贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔06民终11号上诉人（一审被告）：贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司，住所地铜仁市碧江区专署路l8号。法定代表人：申湘安，公司执行董事。委托诉讼代理人：罗刚，男，公司副总经理。委托诉讼代理人：覃智勇，男，贵州泽富律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张金平，男，1959年1月26日出生，侗族，铜仁市建设银行职工，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：刘清，贵州锦江河律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州省铜仁市房地产开发投资总公司，住所地铜仁市碧江区中华路39号。法定代表人：张世界，系该公司总经理。上诉人贵州省铜仁市湘成房地开发有限公司（以下简称湘成公司）因与被上诉人张金平、贵州省铜仁市房地产开发投资总公司（以下简称铜仁房开投资公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2016）黔0602民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人湘成公司的委托诉讼代理人覃智勇、被上诉人张金平及其委托诉讼代理人刘清到庭参加诉讼，铜仁房开投资公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。湘成公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判湘成公司不承担责任；2、诉讼费由张金平、铜仁房开投资公司负担。事实及理由：1、湘成公司与张金平没有合同权利义务关系，一审判决湘成公司履行合同错误。湘成公司与铜仁市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），虽有湘成公司须在出让的宗地范围内无偿提供43套4900平方米住房，门面房8间面积589平方米约定，但铜仁市国土资源局未将铜仁地区房地产开发总公司（以下简称铜仁房开公司）与张金平签订的《铜仁地区林业局职工集资楼改建工程回迁合同》（以下简称《回迁合同》）作为附件，也没有明确在出让宗地图中注明门面房的具体位置，因此，湘成公司没有给付张金平门面房的合同和法定义务。湘成公司修建的湖南商城9号楼没有占用张金平的原房屋和土地。湘成公司愿意将湖南商城9号楼第三层的门面房交付给铜仁市国土局，履行《出让合同》约定义务；2、《回迁合同》约定的还迁位置与湘成公司实际修建的门面房位置、面积不一致，一审判决湘成公司交付门面房不符合客观实际。张金平与铜仁房开公司签订的合同，是依据铜仁房开公司的规划设计方案，但该方案没有取得相关部门批准，是没有法律效力的设计方案，且该方案也因城市规划的改变而无法落实。湘成公司的设计方案依法公告时，铜仁市国土资源局和张金平没有提出异议。现湘成公司依据方案修建的门面房位置、面积与回迁合同中完全不一，同时湘成公司已将部分门面房出让他人并办理登记备案，已实际不能交付；3、《回迁合同》违反法律法规规定，属于无效合同。张金平的房屋属于房改房，其私自将住宅改为门面，没有经过相关部门的批准和同意；4、一审判决过渡费不符合客观事实。有关过渡费的问题，湘成公司已经与铜仁房开投资公司达成协议，约定了过渡费总金额，以及该过渡费由湘成公司交付铜仁房开投资公司负责发放，因此，张金平的过渡费与湘成公司无关。此外，湘成公司准备将门面房交给铜仁市国土局时，张金平向法院起诉，导致房屋交付不能，责任不在湘成公司，湘成公司不应再承担过渡费。张金平辩称，因政府对城市规划调整，使得原规划方案不能实施，由此才有湘成公司通过国有建设用地土地使用权挂牌出让方式，获得包括张金平原门面房用地在内的土地使用权。《回迁合同》虽然不是湘成公司与张金平签订，但随着原建设项目的重新招标，湘成公司在中标并与铜仁房开公司达与协议后，铜仁房开公司与张金平的合同权利义务转移至湘成公司，湘成公司依法应当履行合同义务。铜仁市国土局在土地使用权出让公告中将张金平等拆迁户的回迁要求已明确公示，这是政府保护被拆迁人利益的措施，并不是湘成公司将湖南商城9号楼三楼门面房交付铜仁市国土局的依据。张金平被拆迁房系门面房的事实已经得到了房产管理部门的确认，回迁合同内容并没有违返法律法规的规定。关于过渡费的问题，湘成公司已在取得建设项目后，依据《回迁合同》向本人发放过渡费至2015年底，现湘成公司上诉提出过渡费由铜仁房开投资公司负责发放，属矛盾之说。请求维持原判。铜仁房开投资公司未作上诉答辩。张金平向一审法院起诉请求：1、判决湘成公司立即交付湖南商城9号楼（中华路）一层临街门面房一间（面积60平方米，宽6.3米，深9.5米），铜仁房开投资公司承担连带责任；2、判决湘成公司按月支付过渡费3000元（从2016年l月1日起计算至门面交付之日止），铜仁房开投资公司承担连带责任；3、判决湘成公司支付临时过渡补助费至交付门面之日止（计算至起诉时为130800元），铜仁房开投资公司承担连带责任；4、判决湘成公司、铜仁房开投资公司按合同共同承担违约金250000元；5、诉讼费用、保全费用由湘成公司、铜仁房开投资公司承担。