江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2671号
上诉人（原审被告）贾安洲，男，1967年1月8日生，回族。
被上诉人（原审原告）冯娟娟，女，1984年10月20日生，汉族。
委托代理人姚彬、何子斌，江苏博事达律师事务所律师。
上诉人贾安洲因与被上诉人冯娟娟房屋迁让纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第1846号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贾安洲、被上诉人冯娟娟及其委托代理人姚彬和何子斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯娟娟原审诉称，2013年3月15日冯娟娟与刘慧及其房屋共有人ＸＸ签订关于天华东路100号北外滩水城第七街区某幢某单元2411室的《房屋购买合同》，于2013年5月7日取得房屋产权证，2013年6月8日刘慧及房屋共有人ＸＸ将该房产交付给冯娟娟。在整个购买过程及房屋交付时都未发现有人入住，房屋处于空置状态。2013年6月11日，冯娟娟朋友在屋内打扫之际，贾安洲等人强行闯入天华东路100号北外滩水城第七街区某幢某单元2411室，并抢走冯娟娟持有的该房屋钥匙，声称原房东之一刘慧已将该房屋出租给其使用，从该日起贾安洲一直强行霸占该房屋至今未迁出。冯娟娟认为贾安洲的行为已经严重侵害了冯娟娟对房屋所有权的行使，现诉至法院，请求判令：贾安洲立即从浦口区天华东路100号北外滩水城第七街区某幢某单元2411室迁出；判令贾安洲按同地段房屋租赁价格赔偿冯娟娟租金损失至迁出之日止，按每月2000元支付；本案诉讼费用由贾安洲承担。
贾安洲原审辩称，其认为自己无需从涉案房屋中迁出，也无需向冯娟娟承担租金，冯娟娟的主张无事实依据和法律依据，诉争房屋系贾安洲于2012年11月10日向原房主刘慧租的，租期至2018年11月15日为期6年，而冯娟娟购买该房屋是在2013年3月15日，其购买行为发生在贾安洲租赁期间内，虽然冯娟娟在与原房主磋商购买事宜并最终在完成产权交接的期间未发现该房屋有人居住，但并不表示贾安洲与原房主不存在租赁关系，不享有因租赁而产生的房屋使用权，在贾安洲租赁期间即便冯娟娟取得了产权也无权要求贾安洲迁出，合同法229条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此贾安洲有充分的法律依据和事实依据，请求驳回冯娟娟诉请，依法保护贾安洲的承租权，至于冯娟娟因受刘慧或中介机构的蒙蔽而发生的损失理应另行起诉。
原审法院经审理查明，刘慧、ＸＸ原系坐落于南京市浦口区天花东路100号北外滩水城第七街区某幢某单元2411室房屋的共有人，2013年3月15日，刘慧、ＸＸ与冯娟娟的丈夫徐辉、及南京友邦置业担保有限公司签订房地产买卖中介合同，以890000元的价格将上述房屋卖于冯娟娟，冯娟娟于2013年4月10日取得该房屋的所有权。2013年6月8日，ＸＸ、刘慧将房屋交付给冯娟娟。从2013年3月初冯娟娟通过中介公司看房时起至房屋交付给冯娟娟期间，涉案房屋内无人居住，处于空置状态，且原房主刘慧、ＸＸ也未向冯娟娟及中介公司表示该房屋已出租给他人。2013年6月11日，贾安洲敲门进入涉案房屋内，以原房主已将该房屋租赁于他为由占用该房屋至今。
庭审中，贾安洲为了证明与原房主刘慧之间存在租赁关系，向法庭出示落款时间为2012年11月10日的租赁协议一份，内容为：刘慧（甲方）同意将坐落于浦口区沿江街道京新6**号第七街区某幢某单元2411室房屋租赁给贾安洲（乙方）使用，即自2012年11月14日起至2018年11月15日止。……房屋租金为每月1800元，即年租金为21600元………甲方一次性交付100000元房租，乙方予以减付29600元。对于涉案房屋的占有使用问题，贾安洲述称，签订租赁协议后，刘慧就将房屋钥匙给了贾安洲，过了两三天贾安洲就到房屋内居住，且当时就将所有的锁换了，居住期间发现空调存在问题，2013年春节后贾安洲要去出差，就把钥匙给了刘慧让其帮忙修理空调，后来其出差后没将钥匙向刘慧要回，因为其还有把钥匙，其去刘慧的饭店吃饭，发现刘慧跑了，就到涉案房屋处发现自己的钥匙已经打不开门了，证人（冯娟娟的朋友蔡某）就开门说房屋已经被刘慧卖给其朋友了。
原审法院认为，合同法规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，是为了保障承租人对租赁物占有使用收益过程的安全与稳定，即所有权人不得以所有权对抗承租人对租赁物的占有、使用和收益。所以承租人对租赁物的占有即租赁物已交付给承租人是“买卖不破租赁”原则的适用前提之一，因为承租人对租赁物的使用收益的权利以租赁物的交付为必要，在租赁物交付以前，承租人在租赁合同中只有一般债权人之法律地位，只能请求出租人交付租赁物由其占有使用收益，而不能对抗租赁物的受让者即所有权人。如果出租人拒不交付租赁物由承租人使用收益，承租人可向法院起诉请求实际履行或请求违约损害赔偿，即追究出租人的违约责任。此时，承租人对租赁物不享有任何直接的权利，不可对其进行直接的支配，如果新的所有权人不愿承受原租赁合同的约束，那么承租人就不能对房屋进行相应的占有、使用、收益。