江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安开民初字第00876号
原告何桂华。
委托代理人冒爱红，江苏震阳律师事务所律师。
被告海安康顺粮油食品有限公司，住所地海安县大公镇沿河路3号。
法定代表人张爱明，董事长。
委托代理人韩忠泉，江苏海晨律师事务所律师。
原告何桂华诉被告海安康顺粮油食品有限公司（以下简称康顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年9月14日受理后，依法由审判员邢毅、法官助理燕超适用简易程序，于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告何桂华的委托代理人冒爱红，被告康顺公司法定代表人张爱明及其委托代理人韩忠泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何桂华诉称：原、被告于2011年10月6日签订租赁合同1份，约定将原告拥有三分之一产权的房屋租赁给被告使用，2012年至2016年租金每年17000元，每半年支付一次，为每年6月30日前和12月31日前。截止起诉之日，被告未能支付2015年上半年的租金，原告多次催要后，被告拒付。因被告在原告多次催要后拒绝给付租金，原告于2015年8月20日书面通知被告解除租赁关系。综上所述，原、被告间租赁关系合法有效，现被告拒付租金的行为违反了合同约定，侵犯了原告合法权益。请求判令：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、被告给付原告租金8500元（主张至实际给付之日）及逾期利息；3、被告支付原告违约金15000元；4、诉讼费由被告负担。
被告康顺公司辩称：原告的诉讼请求不成立。按照双方所签租赁合同第10条约定：未尽事宜，双方另行协商，签订补充协议。故何桂华单方通知解除租赁合同无效，解除租赁合同需双方另行签订补充协议。何桂华的违约金请求不成立，租赁合同第8条违约金条款已被何桂华用钢笔亲手划去，其未按合同第7条约定履行到银行签字担保手续，亦未到康顺公司领取租金，而非康顺公司不支付租金。综上，请求法院依法确认原告单方通知解除合同无效，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：何桂华原系康顺公司股东，拥有海安县大公镇沿河路3号1幢、10幢、11幢、12幢、4幢、5幢、7幢、8幢、9幢房屋三分之一的产权，与张爱明、周建永同为海安县大公镇沿河路3号的土地使用权人。
2011年10月6日，何桂华（甲方）与康顺公司（乙方）签订租赁合同1份，约定甲方将其坐落在海安县大公镇沿河路3号康顺公司内1／3产权的房屋（张爱明、周建永出资新建的房屋除外）、1／3使用权的场地（张爱明、周建永出资新建的水泥场地除外）租赁给乙方使用；租期10年，从2012年1月1日起至2021年12月31日止；2012年-2016年租金为每年17000元，2017年-2021年租金增加10%，为每年18700元；每半年支付一次，为每年6月30日和12月31日前，前5年每半年租金为8500元，后5年每半年租金为9350元；租赁期满后，乙方如仍需租用，有优先租赁权，租金等另行协商，另行签订协议；房屋、土地乙方可抵押贷款，甲方须无条件配合，办理相应的手续，如到银行签字等，甲方不得用此房地产抵押贷款……；一方违约，支付给对方违约金1.5万元，并承担实际损失，甲方可以下期房租抵算违约金；乙方使用甲方房屋、土地使用证抵押贷款，需办理借用手续；未尽事宜双方另行协商，签订补充协议，与本协议具有同等效力。合同还约定了其他事项。
2015年6月27日，康顺公司向何桂华发出通知：据2011年10月6日双方所签《租赁合同》第7条约定……。你拒绝为我公司生产经营以土地、房产证到有关银行履行你的签字义务，你拒绝按合法、生效的《租赁合同》和双方约定履行自己的义务。请你接此通知后3天内，最迟2015.7.10前到我公司一起到银行办理贷款签字手续。否则，我公司由此借高利贷［仅贷款差价损失每年2.34万元（180万×1.3%=2.34万元）］形成的损失等由你赔偿，并在你应得房租费中直接扣除，不足部分仍由你承担。你接通知后如坚持错误，既不到我公司履行相应的签字义务，也不回函并附证据证明自己主张成立，即视为你确认上述事实，同意我公司的上述处理意见。
2015年7月1日，张爱明向何桂华发出手机短信：何经理你好！麻烦你在7月10号前到大公信用社办理贷款签字手续，顺便来拿上半年的房租。
