江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏07民终146号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李长林，男，1959年8月29日出生，汉族，住连云港市海州区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：诚通物流连云港有限公司，住所地连云港市海州区。
法定代表人：黄晓汉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹立志、何阳，江苏苍梧律师事务所律师。
上诉人李长林因与被上诉人诚通物流连云港有限公司（以下简称诚通物流公司）租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初6093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2018年2月7日公开开庭审理了本案。上诉人李长林的委托诉讼代理人洪旭、被上诉人诚通物流公司的委托诉讼代理人何阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李长林上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人自建房屋及附属设施是被上诉人同意并支持建设的，上诉人是应被上诉人招商引资时承诺10年租期的要求，先建房，后签第一份租赁合同，以后的租赁合同对自建房屋和附属设施没有约束力。上诉人在协商续租期及搬离过渡期限内已经搬离租赁场地，不存在立即搬离和给付场地占用费的事实。一、2016年度被上诉人中途中止续签租赁合同、停止租赁构成根本违约。2016年1月15日被上诉人张贴《告知函》，单方决定中途中止续签租赁合同、停止租赁。同类诉讼案件连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初6085号、6164号民事判决书对合同期限的认定，2016年度被上诉人中途中止续签租赁合同、停止租赁，已经构成根本违约，应承担全部违约赔偿责任。二、一审法院第二项判决事实根本不存在。《告知函》要求搬出租赁房屋，并办理合同终止的书面确认手续、办理搬迁腾退书面确认手续，这是被上诉人单方意见，双方签订的租赁合同没有约定搬离时必须办理书面交付手续。因此，一审法院认定上诉人至今未办理涉案场地的交付手续没有依据。《回复函》是2016年3月30日作出并送达被上诉人，与《告知函》之间有街道、派出所协调会议，被上诉人法定代表人阎宁出席街道协调会议，承诺给出所有承租户过渡期限，街道、派出所协调会议被上诉人的律师何阳全部参加，充分说明《告知函》与《回复函》之间属于租赁协商期及搬离过渡期。一审判决中只引用《回复函》第一句，证明上诉人已经收到《告知函》，但对《回复函》的内容没有全面引述，《回复函》的核心内容是对《告知函》及签订补充协议作出答复，属于双方协商搬离期限延至2016年7月31日。由于租赁场地停电、停水，院内大门货物禁止出入，造成上诉人无法经营，被上诉人态度过分强硬，在协商无果的情况下，上诉人没有与被上诉人签订补充协议，被迫于2016年3月30日前全部搬离租赁场地。只要上诉人在被上诉人收到《回复函》后搬离，无需办理书面搬离交付手续，因为上诉人是被逼走的，所以不存在一审判决中第一项事实。再说，在一审法院委托评估的时候，评估单位、法院、被上诉人、上诉人四方全部到达现场，上诉人自建房屋及场地是空置无物的，评估单位有照像为证，再次证明上诉人已经在2016年3月30日前己经搬离租赁场地。三、一审法院第三项判决没有事实根据和法律依据。1、由于被上诉人在《告知函》、反诉状中没有主张2016年1月1日至14日的租金，反诉状中主张双倍租金属于违约金性质，因此，一审法院判决给付4734.68元租金错误。2、一审法院判决给付场地占用费错误。上诉人在租赁协商期及搬离过渡期内己经搬离租赁场地，自建房屋及附属设施是在租赁场地第一年度合同之前建设的，租赁合同对自建房屋及附属设施没有约束力。建筑物在被上诉人院内，上诉人对建筑物没有占有、使用，更没有收益，根据法律规定，上诉人不应承担租金。所以自建房屋及附属设施不存在场地占用费。本案是被上诉人违约，上诉人没有违约，上诉人不应承担违约金。
