广东省揭阳市揭东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）揭东法民一初字第169号
原告：黄德文，男，1975年9月12日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。
委托代理人：李伟东，广东榕江律师事务所律师。
被告：罗盛荣，男，1952年3月23日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。
委托代理人：黄伟忠，广东广铭律师事务所律师。
第三人：谢创辉，男，1964年11月13日出生，汉族，住广东省揭东县。现下落不明。
原告黄德文诉被告罗盛荣、第三人谢创辉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄德文的委托代理人李伟东，被告罗盛荣的委托代理人黄伟忠到庭参加诉讼，第三人谢创辉经本院合法传唤无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。
原告黄德文诉称：贵院在执行广东省揭东县人民法院（2011）揭东法民一初字第247号民事判决过程中，作出（2013）揭东法执字第3-1号《执行裁定书》，对位于揭阳市榕城区XX办事处XX经济联合社大坵母三间（相连）五层楼房的南面二间的首层进行查封。原告认为上述查封房产是原告向第三人谢创辉和其妻子徐某某购买取得，属于原告的财产，向贵院提出了异议。贵院审查后于2013年6月19日作出（2013）揭东法执外异字第1号《执行裁定书》，驳回了原告的异议。原告认为，贵院（2013）揭东法执外异字第1号《执行裁定书》认定事实错误，该裁定严重侵害原告的合法权益，具体理由如下：1、原告受让取得上述房产，已支付全部价款，并实际占有使用，原告在受让过程中不存在过错，原告的合法权益应受保护，人民法院对该房产不得查封和执行，贵院裁定驳回原告异议认定事实和适用法律错误。2012年7月2日，原告与第三人谢创辉订立了《转让协议书》，以人民币2008000元的价格购买了谢创辉和其妻子徐某某共有的位于揭阳市榕城区XX办事处XX经济联合社大坵母三间铺地的使用权及地上建筑物［三间（相连）五层楼房］，并已支付全部价款，且实际占有使用了上述房地产，上述房地产属于原告所有。贵院对上述楼房中的南面二间的首层进行了查封。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，根据上述规定，原告受让取得上述房产，已支付全部价款，并实际占有使用，原告在受让过程中不存在过错，上述房产属于原告所有，原告的权益依法应受保护，人民法院对该房产不得查封和执行。贵院在裁定书中既然认定了原告主张的房屋买卖事实存在，却又认为原告对争议的房地产的买卖效力依法不能认定，作出驳回原告异议的裁定，属于认定事实和适用法律错误。2、既然贵院裁定认定被执行人谢创辉不是争议房屋所在地的集体经济组织成员，争议的房产产权不能认定，那么该争议房屋依法也不能执行。贵院（2013）揭东法执外异字第1号《执行裁定书》认定被执行人谢创辉不是争议房屋所在地的集体经济组织成员，争议的房产产权不能认定。既然被执行人谢创辉不是争议房屋所在地的集体经济组织成员，争议的房产权不能认定，那么对该房产也不能予以执行，对该房产的查封也应当予以解除，贵院对原告的解除查封申请不予支持也毫无道理。综上，位于揭阳市榕城区XX办事处XX经济联合社大坵母三间（相连）五层楼房的南面二间的首层是原告向第三人谢创辉和其妻子徐某某购买取得，已支付全部价款，并实际占有使用，原告在受让过程中不存在过错，上述房产属于原告所有，原告的权益依法应受保护，人民法院对该房产不得查封和执行，贵院对该房产应停止执行，对该房产的查封依法应予以解除。贵院作出的（2013）揭东法执字第3-1号《执行裁定书》和（2013）揭东法执外异字第1号《执行裁定书》是完全错误的，并侵犯了原告的合法权益，特向贵院起诉，请求：1、判决确认位于揭阳市榕城区XX办事处XX经济联合社大坵母三间（相连）五层楼房的南面二间的首层（价值约50万元）为原告所有。2、判决对位于揭阳市榕城区XX办事处XX经济联合社大坵母三间（相连）五层楼房的南面二间的首层停止执行。3、本案全部诉讼费用由被告承担。
