深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终19773号
上诉人（原审被告）王陈琳。
上诉人（原审被告）谢晓斌。
上诉人共同诉讼代理人吴妍，广东深大地律师事务所律师。
上诉人共同诉讼代理人胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
被上诉人（原审耿鄂光）耿鄂光。
诉讼代理人张凌云，广东胜业律师事务所律师。
原审被告王琳。
诉讼代理人吴妍，广东深大地律师事务所律师。
诉讼代理人胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
原审第三人深圳市龙城房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区。
法定代表人李丽。
原审第三人中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行，住所地深圳市罗湖区。
法定代表人顾丹丹。
委托代理人徐杰，广东深天成律师事务所律师。
上诉人王陈琳、谢晓斌因与被上诉人耿鄂光、原审被告王琳、原审第三人深圳市龙城房地产经纪有限公司、原审第三人中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第857号民事判决，向法院提起上诉，法院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人王陈琳、谢晓斌的上诉请求：一、请求撤销龙岗区人民法院2016年8月31日做出的(2015)深龙法民三初字第857号《民事判决书》；二、请求改判上诉人无需与被上诉人继续履行王琳与被上诉人于2015年4月18日签订的编号为0003242号的《房地产买卖合同》；三、请求判令两上诉人无需向被上诉人交付涉案房产；四、请求改判被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用；事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，应予撤销。一、一审判决认定事实不清：1、与被上诉人签订《房地产买卖合同》的主体是王琳，并不是上诉入本人及原审被告谢晓斌，上诉人从来没有与被上诉人签订过任何合同，并且谢晓斌在此之前已经与王琳离婚，两人之间存在财产纠纷，被上诉人对此知情，甚至还以此理由要挟王琳，即被上诉人在明知王琳没有代理权的前提下，仍旧与王琳签订上述《房地产买卖合同》，期间被上诉人也没有催告上诉人及谢晓斌对上述《房地产买卖合同》进行追认，并且谢晓斌对被上诉人与王琳签订的《房地产买卖合同》的具体内容并不知情，也从来没有收到过被上诉人支付的定金或者任何款项，也没有对上述合同进行追认，并且还明确表示需要业主与买家签订真正的《房地产买卖合同》方可继续进行交易，因此，被上诉人与王琳签订的《房地产买卖合同》的主体应该是王琳，而不是两被上诉人，应当承担相应责任的主体也应当是王琳，而不是上诉人。2、由于上诉人之前都是通过公证委托授权第三方办理资金监管、赎楼、过户等相关手续，因此，上诉人对被上诉人向银行提交虚假合同、伙同中介、担保公司做资金监管的行为并不知情，上诉人虽然公证委托授权第三方办理资金监管等相关手续，但是该公证授权的权利必须是在合法的范围内使用，如果受托方的行为没有严格按照公证授权行使相关权利或者受托方直接进行违法活动的，委托方有权对该违法行为不予认可，该违法行为的法律后果应当由受托方自己承担，而不应当由委托方来承担。本案中，被上诉人在没有与两上诉人签订《房地产买卖合同》的前提下，为了达到非法获取涉案房产的目的，私下伙同中介公司、担保公司伪造证据、向银行提交虚假合同，担保公司在明知上诉人与被上诉人没有签订《房地产买卖合同》的情况下，仍旧配合被上诉人向银行提交虚假的合同，其代理行为明显违法，并且严重损害委托人的合法权益，应当予以撤销。即担保公司在伙同被上诉人向银行提交虚假合同以此骗取银行做资金监管的行为，属于违法行为，不属于公证授权的范围，即该资金监管对两上诉人不具有法律效力，相关法律责任应当由担保公司自己承担。3、上诉人及王琳明确向被上诉人表示需要业主本人与被上诉人重新签订书面的合同，但是被上诉人不但不予理会，还直接伙同中介公司、担保公司伪造证据、向银行提交虚假合同骗取办理资金监管的行为，属于违约行为，担保公司的违法代理行为并没有得到上诉人及谢晓斌的追认，其法律效力存疑，不应当及于两上诉人，而应当由担保公司承担相应的法律责任。