南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玄锁民初字第223号
原告南京太平物业管理有限公司�住所地在南京市玄武区北门桥路*号。
法定代表人华芝培，南京太平物业管理有限公司总经理。
委托代理人亢伟，男。
被告江双珠，男，1947年8月2日出生，汉族。
委托代理人宋莲玉（被告妻子），女。
原告南京太平物业管理有限公司（以下简称太平公司）与被告江双珠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太平公司的委托代理人亢伟、被告江双珠的委托代理人宋莲玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太平公司诉称，2004年8月7日，原告与南京市玄武区城镇建设综合开发有限公司（以下简称玄武城镇公司）签订了xx山庄前期物业管理合约，约定原告对xx山庄小区提供物业管理服务，合同期限至该小区业委会与物业公司签订物业管理合同时止。2012年11月30日，原告与xx山庄住宅小区业主委员会签订了xx山庄物业服务�同，约定原告为xx山庄小区提供物业管理服务，合同期限从2012年12月1日至2013年12月31日止。被告系该小区12幢205室的业主，为物业服务的直接受益人，按物价部门批复的标准每月应支付90.1元物业服务费，但被告从2007年1月至2013年12月共欠交物业费7568.4元，经原告多次催缴未果。原告按合同约定履行了自身的义务为被告提供了物业服务，但被告却拒不履行缴费义务。故诉至法院，请求判令被告支付物业管理费7568.4元。
被告江双珠辩称，因为原告物业管理和服务不到位，造成被告生活上许多不便和困难，被告无处投诉无法解决，只好欠交物业费。1、共用部位修理不到位。被告家阳台外下水管不通畅以致造成返冒，返冒点在空调主机下，造成空调主机损坏和锈烂，多次报修，都得不到修理和根除。单元门禁系统经常坏，得不到及时修理，给进出带来不便。2、卫生清扫不到位。夹巷、露台、单元门楼顶部长期无人清扫。一楼棋牌室堆放的餐饮垃圾、抽风机排出的香烟味，致被告老伴长咳不止。3、小区内安全服务不到位。一楼棋牌室外来人员多，深夜仍然大声喧哗，影响休息，物业对此不予管理。4、被告家主卧室外的塑料顶棚雨滴声扰民，向物业求助无果。原告催收物业费时，被告即要求解决上述问题，但原告不予解决。
经审理查明，2004年8月7日，玄武城镇公司（甲方）与原告（乙方）签订了xx山庄前期物业管理合约，约定：物业管理服务内容：房屋共用部位的维修和管理；公共部位、小区道路的保洁、垃圾清运；协助公安机关维护本物业区域内的公共秩序；设立门岗、24小时值班和巡逻等。
2005年经物价部门批复，xx山庄住宅小区公共服务费收费标准为小高层住宅0.9元／月／平方米（建筑面积）。被告居住的房屋系小高层房屋。
2012年11月30日，南京市玄武区xx山庄住宅小区业主委员会（委托方、甲方）与原告（受委托方、乙方）签订一份xx山庄物业服务合同，约定：甲方将xx山庄住宅小区委托乙方实行物业管理；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：物业共用设施设备的日常运行和维修养护（共用设施设备是指物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的上下水管道、落水管等）；相关场地的清洁卫生服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；本物业管理区域物业服务收费实行包干制方式；物业服务费用主要用于物业共用部位的日常维护保养费用、物业管理区域清洁卫生费用、秩序维护费用；包干制服务费不含下列费用：共用设施设备中修、大修和更新、改造费用；物业服务费用应及时按季交纳；乙方及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主、物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督；督促业主、物业使用人遵守《业主公约》和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；采取规劝、制止、报告、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反《业主公约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为；本合同期限自2012年12月1日起至2013年12月31日止等。