原告黄德文提供如下证据证明自己的主张：
1、原告的身份证原件1份。证明黄德文的主体资格。
2、（2013）揭东法执外异字第1号《执行裁定书》原件1份。证明揭阳市揭东区人民法院在执行（2011）揭东法民一初字第247号民事判决过程中，作出（2013）揭东法执字第3-1号《执行裁定书》，对位于揭阳市榕城区XX办事处XX经济联合社大坵母三间（相连）五层楼房的南面二间的首层进行查封，原告认为上述查封房产是原告向第三人谢创辉和其妻子徐某某购买取得，属于原告的财产，提出了异议，揭阳市揭东区人民法院作出《执行裁定书》，驳回了原告的异议。
3、见证书原件1份。
4、收条原件1张。
5、结婚证原件1本。
6、客户回单原件1份。
7、租赁房屋协议书原件1份。
8、收款收据原件9张。
9、集体土地使用证原件1本。
证据3、4、5、6、7、8、9证明2012年7月2日，原告与第三人谢创辉订立了《转让协议书》，以人民币2008000元的价格购买了谢创辉和其妻子徐某某共有的位于揭阳市榕城区XX办事处XX经济联合社大坵母三间铺地的使用权及地上建筑物［三间（相连）五层楼房］，并已支付全部价款，且实际占有使用了上述房地产，上述房地产属于原告所有，原告黄德文已于2012年7月2日将上述房地产出租给彭某。
被告罗盛荣在法定答辩期间未提交答辩状，在庭审中答辩称：1、原告提出的第一个诉讼请求已超出执行异议之诉的范围，不能合并审理，应予以驳回。本案是基于执行异议而产生的执行异议之诉，主要对被查封财产是否可以执行进行审理。而原告提出的第一个诉讼请求属于确认之诉，与执行异议之诉属两种不同类型之诉，已超出执行异议之诉的范围，不能合并审理。而且，原告所购买的涉案房屋未办理产权证，无法进行确权。因此，原告的第一个诉讼请求应当予以驳回。2、原告所称向谢创辉购买涉案房屋的行为是建立在不真实、不合法的基础上，转让行为违法，原告对涉案房屋不享有合法权益。理由是：（1）原告与谢创辉签订的《转让协议书》违反法律的规定。首先，根据《城市房地产管理法》的规定，涉案房屋尚未办理登记领取权属证书，属不得转让的房产，这一事实原告在执行异议听证中予以承认。因此，原告与谢创辉签订的《转让协议书》违反该法律强制性规定而无效，不受法律保护。其次，在执行异议听证中，原告也承认“至今无法办理房产过户登记手续”。根据《物权法》第十四条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，涉案房屋不发生不动产权属的转移，原告仍未取得上述被查封房屋的产权，法院的查封没有不当。（2）原告对《转让协议书》的履行证据不足，原告对所谓购买的房屋不享有合法权益。主要表现在：其一，原告在异议听证中，未能举证《转让协议书》中约定其收执的涉案房屋权属证明“（99）揭证内民字第10**号《公证书》、揭府集用（2000）字第XXXX号《集体土地使用证》”。也就是说，原告未取得涉案房屋的权属证明，由此证明了原告所称的向谢创辉购买涉案房屋的事实是不真实的，《转让协议书》是没有实际履行的。其二，原告在听证程序中所提供的转账凭证与收条相互矛盾，不能证明已付清转让款。从转账凭证上可知，其转账金额是1850000元，与收条中的2008000元的金额不符；且转账凭证上“附加信息及用途”一栏中特别注明“货款”，并非收条中的“转让款”。因此，不足以证明原告所称的已“付清了全部价款”，从而也反证了《转让协议书》并没有实际履行。其三，原告在听证程序中申请证人彭某出庭作证，彭某也当庭证实了其承租涉案房屋的押金108000元是交给谢创辉，而不是交给原告，印证了涉案房屋是谢创辉所有的事实。由此可知，原告所称的与谢创辉签订的《转让协议书》违反法律的规定而无效，且原告对协议书履行的证据不足。可见，《转让协议书》是建立在不真实、不合法的基础上，依法不受法律保护。而且，原告实施了法律上禁止的行为，足以证明原告主观上存在明显的过错。因此，原告的诉讼请求依法不能成立，应予以驳回。3、本案涉案房屋的投资权益属谢创辉所有，是可执行财产。