四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川民终1199号
上诉人（原审原告、反诉被告）：成都瑞银投资发展有限公司，住所地四川省成都高新区永丰路55号。
法定代表人：陈建明，执行董事。
委托诉讼代理人：王林，四川明炬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭传雨，四川明炬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都天尊餐饮娱乐有限公司，住所地四川省成都高新区永丰路55号。
法定代表人：董纪伟，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：邓勇，四川善嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁宇航，四川善嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱永强，男，汉族，1981年9月11日出生，住四川省眉山市东坡区。
委托诉讼代理人：邓勇，四川善嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁宇航，四川善嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林鸿，男，汉族，1969年11月16日出生，住四川省成都市青羊区。
上诉人成都瑞银投资发展有限公司（以下简称瑞银公司）因与被上诉人成都天尊餐饮娱乐有限公司（以下简称天尊公司）、朱永强、林鸿租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2016）川01民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭，并于2018年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人瑞银公司的委托诉讼代理人王林、彭传雨、被上诉人天尊公司的委托诉讼代理人邓勇、袁宇航、被上诉人朱勇强的委托诉讼代理人邓勇、袁宇航到庭参加诉讼。被上诉人林鸿经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞银公司上诉请求：1.撤销原判第一、三、四、五项；2.改判天尊公司支付拖欠的租金9356250元及欠付租金应承担的违约金（违约金按银行同期同类贷款利率的四倍计算，从欠付之日起计算到租金付清之日止，暂计算至上诉之日为4529475.45元）；3.改判天尊公司支付场地占用费（损失）18843750元；4.改判天尊公司支付物业管理费1866676.33元；5.改判天尊公司支付中央空调费1644750元；6.改判驳回天尊公司要求返还保证金及承担相应利息的全部反诉请求；7.改判朱永强、林鸿对天尊公司的上述全部债务承担连带清偿责任。事实和理由：一、原判认定双方签订《〈场地租赁合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》）之前对租金标准存在口头约定，且天尊公司于2015年7月10日支付20万元后就不再拖欠2015年6月1日前的租金的事实错误。1.《场地租赁合同》第三条、《补充协议》第一条第4项、第三条均明确约定了租金计算标准。天尊公司主张双方通过口头约定变更了租金标准没有证据证明。2.双方没有明确约定合同变更的情况下，不应推定双方作出了变更。3.《补充协议》未约定变更或免除2015年6月1日前的租金标准，即应按《场地租赁合同》约定结付租金。二、从2011年10月13日签订《场地租赁合同》之日起计算至2016年1月31日腾退房屋之日止，租期共计51.5个月，按每年1005万元计算，扣除已付及免租租金、保证金后，尚欠租金为9356250元。根据《场地租赁合同》第三条第2项约定，应当支付违约金。三、原判认定瑞银公司未按时退还租赁场地存在过错与事实不符，应予纠正。1.保证金已抵扣租金，不存在退还问题。根据《场地租赁合同》第五条的约定，天尊公司未履行交还租赁房屋的义务，也未付清费用，且双方存在争议，不符合退还保证金的约定情形。2.天尊公司纠结社会人员扰乱正常经营秩序是导致双方发生纠纷的原因。据此，天尊公司应根据《场地租赁合同》第二条的约定，按租金标准的三倍赔偿瑞银公司场地占用费损失，从2016年2月15日应退房之日起至2016年10月8日实际退房之日止，共计逾期7.5个月退房，应承担场地占用损失费18843750元。四、双方签订《补充协议》未约定变更或免除物业管理费，故天尊公司应按《场地租赁合同》约定的每年70万元，从2011年10月起计算到2016年10月8日实际交还房屋之日止的物业管理费，共计1866676.33元。五、《场地租赁合同》第四条对中央空调费已作了明确约定，《补充协议》未变更该约定，应按原约定执行，据此，天尊公司尚欠中央空调费1644750元。六、天尊公司缴纳的保证金已经全部冲抵了所欠租金，故应驳回其全部反诉请求。七、因保证金已全部冲抵了所欠租金，不存在抵销情形，故林鸿与朱永强应对天尊公司的全部债务承担连带责任。
