福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）鼓民初字第718号原告郑西芳，男，汉族，1963年1月23日出生，住福州市台江区。委托代理人王根希，福建中美律师事务所律师。被告福建省商业（集团）有限责任公司，住所地福州市鼓楼区中山路23号商业大厦八层。法定代表人陈铁兵。委托代理人孙昱晓、黄巍，福建君立律师事务所律师。原告郑西芳诉被告福建省商业（集团）有限责任公司（以下简称‘商业集团’）返还原物纠纷一案，本院于2014年2月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王根希、被告的委托代理人孙昱晓、黄巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年10月26日，原、被告签订了一份闽商租字A30号《房屋租赁合同》。该合同约定，被告将其位于福州市鼓楼区中山路23号98座13号商店出租给原告，作为原告开店经营使用。原告向被告支付履约保证金3650元。租赁期限自2011年10月12日至2014年10月11日止。原告所租的商业集团98座13号商店位于：福州市鼓楼区中山路23号。商店街道南面通往鼓东路，北面与冶山路相通。在双方签订租赁合同时，街道南北是畅通无阻的。2013年6月份，在原告承租被告商店经营服装生意期间，被告为了多收停车费，在没有有关部门批准情况下。单方私自在街道南、北方向加设三道栏杆，并使用磁卡进行管理。这两道栏杆正设在原告商店旁边。新设三道栏杆加上原有一道栏杆，在短短几十米街道上就设置了四道栏杆。这原重阻碍了人流量，影响了原告正常的商业经营。这与原告签订《房屋租赁合同》租赁被告商店开店经营生意目的相违背的。被告在98座13号商店的屋顶进行栽花种菜，造成商店屋顶严重漏水。原告服装店一遇下雨天就无法正常经营。原告多次向被告提出，要求被告清除屋顶杂物，并对屋顶进行维修。被告不是置之不理，就是用各种理由推脱。被告至今都没有对商店的屋顶进行维修。被告是商店的出租人，应履行商店屋顶维修义务的出租人，而被告却没有履行。这是不履行义务行为。原告从2011年10月26日，开始使用商店经营服装生意。利用商店经营服装生意需要办理工商营业执照。办理营业执照，需要商店是商业用途的房产权证。原告多次向被告提出要求被告协助，租赁合同中明确写明13号店面是商店。可是被告至今都没有提供98座13号商店是商业用途的房产权证。影响了原告办理营业执照，致使原告营业执照至今都无法办理。这严重影响了原告正常的服装生意经营。原告在交纳租金、物业、水电等费用历来都是提前的，而且每次提前都是缴纳半年的各种费用。这次缓交费用原因：一、是因被告私自改变经营环境，而使原告生意清淡，原告资金暂时困难。二、是原告想促进被告尽快履行其以上应尽义务。原告不是故意不交租金等费用的。在原告要求被告履行义务期间，在2013年11月6日被告用强制方法对原告商店进行停电。这严重违反了合同中明确约定在履行合同中发生争议的，应由双方协商解决的有关条款。2014年1月9日原告发现商店被撬，店内十多万财产被盗。立即向福州市鼓楼区鼓东派出所报案。鼓东派出所调查时商业集团承认商店是他们撬开，商店内财产是他们拿走。商业集团没有通知原告到场，也没有邀请公检法部门人员在场，私自将原告商店撬开，私自将原告商店内财产拿走，这种行为是违法的。原告要求被告立即返还被拿走的财产，财产如有损失要求被告赔偿。综上所述，被告出租商店，商店漏水有义务维修而没有维修。出租商店应提供商业用途的房产证，让原告办理营业执照而不提供。在原告租店经营生意期间私自改变经营环境，影响原告经营服装生意。原告暂停交纳租金目的是为了促进被告履行出租人上述应尽义务，而被告不但不履行出租人应尽的义务，反而私自撬开原告的商店，私自拿走原告的财产。这是严重的侵权行为。现原告为了维护自己的合法权益，特诉至贵院，故请求法院判决：1.被告返还私自拿走原告商店内的财产，财产暂计133971元；2.本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、原告拖欠租金的时间已符合《房屋租赁合同》（下称讼争合同）约定的答辩人解除讼争合同的条件，答辩人于2013年12月26日将解除讼争合同的通知送达原告。讼争店面内原告的财产已视为被原告废弃，答辩人可任意处置，无需返还原告。答辩人与原告签订的讼争合同第五条第4款约定，原告应于每日5日前一次性支付给原告当月租金、物业管理费及上月水电费。讼争合同第八条第2款约定，原告如拖欠租金或者其他费用累计10日以上的，答辩人有权单方解除合同，且不因此承担违约责任。