宁夏回族自治区贺兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贺民初字第1418号
原告（反诉被告）毛建国，男，汉族，住宁夏回族自治区金凤区。
委托代理人ＸＸ，永宁县司法局法律服务中心法律工作者。
被告（反诉原告）班建宁，男，回族，住宁夏回族自治区贺兰县。
委托代理人柴军，宁夏海潮律师事务所律师。
原告毛建国与被告班建宁租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理，于2014年9月25日公开开庭进行了审理，原告毛建国及委托代理人ＸＸ、被告班建宁到庭参加了诉讼。被告班建宁提出反诉后，与本诉合并审理。本院依法组成合议庭，分别于2014年12月10日、2015年5月27日公开开庭进行了审理，原告毛建国及委托代理人ＸＸ、被告班建宁及委托代理人柴军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告毛建国诉称，2012年夏天，原、被告协商将被告正在经营的位于贺兰县金贵镇保南村五社的一处农庄租赁给原告经营。该农庄是被告于2009年建成，共有客房13间，大厅约500平方米，另有停车场一处，渔池一个，房屋已吊顶，墙壁已粉刷，被告承诺能够正常营业。2012年9月6日，原、被告订立了《南湖家庄租赁协议》，约定租赁期限自2012年9月6日至2017年9月6日，第一年租金10万元，次年起每年租金12万元。原告在合同订立后给付被告租金5万元、交纳押金2万元，合计7万元。原告入驻南湖农庄并自主经营，数日后遭遇连阴雨天气，致使客房漏雨，卫生间、暖气无法使用，严重影响了正常经营。原、被告就上述问题订立了补充协议，被告承诺立即修复，经原告多次催促，却不予答复。客房遭受了2013年9月份的一场大雨后，多次漏雨，客房顶棚多处下落，原告观察后发现客房屋顶全部使用树枝、竹杆等劣质材料充当芦苇和椽材，有崩塌危险。原告经询问被告，得知是无任何批文的违章建筑。因屋顶存在严重安全隐患，加之暖气、卫生间等设施不能正常使用，原告联系被告要求终止租赁协议，被告拒绝。原告认为，被告出租给原告的客房等物属于违章建筑，不能继续经营。现诉至法院，请求依法判令解除原、被告于2012年9月6日订立的《南湖农庄租赁协议》及10月27日订立的《附加协议》，被告退还原告2014年7、8月份租赁费2万元及交纳的2万元押金，并赔偿原告不能正常营业的损失费8万元，本案诉讼费由被告承担。
本诉被告班建宁辩称，2012年9月6日，原、被告订立了《南湖农庄租赁协议》，约定被告将自有的南湖农庄餐厅及其设施全部租赁给原告使用，租赁期限为2012年9月6日至2018年9月5日。付款方式为第一年原告一次性交纳租金10万元，此后每年租金为12万元，并且要求提前一个月交纳；违约金为年租金的25%。租赁合同生效后，被告将上述租赁物交付原告使用。由于原告对租赁物使用不当，造成部分租赁物丢失及毁损，且原告不按约交付租赁费，已构成违约。请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告班建宁诉称，2012年9月6日，反诉人班建宁与被反诉人毛建国订立了一份书面的《南湖农庄租赁协议》，约定反诉人将自有的南湖农庄餐厅及其设施全部租赁给被反诉人使用，租赁期限自2012年9月6日至2018年9月5日。租赁费用给付方式为：第一年租赁期一次性交纳10万元，其余每年租金12万元并且提前一个月交纳。违约金为当年租金的25%，即3万元；合同生效后，反诉人将上述租赁物交给被反诉人使用，但被反诉至今未能支付2015年度的租金12万元。因被反诉人未按合同支付租金构成违约，请求判令被反诉人给付2014年9月6日至2015年9月5日租金12万元并赔偿违约金3万元；并由被反诉人承担案件受理费。
反诉被告毛建国辩称，反诉人所述被反诉人的违约行为不存在。双方在租赁合同订立后，反诉人交付的租赁标的物，特别是房屋存在瑕疵，房屋漏雨，影响了被反诉人的正常营业，其他辅助设施也不能发挥正常功能，致使被反诉人自2013年11月份就无法正常营业，处于停业状态。自2013年11月底到2014年9月5日共计停业11个月，造成的经济损失大概20多万元。停业原因是房屋暖气供热根本达不到要求，房屋严重漏雨甚至坍塌，被反诉人多次找反诉人要求修理都未修理，被反诉人只能停业。2014年几乎停业，同年7月份向法庭提交了诉状请求判令解除租赁合同。因此，反诉人违约，反诉人的反诉请求不能成立。
