上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初3688号
原告：上海沃咖餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：张涛，执行董事。
委托诉讼代理人：裘兆炯，上海正策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祝跃光，上海正策律师事务所律师。
被告：天津地福商场经营管理有限公司，住所地天津经济技术开发区南海路XXX号XXX-XXX-XXX室。
法定代表人：吴炯，董事长。
委托诉讼代理人：包奕。
委托诉讼代理人：顾明飞，上海致格律师事务所律师。
原告上海沃咖餐饮管理有限公司(以下简称“原告”)与被告天津地福商场经营管理有限公司(以下简称“被告”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，适用简易程序，依法由审判员刘志宏独任审理，于2017年2月21日、2017年4月20日进行了两次证据交换，并于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人裘兆炯、祝跃光，被告的委托诉讼代理人包奕、顾明飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求，要求判令被告由于其封锁房屋、强行禁用、停水停电等违约行为退还原告相关费用并赔偿对原告造成的经济损失，具体包括2016年9月13日起至2016年9月30日止的租金、推广费及物业管理费共计161,242.02元、营业收入168,302.54元，食材损失93,073.57元及员工工资79,004.06元，并继续履行与被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》、《818广场推广场地租赁协议》、《租赁主体变更协议》以及相关补充协议。事实和理由：被告与上海子集餐饮管理有限公司(以下简称“子集公司”)于2015年7月27日签订《上海市房屋租赁合同》及《818广场推广场地租赁协议》，约定子集公司租赁被告所有的坐落于上海市静安区南京西路XXX号XXX-
XXX、XXX、XXX单元及其外摆座椅区(以下简称“系争房屋”)，租赁期限均自2015年9月1日起至2018年8月31日止。租赁合同约定租金为每日每平方米租赁面积10元，自起租日起第13个月调整为每日每平方米租赁面积11元，第25个月起调整为每日每平方米租赁面积12元，推广费每月6,172元，物业费每月每平方米70元。2015年10月30日，原告、被告与子集公司就前述两份租赁合同签订了《租赁主体变更协议》，同意原租赁合同承租人项下所有权利义务自前述变更协议签订之日起由原告全部享有和承担。此后，子集公司按约向被告支付了保证金，原告自2016年10月30日起作为承租人履行合同。但自2016年9月12日起，被告突然以原告不配合内部改造为由，通过禁止原告人员进出等行为强占租赁房屋，导致原告无法开展任何经营活动，并于2016年9月30日突然函告原告解除租赁合同，要求原告腾空并交还租赁房屋。双方协商未果，原告故诉至法院，要求判如所请。
审理中，鉴于系争房屋因被告方的整体改造已经拆除，合同继续履行的基础已不存在，故原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》及相关协议因被告违约于2016年9月13日解除；2.判令被告赔偿原告装修损失2,705,644.35元并退还原告租赁保证金767,643元及装修押金20,000元；3.被告赔偿原告经济损失(2016年9月13日起至2016年9月30日止的租金、推广费及物业管理费共计161,242.02元、营业收入168,302.54元，食材损失93,073.57元及员工工资79,004.06元)。
被告辩称，因为原告未按时支付租金，被告解除了租赁合同；基于原告的违约行为，被告有权没收原告的租赁保证金；本案系原告违约在先，被告不同意赔偿原告损失。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：系争房屋系被告名下房产。2015年7月27日，子集公司(乙方)与被告(甲方)签订了一份《上海市房屋租赁合同(商品房租赁)》，约定，被告将上海市静安区南京西路XXX号XXX-
