重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0105民初6539号
原告（反诉被告）：李前新，男，1990年6月21日出生，汉族，现住北京市通州区。
委托代理人：李雪，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
委托代理人：刘张，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李轶，男，1977年10月8日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
被告（反诉原告）：龙雪龑，女，1974年3月27日出生，汉族，住重庆市渝中区。
上列二被告的委托代理人：范兆峰，重庆礼澜律师事务所律师。
上列二被告的委托代理人：邓方秋，重庆礼澜律师事务所律师。
第三人：交通银行股份有限公司重庆两路口支行，营业场所重庆市渝中区中山三路158号，统一社会信用代码91500000768884026N。
负责人：陈革，行长。
委托代理人：杨琴，女，系该行员工。
原告（反诉被告）李前新与被告（反诉原告）李轶、龙雪龑及第三人交通银行股份有限公司重庆两路口支行（下称交行两路口支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李前新的委托代理人李雪，被告（反诉原告）李轶、龙雪龑的委托代理人范兆峰、邓方秋，第三人交行两路口支行的委托代理人杨琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李前新诉称，2016年12月13日，原、被告及重庆链家房地产经纪有限公司（下称链家经纪公司）就重庆市北城三路X号X幢X-
X房屋（下称北城三路X号）签订《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定原告以121万元购买前述房屋。原告在合同签订当日向二被告支付定金5万元。二被告应在2017年1月31日之前到第三人处（即二被告贷款银行）办理完成结按手续（即提前还贷），承担相关费用，负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。在贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，原、被告应在接到链家经纪公司通知后亲临房屋所在地房管局办理递件手续。原告在过户递件完成后当日内将首付款20万元直接支付给二被告，过户当日二被告将房屋交给原告。尾款96万元由放贷银行直接支付给二被告。逾期履行约定义务，每逾期1日，违约方应按日向守约方支付房屋成交价5‰的违约金。合同签订后，原告按约支付了合同定金，二被告拒不按约定办理完成清偿在第三人房屋贷款的义务，导致房屋无法过户。原告愿意代替二被告全额清偿在第三人处房屋抵押贷款。二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，请求法院判令：1、确认原告有权代二被告向第三人清偿北城三路X号房屋的全部抵押贷款余额，第三人在原告代为履行全部清偿义务后十日内协助原告办理涉案房屋的抵押登记注销手续；2、判令二被告在原告代其向第三人清偿完毕房屋的全部抵押贷款余额后十日内协助原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记，且于办理过户手续当日将涉案房屋交付给原告；3、判令二被告向原告支付违约金（以121万元为基数，从2017年2月1日起至办理过户手续之日止，按每年24%的标准计算，至2017年3月15日的违约金为3.63万元）；4、本案诉讼费（含案件受理费、保全费、财产保全保险费等）、律师费由被告承担。
被告李轶、龙雪龑辩称，原告没有按照合同履行给付义务。合同约定的定金为5万元，被告在2016年12月16日才收到定金3万，余款原告至今未支付。被告作了履行合同的准备工作，由于原告违约导致合同无法履行，被告未违约。被告至今未收到中介公司办理过户递件手续的通知，故被告未办理过户。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人交行两路口支行陈述，请求法院在保护银行债权以及抵押权的情况下依法判决。
反诉原告李轶、龙雪龑诉称，2016年12月13日，反诉原告作为卖方在链家经纪公司居间服务下与反诉被告就北城三路X号房屋的买卖事宜签订《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《补充协议》约定反诉被告在签订合同当日支付定金5万元。双方口头约定由反诉被告代反诉原告支付居间服务费1.21万元。合同签订当日，反诉被告称当日无法凑足定金５万元及居间服务费1.21万元，反诉原告先行垫付了1.21万元居间服务费，反诉被告写下承诺书，承诺将余下的2100元在贷款审批后补给反诉原告。2016年12月15日，反诉原告才收到定金3万元，扣除托管在链家经纪公司的7900元物业保证金，反诉原告至今仍有1.21万元定金未收到。反诉被告的行为严重损害了反诉原告的合法权益，根据约定，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告承担房屋成交价10%的违约金。请求法院判令：1、解除双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，2、判决反诉被告承担违约责任，支付反诉原告违约金12.1万元（扣除反诉被告已支付的3.79万元，还需支付8.31万元），本案反诉受理费由反诉被告承担。
