上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初24728号
原告(反诉被告)：上海和记餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：何征，董事长。
委托诉讼代理人：沈贝，上海市新闵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘燊，上海市新闵律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：孙艾娜，董事长。
委托诉讼代理人：黄磊，上海市铭源律师事务所律师。
原告(反诉被告，以下简称原告)上海和记餐饮管理有限公司诉被告上海亚和投资管理有限公司(反诉原告，以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2017年1月19日，原告申请对房屋的装修费用进行鉴定。2017年1月19日，被告向本院提出反诉。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，组成合议庭，于2017年9月28日及11月6日公开开庭进行了审理。原告上海和记餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人刘燊，被告上海亚和投资管理有限公司的委托诉讼代理人黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海和记餐饮管理有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的租赁合同于2016年7月26日解除；2、被告向原告返还租赁保证金375,312元以及物业管理费保证金89,115元、公共事业费保证金50,000元，合计514,427元；3、被告返还原告已经支付的12个月租金1,417,878以及3个月物业管理费89,115元；4、被告赔偿违约给原告造成的损失1,660,120.60元；5、本案诉讼费用以及保全费用由被告承担。后原告变更第1项诉讼请求为，要求确认原、被告双方之间的租赁合同无效；变更第4项为：要求被告赔偿装修损失1,046,940元，燃气工程费103,500元，厨房设备费80,000元，环评费8,000元，设计制作费2,665元、图片制作费697.6元，合计1,241,802.6元；增加一项诉讼请求作为第5项诉讼请求：被告支付租金、管理费、保证金的利息损失(以2,021,390元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2014年7月15日起算至判决生效之日止)。
事实和理由：2014年7月10日，原、被告签订租赁合同，约定由原告承租被告改建后的长宁区虹桥路XXX号星空购物中心B407单元房屋(以下简称涉案房屋)用于经营新和记小菜品牌的餐饮服务，并约定了相关条款。签约后，原告依约向被告支付物业管理费保证金89,115元、租赁保证金375,312元以及第一期物业管理费89,115元和公共事业保证金50,000元。后，原告提前支付了12个月的租金1,417,848元。2014年12月31日原告完成了承租房屋内的装修工程，而被告迟迟未按合同提供符合办证要求的租赁物业权属证明文件，导致原告至今无法办理经营所需的营业执照，无法开展经营活动。原告多次以电话及函件方式与被告沟通，但被告至今未予配合。因星空购物中心无房屋产权证明，未取得《建设工程规划许可证》等，系争房屋属于违章建筑，《租赁合同》应属无效，被告应返还原告已付费用并赔偿损失。
被告上海亚和投资管理有限公司对本诉辩称及反诉诉称，星空购物中心系被告向案外人中国人民解放军上海警备区第一招待所(以下简称第一招待所)承租而来。2011年11月，第一招待所与被告签订《军队房地产建设、租赁协议》，协议约定：在第一招待所拥有的洛城广场及地下室、和平广场、四号楼的现有基础上，由被告出资全面改建扩容，被告对改扩建后的建设项目拥有租赁经营权。2011年12月28日，上海警备区后勤部就改扩建项目颁发军队工程建设项目施工许可证。此后，被告完成了改扩建项目。2012年5月23日，中国人民解放军房地产管理局颁发军队房地产租赁许可证，其中载明：出租人为上海警备区生产处，承租人为被告，租赁用途为商业，租赁面积为60,000平方米，有效期自2012年3月1日至2015年2月28日。2014年7月10日，原、被告签订《租赁合同》；2014年10月1日，被告将涉案房屋交付原告，2017年11月20日，原告将系争房屋返还被告。因部队未能提供涉案房屋改扩建的建设工程规划许可证方面的文件，故《租赁合同》应属无效，但后果应由原、被告双方共同承担。现同意原告第1、2、3项诉讼请求；对于第4项诉讼请求：装修费用同意按照评估价计算，但应当计算折旧，按6年折旧，应当折掉自2015年1月1日起至2017年11月15日这段时间，剩余部分残值同意赔偿；燃气工程费也应当按照装修折旧，也应当折旧后计算残值；厨房设备(不能移动部分)费、环评费、设计费以及图片制作费均不同意支付；不同意原告增加的第5项诉讼请求。被告另提出反诉请求：1、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同无效；2、判令原告支付自2014年10月1日至2017年10月31日的房屋占有使用费4,385,598元；2、判令原告支付自2014年10月1日至2017年10月31日的物业费1,099,085元。庭审结束后，被告要求原告赔偿其将涉案房屋恢复原状的费用96,000元。
