山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋08民终2503号
上诉人（原审原告）畅良杰，男，1983年10月13日出生，汉族，万荣县解店镇。
上诉人（原审第三人）万荣县解店新城金典寄卖行。
经营者畅月芳，女，1965年6月24日出生，万荣县。
上诉人（原审第三人）杨冲涛，男，1962年2月7日出生，万荣县，系万荣县解店新城金典寄卖行经营者畅月芳丈夫。
上诉人万荣县解店新城金典寄卖行、杨冲涛的委托诉讼代理人：冯邦吉，万荣县社区管理服务中心人员。
上诉人万荣县解店新城金典寄卖行、杨冲涛的委托诉讼代理人：杜青午，万荣县法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）刘巧玲，女，1965年7月19日出生，汉族，万荣县。
委托诉讼代理人：董丽华，女，山西卫丰律师事务所律师。
上诉人杨冲涛、万荣县解店新城金典寄卖行（以下简称金典寄卖行）、畅良杰因与被上诉人刘巧玲房屋租赁合同纠纷一案，不服万荣县人民法院（2015）万民重字第5号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。各方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
畅良杰上诉请求为：1、撤销原审判决；2、判令刘巧玲交回租赁房屋并交付占用期间的租赁费。事实与理由：1、原判认定事实错误；2、原判适用法律错误。
上诉人杨冲涛、金典寄卖行的上诉请求为：1、撤销原判，改判被上诉人刘巧玲将租金交付上诉人。2、畅良杰承担一、二审诉讼费。事实与理由为：涉案租赁协议签订前，孟某1将涉案房屋抵押给上诉人，并交付了原购房协议。后双方口头协商房屋归上诉人所有，原房主孟某1将此情况告知刘巧玲并让其将以后房租交上诉人。
上诉人畅良杰对上诉人杨冲涛、金典寄卖行上诉答辩称：根据杨冲涛、金典寄卖行原审递交的证据，孟某1与寄卖行签订的寄卖协议约定有寄卖期间，寄卖时间已经终止。原房主出售房屋合法有效，本案房屋所有权与寄卖行没有任何关系。杨冲涛提交的证据中只有孟某1的借款借据，仅证明孟某1与杨冲涛之间存在借贷关系。杨冲涛与孟某1之间没有对本案房屋的抵押手续，因此杨冲涛与房屋租赁费没有任何关系。
上诉人杨冲涛、金典寄卖行针对畅良杰的上诉答辩称：1、本案的实质是对房屋产权权属的确认，案由确定为租赁纠纷不当；2、畅良杰对租赁物主张权利，证据不足；3、本案涉嫌一房二卖。
被上诉人刘巧玲对三上诉人的上诉请求答辩称：1、上诉人畅良杰无权主张解除答辩人与孟某1签订的租赁合同；2、杨冲涛、畅良杰先后将答辩人租赁的门面房上锁，已构成侵权。
原判认定，2013年5月1日，案外人孟某1与被告签订租房协议，约定：”甲方孟某1将农民街叁间门面房租给乙方刘巧玲，每年租金壹万伍仟伍佰元整，租期三年（2013年5月1日至2016年4月29日），房租每年五月一日前一次性付清。承租期间不得擅自改变房屋主体结构，保证房体完整性。水电费由乙方自行负担。承租期满，乙方有优先续租权”。
2013年12月20日，原告与案外人孟某1签订房产买卖协议书，约定将本案诉争所涉房屋即位于万荣县农民街中段路东院落一座（东至谢金龙，西至大街，南至小巷，北至曹振华）房屋上下两层8间及院落内设施一并有偿转让给畅良杰所有，总价人民币肆拾叁万元。协议签订当日孟某1出具收条收原告300000元，后原告于2013年12月22日通过邮储银行向账号62×××13转账100000元整，剩余30000元至今未付（原告述称系与孟某1约定好房产手续转接完毕后再付）。原告实际占居该房屋二层，期间被告仍租占该门面房，并曾向原告交付过水电费。
被告刘巧玲应于2014年5月1日前交付下年度租金，快到期时，原告畅良杰与第三人杨冲涛均向被告刘巧玲催要房屋租金，被告未交房租，第三人杨冲涛于2014年5月3日将该门面房上锁，原告畅良杰随即也在该门面房上加锁，至今被告未再营业。
关于房屋租金的交付，被告称案外人孟某1曾交代让其给付第三人杨冲涛，该对房屋出售的事不知情，在房屋所有权不明确的情况下，该不能将房租给付原告。第三人杨冲涛亦称孟某1有此交代，且以与孟某1的借款抵押手续主张收取房租金。
