广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5272号
上诉人（原审被告）：梁丽贞，身份证住址广东省佛山市顺德区。
委托代理人：黄健，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：李伟文，广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市广百置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：李敏聪，职务：总经理。
委托代理人：周红华，广东君信律师事务所律师。
委托代理人：朱国彬，广东君信律师事务所律师。
上诉人梁丽贞因与被上诉人广州市广百置业有限公司（以下简称广百置业公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1365号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年4月26日，广某置业公司（为甲方、出租方）与梁丽贞（为乙方、承租方）签订《广某?尚宜商铺租赁合同》，内容为：乙方向甲方租用广州市越秀区农林上路一横路1号广百?尚宜国际保健精品城负一层18、19号商铺作为经营场地使用，建筑面积111.40平方米、套内建筑面积为55.7平方米；乙方租用该商铺仅限于经营保健美容产品使用，未经甲方的书面同意及工商行政管理部门的许可，乙方不得改变该商铺的招牌名称和约定用途；租赁期限三年，自2012年5月1日至2015年4月30日止；其中，2012年5月1日至2013年4月30日，月租金17044元；2013年5月1日至2014年4月30日，月租金17935元；2014年5月1日至2015年4月30日，月租金18827元；乙方须于签订本合同当天，按第一年月租金的两倍标准向甲方交纳34088元租赁保证金，此款在合同届满时，如梁丽贞无违约行为及缴清完全部费用后，甲方凭租赁保证金收据原件将其无息退回乙方，如乙方有违约行为，甲方则将此款用于抵偿违约金及相关费用，不足抵偿时，保留继续追讨的权利；自缴租之月的次月起，乙方须于每月10日前将当月租金给付给甲方，付款方式：现金或支票；商场管理费：自合同生效的次月起，乙方须于每月10日前以每平方米30元的标准按承租建筑面积向甲方交纳当月的商场管理费，每月应交商场管理费共3342元；商场管理费保证金，相当于两个月商场管理费即6684元，由乙方在签订本合同时向甲方支付，如无合同约定的扣划或者没收情形，在合同终止或者解除后无息退还；水电费的收取：自本合同生效的次月起，乙方于每月10日前向甲方交纳上月水电费；违约责任，1、乙方不按时交付租金、商场管理费、水电费或其他费用，除须补交外，每逾期1天，按拖欠金额的3%的比例向甲方交付违约金，甲方有权从租赁保证金中划扣乙方应付未付的租金及对应的违约金，有权从商场管理费保证金中划扣乙方应付未付的商场管理费及对应的违约金；逾期超过30天，广某置业公司有权单方提前解除本合同，收回承租商铺，租赁保证金和商场管理费保证金不予退回，并有权向乙方追缴欠费和违约金；如甲方基于本条第1款约定取得合同解除权，应书面通知乙方合同解除等。
同日，双方签订《﹤广某?尚宜商铺租赁合同﹥补充协议》，约定：租赁期内，乙方租用该商铺仅限于经营保健美容产品使用；如甲乙双方协商解除合同，租赁合同自甲乙双方签订书面解除协议时解除；如租赁合同终止且乙方不再续租承租商铺，或租赁合同提前解除，乙方应在租赁合同解除或者终止之日起3天内完成以下手续：向甲方付清至实际交还承租商铺之日止应付未付的租金（场地占用费）、商场管理费、水电费、相关费用及已产生的违约金等。
签订合同后，梁丽贞向广某置业公司缴纳租赁保证金34088元、管理费保证金6684元。广某置业公司亦将涉讼商铺交付梁丽贞使用。梁丽贞承租涉讼商铺后，在该商铺经营美容服务（不含医疗美容）、销售化妆品、日用品，并领取字号为“广州市越秀区御家美容坊”的《个体工商户营业执照》。
2013年4月15日，广某置业公司委托律师向梁丽贞发出《律师函》，称：自2012年10月至今，梁丽贞没有按约向广某置业公司支付租金、商场管理费及其他约定费用；要求梁丽贞于2013年4月20日前到管理处结算欠款（包括支付至结算日止应付未付的租金、商场管理费、水电费、逾期付款滞纳金等，暂计至2013年4月2日拖欠的租金、商场管理费、水电费、逾期付款滞纳金共计368292元）。梁丽贞收到该函。
2014年4月21日，梁丽贞向广某置业公司签署《交铺确认书》，载明：梁丽贞于2014年4月20日将承租商铺退还广某置业公司，并签署书面的交铺确认书，双方就该商铺租赁签署的《广某尚宜商铺租赁合同》及其补充协议于当天解除。在撤场后，广某置业公司有权将原商铺另行出租，梁丽贞不得有异议。另一方面，因梁丽贞尚欠广某置业公司2012年12月1日至2014年4月15日租金、管理费、水电费、公摊电费共计280108元，此项欠费未含滞纳金部分，具体还款事项另行商榷。其他未尽事宜按原《广某尚宜商铺租赁合同》及其补充协议的约定执行。
2014年12月22日，广某置业公司再次委托律师向梁丽贞发出《律师函》，其中载明：2013年3月，广某尚宜国际保健精品城更名为广某尚宜养生食品城；2014年1月，广某尚宜养生食品城更名为广某颐福养生城；函告梁丽贞于2014年12月25日前到广某颐福养生城管理处结算欠款（包括拖欠的租金206317元、商场管理费51801元、水电费21990元及逾期付款滞纳金，暂计至2014年11月30日的逾期付款滞纳金为3746860元）等。梁丽贞于同月23日收到该函。
