天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终4896号
上诉人(原审原告)：党辉，男，1985年2月7日出生，汉族，天津市团委员工，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：杨慧伦，天津允公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王华峰，天津允公律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：汤国平，男，1966年10月29日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：刘俊芬，天津耀达律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：邹苏清，女，1967年7月12日出生，汉族，天津久发自行车有限公司总经理，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：刘俊芬，天津耀达律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：天津市金乐家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区环湖中路与环湖北道交口东北侧滨湖大厦1-1-1406室。
法定代表人：张彤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙业明，男，该公司职员。
上诉人党辉因与上诉人汤国平、邹苏清、被上诉人天津市金乐家房地产经纪有限公司（以下简称金乐家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2016）津0103民初11500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
党辉上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判支持上诉人党辉一审的诉讼请求；2、本案全部诉讼费由汤国平、邹苏清承担。事实和理由：1、一审认定党辉与汤国平解除合同错误，因为在约定期限内还款是双方达成合意解除合同的前提条件，一审未采信《承诺书》却认定双方应按《承诺书》约定的内容履行权利义务；2、一审认定的违约金数额过低，不能弥补上诉人的损失。
汤国平、邹苏清辩称，请求驳回上诉人党辉的上诉请求，支持己方上诉请求。
金乐家公司辩称，同意一审判决。
汤国平、邹苏清上诉请求：1、改判一审判决第三项，违约金由上诉人和二被上诉人共同承担；2、加判上诉人汤国平交予党辉委托代理人张朝祖的60000元保证金退还上诉人或抵作返还房款一部分；3、加判被上诉人金乐家公司返还上诉人45000元居间服务费。事实和理由：1、签订《房屋买卖居间合同》过程中，党辉明知该交易标的存在纠纷，对该房屋交易不能也存在主观过错，也应承担责任，不应由上诉人独自承担，一审认定的违约金数额没有依据且明显过高，不合理，应进行调整；2、汤国平交予党辉委托代理人张朝祖的60000元保证金应退还上诉人或抵作返还房款一部分，被上诉人金乐家公司也应返还上诉人45000元居间服务费。
党辉辩称，请求驳回上诉人汤国平、邹苏清的上诉请求，支持己方上诉请求。
金乐家公司辩称，同意一审判决。
党辉向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告汤国平签订的《房屋买卖居间合同》；2、被告汤国平双倍返还原告定金2000000元；3、被告汤国平返还原告已付房款100000元；4、被告汤国平赔偿原告居间服务费88000元；5、被告邹素清对上述债务承担连带清偿责任；6、诉讼费用、保全费由二被告承担。
一审法院认定事实：二被告系夫妻关系，于1991年登记结婚，2004年购买天津市河西区友谊南路与绥江道交口西南侧恋海园1-1-903室房屋，登记于被告汤国平名下。原告与被告汤国平经第三人居间介绍，于2016年9月2日签订房屋买卖居间合同，约定原告购买上述房屋，成交价5500000元。双方于2016年11月15日前办理房屋过户手续。原告于当日支付被告汤国平定金100000元，支付第三人中介服务费88000元。后经多次协商，原告累计支付被告汤国平定金1000000元、房屋预付款500000元。2016年11月，因被告汤国平未能在合同约定时间配合原告办理房屋过户手续，遂在第三人员工张朝祖协调下，原、被告达成口头协议，约定被告汤国平于2016年11月30日前退还原告1500000元并支付违约金600000元，居间服务费双方各自分担。被告汤国平于2016年12月3日向原告返还300000元，又于2016年12月向原告返还100000元。后被告汤国平给付第三人一半中介服务费45000元。2016年12月29日，被告汤国平向原告委托代理人张朝祖出具承诺书，承诺其于2017年3月31日前退还原告定金1100000元，并交纳60000元作为保证金，如到期不能履行给付义务，保证金不予退还。当日，被告汤国平向张朝祖支付60000元，原告未同意该方案，拒绝接收该保证金。现该60000元在第三人员工张朝祖处留存。被告至今未向原告返还剩余款项。
