北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终5646号
上诉人（原审原告）：北京国研律师事务所，住所地北京市海淀区北太平庄路**号城建大厦**********室。
负责人：陈建昇，主任。
被上诉人（原审被告）：北京城建集团有限责任公司物业管理分公司，营业场所北京市海淀区北太平庄路18号城建大厦。
负责人：杨军，经理。
委托诉讼代理人：孔东哲，北京城建集团有限责任公司物业管理分公司职员。
被上诉人（原审被告）：北京城建置业有限公司，住所地北京市海淀区北太平庄路18号。
法定代表人：杨军，董事长。
委托诉讼代理人：谢日平，北京城建置业有限公司律师。
上诉人北京国研律师事务所（以下简称国研律所）与被上诉人北京城建集团有限责任公司物业管理分公司（以下简称城建物业分公司）、北京城建置业有限公司（以下简称城建置业公司）因房屋租赁、物业合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初34748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
国研律所上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判支持我单位的其他诉讼请求。事实和理由：1、合同解除权属于形成权，合同自通知到达对方时解除，本案诉争租赁合同、物业合同应当自2016年7月5日解除函送达我单位时解除。2、不能因为履行后合同义务的行为，否认解除合同的效力。
城建物业分公司服从一审法院判决，针对国研律所的上诉理由答辩称：我公司同意一审判决，请求二审法院予以维持。
城建置业公司服从一审法院判决，针对国研律所的上诉理由答辩称：我公司同意一审判决，请求二审法院予以维持。
国研律所向一审法院起诉请求：1、判令城建物业分公司退还房租保证金217696.35元、租金36282.72元，并赔偿装饰装修残值损失300000元；2、判令城建置业公司退还物业保证金33491.76元、物业费12280.31元及装修管理费1296.35元；3、本案诉讼费由城建物业分公司与城建置业公司承担。
一审法院认定事实：2015年9月24日，城建物业分公司（甲方）与国研律所（乙方）签订《城建大厦租赁合同》（以下简称租赁合同），其中“合同协议条款”约定：甲方同意按本合同约定的条件将位于北京市海淀区北太平庄路18号的城建大厦写字楼A座第十三层A1308-09、A1310-11室出租予乙方，租赁单元建筑面积为366.03平方米，租赁单元仅可作为乙方办公用途。本合同租期为三年，从2015年10月9日起至2018年10月8日止。乙方享有一个月的免租期，从2015年10月9日起至2015年11月8日。乙方在此期间占用租赁单元不计租金，但须支付物业管理费和免租期间与装修有关的费用及因乙方占有租赁单元而发生的其它各项费用。租赁单元每日历月每平方米建筑面积租金标准为198.25元，月租金总计72565.45元。乙方应于本合同签订后3个工作日内向甲方支付首期租金共计72565.45元（计算日期从2015年11月9日起至2015年12月8日止）。首期租金届满后，乙方应于每月1-7日期间或之前支付当月租金。如遇到期日为中华人民共和国法定节假日，则该到期日顺延。乙方应于交纳首期租金的同时，向甲方缴付保证金共217696.35元，相当于3个月租金，作为乙方履行本合同各项条款的保证。“双方约定的其他事项”约定：本合同期届满时，乙方须将租赁单元恢复原状交还甲方。如经甲方书面同意，则可无偿转让上述全部或部分装修予甲方，在此情况下，乙方方可免除恢复原状的义务。但是乙方使用租赁单元期间对租赁单元造成损害的，应当恢复原状，不能恢复原状的应当对该损害部分进行赔偿。（恢复原状是指拆除租赁单元内隔断，租赁单元铝扣板吊顶完整、完好，地面为平整水泥地）。“合同通用条款”约定：如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方违约行为对甲方造成的损失。