北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0117民初6817号原告：罗飞涛，男，1975年3月10日出生，汉族，河北省三河市燕郊开发区居民，住河北省三河市。委托诉讼代理人：黄占启，北京市时雨律师事务所律师。被告：王东来，男，1965年12月8日出生，汉族，北京市平谷区居民，现住北京市平谷区。委托诉讼代理人：王凤喜，北京市达奥律师事务所律师。原告罗飞涛与被告王东来租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗飞涛及其委托诉讼代理人黄占启，被告王东来的委托诉讼代理人王凤喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗飞涛向本院提出诉讼请求：判决撤销原、被告双方于2015年4月10日签订的《解除租赁协议书》。事实和理由：原告自2006年×购物广场开业之初就在×北街×号经营服装生意，在2012年8月，因房屋产权变更，后原告在法院调解下与新业主王东来和原出租方高××达成了新的租房协议。2013年原告加大投资、更改运营模式，经营收入和租金收益合计达180余万元，且因投入巨大，原告向被告请求三年内租金不变，被告同意，双方于2014年3月15日签订协议。后2015年3月，被告亲属王×、谢×多次联系要求协商店铺拆改重建事宜，被告方称租房协议必须提前终止，原告须在2015年7月31日前撤离，被告方将在2015年8月1日安排人入场重建，否则有关损失由原告自行承担。因原告了解到被告方是做房地产经营的，认为被告方说话办事肯定靠谱，且租赁合同中有关于拆改重建事宜的约定，故原告于2015年4月10日与被告签订了涉案《解除租赁协议书》。后原告陆续与租户商谈解约事宜，但因解约损失巨大。协议签订后，原告于2015年7月2日出境到泰国留学，一年后回国，在前去购物时才发现涉案房屋并没有拆除重建，经多方了解，才得知当时被告系以更高租金将涉案房屋租给了×国泰，被告系以要拆除重建的虚假理由欺骗原告解除了租赁协议。原告认为，被告用谎称动迁的方式欺诈原告，使得原告在遭受蒙蔽的情形下签订涉案《解除租赁协议书》，依据合同法的相关规定，原告有权撤销上述协议书。因双方协商无果，故诉至法院，请求依法判决。被告王东来辩称：不同意原告诉讼请求。双方签订的房屋租赁协议系双方经协商后订立，系双方的真实意思表示。就协议本身而言，只约定被告要对租赁物进行全面的规划改造，但协议没有具体约定被告何时改造、如何改造，被告不存在违反合同约定的情形。对原告补充的事实及理由部分，双方在2015年3月3日签订了租赁合同，租赁期为半年，双方于2015年4月10日解除合同，原告将房屋租赁给其他人，并没有投入资金进行装修，相反，被告在与原告协商解除租赁合同的同时，免除了原告4个月的租金，说明原告方没有受到损失，反而得到了相应的经营利益。且双方原签订的三份租赁合同早已于2015年9月14日到期，假设合同继续履行，但履行期限已经届满，原告已将房屋租赁给其他人，客观上已经履行不能。此外，原告行使撤销权的法定时效为1年，而原告在2016年7月26日才向法院起诉，已经超过法定1年的除斥期间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对三份2015年3月3日《租房协议》、2015年4月10日《解除租赁协议书》、原告提供的与谢×的通话录音及书面材料真实性均无异议，但持答辩意见不同意原告诉讼请求。此外原告提供了护照、出入境记录查询结果单、学习证明、成绩单等证明其出国学习情况，被告未对以上证据提出异议。本院经审理认定事实如下：2015年3月3日,被告王东来作为出租方（甲方）与承租方（乙方）原告罗飞涛签订了三份《租房协议》，分别约定甲方将位于×区×镇×北街×号院一层北起第3、4、5间商业用房（美发、美甲，总计建筑面积190平方米）、一层西起第3间（美特斯、摩森卡尼和森马一半，总计建筑面积600平方米）、一层西起第2间（原鞋城，总计建筑面积600平方米），租赁给乙方用于商业经营；租赁期限自2015年3月15日起至2015年9月14日止，共6个月，本协议租赁期限可提前终止，终止日期以甲方通知乙方的时间为准，乙方无条件搬出租赁地；第六条违约责任中规定，甲方如有拆迁或扩建类需要提前一个月通知乙方，乙方在指定时间内无条件搬出租赁地，双方互不承担赔偿责任，租金按未到期的天数返还；乙方如不在甲方规定时间内搬出租赁地，应赔偿甲方一切经济损失，甲方并有权利对乙方进行强行搬出；因乙方原因不能履行合同的已经交纳的租金和风险保证金不退等。