广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0605执异651号
异议人（案外人）：戴炳南，男，汉族，1952年8月2日出生，住广东省海丰县。
委托代理人：刘燕，广东××律师事务所律师。
申请执行人：吴汝添，男，汉族，1955年9月9日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人:莫宝成，广东××律师事务所律师。
委托代理人:温新祥，广东××律师事务所律师。
被执行人：冯美莲，女，汉族，1980年2月5日出生，住广东省佛山市南海区。
被执行人：邹冠坚，男，汉族，1976年6月24日出生，住广东省佛山市南海区。
在本院执行（2017）粤0605执恢××号案，即申请执行人吴汝添与被执行人冯美莲、邹冠坚租赁合同纠纷一案中，案外人戴炳南对执行被执行人冯美莲名下的位于佛山市南海区××的集体土地使用权（土地证号：集用（20**）××，以下简称“涉案土地使用权”）及其地上建筑物提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人戴炳南称，请求：解封并停止拍卖涉案土地使用权及其地上建筑物。事实与理由：2009年5月29日，异议人与冯美莲、冯婉娴在中介置乐物业签订了《买卖协议》，买下了包括涉案土地使用权，异议人依约支付了对价，冯美莲也依约将该土地交由异议人使用，且异议人于2010年已在该土地上建设了一幢五层楼房用于出租。至今为止，该房屋一直由异议人�于出租及收益。该土地使用权虽仍登记在冯美莲名下，但实际使用人早已是异议人。冯美莲只是挂名而已。以上事实有《买卖协议》、买地付款凭证和工程款付款凭证予以证明。因此，异议人认为土地及房屋来源合理合法，法院对涉案土地使用权及其地上建筑物的查封及拍卖前评估的行为，是不恰当的。所以，异议人根据民事诉讼法第225条规定提起本案执行异议。
申请执行人称：根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，故法院对涉案土地使用权及房产的查封及拍卖行为合法，请求法院驳回异议人的异议申请。
经审理查明，本院于2012年6月1日受理原告吴汝添与被告邹冠坚、冯美莲租赁合同纠纷一案，案号为（2012）佛南法民二初字××号。本案在审�过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、双方一致同意，被告邹冠坚、冯美莲共向原告吴汝添支付租金70000元以了结本案纠纷，原告自愿放弃其它诉讼请求。上述款项被告分为十二期（自2012年8月起至2013年7月，每期支付时间为当月最后一天）向原告支付，前十一期每期支付5500元，最后一期支付9500元。二、如被告邹冠坚、冯美莲有任意两期不能按上述约定的期限及金额支付予原告吴汝添，原告有权就全部未还款金额（包括未到期的欠款）向法院申请强制执行。三、本案受理费813元（原告已预交），由被告自愿负担，并应与最后一期欠款一并支付。上述协议，不违反法律规定，本院于2012年7月11日作出（2012）佛南法民二初字××号民事调解书予以确认。
因被告未按期履行生效文书确认的义务，原告申请强制执行，本院经审查予以立案执行，案号（2012）佛南法沥执字××号。在执行过程中，本院于2017年7月18日作出（2012）佛南法沥执字××号执行裁定，裁定冻结、划拨、扣留、提取被执行人邹冠坚、冯美莲的银行存款、收入71775.2元，或查封、扣押其同等价值的财物。据此，本院于同年7月25日查封冯美莲所有的位于佛山市南海区××的产权证号为集用（2002）××的土地使用权即涉案土地使用权。本院于2017年9月22日作出（2012）佛南法沥执字××号之一执行裁定，在执行过程中，本院向被执行人发出执行通知书、报告财产令、限制消费令，并在辖区内国土、房产管理部门、车辆管理部门、工商管理部门及银行调查了被执行人的财产线索，依法扣划了被执行人冯美莲银行存款13301.14元，扣除执行费100元后，余款已退付本案申请执行人3201.14元，退付（2011）佛南法执字××号案申请执行人谈细荣10000元；依法查封了被执行人冯美莲所有的位于广东省佛山市南海××的土地使用权一处[土地证号：集用（20**）××]，但未能确定上述土地使用权的具体位置，申请执行人亦同意待国土部门反馈详细信息后再行处理；除此之外，未发现被执行人有其他可供执行的财产。本院将上述执行情况告知了申请执行人，申请执行人未能提供被执行人可供执行的财产线索，并同意本院终结本次执行,因此，本院裁定终结本次执行。2017年11月10日，佛山市南海区大沥镇国土城建和水务局就本院（2012）佛南法沥执字××号一调查取证函回复：未查核到该土地上的房屋相关规划许可及施工报备手续档案，现状为五层半，涉嫌违法建筑等。后申请执行人申请恢复执行，本院经审查予以恢复执行，案号：（2017）粤0605执恢××号。在执行过程中，本院于2017年11月17日作出（2017）粤0605执恢×�号之一通知，告知本院拟对涉案土地使用权及其地上建筑物进行评估等。案外人戴炳南遂提起本案异议。