广某置业公司于2015年6月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、梁丽贞向广某置业公司支付广某颐福养生城负一层18、19号铺从2012年12月起计至2014年4月止的租金197350元及从2012年12月25日起计至梁丽贞实际付清上述租金之日止的逾期付款违约金（按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算），从2013年1月起计至2014年3月止的管理费51801元及从2013年1月19日起计至梁丽贞实际付清上述管理费之日止的逾期付款违约金（按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算），从2012年12月起计至2014年4月止的水电费21990元及从2013年1月19日起计至梁丽贞实际付清上述水电费之日止的逾期付款违约金（按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算）；二、广某置业公司没收梁丽贞支付的租赁保证金34088元及商场管理费保证金6684元。
原审诉讼中，双方确认梁丽贞于2014年4月21日将承租的商铺交还广某置业公司。广某置业公司表示其租金只要求计至2014年4月15日止。梁丽贞表示其关于剩余租期内装修装饰残值损失的意见在本案中不作为反诉提出，仅作为抗辩不缴纳租金的理由，保留另案追究的权利。
广某置业公司并称：租金的欠付期间为2012年12月至2014年4月。其中2012年12月的租金梁丽贞支付了部分，现尚欠租993元；2013年1月至2013年4月的租金为11931元／月，梁丽贞欠付；2013年5月至2013年10月的租金为12555元／月，梁丽贞欠付；2013年11月的租金梁丽贞支付了部分，现尚欠租10530元；2013年12月的租金为12555元，梁丽贞欠付；2014年1月至2014年3月的租金为14348元／月，梁丽贞欠付；梁丽贞在2014年4月21日退场，故2014年4月的租金尚欠7174元。在整个商场经营过程中，广某置业公司考虑各租户的经营状况不理想，所以一直给予租户各种租金的折扣。本案广某置业公司主张的租金标准并非按照合同约定，是考虑梁丽贞经营状况不理想后给予梁丽贞租金的优惠价。管理费每月按照3342元的标准计算，2014年4月21日梁丽贞交还商铺给广某置业公司，故2014年4月的管理费按照50%计算，即1671元；因2013年1月19日广某置业公司通知梁丽贞支付拖欠的管理费及水电费的金额，故违约金从2013年1月19日起算。
另广某置业公司提交了其制作的梁丽贞欠款及逾期付款违约金计算明细表，表中载明：2012年12月至2014年4月，合计欠租197350元；2013年1月至2014年4月，合计欠付管理费51801元；2013年1月至2014年4月，合计欠水电费21990元；以上共计271141元。2012年12月欠付租金993元的违约金从2012年12月25日起算，2013年1月欠付租金11931元、管理费3342元、水电费1032元的违约金从2013年1月19日起算，2013年2月欠付租金11931元、管理费3342元、水电费1004元的违约金从2013年2月16日起算，2013年3月欠付租金11931元、管理费3342元、水电费899元的违约金从2013年3月17日起算，2013年4月欠付租金11931元、管理费3342元、水电费1193元的违约金从2013年4月20日起算，2013年5月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1296元的违约金从2013年5月20日起算，2013年6月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1563元的违约金从2013年6月25日起算，2013年7月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1765元的违约金从2013年7月26日起算，2013年8月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1809元的违约金从2013年8月26日起算，2013年9月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1653元的违约金从2013年9月28日起算，2013年10月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1667元的违约金从2013年10月26日起算，2013年11月欠付租金10530元、管理费3342元、水电费1615元的违约金从2013年11月19日起算，2013年12月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1544元的违约金从2013年12月18日起算，2014年1月欠付租金14348元、管理费3342元、水电费1518元的违约金从2014年1月26日起算，2014年2月欠付租金14348元、管理费3342元、水电费1607元的违约金从2014年2月21日起算，2014年3月欠付租金14348元、管理费3342元、水电费589元的违约金从2014年3月26日起算，2014年4月欠付租金7174元、管理费1671元、水电费829元的违约金从2014年4月30日起算，欠付2014年4月1日至4月15日水电费407元的违约金从2014年4月30日起算。
对于广某置业公司主张的租金、管理费、水电费欠付期间及数额，梁丽贞表示无异议，确认未缴纳该期间的费用。