原告上海和记餐饮管理有限公司对反诉辩称，同意第一项反诉请求，不同意支付占用费和物业费，其因被告原因办不出营业执照，没有开门营业，不应支付占用费和物业费；即使要支付也不应当按照租金标准支付；原告不同意将涉案房屋恢复原状，也不同意支付相关费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《租赁合同》、《工程施工合同》、《空调安装工程施工合同》、发票、《房屋交接确认书》、军队房地产租赁许可证、房地产登记簿、中国人民解放军南京军区第一房地产管理分局证明、授权委托书、情况说明、《军队房地产建设、租赁协议书》、建设工程规划许可证、军队工程建设项目施工许可证等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：
本市长宁区虹桥路XXX号房屋于1989年2月登记，产权人为中国人民解放军总后勤部，建筑面积合计15,003平方米。
2000年，上海市城市规划管理局就云峰综合楼建设工程项目颁发建设工程规划许可证。该许可证记载，建设单位为上海警备区第一招待所；建设地址为本市长宁区虹桥路XXX号；建设规模为17,600平方米。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“洛城广场”。
2011年11月14日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处向上海警备区后勤部出具沪发改投便字【2011】第215号便函，同意该部在虹桥路XXX号上海警备区第一招待所附属广场(洛城广场、和平广场)进行整体改扩建，建设上海警备区综合性保障服务接待中心，项目总建筑面积60,000平方米。
2011年11月25日，上海警备区第一招待所与被告签订《军队房地产建设、租赁协议书》，约定由被告投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目”，被告对改扩建项目及云峰花苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权。改造扩建工程规划设计方案由被告负责，但需报经上海警备区第一招待所及政府有关部门批准，费用由被告承担。
2011年12月28日，上海警备区后勤部就上海警备区综合性保障服务接待中心工程项目颁发施工许可证，期限自2012年3月至2013年12月。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“星空购物中心”。
2012年5月23日，中国人民解放军房地产管理局就本市虹桥路XXX号房屋颁发军队房地产租赁许可证。该许可证记载，出租人为上海警备区生产处，承租人为被告，租赁用途为商业，租赁建筑面积为6万平方米，有效期为2012年3月1日至2015年2月28日。
2013年10月8日，中国人民解放军上海警备区后勤部出具情况说明，表示上海市警备区对外空余房地产租赁管理部门为中国人民解放军上海警备区后勤部生产管理处，是上海警备区第一招待所业务主管部门，出具的军队房地产租赁许可证合法有效，地址更正为“虹桥路XXX号”。2013年11月1日，上海警备区后勤部生产管理处出具授权委托书，委托被告代为行使长宁区虹桥路XXX号1-6层房屋(含车库、地下室)的管理权、使用权、经营权、租赁权。
2014年4月24日，南京军区第一房地产管理分局向上海市工商局出具证明，同意被告将部分房屋分租用于商业、办公，望凭证明给予办理工商登记注册等手续。
2014年7月10日，原告(乙方)、被告(甲方)签订租赁合同，该合同约定：甲方将购物中心B407单元共计457平方米出租给乙方使用，用于经营新和记小菜品牌餐饮。装修期自实际交付日开始起3个月，装修期内无须缴付保底租金及物业管理费。起租日为免租装修期结束次日起。租赁期为自起租日起满6年止。系争房屋的租金按合同约定按期及按月缴付，先付后租。自起租日起计的第一、二、三年每月保底租金为118,154元，第四、五、六年每月保底租金为132,054元。物业管理费(含推广宣传费、中央空调能源费)为每月65元/平方米，按承租面积457平方米计算即每月29,705元。合同保证金包括租赁保证金和物业管理费保证金，相当于三个月的保底租金计375,312元和三个月物业管理费之金额计89,115元，共计464,427元。公共事业费保证金50,000元。
