吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民二初字第20号
原告：金家良，男，1969年5月17日生，汉族，个体户，住长春市南关区。
委托代理人：张辉，吉林华盟律师事务所律师。
委托代理人：韩璐，吉林华盟律师事务所律师。
被告：华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司。住所：吉林省长春市同志街**号。
负责人：吴秀丽，经理。
委托代理人：韩轶瑶，吉林振开律师事务所律师。
第三人：长春东禹房地产开发有限公司（原吉林省鸿鑫房地产开发有限公司）。住所：吉林省德惠市经济开发区。
法定代表人：李想，董事长。
原告金家良与被告华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司、第三人长春东禹房地产开发有限公司（以下简称东禹公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金家良及其委托代理人张辉、韩璐，被告华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司（以下简称华兰德公司）的委托代理人韩轶瑶到庭参加诉讼。第三人东禹公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。
原告金家良诉称：2007年11月28日，第三人东禹公司（原吉林省鸿鑫房地产开发有限公司，以下简称鸿鑫公司）经理黎武权与原告签署抵账协议，内容为：“金鼎名城C1233室，面积66平方米，单价4189元，合计总房款276474元。此房抵付金鼎名城灯具款。”并向原告出具276474元购房款的收据。同日，原告在交纳入住费、物业费等费用后，与第三人办理交房手续，并已实际居住至今。2010年3月24日，原告再次向第三人补交面积差价款629元，第三人为原告出具了同等金额的收据，且上述收据均盖有第三人公司的公章。长春市中级人民法院受理的华兰德公司诉东禹公司、长春东升房地产开发有限公司（以下简称东升公司）项目转让合同纠纷一案，已经长春市中级人民法院判决并执行，长春市中级人民法院裁定查封包括但不限于原告所有的金鼎名城C1233室。原告认为，金鼎名城C1233室归原告所有是无可争辩的事实，被告申请法院查封原告所有的财产，侵害了原告的合法权益。故原告根据民事诉讼法和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，诉至长春市中级人民法院，请求依法查明案件事实，判决：1、原告与鸿鑫公司签订的抵账协议合法、有效，金鼎名城C1233室房屋归原告；2、人民法院停止对金鼎名城C1233室房屋的执行；3、诉讼费由被告负担。
被告华兰德公司辩称：原告请求房屋归其所有没有事实及法律依据，本案诉争房屋登记在鸿鑫公司名下，只有鸿鑫公司是房屋的所有权人，根据物权法规定，登记是不动产物权的要件，原告至今没有取得房屋的所有权，而适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的条件是被执行人将其所有的房屋出卖给第三人以及第三人没有过错，本案鸿鑫公司以房屋抵顶灯具款给原告是债务的履行方式，并非房屋的出卖形式，而且原告从2007年至今不但没有办理产权登记，也没有签订过买卖协议，其自身存在过错。以此，本案不适用上述条款的规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人东禹公司未到庭亦未提交书面陈述意见。
原告为证明其主张，提供如下证据：
证据1、吉工商处字（2002）第1号行政处罚决定书、华兰德公司营业执照副本、华兰德公司总公司章程，证明总公司经营期限至2004年6月8日，被告不具备主体资格；
证据2、抵账协议，证明2007年11月28日原告与第三人签订抵账协议一份，用金鼎名城C1233室抵顶灯具款；
证据3、收据三份，证明第三人已与原告履行抵账协议，将金鼎名城C1233室交付原告使用，原告支付了全部房款；
证据4、长春市物业管理代收专用收据十一份，证明原告从2007年11月28日起至今一直使用诉争房屋；
证据5、（2013）长执异字第58号执行裁定书一份，证明原告依法提起诉讼，符合法律程序；
证据6、国有土地使用权分割转让凭证，证明鸿鑫公司已将金鼎名城C区1233室房屋附属土地的使用权转让给原告，并同意与原告办理国有土地使用权变更登记；
证据7、居住证明一份、照片五张，证明原告一直在金鼎名城C1233室居住；
证据8、（2013）长民二重字第1号民事判决书，证明与本案相同案由的诉讼已得到保护；
证据9、证人汪某某出庭作证，主要内容整理如下：汪某某是金鼎名城B区1119室的业主，与原告金家良是邻居，金家良在2007年小区建成后就在此居住。
针对原告的举证，华兰德公司发表质证意见如下：
对证据1：真实性无异议，对证明的问题有异议，原告提供的是总公司的章程及营业执照的副本，而起诉的主体是华兰德公司，原告不能以总公司的章程来约束分公司；
对证据2、3：原告与鸿鑫公司之间的抵账和被告无关，被告不知情，原告与鸿鑫公司存在债权债务关系，原告应向鸿鑫公司主张债权；
对证据4：原告实际居住使用房屋不能证明原告对房屋实际享有所有权；
对证据5：无异议；
对证据6：真实性没有异议，根据证据记载，受让人金家良是记载于变更登记申请书中，说明土地并没有实质性的分割，如果原告有土地使用权应提供土地使用权证明；
