罗山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）罗民初字第1262号
原告罗山中建矿业有限公司。
法定代表人张庆明，该公司总经理。
委托代理人王立社，男，1966年12月出生，汉族。
委托代理人康华，河南保城律师事务所律师。
被告刘杨（曾用名刘洋），男，1963年2月出生，汉族。
委托代理人姚天恩，罗山县司法局周党法律服务所法律工作者。
原告罗山中建矿业有限公司与被告刘杨租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗山中建矿业有限公司的委托代理人王立社、康华与被告刘杨及其委托代理人姚天恩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗山中建矿业有限公司诉称，被告原系开办周党镇建烨新型建材厂的个体工商户，2008年，其将位于长安村和吊桥村交界处的膨润土加工厂的厂房及场地出租给被告作为制砖厂使用，租期暂定一年，租金为2.5万元，双方约定，不得随便改变使用、损坏场地及房屋内任何结构，不得转让及改变用途。合同签订时，被告只付了5000元租金，尚欠2万元租赁费用。被告在合同到期后，拒绝交还场地及房屋，并于2011年3月29日将场地及房屋转租给他人，经多次催要，被告拒不归还，双方的合同转为不定期租赁。为维护其合法权益，要求被告归还其所属的中建膨润土加工厂的厂房及场地；支付从2008年9月16日起至交还之日止的租赁费14.5万元；恢复水泥晒场的原状；返还转租场地及房屋的不当得利7.5万元。诉讼费用由被告承担。
被告刘杨辩称，其与原告签订租用协议，有偿租用原告的水泥场地和房屋，租赁期满后，原告既没有来办理场地及房屋的交接手续，也没来结清账款，其多次联系不上原告，该场地及房屋实际上一直闲置至今，为使场地和房屋不被人侵占和破坏，其只得雇请人员照看场地，原告应支付其看场费。原告要求其支付合同期满后的租赁费无事实和法律依据。原告要求其返还不当得利款7.5万元毫无根据，其与他人签订合同与原告的场地和房屋无任何关系，请求法院在查明事实的情况下依法判决，维护其合法权益。
经审理查明，2007年2月6日，罗山中建矿业有限公司与罗山县周党镇长安村民委员会及吊桥村民委员会签订了“征地协议”，征用了两村在周党镇工业园区位于钟党路北侧的土地36.56亩，用于建设膨润土加工厂，征地及青苗树木补偿款共310000元。2007年至2008年间，罗山中建矿业有限公司在征用的土地上建设了约1000平方米的房屋，并硬化了约10000平方米的地面作为晒场。2008年9月16日，罗山中建矿业有限公司与刘杨当时个体经营的罗山县周党镇建烨新型建筑材料厂签订了“征用协议”，双方约定了“罗山中建矿业有限公司将征用的36.56亩土地内建设的房屋和水泥场地全部租给相邻的罗山县周党镇建烨新型建筑材料厂使用，租用时间暂定为壹年，年租金25000元，在房屋内建设隔墙及安装门、窗、网等设施由罗山县周党镇建烨新型建筑材料厂支付费用，乙方在租赁期内必须管好甲方的一切厂区内一切设施……，如果有损坏，乙方无条件修复或照价赔偿”等内容。协议上“乙方”由刘杨签名（署名为“刘洋”），没有加盖罗山县周党镇建烨新型建筑材料厂印章。协议签订后，刘杨交付了5000元租金，对其余租金20000元写了欠条一张，取得了厂房、场地的使用权，后刘杨将厂房安装了门窗水电并投入使用。合同到期后，双方既没有续签合同，也没有书面通知对方交还房屋和场地终止合同。
审理中，罗山中建矿业有限公司陈述合同到期后，其多次找到刘杨要求返还场地和厂房，刘杨既不付租金，也拒不交还场地和厂房，并于2011年3月29日以每年5万元价格将该场地厂房租给饶伟、康海明，收取了租金20万元，场地和厂房一直都在使用，场地被损坏。为证明其主张，其提供了2011年3月29日刘杨与饶磊签订的“场地出租协议”一份，该协议约定了“…甲方把原建烨建筑材料厂的场地及房子全部租给乙方使用，租金每年伍万元…”等内容；提供了对场地和厂房拍摄的照片20张，照片显示场地有机械作业，堆放了大量的石料及石子，看不到场地硬化的路面；还提供了2009年11月18日的工程总结算单一份，证明路面硬化工程支出。对此，刘杨则提出了反驳意见，称欠罗山中建矿业有限公司的租金20000元，已用虎刚欠其砖款12000元经原告同意作抵了其中的租赁费，并提供了虎刚于2009年7月31日书写的欠条予以证明。对照片拍摄的场地，刘杨称没有将场地租给饶磊，其于2011年租给饶磊的场地约有3亩，是其自己厂里的土地，还有变压器，共收取了18万元租金；饶磊在使用其场地时，有时候石子滚落到原告的场地上，现在场地上堆放的是康海明的石子，是今年堆放的，已停止没干了。刘杨还表明房屋内放有物品，是为防止老百姓进去。刘杨还陈述罗山县周党镇建烨新型建材厂，原来是其私人经营的厂，其已于2012年转给他人为合伙企业。刘杨提供了2007年12月20日和2012年9月12日的两份“征地协议”，证明其原来经营的罗山县周党镇建烨新型建筑材料厂共有面积32.99亩。罗山中建矿业有限公司不认可刘杨出具的虎刚书写的欠条作抵租赁费，坚持刘杨出租的是其场地和厂房。
