福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0581民初129号
原告（执行案外人）：石狮市义德房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市八七路信义大厦六楼E室，统一社会信用代码913505006115396701。
法定代表人:李贤义，该公司董事长。
委托诉讼代理人:龚延禄，福建博广律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人:伍曼琳，福建博广律师事务所执业律师。
被告（申请执行人）：黄文衍，男，1979年8月11日出生，汉族，住福建省石狮市宝盖镇铺锦中截**号，公民身份号码3590021979********。
第三人（被执行人）：颜白芸，女，1972年11月14日出生，汉族，住福建省。
原告石狮市义德房地产开发有限公司（下称义德公司）与被告黄文衍、第三人颜白芸案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月9日公开开庭进行了审理。义德公司的委托诉讼代理人伍曼琳律师到庭参加诉讼，黄文衍、颜白芸经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
义德公司向本院提出诉讼请求：1.确认址于福建省石狮市镇中路西侧信义华府2号楼2层202单元的房产(下称案涉房产)归义德公司所有；2.停止对案涉房产的执行措施；3.本案的诉讼费用由黄文衍承担。事实和理由：黄文衍与颜白芸买卖合同纠纷一案，现已进入执行阶段，案号为（2015）狮执字第1712号，本院在执行时对案涉房产裁定予以查封、变卖、拍卖。义德公司于2016年12月13日向本院提出执行异议，本院于2016年12月26日向义德公司送达（2016）闽0581执异96号执行裁定书，裁定驳回义德公司的异议请求。义德公司认为，本院驳回义德公司提出的执行异议缺乏事实和法律依据，存在错误。具体理由如下：案涉房产的所有权仍属于义德公司，本院对属于义德公司所有的案涉房产采取查封、拍卖、变卖等执行措施，存在执行错误。义德公司与颜白芸于2013年7月31日签署的编号为00000631的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定颜白芸购买义德公司开发的案涉房产。但颜白芸违反合同约定，为此，义德公司于2016年9月19日以颜白芸为被告向本院提出商品房预售合同纠纷的诉讼，案号为（2016）闽0581民初5083号，请求判令解除义德公司与颜白芸的上述合同及附件、返还房产、支付违约金及税负损失，现该案正在审理过程中。本案中，义德公司协助颜白芸办理案涉房产的合同备案登记手续，仅是预告登记，根据《物权法》规定，案涉房产并没有正式登记在颜白芸名下，所有权并没有发生转移，案涉房产并没有从义德公司名下进行重新确权为颜白芸名下，实际所有权仍属于义德公司。本院仅依据房产的合同备案便认定该房产属于颜白芸所有，并将其拍卖存在执行错误。其次，义德公司已经起诉解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并要求归还房产，在权属未确权的情况下，将房产予以拍卖，会致使义德公司案件胜诉后判决无法执行。
黄文衍在法定答辩期间内未作答辩。
颜白芸在法定答辩期间内未作答辩。
义德公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄文衍、颜白芸未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提供反驳证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。义德公司提供的营业执照（副本）、居民身份证复印件，由国家有权机关出具，能够证明义德公司、颜白芸的基本情况及诉讼主体资格；（2015）狮执字第1712-1号执行裁定书，由本院依法作出，能够证明黄文衍的基本身份情况，及案涉房产已被本院采取查封、拍卖措施；商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议，由义德公司与颜白芸签名、捺印、盖章，能够证明义德公司与颜白芸于2013年7月31日签订合同，约定颜白芸向义德公司购买案涉房产、双方的权利义务关系；（2015）狮民初字第6340号民事判决书，由本院依法作出，能够证明因颜白芸拖欠中国工商银行股份有限公司石狮支行（下称工行石狮支行）的按揭贷款，工行石狮支行诉至本院，本院依法判决颜白芸承担还款责任以及义德公司承担连带清偿责任并有权追偿的事实；民事起诉状、民事案件受理通知书、民事判决书，案号为（2016）闽0581民初5083号，能够证明义德公司以颜白芸违反《商品房买卖合同》约定为由，诉至本院，请求解除买卖合同、返还案涉房产、支付违约金及税负损失，本院依法作出一审判决，义德公司不服，提出上诉，现正在二审审理过程中等事实；（2016）闽0581民初执异96号执行裁定书，由本院依法作出，能够证明义德公司向本院提出执行异议申请，被本院驳回的事实。前述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，对待证事实具有证明效力。对此，本院均予以确认并在卷佐证。
