重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长法民初字第02751号
原告重庆市碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区文苑大道5号，组织机构代码66358703-3。
法定代表人杨文杰，该公司经理。
委托代理人（特别授权）刘汉辉，男，1987年6月2日出生，汉族，原告公司员工，住湖北省武汉市。
被告杨小梅，女，1983年4月25日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
原告重庆市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告杨小梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理后，依法由审判员陶璐适用简易程序于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托代理人刘汉辉，被告杨小梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园公司诉称，我公司与被告杨小梅于2009年7月12日签订《商铺租赁合同》。该合同约定，被告杨小梅承租我公司所有的位于重庆市长寿区长寿碧桂园42幢首层商铺第6号商铺，承租期限自2009年8月1日起至2014年7月31日止，其中2009年8月1日至2009年12月31日为免租期；2010年1月1日至2010年12月31日期间每月租金为1685元／月，2011年1月1日至2011年12月31日期间每月租金为1770元／月，2012年1月1日至2012年12月31日期间每月租金为1858元／月，2013年1月1日至2013年12月31日期间每月租金为1951元／月，2014年1月1日至2014年7月31日期间每月租金为2049元／月；被告杨小梅应当在当月公历10号前向我公司缴纳每月租金，每逾期一天，被告杨小梅应当向我公司按欠付款额5‰的支付滞纳金。合同签订后，我公司将该商铺交付被告杨小梅经营，但被告杨小梅自2010年1月1日起就没有依照合同约定履行支付租金的义务。我公司多次向被告杨小梅催收未果。现向人民法院起诉，请求判令被告杨小梅向我公司支付租金95364元，并按逾期应付租金每日5‰的标准支付滞纳金共计371012.5元（从逾期之日计算至2013年12月31日止）。
被告杨小梅辩称，我未缴纳租金属实，但依照我与原告公司签订的租赁合同，若我30日内未缴纳租金，原告公司有权通知我清场，原告公司的工作人员也从没有向我催收租金或询问未交租金的缘由。现原告公司要求我缴纳租金已过诉讼时效。在我承租商铺期间，商铺一直漏水，我多次向物管公司反映情况，但原告公司或物管公司一直未派人解决。2012年上半年，我就停止经营了。我并非有意拖欠租金，请求人民法院驳回原告公司的诉讼请求。
经审理查明，2009年7月12日，原告碧桂园公司为甲方，被告杨小梅为乙方，双方签订了《商铺租赁合同》。合同约定，原告碧桂园公司将位于重庆市长寿区长寿碧桂园42幢首层商铺的第6号商铺出租给被告杨小梅，租赁期限自2009年8月1日起至2014年7月31日止，2009年8月1日起至2009年12月31日期间为免租期，商铺租金从2010年1月1日起计收，其中2010年1月1日至2010年12月31日期间每月租金为1685元／月，2011年1月1日至2011年12月31日期间每月租金为1770元／月，2012年1月1日至2012年12月31日期间每月租金为1858元／月，2013年1月1日至2013年12月31日期间每月租金为1951元／月，2014年1月1日至2014年7月31日期间每月租金为2049元／月；该商铺委托广东碧桂园物业管理有限公司重庆分公司进行物业管理服务；被告应在每月公历10号前分别到原告公司财务部交纳当月的租金，每逾期一天，被告应支付欠付额5‰的滞纳金；被告在签订本合同时，应向原告公司一次性支付租赁合同保证金5055元，在租赁期内，上述保证金不能抵作租金、违约金等，租赁期满后，该保证金在被告没有任何违约行为的前提下，由原告公司在本合同终止且被告依约交回该商铺之日起15天内无息退还给被告，同时被告退回保证金收据；在租赁期限内，被告对该商铺承担日常的维护、维修和保养工作，费用由被告承担；被告若拖欠租金等费用达30天的，则视为被告违约，原告公司有权解除合同（合同解除之前发生的租金、物业服务费不予退还），并没收被告交纳的租赁合同保证金，若上述方式不足以弥补原告公司实际损失的，被告应赔偿未得到弥补部分的损失；原、被告双方协商一致，若原告公司以被告存在违约行为解除合同的，由原告公司或原告授权的物业服务公司向被告发出解除合同的书面通知，本合同自原告公司或原告授权的物业服务公司发出的书面通知送达被告时解除；非因原告公司或物业管理公司的管理过错致使该商铺或任何部分之损坏或因水满溢，或原告原因在该商铺内所设之固定装置与设备之损坏而造成被告或其他人的人身、财产的伤害即损失的，一切责任由被告自行承担；被告在本合同中注明的联系地址和电话如有变更，应将变更后地址和电话及时书面通知原告公司，否则，原告公司依本合同注明的地址向被告发出的所有通知将被视为该通知已送达被告，被告已清楚该通知的内容，其中在租赁期限内，原告公司可以该商铺为地址而向被告发出所有通知，该通知在原告公司一发出时都将被视为已送达被告。合同签订后，原告碧桂园公司将租赁商铺交付被告杨小梅使用，被告杨小梅亦向原告公司交付合同保证金5055元。事后，被告杨小梅以商铺天花板有漏水情况为由于2010年1月1日起未向原告碧桂园公司缴纳商铺租金。2012年上半年，被告杨小梅停止经营，但未搬离商铺。
