焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）山民二初字第00787号
原告肖杨，男，26岁，汉族，住焦作市。
委托代理人王小三，焦作市山阳区焦东法律服务所法律工作者。
被告河南中海房地产开发有限公司。住所地：郑州。
法定代表人范宝堂，总经理。
委托代理人郭峥，河南博联律师事务所律师。
原告肖杨与被告河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月18日作出受理决定，于2014年10月23日向原告送达了开庭传票、举证通知书等，于2014年10月24日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等。本院依法组成合议庭，于2014年12月1日公开开庭进行了审理，原告肖杨的委托代理人王小三、被告中海公司的委托代理人郭峥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月30日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于山阳区焦东南路2258号“中海·欧凯龙”第1号商住楼2单元14层1402号房，房屋总价款212471元，合同约定交房日期为2012年8月31日。原告按合同约定按期支付了房款，但被告逾期交房，至起诉之日该房屋仍不具备交房条件。合同第九条明确约定被告逾期交房须按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。现起诉要求：⒈被告支付原告逾期交房违约金27833.7元（违约金从2012年9月1日开始暂计算至2014年6月17日，之后逾期交房违约金每日按照房屋总价款的万分之二计算至房屋实际验收合格之日止）；⒉诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、被告已经履行了交房义务。被告通过交房公告、电话、短信、信函及办理入住流程表等形式履行了交房义务，逾期交房违约金应计算至被告交房之日；2、焦东路桥的封闭施工对被告的工期造成了重大影响，应在合同约定的违约天数基础上予以扣除233天；3、合同在履行过程中发生了重大变化，履行合同对于一方当事人明显不公平，被告请求对合同违约条款予以调整。
根据原、被告诉辩意见，经合议庭评议，总结争议焦点如下：原告各项诉讼请求的依据。
围绕争议焦点，原告提交证据材料如下：原告的身份证复印件一份、原告购房款收款收据一份、房屋买卖合同一份，共同证明截止到开庭当日，被告未按照合同约定将房屋交付给原告，应按照合同约定的逾期交房的违约金交付原告。
被告质证认为，对原告提交的证据真实性均无异议。
对原告所举证据，本院认证如下：原告所举证据均真实有效，予以确认。
被告提交证据材料如下：1.监理公司停工说明一份；2.焦东路桥封闭时间公告报纸二份；3.焦东路桥附近商铺情况说明三份；4.南水北调办公室证明一份；5.焦东路桥规划图一份；6.焦东路-
中海丽江项目照片四张，以上证据共同证明被告因焦东路桥封闭造成中海丽江项目工程延误233天的事实。以上证据需要说明的是：中海丽江项目1、5、6号楼位于焦东路东侧，南水北调跨渠立交东南角，与东南角辅路临近。规划图中的红色粗线为南水北调施工围墙（即照片中的围墙广告牌）将中海丽江施工工地全部围挡，焦东路桥施工期间将1、5、6号楼的进出通道完全切断，工程被迫停工。同时，焦作日报的配图可以反映出跨渠桥两侧不能通行，封闭期间临时开通向西方向的便道仅仅是方便周边村民的出入，施工车辆无法进入。2012年9月20日焦东路主路虽然开通，但其辅路依然处于封闭状态，中海丽江工程依然受制，实际影响天数远远超过233天。7.交房通知书和2013年11月2日入住办理流程表各一份，共同证明被告积极履行交房的事实。
原告质证认为，证据1仅是对建设方出具的情况说明，被告系开发商，与原、被告之间签订的合同没有任何关系；焦东路封闭不属于不可抗力的情形。对证据2质证意见均同证据1。证据3和本案没有关联性，均不予质证。对证据4真实性无异议，但原告认为和本案没有关联性。对证据5有异议，该份规划图不完整，从该证据可以看出来，被告开发的1号楼和5号楼的项目西起焦东路东到新安路，也就是规划图中未显示的6-8号楼的情况，即没有显示新安路。也就是焦东路不是被告施工1号楼和5号楼所需的必经道路，被告可以通过新安路进行通行施工，即使道路的封闭给施工方造成了一定的影响，也是建筑商和开发商之间的纠纷，和业主之间没有任何关系。被告作为开发商可以向建筑方索要而不是由原告方承担。对证据6真实性无异议，但其指向有异议，照片显示的仅是现状。对证据7中的交房通知书有异议，原告至今未见到交房通知书。如果被告交房应按照合同中约定将该商品房的单体验收合格证书以及住宅质量保证书以及住宅使用说明书等相关文书交付给原告方能办理交房手续。对证据7中的流程表真实性无异议，但指向有异议。该表只能证明原告在2013年11月2日收到房子的钥匙，而不能证明被告方已经完成了交房手续。
对被告所举证据，本院认证如下：证据1、3、5，原告异议成立，对停工情况说明、商铺情况说明、规划图的真实性不予确认，对证据2、4、6的真实性予以确认，对被告所称指向不予确认；对证据7原告异议成立，对交房通知书不予确认，对入住办理流程表真实性予以确认，对被告所称指向不予确认。
经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年11月30日，以原告肖杨为买受人，被告中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东南路2258号商品房第1号商住楼2单元14层1402号房，该商品房用途为住宅，建筑面积52平方米，总金额212471元。买受人于2011年11月30日将总房款212471元整一次性付清。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
被告于合同签订当日收取原告房款212471元。被告所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年11月2日，原告在被告公司印制的“入住办理流程表”签字并领取房屋钥匙，该表显示原告所购丽江1号楼2单元1402号房屋的总房款、暖气热力表费、燃气TC卡费均已付清。
2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原、被告签订房屋买卖合同后，原告按约向被告足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可由被告据实予以延期的情况下，被告未如约于2012年8月31日将房屋交付给原告使用，故原告要求被告支付逾期交房违约金，理由充分，应予支持。因原告已于2013年11月2日在被告处领取了房屋钥匙，故违约金应自2012年9月1日起计算至2013年11月2日。被告辩解称因焦东路桥封闭施工，对被告工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天，并提供了报纸刊登的公告等证据，而公告内容显示该道路并未封闭，仅是绕行，即使被告认为该事项构成不可抗力，亦应按合同约定在该事项发生之日起30日内告知买受人，但被告并未向原告告知该事项，故被告辩解违约天数应扣除233天的理由不足，不予采纳。原告要求被告按照合同约定支付已付房款万分之二的违约金，但并未提供证据证明逾期交房给原告造成的具体损失数额，被告请求法院对违约金标准予以调整，应予采纳，结合本案实际情况，原告已在被告处领取了房屋钥匙，被告已履行了交房义务，根据公平和诚实信用原则，本院酌定被告应按照合同约定的违约金的50%向原告支付逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》㈡第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款212471元向原告肖杨支付逾期交房违约金9093.76元（从2012年9月1日起至2013年11月2日止，按日万分之二的50%计算）；
二、驳回原告肖杨的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费496元，由被告河南中海房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 康福军
审 判 员 王惠敏
人民陪审员 徐贝贝
二〇一五年六月十二日
书 记 员 杜荣康