一审法院认定事实：2010年5月5日，张金平与铜仁房开公司签订《回迁合同》—份，约定：甲方（铜仁房开公司）拆除乙方（张金平）位于铜仁市碧江区中华路门面，过渡费每月2400元；甲方归还乙方首层门面房，宽6.3米，深9.5米，共60平方米；甲方必须在拆迁进场后24个月内按设计要求（逾期不能超过一个月）保质通过竣工验收，甲方若未按期将房屋交付给乙方，则按铜府[2000]50号文件第三十五条规定增加临时过渡补助费：若甲方逾期交房不足半年，从逾期交房之日起在原过渡费标准的基础上增加过渡补助费25%；若甲方逾期交房在半年以上不足一年的增加50%；逾期一年以上不足二年的增加75%；逾期二年以上不足三年则增加100%；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置，在原过渡费标准的基础上增加500%。甲方若未按期将该房屋交付给乙方，还应每天按房价的0.05%付给乙方违约金。《回迁合同》签订后，张金平如约履行了自己的义务，将房屋交给铜仁房开公司。该公司拆除了张金平的房屋。因为土地使用权的取得必须采取挂牌出让，在2011年4月该宗土地以铜地国土资（土）告字（2011）2号公告挂牌出让时，湘成公司取得了该土地的使用权。在公告第七条其他需要公告的事项第（四）项明确：竞得人须在出让的宗地范围内无偿提供43套4990平方米住房，门面房8间589平方米。2011年5月1日湘成公司与铜仁房开公司铜仁项目部在铜仁地区国土资源局、铜仁地区林业局的见证下签订《协议书》一份，约定：甲方（湘成公司）从2011年5月1日起承担43户拆迁户的过渡费，至交房为止，甲方同时在出让的宗地范围内无偿提供43套住房4990平方米和589平方米8间门面房。2016年1月1日后湘成公司停止过渡费的支付。现争议房屋已经竣工，具备了交房条件。铜仁地区房地产开发总公司于2013年更名为贵州省铜仁市房地产投资开发总公司。一审审理过程中，张金平放弃违约金的诉讼请求。一审法院认为，铜仁房开公司与湘成公司签订的《协议书》，实质是铜仁房开公司将2010年5月5日与张金平签订的回迁合同义务转移给了湘成公司，之后湘成公司向张金平承担了每月2400元过渡费的支付义务，张金平也认可了湘成公司承担合同义务。张金平依约履行了合同义务，湘成公司亦应按照合同的约定履行交房义务，张金平要求湘成公司交付房屋于法有据，予以支持。依据诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持的规定，对湘成公司提出张金平起诉已超诉讼时效的理由不予采信。铜仁房开公司与张金平签订的回迁合同没有违反法律强制性的规定，属有效合同；铜仁房开公司于2010年5月5日与张金平签订的《回迁合同》，以及湘成公司与铜仁房开公司签订的《协议书》均对过渡费问题有明确约定，应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，湘成公司未能按时履行交房义务，已构成违约，理应承担违约责任，故对张金平要求支付过渡费及临时过渡补助费的请求，应予支持。按照双方对逾期交房临时过渡补助费的约定，湘成公司应支付给张金平临时过渡补助费计算方式为：按每月2400元为基数，2012年6月5日至2012年12月5日增加25%，2012年12月5日至2013年6月5日增加50%，2013年6月5日至2014年6月5日增加75%，2014年6月5日至2015年6月5日增加100%，2015年6月5日至交房时止增加500%。对于张金平请求铜仁房开投资公司承担连带责任的问题，铜仁房开投资公司已将权利、义务转移给湘成公司，张金平也认可由湘成公司来承担合同义务，故对张金平该项请求，不予支持。判决：一、被告贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司交付位于铜仁市碧江区湖南商城9号楼（中华路）一层临街门面房一间（面积60平方米，宽6.3米，深9.5米）给原告张金平；二、被告贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司向原告张金平支付过渡费（按照每月3000元，从2016年l月1日起计算至门面交付之日止），及临时过渡补助费（按月2400元为基数，2012年6月5日至2012年12月5日增加25%，2012年12月5日至2013年6月5日增加50%，2013年6月5日至2014年6月5日增加75%，2014年6月5日至2015年6月5日增加100%，2015年6月5日至交房时止增加500%）给原告张金平。以上有履行内容的款项限本判决生效之日起10日内履行完毕。案件受理费已减半收取6208元，保全费5000元，共计11208元，由被告贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。张金平申请诉前财产保全，一审法院作出了（2015）碧民保字第29号民事裁定书，保全费5000元。二审中，张金平放弃要求铜仁房开投资公司承担连带责任的诉讼请求。本院认为，本案争议焦点是：1、铜仁房开公司与张金平签订的回迁合同是否合法有效；2、湘成公司对张金平是否应当承担安置补偿责任。