辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1147号
上诉人（原审被告）温景荣，女，1940年5月3日出生，汉族，系农民，住址辽宁省昌图县。
委托代理人宫妍红，系辽宁国制律师事务所律师。
委托代理人刘金辉，女，1969年5月12日出生，满族，系被告温景荣女儿，农民。
被上诉人（原审原告）王晓龙，男，1989年11月26日出生，汉族，系辽宁事成律师事务所律师。
委托代理人万弘林，系辽宁事成律师事务所律师。
委托代理人徐风，系辽宁事成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宋庆芬，女，1954年1月26日出生，汉族，系原沈阳汽车发动机厂退休工人，住址：沈阳市大东区。
委托代理人崔增平，系辽宁成功金盟律师事物所律师。
被上诉人（原审被告）宋庆敏，女，1956年11月4日出生，汉族，系沈阳波纹管制造集团退休工人，住址：沈阳市大东区。
委托代理人崔增平，系辽宁成功金盟律师事物所律师。
上诉人温景荣因与被上诉人王晓龙、被上诉人宋庆芬、被上诉人宋庆敏房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2013）大东民二初字第4220号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年2月18日作出（2014）沈中民二终字第151号民事裁定书，发回沈阳市大东区人民法院重审。沈阳市大东区人民法院于2014年4月2日作出（2014）大东民二初字第441号民事判决。宣判后，上诉人温景荣不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员赵明静担任审判长（主审），与审判员周海鹏、代理审判员王虹组成合议庭，于2014年6月5日公开开庭审理了本案，上诉人温景荣及其委托代表人宫妍红、刘金辉，被上诉人王晓龙的委托代理人万弘林、徐风，被上诉人宋庆芬、宋庆敏及其共同委托代理人崔增平到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
被上诉人王晓龙原审诉称：2013年6月21日，被告温景荣、宋庆敏、宋庆芬通过（2013）大东民一初字第818号调解书，共同继承被继承人温守谦位于沈阳市大东区新生路18-1号3-2-3面积61.88平方米的房屋。2013年9月，三被告找到原告称想要出售该房屋，价格为30万元，希望原告帮忙提供买家。原告帮忙联系，但未成功，最后原告答应自己来买该房屋，但部分房款需要贷款偿还，三被告对此同意。2013年9月13日原告与三被告签订房屋买卖合同，约定原告以30万元的价格购买三被告共同共有的房屋，并由原告支付所有过户费用。9月17日原告向被告宋庆敏支付定金5万元，9月20日再次向被告宋庆敏支付5万元。9月22日原告委托事成律师事务所律师万弘林向三被告发出律师函，要求三被告履行买卖合同。现被告宋庆敏和宋庆芬同意履行合同，温景荣不同意履行合同，房屋现在由温景荣居住。请求法院判令：1、被告协助原告办理位于沈阳市大东区新生路18-1号3-2-3室的房屋过户手续；2、被告支付迟延履行违约金1万元；3、被告承担本案诉讼费。
上诉人温景荣原审辩称：继承案件中原告为宋庆芬和宋庆敏的委托代理人，调解书明确按照房屋价款40万元作价。房屋状况宋庆芬说的属实。签协议当时我们各方都同意，各一半。但那是当时一时糊涂签订的，签订协议当天我后悔了，不同意卖房。原告现用30万元购买显失公平。我与宋庆芬、宋庆敏有矛盾，给钱的事情虚假。双方到房产局去办理过户时王晓龙才给付房款，合同并没有约定给付房款时间，需要将房屋更名过户到温景荣名下，之后才办理房屋买卖。原告要求违约金不符合合同约定，应驳回原告属实请求。
