上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初1486号
原告姚东生，男，1956年12月28日生，汉族，住上海市嘉定区。
原告严美桂，女，1957年8月6日生，汉族，住址同上。
被告上海东方国贸有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人任伟民。
委托代理人张伟萍。
委托代理人杨顺海，上海共识久久律师事务所律师。
第三人吴成昆，男，1949年8月10日生，汉族，户籍地浙江省乐清市。
委托代理人ＸＸ杰，北京盈科(上海)律师事务所律师。
委托代理人程蕾，北京盈科(上海)律师事务所律师。
原告姚东生、严美桂与被告上海东方国贸有限公司委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加吴成昆作为第三人参加诉讼，并由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告姚东生、严美桂，被告上海东方国贸有限公司的委托代理人张伟萍、杨顺海，第三人吴成昆的委托代理人ＸＸ杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚东生、严美桂诉称，2010年11月13日，原告向被告购买了上海市宝山区沪太路XXX号11804室商铺(以下简称系争商铺)。2010年12月30日，原被告签订《上海东方国贸批发城一二期商铺委托经营合同》，约定原告将系争商铺委托给被告经营，被告向原告支付回报款。2015年7月起，被告以经营不善为由拒付回报款。2016年初，原告得知被告已于2004年将系争商铺出租给第三人，并将20年的租金全数收掉，还对原告隐瞒该节事实。原告认为，被告超过经营范围与第三人签订租赁合同，该合同也未备案登记，应为无效，对原告不发生效力。综上，原告起诉要求解除《上海东方国贸批发城一二期商铺委托经营合同》，被告、第三人共同返还系争商铺，被告按每月人民币8,008元(以下币种均为人民币)支付2015年7月1日至商铺返还之日的回报款(扣除已付的21,354.60元)，并支付违约金96,096元。
被告上海东方国贸有限公司辩称，合同第4.2条约定原告不可撤销被告以其名义出租商铺，所以原告没有解除权，不同意原告解除合同的请求。被告已将系争商铺出租给第三人，无法返还给原告。认可原告关于回报款支付情况以及计算方式的陈述，同意支付回报款。同意支付违约金，但是合同约定的标准过高，要求法院调低，应当按照利息标准来调整。
第三人吴成昆述称，2004年被告与案外人陈某某签订租赁合同，将系争商铺出租给陈某某，租赁期限20年，租金165,000元一次性付清。2008年，陈某某将其合同权利义务转让给第三人，第三人向陈某某支付了转让费38万元。目前第三人使用系争商铺，经营服装店。对于原告要求解除委托经营合同的请求，因租赁合同在先，签订租赁合同时被告还是产权人，第三人已经支付了20年租金，有权享受20年的使用权。原告购买系争商铺是带租约的，也明知系争商铺的经营情况，根据买卖不破租赁的原则，租赁合同应继续履行。综上，不同意返还系争商铺。
经审理查明，2011年8月10日，原告经核准登记为系争商铺的权利人。
2010年12月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海东方国贸批发城一二期商铺委托经营合同》，主要约定，甲方是系争商铺的买受人，商铺建筑面积38.34平方米，总价1,264,453元；甲方委托乙方统一经营系争商铺，期限为十四年，自2011年1月30日至2024年4月1日，前四年每年以总价8%回报于购房款付清时一次结清，后十年前五年每年以总价8%按月回报给甲方，最后五年每年以总价9%按月回报给甲方。合同第4.2条约定，甲方不可撤销地赋予乙方以乙方的名义出租系争商铺等。合同第5.2条约定，如一方违反本合同，另一方有权要求对方继续履行本合同，同时违约方应向守约方支付相当于系争商铺一年同期租金的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权向违约方追偿。合同签订后，被告向原告付清2015年7月1日前的全部回报款，2015年7月1日之后的回报款拖欠未付。2016年1月4日，双方签订《上海东方国贸一二期商铺委托经营合同补充协议》、《还款协议》，对回报款的支付方式等做出变更，调低了回报款的支付金额，并对之前的欠款约定了按24个月支付的还款计划。协议签订后，被告仅向原告支付21,354.60元，余款仍拖欠不付。审理中，原被告表示，上述补充协议及还款协议不再履行。
