北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00082号
上诉人（原审被告）北京华恩房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区黄厂南里2号院15号楼02。
法定代表人杨培军，董事长。
委托代理人李荔，女，1977年9月17日出生。
委托代理人胡倩雯，女，1989年5月27日出生。
被上诉人（原审原告）王翔，男，1977年11月12日出生。
委托代理人李成鼎，北京市扬剑律师事务所律师。
委托代理人张黎明，河南师林律师事务所律师。
上诉人北京华恩房地产开发有限公司（华恩房地产公司）与被上诉人王翔定金合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第16259号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官全奕颖担任审判长，法官田璐、法官王天水参加的合议庭，于2013年12月9日及2014年1月17日公开开庭进行了审理，上诉人华恩房地产公司委托代理人李荔、胡倩雯，被上诉人王翔的委托代理人李成鼎、张黎明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王翔在一审中起诉称：2011年12月17日，王翔与华恩房地产公司签订《富力又一家园商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定：华恩房地产公司向王翔出售位于北京×××号，车位总款为16万元，王翔向华恩房地产公司支付定金2万元，签订本认购书7日内签署《商品房买卖合同》；签订认购书后，王翔当日向华恩房地产公司交付定金2万元。后王翔在7日内提出签订《商品房买卖合同》的请求，但是华恩房地产公司拒绝签订。后经核实，华恩房地产公司将诉争车位另行出售他人。后王翔向华恩房地产公司主张退还定金，均遭到华恩房地产公司的拒绝。多次催要未果，王翔诉至法院，要求：一、判令解除王翔和华恩房地产公司签订的《认购书》；二、判令华恩房地产公司双倍返还定金4万元；三、诉讼费由华恩房地产公司负担。
华恩房地产公司在一审中答辩称：不同意王翔的诉讼请求。原因：一、不签订《商品房买卖合同》的原因是王翔造成的；二、华恩房地产公司将车位出售的时间是2012年7月5日，远远晚于双方签订《认购书》的时间，是华恩房地产公司的无奈之举，故其不构成违约；三、王翔同时签订了2份《认购书》，并在2012年1月17日前购买了其中1个车位，可以说明王翔未购买车位的原因是其自身造成的。
一审法院审理查明：2011年12月17日，王翔和华恩房地产公司签订《认购书》，约定：王翔认购华恩房地产公司的×××号，价格为16万元；签本认购书的同时，王翔向华恩房地产公司交付定金2万元；在签订本认购书之日起7日内，王翔采用一次性付款的方法缴付楼款，并签署《商品房买卖合同》，同时2万元定金自动转为《商品房买卖合同》的定金；如果王翔未按照上述条款签订《商品房买卖合同》，则视为王翔违约，华恩房地产公司有权将此楼宇另售他人而不需要通知王翔，且王翔缴付之定金不予退回；《商品房买卖合同》生效后，本认购书自动失效；王翔在签署本认购书时，已经知悉认可此后双方将要签署的《商品房买卖合同》及《＜北京市商品房认购书＞补充协议》（以下简称《补充协议》）的内容。当天，双方还签订了《补充协议》，约定：C区车位如果团购总数为1个——149个，享受折扣95折；150个——299个享受折扣85折；300个以上享受折扣75折，团购总数的界定以2011年12月16日——2011年12月31日期间签订认购书总数为准。
当天，王翔通过刷卡交易方式向华恩房地产公司交纳2万元定金。华恩房地产公司出具《收据》确认该事实及金额。后华恩房地产公司出具《北京富力又一城C区车位客户办理签约须知》（以下简称《签约须知》），载明：请客户本人在规定时间2012年1月17日带齐资料到签约部签署《北京市商品房现房买卖合同》。
王翔后未在2012年1月17日前签订关于认购华恩房地产公司的×××号车位的《商品房买卖合同》，2012年7月5日，华恩房地产公司将该车位卖给了案外人。
另查明，2011年12月17日，黄芳代王翔签订另1份《认购书》，约定：认购华恩房地产公司的富力又一家园三期C区车位1090号，价格为16万元。2012年1月13日，王翔与华恩房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买了所有权证号为：X京房权证朝字第××1号，位于×××2车位。庭审中，王翔述称，因《认购书》系格式合同，华恩房地产公司未履行告知义务，故该条款对其不发生法律效力。
一审法院判决认定：2011年12月17日王翔与华恩房地产公司签订的《认购书》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，双方构成定金合同法律关系，应属合法有效。
