湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0202民初1371号
原告：柳某甲，湖北华电供电公司退休职工。
委托诉讼代理人：胡月红、张亚芳，湖北易圣律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：柳某乙，黄石热电厂退休职工。
委托诉讼代理人：许巧莉(系被告柳某乙之妻)，女，1947年7月7日出生，汉族，住黄石市黄石港区冶电二村18-××号。代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：徐颖，湖北太圣律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告：柳荣珍，黄石医药公司退休职工。
被告：柳凤珍，湖北省二轻局退休职工。
被告：柳某丙，华能武汉发电有限责任公司退休职工。
委托诉讼代理人：柳荣珍、柳凤珍（分别系柳某丙大姐、二姐）。
原告柳某甲与被告柳某乙、柳荣珍、柳凤珍、柳某丙遗嘱继承纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳某甲及其委托诉讼代理人胡月红、张亚芳，被告柳某乙及其委托诉讼代理人许巧莉、徐颖，被告柳荣珍、柳凤珍、柳某丙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柳某甲向本院提出诉讼请求：1、依法判决黄石市黄石港区冶电二村18-××号房屋由原告依遗嘱继承。2、本案诉讼费用由被告承担。原告诉称事实：原告与被告系同胞兄弟姐妹，都是父亲柳树清和母亲袁金枝婚生子女。父亲柳树清于1993年8月去世，母亲袁金枝于2013年7月25日去世。袁金枝在1998年9月购买了坐落于黄石港区黄石大道946-45号房屋，该房屋系房改房，并依法取得该房屋产权。2003年因拆迁还建，母亲所有的黄石港区黄石大道946-45号房屋置换成黄石港区冶电二村18-××号房屋。2××9年1月13日，母亲取得了该房屋的所有权证，母亲系该房屋的所有权人。母亲在2012年10月23日立下代书遗嘱，将黄石港区冶电二村18-××号房屋指定由原告柳某甲一人继承，明确表示其他子女不得干预。湖北人本律师事务所胡胜华、王浩两位律师对整个代书遗嘱的过程进行了见证。该代书遗嘱由原黄石毛纺织厂厂长谢长庚代为书写，袁金枝在遗嘱上亲笔签名捺印。黄石港区冶电二村18-××号房屋自2003年以来，一直由被告柳某乙与母亲共同居住，母亲去世后，仍由被告柳某乙实际占有和使用，影响了原告继承权利的行使。2015年7月被告柳某乙向法院起诉，请求黄石港区冶电二村18-××号房屋由其继承，次月原告柳某甲提出反诉，请求诉争房屋应按遗嘱，由其单独继承，并提交代书遗嘱以及律师见证书等证据材料，9月被告柳某乙撤诉。2016年6月，原告与被告柳某乙多次协商房屋继承事宜，均未能达成一致意见。综上所述，被告柳某乙的行为违背了母亲的遗愿，并与继承法的规定相冲突。为此，诉至法院，望能判如所请。原告诉称理由：1、根据我国物权法规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当按法律规定登记”，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条规定“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买，以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持，购买该房屋时的出资，可以做为债权处理。”