湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0104民初2395号
原告（反诉被告）：武汉涌熙投资咨询有限公司，住所地：武汉市东西湖区养殖场姑李路华星晨龙城11栋1层3室。
法定代表人：陈登喜，系该公司总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：王世光、秦丽，湖北扬子律师事务所律师。
被告（反诉原告）：周阳，男，1979年6月3日出生，汉族，湖北武汉人，无固定职业，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人（特别授权）：钱开明，湖北明晓律师事务所律师。
原告武汉涌熙投资咨询有限公司与被告周阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，被告周阳向本院提起反诉，本院予以受理并决定合并审理，依法适用简易程序由朱少明担任审判员于2017年7月26日公开开庭进行了审理，原告武汉涌熙投资咨询有限公司委托诉讼代理人王世光、秦丽，被告周阳及其委托诉讼代理人钱开明到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方申请调解，调解期间不计入审限。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）武汉涌熙投资咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《物业租赁合同》已经解除；
判令被告向原告支付拖欠租金39100元，并自2017年2月3日起至2017年3月30日支付房屋占用费150333元；3、判令被告向原告支付拖欠的电费4448元，水费27元、物业管理费1992元（自2016年12月2日至2017年3月30日实际腾退之日止）；4、判令被告向原告支付自2016年10月17日至实际清偿之日的滞纳金（暂计至起诉之日滞纳金为53382元）。事实和理由：2016年10月14日，原、被告签订《武汉市轨道交通1号线古田四路BC出口物业项目》，约定原告将坐落于湖北省武汉市轨道交通1号线古田四路站BC出口物业2层2FB室租赁给被告。合同约定：原告于2016年10月1日将租赁房屋交付给被告。租赁期限：自2016年12月1日起至2019年12月1日止。免租期为2016年10月15日起至2016年12月1日止。第一租赁年度的月租金总额41000元，季度租金总额为人民币123000元。并且收取履约保证金123000元。从第二年度开始的每年度月租金标准在上一年度月租金标准基础上递增6%。物业管理费为人民币1元/（月*平方米）按租赁每计算年度支付甲方。电费按1.33元/度，水费按3.72元/吨标准执行。在合同签订三日内，乙方向甲方支付三个月租金和履约保证金。此后租赁物租金按季度缴纳，缴纳时间为每租赁季度结满十五日前，缴纳下季度租金到达甲方指定的账户。乙方未按期、足额支付、补足租金、履约保证金等任何费用达15日，甲方有权提前解除合同。租赁期限届满不续、因不可抗力事件、甲方依法或依本合同约定解除合同导致本合同终止的，乙方应于本合同终止后10日内腾退并将租赁物交还甲方。此外，如乙方未如约交纳上述所有费用，应向甲方支付违约金，每逾一日，甲方有权向乙方收取当期应付费用总额的0.2%滞纳金，累计计算。被告未按本合同约定的期限腾退的，应自腾退期届满第二日起至实际腾退之日止，按适时日租金标准（按360天计算）的二倍计算，向甲方支付租赁租赁物实际占用费。合同签订后，原告如约履行了合同义务，按时将租赁房屋交付给被告。但被告一直拖欠房屋租金及履约保证金。为此，2017年1月24日原告向被告发出《合同终止执行通知》，明确告知：由于被告严重违约，原告决定终止合同执行，要求被告接通知后十日内腾退所租赁的物业，恢复至原状交付原告，并按合同约定结清房租等相关费用。赔偿原告损失，签订合同解除文件手续。此后，被告仍未足额支付租金及相关费用，并长期占用租赁房屋直至2017年3月30日才腾退。故原告起诉至本院。
