贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终5226号上诉人（原审被告）王静敏，女，1986年5月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人李萍，女，1957年11月1日出生，住址同上，系王静敏之母。被上诉人（原审原告）贵州长河新物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路87号。法定代表人杨峰，该公司总经理。委托代理人徐丽，女，1989年11月5日出生，汉族，住重庆市永川区。系贵州长河新物业管理有限公司员工。上诉人王静敏因与被上诉人贵州长河新物业管理有限公司（以下简称长河新公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初3472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王静敏上诉请求：1、依法撤销贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初3472号《民事判决书》；2、依法将本案发回重审或在查明事实的基础上依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审庭审中被上诉人提交的证据均系复印件，未提交原件，庭审质证核实的证据有瑕疵；2、被上诉人物业服务费收费标准过高，属于违规收费；3、上诉人的服务人员严重不足，服务质量不达标，小区出现业主被盗、车辆被挂擦、电梯频繁出现故障等问题，原判酌情支持物业服务费6686元缺乏依据；4、一审判决适用《民法通则》、《合同法》等作出判决，对适用本案的地方性法规、部门规章、司法解释中相关法条均不予采纳，系适用法律错误。长河新公司辩称，1、收费许可证的原件现已遗失，但庭后提交了贵阳市南明区发改局出具的物业服务费收费标准的《证明》，证实该1.5元/月/平方米的收费标准是经贵阳市南明区发改局（原南明区物价局）核定的，被上诉人以此标准收费并不违反法律、法规以及部门规章的规定，不存在违规收费；2、长河新公司已经提供了物业管理服务，但现已撤出小区，对于服务质量无法提供证明；3、在提供物业服务期间确实存在业主被盗、车辆刮擦等情况，这是由于第三人的行为造成的，被上诉人不好控制。同时被上诉人已经向公安机关报案，但是公安机关没有处理结果，被上诉人已经尽到了自己的管理责任。长河新公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付所欠物业管理费9552元及利息（利息按银行同期贷款利率计算，自2011年3月1日暂计至2016年5月27日，利息为3134.67元，利随本清）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告长河新公司系具备资质的物业服务企业，向贵阳市南明区“阳光100”小区提供物业管理服务，直至2014年5月31日。经物价部门核准，原告长河新公司对“阳光100小区”电梯住宅物业管理服务费标准为每平方米1.5元。被告王静敏系该小区B栋32号（原A栋32号）房屋所有权人，房屋面积为163.29平方米。原判认为，原告长河新公司对被告居住的“阳光100”小区提供相应的物业管理服务，被告作为业主，享受了相应的物业管理服务，双方已形成事实上的物业管理服务合同关系，双方均应按照物业管理服务的相关规定享受权利并承担义务。原告按照相关部门核定的收费标准每平方米1.5元向被告收取物业管理费，不违反法律规定，故对原告主张被告欠缴的物业管理费为9552元予以确认。因原告尚无证据证明其所提供的物业服务已极尽完善，被告亦辩解原告未及时修缮电梯，亦未做好安保服务，故对原告诉请的物业管理费酌情支持6686元，并对原告主张的利息不予支持。遂依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王静敏于本判决生效之日起十日内，支付物业管理费6686元给贵州长河新物业管理有限公司；二、驳回贵州长河新物业管理有限公司的其余诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交了《贵州省地方税务局通用机打发票》（发票号码151××××1335）复印件一份，证实其已经缴纳了2010年7月至2011年2月期间的物业服务费1959元。同时，上诉人提出其在一审期间提交的两张《收据》中，编号为No0042610的《收据》证实其于2009年10月10日预交了物业服务费1000元；编号为No0042757的《收据》证实其缴纳了装修押金2000元、装修督管费490元、修缮费327元、垃圾清运费653元。上述两张《收据》所缴纳的款项中，装修押金2000元未退回上诉人，应折抵物业服务费；装修督管费490元以及修缮费327元，因被上诉人收费后并未实际履行监督管理及相应的维修职责，应该折抵物业服务费；垃圾清运费653元具有实际用途，可不折抵物业服务费。被上诉人质证认为上述装修押金2000元已经退还给上诉人，且由上诉人王静敏之母李萍（即本案委托代理人）签字领取；收取的装修督管费490元以及修缮费327元具有专门用途，且上述费用产生于上诉人房屋装修期间，不应该折抵物业服务费。被上诉人提交的证据为：1、贵州长河新物业管理有限公司营业执照复印件，补充证明其法人主体资格；2、贵州长河新物业管理有限公司与贵阳群力房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》原件，证实其系合法入驻“阳光100”小区提供物业管理服务；3、贵州省贵阳市南明区发改局出具的《证明》。证实经该局（原南明区物价局）核定，被上诉人物业收费标准为：住宅每月每平方米1.50元；4、编号为No0022803的《收据》一份，证实长河新公司于2010年3月23日收到王静敏交来2009年12月至2010年6月物业管理费1700元，减去预交款1000元，实收700元；5、编号为0005896的《收款收据》一份，证实长河新公司于2010年3月23日退还王静敏装修押金款2000元，由李萍代为签字领取。