2015年7月3日，上海亚太长城（南通）律师事务所孙宜国律师受何桂华委托，就康顺公司2015年6月27日通知复函康顺公司：一、根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，我方委托人所属地产、房产属其合法私有财产，受法律保护。二、我方委托人无论从法律层面，还是道德层面，无任何义务用自己的私有财产为你司经营做抵押贷款。但其考虑到私下感情，已为你司作抵押贷款四年（2011年11月10日-2015年11月11日）。但是，根据2011年10月6日《租赁合同》第9条，你司至今未和我方委托人办理借用手续，故我方委托人声明，今后不再为你司生产经营贷款做抵押担保。三、根据你司所述，2011年10月6日《租赁合同》中第7条款之约定，我方委托人“违约”。我所认为，第7条是受第9条限制的，你司在没有履行第9条款的情况下，我方委托人已为你司作抵押贷款多年，你司违约显而易见。四、根据2011年10月6日《租赁合同》第4条之约定，你司在“每年6月30日前支付半年房租”，至今未付，已经构成违约。望你司尽快将半年房租汇至我方委托人。
2015年7月7日，康顺公司回函何桂华：“你委托上海亚太长城（南通）律师事务所2015年7月3日的《复函》刚收悉，经研究回函如下：你方《复函》中所提观点和主张，因无事实和法律依据不成立，我公司也不认可。据2011年10月6日《租赁合同》第7条：“房屋、土地乙方（我公司）可抵押贷款，甲方（何桂华）须无条件配合、办理相应的手续，如到银行签字等……”。第9条：“乙方使用甲方房屋、土地证抵押贷款，需办理借用手续”。由此可见，你何桂华须无条件配合我公司到有关银行办理，包括你1／3房地产在内的贷款担保签字手续，而借用手续我公司不会不办。你方《复函》中称“今后不再为你司生产经营贷款做抵押担保”的声明违约，如不纠正，你须承担相应的违约责任，支付违约金；你还须全额赔偿我公司由此引起的实际损失。你拒绝按合法有效的《租赁合同》履行，不无条件配合我公司到银行贷款，用你1／3房地产担保履行签字义务，你属根本性违约，且违约在先；2015年7月1日前，你未主动到我公司收取相应的租金，我公司无法支付。当天，我公司张爱明经理信息通知你到我公司依法履行你1／3房地产贷款担保签字、领取租金，你未到现场，由此形成的后果、损失只能由你何桂华承担，我公司不违约，无任何过错，不承担任何责任。请你接此通知后三个工作日内，最迟2015年7月14日前到我公司一起到银行办理相应的贷款担保签字手续，同时领取相应的租金。否则，我公司由此向民间借贷人民币180万元生产经营、支付房地产租金的资金，不高于同期银行贷款基准利率4倍形成的利息，减去向银行贷款应支付利息后形成的损失等，全部由你承担，在你应得房租中直接扣除，不足部分仍由你全额赔偿。你接此回函后，如继续坚持错误，既不到我公司依法履行你的1／3房地产贷款抵押担保签字义务，同时收取相应的租金，也不回复并附相应的证据佐证你自己主张的成立，即视为你确认上述事实，自愿承担相应的违约责任和损失的法律后果，同意我公司的上述处理意见。我公司这是最后一次回函，请谅解！请你三思而行，最好双方友好协商，妥善处理此事为宜。谢谢配合！”回函下方打印有“附：《借据》原件1份等。”
2015年7月11日，何桂华回复康顺公司：一、据2011年10月6日《租赁合同》第4条之约定，你司未及时支付2015年上半年房租，已构成违约。请你司立即支付房租，并承担15000元违约金和相应损失。我方保留诉讼的权力。二、2011年10月6日《租赁合同》第7条、第9条之约定，我方在你司未履行第9条款的情况下，已为你司签字抵押贷款四年之久。你司已属根本性违约，且违约在先。三、根据《合同法》第六十八条、第六十九条，1、你司多年来一直拖延支付房租，每次均在我方多次催促下才能勉强支付。2、你司经营用贷款的180万元，已用于经营多年，至今仍提出需贷款180万元。综上述，你司的经营状况已严重恶化。请贵司接到此函后，慎重考虑！本着双方友好合作的前提，我方提出如下建议：1、贵司如用我方房屋、土地1／3所有权部分作抵押贷款的话，必须出具相应的借用手续，同时应提供适当且我方认可的担保。2、鉴于目前的状况，第一，我方提出将属于我方的财产部分分割出来，贵司的部分用于抵押等我方不予干涉。第二、我方将属于我方的房屋、土地1／3所属权部分转让给贵司。以上是我方的意见和建议，望贵司三思而行。如有意，我方愿在友好的前提下协商解决此事。
