吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浑民二初字第621号
原告：杨魁。
原告：王晓红。
二原告委托代理人：徐云浩，吉林浩祥律师事务所律师。
被告：白山市隆德房地产开发有限公司。住所：浑江区红旗街**号。组织机构代码：73257XXXX。
法定代表人：张鹏发，系董事长。
委托代理人：刘明川，住白山市。
原告杨魁、王晓红诉被告白山市隆德房地产开发有限公司（以下简称白山隆德公司）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法由审判员李栋独任审判，公开开庭进行了审理，原告杨魁及二原告委托代理人徐云浩、被告委托代理人刘明川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月，原、被告达成商品房买卖协议。双方约定，原告以伍拾万元价格购买被告位于浑江区改江工程1号楼101营业房屋。协议签订后，原告向被告交付了全部购房款，被告给原告出具了办理房屋所有权证的手续。原告到白山市房屋产权管理中心取得了白山房权证白BQ字第2010013379、2010013380号房屋所有权证。被告将房屋交付给原告占有、使用至今。2014年白山房产处通知原告该房屋发出二个产权证，被告“一房二卖”，准备撤销一个。白山市住房和城乡建设局于2014年8月将原告房屋所有权证撤销。原告认为，被告以虚构事实、故意隐瞒事实真相与原告签订商品房买卖协议，被告“一房二卖”，导致原告所购买的商品房所有权证被撤销，致使原告受到重大经济损失。为维护原告的合法权益不受侵犯，根据有关法律规定，请求法院判令：1、解除原、被告签订的商品房买卖协议；2、被告返还原告购买房屋款人民币50万元及利息；3、由被告承担原告已经支付购房款一倍即50万元的赔偿责任；4、由被告赔偿原告因此受到的经济损失（包括装修费、办证费、部分房租等费用）；5由被告承担诉讼期间的全部费用。
被告辩称：不同意原告诉讼请求。本案原告所陈述的双方存在的商品房买卖事实不存在，原告诉称买卖房屋实际上已经在2000年由隆德装潢公司的法定代表人田玉兰取得产权，并办理房屋产权登记。所以，该房屋不是法定意义上的商品房。被告无权出售、处置他人已经取得房屋产权登记的房屋。原告与被告存在民间借贷关系，不存在商品房买卖关系。被告于2005年9月份开始向原告及原告家人陆续借款140余万元。自2011年被告已经陆续偿还原告借款及借款利息，尚欠原告借款及利息余额近70万元。由于被告单位资金紧张，没有及时按约定偿还原告借款，而原告多次向被告索要欠款。在此情况下，被告与田玉兰协商将位于ＸＸ公司斜对面的改江工程一号楼101号门市房出租房屋的租金由原告收取，被告以此抵顶所欠原告的借款，并同意在陆续偿还原告借款的过程中，双方再核对账目，在条件允许的情况下，一次性清偿所欠原告的借款。但是，原告在收取租金的过程中与租房人侯志强因租金交纳不及时发生矛盾。此期间，原告曾经委托被告收取租金，转交原告。不久，原告又亲自收取租金。为收取租金方便，原告提出由被告出具一份手续以向侯志强证明原告拥有该房屋的所有权，有权收取租金。在此情况下，被告单位的财务人员为原告出具了一份商品房买卖的发票复印件，并不是原件，以及一份购房合同，交给了原告。原告在被告不知情的情况下，也未经得田玉兰本人同意，持该合同及购房发票复印件到白山市房屋产权管理处办理了房屋产权登记。为了证明被告同意原告办理房屋产权登记，原告向产权处提交了一份由原告本人仿照田玉兰签名的说明，使产权处的工作人员误认为是被告及田玉兰同意为原告办理产权登记。田玉兰得知后，向产权处提出异议，并指出原告办理房屋产权登记的申请并未经其本人及被告同意。在此情况下，白山市房屋产权管理处经调查核实，按照规定撤销了原告的房屋产权登记。所以被告认为，原、被告之间的争议，属于民间借贷法律关系，而不是商品房买卖关系。原告在诉状中所提出的为支持自己诉讼请求的法律依据《最高人民法院关于商品房买卖的解释》于本案并不适用。因此，原告的诉讼请求，不应得到支持。
经审理查明：原告杨魁与原告王晓红系夫妻关系。2005年9月至2006年9月期间，被告白山隆德公司陆续向二原告及其家人借款141万元（含原告杨魁母亲刘玉兰20万元），约定年利率为12%。在借贷关系存续期间，被告向二原告及其家人偿还部分本金及利息。2010年，因被告拖欠借款，双方协商，被告将座落在浑江区改江工程1号楼101营业房屋，建筑面积113平方米，以50万元价格抵顶原告借款。为此，双方于2010年11月1日签订房屋买卖契约书，约定：“白山市隆德房地产开发有限公司（甲方）将座落在浑江区改江工程1号楼101营业房屋，建筑面积113平方米，以50万元价格售予王晓红（乙方）。房款于2010年11月1日付清。双方当日交付房屋。办理房屋过户所需税、费由乙方交纳。