讼争合同第九条第6款约定，答辩人解除合同时，原告应无条件退出，且答辩人可以单方面收回房屋，如打开房门清理并另行安排出租等。原告同意对原告留存在屋内的物品视同原告的废弃物，答辩人有权任意处置。原告于2013年8月起拖欠2013年8月至12月的租金及物业费、水电费未交，答辩人多次催促原告交付租金，原告均置之不理。答辩人只得于2013年12月19日委托福建闽天律师事务所林钦律师向原告发出《律师函》，通知原告解除讼争合同，并要求原告支付拖欠的租金、物业管理费及水电费。该《律师函》于2013年12月26日由原告签收，讼争合同已于当日解除。答辩人认为，答辩人解除讼争合同，符合《合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定。讼争店面内原告的财产，根据上述讼争合同第九条第6款的约定，已视为被原告废弃，答辩人可任意处置，原告对这些财产已不享有所有权，该约定符合《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，这也是为什么答辩人将原告废弃在讼争店面内的财产转移后，原告向派出所报案，派出所派人前来调查，答辩人向派出所提供了讼争合同，及告知因原告拖欠租金等费用，答辩人收回房屋，有权任意处置原告遗留在店面内的物品后，派出所即终止调查，未追究答辩人任何责任的原因。原告现诉请答辩人返还讼争店面内的财产，没有事实和法律依据。二、原告废弃在讼争店面内的财产的价值不像原告所称，价值133971元。原告废弃在讼争店面内的财产的价值，完全不像原告所称，价值133971元。原告制作的财产价值清单，均由原告当方面制作，未有任何证据证明。相反，答辩人提交的答辩人收回讼争店面时进入讼争店面拍摄的讼争店面内部场景的光盘，反映出原告废弃在讼争店面内的财物十分平常，无任何贵重物品。最后答辩人必须指出，目前这些原告废弃的财产正被答辩人保存，如答辩人诉原告的租赁合同纠纷案结案，原告未履行生效判决确定的义务，答辩人会处分这些财产，清偿原告拖欠答辩人的部分债务。三、讼争合同从未约定答辩人必须保证讼争店面附近通行状态的现状不改变，答辩人未加设栏杆，栏杆为物业公司加设，且并未导致人流量减少，进而影响包括讼争店面在内的商户正常经营。原告无权以该理由作为拒付租金的抗辩。答辩人认为，原告的陈述完全不符合客观事实。讼争合同从未约定，答辩人有义务保证讼争店面附近通行状态的现状不改变，讼争店面附近通行状态改变，未违反讼争合同的约定。且即便栏杆新设置，也未影响人流量，具体详述如下：首先，栏杆并非答辩人设置，而是物业公司设置；其次，早在讼争合同签订前就已有两道栏杆存在，其中商业大厦与孙中山铜像之间的栏杆系2009年2月设置，商业大厦门口的栏杆系2010年3月设置，原告在2011年10月签订房屋租赁合同时就已知晓该两道栏杆的存在；再次，物业公司仅在2014年1月新设置一道栏杆，即讼争合同解除后，而非2013年6月，新设置的栏杆的位置位于中山纪念堂的孙中山先生铜像正前方约100米处，是自动起落模式，目的也是更好维持答辩人所处区域的机动车停放秩序，该栏杆离讼争店面足足约有150米之远，未阻碍机动车，非机动车及行人进出，未对人流量造成任何影响；最后，原告称讼争店面附近还存在另外一道栏杆（所谓第四道栏杆），该栏杆实际并不存在。（三道栏杆的具体位置详见答辩人提交给贵院作为参考的答辩人所在区域的平面图）。因此，综上所述，三道栏杆只有一道是2014年1月新设，三道栏杆对客流量均无消极影响。四、讼争店面屋顶完全不存在所谓漏水的情况，原告无权以该理由作为拒付租金的抗辩。答辩人认为，原告的陈述完全不符合客观事实。客观事实是，讼争店面屋顶自1997年就已开始作为花圃且完全不存在漏水的情况，原告未向答辩人提出维修讼争店面屋顶的要求，原告也未提交任何证据证明其在租赁期间向答辩人提出维修讼争店面屋顶的要求。五、原告此前未办理营业执照，完全是原告自身不办理造成，与答辩人完全无关。原告无权以该理由作为拒付租金的抗辩。答辩人认为原告的陈述完全不符合客观事实。讼争店面完全符合办理营业执照的条件，答辩人提交的和讼争店面同一排的店面的一份营业执照，以及同一排其他店面正常运营的照片可证明，讼争店面完全可办理营业执照，正常经营。事实上，只要原告向答辩人提出协助办理营业执照的请求，答辩人会予以配合，客观事实是，原告始终未向答辩人提出协助办理营业执照的要求，原告也未提交任何证据证明其曾向答辩人提出协助办理营业执照的要求，原告此前未办理营业执照，完全是原告自身不办理造成，与答辩人完全无关。原告无权以该理由作为拒付租金的抗辩。六、原告迟延交纳租金、物业费、水电费等违约行为在2013年6月之前早已发生，也证明原告迟延交纳租金与所谓加设栏杆毫无因果关系。