福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2015）仙民初字第5740号原告：郑植如，男，1953年4月22日出生，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：李瑞郁，福建鹏翼律师事务所律师。被告：庄桢鑫，男，1979年4月14日出生，汉族，住福建省仙游县。被告：颜丽笙，女，1978年8月6日出生，汉族，住福建省仙游县。第三人：王伟新，男，1966年1月5日出生，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：谢平健，福建侬来律师事务所律师。原告郑植如诉被告庄桢鑫、颜丽笙、第三人王伟新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2016年1月12日，原告郑植如要求对被告庄桢鑫、颜丽笙与第三人王伟新签订的物业买卖合同进行鉴定，2016年8月24日，因原告郑植如申请撤回鉴定，2016年9月7日本案中止诉讼，2017年10月27日本案恢复审理。原告郑植如及其委托诉讼代理人李瑞郁与第三人王伟新的委托诉讼代理人谢平健均到庭参加诉讼，被告庄桢鑫、颜丽笙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑植如向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告房屋买卖合同有效；2、判令俩被告履行《房屋买卖合同》约定，将出卖给郑植如的座落在仙游县××南镇一环××天地××单元套房××室、××单元××层××房屋的土地使用证及房产证流转过户给郑植如（房屋价值120万元）。在诉讼中，郑植如申请撤回第2点诉讼请求。事实与理由：庄桢鑫与颜丽笙系夫妻关系，2011年9月15日，两被告向福建省润家房地产开发有限公司购买了座落在仙游县××南镇一环××天地××单元套房××室、××单元××层××房的房屋，并以颜丽笙名义签订了《商品房买卖合同》。2013年9月22日，两被告以经商缺乏资金，自愿将上述房屋以人民币120万元出卖给郑植如，双方签订了《房屋买卖合同》，并经仙游县大济法律服务所见证，郑植如已经支付给两被告房屋买卖款120万元，两被告也将上述房屋交由郑植如接管，并将房屋的钥匙及有关材料手续均交付给郑植如管理使用至今，按双方签订的合同约定，于2015年9月30日前，两被告若有返还给郑植如支付的房屋买卖款及利息，便有权赎回上述房屋，现已超过赎回期限，且两被告现也已领取了上述房屋的土地使用证及房产证，但两被告却不肯履行合同约定，提供上述房屋的土地使用权及房屋证，并配合协助郑植如共同办理已经出卖给郑植如管理使用的上述房屋土地使用证及房产证过户手续。庄桢鑫、颜丽笙答辩称，庄桢鑫、颜丽笙与郑植如为生意合作伙伴，由于市场经济行情不好，加之经营不善，因此欠下郑植如债务120万元的事实。庄桢鑫、颜丽笙将自己名下价值200余万元（购房120余万元，装修70余万元）的房产以120万元的价格抵押给郑植如。并将房屋现有的材料及钥匙交付给郑植如。王伟新向本院提出诉讼请求：1、确认庄桢鑫、颜丽笙与王伟新签订的《物业买卖合同》有效；2、确认郑植如与庄桢鑫、颜丽笙签订的《房屋买卖合同》无效；3、确认原、被告争议的标的物为王伟新所有；4、本案诉讼费由郑植如承担。事实与理由：2013年6月8日，庄桢鑫、颜丽笙由于资金缺乏，将座落在仙游县鲤南镇一环东路2288好兰溪新天地第28幢5-6层1单元套房501室、1单元跃层01号房的房屋出售与王伟新。为此，庄桢鑫、颜丽笙与王伟新签订《物业买卖合同》，约定：以总价款为人民币1219332元出售于王伟新，付款方式为一次性付清。