广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终18368号上诉人（原审被告）：广东富港投资集团有限公司，住所地广东省广州市海珠区，统一社会信用代码91440101716361290B。法定代表人：陈光明，总经理。委托代理人：邓赶生，广东国鼎律师事务所律师。委托代理人：扈靖，广东国鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：曾学林，住湖北省黄石市西塞山区。上诉人广东富港投资集团有限公司（以下简称“富港公司”）因与曾学林商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初4039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人富港公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回曾学林的全部诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费用由曾学林承担。事实和理由：（一）一审法院在房产证的办理期限及其起算和截止时间点均存在事实认定和法律适用错误，富港公司不存在逾期办证的违约行为。1、补充协议已将合同约定的210个工作日的办证期限延长至360个工作日。涉案《商品房买卖合同》第二十一条第二款约定：“双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2．乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内(不超过210个工作日内)到房地产登记机构为乙方办妥产权登记……”。《商品房买卖合同》补充协议第八条约定：“根据买卖合同第二十一条的约定，甲乙双方就产权登记进一步约定如下。买卖合同第二十一条与本条不一致的，以本条约定为准。1、甲乙双方应在该商品房交付之日起360个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记……”。由此可见，《商品房买卖合同》第二十一条明确采取的是第2种委托甲方办证的方式，且办证期限为210个工作日，但补充协议对此进行了修改，将办证期限延长为360个工作日，且约定以补充协议为准。第1种办证方式根本没有被采用，因此不可能也没有必要对其进行补充约定。更何况《商品房买卖合同》第二十一条第1种方式约定办证期限不超过180个工作日，第2种方式约定办证期限不超过210个工作日，如果补充协议是对第1种方式进行的补充约定，那么为何会将一个没有用的条文约定的期限补充约定至远超过双方采用的条文约定的期限?这显然是不合逻辑的。补充约定是对双方之前约定的一个补充或者修改，双方之前只约定了210个工作日的办证期限，因此，补充协议约定的360个工作日的办证期限明显是对210个工作日办证期限的修改。富港公司办证期限应当认定为360个工作日。2、房屋只有在竣工验收之后才能办证，法院已将该小区逾期交楼的违约责任计算至竣工验收之后，而本案富港公司逾期交楼的违约责任已通过协商解决，故办证时间的起算点应从房屋竣工验收之日计算，否则将会造成富港公司重复承担责任的不公平后果。虽然根据涉案《商品房买卖合同》第二十一条的约定，富港公司办证的时间是从商品房交付之日起算，但该合同第十二条同时约定，工程竣工验收合格是该房屋必不可少的交房条件之一，也是法定的交付使用条件。同时，竣工验收合格是办理房产证的前提条件。因此，该合同第二十一条办理房产证的起算时间暗含的前提是：房屋已经满足交付使用条件，包括已经竣工验收合格，可以办理房产证，否则也不会在合同的第十三条第三款约定：“房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等”。如果按照合同约定，涉案房屋在交付时，必须满足已经竣工验收等交房条件，否则不能交付使用。但本案存在特殊情况，即由于施工方的原因，导致房屋在约定的交付时间内未达到交房条件，产生逾期交楼的违约责任。因此，富港公司为避免损失进一步扩大，在房屋没有竣工验收、不具备交房条件的情况下，通过与购房者签订《协议书》的形式，主动按照《商品房买卖合同》第十四条关于逾期交房的约定及其补充协议第十三条关于违约金不超过房款总额1％的约定，向大部分购房者支付了房款总额1％的违约金，同时办理了交楼手续，解决了大部分逾期交楼问题。这也导致本案中的房屋交楼时间在房屋竣工验收之前，房屋交付之时，尚不具备办理房产证的条件。而由于部分购房者向法院起诉富港公司逾期交楼，（2015）穗中法民五终字第3454号等生效判决确认富港公司承担逾期交楼的违约责任至实际取得《竣工验收备案表》之后。虽然涉案房屋于2014年6月26日办理收楼手续，但根据上述生效判决精神，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，富港公司的逾期交楼责任承担至房屋竣工验收之时。由于富港公司对曾学林承担的逾期交楼责任已经通过协商的方式解决，因此，涉案房屋的法定交付时间应为2014年12月31日，即取得《竣工验收备案表》之日。这也符合双方约定的房产证办理期限从房屋“交付”之日起算的真实合同目的。否则，如果从2014年6月26日起算，则在2014年6月26日至2014年12月31日期间，富港公司既要承担逾期交楼的责任，又要承担逾期办证的责任，导致富港公司重复承担责任，有悖公平原则。3、富港公司早于2016年5月13日就取得了收件回执，涉案房屋的房产证已于2016年5月17日颁发，且于同日开始使用，办理了银行贷款抵押手续，富港公司已完成办证义务。4、曾学林在富港公司通知一个多月后才提交办证资料，补充协议明确约定在此情况下，富港公司不承担逾期办证的责任，故此期间不应计算在富港公司办证期限之内。合同第二十一条约定：“在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料”。