理由是：（1）原告在听证程序中承认了涉案房屋是谢创辉自建的，根据《物权法》的规定，投资权益属谢创辉所有。（2）从证据效力上说，原告提供的《转让协议书》，其证据效力远远小于（99）揭证内民字第1002号《公证书》的证据效力。根据《民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。因此，（99）揭证内民字第1002号《公证书》的证据效力大于原告所提供的《转让协议书》的证据效力。而（99）揭证内民字第1002号《公证书》证明了上述房屋所占用的土地使用权属谢创辉所有，在地上建筑物未进行登记的情况下，根据“房随地走”的原则，上述被查封房屋的权益应属谢创辉所有。综上所述，本案涉案的房屋权益属谢创辉所有，是可供执行的财产，法院的查封裁定无误。原告提出的诉讼请求依法不能成立，应予以驳回。
被告罗盛荣提供如下证据证明自己的主张：
1、（2013）揭东法执外异字第1号《执行裁定书》原件1份。证明法院裁定驳回原告的异议是正确的。特别说明一点，该裁定书上并未认定原告在诉状所称的“认定了原告主张的房屋买卖的事实存在”这一内容。
2、（2011）揭东法民一初字第247号《民事判决书》和（2012）揭中法民一终字第80号《民事判决书》原件各1份。证明原告提供的《转让协议书》内容与法院的《民事判决书》认定的事实相互矛盾。揭阳市中级人民法院于2012年9月25日作出（2012）揭中法民一终字第80号《民事判决书》，依然认定了（99）揭证内民字第1002号《公证书》和揭府集用（2000）字第XXXX号《集体土地使用证》的证据效力，证明上涉案房屋在揭阳市中院作出判决时仍属谢创辉所有。而异议人提供《转让协议书》，所要证明的事实是2012年7月2日涉案房屋属其所有，显然与中院判决书认定的事实相互矛盾。而判决书是法院作出的判决，应以判决书为准。
3、揭东区人民法院2013年5月23日听证笔录经法院档案室盖章的复印件1份。该笔录是本案执行异议听证的笔录，证明下列的事实：（1）原告在听证程序中提供《结算业务委托书》和客户回单，证明原告转让给谢创辉的1850000元是货款，而不是原告所主张的转让房屋价款；（2）证明原告今日开庭故意隐瞒了《结算业务委托书》的事实；（3）彭某在听庭程序作证时，证明向原告租赁的时间是在年尾，与原告所提供的租赁协议书中的租赁时间2012年7月2日不一致，证明了原告提供的租赁房屋协议书内容不真实。（4）彭某证明租赁房屋的押金是交给谢创辉，而不是交给原告。由此也证明了原告提供的租赁房屋协议书内容和2012年7月2日编号为NO260230收款收据不真实。（5）原告刚才在庭审中称转账1850000元外，其余款项是现金支付，这是不属实的。除1850000元外，还有彭某支付给谢创辉的108000元。
4、编号为NO400000505910号广东农村信用社《结算业务委托书》复印件1份。该证据是原告在听证程序中举证的证据，证明原告当庭出示的《客户回单》是转账的1850000元是货款，而不是转让房屋价款。
第三人谢创辉没有答辩，也没有提供证据。
被告罗盛荣对原告黄德文提供的证据质证如下：对证据1、2、5、9的真实性、合法性无异议。该裁定书裁定对争议房产的买卖效力依法不能认定并无不当。对证据3的真实性、合法性有异议。1、《见证书》中的《转让协议书》内容违反法律的规定，不受法律保护，不能作为定案的依据。2、《见证书》只见证《转让协议书上》上各方当事人的签名真实，并未见证《转让协议书》的合法性。3、《转让协议书》中约定房屋权属证明“（99）揭证内民字第10**号《公证书》、揭府集用（2000）字第XXXX号《集体土地使用证》”，交原告收执，而原告事实上未持有该权属证明，证明了《转让协议书》是不真实的。对证据4的真实性、合法性有异议。对于交易行为，合法的收款凭证是发票，原告提供的收条不是合法的交易凭证，不能作为定案的依据。对证据6的关联性有异议。原告在听证程序中举证了《结算业务委托书》，但今天当庭隐瞒这份《结算业务委托书》，只提供客户回单，证明该客户回单中转账的1850000元是货款，而不是转让房屋的价款，性质不一致，不能证明原告已支付全部转让款的事实，且客户回单中的1850000元的金额与合同及收据中的2008000元金额不一致，与本案缺乏关联性，不能作为定案的依据。