山东省新泰市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第4549号
原告（反诉被告）朱树瑞，泰山起重机械有限公司职工。
委托代理人庄继常，山东鲁岳律师事务所律师。
被告（反诉原告）张黎，新泰市供电公司职工。
委托代理人翟慎昆，新泰市公安局干警。（系被告张黎之夫）
被告（反诉原告）翟慎昆，新泰市公安局干警。
原告（反诉被告）朱树瑞与被告（反诉原告）张黎、翟慎昆房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱树瑞的委托代理人庄继常，被告张黎的委托代理人即被告翟慎昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年9月13日，被告张黎、翟慎昆同原告朱树瑞签订房屋买卖合同，约定由原告购买被告的位于新泰市青云街道办事处青龙路彩虹小区2号楼西单元6层西户的房产，双方对房屋价格、位置、交付方式、违约责任等作出了明确约定，是当事人真实意思的表示，合同同时约定被告取得产权证书后，应协助原告办理过户手续。原告按约定支付了全部房款388000元，双方办理了房屋交接手续。后被告办理了房产证，但拒绝协助原告办理过户手续，经多次协商不成，无奈，诉至本院。请求：一、确认原被告于2009年9月13日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告协助原告办理位于新泰市青云街道办事处青龙路彩虹小区2号楼西单元6层西户房产的过户手续；三、诉讼费由被告负担。
两被告辩称，一、原告诉讼的事实不存在、理由不成立。2009年9月13日原告与被告签订的房屋买卖合同属实，当日双方根据合同约定进行了房款及房屋的交接。2011年11月7日房产证办理完毕，被告于2012年春节前后领取到房产证，分别于2012年4月初、2013年2月22日9时被告翟慎昆用手机通知原告朱树瑞办理房屋过户手续，原告仅是答应抓紧办理，但一直拖着不办，至今已两年。2013年9月1日晚，被告短信通知原告要求其依照合同归还房屋并承担违约责任，原告并未回复，被告担心其更换电话号码收不到短信，又于9月3日拨打原告手机询问，原告认可收到短信，并同意找时间协商，但未见行动。9月5日上午，有一王姓男子找被告，说原告近期要从四川回来办理过户，被告告诉该王姓男子，此次不再是催促办理过户，而是要依据合同收回房屋，该王姓男子答应转告原告，从此后又无音讯，更未见面协商，直至2013年9月18日被告收到法院传票，才知道原告已直接诉至法院。原告的行为已违反合同的约定，应归还被告房屋并承担违约责任。二、原告民事起诉状签署日期为2013年8月9日，此时双方已多时无联系，也未出现任何纠纷，此诉凭空何来，诉状签署日期明显造假，是人为提前到2013年9月1日被告短信通知原告追究其违约责任之前，造成其要求被告过户不成在前，被告要求追究其违约责任在后的假象，以掩饰自己的违约行为。三、原告在诉状中称已居住在诉争房屋内不属实，据被告所知该房屋一直闲置无人装修入住，在外观察，该房屋部分墙壁、窗户已发霉，楼顶太阳能热水器已缺损，无有人居住迹象。综上所述，原告的诉讼主张不成立，应驳回原告的诉讼请求。
反诉原告诉称，2009年9月13日反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖合同》，买卖合同签订时因房权证尚未办理完毕，双方约定反诉原告在房权证办结并通知反诉被告后，反诉被告必须主动积极办理该房屋产权过户登记手续，并在六个月之内办结，否则视为反诉被告违约。反诉原告于2012年春节前后领取到房产证，分别于2012年4月初、2013年2月22日9时用手机通知反诉被告办理房屋过户手续，反诉被告仅答应办理，但一直未办理，2013年9月1日晚反诉原告以手机短信通知反诉被告返还房屋并承担违约责任，反诉被告亦未回复。反诉请求：一、解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》；二、反诉被告将房屋返还反诉原告，反诉原告将扣除定金70000元后的房款318000元返还反诉被告；三、反诉被告赔偿因违约未办理房屋过户，导致反诉原告购买的新泰市福田花园北区2号楼西单元三楼西户办理房权证时，按第二套房的标准收取税费比按第一套房的标准多支出10000元的损失；四、反诉被告赔偿反诉原告使用费，自2009年9月13日房屋交付之日始，按购房总价388000元除以房屋的合理使用寿命70年，每年的房屋使用费为5543元，至2013年9月11日起诉时按四年计算为23000元；五、反诉被告赔偿反诉原告太阳能损失折价2000元；六、反诉费由反诉被告承担。
