福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第763号
上诉人（原审原告）林美玉，女，1961年5月29日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
被上诉人（原审被告）泉州市富山房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。
法定代表人陈锦山，该公司董事长。
委托代理人郑栋梁，福建志立律师事务所律师。
上诉人林美玉因与被上诉人泉州市富山房地产开发有限公司（以下简称富山公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2014）丰民初字第2638号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，被告具备诉争房屋所在楼盘的预售资质。原、被告于2010年8月22日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买学府上城文渊楼（3号楼）＊＊房，房屋总价款为352645元。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合竣工验收等条件的商品房交付买受人使用。”第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同附件六合同补充协议第七条约定，买受人保证所提供的以下地址、电话为真实有效，出卖人以该地址邮寄送达本合同有关通知材料，在出卖人发出通知后第三日（发出通知的当天为第一日）即视为买受人已收到通知材料。……买受人有效地址为：泉州市丰泽区刺桐北路彩虹新城＊室。”合同签订后，原告支付了全部购房款，并于2012年3月27日接收诉争商品房。被告于2014年5月27日向泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处提交办证所需材料，于2014年7月11日取得《关于办结商品房项目初始登记的通知》，并于2014年8月12日按合同约定的地址向原告邮寄办理分户产权登记的通知，该通知载明要求原告于2014年8月20日至2014年9月20日期间领取办证所需的分户平面图。2014年5月23日，原告提起本案诉讼，请求判令：1.被告立即为原告办理房屋权属证书；2.被告按原告已付购房款的日万分之三标准向原告支付自2012年5月23日起至原告实际取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金（暂计至起诉之日止共77229元）。庭审中，原告撤回其第一项诉讼请求，并明确其第二项诉讼请求中诉请的违约金计算至2014年8月20日止。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、缴纳公共维修基金发票、入伙通知书和被告提供的《商品房预售许可证》、《泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处（受理单）》、《关于办结商品房项目初始登记的通知》、《通知》、寄件凭证及双方当事人的陈述等证据为证。
审理中，双方当事人主要就以下问题存在争议：1.诉争房屋所在小区的安置房未缴交公共维修基金是否构成被告延期协助办证的事由；2.合同约定的逾期办证违约金应否予以调整。
原审判决认为，被告具备诉争商品房预售资质，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。诉争商品房于2012年3月27日交付，被告未依约在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付原告，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准，原告主张合同约定的违约金标准过低，要求调整为日万分之三，但并未提供证据证明合同约定的违约金低于其实际损失，故对原告该主张不予支持，对被告不应调整违约金标准的辩称予以采信。被告应按合同约定的日0.001%标准支付违约金。关于计算违约金的起止时间，诉争商品房于2012年3月27日交付，根据合同第十四条的约定，被告逾期办证之日即2012年6月26日；被告于2014年8月12日以邮寄通知的方式要求原告于2014年8月20日至9月20日期间领取分户平面图，现原告要求被告支付至2014年8月20日止的逾期办证违约金，予以照准。对原告要求被告支付自2012年5月23日起至2014年8月20日止的违约金，部分予以支持。被告提供泉建函（2014）8号文《泉州市住房和城乡建设局关于城东片区二期安置房申办暂缓缴纳住宅专项维修基金的复函》和《泉州市城东片区开发建设指挥部关于先予办理城东片区二期安置房“学府上城”项目两幢商品房房产所有权登记的报告》，主张因安置房未缴交公共维修基金导致其延期办证，但该两份证据仅能证明存在诉争房屋所在小区的安置房未缴交公共维修基金的情况，并无相应的行政管理部门对因未缴交公共维修基金导致被告延期办证予以确认，故对被告该辩称不予采纳。被告另主张逾期办证违约金应计算至其向房管局提交办理初始登记材料之日即2014年5月27日，但据合同第十四条的约定，被告应将办理权属登记应由其提供的资料交付原告才能视为完成协助办证的义务，故对被告该辩称不予采信。综上，被告应支付原告逾期办证违约金为352645元×0.001%／天×786天=2772元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审判决：一、被告泉州市富山房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林美玉支付逾期协助办理址于丰泽区城东街西福社区学府上城文渊楼（3号楼）＊＊号房屋权属证书的违约金2772元；二、驳回原告林美玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1731元，由原告林美玉负担1669元，被告泉州市富山房地产开发有限公司负担62元。
宣判后，原告林美玉不服，向本院提起上诉。
