文书内容四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川06民终1095号上诉人（原审原告）：沈德兴，男，1949年6月1日出生，汉族，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：兰顺武，四川公达信律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张胜玉，女，1952年9月5日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人：兰顺武，四川公达信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田强，男，1989年3月24日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人：高红，四川心精诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓敏，四川心精诚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：黄建国，男，1975年1月13日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。上诉人沈德兴、张胜玉因与被上诉人田强、黄建国房屋买卖合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2017）川0603民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张胜玉、被上诉人田强委托诉讼代理人高红、袁晓敏、被上诉人黄建国到庭参加诉讼，沈德兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈德兴、张胜玉上诉请求：1.撤销一审判决，撤销上诉人与被上诉人2016年10月24日签订的《存量房买卖合同》，被上诉人黄建国承担因撤销该合同所造成的损失；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.田强在购买该房屋时并非全程善意。第一，田强在购买该房屋时明确知道房屋有抵押仍签订合同，不符合常理；第二，上诉人在知晓被上诉人在办理过户登记手续后于2016年11月4日向德阳不动产交易中心提出异议申请，该中心工作人员召集三方进行协调，上诉人明确表示会通过法律途径解决，田强在明知该房屋存在争议且上诉人已取消黄建国委托的情况下，仍在2016年11月13日向黄建国支付购房款，支付房款的方式也不符合交易习惯和常理；第三，收条的形成时间存疑，2016年10月24日田强与黄建国到不动产交易中心办理过户登记，2016年11月9日上诉人向一审法院申请诉前财产保全，2016年11月10日法院作出保全裁定并于2016年11月11日（星期五）送达德阳市不动产交易中心，该中心遂停止办理房屋过户手续。一般购房者拿到房屋产权证后才支付购房款，2016年11月13日星期天田强支付款项的行为不符合交易习惯；第四，一审中上诉人提供了录音证据证明黄建国是涉案房屋的买方亦是卖方，涉案房屋在房管部门公示的价格是30万元，被上诉人称实际交易价格为45万，30万元是避税行为，与实际不符，税费的计算并不是以购房价为基准的。2.2016年11月3日上诉人取消对黄建国的委托后，其不再具备委托人身份，二被上诉人在明知委托已解除的情况下继续完成交易有悖常理。3.田强明确表示在签订合同前后未见过上诉人，也未见过案涉房屋，现该房屋一直由上诉人居住、使用。田强未见过房屋就贸然与第三人签订合同，不符合常理。4.案涉房屋是上诉人用于养老的房屋，上诉人没有理由出卖该房屋。5.公证委托卖房不是本人真实意思表示。综上，二被上诉人恶意串通损害上诉人合法权益。被上诉人田强辩称，一审中上诉人提供的录音证据不能达到其证明目的，答辩人在2016年11月13日支付购房款时并不知道涉案房屋已被保全。即使2016年11月4日上诉人撤销了黄建国的委托，但2016年11月4日以前黄建国的行为产生的法律后果也应由上诉人承担。为了避税，合同中约定购房款30万元，但实际交易价款为45万元，答辩人已全额支付该价款。一审认定事实清楚，程序合法，请法院依法判决。被上诉人黄建国辩称，上诉人的上诉请求无事实依据，答辩人与上诉人签订借款合同后，办理了抵押登记，对于委托卖房的公证、房屋买卖手续均是按正常程序办理的。沈德兴、张胜玉向一审法院起诉请求：1、撤销第三人作为原告代理人与被告于2016年10月24日签订的《房屋买卖合同》；2.