根据一审法院的判决结果看，完全是违约金的性质，上诉人没有给被上诉人造成任何损失，上诉人承担违约金没有事实根据和法律依据。四、一审法院对反诉费用的承担判决错误。上诉人对给付三分之一租金不能接受，因此上诉费用应按三分之一租金价格计算。综上，本案反诉应当适用违约金法律规定，一审判决给付场地占用费错误。请求二审法院根据查明事实和法律规定予以改判或发回重审，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人诚通物流公司辩称，1、上诉人无权针对自建房屋向被上诉人提起赔偿请求。上诉人与被上诉人签订的库房租赁合同，明确约定，在租赁期限内，如乙方需对租赁物进行装修改建扩建及新建等，需事先向甲方提交装修改建设计方案，并经甲方同意后方可进行。以及根据本合同约定，乙方对租赁物进行装修改建扩建及新建后，乙方有权使用经营和管理。待租赁期限届满后，前述的建筑物将自动无偿归甲方所有。因此租赁合同约定了承租方对租赁物进行装修扩建改建及新建后，承租方有权使用经营和管理，待租赁期限届满后，建筑物和构筑物将自动无偿归被上诉人所有。因此双方的租赁合同约定合法有效，不存在双方权利义务不对等，免除乙方责任，加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此，在处理双方租赁合同纠纷时，应按照双方协商一致的合同条款来处理争议。2、依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定以及《江苏省城乡规划条例》第六十二条规定，上诉人的自建房屋属于违法建筑，上诉人基于违法建筑无权提出任何赔偿主张。
李长林向一审法院起诉请求：1.要求诚通物流公司赔偿李长林投资损失款及定额税损失款10000元（以法院委托鉴定价格为准）及退还场地押金10000元；2.诚通物流公司承担本案的全部诉讼费用。一审诉讼中，李长林明确诚通物流公司赔偿其投资损失款1117000元（其中自建房屋价值106.06万元、电缆折价款42000元、评估费用14400元）。
诚通物流公司向一审法院提出反诉请求：1.判令李长林立即搬离诚通物流公司所有的位于连云港市房屋；2.判令李长林自2016年1月1日起按双倍租金标准向诚通物流公司支付场地占用费直至其实际搬离之日止（暂计算至2016年12月31日为246880元）；3.由李长林承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年5月29日，连云港中储物流中心（出租方、甲方）与李长林（承租方、乙方）续签《连云港中储物流中心库房、货场租赁合同》一份，约定：乙方租用甲方位于新浦海连东路的147号场地，用于存放板材，租赁期限自2013年6月1日至2014年12月31日，租赁保证金为10000元，租金为92400元（年租金58400元整）。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及其它费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金。合同还对其他事项进行了约定。后李长林向诚通物流公司交纳10000元押金并按约交付租金，还在租赁的场地自建房屋和附属设施，作为原材料仓库使用。李长林的自建房屋和附属工程无审核报批手续。
2014年12月31日上述合同到期后，2015年1月1日，连云港中储物流中心（出租方、甲方）与李长林（承租方、乙方）签订《连云港中储物流中心库房、货场租赁合同》一份，约定：乙方租用甲方位于海连东路的147号场地（土地证编号为6#10间），面积1080平方米；场地（土地证编号为XP004244，面积2000平方米）。土地性质为划拨用地，土地用途为仓储用地。上述房屋、场地及附属设施以下均简称租赁物。租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，租金总计为123440元，合同签署之日一次性付款。在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建、扩建及新建等，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意方可进行，装修、改建、扩建及新建的全部费用均由乙方自行承担，同时由乙方向政府有关部门进行申报审批。根据本合同约定，乙方对租赁物进行装修、改建、扩建及新建后，乙方有权使用、经营及管理，待租赁期满（或本合同提前终止）后，前述建筑物及构筑物等均将自动无偿归甲方所有。租赁期届满，甲乙双方未成续租协议的或者本合同提前终止的，乙方应于提前终止之日或租赁期限届满之日起十个工作日内迁离租赁物，并按下列处理方式将租赁物及附属设施恢复原状，妥善交还给甲方：乙方经甲方同意的且未形成附合的装饰装修，可由乙方拆除；对于经甲方同意的乙方改建、扩建及新建的建筑物及构筑物等，可由乙方拆除；前述拆除费用等均由乙方负责承担；前述拆除行为等，均应当以不得破坏、损害租赁物（包括但不限于不得破坏租赁物主体结构等）为前提，否则甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失；就装饰装修费用、改建、扩建及新建的建筑物及构筑物等费用，乙方无权向甲方提出任何主张（包括但不限于提出赔偿、补偿等）。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应按双倍租金标准向甲方支付租赁物使用费直至甲方收回租赁物，同时甲方有权将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。本合同自双方签字盖章之日起生效。合同还就其他事项进行了约定。
