浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍嵊商初字第791号
原告：宋磊。
被告：朱浙莹。
委托代理人（特别授权代理）：周琼，浙江三惟律师事务所律师。
被告：周晓余。
委托代理人（特别授权代理）：金满江，浙江三惟律师事务所律师。
原告宋磊与被告朱浙莹、周晓余债权人撤销权纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理，依法由审判员张颖适用简易程序，于2014年10月9日公开开庭进行了审理。原告宋磊、被告朱浙莹的委托代理人周琼及被告周晓余的委托代理人金满江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：被告朱浙莹系原告的保证还款人，根据新昌县人民法院（2013）绍新商初字第456号民事判决书确认，被告朱浙莹对黄见阳、史冬月所欠原告的300万元本金及相应利息及律师费80000元承担连带清偿责任。原告向新昌县人民法院起诉后，于2013年8月20日调查得知被告朱浙莹通过司法拍卖购买了坐落于原绍兴县华舍街道中海国际商业中心1幢601室、602室、603室办公用房，拍卖价格为535万元（绍兴县人民法院评估价为7880866元，其中601室3337978元、602室2567600元、603室1975288元）。被告朱浙莹为逃避债务，转移了上述房地产，2013年7月25日，被告朱浙莹在绍兴县房管处请求办理上述房地产的产权登记，并在办理完产权登记后的2012年3月5日就将上述商业房产转让给被告周晓余，卖出价格为526万元（其中601室215万元、602室176万元、603室135万元），后原告调查得知被告朱浙莹与被告周晓余虽就上述房地产签订了买卖合同，但被告周晓余未向被告朱浙莹支付相应房款，至今朱浙莹也未履行任何债务。原告认为被告朱浙莹的行为已对原告造成损害，故起诉法院，要求判令撤销被告朱浙莹与被告周晓余签订的关于原绍兴县华舍街道中海国际商业中心1幢601室、602室、603室办公用房的三份房地产买卖合同中的601室的绍兴县房屋转让合同，合同金额215万元；本案诉讼费用由两被告承担。
被告朱浙莹答辩称：第一、被告朱浙莹的主体不符，因为根据原告的起诉，被告朱浙莹的身份证号码和朱浙莹本人不一致。第二、2013年7月20日，两被告之间签订房屋买卖合同时，（2013）绍新商初字第456号案件尚在审理中，原告相对于朱浙莹的债权尚未确定，故原告不具备行使撤销权的主体资格。第三、对合同法第74条的理解，代理人认为是针对主债务人的债权撤销，并非是针对担保人的债权撤销。第四、朱浙莹在绍兴市越城区法院是以最高竞价535万元竞拍到绍兴县华舍街道中海国际商业中心1幢601、602、603室的办公用房，周晓余除了所抵借款470万元外还支付了70多万元的税款，故不存在低价转让的情形。第五、债权人行使撤销权的前提是债务人的行为使债权人受到了损害，（2013）绍新商初字第456号判决书是否生效现在也未知，即使该判决书生效，原告可以向该案的两个借款人及其他14个担保人主张权利，而且原告并没有证据证明其他被告无财产可供执行，所以被告朱浙莹的行为并没有对原告造成损害。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告周晓余答辩称：在同意被告朱浙莹的答辩意见外，再补充答辩本案被告朱浙莹于2012年12月8日向周晓余借款470万元，双方于2013年7月20日达成房屋抵押协议，约定将绍兴县华舍街道中海国际商业中心1幢601、602、603室办公用房抵偿给周晓余，并且由周晓余承担税费745405.51元，总计5445404.51元。双方签订了房屋买卖合同并办理房屋过户手续，权利义务已全部履行完毕，不存在周晓余未支付款项的情形。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉称主张的事实，在本院指定的举证期限内向本院提交了下列证据：
证据1、越城区法院的房地产评估明细表一份，证明2010年8月15日，经评估绍兴县华舍街道中海国际商业中心1幢601室办公用房房屋价值为3337989元。
证据2、绍兴县房屋转让合同三份，证明绍兴县华舍街道中海国际商业中心1幢601、602、603室办公用房是低于实际价格转让的。