被上诉人宋庆芬原审辩称：我和被告宋庆敏一直同意以30万元卖给王晓龙，合同继续履行。从6月21日至9月13日签订房屋买卖合同，我们各方有充分时间考虑。房屋原是温守谦和张景芝共同财产，他们过世后。依据法院调解书，我和宋庆敏及温景荣共同共有房屋，房屋在西北角，朝向西北，是新生橡胶厂的房改房，楼龄将近30年，房子从进住就没有收拾过，老两口生活不能自理，张景芝就是在这个房子中去世的。温景荣及其女儿、我们都想卖房子，但提到房子的房型、地址，别人不愿意买。因此找不到买家，后来找到原告王晓龙。我们同意卖房履行合同，我已经收到购房款10万元，我不能返还。
被上诉人宋庆敏原审辩称：宋庆芬陈述内容属实，同意将房屋按照合同约定卖给王晓龙。温景荣曾在7月中旬给我打电话，说她不买这个房子，她大女儿说房子没有办法继承，温景荣让我姐宋庆芬购买房屋。9月1日我们与温景荣及其女儿共同协商，与王晓龙签订房屋买卖合同，房屋价款为30万元。
原审法院查明：涉案房屋为温守谦和张景芝遗产，三被告为遗产继承人。2013年6月20日本院做出调解书，确认：“一、位于沈阳市大东区新生路18-1号3-2-3室房屋的所有权归被告温景荣所有，被告温景荣于2013年8月31日前一次性给付原告宋庆芬、宋庆敏房屋折价款20万元；二、被告温景荣未付清原告宋庆芬、宋庆敏房屋折价款20万元之前，位于沈阳市大东区新生路18-1号3-2-3室房屋所有权归原告宋庆芬、宋庆敏、被告温景荣共同所有，原告宋庆芬、宋庆敏占50%份额，被告温景荣占50%份额。”原告王晓龙当时为被告宋庆芬、被告宋庆敏委托代理人。在本院调解后，三被告协商一致，同意在被告温景荣给付被告宋庆芬、被告宋庆敏15万元后，涉案房屋归被告温景荣所有。2013年9月13日，原告王晓龙与三被告签订房屋买卖合同一份。合同约定，由原告购买涉案房屋，房屋价款30万元，首付15万元于房地产交易中心缴纳税费当日给付三被告，剩余款项通过原告办理贷款支付，如原告无法取得贷款，可以以现金方式补齐房款。房屋继承后新产权证办理后7日内办理更名过户，房屋产权过户的相关费用和各项税费由原告承担，更名过户后10日内，三被告需将房屋交付原告。合同同时约定，原告如筹款困难，可以解除合同。原告如未按规定时间付款，三被告有权追究原告的违约责任。三被告如未按合同约定的期限交付房屋，三被告应按原告已交付房款日0.5%向原告支付违约金，逾期60日，原告可以解除合同。三被告如未按约定的方式和期限配合原告办理房屋过户及贷款手续，应按原告已付房款的日1%向原告支付违约金，逾期30日，原告可以解除合同。2013年9月17日王晓龙向被告宋庆敏支付定金5万元，9月20日，再次向宋庆敏支付购房款5万元。被告宋庆芬、被告宋庆敏均同意继续履行合同。2013年9月17日被告温景荣向原告律师事务所发函，要求解除房屋买卖合同。9月23日，原告给三被告发律师函，要求三被告及时协助原告办理涉案房屋更名过户，三被告当天签收。
上述事实，有原告提供的民事调解书、房屋买卖合同、律师函、收条，被告温景荣提供的门诊病历与检查报告、调解笔录及庭审笔录，经质证，本院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为：原、被告各方签订的房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，各方应履行合同。三被告为涉案房屋共有人，温景荣与宋庆芬、宋庆敏两姐妹各有50%份额。房屋买卖合同系房屋买卖双方共同签订，各方当事人对其真实性均无异议。被告温景荣辩称原告王晓龙曾为宋庆芬、宋庆敏委托代理人以30万元购买房屋显失公平。虽然三被告在继承纠纷中，法院调解时将涉案房屋作价40万元，但由于房屋存在朝向西北、楼龄老化、未装修等实际情况，虽经过三被告努力出售，在三个月时间里仍未找到愿意出价40万元购买房屋的买受人，故三被告作为涉案房屋的共有人有权协商一致以低价出售房屋。