山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民再字第6号
上诉人（原审原告、被申请人）：叶萍。
委托代理人：邹元华，山东岳首律师事务所律师。
被上诉人（申请再审人、案外人）：王保臣。
被上诉人（申请再审人、案外人）：程夫荣，系被上诉人王保臣之妻。
两被上诉人委托代理人：�洋，山东圣卓恒律师事务所律师。
两被上诉人委托代理人：焦裕伟，山东圣卓恒律师事务所实习律师。
被申请人（原审被告）：范克林。
委托代理人：陈继祥，泰安泰山岱庙法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告、被申请人）叶萍与被申请人（原审被告）范克林买卖合同纠纷一案，泰安市岱岳区人民法院于2010年6月4日作出（2010）岱商初字第451号民事判决。该判决发生法律效力后，被上诉人（申请再审人、案外人）王保臣、程夫荣于2013年4月22日向泰安市岱岳区人民法院申请再审，泰安市岱岳区人民检察院于2014年7月7日以泰岱检民（行）监（2014）37090300003号检察建议书建议该案再审。泰安市岱岳区人民法院于2014年7月8日作出（2014）岱民申字第2号民事裁定，裁定对该案进行再审。泰安市岱岳区人民法院于2014年10月10日作出（2014）岱民再初字第13号民事判决。宣判后，上诉人叶萍不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人叶萍的委托代理人邹元华，被上诉人王保臣、程夫荣及其委托代理人李洋、焦裕伟，被申请人范克林的委托代理人陈继祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年4月13日，上诉人叶萍起诉至泰安市岱岳区人民法院称，2009年12月1日，叶萍与范克林签订买卖合同，叶萍购买范克林的房屋，叶萍按约支付范克林房款后，范克林未按约定期限为叶萍办理产权过户手续，请求依法判令范克林将泰房权证泰字第××号房产（西更道路南东数第8间三层营业房）及泰土国用（2008）第1-0010号土地使用权过户到叶萍名下。范克林辩称，叶萍所述是事实，但办理过户是双方的义务，我只是协助，我单方无法为原告办理过户，再说我不是办理过户的主办单位，要求驳回叶萍的诉�请求。
泰安市岱岳区人民法院原审查明，2009年12月1日，叶萍、范克林签订买卖合同。合同约定，范克林将位于西更道路南东数第8间三层营业房卖给叶萍，房产证号为泰房权证泰字第××号，建筑面积164.27平方米，土地证号为泰土国用（2008）第1-00**号，土地面积为64.55平方米，价格40万元，叶萍一次性支付范克林房款，范克林保证在两个月内为叶萍办理过户手续，过户发生的费用由叶萍负担，范克林保证该房产无其他纠纷。协议签订后，叶萍将房款交付范克林，范克林将房屋交付叶萍使用，但是范克林未按合同约定为叶萍办理房权过户手续。
泰安市岱岳区人民法院原审认为，叶萍、范克林签订的买卖合同，形式要件完备，意思表示真实，内容不违反法律禁止性规定，系有效合同。双方应按照合同约定全面履行自己的义务。叶萍依约履行义务后，范克林未按合同约定期限为叶萍办理过户手续，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，继续履行合同。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审判决：限被告范克林自本判决生效之日起十日内，为原告办理过户手续，将泰房权证泰字第××号房权证项下，位于西更道路南东数第8间，建筑面积为164.27平方米的房产；将泰土国用（2008）第1-0010号土地使用证项下，土地面积为64.55平方米的土地使用权过户到原告名下。案件受理费100元由被告承担。
