湖北省嘉鱼县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1221民初983号
原告：肖永刚，男，1961年5月19日出生，汉族。
原告：方秋珍，女，1968年9月26日出生，汉族。
委托诉讼代理人：周跃进，嘉鱼县司法局鱼岳法律服务所法律工作者。
被告：湖北嘉典置业有限公司。
法定代表人：谢木水，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：章玲，湖北佳成律师事务所律师。
原告肖永刚、方秋珍与被告湖北嘉典置业有限公司（以下简称嘉典公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖永刚、方秋珍及其委托诉讼代理人周跃进、被告嘉典公司委托诉讼代理人章玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖永刚、方秋珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担2009年9月28日与两原告签订的三湖春天第5幢1单元801号房《商品房买卖合同》违约责任，赔偿原告损失；2、判令被告返还两原告商品房超标准分摊1平方米产权面积房款2980.72元；3、判令被告返还两原告商品房水、电开户报装费3950元。事实与理由：2009年初，被告向原告发出要约：“嘉典﹒三湖春天献给嘉鱼巅峰生活，……”两原告应要约于2009年9月7日与被告签订三湖春天第5幢1单元803号《商品房买卖合同》一份，同时签订了《合同补充协议》一份。双方在《要约合同》中约定：建筑面积17.5万平方米……。双方在《商品房买卖合同》第五条第1款约定：以房产管理部门测量的产权面积为准，按实际面积计价，多退少补，每平方米单价不变。双方同时在该合同第十四条约定：。公共配套建筑按以下日期达到使用条件：中心花园、绿化带、道路、路灯等公共基础设施规划设计要求，经有关部门验收合格后30内交付使用，水通、电通。双方同时在《合同补充协议》第二条约定：“出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：中心花园、绿化带、道路、路灯等公共基础设施规划设计要求，经有关部门验收合格后30内交付使用，水通、电通。双方同时在《合同补充协议》中约定：。水报装费2100元，电报装费1850元。被告与两原告在《要约合同》、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》生效后，违反上述合同约定，于2012年初私自超标准分摊原告商品房产权面积1平方米，并在两原告公共的广场违法增建幼儿园和在两原告公共的停车位上违法增建车库出售私利归己，收取两原告水电报装费3950元，至今不为两原告商品房开立水、电报装户头。两原告与三湖春天业主于2012年10月向嘉鱼县人民政府多次反映被告违约情况，要求县人民政府协调解决，经多次协调未果。
被告嘉典公司辩称：一、原告主张的房屋分摊面积与本案无关。原、被告在合同中约定“以房产管理部门测量的产权面积为准，按实际面积计价”，被告是按合同约定要求原告交纳的购房房款。二、电费缴款发票可以看出，原告是以自己的名义向电力公司交费，被告已经为原告在电力公司单独开户。合同附件四《合同补充协议》第十条约定，由被告为原告报装水、电，现被告已经为原告安装了单独的水表，水费通过三湖春天物业公司代为缴纳。三、依据附件四《合同补充协议》第一条约定：“小区内的所有建筑物和设施凡是没有参加分摊的，所有权归出卖人享有”。停车位在房产证办理过程中，没有作为公摊面积参与分摊，因此，利用公共停车位建成的车库，所有权为被告所有。四、原告的诉求已超过诉讼时效。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告向本院提交了被告发出的广告合同一份，以证明被告的广告宣传中是没有车库和幼儿园的，被告的行为违约。被告没有权利在原告的土地使用权上建车库。车库的停车位是属于业主的，车库应该移交业主委员会。幼儿园的土地使用权也是属于业主的。被告认为从这个广告中可以看不出任何问题，被告与原告的约定协议是2009年签定的，广告是2010的出的，广告与原告无关。在广告宣传册的反面说明，广告图片仅供参考，以政府批文和实际建筑为主。本院认为该广告的性质为邀约邀请，不属于要约，不具有法律约束效力；关于车库和幼儿园的土地使用权归属主要看双方在《商品房买卖合同》中是否有约定，实际上在双方签订的《商品房买卖合同》对此没有约定。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。在没有约定的情形下，原告主张享有车库和幼儿园的土地使用权依法不予支持。
