广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终17288号
上诉人（原审被告）：吴春丽
委托诉讼代理人：刘红生，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐小裕委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司
法定代表人：李耀智，执行董事。
委托诉讼代理人：周琼，女，汉族，1991年4月20日出生，住所地：广东省梅县南口镇蕉坑村高丘，身份证号码：4414211991********，系该司员工。
原审第三人：平安银行股份有限公司深圳分行
负责人：姚贵平，行长。
委托诉讼代理人：温泉，男，汉族，1970年4月24日出生，住所地：广东省深圳市福田区长城大厦1-B-504，身份证号码：4403011970********，系该行员工。
委托诉讼代理人：何冉，女，汉族，1981年7月24日出生，住所地：吉林省长春市南关区曙光街道师大一教南委*组，身份证号码：2201041981********，系该行员工。
上诉人吴春丽因与被上诉人徐小裕，原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）、平安银行股份有限公司深圳分行（以下简称平安银行深圳分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人吴春丽及其委托诉讼代理人刘红生，被上诉人徐小裕的委托诉讼代理人胡维刚，原审第三人中原地产公司的委托诉讼代理人周琼，平安银行深圳分行的委托诉讼代理人温泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴春丽上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项，并驳回徐小裕全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由徐小裕承担。
事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决中关于合同不能继续履行的过错责任的认定是错误的。徐小裕违反《二手房买卖合同》第四条B项内容，对徐小裕的违约行为没有认定。《二手房买卖合同》第四条B项约定：买方须于2015年6月5日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。此项明确约定：1、时间界限为：2015年6月5日之前；2、递交资料的申请对象为：按揭银行；3、申请的内容：按揭贷款。本案至一审判决送达时止，均无任何证据证明徐小裕在2015年6月5日之前向按揭银行提交了相应的资料。吴春丽申请的个人住房公积金贷款与合同约定的按揭贷款是不同的贷款内容（二者的性质、利率、审批的程序均不相同），这足以证明徐小裕没有履行合同约定的义务。《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》不是银行按揭贷款承诺书。该审批通知书审批意见中记载：“以上内容为贷款当前情况下的审批结果，最终结果以公积金贷款放款实际情况为准。本审批通知书自公积金贷款审批通过之日起三个月内有效，且不作为承诺公积金贷款发放的依据”。虽然有提交公积金贷款的申请（依然无证据证明何时提交的），但是没有在2015年6月5日前（含当日）向按揭银行提交相关资料的仍然是构成违约，即自2015年6月6日起逾期超过5日，根据合同第十条的约定，卖方可解除合同。综上，一审判决中关于合同不能继续履行的过错责任的认定是错误的。本案中错在徐小裕没有按合同约定履行义务，徐小裕既要买房却又想以低利率取得福利性质的个人住房公积金贷款，不计时间成本，而吴春丽卖房的目的是尽快将房产变现，解除财务危机，等待公积金贷款的漫长审批手续，不能达到卖房目的。
二、一审判决适用法律错误。（一）由于一审错误的认为吴春丽是违约方，进而错误的认为吴春丽无单方合同解除权。通过前述事实分析，违约方应是徐小裕。根据《合同法》第九十四条第四款之规定，吴春丽单方解除合同既有合同依据（合同第十条），也有法律依据。（二）一审错误的认为吴春丽单方解除通知没有到达徐小裕。一审错误的理解徐小裕并未收到邮寄的《解除合同的通知书》，即解除合同的通知并未到达徐小裕。但事实上，吴春丽解除合同的通知使用了三种不同的方式送达：不仅寄送了书面邮件，同时委托律师还发送了短信通知，还在2015年7月8日通过律师电话通知合同解除。书面地址是徐小裕提供的《二手楼赎楼贷款担保委托合同》中留下的地址，因徐小裕自己的错误提供“大望北区”其责任由徐小裕承担，但短信、电话的解除通知均在起诉之前到达徐小裕。《合同法》第九十六条并没有规定解除合同的通知形式必须是纸质的形式。因此，短信、电话的解除通知均到达了徐小裕，合同自通知到达徐小裕时解除。（三）对二手房买卖合同的性质认定错误。吴春丽与徐小裕之间通过中原地产公司操作的合同，并未见面经过任何协商，且合同第五条约定：买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，中原地产的《佣金支付承付书》中也区别了《深圳市二手房买卖合同》与《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，因此该《二手房买卖合同》在买卖双方未见面的情况下，由中介背对背签字形成，应属于预约合同，双方未签订本约，预约合同不具有强制执行力。