针对本案，争议房屋系由被继承人的原房改房拆迁而来，与被继承人的人身密不可分，产权亦登记在被继承人名下，故被继承人袁金枝应是涉案房屋合法的所有权人。同时，《关于购买、使用新房的协议》中始终明确被继承人袁金枝是争议房屋的所有权人，有权决定此房的一切居住事宜，五个子女共同享有法定继承权。协议中未有被继承人袁金枝死亡后房屋归枊荣华所有的字眼，被告枊荣华此前拥有的始终只是法定继承权和长期使用权。且从2003年签订协议到2××9年产权登记在被继承人名下长达六年时间，被继承人是有充分的时间考虑争议房屋的所有权登记问题，可见，被继承人将争议房屋最终登记在自己名下系其真实意思表示，这也进一步说明，被继承人袁金枝生前是争议房屋的唯一合法所有权人，对争议房产有完全的处分权。另2015年7月柳某乙以其他兄弟姐妹为被告提起法定继承诉讼，请求判决黄石港区冶电二村18-××号房屋由其继承。柳某乙提起法定继承纠纷诉讼，证明其认可房屋产权系其母亲袁金枝所有，本案诉争房屋权属不存在任何争议，本案不属于借名购房情形，不适用物权法关于名义所有权人与实际所有权人不一致的规定。2、被继承人袁金枝所立代书遗嘱合法有效，遗属继承人枊荣昌也不存在丧失继承权的情形。本案当中几个子女签订的《关于购买、使用新房的协议》并没有袁金枝的签名，故不能约束袁金枝，袁金枝有权通过立遗嘱来处分她个人的财产。3、根据继承法相关法律规定，继承人放弃继承权的意思表示只能在继承开始后进行，故原告柳某甲在被继承人袁金枝死亡前也就是继承开始之前签订的《关于购买、使用新房的协议》中作出的自动放弃争议房屋法定继承权的意思表示违反继承法的规定，应确定该条款无效。当然，该条款的无效并不影响协议中关于被继承人拆迁后房屋购买费用，占有、使用及被继承人具体赡养照顾等条款的效力。4、根据继承法规定，继承开始后，按法定继承办理，有遗嘱的按照遗嘱继承或遗赠办理。可见遗嘱继承优先于法定继承。原告枊荣昌在协议中表示放弃的只是法定继承权而不包括遗嘱继承权。因此，原告柳某甲在《关于购买、使用新房的协议》中作出的自动放弃争议房屋法定继承权的意思表示与其请求行使对争议房屋的遗嘱继承权并不矛盾。5、该协议约定，原告放弃法定继承权及被告枊荣华取得房屋长期使用权是附条件的，即出资购买并照顾好被继承人袁金枝的日常生活。但被告枊荣华并未完全履行协议约定。从协议签订后十几年的实际情况来看，被继承人袁金枝在明知被告枊荣华出资购买房屋并与其共同生活六年的情况下，仍然将房屋登记在自己名下，2011年前后数次以排除障碍、搬离房屋的诉求诉之法院，死前立下代书遗嘱将房屋留给其他子女，如今同为被告的其他子女与原告一起当庭共同指证被告枊荣华未尽到赡养义务，以上事实足以证明协议中约定的原告放弃继承权和被告柳某乙取得长期使用权的条件均未成就。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》规定：“遗产处理前或在诉讼进行中，继承人对放弃继承权反悔的，由人民法院根据其提出的具体理由，决定是否承认。”法律也允许继承人对放弃继承权进行反悔。本案中的房屋争议由来已久长达数年，被告枊荣华应早已预见该房屋权属上的风险而进行决策。况且被告枊荣华在此房屋连续居住已达十几年之久，其在购房时支付的款项与其实际使用房屋应付的成本也基本吻合，不存在显失公平的问题，当遗嘱的效力产生时，房屋的所有权人也将发生变化，该协议中关于房屋使用问题的条款效力也相应终止。
