浙江省衢州市衢江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0803民初1083号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司衢州分公司，住所地浙江省衢州市衢江区碧桂园小区凤翔苑16-12号。
诉讼代表人：李长江。
委托诉讼代理人：张卫兵，广东碧桂园物业服务股份有限公司衢州分公司物业分公司经理。
委托诉讼代理人：李朋威，广东碧桂园物业服务股份有限公司衢州分公司职员。
被告：徐土海男，1962年8月11日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
被告：郑兰英女，1962年8月8日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
委托诉讼代理人：徐土海（系郑兰英丈夫，男，1962年8月11日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司衢州分公司（以下简称“碧桂园物业公司”）与被告徐土海、郑兰英物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月23日以（2018）浙0803立预144号进行登记，由审判员吴建林进行调解，因调解不成，于2018年3月13日立案受理，移送审判员邱雅梅审理，并于2018年3月23日、4月23日由审判员邱雅梅适用简易程序公开开庭进行了审理，原告碧桂园物业公司的特别授权代理人张卫兵、李朋威，被告徐土海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告碧桂园物业公司诉称：2012年4月24日，原告通过招投标的方式，确认为衢州碧桂园住宅小区前期物业管理中标单位，并与衢州市碧桂园物业发展有限公司签订《衢州碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业服务股份有限公司对衢州碧桂园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业服务股份有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。
被告于2013年11月4日购买衢州碧桂园凤栖苑38幢1号房屋，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《收楼通知书》、《衢州碧桂园前期物业服务协议》。根据协议约定，物业服务费从2014年8月1日起计收，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费629.58元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。被告于2014年8月开始拖欠原告物业服务费，至2017年9月拖欠的款项已经达23924.04元。原告于2017年9月19日向被告发出物业服务费律师函，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。故原告诉请：1、请求判令被告向原告支付2014年8月1日至2017年9月的尚欠物业服务费共计23924.04元；2、判令以当月所欠物业费为计算基数，按照从逾期之日起每日3‰缴纳违约金标准支付违约金，至被告付清物业服务费之日止；3、本案诉讼费由被告承担。
被告徐土海、郑兰英辩称：被告从未收到过原告发的物业费催款函，2014年被告在交接房屋时提出房屋存在质量问题，因一直没得到解决，被告在2015年向衢江区法院起诉【案号为(2015)衢民初字第477号】，但原告没有交房，之后房子被柯城区法院拍卖，直到2017年9月6日房子要拍卖的时候，经与原告协商房子才交付被告，因此物业费应当从2017年9月房屋交付时候开始算，不能全额计算。而且原告的起诉超过诉讼时效。
原、被告为证实其主张，围绕诉讼请求分别提交了证据。原告提交：1、物业管理企业资质证书、企业名称变更核准登记表，证明原告的合法资质及名称变更；2、《前期物业服务合同》二份、《商品房买卖合同》一份、房屋交接验收记录表，证明原、被告双方签订的物业服务协议中约定了收费标准；3、物业服务费催交函、律师函及邮寄凭证、邮局妥投回单，证明原告起诉未超过诉讼时效；4、柯城区人民法院（2017）浙0802执1639号民事裁定书一份，证明案涉房屋被依法拍卖。被告提交（2015）衢民初字第477号判决书、（2016）浙08民终752号判决书各一份，证明因房屋质量问题，导致房屋延期交付。
本院组织双方当事人进行了质证，根据质证意见，对原、被告提交证据的真实性均予确认。
经审理查明：原告系依法注册登记的物业公司（原称“广东碧桂园物业服务有限公司衢州分公司”，2015年11月26日名称变更为“广东碧桂园物业服务股份有限公司衢州分公司”），二被告系夫妻。2013年9月15日，衢州碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与原告碧桂园物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》,约定甲方选聘乙方对衢州碧桂园提供前期物业管理服务，并对乙方的物业服务内容等事项做了约定。2013年11月4日，被告徐土海、郑兰英与衢州碧桂园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了碧桂园小区凤栖苑38幢1号、建筑面积251.82平方米的房屋一套，总价款1789672元，合同约定购房款分三期支付，出卖人应在2014年7月30日前交付房屋，并就逾期交付房屋、逾期支付购房款的违约责任等事项作了约定。同日，二被告与原告碧桂园物业公司签订了《前期物业服务合同》，对双方的权利义务做了约定，载明物业管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米2.5元，共计629.55元/月;业主应自商品房买卖合同约定的物业交付之日，于每月30日起按月交纳；逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金或滞纳金。因被告未缴纳物业服务费，原告催缴未果，遂产生本案讼争。
2015年11月6日，衢州碧桂园房地产开发有限公司以徐土海、郑兰英欠付购房款为由向本院提起诉讼，徐土海、郑兰英则以房屋存在严重质量缺陷，未按约定整改交付为由提起反诉，该纠纷经本院（2015）衢民初字第477号案件及衢州市中级人民法院（2016）浙08民终752号案件二审终审，确认：2014年交接商品房时，徐土海、郑兰英对房屋质量提出异议，经衢州市质监站检验房屋存在质量问题，要求衢州碧桂园房地产开发有限公司予以整改。至2015年11月12日，经衢州市质监站确认，房屋修复后存在的瑕疵已不影响使用，徐土海、郑兰英此时应当知道可以交接房屋。
另查：案涉房屋因其他案件纠纷被衢州市柯城区人民法院依法拍卖，于2017年9月30日被案外人买受。
本院认为，原告作为被告所在小区的物业服务企业，依合同履行自己义务后，依法享有向被告收取物业服务费的权利。《前期物业服务合同》中有关物业服务费收取标准的约定系当事人双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，应从其约定；原告主张《前期物业服务合同》中约定业主应自商品房买卖合同约定的物业交付之日（2014年7月30日）缴纳物业费，故物业费从约定的物业交付次日起计算，于法无据。根据《物业管理条例》的相关规定及权利、义务相一致的法律原则，只有对实际交付物业买受人的物业，才有权向业主收取物业服务费。根据（2016）浙08民终752号案件生效判决，被告徐土海、郑兰英应当知道可以交接房屋的时间节点为2015年11月12日，即此后被告因人为原因拒绝交接产生的不利后果才由其自行承担，故物业费的计收时间应从2015年11月计至2017年9月案涉房屋被案外人买受时止，共计14479.65元（629.55元/月×23月）。原告主张从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰的标准支付滞纳金，被告主张该约定标准明显过高，故本院依法予以调整，调整为按当月欠付物业费的2%计算逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条
一、由被告徐土海、郑兰英支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司衢州分公司尚欠的物业服务费14479.65元；
二、由被告徐土海、郑兰英支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司衢州分公司逾期付款滞纳金3185.52元（即从欠付物业服务费的次月起，以欠付的物业服务费为基数，按月2%的标准计算）；
上述给付内容均于判决生效之日起十日内履行；
三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计738元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司负担543元，由被告徐土海、郑兰英负担195元，于判决生效之日起十日内缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 邱雅梅
二〇一八年四月二十六日
书记员 王 昱
申请执行期限两年
附：法律条文
《物业管理条例》：
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设
备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会
作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条（第一款）当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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