现房屋经各方协商一致以30万元价格出售，并没有证据证明其价格显失公平。被告温景荣虽提供门诊诊断证明温景荣头脑不清，但该诊断书中只是在患者主述部分载明“糊涂1年”，并非医院诊断结果。CT诊断结果为“脑梗塞”，但没有证据证明脑梗塞病人欠缺行为能力。原告虽曾为宋庆敏、宋庆芬委托代理人，但是签订房屋买卖合同系平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，王晓龙曾作为诉讼阶段委托代理人的身份只是便利其知道房屋信息，并未违反法律强制性规定，故本案中所涉及的房屋买卖协议不论从客观要求还是主观要件上均不构成显失公平，被告温景荣辩称本院不予采信。三被告共同签订协议，协议已经部分履行，交付部分购房款，且占有50%共有份额的宋庆芬、宋庆敏仍同意继续履行合同，故原告主张被告协助原告办理房屋更名过户手续，于法有据，应予支持。
关于原告主张被告支付延迟履行违约金10000元。合同约定被告如未按约定的方式和期限配合原告办理房屋更名过户及贷款手续，应按原告已付房款的日1%向原告支付违约金，因该违约金标准显著过高，被告辩称不应予以支付，故依据法律规定应适当予以调整。结合本案实际情况，被告温景荣现一直居住在涉案房屋并未向其共有人支付房屋使用费，且温景荣的违约行为造成了合同未能继续履行，因此可通过涉案房屋的使用价值，即房屋的出租所得予以衡量，通过查询与涉案房屋在地段、面积及房屋本身情况相差不大的房屋在目前出租市场行情，普遍租金价格区间在每月800至1000元，本院酌定按照每月800元计算，因被告于2013年9月17日向被告发函明确不履行合同，因此从该日期开始起算违约日期。原告诉讼请求为1万元，故违约金累积计算不得超过1万元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告温景荣、宋庆敏、宋庆芬与本判决发生法律效力之日起10日内配合原告王晓龙办理位于沈阳市大东区新生路18-1号3-2-3室房屋更名过户手续；二、被告温景荣于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告王晓龙延迟办理房屋过户手续违约金（计算期间从2013年9月17日至本判决确定的履行之日，计算标准为每月800元，但累积总额不得超过1万元）三、驳回原、被告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5950元，由被告温景荣负担。
宣判后，上诉人温景荣不服，上诉至本院，以原审判决认定事实错误，适用法律不当为由，请求二审法院撤销原审判决，依法改判，撤销上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同。事实与理由：1、上诉人与被上诉人王晓龙签订的《房屋买卖合同》是一个显失公平的合同，应当依法撤销。王晓龙是一名律师，他曾经在被上诉人宋庆芬、宋庆敏与上诉人温景荣的继承纠纷案件中担任宋庆芬、宋庆敏的代理人，被上诉人王晓龙明知（2013）大东民一初字第818号调解书中确认争议房屋价格为40万元，却哄骗70多岁高龄的温景荣老人以30万的价格签订了房屋买卖合同，该价格远远低于其调解书中确定的价格，该房屋买卖合同在订立合同时是显失公平的，应当依法撤销。原审判决审理查明“在本院调解后，三被告协商一致，同意在被告温景荣给付被告宋庆芬、宋庆敏15万元后，涉案房屋归温景荣所有”与事实不符；2、上诉人与被上诉人王晓龙签订的房屋买卖合同中约定的条款不公平，该合同保护了购买方被上诉人王晓龙的权利，而加大了出售方的义务；3、原审法院判决上诉人承担迟延办理房屋过户手续违约金是错误，没有合同依据，也没有法律依据。原审判决认定“被告如未按约定的方式和期限配合原告办理房屋过户及贷款手续，应按原告已付房款的日1%向原告支付违约金”是认定事实错误，适用法律不当。