合同签订后，王伟新一次性支付了全部价款。庄桢鑫、颜丽笙将上述房屋交付王伟新使用，王伟新也对上述房屋进行装修。王伟新也依法缴纳了2013年、2014年度的水电费及2013年度、2014年度的物业管理费。2015年9月间，王伟新欲将上述房屋转让给他人，为了避免增加税负，庄桢鑫、颜丽笙于2015年9月10日、10月10日两次在深圳市公证处办理委托公证，委托王伟新直接将上述房屋转让给他人。为此，王伟新依法向仙游县房产局办理转让手续。却遭到郑植如向仙游县房产局提出异议。并向贵院提出诉讼。由于郑植如系庄桢鑫、颜丽笙的姑丈。庄桢鑫、颜丽笙与郑植如在合伙经营生意期间，欠下郑植如的债务，承诺在两年内还清，利率按1.5%计算，郑植如要求用上述房屋抵押。为此，在王伟新不知情的情况下，郑植如与庄桢鑫、颜丽笙签订了一份《房屋买卖合同》。约定：在两年内能还清欠款，并支付利息，房屋归还本诉中庄桢鑫、颜丽笙，显然，该《房屋买卖合同》事实上是抵押合同，并非买卖合同，其不具有真实性，应依法认定为无效，并确认庄桢鑫、颜丽笙与王伟新签订的《物业买卖合同》有效。郑植如对王伟新的诉讼请求称，庄桢鑫、颜丽笙与王伟新之间不存在实际的房屋买卖，王伟新的诉讼请求不能成立，应驳回王伟新的诉讼请求。事实与理由：王伟新的物业管理费、水电费实际交纳时间是在2015年10月间，是为了恶意转移庄桢鑫、颜丽笙的房屋。2015年10月12日，王伟新向仙游县房产局办理该房产的房产证和转让手续，被郑植如发现，郑植如向仙游县房产局提出异议，并于2015年10月13日向法院提出诉讼。王伟新与俩被告签订的《物业买卖合同》并非是于2013年6月8日签订，实际是双方恶意串通转移该房屋，在2015年10月间伪造了该份合同，双方之间不存在实际的房屋买卖关系。庄桢鑫、颜丽笙对王伟新的诉讼请求未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。争议的证据，1、郑植如提供房屋买卖合同一份，合同内容为：“房屋买卖合同出卖方：仙游县大济镇溪口村厝尾20号庄桢鑫（公民身份号码……），颜丽笙（公民身份号码……），以下称甲方。买受方：仙游县大济镇龙坂村顶街，郑植如（公民身份号码……），以下称乙方。甲方庄桢鑫与颜丽笙系夫妻关系，2011年9月15日甲方以颜丽笙的名义共同向福建省润家房地产开发有限公司购买了座落在仙游县××南镇一环××天地××单元套房××室、××单元××层××房的房屋，双方签订了《商品房买卖合同》、（合同编号201102311、及编号MF—2007—01），甲方已付清了房屋买卖款，但至今尚未领取土地使用证和房产证。现甲方因经商缺乏资金，同意将本房屋以贷款转出卖形式断卖给乙方，经甲、乙双方协商一致，订立以条款，以资共同信守执行。一、标的：复式套房一套。二、座落及面积：甲方出卖给乙方的本房屋座落仙游县鲤南镇一××天地××单元套房××室、××单元××层××房，……三、房屋买卖款及支付办法：甲方将本房以人民币壹佰贰拾万元出卖给乙方为业，该款自订立本合同时已付清。甲方将本房屋有关材料手续一并交付乙方保管使用。四、双方约定，自甲方出卖本房屋即日起至二〇一五年九月三十日期间的任何时候，甲方有权将本房屋赎回，但甲方应于赎回本房屋之日偿还给乙方房屋买卖款人民币壹佰贰拾万元及至赎回即日以本金壹佰贰拾万元为基数，按月利率1.5%计算的利息，且在此期间，甲方还应以本金壹佰贰拾万元为基数，月利率按1.5%计算的利息，利息支付办法：第一期于农历2013年12月30日前付清，于2014年底支付一次利息，于2015年9月30日前支付一次利息，超过2015年9月30日，本房屋即归乙方所有，甲方无权赎回，且也不需再行支付利息。