山海关区人民法院
民事裁判文书（稿）
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拟稿单位：民一庭
拟稿人：
河北省秦皇岛市山海关区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）山民初字第646号
原告（反诉被告）秦皇岛市山海关区石河镇五里台村村民委员会，住所地秦皇岛市山海关区石河镇。
法定代表人罗成江，职务，村民委员会主任。
委托代理人张海燕，河北昊海律师事务所律师。
被告（反诉原告）秦皇岛市恒昊化工建材有限公司，住所地秦皇岛市山海关区石河镇五里台村，组织机构代码，60129681-2。
法定代表人刘秀娥，职务，经理。
委托代理人刘红敏，职务，该公司员工。
委托代人刘瑞，河北凯悦律师事务所律师。
原告（反诉被告）秦皇岛市山海关区石河镇五里台村村民委员会诉被告（反诉原告）秦皇岛市恒昊化工建材有限公司排除妨害纠纷一案。原告（反诉被告）2014年5月15日向本院提起诉讼，本院受理后被告（反诉原告）于2014年6月18日向本院提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）秦皇岛市山海关区石河镇五里台村村民委员会委托代理人、被告（反诉原告）秦皇岛市恒昊化工建材有限公司二委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）秦皇岛市山海关区石河镇五里台村村民委员会诉称，2002年12月1日，原、被告双方签订了一份财产租赁合同，合同约定原告将原木材加工厂场地、车间、大院租赁给被告使用，租期十年，至2012年12月1日止。合同到期后，被告拒不交还所承租场地、车间，继续强占至今，尚欠电费3208元，给原告造成了较大的经济损失，原告多次找被告协商未果。为维护原告合法权益，原告诉至法院，要求法院判令被告停止侵害，排除妨碍，将租赁的场地、车间返还给原告，并将堆放的杂物清理干净；判令被告支付2012年12月至2014年5月期间给原告造成的经济损失18000元及拖欠的电费3208元；本案诉讼费用由被告负担。
被告（反诉原告）秦皇岛市恒昊化工建材有限公司辩称，一，根据合同第八项，被告有优先承租权，原告未与被告协商，就出租了场地，损害了被告权益；二、被告承租期间，原告无故断电，给被告造成巨大损失，被告主张继续占有该大院，以租赁费折抵原告给被告造成的损失，被告占地是合理合法的；三、租赁费属实，电费的数额不属实，被告2011年5月11号预交过电费1000元，被告还在2012年12月1号交过200元的上杆费，所以电费数额是2008元，上述费用在本诉原告给我方造成的损失中扣除。
被告（反诉原告）秦皇岛市恒昊化工建材有限公司诉称，反诉原告与反诉被告之间签订的租赁合同中约定，合同到期后，反诉被告有优先承租权，所以反诉原告请�法院判令反诉原告对于五里台原木材加工厂享有优先承租权，反诉原告在承租五里台原木材加工厂期间，反诉被告无故给反诉原告停掉动力电，给反诉原告造成了各项损失50万元，反诉被告应当赔偿上述损失。
原告（反诉被告）秦皇岛市山海关区石河镇五里台村村民委员会辩称，反诉原告不再享有优先承租权，反诉原告从2010年开始未按时缴纳租金，2010年租金是2011年7月20日缴纳的，时间上延迟了一年半，2011年租金没有按约定时间缴纳，2012年租金也没有按时缴纳，在反诉被告收不到钱，也联系不到反诉原告的情况下，就和看门人说将围堵该厂大门，后来才联系上本案反诉原告，反诉原告和村里讲其已经交过了，但是直到2013年1月21日被答辩人才补交了2011年、2012年两年租金，这是反诉原告的合同履行情况。