺，北京市兆亿律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：罗宁，女，1969年12月8日出生，汉族，无业，住北京市西城区马连道依莲轩*座****室。
原审第三人：左洪，男，1972年12月19日出生，汉族，无业，住重庆市大足区棠乡街道2环北路**号附*号。
委托诉讼代理人：唐明勇，重庆敬友律师事务所律师。
原审第三人：迟敏，女，1977年3月9日出生，汉族，无业，住北京市西城区马连道南街*号院*号楼****室。
原审第三人：郝鹏顺，男，1975年11月4日出生，汉族，无业，住北京市西城区马连道南街*号院*号楼****室。
迟敏、郝鹏顺之共同委托诉讼代理人：范辰，北京市京师律师事务所律师。
迟敏、郝鹏顺之共同委托诉讼代理人：陈丛丛，北京市京师律师事务所律师。
上诉人北京何尊铁路投资有限公司（以下简称何尊铁路公司）因与上诉人罗及原审第三人左洪、迟敏、郝鹏顺房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初30515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，左洪申请书面审理，本院审阅了一审卷宗，询问了各方当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
何尊铁路公司的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判本公司和罗宁继续履行《房屋租赁合同》。事实与理由：1.事实没有查清：左洪、迟敏和郝鹏顺的房屋买卖合同无效，迟敏和郝鹏顺购房时并未到我公司办公地址看房。2.判决证据不足：我公司已提交了《房屋租赁合同》，向罗宁交付电费，也有办公照片等证据，左洪、迟敏和郝鹏顺没有证据证明我公司不在北京市西城区马连道依莲轩A座1807号房屋（以下简称涉案房屋）办公。3.适用法律错误：应当适用谁主张谁举证原则。4.迟敏和郝鹏顺违反了诚实信用原则：左洪不择手段以不合理的价格，且在未实际交付房款的情形下出售涉案房屋给迟敏和郝鹏顺，迟敏和郝鹏顺不属于善意取得，明显以合法形式掩盖非法目的。
罗宁的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判我和何尊铁路公司继续履行《房屋租赁合同》。事实与理由：1.事实没有查清：法院没有查清何尊铁路公司在涉案房屋内办公的事实；左洪卖房给迟敏和郝鹏顺的价格明显低于市场价格，合同无效；迟敏和郝鹏顺买卖房屋没有查看房屋。2.证据不足：何尊铁路公司已经提交证据证明其为合法承租，左洪、迟敏和郝鹏顺只是怀疑《房屋租赁合同》的真实性，并未提供证据，应承担举证责任。3.法律适用错误：应当适用谁主张谁举证原则。4.左洪以不合理的价格出售涉案房屋涉案房屋，明显以合法形式掩盖非法目的，迟敏是左洪北京公司的员工，收入不可能购买涉案房屋。
何尊铁路公司针对罗宁的上诉意见表示没有意见。
罗宁针对何尊铁路公司的上诉意见亦表示没有意见。
何尊铁路公司向一审法院院起诉请求:确认双方之间签订的《房屋租赁合同》有效，由罗宁承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：罗宁与左洪系夫妻关系，双方于2007年5月8日登记结婚。涉案房屋建筑面积138.42平方米，是2004年9月29日登记在左洪名下的婚前个人财产。罗宁自2010年开始在涉案房屋居住，左洪长期在重庆居住生活，有时回京在涉案房屋处居住。左洪与罗宁的离婚诉讼目前尚在法院审理中。
2016年4月6日，涉案房屋产权登记在迟敏、郝鹏顺名下。2016年10月25日，迟敏、郝鹏顺委托律师向罗宁发出律师函，告知罗宁左洪已将涉案房屋出售给迟敏、郝鹏顺，并已完成产权过户手续；左洪与其二人约定租赁涉案房屋半年，后2个月租金由罗宁支付，其二人在2016年7月14日催促罗宁支付租金未果，现要求罗宁腾退涉案房屋。罗宁于2016年10月29日对此作出回复：其与左洪于2014年9月27日已将涉案房屋租与何尊铁路公司，租期至2024年9月26日，承租人何尊铁路公司已向其提出索赔请求，迟敏、郝鹏顺若终止该合同履行，应向承租人承担违约责任。2016年11月2日，迟敏、郝鹏顺律师再次致函罗宁，要求罗宁在收到该函件两日内立即搬走，否则将采取法律措施。
2016年11月16日，何尊铁路公司提起本案诉讼。2016年12月25日，迟敏、郝鹏顺自行将涉案房屋收回，并于2017年1月3日向一审法院提出申请，要求作为第三人参加本案诉讼。一审法院除追加迟敏、郝鹏顺为本案第三人外，还依职权追加了涉案房屋的原产权人左洪作为第三人参加诉讼。
