成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初9392号原告:刘枫,男,1984年7月5日出生,汉族,住湖南省宁乡县xxxx。委托诉讼代理人：王可，四川凯盈律师事务所律师。被告：乔岩,男,1972年11月14日出生,汉族,住北京市朝阳区xxxx。委托诉讼代理人：刘凌，北京炜衡（成都）律师师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泉林，北京炜衡（成都）律师师事务所律师。被告：杨远霞,女,1973年10月27日出生,汉族,住北京市朝阳区xxxx。委托诉讼代理人：刘凌，北京炜衡（成都）律师师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泉林，北京炜衡（成都）律师师事务所律师。原告刘枫诉乔岩、杨远霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案受理后，依法适用简易程序于2017年1月26日公开开庭进行了审理。原告刘枫及其委托诉讼代理人王可与乔岩、杨远霞的委托诉讼代理人刘凌、陈泉林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘枫向本院提出诉讼请求：1、请求确认刘枫与杨远霞、乔岩签订的《房屋买卖合同》及《关于（编号：NO.0022961）的补充协议》于2016年11月22日解除；2、请求判令杨远霞、乔岩双倍返还刘枫定金20万元；3、保全费、诉讼费等相关诉讼费用由乔岩、杨远霞承担。事实与理由：2016年9月16日刘枫经中原物业居间方与乔岩、杨远霞的委托代理人乔华签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定乔岩、杨远霞将其共有的位于成都市锦江区华润路面积197.11平方米的住宅及位于锦江区华润路车库以4120000元价格出售给刘枫；刘枫在签订合同当日支付定金100000元，2016年10月31日前支付首付款1140000元，剩余购房款2880000元以按揭方式支付；双方于2016年10月31日前到房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续；卖方应于2016年9月31日前将房屋交给买方。当日，双方在《补充协议》中约定，买方同意在银行贷款审批通过且卖方结按当日将首付款1000000元支付给卖方银行还款账户用于办理卖方银行结按；双方均同意买方向卖方支付赎楼款时卖方须将物业除正常银行贷款外的剩余价值部分以借款形式在成都市房产交易中心做同等价值顺位抵押给买方。合同签订后，刘枫向杨远霞、乔岩支付定金100000元，后杨远霞、乔岩通知刘枫于2016年10月24日到银行办理结按手续，并要求刘枫支付1420000元，刘枫23日才接到通知，未能凑齐资金，杨远霞、乔岩于2016年10月24日通过居间方向刘枫发出《履行催告函》，要求刘枫于3日内将首付款支付到银行还款账户。刘枫于27日到银行准备支付首付款时乔岩、杨远霞却拒绝到场。刘枫当日通过居间方向杨远霞、乔岩发出《履行催告函》，要求杨远霞、乔岩于2016年10月30日前继续履行合同。杨远霞、乔岩收到后未给予任何答复。刘枫于2016年11月21日向杨远霞、乔岩发出《律师函》，要求依法解除与被告签订的合同及补充协议，杨远霞、乔岩于次日收到该函。刘枫认为，杨远霞、乔岩因房屋价格上涨而拒绝履行合同，其行为构成违约，刘枫有权单方解除合同，并要求杨远霞、乔岩双倍返还定金，故而诉至本院。被告乔岩、杨远霞答辩称，双方签订的房屋买卖合同及补充协议真实有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，乔岩、杨远霞一直积极履行合同，因刘枫拖延提前还贷，在乔岩、杨远霞没有充分准备情况下要求乔岩、杨远霞办理过户手续。基于刘枫屡次拖延导致合同无法履行，所以乔岩、杨远霞同意解除合同和补充协议，但是定金不应予以退还。