本诉原告毛建国为证明其主张，向本院提交以下证据：
证据一.《南湖农庄租赁协议》及《南湖农庄财产设施清单》原件一份，证明原、被告之间存在租赁关系，以及原告收到被告租赁设施的事实。
经当庭质证，被告不认可该组证据。
证据二.《附加协议》原件一份。证实原、被告就房屋与设备修缮达成附加协议，马文明签订补充协议，但是马文明未实际参与经营。标的物在交付时就不能正常使用，房屋存在漏雨现象。同时证明房屋及设施修缮责任由被告承担，但被告没有及时履行维修义务。
经当庭质证，被告对该份证据的合法性、真实性、关联性认可；但对证明目的有异议，认为原告应当及时验收租赁物并及时提出异议。
证据三.收条原件4张，证明原告向被告交付了2012年9月6日至2013年9月5日租金10万元及押金2万元、2013年9月6日至2014年9月5日租金12万元。其中2012年9月4日的7万元收条中包括双方约定的2万元保证金。
经当庭质证，被告认可该份证据。
证据四.照片原件7张，证明租赁的房屋中有一间屋顶损坏，屋顶使用的建筑材料不合格。
经当庭质证，被告对该组证据的合法性、真实性、关联性认可；对证明目的有异议，认为农村房屋的屋顶多为竹筏或木料，照片中出现的漏洞是原告使用不当所致，租赁房屋总共13间，所出现问题仅为一间。
证据五.照片原件15张，证明有5至6间房屋下雨时屋顶有漏雨现象。
经当庭质证，被告对证据的关联性、证明目的有异议，认为该照片不能证明具体的漏雨时间及漏雨的房间数量。
证据六.照片原件3张，证明在2013年9月7日、2013年9月30日，因为下雨导致房屋漏水，原告催促被告修缮房屋。
经当庭质证，被告认可收到过该份证据中的短信信息。
证据七.照片原件3张，证明2014年7月26日，房屋由于漏雨导致停业，原告因此张贴了停业通知。
经当庭质证，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为仅张贴了通知，不能证实实际停业情况。
证据八.宁夏电力公司专用发票原件2张，证实2014年4、5月份没有产生电费，南湖农庄几乎没有营业。
经当庭质证，被告对该证据真实性认可，对该证据的合法性、关联性有异议，认为该证据显示用电量为零，这与原告说的几乎没有营业相矛盾。
被告班建宁为支持其辩称及反诉诉求向本院提交以下证据：
证据一.贺兰县金贵镇人民政府文件复印件一份，证明被告建造的南湖农庄经过镇政府与贺兰县政府审批，具备合法性。
经当庭质证，原告对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为该证据是审批过程的文件，原告租赁农庄时没见过该文件。
证据二.《南湖农庄租赁协议》、《南湖农庄设施清单》原件各一份，证明2012年9月6日，原告与被告订立了南湖农庄租赁协议，租赁期限自2012年9月6日至2018年9月5日，第一年的租金10万元，后续5年租金每年为12万元，原告应当提前一个月交纳次年租金；清单证明原、被告当时交付的部分租赁物。
经当庭质证，原告对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为此协议有更改、增加的痕迹。
证据三.《附加协议》原件一份，证明2012年10月27日原、被告双方及马文明签订附加协议，因租赁房屋屋顶存在漏雨现象，被告答应于2013年6月15日前将漏雨的屋顶设施修复好，逾期未修复好，原告有权请人修理，发生的维修费用从第二年的承包费中扣除。附加协议约定了原、被告双方修缮义务的转移。
同时反诉原告通过提交的证据二、证据三证明反诉被告应当于2014年8月份缴纳2015年度的12万元租金，逾期缴纳租赁费应当承担当年租金的25%作为违约金，即3万元。
经当庭质证，反诉被告对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为其不存在违约的事实，由于反诉原告提交的标的物房屋存在瑕疵无法使用，2013年无法正常营业，2014年房屋存在重大安全隐患，并于当年7月份要求解除双方订立的租赁合同，不存在继续给付租金的问题。
