广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法寮民一初字第1116号
原告东莞市寮步泉塘普景玩具厂，住所地：广东省东莞市寮步镇泉塘村石大公路边。
投资人刘晓锋。
委托代理人吴健林，广东中建合展律师事务所律师。
委托代理人李奕诗，广东中建合展律师事务所实习律师。
被告杨晋彪，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人李昌武，广东启仁律师事务所律师。
原告东莞市寮步泉塘普景玩具厂（以下简称“普景玩具厂”）诉被告杨晋彪租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告普景玩具厂委托代理人吴健林，被告杨晋彪委托代理人李昌武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告普景玩具厂诉称，2011年5月10日，原告与被告签订了《租赁合同》，该合同约定原告将位于东莞市寮步镇泉塘村丰岭（石大路边）的三层办公楼、厂房和宿舍租赁予被告使用，其中办公楼租赁期限为10年4个月，即从2011年9月1日起至2021年12月31日止，厂房和宿舍的租赁期限从交付之日起至2021年12月31日止，免租装修期为4个月，办公楼初始月租金为30000元，以后每三年递增12%，厂房和宿舍初始月租金为60000元，以后每三年递增12%，除首月外，被告应于每月5日前交当月租金给原告，如逾期支�租金，每逾期一日，则被告需按每月租金的2‰支付逾期利息给原告，逾期30天未付租金的，原告有权提前解除合同，无偿收回出租物业，没收租赁保证金及追讨应付未付之租金和逾期利息，若合同因被告原因提前中止或租赁期届满，被告应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁房屋，并将其返还原告，被告未能及时清场的，每逾期一日，应按每日租金的2倍向原告支付占用期间的使用费。该合同签订后，原告按照合同约定将房屋交付给被告使用，但一直以来，被告却多次长时间拖欠应付租金。2014年6月16日，因被告长时间拖欠应付租金，故原告委托广东中建合展律师事务所向被告发送律师函，明确提出因被告根本违约而从2014年6月30日起解除合同，没收租赁保证金，要求被告务必于2014年6月30日前将租赁房屋交还给原告，并要求被告务必于2014年6月30日前向原告偿付拖欠租金320000元及逾期利息，结清截止至2014年6月份的水电费等相关费用。被告已于2014年6月17日签收了该函件。但被告收到原告的解除合同通知后，对原告的合法合理要求置若罔闻，不将原承租物业交还给原告使用营业，而且也拒不支付拖欠租金、逾期利息及场地使用费给原告。原告认为，《租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应该按照合同的约定，行使合同权利及履行合同义务。但被告长时间拖欠应付租金，其行为已构成根本违约，原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定解除合同，要求被告交还原承租物业及要求被告支付应付未付租金、逾期付款利息及合同解除后的场地使用费，相关做法及要求合法合理，理应得到人民法院的支持。综上所述，为切实维护原告的合法权益，原告现特根据《民事诉讼法》第一百一十九条�规定提出起诉，请求依法判令：1、确认原告与被告的租赁合同法律关系已于2014年6月30日解除；2、被告立即将原承租的物业即位于东莞市寮步镇泉塘村丰岭（石大路边）的办公楼、厂房和宿舍等交还给原告使用营业；3、被告立即向原告支付计至2014年6月5日的拖欠租金320000元（其中2014年3月份租金5万元，4月份租金9万元，5月份租金9万元，6月份租金9万元）；4、被告立即向原告偿付拖欠租金的逾期付款利息（每日按月租金的2‰计算，计算时间从拖欠租金之日起计至拖欠租金付清之日止，暂计至2014年11月20日为130800元）；5、被告立即向原告支付应付的场地使用费（场地使用费从2014年7月1日起计至被告将原承租物业交还给原告使用营业之日止，每天按每日租金的2倍计算，暂计至2014年11月20日为840000元）；上述3、4、5项款项合计1290800元。6、被告承担本案诉讼费。