反诉被告李前新辩称，反诉原告所述与事实严重不符。合同明确约定双方各自向链家经纪公司支付佣金1.21万元。双方并无由反诉被告代反诉原告支付佣金的口头约定。签订合同当天，反诉被告根据约定一次性向链家经纪公司支付了7.7万元（包括定金5万元、佣金1.21万元、权证代办费500元、贷款服务费1.44万元）。承诺书中的2100元为买方对卖方积极履行办理结案业务的额外奖励。在房屋买卖纠纷中，买方的主要义务是支付，卖方的主要义务是办理房屋抵押注销及过户义务。反诉被告无违约事实，反诉原告不能解除合同并要求其承担违约责任。反诉原告的请求于法无据，请求驳回其全部反诉请求。
经审理查明，李轶、龙雪龑系北城三路X号房屋的权利人，该房屋建筑面积为151.35平方米。2016年12月13日，李前新与李轶、龙雪龑及链家经纪公司签订《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。
《重庆市存量房屋买卖合同》约定为：李轶、龙雪龑将其所有的北城三路X号房屋出售给李前新，该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行两路口支行。成交价格、付款方式详见补充协议。在过户当日，李轶、龙雪龑将房屋交付给李前新。李前新未按约定时间付款，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每逾期1日，李前新按照成交价的5‰向李轶、龙雪龑支付违约金。违约金于实际支付之日起3日内向李轶、龙雪龑支付，合同继续履行；逾期超过15日，李轶、龙雪龑有权解除合同。合同被解除的，李前新应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向李轶、龙雪龑支付违约金，并由李轶、龙雪龑退还李前新全部已付款。
《补充协议》约定为：北城三路X号房屋成交总价为121万元，此价格含物业附属设施清单上所列的家具家电、装饰装修和配套设施。李前新应在签订合同当日支付定金5万元。房屋首付款20万元，李前新在过户递件完成后当日内直接支付给李轶、龙雪龑。尾款96万元由放贷银行直接支付给李轶、龙雪龑，实际贷款金额和放贷时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由李前新在过户递件当日补足差额。双方同意将定金7900元交链家经纪公司托管，该托管定金将作为房屋物业交割保证金，待交房后3个工作日内由链家经纪公司退还李轶、龙雪龑。《补充协议》第三条约定为：1、李轶、龙雪龑应在接到链家经纪公司通知后3个工作日内配合评估公司对房屋进行评估。2、李前新和李轶、龙雪龑应于接到链家经纪公司通知后3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续。3、李轶、龙雪龑应在2017年1月31日之前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为）。4、贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，双方须在链家经纪公司通知后3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内必须按链家经纪公司通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。《补充协议》就违约责任约定为：任何一方逾期履行补充协议第三条约定的义务，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日，守约方有权以书面通知的方式解除合同。合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交价10%的违约金。李轶、龙雪龑提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给李前新或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致李前新无法取得房屋所有权的，构成根本违约。李前新提供的证件等购房所需的资料不真实、不完整或无效，拒绝购买房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，构成根本违约。《补充协议》特别约定：双方签订协议时，应将定金3万元交链家经纪公司托管，“待李轶、龙雪龑已选的情况全部完善后”，链家经纪公司按约定时间将托管定金退还李轶、龙雪龑。《买卖合同》签署时，双方及经纪方应前往房屋所属房交所查询权属状况，在未确定房屋产权可正常交易前，李轶、龙雪龑应将定金交链家经纪公司托管。链家经纪公司在与双方查档确认产权可正常交易后3个工作日内将托管定金退还李轶、龙雪龑。
《居间服务合同》约定为：基于链家经纪公司提供的居间服务，且其已促成李前新与李轶、龙雪龑签订《买卖合同》，李轶、龙雪龑应在合同签订当日向链家经纪公司付居间代理费1.21万元，李前新应在合同签订当日向链家经纪公司付居间代理费1.21万元。在《居间服务合同》中，龙雪龑、李前新分别填写了双方指定收款账户信息（有收款人银行账户名及银行卡号）。