五、甲方出卖给乙方的本房屋，若乙方需办理本房屋过户手续，甲方应予以提供方便，配合办理，花费经济由甲方承担。若无办理房屋过户手续，甲方亦应将颁发的土地使用证及房产证交归.乙方保管执存，若甲方赎回本房屋，乙方应将本房屋相关手续归还甲方。六、自签订本合同即日至二〇一五年九月三十日前房屋归由甲方居住使用。七、双方约定，若本房屋出卖给乙方，甲方保证本房屋无典当、抵押、出卖他人，本房屋亦无交加不明等情，否则概由甲方承担法律责任，与乙方无关。八、违约责任：双方约定，若谁方违约，均应承担相应的民事责任，赔偿对方造成经济损失。本合同自甲、乙双方签名之日生效……甲方：庄桢鑫、颜丽笙乙方郑植如二〇一三年九月二十二日见证单位仙游县大济法律服务所法律工作者詹元灿”。庄桢鑫调查笔录陈述，其因经商欠下郑植如债务120万元。庄桢鑫、颜丽笙将自己名下价值200余万元（购房120余万元，装修70余万元）的房产以120万元的价格抵押给郑植如，并当时将房屋现有的材料及钥匙交付给郑植如。王伟新质证认为，原、被告之间没有进行现金支付交易，且合同第四条约定了三次时间段支付欠款利息，所以，该合同不是买卖合同，实际是抵押合同。本院认定庄桢鑫、颜丽笙与郑植如之间签订的房屋买卖合同来源合法、内容客观真实，与本案有关联，具有证明力。2、王伟新提供（1）、庄桢鑫、颜丽笙与王伟新之间签订的物业买卖合同一份，物业买卖合同的内容为：“物业买卖合同本合同由下述双方于2013年6月8日签订出卖人：颜丽笙……(甲方)庄桢鑫……通讯地址：福建省仙游县大济镇溪口村厝尾20号联系电话：“……”买受人：王伟新……(乙方)通讯地址：福建省仙游县大济镇文殊村六组46号联系电话：“……”鉴于：颜丽笙女士于2011年9月15日向福建省润家房地产开发有限公司（下称“开发商”）购买了位于福建省××南××村××区兰溪新天地第28幢5-6层1单元跃层01号房（下称“该物业”）并签订了编号为：MF-2007-01(201102311*1/21)的《商品房买卖合同》（下称“合同”），（详见：附件一）。颜丽笙女士和庄桢鑫先生为夫妻关系（以下统称为“甲方”），现经甲乙双方平等、自愿协商，乙方同意向甲方购买该物业，根据中华人民共和国现行法律规定及仙游县现行政策的规定，就甲方向乙方出售该物业一事，共同议定并承诺遵守本合同如下条款：一、该物业基本情况……。三、承诺和保证1.甲方向乙方作出如下承诺和保证：1)该物业不存在其他任何愤权、债务纠纷及权属争议，亦没有遭到查封、扣押、冻结等限制权利转让的强制措施；2）在本合同签订后，甲方不会再对该物业作出其他转让、抵押、出租、赠与或有损乙方权利的其他处分行为……3)甲方会依照本合同的约定，积极配合乙方办妥该物业的过户登记手续。2.乙方向甲方作出如下承诺和保证：乙方会严格依照本合同的约定，向甲方支付全部转让价款；四、转让价格及付款方式该物业由甲方按整套作价人民币壹佰贰拾壹万玖仟叁佰叁拾二元整（小写：1219332.00元）出售给乙方，乙方承诺按下述方式履行付款责任：1.于本合同签订当日内，乙方以现金的方式向甲方支付上述全部房款。2.甲方应于收到楼款当日向乙方出具收款收据（详见：附件二）。……八、损害赔偿条款1、甲乙双方基于本合同约定得以解除合同或乙方无正当理由解除合同的，乙方除应该按合同约定承担违约责任外，还应承担甲方已经发生的各项税费，前述税费包括但不限于：该物业产权过户登记契税、交易费、劳务费、合同工本费、变更登记费、评估费、印花税、营业税、城建税、教育附加、个人所得税、土地增值税、查档费、授权委托书公证费、住宅专项维修资金及代办律师收取的律师等费用，如乙方已对该物业进行装修后改造的，甲方还应向乙方赔偿乙方的全部装修费。2、乙方如日后将该物业出售给第三人，如因在出售过程中与第三人产生的纠纷而造成甲方损失的，全部损失由乙方负责赔偿。