广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0305民初1201号
原告：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地：桂林市七星区七星路30号东方大厦4-7号。
法定代表人：刘红灵。
委托代理人：李仁彬，该公司员工。
被告：桂林市景韵酒店管理有限公司，住所地：桂林市七星区七星路16号景韵世家1#楼。
法定代表人：曾令龙。
委托代理人：周玉荣，广西古方律师事务所律师。
被告：罗泽安，男，1957年8月12日生，住广西柳州市城中区。
原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫物业公司）诉被告桂林市景韵酒店管理有限公司（以下简称景韵酒店）、罗泽安物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富鑫物业公司的委托代理人李仁彬，被告景韵酒店的委托代理人周玉荣，被告罗泽安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告是七星区xx号楼物业使用人、业主，原告与景韵世家小区业委会于2013年3月30日签订《物业管理服务委托合同》，2015年3月30日签订《补充协议》，补充协议在小区公示后，小区（共有业主452户）有超过半数252户业主签名同意原告继续在小区服务三年。业委会同意一年，合同期自2015年4月1日起至2016年3月31日。合同约定：住宅区的办公、经营性用房按1.5元平方米/月收取；商铺、商业用房、经营性用房按1.5元平方米/月收取；物业管理费每月10日前交，逾期交纳相关物业管理费的，从逾期之日起每天按欠管理费的千分之三交纳滞纳金；业主欠交物业管理费，视为违约，乙方有权对不履行义务的业主和物业使用人直接向法院提出诉讼，要求其履行并承担违约责任。从2013年3月16日至2016年3月31日，原告在景韵世家小区履行了物业管理服务义务。被告房屋63.61平方米，每月应缴物业费95.415元，从2013年3月16日至2013年3月31日16天欠缴物业费49.24元、2013年4月1日至2016年3月31日36个月欠缴物业费3434.94元、滞纳金暂计算至2017年4月30日为10475.99元（实际计算自其应支付之日起至实际给付之日止），以上费用合计13960.17元，虽经原告书面催交物业费通知及（2016）桂0305民初1342民事裁定书，被告仍拒不缴费。根据物业管理条例第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、被告支付欠原告2013年3月16日至2016年3月31日物业费3484.18元、滞纳金暂计至2017年4月30日为10475.99元（实际计算自其应支付之日起至实际给付之日止），以上费用合计13960.17元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告景韵酒店辩称，被告景韵酒店不是本案的适格主体，合同不是被告和原告签订的，原告无权要求被告支付物业费。原告没有为被告提供任何的物业服务，也从未向被告催收过物业费。2015年5月之前的物业费都已过诉讼时效。原告要求的滞纳金没有任何法律依据。
被告罗泽安辩称，被告于2006年11月25日与桂林金刚房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买位于桂林市七星区xx号房。同月25日，被告与景韵酒店、桂林金刚房地产开发有限责任公司签订《合作协议》，约定被告将房屋的使用权作为出资，与景韵酒店合作经营；该房屋的防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，景韵酒店应当执行当地有关部门及房屋物业管理部门的规定并承担全部责任和服从被告及房屋物业管理部门的监督检查；水电费、煤气费、收视费及经营中发生的各项经营费用和税费均由景韵酒店负责；合作期限自2007年4月10日至2017年4月9日。2017年4月8日，景韵酒店发出《联系函》给景韵世家业委会和中大物业，称“我司于2017年4月9日与景韵1号楼的52户业主的合同到期，为方便小区统一管理，将1号楼电梯资料移交给业委会管理，其他移交事项双方协商后再议”。同月28日，景韵世家业主委员会出具《证明》，称“桂林市七星区（景韵世家小区）业委会于2013年3月30日与桂林富鑫物业服务有限公司签订的《物业管理委托合同》中452户的总建筑面积53100平方米，不含1栋3－6层52户业主住宅建筑面积，也不列入计缴物业管理费范围。1栋3－6层属于桂林市景韵酒店管理有限公司自行独立管理（具体见营业执照）。桂林富鑫物业服务有限公司没有为该酒店提供物业管理服务”。2017年6月16日景韵世家业委会出具的《证明》及房地产测绘成果报告显示景韵世家小区内2#楼建筑面积2943.3平方米，3#楼建筑面积3401.3平方米，4#楼建筑面积3410.3平方米，5#楼建筑面积1337.52平方米，6#楼的建筑面积13199.66平方米，7#楼建筑面积13190.58平方米，8#楼建筑面积10572.62平方米，9#楼建筑面积5520.89平方米，2#－9#楼建筑面积合计53567.17平方米，已经超出景韵世家业委会于2013年3月30日与富鑫物业公司签订的《物业管理委托合同》中452户的总建筑面积53100平方米，因此，该合同不含1栋3－6层52户住宅。