新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新4002民初2295号
原告：新疆中核天山铀业有限公司，住所地伊宁市。
法定代表人：阳奕汉，该公司总经理。
委托代理人：王高远，新疆长信合律师事务所律师。
被告：滕有国，现在新源监狱服刑。
委托代理人:国宏，新疆博源律师事务所律师。
原告新疆中核天山铀业有限公司诉被告滕有国租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员董文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新疆中核天山铀业有限公司的委托代理人王高远、被告滕有国及委托代理人国宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新疆中核天山铀业有限公司诉称：2002年7月8日，原、被告签订一份《新疆中核天山铀业有限公司科技综合楼承包合同》（实为租赁合同），约定由被告租赁位于伊宁市解放路六巷路口的科技综合楼（该楼共7层，建筑面积为4777平方米），用于文化娱乐、餐饮、宾馆、办公等综合性经营，合同期限为12年，自2002年10月1日至2014年9月30日，每年9月10日前支付承包费90万元，如违约按年度承包费的10%作为违约金。在合同履行过程中被告长期拖欠租金，原告就2010年10月1日前的租赁费向人民法院提起诉讼，人民法院已经进行了判决。2012年11月，原告就被告拖欠2010年10月1日至2012年9月30日两年的租金提起诉讼，本案尚在审理之中。2014年8月26日，原告向被告发出收房通知，被告未予答复。2014年11月19日，原告在基层组织的见证下收回了房屋。为维护原告的合法权益，现就2012年10月1日至2014年11月19日期间被告拖欠的租金及违约金诉至法院，请求判令：1、被告支付租赁费192.5万元（2012年10月1日至2014年11月19日）；2、被告支付违约金18万元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告滕有国辩称：1、原告依据同样的租赁合同和事实理由向伊宁市人民法院提起的2010年10月1日至2012年9月30日期间的租赁费诉讼，本案完全可在上一个案件中一并请求，但原告现在分案诉讼，明显浪费资源，被告针对原告两起租赁费案件的诉讼请求的抗辩理由相同，依法可提起反诉，但原告拆分成两个案件，被告不知道该反诉哪个案件，最终被告向伊宁市人民法院提起诉讼原告的两起新案件，被告的诉讼和原告的诉讼一并审理，才能完整的查清本案事实、分清双方责任；2、2011年1月4日起被告再未使用该租赁物，由于双方早期的诉讼中原告要求解除合同，被告也同意解除合同，故2010年12月25日在通知原告办理交接手续后，被告在2011年1月4日停止使用租赁物，2011年3月租赁物旁开始建设新的综合楼，建设期间占用了本案租赁物的消防通道，由于施工造成断水断电，根本无法使用租赁物，直至双方合同到期为止，故原告索要2011年1月4日至2014年11月19日期间的租赁费不能成立；由于原告和矿冶局对租赁物产权界定不清，致开发商认为恒友宾馆也在其开发范围内，故对恒友宾馆周边进行了开发行为，按照双方合同约定，如租赁物出现产权纠纷，由原告承担相应的赔偿责任，据此被告于2012年7月起以本案原告作为被告要求其恢复原状、赔偿损失、承担合同约定的义务，但因原、被告的诉讼程序及州分院对诉讼程序的调整至2016年才得出最终结论，依据结论被告向伊宁市人民法院提起诉讼，要求原告承担相应的合同义务，该案伊宁市人民法院已立案受理，被告不应向原告支付此期间的任何租赁费及违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：一、2002年7月8日，原告新疆中核天山铀业有限公司与被告滕有国签订新疆中核天山铀业有限公司科技综合楼承包合同一份并经伊犁哈萨克自治州公证处进行了公证，该合同约定原告将其位于伊宁市解放路六巷路口的科技综合楼（含地下室7层，建筑面积为4777平方米）承包给被告用于文化娱乐、餐饮、宾馆、办公、商用，承包期为12年，自2002年10月1日至2014年9月30日止，年承包费为90万元，被告在签订合同前，应向原告支付承包保证金27万元，2002年9月10日前一次性将承包费90万元交给原告，2003年9月10日前一次性将承包费90万元交给原告，2004年9月10日前一次性将承包费90万元交给原告，今后被告在承包期内每年9月10日前向原告一次性支付下一年度承包费，以此类推；承包费用递增系数5年后根据市场实际变化情况，双方协商再议；承包期间，原告不得以任何理由任意调整承包费用，被告不得以任何理由要求原告调整承包费和承包费用递增系数（除因特殊原因，市场经济影响及自然不可抗力等因素外）；原告对该楼及其附着设施，负责按有关规定进行年检，被告在承包期内，对所有资产有维护、保养的责任；由于被告管理、使用造成楼房及相连设备损失的维修费用由被告承担责任赔偿损失；被告不得随意损坏楼房内部设施，如需改变楼房内部的结构和装饰或设置、对楼房内部有影响的设备，需先征得原告书面同意，投资由被告自理；该楼在承包期间的相关费用由被告支付；任何一方违反合同的任一规定，都必须按年度向对方交纳当年度承包费用的10%作为违约金。合同签订后，原告按合同约定将该综合楼交付给被告使用，被告亦履行了付款义务并对该楼进行了装修及商务经营。同年11月14日，原、被告又签订补充协议一份，约定由于消防手续延误，双方同意减少一个月的承包费且原告同意将被告交纳的承包保证金27万元作为第一年承包费的一部分。
