江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7563号
上诉人（原审被告）童树美，女，1957年1月25日出生，汉族。
委托代理人傅涛，男，退休。
委托代理人翟玉林，男，退休。
被上诉人（原审原告）南京市浦口区房产经营有限责任公司，住所地江苏省南京市浦口区新马路54号。
法定代表人郭汇陵，该公司总经理。
委托代理人甄浦鸣，江苏三宝律师事务所律师。
上诉人童树美因与被上诉人南京市浦口区房产经营有限责任公司（以下简称房产经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月15日公开开庭审理了本案，上诉人童树美及其委托代理人傅涛、翟玉林，被上诉人房产经营公司的委托代理人甄浦鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
房产经营公司原审诉称，2000年8月22日其与童树美签订“南京市直管非住宅公房租赁合同”，但童树美一直拖欠租金，现要求童树美立即给付2000年8月22日至2014年12月21日房屋租金38184元（222元／月×172月），滞纳金11455元（38184×30%），合计49639元。
童树美原审辩称，租金案件的诉讼时效，房产经营公司没有权利对超过一年以上的租金向法院起诉。诉争的房屋是童树美的祖产，童树美使用自家房屋系合法使用，不存在使用自家房屋还向他人缴纳房租的情况，因此房产经营公司的诉请没有事实和法律依据，请求驳回房产经营公司的诉请。
原审法院经审理查明，2000年8月22日，房产经营公司与童树美签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》（合同中房产经营公司为甲方，童树美为乙方，童树美当时签名为童素美），童树美承租房产经营公司管理的浦口区东门左所大街83号建筑面积为33.32㎡的房屋，约定月租金222元，按月在每月20日前交纳；房屋租赁期限为3年，自2000年8月22日至2003年8月22日；违约责任为违约期间租金额30%的违约金。该租赁合同到期后，双方未再签订房屋租赁合同，租赁关系一直延续，房产经营公司承租该房屋至今。因童树美未按照合同约定交纳租金，房产经营公司诉至法院要求童树美给付房屋租金和滞纳金。
童树美原审庭审中提供诉争房屋的登记档案，来证明本案诉争的房屋系童树美家的祖房，房产经营公司不是该房屋的产权人，无权将该房屋对外进行出租，也证明童树美使用自家房屋符合法律规定。但童树美无证据证明其所承租的浦口区东门左所大街83号房屋享有所有权。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。房产经营公司与童树美之间的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。因童树美拒不按照合同约定交纳租金，房产经营公司的诉讼请求应予支持，童树美应当支付2000年8月22日至2014年12月21日房屋租金38184元以及违约金11455元，合计49639元。童树美辩称房产经营公司起诉超出诉讼时效，原审法院认为童树美系分期按月缴纳租金，各期租金的诉讼时效应当一并计算，本案中童树美承租房屋的事实一直在延续，该债务呈连续状态，故房产经营公司起诉并未超出诉讼时效期间；童树美无证据证明其对所承租的浦口区东门左所大街83号房屋享有所有权，故其使用自家房屋的辩解无法律依据，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，原审法院判决：童树美于判决书生效后七日内给付房产经营公司房屋租金38184元及违约金11455元，合计49639元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取520元，由童树美负担。
童树美不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人房产经营公司非适格的诉讼主体。上诉人童树美与南京市浦口区房产经营公司签订房屋租赁合同，并未与被上诉人签订合同，被上诉人并未证明其与南京市浦口区房产经营公司为同一主体；上诉人诉求根源并不在被上诉人所造成的侵害，而在于案外人房产管理部门长期任意侵占58年错改上诉人的“经租房”造成，被上诉人与上诉人并无产权或租赁关系，不存在民事上的权利与义务关系。二、原审判决认定事实严重错误，适用法律不当。1、上诉人未提供本案诉争房屋为国有资产房屋的权属证书，原审未查明该房屋为直管公房的合法来源，而上诉人在原审提供房屋建造、经租等大量原始档案材料，并已形成证据链，直接反映诉争房屋属其祖产，而原审以上诉人未举证证明对房屋享有所有权为由，认定诉争房屋属公房，与事实不符。2、涉案租赁合同于2003年8月22日期满后，双方未再签订租赁合同，应视双方为不定期租赁，原审法院仍判上诉人承担30%的违约金存在错误。3、被上诉人主张租金权利已超过诉讼时效的规定。三、本案关键问题在于房屋的权属问题不明，应当追加南京市房管局作为当事人参加诉讼查明该事实。综上，原审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院撤销原判，发回重审。