上诉人质证认为：1、2016年才看到被上诉人提交的营业执照，且并非原件；2、对被上诉人提交的《前期物业管理合同》不予认可，其入驻不合法；3、长河新公司为三级资质，物管费不应当是1.5元/平方米；4、对于由物管公司提交的《收据》以及其本人提交的《贵州省地方税务局通用机打发票》所证实的上诉人分别缴纳了2009年12月至2010年6月的物业服务费1700元、2010年7月至2011年2月期间的物业服务费1959元的事实予以认可，即自2009年12月至2011年2月期间，上诉人共计缴纳了物业服务费3659元。自2011年3月至长河新公司退出“阳光100”小区期间未再缴纳过物业服务费；5、对收到被上诉人退还的2000元装修押金的事实予以认可。在二审期间，上诉人对被上诉人的一审诉讼请求补充提出了诉讼时效抗辩，认为被上诉人的一审诉讼请求已经超过了诉讼时效期限。被上诉人辩称上诉人的物业服务费欠缴至2014年5月31日，该欠缴的物业服务费系连续的整体，被上诉人已于2016年5月27日向一审法院提起诉讼，故未超过诉讼时效。针对双方当事人争议事实，本院认定如下：2008年12月，“阳光100”小区的建设单位贵阳群力房地产开发有限公司与被上诉人长河新公司签订了《前期物业管理合同》，选聘被上诉人为“阳光100”小区提供前期物业管理服务。经贵阳市南明区物价部门核定，被上诉人为“阳光100”小区提供前期物业管理服务的收费标准为1.5元/月/平方米。上诉人王静敏系该小区B栋32号房屋业主，自入住该小区后，上诉人向被上诉人长河新公司共计缴纳了2009年12月至2011年2月期间的物业服务费3659元、装修押金2000元、装修督管费490元、修缮费327元、垃圾清运费653元。2010年3月23日，被上诉人退还上诉人王静敏装修押金款2000元，由其母李萍代为签字领取。自2011年3月至被上诉人长河新公司退出“阳光100”小区期间，上诉人未再缴纳过物业服务费。另查明，上诉人王静敏在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间，上诉人对被上诉人的一审诉讼请求补充提出了诉讼时效抗辩，认为被上诉人的一审诉讼请求已经超过了诉讼时效期限。本院其余认定事实与一审查明事实基本一致，对一审认定事实仍予以确认。本院认为，当事人对自己主张的事实有责任提供证据，没有证据或者提供证据不足以证实其主张的，应自行承担举证不能的法律后果。关于上诉人所提“一审庭审中被上诉人提交的证据均系复印件，未提交原件，庭审质证核实的证据有瑕疵。”的上诉理由以及上诉人在二审期间提交的营业执照并非原件的质证意见，经查，被上诉人提交上述证据的证明目的是用于证实其具有法人主体资格、在涉案小区提供了物业服务的事实以及收费标准等。对于前述被上诉人在涉案小区提供物业服务的事实，双方均无异议；对于法人主体资格及收费标准等问题，被上诉人在二审期间补充提交了营业执照复印件、贵阳市南明区发改局出具的被上诉人物业服务收费标准的《证明》等证据，上述证据均经一审、二审举证、质证，证据之间能够相互印证。故上诉人的上述意见不能成立，本院不予支持。关于上诉人所提“被上诉人物业服务费收费标准过高，属于违规收费。”的上诉理由以及被上诉人为三级资质，物管费不应收取1.5元/月/平方米的质证意见，经查，被上诉人1.5元/月/平方米的物业服务费收费标准系经价格主管部门原南明区物价局依法核定，被上诉人据此收取物业服务费并不违反法律规定，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的情形。故上诉人上述意见不能成立，本院不予支持。关于上诉人所提“上诉人的服务人员严重不足，服务质量不达标，小区出现业主被盗、车辆被挂擦、电梯频繁出现故障等问题，原判酌情支持物业服务费6686元缺乏依据。”的上诉理由，经查，被上诉人服务不到位的事实在一审庭审中已经进行了查证，原判鉴于被上诉人在提供物业服务期间的确存在业主被盗、车辆被挂擦等服务瑕疵，故对被上诉人应收取的物业服务费予以酌情扣减，并对其主张的利息不予支持，原审此认定处理并无不当，本院仍予以维持。上诉人以物业服务存在瑕疵为由请求不予支付物业服务费的主张不能成立，本院不予支持。同时，对于上诉人所提因被上诉人未履行监督管理以及维修职责，故对于收取的装修督管费490元、修缮费327元应该折抵物业服务费的主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，上诉人对被上诉人不履行或者不完全履行其职责的行为，可另行起诉要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人所提将被上诉人收取的装修督管费、修缮费予以折抵物业服务费的主张无法律依据，本院不予支持。至于上诉人所提原判未适用地方性法规作出判决，系适用法律错误的上诉理由，本院认为《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》均为全国人大制定颁布的国家法律，其法律位阶高于相关司法解释、地方性法规、部门规章等，原判予以适用作出判决并无不当。故对于上诉人所提该项上诉理由，本院不予支持。关于上诉人所提“对被上诉人提交的《前期物业管理合同》不予认可，其入驻不合法。”的质证意见，经查，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，上诉人与被上诉人虽未签订物业服务合同，但涉案小区的建设单位贵阳群力房地产开发有限公司已经与被上诉人长河新公司签订了《前期物业管理合同》，该合同对包括上诉人在内的全体业主均具有约束力。被上诉人据此入驻涉案小区提供物业服务，符合法律规定及合同约定。故上诉人所提上述意见不能成立，本院不予支持。关于上诉人在二审期间补充提出的“被上诉人的一审诉讼请求已经超过了诉讼时效期限。”的抗辩事由，经查，上诉人在一审期间未提出过诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，对于上诉人在本院二审期间补充提出的诉讼时效抗辩，本院依法不予支持。综上所述，上诉人王静敏的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费118元，由上诉人王静敏负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇一七年一月九日书记员 龙真扬