广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法民一初字第1266号
原告：东莞市长安镇厦边股份经济合作社。住所地：广东省东莞市。
负责人：莫灿林。
委托代理人：莫仲勋，该合作社员工。
被告：东莞峻福塑胶有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：陈文聪。
被告：陈文聪，男，1954年10月10日出生，台湾台中市人。
两被告的共同委托代理人：谭兢，广东法广律师事务所律师。
原告东莞市长安镇厦边股份经济合作社（以下简称“厦边经合社”）诉被告东莞峻福塑胶有限公司（以下简称“峻福公司”）、陈文聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月22日受理后，依法由审判员段雅荣适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，由审判员段雅荣担任审判长，与人民陪审员何耀军和人民陪审员孟祥辉组成合议庭，于2014年12月1日公开开庭进行了审理。原告厦边经合社的委托代理人莫仲勋，被告峻福公司、陈文聪的共同委托代理人谭兢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦边经合社诉称：2010年12月20日，厦边经合社与峻福公司签订一份《厂房租赁合同》，约定峻福公司承租厦边经合社位于东莞市长安镇厦边银城一路XXX号的厂房、宿舍、办公楼作为经营场所，租期5年，从2011年1月1日至2015年12月30日，厂房、宿舍、办公楼租金合计每月110750元，水电费按实际使用量另计。合同还约定，如峻福公司拖欠厦边经合社租金或工人工资超过两个月的，厦边经合社有权收回租赁物及解除合同。合同签订后，峻福公司从2014年5月份开始拖欠租金及水电费，并一直占有使用案涉厂房。为维护自身合法权益，厦边经合社向法院提起诉讼，请求判令：1.确认解除案涉房屋租赁合同；2.峻福公司及其法定代表人陈文聪连带向厦边经合社支付房屋占有使用费（按110750元／月计算，从2014年5月1日起计至房屋实际返还之日止，暂计至2014年7月22日为332250元）和电费63500元；3.本案诉讼费由峻福公司和陈文聪共同承担。庭审中，原告申请将上述第一项诉讼请求变更为：确认案涉房屋租赁合同无效。本院对此予以准许。
被告峻福公司辩称：按照案涉《厂房租赁合同》第三条第4项约定，峻福公司已缴纳了定金107000元和预付一个月的租金107000元给厦边经合社，以上共计214000元应用于充抵峻福公司欠厦边经合社的房屋租金。经过充抵，峻福公司实际只需要支付2014年6月份的房租。对厦边经合社提出的其他诉讼请求，请求法院予以驳回。
被告陈文聪辩称：陈文聪作为峻福公司登记的法定代表人，对外以峻福公司名义实施的行为均为职务行为，而非陈文聪个人行为。因此，陈文聪不是本案适格被告，厦边经合社诉请陈文聪承担责任没有依据，请求法院予以驳回。
经审理查明：2010年12月20日，原告厦边经合社作为出租方，被告峻福公司作为承租方，双方签订一份《厂房租赁合同》，约定厦边经合社将其位于东莞市长安镇厦边银城一路XXX号的房屋（包括厂房、宿舍和办公楼）出租给峻福公司作工业用途，期限五年，从2011年1月1日起至2015年12月30日止，租赁期内前两年租金为107000元／月，后三年租金为110750元／月，租赁期内发生的水电费用均由峻福公司承担。另外，该合同约定，峻福公司需于合同签订当日向厦边经合社支付相当于一个月租金的定金107000元、预付租期第一个月的租金107000元，以上两项共计214000元，此款待合同期满峻福公司付清租金等经营费用后予以返还。该合同中，承租方处有加盖峻福公司印章，并有其法定代表人陈文聪作为代表签名。
合同签订后，峻福公司向厦边经合社支付了定金107000元，并预付了第一个月的租金107000元。初时峻福公司尚能如约履行合同。自2014年5月份开始，峻福公司因经营不善拖欠租金和电费，厦边经合社为峻福公司垫付电费共计63500元。庭审中，厦边经合社确认其已于2014年7月15日实际收回了案涉房屋，而峻福公司也确认拖欠2014年5月1日至7月15日期间租金的事实，但其认为已付定金及预付租金应从上述拖欠的租金中予以扣减。庭后，厦边经合社向本院明确表示同意将已收取峻福公司的定金107000元从峻福公司拖欠的租金中予以扣减；但就预付的第一个月租金，厦边经合社认为已用于充抵2011年1月份的租金，故不存在扣减的问题。
另查，案涉房屋没有办理房地产权证，也没有取得建设工程规划许可证或经相关行政主管部门批准同意建设。
以上事实，有厦边经合社提供的《厂房租赁合同书》、电费专用收据、租金收据，以及本院庭审笔录、谈话笔录、质证笔录等附卷为证。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁房屋至本案法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，亦无证据显示房屋的建设经相关主管部门批准，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉合同无效，对厦边经合社诉请确认合同无效，本院予以支持。本案的争议焦点是：第一，峻福公司应支付给厦边经合社的房屋占有使用费和电费金额如何计算；第二，陈文聪应否承担连带责任。
针对第一个争议焦点。案涉合同无效，厦边经合社主张峻福公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，现双方均确认占有使用费从2014年5月1日起计至房屋实际返还之日即2014年7月15日止，本院对此予以认定，故峻福公司应支付给厦边经合社的占有使用费为：110750元／月×2.5个月=276875元。由于厦边经合社确认已收取峻福公司定金107000元并明确同意从上述房屋占有使用费中予以扣减，是当事人对自身权利的自愿处分，不违反法律的强制性规定，本院予以准许。至于预付的租金107000元，从合同文意判断应为计租期第一个月即2011年1月份的租金，峻福公司并未提供证据证明厦边经合社在此之外另行收取其2011月1月份的使用费，因此其主张充抵本案中其拖欠的占有使用费，缺乏依据，本院对此不予采信。综上，峻福公司应向厦边经合社支付的房屋占有使用费为：276875元-107000元=169875元。对厦边经合社该项诉请超出此限的部分，本院不予支持。此外，厦边经合社为峻福公司垫付电费63500元，有收费收据为证，本院予以采信，峻福公司应予以返还。
针对第二个争议焦点。峻福公司系经工商注册成立的独立企业法人，案涉合同之债为峻福公司的债务。陈文聪在案涉合同中签名的行为是其作为峻福公司法定代表人行使的职务行为，厦边经合社据此诉请陈文聪承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市长安镇厦边股份经济合作社与被告东莞峻福塑胶有限公司于2010年12月20日签订的《厂房租赁合同》无效。
二、限被告东莞峻福塑胶有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市长安镇厦边股份经济合作社支付房屋占有使用费169875元。
三、限被告东莞峻福塑胶有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市长安镇厦边股份经济合作社返还电费63500元。
四、驳回原告东莞市长安镇厦边股份经济合作社的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7236.26元，由原告东莞市长安镇厦边股份经济合作社负担2435.63元，由被告东莞峻福塑胶有限公司负担4800.63元。
如不服本判决，原告东莞市长安镇厦边股份经济合作社、东莞峻福塑胶有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告陈文聪可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 段雅荣
人民陪审员 何耀军
人民陪审员 孟祥辉
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 欧凯桦
方雄飞