山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终5082号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军94569部队，住所地济南市。
法定代表人：赵玉勇，部队长。
委托诉讼代理人：姚虎明，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘梅，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴桂立，男，1975年11月13日出生，汉族，户籍所在地山东省济宁市汶上县，现住济南市槐荫区二环西路与日照路交叉口向西200米路北。
委托诉讼代理人：李振，北京汉鼎联合（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李守存，山东华梦律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军94569部队（以下简称94569部队）因与被上诉人吴桂立租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初2060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
94569部队上诉请求：1、请求撤销济南市槐荫区人民法院(2016)鲁0104民初2060号民事判决书，查清事实，依法改判；2、诉讼费用由吴桂立承担。事实与理由：一、吴桂立主张的损失并非因合同无效产生，原审法院以合同无效为由，判令94569部队向吴桂立支付赔偿没有依据。根据双方合同约定，租期届满，地上物无偿归94569部队所有，而涉诉合同已经于2014年6月30日届满，合同期限及期限内94569部队的合同义务已经履行完毕。吴桂立在合同履行期限内占用94569部队场地，进行经营并获取收益，无论在合同有效还是无效的情况下，94569部队的合同义务已经履行完毕，吴桂立的合同权利也已经行使完毕，如有损失，也是吴桂立应当自行承担的成本与收益差额的损失，而该损失是经营损失，不是因合同无效导致的损失，其应由吴桂立自行承担。二、原审法院对合同无效的过错程度认定有误，因此对损失赔偿的认定也是错误的。原审法院以部队签订租赁合同时居于主动地位，因而对合同无效承担主要责任的认定错误。合同是作为平等主体的双方意思自治的结果，不存在主动地位和被动地位的说法，即使合同是部队的格式范本，但是合同内容没有显失公平，也不存在重大误解，租赁合同中明确约定租期届满，地上物归94569部队所有，在此情况下，吴桂立同意签订合同，是其在进行利益衡量后作出的商业决定，双方对合同无效的过错程度应当是平等主体协商一致的结果，是相对等的。因此原审法院基于对双方过错程度的错误认定而作出的损失赔
偿的认定也是错误的。三、原审法院对94569部队的损失认定有误，且未要求吴桂立返还因无效合同取得的财产。原审法院以评估机构对吴桂立投资建设成本作为其损失，而未对吴桂立基于无效合同下进行投资经营取得的收益予以考量，即使存在损失，该实际损失也应当是扣除其收益后的损失。基于合同法第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但是原审法院并未判令要求吴桂立基于无效合同取得的财产予以返还。同时，吴桂立基于无效合同取得的财产不仅包括其经营收益，还应包括投资建设的地上物及设施本身的增值，而评估报告以2016年8月10日为评估基准日，评估出来的价值本身包含了地上物的增值，而该增值部分也应予以返还。四、原审法院适用法律条文有误。原审法院适用租赁司法解释第14条有误，该条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按过错分担。首先，本案租赁合同中对扩建费用的处理有约定，租赁合同中明确约定租期届满，地上物归94569部队所有，且不予补偿，因此，本案不应适用本条。其次，该条中的扩建造价费用应理解为实际建设成本，而评估报告的基准日为2016年8月10日，明显该评估报告评估出来的价值为地上物及设施的评估基准日价值而非实际建设成本支出。综上，吴桂立主张的损失并非因合同无效产生；原审法院对合同无效的过错程度认定有误，因此对损失赔偿的认定也是错误的；原审法院对94569部队的损失认定有误，且未要求被上诉人返还因无效合同取得的财产；原审法院适用法律条文有误，请二审法院依法查清事实，撤销一审判决，予以改判。
