天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第965号
上诉人(原审被告)天津津滨雅都置业发展有限公司，住所地天津开发区黄海路98号二区B座二门201室。
法定代表人曹嵘，总经理。
委托代理人谭小双，北京君泽君（天津）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)姚振海。
委托代理人崔洪凤。
上诉人天津津滨雅都置业发展有限公司与被上诉人姚振海商品房销售合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院于2015年7月9日作出（2015）滨汉民初字第2918号民事判决。天津津滨雅都置业发展有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人天津津滨雅都置业发展有限公司的委托代理人谭小双，被上诉人姚振海的委托代理人崔洪凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告姚振海为汉沽天润新苑小区14号楼1606室产权人。该房屋原产权人为案外人邵若新。2011年5月25日，原告与案外人邵若新签订《天津市房产买卖协议》，原告姚振海依据该协议取得该房屋产权。在邵若新与被告签订的《商品房买卖合同》中，就楼宇门、防雨罩的交付质量标准未做明确约定，就防空障碍灯亦未做约定。被告向原告发放的《住宅质量保证书》中亦未对楼宇门的保修期限做出明确约定。
津滨公司于2009年12月取得汉沽天润新苑14号住宅楼竣工验收合格备案书，2010年4月取得《准许交付使用证》，此后按照合同约定向原告交付房屋。
房屋交付后，天润新苑业主委员会原主任宋兵等人曾多次向有关部门反映住宅楼存在的质量问题。其书面反映材料（《就天润新苑小区物业状况的报告》）中记载：“天润新苑小区自业主入住以来，楼宇的对讲门、防盗门一直没有投入使用，在短短不到两年时间里，27个楼门没有一个能够正常使用，甚至有的楼门在不到两年时间里连门带框都锈蚀烂掉了。自第一批业主入住开始，就一直不断有业主通过物业公司向开发商反映，但开发商和物业公司一直以业主装修不慎损坏为借口不予维修，过了两年质保期之后又以此为由拒绝修复……14号楼地下墙体渗漏问题已经三年，这三年里虽然开发商安排了两次维修，但问题依然没有解决。”2014年4月，汉沽天润新苑小区的物业服务公司（天津市博大物业管理有限公司）将被告诉至原审法院，在其起诉书中亦载明该住宅小区存在楼宇门无法使用、14号楼地下车库渗水等质量问题。
2015年4月7日，寨上街德阳里居委会出具证明一份：“兹证明天津市滨海新区汉沽寨上街天润新苑小区业主委员会，于2012年11月5日一行三人，由宋兵主任带领到我社区投诉该小区商品房楼宇门、多功能防雨棚、14号楼地下渗水、航空障碍警示灯、消防管道爆裂等质量问题。”
2013年2月，汉沽天润新苑小区的设计单位天津市天元建筑设计有限公司出具《关于天润新苑航空障碍灯设计问题回复》：“本项目于2007年10月设计完成，按照《民用建筑电气设计规范》第11.3.4条规定：航空障碍标志灯的装设应根据地区航空部门的要求决定，本项目设计时航空部门没有对此提出要求，故未设计此部分。”
据津滨公司提供的房地产权证所载，津滨公司系包含14号楼地下负一层在内的“天润新苑北区地下室负101-负109”房屋所有权人。原告认为入住后出现的诸多问题均属于津滨公司建筑质量不合格问题，原告等业主多次与津滨公司联系维修未果，故此诉至法院，请求判令津滨公司：1、更换不合格的楼宇门；2、安装航空障碍灯；3、更换防雨防高空坠物罩；4、修复地下负一层渗水墙体。
另据原告提供的照片及原审法院现场勘验所见，天润新苑14号楼的楼宇门及防雨罩现已严重破损，基本丧失使用功能。地下负一层车库入口台阶处墙壁局部存在渗漏现象。
原审法院认为，案外人邵若新与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应当按照合同约定及《住宅质量保证书》的约定对房屋质量问题承担保修责任。原告与案外人邵若新签订的天津市房产买卖协议亦合法有效。现原告为汉沽天润新苑14号楼1606室房屋产权人，有权就14号楼公共部位财产的相关质量问题提起诉讼。关于楼宇门问题，虽然《商品房合同》中未明确约定楼宇门的质量标准，但楼宇门的使用寿命、耐腐蚀性应当符合一般公众对该产品的合理期待，而据德阳里居委会出具的证明以及天润新苑小区业主向有关部门的反映材料所载，天润新苑14号楼的楼宇门在被告交付不到两年的时间里就严重损坏、丧失使用功能，明显与公众对该产品质量的认知和合理期待不符，故此可以认定该楼宇门存在质量问题。因该质量问题出现在被告交房两年以内，且业主一直向有关部分反映该质量问题，故此被告所持的该问题已经超出保修期限及诉讼时效的抗辩意见不能成立，被告应当承担保修责任。被告主张楼宇门损坏系业主不当使用所致，没有证据佐证，不予认定。因该楼宇门已经基本丧失使用功能，故此对原告提出更换楼宇门的主张，依法予以支持。