被告杨�彪辩称，一、被告没有根本违约，不同意解除租赁合同和交还案涉办公楼、厂房和宿舍。原、被告于2011年5月10日签订的《租赁合同》第十四条第1款约定：本合同在履行中发生争议，应由双方协商解决，若协商不成，任何一方可向租赁房屋所在地的人民法院起诉解决。租金争议发生后，双方正在积极磋商、协调，原告签约代表游建林先是承诺出资将被告夫妇经营与管理的“东莞市盛元旅店”、“东莞市御仙宫沐足有限公司”迁往他处营业，只是苦于难觅合适场所；后又答应补偿部分装修费用，只不过双方就补偿数额一时尚无结果。双方的租赁合同关系完全可以继续履行，不存在根本违约，故不同意解除租赁合同和交还案涉办公楼、厂房和宿舍。二、被告虽然存在欠付租金的事实，但原告同意被告暂缓交纳。1、被告诉东莞市御仙宫沐足有限公司租赁合同纠纷期间，原告同意被告暂缓交纳租金。被告于2011年5月10日承租原告三层办公楼并投入大量资金进行装修后，于2012年2月1日注册成立东莞市御仙宫沐足有限公司。2013年8月1日公司变更法定代表人、被告退出公司股份由新股东运营公司业务，公司按每月53000元的原标准向被告支付承租三层办公楼和宿舍楼第一层、第五层租金。上述转租行为得到了原告的认可。从2014年1、2月份开始，公司欠付被告宿舍楼租金和部分水电费；从2014年3月6日开始，公司欠付被告办公楼（沐足营业地）租金，并关门歇业。被告多次催讨租金并敦促营业未果，于2014年4月21日提起诉讼。该案历经原告起诉、被告反诉和三次开庭，东莞市第一人民法院作出（2014）东一法寮民一初字第582号民事判决判令御仙宫公司向被告返还案涉房屋、支付自2014年3月1日起至案涉租赁房屋交还之日止的租金、支付2014年1月至3月�付的水电费。在该案诉讼期间，原告同意被告暂缓交纳租金。2、原告的真实意图是出售案涉的三栋房屋，欲单方面解除租赁合同，双方就装修费补偿问题一直在协商、谈判过程中。原告多次向被告道明其出售案涉三栋房屋的真实意图和想法，欲解除租赁合同，以便于洽谈出售事宜，为此原告还请被告出面委托律师和寻找买家进行洽谈，并表示对被告的装修费进行补偿，且双方就装修费补偿问题一直在协商、谈判过程中。这期间，双方的电话交谈、短信往来和人员会面极度频繁，就租金争议积极沟通、协调、谈判。被告一家仅“东莞市盛元旅店”装修费前后就花费了500多万元，宿舍楼装修花费60-70万元，除六、七名投资人的约200万元投资款外，被告夫妇两边家人的房产都已抵押在银行，被告还四处借债200多万元。如果装修花费500多万元、租期十年、2013年1月10日才开�营业的“东莞市盛元旅店”和花费60-70万元的宿舍楼此时被原告收回，没有事实与法律依据，既于情不通、与理有悖，又令原告及其实际所有人丧失了道德高地；被告有可能会因无法承受巨额损失不能弥补的憋屈与压力，发生不测状况。3、本案诉前调解时，被告同意支付欠付的租金及逾期利息，但原告拒收。受案法院组织双方进行诉前调解时，被告充分考虑到欠付原告租金的既成事实，同意支付欠付的租金及逾期利息，并承诺马上兑现。但原告由于自己的真实目的是单方面解除租赁合同、出售案涉三栋房屋，故而不答应被告的此项请求，拒收被告欠付的租金及逾期利息。因此，并不是被告故意拖欠租金不支付，而是事出有因，原告同意暂缓的。三、原告主张每日按月租金的2‰支付逾期利息、每日按日租金的2倍支付所谓占用期间的使用费的主张站不住脚，因为被告�未根本违约。如前所述，虽然被告欠付原告租金是事实，但系原告同意被告暂缓支付的，被告并未根本违约，而且愿意继续履行合同，租赁合同也完全可以进行履行，不存在根本违约的问题，故双方的租赁合同关系还在存续期间，因此原告主张每日按月租金的2‰支付逾期利息、每日按日租金的2倍支付所谓占用期间的使用费的主张既过分高于原告的实际损失，也因合同未解除而站不住脚。综上所述，被告认为合同能继续履行未根本违约，不同意交还案涉办公楼、厂房和宿舍；被告虽然存在欠付租金的事实，但原告同意被告暂缓交纳；原告主张每日按月租金的2‰支付逾期利息、每日按日租金的2倍支付所谓占用期间的使用费的主张站不住脚。四、被告已交付租赁保证金18万元，原告主张按日2‰支付逾期利息是违约金罚则，租赁保证金作为定金，与违约金不能同时适用�原告若要求按日2‰支付逾期利息，则应退回被告租赁保证金18万元。五、被告逾期支付租金，原告损失的仅仅是利息部分，被告主张按银行同期贷款利率来支付逾期利息，即双方约定的违约金过高，恳请法院调整。