北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终3153号
上诉人（原审被告）：北京科创慧谷商务发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创四街36号院5号楼3层333室。
法定代表人：黄世根，经理。
委托诉讼代理人：马嘉，北京市中友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：艾娜，女，1985年6月19日出生，回族，无业。
委托诉讼代理人：陈博，北京市京兴律师事务所律师。
上诉人北京科创慧谷商务发展有限公司（以下简称科创慧谷公司）因与被上诉人艾娜定金合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初5212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
科创慧谷公司上诉请求:撤销一审判决；改判驳回艾娜一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由艾娜承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。
一、一审判决认定事实不清。1.从艾娜提供的录音中可知，艾娜自称其2016年3月12号时不租了，接着2016年3月14日艾娜向科创慧谷公司注册地发出不再承租房屋的律师函，从上述证据可以看出是艾娜屡次提出不再承租科创慧谷公司的房屋。2.科创慧谷公司不存在违约行为。艾娜于2016年2月26日到五粮液大厦找到科创慧谷公司负责租赁的林经理要求承租科创慧谷公司的房屋，于是双方签订《租房定金协议》，约定双方2016年3月5日前将房屋交付艾娜，但是艾娜没有在2016年3月5日前来科创慧谷公司办公地点五粮液大厦签订房屋租赁合同。科创慧谷公司的地点是固定的，艾娜来签过协议，而科创慧谷公司并不知道艾娜的居住地点，故一定是艾娜前来租赁地双方才能签订合同。艾娜没有来签约是双方未能签订租赁协议的原因。艾娜2016年3月10日来五粮液大厦找到科创慧谷公司林经理对房屋面积进行实地测量并签字确认。科创慧谷公司当时要求艾娜签订合同，艾娜要求将房屋面积图加盖科创慧谷公司公章后才能签订合同，随后科创慧谷公司将两份图纸都拿回科创慧谷公司盖章。至此艾娜没有向科创慧谷公司相关人员提出过不承租房屋的请求。实际测量时房屋已经空置，具备交付条件，科创慧谷公司要求艾娜进驻装修，以免影响科创慧谷公司出租临近商铺。即使科创慧谷公司没有在2016年3月5日前交付房屋，也不构成违约，只是顺延免租期。在房屋不存在交付障碍的情况下，科创慧谷公司不会故意拖延不交房。
二、一审法院对于重要的违反常理的事实不予查清，有失公正。艾娜称其在2016年3月14日曾向科创慧谷公司以EMS形式邮寄要求解约的律师函，科创慧谷公司没有收到。因为该邮件的邮寄地址为北京市北京经济技术开发区经海六路5号院11号楼三层306室，收件人为黄世根，电话号码不详。该地址为科创慧谷公司注册地址，科创慧谷公司不在此处办公，科创慧谷公司实际办公地址是北京市北京经济技术开发区科创四街36号院3号楼402室和五粮液大厦。艾娜不向五粮液大厦邮寄律师函的行为不合常理，艾娜的行为是为了逃避违约责任。艾娜提交的录音资料中的人并非科创慧谷公司工作人员。以上种种均系反常行为。
三、艾娜自行放弃了入驻商铺的权利，按照约定无权请求返还定金，一审法院判决科创慧谷公司返还定金于法无据。根据艾娜2016年3月10日要求确认房屋面积的行为，科创慧谷公司有理由相信其想继续承租房屋，但在此后，艾娜未到五粮液大厦与科创慧谷公司签订房屋租赁合同，因此科创慧谷公司于2016年4月5日向艾娜发函通知其与科创慧谷公司签订房屋租赁合同。此时科创慧谷公司尚不知道艾娜已经起诉，科创慧谷公司收到法院传票日期为2016年4月21日。科创慧谷公司直到2016年4月5日仍有与艾娜签订房屋租赁合同的诚意，已经尽到各种合同义务。在接到法院传票后，科创慧谷公司得知艾娜确实不想承租科创慧谷公司的房屋，为避免损失进一步扩大，科创慧谷公司于2016年4月27日与案外人签订租赁协议并将房屋交付给案外人。这是符合法律规定和公平原则的。
