广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初3356号
原告：深圳市和信和实业有限公司，住所地：深圳市福田区中心区东南部时代财富大厦51(B、C、D)，组织机构代码31182241-5。
法定代表人：邓东煌。
委托代理人：胡信长，广东卓效律师事务所律师。
委托代理人：何慧，广东卓效律师事务所律师。
被告：深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司，营业场所：深圳市福田区彩田南路彩天名苑四层南侧C段，组织机构代码66586740-X。
负责人：郑宋强。
被告：深圳市好百年家居连锁股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区830栋六层，组织机构代码73208359-3。
法定代表人：韩茂胜。
两被告共同委托代理人：于长兴，男，汉族，1983年9月30日，系该公司员工。
原告深圳市和信和实业有限公司诉被告深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司（以下简称好百年家居福田分公司）、深圳市好百年家居连锁股份有限公司（以下简称好百年家居）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月19日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人胡信长、何慧，两被告的共同委托代理人于长兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年8月10日，被告深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司与深圳市好百年投资发展有限公司签订《房地产租赁合同》约定，承租该第三人位于深圳市福田区彩田路彩天名苑裙楼1-4层13016.73平方米物业，租期为2007年9月1日至2017年8月31日，合同期从每年的9月1日至次年的8月31日前三年为优惠期，第一年2007年至2008年40元每平方米……，2014年至2015年120元每平方米，此后至2017租期届满均为120元每平方米，被告应于每月5日前支付当月租金。合同还约定合同终止后，被告应于当日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好，同时结清应当由被告承担的各项费用并办理有关移交手续。2015年5月22日，原告经深圳市中级人民法院（2014)深中法执恢字第280号执行裁定书确认取得彩天名苑裙楼第一层103号、104号、105号、107号，第二、三层共计9360.01平方米物业的产权。2015年7月7日原告向被告发出《关于要求支付租金的函》，正式通知被告将自2015年5月22日起至2015年7月份即2015年5月份租金362323元、6月份租金1123201元、7月份租金1123201元支付至指定账户，被告接函后未予支付。截止至起诉之日，被告拖欠原告自2015年5月22日起至2016年1月份的租金。故此，原告于2016年1月15日通知被告解除合同，并要求返还租赁物。综上，原告认为被告长期拖欠租金，导致原告出租收益目的不能实现，已根本违约，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2007年8月10日签订的《房地产租赁合同》；2、两被告立即腾空并交还彩天名苑裙楼1-3层9360.01平方米物业；3、两被告向原告支付租金8798409.4元【以9360.01平方米为基数按每月每平方米120元从2015年5月22日计至2016年1月15日】；4、两被告支付租金26956828.8元【以9360.01平方米为基数按每月每平方米240元从2016年1月16日暂计至2017年1月16日为26956828.8元，实际计至房屋返还之日止】；5、由被告承担诉讼费用。
被告答辩称，一、原告向被告所主张的租金标准与原产权人与被告约定的租金标准存在很大的差异，在差异消除之前，被告有权暂时不予支付租金。2007年8月10日，原产权人深圳市好百年投资发展有限公司（以下简称“好百年投资公司”）与被告签署《房地产租赁合同》（以下简称“租赁合同”），被告承租好百年投资公司所有的位于深圳市福田区彩田路3010号彩天名苑裙楼1至4层的房屋（以下简称“租赁房屋”），租赁期限自2007年9月1日起至2017年8月31日。租赁合同附页中约定，2007年9月1日至2008年8月31日的租金标准为40元/平方米/月，2008年9月1日至2009年8月31日的租金标准为50元/平方米/月，2009年9月1日至2010年8月31日的租金标准为60元/平方米/月，2010年9月1日至2011年8月31日的租金标准为80元/平方米/月，2011年9月1日至2014年8月31日的租金标准为110元/平方米/月，2014年9月1日至2017年8月31日的租金标准为120元/平方米/月。