二、2006年11月22日，因被告未按约定在9月10日前交纳2007年全年租金，原告向被告下发催收通知书。当日，被告以受市场冲击，要求下调承包费向原告提出了书面申请。同年11月27日，原告回函不同意下调承包费，要求被告立即支付租金，继续履行合同，若终止合同请提前交终止合同的书面报告。同年11月30日，被告针对原告11月27日回复函出具了恒友字（2006）10号报告，报告称由于原告不同意下调承包费，也不安排人员进行市场实际情况调查及与被告协商，致使无法继续履约，要求终止承包经营合同及办理交接清算工作，但双方最终未办理交接清算手续。2007年11月23日，原告又以被告未支付2007年租金90万元向被告下发催收通知书。同年12月14日，被告针对该催收通知书出具了回复函，内容称”在2006年被告提出下调租金申请未准后即提出解除合同，并提出由原告派人办理交接手续，但公司未派人办理交接，此后我又提出了下调租金申请并同时投资200万元对恒友宾馆进行扩建改造，原告方未提出异议，故其行为应是默认了下调承包费和延期支付承包费的请求”。同年12月27日，原告针对该”回复函”向被告出具答复函，内容称”在2006年11月30日后并未收到被告的函件，而且也未收到终止合同申请，认为被告的行为是同意继续履行合同的行为。故要求被告严格按合同履行义务，支付承包费”。但被告认为自2003年至2007年由于受非典、禽流感、修路扩建等因素的影响，使经营严重受损，理应按合同约定和大厦实际情况下调承包费。对此，双方多次协商未果，原告遂提起诉讼，要求解除双方的承包经营合同，由被告支付拖欠的承包费330万元、承担违约金21.75万元、律师代理费6万元并承担本案的涉诉费用。该案庭审中，被告对原告主张解除承包经营合同的请求不予认可，但申请本院委托伊宁市价格认证中心对该科技楼的装修、固定设施投入、外墙装修改造以及2006年至2009年商业租赁的平均价值进行了认定。2007年4月17日，伊宁市恒友工程机械租赁部（经营者为被告）被伊宁市工商行政管理局注销登记。
三、2010年5月27日，本院作出（2009）伊民初字第1375号民事判决书，原告不服提出上诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（以下简称伊犁州分院）于2010年12月13日作出（2010）伊州民二终字第408号民事裁定书，撤销本院（2009）伊民初字第1375号民事判决并将该案发回本院重审。在此期间，被告向原告发出通知，以同意原告解除合同为由要求将租赁物移交给原告，并将其经营的宾馆办理注销登记手续，但其转租给他人的餐饮实体并未终止经营，原告也未作出同意接收或不同意接收的决定。2011年3月4日，原告撤回要求解除原、被告承包合同的诉讼请求，同时要求被告支付至2010年9月30止的租赁费360万元，并承担违约金36万元。被告提出反诉，依据价格认证中心的评估结果请求本院判令原告扣除至2010年12月31日止的租金后返还其装修费用1787302.30元。2011年6月13日，本院作出（2011）伊民初字第509号民事判决书，判决被告（反诉原告）滕有国支付原告（反诉被告）新疆中核天山铀业有限公司自2006年10月1日至2010年9月30日的租赁费360万元、违约金36万元；驳回被告（反诉原告）滕有国的反诉请求。后被告不服提出上诉，伊犁州分院审理后，对原审判决查明的事实予以确认，另查明二审期间，原告的科技综合楼旁建造新楼，导致科技综合楼消防通道被占用，被告经营的恒友宾馆处于停业状态。2012年10月8日，该院作出（2011）伊州民二终字第384号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
四、2013年9月16日，原告就被告未向其交纳2010年10月1日至2012年9月30日的租赁费180万元向本院提起诉讼（该案案号为：（2016）新4002民初2624号）。被告以其已将原告作为被告向伊犁州分院提起了诉讼为由，要求将该案移交至伊犁州分院合并审理。2013年12月3日，本院作出（2013）伊民初字第2599号民事裁定书，裁定将该案移送至伊犁州分院。原告不服，提出上诉。2014年2月25日，伊犁州分院作出（2014）伊州立终字第8号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2016年1月20日，伊犁州分院审判委员会讨论认为，（2014）伊州立终字第8号民事裁定书确有错误，遂作出（2016）新40民监2号民事裁定书裁定再审。同日，伊犁州分院再审后作出（2016）新40民再6号民事裁定书，认为：”本案系租赁合同纠纷案由，中铀公司于2013年9月16日向伊宁市人民法院提起诉讼，诉讼标的金额为198万元，伊宁市人民法院受理本案，并不违反级别管辖的规定。滕有国以本案与上级法院即本院审理的另一案应合并审理为由，对本案提出管辖权异议，认为本案应移送本院管辖，显然于法无据。一审裁定将该案移送本院审理，二审裁定维持原裁定，均适用法律错误。”因此裁定：一、撤销（2014）伊州立终字第8号民事裁定及（2013）伊民初字第2599号民事裁定；二、本案由伊宁市人民法院管辖。