艾娜辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，不同意科创慧谷公司的上诉请求，请求判决驳回科创慧谷公司上诉，维持原判。事实与理由：双方签订《租房定金协议》是双方真实意思表示，合法有效。科创慧谷公司在收取艾娜定金后，无正当理由未与艾娜签订租赁合同，未将房屋交付给艾娜反将房屋转租他人，违反协议约定，应当承担双倍返还定金的责任。
艾娜向一审法院起诉请求：1.判决科创慧谷公司双倍返还定金共计348210元；2.本案诉讼费用由科创慧谷公司承担。
一审法院认定事实：2016年2月26日，艾娜（乙方）与科创慧谷公司（甲方）签订《租房定金协议》，约定：“甲方所拥有的将要出租给乙方的房屋位于北京市东城区珠市口东大街11号楼五粮液大厦，一层西侧共636平米。甲方以房屋现状交付于乙方使用。双方商定租赁期限为2016年3月5日起至2026年3月4日止。免租期45天。如因甲方原因未在2016年3月05日前将房屋交付于乙方，则免租期顺延。免租期内乙方向甲方支付0.6元/平米/天管理费。乙方在签订本协议时支付甲方定金人民币174105元。甲方收到定金后应书面签收。该定金在双方签订正式租赁合同后自动转为乙方支付给甲方的房屋押金。签订该定金协议时，乙方向甲方支付该定金。本协议签定后至租期开始前，如甲方违约，则双倍返还上述定金与乙方；如乙方违约，则定金不予退还，作为甲方损失补偿；如因本大厦产权方原因导致甲方与产权方合同无法签订，甲乙方双方均不承担违约责任，甲方将收到乙方的定金如数返还乙方。双方商定租金为9.0元/平米/天（包含物业管理费，空调费，发票税费），第二年按3%逐年递增。乙方以转账形式支付给甲方，支付方式为押叁个月租金，付两个月租金。未经甲方同意乙方不得将该房屋转租。甲方未来成立项目公司与产权方变更租赁合同主体后，乙方予以相应变更。甲乙双方商定在2016年3月5日前签订房屋租赁合同，到时甲方应带好有效证件，乙方应带好本人有效证件（公司签约应带好公司有效证件）。甲乙双方任何一方不如期签约可视为违约。”同日，艾娜向科创慧谷公司预交定金174105元，科创慧谷公司为艾娜开具收据。
2016年3月14日，艾娜向科创慧谷公司发出律师函，主张因科创慧谷公司违约，要求解除定金合同并双倍返还定金。该律师函邮件未签收。2016年4月，科创慧谷公司向艾娜发函，要求艾娜于2016年4月6日前来公司签署正式租赁合同，该邮件未签收。经一审法院询问，科创慧谷公司主张涉案房屋已另行出租。一审庭审中，双方均同意解除《租房定金协议》。科创慧谷公司主张双方未签订正式租赁合同系艾娜自身原因造成，并提交房屋面积图佐证，该房屋面积图上有艾娜签名，日期为2016年3月10日。
一审法院认为，艾娜与科创慧谷公司签订的《租房定金协议》，系双方当事人的真实意思表示，该合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据本案查明事实，科创慧谷公司在收取定金后，无正当理由未依《租房定金协议》约定与艾娜签订正式合同，且未将涉案房屋交付给艾娜；在《租房定金协议》尚未解除的情况下，又将艾娜预订的房屋转租他人，已构成违约。科创慧谷公司主张系艾娜未按期签约，凭其提供的房屋面积图，虽然艾娜在2016年3月10日在房屋面积图上签字，但不能依此推断科创慧谷公司的该项主张。科创慧谷公司作为收取定金的一方，应当双倍返还定金。对于艾娜主张双倍返还定金的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：北京科创慧谷商务发展有限公司于判决生效之日起十日内双倍返还艾娜定金三十四万八千二百一十元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，科创慧谷公司提交了证人王某的证言，证明艾娜一直通过房屋中介沟通变更租赁面积事宜，导致未能签订租赁合同。