一审审理中，何尊铁路公司主张其与罗宁于2014年9月27日签订了《房屋租赁合同》，罗宁将涉案房屋出租给其作为办公使用。2016年10月，其收到罗宁转来的律师函，方得知左洪已将涉案房屋出售给迟敏、郝鹏顺。此后，迟敏、郝鹏顺多次上门闹事，要求收房，但其与罗宁之间的租赁合同并未到期，迟敏、郝鹏顺应当本着买卖不破租赁的原则，继续履行《房屋租赁合同》。同时，迟敏、郝鹏顺并未上门看房，左洪与迟敏、郝鹏顺之间的买卖合同是虚假协议，迟敏、郝鹏顺强行收房，侵犯了其作为承租人的合法权益。根据其提供的《房屋租赁合同》，出租人虽列明左洪、罗宁，但落款处仅有罗宁一人签名和何尊铁路公司加盖的公章；且合同第三十二条约定“甲方承诺本租赁房产没有任何债权债务，是夫妻共同财产”等内容。左洪提交的证据包含何尊投资基金管理（北京）有限公司（以下简称何尊投资公司）出具的介绍信一份，欲证实何尊铁路公司与何尊投资公司是关联公司，罗宁是何尊投资公司的高管，与何尊铁路公司存在关系。
各方就各自的主张还提供了其他证据。
一审法院认为，罗宁代理左洪与何尊铁路公司之间就涉案房屋的出租签订了《房屋租赁合同》，何尊铁路公司认为罗宁的代理行为构成表见代理，但根据现有证据查明，签订租赁合同时，罗宁仅向何尊铁路公司出示了结婚证及涉案房屋的产权证复印件，根据产权证书的记载，涉案房屋为左洪与罗宁结婚前已取得的婚前个人财产，何尊铁路公司与罗宁在租赁合同中约定的涉案房屋夫妻共同财产的内容，明显与该证据显示的事实不符，何尊铁路公司在未审查罗宁是否享有代理权的情况下，仅凭罗宁出示的房产证复印件和结婚证就作出了罗宁有权代理左洪出租涉案房屋的判断，未尽到审慎的注意义务；我们同时注意到，何尊铁路公司与罗宁之间存在一定关联关系，双方就涉案房屋租赁期限的约定明显不利于产权人左洪行使处分该房屋的权利，从而侵犯左洪对涉案房屋享有的物权；从涉案合同的履行情况看，何尊铁路公司仅提供了罗宁出具的收到租金的收条，但该收条并不能反映双方的资金流转情况，合同中约定由何尊铁路公司负担的水、电、燃气费用，只是罗宁单方确认已支付，但没有何尊铁路公司为此支出的任何票据进行证明，相反，左洪却出示了其支付涉案房屋在租赁合同租期内的电费票据，以反驳何尊铁路公司主张的租赁事实，而何尊铁路公司对此作出的解释为已将水电费用以现金形式支付给罗宁，但未对此提交任何证据加以证明，因此，通过本案已查明的事实和在案证据，难以证明何尊铁路公司与罗宁之间租赁合同真实履行事实的证明，同时，罗宁出租涉案房屋未得到产权人的授权与追认，在此情况下，对何尊铁路公司的诉讼请求，法院难以支持。据此，判决：驳回北京何尊铁路投资有限公司的诉讼请求。
本院二审期间，左洪申请书面审理，并邮寄书面意见表示同意一审判决，请求二审法院驳回何尊铁路公司、罗宁的上诉请求。何尊铁路公司为证实其与罗宁之间存在真实的租赁关系，又提供了23份证据，包括电、燃气、租地下车库缴费单据、搬家费收据、装修合同及装修费收据、购物送货单、邮寄单、其向其他单位出具的信函、公司信笺及信封等显示通信地址为涉案房屋地址的文件，以及显示装机人为韩ＸＸ的宽带办理记录等。何尊铁路公司认可缴费单据上不能看出其系缴款人；凭电卡就可以补打缴费记录。迟敏、郝鹏顺提出上述“证据”均发生在一审判决之前，均不属于新证据，且没有证据直接证明何尊铁路公司实际使用涉案房屋，故对上述证据的关联性及证明目的均不予认可。本院对此认为，从何尊铁路公司自认的票据取得方式来看，其未提供合理解释证明其与罗宁不存在关联关系，何尊铁路公司提供的介绍信、搬家费、装修费送货单、自行印制的或出具的文件上联系地址显示为涉案房屋，但尚不能证实其在涉案房屋处实际经营。
另，各方一致认可一审判决认定的涉案房屋登记在迟敏、郝鹏顺名下的时间应为2016年3月15日，本院对此予以认定。各方对于一审判决认定的其他事实并无异议，本院对此予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案一审何尊铁路公司和罗宁均主张双方所签《房屋租赁合同》有效，要求继续履行，何尊铁路公司主张罗宁与其签订《房屋租赁合同》构成表见代理，而罗宁主张左洪同意其将涉案房屋出租且其作为左洪之妻有权签订该合同。对此本院认为，何尊铁路公司明知涉案房屋产权证登记日期系在罗宁与左洪结婚之前，属左洪婚前个人财产，与《房屋租赁合同》载明的涉案房屋属于左洪、罗宁夫妻共同财产明显不符，仍未审查罗宁是否有权出租涉案房屋，存在一定过失，其所述罗宁的行为构成表见代理，显然不符合法律规定；而罗宁虽为左洪之妻，并不当然有权处分左洪的婚前个人财产，罗宁虽主张左洪同意其出租涉案房屋，但并未就此举证，因左洪对此又不认可，本院对此不予采信。在罗宁无权出租涉案房屋的情况下，左洪作为涉案房屋产权人对出租行为不同意进行追认，且已将该房出售给迟敏、郝鹏顺，并办理了产权登记变更，现何尊铁路公司及罗宁坚持认为《房屋租赁合同》有效且应继续履行，显然依据不足，本院无法支持。
综上所述，何尊铁路公司及罗宁的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由北京何尊铁路投资有限公司负担650元（已交纳）；由罗宁负担650元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
审 判 员 王 磊
审 判 员 刘慧慧
二〇一七年八月二十八日
法官助理 袁 芳
书 记 员 孙春玮