重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0107民初10890号
原告：重庆银行股份有限公司高新技术开发区支行，住所地重庆市九龙坡区经纬大道1409号，统一社会信用代码915000009028835199。
主要负责人：刘袆，行长。
委托诉讼代理人：郎彭，重庆铭友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑帅，重庆铭友律师事务所律师。
被告：余晓琴，女，汉族，住重庆市垫江县桂溪镇南新街***号。
被告：夏平江，男，汉族，住重庆市垫江县桂溪镇新建路***号。
原告重庆银行股份有限公司高新技术开发区支行诉被告余晓琴、夏平江金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆银行股份有限公司高新技术开发区支行的委托诉讼代理人郎彭、郑帅到庭参加了诉讼。被告余晓琴、夏平江经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆银行股份有限公司高新技术开发区支行向本院提出诉讼请求：1.二被告立即共同偿还原告借款本金372377.42元、截止2016年5月16日的利息16436.80元、罚息973.26元，以及自2016年5月17日起至付清为止，以借款本金372377.42元为基数按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率上浮50%为标准计收的罚息，以截止2016年5月16日所欠利息16436.80元和罚息973.26元为基数按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率上浮50%为标准计收的复利；2.原告对被告余晓琴所有房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；3.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2011年3月15日，原告与被告余晓琴签订《重庆银行个人按揭贷款合同》，主要约定，被告余晓琴向原告借款417000元，借款期限为240个月，借款利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率执行，借款采取等额本息还款法，按月还款；若借款人未按照合同规定偿还借款本息，则原告将按合同利率的150%计收罚息；对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利。同日，原告与被告余晓琴签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定被告余晓琴以所购的房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了预购抵押登记。被告夏平江与原告签订《共同还款承诺书》，自愿为上述借款承担共同还款责任。合同签订后，原告按约向被告余晓琴发放了借款。此后被告余晓琴未按合同约定偿还借款本息。原告多次向二被告催收未果，起诉来院。
被告余晓琴、夏平江未作答辩。
本院经审理认定如下事实，2011年3月15日，原告（甲方、贷款人）、被告余晓琴（乙方、借款人、丙方、抵押人）共同签订《重庆银行个人按揭贷款合同》，主要约定：1.贷款金额为417000元，贷款期限为240个月，预计自2011年3月15日起至2031年3月14日止。贷款实际发放时间及到期日以《重庆银行个人贷款借款借据》为准；2.贷款利率按照人民银行贷款基准利率执行，贷款期限在一年以上的，遇中国人民银行调整同类贷款基准利率或允许银行调整同类贷款基准利率上下浮动比例的，则从下年年初开始，甲方有权按照中国人民银行规定的同类贷款基准利率调整比例或同类贷款基准利率浮动比例相应调整本合同的实际贷款利率；3.若乙方未按合同规定偿还贷款本息，甲方将对乙方未归还的贷款本息计收罚息和复利，罚息和复利的利率按本合同实际执行利率加收50%执行；4.丙方（乙方）自愿以其所有的房屋作为合同项下的抵押物，以担保乙方按期足额偿还贷款本息和其他应付款项。抵押担保的范围包括：合同项下贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金、甲方实现贷款项下债权及抵押权的费用；5.乙方连续三期或累计六期未按时或全额履行还款义务的，或在任何方面未能实现或遵守其在本合同中所作的任何承诺或违反了其在本合同项下的任何其他义务的，均构成本合同项下的违约事件，甲方有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求乙方立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项。被告夏平江向原告出具《共同还款承诺书》，载明：本人与借款人余晓琴系夫妻关系，已知晓借款人向贵行申请贷款的事宜，若借款人取得贵行贷款，本人将与借款人共同履行还款义务。合同签订后，原告与被告余晓琴就抵押房屋依法办理了预购商品房合同登记。
2011年7月14日，原告向被告余晓琴履行了贷款417000元的放款义务。
合同履行过程中，被告余晓琴未按约履行还款义务。截止2016年5月16日，被告余晓琴尚欠借款本金372377.42元（到期本金14278.17元、未到期本金358099.25元）、利息16436.80元、罚息973.26元。
审理中，原告明确预购商品房合同登记是预告登记，该抵押房屋至今未办理房屋产权证。
本院认为，被告余晓琴、夏平江经本院公告送达开庭传票，在本院限定的期间内既不提交答辩状又不到庭应诉是对自己诉讼权利的放弃，本院可以依据庭审查明的事实依法作出缺席判决。
原告与被告余晓琴签订的《重庆银行个人按揭贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告按照合同约定向被告余晓琴发放贷款后，被告余晓琴应按约归还借款本息。现被告余晓琴未按约足额还款，其行为已构成违约，原告依约有权宣布合同项下借款提前到期并要求被告余晓琴偿还全部借款本息以及所产生的罚息、复利。因此，对于原告要求被告余晓琴偿还借款本金372377.42元、截止2016年5月16日的利息16436.80元、罚息973.26元以及之后的罚息的诉讼请求，本院依法予以支持。《重庆银行个人按揭贷款合同》约定原告有权对被告未归还的贷款本息计收罚息和复利，未约定罚息可以计收复利，原告主张2016年5月17日起的复利以截止2016年5月16日的利息及罚息之和为基数，没有合同依据，被告应付复利只能以截止2016年5月16日的未付利息为基数进行计算。
被告夏平江向原告出具《共同还款承诺书》，承诺对贷款承担共同还款责任，其意思表示真实、有效，故对原告请求被告夏平江对余晓琴的本案债务承担共同还款责任的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于原告是否对涉案抵押房屋享有优先受偿权的问题。根据不动产的权利变动形态可将不动产登记分为设立登记、变更登记、转移登记和消灭登记，因此对物权法第一百八十七条“抵押权自登记时设立”中的“登记”应限缩解释为设立登记，而不宜扩张解释为预告登记、合同登记等。原告与被告余晓琴仅就抵押房屋办理了预购商品房抵押合同登记，涉案房屋至今未办理房屋产权证，因此该合同登记的对象仅为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经合同登记后产生了一定的物权效力，即排他性，但并不产生抵押权设立的法律后果。在未变更为正式抵押权登记前，原告尚未取得该预购商品房的抵押权，故对原告依据抵押权主张优先受偿的诉讼请求，本院依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告余晓琴、夏平江于判决生效后十日内共同偿还原告重庆银行股份有限公司高新技术开发区支行借款本金372377.42元；
二、被告余晓琴、夏平江于判决生效后十日内共同支付原告重庆银行股份有限公司高新技术开发区支行截止2016年5月16日的利息16436.80元、罚息973.26元，并支付自2016年5月17日起至付清日止的罚息和复利（罚息以被告尚欠的借款本金372377.42元为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算，复利以截止2016年5月16日未付利息16436.80元为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算，利随本清）；
三、驳回原告重庆银行股份有限公司高新技术开发区支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7146元，财产保全费2520元，公告费350元，共计10016元，由被告余晓琴、夏平江共同负担（因原告已预缴，该款由二被告随上述应付款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
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审 判 长 周 爽
人民陪审员 邓 培
人民陪审员 李正渝
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 曾 芫