被上诉人王晓龙向被上诉人宋庆芬、宋庆敏付10万元钱的行为是恶意的，不能以此行为认定王晓龙已经履行了合同。首先，被上诉人没有证据证明其给付被上诉人宋庆芬、宋庆敏10万元钱；其次，即使被上诉人王晓龙给被上诉人宋庆芬、宋庆敏10万元，也与上诉人温景荣无关。原审判决对本案三名被告作为一个整体进行认定是错误的，被告宋庆芬、宋庆敏与被告温景荣的利益是不一致的。按照合同约定被上诉人王晓龙应当在房地产交易中心缴纳税费当日将首付款人民币15万元交付给被告方，现在房屋根本没有办理相关手续，没到交付房款时间，被上诉人王晓龙怎么可能将购房款交给被上诉人宋庆芬、宋庆敏。按照合同法的规定，违约金必须在合同中明确规定，合同中没有规定的，不支付违约金，而且违约金属于补偿性质，不具有惩罚性，在原审中被上诉人王晓龙没有提供任何租房费用，因此原审判决上诉人支付迟延履行违约金1万元没有合同依据，也没有法律依据，原审对被上诉人宋庆芬、宋庆敏是否应承担赔偿责任及相关原因均没有论述，违反了法律规定，属于漏判；4、原审法院对上诉人与被上诉人在庭审中提交的各项证据是否予以认定、证据是否有效没有在判决书中进行论述，违反了相关法律规定。
被上诉人王晓龙辩称：原审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。温景荣上诉请求撤销合同不属于二审法院审理的范围，温景荣主张撤销合同是依法提起反诉的内容。买卖双方签订的房屋买卖合同是真实意思表示，且已经实际履行，合同的文本是由宋庆芬、宋庆敏提供，对于合同的条款和价值是由双方自制约定的，王晓龙是出于帮助卖方最后约定的房款30万元。温景荣是有行为能力的。王晓龙采取支付购房款发法律函等行为是积极履行合同的手段，且合同已经实际履行，宋庆芬、宋庆敏都接受了王晓龙支付的购房款，本案合同是宋庆芬、宋庆敏、温景荣共有，部分共有人已经接受了购房款的行为视为合同实际履行。温景荣构成合同违约应当承担违约责任。温景荣发函件要求解除合同应当承担违约责任，至今温景荣也没有现实履行合同，构成了实际违约。
被上诉人宋庆敏、宋庆芬辩称：本案不存在显失公平问题，不存在主体、价格、合同条款显失公平的的问题，不能成立，这都是温景荣恶意违约的借口，在买卖合同中双方是平等的，宋庆芬、宋庆敏与温景荣和王晓龙签订的房屋买卖合同是为了解决继承财产分配问题，签订合同时都是真实的意思表示。该价格与王晓龙无关，对王晓龙没有约束力。30万元是王晓龙与三位共有人之间房屋的价格约定，这个约定是约束各方当事人的，30万元和40万元不是同一法律关系中的价格。合同条款公平，王晓龙也承担了合同的义务。
本院认为，本案的争议焦点为：上诉人温景荣是否应当协助被上诉人王晓龙办理诉争房屋的更名过户手续；2、上诉人温景荣是否应向被上诉人王晓龙支付一万元违约金。针对本案诉争房屋，上诉人温景荣与被上诉人宋庆敏、宋庆芬于2013年6月20达成调解协议，原审予以确认，即：“一、位于沈阳市大东区新生路18-1号3-2-3室房屋的所有权归被告温景荣所有，被告温景荣于2013年8月31日前一次性给付原告宋庆芬、宋庆敏房屋折价款20万元；二、被告温景荣未付清原告宋庆芬、宋庆敏房屋折价款20万元之前，位于沈阳市大东区新生路18-1号3-2-3室房屋所有权归原告宋庆芬、宋庆敏、被告温景荣共同所有，原告宋庆芬、宋庆敏占50%份额，被告温景荣占50%份额。”依据生效的法律文书，诉争房屋所有权由三方当事人按份共有。