三、一审法院严重违反法定程序，判决内容有可能严重损害了吴春丽的合法权益。该案在一审适用简易程序审理，应在立案之日起三个月内审结，从判决书上显示作出判决时间为2015年11月12日，但是吴春丽却在2016年8月25日才收到判决书。相差近10个月，而判决书第三项关于支付迟延履行违约金的时间自2015年7月13日起计至判决确定的履行之日止，如果二审没有撤销一审判决，则从判决作出之日至2016年8月这段时间的形成的损失应由谁承担？
徐小裕辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。吴春丽上诉没有任何事实和法律依据，其主张徐小裕申请的公积金贷款不符合合同约定，与事实和合同约定不符。在合同的履行过程中，双方通过吴春丽公证代理人签署了银行按揭及首期款监管的文件，在合同约定的指定期限内以指定方式办理，不存在任何违约情形。徐小裕在办理首期款监管后，取得了公积金中心出具的贷款审批通知。由于房价上涨，吴春丽拒绝履行合同，撤销公证委托，终止赎楼，已经构成违约，其不得要求解除合同。徐小裕没有任何违约行为，故应继续履行涉案合同。综上，请求法庭驳回吴春丽的上诉请求。
中原地产公司述称，本案是吴春丽与徐小裕之间的纠纷，与我方无关。据我司经办人员刘敏称，2015年6月5日下午，刘敏陪同徐小裕、吴春丽的代理人宁娅文在中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行办理首期款监管及按揭贷款申请的相关事宜。因此，当天（即6月5日）徐小裕、吴春丽的代理人宁娅文签署了《二手楼交易资金委托监管协议》及办理按揭贷款申请所需签署的相关文件。我司已尽到居间方应尽的义务。
平安银行深圳分行述称，1、吴春丽为我行贷款客户，与我行签订贷款合同，贷款金额为1100000元；涉案房屋：崇德雍翠华府御松阁19H，深房地字第20002557**号，现抵押在我行，作为该笔贷款的担保。2、截至2015年10月21日，吴春丽在我行尚有贷款954610.39元未偿还。我行作为涉案房屋的抵押权人，只有在吴春丽结清我行贷款后，才同意其转让涉案房屋。
徐小裕向一审法院起诉请求：1、吴春丽继续履行于2015年5月16日签订的《二手房买卖合同》，注销涉案房屋抵押登记并将涉案房屋过户至徐小裕名下；2、吴春丽向徐小裕支付迟延履行违约金3476.50元（按成交价204.5万元按日万分之五计，暂计至起诉之日）；3、吴春丽承担本案全部诉讼费用、保全费用。
一审法院认定事实：一、位于深圳市罗湖区太白路口崇德雍翠华府御松阁19H房产的权利人为吴春丽，用途为住宅，建筑面积为61.02平方米，房产证号码为：深房地字第20002557**号。
经中原地产公司居间介绍，2015年5月16日，徐小裕（买方）与吴春丽（卖方）签订了《二手房买卖合同》（编号：196222），双方约定：吴春丽将涉案房产出售给徐小裕，转让成交价为204.5万元。合同第二条约定，买方在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金32000元，在合同生效后二日内（含当日）向卖方支付定金28000元；定金由双方约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户中以后，视为卖方本人已收讫定金；合同第四条约定，买方按银行按揭付款方式给付除定金、交楼押金之外的房款；买方在2015年6月5日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账户；买方应于2015年6月5日前（含当日）向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方需配合买方办理相关手续；合同第五条约定，在买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于赎出卖家房产证并注销抵押后三日内（含当日）；合同第六条约定，涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签订本合同之日起三日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司出具办理赎楼手续的公证委托及其他相关手续，买方应予协助；卖方虽有担保公司担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应自行赎楼；合同第十条约定，买方未按约定的期限履行义务的，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超五日，卖方有权解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金；合同第第十一条约定，若卖方未按约定的期限履行义务的，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超五日，买方有权解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同中还约定了双方的其它权利和义务。
