海南省屯昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼9022民初467号
原告：陈杨丽，女，1983年5月27日出生，汉族，现住海南省屯昌县屯城镇。
被告：黎志雄，男，1968年12月17日出生，汉族，现住海南省屯昌县屯城镇。
委托诉讼代理人：黄昌君，男，1966年8月27日出生，汉族，现住海南省屯昌县屯城镇。由屯城镇文中社区居民委员会推荐。
第三人：陈美颖，女，1985年7月17日出生，汉族，现住海南省屯昌县。
原告陈杨丽与被告黎志雄、第三人陈美颖申请执行人执行异议之诉一�,本院于2017年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈杨丽、被告黎志雄的委托诉讼代理人黄昌君到庭参加诉讼，第三人陈美颖经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈杨丽向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告与第三人签订的《房屋转让合同》无效；2.请求依法确认被告不享有排除对位于海南省屯昌县屯城镇新建二路屯昌县中医院大院内C幢604房强制执行的权利，并依法对登记在第三人陈美颖名下位于海南省屯昌县屯城镇新建二路屯昌县中医院大院内C幢604房准许执行；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：因被执行人杜传富、陈美颖未履行生效判决确定的还款义务，原告向屯昌县人民法院申请执行。该院在执行中作出了（2016）琼9022执153号执行裁定，依法查封了登记在被执行人陈美颖名下的位于海南省屯昌县屯城镇新建二路屯昌县中医院大院内C幢604房，房产证号为屯房权证屯字第133**号。执行过程中，被告黎志雄以上述查封房屋由其所购为由向屯昌县人民法院提起案外人异议，经法院审理，屯昌县人民法院作出（2017）琼9022执异5号执行裁定书，裁定中止对陈美颖名下位于海南省屯昌县屯城镇新建二路屯昌县中医院大院内C幢604房执行。因此，原告认为屯昌县人民法院作出（2017）琼9022执异5号执行裁定书事实认定不清，适用法律错误，程序严重违法。
一、涉案的C幢604房系经济适用房，陈美颖与黎志雄签订转让该房的合同应属无效合同。因为经济适用房是政府为解决城镇中低收入家庭住房困难而组织建房单位建造的房屋，具有社会福利性和公共利益属性，建造该类房屋的目的是保障城镇中低收�住房困难家庭的住房利益。国家和政府也对经济适用房的建设、购买、使用、交易做出了严格的管理规定，在这些规定中对于申请购买经济适用房的购房人条件作出了严格的限制，同时《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》也规定经济适用房未满五年不得上市交易。如果随意允许经济适用房在五年内转让，将会严重扰乱经济适用房管理秩序，进而损害社会公共利益。因此，涉案的黎志雄与陈美颖所签订的《房屋转让合同》应当适用我国《合同法》第五十二条第五项的规定认定为无效合同。
二、（2017）琼9022执异5号执行裁定书单方采信屯昌县中医院电工陈丁攀的询问严重违反程序。首先，（2017）琼9022执异5号执行裁定书直接采信陈丁攀的询问，未通知原告，询问资料也未要求原告质证，严重违反程序，致错误裁定。陈丁攀的询问笔录是其个人对本案事实的陈述，属于我国民事诉讼法规定的证据种类中的证人证言一类。根据民事诉讼法的规定，出具证人证言的证人应当出庭接受质询。而本案中，陈丁攀根本没有出庭，更没有接受原告的质询，其所作的笔录也未经原告质证。而法院在作出（2017）琼9022执异5号执行裁定书时直接采信陈丁攀的询问，显然是错误的。其次，黎志雄和陈丁攀陈述均有微信转账记录，但是在该案审理中，原告自始至终未看到微信转账记录，更未对该微信转账记录进行质证。而（2017）琼9022执异5号执行裁定书直接采信该内容，致错误裁定。三、涉案房屋目前仍登记在被执行人陈美颖名下，仍然属于陈美颖的财产，黎志雄不享有排除房屋强制执行的权利，法院应当依法采取执行措施。
被告黎志雄辩称，首先，屯昌县人民�院作出的（2017）琼9022执异5号执行裁定书事实认定清楚，适用法律正确。因为被告与第三人签订《转让房屋合同》并实际占用、使用该房屋的已然事实是不容置疑的，这从双方签订转让合同、被告装修入住、补交超标面积款、缴交绿化费和维修费，以及多年来一直交付水电费等一系列事实可以证明。而在法律适用上，执异5号裁定对法律适用的把握也是准确无误的。