反诉被告辩称，反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。反诉被告与反诉原告于2009年9月13日签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，不违背法律规定，合法有效，且房屋已经交付，反诉被告也按约支付了房款，根据合同约定反诉原告应当在办理房产证后，协助反诉被告办理过户手续，将房产过户到反诉被告名下，反诉原告称是由于反诉被告的原因导致没有办理过户手续，无事实和证据支持，相反反诉被告在知道反诉原告办理了房产证后，多次通过中间人与反诉原告张黎沟通，要求办理过户，但由于反诉原告提出额外的要求，导致双方多次协商未成，责任不在反诉被告，至于反诉原告提出的所谓的损失更无法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，被告张黎与被告翟慎昆系夫妻关系，被告张黎系新泰市供电公司职工。2009年9月份，两被告欲出卖自新泰市供电公司购买的楼房一套，经中间人介绍，两被告与原告达成购房意向，2009年9月13日双方签订《房屋买卖合同》一份，合同主要载明：一、房屋坐落于新泰市青云街道办事处青龙路东首路北供电局彩虹小区内2号楼西单元6层西户，暂测建筑面积约为125平方米；该房屋包括附属房地上储藏室一间，位于本幢楼北侧西数第三间，暂测建筑面积约定为7平方米；包括附属房独立阁楼一套，位于本幢楼西单元7层西户，暂测建筑面积约为125平方米，墙面屋顶有斜面；如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定的面积为准，双方同意对面积差互不追究，房价款保持不变；该房配套设施包括有太阳能热水器等。二、房屋交易总价款为人民币388000元整，房价款包含房产、附属房及设施；该房产如需办理产权直接更名或过户交易手续应当缴纳的所有税费（包括契税、营业税、印花税、个人所得税、向房产交易部门交纳的手续费和其他税费等全部费用，包括按国家法律法规规定应由出卖方承担的税费和费用），不包括在房价款内，出卖方概不负责，全部由买受人承担，税费种类及标准以实际办理更名或过户交易手续之时国家有关法律法规政策规定为准。三、买受人应于本合同签订之日将该房屋的全部房价款以现金方式一次性付给出卖人，（其中包括买受人向出卖人支付定金人民币70000元整，并约定定金罚则，如买受人违约，出卖人不返还定金，如出卖人违约，出卖人应在三十日内将定金双倍返还买受人。）出卖人收到买受人房款时应即出具收款证明。四、出卖人应在收到全部房款当日正式向买受人交付房屋、附属物及设施，将上述房屋的全部钥匙交付买受人，不得延误。五、该房屋属出卖人单位集资建房，出卖人已交清全部购房款，并已缴纳办理房产权属证书的相关费用，合同签订之时房产权属证书尚未办结，正由出卖人单位集体办理中；出卖人应积极配合买受人办理该房屋产权直接更名或过户手续，并在合法真实的前提下提供所需相关资料和方便的义务；在出卖人房产权属证书尚未办结之前，买受人可主动积极办理该房屋产权手续直接更名事宜，若直接更名不成，在出卖人房产权属证书办结并通知买受人之后，买受人必须主动积极办理该房屋产权过户登记手续，并在六个月之内办结（因出卖人的责任、自然灾害等不可抗力和出卖人单位、政府政策原因除外），否则视为买受人违约。在双方办理该房屋产权手续过户后，出卖人将已交房屋维修基金无偿顺延给买受人使用，若本合同签订时出卖人未交或未交足该房屋维修基金，则该房屋维修基金全部或未交足部分由买受人自行承担。违约及解约责任部分约定，双方不得违约，不得恶意损害对方的利益。一方无违约行为，对方无故要求解约视为对方违约。一方违约后，对方有权解约，也有权使用定金罚则后要求违约方继续履行本合同。并约定责任如下：买受人违约导致解约，出卖人不返还定金，买受人应在解约之日起三十日内将该房屋返还给出卖人并收回剩余房价款。出卖人违约导致解约，出卖人应在解约之日起三十日内将房价款返还（其中定金双倍返还）给买受人，买受人同时将该房屋返还给出卖人，守约一方的实际损失由对方在定金收益额外据实赔偿。合同中双方还约定了其他内容。被告翟慎昆以房屋共有人身份在合同中签署姓名。合同签订当日，原告支付被告张黎购房款388000元，其中含定金70000元，被告将楼房钥匙交付原告。2011年11月7日，新泰市供电公司为被告张黎代办完毕交易楼房的产权初始登记，房产证号为新房权证新泰市字第××号，房屋所有权人为被告张黎，共同共有人为被告翟慎昆，房屋产权为完全产权，规划用途为住宅，房屋依附的土地性质为出让土地使用权。2013年2月22日，被告翟慎昆与原告电话商议房屋过户事宜，双方商议五一之前办理完毕。同年9月1日，被告翟慎昆以手机向原告发送解除合同的短信，内容为：“因你方未按照购房合同的约定及时办理房屋产权过户手续，经我方多次通知催促已拖了近二年仍无音讯，已属违约，并给我方造成实际损失。现我方决定按照合同约定，在30日内（2013年10月1日前）收回该房产，并退你除定金以外的购房款。口说无凭，特此短信通知，如有异议，见面详谈。”对此，原告辩称被告翟慎昆在2013年2月份电话联系原告时，原告知道房权证已办理，并一直要求办理过户，因被告提出房价上涨，要求补偿，原告未答应，过户手续一直未能办理。
