江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第3402号
上诉人（原审原告）咸大海。
委托代理人赵长明。
被上诉人（原审被告）江苏佳乐有限公司。
法定代表人朱友法。
委托代理人马从志。
上诉人咸大海因与被上诉人江苏佳乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2014）新民初字第00996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人咸大海的委托代理人赵长明，被上诉人江苏佳乐有限公司的委托代理人马从志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：
原、被告均系锦绣广场产权式商铺业主，其中14000㎡左右归被告所有，3000㎡归原告等200余户业主所有。2007年，原告购买该商铺时与锦绣公司签订返租协议，即《锦绣广场营业房租赁协议书》，租赁期限自2007年12月31日起至2012年12月31日止。
2010年4月28日，被告与华联超市就锦绣广场1-3楼17200㎡商铺签订《场地租赁合同》，约定租赁期限为12年（自2010年6月1日起至2022年5月31日止），租金每年650万元，并自第四年起每年在上年基础上递增3%。
2010年6月份，被告陆续向原告等锦绣广场业主发出书面通知，内容为“请授权我司和华联签订租赁协议，将购物中心1-3楼整体租给华联，期限至2022年5月31日，我司保证在此期限内，原租赁合同期内的每年租金按原合同执行，原合同期满，您的租金收益前五年每年达到初始购房价的10%，剩余期限每年达到初始购房价的11%，租金每年支付一次”。原告在通知书上签名同意，并从被告处领取租金至2013年12月31日。
2013年1月份，锦绣广场部分业主在要求提高租金未果的情况下，以华联超市未与其签订租赁合同为由，要求收回各自购买的商铺，并于2013年1月14日围堵华联超市及商铺。原告咸大海等业主也要求提高租金，并更改租赁期限。华联超市于2013年5月24日以产权存在争议为由，向被告发出解除合同通知书，并于2013年8月12日提起诉讼，请求解除双方签订的《场地租赁合同》。2013年9月2日，华联超市退出所有商铺，并与被告办理交接手续。因双方同意解除租赁合同，并已交接完毕，2013年11月9日，本院判决解除华联超市与被告于2010年4月28日签订的《场地租赁合同》。
另，2007年，原告从被告处购买锦绣广场产权式商铺14.48㎡，价格223640元。
一审法院经审理认为：本案主要争议焦点为五年返租期届满即2013年1月1日后，原、被告之间是否存在房屋租赁关系。根据被告于2010年向原告发出书面通知即“请授权我司和华联签订租赁协议”的内容，“请授权”文字明确表明原、被告之间系委托代理关系，而非租赁关系。该委托行为虽发生在被告与华联超市签订的租赁合同之后，但系原告对被告代理行为的事后追认，原告因此而受被告与华联超市之间租赁合同的约束。五年返租期届满后，原告虽然仍从被告处领取租金，但租金支付的主体非被告，而是华联超市，被告只是将华联超市支付的租金转交原告。现华联超市因合同解除已不再向被告支付租金，被告也无向原告转交租金的义务。故原告主张返租期届满后其与被告之间存在租赁合同关系无事实依据，其要求被告按照通知内容支付租金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第三百九十三条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决驳回原告咸大海对被告江苏佳乐有限公司的诉讼请求案件受理费359元，由原告咸大海负担。