九、本合同在履行过程中发生的争议时由双方当事人协商解决，协商不成的，可向仙游县人民法院起诉。十、本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行签订补充合同，补充合同与本合同具有同等的法律效力。十一、本合同及附件一式二份，甲、乙双方各执一份，效力相等。十二、本合同自双方签订之日起成立、生效。甲方：颜丽笙庄桢鑫乙方：王伟新签订日期：2013年6月8日”。（2）、收款收据，其内容为：“今收到王伟新先生（350322196601053055）叫来购买位于福建省仙游县鲤南玉田片区兰溪新天地第28幢5-6层套房501房.1单元跃层01号房的全部楼款壹佰贰拾壹万玖仟叁佰叁拾二元整（1219332元）特立此据收款人颜丽笙、庄桢鑫收款日期2013.6.8”。郑植如质证认为，对物业买卖合同及收款收据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院经审查认为，庄桢鑫、颜丽笙与王伟新之间签订的物业买卖合同除合同签订时间外，其他合同内容没有违反法律规定，具有法律效力，本院予以确认。上述合同签订时间在下列第3点分析。3、本院于2016年7月12日对庄桢鑫进行询问，庄桢鑫陈述，庄桢鑫、颜丽笙与郑植如签订房屋买卖合同，也与王伟新签订物业买卖合同。与郑植如签订房屋买卖合同的时间与郑植如提供的合同签订时间是一致的，即2013年9月22日。与王伟新签订的物业买卖合同落款时间与2013年6月8日的时间不一致，实际签订时间为2015年11月间，具体日期记不清。郑植如质证认为，没有异议；王伟新质证认为，有异议，庄桢鑫与郑植如是亲戚关系，其证言不具有真实性。本院认定，庄桢鑫陈述的内容客观真实，与本案有关联，具有证明力，本院予以采信。争议事实：1、庄桢鑫、颜丽笙与郑植如之间签订的房屋买卖合同是否有效？郑植如主张，2013年9月22日，庄桢鑫、颜丽笙与郑植如之间签订的房屋买卖合同是有效的。王伟新质证认为，原、被告之间没有进行现金支付交易，且合同第四条约定了三次时间段支付欠款利息，所以，该合同不是买卖合同，实际是抵押合同，由于房屋没有办理抵押登记，所以该合同也是无效的。本院经审查认为，庄桢鑫、颜丽笙与郑植如之间签订的房屋买卖合同是经双方当事人签名后，并经仙游县大济法律服务所见证，故庄桢鑫、颜丽笙与郑植如之间签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，客观真实，合法有效，应予采信认定。2、庄桢鑫、颜丽笙与王伟新之间是否存在实际的房屋买卖关系？王伟新主张，2013年6月8日，庄桢鑫、颜丽笙由于资金缺乏，将座落在仙游县鲤南镇一环东路2288好兰溪新天地第28幢5-6层1单元套房501室、1单元跃层01号房的房屋以总价款为人民币1219332元出售与王伟新，并签订物业买卖合同。郑植如质证认为，庄桢鑫、颜丽笙与王伟新之间不存在实际的房屋买卖关系。本院经审查认为，庄桢鑫、颜丽笙与王伟新之间签订的物业买卖合同，因庄桢鑫陈述，与王伟新签订的物业买卖合同落款时间与2013年6月8日的时间不一致，实际签订时间为2015年11月间，具体日期记不清。本院认定庄桢鑫、颜丽笙与王伟新之间签订的物业买卖合同的时间是2015年间，物业买卖合同的其他内容是该双方当事人真实意思表示，客观真实，合法有效，应予采信认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月15日，庄桢鑫、颜丽笙夫妻以颜丽笙的名义向福建省润家房地产开发有限公司购买了座落在仙游县××南镇一环××天地××单元套房××室、××单元××层××房的房屋，并以颜丽笙名义签订了《商品房买卖合同》。