河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀07民终279号
上诉人（原审被告）：张家口市三洋房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市桥东区张宣公路158号，注册号：130702000016520。
负责人：杜翰诚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王亚东，北京华舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋耐寒，男，1954年10月10日出生，汉族，住北京市房山区。
委托代理人：艾连庆，河北隆业律师事务所律师。
委托代理人：张瑞芳，北京市汉化律师事务所律师。
原审第三人：周海军，男，1971年10月24日出生，汉族，住河北省张家口市桥西区。
上诉人张家口市三洋房地产开发有限公司（以下简称三洋房地产）与被上诉人宋耐寒、原审第三人周海军房屋买卖合同纠纷一案，宋耐寒不服张北县人民法院（2014）北商初字第151号民事判决，向本院提起上诉，本院以（2015）张商终字第245号民事裁定发还重审。张北县人民法院重审后作出（2015）北民初字第1181号民事判决，三洋房地产不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人三洋房地产的委托诉讼代理人王亚东、被上诉人宋耐寒及其委托诉讼代理人艾连庆、张瑞芳，原审第三人周海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三洋房地产上诉请求：撤销原审判决，改判驳回宋耐寒的诉讼请求。理由是：本案的基础法律关系是借贷，不是商品房买卖。杨俭与王东的抵项行为及杨俭与宋耐寒的抵项行为违反了担保法第四十条、物权法第一百八十条之规定，商品房买卖合同无效。商品房买卖合同是刘会超与杨俭恶意串通的违法行为，不具有法律效力，合同确定的价格也远低于实际价值。宋耐寒并未交付购房款，王东也不可能与其签订购房合同，王东无权以三洋房地产的名义与其签订购房合同。自2013年6月25日，涉案房屋的日常管理工作已由周海军负责，王东无处分权。
宋耐寒在一审中诉称，2013年7月4日，与三洋房地产签订了《商品房买卖合同》并在张北县房地产管理处办理了备案登记。合同约定三洋房地产将张北县二台镇龙台商城8号楼1号、2号、3号、4号、5号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号十二套商品房出售给宋耐寒。总面积1105.44㎡，总价款198.9792万元。并约定三洋房地产于2013年9月1日前交付上述房屋。宋耐寒依约给付了购房款后，三洋房地产至今未交付房屋，现要求三洋房地产按照合同约定交付房屋。
三洋房地产在一审中辩称，一，从未与宋耐寒签订过任何商品房买卖合同。合同三洋房地产员工刘会超利用职务之便与宋耐寒签订，三洋房地产在收到诉状时才知道这一情况；二、涉案商品房合同应属无效，因为合同价格违背市场价值，属恶意串通，且买卖合同并非三洋房地产与原告签订，三洋房地产也未收到购房款，故应依法驳回宋耐宋耐寒的诉讼请求。
周海军在一审中辩称，张北县二台镇所建设的龙台商城系其与王东各按50%的比例出资建设的，王东个人无权将二人共同财产中超过50%的份额予以处分，且该案所争议的商品房买卖协议在2013年7月4日签订的，而三洋公司已于2013年6月26日受权周海军全权处理张北县二台镇建设龙台商城项目，故王东与宋耐寒所签订的商品房买卖合同系无效合同，应驳回宋耐寒的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2010年10月1日，杨俭与案外人王东（时为张北县二台镇建设龙台商城项目实际负责人，已故）在北京市签订了《借款合同》，甲方（出借方）：杨俭，乙方（借款方）：河北省张家口市张北县二台镇建设龙台商城，负责人王东，丙方：河北省张家口市三洋房地产开发有限公司。合同约定，一、乙方向甲方借款的数额为陆佰万元，自2010年10月1日至2013年9月30日，借款期限为36个月，自甲方提供借款之日起计算，乙方保证在借款期限届满时还清借款，如乙方不能按期还清借款，则按照本合同约定的利息标准加倍支付利息；二、乙方自甲方提供借款之日起向甲方支付利息，利息标准为月息按借款总额的2%计算，即每月利息为12万元，乙方每月10日前支付利息。三、本合同生效后，任何一方不得违约，如违反本合同的任何条款，守约方有权解除本合同。甲方有权要求乙方提前还款并有权要求乙方支付违约金，违约金的数额为借款总额的20%。如借款合同到期乙方不能偿还本金和利息，乙方愿将名下房产：河北省张家口市张北县二台镇建设龙台商城房产抵押给甲方所有。乙方必须负责协助甲方办理过户手续。注：抵押时房产计算规则：1号楼底商一、二层含地下室按一套计算，每套抵押给甲方按650000元计算，3、4、5、6、7、8号楼每平米按1800元计算及其他内容；同日，王东为杨俭出具借款条一张，写明“今借到杨俭现金陆佰万元整，借款人王东”；2010年9月26日杨俭向王东账户内转账600万元；后王东陆续归还杨俭部分借款利息至2012年12月；2013年6月27日王东为杨俭又出具借条，写明“今借到杨俭现金1366000元整，用于龙台商城建设，借款人王东”；之后，因王东未再按约归还杨俭的借款本金及利息，2013年7月4日，宋耐寒、杨俭，王东进行协商，王东按照《借款合同》中“如借款合同到期乙方不能偿还本金和利息，乙方愿将名下房产：河北省张家口市张北县二台镇建设龙台商城房产抵押给甲方所有。乙方必须负责协助甲方办理过户手续。注：抵押时房产计算规则：1号楼底商一、二层含地下室按一套计算，每套抵押给甲方按650000元计算，3、4、5、6、7、8号楼每平米按1800元计算”的约定，同意将抵押房产归债权人杨俭所有，以抵顶其欠款本金及利息，并与宋耐寒签订商品房买卖合同，三洋房地产员工刘会超以三洋房地产名义与宋耐寒签订了十二份《商品房买卖合同》，并作了网签备案，同日以三洋房地产名义为宋耐寒出具收据十二份。合同约定，三洋房地产将其开发建设的张北县二台镇信用社旧址龙台商城8号楼1号、2号、3号、4号、5号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号十二套商品房售于宋耐寒，房屋的单价均为每平方米1800元，总价款为198.9792万元，三洋房地产于2013年9月1日前交付上述商品房。
