浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）绍中民一终字第910号
上诉人（原审被告、反诉原告）钟建林。
上诉人（原审原告、反诉被告）绍兴市环球建材综合经营有限公司。
法定代表人潘政祥。
委托代理人（特别授权）吴刚。
委托代理人（特别授权）谭世旗。
上诉人钟建林、绍兴市环球建材综合经营有限公司因物业管理纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2007）越民一初字第2907号民事判决，向本院提出上诉。本院于2007年11月6日受理后，依法组成合议庭，于2007年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人钟建林、上诉人绍兴市环球建材综合经营有限公司的委托代理人吴刚、谭世旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2003年5月6日，被告钟建林向绍兴市环球房地产开发有限公司购入绍兴市越城区锦绣花园延安路230号、232号、234号、236号营业用房4间及地下车库1间。当月16日，原、被告双方对上述房屋中的236号营业房及车库签订物业（商铺）管理协议，被告委托原告管理上述房屋，被告按每平方米0.98元交纳物业管理费，以后按物价部门调整价收费。后被告预付给原告物业管理费2000元。2005年6月起，锦绣花园的物业管理费收费标准调整为：车库每月每个10元，非住宅每月每平方米2元。
原判认为，原、被告双方对绍兴市越城区锦绣花园延安路236号营业用房及车库的物业管理协议合法有效，原告要求被告支付物业管理费，符合法律规定，应予支持。被告以原告未尽物业管理义务为由，要求解除、撤销双方的物业管理关系，原告返还物业管理费，赔偿利息损失的意见，缺乏事实依据，故不予采纳。双方在236号营业房的物业管理协议签订时，被告已购买了绍兴市越城区锦绣花园延安路230号、232号、234号营业用房，双方对上述营业用房的物业管理没有约定，原告要求被告支付绍兴市越城区锦绣花园延安路230号、232号、234号营业用房的物业管理费，缺乏事实依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、被告钟建林应支付给原告绍兴市环球建材综合经营有限公司绍兴市越城区锦绣花园延安路236号营业用房的物业管理综合服务费7402元，汽车库的物业管理综合服务费385元，合计7787元，扣除被告钟建林已预交的2000元，余款5787元于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告绍兴市环球建材综合经营有限公司其他诉讼请求。三、驳回反诉原告钟建林的诉讼请求。案件受理费217元，减半收取108.5元，由原告绍兴市环球建材综合经营有限公司负担83.5元，被告钟建林负担25元。反诉受理费50元，减半收取25元由反诉原告钟建林负担。
钟建林不服原判，提出上诉称：1、2003年5月16日签订的环球物业管理有限公司物业管理费收缴协议第一条约定，钟建林应根据物价局审批的标准向绍兴市环球建材综合经营有限公司支付物业管理费，但并没有按0.98元／平方米每月交纳物业管理费的约定。至于购房合同中的补充协议条款属于房产开发公司提供给所有购房人的格式合同条款，与钟建林无关，况且约定的主体单位是房产开发公司，而非物业管理公司。2、钟建林所付的物业管理费应为2290元。3、绍兴市环球建材综合经营有限公司未尽物业管理义务，无任何安全防范措施、保安人员巡查及卫生清扫、绿化养护等，因此对钟建林收取高额物业管理费显失公平。4、原审作出绍兴市环球建材综合经营有限公司提供的小区物业管理收费协议对钟建林同样合法有效的认定明显错误。5、管理费收缴协议约定缴费期限对钟建林而言早已终止，故原审认定尚在协议有效期内明显错误。即使尚在有效期内，其计算标准也是错误的，应从2005年6月1日起开始支付物业管理费。至于车库物业管理费不应支持，且计算数额也错误。6、本案已超过诉讼时效，法院不应受理。综上，请求依法撤销绍兴市越城区人民法院（2007）越民一初字第2907号民事判决书；支持上诉人在一审反诉状中全部反诉请求；一审案件受理费、反诉受理费全部由被上诉人承担；本案上诉受理费等全部由被上诉人承担。
