浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民再字第8号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陈启兴。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陈思来。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陶大省。
三再审申请人共同委托代理人（特别授权）：林佳云、林圣鑫。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：黄光喜。
一审被告：潘永森。
一审被告：王哲俭。
再审申请人陈启兴、陈思来、陶大省与被申请人黄光喜、一审被告潘永森、王哲俭房屋租赁合同纠纷一案，苍南县人民法院于2014年1月8日作出（2013）温苍民初字第798号民事判决，陈启兴、陈思来、陶大省、黄光喜均不服，向本院提起上诉；本院于2014年6月25日作出（2014）浙温民终字第461号民事判决，陈启兴、陈思来、陶大省、黄光喜仍不服，向本院申请再审；本院于2014年12月19日作出（2014）浙温民申字第124号民事裁定，认为陈启兴、陈思来、陶大省的再审申请符合法律规定，决定再审本案并中止原判决的执行。后本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人陈启兴、陈思来、陶大省及其委托代理人林佳云，被申请人黄光喜、一审被告潘永森、王哲俭等人到庭参加诉讼。现已审理终结。
2013年6月8日，黄光喜起诉至苍南县人民法院称，其系苍南县龙港镇泰安商城2号楼31号商铺业主，在2003年3月与其他业主一起将泰安商城137间商铺共计6000平方米统一出租给陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭使用，租期四期，每期三年，即从2003年10月1日起至2015年9月29日止，前三期租金已经明确约定并已按约履行，第四期租金在第三期末前半年协商确定，在每年8月1日前付清。承租人租赁后拆除商铺前后两间中墙的，租赁期满后恢复原状，需拆除卷门的每间补偿500元。后双方没有商定第四期租金数额，五人继续使用商铺却没有支付租金，请求判令五人立即支付商铺第四期第一年即2012年10月1日至2013年9月29日的租金4.5万元。
陈启兴、陈思来、陶大省共同辩称，其与黄光喜之间的租赁合同已于2012年9月30日第三期租赁期满解除，黄光喜请求继续支付租金没有事实和法律依据，应予驳回。（1）双方在第三期租期届满时，没有就第四期租赁达成一致协议，租赁合同自然解除。且部分业主于2012年起诉时已声明同意解除租赁合同，该案二审过程中双方均同意解除合同。（2）2012年9月30日，大部分业主已自行出租商铺并收取租金，之前的租赁是整体出租，这也说明黄光喜与陈启兴、陈思来、陶大省等人已解除租赁合同。（3）陈启兴、陈思来、陶大省等人承租房屋时，投入800余万元资金对消防设施等进行改造，在双方没有对第四期租赁达成协议的情况下，业主应赔偿经济损失。
潘永林、王哲俭没有提出答辩意见。
苍南县人民法院一审查明，2003年3月，黄光喜等苍南县龙港镇泰安商城一层商铺业主为将商铺整体出租给陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭等人使用，与五人共同签订《泰安商城商铺租赁合同》、《泰安商城全部店面统一出租协议》各一份。约定：（1）租赁标的为泰安商城一层137间商铺，总面积6000平方米。（2）租期分四期，每期三年。第一期从2003年10月1日起至2006年9月29日止，每间商铺年租金6000元；第二期从2006年10月1日起至2009年9月29日止，每间商铺年租金8000元；第三期从2009年10月1日起至2012年9月29日止，每间商铺年租金10000元；第四期从2012年10月1日至2015年9月29日止，租金按市场价优惠。（3）第三期租期届满前半年商定第四期租金，给予陈启兴等人优先租赁，租金于每年8月1日前付清。（4）承租人在租赁后拆除各商铺间中墙的，租赁期满后须恢复原状；需拆除卷门的，每门补偿500元。黄光喜的商铺坐落于泰安商城2号楼31号。协议签订后，黄光喜按约定将其商铺交付给陈启兴等人使用，陈启兴等人也按约每年支付租金至2012年9月29日止。后双方对第四期租金未协商，陈启兴等人未支付2012年10月1日至2013年9月29日间的租金。后经评估，泰安商城一层137间商铺在合同第四期（租赁期间从2012年10月1日至2015年9月29日）的平均每间年租金为26434元，评估费12000元。