2014年3月13日，原告碧桂园公司以被告杨小梅在租赁合同中预留的联系地址“重庆市长寿区陵园村15组27号附1号”向被告发出《违约告知函》，该函载明：被告杨小梅延期缴纳租金91266元已超过30天，并拖欠滞纳金376205.95元，且合同期内提前撤场，单方面解除租赁合同，被告杨小梅存在违约行为，原告碧桂园公司要求被告于七日内纠正违约行为，否则将解除租赁合同。2014年3月19日，原告碧桂园公司再次以被告杨小梅在租赁合同中预留的联系地址“重庆市长寿区陵园村15组27号附1号”向被告发出《解除合同函》，该函载明：因被告杨小梅拖欠租金等费用达到并超过30天，原告碧桂园公司依据合同约定解除该租赁合同，没收租赁保证，并追究被告违约责任。以上函件，被告杨小梅未亲自签收，《解除合同函》由廖容（注明系姐妹）于2014年3月20日签收。至今，被告杨小梅未向原告碧桂园公司缴纳租金及滞纳金。原告碧桂园公司遂向本院起诉。
本案在审理过程中，本院对被告杨小梅租赁商铺进行了现场勘查，反映出该商铺天花板有漏水现象，并致使地板有大片水渍。
以上事实，由当事人陈述、《商铺租赁合同》、《入住登记表》、《违约告知函》、《解除合同函》、EMS特快专递单及查询回执、照片、现场勘查笔录等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告碧桂园公司与被告杨小梅签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定内容享受权利并履行义务。本案的争议焦点在于被告杨小梅能否以房屋存在漏水情形拒付租金以及本案是否超过诉讼时效，本院分别评判如下：
一、被告杨小梅能否以房屋存在漏水情形拒付租金。《商品房屋租赁管理办法》第九条规定：“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。”原、被告双方签订的租赁合同约定，如属原告公司或物业管理公司原因致使商铺存在损坏造成被告人身、财产损失的，原告公司应承担赔偿责任。现被告杨小梅承租的商铺存在漏水情形，按照法律规定以及合同约定，即便漏水情形系原告公司或物业管理公司原因所致，被告可请求原告公司修复或减少租金或赔偿损失，但仍不能免除其缴纳租金的义务。现商铺漏水原因尚未明确，被告亦未举示证据证明系原告公司或物业管理公司原因导致商铺漏水，故被告杨小梅以该情形为由拒付租金，本院不予支持。
二、本案是否超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，原、被告双方在合同中约定的租金的给付方式为分期支付，故原告公司请求被告支付租金的诉讼时效可从最后一期租金的给付时间起算。故本院对被告杨小梅称本案已过诉讼时效的理由，本院不予采纳。
原告已按合同约定将租赁房屋交付被告使用，被告应当按照合同约定的租赁期限履行合同义务，即按合同约定按时缴纳房屋租金。被告未按合同约定缴纳租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。故对原告公司要求被告按合同约定向其缴纳欠付租金，并承担滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。
关于原、被告双方签订的《商铺租赁合同》何时解除的问题。原、被告所签订的《商铺租赁合同》约定，被告在本合同中注明的联系地址和电话如有变更，应将变更后地址和电话及时书面通知原告公司，否则，原告公司依本合同注明的地址向被告发出的所有通知将被视为该通知已送达被告，被告已清楚该通知的内容。原告公司于2014年3月19日以被告拖欠租金为由向被告在租赁合同中的预留地址寄送了《解除合同函》，该邮件查询回执显示该函件已于2014年3月20日由廖容签收，故本院确认被告于2014年3月20日收到《解除合同函》，即《商铺租赁合同》已于《解除合同函》送达之日解除，即2014年3月20日解除。被告应向原告缴纳2010年1月1日至2014年3月20日期间的租金，即92587.94元（12个月×1685元／月＋12个月×1770元／月＋12个月×1858元／月＋12个月×1951元／月＋2个月×2049元／月＋20天×2049元／月÷31天）。
原告碧桂园公司要求被告杨小梅按照欠费总额每日3‰的标准支付滞纳金，被告认为该标准过高，要求法院进行调整。本院认为，当事人约定的违约金超过造成损失30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。原、被告均未提供证据证明因被告未按期交纳租金给原告所造成的损失金额，原告公司亦未提供证据证明因被告未按期交纳租金给其造成了其他损失，故应认定其实际损失为被告欠付租金而产生的资金占用损失，双方关于违约金的约定明显高于该实际损失，故本院认为滞纳金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算为宜。现原告碧桂园公司主张滞纳金计算至2013年12月31日止，系其真实意思表示，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百第一十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：