经庭审举证、质证，本院认为，原告为支持本诉提交的证据二、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八具备合法性、真实性、关联性，本院予以采信，对证明目的不采信；证据三、具备合法、真实、关联性，本院予以采信；证据一缺乏真实性，不予采信。
被告班建宁（反诉原告）为支持其对本诉的辩称提交的证据一，具备合法性、真实性、关联性，本院予以采信，对证明目的不予采信；为支持其反诉提交的证据二、证据三具备合法性、真实性、关联性，本院予以采信。
经审理查明，原、被告均为餐饮经营的个体户。2012年度，毛建国、马文明与班建宁初步协商，租赁班建宁名下位于贺兰县金贵镇保南村正在经营的南湖农庄。同年9月4日，毛建国给付班建宁承包费7万元，作为2012年9月5日至2013年9月6日南湖农庄租赁的预付费用。同年9月6日，原、被告双方签订了一份《南湖农庄租赁协议》。协议主要约定如下内容：班建宁将其所有的南湖农庄租赁给毛建国使用、收益；租赁范围为农庄现有的餐厅房屋、厨房设备、凉棚、院内停车场、垂钓池等设施；餐厅及设施另附一份财产清单。租赁期限自2012年9月6日至2018年9月5日。第一年租赁费10万元，剩余期限每年12万元，合计70万元；承租人应当提前一个月支付次年租金。承租人毛建国另外向出租人班建宁交纳2万元保证金，合同履行期满后退还承租人。承租人在租赁期间另行安装电表使用、缴费。出租人在出租之前的债权自行处理，并且不得干涉承租人的经营管理。承租人经营期间的营业执照、税务登记证，由出租人协助办理，费用由承租人承担。承租人保证在合同结束后完好地返还出租人的设施。出租人违反租赁协议，赔偿当年租金的25%违约金；承租人违约的，出租人加收违约金25%，且不退还租金和押金。双方签字后协议生效。由于笔误原因，协议多处将“租赁”打印为“租凭”。租赁协议另附南湖农庄设施清单，载明有电视机一台、冷藏柜二台、冰柜一台、消毒柜一台、高压锅一台、电饼铛一台、光波炉一台、煤气灶一套、水槽一只、汤桶及炊具、餐具若干只等物品。农庄有客房13间（二百多平方米）、大厅约500平方米、停车场一处、渔池一个，房屋已进行装修，屋顶做了吊顶处理，墙壁进行了粉刷装饰。班建宁将上述租赁物品交付给毛建国后，毛建国着手进行经营。9月下旬，因下雨导致农庄个别房屋屋顶漏雨。10月27日，班建宁与毛建国、马文明就房屋漏雨、卫生间修建、室内暖气片供热等问题补充签订了一份《附加协议》。协议内容为，由班建宁负责三日内修复农庄卫生间确保正常使用；餐厅设施在通暖前调试正常；餐厅屋顶的漏雨问题于2013年6月15日前修缮正常。若上述问题逾期未修复，毛建国、马文明有权请人修理，修理费用从次年承包费中扣除。双方签字后协议生效。毛建国当日向班建宁交付了5万元现金，其中第一年度的租金3万元，合同约定的保证金2万元。毛建国在后期经营农庄的过程中，农庄餐厅的第五、第六间房屋屋顶出现局部破洞。2013年8月份，毛建国分二次向班建宁又交纳了2013年9月6日至2014年9月5日的租赁费共计12万元。同年9月7日、30日，因上述房屋漏雨问题，毛建国向班建宁手机发送文字信息，催促其进行维修。班建宁未对上述房屋进行维修；毛建国亦未进行维修。2014年7月26日，毛建国自行停止了农庄的营业，但未向班建宁返还租赁房屋及物品，也未交纳2014年9月6日至2015年9月5日的租赁费。现毛建国与班建宁就农庄的租赁合同履行事宜发生争议，分别向法院提起本诉、反诉，请求判如所请。
另查明，马文明在《附加协议》订立后即退出了农庄的经营和租赁合同的履行。本案在庭审过程中，原告毛建国陈述请求被告班建宁退还的押金系为《南湖农庄租赁协议》中约定的保证金。
