苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初6598号
原告：史漫漫,男,1986年8月3日生,汉族
委托诉讼代理人陈兵，江苏吴鼎律师事务所律师。
被告：许建明,男,1969年1月26日生,汉族，
被告：顾云芳,女,1972年9月4日生,汉族，
被告：潘金香,女,1948年5月26日生,汉族，
被告：潘利华,男,1963年10月22日生,汉族，
被告：冯春花,女,1969年5月18日生,汉族，
原告史漫漫诉被告许建明、顾云芳、潘金香、潘利华、冯春花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理后，依法由代理审判员谢淑敏适用简易程序进行审理，后因被告许建明、顾云芳、潘金香下落不明，本案依法对被告许建明、顾云芳、潘金香公告送达了开庭传票、起诉状副本等诉讼材料，本案依法转为普通程序由代理审判员谢淑敏与人民陪审员沈永年、刘义文组成合议庭于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告史漫漫及其委托诉讼代理人陈兵，被告潘利华、冯春花到庭参加诉讼，被告许建明、顾云芳、潘金香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告史漫漫向本院提出诉讼请求：一、1、判令被告许建明、顾云芳、潘金香继续履行于2011年12月23日与原告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告许建明、顾云芳、潘金香、冯春花解除于2015年7月14日在涉案房屋（苏州工业园区群星苑三区47幢1103室）上设定的抵押；3、判令被告许建明、顾云芳、潘金香协助配合原告办理涉案房屋过户手续，将房屋过户至原告户下；4、判令被告许建明、顾云芳、潘金香赔偿原告自2015年5月23日起按照涉案房屋总价款的万分之四/每日违约金，至签订涉案房屋过户网签合同时止；5、判令被告潘利华协助原告要求被告许建明、顾云芳、潘金香履行诉讼一、二、三、四项的义务；6、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃对潘利华的所有诉讼请求，并放弃第四项诉请。事实和理由：2011年12月23日，原告与被告许建明、顾云芳、潘金香签订房屋买卖合同，约定原告购买位于苏州工业园区群星苑三区47幢1103室房屋，被告潘利华作为担保人签名。合同签订后，原告按约支付了购房款30万元。原告向法院诉讼，法院作出民事判决确认房屋买卖有效。该房屋被被告许建明设立了抵押权，现诉请要求被告履行过户义务。
被告潘利华辩称，其对原告诉请无异议。
被告冯春花辩称，其与原告已达成和解，原告替许建明履行对答辩人的债务，其同意配合原告解除抵押权。
被告许建明、顾云芳、潘金香未答辩亦未提交书面答辩状。
本院经审理查明认定事实如下：2007年1月31日，被告许建明代表其家庭与苏州工业园区拆迁事务中心签订拆迁私有住房产权调换协议书，许建明、顾云芳、许尧祺、许仁根、潘金香五人共同安置位于苏州工业园区群星苑79幢604室、79幢1103室、91幢205室等房产。许仁根于2007年10月18日死亡，许尧祺于2010年12月2日死亡。2015年2月6日，许建明、潘金香、许秋红、郭香妹在苏州市中新公证处办理遗产继承公证，公证机关查明事实后认定：被继承人许仁根的遗产应由其妻子潘金香、子女许建明、许秋红、父母亲、继母郭香妹共同继承，因潘金香、许秋红、郭香妹表示要求放弃对被继承人许仁根的上述遗产继承权，且许仁根的亲生父母亲均先于许仁根死亡，故被继承人许仁根的上述遗产由许建明一人继承。同日，许建明、顾云芳两人办理涉及许尧祺的遗产继承公证，公证机关查明事实后认定：被继承人许尧祺的遗产应由其配偶、子女、父母许建明、母亲顾云芳共同继承，因许尧祺终身未婚无子女，故被继承人许尧祺的上述遗产由许建明、顾云芳两人共同继承。2015年5月18日，苏州工业园区群星苑三区47幢1103室登记于被告许建明名下，另有安置人顾云芳、潘金香，建筑面积为49.18平方米。2015年7月14日，该房产办理抵押登记，抵押给被告冯春花。
2011年12月23日，原告史漫漫（乙方）与被告许建明、顾云芳、潘金香（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落在苏州工业园区群星苑79幢1103室（建筑编号），房屋实际编号为群星苑三区47幢1103室出售给乙方，房屋面积40平方米，总价为35万元，房款按照实际建筑面积，每平方米8750元价格据实结算；如因面积多出，需要乙方补交房款的，最多补房款不超过三万元。合同第三条约定付款方式为：1、乙方于2011年12月31日交付甲方履约定金7万元。2、双方约定乙方于2011年12月31日前支付甲方房款18万元。3、乙方于2012年6月30日前支付甲方房款5万元。4、剩余房款5万元待甲方取得房屋产权证书以后，双方办理网签合同并积极配合乙方办理过户手续结束后或甲方将该房屋公证委托乙方全权代理办理过户手续后，乙方三个工作日内一次性支付给甲方。