广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1202民初360号
原告卢明润。
特别授权委托代理人卢钟信，广西河城律师事务所律师。
委托代理人卢安汉，广西河城律师事务所实习律师。
被告韦国军。
被告蓝杏满。系被告韦国军妻子。
被告韦某。
法定代理人韦国军，系被告韦某的父亲，本案被告。
法定代理人蓝杏满，系被告韦某的母亲，本案被告。
以上三被告共同委托代理人黄乃道，广西金城江律师事务所律师。
原告卢明润诉被告韦国军、蓝杏满、韦某建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理后，依法组成由审判员谢忠迎担任审判长，审判员朱胤丞、人民陪审员韦庆民参加的合议庭，于2016年3月3日公开开庭审理了本案。书记员黄奇担任法庭记录。原告卢明润的委托代理人卢钟信、卢安汉，被告韦国军、蓝杏满及三被告的委托代理人黄乃道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，三被告所在的金城江区六圩镇六圩社区板乐队集体土地因城市建设需要被国家征收，三被告因此取得国家安置的国有出让土地一宗。2009年12月18日，原、被告双方签订《协议书》，约定：被告将位于河池市金城江区六圩社区板乐生活安置区国有出让土地一宗（面积为80.5平方米）转让给原告，转让价格为30万元。原告先向被告支付定金10万元，待被告取得该土地使用权证，通知原告经原告认可，并过户到原告名下后，原告即付转让费余款20万元。
《协议书》签订后，原告依约支付给被告定金10万元，而被告未按协议约定履行义务。2015年11月，原告得知被告在国土资源局已办理土地使用权证至其名下，要求被告通知原告，让原告确认，以便支付余款20万元，并将该土地使用权证过户至原告名下。被告明确答复原告其不再履行协议书义务亦不再转让该宗土地给原告。综上，原告认为该土地为国有出让土地，原、被告双方签订的《协议书》合法有效，原告履行了义务，被告不履行协议约定义务属违约，特向人民法院提起民事诉讼，请求：1、判决被告继续履行2009年12月18日原告和被告签订的《协议书》；2、判决被告将位于河池市六圩社区板乐生活安置区被告取得的国有出让土地一宗，面积为80.5平方米，建设用地规划许可证过户到原告名下；3、所有诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、双方于2009年12月18日签订的《协议书》一份，证明原、被告签订土地转让协议书，被告将其取得的河池市六圩社区板乐生活安置区土地一宗国有土地转让给原告；
2、银行取款、开户存款回单，证明原告支付给被告购地定金10万元；
3、土地供应协议书，证明政府给被告供应土地；
4、建设用地规划许可证，证明被告取得建设用地规划许可证；
5、建设用地批准书，证明被告获得该国有出让土地；
6、私人住宅用地规划审批单，证明争议土地已能够建设房子；
7、法院判决书2份，证明类似案件中父母签订的转让协议在没有子女的同意情况下也是有效的，并且转让土地不需要相关政府部门的审批同意。
被告韦国军、蓝杏满、韦某辩称，1、原、被告双方于2009年12月8日订立的《协议书》属无效的协议，该协议约定了由被告将自己取得的安置地转让给原告。该地是国家安置用地，未经过政府相关部门的批准而擅自转让是无效的。安置地是政府按照每户人口分配的，被告韦国军、蓝杏满不能擅自转让属于被告韦某部分的安置地。被告韦某未在本案协议书上签名，其监护人也未代理其在协议书上签名，故韦某不是本案协议书的相对人，作为本案被告不适格；2、本案协议书已经无法继续履行。原、被告约定转让的生活安置地是位于生活安置地规划平面图第57号，该第57号安置地因政府的规划变动，被告韦国军、蓝杏满未获得该地块的使用权，协议书的第三、四条约定，被告取得土地使用权证后，通知原告办理变更手续，现在被告无法取得该地块土地使用权证，合同标的物已经不存在，转让安置地的条件已无法成就，本案协议书无法继续履行；3、原告要求把被告韦国军、蓝杏满、韦某现获得的另外一块生活安置地（第××号）的建设用地规划许可证办理到原告名下，没有事实和法律依据。因双方协议约定转让的系第57号地而非108号地，第××号地不是协议约定的标的物，特别是第××号安置地安置的不仅是韦国军、蓝杏满，还安置了家庭成员韦某，韦某不是合同相对人，原告无权主张该安置地的权利，且韦某系未成年人，未成年人的权利依法应得到保护。
