江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5860号
上诉人（原审被告）：苏州市万隆地产有限公司，住所地苏州市姑苏区人民路3188号18幢1507室。
法定代表人：陈文皇，董事长。
委托诉讼代理人：仲玥，江苏简恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄启友，男，1980年9月3日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
委托诉讼代理人：陈黎，江苏正欣律师事务所律师。
上诉人苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）因与被上诉人黄启友商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2015）姑苏民五初字第00808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万隆公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，存在认定事实错误，判决解除合同缺乏事实依据和法律依据。一、一审法院认定采纳销售宣传册的真实性，并认为销售宣传册中运用了“金铺”、“旺铺”字样，将功能定位“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心……，其宣传与涉案土地性质不符”，该认定与双方签订合同约定不符，宣传册的真实性、合法性双方存在重大分歧，不能作为认定事实的依据。上诉人与被上诉人签订的《“宝隆广场”认购书》抬头明确物业类型为商务办公，双方达成的《商品房买卖合同》明确土地用途为商务金融，该商品房用途为经营用房，并且在合同内披露了国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的证号。被上诉人完全应当知悉土地性质为金融商务、规划性质为行政办公，上诉人所交付的房屋与合同约定是一致的。被上诉人所持有的宣传册并非是上诉人制作或交付给被上诉人，对宣传册的真实性、合法性均不予认可，况且《合同补充协议》第一条6款明确约定，本楼盘销售过程中的宣传资料、广告、……等作为履行本合同的参考，若与本合同不符的，以本合同和政府行政部门确定的规划、审批为准。因此，宣传册仅是销售过程中的一个环节，它的内容不能代替合同约定，也不能作为法院判令解除合同的依据。二、一审法院认定上诉人应当交付“商铺”，属于适用法律错误。涉案土地在2011年1月7日招拍挂取得，2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011才将“商铺”纳入B11“零售商业用地”内，但涉案土地按旧标准予以划分，一审法院要求上诉人向被上诉人交付“商铺”并无法律上的可能性，以新法定义旧地，属于适用法律错误。三、涉案合同不具备合同解除的前提条件，因被上诉人已经将房屋租赁他人牟利无法返还房屋。被上诉人取得涉案房屋2幢112室后，根据与苏州工业园区勤思资产管理有限公司签订了《委托租赁经营管理合同》，租赁期为六年，涉案房屋已经出租给一面馆，被上诉人还实际取得了租金万元。被上诉人无法返还房屋，一审判决解除合同有悖公平原则。四、上诉人交付的房屋满足经营用房的约定。目前一至三层房屋完全可以办理营业执照，经营业态并未受到任何限制，合同目的完全能够实现，被上诉人要求解除合同没有事实依据。五、一审法院收取案件受理费有误。
黄启友辩称，被上诉人在一审中提供的宣传册、宣传资料充分证明上诉人虚假宣传的事实，补充协议中“本楼盘销售过程中的销售资料，作为履行合同的宣传，若与本合同不符以本合同和政府行政部门规定审批为准”是为了规避虚假宣传的责任。宣传资料已经构成要约，上诉人违反这些允诺，应当视为违约。上诉人称被上诉人将涉案房屋租赁给他人不是事实，被上诉人没有收到房屋，被上诉人现在只交了一半房款，上诉人也不可能将房屋交付给被上诉人。如果上诉人将房产交付给了勤思公司，上诉人可以要求勤思公司返还。一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
黄启友向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人于2013年9月14日订立的关于苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场2幢112室的商品房买卖合同；2、万隆公司返还首付款891654元，赔偿利息损失117594元；3、本案诉讼费用由万隆公司承担。