1、铜仁房开公司与张金平于2010年5月5日签订的《回迁合同》，主体合格，形式合法，双方当事人对拆除门面房面积、回迁用房及安置补偿方案的意思表示真实一致，应当确认《回迁合同》合法有效。关于湘成公司提出涉案房屋属于当事人私自将住宅改为门面房，回迁合同应无效的问题。本院认为，双方当事人于2010年5月5日签订的《回迁合同》，属于平等主体之间的民事法律关系。《回迁合同》对拆除房屋面积、产权调换、还房用途、还房期限及安置补偿方案已自愿达成一致意见，是双方当事人真实意思的自由表示，即使存在张金平将住宅改为门面房，铜仁房开公司已同意按照门面房进行安置补偿，此系当事人意思自治的结果，不具有违法性。湘成公司在受让土地时，明知须安置补偿门面房，并未提出异议，在本案中又以合同违法主张回迁合同无效，有违诚实信用原则，其主张不予支持。2、关于湘成公司对张金平是否应当承担补偿安置责任问题。本案所涉湘成公司开发项目系《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之前，由铜仁房开公司取得房屋拆迁许可证的项目，根据该条例第三十五“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”的规定，本案可适用《城市房屋拆迁管理条例》。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定，尚未完成房屋补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中的权利、义务随之转移给受让人。可见，转让建设项目的，无论转让双方如何约定，转让人尚未完成的补偿安置义务均应随项目强制转移给受让人承担，目的是为了保障被拆迁人的补偿安置权益在项目中优先实现。本案中，铜仁市国土局将铜仁房开公司林业局宿舍及建行宿舍片区旧房改建工程在内的国有土地使用权挂牌出让，并在出让公告中明确告知取得使用权者需在宗地内无偿提供门面房8间面积589平方米，湘成公司主动参与竞拍并取得该宗土地，为落实被拆迁安置户的过渡费及安置，湘成公司还与铜仁房开公司项目部签订书面协议书。可见，湘成公司对需安置的拆迁户回迁门面房位置、面积、过渡费及逾期过渡费标准及情况均是知悉的。现湘成公司主张其与被拆迁户张金平无合同关系，不应承担安置义务的理由缺乏事实和法律依据，依法不能成立。湘成公司在与铜仁房开公司签订协议后，理应对回拆户进行全面了解，确定项目设计方案，履行回迁合同约定义务，现湘成公司以已修建的门面房与回迁合同约定的门面位置、面积不一且已出让给他人为由，拒绝交付回迁合同约定的回迁门面房，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”规定，铜仁房开公司与张金平的回迁合同中，对张金平回迁房屋的位置、用途、面积有明确约定，张金平要求按回迁合同交付门面房的诉请有事实及法律依据，一审予以支持正确。张金平与铜仁房开公司回迁合同约定每月过渡费为2400元，因湘成公司至今未交付房屋，湘成公司除承担每月过渡费2400元外，还应按约定支付逾期交房临时过渡费，张金平在一审庭中对诉请的临时过渡费数额予以明确不属于增加诉讼请求，一审法院支持张金平每月过渡费及逾期临时过渡费的诉请并无不妥。但一审法院对每月过渡费的认定有误，二审予以纠正。张金平在一、二审中分别放弃违约金和要求铜仁房开投资公司承担连带责任的诉讼请求，是其对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。综上，湘成公司上诉理由部分成立，应予支持；一审认定事实、适用法律部分有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、维持贵州省铜仁市碧江区人民法院（2016）黔0602民初174号民事判决第一项，即“被告贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司交付位于铜仁市碧江区湖南商城9号楼（中华路）一层临街门面房一间（面积60平方米，宽6.3米，深9.5米）给原告张金平”；二、变更贵州省铜仁市碧江区人民法院（2016）黔0602民初174号民事判决第二项为：“二、被告贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司向原告张金平支付过渡费（按照每月2400元，从2016年l月1日起计算至门面交付之日止），及临时过渡补助费（按月2400元为基数，2012年5月5日至2012年11月5日增加25%，2012年11月5日至2013年5月5日增加50%，2013年5月5日至2014年5月5日增加75%，2014年5月5日至2015年5月5日增加100%，2015年5月5日至交房时止增加500%）给原告张金平。”以上有履行内容的款项限本判决生效之日起10日内履行完毕。一审案件受理费12416元，减半收取6208元，保全费5000元，二审案件受理费12416元，共计23624元，由贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司负担21260元，由张金平负担2364元。本判决为终审判决。审判长 张 全审判员 田 芳审判员 熊亚飞二〇一七年三月二日书记员 王奕民