补充协议第八条约定：“乙方委托甲方办理产权登记的，乙方须在交接商品房时或在甲方通知的时间内完成以下委托前事项：……上述委托办证之前置义务乙方未完成的，甲方不承担逾期办证的责任”。富港公司早在2015年10月15日就向曾学林发出《办理产权登记通知书》，但曾学林直到2015年11月26日才完成委托办证的前置义务。因此，根据双方的约定，在曾学林未完成委托办证的前置义务之前，富港公司无需承担逾期办证的违约责任，因曾学林自身原因导致逾期办证的后果，应由曾学林承担，即2015年1O月15日至2015年11月26日的期间不应计算在富港公司办证的期限之内。5、从2014年12月31日房屋符合法定交付使用条件之日至2016年5月17日实际颁证之日，扣去曾学林提交办证资料的期间，富港公司共用时310个工作日，不存在逾期办证的违约行为。（二）一审法院强行调整合同约定的违约金，没有事实和法律依据，即使法院认定富港公司违约，违约金不应超过房款总额的1％。1、补充协议已经明确约定违约金不超过房款总额的1％。补充协议第十三条第1款约定：“买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1％”。其中买卖合同第二十二条是关于逾期办证的违约责任的约定。补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，一审法院对此也予以确认，应当得到双方的遵守和履行。因此，即使法院认定富港公司构成逾期办证，违约金也不得超过房款总额的1％。2、法院依申请调整违约金必须以实际损失为基础。根据我国《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，调整违约金必须以实际损失为基础，但一审判决却在没有任何证据表明实际损失存在的情况下，强行介入当事人之间的意思自治，调整双方约定的违约金，没有事实和法律依据。3、曾学林没有提供证据证明实际损失的存在，根据“谁主张谁举证”的证据规则，其调整违约金的主张不应得到支持。一审法院以“该封顶条款未与富港公司违约时间相联系”为由，强行调整违约金，没有事实和法律依据。4、贵院另案中对与本案同一违约金条款的调整请求没有支持。为维护裁判的统一性和法律的威严，曾学林调整违约金的请求同样不应得到支持。被上诉人曾学林二审辩称：同意一审判决，不同意富港公司的上诉请求。2016年9月18日，曾学林向一审法院提出本案诉讼，请求：1.富港公司支付迟延办理不动产权证书违约金56427.39元（按迟延422天，每日以总房价款668571元的0.02%计算）；2.富港公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：富港公司是位于广州市南沙区商贸南二路某嘉苑小区的开发商。2012年11月9日，富港公司（甲方、卖方）与曾学林（乙方、买方）签订《商品房买卖合同》及附件，约定：乙方向甲方购买广州市南沙区商贸南二路麓嘉苑xx栋xxx房，总金额668571元。甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定：由乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条约定：乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七《补充协议》第八条约定：根据买卖合同第二十一条的约定，甲乙双方就产权登记进一步约定如下。买卖合同第二十一条与本条不一致的，依本条约定为准。1.甲乙双方应在该商品房交付之日起360个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。2.乙方委托甲方办理产权登记的，乙方须在交接商品房时或在甲方通知的时间内完成以下委托事项：（1）缴交完毕全部应由乙方承担的税、费及全部房款；（2）所购房屋有面积误差并需更换实测面积对应值房款发票的，应主动到甲方处换取办理产权证对应之实测面积之发票；（3）向甲方提交办理产权登记所需的全部资料，并签署一切乙方委托甲方办理产权所必要的文件（包括但不限于签署权属转移登记申报手续）。上述委托办理之前置义务未完成的，甲方不承担逾期办证的责任。《补充协议》第十三条约定：买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。此外，合同及《补充协议》还对其他事项进行了约定。合同签订后，曾学林向富港公司付清了涉案房屋的购房款。由于富港公司未能在合同约定的期限内履行交楼义务，双方于2014年6月26日就迟延交楼问题达成协议，曾学林于同日办理了涉案房屋的收楼手续。涉案楼宇于2014年12月31日取得《竣工验收备案表》。2015年10月15日，富港公司向曾学林出具《办理产权证通知书》，通知曾学林应在2015年12月31日前将办证所需资料交给富港公司。曾学林于上述期限内缴交了契税，并向富港公司提供完毕办证所需的资料。2016年6月13日，富港公司将办妥的《不动产权证书》交付曾学林。一审庭审中，双方当事人确认在房屋交付之日即2014年6月26日起扣除210个工作日为2015年5月4日（即次日为2015年5月5日）。一审法院认为，曾学林与富港公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。曾学林已履行了付款义务，涉案房屋已交付曾学林使用，富港公司未按约定为曾学林办理权属证书，构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十一条约定，办理权属证书的方式有两种，第一种是由双方共同办理；第二种是由曾学林委托富港公司办理，而双方选择的是第二种方式，即富港公司应当在房屋交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为曾学林办妥产权登记，并向其二人交付权属证书。富港公司认为《补充协议》第八条已对上述约定的办证期限修改为360个工作日，但根据该条所约定的内容，上述所修改的办证期限仅适用于第一种办证方式，对第二种办证方式的期限并未有作出修改。