以上事实证明，被告的房屋在2017年4月9日前是交由景韵酒店使用和管理，原、被告之间没有建立物业管理合同关系，原告也没有对该房屋进行过任何管理和服务，原告要求被告支付物业费及滞纳金没有任何依据，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告罗泽安是桂林市七星区xx号房屋的业主，该房屋建筑面积为63.61平方米。2013年3月30日，原告与景韵世家小区业委会签订《物业管理服务委托合同》一份，约定：物业座落于桂林市，物业类型为住宅小区，总建筑面积为53100平方米；乙方（富鑫物业公司）提供管理的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方（景韵世家小区业委会）与本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期从2013年3月16日算起至2015年3月15日止；物业管理费用按以下规定收取：（1）物业费：电梯住房按0.95元/平方米/月收取（建筑面积），非电梯住户按0.4元/平方米/月收取（建筑面积），公摊费为每户5元/月。（2）住宅区的办公、经营性用房按1.5元/平方米/月收取（建筑面积）。（3）商铺、商业用房、经营性用房按1.5元/平方米/月收取（建筑面积）；物业管理费从2013年3月16日开始计算；物业管理费每月10日前交，逾期交纳相关物业管理费的，从逾期之日起每天按欠交管理费的千分之三交纳滞纳金；对逾期未缴纳物业管理服务费用的业主和物业使用人，乙方有权将欠费业主和物业使用人的名单予以公示，催告其交纳，经公示后仍未交纳的，乙方有权终止各项服务（该欠费业主物业使用）；如业主欠交物业管理费，视为违约，乙方有权终止对该欠费业主和物业使用人服务，乙方并有权对不履行义务的业主和物业使用人直接向法院提出诉讼，要求其履行并承担违约责任。2015年3月31日，原告与景韵世家业委会签订《补充协议》一份，约定：一、因内部管理原因，原物业管理委托合同继续履行，原收费标准不变，请予以公示。二、从现在开始全权委托李仁彬管理小区物业。原告提交的该《补充协议》的第二项已被划掉。景韵世家业委会于2015年以富鑫物业公司为被告向本院提起诉讼，本院作出（2015）星民初字第1521号民事判决，判决：1.富鑫物业公司退出景韵世家小区；2.富鑫物业公司移交物业服务用房给景韵世家业委会；3.驳回景韵世家业委会的其他诉讼请求。富鑫物业公司不服该判决，提出上诉。桂林市中级人民法院于2016年3月11日作出（2016）桂03民终185号民事判决，该判决书在一审法院审理查明部分载明：2015年8月19日，景韵世家业委会向富鑫物业公司发出《通知》，内容为：“桂林市富鑫物业服务有限公司贵公司在3月28日承诺三个月内应整改好我小区物业管理工作，为此，我们多次督促，至今仍未达到管理目标。根据2013年3月30日签订的《物业管理委托合同》和2015年3月31日签订的《补充协议》，你公司违反本合同第28条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。通过公开招标，民主选举，社区领导到场指导。根据7月30日业主大会的选举决定，我们已聘用了新的物业公司。为此，我业委会再次郑重通知你公司：终止执行原《物业管理委托合同》和《补充协议》。请你公司按三届（2015）内字第21号《移交工作通知》办理。”该判决确认了一审审理查明的事实，最终判决：驳回上诉，维持原判。2016年3月31日，原告退出景韵世家小区。原告向被告景韵酒店催收物业费未果。2016年4月29，富鑫物业公司以景韵酒店为被告向本院提起诉讼，要求景韵酒店支付物业费，本院作出（2016）桂0305民初764号民事裁定，裁定准予富鑫物业公司撤回起诉。2017年4月28日，景韵世家业委会出具《证明》一份，证明2013年3月30日的《物业管理委托合同》不包含1栋3－6层的52户住宅，且富鑫物业公司没有为该酒店提供物业管理服务。
另查明，2006年11月25日，被告罗泽安与被告景韵酒店、案外人桂林金刚房地产开发有限责任公司签订《合作协议》一份，约定：房屋用途为统一住宿和商务经营与管理；甲方（罗泽安）以桂林市xx号楼的1套房屋的使用权作为出资，与乙方（景韵酒店）合作经营；乙方负责所有经营活动，独立承担经营风险，自负盈亏，甲方不得干涉乙方的经营管理活动，不承担经营风险，乙方负责以固定的利润率回报给甲方，作为甲方应得的投资收益；合作期限自2007年4月10日至2017年4月9日止；在房屋合作经营期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水、电费；2.煤气费；3.收视费；合同期内，乙方在经营中发生的各项经营费用和税费由乙方自行负责。《合作协议》签订后，被告景韵酒店用涉诉房屋经营酒店。2017年4月30日，景韵世家小区业委会与桂林中大物业服务有限责任公司签订《补充协议》一份，约定将1#和10#楼委托桂林中大物业服务有限责任公司管理。
再查明，房地产测绘成果报告显示景韵世家小区内1#号楼的总建筑面积为6723.25平方米；2#楼的总建筑面积为3381.47平方米；3#楼的总建筑面积为3401.3平方米；4#楼的总建筑面积为3410.3平方米；5#楼的总建筑面积为1337.52平方米；6#楼的总建筑面积为13414.78平方米；7#楼的总建筑面积为13289.67平方米；8#楼的总建筑面积为10710.5平方米；9#楼的总建筑面积为5520.89平方米。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的诉请是否超过诉讼时效；二、原告的物业服务范围是否包括涉诉房屋；三、原告收取物业服务费的截止日期；四、承担物业费的主体是谁；五、原告诉请的滞纳金是否应予以支持。