被告柳某乙辩称：原告要求继承的房屋并不属于被继承人袁金枝的个人遗产，该房产的实际产权人是被告柳某乙。（一）关于本案基本事实：1、本案诉争房屋在2003年已经通过家庭内部协议的方式确定由柳某乙全资购买，并约定了房屋最终权利归属给柳某乙。袁金枝原居住的黄石港区黄石大道946-45号房屋于1998年9月，以父亲柳树清39年工龄与母亲袁金枝8年工龄参与了房改，房屋面积为51.97平方米。2003年，该房进行拆迁还建时，通过商品房购买，签订了《商品房买卖合同》，由柳某乙和袁金枝一起在该合同上签字。新房坐落于冶电二村18-××号，还建后的房屋面积共计133.54平方米，超过原有房屋面积81.57平方米。2003年12月13日，柳某乙兄妹5人在袁金枝的召集下，商量关于该房屋出资以及使用、最终的处置问题。当时由于购买该房屋需要再支付8万多元的房款，老母亲没有钱，其他子女又不愿意出钱，且老母亲此时也在所有子女当中选择了跟随柳某乙夫妇一起生活。所以大家一致决定，房屋由柳某乙出钱买，老人也随其一起生活，房子最后归柳某乙，其他子女全部不享有房屋的权利。之后，由柳某丙执笔，在母亲的认可下，五名子女签订了《关于购买、使用新房的协议》，确认该房屋实际由被告柳某乙全资购买，包括旧房折价、新增面积、补偿价值，共计支付110600元。即冶电二村18-××号房屋并非房改房，该房屋在购买过程中，柳某乙支付了对价。这十几年来，其对房屋进行装修、占有、使用。2、原告在诉状中称母亲立下遗嘱是其真实意思的表示，与事实不符。因为：（1）袁金枝老人是文盲，其要想立遗嘱，只能代书遗嘱，而通过律师见证进行代书遗嘱，必须要房产证。因此，2012年6月，在明知房产证在柳某乙的手上，原告等人却以房产证遗失为由办理了新证。（2）在排除妨碍的诉讼过程中，柳某乙提出他是实际产权人，法院已经将房屋的权属问题，作为审理的争议焦点，该房屋的权属问题已经有争议是大家众所周知的事实。（3）立遗嘱前，90岁的袁金枝老人头部受伤、手臂摔断、身体虚弱、精神恍惚。（4）重新办证、立遗嘱都是在原排除妨碍诉讼过程中进行的。此期间，法院多次上门进行调解，老人反复说“手心手背都是肉”，更没有丝毫提及房子继承的事，从未表示这个房子要交给原告。因此，柳某甲所持有的房产证和所谓的遗嘱是以欺骗的方式取得，该遗嘱根本不是老人的意思表示。在2013年元月袁金枝陷入昏迷，被接回冶电二村的家中，至2013年7月25日去世期间，在一审判决客观认定《关于购买、使用新房的协议书》的效力及其他案件事实的情况下，其他子女又擅自代表袁金枝向法院提起上诉。在2013年7月24日二审开庭当天，他们还口口相逼没有任何撤诉的意思，却突然在庭审后也是同一天又自己提交了撤回起诉的申请，随后袁金枝第二天去世。无论是当年的排除妨碍的一审诉讼、上诉及二审中撤回起诉都不是袁金枝的个人意思，是个别子女自己的意思，其目的是想要房子，就是借老母亲赶走柳某乙，以达到占有房屋的目的。多年来，柳某乙念及亲情并不愿意将此事诉诸法院。其于2015年7月曾提起的诉讼，是担心诉讼时效问题，故而提起。随后，其又希望通过家庭协商方式再行解决此事，故而撤诉。当时未收到柳某甲所谓的反诉状。（二）本案的法律问题：1、原告要求继承的房屋黄石市黄石港区冶电二村18-××号房屋并不属于被继承人袁金枝的个人遗产。《关于购买、使用新房的协议》是具有法律效力的，且已经直接否认了袁金枝对于该房屋的权属，确定了该房产的实际产权人为柳某乙。该协议符合民间习惯，实体利益也公平，从维护社会秩序、稳定财产关系角度出发，应确认其具有法律效力。且该协议已经得到切实履行，柳某乙按照协议支付了全部应付款；自2004年起至2011年7月八年间，柳某乙夫妻让母亲住带卫生间的主卧，尽心尽力地照顾其母亲日常生活，在其母亲生病住院时，为其送饭，帮其擦洗身体，清洗污物；在其母亲重病昏迷后，接回家中为其养老送终。而原告柳某甲一手拿着被告给付的该房屋的补偿款，一手又要继承这个房子。故根据协议，柳某乙应为冶电二村18-××号房屋的所有权人。2、原告将房屋登记等同于确权登记是错误的，房屋产权登记虽然登记在袁金枝的名下，但并不能证明其为房屋的真正权利人。3、由于该房屋的实际产权人为柳某乙，故无论遗嘱是否是袁金枝本人的意思表示，由于其擅自处分他人的财产，其遗嘱无效。总之，从2012年至2016年，为了这个本就属于被告柳某乙的房子，其从临近70岁到现在已经72岁了，还在为此诉讼。多年来其对母亲悉心照顾却被兄弟姐妹无视、曲解。为了购买该房屋，其多年来借钱、贷款、还钱，付出了全部心血。为了购买这个房子，其失去了其他优惠购房的机会，现在没有其他房产。因此，恳请法院查明本案事实情况，判决驳回原告的诉讼请求，让其安享晚年，家庭和睦。
