杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭萧商初字第555号
原告中国工商银行股份有限公司杭州江南支行。
负责人汪忠良。
委托代理人朱伽璇、张栋。
被告浙江新洲家具有限公司。
法定代表人刘洋。
委托代理人孙伟、李东光，上海王笃明律师事务所律师。
被告姚荣华。
被告王红花。
原告中国工商银行股份有限公司杭州江南支行与被告浙江新洲家具有限公司（以下简称新洲公司）、姚荣华、王红花金融借款合同纠纷一案，于2013年1月28日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用普通程序，于2013年6月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱伽璇、张栋，被告新洲公司的委托代理人孙伟到庭参加诉讼。被告姚荣华、王红花经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年9月1日，原告与被告新洲公司签订《小企业借款合同》一份，约定：原告向被告新洲公司发放贷款810万元；贷款期限12个月等内容。同日，原告向被告新洲公司发放贷款810万元。
2011年1月12日，原告与被告新洲公司签订《最高额抵押合同》一份，约定：被告新洲公司为在2011年1月12日至2013年1月12日期间对原告所负债务提供抵押担保；最高债权限额为1242万元；抵押财产为第一被告所有的位于萧山经济技术开发区桥南区块高新九路X号的工业厂房。上述抵押物已依法办理了抵押登记手续。2011年9月1日，原告与被告姚荣华、王红花签订了《最高额保证合同》一份，约定：被告姚荣华、王红花为被告新洲公司在2011年9月1日至2013年9月1日期间对原告所负债务提供连带责任保证担保；最高担保限额为3200万元。
借款到期后，三被告均未履行还款义务。现起诉要求：被告新洲公司立即归还原告借款本金810万元，利息249337.03元及2012年11月20日起至借款本息实际清偿之日的罚息、复息（按借款合同约定和人民银行相关规定另行计付）；原告对位于萧山经济技术开发区桥南区块高新九路X号的厂房处置所得享有优先受偿权；被告姚荣华、王红花对上述款项承担连带清偿责任。
被告新洲公司辩称，对借款事实无异议，对合同中约定的罚息、复利的计算方式有异议。在贷款尚未逾期时，应按照贷款利率计算复利，逾期后，才能按照罚息利率计算复利。且借款合同中对复利的结算日期并没有明确约定。
被告姚荣华、王红花未作答辩。
原告为证明其主张，提供了如下证据：1、《小企业借款合同》1份，欲证明被告新洲公司与原告之间的借款合同关系及约定的合同权利、义务；2、贷款凭证1份，欲证明原告已向被告新洲公司发放贷款810万元；3、欠息通知单1份，欲证明被告新洲公司截止2012年11月20日结欠原告的欠息金额；4、《最高额抵押合同》1份，欲证明被告新洲公司与原告之间的抵押合同关系；5、他项权证1份，欲证明本案所涉的抵押权已经过抵押登记；6、《最高额保证合同》1份，欲证明被告姚荣华、王红花与原告的保证合同关系。
经质证，被告新洲公司对证据1、4、5、6无异议。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该证据不能证明原告已向被告新洲公司发放贷款的事实。对证据3的真实性、合法性无异议，但认为该证据系原告单方出具的，最多只能作为补充说明，不能作为证据使用。被告姚荣华、王红花未到庭质证，视为放弃抗辩权。
本院认为，上述证据真实、合法、与本案具有关联性，故予以认定。
经审理，本院查明的案件事实如下：2011年1月12日，原告（抵押权人、甲方）与被告新洲公司（抵押人、乙方）签订《最高额抵押合同》【合同编号：2011江南（抵）字XXXX号】一份，约定：乙方所担保的主债权为自2011年1月12日至2013年1月12日期间，在1242万元的最高余额内，甲方依据与新洲公司（债务人）签订的本外币借款合同等金融衍生类产品协议以及其他业务协议（下称主合同）而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否到期；乙方最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），但实现债权的费用不包括在最高余额内；抵押物为位于萧山经济技术开发区桥南区块高新九路X号的土地使用权【萧国土开分国用（2003）字第X号】和位于萧山经济技术开发区桥南区块高新九路X号的房产使用权（杭房权证萧字第××号）等内容。2011年1月14日，原告与被告新洲公司办理了上述抵押物的抵押登记手续，并领取了杭房他证萧字第XXXXXX**号房屋他项权证。