2014年7月15日，原告向被告支付了租赁保证金375,312元、公共事业保证金50,000元、物业管理费保证金89,115元、首期物业管理费89115元以及首期租金1,417,848元，合计2,021,390元。被告向原告出具了收条。
2014年10月1日，被告将涉案房屋交付给原告。原告取得涉案房屋后开始装修，至2014年12月31日装修完毕。
2014年9月23日，原告与案外人签订装修合同，约定自2014年9月28日开始装修至2014年12月15日装修结束，合同总价款为1,248,800元。
2015年11月，原告向案外人购买厨房设备支付80,000元。
2015年1月5日，原告与案外人签订燃气工程合同，约定由案外人为涉案房屋提供燃气配套设计、燃气管道施工、燃气表以及配套设施的提供和安装。工程费用为115,000元。2015年1月23日，原告向案外人支付了115,000元。
2015年2月，原告向案外人支付环评费8,000元。
2015年4月，原告向案外广告公司支付广告费2,665元。
2015年6月，原告向案外人支付图片制作费697.60元。
2015年初，原告向相关行政部门申请开业所需的相关证照，但因缺乏军队房地产租赁许可证等证件，致营业执照无法办出，原告一直无法营业。
2016年1月8日，被告要求原告如期开业，否则将于2015年12月1日起收取租金及管理费。原告收到致函后，于1月12日回复被告称因被告未能提供有效房地产证明，导致开业所需的营业执照至今未能取得，并给原告造成严重经济损失，如被告要自2015年12月1日起收取租金，原告不能接受。
2016年1月31日，原告致函被告，称在回复原告未开门营业告知函后，原告又多次至上海市长宁区市场监督管理局申请办理工商登记相关手续，但鉴于被告提供的相关房地产权证明仍不符合要求，该局仍无法受理原告提出的工商营业执照办理一事，故要求被告尽快提供符合要求的产权证明。被告否认收到该函件。
后原、被告多次协商无果。
2016年7月26日，原告向被告发函，称由于被告未能提供符合办证要求的租赁物业权属证明文件，致原告装修完成后未能取得合法经营所需的营业执照，至今无法开业，故原告致函被告解除合同。被告收到该函件，不同意解除合同。
后原告要求与被告办理房屋交接手续，但被告要求原告将室内装修拆除恢复原状后交还给被告，致交房未成。
2017年2月，被告在涉案房屋门上加装了门锁，涉案房屋事实上处于原、被告共管的状态。
2017年2月，原告就涉案房屋的装修申请审价评估。本院依法委托相关鉴定单位进行鉴定，2017年5月鉴定单位出具鉴定报告，确认涉案房屋内的装修及附属设施(可移动物品、燃气设备以及不可移动的厨房设备未计入)的工程造价为1,046,940元(含燃气管道的费用11,500元)，如按照原、被告双方的租赁协议约定6年租期折旧，从2015年1月1日起至鉴定单位收到司法委托鉴定函2017年2月13日止，残值率为64.69%，计算折旧后的残值为677,265元。原、被告双方对原值均无异议，原告认为其装修完成后未使用过，不应折旧，被告认为应当以5年作为折旧期，且折旧应自2015年1月1日起算至鉴定单位人员踏入涉案房屋现场之日即2017年4月13日止。
后因原、被告双方对于房屋返还的形式存在争议(原告要求办理可移动物品后现状返还，被告要求原告恢复原状后接收)，涉案房屋一直未能完成移交。
2017年11月20日，原告搬离了涉案房屋中的物品。被告与案外人签订了拆除的合同，合同价为96,000元。原告认为该合同的签订并未得到原告的确认，被告也未提供付款凭证证明拆除实际产生了费用，即使该费用发生，也不超过3万元，且与原告无关，原告不同意支付。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案法庭辩论终结前，被告不能证明“星空购物中心”已取得建设工程规划许可证或经规划部门批准建设，且原、被告均以此为由请求确认双方就系争房屋签订的《租赁合同》无效，本院据此予以准许。被告同意返还原告已支付的各项保证金、押金及租金、物业管理费等合计2,021,390元，原告的相关诉请，本院予以支持。
双方关于原告是否应当向被告支付使用费及使用系争房屋期间的物业管理费，如何确定支付标准及期间，以及《租赁合同》无效后的赔偿责任存在争议。
