广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1597号
上诉人（原审原告）：黄励腾，男，1947年7月6日出生，香港特别行政区居民，住香港。
上诉人（原审原告）：蔡碧雪，女，1950年8月27日出生，香港特别行政区居民，住香港。
上述两名上诉人共同委托诉讼代理人：侯联昌，广东经天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市利基房地产开发有限公司。住所地广东省中山市三乡镇大布村沙岗。
法定代表人：蔡炳基，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。
上诉人黄励腾、蔡碧雪因与被上诉人中山市利基房地产开发有限公司（以下简称利基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第880号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄励腾、蔡碧雪上诉请求：1.撤销中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第880号民事判决第二项，�判利基公司向黄励腾、蔡碧雪支付逾期交房违约金381485.69元；2.利基公司向黄励腾、蔡碧雪支付拖延办理10个房地产产权登记证违约金4875376.86元（暂计至2015年7月10日止）至利基公司办理交接完成10个房产证为止。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。黄励腾、蔡碧雪从2006年8月收房后就延期办证事项一起持续不断向利基公司交涉直到提起本案诉讼，要求利基公司承担违约责任，当时利基公司确认属实，因此，不存在诉讼时效过期的问题。一审判决认定利基公司迟延办证原因是黄励腾、蔡碧雪分别于2009年2月4日、2011年2月14日获签新的港澳证件，未及时提供给利基公司办证使用造成迟延办证错误。按照房屋买卖合同办证常理逻辑，黄励腾、蔡碧雪没有任何理由设置障碍阻止利基公司办证，利基公司也未能提供证据证明其曾书面通知黄励腾、蔡碧雪提交新证件办证使用，利基公司的该点抗辩理由不符合常理。二、一审法院适用法律不当。利基公司迟延办证事实确凿，合同第十五条对办证时间超过规定期限，但买方又没有选择退房的情况没有作出约定，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判令利基公司参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算承担违约金。综上，请二审法院依法改判。
利基公司辩称，黄励腾、蔡碧雪签订购房合同及办理公证时提供的身份证件不仅包括香港永久性居民身份证，还应包括港澳通行证。在办证中，公证部门及国土办证部门都需要出示港澳通行证，该证件是由广东省公安厅颁发的。一审判决查明事实清楚，判决客观公证，请二审法院予以维持。
黄励腾、蔡碧雪向一审法院起诉请求：1.利基公司向�励腾、蔡碧雪支付逾期交房违约金381485.69元；2.利基公司为黄励腾、蔡碧雪房屋买卖合同项下房屋第E栋第97-101号、129-133号共10个商铺即时办理10个单独房地产产权登记证书；3.利基公司向黄励腾、蔡碧雪支付其拖延办理上述10个房地产产权登记证违约金4875376.86元（暂计至2015年7月10日止）至利基公司办理交接完成10个房产证为止；4.利基公司承担本案诉讼费用。审理过程中，黄励腾、蔡碧雪变更诉讼请求第1项，违约金变更为403709.65元。
一审法院认定事实：2005年8月，黄励腾、蔡碧雪作认购方，利基公司作出售方，签订巨龙国际古玩博览城认购书，约定：“认购物业：广东省中山市三乡巨龙国际古玩博览城二期E区商铺，建筑面积为2414.12平方米；认购楼价人民币陆佰壹拾伍万贰仟玖佰玖拾伍元整（￥6152995元）；付款办法：银行按揭；定金人民币300000元须于前述认购书签署时或之前付清；第四期楼款人民币2776995元须于2005年8月30日或之前付清；按揭款项人民币3076000元须于2005年8月30日或之前付清；认购方须签署此认购书30天内（即2005年8月30日）或之前，携同此认购书及到出售方指定地点签署《商品房买卖合同》”。认购书还约定了其他事项。2005年8月22日，利基公司出具收据，内容为：“今收到黄励腾先生交来号铺定金。备注：转账交行300000元”。
2005年8月24日，利基公司作出卖人，黄励腾、蔡碧雪作买受人，签订广东省商品房买卖合同，约定：“黄励腾、蔡碧雪向利基公司购买位于中山市××乡镇前××村巨龙××家具市场××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号，建筑面积共2414.12平方米，单价为每平方米2868.72元，总金额6152995元；付款方式为2005年8月24日前支付首期房款3076995元，3076000元办理银行按揭；�卖人应当在2005年9月30日前，将商品房交付买受人使用，双方同意该商品房经验收合格交付，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按房价款总额20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失”。合同还约定了其他事项。2005年9月6日，利基公司出具收据，内容为：“今收到黄励腾、蔡碧雪铺楼款（备注：转帐入交行）2776995元”。
