上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1139号
上诉人（原审被告）上海云润园艺有限公司，住所地上海市松江区XX镇XX公路XX号XX幢XX楼XX室。法定代表人季纪龙，执行董事。委托代理人盛国华，上海亚冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张传余，XX年XX月XX日生，汉族，住安徽省寿县XX乡XX村XX队。上诉人上海云润园艺有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，2012年10月29日，张传余（合同乙方）与上海云润园艺有限公司（以下简称云润公司，为合同甲方）签订长亭雅居《房屋租赁使用合同》一份，约定：1、甲方系“长亭雅居”房屋的产权人，土地性质为国有，在乙方充分了解、清楚房屋权属、性质等状况的基础上，经友好协商，就租赁房屋相关事宜达成一致；2、该房屋坐落于上海市松江区XX路XX弄，乙方向甲方以租赁形式获得该项目XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的承租权，系争房屋建筑面积为44.30平方米，租金为人民币（下同）270,000元，此房屋为毛坯房；3、乙方承租的房屋租赁期限为二十年，自2013年11月30日至2033年11月29日止，系争房屋土地使用权为50年，自2005年8月6日至2055年8月5日止；4、租赁期满后，系争房屋的租赁期限自动顺延至系争房屋土地使用权期满，系争房屋无需另行支付租金，但应与物业公司续签物业服务合同；5、房屋用途为企业生活配套设施用房；6、2012年10月30日前支付租金135,000元，2013年3月30日前支付租金54,000元，2013年7月30日前支付租金54,000元，剩余租金27,000元于交房当日支付，甲方交付房屋时，乙方付清全部租金，该处合同手书：“全款已付清，违”；7、甲方应于2013年11月30日前将系争房屋交付乙方使用（毛坯房），乙方应根据甲方的要求至物业公司办理相关入户手续；8、房屋通水、通电，电话线路到户，开户用户自理并承担开户费用；9、甲方交付的房屋应符合建设工程经竣工验收合格等条件；10、甲方如未按合同约定的期限交付房屋，则自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已付租金的万分之三的违约金。若甲方逾期交房超过90日的，乙方有权单方解除本合同，乙方解除合同的，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起七天内向乙方退还已支付的租金，并应按照总额20%的标准向乙方支付违约金，若违约金额不足以弥补乙方损失的，则甲方应承担不足部分的赔偿责任等；11、附件三约定，交房时需缴纳的相关费用包括分电表、水表每户100元等。合同签订后，云润公司于2014年3月21日向张传余出具了金额为262,710元的发票。张传余于2014年3月21日与案外人上海A有限公司就系争房屋签订《物业管理服务协议书》，张传余陈述系在该日交房。原审审理中，张传余提供两张商户名称为“云润园艺联阳路店”的签购单，时间、金额分别为2013年3月30日54,000元、2013年11月29日81,000元，张传余陈述签订合同当日交付首笔“租金”135,000元，以上合计已支付全部租金。同时，张传余提供银行明细及收据陈述，因云润公司逾期交房，故云润公司向张传余支付逾期违约金7,090元，同时云润公司于2014年3月21日向张传余收取水电表费200元，故云润公司收取“租金”开票金额为262,710元。云润公司对张传余的上述陈述不予认可，认为房款支付时间、金额以发票为准。原审另查明：包括系争房屋所在的松江区XX路XX弄XX幢XX号房屋的权利人为云润公司，土地用途为一类工业用地（企业生活配套设施用地）。云润公司在他案中确认其未取得销售房屋的相应资质，系争房屋性质为配套设施，不能分套出售。原审审理中，张传余陈述其同意在云润公司返还房款后三日内搬离系争房屋，并将房屋返还给云润公司。经由原审法院释明，云润公司坚持合同有效，不要求在本案中处理房屋使用费。原审审理中，张传余请求法院判令：1、张传余与云润公司签订的房屋租赁合同无效；2、云润公司返还张传余支付的租金270,000元；3、云润公司按照中国人民银行同期贷款利率支付张传余上述购房款的利息损失（自2013年1月14日开始至实际返还之日止）。原审庭审中，张传余明确上述诉请3中，其中54,000元、81,000元的利息自实际支付之日起计算利息，剩余款项以开票日即2014年3月21日起计算利息。云润公司辩称：不同意张传余的全部诉请。原审认为，一、关于所涉合同的性质与效力。张传余、云润公司签订的协议虽名为房屋租赁使用合同，但该合同中关于“租赁期限为20年”、“租赁期满后，系争房屋的租赁期限自动顺延至本房屋土地使用权期满，系争房屋无需另行支付租金”、“租金在交付时全部付清”等相关内容，实质为双方在一定条件下就转让系争房屋达成的买卖合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中的租赁协议关于转让房屋的标的、价格均约定明确，其中关于租赁期限、价款给付以及违约责任的约定内容也明显有别于通常的租赁合同，且云润公司也已经收受了绝大部分价款，故双方实际已就系争房屋达成了买卖关系。鉴于双方签订上述协议时房屋未满足交付条件，故双方之间的法律关系应为商品房预售合同法律关系。商品房预售许可证是商品房预售的条件，云润公司在无预售许可证的情况下与张传余签订合同，且至今仍未取得预售许可证，违反了法律禁止性规定，故上述协议依法应认定为无效。同时，云润公司将土地性质为一类工业用地（企业生活配套设施用地）上建造的房屋分套出售的行为已违反了土地管理的相关法律规定，涉案的合同亦因此应认定为无效。