另查明，第四期租期开始前，曾有包括黄光喜在内的部分泰安商城业主于2012年起诉解除第四期租赁合同，苍南县人民法院一审驳回该些业主的诉讼请求。一些业主曾上诉，本院二审审理过程中，双方当事人一致确认涉案租赁合同约定的租赁期限至2015年9月底，本院予以确认并驳回上诉，维持原判。
苍南县人民法院认为，黄光喜与陈启兴、陈思来、陶大省、潘永林、王哲俭之间签订的租赁合同合法有效，租赁合同约定租期为四期十二年，第四期租金在未协商一致的情况下，可以根据市场价格结合合同约定的“按市场价优惠给乙方”等内容酌情确定每间商铺年租金20000元。黄光喜请求陈启兴等五人支付第四期第一年租金，理由正当，予以支持；因涉案商铺系与其他商铺一起整体出租，租金以统一价格计算为宜，黄光喜请求支付年租金45000元，不予支持。法院在之前的诉讼中对双方一致要求解除租赁合同的主张未作处理，且黄光喜主张陈启兴等人至今未将租赁商铺返还，陈启兴等人也没有提供证据证明在第三期租期届满后已返还租赁商铺，因此双方的租赁合同没有解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等规定，于2014年1月8日作出（2013）温苍民初字第798号民事判决：陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭于本判决生效后十日内支付黄光喜租金20000元；驳回黄光喜的其他诉讼请求；案件受理费925元，黄光喜负担510元，陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭负担415元；评估费2000元，黄光喜负担1000元，陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭负担1000元。
黄光喜、陈启兴、陈思来、陶大省均不服，向本院提起上诉。黄光喜上诉称，一审判决不区分涉案商铺的位置朝向、面积大小、原租金数额等，统一认定每间商铺年租金2万元，事实认定错误。黄光喜商铺位置朝向较好，面积较大，购买价格较高，原租金高于一般商铺，同地段同规模商铺年租金已达5.4万元至7.2万元，应予参照。故请求撤销一审判决，发回重审或改判支持黄光喜的一审请求。
陈启兴、陈思来、陶大省上诉称，（1）双方的租赁关系已于2012年9月30日解除。租赁合同虽约定租期至2015年9月29日止，但对第四期租赁仅约定承租人有优先租赁的意向条款，后续没有协商达成一致意见，租期在第三期届满时已经解除。之前业主起诉请求解除合同时，双方均明确同意解除，法院只是考虑可能涉及他人利益而不予处理。且双方之间系整体租赁关系，部分业主已将其商铺自行出租并收取租金，实际上已经解除租赁合同。（2）即使租赁合同未解除，原判酌情确定第四期每间商铺年租金20000元也是错误的。评估机构是对泰安商城137间商铺整体价格作出评估，其中沿街商铺租金较高，本案商铺位于商城里侧，认定年租金20000元明显过高。故请求依法改判驳回黄光喜的诉讼请求。
一审被告潘永森、王哲俭未作答辩。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院二审认为，泰安商城商铺业主之前提出解除租赁合同第四期的诉讼请求被驳回后，商铺业主和承租人并未就租赁合同解除达成一致意见，亦未另行起诉解除合同，双方之间的租赁合同仍然合法有效。陈启兴、陈思来、陶大省主张租赁合同已经解除，没有事实依据，不予采信；黄光喜请求支付2012年10月1日至2013年9月29日间的租金，于法有据，予以支持。泰安商城商铺系整体出租，前三期租金作统一约定，一审法院根据评估价格，结合合同约定第四期租金给予优惠的内容，酌情确定每间商铺年租金20000元，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，于2014年6月25日作出（2014）浙温民终字第461号民事判决：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费925元，由黄光喜负担462.5元，陈启兴、陈思来、陶大省负担462.5元。
