文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2017）粤14民终935号上诉人（原审原告）：赖春香，女，汉族，1979年2月28日出生，住所地：平远县泗水镇。委托诉讼代理人：邓广，广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓颖，广东客中梅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梅州市梅江区民兴建材有限公司，住所地：梅州市梅江区。法定代表人：叶新民，该公司总经理。委托诉讼代理人：李国元，广东法强律师事务所律师。上诉人赖春香因与被上诉人梅州市梅江区民兴建材有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日受理后，依法组成合议庭于2017年9月13日公开进行了审理。上诉人赖春香及其委托诉讼代理人邓颖，被上诉人梅州市梅江区民兴建材有限公司的委托诉讼代理人李国元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人赖春香上诉请求：撤销（2017）粤1402民初409号民事判决，改判支持上诉人原审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的合同编号：20131000028×××《广东省商品房买卖合同》第二页“商品房买卖合同说明”第5点：“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定，对于实际情况未发生或买卖双方不做约定时，应在空格部位打×，以示删除”。因此，可以看出如果在【】中以打×的方式选定，那么该条款表明买卖双方不做约定。本案《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理：”买卖双方以打×的方式选定选项，说明买成双方对合同第十五条不作约定，或者意味着第十五条项下得1、2、3项未被选择适用，且不再生效。而一审法院将明显已经删除的合同第十五条第3点：收取房地产权证办证费用（含税费、服务费等）73000元认定为双方对合同的明确约定，明显是对案件事实的认定错误。上诉人认为，根据《合同法》第六十二条第一款第（六）项“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”的规定，在合同没有对办证费用承担方式进行约定或在约定不明的情况下，应当按照法律、行政法规规定，确定各项税、费的纳税义务人。二、一审判决举证责任分配不公。关于办证费用73000元中税费和规费由谁承担、承担比例的问题，一审法院将被上诉人提交的“梅州市房地产开发行业地方税收纳税申报表，需缴交的税种营业税、城建税、教育附加税、堤围税、印花税、测绘费、交易手续费”均认定为应由上诉人承担是错误判决，上述税费发票除契税外，所记载的纳税人都是被上诉人，足以说明被上诉人才是纳税义务人，而且上诉人作为房屋买受人，根本不需要承担营业税、企业所得税之类的税种。上诉人认为，在双方未约定办证费用承担方式或约定不明确的情况下，被上诉人是办证义务人，应当提供相应的证据证明相关费用由谁承担，进而跟上诉人进行结算，而被上诉人所提交的税票，无法证明这些税收是必须由上诉人承担的，因此，对于除契税的缴交义务人为上诉人，被上诉人在没有提交证据证明上诉人必须承担除契税以外的费用的情况下，被上诉人应当返还剩余办证费用。综上所述，一审法院将未选择适用或者已经删除的合同条款认定为双方的约定，并且将本应由被上诉人承担的举证义务强加给上诉人，是对案件事实的认定错误，损害了上诉人的权益。被上诉人梅州市梅江区民兴建材有限公司辩称：上诉人认为一审认定事实不清，对事实认定错误的说法，是站不住脚的。根据谁主张，谁举证，上诉人应举证说明不能按合同履行，除契税以外，其他税费由被上诉人承担。而一审时上诉人并没有这方面的证据提交，所以一审认为上诉人举证不能是完全正确。综上，上诉人与被上诉人在办证税费的问题上已在合同中明确约定，上诉人应交多少税费证据确实充分，不存在还要举证应交多少税费的问题。一审法院依法判决驳回上诉人诉讼请求是正确的，请二审法院予以维持。赖春香向一审法院起诉请求：判令梅州市梅江区民兴建材有限公司返还剩余办证费用51100元，并从2016年12月2日起至本金还清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给赖春香。本案诉讼费用由梅州市梅江区民兴建材有限公司承担。一审法院认定事实：赖春香向梅州市梅江区民兴建材有限公司购买了位于梅江区丽都中路丽都花园第×幢×层×号店铺一间，面积为60㎡。双方签订了编号：20131000028×××《广东省商品房买卖合同》，赖春香根据合同约定在2013年5月29日付清了购房款73万元，2016年12月1日梅州市梅江区民兴建材有限公司为赖春香办理了粤（2016）不动产权第0020×××号《房地产权证书》。赖春香认为根据合同约定第十五条第3点支付的房地产权证办证费用（含税费、服务费等）73000元是预交费用，而梅州市梅江区民兴建材有限公司在办理《房地产权证书》过程中，为赖春香支付契税21900元，需与梅州市梅江区民兴建材有限公司结算办证费用，剩余51100元梅州市梅江区民兴建材有限公司应当归还。梅州市梅江区民兴建材有限公司认为赖春香支付的73000元属包干费用，不进行结算，亦不多还少补。双方协商不成，赖春香起诉至法院。庭审中，赖春香认为根据合同第十五条中，并未选定适用1、2、3项中的任何一项，在第一款中，选择项目用×表示。办证义务和办证费用是商品房买卖合同的附随义务，梅州市梅江区民兴建材有限公司未对收取服务费的合法性举证证明。赖春香只认可缴费人为其的完税证明。梅州市梅江区民兴建材有限公司认为，合同是双方自愿签订的，73000元是固定交费，除需代缴的契税外，服务费包含从买房到交房过程中需开发商为买家办理代缴的所有服务项目的费用；以赖春香名义缴交的21900元的契税完税证明，只是税费中的其中一种。开发商是对已售商品房、店铺整体申报进行的缴税。