吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终3868号
上诉人（原审被告）：吉林省嘉惠房地产开发有限公司，住所：长春经济技术开发区会展大街1839号。
法定代表人：杨永峰，总经理。
被上诉人（原审原告）：韩速，女，1957年2月27月生，汉族，住长春经济技术开发区。
被上诉人（原审原告）：张韵清，男，1955年10月1月生，汉族，住长春经济技术开发区。
上诉人吉林省嘉惠房地产开发有限公司（以下简称嘉惠地产）因与被上诉人韩速、张韵清商品房买卖合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院于2017年5月22日作出的（2017）吉0191民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭书面审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：韩速、张韵清欲购买位于经济技术开发区金川街东、昆山路南嘉惠铜雀台的房屋，该房屋由嘉惠�产开发建设。看房期间，嘉惠地产销售人员向韩速、张韵清发放了户型宣传资料，精工户型J清平乐为三室两厅两卫，建筑面积约135㎡，在该户型图中，阴影部分标注赠送，同时在宣传图册下方以小号字体注明“本户型图仅为要约邀请，双方权利义务以买卖合同为准。”2014年5月21日，韩速与嘉惠地产签订《嘉惠•铜雀台（第五园）认购协议书》，协议载明：韩速认购的住宅房号为5栋1201室，协议约定建筑面积141.56㎡，房屋单价为9690.12元/㎡；另约定建筑面积最终以产权测绘面积为准，实行多退少补。2014年9月5日，韩速（买受人）、嘉惠地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同载明：韩速、张韵清购买了位于经开区金川街东、昆山路南的嘉惠·铜雀台（第五园）第5幢1单元1201号房，该商品房建筑面积共141.56㎡，该商品房单价为9690.12元/㎡，总金额为1371733元。合同�五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款……。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。同日，张韵清、韩速与嘉惠地产签订了《共同购买商品房屋协议》，载明：嘉惠地产向韩速出售的经开区金川街东、昆山路南的嘉惠·铜雀台5幢1201号房，总房款1371733元，建筑面积141.56平方米，系韩速、张韵清共同购买的房屋，为共同共有。2014年9月18日，韩速、张韵清向嘉惠地产交付了全部购房款1371733元，并取得了销售不动产发票。2015年7月31日，嘉惠地产将房屋交付韩速、张韵清使用。
另查明：2013年7月24日，嘉惠地产委托吉林省经纬城镇房屋测绘有限公司（以下简称经纬测绘公司）对嘉惠铜雀台5号楼进行测绘，建筑面积16701.12㎡，该单位产别为股份制，总层数为26层，结构为钢筋混凝土，用途为住宅，此次测绘为预测测算面积，所出数据以图纸及相关变更为准。经纬测绘公司经预测测算面积，确定韩速、张韵清所购买的房屋建筑面积141.56㎡，套内建筑面积是110.73㎡，共有公共分摊面积30.83㎡。2015年9月18日，经嘉惠地产委托，经纬测绘公司经实际测量面积后，确定韩速、张韵清购买的房屋建筑面积144.80㎡，套内建筑面积113.37㎡，共有公共分摊面积31.43㎡，面积误差3.24㎡，误差面积经双方确认为飘窗，此部分被计入产权面积，嘉惠地产要�韩速、张韵清补交面积差价，韩速、张韵清认为飘窗部分系赠送面积。
2017年2月8日，韩速、张韵清向一审法院提出诉讼，请求判令：1.被告为原告办理并交付不动产权属证书，被告赔偿违约金6858元；2.确认被告交付的建筑面积与商品房买卖合同约定面积之间存在误差部分属于被告向原告的赠与；3.本案的案件受理费由被告承担。
嘉惠地产辩称：1.被告不存在违约行为，至今尚未办理不动产权属证书系原告自身拒不履行《商品房买卖合同》约定义务所致；2.原、被告没有对赠送面积部分达成合意；3.本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的适用条件，原告适用法律错误。被告向原告发放的各类型的宣传资料仅为要约邀请，并非被告向原告作出的承诺，不能作为商品房买卖合同的组成部分；4.依据《商品房买卖合同》第十五条以及商品房买卖合同司法解释第十八条规定，被告办理产权登记时间为自交付房屋之日起360日，并非原告诉称的90日。请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理后认为：原告与被告签订的《认购协议书》、原、被告签订的《商品房买卖合同》是各方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，属合法有效，各方均应按照合同的约定履行自己的合同义务。讼争房屋的建筑面积由于测绘部门在预测和实测时对飘窗面积的分摊计入不同，使实测的建筑面积比合同约定的建筑面积增加3.24㎡，增加面积为飘窗，其在宣传资料中为赠送面积，故本案争议焦点为：上述3.24㎡面积是否为赠送面积，原告应否补交面积差价；被告未按照合同约定履行协助办证义务应否承担违约责任。1.