西安市高陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0117民初653号
原告（反诉被告）陕西云飞实业有限责任公司，住所地：西安市高陵区泾河工业园东西一号路南侧。
法定代表人：胡汉忠，系该公司执行董事。
委托代理人李宏武、柳星，陕西润海律师事务所律师。
被告（反诉原告）史爱，女，汉族，1978年3月6日出生，住西安市泾河工业园颈环南路1174号水榭中央领地小区*号楼*层***号，身份证号：6104221978********。
委托权限：特别授权
委托代理人李耀军，男，汉族，1964年5月27日出生，住陕西省蒲城县，系被告表哥，
委托权限：特别授权
原告陕西云飞实业有限责任公司诉被告史爱租赁合同纠纷一案及被告史爱反诉原告陕西云飞实业有限责任公司支付房屋装修费纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西云飞实业有限责任公司委托代理人李宏武、柳星到庭参加了诉讼，被告史爱及代理人李耀军到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告陕西云飞实业有限责任公司诉称，2015年10月1日，原被告双方签订了《商铺租赁合同》，被告向原告租赁其位于西安市泾河工业园泾环南路1174号水榭中央领地小区6号楼一层112、113、114号营业房，面积191.2平方米。该合同约定：租赁期间为六年，从2015年10月1日起至2021年9月31日止；当年月租金为80元/平方米，第一年租金为183550元；租赁期第一年租金分两次付清，从第二年起租金按年支付；被告应每年提前35天向原告支付下一年度的租金，逾期一天加收年租金总额的2%，逾期满15天原告有权单方面解除合同，余额不予退回；一年以上租期，满一年后即从下一年度开始，每年租金在上一年度租金的基础上递增5%；被告逾期15日仍未向甲方履行支付租金的，原告可以解除合同并要求被告按照承租房年租金的20%向原告支付违约金。上述合同签订后，原告依照约定将租赁房屋交予被告，但被告却未依约定支付租金。故此，为维护原告合法权益，特诉至人民法院请求依法判令所请。
原告请求判令：一、判令解除原、被告双方签订《商铺租赁合同》，并要求被告立即搬离租赁房屋；二、判决被告向原告支付拖欠的租金95512元、违约金37444.6元、合计132956.6元（拖欠的租金暂计算至2016年10月24日，具体金额计算至被告撤离原告房屋之日）；三、诉讼费由被告承担。
反诉原告史爱诉称，2015年10月1日，反诉原告租赁反诉被告位于西安市泾河工业园区泾环南路1174号水榭中央领地小区6号楼一层112.113.114号营业房屋，面积为191.2平方米，租赁期限为6年，从2015年10月1日起到2021年9月31日至，租赁费每年每平方米80元，同时还约定了其他事项。合同签订后，反诉原告开始装修，并且按照自己经办的童装店要求进行装修，共计装修花费400000元。后期反诉原告开始进货经营，可在经营期间反诉被告却多次让反诉原告签订变更合同，变更为一年，反诉原告不同意，反诉被告就不停骚扰进行停电、停水、让反诉原告不能经营，造成巨大损失。综上所述，反诉原告在租赁反诉被告房屋时，反诉被告竟要私自变更合同，要求反诉原告搬出，明显违反了反诉原告的合法权益，反诉原告为了维护自己的利益，依法提起诉讼，希望贵院予以支持。
反诉原告史爱的诉讼请求：一、要求反诉被告支付装修费用400000元，并赔偿损失10000元；二、诉讼费由反诉被告承担。
经审理查明的事实如下，一、2015年10月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，其中第一条第1款约定：原告租赁被告位于西安市泾河工业园区泾环南路1174号水榭中央领地小区6号楼一层112.113.114号营业房屋，面积为191.2平方米，租赁期限为6年，从2015年10月1日起到2021年9月31日至，租赁费每年每平方米80元，合计183550元，并约定一年分两次付清。合同签订日首付十万元，合同履行的第五个月末付清当年租金，以后按年一次性支付租金。第2款约定，乙方应每年提前35天支付下一个年度的租金。逾期一天加收年租金总额的2%，逾期满15天原告有权单方面解除合同，余额不予退回，由此给甲乙首付所带来的一切损失均由乙方自行承担；第3款约定，一年以上租期，满一年后即从下一年度开始，每年租金在上一年度租金的基础上递增5%；其中该合同第七条约定了违约责任和合同的解除条款，款约定如下，甲方或乙方因自身原因需要提前解除合同的，应提前六十日书面通知对方。经协商一致后签订解除协议，并按照承租营业房年租金的20%向甲方支付违约金。乙方有下列情形之一的，即该条项下第6款约定，“逾期15日仍未向甲方履行支付租金的”，甲方有权单方面解除合同。乙方应按照承租营业房当年租金的20%向甲方支付违约金。该项违约金不足以赔偿甲方的损失时，应当赔偿甲方的实际损失。
二、在双方签订租赁房屋合同后，被告史爱在2015年5月21日通过昆仑银行股份有限公司西安泾渭科技园支行的账号62×××42向原告陕西云飞实业有限责任公司在西安银行城北支行的账号70×××48转入房租款50000元，2016年4月28日，被告史爱通过中国建设银行高陵县泾河南路支行62×××08账号向原告在西安银行城北支行70×××48账号转入人民币50000元。