2009年9月2日，好百年投资公司与被告签署《关于租赁合同的补充协议》（以下简称“补充协议”），双方将租赁合同约定的租金标准调整为从2010年9月1日租金逐年递增2.5%，即2009年9月1日至2010年8月31日的租金标准为60元/平方米/月，2010年9月1日至2011年8月31日的租金标准为61.5元/平方米/月，2011年9月1日至2012年8月31日的租金标准为63.04元/平方米/月，以此类推，每一年的月租金在上一年月租金标准基础上递增2.5%，自2010年9月1日起原租赁合同约定的租金标准不再执行。此后，被告一直按照补充协议约定的租金标准向好百年投资公司支付租金，好百年投资公司从未向被告提出过异议。补充协议约定的租金标准已经得到了（2014）深福法民三初字第631号生效民事判决书的确认（详见该判决书第6页）。原告承继好百年投资公司在原租赁合同项下出租人的权利义务后仍然按照租赁合同约定的标准向被告主张租金，其标准与补充协议约定的标准存在很大的差异，在差异消除之前，被告有权暂时不予支付租金。二、被告已经对好百年投资公司及原告另案提起诉讼，双方的权利义务目前处于未明状态，被告是否应继续向原告支付租金应等待法院作出生效判决后才能确定。因好百年投资公司与案外人发生诉讼导致租赁房屋被查封，极大地影响了被告使用租赁房屋，被告已经于2015年5月7日向深圳市福田区人民法院对好百年投资公司提起诉讼，案号为（2015）深福法民三初字第1064号，要求解除双方之间的租赁合同，好百年投资公司向被告赔偿损失。原告在该案中被列为第三人，后原告主动向法院申请变更为被告。目前该案正在审理过程中，双方的权利义务处于未明状态，被告是否应继续向原告支付租金，租金应支付到什么时候均应等待法院在该案中作出生效判决后才能确定，因此，被告有权暂时不予支付租金。三、被告有权暂时不予支付租金，并未构成违约，原告无权以被告不支付租金为由解除租赁合同；租赁合同解除相关事宜应以法院在另案中作出的生效判决为准。因双方对租金标准存在异议且目前被告已经在（2015）深福法民三初字第1064号案件中对好百年投资公司及被告提起诉讼，被告有权暂时不予支付租金，被告并未构成违约，原告解除租赁合同的条件并未成就。双方的租赁合同是否应解除，因何种原因解除，什么时候解除应以法院在该案中作出的生效判决为准。原告在本案中诉请确认于2015年1月15日解除双方的租赁合同没有法律与事实依据，请求法院依法予以驳回。四、租赁房屋现正被第三人华富公司非法占用，被告已经通过诉讼和非诉等多种途径要求华富公司交还租赁房屋，被告对租赁房屋的占用不存在任何过错，原告应向实际占用人华富公司主张场地占用费。原租赁合同第16条及补充协议第3条均约定，被告可将租赁房屋进行分组或者转租与第三人。2013年6月8日，被告与深圳市华富创新投资有限公司（以下简称“华富公司”）签订《租赁合同书》，约定被告将租赁房屋整体转租给华富公司经营文具、玩具及服装批发市场，租期至2017年8月31日。后由于华富公司拒不向被告支付租金，被告已经于2014年4月向深圳市福田区人民法院起诉要求解除双方之间的租赁合同并要求华富公司交还租赁房屋。深圳市中级人民法院于2016年6月2日作出案号为（2016）粤03民终77号的二审判决，维持一审判决第一项、第二项，判决被告与华富公司之间的租赁合同于2014年5月13日解除；华富公司应于判决发生法律效力之日起15日内迁离并交还租赁房屋。目前该案已经进入执行程序。在该案诉讼过程中及之后，被告多次向华富公司发出通知，要求华富公司交还租赁房屋，但华富公司一直拒不交还并非法占用租赁房屋至今。因租赁房屋是被第三人华富公司非法占用，被告已经穷尽了各种法律途径要求华富公司交还租赁房屋，被告对租赁房屋的占用不存在任何过错，原告应向实际占用人华富公司主张场地占用费。五、假使法院判令被告需向原告支付场地占用费，原告主张的场地占用费的标准也过高，请求法院根据实际情况依法予以调低。原告在本案第四项诉讼请求中要求被告按照240元/平方米/月的标准支付场地占用费，该标准明显过高，与实际损失情况严重不符，应予以调低，理由如下：1、原告要求按照双倍租金标准支付场地占用费的法律法规依据不足。租赁合同采用的是深圳市房屋租赁管理办公室制定的标准租赁合同版本，被告在签约时无权就租赁合同的条款提出修改意见，租赁合同的约定并非完全基于双方真实意思表示。租赁合同第21条第2款约定：“乙方（被告）逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方（好百年投资公司）有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金”，该条款中关于场地占用费标准的约定依据的是《深圳经济特区房屋租赁条例》第48条的规定，《深圳经济特区房屋租赁条例》已经于2015年8月31日被废止，因此，租赁合同第21条第2款的约定相应地失去了法律法规依据，应对双方无法律约束力。2、原告主张的场地占用费标准本身也过高，与原告实际遭受的损失严重不相符，应予以调低。合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。因此，原告所主张的场地占用费的标准均应与原告实际遭受的损失相当。