河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信中法民终字第166号
上诉人（原审第三人）王宪华，男，1966年3月24日出生，汉族。
委托代理人王世传，固始县法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）张前海，�，1981年6月10日出生。
委托代理人张贵强，男，系原告父亲。
委托代理人吴志刚，河南蓼阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王洪华，男，1957年5月1日出生。
上诉人王宪华因与被上诉人张前海、王洪华房屋买卖合同及确认效力纠纷案，不服固始县人民法院（2013）固民初字第629号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王宪华的委托代理人王世传、被上诉人张前海的委托代理人张贵强、吴志刚及被上诉人王洪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：被告王洪华、第三人王宪华系兄弟，二人均为当地居民。2008年当地政府在讼争房屋片区建设“固始县新农村示范住宅小区”占用包括王洪华在内的部分当地居民的宅基地及房屋并给予拆迁补偿。2009年8月21日，固始县新农村示范住宅小区拆迁建设指挥部（以下简称指挥部）在本案诉争房屋处给予被告王洪华在“第072号选择安置20米路南陆间小门面”的拆迁补偿安置地；同年10月20日，指挥部对案外人马启秀在20米路南给予两间拆迁补偿安置地。因两宗补偿安置地基紧邻，2010年3月29日，第三人王宪华与马启秀家人签订《安置地转让合同》以190000元的价款受让该两间补偿安置地基。同年7月1日，王洪华、王宪华利用各自取得的安置地签订《合资建房协议》，该协议约定，双方利用总共8间安置宅基地合资建造8间5层楼房，房屋建成后东单元4间5层共10套房屋归乙方（即王宪华）所有；西单元4间5层共10套房屋归甲方（即王洪华）所有。该协议同时约定：乙方使用甲方的宅基地两间折价35万元，由乙方于2010年10月31日前付清，且乙方自愿用东单元西侧1—2层共2套房屋提供抵押担保。同年7月23日，王洪华、王宪华兄弟共同与他人签订《建�协议》将约定的8间5层房屋以120元／m2，包工不包料的方式外包建设。2011年2月房屋建成后，王洪华、王宪华陆续与他人签订《房屋买卖协议（合同）》将所建房屋以当时的市场价格卖出。2011年2月17日，原告张前海与被告王洪华签订《房屋买卖协议书》，协议签订前被告向原告提供了由固始县新农村示范住宅小区拆迁建设指挥部于2009年8月21日签发的第072号《安置顺序通知单》，双方协议约定原告以385000元的价款购买被告属北关小学路南103、203房（一、二两间两层），并对交款方式及费用负担及房权证的办理也进行了约定。同时，被告王洪华（甲方）在协议中“保证该套房产权清楚、合法”。至2012年6月8日，原告按约定分3笔向被告支付购房款360000元。同年6月底，原告委托他人准备提前将下欠的25000元购房款交付被告并收房时遭被告拒绝并发生纠纷，经多次协商未果，原告诉至我院要求判令被告交付房屋并承担违约责任。本案在原审审理期间，第三人王宪华以原告张前海、被告王洪华为被告亦向本院起诉，要求确认二人签订的《房屋买卖协议书》无效，并判令诉争房屋归其所有。本院原审经合议后将两案合并审理。另查明，本案诉争房屋的“安置地”属集体建设用地。上述事实由原、被告签订的《房屋买卖协议书》及付款收据、被告与第三人签订的《合资建房协议书》、被告、第三人与他人签订的《建筑协议》、固始县新农村示范住宅小区拆迁建设指挥部分别为被告王洪华签发的第072号《安置顺序通知单》及为案外人马启秀签发的《示范小区拆迁住宅土地使用权安置确认书》及第三人王宪华与马的家人签订的《安置地转让合同》；固始县蓼城街道办理处、崇学苑社区居民委员会、固始县蓼城街道办事处、固始县新农村示范住宅�区拆迁建设指挥部签发并有经办人签字的证明、庭审笔录在卷佐证。