吴桂立辩称：一、94569部队的上诉理由不能成立。双方签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》，军队编号为(2011)军修房租合字第005号，系94569部队提供的格式合同，在合同中明确保证出租的土地符合国家、军队对租赁的有关规定，并负责办理租赁许可证件。吴桂立基于94569部队许可建设了约7000平米厂房等其他设施，94569部队在本案一审中请求法院确认租赁合同无效并返还土地，必然给吴桂立造成损失。因此，94569部队认为吴桂立主张的损失并非因合同无效引起的理由明显不能成立。原审法院依据《合同法》第五十八条判决94569部队赔偿损失，有事实和法律依据。基于《军队房地产租赁合同》具有军队编号、格式合同以及其作为军队单位的可信赖性质等因素，94569部队对无效合同的签订应当负有全部责任，济南市中级人民法院已审结的于吉琴与94569部队租赁合同纠纷一案作出的(2017)鲁01民终3336号民事判决书，就认定了94569部队对无效合同负有全部过错。因此，94569部队自认负有同等责任的上诉理由明显不能成立。94569部队对《合同法》第五十八条“合同无效因该合同取得财产应当予以返还”的规定理解有误，原审判决第二项就是对合同无效返还财产的处理。二、吴桂立对原审判决认定事实并无异议，但对原审判决94569部队赔偿60%的损失不认可，考虑到尽快了结该争议，尽快拿到赔偿款后偿还当初建房借款，吴桂立未提出上诉。三、涉案租赁土地已经被济南西城投资开发集团有限公司（以下简称西城集团）取得，在本案上诉期间，西城集团在吴桂立处张贴《通告》要拆除吴桂立的房屋，在吴桂立对其行为提起行政诉讼的情况下，西城集团仍组织人员将吴桂立房屋强行拆毁，并造成吴桂立及家人受伤住院，给吴桂立造成巨大心理伤害和重大财产损失。请求二审法院依法驳回上诉人上诉，维持一审判决。
94569部队向一审法院起诉请求：1.依法判令解除租赁合同，由吴桂立腾还占用的坐落于济南市（空字第K7617号坐落）的场地；2.判令吴桂立支付自2014年7月1日起至从涉案场地搬出之日止的占用费（自2014年7月1日起至起诉之日的占用费为54167元，起诉之日至实际腾房之日按417元计算）；3.判令吴桂立支付违约金135000元。后变更诉讼请求为：1.依法确认双方签订的《军队房地产租赁合同》无效；2.判令吴桂立腾还占用的坐落于济南市（空字第K7617号坐落）的场地，恢复原状；3.判令吴桂立支付自2014年7月1日至其从涉案场地搬出之日止的占用费（按日417元计算）。
吴桂立提出反诉请求：判令94569部队赔偿损失（委托评估损失数额）。
对双方无争议的事实，一审法院认定如下：1.2011年6月30日，94569部队作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的吴桂立签订（2011）军修房租合字第005号《军队房地产租赁合同》，约定：第一条甲方自愿将坐落在济南市（空字第K7617号坐落）的场地126000平方米出租给乙方。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条租赁用途为仓储及维修。第三条租赁期限自2011年7月1日起至2014年6月30日止。第四年房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币12万元整,租金按半年结算，乙方于每半年的前十日交付。第五条租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理等费用按当地主管部门规定的价格由乙方承担。其费用按半年结算，乙方于每半年的前十日内向甲方交纳。第六条自本合同签订后十日内，乙方按年租金的百分之二十五向甲方支付房地产租赁保证金30000元。甲方收取后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同义务的，甲方不退还房地产租赁保证将金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁，权属清楚，没有纠纷，发生权属纠纷，负责处理；（二）保证出租给乙方使用的房地产，按照《军队房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，业经审批机关批准出租；（三）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同手续，申领《军队房地产租赁许可证》。