关于梁丽贞主张的商场更名变更经营范围方面。广某置业公司称：广某置业公司在开业时对外的宣传是经营保健品。商场经营方向一直是经营保健品，即使商场的招牌变更，商场的经营方向没有根本性改变，双方签订合同约定商铺用途也一直没有因商场的更名而作用途的变更。
原审法院认为：广某置业公司、梁丽贞签订的《广某?尚宜商铺租赁合同》及其补充协议，是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
梁丽贞承租使用了涉讼商铺，理应按合同约定向广某置业公司支付租金、管理费、水电费等费用。梁丽贞在2014年4月21日向广某置业公司签署《交铺确认书》，确认拖欠广某置业公司2012年12月1日至2014年4月15日租金、管理费、水电费，现广某置业公司要求梁丽贞支付，合法合理，予以支持。因合同并无约定广某置业公司不得变更商场的名称，也没有对商场的经营范围作出约定，而且，现亦无充分证据证实广某置业公司变更了商场的经营范围，故梁丽贞抗辩称广某置业公司擅自变更商场的招牌和经营范围，违约在先，理据不足，不予采纳。梁丽贞承租的商铺一直由其按照合同约定的用途经营使用，广某置业公司并没有违反在租赁期间保持租赁物符合约定用途的出租人基本义务。同理，合同没有约定广某置业公司不得适当改变商场的布局，梁丽贞抗辩称广某置业公司将涉讼商铺前的各个摊位和通道用玻璃墙围闭起来形成一个大商铺出租给华润万家超市，严重影响了梁丽贞的正常营业，构成违约，理据不足，也不予采纳。因此，梁丽贞以上述理由主张广某置业公司无权没收租赁保证金和管理费保证金，无权计收逾期付款违约金，不予支持。根据合同的约定，梁丽贞逾期支付租金、管理费、水电费超过30天的，广某置业公司有权单方提前解除本合同，收回承租商铺，租赁保证金和商场管理费保证金不予退回，并有权向乙方追缴欠费和违约金。现广某置业公司要求梁丽贞支付逾期支付前述租金、管理费、水电费的违约金，并没收租赁保证金和商场管理费保证金，符合合同约定，予以支持。
关于诉讼时效的问题。梁丽贞在2014年4月21日向广某置业公司签署《交铺确认书》，表示“尚欠广某置业公司2012年12月1日至2014年4月15日租金、管理费、水电费、公摊电费共计280108元，此项欠费未含滞纳金部分，具体还款事项另行商榷。其他未尽事宜按原《广某尚宜商铺租赁合同》及其补充协议的约定执行。”根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”，即诉讼时效中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算，故广某置业公司的诉讼请求未过诉讼时效。梁丽贞提出的诉讼时效抗辩不成立，不予支持。况且，根据该确认书，有关款项的性质已转变为一般债务，应适用二年的诉讼时效。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2015年9月1日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，梁丽贞向广百置业公司支付广州市越秀区农林上路一横路1号广百颐福养生城负一层18、19号商铺的租金197350元、管理费51801元、水电费21990元，并参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付逾期支付上述款项的违约金（其中2012年12月欠付租金993元的违约金从2012年12月25日起算，2013年1月欠付租金11931元、管理费3342元、水电费1032元的违约金从2013年1月19日起算，2013年2月欠付租金11931元、管理费3342元、水电费1004元的违约金从2013年2月16日起算，2013年3月欠付租金11931元、管理费3342元、水电费899元的违约金从2013年3月17日起算，2013年4月欠付租金11931元、管理费3342元、水电费1193元的违约金从2013年4月20日起算，2013年5月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1296元的违约金从2013年5月20日起算，2013年6月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1563元的违约金从2013年6月25日起算，2013年7月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1765元的违约金从2013年7月26日起算，2013年8月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1809元的违约金从2013年8月26日起算，2013年9月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1653元的违约金从2013年9月28日起算，2013年10月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1667元的违约金从2013年10月26日起算，2013年11月欠付租金10530元、管理费3342元、水电费1615元的违约金从2013年11月19日起算，2013年12月欠付租金12555元、管理费3342元、水电费1544元的违约金从2013年12月18日起算，2014年1月欠付租金14348元、管理费3342元、水电费1518元的违约金从2014年1月26日起算，2014年2月欠付租金14348元、管理费3342元、水电费1607元的违约金从2014年2月21日起算，2014年3月欠付租金14348元、管理费3342元、水电费589元的违约金从2014年3月26日起算，2014年4月欠付租金7174元、管理费1671元、水电费829元的违约金从2014年4月30日起算，欠付2014年4月1日至4月15日水电费407元的违约金从2014年4月30日起算；以上违约金计至上述款项支付之日止，违约金总额以不超过上述款项总额为限）。二、自本判决发生法律效力之日起，梁丽贞交纳的租赁保证金34088元和商场管理费保证金6684元不予退回，归广某置业公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6631元，由梁丽贞负担。