2005年9月20日，黄励腾、蔡碧雪作借款人，交通银行中山分行作贷款人，签订个人借款合同，约定：“借款人黄励腾、蔡碧雪贷款金额：人民币（大写）叁佰零柒万陆仟元正，本合同项下的贷款仅限用于：购商铺；放款账户：借款人以本人名义在贷款人处开立账户，账号：62×××02，作为贷款人发放贷款的账户；贷款划转：借款人授权贷款人将贷款从放款账户转账至下述账户：收款人：中山市利基房地产开发有限公司；账号：48×××***3626”。合同还约定了其他事项。
2006年8月5日，利基公司向黄励腾、蔡碧雪发出中山市巨龙国际古玩博览城入伙通知书，通知黄励腾、蔡碧雪于2006年8月25日至2006年8月31日到中山市巨龙古玩城发展有限公司物业管理部收楼处办理收楼手续。2006年8月25日，蔡碧雪签名确认收到就关于巨龙国际古玩博览城二期号铺的中山市巨龙国际古玩博览城之业主/租户手册正本壹本。后因利基公司逾期未为黄励腾、蔡碧雪办理涉案房屋的产权证书，黄励腾、蔡碧雪遂诉至一审法院，主张前述实体权利。
2009年2月4日，黄励腾获签新的港澳证件。2011年2月14日，蔡碧雪获签新的港澳证件。
一审法院认为，黄励腾、蔡碧雪与利基公司形成商品房预售合同关系，双方应按法律规定和合同约定履行自己的义务。根据合同约定，利基公司应当在2005年9月30日前将涉案商品房交付买受人使用，实际利基公司于2006年8月25日交房,利基公司逾期交房10个月25天，黄励腾、蔡碧雪可自收房次日起的二年内（即2008年8月24日前）向利基公司主张其因利基公司逾期交房的权利。现黄励腾、蔡碧雪于2015年7月14日提起诉讼，向利基公司主张该权利，已超过法律规定的二年诉讼时效，故对黄励腾、蔡碧雪主张利基公司支付逾期交房违约金的请求不予支持。利基公司向黄励腾、蔡碧雪交房后，按照合同约定，利基公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由利基公司提供的资料报产权登记机关备案，故对黄励腾、蔡碧雪主张利基公司为其办理商品房买卖合同项下第E栋第97-101号、129-133号共10个商铺分别办理10个单独房地产产权登记证书的请求予以支持。根据合同约定，利基公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由�基公司提供的资料报产权登记机关备案，如因利基公司的责任，黄励腾、蔡碧雪不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按黄励腾、蔡碧雪退房，利基公司在黄励腾、蔡碧雪提出退房要求之日起60天内将黄励腾、蔡碧雪已付房价款退还给黄励腾、蔡碧雪，并按已付房价款的3%赔偿黄励腾、蔡碧雪损失处理。利基公司于2006年8月25日交房，应于交房后360个工作日即2008年1月20日前将办理权属登记需由利基公司提供的资料报产权登记机关备案。现利基公司主张，在利基公司通知黄励腾、蔡碧雪办理权属登记时，因黄励腾、蔡碧雪身份证件过期，黄励腾、蔡碧雪没有提供新的身份证件给利基公司办理备案手续，导致未办理房地产权属证书。经查，根据黄励腾、蔡碧雪提供的身份证件，黄励腾于2009年2月4日获签新的港澳证件，蔡碧雪于2011年2月14日获签新的港澳证件，该事实与利基公司所称相符，故对利基公司所述事实予以认定。黄励腾、蔡碧雪没有证据证实其获签新的港澳证件后，向利基公司提交了新证件，故在约定期限内没有办理权属登记证书的原因不在利基公司，黄励腾、蔡碧雪要求利基公司承担逾期办证责任的理由不能成立。同时，根据合同约定，因利基公司的原因，黄励腾、蔡碧雪不能在规定期限内取得房地产权属证书的，黄励腾、蔡碧雪退房，利基公司在黄励腾、蔡碧雪提出退房之日起60天内将黄励腾、蔡碧雪已付房价款退还给黄励腾、蔡碧雪，并按已付房价款3%赔偿黄励腾、蔡碧雪损失。在双方未撤销、协商变更该合同约定的情况下，黄励腾、蔡碧雪要求不退房，计付违约金，没有合同依据，与法律规定亦不符，故对黄励腾、蔡碧雪要求计付逾期办证违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国�法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条的规定，判决：一、利基公司于黄励腾、蔡碧雪提交新的身份证件之日起三十日内协助黄励腾、蔡碧雪分别办理位于中山市××乡镇巨龙××家具市场××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号商铺的独立的房地产权属证书；二、驳回黄励腾、蔡碧雪的其他诉讼请求。案件受理费90399元，由黄励腾、蔡碧雪负担41744元，利基公司负担48655元，利基公司负担部分于一审判决生效后七日内向一审法院缴纳。
本院二审期间，当事人均未向本院新的证据。
本院查明：一审期间，一审法院向中山市国土资源局发函咨询，签订一份商品房买卖合同购买十间商铺，能否办理十个单独的产权登记证书。中山市国土资源局于2015年12月8日复函称：三乡镇前陇村巨龙古旧家具市场第商铺属中山市利基房地产开发有限公司开发建设的商品房，该商品房已在我局办理了合同登记备案，购房人为黄励腾、蔡碧雪，开发商已按照房屋基本单位将上述10间商铺独立办理房屋所有权初始登记。因此，上述10间商铺可单独办理房地产登记。一审期间，黄励腾、蔡碧雪提交一份业主收楼费用明细表，载明收楼时已分别交纳了契税、交易手续、办证费、登记费、印花税等费用，利基公司对此无异议，确认已收取上述费用。
