浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越民初字第843号
原告牟连志。
委托代理人（特别授权代理）余高明、王晶，浙江近远律师事务所律师。
被告杨雨龙。
被告杨亚芳。
被告李发根。
上述两原告共同委托代理人（特别授权代理）陈志锋，绍兴市明成法律服务所法律工作者。
原告牟连志诉被告杨雨龙、杨亚芳、李发根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理，依法由审判员戴伟章适用简易程序，于2015年4月20日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年6月26日公开开庭进行了审理。原告牟连志的委托代理人余高明、王晶均到庭参加了诉讼，被告杨雨龙，被告杨亚芳、李发根的委托代理人陈志锋到庭参加了2015年6月26日的庭审。本案现已审理终结。
原告牟志杰诉称：原告与三被告于2014年初协商，约定三被告将其共同承租经营的绍兴市越州轻纺工贸园区一区3幢56、58号1-2楼两间营业房承租权转让给原告，转让款为1450000元，三被告承诺负责做好与房屋出租人绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司的更名及过户手续的办理。原告因急于取得该房屋承租权，遂陆续向被告支付了转让款共计1450000元，双方又于2014年5月5日补签了书面的市场营业房转让协议书，并约定房屋在2015年1月21日交付。此后，原告多次要求被告办理房屋承租权的过户变更手续，但被告迟迟未能办理。经原告多处了解，并从出租人绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司处得知，原出租人从未同意园区内营业房承租权的转让，原告立即与被告交涉，要求被告退还转让款，但被告至今未能退还，因该营业房无法办理过户手续，已经无法实现合同目的，事实上被告已无法向原告交付营业房，故原告起诉要求解除原告与三被告签订的市场营业房转让协议，返还原告已支付的转让款1450000元，并赔偿自2014年5月5日起至判决确定履行之日止按中国人民�行同期贷款利率计算的利息损失；诉讼费由三被告承担。
被告杨雨龙辩称：涉案的越州轻纺工贸园两间营业房是其个人向越州轻纺工贸园区承租，与被告杨亚芳、李发根无关，该两间营业房是用于被告妻子开办的布行，转让协议系其与原告协商签订的，也与被告杨亚芳、李发根无关；当时由于其年龄较大，在签订转租协议时怕吃亏，才让被告杨亚芳、李发根也在合同上签字，实际与他们无关，希望法庭公正判决。
被告杨亚芳、李发根辩称：原告起诉本案被告杨亚芳、李发根没有事实与法律依据，本案讼争营业房是被告杨雨龙以其个人名义向越州轻纺工贸园区租赁的，被告杨亚芳、李发根也没有实际使用，转让款根据原告提供的证据也是支付给被告杨雨龙个人，被告杨亚芳、李发根从未收到任何转让款项；本案被告杨亚芳、李发根是受被告杨雨�的委托才在转让协议上签字，希望法院查明事实，驳回原告的诉请。
原告为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据：
1、市场营业房转让协议书1份，要求证明三被告将越州轻纺工贸园区一区58号、68号营业房转让给原告的事实，该协议约定的转让款是145万元，过户时间在2014年，交房日期是2015年1月21日，本协议的相对方是三被告。经质证，被告杨雨龙、杨亚芳、李发根对该证据的真实性无异议，但认为被告杨亚芳、李发根系受杨雨龙委托在协议上签名的。本院对该证据本身的真实性予以确认。
2、银行转帐凭证1份、情况说明2份，要求证明原告共分三次将协议约定的转让款共计145万元，通过案外人周安通和周安赛的帐户转让给被告杨雨龙，履行了约定的合同义务的事实。经质证，被告杨雨龙认为其确实收到了上述款项；被告杨亚芳、李发根认为对此不清楚。本院对该证据本身的真实性予以确认。
3、催告函1份、邮寄凭证2份，要求证明因被告迟延交付房屋和办理过户手续，原告又通过书面的形式，发函催告要求被告履行交房以及过户的义务，但是被告至今仍未履行的事实。经质证，被告杨雨龙认为其没有收到过该函件，且该函件与诉状上的签名不一致；被告杨亚芳、李发根认为该函件与其无关，且该函件信封上记载的收件人为被告杨雨龙，被告杨亚芳、李发根的名字只是写在附随的括号内，说明被告杨亚芳、李发根只是被告杨雨龙的委托人而已。本院对该证据本身的真实性予以确认。
