浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瓯民初字第1431号
原告：温州万科中梁置业有限公司。
法定代表人：赵海峰。
委托代理人：陈永旭，浙江平宇律师事务所律师。
被告：李毅。
被告：胡培。
原告温州万科中梁置业有限公司（以下简称万科中梁公司）为与被告李毅、胡培商品房预售合同纠纷一案，于2014年12月4日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2015年1月5日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭进行审理。被告李毅、胡培于2015年4月20日向本院提起反诉，本院经审查依法予以受理，并决定与本诉合并审理，但庭审过程中，反诉原告胡培无正当理由中途退庭，本院依法按反诉原告胡培自动撤回反诉处理，反诉原告李毅向本院申请撤回反诉，本院予以准许。本案于2015年5月14日公开开庭进行了审理，原告万科中梁公司的委托代理人陈永旭，被告李毅、胡培已到庭参加诉讼，但被告胡培在庭审中途未经本院准许无故退庭。本案现已审理终结。
原告万科中梁公司起诉称：2013年8月9日，被告李毅与原告签订编号为201390006360261的《商品房买卖合同》及附件，约定：买受人购买出卖人开发的“留园”（推广名：金域中央）项目第4幢1703号商品房，建筑面积128.58平方米，单价25080.31元/平方米，总价3224826元；买受人应在合同签订当日支付首期房款974826元，剩余房款225万元申请按揭贷款；买受人应在本合同签订之日起10日内提供按揭贷款所需全部资料、办理委托公证，并与银行办妥按揭相关手续，按揭贷款应在放款条件达到之日起20日内到达出卖人账户；若买受人逾期未办理公证委托，或未办妥按揭手续，或拒绝提供按揭办理所需资料，或买受人提交的资料、买受人资信不满足银行要求导致按揭未获批准，或按揭贷款未在约定期限内到达出卖人账户的，则买受人应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任，且出卖人有权要求买受人一次性付清所有剩余房款；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付合同商品房总价款万分之三的违约金，合同继续履行等。
合同签订后，被告李毅支付了首期房款974826元，但是未按照合同约定提供按揭贷款资料、办妥按揭贷款手续。虽经原告多次通知，被告李毅一直拖延未办。放款条件达到后，原告又采取各种方式多次通知被告李毅办妥按揭贷款手续，支付剩余购房款，但被告李毅仍拖延不办，以致原告至今未能收到剩余225万元购房款。被告胡培作为被告李毅的配偶，应对被告李毅所负债务承担共同偿还责任。故原告起诉请求判令：1.被告李毅继续履行《商品房买卖合同》及附件，于判决生效之日起十日内向原告支付剩余购房款225万元及逾期付款违约金（以合同商品房总价款3224826元为基数，按照每日万分之三，自2014年8月18日起计算至实际履行之日止）；2.被告胡培对被告李毅所负上述第一项债务承担共同偿还责任。
被告李毅、胡培答辩称：1.原告在前期宣传和签售过程中，有虚假宣传、欺诈业主行为，工商部门正在处理中。在原告楼盘建设过程中发现，楼间距、小区北入口大厅、绿化面积均与沙盘不符；宣传的罗马浴场、下沉式皇家中央泳池系按照景观水池审批；质量、外观与香缇半岛相比相差甚远。故被告认为原告违约在先，被告有权中止履行合同，不同意按照《商品房买卖合同》及附件的约定支付剩余购房款。2.原告请求被告承担违约金不合理不合法。原告虚假宣传、欺诈业主，广告沙盘与楼盘实际严重不符，存在违约情形，包括被告在内的业主曾通知原告暂不支付尾款，并且寄送了律师函。3.《商品房买卖合同》及附件中存在诸多霸王条款，包括违约责任在内的合同条款应属无效。
经审理，本院查明：坐落于温州市瓯海区三垟街道瓯海大道北侧的留园（推广名：金域中央）楼盘由原告万科中梁公司开发建设，该楼盘于2013年5月开始对外宣传，8月正式公开销售，宣称“2小时劲销16亿”，其宣传楼书上载明“超越中梁，超越万科”、“宽阔南北栋距”、“新城中央19万方法式大盘”、“八大超越”、“室内新风系统，打造会呼吸的家”、“IMAX式景观震撼”、“湿地首排”、“约43000m2，三中庭私家园林”、“近400米长河滨景观”、“辉煌再现，七大世界名迹”、“罗马浴场下沉式皇家中央泳池”等，并自此至今屡见报端，其广告上均标注广告内容仅为要约邀请，图片或文字所展示的项目地貌、景观、后期开发状况及项目周边信息可能与实际存在差异，且可能存在变更，仅供参考，均不作为公司承诺，最终以实际交付及政府规划为准等内容。万科中梁公司在其售楼处摆放楼盘沙盘模型，其楼间距比楼盘实际建设情况拉宽，在沙盘模型提示“本沙盘模型……，且为更便于客户观赏，模型局部扩大了建筑、景观、楼间距等的比例，与实际比例不一致，仅供参考，……”。
