湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴苏民初字第749号
原告赵xx
委托代理人黄xx
被告xx公司
法定代表人陈xx
委托代理人首xx
委托代理人刘xx
第三人xx公司
法定代表人赵x
委托代理人谭xx
委托代理人李xx
原告赵xx与被告xx公司、第三人xx公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵xx及其委托代理人黄xx，被告xx公司的委托代理人首xx、刘xx，第三人xx公司的委托代理人谭xx、李xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月26日，原告从广州军区房地产管理局郴州房地产管理处承租了郴州市八一路D区-3号门面。2012年3月31日原告将承租的门面转租给被告xx公司。2013年10月31日被告法定代表人陈xx向原告提出书面异议，要求降低租金标准。2014年5月23日，原告与被告xx公司签订第二份门面租赁合同，同日，被告法定代表人陈xx向原告出具一份借条，注明欠原告房租款总计720000元，约定在2014年6月12日前归还。欠款到期后，被告未按约还款。故原告诉至本院，请求判令：1、被告向原告偿付房屋租金720000元，违约金648000元，共计1368000元；2、解除原告与被告xx公司签订的门面商铺租赁合同。被告支付原告的4万元押金不予返还；3、第三人搬出本案争议的租赁“门面商铺”，并恢复本案“门面”隔墙；4、被告承担本案诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，向本院举证如下：
1、军队地产租赁合同，拟证明本案涉及门面来源合法；
2、门面租赁合同，拟证明原、被告于2012年3月31日签订第一份租赁合同，该合同是双方当事人的真实意思表示；
3、异议书，拟证明被告法定代表人陈xx于2013年10月31日书面向原告提出异议，要求降低租金标准，并注明未及时交纳2013年房租的原因；
4、门面商铺租赁合同，拟证明原、被告于2014年5月23日签订第二份门面商铺租赁合同，该合同是双方真实意思的表示；
5、企业法人营业执照，拟证明被告的主体资格；
6、借条，拟证明原告与被告的债权债务关系成立；
7、企业注册登记资料，拟证明第三人具有法人资格。
被告xx公司辩称，一、双方在第一份合同中约定发生争议时应向郴州市仲裁委员会申请仲裁，而不是向法院起诉，对本案管辖权有异议；二、本案主体不适格，该债务是陈xx个人债务；三、违约金计算错误，应以280000元基数计算，而不是借条中的720000元。且双方约定的违约金过高，请求法院依法核减。四、我方不同意解除合同，双方在合同也没有约定解除权，如解除必然导致整个商场租户的利益损失。
被告xx公司未向本院提交证据。
第三人xx公司陈述，第三人对本案涉及门面享有合法使用权，且已经履行了所有义务。若法院责令第三人搬出，会导致整个商场无法使用，第三人希望原、被告不解除这份合同。
第三人xx公司就其主张，向本院提交了租赁合同、租赁场地平面图，拟证明第三人对涉案门面享有合法的使用权，该门面与其它门面形成一个整体，若解除合同将造成更大的损失。
经庭审组织双方质证，双方的质证意见如下：
被告对原告提交的证据的真实性均无异议，但对证据2、3、4、6的的证明方向有异议，认为是陈xx的个人行为，与被告公司无关。第三人对原告提交的证据1-6认为与第三人无关，不发表质证意见。对证据7无异议。
原告对第三人提交的证据认为与其无关，不予质证。被告对第三人提交的证据无异议。
原告、第三人所举证据真实、合法，与本案有关联性，均可作为认定本案事实的依据。
本院根据庭审举证、质证及当事人的当庭陈述，认定本案事实如下：
2011年11月26日，原告赵xx与广州军区房地产管理局郴州房地产管理处签订一份《军队房地产租赁合同》，约定由赵xx承租广州军区房地产管理局郴州房地产管理处位于湖南省郴州市八一路D区商住楼-3号房，租赁期限为2012年1月1日至2016年12月31日，原告赵xx在不违背合同约定的前提下，经广州军区房地产管理局郴州房地产管理处书面同意，可以签订转租合同。
2012年3月31日，原告赵xx与陈xx签订《门面租赁合同》，约定将其承租的八一路D区商住楼-3号房转租给陈xx，租赁期限为2012年4月1日至2017年3月31日，该门面第一、二年的租金为36万元／年，第三、四年为40万元／年，第五年为45万元／年。租金支付方式为提前一个月，按年付，押金4万元等。合同签订后，陈xx按约向原告支付了400000元，包括第一年租金360000元、押金40000元。2013年10月30日，陈xx向原告提出书面异议，称市场行情不好，请求原告降低门面租金。
