河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终5509号
上诉人（原审原告）：原红浩，男，1989年7月13日出生，汉族，住河南省林州市。
委托诉讼代理人：李栋梁，河南国银律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张凯，男，1962年3月30日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：王万喜，河南卡迪沃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张新民，男，1933年6月1日出生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：王万喜，河南卡迪沃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李强，男，1975年6月13日出生，汉族，住河南省孟州市。
被上诉人（原审被告）：王滨，男，1974年11月11日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：李龙，河南卡迪沃律师事务所律师。
上诉人原红浩因与被上诉人李强、张凯、张新民、王滨房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初27966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原红浩上诉请求：1.请求依法撤销郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初27966号民事判决，查清事实，依法改判为被上诉人继续履行落款日期为2016年8月1日的商铺租赁合同并向上诉人支付违约金108000元，或将该案发回重审。2.全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院没有查明被上诉人收到上诉人7万元租金的事实，该事实被上诉人李强及王滨均认可，且到目前为止上诉人也没有收到退还的任何租金，其中被上诉人王滨直接收取32000元，该行为足以认定王滨对李强的代理行为予以追认，一审法院却没有对收取租金行为是否认定为被代理人对行为人的追认予以评判。二、上诉人承租商铺至王滨开始闹事时已长达半年，王滨应该知道商铺的承租人早已更换，但其长时间未做表示，根据《民法通则》第六十六条之规定，应视为其同意上诉人的承租行为。三、上诉人有充足的的理由相信李强具有出租、管理商铺的代理权。首先，李强是商铺的前承租人引荐给上诉人的，让上诉人与李强商谈租赁事宜。其次，李强依据合同的约定向上诉人出具的委托书、房东的身份证复印件及房屋所有权证书复印件这些只有张新民本人持有的证件，这足以让上诉人有理由相信李强具有代理权，但一审法院却未对此作出评判。四、一审法院未对案件的举证、质证情况列明，没有表明对证据是否采纳。五、一审法院酌定的违约金过低，上诉人自愿将合同的违约金从50%降低至30%，并不违反法律之规定。其次，上诉人的损失也远多于108000元，一审法院酌定上诉人三个月的损失三万元过低。六、该案一审的时间是2016年12月23日，但是一审判决却在早一个月之前作出，上诉人有理由相信该案在开庭之前就早已定下判决结果。七、一审法院对案件的审查认定属于只看表面不看本质，只看到李强没有取得授权，也没有得到房屋所有人张新民当庭追认，却没有看到李强已经构成表见代理，张新民认可的受托人王滨收取房租的事实，已构成实质上的追认。综上所述，被上诉人李强租赁商铺的代理行为对被上诉人张新民具有法律效力，一审法院判决事实不清，适用法律错误，请贵院依法改判或发回重审。
被上诉人李强辩称：李强愿意退还房租，但损失不应由李强承担。在王滨对出租这个事情不认可的情况下，李强与上诉人打电话联系退房租，但上诉人一直对李强置之不理。
被上诉人张新民、张凯辩称：一审判决认定张新民、张凯并非涉案租赁合同的相对人，不应当承担违约责任，事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉。
被上诉人王滨辩称：1.王滨从未授权李强对涉案房屋进行管理。2.上诉人单方面将2017年2月1日至2017年8月1日的房租转入王滨的支付宝账号中，王滨事先并不知情，在收到该笔房租后，即要求李强退还给上诉人。3.李强对外所从事的民事行为，因由其自己承担民事责任。对于其与上诉人之间的租赁行为，不予追认。4.上诉人上诉称其将租金转入王滨账户中，即视为追认，没有法律依据。综上，上诉人的上诉没有事实法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