2012年12月1日合同到期，到现在一年多了，按照反诉�告的观点，将继续承租的房租交纳时间也超过了合同约定时间，反诉被告作为出租方，权利的实现、利益上的最大体现就是收取租金，由于反诉原告的行为，使反诉被告的合法权益无法得到保障，反诉原告主张的优先承租权，应当建立在不损害反诉被告利益的基础上，如果被答辩人得以承租是在不按时交纳租金，无法保障反诉被告利益实现基础上的，又怎么能主张优先承租权；二、反诉被告并不是无故停电，是因为村里规定每月9-10日是村里收取电费时间，大部分村民都会按期缴纳电费，如果不能按时缴纳，电工会去家里收取，但是反诉原告既没有主动缴纳电费也找不到人，而村里要按时把电费上交到电业局，这些电费可能会由电工先予承担，反诉被告为收取电费，只能断电来收取电费，反诉被告断电，反诉原告交费后，反诉被告及时给供了电，断电时间大约是一�小时，根本未造成任何损失，如果存在损失，也是反诉原告不按时缴纳电费造成的，应自行承担后果，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
为支持其本诉请求和反诉辩称理由，原告秦皇岛市山海关区石河镇五里台村村民委员会向本院提交证据如下：一、双方签订的租赁合同一份，证明被告应交付的租金及时间，证明被告应在每年1月25日前交付当年租金12000元，从被告履行上看，被告存在违约行为；二、收据两张，证明被告从2010年到2012年履行交付租金的义务没有按照合同约定的时间履行；三、被告从2013年4月到2014年5月间的电费单六张，证明所欠的电费数额为3208元；四、2008年2月29日原告送达的电费收缴通知，明确收费时间和后果，证明原告曾给被告送过通知，被告清楚内容，原告已经尽到了告知义务；五、合同到期后的告知书，证明原告已经决定不再将场地租给被告；六、证人马某出庭作证，证明收缴被告电费的情况，及被告不按时缴纳电费，原告给被告停电的事实；七、2013年4月2日，原告村委会的会议记录，内容是研究收回场地，场地不租给被告是村里集体决定。上述证据中除了告知书和电费收缴通知为原件，其他均为复印件。
为支持其反诉请求及本诉辩称理由，被告秦皇岛市恒昊化工建材有限公司向本院提交证据如下：一、租赁合同一份，证明反诉原告有优先承租权；二、马某出具的电费收据22张，2011年1月到2013年3月，2011年1月9日动力电1579-1420，计159度＊0.80元，12月电费6444-6336，108度＊0.80元，证明电的种类有改变，后来的只有照明电，没有动力电，反诉被告给反诉原告停了动力电的事实；三、2011年5月11日，马某出具的收据1000元，这说明垫付电费的事实不存在，钱可以先从这1000元中先行扣除，2012年12月收取上杆费的收据，证明只恢复了照明电，停掉了动力电，2011年1月到2012年12月；四、2012年4月19日与秦皇岛盛东华房地产有限公司签订的保温合同一份、价值300万元，2011年9月6日与秦皇岛旭海工程有限公司签订的保温合同一份、价值30万元，2012年11月20日与神龙房地产开发有限公司签订的保温合同一份、价值190131.6元，2012年11月22日与神龙房地产开发有限公司签订的防腐合同一份、价值160603.6元，上述四份合同证明反诉原告的损失。
经本院审理查明，2002年12月1日，原告秦皇岛市山海关区石河镇五里台村村民委员（合同甲方）与被告秦皇岛市恒昊化工建材有限公司（合同乙方）签订财产租赁合同一份，合同约定：1、地址：山海关区石河镇五里台村委会的（原木材加工厂场地、车间、大院）租给乙方使用；2、用途：乙方用于生产、办公、工人宿舍等；3、租赁期间：乙方租用期限为10年，即从2002年12月1日起至2012年12月1日止；4、费用交纳期限：第一年一次性付清年租金为壹万元整，以后每年的年租金壹万两仟元整，租金以后不再调整，以后每年的一月二十五前付清租金；5、财产所有权归甲方，在租赁期间维修，保养由乙方负责；6、乙方负责接电箱，两相、三相电源保证乙方正常生产，甲方不得随意涨价，按电业局政策收费，如不按规定收费乙方可以拒付。乙方应按时交纳电费；7、在租赁期间由于乙方的责任造成的事故与甲方无关；8、乙方无偿使用院内水井，不负责其费用。乙方租赁期期满后有优先权承租；9、本合同双方共同遵守，如有违约一切损失由违约方赔偿损失；10、因国家占地，或地震造成的损失甲方不负责赔偿损失。乙方自建房屋和搬迁等费用应得到国家的赔偿，由甲方负责协调处理，甲方应提前6个月通知乙方，并协助乙方优先安排新址，合同还约定了其他内容。
