陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）西民一终字第1177号
上诉人（原审被告、反诉原告）陕西恒众汽车服务有限公司，住所地西安市未央路112号。
法定代表人戴红，经理。
委托代理人王正兴，陕西英博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）西安银州实业贸易公司，住所地西安市北关肖家村。
法定代表人李生仁，经理。
委托代理人钞佐星，陕西正北律师事务所律师。
上诉人陕西恒众汽车服务有限公司（以下简称：恒众公司）因租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2009）未民二初字第519号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人恒众公司的法定代表人戴红及其委托代理人王正兴，被上诉人西安银州实业贸易公司（以下简称：银州公司�的法定代表人李生仁及其委托代理人钞佐星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年12月20日，银州公司与恒众公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，银州公司将自己公司院内部分房屋及院内场地出租给恒众公司使用。租赁期限为2年4个月，从2007年5月1日至2009年8月30日。每年租赁费180000元整，2年4个月共计租赁费420000元整。恒众公司应分别于2007年5月30日前和2008年5月1日前分两次交清。合同期内，出租方保障提供水、电、下水三通的正常使用，保证水电的单独使用，水电费用按实际用量支付。自合同签订之日起承租方房屋内的电、上下水以及房屋的检修由承租方负责。承租方对所租房屋安全自行管理，如造成火灾、爆炸、失窃等一切损失，按事故承担责任。该合同还约定，出租方因企业改制处置财产或开发该宗土地时，应提前3个月通知承租方，承租方按照出租方的时限要求搬迁，出租方给予承租方适当的经济补偿。合同履行中，如有一方违约按照承租方所租房屋年租金的5％做出违约罚金。合同签订后，银州公司依约向恒众公司交付了房屋，恒众公司亦接收使用，并支付了第一期租金18万元。2007年10月银州公司法定代表人李生仁找到恒众公司，称出租房屋将面临重新开发，希望就解除合同事宜与恒众公司协商。恒众公司提出如解除合同应赔偿损失1200000元并退还已交付的第一期房屋租金180000元。双方未就此事形成任何书面协议，此后恒众公司一直继续使用承租房屋至今。2008年5月1日前，恒众公司未按合同约定向银州公司支付第二期房屋租金24万元。
2009年4月，银州公司于诉至西安市未央区人民法院称，2006年12月20日，其与恒众公司签订了《房屋租赁合同》。合同约定，银州公司将自己公司院内部分房屋�院内场地出租给恒众公司使用。租赁期限为2年4个月，从2007年5月1日至2009年8月30日。每年租赁费180000元整，2年4个月共计租赁费420000元整。恒众公司应分别于2007年5月1日前并和2008年5月1日前分两次交清。合同签订后银州公司全面履行了自己的合同义务，但恒众公司却仅支付了第一期租金180000元，拒不给付本应于2008年5月1日前应当支付的第二期租金240000元。故请求法院解除房屋租赁合同，判令恒众公司支付房屋租赁费240000元，赔偿因拖欠房屋租赁费造成的利息损失28800元，按照合同约定由恒众公司支付违约金12000元并承担本案诉讼费。恒众公司辩称，其与银州公司签订《房屋租赁合同》后，按照合同约定支付了第一期租金180000元。2007年10月，银州公司找到恒众公司称因其企业改制，所出租的场地要搞开发，需要提前解除合同。双方达成了口头协议：由银州公司赔偿恒�公司1200000元，并退还已交付的一年房租180000元。为此，自2007年10月至今，恒众公司一直等待银州公司履行，导致未能正常经营，与他人合作经营项目中断，仅对前期客户保留了维修业务，因此给恒众公司造成重大经济损失800000元。2007年12月10日，由于银州公司内部职工搬迁纠纷未解决，其职工封堵恒众公司大门，导致其维修业务完全停止。