广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1973民初5048号
原告：刘云发
委托诉讼代理人：张建兵，广东潇水律师事务所律师。
被告：陈新红
原告刘云发与被告陈新红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘云发的委托诉讼代理人张建兵、被告陈新红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘云发向本院提出诉讼请求：1.被告将东莞市塘厦镇××社区××林场路××、××号房屋立即腾空并退回给原告；2.被告向原告支付拖欠的租金24000元并支付逾期付款违约金，每日100元自2017年4月6日起，算至付清为止；3.本案诉讼费用由被告承担。原告后变更第二项诉讼请求为：被告向原告支付拖欠的2017年4月份起至实际将房屋腾空退回给原告之日止的使用费，以每个月22000元计算，暂计算至2017年5月份为46000元，并支付逾期付款违约金，按每日100元自2017年4月6日计算至付清全部使用费之日止。原告庭审后明确放弃2016年11月的租金2000元。事实和理由：2014年3月31日，原、被告签订一份《商住楼租赁协议》，约定由被告向原告承租位于东莞市塘厦镇××社区××林场路××、××号房屋，每月租金22000元，于1号至5号前付清当月租金，租赁期限自2014年4月1日至2017年3月30日。被告在租赁期间破坏部分租赁物，管理混乱，并于2016年11月份在支付11月份租金时单方强行扣减原告2000元租金。租赁合同到期前，原告找被告协商，被告强行要求原告每月降低租金1500元，原告对此表示不能接受，被告即拒付租金。现双方之间的租赁合同已经到期，原告要求被告搬离，收回租赁物。此外，被告目前尚拖欠原告2016年11月份租金2000元、2017年4月份租金22000元。原告多次与被告商讨无效，遂向人民法院起诉。
被告辩称，1.原告需退还被告押金80000元；2.因被告租给别人的房屋尚未到期，故无法立即腾空房屋；3.2017年4月起的租金被告只是帮原告代收，租金可以与被告的押金抵扣。
本院经审理认定事实如下：位于东莞市塘厦镇××、××号的房屋（以下简称案涉房屋），原由赵某建设，后赵某于2010年7月8日转让给了原告。截止本案一审辩论终结前，案涉房屋尚未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证。
2014年3月31日，原告作为出租方、被告作为承租方，双方共同签订了一份《商住楼租赁协议》，主要约定：原告将案涉房屋出租给被告用作分租住宿用途，签订合同时由被告交付原告履约保证金80000元，合同期自2014年4月1日起至2016年3月30日止；租金22000元/月，每月租金须在当月5号前交清，逾期按拖欠每日加收100元。该《商住楼租赁协议》期满后，双方协商将合同延长至2017年3月30日。后双方未进行延期，合同至2017年3月30日期满终止。原告提供微信聊天截图，主张双方因租金数额谈不妥未续签合同。被告对微信聊天截图的真实性没有异议。
双方确认水电费由被告自行缴纳，被告将房再租出去，自负盈亏，被告确认在双方纠纷解决时结清水电费。双方确认合同到期后，仍按22000元/月作为案涉房屋的使用费。被告主张原告跟其他租户表示租金交给原告，但后来原告未去收，后被告才代原告收取。
经本院释明，若合同被认定为无效，原告变更其关于违约金的诉讼请求为自拖欠之日起按中国人民银行贷款利率计算被告占有资金期间给原告造成的利息损失。被告认为其未违约，不存在支付违约金的情况。
本院认为，原告已明确放弃2016年11月租金2000元的诉讼请求，是其合法权益的处分，本院予以准许。案涉《商住楼租赁协议》虽系原、被告双方的真实意思表示，但截止一审辩论终结前，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该《商住楼租赁协议》依法无效。
合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还。原告应将因案涉《商住楼租赁协议》而收取的押金80000元退还给被告，被告应搬离案涉房屋并将案涉房屋返还给原告。对原告要求被告腾退案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告未对押金提出反诉，故对押金，不在本案处理，被告可另行主张权利。
《商住楼租赁协议》虽然无效，但被告已实际占有使用原告享有使用收益权的案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告仍应按约定的租金标准支付原告房屋占有使用费。双方确认按22000元/月计算，故被告应支付给原告2017年4月份起至房屋腾空之日止的占有使用费，按每月22000元计算。
至于原告主张的迟延支付房屋占有使用费的利息。因双方合同无效，故原告请求的迟延支付的利息没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、被告陈新红应于本判决发生法律效力之日起七日内腾空并退回位于东莞市塘厦镇平山社区XX号、XX号的房屋给原告刘云发；
二、被告陈新红应于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告刘云发2017年4月份起至搬离之日止的房屋占有使用费（按每月22000元计算）；
三、驳回原告刘云发的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元、保全费420元，由被告陈新红负担。原告刘云发已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 陈 芹
二〇一七年六月二十二日
书记员 吴秀珠
冯小明
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。