青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民一终字第226号
上诉人（原审原告）高铁昆。
委托代理人沙启春、宁渊，青海君剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）西宁杰森房地产开发有限公司。
法定代表人曾克剑，董事长。
委托代理人陈照才，青海盛通律师事务所律师。
上诉人高铁昆与被上诉人西宁杰森房地产开发有限公司（以下简称杰森公司）买卖合同纠纷一案，高铁昆向西宁市城西区人民法院提起诉讼，该院于2013年7月4日作出（2013）西民一初字第220号民事裁定，高铁昆不服，提起上诉。本院于2013年9月24日作出（2013）宁民一终字第240号民事裁定，将本案发回重审。西宁市城西区人民法院重审时，高铁昆请求杰森公司承担逾期办理土地使用权证的违约金12293.91元，该院于2014年4月21日作出（2014）西民一初字第117号民事判决，高铁昆不服，提起上诉。本院于2014年6月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月2日公开开庭审理了本案，上诉人高铁昆及其委托代理人宁渊、被上诉人杰森公司委托代理人陈照才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年4月21日，杰森公司与中国网络通信集团公司青海分公司签订《商品房住宅团购协议书》，约定由中国网通青海分公司选购杰森公司开发建设的位于西宁市城西区五四西路与冷湖路交汇处“凤凰城”商住楼房地产项目，中国网通青海分公司选购的住宅为第二单元部分和其他单元部分住宅共68套，团体购买商品住宅的价格为2000元每平米；杰森公司必须在房屋交付使用后六个月内为团购住户办理手续完整的《国有土地使用权证》和《房屋产权证》。20O6年5月16日，该公司与高铁昆签订《西宁市商品房买卖合同》一份，由高铁昆购买位于西宁市城西区五四西路＊号＊单元＊＊＊＊室住房一套，该合同中关于该土地的取得方式记载为“以划拨方式取得”。2007年3月15日，杰森公司出具《关于改变土地使用权方式的承诺书》载明：鉴于我公司与青海网通公司员工臧建宁等75户团购住宅签订的《商品房买卖合同》中关于“出卖人以出让方式取得位于五四西路…”的约定与备案的《商品房买卖合同》中土地性质不符，经双方协商同意，20O7年3月底前分别与团购人员签订《商品房买卖合同》（电子注册版），合同签订后继续按约定支付房款。为了使买受人利益得到保障，从中国网通青海分公司应于2007年6月底支付的综合通信楼款项中扣100万元作为土地使用权变更为“出让形式”的保证金；臧建宁等75户团购房房屋产权手续于房屋交付后150日内办理完毕（买受人拿到房产证和“出让性质”且使用权为70年的土地使用权证）；150日内不能办理的每日扣总房款0.3％的违约金，直到扣完为止。杰森公司作出承诺后于2008年1月将所建房屋交付高铁昆使用，并为高铁昆办理了房屋所有权证，但就高铁昆要求办理“出让性质”的土地使用权证一事，杰森公司以不能办理为由拒绝办理，导致纠纷产生。
另查明，1997年9月10日，西宁市计划委员会以（1997）市计资字第143号《关于虎台二号街坊安居工程开发建设项目建议书的批复》批准青海杰森房地产开发有限公司在西宁市城西区五四西路（虎台二号街坊）占地5.0945公顷的土地上建设虎台二号街坊安居工程，后西宁市人民政府于1998年8月10日以宁政（1998）183号文件批准征用城西区彭家寨乡杨家寨村53063平方米建设用地作为虎台2号街坊安居工程建设用地。2003年12月24日，杰森公司经申请以划拨方式取得西宁市城西区五四西路（虎台二号街坊）8816.20平方米建设用地使用权（该宗土地为高铁昆、杰森公司产生纠纷的土地）；在土地登记卡上记载：2003年12月30日，“青海杰森房地产开发有限公司”更名为“西宁杰森房地产开发有限公司”；2005年3月31日，杰森公司取得建设用地规划许可证及建设工程规划许可证；2005年4月25日，取得建设工程施工许可证；2005年9月20日取得商品房预售许可证；2011年11月7日西宁市国土资源局以宁国土资（2011）589号《西宁市国土资源局关于西宁杰森房地产开发有限公司商业用地的批复》中同意将位于五四西路该宗土地分摊出3335.44平方米的国有建设用地出让给杰森公司作为商业用地，并确定由杰森公司交纳土地出让金1397.55万元。根据《地名证明）该宗地地址由原“五四西路”现变更为“五四西路29号”。