其次，对于被告与第三人转让涉案的C幢604房合同的效力，执异5号裁定的认定也是正确的，该合同不应属无效合同，理由如下：一、该合同的签订是双方真实意思的体现。二、该合同的签订并未违反法律、行政法规的强制性规定。因为《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委联合颁发的《经济适用房管理规定》等文件中关于限制经济适�房交易的规定，只是行政管理性规定，而不是效力性的强制性规定。而且国务院《意见》和七部委《规定》并不是法律，也不是国务院颁发的行政法规，前者属于行政文件，后者属于部门规章，不能作为认定房屋转让合同无效的依据。而无论是《民法通则》、《合同法》乃至《城市房地产管理法》都只规定了“违反法律、行政法规”的合同才无效。《最高人民法院关于适用法律若干问题的解释（一）》第四条规定：“法院确定合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。另外，我国《物权法》第15条规定“未办理物权登记的，不影响合同效力”，因此，被告与第三人签订的《房屋转让合同》，虽然存在违规购买经�适用房问题，也只是产生行政管理上的后果，不影响合同效力。
第三、被告已实际占有、使用该房屋长达九年之久，已实际取得该房屋的所有权。从协议转让开始，被告经历装修、使用、维护等程序，实际占用、使用该房屋长达九年，已然成为该房屋的实际所有人。而且购买、装修、维修费用巨大，如果仅仅因为限制转让政策而认定合同无效，显然是对被告合法权益更大的侵害，也失公允。至于关于执异5号裁定中对陈丁攀询问问题的说明，陈丁攀是屯昌县中医院的水电工，负责小区的水电费收取等日常任务，原案法庭质询陈丁攀并非出于主动，而是基于庭审答辩中被告举证的一系列证据均有陈丁攀的签字和中医院的公章，而原告均对其真实性质疑，法庭才找到陈丁攀质对的。这一质对，证实了被告举证的真实性和合法性，而这�质对过程并非证人证言，无须按证人证言程序质证。因此，原案法庭在这一程序上并无错误。综上，被告认为被告与第三人签订的购房合同不应认定为无效，且执异5号裁定正确，应驳回原告的全部诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，双方当事人对真实性无异议的证据，原告提供的证据：1.海南省屯昌县人民法院（2017）琼9022执异5号执行裁定书；2.《购（建）经济适用住房合同书》；3.中国银行的现金解款单回执；4.中国银行的个人房屋贷款合同；5.三方回购协议；6.不可撤销全权委托销售书；7.期房抵押申请备案登记表；8.房屋他项权证审批表；9.屯房他证屯字第41**号证书；10.屯房权证屯字第133**号证书；11.中国建设银行的现金交款单；12.完税单；13.测绘报告；14.《房屋转让合同》；15.收�。被告提供的证据：1.海南省屯昌县人民法院（2017）琼9022执异5号执行裁定书；2.《房屋转让合同》；3.海南省屯昌县人民法院（2016）琼9022执异153号执行裁定书；4.收据；5.黎志雄和吴才梅的身份证和结婚证，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
被告提交的证据：6.解款单（首付款32000元），证明该房产原来属于陈美颖，从而证明陈美颖与黎志雄之间的转让是合法的；7.水电费收据9张，证明2009年购房之后，黎志雄是该房屋的实际占有人和使用人；8.房屋的维修基金，证明该房屋是由黎志雄夫妻使用的；9.收据（面积款），证明吴才梅缴交的5038元的经济适用房超出面积的补缴款，从而证明该房屋是由黎志雄夫妻实际占有和使用的；10.收据（绿化款），证明黎志雄是该房屋的实际占有人和使用人。
