浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终2656号
上诉人（原审被告）：宁波合生锦城房地产有限公司。住所地：宁波杭州湾新区海富路123.***号。
法定代表人：夏雩川，该公司董事长。
委托代理人：高晶鑫，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：陆青青，女，1973年3月8日出生，汉族，个体工商户，住慈溪市。
委托代理人：曹寅，北京大成（宁波）律师事务所律师。
上诉人宁波合生锦城房地产有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人陆青青商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2017年6月28日作出的（2017）浙0282民初3706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日受理后，依法组成合议庭，于2017年8月25日公开开庭审理了本案。上诉人合生公司的委托代理人高晶鑫、被上诉人陆青青及其委托代理人曹寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2012年2月21日，原告向被告购买位于杭州湾新区国际商务休闲城合生国际名都海纳路××号精装修商品房一套，并签订《商品房买卖合同》及附件一份。该合同约定：原告向被告购买的房屋位于海纳路××号，设计用途为住宅，建筑层数为地上三层、地下一层，建筑面积为311.80平方米，套内建筑面积为301.30平方米。商品房的单价为11496.08元，总价款3584478元。房屋交付时间为2013年12月31日前，且符合下列条件：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用条件；4.房地产开发项目交付备案书。如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等政府主管部门根据法律、行政的规定采取某项行政措施而导致开发建设延期的，出卖人可据实予以延期；3.交付房屋时，买受人应支付给出卖人的任何款项（含相关违约金、税费等）未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部款项后10日内，顺延期限不视为交付逾期。出卖人逾期交付房屋，按照逾期日期，分别处理（不作累计）：1.逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同有特别约定按照特别约定执行。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托认可的具有资质的单位进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算的约定为检测费由要求质量检测一方先行垫付，如检测质量合格的，检测费用由买受人承担，如检测质量不合格的，由出卖人承担检测费用。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当返修，并承担赔偿责任。涉案房屋为精装修房屋，双方约定了主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到标准的，出卖人补偿装饰、设备差价。附件八第五条约定，该房屋政府主管部门的验收以毛坯房标准验收，具体按政府相关规定办理，装饰装修设备标准见本合同补充协议第十一条，装修效果原告同意以被告交付时的实际效果为准，原、被告双方同意以被告取得建设工程竣工验收备案证明作为该房屋验收合格的标志。附件八第七条中约定，如甲方按乙方验收交接时的具体要求对房屋提供了维修、返修等相关售后服务，双方在此项服务实施期间或完成后办理交接亦不得视为甲方逾期交房，并且甲方无须承担赔偿责任。附件八第十三条工程特别提醒条款约定，在保修期内如因出卖人工程质量问题造成买受人房屋毁损，出卖人负责直接修复，小区竣工验收后，部分楼面或墙面因自然原因可能产生细小裂缝，但不会影响房屋结构安全和使用，室外场所可能因为沉降、建材收缩变化等原因产生裂缝、变形等，但不会影响小区的使用。如前述情形发生，买受人表示予以接受并不得以此为由拒绝办理交付手续。该商品房室内天棚局部有结构梁、沿墙有结构柱，室内局部有管道井。东山墙及地下室返潮属于正常现象，如前述情形发生买受人表示接受并不得以此为由拒绝办理交付手续。信使、快递形式交送当天即视为送达；若以挂号信邮寄在投邮后（以寄出的邮戳为准）即视为送达；以传真形式在发出后的当日即视为送达。合同还就其他权利、义务进行了约定。