当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方全部付清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还了甲方所租单元，且乙方已将工商登记地址自本租赁单元迁出，甲方应当在30个工作日后的15日内将乙方已交付保证金（不计利息）退还给乙方。自租赁单元交付日（如乙方未按规定日期办理入住手续，则视同房屋已按期交付）起，租赁单元的法律所规定的应由乙方承担的法律责任、保险、物业管理及其它因乙方占有租赁单元而发生的费用由乙方承担。乙方应如期、足额支付合同规定的各项费用。乙方若进行履行及装修工作，均须事先通知管理机构并取得书面同意。乙方应于改造及装修开始前，向管理机构提交一切室内改造及装修图纸。乙方应遵守管理机构的装修管理规定及北京市消防主管部门书面批准的改造及装修图纸和规格对租赁单元进行改造及装修。合同期届满时，乙方须将租赁单元恢复原状交还甲方。本合同终止或被解除时，乙方应当最迟在本合同终止日前，或解除之日起10个工作日内，腾空并搬离租赁单元，此期间乙方须支付租金、物业管理费及其它因乙方占有并使用租赁单元或其它公用部分面积而发生的费用，并且应自担费用将租赁单元恢复原状且经甲方验收确认后归还给甲方，同时应归还所租赁单元的全部钥匙。当乙方搬离租赁单元并将租赁单元恢复原状后，应通知甲方对租赁单元进行验收，双方就验收时的现状签订《归还交接单》，除非该交接单明确标明甲方同意接受租赁单元，否则，该交接单只说明乙方归还时租赁单元的现状，并不视为甲方已同意其退租并接受租赁单元。若乙方未能如期支付合同所规定的各项费用，甲方可书面通知乙方于7日内付清该款项。如乙方在甲方限定的时间内仍未能缴付该等款项，甲方即有权解除本合同，乙方应承担引致的一切损失及滞纳金等违约责任。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，甲方有权根据延迟支付的实际天数向乙方收取应付款项0.5‰/天的滞纳金，上述滞纳金自该款项到期之日起计，直至乙方付清所有应付款项的本金、利息和其它相关的费用。此滞纳金将不影响本合同项下的甲方任何其它权利和相应的补救措施。乙方提前终止本合同，则甲方无须返还乙方已付保证金。乙方须向甲方全额补偿已享受的免租期间的租金，乙方必须付清合同终止未履行完毕租期的应交租金总额的20%作为补偿。甲方在接到乙方提前终止合同的书面申请后，有权就租赁单元另行订立租赁合同，以减少乙方违约行为给甲方带来的损失。
同时，城建置业公司与国研律所签订的《城建大厦物业管理合同》（以下简称物业合同）主要约定：“合同协议条款”约定：合同期限为三年，从2015年10月9日起至2018年10月8日止。本合同期限与租赁期限保持一致，若该单元租赁期限提前终止则本合同亦同时终止。租赁单元物业管理费每日历月每平方米（建筑面积）标准为30.50元，月物业管理费总计11163.92元。乙方应于本合同签订后3个工作日内向甲方支付首期物业管理费共计22327.84元（计算日期从2015年10月9日起至2015年12月8日止）。首期物业管理费届满后，乙方应于每月1-7日期间或之前支付当月物业管理费。如遇到期日为中华人民共和国法定节假日，则该到期日顺延。乙方应于交纳首期物业费的同时，向甲方缴付保证金共33491.76元，相当于3个月物业管理费，作为乙方履行本合同各项条款的保证。“双方约定的其他事项”约定：合同期届满时，乙方须将租赁单元恢复原状交还甲方。如经甲方书面同意，则可无偿转让上述全部或部分装修予甲方，在此情况下，乙方方可免除恢复原状的义务。但是乙方使用租赁单元期间对租赁单元造成损害的，应当恢复原状，不能恢复原状的应当对该损害部分进行赔偿。（恢复原状是指拆除租赁单元内隔断，租赁单元铝扣板吊顶完整、完好，地面为平整水泥地）。“合同通用条款”约定：如果乙方需要对租赁单元或大厦其它单元的结构或设施进行履行及装修，应提前将履行及装修方案提交甲方审查。甲方在获得乙方全部改造及装修方案后7个工作日内，对该方案进行审查并将结果书面通知乙方。此装修方案通过甲方审查后，乙方负责将此装修方案自行报送消防主管部门审核，在接到消防机关的审核意见书后方可开始改造装修，装修完毕，经消防机关验收合格后方可投入使用。