第三人万荣县解店新城金典寄卖行经营者畅月芳与第三人杨冲涛系夫妻关系。第三人万荣县解店新城金典寄卖行经营者畅月芳持有孟昭君借寄卖行款签订的寄卖协议及借款合同，寄卖协议约定孟某1将农民街宅院一座委托该第三人出售，有关财产手续购房协议书交寄卖行持有，以备交易时使用。第三人杨冲涛另持有孟昭君借款条据，其中写有抵押物为农民街房产。第三人举证出庭证人范沛泽证明2013年国庆节前后算账后，孟某1给楼下窗帘店女老板说以后房子归杨冲涛，租金也一并交给杨冲涛。第三人据此主张权利，参加诉讼。
本案讼争所涉房产无房产证及土地使用证，原告与案外人孟某1的房屋买卖没有进行过户登记，第三人与案外人孟某1的借款抵押未进行抵押登记。
原审认为，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋的合法凭证，原告畅良杰与案外人孟某1签订房产买卖协议，但没有办理相关过户变更登记手续，取得相关产权凭证，协议签订后，孟某1向其交付了该宅院其它房屋，其享有的是交付部分的占有使用权，因孟某1未将被告所租门面房同时给其交付，也没有出具委托书，委托其管理和收取门面房租金，而被告租赁房屋合同系与孟某1签订，故原告畅良杰不能主张与被告刘巧玲解除租赁合同和收取房租。被告刘巧玲与第三人杨冲涛虽然就房屋租金的给付收取陈述一致，但案外人孟某1暂时下落不明，无法确认，且有待定状态的实际占有人原告主张权利，被告给第三人交付房租亦不妥。原告与第三人主张租赁费的理由均不能成立，证据不力，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十九条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条之规定，原审判决：一，驳回原告畅良杰对被告刘巧玲的诉讼请求。二，驳回第三人万荣县解店新城金典寄卖行、杨冲涛对被告刘巧玲的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。
经审理查明，本院对本案组织各方两次开庭审理，一次询问。
第一次庭审中，各方当事人均认同本案争议的实质为案涉房屋的所有权确认问题，并同意就所有权确认问题另行解决。
第一次庭审后，上诉人畅良杰向本院递交了孟某1的证明材料、孟某1的身份证复印件及视频录像光盘。上诉人畅良杰认为本案证据已发生改变，申请法院对本案继续审理，鉴于此情况，本院对本案复庭审理。
上诉人畅良杰递交的证据有：一、署名孟某1的证明材料证明：1、其将本案房屋于2013年12月20日卖给畅良杰，双方已完成交割，房款两清；2、房屋交割之日已告知租房人刘巧玲卖房情况并通知其房租、水电费交畅良杰；3、本案房屋在2009年通过金典寄卖行寄卖，但未卖出。二、孟某1的身份证复印件。三、视频录像光盘，畅良杰称系孟某1本人宣读以上证明材料的视频。
上诉人杨冲涛、金典寄卖行质证称：1、证明材料是否系孟某1所写表示怀疑，视频中的人不是孟某1本人，应通知孟某1本人到庭作证。2、孟某1证明房款两清不是事实。
被上诉人刘巧玲质证认为：1、上述证据不属于新证据，不应质证。2、孟某1是租赁合同的当事人，不能作为证人。3、证明材料是否孟某1所写以及视频中的人是否孟某1本人不确定，且证明内容与事实不符合，应通知本人到庭。
第二次开庭审理后，畅良杰以对方当事人否认视频资料中的人是孟某1，再次书面申请本院复庭，并递交了万荣县解店镇七庄村委会的证明材料、解店派出所的户口底薄复印件并申请证人孟某2、孟某3到庭作证。本院通知各方当事人到庭并对证人进行了询问。七庄村委会及派出所的户口薄证实，证人孟某1与孟某3系兄弟关系，证人孟某2系孟某1之子。二人出庭证实视频资料中的人系孟某1本人。
上诉人杨冲涛、金典寄卖行质证称：二证人证言对本案没有关联性，不能作为定案依据，对法庭组织此次质证的程序有异议。被上诉人刘巧玲对二证人证言未发表质证意见。
同时查明，上诉人杨冲涛、金典寄卖行及被上诉人刘巧玲均认可杨冲涛将门面房上锁的时间为2014年4月29日。
原判认定的其他事实基本正确。
本院认为，本案各方当事人对涉案房屋原系案外人孟某1所有均未持异议。各方争议的焦点为：1、三上诉人谁对涉案房屋享有出租人的权利？2、畅良杰在原审的诉讼请求应否支持？