2013年8月9日，原告万科中梁公司与被告李毅签订《商品房买卖合同》（合同编号：201390006360261），约定：李毅购买万科中梁公司开发的“留园”项目第4幢1703号房，建筑面积128.58平方米，单价25080.31元/平方米，总价3224826元，交房时间为2015年12月31日前。其中合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定，“买受人如未按本合同规定的时间付款……逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同商品房总价款的30%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付合同商品房总价款万分之三的违约金”；第二十三条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）”；第二十四条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力”；合同附件八第4.2.1条约定“买受人采取银行贷款按揭方式付款，首期房款人民币974826元应在合同签订当日支付给出卖人，剩余房款225万元买受人申请按揭贷款；买受人应在签订本合同之日起10日内提供按揭贷款所需全部资料、办理委托公证，并与银行办妥按揭相关手续，按揭贷款应在放款条件达到之日起20日内到达出卖人账户；若买受人逾期未办理公证委托，或未办妥按揭手续，或拒绝提供按揭办理所需资料，或买受人提交的资料不合格、资信不满足银行要求导致按揭未获批准，或按揭贷款未在约定期限内到达出卖人账户的，则买受人应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任，且出卖人有权要求买受人一次性付清所有剩余房款”；合同附件八第十三条“关于合同以外资料的效力”约定“13.1买卖双方之间的权利义务以合同、补充协议及其附件为准……出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。……13.5买受人知悉并无异议：前期有关项目整体信息介绍的沙盘、模型等实体展示，旨在提供项目地块大体布局和情况，因比例、材质、后期变更等因素，其展示的建筑、景观、道路、停车位、门窗、楼道、后期开发状况等位置、外观、朝向、效果等细节与实际交付存在差异，且沙盘展示的建筑、景观、间距等比例与实际比例不一致，因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型图上标示，均仅供参考”；合同第1页买受人地址栏填写为“温州市瓯海区景山街道西山东路净水住宅区17幢305室”，合同附件八第十四条“关于联络方式”约定“14.1双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。采取传真、电话方式通知，发出时间视为到达时间；采用特快专递、挂号信等通知方式的，同城以信件发出后的第三日为送达日，异地以信件发出后的第七日为送达日。但是，前述规定的送达日期与被通知方实际收到或正式签收的日期不一致时，则以各日期中最早的日期为送达日。14.2一方联络方式如有变更，应在变更后五日内以书面形式通知对方。任何一方未履行书面通知义务，则无论通知或文件是否最终为其所收悉，另一方一经发出即视为已按第15.1条规定的送达日期有效送达，并为其所知悉”。
合同签订后，双方就上述《商品房买卖合同》在温州市瓯海区房产管理处办理备案登记手续。因被告李毅、胡培已于1999年6月3日登记结婚，2013年12月18日，两被告作为共同的预告登记权利人就涉案的商品房办理了预购商品房预告登记手续（登记号：温房预瓯字第××××××号）。现李毅、胡培共已支付购房款974826元。
2014年7月22日，涉案的留园项目部分购房户委托浙江越人律师事务所律师向原告寄送律师函，提出《商品房买卖合同》显失公平、房屋存在严重品质问题、项目推广过程存在大量虚假广告等问题，并要求原告出具解决方案，否则将暂缓缴纳剩余房款。
2014年7月28日，涉案商品房所在的留园第4幢结顶。同日，万科中梁公司向《商品房买卖合同》中约定的收件地点（即温州市瓯海区景山街道西山东路净水住宅区17幢305室），向李毅寄送“按揭办理温馨提示函”，通知李毅于收函之日起7日内办理按揭贷款手续。2014年8月8日，万科中梁公司向李毅的上述收件地点寄送“即将违约提示函”，提示按照当前进度，李毅的按揭贷款预计无法按约到账，将构成逾期付款违约，即应按日承担总房款万分之三的违约金，并通知其在收函之日起3日内及时办理按揭相关手续。2014年8月19日，万科中梁公司再次向李毅的上述收件地点寄送“按揭办理催告函”，告知其已违约，并再次通知其于收函之日起3日内办妥按揭贷款手续。上述三份函件均未妥投。另，2014年7月31日，万科中梁公司分别在温州都市报、温州晚报刊登“关于金域中央项目第1-11号楼购房户按揭贷款已达放款条件的公告”，通知购房户按约及时办理按揭贷款手续支付房款。但李毅至今尚未办理按揭贷款手续，亦未以其他方式支付购房余款。
