湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第03422号
上诉人（原审原告）长沙金房房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区梓园路39号701房。
法定代表人吴建平，董事长。
委托代理人王炼斌，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张硕。
委托代理人张德云，男，汉族，系张硕之父。
上诉人长沙金房房地产开发有限公司（以下简称金房公司）因与被上诉人张硕商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出（2013）雨民初字第2545号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月5日，长沙长大房地产开发有限公司（出卖人）与张硕（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为200982031604），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于长沙市雨花区香樟路778号玲珑湾园（万树丹堤）项目中的第4幢N单元某号房。该房屋建筑面积共116.36平方米，单价为每平方米4688元，总金额为545496元。买受人在《商品房买卖合同》签署当日付清购房款115496元（含定金），余款430000元以银行按揭方式支付。出卖人应当在2011年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑方、施工方、监理方、设计方、勘测方等五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记并取得栋产权证。取得栋产权证后90个工作日内申请办理完成买受人的房屋所有权证和土地使用权证。因买受人未及时偿还银行按揭贷款导致银行要求出卖人承担担保责任的，买受人应在接到出卖人还款通知或银行扣收出卖人账户资金后7日内将出卖人代为支付银行的款项（含本金、利息、罚息及其他相关费用等）归还出卖人，并应承担银行向出卖人追偿的所有费用（包括但不限于银行保证金、银行滞纳金、律师代理费用、公告费用）。在该房屋未办理好房屋产权证前，若买受人不按上述规定及时归还出卖人因承担担保责任所支付的款项的，出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》并将该房屋收回另行出售，出卖人按照买受人在本合同中的地址邮寄有关解除合同的法律文书被退回或签收之日即为合同解除日，买受人应承担因此给出卖人造成的损失及相关费用（包括但不限于欠款本金、银行滞纳金、律师代理费用、公告费用）并向出卖人支付房款总额20%的违约赔偿金。若房屋产权证已办理完毕，买受人未及时归还出卖人代偿的担保责任款项的，买受人除按上述规定全额归还出卖人代偿款项外，还应按购房款总额的20%向出卖人支付违约金。合同对其他事项还进行了约定。当日，张硕向长沙长大房地产开发有限公司支付了购房款115496元，余款430000元张硕通过中国建设银行股份有限公司长沙香樟路支行按揭贷款的方式支付。2009年12月14日，长沙长大房地产开发有限公司变更公司名称为金房公司。由于张硕未如约偿还银行贷款本息，金房公司于2012年2月28日代张硕偿还贷款本金、利息及罚息1008.09元，于2012年3月31日代张硕偿还贷款本金、利息及罚息2826.50元，于2012年6月28日代张硕偿还贷款本金、利息及罚息8581.17元，于2012年8月31日代张硕偿还贷款本金、利息及罚息5634.69元，于2012年9月29日代张硕偿还贷款本金、利息及罚息2807.7元，于2012年11月29日代张硕偿还贷款罚息13.68元，以上合计20871.83元。2013年7月30日，金房公司根据张硕在合同中约定的地址（长沙市新星小区梅星苑1-104）向张硕邮寄了《关于偿还被银行扣收的款项的函》。张硕未能偿还金房公司被银行扣收的20871.83元。金房公司遂于2013年8月14日起诉至原审法院，请求依法裁决。