2014年5月23日，经过房屋所有权人广州军区房地产管理局郴州房地产管理处同意，原告赵xx与被告xx公司签订《门面商铺租赁合同》，合同约定：一、原告赵xx将郴州市八一路D区商住楼-3号门面租给被告xx公司，租赁期为30个月，自2014年6月1日起至2016年11月30日止，租金每年为280000元，押金40000元。签订合同时支付第一年的租金；二、被告方在不影响房屋主体结构的基础上，可根据营业需要对上述房屋进行改造，在合同终止、解除租赁关系时，装修或改造与房屋有关的设施全部归原告所有；三、违约责任，被告未按时向原告支付所应付款项属于违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向原告支付所欠款千分之三的违约金，逾期二个月，视为合同终止。双方同时约定在合同执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，可诉请房屋所在地人民法院解决。被告xx公司的法定代表人陈xx于合同签订当日向原告出具了一份借条，借条内容：“现欠赵xx房租款总计柒拾贰万元整。约定在2014年6月12日之前归还。”，此款包括2012年3月31日签订的门面租赁合同所欠的租金420000元、2014年5月23日签订的门面商铺租赁合同的第一年租金280000元，降低房租补偿款20000元。
2014年4月20日，被告xx公司与第三人xx公司签订租赁合同。被告xx公司将郴州市八一路D区商住楼一、二层共4650平方米（包括原告赵xx郴州市八一路D区商住楼-3号门面）出租给第三人xx公司，租赁期限为10年2个月，自2014年6月1日至2024年7月31日。本案诉争的郴州市八一路D区商住楼-3号门面由第三人xx公司使用，第三人xx公司为经营需要，将门面隔墙拆除。
本院认为，本案争执的焦点：一、陈xx于2012年3月31日与原告赵xx签订《门面租赁合同》是代表被告公司行使职权还是个人行为。二、本案违约金的计算基数与计算标准的认定。
关于焦点一，陈xx于2012年3月31日与原告签订门面租赁合同后，在该合同租赁期限内于2014年4月20日以被告公司名义将门面转租给了第三人xx公司。庭审过程中，被告方也认可陈xx承租原告的商铺是代表公司，且陈xx的行为未超越作为被告公司法定代表人的权限，故，陈xx于2012年3月31日与原告签订的合同应该视为代表被告公司行使职权，对外作出的行为应由被告承担责任。
关于本案争执焦点二，原告主张逾期付款按合同应付欠款的千分之三计算每日违约金，被告xx公司辩称约定标准过高，且原告未提交证据证实被告逾期付款造成的实际损失。本院认为原告主张过高，依法予以核减，对于双方合同有约定逾期付款违约金的参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算。对于没有约定逾期付款违约金标准的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。陈xx出具的欠房租款720000元借条中有280000元是基于双方有合同约定计算逾期付款违约金，其余440000元是原、被告之前合同所欠租赁费用，双方约定了付款期限，但未约定逾期付款违约金的计算标准，故本案违约金为78959.99元（280000元×5.6%÷360天×300天×4倍=52266.66元；440000元×5.6%÷360天×300天×130%=26693.33元，合计78959.99元）。
综上所述，原告赵xx与被告xx公司于2014年5月23日签订的《门面商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，被告xx公司未按合同支付房屋租金，原告诉请被告支付所欠房租720000元合法有据，应予支持。根据双方合同第二十二条约定，应付款项未按时支付逾期二个月，视为合同终止。故原告诉请解除双方签订的门面商铺租赁合同，本院予以支持。合同解除后，被告应将承租门面返还给原告，该门面现由第三人xx公司使用，原告诉请第三人搬出门面，本院予以支持。原告诉请第三人恢复隔墙，与合同约定不符，本院不予支持。原告诉请被告支付的40000元押金不予返还未提交依据，本院不予支持。被告xx公司答辩本案债务系陈xx的个人债务及本案应由郴州市仲裁委员会管辖与本院查明的事实不符，本院不予采纳，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告赵xx与被告xx公司于2014年5月23日签订的《门面商铺租赁合同》。
二、被告xx公司在本判决生效之日起十日内支付原告赵xx房租费720000元。
三、被告xx公司在本判决生效之日起十日内支付原告赵xx违约金78959.99元。
四、第三人xx公司在本判决生效之日起十五日内腾退湖南省郴州市八一路D区商住楼-3号门面。
五、驳回原告赵xx的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费17472元，由原告负担7267.74元，被告xx公司负担10204.26元，限于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
代理审判员 郭文晖
二〇一五年八月二十日
书 记 员 刘小杆
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。