另查明，2004年7月15日，被告与陈某某签订《上海东方国贸有限公司精品街租赁合同》，主要约定，被告将系争商铺出租给陈某某，租赁期20年，自2004年4月2日至2024年4月1日，租金165,000元，于签订合同时一次性付清等。合同签订后，被告一次性收取了全部租金。2008年，陈某某将该合同中的权利义务转让给第三人，之后一直由第三人使用系争商铺至今。
审理中，原告向本院提供2017年2月8日上海市宝山区市场监督管理局出具的《投(申)诉/举报答复》，证明被告于2017年2月将原有经营范围中的“房地产开发、销售”项目变更为“房地产开发、经营”的事实，证明被告签订租赁合同超出了经营范围，租赁合同应为无效。被告表示，与本案无关，不影响租赁合同的效力。第三人表示，是第三人使用系争商铺进行经营行为，超越经营权也不会导致租赁合同无效。
审理中，被告表示，与所有业主签订委托经营合同的时候，都告知商铺是带租约的，也明确告知了租约的到期时间，因为委托经营合同与租赁合同的到期时间是一致的。原告表示，被告所述不是事实。被告没有告诉原告系争商铺是带租约的，更没有告知租约20年。第三人表示，不清楚原被告签约的具体情况，但原告签约时应该到系争商铺查看过，当时第三人已经在经营了。
以上事实，有房地产权证、《上海东方国贸批发城一二期商铺委托经营合同》、《上海东方国贸一二期商铺委托经营合同补充协议》、《还款协议》、《上海东方国贸有限公司精品街租赁合同》、《投(申)诉/举报答复》及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原被告签订的《上海东方国贸批发城一二期商铺委托经营合同》系当事人真实意思表示，双方均应恪守并履行。被告未按约支付2015年7月1日后的回报款，原告通过签订还款协议的方式给予被告合理的还款期限，但被告仍未履行，已构成根本违约。合同第4.2条虽有“不可撤销”的约定，但在被告根本违约的情况下并不适用，原告享有解除合同的权利。原告要求解除合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告对原告回报款的计算方式不持异议，原告关于回报款的请求，本院予以支持。原告关于违约金的请求，符合合同约定，但合同约定的违约金标准明显过高，本院根据案件事实，兼顾公平原则，酌情确定被告向原告支付违约金8,008元。
合同解除后，第三人是否应向原告返还商铺，属于本案的争议焦点。根据查明的事实，第三人在受让了陈某某的权利义务后，即与被告建立租赁合同关系，并一直使用系争商铺。原告虽称被告未告知商铺是带租约的，但第三人当时已在经营系争商铺，其租赁权处于一种公示状态，原告作为系争商铺的买受人，完全可以对标的物审慎了解，其对系争商铺存在租赁合同是明知或应当知道的。根据买卖不破租赁的原则，原租赁合同仍发生效力。至于原告关于被告超过经营范围签订租赁合同，以及租赁合同未经备案登记等导致合同无效的观点，依据均不足，本院难以采纳。综上，被告与第三人之间的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告取得系争商铺的产权，并不影响被告与第三人之间租赁合同的效力，该租赁合同应继续履行。原告要求被告、第三人共同返还系争商铺的请求，本院不予支持。合同解除后，被告无法立即返还商铺，应按回报款的标准向原告支付商铺使用费，直至商铺返还之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告姚东生、严美桂与被告上海东方国贸有限公司就上海市宝山区沪太路XXX号11804室商铺签订的《上海东方国贸批发城一二期商铺委托经营合同》；
二、被告上海东方国贸有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月8,008元的标准，向原告姚东生、严美桂支付2015年7月1日至本判决生效之日的回报款(扣除已付的21,354.60元)；
三、被告上海东方国贸有限公司于本判决生效之日起，每月向原告姚东生、严美桂支付商铺使用费8,008元，至上述商铺返还之日止；
四、被告上海东方国贸有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告姚东生、严美桂支付违约金8,008元；
五、原告姚东生、严美桂要求被告上海东方国贸有限公司及第三人吴成昆返还上述商铺等诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取1,101元，由被告上海东方国贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈亮亮
二〇一七年三月三十日
书记员 陈 叶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。