此后其职工又多次干扰，恒众公司立即联系银州公司希望解决，银州公司却置之不理。由于银州公司无人管理，导致排水问题至今无法解决。银州公司员工超负荷用电导致线路起火，给恒众公司造成4000元损失。综上，请求驳回银州公司的诉讼请求，并提起反诉，请求依法解除租赁合同，要求银州公司退还租金180000元，赔偿经营损失800000元，赔偿用电起火造成损失4000元，支付垫付电费21878元，返还车辆维修费1194元并承担反诉费。银�公司针对恒众公司的反诉辩称，其从未通知过对方要解除合同，也未和对方约定过补偿事宜。自己仅就此事与对方进行过私下探讨，但并未达成任何书面或口头协议，对方也一直在使用所租房屋进行经营，至于如何经营、是否有损失与自己无关。对于职工封堵大门，是否有其事不得而知，即使有也是对方内部问题。有关用电及排水问题双方租赁合同已约定清楚，由承租方负责检修，出现问题也应由承租方负责。所欠电费及车辆维修费属实，愿意承担。
审理中，双方均提出书面申请，放弃解除双方《房屋租赁合同》的要求。恒众公司确为银州公司垫付过电费，也曾为银州公司维修过车辆，双方对电费、维修费数额均无异议。
原审法院经审理认为，银州公司与恒众公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，应为有效。双方均应积极履行合同约定的义�。银州公司按照合同约定向恒众公司交付了租赁房屋，恒众公司接收使用至今，应如约支付租赁费。银州公司要求恒众公司支付违约金（合同约定“按年租金的5％做出违约罚金”，违约金应为9000元）的诉讼请求符合法律规定，应予支持。银州公司要求恒众公司赔偿利息损失28800元，因双方在合同中已对违约金的计算方法作出约定，银州公司按此约定向恒众公司主张了权利，现银州公司再要求恒众公司承担利息损失，不符合法律规定，不予采纳。对恒众公司要求银州公司返还180000元租金的反诉请求，于法无据，不予支持。恒众公司称未交纳第2期房租系因银州公司要提前解除租赁合同，双方为此达成口头协议，等待银州公司赔偿，影响其正常经营并造成重大经营损失一节。银州公司表示双方并未就此达成口头协议，恒众公司对此未提供相关证据，故不予采信。恒众公司据此项要求银州公司赔偿800000元的反诉请求亦不予支持。对于恒众公司称因银州公司职工于2007年12月1O日、11日围堵公司大门，致使其无法正常经营，属银州公司违约在先，并造成其损失一节，恒众公司未提供充足证据证明责任在银州公司，亦未证明因银州公司行为其受到损失，故不予支持。对于恒众公司称银州公司一直未解决排水、用电属违约行为一节，银州公司已如约交付了租赁房屋，恒众公司在接收租赁房屋时未提出异议并使用至今。且双方租赁合同第4条第3项约定：自合同签订之日起，承租方房屋的电、上下水的检修由承租方负责。故恒众公司此抗辩，于法无据，不予支持。对恒众公司提出因银州公司员工超负荷用电导致线路起火，造成4000元损失一项，恒众公司在反诉中未提出证据加以证明，故不予支持。至于恒众公司为银州公司垫付电费21878元，为银州�司维修车辆1194元一节，经查属实，银州公司应予承担。双方均放弃解除房屋租赁合同的诉讼请求，系其对民事权利的处分，予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、二百二十六条、二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、被告陕西恒众汽车服务有限公司自本判决生效之日起10日内支付原告西安银州实业贸易公司房屋租赁费240000元，违约金9000元。逾期支付按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定处理。2、原告西安银州实业贸易公司自本判决生效之日起10日内支付被告陕西恒众汽车服务有限公司电费21878元，车辆维修费1194元。逾期支付按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定处理。3、驳回原告其他诉讼请求。4、驳回被告其他反诉请求。本案本诉诉�费5620元（原告已预交），由被告承担，与上述款项一并给付原告。反诉费8074元（被告己预交），由原告承担377元，与上述款项一并给付被告，其余7697元由被告自行承担。