被告柳荣珍、柳凤珍、柳某丙对原告柳某甲提出的诉讼请求及事实与理由无异议。均提出被告柳某乙夫妇未按承诺尽到对母亲袁金枝的赡养义务，应支持原告柳某甲的诉请的意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：
一、原告提供的证据：代书遗嘱、律师见证书、黄房权证港字第××号房屋所有权证。证明被继承人袁金枝系冶电二村18-××号房屋所有权人，其生前立下代书遗嘱且该遗嘱经过律师见证，是被继承人真实意思表示，内容合法有效。针对这组证据被告方提出以下异议：1、律师见证是针对代书遗嘱的过程，并不对也无权对房屋权属进行证明或认定。2、单就这份遗嘱本身来说，根本不是老人的意思表示。本院认为，原告提供的代书遗嘱由代书人代写，并有被继承人签字捺印，经过律师见证，形式合法，内容真实、具有关联性，可作为认定本案事实的依据，本院予以采信。被告方虽提出此遗嘱不是袁金枝真实意思表示的理由，但并没有提供相应证据证实，故对其异议不予采纳。
二、被告柳某乙提供的主要证据：（一）《关于购买、使用新房的协议》。证明在购买冶电二村18-××号房屋时，家人进行过协商，其他人不出资，也放弃继承。原告方质证后，对该协议的真实性、关联性无异议，但认为该协议第五条约定的内容违反了继承法的规定，该约定无效。（二）黄石市沈家营居民委员会证明一份、被告柳某乙的委托诉讼代理人提供的调查笔录一份及被调查人张妖兰的身份证复印件。两份证据证明柳某乙夫妇为人忠厚，与袁金枝在一起生活融洽，未发现老人被虐待情况，以及袁金枝被其他子女接走后，柳某乙夫妇多次去看望并接袁金枝回家的事实。其中张妖兰的证言还证实，柳某乙夫妻尤其是柳妻对婆婆孝顺，照顾较好。原告方经质证认为，社区证明没有出具人的签名，其证明内容也与案件事实不符，因为袁金枝在原来起诉状中已陈述被告柳某乙对其不好，老人是不会无故冤枉自己的子女的。本院认为，被告柳某乙提供的证据（一），其形式和来源合法，内容客观真实并与本案具有关联性，可作为认定本案事实的证据予以采纳。对证据（二），其中，居委会证明因没有出具人的签名，证据形式不合法，本院不予采纳；对被调查人张妖兰的调查笔录，证据来源及形式合法，且具有证据的客观性和关联性，本院予以采纳。
本院依据庭审中原、被告双方陈述并经对方当事人认可的事实以及原、被告当庭举出的经庭审质证、认证，予以采信的证据，查明事实如下：
一、关于讼争遗嘱所涉房屋的取得及产权登记的事实。
原告与四被告均系柳树清和袁金枝（女，生于1923年2月7日）婚生子女。柳树清于1993年8月去世，袁金枝于2013年7月25日去世。1998年9月袁金枝所住的坐落于黄石港区黄石大道946-45号房屋进行公有住房房改，袁金枝以柳树清及其自己的工龄等条件，以房改房价格8500元购得该套房屋（由袁金枝出资3500元，柳某甲出资5000元），房屋建筑面积为51.97平方米。2001年该房进行拆迁还建时，因袁金枝及家人选择的还建商品房面积远远超出原拆迁房屋面积，超出面积需要按商品房价格出资购买，而袁金枝又无力出资，其他子女亦无出资购买之意，为了解决母亲老有所居及新房需出资购买的问题，袁金枝与五子女商议，此新房由被告柳某乙出资购买，袁金枝与其共同居住。