另查明，涉案土地使用权的登记权利人为冯美莲，登记日期2002年11月22日，土地证号：集用（20**）××，土地权属性质为集体土地使用权，使用权类型为批准拨用宅基地，面积为70.40平方米。
异议人手持如下证据材料：1.冯美莲、冯婉娴作为卖方（甲方）与异议人作为买方（乙方）（落款日期为2009年5月29日）签订的《买卖协议》，约定将包括涉案土地使用权在内两块土地出售给乙方，成交价为568000元，并约定如国家政策允许该两宗土地物业可以过户到乙方名下时，甲方必须无条件协助乙方办理所有过户手续，过户所需费用由乙方负责等。2.冯美莲、冯婉娴作为卖方（甲方）与异议人作为买方（�方）（落款日期为2009年12月29日）签订的《补充协议》，约定甲乙双方达成协议之时，甲方已在该土地打了桩基，但乙方在实际施工，没有按照原来桩头施工，如因乙方没有按照原桩头施工而导致一切后果与甲方无关。3.2009年5月29日、同年6月3日的收据各一份、2009年9月1日、同年12月9日的收款收据各一份，分别载明收到异议人交来购买××土地两块定金2万元、购地款38万元、4万元、12万元，均有“冯美莲”字样。4.户名为异议人、卡号为62×××11账户于2009年6月3日的取款业务回单一张。5.用电地址为南海区大沥镇××的用电业务单一份。6.出租方为异议人的房屋租赁合同五份等其他证据。
听证中，异议人主张《买卖协议》中约定的价款56.8万元，其中56万元是以现金方式支付，剩余0.8万元由异议人代冯美莲、冯婉娴支付中介费。因异议人并非涉案土地使用权所在的村民小组的村民，所以因政策限制至今未能办理过户。
本院认为：异议人提出其与被执行人冯美莲就涉案土地使用权的买卖事宜已达成合意并签订了《买卖协议》，且支付了对价，冯美莲将涉案土地交付给异议人，异议人在取得前述土地后建成一幢五层楼的房屋，应排除法院对该土地使用权及其地上建筑物执行的主张。即异议人是针对执行标的即涉案土地使用权及其地上建筑物提出执行异议，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，本院对异议人提出的异议予以审查。
关于涉案土地使用权。不动产的物权登记具有公示公信效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消�，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即同时满足上述四个条件的情况下，买受人的权利才能够排除执行。本案中，异议人提交了一份其与冯美莲等人就涉案土地使用权签订的《买卖协议》，并主张该协议已实际履行，仅未办理过户，原因是其并非涉案土�所在村民小组的村民，因政策限制无法办理过户手续。先且不论该协议是否合法有效，仅据异议人所述无法办理过户的原因，结合该《买卖协议》中关于“如国家政策允许该两宗土地物业可以过户到乙方名下时，甲方必须无条件协助乙方办理所有过户手续”之约定。即异议人明知在不符合条件的情况下仍购买导致无法办理过户，其自身具有过错。异议人针对登记冯美莲名下涉案土地使用权提出异议，不符合能排除执行的法定情形。因此，本院不再对异议人提交的《买卖协议》、收据、收款收据等其他证据进行实质审查。本院对异议人请求停止对涉案土地使用权的拍卖并解除查封的异议请求不予支持。
关于涉案地上建筑物。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、�让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十条之规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。异议人主张其取得涉案土地后，在该土地上建筑五层的房屋，但异议人并未举证证明涉案房屋已通过合法规划报建手续，并经竣工验收合格，且已办理初始产权登记，故本院对其主张涉案土地地上建筑物的所有权不予确认。
综上，异议人主张其是涉案土地使用权及地上建筑物的权利人，并以此提出排除执行，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条规定，裁定如下：
驳回异议人戴炳南的异议请求。
如不服本裁定，认为原民事调解书错误的，依照审判监督程序办理；与原民事调解书无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。
审 判 长 李 娟
人民陪审员 钟燕芳
人民陪审员 谭兰好
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 许碧桃