安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初8号原告（反诉被告）：周建霞，女，1976年2月8日出生，汉族，公司职员，住安徽省肥西县。原告（反诉被告）：贺新生，男，1972年10月21日出生，汉族，住安徽省肥西县上派镇巢湖中路**号，身份证号码3401221972********。两位原告（反诉两被告）共同的委托代理人：刘晓军，安徽美林律师事务所律师。被告（反诉原告）:周海军，男，1989年4月10日出生，汉族，公司职员，住安徽省合肥市包河区。委托代理人：钱海玲，安徽承义律师事务所律师。委托代理人：赵元元，安徽承义律师事务所律师。原告周建霞、贺新生诉被告周海军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告周海军提起反诉，反诉受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）周建霞、贺新生共同的委托代理人刘晓军，被告（反诉原告）周海军及其委托代理人钱海玲、赵元元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周建霞、贺新生诉称：两原告为夫妻关系。2016年7月20日，原告因生意资金周转的需要，原告周建霞以两原告的名义和被告周海军签订了一份《存量房买卖合同》，双方在合同中约定，原告将合肥市滨湖世纪城徽贵苑35-2602室的房屋出卖给被告，合同总价1988000元。按照合同约定，在2016年9月30日之前，被告需将前期购房款1208000元汇入托管账户，以便于房屋产权过户，并由被告申请贷款以便支付给原告下剩购房款。合同签订后，被告在2016年9月30日之前并没有履行合同义务，导致原告的房款不能及时收回，严重影响了原告的经营。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求法院判令：一、解除原、被告于2016年7月20日签订的《存量房买卖合同》；二、被告向原告支付违约金26241.6元（按照每天596.4元，自2016年10月1日起暂计算至2016年11月14日，共44天），2016年11月14日以后的违约金按照每天596.4元继续计算至判决原、被告解除合同的裁判文书生效之日止；三、本案诉讼费用由被告承担。原告周建霞、贺新生为证明其本诉诉称主张的事实和理由，提供了下列证据：证据一、房产证、结婚证、收件单，证明两原告是合肥市滨湖世纪城徽贵苑35-2602室房屋的共同所有人的事实；证据二、存量买卖合同，房地产经纪合同，证明2016年7月20日，原告周建霞、被告周海军签订一份《存量房买卖合同》，原告周建霞将合肥市滨湖世纪城徽贵苑35-2602室的房屋出卖给被告。合同总价1988000元。按照合同约定，在2016年9月30日之前，被告需将前期购房款1208000元汇入托管账户，否则被告需要承担相应的违约责任的事实。证据三、网签备案单、存量房买卖合同、房屋登记薄，证明被告周海军无意购买涉案房屋，在双方合同没有解除的情况下，于2016年10月21日之前就以总价140万元购买李学友、吴环位于滨湖区福州路与天山路交口滨湖世纪城徽昌苑12幢22层2202室的房屋，此后在2016年11月17日完成了产权登记的事实；被告应当按照合同承担违约责任；被告周海军辩称：一、同意解除房屋买卖合同；二、原告要求支付违约金无事实依据，请求法院依法驳回，本次房屋买卖交易原告是违约方，应当原告向被告承担违约责任；三、原告称述的事实理由与实际情况不符。周海军对周建霞、贺新生提供的证据发表质证意见如下：对证据一，只提供了周建霞的房产证，对真实性无异议；对结婚证、收件单的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明原告贺新生享有所有权；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，依据合同约定被告向托管中心存入1208000元中，也包括被告因先行代为原告偿还银行按揭款部分以及定金100000元；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，被告购买其他房屋与本案无关，被告购买房屋期限是2016年10月21日，是在原告明确向被告表示不能将房屋出售给被告之后。