四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终511号
上诉人（原审原告）吴大兰，女，汉族，1964年3月19日出生，住成都市青羊区。
委托代理人王煜，四川律师事务所律师。
上诉人（原审被告）成都市青羊区型煤总厂。住所地成都市小关庙街**号附*号。
法定代表人彭玉林，厂长。
被上诉人（原审被告）胡某，女，汉族，1975年8月15日出生，住成都市青羊区。
被上诉人（原审被告）王秀贞，女，汉族，1943年1月25日出生，住成都市青羊区。
委托代理人胡某，女，汉族，1975年8月15日出生，住成都市青羊区。系被上诉人王秀贞之媳。
被上诉人（原审被告）王叶新，男，汉族，1965年4月21日出生，住成都市青羊区小关庙街**号。
委托代理人胡某，女，汉族，1975年8月15日出生，住成都市青羊区。系被上诉人王叶新之妻。
被上诉人（原审被告）王某，女，汉族，2009年7月16日出生，住成都市青羊区。
法定代理人胡某，女，汉族，1975年8月15日出生，住成都市青羊区。系被上诉人王某之母。
上诉人吴大兰、成都市青羊区型煤总厂（以下简称型煤总厂）因与被上诉人胡某、王秀贞、王叶新、王某（以下简称胡某方）返还原物纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第5348号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2016年1月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭对本案进行了审理。上诉人吴大兰的委托代理人王煜，上诉人型煤总厂的法定代表人彭玉林、被上诉人胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，成都市青羊区小官庙街28-31号房屋原系成都市大王酿造食品有限公司物业分公司(以下简称大王公司)所有。自1950年代开始，大王公司将讼争房屋租赁给型煤总厂使用。2009年8月5日，成都市公安局青羊区分局太升路派出所出具《证明》，载明“我辖区原小关庙街28、29、30、31号现变更为小官庙街22、24、××号。”
卢锡华生前系型煤总厂的职工，王秀贞系卢锡华遗孀，王叶新系卢锡华之子，胡某系卢锡华的儿媳妇，王某系卢锡华的孙女。型煤总厂租赁讼争房屋后，将讼争房屋中的一间交由卢锡华一家居住使用。2012年6月8日，卢锡华去世。卢锡华去世后，王秀贞、王叶新、胡某、王某在该房屋内居住至今。
2011年9月30日，大王公司与型煤总厂签订《房屋租赁合同》，约定将大王公司所有讼争房屋租赁给型煤总厂使用，租赁期限自2011年10月1日至2012年9月30日止，月租金1500元。租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，大王公司亦未要求型煤总厂搬离讼争房屋，型煤总厂向大王公司支付讼争房屋租金至2013年6月。
型煤总厂租赁讼争房屋期间，大王公司将讼争房屋转让给吴大兰。2013年7月3日，吴大兰取得讼争房屋的房屋所有权证书(房屋所有权证号:成房权证监证字第36341**号)，载明讼争房屋所有权人吴大兰，共有情况单独所有，建筑面积161.26平方米。
2013年7月19日，吴大兰（甲方）委托案外人陈道培与型煤总厂（乙方）签订《交房协议》，载明“经太升路派出所协调，甲乙双方就青羊区小官庙街22、24、××号(161.26㎡)房屋交付一事达成协议如下:1.交房时间:乙方在2013年8月18日下午6:00前，将上述房屋内的全部物品搬离，并将房屋交给甲方。2.房屋使用费:乙方在本协议签订之时，一次性将2013年7月1日至2013年8月18日的房屋使用费合计9000元(玖仟元)交付给甲方。3.乙方应保证房屋内的结构及房屋设施完好，水、电除外。4.若乙方未按约定期限将上述房屋交给甲方，甲方有权强行收回房屋，若因强行收回造成的一切后果，均有乙方承担。”
