辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终3505号
上诉人（原审原告）：刘付友，男，1968年2月19出生，汉族，住沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：万强，辽宁齐泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于南南，辽宁齐泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刁凯，男，1965年1月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。
原审第三人：马传彬，男，1966年6月4日出生，汉族，住沈阳市和平区。
上诉人刘付友因与被上诉人刁凯、原审第三人马传彬案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初8960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘付友的委托诉讼代理人万强、于南南、被上诉人刁凯、原审第三人马传彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘付友上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判解除对位于沈阳市和平区西塔街77号20-7房产的查封，并立即停止对该房屋的执行；2.判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.就涉案房屋买卖双方在法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在涉案房屋被查封前，上诉人已经合法占有该房屋，买卖合同签订后，上诉人与原审第三人在沈阳市于洪区公证处进行了公证，上诉人已实际入住，并在一审庭审中提供了社区居住证明；3.上诉人已经按照买卖合同约定支付全部72万元购房款，马传彬出售涉案房屋并非以转移财产损害第三人的利益为目的；4.因马传彬长期居住在国外，并非上诉人自身的原因导致未办理过户登记，且双方已进行了公证，足以证明房屋买卖合同系双方真实的意思表示。
刁凯辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。上诉人和马传彬由始至今均没有拿出合法有效的证据证明所谓的房屋买卖关系成立，上诉人的委托诉讼代理人蓄意帮助马传彬逃避法律责任，拼凑不合法的证据来证明并不存在的买房事实。
马传彬述称，2013年通过公证卖的房子，多卖了几万块钱，有一个条件就是分期付款。2013年把房子卖给上诉人以后，物业给我打过电话问房子还卖不，我说卖完了，以后上诉人和家人就在房子居住。大概2014年上诉人将房屋出租，我和我母亲还有我妹妹一直在外租房居住。上诉人就房屋过户的事找过我，我因为在国外，都没在家。
刘付友向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除对位于沈阳市和平区西塔街77号20-7房产的查封；2.判令立即停止对位于沈阳市和平区西塔街77号20-7房产的执行；3.判令由被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：沈阳市大东区人民法院于2010年4月12日作出（2011）大东民三初字第245号民事判决书，判决如下：一、沈阳科力华开发有限公司于本判决发生法律效力后5日内，返还原告刁凯借款人民币320万元；二、被告沈阳科力华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后5日内，按本金320万元，中国人民银行同期贷款利率，从2010年7月4日至本判决发生法律效力后，赔偿刁凯欠款利息。沈阳科力华房地产开发有限公司不服上述判决，上述至沈阳市中级人民法院，该院作出（2011）沈中民三终字第1141号民事调解书，调解协议如下:一、上诉人沈阳科力华房地产开发有限公司于2011年10月6日前一次性返还被上诉人刁凯借款320万元；如上诉人沈阳科力华房地产开发有限公司未按上述期限返还被上诉人刁凯借款320万元，则从2009年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率向被上诉人刁凯支付借款利息。此后，由于沈阳科力华房地产开发有限公司未履行上述调解书确定的给付义务，刁凯于2011年11月4日向一审法院申请执行。2015年9月28日，刁凯向一审法院申请追加马传彬、鲁士杰为被执行人。一审法院查明沈阳科力华房地产开发有限公司于2005年6月20日成立，系由马传彬、鲁士杰出资组建的有限责任公司，该公司的工商档案中注明“注册资本为人民币800万元，马传彬、鲁士杰各出资额为400万元”，但马传彬未如实出资。2015年10月27日，一审法院将马传彬名下位于沈阳市和平区西塔街77号20-7房屋（以下简称涉案房屋）查封。2016年1月12日，一审法院作出（2015）大东执异字第00079号执行裁定书，裁定追加马传彬、鲁士杰为被执行人。2016年6月14日，马传彬向一审法院提出异议，要求撤销追加其为被执行人，一审法院于2016年6月27日作出（2016）辽0104执异114号执行裁定书，裁定驳回马传彬的异议。2016年8月，刘付友对向一审法院提出书面异议，称一审法院所查封的涉案房屋是归其所有，请求依法解除对上述财产的查封。2016年8月22日，一审法院作出（2016）辽0104执异148号执行裁定书，裁定驳回刘付友的异议。刘付友对（2016）辽0104执异148号执行裁定书不服，于法定期限内以申请执行人刁凯被告，以被执行人马传彬为第三人，向一审法院提起本次诉讼。
