杭州市临安区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0185民初5937号原告叶荣星，男，1963年9月12日出生，汉族，杭州市临安区人，户籍地杭州市临安区，现住杭州市临安区，原告胡照英，女，1963年3月21日出生，汉族，杭州市临安区人，户籍地杭州市临安区，现住杭州市临安区，两原告共同委托代理人白琪玉，临安市天鸿法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告周军强，男，1971年5月10日出生，汉族，杭州市临安区人，住杭州市临安区湍口镇塘溪源村下周家**号，现住杭州市临安区，被告周萍英，女，1972年2月7日出生，汉族，杭州市临安区人，住杭州市临安区湍口镇塘溪源村下周家**号，现住杭州市临安区，两被告共同委托代理人陈新生，浙江满江红律师事务所律师，特别授权代理。两被告共同委托代理人褚茜茜，浙江满江红律师事务所实习律师，特别授权代理。原告叶荣星、胡照英为与被告周军强、周萍英确认合同无效纠纷一案，于2017年10月19日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序进行审理，并于2017年11月27日公开开庭进行了审理。原告叶荣星、胡照英及两原告共同委托代理人白琪玉、被告周军强、周萍英及两原告共同委托代理人陈新生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶荣星、胡照英诉称：两原告系夫妻。两被告系夫妻。以前，两被告在湍口镇上开店租用两原告西溪街19号的房屋。2011年7月15日，原被告双方经协商，签订了房屋买卖合同。两原告将坐落在湍口镇湍口村西溪自然村19号的房屋，土木结构楼房三间、平房两间，占地面积165.4平方米，以250000元的价款卖给两被告，并将该处农村集体土地建设用地使用权证一并交付给被告。原告以前确实因经济上存在一定困难时，一再隐瞒将该房屋卖给了被告的事实。当时双方也都不懂法律。由于该房屋属于农村集体所有土地性质的房屋，目前转让受法律限制。农村村民一户只能拥有一处宅基地，直接影响到原告的权益。现原告、被告双方协商，无法达成一致意见。原告只得依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，向法院起诉。请求法院查明事实，判令：1、2011年7月15日，原告与被告所签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告负担。原告叶荣星、胡照英为证明上述诉称事实，向本院提交证据如下：证据一、《房屋买卖合同》一份，证明2011年7月15日原被告签订了买卖合同一份，原告以250000元的价格将位于临安区房屋出售给被告的事实。证据二、土地申请登记审批表一份，证明临安区房屋登记在原告叶荣星名下的事实。证据三、户口簿复印件一份，证明原告胡照英和两原告的女儿户籍仍登记在案涉房屋名下的事实。被告周军强、周萍英辩称：1、案涉房屋没有违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律及行政法规，对于非集体经济组织成员能否通过购买农村房屋取得宅基地使用权没有明文规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条虽然涉及农村宅基地或土地使用权，但并未禁止农村房屋买卖，因此，该条款不能作为认定案涉房屋买卖合同无效的法律依据。2、国家有关农村房屋、宅基地流转的政策不能作为本案裁判依据。虽然《中华人民共和国民法通则》第六条规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定，应当遵守国家政策。但《中华人民共和国合同法》第七条规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。可见《中华人民共和国合同法》未沿袭《中华人民共和国民法通则》第六条有关民事活动应当遵守国家政策的规定，且《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的五种事由中，也不包括违反国家政策一项。2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第十条规定：处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。据此可以得出，《中华人民共和国民法通则》第六条关于遵守国家政策的规定实际上已不再适用。退一步讲，即使国家有关政策可以作为判断合同是否有效的依据，本案房屋买卖合同也不应认定为无效。中共中央、国务院对非本集体经济组织成员能否购买农村房屋或宅基地先后出台相关政策，但这些政策是随着不同历史时期的社会经济发展及经济格局的演变，而不但变化的。2013年11月，十八届三中全会关于农村土地改革方案中明确提出保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农村住房抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。2015年2月27日，全国人大授权国务院在北京市大兴区等33个试点县、市）行政区域，暂时调整实施《土地管理法》、《城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。2015年8月24日，国务院发布《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，开始农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作。2017年11月20日，中央全面深化改革领导小组第一次会议审议通过了16个文件，其中一个文件为《关于拓展农村宅基地制度改革试点的请示》。此次会议强调拓展宅基地制度改革试点范围，已经有了前期实践基础，要严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，平衡好国家、集体、个人利益，加快形成可复制、可推广经验。