本案中，冯娟娟在购买涉案房屋时原房主未告知其房屋已经出租，冯娟娟在购房期间涉案房屋内亦无人居住，且原房主已将房屋交付给冯娟娟使用。贾安洲辩称原房主已于2012年11月10日将涉案房屋交付给其使用，冯娟娟在购房期间屋内无人居住是因为冯娟娟购房期间贾安洲一直在外地出差，贾安洲之所以没有能打开涉案房屋房门的钥匙，是因贾安洲在出差前将房屋钥匙交给原房主为其修理空调之用，而原有房屋锁芯又被更换，但贾安洲既未对房屋已经交付其使用的事实举证予以证明，且其自称的使用房屋期间将钥匙交付给原房主的行为表明其已丧失对涉案房屋的占有，而冯娟娟作为房屋的所有权人已善意并合法占有了涉案房屋，并明确表示不愿承受贾安洲所称的原租赁合同的约束，故即使贾安洲与原房主之间存在合法有效的租赁合同，也只能作为租赁合同承租人请求出租人刘慧交付租赁物或请求违约损害赔偿，而不能以买卖不破租赁为由要求冯娟娟交付租赁物，更不能在冯娟娟拒绝的情况下强行占有使用涉案房屋，故对冯娟娟主张贾安洲搬离涉案房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。贾安洲从2013年6月11日起占用涉案房屋至今，冯娟娟主张贾安洲给付按从2013年6月11日起计算至实际搬离之日的房屋占有使用费，符合法律规定，原审法院予以支持，其主张的标准为每月2000元，贾安洲认为该标准偏高，应为每月1700元，而贾安洲举证的与原房主签订的租赁协议中涉案房屋的租赁价格为每月1800元，参照同地段同户型房屋同时期的租赁价格以及结合涉案房屋的装修状况，原审法院酌定房屋使用费用的计算标准为每月1800元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条之规定，判决：一、贾安洲于判决生效后七日内迁出坐落于浦口区天华东路100号北外滩水城第七街区某幢某单元2411室房屋。二、贾安洲于判决生效后七日内给付冯娟娟房屋占有使用费（以1800元每月为标准，从2013年6月11日算至实际搬离之日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费65元，由贾安洲负担。
贾安洲不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、原审法院在确认上诉人和原房主的租赁关系事实存在的基础上又提出上诉人对争议房屋未实际占有，作为不能以租赁关系对抗新所有权人的要件。而冯娟娟并未提出任何证据予以证明上诉人未实际占有。2、判决书中认定的上诉人强行占有该房也无事实依据。3、判决书判令上诉人赔付给冯娟娟的房租也不合法理。因为造成这起纠纷的始作俑者是刘慧、ＸＸ而不是上诉人。上诉人合法承租也实际交付租金，如迁让也会造成租金损失，该赔付不应由上诉人承担，而应由原房主或现房主承担。4、冯娟娟购房时上诉人已与原房主建立租赁关系，并已实际居住。原审法院将上诉人正常生活、工作行为视为对该房屋没有实际占有，显然是错误的。请求二审法院撤销原判，判令上诉人继续行使合法承租权，并由被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。
被上诉人冯娟娟答辩称，1、上诉人与涉案房屋原房主之间租赁关系的真实性、合法性被上诉人均不予认可。2、双方即使存在租赁关系，该租赁关系也没有得到履行，争议的房屋并没有实际交付。3、上诉人与被上诉人发生争议后，上诉人强行占有房屋，造成被上诉人购买了房屋之后不能居住，被迫在外租住房屋，上诉人应承担由此造成的经济损失。原审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明。冯娟娟在原审法院审理中，提供了证人李某和蔡某到庭作证，其中李某为冯娟娟购买涉案房屋的中介工作人员，两位证人均证实冯娟娟购买房屋过程中以及接受房屋时，涉案房屋一直处于空置状态。贾安洲上诉提出，其在冯娟娟购买房屋期间没有居住涉案房屋是因其工作原因出差在外，但对此主张未能提供证据予以证明。贾安洲虽提供了其与原产权人签订的租赁协议和原产权人收取全部租金的收条，但原产权人刘慧、ＸＸ均不能到庭证实该租赁协议和收条的真实性，冯娟娟对该租赁协议和收条的真实性均持有异议。贾安洲一次性支付全部租金以及签订租赁合同并交纳全部租金后不在涉案房屋内居住，上述情形与通常的租赁关系不符，冯娟娟对贾安洲提供的租赁合同及租金收条的真实性持有异议有一定的合理性，而贾安洲亦未能提供其他证据对该租赁协议的真实性进一步予以证明。涉案房屋已由原产权人向冯娟娟交付，之后贾安洲占有了涉案房屋，贾安洲占有涉案房屋未经冯娟娟同意，原审判决认定贾安洲强行占有涉案房屋并无不当，贾安洲上诉认为原审法院这一认定无事实依据的主张与其现在实际占有涉案房屋的状态不符，其不能证明占有涉案房屋是经过产权人冯娟娟同意，故其这一上诉理由本院不予采纳。贾安洲在产权人冯娟娟已取得涉案房屋产权并实际占有使用房屋的情况下，强行占有使用涉案房屋，造成冯娟娟无法行使产权人的权利，冯娟娟要求贾安洲支付房屋占有使用费符合法律规定，原审法院的判决并无不当。综上，上诉人的上诉请求和理由无事实和法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费65元，由上诉人贾安洲负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一四年九月四日
书记员 张 毅