本院认为，原告与被告双方当事人签订的《南湖农庄租赁协议》及《附加协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。在双方履行合同过程中，承租人毛建国因经营的农庄房屋出现漏雨现象多次要求出租人班建宁履行维修义务，而班建宁未履行，双方为此签订了附加协议，而出租人班建宁亦未在约定期限内履行维修义务，故构成违约。而毛建国在出租人不履行维修义务的情况下，自身亦未进行维修，导致农庄停止营业。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”毛建国与班建宁双方租赁合同履行过程中协商订立的《附加协议》，约定了“以上协议条款如果甲方（班建宁）在规定日期不能按时修好，乙方（毛建国）有权请人负责修理，所发生的费用由乙方（毛建国）从甲方（班建宁）第二年的承包费里扣除。”双方就维修事宜赋予了承租人毛建国选择维修房屋的权利；而房屋维修的义务人仍然为出租人班建宁。
关于原告毛建国本诉提出解除合同的诉求，出租人班建宁与承租人毛建国未约定合同解除的具体情形，合同的解除应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”毛建国在合同履行过程中，因对方违约而明确表示不履行合同义务采用民事诉讼的形式要求解除双方订立的租赁合同及附加协议，符合法定解除条件，故毛建国主张解除双方于2012年9月6日订立的《南湖农庄租赁协议》及10月27日订立的《附加协议》的诉讼请求，本院予以支持。因本租赁合同的解除不具有溯及力，毛建国应当向班建宁交纳合同解除前的租金，故毛建国主张班建宁退还2013年7、8月份2万元租赁费的诉讼请求，本院不予支持。毛建国与班建宁解除租赁合同后，班建宁继续保管毛建国交纳的2万元保证金缺乏法律依据，故毛建国主张班建宁退还2万元押金的诉讼请求，本院予以支持。毛建国主张班建宁赔偿其不能正常营业造成的8万元损失费，因未提交相应的证据加以证实，本院不予支持。
关于班建宁的反诉，《南湖农庄租赁协议》、《附加协议》系有效合同。反诉人班建宁的反诉标的与本诉具有牵连性，本案合并审理符合法律规定。承租人毛建国因班建宁违约以诉讼方式明确表示不再履行租赁合同，符合合同法定解除条件，承租人毛建国亦因为班建宁不履行维修义务而停业，故双方继续履行合同缺乏必要的条件，应当解除双方订立的租赁合同及附加协议。由于出租人班建宁未对租赁物出现瑕疵及时维修，导致承租人不能全面使用，出租人班建宁应当减收相应的租赁费。按照租赁合同计算，2014年9月6日至2015年5月27日的租金为8.9万元，鉴于本案的审理情况，本院酌定承租人毛建国给付出租人班建宁3万元租金为宜（租赁费交纳期间为2014年9月6日至2015年5月27日）。故班建宁请求毛建国2014年9月6日至2015年度租金12万元，本院仅支持3万元。出租人班建宁出租给承租人毛建国的部分房屋有瑕疵，且不履行维修义务，导致出租人不能正常使用而拒付续期租赁费，故反诉原告班建宁请求被反诉人毛建国承担3万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十五条、第二百二十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释（二）》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一.解除原告毛建国与被告班建宁于2012年9月6日订立的《南湖农庄租赁协议》及10月27日订立的《附加协议》；
二.被告班建宁返还原告毛建国押金2万元，于本判决生效之日起十日内返还；
三.反诉被告毛建国给付反诉原告班建宁租赁费3万元，于本判决生效之日起十日内交付；
四.驳回本诉原告毛建国其它诉讼请求；
五.驳回反诉原告班建宁其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2700元，由原告毛建国负担2250元，被告班建宁负担450元。
本案反诉案件受理费1650元，由反诉原告班建宁负担1320元，反诉被告毛建国负担330元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或法定代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 杨学生
代理审判员 赵 宁
人民陪审员 保金瑞
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 蔡嘉彬
附：本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第1页共12页