被告（反诉原告）周阳辩称：原被告双方于2016年10月14日所签订的《物业租赁合同》因原告没有出租权，该份合同无效，故不存在解除合同一说。被告在签订合同后已经向原告支付了205500元，并没有拖欠租金，原告亦无证据证明被告拖欠相关费用。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）周阳向本院提出反诉请求：1、确认原告与被告于2016年10月14日所签订的《物业租赁合同》无效；2、由原告向被告返还多支付的款项131682元；3、本案本诉及反诉费用由原告承担。事实与理由：证据表明，原告对本案所争议的房屋没有出租权，无权代表业主签订2016年10月14日《物业租赁合同》，即所签订的合同应无效，其过错归原告。根据双方银行对账单（银行转账7此，即155500元）和两次现金支付（被反诉人以定金20000元、转让费30000元），周阳共向原告支付205500元。反诉人认为：从起租的2016年12月2日起至被反诉人提出合同终止之日2017年1月24日止（54天、每天租金为：1367元=41000元/30天；实际应付租金为54天*1367元=73818元）即应付租金为73818元。因此，被反诉人应向反诉人返还多支付款项为131682元（205500元-73818元=131682元）。鉴于，原告没有出租权及存在欺诈行为，被告在提出上诉反诉请求外，对于房屋装修及其他损失，被告另行主张权利或提起诉讼。
原告（反诉被告）武汉涌熙投资咨询有限公司对反诉答辩称：原告享有诉争房屋出租权，原被告双方合同真实有效；2016年10月14日双方签订的租赁合同合计金额24万余元，被告只支付了17万元租金。另外3万元是周阳支付的转让费并非租金，5500为垃圾清理费并非房租；双方合同应于2017年2月3日解除，原告于2017年3月30日腾退诉争房屋。请求法院驳回被告全部反诉请求。
经审理查明，2014年5月7日武汉市轨道交通建设有限公司（以下简称“武汉轨道公司”）与金田中（孝感）纸业包装有限公司（以下简称“金田中公司”）签订《武汉市轨道交通1号线古田四路站项目商业十年整体租赁经营及物业管理权合同》，约定将武汉轨道公司合法拥有出租权的座落于古田四路解放大道路口的武汉市轨道交通1号线古田四路项目租赁经营权整体租赁给金田中公司，租赁期限自2014年8月1日至2024年8月1日，金田中公司享有分租权，其分租合同累计租赁期限不能超过双方签订的《武汉市轨道交通1号线古田四路站项目商业十年整体租赁经营及物业管理权合同》约定的租赁期限，否则将视为分租合同无效。后金田中公司与原告签订《古田四路轻轨站物业租赁管理委托书》，约定金田中公司将武汉市轨道交通1号线古田四路项目物业委托给原告，代理期限自2014年5月10日至2024年8月1日止，原告在代理期限内有租赁权。
2016年10月14日，原告武汉涌熙投资咨询有限公司与被告周阳签订《租赁合同》，合同约定：原告将坐落于武汉市轨道交通1号线古田四路站BC出口物业2层2FB室租赁给被告，租赁期限自2016年12月1日起至2019年12月1日止，2016年12月2日为租金计算起始日（计租日），第一租赁年度的月租金总额为人民币41000元，季度租金总额为人民币123000元，并且收取履约保证金123000元，逾期按每日当期应付费用总额的0.2%支付滞纳金，被告应在合同签订三日内向甲方支付三个月租金和履约保证金；被告向原告支付本合同定金，定金不计算利息，可冲抵房屋租金；被告未按期、足额支付、补足租金、履约保证金等任何费用时，原告有权提前解除合同，原告以上述情形提前解除合同时，应书面通知被告，被告除立即全额支付租赁物相关经营使用全部费用外（包括但不限于水电费等），被告已缴纳但未到期的租金、履约保证金不予退还，并被告应于原告终止本合同后10日内腾退将租赁物交还于原告，如被告超期未腾退，被告不搬移的租赁屋内物品所有权归原告，同意原告按自认为合理的方式处置，原告有权依法腾退，由此给被告造成的损失原告不承担补偿或赔偿责任；被告逾期腾退的，自腾退期届满第二日至实际腾退之日止，按日租金（按360天计算）的二倍支付实际占用费。同日，原被告签订《物业装修施工管理协议》，协议约定：被告进场前应向原告一次性缴纳装修管理费（包括装修保证金5000元、垃圾清运费等）。装修完毕时，若被告对租赁物的改造装修符合国家有关规定以及原告规定要求，原告将该装修保证金或剩余保证金（保证金不计算利息）一次性退还被告。