第八条租赁期内，乙方应当履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设备损坏丢失的，必须予以修复或者按评估价值赔偿；（一）负责所承租的房地产的环境卫生、安全、以及住用人员登记管理、计划生育等工作；（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全改造、装修或增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；（四）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方；（五）不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，便不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营；（六）不得擅自改变租赁用途，不得利用所承租的房地产从事黄、赌、毒以及走私、贩私、制假、售假等违法活动，不得生产加工和存放易燃易爆品，不得在所承租的房屋和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品，生产经营必须符合城市管理及市容环保要求；（七）承担租赁期内与甲方出租房地产权属无关的各种纠纷处理；（八）必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续；（九）自愿遵守国家和军队的有关规定，服从甲方的管理，接受甲方和当地人民政府有关部门的监督检查。第九条合同的解除与终止：（一）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金；（三）乙方确因需要提前终止合同的，应当提前三个月通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，并补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金。（四）因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的．甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同终止。第十条甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同。第十一条乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同。（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，应当补足。第十二条甲乙双方在本合同履行中发生争议，应当及时协商解决；协商不成时，双方可向当地仲裁机关申请仲裁或者向人民法院起诉。第十三条本合同（含补充协议）经双方签字盖章，业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核章后生效。第十四条乙方应当在合同生效后一个月内向地方有关部门办理房地产备案及其他有关手续，并承担相关费用。第十五条本合同未尽事项，由甲乙双方另行认定并可增加附加条款，或者签订补充协议。第十六条本合同一式三份，甲方持二份，乙方持一份，具有同等的法律效力。第十七条双方承认的附加条款如下：1．甲方同意乙方在承租场地上盖库房，建筑面积不大于3500㎡，如需再建，须经甲方书面同意。地上建筑物权属乙方，合同中止，由乙方无条件自行拆走，不得向甲方再提出任何补偿要求。2．乙方在经营期间，应独门独院，在厂房施工或市政道路施工期间，经甲方许可，可临时通行甲方营门。3．合同期满，乙方享有同等条件下优先租赁之权利。合同签订后，94569部队将约定的场地交付吴桂立使用，吴桂立后在该场地上投资建设了板房、铁房、厂房等建筑物，还栽种了枣树、梨树等。
