湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0192民初627号
原告（反诉被告）：张捷，男，1984年12月28日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：冯卿，湖北百思得律师事务所律师。
被告（反诉原告）：甘全秀（系被告李平之妻），女，1975年5月15日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区，
委托诉讼代理人：李继胜，湖北谛益律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李平（系被告甘全秀之夫），男，1962年1月4日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区狮子山路苫风咀*号，公民身份号码：4222281962********。
委托诉讼代理人：李继胜，湖北谛益律师事务所律师。
第三人：李良群，男，1955年3月8日出生，汉族，住湖北省汉川市，
原告（反诉被告）张捷诉被告（反诉原告）甘全秀、李平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，甘全秀、李平申请追加第三人李良群参加诉讼，本院予以准许。2017年8月20日，甘全秀、李平向本院提起反诉，本院决定合并审理。本院依法适用普通程序，由审判员吴边担任审判长，与人民陪审员孙小菊、郑昌义组成合议庭公开开庭审理本案。因工作原因，合议庭变更为由审判员吴边担任审判长，与人民陪审员李红英、李必华组成合议庭公开开庭审理本案。张捷及其委托诉讼代理人冯卿、甘全秀的委托诉讼代理人李继胜、李平及其委托诉讼代理人李继胜、第三人李良群到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告（反诉被告）张捷向本院提出诉讼请求：1.判决甘全秀、李平向张捷交付武汉东湖新技术开发区狮子山街苫风咀8号泰然·南湖玫瑰湾二期5栋15层D室房屋；2.判决甘全秀、李平缴清该房屋物业管理费、水费、垃圾处理费共计10451.40元（该费用计算截至2016年3月，实际主张至房屋交付时止）；3.判决甘全秀、李平向张捷支付逾期交房违约金100000元。诉讼过程中，张捷申请变更第2项诉讼请求为“判决甘全秀、李平缴清该房屋物业管理费、水费、垃圾处理费共计14979.10元（该费用计算截至2017年4月，实际主张至房屋交付时止）”，本院予以准许。事实与理由：张捷经李良群介绍，于2016年2月3日，与甘全秀、李平签订了一份《武汉市存量房屋买卖合同》，合同约定：甘全秀、李平将其夫妻共有的武汉东湖新技术开发区狮子山街苫风咀8号泰然·南湖玫瑰湾二期5栋15层D室房屋出卖给张捷，该房屋登记建筑面积为135.09平方米，双方确定成交价格为1000000元，甘全秀、李平应在收到张捷全部房款3日内交付房屋，张捷及其父张四友通过代还房屋银行贷款、银行转账、现金、债权减扣、代付其他费用等方式，于2016年2月4日付清了双方约定的全部费用，同日，李平向张捷父亲张四友出具了相应款项收条一张。2016年3月26日，该房屋过户登记到张捷名下。甘全秀、李平收到全部房款后称，其从开发商处购置该房屋时，开发商赠送了飘窗、阳台等处面积，赠送面积不在135.09平方米内，张捷未支付赠送面积价款，因此要求张捷增加购房款100000余元，并拒交房屋钥匙、腾退房屋。甘全秀、李平依约应在收到张捷全部款项后3日内交付房屋，即自2016年2月7日起，根据合同约定，甘全秀、李平逾期交房，张捷不解除合同的，每逾期一日，甘全秀、李平按全部房款的1％向张捷支付违约金，即违约金为每日10000元。截至2017年4月21日，甘全秀、李平拖欠依约应由其缴纳的物业管理费、水费、垃圾处理费共计14979.10元，该房屋物业管理公司已向张捷催缴上述费用。甘全秀、李平收到合同约定的价款后坐地起价，拒不交付房屋，导致张捷付清巨额房款后仍不能对该房屋占有、使用、收益和处分。