为此，2001年11月27日，被告柳某乙向黄石电能集团有限公司聚业房地产公司（以下简称聚业房地产公司）预交了按商品房价格计算的新购房屋超出原拆迁房面积的房款77913元；2003年10月25日，被告柳某乙作为委托代理人以袁金枝为买受人与聚业房地产公司签定了《商品房买卖合同》，合同确定购买的商品房建筑面积为133.54平方米，商品房单价为900元／平方米；2003年12月2日，被告柳某乙交纳契税1728元；2003年12月9日，被告柳某乙因购新房资金短缺，以新购房屋作为抵押向中国建设银行胜阳港支行借款5万元（此前还找其他兄妹借款支付房款），还款日为2008年12月9日。为了明确以上还建房购买及使用事宜，2003年12月13日，袁金枝又召集五个子女召开家庭会议，经商议五子女一致同意签定《关于购买、使用新房的协议》。协议约定：1、房屋权属，此套房屋房主为袁金枝，并有权决定此房的一切居住事宜，五个子女共同享有法定的遗产继承权；2、购房费用支付，此套住房费用包括原旧房购置费以及新房增加的面积费用共计90600元，其中此次长子柳某乙支付82100元，原旧房由袁金枝支付的3500元，三子柳某甲支付的5000元，由柳某乙偿还给各人，共计8500元；3、适当补偿方面，柳某乙同意适当补偿柳某甲此房预期房屋价值差价20000元，补偿期为柳某乙还完贷款后；4、房屋最终处置，柳荣珍、柳凤珍、柳某丙、柳某甲自动放弃此房遗产继承权。同意由柳某乙长期享有此房使用权；5、责任，由长子柳某乙承担袁金枝的一切日常生活及其它事情，其他四个子女也承担母亲的赡养责任。2004年新购房屋交付并由被告柳某乙装修后，袁金枝即与被告柳某乙夫妻一并搬入新房共同居住。依以上协议，共同居住的前三年，柳某乙不收取袁金枝每月要支付的100元生活费（袁金枝社保养老金银行卡先后由柳某甲及柳荣珍保管，由他们从中支取并向被告柳某乙支付），以抵偿袁金枝购置原拆迁房时所支付的3500元房款；2006年11月被告柳某乙向柳某甲偿还其在购置原拆迁时垫付的房款5000元；2××9年1月，被告柳某乙在银行贷款还完后具备办理产权证条件时，在房产登记部门办理了房屋产权登记手续（黄房权证2009港字第××号），房屋所有权人登记为袁金枝，房屋产权证由被告柳某乙持有；2014年12月，被告柳某乙向原告柳某甲偿付了协议约定的“适当补偿柳某甲此房预期房屋价值差价”20000元。
二、关于对袁金枝赡养的事实。2004年起袁金枝即随被告柳某乙夫妻共同居住，由被告柳某乙夫妻照顾其日常生活。至2011年7月，因柳某乙夫妻在对袁金枝的日常生活照料上令袁金枝及其他子女不甚满意，继而产生家庭矛盾，在商议如何照料袁金枝生活问题上，五子女发生激烈的争执，其他子女即一起将袁金枝从冶电二村18-××号家中带至被告柳荣珍在黄石的住处（此前柳荣珍在深圳工作生活），由柳荣珍照顾其生活。随后，2011年12月份，袁金枝作为原告，其子柳某丙作为委托诉讼代理人以柳某乙为被告向本院提起排除妨碍诉讼，请求法院判令：1、被告柳某乙及许巧莉停止侵害原告对冶电二村18-××号房屋的使用权，并立即搬离该房屋。2、二被告返还该房屋购房合同、付款凭证、房产证及土地使用权证原件。在袁金枝被接走后，被告柳某乙与许巧莉以及社区工作人员多次到柳荣珍家中看望并要将袁金枝接回到冶电二村18-××号家中由他们继续照顾，并表示愿意按袁金枝要求改善对其的日常照料；同时，本院也在袁金枝与柳某乙排除妨碍一案的诉讼过程中多次主持调解劝说袁金枝回到冶电二村18-××号家中居住，由柳某乙夫妻继续照料其日常生活。但均因袁金枝及其委托诉讼代理人坚持要求柳某乙夫妻搬出该房屋而未达成协议。其间，2013年元月，袁金枝重病昏迷（一直昏迷至去世），住院治疗无效后，即被柳某乙夫妇接回到冶电二村18-××号家中，由其夫妇及袁金枝其他子女轮流照顾。本院在对袁金枝提起的排除妨害诉讼中进行多次调解无效后，于2013年4月22日作出判决，驳回袁金枝的诉讼请求。随后，被告柳某丙、柳凤珍作为袁金枝的委托诉讼代理人上诉于黄石市中级人民法院，后于2013年7月24日撤回起诉，黄石市中级人民法院裁定准许，并撤销本院一审判决。2013年7月25日袁金枝去世。
