四川省安岳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安岳民初字第2264号
原告（反诉被告）：蔡云梅，女，1989年1月23日出生，汉族，农民，住四川省安岳县。
委托诉讼代理人：吴庆顺，四川兴岳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢远强，四川兴岳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：四川鑫万顺企业管理有限公司，住所地四川省安岳县岳阳镇正北街2号。组织机构代码71446554-7。
法定代表人：徐德全，董事长。
委托诉讼代理人：王晓军，男，该公司法律顾问。
原告蔡云梅与被告四川鑫万顺企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告四川鑫万顺企业管理有限公司于2015年7月14日提出反诉，本院依法受理，并于2015年7月18日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡云梅的委托诉讼代理人吴庆顺、谢远强，被告四川鑫万顺企业管理有限公司的委托诉讼代理人王晓军到庭参加诉讼。庭审结束后，本院根据双方当事人庭外调解申请，多次组织双方当事人进行调解未果。本案现已审理终结。
蔡云梅向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告所签《联营协议书》,并向蔡云梅返还履约保证金5000元；2.由被告向原告支付违约金30万元，并赔偿原告商铺装修损失124739元。事实和理由：原告于2013年11月22日向被告交纳5000元履约保证金后，于次月18日与被告订立《联营协议书》，约定被告将位于安岳县鑫万顺广场购物中心1楼12、13号商铺提供给原告经营女装及相关产品，期限3年，被告违约导致协议解除应全额退还原告交纳的履约保证金及当月货款，并按当年度3个月的保底销售额（10万元／月）支付违约金。协议签订后，原告按被告要求对12、13号商铺进行装修并取名樱子亮金商铺。但原告试营业期间，被告采取各种手段阻碍原告经营，强行收回商铺，致原告无法继续履行双方订立的协议。被告的违约行为已给原告造成了严重经济损失。原告对被告的反诉辩称，双方约定年销售额120万，并未约定销售必须达到10万元／月，原告不存在违约行为，故被告的反诉没有事实和法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。
四川鑫万顺企业管理有限公司答辩并反诉称：原告因未依约履行双方所签协议的义务，已构成前解除协议条件，被告有权依约行使单方解除权，原告陈诉及被告答辩对此已予确认，而不是现在的原告行使合同解除权问题；原告并未依约全额交纳履约保证金3万元，仅在订立意向协议时交纳了定金；被告在原告拒不按约履行义务情形下，单方行使解除权，导致协议不能履行的违约方是原告，遭受损失一方是被告；原告违约私自进行装修，且不告知被告，该装修严重危害商场整体规划，被告为此多次要求原告整改，但原告不但不予整改，反而弃场而去，并给被告造成损失，原告即使有装修损失，亦系其自身造成，故原告要求被告承担相应违约责任的请求法院应予驳回。造成本案后果系因原告违约私自装修危害商场整体规划，自身经营无法满足协议约定导致协议解除，而非原告诉称的被告阻碍其经营，强行收回店铺，故此向本院提出反诉请求：要求原告支付违约金30万元、拖欠的租金99672元、物业管理费用2092元、水电费2100元，合计403864元，并承担本诉及反诉的诉讼费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的原、被告身份信息、联营协议书、租赁户销售款对账明细、租赁户销售结算汇总表、结算单、通知、租赁合同等证据本院予以确认并在卷佐证。原告提供的装修费收据的真实性、合法性不能确定，本院对其证明效力不予确认。
经审理查明本案事实如下：
被告企业原名称为四川省鑫万顺投资管理有限公司，2014年12月22日更名为四川鑫万顺企业管理有限公司。