综上所述，上诉人与被上诉人之间的交易行为应当在双方签订合同的前提下，在法律允许的权利范围之内，被上诉入伙同中介公司、担保公司向银行提交虚假合同做资金监管的行为明显违法，且给上诉人造成极大的法律风险及可能造成较大的经济损失，况且被上诉人在两上诉人明确表示需要签订书面合同的情况下，并未与两被上诉人签订书面的合同，而是直接伪造合同，已经构成违约，一审法院却认为被上诉人的上述违法行为与本案及双方之间的买卖合同交易正常进行没有任何影响，且直接忽视被上诉人伪造证据、提交虚假合同的违约行为，直接认定被上诉人与王琳之间签订的《房地产买卖合同》及担保公司的违法代理行为对两上诉人生效，属于认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。1、与被上诉人签署《房地产买卖合同》主体是王琳，两上诉人自始至终未与被上诉人签订任何书面合同，被上诉人在明知王琳没有代理权限的情况下，并没有要求上诉人对该合同进行追认，被上诉人无权要求继续履行合同。2、根据《中华人民共和国合同法》第四十八条【无权代理人订立的合同】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。本案中，被上诉人在与王琳签订合同后，被上诉人明知王琳没有代理权限，也没有在法律期限内要求上诉人对该合同进行追认，而是通过非法手段，伙同中介公司、担保公司向银行提交的虚假合同骗取做资金监管，被上诉人的上述行为明显违反了《中华人民共和国合同法》的上述相关规定及诚实信用原则，极大的影响了交易的安全性和稳定性，构成违约。3、王琳及中介明确约定需要卖方即上诉人及谢晓斌与被上诉人重新签署合同，显然可以得出王琳并未取得授权且居间方及被上诉人均是知情的，其签署的买卖合同对被上诉人不发生法律效力。其次，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，由于两上诉人从未与被上诉人签订书面的合同、被上诉人又违反遵纪守法原则在后，一审法院应当适用上述法律规定，认定被上诉人与王琳签订的合同对两上诉人不发生法律效力，而应当由王琳承担相应的违法违约行为。而一审法院却依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条判决被上诉人与上诉人继续履行合同属于适用法律错误。
耿鄂光辩称，一、被上诉人与王琳签订合同时并不知道她不是上诉人王陈琳本人。二、王琳签订合同是得到了两名上诉人的委托，而且有两名上诉人及王琳本人在公安机关的供述及被上诉人提交的录音证据予以证明。所以上诉人称王琳签订合同是在两名上诉人不知情的情况下不是事实。三、上诉人自己委托的担保公司，担保公司同被上诉人共同办理资金监管，就等同于上诉人同被上诉人去办理。因此，上诉人说被上诉人伙同担保公司，也就是说被上诉人伙同上诉人自己去办理了资金监管。四、被上诉人并没有伪造合同，伪造合同的说法完全是上诉人一面之词，且无任何证据证明。五、在本案中违背诚实信用原则的恰恰是上诉人自己，正是由于房价上涨过快，上诉人为了获得更大的利益，上诉人伙同王琳共同毁约。所以才导致本案的发生。六、一审适用法律正确，判决公正。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行、原审第三人深圳市龙城房地产经纪有限公司未作答辩。
耿鄂光向一审法院起诉请求：耿鄂光通过龙城房地产公司的经纪人与王琳签订了编号为0003242的《房地产买卖合同》，购买深圳市龙岗区中海康城花园D区11栋27D号房产，房产权利人是王陈琳与谢晓斌。《房地产买卖合同》的卖方是王陈琳与谢晓斌，王琳持王陈琳的身份证原件并在合同署名处签署“王陈琳”。签订合同后，依约支付了购房定金，王陈琳与谢晓斌公证委托了担保公司、王某、秦金柠等人办理相关手续，上述受托人代表了王陈琳与谢晓斌与耿鄂光签订了《二手楼交易资金监管协议》（协议编号为：201506040103）。后来由于房价变动，王琳拒绝履行合同，明确表示无法按原合同履行。房产的权利人为王陈琳、谢晓斌，王琳是王陈琳与谢晓斌的代理人，该代理行为也在事后获得了王陈琳、谢晓斌的追认。因此，耿鄂光与王琳所签署的合同有效，对耿鄂光与王琳、王陈琳与谢晓斌均具有约束力，合同双方应按合同履行各自的义务。现王陈琳、谢晓斌拒绝履行合同的义务，耿鄂光起诉至法院，请求判令:1、王陈琳、谢晓斌、王琳继续履行编号为0003242的《房地产买卖合同》，被告办理赎楼手续，配合办理过户登记手续、向耿鄂光交付涉案房产；2、诉讼费由王陈琳、谢晓斌、王琳承担。