关于上诉人温景荣上诉主张，其与被上诉人王晓龙签订的《房屋买卖合同》是一个显失公平的合同，应当依法撤销一节。经查，在上诉人与被上诉人宋庆芬、宋庆敏针对诉争房屋继承纠纷一案中，被上诉人王晓龙做为被上诉人宋庆芬、宋庆敏的代理律师，对诉争房屋价值确认为40万元，应属明知。王晓龙于2013年9月13日签订了《房屋买卖合同》，以30万元价格购买诉争房屋，在上诉人温景荣作为一位农村70多岁的老人，其思辩能力和对合同条文的理解能力不及常人，或说远不及于身为律师的被上诉人王晓龙，且在无子女或近亲属陪同的情况下，被上诉人王晓龙与其签订房屋买卖合同，其行为存在违反诚实信用原则的嫌疑，更何况上诉人温景荣在签订合同的第四日，即2013年9月17日向被上诉人王晓龙发出信函，要求解除《房屋买卖合同》，说明上诉人对买卖合同内容存有异议，即不同意以30万元价格出售诉争房屋。同时，被上诉人王晓龙对上诉人与被上诉人宋庆芬、宋庆敏在房屋继承一案中存有纠纷的事实，亦为明知。被上诉人王晓龙购买诉争房屋主观上不能认定为善意。原审认定，本案所涉及的房屋买卖协议不论从客观要求还是主观要件上均不构成显失公平，属认定事实错误。但因上诉人在原审中，并未提出撤销诉争房屋买卖合同的反诉请求，故本院对其要求撤销房屋买卖合同的上诉主张，因不符合法定程序，本院不予支持。
关于上诉人上诉主张，原审法院判决上诉人承担迟延办理房屋过户手续违约金是错误，没有合同依据，也没有法律依据一节。经查，上诉人与被上诉人王晓龙、宋庆芬、宋庆敏于2013年9月13日签订《房屋买卖合同》，9月17日向被上诉人王晓龙发信函，要求解除《房屋买卖合同》，被上诉人王晓龙在明知上诉人要求解除合同的情况下，仍于2013年9月17日、9月20日两次单独给付被上诉人宋庆敏10万元，其行为违反了买卖合同第三条（一）项，即：被上诉人王晓龙于房地产交易中心缴纳税费当日，将首付款人民币15万元支付给温景荣、宋庆芬、宋庆敏的约定。被上诉人王晓龙并未按协议约定给付首付款人民币15万元，其给付宋庆敏10万元的行为主观上也不构成善意。依据各方签订的《房屋买卖合同》第四条（一）项约定，即：“双方承诺，该房屋继承后新产权证办理之后7日内到房产局办理更名过户手续”，其中的“新产权证”是指继承案件中确认诉争房屋归温景荣所有（在温景荣给付宋庆芬、宋庆敏20万元之前，房屋为三人按份共有）后的新产权证书，但本案新产权证没有办理完成，即合同约定“办理更名过户手续”的条件没有成就，原审判决温景荣、宋庆芬、宋庆敏协助办理过户手续，亦属认定事实错误，应予以纠正。
另，被上诉人王晓龙于2013年9月7日给付被上诉人宋庆敏5万元收条内容为：“今收到王晓龙定金伍万元，用于办理房屋过户手续”，依据四方签订的《房屋买卖合同》第2条约定，房屋产权过户的相关费用应由被上诉人王晓龙承担，原审将依合同约定应由被上诉人王晓龙承担的费用，认定为购房款显然与事实不符。庭审中，被上诉人宋庆敏、宋庆芬也表示，合同中约定的现金15万元是给上诉人温景荣的，贷款的15万元是给被上诉人宋庆敏、宋庆芬。由此可见，在上诉人与三被上诉人签订的《房屋买卖合同》中，并未约定被上诉人宋庆敏享有单独收取房款的权利，且从合同约定的给付房款的时间、地点及具体数额上来看，被上诉人王晓龙给付被上诉人宋庆敏10万元，也不构成其履行合同中约定的给付房款义务。这与王晓龙一、二诉讼时所称，“其已按合同约定履行义务”是不相符的，依据《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则”的规定，被上诉人王晓龙并未按合同约定履行给付房款义务，故原审认定的“三被告共同签订协议，协议已经部分履行，交付部分购房款”属认定事实错误，故在被上诉人王晓龙未给付购房款的情况下，原审认定上诉人应向被上诉人支付违约金不妥，应予纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第441号民事判决第一、二、三项；
二、驳回被上诉人王晓龙原审诉讼请求。
一审案件受理费5，950元，二审案件受理费5，950元，合计11，900元，由被上诉人王晓龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。