2013年11月22日，原、被告签订《安岳鑫万顺广场联营意向书》，约定：1.被告将安岳鑫万顺广场一层铺位提供给原告经营。2.原告在上述场地经营类别为时尚女装，品牌为英子亮晶、紫兰门、衣贝羊，种类为女装服饰。3.被告提供原告的场地建筑面积为176.13㎡，实际面积数据以双方最终签订正式合同的面积数据为准。4.签订本意向书，原告向被告交纳5000元定金，正式签订联营合同时转为合同履约保证金。5.原告经营使用商铺物业费和中央空调费以及其他以面积为计费标准的所有费用均按面积计算。具体相关费用金额如下：⑴原告按每月销售额的20%向被告交纳联营费用，每月最低销售额定15万元；⑵原告应自行承担水费、电费、空调费、设备维护费等；⑶原告应无条件配合被告同意促销、推广活动，并承担相关费用。……。7.双方联营期限为2年。8.经营期间原告产生的全部税费由原告自行承担。9.双方同意于2013年11月25日至12月1日期间签订正式的《安岳鑫万顺广场联营合同》。10.本意向书内容仅为预定铺位的依据，具体合作内容以双方签订的合同书为准。……。随后，原告向被告交纳定金5000元。
2013年12月18日，原、被告签订《联营协议书》，约定：1.位置和面积：安岳县岳阳镇鑫万顺广场购物中心1楼12、13号，建筑公摊面积151.19㎡。2.经营范围：原告经营范围为女装及相关产品。3.合约期限：3年，自2014年1月1日至2016年12月31日止。……。5.费用：⑴被告每月按原告销售总额的20%收取联营提成，原告每年的营业额保底不低于120万元，如低于该营业额，被告仍按营业保底额提取费用；⑵原告在签订协议时向被告交纳2个月的最低保底金额3万元作为履约及安全保证金，履约及安全保证金在协议到期或撤柜后1个月无安全责任、无顾客投诉、纠纷、质量等问题全额无息退给原告；……⑸原告每月向被告交纳商管费756元；⑹其他费用：①被告提取原告每月总营业额的2%作为商场总体促销、推广费用，不足部分由被告承担，结余部分滚存至下一期；②公共区域的能源费用（水、电）由原告按建筑公摊面积、二次装修部分向被告交纳；6.付款条件及方式：⑴结款方式为每30天一次。……。10.合同终止与解除及违约责任：⑴任何一方无法定和约定理由不得单方解除合同。⑵联营期届满合同自动中止。⑶双方协商一致可以解除合同，互不承担违约责任。⑷因原告违约导致合同解除的，被告有权不返还履约及安全保证金及当月货款，原告按当年度3个月的保底销售额向被告支付违约金及结清当月已发生费用，且在合同解除后10日内付清，未能按时付清则被告有权按每日5‰收取滞纳金；⑸因被告违约致合同解除的，被告应全额退还履约及安全保证金及当月货款，原告其他费用按实际发生结算，被告按当年度3个月的保底销售额向原告支付违约金，并在合同解除后10日内付清，未能按时支付违约金原告有权按每日5‰收取滞纳金。⑹原告有下列情形之一的，视为严重违约，被告可单方解除合同,原告应按本条第⑷项、第⑸项约定承担违约责任；合同解除后，如原告不按约归还商铺，被告有权采取其认为必要的措施实现收回该商铺的结果，比如封铺、将原告在该商铺的财物强制搬出等，因此导致的一切损失和责任由原告自行承担：①原告无法定和约定理由单方解除合同的。②迟延促销费、管理服务费、能源（水电气等）费等应付款项或费用超过15日的。③未经被告同意，在经营期间以任何借口擅自歇业及关门的。④未经被告和管理中心同意，对商铺或商场其他部位进行装修、改建或其他严重破坏行为；或擅自改变本合同约定的经营项目和内容，严重损害第三方利益；或张贴非经营性文字或图片及发生其他行为以致严重损害商场良好形象和声誉；或发生其他严重违反商场管理制度行为且未在管理中心限期内予以纠正；或发生违法经营行为致使合同目的无法实现的。⑤以任何形式转让和变相转让。11.清场：⑴原告销售的商品品质、内容、销售额等连续3个月无法达到被告最低营业额保底要求，造成被告不正常的收益状况，被告可提前终止协议。⑵原告清场时应保持原有装潢的完整，交被告验收，不得要求被告补贴装潢费用。⑶协议期满前，双方未再续约或原告违反本协议规定清场时，原告应于终止日或协议期满日后2天内负责将商品撤离专柜。如拖延时间，被告有权腾空专柜，或依被告认为适当的方式处理。原告物品如有遗失或毁损的，责任由原告自行承担。⑷双方应共同配合做好清场工作。……。
合同签订后，原告对营业场地进行了装修并营业。樱子亮金商铺2014年1月销售额4677元，交纳刷卡费5元、物业费302元、水电费422.50元；2月销售额5942元，交纳刷卡费2元、物业费629.96元、水电费999.70元；3月销售额7348元，交纳刷卡费7元、物业费756元、水电费1062元、正常提点(20%)1328元、促销提点（8%）57元；4月销售额236元，正常提点(20%)47元，未交纳刷卡费、物业费、水电费；5月销售额695元，正常提点(20%)139元，未交纳刷卡费、物业费、水电费；6月销售额为0元，未交纳刷卡费、物业费、水电费。
