广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤06执异154号
案外人：王志明，男，汉族，1978年10月3日出生，住广东省广州市天河区，。
委托代理人：李升，广东常道律师事务所律师。
申请执行人：广东展鸿融资担保有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江中路215号创业大厦12楼1208单元，统一社会信用代码440600000007432。
法定代表人：潘志坚。
委托代理人：简述，广东泽康律师事务所律师。
委托代理人：温建华，男，汉族，1973年10月25日出生，住广东省佛山市禅城区，，该司职员。
被执行人：鹤山市优越家具发展有限公司，住所地广东省鹤山市古劳镇三连工业开发区六区2××号A、B座，统一社会信用代码9144078471238214XE。
法定代表人：陈浩然。
被执行人：佛山市顺德区优越豪庭家具有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇龙洲路龙江段以南A8厂房，统一社会信用代码440681000286032。
法定代表人：陈浩然。
被执行人：陈浩然，男，汉族，1973年2月20日出生，住广东省佛山市顺德区，。
委托代理人：陈锦莹，广东海迪森律师事务所律师。
被执行人：冼晓珍，女，汉族，1971年1月16日出生，住广东省佛山市顺德区，。
被执行人：陈岸然，男，汉族，1977年2月9日出生，住广东省佛山市顺德区，。
本院在执行广东展鸿融资担保有限公司（以下简称展鸿公司）申请执行鹤山市优越家具发展有限公司（以下简称鹤山优越公司）、佛山市顺德区优越豪庭家具有限公司（以下简称佛山优越公司）、陈浩然、冼晓珍、陈岸然对外追收债权纠纷一案中，案外人王志明向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年9月7日公开进行听证，案外人王志明的委托代理人李升、申请执行人展鸿公司的委托代理人简述、温建华及被执行人陈浩然的委托代理人陈锦莹到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人王志明提出异议称，其于2014年8月20日与陈浩然、冼晓珍签订《房屋买卖协议书》，约定陈浩然、冼晓珍将位于佛山市顺德区龙江镇龙江社区居民委员会文华路文华花园三期十六座16A、16B的房产（以下简称16A房与16B房）及位于佛山市顺德区龙江镇龙山社区居民委员会325国道龙峰大道××号佛奥棕榈园蓝卡威30的房产（以下简称30号房），作价380万元出售给案外人。由案外人按进度支付房款，并代陈浩然向抵押权人偿还贷款250万。协议还约定，案外人支付定金70万元后，可视为上述房产的拟定产权人。次日，案外人按约定支付70万元定金及第二期款40万元，但后来，陈浩然、冼晓珍因涉诉被查封房产，致使上述三套房产无法赎回及过户。近日，本院发出《公告》，拟对上述房产中的两套房产进行拍卖。案外人认为，根据《房屋买卖协议书》的约定，支付70万元后可视为拟定产权人，本院的拍卖行为严重损害了案外人的合法权益，故提出异议，请求：1.在（2017）粤06执216号执行案中停止对陈浩然名下的16A房与16B房的拍卖；2.确认案外人是上述两套房产的产权人。
申请执行人展鸿公司答辩称，1.案外人与陈浩然等人签订的房屋买卖协议书，是在陈浩然等人自2014年2月开始拖欠银行贷款后签订的买卖合同，陈浩然等人在签署该合同后收取案外人支付的购房款，并未用于清偿银行贷款，2014年8月，申请执行人代陈浩然等人清偿银行贷款，陈浩然等人未偿付申请执行人以清偿贷房款；2.涉案房产均抵押给申请执行人，根据物权法相关规定，未经抵押权人同意，抵押人擅自将房产转卖于案外人的行为无效；3.案外人所支付购房款总额并未超过房屋买卖协议书所约定房款总额的50%，且房产并未实际登记于案外人名下，故案外人并非房产权属人，无权提起本次异议。
被执行人陈浩然答辩称，对案外人陈述的事实与理由予以确认。由于陈浩然的两套房子是打通的，面积比较大，景观比较好，案外人比较喜欢这房子且愿意购买，当时优越公司出现经营困难，故签订房屋买卖协议书。案外人按约支付两笔款项，后案外人要代替陈浩然偿还贷款时，涉案房屋已被查封，故没有办理过户手续。
案外人王志明向本院提供以下证据材料：
1.案外人身份证复印件、申请执行人展鸿公司及被执行人佛山优越公司、鹤山优越公司工商信息打印件，拟证明当事人的主体资格。
2.《房屋买卖协议书》壹份，拟证明2014年8月20日，案外人与陈浩然、冼晓珍签订房屋买卖协议书，约定陈浩然、冼晓珍将涉案房产出卖于案外人，案外人支付70万元定金后可以视作涉案房产的拟定权属人。另，支付时间是签订合同三天内，后经双方同意变更支付日期，故在2014年8月29日支付。
3.招商银行股份有限公司广州天河支行流水及户口历史交易明细表两份、收据两份，拟证明2014年8月29日案外人向陈浩然支付70万元，2014年10月17日支付40万元。
4.（2017）粤06执216号公告、（2016）粤06民初339号民事判决书复印件各壹份，拟证明案外人通过陈浩然了解涉案房屋将进行拍卖。
5.快递底单一份，拟证明案外人了解到本院的公告后及时提出书面执行异议。
经质证，申请执行人展鸿公司对上述证据2、3的“三性”不予确认；对证据1、4、5的“三性”予以确认。
经质证，被执行人陈浩然对上述证据的“三性”予以确认。
经审查，本院对案外人提供的证据的真实性予以确认。