经审理查明，2016年7月27日，乔岩、杨远霞委托乔华代为出售办理成都市锦江区华润路2号17栋13层1303号房屋、签订房屋买卖合同、办理网签和撤销网签代收房款、协助买方办理房产过户手续，领取房产证，办理并领取国土证，协助买方办理国有土地使用权转移登记事项，查阅案涉房产档案，到银行办理该房屋预约结按和结按相关手续，并注销抵押登记等相关手续。委托期限从前述委托书之日起至办理完毕为止。2016年9月16日，乔华代杨远霞、乔岩（卖方）与刘枫（买方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定买卖双方通过居间方四川中原物业顾问有限公司绿地468营业部提供居间服务，并约定：卖方将位于成都市锦江区华润路房屋（建筑面积197.11平方米）及负1楼车位（建筑面积63.91平方米）出售给买方；该房屋现处于抵押状态，卖方同意签署本合同30个工作日办理还款手续，并按照贷款机构预订时间还款；该房屋成交价为4120000元；买方在2016年9月16日或之前向卖方支付定金100000元；卖方同意在2016年10月30日或之前将首付款（不含上述定金）1140000元支付给卖方；剩余购房款2880000元采用按揭贷款方式支付；买卖双方应于2016年10月31日或之前至成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约。当日，双方达成一份《关于（编号：NO.0022961）的补充协议》，该协议载明：为使卖方的按揭贷款房具备过户条件，买方同意在银行贷款审批通过且卖方按揭当日将首付款1000000元支付给卖方的银行还款账户用于办理银行结按；在买方向卖方支付赎楼款时卖方须将该物业除正常银行贷款外的剩余价值部分以借款形式在成都市房产交易中心做同等价值顺位抵押给买方，此部分抵押价值为买方支付给卖方的赎楼款。同时，双方在《客户告知书》上确认了卖方地址及买方地址，且明确双方一致确认视为各方有效通讯地址，居间方或买卖双方在一方发送文件资料都以发送至上述留存地址即视为送达，如遇地址变更、失效，变更方应在变更、失效前三日内书面通知居间方，因变更方未及时通知导致相关风险损失，由其自行承担。当日乔华代杨远霞、乔岩从刘枫处收取了购房定金100000元。2016年10月23日，居间方工作人员告知刘枫支付首付款时应一并支付车位款520000元。刘枫回复没办法凑钱，之前已经说清楚了，若乔岩、杨远霞不同意，刘枫则买不了房了。10月24日，居间方工作人员联系刘枫，告知其当日应当支付首付款，并称10月8日已经将还款时间通知了刘枫。同时乔岩、杨远霞通过居间方工作人员告知刘枫必须在10月24日办理结按，刘枫则回复，半天内不可能借到这么多钱，到账的只有450000元可以用。2016年10月24日，乔华代乔岩向刘枫发出《履约催告函》，该函载明，刘枫未按照双方补充协议约定在卖方结按当日将首付款1000000元（不含定金）支付给卖方银行还款账户用于办理银行结按，所以要求刘枫于3日内与乔岩联系并继续履行约定义务。当日，乔岩、杨远霞通过居间方工作人员告知刘枫于10月27日到贷款银行办理结按并支付首付款。10月26日，刘枫再次与居间方工作人员核实付款时间及金额，居间方工作人员告知刘枫10月27日上午9时到农业银行转账到乔岩、杨远霞扣款账户，银行扣款成功后再去房管局做顺位抵押，支付的金额就是合同上载明的1000000元。刘枫问10月27日乔岩及杨远霞是否能一起去办理银行结按及抵押事宜，居间方工作人员则表示，若刘枫能确定车位款到位，乔岩及杨远霞可以于10月26日晚上飞抵成都。刘枫则表示10月27日不应支付车位款，且该款要在11月底才能支付。2016年10月27日凌晨1时许，刘枫短信告知居间方工作人员已凑够1420000元，请通知乔岩、杨远霞结按并办理车位过户，按照协议约定，结按当日做顺位抵押，乔岩、杨远霞务必到场。居间方工作人员回复10月27日一早联系房东后通知刘枫。