就上述争议，本院认为，原告占有涉案房屋，即应当向被告支付相应的使用费和物业费。原告使用涉案房屋的目的在于经营获取利润，现因涉案房屋所属的“星空购物中心”未取得建设工程规划许可证，以及军队房屋租赁许可证过期致原告无法取得营业执照不能合法经营，故自装修开始至2017年2月被告在涉案房屋上加锁这段时间的租金，本院认为应由被告承担主要责任，故酌定原告向被告支付使用费和物业费420,000元。至于2017年2月至11月的费用，考虑到被告加装门锁、审价等额外因素，被告酌情让原告承担100,000元。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据被告与上海警备区第一招待所签订的合同，“星空购物中心”的改扩建工程由被告出资并负责规划设计方案，被告在规划设计方案未获规划部门审批通过的情况下即开工建设，故《租赁合同》无效的过错主要在于被告。受军队和武警部队全面停止有偿服务工作的影响，虹桥路XXX号房屋无法获得有效的租赁许可证，进而对经营活动产生影响，对于该情况，原、被告均无法预见，故对合同无效后的损失赔偿，由本院综合各种因素，结合原、被告各自责任，酌情予以确定。对原告主张的装修费损失，因原、被告对装修原值并无异议，仅对折旧存在分歧，本院以为装修一旦完成，无论是否实际使用，即开始计算折旧，即使原、被告之间的租赁合同按约履行，也无法避免2016年开始的军队停止有偿服务这一不可预见及避免的情形发生，故原告要求不折旧的观点本院难以采纳；被告要求自装修完成日至鉴定单位实际勘察现场之日这段期间的装修价值予以折旧，则没有考虑被告对租赁合同无效承担主要责任这一因素。且双方签订的是6年的租赁合同，原告也是按照至少可以使用6年的装修标准予以装修的，综合以上原因，本院酌情由被告赔偿原告装修残值837,552元。
原告主张的厨房设备费80,000元、环评费8,000元、设计制作费2,665元、图片制作费697.50元，确系原告装修过程中实际产生的费用，金额被告也不持异议，本院予以认定。燃气工程费103,500元，被告要求折旧，考虑到燃气工程系不可移动或移动后价值减损，故本院同意按照装修标准折旧，酌定为82,000元。
至于原告主张的利息损失，因之前被告占有租金、物业管理费以及保证金系基于双方之间存在租赁合同，现合同被确认无效，被告也同意返还，故原告要求主张利息的请求缺乏依据，本院难以支持。至于被告要求原告支付恢复原状的费用，虽然该诉请是在庭审结束后提出，为案结事了避免诉累，本院一并予以处理；合同无效后，添附物的处理应当根据有关法律的规定予以处理，因被告不同意利用该添附物，故原告应当拆除，现原告未能拆除被告让人拆除，相关费用原告应予以承担。因审价中未就该拆除费用予以审价，为节省诉讼成本，本院结合涉案房屋的面积、装修方式、双方的意见、造成拆除的原因等，酌定为40,000元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海和记餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司就上海市长宁区虹桥路XXX号“星空购物中心”B407单元签订的《租赁合同》无效；
二、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海和记餐饮管理有限公司租金保证金、物业管理费保证金、公共事业费保证金合计514,427元；
三、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海和记餐饮管理有限公司租金、物业管理费合计1,506,963元；
四、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海和记餐饮管理有限公司装修损失837,552元、燃气工程费82,000元、厨房设备费80,000元、环评费8,000元、设计制作费2,665元、图片制作费697.50元；
五、驳回原告(反诉被告)上海和记餐饮管理有限公司的其余本诉诉讼请求；
六、原告(反诉被告)上海和记餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司的公司的使用费、物业管理费合计52,000元；
七、原告(反诉被告)上海和记餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司的公司恢复原状的费用40,000元；
八、驳回被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费39,901.80元，由被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担。
本诉案件受理费35,649.50元，原告(反诉被告)上海和记餐饮管理有限公司负担5,673.30元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担29,976.20元。
反诉案件受理费25,432.40元，原告(反诉被告)上海和记餐饮管理有限公司负担419.26元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担25，013.14元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
人民陪审员 杨耀丰
人民陪审员 牟世荣
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 徐晓敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。