广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鱼民一初字第1802号
原告柳州市宏图房地产经纪有限公司。
法定代表人黄捷平，该公司总经理。
委托代理人韦锦标，广西桂中天律师事务所律师。
委托代理人何春柳，广西桂中天律师事务所律师助理。
被告赵正生，无职业。
被告赵贤杰。
被告朱利弘。
以上二被告共同委托代理人赵正生，无职业，系被告赵贤杰的父亲、被告朱利弘的公公。
第三人王云。
委托代理人阳远德，柳州市方正法律服务所法律工作者。
原告柳州市宏图房地产经纪有限公司与被告赵正生、赵贤杰、朱利弘及第三人王云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法组成由审判员黄爽担任审判长，人民陪审员郑敏琳、李莉参加的合议庭，于2015年9月2日公开开庭审理了本案。书记员邱媛担任记录。原告柳州市宏图房地产经纪有限公司的委托代理人韦锦标、何春柳，被告赵正生并作为被告赵贤杰、朱利弘的共同委托代理人，第三人王云的委托代理人阳远德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柳州市宏图房地产经纪有限公司诉称，原告于2014年3月30日与被告赵正生就座落于柳州市蝴蝶山路58号阳光花园11栋11单元2-2号房屋签订《房屋买卖委托协议》，合同约定由原告为被告赵贤杰、朱利弘销售该房，原告支付代销定金5000元。合同签订后，原告依约给付5000元定金给三被告，并与第三人王云签订《房屋认购合同书》，把房屋销售给第三人王云，第三人王云交付定金20000元给原告后，原告又把15000元购房款给付给三被告，但由于第三人王云的原因，致使房屋没有按时过户，后第三人王云将原告诉至法院，要求双倍返还定金40000元，法院认为，因《房屋认购合同书》过履行期而终止，因此判决原告返还第三人王云200**元定金。后原告多次要求三被告返还20000元给原告，三被告以种种理由拒付。因此原告向法院起诉，请求判决：1、三被告返还20000元给原告；2、本案诉讼费用由三被告承担。
原告柳州市宏图房地产经纪有限公司对其主张在举证期限内提供的证据有：
1、2014年3月30日《房屋买卖委托协议》一份，证明：1、原告已经取得买卖房屋的销售委托代理权，有权销售及处分本案涉诉房屋；2、合同中约定原告支付代销定金5000元给三被告；3、委托期限自2014年3月30日至2014年7月16日；
2、2014年3月20日《收条》一份，证明：原告已经按照合同约定支付了代销定金5000元给三被告；
3、2014年5月31日《房屋认购合同书》一份，证明：1、原告取得买卖本案涉诉房屋的销售委托代理权后与第三人王云签订购买该房屋的合同，与第三人王云约定的定金为20000元；2、认购期限为2014年5月31日至2014年7月10日；
4、《补充协议》一份，证明：1、原告与三被告约定2014年7月15日前到房产部门办理网签购买此房屋的合同；2、原告收到第三人王云的房屋定金中的15000元作为购房款转交给三被告；
5、2014年5月31日《收条》一份，证明：原告已将15000元购房款转交给三被告；
6、《估价报告摘要》一份，证明：1、买卖房屋的房屋产权证号为Ｄ0××40、Ｄ0××41，房屋所有权人为被告赵贤杰、朱利弘；2、该评估报告完成于2014年7月5日是在合同履行期限内；
7、2014年10月27日《情况说明》一份，证明：该房屋已经在柳州市二手房网上签约系统房源登记信息中进行备案登记，受理时间是2014年4月6日是在合同履行期限内，原告已经为该房屋的交易过户完成了《房地产经纪管理办法》第30条规定的房屋过户交易的准备程序；
8、柳房权证字第××号、第××号《房屋所有权证》各一份，证明：房屋所有权人为被告赵贤杰、朱利弘，现被告赵贤杰、朱利弘已经将该房屋出售给他人，被告赵贤杰、朱利弘不受任何利益损失；
9、（2014）鱼民初（二）字第288号民事判决书、（2015）柳市民二终字第86号民事判决书各一份。证明：1、合同无法履行有不可归责于原告及第三人王云的事由，因此第三人王云要求原告双倍返还定金没有事实依据，法院不予支持，但因合同终止导致合同目的已无法实现，法院判决原告应向第三人王云返还定金20000元；2、既然原告对于该房屋买卖无过错，无违约行为且买卖不成，三被告也将房屋出售给他人，因此交付给三被告的定金5000元及转交给三被告的购房款15000元，均应由三被告应退还给原告。