另查明，金房公司与广东广和律师事务所签订《委托代理合同》，约定：广东广和律师事务所接受金房公司委托，指派王炼斌律师担任金房公司的委托代理人，全权代理金房公司与张硕等人商品房买卖合同纠纷案的相关事宜。双方约定律师代理费为27000元。案件执结后，金房公司支付律师费。本案审理期间，张硕于2013年8月27日偿还了金房公司被银行扣收的20871.83元。金房公司的一审诉讼请求：1、判决解除金房公司与张硕2009年12月5日签署的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：200982031604）；2、判决张硕偿还金房公司被扣收的20871.83元（暂计算至2013年6月，须还至判决执行完毕之日），并支付违约金109099.20元、承担金房公司所支出的律师代理费27000元；3、本案受理费由张硕负担。
原审法院认为：本案应定性为商品房预售合同纠纷。长沙长大房地产开发有限公司与张硕签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。因长沙长大房地产开发有限公司于2009年12月14日变更名称为金房公司，金房公司继受长沙长大房地产开发有限公司的一切权利和义务。金房公司依约向张硕交付商品房，履行了自己的义务，张硕因未按约偿还银行贷款本息导致银行从金房公司的保证金账户中扣收20871.83元，而张硕未按约偿还金房公司代为支付的上述款项，已构成违约，应向金房公司承担相应的违约责任。根据双方合同约定，因张硕未及时偿还银行按揭贷款导致银行要求金房公司承担担保责任的，张硕应在接到金房公司还款通知或银行扣收金房公司账户资金后7日内将金房公司代为支付银行的款项（含本金、利息、罚息及其他相关费用等）归还金房公司，并应承担银行向金房公司追偿的所有费用（包括但不限于银行保证金、银行滞纳金、律师代理费用、公告费用）。在该房屋未办理好房屋产权证前，若张硕不按上述规定及时归还金房公司因承担担保责任所支付的款项的，金房公司有权解除与张硕签订的《商品房买卖合同》并将该房屋收回另行出售，金房公司按照张硕在本合同中的地址邮寄有关解除合同的法律文书被退回或签收之日即为合同解除日，张硕应承担因此给金房公司造成的损失及相关费用（包括但不限于欠款本金、银行滞纳金、律师代理费用、公告费用）并向金房公司支付房款总额20%的违约赔偿金。若房屋产权证已办理完毕，张硕未及时归还金房公司代偿的担保责任款项的，张硕除按上述规定全额归还金房公司代偿款项外，还应按购房款总额的20%向金房公司支付违约金。根据合同约定，金房公司应当在2011年3月31日前将取得建筑方、施工方、监理方、设计方、勘测方等五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付张硕使用。金房公司应当在商品房交付使用后365个工作日内将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记并取得栋产权证。取得栋产权证后90个工作日内申请办理完成买受人的房屋所有权证和土地使用权证。因金房公司向张硕交付商品房的日期应在2011年3月31日前，金房公司办理完成张硕的房屋所有权证和土地使用权证的日期应在2012年6月30日前，金房公司向原审法院起诉之日已经超过双方约定的关于办理房屋所有权证和土地使用权证的最后期限，故张硕承担的违约责任应按照房屋产权证已办理完毕的情形处理即张硕除全额归还金房公司代偿款项外，还应向金房公司支付违约金。综上，金房公司要求解除与张硕于2009年12月5日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为200982031604），不予支持。金房公司要求张硕偿还其被银行扣收的20871.83元，因张硕于2013年8月27日偿还了金房公司被银行扣收的20871.83元，对金房公司的该项诉求，不予支持。金房公司要求张硕按房屋总额的20%支付违约金109099.20元，该违约金约定的标准过高，调整为按银行扣收金房公司款项的20%支付违约金即4174元（20871.83元×20%）为宜。金房公司要求张硕承担其所支出的律师代理费27000元，因金房公司未提供正式发票，不能证明其已实际支付了律师代理费，对金房公司的该项诉求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张硕应于本判决生效后七日内支付金房公司违约金4174元；二、驳回金房公司的其他诉讼请求。本案受理费1720元，由张硕负担。
