上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2052号
上诉人（原审原告）：陈璞，男，1970年3月21日生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：商瑜，上海誉嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田原，上海誉嘉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海森泽房地产有限公司，住所地上海市松江区九亭镇沪亭南路20号三层。
法定代表人：王雅美，董事长。
上诉人（原审被告）：上海地梵文化发展集团有限公司，住所地上海市青浦区练塘镇朱枫公路3035号169－8室。
法定代表人：唐小龙，总经理。
上诉人（原审被告）：上海森洋美房地产投资发展有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇墨玉路185号。
法定代表人：董云花，总经理。
上列三上诉人共同委托诉讼代理人：扈卫德，上海市欣宏律师事务所律师。
上诉人陈璞因与上诉人上海森泽房地产有限公司（以下简称森泽公司）、上海地梵文化发展集团有限公司（以下简称地梵公司）、上海森洋美房地产投资发展有限公司（以下简称森洋美公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初6369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈璞上诉请求：撤销原判，依法改判森泽公司、地梵公司、森洋美公司赔偿经济损失人民币（以下币种同）12,864,192.02元（含房屋差价损失12,579,976.02元及房屋装修损失284,216元。事实和理由：一审认定陈璞在房屋买卖过程中具有过错，由陈璞自行承担3,130,000元的房屋差价损失，同时对房屋装修费按65%成新率计算，与事实不符，导致判决错误。首先，合同解除的原因在于森泽公司、地梵公司、森洋美公司未能办理房屋产权证，合同解除的全部责任应由森泽公司、地梵公司、森洋美公司承担。其次，森泽公司、地梵公司、森洋美公司在2008年5月21日行使单方合同解除权，理由是陈璞购买的房屋跨红线导致无法办证，并愿意承担退还房款加总房价3%违约金，但根据司法评估结果可知，该房屋当时市场价426万元，差距太大，故陈璞拒绝了森泽公司、地梵公司、森洋美公司的解约要求，因此双方之间的合同没有解除；另外，森泽公司、地梵公司、森洋美公司在发函被拒后办出了所涉房屋中的四套房屋产证，期间还向业委会表示其会努力解决办证的问题，故陈璞一直等待对方协调解决。但森泽公司、地梵公司、森洋美公司迟迟不愿与陈璞解决，有放任不管的主观故意，陈璞是在不得以情况下才提起本案合同解除之诉，故陈璞在合同解除过程中并不存在“扩大损失”的过错责任。再次，一审错误引用（2008）松民三（民）初字第1109号案件中的“法院认为”部分，因为该案涉及的是逾期交房违约金的计算方式问题，与本案的合同解除后果是完全不同的法律关系。本案中，森泽公司、地梵公司、森洋美公司基于合同解除将房屋收回，实质上是回购房屋，等同于与陈璞之间进行等值交换，故应以现在房屋的价值认定差价损失，否则让无过错方承担2008年5月21日起至今的“扩大损失”，让有过错方获取巨额利益，有违公平原则。最后，陈璞对房屋进行了不菲装潢，实际装修达50余万元，通过司法鉴定确认装修费用为28余万元，而一审又在司法鉴定结论的基础上再按照65%成新率进行扣减认定，欠缺合理性，应予纠正。