申请执行人展鸿公司、被执行人陈浩然均未向本院提交证据。
被执行人鹤山优越公司、佛山优越公司、冼晓珍、陈岸然未作答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明，本院于2016年8月19日受理展鸿公司诉鹤山优越公司、佛山优越公司、陈浩然、冼晓珍、陈岸然对外追收债权纠纷一案，并于2016年11月21日作出（2016）粤06民初339号民事判决，判决：一、鹤山优越公司于本判决发生法律效力之日起十日内向展鸿公司偿还代偿款本金人民币3008838.46元及自2015年6月18日起至实际清偿之日止按日万分之六点五计算的利息；二、鹤山优越公司于本判决发生法律效力之日起十日内向展鸿公司支付违约金902651.54元；三、佛山优越公司、陈浩然、冼晓珍、陈岸然就上述第一项、第二项所确定的债务向展鸿公司承担连带清偿责任；四、展鸿公司对鹤山优越公司提供抵押的存货及设备享有优先受偿权；五、展鸿公司对陈浩然、冼晓珍提供抵押的陈浩然名下16A房与16B房（粤房地证字第C3170734、C31××35号）享有优先受偿权；六、展鸿公司对被告陈岸然提供抵押的位于佛山市顺德区龙江镇龙山居委会325国道龙峰大道××号佛奥棕榈园芭厘水岸××号房地产（粤房地证字第0300121212号）（以下简称××号房）、位于佛山市顺德区龙江镇世埠居委会龙洲路114号宝翠庭十七座4××号房地产（粤房地证字第C5753347号）（以下简称404房）享有优先受偿权。（2016）粤06民初339号民事判决于2017年2月14日发生法律效力后，展鸿公司向本院申请强制执行该生效判决，本院审查后立案执行，案号为（2017）粤06执216号。
另查明一，16A房的建筑面积是107.1平方米，16B房的建筑面积是107.2平方米，两套房屋的登记权属人为被执行人陈浩然，房地产权证号分别为31××34号、31××35号，16A房与16B房均于2013年6月8日办理抵押登记，抵押权人为申请执行人展鸿公司，他项权证号分别为0313013920-4、0313013920-3。2014年8月20日，案外人王志明与被执行人陈浩然、冼晓珍签订房屋买卖协议书，约定由案外人以380万元的价格购买16A房、16B房和30号房。案外人于2014年8月29日向被执行人陈浩然支付房款70万元，于2014年10月17日向被执行人陈浩然支付房款40万元，被执行人陈浩然出具收据两张确认收到上述房款。
另查明二，国家开发银行股份有限公司广东省分行（以下简称开发银行广东分行）因与鹤山优越公司、展鸿公司、佛山优越公司、陈浩然、冼晓珍、陈岸然等借款合同纠纷一案，向广州市天河区法院（以下简称天河区法院）提起诉讼，该院在审理过程中，根据开发银行广东分行的保全申请，查封了陈岸然名下的××号房及4××号房、陈浩然名下16A房及16B房。因执行案件需要，本院向天河区法院发出（2017）粤06执216号商请移送执行函，请该院将上述四套房产移送本院执行。2017年6月28日，天河区法院作出（2015）穗天法金民初字第4528号移送执行函，同意将上述四套房产移送本院执行。据此，本院于2017年7月10日作出（2017）粤06执216号公告，拟对上述四套房产采取评估、拍卖等处置措施。
本院认为，本案的争议焦点为案外人王志明对16A房、16B房是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”的规定，对于已登记的不动产，应当按照该不动产登记簿上记载的内容确定权利人；根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，不动产抵押物在抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人转让该不动产，若受让人未代为清偿债务消灭抵押权，抵押人擅自转让该不动产的行为不能产生抵押物所有权变动的法律后果。本案中，16A房与16B房产均登记在被执行人陈浩然名下，已于2013年6月8日办理抵押登记，抵押权人为申请执行人展鸿公司，且申请执行人对16A房与16B房享有的抵押权已由（2016）粤06民初399号民事判决予以确认，因此，被执行人陈浩然在16A房与16B房办理抵押登记后，在未经申请执行人同意且案外人王志明未代为清偿债务消灭抵押权的情况下，转让抵押物16A房与16B房的行为不能产生16A房与16B房所有权变动的法律后果，案外人并未因此取得对16A房与16B房的所有权，案外人提出其为16A房与16B房产权人的主张无事实和法律依据，本院不予支持。申请执行人对16A房与16B房依法享有抵押权，案外人的举证未能证明其对16A房与16B房享有能够排除本案执行的合法、真实权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，案外人关于停止拍卖16A房、16B房的请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照法律规定经协商首查封法院天河区法院同意后，对抵押给本案申请执行人的16A房与16B房采取评估、拍卖等处置措施并无不当，案外人的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人王志明的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 张照栋
审判员 李蔚婕
审判员 黄健超
二〇一七年十月三十日
书记员 梁佩玲