云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云03民终1566号
上诉人（原审被告）：张吉花，女，汉族，1972年7月18日生,麒麟区人，住云南省曲靖市麒麟区。
委托诉讼代理人：丁兴平，系被告张吉花之丈夫。一般授权代理。
被上诉人（原审原告）：吴冬梅，女，汉族，1984年6月24日生，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。
委托诉讼代理人：袁旭，系原告吴冬梅之丈夫。特别授权代理。
上诉人张吉花因与被上诉人吴冬梅房屋租赁合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2016）云0302民初3262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月1日公开开庭进行了审理。上诉人张吉花及其委托诉讼代理人丁兴平，被上诉人吴冬梅及其委托诉讼代理人袁旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人张吉花上诉请求：1、改判（2017）云03民终1566号判决书第二、三、四项；2、发回重审或改判支持上诉人诉讼请求；3、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审对案件事实的认定错误。一是被上诉人没有提交任何证据证明“临时使用时间已过，原来的租户已经搬出”；二是“被告告知二楼前半层2016年4月5日到期，让原告临时使用三层前半层”，事实上是双方在签订合同时就约定二楼前半层到期后，原租户不再使用，就将二楼前半层让被上诉人使用；三是事实上二楼前半层的租户一直没有搬出，直到2017年4月才搬出。被上诉人提供的证据不能证明法院认定的“约定的临时使用时间已过，原来的租户搬出后，被告仍未让原告使用二楼前半层。”二、原判对以下项目的认定无事实及法律依据，判决有失公允。1、原判认定上诉人张吉花支付被上诉人商铺剩余租金30000元，无事实、法律依据，事实是被上诉人直至2017年3月一年租期届满前一直在使用租赁的房屋。2、原判认定上诉人张吉花支付被上诉人违约金9000元，并赔偿损失费按照30000元的年利率4.85%计算，无事实法律依据，上诉人没有违约，被上诉人也一直在经营，没有损失。3、原判认定上诉人与被上诉人之间的预交水电费500元及退赔问题，原判书写混乱；一审案件受理费也应当由被上诉人自行承担。
被上诉人吴冬梅答辩称：上诉人主张出租房屋一直由我方使用到2017年3月份，满一年租期，不应支付3万元剩余租金、9000元违约金、1375元一审案件受理费，按照谁主张、谁举证的原则，上诉人应当向法庭提交证据证实，否则应承担举证不能的责任。1、答辩人自从一审法院受理后就停业，处于关闭状态；上诉人一审中承认一楼汗蒸房未交由我方使用，二楼前半层一直到2017年4月房屋所有权人要加盖房屋，原租户才搬出，上诉人自己也认可，足以证明上诉人存在一房二租的情形。上诉人不履行租赁物维修义务，管道堵塞漏污水，致使答辩人没有能满足正常经营需求的厨房，只能关门停业。上诉人存在严重违约，判其承担违约责任符合法律规定。2、合同约定的租赁时间从2016年3月25日开始，每年租金45000元，即每月租金3750元，答辩人2016年7月14日起诉，应付租金四个月为15000元，还剩30000元应退租金，原判有事实和法律依据；3、原审判决9000元的违约金及以30000元为基数，按中国人民银行同期半年期贷款年利率4.85%计算损失费，有法律规定；4、原判由双方对水电费结算后多退少补并无不当。5、诉讼费1375元由败诉方承担完全正确。
吴冬梅一审诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年3月19日签订的《分租合同》；2、被告支付原告商铺剩余租金（2016年8月1日起至2017年3月19日）合计人民币30000元；3、被告支付原告违约金合计人民币22500元；4、被告支付原告垫付水电费合计人民币500元；5、被告支付原告损失费10000元；返还押金1000元；6、被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定的法律事实：2016年3月19日，原、被告双方经房屋所有权人同意签订了《分租合同》。