因撤销2016年10月24日签订的《房屋买卖合同》给被告造成的所有损失由第三人承担；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月15日，沈德兴、张胜玉（借款人）与黄建国（贷款人）签订了借款合同，合同约定：2014年12月15日，黄建国借款50万元给沈德兴、张胜玉用于生意周转；借款期限为2014年12月15日至2015年6月14日；借款方自愿用旌阳区开发区青海路东汽清河苑×号房屋作为抵押，到期不能归还甲方的借款，甲方有权处理抵押品。2014年12月15日，沈德兴、张胜玉（委托人）签订了委托书，载明原告系夫妻关系，欲出售位于德阳市天元区旌阳开发区青海路东汽清河苑小区12幢×号的房屋一套，该房屋已办理抵押登记，因我们事务繁忙，无法亲自办理上述房屋出售涉及的相关事宜，现特委托受托人黄建国为我们的代理人，代为办理以下事项：一、代我们到相关部门办理解除抵押登记事宜；二、解除抵押登记后代我们办理出售房屋的以下事项：1.代我们签订房屋转让合同、协议及代收房款；2.享有出售上述房屋价款的决定权；3.代我们到房产管理部门办理房屋交易及产权变更登记的所有手续；4.代我们到国有土地管理部门办理国有土地使用权证变更登记手续；5.如买方需要办理按揭贷款，则委托受托人配合办理二手房按揭贷款的相关手续并代为签署相关文件，我们同意贷款银行将款项打入受托人指定的银行账户；6.代我们到相关部门缴纳上述房屋交易所产生的一切相关费用；7.代我们办理出售上述房屋所涉及的其他相关事宜；8.我们已将上述房产所涉及相关信息准确、真实的告知受托人，由受托人代我们回答登记机关询问事宜。受托人就上述委托事项范围内达成的有关协议，签署的有关法律文书，我们均认可并承担法律责任。委托期限：2014年12月15日至2017年12月14日。受托人无转委托权。并于同日对上述委托书在四川省德阳市诚信公证处办理了公证。2014年12月16日，黄建国对本案房屋办理了抵押登记，被担保主债权数额为50万元，债务履行期限为2014年12月15日至2015年6月14日。2016年10月24日办理了注销抵押登记。2016年10月24日，田强（甲方）与黄建国（乙方）签订了《存量房买卖合同》，约定：本次合同所交易的房屋座落天元区旌阳开发区青海路东汽清河苑小区12栋×号；建筑面积为141.4平方米；甲、乙双方商定该套房屋的成交价格为30万元整；合同签订后同意按甲方于2016年10月24日前一次性付款30万元方式支付房屋价款；甲、乙双方于2016年11月30日前到房管部门办理该房屋产权交易过户手续；乙方应当于2016年10月24日将上述房地产交付于买方。同日，田强支付订金5万元，黄建国解除了上述房屋的抵押登记。2016年10月24日，田强与黄建国向德阳市旌阳区不动产登记中心申请不动产登记，并提交了该争议房屋的房产证、土地证及房屋买卖合同。2016年10月25日，田强缴纳交易税费4500元。田强与黄建国称为了避税，所以在房管局备案的房屋价款为30万元，实际成交价为45万元，其中2016年10月24日支付5万元，2016年11月13日支付40万元，黄建国出具了收条。2016年11月3日，沈德兴、张胜玉作出声明书，载明其于2014年12月15日在德阳市诚信公证处办理了编号为（2014）德证民字第3/3-155号委托公证书，授权受托人黄建国代为办理出售我们位于德阳市天元区旌阳开发区青海路东汽清河苑小区12幢×号房产，现我们决定取消对黄建国的授权[从本声明书经公证之日起，编号为（2014）德证民字第3/3-155号委托公证书就不再使用]。并于同日对上述声明书在四川省德阳市诚信公证处办理了公证。田强称其在黄建国处了解到有房屋出售，黄建国向其保证能办理房屋的过户事宜。在了解相关房产信息后就与黄建国去房管部门办理手续并交付完毕购房款。沈德兴、张胜玉提起了诉前保全，该房屋现并未过户至田强名下。另查明，2003年12月18日，沈德兴与张胜玉在德阳市旌阳区人民政府办理了结婚登记。一审法院认为，涉案存量房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，不具有可撤销情形。理由如下：第一，黄建国有权代表沈德兴、张胜玉出售涉案房屋并办理过户手续。2014年12月15日，沈德兴、张胜玉作为委托人与黄建国签订了委托书一份，委托黄建国代为办理出售涉案房屋和过户手续等相关事宜。该委托书因系二原告自愿出具，且依法办理了公证，授权内容亦明确具体，故合法有效，黄建国有权依据该委托书行使相应权利。第二，田强有理由相信黄建国有权处置涉案房屋。黄建国在与田强签订存量房买卖合同时，其持有房屋所有人沈德兴、张胜玉的委托书、公证书以及房屋所有权证、国有土地使用权证，黄建国具备签订相应房屋买卖合同、办理过户手续的全部法定要件，田强足以相信黄建国有房屋处置权。第三，田强与黄建国之间存在恶意串通、损害房屋所有权人利益的行为及显失公平并无证据证明。