合同2015年12月30日到期后，李长林、诚通物流公司双方未再续签合同，也未办理租赁物的交还。2016年1月15日，诚通物流公司在其南门处贴出《告知函》，主要内容：连云港中储物流中心的各位承租户：你们与中储物流签订的《连云港中储物流中心库记、货场租赁合同》已经到期，按合同约定及我国法律法规之规定，你们应当向中储物流腾退并返还该承租库房、货场，现特函告于你们：一、中储物流与你们签订的《商铺租赁合同书》因合同期限届满已经终止，请各承租户尽快至中储物流办理合同终止的书面确认手续。二、请各承租户在搬离承租库房或货场时与中储物流结清全部差欠款项（包括租金、水电费、逾期腾退所涉租金损失等）；三、请你们在十日之内将租赁库房、货场所涉物资、设备搬迁腾退完毕，并及时与中储物流办理书面确认手续。若你们未在上述期限内搬迁、腾退完毕的，视为你们放弃对默许在租赁库房、货场内所涉物资、设备的全部权利，届时中储物流将有权对你们尚未搬迁、腾退的物资、设备进行单方处置，由此所发生的一切费用均由你们承担。四、中储物流将在2016年1月31日开始对拒不搬离的租户采用断水、断电的措施。后，双方就租赁场地上李长林的自建建筑物和附属设施损失补偿产生争议。李长林至今未办理涉案场地的交付手续。
在本案一审审理过程中，诚通物流公司作为证据所提交的《告知函》的张贴照片中，其中有一张显示其公司大门柱上有“请走北门”的字样，关闭的大门上贴有“所有货物禁止出入”的字样。诚通物流公司称《告知函》是在2016年1月15日张贴。李长林则称《告知函》是在2016年1月15日张贴。“所有货物禁止出入”是在2016年1月30日前张贴的，并称2016年3月诚通物流公司断水断电，只准货物进不准出，致使李长林无法正常经营。
在李长林作为证据提交的2016年3月30日向连云港中储物流中心发出的《回复函》中载明：“贵方《告知函》业已收悉……”。
一审诉讼中，李长林申请对李长林自建的房屋和附属工程的现有价格进行鉴定，经一审法院委托，江苏先河房地产土地评估有限公司出具的《房地产估价报告》（苏先评司法字（2017）第06007号）载明估价结果：估价对象（4幢建筑物及附属工程，总建筑面积2216.51平方米）在价值时点（二0一七年三月二十三日）不考虑所受抵押、租赁等权利限制情形下的市场价值106.06万元。李长林为此支付鉴定费14400元。
一审法院组织双方当事人对该估价报告进行了质证。李长林的质证意见：李长林认为估价格106.06万元明显偏低，但是法院委托评估，对自建房屋只好认可。诚通物流公司的质证意见如下：一、本案鉴定启动程序不合法；李长林没有办理相关审批手续，其搭建、添附物不合法，李长林的自建房屋系违法建筑，本案不应当依据李长林的申请，对系争场地上的搭建、添附物进行评估。二、李长林主张的索赔权不符合租赁合同的约定，因此估价报告不能适用本案。三、《房地产估价报告》的效力、评估方法、内容都存在瑕疵，不能作为证据使用:1、《房地产估价报告》格式违法。根据国家标准《房地产估价规范》要求,《房地产估价报告》只有七个部分，缺少估价技术报告，显然违法。2、估价程序根本违法。评估报告上的现场查勘图片上既无原诚通物流公司双方的签字或盖章，也无第三人见证签字及其相关说明，足以说明估价机构的估价程序违法。3、作出评估报告的评估人员资质不合法。《房地产估价报告》的估价机构为江苏先河房地产土地评估有限公司，而在估价报告上签名的龙英、刘官的执业机构为江苏先河房地产土地评估有限公司连云港分公司，因此评估人员的执业机构与估价报告上显示的估价机构不一致。4、估价方法存在错误。估价机构采用的是成本法进行估价，但是本案的估价对象大部分为厂房，该类厂房并非估价机构认为的是自建自用，大部分租户是将厂房对外进行出租收益，因此估价方法可以采用收益法。没有同时采用多种估价方法进行估价。显然本案的估价方法存在错误。
针对诚通物流公司的质证意见，鉴定机构答复成本法用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价，即便涉案的自建房屋及附属工程系无任何批建手续，也有客观的造价及市场所必须的建造成本，这里所说的“市场”价值是其自建房必须达到的成本价格的“市场”。与有批建手续的市场价值，其内涵不同。