2013年9月22日，庄桢鑫、颜丽笙以经商缺乏资金为由自愿将上述房屋以价值120万元价格出卖给郑植如，原、被告签订一份房屋买卖合同。合同签订后，庄桢鑫、颜丽笙即将《商品房买卖合同》、（合同编号201102311、及编号MF—2007—01）及其收据两张、福建省新建商品住宅质量保证书、使用说明书各一份、兰溪新天地住宅小区临时管理规约、前期物业服务合同、入住须知、房屋装修流程图、交房须知、交房入伙通知书装饰装修管理服务协议消防安全责任书、装修施工责任书各一份、单位资金往来统一票据两张和兰溪新天地物业交费通知单一张等交由郑植如保管。2015年间，庄桢鑫、颜丽笙由于缺乏资金，将座落在仙游县鲤南镇一环东路2288好兰溪新天地第28幢5-6层1单元套房501室、1单元跃层01号房的房屋又以总价款1219332元出售与王伟新，双方签订《物业买卖合同》一份，落款时间提前为2013年6月8日。2015年9月10日，庄桢鑫、颜丽笙委托王伟新代其办理物业的收楼手续、代领物业的产权资料等。之后，郑植如发现其购买的该房屋被仙游县不动产登记中心公示欲过户在王伟新名下，在公示期间，向仙游县不动产登记中心提出异议。2015年10月13日，郑植如诉至本院请求处理。在诉讼中，郑植如于2016年1月12日要求对庄桢鑫、颜丽笙与王伟新签订的物业买卖合同和收款收据形成时间进行鉴定，2016年8月24日，郑植如申请撤回鉴定，2016年9月9日被有关部门退回鉴定。在本院审理期间，郑植如申请撤回第2点诉讼请求，本院已另行裁定准许郑植如撤回对第2点诉讼请求的起诉。另查明，本案涉案的房屋于2015年10月21被仙游县人民法院以（2015）仙执字第2700号执行裁定书裁定查封，查封期限三年。2015年11月23日，被深圳市福田区人民法院以（2015）深福法民二初字第15025号民事裁定书查封，查封期限三年。本院认为，郑植如与庄桢鑫、颜丽笙之间签订房屋买卖合同和庄桢鑫、颜丽笙与王伟新之间签订的物业买卖合同，都是双方当事人就买卖达成合意的诺成合同，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。郑植如请求房屋买卖合同有效，具有事实和法律依据，本院予以支持；王伟新请求郑植如与庄桢鑫、颜丽笙之间签订房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。王伟新请求确认本诉中原、被告争议的标的物为王伟新所有，王伟新没有与庄桢鑫、颜丽笙办理房屋权属转移登记手续，且涉案房屋被深圳市福田区人民法院和仙游县人民法院查封，在司法查封未予解除的情况下，也无法办理房屋权属转移登记手续，王伟新请求确认本诉中原、被告争议的标的物为王伟新所有，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条规定，判决如下：一、郑植如与庄桢鑫、颜丽笙于2013年9月22日签订的房屋买卖合同有效。二、王伟新与庄桢鑫、颜丽笙于2015年间签订的物业买卖合同有效。三、驳回王伟新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱支付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费23487元，由庄桢鑫、颜丽笙负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  林乘涛审 判 员  陈茂宁人民陪审员  叶金程二〇一七年十一月二十日书 记 员  林利洪附：本案相关的法律法规及执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。