浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2002）善民初字第1090号
原告朱国平，个体工商户。
被告周方元（又名钱元伟），无业。
委托代理人许立新（特别授权），嘉善县天成法律服务所法律工作者。
第三人滕文明，嘉善县大云镇云西砖瓦厂厂长。
委托代理人凌晔东（特别授权），浙江君胜律师事务所律师
原告朱国平诉被告周方元、第三人滕文明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员祖国宏独任审判，公开开庭进行了第一次审理，后又依法组成合议庭，公开开庭进行了第二、第三次审理。三次庭审原告朱国平、第三人滕文明及其委托代理人凌晔东均到庭参加诉讼，第一、第二次庭审被告周方元的委托代理人许立新到庭参加诉讼，第三次庭审被告周方元经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论作出决定。本案现已审理终结。
原告朱国平诉称，原告在2001年11月24日与被告周方元签订了买房协议一份，约定：被告将玉兰新村32幢东起第6至第8间（面积116.99平方米）门面房转让给原告，价格为40万元，协议对付款期限、房屋交付、产权过户、违约金等作了约定。同年12月24日双方又签定补充协议一份，约定：房价从原40万元变更为35.5万元，包括过户办证费在内，付款期限略有变动，产权过户期限及违约责任不变。协议订立后，原告分别于签约当天付款19.5万元，12月10日、12月14日、12月24日各付5万元，今年1月26日原告付清余款1万元。被告在2001年12月10日将房屋交付给原告。同年12月下旬，因被告要求，原告在房产交易所提供的空白申请表上签字，由被告负责办理房产过户手续。但被告至今未将房产证及土地证交给原告。今年大年初九得知被告又将上述房产卖给第三人（滕文明）。原告认为被告利用两份伪造的证据与第三人再次订立房屋买卖合同是明显的欺诈行为，而且严重损害了原告的利益，故诉至法院，要求撤销被告与第三人的买卖合同，判令房屋归原告所有，本案诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：1、撤销被告与第三人的买卖房产协议：判令被告履行与原告的合同义务，并支付迟延履行违约金50万元（实际要求支付35.5万元，其余部分自愿放弃）。2、本案诉讼费由被告承担。
被告周方元辩称，原、被告虽然于2001年11月24日、12月24日签定过诉争房产的买卖合同并由答辩人收取了部分款项，但是在2001年12月28日及12月30日原、被告已订立共同声明，声明言明：房产买卖合同解除，答辩人收取原告的款项34.5万元作为被告在答辩人处的投资款，每年收取固定回报，到2003年12月30日一次性归还本金。而且原告也把钥匙归还答辩人，2002年1月26日被告出具给原告1万元的收据，作为投资款提前支付利息。被告已取得该讼争房产自由买卖权利，故被告与第三人在合法自愿的前提下对诉争房产签订房屋买卖合同，应受法律保护。现原告并非是被告与第三人所签合同的当事人，无权撤销该合同。对于原告变更的诉讼请求，被告认为原告不能随意变更，应另行起诉；被告与原告的买卖合同已经解除，被告无须再按合同履行义务及支付违约金。
第三人滕文明述称，1、原告并非是第三人与被告买卖合同的当事人，其请求于法无据。2、第三人与被告的房屋买卖交易程序合法，房屋所有权转移符合法律规定。3、第三人向被告购买房屋时，不清楚原告与被告的交易，请求法院驳回原告的诉讼请求。对于原告变更的诉讼请求，实际是增加诉讼请求，而且已超过法定期限，应依法予以驳回。
经审理查明，2001年11月24日，原告朱国平与被告周方元签订买房协议书，被告将嘉善县魏塘镇玉兰新村32幢楼东起第六间、第七间、第八间计三间晋阳路店面屋116.99平方米卖给原告，卖价包括过户办证费40万元。付款期限：签协当天首付20万元，至12月上旬再付10万元，余款在房产证、土地证过户至朱国平名下一次付清，过户办证时间在2个月内完成。交房在签协当天先交一间房屋，至2002年2月底前交其它二间，已有设施不动，如有违约，违约方支付对方违约金50万元。2001年12月24日，原告朱国平与被告周方元又签订补充协议，约定房价改为35.5万元，首次房款11月24日已付，第二次付款在12月中旬已付，在12月底再付5万元，余款约定不变。协议签订后，朱国平于2001年11月24日支付19.5万元、同年12月10日、14日、24日各付5万元、2002年1月26日付清余款1万元。被告也按约将房屋钥匙于2001年12月10日交给原告，同年12月25日被告向原告借用该房，故原告将房屋钥匙交给被告，之后，被告未将钥匙还给原告，也未按约给原告办理房产过户手续。2002年1月22日，被告周方元又将该房屋转让给第三人滕文明，并签订买卖房产协议书，协议书写明房价32.7万元（没有写明交款方法）。同日，经嘉善县房产评估事务所评估，该房屋评估价为362669元，在庭审中被告与第三人陈述付了购房款51.8万元（包括各种税费及办证费），但未提供付款及收款的有关凭证，仅有周方元出具的收条，内容为：今收到滕文明全部购房款，房产证、土地证办理全部完毕。同年1月22日，第三人交纳了房屋转让的各种费用，次日领取了房产证。