一审法院认定事实：2013年9月14日，万隆公司(出卖方)与黄启友(买受方)签订商品房买卖合同一份，约定买受方购买城北东路988号万宝世纪商务广场2幢112室，该商品房用途为经营用房，建筑面积44.04平方米，总价款1781654元。合同第六条第3款约定，买受方于2013年9月14日签订商品房买卖合同时支付人民币891654元(含购房定金4万元)，2013年9月21日前办理完银行按揭贷款手续，按揭总额为人民币89万元，逾期付款15天以上，视同买受方违约，出卖方有权终止合同，买受方按总房价的20%支付违约金，同时出卖方有权没收买受方初始缴纳定金。合同第七条第2款约定，因买受方原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖方同意买受方在7日内以自有资金或其他方式支付，并不承担本合同第七条第1项约定的违约责任。合同第二十条约定，本合同签订之前出卖方及其出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容，出卖方违约的，买受方有权退房。买受方退房的，自买受方退房通知书到达之日起90天内，出卖方将买受方已付房价款退还买受方，按实承担买受方发生的购房贷款利息及其他购房贷款费用，并按银行同期贷款利率结算买受方其余已付房价款的利息；造成买受方损失的，出卖方依法承担赔偿责任。
双方又签订合同补充协议，在补充条款(2)项下约定，买受方于签订商品房买卖合同时支付人民币891654元，在签订商品房买卖合同7天内，即2013年9月21日前办理完银行按揭贷款手续，按揭总额为人民币89万元，逾期付款15天以上，视同买受方违约，出卖方有权终止合同，买受方按总房价的20%支付违约金，同时出卖方有权没收买受方初始缴纳定金。
2013年9月18日，万隆公司向黄启友出具了销售不动产统一发票，金额为891654元，款项性质为预收购房款。
2013年10月13日，黄启友(甲方)与苏州工业园区勤思资产管理有限公司(以下简称勤思公司，乙方)签订业主委托租赁经营管理合同，约定甲方将所购置的城北东路988号万宝世纪商务广场2幢112室的产权物业全部经营管理权委托给乙方，由乙方全面开展专业有效的经营。合同对委托事项、委托期限、支付方式、权利义务、违约责任等均作了约定。
目前，涉案房屋不动产权属仍登记在万隆公司名下。黄启友陈述，包括涉案房屋在内，相邻共计四家房屋都由勤思公司租给了同一家面馆，在其他几家与面馆的租赁纠纷中，其拿到了2017年2月1日至5月1日的租金，计有一万多元。
中国银行股份有限公司苏州姑苏支行对于黄启友就购买城北东路988号万宝世纪商务广场2幢112室房产申请贷款未能通过审核的原因，答复为不符合我行授信政策。
一审另查明，苏州市万辉地产有限公司于2011年1月7日通过拍卖竞得苏地2010-B-36地块，位于城北东路××天路西，土地用途为商务金融用地。
2011年5月10日，苏州市国土资源局、苏州市规划局联合发函给苏州市万辉地产有限公司，主要内容：苏地2010-B-36号地块规划用地性质为行政办公用地(C1)，2010年第10号拍卖公告同时明确该地块土地用途为商务金融用地，规划部门《城市用地分类与规划建设用地标准》规定，(C1)是指行政、党派和团体等机构用地，(C12)是指在本市的非市属机关及企事业管理机构等行政办公用地，国土部门《土地利用现状分类》规定，商务金融用地是指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。该函明确，该地块(C1)类具体属(C12)类，与《土地利用现状分类》所对应的商务金融用地是一致的。
2012年7月24日，苏州市国土资源局与被告万隆公司签订出让合同的补充协议，明确苏地2010-B-36号地块的土地使用权人由苏州市万辉地产有限公司变更为万隆公司，相关出让合同中所载明的所有受让人的各项权利和义务也相应转移至万隆公司。
一审审理中，黄启友提供了宝隆广场招商宣传册一份，证明万隆公司销售人员宣传宝隆广场1-3层为商铺，并且可以用作餐饮、娱乐等经营，且已有部分知名餐饮企业，如真功夫、大娘水饺、肯德基等入驻，只字未提1-3层是办公用房。万隆公司对该证据的真实性不予认可，认为宝隆广场是委托第三方销售的，万隆公司从未制作过此类宣传资料，对于商铺的理解双方有所不同，我方认为可以用于经营的房屋都叫商铺，而并非土地或规划上的一个法律分类。