被告赵正生、赵贤杰、朱利弘共同辩称，被告赵正生在与原告于2014年3月30日签订《房屋买卖委托协议》与《补充协议》中不存在任何违约行为，三被告一直积极履行协议中的相关规定，《房屋买卖委托协议》到期终止后，三被告依协议第八条约定，原告未能销售出该房屋，这已是既定事实，三被告有权不退回独家代销定金5000元，这是按照约定，在协议期间，原告于2014年3月30日开始一直在柳州市房管部门挂牌被告赵贤杰、朱利弘的房屋，由原告独家销售且只能是原告才可以办理网签，三被告拒绝其余多家中介推荐的潜在客户，协议中的定金适用定金罚则，而原告意图不履行协议第八条中的约定，不符合《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国担保法》定金罚则的相关规定；三被告于2014年5月31日收取由原告交来代购房定金15000元，并当场签订《补充协议》，《补充协议》约定于2014年7月31日前办理相关过户手续，对违约情形也作了明确约定，原告于2014年5月31日前，即与三被告签订《补充协议》之前在不告知三被告情况下单独自行与第三人王云签订了《房屋认购合同书》，在该认购书中，约定的定金为20000元；被告赵贤杰、朱利弘不在广西，在被告赵正生与原告于2014年5月31日签订了《补充协议》后多次积极主动联系原告协商确定返柳配合办过户手续的时间，且在协议期限内确定回柳州办理相关事宜的时间，原告对该时间也未提出异议；三被告于2014年8月开始与原告协商撤销其在柳州市房管部门针对被告赵贤杰、朱利弘名下的柳州市蝴蝶山路58号房屋独家销售挂牌，由于原告以其与第三人代理纠纷尚未处理完毕为由予以拒绝，导致被告赵贤杰、朱利弘的房屋销售事宜一直被各中介和客户所芥蒂。综上，三被告并无违约事由，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法判决。被告赵正生、赵贤杰、朱利弘对其辩解在举证期限内共同提供的证据有：
1、2014年3月30日《房屋买卖委托协议》、《补充协议》、2014年3月20日《收条》、2014年5月31日《收条》各一份，证明：三被告并未违背协议约定的内容，已按照协议约定履行相关义务；
2、《房屋买卖合同》一份，证明：本案涉诉房屋已由三被告另行出售，成交价款为880000元；
3、飞机票票款信息六页，证明：被告赵贤杰、朱利弘因销售房屋产生的交通费用；
第三人王云述称，原告起诉王云作为本案第三人无法律依据，其第三人的诉讼地位不能成立；王云与原告的民事纠纷已经在（2014）鱼民初（二）字第288号案件中审理过，该案件判决书已经发生法律效力且已经过执行程序，王云已获得相应款项。
第三人王云对其陈述在举证期限内未向法庭提交证据。
经过开庭质证，对于原告提供的证据1—5、8、9，三被告均认可其真实性，第三人未提出异议；对于三被告提供的证据1，原告认可其真实性，第三人未提出异议，本院对双方当事人均认可真实性的证据予以认定，对于上述能否支持原、被告所主张的证明目的的证据，本院结合案件情况予以参考。对于原、被告及第三人争议的其他证据，本院结合全案证据再予认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
柳州市蝴蝶山路58号阳光花园11栋11单元2-2号房屋原登记在被告赵贤杰、朱利弘名下。2014年3月30日，被告赵正生作为被告赵贤杰、朱利弘的代理人，与原告签订《房屋买卖委托协议》一份，约定：被告赵贤杰、朱利弘自愿将座落于柳州市蝴蝶山路58号阳光花园11栋11单元2-2号房屋委托原告出售，被告赵贤杰、朱利弘同意原告以900000元的价格出售该房；签订协议当天，原告先支付被告赵贤杰、朱利弘代销定金5000元，余款根据银行及房产部门相关规定支付，并办理完善过户相关手续（被告赵贤杰、朱利弘收到所有款项以收款凭据为准）；合同委托期限自2014年3月30日至2014年7月16日；如原告未能销售出该房被告赵贤杰、朱利弘有权不退回代销定金，如原告售出该房代销定金充抵房款；双方亦相约了相关权利义务及违约责任。同日，原告向被告赵正生交付5000元，被告赵正生向原告出具的《收条》中注明收到代销定金5000元。2014年5月31日，被告赵正生与原告签订《补充协议》一份，约定：原告收到买方交来15000元定金，于2014年5月31日原告转交予被告赵贤杰、朱利弘，由被告赵贤杰、朱利弘的父亲赵正生代收并承担该合同定义之责任，收到定金后如实开具收条给原告；由于卖方双方原因，定于2014年7月15日前到房产部门网签购买蝴蝶山路58号阳光花园11栋11单元2-2号合同（注：于2014年7月31日前办理相关过户手续）；该房屋委托原告销售，现该房屋销售总价为920000元，被告赵贤杰、朱利弘自愿同意支付20000元给原告作为人工费、广告费、中介费（注：该款项最迟在买方领证当天支付），如有违约按支付定金双倍赔偿给买方，并赔偿原告的人工费、广告费及误工费（注：买方首付款根据银行、房产及税务部门规定支付并办理完毕该过户事宜）；该协议作为2014年3月30日《房屋买卖委托协议》的附件。