存量房买卖合同约定的售价30万元，但田强实际支付45万元，与原告提供的相同地段的房屋售价相差不大，并无存在显失公平的情形。因此，原告主张的关于被告与第三人之间存在恶意串通、低价处置损害房屋所有权人利益的意见，不予支持。第四，本案中，亦不存在二原告存在重大误解及受胁迫、欺诈等可以撤销合同的情形。二原告作为完全民事行为能力人，其亲笔在委托书上签字，并对委托书进行公证，并明确表示知晓委托的法律意义和法律后果。二原告在公证后近二年内亦未向公安机关报警称其受到胁迫或欺诈。故二原告不存在重大误解及受胁迫等可以撤销合同之情形。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定，判决：驳回原告沈德兴、张胜玉的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交如下证据：1.涉案房屋照片六张，证明涉案房屋价值超过45万元。2.沈德兴、张胜玉延缓办理私房及土地证申请书及2016年11月1日德阳市旌阳区不动产登记中心窗口告知笔录。证明当时上诉人将不卖房的信息及解除与黄建国的委托告知了田强。被上诉人田强质证认为证据1不能达到上诉人的证明目的，根据一审提供的证据，该房屋的价格参考了周边房屋的价格，是符合市场价的。证据2仅为复印件，被上诉人无法核对，对真实性合法性不予认可，即使笔录为真实的，从内容上看也没有告知田强上诉人撤销对黄建国委托卖房的事实，且笔录记载单方撤销是无效的。田强在购买房屋过程中系善意，基于对公证委托的信赖，田强已全额支付45万元购房款。被上诉人黄建国质证认为告知笔录中“黄建国”签名是本人所签，但内容记不清楚了，且上诉人提供的笔录为复印件，同意被上诉人田强的质证意见。本院经审查认为证据1仅能证明涉案房屋的内部装修情况，系判断房屋价值参考因素之一，故该证据不能达到其证明目的。证据2中沈德兴、张胜玉延缓办理私房及土地证申请书系上诉人自行书写，对于其申请书具体内容无其他证据予以佐证，故对该申请书的证明力不予采信。对于德阳市旌阳区不动产登记中心窗口告知笔录，因被上诉人田强对于是否参与告知未明确否认，仅认为无原件予以核对，结合被上诉人黄建国认为笔录中“黄建国”签名系其本人所签，对笔录具体内容记不清的质证意见，本院对该笔录的真实性予以认可，但证明目的将结合案件其他证据，予以综合评判。二审查明：2016年11月1日，德阳市旌阳区不动产登记中心窗口作出告知笔录，告知事项如下：2016年10月25日收到田强、沈德兴转移登记申请，资料合法、齐全，予以受理。2016年10月31日沈德兴、张胜玉提交延缓办理申请。2016年11月1日，13：00-15:30，窗口通知申请双方到场协商是否继续办理，田强提出继续办理申请。根据《不动产登记操作规范》1.10.2，工作人员现场告知申请双方，申请资料合法、齐全，单方提出申请撤销无效，卖方沈德兴可于11月14日前，走司法途径阻止房产过户。买方田强要求按规定如期过户，其间或过户后同意卖方提出的司法途径解决。黄建国、田强、张胜玉在笔录上签字捺印。并注明延缓办理私房及土地证申请书原件已退回。二审查明的其他案件事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案沈德兴、张胜玉一审诉求及上诉请求均是要求撤销讼争合同并赔偿因撤销合同造成的损失，故本院仅针对其诉求进行审理。根据查明的案件事实，2014年12月15日的公证书载明沈德兴、张胜玉共同来到四川省德阳市政务服务中心德阳市诚信公证处，在公证员面前，在《委托书》上签名捺印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果,现上诉人以其对委托卖房公证不知情为由来推翻该公证书，本院不予采信。法律并未禁止被抵押房屋的买卖，故上诉人称田强购买涉案房屋不合常理的理由，本院不予采信。对于房屋价款上诉人称显失公平，本院认为一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。但本案中黄建国持有沈德兴、张胜玉的公证授权委托书与田强签订房屋买卖合同，讼争合同的买卖双方系沈德兴、张胜玉与田强，沈德兴、张胜玉并无证据证明讼争合同是田强利用优势或是利用己方没有经验等，导致合同显失公平。上诉人一、二审提供的证据不足以证明讼争合同存在法律法规规定的其他可撤销情形，综上，上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，沈德兴、张胜玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由沈德兴、张胜玉负担。本判决为终审判决。审判长 李 家审判员 陈书娟审判员 陈洪斌二〇一七年八月十五日书记员 张 晶