湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0103民初1030号
原告：长沙农村商业银行股份有限公司天心支行，住所地湖南省长沙市天心区杉木冲中路180号欧洲城16栋。
法定代表人：周松柏，行长。
委托诉讼代理人：周黎捷子，谢思思，湖南路衡律师事务所律师。
被告：陈艳，女，汉族，1983年8月8日出生。
被告：苏建，男，汉族，1980年7月8日出生，系被告陈艳之夫。
原告长沙农村商业银行股份有限公司天心支行（以下简称长沙农商行天心支行）诉被告陈艳、苏建金融借款合同、抵押合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理后，依法由审判员吴贵平适用简易程序，于2017年4月17日公开开庭进行了审理。原告天心农合行的委托诉讼代理人谢思思，被告陈艳，苏建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长沙农商行天心支行向本院提出诉讼请求:1.判决两被告共同连带偿还借款本金人民币45万元整及至实际清偿日止的全部利息、罚息（利息暂算至2017年1月21日止为24811.31元，后期利息根据合同约定计算至实际清偿日止）。2.判决本案的保全费、诉讼费、公告费、律师费等实现债权的费用全部由两被告承担。3.判决在上述一、二项请求范围内原告对抵押房产享有优先受偿权。事实和理由：陈艳作为借款人，苏建作为共同借款人向原告借款45万元，月利率为5.4375‰，苏建愿意以其名下的一处房产提供抵押担保。现上述借款人、抵押人未按照合同约定履行还本付息义务和担保义务，依法起诉。
被告陈艳、苏建辩称，对原告的诉求没有异议，我们已经把抵押房屋挂在房屋中介公司售卖，卖了房子后就将钱还给原告。希望原告能够减免相应的费用。
经审理本院认定如下事实：2015年12月29日，被告陈艳作为借款人与原告签订了《最高额借款合同》，合同约定：1、自2015年12月29日起到2018年12月29日止，由原告向被告陈艳发放最高�额不超过45万元的贷款，在此期限和额度内，可不再逐笔签订借款合同，每笔贷款的金额、用途、期限、利率、还款方式均以借款借据为准。借款借据作为本合同的组成部分，具有同等法律效力；2、借款自实际提款日起按日计算，按月结息，利率为月利率以借据约定为依据。借款到期一次性还本，利随本清；3、逾期罚息利率在原借款利率基础上加收30%确定；4、借款人承担因本合同的订立和履行所发生的费用，以及贷款人为实现本合同项下债权已付和应付的费用，包括但不限于诉讼费或仲裁费、财产保全费、律师费、执行费、评估费、鉴定费、拍卖费、公告费等；5、本合同项下借款为担保贷款，担保事宜见另行签订的担保合同。相关担保为最高额抵押担保合同。6、借款人违约，贷款人有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，立即收回未偿还款项。被告陈艳�苏建同时还签订了共同借款人承诺书，承诺承担连带清偿责任。
同日，被告苏建作为抵押人与原告（抵押权人）签订《最高额抵押合同》，约定：1、抵押人苏建自愿为债务人陈艳自2015年12月29日起到2018年12月29日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额45万元提供担保；2、在本合同约定的期限和最高余额内，债务人可申请循环使用上述银行信用。每笔债权的起始日、到期日、利率及金额以主合同的借据（即借款凭证）或相关债权凭证为准；3、在本合同约定的期限和最高余额内，抵押权人发放本合同约定的贷款和提供其他银行信用时无须逐笔办理担保手续；4、抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产�的可得利息损失、损害赔偿金、以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用；5、抵押人同意以其所有的位于长沙市岳麓区窑塘开发小区7-5-32栋401号房屋（权证号长房权证岳麓字第005969**号）向原告提供抵押担保，抵押物暂作价67万元；6、抵押人应在本合同签订后5日内到有关登记机关申办抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交抵押权人保管；7、主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。2015年12月31日，被告苏建到相关的房屋产权部门办理了房屋抵押登记手续（他项权证号为房他证岳麓字第5151035**号）。
以上合同签订后，原告于2015年12月31日依约向被告陈艳发放贷款45万元，到期日为2016年12月20日，借款利率5.4375‰，还款方式为按月付息，到期还本，被告陈艳向原告出具了借款借据。借款到期后，被告陈艳支付了2016年6月1日前的利息，此后未能依约履行支付利息的义务，经原告多次催收，陈艳至今未予偿还。截至2017年1月6日止，被告陈艳尚欠原告借款本金45万元，利息24811.31元。担保人苏建亦未依约承担代为清偿责任。
另查明，2017年1月22日，原告与湖南路衡律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托该律师事务所律师担任诉讼代理人代理本案，约定律师代理费3万元，提交了律师费发票。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告陈艳签订的《最高额借款合同》，原告与被告苏建签订的《最高额抵押合同》均系�同双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方应当严格履行各自的合同义务。原告按约向被告陈艳发放了贷款，被告陈艳作为借款人，被告苏建共同借款人和抵押人并未依约履行按期付息还款义务。现原告按照借款合同约定要求被告陈艳、苏建共同偿还借款本金和利息，并按照合同约定另行计算从到期后逾期加收30%的罚息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《最高额抵押合同》的约定，被告苏建以其名下的房屋就上述债务履行向原告提供抵押担保，并办理了抵押登记，故原告对被告苏建所提供的抵押财产在约定的抵押担保范围内享有优先受偿权。同时原告与被告陈艳双方之间签订的《最高额借款合同》中对原告为实现债权而支出的律师代理费的承担已有明确约定，该约定不违反法律的强制性规定。且原告已委托湖�路衡律师事务所代理本案诉讼，故被告陈艳、苏建应当承担相应的律师代理费。但原告所诉律师代理费7万元过高，本院按照本案的诉讼标的计算，根据湖南省律师收费办法标准以本案诉讼标的45万元分段计算认定合理的律师费为15000元。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条之规定，判决如下：
一、限被告陈艳、苏建于本判决生效之日起10日内返还原告长沙农村商业银行股份有限公司天心支行借款本金45万元并支付至实际清偿日止的全部利息、罚息(利息暂算至2017年1月21日为24811.31元，后期利息根据合同约定计算至实际清偿日止)；
二、限被告陈艳、苏建于本判决生效之日起10日内支付原告长沙农村商业银行股份有限公司天心支行为实现债权支出的律师费15000元；
三、原告长沙农村商业银行股份有限公司天心支行对以折价或拍卖、变卖被告苏建名下位于长沙市岳麓区窑塘开发小区7-5-32栋401号房屋（权证号长房权证岳麓字第005969**号）所得款项享有优先受偿权；
四、驳回原告长沙农村商业银行股份有限公司天心支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8425元，减半收取4212.5元，财产保全费3120元，合计7332.5元，由被告陈艳、苏建共同承担7000元（此款原告长沙农村商业银行股份有限公司天心支行已预交，由以上被告于本判决发�法律效力后15日内直接给付原告长沙农村商业银行股份有限公司天心支行），由原告长沙农村商业银行股份有限公司天心支行承担332.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 吴贵平
二〇一七年五月十八日
代理书记员 谢 婷