2.2012年3月16日，94569部队（出租方、甲方）与吴桂立（承租方、乙方）又签订《补充协议》，约定：第一条乙方保证所承租的场地使用符合国家、军队对租赁的有关规定。第二条甲方同意乙方在原合同的基础上扩大建筑面积3500平方米。第三条在原月租金基础上每月增加租金金额2500元，计年增加租金金额为3万元。第四条租赁期间，只允许乙方进行一次转包，乙方出租合同交甲方审查备案。第五条乙方有下列违约情形，甲方有权利终止协议，乙方且应按照合同总租金300%向甲方支付违约金，若支付的违约金不能弥补甲方损失的，乙方应负责赔偿直至弥补甲方全部损失为止：1.场地租赁期间，乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋或是进行多次转包。2.未经甲方同意，乙方擅自拆改变动房屋结构。3.乙方出租合同不允许超过主合同有效期。第六条本补充协议一式三份，甲方两份，乙方一份，同签订的合同具有同等的法律效力。第七条该补充协议自签订日期起，终止时间与主合同相同。
3.吴桂立在租赁、使用以上场地过程中向94569部队交纳了至2014年6月30日前的租金。2014年6月30日，《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限届满，双方未续签新的租赁合同，吴桂立亦未向94569部队腾还合同约定使用的场地。
4.2014年8月14日，94569部队向吴桂立发出公告，内容为：“承租户吴桂立：依据军区空军后营【2014】17号文件通知要求，你处租用我部场地需征用，按照租赁合同第九条合同的解除与终止和上级机关要求，须终止租赁合同，现通知你方：由于租赁关系已终止，我厂没有义务再保障供水供电，8月17日将对租赁户进行停水停电，你方务必于8月27日前腾空并返还租用房屋（自建房屋自行拆除）、场地，并到我部管理科办理交接手续。逾期未腾空的，租赁房地产范围内的物品视为遗弃，一切后果由你方承担。”但吴桂立实际至今仍使用合同约定的场地未向94569部队腾还。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
1.吴桂立自行委托济南万通价格评估有限公司对坐落于济南市（空字第K7617号）土地上建设的厂房、水池、树木、硬化地面、夹层房、钢构厂房、附属房屋、敞蓬等价值进行评估，该公司于2014年11月8日出具济南万通价评字（2014）第WT1108号《评估报告书》，确定以上厂房等财产在评估基准日（2014年11月3日）的评估价格金额为7106823.42元。94569部队质证认为该报告书系吴桂立单方委托作出，不予认可。法院认为该报告书确由吴桂立单方委托后由评估单位作出，评估内容、评估方式等均未得到94569部队的认可，亦非人民法院委托进行，因此对该评估报告书法院不予采信。
2.吴桂立在本案审理中提出申请，要求对其承租94569部队、坐落于济南市（空字第K7617号）12600平方米土地上建设的厂房、硬化路面等价值进行评估。94569部队对吴桂立的评估申请表示不予同意，其认为无论合同是否有效，按约定均应拆除，没有鉴定必要。法院对吴桂立的申请审查后认为评估内容及评估价值与本案审理内容存在关联，因此对吴桂立的评估申请予以准许。经法院委托，中立达公司出具鲁中立达评报字（2016）第1102号《资产评估报告书》，确定截止于评估基准日2016年8月10日，评估对象（包括建筑物、构筑物以及部分林木资产）的资产组合评估值为7776121.50元。
94569部队对该评估报告质证认为：第一、评估对象不具备合法性，评估的违法建筑的“价值”也不具备合法性。双方签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》因违反法律强制性规定已被认定无效，故基于该合同建造的厂房等建筑物、构筑物的存在已无合法根据，不受国家法律保护。第二、该评估报告与本案事实无关联性。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。其认为吴桂立要求赔偿的建筑物、构筑物等属于违法建筑，根本不具备价值，其损失只能考虑重置成本，因此评估报告与本案事实无关联性。第三、评估报告参照济政办发【2015】16号《济南市人民政府办公厅关于调整征地地上附着物和青苗补偿标准的通知》确定的标准不当，应当适用《济南市国有土地收购储备办法》（济南市政府令第249号）。第四、认定部分厂房及板房为钢结构与事实不符。第五、评估报告将林木补偿计算为林木的本身价值有误。第六、该评估报告未将失火厂房的贬值及折旧部分扣除，严重违反公平公正原则。第七、评估报告中出现两个不同评估价值。评估报告摘要及正文中的评估价值为7841236.50元，而评估技术说明中的评估价值为77776121.50元。
