广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初6815号原告：邓树荣，男，1984年9月3日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：周政华，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，广东南国德赛律师事务所律师。被告：黄桂洪，男，1977年5月11日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：张军，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪云妹，广东东方昆仑律师事务所律师。原告邓树荣与被告黄桂洪物权保护纠纷一案，本院于2017年5月31日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓树荣的委托代理人周政华、ＸＸ，被告黄桂洪及其委托代理人张军、纪云妹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓树荣诉称：涉案房屋位于广东省广州市白云区机场路华明街67号205房，原为卢健敏所有。2012年3月13日，卢健敏作为抵押人，与抵押权人中信银行股份有限公司广州分行（以下简称中信银行广州分行）办理了涉案房屋的抵押登记手续。2012年4月9日，卢健敏将该房屋出租给被告黄桂洪。因卢健敏到期未偿还债务，中信银行广州分行向广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）提起诉讼。2015年5月2日，天河法院依据（2013）穗天法民二初字第1566号生效判决对涉案房屋进行拍卖并依法启动评估、拍卖程序。2016年4月14日，经广州市恒燊拍卖有限公司拍卖，该房产由原告购得。2016年5月5日，天河法院作出（2016）穗天法执字第8406号执行裁定，裁定：位于广州市白云区机场路华明街67号205房归原告所有。原告认为，原告已经依法取得涉案房屋的所有权，对该案渉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。涉案房屋在出租之前已经设定了抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院》第二十条等规定，该租赁合同对原告不具有约束力。现为维护原告的合法权益，特诉请法院判令：一、被告立即腾空坐落于广州市白云区机场路华明街67号205房房屋并将该房屋交还给原告管业；二、被告赔偿上述房屋占用期间的损失（自2016年5月5日起按月租金3000元的标准计算至被告实际交还上述房屋之日止）。被告黄桂洪辩称：一、被告是广州市白云区机场路华明街67号205房的合法承租人，不需要向原告支付房屋占用费。被告于2012年4月9日与出租人卢健敏签订涉案房屋的《房地产租赁合同》，约定租期19年，自2012年4月9日起至2031年4月8日止，总租金160000元，由被告一次性支付给出租人卢健敏，被告租用房屋合法有据。根据合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”被告作为涉案房屋的承租人，对涉案房屋的拍卖在同等条件下享有优先购买权。且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。但被告从未收到过出租人卢健敏或者法院的书面通知，直至2017年8月收到本案的起诉状副本，才知悉涉案房屋被拍卖。出租人卢健敏及执行法院未在拍卖房屋之前履行通知义务，剥夺了被告的优先购买权，被告不应为此承担任何责任。二、原告在参与涉案房屋拍卖时，没有了解涉案房屋原有的租赁权，存在过错，应对此自行承担责任。原告作为竞拍者，在参加竞拍会之前，必然会提前了解竞拍房屋的使用情况。被告有理由相信原告在明知涉案房屋存在租赁的情况下仍参与竞买，主观上存在过错，对此应自行承担相应的法律责任。三、原告主张的房屋使用费远远高于实际的市场租金，如法院认定应当交还房屋，被告同意按照广州市同期同类同地段私房租金标准确定，但必须扣除被告对涉案房屋所作装修的残值。