2、原告向本院提交了《商品房买卖合同》一份，以证明原告与被告的合同中约定了建筑面积；被告承诺路灯等公共施设，在基础设施上没有车库和幼儿园，必需要水、电通使用；合同附件2是无效的，对原告没有约束力，应该返还原告1平方米的购房款。被告认为对真实性无异议，合同对车库未约定；房屋的建筑面积包括公摊面积和室内面积，该面积是房管局根据建筑面积计算公式计算出来的；附件2只是对公摊面积进行说明，是房产局计算的。本院认为《商品房买卖合同》属于书面证据，对其真实性被告没有提出异议，可以证明双方对有关权利义务进行了约定，是双方真实意思的表示，且不违反国家法律法规的效力性强制性规定，依法具有法律效力。双方对车库和幼儿园没有约定，但并不能以此证明原告就一定享有车库和幼儿园的土地使用权，水通、电通的约定也不能就此认定水、电开户费用必然由被告承担。
3、原告向本院提交了《房屋所有权证》，以证明原告房屋的建筑面积与双方签定的合同不一致。被告认为套内面积是一致的，建筑面积增加了，以房管局实际测量为准，这是正常现象。本院认为《房屋所有权证》是国家机关制作的公文书证，对其真实性被告没有提出异议，可以认定双方在合同中约定房屋建筑面积为125.59平方米，房屋所有权证建筑面积为125.90平方米的事实。
4、原告向本院提交了肖永刚、方秋珍的《国有土地使用证》，以证明被告出售的车库和幼儿园土地使用权属于业主，侵犯了业主的权益。被告认为对证据真实性无异议，但不能证明原告的证明目的。本院认为《国有土地使用证》国家机关制作的公文书证，对其真实性被告没有提出异议，可以认定原告《国有土地使用证》记载的房屋土地使用权面积为6.37平方米，但不能据此认定被告出售的车库和幼儿园土地使用权属于业主。
5、原告向本院提交了“三湖春天”小区规划方案的平面图，以证明这个方案平面图里没有幼儿园，土地使用权属于“三湖春天”的业主，平面图上设计的是停车位而不是车库，停车位不能建筑车库，侵犯了业主的权益。被告认为平面图不能证明原告的证明目的。本院认为平面图同样不能证明车库和幼儿园的土地使用权属于“三湖春天”小区的业主，因为双方在合同中没有明确约定。
6、原告向本院提交了被告收取原告水、电开户费的收据而及嘉鱼县甘泉水业公司的证据，以证明没有原告水、电的报装，根据国家明文规定，水、电报装费是不能收取的。被告认为这个收据上不是被告盖章的，看不出来这个钱是被告收的。调查专用证明上盖章的地方上是写的四户没有独立报装，不是说没有报装，水是没有独立开户，电都是独立开户的。本院认为该项证据是书面证据材料及嘉鱼县甘泉水业公司出具的证明材料，具有较强的证明效力，被告又未提出足以反驳的证据，可以证明被告工作人员出具收据代为收取了原告水开户费2100元、电开户费1850元，但水开户费并没有交纳给嘉鱼县城区的供水企业即嘉鱼县甘泉水业公司。
7、被告提供的《嘉鱼县房地产交易所测绘队分摊面积计算表》、《商品房买卖合同补充协议》、《房款结算单》、发票，以证明被告按照房屋买卖合同第五条与原告签订补充协议，且原告的诉求已超过诉讼时效。原告认为嘉鱼县房地产交易所测绘队分摊面积计算表不是计算表，也不是原件，不予认可。本院认为该该项证据是书面证据材料，且相互可以印证，与原告提供的《房屋所有权证》也可以相印证，应予以采信。
8、被告提供的水、电费发票，以证明原告的水、电费都已经单独开户，被告认为水、电费不是原件不予认可，本院认为该证据显示的水费收取人为湖北三湖物业公司，电费收取人是咸宁供电公司公司，因此可以认定电已单独开户，但不能证明水已单独开户。
9、被告提供的《三湖春天宣传样册》、《规划设计方案》、咸房产（2010）001号文件，以证明原告起诉状中称被告虚假宣传，与事实不符；广告宣传样册是2010年印制发行的，原、被告于2009年已经签定了房屋《预定协议》和《购房合同》，该宣传册对楼盘的“十强企业”、“十大明星楼盘”的荣誉称号进行宣传，三湖规划设计方案经嘉鱼县城市规划和管理执法局审批。原告认为没有注明时间和分摊面积，但是里面能够证实没有建筑幼儿园的事实；同时证明周边是停车位而不是车库的事实；001号文件是复印件，不予认可。本院认为《三湖春天宣传样册》和原告提供的广告的性质均为邀约邀请，不属于要约，不具有法律约束效力，不予采信；《规划设计方案》也不能证明车库和幼儿园的土地使用权由哪方享有；001号文件与本案不具有关联性，不予采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月28日原告肖永刚、方秋珍夫妻二人与被告嘉典公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：“。