上诉人畅良杰在诉讼中先后提供了其与原房主孟某1夫妇签订的房屋买卖协议书、孟某1出具的收款收据、银行转款回执、孟某1的证明材料、孟某1宣读证明材料的录音视频，并申请买卖协议书中证人曹某、解某，孟某1胞兄孟某3、儿子孟某2出庭作证。上述证据能够印证畅良杰与孟某1夫妇签订了房屋买卖协议，并已交付40万元房款的事实，亦能证实本案房屋买卖协议签订后，孟某1将协议约定的部分房产交付给畅良杰占有、使用。因被上诉人刘巧玲在房屋买卖协议签订之前与孟某1签订有租赁协议，根据买卖不破租赁的原则，涉案门面房仍有刘巧玲继续承租。孟某1在买卖协议签订后已告知被上诉人刘巧玲以后房租及水电费向畅良杰交付。证明孟某1亦将其对涉案门面房的收益权交付给了上诉人畅良杰，且被上诉人在原审中亦认可其曾向畅良杰支付过出租房屋的水电费。更进一步证明，上诉人已实际享有了对涉案门面房的收益权。
本案中，由于孟某1已将其所有的房屋转让给畅良杰，畅良杰实际取得了对涉案房屋的占有、使用收益权，并已取得了孟某1在与刘巧玲签订的房屋租赁协议中出租人的权利和义务，畅良杰与刘巧玲形成了事实上的房屋租赁合同关系。畅良杰对涉案房屋享有出租人的权利，有权要求承租人刘巧玲支付房租，被上诉人刘巧玲应按租赁协议的约定履行承租人的义务，按时足额向畅良杰支付房租。但刘巧玲未按约履行交付房租义务，显属违约，亦导致租赁合同的目的无法实现。加之本案租赁合同期限在诉讼中已经届满，故上诉人畅良杰主张解除租赁合同的请求，本院应予支持。在合同解除后，刘巧玲应腾出其承租的房屋并交付畅良杰。
关于金典寄卖行、杨冲涛的请求权应否支持的问题。本案中，上诉人金典寄卖行递交了2009年9月4日其与孟某1签订的寄卖协议、借款合同。其中借款合同中约定借款到期后，寄卖抵押物归金典寄卖行所有；上诉人杨冲涛递交了孟某1给其出具的借据，孟某1给吴海胜出具的借据（担保人系杨冲涛）、孟某1与李国梁签订的借款协议书（担保人杨冲涛），借据及借款合同中约定以涉案房产抵押担保。根据物权法的相关规定，上述借据及借款合同就抵押条款约定有效，但孟某1与金典寄卖行关于借款到期不能归还，寄卖物归债权人所有的约定属流质条款，该约定无效。另外，涉案借款合同及借据签订或出具后，双方并未就抵押财产办理抵押物登记，故金典寄卖行、杨冲涛均未取得对该案房屋的抵押权。退一步讲，即使金典寄卖行、杨冲涛取得了对本案房屋的抵押权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六、第一百九十七条关于实现担保物权的程序性规定，二上诉人亦应通过法定程序实现抵押权，但因其未通过法定程序行使权利，故二上诉人对本案讼争的房产亦不享有占有、使用、收益、处分的权利，亦不享有出租人的权利。故二上诉人诉称刘巧玲应向其交付房租费的理由于法无据，本院不予支持。
根据孟某1与刘巧玲签订的房屋租赁协议，双方约定每年的5月1日交付下年度的房租，但在2014年4月29日，上诉人杨冲涛已将涉案出租房上锁，上诉人畅良杰随后亦对出租房加锁，致使被上诉人刘巧玲对该门面房无法经营使用，其签订合同的目的亦无法实现，故刘巧玲不应向畅良杰支付未经营使用期间的房屋租赁费用。畅良杰请求刘巧玲支付2014年5月1日至今的房租费，本院不予支持。至于畅良杰所主张的涉案门面房房租损失问题，属另一法律关系，本案不予审理，畅良杰可另行解决。
综上，原判认定的部分事实有误，且适用法律欠妥，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项之规定，判决如下：
一、维持万荣县人民法院（2015）万民重字第5号民事判决书第二项；
二、撤销万荣县人民法院（2015）万民重字第5号民事判决书第一项；
三、解除2013年5月1日孟昭军与刘巧玲签订的房屋租赁协议；
四、刘巧玲在本判决书送达后十日内腾出所租门面房并交付畅良杰；
五、驳回畅良杰的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，共计300元，由畅良杰负担150元，杨冲涛、万荣县解店新城金典寄卖行负担100元，刘巧玲负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 赵武平
审判员 薛志武
审判员 卫爱元
二〇一八年七月五日
书记员 顾秋霞