一审法院经审理查明：2015年4月18日，耿鄂光作为买方，谢晓斌作为卖方，王陈琳作为卖方代理人，签订编号为0003242《房产买卖合同》，约定卖方将位于深圳市龙岗区中海康城花园D区11栋一座27D房产转让给买方，房产证号60004150**，建筑面积为87.08平方米，转让价款为158万元；买方应当在合同签订当天支付卖方定金5万元，于2015年6月10日前支付首期款43万元支付至银行资金监管账号办理资金监管手续，并于当天向银行提交按揭贷款申请的相关资料。合同第六条约定，买卖过程产生的全部税费，均由买方承担。合同第八条约定，涉案房产现有租约，租期至2015年7月30日。合同第十二条约定，任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同并没收定金或者要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。合同第十六条备注条款约定，因该物业卖方暂未办出房产证，故买方支付的定金暂由龙城房地产公司托管，在卖方办出房产证后二日内由龙城房地产公司支付至卖方，卖方在办理处房产证后三日内办理公证委托给担保公司赎楼；卖方在签署协议三十日内必须递交资料并交齐所需的费用；在签署合同时，卖方另一产权人因故未到，王陈琳同意承担全部责任。该《房产买卖合同》系王琳持王陈琳的身份证，以王陈琳的名义与耿鄂光所签订，并向耿鄂光出具定金收据。合同签订当日，耿鄂光将5万元定金支付至龙城房地产公司处。2015年5月13日，深圳市房地产权登记中心向王陈琳、谢晓斌出具涉案房产的产权证书，王陈琳占涉案房产40%的产权，谢晓斌占涉案房产60%的产权。2015年5月21日，王陈琳、谢晓斌办理公证委托手续，委托深圳市中恒泰融资担保股份有限公司、王某等人办理赎楼、办证、资金监管、过户等相关手续。2015年5月26日龙城房地产公司支付定金45000元至王陈琳账户内。2015年6月5日，耿鄂光与王陈琳、谢晓斌的委托代理人王某办理首期款资金监管手续，监管金额为53万元。在办理资金监管的过程中所涉及的房地产买卖合同，该合同除首期款金额、备注条款及卖方签名外，其他内容均与2015年4月18日所签的合同相同。各方当事人均无法提交该合同的原件。2015年6月14日，因王陈琳、谢晓斌、王琳不继续履行合同，耿鄂光以王陈琳、谢晓斌、王琳涉嫌诈骗报警，深圳市公安局新城派出所对王陈琳、谢晓斌、王琳进行询问。王琳、王陈琳、谢晓斌三人在派出所的笔录陈述，王陈琳与谢晓斌为涉案房产的产权人，两人一直将涉案房产交由王琳管理，并让王琳寻找合适的买家出售涉案房产。王琳找到买家即本案耿鄂光后，告知两人要出售房产，王陈琳将身份证原件交给王琳，并提供收款账号，谢晓斌依据王琳的指示，办理房产证并将房产证交由王琳用于出售房产。王琳自行联系了担保公司并办理了公证手续，2015年5月26日龙城房地产公司将定金45000元支付至王陈琳的账号内。在担保公司的要求下，王琳通知王陈琳、谢晓斌补签合同用于资金监管，在两人补签合同之前，龙城房地产公司告知王琳已经完成资金监管手续。王琳对于耿鄂光为何如此着急办理资金监管存疑，后查询市场行情，发现合同约定的转让价格与市场现价相差达70万元，便告知王陈琳、谢晓斌，三人均表示不继续履行合同。王琳于2015年6月6日通知银行暂停交易，并告知耿鄂光不卖房产。公安机关未以涉嫌诈骗对王陈琳、谢晓斌、王琳进行立案侦查。另查，第三人中国银行文锦渡支行为涉案房产的抵押权人，2011年10月21日办理抵押登记。2015年8月19日，深圳市房地产权登记中心向耿鄂光出具购房资格证明，截至2015年8月19日，耿鄂光具备购房资格。
一审法院认为，本案的争议焦点在于，耿鄂光与王琳所签订的《房产买卖合同》，是否对房屋产权人王陈琳、谢晓斌发生法律效力。首先，在耿鄂光就王陈琳、谢晓斌、王琳涉嫌诈骗向公安机关报案后，王陈琳、谢晓斌均明确表示涉案房产一直由王琳管理，并曾经委托王琳出售涉案房产，法院依据王陈琳、谢晓斌、王琳在公安机关询问笔录中所做的陈述认定，王陈琳、谢晓斌曾口头委托王琳出售涉案房产，王琳依据口头委托，代理王陈琳、谢晓斌出售涉案房产；其次，王琳与王陈琳为姐妹关系，王陈琳将身份证原件交由王琳，并提供银行账号实际收取购房定金，耿鄂光在签订合同时，有理由相信王琳就是王陈琳本人；再次，被告谢晓斌依据王琳的指示，实际办理房产证，并将房产证交由王琳；最后，王陈琳、谢晓斌亲自办理公证委托手续，委托担保公司及相关的人员办理资金监管、赎楼、过户等相关手续。