三、关于袁金枝所立遗嘱的事实。在袁金枝起诉被告柳某乙排除妨害一案诉讼期间，由原告柳某甲与柳荣珍带袁金枝一起以黄石港冶电二村18-××号房屋产权证遗失为由到房产登记部门重新补办该房屋的产权证（黄房权证港字第××号）。并由其二人联系聘请律师作为见证人，于2012年10月23日在二名律师的见证下，由代书人进行代书，袁金枝立下代书遗嘱，内容为：“将属其个人所有位于黄石港区冶电二村18-××号房屋作如下处理，该房产由第五子柳某甲壹人继承，其他子女不得干预”。该遗嘱由袁金枝、柳某甲、代书人及见证律师所在的律师事务所各持一份。2015年7月，被告柳某乙因要求四弟妹按上述《关于购买、使用新房的协议》配合将登记于袁金枝名下的黄石港冶电二村18-××号房屋变更登记到其名下时，遭到拒绝，其即以四弟妹为被告诉至本院请求判令由其按协议继承该房屋。在该案审理过程中，原告柳某甲遂将此代书遗嘱向法院出示，之后，被告柳某乙撤回起诉。
本院认为，本案是因袁金枝所立遗嘱而起，争议主要焦点是该遗嘱人对所立遗嘱处置的房屋是否有处分权，即该项遗嘱内容是否有效的问题。对此本院作如下认定：
一、关于争讼房屋的真实购买人及房屋产权人的认定。
(一)《关于购买、使用新房的协议》的法律效力。
依据本院查明的第一项事实，袁金枝系原房改房的所有权人，在房屋面临拆迁还建时，其作为拆迁户可与房地产公司达成拆迁补偿协议，享有选购还建房的权利。同时其在行使此权利时，有权决定由其本人或家庭其他成员购置还建房或向他人转让其获得的相关权益，有权选择还建房的大小、户型等。本案中，袁金枝在自己无力交纳所选择的远超出原拆迁房面积的还建房房款及其年事已高希望与子女共同居住生活的实际情况下，召集五子女召开家庭会议，授意五子女专门就还建房的购置和使用事宜进行商议并作出决定。此行为也就是将购置还建房的决定权交由五子女协商行使，这是身为八旬老人对自己权益的自由处分。五子女根据袁金枝的授意，以有利于袁金枝居住生活为目的，本着公平、等价有偿原则，而协商一致达成《关于购买、使用新房的协议》，故此行为不存在对袁金枝合法权益的不当处置。该协议系各方当事人的真实意思表示并经各方签字确认，符合情理，也不违背公序良俗，更不违反法律的效力性强制性规定，是合法有效的。故原告提出的该协议并没有袁金枝的签名，不能约束袁金枝，袁金枝有权通过立遗嘱来处分黄石港冶电二村18-××号房屋的理由不成立，本院不予支持。
（二）《关于购买、使用新房的协议》的履行。
依以上的认定，当事人各方应遵循诚实信用原则，全面履行《关于购买、使用新房的协议》，受该协议约束。被告柳某乙作为一方当事人，首先，其依据《关于购买、使用新房的协议》第二、三条约定，支付了全部还建房屋的价款。包括：其已于2001年预付的还建房超面积部分及其相关应交房款8万余元，原拆迁房的购置费8500元，以及其作为家庭成员之一独自受让购买还建房资格而对其他家庭成员给予2万元预期利益的经济补偿。其二，根据协议第一条约定，其在还完房屋贷款后符合办理房屋产权证时将所购房屋登记于袁金枝名下。其三，根据协议第一条和第五条约定其将房屋装修后，自2004年起，年过八旬的袁金枝即与其夫妻一起搬入黄石港冶电二村18-××号房屋居住，由其夫妻一起照料袁金枝的日常生活，至2011年7月。此期间，除原告柳某丙常住黄石外，其他子女均在外地生活工作，不能经常回黄石看望老人。虽然其他子女也时有在春节及清明期间接老人到他们家中居住的情况，但袁金枝的经常性生活起居及生病住院的照料主要还是由被告柳某乙夫妻承担。