2013年4月22日，被上诉人王保臣、程夫荣申请再审称：第一，原审时未查清范克林有无配偶，未查清涉案房屋是否系夫妻共有财产。该房屋是范克林与我女儿王某的夫妻共有财产，其私自出售，违反法律规定。第二，案件应由不动产所在地法院受理，岱岳区法院没有管辖权。上诉人叶萍辩称：第一，本案属于专�管辖，应由泰山区法院审理，岱岳区法院无管辖权；第二，本案涉案房屋的交易价格应为80万元，而不是原审诉称的40万元，当时是想减少一点诉讼费和过户费用，在再审过程中予以更正。被申请人范克林辩称：第一，本案岱岳区法院没有管辖权；第二，程夫荣、王保臣的主张无事实和法律依据，其女儿王某在公证遗嘱中没有提到涉案房屋，诉争房屋是2007年10月9日从范某名下购买，与程夫荣、王保臣及其女儿王某无关。
泰安市岱岳区人民法院再审一审查明，王某系王保臣、程夫荣之女。范克林与王某1997年3月18日登记结婚。2005年1月24日，王某立下公证遗嘱，载明自愿将遗嘱中所列明的轿车、搅拌机等财产及其他夫妻共有财产中归其所有的份额遗留给其父王保臣、其母程夫荣所有。2005年6月14日，王某病逝。
再审一审另查明，2001年12月22日，泰安市泰山区房屋建设综合开发公司（以下简称综合开发公司）与范克林签订《商品房预（销）售协议》，约定综合开发公司将其开发的位于西更道路南东数第8间营业房预（销）售给范克林；房屋建筑面积157平方米，单价5000元，总计价款785000元；付款方式为一次性付清。双方未对付款及交房具体时间进行约定。2003年3月12日，综合开发公司与泰安市创新城市建设有限公司（以下简称创新公司）签订建设工程施工合同约定：综合开发公司将望岳B小区49号住宅楼工程承包给创新公司进行施工，工期为2003年3月15日开工至2003年10月30日竣工（以有关验收部门验收手续为准）。合同签订后，范克林作为创新公司的项目经理在经办人处签字，并具体负责相关工程的施工。泰安市房产交易中心存档的望岳住宅小区B区49号楼登记申请审批书记载该楼建成年限为2003年。2005年8月20日，综合开发公司与范克林再�签订《商品房预（销）售协议》，约定将西更道路南东数第8间营业房出售给范克林，协议约定的房屋价款等内容与2001年双方签订的合同相一致，只是将付款方式由一次性付清改为顶创新公司范克林工程款。同时，双方还签订了《商品房（预）售交款协议》。同日，范克林为综合开发公司出具收款收据，收款人为创新公司，收款项为望岳B区49号楼工程款，金额为785000元（收据右侧备注“顶房”字样），该收据未加盖创新公司公章。2005年9月1日，综合开发公司为范克林出具收款收据，缴款人为范克林，项目为西更道路南东数第8间营业房，金额为785000元。2005年12月22日，范克林与范某签订转卖协议，约定范克林将西更道路南东数第8间营业房转卖于范某。同日，范某与综合开发公司签订《商品房预（销）售协议》，载明由综合开发公司将上述营业房卖给范某，共计�款785000元，交付购房价款方式为顶范克林工程款。2007年10月9日，范某与范克林又签订转卖协议，约定范某将上述营业房转卖于范克林。同时，范克林再次与综合开发公司签订《商品房预（销）售协议》，载明由综合开发公司将上述营业房卖给范克林，共计价款785000元，交付购房价款方式为由范某转卖。同日，综合开发公司重新为范克林出具收款收据，载明交款人为范克林，项目为西更道路南东数第8间营业房，金额为785000元。2007年10月15日，综合开发公司为范克林出具涉案房屋的购房发票。范克林自认，涉案房屋是于2005年付款，付款方式是用单子转账，没有交付现金。2009年9月25日，泰安市房产管理局为范克林颁发了涉案房屋的所有权证，证号为泰房权证泰字第××号。范克林在申请办理房屋所有权证时提交审批的是其与综合开发公司2001年12月22日签订的购房�议。泰安市房产交易中心存档的房地产（交易）登记申请审批书载明该房屋建成年限为1995年，取得日期为2001年12月。