基于王陈琳、谢晓斌、王琳的上述行为，法院认定王琳受王陈琳及谢晓斌委托出售涉案房产，与耿鄂光耿鄂光签订《房地产买卖合同》，王陈琳、谢晓斌也以实际行动履行了耿鄂光与王陈琳所签的《房地产买卖合同》所约定的义务，行使合同的权利，故王陈琳及谢晓斌辩称其并未授权王琳出售涉案房产，不知晓与耿鄂光间的交易事宜的主张，法院不予采信。法院认为，《房地产买卖合同》系王琳作为王陈琳、谢晓斌的代理人与耿鄂光所签，相应的合同权利及合同义务应当由王陈琳、谢晓斌承担。在合同签订后，耿鄂光已经按照合同约定支付了定金。王陈琳及谢晓斌的公证委托人王某与耿鄂光办理资金监管手续，其行为后果应当由王陈琳、谢晓斌承担。耿鄂光已经按照合同约定履行合同义务，王陈琳、谢晓斌在办理完资金监管手续后，拒绝履行赎楼等相应义务，违反了合同的约定。耿鄂光享有购房资格，继续履行不存在障碍，其要求按照合同约定，要求王陈琳、谢晓斌继续履行合同，注销抵押登记、办理过户及交付房屋，法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、耿鄂光耿鄂光、王陈琳、谢晓斌继续履行编号为0003242的《房地产买卖合同》；二、王陈琳、谢晓斌于本判决生效之日起十日内注销深圳市龙岗区中海康城花园D区11栋一座27D房产抵押登记；被告逾期未办理的，由耿鄂光耿鄂光于被告逾期之日起十日内，代为注销抵押登记；第三人中国银行股份有限公司深圳文锦渡行协助办理注销抵押登记的相关手续；办理注销抵押登记的本金及利息，由王陈琳、谢晓斌负担；其他赎楼费用，由耿鄂光耿鄂光负担；三、耿鄂光耿鄂光于深圳市龙岗区中海康城花园D区11栋一座27D房产注销抵押登记之日起十日内向王陈琳、谢晓斌一次性支付剩余房款（剩余房款=1580000元-定金50000元-耿鄂光代为办理注销抵押登记所支付本金及利息）；四、王陈琳、谢晓斌于耿鄂光耿鄂光付清房款之日起五日内配合耿鄂光耿鄂光办理过户登记手续；过户产生的全部税费，均由耿鄂光耿鄂光负担；五、王陈琳、谢晓斌于办理过户之日起五日内向耿鄂光耿鄂光交付涉案房产；六、本判决未尽事宜，按双方合同约定执行；七、驳回耿鄂光耿鄂光其他诉讼请求。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是被上诉人耿鄂光与原审被告王琳所签订的《房屋买卖合同》，是否对上诉人王陈琳、谢晓斌发生法律效力。
一、关于上诉人王陈琳、谢晓斌是否清楚涉案合同以及王琳是否有代理权的问题。首先，王陈琳、谢晓斌、王琳在公安机关询问笔录中的明确表示，王陈琳、谢晓斌曾口头委托王琳出售涉案房产，王琳依据王陈琳、谢晓斌的口头委托出售涉案房产；其次，谢晓斌根据王琳的指示，去办理了房产证，并将房产证交由王林；最后，王陈琳、谢晓斌亲自办理公正委托手续，委托担保公司及相关的人员办理资金监管、赎楼、过户等相关手续。据此，本院认为王琳受王陈琳、谢晓斌口头委托出售涉案房产，其与耿鄂光签订了《房屋买卖合同》，相应的权利义务应当由王陈琳及谢晓斌承担。王陈琳、谢晓斌以实际行动履行了《房屋买卖合同》所约定的义务，故对于王陈琳、谢晓斌对王琳与耿鄂光签订《房屋买卖合同》不知情的主张，本院不予采信，王陈琳、谢晓斌应当按照合同约定履行合同义务；
二、关于耿鄂光是否提交虚假合同的问题。王陈琳、谢晓斌主张，耿鄂光为了骗取办理资金监管，与中介公司和担保公司提交虚假合同，本院认为，虽然各方未能提交办理资金监管时向银行提交的《房屋买卖合同》的原件，但根据原审查明的事实，该《房屋买卖合同》是王陈琳、谢晓斌公证委托的代理人王某签署的，故本院认为该《房屋买卖合同》并非虚假合同。该《房屋买卖合同》约定的首期款金额为53万元，虽然与耿鄂光与王琳签订的《房屋买卖合同》的首期款（43万元）不同，但该《房屋买卖合同》的目的只是为了办理资金监管，且该《房屋买卖合同》的其余条款与王琳与耿鄂光于2015年4月18日签订的《房屋买卖合同》并无不同，也没有损害王陈琳、谢晓斌的利益，王陈琳、谢晓斌主张该《房屋买卖合同》对其不具有法律效力，没有事实与法律依据，本院不予采纳。
综上，上诉人王陈琳、谢晓斌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费人民币9510元，保全费人民币5000元，均由上诉人王陈琳、谢晓斌承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 士 光
审 判 员 彭 建 钦
代理审判员 邓 亚 玲
二〇一七年五月九日
书 记 员 刘媛媛（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。