故富港公司上述抗辩理由缺乏依据，不予采纳，其仍应按照《商品房买卖合同》第二十一条的约定履行。曾学林于2014年6月26日办理收楼手续，依上述约定，办证期限应自该日起算。富港公司认为办证期限应从涉案楼宇取得《竣工验收备案表》的次日起算，缺乏合同依据，不予采纳。根据《补充协议》第八条约定，曾学林向富港公司提供办证所需资料的时间，已由原来《商品房买卖合同》约定的收到富港公司书面通知后5个工作日内完成，修改为在富港公司通知的时间内完成。曾学林按照《补充协议》第八条的约定，在富港公司通知的时间内完成办证所需资料的提交，富港公司仍以修改前的约定，主张曾学林迟延提交办证资料，应自行承担相应的迟延办证责任，缺乏理据，不予采纳。综上认定，富港公司应于2015年5月4日前办妥并交付权属证书给曾学林，但富港公司直至2016年6月13日才履行完上述办证义务，故违约金的计算时间应从富港公司办证期限届满之日的次日（即2015年5月5日）起，计算至2016年6月13日止。另《补充协议》第十三条虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与富港公司违约时间相联系，在富港公司逾期办证时间较长的情况下，显然不足以弥补曾学林的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少”的规定，曾学林主张《补充协议》中封顶条款确定富港公司因迟延交楼所应负担的违约责任过低，要求予以调整，符合上述法律规定，予以支持。综合本案案情，该院认为违约金应以曾学林已付的房款总额668571元为本金，按中国人民银行规定的同类一年期贷款基准利率标准计付为宜，对曾学林主张的超出该标准部分，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，于2016年11月8日作出如下判决：一、被告广东富港投资集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告曾学林支付从2015年5月5日起至2016年6月13日止的迟延办证违约金，违约金以总房价款668571元为基数，按中国人民银行规定的同类一年期贷款基准利率计算；二、驳回原告曾学林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费958元，由原告曾学林负担572元；被告广东富港投资集团有限公司负担386元。双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，上述富港公司（甲方、卖方）与曾学林（乙方、买方）签订的《商品房买卖合同》第二十一条约定，双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：1、甲乙双方共同办理，……。2、乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。本院认为，本案二审的争议焦点在于:一、富港公司履行办证义务的期限及计付逾期办证违约金的起算时间、截止时间；二、富港公司逾期办证违约金的计付标准。对此，本院认定如下：关于争议焦点一。涉案《商品房买卖合同》第二十一条约定“由乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”。富港公司上诉虽主张《补充协议》第八条第1点关于“甲乙双方应在该商品房交付之日起360个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记”的约定，已将涉案《商品房买卖合同》第二十一条约定的富港公司办理房地产权证的期限“210天”变更为“360天”，但该《补充协议》第八条第1点约定的办证主体是“甲乙双方”，而上述《商品房买卖合同》第二十一条约定的办证主体为“甲方”，故该《补充协议》第八条第1点关于“360天”的约定是否变更了《商品房买卖合同》第二十一条关于“210天”的约定是不明确的，富港公司该项主张依据不足，本院不予采信，富港公司仍应按《商品房买卖合同》第二十一条约定的期限履行办证义务。曾学林于2014年6月26日办理了收楼手续,根据《商品房买卖合同》第二十一条的约定，富港公司应于2015年5月4日前将权属证书办妥并交付曾学林，而富港公司于2016年6月13日才履行完毕上述办证义务，一审判决富港公司向曾学林支付2015年5月5日起至2016年6月13日止的迟延办证违约金，符合该《商品房买卖合同》第二十一条的约定，并无不当。富港公司上诉主张“办证时间的起算点应从房屋竣工验收之日起算”、“2016年5月17日已经完成办证义务”，理据不足，本院不予认定。根据《补充协议》第八条的约定，曾学林向富港公司提交办证资料的时间，已变更为在富港公司通知的时间内。曾学林已在富港公司通知的期限内提交办证资料，富港公司上诉以变更前的约定主张曾学林迟延提交办证资料，并据此主张“提交办证资料的期间应在办证期限内扣除”，缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点二。鉴于双方在《补充协议》中约定的“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款未与富港公司违约时限相联系，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，综合本案案情，遵循公平合理原则，酌情判定富港公司按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计付迟延办证违约金，并无不妥。富港公司上诉主张“违约金不应超过房款总额的1%”，理据不足，本院不予采纳。综上所述，富港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费772元，由上诉人广东富港投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一七年四月十二日书记员  杨 旦