原告主张按照240元/平方米/月的标准支付场地占用费明显过分超出了其实际遭受的损失，请求法院不予支持。实际上，在租赁房屋第四层新的业主深圳市东昶实业有限公司诉被告及华富公司返还原物纠纷一案中，法院最终参照福田区房屋租赁指导租金标准判令华富公司支付租赁房屋第四层场地占用费，而不是按照原被告双方租赁合同约定的租金标准或者被告与华富公司租赁合同约定的租金标准［详见（2016）粤03民终3060号判决书第7页］。综上，鉴于原被告双方目前就租金支付的标准存在差异且被告已经另案起诉好百年投资公司及原告，双方的权利义务处于不明状态，被告有权暂时不予向原告支付租金；原告无权向被告主张解除租赁合同，双方的租赁合同因何种原因解除、什么时候解除均应以另案生效判决确定的为准；租赁房屋现正被华富公司非法占用，原告应向华富公司主张交还租赁房屋及场地占用费，被告可以提供必要的协助；假使法院判令被告需要原告支付场地占用费，原告主张的场地占用费也过高，请求法院予以调低。请求法院依法查明案件事实，支持被告的抗辩意见，维护被告的合法权益。
经审理查明，2007年8月10日，深圳市好百年投资发展有限公司（出租方、甲方，以下简称好百年投资）与深圳市好百年物流有限公司福田分公司（承租方、乙方，即好百年家居福田分公司）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区彩田路3010号彩天名苑裙楼1－4层房地产出租给乙方，面积共计13016.73平方米，租金为每平方米40元，月租金为520669元，租赁期限为2007年9月1日起至2017年8月31日止，乙方于2007年8月13日前交付首期租金，乙方应于每月5日前交付租金。租赁期间，乙方可将租赁房地产全部或部分转租予他人，并到房屋租赁主管机关办理登记手续，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限。本合同终止后，乙方应于当日内迁离及交付租赁房地产，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。合同附页约定：合同期从每年的9月1日到次年的8月31日，前三年为优惠期，2007－2008年40元/平方米，2008－2009年50元/平方米，2009－2010年60元/平方米，2010年－2011年80元/平方米，2011－2014年均为110元/平方米，2014－2017年均为120元/平方米。
2009年9月2日，好百年投资（甲方）与好百年家居福田分公司（乙方）签订《关于租赁合同的补充协议》，约定就上述租赁合同达成补充协议，从2010年9月1日起租金逐年递增2.5%。
2013年6月8日，好百年家居福田分公司（出租方、甲方）与深圳市华富创新投资有限公司（承租方、乙方，以下简称华富公司）签订《租赁合同书》，约定甲方将涉案彩天名苑裙楼1-4层共计13016.73平方米房产及相关广告位及设施等转租给乙方，租赁期限自租赁物业交付之日起至2017年8月31日止，自租赁房屋交付之日起3个月作为乙方免租期；租金为综合租金，包括租赁房屋租金、设备设施使用费、商场内外广告位的使用费、招牌使用费等，但不包括乙方应独立承担的费用，起租日开始第一年租金标准为120元/平方米，自第二个合同年度开始，每一合同年度的租金标准在上个合同年度租金标准的基础上递增3%，即第二年租金标准为123.6元/平方米，第三年为127.31元/平方米，第四年为131.13元/平方米；单方解除合同的，甲乙双方应按如下程序完成租赁房屋的交接手续，乙方应自合同解除之日起15日内搬迁完毕并与甲方结清所有租金和水电费，向甲方返还属于甲方的设施设备等，上述15日搬迁期内乙方应按合同终止时的租金标准承担场地占有费及其它费用，如在上述15日搬迁期内乙方未搬迁完毕并交还场地的，乙方应自搬迁期限届满之次日起，按本合同约定的租金双倍标准，向甲方支付场地占用费，直至甲方收回租赁物业止。
另查，彩天名苑103、104、105、107、2层、3层原登记在好百年投资名下，总建筑面积为9360.01平方米，于2010年1月抵押登记给中国银行深圳分行，于2012年1月4日被深圳市中级人民法院查封。
因申请执行人中国银行深圳分行与被执行人好百年投资、陈明周借款合同纠纷一案，广东省高级人民法院（2012）粤高法民二初字第4号民事判决书已经发生法律效力，由于被执行人没有履行生效法律文书确定的义务，申请执行人于2014年10月28日向深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）申请强制执行，请求被执行人支付人民币409949634.65元及利息、迟延履行期间的利息等。在执行过程中，深圳中院依法查封了被执行人好百年投资名下彩天名苑103、104、105、107、2层、3层房产，同时委托评估机构对上述房产现值进行评估，结论为425742865元。评估报告送达后，申请执行人要求处分上述财产以清偿债务。深圳中院依法委托拍卖机构拍卖上述房产，拍卖保留价为425742865元。第一次拍卖流拍后，深圳中院将拍卖底价下调至340594292元。2015年4月3日第二次拍卖时，本案原告以340594292元的价格竞得。