一审法院另查明，2013年7月3日，杨俭（甲方）与宋耐寒（乙方）签订《协议书》一份，协议约定：1、甲方经顶账，获得张北县二台镇龙台商城房屋12套，即8号楼1号、2号、3号、4号、5号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号十二套商品房；2、甲方将上述房屋卖给乙方，总面积1105.44平方米，总价款198.9792万元；3、甲方承诺：（1）为乙方办理签订商品房买卖合同并办理网签。（2）为乙方办理房产证等权属证书；4、甲方为乙方办理完全部房屋权属手续后，乙方一次性付清全部款项；2011年6月16日王东与三洋房地产签署《授权委托书》一份，写明“现委托王东同志，身份证号，接管新建二台镇龙台商城项目的全部工作，包括资金筹集、债权债务、项目建设、楼盘销售、税金和经营成果等全部由王东接管负责，张家口市三洋房地产开发有限公司不负任何连带责任。”刘会超系三洋房地产负责管理《商品房买卖合同》、收据及网签U盾的员工，又系王东的妹夫。三洋房地产开发建设的新建二台镇龙台商城建设起止年限为2011年6月至2012年12月，商品房预售许可证号为张房预售证第2011－30号。
一审法院认为，杨俭向王东提供借款后，王东出具欠条并与之签订了《借款合同》，双方之间借款合同成立并有效。该《借款合同》第三条约定“如借款合同到期乙方不能偿还本金和利息，乙方愿将名下房产：河北省张家口市张北县二台镇建设龙台商城房产抵押给甲方所有。乙方必须负责协助甲方办理过户手续。”属于借贷双方对借款担保方式约定的内容，系在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，应属无效，但王东在借款履行期限届满前，不能偿还借款的情形下，宋耐寒依据与杨俭签订的《协议书》、三洋房地产签订的商品房买卖合同，系以物抵债行为，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，三洋房地产应予履行。周海军主张在张北县二台镇所建设的龙台商城系其与王东各按50%的资金出资建设，王东个人无权将其二人共同财产中超过50%的份额予以处分，且该案所争议的商品房买卖协议在2013年7月4日所签订的，而三洋房地产已于2013年6月26日受权其全权处理张北县二台镇建设龙台商城项目，王东与宋耐寒告所签订的商品房买卖合同系无效合同，经查，三洋房地产于2011年6月16日对王东的授权，三洋公司并未撤销，故周海军的主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定判决：张家口市三洋房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将张北县二台镇龙台商城房屋12套（即8号楼1号、2号、3号、4号、5号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号）商品房交付宋耐寒，并协助办理产权手续。
案件受理费22708元，由张家口市三洋房地产开发有限公司负担。
本院查明事实与一审法院查明事实相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，三洋公司授权王东接管龙台商城项目的全部工作，包括筹集资金、债权债务、项目建设、楼盘销售、经营成果等。据此，王东与杨俭在签订的借款合同中明确表明，王东与三洋公司承建的龙台商城项目因需要资金向杨俭借款6000000元，并以该项目的底商作为担保，但并未具体约定担保的房产。后王东因无力归还借款与杨俭签订商品房买卖合同，将龙台商城项目的房屋出售给杨俭是王东逾期无力给付借杨俭的款而实施的以物抵债的行为，不属于《中华人民共和国提保法》第四十条届定的情形。该买卖合同主体适格，意思表示真实，对合同相对人具有法律约束力。故不能简单认为房屋买卖是对借款合同中用房产对借款进行担保的弥补和完善。
宋耐寒依据与杨俭签订的《协议书》、与三洋房地产签订的商品房买卖合同，系以物抵债的行为，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，三洋房地产应予履行。
王东挂靠三洋公司开发龙台商城项目，基于三洋公司的授权而拥有对龙台商城项目房产的处分权。三洋公司在一审中认可于2013年6月26日将对龙台商城的处分权由王东变更为周海军，但其并未提交证据证明将该事宜告知了杨俭和宋耐寒，故王东将诉争的房产卖与宋耐寒系有权处分。三洋房地产认为就涉案房产没有达成商品房买卖的合意、不存在借贷关系、无抵顶的行为的上诉主张本院不予支持。
三洋房地产并未提交完整的龙台商城房产出售资料，也未提交物价部门对该项目所在区域内房屋售价的证明材料，故三洋房地产认为本案房商品房买卖合同确定的价格远低于实际价值的上诉主张，本院不予支持。
本案经多次调解未果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22708元，由张家口市三洋房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 兵
审 判 员 梁金前
代理审判员 牛 洁
二〇一七年五月十日
书 记 员 梁秀峰