合同签订后，原告向被告支付了购房款3584478元。被告也向原告开具了相应的购房发票。2014年3月28日，被告就工程质量向慈溪市住房和城乡建设局进行了竣工交付备案，同年3月31日，宁波杭州湾新区规划建设国土局向被告出具了竣工交付备案证明书。同日，被告通过快递向原告发出了交楼通知书并进行了电话通知。
接到被告发送的通知后，原告对讼争房屋进行了查验。2015年12月19日，原告方与被告方物业人员顾俊仁在验房过程中发现如下问题：一楼西卧进门内东侧下方有霉斑，一楼主卧窗台外边石材有损坏，一楼主卧墙纸接缝明显，一楼餐厅和大厅下脚多处发霉起皮，地下室扶梯上方墙体有渗水，二楼外卧移门边地板发黑，三楼也有发黑，地下室移门门钩断裂，二楼西墙壁灯脱落。次日，原告向被告发函，具体内容：“本人从你公司购买的合生国际名都408弄58号房，在近期第一次接到房屋装修整改完成的电话通知后，于2015年12月19日（离合同约定最迟交房时间2014年3月31日已过去20个月多）再次对整改后的房屋装修质量进行查验，发现还存在严重的装修质量问题，对你公司对购房户缺乏最起码的诚信感到不解，主要问题有：一楼餐厅、大厅、过道踏脚墙体上方因漏水导致大面积发霉、起皮，地下室楼梯上方疑管井漏水导致大面积水渍，地板大面积发霉变黑，地下室、一楼门框下脚处明显发黑霉变等严重装修质量问题（附部门照××。根据《商品房买卖合同》第十二条有关交接查验房屋装修质量要求，要求你公司必须尽快给予返修整改，以满足商品房交付装修质量要求，并应承担相应赔偿责任，本人将保留逾期违约追诉权”。
2015年12月24日，被告回函给原告载明：“您所购买的房屋已于2014年3月31日取得相关竣工验收文件，符合交付条件。此外，根据双方签署的《商品房买卖合同》附件八第七条约定：如甲方按乙方验收交接时的具体要求对房屋提供了维修、返修等相关服务，双方在此项服务实施期间或完成后办理交接亦不得视为甲方逾期交房，并且甲方无须承担赔偿责任；在此期间的物业管理费仍由乙方承担。对于您主张的承担相应赔偿责任因不符合合同约定及相关法律规定我司不予同意。请您按合同约定及时办理收楼手续，如因您延期收楼致使房屋无人照管继而引发房屋内发霉、发黑等问题，由您自己负责”。2016年2月24日，被告向原告发出了交房催告函，催告原告应于2016年3月5日前办理收楼手续。同年7月20日，原告方与被告方物业人员顾俊仁在验房过程中发现如下问题：地下室移门两侧下方渗水发霉、变黑，地下室西侧卧室、墙面多处反潮、发霉变黑，地下室楼梯口上方几处渗水点发霉、变黑，一楼移门两侧下面渗水墙体起鼓，一楼多间墙体下方渗水起鼓发霉，地下室大厅上方灯泡损坏一个。
2017年1月初，被告再次对讼争房屋进行了维修。同年1月7日，原告再次对讼争房屋查验，认为该房屋的装修已经基本符合入住要求。
根据原告的申请，该院委托宁波国信资产评估有限公司对讼争房屋的租金进行了评估。该公司于2017年3月15日出具了评估报告，该评估报告载明：“经评定估算，评估基准日委托评估范围的杭州湾新区海纳路408弄合生国际名都18-06幢58号的房地产自2014年4月1日至2017年1月7日期间（共计33个月又7天）租金的评估值为人民币壹拾柒万陆仟壹佰叁拾柒元整（￥176137.00），月租金为人民币伍仟叁佰元整（￥5300元/月）”。原告因本次评估支出评估费4180元。
原审原告陆青青于2017年4月6日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告支付逾期交付海纳路408弄合生国际名都18-06幢58号房屋的违约金161302元（自2014年1月1日起、按房款总价3584478元万分之五计算至2014年3月31日）；2.原审被告赔偿因不及时履行讼争房屋维修的义务，给原审原告造成的延迟入住损失176137元（自2014年4月1日起按5300元/月计算至2017年1月7日）；3.本案诉讼费、鉴定费由原审被告负担。
原审法院审理认为：本案争议的事实在于：一、讼争房屋的逾期交房天数如何认定；二、被告有否迟延履行维修义务？
关于争议焦点一，讼争房屋的逾期交房天数如何认定？原告诉称，合同约定的交房日期为2013年12月31日，被告于2014年3月31日才向原告发送交房通知，已经逾期超过90日，被告辩称讼争房屋的交付逾期未超过90天，并提供了证据B3、B4予以证明。原告对上述两份证据的真实性无异议，但认为上述两份证据仅证明被告已经履行了通知义务，但讼争房屋并未实际交付。该院经审查认为，被告提供的该两份证据，结合合同约定，可以证明被告已经于2014年3月31日向原告送达了交房通知书，并已经开始履行交房义务。2014年1月1日至同年3月31日期间，被告亦无合同约定的可以延期交房的理由，故认定讼争房屋的逾期交房天数为90日。