根据法律规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人签订认购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，王翔于2011年12月17日签订了《认购书》并交纳了定金，根据《认购书》中的条款约定，其应自签订《认购书》之日起7日内前往指定地点签订《商品房买卖合同》。后华恩房地产公司出具了《签约须知》，将签订合同的时间变更为2012年1月17日前。庭审中，双方当事人提交的证据均无法证明是对方的原因导致未能订立《商品房买卖合同》；王翔未能提交明确证据证明华恩房地产公司通知其由于自身原因更改签约时间；华恩房地产公司未能提交证据证明王翔主动提出更改签约时间，故双方均须承担举证不能的不利后果。
现《认购书》中约定的车位已经另售他人，其已明确表示无法履行合同约定的主要内容，故王翔主张解除双方签订的《认购书》的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。《认购书》解除后，综合考虑双方的履行情况和合同性质，应当恢复原状，华恩房地产公司应当将收取的2万元定金返还给王翔。王翔主张适用定金罚则双倍返还定金的诉讼请求，一方面，其不能证明华恩房地产公司的违约行为造成双方没有签订《商品房买卖合同》，另一方面，华恩房地产公司在2012年7月5日才将车位卖出，王翔未提交证据证明其在此期间主张过签约，华恩房地产公司已经预留了较为充分的签约时间，故华恩房地产公司将车位另售他人的行为亦不构成违约，综上，王翔主张华恩房地产公司双倍返还定金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。华恩房地产公司关于王翔同时签订2份《认购书》，但是只签订了1份《商品房买卖合同》，说明王翔违约的主张，因2份《认购书》不具有必然的联系，王翔签订其中1份《商品房买卖合同》与其由于自身原因不签订另1份《商品房买卖合同》没有直接的因果关系，故法院对华恩房地产的该项主张不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除王翔与北京华恩房地产开发有限公司二○一一年十二月十七日签订的为购买位于×××号的《富力又一家园商品房认购书》；二、北京华恩房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还王翔款项二万元；三、驳回王翔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
华恩房地产公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审法院认定事实不清。1、2011年12月17日华恩房地产公司与王翔签订了2份《认购书》，由王翔购买×××号、××4号车位，每个车位价款为16万元，总计32万元。根据《认购书》第2条约定：“乙方同意在签订本购书之日起7日内按认购书中规定的第一种付款方式之规定交付楼款，并签署《商品房买卖合同》”。《认购书》第3条约定：“乙方如未执行本认购书条款第2条之义务，则视为乙方违约，甲方有权将此楼宇另售他人而不需要通知乙方，并且乙方所缴付之定金不予以退回”。但直到2012年1月17日，王翔才到华恩房地产公司处，与华恩房地产公司签订了××4号车库的《商品房现房买卖合同》。后经华恩房地产公司工作人员多次催促，王翔均拒绝与华恩房地产公司签订×××号车库的《商品房买卖合同》。为避免公司损失，经多次沟通后，华恩房地产公司只能在2012年7月5日以11万7的低价将×××号车位另行售出。因此，一审法院认为华恩房地产公司将车位另售他人的行为已明确表示无法履行合同约定的主要内容属于认定事实不清。2、一审法院认定华恩房地产公司未提交证据证明是因王翔原因导致未能订立《商品房买卖合同》属认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。1、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”王翔在一审中诉称其在7日内提出签订《商品房买卖合同》但被拒绝，对此未提出任何证据，故一审法院认定“双方提交的证据均无法证明是对方的原因导致未能订立商品房买卖合同……故双方须承担举证不能的不利后果。”违背了上述规定，加重了华恩房地产公司的举证责任。2、根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，根据日常生活经验法则能推定出的事实当事人无需举证。王翔认购了2个车位，最终只与华恩房地产公司签订了1个车位的《商品房买卖合同》，根据日常生活法则，可以推定王翔反悔。一审法院认定“两份《认购书》不具有必然的联系”，无视日常生活经验，违反了最高人民法院的上述规定。