2014年3月18日，被告向原告发出《关于要求樱子亮金暂停营业的通知》，称原告未及时更换新品造成品牌专柜形象不佳，严重影响商场经营氛围，已就原告对专柜货品进行更换、对专柜卫生进行彻底清理、对专柜沙发进行更换或重包三个方面要求整改，但原告拒不执行；为避免原告给被告造成进一步损失，要求原在当日9时前停止营业直至整改完毕经商场方验收合格为止；如通知下发1周内仍未整改，每延期1天将从原告货款或保证金中扣除1000元作为损失赔偿金，如扣完仍未整改将按原告严重违约处理。次月16日，被告再向原告发出《关于要求违规装修店铺整改的通知》，称原告店铺的装修风格与商场方要求严重不符，开业后被告已多次要去原告整改，现该装修风格已严重影响了商场营业氛围、破坏了商场形象、降低了商场经营档次；要求原告自通知下达后至当月30日前重新提交装修方案并整改落实，否则，商场方有权按原告严重违约处理。2014年6月1日，被告第三次向原告发出关于《关于要求鑫万顺广场樱子亮金商铺撤场的通知》，称原告自2014年3月26日起营业额太少，连最基本的水电费、物管费都无法交纳，本月营业货款仍仅几百元，不足以抵扣原告所欠水电费及物管费，且原告经商场管理方多次催收仍不交纳，已严重违反双方所签协议第10条第6款约定，被告将按协议相关条款与原告解除合同，要求原告自接到通知起至当月5日22时前将所有货物及物品搬离商场；否则，造成损失由原告自行承担；被告保留进一步按照双方所签协议第10条第4款追偿的权利。2014年10月11日，被告以申通快递方式向商家发出《关于要求鑫万顺广场服装区商家剩余物资撤场的通知》，要求商家在当月27日前自行拆除、搬离商场内自有货架及物资，被告保留因商家原因造成迟延交付物业的经济损失赔偿。该邮件后因地址不详被退回。
2014年6月，被告自行将原告的装饰、装修物拆除并保管至今。2015年3月25日，被告将包括原告原租赁场地在内的营业场地租赁给他人经营超市。现形成本案诉讼。
本院认为：原、被告所签《联营协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，当属有效，双方当事人均应依约行使权利及履行义务。被告将其商场的部分交给原告经营樱子亮金商铺及相关产品，双方以租赁户销售款对账明细及销售结算汇总表、结算单为对账、结算依据，被告以此按约收取固定费用，表明双方就被告场地使用的法律关系名为“联营”实为租赁，即原、被告之间的法律关系为场地租赁合同关系。双方争议焦点有三：一是原、被告一方或双方是否违约及违约责任的承担;二是原、被告所签《联营协议书》是否应当解除；三是协议解除后的后续事宜如何处理。现分述如下：
一、关于原、被告一方或双方是否违约及违约责任的承担问题。原、被告均称对方违约并造成了己方巨大损失。原告认为被告违约，主要理由在于被告阻碍原告经营并强行收回商铺，致原告不能履行合同。被告认为原告违约，主要理由在于其专柜形象不佳、装修与商场要求不符，严重影响商场经营氛围；营业额太少，不能交纳约定费用。探求双方争执的理由，原告讲的是结果，即自己不能继续经营的后果；被告讲的是缘由，即不让原告继续经营的原因。现根据双方所签意向书、联营协议及双方争议内容，结合实际履行中发生的现象分析造成结果的原因：
1.被告以原告专柜形象不佳、装修与商场要求不符致影响商场经营氛围为由要求原告整改是否符合约定。被告第一次要求原告整改的原因是专柜形象不佳，第二次要求原告整改的原因是装修与商场要求不符，均指出严重影响了商场经营氛围。从联营协议第10条第⑹款第④项看，如原告有未经被告同意对商铺进行装修等严重损害商场良好形象的行为，被告有权要求原告整改，且该行为属于严重违约范畴；因此，被告以原告行为影响商场形象而要求原告进行整改符合双方协议约定。结合双方提交的证据及质证意见看，原告表示收到了第一次的通知，并对第一次通知内容未发表异议，表明原告确存在专柜形象不佳的现象，但形象不佳是否到了严重损害商场良好形象的程度没有证据证明，原告接到通知后是否已经整改亦无证据证明；第二次通知原告表示不知晓，表明原告装修与商场要求是否相符未得证明，但能反映被告自己有此认识。因此，被告以原告专柜形象不佳、装修与商场要求不符要求原告整改不违反协议约定，但已致严重危害商场整体规划的证据不足。