被告韦国军、蓝杏满、韦某为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、韦国军、蓝杏满公民身份证，证明被告身份信息；
2、河池市人民政府关于韦克列等一百一十七户申请受让国有土地使用权批复，证明政府将六圩社区板乐组生活安置用地由城西大道西面调整到城西大道东面，被告转让给原告的建设用地已经不存在；
3、土地供应协议书，证明2010年5月21日河池市土地储备中心与韦国军、蓝杏满，韦某三人订立土地供应协议书，权利人为三人，韦国军、蓝杏满二人无权转让韦某的份额；
4、河池市住房和城乡建设局文件住建设字（2010）38号，证明2010年2月26日人民政府对六圩板乐队生活安置用地重新作出规划；
5、六圩社区板乐生活安置规划平面图，证明2010年7月26日重新规划的平面图，韦国军一户安置在108号地块；
6、六圩社区板乐生活安置区规划平面图，证明2008年6月24日的平面图，韦国军安置在57号；
7、证明材料，证明板乐队长及社区证明原安排给三被告的安置地现已变动给碧桂园地产商开发；
8、建设用地许可证，证明安置用地权利人为三被告，未经过韦某的同意不能擅自转让。
本院于庭前依职权调取河池市国土资源局档案室《证明》一份，证明该局档案室未存有三被告的用地档案材料，仅存有三被告的建设用地档案材料。
经开庭质证，对原告所提供的证据，三被告对证据1的真实性无异议，对合法性有异议，该协议违反国家有关规定，未经韦某同意，韦国军、蓝杏满不能擅自转让土地。对证据2无异议。对证据3真实性无异议。对证据4真实性无异议，认为恰恰证明该土地系分配给三被告。对证据5的证明内容有异议，认为该证据并不能证明该土地能转让。对证据6真实性无异议。对证据7有异议，认为法院的判决书不能作为证据使用，且案件的事实不一样，不能作为定案依据。
对三被告所提供的证据，原告对证据1无异议；对证据2真实性无异议，对关联性及证明内容有异议，该文件只是说明调整安置地，未办理土地证前，土地所有权都归土地储备中心，安置地仍然存在；对证据3的真实性无异议，对关联性及证明内容有异议，协议书签订时被告韦某尚未成年，韦国军和蓝杏满作为韦某父母有权代理签订协议；对证据4，认为该证据被告方未提交原件，无法质证不予认可，无法证明对安置地规划进行了调整；对证据5无异议；对证据6，认为该证据无原件，不能作为证据来认定本案事实；对证据7的三性有异议，该证明不足以认定安置地调整，社区居民委员会作出认定土地的主体不适格，且出具证明与被告有关系，不予认可；对证据8真实性无异议，对证明内容有异议，该证据无法证明双方签订的协议是无效协议。
原、被告双方对本院庭前依职权调取的河池市国土资源局档案室《证明》均无异议。
本案第一次开庭后，本院依职权到河池市住房和城乡建设局调取了六份证据如下：1、关于申请办理建设用地手续报告；2、土地供应协议书；3、建设用地规划许可证；4、私人住宅建设用地规划审批单存根；5、住宅用地红线图；6、六圩镇六圩社区板乐队生活安置规划平面图。
对于本院依职权到河池市住房和城乡建设局调取的六份证据，原告的质证意见为：1、对证据1、2的真实性、内容、合法性有异议，因为政府所划的六圩社区板乐队生活安置区只有一个地方，现在这份证据与2010年5月21日的土地供应协议书不一样，应该以最后一份政府与被告签订的土地供应协议书为准，故该份土地供应协议书真实性和内容是不合法的。对证据3、4、5、6都是出现两份，质证意见与证据1、2一致；2、六圩社区板乐队生活安置区政府只划了一个地方，如果从法院调取的6份材料上看，这个安置区是在城西六十米大道的北面调整到六十米大道的南面，两者相距仅有60米，都是在板乐队的对面，原告与被告签订的土地转让协议的标的是六圩社区板乐队生活安置区，双方交易时未到现场指界，所以本案争议的合同标的是可以确定的。三被告的质证意见为：对证据1至6，真实性、合法性、关联性均无异议，这六份证据证明原告向被告所购买的宅基地已经不存在，政府已经变更安置另外一块宅基地给被告，本案合同的宅基地的标的地点已经变更，规划图也不一样，原、被告合同约定的买卖宅基地的地号也不一样，协议书上约定的57号地块已经不存在，政府重新规划的宅基地与双方合同中约定的宅基地已经变更，双方没有另外签订其他协议，此地非彼地，本案合同已经无法履行。另认为，原告在与被告签订协议书时已经懂得57号地的地点方向，对这片土地原告是熟悉的，所以原告签合同的时候是懂得57号地的地点的。政府重新规划前后两块地的距离有1公里，并非像原告所称的两地相距只有60米。