3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”《合同法》第一百一十五条的规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”王翔违反《认购书》的约定，拒绝与华恩房地产公司订立《商品房买卖合同》，根据上述规定，其无权要求返还定金，一审法院判决华恩房地产公司返还定金，属法律适用错误。定金作为一种担保制度，是为了担保合同双方依约履行合同，保障交易安全、维护交易稳定，如所有的定金交易中，一方当事人都像王翔一样可以随意违约并不承担违约责任，则定金交纳将流于形式，定金制度也将失去其担保作用。三、一审法院审判程序违法。一审开庭时，华恩房地产公司曾根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定提起反诉，要求王翔支付华恩房地产公司房屋差价损失43000元，但一审法院拒绝受理，要求华恩房地产公司另行起诉，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，属于程序违法。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回王翔的诉讼请求。
王翔服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：华恩房地产公司上诉所述不属实。第一，王翔在签订《认购书》7日内到华恩房地产公司去签订《商品房买卖合同》，但华恩房地产公司工作人员称人太多无法签订，并且一审庭审中华恩房地产公司也陈述称签约当日客户多所以没有与王翔签约。第二，根据双方约定应当在签订《认购书》后7日内签订正式《商品房买卖合同》，2011年12月24日为最终签约日期。《补充协议》约定团购日期以2011年12月31日为准，团购期限内购车位享受折扣价格。华恩房地产公司未经王翔同意，单方变更签订期限至团购期限外，属于单方违约行为。王翔不同意变更期限并无过错。第三，此后华恩房地产公司并未以任何形式告知王翔签署《商品房买卖合同》，其又与第三人签订《商品房买卖合同》并交付车位，致使本案双方当事人不能继续履行《认购书》，对此应当承担违约责任。华恩房地产公司在本案中陈述的关于买了1个车位，另1个车位未买就是王翔违约不是生活常识，亦不符合事实情况。第三，一审法院审理期间不存在程序违法问题，华恩房地产公司所述不属实。综上，王翔请求二审法院驳回华恩房地产公司的上诉请求，维持一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《富力又一家园商品房认购书》、《补充协议》、《北京富力又一城C区车位客户办理签约须知》及当事人庭审陈述意见等在案佐证。
本院认为：王翔与华恩房地产公司签订的《认购书》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行己方义务。现华恩房地产公司已经将涉案×××号车位卖给了案外人，无法将该车位再出售给王翔，故双方当事人在《认购书》中约定的主要内容已经无法履行，一审法院判令解除双方签订的《认购书》并无不当。
根据认购书的约定，王翔应当于7日内前往指定地点签订《商品房买卖合同》，如王翔未按照上述条款签订《商品房买卖合同》，则视为王翔违约，王翔缴付之定金不予退回。但在此期间，华恩房地产公司向王翔出具了1份《北京富力又一城C区车位客户办理签约须知》，告知王翔应在2012年1月17日带齐资料到签约部签署《北京市商品房现房买卖合同》。王翔在庭审中表示其不同意变更签约日期，由于华恩房地产公司单方变更协议条款，导致双方当事人最终未能签约。华恩房地产上诉主张其系经王翔协商同意后变更的签约日期，但未提供证据予以佐证，本院对其该项主张不予采信。《认购书》解除后，华恩房地产公司应当向王翔退还定金。华恩房地产公司关于其不应返还王翔2万元定金的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。华恩房地产公司上诉主张其在一审法院庭审中提起反诉，法院未予以受理属程序违法，经本院审查，一审庭审笔录中未显示华恩房地产公司曾提起过反诉，且华恩房地产公司未提供证据予以证明，故本院对其该项主张不予采纳。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八百元，由王翔负担四百元（已交纳），由北京华恩房地产开发有限公司负担四百元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费八百元，由北京华恩房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
代理审判员 高 峙
代理审判员 田 璐
二〇一四年一月十七日
书 记 员 赵 霄