2.被告以原告营业额太少致不能交纳约定费用为由通知原告撤场是否符合约定。被告以原告营业额太少致不能交纳约定费用为由通知原告撤场。从联营协议第11条第⑴款看，如原告销售额连续3个月无法达到最低营业额保底要求造成被告不正常收益，被告可提前终止协议；因此，如果原告的经营状况符合该约定被告即有权终止双方协议的履行。结合双方提交的证据及质证意见看，双方所签联营意向书约定了原告每月的最低销售额，但联营协议仅设年最低销售额目标，似无明确的每月最低销售额；然而，从联营协议第5条第⑵款关于原告在签订协议时应向被告交纳2个月的最低保底金额3万元作为履约及安全保证金的约定，结合该条第⑴款被告按原告销售总额20%提成的约定可以得出，双方约定有月最低销售额，仅不是每个月而是连续2个月，即连续2个月的最低销售额不得低于15万元，因为只有达到15万元的销售额进行20%的提点后才有3万元的保底金额，所以，原告必须连续2个月达到最低销售额15万元，才不至于被以此为由终止合同的履行。但实际情况是，原告有经营数额的5个月，连续2个月的最高销售额也仅1.3万余元，远未达到约定数额，甚至没有达到双方约定最低销售额的10%，原告的经营状况，当严重影响被告的收益。所以，被告在此情形下要求原告撤场并终止协议的履行符合协议约定。被告在原告拒不撤场情形下，根据联营协议第11条第⑶款的约定腾空原告专柜且对相关物品予以保存并无不妥，因此造成的相应后果应由原告自行承担。
二、关于原、被告所签《联营协议书》是否已经解除及原告是否有权要求解除合同的问题。虽然双方之间已经实际终止了协议的履行，但诉讼前被告仅在第三次通知中提到将与原告解除合同，原告对此表示并不知晓，且未有其他解除协议的证据，故本案诉讼前双方之间的协议尚未解除。原告提起本案诉讼的请求之一即是解除协议；被告自始至终的态度就是终止协议的履行，诉中的观点亦是协议早已解除，即原、被告双方对协议解除的观点相一致；此外，被告现已将场地租与他人，合同已无履行可能，因此，对原告要求解除协议的主张应当予以支持。
三、关于协议解除后的后续事宜的处理问题
1.原告所交履约及安全保证金应否退还的问题。原告所交纳的5000元原为定金，后转为履约及安全保证金。由于本案并未根据一方严重违约解除合同，而是根据双方一致意见解除合同，故该履约及安全保证金应予退还。
2.原告商铺装修损失应否赔偿的问题。原告所举证据不能证明产生了多少商铺装修费用，且即使产生了一定数额的费用，根据联营协议第11条第⑶款的约定，基于造成协议不能履行的责任在于原告，相关后果亦应由原告自行承担，故该损失不应由被告赔偿。
3.原告应否支付被告拖欠的租金、物业管理费、水电费的问题。从原告的营业款收入情况看，其正常营业期间应为3个月，原告按约向被告交纳3个月的场地租金，按最低数额计算为4.5万元（7.5万元／月×3月×20%）；基于被告在3月18日即要求原告停业整顿及后续是否营业并不可知，可计算场地租金至3月17日止，即原告实际应支付被告前3个月的场地租金数额为38500元（7.5万元／月×2月×20%＋7.5万元／月÷30天／月×17天×20%）。品迭原告前三月已经交纳的提点费1328元，原告还应支付被告场地租金37172元。至于物业管理费和水电费，被告已经逐月收取，不应再行主张。
4.是否应当计算30万元违约金的问题。基于本案并非由于一方严重违约而解除合同，仅是根据双方一致意见解除合同，故该违约金条款不适用于本案。
综上，原告要求解除双方所签《联营协议书》、返还履约及安全保证金5000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；被告反诉要求原告给付拖欠租金99672元部分符合法律规定，本院予以支持，请求过高部分本院不予支持；双方要求对方支付违约金、原告要求被告赔偿装饰损失费、被告要求原告给付物业管理费用、水电费的主张不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、解除原告蔡云梅与被告四川鑫万顺企业管理有限公司于2013年12月18日签订的《联营协议书》；
二、由被告四川鑫万顺企业管理有限公司退还原告蔡云梅履约及安全保证金5000元；
三、由原告蔡云梅向被告四川鑫万顺企业管理有限公司支付场地租金37172元；
上述二、三项品迭后，限原告蔡云梅于本判决生效之日起十日内支付被告四川鑫万顺企业管理有限公司32172元。
四、驳回原告蔡云梅要求被告四川鑫万顺企业管理有限公司给付违约金、赔偿损失的诉讼请求；
五、驳回被告四川鑫万顺企业管理有限公司要求原告给付违约金、水电费、物业管理费的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费7746元，由原告蔡云梅负担6746元，被告四川鑫万顺企业管理有限公司负担1000元；反诉受理费7358元，由被告四川鑫万顺企业管理有限公司负担6358元，原告蔡云梅负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审 判 长 樊 宗 华
审 判 员 杨 琼
人民陪审员 刘 倡 仲
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 康钦辉（代）