北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终31号
上诉人（原审被告）高明刚，男，1954年6月10日出生。
被上诉人（原审原告）北京市大龙绿港物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区裕龙花园四区33号楼。
法定代表人范有昕，总经理。
委托代理人胡海花，女，1979年12月15日出生。
委托代理人顾洁，北京百朗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘福军，男，1970年11月17日出生。
委托代理人辛淑伶（刘福军之妻），1973年10月26日出生。
被上诉人（原审第三人）王忠山，男，1963年8月15日出生。
委托代理人张蕴青（王忠山之妻），1960年7月22日出生。
上诉人高明刚因与被上诉人北京市大龙绿港物业管理有限责任公司（以下简称大龙物业）、刘福军、王忠山租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第01314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
大龙物业在原审法院起诉称：2013年9月18日，我公司与刘福军签订自行车车棚及车棚商店承包协议书，我公司将位于北京市顺义区×区（以下简称×区）×号楼自行车车棚及车棚商店承包给刘福军。此后，刘福军将车棚转租给高明刚，高明刚现在此居住。2014年10月12日，合同履行期限届满，次承租人高明刚继续占有使用拒绝腾退。为维护我公司合法权益，现诉至法院，请求判令：1.刘福军、高明刚将其实际占有使用的位于×区×号楼的自行车车棚腾退后交给大龙物业；2.刘福军、高明刚按照每日11.51元（租赁合同约定的年租赁费用4200元／365天）的标准向大龙物业支付逾期腾房占有使用费，时间自2014年10月13日始至高明刚实际将自行车车棚退还给大龙物业时止，刘福军、高明刚承担连带责任；3.本案诉讼费由刘福军、高明刚负担。
刘福军在原审法院辩称：我和大龙物业2014年10月12日签订的合同到期后因为各种原因无法续签，大龙物业让我腾房，但实际上看管车棚的是高明刚。
高明刚在原审法院辩称：我是2005年开始承租×区×号车棚，2014年10月12日合同到期，在到期之前大龙物业没有人书面或者口头通知我不再续签合同，我认为大龙物业有错在先。2014年10月13日、10月15日大龙物业经理带人到车棚闹事，当时都有派出所民警出警。我主张继续租用×区×号车棚，因为我有十年承租的优先权。另外，从2014年10月13日开始，物业就不让业主交纳看管车辆的费用，所以我不同意交占有使用费。诉讼费应当由大龙物业支付。
王忠山在原审法院辩称：因为2014年10月13日开始，大龙物业就不让业主交纳看管车辆的费用，我认为高明刚不应该腾退也不应该交车棚的使用费。
原审法院经审理查明：×区×号住宅楼、甲×号住宅楼、乙×号住宅楼、×号住宅楼及其附属设施（包括自行车棚）由北京市顺义区大龙城乡建设开发总公司开发建设。该公司将自行车棚交由下属子公司大龙物业管理使用，由大龙物业对外行使权利承担义务。2013年9月18日，大龙物业与刘福军签订《自行车车棚及车棚商店承包协议书》，双方约定大龙物业将×区×号楼自行车车棚及车棚商店承包给刘福军，承包期限自2013年10月13日起至2014年10月12日止；承包费为每年4200元，在签订协议时一次性交清；未经大龙物业同意刘福军不得将车棚及车棚商店转租、转让或者分租，一经发现，刘福军须在一个星期内整改，否则大龙物业有权终止协议。
法院审理中，高明刚提交10份租赁承包协议，证明2011年10月13日之前的协议是赵文生与王忠山或者张蕴青签署的。张蕴青与高明刚的妻子是亲姐妹关系，王忠山与张蕴青是夫妻关系。自2011年10月13日之后，刘福军承包了大龙物业的车棚，并与王忠山签订了该车棚的租赁承包协议。其中，最后一份协议于2013年10月13日签订。双方约定，刘福军将×区×号楼前自行车车车棚及车棚商店承包给王忠山，承包期限为2013年10月13日至2014年10月12日止。承包费用为每月350元，按年收取，签订协议时一次性交清。后，王忠山将车棚转租给高明刚夫妇，由高明刚夫妇实际看管车棚并在车棚居住。高明刚承担承包费用，每次交付给刘福军，再由刘福军交给大龙物业。刘福军、王忠山对协议的真实性认可，亦认可承包费用的数额及支付方式。刘福军认可知道实际承租人是高明刚。大龙物业称没有同意刘福军将车棚转租给王忠山，也没有见过刘福军与王忠山签订的协议，合同快到期时才知道是高明刚在实际看管车棚。刘福军主张大龙物业定期会到车棚进行卫生检查等，应当知道车棚转租的事情。
2014年10月13日，大龙物业的员工曾经去×区×号楼车棚让高明刚搬离。2014年10月13日后，高明刚没有向刘福军交纳过租赁费，刘福军也没有向大龙物业交纳租赁费；高明刚与大龙物业之间也没有签订房屋租赁相关协议。
高明刚称×区×号楼车棚最北端的三间房屋被出租给其他人了，该三间房与其占有使用的车棚是一个整体，但其一直没有占有使用该三间房。高明刚与大龙物业均认可大龙物业与刘福军签订的租赁合同到期前，即2014年10月12日前，车棚最北端南北长8.4米，东西宽5.5米的房屋都是由刘福军出租给高明刚之外的承租人，租金由刘福军收取，大龙物业并不知情。大龙物业与刘福军签订的租赁合同期满后，大龙物业将该房屋收回，出租给高明刚之外的承租人，收取租金。
经法院现场勘验，高明刚实际占有使用的车棚房屋四至为北起距车棚北墙8.4米处的隔离墙，南至车棚的南墙，东起车棚的东墙，西至车棚的西墙。