同日，原告向被告赵正生交付15000元，被告赵正生向原告出具的《收条》中注明收到定金15000元。《补充协议》中所约定的买方即为本案第三人王云，原告与第三人王云就双方所签订的《房屋认购合同书》在履行过程中产生纠纷，未能完成交易，第三人王云将原告诉至本院，本院经审理后对第三人王云与原告的居间合同纠纷作出（2014）鱼民初（一）字第288号民事判决书，判决原告向第三人王云返还定金20000元。原告不服该判决，上诉至柳州市中级人民法院，柳州市中级人民法院作出（2015）柳市民二终字第86号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。（2015）柳市民二终字第86号民事判决已发生法律效力。原告认为其向第三人王云返还20000元后，应由三被告向原告返还此款，故诉至本院，提出前述请求。另查明，（2014）鱼民初（一）字第288号民事判决书查明：原告与第三人王云于2014年5月31日签订《房屋认购合同书》一份，第三人王云依约向原告交付购房定金20000元；该判决书认定：第三人王云与原告所签订的《房屋认购合同书》无法履行有不可归责于当事人双方的事由。本案庭审中，原告及三被告均认可被告赵正生系作为被告赵贤杰、朱利弘的委托代理人与原告签订前述《房屋买卖委托协议》、《补充协议》。
本院认为，原告及三被告均认可被告赵正生系作为被告赵贤杰、朱利弘的委托代理人与原告签订前述《房屋买卖委托协议》、《补充协议》，本院对此予以确认。结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、被告赵正生是否应承担定金返还的责任？2、代销定金5000元是否应予返还？3、定金15000元是否应予返还？
针对争议焦点1，由于被告赵正生系被告赵贤杰、朱利弘的委托代理人，《房屋买卖委托协议》、《补充协议》仅对原告及被告赵贤杰、朱利弘有约束力，故对于原告主张被告赵正生承担定金返还责任的请求，本院不予支持。《房屋买卖委托协议》、《补充协议》均系原告与被告赵贤杰、朱利弘的真实意思表示，未违反法律、行政法律的强制性规定，属有效协议，由于协议约定期限届满，《房屋买卖委托协议》、《补充协议》的权利义务终止，本院对此亦予确认。
针对争议焦点2，对于被告赵正生于2014年3月30日代被告赵贤杰、朱利弘收到原告交付的代销定金5000元，《房屋买卖委托协议》已明确约定如原告未能销售出该房被告赵贤杰、朱利弘有权不退回代销定金。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。由于原告未能依约销售协议约定的房屋，亦未能举证被告赵贤杰、朱利弘存在违约情形，且原告向被告赵贤杰、朱利弘交付代销定金5000元发生在原告收到第三人王云交付的定金20000元之前，故对于原告主张返还的代销定金5000元的请求，本院不予支持。
针对争议焦点3，对于被告赵正生于2014年5月31日代被告赵贤杰、朱利弘收到原告交付的定金15000元，由于《补充协议》已明确约定该15000元系将原告将所收到的第三人王云交付的15000元定金转交予被告赵贤杰、朱利弘，而已发生法律效力的（2015）柳市民二终字第86号民事判决认定第三人王云与原告所签订的《房屋认购合同书》无法履行有不可归责于当事人双方的事由，且已判决原告向第三人王云返还定金20000元，则被告赵贤杰、朱利弘应将已收到的原告所转交第三人王云的定金15000元返还给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、被告赵贤杰、朱利弘返还原告柳州市宏图房地产经纪有限公司定金人民币15000元；
二、驳回原告柳州市宏图房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币300元（原告已预交），由原告柳州市宏图房地产经纪有限公司负担75元，由被告赵贤杰、朱利弘负担225元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 黄 爽
人民陪审员 郑敏琳
人民陪审员 李 莉
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 邱 媛
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十一条（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。