江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终2914号
上诉人（原审被告）：常州恒业无限极烟酒有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇府北路1号，组织机构代码596986762。
法定代表人:魏月仙，该公司总经理。
上诉人（原审被告）：武进区湖塘月亮湾副食品商行，住所地常州市武进区湖塘镇府北路*号。
经营者：魏月仙，女，汉族，1971年11月25日出生，住常州市武进区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：蒋哲，江苏律邦律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：邵琰，江苏律邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：常州赛华汉诚电子有限公司，住所地常州市武进区礼嘉镇坂上坂新路8号,组织机构代码57033209-0。
法定代表人：徐建华，该公司总经理。
委托诉讼代理人:郑婷，江苏常立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：花怡文，江苏常立律师事务所实习律师。
上诉人常州恒业无限极烟酒有限公司（以下简称恒业公司）、武进区湖塘月亮湾副食品商行（以下简称月亮湾商行）因与被上诉人常州赛华汉诚电子有限公司（以下简称赛汉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初2097号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
恒业公司、月亮湾商行的上诉请求及理由：1、请求判令撤销一审法院判决，并改判驳回被上诉人的起诉或诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人与两上诉人并无任何合同关系，被上诉人向两上诉人提起合同之诉没有任何事实和法律依据。两上诉人于2012年与赛汉商行签订《房屋转租合同》，约定赛汉商行承租的常州市住房公积金管理中心武进分中心（以下简称公积金武进分中心）的房屋转租与两上诉人。被上诉人声称其与赛汉商行之间系自然承继关系，要求依据《房屋转租合同》向两上诉人主张权利，但据证人朱某证明，赛汉商行已于2012年2月与之签订《收购合作合同》，将“全部财产和经营权利”包括但不限于“现租赁使用中的武进区湖塘镇府北路1号第一至第三层经营场所”转移与朱保亚。赛汉商行作为个体工商户，全部财产和经营权利均已转让的，与被上诉人之间不存有任何的自然承继关系。二、上诉人月亮湾商行向张某交纳的押金依法应在本案中予以扣抵。在上诉人月亮湾商行承租房屋期内，向原赛汉商行经营者张某交纳了10万元押金，该房屋押金在房屋租赁期间结束后，理应返还上诉人或在租金结算中予以扣抵。被上诉人认可收到了押金，但声称该押金并非租房押金，其对该主张负有举证义务。被上诉人不予举证证明的，应承担举证不能的法律后果，本案两上诉人应支付的房屋占有使用费应扣除房屋押金后计算。三、本案房屋占有使用人并非仅仅两上诉人，还有江苏达云律师事务所等，两上诉人仅应就实际占有使用部分支付费用。两上诉人以及江苏达云律师事务所均系案涉房屋实际占用人，被上诉人应当在支付相应款项后分别向第三人主张。被上诉人仅向法院提供了执行和解协议，并未提供款项支付凭证，不能证明其已支付了相应的款项。在两上诉人仅占有使用案涉房屋三分之一面积的情况下，被上诉人起诉要求两上诉人承担全部金额的占有使用费，明显于理不合，也于法无据，其诉请不应得到支持。四、两上诉人已全部缴清了案涉房屋的水电费用，不存有拖欠水电费用的事实，被上诉人诉请的水电费用部分，没有事实依据。