以上事实，有商品房买卖合同、合同补充协议、销售不动产统一发票、业主委托租赁经营管理合同、中国银行股份有限公司苏州姑苏支行的说明、国有土地使用权拍卖成交确认书、苏州市国土资源局和苏州市规划局函、出让合同的补充协议、宣传册、当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。黄启友要求解除商品房买卖合同的事实依据，一是由于万隆公司的原因致使贷款不能，二是万隆公司在出售房产时存在虚假宣传，法律依据分别是商品房买卖合同司法解释第二十三条规定及双方签订的商品房买卖合同第二十条的约定。首先，对于事实依据一，黄启友提供了银行的调查回函，对于贷款不能，明确为“不符合我行授信政策”，黄启友以此证明是万隆公司的原因抑或不能归责于黄启友，均无充分理由，依据不足，因此，对该事实不予认定。其次，对于事实依据二，2011年5月10日苏州市国土资源局、苏州市规划局联合函中对于涉案地块的规划用地性质和土地用途作了明确的解释和确定，万隆公司作为土地使用权人对此应为明知，对于黄启友提供的销售宣传册，万隆公司虽对其真实性提出异议，但并未提供相反证据，故对该证据予以采纳。从销售宣传册中可以反映，对宝隆广场运用了“金铺”、“旺铺”字样，将功能定位为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，并“部分意向商家”中印有肯德基、大娘水饺、真功夫等多家餐饮企业，其宣传与涉案土地性质不符。根据双方签订的商品房买卖合同第二十条约定，黄启友有权解除合同，黄启友以起诉方式行使合同解除权，应自诉状副本送达万隆公司之日，即2015年11月12日为解除之日。合同解除后，万隆公司应返还黄启友已支付的购房款，并按约定赔偿自合同解除之日起的利息损失。至于涉案房屋的返还及黄启友收取的租金，因涉及案外出租人、承租人，可由双方当事人及案外人另行主张。综上，依一审法院照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、黄启友与苏州市万隆地产有限公司于2013年9月14日签订的关于苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场2幢112室商品房买卖合同及补充协议于2015年11月12日解除。二、苏州市万隆地产有限公司于判决生效之日起十日内返还黄启友购房款891654元，并赔偿自2015年11月12日起至实际履行之日止的利息(按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算)。案件受理费21894元、财产保全费5000元，合计26894元，由黄启友负担1356元，苏州市万隆地产有限公司负担25538元。
本院二审期间，万隆公司提交《商品房交付使用通知书》一份，证明涉案楼盘取得了商品房交付使用通知书，符合购房合同要求，根据合同约定土地性质为商务金融，房屋性质为经营用房。黄启友质证后认为，对内容真实性不清楚，即使是真实的，仅能说明房产通过了交付使用的备案，并不能证明该房屋符合双方之间的合同约定。黄启友提供苏州市姑苏区行政处罚决定书（姑苏市监案[2017]G0080号）一份，证明姑苏区市场监督管理局在2017年4月24日作出了对万隆公司将涉案房产以商铺名义虚假宣传的处罚。
以上事实，有《商品房交付使用通知书》、姑苏市监案[2017]G0080号行政处罚决定书、调查笔录等予以证实。
本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，万隆公司与黄启友2013年9月14日签订的商品房买卖合同第二十条约定，本合同签订之前出卖方及其出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容，出卖方违约的，买受方有权退房。根据黄启友提供的宝隆广场招商宣传册，涉案房屋在销售过程中被作为商铺宣传销售，宣传内容具体明确且对房价款有重大影响，应视为合同内容。万隆公司主张宣传册并非其制作，对宣传册的真实性、合法性均不予认可，但未能提供充分反驳证据，本院对该主张不予采信。万隆公司所售涉案房屋土地用途为商务金融用地，与宣传内容明显不符，黄启友解除合同的诉请符合双方约定，应予支持。涉案房屋不动产权属仍登记在万隆公司名下，万隆公司亦无充分证据证明其事实上将房屋交付黄启友，万隆公司自可依所有权向案外出租人、承租人主张相关权利，万隆公司认为房屋无法返还、涉案合同不具备合同解除条件的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。至于黄启友已经收取的租金，因涉及案外承租人、出租人，本案中不予以理涉。一审法院收取的案件受理费经核实无误，本院予以确认。
综上所述，苏州市万隆地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21894元，由苏州市万隆地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 叶 刚
二〇一七年八月十六日
书记员 闻 艺