对证据7：真实性没有异议，即便原告在争议房屋中居住，只能说明原告占有该房屋，原告并未提供具有该房屋所有权的证据；
对证据8：真实性没有异议；
对证据9：对证人的身份没有异议，证人对原告实际居住情况并不了解，证人认为原告是争议房屋的业主只是其主观臆断。
鉴于华兰德公司对原告所举证据的真实性均未提出异议，本院对以上证据的真实性予以确认。
被告华兰德公司没有举证。
经本院审理查明：在审理原告（反诉被告）华兰德公司与被告（反诉原告）鸿鑫公司、东升公司项目转让合同纠纷一案过程中，本院于2011年7月19日查封了鸿鑫公司开发的金鼎名城（栋号3-26／48-10）包括C1233室在内的8套房屋。2011年8月29日，本院作出（2010）长民一初字第83号民事判决：一、鸿鑫公司于本判决生效后十五日内给付华兰德公司项目转让款4522450及利息（自2007年10月30日始至2010年4月28日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、东升公司对以上债务承担连带责任；三、华兰德公司于本判决生效后十五日内给付鸿鑫公司违约金（以1000000元为基数，自2007年3月1日至2008年8月5日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；四、驳回华兰德公司其他诉讼请求；五、驳回鸿鑫公司其他反诉请求。鸿鑫公司不服该判决，上诉至吉林省高级人民法院。2012年5月21日，吉林省高级人民法院作出（2012）吉民一终字第11号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案立案执行后，本院于2012年10月8日作出（2012）长执字第188号查封裁定书，并于2012年10月23日作出执行通知书，要求查封房屋内的住户将购房的相关手续提交法院审查，逾期法院将依法执行。金家良以案外人的身份向本院提出书面异议，对本院查封的金鼎名城C区1233室主张实体权利，请求法院解除对C区1233室的查封。在异议审查期间，因鸿鑫公司2009年7月27日变更为东禹公司，本院于2013年2月21日作出（2012）长执字第188号裁定变更东禹公司为该案被执行人。本院于2013年9月10日作出（2013）长执异字第58号执行裁定书，以“金家良主张对本院查封的1233室拥有所有权的异议请求不能成立”为由裁定驳回了案外人的异议。金家良收到裁定后不服，以案外人的身份提起案外人执行异议之诉。
另查，2007年11月28日，鸿鑫公司经理黎武权签署抵账协议，内容为：“金鼎名城C1233室，面积66平方米，单价4189元，合计总房款276474元。此房抵付金鼎名城灯具款。”并以鸿鑫公司的名义向金家良出具276474元购房款的收据。同日，金家良在交纳了入住费、物业费等费用后，与鸿鑫公司办理交房手续。2010年3月24日，鸿鑫公司向金家良出具了补交面积差价款629元的收据。
再查，长春市国土资源局于2010年6月8日颁发了国有土地使用权分割转让凭证变更申请书，编号为422206，土地转让人为鸿鑫公司，受让人为金家良，鸿鑫公司在申请人处加盖了公章，申请内容为“根据商品房购销合同（国有土地使用权转让合同），转让双方当事人一致同意按分割转让凭证的土地面积、用途等状况，申请办理国有土地使用权变更登记。原土地使用者相关权益随之转让”。金家良在本院对诉争房屋采取诉讼保全措施前，已经实际占有使用此房。
本院认为：1、原告金家良与鸿鑫公司签订的抵账协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2、根据物权法第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应以登记为要件。由于金家良并未办理过户登记手续，因此，对于金家良请求法院确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。3、由于长春市国土资源局已经于2010年6月8日针对争议房屋1123室颁发了受让人为金家良的国有土地使用权准予分割转让的书面凭证，且鸿鑫公司作为转让人在变更登记申请书中申请人栏处加盖了公章。因此，足以证明鸿鑫公司对将争议房屋转让给金家良的事实是清楚和认可的。本院对诉争房屋采取诉讼保全措施的时间是2011年7月19日，而金家良与鸿鑫公司签订抵账协议的时间是2007年11月28日，结合其他入住证据，可以构成证据链条，足以证明诉争房屋在2011年7月19日前，金家良已经实际占有使用至今，且没有证据能够证明金家良对未办理产权过户登记手续存在过错。而原告金家良系以抵账的方式支付了争议房屋对价，诉争房屋应属于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定的“不得查封、扣押、冻结的财产”。金家良对本案诉争房屋主张实体权利并请求对该房屋停止执行的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、原告金家良与吉林省鸿鑫房地产开发有限公司签订的抵账协议合法有效；
二、停止对长春市大马路金鼎名城C区1123号房间的强制执行；
三、驳回原告金家良的其他诉讼请求。
一审案件受理费5447元由被告华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 李洪权
代理审判员 王海兵
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 王君伟