当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方全部付清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还了甲方所租单元，且乙方将工商登记地址自本租赁单元迁出，甲方应当在30个工作日后的15日内将乙方已交付保证金退还给乙方。若乙方未能如期支付合同所规定的各项费用，甲方可书面通知乙方于7日内付清该款项。如乙方在甲方限定的时间内仍未能缴付该等款项，甲方可书面通知乙方后即终止乙方对租赁单元及乙方所占用公共区域内的电力、通讯地、空调等设施的使用及其它各项服务，乙方应承担因此引致一切损失及滞纳金等违约责任。甲方也有权立即单方面终止合同，且视为乙方违约并由乙方承担一切违约责任。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，甲方有权根据延迟支付的实际天数向乙方收取应付款项0.5‰/天的滞纳金，上述滞纳金自该款项到期之日起计，直至乙方付清所有应付款项的本金、利息和其它相关的费用。此滞纳金将不影响本合同项下的甲方任何其它权利和相应的补救措施。乙方提前终止本合同，则甲方无须返还乙方已付之保证金。乙方必须付清合同终止日前的所有欠款，包括但不限于物业管理费，并且乙方另需向甲方支付未履行完毕租期的应交物业费总额的20%作为补偿。
上述租赁、物业合同签订后，国研律所于2015年10月26日支付城建物业分公司、城建置业公司首期租金、物业费及房租保证金217696.35元、物业费保证金33491.76元，并于当日入驻上述租赁房屋。2016年1月24日，因相邻A座1304-1305室租户房屋内跑水，致国研律所租赁房屋地面、家具被浸泡。后国研律所与城建物业分公司协商理赔事宜，期间国研律所交纳租金、物业费至2016年4月8日。此后，国研律所未按上述租赁、物业合同约定按月支付相应租金及物业费，且虽经城建物业分公司、城建置业公司催告未果。
2016年7月5日，城建物业分公司、城建置业公司联合向国研律所发出“关于解除城建大厦租赁合同、物业管理合同的函”，主要以国研律所自2016年4月8日起拖欠租金、物业费且经催款未果为由，通知于2016年7月5日解除双方签订的租赁合同及物业合同，并有权腾空、收回租赁单元。后另经协商，国研律所（乙方）与城建物业分公司（甲方）于2016年7月14日签订《补偿协议》，主要内容包括：“2016年1月24日，北京城建大厦A座1304-1305室消防喷淋冻裂跑水导致乙方红木家具受损，乙方因此自同年4月起停止支付租金等费用，甲方根据双方签订的租赁协议（2015121）约定，已通知乙方清场，为不影响乙方正常经营，经甲乙双方协商，签订本协议，期共同遵守。一、甲方一次性补偿乙方20万元，甲方享有保险理赔权利，承担保险费用。二、协议生效后，甲乙双方就此损失补偿终结，乙方不得再以任何理由向甲方主张权利或向法院起诉。三、本协议生效后，乙方于2016年7月底前缴清所有欠费。”2016年8月1日及2日，国研律所支付城建置业公司物业费55819.60元，另于当月15日一次性汇付城建物业分公司162827.25元，凭证中注明用途为“A1308-1311室房租”。
2016年9月7日，国研律所向城建物业分公司、城建置业公司分别发出“关于商请退还三个月保证金的函”及“关于商请安排时段由我单位自行雇员自2016年9月8日起将在北京城建大厦A座1308-1311室自有办公用品等可移动物品搬离北京城建大厦的函”，商请该两公司退还租赁及物业保证金并配合其于2016年9月8日撤离租赁房屋，其中明确对城建物业分公司、城建置业公司于2016年7月5日解除租赁合同、物业合同无异议，但均否认存在无故拖欠租金及物业管理费的情形，主张享有抗辩权及抵销权。2016年9月9日，城建物业分公司与城建置业公司分别回函，答复同意国研律所搬离租赁房屋，并同意国研律所在满足搬离期限、付清租、费、自担费用将租赁单元恢复原状且经验收确认归还等6项条件后退还剩余保证金。2016年9月11日，国研律所从上述租赁房屋内搬出，并于次日将房屋钥匙邮寄给城建物业分公司。至今，城建物业分公司、城建置业公司未将租赁及物业保证金退还国研律所。2016年10月26日，城建物业分公司、城建置业公司将上述房屋另行出租他人使用。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：
