广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂民再402号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广西吉泰投资置业有限公司。住所地：南宁市青秀区仙葫大道178号泰吉建材市场***号。
法定代表人：周华金，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张达富，广东天穗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔海春，广东天穗律师事务所律师。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：桂平市市场开发服务中心。住所地：桂平市二农贸工商局。
法定代表人：韦有添，该中心主任。
委托诉讼代理人：梁日章，广西理维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹旭成，广西旭成律师事务所律师。
再审申请人广西吉泰投资置业有限公司（以下简称吉泰公司）与被申请人桂平市市场开发服务中心（以下简称市场服务中心）租赁合同纠纷一案，不服贵港市中级人民法院（2017）桂08民终903号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年8月21日作出（2017）桂民申2215号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人吉泰公司的委托诉讼代理人张达富、被申请人市场服务中心的委托诉讼代理人梁日章、曹旭成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉泰公司向本院申请再审，请求：一、撤销（2017）桂08民终903号民事判决；二、确认吉泰公司与市场服务中心签订的《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》、《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》无效；三、市场服务中心负担本案的受理费。事实和理由：一、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。二审判决全部采信市场服务中心在二审期间提交的证据是严重错误的。市场服务中心二审提交的《关于立项改造城区第二农贸市场项目的批复》、审批单等证据不能证明“市场的建设、改造经过了建设规划和主管部门的审批、立项”。市场服务中心在二审提交的三份建设工程规划许可证与其移交给吉泰公司的市场地点并不对应，因此市场服务中心并无证据证明第二农贸市场有建设工程规划许可证。二、市场服务中心未能提供证据证明桂平市第二农贸市场建设取得建设工程规划许可证，故吉泰公司与市场服务中心签订的《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》、《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》应当被确认为无效。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得有关批准文件的，可认定合同有效。本案二审已经审结，市场服务中心并没有向法院出示和提供建设工程规划许可证，故原审判决认定双方签订的上述协议并未违反法律法规强制性规定，属于合法有效是错误的。吉泰公司以市场服务中心名义办理的建设工程规划许可证实际上属于改造项目的建设工程规划许可。综上，请求支持吉泰公司的再审请求。
市场服务中心答辩称，一、吉泰公司称双方签订的《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》、《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》属于无效合同，没有事实和法律依据。该市场建造于1992年，取得92-023、95-042、95-043《建设工程规划许可证》及审批单，其中92-023号规划证定点是第二农贸市场的猪花市场，95-042规划证定点是第二农贸市场的蔬菜市场，95-043号规划证定点是第二农贸市场的停车场，均是星铁皮大鹏市场，取得浔国用（2005）第1497号国有土地使用证，建设手续完全符合当时的政策法律规定，属于合法建筑。吉泰公司接手后，主要是对市场的原星铁硼集市进行改造，并办理建字第450881201400026号建设工程规划许可证。因此，市场服务中心与吉泰公司签订的上述两份合同是双方的真实意思表示，没有合同法规定的无效情形；二、吉泰公司从2015年10月至今没有向市场服务中心支付租金，已经符合合同解除的法定和约定条件。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判，驳回吉泰公司的再审请求。
市场服务中心向一审法院起诉请求：1、判决解除吉泰公司与市场服务中心于2013年6月6日签订的《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》及《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》；2、判令吉泰公司退出桂平市第二农贸市场经营并将桂平市第二农贸市场（包括场地、现有房屋和设备等）交回给市场服务中心管理使用；3、判令吉泰公司付清所拖欠的市场租金270.67万元及逾期付款违约金309万元（暂计至2016年10月31日止，并判决以后按每月16.67万元计至退出并交回市场之日止）。