五、2014年8月28日，原告的委托代理人王高远及其员工向被告妻子段洁茹送达关于收回科技综合楼的通知，并告知其原、被告签订的新疆中核天山铀业有限公司科技综合楼承包合同于2014年9月30日到期，并告知于合同期满前将楼内物品搬走。2014年11月19日，因被告未对其租赁的科技综合楼内的物品及未形成附合的装修、添附物进行清理并恢复原状，原告与伊宁市解放路街道办事处玉奇代尔瓦扎社区领导联合对该科技综合楼（恒友宾馆）内的相关物品进行清点，并于同日将该科技综合楼收回。2016年2月23日，原告又以被告未支付2012年10月1日至2014年11月19日期间的租赁费，已构成违约为由诉至本院。
六、2016年5月24日，本院就上述（2016）新4002民初2624号案件作出民事判决书，判决被告支付原告自2010年10月1日至2012年9月30日的租赁费180万元、违约金18万元、案件受理费11310元（已减半收取），由被告负担。后因被告不服该判决，向伊犁州分院提出上诉，该院作出（2017）新40民终1004号民事判决书，认为被告拖欠原告2010年10月1日至2012年9月30日的租赁费，致原告合同目的无法实现，已构成根本违约，原审判决被告支付原告租赁费180万元、违约金18万元正确，予以维持、被告提出合同已于2010年解除，宾馆未经营且因伊犁昊丰房地产开发有限责任公司建楼挖管道致其无法经营，故其均不应支付租赁费的上诉理由不能成立，遂判决驳回上诉，维持原判。
上述事实，有当事人陈述、公证书、个体工商户注销登记表、（2011）伊民初字第509号民事判决书、（2011）伊州民二终字第384号民事判决书、（2013）伊民初字第2599号民事裁定书、（2014）伊州立终字第8号民事裁定书、（2016）新40民再6号民事裁定书、关于收回科技综合楼的通知、视频光碟、玉奇代尔瓦扎社区、新疆中核天山铀业公司联合清点科技综合楼有关物品的纪要、（2017）新40民终1004号民事判决书等在案佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的新疆中核天山铀业有限公司科技综合楼承包合同（实为租赁合同）系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告依约将租赁物交付被告使用后，被告理应按约足额向原告支付租赁费。现原告主张被告支付自2012年10月1日至2014年11月19日期间的租赁费192.5万元，因被告于双方承包合同期满时仍未将租赁物内物品及未形成附合的装修、添附物进行清理并恢复原状，致使原告于2014年11月19日才将租赁物收回，据此被告理应向原告支付占用租赁物期间（即2012年10月1日至2014年11月18日）的租赁费，因原告主张按2500元/天（即年租赁费90万元÷12个月÷30天/月），故本院认定租赁费为192万元（即年租赁费90万元×2年+2500元/天×48天）；对原告主张被告支付违约金18万元，因被告未按期支付最后两年租赁费180万元，已构成违约，理应按约向原告支付两年承包费180万元10%的违约金即18万元，且本院作出的（2016）新4002民初2624号生效判决也已对被告欠付2010年10月1日至2012年9月30日租赁费180万元的违约金为18万元作出认定，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持；被告辩称自2011年1月4日起其再未使用租赁物，且伊犁昊丰房地产开发有限责任公司于同年3月建楼占用消防通道，造成断水断电，致其无法使用租赁物，故不应支付2011年1月4日至2014年11月19日期间的租赁费，因被告未提供证据证实在此期间其已向原告发出解除合同通知，且原告亦不认可。另，伊犁州分院作出的（2017）新40民终1004号民事判决书中已对被告因伊犁昊丰房地产开发有限责任公司建楼挖管道致其不能履行合同义务已构成违约作出认定，故被告的上述意见并不能对抗租赁费的支付，故本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告滕有国于本判决生效之日起十日内一次性向原告新疆中核天山铀业有限公司支付自2012年10月1日至2014年11月18日的租赁费192万元；
二、被告滕有国于本判决生效之日起十日内一次性向原告新疆中核天山铀业有限公司支付违约金18万元；
三、驳回原告新疆中核天山铀业有限公司的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23640元，减半收取11820元，由原告新疆中核天山铀业有限公司负担25元、被告滕有国负担11795元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。
代理审判员 董 文
二〇一七年九月十八日
书 记 员 张鹏宇