上诉人林美玉上诉称，一、原审判决认定部份事实错误，适用法律错误。1.被上诉人利用其卖方的优势，提供的《商品房买卖合同》格式条款显失公平，如合同违约条款中对买方违约的约定按日万分之三计算，对卖方违约的约定按日0.001%计算，违约金约定过低，根本不足以弥补买方的损失。因被上诉人故意违约，导致上诉人逾期办理房屋产权证，不能在预期的时间对讼争房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利，利益受损是不争的事实，原审判决不予认定是违背客观事实的。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第16条明确规定，违约金数额可以调整，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。上述司法解释第18条第二款进一步明确规定了因出卖人原因逾期办理房产证的，应向购房人支付违约金，同时规定了违约金的计算方法，即“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。综上，约定的违约金数额过低依法应当调整。原审判决被上诉人按0.001%标准支付违约金，显然是适用法律错误，上诉人的合法权益依法未得到充分的保护。3.被上诉人故意违约获取不当利润。泉州市住房和城乡建设局泉建信（2014）012号回复函可以证明被上诉人开发的地产项目学府上城商品房部分早已具备申请初始登记条件，截止目前未将商品房业主公维金交基金专户。可见被上诉人是故意迟迟不申请办理，直至上诉人于2014年5月23日起诉之后，被上诉人才于5月27日申请办理讼争房屋初始登记。学府上城商品房至少有46800平方米，每平方收取公维金人民币80元，那么被上诉人至少滞留公维金3744000元，不用支付贷款利息，每天就可以挪用3700000多元，而每天只要支付0.001%的违约金。如果违约金按日万分三计算，被上诉人就不敢故意违约逾期办证，显然是以约定过低的违约金当作变相融资的工具，以较少的代价获取极大的利益。这种损人利己的侵权行为，应受到法律重罚。二、关于违约金计算起止时间，原审判决认定有误。根据合同第十四条的约定，被上诉人应将办理权属登记应由其提供的资料交付上诉人才能视为完成协助办证的义务。被上诉人通知上诉人于2014年8月20日至9月20日期间领取分户平面图及签订办证补充协议书，上诉人于2014年11月27日领取分户平面图，但未能签订补充协议书，因为被上诉人利用自己是卖方的优势地位提供不合理的霸王条款协议书，本案商品房买卖合同纠纷还在诉讼中，如果上诉人签订了该补充协议书，就等于放弃了诉讼权利，因有合同争议，上诉人未签订该补充协议书至今办不了产权证。因此，上诉人认为计算违约金的截止日应至本案商品房买卖合同纠纷一案判决生效、上诉人可以签订补充协议书之时止。此时，被上诉人才算完成协助办证义务。综上所述，原审判违约金按日0.001%标准计算支付是错误的，请求撤销原审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金约人民币77229元，本案一、二审诉讼费应由被上诉人承担。
被上诉人富山公司答辩称，一、原审判决答辩人支付逾期协助办证违约金就是认定答辩人逾期履行协办义务给上诉人造成损失，上诉人认为原审判决未认定其利益受损显然不能成立。二、答辩人认为讼争合同合法有效，应予恪守。根据“谁主张谁举证”的原则，上诉人要求调整增加约定的逾期协助办证违约金的标准，其应该提供有效的证据证明其实际损失超过约定的违约金，但上诉人没有提供任何证据证明其损失情况，依法应承担举证不能的不利后果。三、答辩人协助办证义务履行虽有逾期，但却非答辩人的原因造成的，讼争房屋办证延期是因为该小区内其它安置房业主不缴交公共维修基金造成的。答辩人已完成协助办证义务，上诉人至今未取得房屋权属证书是其自己不作为所致。四、答辩人认为上诉人上诉状第一条第3项主张没有事实根据，也与上诉请求无关。五、因上诉人于原审中自认于2012年3月27日交房，并明确其违约金主张至2014年8月20日止，答辩人认为原审判决依据法律规定及合同约定，认定逾期起始日为2012年6月26日正确，上诉人的该项上诉理由不能成立。综上，答辩人认为原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确；上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，当事人二审中的主要争议是：1.双方关于逾期办证违约金的约定是否合法有效；2.上诉人要求对双方约定的违约金进行调整是否具有相应的事实和法律依据；3.原审判决关于计算违约金起止时间的认定是否有误。除上述争议所涉事实外，当事人对原审判决查明认定的其余事实均无争议，本院对当事人无争议的事实予以确认。
二审中，就上述争议，上诉人提供以下三份证据：1.《泉州市住房和城乡建设局关于吴志新等人信访事项的回复》，主张公共维修基金被富山房地产公司挪用，没有专项专户，该公司交房两年后还没设立公共维修基金的账户。2.上诉人与中国民生银行股份有限公司泉州分行签订的《个人借款合同》，主张本案诉争的违约金低于该《个人借款合同》约定的0.5%违约金，既远低于市场行情，也造成上诉人多支付利息的财产损失。3.被上诉人提供给业主供办证时签订的补充协议，主张被上诉人通过该补充协议免除违约金的责任，该协议属霸王条款，上诉人拒签，因此逾期办证违约金应计算至本案商品房买卖合同纠纷一案判决生效、上诉人可以签订补充协议书之时。被上诉人对此质证称，对证据一、二的真实性均无异议，但与本案争议没有关联性，不具证明力；证据三是按照房管部门的格式条款拟定的，而且协议的内容需经双方认可才能达成，上诉人的说法不能成立。
本院认为，上诉人于二审中提供的证据，虽然来源合法，内容真实，但与本案争议不具有关联性，不具证明力，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。上诉人主张诉争《商品房买卖合同》所约定的逾期办证违约金低于其因被上诉人逾期办证所造成的损失，但其对此于原审中并未提供证据证明，其于二审中所提供的其本人与中国民生银行股份有限公司泉州分行签订的《个人借款合同》也因缺乏关联性，不能证明上诉人的实际损失，故其请求对双方约定的按买受人已付款的0.001%计算的逾期办证违约金调整为0.003%，缺乏事实根据，本院不予支持。此外，上诉人于原审中明确表示其第二项诉讼请求中主张的违约金计算至2014年8月20日止，其现上诉主张该违约金应计算至本案商品房买卖合同纠纷一案判决生效、上诉人可以签订补充协议书之时，已超出其原审的诉讼请求，鉴于被上诉人对此不同意调解，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院对上诉人关于2014年8月20日之后逾期办证违约金的请求不予处理，当事人可另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人林美玉的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1731元，由上诉人林美玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳波
审 判 员 王一平
代理审判员 陈 琼
二〇一五年四月十六日
书 记 员 吴悦明
速 录 员 吴名冠
附注本案适用的主要法条及执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。