河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汴民终字第982号
上诉人（原审被告、反诉原告）开封市大城物业管理有限公司。住所地：开封市。
法定代表人ＸＸ程，任董事长。
委托代理人杨雪政，公司法律顾问，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告、反诉被告）开封市东京餐饮文化发展有限公司。住所地：开封市。
法定代表人何东杰，任总经理。
委托代理人何东勇，公司职工，代理权限为特别授权。
上诉人开封市大城物业管理有限公司（下称大城物业公司）因与被上诉人开封市东京餐饮文化发展有限公司（下称餐饮文化公司）不当得利纠纷一案，不服开封市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第941号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年6月12日，大城物业公司与餐饮文化公司签订《租赁合同》一份，合同约定大城物业公司将位于开封市鼓楼区寺后街26号鼓楼新天地商业步行街中心广场（C区）出租给餐饮文化公司经营餐饮。租赁期限为二十年，租期自2010年4月1日起至2030年3月31日止。租赁期间内前五年大城物业公司免收餐饮文化公司五年全部租金，从2015年4月1日起，每年租金为人民币叁拾万整（30万元整）。每三年递增5%。该租金为税后租金。如果餐饮文化公司租赁期不满十年合同不能执行，按合同十四条，承担违约责任。
另查明，鼓楼新天地商业步行街共分为A、B、C、D、F五个区，餐饮文化公司、大城物业公司签订的是C区的书面合同，关于A、B、D、F区双方没有签订书面租赁合同。餐饮文化公司在上述五个区均建有木屋，并与商户签订有租赁合同。而大城物业公司和商户之间未签订租赁合同。
因在履行合同中产生纠纷，2013年9月24日，餐饮文化公司、大城物业公司在鼓楼区人民政府的主持下，签订了《还款协议》。协议约定：1、餐饮文化公司必须在2014年4月底以前将四个月电费（截止日期2013年8月25日）61364元，物安费、租赁费三个月（截止日期2013年8月31日）42000元，一年房租（2013年6月1日-2014年5月31日）30000元、工资（截止日期2013年8月31日）9500元，共计140864元全部还与大城物业公司，如果逾期未还，大城物业公司可随时停止向餐饮文化公司供电。2、2013年3月底以前，餐饮文化公司、大城物业公司联合经营期间，盈亏全部由餐饮文化公司负责，与大城物业公司无关。自2013年9月1日起至2014年3月底之前，餐饮文化公司每月向大城物业公司缴纳物安费、租赁费共计14000元，电费按电表实际用量缴纳。如果餐饮文化公司继续拖欠费用，大城物业公司可随时停止向原告供电。
还查明，截止2014年10月29日，大城物业公司共直接收取商户陈继东物安费693元，租金1644元，合计2337元；共收取商户王磊物安费2730元，租金6500元，合计9230元；共收取商户杨树源物安费1540元，租金3660元，合计5200元；共收取商户王赞峰物安费1533元。租金3644元，合计5177元；共收取商户许豪物安费1260元，租金8000元，合计9260元；共收取商户白华物安费2520元，租金8400元，保证金15000元，合计25920元；共收取商户李代生物安费1470元，租金4700元，保证金5000元，合计11170元；共收取商户买恒物安费5040元，租金16800元，保证金10000元，合计31840元；共收取商户关公物安费1470元，租金3500元，合计4970元；共收取商户陈永刚物安费及租金合计2130元；共收取商户黄健物安费及租金合计2130元；共收取商户张英物安费及租金合计1840元；共收取商户李琛物安费1680元，租金4000元，合计5680元；共收取商户薛斌物安费10080元，租金40000元，合计50080元；共收取商户吕玲生物安费1260元，租金3000元，合计4260元；共收取商户娄豪杰物安费1680元，租金4000元，合计5680元；共收取商户岗红娟物安费1050元，租金2500元，合计3550元；共收取商户侯翠香物安费630元，租金1500元，合计2130元；共收取商户马豫兴物安费1540元，租金3660元，合计5200元；共收取商户张建合物安费1470元，租金3500元，合计4970元；共收取商户吴孙关物安费及租金合计1200元。综上，大城物业公司共直接收取商户各项费用共计193954元。餐饮文化公司称，抵扣餐饮文化公司需向大城物业公司缴纳的2014年5月、6月占地费（租金）款项87254元及2014年7月至10月的物安费56000元后，下余50700元。