一审法院认定事实：2013年6月6日，市场服务中心（合同的甲方）与吉泰公司（合同的乙方）签订了《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》（以下简称《合同书》）及《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》（以下简称《补充协议书》）。《合同书》第一条约定：甲方提供桂平市第二农贸市场的房产（生活市场、成衣市场）及设施供乙方使用，乙方投入资金改造重建现有的上述桂平市第二农贸市场。改造后的土地及房屋产权仍归甲方所有，但甲方同意将新市场的一楼租赁给乙方使用（不得改变市场用途及功能），租赁期限20年，乙方在租赁期间独立经营及收益归乙方所有并每年向甲方缴交租金。第七条第7款约定：在租赁期间，甲方有义务协助乙方处理市场周边原有道路乱摆乱卖现象。租赁的期限：《合同书》第二条约定：乙方租赁甲方桂平市第二农贸市场一楼20年，自2013年8月6日起至2034年8月5日止（包括一年市场建设改造期，租金照付）。《补充协议书》第二条约定：自签订本补充协议之日起由乙方出资改建的该市场的二、三楼由乙方无偿使用40年（即自2013年8月6月起至2053年8月5日止），但市场产权仍属甲方所有。租金支付方式：《合同书》第三条约定：乙方租赁甲方的桂平市第二农贸市场20年（另加一年市场建设改造期，租金照付），乙方每年向甲方缴交租金200万元，租金实行每半年交一次（第一次在当年8月10日前支付、第二次在当年的2月10日前支付，依次类推），按照先付租金后使用的原则，在场地交付后的十天内乙方应支付第一次租金。改造事项：《合同书》第四条约定：乙方改造甲方所属桂平市第二农贸市场（包括市场、成衣市场）并覆盖菠萝坑河道，具体改、扩建范围以建设、规划部门确定红线图为准，改造方案送建设规划部门及甲方备案及认可。现有的桂平市第二农贸市场拆除费和改造重建市场的所有费用由乙方承担，由乙方投资重建新的桂平市第二农贸市场。第五条约定：乙方负责出资拆除甲方的上述桂平市第二农贸市场后并负责出资在原地重建三层钢混结构新市场。新建市场产权归甲方，甲方同意将市场整体租赁给乙方使用，租赁期满后乙方把市场一楼场地及设施无偿交回甲方。二楼和三楼由乙方无偿使用期满后把场地及设施无偿交回甲方。《补充协议书》第一条约定：乙方承诺对第二农贸市场改造投资额不少于2000万元，具体以投资审计报告为准。违约责任：《合同书》第九条第3款约定：乙方未按照约定时间支付租金的，应每日向甲方支付3000元作为延迟交租的违约金。乙方逾期两个月未缴纳租赁费的，甲方有权解除合同，收回乙方租赁的场地（包括市场内的设施）并有权另作安排。第4款约定：乙方在5个月内完成项目（以竣工验收合格为准）改造。因甲方的原因造成工程延误，乙方改造时间顺延（改造期：从2013年9月1日开工）。其他约定：《合同书》第十三条第14款约定:租赁期满，乙方应在三天内将租赁场地无偿交回给甲方（包括固定设施如天花地板、水电设施、消防设施、门窗、卫生间、电梯等设施）。所有移交物品及设施必须完好，不得变卖、拆除及毁坏。合同签订后，市场服务中心于2014年3月3日将第二农贸市场交付了给吉泰公司改造、建设，吉泰公司接收后对第二农贸市场进行了改造，重新建设成了三层钢混结构新市场，并于2015年1月份竣工验收并投入使用。在租赁期间，吉泰公司断断续续向市场服务中心缴交了第二农贸市场共20个月的租金（即从2014年3月缴纳至2015年10月份）合计329.33万元。之后吉泰公司以市场服务中心没有协助处理好市场周边原有道路乱摆乱卖现象（即马路市场）导致吉泰公司承租的第二农贸市场出租率低，市场经营不景气为由不缴交自2015年10月份（该10月份的租金是不足额缴交）起的租金给市场服务中心，暂计至2016年10月31日止尚拖欠市场服务中心租金合计204万元[即从场地交付之月2014年3月份至2016年10月份止（共2年8个月）的租金共为533.33万元-
已交的329.33万元]。期间吉泰公司曾多次发函给市场服务中心请求延缓缴交租金，但市场服务中心均复函表示不同意吉泰公司迟缓缴交租金。为此，市场服务中心诉至一审法院。
一审法院判决：一、解除桂平市市场开发服务中心与广西吉泰投资置业有限公司于2013年6月6日签订的《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》及《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》；二、广西吉泰投资置业有限公司应退出桂平市第二农贸市场经营并将桂平市第二农贸市场（包括场地、现有房屋及固定设施如天花地板、水电设施、消防设施、门窗、卫生间等设施）交回给桂平市市场开发服务中心管理使用；三、广西吉泰投资置业有限公司应支付租金204万元（租金暂计至2016年10月31日止，从2016年11月1日起至交回桂平市第二农贸市场给之日止，按每月16.67万元计算）给桂平市市场开发服务中心；四、广西吉泰投资置业有限公司应支付逾期支付租金的违约金30.6万元给桂平市市场开发服务中心；五、驳回桂平市市场开发服务中心的其他诉讼请求。
吉泰公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，确认吉泰公司与市场服务中心签订的《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》和《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》无效。
二审法院认定事实：市场服务中心提供了其与桂平市工商行政管理局于2001年8月13日签订的《市场资产移交协议》及《市场资产界定表》、《桂平市经济贸易局关于市工商局、市场开发服务中心请求将桂平市祥龙市场开发有限责任公司三宗土地使用证变更给市场开发服务中心的意见》、《桂平市工商行政管理局、桂平市市场开发服务中心关于与所办市场彻底脱钩的资产、债权债务移交协议书》、浔国用（2005）第1497号国有土地使用证、桂平市发改局《关于立项改造城区第二农贸市场项目的批复》、建设工程规划许可证、审批单、规划定点通知单、《桂平市市场服务中心通知》。二审法院对上述证据予以认定。
