山东省沂源县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0323民初105号
原告：刘玉祥，男，1961年10月28日出生，汉族，住沂源县。
委托诉讼代理人：毕玉林,山东隆祥律师事务所律师.
被告：山东华科置业有限公司,住所地沂源县沂河东路66号,统一社会信用代码:91370323749882965P。
法定代表人:李伟，董事长。
被告：沂源华联物业有限公司，住所地沂源县健康路38号，统一社会信用代码：91370323557899316W。
法定代表人：李永明，总经理。
以上两被告委托诉讼代理人：郭公献，山东多博仕律师事务所律师。
原告刘玉祥诉被告山东华科置业有限公司、沂源华联物业有限公司健康权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序/普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人毕玉林，被告山东华科置业有限公司、沂源华联物业有限公司的委托诉讼代理人郭公献到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年2月份，原告与被告山东华科置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，因被告在一楼的楼梯口没有设置安全护栏及相应警示标志，同年3月30日，被告沂源华联物业有限公司的工作人员带领原告看房时，未提醒原告注意，导致原告自楼梯口掉到负一楼摔伤，给原告造成医疗费等各项损失共计137953.13元，经鉴定构成二处十级伤残，事故发生后，因二被告均有过错，应承担全部责任。请求：1、支付医疗费、误工费、交通费、伤残赔偿金、后续治疗费、鉴定费、住院伙食补助费、精神抚慰金共计137953.13元，增加为154050.88元。2、诉讼费由被告承担。
被告山东华科置业有限公司辩称：原告的诉求不成立，被告对原告受伤无过错，原告受伤地点在其购买的商品房内客厅，并非公共场所，被告无设置警示标志的义务，原告受伤是因自己过失所致，原告在受伤前已经多次查看房屋，知道房屋结构，其受伤是因自己过失所致，被告不应为此承担责任。
被告沂源华联物业有限公司辩称：原告受伤房屋并非我公司所有和管理，因当时是正在验收、交房过程中，房屋并未交付业主，我公司无管理义务，我公司不应承担责任。
本院经审理认定基本事实如下：2016年2月26日，原告与被告山东华科置业有限公司签订《商品房买卖合同》（预售），依据合同，原告向被告购买沂河嘉园005幢2单元2层D2-102号房，同年3月30日，原告在两被告的工作人员陪同下交钥匙验房时，自房间内位于一楼餐厅位置用于接连一楼与负一楼地下室的开口处跌落到负一楼地下室摔伤，其后，原告至沂源县中医院等住院治疗，期间被告山东华科置业有限公司为其垫付住院押金5000元。
对于双方当事人争议的事实，本院作如下认定：
一、导致原告跌落受伤的危险的产生以及危险与原告跌落受伤的事故发生之间的因果关系
根据原告、被告认可的《商品房买卖合同》，导致原告跌落受伤的“洞口”系被告山东华科置业有限公司依据《商品房买卖合同》在一楼餐厅位置设置用于连接一楼与负一楼地下室的开口，该楼房设计为上下复式，名义上买一楼送下面一层（称为地下室），两层的面积基本相同，该设计是该商品房的主要特色并事实上形成为该商品房的卖点。“洞口”作为上下两层楼梯的开口的设置本身符合双方合意确定的特定的功用，但开口的存在及其与一楼地面整体之间的关系无异于平坦地面上所挖的“坑”，从而对于在一楼地面行走的人客观上形成一定的危险。
根据证人刘某、傅某、吴某的证言及吴某的工作日志，2015年7月15日，原告即在置业顾问吴某的陪同下实地查看了楼房的结构，吴某向原告重点介绍了楼房上下复式的特色及楼梯开口的相关设置，并引领原告从外置楼梯参观了负一层的地下室。查看期间，置业顾问吴某通过“用身体将客户挡在洞口外面”的方式防止危险发生。2016年3月30日，原告及其亲属由两被告的工作人员陪同下办理交钥匙验房，两被告的工作人员在楼房的卫生间内向原告的亲属作介绍、演示时注意到原告进入楼房，在其他房间内查看，然后从开口处跌落受伤。在此期间，两被告的工作人员未向原告警示开口处的危险，开口处未加设警示和防护装置。