天尊公司辩称，一、瑞银公司上诉请求第2项在原审诉讼请求金额的基础上有所减少，应视为上诉方自行撤回、放弃该部分金额。对第3项、第4项、第5项在原诉讼请求金额的基础上增加部分应当不予审理和裁决。二、《场地租赁合同》未生效并根据合同约定自动作废。三、双方于2015年7月7日签订的《补充协议》确定了瑞银公司与天尊公司之间的权利义务。根据约定，天尊公司应于2015年7月10日支付20万元所欠费用，并从2015年6月1日起至2016年1月31日止向瑞银公司支付每月15万元的租金，于2015年10月10日前清退1楼行政办公区域。天尊公司按约支付了上述费用，并停止了1楼场地的经营活动，但在向瑞银公司移交1楼场地时，瑞银公司拒不退还1楼场地所对应的400万元保证金的行为构成违约。四、本案不存在瑞银公司所称的合同变更，不违反《中华人民共和国合同法》关于合同变更的规定。五、天尊公司是在瑞银公司多次破坏天尊公司的正常经营以及拒不退还保证金和拒不接收租赁场地的前提下，仍积极要求返还租赁场地及退还保证金，天尊公司没有过错，不应当适用《补充协议》第四条第4项的约定。根据《补充协议》约定，每月租赁费用为人民币15万元，天尊公司应当按照15万元/月的标准支付租赁费用，原审判决认定符合客观事实。六、原审判决关于瑞银公司对租赁场地的退还存在过错的认定符合客观事实。瑞银公司提供的《接（报）处警登记表》、翁绍奎的《询问笔录》、朱永强的《询问笔录》等证据证明瑞银公司自2015年6月起多次对天尊公司经营的KTV强行断电，导致双方发生纠纷并影响KTV正常经营。2015年11月6日瑞银公司再次强行进行断电，并打伤KTV员工翁绍奎，导致无法正常经营。履行期限届满后，天尊公司要求退还保证金被拒，且拒不接收租赁场地。天尊公司对租赁场地的逾期退还不存在任何过错，反而是瑞银公司违反合同约定，擅自扣除保证金，拒不接收租赁场地。七、原审判决关于物业管理费、中央空调费的认定符合客观事实。双方通过口头约定将租金标准确认为每月15万元，且通过《补充协议》予以确认，且在该《补充协议》中明确了欠付的2015年4月和5月的部分费用共计是20万元，除此之外并未明确欠付物业管理费、中央空调费等费用。双方约定，每月租赁费用仅为人民币15万元，除此之外并未明确还有其他费用，故天尊公司不应就其他费用承担支付义务。
朱永强辩称，1.同意天尊公司的答辩意见。2.朱永强系天尊公司员工，仅仅因其所担任职务的原因，在《补充协议》上签字，其签字行为出于保住工作岗位和工作待遇的本意，并非出于担保的真实意思表示，朱永强事实上也无法为天尊公司履行相应义务承担担保责任，故朱永强不应承担担保责任。请求法院驳回上诉，维持原判。
林鸿未作答辩。
瑞银公司向一审法院起诉请求：1.判令天尊公司立即腾退并返还租赁物（包括1楼行政办公区域和3楼KTV场地）；2.判令天尊公司支付拖欠租金13987916.66元及违约金（按银行同期贷款利率的四倍计算至租金付清之日止）；3.判令天尊公司支付场地占用费（按合同约定标准计算至实际腾退并返还租赁物之日止）；4.判令天尊公司支付物业管理费（按合同约定标准计算至实际腾退并返还租赁物之日止）；5.判令天尊公司支付中央空调费（按合同约定标准计算至实际腾退并返还租赁物之日止）；6.判令天尊公司支付水电煤气费（按合同约定标准计算至实际腾退并返还租赁物之日止）；7.判令朱永强、林鸿对上述债务承担连带责任。一审庭审中，瑞银公司增加一项诉讼请求，要求天尊公司对损坏的物品进行返还（以清单为准）。
天尊公司向一审法院反诉请求：1.判令瑞银公司立即返还天尊公司保证金600万元，并从2015年10月11日起至2016年2月15日以本金400万元为基数，从2016年2月16日起以本金600万元为基数，按银行同期贷款利率承担相应利息至实际归还之日止。2.判令瑞银公司赔偿因其阻挠天尊公司正常经营而导致的经营损失120万元。
一审法院认定事实：位于成都市高新区房屋的所有权人为瑞银公司，规划用途为酒店、热交换室、污水池、锅炉房、空调机房、水池、生活泵房、水泵房、配电控制室，弱电进线室、发电机房、低压配电间、高压配电间等。
2010年5月17日，瑞银公司（出租方）与蒋建文签订《KTV场地租赁合同》，瑞银公司将位于成都市高新区的成都明悦大酒店三楼KTV出租给蒋建文，租赁期限3年，免租期45天，年租金为500万元。双方同时约定了水、电、煤气等其他费用的负担以及承租人在签订合同时向出租人缴纳200万元保证金等内容。
