福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）集民初字第3712号原告刘林卿，女，汉族。委托代理人林镜桂、王婉萍，北京大成（厦门）律师事务所律师。被告张禄贤，男，汉族。委托代理人符严冰，福建九信律师事务所律师。原告刘林卿与被告张禄贤房屋租赁合同纠纷一案，本院依法由审判员谢礼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘林卿的委托代理人林镜桂，被告张禄贤的委托代理人符严冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘林卿诉称，原被告于2011年8月1日签订了《房屋租赁合同书》，约定由被告张禄贤承租坐落于厦门市集美区浔江路191号之8、之9号的房屋用于商业用途，租期3年，从2011年9月1日起至2014年9月1日止；每月租金5800元，张禄贤每三个月向刘林卿缴纳租金17400元，每次租金须提前7天交清；如有欠拖租金，张禄贤每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金；租赁期间，张禄贤应负责交付水电费、小区管理服务费。按照合同约定，张禄贤应于2013年8月31日前7日内支付下一期的租金17400元，但张禄贤仅支付2600元，尚欠租金14800元，且自此至租赁期限届满的租金均未支付，共欠刘林卿四期租金67000元。根据合同约定，张禄贤拖欠租金已经构成违约，应每天按拖欠租金的2%加收滞纳金，刘林卿酌减为每天按拖欠部分的3‰，暂计至2014年9月15日，张禄贤拖欠租金的滞纳金为暂计48027.6元，滞纳金应计算至租金全部付清之日止。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告张禄贤立即支付租金67000元并赔偿滞纳金48027.6元，前述两项暂合计115027.6；2、被告张禄贤立即支付小区管理服务费用4350元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。被告张禄贤辩称，1、2013年第三季度因连月亏损，资不抵债，无力支付下期租金，2013年7、8月份多次向刘林卿要求退租解除合同，并愿以押金5800元抵偿提前终止合同的违约金一个月。在张禄贤的多次要求下，刘林卿同意被告退租，并表示提前退租不退押金，要求张禄贤结清水电管理服务费用，张禄贤随后支付了2600元予以结清，并表示不退押金正好抵偿违约金，于是解除了合同关系；2、原告的诉讼请求超过诉讼时效。双方已于2013年8月31日前就解除了租赁关系，并再未发生合同上权利义务关系。原告主张2013年9月1日至2013年11月30日期间的租金，但双方约定的租金交付期限为2013年8月31日前，然原告于2014年9月15日才起诉，已过了一年的诉讼时效；3、张禄贤已经提前一个月通知刘林卿解除合同，刘林卿应当返还5800元的押金；4、格式条款中，刘林卿免除自己责任，加重对方责任，排除对方主要权利，应当赔偿张禄贤5800元。经审理查明，原告刘林卿作为甲方，被告张禄贤作为乙方于2011年8月1日签订书面的房屋租赁合同书，约定：由张禄贤承租坐落于厦门市集美区浔江路191号之8、9房屋用于商业用途，租期3年，从2011年9月1日起至2014年9月1日止；每月租金5800元，张禄贤每三个月向原告缴纳租金17400元，每次租金须提前7天内交清；合同第五条约定：乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，甲方每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，并有权追回乙方所欠租金和提前解除合同收回房屋；合同第六条约定：租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前壹个月通知对方，经对方同意，解除合同归还房屋，并赔偿违约金壹个月。如遇不可抗拒原因（如天灾、政府政策变化等）不在此例；第九条约定：租赁期间，乙方应负责交付水电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费。还查明，张禄贤承租房屋后支付租金并未严格按照合同约定的时间支付，经常发生拖欠，最后一笔付款是在2013年12月27日，向刘林卿转账支付10000元。刘林卿确认张禄贤支付租金至2013年8月31日，另多支付了2600元，张禄贤不持异议。2014年9月1日合同期限届满前未支付的小区管理服务费用为4350元。涉案不动产厦门市集美区浔江路191号之八、九的房屋，其中191号之八的房屋所有权人系刘林卿、赖伟卿，191号之九的房屋所有权人系肖寿荣。肖寿荣将191号之九的房屋于2011年7月1日出租给刘林卿，租期至2016年9月1日，并同意刘林卿转租。刘林卿收取了张禄贤5800元押金，尚未退还，刘林卿同意在张禄贤应付款中予以抵扣。以上事实，由原告提供的两份《房屋租赁合同书》，土地房屋权证，银行明细单，万美花园催费通知单以及原告、被告当庭陈述，本院的庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，被告张禄贤未能提供证据证明已经通知原告刘林卿要求解除合同，更无法证明刘林卿已经同意解除合同。张禄贤主张以欠付租金的方式作为解除合同的意思表示，缺乏法律依据，有悖诚实信用，本院不予采信。故原被告的租赁合同没有解除，张禄贤应当按照合同约定支付租金，并承担欠付租金的违约责任。根据合同第三条约定，“每次租金必须提前7天内交清”。该约定既约定提前7天交清，又表达了7天内交清的意思，属于约定不明，本院采纳对张禄贤有利的解释，即7天内交清。因此，张禄贤应于2013年9月1日前支付9-11月的租金17400元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年，但刘林卿最后一笔支付租金是2013年的12月，依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条之规定，义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”。该笔支付行为造成了诉讼时效中断的法律后果，至2014年10月刘林卿诉至本院，未超过诉讼时效，故扣除张禄贤已经支付的2600元和押金5800元，该笔9000元的租金，张禄贤仍然应当支付。至租赁合同期限届满，张禄贤还欠付12个月的租金，扣除已经支付的2600元以及押金5800元，仍然应当支付61200元的租金。关于违约金，双方约定欠付租金按照每日2%计付，刘林卿按照每日3‰主张权利，并无不当，本院予以照准。其中2013年9月至11月的租金9000元应当在2013年9月1日前支付，2013年12月-2014年2月的租金17400元应当在2013年12月1日前支付，2014年3月-5月的租金17400元应当在2014年3月1日前支付，2014年6-8月的租金17400元应当在2014年6月1日前付清，违约金自应当付清之日起按照每日3‰计付。按照合同约定，租赁期间产生的小区物业服务费4350元，张禄贤亦应支付。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告张禄贤应于本判决生效之日起5日内支付原告刘林卿租金61200元并支付违约金（其中9000元自2013年9月1日起，17400元自2013年12月1日起，17400元自2014年3月1日起，17400元自2014年6月1日起均依每日3‰计算违约金至实际还款日）；二、被告张禄贤应于本判决生效之日起5日内支付原告刘林卿小区物业管理服务费4350元；三、驳回原告刘林卿的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2688元，减半收取为1344元，由原告刘林卿负担44元，由被告张禄贤负担1300元，被告张禄贤应于本判决生效之日起7日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。审判员谢礼二○一五年三月十九日日代书记员林雅霏附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条之规定，义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。