一审诉讼中，根据李长林的申请，一审法院调取了证人曹某在（2016）苏0706民初2788号案件中的到庭证言笔录，曹某称，当时其是租赁部副经理，北京香港诚通公司要求合同一年一签。考虑到如果一年一签商户就不来了，当时连云港中储物流中心的班子开会要求为了招商引资，跟客户说合同一年一签能坚持到五至七年，当时的班子成员总经理张建华、副总经理赵宝来、李国林、王成、办公室副主任秘书王桂康等。承租户是先建房后签的租赁合同，公司对承租户的建房也是默认的。诚通物流公司的质证意见：证人曹某只是诚通物流公司的普通员工且已离职其与承租户间存在串通，对其证言的真实性不认可。且曹某出庭陈述在不同案件对租赁期限陈述不一，有时称5年，有时称5至7年，前后证言矛盾。诚通物流公司称，在2013至2014年期间，曹某系诚通物流公司的租赁部副经理，在2015年12月30日离职。
2016年6月29日，经工商行政部门核准，连云港中储物流中心名称变更为诚通物流连云港有限公司，原法定代表人张建华变更为现法定代表人阎宁。
2017年11月17日，李长林向一审法院书面申请撤回要求诚通物流公司赔偿其投资损失款1117000元的诉讼请求。
本案的争议焦点为：1.李长林主张退还押金10000元有无事实依据；2.诚通物流公司主张按合同约定的2倍租金计算占有使用费能否成立。
一审法院认为，李长林、诚通物流公司双方之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。
（一）关于李长林要求诚通物流公司退还押金10000元有无事实依据问题。
一审法院认为，李长林要求诚通物流公司退还押金10000元，已提供向诚通物流公司交付押金的证据，诚通物流公司对此也予以认可。根据李长林、诚通物流公司2013年5月29日签订的《连云港中储物流中心库房、货场租赁合同》约定：租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及其它费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金。该合同于2014年12月31日到期后，李长林和诚通物流公司续签了合同，但续签的合同中并无相关保证金的约定，李长林按约履行了2013年5月29日《连云港中储物流中心库房、货场租赁合同》，故保证金应退还李长林。一审法院对李长林的该诉讼请求，予以支持。
（二）关于诚通物流公司反诉要求按合同约定的双倍租金计算房屋占有使用费能否成立的问题。
本案中，合同明确约定“乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应按双倍租金标准向甲方支付租赁物使用费直至甲方收回租赁物”，李长林认为该约定的双倍租金标准过高要求调整。从审理查明的事实看，2015年12月31日合同到期后，诚通物流公司未再与李长林续签合同。在2016年1月15日，诚通物流公司张贴《告知函》，要求李长林在十日之内将租赁库房、货场及所涉物资、设备搬迁腾退完毕，否则诚通物流公司将在2016年1月31日开始对拒不搬离的租户采用断水、断电的措施。在诚通物流公司所提交的张贴《告知函》的照片中，其中一张照片上显示大门柱上有“请走北门”的字样，关闭的大门上贴有“所有货物禁止出入”的字样，诚通物流公司称照片系张贴《告知函》的当日拍摄的，但未能在一审法院限定的期限内对照片拍摄时间提供证据证明，应承担法律不利后果。一审法院认为，从2016年1月1日起至2016年1月14日，李长林、诚通物流公司未续签书面的租赁合同，李长林未向诚通物流公司交付涉案的场地，诚通物流公司亦未能举证其提出异议的证据，故原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系，故李长林应按原租赁合同约定的租金即年租金123440元标准向诚通物流公司支付租金4734.68元（123440元/365天*14天）。2016年1月15日，诚通物流公司以张贴《告知函》的形式要求李长林等承租户解除租赁合同并限期十日内腾退涉案场地。一审诉讼中，李长林虽称未收到《告知函》，但在其作为证据提交的《回复函》中已明确“《告知函》业已收悉”，故2016年1月15日，双方之间的不定期租赁合同关系解除。合同解除后，李长林应退还涉案的租赁场地。因双方对李长林的自有建筑物及设施损失补偿存在分歧，李长林至今未与诚通物流公司办理租赁场地的交付手续，故李长林应从诚通物流公司限期腾退期间届满即2016年1月26日起向诚通物流公司支付场地占用费。关于支付场地占用费的数额，鉴于诚通物流公司未能举证其实际损失，而李长林认为按双倍租金标准过高、要求调整，结合诚通物流公司未能举证大门上“所有货物禁止出入”字样的张贴时间，故从2016年1月26日至实际交付之日止，综合本案案情，一审法院酌定李长林参照年租金123440元标准的三分之一向诚通物流公司给付场地占用费。
