广东省肇庆市高要区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1204民初1591号
原告：廖树坚，男，汉族，1985年8月25日生，住广东省高要市，
被告：高要市恒福房产发展有限公司，住所地高要区府前大街十七号。
法定代表人：刘应中，负责人。
委托代理人：曾小兵，广东七星律师事务所律师。
原告廖树坚诉被告高要市恒福房产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖树坚，被告高要市恒福房产发展有限公司的委托代理人曾小兵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告廖树坚的诉讼请求：1、判决被告立即退回多收肇庆市××区南岸××号恒福新城B1幢502房的商品房套内面积差异为2.32平方米（即被告退回多收原告2.32平方米的购房款10767.03元）的购房款10767.03元及利息3573.21元，合计14340.34元退回原告；2、本案的一切诉讼费用均由被告承担。事实和理由：原告购买被告高要市恒福房产发展有限公司位于肇庆市××区南岸××号恒福新城B1幢502房的商品房，《商品房买卖合同》和购房发票中的建筑面积共117.27平方米（套内面积101.72平方米），并于2013年8月26日签订《商品房买卖合同》，按套内面积4640.96元每平方米单价交齐购房款。原告在复印到房产证后，对比下发现主房屋缺少2.32平方米，被告多收了购房款10767.03元，原告认为被告应按《商品房买卖合同》的第五条规定退回多收的购房款10767.03元。
被告高要市恒福房产发展有限公司辩称，一、原告的起诉超过了诉讼时效，原告收楼的时间到原告起诉的时间已经超两年，原告没有提供诉讼时效终止、中断或延长的相关证据，请求驳回原告的诉讼请求；二、原告未取得房产证的原件，要求退回房面积差异的请求缺乏事实依据，原告应当承担举证不能的不利后果，因此我方不同意退还差异款；三、原告请求退还利息，退还房屋差异面积房价款的利息没有事实和法律根据，依照原、被告双方签订的商品房买卖合同第五条第2、3项的约定，只有买受人选择退房时出卖人才承诺退回购房款及利息，而且原、被告双方在签订商品房买卖合同时已经对房屋面积差异有预知，所以双方都接受了该条款，没有约定面积差异房款需要退还利息。
当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，对本案的事实，本院认定如下：
2013年8月26日，原告廖树坚与被告高要市恒福房产发展有限公司签订书面《商品房买卖合同》，约定，原告廖树坚购买被告高要市恒福房产发展有限公司开发的位于肇庆市××区南岸××号恒福新城B1幢502房的商品房，建筑面积共117.27平方米，套内建筑面积101.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.5500平方米。该商品房按套出售，按套内建筑面积计算每平方米4640.96元，按建筑面积计算每平方米4025.56元，总金额为472078元，房屋交付使用的时间约定为2013年10月30日前。合同第五条面积确认及面积差异处理约定为，本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差、下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如由于出卖人未能按照本买卖合同的约定提交资料报产权登记机关备案，出卖人应向买受人支付违约金，同时按附件四《补充协议》相关条款的约定执行。双方还在合同中约定了其他内容。
合同签订后，原告廖树坚通过银行按揭方式向被告高要市恒福房产发展有限公司支付了购房款472078元，由于涉案房屋是通过银行按揭方式购买所得，在原告廖树坚向被告高要市恒福房产发展有限公司支付购房款后，被告高要市恒福房产发展有限公司并没有向原告廖树坚提供涉案房屋的房产证原件和复印件等资料。原告廖树坚的涉案房屋的产权证号为：粤房地权证高字第××号，该房屋的产权登记时间为2015年7月18日。据其房产证登记显示，原告廖树坚的涉案房屋建筑面积实为114.74平方米，套内面积实为99.40平方米。
本院认为，本案的争议焦点问题主要有以下几方面：一是，廖树坚的起诉是否超过了诉讼时效；二是，廖树坚起诉要求高要市恒福房产发展有限公司退回涉案房屋面积差异的相应房款的请求是否应予支持；三是，廖树坚请求退还房屋面积差异房款的相应利息的诉求是否应予支持。
对于第一个焦点问题，廖树坚与高要市恒福房产发展有限公司签订的《商品房买卖合同》明确约定由高要市恒福房产发展有限公司代为办理涉案房屋产权证，但自廖树坚购房至今，高要市恒福房产发展有限公司自认并没有向廖树坚提供涉案房屋的相关产权证原件或复印件，高要市恒福房产发展有限公司也没有提供任何证据证明廖树坚在收楼后就已经知道涉案房屋的实际面积与《商品房买卖合同》中约定的面积存在面积差异。廖树坚的案涉房屋的产权登记时间为2015年7月18日，廖树坚不可能在产权登记前知晓其房屋存在面积差异，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，廖树坚于2017年7月20日就本案提起民事诉讼并没有超过法定诉讼时效。高要市恒福房产发展有限公司抗辩认为廖树坚的起诉已超过法定诉讼时效的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
对于第二个焦点问题，廖树坚与高要市恒福房产发展有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定涉案房屋的套内建筑面积为101.72平方米，根据其房产证登记显示，廖树坚的涉案房屋套内面积实为99.40平方米，其面积实际差异为2.32平方米。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定，高要市恒福房产发展有限公司应根据该条第2款的约定向廖树坚返还多收取的购房款10767.03元（4640.96元/平方米×2.32平方米）元给廖树坚，高要市恒福房产发展有限公司不同意退还差异款给廖树坚的抗辩意见，本院不予采纳。
对于第三个焦点问题，原、被告双方在《商品房买卖合同》中第五条明确约定：“合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差、下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。”，而《商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，并没有违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案涉案房屋面积差异为2.32平方米，属于双方签订的合同中第五条第2款无需支付利息的约定，因此，廖树坚起诉要求高要市恒福房产发展有限公司支付房屋面积差异的相应利息的诉求不符合当事人的约定，本院不予支持，高要市恒福房产发展有限公司抗辩根据合同约定无需支付利息的意见，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
一、被告高要市恒福房产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房面积差异款10767.03元给原告廖树坚；
二、驳回原告廖树坚的其他诉讼请求。
被告逾期支付的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费79元，由原告承担19元，被告高要市恒福房产发展有限公司承担60元。
如不服本判决，可在判决书送达日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本上诉于肇庆市中级人民法院。
审判员 吴玉娟
二〇一七年十月十八日
书记员 陈宇靖