诉讼过程中，本院依法调取本院（2015）狮执字第1712号案件卷宗材料（强制执行申请书，民事调解书及法律文书生效证明，搜查令及搜查照片，查封扣押财产清单、笔录及现场查封照片，评估结果通知书，（2015）狮执字第1712号执行裁定书、协助执行通知书及送达回证，（2015）狮执字第1712-1号执行裁定书），前述证据能够证明本院在执行黄文衍与颜白芸买卖合同纠纷一案过程中，对案涉房产采取预查封措施，查封期限为三年，并拟进行拍卖或者变卖案涉房产的事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年10月21日，本院在执行黄文衍与颜白芸买卖合同纠纷一案中，作出（2015）狮执字第1712号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人颜白芸的财产（以执行标的额为限）；同日，本院向原石狮市房地产登记中心发出协助执行通知书，预查封被执行人颜白芸所有的案涉房产（合同号为00000631），查封期限为三年。2015年10月30日，原石狮市房地产登记中心受理了预查封，并备注“轮侯（1）查封登记，首封2015年6月30日石狮市人民法院（2015）狮民初字第2946号。房产查封的标的物已于中国工商银行股份有限公司石狮支行设定抵押关系”。2016年4月14日，本院对案涉房产进行现场查封。2016年8月3日，本院作出（2015）狮执字第1712-1号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人颜白芸所有的案涉房产。2016年12月13日，义德公司向本院提出执行异议申请。2016年12月23日，本院作出（2016）闽0581执异96号执行裁定书，裁定驳回义德公司的异议请求。义德公司不服裁定，提起案外人执行异议之诉。
另查明，2013年7月31日，义德公司与颜白芸签订编号为00000631的《商品房买卖合同》及相关附件，约定颜白芸向义德公司购买义德公司开发的案涉房产；价款总金额为100万元，颜白芸按按揭付款方式按期付款，签订合同时首期支付全部购房款的30%，即30万元；颜白芸未履行其因按揭须向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致义德公司作为担保人而承担担保责任的，自银行向义德公司发出承担担保责任通知之日起或自义德公司知道颜白芸逾期付款之日起，义德公司有权解除合同，颜白芸应按全部购房价款的15%向义德公司支付违约金并赔偿义德公司因此所遭受的损失，义德公司有权从应退还颜白芸的款项中直接扣除违约金、义德公司的及义德公司履行担保责任代替颜白芸偿还的按揭等颜白芸应支付给义德公司的各种款项，房款不足抵扣的，颜白芸应于合同解除之日起7日内补足。合同签订后，义德公司作为担保人、颜白芸与张辉挺作为借款人，于2013年9月11日共同与中国工商银行股份有限公司石狮支行签订编号为01408行（人民路）支行（2013）年一手贷0001040号的《个人购房借款/担保合同》，合同金额为69万元，借款期限为20年。但颜白芸未按约履行还款义务，工行石狮支行诉至本院。2016年7月28日，本院作出（2015）狮民初字第6340号民事判决书，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司石狮支行与被告颜白芸、被告张辉挺、被告石狮市义德房地产开发有限公司签订的合同编号为01408行（人民路）支行（2013）年一手贷0001040号的《个人购房借款/担保合同》；二、被告颜白芸、张辉挺应在本判决生效后立即偿付原告中国工商银行股份有限公司石狮支行借款本金658506元、利息及罚息13641.15元，同时支付自2015年11月26日起至本判决确定的还款之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利。三、被告石狮市义德房地产开发有限公司应对被告颜白芸、张辉挺的上述债务承担连带清偿责任。被告石狮市义德房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告颜白芸、张辉挺追偿。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司石狮支行的其他诉讼请求。判决后，工行石狮支行申请强制执行。义德公司代偿了部分款项，承担了担保责任。2016年9月19日，义德公司诉至本院。2017年3月6日，本院作出（2016）闽0581民初5083号民事判决书，判决解除义德公司与颜白芸于2013年7月31日签订的编号为00000631的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；颜白芸应于本判决生效后十日内支付义德公司违约金15万元；等内容。义德公司不服，提出上诉，现该案正在泉州市中级人民法院进一步审理过程中。