经审理查明：涉案房屋位于广东省广州市白云区机场路华明街67号205房（建筑面积49.98平方米），原所有权人为卢健敏，抵押权人为中信银行广州分行，设定抵押时间为2012年3月13日。中信银行广州分行以卢健敏、黄志演为被告向广州市天河区人民法院提起诉讼[案号：（2013）穗天法民二初字第1566号]，诉请：该案两被告向中信银行广州分行归还贷款本金447468.97元，支付利息13600.17元，罚息498.75元（利息和罚息暂计至2013年2月18日，2013年2月19日之后的利息和罚息依据合同约定继续计算至实际还清之日止）；中信银行广州分行对涉案房屋享有优先受偿权等。天河法院经审理查明，该案所涉贷款用于购买涉案房屋。2014年3月3日，广州市天河区人民法院作出民事判决，判决：一、卢健敏、黄志演向中信银行广州分行清偿借款本金461567.89元；二、卢健敏、黄志演向中信银行广州分行支付律师费4000元；三、中信银行广州分行对卢健敏、黄志演提供的抵押物位于广州市白云区机场路华明街67号205房享有优先受偿权等。上述判决作出后，卢健敏、黄志演不服，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2014年8月5日作出民事裁定书，认为卢健敏、黄志演没有在法定期限内预交上诉费用，裁定按其自动撤回上诉处理。2014年11月18日，中信银行广州分行以（2013）穗天法民二初字第01566号案件为执行依据向广州市天河区人民法院申请强制执行。执行过程中，天河法院执行人员于2015年3月5日到涉案房屋寻找被执行人，房屋现场门未上锁，无人居住，执行人员于门外张贴传票后离开。2015年3月23日，天河法院将涉案房屋提交评估、拍卖。同年4月2日，天河法院执行人员到涉案房屋张贴拍卖公告及执行裁定书，发现该房屋已经有人入住，该人员自称租客，但拒绝签收相关文书，故执行人员在门外张贴公告及执行裁定书，告知其向出租人转达并到天河法院申报权利。该公告主要内容为：天河法院将对被告执行人卢健敏名下位于广州市白云区机场路华明街67号205房依法进行评估、拍卖；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，天河法院责令被执行人卢健敏及其他使用人在2015年4月17日前迁出并腾空上述房屋，交天河法院处理；为此，上述房屋的权利人、异议人、利益关系人、承租使用人等必须于2015年4月16日前向天河法院申报并提出其主张，逾期不提出，视为放弃权利，由此造成的损失由放弃权利人执行承担，天河法院将依法强制执行等。公告发出后，无权利人向天河法院申报权利。2015年5月12日，天河法院执行人员将涉案房屋移交评估、拍卖，财产移交清单及财产现状调查表中均显示涉案房屋有人居住。2015年7月9日，天河法院委托广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司对涉案房屋进行评估。同年8月4日，该评估机构作出《房地产估价报告》，确定估价结果为涉案房屋在2015年7月30日的评估总价为821089元，评估报告显示因估价人员未能进入涉案房屋内部进行查勘，故评估未考虑平面形式、室内特殊装修、采光、景观等因素对估价结果的影响。2015年9月23日，天河法院委托广州市恒燊拍卖行有限公司对涉案房屋进行拍卖。委托期限为3个月，房屋按现状拍卖，法院不负责清场。随后，广州产权交易所发布涉诉资产进场拍卖公告，告知涉案房屋展示时间为2015年11月11日、12日等拍卖程序。同年11月4日，广州市恒燊拍卖行有限公司到广州市白云区机场路华明街67号张贴拍卖公告。2015年11月19日，广州市恒燊拍卖行有限公司向天河法院发出《拍卖未成交报告》，表示因拍卖会保证金截止日时无人交纳竞买保证金，委托拍卖标的流拍。2015年12月8日，天河法院向广州市恒燊拍卖行有限公司发出调价通知书，对涉案房屋在第一次拍卖底价的基础上下调20%，即以656871.2元作为拍卖底价继续第二次拍卖。2016年1月13日，广州市恒燊拍卖行有限公司于广州日报发布拍卖公告。同年1月28日进行网上竞价拍卖。同日，该拍卖行向天河法院发出拍卖未成交报告，表示因拍卖会保证金截止日时无人交纳竞买保证金，委托拍卖标的流拍。