浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙湖民终字第397号
上诉人（原审原告）：长兴汉阳物业管理有限公司。
法定代表人：金锡虎。
委托代理人：顾伟成。
被上诉人（原审被告）：长兴宏莲房产开发有限公司。
法定代表人：陈新奎。
委托代理人：丁文明。
上诉人长兴汉阳物业管理有限公司（以下简称汉阳公司）因与被上诉人长兴宏莲房产开发有限公司（以下简称宏莲公司）物业服务合同纠纷一案，不服长兴县人民法院（2014）湖长民初字第64号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人汉阳公司的法定代表人金锡虎及该公司的委托代理人顾伟成，被上诉人宏莲公司的委托代理人丁文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年4月20日，宏莲公司与汉阳公司签订《洪桥馨苑前期物业管理服务合同》一份。合同期限从2011年4月20日至2012年4月19日止。该份物业服务合同约定由汉阳公司为洪桥馨苑小区提供物业管理服务。该合同第六条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因甲方（宏莲公司）未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由甲方按70%交纳。合同第十三条规定，乙方（汉阳公司）承接物业时，甲方（宏莲公司）应移交下列资料：1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。4、其他物业管理所需资料。合同第三十条规定本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。现汉阳公司认为宏莲公司仅交纳部分物业服务费，至今尚拖欠该小区内别墅和综合楼从2011年1月1日起至2013年5月止的物业服务费，故双方纠纷成讼。
原审法院认为，本案争议的焦点为双方讼争的十三幢别墅和综合楼是否已竣工并交付物业公司，并由其提供相关的物业服务。在审理期间，汉阳公司认为双方签订的合同中已明确约定在2008年3月已交付使用的二期建筑面积中包括十三幢别墅及一幢综合楼，故应由宏莲公司支付物业服务费。该院分析认为汉阳公司提交的前期物业合同中列明“二期21400平方米（十三幢独立别墅、二幢排屋、三幢商住楼、一幢综合楼）于2008年三月已交付使用”，而备案表中物业基本情况并未有综合楼面积的体现，两份证据中就物业基本情况的描述存在差异；且前期物业合同与备案表中就物业服务期限的约定亦出现较大差异，故该前期物业合同并不能真实反映签订时的物业移交情况。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的人承担不利后果。现汉阳公司并未进一步向该院提交其接收宏莲公司移交的该十三幢别墅和综合楼的相关产权资料、综合竣工验收资料等实质性的物业移交手续，故其诉讼请求无事实依据，该院不予支持。原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回汉阳公司的诉讼请求。案件受理费2265元，由汉阳公司承担。
宣判后，汉阳公司不服，向本院提起上诉称：涉案十三幢别墅及综合楼已于2008年3月交付使用，双方在2011年4月20日签定的《洪桥馨苑前期物业管理服务合同》中均已认可该十三幢别墅及综合楼已竣工，但一审法院却认定上述房屋尚未竣工，明显错误。且在其公司接管物业管理之前，宏莲公司是委托金中物业管理公司进行物业管理的，并且宏莲公司已向金中公司支付了十三幢别墅的物业管理费。其在一审中已经提交了物业管理费的计算清单，并对宏莲公司曾经于2011、2012年向金中公司交付过物业费的情况进行了证明。一审法院罔顾上述事实，反以十三幢别墅及综合楼是否竣工并交付物业公司为由来驳回其诉请显然违背了本案的客观事实。综上，一审法院以其并未进一步提交其接收宏莲公司移交的该十三幢别墅及综合楼的相关产权资料、综合楼竣工验收资料等实体性的物业移交手续，从而认定其诉请无事实依据的判决是错误的，请求依法改判，支持其原审诉讼请求。