上诉人金房公司不服，上诉称：1、双方签订的《长沙市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第3项所约定的上诉人单方解除合同权、违约金合法有效。因被上诉人连续8个月未偿还银行按揭贷款导致银行扣收上诉人账户资金20871.83元，且涉诉房屋尚未办理好房屋产权证，上诉人也依约按被上诉人在合同中确认的送达地址向被上诉人寄送了还款通知并经签收，故上诉人可以单方解除合同，双方的商品房买卖合同在被上诉人收到本案起诉状副本时就已解除。补充协议约定的上诉人的单方解除权与办理房屋所有权证和土地使用权证等事项无关，不应以此为前提和条件。2、原审法院在被上诉人未对违约金提出抗辩的情况下调减违约金，属于自由裁量权的滥用。3、上诉人已通过银行支付了包括本案代理费在内的三案的律师代理费7.5万元，原审法院以上诉人未提供正式发票为由，驳回上诉人的该项请求，无法律依据。请求二审法院撤销原判，改判解除上诉人与被上诉人于2009年12月5日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为200982031604），被上诉人向上诉人支付违约金109099.20元，承担上诉人所支出的律师代理费27000元，并由被上诉人承担本案诉讼费。
被上诉人张硕辩称，上诉人的还款通知是送给了七岁的孩子，我也不知道这个情况，我只收到了原审法院寄的传票，收到传票后，我就还了钱给银行。开庭的时候，上诉人就要我们还十多万元，明显过高，我当然不同意。
本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点系金房公司是否有权解除其与张硕于2009年12月5日签订的《长沙市商品房买卖合同》并要求张硕支付律师代理费27000元，以及该合同附件四补充协议第二条3项所约定的违约金是否过高。
关于金房公司是否有权解除《长沙市商品房买卖合同》并要求张硕支付律师代理费27000元。金房公司主张称合同附件四的第二条3项约定，在房屋未办理好房屋产权证前，张硕未及时归还金房公司因承担担保责任所支付的款项的，金房公司有权解除合同，张硕应承担因此给金房公司造成的损失及相关费用（包括但不限于银行保证金、银行滞纳金、律师代理费用、公告费用），现张硕连续8个月未偿还银行按揭贷款导致银行扣收上诉人账户资金20871.83元，且涉诉房屋尚未办理好房屋产权证，故金房公司可以单方解除合同，张硕亦应支付金房公司在本案中实际支出的律师代理费27000元。然，根据双方《长沙市商品房买卖合同》第十条、第十七条之约定，金房公司应当在2011年3月31日前将符合约定的商品房交付给张硕，并在2012年6月30日前办理完成张硕的房屋所有权证和土地使用权证。涉诉房屋虽未办好房屋产权证，但金房公司未能证明系因张硕原因所造成，根据公平、诚信原则，金房公司不得因其延期办证的行为而在本案中享有单方解除合同并要求张硕支付律师代理费的权利。另，根据金房公司与广东广和律师事务所签订《委托代理合同》第六条之约定，金房公司在案件执结后才支付律师费，而且金房公司亦未提供正式发票，故金房公司不能充分证明其在本案中实际支付了律师代理费及其具体数额。故对于金房公司要求解除其与张硕于2009年12月5日签订的《长沙市商品房买卖合同》及要求张硕支付律师代理费27000元的主张，本院不予支持。
关于商品房买卖合同附件四补充协议第二条3项所约定的违约金是否过高。金房公司主张称张硕因未及时归还金房公司代偿的担保责任款项，根据合同附件四补充协议第二条3项之约定，除全额归还代偿款项外，还应按购房款总额的20%向金房公司支付违约金，即109099.20元。张硕提出合同约定的违约金过高。金房公司因张硕未及时还贷被银行扣收的款项金额为20871.83元，且张硕已于2013年8月27日偿还了金房公司上述款项，故合同附件四补充协议第二条3项所约定的违约金过分高于金房公司造成的实际损失，应当依法予以调减。本院认为，原审法院将违约金调整为银行扣收金房公司款项的20%即4174元，较为合理，应予维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人长沙金房房地产开发有限公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费1720元，由上诉人长沙金房房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 王 勇
代理审判员 黄 琦
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 金新贵
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。