一审法院认为，本案争议焦点为：1、原、被告于2016年9月2日签订的房屋买卖居间合同有效性；2、原、被告是否已解除上述合同；3、被告汤国平退还原告的款项为何种性质；4、2016年12月29日被告汤国平与第三人员工张朝祖签订的承诺书约定的给付期限是否当然阻却原告于2016年12月13日的起诉行为。原、被告签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规强制性规定，系双方意思表示，合法有效。二被告关于房屋已设立抵押登记，合同应属无效的抗辩意见，于法无据，一审法院不予支持。针对二被告提出的承诺书约定2017年3月31日前退还全部款项，原告起诉不具备法定条件的抗辩意见，即使原告委托张朝祖与被告汤国平进行退款协商，也应结合双方在签字处的表述进行评定。在承诺书落款处，张朝祖作为收款人、被告汤国平作为交款人分别签字，应属对被告汤国平就60000元保证金支付行为的确认，不能作为原告对被告退款时间的确认进行认定。故被告汤国平向张朝祖出具的承诺书仅具有单方承诺性质，欠缺原、被告的合意，该承诺书对原告并不产生约束力，二被告该项抗辩意见，一审法院不予采纳。原告未收取被告汤国平该笔保证金，二被告可另行向第三人主张返还权利。综合原、被告、第三人当庭陈述及所提供证据，能够证实原、被告已于2016年11月达成合意解除房屋买卖合同，并就被告退款、赔偿及居间服务费承担问题进行了约定，即被告汤国平于2016年11月30日前退还原告1500000元并支付违约金600000元，居间服务费双方各自分担。原、被告已就房屋买卖合同进行了变更，应按变更后的合同确定原、被告的权利义务。原告关于解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，探究原告所支付的总计1500000元及被告汤国平退还的400000元为何种性质已无实际意义，被告汤国平未在约定期限前给付款项，已属违约，应承担违约责任。被告汤国平应返还原告剩余款项1100000元，并支付违约金。被告汤国平提出违约金过高，请求适当减少的抗辩意见，一审法院综合考量被告汤国平的违约情形及原告实际损失状况，以未返还款项1100000元为基准，酌定30%即330000元作为违约金。关于原告提出二被告承担全部中介服务费的主张，与事实不符，一审法院不予支持。因上述债务发生于二被告夫妻关系存续期间，被告邹素清应就上述债务承担连带给付义务。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、解除原告党辉、被告汤国平、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司于2016年9月2日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告汤国平自本判决生效之日起五日内，返还原告党辉房款1100000元；三、被告汤国平自本判决生效之日起五日内，赔偿原告党辉违约金330000元；四、被告邹素清就上述债务承担连带给付义务；五、驳回原告党辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24304元，由原告党辉负担8420元、由二被告负担15884元；保全费5000元，由被告汤国平、邹素清负担。
二审中，各方当事人均没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，各方为房屋买卖签订《房屋买卖居间合同》，后因房屋存有纠纷未能履行该合同。诉讼中，各方均同意解除，本院予以确认。合同未能履行的原因在于房屋存有纠纷，汤国平作为房屋的出卖人未能妥善解决前述纠纷，存有过错，然在签订居间合同过程中，买受人党辉对涉诉房屋存有纠纷系知晓的，在此情况下仍交付房款，亦未尽到注意义务，现以汤国平违约为由主张双返定金依据不足，本院不予支持。双方在合同不能履行后，陆续退款，但对于退款时间、数额及损失等始终未达成一致意见，现合同已然解除，汤国平应继续返还党辉交付的款项1100000元，考虑到在此期间汤国平实际占用了该部分资金，根据公平原则，并结合双方的履约情况和金融机构罚息利率等因素，本院酌定汤国平向党辉支付资金损失150000元，因汤国平未妥善解决前述纠纷导致本次交易无法进行，故本次交易所产生中介费88000元应由汤国平负担。由于上述债务发生在汤国平和邹素清夫妻关系存续期间，邹素清应就上述债务承担连带给付责任。二审中，汤国平主张第三人员工张朝祖应退还中介费45000元及保证金60000元，因党辉并未收取被告汤国平该笔保证金和中介费，汤国平可另行向第三人主张返还，本案中不予涉及。一审法院对本案的部分处理欠妥，本院依法予以调整。
综上所述，上诉人党辉的上诉请求不能成立。上诉人汤国平、邹素清的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持天津市河西区人民法院（2016）津0103民初11500号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销天津市河西区人民法院（2016）津0103民初11500号民事判决第五项；
三、变更天津市河西区人民法院（2016）津0103民初11500号民事判决第三项为：被告汤国平自本判决生效之日起五日内，赔偿原告党辉损失150000元，中介费88000元，两项共计238000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回上诉人党辉在一审的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人汤国平、邹素清的其他上诉请求；
六、驳回上诉人党辉的上诉请求。
一审案件受理费24304元，由上诉人党辉负担9479元、由上诉人汤国平、邹素清负担14825元；保全费5000元，由被告汤国平、邹素清负担3050元，由上诉人党辉负担1950元
二审案件受理费共计17650元，由上诉人党辉负担13360元、由上诉人汤国平、邹素清负担4290元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
代理审判员 苏美玉
代理审判员 孟 夏
二〇一七年九月十九日
书 记 员 穆 艺