反诉原告（本诉被告）周海军反诉诉称：2016年7月20日，反诉原告与反诉被告在第三方合肥爱满满屋房地产营销代理有限公司见证下签订一份《存量房买卖合同》，合同约定：两反诉被告自愿将其所有的位于合肥市滨湖世纪城徽贵苑35-2602室的房屋（产权证号：合产字第××号）及两个车位（车位证No：B043、044）出卖给反诉原告，合同总价1988000元，合同第十条第一款约定：反诉原告同意用首付款作为反诉被告结清银行按揭且为二次贷款购房首付40%。附件四第一条第（一）款第一项约定：2016年9月30日前将人民币1208000元存入托管账户；并在三日内申请办理存量房转移手续。合同还对其他权利义务作出约定。2016年7月24日，反诉原告向反诉被告支付了定金100000元，反诉被告周建霞并出具《收条》一份，合同签订后，反诉原告多次要求反诉被告办理相关手续，但两反诉被告以种种理由拒不配合，后反诉被告明确告诉反诉原告，不愿意出卖涉案房屋及车位。基于以上事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，反诉原告依法提起反诉，请求判令：一、解除2016年7月20日签订的《存量房买卖合同》；二、被告双倍返还原告定金共计20万元、房屋上涨差价损失（以评估机构评估减去合同价为准）；三、本案的反诉费用由反诉被告承担。周海军为证明其本诉的辩称意见和反诉的事实、理由，提供了如下证据：证据一、《存量房买卖合同》、《房地产经纪合同》，证明该合同系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效，合同对房屋价款、房屋坐落、违约责任等作出明确约定；证据二、房产证、车位证、《收件单》，证明涉案标的物为合肥市滨湖世纪城徽贵苑35-2602室的房屋（产权证号：合产字第××号）及两个车位（车为证NO：B043/044）；证据三、《收据》，证明周建霞收取周海军10万元购房定金；证据四、证人证言、身份证，证明导致《存量房买卖合同》解除的根本原因是两反诉被告不愿意出卖涉案标的物，坚决违约；证据五、录音光盘附书面对话，证明两反诉被告不愿意出卖涉案标的，其应承担违约责任，双倍返还原告定金20万元，并承担房屋价格上涨差价损失；证据六，银行流水，证明周海军已经准备好首付款的40%为周建霞、贺新生偿还银行按揭款项，周海军有能力且已准备履行付款义务。反诉被告（本诉原告）周建霞、贺新生辩称：一、对于解除合同反诉被告没有意见；二、2016年7月20日签订《存量房买卖合同》时，反诉被告贺新生并不知情，同时反诉被告贺新生也没有在这份合同上签字；三、在房屋买卖合同履行过程中，是因为反诉原告周海军的违约行为导致了反诉被告周建霞、贺新生要求解除合同，详细意见将在举证质证阐述。周建霞、贺新生对周海军提供的证据发表质证意见如下：对于证据一，真实性无异议，向法庭说明一下，《存量房买卖合同》反诉被告贺新生并没有在上面签字，该合同不是贺新生的真实意思表示，也没有经过贺新生的同意；对于证据二的真实性无异议，但涉案标的物按照合同约定仅是涉案房屋而不包括车位；对证据三收据的三性无异议，其中2万是现金，8万元是转账给周建霞的；对于证据四的真实性无异议，但证人需要出庭作证才能作为证据使用。这份证言说2016年8月中旬电话联系，周建霞要求周海军前往银行还请银行贷款，但周建霞缺少一本房产证，因此要求周建霞补办房产证。在2016年8月中旬的时候反诉原告应支付反诉被告支付前期40%的购房款，用于还清银行贷款，因为中介公司和反诉原告的原因，他们认为少一本房产证就不能交易，在法律上是站不住脚的，正是以上的原因反诉原告违约在先，没有支付合同约定的前期40%购房款（79.52万元）；对于证据五的录音光盘不持有异议，这份证据是反诉原告在反诉被告不知情的情况下偷录的，对于偷录的证据不能反映反诉被告的真实意思表示，也不能作为证据使用。对于此证据的证明目的有异议，这份证据不能说明反诉被告违约，因为此证据的形成时间是2016年9月16日，他们双方谈话的前提是以下几种原因导致的：1、2016年9月反诉原告违约在先，既没有把前期40%的购房款支付给反诉被告，也没有准备为履行合同而需要筹集的1208000元的购房款；2、反诉原告周海军在这份录音上明确确认怕反诉被告的房产证没有了这样的理由，也明确表示不愿意支付40%的房款，因此是反诉原告违约在先；3、从这份录音可以看出，在2016年9月16日之前，本案反诉被告没有明确不卖房子，只是在谈话当天确认不再出卖涉案房屋，因为当时已经客观上履行不能，在录音中周海军一直强调你要是房子不卖了，要求反诉被告周建霞明确表示，在这之前反诉被告周建霞并没有明确的意思表示，反诉原告一直引诱反诉被告说不卖此房屋；4、反诉原告违约在先的行为（反诉原告没有支付40%的购房款，应该在8月中旬支付，银行还贷需要提前预约一个月）；5、在这份录音的12分00秒至12分10