江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民初字第165号
原告中国建银投资有限责任公司，住所地北京市西城区闹市口大街1号院。
法定代表人仲建安，该公司董事长。
委托代理人况世道，江苏同瑞律师事务所律师。
被告徐州日成房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市铜山路日成奥运小区综合楼。
法定代表人秦毅纲，该公司董事长。（已故）
原告中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）诉被告徐州日成房地产开发有限公司（以下简称日成公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建银公司的委托代理人况世道到庭参加诉讼，被告日成公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告建银公司诉称，被告建设日成奥运城小区期间，拆除中国建设银行徐州市分行（以下简称建行徐州分行）王杰分理处营业用房，经过协商，日成公司、建行徐州分行、徐州市苏苑拆迁安置公司（以下简称苏苑公司）达成《徐州市城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定：一、日成公司安置建行徐州分行铜山路沿街营业房620平方米，具体为一层320平方米，二层300平方米；四、日成公司接收建行徐州分行腾空房屋18个月内交付安置房屋，逾期参照住宅过渡费支付违约金；五、日成公司应在交付房屋180天内，为建行徐州分行所得补偿房屋产权出具合同和发票。协议签订后，建行徐州分行已于2005年8月3日将拆迁房屋交给被告拆除，被告应在2007年2月2日前交付安置房屋。但截止起诉之日，被告仍没有按照合同约定安置原告房屋，应承担违约责任。由于建行改制过程中，合同项下房产交由原告承继，故原告取得诉权和实体处分权利。请求法院依法判令：1、被告向原告支付拆迁补偿款322.40万元；2、赔偿原告逾期交房违约金937440元（按每平方米18元的标准，从2007年2月3日起主张84个月，共计620平方米）。
被告日成公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。
经审理查明，因面临拆迁，建行徐州分行委托徐州市彭城投资咨询有限公司于2003年7月14日出具房地产评估结果报告，确定建行徐州分行委托评估的房地产（建行王杰分理处）在评估基准日2003年7月4日的公开市场价格为人民币322.40万元。报告有效期为2003年7月4日至2004年7月3日。
2003年7月21日，苏苑公司发出《拆迁告知书》，内容：“市建行王杰分理处：根据徐计投资（2002）451号、283号、徐规定通字（2002）第202号、徐土通（2002）第51号、徐拆许字（2003）第17号等文件批准。市建行王杰分理处属拆迁对象，动迁工作已于2003年7月16日开始至2003年8月24日结束，望贵单位派员联系拆迁事宜。”
2004年4月21日，拆迁人日成公司（甲方）、被拆迁人建行徐州分行（乙方）、被委托拆迁实施单位苏苑公司签订《徐州市城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定：1、双方同意以新建沿铜山路框架式结构临街营业用房（建筑面积620平方米，具体位置见三方共同确认的沙盘照片和附图-
规划定点草图）作为拆除乙方营业楼（建筑面积959平方米）的补偿（包括所有的对乙方的房屋、附着物、因拆迁造成停产、停业的一次性损失补偿费及补助费等所有的费用）。具体面积分配为一层320平方米、二层300平方米，上下对齐，一楼沿街面宽不得少于18.5米，按标准柱间距进行整体划分，以产权部门实际测算面积为准，面积差额部分以交付使用时的销售单价为准计算，付给对方……4、在甲方工程需要或政府要求拆除该楼时，甲方应在拆楼前提前一个月通知乙方，乙方应及时搬出底层②-