王某自称其系北京华美大成房地产经纪有限公司（以下简称华美大成公司）总经理，五粮液大厦房屋对外出租的消息是科创慧谷公司的工作人员林森告诉王某的，由华美大成公司对外发布出租信息，华美大成公司带来的客户最终签订租赁合同后，由科创慧谷公司向王某支付佣金。艾娜通过华美大成公司发布的出租信息找到王某要求看房。王某带领艾娜看房，艾娜看中五粮液大厦一层一处房屋后，对租赁面积多次提出变更要求。科创慧谷公司多次要王某催促艾娜签订合同，艾娜均以承租面积不确定为由不过去签合同。后来在王某的强烈要求下，艾娜才在面积确认图上签字确认。
关于签订《租房定金协议》的过程，王某认可其当时在签约现场，签约地点在科创慧谷公司位于北京市亦庄的办公地点，不在五粮液大厦，《租房定金协议》的文本是科创慧谷公司提供的。关于2016年3月10日艾娜在房屋面积图上签字确认的过程，王某称其在五粮液大厦将艾娜签过字的房屋面积图交给林森回科创慧谷公司盖章后，林森就走了。
艾娜在一审中提交了一份艾娜与王某的电话录音证据，王某对该证据的真实性予以认可。
艾娜对王某证人证言的真实性、关联性均不予认可，认为王某主张双方没有签订租赁协议的原因系艾娜多次提出变更租赁面积，但是艾娜最终确认的房屋面积图上的面积与《租房定金协议》中约定的面积相同，没有证据表明艾娜提出过变更租赁面积的要求；王某与科创慧谷公司存在利害关系，故王某的证人证言存在不实之处。
本院经审理查明：艾娜在一审中提交了一份艾娜与王某于2016年3月30日通话的电话录音，科创慧谷公司在一审中对该证据不认可，认为科创慧谷公司没有王某这个人。二审程序中，科创慧谷公司申请王某出庭作证。王某确认该电话录音的真实性。该录音中记载有如下内容：“王某：我们呢也准备要统一签合同，就这几天这两三天的事儿。艾娜：您定好是几号了么，几号签合同。王某：谁啊？艾娜：您啊。具体日子定了没有。王某：我们就清明节之后就开始了，具体日子啊，没定。为什么，我不是跟你说了吗，五粮液这边做清算呢么，这桌子椅子再来都没啦……艾娜：我3月12号的时候跟您说，您往上报一下，我不租了，咱们协商一下把这定金给退了……艾娜：我上次已经跟您说了，咱们啊，不是2月26号不是签的合同吗，然后呢，3月5号就应该交房，您没交，告诉我们3月5号能动工也没动工，您那边不是说3月5号签不了协议么，得推迟，到4月1号对吧。王某：嗯，对。艾娜：到今天也没有签那协议，所以这一个月吧，也没动工也没交房。对于我们这边来说，也造成各种损失了，这个损失也挺多的……王某：本身您是违约的，就这么简单。艾娜：我哪里违约了？王某：因为您不租了。艾娜：我不租，是在你们违约之前啊，我不租是因为3月5日给我房，没给，3月5日你也不让我们动工，到4月份你才让我们动工呢……”。
科创慧谷公司在一审中提交了一份国信招标集团有限公司于2016年1月14日向科创慧谷公司出具的《中标通知书》，通知科创慧谷公司在五粮液大厦招租招标项目中成为中标人，并通知科创慧谷公司在收到该通知书原件后30天内，到五粮液大世界（北京）商贸有限公司与委托单位办理签订合同等有关事项。因科创慧谷公司未提交证据原件，艾娜在一审中对该证据的真实性不予认可。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，艾娜与科创慧谷公司签订的涉案《租房定金协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应严格按照合同约定履行相应义务。
根据《租房定金协议》的约定，双方应于2016年3月5日签订房屋租赁合同，任何一方不如期签约视为违约，如艾娜违约，则无权要求返还定金，如科创慧谷公司违约，则应双倍返还定金。现双方未于2016年3月5日签订房屋租赁合同，本案的争议焦点是导致2016年3月5日未能签订房屋租赁合同的原因是艾娜违约还是科创慧谷公司违约。对此，本院作如下四方面分析：