再查明，案涉房产于2015年6月30日、2015年10月30日、2017年2月22日、2017年2月22日被本院查封，申请人分别为蔡弟勤、黄文衍、中国工商银行股份有限公司石狮支行、位四麦，被申请人均为颜白芸。其中，黄文衍申请的查封措施为“轮候（1）预”。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉。所谓案外人执行异议之诉，是指案外人在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第三百一十二条规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。因此，本案的关键在于认定义德公司是否享有案涉房产的所有权以及义德公司享有的所有权是否足以排除强制执行。
（一）义德公司是否享有案涉房产的所有权的问题。本案中，义德公司以出让方式取得土地使用权[国有土地使用权证号为狮地凤国用（2010）第00814号]，经批准（具备建设工程规划许可证和施工许可证）建设商品房，进行商品房预售（商品房预售许可证号为2012002）。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”规定，义德公司通过其开发建设的事实行为，取得案涉房产的所有权。义德公司虽与颜白芸签订《商品房买卖合同》，将案涉房产转让预售给颜白芸，并办理了合同备案登记，颜白芸也支付部分首期款，并以按揭方式支付其余购房款，案涉房产于2013年9月18日办理了抵押权预告登记。但是，根据合同约定，义德公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由义德公司提供的资料交付颜白芸。案涉房产并未办理产权登记手续，也未办理正式抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，案涉房产的所有权并未发生变动，案涉房产的所有权仍属于义德公司。
（二）义德公司就执行标的享有的所有权是否足以排除强制执行的问题。如上所述，义德公司享有案涉房产的所有权，义德公司据此主张本院在执行黄文衍与颜白芸买卖合同纠纷一案中，对案涉房产采取查封、拍卖等所有执行措施存在错误。对此，本院分析认定如下：1.根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》[法发（2004）5号]规定，在被执行人购买了办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋的情形下，可以进行预查封。据此，本院作出（2015）狮执字第1712号执行裁定书，预查封案涉房产，并进行现场查封，于法有据。2.根据上述《通知》规定，“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记”、“预查封的效力等同于正式查封”，预查封的对象是案涉房产的物权变动请求权，保全的是被执行人不动产物权变动请求权的实现。3.（2015）狮民初字第1712号案件中，黄文衍申请的查封措施为“轮候（1）预”，2015年6月30日申请人为蔡弟勤的查封才是首次查封，故本院对黄文衍申请的“轮候（1）预”的查封措施直接裁定拍卖、变卖不妥。4.义德公司失去救济途径。如果本院直接拍卖、变卖，此时对义德公司的预查封措施仍处于轮候状态，义德公司实际上不能对此提出案外人执行异议之诉。综上，义德公司就执行标的享有的所有权足以排除本院对案涉房产的拍卖、变卖等强制执行措施。
综上所述，义德公司对执行标的享有的民事权益足以阻却并排除黄文衍对案涉房产的拍卖、变卖等强制执行措施。黄文衍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理和判决。颜白芸经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第二百四十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：
一、址于福建省石狮市信义华府2号楼2层202单元的房产的所有权归属于石狮市义德房地产开发有限公司。
二、不得拍卖、变卖石狮市义德房地产开发有限公司所有的址于福建省石狮市信义华府2号楼2层202单元的房产。
案件受理费100元，由黄文衍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
本院（2016）闽0581执异96号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 黄招荣
人民陪审员 王培育
人民陪审员 吴辉荣
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 苏丽蓉
速 录 员 杨少娜
附：判决引用的法律、司法解释条文
1.《中华人民共和国物权法》
第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第三十条【因事实行为而设立或者消灭物权】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。