原告隐瞒《结算业务委托书》，足以证明原告主张已付清所有价款是不属实的，也不排除原告与第三人恶意串通损坏其他人合法权益的存在。对证据7、8，该二份证据缺乏真实性。其一，该协议约定，彭某在协议签订之日应先还甲方（黄德文）尾年租金108000元，但在听证程序中，彭某当庭证实其并没有支付尾年租金给原告，尾年租金作为押金是交还谢创辉。证明了原告所提供的《租赁房屋协议书》的内容和2012年7月2日编号为NO260230收款收据不真实。其二，该租赁协议与彭某所持有的原租赁协议内容不一致。本案在执行时，揭东法院执行人员现场查看涉案房屋，当时彭某提供一份租赁协议书给执行人员看，这份协议上的租赁期限是自2010年10月开始，而原告当庭出示的租赁协议书期限是自2012年7月2日开始，显然是原告为诉讼目的而修改的，缺乏真实性。
原告黄德文对被告罗盛荣提供的证据质证如下：对证据1的真实性无异议，但对其证明的内容有异议。被告的说法毫无依据，本院查明的就是事实。对证据2，首先，这二份判决书是其他案件的，与本案没有关联性。原告也不是这二个案件的当事人，对于该二个案件的情况，原告不清楚。该证据也不能证明被告要证实的内容。对于证据3，其一、这份证据不能证实被告要证明的内容；其二、这份证据是在听证阶段的笔录，不是本案的笔录，原告的主张以本次为准。对于证据4，其一，因为该证据不是原件，不能作为证据出示；其二、被告提供该证据已经超过举证期限，法庭不能予以质证；其三、这份委托书也不能证实被告要证明的内容。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，本院对各方当事人提供的证据作如下认定：
被告罗盛荣对原告黄德文提交的1、2、5、9号证据材料无异议，本院予以确认。被告对原告提交的证据3、4、6、7、8有异议，本院认为原告提交的证据3、4、6、7、8均是原件，其真实性可予认定，但因为这些证据的内容涉及集体土地使用权的转让，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，故本院对原告要证明的内容即“位于揭阳市榕城区XX办事处XX经济联合社大坵母三间铺地的使用权及地上建筑物属于原告所有”不予采信。原告黄德文对被告罗盛荣提供的证据1的真实性无异议，认为证据2与本案没有关联性，证据3不能证明被告要证实的内容，证据4不是原件，不能证明被告要证实的内容。本院认为，被告提供的证据1、2是法院出具的法律文书，证据3是法院执行异议听证的笔录，其真实性应予认定；证据4虽是复印件，但与原告持有的原件一致，故其真实性可予认定。但被告要证明上述涉案房屋在揭阳市中院作出判决时仍属谢创辉所有，不符合实际情况，（2011）揭东法民一初字第247号《民事判决书》和（2012）揭中法民一终字第80号《民事判决书》审理的是民间借贷纠纷，无法认定涉案房地产权的归属，故本院对被告上述观点不予采信。
根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定下列事实：
罗盛荣诉谢创辉民间借贷纠纷一案，本院于2012年5月10日作出（2011）揭东法民一初字第247号《民事判决书》，判决谢创辉应于判决生效后付还罗盛荣借款350000元及该款自2011年2月14日起至还款之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息。谢创辉不服该判决，向揭阳市中级人民法院上诉，揭阳市中级人民法院审理后，于2012年9月25日作出（2012）揭中法民一终字第80号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。谢创辉没有履行生效法律文书确定的还款义务，罗盛荣向本院申请执行，本院于2013年1月16日作出（2013）揭东法执字第3-1号《执行裁定书》，裁定查封谢创辉所有的位于揭阳市榕城区XX办事处XX经济联合社大坵母三间（相连）五层楼房的南面二间的首层。案外人黄德文于2013年3月6日向本院提出执行异议，主张执行标的物属异议人所有，请求撤销查封。2013年6月19日，本院作出（2013）揭东法执外异字第1号《执行裁定书》，裁定驳回黄德文的异议。黄德文不服该裁定，于2013年7月11日向本院提起诉讼。