上诉人森泽公司、地梵公司、森洋美公司上诉请求：维持一审判决第一项、第二项、第三项的判决；撤销一审判决第四项、第五项的判决，并直接改判认定森泽公司、地梵公司、森洋美公司赔偿陈璞的房屋装修损失为184,740.40元。事实与理由：1、陈璞提起本案诉讼，已经超过诉讼时效，应当依法驳回起诉。根据双方签订的《变更履行协议》，森泽公司、地梵公司、森洋美公司不能在2003年12月31日前办出产证，陈璞可提出退房，森泽公司、地梵公司、森洋美公司赔偿装修损失。依据该约定，至2005年12月31日，陈璞要求解除合同的诉讼时效已经届满。森泽公司、地梵公司、森洋美公司于2008年5月21日发函要求解除合同，截止2010年5月21日，陈璞要求解除合同的诉讼时效届满。根据（2008）松民三（民）初字第1109号民事判决书中的认定，法院对陈璞释明了解除合同的正当性和合理性，但陈璞自愿放弃合同解除权，故陈璞提起本案诉讼也已过诉讼时效。2、森泽公司、地梵公司、森洋美公司于2008年5月21日所发的《关于解除房屋买卖合同的函》，陈璞确认收到，故双方合同解除。此时陈璞已经知道房屋无法办理产权的情况，根据《变更履行协议》，陈璞获得3%违约金及装修损失赔偿。根据（2008）松民三（民）初字第1109号“法院认为”中的观点，法院明确陈璞拒不同意解除合同的法律后果由其承担，即此后的损失属于陈璞的“扩大损失”，然一审法院没有考虑陈璞恶意不解除合同的行为，对评估报告结论予以采用明显不当。3、森泽公司、地梵公司、森洋美公司并无不办理产证的主观恶意，小产证不能办出的原因不在开发商自身，森泽公司、地梵公司、森洋美公司没有任何过错，且森泽公司、地梵公司、森洋美公司也是利益受损方。
上诉人陈璞与上诉人森泽公司、地梵公司、森洋美公司均不同意对方提出的上诉请求。
陈璞向一审法院起诉请求：1、解除各方于2002年5月16日签署的关于上海市XX公路XX弄XX花园XX号房屋的《上海市商品房预售合同》；2、判令森泽公司、地梵公司、森洋美公司返还陈璞已付购房款1,620,023.98元；3、判令森泽公司、地梵公司、森洋美公司赔偿陈璞房屋装修损失50万元（暂计）、重新购置此类房屋的差价损失16,438,276.02元（暂按6.5万元/平方米×277.82平方米-
已付购房款1,620,023.98元计算）。案件审理中，陈璞将上述第3项诉请中装修损失明确为284,216元、房屋差价损失明确为12,579,976.02元，并增加一项诉讼请求：判令森泽公司、地梵公司、森洋美公司协助陈璞办理上述房屋的预告登记注销手续。
一审法院认定事实：2002年5月16日，森泽公司、森洋美公司、罡龙公司作为甲方、卖方，陈璞作为乙方、买方，签订一份《预售合同》，约定乙方以总价1,620,023.98元购买上海市XX公路XX弄XX花园XX号房屋（以下简称系争房屋）。合同第十条、第十一条约定，甲方定于2003年1月20日前将房屋交付乙方，房屋的交付条件为甲方取得《住宅交付使用许可证》、对该房屋设定的抵押已注销且已按规定交纳了物业维修基金。甲方承诺在2003年4月20日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证，乙方有权单方面解除合同。合同第十二条约定，甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权解除合同。双方还对付款方式、房屋建筑结构等作了相应约定。
合同签订后，陈璞于2002年5月16日支付了房款1,620,023.98元，森泽公司、森洋美公司、罡龙公司未能按期办理出《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续。2003年2月14日，陈璞与森泽公司、地梵公司、森洋美公司签订《变更履行协议》一份，约定森泽公司、地梵公司、森洋美公司在2003年12月31日前交付原预售合同标的，交付条件按预售合同第十条为准，若到期不能履行合同，视为不能继续履行合同，合同解除。森泽公司、地梵公司、森洋美公司承担违约金29,160元，于2003年3月31日前交付陈璞。