本案中，云润公司作为房屋的权利人，其对房屋和土地的性质以及房屋不得分割出售应当是明知的，故其应承担主要的过错责任。而张传余理应在签订合同时对标的物的性质及云润公司有无相应资质进行审查，故其对合同的无效应承担次要的过错责任。二、关于无效后果的处理。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于张传余已支付的“租金”实际为房价款，在合同无效后，云润公司应返还张传余。但是关于张传余实际已经支付的租金金额，张传余、云润公司存有争议。对此法院认为，首先对于张传余通过刷卡方式支付的两笔金额，根据其商户名称以及刷卡时间，法院确认系张传余为支付“租金”而为。对于剩余款项，张传余称系现金支付，云润公司未予认可，则需要结合其他的证据予以认定。现张传余陈述其实际支付270,000元，而云润公司因逾期交房支付其7,090元，现合同被认定无效，则该7,090元应自其已付款中予以扣除。对于“水电表费”200元，张传余提供了收据，该收据的收款日期与发票日期一致，且收款单位亦加盖了云润公司的公章，故法院认可张传余已付价款为发票款额和收据款额的总和，计262,910元，云润公司应予返还。关于张传余主张的已付款利息损失，张传余对于合同无效承担次要责任，故结合其过错，法院认定由云润公司自发票日2014年3月21日起向张传余支付按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。原审审理中，张传余同意向云润公司返还系争房屋，并无不当，法院予以确认。对于张传余占用房屋期间的使用费等，经由法院释明，云润公司坚持合同有效，不要求在本案中处理房屋使用费，故本案中不作处理，云润公司可另案主张。原审法院审理后于二○一五年十二月十六日作出判决：一、张传余与上海云润园艺有限公司于2012年10月29日签订的《房屋租赁使用合同》无效；二、上海云润园艺有限公司于判决生效之日起十日内返还张传余购房款262,910元；三、上海云润园艺有限公司于判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期同类贷款利率支付张传余262,910元的利息（自2014年3月21日起至实际返还之日止）；四、张传余于判决生效之日起十日内将坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋返还上海云润园艺有限公司。案件受理费5,350元，减半收取2,675元，由上海云润园艺有限公司负担（于判决生效之日起七日内交付原审法院）。判决后，云润公司不服，上诉于本院称：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。上诉人与被上诉人均明确知晓系争房屋不能买卖，也从未达成过任何买卖合同或者认购合同，原审法院将双方间的租赁合同关系认定为房屋买卖合同关系，并以商品房买卖的相关法律规定来处理本案，属认定事实不清，适用法律错误。上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求或将本案发回重审。被上诉人张传余辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。在本院审理中，双方当事人一致确认，如果法院认定合同无效，上诉人就系争房屋向被上诉人返还的房款数额应为262,710元，并以此来计算被上诉人相应的利息损失。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的协议虽名为《房屋租赁使用合同》，但从合同内容看，明显与一般的租赁合同不同，协议中对转让房屋的标的、价格所作的约定明确具体，实为双方在一定条件下就系争房屋的买卖达成的合意。原审法院认定双方实为买卖合同关系，并无不当，本院予以认同。鉴于上诉人至今未取得预售许可证，不具备对房屋进行预售的条件，而且违反土地管理的有关规定，将一类工业用地（企业生活配套设施用地）上建造的房屋予以分套出售，其行为已违反了相关法律的禁止性规定，故双方签订的协议应为无效。合同被认定为无效后，根据合同无效后果的处理原则，上诉人应将收取的购房款返还给被上诉人，并向被上诉人支付该款相应的利息损失，被上诉人应当将系争房屋返还给上诉人。至于上诉人应当向被上诉人返还的购房款数额，鉴于双方在二审中一致确认应为262,710元，并以该数额来作为计算利息的标准，本院予以准许，故对原审相关判决予以变更。至于被上诉人使用系争房屋期间的房屋使用费，鉴于经原审法院释明，上诉人坚持合同有效，不要求在本案中处理房屋使用费，故本案中不作处理，上诉人就此可另行主张。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3456号民事判决第一、四项；二、变更上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3456号民事判决第二项为：上海云润园艺有限公司于判决生效之日起十日内返还张传余购房款262,710元；三、变更上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3456号民事判决第三项为：上海云润园艺有限公司于判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期同类贷款利率支付张传余262,710元的利息（自2014年3月21日起至实际返还之日止）。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,675元，二审案件受理费5,350元，均由上诉人上海云润园艺有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……