2011年10月13日，瑞银公司作为出租方（甲方），与承租方天尊公司（乙方）签订《场地租赁合同》，主要内容：“第一条，出租场地座落、概况、面积。1.本合同所指的酒店是指位于成都市高新区的成都明悦大酒店，所出租的场地为：①酒店的3楼KTV场地，总建筑面积约为2405平方米，有23个KTV包厢（附KTV区域图）。②1楼的行政办公区域，总建筑面积约为820平方米（附行政办公区域图）（附本酒店的所有权证或相关权属证明文件）。2.甲方提供乙方经营所需的：给排水系统，强电系统、弱电系统、供能系统，消防系统等附属设施，以及电梯、空调、卫生等设备设施。3.甲方提供3楼KTV所有家具、地毯、灯具、电视等KTV经营管理所需的硬件设施。上述内容中的具体设施设备用品等详见财务清单，以甲乙双方交接确认的清单为依据，并作为本合同的必备附件，日后如有增减，甲、乙双方应及时列出增减清单予以确认。第二条，租赁期限。1.租赁期限为5年，自合同签署日开始计算，1楼行政办公区域于2011年10月日交付乙方，由于乙方需要装修，甲方同意免除该行政办公区2个月的租金，共计人民币80万元。2.租赁期限满，若乙方要求继续承租，则需提前6个月书面向甲方提出，并经双方协商同意后重新续签合同。在同等条件下，乙方享有优先承租权。3.租赁期满双方未续签合同的，乙方应于期满起7天内立即归还该租赁场地及一切设备（该7天腾空期乙方参照本合同租金标准计算支付甲方场地占用费）；乙方逾期（超过腾空期）归还的，每逾期一天，应按本合同约定的租金标准的三倍赔偿甲方场地占用费损失；场地占用费若不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。第三条，租金标准及租金的交纳方式期限。1.经甲、乙双方协商，年租金为1005万元整。第一次半年度的租金502.5万元（含履行原KTV租赁合同时，乙方已支付的两个半月的租金1093750元，另免除1楼行政办公区域两个月的租金80万元，实际支付3131250元整）在合同签署日当天付清。以后租金每半年支付，先付后用，开始前15天一次性付清。2.乙方应严格按本合同约定的时间向甲方支付租金，若逾期支付，每逾期一天，应支付甲方相当于未付租金的百分之一的违约金；任何一期租金未足额支付逾期超过30天的，除应按上述标准支付甲方违约金外，甲方还有权立即提前解除本合同，一切损失由乙方自行承担。第四条，其他费用承担。1.乙方在租赁场地经营期间，所发生的相关工商、税务、水电煤气费、电话、电信网络等各项费用由乙方承担。乙方承担经营中的水、电费用按乙方水、电实际使用数量（损耗按使用量分摊）及物价相关规定计费；乙方按实际使用面积承担甲方与乙方共享的中央空调费用（按15元/月平方米），该费用按月份支付。在下月15日前支付上月费用。2.因本合同场地租赁经营事项，甲、乙双方如果需要向任何有关部门缴纳任何租赁税费的（包括且不限于房屋租赁税等），均转由乙方单方承担缴纳（甲乙双方可另行签订标准格式化合同以供纳税备案，但不作为双方实际履行之用）。3.乙方租用场地物业管理费，按70万元/年支付给甲方。按月支付，每次以预缴方式缴纳下月管理费，付款日期为次月开始15天之前缴纳到甲方账户。4.乙方若拖欠本条1、2、3款约定的费用，甲方可从乙方缴纳的保证金中先行抵扣（保证金不足本协议约定金额时，乙方需及时补足）；若乙方拖欠本条约定的任何一项费用时间达3个月，除每逾期一天应支付甲方相当于未付费用的百分之一的违约金外，甲方并有权解除合同。第五条，保证金。1.乙方共需向甲方缴纳800万元整的保证金，乙方在本合同签署当日向甲方足额缴纳600万元整，含原KTV租赁合同签署时乙方已缴纳的200万元整的保证金作为首次保证金。合同签署满一年后，乙方向甲方再缴纳200万元的保证金。乙方若有违反本合同任何条款之行为，甲方均有权使用或扣留全部或部分保证金。因乙方不履行本合同对乙方应付的各项规定费用而使用甲方支付的额外开销（其中包括但不限于甲方为重新出租而对被损坏部分进行修缮时的费用和其他开销等），亦由甲方在乙方所交的保证金中扣除，甲方按约扣除保证金后，乙方的保证金的总额低于本条上述规定的数额时，乙方需在接到甲方通知后三日内立即将保证金补足，乙方在5年未满而提前解除合同或因擅自转租、分租，甲方可以提前解除合同，并有权扣留乙方全部保证金作为违约金，共计800万元。2.租期届满后，在乙方交还所租酒店相关区域及缴清所有应付租金、水、电等各项应付费用且甲、乙双方无争议后三个工作日内，甲方须将乙方已付之保证金（扣除应扣费用）无息退还乙方。逾期退还的，每逾期一日，甲方须按未来退保证金的百分之一向乙方支付违约金。第六条，特别约定。……4.租期届满双方未续租的，乙方应按租赁前的原状（甲方同意的装修除外）将场地及相关设备全部交还给甲方，交还时应经甲方验收认可，若有损坏应予以修复并赔偿损失（按5年折旧计算）；未全部交还的，视为乙方未交还场地，乙方应继续承担交还义务并赔偿占用费损失。……第十条，合同生效。本合同必须经甲、乙双方盖章、签字后并同时符合本合同的第三条、第五条的付款条件才能生效。即签署合同当日乙方支付甲方首次保证金600万元[含原KTV租赁合同签署时乙方已缴纳的200万元保证金，第一次半年度租金502.5万元（含履行原KTV租赁合同时，乙方已支付的1093750元，另免除1楼行政办公区域内两个租金80万元，实际支付3131250元]，合计7131250元，合同签署满一年，乙方向甲方再缴纳200万元的保证金，以上本合同生效条件必须同时具备，不符合或不完成符合条件的，则本合同不生效；本合同亦自动作废。”
合同签订后，瑞银公司与天尊公司签署了3页的《明悦大酒店与3楼KTV物品交接清单》载明的设备名称包括挂墙式开水器（连支架）、制冰机连储冰箱、紫外线杀菌滤水器、酒水展示拒、三星液晶电视机、正方形茶几、功放柜等物品。
