福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初4364号原告：厦门鑫祥庭物业管理服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区云顶中路2777号市政大厦10层B区。法定代表人：苏仰琪，该公司总经理。委托诉讼代理人：张玮，福建天衡联合律师事务所执业律师。被告：吴桂镜，男，1969年6月3日出生，住广东省佛山市顺德区。原告厦门鑫祥庭物业管理服务有限公司（以下简称鑫祥庭物业公司）与被告吴桂镜物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依法适用普通程序于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告鑫祥庭物业公司委托诉讼代理人张玮到庭参加诉讼；被告吴桂镜经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已�理终结。鑫祥庭物业公司向本院提出诉讼请求：吴桂镜立即向鑫祥庭物业公司支付物业服务费2996.53元、公共维修基金856.15元及逾期交纳违约金（自2013年1月1日起计至实际付款之日止，暂计至2015年12月31日为5615.29元）。当庭变更诉讼请求为：1.吴桂镜立即向鑫祥庭物业公司支付物业服务费2996.53元、公共维修金856.15元及逾期交纳违约金（以每季度缴纳的物业费249.71元为基数，分别自每季度第一个月10日开始计算至实际付款之日止）；2.吴桂镜承担本案公告费300元。事实和理由：2013年1月，龙腾花园业委会与鑫祥庭物业公司签订物业服务合同，约定服务期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止，物业服务费收费标准为多层住宅0.7元/㎡/月、店面1元/㎡/月，其余收费标准照旧。吴桂镜为厦门市龙腾花园悦华路175号302室业主，房屋面积118.91㎡。吴桂镜拖欠2013年1月至2015年12月的物业管理费2996.53元、公共维修基金856.15元。鑫祥庭物业公司多次催要未果，向本院提起诉讼。吴桂镜未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。吴桂镜经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据，视为放弃相关的诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鑫祥庭物业公司与厦门市龙腾花园业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：厦门市龙腾花园业主委员会将厦门市龙腾花园小区委托鑫祥庭物业公司实行物业管理服务；本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；合同期限自2013年1月1日至2015年12月31日；物业服务费收取标准为多层住宅0.7元/平方米/月；公共维修资金0.2元/平方米/月；每季度第一个月的10日前所有业主应自觉到物业管理处缴交物业服务费、公共维修金等费用，逾期按每日3‰收取滞纳金。另查明，吴桂镜系龙腾花园小区业主，其房屋坐落于厦门市××路××室，建筑面积为118.91㎡。鑫祥庭物业公司于《物业服务合同》期满后退出龙腾花园小区。吴桂镜自2013年1月起未缴交物业服务相关费用。本院认为，厦门市龙腾花园业主委员会与鑫祥庭物业公司订立的《物业管理服务合同》均系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。作为小区业主，吴桂镜应按照《物业管理服务合同》的约定交纳物业管理等相关费用，即应支付欠缴的2013年1月1日至2015年12月31日的物业管理费2996.53元（118.91平方米×0.7元/平方米·月×36个月）。公共维修金的性质为专项维修资金。根据《物业管理条例》第五十四条规定，专项维修资金属于业主所有。鑫祥庭物业公司按照《物业服务合同》的约定收取公共维修金系为代收。鉴于《物业服务合同》期满后鑫祥庭物业公司退出了龙腾花园小区，不宜再由鑫祥庭物业公司代收公共维修金，故鑫祥庭物业公司请求吴桂镜支付公共维修金856.15元的诉讼请求，本院不予支持。吴桂镜未依约支付物业管理费，应承担违约责任。但鑫祥庭物业公司未举证证明其有对吴桂镜进行催收，故鑫祥庭物业公司主张逾期交纳物业管理费的违约金，本院部分予以支持，即支持吴桂镜应支付鑫祥庭物业公司自起诉之日起算的违约金。此外，鉴于约定的违约金不应过分高于造成的损失，逾期交纳违约金不宜按物业服务合同中约定的每日3‰标准计算，本院酌情确定逾期交纳违约金以2996.53元为基数，按每月2%，自2016年6月3日起计至实际付款之日止，并以不超过2996.53元为限。鑫祥庭物业公司同时要求吴桂镜支出公告费300元，有其提供的增值税发票为证，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、吴桂镜于本判决生效之日起十日内支付厦门鑫祥庭物业管理服务有限公司2013年1月起至2015年12月的物业管理费2996.53元及逾期交纳违约金（以2996.53元为基数，按月利率2%，自2016年6月3日起计算至实际支付之日止；以不超过2996.53元为限）；二、吴桂镜于本判决生效之日起十日内支付厦门鑫祥庭物业管理服务有限公司公告费300元；三、驳回厦门鑫祥庭物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由吴桂镜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 �晓毅人民陪审员 林 月 琼人民陪审员 肖 育 京二〇一六年十一月二十四日代书 记员 孙 琳 凤附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=0&Gid=116926&ShowLink=false&PreSelectId=175600208&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=175339104”l”m_font_0#m_font_0?)请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审�物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十�条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的�从法律文书生效之日起计算。