中立达公司就94569部队提出的异议进行了书面答复，说明：第一、本次评估参照标准符合济政办发【2015】16号《济南市人民政府办公厅关于调整征地地上附着物和青苗补偿标准的通知》确定的标准，该标准是济南市地上附着物补偿评估通常采用的标准，确定了地上附着物补偿的具体标准。而《济南市国有土地收购储备办法》（济南市政府令第249号）中列明，该办法适用于市政府赋予土地收购储备职能的机构，本案仅涉及地上附着物补偿，无关土地收储部门的收付，该办法不适用本次评估。第二、房屋结构主体承重为钢材，外墙为板房，应当以主体承重确定结构类型。第三、苗木补偿问题。济政办发【2015】16号《济南市人民政府办公厅关于调整征地地上附着物和青苗补偿标准的通知》指明，在补偿的基础上物归原主，包括房屋建筑物也是在补偿的基础上旧料归原主，并非原物归原主便无需补偿。第四、失火部分的扣除问题。部分外墙和装修失火，主体承重（价值大的部分）并未受损，本次评估的目的为补偿，主要是针对所有者的地上附着物补偿，也就是对其建造成本的补偿，失火与建造成本无关。第五、报告数据以评估报告（和明细表一致）为准，评估说明系笔误所致。
吴桂立对该评估报告无异议。
法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”；该法第五十八条规定，“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案94569部队与吴桂立签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》因违反法律强制效力性规定而无效，且应自始无效。而吴桂立基于无效合同及补充协议投资建设了厂房等，在经济上产生损失。对此，吴桂立本人存在过错，94569部队同样存在过错，应当各自承担相应的责任。而承担责任的前提条件之一是应该对损失数额进行确定。因此，法院基于吴桂立的申请，委托评估部门就此进行评估，评估程序合法。在94569部队对该评估报告提出异议后，中立达公司进行了说明，可以确认评估采用的标准、方法等准确、适当，该评估报告应作为有效证据予以采信。至于具体数值应以明细表合计金额7841236.50元为准。
3.94569部队提交的（2016）鲁0104民初9号及济南中院（2016）鲁01民终5447号民事判决书。前者吴桂立为原告，被告为吴传德，其主张与吴传德签订《房屋租赁合同》，吴传德在使用过程中发生火灾，诉讼请求为要求吴传德支付租金、赔偿损失等。该判决内容为解除吴桂立与吴传德签订的《房屋租赁合同》、吴传德赔偿吴桂立经济损失15万元等。后者为吴传德不服该判决，上诉至济南中院。济南中院审理后认为吴桂立将其建设的厂房出租给吴传德，吴桂立未提供建设工程规划许可证等建设手续，双方签订的房屋租赁合同依法应为无效。判决撤销本院原判决中解除吴桂立与吴传德签订的《房屋租赁合同》的内容，维持其他内容。94569部队以该两份判决书为依据，主张吴桂立租赁其场地后自行搭建板房，一直用于出租经营，已获得租金收益，因此其不应再对吴桂立本应拆除的厂房进行赔偿。
吴桂立对以上判决真实性无异议，但认为判决内容是其房屋失火后向责任人进行的追偿，与本案的合同纠纷不存在关联性。
法院认为，94569部队提供的两份判决真实性无异议，也能够体现出吴桂立承租94569部队场地后建设房屋的事实，吴桂立将建设房屋对外出租获取利益，如系违法所得，则应予收缴。但以上判决书体现内容与吴桂立现要求94569部队基于合同无效赔偿的诉讼请求缺乏直接关联性。法院对94569部队依该两份判决要求不应再对吴桂立本应拆除的厂房进行赔偿的主张不予采信。
4.吴桂立提供《营房分栋登记表》、《营房用途一、二》、《全军房地产租赁项目登记表》、录音证据一份。其说明分栋登记表中登记的济鲁字7617号022、023、024栋仓库均为其所建，录音证据系对94569部队原负责人李少文的通话录音，欲证明其建设的房屋已由94569部队申报登记为军产，此外还有五栋没有报。94569部队对吴桂立提供以上证据不予认可。法院认为，以上登记表等的真实性不能确定，录音证据因李少文未到庭，真实性亦不能确定。在94569部队不予认可的情形下，法院均不予采信。