关于争议焦点一。原告要求被告支付2013年3月16日至2016年3月31日的物业费及滞纳金，被告辩称已超过诉讼时效。原告称其于2015年1月对被告进行过催收从而诉讼时效中断，但原告未提供相应的证据予以证实，故对原告的该项主张，本院不予支持。关于涉诉房屋的物业费，原告曾于2016年4月29向本院提起诉讼，诉讼时效因此而中断，诉讼时效为两年，物业费按月收取，故原告诉请2013年3月16日至2014年3月期间的物业费已超过诉讼时效，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。其余期间的物业费未超过诉讼时效。
关于争议焦点二。原告与景韵世家小区业委会于2013年3月30日签订的《物业管理服务委托合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。该合同明确约定：物业座落于桂林市，原告提供管理的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，景韵世家业委会与本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。涉诉房屋位于桂林市七星区xx号，属于景韵世家小区。故涉诉房屋在原告的物业服务范围之内。被告辩称涉诉房屋不在原告的物业服务范围之内，其主要理由是合同约定总建筑面积为53100平方米，但被告提供的证据不足以证实该53100平方米不包括1#楼的面积。故对被告的该项辩解，本院不予采信。被告还辩称物业收费登记本上没有记载景韵酒店范围内的房屋，但原告提供的加盖了原告、景韵世家业委会印章的物业收费登记本的最后一页记载了景韵酒店，被告提供的物业收费登记本只在第一页加盖了景韵世家业委会的印章，不足以对抗原告的证据。故对被告的该项辩解，本院不予采信。被告还辩称，1#楼2017年4月才申请纳入小区统一管理，但这与原告没有直接关系，也不能由此推定在原告提供物业服务期间1#楼不在物业服务范围之内。
关于争议焦点三。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，双方签订的《物业管理服务委托合同》已于2015年3月15日期满自然终止。双方虽然于2015年3月31日签订了一份《补充协议》，但该《补充协议》未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，违反了上述法条之规定，为效力待定合同。景韵世家小区业主大会未对该《补充协议》进行追认。根据桂林市中级人民法院于2016年3月11日作出（2016）桂03民终185号民事判决所查明的事实，2015年8月19日，景韵世家业委会向原告发出通知，要求终止《补充协议》，故原告的服务期限于2015年8月19日终止，原告应及时退出景韵世家小区，但原告没有及时退出，经过诉讼，原告最终于2016年3月31日才退出该小区。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”2015年9月至2016年3月期间，原告虽然实际上提供了物业服务，但其行为已失去合同基础，原告要求收取该时间段的物业费没有依据，故本院确认原告收取物业服务费的时间段为2014年4月1日至2015年8月19日。
关于争议焦点四。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”被告罗泽安与被告景韵酒店签订的《合作协议》约定：“在房屋合作经营期间，以下费用由乙方（景韵酒店）支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水、电费；2.煤气费；3.收视费；合同期内，乙方在经营中发生的各项经营费用和税费由乙方自行负责。”未约定物业费的承担主体，故物业费应由业主承担。
关于争议焦点五。原、被告双方对于是否应交纳物业费一直以来存在争议，存在多次与之相关联的诉讼，双方的权利义务关系并不明确。且从双方提交的证据可以看出原告的物业服务存在一定的瑕疵。因此，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，原告于2014年4月1日至2015年8月19日期间对被告提供了物业服务，被告罗泽安应支付相应的物业费，具体金额为1585.12元（63.61平方米×1.5元×16个月+63.61平方米×1.5元÷31天×19天）。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告罗泽安支付原告桂林富鑫物业服务有限公司物业服务费1585.12元；
二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本案收取案件受理费149元，由于适用简易程序，减半收取案件受理费74.5元（原告已预付本院），由原告桂林富鑫物业服务有限公司负担49.5元，被告罗泽安负担25元。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费149元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
代理审判员 蒋西凤
二〇一七年七月十四日
书 记 员 曾晨曦