另查明，位于揭阳市榕城区XX办事处XX经济联合社大坵母三间（相连）五层楼房占用的土地是揭阳市榕城区XX办事处XX经济联合社的集体土地，使用权类型是拨用宅基地，使用权面积135.7平方米，土地使用者是罗某某，《集体土地使用证》列揭府集用（2000）字第XXXX号。谢创辉于1999年9月3日向罗某某购买上述三间宅基地的使用权，但没有办理变更登记，《集体土地使用证》登记的土地使用者仍为罗某某。谢创辉与黄德文于2012年7月2日签订1份《转让协议书》，双方约定：谢创辉于1999年9月3日向罗某某购买三间铺地使用权后自建成四层半楼房，谢创辉及家属自愿将此三间铺地的使用权及地上建筑物（四层半楼房）所有权一次性有偿转让给黄德文，转让款共2008000元。谢创辉与黄德文于转让当天到广东晨辉律师事务所办理了见证手续，但上述三间宅基地的使用权没有办理变更登记，土地使用者仍为罗某某，地上建筑物没有办理产权登记手续。罗某某是揭阳市榕城区XX办事处XX经济联合社的成员，谢创辉和黄德文均不是揭阳市榕城区XX办事处XX经济联合社的成员。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷。
一、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。依照上述规定，不动产物权的设立及转让以国家主管机关的登记作为发生法律效力的必要条件。如果不进行登记，即使实际占有了不动产，也不发生物权效力。本案中，罗某某经国土部门登记依法取得位于揭阳市榕城区XX办事处XX经济联合社大坵母的三间宅基地的使用权。因此，罗某某为上述土地的合法使用权人，谢创辉和黄德文均不是上述土地的合法使用权人。黄德文和罗盛荣也没有提供在上述土地上建成的楼房的产权证明，从而也就无法证明该楼房的产权归谁所有。
二、违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”谢创辉于1999年9月3日向罗某某购买三间宅基地使用权时，买卖的标的物是揭阳市榕城区XX办事处XX经济联合社所有的农村集体土地，而谢创辉不是揭阳市榕城区XX办事处XX经济联合社的成员，其买卖行为因违反法律强制性规定而无效。谢创辉与黄德文签订的《转让协议书》中，买卖的标的物是上述农村集体土地上建成的楼房，该楼房的转让必然包含了楼房所属土地使用权的转让，而谢创辉和黄德文均不是揭阳市榕城区XX办事处XX经济联合社的成员。因此，谢创辉和黄德文签订的《转让协议书》因违反法律强制性规定而无效。
综上所述，位于揭阳市榕城区XX办事处XX经济联合社大坵母三间（相连）五层楼房的所有权既无法认定为黄德文所有，也无法认定为谢创辉所有。因此，原告请求判决确认位于揭阳市榕城区XX办事处XX经济联合社大坵母三间（相连）五层楼房的南面二间的首层为原告所有的理由不成立，本院不予支持。因原告提供的证据无法证明本案讼争楼房的产权属其所有，无法证明原告是本案被查封财产的所有权人或利害关系人，故原告请求判决对位于揭阳市榕城区XX办事处XX经济联合社大坵母三间（相连）五层楼房的南面二间的首层停止执行于法无据，本院不予支持。第三人谢创辉经本院合法传唤没有到庭，依法可予缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告黄德文的诉讼请求。
本案受理费8800元，由原告黄德文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。
审 判 长 杨锦潮
审 判 员 倪令鹏
人民陪审员 林玩萍
二〇一三年十二月五日
代书 记员 江洁琰
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用土的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。