2015年5月22日，深圳中院作出（2014）深中法执恢字第280－3号执行裁定书，裁定如下：一、解除对被执行人好百年投资名下彩天名苑103、104、105、107、2层、3层房产的查封；二、将被执行人好百年投资名下彩天名苑103、104、105、107、2层、3层房产强制转让给买受人深圳市和信和实业有限公司。
2015年6月9日，彩天名苑103、104、105、107、2层、3层房产过户登记至原告名下，建筑面积合计9360.01平方米。
2015年7月7日，原告向被告好百年家居福田分公司发出《关于要求支付租金的函》称，关于贵公司于2007年8月10日向好百年投资承租的彩天名苑1－4层（租赁面积13016.73平方米），其中，彩天名苑1－3层（面积9360.01平方米）已于2015年4月3日经深圳中院委托拍卖，被我司竞得。2015年5月22日，深圳中院作出（2014）深中法执恢字第280－3号《执行裁定书》裁定我司取得彩天名苑1－3层物业，现为新业主。根据相关法律规定，我司已于2015年5月22日起概括承受了贵司与好百年投资签订的《房地产租赁合同》中1－3层（面积9360.01平方米）的租赁权利与义务。现我司正式通知，请将2015年5月22日起的租金按合同约定支付至我司帐户。被告好百年家居福田分公司确认于次日收到该函件，但未予回复，亦未向原告支付租金。
2016年1月12日，原告向两被告发出《合同解除通知书》称，2007年8月10日贵方与好百年投资签订《房地产租赁合同》，承租了彩天名苑裙楼1－4层13016.73平方米物业，租期为2007年9月1日至2017年8月31日。2015年5月22日，我司经深圳中院（2014）深中法执恢字第280－3号执行裁定书确认取得彩天名苑1－3层9360.01平方米物业的产权。2015年7月7日，我司向贵方发出《关于要求支付租金的函》，正式通知贵方将自2015年5月22日起至2015年7月份即2015年5月份租金362323元、6月份租金1123201元、7月份租金1123201元支付至指定帐户，但贵司未按要求支付。同时，贵方于2015年5月7日向深圳市福田区人民法院提起民事诉讼［（2015）深福法民三初字第1064号］，诉请解除《房地产租赁合同》。贵方的上述行为已经构成了根本违约，现我方正式通知贵方解除《房地产租赁合同》，请贵方在收到本通知后在三日内将租赁物业腾空后交还我司。被告确认于2016年1月15日收到该通知书。
再查，已经生效的本院（2014）深福法民三初字第631号民事判决书查明，彩天名苑4层原权利人为好百年投资，建筑面积为3656.72平方米，于2014年3月17日经深圳中院（2013）深中法执恢字第216号执行裁定书强制转移至案外人深圳市东昶实业有限公司名下。该案认定，2014年9月1日至2015年8月31日的租金标准为67.88元/平方米。该案判决：一、好百年投资与好百年家居福田分公司于2007年8月10日签订的《房地产租赁合同》、2009年9月2日签订的《关于租赁合同的补充协议》于2014年12月17日解除；二、好百年家居公司于该判决生效之日起十日内向深圳市东昶实业有限公司支付2014年3月17日至2014年12月2日的租金；三、好百年家居公司对好百年家居福田分公司的上述债务承担补充清偿责任；四、驳回深圳市东昶实业有限公司的其他诉讼请求。
已经生效的（2016）粤03民终77号民事判决书判决，好百年家居福田公司与华富公司签订的《租赁合同书》于2014年5月13日解除；华富公司应于该判决生效之日起十五日内内搬离租赁物业并按《租赁合同书》的约定向好百年福田分公司移交租赁物业及设备；华富公司应向好百年家居福田分公司支付2013年10月26日至2014年5月13日期间的租金10309250.16元、2014年5月14日至2014年9月11日期间的场地占有费6091829.64元及逾期付款违约金；好百年家居福田分公司不予退还华富公司的租赁保证金320万元。好百年家居福田分公司已就该判决向本院申请强制执行。目前，该案仍在执行过程中，涉案彩天名苑1－3层仍由华富公司实际控制。
另，2015年5月，好百年家居福田分公司以好百年投资为被告、深圳市华富创新投资有限公司和本案原告为第三人，向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，案号为（2015）深福法民三初字第1064号，其诉讼请求为：1、解除原被告之间的《房地产租赁合同》及《关于租赁合同的补充协议》；2、被告向原告退还租赁保证金520669元；3、被告向原告支付因维修保养租赁物业产生的维修保养费用587424.36元；4、被告承担诉讼费。目前，该案仍在审理过程中。
本院认为，案外人好百年投资与被告好百年家居福田分公司签订的《房地产租赁合同》及其补充协议合法有效，对当事人具有法律约束力。已经生效的（2014）深中法执恢字第280－3号执行裁定书已将涉案彩天名苑1－3层共计9360.01平方米的房产强制过户至原告名下，根据“转让不破租赁”原则，原告承继原租赁合同出租方的权利义务。