被告（反诉原告）甘秀全、李平针对原告（反诉被告）张捷的诉讼请求共同辩称：1.李平因生意周转，向李良群借款228000元，后因资金困难未按期还清，李良群多次要求李平将案涉房屋卖掉还款。李平在万般无奈的情形下，被迫于2015年8月26日在武汉市洪兴公证处办理了一份委托出卖房屋的公证书。2.双方签订的《武汉市存量房屋买卖合同》有效，但交易价格明显过低，不符合市场交易习惯，显失公平，应当依法予以撤销。3.李良群在本案房屋买卖行为中存在恶意串通行为，该代理行为应属无效。4.交易过程中，甘秀全、李平不存在违约问题，无需支付违约金。5.张捷主张的物业费、水费、垃圾处理费与本案不是同一法律关系，张捷向有关部门交纳上述费用后才能向甘秀全、李平追偿。
第三人李良群针对原告（反诉被告）张捷的诉讼请求述称：李良群是好心办了坏事，双方的合同应当继续履行。李平是李良群同宗的侄儿子，2013年11月，李平因做项目通过其母亲向李良群借款300000元，李良群先给了现金228000元，后到期未还。李平的母亲打电话给李平说把房子卖了还钱，李平就委托李良群卖房。2015年6月左右，双方在武汉市洪兴公证处办理了委托公证。当时未办房产证，李良群花费六七万元帮李平办理了房产证，包括车费，加上借款，差不多欠李良群400000元左右。公证书办理后，李良群与李平协商确定房屋价款1350000元，不能搬的物品折价20000元，总共1370000元，双方还签了一个协议。因李良群在武汉也不需要房子，当时也没有那么多钱，就找到张捷购买案涉房屋，约定房屋价款1370000元，张捷已经把1370000元购房款全部支付给李良群。扣除银行按揭贷款550000元、交易税费50000余元以及李平欠李良群的借款本金228000元、利息二十几万元、交通费70000余元等费用，李良群支付给李平现金230000元。李良群、李平、张捷的父亲张四友以及一个姓林的朋友在汉川白云大酒店把手续办完后，李良群就把欠条退给李平了，李平向张捷的父亲张四友出具1370000元收条。
被告（反诉原告）甘全秀、李平向本院提出反诉请求：1.依法撤销甘全秀、李平与张捷于2016年2月6日签订的《武汉市存量房买卖合同》；2.由张捷和李良群将甘全秀、李平的房屋权属证书恢复到原来的状况；3.由张捷和李良群赔偿甘全秀、李平经济损失50000元。事实与理由：2013年11月27日，李平因生意急需资金周转，向李良群借款228000元，后因资金困难未能按期还清李良群的本金和高利贷，李良群多次要求李平将案涉房屋卖掉还款。2014年7月至2015年10月，李平分三次还款给李良群120000元，李良群为了收回全部的本金和高额利息，多次动用社会黑势力对李平的家人进行威胁、谩骂等。李平在多次报警处置无果且万般无奈的情形下，被迫于2015年8月26日在武汉市洪兴公证处办理了一份委托出卖房屋的委托书，由李良群全权代理出售案涉房屋，委托期限为一年。2016年春节前后，李良群勾结张捷的父亲张四友将案涉房屋以远低于市场价的价格卖给了张捷。由于李良群持有公证书，张捷顺利办理了相关手续，售房款由李良群私下进行了处置，甘全秀、李平没有得到房款，与张四友的结算也是张捷一手策划的。甘全秀、李平与张捷签订的《武汉市存量房买卖合同》价格明显过低，且不符合市场交易习惯，显失公平，加之甘全秀、李平受张捷及李良群胁迫交易，该合同应当依法予以撤销。
原告（反诉被告）张捷针对被告（反诉原告）甘全秀、李平的反诉请求辩称：1.甘全秀、李平的反诉请求已经超过了一年的除斥期间，撤销权已经消灭。2.甘全秀、李平主张撤销合同无事实依据。甘全秀、李平提出受李良群、张捷、张四友胁迫交易纯属恶意诽谤，信口开河，未提供证据，不应被采信。房屋实际交易价格1370000元与《房地产估价报告》相符，且评估报告尚未考虑甘全秀、李平拖欠的物业费、水电费等因素，不存在交易价格明显过低的情形。委托买卖是房屋交易市场的常态，李良群持有经过公证的委托书，全权代理，且在合同签订、代还剩余按揭贷款、房屋交易申请、部分房款接收等重要阶段，李平也切实参与其中，《武汉市存量房买卖合同》、交易申请等书面文件均由李平亲笔签字。综上所述，甘全秀、李平的反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。