绍兴市环球建材综合经营有限公司不服原判，提出上诉称：1、双方当事人就钟建林购买延安路230、232、234号营业房的2003年5月6日商品房买卖合同附件四中已明确约定本合同物业由绍兴市环球建材综合经营有限公司管理，并约定了相应的物业管理综合费用标准。故本公司理应获得物业管理综合费。2、上述约定效力等同于前期物业管理协议，效力等同于本案所涉的236号营业房对应的物业管理协议。3、2005年5月26日，绍兴市发展计划委员会对锦绣花园物业管理服务收费标准作出批复。2005年5月30日，本公司与锦绣花园业主委员会拟定了收费协议，确定了相关物业的综合服务费收取标准，并确定了执行时间。该协议业经绍兴市发展计划委员会备案。由此，本公司有权按收费协议自其执行之日起对包括本案所涉四间营业房收取物业管理综合服务费，而不管相对的业主是否同意、双方是否签订有物业管理协议。综上，请求依法撤销越城区人民法院（2007）越民一初字第2907号民事判决书，改判被上诉人支付上诉人物业管理综合服务费16689.80元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。并针对钟建林的上诉，答辩称：1、关于原审判决，本公司对该判决所判决的236号营业房和车库内容没有异议，对其他的三间营业房判决内容存在异议，并提出了上诉。2、关于物管费收取的约定在购房合同的补充协议中，约定合法，应作为本案的依据。本案有争议的营业房均属于本公司所管理的范畴，钟建林应缴纳相应的物业管理费。3、就预收管理费背后所记载的290元数额，原审判决后，经仔细对帐，本公司发现确实收过290元，希望二审法院在判决的时候将290元予以扣除。4、关于2003年5月16日收缴协议中对于湖景中央花园的表述，实际上是个笔误，系对以前类似协议的套用，但对收缴协议不会产生影响。鉴于本案实际情况，本公司认为根据双方的约定及国家职能部门的批复备案，钟建林应当支付相应的管理费，请求二审法院对上诉人钟建林的上诉予以驳回。
上诉人钟建林针对上诉人绍兴市环球建材综合经营有限公司的上诉，答辩称：绍兴市环球建材综合经营有限公司所称的事实与理由完全没有任何事实依据。首先，房产公司与购房人签订的购房合同或补充协议对第三人没有任何法律效力；其次，该购房补充协议双方已特别约定声明作废；再次，双方就236号房屋签订物业管理费收缴协议并预交物业管理费，而230、232、234号房屋却未签订相应协议，也可印证该三间营业房应为免费给房产公司使用两年而得到房产公司口头承诺终身免除物业管理费。故请求驳回绍兴市环球建材综合经营有限公司的上诉。
上诉人钟建林在二审中提交绍兴市区物业服务收费价目表1份，要求证明物业公司收费过高，而且没有按照服务标准进行服务。该证据经上诉人绍兴市环球建材综合经营有限公司的质证，认为与本案无关，且不能证明上诉人钟建林的待证事实。本院认证认为，上诉人绍兴市环球建材综合经营有限公司的质证意见成立，应予采纳，对该证据不予认定。
上诉人绍兴市环球建材综合经营有限公司在二审中提供商品房购销合同及补充协议各1份，要求证明该两份协议系2003年5月6日双方再次签订合同时声明作废的事实。该证据经上诉人钟建林质证认为与本案无关，对其真实性不予质证。本院认证认为，结合上诉人钟建林在庭审中自认曾另行签订购房合同及补充协议的事实，对上述证据的真实性予以认定。
本院二审经审理查明：2003年5月6日，上诉人钟建林向绍兴市环球房地产开发有限公司购入绍兴市越城区锦绣花园延安路230号、232号、234号、236号营业用房4间及地下车库1间。同日，上诉人钟建林与绍兴市环球房地产开发有限公司就230、232、234号营业房签订商品房买卖合同，合同约定房屋买卖事宜，并约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；合同附件与本合同具有同等法律效力等。双方签字盖章下方载明：原签订的商品房购销合同及购房补充协议声明作废。合同附件四约定两项内容：1、锦绣花园物业管理由环球物业管理有限公司管理，现每月每平方米物业管理费的收取暂定为：多层（2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#楼）暂收0.38元；高层（1#、9#、10#楼）暂收0.98元。2、此营业房于层高3.5M处所搁楼板及上人楼梯由乙方（指钟建林）自行负责做好，甲方（指绍兴市环球建材综合经营有限公司）给予乙方人民币肆万元整，即乙方实付此营业房房款为人民币2742100元。该合同附件四的第2项内容双方当事人已履行完毕。钟建林另出具承诺书，同意上述三间营业房由绍兴市环球房地产开发有限公司无条件免费使用至2005年3月30日止。2003年5月16日，上诉人钟建林与绍兴市环球物业管理有限公司就锦绣花园小区延安路236号营业房签订物业（商铺）管理费收缴协议，上诉人钟建林委托绍兴市环球物业管理有限公司管理上述房屋，上诉人钟建林按每平方米0.98元交纳物业管理费，以后按物价部门调整价收费，并约定：钟建林须于每年4月、8月、12月底前预缴后4个月物业管理费；如延期缴纳，可以按日加收应缴纳费用的3‰的滞纳金；钟建林须于本协议签署时预交物业管理费2000元等。该预付款由上诉人钟建林于2003年5月15日预付。后经上诉人绍兴市环球建材综合经营有限公司催讨，上诉人钟建林于2006年12月又支付290元。