被上诉人房产经营公司答辩称：一、关于主体问题。被上诉人名称在2004年由南京市浦口区房产经营公司变更为现名，不存在两个不同的主体。二、关于事实部分。1、本案双方围绕2000年签订的公房租赁合同产生争议，双方在原审对合同的真实性均没有异议，该合同的签订系双方真实意思表示，该合同的主要内容是上诉人承租被上诉人的房屋，当时上诉人并没有提出房屋的产权问题，因此该合同是有效的。2、上诉人提交58年房屋的证据，但是涉案房屋征收后到目前为止，其并没有提供该房屋发还的相关文件，不能改变双方的租赁关系。3、关于时效问题。双方签订合同期限为3年，2003年后房屋继续由童树美承租，从租赁关系来讲是延续，双方也没有提出异议，租赁关系可以签订书面合同也可以不签订合同，双方对该事实是认可，童树美在签订合同后一直没有交纳租金，应该按照合同约定承担30%的违约金，直到被上诉人起诉时，上诉人的租金都没有交付，因此并不存在时效问题。综上，原审法院的认定符合本案事实，也符合法律规定，请求二审法院维持原审判决。
针对原审查明的事实，上诉人童树美持有异议：1、原审法院对于涉案房屋的租赁性质是经租房还是直管的公租房没有查清；2、原审判决书第2页倒数第3行“被告无证据证明其所承租的浦口区东门左所大街83号房屋享有所有权”有异议，其在原审中已提供了大量证据证明房子是属于上诉人的，从民国时期就有老的房契，延续到解放初进行了变换，到1958年国家经租，房子的指向都是上诉人的，产权从未改变过，房屋并不是直管公房；3、原审法院对于被上诉人主张合同租金的合法性没有进行审查。被上诉人房产经营公司对原审查明的事实不持异议。
被上诉人房产经营公司向本院提交浦政发（2005）81号《关于同意南京市浦口区房产经营公司改制方案的批复》、《南京市浦口区房产经营公司改制方案》，以证明南京市浦口区房产经营公司经政府批准改制为南京市浦口区房产经营有限责任公司（即被上诉人）；上诉人质证认为，根据建设部关于直管公房管理权不得划归其他单位管理的规定，南京市浦口区政府批准南京市浦口区房产经营公司改制方案不符合建设部规定，认为批复文件不合法。经查：《南京市浦口区房产经营公司改制方案》第五条，事转企成立民营股份有限责任公司浦口区房产经营公司现为负资产，事改企成立浦口区房产经营有限责任公司，职工自愿出资入股。区房产管理局委托改制企业管理直管公房及业务托管不低于三年。
二审中，上诉人陈述，以前浦口区房产局政策办公室对涉诉房屋权属状况对照政策，是属于上诉人的，现在是公房，里面住了承租户人，如果全部一次性返还，其他的承租户矛盾太大，所以分两次归还，2005年仅返还了170多个平方米，并办理了产权证（实际是200多个平方米），后面让上诉人给房产局时间，后房产局办公室的人全换了，对于前面人员所做的工作一概不认可，至今房管局都没有拿出诉争房屋属公房的证明，也没有给上诉人予以答复。
本院另查明：1、上诉人在本案原审中提供陈家栋（系童树美公爹）房屋原始档案材料、私房改造材料及《办理移交手续通知单》等，但无证据证明本案诉争房屋在2005年房屋落政时房产管理部门准予发还给陈家栋或陈家栋的继承人。2、被上诉人于2015年5月26日向原审法院起诉，要求上诉人向其支付租金及滞纳金，但未提供此前向上诉人催收房屋租金的证据材料。
此节事实，有《关于同意南京市浦口区房产经营公司改制方案的批复》、《南京市浦口区房产经营公司改制方案》、房屋原始档案材料、私房改造材料、《办理移交手续通知单》、本案谈话笔录、开庭笔录等在卷证实。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》相关规定，企业股份合作制改造，原企业的债务，由改造后的股份合作制企业承担。本案诉争的《南京市直管非住宅公房租赁合同》系由南京市浦口区房产经营公司与上诉人童树美签订，但南京市浦口区房产经营公司于2005年经政府批准改制为被上诉人，且改制方案中也明确浦口区房产管理局委托改制企业管理直管公房及现有业务托管，故上诉人认为被上诉人与南京市浦口区房产经营公司非同一主体，无权提起本案诉讼的意见，与法相悖，本院不予采纳。
本案中，上诉人所提供的证据不能证明诉争房屋在落政后撤销改造，应认定属政府房管部门直管公房，被上诉人作为房管部门的受托人依据涉案公房租赁合同向上诉人主张权利，符合法律规定，本院对上诉人提出双方之间不存在民事上权利义务关系的意见，不予采纳。现上诉人以其持有的房屋原始房契主张诉争房屋的所有权，并要求追加南京市房管局参加诉讼，实质是对私房改造落政问题提出异议，因该问题不属于人民法院民事案件主管范围，本院对此不予理涉。
上诉人在涉案公房租赁合同履行期间并未向被上诉人缴纳过房屋租金，而被上诉人无证据证明已向上诉人进行过催缴，故被上诉人主张2000年8月22日至2014年5月25日期间的房屋租金及违约金已超过诉讼时效，但被上诉人主张2014年5月26日至2014年12月31日期间的房屋租金及违约金应予支持，计算该期间的房屋租金为1517元、违约金为455.1元，合计1972.1元。
综上，原审法院认定部分事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1769号民事判决为：童树美于本判决书生效后七日内给付南京市浦口区房产经营有限责任公司房屋租金1517元、违约金455.1元，合计1972.1元。
二、驳回南京市浦口区房产经营有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取520元，由上诉人童树美负担21元、被上诉人房产经营公司负担499元；二审案件受理费1040元，由上诉人童树美负担42元、被上诉人房产经营公司负担998元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年二月十七日
书 记 员 冯 超