另，因李长林已向一审法院书面申请撤回要求诚通物流公司赔偿其投资损失款1117000元的诉讼请求，故一审法院对该项诉讼请求不再理涉。李长林支付的鉴定费用14400元，由其自行负担。
综上所述，对李长林本诉诉讼请求中的合理部分，诚通物流公司反诉请求中的合理部分，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、诚通物流公司于判决发生法律效力后十日内退还李长林押金10000元；二、李长林于判决发生法律效力后十日内腾空并返还诚通物流公司位于连云港市的涉案场地；三、李长林于判决发生法律效力后十日内给付诚通物流公司租金和场地占用费（其中，从2016年1月1日起至2016年1月14日止，租金为4734.68元；2016年1月26日起至实际交付之日止，按年租金123440元标准的三分之一计算）；四、驳回诚通物流公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费14853元，诚通物流公司负担50元，14803元应予以退回李长林。一审反诉案件受理费2500元，诚通物流公司负担833元，李长林负担1667元。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
二审期间，本案的争议焦点为：1、诚通物流公司有无承诺过长达十年的租赁期？其不续签合同是否构成违约？2、李长林是否还继续占用诚通公司的场地？是否应支付占有使用费？如应支付，2016年1月1日至1月14日的占有使用费是否应当支持？3、一审法院判决对反诉费用负担是否正确。
关于第一个争议焦点，本院认为，李长林与诚通物流公司对于双方以书面形式签订的《库房、货场租赁合同》均无异议，但对于诚通物流公司是否口头承诺以一年一签的形式续签10年合同存在分歧，李长林主张诚通物流公司曾对此进行了口头承诺，且默许其在签订合同前在租赁的场地上自建房屋和附属设施，诚通物流公司则对此不予认可。本院综合全案案情，确定诚通物流公司曾口头承诺李长林以一年一签的形式确保对合同续签5-7年，具体理由如下：证人曹某证实诚通物流公司为招商引资确实对租户承诺长期续租，且默许租户在签订合同前自建房屋及其他设施，该证言与李长林的陈述一致，且与李长林等数位租户自行大面积建房的现状及诚通物流公司对此不加阻拦的态度能相互印证。诚通物流公司虽对曹某的证言不予认可，认为其是普通员工，不能代表公司做出承诺，但二审中对于《连云港中储物流中心2015合同评审表》中部门经理曹某的签字无异议，且不能解释曹某作为普通员工在“经理签字”上署名的原因，同时其对于租户建房不加阻止的原因解释为货场面积过大无法及时发现租户建设行为也与大面积自建房屋的情况及常理不合，故本院对诚通物流公司所称的未承诺长期租赁并默许租户自建房屋的上诉及答辩意见不予采纳。至于长期租赁的时间问题，李长林主张诚通物流公司口头承诺租期是10年，但证人曹某证实仅为5-7年，李长林主张的期限无其他证据予以佐证，故本院采信曹某陈述的诚通物流公司曾口头对李长林等租户承诺确保续签5-7年合同。虽然诚通物流公司曾对续租作出口头承诺，但双方未就租期形成更为明确、清晰的意见并以书面形式固定下来，诚通物流公司不续签合同不构成违约，仅对李长林等租户造成信赖利益损失，故本院对李长林上诉称诚通物流公司承诺续租10年、不续签合同构成违约的上诉理由不予采纳。
关于第二个争议焦点，本院认为，二审中，李长林等自认虽已将租赁的库房腾空，但仍留了一个人在涉案场地看守，并未将涉案场地交接给诚通物流公司，导致诚通物流公司无法占有使用涉案场地，故一审法院判决李长林继续支付涉案场地的占有使用费并无不当。至于2016年1月1日至1月14日的占有使用费是否应支付的问题，在此期间，李长林和诚通物流公司仍然继续履行合同，李长林正常使用租赁物，一审法院据此判决其按照合同约定支付租金并无不当，本院对李长林称不应继续支付该阶段租金的上诉理由不予采纳。
关于第三个争议焦点，一审法院判决对反诉费的承担，是根据当事人部份败诉的具体情况决定双方各自负担诉讼费用数额的，符合规定，本院对李长林的该上诉理由不予采纳。
综上，上诉人李长林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费833元，由上诉人李长林负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 淼
审判员 王学明
审判员 程 艳
二〇一八年六月二十八日
书记员 许伟伟
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。