被上诉人赛汉公司答辩称：1、至2013年8月16日，租赁涉案房屋的主体已变更为被上诉人，上诉人实际使用涉案房屋，且之前的租金也是向被上诉人支付的。除此之外，被上诉人已实际向公积金武进分中心支付了房租以及水电费，上诉人的第一条上诉理由不成立。2、上诉人在一审中提交的押金与本案没有关联性，上诉人应当对押金的性质进行举证。而且我们在一审中也陈述了押金合同发生在合同签订后一年，与常理不符。3、被上诉人与江苏达云律师事务所没有任何法律关系，事实情况是上诉人将房屋转租给江苏达云律师事务所，所有的费用应由两上诉人承担。4、两上诉人认为交清了所有的水电费用，应对此进行举证。被上诉人已在一审中提交了水电抄送本，被上诉人与公积金武进分中心的执行案件中被上诉人也全额支付了水电费用。而涉案房屋是由上诉人实际使用，该水电费用应由上诉人承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。
赛汉公司向一审法院起诉的诉讼请求：1、判令恒业公司、月亮湾商行支付房屋占有使用费16万元及利息（按照银行同期贷款利率计算自2016年3月1日至款项实际支付之日止）。2、判令恒业公司、月亮湾商行支付水电费用14898.3元。3、本案诉讼费、保全费由恒业公司、月亮湾商行承担。
一审法院认定事实：2011年5月1日，赛汉商行与公积金武进分中心签订《房屋租赁合同》1份，约定由赛汉商行承租常州市武进区湖塘镇府北路1号的9间房屋，租期5年（2011年5月1日起至2016年4月30日），年租金16万元。2012年2月1日，双方又签订《房屋租赁合同》1份，租期变更为4年（自2012年2月1日至2015年12月31日），年租金为15万元。2012年3月1日，赛汉商行与恒业公司签订《房屋转租合同》1份，将所承租的全部房屋转给该公司，租期4年（2012年3月1日至2015年12月31日），年租金15万元。同日，为领取营业执照，月亮湾商行又与赛汉商行签订《房屋转租合同》1份，合同条款与上述一致。2013年8月16日，公积金武进分中心同意将承租人由赛汉商行变更为赛汉公司。2014年2月20日，双方约定自2014年2月1日起，年租金由15万元变更为16万元，支付至合同期满的2015年12月31日。租赁合同期满后，因承租人、次承租人即赛汉公司、恒业公司、月亮湾商行未能按约履行支付租金或占有使用费，也未能及时腾空让房，公积金武进分中心遂起诉至法院要求解决争议。法院经审理后，于2016年8月3日作出民事判决书，责令赛汉公司限期支付租赁费用并腾空让房，恒业公司、月亮湾商行等次承租人协助履行腾空让房义务。该判决生效后，恒业公司、月亮湾商行拖延履行判决确定的义务，于2017年2月28日才履行腾空让房义务，也未能支付结欠的租赁费用。2017年3月9日，公积金武进分中心与赛汉公司达成执行和解协议，约定同月15日前赛汉公司支付14万元（因先前已多支付的2万元在结算中予以扣除，即房屋租金125701.70元、水电费14298.30元，申请人放弃了其余租金）。该协议签订后，赛汉公司履行了上述约定的义务。因向恒业公司、月亮湾商行催要未果，起诉至法院要求判如所请。
一审诉讼中，恒业公司以案涉房屋以已转给朱保亚作为经营场所为由，申请追加朱保亚为本案第三人，通知其参加诉讼。法院鉴予朱保亚与恒业公司、月亮湾商行结欠房屋占有使用费无直接关系，对其申请未予准许。
一审诉讼中，法院应赛汉公司的申请，于2017年4月20日，对月亮湾商行的经营者魏月仙的常州市武进区湖塘镇玉兰广场3区10幢1301的房屋和苏Ｄ×××××宝马汽车、苏Ｄ×××××五菱汽车实施了查封保全。同年5月17日，本院鉴于魏月仙对超标的查封保全财产异议申请，裁定解除了对苏Ｄ×××××宝马汽车、苏Ｄ×××××五菱汽车的查封措施。
一审法院认为，依法成立并生效的合同对双方当事人均有法律约束力，违反合同约定拒不履行合同义务的，应当承担相应的民事责任。转租期间届满，次承租人应当支付租赁费用并返还租赁物。承租人向出租人支付租赁费用后，可以向次承租人追偿。本案中，赛汉公司已按执行和解协议的约定，支付了实际由次承租人即恒业公司、月亮湾商行占有使用的占有使用费用16万元（协议名为租金125701.70元、水电费14298.30元，计14万元，已扣除原来多付的2万元），恒业公司、月亮湾商行拒不支付已构成违约，故法院对赛汉公司要求恒业公司、月亮湾商行限期支付租赁费用16万元及自实际支付给出租人之日起计算的利息的请求，依法予以支持。赛汉公司要求自2016年3月1日起计算，理由不当，法院对此不予支持。由于赛汉公司支付的16万元中已包含了水电费14298.30元，其要求恒业公司、月亮湾商行另行支付该费用，超出了其垫付费用的范围，法院对此不予支持。