秒的通话内容没有打印，内容是“8月10几号叫你去搞，你们又不去搞，搞掉了月底不就过掉了吗”，12分36秒至52秒“当时8月十几号搞掉把银行几十万还掉，我家人就同意”，周海军插话“你要是不还怎么办”，周建霞“怎么可能不还，人家银行说你先把钱打进来再讲”，周海军说“假如我们把钱还掉，你的证没有，那造成的矛盾不是更大了”，也就是说双方在2016年9月16日发生矛盾的焦点是因为前期在2016年8月中旬时反诉原告周海军没有依照双方的口头约定将40%的购房款支付给反诉被告，导致反诉被告提前还款不能，从而导致本起交易不能履行，反诉原告应当承担违约责任，要求反诉被告承担违约责任的依据不足；对于证据六银行流水不持有异议，这张银行流水单截止2016年8月25日反诉原告才在自己的账户上准备了605279.57元，加上之前支付的10万元定金，也只准备了70多万元，和合同约定需支付房价40%的数额将近有10万元的差距，并且反诉原告准备该款项的时间明显滞后，与双方口头约定的时间有差距，这份证据不能证明反诉原告有能力支付还款义务，而恰恰证明反诉原告已经构成前期违约。反诉原告周海军补充如下意见：一、结合证人证言及通话录音可以看出，在8月中旬双方与中介都有意一并前往银行偿还按揭款，但由于反诉被告缺少一本房产证，未能偿还银行按揭，反诉被告应当承担这个责任；二、根据合同约定反诉原告应在2016年9月30日前为反诉被告偿还银行按揭，但是反诉被告必须亲自向银行预约还款时间，至始至终反诉被告未提供证据证明已经预约还款时间；三、合同约定9月30日前将款项转入房产局托管账户，必须是在还完银行房款的前提下，反诉被告的银行按揭款是近30万元，我方有能力还款。在通话录音中周建霞明确说让被告重新找房子，第二页倒数一、二句，当时贺新生也是知情并且也是同意的。从谈话录音中也不能听出8月份一定要还按揭，双方并没有约定还款时间及要求。本院对双方提供的证据认定如下：周建霞、贺新生提供的房产证、结婚证，周海军对其真实性无异议，周建霞的房产证在“共有情况”一栏中明确载明“共同共有”，作为法定的房地产权证明文书，本院对其真实性予以确认，并对案涉房产归周建霞、贺新生“共同共有”予以确认。原、被告双方提供的《存量房买卖合同》、《房地产经纪合同》、收件单，双方对真实性无异议，本院确认其真实性，但本院认为不具有合法性，理由在下文“本院认为”部分予以详细阐明。周建霞、贺新生提供的网签备案单、存量房买卖合同、房屋登记薄，与本案没有关联性，本院对其证明效力不予确认。周海军提供的收据，周建霞予以认可，本院对其真实性予以确认。周海军提供的车位证、证人证言、录音光盘附书面对话、银行流水等证据，鉴于作为审理本案基础的《存量房买卖合同》不具有合法性，本院对上述证据的证明效力，均不予确认。本案诉讼期间，周海军申请对案涉房屋及两个车位的市场价值予以鉴定评估，经合议庭合议，鉴于作为审理本案基础的《存量房买卖合同》不具有合法性，没有司法鉴定的必要，本院对上述鉴定申请决定不予以鉴定。开庭审理之后，周建霞、贺新生向本院提交了一份案涉房屋买卖的房屋中介公司合肥爱满满屋房地产营销代理有限公司出具的书面证明的补充证据和一份调查令申请书（申请到电信部门调取周建霞向银行预约偿还贷款的通话记录），经合议庭合议，本院认为上述证据及申请已经超过举证期限，且和本案关联性不大，本院决定对补充证据不予组织质证、对调查申请不予调取。根据双方本、反诉的诉、辩称及当庭举证、质证，本院查明认定的事实如下：两原告为夫妻关系。2010年12月7日，合肥市房产局向周建霞、贺新生颁发房地权证合产字第××号房产证，房屋坐落在（合肥市）滨湖世纪城徽贵苑35-2602室，在“共有情况”一栏中明确载明“共同共有”，房产证有两本，周建霞、贺新生各持一本。2016年7月20日，周建霞和周海军签订了一份《存量房买卖合同》，周建霞除在甲方（一）处签名并注明身份证号码外，又在【本人】【法定代表人】（签章）处签下周建霞和贺新生（代）字样。房屋产权共同共有人贺新生未在该合同上签字，也未向周建霞、周海军及房产中介合肥爱满满屋房地产营销代理有限公司出具委托周建霞代为签字的委托书或同意出售上述房屋的书面材料。周建霞和周海军签订的《存量房买卖合同》约定，周建霞将上述房屋出卖给周海军，合同总价1988000元。按照合同约定，在2016年9月30日之前，周海军需将前期购房款1208000元汇入托管账户，以便于房屋产权过户，并由周海军申请贷款780000元以支付剩余购房款。合同签订后，2016年7月24日，周海军向周建霞支付了10万元购房定金（其中2万元是现金，8万元是转账至周建霞的银行卡）。