另查明，被告翟慎昆自新泰市市中房地产综合开发公司购买福田花园北区18座2单元3层西户楼房一处，于2011年10月29日缴纳购房款274377元，尚未办理房产登记。被告主张因原告拖延办理本案房产的过户登记，导致其按二套房标准缴纳福田房产的契税且计税金额按评估价格每平3700元计税，因尚未办理，具体增加的税费数额尚不确定。被告主张其向原告移交的房屋附属设备太阳能现仅剩基架，太阳能管已损坏，要求原告赔偿2000元。
上述事实，由原告提供的《房屋买卖合同》一份、新泰市房产管理局出具的《房屋所有权转移登记申请书》一份，被告提供的与原告提供一致的《房屋买卖合同》一份、房产证缩印件一份、买卖房屋现状照片二张、电话录音整理笔录一份、发送短信截图一份、购房发票一张及原被告陈述予以佐证，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点问题为：一、原被告之间签订的房屋买卖合同的效力及反诉原告请求解除合同应否支持；二、反诉原告主张的损失应否支持。对于第一个焦点问题，本院认为，原被告之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合同的主体适格，形式要件完备，与法律法规的禁止性规定不抵触的部分合法有效。原被告交易的房屋，已在房管部门办理房屋产权初始登记，被告享有完全产权，该房屋亦取得出让土地使用权，该房屋系不受法律禁止的自由流通物，被告有权自由处分。合同签订后被告依约定将房屋交付原告占有使用，原告亦依约定将全部购房款支付被告。买卖合同系出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，至此，作为买受人的原告的合同义务已履行完毕，作为出卖人的被告负有将交易房屋交付原告并将房屋所有权转移给原告的合同义务。合同签订后，被告办结房屋的初始登记，取得房屋所有权证书，房屋办理产权过户的条件已具备，被告于2013年2月22日电话通知原告办理房屋过户事宜，双方合同第五条第四款约定：“若直接更名不成，在甲方（出卖人）房产权属证书办结并通知乙方（买受人）之后，乙方必须主动积极办理该房屋产权过户登记手续，并在六个月之内办结（因甲方责任、自然灾害等不可抗力和甲方单位、政府政策原因除外），否则视为乙方违约。”办理房屋过户手续将房屋的所有权转移给原告，系作为出卖人的被告应履行的从合同义务，作为买受人的原告负有协助被告办理房屋过户，提供配合和创造必要条件的义务，该项义务是在合同履行过程中，为确保合同债权的圆满实现，而产生的具有强制性的法定附随义务，违反附随义务将产生损害赔偿的法定责任，即责任承担的法定性，并不受当事人约定的限制与排除，原告违反该附随义务，仅产生损害赔偿的法律后果，故，原被告的该款约定因违背法律的强制性规定而归于无效，被告反诉请求解除双方签订的房屋买卖合同，无事实和法律依据，本院不予支持。履行房屋产权过户将房屋所有权转移给原告，系被告应履行的合同义务，原告请求被告办理房屋产权过户，本院予以支持。对于第二个焦点问题，本院认为，原告因违反合同的附随义务，对给被告造成的损失应承担赔偿责任，被告主张的因过户拖延，造成其购买房屋的办证税费增加，因被告尚未办理产权登记，其扩大的损失尚未确定，待实际发生后，被告可另行主张。对于被告主张的太阳能损失2000元，因系该房屋的附属设施，被告已将房屋及附属设施一并出卖交付给原告，原告已支付对价，该太阳能的所有权归原告所有，被告反诉要求赔偿，于法无据，本院不予支持。因原被告签订的合同合法有效，被告反诉解除合同无法律及事实依据，不予支持，故基于解除合同所附带产生的返还房屋并支付房屋使用费23000元的请求，本院亦不予支持。因原告违反的系合同履行中的附随义务，违反附随义务仅产生赔偿损失的法定责任，并非违反合同的主给付义务或从合同义务的违约行为，并不符合定金罚则的适用条件，故，被告主张原告违约应承担70000元定金罚则，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告朱树瑞与被告张黎、翟慎昆于2009年9月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效；
二、被告张黎、翟慎昆于本判决生效之日起二十日内，将位于新泰市青云街道办事处青龙路彩虹小区2号楼西单元6层西户（房权证号为：新房权证新泰市字第××号）房产所有权变更登记于原告朱树瑞名下。
三、驳回反诉原告的反诉请求。
案件受理费400元，反诉费1200元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 苏 刚
审 判 员 徐西斌
人民陪审员 秦发奎
二〇一四年二月十九日
书 记 员 李 慧