三、2016年8月30日原告向被告史爱发催款函，内容为要求被告在支付原告租金83550元；2016年10月25日，原告又向被告发送“解除《房屋租赁合同》通知书”，内容为因原告多次索要租金无果，原告要求解除与被告于2015年10月1日签订的房屋租赁合同，并要求被告三日内搬离所租房屋，并同时要求被告搬离之前，并结清拖欠的全部租金、违约金；2016年10月28日，原告又向被告史爱发送“先限期搬离通知书”，内容为因被告拖欠原告9万元房租，要求被告在收到该通知书后三日内搬离所租房屋，否则将清理房屋，并将被告房屋内物品搬离并保管，同时要求被告支付全部拖欠房租。
四、原告提交的查询时间为2017年3月14日高陵区房屋登记薄显示，原告租赁被告位于西安市泾河工业园区泾环南路1174号水榭中央领地小区6号楼一层112.113.114号营业房屋在2017年1月17日登记在屈庆平及王香兰名下，二人为共同共有。二人向本庭出具“情况说明”一份，自述其二人系原告公司法定代表人的亲戚，并非原告与被告所租房屋的实际所有人，也并未实际支付款项，该房屋实际为原告云飞公司所有。
五、被告提交签订时间为2015年8月13日装修合同书一份及预算书两份，该合同书显示合同书有西安坤瑞装饰有限公司盖章，但无被告史爱签字。该合同第一条1款约定装修地点为水榭中央领地，第2款约定工程总价为385481元；两份预算书显示装修物品及项目的具体造价。2015年8月20日该公司向向被告出具收款收据一份，内容为“今收到巴拉巴拉电动门及安装费共计33119元”，2015年9月13日该公司又向被告出具收款收据一份，证实该公司收到巴拉巴拉中央领地门面装修款385481元人民币。另查明，巴拉巴拉为被告史爱的店名。
以上事实有商铺租赁合同、催款函、解除《房屋租赁合同》通知书、先限期搬离通知书、高陵区房屋登记薄、不动产权证书、证人、庭审笔录等证据予以佐证。
本院认为，一、原告与被告于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，无合同法规定的合同无效、可变更、可撤销之事由，故该合同合法有效。双方在房屋租赁合同第三条及第七条约定了租金给付时间及解除合同的条件，当事人约定或者法律规定的合同解除条件成就时，可以解除合同。本案被告史爱未在合同约定时间支付房租,该合同解除的条件已经成就,故对原告要求解除与被告的房屋租赁合同的诉请请求，本院予以支持。二、依法成立的合同，合同双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告在租赁合同约定房屋2015年10月1日至2016年9月31日的租金为183550元，原告在2015年5月21日及2016年4月28日向原告共转入100000元后，再未向被告支付2016年约定剩余的其他租金83550元，因被告未缴纳租金，2016年10月25日原告要求解除与被告的房屋租赁合同，故在合同解除前的房租被告应支付原告，即2016年10月25日前的租金计算方式为，剩余的2015年10月1日至2016年9月31日租金83500元＋2016年10月25日前的4天租金2120.8元（183550元/365天=530.2元×4天）=85670元。对于原告主张的违约金，因被告违反了合同约定，未按照合同约定履行合同义务，故应支付违约金，但双方所签订的租赁合同应遵循公平原则确定各方权利义务，而该房屋租赁合同所属条款多数约定了被告义务，约定的违约金数额过高，本院酌情调整为违约金应为一年房租的百分之十即18355元（183550×10%）；三、对于原告反诉被告支付其房屋装修费400000元内的诉讼请求，该装修系反诉原告经营前期正常投资经营支出，反诉原告应遇见到因市场风险或客流较少可能致使前期装修费用无法收回的风险，且未有足够证据证实反诉被告给反诉原告在承租房屋前承诺给反诉原告提供更多市场交易机会，故该装修费用系市场经济中可预见商业经营风险，故对此诉讼请求，本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第第五条、第四十四条、第五十二条、五十四条、第六十条第九十四条第三款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六、二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告陕西云飞实业有限责任公司与被告史爱签订的房屋租赁合同解除。
二、被告史爱在本判决生效之日起30日内支付原告陕西云飞实业有限责任公司欠付租金85670元。【剩余的2015年10月1日至2016年9月31日租金83500元＋2016年10月25日前的4天租金2120.8元（183550元/365天=530.2元×4天）】，支付违约金18355元（183550元×10%）；
三、驳回原告其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告史爱的诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3840元，由被告承担，原告已预交，由被告在履行判决时一并支付给原告3840元。
如不服本判决，在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 吴凯
二〇一七年六月二十二日
书记员 李学