再审一审还查明，2009年12月1日，范克林与叶萍签订购房协议，约定范克林将涉案房屋卖给叶萍，范克林保证在两个月内为叶萍办理过户手续。2010年4月13日，叶萍诉至本院，请求范克林将涉案房屋按合同约定过户。叶萍在原审诉状中提供范克林的地址为泰安市岱岳区。原审期间，叶萍和范克林均到庭参加诉讼，未提出管辖权异议。
上述事实有结婚证，公证遗嘱，（2006）泰山民初字第509号民事判决书，建设工程施工合同，2001年12月22日商品房预（销）售协议，2005年8月20日商品房预（销）售协议、交款协议，2005年12月22日转卖协议、商品房预（销）售协议，2007年10月9日转卖协议、商品房预（销）售协议，收款收据，购房发票，查档证明，泰安市房地产（交易）登记申请审批书，购房协议，历次庭审笔录等证据在案证实。
泰安市岱岳区人民法院再审一审认为，王保臣、程夫荣、范克林对王某的身份情况、公证遗嘱内容、去世时间均无异议，结合结婚证、遗嘱、（2006）泰山民初字第509号民事判决书、当事人陈述等证据予以确认。
关于本案管辖权问题。叶萍原审的诉讼请求是要求范克林按照双方购房协议中约定的内容为其办理过户手续，范克林对双方签订的协议表示认可，但认为办理过户手续有专门的主管部门，其只是协助办理，无法单方为叶萍办理过户。房屋买卖合同纠纷本质上是合同纠纷的一种，而从原审时双方的诉辩主张来看，叶萍和范克林对涉案房屋的权属并无争议，其争议主要是范克林是否应履行购房协议中约定的合同义务。因此，本案原审属于合同纠纷。叶萍在原审起诉时提供范克林的住址为泰安�岱岳区，且原审时范克林亦委托代理人到庭应诉，并未提出管辖权异议，因此应视为对管辖权予以认可。综上，原审管辖并无不当。
关于申请再审人提出的涉案房屋权属问题。首先，泰安市房产管理局档案材料显示，范克林申请办理涉案房屋所有权登记证时提交的是2001年12月22日与综合开发公司签订的购房协议，登记申请审批书载明涉案房屋取得时间为2001年12月，因此，2001年12月22日的购房协议作为范克林取得房屋所有权证的依据，应认定为真实有效。范克林主张2001年12月22日签订的购房协议是2007年为办证需要补签的，并提交了其与综合开发公司2007年10月9日签订的购房协议，虽然该协议封面右上角书写有“因办证重签01.12.22协议一份，此协议收回，07.10.10”的字样，但该证据不足以推翻其申请办证时提交并经过房管部门确认的购房协议。其次，通过综合开发公司存档的2005年8月20日的购房协议、交款协议以及相关收款收据，可以认定范克林在2005年8月20日与综合开发公司再次达成协议，由范克林用其承建的望岳B区49号楼的工程款抵顶涉案房屋购房款的事实。范克林主张其是替创新公司结算工程款，取得房屋是职务行为，但相关协议、收到工程款的收款收据均是范克林签字确认，综合开发公司出具的收到购房款的收款收据载明的缴款人是范克林，范克林与范某于2005年12月22日签订的转卖协议中转卖人也是范克林，相关协议和单据均未加盖创新公司的公章，故范克林的上述行为无法认定为职务行为，其此项抗辩理由不予采信。范克林还辩称涉案房屋是其2007年10月9日从范某处转买而来，但其当庭陈述涉案房屋付款时间是2005年，结合2001年12月22日、2005年8月20日的购房协议，2005年12月22日、2007年10月9日的转卖协议来看，该房屋是�范克林取得后转卖给范某，又由范某转卖回范克林，房屋的最初取得人和最终权利人均是范克林，且转让只是与综合开发公司发生过合同变更，房屋实际付款时间、付款方式和付款人均未发生变化，故范克林与范某之间发生的房屋转让行为不能否定范克林与综合开发公司签订购房协议及用工程款抵顶购房款的事实，也不能导致涉案房屋产权性质发生变化。