以上被告提供的证据，经原告质证认为：证据6.对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为该收据无银行盖章；证据7-10：对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为证据7的收据编号均为相连号，签名也均是吴才梅自己所签；证据8未明确是谁交付，在银行转账应是由陈美颖交付的；证据9、10应实为吴才梅自己签署。本院认证为：对证据6，由于该笔首付款的数额与原告的陈述一致，本院予以确认；证据7-10，水电费票据虽为连号，但有屯昌县中医医院工作人员的签名与盖章，故其来源形式合法，证据之间可相互印证。因此，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年9月20日，第三人陈美颖向�昌县中医院交付购房首付款32000元；同年9月24日，陈美颖与被告黎志雄签订《房屋转让合同》，以110000元的价格转让县中医院大院内C幢604号房屋，黎志雄当日付清全部房款。2009年11月24日，第三人陈美颖与屯昌县中医院签订《购（建）经济适用住房合同书》，并于2010年1月27日补交购房首付款610元，又于2010年4月30日与中国银行股份有限公司屯昌支行签订《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合同》，以首付加银行按揭贷款的方式购买屯昌县中医院大院内C幢604号房屋。2011年，第三人陈美颖将C幢604号房屋交付被告黎志雄使用，黎志雄装修入住至今。被告黎志雄提供了居住期间，其夫妇于2011年12月15日缴交小区绿化费用2000元,于2013年1月19日缴交房屋维修基金1425元，于2012年9月28日缴交该房屋超出5.1平方米部分款5038元，以及2012年1月-9月期间的水电费收据，以上收据均盖有�昌县中医院的公章。“屯昌县中医院”公章与“屯昌县中医医院”公章均为屯昌县中医院使用过的公章,2010年屯昌县中医院因省卫生厅下文的文件要求，由原使用的“屯昌县中医院”公章变更为“屯昌县中医医院”公章。
另查，本案争议的县中医院大院内C幢604号房屋为经济适用房，登记房屋所有权人为陈美颖，登记时间为2013年5月28日。该房屋2013年8月19日办理抵押登记，抵押权利人为中国银行股份有限公司屯昌支行，抵押目的为按揭贷款支付县中医院大院内C幢604号房屋的购房款，贷款期限为10年，现尚未还清，由贷款人陈美颖负责按月还款。
再查，2016年3月28日，因民间借贷纠纷，陈杨丽将陈�颖、杜传富诉至本院，本院于2016年6月24日作出（2016）琼9022民初234号民事判决书，认定了在2009年至2014年间，陈美颖丈夫杜传富持续地向原告陈杨丽借钱，其中最早的一笔借款是于2009年10月23日开始的事实，并判决陈美颖、杜传富限期向陈杨丽偿还借款33万元。判决生效后，陈美颖、杜传富未自觉履行义务，陈杨丽以该判决作为执行依据，向本院申请强制执行。2016年11月28日，本院作出（2016）琼9022执153号执行裁定书，裁定：“查封被执行人陈美颖名下位于海南省屯昌县屯城镇新建二路69号县中医院大院内C幢604号房屋（房权证号：屯房权证屯字第133**号），查封期限为三年。”2017年4月10日，黎志雄作为案外人以其向陈美颖购买该房屋，为房屋的实际所有权人为由提出书面异议，请求依法撤销本院（2016）琼9022执153号执行裁定书，将县中医院大�内C幢604号房屋交还其使用。2017年5月22日，本院作出（2017）琼9022执异5号执行裁定书，裁定：“中止对被执行人陈美颖名下位于海南省屯昌县屯城镇新建二路69号县中医院大院内C幢604号房屋（房权证号：屯房权证屯字第133**号）的执行。”2017年6月6日，陈杨丽向本院提起申请执行人执行异议之诉。2017年7月25日，原告向本院申请对涉案《房屋转让合同》上黎志雄和陈美颖签名的时间进行鉴定，又于同年9月4日，申请撤销以上鉴定。
本院认为，原告陈杨丽提起的申请执行人执行异议之诉是由被告黎志雄在（2017）琼9022执异5号案件中提起的案外人异议引起的，与案外人之诉所争议的问题一致。本案争议的焦点为：一、被告黎志雄与第三人陈美颖签订的《房屋转让合同》是否合法有效；二、被告黎志雄对县中医院�院内C幢604房屋是否拥有排除执行的权利。
