南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第718号
原告莫如华。
委托代理人卢琪，广西创想律师事务所律师。
委托代理人郑文祥，广西创想律师事务所实习律师。
被告罗雪萍。
委托代理人杨清娟，广西万益律师事务所律师。
委托代理人钟晨，广西万益律师事务所实习律师。
原告莫如华与被告罗雪萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月25日受理后，依法适用简易程序审理。因案情较为复杂，本院于2016年2月14日裁定将本案转为普通程序，由审判员马晓谦担任审判长，与代理审判员刘东海、施莹组成合议庭进行审理，书记员吴宾虹担任法庭记录。本案于2016年4月15日公开开庭审理，原告莫如华的委托代理人卢琪、郑文祥，被告罗雪萍的委托代理人杨清娟、钟晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫如华诉称，2014年12月下旬，原告经由案外人莫一凡介绍，与被告签订《租赁合同》，约定由原告承租被告位于南宁市西乡塘区农院路沿街铺面M号，被告承诺该铺面可以经营奶茶生意，并承诺为原告办理营业执照及卫生许可证等证照。原告为此向被告支付定金5000元（人民币，下同）。2015年1月中旬，原告依被告要求向被告支付了半年（2015年1月19日至2015年7月19日）的租金及入场费等费用，共计41180元。2015年1月19日，被告通过莫一凡将铺面钥匙交给原告，2015年2月8日，原告才拿到被告已签署的合同。2015年3月初，原告开始进行店铺装修，前后花费30000元。原告自开始装修时就一直催促被告办理营业执照及卫生许可证等证照。2015年3月17日，店铺装修完毕，3月19日原告正式开业经营。但原告仅开业一周，便收到食品药品监督管理局整改通知，不允许原告再营业。2015年4月15日，因店铺无法经营，被告向原告承诺退还三个月租金、入场费、保证金等款项共计33500元以及赔偿原告一半的经济损失。另外，原告走访获悉，被告与广西南宁市润德贸易有限公司签订的合同中明确约定涉案店铺不得转租，且涉案铺面没有经营餐饮的权限。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、撤销原告莫如华与被告罗雪萍签订的《租赁合同》；2、被告罗雪萍退还原告莫如华租金21000元；3、被告罗雪萍退还原告莫如华入场费22000元；4、被告罗雪萍退还原告莫如华保证金3000元；5、被告罗雪萍赔偿原告莫如华损失30000元；6、被告罗雪萍退还原告莫如华垃圾管理费180元；7、本案诉讼费由被告罗雪萍负担。庭审中原告将第二项诉讼请求变更为：被告罗雪萍退还原告莫如华入场费20000元。
被告罗雪萍辩称：1、原、被告签订的租赁合同真实合法有效，不属于法定可撤销的情形，双方应按照合同约定行使权利和履行义务；2、原告已实际使用房屋，原告诉请被告退还租金没有事实和法律依据；3、原告向被告支付入场费是双方协商一致的结果，被告无需返还该款项；4、原告提前退租，使得涉案房屋一直处于空置状态，原告有权不退还保证金；5、在被告不存在任何过错的情况下，原告单方提出解除合同，即使有装修损失也应当由原告自行承担；6、垃圾管理费是原告实际使用涉案房屋期间应支付给房屋所有权人的费用，该费用已实际发生；综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2014年12月19日，原告莫如华（乙方，承租方）与被告罗雪萍（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于南宁市西乡塘区农院路沿街铺面M号，经营范围以乙方营业执照为准；租赁期限为一年，履约保证金3000元不计息；月租金3500元，租金以现金方式支付，每半年一交，执行先交租金后使用的原则，乙方须在交租期的前一月之内交纳下期租金；甲方代环卫部门向乙方收取每月30元的卫生费，合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订当日，原告向被告支付了2014年12月19日至2015年6月18日期间的租金21000元、垃圾费180元、保证金3000元、入场费20000元，被告开具上述款项的收据交由原告收执。
另查明，涉案铺面由广西南宁市润德贸易有限公司（以下简称润德公司）投资经营。2014年12月9日，被告与润德公司签订《租赁合同》，约定：由被告承租涉案房屋，租期从2015年1月16日至2016年1月15日；合同第二条第3点约定，被告不得将涉案铺面转租他人，一经发现润德公司有权收回铺面并另行出租。2016年3月31日，本院向润德公司发函询问对被告将涉案房屋转租给原告的行为是否知情并同意；2016年4月1日，润德公司复函本院，表示对被告的转租行为并不知情也不同意。
庭审中，原、被告确认以下事实：1、租赁合同中约定的租期为一年是从2014年12月19日至2015年12月18日；2、原告于2015年5月19日向被告交还了铺面钥匙。
以上事实有“租赁合同”、“收据”、“回复函”、原告的陈述、被告的答辩意见及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，一、关于《租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”即原、被告签订的《租赁合同》有效的前提，是被告的转租行为得到权利人即润德公司的追认或者被告取得转租权。而依据被告与润德公司签订的《租赁合同》第二条第3点的约定及润德公司出具的《回复函》可知，被告并未取得追认或者取得转租权。因此，原、被告签订的《租赁合同》无效。无效合同自始无效，无需本院撤销合同，经本院向原告释明，原告表示不变更诉讼请求，本院依法据实判决，原告请求本院撤销其与被告签订的《租赁合同》，本院不予支持。
二、关于入场费、保证金、租金、垃圾管理费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，对原告要求被告返还入场费20000元、保证金3000元，本院予以支持。根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，承租人仍应支付房屋占有使用费。原告实际使用了房屋，应参照合同约定的标准向被告支付房屋占用使用费和垃圾管理费。涉案房屋的月租金为3500元，月卫生费（即垃圾管理费）为30元，被告收取了原告6个月（2014年12月19日至2015年6月18日）的租金21000元和垃圾管理费180元，原告于2015年5月19日向被告交还了房屋钥匙，即原告只使用涉案房屋5个月，故被告应退还原告1个月（2015年5月19日至2015年6月18日）的租金3500元和垃圾管理费30元。
三、关于原告诉请被告赔偿损失的问题。庭审中原告称该损失指的是装修费损失，原告虽出示了装修项目清单和装修公司的收款收据，但未提供购买装修材料的任何票据，也未出示装修费的支付凭证，而被告又不予认可，经本院释明，原告未在规定的时间内对涉案房屋的装修损失提出司法鉴定的申请，原告应承担举证不能的责任。故对原告要求被告赔偿装修费损失的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告罗雪萍退还原告莫如华租金3500元；
二、被告罗雪萍退还原告莫如华入场费20000元；
三、被告罗雪萍退还原告莫如华保证金3000元；
四、被告罗雪萍退还原告莫如华垃圾管理费30元；
五、驳回原告莫如华的其他诉讼请求。
本案受理费1704元（原告已预交），由原告莫如华负担1110元，被告罗雪萍负担594元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费1704元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马晓谦
代理审判员 刘东海
代理审判员 施 莹
二〇一六年五月三十日
书 记 员 吴宾虹