本院对双方当事人无异议的证据予以认定和采纳，对当事人有异议的，但能反映本案客观事实，与本案有关联性的证据，本院亦予以认定和采纳，与本案无关联性的证据，本院不予采纳。
综合原、被告的陈述、举证及庭审调查，本院确认以下法律事实：被告韦国军与被告兰杏满系夫妻，被告韦某系韦国军与兰杏满的女儿，出生于2002年11月3日。2009年7月19日，河池市土地储备中心根据河池市人民政府河政发（2005）31号文有关规定与韦国军、蓝杏满、韦某签订《土地供应协议书》，从土地储备库中供应位于河池市金城江区六圩镇六圩社区板乐生活安置小区内第57号的一块国有出让土地予三人作为一次性生活安置用地，安置用地面积为80.5平方米。2009年11月23日，三被告取得该57号地块的《建设用地规划许可证》（私地字第451201200900296号），该地块至本案诉讼时未办理土地使用权证书。2009年12月18日，以被告韦国军、蓝杏满作为甲方与原告卢明润作为乙方签订《协议书》，协议约定：一、土地位于河池市××区六圩镇××社区××乐队生活安置用地，甲方该安置地位于河池市金城江区六圩镇六圩社区板乐队生活安置规划平面图第五十七号，面积为7米×11.5米=80.5平方米，土地性质为国有出让；二、甲方自愿将上述土地使用权转让给乙方，转让费为人民币30万元，特别说明，在甲方取得土地使用证之前的所有费用由甲方自己承担。在甲方取得自己名下的土地使用证后过户到乙方名下发生的费用由乙方自己承担；三、费用支付方式：1、乙方在协议生效后，先行支付定金10万元给甲方；2、等甲方取得土地使用证后，通知乙方，经乙方认可后，乙方即付余款20万元给甲方；四、如因国家政策变动，甲方的土地使用证不能转户给乙方，甲方必须如数退还收取乙方的款项。协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，原告即于签订协议当日支付了定金10万元给被告韦国军。在庭审中，三被告亦认可收到原告支付的定金10万元。2010年6月2日，河池市人民政府作出河政函（2010）196号《关于韦克烈等一百一十七户申请受让国有土地使用权批复》，主要内容为：“金城江区六圩镇六圩社区板乐组韦克烈等一百一十七户：你们申请受让国有土地作生活安置宅基地的报告收悉。由于城西新区建设布局调整，河池市人民政府（河政函（2010）147号文）将你组的生活安置用地由城西大道西面调整到城西大道东面。根据《河池市城市规划建设征收和征用土地补偿安置暂行办法》（河政发（2005）31号）的有关规定，市土地储备中心将位于河池市城西新区内地块编号为N5-09和N5-10号的或有储备土地9418.50平方米（不含生活安置小区内公共设施用地）安排给你组韦克烈等一百一十七户被征地户的生活安置用地。经审查，该地块经自治区人民政府以桂政土批函（2006）356号文批准征收为国有建设用地。河池市住房和城乡建设局已将该地块规划为私人住宅用地……。附：六圩社区板乐组生活安置建设用地用户名单”。在该生活安置建设用地用户名单中，户名为韦国军、蓝杏满、韦某的地块编号为108号，面积为80.5平方米。2010年5月21日，河池市土地储备中心根据河池市人民政府河政发（2005）31号文有关规定重新与韦国军、蓝杏满、韦某签订《土地供应协议书》，从土地储备库中供应位于河池市金城江区六圩镇六圩社区板乐生活安置小区内第××号的一块国有出让土地予三人作为一次性生活安置用地，安置用地面积为80.5平方米。2010年5月26日，三被告取得该108号地块的《建设用地规划许可证》（私地字第451201201000318号），该地块至本案诉讼时未办理国有土地使用权证书。现原告认为被告于2015年11月在国土资源局已办理土地使用权证至其名下，要求被告履行协议约定义务而被告拒绝履行协议约定义务，故诉至本院，引起本案。
本案争议焦点为：1、本案《协议书》的效力问题；2、本案《协议书》是否应继续履行。
