南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民一初字第2366号
原告郑惠梅。
委托代理人凌慧媛。
被告黄太莲。
委托代理人卢尉民。
委托代理人卢展勇。
原告郑惠梅与被告黄太莲租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告郑惠梅及其委托代理人凌慧媛、被告黄太莲的委托代理人卢尉民、卢展勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑惠梅诉称：被告分别于2012年6月1日、2013年4月1日将位于南宁市西乡塘区衡阳西路xx号房屋二楼、三楼出租给原告使用，每层楼每月租金360元，每层楼押金200元，租金每季度交一次。原告每次都按时把租金、水电费交付给被告，原告在交付2013年9月、10月、11月租金后，被告却于2013年10月以原告偷电为由，要求原告补交电费一千多元，否则就强迫原告搬走。2013年10月11日被告私下用另一把锁将原告租用的房子房门锁住，不让原告居住使用。被告侵犯了原告的租赁权，同时影响了原告的正常工作生活并给原告造成极大痛苦，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告退还原告租金1184.52元；2、被告退还原告押金200元；3、被告退还多收取原告电费1243.92元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告黄太莲辩称：1、被告在2013年12月2日才收取原告2013年9月至11月份的水电费，2013年10月25日原告只是自行搬走四台麻将机，直至2013年11月27日才将所有的生活用品搬走，房屋的钥匙也是在2013年12月15日才交回被告，故原告是在租期满后才搬出租赁房屋；2、被告并�收取原告押金，原告也并没有相关凭证证明被告收取原告押金；3、电费等事项原告在租赁前已经知晓价格，且一直以来原告也并没有提出异议，电网公司收取的价格对象是居民用户，未指房屋租赁者，故不存在原告所述退回多收的电费。综上所述，原告的陈述与事实不符，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告于2012年6月1日将位于南宁市西乡塘区衡阳西路xx号房屋二楼出租给原告使用，口头约定每月租金360元。2013年4月1日，原、被告双方又口头约定将该房屋的三楼出租给原告使用，租金与二楼一致。两层出租屋的电费由原告按实际使用度数乘以原、被告约定的电费单价在预交下一个季度租金时支付给被告。原、被告口头约定电费单价大部分月份是1.5元每度，少部分月份是1.2元每度电或1元每度电。被告以总表电量读数向电网公司交付电费。原告给付被告2013年9月、10月、11月租金后于2013年12月2日给付被告2013年9至11月份的水电费。原告以被告于2013年10月11日将出租屋用锁将房门锁住，致原告此后不能使用出租房屋为由诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明：位于南宁市西乡塘区衡阳西路xx号房屋未取得建设工程规划许可证。
再查明：原告从使用被告房屋开始至2013年5月份共用电776度，2013年6月至8月份共用电433度，2013年9月至11月共用电225度，共支付被告电费为1948.6元。电网公司电费收费标准自2013年7月1日开始执行居民阶梯电价，未执行居民阶梯电价之前居民用电电费为每度电0.5283元。在开始实行居民阶梯电价之后，被告一直以第三档电量的电费收费标准0.8283元每度向电网公司缴费。
以上事实，有原、被提交的收费收据，原、被告的当庭陈述为证。
本院认为：关于原、被告口头约定租赁协议效力问题。根据最高人�法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”在本案中，被告作为出租人，将未经建设工程规划许可的房屋出租给原告，违反了法律的强制性规定，故原、被告双方口头约定的房屋租赁协议无效。
关于原告能否主张返还多收租金及退回押金的问题。原、被告双方的租赁协议属无效协议，但原告已经实际占有房屋获得利益，原告应支付被告房屋使用费。原告未能举证证明其在2013年10月11日之后就无法使用该房屋，故原告主张要求被告返还2013年10月11日至2013年11月30日的租金没有事实及法律依据，�院不予支持。原告主张被告收取其押金200元，但未提交任何证据佐证，被告亦未承认收取原告200元押金，故对原告的主张，本院不予采信，对原告要求退回押金的请求，本院不予支持。
关于原告能否主张返还多收电费的问题。原告已实际占有房屋并使用电，故应向被告支付相应的电费，但如果要求原告向被告支付高于电网公司市场电价的电费实质是确认被告自违法行为中获得利益。被告大部分月份以1.5元每度电，部分月份以1.2元每度电或1元每度电向原告收取电费，均明显高于电网公司收取的电费，故被告应退回原告高于电网公司收取部分的电费。原告已向被告支付的总电费减去原告应向电网公司支付的总电费即为被告多收取原告电费的数额。原告提交的2013年9月4日交纳2013年6、7、8月的电费收条不能区分每个月实际用电的度数，为能够区分执行居民阶梯电价前后�告使用的电量的度数，本院酌定平均2013年6、7、8月原告使用的电量，即2013年6、7、8月总使用电量433度除以3个月，平均每月使用144.33度电。故原告在2013年7月1日执行居民阶梯电价之前使用的电量为920.33（776＋144.33）度，执行居民阶梯电价之后使用的电量为513.66（144.33×2＋225）度。原告使用被告房屋期间应向电网公司支付的费用为执行居民阶梯电价之前的电量920.33度乘以未执行居民阶梯电价之前电费单价0.5283元加上执行居民阶梯电价之后使用的电量513.66度乘以第三档电量的电费收费标准0.8283元即920.33度×0.5283元＋513.66度×0.8283元=911.67元。故被告多收取原告电费的数额为原告向被告支付的电费1948.6元减去原告应向电网公司支付的电费911.67元即1948.6元-911.67元=1036.93元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、最高人民法院《关于审理�镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄太莲返还原告郑惠梅电费1036.93元；
二、驳回原告黄太莲其他诉讼请求；
案件受理费50元（原告已预交），由原告郑惠梅负担30元，被告黄太莲负担20元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期满之日起七日内预交上诉费，逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 滕 彬
人民陪审员 何开科
人民陪审员 马振声
二〇一四年二月十七日
书 记 员 蒙恺薇
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主�部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。