合同签订后，被告向原告支付2万元定金，原告向被告交付了诉争房屋。2016年10月16日被告向原原告支付转让款3万元，用于冲抵原承租户武汉利巢投资管理有限公司吧台及装修转让款。2016年10月20日被告向原告书面承诺：“合同签订后，即支付壹拾万元人民币，作为租金预付款，余下房租和履约保证金在2016年12月15日前付清。并保证在2016年12月正常经营”。后被告于2016年10月31日至2017年1月20日，分七次向原告汇款共计155500元。2017年1月24日原告向被告发出《合同终止执行通知》，明确告知：由于被告严重违约，原告决定终止合同执行，要求被告接通知后十日内腾退所租赁的物业，恢复至原状交付原告，并按合同约定结清房租等相关费用。赔偿原告损失，签订合同解除文件手续。此后，被告仍未足额支付租金及相关费用，并占用租赁房屋至2017年3月30日。
本院认为，武汉轨道公司与金田中公司签订的《武汉市轨道交通1号线古田四路站项目商业十年整体租赁经营及物业管理权合同》、金田中公司与原告签订的《古田四路轻轨站物业租赁管理委托书》均真实有效，原告依法享有对诉争房屋的出租权。原告武汉涌熙投资咨询有限公司与被告周阳于2016年10月14日签订《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，且合同约定的租赁期限未超过《武汉市轨道交通1号线古田四路站项目商业十年整体租赁经营及物业管理权合同》所规定的分租期限，故原被告所签订的《租赁合同》真实有效，双方均应依约履行。合同约定被告应于2016年10月17日前向原告支付房屋租金及履约保证金，截止2017年1月20日被告共支付房屋租金及履约保证金共170000元。被告另行支付的30000元转让费、5000元装修押金、500元垃圾清理费均不属于租赁合同所约定的房屋租金或履约保证金。被告未在合同约定的时间向原告足额支付租金，构成违约，合同约定被告拖欠租金达15日的，原告有权通知被告解除合同。原告于2017年1月24日向被告送达了合同终止执行通知，双方之间的《租赁合同》于2017年2月3日解除，故对原告要求确认双方《租赁合同》已解除的请求，本院予以支持。解除后，被告实际应缴纳2016年12月2日至2017年2月3日租金86100元，履约保证金123000元，共计209100元，被告已支付170000元（履约保证金123000元、租金47000元），尚拖欠租金39100元。合同解除后，被告于2017年3月30日从诉争房屋中腾退，按合同约定被告应按适时日租金（按360天计算）的二倍计算标准，向原告支付自2017年2月4日至2017年3月30日的房屋占用费共计147600元。根据合同约定，因被告原因导致原告提前解除合同的，乙方已缴纳的履约保证金不予退还，租赁合同虽系被告原因致提前解除，但履约保证金的目的是商户完全履行合同条款的保证，故在被告未能完全履行支付租金及占用费的情况下，上述所拖欠的费用应由履约保证金进行冲抵，被告不应重复支付该项费用，不足部分由被告补足。故对被告反诉请求原告退还除拖欠租金以外其他费用的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告应向原告支付拖欠的电费、水费、物业费，因未提供充足证据，无事实依据，本院不予支持。因被告已按适时日租金（按360天计算）的二倍计算标准支付房屋占用费，如再另行支付滞纳金则明显超过原告实际损失，且原告主张的滞纳金计算标准和计算时间与被告租赁期间实际产生的费用不符，故对于原告的滞纳金主张，本院不予支持。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条，判决如下：
一、原告（反诉被告）武汉涌熙投资咨询有限公司与被告（反诉原告）周阳于2016年10月14日签订的《物业租赁合同》于2017年2月3日解除；
二、被告（反诉原告）周阳于本判决生效之日起7日内向原告（反诉被告）武汉涌熙投资咨询有限公司支付租金及房屋占用费63700元。
三、驳回原告（反诉被告）武汉涌熙投资咨询有限公司其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）周阳其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费774元，反诉费1467元，由原告（反诉被告）武汉涌熙投资咨询有限公司负担1120元，由被告（反诉原告）周阳负担1121元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判长 朱少明
二〇一七年十月二十三日
书记员 安 一