原审法院认为，“其一，”被告王洪华、第三人王宪华获取的“拆迁补偿安置地”经固始县新农村示范住宅小区拆迁建设指挥部等机构证实为“集体建设用地”，该土地为“集体”性质，但实属“建设用地”，因此，当事人在该“建设用地”上建造的房屋应允许转让。事实上王氏兄弟在该“安置地”上建造的房屋大部分已卖与他人。其二，原告张前海是在见到了被告王洪华提供由固始县新农村示范住宅小区拆迁建设指挥部签发的《安置顺序通知单》并得到出卖人（即本案的被告王洪华）书面“保证该套房产权清楚、合法”才与之签订《房屋买卖协议书》并支付大部分购房款的，同时双方交易的价格与当时市场行情相符，故原告张前海的受让行为系善意购买并取得合同项下的房屋所有权，该行为后果即使损害了第三人王宪华利益，其除了依法向被告王洪华主张赔偿损失外，无权要求追回房屋。因此，本案原告张前海与被告王洪华的《房屋买卖协议》有效，应当履行；第三人王宪华要求确认上述协议无效，并判决诉争房屋归其所有的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条之规定判决：一、原告张前海与被告王洪华于2011年2月17日签订的《房屋买卖协议书》有效，被告王洪华及第三人王宪华应于本判决生效后十日内将该合同项下的第103、203号房交付原告张前海；原告张前海同时将剩余购房款25000元支付给被告王洪华（款经法院转付）。二、驳回第三人王宪华要求确认张前海与王洪华签订的《房屋买卖协议书》无效并判决诉争房屋归其所有的诉讼请求。案件受理费7775元，财产保全申请费2420元，合计10195元，由被告王洪华承担。
上诉人王宪华上诉称：原审认定的部分事实和适用法律有误，请求二审法院撤销原判，改判争议的房屋买卖协议无效，并判决该房屋归上诉人所有。1、争议没有进行依法登记交付，原判认定张前海“取得合同项下的房屋所有权”错误。2、张前海系非农村集体经济组织成员，且其购房行为尚不构成善意取得的法定要件；王洪华对争议房屋没有所有权，其售房行为系无权处分，原判适用法律不当。
被上诉人张前海答辩称：1、张前海与王洪华签订的买卖协议有效，本合同是双方自愿签订，合同没有违反法律规定的禁止性的条款。原审事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判。1、该房屋建造的土地是新型农村示范住宅小区拆迁，代表政府行为，而不是村组集体行为，现建造的房屋规划于城区范围内，购房主体已�再限制为本村民组集体成员，建筑的8间5层房屋已出售完毕，且购房主体不是本村民组集体成员。2、争议房屋产权明确，所签协议中抵押内容无效。争议房屋占用的安置地的所有人是王洪华，并没有过户给王宪华；上诉人王宪华也未按约定付清工程款。3、被上诉人的付款期限是分期付款，不是一次性付款，且与王宪华的房屋同时出售，王宪华应该知道该房屋已经被出售，但没有主张权利，可视为对王洪华售房行为的默认和许可。4、王洪华与王宪华兄弟签订的合资建房协议存在恶意串通之嫌，效力无法证实。
被上诉人王洪华答辩称：王宪华欠我35万的地皮钱，我就把他房子卖给了张前海，已支付了36万元。我把多出的一万块送给王宪华，说把他的房子卖了，结果王宪华不同意，说房子是他的。后来我通知张前海说房子卖错了，我退他钱，结果张前海也不同意。
合�庭归纳双方的争议焦点：原判关于本案合同效力方面的事实认定是否清楚，适用法律是否正确。
经审理二审查明的事实与一审相一致。
本院认为，双方当事人对依法成立合同应当诚实守信、自觉履行。本案中，王洪华与张前海自愿签订房屋买卖协议，协议内容明确具体，并不违反法律禁止性规定，张前海并已按约履行了主要义务，该房屋买卖协议应当认定合法有效并应当继续履行。王洪华向张前海出售的房屋土地使用权尚没有经登记变更为王宪华，王宪华在约定期间内没有按与王洪华签订的建房协议支付土地使用权转让和建房补偿款，王洪华依双方合伙建房合同中的约定条款售房后抵偿欠款，并无不当，亦并不属于无权处分。王洪华、王宪华获取的“拆迁补偿安置地”现已由“集体建设用地”变更为城区规划用地范围，房屋所在地已变为城镇社区，且两人其余�建房屋已用于对外销售。没有证据证实该房屋属于法律禁售的范围。原判认定张前海系善意购房，于法有据。但因购房合同双方尚未进行登记交付而转移争议房屋所有权，故原判对于张前海现已取得该房屋所有权的表述不当，本院予以纠正。综上，原判认定的基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7775元，由上诉人王宪华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余继田
审 判 员 任 钢
代审判员 吴 斌
二〇一四年三月四日
书 记 员 杨 帆