陈启兴、陈思来、陶大省申请再审称，（1）商铺统一出租协议不能作为定案依据，该协议已被后来的《泰安商城店面各户主租赁协议》取代；新证据《泰安商城店面各户主租赁协议》约定，租期为三期9年，自2003年10月1日起至2012年9月30日止，故双方租赁期限已于2012年9月30日届满。（2）即使商铺统一出租协议作为定案依据，第四期约定的条款亦属于续租意向条款，订立续租合同仍需协商一致，未达成一致意见的情况下，租赁合同在第三期届满时已解除。（3）在商铺业主之前的解除租赁合同诉讼中，双方均明确同意解除合同，对于当事人协商一致的内容应予尊重，租赁合同已经解除。法院在之前的诉讼中对解除合同的主张不予处理，不影响合同解除的效力。（4）黄光喜的商铺在泰安商城里侧，非沿街商铺，确定年租金20000元明显过高。故请求撤销原判决，改判驳回黄光喜的诉讼请求。陈启兴、陈思来、陶大省为支持其再审请求，向本院提供了《泰安商城店面各户主租赁协议》（证据1）、租赁合同已解除证明（证据2）、已出租商铺照片及协议（证据3）、调解委员会证明（证据4）等证据。
黄光喜辩称，对原判认定租赁合同于2015年9月30日届满没有意见，且对方一直没有将商铺恢复原状，也没有将商铺交还给黄光喜，租赁合同当然没有解除；但黄光喜对原判决认定年租金只有20000元有异议，该商铺位置较好、面积较大，原租金就是按沿街商铺的租金标准支付的，请求判决给予年租金45000元。
潘永森、王哲俭述称，商铺整体租赁协议有参与签署，但后来已经退出，租赁物实际由陈启兴、陈思来、陶大省使用和支付租金，潘永森、王哲俭与本案实际已经没有关联了，不应判决潘永森、王哲俭承担责任，请求依法处理。
对陈启兴、陈思来、陶大省提供的证据，黄光喜质证认为，证据1黄光喜在二审中已经提供并被二审法院不予采信，不属于新证据；证据2不能代表全体业主的意见；证据3沿街商铺已经自行出租属实；证据4参与调解是因为当时找不到承租人，只能找商铺实际使用人协商要租金。潘永森、王哲俭质证认为，当时租期说是9年，9年后有优先承租权，后由于业主对租金要价过高而没有达成一致意见，沿街商铺业主就自行出租，里侧商铺因为位置原因没有租出去，因此产生纠纷。本院认为，证据1为《泰安商城店面各户主租赁协议》，该证据在本院二审中已由黄光喜提供，不属于新证据；证据2为三个业主出具书面证明，称涉案租赁合同已于2012年9月30日解除，该证据实质上为证人证言，证人没有出庭，其真实性亦无法核实；证据3为泰安商城其他个别业主已将其商铺自行出租，证据4为龙港镇人民调解委员会曾于2013年2月组织泰安商城业主与龙港阿波罗咖啡美食就涉案商铺的租赁问题进行协商，但没有达成一致意见，该两份证据的真实性双方没有异议，证据表明部分业主为降低商铺空置的损失作出了一些努力，与本案租赁合同是否已于2012年9月末解除没有直接关联。故陈启兴、陈思来、陶大省提供的四份证据，本院均不予认定。
本院再审查明，2012年下半年，黄光喜曾就涉案商铺向苍南县人民法院起诉，请求解除租赁合同；在审理过程中，陈启兴、陈思来、陶大省也同意解除租赁合同。但由于解除租赁合同涉及其他出租人及次承租人的合法权益，一审法院判决驳回黄光喜的诉讼请求；黄光喜上诉，本院二审驳回上诉，维持原判。
其他事实与原一、二审认定的事实一致。
本院再审认为，黄光喜等人与陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭之间签订的租赁合同合法有效，租赁期限自2003年10月1日起至2015年9月30日止。租赁期间，黄光喜曾起诉解除租赁合同，虽陈启兴等人亦同意解除，但解除合同涉及案外人利益，黄光喜的请求被法院驳回，此时陈启兴等人的同意仅为表达同意解除合同的意愿，没有产生合同解除的法律效力。此后，双方没有协商解除合同，陈启兴等人也没有将租赁物恢复原状并交还给黄光喜等人，双方之间的租赁合同仍然合法有效，陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭有义务支付2012年10月1日至2013年9月底的租金。由于双方没有明确租金具体数额，法院根据估价报告，结合第四期租金按市场价优惠的约定，酌情确定每间商铺年租金统一为20000元，并无不当。原一、二审法院认定事实清楚，适用法律和处理意见正确，予以维持。陈启兴、陈思来、陶大省请求改判的依据不足，不予支持。潘永森、王哲俭为共同承租人，应共同承担责任，其内部约定对外没有约束力。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国民事诉讼法>；的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：
维持本院（2014）浙温民终字第461号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨国智
审 判 员 周林环
代理审判员 戴华斌
二〇一五年三月三十一日
代书 记员 辛璐瑶