原告最后一次交付讼争店面租金的时间为2013年9月，交付的为2013年4-7月的租金；原告最后一次交付讼争店面物业费的时间为2013年9月，交付的是2013年1-8月的物业费，上述事实表明，原告早在2013年1月起即拖欠物业费，2013年4月起，即拖欠租金，经过答辩人及物业公司反复催促，方才于2013年9月缴纳了拖欠的租金及物业费。原告拖欠租金及物业费的时间均早于2013年6月，也证明原告迟延交纳租金与所谓加设栏杆毫无因果关系，也表明原告提起本案诉讼，完全是胡搅蛮缠。综上所述，原告郑西芳的诉讼请求不能成立，请贵院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年10月26日，原告郑西芳与被告商业集团签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定，被告将其位于福州市鼓楼区中山路23号98座13号店面出租给原告作为商店经营使用；原告向被告交付履约保证金3560元；租赁期限自2011年10月12日至2014年10月11日止；其中自2011年10月12日起至2012年10月11日止的月租金为1780元，自2012年10月12日起至2013年10月11日止的月租金为1922元，自2013年10月12日起至2014年10月11日止的月租金为2076元；原告应于每月5日前一次性支付给被告当月租金、物业管理费及上月水电费；原告逾期支付房屋租金，每逾一日，应按总费用的1%向被告支付逾期付款违约金；原告逾期支付物业管理费的，每逾一日，应按月物业管理费的1%向被告支付逾期付款违约金；拖欠租金或其他费用累计10日以上的，被告除有权单方解除该合同外，原告还应向被告支付三个月的租金作为违约金；拖欠租金超过20天，被告有权单方面随时终止该合同，原告应无条件退出，且被告可以单方面收回房屋，如打开房门清理并另行安排出租等，原告同意留存在屋内的物品视同废弃物，被告有权任意处置；租赁期满或合同提前终止时，原告逾期归还租赁物的，每逾一日，按月房屋租金的5%向被告支付违约金；被告有权直接从履约保证金中扣除应付违约金及赔偿金及其他应付款项，不足部分，被告有权选择以下两种权利中的一种：（1）要求原告以货币方式另行补足；（2）留置原告租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起五日内，被告将申请拍卖留置的财产用于抵偿原告所欠费用。合同签订后，原告支付了履约保证金3560元及水电押金500元，被告将房屋交付原告使用，后由于双方产生矛盾，原告未向被告支付2013年8月起的租金及2013年9月起的物业管理费、水电费。2014年1月9日，原告发现商店被撬，店内财产遗失，立即向福州市鼓楼区鼓东派出所报案。鼓东派出所调查时商业集团承认商店是他们撬开，商店内财产是他们拿走，但被告向派出所提供了租赁合同，及告知因原告拖欠租金等费用，根据合同约定被告收回房屋，有权任意处置原告遗留在店面内的物品后，派出所即终止调查。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法、有效，双方应按合同全面履行。原告于2013年8月起未付租金，违反了《房屋租赁合同》的约定，被告于2013年12月19日委托福建闽天律师事务所向其发出律师函，正式通知原告解除上述《房屋租赁合同》，要求原告在收到律师函后三个工作日内付清欠款，否则被告将依约收回房屋，原告仍未缴纳租金，被告于2014年1月9日强制收回讼争屋，并扣押原告在讼争屋的物品。根据《房屋租赁合同》第九条第6款约定：“原告拖欠租金超过20天，被告有权单方面随时终止该合同，原告应无条件退出，且被告可以单方面收回房屋，如打开房门清理并另行安排出租等，原告同意留存在屋内的物品视同废弃物，被告有权任意处置。”对原告请求被告返还私自拿走原告商店内的财产，本院认为双方在合同中约定被告有权将留存在屋内的物品视同废弃物，由被告任意处置，现要求归还缺乏依据，且原告无证据证明货物的数量及价格，原告该请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告郑西芳的诉讼请求。本案诉讼费2979元，适用简易程序减半收取1489.5元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  梁文鸿二〇一四年六月二十六日书记员  吴 霏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。