关于合同解除及返还租赁房屋。被告好百年家居福田分公司作为承租人，支付租金是其主要义务。在原告竞得涉案房产、合法取得涉案房产的所有权，且被告好百年家居福田分公司于2015年7月8日收到原告发出的《关于要求支付租金的函》后，被告好百年家居福田分公司既不回复，也不按原合同约定标准向原告支付租金，已构成根本违约，原告可以依法解除合同。原告已向被告发出《合同解除通知书》，被告确认于2016年1月15日收到该通知书，故涉案合同应于2016年1月15日解除。合同解除后，被告好百年家居福田分公司应当向原告返还租赁房屋。
关于租金。根据好百年投资与好百年家居福田分公司于2009年9月2日签订的《关于租赁合同的补充协议》约定，从2010年9月1日起租金逐年递增2.5%，故2014年9月1日至2015年8月31日的租金标准应为67.88元/平方米，月租金为635357.48元（67.88×9360.01），2015年9月1日至2016年1月15日的租金标准应为69.58元/平方米，月租金为651269.50元（69.58×9360.01）。被告好百年家居福田分公司应向原告支付2015年5月22日至2016年1月15日期间的租金5048571.02元（635357.48÷30×10＋635357.48×3＋651269.50×4＋651269.50×0.5）。原告主张按照每月每平方米120元计算租金，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于房屋占有使用费。根据合同约定，合同终止后，被告应于当日撤离租赁房屋、结清有关费用并向原告返还租赁房屋，逾期不搬离或者不返还租赁房屋的，应当向原告支付双倍租金的占有使用费。被告好百年家居福田分公司在收到原告的解除合同通知书后，逾期未向原告返还租赁房屋，其应当自2016年1月16日起向原告支付占有使用费至实际返还之日止，暂计至2017年1月16日为15630468元（651269.50×2×12），之后的占有使用费原告可待被告实际返还之后另行主张。对于原告过高的诉讼请求，本院不予支持。被告好百年家居福田分公司抗辩其已通过多种途径要求次承租人华富公司交还租赁房屋，其对租赁房屋占用不存在过错，原告应向实际占用人华富公司主张场地占有费，本院认为，根据合同相对性原则，被告好百年家居福田分公司应向原告返还租赁房屋并支付占有使用费，至于其与华富公司之间的权利义务关系，其可另行依法主张，该抗辩意见本院不予采信。
被告好百年家居公司作为被告好百年家居福田分公司的总公司，在该分公司不能清偿债务时，应承担补充清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认案外人深圳市好百年投资有限公司与被告深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司于2007年8月10日签订的《房地产租赁合同》、于2009年9月2日签订的《关于租赁合同的补充协议》中有关彩天名苑1－3层的部分于2016年1月15日解除；
二、被告深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司应于本判决生效之日起十五日内撤离位于深圳市福田区彩田路彩天名苑1－3层房屋并向原告深圳市和信和实业有限公司返还上述物业；
三、被告深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司应于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市和信和实业有限公司支付2015年5月22日至2016年1月15日期间的租金5048571.02元；
四、被告深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司应于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市和信和实业有限公司支付2016年1月16日至2017年1月16日期间的房屋占有使用费15630468元；
五、被告深圳市好百年家居连锁股份有限公司对被告深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司的上述第三、四项债务承担补充清偿责任；
六、驳回原告深圳市和信和实业有限公司的其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定期限履行义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。
本案受理费220576元（已由原告预交），由原告负担93006元，被告负担127570元；保全费5000元（已由原告预交），由被告负担。
如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 敏
人民陪审员 张一惠
人民陪审员 许兆钧
二〇一七年一月二十日
书 记 员 苏 颖
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。