2015年7月7日，瑞银公司（甲方）、天尊公司（乙方）与朱永强、林鸿（丙方）签订《〈场地租赁合同〉补充协议》，内容为：“鉴于甲、乙双方于2011年10月13日签订了《场地租赁合同》，……现乙方经营状况困难，拟提前终止合同，为此，双方经友好协商，就提前终止原租赁合同事宜达成如下补充协议：一、合同终止。1.双方同意提前终止原《场地租赁合同》。2.乙方承诺于2015年10月10日前完成对1楼行政办公区域（总建筑面积约为820平方米）的清场工作，将该部分租赁物业完整、整洁、无损的交还给甲方，乙方在拆除及清场过程中所产生的全部费用由乙方自行承担。3.乙方同意在本补充协议签订后3日内，支付欠付2015年4月和5月的部分费用20万元。4.双方同意，乙方原租赁经营的成都明悦大酒店3楼KTV场地，提前于2016年1月31日终止；从2015年6月1日起至2016年1月31日止，乙方同意每月支付租赁费用15万元，租赁费用按月支付，先付后用，乙方应在当月结束前提前支付下月费用。5.乙方承诺于2016年2月15日前将租赁经营的成都明悦大酒店3楼KTV场地交还给甲方。6.因本合同场地租赁经营事项，甲、乙双方如果需要向任何有关部门缴纳任何租赁税费的（包括不限于房租租赁税等），均转由乙方承担缴纳。二、履行合同的担保。丙方同意对本补充协议中乙方之义务承担连带责任。三、违约责任。乙方若违反本补充协议之任一约定，则乙方需按原《场地租赁合同》的标准补齐本补充协议签订之前以及本补充协议签订之后所有少交或者未交之全部费用，同时，甲方有权要求乙方十日内搬离并返还租赁物。四、其他约定。1.乙方应依法妥善处理在经营期间所发生之债权债务，具体包括不限于会员充值卡、员工工资、供货商之供货款等。2.乙方在经营期限内不得使用'明悦、MINYA'等标志或文字作为乙方名称及经营用途。3.乙方应在本补充协议约定的期限内合法经营。4.乙方如按照本补充协议约定执行并在约定时间内按照约定条款付清费用且清场返还租赁物，甲方就不再追究乙方所付之费用与《场地租赁合同》之差额部分。5.本补充协议自各方签字后生效，协议一式四份，甲方持二份，乙方持一份，丙方持一份。”
2010年7月27日，瑞银公司出据收取蒋建文“三楼KTV场地租赁保证金”200万元，2011年10月13日，瑞银公司出据收取天尊公司“场地租赁保证金”400万元。租赁期间，天尊公司向瑞银公司支付房屋租金情况为：2011年10月13日3131250元，2012年3月22日232.5万元，2012年4月13日70万元，2012年9月20日200万元，2012年9月28日302.5万元，2013年4月1日300万元，2013年4月3日100万元，2013年4月11日102.5万元，2013年9月25日150万元、2013年9月28日200万元，2013年10月1日152.5万元，2015年1月28日40万元，2015年1月29日70万元，2015年4月4日45万元，2015年4月30日45万元，2015年7月10日支付20万元，2015年7月24日15万元，2015年8月16日15万元，2015年9月23日15万元，加上原蒋建文承租后遗留的租金1093750元，合计2497.5万元。物管费1691657元、空调费1306125元和2015年5月之前的水电气费。有吕岗确认并签名的2015年6月用水1236立方米、用气100立方米，用电13955度；2015年7月用水963立方米，用气402立方米，用电15528度；2015年8月用水963立方米、用气221立方米，用电18457度；2015年9月用水942立方米，用气255立方米，用电17807度；2015年10月用水1021立方米，用气158立方米，用电16525度。2015年11月用水643立方米、用气81立方米，用电10365度；2015年12月用水837立方米，用气120立方米，用电12213度；2016年1月用水790立方米，用气99立方米，用电13060度；无人确认签名的2016年2月用水892立方米，用气14立方米，用电4991度；2016年4月30日用水1411立方米，用气65立方米；2017年1月16日用水4535立方米、用气49立方米，用电13640度。
成都市公安局高新技术产业开发区分局芳草街派出所（以下简称芳草街派出所）2015年5月16日《接（报）处警登记表》载明：“本日18时05分接分局指令，处警人员陈永建、靳春亮于18时09分抵达现场。经了解，报警人吴中义系明悦大酒店保安部经理，因酒店方与其酒店三楼KTV房租原因双方发生纠纷，未发生打架事件。处警人员意见：1.登记，告知双方不要发生治安刑事案件；2.已回复指挥中心。”该所2015年11月6日《接（报）处警登记表》载明：“当事人：刘强，翁绍奎，王贤勇（伤者），蒲正平（伤者）。本日15时54分，接指挥中心指令，处警人员饶明鑫、崔环宇、罗奕聪于15时59分抵达现场。经了解，刘强系明悦大酒店工作人员，王贤勇、翁绍奎是KTV工作人员，双方因合同纠纷发生了抓扯，有人员受伤，已送往医院，其他人已作登记，等待下一步调查，民警告知双方，找正常渠道解决，不得采取过激行为，民警到现代医院，向医生了解后，伤者蒲正平为肺组织挫伤，无生命危险，随后民警告知蒲某，等伤情稳定后到派出所报案。