湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0703民初2118号原告（反诉被告）：中国建设银行股份有限公司常德鼎城支行，住所地湖南省常德市鼎城区玉霞街道永安社区善卷路2737号。负责人：杨春，该行行长。委托诉讼代理人：郭威，男，汉族。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨开炎，湖南劲鸣律师事务所执业律师。代理权限为一般授权代理。被告（反诉原告）：鼎城区常青腾茶馆，住所地湖南省常德市鼎城区玉霞街道永安社区善卷路****号。经营者：熊利华，女，汉族。委托诉讼代理人：周绍华，广东水贝律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司常德鼎城支行（以下简称建行鼎城支行）与被告（反诉原告）鼎城区常青腾茶馆（以下简称常青腾茶馆）占有物返还纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2017年11月17日，常青腾茶馆向本院申请追加谢美瑛为共同被告，本院于2017年11月22日作出（2017）湘0703民初2118号民事裁定书，裁定：驳回鼎城区常青腾茶馆追加谢美瑛为共同被告的申请。原告（反诉被告）建行鼎城支行的委托诉讼代理人郭威、杨开炎，被告（反诉原告）常青腾茶馆的经营者熊利华及其委托诉讼代理人周绍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行鼎城支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即撤出并向原告返还非法占有的门面房屋；2.判令被告赔偿原告租金、水电费损失50000元。事实与理由：建行鼎城支行有位于鼎城区玉霞街道永安社区善卷路2751号门面房屋一间，建筑面积数百平方米。2017年5月17日，熊利华虚构门面租赁合同，以该门面房屋为经营场所在鼎城区工商局注册鼎城区常青腾茶馆并非法占有建行鼎城支行的上述门面房屋经营茶馆至今。常青腾茶馆侵犯了建行鼎城支行的房屋所有权，应依法立即向建行鼎城支行返还非法占有的房屋。常青腾茶馆非法占有门面经营期间，未向建行鼎城支行支付任何费用，应依法赔偿建行鼎城支行的租金收益和水电费损失合计50000元。建行鼎城支行为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法裁判。常青腾茶馆辩称，1.建行鼎城支行起诉常青腾茶馆非法占有其门面房屋并赔偿租金、水电费损失5万元的事实不存在，其理由不能成立。常青腾茶馆于2017年5月17日经工商部门依法登记注册，取得营业执照依法经营。经营场所是2016年11月22日以11.2万元受让案外人鼎城区武陵镇青藤茶楼经营者谢美瑛的，谢美瑛通过租赁取得建行鼎城支行门面房屋的使用权。常青腾茶馆的合伙人之一聂小平与谢美瑛签订《门面转让协议》，常青腾茶馆为扩大经营，添置了全套的设备、设施，购置了物品，开支近8万元；常青腾茶馆从注册至今才五个月，建行鼎城支行主张5万元的租金、水电费损失没有证据证明；2.常青腾茶馆是以支付案外人谢美瑛11.2万的出让费受让取得经营场所，并非非法占有，请求法院查明事实后依法驳回建行鼎城支行的诉讼请求；3.常青腾茶馆申请追加谢美瑛为本案当事人，如建行鼎城支行坚持收回涉案房屋，就应支付常青腾茶馆装修、装饰及物品费用20万元，常青腾茶馆据此提起反诉，请求人民法院支持常青腾的反诉请求。常青腾茶馆向本院提出反诉请求：1.判令建行鼎城支行支付常青腾茶馆受让款和添置物品款共192100元；2.本案诉讼费、反诉费及其他诉讼费用由建行鼎城支行承担。事实与理由：常青腾茶馆的经营场所是于2016年11月22日以11.2万元受让鼎城区武陵镇青藤茶楼经营者谢美瑛的，谢美瑛通过租赁取得建行鼎城支行门面房屋的使用权，受让时是案外人聂小平等6个合伙人共同受让，并推选聂小平与谢美瑛签订《门面转让协议》，6人合伙经营一段时间后变由3人合伙经营，营业执照以熊利华个人名义登记注册。谢美瑛称签订租赁合同时出租人曾承诺，租赁期不会少于6年，租赁合同是两年一签，一签两年，租赁期满续签。常青腾茶馆受让谢美瑛的茶楼后，添置了相应的物品共开支8万余元。