第三，望岳B区49号楼施工合同中载明的工期为2003年3月15日至2003年10月30日，泰安市房产交易中心档案中该楼的房地产登记申请审批书载明该工程建成年限为2003年，二者能够相互印证该工程实际施工建设是在2003年。综上，涉案房屋的房屋所有权证虽然是王某去世后办理在范克林名下，但通过该房屋的取得过程，可以认定涉案房屋权属存有争议。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）项规定：权属有争议的房地产不得转让。因此，范克林将涉案房屋转让给叶萍，违反了上述法律规定，叶萍要求范克林为其办理过户手续的诉讼请求本院不予支持，可在房屋权属确定后依法主张权利。
综上，泰安市岱岳区人民法院认为原审判决确有不当，应予以纠正。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第201条之规定，判决：一、撤销本院（2010）岱商初字第451号民事判决；二、驳回被申请人（原审原告）叶萍对被申请人（原审被告）范克林的诉讼请求。原审案件受理费100元，再审案件受理费100元，均由被申请人（原审原告）叶萍负�。
上诉人叶萍不服该再审一审判决，上诉称：一、原审判决程序违法。本案为房屋买卖合同纠纷而非合同纠纷，应属于专属管辖案件，原审法院对此无管辖权。在两方当事人均提出管辖异议的情况下，原审法院仍坚持审理并作出实体处理，实属不当。二、原审法院审理违背《民法通则》。上诉人购买的房屋是被上诉人女儿去世后取得的。在被上诉人女儿死亡之后，其对范克林取得的房产仍有民事权利无法律依据。上诉人所购房屋并不是被上诉人之女的遗产，被上诉人对房屋没有请求权。三、原审法院审判该案时超出合同纠纷的范围。原审判决对合同效力未予评价，超出本案审查范围。上诉人的买卖合同当属有效合同，上诉人请求范克林履行合同合法合理。四、原审法院对事实认定的逻辑有失偏颇。原审判决认为“……该房屋是由范克林取得后转卖给范�，又由范某转卖回范克林，房屋的最初取得人和最终权利人均是范克林，……不能导致涉案房屋产权性质发生变化。”这样的逻辑不能令人信服。综上，请求二审法院依法驳回被上诉人的申请再审请求，依法撤销（2014）岱民再初字第13号民事判决；上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人王保臣、程夫荣答辩称：一、被答辩人已对管辖权予以认可，其提出的管辖权异议不能成立。二、范克林私自处分夫妻共同财产，侵犯了王保臣、程夫荣的继承权，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，认为叶萍、范克林2009年12月1日所签买卖合同应属无效，（2010）岱商初字第451号民事判决依法应当撤销，请求驳回被答辩人叶萍的上诉。
被申请人范克林答辩称：一、支持上诉人的上诉请求。二、认定诉争房产为遗产或夫妻共同财产毫无事实和法律依据。涉案房产是泰安市创新城市建设有限公司承包泰山区房屋建设综合开发公司的工程所取得的工程款，把建筑工程款抵顶房子作为夫妻共同财产进行分割是荒谬的，而且该工程不仅没有赢利，根据承包合同还亏钱260905元。
再审二审除再审一审查明的事实外，另查明：上诉人叶萍购买登记在被申请人范克林名下的、位于西更道路南东数第八间的营业房，实际价格为80万元，而非当事人在（2010）岱商初字第451号案件中提供的、范克林和叶萍于2009年12月1日签订的购房协议中约定的40万元。协议价格与实际价格之所以不同，是因为想少交一点过户费用和诉讼费。对此，上诉人叶萍在再审一审庭审、被申请人范克林在再审二审庭审中予以认可。