虽然袁金枝于2011年7月被接走与其他子女生活一年多，但这种结果的发生并不是被告柳某乙夫妻不让袁金枝与其共同居住，也不是他们不对袁金枝尽赡养义务的行为造成，而是由于被告柳某乙与袁金枝及其他弟妹间缺少沟通形成积怨并造成家庭纠纷引起。在老人病重昏迷后，被告柳某乙夫妻又将其接回黄石港冶电二村18-××号房屋家中，与其他弟妹一道齐心协力为老人养老送终。虽然原告及其他被告提出被告柳某乙对其母照顾不好，并列举了柳某乙夫妻在对老人日常生活起居照顾中存在的一些不够细致周到的琐事及柳某乙存在脾气急躁，有对其母亲及弟妹态度粗暴的情况，但他们并未提出证据证明被告柳某乙夫妻对其母不尽赡养义务或故意虐待的行为。由此，被告柳某乙夫妻已尽到对袁金枝老人赡养的义务，且五兄弟姐妹中他们对老人所尽义务最多，时间最长。综上，被告柳某乙依《关于购买、使用新房的协议》已全面履行了自己的应尽义务。
（三）关于黄石港冶电二村18-××号房屋的权属的认定。
第一，黄石港冶电二村18-××号房屋的由来。依据本院查明的第一项事实，袁金枝原有的房改房在购买时具有一定的政策性和身份性，在其购得后，其享有物权。该房屋被拆迁还建时，经过了两个阶段，其一，袁金枝与房地产公司达成拆迁安置补偿协议，其以该房屋的交换价值获得相应的价值补偿而同意拆除该房屋。在该房屋被拆除后，该房屋的所有权也因此而消灭，其房改房性质及其他身份属性也随之消灭；其二，还建房购买者与房地产公司签定商品房买卖合同，发生商品房买卖行为，形成商品房买卖法律关系。本案中该新购房屋对价由两部分组成，一是按原拆迁房屋面积补偿获得的相同新房面积的物的交换价值；二是超出原拆迁房的面积，按新购的商品房价格计算的房款。房地产公司收到购房者支付的全部对价后，依约向购房者交付房屋，经过房屋产权登记后，购房者即从房地产公司取得新购置房屋的产权。故新购置还建房产权取得是购房者与房地产公司之间发生的等价有偿、公平交易的结果，是重新取得的新的产权，而不是原房改房产权的演变或延续，其权属身份和性质与原房改房不再存有联系，不能将拆迁还建过程中，原拆迁房所有权的消灭与新购置还建房所有权取得相混淆。故原告诉称黄石港冶电二村18-××号房屋应适用婚姻法解释（三）对房改房的相应规定处理的理由不成立，本院不予支持。
第二，《关于购买、使用新房的协议》对黄石港冶电二村18-××号房屋所有权登记及最终处置问题的确认。1、根据该协议第二、三条约定，争讼房屋由被告柳某乙购买，被告柳某乙在实际履行其付款义务，在房地产公司向其交付房屋，双方完成房屋买卖行为后，即应实际成为房屋的真实购买人，享有了占有、使用的权利，成为该房屋财产权利的真实取得人。但五子女根据袁金枝的愿望在该协议第一条约定：“房屋权属，此套房屋房主为袁金枝，并有权决定此房的一切居住事宜，五个子女共同享有法定的遗产继承权。”该条是五子女为了让袁金枝具有决定房屋居住事宜的主动性，使其居有定所，心有所安，老有所归而专门约定，体现了五子女对老母亲的一片孝敬之心，是孝善之举，符合家庭美德。但该约定事项与协议第二、三项约定事项存在矛盾。财产权的保护制度是以公平原则为核心，不动产物权只能是由于买卖、赠与，继承等当事人单方或双方法律行为形成的基础性法律关系而产生，这是私法自治的体现。不动产登记是确认物权变动并将其公之于众的手段，不动产物权不是登记的产物，不是登记行为或登记机关所赋予的权利，故不能认为房屋所有权登记于袁金枝名下后，袁金枝就拥有了该房屋的真实所有权。故该约定不能否定被告柳某乙与房地产公司基于商品房买卖的法律行为而形成的实质性、基础性法律关系所产生的法律结果，即房屋财产权利应由房屋购买人被告柳某乙取得这一客观事实。