XXX、XXX、XXX单元(租赁面积暂定为617.20平方米)出租给子集公司用于以“WORKCAFE”为品牌经营咖啡、轻餐饮及众创空间之用途。租赁期为36个月，自2015年9月1日起至2018年8月31日止；其中2015年9月1日至2015年11月30日为装修免租期，在装修免租期内乙方无需向甲方支付租金和营销推广费，但仍需承担物业管理费、公共事业费和其他各项费用。原告应在每个日历月的第25日按每平方米租赁面积每月70元的标准向管理处支付下个日历月的物业管理费(包括商场正常营业时间内的中央空调费用);营销推广费为10元/平方米/月。在租赁期内(装修免租期除外)，租金计算分为基本租金和营业租金，以两者中较高者为当月适用租金，该租金并不包括应缴付之物业管理费、营销推广费及其他各类费用。其中，自起租日起第1个月至第12个月的月租金为每日每平方米租赁面积10元或乙方当月月总营业额10%的较高者；自起租日期第13个月至第24个月的月租金为每日每平方米租赁面积11元或乙方当月月总营业额11%的较高者；自起租日起第25个月至第36个月的月租金为每日每平方米租赁面积12元或乙方当月月总营业额12%的较高者；自开业日所在日历月起其后各日历月应付的基本租金和营销推广费应由乙方于前个日历月的第25日或之前向甲方缴付。倘乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项超过7日，在不影响甲方其他权利包括提前终止合同没收保证金和索取赔偿的前提下，甲方还有权向乙方要求支付日息0.3%(千分之三)的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有拖欠费用的本金、滞纳金、赔偿金(如适用)和其他相关费用之日。逾期支付上述任何款项超过15日的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；本合同签署之日起5个工作日内，乙方应支付保证金767,643元；乙方未能按照合同约定，在必须支付本合同项下各类款项包括但不限于租金、物业管理费、营销推广费、车位使用费(如有)及公共事业费等的7日内未支付该等款项(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨)，并且在甲方和/或向乙方发出书面催收函后的7日内仍未收到该等款项。甲方有权在前述事件发生后的任何时间提前终止本合同，没收保证金，按本合同规定提前收回该房屋或其任何部分，以及向乙方主张全部损失。此外，子集公司与被告还签订《818广场推广场地租赁协议》一份，约定在租赁期内增加“WORKCAFE”咖啡店的外摆座椅区以辅助前述301-305+314+317店铺的运营，该场地面积约88平方米。无需支付租金、押金、能耗费以及物业管理费。合同签订后，子集公司支付被告租赁保证金767,643元并支付了首月租金，之后双方开始履行合同。
2015年10月30日，原告(丙方)、子集公司(乙方)、被告(甲方)共同签订《租赁合同补充协议(租赁主体变更协议)》一份，约定乙方因经营需要，现拟将承租该房屋的承租主体由乙方变更为丙方，甲方同意该等变更。自该合同签署之日，丙方成为租赁合同的承租方，承担原乙方在该租赁合同(含租赁合同补充协议及与租赁该房屋有关的其他协议(如有)项下的全部权利和义务。
在租赁合同履行期间，原告自2016年2月26日开始迟延支付2016年3月的租金，被告多次出具《付款提醒函》、《租赁合同违约提醒函》、《催款函》等函件向原告催讨租金，原告则在收到上述函件后的一段时间内陆续予以支付。该状况持续至2016年8月底。
2016年9月3日，被告发函给原告称，原告应当于2016年8月25日向被告支付9月租金，但至今未收到上述费用，要求原告务必于2016年9月9日前支付被告租金206,505元、推广费6,172元，如逾期不支付，每逾期一日，原告应当支付相当于逾期金额每日0.3%的滞纳金，如未在上述期限内付款的，被告将追究原告的违约责任。原告于2016年9月5日收到函后，并未付款。
2016年9月9日，被告再次向原告发函，要求原告务必于2016年9月12日16：00前向被告全额支付9月租金206,505元及推广费6,172元。如逾期不支付，每逾期一日，原告应当支付相当于逾期金额每日0.3%的滞纳金，如未在上述期限内付款的，被告将追究原告的违约责任。原告于当日收到函后，并未付款。
2016年9月12日，被告向原告方发函，由于原告未按时缴纳相关费用，现被告将自2016年9月12日22时起，禁止原告使用该租赁物业，并停止提供相应物业管理服务。2016年9月13日，因原告需在系争房屋内举办活动，就房屋的使用与保安发生冲突。原告员工报警后，进入系争房屋，并就现场状况进行了公证。庭审中，被告就前述事实没有异议，但认为引起冲突的原因在于原告未支付欠付租金，被告为此于2016年9月12日晚间告知物业停止原告对系争房屋的使用。2016年9月13日，原告在支付了欠付的租金后，被告同意原告使用系争房屋。原告在庭审中表示自2016年9月13日活动结束后未使用系争房屋，只是在2016年9月20日就遗留在场地内的食材遭到损坏的情况进入房屋，进行了公证。被告则表示，系争房屋的钥匙一直在原告处，原告未与被告办理房屋交接手续。2016年9月30日，被告发函给原告(及子集公司)，称鉴于原告多次逾期支付应付费用，被告于2016年9月30日解除双方之间的租赁合同关系，并要求原告于2016年10月7日前腾空物业。此后双方未能协商解决纠纷，原告遂诉至法院，要求判如所请。