被告秦皇岛市恒昊化工建材有限公司庭上出具的证据显示，2011年1月9日，被告交2010年12月份电费总计213元，其中动力电127.2元，照明电86.4元，2011年3月10日，被告交1-2月份电费90元，2011年4月9日被告交3月份电费58元，2011年5月9日被告交4月份电费57元，2011年5月11日，被告预交电费1000元，2011年6月21日，被告交5月份电费61元，2011年8月9日，被告交6月份电费63元，2011年9月24日，被告交7-8月份电费218元，2011年10月13日，被告交9月份电费1456元，2011年11月9日，被告交10月份电费134元，2011年12月10日，被告交11月电费353元，2012年1月9日，被告交12月份电费360元，2012年7月11日，被告交6月份电费86元，2012年8月10日，被告交7月份电费113元，2012年9月10日，被告交8月份电费81元，2012年10月10日，被告交9月份电费237元，2012�11月9日，被告交10月份电费230元，2012年12月1日，被告交11月电费339元，2013年1月9日，被告交12月电费619元，2013年3月14日，被告交1-2月电费1366元。
被告庭审中主张2011年1月份开始原告方将其使用的动力电停掉，2011年9月、10月份通电，2012年3月份无原因停掉，2013年年底接通。原告证人马某庭上主张票据上没有写动力电的原因是被告方将动力电的电表锁在库房，没有人无法查看电表，所以有的收据中没有显示动力电，且确实给被告停过一次电，停电的原因是被告拖欠电费，停电时间不超过一个小时。
庭审中被告交2012年收据一张，收款人处签字为马某，收据内容为：人民币贰佰元正，秦皇岛市恒昊化工建材有限公司（五里台村厂子）电力恢复上杆费，只恢复了照明电源，山海关五里台村于2012年1月份停动力电至2012年12月份。该内容并非马某所写。
原告庭审中出示2008年2月29日五里台村关于电费收缴的通知一份，内容为：为严肃电费收缴秩序，解决拖欠电费问题。从即日起，用电户每月9日、10日两天到村委会交费，逾期不交在11日给予断电处理，并在交费日计算，从断电日算起缴纳每天百分之五的滞纳金后，凭本村滞纳金收据恢复供电。特此通知。
法庭中原告还出示2013年1月25日告知书一份，内容为：刘红敏：你与山海关五里台村委会2002年12月1日所签订的租赁五里台村（原木材加工厂场地、车间、大院）已经到期，由于你在使用期间多次没有按所签订的协议缴纳租赁费及电费，属于严重违约。由于租赁协议已经到期，经五里台村委员会研究决定对（原木材加工厂场地、车间、大院）进行收回，望你在接到告知书之日起10日内搬走并清理干净。逾期不搬我村委会将采取措施。被告庭上表示未收到原告上述告知书。
2013年4月2日晚7点20分，由罗成江、严洁主持，秦皇岛市山海关区石河镇五里台村村民委员会在村委会会议室召开了村委、村民代表会议，会议内容为：1、2012年土地外租多地的开始协商多收、多占的部分；2、合同到期延续租金上涨并且每年2%的递增；3、冷库、电力机械厂起诉收回，刘红敏场地收回另租他人；4、付陶永生工资、安监控、买办公用品、音响等款；5、给马文有打扫卫生每月1000元从2012年3月开始。并有与会人员签字。
2013年1月21日，被告交付2011年、2012年两年租金24000元。