出卖人（嘉典公司）经批准。建设商品房定名三湖春天；。买受人（肖永刚、方秋珍）购买的商品房。为第5幢1单元803号，该商品房建筑面积共125.59平方米，其中套内面积108.83平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.76平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件2）；按建筑面积计算，该商品房单价为2028元，总金额254697元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：以房产管理部门测量的产权面积为准，按实际面积计价，多退少补，每平方米单价不变；。出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：中心花园、绿化带、道路、路灯等公共基础设施规划设计要求，经有关部门验收合格后30内交付使用，水通、电通”。该合同第17页附件2中载明：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：多层住宅一级分摊构成部位有：共有门厅电梯井、梯间、休息厅、管井。各项配套管理用房按每户分摊1平方米计算，其中有物业管理、值班室、配电间、水泵房等”。该合同第17页附件4《合同补充协议》中约定：“。如本合同所涉商品房建设项目系分期开发，本合同及楼书等文件中确定的建设指标，篮球场。配套设施设备的指标均指项目竣工后整个小区应当满足的指标，不是指之前任何一期竣工时应当满足的指标；有线电视报装费、水报装费、电报装费。由买受人承担。收费标准按照县物价局或行业主管部门批准的价格执行”。合同签订后，原告按合同约定面积交纳了购房款，2010年10月2日，被告与原告签订了《商品房买卖合同补充协议》一份，载明：“原合同约定买受人购买的商品房建筑面积125.59平方米，单价为2028元，现房地产产权登记机关测定的实际建筑面积为125.90平方米，建筑面积实增0.31平方米。应补交628元”。原告按照约定补交了628元，被告向原告开具了金额为255325元的发票。同日，被告工作人员鄢群收取了原告水开户费2100元、电开户费1850元，向原告出具的收据载明：代收水开户费2100元、电开户费1850元。2011年5月23日嘉鱼县房产局向原告颁发了《房屋所有权证》，载明：“房屋所有权人肖永刚、方秋珍；建筑面积125.90平方米；套内建筑面积108.27平方米，分摊建筑面积17.63平方米”。
本院认为，一、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题？《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告的四项诉讼请求均属于一般债权请求权，诉讼时效期间为二年。原、被告双方签订《商品房买卖合同》至今已达六年有余，办理《房屋所有权证》也已经超过六年，交纳水、电开户费的时间均已超过六年，即便被告有违约行为或侵权行为，原告知道或者应当知道权利被侵害的时间也已经超过二年的诉讼时效期间。因此对于原告的三项诉讼请求依法不予支持。二、关于被告的行为是否违反合同约定的问题？关于车库和幼儿园土地使用权属于业主还是属于被告所有，双方没有明确约定，原告认为被告违反约定将本该属于业主所有财产予以占有和出售，没有法律依据和合同依据，不予支持。双方在合同中约定了“以房产管理部门测量的产权面积为准，按实际面积计价”，也约定了“配套管理用房按每户分摊1平方米计算”，该约定并不违反法律法规的效力性强制性规定，属于有效约定。被告按房产管理部门测量的产权面积收取购房款，也按约定计算分摊面积，该行为合法有效。原告主张由被告承担违约责任、赔偿损失，返还多收取的购房款均不予支持。三、关于代收水、电开户费是否合法，是否应该退还的问题？双方在合同中约定水、电报装费由买受人承担，该约定并不违反法律法规的效力性强制性规定，属于有效约定。被告代为收取电开户费后，由电力部门对原告的房屋办理了电开户手续。但被告代为收取水开户费后，其没有提供有效证据证明原告的房屋办理了水开户手续，应承担举证不能的责任，但由于原告“返还水开户费”的请求已超过二年诉讼时效期间，对该项主张不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告的全部诉讼请求。
案件受理费受720元，减半收取计360元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。
审判员 徐宏彪
二〇一六年十一月七日
书记员 李 欢