2003年3月26日，陈璞与森泽公司又达成了《变更履行协议》一份，约定森泽公司先行向陈璞交付房屋，陈璞拿到钥匙可以装潢入住，森泽公司在2003年12月31日前交付预售合同约定的标的物，森泽公司向陈璞支付60天违约金即29,160元，如果森泽公司在2003年12月31日前尚未办完产权证，陈璞可以退房，森泽公司承担已付房款的3％违约金，并赔偿陈璞房屋的装修损失。上述协议签订后，陈璞取得钥匙并装修了房屋，森泽公司、森洋美公司、罡龙公司向陈璞支付了违约金29,160元，后因森泽公司、森洋美公司、罡龙公司仍未能取得《住宅交付使用许可证》和办理房地产初始登记手续，陈璞遂于2006年5月17日向法院提起诉讼，要求森泽公司、森洋美公司、罡龙公司承担自2004年1月1日至2006年4月30日止的违约金，法院经审理后于2006年7月21日作出（2006）松民一（民）初字第2032号民事判决，判决支持了陈璞自2004年5月17日至2006年4月30日的逾期交房违约金共计347,009.14元。森泽公司、森洋美公司、罡龙公司不服上诉，上海市第一中级人民法院维持了法院判决。
上述判决生效后，森泽公司、森洋美公司、罡龙公司已履行了判决确定的给付违约金的义务，因森泽公司、森洋美公司、罡龙公司仍未能取得《住宅交付使用许可证》和办理房地产初始登记手续，故陈璞于2008年4月14日再次向法院提起诉讼，请求判令森泽公司、森洋美公司、罡龙公司支付自2006年5月1日起至符合交房条件之日止的违约金（暂计算至起诉之日为345,060元）。该案审理过程中，森泽公司、森洋美公司、罡龙公司为证明其辩称的事实，向法院提供申请书、回函等证据。申请书载明是森泽公司、森洋美公司、罡龙公司于2007年5月13日（落款日期）递交给“上海市松江区房地产交易中心”的。其中明确，为办理包括该房屋在内房屋的大产证已将申报材料送来多次，均未被受理，系由于房屋跨建在XX号XX镇XX地块交界线上、XX镇XX号地块上，只有在两地块合并的前提下，才能办出大产证及小产证；由于九亭内-56号地块上的房屋已经出售给众多小业主，此地块的权利人与XX镇XX号地块的权利人不一致，并且上述两地块土地出让合同的用地条件不一致，土地使用年限不一致。回函是“上海市松江区房地产交易中心”于2007年5月22日（落款日期）出具给森泽公司、森洋美公司、罡龙公司的。其中载明，森泽公司、森洋美公司、罡龙公司的申请已经收到，经查证，森泽公司、森洋美公司、罡龙公司反映问题属实，确实依据申请中提到的原因，包括该房屋在内的房屋不能办理房地产权证（包括大产证和小产证）。据此，森泽公司、森洋美公司、罡龙公司于2008年5月21日向陈璞发出“关于解除房屋买卖合同的函”，述称因房地产行政管理部门原因，致使本案系争房屋已无法办理产权证，买卖合同的目的已不能实现，要求陈璞于收函后10日内到森泽公司、森洋美公司、罡龙公司处办理相关退房手续。如陈璞至期拒绝办理退房手续，应承担相关法律后果。陈璞认为该解除合同函已过该案举证期限，即使陈璞收到此函，也不同意退房。上海市松江区房地产交易中心职能只是对受理的办理产权证的材料进行审查，对是否能办出房屋产权证无权作出认定，故该中心的回函不具有法律效力。该案庭审中，陈璞坚持不同意解除合同，并坚持其诉请。
该案经审理后法院于2008年7月4日作出了（2008）松民三（民）初字第1109号民事判决书，判令森泽公司、森洋美公司、罡龙公司支付陈璞自2006年5月1日至陈璞明确坚持诉讼请求之日即2008年5月26日止的违约金367,902元，后森泽公司、森洋美公司、罡龙公司亦实际履行了其付款义务。在该判决中，法院认为系争房屋逾期交房违约金的计算截止日期为陈璞明确坚持诉讼请求之日，即2008年5月26日，对于该日期之后的违约金，陈璞应无权再主张。
另查明：上海A有限公司的企业名称于2016年8月16日变更为上海地梵文化发展集团有限公司。
松江区XX镇XX公路XX弄XX号、XX号房屋于2009年11月办出小产证，松江区XX镇XX公路XX弄XX号房屋于2010年2月办出小产证，松江区XX镇XX公路XX弄XX号房屋于2011年1月办出小产证。