证据3、新昌县人民法院（2013）绍新商初字第456号民事判决书一份，证明朱浙莹对黄见阳、史冬月所欠原告的300万元借款承担连带清偿责任。
证据4、黄见阳的收条、朱浙莹的中国农业银行进帐单一份，证明被告黄见阳借款买房结果没有还款的事实。
证据5、浙江省绍兴市越城区人民法院执行裁定书、协助执行通知书各一份，证明证据3中的案件已经生效，且进入了执行程序。
被告朱浙莹对上述证据的质证意见如下：证据1的评估时间是2010年8月15日，朱浙莹通过司法拍卖是2012年9月14日，且朱浙莹是以535万元的最高拍卖价格拍得，所以该房屋不能以评估表上的金额为准；证据2是为了履行协议书房产过户手续而签订的形式上的合同；证据3的判决书上的判决日期是2013年8月30日，两被告签订协议的日间是2013年7月20日，即两被告签订协议时该案件尚在审理中；对证据4的真实性无异议，但与本案无关联性；对证据5的真实性无异议，但不能证明其他债务人没有履行能力。被告周晓余同意被告朱浙莹的质证意见，并补充以下意见：证据1的评估报告是越城区法院作出，如果原告认为购买的房屋的价格低于评估价，则应向越城法院追究，且日常司法实践操作中，评估报告的有期是一年；对证据2的真实性无异议，房管委对房屋转让要求必须签订房屋买卖合同，且周晓余已实际支付购房款；对证据3，朱浙莹仅是担保人，并不是主债务人，而合同法第74条是针对主债务人；对证据5的真实性无异议，但不能确定其他被告是否收到。
被告朱浙莹在本院指定的举证期限内向本院提交了下列证据：
证据6、（2012）绍越执民字第1218-2号执行裁定书一份，证明自2013年1月5日起，位于绍兴县华舍街道中海国际商业中心1幢601、602、603室办公用房的所有权为朱浙莹所有。
证据7、2012年12月8日由黄见阳、朱浙莹出具的借条一份，证明黄见阳、朱浙莹向周晓余借款470万元的事实。
证据8、周晓余与黄见阳、朱浙莹于2013年7月20日签订的协议书一份，证明双方就2012年12月8日的借款偿还达成协议，由朱浙莹在绍兴县华舍街道中海国际商业中心1幢601、602、603室办公用房抵偿借款470万元及由周晓余代朱浙莹缴纳过户相关税费。办理了房产过户手续之后，周晓余就把借条原件还给了朱浙莹。
原告对上述证据质证后认为：对证据6没有异议；对证据7、8的真实性提出异议，并申请对该两份证据形成的时间予以鉴定。被告周晓余对上述证据的真实性无异议，并提出周江莲是周晓余的姐姐，周晓余通过周江莲汇款符合常理。
被告周晓余在本院指定的举证期限内向本院提交了下列证据：
证据9、借条复印件一份，证明朱浙莹向周晓余借款470万元，后以绍兴县华舍街道中海国际商业中心1幢601、602、603室办公用房抵偿，之后原件归还朱浙莹。
证据10、汇款凭证一份，证明由周江莲代周晓余向嵊州市保利服饰织造有限公司汇款440万元的事实。
证据11、协议书一份，证明两被告之间签订了房屋抵付借款的协议。
证据12、发票十二份、契证三份，证明周晓余代朱浙莹缴纳绍兴县华舍街道中海国际商业中心1幢601、602、603室办公用房买卖的税费，总计745404.01元，包含了应该由周晓余承担的16多万元的税费。房屋已经登记到周晓余的名下。
原告宋磊与被告朱浙莹质证后对上述证据的真实性均无异议。
本院经审核认为，对证据1的真实性予以确认，但只能证明2010年8月15日，越城区法院对绍兴县华舍街道中海国际商业中心1幢601室的办公用房评估价为3337989元。对证据3、5的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证明被告朱浙莹对黄见阳、史冬月所欠原告的300万元借款承担连带清偿责任。证据4与本案无关联性。对证据2、6、10、12的真实性予以确认，可以证明两被告签订房屋买卖合同并已办理过户登记手续。证据9系证据7的复印件，证据12系证据8的复印件，对于证据7、8，本院结合证据10、2、12及原被告双方在庭审中的陈述，对其真实性予以确认，可以证明黄见阳、朱浙莹于2012年12月8日向周晓余借款470万元并约定以房屋抵偿作结的事实。故对于原告在庭审中提出的要求对证据7、8予以鉴定的申请不予准许。
经本院审理查明：2013年8月30日，新昌县人民法院作出（2013）绍新商初字第456号民事判决书，判决本案被告朱浙莹对黄见阳、史冬月所欠原告宋磊的300万元借款承担连带清偿责任。该判决已生效且已进入执行程序。