国研律所主要以城建物业分公司、城建置业公司无故单方解除租赁、物业合同为由，分别要求该两公司返还保证金、租金、装修管理费、物业费及赔偿装修损失，城建物业分公司、城建置业公司则反驳主张国研律所拖欠租金、物业费构成违约的事实。
其中，国研律所认可自2016年4月8日起未按合同约定支付城建物业分公司、城建置业公司租金及物业费的事实，其主张系基于该两公司一直未对漏水导致其财产损害进行理赔所行使的抗辩，但该理由未得到城建物业分公司、城建置业公司的认可。城建物业分公司、城建置业公司称虽曾向国研律所下达解除合同通知，但并未实际行使合同解除权，且双方另经协商，就漏水补偿事宜及继续承租房屋事宜已达成解决方案。国研律所则主张其同意双方租赁、物业合同于该两公司下达通知时解除，却坚持对该两公司解除合同的理由不予认可。经法院询问，国研律所称于该解除通知下达后，其未曾向城建物业分公司、城建置业公司提出异议或作出同意解除的意思表示。国研律所否认双方协商一致继续承租房屋的事实，但未能就补偿协议相关内容及继续向城建物业分公司、城建置业公司支付租金、物业费之事实向法院作出合理解释并提供充分反证。
国研律所另主张城建物业分公司、城建置业公司存在延期交付房屋及延误审核装修方案的事实，城建物业分公司、城建置业公司则以国研律所先期延付首付租金、物业费及其自行申报延误进行抗辩，并提供国研律所于2015年11月20日提交的“装修申请”为据，国研律所进一步主张最早曾于2015年10月底前提交申请及该两公司曾同意减让半个月租金的事实，但未能就此主张向法院充分举证。国研律所主张房屋装修损失并提交鉴定申请，法院委托北京中新国地工程造价咨询有限公司（以下简称造价公司）对国研律所所述装饰工程造价进行鉴定。后造价公司向法院先后出具了《鉴定报告书》及《残值鉴定复议书》，调整后的鉴定结论为：北京城建大厦A座1308-1311号房间装修工程残值合计158689.62元，其中1、装修专业-
不含窗帘：121685.10元；2、装修专业-
窗帘：35862元；3、安装专业：1142.52元。经质证，城建物业分公司、城建置业公司对该鉴定结论的真实性、关联性均未予认可。
城建物业分公司、城建置业公司不同意退还国研律所房租、物业费保证金，还主要提出国研律所搬离房屋时未按合同约定恢复原状之理由。国研律所则以该两公司单方解除合同及事实上无法恢复原状进行抗辩，其未能就此主张向法院充分举证。而城建物业分公司、城建置业公司主张房屋已由其支付费用并实际由后续租户恢复原状的事实，但该两公司未就此费用支出事实向法院提交证据。
一审法院认为：合同是确立当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力，合同双方均应严格履行合同义务。本案中，国研律所租用城建大厦房屋用于办公，分别与城建物业分公司、城建置业公司签订有房屋租赁合同及物业合同，其内容符合法律规定，对双方当事人具有法律约束力。根据合同性质及约定内容，城建物业分公司、城建置业公司主要负有交付房屋、提供物业管理服务的义务，国研律所则负有支付相应租金、物业费的义务。
实际履行中，城建物业分公司在国研律所履行先行支付首期租金、物业费义务的同时交付房屋，并未违反法律规定，双方合同的后续履行未因此受到实际影响。实际对双方合同后续履行造成影响的原因，在于国研律所的办公家具因漏水受到损坏且双方在长时间内未能就理赔事宜达成一致意见。期间，国研律所确存在未按合同约定支付数月租金及物业费的情形，城建物业分公司、城建置业公司亦曾为此向国研律所下达过解除合同通知。但为不影响国研律所正常经营，双方另经协商，已就漏水补偿及欠缴租费事宜达成协议。且于事实上，国研律所仍继续使用上述房屋，并继续支付房屋租金及物业费。通过双方上述协议及实际履行行为，可认定双方同意上述租赁及物业合同仍继续履行。