协议签订后，型煤总厂通过银行转账方式向吴大兰支付了房屋使用费9000元，并将讼争房屋除王秀贞、王叶新、胡某、王某占有使用之外的其余部分交还吴大兰。
2013年10月30日，成都市青羊区太升路街道办事处小关庙社区居民委员会出具《清况说明》载明，型煤总厂租用成都市大王酿造食品有限公司位于青羊区小关庙街22、24、××号(原28、29、30、31号)房屋，于2013年8月19日腾退给吴大兰的代理人陈道培;居住在小关庙街××号(原31号)其中一间的卢锡华(一家)虽经多方调解，未达成一致意见，卢锡华(一家)至今尚未腾退其居住的房屋。
原审法院认定上述事实的证据有：关于卢锡华同志居住问题的解决办法、房屋租赁合同、交房协议、成都银行电子银行交易凭证、房屋所有权证、关于王叶新及家人临时安置协调会会议纪要、证明、以及当事人陈述等。
原审法院认为，型煤总厂与大王公司签订的讼争房屋租赁合同于2012年9月30日到期后，型煤总厂继续使用讼争房屋，大王公司亦未提出异议，则原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。2013年7月3日，吴大兰取得讼争房屋所有权证书，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，吴大兰取得了讼争房屋的房屋所有权证，依法享有讼争房屋的所有权，可随时解除原出租人大王公司与型煤总厂之间的不定期租赁合同。型煤总厂与吴大兰于2013年7月19日达成交房协议，表明双方对于终止租赁合同，返还讼争房屋已达成一致意见。型煤总厂虽已于交房协议签订后将讼争房屋除王秀贞、王叶新、胡某、王某占有使用部分之外的其余部分交还给吴大兰，但型煤总厂作为承租人对讼争房屋整体享有承租权，现租赁关系终止后，型煤总厂负有整体返还讼争房屋的义务。王秀贞、王叶新、胡某、王某系讼争房屋部分实际使用人，负有协助型煤总厂返还讼争房屋的义务。
型煤总厂已向吴大兰支付房屋租金至2013年8月18日，鉴于型煤总厂尚未将租赁房屋完全交还给吴大兰，则吴大兰关于型煤总厂应继续支付自2013年8月19日至实际搬离日止的房屋使用费的主张，具有事实和法律依据。由于型煤总厂已将讼争房屋大部分交还给吴大兰，吴大兰主张型煤总厂按7000元/月的标准支付房屋租金，明显过高。对于仍由王秀贞、王叶新、胡某、王某占有使用部分的讼争房屋使用费，结合其占用房屋面积、先前租金、市场行情等因素，酌定该费用为700元/月。型煤总厂作为承租人未将租赁房屋全部交付给出租人、房屋所有权人，应当对该部分费用承担支付义务。故型煤总厂应按700元/月的标准向吴大兰支付自2013年8月19日至实际搬离日止的房屋使用费。原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决:一、型煤总厂、王秀贞、王叶新、胡某、王某及随住人员于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离成都市青羊区小官庙街22、24、××号房屋;二、型煤总厂于本判决发生法律效力之日起十日内按700元/月的标准向吴大兰支付自2013年8月19日至实际搬离日止的房屋使用费;三、驳回吴大兰的其他诉讼请求。案件受理费325元，由型煤总厂负担。
宣判后，原审原告吴大兰及原审被告型煤总厂不服，向本院提出上诉。吴大兰的上诉主要理由为：由于胡某方占用部分房屋，导致讼争房屋整体无法使用，原判定700元/月的标准确定使用费过低。请求二审法院依法改判。
型煤总厂的主要上诉理由为：型煤总厂已经将涉案房屋腾退，胡某方与型煤总厂无关，型煤总厂不应当支付房屋占用费。请求二审法院依法改判。
被上诉人胡某方答辩称，胡某方一家至50年代起就居住在诉争房屋中，其户口也在诉争房屋，诉争房屋应当归其所有。
