上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初16797号
原告：中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行，住所地上海市徐汇区。主要负责人：王伟权，行长。委托诉讼代理人：秦璋麟，男，中国工商银行股份有限公司上海市分行员工。委托诉讼代理人：汪雯杰，女，中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行员工。被告：施岫磊，男，1982年10月17日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行(以下简称工行徐汇支行)与被告施岫磊金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行徐汇支行的委托代理人秦璋麟、汪雯杰到庭参加诉讼。被告施岫磊经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行徐汇支行向本院提出诉讼请求：1.施岫磊偿还贷款本金792,287.39元，因贷款而发生的利息及罚息34,658.17元(暂计至2016年4月9日)；2.施岫磊偿还自2016年4月10日起至实际清偿之日止的利息及罚息；3.若施岫磊不履行上述还款义务，要求确认当上海市松江区九亭镇雪家桥路XXX弄XXX号XXX室房产的抵押登记条件成就时，工行徐汇支行享有抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分权。事实和理由：施岫磊于2014年因购买位于上海市松江区九亭镇雪家桥路XXX弄XXX号XXX室的房产向工行徐汇支行申请个人住房贷款，工行徐汇支行经审核同意，于2014年6月24日与施岫磊签订了《个人购房借款/担保合同(商业)》，合同编号为XXXXXXXXXXXXX。签订合同后，工行徐汇支行按照约定于2014年9月19日向施岫磊发放了贷款800,000元(人民币，下同)，但施岫磊多次未按约定履行还款义务，经工行徐汇支行多次电话或上门催讨，施岫磊都仍未还清逾期欠款，截至2016年4月9日已累计违约9期。据此，根据《个人购房借款/担保合同(商业)》的约定，工行徐汇支行决定提前向施岫磊收回全部贷款本息，遂诉至法院。施岫磊未到庭应诉。本院认定事实如下：2014年6月24日，工行徐汇支行(贷款人)与施岫磊(借款人)签订了《个人购房借款/担保合同(商业)》一份，约定：施岫磊为购买上海市松江区九亭镇雪家桥路XXX弄XXX号XXX室的房屋向工行徐汇支行借款800,000元，并以该房产为借款提供抵押担保，借款期限为360个月，初定为2014年6月23日起至2044年6月23日止，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定以借款凭证记载为准，执行年利率6.55%；采用按月等额本息还款法，每月10日为还款日；借款人未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按本合同约定利率基础上加收40%；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续……；等等。之后，工行徐汇支行与施岫磊在上海市松江区房地产登记处将施岫磊预购的位于上海市松江区九亭镇雪家桥路XXX弄XXX号XXX室房屋办理了抵押权预告登记手续，载明预购商品房抵押权人为工行徐汇支行，预购商品房抵押人为施岫磊，债权数额800,000元。2014年9月19日，工行徐汇支行向施岫磊发放了贷款800,000元。但施岫磊多次未按约偿还本息，截至2016年4月9日，施岫磊已连续违约9期，拖欠贷款本金792,287.39元，利息及逾期利息34,658.17元。另查明，上海市松江区九亭镇雪家桥路XXX弄XXX号XXX室房屋已于2015年3月产权登记至开发商名下，该小区部分业主办理了产权登记转移手续，但施岫磊至今仍为预购房产权利人，未办理产权登记及他项权利证明登记。以上事实，有当事人陈述，工行徐汇支行提供《个人购房借款/担保合同(商业)》、借款凭证、房地产预告登记证明(预购商品房抵押)、历史明细、身份信息和上海市房地产登记簿等证据证实。本院认为，工行徐汇支行与施岫磊签订的《个人购房借款/担保合同(商业)》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。本案中，施岫磊向工行徐汇支行借款800,000元，事实清楚，证据充分。现施岫磊连续累计9期未按时足额偿还贷款本息，已构成严重违约，故工行徐汇支行有权依约提前收回全部贷款本息并要求施岫磊承担违约责任。原告主张的利息、逾期利息的计算方式符合合同约定，且于法无悖，本院予以支持。另，合同中关于抵押的约定合法有效，现因施岫磊未办理变更所有权登记手续，致使涉案抵押房产的产权人仍登记在开发商名下，导致预购商品房抵押预告登记未能转为正式抵押权登记，但该情形并不影响工行徐汇支行与施岫磊签订的抵押合同的效力，工行徐汇支行的抵押权预告登记亦具有对抗第三人的效力，施岫磊应当配合工行徐汇支行及时办理抵押权登记手续，工行徐汇支行有权在抵押权登记完成后就抵押房产行使抵押权并优先受偿。审理中，施岫磊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、施岫磊于本判决生效之日起十日内归还中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行截止至2016年4月9日止的贷款本金人民币792,287.39元及利息、逾期利息34,658.17元，并偿付自2016年4月10日起至实际清偿之日止的利息、逾期利息(按2014年6月24日签订的《个人购房借款/担保合同(商业)》约定的标准执行)；二、施岫磊于本判决生效之日起十日内至房地产登记部门办理上海市松江区九亭镇雪家桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权正式登记手续；三、若施岫磊不履行本判决第一项付款义务，当抵押登记条件成就时，中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行有权作为抵押预告登记的权利人，享有对上海市松江区九亭镇雪家桥路XXX弄XXX号XXX室房屋办理抵押登记的请求权以及限制现实登记的所有权人处分该房屋的权利。本案受理费12,069元，财产保全费4,655元，合计16,724元，由施岫磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 刘 霞
人民陪审员 陆新星
人民陪审员 朱亚平
二〇一六年九月八日
书 记 员 万冯沁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。