2011年9月1日，原告（债权人、甲方）与被告姚荣华、王红花（保证人、乙方）签订《最高额保证合同》【合同编号：2011年江南（保）字XXXXXX号】一份，约定：为了保证甲方债权的实现，乙方自愿向甲方提供最高额保证担保；乙方所担保的主债权为自2011年9月1日至2013年9月1日期间，在3200万元的最高余额内，甲方依据与新洲公司（债务人）签订的本外币借款合同等金融衍生类产品协议以及其他业务协议（下称主合同）而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否到期；乙方承担保证责任的方式为连带责任保证；乙方最高额保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），但实现债权的费用不包括在最高余额内；保证期间为：自主合同项下的借款期限届满之次日起两年；甲方根据主合同或与债务人之间其他相关协议之约定宣布借款提前到期的，则保证期间为借款提前到期日之次日起两年；甲方主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权要求乙方先承担保证责任，乙方承诺不因此而提出抗辩。甲方放弃、变更或丧失其他担保权益的，乙方的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免等内容。
2011年9月1日，原告（贷款人）与被告新洲公司（借款人）签订《小企业借款合同》【编号2011年（江南）字XXXX号】一份，约定：本合同项下借款用途为支付货款；借款金额为810万元；借款期限为12个月，自实际提款日起算；借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为合同生效日与借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮11%，合同期限内浮动幅度保持不变；本合同项下借款自实际提款日起按日计息，按月结息。借款到期，利随本清；借款按月结息的，结息日为每月20日；逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定；借款到期（含被宣布到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息。对借款人未按时支付的利息，按预期罚息利率计收复利等内容。
同日，原告根据被告新洲公司向其提交的提款通知书，向被告新洲公司发放贷款810万元，并明确还款日期为2012年8月31日。被告新洲公司借得款后，已向原告支付了至2012年5月20日止的约定利息。借款到期后，三被告均未履行还款义务。
本院认为，原告与被告新洲公司签订的《小企业借款合同》、《最高额抵押合同》，与被告姚荣华、王红花签订的《最高额保证合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告新洲公司作为借款人未按约定的期限归还借款，已构成违约，原告要求被告新洲公司归还借款本金并支付约定利息、罚息、复息的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告新洲公司以其所有的土地使用权和房屋使用权向原告提供最高额抵押担保，并办理了登记手续，该抵押依法成立并有效，原告在合同约定的担保范围内对抵押物享有优先受偿权。被告姚荣华、王红花作为保证人，应在约定的保证额度、保证范围内提供连带责任保证。被告姚荣华、王红花未到庭参加诉讼，视为对原告的诉请放弃抗辩权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十九条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告浙江新洲家具有限公司在本判决生效后十日内归还原告中国工商银行股份有限公司杭州江南支行贷款810万元，并支付该款从2012年5月21日起至本判决确定的履行日止的利息、罚息和复息【按编号2011年（江南）字XXXX号《小企业借款合同》的约定标准计算】；
二、原告中国工商银行股份有限公司杭州江南支行有权对被告浙江新洲家具有限公司抵押的位于杭州市萧山区红山农场房屋（杭房权证萧字第XXXXXX**号、杭房他证萧字第XXXXXXX**号）及上述房屋占用范围内相应的土地使用权【杭萧国土开分用（2003）第X号】以折价或拍卖、变卖该财产所得价款在1242万元范围内优先受偿；
三、被告姚荣华、王红花在3200万元范围内对第一项付款义务承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70245元，财产保全申请费5000元，共计75245元，由被告浙江新洲家具有限公司负担，被告姚荣华、王红花承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费70245元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张可乐
人民陪审员 冯农星
人民陪审员 汤林美
二〇一三年七月三日
书 记 员 章筱敏