江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7239号
上诉人(原审原告)：段玉庆，男，汉族，住安徽省马鞍山市和县。
委托诉讼代理人：徐金波，江苏维世德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：樊公源，男，汉族，住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：谷立美，汉族，住江苏省泗阳县。
被上诉人（原审被告）：南京市栖霞区晓庄集贸市场服务中心，住江苏省南京市栖霞区燕子矶街道和燕路***号。
投资人：刘须金，该中心经理。
被上诉人（原审被告）：刘须金，男，汉族，住江苏省南京市栖霞区。
原审第三人：南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处晓庄村社区居民委员会，住所地南京市和燕路381号。
法定代表人：赵国子，该居民委员会主任。
委托诉讼代理人：张金宝，江苏金港律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史军，江苏金港律师事务所律师。
上诉人段玉庆、樊公源因与被上诉人南京市栖霞区晓庄集贸市场服务中心（以下简称晓庄集贸市场）、刘须金、原审第三人南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处晓庄村社区居民委员会（以下简称晓庄居委会）房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2015年3月9日作出（2015）栖迈民初字第451号民事判决后，段玉庆、晓庄集贸市场不服，向本院提起上诉，本院于2015年7月21作出（2015）宁民终字第2699号民事裁定，撤销原判决，发回重审。一审法院重审作出（2015）栖民初字第2881号民事判决，段玉庆、樊公源不服该判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭于2017年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人段玉庆委托诉讼代理人徐金波、上诉人樊公源、原审第三人晓庄居委会委托诉讼代理人史军到庭参加诉讼，被上诉人晓庄集贸市场、刘须金经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
段玉庆上诉请求：撤销一审判决，改判樊公源、刘须金、晓庄集贸市场向其赔偿28万元；一、二审诉讼费用由樊公源、刘须金、晓庄集贸市场承担。事实与理由：一审查明事实不清，适用法律错误。1.《个人独资企业法》明确规定投资人对企业债务承担连带责任，一审法院认为刘须金不承担连带责任错误。2.涉案租赁协议有效。案涉房屋为农村集体土地，不是城市国有土地，其房屋建设无须建设规划许可证。燕子矶办事处城建设科也认为“合法经营企业具备相关证照符合非住宅认定标准”。3.双方明确约定协议提前终止按18万元赔偿，并非约定按比例赔偿。该条款为当事人意思自治，法院不应随意调整。4.一审已查明被拆迁房屋每平米1000元的补偿价格，涉案房屋拆迁补偿款应为13万元，故不应再进行扣减。
樊公源辩称，段玉庆承租的房屋总面积为100多平方米，前面大概有20多平方米的门面房，其仅获得涉案房屋拆迁补偿7万余元。
樊公源上诉请求：撤销一审判决，改判其依据补偿协议承担责任。事实与理由：其与段玉庆签订的房屋租赁协议中的所有内容是段玉庆后填写的，其不知情，亦不合理。其与段玉庆签订的房屋租赁协议终止，是因政府征地拆迁，其没有过错，其亦系受害人，其租赁给段玉庆的房屋，政府赔偿款不到7万元，其只愿意在拆迁协议范围内承担段玉庆搬迁费、停业损失共计5500元。
段玉庆辩称，樊公源与其签订的协议是当事人真实的意思表示，政府的拆迁不是合同无效或者免责的法定理由。
晓庄居委会陈述意见，本案系房屋租赁合同纠纷，从段玉庆所称的事实及诉讼请求来看，晓庄居委会与其之间的诉讼标的没有法律上的直接关系。晓庄居委会与拆迁办签订的补偿协议项下属于晓庄集贸市场的补偿款，晓庄居委会已全额支付给了晓庄集贸市场，晓庄居委会与段玉庆、樊公源之间没有法律关系。请求二审依法判决。
段玉庆向一审法院起诉请求：1、晓庄集贸市场赔偿其装修损失180000元、搬迁费20000元、停产停业损失80000元，合计280000元；2、樊公源、刘须金承担连带责任；3、诉讼费由樊公源、刘须金、晓庄集贸市场承担。
一审法院认定的事实：2006年8月2日，樊公源投资设立晓庄集贸市场，企业性质为个人独资企业，经营地址在栖霞区××××号。栖霞区××××号的土地使用权属于晓庄居委会，晓庄集贸市场自设立开始即在此处经营，所使用的建筑物均未取得权属证书和建设工程规划许可证书。