5.吴桂立提供2016年3月28日签订的《国有建设用地使用权出让合同》复印件、2016年6月15日济南市规划局出具的《建设用地规划许可证》复印件，其说明涉案土地已经由济南市人民政府出让给济南西城集团，规划建设了济南西部会展中心项目。94569部队质证认为以上证据为复印件，真实性有异议；且涉案土地现仍由吴桂立占用。
法院认为，吴桂立提供的上述合同及规划许可证均为复印件，真实性不能确认；且本案审理内容系94569部队与吴桂立之间的合同纠纷，上述合同及规划许可证与本案审理内容缺乏关联性，本院不予采信。
一审法院认为，94569部队与吴桂立于2011年6月30日签订的（2011）军修房租合字第005号《军队房地产租赁合同》，约定将94569部队使用的场地租赁给吴桂立使用，从该场地的性质上来说，第一系国家无偿划拨土地，第二该划拨土地有专门用途，系专门划拨给94569部队用于军事目的。而94569部队却将以上场地租赁给吴桂立使用，允许其建设厂房等，双方的不当行为既改变了原划拨土地的用途，又用于营利，违反了划拨土地使用的无偿性原则。因此，双方签订的该租赁合同违反了法律强制效力性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，双方签订的该合同无效。基于同理，此后双方于2012年3月16日签订的《补充协议》亦属无效。
合同法第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”；第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。基于以上规定，法院认为94569部队与吴桂立于2011年6月30日签订的（2011）军修房租合字第005号《军队房地产租赁合同》、2012年3月16日签订的《补充协议》无效，对此双方均有过错，且94569部队的过错程度更大。理由为：94569部队作为坐落在济南市（空字第K7617号坐落）场地的实际使用人，其对国家将该部分土地无偿划拨给其使用的目的应当非常清楚、明确，但为了获取部分租金而违反法律规定将该部分场地出租给吴桂立，在双方签订合同及交付场地过程中，94569部队无疑居于主动地位。而且从双方签订的《军队房地产租赁合同》内容来看，其不仅违法将场地对外出租、与吴桂立签订了合同及补充协议，还承诺要办理相应手续，其该所谓承诺更是“错上加错”。94569部队基于与吴桂立签订的合同、补充协议，收取了吴桂立交纳的所谓租金，其实质是以国家无偿划拨给其具有专门军事用途的场地来获取了部门利益，行为明显不当。同时，吴桂立作为承租场地一方，同样亦有过错。理由为：其与94569部队签订合同及补充协议所约定由其承租使用的场地，其应当明确知晓场地的出租方为部队，也应当知晓该宗场地系国家划拨给94569部队具有专项用途的军事用地，这一点从场地编号“空字第K7617号坐落”实际也能有所体现。但吴桂立仍为谋取个人的不当利益，与94569部队签订合同及补充协议，承租使用该场地，其行为亦存在着明显不当之处。
94569部队在本案诉讼中提出多项诉讼请求，其中第一项诉讼请求为要求确认其与吴桂立签订的合同无效，对其此项诉讼请求法院予以支持，理由前文已述，不再重复。同时还要指出，在法院已认定双方签订合同及补充协议无效的情形下，法院依合同法等法律法规就94569部队与吴桂立在本案诉讼中提出的诉讼请求、反诉请求进行审理并作出裁判。
94569部队的其他两项具体诉讼请求为判令吴桂立腾还占用其坐落于济南市（空字第K7617号坐落）的场地，恢复原状及判令吴桂立支付自2014年7月1日至其从涉案场地搬出之日止的占用费。就占用费的标准，其原要求的计算标准为按日417元计算，后在庭审中曾表示要求进行评估，对417元以上差额增加，但其在庭审后未再就评估提出正式书面申请。就94569部队的前一项诉讼请求而言，根据合同法第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，因此94569部队的该项诉讼请求有事实根据和法律依据，法院予以支持。就94569部队的后一项诉讼请求而言，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁司法解释）第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，就该租赁司法解释而言，针对的是城镇房屋租赁合同纠纷案件中涉及合同无效情形下，承租人不能无偿使用相应房屋而应参照合同约定租金标准支付占有使用费。