广西壮族自治区苍梧县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0421民初531号原告：中国建设银行股份有限公司梧州分行，住所地广西梧州市文澜路2号。主要负责人：胡建华，该分行行长。委托诉讼代理人：胡敏坚，广西益远律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海萍，广西益远律师事务所律师。被告:姚日英，女，1985年3月15日出生，汉族，住广西藤县,被告:谢德文，男，1982年11月4日出生，汉族，住广西藤县,被告:梧州市天乐房地产开发有限公司，住所地梧州市龙圩区龙圩镇西南大道186号。法定代表人：吴小敏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李宁，广西正立律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司梧州分行（以下简称建行梧州分行）与被告谢德文、姚日英、梧州市天乐房地产开发有限公司（以下简称天乐公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月26日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人黄海萍、被告姚日英、被告天乐公司的委托诉讼代理人李宁到庭参加了诉讼，被告谢德文经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告建行梧州分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告姚日英、谢德文签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告姚日英、谢德文共同偿还借款本金267464.12元、利息11238.71元（利息暂计至2017年2月4日，之后按借款合同约定的利率计至还清时止）；3、被告姚日英、谢德文支付原告为实现本案债权应支付的律师代理费13000元；4、确认原告对被告抵押物即位于港景居第A、B、F、G栋G1101房享有优先受偿权；5、被告天乐公司上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：原告与三被告于2011年11月30日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告谢德文、姚日英向原告借款28.8万元，用于购买位于港景居第A、B、F、G栋G1101房；借款期限为25年；年利率为基准利率上浮15%，罚息按执行利率上浮50%计算，以所购房屋为抵押物，被告天乐公司作为阶段性保证人，承诺承担连带责任。双方办理了抵押登记手续。合同签订后，原告依约于2012年1月4日发放了借款28.8万元。二被告自2016年6月起不能正常按期足额偿还借款本息，截至2017年2月4日，已拖欠借款本金267464.12元、利息11238.71元。被告姚日英辩称，对原告起诉的事实无异议。其与谢德文已经通过藤县法院调解离婚，现房屋归其所有，现在无能力偿还借款，希望能够拍卖房屋还债。被告谢德文没有提出答辩。被告天乐公司辩称，原告主张律师费没有法律依据；其公司直接承担连带清偿责任不符合法律规定，根据担保法的相关规定，天乐公司属于物后担保，应先处置抵押物，其公司再对不足部分承担连带清偿责任。本案原告建行梧州分行围绕诉讼请求依法提交了证据有：身份证、结婚证、常住人口登记卡、电脑查询单、个人住房（商业用房）借款合同、银行贷款支付凭证、预抵押登记证、贷款转存凭证（借款借据）、个人贷款对账单、律师代理合同。被告姚日英提供的证据有：藤县法院民事调解书及生效证明。被告天乐公司没有提供证据。本院组织当事人进行了当庭质证。被告谢德文经本院合法传唤没有到庭参加诉讼,视为其放弃举证质证的权利。到庭原告、被告均对对方提供的证据无异议。本院认为，原告及被告姚日英提供的证据，来源合法，内容真实，符合证据规则的相关规定，具有证明力，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告谢德文、姚日英因购买被告天乐公司开发的位于港景居第A、B、F、G栋G1101房，向原告建行梧州分行借款，三方于2011年11月30日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告谢德文、姚日英向原告借款28.8万元，用于购买位于港景居第A、B、F、G栋G1101房；借款期限为25年；年利率为基准利率上浮15%，罚息按执行利率上浮50%计算，以所购房屋为抵押物；还款方式为等额本息还款法；如未按时足额偿还贷款本息的，则从逾期之日起计收逾期罚息及复利；如未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回借款、行使担保权；被告天乐公司作为阶段性保证人为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用；保证期限自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。双方到苍梧县房产管理所办理了预购商品房抵押预告登记手续。原告于2012年1月4日发放了借款28.8万元。被告谢德文、姚日英自2016年6月起不能正常按期足额偿还借款本息，截至2017年2月4日，已拖欠借款本金267464.12元、利息11238.71元。原告建行梧州分行于2017年8月4日诉至本院，请求判如所请。另查明，被告谢德文、姚日英原是夫妻关系。2015年3月20日，藤县人民法院作出生效的（2015）藤民初字第521号民事调解书，确认：1、姚日英与谢德文自愿离婚；……3、位于的商品房归姚日英管理、使用……；4、欠建行梧州分行的贷款由姚日英负责偿还……。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告建行梧州分行与三被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人的真实意思表示，且没有违反法律规定，该合同合法有效，本院予以确认。各方当事人应依合同约定全面履行义务。签订合同后，原告依约发放贷款28.8万元，被告谢德文、姚日英应当按照合同的约定按时按期偿还借款本金及利息，但其未按合同约定全面履行还款付息的义务，2017年2月4日，已拖欠借款本金267464.12元及利息11238.71元，其行为已构成违约，应依法承担违约责任。故原告要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，被告谢德文、姚日英共同偿还尚欠借款本金和利息，符合法律规定，本院予以支持。被告谢德文与姚日英借款时是夫妻关系，该借款发生在夫妻关系存续期间，虽然二人经法院调解一致达成了协议，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十五条第一款的规定，被告谢德文、姚日英仍应承担共同还款责任。被告谢德文、姚日英以位于港景居第A、B、F、G栋G1101房为上述借款本息作抵押，并办理了预告抵押登记手续，因借款属于购房款，原告请求确认享有优先受偿权，符合《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条之规定，本院予以支持。被告天乐公司作为阶段性保证人为借款提供连带责任保证，保证期限自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。本案中，借款人尚未取得所购房屋的房地产权利证书，只是办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续，依据合同约定，被告天乐公司的连带责任保证期限尚未届满，应承担担保责任。但原告既有债务人提供的本人房产作为担保，又有保证人天乐公司提供的连带责任保证，且双方未就担保责任的承担进行约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，被告天乐公司应在原告就抵押物优先受偿后未获清偿部分承担连带责任。原告主张律师费13000元，虽然《个人住房（商业用房）借款合同》中约定了由被告负担律师费，原告与律师事务所签订的代理合同中约定的律师代理费也没有超出广西律师行业收费标准，但是，原告没有提供证据证实已经实际支付律师代理费给律师事务所，律师代理费尚未实际产生，故其主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司梧州分行与被告谢德文、姚日英、梧州市天乐房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告谢德文、姚日英应共同偿还给原告中国建设银行股份有限公司梧州分行借款本金267464.12元及支付利息11238.71元（暂计至2017年2月4日，之后按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至实际清偿之日）；三、确认原告中国建设银行股份有限公司梧州分行享有抵押物即位于港景居第A、B、F、G栋G1101房的优先受偿权；四、被告梧州市天乐房地产开发有限公司对上述第二项债务在原告中国建设银行股份有限公司梧州分行处分抵押物优先受偿后未获清偿部分承担连带责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司梧州分行的其他诉讼请求。本案案件受理费2838元（已减半收取、原告已预交），由被告谢德文、姚日英共同负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审判员  陈国新二〇一七年十月二十五日书记员  潘泓宇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。……第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押人的，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；……第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十五条当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。