经二审审理查明事实与原审审理查明事实一致，且双方当事人对原审认定事实均无异议，本院对一审审理查明事实予以确认。
二审中本院对讼争房屋现状进行了现场查勘，经查，讼争房屋为传统平房，南面为小关庙街、北面为型煤总厂、东面为富德里，西面为他人房屋。讼争房屋由一东西向通道分为内部不互通的南北两部分。目前讼争的小关庙街××号房屋南面部分的阁楼（面积18.29㎡）、东西向通道（17.82㎡）以及小关庙街26、24号房屋的北面部分（15.19㎡、15.43㎡）由胡某方占用。
本案争议焦点有两点，一是原审认定每月700元的房屋使用费是否适当；二是原审认定应当由型煤总厂支付房屋使用费是否适当。
关于第一个争议焦点，本院认为，讼争房屋规划用途为商业，胡某方占用部分房屋作为居住用房后，势必造成房屋使用价值下降；但从历史情况看，小关庙街22、24、××号房屋南面部分以及22号房屋北面部分一直作为铺面使用，其中××号房屋南面阁楼一直由胡某方居住；现22、24、××号房屋南面部分以及22号房屋北面部分已经交付予吴大兰，因此从实际情况看，胡某方占用部分房屋并非是已经交付的房屋不能进行商业使用的理由，上诉人吴大兰关于诉争房屋未整体交付则无法进行商业使用的上诉理由不能成立。吴大兰方未提交相关证据证实其主张按照7000元每月支付房屋占用费的依据，但考虑到讼争房屋的商业性质、胡某方占用部分房屋的分布情况以及吴大兰与型煤总厂在《交房协议》中约定2013年7月1日至同年8月18日的房屋使用费合计9000元的事实，本院认为原审认定房屋使用费过低。应当以胡某方占用的总面积48.44㎡（排除××号阁楼面积，因该面积未计入产权面积），按照1.13元/日/㎡（9000元÷49日÷161.26㎡）的标准计算房屋占用费，即房屋占用费为每日54.73元。
关于第二个争议焦点，本院认为，型煤总厂作为讼争房屋的原承租人，其具有将房屋完整移交给吴大兰的义务，原审认定其应当支付从2013年8月19日至实际搬离之日的房屋占用费并无不当。胡某方作为型煤总厂的员工遗属，使用讼争房屋是历史原因造成的，型煤总厂主张讼争房屋系卢锡华生前与家人自行占用的主张没有事实依据，故型煤总厂关于其不应当支付房屋占用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于胡某方主张讼争房屋应当归其所有的答辩意见，本院认为，胡某的公公卢锡华生前系型煤总厂的职工，基于历史原因使用了部分讼争房屋，但该房屋在出卖给吴大兰前所有权属于大王公司，胡某方主张讼争房屋应当归其所有的主张，因缺乏事实依据，本院不予采纳。胡某胡某胡某本院认为，讼争房屋所有权已经变更为吴大兰所有，所有权人有权享有对房屋占有、使用、收益的权利，因此胡某方应当将其使用的讼争房屋中的部分房屋腾退给吴大兰。考虑到胡某方家庭的实际困难，也了解到当地政府曾为胡某方争取保障性住房，但胡某方予以拒绝的情况，应该给予胡某方一定的时间腾退房屋。胡某综上所述，原审法院认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，但判决确定的房屋使用费不当。本院予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第5348号民事判决书；
二、成都市青羊区型煤总厂、王秀贞、王叶新、胡某、王某及随住人员于本判决发生法律效力之日起四十日内将成都市青羊区小关庙街22、24、××号房屋交付给吴大兰;
三、成都市青羊区型煤总厂按每日54.73元的标准向吴大兰支付自2013年8月19日起至实际交付日止的房屋使用费;
四、驳回吴大兰的其他诉讼请求。
一审案件受理费按照一审判决执行，二审案件受理费325元，由上诉人成都市青羊区型煤总厂承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓俐
代理审判员 赫耀文
代理审判员 祝颖哲
二〇一六年四月十四日
书 记 员 叶云婧