本案94569部队与吴桂立签订的合同为《军队房地产租赁合同》，双方之间租赁的标的物实际为94569部队使用的场地而非房屋，但从租赁司法解释体现出的内涵来看，吴桂立作为场地租赁人自然不能在合同无效的情形下无偿使用合同约定的场地而仍应支付相应占有使用费用。94569部队要求吴桂立按每日417元的标准支付此费用，即是以双方签订的合同及补充协议约定的租赁费用为标准计算。后94569部队虽在庭审中表示要对该标准申请评估，但未提供正式的书面评估申请，且因双方在合同及补充协议中已经约定了租赁费用，该费用标准在合同、补充协议无效的情形下可以参照适用，因此法院确定以双方在合同、补充协议中约定的租赁费用标准为依据，由吴桂立向94569部队支付占有使用费用。但按双方的约定，涉案场地租赁费用原约定为每年15万元，吴桂立应交的2014年7月1日起至2016年6月止的占有使用费，均可按每年15万元计算支付，自2016年7月1日起至今因尚不满一年，按原合同约定的租赁费用标准折算为每日411元，吴桂立应按此标准计算向94569部队支付。94569部队要求按每日417元计算不够准确，法院对此进行调整。
以上为法院就94569部队提出的本诉请求进行审理并确定的裁判意见。吴桂立在本案中提出反诉，要求94569部队赔偿其损失，具体而言也就是其在承租94569部队场地后投资建设厂房、设施等支出的费用损失。就该损失的具体金额，本案中经法院委托，中立达公司出具评估报告，确定评估价值为7841236.50元，法院对该评估报告予以采信（具体采信理由前文已述）。同时依本院确定94569部队与吴桂立签订的合同、补充协议均为无效，且94569部队应承担主要责任的意见，法院确定94569部队按评估价值的60%向吴桂立赔偿损失，为4704741.90元，其他投资产生的损失，鉴于吴桂立自身对合同（包括补充协议）的签订、此后的履行亦存在过错和责任，应由其自行承担。对此类情形租赁司法解释第十四条中也有规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。本案94569部队与吴桂立签订的虽为场地租赁合同，但在场地租赁后未办理合法建设手续方面，与该规定内容有一致之处，因此该规定的内容法院亦考虑参照使用。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、94569部队与吴桂立就坐落于济南市（空字第K7617号坐落）场地于2011年6月30日签订的《军队房地产租赁合同》、于2012年3月16日签订的《补充协议》无效；二、吴桂立将租赁94569部队坐落于济南市（空字第K7617号坐落）场地内的厂房设施、树木等全部自行清理腾空，恢复至其原租赁该场地之前的状态，于判决生效之日起十五日内交还中国人民解放军94569部队；三、吴桂立向94569部队支付自2014年7月1日起至其实际向94569部队腾还场地之日止的占有使用费，其中2014年7月1日起至2016年6月30日止合计为30万元；自2016年7月1日起至其实际腾交之日止按每日411元计算，于实际腾交之日起十日内支付；四、94569部队向吴桂立赔偿吴桂立租赁场地后投资建设产生的损失4704741.90元，于吴桂立向其腾还济南市（空字第K7617号坐落）场地之日起十日内支付；五、驳回94569部队的其他诉讼请求；六、驳回吴桂立的其他反诉请求。案件受理费6488元，由吴桂立负担；反诉费33344元，由94569部队负担20006.40元，由吴桂立负担13337.60元。
94569部队在二审中提交以下新证据：1、济南市依法整治违法违章建设领导小组于2017年2月28日下发的《关于印发全市拆违拆临行动第二期拆除任务台账（第一部分）的通知》，欲证明吴桂立的房屋根据政府文件，列入被拆除范围。2、照片一张，欲证明根据政府拆违拆临文件规定，政府部门已经将吴桂立的房屋依法拆除。
吴桂立质证意见为：对证据1真实性不予认可，该证据是复印件，其中也没有吴桂立的房屋信息。对证据2真实性不予认可。94569部队提交的文件中标有记号的622地块并不是吴桂立租赁的土地。吴桂立租赁的土地位于日照路，而622地块位于威海路，不是同一地块。我们多次向槐荫区城管执法局张庄路中队咨询，我们承租的地块是否属于违法建筑，答复是是否属于违章建筑应以城管部门的认定书以及限期拆除通知书为准，并告知我们张庄路中队没有给吴桂立下发过相应的通知。