4、被告杨雨龙与越州轻纺工贸园区签订的租赁合同复印件1份，要求证明越州轻纺工贸园区与杨雨龙的租赁合同中约定营业房禁止转租或者转借他人，说明工贸园区不同意原、被告双方签订的�同办理过户手续，原、被告签订的涉案房屋转让协议书客观上不能办理过户手续也无法履行的事实。经质证，被告杨雨龙、杨亚芳、李发根对该证据的真实性均无异议，但认为该证据可以证实只有被告杨雨龙是涉案营业房的唯一承租人。本院对该证据本身的真实性予以确认。
被告杨雨龙为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据：
1、租赁合同1份，要求证明越州轻纺工贸园区一区58号、68号营业房系杨雨龙个人承租，与被告杨亚芳、李发根无关的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为该份租赁合同承租方虽是被告杨雨龙，但与原告签订的转让协议书是三被告，其中被告杨亚芳、李发根分别是被告杨雨龙的女儿和女婿，该营业房承租后事实是由三被告实际经营，属家庭共同经营，故杨雨龙个人签订的租赁合同不影响转让协议书�三被告共同承担责任，该租赁合同还可以证明租赁合同约定轻纺工贸园区不同意转租的事实，该房屋转让协议是无法履行的；被告杨亚芳、李发根对该证据无异议。本院对该证据本身的真实性予以确认。
2、营业执照1份，要求证明涉案两间营业房原用于杨雨龙妻子经营布行，与被告杨亚芳、李发根无关的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为该营业执照与营业房转让合同无关，进一步证明涉案营业房系被告家庭共同经营的事实；被告杨亚芳、李发根对该证据无异议。本院对该证据本身的真实性予以确认。
3、市场营业房转让协议书（复写件）1份，要求证明原告提供的协议中被告杨雨龙的签名为事后补签，原告要求签订该协议时，被告杨雨龙并不在市场内，经电话联系杨雨龙，杨雨龙叫在市场内的被告李发根和杨亚芳代为签名，后杨雨龙回市场后，其再在原告的协议上补签了名字的事实。经质证，原告认为该证据已超过法定举证期限，且原告提交的证据为原件，应以原告的协议书为准，被告李发根和杨亚芳也是该协议的相对方；被告杨亚芳、李发根对该证据无异议。本院认为，该复写件由原告提交的协议书原件佐证，故对其本身的真实性予以确认。
经原告申请，本院依法向绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司调取的情况说明1份，内容为“一、根据我公司与杨雨龙签订的租赁合同，作为承租人杨雨龙无权将涉案租赁物转租给他人。二、对于涉案的〈市场营业房转让协议书〉（签订时间为2014年5月5日），我公司并不知情，也不予认可。”经质证，原告认为该证据可以证实涉案营业房客观上无法履行；被告杨雨龙对该证据无异议；被告杨亚芳、李发根对证据无异议，认为该证据与涉案的�业房转让合同一样，均系被告杨雨龙作为合同主体，与被告杨亚芳、李发根无关。
被告杨亚芳、李发根未向本院提交证据。
根据上述确认有效的证据以及原告的当庭陈述，以下事实可以认定：位于绍兴市越州轻纺工贸园区一区3幢58号、68号、78号三间营业房系被告杨雨龙向绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司承租，租赁期限为2年，自2013年1月22日起至2015年1月21日止。2014年初，原告和被告杨雨龙口头约定被告将其中的绍兴市越州轻纺工贸园区一区3幢56、58号两间营业房的承租权转让给原告，转让款为1450000元，原告即于2014年1月10日、3月14日通过“周安通”的中国银行账户支付给被告杨雨龙转让款共计950000元，又于2014年5月4日通过“周安赛”的中国银行账户支付给被告杨雨龙转让款500000元，合计付款1450000元。2014年5月5日，杨雨龙与牟连志分别以原承租者、新承租者的名义补签订市场营业房转让协议书1份，约定：甲方自愿将所承租的越州轻纺工贸园区一区3幢56-58号1-2楼两间营业房转让给乙方承租，转让价格为1450000元，办理过户费用由乙方承担；签约时乙方全部付清转让款；双方初定于2014年办理过户手续（未定日期），过户之前该营业房的一切债权债务与乙方无关；交房日期为农历2015年1月21日（包括该营业房内的一切财物甲方全部移交给乙方，详见清单），交房前该营业房（工商管理、税务、电话费、水电）等一切费用由甲方负责交清；原甲方与产权单位就该营业房所签订的有关协议，是本协议的组成部分，继续受法律保护，原协议中甲方享有的一切权利全部转让给乙方，甲方应承担的一切义务，同时全部转由乙方履行，原协议和原一切发票、收据由甲方转交给乙方保存；协议一式二份，甲、乙双方各执一份，签字后生效。由被告杨雨龙所执的一份协议（系复写件）上甲方签名处仅有被告李发根、杨亚芳的签名，由原告所执的一份协议（系原件）上甲方签名处既有被告李发根、杨亚芳的签名，该签名下方又有被告杨雨龙的签名。协议签订后，因双方一直未办理该营业房的租赁权过户手续，故原告起诉要求解除双方签订的市场营业房转让协议书。在本案审理过程中，经原告申请，本院向诉争营业房的产权人绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司调查后，由绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司出具给本院情况说明1份，载明：未经其公司同意，承租人杨雨龙无权将涉案营业房转租给他人，对原告与三被告于2014年5月5日签订的市场营业房转让协议书不予认可。