后周建霞和周海军在履行合同中发生纷争，事由包括偿还银行按揭贷款的程序和顺序、缺少一本房产证是否需要补办、首付款是否按时存入托管账户、贺新生是否愿意出售房屋等等。后周海军在2016年9月30日之前没有履行把1208000元汇入托管账户的合同义务，周建霞也没有结清银行按揭贷款。双方多次协商未果，故诉至本院。上述事实，除有双方的当庭陈述和认可外，还有周建霞、贺新生提供的房产证、结婚证，原、被告双方提供的《存量房买卖合同》、《房地产经纪合同》、收件单，周海军提供的收据等书证予以证实，符合法律规定的合法性、客观性、关联性的要求，可以作为定案依据。本院认为：合肥市房产局于2010年12月7日向周建霞、贺新生颁发的案涉房屋的房产证在“共有情况”一栏中明确载明“共同共有”，房产证有两本，周建霞、贺新生各持一本。作为房屋产权共同共有人的贺新生未在房屋买卖合同上签字，也未向周建霞、周海军及房产中介公司出具委托周建霞代为签字的委托书或同意出售上述房屋的书面材料，且在贺新生知道出售房屋之时就明确表示反对。周建霞代其签字的行为应为无权代理，在贺新生签字或追认合同效力之前，该合同一直处于效力待定状态，后在贺新生不予追认甚至反对的情况下，该合同则应为无效合同。合同无效，周建霞应退还周海军的购房定金10万元，双方的诉讼请求均无事实和法律依据，本院均不予支持。《最高人民法院关于贯彻执行若干规定的意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中周海军虽为善意，但并未已取得该项财产，且其反诉请求也要求解除该份合同，房屋共同共有人贺新生亦明确反对出售案涉房屋，故案涉合同应认定无效。导致合同无效的原因，周建霞和周海军均有过错。周建霞错在无权代理，周海军错在其见到案涉房屋的房产证明确载明“共同共有”之时，就应要求房屋产权共同共有人贺新生到场签字或要求周建霞出具委托书，且事后也未催告贺新生予以追认。鉴于周建霞和周海军均有过错，应当各自承担相应的责任。退一步说，即使《存量房买卖合同》有效，周建霞和周海军也均有违约行为，也应各自承担相应的责任。周建霞在未征求房屋产权共同共有人贺新生的意见下，擅自与他人签订合同，处分共同共有财产，显属不当，且其没有积极配合周海军偿还银行按揭贷款。而周海军也存在明显的违约行为，其并未按合同的约定协助周建霞偿还银行按揭贷款，在其已知道周建霞银行账户的前提下，周海军可以直接把应偿还的银行按揭贷款款项汇给周建霞让其自行偿还，并应在2016年9月30日之前把1208000元存入托管账户，但事实上周海军也并未按约履行自身的合同义务。即使在周建霞陈述贺新生不愿售房的情况下，周海军还可以通过把款项汇给周建霞、提交中介公司、把购房款提存至相关部门甚至向法院提起诉讼等多种方式对自己的权利予以救济，但周海军消极等待（甚至购买了另外一套房屋），既不协助周建霞偿还银行按揭贷款，也未在2016年9月30日之前把1208000元存入托管账户（中介公司人员也曾电话督促其要按照合同约定期限将购房款项存入托管账户），导致自身违约。本案是周建霞、贺新生先向法院起诉，周海军提出反诉，进一步印证了周海军的消极对待。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第（五）项、第五十八条及《最高人民法院关于贯彻执行若干规定的意见（试行）》第89条之规定，判决如下：一、原告（本诉被告）周建霞和被告（反诉原告）周海军于2016年7月20日签订的《存量房买卖合同》无效；二、原告（本诉被告）周建霞于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）周海军购房定金10万元；三、驳回原告周建霞、贺新生的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告周海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费556元，由原告周建霞负担。反诉案件受理费4300元，由反诉原告周海军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 张 建人民陪审员 王 翔人民陪审员 柳剑晗二〇一七年五月五日书 记 员 朱丽萍附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认，合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于贯彻执行若干规定的意见（试行）》89.共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。