综上所述，请求法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2011年5月10日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定以下内容：原告将位于东莞市寮步镇泉塘村丰岭（石大路边）的三层办公楼、厂房和宿舍租赁给被告使用，其中办公楼租赁期限为10年4个月，即从2011年9月1日起至2021年12月31日止，免租装修期为4个月（即从2011年9月1日起至2011年12月31日止）；原告在2011年9月1日前将租赁房屋按现状交付给被告使用，迟延交付超过30天，被告有权要求解除合同并要求原告双倍返还租赁保证金；办公楼初始月租金为30000元，厂房和宿舍初始月租金为60000元，均系以后每三年递增12%；除首月外，被告应于每月5日前交当月租金给原告，如逾期支付租金，每逾期一日，则被告需按每月租金的2‰支付逾期利息给原告；逾期30天未付租金的，原告有权提前解除合同，无偿收回出租物业，没收租赁保证金及追讨应付未付之租金和逾期利息；被告应于合同签订之日支付相当于两个月租金的租赁保证金给原告，租赁期满，被告没有合同约定的没收租赁保证金的违约行为，且在被告将所有租金及与租赁有关的其他费用结清后，原告将租赁保证金无息退还给被告；除非经原告书面同意，否则被告在租赁期间中途退租的，被告所投入的装修设施等无偿归甲方所有，且租赁保证金原告不予退还；因被告不履行合同规定的重要义务，而导致原告单方解除合同的，被告所投入的装修设施等无偿归原告所有，并且租赁保证金原告不予退还，造成原告损失的，被告还应当赔偿原告损失；因原告严重违约导致合同提前终止的，原告应双倍返还租赁保证金，并赔偿被告所投入的装修设施等直接经济损失；合同因被告原因提前中止或租赁期届满，被告应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁房屋，并将其返还原告；被告未能及时清场的，每逾期一日，应按每日租金的2倍向原告支付占用期间的使用费。同时约定其他权利义务。合同签订后，被告依约支付180000元租赁保证金给原告。被告拖欠原告2014年3月份租金50000元，及同年4月份、5月份、6月份每月租金各90000元。被告主张原告默示同意其暂缓交纳上述租金，并提供了手机短信截屏记录拟予证明。该手机短信截屏记录并未显示如何处理拖欠租金事宜。原告对被告上述主张及证据均不予确认，并主张其一直催促被告交租，但被告未能依约按时交纳，且逾期已经超过30天，被告构成根本违约。原告主张其于2014年6月16日就上述被告拖欠租金事宜向被告发出律师函，通知被告双方的租赁合同定于2014年6月30日解除，要求被告于2014年6月30日前交还案涉租赁房屋给原告，并付清欠付租金及逾期利息等。原告提供了（2014）粤中建律函字第020号律师函、EMS快递单及投递信息表拟予证明。EMS快递单及投递信息表显示原告所称的邮件于2014年6月17日投递并签收，投递结果为：他人收陈代收。被告对原告上述主张及证据均不予确认，并主张其未收到上述律师函。被告提供一份终止合同书的稿件，用于证明原告就解除租赁合同、补偿等问题与被告进行协商、谈判。该份终止合同书内容显示：被告在租赁期间一直拖欠应付租金，原告曾委托律师向被告发出（2013）粤中建律函字第014号律师函和（2014）粤中建律函字第020号律师函，向被告追收拖欠租金、逾期利息等，其中在（2014）粤中建律函字第020号律师函中明确提出因被告根本违约，而从2014年6月30日起解除双方于2011年5月10日签订的租赁合同等。原告确认上述终止合同书稿件的真实性，但主张双方最终未能协商一致，故未签署。
原告提供的补充合同书显示，被告曾于2013年3月29日确认当时拖欠原告租金320000元，双方同意被告从2013年4月至同年11月分八期逐月偿还上述租金给原告等。2014年7月份以来的租金，被告亦未支付给原告；被告称系原告拒收。双方确认被告系以银行转账的方式向原告支付租金。被告至今未交付案涉租赁房屋给原告。
另查，案涉租赁房屋已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和房产证。