2016年3月3日，天河法院再次向广州市恒燊拍卖行有限公司发出调价通知书，对涉案房屋在第二次拍卖底价的基础上下调20%，即以525496.96元作为拍卖底价继续第三次拍卖。同年3月28日，广州市恒燊拍卖行有限公司到广州市白云区机场路华明街67号张贴拍卖公告并于广州日报发布拍卖公告。同年4月12日，原告通过网络拍卖方式竞买成功。同年4月21日，原告按规定将拍卖款513496.96元余款存入天河法院指定的银行账户。同年5月5日，天河法院作出（2014）穗天法执字第8406号《执行裁定书》，裁定涉案房屋归原告所有。同年7月21日，中信银行广州分行出具收款收据，确认收到（2014）穗天法执字第8406号案件执行款556084.96元。2016年8月16日，广州市国土资源和规划委员会核发以原告为权利人的涉案房屋不动产权证书（编号：NOD44050033896），该不动产权证书记载原告取得涉案房屋的依据为（2014）穗天法执字第8406号《协助执行通知书》，现原告要求被告迁出涉案房屋，未果，诉至本院。诉讼中，原告为证实涉案房屋的使用费标准，向本院提交了《房屋租赁合同》及收据予以佐证。其中《房屋租赁合同》显示：原告于2016年5月15日与案外人罗静山签订《房屋租赁合同》，约定由原告将涉案房屋出租给罗静山，租赁期12个月，自2016年5月15日起至2017年5月14日止；房屋月租金为3200元等。收据显示：原告于2016年5月15日收到涉案房屋2016年5月房租和押金共计9600元。被告对上述的真实性不予确认，认为原告出租涉案房屋时并未取得不动产权证书，也没有实际接收房屋，罗静山在没有查看涉案房屋状态的情况下即签订房屋租赁合同，明显有违常理。被告为证实其系涉案房屋的承租人，向本院提交了房地产租赁合同、收款收据、公证委托书、银行账户明细信息打印单、租赁合同、租金收据予以佐证。其中，《房地产租赁合同》、收款收据显示：被告于2012年4月9日与卢健敏的委托代理人签订《房地产租赁合同》，约定由卢健敏将位于广州市白云区机场路华明街67号205房房屋出租给被告作住宅使用，租赁期限为19年，自2012年4月9日起至2031年4月8日止；卢健敏的委托代理人卢健玲一次性收到被告承租涉案房屋从2012年4月9日至2031年4月8日共计19年租金160000元，卢健敏承诺于2012年5月8日将上述物业交给被告使用，卢健玲已征得业权人卢健敏同意已上述条件出租该物业，并愿意承担一切违约责任，被告有权出租、转租上述物业；卢健玲于同日出具收款收据，确认收到被告交纳的共计19年租金160000元。公证委托书显示：卢健敏、黄志演委托卢健玲办理涉案房屋相关事宜，但委托权限中无将涉案房屋出租及收取房屋租金的授权。银行账户明细信息打印单显示：被告曾经于2012年4月9日向6222023602062323324账户转账支付130000元，向6222023602074475609账户转账支付200000元；于2012年5月18日转账支付160000元；租赁合同及租金收据显示：被告于2015年2月28日将涉案房屋出租给案外人李成军，租赁期限为一年，自2015年4月15日起至2016年4月14日止，租金标准为每月2000元，李成军向被告支付了租赁押金4000元及首月租金2000元。原告针对上述证据，认为：卢健玲未获得相应的授权，无权将涉案房屋出租，被告亦未能提供证据证实其已经支付租金，故被告与卢健玲签订的房地产租赁合同是不真实的，被告非法占用涉案房屋用于出租，且在天河法院拍卖过程中从未主张过任何权利，原告有权要求被告腾退房屋并支付房屋使用费。庭审中，原、被告均同意涉案房屋使用费按照广州市同期同类同地段私房租金标准确定。被告明确表示其在承租涉案房屋之前已知悉涉案房屋设定了抵押权；涉案房屋目前由被告的员工在使用，使用费由员工工资扣除，但无相应的租赁合同。另被告表示原告曾经于2016年7月、8月期间两次到涉案房屋处要求被告腾退房屋。以上事实，有民事判决书、民事裁定书、执行案卷材料、不动产权证书、《房屋租赁合同》、收据、房地产租赁合同、收款收据、公证委托书、银行账户明细信息打印单、租赁合同、租金收据及当事人陈述等证据证实。