处警人员意见：1.登记，2.通知120将伤者送往医院，3.制作笔录。”翁绍奎于2015年11月6日接受芳草街派出所民警询问时陈述：其是天尊公司的保安，2015年11月6日14时30分左右，翁绍奎和同事王贤勇、王玉春、胡绍荣等人在公司上班时，发现公司的电断了，以为是跳闸，就和工程部人员一起去配电房查看，明悦大酒店工作人员几十人站在配电室门口不准我方人员进入，而且用自制的铁扎栏封配电室的门，不准我方人员进入配电室，自己当时去阻止时被对方的铁扎栏划伤手和腰，警察来后被送往现代医院。2016年1月26日朱永强接受芳草街派出所民警询问时陈述：其在天尊公司工作，既是该公司的股东，也是负责KTV运营的总经理，到公安机关反映和明悦大酒店之间的合同经济纠纷。朱永强陈述2015年7月7日天尊公司与明悦大酒店签订《补充协议》，2016年1月31日之前天尊公司撤场，但是明悦大酒店不退还保证金，明悦大酒店老板陈建明说天尊公司交的保证金已经被冲抵租金扣完了。2015年11月6日明悦大酒店来了70多个人，直接到配电房将天尊公司的电停了。明悦大酒店的人守住配电房，不准天尊公司人员进去。天尊公司带了20多个保安、服务员到配电房，将明悦大酒店的电也停了，双方发生争执、打斗，天尊公司有人员受伤，明悦大酒店无人受伤。400万元保证金是向杨木尔甲借的，还欠金纬装修公司装修款，债权人在多次找天尊公司要钱未果的情况下，于今年20号带人到明悦大酒店要钱，具体情况不知道。
一审法院另查明，瑞银公司提供的2015年1月31日、2月28日、4月2日的《外包KTV用电月度计量表》、《外包KTV用水月度计量表》上“确认签字”一栏既有吕岗的签名，又有林鸿或者朱永强的签名。2010年5月27日，成都市物价局发出《关于调整中心城区居民生活用水和特种行业用水价格的通知》，从2010年6月1日起，将其它特种行业用水（指娱乐业、健身房、休闲会所、美容美发、茶楼、酿酒、饮料业、饮用水制造、烟草加工等）价格每吨由6.7元调为7.4元。成都市主城区非居民用天然气从2014年11月10日起从3.25元/立方米上调为4.03元/立方米。双方认可不分摊线损的电价为1.25元/度。
本案审理过程中，瑞银公司与天尊公司于2016年10月8日在一审法院协调下完成了对租赁房屋的交接。瑞银公司自行统计，租赁物普遍存在：包厢卫生间马桶底座裂缝，台面画痕严重，地毯有污渍发黑陈旧、有很多烟头烫洞等问题。
一审法院认为，瑞银公司与天尊公司之间签订的《场地租赁合同》以及瑞银公司、天尊公司、朱永强、林鸿签订的《补充协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。天尊公司认为，《场地租赁合同》第十条约定了合同签订后，天尊公司必须向瑞银公司支付第一次半年度的租金502.5万元和800万元保证金才生效，天尊公司实际只向瑞银公司支付了502.5万元租金和600万元保证金，尚有200万元保证金未支付，故《场地租赁合同》未生效。对此，一审法院认为，天尊公司虽然未按合同约定向瑞银公司支付全部保证金，但双方以实际行为履行了该合同，合同中约定的生效条件已经不具有实质意义，故天尊公司主张该合同尚未生效的理由不成立，一审法院不予支持。对于瑞银公司请求天尊公司返还租赁场地的请求，在本案诉讼过程中，天尊公司和瑞银公司已在一审法院协调下于2016年10月8日完成了租赁场地的交接，该诉讼请求已经得到履行，故一审法院不再对此作出判决。本案争议的焦点有五个：一、瑞银公司要求天尊公司支付拖欠的租金（含场地占用费）及违约金的诉讼请求是否成立；二、瑞银公司要求天尊公司支付物业管理费、中央空调费、水电煤气费以及返还部分物品的诉讼请求是否成立；三、朱永强、林鸿应否对天尊公司的债务承担连带清偿责任；四、天尊公司要求瑞银公司返还600万元保证金及利息的请求是否成立；五、天尊公司要求瑞银公司赔偿损失的请求是否成立。下面分别进行评述：
关于第一个争议焦点，瑞银公司认为，天尊公司未在《补充协议》约定的期限内交还租赁物，瑞银公司有权按照《场地租赁合同》的约定，要求天尊公司支付全部租赁费及场地占用使用费。而天尊公司则认为，实际履行过程中，由于经营状况发生变化，双方并未按照《场地租赁合同》约定的标准支付租金，而是采取通过口头协商的方式履行变更了租赁费用的标准，签订《补充协议》时，天尊公司只欠2015年4月和5月租赁费用20万元，天尊公司按约支付了欠付的租赁费用，未交还租赁物系瑞银公司拒不退还保证金所致，瑞银公司要求按照《场地租赁合同》约定的租金标准支付租金的理由不成立。对于2015年6月1日之前的租金应该按何种标准支付的问题，一审法院认为，《场地租赁合同》约定的租金为1005万元/年，折算为月租金为83.75万元。而《补充协议》写明订立《补充协议》的原因是“现乙方经营状况困难，拟提前终止合同”，并约定有“乙方同意在本补充协议签订后3日内，支付欠付2015年4月和5月的部分费用人民币20万元”和“从2015年6月1日起至2016年1月31日止，乙方同意每月支付租赁费用人民币15万元，租赁费用按月支付，先付后用，乙方应在当月结束前提前支付下月费用”内容。