一、限被告杨小梅于本判决生效后10日内支付原告重庆市碧桂园房地产开发有限公司租金92587.94元，并支付滞纳金（滞纳金以当月所欠租金为基数，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至付清日止，即以1685元为基数从2010年1月16日计算至2010年2月15日止，以3370元为基数从2010年2月16日计算至2010年3月15日止，以5055元为基数从2010年3月16日计算至2010年4月15日止。以6740元为基数从2010年4月16日计算至2010年5月15日止，以8425元为基数从2010年5月16日计算至2010年6月15日止，以10110元为基数从2010年6月16日计算至2010年7月15日止，以11795元为基数从2010年7月16日计算至2010年8月15日止，以13480元为基数从2010年8月16日计算至2010年9月15日止，以15165元为基数从2010年9月16日计算至2010年10月15日止，以16850元为基数从2010年10月16日计算至2010年11月15日止，以18535元为基数从2010年11月16日计算至2011年12月15日止，以20220元为基数从2010年12月16日计算至2011年1月15日止，以21990元为基数从2011年1月16日计算至2011年2月15日止，以23760元为基数从2011年2月16日计算至2011年3月15日止，以25530元为基数从2011年3月16日计算至2011年4月15日止，以27300元为基数从2011年4月16日计算至2011年5月15日止，以29070元为基数从2011年5月16日计算至2011年6月15日止，以30840元为基数从2011年6月16日计算至2011年7月15日止，以32610元为基数从2011年7月16日计算至2011年8月15日止，以34380元为基数从2011年8月16日计算至2011年9月15日止，以36150元为基数从2011年9月16日计算至2011年10月15日止，以37920元为基数从2011年10月16日计算至2011年11月15日止，以39690元为基数从2011年11月16日计算至2011年12月15日止，以41460元为基数从2011年12月16日计算至2012年1月15日止，以43318元为基数从2012年1月16日计算至2012年2月15日止，以45176元为基数从2012年2月16日计算至2012年3月15日止，以47034元为基数从2012年3月16日计算至2012年4月15日止，以48892元为基数从2012年4月16日计算至2012年5月15日止，以50750元为基数从2012年5月16日计算至2012年6月15日止，以52608元为基数从2012年6月16日计算至2012年7月15日止，以54466元为基数从2012年7月16日计算至2012年8月15日止，以56324元为基数从2012年8月16日计算至2012年9月15日止，以58182元为基数从2012年9月16日计算至2012年10月15日止，以60040元为基数从2012年10月16日计算至2012年11月15日止，以61898元为基数从2012年11月16日计算至2012年12月15日止，以63756元为基数从2012年12月16日计算至2013年1月15日止，以65707元为基数从2013年1月16日计算至2013年2月15日止，以67658元为基数从2013年2月16日计算至2013年3月15日止，以69609元为基数从2013年3月16日计算至2013年4月15日止，以71560元为基数从2013年4月16日计算至2013年5月15日止，以73511元为基数从2013年5月16日计算至2013年6月15日止，以75462元为基数从2013年6月16日计算至2013年7月15日止，以77413元为基数从2013年7月16日计算至2013年8月15日止，以79364元为基数从2013年8月16日计算至2013年9月15日止，以81315元为基数从2013年9月16日计算至2013年10月15日止，以83266元为基数从2013年10月16日计算至2013年11月15日止，以85317元为基数从2013年11月16日计算至2013年12月15日止，以87168元为基数从2013年12月16日计算至2013年12月31日止）；
二、驳回原告重庆市碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2184元，减半收取1092元，由被告杨小梅负担（原告已缴纳2184元，本院退还1092元，被告履行判决义务时一并迳付原告1092元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 陶 璐
二〇一四年八月十八日
书记员 黄春燕