2012年10月，段玉庆开始向晓庄集贸市场租赁和燕路432号部分房屋用于经营饭店，双方未订立书面的租赁协议。2014年2月，段玉庆与晓庄集贸市场补签《房屋租赁协议》，约定段玉庆租用晓庄集贸市场的4间毛坯房，租期自2013年12月1日至2016年11月30日，每月租金4000元。协议第二条对室内附属设施部分约定：毛坯房由乙方（段玉庆）装修花费18万元，合同提前终止，甲方（晓庄集贸市场）按此价赔偿。合同订立后，段玉庆交纳了相应的房屋租金，并用其于2010年9月领取的南京市栖霞区餐饮行业的个体工商户营业执照，在租赁房屋内进行经营。2014年5月5日，因栖霞区晓庄村危旧房城中村项目征地拆迁，拆迁部门发布拆迁公告，涉案租赁房屋在该次拆迁中被拆除。
2014年7月1日，拆迁部门和晓庄居委会签订《拆迁补偿协议》，对和燕路432号范围内的房屋建筑物（总建筑面积4524.53平方米）进行了协议补偿，获得货币补偿款总额6987200元，其中包括：房屋拆迁补偿款3067274元，附着物补偿费2319730元，设备拆除搬迁费245382元，停业补偿费153364元，其他补偿1201450元。房屋补偿款测算表、房屋补偿款汇总表记载：获得拆迁补偿的房屋面积3601.59平方米，房屋补偿款共计3067274元；设备拆除搬迁费为3067274元×8%；停业补偿费为3067274元×5%；附着物（装修）补偿费按各项附着物项目评估价格合计为2319730元；经营补偿971.45平方米×1000元/平方米=971450元。段玉庆、樊公源根据拆迁部门的《房屋调查表》确认涉案租赁房屋为6、31、32三处建筑物，租赁面积合计130.79平方米。
一审法院另查明，2013年，晓庄居委会（甲方）与樊公源（乙方）续签《土地租赁协议》，双方约定协议所涉及的租赁物为土地和地上附着物，租赁期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，年租金16.5万元。协议第四条第3项约定：租赁期间，如遇政府征地拆迁，本协议即终止履行，双方按实际承租时间结算租金。经甲方书面同意，乙方在承租土地上建设的附着物的补偿归乙方所有。第五条第1、2项约定：经甲方书面同意，乙方在上一轮租赁期间于2008年10月拆除甲方石棉瓦房屋共计104.4平方米，并投资30万元左右在被拆除的房屋原址新建房屋500平方米左右。乙方新建的房屋，其中104.4平方米归甲方所有，甲方不向乙方支付任何费用，剩余的平方归乙方所有，以实际建房平方米为准。租赁期间，如遇政府征地拆迁，乙方建设的平方米去掉甲方的平方米补偿，归乙方享有。2015年5月15日，晓庄居委会（甲方）与樊公源（乙方）签订《拆迁补偿协议》，约定：经拆迁时实际测量，乙方在租赁期间实际投资建房认定为919.14平方米。拆迁补偿项目由房屋综合价、设备拆除搬迁费、停业损失费、其他补偿、门面房和按时搬迁奖励费六个方面组成。根据企业拆迁补偿办法，经双方友好协商，补偿标准为：1、房屋补偿综合价：1340元/平方米×919.14平方米=1231647.6元；2、设备拆除搬迁费245382元；3、停业损失补偿费：甲方总协议补偿数额153363元×20%=30672.8元；4、其他补偿：甲方总协议补偿数额1201450元×20%=240290元；5、按时搬迁清除所有承租户奖励200000元；6、门面房补偿：门面房381平方米×1000元/平方米=381000元；7、合计补偿2328992.4元。此协议签订后原晓庄集贸市场的一切经济纠纷与甲方无关，十日内付清款项。樊公源认可晓庄居委会已向其付清全部协议款项。
一审法院再查明，2015年3月25日，晓庄集贸市场的投资人变更登记为刘须金。樊公源（甲方）与刘须金（乙方）签订《转让协议书》约定：一、转让价格及转让款的支付期限和方式1、甲方以人民币贰拾万元的价格将其在“南京市栖霞区晓庄集贸市场服务中心”的全部资产转让给乙方。2、乙方于签订协议当日以现金支付方式一次性将上述款项支付给甲方。二、保证：晓庄集贸市场自2006年8月2日成立至2015年3月25日止，该企业无债权债务，如有债权债务由转让方甲方承担。从2015年3月26日起，该企业如有债权债务由受让方乙方承担。三、转让的效力：自协议项下的转让完成之日起，乙方对企业全部财产享有所有权及相关权益，并以其个人财产对企业承担无限责任。协议还约定了违约责任等其他内容。此后，樊公源并未向刘须金移交任何企业资产，刘须金也未支付转让价款。
一审法院归纳本案争议焦点：一、樊公源、刘须金、晓庄集贸市场的法律责任；二、段玉庆的装修损失、搬迁费、停产停业损失如何认定。对于争议一，《个人独资企业法》第二条规定，个人独资企业是由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。可见，个人独资企业的财产与投资人的个人财产不分离，个人独资企业没有独立的财产，投资人要对企业债务承担无限责任。由于个人独资企业不具有独立的财产和责任能力，投资人以企业名义进行民事活动，所形成的债权债务事实上是投资人的个人债权债务。本案中，樊公源在经营晓庄集贸市场期间，与段玉庆发生租赁关系形成债权债务，在投资人变更之前已经明确，应由樊公源以个人财产承担无限责任。晓庄集贸市场的投资人发生变更，虽然民事主体资格未消灭，但刘须金对晓庄集贸市场转让前的民事活动不具有决定权，与樊公源、段玉庆之间并不存在法律上的牵连关系，不应承担债务清偿责任。并且，转让协议约定转让前的企业债务由樊公源清偿，对于债务承担主体没有变更，而樊公源、刘须金之间的转让也无财产转移的事实，变更后的晓庄集贸市场实际上成为刘须金以个人财产投资经营的经营实体。综上，基于个人独资企业财产制度、债务承担制度的法律规定，以及公平原则，变更后的晓庄集贸市场及投资人刘须金对本案债务不负有连带清偿责任。