2014年6月26日，秦皇岛神龙房地产开发有限公司出具的证明显示：秦皇岛市恒昊化工建材有限公司给我公司在2012年11月20日签订的供货合同，工程名称：丽景华府管道保温合同。由于逾期交货给我公司总包单位未按时竣工造成逾期给我公司造�损失壹拾万元，并在货款中已扣除。2014年6月26日，秦皇岛神龙房地产开发有限公司出具的证明显示：秦皇岛市恒昊化工建材有限公司给我公司在2012年11月20日签订的供货合同，工程名称：丽景华府钢材购销合同用于消防防腐。由于逾期交货给我公司总包单位未按时竣工造成逾期给我公司造成损失伍万元，并在货款中已扣除。2014年6月28日，秦皇岛市旭海建筑工程有限公司出具的证明显示：秦皇岛市恒昊化工建材有限公司给我公司在2011年9月6日给我公司签订的供货合同，工程名称：秦港股份二公司一期洒水除尘系统改造管道及防腐加工，由于供货逾期致使施工单位停工待料，造成我公司未按时竣工，给我公司造成损失人民币五万元整，并在供货单位货款中已扣除。2014年6月30日，秦皇岛盛东华房地产开发有限公司出具的证明显示：秦皇岛市恒昊化工建材有限公司给我公司在2012年4月19日签订的供货合同，工程名称：盛华苑二期室外管网工程电力及供热管网给水及消防管网。由于违约逾期交货给我公司未按时交房造成逾期交房给我公司造成损失叁拾万元，并在工程款已扣除。
现被告秦皇岛市恒昊化工建材有限公司仍占用本案租赁合同中约定的原告所有的原木材加工厂场地、车间及大院。
2014年6月2日，因原告有证据尚未取得向本院申请中止，案件中止审理，2014年7月2日案件恢复审理。
上述事实有原、被告提交的证据材料及本院庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同，租赁期间届满，承租人应当退还租赁物。本案中，原、被告双方在平等自愿的前提下，经充分协商，签订了财产租赁合同，该合同合法有效。合同期限届满�，被告应从租用的场地中搬出，被告拒绝搬出并占用原告财产是错误的，原告请求被告立即腾出所占用的场地理由正当，符合法律规定，依法应予以支持，并且被告应支付自2012年12月至2014年5月期间给原告造成的经济损失18000元（按照租赁费标准支付）。原告主张被告拖欠的电费数额为3208元，因被告已经预交电费1000元，且原告收取的上杆费200无法律依据，应予退还，故被告拖欠原告的电费数额为2008元。对于被告反诉主张的在同等条件下享有优先承租权，因被告现无证据证明原告已经将其财产对外出租，故对被告反诉理由，本院不予支持。另被告提交的电费票据无法证明原告长时间停掉其动力电的事实，故对于被告主张的损失，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告秦皇岛市恒昊化工建材有限公司于判决生效后十日内将租赁合同中载明的原木材加工厂场地、车间及大院返还给原告秦皇岛市山海关区石河镇五里台村村民委员会，并将堆放的杂物清理干净；
二、被告秦皇岛市恒昊化工建材有限公司于判决生效后十日内支付原告秦皇岛市山海关区石河镇五里台村村民委员会2012年12月至2014年5月期间经济损失18000元；
三、被告秦皇岛市恒昊化工建材有限公司于判决生效后十日内支付原告秦皇岛市山海关区石河镇五里台村村民委员会拖欠的电费2008元；
四、驳回被告秦皇岛市恒昊化工建材有限公司反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟�履行期间的债务利息。
本诉案件受理费325元，由被告秦皇岛市恒昊化工建材有限公司负担。
反诉案件受理费4400元，由被告秦皇岛市恒昊化工建材有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 刘 红
人民陪审员 赵玉珍
人民陪审员 李树庆
二〇一四年十二月十日
书 记 员 刘佳良