常青腾茶馆为经营茶馆支付了受让费和添置物品的价款近20万元，建行鼎城支行起诉要求收回茶馆的经营门面，该20万元的损失应由建行鼎城支行支付，故常青腾特提起反诉，请求人民法院依法支持常青腾茶馆的反诉请求。建行鼎城支行对常青腾茶馆的反诉辩称，常青腾茶馆的诉讼请求没有事实和法律依据。1.常青腾茶馆诉称从谢美瑛处租赁取得建行鼎城支行的门面是不合法的，建行鼎城支行委托的常德顺发物业有限责任公司（以下简称顺发公司）与谢美瑛签订的租赁合同有明确约定，谢美瑛在未征得顺发公司同意的情况下，不得擅自将房屋转租他人，因此常青腾茶馆受让涉案房屋的行为是非法受让；2.常青腾茶馆添置的物品与建行鼎城支行毫无关系，常青腾茶馆与建行鼎城支行之间不存在门面租赁关系。常青腾茶馆非法占有建行鼎城支行的房屋，常青腾茶馆应当立即退出房屋并交还房屋；3.即使常青腾茶馆有经济上的投入应当得到赔偿，也应找案外人谢美瑛进行赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：对建行鼎城支行向本院提交的《门面租赁合同》一份，常青腾茶馆对其真实性、关联性均有异议，本院认为，该份合同没有涉及本案的争议房屋，且原、被告双方均不认识合同中的房主（甲方）宋超宇，故本院对该份证据不予确认；对建行鼎城支行向本院提交的照片三张，常青腾茶馆对照片的真实性没有异议，但认为不能证明常青腾茶馆系非法占有涉案房屋经营茶馆，本院认为，原、被告双方对争议房屋现由常青腾茶馆占有的事实没有异议，本院对该事实予以确认；常青腾茶馆对该组照片的真实性没有异议，本院对该组证据的真实性予以确认；对常青腾茶馆向本院提交的《房屋租赁合同》一份，建行鼎城支行对其真实性没有异议，对案外人谢美瑛曾经取得争议房屋的租赁权和经营权没有异议，但认为案外人谢美瑛的经营权到2016年12月31日到期，谢美瑛无权将争议的房屋转租他人，租赁合同到期后自动终止，租赁房屋由产权人收回，常青腾茶馆无权占有房屋。本院认为，庭审中原、被告双方均认可《房屋租赁合同》的甲方顺发公司为建行鼎城支行委托的物业公司，且认可顺发公司与谢美瑛签订的《房屋租赁合同》的真实性，故本院对该《房屋租赁合同》的真实性予以确认，对案外人谢美瑛曾取得争议房屋的租赁权和经营权的事实予以确认；对常青腾茶馆向本院提交的《门面转让协议》及《收条》各一份，建行鼎城支行对《门面转让协议》的合法性、关联性有异议，对《收条》的真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，常青腾茶馆主张其所占的涉案房屋系从案外人谢美瑛处受让取得，建行鼎城支行对该主张未提出异议，但认为根据建行鼎城支行的物业公司顺发公司与谢美瑛签订的《房屋租赁合同》第十条的约定，乙方（谢美瑛）在未征得甲方（顺发公司）同意的情况下，不得擅自将所租房屋转租他人，故本院对常青腾茶馆从案外人谢美瑛处转租取得涉案房屋的事实予以确认；该《门面转让协议》和《收条》中涉及的聂小平不是本案当事人，且常青腾茶馆未向本院提供有效的证据证明案外人聂小平与本案具有关联性，故本院对该《门面转让协议》和《收条》不予确认；对常青腾茶馆向本院提交的添置物品的收款单据，建行鼎城支行对其三性均有异议，本院认为，常青腾茶馆提供的收款单据的金额共计64100元，与其主张的80100元的添置物品价款不相符，且添置物品系常青腾茶馆的单方行为，常青腾茶馆未向本院提供相应的证据予以佐证，故本院对该组收款单据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：建行鼎城支行有坐落于常德市鼎城区武陵镇善卷社区居委会玉霞路12号的房屋一幢，并将该幢房屋一、二层西侧（即经营场所登记为常德市鼎城区玉霞街道永安社区善卷路2751号）的房屋通过其物业公司顺发公司出租给案外人谢美瑛，顺发公司于2014年1月1日与谢美瑛签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：“二、租赁期限：2014年1月1日至2016年12月31日止。十、乙方（谢美瑛）在未征得甲方（顺发公司）同意的情况下，不得擅自……将所租房屋（门面）转租他人……”；谢美瑛在合同到期前将门面转租给常青腾茶馆的经营者，常青腾茶馆自谢美瑛处受让占有涉案房屋门面并经营至今，建行鼎城支行未与常青腾茶馆签订房屋租赁合同。