如果按照瑞银公司的主张，则2014年10月13日至2015年4月12日为一个经营周期，2015年4月13日至2015年10月12日为另一个经营周期，不可能存在天尊公司单独欠缴2015年4月和5月期间的租赁费用问题。同时，根据天尊公司向瑞银公司支付租金的时间和金额来分析，即使将天尊公司向瑞银公司缴纳的600万元保证金全部抵作欠付的租金，天尊公司也没有及时支付完毕2014年10月12日之前的租金，2014年10月13日至2015年4月12日期间的租金必然也没有支付完毕。如果按照瑞银公司主张的签订《补充协议》之前的租金均按1005万元/年计算，双方在签订《补充协议》中对之前的欠租行为只字不提，专门约定天尊公司应在三日内补缴2015年4月、5月的租赁费用20万元显然不符合常理。另外，《补充协议》签订后，天尊公司在2015年7月10日（3日内）向瑞银公司支付了20万元，又于2015年7月24日、8月16日、9月23日分别向瑞银公司支付了15万元的租赁费用，瑞银公司对此未提出任何异议，也未提及天尊公司之前还存在欠租的情况。最后，在双方没有提及经营情况发生重大情势变更的情况下，瑞银公司与天尊公司通过签订《补充协议》的形式，将原合同中约定的月租金标准从83.75万元直接调整为15万元，下调幅度高达80%也不符合常理，故一审法院结合《补充协议》中双方约定的内容、当事人的陈述以及履行情况，认定瑞银公司与天尊公司在签订《补充协议》之前对租金标准存在口头约定，且天尊公司于2015年7月10日向瑞银公司支付20万元后就不再拖欠瑞银公司2015年6月1日之前的租金事实成立。
对于之后的租金（含场地使用费）的计算问题，天尊公司和瑞银公司均认可应计算至2016年10月8日双方交接时止，但对于租金的计算标准有争议。《补充协议》第四条第4款约定：“乙方如按照本补充协议约定执行并在约定时间内按照约定条款付清费用且清场返还租赁物，甲方就不再追究乙方所付之费用与原《场地租赁合同》之差额部分。”根据本案查明的事实，天尊公司确实未在2016年1月31日之前交还租赁物，但是，天尊公司和瑞银公司于2015年11月6日因履行合同产生纠纷，并且导致了天尊公司工作人员受伤住院。在履行期限届满后，天尊公司要求瑞银公司退还保证金的情况下，瑞银公司不予退还也是导致天尊公司未及时交还租赁物的原因。虽然双方在《补充协议》中只将天尊公司按时、全面履行义务作为执行新租金标准的条件，但瑞银公司的不诚信履行行为也是导致纠纷发生的重要原因，故对于未按时交还租赁物的责任不应归责于一方原因所致。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，由于瑞银公司存在过错，阻却了条件的成就，天尊公司请求按照《补充协议》的约定支付租金的条件视为成就，瑞银公司要求按照《场地租赁合同》约定的标准支付租金的理由不成立，不予支持。天尊公司尚应向瑞银公司支付2015年11月1日至2016年10月8日的租金（含场地使用费）为（11+8÷30）月×15万元/月=169万元。
关于逾期付款的违约金，《场地租赁合同》约定租金应每半年支付一次，且第三条第2款同时约定有“乙方应严格按本合同约定的时间向甲方支付租金，若逾期支付，每逾期一天，应支付甲方相当于未付租金的百分之一的违约金”的内容。双方事后签订的《补充协议》第一条第4款将原《场地租赁合同》中每半年支付一次租金改为按月支付，天尊公司应在当月结束前提前支付下月的租金，但对于违约责任没有重新进行约定，故瑞银公司主张天尊公司承担逾期支付租金的违约金应从每次应付款之次日起计算，即每月的1号开始计算。对于违约金的计算标准，双方合同中约定的每日百分之一相当于年利率365%，确实过高，瑞银公司起诉时已经主动将违约金标准降为中国人民银行同期贷款利率的4倍，并无不当，一审法院予以支持。
关于第二个争议焦点，《场地租赁合同》中将承租人天尊公司应当向出租人瑞银公司支付的费用分为租金和其他费用，其他费用包括：水、电费（按实际使用数量及物价相关规定计费），中央空调费（按15元/月/平方米支付）、物业管理费（按70万元/年支付）。而《补充协议》直接表述为租赁费用，没有再提及租金和其他费用的问题。如果没有对租赁费用进行特别说明，按照通常的理解，承租人应支付的固定租赁费用包括租金及其他固定产生的费用，本案中涉及的中央空调费、物业管理费都是固定收取的费用，应当包含在其中。双方在承租期间对每个月产生的水、电、煤气进行了计量并签字确认，表明承租人在租赁期间产生的水、电、煤气应据实支付，不应包含在固定的租赁费中。一审法院在第一个争议焦点中已经论述，在合同履行过程中，天尊公司与瑞银公司已经口头变更了租赁费用的支付标准，根据《补充协议》的约定，天尊公司向瑞银公司支付20万元后双方在2015年6月1日之前的租赁费用就已经结清，之后的物业管理费和中央空调费已经包含在每月15万元租赁费用之中，故瑞银公司单独主张上述两部分费用的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。