另查明，纠纷发生后，罗山中建矿业有限公司在向本院起诉时，曾将饶磊和康海明作为第三人起诉，后又向本院申请撤回了对二人的起诉，本院亦作出裁定准予其撤回对饶磊和康海明的起诉。
本院确认的上述事实有租用协议、欠条、照片、征地协议、场地出租协议、调查笔录及当事人陈述等证据在卷证实，并经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务，对方当事人可以解除合同，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。罗山中建矿业有限公司与刘杨原经营的罗山县周党镇建烨新型建筑材料厂于2008年9月16日签订的“租用协议”，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，应当具有法律效力。罗山中建矿业有限公司按约定将厂房和场地交付给刘杨使用，刘杨应当履行每年支付租赁费25000元的义务。合同自2009年9月16日到期后，双方没有续签合同，也没有终止合同。刘杨陈述其原来经营的罗山县周党镇建烨新型建筑材料厂有32.99亩，其于2011年3月29日租给饶磊的土地有约3亩，并于2012年将该厂转让给他人成为合伙企业，其没有将罗山中建矿业有限公司的厂房和场地租给他人。但其与饶磊于2011年3月29日签订的“场地出租协议”明确约定了“甲方把原建烨建筑材料厂的场地及房子全部租给乙方使用，租金每年伍万元”等内容，且刘杨陈述饶磊已支付了其180000元租金。两者之间明显存在矛盾。截止目前，刘杨承租的厂房仍在使用，场地堆放有大量的石料和石子。刘杨也陈述场地上堆放的石料和石子是康海明的，由此可以认定刘杨将其承租的厂房和场地租给他人。因罗山中建矿业有限公司此前没有对刘杨继续使用承租其的厂房和场地提出异议，双方签订的原合同应继续有效，应视为不定期的租赁合同，其也没有在刘杨的转租行为发生后提出异议，应视为同意转租，双方也应按原租赁合同履行。由于刘杨没有给付租赁费，已构成违约，现罗山中建矿业有限公司要求解除合同，并要求刘杨归还承租的厂房和场地，理由充分，本院依法予以支持。刘杨已承租罗山中建矿业有限公司的厂房和场地超过六年，应当按合同约定每年支付25000元的租赁费，罗山中建矿业有限公司要求刘杨按六年支付租赁费，除已付的5000元，还应支付145000元，没有超过刘杨实际应支付的租赁费，本院亦予支持。刘杨在使用和转租厂房和场地期间，造成水泥晒场场地损坏，应当承担责任，因该场地原工程价款和现损坏程度无法确定，故应支持罗山中建矿业有限公司请求刘杨恢复水泥晒场原状的请求。刘杨在转租承租的厂房和场地期间获得的收益应归其所有，罗山中建矿业有限公司在要求刘杨支付租金后，将刘杨转租的收益作为不当得利要求返还75000元，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。刘杨辩称其已将虎刚欠其砖款12000元作抵租赁费，因罗山中建矿业有限公司不予认可，刘杨也提供不出该欠条抵作租赁费的有力证据，故本院不予采信。刘杨辩称在合同期满后其没有使用承租的厂房和场地，还请人照看，不应支付租赁费，与事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零九条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、解除原告罗山中建矿业有限公司与被告刘杨（刘洋）签订的“租用协议”；
二、被告刘杨支付原告罗山中建矿业有限公司租赁费145000元（不含已给付的5000元）；于判决生效之日起十日内付清；
三、被告刘杨于判决生效后二十日内将承租的厂房和场地恢复原状并交付给原告罗山中建矿业有限公司；
四、驳回原告罗山中建矿业有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元，由原告罗山中建矿业有限公司负担1400元，被告刘杨负担3200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 柳 军
审判员 任大贵
审判员 高 控
二〇一五年一月二十二日
书记员 熊 涛