现建行鼎城支行于2017年10月9日向本院提起诉讼，请求常青腾茶馆退出其占有的涉案房屋门面，并赔偿建行鼎城支行在常青腾茶馆占有门面经营期间未支付的租金、水电费损失共计50000元；常青腾茶馆于2017年11月21日向本院提起反诉，请求建行鼎城支行支付其受让门面的价款及添置物品款共192100元，并承担本案的全部诉讼费用。本院认为，本案的争议焦点为：1、常青腾茶馆是否应当立即撤出并返还涉案房屋？2、建行鼎城支行诉请的租金和水电费损失是否应由常青腾茶馆赔偿，如应赔偿，损失如何认定？3、建行鼎城支行是否应当支付常青腾茶馆受让款和添置物品价款共192100元？关于争议焦点1，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条的规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息……”，经庭审查明，争议房屋的所有权人为建行鼎城支行，争议房屋的现实际占有人为常青腾茶馆，案外人谢美瑛曾取得争议房屋的租赁权和经营权，谢美瑛与争议房屋所有权人建行鼎城支行委托的物业公司顺发公司签订的《房屋租赁合同》第十条约定，谢美瑛在未征得顺发公司同意的情况下，不得将争议房屋转租他人。顺发公司是建行鼎城支行委托的物业公司，故根据顺发公司与谢美瑛签订的《房屋租赁合同》的约定，案外人谢美瑛转租争议房屋必须征得房屋所有权人建行鼎城支行的同意，否则无权将房屋转租他人，常青腾茶馆辩称其占有的争议房屋是从案外人谢美瑛处合法受让取得，但未向本院提交相应证据证明谢美瑛享有将涉案房屋转租他人的权利，亦未向本院提供证据证明常青腾茶馆的占有行为经过房屋产权人建行鼎城支行的同意，故本院对常青腾茶馆的该辩称主张不予支持，常青腾茶馆的占有行为属于无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，故本院对争议房屋所有权人建行鼎城支行要求常青腾茶馆立即撤出并返还争议房屋的诉讼请求予以支持；关于争议焦点2，本案中建行鼎城支行主张争议房屋的租金和水电费损失为5万元，但未向本院提交相应证据证明其损失数额及该损失是由常青腾茶馆的占有行为所造成的，根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，故本院对建行鼎城支行的该项诉讼请求不予支持；关于争议焦点3，常青腾茶馆主张如建行鼎城支行收回涉案的房屋门面，则应由建行鼎城支行支付常青腾房屋受让款11.2万元，常青腾茶馆未向本院提交相应证据证明案外人谢美瑛的转租行为征得产权人建行鼎城支行的同意，常青腾茶馆与谢美瑛之间的房屋受让系属另一法律关系，建行鼎城支行请求常青腾茶馆返还其占有的房屋门面，是所有权人所有物返还请求权的正当行使，且常青腾茶馆主张的涉案房屋受让款11.2万元并未支付给建行鼎城支行，故本院对常青腾茶馆要求建行鼎城支行支付受让款11.2万元的反诉请求不予支持；常青腾茶馆主张添置物品价款80100元的损失应由建行鼎城支行支付，但未向本院提供有效的证据证明该损失系由建行鼎城支行造成及损失的数额，根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，故本院对常青腾茶馆的该项反诉请求不予支持；常青腾茶馆因受让涉案房屋造成的相关损失，可向有关义务人主张权利。综上所述，原告的本诉请求本院予以部分支持，被告的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、鼎城区常青腾茶馆于本判决生效之日起十日内撤出其占有的坐落于常德市鼎城区武陵镇善卷社区居委会玉霞路12号的门面房屋；二、驳回中国建设银行股份有限公司常德鼎城支行的其他诉讼请求；三、驳回鼎城区常青腾茶馆的反诉请求。案件本诉受理费1050元，反诉受理费2071元，共计3121元，由被告鼎城区常青腾茶馆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  冷德广审 判 员  曹 琴人民陪审员  刘丽君二〇一八年一月四日书 记 员  张佳芬附相关法条1、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。