辽宁省丹东市振兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0603民初2583号
原告：岳润珍，女，1945年8月8日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。
委托代理人：于婷婷，辽宁万鹏律师事务所律师。
被告：王丽艳，女，1968年6月4日出生，汉族，住辽宁省丹东市元宝区。
被告：徐立扬，男，1991年9月20日出生，汉族，住辽宁省丹东市元宝区金山镇。
第三人：吕国双，男，1984年11月5日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区浪头镇。
委托代理人：邹来权，男，1945年4月19日出生，汉族，辽宁圣权律师事务所副主任，住辽宁省丹东市元宝区。
委�代理人：刘贞彦，辽宁圣权律师事务所律师。
原告岳润珍诉被告王丽艳、徐立扬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理，诉讼中，吕国双申请以有独立请求权第三人身份参加了诉讼。本院依法先后由代理审判员梁爽、审判员韩乐新适用简易程序公开开庭进行了审理。原告岳润珍及其委托代理人于婷婷、被告徐立扬、第三人吕国双及其委托代理人邹来权和刘贞彦到庭参加了诉讼。被告王丽艳参加了第一次庭审，经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告现已71岁高龄，无生活来源，自系争房屋动迁安置以来居住了8年之久，且仅有此唯一住房。被告王丽艳系原告长女，2015年8月21日，被告王丽艳在没有原告亲笔签名、亲自到场的情况下，偷�原告身份证件，找她人冒充原告到丹东市辽东公证处签订了委托书，将座落于丹东市振兴区红房二街30号1903室房屋买卖相关事宜全权委托王丽艳办理。同时，被告王丽艳找到其曾经的学生徐立扬，与其串通将该房产过户到被告徐立扬名下，再由徐立扬以此房作为抵押，为王丽艳向他人高息借款供其挥霍。综上，原告与被告王丽艳的委托属于虚假委托，原告从未认识徐立扬，亦从未到过公证处办理公证，委托书上的签名也非原告所签，王丽艳无权代理原告与徐立扬签订买卖合同且原告从未收到过任何房款。两被告签订的房屋买卖合同属于欺诈。故原告诉至法院，请求法院判令两被告之间关于系争振兴区红房二街30号1903室房屋的买卖合同无效；判令被告徐立扬协助原告将上述房屋登记变更至原告名下；本案诉讼费、保全费、鉴定费由两被告共同承担、各承担二分之一。
被告王丽艳首次开庭辩称：原告所说属实，我同意原告的诉讼请求。
被告徐立扬辩称：我就是一个帮忙的，具体情况我不清楚，让我签字我就去签个字，签完我就回去上班了，我也没有从中获得利益，故不同意承担任何责任。
第三人吕国双述称：第三人与徐立扬的房屋买卖真实合法有效，请求驳回原告的诉讼请求；涉案的委托书是由公证处公证的，是否有必要追加公证处为当事人，公证是否真实，也关系到原告要证明委托书是否真实；如果法庭认为没有必要，而且能够确认鉴定意见，第三人对鉴定结论没有意见。
经审理查明：座落于丹东市振兴区红房二街30号1903室房屋为原告岳润珍所有，被告王丽艳系原告长女。被告徐立扬曾是被告王丽艳学生。
2015年8月21日辽宁省丹东市辽东公证处作出（2015）丹辽证民字第4537号公证书，公证事项为委托，具体内容为“兹证明岳润珍于2015年8月21日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。岳润珍的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定”。该公证书前面委托书内容为：委托人岳润珍……，受托人王丽艳……，委托人现有房屋一处，座落在振兴区红房二街30号1903室，924图3711宅91栋1903号，建筑面积85.18平方米，现全权委托受托人王丽艳协助买房人向银行申请按揭贷款、办理银行划款手续，向银行设置抵押，到房产部门办理房屋的抵押登记手续及相关事宜，并向银行、公证处及房产部门提供相关材料。受托人在授权范围内所签署的与上述房产有关的文件及支付的相关费用，委托人�以承认。委托期限自公证之日起至办理完上述委托事项为止。本委托有转委托权。落款委托人处有“岳润珍”签字及“捺印”。