另查明，2012年12月8日，黄见阳、被告朱浙莹向被告周晓余出具借条一份，载明：今借到周晓余人民币肆佰柒拾万元整（4700000元），其中通过周江莲汇入嵊州市保利服饰织造有限公司肆佰肆拾万元整（4400000元），现金叁拾万元整（300000元），定于2013年6月30日前归还。2012年12月7日，周江莲通过中国农业银行嵊州剡中支行分别将200万元和240万元汇给嵊州市保利服饰织造有限公司，汇款用途注明为借款。2013年7月20日，周晓余与黄见阳、朱浙莹签订一份协议书，双方就2012年12月8日借款偿还达成协议：周晓余代朱浙莹缴纳柯桥税务局过户房产相关税费；黄见阳、朱浙莹欠周晓余借款470万元及填付税费，以朱浙莹在绍兴柯桥华舍街道中海国际商业中心1幢601室、602室、603室抵偿作结；上述三套房产过户一切费用由甲方自行承担。2013年8月3日，朱浙莹与周晓余签订了三份绍兴县房屋转让合同，将绍兴柯桥华舍街道中海国际商业中心1幢601室、602室、603室三套房屋分别以215万元、176万元、135万元的价格出售给了周晓余，并于2013年8月14日缴纳了相关税费并已办理了过户登记手续。
再查明，2012年9月14日，绍兴市越城区人民法院依法委托浙江天恒拍卖有限公司诸暨分公司拍卖被执行人章利泉所有的位于绍兴县华舍街道中海国际商业中心1幢601室、602室、603室办公用房，朱浙莹以最高竞价人民币535万元竞得。2013年1月5日，绍兴市越城区人民法院作出执行裁定，将上述房屋的所有权及相应其他权利归朱浙莹所有。
本院认为，本案争议的焦点为原告是否具有行使撤销权的主体资格及若原告具备主体资格，则本案是否具备撤销权的行使条件。
第一是原告是否具有行使撤销权的主体资格。原告起诉时，新昌县人民法院已判决确认了被告朱浙莹对黄见阳、史冬月欠原告的300万元借款及利息承担连带清偿责任，且该判决已生效并进入了执行程序。被告朱浙莹是原告的其中一个担保人，虽然其不是主债务人，但根据合同法的精神和撤销权设立的宗旨，债权人对担保人行使撤销权应当不具有法律上的障碍，且不应以主债务人和其他担保人不具有清偿能力为前提。故原告具有行使撤销权的主体资格。
第二是本案是否具备撤销权的行使条件。根据合同法第七十四条规定：债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。根据这条规定，债权人行使撤销权，必须具备以下条件：（1）债务人以明显不合理的低价转让财产；（2）债务人低价转让财产的行为损害债权人的利益。（3）受让人具有主观恶意。本院认为，房屋买卖合同和销售不动产统一发票上载明的房价应当认定为买卖双方的交易价，本案两被告之间的房屋转让价为526万元，未低于同年被告朱浙莹从越城区法院的房屋竞拍价535万元的70%，亦未低于交易时市场价的70%。故两被告之间转让房屋的价格不属于明显不合理的低价。另外，虽然两被告未能提供房屋交易的实际付款依据，但提供了被告朱浙莹向被告周晓余借款470万元并约定以上述房屋作低偿还款的证据，且该证据可以确定两被告之间借款关系的真实性，从而可以确认两被告之间房屋买卖关系的真实性。故不属于受让人具有主观恶意的情形。
综上所述，本案未同时具备债权人行使撤销权的三个要件，因此，原告要求撤销被告朱浙莹与被告周晓余签订的关于原绍兴县华舍街道中海国际商业中心1幢601室、602室、603室办公用房的三份房地产买卖合同中的601室的绍兴县房屋转让合同的诉讼请求，依据不足，应依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回宋磊的诉讼请求。
案件受理费24000元，依法减半收取12000元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费24000元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13－9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 张 颖
二〇一四年十一月三日
书记员 郑金金
附页：
一、《中华人民共和国合同法》
第七十四条：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。
二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。