2015年5月16日，徐小裕（乙方）、吴春丽（甲方）及中原地产公司（丙方）签订《资金托管协议》（编号:0165400）,就涉案房产定金的交付、托管等进行了约定。该协议第二条约定，乙方应根据甲乙双方签署的《二手房买卖合同》的约定将定金、交楼押金打入本协议第三条所述账号或丙方指定的其它账号，如乙方以现金或刷卡等其他方式支付，丙方应出具资金托管收据。
二、上述《二手房买卖合同》签订当日及次日，徐小裕分别向中原地产公司指定的账户转账支付定金32000元、28000元。吴春丽向徐小裕开具了收据。一审庭审中，中原地产公司陈述称，其已将定金中的59000元支付给吴春丽，1000元尚托管于中原地产公司处。吴春丽在一审庭审中确认曾收到59000元的转账款项，但无法确认其收到的59000元是否中原地产公司转账的。
2015年5月20日，吴春丽出具经公证的《委托书》，授权深圳市不动产融资担保股份有限公司、宁娅文、黄遥、李泽龙、麦贤忠办理涉案房产的赎楼、买卖、过户等手续。
2015年6月5日，徐小裕与吴春丽的代理人宁娅文到中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行办理首期款资金监管手续；同日，徐小裕将剩余首期款108.5万元存入相关银行账户。签订合同后，徐小裕申请个人住房公积金贷款。2015年6月29日，中国银行股份有限公司深圳深南支行出具《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，载明徐小裕申请的公积金贷款已审批通过，贷款金额90万元，贷款期限360个月。
2015年6月29日吴春丽向张坚如、刘红生律师出具《授权委托书》，授权张坚如、刘红生律师代为办理解除对担保公司的赎楼、贷款、担保等委托事宜；2015年7月8日，吴春丽的委托代理人刘红生向担保公司深圳市不动产融资担保股份有限公司出具《声明》，以“付款拖延而解除合同，不再交易”为由，终止对担保公司的委托，要求担保公司停止该笔业务的操作。2015年7月8日，吴春丽代理人宁娅文在涉案房产的《二手楼赎楼贷款担保委托合同》的首页注明：“本合同已于2015年7月8日解除”。
2015年7月1日，吴春丽出具《解除合同通知书》，要求解除涉案《二手房买卖合同》，其解除合同的理由主要为：徐小裕一直拒绝与吴春丽沟通，中介对买卖双方采取隔离措施，卖方无法找到真正履行合同义务人，因而怀疑徐小裕利用涉案合同去套取银行贷款，导致吴春丽尽快卖房的目的不能实现。吴春丽通过特快专递向徐小裕邮寄该《解除合同通知书》，徐小裕未收到该邮件。
徐小裕于2015年7月9日向吴春丽发送《履约催告函》，敦促吴春丽于2015年7月12日前配合徐小裕继续履行合同。快递邮件查询结果显示，吴春丽于2015年7月10日收取该函件。但吴春丽未配合徐小裕继续履行合同。
三、涉案房产抵押给平安银行深圳分行，平安银行深圳分行向一审法院提交《情况说明》，载明：“我部经查明，确认以下事实：1、吴春丽为我部贷款客户，与我部签订贷款合同，贷款金额为1100000元；涉案房屋：崇德雍翠华府御松阁19H，深房地字第20002557**号，现抵押在我部，作为该笔贷款的担保。2、截至2015年10月21日，吴春丽在我部尚有贷款954610.39元未偿还。我部作为涉案房屋的抵押权人，只有在吴春丽结清我行贷款后，才同意其转让涉案房屋。”
四、徐小裕具备目前深圳市限购政策下的购房资格。一审庭审中，徐小裕声明愿意代替吴春丽向涉案房产的抵押权人即平安银行深圳分行还清吴春丽的全部欠款并支付相关费用。涉案房产除了本案诉前保全查封之外，并无其它查封等影响过户的情形。
一审法院认为，徐小裕与吴春丽签订的《二手房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应严格履行。本案的争议焦点在于：一、导致涉案合同不能继续履行的过错责任应如何认定；二、涉案合同应予以解除还是继续履行。
关于焦点一，导致涉案合同不能继续履行的过错责任应如何认定，一审法院认为，《二手房买卖合同》签订后，徐小裕依约支付定金、向银行申请办理首期款监管、将剩余首期款转入相关银行账户，申请贷款且获得90万元的贷款承诺，徐小裕已严格依照合同约定履行了相应义务。吴春丽以“徐小裕一直拒绝与其沟通、中介对买卖双方采取隔离措施因而怀疑徐小裕利用涉案合同去套取银行贷款、吴春丽尽快卖房的目的不能实现”为由，提出解除涉案合同，但吴春丽未提供证据证明该主张；吴春丽向担保公司撤销公证委托、停止赎楼，经徐小裕催促后，仍拒绝履行相关义务，已构成根本违约。综上，导致涉案合同未能继续履行的过错在于吴春丽，徐小裕是守约方，吴春丽是违约方，吴春丽应承担相应的违约责任。
一审庭审中，吴春丽确认曾收到59000元的转账款项，但无法确认其收到的59000元是否中原地产公司转账的。一审法院认为，因《二手房买卖合同》中约定“买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户中以后，视为卖方本人已收讫定金”，且《资金托管协议》约定“乙方应将定金、交楼押金打入本协议第三条所述账号或丙方指定的其它账号”，徐小裕按时将定金足额支付至中原地产公司指定的账户，其已依约履行了支付定金的义务。至于中原地产公司是否将定金支付给吴春丽，并不影响徐小裕已依约履行其交付定金义务之事实的认定。