吴桂立在二审中提交以下新证据：1、（2017）鲁01民终3366号民事判决书，欲证明与本案纠纷相同案由的案件，判决书认定94569部队对无效合同的过错承担全部责任。2、移交协议和协议书，欲证明在本案一审期间，94569部队通知吴桂立一起到济南西城集团签署移交协议，吴桂立没有同意签署，在本案一审判决以后，张庄路街道通知吴桂立按照与协议书相同内容签署与于吉琴内容相同的协议书，吴桂立也没有同意，该两份协议书的目的是94569部队与吴桂立之间的租赁合同纠纷由西城集团负责解决。西城集团提出先移交土地后处理本案诉讼。3.2017年6月15日，西城集团与张庄路街道未盖章的通告一份，以及槐荫法院受理案件通知书、证据交换通知书各一份，证明在本案一审判决后，西城集团拟拆除吴桂立房屋，吴桂立对此向槐荫法院提起行政诉讼，2017年7月13日行政诉讼举行证据交换，次日7月14日房屋被西城集团强行拆除。4、房屋拆除后的现场照片及吴桂立家人受伤的照片。5、山东中立达资产评估有限公司评估费发票一张，金额为78400元。欲证明一审过程中，法院委托对吴桂立承租的94569部队场地后投资建设厂房、设施等支出的费用损失进行评估，吴桂立为此支出评估费78400元，一审未未予处理，请求二审一并予以处理。
94569部队的质证意见为：对于证据1不予认可，与本案无关；对证据2真实性不予认可，不清楚其来源，也没有各方的签字盖章，且仅仅是一个打印件。对于证据3案件受理通知书的真实性予以认可，对证明内容不予认可。首先该案尚未作出判决，没有定论，其通告的真实性也不予认可，没有落款单位的签字盖章，其次该份证据也与本案无关；对证据4人员受伤的情况不清楚，认可其房屋已经被拆除的事实，但是主体不是西城集团，而是政府拆违拆临小组组织，同时也说明房屋为违章建筑不受法律保护，不应予以赔偿；对证据5不予认可，认为不属于新证据。
对于94569部队提交的证据，吴桂立不予认可，且无法证实94569部队的主张，本院不予采信。对于吴桂立提交的证据，94569部队不予认可，且与本案无关，本院亦不予采信。
二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为：一、本案纠纷涉及的坐落在济南市（空字第K7617号坐落）的土地，系国家无偿划拨给94569部使用，土地的用途明确。94569部队作为上述土地的使用人，为获取部分租金将该部分场地对外出租，违反法律规定。其与吴桂立签订的《军队房地产租赁合同》及补充协议，因违反法律强制性规定而无效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、在双方签订合同及交付场地过程中，94569部队居于主动地位，其收取吴桂立交纳的所谓租金的行为，实质是以国家无偿划拨给其具有专门军事用途的场地来获取部门利益，行为明显不当。吴桂立明知出租方为部队，也应当知晓该宗场地系国家划拨给94569部队具有专项用途的军事用地，仍然与94569部队签订合同并使用土地进行经营，其行为亦有不当之处。一审法院根据双方的过错程度，认定94569部队对吴桂立的实际损失承担60%的赔偿责任，并无不当。三、双方签订的合同及补充协议因违反法律强制性规定而无效，一审法院根据94569部队的诉讼请求及吴桂立的反诉请求，根据查明的案件事实，依据有关法律规定，判令吴桂立返还土地、恢复原状并承担相应的土地占有使用费，同时判令94569部队赔偿吴桂立适用土地期间投资建设产生的部分损失，事实清楚，适用法律正确。四、对于吴桂立的实际损失，一审法院委托评估机构进行评估，94569部队对评估结论的异议，也按程序由评估机构进行了答复，评估过程及结果合法有效，一审法院采纳评估结果作为认定吴桂立实际损失的依据，并无不当。
此外，吴桂立在一审过程中未就其支出的评估费78400元提出明确的诉讼请求，一审法院对此未予处理并无不当，吴桂立可就评估费的承担问题另行主张权利。
综上所述，94569部队的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39832元，由中国人民解放军94569部队负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 刘忠东
审判员 武绍山
二〇一七年八月二十五日
书记员 牛春杰