对于争议二，一审法院认为，段玉庆与晓庄集贸市场订立的房屋租赁协议，因租赁物未取得权属证书和建设工程规划许可证，根据法律规定，应属无效合同。但租赁双方对房屋租期、租金及装修补偿的约定，是双方真实意思表示，在本案纠纷发生后，可根据租赁双方当事人真实意思表示进行处理。1、装修补偿费。段玉庆、樊公源签订《房屋租赁协议》明确装修价值180000元，租期自2013年12月1日至2016年11月30日共36个月，至2014年5月拆迁公告发布，该协议实际履行5个月。由于段玉庆经营期间部分实现了装修价值，合同提前终止时的装修损失，按双方认可的装修价值及合同履行程度折算较为公平合理，据此认定为155000元（180000元÷36个月×31个月）。2、搬迁费。涉案房屋被拆迁，拆迁部门依照拆迁政策按房屋拆迁补偿款的8%向产权人给付搬迁费。承租人作为搬迁行为的实施主体，有权取得搬迁费。段玉庆实际租赁面积130.79平方米，一审法院根据搬迁费总额、补偿总面积进行均摊折算，段玉庆的租赁面积对应的搬迁费为8911元（245382元÷3601.59平方米×130.79平方米）。3、停业补偿费。租赁合同对于停业损失补偿问题未作约定，一审法院根据停业补偿总额、补偿总面积进行均摊折算，段玉庆的租赁面积对应的停业补偿费为5569元（153364元÷3601.59平方米×130.79平方米）。拆迁发生后租赁双方均有停业事实，一审法院酌情确定段玉庆取得停业补偿费的一半，即2785元。综上，段玉庆的装修及附属物补偿费、搬迁费、停业补偿费合计166696元。樊公源利用段玉庆的租赁事实获得了拆迁补偿，应对段玉庆的损失承担补偿责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定,判决:一、樊公源于判决生效之日起十五日内给付段玉庆装修补偿费155000元、搬迁费8911元、停业补偿费2785元，合计人民币166696元；二、驳回段玉庆的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5500元，由段玉庆负担2226元，樊公源3274元。
二审中，段玉庆提交申请称，根据本案案情，其撤销对刘须金承担连带责任的上诉请求。
二审中，各方均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。
本院认为，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案无证据证明涉案房屋取得权属证书和建设工程规划许可证书，故涉案租赁合同应属无效，段玉庆认为，涉案房屋无须建设规划许可证，涉案租赁协议应为有效的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。涉案租赁协议为无效协议，段玉庆要求按照合同约定获得180000元装修款，缺乏法律依据，故一审法院认定，按双方认可的装修价值及合同履行程度折算较为公平合理，段玉庆应获得155000元装修补偿费并无不当。关于经营补偿的相关问题，根据一审查明的事实，涉案和燕路432号范围内的房屋建筑总面积4524.53平方米，获得补偿情况为，拆除搬迁费245382元，停业补偿费153364元，故一审法院根据段玉庆承租的房屋面积130.79平方米，认定段玉庆应获得的搬迁费8911元（245382元÷3601.59平方米×130.79平方米），停业补偿费5569元（153364元÷3601.59平方米×130.79平方米）的二分之一，并无不当。故段玉庆认为一审法院计算经营补偿方案不正确的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。
涉案租赁合同签订后，涉案房屋遇政府拆迁，虽然涉案租赁合因违反法律规定而无效，但涉案租赁协议系双方当事人的真实意思表示，故一审法院认为，本案可根据租赁双方当事人真实意思表示进行处理，亦无不当。结合租赁期间遇到拆迁的相关规定，出租人应给予承租人相应的补偿。樊公源上诉认为，涉案租赁协议中相关内容为段玉庆后填写增加的，没有证明予以证明，本院不予采信。根据拆迁部门与晓庄居委会签订的拆迁协议，及晓庄居委会与樊公源签订的拆迁协议，樊公源认为其对涉案房屋获得的政府补赔偿款数额仅为7万余元，没有事实依据，其上诉理由亦不能成立，故本院对樊公源的上诉请求，不予支持。
综上所述，上诉人段玉庆、樊公源的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4328元，由上诉人段玉庆负担2566元、上诉人樊公源负担1762元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年一月十八日
书记员 汪海燕