2012年8月2日，系争房屋所属的居委会、业委会、物业以及森泽公司、地梵公司、森洋美公司等相关人员召开了会议，形成了《九洲大唐项目工程施工准备协调会议纪录》，其中明确就一期二期五岛及六岛部分产权证问题，开发商对短期解决不了的事将召开专题会议，指派专人会同业主代表前往相关部门了解解决程序后与相关业主或代表沟通解决方式及推进时间表，于三期销售前解决5岛6岛部分业主的产权证等问题。
2014年4月23日，小区业主委员会成员、业主代表以及森泽公司代表进行会谈。其中“关于10多户房产证”问题，形成的一致意见为：10多户房产证未获批是源于所涉房屋跨不同地块；大部分业主通过诉讼，法院已作出判决，森泽公司也作出了相应的赔偿，履行了自身的义务；如未办产证业主有办证意向，可向有关部门反映并请有关发证部门解决，开发商会予以配合解决。
审理中，陈璞提供了律师向松江区九洲大唐花园业主委员会主任顾某的调查笔录。其中，其陈述到：包括系争房屋在内的数套房屋无法办理房地产权证，是小区历史遗留问题，开发商因为表示可以解决办证问题，但迟迟未办理出，故这批房屋的业主们一直提出抗议，要求开发商兑现承诺。业委会这些年来也一直代表这批业主出面向房管部门进行了解，并与开发商进行了多次协商，期间业委会也将相关调查、协调经过和情况向业主们做了公示说明，开发商也曾表示在九洲大唐花园小区三期销售之前解决这批房屋的房产证问题。
再查明：2002年4月2日，森泽公司取得了包括系争房屋在内的上海市商品房预售许可证。2005年6月22日，森泽公司、森洋美公司、罡龙公司取得了包括陈璞房屋在内的上海市房地产权证（土地权证）。2002年6月11日，系争房屋预告登记在陈璞名下。
本案审理中，法院根据陈璞申请，通过上海市高级人民法院委托上海B有限公司对系争房屋毛坯状态下相关时点的市场价值进行评估。该公司于2017年8月11日出具了《上海市松江区XX公路XX弄XX花园XX号住宅房地产估价报告》（以下简称《估价报告》），明确系争房屋在2008年5月26日的市场价值为4,260,000元，单价为15,334元/平方米；在2017年4月17日的市场价值为14,200,000元，单价为51,112元/平方米。陈璞对于上述鉴定意见均无异议。森泽公司、地梵公司、森洋美公司认为：1、估价时间点应为2008年5月26日，对于以2017年4月17日作为估价时间点并不认可。2、本次评估是在假设房地产开发企业已取得大产证且估价对象能办理出小产证的前提下作出，事实上系争房屋并未取得大产证也未办出小产证，假设条件不成立故估价结果不能采信。3、估价报告中系争房屋在2008年5月26日的单价过高，根据森泽公司、地梵公司、森洋美公司与案外人熊某、杨某就小区内669号房屋所签订的房屋买卖合同以及森泽公司、地梵公司、森洋美公司的查询，系争房屋在该时点单价应当在8,000余元。本案与（2014）松民三(民)初字第3561号案件中以2008年作为评估时点的评估价格也相差太大。4、鉴定意见中系争房屋在2017年4月17日的单价过高，（2015）黄浦执字第1451号案件所涉标的物在2016年5月5日的拍卖成交单价仅为20,454.83元，且经森泽公司、地梵公司、森洋美公司查询，小区内没有任何一幢房屋的成交单价达到评估单价。鉴定人员认为：1、评估时点是根据法院的委托函来确定的。2、如果要进行评估必须作出房屋能够正常交易的假设，签订预售合同时也是假设房屋能够办出产权证的。3、对于陈璞提供的个例评估人员并不清楚。评估人员评估时，对同地段房屋进行了调研、在不动产登记事务中心查询了有关房屋的成交价，并进行了一定测算和修正。评估机构选取的案例与系争房屋具有可比性，符合估价规范对市场比较法的要求。