2013年11月21日，马传彬（甲方）与刘付友（乙方）签订房产买卖合同一份，合同约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋成交价格为72万元，分期付款，按月支付，2014年支付22万，2015年11月30日前结清余款；合同中还约定，甲方在获得全部房款10天内将涉案房屋交付给乙方，在乙方结清全部房款后，甲方配合乙方办理房屋产权过户手续。同日，马传彬向刘付友出具委托书一份，并将该委托书在沈阳市于洪公证处公证，马传彬将办理涉案房屋产权交易登记、代为出售涉案房屋、领取卖房款等事项全部委托给刘付友。2013年11月21日，刘付友向马文彬支付了2万元；2014年1月28日至2015年8月3日期间，刘付友分期向马文彬支付了共计508,000元；2015年10月27日，刘付友向马文彬支付116,000元；2015年11月2日，刘付友向马文彬支付28,000元；刘付友的儿媳妇关桥于2015年11月30日向马文彬支付2万元，又于2015年12月1日向马文彬支付28,000元。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
关于原告刘付友与第三人马传彬提出的双方已在2013年11月21日签订了买卖涉案房屋的房产买卖合同的主张。首先，个人之间以分期付款方式买卖二手房屋，其付款方式不符合二手房买卖的交易习惯；其次，从刘付友提供的银行对账单可知其财务状况良好，不存在需要分期付款购买二手房屋的经济窘迫状况；第三，马传彬在仅收到2万元的情况下，就将代为出售涉案房屋、领取全额卖房款等重要事宜全部公证委托给刘付友，将自己的权利处于极大的风险之中，不符合合同法中公平、平等原则；综上，一审法院认为刘付友与马文彬之间不存在真实的房屋买卖关系。此外，刘付友未提供相关证据证明其在涉案房屋被查封前，其已经合法占有涉案房屋。鉴于上述情况，一审法院认定刘付友不享有能够排除执行登记在马传彬名下的涉案房屋的民事权利。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告刘付友的诉讼请求。案件受理费11,000元，由原告刘付友负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交房屋租赁协议一份，证明上诉人已在2014年12月实际占有该房屋，被上诉人刁凯认为该租赁协议写明是马传彬的房屋，并对该协议的法律效力、真实性不认可，马传彬对该份证据予以认可。上诉人补充提交了公司变更登记核准通知书和股权转让协议，称在执行程序中已提交，一审法院未予认可，故再次提交，证明其对刁凯与案外人沈阳科力华房地产开发有限公司的债权债务不应承担责任。以上证据材料，本院予以采纳。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，审查的焦点为案外人刘付友就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋能否继续执行的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人刘付友与原审第三人马传彬虽然签订了《房产买卖合同》和经公证的委托书，但是，从双方合同约定来看，刘付友应在2015年11月30日前结清余款，马传彬在获得全部房款10天内将房屋搬空，并在结清全部房款后，配合刘付友办理房屋产权过户手续。现上诉人主张的付款时间和取得房屋时间均在合同约定的日期之前，但双方并未办理房屋转移登记，亦未提出未办理的合理事由。依据现有证据来看，本院无法认定上诉人刘付友系在付清全部购房款之后、法院查封之前取得案涉房屋的实际占有，且其主张的付款行为、付款方式及公证委托也有违常理，一审法院认定刘付友不享有能够排除执行登记在马传彬名下的涉案房屋的民事权利，并无不当，本院应予维持。至于马传彬提出执行程序不应追加其为被执行人的主张，因不属于本案审查范围，本院不予支持。
综上所述，刘付友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,000元，由上诉人刘付友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
代理审判员 史舒畅
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。