第三人李良群针对被告（反诉原告）甘全秀、李平的反诉请求述称：甘全秀、李平应当继续履行《武汉市存量房买卖合同》。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于当事人提交的《公证书》，当事人对真实性均无异议，甘全秀、李平称其系受胁迫而办理，但未提供证据予以推翻，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第七项的规定，本院对该证据予以采信，对甘全秀、李平委托李良群卖房的事实予以确认；2.关于李平出具的1370000元的购房款收条，当事人对真实性均无异议，李平称其系受胁迫而出具，但未提供证据予以推翻，本院结合张捷及其父亲张四友的付款情况、偿还银行按揭贷款情况、支付交易税费情况、李良群与李平的债权债务等情况，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，对该证据予以采信，对张捷已支付购房款1370000元的事实予以确认。
本院经审理认定事实如下：李平系李良群同宗侄儿子，2013年11月，李平因项目投资，向李良群借款300000元，扣除两个月利息60000元、押金10000元、手续费2000元，李良群实际向李平支付借款228000元。后因李平未能按时向李良群返还借款并支付利息，双方协商由甘全秀、李平委托李良群将甘全秀、李平所有的位于武汉东湖新技术开发区狮子山街苫风咀8号泰然·南湖玫瑰湾二期5栋15层D室房屋予以出售，以售房款来偿还借款和利息。2015年8月26日，甘全秀、李平（委托人）与李良群（受托人）签订《委托书》一份，约定由甘全秀、李平委托李良群办理上述房屋的代偿银行贷款、代收售房款、房屋交易和过户等相关手续。2015年8月27日，甘全秀、李平在武汉市洪兴公证处对上述《委托书》进行了公证。在上述房屋出售前，李良群代甘全秀、李平办理了上述房屋的权属证书，费用由李良群支付。
经当事人协商，由张捷购买上述房屋。2016年1月11日，张捷向李平转账支付购房款100000元，2016年1月15日，张捷偿还上述房屋银行按揭贷款562683.64元，2016年2月3日，张捷支付上述房屋买卖的营业税、个人所得税、城市维护建设税、政府性基金收入、专项收入契税、手续费等共计91260.68元，2016年2月4日，张捷父亲张四友向李平转账支付购房款111000元、以现金方式支付购房款19000元。2016年2月4日，甘全秀、李平与张捷就上述房屋签订《武汉市存量房买卖合同》，李平、李良群均在该合同中签字确认，合同约定房屋成交价格为1000000元，实际成交价格为1370000元，李平于2016年2月4日向张捷的父亲张四友出具1370000元的购房款收条。合同还约定：1.甘全秀、李平应在收到张捷全部房款3日内将房屋交付给张捷，若甘全秀、李平逾期不交付房屋给张捷，张捷不解除合同的，甘全秀、李平每逾期一日，按照全部房款的1%向张捷支付违约金；2.房屋交易税费由买卖双方各承担50%。
2016年3月26日，在李平及李良群的配合下，上述房屋权属变更登记至张捷名下，房屋所有权证号为鄂（2016）武汉市东开不动产权第0003454号。甘全秀、李平至今仍居住在上述房屋内，尚未将房屋交付给张捷。
诉讼过程中，经甘全秀、李平申请，本院依法委托湖北永信行房地产土地资产评估咨询有限公司对上述房屋的市场价值进行评估。2017年7月20日，该公司出具报告书，确定上述房屋在2016年2月的市场价值为1374300元，在2017年2月的市场价值为2163100元。
本院认为，本案争议焦点为：1.张捷与甘全秀、李平签订的《武汉市存量房买卖合同》是否应当予以撤销；2.张捷与甘全秀、李平在上述合同履行过程中是否存在违约行为，双方的诉讼请求是否应当得到人民法院支持。