2016年12月13日，龙雪龑向李前新出具定金/房款收据（下称收据）。收据载明：龙雪龑收到李前新购房定金5万元。收据最后内容为：托管定金打到房东银行卡为准，物业保证金在过户当日打款到银行卡（为手写体）。
2016年12月13日，李前新向李轶、龙雪龑出具《承诺书》。《承诺书》载明李前新承诺在贷款预批的过户前自愿将2100元补给李轶、龙雪龑。
2016年12月13日，链家经纪公司向龙雪龑出具收款收据。其主要内容为：成交价格121万元。托管定金3万元、物业保证金7900元、业主佣金1.21万元，合计5万元。龙雪龑在收款收据上签名。同日，链家经纪公司向李前新出具收款收据。其主要内容为：成交价格121万元。权证代办费500元、贷款保证金14400元、客户佣金1.21万元，合计2.7万元。
2017年2月27日，李前新向本院申请对李轶、龙雪龑的财产进行诉前财产保全。本院于2017年3月1日作出（2017）渝0105财保148号民事裁定，查封了涉案房屋。案件申请费5000元由李前新负担。
原告李前新向本院提供了《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、民事裁定书、缴费收据、《法律服务合同》、发票等材料，拟证明原告履行了合同义务，未违约。因被告违约，原告为维护权利，交纳了保全费5000元、保险费2420元、诉讼费353元及律师费2万元。李轶、龙雪龑对李前新举示的前述证据的真实性没有异议，但称根据《补充协议》，原告应在2016年12月13日支付5万定金。虽然被告出具了2016年12月13日收到5万元的收据，但实际原告只支付3.79万元（其中3万元现金，另有7900元作为托管定金）给被告，被告还有1.21万元定金未收到。被告收到定金的时间为2016年12月15日，所以在收据上手写了托管定金以打到房东银行卡上为准，物业保证金在过户当日打款至银行卡上。保全费、保险费、诉讼费及律师费应由原告承担。律师费的发票只有1万元。李前新称律师费分两次支付，第一次于2017年2月28日支付1万元。
被告（反诉原告）李轶、龙雪龑向本院提供了《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、电话录音、收款收据、承诺书、银行转款凭证等材料，拟证明根据约定李前新应支付定金5万元，扣除《补充协议》约定的7900元物业保证金托管于中介公司，李轶、龙雪龑应当收取定金4.21万元。双方约定了居间服务费1.21万元由李前新支付，由李轶、龙雪龑为李前新先行垫付了此费用。收款收据及承诺书证明合同签订当日，李轶、龙雪龑帮李前新垫付了居间服务费后，李前新承诺在贷款审批后将该笔费用支付给李轶、龙雪龑。李轶、龙雪龑收到定金3万元。李轶、龙雪龑将还款解押的资金转入银行，作了相应的前期准备，未违约。李前新称《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》不能达到李轶、龙雪龑的证明目的，双方未口头约定由他代李轶、龙雪龑支付中介费。李前新对电话录音的三性不予认可。李前新对收款收据、承诺书没有异议，称承诺书是对李轶、龙雪龑积极履行抵押注销义务的额外奖励。李前新对银行转款凭证关联性有异议，称不能证明李轶、龙雪龑履行义务的事实。
反诉被告李前新向本院提供了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、收据、情况说明、身份证明、工作证明、证人证言等材料，拟证明双方均应各自向中介公司支付1.21万元中介费，李前新还应向中介公司支付过户代理费1.49万元、定金5万元。李前新称情况说明、证人证言系中介公司工作人员（附有身份证明、工作证明）出具的，证明了定金5万中的1.21万元为李轶、龙雪龑支付给中介公司的佣金，2100元是对李轶、龙雪龑积极履行抵押注销义务的额外奖励。李轶、龙雪龑对《居间服务合同》的真实性、合法性没有异议，称《补充协议》约定的双方各自支付1.21万元中介费属于格式条款，根据二手房屋交易行情，居间费应由李前新承担，《过户、按揭代理合同》与本案无关。李轶、龙雪龑对收据的关联性不予认可，称定金以实际到账为准，我方只收到3.79万元定金。李轶、龙雪龑对情况说明、身份证明、工作证明、证人证言三性均不予认可，称中介公司工作人员作为证人应当庭接受质问。另，李前新举示了收款收据、划款凭证，拟证明他在合同签订当日向链家经纪公司支付了7.7万元，其中5万定金、1.21万佣金、贷款服务费1.44万元、权证代办费500元。5万定金包含向中介公司支付的佣金1.21万元、物业保证金7900元、托管定金3万元。李轶、龙雪龑对于收款收据、划款凭证的真实性、合法性没有异议，但对关联性不予认可，称结合其举示的录音、承诺书可证明他们支付的1.21万元应当由李前新支付，他们只是代李前新垫付。该费用已经垫付，但李前新至今未支付给他们。李前新是否足额支付定金给中介公司与本案无关。根据合同相对性，定金应当由李前新支付给李轶、龙雪龑。
第三人交行两路口支行未举示证据。
庭审中，交行两路口支行称截止至2017年3月28日，李轶、龙雪龑尚欠银行本金是463666.58元。李前新称愿意代替李轶、龙雪龑偿还银行全部贷款。
李前新称他根据约定将定金等款项7.7万元支付给中介公司，一是为了方便交易，二是李轶、龙雪龑知晓他将钱支付给中介公司。李轶、龙雪龑认可李前新将钱支付给中介公司，但称不清楚具体金额，只收到3.79万元定金，李前新未按合同约定支付定金，故根据约定要求解除合同，并要求其承担违约责任。李轶、龙雪龑称出具收到5万元定金收据时未收到钱，出具收款收据只是确认中介公司收了款。