另查明，2005年5月，锦绣花园业主委员会拟定物业管理费收费标准，并报绍兴市发展计划委员会批准备案，同月30日与绍兴市环球物业管理有限公司签订管理收费协议，约定：2005年6月1日起，锦绣花园的物业管理费收费标准调整为车库每月每个10元，非住宅每月每平方米2元；协议还对其他事项作了约定。2007年1月4日，绍兴市环球物业管理有限公司更名为绍兴市环球建材综合经营有限公司即上诉人。
本院认为，建设单位在物业销售前已选聘物业服务企业的，应当将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。本案中，上诉人钟建林与绍兴市环球房地产开发有限公司就230、232、234号营业房签订商品房买卖合同中已包含该物业服务合同约定的内容，并将此作为合同附件予以约定，对此应视为绍兴市环球房地产开发有限公司委托上诉人绍兴市环球建材综合经营有限公司进行前期物业服务及所约定的物业管理费收取数额对上诉人钟建林有法律约束力。上诉人钟建林虽提出该补充协议（包含附件四）已声明作废，但根据上诉人绍兴市环球建材综合经营有限公司所提供的此前与上诉人钟建林另行签订的商品房购销合同及补充协议已作废，且附件四中的第2项内容已实际履行的事实，本院认为标注“声明作废”的并非本案所涉的补充协议（包含附件四），故对上诉人钟建林的这一辩解意见不予采纳，上诉人钟建林应当按约支付230、232、234号营业房的物业管理费。此后锦绣花园业主委员会与上诉人绍兴市环球建材综合经营有限公司所签订的物业管理费收费协议，对业主即上诉人钟建林具有约束力，上诉人钟建林应当按此协议相应调整支付物业管理费。现上诉人绍兴市环球建材综合经营有限公司主张从2005年8月1日至2007年12月31日止的物业管理费，理由正当，本院予以支持。
上诉人钟建林就236号营业房与上诉人绍兴市环球建材综合经营有限公司（原绍兴市环球物业管理有限公司）所签订的物业（商铺）管理费收缴协议、商铺入伙合同、业主公约（物业管理公约）均系双方当事人真实意思表示，应认定合法有效。且上诉人钟建林亦承认物业管理费按0.98元／平方米收取的事实，只提出该标准过高，鉴于上诉人钟建林未能提供调整物业管理费标准的充分有效证据，故本院认为上诉人钟建林在2005年5月31日前应当按0.98元／平方米的标准计付236号营业房的物业管理费，并于2005年6月1日起相应调整物业管理费。对此，上诉人钟建林虽提出上诉人绍兴市环球建材综合经营有限公司未尽物业管理义务，但却未能提供充分有效证据，本院对其主张不予认定。据此，上诉人钟建林确认协议无效并要求返还预付的物业管理费及赔偿利息损失的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
至于车库的物业管理费，因上诉人绍兴市环球建材综合经营有限公司未能提供2005年5月31日前的收费标准及双方约定，故对被告的该部分主张本院不予支持。但2005年6月1日起，锦绣花园业主委员会与上诉人绍兴市环球建材综合经营有限公司所签订的物业管理费收费协议对车库的物业管理费已作了约定，上诉人钟建林应予缴纳。
对于上诉人钟建林提出本案已超过诉讼时效的问题，因上诉人钟建林在一审答辩状中自认2004年8月至2005年8月双方对物业管理费经过结算，且2006年12月上诉人绍兴市环球建材综合经营有限公司仍向其催讨所欠物业管理费且其已付290元的事实，故应认定诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，即本案未超过诉讼时效。对上诉人钟建林的这一辩解意见本院亦不予采纳。
综上，上诉人绍兴市环球建材综合经营有限公司要求上诉人钟建林付清拖欠物业管理费的合理部分上诉请求，理由正当，应予支持。上诉人钟建林的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实不清，导致实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、维持浙江省绍兴市越城区人民法院（2007）越民一初字第2907号民事判决第二、三项。
二、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2007）越民一初字第2907号民事判决第一项。
三、上诉人钟建林应支付给上诉人绍兴市环球建材综合经营有限公司关于绍兴市越城区锦绣花园延安路230、232、234、236号营业用房的物业管理综合服务费18304.8元，汽车库的物业管理综合服务费310元，合计18614.8元，扣除上诉人钟建林已预交的2290元，余款16324.8元于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉诉讼费用合计108.5元，反诉诉讼费用25元，均由上诉人钟建林负担。二审诉讼费用217元，由上诉人钟建林负担。上述费用于本判决生效之日起七日内付清。
本判决为终审判决。
审 判 长 单卫东
审 判 员 楼晓东
代理审判员 王安洁
二〇〇七年十二月十四日
书 记 员 蒋剑峰