山东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）鲁执复议字第4号
申请复议人（被执行人、异议人）：恩泽股份有限公司。
法定代表人：张丽华，董事长。
申请执行人：山东金府进出口有限公司。
法定代表人：张涛，董事长。
申请复议人恩泽股份有限公司（下称恩泽公司）不服烟台市中级人民法院（下称烟台中院）（2014）烟执异字第46号执行裁定书，向本院提出复议申请。本院于2015年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
烟台中院在执行申请执行人山东金府进出口有限公司（下称金府公司）与被执行人恩泽公司委托贷款合同纠纷一案中，恩泽公司以查封财产明显超标的为由提出执行异议称，恩泽公司与金府公司委托贷款合同纠纷一案，烟台中院（2012）烟商初字第199号民事判决书判决恩泽公司偿还金府公司3744万元，而烟台中院却查封了恩泽公司烟国用（2011）第××号土地（面积15202.1平方米，评估价值9204.87万元）及10号、12号、15号、16号、17号、18号楼（面积合计11052.73平方米）。当时提出超标的查封异议后，烟台中院只解除了对10号楼的查封，其他财产继续查封，现仍明显超标的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，保全查封的财产价值应与申请保全的价值相当，烟台中院只要查封价值3744万元的财产即可，但实际却查封了2亿元的财产，明显属于超标的查封。烟台中院判决金府公司享有包括10号楼在内的优先受偿权，单独10号楼价值（面积5521.92平方米，评估报告确定每平方米20115元，10号楼装修、设施配套4000万元）1.5亿元，足以保证金府公司的优先受偿权。故要求解除对烟国用（2011）第××号土地及对12号、15号、16号、17号、18号楼的查封。
金府公司辩称：查封的六栋楼是抵押给我公司的财产，目的是为了偿还我公司的债权，我公司对这些房产享有优先受偿权，并经判决确认。评估报告的价值，是指土地、房产办齐相关的证件后，并且在房产得以出售的情况下的价值，现上述工程仍属于在建工程，尚未经过有关部门进行验收。如果恩泽公司认为保全财产价值超标的，要求其向法院提供5000万元的现金担保，才同意解封。恩泽公司不能提供现金担保，根据土地房产不可分割的原则，不同意解除查封，请求驳回其异议请求。
烟台中院查明，关于金府公司诉恩泽公司委托贷款合同纠纷一案，依据金府公司的保全申请，烟台中院于2012年12月12日作出（2012）烟商初字第199-1号民事裁定书，裁定查封恩泽公司价值3800万元的财产。据此，烟台中院保全查封了恩泽公司位于烟台市莱山区枫林路西凤凰山公园北侧的烟国用（2011）第××号国有土地使用权及该土地上的在建工程（他项权利证书LZ×××号）10号、12号、15号、16号、17号、18号楼。2013年3月8日，烟台中院解除了其中的10号楼的查封，其他财产继续查封。经审理，烟台中院于2013年8月19日作出（2012）烟商初字第199号民事判决：一、恩泽公司于本判决生效之日起十日内偿还金府公司借款本金3744万元、利息1172201.42元（利息计算至2012年12月12日，自2012年12月13日至本判决生效之日按人民币资金委托贷款合同的约定计付利息）；二、金府公司对恩泽公司提供抵押的房、地产（以他项权证记载为准）在上述第一项给付范围内享有优先受偿权。案件受理费239750元，保全费5000元，由恩泽公司负担。
另查明，涉案抵押土地证编号为烟国用（2011）第××号，面积为15202.1平方米，他项权证号为烟莱他项（2012）第××号，土地用途为住宅、科研、商服用地，使用权类型为出让；房产抵押为在建工程抵押，他项权证号为烟房建莱字第LZ××号，相应楼号分别：为10号楼1-4层，12号楼1-3层；15号楼；16号楼；17号楼；18号楼1-3层。上述判决生效后，因金府公司未履行判决确定义务，金府公司申请强制执行，2014年2月7日，烟台中院以（2014）烟执字第62号案件立案执行。
还查明，在上述查封的五栋楼中，12号、17号楼被另案（烟台华安集团有限公司与恩泽公司项目转让合同纠纷一案）查封。
在本案听证过程中，恩泽公司提供了对涉案房产及土地所作的评估报告，恩泽公司称，这份评估报告是为了从金融机构融资所作评估，在烟台银行股份有限公司处有存档，根据2013年3月份的评估报告，涉案查封的房产每平方米2万余元。金府公司对评估报告作为融资贷款的用途不持异议，但对评估报告的评估结论不予认可，辩称该报告是恩泽公司单方委托评估的，评估的房产是在建工程，根据现在房地产的趋势，行情下降，评估价值过高，报告也过了时效期，不能作为本案参考依据。
