新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）新民申452号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：董鸿雁，女，1960年9月3日出生，汉族，无固定职业，住克拉玛依市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐市水磨沟区南湖南路50号叁层B区B001。法定代表人：买悦红，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑明，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。再审申请人董鸿雁因与被申请人乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司(以下简称乐福公司)返还原物纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民终3420号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。董鸿雁申请再审称，首先，本案事实不清。1、被申请人从2004年至今一直在销售2至5楼的商铺，12年来，商铺价格也在不断上涨。本案所涉商铺在购房时可以分割，且有四至界限，只是合同签订后，被申请人根据自己的经营需要而把部分楼层商铺的四面隔墙打掉整层出租的。2-5层商铺有的有四墙、有的没有，并非开�式商铺。申请人也并非明知所购买的商铺所有权性质，二审法院不能推断申请人知晓虚拟产权式商铺。乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心的复函已经明确表明在购买商铺时商铺有房屋分层分户平面图标位置。在我国，城市房屋所有权证书的附图和房屋土地使用权证的附图都只有整栋楼房的四至界限而不会有业主享有所有权的单独房屋具体明确四至界限。乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心的复函亦写明”若要分割，必须请专业勘查机构重新勘验后才能分割。”说明申请人所购商铺并非不能进行物理分割。2、双方在谈判过程中，被申请人找人殴打谈判的业主，至今一直违法占有并使用经营。申请人要求被申请人承担赔偿责任并未牵扯到其他业主，其应当按照市场价格赔偿申请人的损失。一、二审判决书计算的赔偿标准实际是占有使用费，根本�是赔偿金，赔偿应是除此之外进行的补偿。其次，本案程序违法。1、法院未实地查看，没有履行职责。2、判决文书中没有说明本案系审委会讨论决定，一审法官称是审委会决定，且一审判决前已经和中级法院沟通。违反民事诉讼法的规定。第三，原审法院适用法律错误，原审以《中华人民共和国物权法》第七十一条认定我方维权会损害其他业主的合法权益，申请人只是要求被申请人返还违法占有并使用的商铺，或者按市场价格支付占有使用费，并未损害其他业主权益。请求依法再审。被申请人乐福公司提交意见称，一、对于申请人作为家乐福商业广场产权商铺合法产权人的身份，被申请人始终予以认可并切实保障申请人作为产权人的合法利益。二、建筑物区分所有权中构成业主专有权利的客观条件是业主所拥有的产权式商铺不�单一平面，而应当是一独立封闭空间，可被用于独立的商业经营。而本案涉及的家乐福商业广场，所有业主购买的产权式商铺均缺乏独立空间商铺所应当具备的基本特征，因此其作为建筑物区分所有权中专有部分的专有性在本案中无法得以体现。各业主之间的空间权利无法区分且处于交织状态，只有业主的商铺产权共同相结合、统一经营管理时，其空间意义及商业价值方可以体现。三、依据《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定，当前家乐福商业广场全部1038位业主中的绝大多数（超过95%）均与被申请人续签了托管协议及业主公约，加之被申请人自有产权部分本身就已超过了该商业广场总面积的50%，即家乐福商业广场的绝大多数业主已经以续签委托经营协议的行为对自己享有的所有权进行了处分，实际形成了继续委托被申请人经营管理的多数意见。四、被申请人为该商业广场的统一经营管理多年来投入了大量的人财物力进行装修改建、宣传招商，申请人的诉讼势必会给被申请人造成巨大损失。本案处理结果关系到家乐福商业广场的整体经营及数千家业主的切身利益，按照申请人简单分割返还的诉讼请求处理，申请人与被申请人及其他广大业主均会遭受无法挽回的重大损失。本院经审查认为，虚拟产权式商铺是指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。由于所销售商铺没有实质意义的不动产界址，不是物理形态的空间分割模式，商铺投资者的产权只是商铺所有权量的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应�值份额，而不是商场分割而成的独立物，商铺投资者所享有的权利是商场”份额权”，各购房者（业主）之间更具有共有性质。从案件事实看，申请人购买乌鲁木齐中山方向置业有限公司开发的金世界商业中心（家乐福国际超市）商铺后即与乌鲁木齐金世界经营管理有限公司签订《委托经营管理合同》委托该公司经营管理，并获取租金收益。与本案商铺关联的其他商铺业主在一审法院庭审中明确表示因为商铺没有实际划分过，并不清楚商铺具体位置；商铺没有分割过，签订完商品房买卖合同之后就同步与被申请人签订了委托经营合同。该事实可以印证争议商铺所涉及的即是虚拟产权式商铺经营模式。因此，二审认定涉案商铺为虚拟产权式商铺，各业主之间具有共有性质并无不妥。且实践中处理类似纠纷一般亦是基于此种商铺的特殊性，多考虑整体利益以便发挥其最大价值。即申请人虽持有商铺的产权证书，但其对商铺享有的权利不能等同于独立商铺，为有利于商场整体功能的发挥及大多数业主的利益，申请人行使权利必须符合大多数商铺业主的整体意志。现乐福公司与大多数业主已续签了委托经营协议，考虑商场一直是统一经营的模式，如果进行分割，势必会影响商铺整体功能的发挥，实际是损害了各商铺业主的利益。因此，在目前情况下，从平衡双方当事人利益受损情况和长远利益出发，二审判决认定涉案商铺无法实际分割，不具备返还条件符合我国民法的公平诚实信用原则。申请人认为其要求被申请人返还商铺或按市场价格支付占有使用费并未损害其他业主权益的理由不能成立。一、二审判决根据绝大多数业主与被申请人续签协议约定的年租金标准，确定被申请人应承担的涉案经济损失赔偿标�，既尽可能维护了申请人的合法权益，也尊重了绝大多数业主的共同决定的客观事实。申请人所称除此之外的补偿并无充分的事实依据及法律依据。乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向一审法院出具的复函表明根据房屋现状已经与房屋分割后的房屋分层分户平面图标识位置不相符，无法确定门面的具体位置。且复函所称”如需恢复原状，可由乌鲁木齐中山方向置业有限公司聘请专业房屋测绘机构按照安装房屋界址点的方法进行房屋物理分割，并出具房屋界址点测绘报告来确定该房屋具体位置。”显然在目前商场正常经营模式的情况下无法进行该恢复原状工作，恢复原状工作同样会影响到商场的整体利益。另，民事诉讼，当事人对自己的主张有责任提供证据。勘查现场并非民事诉讼的必经程序，申请人认为原审程序违法无相应依据。《中华人民共和国物权法》第七条规定”物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”由于目前尚没有专门的法律规定对虚拟产权式商铺进行明确规制，原审法院在对本案纠纷的处理上考虑商场对商铺的整体利用才能最大限度地发挥商场每一部分的功能和作用，提高整体建筑物的使用效率，以达到利益最大化，故参照适用《中华人民共和国物权法》第七十一条及七十六条的规定对申请人在涉案商铺相关物权的行使上作出限制并无不妥，亦符合我国法律所弘扬倡导的社会主义核心价值观的要求。综上，董鸿雁的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款�《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回董鸿雁的再审申请。审 判 长 彭      英      琪审 判 员 祁      万      杰审 判 员 古丽努尔·买买提二〇一七年十一月十三日法官助理 毛      静      怡书 记 员 黄      玲      娣