宏莲公司答辩称：涉案十三幢别墅及综合楼至今未竣工，汉阳公司如认为十三幢别墅及综合楼已竣工，只需到建设部门调取资料即可证明，但汉阳公司不能提供十三幢别墅及综合楼竣工验收的证据。十三幢别墅及综合楼至今未通过竣工验收，不能交付使用，处于空置状态，无需汉阳公司提供物业服务，事实上汉阳公司也未提供相应物业服务，应依法驳回其上诉请求。
二审中，汉阳公司提供如下证据：
1、工程竣工图及商品房建筑面积核定书各一组，以证明十三幢别墅及综合楼早已于2007年12月竣工，并由房管处核定了面积待办房产证。
2、金中公司出具的物业费交费发票一张，以证明宏莲公司曾于2012年11月20日向金中公司缴纳了十三幢别墅及综合楼的物业费，并证明其与宏莲公司的物业服务合同中包含十三幢别墅及综合楼。
3、物业合同一份，以证明2012年5月宏莲公司将十三幢别墅中的七幢交付给上海恒良公司，恒良公司向其交纳了物业费的事实。
4、工作函及发票一组，证明宏莲公司2011年间多次向其交纳十三幢别墅及综合楼物业费的事实。
宏莲公司质证认为：证据1中的竣工图是施工企业在工程完工后为准备验收必须提供的资料，竣工验收要由六方主体完成并应当有竣工报告，且竣工报告要向建设主管部门备案。而该组竣工图中只有施工单位和监理单位的签字，仅有这两个单位的签字不能证明工程已竣工。且其提供的证据，即（2010）湖长民再字第2号民事调解书证明了上述工程根本没有竣工验收。商品房建筑面积核定书与工程是否竣工无关，且该面积表中没有十三幢别墅及综合楼的面积核定；对证据2，金中公司与宏莲公司的物业服务合同不具有真实性，汉阳公司提供的发票上没有明确体现十三幢别墅及综合楼交了物业费，是汉阳公司单方在发票上写了5万元，对其真实性有异议；对证据3的真实性、关联性均有异议，其向法院提交的由恒良公司出具的物业合同说明已清楚表明，该笔费用系恒良公司为装修房屋向汉阳公司交纳的施工进场费及配合费而非物业费，且恒良公司自该笔费用交付后再未向汉阳公司支付过任何费用；对证据4，工作函系汉阳公司单方制作且不具有时间上的连续性，对其三性均不予认可。
二审中，宏莲公司向本院提供如下证据：
证据1、宏莲公司出具的情况说明，以证明该公司交纳的物业费不包括十三幢别墅及综合楼，而是小区内其他房屋的物业费；
证据2、上海恒良置业有限公司出具的物业合同说明，以证明恒良公司从未向汉阳公司交纳过物业费；
证据3、（2010）湖长民再字第2号民事调解书一份，以证明十三幢别墅及综合楼在2012年11月15日还没有竣工，实际上到现在为止还没有竣工的事实。
汉阳公司质证认为：证据1是宏莲公司自行出具，不具有真实性；证据2不具有真实性，其与恒良公司不但有交费凭证，还有物业合同，足以证明恒良公司向其交纳了物业费；对证据3的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该调解书约定的2013年1月15日指的是工程竣工验收的日期而非竣工日期。
本院经审核认为，汉阳公司提交的证据1，竣工图上仅有建设单位及监理单位的签字，商品房建筑面积核定书仅能证明相关部门对房屋面积进行了核定，不能证明涉案房屋已经竣工的事实，不予采信。证据2中，发票的项目及摘要注明为“空置房物业费”，汉阳公司庭审中承认馨苑小区的空置房除了十三幢别墅及综合楼外，尚有其他空置房，该发票上虽有原物业管理单位金中物业公司负责人注明“合同内13幢别墅和综合楼空置房物业费”，但宏莲公司不予认可，汉阳公司亦未进一步举证证明，故该笔物业费所指的空置房是否包含有十三幢别墅及综合楼仅据此发票无法予以认定。证据3系汉阳公司与恒良公司之间的合同，与本案无关联性。证据4从内容看，工作函中仅有3号别墅自2011年7月1日至2011年11月30日和2012年1月份的交费记录，以及7号别墅自2011年6月1日至2012年5月31日的交费记录，且两份工作函中均注明“以上费用为大理石施工单位借用”，不能证明涉案的十三幢别墅及综合楼已经竣工且宏莲公司一直在向其公司交纳物业费的事实，不予认定。
宏莲公司提交的证据1系其自行出具，汉阳公司不予认可，不能达到证明目的，不予采信。证据二与本案无关联性，不予认定。证据三系法院生效法律文书，可以证明涉案房屋至今尚未竣工验收的事实，予以认定。
