福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0583民初8671号原告:南安市港通房地产开发有限公司，住所地：福建省南安市霞美镇滨江机械装备制造基地。法定代表人：卓育生，该公司董事长。委托诉讼代理人：许艳丽，女，该公司员工。被告：林娜琴，女，1981年8月2日出生，汉族，住福建省安溪县。第三人：中国建设银行股份有限公司泉州滨城支行，住所地:福建省泉州市丰泽区东海大街北侧东海湾俊园1号楼15-24号店面。负责人：黄ＸＸ，该支行行长。委托诉讼代理人：杨志雄，男，该支行员工。委托诉讼代理人：张扬，男，该支行员工。原告南安市港通房地产开发有限公司（以下简称“港通房地产公司”）诉被告林娜琴、第三人中国建设银行股份有限公司泉州滨城支行（以下简称“建行泉州滨城支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告港通房地产公司的诉讼代理人许艳丽、第三人中国建设银行股份有限公司泉州滨城支行的诉讼代理人杨志雄、张扬到庭参加诉讼，被告林娜琴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。港通房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除林娜琴与港通房地产公司于2013年11月26日签订的合同编号为201309513的《商品房买卖合同》；2.要求林娜琴协助港通房地产公司办妥《商品房买卖合同》注销手续（包括合同备案登记、权属预告登记和抵押权预告登记的注销）；3.要求林娜琴按《商品房买卖合同》约定总房款529991元的20%支付违约金人民币105998.2元；4.要求林娜琴支付港通房地产公司为其代缴的个人按揭贷款本息人民币24607.97元。事实和理由：林娜琴于2013年11月26日与港通房地产公司签订合同编号为201309513的《商品房买卖合同》，购买位于南安市滨江机械装备制造基地“丽景新城”8号楼903号房产，建筑面积121.86平方米，总价款529991元。根据《商品房买卖合同》附件六的约定，如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担。林娜琴于2014年8月10日与建行泉州滨城支行签订《个人住房借款合同》，借款本金37万元，借款期限180个月，建行泉州滨城支行于2014年10月31日向林娜琴发放个人住房按揭贷款37万元，同时由港通房地产公司为林娜琴的贷款提供担保。现林娜琴拒不履行《个人住房借款合同》约定的还款义务，造成港通房地产为其代缴个人按揭贷款本息24607.97元。林娜琴在银行及港通房地产公司多次催讨的情况下，仍不履行还款义务，其行为已构成根本性违约。根据港通房地产公司与林娜琴签订的《商品房买卖合同》的约定，港通房地产公司有权要求解除《商品房买卖合同》，并要求林娜琴偿还为其代付的个人按揭贷款本息24607.97元，支付总房款20%的违约金及为解除合同而发生的诉讼费用。林娜琴未作答辩。建行泉州滨城支行述称，不同意注销《商品房买卖合同》的抵押权预告登记，但未提出诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林娜琴经传票传唤未到庭，本院无法组织其对证据进行质证。本院经审查认定事实如下：港通房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发等项目的有限责任公司，港通房地产公司并取得诉争商品房项目的商品房预售许可证。2013年11月26日，港通房地产公司与林娜琴签订合同编号为201309513的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，林娜琴向港通房地产公司购买址在南安市，建筑面积共121.86平方米，单价为4349.18元，总金额为529991元，付款方式及期限为银行按揭付款，详见附件六第一条。附件六《合同补充协议》约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款159991元，其余房款370000元由买受人向银行（或公积金管理中心）申请按揭贷款支付……出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担。2013年12月9日，讼争商品房买卖合同办理了商品房买卖合同备案及预告登记。2014年8月10日，林娜琴、陈旺根、港通房地产公司与中国建设银行股份有限公司泉州分行签订《个人住房借款合同》一份，约定林娜琴、陈旺根向中国建设银行股份有限公司泉州分行贷款370000元，港通房地产公司为林娜琴、陈旺根的贷款提供担保，贷款发放后，中国建设银行股份有限公司泉州分行授权建行泉州滨城支行办理提前还款、逾期催收、诉讼等业务。2014年10月31日，中国建设银行股份有限公司泉州分行依约发放了贷款。但林娜琴未依《个人住房借款合同》的约定按时偿还贷款。2016年6月27日，港通房地产公司代林娜琴偿还贷款10285.6元，2016年9月30日，港通房地产公司代林娜琴偿还贷款14322.37元。本院认为，港通房地产公司与林娜琴签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，林娜琴向银行办理按揭贷款用于支付讼争房屋的房款，并由港通房地产公司提供阶段性保证。林娜琴未依《个人住房借款合同》约定按时偿还贷款导致港通房地产公司代其偿还贷款共计24607.97元，其行为构成违约。港通房地产公司代林娜琴偿还的银行贷款本息已超过三个月，依照双方签订的《合同补充协议》“如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用”约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，港通房地产公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求林娜琴支付代偿的贷款本息24607.97元，违约金105998.2元。本案合同已办理备案及预告登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，港通房地产公司请求林娜琴配合其解除《商品房买卖合同》的备案及预告登记手续，符合法律规定，予以支持。因林娜琴、港通房地产公司与银行签订《个人住房借款合同》而办理的抵押权预告登记，不属于本案商品房买卖合同纠纷的审理范围，应由双方与银行另行处理，港通房地产公司要求注销该抵押权预告登记，没有事实及法律依据，应予驳回。因林娜琴未在本案中提出请求，对于港通房地产公司应返还林娜琴的剩余购房款，本案不予处理，双方可另行处理。林娜琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除南安市港通房地产开发有限公司与林娜琴2013年11月26日签订的编号为201309513的《商品房买卖合同》；二、林娜琴应于本判决生效后十日内协助南安市港通房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》备案及预告登记注销登记手续；三、林娜琴应于本判决生效后十日内支付南安市港通房地产开发有限公司代其缴纳的个人按揭贷款本息24607.97元；四、林娜琴应于本判决生效后十日内支付南安市港通房地产开发有限公司违约金105998.2元；五、驳回南安市港通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，由林娜琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  王毅刚代理审判员  倪丽端代理审判员  李晓琳二〇一七年七月十八日书 记 员  杨玲娥速 录 员  陈家群附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。