④轴线房屋，交给甲方拆除。甲方接收乙方腾空该房屋之日起十八个月内交付乙方按双方约定的补偿营业用房，逾期参照住宅过渡费支付违约金。5、甲方应在交付房屋之日起180天内、为乙方所得补偿房屋产权出具销售合同和发票、由乙方承担由此产生的营业税和契税及其它一切办理房证、土地证的有关费用，如甲方未能按期交付销售合同和发票，每逾期一日甲方向乙方支付房款的千分之一的违约金……8、本协议自甲、乙双方签订之日起生效，一式五份，甲方贰份，乙方贰份，壹份报市拆迁管理部门备案。
2005年8月23日，建行徐州分行以建徐报（2005）330号文件，向中国建设银行江苏省分行提起《关于徐州分行王杰分理处房屋拆迁置换的请示》，内容为：“建行江苏省分行：徐州分行王杰分理处位于徐州市云龙区铜山路1号-1，固定资产卡片编号：320717000008，原值322.4万元，净值为271.36万元，建筑面积959平方米，无产权证和土地证，2002年账外固定资产清理并入大账，2004年l1月分立建账时被划归中国建银投资有限责任公司。由于我行因催收贷款起诉了徐州市房屋综合开发公司，该公司不予配合办理过户。2003年徐州市政府对城东区进行市政规划拆迁，政府指定拆迁公司为徐州市苏苑拆迁安置公司（详见附件1）接照当地政府市政拆迁常规，无产权证明的房产只能作为违章建筑进行拆除，并给予很少的拆迁补偿，按此标准我行最多只能获得70万元的拆迁补偿，该地块开发商为徐州日成房地产开发有限公司。该房产2003年经徐州市彭城投资咨询有限公司评估（徐彭咨偿（2003）第13号），评估价格322.4万元，为维护建行的利益，降低损失，2003年7月我行与当地政府积极交涉，并与徐州日成房地产开发有限公司和徐州市苏苑拆迁安置公司进行了长达9个月艰苦的谈判，最终三方达成拆迁补偿安置协议，同意按优惠房价5500元／平方的标准原拆原建补偿我行620平方米临街营业房，并提供办理产权证明的一切手续（详见附件2），我行为此付出了1.95万元的营销费用。2005年1月31日，徐州市市政重点工程建设办公室和徐州日成房地产开发有限公司同时向我行下达了拆迁通知，8月3日我行王杰分理处已搬出。由于该房产已划归建银投资公司，我行建议省分行转达建银投资公司，并请建银投资公司委派专人实地了解情况，对该处置事项进行确认。请省分行及早指示。以上请示，当否，请省分行批复。”
中国建设银行江苏省分行就上述事项向中国建设银行总行请示，原告函复同意处置方案。
2013年5月24日，日成公司向建行徐州分行出具情况说明，内容为：“就贵行向我公司询问贵行拆迁安置房一事，现将相关情况向贵行介绍如下：贵行于2004年4月21日与我公司签订拆迁安置协议（详细内容见双方所签拆迁安置协议），迄今尚未能将安置房交付贵行，造成延迟的因素主要有两个方面。一、2010年我公司准备立项实施动迁工作时，因政府相关部门打算实施淮海路东路延伸工程，子房办事处所属辖区也准备实施动迁工作，且前期准备工作已在进行中。我公司部分地块与子房办事处动迁地块相接壤，为此政府相关部门要求我公司先行进行相接壤地块的动迁工作，以配合淮海东路延伸工程的进行，致使我公司原规划的动迁项目被延迟。二、2011年1月，国务院出台《国有土地征收与补偿条例》，变原来可以由开发公司为拆迁主体为以政府为拆迁主体。我公司的地块，已于2002年由政府将土地所有权整体划拨于我公司。徐州市人民政府于2011年出台的徐州市国有土地征收与补偿的实施细则，并未明确类似于我公司的因历史遗留问题地块之拆迁主体。假若由我公司为拆迁主体，则与《国有土地征收与补偿条例》的主旨相违背，若由云龙区政府为拆迁主体，则土地所有权已属于我公司，亦与国有土地征收的概念不一致。并且云龙区今年的国有土地征收任务非常重，最大的征收任务就是今年的市政府重点项目，即淮海路东延工程及高架桥改造的国有土地征收工作。现我公司正积极与政府相关部门进行沟通协调，以期取得政府相关部门的明确说法和支持。我公司动迁安置工作的前期准备工作已经就绪，待前述问题得以解决，即可进入动迁工作的实施阶段。我公司对于贵行对我们动迁安置工作予以的配合和支持深表谢意，敬请贵行予以谅解。”
另查：2004年9月14日，根据中国银行业监督管理委员会银监复（2004）144号《中国银行业监督管理委员会关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》，中国建设银行承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并改制成为中国建银投资有限责任公司，业务范围为：投资于中国建设银行股份有限公司，接收、经营、管理、处置从原建设银行分立后承继的资产，经中国银行业监督管理机构等监管部门批准投资于其他金融企业及经营其他业务。2004年9月17日，中国建设银行变更名称为中国建银投资有限责任公司。