关于争议焦点二，即被告有否迟延履行维修义务？原告主张被告迟延履行维修义务，并提供证据A3中的照片、A4、A5、A6、A7予以证明，被告对上述证据的质证意见为：对2015年12月19日、2016年7月20日业主看房单的真实性无异议，但认为被告已经履行了维修义务。对2017年1月7日的业主看房单因原告未提供原件，故对真实性有异议。被告对原告提供的所有照片的内容及真实性均不予认可。被告对证据A5的真实性无异议，但其对该证据记载内容有异议，房屋的质量问题应当以2015年12月19日的业主看房表为准。对证据A6的真实性、合法性无异议，但被告并未拒绝承担保修义务。对证据A7中的交房催告函真实性无异议，对清单的真实性有异议。该院经审查认为，2017年1月7日的业主看房、原告提供的照片、证据A7中的清单，该院无法确认其真实性，对其证明力不予确认。原告主张被告存在迟延履行修复义务，但未举证初次查验房屋时讼争房屋存在的质量问题，也未依照合同约定委托鉴定机构就讼争房屋存在的质量问题进行鉴定，且根据查明的事实，2015年12月19日、2016年7月20日记载的质量问题也不相同，依照现有证据，无法确认讼争房屋质量问题的修复过程，进而无法判断被告是否存在迟延履行修复义务，故对原告主张的被告迟延履行维修义务的事实不予确认。
综上，该院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》依法成立，且合同有效，双方当事人均应当全面履行各自的合同义务。根据查明的事实，被告逾期交付讼争房屋90日（未超过90日），应当依照日万分之三的标准累计计算逾期交房违约金，经计算该期间的违约金为96780.91元。被告就逾期交房违约金提出了诉讼时效抗辩，该院认为，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，属于合同中约定的一个整体权利。合同中并未就违约金约定具体的支付期限，原告任何时候都可以主张，只有当被告明确表示不履行时，诉讼时效才可以计算。现被告并未提供证据证明原告曾向其主张过该部分违约金，且其已经明确表示不履行该义务，故原告于2016年10月19日通过诉讼的方式主张己方权利并未超过诉讼时效。故对原告诉请要求被告支付逾期交房违约金，在96780.91元范围内予以支持，超出部分不予支持。关于原告主张的因被告迟延履行维修义务，进而无法将讼争房屋出租并获得房屋租金收益的损失赔偿问题，该院认为，根据查明的事实，讼争房屋装修上部分存在的质量问题，在一定程度上会影响原告对讼争房屋的使用目的，现原告仅提供了讼争房屋租金标准为5300元/月的鉴定意见，但该损失必然产生且被告应当预见的证据并未提供，故对原告的该部分损失，难以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、被告宁波合生锦城房地产有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告陆青青违约金96780.91元；二、驳回原告陆青青的其余诉讼请求。如果未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费6362元，减半收取计3181元，由原告陆青青负担2227元，被告宁波合生锦城房地产有限公司负担954元。鉴定费4180元，由原告陆青青负担。
宣判后，原审被告合生公司不服，上诉至本院，称：原审法院认为被上诉人主张逾期违约金未超过诉讼时效，属法律适用错误。自合同约定的交房日期届满之日起，即2013年12月31日，被上诉人已知道权利受到侵害，诉讼时效应自此开始计算。被上诉人至起诉时，已超过了两年的诉讼时效。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人陆青青答辩称：2013年12月31日只是合同约定的违约金的起算日，不是诉讼时效的起算日，合同中并没有对违约金支付期限作出约定，被上诉人有权随时进行主张。只有在上诉人明确表示拒绝支付违约金的情况下，诉讼时效才开始计算。被上诉人在原审起诉时才提出要求上诉人支付违约金，诉讼时效并未超过。
双方当事人在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，根据原审法院查明的事实，上诉人逾期交付诉争房屋90日（未超过90日），应依照合同约定的日万分之三的标准累计计算逾期交房违约金，经计算该期间的违约金为96780.91元。但合同中并未就违约金约定具体的支付期限，上诉人也未提供证据证明被上诉人曾向其主张过违约金，故被上诉人于2016年10月19日通过诉讼的方式主张，并未超过诉讼时效。原审法院据此判决上诉人支付给被上诉人违约金96780.91元，并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2220元，由上诉人宁波合生锦城房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞灵波
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一七年八月二十九日
书记员 陆 琼