2015年7月22日，康顺公司函复何桂华：你2015年7月11日起草的《回函》我公司前天收悉，复函如下：一、你《回函》中所提观点和主张均无事实和法律依据，均不成立，我公司也不认可。如：1、我公司支付给你的租金从来都未违约，你常常未及时到我公司收取房租，我公司无法支付，责任在你自己。你推迟几天收取房租，我公司从未收取你的保管费，这是事实。如要追究违约责任的话，是你违约，我公司不违约。你违约，应支付15000元违约金和保管费等实际损失给我公司。2、你据2011年10月6日《租赁合同》第7条、第9条之约定，已为我公司签字抵押贷款四年是你的义务。《租赁合同》第7条约定：房屋、土地乙方（我公司）可抵押贷款，甲方（你）须无条件配合办理相应的手续，如到银行签字等。说明前几年你履行了应尽义务，谈不上我公司根本性违约、违约在先。这里须指出的是，你已承认违约就应当支付违约金15000元，并赔偿由此引起的一切损失给我公司。3、我公司不存在《合同法》第68条中明确的任何情形。我公司用于周转向银行贷款180万元，正说明我公司经营正常。众所周知，大量收购水稻、小麦等稻谷加工，不及时支付相应款项是办不到的，加工销售后款项才能回笼。所以，我公司180万元贷款用于收购稻谷周转是正常的，你无任何确切证据证明我公司经营状况严重恶化，故你的主张不成立。我公司保留追究你相应法律责任的权利。4、再次声明，我公司从未拖延支付你的房租，而是你自己未及时到我公司收取。再说你无任何证据佐证你催收房租后，而我公司拒不支付或勉强支付的事实。二、你的2点建议，我公司在《租赁合同》期满后可以考虑。主要是要考虑到合同的严肃性等。如：1、你要求我公司反担保不成立。因①《租赁合同》未约定；②我公司其他二人的房地产价值也不低于120万元。你无须担心，但你如支付违约金15000元和实际损失后，我公司可以考虑你的新要求。2、分割房产或转让房产，也须等到《租赁合同》期满后考虑。但你可以先把处理方案书面告诉我们，待时机成熟后，我们可以友好协商，妥善处理。综上，我公司仍坚持2015.7.7《回函》中的主张和意见，请你三思而行，以免增加新的、不必要的损失。
2015年7月26日，何桂华复函康顺公司：一、你司立即支付我方2015年上半年房租及违约金15000元。你司述“常常未及时到我司收取房租”，那么之前一年半房租不是你司直接汇至何桂华农行卡上的（卡号：62×××14）？这次的房租你司拖延至今，近一个月未付，这不是违约是什么？二、据2011.10.6《租赁合同》第9条之约定，“乙方使用甲方房屋、土地使用证抵押贷款，需办理借用手续”。你司的借用手续在哪儿？这还不算违约吗？再说，你司没有办借用手续，我方不是也为你司签字抵押四年了吗？还谎说什么“你已承认违约”，我方有违约吗？……。三、你司用于经营贷款180万元已使用近四年之久，在没有扩大生产经营的情况下，如你司经营状况正常，盈利丰厚，为何不优先考虑偿还银行贷款？减轻财务成本的支出？又为什么每次支付这么一点房租还不及时呢？综上所述，你司已违约，应立即支付2015年上半年房租及违约金15000元人民币，同时办理好提供反担保的借用手续。否则，因你司违约我方将诉诸人民法院，终止2011.10.6《租赁合同》，由此所造成的一切损失将由你司承担。
2015年8月7日，康顺公司就2015年7月26日何桂华的复函，函复如下：一、你《复函》既未签字也未捺印，你的所谓“申明”是无效的。再说，所提3点“申明”、反担保要求和主张，均无事实和法律依据，均不成立，我公司也不认可。因为：1、我公司支付给你的租金从来都未违约。你有时未及时到我公司收取房租，我公司无法支付，责任在你自己，我公司不违约。你推迟几天收取房租，我公司从未收取你的保管费，这是事实。如要追究违约责任的话，是你违约……。2、你据2011.10.6《租赁合同》第7条、第9条之约定……。我公司据《租赁合同》第9条，在《租赁合同》第7条签订时和2015年7月7日《回函》时附了“借条”（借条手续）。你据《租赁合同》第7条约定须无条件配合，没有任何讨价还价的余地……。
2015年8月20日，何桂华向康顺公司发出通知：“依据我与你司签订的租赁合同，你司应于2015年6月30日前给付2015年上半年的租金，现经我多次催要后，你司至今仍未能给付。根据合同法规定，特书面通知贵司：鉴于贵司经催要后仍拒付租金的情形，现单方解除与贵司于2011年10月6日签订的租赁合同，解除时间为2015年8月20日。希贵司接函后立即腾空房屋并支付2015年1月1日起至实际交付之日的租金及违约金。”该通知于2015年8月21日通过EMS寄出，同月23日，张爱明签收了该通知。