关于焦点二，涉案合同应予以解除还是继续履行，一审法院认为，其一，如前所述，吴春丽是违约方，而涉案合同中并未约定作为违约方的吴春丽享有单方合同解除权；且徐小裕并未收到吴春丽邮寄的《解除合同通知书》，亦即吴春丽解除合同的通知并未到达徐小裕。因此，吴春丽向徐小裕寄送《解除合同通知书》，并没有产生合同解除的效力。其二，涉案房产除了本案诉前保全查封外，并无其它查封等影响过户的情形；徐小裕具有深圳市目前限购政策下的购房资格，且其承诺代替吴春丽向平安银行深圳分行还清吴春丽的全部欠款并支付相关费用。徐小裕作为守约方，有权要求继续履行涉案合同，且涉案合同具备继续履行的条件，因此，徐小裕要求继续履行涉案合同的诉讼请求，一审法院予以支持。
由于涉案房产目前抵押于平安银行深圳分行，平安银行深圳分行应为涉案房产的赎楼提供必要的协助。关于剩余房款，如徐小裕代吴春丽提前清偿吴春丽在平安银行深圳分行的贷款以注销涉案房产抵押登记的，徐小裕有权将用于赎楼的款项在剩余购房款中作相应的扣除。关于徐小裕主张的迟延履行违约金，涉案合同约定，在卖方违约的情况下，买方有权要求卖方支付违约金并继续履行合同。至于违约金的计算标准，虽然合同中“以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同”是双方真实的意思表示，但鉴于一审法院已支持了徐小裕要求继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求，徐小裕购房的合同目的将可以得到实现，因此，一审法院根据公平原则对违约金的标准进行调整，酌定吴春丽以转让成交价204.5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准向徐小裕支付违约金。该违约金条款设立的目的在于督促买卖双方依约履行合同义务，在卖方怠于履行合同义务期间，买方有权依据该条款要求卖方支付迟延履行违约金；当卖方恢复合同义务的履行时，买方则无权继续依据该条款向卖方主张迟延履行违约金。在本案中，徐小裕催促吴春丽于2015年7月12日前配合徐小裕继续履行合同，故，吴春丽向徐小裕支付迟延履行违约金的期间应从2015年7月13日起至判决确定的履行之日止。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、确认徐小裕与吴春丽于2015年5月16日签订的《二手房买卖合同》（编号：196222）应继续履行。二、徐小裕应于判决生效之日起三十日内向吴春丽支付剩余购房款198.5万元；吴春丽应于判决生效之日起三十日内协助徐小裕办理深圳市罗湖区太白路口崇德雍翠华府御松阁19H房产的产权抵押解除及产权转移登记至徐小裕名下的手续（因赎楼需偿还的银行贷款本息及相关费用从徐小裕应向吴春丽支付的剩余购房款198.5万元中直接扣除）；平安银行深圳分行应为办理解除抵押手续提供必要的协助；吴春丽应于判决生效之日起三十日内将前述房产交付给徐小裕。三、吴春丽应于判决生效之日起十日内向徐小裕支付迟延履行违约金（违约金以204.5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2015年7月13日起计至判决第二项确定的履行之日止）。如果吴春丽未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元、保全费3020元，均由吴春丽负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实清楚，应予确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。当事人签订的涉案《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，内容清晰完整，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一审认定其有效，适用法律正确，双方均应严格遵照履行。在合同履行过程中，徐小裕依约支付定金，办理首期款资金监管，并取得了中国银行股份有限公司深圳深南支行的贷款承诺，已适当的履行其合同义务。吴春丽以未能及时收款为由，终止赎楼手续，但却并未提供证据证明徐小裕存在迟延付款的情况，故其单方要求解除合同的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任，一审法院据此作出判决，认定事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持。吴春丽虽上诉主张徐小裕未能在合同约定的2015年6月5日前向银行提交按揭贷款申请，构成违约，但首期款资金监管手续系于6月5日办理，按照交易惯例，申请贷款亦应同时进行，中原地产公司作为居间方亦已确认当事人系于6月5日办理首期款资金监管并提交按揭贷款申请，故徐小裕的抗辩符合常理，应予确认，吴春丽的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费23160元，由吴春丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十二月五日
书记员 张东阳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。