合同约定，被告将坐落于曲靖市麒麟区胜峰社区一组218号房屋一楼整层及二楼前半层租赁给原告，租赁期限为3年零9个月，自2016年3月25日起至2019年12月25日止，并约定了双方若违反约定应承担违约责任。合同签订后，原告按照该租赁合同约定交付了商铺租金45000元整及1000元押金。由于合同签订时，该房屋二楼前半层有人正在租用，故原被告在合同第一条第二款中约定由原告临时使用三楼前半层。但约定的临时使用时间已过，原来的租户搬出后，被告仍未让原告使用二楼前半层。另外合同约定水电费由原告统一支付后，被告向原告支付其他租户所产生的水电费。但被告未按约定向原告支付其他租户所产生的水电费。原审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”本案中，原、被告双方的《分租合同》经出租人同意而签订，是双方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，被告未在合理期限内让原告使用合同约定的二楼前半层，致使合同目的无法实现，原告诉请解除合同，符合法律规定,予以支持。合同解除后，被告应向原告返还剩余租金30000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原告主张被告违约给其造成的损失10000元，因原告未能举证，故不予全部支持,其损失费按中国人民银行同期半年期的贷款利息计算,即年利率4.85％计算,原告主张的违约金22500元过高,应按合同总价款的20％计赔,即9000元,原告垫付的水电费，按实际结算后由被告退赔给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百三十一条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告吴冬梅与被告张吉花2016年3月19日签订的《分租合同》。二、被告张吉花支付原告吴冬梅商铺剩余租金30000元、押金1000元。三、被告张吉花向原告吴冬梅支付违约金9000元,赔偿2016年8月1日起至上述款项履行完毕止期间的损失费,损失费按30000元的年利率4.85％计算。四、原告张吉花向被告吴冬梅预交的水电费500元,由双方结算,对多出部分由被告吴冬梅向原告进行退赔。案件受理费1375元（原告吴冬梅已预交），由被告张吉花承担。
二审中，上诉人张吉花为证实其主张提交了以下证据：
1、2015年4月8日龙某与丁兴平《租房协议》一份及七份《收据》，欲证明二楼前半截龙某一直在住。到2016年4月8日后龙某又续交六次房租。龙某一直居住到了2017年5月8日；
2、房东张庆武收据二份，第一份欲证明我们缴房租从2014年12月20日到2016年12月20日，第二份欲证明2016年12月27日到2017年3月26日，我们续交了三个月房租；
3、丁兴平2017年4月3日与袁旭的通话录音及文字整理资料一份。第一段是2016年9月25日的录音丁兴平与袁旭电话录音，证实我打电话我交水电费给他。第二段2016年11月4日丁兴平与袁旭电话录音，证实张吉花拆汗蒸房的事实，第三段2017年3月20日录音，证实了提前提醒他房租要到期的事实。第四段2017年3月25日录音，证实他的房租要到期，叫袁旭交房租的事实。第五段2017年3月30日与龙某的录音，证实龙某一直住在二楼。第六段与原房东张庆武的录音，证实我向原房东租的房子到期了。
上诉人张吉花申请的证人龙某出庭作证证实，1、诉争的房屋二楼前半层从2015年4月8日到2016年4月8日由其租赁使用，之后又续交房租到2017年5月份；2、被上诉人吴冬梅租房后开馆子到2017年3月都在正常经营。3、房屋漏水的问题我住进去就有这个情况了。一楼堵水是我租了半年多就存在，我也跟房东说过，房东也来修过，堵水这个情况一直都存在。
被上诉人吴冬梅质证认为，对1、2组证据关联性认可，但真实性、合法性请法庭依法核实。对六段电话录音的三性及证明目的均不予认可，对原房东租房协议，三性均不认可。认为证人龙某与上诉人有利害关系，证言不应得到采信，且证人所说不是事实，对证言不予认可。
被上诉人吴冬梅提交以下证据：
1、照片两张，第一张证明一楼一间汗蒸房是我们租赁范围但是上诉人一直在使用；第二张证明二楼前半层是我们租赁范围，但是也是上诉人一直在使用。
2、照片两页，证明1、上诉人一直未对出租物尽到维修义务，致使一楼随时从管道口冒大小便出来，被上诉人经营的是餐饮行业，严重影响被上诉人的生意。2、上诉人在约定的临时使用时间过后，又将二楼前半层出租给他人，仍然未让答辩人使用，一楼汗蒸房上诉人讲价值5-6万元，却一直不将其搬走，致使答辩人只能使用不到10平方的临时厨房，根本无法开展正常经营。