另查明，被告杨亚芳、李发根系被告杨雨龙的女儿和女婿。
本院认为，被告杨雨龙承租绍兴市越州轻纺工�园区有限公司所有的三间房屋用于经营，后原告与被告杨雨龙协商，将其中的58、68号两间营业房的租赁权（包括该营业房内的一切财物）转让原告，并由原告向杨雨龙付清了约定的转让款145万元，因根据双方承租权转让合同约定，诉争营业房的过户截止时间为2014年底，实际交付营业房的截止时间为2015年1月21日止，而被告杨雨龙的租赁期限至2015年1月21日已届满，至今该租赁房屋既未能办理好承租人的变更登记手续，也没有将租赁营业房实际交付给原告，且营业房产权人也不同意该房屋租赁权的转让，并于2015年1月21日租赁期届满后不再与杨雨龙续签租赁合同，故双方的营业房转让协议实际已经无法履行，故本院对原告要求解除涉案营业房转让合同的诉讼请求予以支持。本案争议焦点为：被告李发根、杨亚芳是否为涉案市场营业房转让的合同相对人。原告认为该涉案�业房系被告杨雨龙夫妇与其女儿、女婿共同参与经营管理，故杨雨龙的女儿、女婿杨亚芳和李发根作为共同经营者在协议上签名，亦属本案合同的相对方，应承担相应的责任；三被告认为因签协议当天，杨雨龙并不在场，杨雨龙委托杨亚芳和李发根在该合同上代为签名，后由杨雨龙在原告持有的协议上补签了自己名字，故杨亚芳和李发根不是该合同的相对方。本院认为，一方面，原告认为在补签协议前系其与三被告共同协商转让事宜并完成转让款支付的主张，因未能举证证实，本院不予采信，而涉案转让的58、68号两间营业房的承租人为被告杨雨龙，根据原、被告双方陈述及原告提交的证据证实，在涉案市场营业房转让协议书签订前，原告已经将约定的转让款1450000元汇入了被告杨雨龙个人银行账户，此后才补签了转让协议书，故应认定原告系与被告杨雨龙协商营业房转让事宜，且在补签协议前双方已达成口头协议；另一方面，在补签的转让协议书中明确载明该转协议的双方为原承租者杨雨龙和新承租者牟连志，虽原告持有的转让协议中有被告杨亚芳和李发根的签名，但结合被告杨雨龙持有协议复写件，可以推定在该份协议补签时，杨雨龙并没有签名，而系此后单独书写，可以印证三被告主张的该协议先由杨亚芳和李发根代签，后由杨雨龙补签的陈述更符合客观实际。综上，本院认定涉案营业房转让的合同相对方应为原告牟连志和被告杨雨龙，故合同解除后，因该合同取得的转让款1450000元应由被告杨雨龙返还给原告。原告认为被告杨亚芳和李发根亦系涉案营业房转让的合同相对方，应承担共同还款责任的主张，与事实不符，本院不予支持；因被告杨雨龙是涉案营业房的的承租人，其置原租赁合同对租赁房屋转租给第三方需经出租方书面同意特别约定而不顾，在未经出租方书面同意改变租赁人的情况下，将56、58号两间营业房转让给原告承租，其后也没有取得出租方同意变更租赁主体的意思表示，因此其应对原告不能依据转让协议取得涉案营业房的承租权且全面实现合同目的之后果承担违约责任，故本院对原告要求被告杨雨龙赔偿上述转让款1450000元自2014年5月5日起至判决确定履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失的诉讼请求，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告牟连志与被告杨雨龙于2014年5月5日签订的市场营业房转让协议书；
二、被告杨雨龙应于本判决生效之日起三十日内返还给给原告牟连志转让款1450000元，并支付该款自2014年5月5日起至判决确定履行之日止按中国人民银行公告的同期同类贷款基准利率计算的利息；
三、驳回原告牟连志的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18075元、财产保全申请费5000元，合计23075元，由被告杨雨龙负担，在本判决生效后三十内向本院付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 戴伟章
人民陪审员 陈美珍
人民陪审员 万春霞
二〇一五年七月二十日
书 记 员 范 丹