另据查，原告于2002年2月底，因被告未按期将诉争房屋钥匙还给原告，原告遂将门锁换掉进入该屋使用。同年3月28日、29日第三人发现其购买的房屋原告在使用，即报警，并向法院提起诉讼。
本案在审理过程中，因被告周方元涉及其他一房多卖，故将本案连同其他在审的案件，即：原告李逢尧与被告洪琦超、第三人周方元财产权属纠纷一案，原告洪新华与被告陆明娟、洪琦超、第三人周方元房屋买卖纠纷一案，原告滕文明与被告朱国平财产权属纠纷一案，原告朱金妹与被告嘉善魏鑫房产公司、嘉善申茂公司（周方元）房屋买卖纠纷一案，原告陆明娟与被告周方元房屋买卖纠纷一案，于2002年6月27日一并移送嘉善公安局，嘉善县公安局于同年9月13日发函给本院，认为，周方元在房屋买卖过程中有欺诈行为，是民事欺诈，应属民法调整范畴，故将上述案件又移送本院。
上述事实，有原告朱国平提供的房屋买卖协议书和补充协议、钱元伟的产权证和土地使用证复印件、收条、证人证言、录音磁带、交电费发票；第三人滕文明提交的第00××42号房产证、（2002）字第1-258号土地证、契证、完税证、房产交易手续费发票、房屋评估费发票、土地注册登记费发票、土地权属调查、地籍测绘费、土地评估费、房产所有权申请表、买卖房产协议书、收条、抵押登记申请表、房屋他项权证、撤销抵押合同证明及庭审笔录等证据所证实。
本院认为，本案原告朱国平与被告周方元在2001年11月24日签订的房屋买卖协议书及2001年12月24日签订的补充协议，是双方当事人真实意思表示，符合法律的有关规定，合法有效。原告按照合同的规定，已履行自己的付款义务，被告也将房屋钥匙交付给原告，原告应享有房产所有权。据此，被告周方元应按照合同的约定，向房管部门为原告办理房产证。但被告周方元违反诚实信用、公序良俗原则，瞒着原告，采用欺诈手段，又与第三人订立买卖房产协议书的行为显然违背法律规定，应属无效。现原告要求被告履行合同义务的请求，本院予以支持。关于被告所提供的原、被告于2001年12月28日签订的协议书和12月30日的声明，认为与原告的买卖合同已解除，收取的购房款已转为投资款的辩解，从该两份证据与原、被告签订的房屋买卖协议书及补充协议的内容比较分析，明显与常理相悖，而且与被告在2002年1月26日再次收取原告房款1万元的事实相矛盾，故对被告的两份证据，本院不予采信。关于原告要求撤销被告与第三人签订的买卖房产协议书的请求，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，应是合同的相对方有权行使撤销权，而本案原告并非该合同的当事人，故无权行使撤销权。依据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，原告没有证据证明被告周方元与第三人滕文明房屋买卖中，有明显不合理低价转让财产（诉争房屋）的行为。故原告此请求，于法无据，不予支持。关于原告在变更诉讼请求中提出要求被告支付违约金，实际是对原请求的增加，并非变更，且此请求的提出超过了法定期限，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条第四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、被告周方元于本判决生效之日起三十日内，履行完毕与原告朱国平于2001年11月24日和同年12月24日签订的房屋买卖合同的义务。
二、驳回原告朱国平的其他诉讼请求。
本案受理费7835元，诉讼保全费220元，合计诉讼费8055元由被告周方元负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。上诉人在上诉期期满次日起七日内预交上诉案件受理费7835元，直接交至浙江省嘉兴市中级人民法院，或汇款至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行：嘉兴市农行营业部，帐号：39×××52，逾期不缴按自动撤回上诉处理。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起（双方或者一方当事人是公民的为一年，双方是法人或者其他组织的为六个月内）向人民法院申请执行。
审 判 长 寿志敏
审 判 员 范爱民
代理审判员 祖国宏
二〇〇三年七月十日
书 记 员 陈红艳