庭审中，国研律所坚持以正当行使抗辩权为由，对该两公司解除合同的理由不予认可，却表示同意双方合同于该两公司下达解除合同通知时解除，此主张与上述双方签订补偿协议并实际继续使用房屋、支付租金、物业费的事实不符，国研律所未能就此事实向法院作出合理解释并提供充分反证。此后，双方本应遵照租赁、物业合同约定履行，而国研律所在未经与城建物业分公司、城建置业公司充分协商情况下，单方提出并实际搬离租赁房屋，有违双方订立合同的初衷。故现国研律所以城建物业分公司、城建置业公司单方解除合同造成其损失为由，要求该两公司分别赔偿装修损失及退还装修管理费，缺乏事实、法律依据，其自行搬离租赁房屋的后果，应由其自行承担。关于国研律所要求退还房租及物业保证金一节，双方租赁、物业合同中确有关于双方解除合同时，若国研律所全部付清各项费用，并完全履行合同项下义务后，退还相应保证金的约定。且城建物业分公司、城建置业公司于此前在对国研律所提请配合搬离租赁房屋的回函中，亦明确表示在满足6项条件下予以退还剩余保证金。故现对该两笔保证金的处理，仍以双方合同约定及该允诺内容执行为宜。庭审中，城建物业分公司、城建置业公司亦对此主要提出国研律所未履行将房屋恢复原状义务之抗辩，国研律所否认有恢复原状义务及实际无法恢复之辩解，缺乏事实、法律依据，但城建物业分公司、城建置业公司亦未能就其自行恢复原状所支出的费用等相关事实向法院充分举证，无法支持其扣除全部保证金之主张。国研律所另主张城建物业分公司、城建置业公司分别返还部分租金及物业费，但未能就所主张的该两公司违约逾期交房、延误审核装修申请及所谓口头减让租金事实向法院充分举证，法院对此不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、于本判决生效后七日内，北京城建集团有限责任公司物业管理分公司退还北京国研律师事务所房租保证金217696.35元；二、于本判决生效后七日内，北京城建置业有限公司退还北京国研律师事务所物业费保证金33491.76元；三、驳回北京国研律师事务所对北京城建集团有限责任公司物业管理分公司、北京城建置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，国研律所与城建物业分公司、城建置业公司分别签订房屋租赁合同及物业合同，上述合同内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。后在合同履行过程中，双方因漏水导致的赔偿问题产生纠纷，国研律所未在支付后续租金及物业费用。在此情形之下，城建物业分公司、城建置业公司向国研律所发出过解除合同通知。但在此之后双方就漏水补偿及欠缴租费事宜达成协议，并实际上按照该协议予以履行，国研律所仍继续使用诉争房屋，并继续支付房屋租金及物业费。一审法院认定双方租赁及物业合同仍处于继续履行的状态正确，本院予以确认。国研律所主张合同已于收到解除通知时解除，但不认可城建物业分公司、城建置业公司解除合同的理由，该主张系对约定解除权的行使条件的错误理解，亦与双方签订补偿协议并实际继续使用房屋、支付租金、物业费的事实不符，本院不予采信。
本案双方合同的终止系由国研律所于2016年9月7日单方提出，城建物业分公司、城建置业公司并不存在违约之处，故国研律所要求城建物业分公司、城建置业公司赔偿装修损失缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于退还租金、物业费、装修管理费的问题，国研律所主张系因城建物业分公司、城建置业公司的原因导致装修期延长，应当返还该期间的费用，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。关于房租及物业保证金问题，城建物业分公司、城建置业公司对于一审判决返还的结果没有异议，本院亦不持异议。综上，国研律所的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6548元，由北京国研律师事务所负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭燕枝
审 判 员 刘 磊
审 判 员 朱文君
二〇一八年七月十六日
法官助理 郭仁鑫
法官助理 叶康喜
书 记 员 罗娇杨