对恒业公司、月亮湾商行辩称的在租赁房屋时向赛汉商行缴纳了10万元押金应予扣除的意见，因根据查明的证据，尚不能认定赛汉公司与赛汉商行之间存在承继关系，且所缴纳所谓押金也不能认定是转租房屋的押金，故法院对此辩称意见不予采信。据此，本案因调解未成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、恒业公司、月亮湾商行于本判决生效之日起十日内支付赛汉公司租赁费用16万元及利息（自2017年3月10日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回赛汉公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1899元（已减半收取），保全费1420元，合计3319元，由恒业公司、月亮湾商行共同负担3167元，由赛汉公司负担152元。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审法院查明的事实与一审法院一致。
二审中，被上诉人赛汉公司申请证人张某到庭，张某陈述的主要内容：收条是2013年3月1日写给朱宝亚的，2012年2月15日我与朱保亚签订了收购协议，协议约定收购价为75万元，签协议时先付30万元，另30万元手续办完后再付，最后10万在一年后（2013年3月1日）再付给我。2013年3月1日的收条载明的款项是朱宝亚履行收购协议中最后一笔款项10万元。对张某的陈述，恒业公司、月亮湾商行认为，张某陈述的与事实不符，收条是张某出具给月亮湾商行的，并非朱保亚，该10万元是房屋押金。二审中，赛汉公司陈述其委托张某向恒业公司、月亮湾商行收取房租金。二审中恒业公司、月亮湾商行对赛汉公司主张的水电费的金额无异议。
本院认为：1、2013年8月16日，通过函件往来，张某、赛汉公司、公积金武进分中心一致同意将承租人由赛汉商行变更为赛汉公司，租赁涉案房屋的承租方已经变更为赛汉公司，后赛汉公司向公积金武进分中心支付租金和水电费。恒业公司、月亮湾商行认为赛汉商行已于2012年2月与朱保亚签订《收购合作合同》，将“全部财产和经营权利”包括但不限于“现租赁使用中的武进区湖塘镇府北路1号第一至第三层经营场所”转移与朱保亚，公积金武进分中心并未认可收购事宜，恒业公司、月亮湾商行也未提供任何证据证明公积金武进分中心同意将承租人变更为朱保亚。二审中，恒业公司、月亮湾商行陈述其房屋租金是交给张某，赛汉公司现也认可其委托张某收取房租，因赛汉商行已注销，且公积金武进分中心作为出租人同意由赛汉公司承租涉案房屋，故现赛汉公司根据赛汉商行与恒业公司、月亮湾商行间的租赁合同向恒业公司、月亮湾商行主张相关租赁费不违反法律的禁止性规定，一审对此认定并无不当。2、恒业公司、月亮湾商行认为赛汉公司应返还租赁押金10万元，提供了2013年3月1日张某的收条，收条上载明收到月亮湾会所压金10万元。对此，赛汉公司认为，该收条收到的款项是朱保亚履行收购协议中应向张某支付最后一笔款项10万元。因2012年3月1日赛汉商行与恒业公司、月亮湾商行签订的房屋转租合同中双方对押金并未有任何约定，且收条中也未明确表明该10万元为履行房屋转租合同支付的押金，现在无其它证据证明的情况下，仅凭该收条不能认定是涉案房屋租赁押金，恒业公司、月亮湾商行上诉要求退还10万元依据不足，本院不予支持。3、恒业公司、月亮湾商行上诉认为赛汉公司仅提供了执行和解协议，并未提供款项支付凭证，不能证明其已支付了相应的款项。对此，赛汉公司陈述执行和解协议签订后其已履行，现恒业公司、月亮湾商行认为未履行无事实依据，本院不予采信。另恒业公司、月亮湾商行上诉认为赛汉公司应向江苏达云律师事务所主张的理由，未提供相应证据证明，理由不成立。综上所述，上诉人恒业公司、月亮湾商行的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3798元，由上诉人恒业公司、月亮湾商行负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈秋云
审判员 罗希夷
审判员 周韵琪
二〇一七年十一月二十日
书记员 马筱艳