甲方确保该房屋无纠纷、无争议、没有非法转让、抵押、典当、查封等行为。”。2010年11月5日，二原告持被告出具的商品房买卖合同及发票复印件在房屋产权管理部门办理了产权登记手续，并取得房屋所有权证书，产权证号为：白山房权证白BQ字第20100133**号（产权人王晓红）、白山房权证白BQ字第20100133**号（产权人杨魁）。二原告因此支出房屋契税、印花税、测绘费等费用合计15495.47元。因该房屋于2010年4月18日由被告出租给侯志强经营使用，租期2年（2010年4月18日至2012年4月18日），月租金1900元。2010年11月6日，被告法定代表人张鹏发与原告杨魁共同向承租人侯志强发出《房屋变更所有权人及交费通知》，告知侯志强该房屋已经顶账转让，侯志强应将2011年1月18日后每个季度的房租费5700元（1900元/月）交给出租人杨魁。张鹏发、杨魁在该通知书上落款签字。侯志强接到通知后，将2011年1月18日至2011年7月17日期间的房租交给杨魁。2012年2月末，因侯志强未经杨魁同意，将租赁房屋私自承兑宋文相，且被告与宋文相另行签订了房屋租赁协议。2012年4月，杨魁将宋文相作为被告向本院提起诉讼，请求宋文相返还房屋并赔偿占有期间的损失。本院作出（2012）浑民一初字第147号民事判决，判决：一、宋文相返还该房屋。二、宋文相赔偿2012年4月18日至迁出之日止的经济损失每月按2400元计算。该判决生效后，杨魁向本院申请强制执行，2012年11月，宋文相迁出该房屋。2012年11月21日，杨魁为该房屋安装防盗门花费3700元。2013年2月5日，杨魁向宋文相支付该房屋室外排风烟囱安装费用2685元。2012年11月23日，原告杨魁将该房屋出租给杨兆东并签订门市房屋租赁合同，租赁期限为两年（2012年11月30日至2014年11月30日）。因案外人田玉兰以杨兆东租赁的房屋产权人系其本人为由，于2013年11月6日向杨兆东发出通知，限定其十五日内搬出。杨兆东以租赁房屋所有权发生争议为由，于2013年11月30日拒绝向杨魁交纳2013年11月30日至2014年7月31日期间的房租。2013年年末，田玉兰诉至本院，主张杨魁与杨兆东间租赁合同无效。本院于2014年2月28日作出（2013）浑民二初字第812号民事判决，驳回田玉兰诉讼请求。田玉兰不服，上诉至白山市中级人民法院，后田玉兰于2014年6月27日撤回一、二审诉讼。2014年7月31日，白山市住房和城乡建设局作出关于撤销杨魁、王晓红房屋所有权证的决定（白山建发[2014]214号文件），将杨魁、王晓红所持有的白山房权证白BQ字第2010013379、2010013380号房屋所有权证书予以撤销，并在长白山日报发布撤销公告。2014年8月22日杨兆东将2014年1月1日至2014年8月30日期间的房租交给田玉兰。现该房屋已被田玉兰收回。二原告的房屋所有权证被撤销后，至庭审结束时，未提起行政复议或行政诉讼。
案外人田玉兰于1999年3月19日办理了该房屋的所有权证书，产权证号为：白山房权证白BQ字第0070**号，房屋来源为购买。田玉兰与被告白山隆德公司法定代表人张鹏发原系夫妻关系，双方于2008年2月经本院调解已解除婚姻关系。
案外人宋文相迁出该房屋后，以赵南、侯志强为被告、以吉林隆德集团股份有限公司、杨魁为第三人向本院提起诉讼，要求赵南、侯志强及吉林隆德集团股份有限公司返还兑店款、抵押金、租金、房屋装修款。本院于2012年12月17日作出（2012）浑民二初字第569号民事判决，判决：一、侯志强于本判决生效之日起十日内返给宋文相30000元；二、吉林隆德集团股份有限公司于本判决之日起十日内赔偿宋文相装修损失22169元，退还抵押金5000元、房租5700元，共计32869元；三、鉴定费2000元，由吉林隆德集团股份有限公司承担；四、驳回宋文相其他诉讼请求。
另查，原告杨魁母亲刘玉兰以白山隆德公司为被告，于2014年初向本院提起诉讼，请求其偿还20万元本金及利息。本院作出（2014）浑民二初字第34号民事判决，判决：白山隆德公司给付刘玉兰借款本金20万元，并从2012年2月20日起至还清之日止按年利率12%向刘玉兰支付利息。
以上案件事实有原告起诉、被告答辩、双方当庭陈述及经过庭审质证的原、被告双方签订的买卖契约书、二原告房屋产权证、二原告交税费票据、宋文相收条、防盗门收据、原告与杨兆东租赁合同、白山市住建局作出的白山建发[2014]214号撤销决定、田玉兰房屋产权证、和已发生法律效力的（2012）浑民二初字第147号民事判决书、（2012）白山民二终字第213号民事判决书、（2012）浑民二初字第569号民事判决书、（2013）浑民二初字第812号民事判决书、（2014）白山民二终字第140号民事裁定书、（2014）浑民二初字第34号民事判决书等证据在卷为凭，足资认证。