判后，上诉人梁丽贞不服原审判决，向本院提起上诉称：一、广某置业公司擅自变更商场招牌和经营范围、布局的行为应认定为违约。我方承租涉案商铺时，商场的招牌是“广某尚宜国际保健精品城”，对外宣传的经营范围是经营保健食品和保健用品。我方经营的产品属于保健用品中的保健美容产品，我方是基于对商场经营保健用品的收益预期而承租涉案商铺进行保健美容产品经营的。从双方合同约定“涉案商铺仅限于经营保健美容产品使用，未经广某置业公司书面同意不得改变该商铺的招牌名称和约定用途”可以看出，广某置业公司对租户的经营范围是有统一要求的，租户的经营范围要与商场保持一致。与租户不得擅自变更经营范围相对应，广某置业公司在租户基于商场招牌和经营范围的收益预期与广某置业公司签订租赁合同，且双方约定了涉案商铺的经营范围后，广某置业公司即负有确保承租期内提供始终与订立合同之初相同或基本近似的经营范围及环境的附随义务。该附随义务是在双方没有明确约定的情况下，为了确保合同目的的实现并维护对方的利益，遵循诚实信用原则，依据合同的目的所应承担的义务。否则，如广某置业公司一方面要求我方商铺的经营范围要与商场保存一致，不得随意变更；另一方面广某置业公司自身又可随意变更商场的招牌和经营范围，使得我方商铺的经营范围变成与商场的经营范围不一致。这会使我方在履行合同过程中因广某置业公司可随意变更商场招牌和经营范围的行为而陷于不可预测的风险之中，广某置业公司的行为有违诚实信用原则和双方订立合同的目的。二、2012年12月至2013年12月15日的租金已过诉讼时效，原审法院在此期间租金的诉讼时效问题上适用法律错误。延付或拒付租金的案件诉讼时效为一年，我方自2012年12月起开始欠租，广某置业公司于2014年12月16日才发律师函主张2012年12月1日至2014年4月15日的租金，故2013年12月15日之前的租金已超过一年的诉讼时效。我方是在因广某置业公司擅自变更商场招牌和经营范围向广某置业公司提出协商无果的情况下，为了减少损失而提前解除合同和交还商铺，签了交铺确认书。交铺确认书的内容只是表明我方曾欠2012年12月1日至2014年4月15日的租金、管理费、水电费等，我方并无在交铺确认书中作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为。因此不应认定为“同意履行义务”，诉讼时效不应中断。为此，上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判我方无需支付2012年12月至2013年12月15日期间的租金135201元、管理费40104元、水电费13953元，及上述欠款的违约金35835.64元；2、改判广某置业公司无权没收我方支付的租赁保证金34088元和商场管理费保证金6684元；3、判令广某置业公司承担本案一、二审全部诉讼费。
被上诉人广某置业公司答辩同意原审判决，不同意梁丽贞的上诉请求。
二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。
本院认为：梁丽贞在履行其与广某置业公司签订的《广某?尚宜商铺租赁合同》及其补充协议期间，拖欠广某置业公司2012年12月1日至2014年4月15日租金、管理费、水电费，现广某置业公司要求梁丽贞支付上述款项合法合理，应予支持。对于梁丽贞认为广某置业公司擅自变更商场招牌和经营范围、布局的行为已构成违约的抗辩主张，因双方合同并无约定广某置业公司不得变更商场的名称和适当改变商场的布局，也没有对商场的经营范围作出约定，且梁丽贞无充分证据证实广某置业公司变更商场招牌、经营范围及布局的行为对其承租经营造成影响，也无证据反映梁丽贞在经营期间曾对广某置业公司上述行为提出异议。因此，梁丽贞认为广某置业公司违约的主张因缺乏合同依据，本院不予支持。由于梁丽贞逾期支付租金、管理费、水电费已超过30天，广某置业公司要求梁丽贞支付逾期支付前述租金、管理费、水电费的违约金，并没收租赁保证金和商场管理费保证金，符合合同约定，原审予以支持并无不当。
关于诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定，义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务。”梁丽贞在2014年4月21日向广某置业公司签署《交铺确认书》，对尚欠广某置业公司的租金、管理费、水电费、公摊电费的还款事项作出确认，原审认定其行为属民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”，并无不当，诉讼时效中断的，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，故原审认定广某置业公司的诉讼请求未过诉讼时效，是正确的。梁丽贞上诉提出的诉讼时效抗辩不成立，本院不予支持。
综上所述，梁丽贞的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6631元，由上诉人梁丽贞负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年十二月二日
书记员 仪文娟