再查，杰森公司20O3年11月19日向西宁市工商局递交公司设立登记申请书，注册资本400万元，发起人为青海杰森房地产开发有限公司出资300万元与冯学明出资100万元，2O04年3月26日冯学明将持有的100万元公司股份转让给刘银海，2005年11月22曰，青海杰森房地产开发有限公司将持有的300万元股份转让给曾克剑。
再查，高铁昆于2013年3月7日将该房屋出卖给王成蕊，王成蕊已于2O13年3月26日重新办理房屋所有权证变更登记，将涉案房屋过户至王成蕊名下。
原审法院认为，高铁昆在诉讼中已将涉案房屋出售于王成蕊，并办理了房屋过户登记手续。鉴于房屋与其所依付土地的不可分割性，该房屋项下从权利一并转让，杰森公司即使存在逾期办理土地使用权证的违约行为，实际权利受到侵害的是现房屋所有权人，且高铁昆并未提交其与现房屋买受人有“对土地使用权证逾期办理情形下权利行使主体为高铁昆”约定的相关证据，故高铁昆诉求无法律依据，不予支持。遂判决：驳回高铁昆的诉讼请求。案件受理费107元，由高铁昆负担。
高铁昆不服上诉称，高铁昆于2006年5月与杰森公司签订《购房协议书》，购买由杰森公司开发的“凤凰城”商住楼住宅。因双方在签订此《购房协议书》时杰森公司隐瞒了该房产所属土地为“划拨”性质的事实，在正式与杰森公司签订在房产部门备案的《购房协议书》时发现受到蒙骗并交涉，为此杰森公司于2007年3月15日向包括高铁昆在内的75户该住宅团购客户出具一份《关于改变土地使用权方式的承诺书》承诺：“张建等75户住宅团购西宁市五四西路与冷湖路交汇处风凰城商住楼房地产项目房屋产权手续于房屋交付后150日内办理完毕（买受人拿到房产证和出让属性且使用权70年的土地证）；150日内不能办理的每日扣总房款0.3%的违约金，直到扣完为止”；同时杰森公司在该协议书中承诺：“为了使买受人利益得到保障，从中国网通青海省分公司应于2007年6月底支付的综合通信楼款项中扣100万元作为土地使用权变更为出让的保证金。”2008年1月，高铁昆所购住宅建成并交付使用，高铁昆依约向杰森公司全额交付了购房款，但该公司并未依照其承诺办理并交付“出让”性质的土地使用权证，为此，高铁昆请求判令杰森公司支付高铁昆因其未能办理“出让”性质土地使用权证的违约金12293.9l元。由于原判认定事实错误，请求撤销原判，判令杰森公司支付违约金。
杰森公司以原判认定事情清楚，适用法律正确应驳回上诉进行了答辩。
经二审审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2014年7月7日，王成蕊明确表示杰森公司因未能办理“出让”性质土地使用权证赔偿的违约金归高铁昆所有，王成蕊不再向杰森公司主张。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，在本案中，虽然高铁昆已经转让了所购房屋的所有权，但依据杰森公司向包括高铁昆在内的75户住宅团购客户出具《关于改变土地使用权方式的承诺书》，未能给高铁昆按期办理出让性质的土地使用权证，杰森公司即构成违约。双方并未约定高铁昆转让房屋即免除了杰森公司应承担的违约责任。高铁昆有权按此承诺主张杰森公司承担相应违约责任。在高铁昆放弃主张杰森公司承担违约责任的权利或杰森公司实际承担违约责任之前，高铁昆与杰森公司之间的商品房买卖合同并未全面履行完毕，且二审时杰森公司亦愿意承担违约责任。同时，现房屋买受人王成蕊亦明确表示违约金归高铁昆所有，不再向杰森公司另行主张。鉴于以上事实，高铁昆的上诉理由成立，应予采纳。一审判决认定基本事实清楚，但处理结果欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西宁市城西区人民法院（2014）西民一初字第117号民事判决，即驳回高铁昆的诉讼请求。
二、西宁杰森房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付高铁昆违约金12293.91元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件诉讼费各107元由西宁杰森房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李宏宁
审判员 靳 玲
审判员 王 鹏
二〇一四年七月二十二日
书记员 葛 艳
附：审理本案适用的法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条、当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条一款、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。