2015年8月27日，被告王丽艳以卖方岳润珍委托代理人身份同买方被告徐立扬签订房屋买卖协议书，将原告所有的振兴区红房二街30号1903室，924图3711宅91栋1903号，建筑面积85.18平方米房屋（房屋所有权证号2013051308411）以42万元成交价款卖与被告徐立扬（付款方式约定，买方于过户当日首付14万元，余款贷款支付）并约定买卖双方于卖方收到全部房款当日，卖方将出售房屋交付给买方……。同年9月1日，被告徐立扬取得振兴区红房二街30号1903室房屋所有权证（20150827011111号），房屋所有权人登记为徐立扬，共有情况为单独所有。
2016年5月3日，以被告徐立扬为甲方（转让方）、第三人吕国双为乙方（受让方）签订房屋买卖协议书，甲方现有房屋一处，座落在丹东市振兴区红房二街30号1903室（丹建锦园小区）（房产证编号：丹东市房权证振兴区字第201508270111**号），建筑面积85.18平方米，产权为私产，共有情况为单独所有，在平等、自愿的基础上，经甲乙双方协商，双方达成房屋买卖协议如下：一、双方协商房屋买卖价为人民币40万元整，签订本协议之日起，乙方一次性将总房款人民币40万元整现金付清给甲方。二、甲、乙双方约定在2016年5月10日前到公证处办理委托公证手续，任何一方不得无故拖延。三、房产过户中所发生的所有税费由乙方承担。四、自2016年6月3日倒房，如果甲方没有按时将房屋交接给乙方，那么甲方允许乙方在2016年6月3日后自行去更换房屋门锁锁芯。五、自该房屋交付给乙方之日前，之前的水、电、煤气……六、甲、乙双方如有一方违约或其�隐瞒事实行为造成一切损失由过错方承担法律责任和经济损失……。该房屋买卖协议签订后，被告徐立扬同日在打印的“今收到吕国双，身份证号：210604198411052010，购房款现金人民币40万元整，房屋地址：丹东市振兴区红房二街30号1903室（丹建锦园小区）（房产证编号：丹东市房权证振兴区字第201508270111**号），房款已付清。”收条落款处签字捺印。同年5月9日，辽宁省丹东市辽东公证处作出（2016）丹辽证民字第2589号公证书，公证事项为委托，具体内容为“兹证明徐立扬于2016年5月3日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。徐立扬的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定”。该公证书前面委托书内容为：委托人徐立扬……，受托人吕国双……，委托人现有房屋一处，座落在振兴区红房二街30号1903室，924图3711宅91栋1903号，建筑面积85.18平方米，房产证编号：丹东市房权证振兴区字第201508270111**号，现全权委托吕国双办理以下事宜：一、代理委托人出售上述房屋并依照有关法律法规与买受人签订转让合同，收取房款，移交房产证及有关证件。二、代理委托人到房产部门办理上述房屋的所有权转移登记和变更登记、注销登记手续。三、办理转移登记过程中，如有房址、面积等一切与实际不符，受托人有权依照房产部门的规定，办理变更登记手续。四、代为办理与上述房产有关的其它手续（包括水、电、煤气、取暖等相关费用）。受托人在授权范围内所签署的与上述房产有关的文件及支付的相关费用，委托人予以承认。委托期限自公证之日起至办理完上述委托事项为止。本委托有转委托权。落款委托人处有“徐立扬”签字及“捺印”，日期�2016年5月3日。