此情形下，房屋所有权的登记所有人与房屋所有权的真实取得人，真实的房屋权利状态与不动产登记簿记载的状态存在不一致的情形。2、针对以上存在的不一致的情况，五子女在达成协议时已予客观认可，并作出相应的约定，即协议第四条：“房屋最终处置，柳荣珍、柳凤珍、柳某丙、柳某甲自动放弃此房遗产继承权。同意由柳某乙长期享有此房使用权。”依据该约定，在袁金枝去世后，五个继承人中原告及其他三名被告主动放弃对该房屋的继承，那么必将产生唯一的法律后果即该房屋由被告柳某乙一人继承，最终属柳某乙所有。由此可见，该约定实质是通过“主动放弃继承”这种法律形式来确认该房屋的真实所有权人，同时以此法律形式使登记于袁金枝名下的房屋所有权最终实至名归于被告柳某乙名下。故该条是对该房屋真实房屋所有权人最终实现房屋所有权的法律手段和途径的约定，并不是对房屋所有权的实质性处分。该协议符合客观情况，不违反法律效力性强制性规定，是合法有效的。原告提出的该协议违反继承法的相关规定，属无效条款的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，《关于购买、使用新房的协议》合法有效，且作为当事人一方被告柳某乙已经按该协议全面履行义务，故其应获得协议确认的相应权利，即最终名符其实地取得黄石港冶电二村18-××号房屋所有权。原告及其他三被告认为被告柳某乙未尽对母亲的赡养义务，原告可以对放弃继承权的约定反悔，可不按原协议执行的理由不能成立，本院不予支持。被告柳某乙提出的黄石港冶电二村18-××号房屋并不属于被继承人袁金枝的个人遗产，而是被告柳某乙夫妻的财产的抗辩意见成立，本院予以支持。
二、关于袁金枝所立遗嘱的效力。
袁金枝通过律师见证及他人代书立下遗嘱，虽然该遗嘱是其真实意思表示，形式合法，但其遗嘱处分的房屋不是袁金枝个人财产，而只是在其生前登记于其名下。袁金枝可决定房屋的居住事宜，但不享有最终处分权。该房屋的最终处置应按合法有效的《关于购买、使用新房的协议》确定，即最终归属于被告柳某乙所有。故袁金枝的遗嘱内容处分了其无权处分的财产，该遗嘱无效。对原告要求按该遗嘱继承诉争的房屋的请求，本院不予支持。
本案当事人订立《关于购买、使用新房的协议》的初衷是让袁金枝老人在生前老有所依，安度晚年；在其去世后子女和睦，不生间隙。体现了五子女对老人的一片孝敬之心及兄弟姐妹之情谊。该协议起于善良公平之意，亦应终于友善诚信之举。现袁金枝老人已驾鹤西去，子女之间相亲相爱，情同手足，这才是一个母亲的最大遗愿。故此，希望各方当事人互谅互让，消除积怨，融化矛盾，重拾血浓于水之亲情。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第五十七条、《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国物权法﹥若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国继承法》第十六条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》第三十八条之规定，判决如下：
驳回原告柳某甲的诉讼请求。
案件受理费9140元，由原告柳某甲负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币9140元。款汇至户名：湖北省黄石市中级人民法院；帐号：17×××18；开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；地名：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 朱海鹰
审 判 员 李 翩
人民陪审员 杨 臣
二０一七年四月二十二日
书 记 员 王 琼