根据双方当事人的陈述及抗辩，结合在案证据，本案二审的争议焦点是：双方讼争的十三幢别墅及综合楼是否属于物业服务合同约定的服务范围，并由汉阳公司提供了相关的物业服务；宏莲公司是否应当向汉阳公司支付上述房屋的物业费。
本院认为，汉阳公司与宏莲公司于2011年4月20日签定《洪桥馨苑前期物业管理服务合同》并于2011年4月24日到主管部门，即长兴县房地产管理处进行了备案，该合同系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方应当按照合同约定，依据诚实信用原则，积极全面履行各自的义务。现双方对十三幢别墅及综合楼是否纳入合同约定的物业服务范围及物业费的交纳产生争议，应结合合同目的、内容、实际履行情况等因素，并根据相关法律综合认定。
汉阳公司认为宏莲公司应当向其交付十三幢别墅及综合楼的物业费，其合同依据有二。一是合同第一条“二期21400平方米（十三幢独立别墅、二幢排屋、三幢商住楼、一幢综合楼）于2008年三月已交付使用”，二是合同第六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因甲方（宏莲公司）未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由甲方按70%交纳。”对此本院分述如下。
合同第一条主要涉及十三幢别墅及综合楼是否纳入物业服务范围问题。合同中虽然记载十三幢别墅及综合楼已于2008年3月已交付使用，但备案表中，十三幢别墅及综合楼是否属于已竣工面积没有记载，合同中载明的已竣工面积为一期及二期计31582平方米，与备案表中载明的已竣工面积为38175平方米存在明显差异。从十三幢别墅及综合楼的现状看，双方均认可现上述房屋因未通过竣工验收，既未出售，亦无人使用，至今仍处于空置状态，该现状与物业服务合同中记载的十三幢别墅及综合楼已于2008年3月交付使用的记载明显不符。且合同与备案表中关于服务期限的约定亦不相同，双方在合同中约定了宏莲公司应当向汉阳公司办理相关交接手续及资料等内容，但汉阳公司未能对宏莲公司向其移交了争议的十三幢别墅及综合楼的相关交接手续和资料举证证明，故原审法院认定该前期物业服务合同不能真实反映合同签定时的物业移交情况并无不当。
合同第六条涉及到十三幢别墅及综合楼物业费的交付条件是否成就问题。如汉阳公司依此约定，要求宏莲公司交付十三幢别墅及综合楼的物业费，则应符合两个条件，一是十三幢别墅及综合楼纳入了物业管理范围，二是十三幢别墅及综合楼已经竣工验收或竣工验收合格但尚未出售，或十三幢别墅及综合楼已经出售，但因宏莲公司的原因未向买受人交付。《浙江省物业管理条例》第二十五条第（一）款规定：“物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。”本条规定明确了物业交付使用的前提条件是该物业已经竣工验收或者竣工验收合格。双方在该约定中，虽然使用了“竣工”而未使用“竣工验收”的表述，但二者在该条款中的含义并无本质区别，否则将违反《浙江省物业管理条例》的规定。汉阳公司既未能提供十三幢别墅及综合楼已纳入物业服务范围的充分证据，也不能证明十三幢别墅及综合楼已经竣工验收或竣工验收合格的证据，故汉阳公司依此约定向宏莲公司主张物业费不能成立。根据物业服务合同的目的及《浙江省物业管理条例》的规定，该十三幢独立别墅及综合楼不得交付使用，当然亦无需物业公司提供相关物业服务。汉阳公司主张其为十三幢别墅及综合楼进行了道路的卫生保洁，本院认为，该道路为小区公共道路，并非仅为十三幢别墅及综合楼专用，该上诉理由不能成立。汉阳公司的其他上诉理由，亦无相应事实依据，本院不予采纳。
综上，汉阳公司的上诉理由，没有相应事实及法律依据，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2265元，由上诉人长兴汉阳物业服务公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈国祥
代理审判员 赵哨兵
代理审判员 沈 杰
二〇一四年十月十五日
书 记 员 谢敏飞