又查明：二审期间，黄励腾、蔡碧雪明确利基公司于2006年8月25日交楼，应在交楼后360个工作日内即2008年1月20日之前办理房产证。一审法院查明的其他基本事实，本院予以认定。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。黄励腾、蔡碧雪与利基公司签订的商品房买卖合同，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方均具有法律约束力，双方均应按约定履行。本案二审争议焦点为，黄励腾、蔡碧雪主张利基公司承担逾期交房、逾期办证违约责任应否得到支持。
关于逾期交房违约金应否支持的问题。根据合同约定，利基公司应当在2005年9月30日前将经验收合格的商品房交付黄励腾、蔡碧雪使用，利基公司于2006年8月25日才将涉案商品房交付，已构成违约。对利基公司逾期交楼的违约事实，黄励腾、蔡碧雪在收楼时应当知道，但直至2015年7月14日才提起诉讼主张权利，已超过2年诉讼时效。黄励腾、蔡碧雪上诉认为起诉前一直向利基公司主张逾期交楼违约责任，利基公司予以否认，黄励腾、蔡碧雪亦未能提供证据佐证，故对黄励腾、蔡碧雪向利基公司主张逾期交楼违约金，本院不予支持。
关于逾期办证违约金应否支持的问题。合同约定利基公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。黄励腾、蔡碧雪上诉认为系因利基公司的原因导致至今未办理产权登记，利基公司则抗辩称10间商铺只签订一份商品房买卖合同，黄励腾、蔡碧雪不配合补签相关资料，后又因黄励腾、蔡碧雪未向其提交新的港澳证件，致使无法办理产权登记，责任在于黄励腾、蔡碧雪。本院认为，其一，从双方履行合同的情况来看，黄励腾、蔡碧雪已在收楼时分别交纳了10间商铺的契税、交易手续、办证费、登记费等费用，而中山市国土资源局复函称利基公司已按照房屋基本单位将10间商铺独立办理房屋所有权初始登记，足以证明利基公司在10间商铺签订一份合同的情况下，分别为商铺独立办理产权登记并不存在障碍；其二，利基公司未能举证证明不能办理产权登记系因黄励腾、�碧雪未提交新的港澳证件所致，退一步讲，即使证件更换影响办理产权登记，利基公司也未能举证证明已将此情况通知黄励腾、蔡碧雪；其三，作为买受人，黄励腾、蔡碧雪在已向利基公司付清房款、交纳相关办证费用后，长达十多年的时间拒绝配合利基公司办理产权登记，有违常理。综上，利基公司未提供逾期办证的原因可归责于黄励腾、蔡碧雪一方或利基公司已完成将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的证据，应承担举证不能的法律后果，利基公司应承担相应的违约责任。
至于利基公司应承担逾期办证违约金的具体数额问题。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还约定，因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人退房出�人应承担的违约责任，对合同继续履行出卖人的违约责任未作约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。故黄励腾、蔡碧雪主张从实际收楼日（2006年8月25日）后360个工作日即2008年1月20日开始，计至利基公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金，理据充分，本院予以支持；黄励腾、蔡碧雪主张违约金标准按中国人民银行同期基准利率上浮50%计算，本院认为，考虑到利基公司持续违约时间较长，如果按照中国人民银行同期基准利率上浮50%计算违约金，则违约金总额趋近涉案商品房总额，且黄励腾、蔡碧雪一直占有使用涉案商品�，结合公平原则，本院酌定违约金标准按照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜，黄励腾、蔡碧雪超出部分的诉讼请求，本院不予支持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人黄励腾、蔡碧雪的上诉部分有理，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。原审判决认定事实部分不清，处理部分不当，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第880号民事判决第一项；
二、中山市利基房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向黄励腾、蔡�雪支付逾期办证违约金（以6152995元为基数，从2008年1月20日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至中山市利基房地产开发有限公司将涉案商品房办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）；
三、驳回黄励腾、蔡碧雪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费48753元（黄励腾、蔡碧雪已预交90399元），由黄励腾、蔡碧雪负担21880元，由中山市利基房地产开发有限公司负担26873元（中山市利基房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳其负担部分的受理费）；二审案件受理费48598元（黄励腾、蔡碧雪已预交），由黄励腾、蔡碧雪负担21694元，由中山市利基�地产开发有限公司负担26904元（中山市利基房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳其负担部分的受理费）。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一六九月二十六日
书 记 员 易嘉璇