又查明，在上述评估报告中记载，报告有效期为2013年3月15日至2014年3月14日，评估对象为莱山区瑞士露施抗衰老度假圣地一期10号至18号住宅楼及3号地下车库，总建筑面积为21407.03平方米，国有土地使用权面积为15202.1平方米，规划用途为住宅、科研、商服用地。得出结论是房地产单价为每平方米20115元。同时，评估报告中声明，本报告估价结果是基于《估价的假设和限制条件》合法、有效，并能够按设定预期实施为前提。其中估价的假设和限制条件中列明：本次评估依据委托方提供的《建筑工程规划许可证》进行评估，委托方未提供估价对象《房屋所有权证》；本次评估为委托方（恩泽公司）进行资产融资目的，提供估价对象正常市场价格参考，本次估价时估价对象于估价时为完全产权、无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格。本案12号楼面积为1922.74平方米，15号、16号、17号楼均为1799.4平方米，18号楼为935.93平方米。
关于土地估价报告，报告日期为2014年6月2日，估价基准日期为2014年5月29日，地价定义为在基准日，基础设施开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、供暖、供气），红线内“场地平整”的条件下的国有土地使用权价格。估价结果：通过分析、测算，评估公司确定该宗土地作为出让，无他项权利限制的住宅、科研、商服用地，实现宗地红线外“七通”、宗地红线内“场地平整”，在2014年5月29日未来住宅66.17年，科研、商服36.17年的国有出让土地权价格为：总地价9204.87万元，每平方米6055元，面积为15202.1平方米。
关于涉案房产涉及的土地使用权的法律性质问题。本案查封的房产全部坐落于查封的土地上，该宗土地使用权的性质为商住、商服、科研。对于该宗土地使用权的司法处分问题，经调查烟台市国土资源局，据该局工作人员称，该宗土地使用权的性质为商住、商服和科研，但是属于限制用地，即限制土地使用权的流转，原因是当时恩泽公司在受让土地使用权时，是基于其特殊用途，国家收取的土地转让款很低（大约2000多万元），支付的地价不是市场价。如果法院要处分该宗土地，应当先将土地差价款先交到国土资源局，才能变现转让。经询问恩泽公司法定代表人张丽华，其称，涉案的土地使用权中，性质分别为商服、科研和住宅，项目完工后，三个项目分别办理土地使用权证，商服和科研用地不得流转，住宅办出房产证后可以进入市场流转，但办理住宅用地时少交了一项税种，将来如果流转，要将该税种补齐，并称恩泽公司大约交纳了3000万元的土地出让金。
烟台中院认为，本案焦点是本院查封恩泽公司的财产是否属于超标的查封。恩泽公司提供用以超标的查封的证据即评估报告，该评估报告中的评估结果，是基于被评估的土地和房产无权利负担的情况下作出的市场评估价值，但通过烟台中院查明的事实看，查封的涉案土地使用权，因其特殊的土地用途，属于限制流转的土地，在进入市场流通前还须补齐土地出让金；对于本案查封的12号、15号、16号、17号、18号楼，同时也是本案的抵押物，且尚有税款未缴纳。因此，恩泽公司用以证明查封超标的评估报告，与现实土地使用权和房产的状况不符，不能作为定案依据。综上所述，恩泽公司提出超标的查封的执行异议，无证据支持，其要求解除部分房产的查封的请求，依法不予采纳。遂以（2014）烟执异字第46号执行裁定书，裁定驳回异议人恩泽公司的异议。
恩泽公司不服该裁定，向本院申请复议，请求予以撤销。理由：恩泽公司与金府公司系通过烟台银行办理了委托借款合同，恩泽公司用烟国用（2011）第××号土地使用权及地上10号、12号、15号、16号、17号、18号楼在建工程（经评估价值2.02亿元，并得到恩泽公司、金府公司、烟台银行三方的认可）作抵押，从金府公司借款6500万元，至诉讼时已偿还2756万元，尚欠3744万元。金府公司仍申请法院查封了恩泽公司全部抵押的土地及6栋楼，价值2.02亿元，明显超标的查封。
本院查明的事实与烟台中院查明的事实一致。
本院认为，烟台中院所查封的上述土地使用权及房产所对应的债权为6500万元，现恩泽公司已偿还2756万元，尚欠3744万元及利息。烟台中院虽然解除了对10号楼的查封，现查封土地使用权及房产是否仍明显超标的，应对现查封土地使用权及房产价值进行客观地评价，即依法对所查封房地产进行评估。烟台中院未对所查封的土地使用权及房产依法评估，只是认为所查封的涉案土地使用权，因其特殊的土地用途，属于限制流转的土地，在进入市场流通前还须补齐土地出让金；对于本案查封的12号、15号、16号、17号、18号楼，同时也是本案的抵押物，且尚有税款未缴纳。恩泽公司用以证明查封超标的评估报告，与现实土地使用权和房产的状况不符，不能作为定案依据为由，驳回其异议请求，理由不充分也缺乏事实根据。综上，烟台中院（2014）烟执异字第46号执行裁定书，认定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第九条之规定，裁定如下：
一、撤销烟台市中级人民法院（2014）烟执异字第46号执行裁定书；
二、本案由烟台市中级人民法院重新审查。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 陈居山
审 判 员 刘书鸿
代理审判员 李 华
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 梁 敏