上诉人咸大海不服一审民事判决，向本院提起上诉称：1、请求二审法院依法撤销一审判决，查清事实发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院在判决书中将被告2010年7月13日发给原告的通知（原告认为是要约）并要求原告签字确认的行为，认定为对被告代理行为的事后追认，原、被告之间系委托代理关系，不但认定事实错误，也是对原告与被告之间的法律关系定性错误，因此导致判决结果错误。一、被告2010年7月13日发给原告通知，要求原告签字确认应当认定为向原告发出要约，原告签字确认的行为应当认定为对被告发出要约的承诺。从被告发给原告通知的意思表示的总体内容看，该通知应当认定为被告向原告发出的要约，因为该通知内容具体明确、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，符合我国合同法关于当事人订立合同，采取要约、承诺的方式。二、被告与华联超市之间存在独立的租赁关系，被告不是受原告委托与华联超市签订场地租赁合同。三、虽然该通知在第二段的上半部分有“请您授权我司和华联签订租赁协议。”的字样，但是，不能仅凭“请您授权我司和华联签订租赁协议”的几个字就认定原被告之间系委托代理关系，因为确定双方是存在委托代理关系还是租赁关系，要从双方的实体权利、义务考虑，要从合同的内容考虑，而不能仅凭一句话来断章取义。在被告与华联超市的整个租赁过程中原告并没有授权委托被告与华联超市签订租赁协议，也没有授权委托被告与华联超市解除租赁合同，整个合同都是被告与华联超市在履行，与原告没有任何关系。综上所述，请求二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人江苏佳乐有限公司答辩称：作为本案被上诉人，将上诉人房屋整体租赁给华联超市，和上诉人之间形成的授权代理关系，而不是租赁关系。曾被上诉人发给上诉人通知上可以看出，明确写到“请授权和华联签订租赁协议”，这句话表述的非常清楚。所以本案上诉人起诉被上诉人支付租赁租金没有法律依据。请求二审法院维持原判。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：本案双方当事人之间法律关系性质是房屋租赁还是委托代理关系。
二审期间，被上诉人江苏佳乐有限公司向法庭提供了华联解除合同之后，被上诉人通知上诉人要求上诉人过来收取房屋投递查询单。证明：华联解除合同后，我方及时通知上诉人接收商铺。投递单的背后有公章，我们一审时已经提供了当时交付的邮资费为700多元。经质证，上诉人咸大海对该证据真实性无异议，认为该证据与本案无关联性，从郑晴晴的签收记录上可以看出签收不真实，因为郑晴晴不具有签收能力，且不属于新证据。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，解决本案双方当事人之间法律关系性质是房屋租赁还是委托代理关系的关键在于是上诉人委托被上诉人与华联超市建立的租赁关系还是本案双方当事人直接建立租赁关系。本案中，上诉人主张其与被上诉人存在房屋租赁关系，然而，上诉人与被上诉人并未签订书面租赁合同，而且上诉人亦未将房屋实际交付给被上诉人使用、收益，相反该房屋一直是由华联超市使用、收益，而且支付租金的亦是华联超市。只不过，上诉人与华联超市签订租赁协议是由被上诉人代理行使，而代理的基础正是被上诉人向上诉人发出的书面通知“请授权我司和华联签订租赁协议”，而上诉人不但没有拒绝该通知，反而在通知书上签字确认，且事后已领取了华联超市支付的租金，说明本案双方当事人的委托租赁行为已经完成，由此产生的法律后果应由上诉人承担，即被上诉人代上诉人等与华联超市签订的租赁合同直接约束上诉人等本人。
至于上诉人称“如果像上诉人所说的委托关系成立，那么被上诉人给上诉人的租金，应当与自己取得的租金相同，而事实上被上诉人支付的租金与自己取得租金并不相同。”，原因在于房屋整体租赁且租金固定的情况下，因为被上诉人与华联超市签订租赁协议在先，而此时被上诉人尚未取得上诉人在内的散户授权，为了取得上诉人等人对租赁协议的追认，被上诉人不得不牺牲自己利益而多分给上诉人租金，故导致上诉人的租金和被上诉人与华联超市所签租赁合同上的租金实际上是不一致的，但并没有损害上诉人的利益。上诉人还称解除合同时上诉人没有给予被上诉人明确授权，原因在于与华联超市的租赁合同客观无法继续履行，华联超市起诉至法院，被上诉人在征求部分业主意见的情况下而被迫同意解除合同。
综上，上诉人咸大海的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费359元，由上诉人咸大海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 陈 颖
二〇一四年十一月五日
书 记 员 苗 鑫