诉讼过程中，张捷与甘全秀、李平均认为上述合同有效，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其效力予以确认。
关于上述合同是否应当予以撤销的问题。首先，甘全秀、李平提出上述合同约定的房屋价格1000000元过分低于市场价格，显失公平，但根据本案收付款情况，上述房屋实际成交价格为1370000元，与评估机构确认的上述房屋在2016年2月的市场价值1374300元基本相当，不存在显失公平的情形。其次，甘全秀、李平提出其系受胁迫而签订上述合同，但未提供证据予以证明，且张捷对此予以否认，依照证据规则的相关规定，由甘全秀、李平承担举证不能的法律后果，本院认定双方签订上述合同并不存在受胁迫的情形。再次，甘全秀、李平与张捷于2016年2月3日签订上述合同，但其并未在签订合同之日起一年内请求人民法院或者仲裁机构对上述合同予以撤销，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第一项的规定，甘全秀、李平的撤销权已经消灭。综上所述，上述合同不具有可撤销情形，且已过除斥期间，本院对甘全秀、李平要求撤销上述合同的反诉请求，不予支持。
根据本院查明的事实，张捷已经向甘全秀、李平支付了全部购房款1370000元，且甘全秀、李平已经配合张捷将上述房屋权属变更登记至张捷名下，依照上述合同约定，甘全秀、李平应在收到张捷全部房款3日内即于2016年2月6日前将房屋交付给张捷，但甘全秀、李平至今未将上述房屋交付给张捷，已经构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，甘全秀、李平应当向张捷承担继续履行并支付违约金的违约责任。本院对张捷要求甘全秀、李平交付上述房屋的诉讼请求，予以支持。关于张捷主张的违约金100000元，合同约定“若甘全秀、李平逾期不交付房屋给张捷，张捷不解除合同的，甘全秀、李平每逾期一日，按照全部房款的1%向张捷支付违约金”，张捷在本案中只主张违约金100000元，视为其对自身权利的自由处分，且该项诉讼请求未超出双方合同约定和法律、行政法规的强制性规定，亦不存在明显过高的情形，本院予以支持。关于张捷提出“判决甘全秀、李平缴清该房屋物业管理费、水费、垃圾处理费共计14979.10元（该费用计算截至2017年4月，实际主张至房屋交付时止）”的诉讼请求，因该项诉讼请求涉及案外人，本院不予处理。
因本案中系甘全秀、李平违约，本院对甘全秀、李平要求张捷、李良群将房屋产权证书恢复原状并赔偿损失50000元的反诉请求，不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第五十五条第一项、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）甘全秀、李平于本判决生效之日起十日内将位于武汉东湖新技术开发区狮子山街苫风咀8号泰然·南湖玫瑰湾二期5栋15层D室房屋交付给原告（反诉被告）张捷；
二、被告（反诉原告）甘全秀、李平于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张捷支付违约金100000元；
三、驳回被告（反诉原告）甘全秀、李平的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1255元，由被告（反诉原告）甘全秀、李平负担，此款原告（反诉被告）张捷已预交，被告（反诉原告）甘全秀、李平于本判决生效之日起十日内将1255元支付给原告（反诉被告）张捷；反诉案件受理费7125元，由被告（反诉原告）甘全秀、李平负担；鉴定费13844元，由被告（反诉原告）甘全秀、李平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费缴纳办法》第十三条第一款第一项的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 边
人民陪审员 李红英
人民陪审员 李必华
二〇一八年一月二十六日
法官 助理 孟 涛
书 记 员 白羽舒