诉讼中，原告岳润珍于2016年10月20日向本院提出鉴定申请，要求鉴定申请人向法庭提供的（2015）丹辽证民字第4537号委托书中的签名“岳润珍”三个字签名笔迹非申请人本人所签；要求鉴定上述委托书中的指纹非申请人本人指纹；要求鉴定法院自公证处调取的岳润珍照片非申请人本人。本院依法启动鉴定程序。2017年2月7日，天津市天鼎物证司法鉴定所出具（津天鼎外[2016]文书鉴字第611号、612号613号）物证鉴定意见书，鉴定意见为：检材字迹与现有样本字迹不是同一人所写；检材指印不能确定是否岳润珍手指捺印；检材图片与样本图片中面部轮廓、眼睛形状、嘴形等特征存在本质性差异，应予否定。此次鉴定鉴定费10000元、交通费2000元由原告支付。
另，起诉前经原告岳润珍申请，本院依法裁定查封了上述争讼房屋，保全费1000元由原告岳润珍支付。现该房屋一直由原告岳润珍居住使用。
诉讼中，被告王丽艳曾出庭认可其与被告徐立扬间系虚假房屋买卖，其于2015年8月21日找人冒充原告岳润珍到辽宁省丹东市辽东公证处做的公证，被告徐立扬亦没有支付购房款，被告徐立扬对此予以认可，其陈述既不认识原告岳润珍，也未到过案涉房屋。此外被告徐立扬对2016年5月3日房屋买卖协议及收条解释为仅为被告王丽艳帮忙签字，收到所谓“房款”28万元交付被告王丽艳。被告王丽艳表述先后共计收到第三人吕国双约32、32万余元且无法退还。
本院所确认的上述事实，有（2015）丹辽证民字第4537号公证书、房屋买卖协议书、房屋所有权证、收条、（2016）丹辽证民字第2589号公证书、天津市天鼎物证司法鉴定所物证鉴定意见书（津天�外[2016]文书鉴字第611号、612号、613号）、收款收据及有关当事人的陈述笔录等证据在案为凭，这些证据已经开庭对质和本院的审查，可以采信。
本院认为：通过鉴定及被告王丽艳的庭审自认，可以认定被告王丽艳为满足其个人利益，通过找人冒充原告岳润珍的方式获得公证委托，进而与被告徐立扬恶意串通，以签订虚假的房屋买卖协议书的形式使被告徐立扬获得原告岳润珍所有房屋的所有权证书并以此同第三人吕国双以“签订房屋买卖协议及公证委托”的方式抵押借款，损害了原告岳润珍的合法权益并致被告徐立扬与第三人吕国双“房屋买卖协议”不能履行，故本院对原告岳润珍请求法院判令两被告之间关于系争振兴区红房二街30号1903室房屋的买卖合同无效、判令被告徐立扬协助原告岳润珍将上述房屋登记变更至原告岳润珍名下、本案诉讼费、保全费、鉴定费由两被告共同承担、各承担二分之一的诉讼请求予以支持。被告徐立扬与第三人吕国双虽签订房屋买卖协议、办理公证委托，但从协议签订形式、操作模式及本院查明的实际情况来看，更符合非典型担保中的让与担保形式，应认定双方间名为房屋买卖、实为借款抵押。故本院对第三人吕国双述称要求确认其与被告徐立扬房屋买卖协议有效之请求不予支持。由于被告王丽艳骗取公证委托，该委托后果对原告岳润珍不发生法律效力，同时原、被告间房屋买卖协议因上述原因被认定无效，被告方及第三人吕国双作为借款抵押的“房屋买卖协议”更无履行可能，对此，应按各自过错程度承担相应责任，但该部不是本案审理范畴，在此不再赘述。被告王丽艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加二次庭审，本院依法缺席审判。综上所述，依照《中华人�共和国合同法》第四十八条、五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认2015年8月27日，被告王丽艳以卖方“岳润珍”委托代理人身份同买方被告徐立扬签订房屋买卖协议书无效；
二、被告徐立扬于判决生效后七日内协助原告岳润珍将上述房屋（座落在振兴区红房二街30号1903室，924图3711宅91栋1903号，建筑面积85.18平方米，房产证编号：丹东市房权证振兴区字第201508270111**号）变更登记至原告岳润珍名下，变更登记费用由被告王立艳、被告徐立扬共同承担；
三、被告王丽艳、被告徐立扬于判决生效后七日内各赔偿原告岳润珍诉前保全费500元；
四、驳回第三人吕国双要求确认其与被告徐立扬房�买卖协议有效的诉讼请求。
案件受理费200元减半收取100元，鉴定费12000元，共计12100元由两被告各承担6050元（原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。
审判员 韩乐新
二〇一七年五月十一日
书记员 李翠翠