本院认为，一、关于本案原、被告双方于2009年12月18日签订的《协议书》的效力问题。建设用地使用权转让合同，是指建设用地使用权人将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款的合同。首先，2009年11月23日，三被告即以国家生活安置的方式取得本案《协议书》上第57号地块的《建设用地规划许可证》（私地字第451201200900296号），该诉争地块具备了进入市场进行依法转让的条件。其次，虽然本案《协议书》上第57号地块的权利人为韦国军、蓝杏满、韦某，而在《协议书》上签名的只有韦国军、蓝杏满。因韦某出生于2002年11月3日，双方于2009年12月18日签订本案《协议书》时，韦某尚未年满10周岁，而韦国军、蓝杏满系其法定代理人，根据《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款的规定，不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。以及根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。另，本案《协议书》中第57号地块虽被告未取得土地使用权证书，在法律上未产生取得该土地使用权的法律效力，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定明确了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。综上，对于三被告关于本案双方签订的《协议书》属无效协议的抗辩主张，本院不予采纳。故本院确认被告韦国军、蓝杏满作为甲方与原告卢明润作为乙方于2009年12月18日签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制效力性规定，为合法有效的合同。
二、关于本案《协议书》是否应继续履行的问题。本案三被告于2009年11月23日取得位于河池市金城江区六圩镇六圩社区板乐生活安置小区内第57号地块的《建设用地规划许可证》（私地字第451201200900296号）。2009年12月18日，以被告韦国军、蓝杏满作为甲方与原告卢明润作为乙方签订《协议书》，自愿将上述安置用地转让给原告。该协议明确约定被告转让给原告的安置用地位于河池市金城江区六圩镇六圩社区板乐队生活安置规划平面图第五十七号。2010年6月2日，河池市人民政府作出河政函（2010）196号《关于韦克烈等一百一十七户申请受让国有土地使用权批复》：由于城西新区建设布局调整，河池市人民政府（河政函（2010）147号文）将金城江区六圩镇六圩社区板乐组韦克烈等一百一十七户的生活安置用地由城西大道西面调整到城西大道东面。被告韦国军、蓝杏满、韦某一户亦属生活安置用地调整的一百一十七户之一，调整后的生活安置用地地号为108号，并于2010年5月26日取得该108号地块的《建设用地规划许可证》（私地字第451201201000318号）。至此，本案《协议书》约定的标的物，即位于河池市金城江区六圩镇六圩社区板乐队生活安置规划平面图第五十七号，河池市人民政府因城西新区建设布局调整规划，已由城西大道西面调整到城西大道东面，该标的物的位置、地号、《建设用地规划许可证》均已变更，本案《协议书》约定的标的物第五十七号地块至本案诉讼时未办理土地使用权证书，该土地事实上已无法再办理土地使用权证书。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。因本案《协议书》事实上已经无法继续履行，故对原告本案的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
驳回原告卢明润的诉讼请求。
案件受理费5，800元，由原告卢明润承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费5，800元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谢 忠 迎
审 判 员 朱胤丞人民陪审员韦庆民
人民陪审员 韦 庆 民
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 黄 奇
本判决书附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十条第（一）项当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。