原审法院认定的以上事实，有当事人陈述、《自行车车棚及车棚商店承包协议书》、《自行车车棚及商店承包协议书》、房屋产权审查证明书等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用的原则，依照合同的约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，大龙物业与刘福军所签订的《自行车车棚及车棚商店承包协议书》未违背双方的真实意思及相关法律，应属有效。2014年10月12日协议书履行期限届满，双方也未续签协议书，应当认定双方协议已经履行完毕。协议终止后，刘福军理应将租赁的全部房屋腾退给大龙物业。现刘福军已将车棚最北端南北长8.4米，东西宽5.5米的房屋腾退给大龙物业。对于其余车棚房屋（四至为北起距车棚北墙8.4米处的隔离墙、南至车棚南墙、东起车棚东墙、西至车棚西墙），刘福军亦应当腾退给大龙物业。作为四至为北起距车棚北墙8.4米处的隔离墙、南至车棚南墙、东起车棚东墙、西至车棚西墙的车棚房屋的实际占有使用人，高明刚有协助刘福军腾退的义务。
因车棚最北端南北长8.4米，东西宽5.5米的房屋，大龙物业已经收回并向外出租，现大龙物业参照与刘福军签订的租赁合同中针对整个车棚及车棚商店的租金标准要求刘福军、高明刚支付合同履行期限届满后的房屋使用费并不合理，应当以刘福军、高明刚现实际占有使用的房屋状况计算合同履行期限届满后的房屋使用费为宜，因此法院酌定刘福军、高明刚按照每日9元的标准共同支付大龙物业合同履行期限届满后的房屋使用费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条之规定，判决：一、刘福军、高明刚于本判决书生效之日起三十日内将实际占有使用的位于北京市顺义区×区×号楼前的自行车车棚房屋腾退给北京市大龙绿港物业管理有限责任公司；二、刘福军、高明刚于本判决书生效之日起十五日内，按照每日九元的标准共同给付北京市大龙绿港物业管理有限责任公司自二○一四年十月十三日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，高明刚不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判由高明刚继续承租涉诉车棚，或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由大龙物业、刘福军、王忠山承担。主要上诉理由是：原审判决认定事实错误，判决依据不足，审判程序违法。大龙物业不是适格诉讼主体，无权就本案提起诉讼，涉诉车棚不是北京市顺义区大龙城乡建设开发总公司的财产，其无权将不属于自己的财产交由其下属子公司管理和使用。大龙物业一直清楚涉诉车棚的实际看管人是高明刚，因为高明刚在涉诉车棚内居住生活长达十年，这十年中大龙物业不时会到涉诉车棚进行卫生检查、张贴安全责任保证书、修理等，因此，在合同到期前应依一般合同履行原则就续签事宜与实际承租人进行协商，但大龙物业一直没有履行这一责任。本次租赁纠纷产生的真正原因是大龙物业意图违背事实规律和广大业主利益，用属于广大业主的财产谋取自己的高额不当利益，大龙物业一直想方设法逼迫高明刚腾退的主要原因是其准备大幅提高租金，转租他人。高明刚一直没有拒绝缴纳租金，是大龙物业一直拒绝收取，并于诉讼过程中多次在涉诉车棚内张贴告示，要求在车棚存车的业主向其缴纳存车费，致使高明刚自诉讼开始后虽一直兢兢业业履行管理责任却没有任何收入，现今生活已难以维持。本案属于物业管理纠纷范畴，大龙物业就其代管的属于小区全体业主的物业配套设施任意定价，随意出租，造成公共安全隐患，出现安全事故，其行为是否符合相关法律法规的规定，原审法院并未查明。
大龙物业、刘福军同意原判。
王忠山同意高明刚的上诉请求和理由。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查明，2007年10月12日，北京市顺义区×小区业主委员会与大龙物业签定《物业服务合同》，约定大龙物业为×小区提供物业管理服务。以上事实有当事人在二审期间的陈述、物业服务合同等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，大龙物业作为北京市顺义区×小区业主大会选聘的物业公司与刘福军签订的《自行车车棚及车棚商店承包协议书》未违背双方的真实意思及相关法律，应属有效，双方均应按照约定履行自己的义务。上述协议书至2014年10月12日租赁期间届满，且双方并未续签协议书，刘福军即应将租赁的全部房屋返还给大龙物业。现刘福军已将车棚最北端南北长8.4米，东西宽5.5米的房屋返还给大龙物业。对于其余车棚房屋（四至为北起距车棚北墙8.4米处的隔离墙、南至车棚南墙、东起车棚东墙、西至车棚西墙），刘福军亦应当返还给大龙物业。高明刚作为四至为北起距车棚北墙8.4米处的隔离墙、南至车棚南墙、东起车棚东墙、西至车棚西墙的车棚房屋的实际占有人，有协助刘福军返还的义务。高明刚主张其为实际承租人，大龙物业对此不予认可，而高明刚未提供充分证据予以证明，故本院不予采信。高明刚主张由其继续承租上述车棚房屋，不予返还的理由不能成立，本院不予支持。原审法院依大龙物业的诉请，判决刘福军、高明刚返还房屋并支付相应的房屋使用费并无不当。
综上，高明刚的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由刘福军、高明刚负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费70元，由高明刚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 万 丽 丽
代理审判员 贾 旭
代理审判员 吴 强 兵
二〇一六年一月十八日
书 记 员 仵霞书记员李月明