2016年10月27日，刘枫前往案涉房屋贷款银行，但乔岩、杨远霞及居间方工作人员均未到，刘枫联系乔岩、杨远霞未果，遂通过居间方给乔岩、杨远霞发出《履约催告函》，该函载明刘枫已经将首付款1000000元备好，要求继续履行合约规定，刘枫多次与乔岩、杨远霞电话通知，但乔岩、杨远霞未能前来办理相关手续，所以要求乔岩、杨远霞在2016年10月30日前与刘枫联系、继续履行合同，并提前一个工作日书面通知刘枫，否则视为乔岩、杨远霞拒绝履行合同。该《履约催告函》乔岩、杨远霞认可已经收到，但乔岩、杨远霞认为刘枫存在违约行为，已经丧失诚信故之后未再与刘枫联系。2016年10月31日，刘枫委托律师按照《客户告知书》上载明的卖方地址向乔岩、杨远霞发出《律师函》，其中载明刘枫接到乔岩、杨远霞通知于2016年10月27日到银行办理结按手续，并已经筹集足够资金支付约定的首付款，但乔岩、杨远霞并未到现场，致使刘枫准备的首付款无法按时支付。刘枫于当日向乔岩、杨远霞发出《履约催告函》要求乔岩、杨远霞于2016年10月30日前同刘枫到银行办理结按手续，而乔岩、杨远霞仍未到，乔岩、杨远霞的行为已经构成违约，另要求乔岩、杨远霞于2016年11月15日前至贷款银行办理结按手续，且提前三日书面通知刘枫，否则视为乔岩、杨远霞拒绝出售房屋构成根本违约，刘枫有权解除合同及补充协议并追究乔岩、杨远霞的违约责任。2016年11月21日，刘枫委托律师再次按照《客户告知书》上载明的卖方地址向乔岩、杨远霞发出《律师函》，该函载明因乔岩、杨远霞未按照《房屋买卖合同》及补充协议约定履行义务，在收到2016年10月31日邮寄的律师函后也未到银行办理结按手续和通知刘枫或居间方进行付款，乔岩、杨远霞拒绝出售房屋的行为构成根本违约，所以现发函通知乔岩、杨远霞解除双方于2016年9月16日签订的《房屋买卖合同》及补充协议并将追究违约责任。以上事实，有乔岩、杨远霞、刘枫的身份证复印件、《房屋买卖合同》、《关于（编号：0022961）的补充协议》、《客户告知书》，《收条》、《履约催告函》、《律师函》、EMS邮寄单及查询单（2016）川律公证内民字第76604号《公证书》及所附委托书、（2017）川成蜀证内经字第13352号《公证书》及所附短信照片以及刘枫、乔岩、杨远霞庭审陈述在案为证。本院认为，乔岩、杨远霞委托乔华代为出售成都市锦江区华润路2号17栋13层1303号房屋、签订房屋买卖合同、办理网签和撤销网签、代收房款、协助买方办理房产过户手续，领取房产证及到银行办理该房屋预约结按和结按相关手续等事宜，乔华因办理该委托事宜而与刘枫签订《房屋买卖合同》、《关于（编号：0022961）的补充协议》及与刘枫就该合同的履行进行交涉等应视为乔岩、杨远霞的真实意思表示，对乔岩、杨远霞具有拘束力，行为所产生的法律后果应当由乔岩、杨远霞承担。乔华代乔岩、杨远霞通过居间方四川中原物业顾问有限公司绿地468营业部于2016年9月16日与刘枫签订《房屋买卖合同》及《关于（编号：0022961）的补充协议》系刘枫与乔岩、杨远霞的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按该合同约定履行义务。根据刘枫与乔岩、杨远霞签订的《关于（编号：0022961）的补充协议》中约定，刘枫应在乔岩、杨远霞办理结按当日将首付款1000000元（不包含定金）支付给乔岩、杨远霞，乔岩、杨远霞应将案涉房产顺位抵押给刘枫，抵押价值为首付款的金额。合同签订后，乔岩、杨远霞与贷款银行约定办理结按日期为2016年10月24日。乔岩、杨远霞称早已将10月24日办理结按通知了刘枫，但刘枫却称10月23日才接到通知。而乔岩、杨远霞并未举证证明通知刘枫办理结按的日期，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据。因此对于乔岩、杨远霞的陈述本院不予认可。因双方约定结按当日支付的首付款1000000元，金额较大，所以乔岩、杨远霞应当给予刘枫合理的准备时间。且10月23日，居间方工作人员告知刘枫支付首付款时应一并支付车位款520000元，但刘枫则表示凑不到那么多钱，可见乔岩、杨远霞与刘枫正通过居间方对支付首付款之时是否需再支付车位款进行协商，双方尚未对此达成一致意见，所以10月24日刘枫未能向乔岩、杨远霞支付首付款1000000元并不构成违约。