本院认为：根据天河法院的执行材料显示，（2014）穗天法执字第8406号案件强制执行过程中，天河法院已经在涉案房屋张贴公告，要求涉案房屋的权利人、异议人、利益关系人、承租使用人及时申报权利，逾期则视为放弃权利，且涉案房屋经过三次拍卖，均在相关报刊及房屋所在地张贴拍卖公告。被告作为涉案房屋的承租人，理应知悉上述公告及涉案房屋的拍卖事宜，但其在天河法院的执行过程中从未就其承租以及优先购买权申报权利，足以认定被告实际上放弃其相应权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院查封的。”涉案房屋于2012年3月13日已经设定抵押权，抵押权人为中信银行广州分行。天河法院作出的（2013）穗天法民二初字第1566号案件判决中信银行广州分行对涉案抵押的涉案房屋享有优先受偿权，中信银行广州分行依据该判决申请（2014）穗天法执字第8406号案件强制执行过程中拍卖涉案房屋以实现其抵押权，上述事实，已经充分反映涉案房屋的所有权是基于中信银行广州分行实现抵押权而由原告通过拍卖方式而发生变动的，原告要求被告腾空涉案房屋并交涉案房屋交付原告管业符合上述法律规定，本院予以支持。被告明确表示其在承租之前已经知悉涉案房屋存在抵押权的事实，其再主张不同意迁出并交还上述房屋，实际上要求继续履行房屋租赁合同与上述法律规定相悖，本院对其辩解意见不予采纳。对于原告主张的房屋使用费问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告于2016年8月16日领取涉案房屋不动产权证书，其自上述时间开始对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。现被告占有涉案房屋拒不迁出，已经侵害了原告的物权，原告要求被告支付房屋使用费于法有据，本院予以支持。对于房屋使用费的标准，原告提供的、其与罗静山之间的《房屋租赁合同》签订于2015年5月15日，原告在该签订时间尚未取得涉案房屋的不动产权证书，其不享有对涉案房屋收益的权利，故该房屋租赁合同中记载的租金标准不足以认定为涉案房屋使用费的计算标准。原、被告均同意按照广州市同期同类同地段私房租金标准计算房屋使用费合理，本院予以照准，该房屋每月使用费标准应当以原告的诉讼请求即每月3000元为限。对于房屋使用费的起算时间，被告已经明确表示原告曾经于2016年7月、8月两次向其主张权利权利，该时间为天河法院作出（2014）穗天法执字第8406号《执行裁定书》，裁定涉案房屋归原告所有之后的时间，对于原告作为涉案房屋的所有权人的事实已经属于确定的状态，被告应当及时迁出涉案房屋，但被告拒绝迁出涉案房屋至今，应当自原告取得涉案房屋不动产权证书之日起，即2016年8月16日起计付至被告实际迁出上述房屋之日止。至于被告提出其承租涉案房屋合法，要求扣除其对涉案房屋所作装修的残值的主张。本院认为，涉案房屋在执行程序中已经经过评估程序，涉案房屋的拍卖价格基于评估价值确定。原告并非系与被告形成房屋租赁合同关系的相对人，被告要求从房屋使用费中扣除装修物缺乏合同依据。被告可就其与卢健敏、卢健玲之间的房屋租赁合同另行向该房屋租赁合同的相对人主张权利，房屋租赁合同关系与本案处理的物权保护关系并非同一法律关系，本院在本案中不作调处。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三十日内，黄桂洪腾空位于广州市白云区机场路华明街67号205房房屋并迁出，将上述房屋交还给邓树荣管业；二、于本判决生效之日起三十日内，黄桂洪向邓树荣支付广州市白云区机场路华明街67号205房房屋使用费（房屋使用费标准参照房管部门发布的广州市同期同地段同类私房租金标准参考价，按照上述房屋建筑面积49.98平方米计算，自2016年8月16日起计付至黄桂洪实际迁出上述房屋之日止；房屋使用费标准以每月3000元为限）；三、驳回邓树荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费748元，由黄桂洪负担。上述受理费748元已经由邓树荣预交，邓树荣同意黄桂洪在履行本判决时将其应承担部分直接支付给邓树荣。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓汝辉人民陪审员  吴 冠人民陪审员  谭伟强二〇一七年十二月二十日书 记 员  李凤钏