福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终2573号上诉人（原审被告）：段元华，女，1976年10月15日出生，汉族，居民，住福建省仙游县,委托诉讼代理人：陈凌杰，福建远大联盟律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：莆田市华泰物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道汉庭花园商住小区B区12幢903室，统一社会信用代码913503047573721805。法定代表人：叶金太，董事长。委托诉讼代理人：范明亮、王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。上诉人段元华因与被上诉人莆田市华泰物业管理有限公司（以下简称华泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人段元华上诉请求：依法撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初488号民事判决，并改判驳回莆田市华泰物业管理有限公司的诉讼请求。事实与理由：一、华泰物业公司违反物业服务合同约定及物业管理条例，无权主张物业服务费，一审法院要求段元华支付物业管理费及滞纳金没有法律依据。二、一审判决认定华泰物业公司自2010年9月起陆续通过张贴缴费通知书等方式向段元华催讨物业费没有事实根据，进而作出的判决支持华泰物业公司主张的自2010年9月22日起至2016年12月31日止的物业管理费也是错误的。三、一审判决段元华应向华泰物业公司支付截止2016年5月31日所产生的公摊水电费1841元没有事实根据。四、一审判决按日3‰计算滞纳金远远超过了法律所保护的年24%的最高标准，有悖于法律的强制性规定。被上诉人华泰物业公司答辩称：1.段元华所称小区违章搭盖现象不能作为其拒交物业费的理由，且小区搭盖行为也未经有关部门认定为违章搭盖，华泰物业公司也发出整改通知，已经履行物业管理义务。段元华于2010年9月22日起就未缴纳物业费，其家里失窃时间为2011年3月17日，所以其在失窃之前就以小区违章搭盖现象拒交物业费，该理由不能成立。2.段元华称其家中失窃，华泰物业公司承诺以物业费抵扣，该陈述不是事实，华泰物业公司没有做出该承诺。失窃价值未能确认，失窃责任也不在华泰物业公司，华泰物业公司已经提供安保服务，仅能以一般性的安全保护，不能避免业主的全部财产损失，段元华要求华泰物业公司承担所有责任，不能成立。其称华泰物业公司允诺以物业费抵扣没有依据。3.华泰物业公司已经定期向段元华催讨，所以不存在超过诉讼时效问题。华泰物业公司也已经提交相应证据予以证实。一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。华泰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令段元华支付拖欠华泰物业公司的物业费11111元、公摊水电费1841元及以每个季度拖欠的物业费438元为基数自2010年9月22日起按月利率2%计算的滞纳金；2.本案诉讼费用由段元华承担。一审法院认定事实：段元华系正荣•荔园华府小区17号楼202室（带电梯住宅）的业主。2009年8月23日，段元华与华泰物业公司签订《“正荣•荔园华府”前期物业管理服务协议》一份，约定段元华所购房屋的建筑面积为131.49㎡，段元华应及时向华泰物业公司交纳物业管理费用及其它相关费用，支持配合华泰物业公司做好物业管理工作，华泰物业公司对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，其所提供物业管理服务范围仅限于本社区公共区域之内，服务内容包括物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，保持消防通道畅通，协防公共秩序安全，物业管理服务费收费标准为多层住宅0.7元/㎡•月、高层（带电梯）住宅1.1元/㎡月、住宅改办公1.8元/㎡月、商业物业2元/㎡•月，公共水电费等其他费用按实际发生费用和幢内按幢、幢外按户公摊，段元华交纳物业管理服务费的起始时间从开发商通知正式入伙之日起计收，华泰物业公司可预收六个月的物业管理服务费，后续管理服务费按季交纳，段元华须在每季度首月30日前交纳，段元华违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，华泰物业公司有权要求段元华补交费用并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。2011年3月17日，案外人段建新向公安机关报案称其所居住的位于正荣•荔园华府17号楼202室的房屋遭窃，但案件尚未侦破。段元华自2010年9月22日起即未向华泰物业公司缴交物业管理费，华泰物业公司陆续通过张贴缴费通知书等方式向段元华催讨，截止2016年12月31日，段元华共计拖欠物业管理费131.49㎡×1.1元/㎡•月×75月≈10847.93元，致诉讼。一审法院认为，依法成立的物业服务合同受法律保护。涉案合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应依约全面履行各自的义务。华泰物业公司作为涉案小区的物业管理单位，根据合同约定履行小区管理、环卫、安保等义务，段元华作为该小区业主，实际享受到华泰物业公司所提供的物业服务，应依约支付物业管理费。段元华自2010年9月22日起未按约定缴纳物业管理费，已构成违约，故华泰物业公司诉求段元华支付拖欠的物业管理费11111元，其中自2010年9月22日算至2016年12月31日的物业管理费10847.93元，有事实与法律依据，予以支持，其余部分因缺乏事实依据，予以驳回。