对于瑞银公司统计的水、电、煤气等费用，2015年6月至2016年1月期间的《外包KTV用电月度计量表》、《外包KTV用水月度计量表》上均有天尊公司工作人员吕岗签字确认，一审法院对载明的用水量7395立方米，用气量1406立方米，用电量117910度予以确认。2016年2月29日、3月1日、4月30日期间的《外包KTV用电月度计量表》、《外包KTV用水月度计量表》虽无吕岗签名，但此时天尊公司尚未将租赁物返还瑞银公司，该期间由瑞银公司工作人员记载的用水2303立方米、用电4991度、用气79立方米具有合理性，一审法院亦予以确认。瑞银公司提供的2017年1月16日的《外包KTV用电月度计量表》、《外包KTV用水月度计量表》与天尊公司向瑞银公司交还租赁物的时间（2016年10月8日）相差两个多月，其数据的真实性和合理性无法确认，一审法院对该部分费用不予支持。根据该期间成都市水、电、气的价格，天尊公司应向瑞银公司支付的水费为：71765.2元【（7395+2303）立方米×7.40元/立方米】，电费为：153626.25元【（117910+4991）度×1.25元/度】，气费为：6105.45元【（1436+79）立方米×4.03元/立方米】，合计231496.9元。
关于瑞银公司主张天尊公司对损坏的租赁物进行折价赔偿的问题，虽然双方签订的合同名称为《场地租赁合同》，但该合同第一条中不仅约定了瑞银公司应向天尊公司提供场地以及电梯、空调、卫生等设备设施，第3款约定“甲方提供3楼KTV所有家具、地毯、灯具、电视等KTV经营管理所需的硬件设施”，第六条第4项约定“租期届满双方未续租的，乙方应按租赁前的原状（甲方同意的装修除外）将场地及相关设备全部交还给甲方，交还时应经甲方验收认可，若有损坏应予以修复并赔偿损失（按5年折旧计算）；未全部交还的，视为乙方未交还场地，乙方应继续承担交还义务并赔偿占用费损失”内容，天尊公司和瑞银公司在一审法院主持下完成租赁物交接时，未到现场对租赁的设施设备进行清点，根据瑞银公司的统计，天尊公司返还的设施设备中确实存在一些已经毁损的设施设备，鉴于这些设施设备已经使用超过5年，按照合同约定的按5年折旧计算，已经折旧完毕，不再存在残值，故一审法院对瑞银公司要求天尊公司按照原有价格进行赔偿的请求不予支持。
关于第三个争议焦点，朱永强、林鸿虽然为天尊公司员工，但二人均具备完全民事行为能力，对于《补充协议》中约定的“丙方同意对本补充协议中乙方之义务承担连带责任”的法律后果具备相应的认知能力，故应对其签名的法律后果承担相应的责任，瑞银公司请求林鸿、朱永强承担连带责任的理由成立，一审法院予以支持。林鸿、朱永强辩称担保条款无效以及二人只是见证人和代理人，不是担保人的理由不成立，一审法院不予支持。《中华人民共和国担保法》第二十条规定：“一般保证和连带责任保证的保证人享有债务人的抗辩权。债务人放弃对债务的抗辩权的，保证人仍有权抗辩。抗辩权是指债权人行使债权时，债务人根据法定事由，对抗债权人行使请求权的权利。”天尊公司已经反诉要求瑞银公司返还保证金及利息，该债权如果成立，可与瑞银公司所主张的债权进行抵销，林鸿和朱永强仅对抵销后剩余的债务承担连带责任。担保债务具有从属性，如果抵销后债务已经不存在，则林鸿和朱永强的保证责任亦予以消灭。
关于第四个争议焦点，天尊公司向瑞银公司交纳了600万元保证金，根据《场地租赁合同》第五条的约定，该保证金主要是用于抵扣天尊公司应承担的费用及违约金，同时约定瑞银公司应在租赁期限届满后，扣除相关费用后三个工作日无息退还天尊公司。瑞银公司在本案中主张天尊公司支付相关费用，一审法院予以了支持，故天尊公司请求瑞银公司返还保证金的请求亦应予以支持。关于利息，一审法院认定从双方办理租赁物交还之日起三个工作日后开始起算，即从2016年10月12日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。
关于第五个争议焦点，天尊公司认为，瑞银公司在租赁期间存在阻扰其正常经营的行为，故请求瑞银公司赔偿损失120万元。对此，一审法院认为，根据现有证据，双方在租赁期间虽然曾经发生纠纷，但天尊公司并没有提供证据证明其遭受了相应的损失，该请求因证据不足而不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、天尊公司于本判决生效之日起十五日内，向瑞银公司支付拖欠的租金（含场地占用费）169万元及逾期付款违约金（违约金计算方式为：按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，其中15万元从2015年11月1日起算、另15万元从2015年12月1日起算、另15万元2016年1月1日起算、另15万元2016年2月1日起算、另15万元2016年3月1日起算、另15万元2016年4月1日起算、另15万元2016年5月1日起算、另15万元2016年6月1日起算、另15万元2016年7月1日起算、另15万元2016年8月1日起算、另15万元2016年9月1日起算、剩余4万元2016年10月1日起算，均计算至本判决确定的履行期限届满时止。逾期未支付完毕本金的，该违约金按欠付金额计算至实际履行完毕之日止）；二、天尊公司于本判决生效之日起十五日内，向瑞银公司支付拖欠的水、电、煤气费用231496.9元；三、瑞银公司于本判决生效之日起十五日内，向天尊公司返还保证金600万元及利息（利息计算方式为：以600万元为基数，从2016年10月12日起，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至本判决确定的付款之日止。