关于防雨罩问题，原告自述该防雨罩于2015年2月被大风刮落，且据原告提供的证据所载，天润新苑小区业主向有关部门反映质量问题时未明确提出防雨罩存在的具体质量问题，故此无法认定防雨罩在2015年2月前就已经因质量问题而破损。因原告、被告双方未对防雨罩的保修期限做出约定，依据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条关于检验期间的规定，确定为两年。原告在房屋交付后两年内未对防雨罩存在的具体质量提出异议并提供相应证据佐证，被告对超出该期限出现的损坏，不负保修责任。
关于地下负一层墙体渗漏问题，虽然地下负一层的产权归属被告，但因地下负一层的用途为供业主使用的地下车库，且渗漏部位位于14号楼业主进入地下车库的通行楼梯处，渗漏的积水影响业主通行，故此原告有权要求津滨公司及时进行维修。对原告该项诉讼请求予以支持。
关于防空障碍警示灯问题，因姚振海与津滨公司在《商品房买卖合同》中并未约定该住宅楼需安装航空障碍灯，被告不安装航空障碍灯并不违约；另外，原告未举证证实被告不安装航空障碍灯违反国家强制性规定，故此原告要求津滨公司安装航空障碍灯的诉讼请求于法无据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、自本判决生效之日起十五日内，被告天津津滨雅都置业发展有限公司为原告更换汉沽天润新苑14号楼的楼宇门（需符合一般质量标准及合同约定）；二、自本判决生效之日起三十日内，被告天津津滨雅都置业发展有限公司对汉沽天润新苑14号楼负一层地下车库入口处渗漏部位进行修复。三、驳回原告其他诉讼请求。诉讼费用人民币40元，由原告负担20元，被告负担20元。
原审判决后，津滨公司不服，向本院提起上诉，上诉请求为：1、撤销原审判决，判决驳回被上诉人原审的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、关于楼宇门的问题，原审对此认定缺乏事实证据。楼宇门出现问题的时间，原审法院未予查明。被上诉人是否在质保期内向上诉人报修，原审法院也未予查明；2、本案存在两个法律关系，地下负一层漏水属于相邻关系，其他诉请属于商品房买卖合同关系，应就其中一项法律关系予以驳回。
被上诉人姚振海针对上诉人的上诉请求答辩认为：不同意其上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。根据《中华人民共和国产品质量法》的规定，楼宇门属于建筑物配件产品，适用上述产品质量法。上诉人安装的楼宇门没有产品的生产厂商名称、商标、地址，属于“三无”产品，属于不合格产品。原审法院现场勘察认定的事实清楚，故希望二审法院驳回津滨公司的上诉请求。
二审期间，上诉人津滨公司向本院提交如下证据：
证据一、天津市联正钢门厂出具的楼宇门合格证。证据二、天津市质量监督检验站出具的楼宇门检验报告。证据三、张贴在楼宇门上的合格证。上述证据均证明：楼宇门出厂时是合格产品，且钢制板材的厚度符合防盗安全门的通用条件。
被上诉人姚振海质证认为，均不予认可。
被上诉人姚振海向本院提交如下证据：小区现状的照片。证明涉诉小区14号楼防雨罩和楼宇门损坏的情况。
上诉人津滨公司针对上述证据质证认为，认可照片反映的小区现状，但对其证明目的不予认可。
合议庭经评议认为，上诉人津滨公司向本院提交的证据不能证明该产品确系为实际安装于涉诉小区的楼宇门，楼宇门合格证系厂家自行制作，天津市质量监督检验站的检验报告系抽检结果，且抽检批号日期与上诉人提交的14号楼楼宇门的生产批次日期不相吻合，均不能证明小区楼宇门为合格产品，故对于上诉人提交的证据不予采信。被上诉人提交的证据能够反映楼宇门的损坏情况，且上诉人对其真实性亦予以认可，故本院予以采信。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案围绕商品房买卖合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：津滨公司是否应对涉诉小区14号楼楼宇门、地下负一层渗水墙体承担更换维修责任？围绕争议焦点阐述如下：
关于津滨公司是否应对涉诉小区14号楼的楼宇门承担维修更换责任的问题，津滨公司在原审期间未提供该楼宇门的合格证明，二审期间虽提交了相关证据，但不能证明涉诉小区14号楼交付时楼宇门系合格产品，故应当承担举证不能的不利后果，且经人民法院实地勘查，楼宇门确已损坏严重，应有功能丧失殆尽，故被上诉人姚振海作为涉诉房屋购买人要求上诉人更换楼宇门的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于涉诉小区14号楼地下负一层墙体渗漏问题，庭审中双方共同确认，漏水位置位于公共部位与主体楼宇连接处。虽然地下负一层的产权归上诉人津滨公司所有，但漏水处与主体楼宇相接，不但从结构上密不可分，而且从使用功能上亦同业主对于公共部位的使用形成了紧密联系，鉴于津滨公司对漏水事实不持异议，则原审法院认定由津滨公司对地下负一层渗漏水问题进行维修，并无不当，本院予以维持。津滨公司以地下负一层墙体渗漏问题属于相邻关系，不应在本案涉及的法律关系中处理的主张，缺乏法律根据，本院不予支持。
综上，上诉人津滨公司的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人天津津滨雅都置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
审 判 员 崔 军
审 判 员 李国敏
代理审判员 杨桂军
代理审判员 李冬梅
二〇一五年九月十五日
书 记 员 牛卫锋
速 录 员 李晓旭