2015年4月10日，被告王东来（甲方）与原告罗飞涛（乙方）签订《解除租赁协议书》（以下简称解除协议书），约定对于甲乙双方2015年3月3日签订的三份租房协议中约定的三处商铺，因甲方对租赁标的物进行总体的规划改造，经双方协商达成如下协议：一、甲乙双方同意解除2015年3月3日签订的3处房屋租赁合同；二、乙方保证在2015年7月31日前将房屋场地安排妥当，房屋交付甲方。逾期视为乙方放弃，甲方有权处置；三、本协议签订后，2015年4月1日至2015年7月31日甲方免收乙方租金。已收租金甲方在7个工作日内返还给乙方；四、如乙方不按约定腾清房屋，乙方将加倍支付本协议签订后的租金。本协议一式二份，双方各执一份，双方代表签字和盖章后生效。谢×代被告在该解除协议书上签字，双方均签字捺印。案件审理过程中，对于双方协商过程中所称的改造事宜、原告称被告告知其要拆除涉案房屋，原告需在七月底之前搬走，后被告方表示如果到时不搬走，其就要把房子拆了，损失被告方不负责，被告表示不认可原告所述。对于原告所称被告因与案外人以更高租金达成租赁协议故以要拆除重建的虚假理由欺骗原告签订解约协议一节，被告不予认可，原告未就此提供证据。另经询，原告表示其因被告的欺诈而作出错误意思表示是指被告假称将拆改涉案房屋，致使原告在租期未满情形下与被告签订解除协议书，否则原告应可继续经营。此外，原告表示在双方协商解约过程中，因其并不知晓办理改建需要申报手续，故其未要求过被告向其出示办理拆改的有关材料，其亦无法就双方解约协商过程的情况提供其他证据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”关于欺诈，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（修改稿）》第67条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。从上述法律规定可以看出，欺诈是引诱相对方当事人作出错误意思表示的手段，因此只有在订约之前的欺诈行为才应视为法律意义上的欺诈行为。就本案而言，原告主张的欺诈事实为被告谎称房屋将要拆改，且欲以更高租金将房屋转租给案外人，其在受到蒙蔽的情况下与被告签订了涉案租赁协议。因原告对其所称更高租金、案外人一节未提供证据，本院不予采信，故原告应就其主张被告“谎称房屋将要拆改”有关内容承担举证责任。实践中，对欺诈行为的构成大都采用四要件说，即必须具备欺诈方的欺诈故意、欺诈行为、表意人因相对人的欺诈而陷入错误以及错误与意思表示之间有因果关系这四个要件，才能构成欺诈行为。对于欺诈行为要件，其有三种情形：一是捏造虚伪事实，二是隐匿真实事实，三是歪曲真实事实。在双方订立解除协议书之时，拆改行为并未发生，“房屋将拆改”显然是对涉案房屋未来状态的一种描述；即使如原告所述，被告曾告知其“如2015年7月底前仍不搬走，就拆除房屋”，该陈述亦属对一种将来可能情况的描述，而并非已发生的事实。而解除协议书上仅记载“因甲方对租赁标的物进行总体的规划改造，经双方协商达成如下协议”，现被告否认对该规划改造有具体的约定，原告亦未能就此提供证据，故本院无法确定此处所称总体规划改造是否存在具体内容。对于尚未实际发生、无具体内容的行为，无法认定其为真实事实或虚伪事实，故原告所称被告“谎称房屋将要拆改”有关内容不符合欺诈的行为要件情形。另对于表意人因相对人的欺诈而陷入错误这一要件。原告主张其受到蒙蔽故相信了被告所称房屋将拆改一事，基于此，原告应当证明其“相信房屋确实将会被拆除”这一认知系基于被告的欺诈而产生。但是，经询原告表示其在订立解除协议之时并不知晓拆改房屋需要向有关部门申报，故未要求过被告提供申报材料，此外原告亦无法就双方协商解除协议过程中的有关情况提供证据，故现有证据无法证明原告在订立解除协议书之时所持有的认为涉案房屋将会被拆除的主观确信系因受到了被告的欺骗、诱导而形成。综上所述，本院认为原告所称的被告谎称将要拆改涉案房屋、其因受到蒙蔽而订立解除协议书的主张不符合欺诈行为的构成要件，故其以欺诈为由主张撤销涉案《解除租赁协议书》的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第二款，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（修改稿）》第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告罗飞涛的诉讼请求。案件受理费七十元，由原告罗飞涛负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  宁 昀人民陪审员  满桂芳人民陪审员  赵晓明二〇一七年一月十九日书 记 员  王雪梅