�据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告主张其制作、散发的宣传户型图为要约邀请，然户型图中明确标注阴影部分为赠送，根据一般生活经验常识，购房属于特别重大的生活支出，购房人在做购房决定时，除了考虑满足居住的基本需求外，房屋结构、房屋价格、园区环境、配套设施等均是影响购房人做出购买决定的重要因素，对于普遍不具备专业知识的购房人而言，其对于以上方面的了解�多是基于开发商的销售广告和宣传资料，因此被告关于房屋赠送部分所作的宣传对买房人是否购买房屋必然产生重大影响，且赠送空间的事实是具体确定的，该宣传内容应当视为要约，属于合同内容的一部分，双方均应信守履行。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。”本案中，案涉房屋的竣工图与规划图并无差异，规划设计亦无变更，而产权面积调整是因为测绘变更所致，该预测数据在实测阶段已予以纠正，此变更并不导致房屋建设成本的增加，被告以测绘面积增加要求增加购房款，与己方所作宣传相悖，且有违公平诚信的合同原则，本院不予支持。本院确认双方争议的3.24㎡面积属于被告承诺的赠送面�。2.依据公平原则，合同成立后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续维持合同原有效力显失公平，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定。本案中，被告销售人员在向原告销售房屋时，向原告发放的宣传资料中承诺阴影部分（飘窗）面积为赠送，且第一次经纬测绘公司出具的测绘报告中原告所购房屋的建筑面积并不含有阴影部分（飘窗）面积，但因政策变化，第二次经纬测绘公司出具的测绘报告中建筑面积包含了阴影部分（飘窗）面积，故在补足飘窗面积的差价房款后才能办理不动产权属证书。因原、被告对应由哪方补足差价款存在争议，因此导致被告在合同约定的期限内未履行协助办证义务，此情况系不可预见的，双方在主观上都没有过错�当事人经历最大注意义务仍不可避免，因此不可归责于双方当事人，被告亦无须承担迟延履行义务的违约金。本院现已认定双方争议的阴影部分（飘窗）面积为赠送面积，原告无须补足此部分差价房款，因此，被告应积极履行《商品房买卖合同》中第十五条约定的义务，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理不动产权属证明。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第十三条、第十四条、第十五条、第二十一条、第二十二条、第二十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、被告嘉惠地产于本判决生效后二个月内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不�在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金；二、被告嘉惠地产交付给原告的位于经济技术开发区金川街东、昆山路南嘉惠铜雀台第5幢1单元1201号房屋的实际测绘面积144.80㎡与《商品房买卖合同》约定面积141.56㎡之间存在误差的3.24㎡面积属于被告承诺的赠送面积；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取即25元，由被告嘉惠地产承担。
宣判后，嘉惠地产不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由为：1.上诉人的宣传资料中载有的赠送字样的销售广告属于要约邀请，不应认定为要约，本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定。2.上诉人与被上诉人建立商品房买卖合同关系过程中，均秉承公平、诚实守信的基本原则。案涉房屋因测绘存在面积差，导致产权面积变更，非因上诉人恶意所致，被上诉人应当依据《商品房买卖合同》第五条规定据实结算房款。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为：嘉惠地产向韩速、张韵清等购房人发放的宣传资料中明确载明“三重馈赠：南向宽幅阳台、主卧L型空间、北向设备空间全赠送”等内容，此宣传资料所作出的该项允诺具体确定，并足以对韩速、张韵清等购房人作出购买案涉商品房的决策产生重大影响，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条所规定的特征，故一审判决认定嘉惠地产在宣传资料所作出的“赠送飘窗面积”允诺视为《商品房买卖合同》的内容正确，嘉惠地产上诉主张该宣传资料载明的赠送面�内容仅为要约邀请，不构成要约，本院不予支持。嘉惠地产在宣传资料中作出“赠送面积”允诺之前，案涉房屋设计格局和建筑面积均已确定，嘉惠地产对于其投入的开发成本及获取的销售利润额度亦有明确预知，虽然测绘标准改变将原不计入建筑面积的“飘窗”列入了房屋建筑面积测绘范围，但并未因此对嘉惠地产的预期利润产生任何影响。嘉惠地产在自身损益没有任何变化的情况下，仅因测绘标准调整要求韩速、张韵清等购房人补交所谓的“增加面积款”，依法不应予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，嘉惠地产的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由上诉人吉林省嘉惠房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 贺银婷
代理审判员 李东鹤
代理审判员 梁 芳
二〇一七年七月六日
书 记 员 林星辰