审理中，法院根据陈璞申请，通过上海市高级人民法院委托上海C有限公司对系争房屋装修造价、残值进行鉴定。2017年8月21日，该公司出具《XX公路XX弄XX花园XX号房屋的装修残值司法鉴定意见书》（以下简称《司法鉴定意见书》）：房屋装修工程造价为284,216元，其中装饰造价为233,484元、安装造价为50,732元；对于现场实物成新率，建议按65%计算。陈璞对于上述鉴定意见无异议。森泽公司、地梵公司、森洋美公司认为：1、土建鉴定书第2页第33子目色丽石台面成品灶台和第34子目成品吊柜、装饰部分工料机表第1页第27子目硬木企口地板主材、装饰部分工料机表第3页第74子目乳胶漆主材、安装部分工料机表第2页编码为AB04613.1的按摩浴缸主材价格均偏高；2、装修残值按65%计取明显过高。系争房屋陈璞于2003年装修入住，至今已逾14年，且陈璞自2011年起不再居住使用系争房屋，已空置6年，现场饰面板等翘起现象严重并遭白蚁侵蚀，参照市场惯例装修折旧一般按20年计算，去除14年，还剩6年的折旧。鉴定人员认为：1、森泽公司、地梵公司、森洋美公司认为价格偏高的项目，鉴定机构均是参照装修当时的市场价计算；2、系争房屋现场整体装饰装修保存完好，故建议成新率按65%计算。
庭审中，陈璞陈述：如果合同解除，其同意将系争房屋返还给森泽公司、地梵公司、森洋美公司。森泽公司、地梵公司、森洋美公司均表示同意。
一审法院认为，《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力。当事人在合同中约定森泽公司、地梵公司、森洋美公司应当在2003年1月20日前将符合交付条件的房屋交付陈璞，在《变更履行协议》中又约定森泽公司、地梵公司、森洋美公司在2003年12月31日前将符合交付条件的房屋交付陈璞，嗣后森泽公司、地梵公司、森洋美公司虽然向陈璞交付了房屋，但森泽公司、地梵公司、森洋美公司至今未取得《住宅交付使用许可证》，也未办理房地产初始登记手续及取得新建商品房房地产权证，故森泽公司、地梵公司、森洋美公司交付的房屋不符合交房条件，森泽公司、地梵公司、森洋美公司已经构成违约，应当承担合同约定的违约责任。关于森泽公司、地梵公司、森洋美公司认为陈璞提起本案诉讼已经超过诉讼时效的问题，法院认为，森泽公司、地梵公司、森洋美公司违约的事实一直处于存续状态中，且陈璞系基于解除合同所提起诉讼，故森泽公司、地梵公司、森洋美公司意见法院不予采信。
关于陈璞是否有权要求解除《预售合同》的问题。从双方签订《预售合同》、《变更履行协议》，以及两次关于逾期交房违约金的诉讼至今，期间长达十多年，但森泽公司、地梵公司、森洋美公司始终无法办理《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续，导致陈璞购买系争房屋至今不能办理房地产权证（小产证），而且森泽公司、地梵公司、森洋美公司也曾确认系争房屋无法办出产权证，故陈璞的合同目的已经无法实现，陈璞有权要求解除上述合同。
关于陈璞要求森泽公司、地梵公司、森洋美公司返还购房款的问题。合同解除后，森泽公司、地梵公司、森洋美公司理应返还陈璞已付购房款。故陈璞要求森泽公司、地梵公司、森洋美公司返还已付购房款的请求，法院予以支持。
关于陈璞要求森泽公司、地梵公司、森洋美公司赔偿经济损失的问题。关于差价损失，从本案的情况看，陈璞已于2002年向森泽公司、地梵公司、森洋美公司支付了全部购房款，陈璞已履行了系争房屋预售合同中主要的义务，若森泽公司、地梵公司、森洋美公司按约履行预售合同及《变更履行协议》的内容，陈璞依约能够取得系争房屋产权证并享有系争房屋房价上涨的利益。现因森泽公司、地梵公司、森洋美公司的责任致系争房屋至今未能办理产权证，故陈璞要求森泽公司、地梵公司、森洋美公司承担系争房屋的差价损失，合理合法，法院予以支持。至于差价损失范围的认定。在（2008）松民三（民）初字第1109号案件中，买卖双方均已明知系争房屋无法办理产权证，法院亦已向陈璞释明了合同无法履行的救济途径及相应的法律风险，但陈璞在该案中仍坚持继续履行预售合同及《变更履行协议》，故法院认为，自预售合同签订至2008年5月26日止的房屋差价损失，系森泽公司、地梵公司、森洋美公司违约行为所致，陈璞并无过错，该时间段内的房屋差价损失2,639,976.02元，应由森泽公司、地梵公司、森洋美公司全额赔偿给陈璞。