云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终1078号
上诉人（原审被告）：云南上基房地产开发有限责任公司，住所地：昆明市盘龙区茨坝青松路11号。
法定代表人：马罗矶。
委托诉讼代理人：王婷婷，女，云南上基房地产开发有限责任公司工作人员。一般授权代理。
被上诉人（原审原告）：苏超，男，1992年7月1日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张艺馨，云南欣晨光律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：尤云花，云南欣晨光律师事务所实习律师。特别授权代理。
上诉人云南上基房地产开发有限责任公司（以下简称“上基地产”）因与被上诉人苏超房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初1258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人上基地产上诉请求：1、撤销一审判决第三项确定的由上诉人向被上诉人支付同期银行贷款利息（自2015年4月29日至款项还清之日按本金635015元计算的同期银行贷款利息）共计73935.15元；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人购买的房屋之所以未交房的原因是市政工程尚未到位，水电不通，市政规划道路尚未修好，无法达到验收标准，交房不具备条件。根据双方签订的商品房购销合同第九条的约定，上诉人收取被上诉人的购房款具有正当理由，上诉人并未不合理占用被上诉人的资金，不应承担自2015年4月29日起至付清款项之日止的利息，仅应承担自被上诉人发出催告诉求书之日即2016年6月29日起至上诉日的同期银行贷款利息。
被上诉人苏超辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
苏超向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告签订的商品房购销合同；二、判令被告退还原告支付的购房款635015元；三、判令被告向原告支付资金占用损失69983元（按照2015年央行1-3年期贷款基准利率5.75%计，从付款完毕之日暂算至起诉之日，即从2015年4月算至2017年3月份，共23个月），并付至款项付清之日止；四、判令被告向原告支付租金损失83550元（从停付之日暂算至起诉之日，按5个季度计）；五、本案律师费8000元由被告承担；六、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告依据被告在其对外的售楼广告宣传资料上载明的“不限购不限贷，即买即收益24%”等内容，于2014年6月14日与被告签订《昆明玉器城认购协议书》，于2014年6月23日与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告购买由被告开发的位于昆明玉器城X-
XX栋XXX号房屋，房屋参考套内建筑面积为25.71平方米，房屋总价款为835546元，交房日期为2014年12月31日。合同签订后，双方进行了登记备案，合同登记号为KM2015060336XXX。原告于2014年6月14日至2015年4月29日分五次共向被告支付房价款总额76%的购房款即635015元，剩余24%以被告承诺的返租款冲抵。因交房日期届满至今，被告未将涉诉房屋交付原告，原告多次向被告主张退款未果，诉至法院提出前述诉讼请求。
一审法院认为，原、被告双方自愿签订《商品房购销合同》，合同合法有效，双方应按合同履行各自义务。被告作为商品房开发及销售商，在对昆明玉器城的销售广告上明确“即买即收益24%”等内容，故被告在销售广告上对首付款的承诺应视为要约而非要约邀请，双方对购房款支付比例的真实意思表示为房价总款的76%，因此原告已按照合同约定支付完毕购房款，且双方签订的商品房买卖合同已登记备案，双方之间就买卖商品房已达成合意，原告已依约履行完毕自己的合同义务；由于被告至今未按照合同约定交付涉案房屋给原告，原告由此产生了资金占用利息损失，故对于原告要求解除双方所签《商品房购销合同》及《合同补充协议》并返还购房本金、支付资金占用利息的诉讼请求依法予以支持；原告要求被告支付租金损失一项，因返租租金系原告与案外人所签合同对支付金额及方式进行约定，与本案分属不同法律关系且具体欠付金额无法查实，故不予支持。律师代理费一项，因原告不能举证证明双方对该费用有约定由违约方承担，且系原告自愿行为，故不予支持。判决：“一、解除原告苏超与被告云南上基房地产开发有限责任公司签订的《商品房购销合同》（合同登记号KM2015060336XXX）；二、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏超购房款人民币635015元；三、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏超自2015年4月29日至款项还清之日止按本金人民币635015元计算的同期银行贷款利息；四、驳回原告苏超的其他诉讼请求。”案件受理费11765元，由原告苏超承担1352元，由被告云南上基房地产开发有限责任公司承担10413元。
二审中，双方均无新证据提交。二审查明事实与一审一致，对于经一审法院审理确认的案件事实，本院予以确认，不再赘述。另，根据双方无异议的证据材料以及当事人自认，本院二审补充确认如下案件事实：一、涉案《商品房购销合同》第九条约定，上诉人如逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，上诉人按每天10元向被上诉人支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，上诉人按被上诉人已付款的0.01%乘以逾期天数向被上诉人支付违约金，合同继续履行。如遇相关政策法规调整或市政工程重大变更、不可抗力因素等，造成上诉人交房迟延的，上诉人在媒体公告后，交房时间应相应顺延，上诉人可免除逾期交房的相关法律责任。二、2017年5月10日，上诉人在都市时报上刊登延期交房通告，载明其开发的“昆明玉器城”商业地块（KC2009-68-1及KC2009-68-2）范围内的地上、地下构筑物，由于建设中受到市政工程重大变更，致使规划道路至今未修建，且无市政配套设施，直接导致物业无水电配套设施，由于上述原因，并根据《商品房购销合同》第九条第二项之约定，其不得不对该商业地块延期交房，具体交房时间随市政道路及市政配套完善时间相应顺延。
综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点在于：上诉人的逾期交房违约责任应如何承担？
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，上基地产作为涉案商铺的出卖人，其所刊登的销售广告中有关“带租销售10年返租、年均8%投资回报、即买即收益24%”的内容对于涉案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响，具体而言，该广告内容引导购买人在无需实际全额支付购房约定价款的情况下，通过提前出租商铺而将可获得的部分收益用于向出卖人抵扣相应购房款后即可购得相应物业，其本身即为出卖人给予购买人的一种购房优惠，并最终导致购房意向的形成以及购房合同的订立。为此，该广告内容应当视为合同要约，且上述要约亦已作为该合同的一部分得到相应落实并在双方进行的商品房合同登记备案中予以体现，即明确载明购房人苏超已一次性支付全部购房款项，故被上诉人已履行其付款的合同义务。根据本案查明事实，上诉人未按约于2014年12月31日前向被上诉人交房，该情形已然构成违约。一审法院判决解除双方签订的涉案商品房购销合同并由上诉人返还相应购房款，对此上诉人未提出上诉，本院予以维持。对于上诉人逾期交房违约责任的承担，虽然上诉人于2017年5月10日在都市时报上刊登延期交房通告，但从时间上看距离合同约定的交房时间已有二年多，不能据此免除其逾期交房的违约责任，一审法院酌情确定上基地产从苏超付款之日起按同期银行贷款利率计付被上诉人实付房款的资金占用损失的处理，被上诉人未提出上诉，本院依法予以维持。
综上所述，上诉人上基地产的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1648元，由上诉人云南上基房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长 起 俊
审判员 钱晓燕
审判员 汪 佳
二〇一八年四月二十八日
书记员 黄琰钊