二、对于原告主张的赔偿项目和金额
本院依据原告所举住院病历、结算单、门诊收费单据、房产证、鉴定意见书、重新鉴定意见书、鉴定费收据、被扶养人家庭关系证明等依法作如下认定：医疗费25543.88元、后续治疗费8000元、住院伙食费900元、误工费19840元、护理费2100元、交通费1000元、残疾赔偿金81628.8元、刘于菡被扶养人生活费6448.5元、精神抚慰金酌定1000元、鉴定费2000元。
本院认为：导致原告跌落受伤的“洞口”系被告山东华科置业有限公司依据《商品房买卖合同》在一楼餐厅位置设置的用于连接一楼与负一楼地下室的开口，该开口的设置对应双方依合同设定的特定同时也是重要的功用，其本身应当属于双方合意的产物，但是，由于双方签订的合同是具有附和属性的《商品房买卖合同》，而且合同亦未对开口的状态作出具体的约定，因此开口的实际存在状态并不能从合同的相关条款中找到其合法依据，即，如果开口的实际存在状态包含了某种不合理的危险，出卖人仍负有义务予以消除或加以抑制，否则，出卖人的交付即构成加害交付，无权依据合同主张免责。由于开口的存在以及其与一楼地面整体之间的关系无异于平坦地面上所挖的“坑”，依据经验和常识，其存在状态对于在一楼地面行走的人具备一定的危险性，这种危险对于不知或不习惯其存在的人而言将显著增大，原告虽然因购买该楼房的特定需求以及2015年7月15日在置业顾问引领下的一次看房经历而对开口的存在有所知悉，但显然尚不足达到已经习惯的程度，况且没有确切证据显示被告的积极作为已经使其对开口的危险产生深刻印象，而作为常识，一名参观者的注意力很容易被相对新鲜、陌生的环境中的事物所吸引、转移和分散，特别是被告的工作人员在已经发现原告的情形下，并未及时作出警示以提示危险或唤起原告的危险记忆，从而导致原告失足跌落致伤，显然，伤害事故是被告山东华科置业有限公司对于危险的消极作为与原告的疏忽大意共同作用而发生的结果。由于开口所处位置不属于公共场所或者道路，这种危险也不是面向不特定的公众，故不能援引《侵权责任法》第九十一条的规定直接依据行为人“没有设置明显标志和采取安全措施”进行归责，因此，本案的归责原则应确定为一般过错责任，并适用过失相抵。被告山东华科置业有限公司制造了危险、未采取合理的措施消除或抑制危险、未采用适当的方式警示危险，且被告山东华科置业有限公司作为房地产开发商，其上述行为不符合通常情形下购房人对其资质、能力和经验的预期，应认定其对原告的损害负有明显过失；原告在对危险的存在已有所知悉的情况下疏忽大意、失于观察，亦应认定其对自身损害负有过失。二者相权衡，被告山东华科置业有限公司应当承担事故的主要责任，原告应当承担事故的次要责任。
伤害事故发生时，正值作为房产开发商的被告山东华科置业有限公司向作为购房人的原告交付房产实际占有之际，此时交付行为尚未完成，被告沂源华联物业有限公司与原告之间尚未形成物业管理人与业主之间的权利义务关系，另一方面，无证据表明被告沂源华联物业有限公司知悉危险的存在并能够预见伤害的发生，因此，原告关于被告沂源华联物业有限公司承担赔偿责任的主张不足成立，其相应请求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十六条、第二十六条之规定，判决如下：
一、被告山东华科置业有限公司赔偿原告刘玉祥医疗费25543.88元、后续治疗费8000元、住院伙食费900元、误工费19840元、护理费2100元、交通费1000元、残疾赔偿金81628.8元、刘于菡被扶养人生活费6448.5元、鉴定费2000元，合计147461.18元的70%计103222.83元；精神抚慰金1000元，共计104222.83元。扣除被告已经垫付的5000元，尚需支付99222.83元。
二、驳回原告刘玉祥对被告沂源华联物业有限公司提出的诉讼请求。
三、驳回原告刘玉祥的其他诉讼请求。
以上支付义务于本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3095元，减半收取1547.5元，由原告承担550.5元，被告山东华科置业有限公司承担997元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审判员 周纪虎
二〇一七年十二月七日
书记员 崔 燕