以上事实，有《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、电话录音、收款收据、承诺书、银行转款凭证、收据、民事裁定书、缴费收据、《法律服务合同》、发票、收据、情况说明、身份证明、工作证明、证人证言及双方当事人陈述等在卷为据，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，李前新与李轶、龙雪龑签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
根据《重庆市存量房屋买卖合同》约定，李前新未按约定时间付款，逾期超过15日，李轶、龙雪龑有权解除合同。庭审中，李轶、龙雪龑称李前新未按约定支付5万元定金，尚欠1.21元，已超过15日，故要求解除合同。根据双方举示的证据可知，双方约定李前新将定金等款项支付给中介公司，由中介公司将定金支付给李轶、龙雪龑。2016年12月13日，李前新将7.7万元(含定金5万元)支付给中介公司，随后中介公司收取了李前新佣金、权证代办等费用2.7万元。余下5万元中介公司扣除了李轶、龙雪龑应缴纳的1.21万元佣金及物业保证金后，向龙雪龑支付给了3万元托管定金。李轶、龙雪龑称与李前新口头约定由李前新代其支付居间服务费1.21万元，李前新对此不予认可，李轶、龙雪龑举示的证据不能证明双方有前述口头约定，故对李轶、龙雪龑称约定李前新代其支付居间服务费1.21万元的抗辩，本院不予采纳。李前新按约履行了给付义务，不存在违约行为，不应承担违约责任，故李轶、龙雪龑要求解除《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》和要求对方承担违约责任的请求不符合合同约定，对李轶、龙雪龑的反诉请求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。李前新与李轶、龙雪龑签订《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋设有抵押权，只有李前新代李轶、龙雪龑清偿债务消灭抵押权后，前述合同方能继续履行。现李前新表示愿意代为清偿，对此抵押权人亦不反对，故对李前新提出的确认其有权代李轶、龙雪龑向第三人清偿北城三路X号全部抵押贷款余额的诉讼请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上利害关系的，可以申请参加诉讼，或由人民法院通知他参加诉讼。对于李前新提出第三人在其代为履行全部清偿义务后十日内协助办理涉案房屋的抵押登记注销手续的诉讼请求，第三人参加了诉讼，且没有异议，本院予以支持。
李前新请求判令李轶、龙雪龑在其代为向第三人清偿完毕房屋的全部抵押贷款余额后十日内协助其办理涉案房屋的房地产权属转移登记，且于办理涉案房屋过户手续当日将涉案房屋交付，符合合同约定，故本院予以支持。为维护李轶、龙雪龑的合法权益，在李轶、龙雪龑协助李前新办理涉案房屋的房地产权属转移登记的当日，李前新应将剩余购房款全部支付给李轶、龙雪龑。
根据《补充协议》约定，李轶、龙雪龑应在2017年1月31日之前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。李轶、龙雪龑举示的证据不足以证明其按约履行了义务，其行为构成违约，应承担违约责任。李前新要求李轶、龙雪龑支付违约金（以121万元为基数，从2017年2月1日起至办理过户手续之日止，按年利率24%的标准计算）没有超过合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。
李前新要求李轶、龙雪龑支付财产保全保险费2420元、律师费2万元没有合同依据及法律依据，对李前新前述诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款之规定，判决如下：
一、原告李前新有权代被告李轶、龙雪龑向第三人交通银行股份有限公司重庆两路口支行清偿重庆市北城三路X号X幢X-X房屋的全部抵押贷款余额。
二、第三人交通银行股份有限公司重庆两路口支行在原告李前新代被告李轶、龙雪龑履行全部清偿义务后十日内协助办理重庆市北城三路X号X幢X-
X房屋的抵押登记注销手续。
三、被告李轶、龙雪龑在原告李前新代其向第三人交通银行股份有限公司重庆两路口支行清偿完毕全部抵押贷款余额后十日内协助李前新办理重庆市北城三路X号X幢X-
X房屋的房地产权属转移登记，且于办理过户手续当日将前述房屋交付给原告李前新。
四、被告李轶、龙雪龑于本判决生效之日起十日内支付原告李前新违约金（以121万元为基数，从2017年2月1日起至办理重庆市北城三路X号X幢X-
X房屋过户手续之日止，按年利率24%的标准计算）。
五、驳回原告李前新的其他本诉诉讼请求。
六、驳回反诉原告李轶、龙雪龑的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取353元、保全费5000元，合计5353元，由被告李轶、龙雪龑负担。此款已由原告李前新向本院交纳，被告李轶、龙雪龑在履行本判决确定的义务时一并给付李前新。本案反诉案件受理费减半收取12313元，由反诉原告李轶、龙雪龑负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 王涛
二〇一七年六月二十七日
书记员 张欢