经查双方签订的合同编号：20131000028×××广东省商品房买卖合同第二页“商品房买卖合同说明”第5点：对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不做约定时，应在空格部位打×，以示删除。该合同第十五条关于产权登记的约定第3点横线上注明：收取房地产权证办证费用（含税费、服务费等）73000元。其中，梅州市梅江区民兴建材有限公司认为应由赖春香缴交税种有营业税、城建税、教育附加税、堤围费、印花税、土地增值税、企业所得税、契税及印花税，房屋所有权登记费、印花税、测绘费、交易手续费共计121571.28元，收取的73000元是包干费用，赖春香提供的完税证明21900元只是其中一部分税费，与赖春香不再结算。赖春香认为73000元是预交的费用，只认可缴款义务人为赖春香的缴税和规费。一审法院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。争议焦点在于原告缴交的73000元中包含的服务费是否合理，是否是包干费用的问题。关于原告缴交的73000元（含服务费）是否合理的问题。根据原、被告双方签订的合同编号：20131000028×××广东省商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定第3点横线上注明：收取房地产权证办证费用（含税费、服务费等）73000元，并没有划“×”，原告认为该项是未作约定，纵观合同全文，该点“收取房地产权证办证费用（含税费、服务费等）73000元”是双方合同的明确约定，双方并未删除或者否认该约定。该合同是双方自愿签订的，对双方均有约束，原告按合同约定支付了该办证费用73000元，被告亦在办理好房地产权证后交付给原告，该项权利义务原、被告均已履行。因此，原告主张该项费用是预交费用，无事实依据，不予采纳。关于办证费用73000元是否包干的问题。结合被告提交的梅州市房地产开发行业地方税收纳税申报表，需缴交的税种有营业税、城建税、教育附加税、堤围费、印花税、土地增值税、企业所得税、契税及印花税，房屋所有权登记费、印花税、测绘费、交易手续费共计121571.28元，已超过原告缴交的办证费用73000元。在实际办证过程中，业主需缴交的规费不仅只有契税21900元，而原告作为业主未能对其应承担的税费、其他费用及服务费等举证，属举证不能。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，原告的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：驳回原告赖春香的诉讼请求。案件受理费1077.5元，由原告赖春香承担。本院对一审法院查明的上述事实予以确认。二审庭审后，上诉人赖春香根据法庭要求提交了附件四：合同补充协议。该合同补充协议第五款：“买受人需在出卖人通知领取房地产权证3日内前来办理结算手续，如买受人不按期前来办理结算手续，所造成的一切损失概由买受人负责，如有欠费甲方保留按本合同第七条规定向买受人追缴违约金。”但被上诉人随后向法庭提交了其公司与上诉人签订的商品房买卖合同复印件，该买卖合同的附件四，没有合同补充协议，并有划“×”。本院据此到梅州市国土资源档案馆调取复印了上诉人赖春香的商品房买卖合同，该买卖合同与被上诉人提交的买卖合同内容一致，亦没有合同补充协议，并有划“×”。被上诉人在庭审之后，亦提交三份其他买受人的买卖合同，该三份合同第十五条关于产权登记的约定第3点横线上注明内容均不相同，分别为：“房地产权证办证税费由买卖双方各承担一半，预收办证费用260000元”、“房地产权证办证税费由买卖双方各承担一半，预收91698元，多还少补”、“收取房地产权证办证费用（含税费、服务费等）95660元”。本院认为：本案二审争议焦点及其处理意见如下：一、本案合同第十五条第3项载明的“收取房地产权证办证费用（含税费、服务费等）73000元”是否为双方对办证税费负担的约定？本案合同第十五条是关于办理产权登记的时间及因出卖人原因造成买受人不能在规定期限内取得房地产权证而出卖人应承担的违约责任的约定，该条第一款及第1、2项的空格处均打“×”，据此可以认定双方对出卖人逾期办证的违约责任没有约定。但该条第3项在空格处以不同字体打印“收取房地产权证办证费用（含税费、服务费等）73000元”，该约定明显与出卖人逾期办证的违约责任无关，不能因双方在合同第十五条第一款及第1、2项的空格处均打“×”即双方对出卖人逾期办证的违约责任没有约定而认定双方对办证税费负担没有约定，而应结合上诉人已支付办证税费73000元的事实，认定该条第3项载明的内容“收取房地产权证办证费用（含税费、服务费等）73000元”就是双方对办证税费负担的专门约定。二、收取的73000元办证税费应认定为上诉人负担还是认定为上诉人主张的除契税21900元外其余51100元退还给上诉人？根据本案合同及同一楼盘其他商品房买卖合同的签订履行的事实，本院认为，应认定本案收取的73000元办证税费由上诉人负担。理由如下：1、根据查明的事实，本案所涉楼盘丽映尚城的商品房买卖合同中双方实际进行了办证税费结算及多还少补的是双方在合同中对办证税费负担明确约定了预收多少办证税费各负担一半并附有附件四的结算条款的情形，根据该约定和履行事实及通常的语言表达方式，可以认定要对办证税费进行结算多还少补的基础是合同中约定了预收办证税费及负担比例，即预收才需结算。但本案合同未约定预收办证税费及税费负担比例而是收取固定税费，且本案双方并未有合同附件四的结算条款。据此，上诉人认为本案税费应进行结算多还少补的主张缺乏事实依据。2、本案上诉人支付的办证税费亦为其购房款的10％，如按上诉人主张的其应承担21900元税费的话，仅为其购房款的3％左右，则明显对其他人不公平，违背了公平原则。3、虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担办证税费的，并不违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1077.5元，由上诉人赖春香负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐干忠审 判 员  孔宁清代理审判员  赖志明二〇一七年十月十六日书 记 员  幸静容