以上事实，有原告提供的租赁合同、补充合同书、（2014）粤中建律函字第020号律师函、EMS快递单及投递信息表、建设用地规划许可证、建设工程�划许可证、房地产权证，被告提供的手机短信截屏记录、终止合同书稿件，以及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为，案涉租赁房屋已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和房产证，故原、被告于2011年5月10日签订的《租赁合同》合法有效，双方应根据合同约定来确定各自的权利、义务。根据《租赁合同》第五条的约定，除首月外，被告应于每月5日前交当月租金给原告，如逾期支付租金，每逾期一日，则被告需按每月租金的2‰支付逾期利息给原告；被告逾期30天未付租金的，原告有权解除合同，无偿收回出租物业，没收租赁保证金及追讨欠付租金和逾期利息。被告拖欠原告2014年3月份的部分租金及2014年4月份以来的租金，已经逾期30天，构成违约。现原告要求解除双方的租赁合同，并要求被告返还租赁房屋，支付2014年3月至同年6月的拖欠租金320000元及逾�付款利息（每月租金的利息以当月租金为本金，按日2‰的利率，从当月6日起计至被告清偿之日止），符合双方约定，本院予以支持。关于租赁合同的解除时间，原告主张系2014年6月30日，并提供了律师函及EMS快递单等拟予证明。但原告提供的EMS投递信息表显示投递结果为：他人收陈代收，而非被告本人签收。且被告对原告提供的律师函及EMS快递单等不予认可，故原告提供的上述证据不足以证明其主张，本院不予采信。结合被告提供的终止合同书稿件，双方虽未最终签署，但可以证明双方曾就解除合同事宜进行协商。鉴于上述终止合同书稿件并未显示协商时间，故本院酌定被告收到本案应诉材料之日（即2014年11月25日）为案涉租赁合同的解除时间。根据《租赁合同》第十二条的约定，合同因被告原因提前中止或租赁期届满，被告应于终止之日或租赁期限届满之日迁离�赁房屋，并将其返还原告；被告未能及时清场的，每逾期一日，应按每日租金的2倍向原告支付占用期间的使用费。则2014年7月1日至同年11月25日的租金，被告应以每月90000元的标准支付给原告，同时计付逾期付款利息（标准同上）。从2014年11月26日开始，被告应按照每日租金的2倍向原告支付占用期间的使用费，直至被告交还案涉租赁物给原告时止。
被告主张原告默示同意其暂缓交纳上述租金，但被告提供的手机短信截屏记录并不能证明其上述主张。且原告对被告上述主张及证据均不予确认，故本院对被告上述主张不予采信。被告主张本案诉前调解时，被告同意支付欠付租金及逾期利息，要求继续履行合同，但原告拒绝，故系原告拒收租金。本院认为，即便存在被告所称的上述情况，也只能证明原告因被告的违约而不愿继续履行合同，并不能证明原告之前亦拒收租�。且被告系以银行转账的方式向原告支付租金，被告完全有条件依约按时支付租金，不存在原告拒收之说。被告主张双方约定的逾期利息过高，请求法院调整为银行贷款利率。本院认为，租赁合同明确约定按照日2‰的标准支付逾期利息，系双方的真实意思表示，现被告反悔，于法无据，本院不予支持。考虑到原告的实际损失，本院酌定逾期利息以不超过本金为限。被告主张其交付给原告的租赁保证金180000元实际上是定金，与违约金不能同时适用。本院认为，原告诉讼请求并未要求没收上述租赁保证金，只是要求被告依法承担违约责任。且被告亦未在本案中反诉要求原告退还上述赁保证金，故本院对上述赁保证金的性质不予认定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告东莞市寮步泉塘普景玩具厂与被告杨晋彪2011年5月10日签订的《租赁合同》于2014年11月25日解除。
二、被告杨晋彪应于本判决生效之日起五日内将案涉租赁物即位于东莞市寮步镇泉塘村丰岭（石大路边）的办公楼、厂房和宿舍等交还给原告东莞市寮步泉塘普景玩具厂。
三、被告杨晋彪应于本判决生效之日起五日内向原告东莞市寮步泉塘普景玩具厂支付2014年3月份租金50000元、4月份至10月份每月租金各90000元、11月1日至25日租金75000元（以上共计755000元），及逾期付款利息（每月租金的利息以当月租金为本金，按日2‰的利率，从当月6日起计至被告清偿之日止，以不超过本金为限）。
四、被告杨晋彪应于本判决生效之日起五日内向原告东莞市寮步泉塘普景玩具厂支付案涉租赁物的使用费，即从2014年11月26日开始，按照租赁合同约定的日租金的2倍，支付至被告交还案涉租赁物给原告时止。
五、驳回原告东莞市寮步泉塘普景玩具厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费16417元，由原告东莞市寮步泉塘普景玩具厂负担5533元，被告杨晋彪负担10884元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 杨小可
代理审判员 焦金娜
代理审判员 邱桂珍
二〇一五年二月三日
书 记 员 曾善韦
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