广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东中法民一终字第1973号
上诉人（原审原告）：唐洪振，男，汉族，1963年4月出生。
委托代理人：赵聚友，广东卓信（东莞）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王金城，男，汉族，1944年6月出生。
委托代理人：高嵩，广东百勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈弘科，男，汉族，1973年6月出生。
上诉人唐洪振因与被上诉人王金城、陈弘科案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法民一初字第1127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月29日，唐洪振向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.停止查封位于东莞市厚街镇南五村雀岭134号的房屋；2.确认唐洪振享有上述房屋的所有权。
原审法院经审理查明：原审法院在执行申请执行人王金城与被执行人陈弘科民间借贷纠纷一案中，依据（2013）东二法厚执恢字第28-1号执行裁定，于2013年4月1日查封了位于东莞市厚街镇南五村雀岭134号的房屋一幢。该房屋未办理房地产权证，其所在土地的土地使用权人为陈弘科，土地使用权证号为东府集用（1993）第1900131110429号。唐洪振以其购买并实际占有上述房屋为由，向原审法院提出执行异议。原审法院于2013年7月1日作出（2013）东二法执外异字第22号执行裁定，驳回唐洪振的异议请求。唐洪振不服，向原审法院提起诉讼，请求判如所请。
唐洪振提供其与陈弘科于2006年7月26日签订的《房地产买卖合同书》，及陈弘科于2006年7月26日和2007年9月19日出具的收据，证明陈弘科向其转让案涉房屋，并收取了全部转让款460000和过户费42000元的事实。另外，唐洪振提供东莞市厚街镇南五社区居民委员会2013年6月7日出具的证明和厚街镇南五村建设规划办公室2013年5月24日出具的证明，证明其已实际占有案涉房屋。据此，唐洪振主张其以为陈弘科已经办理了房地产变更登记手续，继而未进一步核实或主动向房地产管理部门提出变更登记申请。
原审法院认定以上事实的证据有：查封财产清单、（2013）东二法执外异字第22号执行裁定书、《房地产买卖合同书》、收据、证明及原审庭审笔录等。
原审法院认为：陈弘科未到庭，亦未提出答辩意见、质证意见和提供证据材料，视为放弃抗辩和举证的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，唐洪振不服本院（2013）东二法执外异字第22号执行裁定，可以自裁定送达之日起十五日内提起诉讼。故本案为案外人执行异议之诉，王金城主张唐洪振的起诉不符合程序，缺乏法律依据，原审法院不予采纳。
在原审法院查封案涉房屋时，该房屋尚未办理产权登记，其所在土地的使用权登记在陈弘科名下，按照“房随地走”的原则，以及唐洪振与陈弘科签订《房地产买卖合同书》约定受让该房屋的事实，可以推定该房屋属陈弘科所有。虽然唐洪振主张签订合同后，其已支付全部价款和实际占有房屋，有收据和证明为证；但是，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因唐洪振与陈弘科就案涉房屋转让未依法进行登记，尚不发生物权变动的效力，所以，唐洪振诉请原审法院确认案涉房屋属其所有，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。此外，唐洪振自签订合同时起至原审法院查封案涉房屋时止，历时多年仍未办理房屋转让登记，存在明显过错，不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定的法院不得查封的情形。因此，唐洪振诉请原审法院停止查封案涉房屋，亦缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条的规定，于2013年9月18日作出判决：驳回唐洪振的诉讼请求。一审案件受理费5900元，由唐洪振负担。
唐洪振不服原审判决，向本院提起上诉称：一、唐洪振在原审的诉讼请求为停止查封位于东莞市厚街镇南五村雀岭134号的房屋。（2013）东二法厚执恢字第28-1号民事（执行）裁定书中查封的财物清单财产名称上为“房屋”。而陈弘科仅系东府集用（1993）第1900131110429号土地名义上的使用权人，该土地上的房屋已经转让给了唐洪振，因此，即使认定陈弘科仍是该土地的使用权人，也只能查封该土地，而不能查封该房屋。二、唐洪振对房屋转让未办理过户登记手续并不存在过错。陈弘科收取了唐洪振的过户费，唐洪振有理由相信陈弘科已经为其办理了过户登记手续。三、该土地的所有权人东莞市厚街镇南五社区居民委员会和建设规划办公室均确认该房屋属于唐洪振，完全可以证明陈弘科已经将东府集用（1993）第1900131110429号土地转让给唐洪振。唐洪振请求本院：撤销原审判决，改判停止查封位于东莞市厚街镇南五村雀岭134号的房屋。
王金城、陈弘科在法定期限内没有向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明，陈弘科与唐洪振签订的《房地产买卖合同书》中第三条约定：“乙方（唐洪振）清楚知道因其不是东莞市户口，根据现时的政策所限，乙方无法办理土地使用证过户变更登记手续。甲方（陈弘科）转让的商品房尚未办理房产证，如政策许可，乙方确需办理房产证的，由乙方负责办理，……”。
对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对唐洪振上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
首先，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，唐洪振请求停止对案涉房屋的查封，须主张其对执行标的物享有足以阻止执行行为的实体权利。在本案中，唐洪振主张的执行标的物为房屋，即不动产。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十条：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，通常情况下登记人为权利人。本案的案涉房屋产权并未经过有权机关进行初始登记，在不动产权属登记上未发生房屋所有权确认或转移的法律后果。因此，原审法院据此对唐洪振要求确认案涉房屋属其所有的诉请不予支持并无不当。
其次，唐洪振依据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，请求解除查封案涉房产，停止执行。对此本院分析如下：其一，前述法律规定的财产范围是“可办理过户登记的财产”，而案涉房屋是尚未办理初始登记的房屋，尚不具备过户登记的条件，故并非属于前述规定的财产范围。其二，前述法律规定“人民法院不得查封”的前提是第三人已支付全部价款并实际占有房屋，且对于房屋未办理过户登记手续没有过错。本案中唐洪振虽已全部支付价款并实际占有案涉房屋，但从案涉《房地产买卖合同书》第三条约定的内容来看，唐洪振系在明知案涉房屋及其所属土地是无法办理产权变更登记手续的情况下，仍与陈弘科签订买卖合同并支付价款，故唐洪振对此亦存在明显的过错。综上分析，唐洪振据以《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定要求执行法院解除查封案涉房产并停止执行，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，唐洪振上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由唐洪振负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 钟满福
代理审判员 钟 雯
二〇一三年十一月十八日
书 记 员 陈俊杰
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；