此后，陈璞明知系争房屋无法办理产权证，且法院已向其释明相应法律风险的情况下，陈璞仍未及时行使合同解除权以结束买卖合同无法继续履行的非正常状态，故对此后的扩大损失，陈璞亦有一定的过错。虽然此后森泽公司、地梵公司、森洋美公司确实为同小区部分房屋办出了产权证，但从本案证据看，森泽公司、地梵公司、森洋美公司并未承诺办出系争房屋产权证，双方的交涉及协商行为，应视为买卖双方共同尝试办理系争房屋产权证的补救措施，故法院认为，对于2008年5月27日至2017年4月17日期间的房屋差价损失9,940,000元，买卖双方对此均有过错，该损失应由买卖双方共同负担。综合考虑双方过错程度、合同的履行状况，法院酌定由陈璞承担3,130,000元，由森泽公司、地梵公司、森洋美公司承担6,810,000元。经计算，法院确定陈璞应得的差价损失为9,449,976.02元。森泽公司、地梵公司、森洋美公司认为估价报告中的单价过高，但其未能提供充分证据予以推翻，故法院不予采信。其次，关于陈璞主张的装修损失，法院认为，庭审中鉴定人员明确装修工程造价是根据装修当时的市场价作出，成新率是依据现场整体装饰装修状况得出，对装修损失法院按照鉴定意见书中的造价乘以65%的成新率计算，金额为184,740.40元。森泽公司、地梵公司、森洋美公司认为部分项目价格偏高、成新率偏高的意见，依据不足，法院不予采纳。综上，房屋差价损失和装修损失的金额合计为9,634,716.42元。
关于房屋返还问题。合同解除后，房屋应当返还给森泽公司、地梵公司、森洋美公司，本案陈璞亦同意返还，法院予以确认。
关于陈璞要求森泽公司、地梵公司、森洋美公司协助办理预告登记注销手续的问题。合同解除后，预告登记应当予以注销，森泽公司、地梵公司、森洋美公司也同意配合陈璞办理预告登记注销手续，法院予以确认。
一审法院审理后作出判决：一、解除陈璞与上海森泽房地产有限公司、上海地梵文化发展集团有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司之间关于上海市XX公路XX弄XX花园XX号房屋的《上海市商品房预售合同》；二、上海森泽房地产有限公司、上海地梵文化发展集团有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司于判决生效之日起十日内返还陈璞购房款1,620,023.98元；三、陈璞于判决生效之日起二十日内将上海市XX公路XX弄XX花园XX号房屋返还给上海森泽房地产有限公司、上海地梵文化发展集团有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司；四、上海森泽房地产有限公司、上海地梵文化发展集团有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司于判决生效之日起十日内协助陈璞办理上述房屋的预告登记注销手续；五、上海森泽房地产有限公司、上海地梵文化发展集团有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿陈璞经济损失9,634,716.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108,785元，财产保全费5,000元，司法鉴定费50,500元，诉讼费合计164,285元，由陈璞负担35,312元（已付），由上海森泽房地产有限公司、上海地梵文化发展集团有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司负担128,973元（于判决生效之日起七日内交付法院）。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审争议焦点在于：双方之间的预售合同解除情况下，上诉人森泽公司、地梵公司、森洋美公司应向上诉人陈璞承担的违约责任如何认定？