证明上述事实的证据有：原、被告陈述，以及原告提供的双方当事人基本身份信息、两被告结婚登记材料、瓯房售许字（2013）第008号商品房预售证、《商品房买卖合同》（合同编号：201390006360261）、销售不动产统一发票、中国银行股份有限公司温州龙湾支行出具的补充说明、结顶证明、按揭办理温馨提示函及其特快专递邮件详情单和查询单、关于金域中央项目第1-11号楼购房户按揭贷款已达放款条件的公告（2014年7月21日温州都市报A10版、温州晚报20版）、即将违约提示函及其挂号邮件详情单和查询单、按揭办理催告函及其挂号邮件详情单和查询单、公证书、留园认购须知、留园项目认购书，两被告提供的温州都市报关于“金域中央”的广告版面、金域中央十大购买理由宣传册、万科家书、致金域中央全体客户的公开信、浙江越人律师事务所律师函及其EMS快递寄件人存根联和物流信息予以证实。上述证据均经庭审质证，可以作为认定上述事实的根据，本院予以认定。
另被告李毅、胡培提供的温州市中级人民法院传票、公证书、香缇锦园司法拍卖截图、香缇半岛价格图片、温州工商行政管理局瓯海分局询问笔录、中梁香缇半岛与万科金域中央楼盘品质对比、香缇半岛201个价值白皮书、中梁香缇半岛与万科金域中央楼盘实际对比照片、2013年温州好楼盘评选结果出炉、温州市工商局行政约谈报道、瓯海分局消保科12315消费者投诉举报转办单、温州金域中央业主诉求、万科金域中央虚假宣传投诉要点、温州市瓯海区工商行政管理局案件讨论记录、关于温州生态园南仙花苑A-2地块景观绿化工程初步设计的批复与本案不具有关联性，不能证明因原告存在违约行为，给两被告造成损失的待证事实；沙盘、实际楼间距照片、孙福明和金域中央置业顾问刘欢兴的通话录音、金域中央业主对万科答复书的回复、2014年8月6日原告未结顶照片等证据的真实性无法核实，故本院对该部分证据不予采用。
本院认为：原告万科中梁公司与被告李毅签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。原、被告约定购房余款采取按揭贷款的方式支付，按揭贷款应在放款条件达到之日起20日内到达出卖人账户。合同履行过程中，原告在涉案商品房具备按揭贷款条件之后，已按合同约定通知被告李毅办理按揭贷款手续，然被告李毅在合同约定的期限内既未就余欠的房款办理按揭贷款手续，也未以其他方式缴纳该笔房款，构成违约，被告李毅应依法承担违约责任。现原告选择继续履行合同，要求被告李毅支付剩余225万元购房款，本院予以支持。
关于逾期付款违约金的计算标准，本院认为原告主张以合同总房款为基数计算逾期付款违约金，该计算标准过高。综合衡量违约金的惩罚属性、过错程度、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，并结合双方诉辩意见，本院酌定调整以未付款数额为基数进行计算。原告主张的每日万分之三的计算标准，及起算点为放款条件达到之日（即2014年7月28日涉案商品房结顶之日）的20日后（即2014年8月18日），符合《商品房买卖合同》的约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。
上述债务产生于两被告夫妻关系存续期间，且两被告均系涉案商品房共同的预告登记权利人，被告胡培对原告与被告李毅的交易情况应当知晓及认可，故本院认定上述债务应系两被告的夫妻共同债务，原告要求被告胡培承担共同还款责任，本院予以支持。
两被告辩称原告违约在先，被告方有权中止履行合同，本院认为被告方以香缇锦园为对照主张涉案楼盘品质与宣传不符，缺乏依据，原告广告宣传中指称的罗马浴场、皇家中央泳池、法式大盘、超越中梁等宣传用语没有确指，并且原告在发布广告宣传资料、展示沙盘模型、协商拟定合同条款中，均已反复提示广告宣传资料、沙盘模型不构成要约或者不属于交付标准或交易条件，仅供参考，双方不受其约束，故本院认为被告的该项辩解缺乏依据，不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、被告李毅、胡培应于本判决生效之日起十日内支付原告温州万科中梁置业有限公司购房款225万元及逾期付款违约金（按每日万分之三，从2014年8月18日起计算至实际履行之日止）；
二、驳回原告温州万科中梁置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费24916元，由原告温州万科中梁置业有限公司负担48元，被告李毅、胡培负担24868。公告费320元（已由原告垫付），由被告李毅、胡培负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 任 宁
人民陪审员 周培俊
人民陪审员 朱锦育
二〇一五年七月六日
书 记 员 戴雯雯
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。
5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。