2016年10月24日，乔岩、杨远霞通过居间方向刘枫发出《履约催告函》，要求刘枫3日内继续履行合同，告知刘枫10月27日办理结按手续，刘枫应于10月27日支付首付款1000000元。按照双方补充协议的约定，支付首付款之日应当办理房屋顺位抵押。乔华并无办理房屋顺位抵押的授权，房屋顺位抵押需要乔岩、杨远霞亲自办理。乔岩、杨远霞要求刘枫10月27日支付首付款1000000元，乔岩、杨远霞理应在10月27日具备办理房屋顺位抵押的条件。而乔岩、杨远霞却于10月26日通过居间方工作人员告知刘枫需要刘枫将首付款及车位款凑够之后乔岩、杨远霞才能到成都办理房屋顺位抵押，该行为已经对合同约定进行变更，但刘枫于10月27日凌晨对该合同条款变更达成了一致意见，同意10月27日支付1420000元，并于当日办理结按及顺位抵押。因刘枫于10月27日与乔岩、杨远霞就合同条款达成新的合意，而乔岩、杨远霞当时在外地，刘枫理应给乔岩、杨远霞一段合理的履行期限。所以10月27日，乔岩、杨远霞未与刘枫一同前往银行办理结按及办理房屋顺位抵押不应视为违约。10月27日，刘枫通过居间方向乔岩、杨远霞发出《履约催告函》，告知乔岩、杨远霞首付款1000000元已经准备好，要求乔岩、杨远霞在2016年10月30日之前与刘枫联系并继续履行合同义务。乔岩、杨远霞在刘枫给予宽限期后并未回复刘枫亦未履行合同义务。乔岩、杨远霞的行为构成违约。2016年10月31日，刘枫委托律师向乔岩、杨远霞按照乔华代乔岩、杨远霞在签署合同时预留的地址发出《律师函》，催告乔岩、杨远霞于2016年11月15日前到银行办理结按，并提前三日书面通知刘枫，否则视为乔岩、杨远霞拒绝出售房屋，刘枫有权解除合同并追究乔岩、杨远霞的违约责任。但乔岩、杨远霞依然未回复刘枫亦未履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。所以2016年11月21日，刘枫委托律师再次向乔岩、杨远霞发出律师函，解除与乔岩、杨远霞于2016年9月16日签订的《房屋买卖合同》及补充协议，符合法律规定。因EMS邮件查询单上显示该《律师函》于2016年11月22日投递并签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时生效。”所以刘枫请求确认刘枫与乔岩、杨远霞签订的《房屋买卖合同》及《关于（编号：NO.0022961）的补充协议》于2016年11月22日解除的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，刘枫已于2016年9月16日按约向乔岩、杨远霞支付了定金100000元。且双方签订的《房屋买卖合同》中明确：若乔岩、杨远霞违约，则乔岩、杨远霞应向刘枫双倍返还定金；若刘枫违约，则乔岩、杨远霞已收取的定金不予退还。双方在履行合同的过程中，乔岩、杨远霞存在违约行为，因此刘枫要求乔岩、杨远霞双倍返还定金200000元的诉讼请求符合法律规定及双方约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（条文全文附后）的规定，判决如下：一、原告刘枫与被告乔岩、杨远霞签订的《房屋买卖合同》及《关于（编号：NO.0022961）的补充协议》于2016年11月22日解除；二、被告乔岩、杨远霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘枫双倍返还定金200000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2150元，保全费1570元，由被告乔岩、杨远霞负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 张 晶二〇一七年三月十三日书记员 何美儒庭审记录员杜小雨附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十六条第一百一十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。