原告曾以张贴通知的形式向小区业主催收物业费用等。2013年11月12日，原告向被告发函，催收物业费。2013年12月底，原告结束对xx山庄住宅小区的物业管理。
审理中，经本院勘验，被告居住的xx山庄12幢205室南面房间窗台外，一楼门面房搭了遮雨棚，被告在遮雨棚顶部铺了两块脚垫；205室南面放置空调主机处积水，致空调主机底部锈蚀，被告在空调主机底部垫了砖头；被告在205室南�台东侧放置了洗衣机，为洗衣机单独做了一个下水管道通到楼下，被告还在南阳台东侧安装了水池，水池的下水管与12幢南面的公共空调冷凝水管相接；205室卫生间北面窗户外侧是一个平台，有垃圾散落；205室所在单元门口上方是一个平台，有垃圾散落。原告认为被告不应在南阳台放置洗衣机、安装水池，由于空调冷凝水管细，洗衣机和水池也用此水管排水，就会导致排水不畅。
原告陈述，原告对单元防盗门还是及时修理的；205室楼下的门面房不是原告管理的，一楼安装的门头导致雨滴声扰民不是原告的过错，被告与一楼棋牌室的矛盾应自行协商解决；205室北面的平台原告是定时打扫的。
被告陈述，外来人员进入小区，物业工作人员不询问，物业从事清洁的人员在居民家中做钟点工；单元防盗门经常坏，原告有时修，修了又坏了；二楼北面有一个小平台，楼上�下扔垃圾，入住时原告是清扫的，后来就没有再清扫过了；被告家楼下是棋牌室，还有一间门面房是销售酒类，拖酒瓶的声音也很吵；205室产权证记载面积一百多平方米。
因原、被告差距较大，致调解未果。
以上事实由原告提供的合同、通知及勘验笔录、当事人陈述等证据证实。
本院认为，根据物业合同，原告作为xx山庄小区物业管理单位，在小区公共秩序维护、环境保洁等方面负有责任，此外，原告有督促业主、物业使用人遵守公共秩序、爱护小区环境的义务，有责任采取必要措施，制止业主、物业使用人违反物业管理区域内物业管理规章制度的行为。业主则应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。
被告反映205室南面放置空调主机处积水，向原告反映得不到解决。但该处积水问题不能确定属于原告物业服务职责。205室所在单元门禁系统得不到及时修理，会影响居民的出入。被告反映205室北面平台、单元门楼顶部长期无人清扫，垃圾积存。这两处地方虽然并非居民通道需要经常清扫，但系易被忽略的卫生死角，且因205室紧邻北面平台，垃圾不及时清除确实会对被告家生活造成不利影响。因205室紧邻一楼棋牌室，棋牌室往来人员较多，堆放的餐饮垃圾、排出的香烟味对被告家生活确有一定影响。尤其是棋牌室营业至深夜，会对205室及其他相邻住户产生不利影响。关于被告家主卧室外的塑料顶棚因雨滴声影响休息。由于棋牌室在小区内住宅楼的底楼经营，楼上即为住户，解决顶棚雨滴声扰民应系原告职责，且并非难事。原告作为物业管理单位，对业主的投诉应予以重视，积极协调处理。原告认为棋牌室不属自己管理，应由业主自行与棋牌室经营者协调不妥。原告应当督促棋牌室经营者和打牌人员遵守社会公�、业主公约等。故被告反映原告在物业管理中存在的部分问题属实，被告辩称拒交物业费的部分理由，本院予以采纳。由于原告已结束对小区的物业管理，被告要求原告对不足之处整改已无现实意义。现原告要求被告全额交纳尚欠的物业费，本院不予支持。本院确定被告按80%的比例向原告交纳尚欠的物业费计6048元。
据此，依照《物业管理条例》第三十六条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告江双珠于本判决生效之日起十日内给付原告南京太平物业管理有限公司2007年1月至2013年12月的物业公共服务费6048元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，原告太平公司负担10元，被告江�珠负担40元（被告负担部分原告已预交，被告付款时加付此款给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元。
审 判 长 沈 烈
人民陪审员 刘 琳
人民陪审员 赵元敬
二〇一四年十月二十四日
见习书记员 陈亚玲