审理中，被告确认收到原告支付的直至2016年9月30日的租金、物业管理费、营销推广费及租赁保证金，原告则确认未支付装修押金20,000元。
上述事实，有原告提供的《上海市房屋租赁合同(商品房租赁)》、《818广场推广场地租赁协议》、《租赁合同补充协议(租赁主体变更协议)》、2016年9月30日《解约函》、公证书、通知函、照片及报警记录，被告提供的收款回单、付款提醒函、违约提醒函、催款函以及当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。而当一方的法定解除权及约定解除权条件成就时，解除权人可以解除合同。被告与案外人子集公司签订的《上海市房屋租赁合同(商品房租赁)》、《818广场推广场地租赁协议》以及原、被告和子集公司之间签订的《租赁合同补充协议(租赁主体变更协议)》均系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守履行。在实际经营过程中，原告已代替子集公司成为系争房屋的承租人。根据合同的约定，原告应于每个月的25日前支付下月的基本租金及营销推广费，该付款义务并不以被告的催收为前提，现原告自2016年2月26日开始迟延支付租金，该状态持续到2016年8月，原告已经违反了合同的约定；2016年8月25日，原告未按约支付2016年9月的租金及其他费用，被告自2016年9月3日起开始多次发函催讨，并在2016年9月9日及2016年9月12日的函件中明确了原告的最后付款期限为2016年9月12日下午16时，否则将于当日晚上22时停止原告对系争房屋的使用并停止相应的配套服务，然原告仍未在被告通知的期限内支付欠付费用，原告的行为已经构成违约，被告可依约行使合同解除权。虽然原告于2016年9月13日支付了2016年9月的租金和其他应付款项，但原告的付款行为已经超过了被告给予的最终付款期限，考虑到原告此前均未以积极的态度履行付款义务，而被告已经多次给原告对违约的补救机会，原告均未予改正。故被告以原告违约为由要求行使合同解除权的意见，具有事实和法律依据，本院予以确认；原告诉称被告以原告不配合内部改造为由对系争房屋断电、强行封锁房屋，要求被告承担违约责任的观点，缺乏依据，本院不予支持。关于合同解除的时间，鉴于被告已于2016年9月12日的函件中作出了收回房屋的意思表示，原告则于2016年9月13日经交涉最后一次正常使用了系争房屋，之后未再使用房屋。故本院确认双方之间的房屋租赁法律关系于2016年9月13日解除。被告多收取的2016年9月14日至2016年9月30日的租金、物业管理费及营销推广费应当返还给原告，此笔金额合计(11×617.20×365÷12＋617.20×70＋617.20×10)÷30×17=144,999.23元，被告对此并无异议，本院亦予以确认。房屋租赁关系因原告违约予以解除，故原告要求被告赔偿营业收入、食材损失、员工工资、装修损失的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还租赁保证金767,643元的诉请，被告辩称由于原告违约，被告有权依照合同的约定予以没收。本院认为，租赁保证金的性质实际系为促进承租人履行合同义务而设定的金钱担保，虽然在本案中原告已经构成违约，但应当承担何种违约责任以及违约金的数额在未经司法机关裁判的前提下均处于不确定的状态，被告不能直接将租赁保证金予以没收，故原告要求被告返还租赁保证金的诉请，本院予以支持。被告返还租赁保证金并不妨碍其通过另案诉讼的方式追究原告的违约责任。关于原告要求退还装修押金20,000元的诉请，因原告当庭表示并未缴纳此笔费用，该诉请缺乏依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、原告上海沃咖餐饮管理有限公司与被告天津地福商场经营管理有限公司之间的房屋租赁合同关系于2016年9月13日解除；
二、被告天津地福商场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海沃咖餐饮管理有限公司2016年9月14日至2016年9月30日的租金、物业管理费和营销推广费合计144,999.23元；
三、被告天津地福商场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海沃咖餐饮管理有限公司租赁保证金767,643元；
四、原告上海沃咖餐饮管理有限公司的其他请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费44,025.70元，减半后为22,012.85元，由原告上海沃咖餐饮管理有限公司负担15,549.64元，由被告天津地福商场经营管理有限公司负担6,463.21元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘志宏
二〇一七年七月十日
书记员 黄青兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。