宣判后，恒众公司不服，向本院提起上诉称，1、原审判决认定事实错误。双方就租赁场地严重影响租赁的事宜达成《备忘录》，该《备忘录》明确说明了该租赁场地存在排水问题，务必在2007年4月底前解决。但该场地的排水问题至今未解决。恒众公司的经营业务和《备忘录》充分证明了排水对恒众公司是至关重要的。排水没有解决，就是违约。由于银州公司的改制，职工问题未解决好，致使其职工连续将恒众公司的大门封堵。银州公司也承认此事实，原审法院未予认定。2008年5月，恒众公司就银州公司违约行为所造成的重大经济损失向银州公司去函，也证明了银州公司根本违约。2、根据本案的事实，双方已于2007年10月解除了双方的租赁合同。按照双方的合同约定，“出租方因企业改制处置资产或开发该宗土地时，应给予承租方适当的经济补偿。”银州公司通知了恒众公司，恒众公司也同意解除合同，只是赔偿数额上有争议，为索取赔偿，恒众公司一直等待，因此，该合同已经解除。恒众公司向原审法院提交的证据充分证明了银州公司改制行为的存在，银州公司当庭承认解除合同的通知。同时按照双方合同的约定，银州公司未按合同规定提供符合约定场地的，恒众公司有权解除合同。2007年10月以后，恒众公司就没有进行正常经营，并相继裁员，与其他公司的合作也被迫中断，为了减少损失，仅保留了对前期用户的维修业务，自2007年12月之后，连此业务也被迫停止，实际就没有使用租赁物。3、原审判决适用法律错误。银州公司交付的租赁物不符合合同约定，并且在履行过程中根本违约，导致合同无法履行，合同目的无法达到，根据《合同法》第六十条、第六十六条、第二百一十六条的规定，银州公司应承担违约责任，赔偿恒众公司的损失。请求：1、撤销原审判决第1项，驳回银州公司的一审的全部诉讼请求；2、依法撤销原判第4项，改判银州公司退还已支付的房租180000元，赔偿恒众公司400000元，并承担本案全部诉讼费用。银州公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确，应予维持。本案争议的合同不存在解除，银州公司没有单方面通知解除合同，恒众公司也无证据证明银州公司单方面通知其解除合同。银州公司已全部履行了合同义务，恒众公司请求赔偿40万元，无事实依据，不能成立，其上诉请求应予驳回。
经审理查明，银州公司与恒众公司所签订的《房屋租赁合同》所涉房屋属未取得建设工程许可证�未经批准的临时建筑。原审判决查明其他案件事实属实。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”按照上述规定，银州公司与恒众公司签�的租赁合同应为无效合同。原审法院认定双方签订的租赁合同有效，不当，应予纠正。对于因合同无效所造成的损失，双方当事人均可依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，向对方主张，本案不予涉及。恒众公司与银州公司签订合同后，即占有、使用银州公司的房屋、场地，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”恒众公司应参照合同的约定支付银州公司的房屋占有使用费。据此，原审判决恒众公司支付银州公司拖欠的房屋租赁费，亦无明显不当。但判决恒众公司支付银州公司违约金，已无依据，应予纠正。恒众公司上诉称，银州公司交付的房屋不符合约定用途、银州公司的员工封堵�大门、双方已协商解除了租赁合同、其没有使用租赁物等，无事实依据，本院不予采信。其上诉请求无理，本院不予支持。综上，原审判决应予部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市未央区人民法院（2009）未民二初字第519号民事判决第2、3、4项及诉讼费的承担部分。
二、变更西安市未央区人民法院（2009）未民二初字第519号民事判决第1项为：本判决生效之日起10日内，陕西恒众汽车服务有限公司支付西安银州实业贸易公司房屋占有使用费240000元。如未按本判决指定的期间，履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费9600元整，由陕西恒众汽车服务有限公司承担。
本判决为终审判决
审判长 �刘国强
审判员 王 康 喜
审判员 姜 亦 君
二〇〇九年十二月七日
书记员 张 季