二审法院认为：市场服务中心提供的证据足以证明第二农贸市场属市场服务中心所有，市场土地使用权和建筑也归属市场服务中心，市场的建设、改造经过了建设规划和主管部门的审批、立项，吉泰公司与市场服务中心签订的《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》及《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》并未违反法律法规强制性规定，合法有效。吉泰公司称桂平市第二农贸市场的建筑未取得建筑工程用地批文、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，也没有建筑工程竣工验收等文件，属违章建筑；经查与事实不符，且吉泰公司一审时对涉案合同的效力并无异议，因此对吉泰公司提出的《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》及《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》无效的主张，不予采信。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
再审查明的事实与一、二审判决查明的事实一致。另查明，目前已交付使用的桂平市第二农贸市场并未经过竣工验收。
再审庭审中，市场服务中心认可并未完全按照92-023、95-042、95-043建设工程规划许可证及审批单核准的项目内容进行开发建设。
再审审理过程中，本院依法向市场服务中心进行释明，告知其主张的合同效力与本院根据事实查明的认定不一致，其可变更诉讼请求，市场服务中心表示坚持不予变更。
综合双方的答辩意见，本案的争议焦点为：案涉《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》、《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》是否有效？若无效，应如何处理？
本院认为，关于《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》、《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》是否有效的问题，关键在于两份合同中涉及的租赁标的第二农贸市场是否取得建设工程规划许可证。对此，市场服务中心提交了92-023、95-042、95-043建设工程规划许可证及审批单予以证实。经核实，上述许可证及审批单核准的项目内容与实际交付给吉泰公司的租赁标的物并不相符。而在再审庭审中，市场服务中心也认可实际建设中并未完全按照建设工程规划许可证核准的项目内容进行开发建设。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，市场服务中心将未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租给吉泰公司，故双方签订的《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》、《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》应为无效。对于市场服务中心称两份合同是合作改造的性质，并非单纯的租赁合同，且改造重建项目已经获得建设工程规划许可证的问题。从两份合同约定的内容来看，虽然约定由吉泰公司出资对第二农贸市场进行改造重建后承租，且改造重建亦取得建设工程规划许可证，但是合同中并未免除市场建设改造期的租金，也就是说合同系按照存在租赁标的物的状态一直收取租金，而且改造重建后的市场并未经过竣工验收即交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。”、《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，案涉《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》、《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》应为无效。原审判决认定错误，应予以纠正。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”之规定，本院依法向市场服务中心释明其主张的合同效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，其可变更诉讼请求，但市场服务中心坚持不变更诉讼请求，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，驳回市场服务中心的诉讼请求。
综上，市场服务中心与吉泰公司签订的《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》、《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》为无效合同，市场服务中心坚持不变更诉讼请求，故本院依法驳回其诉讼请求。一、二审判决认定基本事实不清，依照最高人民法院《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：
一、撤销贵港市中级人民法院（2017）桂08民终903号民事判
决；
二、撤销桂平市人民法院（2016）桂0881民初6003号民事判决；
三、驳回桂平市市场服务中心的全部诉讼请求。
一审案件受理费52376元，二审案件受理费52376元，共计104752元，由桂平市市场服务中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 莫宗艳
审判员 李萍萍
审判员 王华妍
二〇一七年十二月二十八日
书记员 李 磊