原红浩向一审法院起诉请求：1.请求判令被告李强、张新民、张凯、王滨继续履行落款日期为2016年8月1日的商铺租赁合同；2.请求判令被告李强、张新民、张凯、王滨向原告支付违约金108000元；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：1.2016年8月1日，原告与被告李强签订商铺租赁合同一份，合同约定：原告承租郑州市金水区××楼××号的商铺用于经营理发店，租期为五年，自2016年8月1日至2021年7月30日止，每月租金为6000元，按年交付；
2.位于郑州市金水区××楼××号的商铺系被告张新民所有；庭审中被告李强承认其在未取得该房屋所有人被告张新民委托的情况下与原告签订了上述租赁合同，被告张新民亦在庭审中明确表示不同意将涉案房屋租赁给原告。
一审法院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中原告要求继续履行合同，但该合同是被告李强以个人名义与原告签订的房屋租赁合同，且未得到房屋所有权人被告张新民的追认，故该合同对被告张新民不产生效力，应由被告李强承担相应的违约责任，对于原告要求继续履行合同的诉求该院不予支持。原告要求被告赔偿违约金108000元，原、被告于2016年8月1日签订房屋租赁合同，后原告于2016年10月21日向该院起诉，原告提交的证据不足以证明在此期间因被告李强违约所给其造成损失的具体数额，该院认为原告诉求的违约金过高，参照本案合同签订的时间及市场情况，该院酌定违约金为3万元，被告李强无权代理且未得到房屋所有权人的追认，故其应当承担违约责任，其余三被告并非涉案租赁合同的相对人，不应承担违约责任。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告李强于本判决生效后十日内赔偿原告原红浩违约金3万元；三、驳回原告原红浩的其他诉讼请求。案件受理费8320元，由原告原红浩负担7787元，被告李强负担533元。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院认为，本案的审理焦点为：1.李强与原红浩签订商铺租赁合同是否经张新民追认；李强签订租赁合同的行为是否构成表见代理；该租赁合同对张新民是否发生法律效力。2.原红浩要求继续履行合同应否支持，一审法院酌定违约金是否适当。
张新民是涉案租赁房屋的所有权人，该房产委托王滨代为出租管理。张新民、王滨均称未委托李强出租房屋，张新民在诉讼中明确表示不同意将房屋租赁给原红浩。李强并非本案涉案房屋的所有权人，也未得到房屋所有人的委托，李强与原红浩签订租赁合同出租房屋的行为是无权代理行为。
《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。关于原红浩主张王滨直接收取原红浩租金32000元，可认定王滨对李强的代理行为的追认的理由，因李强向原红浩提供王滨的账号，原红浩于2016年8月30日转账32000元租金，收据系李强出具，不能证明32000元租金是王滨委托李强收取，原红浩认为王滨因收取租金行为构成对李强签订租赁合同行为的追认的理由不能成立；关于原红浩称其已经实际承租商铺，王滨应该知道商铺的承租人更换，而未做表示，应视为王滨同意原红浩的承租行为的理由，因原红浩自述商铺上一承租人亦是做理发店生意，王滨于2016年9月初即开始阻碍经营，原红浩该上诉理由不能成立。
李强与原红浩签订商铺租赁协议的行为是否构成表见代理问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。首先，李强与原红浩签订租赁合同时没有出租房屋的代理权，李强以自己的名义与原红浩签订商铺租赁协议是无权代理行为。其次，虽然原红浩陈述李强是商铺的前承租人引荐给原红浩的，李强持有向原红浩出具的委托书、房东张新民本人身份证复印件及房屋所有权证书复印件，有理由让原红浩相信李强具有代理权，但原红浩作为具有完全民事行为能力的人，应当明知李强与租赁房屋所有权证上登记的房屋所有权人不一致，并未与房屋所有权人核实有无委托李强出租房屋，且即便存在委托书复印件，该委托书复议件上的时间与租赁时间不符，原红浩未尽到合理的注意义务，主观上具有过失，李强的行为不构成表见代理。
2016年8月1日原红浩与李强签订的商铺租赁合同，原红浩的目的是与房屋所有权人建立租赁合同关系，张新民明确表示不同意向原红浩租赁该房屋，原红浩所签订合同对张新民不发生法律效力。原红浩请求继续履行该租赁合同的理由依据不足，不能成立。未经追认的行为，由行为人李强承担民事责任。一审法院根据本案实际情况，酌定李强承担的违约金并无不当。因原红浩要求继续履行合同，未主张因合同不能履行导致的租金损失等，可另行解决。
综上所述，原红浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8320元，由上诉人原红浩负担。
本判决为终审判决。
审判长 王燕燕
审判员 黄跃敏
审判员 曹逢春
二〇一七年八月三十一日
书记员 王佳佳