2015年8月31日，针对何桂华2015年8月20日的通知，康顺公司向何桂华发出通知：你2015年8月20日给我公司《通知》中的主张和要求，无事实和法律依据，不成立，我公司也不认可。经研究通知如下：1、你如无条件据2011.10.6双方所签《租赁合同》约定的条款履行你自己的担保签字义务，我公司一如既往免除你的违约责任，免收你的保管费，你任何时候来我公司领取相应的租金都可以。2、你如执意坚持解除《租赁合同》的话，你须无条件承担违约责任，支付违约金1.5万元，赔偿我公司因你未签字影响正常贷款所形成的相应的利息损失后，双方正式签订终止（或解除）《租赁合同》。3、你要求立即腾空房屋……不成立，我公司也不认可。因你的要求无合同依据。何时？腾空哪几间房屋？你自己都未讲清楚，我公司无法理解，更无法履行……。综上，请你接此《通知》后，须尽快来我公司领取今年上半年的房租，并据《租赁合同》约定履行你相应的签字担保义务，使我公司及时向银行办理贷款手续。你也可以选择上述第二种意见。否则，由此引起的法律后果只能由你自己承担。你的《通知》无事实和法律依据支持，我公司暂不能采纳，敬请谅解。你如不回函或回函不附相应的证据佐证自己主张和要求的成立，视为你确认上述事实，同意我公司的上述处理意见。
另查明，2012年7月至2015年1月，康顺公司支付的租金均汇入何桂华开设在农业银行海安大公支行的金穗借记卡。
庭审中，原、被告均确认康顺公司的抵押贷款2015年10月到期。庭后，原告将第2项诉讼请求变更为被告给付原告租金8500元及逾期利息。
上述事实，有当事人陈述，原告提供的租赁合同，被告发给原告的通知、回函、复函，原告发给被告的复函、回函、通知，农业银行金穗借记卡明细对账单，房产证、土地使用权证，被告提供的手机短信截屏、业务凭据、土地使用权证等证据在卷佐证。
本院认为：原、被告之间签订的租赁合同，系双方真实意思之表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。本案中，租金支付时间先于贷款到期日，原告自2015年7月3日起即开始催告被告支付租金，虽然被告有支付租金的意思表示，但都以原告必须无条件配合到银行办理抵押贷款担保手续作为先决条件，且至今没有支付，其行为已构成违约。根据我国《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依据前述规定，原告享有法定解除权。因被告仍未支付租金，原告在给被告的复函中明确要求终止租赁合同，且已通知被告租赁合同于2015年8月20日解除，根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，案涉租赁合同已于2015年8月23日解除。原告变更后的诉讼请求，未加重被告负担，本院照准。被告认为，租赁合同中的违约金条款被原告划去，原告的违约金请求不成立。对此，本院认为，被告在给原告的通知和复函中均依据租赁合同第8条的约定，要求原告承担违约责任，故该条款具有约束力。但违约金约定过高，本院综合考虑原告损失及被告的过错程度，兼顾违约金的补偿性和惩罚性，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告以欠付的租金为基数，按同期银行贷款基准利率的3倍给付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认原告何桂华与被告海安康顺粮油食品有限公司于2011年10月6日签订的租赁合同已于2015年8月23日解除。
二、被告海安康顺粮油食品有限公司给付原告何桂华租金8500元，并按人民银行同期同档贷款基准利率支付所欠租金自2015年7月1日起至实际给付之日止的逾期利息。
三、被告海安康顺粮油食品有限公司支付原告何桂华违约金1109.25元（租金8500元×年利率4.35%×3倍）。
上述二、三两项，被告海安康顺粮油食品有限公司于本判决生效之日起10日内履行完毕。
四、驳回原告何桂华的其他诉讼请求。
案件受理费468元，减半收取234元，由被告海安康顺粮油食品有限公司（已由原告代垫，被告在履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费468元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 员 邢 毅
二〇一五年十一月二十日
法官 助理 燕 超
见习书记员 景和敏
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。