四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川07民终1445号上诉人（原审被告）:四川江油五星投资（集团）有限公司，住所地：四川省江油市。法定代表人:林顺才，该公司执行董事。委托代理人:魏家琳，四川太白律师事务所律师。委托代理人:陈茂林，四川太白律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:苟春华，女，汉族，生于1967年2月19日，住四川省绵阳市涪城区。被上诉人（原审原告）:杨明，男，汉族，生于1970年4月26日，住四川省绵阳市游仙区。二被上诉人之委托代理人：温启明，四川弘风律师事务所律师。上诉人四川江油五星投资（集团）有限公司（简称五星投资公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第7947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人五星投资公司的委托代理人陈茂林，被上诉人苟春华、杨明的委托代理人温启明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：2011年3月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将自己开发的位于绵阳市涪城区兴盛街附18号1栋1单元7楼6号房屋以488000元的价格出售给二原告。合同第十条载明：“（一）出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；6、该商品房经验收合格并经相关部门签字认可。”合同第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）和（2）不做累加。（1）逾期在15日之内，自2011年9月30日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2011年9月30日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”第十九条约定：“（一）初始登记：出卖人应当在交房后90个工作日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明后90个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”同日，双方还签订《补充协议》一份，对物业管理、买受人房款支付方式及期限、商品房交付、产权证办理等事项进行了补充约定。双方签订《商品房买卖合同》后，苟春华、杨明按照合同的约定，向五星投资公司支付了购房款。2011年12月5日，苟春华、杨明领取案涉房屋钥匙。2010年11月11日，施工单位、监理单位、设计单位对五星投资公司修建的五星阳光工程1号、2号楼主体结构部分工程质量进行了验收，实体质量检查合格。此后，上述单位先后对住宅工程质量分户进行验收，其验收结果为合格。后因五星投资公司一直未能完成房屋的综合验收，且双方对收房、房屋质量等存在纠纷，五星阳光的业主遂向住建局反映。2013年6月6日，住建局郑志恒回复：“尊敬的五星阳光业主：您好，您的来信已收悉。我局高度重视，立即安排市质监站进行调查核实，现回复如下：经市建设工程质量监督站工作人员现场核实，由于不具备竣工验收条件，五星阳光小区目前还未进行竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条‘建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用’之内容，市质监站已经责成开发商立即整改。关于您在来信中提到的违约金及退房问题，您可以找开发商协商，如协商达不成一致意见，可按合同有关纠纷解决条款约定的解决方式维权”。苟春华、杨明遂提起诉讼，请求判决五星投资公司：1.承担逾期交房从2011年10月1日起至2014年12月31日止共1187天的违约金173776.80元；2.承担本案诉讼费。原判认为：依法成立的合同受法律保护。双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。苟春华、杨明履行了给付房款的义务后，五星投资公司应在2011年9月30日前向苟春华、杨明交付符合合同第十条第1、2、6款约定的房屋。五星投资公司认可向苟春华、杨明交付的房屋并未达到合同第十条第1、6款约定的条件。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，五星投资公司应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过15日后，应当承担自2011年9月30日之次日（即2011年10月1日）起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。现苟春华、杨明要求五星投资公司支付从2011年10月1日起至2014年12月31日止，按购房款488000元的每日万分之三计算的违约金173776.80元（488000元×0.0003×1187天），符合法律规定，予以支持。遂判决：被告四川江油五星投资（集团）有限公司在本判决生效之日起五日内向原告苟春华、杨明支付逾期交房违约金173776.80元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，上诉人五星投资公司不服，向本院提起上诉称：1.五星投资公司交付的商品房已通过了主体结构和分户质量验收，房屋没有质量问题，可以投入使用；被上诉人苟春华、杨明已经收房并入住多年，一审判决上诉人五星投资公司支付逾期交房违约金不符合合同约定，显失公平；2.合同约定的违约金过分高于实际损失，应当依法调低违约金。请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回苟春华、杨明的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由苟春华、杨明承担。被上诉人苟春华、杨明答辩称：1.主体结构和分户质量验收只是验收环节的一部分，只要房屋没有通过最后的竣工验收，就不能交付使用；2.上诉人违反了法律强制规定的交房条件，将未经竣工验收的房屋予以交付，已经构成逾期交房违约，应当承担违约责任；3.违约金标准是双方合同约定的，日万分之三折合成年利率为10.95%，是正常的贷款利率标准，并不高;4.请二审法院查明上诉人提起上诉是否已过上诉期。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人五星投资公司向本院提交了（2016）川07民终531号案当事人的房地产租赁合同一份，证明同一地段相当大小的房屋的年租金为12000元左右，一审判决的违约金过高，超过实际损失的30%。被上诉人苟春华、杨明质证意见为：对真实性合法性不持异议，但该证据与本案无关联性。本案的逾期交房违约金的计算标准在合同中进行了约定，应以约定标准计算逾期交房违约金。被上诉人苟春华、杨明向本院提交了（2015）涪民初字第7947号民事判决书，上面签署了“原告于2015年8月18日领取该判决书，被告于2015年8月21日邮寄送达判决书，该判决已生效，丰谷法庭（张冉）2015.11.30”的字样，其上并加盖了绵阳市涪城区人民法院丰谷人民法庭印章。拟证明被上诉人认为一审判决书已生效，并已向原审法院申请了执行。上诉人五星投资公司质证认为上诉人在上诉期限内将上诉状交给了一审法院立案窗口并在规定期限内缴纳了上诉费。上诉人已经申请撤销了执行案件。经查阅卷宗，上诉人五星投资公司是在上诉期内提起了上诉并在规定期限内缴纳了上诉费，其上诉程序合法。本院认为:苟春华、杨明与五星投资公司之间签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据上诉人五星投资公司的上诉请求，本案二审的争议焦点是：五星投资公司是否应当承担逾期交房违约金及违约金是否过分高于实际损失的问题。根据苟春华、杨明与五星投资公司在《商品房买卖合同》第十条中的约定，五星投资公司应在2011年9月30日前将竣工验收合格的房屋交付给苟春华、杨明使用，但该房屋至今未经竣工验收合格，故五星投资公司辩称已将房屋交付使用的上诉理由既不符合法律规定亦不符合合同约定，本院不予采信。五星投资公司逾期交房构成违约，应当承担合同约定的违约责任，向苟春华、杨明支付违约金。关于违约金是否过高的问题，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，认定违约金过高应予调整的前提是明确实际损失。本案中，五星投资公司向本院提交同一地段相当大小的房屋租赁合同一份，拟证明未交房造成被上诉人苟春华、杨明的实际损失不超过每年12000元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，适用该调整标准的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额，且同地段同类房屋的租金标准应由有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定，上诉人提交的该份证据不能达到证明目的，本院不予采纳，且违约金以日万分之三计符合双方签订合同时的预期。据此，对上诉人五星投资公司提出的违约金过高，应当予以减少的上诉理由，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3775元，由上诉人四川江油五星投资（集团）有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  周冬青审判员  文 焱审判员  董小萍二〇一六年八月二十三日书记员  王 燕