每期付款以后，甲方收到后应出具收据给乙方。合同第五条约定，2、甲方具备办理该房屋产权手续条件后，应及时积极配合有关部门办理甲方名下的房屋产权证书，并交纳相关税费（契税。工本费等）。3、房屋产权办理到甲方名下所需缴纳的相关费用由甲方支付，办理到甲方名下后，甲方应自领取之日起五个工作日内，通知乙方去办理过户手续。4、甲方取得该房屋产权证书以后并符合房屋过户条件以后五个工作日内，甲方应当按本合同约定的房屋成交价等内容和乙方签订房屋部门规定的办理房产过户所需的网签合同，提供与过户有关的手续及资料等，并协助乙方办理该房产的过户转移登记手续。合同尾部注明：因甲方、乙方互不熟悉，由潘利华介绍认识，为确保合同履行，现潘利华自愿作为甲方履行合同的担保人，担保事项为：1、房屋信息的真实性；2、甲方积极协助乙方过户；3、保证甲方不一房二卖。合同尾部甲方处由“许建明”“顾云芳”签字字样，乙方处由史漫漫签字，担保人处为潘利华签字。另，该合同尾部由手印，原告表示系潘金香所按。
同日，原告史漫漫与被告许建明签订了《补充协议》，双方就群星苑三区47幢1103室房屋买卖事宜约定如下：1、买卖双方约定2011年12月30日签订群星苑三区47幢1103室房屋买卖合同，买方史漫漫支付卖方许建明房款（含定金）总计25万元整。2、买方史漫漫于2011年12月24日支付卖方许建明一万元房屋定金。
另查，被告许建明、顾云芳、潘金香曾与被告潘利华签订了《房屋买卖合同》，将涉案的群星苑三区47幢1103室出售予潘利华，房价为32万元。2011年12月19日，许建明（甲方）与潘利华（乙方）签订了协议书，约定：1、现因乙方以付给甲方31万元整（原成交价为32万元），现甲乙双方一致同意转让给第三方，价格为35万元整（详见另一律师见证书）。2、甲方同意支付乙方1万元整作为补偿，在第三方第一次支付25万元中，乙方提前24万元整，甲方拿一万元整，第二次第三方支付5万元整由乙方提前。3、在原房（群星苑47幢1103室）取得土地证、产权证时，第三方支付5万元中，甲方拿2万元整，乙方支取三万元整。注：第三方支付5万元整为过户交易。
2015年8月25日，原告史漫漫向本院提起诉讼，要求确认原告与被告许建明、顾云芳、潘金香签订的群星苑三区47幢1103室的房屋买卖合同有效。本院立案受理后，依法追加了本案潘利华作为第三人参加诉讼。诉讼过程中，被告许建明、顾云芳、潘金香辩称双方签订的房屋买卖合同无效。被告许建明陈述，因儿子患白血病住院需要钱，于是想找潘利华借钱，借了25万元左右，将涉案的47幢1103室抵押给了潘利华。2011年12月，潘利华让我出面与原告签订房屋买卖协议，该协议是在我家里签的，当时有我一家三口人、潘利华和原告在场，就在一张字上签字，我和我老婆顾云芳、母亲潘金香都签字了，之后由潘利华将房屋交付给了原告。我当时收到了1万元，因为我已经与潘利华买卖过该房屋的，之后的房款支付问题我就不清楚了。我此后通知过原告去过户，原告说他与潘利华之间的账目还没有弄清楚，我拿不到房屋余款，向冯春花借钱并且把房子抵押给了冯春花。本案被告潘利华认为原被告签订的房屋买卖合同有效。潘利华陈述：当时许建明的儿子得了白血病需要钱治疗，开始是借了我大约24万元，后来陆陆续续又借了一部分钱，总共借给许建明大约30万元，就把群星苑三区47幢1103室的房屋卖给我了，房屋钥匙也交给了我，我一开始把房屋出租了。2011年，我需要用钱就通过中介认识了史漫漫，通过许建明把47幢1103室卖给了史漫漫，和史漫漫谈的房款是35万元，许建明和他老婆、母亲都是同意的。然后由姑苏律师事务所的律师到了许建明的家里见证，在场人包括我和原被告，许建明、顾云芳在合同的尾部签字。因为许建明已经收了我的房款，所以在签订上述房屋买卖合同时都商量好了，史漫漫的房款直接支付给我，我在签订合同的第二天就把房子交给了史漫漫。另，该案诉讼过程中，被告许建明认可收到1万元定金。原告在签订房屋买卖合同后居住使用该房屋至今。2011年12月31日，潘利华代许建明出具了收条，收到原告房屋定金及购房款合计24万元。2012年7月13日，潘利华再次出具收条，确认收到原告购房款5万元，余款5万元在房屋过户时再付清。被告许建明在庭审中否认该房屋买卖合同尾部“许建明”的签字为其所签，但同时又承认在房屋买卖合同中其中一页上签字。
就该案，本院经审理查明后，认定当事人对其主张的事实及抗辩的理由应当提交证据证明。被告许建明虽否认涉案房屋买卖合同最后一页的尾部“许建明”的签字为其书写，但同时又认可在房屋买卖合同某一页上签字，也未否认与原告签订房屋买卖合同的事实。潘利华与原、被告均有紧密关系，知道涉案买卖合同的签订经过，且作为担保人在涉案买卖合同中签字，其关于房屋买卖事实及合同签订经过的陈述与原、被告基本一致，可信度较高。潘利华确认房屋买卖合同尾部的“许建明”“顾云芳”均为该两人亲笔所签。同日，许建明与史漫漫也签订了补充协议，许建明也取得了该补充协议约定的1万元定金，涉案房屋交付原告居住使用至今，被告均未提出异议。根据以上事实，本院认定原告史漫漫与被告许建明、顾云芳之间存在签订关于买卖群星苑三区47幢1103室买卖合同的事实，该房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定。故本院于2016年4月8日作出（2015）园民初字第03293号民事判决书，判决确认原告史漫漫与被告许建明、顾云芳于2011年12月23日签订的《房屋买卖合同》有效。