本院认为，上诉人森泽公司、地梵公司、森洋美公司与上诉人陈璞之间签订的预售合同，系双方的真实意思表示，双方均应恪守，任何一方违约的，应承担相应的违约责任。由于上诉人森泽公司、地梵公司、森洋美公司无法为上诉人陈璞办出房屋产权证，导致双方之间签订的房屋预售合同无法继续履行，故上诉人陈璞要求解除与上诉人森泽公司、地梵公司、森洋美公司之间签署的预售合同，符合法律规定，应予支持。上诉人森泽公司、地梵公司、森洋美公司认为上诉人陈璞提出本案诉讼已经超过诉讼时效，本院认为，鉴于上诉人森泽公司、地梵公司、森洋美公司系违约方，故其行使合同解除权需得到上诉人陈璞的同意，因上诉人陈璞并没有同意解除合同，故上诉人森泽公司、地梵公司、森洋美公司不能继续全面履行合同的违约事实一直处于持续状态，且上诉人陈璞提起的是合同解除之诉，故不存在已过诉讼时效的问题。上诉人森泽公司、地梵公司、森洋美公司提出的此项异议不能成立。鉴于合同解除之原因在于上诉人森泽公司、地梵公司、森洋美公司无法为上诉人陈璞办理产权证，故上诉人陈璞与上诉人森泽公司、地梵公司、森洋美公司之间的合同关系解除后，上诉人森泽公司、地梵公司、森洋美公司还应向上诉人陈璞承担合同解除的违约责任。
关于上诉人陈璞的损失之范围及数额如何认定的问题。本院认为，虽然双方就合同解除的赔偿在《变更履行协议》中作出了约定，但是依据合同法之相关规定，约定的违约金低于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。根据已查明的事实，上诉人陈璞已按约向上诉人森泽公司、地梵公司、森洋美公司支付了购房款，履行了预售合同中的主要义务，上诉人森泽公司、地梵公司、森洋美公司若能够履约，上诉人陈璞就可以取得房屋的价格上涨之全部利益。然因上诉人森泽公司、地梵公司、森洋美公司未能为上诉人陈璞办出房屋产权证，故上诉人陈璞要求上诉人森泽公司、地梵公司、森洋美公司承担房屋的差价损失，合理合法，应予支持。关于房屋差价损失范围，本院认为，基于松江区法院在审理（2008）松民三（民）初字第1109号案件中，向陈璞释明了合同无法履行的救济途径及相应的法律风险，但陈璞在该案中坚持继续履行合同，故对自合同签订至2008年5月26日止的房屋之差价损失，认定由上诉人森泽公司、地梵公司、森洋美公司全部承担；2008年5月27日至2017年4月17日期间的房屋差价损失，综合本案实际情况，认定由上诉人陈璞承担部分责任。就差价损失数额，一审法院委托司法鉴定评估，就评估报告结论进行了质证认证，且评估人员就双方提出的异议作了说明，评估过程符合估价要求，故一审采纳该份评估报告的鉴定结论，并无不当，本院予以认同。一审在此基础上对差价损失分段认定，且就损失金额酌情由双方分担，尚属合理，本院亦予以认同。上诉人森泽公司、地梵公司、森洋美公司及上诉人陈璞就此节提出的异议，本院均不予采信。关于装修损失，本院认为，司法鉴定结论中的装修工程造价依据的是装修当时的市场价，故一审采纳司法鉴定意见书中的65%成新率的意见，对房屋装修损失予以扣减，亦属合理，本院予以认同。上诉人陈璞就此节提出的异议，本院不予采信。
综上所述，陈璞与上海森泽房地产有限公司、上海地梵文化发展集团有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币110,586元，由上诉人陈璞负担32,636元，由上诉人上海森泽房地产有限公司、上海地梵文化发展集团有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司负担77,950元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫青
审 判 员 杨斯空
代理审判员 吴 丹
二〇一八年四月十八日
书 记 员 林佳豪
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……