综上所述，本院认为，权利人对房屋的占有、使用、处分、收益的权利系基于房屋所有权而取得、或基于房屋所有权人的授权而取得。本案中，被告白山隆德公司因拖欠二原告借款，于2010年11月1日与原告王晓红签订房屋买卖契约书，以坐落于白山市浑江区改江工程1号楼101营业房屋，建筑面积113平方米，作价50万元抵顶二原告借款。并协助二原告办理了产权证照。但该房屋已于1999年由案外人田玉兰购买并办理房屋产权证。因此，被告白山隆德公司在该房屋于1999年已被田玉兰购得并办理房屋产权的情况下，未经田玉兰明确授权就将该房屋抵顶借款的处分行为应系无权处分。被告白山隆德公司虽主张对该房屋的处分系经田玉兰同意后，仅以该房屋的租金抵顶双方借款，双方签订房屋买卖合同仅系作为原告向承租人收取租金的依据。但双方签订买卖合同的时间为2010年11月1日、二原告办理房产证的时间为2010年11月5日及原、被告双方向承租人侯志强发出《房屋变更所有权人及交费通知》的时间为2010年11月6日，从三个行为的时间上的连续性看，被告白山隆德公司已作出的行为明显与其答辩意见相矛盾，且被告未能提供证据证明其观点，故被告白山隆德公司该答辩意见，本院不予采纳。同时，从权利人田玉兰通过诉讼行为表明收回房屋的意愿和在白山市住建局作出撤销二原告房产证的决定后又自行收回房屋的行为上看，田玉兰已通过行为明确表明其否认被告所陈述的该抵顶处分行为。因此，被告白山隆德公司与原告王晓红签订的房屋买卖契约，即也应系无效合同，而无效合同自始无效，二原告请求解除该合同不具有实际意义，故该项诉讼请求，本院不予支持。
关于二原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，请求追究被告“一房二卖”责任，要求被告承担购房款一倍即50万元的赔偿责任。因该司法解释第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，该条文已明确其所调整的范围是《商品房买卖合同》，该类房屋买卖合同成立的前提是出卖人对尚未建成或者已竣工的房屋享有所有权。而本案中，被告对该房屋没有所有权，故被告出售（抵顶）房屋的行为不属于“一房二卖”，原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于二原告要求被告返还购房款50万元及利息和赔偿二原告因此受到的经济损失（包括装修费、办证费、部分房租等费用）的诉请。因双方签订的买卖合同属无效合同，故被告因无权处分获得的利益即已抵消的50万元债务及抵顶合同签订日起随之灭失的利息就应当支付。利息起始时间应从合同签订日按双方借贷时所约定年利率12%进行计算。同时二原告在签订房屋买卖合同后，所支出的办理产权证相关费用15495.47元、安装防盗门3700元及支付室外排风烟囱安装费用2685元均系二原告实际损失，被告应予赔偿。故二原告该部分诉请，本院予以支持。二原告提出房屋装修费用30000元，因二原告未对该房屋装修费用提出证据予以证明，且该房屋涉及的装修部分在历次诉讼案件中已确认系宋文相在承租过程中进行的装修，宋文相倒出房屋后，经鉴定该房屋装修损失22169元，亦经本院判决由吉林隆德集团股份有限公司承担。故二原告关于房屋装修部分的损失，本院不予支持。关于二原告部分房租的诉请，因房屋租金的收取系基于房屋所有权或所有权人授权而取得，本案中，二原告与被告签订的合同无效，且二原告的房权证照已被房屋产权管理部门撤销，房屋已被案外人田玉兰收回，其二人所受损失应为房款及利息，该房款及利息部分请求已评判，故二原告关于租金的诉请，本院不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”、《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：
一、被告白山市隆德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力五日内给付原告杨魁、王晓红人民币500000元，并自2010年11月1日起至本判决确定的给付之日止按12%的年利率向二原告支付利息。
二、被告白山市隆德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力五日内赔偿原告杨魁、王晓红办理产权证相关费用15495.47元、安装防盗门3700元及室外排风烟囱安装费用2685元，合计21880.47元。
三、驳回原告杨魁、王晓红其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13800元减半收取6900元，由二原告承担3000元，由被告白山市隆德房地产开发有限公司承担3900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 李 栋
二〇一五年六月十二日
书记员 杨文博