本院认为，首先，泰安市岱岳区人民法院对本案有管辖权。第一，对不动产纠纷专属管辖的规定，应当适用于以不动产为直接标的的纠纷，亦即如确权等不动产物权之诉应适用专属管辖。而如履行协助过户义务等纠纷，虽与不动产相关，但其诉讼标的是为或不为一定行为而非不动产本身。该行为虽然具有准物权性质，但实质上是合同法意义上的履行请求权，其本质仍为债权性质，不动产债权之诉因不直接以不动产物权为诉讼标的，故其应适用合同纠纷管辖的原则。与此相对应，最高人民法院《民事案件案由规定》明确将房屋买卖合同纠纷归属于债权纠纷部分的合同纠纷类，这与我国《物权法》关于债权形式主义的立法原则立场是一贯的，即物权变动原因行为的成立生效与物权变动结果分别处理。如房屋买卖合同纠纷所涉法律关系为债权债务关系，则其合同效力应依据《合同法》进行判断，其纠纷管辖也应适用合同纠纷管辖的规定。本案中，2010年叶萍起诉范克林，诉讼请求为过户房屋产权，该诉求为给付之诉而非确认之诉，应适用于关于合同纠纷管辖的规定。第二，叶萍在2010年起诉范克林时，提供的范克林的住址为泰安市岱岳区，开庭时范克林代理人亦称范克林住泰安市岱岳区范镇，泰安市岱岳区人民法院因是被告范克林住所地人民法院而具有管辖权。同时，叶萍起诉后，范克林未在答辩期内提出管辖权异议，并委托代理人到庭应诉。根据2007年10月28日修订的《中华人民共和国民诉法》第三十八条的规定，这一情况亦表明泰安市岱岳区人民法院有管辖权。第三，本案在泰安市岱岳区人民法院再审期间，虽然是按照一审程序进行审理，但按照管辖恒定原则，人民法院对案件享有管辖权后，不因确定管辖的因素在诉讼过程中发生变化而受影响。作为对该案的再次审理，实际上是对原审的延续。因此，基于泰安市岱岳区人民法院对原审案件有管辖权这一实际，该院在再审阶段亦具有管辖权。
其次，本案涉案房产权属存在争议。虽然涉案房产所有权证办理在范克林名下，但被上诉人、被申请人（原审被告）、上诉人均对该房产提出了权属或其他权利主张。被上诉人认为，涉案房产系其女王某与范克林婚姻关系存续期间取得的，是夫妻共有财产，应作为遗产进行继承。被申请人（原审被告）范克林认为，涉案房产是从范某名下购买，是以职务身份结算的工程款取得的，与两被上诉人及其女儿无关；承包工程款的盈余部分才是夫妻共同财产，而望岳B区49号楼工程结算后尚亏欠260905元。上诉人叶萍认为，上诉人购买的房屋是王某去世后取得的，王某去世后仍对该房屋享有民事权利无法律依据。根据以上情况，可以认定当前该房产权属存有争议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）项的规定，权属有争议的房地产�得转让，亦即不得通过买卖、赠与或其他方式将房地产转移给他人。本案中，上诉人叶萍请求被申请人范克林履行过户义务，以达到进而实现涉案房产所有权转移变更的目的，与该项规定相悖。故上诉人叶萍的诉讼请求不符合相关法律规定，泰安市岱岳区人民法院再审一审驳回其诉讼请求是正确的，应予维持。
再次，上诉人叶萍的合法权益应受保护。虽然上诉人叶萍与被申请人范克林签订的购房协议价格为40万元，但双方均认可实际价格为80万元。双方权利义务的确定，应以实际履行的合同为准。关于上诉人叶萍对涉案房产的权利，可待该房产权属确定后再依法主张。
综上，再审一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人叶萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毕经纶
审 判 员 罗 斌
代理审判员 井 慧
二〇一五年一月八日
书 记 员 韩天晶