第一，科创慧谷公司认可，王某作为中介，要全程参与艾娜与科创慧谷公司的签订房屋租赁合同的签约过程。王某亦认可，其负责沟通科创慧谷公司与承租人之间的签约过程。虽然王某作证称艾娜由于多次调整租赁面积而迟迟不肯签订房屋租赁合同，但是王某并没有提交其他证据佐证艾娜有调整租赁面积的行为，相反，2016年3月10日艾娜在房屋面积图上确认的房屋面积与2016年2月26日双方在《租房定金协议》中约定的面积完全相同，王某在2016年3月30日的电话录音中亦只字未提艾娜调整租赁面积的问题，而只是强调艾娜当时不想租房就是艾娜的违约行为。故本院认为科创慧谷公司关于艾娜以调整租赁面积为由不愿意签订房屋租赁合同的主张不能成立。
第二，科创慧谷公司主张其在2016年3月5日之前已经具备交房的条件，但是根据其在一审中提交的《中标通知书》可知，科创慧谷公司并非五粮液大厦的产权人，而仅是通过招租招标中标的承租人。发标单位于2016年1月14日刚刚制作完成《中标通知书》，科创慧谷公司未证明其何时收到该通知书原件，亦未证明其何时按照该通知书的要求，与招标委托单位签订了相关合同、办理了相关交接手续，结合王某在2016年3月30日电话录音中关于五粮液大厦正在清算的相关陈述，本院认为科创慧谷公司关于其在2016年3月5日之前已经具备了交房条件的主张，依据不足，不能成立。
第三，科创慧谷公司认为艾娜没有在2016年3月5日前来科创慧谷公司的办公地点五粮液大厦签订房屋租赁合同，科创慧谷公司如此主张的前提是认为房屋租赁合同的签约地点应为五粮液大厦，而艾娜有义务主动到五粮液大厦找科创慧谷公司签约。鉴于其一，《租房定金协议》系在科创慧谷公司位于北京市经济技术开发区的办公地点签订，该协议上未明确约定房屋租赁合同的签订地点。作为《租房定金协议》文本的提供者和房屋的出租方，科创慧谷公司应当主动联系艾娜，在2016年3月5日前协商确定签约的具体地点，而不是理所当然地认为应当在五粮液大厦签订房屋租赁合同。其二，科创慧谷公司未提交证据证明其在2016年3月5日前在五粮液大厦具有办公地点，相反，根据王某的陈述和科创慧谷公司的自认，2016年3月10日艾娜签字确认的房屋面积图还需要林森拿回科创慧谷公司去盖章，这表明直到2016年3月10日科创慧谷公司的印章也没有保存在五粮液大厦，而签订房屋租赁合同需要加盖科创慧谷公司的印章，可见2016年3月5日无法在五粮液大厦完成签订房屋租赁合同的工作。其三，退一步讲，即使科创慧谷公司在五粮液大厦具有办公地点，其也未举证证明艾娜对此已经知晓。故科创慧谷公司该项上诉主张，亦不能成立。
第四，即使艾娜2016年3月5日没有到五粮液大厦签约，根据双方没有争议的事实，艾娜于2016年3月10日到达五粮液大厦与科创慧谷公司的工作人员林森签署房屋面积图，此时，科创慧谷公司也有机会与艾娜签订房屋租赁合同。科创慧谷公司主张其当时提出与艾娜签订房屋租赁合同但是艾娜不同意，但是科创慧谷公司并未就此提交充分证据予以证明，王某作为当天参与签字确认房屋面积图的当事人，在作证时也只字未提林森有与艾娜进行签订房屋租赁合同的沟通。
综合本案证据，本院认定2016年3月5日未签订房屋租赁合同系由于科创慧谷公司违约造成。科创慧谷公司依约应当承担双倍返还定金的责任。一审法院判令科创慧谷公司向艾娜双倍返还定金，并无不当。
科创慧谷公司关于艾娜发出解除协议的律师函的地址不符合常理、艾娜自行放弃入驻商铺的权利等上诉主张，与本案双方诉争的双倍返还定金无关，本院不予支持。
综上，科创慧谷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6524元，由北京科创慧谷商务发展有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛 红
审 判 员 孙兆晖
审 判 员 赵婧雪
二〇一七年四月十四日
法官助理 李 楠
书 记 员 王 宇