本案诉讼过程中，被告潘利华向本院提交了其与原告达成的协议，约定由潘利华一次性支付史漫漫人民币38000元。史漫漫放弃追究潘利华的权益，今后所有事情与潘利华无关。同时潘利华提交银行转账记录，表示已转款给原告史漫漫38000元。潘利华表示，因为其系原、被告房屋买卖合同的担保人，其担心承担责任，故与原告达成协议。原告对被告潘利华的上述陈述予以认可。就购房尾款，被告潘利华表示由原告直接支付给被告许建明、潘金香、顾云芳。
被告冯春花向本院提交了其与许建明、潘金香、潘利华的借据、借款付息交接清单、收条、借款抵押合同公证书、银行交易明细、房屋他项权证，表示被告许建明、顾云芳、潘金香向其借款20万元、其已支付并且双方签订借款抵押合同，被告许建明、潘金香、潘利华将苏州工业园区群星苑三区47幢1103室房屋抵押给了被告冯春花的事实。目前许建明、顾云芳、潘金香借款还没归还。原告史漫漫对被告冯春花的上述证据均无异议，其表示同意替许建明、顾云芳、潘金香归还上述借款本金20万元、利息15000元，合计215000元，要求被告冯春花协助将该抵押权注销。被告冯春花同意被告史漫漫的上述方案，表示愿意协助史漫漫将该抵押权注销。
以上事实，由当事人提交的（2015）园民初字第03293号卷宗材料和民事判决书、潘利华与史漫漫的协议书、冯春花提交的其与许建明、潘金香、潘利华的借据、借款付息交接清单、收条、借款抵押合同公证书、银行交易明细、房屋他项权证及当事人庭审陈述予以证实，本院依法予以确认。
本院认为，（2015）园民初字第03293号案件生效判决已确认原告与被告许建明、顾云芳就苏州工业园区群星苑三区47幢1103室房屋买卖合同有效，且（2015）园民初字第03293号案件中，被告许建明作为被告潘金香的代理人对于合同签订过程其未提出任何异议，故双方均应按照合同约定履行各自的义务。因涉案房屋设有抵押且办理了他项权登记，根据法律规定，被告冯春花作为抵押权人其有优先受偿权。现冯春花同意涤除抵押权并协助原告将涉案房屋过户至原告名下，故本院根据原、被告签订的合同及庭审查明，就原告主张要求被告继续履行合同并将涉案房屋过户至原告名下的诉请，依法予以支持。就房款支付问题，本院认为，根据（2015）园民初字第03293号案件已查明事实，原告史漫漫已支付购房款合计30万元。就购房尾款，本院认为，根据合同约定，房款按照建筑面积为40平米计算总价为35万元，但房款被告按照实际建筑面积，每平方米8750元价格据实结算，如因面积多出，需要乙方补交房款的，最多补房款金额不超过叁万元。涉案房屋现建筑面积为49.18平方米，按照合同约定，原告应当补偿相应差价，但最多不超过3万元，故原告应补房款3万元。另原告尚未支付购房尾款5万元，上述购房尾款合计8万元，原告依约应支付被告许建明、潘金香、顾云芳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告冯春花于本判决生效之日起七日内涤除对苏州工业园区群星苑三区47幢1103室房屋所设的抵押权，被告许建明、顾云芳、潘金香予以协助；
二、被告许建明、顾云芳、潘金香于本判决生效之日起十五日内协助原告史漫漫将位于苏州工业园区群星苑三区47幢1103室房屋过户至原告史漫漫名下；
三、原告史漫漫于本判决生效之日起二十日内支付被告许建明、顾云芳、潘金香购房尾款8万元。
案件受理费7282元，保全费5000元，合计12282元，由被告许建明、顾云芳、潘金香共同负担，此款已由原告预交，由被告许建明、顾云芳、潘金香在履行上述义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：a。
审 判 长 谢淑敏
人民陪审员 沈永年
人民陪审员 刘义文
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 孙司存
拒不履行生效法律文书风险提示如下：
一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。
1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。
2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。
3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。
二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。
三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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