如前所述，根据社会经济发展及经济格局的不断变化，国家对非本集体经济组织成员间转让农村房屋、宅基地的政策也在不断的变化调整中。调整的方向由原来的全面禁止转让，逐步转向为严守公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线基础上，拓展宅基地制度改革试点范围，加快形成可复制可推广经验。本案中，案涉房屋买卖非但没有突破上述三条底线，而是有利于农村、农民经济的盘活和发展，符合中央对农村改革的精神要求。3、农村房屋买卖合同具有特殊性，在处理这类纠纷时，要尊重历史，照顾现实，注重法律和社会效果平衡，平衡当事人之间利益关系，兼顾诚实信用，维护农村社会的和谐稳定。原告叶荣星系昌化粮管所职工，两原在二十多年前就一直居住在。案涉房屋在出卖给两被告前的十多年期间也一直用于对外出租，而非两原自住。自2006年起，两被告因经营需要向原告承租案涉房屋。2011年购买案涉房屋后，两被告也将案涉房屋用于经营及生活居住。2011年，两原告基于生活工作地在，案涉房屋已经破旧，且2002年在购置了商品房，案涉房屋每年的租金又不高等因素，主动要求将案涉房屋出售给两被告。两被告考虑到自己生产经营及生活需要，同意购买了案涉房屋。2011年，案涉房屋出售给两被告时，房屋处于破旧状态。两被告购买该房屋后花费近30万元对该房屋内外进行了整体装修。虽然原被告不属于同一村集体经济组织成员，但两被告均属于农村集体经济组织成员，且与两原告也属于同一乡镇成员，这与城镇居民购买农村房屋是有本质区别的。两原告现在因为湍口温泉开发，案涉房屋的价值大幅度提升，进而主张房屋买卖合同无效，其行为完全违背诚实信用原则。综上，案涉房屋买卖合法有效，请求法庭驳回两原告的诉讼请求。被告周军强、周萍英未向本院提交证据材料。对原告叶荣星、胡照英提交的证据，经庭审质证，本院审核，现认证如下：一、原告提交的证据一，两被告无异议。结合庭审查明的相关事实，本院对该证据的证明效力予以确认。二、原告提交的证据二，两被告无异议。结合庭审查明的相关事实，本院对该证据的证明效力予以确认。三、原告提交的证据三，两被告对真实性无异议，但是只能证明2009年8月3日前两人的户籍登记情况。本院对该证据的证明效力予以确认。根据上述有效证据及当事人在庭审中陈述，本院查明事实如下：原告叶荣星、胡照英系夫妻关系，户籍地均在杭州市临安区。被告周军强、周萍英系夫妻关系，户籍地均在杭州市临安区下周家33号。2006年，两被告租赁案涉房屋买卖家具。因原告叶荣星当时尚欠两被告借款，且两原告经常生活居住地在。2011年7月15日，原告叶荣星主动提出将案涉房屋卖给被告周军强，且拟定好案涉《房屋买卖合同》，并在原临安市昌华法律服务所见证下，两原告与两被告签订了该合同。两原告将坐落在临安区，总占地面积165.4㎡，土木结构二层楼房三间，平房二间，作价250000元卖给两被告，并明确约定自合同签订之日，两原告即将上述房屋及相应的农村集体建设用地土地使用权证交付两被告，现案涉土地使用权证在两被告处，由两被告保管。原告叶荣星于卖房同日书面承诺：若该房今后拆旧建新，该处宅基地以叶荣星名义向村及土地行政管理部门提出申请，办妥土地使用权手续交给被告周军强。两原告与两被告就上述案涉房屋买卖问题交付完毕后，两被告即对案涉房屋地面、外墙、瓦片等进行了翻建，并建造了阳光棚。期间，双方相安无事。2017年10月16日，两原告找到两被告要求返还案涉房屋被拒。2017年10月19日，两原告诉来本院，要求支持其如上诉讼请求。本院认为：案涉《房屋买卖合同》尽管当时有临安市昌华法律服务所的见证，签订房屋买卖合同也是双方当事人真实意思表示，原告、被告双方也履行了合同约定的相关内容。但当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得损害国家、集体或者第三人利益。案涉房屋不是商品房，是附着于湍口村集体所有的宅基地之上的农村房屋，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员才享有的权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权享有和取得农村宅基地使用权，房屋中随带宅基地的人身保障属性，农村房屋只能在同一集体经济组织内部进行转让。原告、被告之间交易的房屋是限制流通标的物，双方合同所指的标的物不符合交易的限制条件。故本案所涉《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，应认定为无效合同。两原告与两被告在买卖案涉房屋时应当知道案涉房屋附着的宅基地系临安区湍口镇湍口村集体所有，只有湍口村集体经济组织成员才能享有使用该土地建房的权利，却仍然签订案涉房屋买卖合同，违反了国家强制性法律规定，双方对案涉房屋买卖合同无效均存在过错。但买卖案涉房屋系两原告主动向两被告提出，并由两原告拟定好《房屋买卖合同》后再找两被告签字，故两原告对造成案涉房屋买卖合同无效的过错责任大于两被告，应承担合同无效的主要过错责任。两被告在庭审中辩称合同有效，系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律规定，案涉《房屋买卖合同》应为有效合同的意见，因无相应的法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告叶荣星、胡照英与被告周军强、周萍英于2011年7月15日签订的，买卖坐落于临安区（占地面积165.4㎡，三间两层土木结构楼房及平房二间）的《房屋买卖合同》无效。本案受理费80元，由原告叶荣星、胡照英负担，款限判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状1份及副本2份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  张琼华人民陪审员  童雪飞人民陪审员  胡婵瑛二〇一八年三月二十日书 记 员  张 洁附：相关的法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三、《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。-??1?-