广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初559号原告：潘学艳，男，1981年8月2日出生，住江苏省常州市钟楼区，委托诉讼代理人：朱文静，广西先导律师事务所律师。委托诉讼代理人：林龙，广西先导律师事务所实习律师。被告防城港宏宇投资管理有限公司，住所地广西防城港市中心区迎宾路北面。法定代表人：刘文丽佳，经理。委托诉讼代理人：梁恩，广西精一律师事务所律师。原告潘学艳诉被告防城港宏宇投资管理有限公司（以下简称宏宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘学艳的委托诉讼代理人朱文静、林龙，被告宏宇公司的委托诉讼代理人梁恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《职工合作建房合同书》；2.被告退还原告购房款186884元及利息1362.75元（利息按中国人民银行同期活期存款利率从2013年12月11日起暂计至2016年1月11日止，以后另计）；3.被告按总房价的2%赔偿原告的损失7475.36元；4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年12月11日，原告与被告签订《职工合作建房合同书》，约定原告以373768元购买四通八达国际广场6号楼13A层16号房；被告于2015年6月30日前交房，逾期交房达180日则原告有权解除合同及支付中国人民银行活期存款利率，并赔偿被告总房价的2%的违约金。至今，被告开发的商品房尚未竣工验收。被告行为构成根本违约，致使合同目的无法实现，即应解除原、被告签订的合同及被告退还原告购房款、利息，赔偿原告违约金。被告宏宇公司辩称，《建房合同书》是双方真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效；涉案房屋已取得预售许可证，且延期交付使用存在合同约定的特殊情形即政府行为、自然灾害，现已达到了交付条件；其愿意承担相应的合同约定的经济补偿，但不应支持原告提出的退还购房款及利息、赔偿金等；诉讼费用由法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据1-4，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据5、6即《律师函》、快递回执，该列证据中快递回执上无签收人，无法证实原告向被告提出的解除合同通知书送达给宏宇公司，本院不予采信。对被告提交的预售许可证，与本案查明的事实有关，本院予以采信；对被告提交的《建设工程质量竣工验收意见书》，该证据证实涉案商品房在2015年7月21日已获得施工、勘察、涉及、监理、建设单位的验收，本院予以采信；对被告提供的气象资料咨询，该证据具有真实性，但因原、被告在签订的合同中未约定天气因素可作为延期交房的情形，则该证据不予采信。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年12月11日，潘学艳（乙方）与宏宇公司（甲方）签订《防城港市四通·八达国际广场项目职工合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》），约定宏宇公司与开发商即防城港通达房地产开发有限公司（以下简称通达公司）合作开发建设防城港市四通·八达国际广场，潘学艳参与合作建房6号楼13A层16号房；建筑面积56.45平方米，每平方米单价为6621.22元，总金额为373768元；开发商将于2014年3月30日前完成合作建房预售许可证办理；第七条对付款方式及期限作出约定为：签订本合同之日起15日内交清至合同总房款的50%即186884元，余下房款由乙方向银行申请按揭贷款方式支付（将《商品房买卖合同》约定房屋抵押贷款支付，如乙方被银行认为不符合贷款条件或乙方因政策等原因未能获得贷款，乙方须在银行通知不能按揭贷款之日起7日内一次性付清余款）；第九条约定出卖人在2015年6月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收的房屋交付给乙方使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，开发商可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且开发商在发生不可抗力事由之日起30日内告知乙方的；2、在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起到10日内……。第十条约定如开发商未按本合同规定的期限将合作建房交付给乙方使用，且逾期超过180日的，乙方有权退房，但乙方须在15日内以书面形式明确表示是否退房，如超过15日乙方不做明确表示的，视为乙方选择不退房，按乙方要求继续履行合同处理；乙方退房的，开发商须在乙方提出退房要求之日起15日内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给乙方，并按总价款2%赔偿乙方损失；乙方应配合开发商办理退房的有关手续等。同日，被告向原告出具收据，显示原告采取刷卡方式交纳6-13A6号房款186884元。另查明，2015年7月21日，《建设工程质量竣工验收意见书》证实四通•八达国际广场C区6#楼号楼通过建设、施工、勘察、设计、监理单位验收，综合验收结论为“合格”。2015年9月24日，通达公司销售项目即四通八达国际广场6号楼取得《商品房预售许可证》，预售有效期延期至2016年9月22日。本院认为，本案中，原、被告签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应为商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《合作建房合同书》但在原告起诉前已经取得，该《合作建房合同书》有效。因此，双方当事人应按合同约定享有权利、履行义务。本案中，《合作建房合同书》中第九条约定“2015年6月30日前开发商需将经五方验收的商品房交付给原告使用”、第十条中约定“在开发商未按本合同规定的期限将合作建房交付给乙方使用，且逾期超过180日的，乙方有权退房，但乙方须在15日内以书面形式明确表示是否退房，如超过15日乙方不做明确表示的，视为乙方选择不退房，按乙方要求继续履行合同处理”。原告虽提供了向被告提出解除合同的《律师函》及快递回单，但该证据未能送达给被告，即不能证实原告已按合同约定行使其合同解除权。在《合作建房合同书》中第九条开发商延期交房第2项亦约定“在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起到10日内……。”而原告除了向被告支付部分款项后未提供其办理银行按揭方式向原告支付剩余款项。因此，被告虽存在逾期验收涉案商品房，但因双方却约定原告未支付完全部房款则开发商可以延期交房的抗辩事由。那么，原告以被告未按约定交付房屋提出解除合同的理由不成立，本院不予采信。因本案原告提出的解除合同理由不成立，其请求被告退还购房款即利息、赔偿金则无事实及法律依据，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：驳回原告潘学艳的诉讼请求。案件受理费4214元，减半收取2107（原告潘学艳已预交），由原告潘学艳负担2107元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费4214元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈燕二〇一七年一月十九日书记员  王颖