3、一、二楼的平面示意图，证明被上诉人能正常使用的区域只占到了合同协定范围内的三分之一，上诉人已经严重违约。
4、网页截图，证实上诉人的录音资料不可信，录音是可以作假的。
上诉人张吉花质证认为，对第一组证据认为，汗蒸房我们没有一直使用，门是开着的；对下水道堵塞的问题，在2016年7月8号就处理完毕了，后来就没出现堵漏的事情；对平面图认可；对截图，认为我的录音是真实的，手机有备份的。
本院认为，对双方所提交的证据与本案事实具有关联性、真实合法的，本院予以采信，并在卷予以佐证；对双方有异议的证据，本院不予采信。经二审庭审，本院对一审法院认定的以下无争议的事实予以确认：2016年3月19日，原、被告双方经房屋所有权人同意签订了《分租合同》。合同约定，被告将坐落于曲靖市麒麟区胜峰社区一组218号房屋一楼整层及二楼前半层租赁给原告，租赁期限为3年零9个月，自2016年3月25日起至2019年12月25日止，并约定了双方若违反约定应承担违约责任。合同签订后，原告按照该租赁合同约定交付了商铺租金45000元整及1000元押金。
本院认为，本案双方争议的焦点为：1、吴冬梅第一年的租赁期限是否届满，30000元租金是否应退还？2、张吉花是否存在违约行为？应否支付吴冬梅9000元违约金及以30000元为基数，按年利率4.85%计算的损失费？
关于吴冬梅第一年的租赁期限是否届满，30000元租金是否应退还的问题。被上诉人吴冬梅2016年7月14日向法院起诉称，因被上诉人张吉花的原因导致其无法正常经营，但在一、二审诉讼中，吴冬梅均未提交证据证实其已停止经营并退还承租房屋，而吴冬梅的诉讼代理人在一审庭审中陈述“还在经营”，二审庭审中陈述承租的房屋于2017年4月才将房屋钥匙归还给房东。故此，根据双方所陈述的事实及“谁主张、谁举证”的证据规则，应认定吴冬梅的实际租赁房屋时间为2016年3月至2017年3月，租赁期间一年，按照双方签订的《分租合同》第四条的约定，被上诉人吴冬梅应支付租金45000元，上诉人张吉花不应退还30000元租金。上诉人张吉花的该项上诉理由成立。
关于张吉花是否存在违约行为，应否支付吴冬梅9000元违约金及以30000元为基数，按年利率4.85%计算的损失费的问题。2016年3月19日双方签订的《分租合同》第一条二项约定“二楼前半层因现有人在租，一方临时使用三楼前半层。”本案双方在签订合同时已知二楼前半层有人在租，并对“临时使用三楼前半层”的期限未作明确约定，被上诉人吴东梅因此诉称上诉人张吉花违约，无事实依据；但上诉人张吉花未按约定交付一楼整层的事实，双方均予以认可，且卫生间管道漏水的事实客观存在。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”上诉人张吉花未按合同约定全面履行义务，属违约行为，应承担违约责任。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定所作出的该项判决，已充分考虑了双方违约责任约定的合理性及本案事实，上诉人张吉花的此上诉理由不能成立。
吴冬梅垫付的水电费500元不属本案法律关系，当事人可另行主张。
综上所述，上诉人张吉花的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（）项之规定，判决如下：
一、维持云南省曲靖市麒麟区人民法院（2016）云0302民初3262号民事判决第一项即：解除原告吴冬梅与被告张吉花2016年3月19日签订的《分租合同》。第三项即：被告张吉花向原告吴冬梅支付违约金9000元,赔偿2016年8月1日起至上述款项履行完毕止期间的损失费,损失费按30000元的年利率4.85％计算；
二、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2016）云0302民初3262号民事判决第二、四项；
三、变更云南省曲靖市麒麟区人民法院（2016）云0302民初3262号民事判决第二项为：被告张吉花退还原告吴冬梅的押金1000元；
四、驳回原告吴冬梅的其他诉讼请求。
一审案件受理费1375元，由吴冬梅承担1031元、张吉花承担344元；二审案件受理费1375元，由吴冬梅承担1031元、张吉花承担344元。
本判决为终审判决。
审判长 ： 余 瑾
审判员 ：刁云霞
审判员 ：时劲松
二〇一七年十一月十五日
书记员 ：阮靖涵