原审法院认为，餐饮文化公司与大城物业公司签订关于鼓楼新天地步行街中心广场（C区）租赁合同，依据合同约定，在2015年3月31日前，餐饮文化公司无需就C区向大城物业公司支付租赁费用。而根据双方于2013年9月34日签订的《还款协议》内容可知，餐饮文化公司向大城物业公司支付费用所涉及的范围不限于C区，也应包括A、B、D、F区。餐饮文化公司将位于A、B、D、F区的摊位（木屋）出租给商户，其与商户之间构成租赁合同关系，而大城物业公司与商户之间无租赁合同关系。根据合同的相对性，大城物业公司无权从商户处收取租金，在未取得授权的情况下向商户收取租金的行为明显构成不当得利，应将其不当得利向餐饮文化公司返还。本案中，大城物业公司认可其向商户收取费用，但未就其所收取费用的具体数额提交相关证据，应承担举证不能的责任。所以，对于餐饮文化公司要求大城物业公司返还其商户租金50700元的诉求予以支持。
关于大城物业公司的反诉请求，对于大城物业公司要求餐饮文化公司支付物安费42000元请求，因大城物业公司已经越过餐饮文化公司直接收取商户各项费用共计193954元且餐饮文化公司在起诉时业已将此部分扣除，故对此反诉请求不予支持。对于租金16800元的请求，因双方在合同中约定截至2015年3月31日，餐饮文化公司无需就C区向大城物业公司支付租赁费用，而就A、B、D、F区餐饮文化公司欠缴租赁费的问题，因大城物业公司未提交餐饮文化公司应缴费用的证据且大城物业公司认可其已直接向商户收取费用，但未就其所收取费用的具体数额提交相关证据，应承担举证不能的责任，故对此项反诉请求不予支持。对大城物业公司要求餐饮文化公司支付电费16094元的请求，大城物业公司所提交的证据不能证明系餐饮文化公司使用，票据用户名显示为大城物业公司，且关于电费问题，另案正在审理中，故不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、本判决生效后10日内，开封市大城物业管理有限公司返还开封市东京餐饮文化发展有限公司租金等款项50700元。二、驳回开封市大城物业管理有限公司的反诉请求。案件受理费1060元由开封市大城物业管理有限公司承担。反诉费1671元由被告开封市大城物业管理有限公司承担。
大城物业公司上诉称，其反诉请求的物安费42000元从193954元中扣除明显不当。餐饮文化公司受大城物业公司委托代收的物安费，应当交给大城物业公司。餐饮文化公司自认向其交纳了2014年5月、6月租金（占地费）87254元，可以看出每月即43627元，从餐饮文化公司的陈述中可以得出2014年7月、8月、9月的租赁费没有交给大城物业公司，原审法院没有将该费用判令餐饮文化公司支付给大城物业公司，请求二审法院维护其合法权益。
餐饮文化公司答辩称，关于物安费一直都是大城物业公司向其收取，且数字是固定的每月14000元。物安费42000元和2014年7月、8月、9月、10月的占地费和物安费共计56000元已从193954元中扣减，大城物业公司的上诉理由不应支持。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，餐饮文化公司与大城房地产开发公司签订的开封市鼓楼新天地商业步行街中心广场租赁合同，双方约定的中心广场（C区）在2015年3月31日前餐饮文化公司无需向大城房地产公司交纳租赁费。在实际履行中餐饮文化公司除中心广场之外，在其他几个区域内放置了小木屋对外租赁，根据双方2013年9月24日签订的《还款协议》约定，餐饮文化公司每月向大城物业公司交纳物安费14000元。因双方在收取费用方面发生矛盾，大城物业公司直接向承租人收费共计193954元，扣除餐饮文化公司应向大城物业公司支付的2014年5月、6月占地费（租金）87254元及2014年7月、8月、9月、10月的物安费56000元后，大城物业公司应返还给餐饮文化公司款项50700元。因大城物业公司反诉请求的42000元已从193954元中扣减，其上诉请求不予支持。大城物业公司上诉请求的2014年7月、8月、9月的租赁费（占地费）因在本案反诉请求中未主张，本院不予审理，可另行主张。原审认定事实清楚，判决正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1060元由开封市大城物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈文胜
审判员 薛国胜
审判员 葛瑞萍
二〇一五年八月二十一日
书记员 张亚贞