上述事实，有原告陈述、原告提供的《徐州市城市房屋拆迁补偿安置协议》、《拆迁告知书》、《关于徐州分行王杰分理处房屋拆迁置换的请示》、《情况说明》、《中国银行业监督管理委员会关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》等证据予以证实。
本院认为，建行徐州分行与被告签订的《徐州市城市房屋拆迁补偿安置协议》是双方真实意思表示，符合相关法律规定，对双方当事人具有约束力。现建行徐州分行已按照约定履行了交付被拆迁房屋的义务，而被告未能按照约定履行交付安置房屋的义务，被告应承担相应的违约责任。由于建行徐州分行该部分的权利义务已由原告继受，原告起诉要求被告承担责任于法有据，应予支持。
一、关于原告要求被告支付拆迁补偿款322.4万元的请求。虽然原被告双方签订的拆迁安置补偿协议约定被告的义务是给原告安置620平方米临街营业房，但是，由于被告公司的原因，安置用房至今未能建设，双方当事人签订的合同目的无法实现，原告要求被告支付拆迁补偿款的请求应予支持。至于原告主张的具体数额是否适当的问题，由于原告主张的数额系被拆迁房屋当时的价值，根据市场规律，低于被告应当给原告安置的620平方米临街营业房的现值，原告未要求被告按照620平方米临街营业房的的现值支付，而是按照被拆迁房屋当时的价值给付，并不损害被告的利益，本院予以支持。
二、关于原告要求被告支付违约金的请求。根据双方签订的合同约定，日成公司接收建行徐州分行房屋之日起十八个月内交付补偿营业用房，逾期参照住宅过渡费支付违约金。建行徐州分行于2005年8月3日迁出，被告至今未能交付安置房屋，原告要求被告支付违约金，应予支持。至于违约金的具体数额，双方约定参照住宅过渡费支付，《江苏省城市房屋拆迁管理条例》规定因拆迁人的原因延长过渡期的，对被拆迁人自行解决过渡用房的，延长时间在十二个月以内的，增付一倍临时安置补助费，延长时间超过十二个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费。由于原告被拆迁房屋所处地段为C类地区，按照双方签订协议当时适用的《徐州市区房屋拆迁附属物补偿和搬迁补助标准》（徐建发（2002）86号文），过渡费标准为每月5元／平方米，故原告主张18元／平方米过高，本院仅支持合理部分，即从双方约定的过渡期18个月期满之后12个月内按每月10元／平方米计算，从双方约定的过渡期18个月期满之后超过12个月后按每月15元／平方米计算。违约金的支付期限，根据双方约定系从被拆迁房屋腾空之日起超过十八个月起算，应为2007年2月3日，距原告起诉之日2014年6月26日已超过原告主张的84个月，故原告主张84个月的违约金不违反双方约定及法律规定，应予支持。
综上，原告的部分诉讼请求于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐州日成房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告中国建银投资有限责任公司322.4万元。
二、被告徐州日成房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告中国建银投资有限责任公司违约金74.4万元。
三、驳回原告中国建银投资有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40091元，公告费600元，合计40691元，由原告中国建银投资有限责任公司负担7673元，由被告徐州日成房地产开发有限公司负担32418元（该款原告已预交，由被告随案款一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京分行山西路支行，账号：10×××75。）
审 判 长 单雪晴
审 判 员 史善军
代理审判员 李 琳
二〇一五年七月十四日
书 记 员 侯梦池