逾期未支付完毕的，利息按欠付金额计算至实际履行完毕之日止）；四、上述第一项、第二项和第三项给付义务品迭后，如果天尊公司对瑞银公司仍有支付义务，则林鸿、朱永强应承担连带清偿责任；五、驳回瑞银公司的其他诉讼请求；六、驳回天尊公司的其他反诉请求。如果未按本判决确指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费193784元，由瑞银公司负担120000元，由天尊公司负担73784元。反诉案件受理费31100元，由天尊公司负担11000元，由瑞银公司负担20000元。
二审中，各方当事人没有提交新证据。各方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点：一、关于瑞银公司主张的租金及违约金、场地占用费是否成立问题（包括：1.关于双方是否已就租金标准达成了口头约定问题；2.关于瑞银公司对未按时退还租赁场地是否存在过错问题）；二、关于瑞银公司主张的物业管理费及中央空调费是否成立的问题；三、关于瑞银公司主张的保证金已经全部冲抵了欠付租金是否成立问题；四、关于瑞银公司主张的朱永强、林鸿承担连带责任问题。
一、关于瑞银公司主张的租金及违约金、场地占用费是否成立问题（包括：1.关于双方是否已就租金标准达成了口头约定问题；2.关于瑞银公司对未按时退还租赁场地是否存在过错问题）
关于双方是否已就租金标准达成了口头约定问题。根据《补充协议》第一条第3项、第4项、第三条约定，天尊公司已按《补充协议》的约定支付了双方明确确认的欠付租金20万元，此后，又根据双方约定按月分别支付了15万元的租金，瑞银公司未表示异议，也未主张天尊公司违约而要求天尊公司按原《场地租赁合同》的标准补齐《补充协议》签订之前以及《补充协议》签订之后所有少交或者未交的全部费用，结合双方在《补充协议》中对之前所欠租金作出的确认，明确约定天尊公司《补充协议》签订后3日内，支付欠付2015年4月和5月的部分费用20万元。该事实印证了瑞银公司认可天尊公司除2015年4月和5月的部分费用20万元外，已按约支付完了租金，印证了双方在签订《补充协议》之前已就租金标准达成了口头约定，改变了《场地租赁合同》中约定的租金标准。故一审判决根据双方约定、当事人的陈述及履行情况，认定双方在签订《补充协议》前对租金标准存在口头约定，且天尊公司于2015年7月10日支付20万元后就不再拖欠瑞银公司2015年6月1日前的租金正确，本院予以维持。瑞银公司以双方不存在口头约定为由主张改判租金及违约金、场地占用费金额的上诉理由与本案事实不符，本院不予支持。
关于瑞银公司对未按时退还租赁场地是否存在过错问题。本案中，天尊公司按照《补充协议》约定交纳了2015年10月前的租金。天尊公司和瑞银公司于2015年11月6日因履行合同产生纠纷，并且导致了天尊公司工作人员受伤住院。在履行期限届满后，天尊公司因瑞银公司不退保证金而未及时交还租赁物，不应归责于其中一方。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，认定瑞银公司存在过错符合本案客观事实，对瑞银公司要求按照《场地租赁合同》约定的标准支付租金的理由不予支持正确。据此，瑞银公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于瑞银公司主张的物业管理费及中央空调费是否成立的问题
本案中，双方签订《补充协议》时已明确约定提前终止《场地租赁合同》，表明双方已明确约定终止履行《场地租赁合同》中关于物业管理费及中央空调费的约定，而《补充协议》中也未再约定该项费用，故瑞银公司主张该费用的前提条件已不成立，据此，其该上诉理由不成立，本院不予支持。
三、关于瑞银公司主张的保证金已经全部冲抵了欠付租金是否成立问题
根据双方签订的《补充协议》约定，双方已终止履行《场地租赁合同》，而《补充协议》中并未约定用保证金冲抵欠付租金，故瑞银公司上诉理由缺乏事实依据，对其上诉请求驳回天尊公司的全部反诉请求的主张本院不予支持。
四、关于瑞银公司主张的朱永强、林鸿承担连带责任问题
本案中，本院已查明瑞银公司上诉主张的保证金已全部冲抵了所欠租金的理由缺乏事实依据，故其以此为由请求改判的前提条件不成立，本院不予支持。
综上所述，瑞银公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。因被上诉人林鸿经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条的规定，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费223004.51元，由成都瑞银投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘小玫
审判员 陈 敏
审判员 刘维秋
二〇一八年三月五日
书记员 赵梦瑶