一、关于被告黎志雄与第三人陈美颖签订的《房屋转让合同》是否合法有效的问题。首先，房屋买卖合同是诺成合同。依据《物权法》第十五条的规定，房屋买卖合同的标的物是不动产，其权属的转移必须办理登记手续，但办理转移登记手续只是履行合同的一项义务，未办理转移登记的，并不影响合同效力，故除法律另有规定或合同另有约定外，房屋买卖合同自成立时生效。本案中，被告黎志雄与第三人陈美颖签订《房屋转让合同》购买屯昌县中医院大院内C幢604号房屋，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同符合合法、有效的情形。虽然该《房屋转让合同》的签订时间早于第三人陈美颖与屯昌县中医院签订购房合同的时间，但第三人陈美颖交付首付款之后便获知其拥有上述屯昌县中医院大院内C幢604号房屋的预期权利，在此之后与被告签订《房屋转让合同》符合交易习惯，合同双方并未对此提出异议并继续履行合同，应视为对《房屋转让合同》的追认。因此，原告以涉案房屋未办理产权登记为由否定《房屋转让合同》的合同效力，本院不予支持。
其次，原告主张涉案房屋为经济适用房，第三人陈美颖与被告黎志雄房屋转让行为违反了《经济适用房管理办法》中关于经济适用房五年内不得转让的规定故而应为无效行为。本院认为，《经济适用房管理办法》第三十条中虽然规定购买经济适用房不满五年不得上市交易，但同时规定了满五年后购房人也可以按照政府所规定的标准向政府缴纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。且《经济适用房管理办法》并不属于“法律�行政法规”，违反其中的规定并不必然导致合同无效。涉案房屋办理抵押登记是为了防止过户和确保按揭贷款的偿还，但不影响房屋的转让。故原告以上述理由否定被告黎志雄与第三人陈美颖签订的《房屋转让合同》为无效合同的主张，本院不予支持。
再次，原告以《海南省高级人民法院关于参照执行<全省民事审判工作会议（2016）纪要>的通知》第34条第（3）项规定“合同签订于国务院意见实施后，依下列情形分别处理：经济适用房初始购买者就自取得房屋权属证书未满5年的经济适用房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方当事人按过错责任大小分担”为由主张涉案《房屋转让合同》转让合同无效。本案中，被告黎志雄与第三人陈美颖的房屋买卖在先，原告陈杨丽与第三人陈美颖的借贷发生在后，原告据以执行的是原告与陈美颖民间借贷一案的生效判决。本院认为，物权效力优于债权效力。海南省高级人民法院虽对经济适用房的买卖作了审判指导意见，但该案被告黎志雄以居住为目的与陈美颖签订《房屋转让合同》，已支付完对价且实际占有、居住多年。被告购买房屋时并不知道第三人陈美颖与他人存在借贷行为且陈美颖与他人的借贷行为发生在被告买房之后，故被告为善意购买人。因此，相对于原告在执行过程中请求的债权保护，从公平原则考虑，本院更倾向于保护对购房者居住权的基本生存权利及人权保障。综上，原告以审判工作会议纪要否定被告黎志雄与第三人陈美颖签订的《房屋转让合同》为无效合同的主张，本院不予支持。
二、关于被告黎志雄对县中医院大�内C幢604房屋是否拥有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，被告黎志雄与第三人陈美颖签订的《房屋转让合同》合法有效，被告是无过错的善意购买人，并支付完全部价款，且实际占有该房屋；该房未过户到被告名下是因为该房为经济适用房，按相关规定在取得所有权证后五年内不能办理过户，故涉案房屋未办理过户并非出于被告黎志雄自身的原因。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，被告依合同获得的屯昌县中医院大院内C幢604号房屋的相关权利，其权利可以排除执行。
综上，根据《物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议�复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：
驳回原告陈杨丽的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告陈杨丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 陈 静
人民陪审员 吴召洪
人民陪审员 王发敬
二〇一七年十二月二十五日
法官 助理 陈茜茜
书 记 员 蔡小弟
附:本案适用的法律条文
《物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不�后果。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。