华泰物业公司诉求段元华应自2010年9月22日起支付滞纳金，段元华抗辩认为其不交物业管理费的原因在于华泰物业公司已承诺段元华家中失窃造成的财产损失2万元由华泰物业公司以物业费抵偿，且至今未抵偿完毕，对此，虽然段元华并未提供证据证实华泰物业公司有向其承诺以物业费抵偿，但是段元华因家中失窃向公安机关报案并经公安机关出具《接受刑事案件回执单》，其于2011年3月17日起拒交物业费事出有因，目前刑事案件尚未侦破，双方应就此事共同协商，华泰物业公司在涉案小区履行合同过程中存在一定的疏忽，故对华泰物业公司诉求的滞纳金部分，其中自2011年第二季度即2011年4月1日起拖欠的物业费所产生的滞纳金不应计算，自2010年9月起至2011年3月止拖欠的物业管理费应按季度支付滞纳金，滞纳金分别自2010年10月1日起以433.92元为基数按每日千分之三计算、自2011年2月1日起以433.92元为基数按每日千分之三计算，予以确认。华泰物业公司诉求段元华支付截止2016年5月31日拖欠的公摊水电费1841元，该公摊水电费系通过物业管理单位以实际使用数量分摊计算得来，并经每期张贴《缴费通知书》公示通知，段元华也未在通知张贴后的合理期间内对此提出异议，故对华泰物业公司的该项诉讼请求予以支持。段元华抗辩认为华泰物业公司未尽管理责任，导致其房屋遭窃，应以物业管理费作为段元华财产损失的抵偿。华泰物业公司作为物业管理单位提供的安保服务仅能以一般性的安全防范为限，而不能杜绝或避免业主全部的财物损失，且公安机关尚未侦破该案，故对于段元华的该项抗辩意见，不予采纳。段元华认为小区有违章建筑、共用部分有广告收益未补充专项维修基金，对此，段元华可另行主张权利，本案不作处理。段元华抗辩认为华泰物业公司诉求的物业管理费已超过诉讼时效，因华泰物业公司自2010年9月5日起即陆续通过在段元华所居住的房屋门口张贴《缴费通知单》等形式向其催讨欠缴的物业费，诉讼时效应自最后一次张贴时间，即2016年7月5日起重新计算，华泰物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，对于段元华的该项抗辩意见，不予采纳。华泰物业公司合理的请求部分予以支持，不合理的请求部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、段元华应在本判决生效之日起十日内向莆田市华泰物业管理有限公司支付自2010年9月22日起至2016年12月31日止拖欠的物业管理费10847.93元及自2010年10月1日起以433.92元为基数按每日3‰计算至付清物业管理费之日止、自2011年2月1日起以433.92元为基数按每日3‰计算至付清物业管理费之日止的滞纳金；二、段元华应在本判决生效之日起十日内向莆田市华泰物业管理有限公司支付截止2016年5月31日所产生的公摊水电费1841元；三、驳回莆田市华泰物业管理有限公司其他的诉讼请求。案件受理费338元，由段元华负担300元，由莆田市华泰物业管理有限公司负担38元。二审中，段元华提供了近期拍摄的小区现状照片一组，欲证实华泰物业公司未尽到物业服务义务。华泰物业公司质证认为，对照片的真实性、合法性由法庭确认，如果是真实的，可以看出小区内是特别干净的，不存在脏乱差的情况，自行车摆放位置有偶尔妨碍出行的情形，也不能表明长期存在该现象，且华泰物业公司也不可能24小时一直维持现状，不能体现华泰物业公司对违规停放的车辆没有予以制止，也不能全盘否定华泰物业公司的管理。华泰物业公司没有提交新的证据。本院审查认为，照片只能证明华泰物业公司对小区管理上存在部分瑕疵，不能证明华泰物业公司未尽到物业服务义务。经审理查明，段元华对一审法院认定的事实中“段元华自2010年9月22日起。催讨”有异议，认为实际上华泰物业公司从来未以张贴缴费通知形式或其他形式通知段元华缴纳物业费；段元华对一审认定的其他事实没有异议。华泰物业公司对一审认定的事实没有异议。段元华、华泰物业公司对一审法院认定的事实中双方均没有异议的部分，本院予以确认。本院认为，依法成立的物业服务合同受法律保护。涉案物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依合同约定全面履行各自的义务。华泰物业公司根据合同约定履行了小区管理、环卫、安保等义务，段元华作为业主，在享受华泰物业公司所提供的物业服务后，应依合同约定缴纳物业服务费。段元华自2010年9月22日起未按约定缴纳物业服务费，已构成违约，故华泰物业公司诉求段元华支付拖欠的物业服务费，有事实和法律依据，应予以支持。华泰物业公司诉求段元华应自2010年9月22日起支付滞纳金，段元华认为其不交物业管理费的原因在于华泰物业公司已承诺段元华家中失窃造成的财产损失2万元由华泰物业公司以物业服务费抵偿，且至今未抵偿完毕。虽然段元华并未提供证据证实华泰物业公司有向其承诺以物业服务费抵偿，但段元华家中失窃已向公安机关报案，并于2011年3月17日起拒交物业服务费，华泰物业公司在涉案小区履行合同过程中存在一定的疏忽，故对华泰物业公司主张的滞纳金请求，不予支持。综上所述，段元华的上诉请求，部分有理，应予采纳。一审法院判决认定事实清楚，但判决部分不当，应予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下:一、维持福建省莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初488号民事判决第二项；二、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初488号民事判决第一项、第三项；三、段元华应在本判决生效之日起十日内向莆田市华泰物业管理有限公司支付自2010年9月22日起至2016年12月31日止拖欠的物业管理费10847.93元。四、驳回莆田市华泰物业管理有限公司一审的其他诉讼请求；五、驳回段元华的其他上诉请求。本案一审案件受理费338元，由莆田市华泰物业管理有限公司负担221元，由段元华负担117元；二审案件受理费338元，由莆田市华泰物业管理有限公司负担221元，由段元华负担117元。本判决为终审判决。审判长  王鹏程审判员  林美双审判员  李 忠二〇一七年九月三十日书记员  倪益群附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。