浙江省平湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0482民初2789号
原告：嘉兴市银都物业管理有限公司。住所地：平湖市当湖镇朝阳路口商住楼*幢*层办公室。统一社会信用代码：913304827498089179。
法定代表人:杨引观，总经理。
委托代理人：陈海平，浙江天卓律师事务所律师。
被告：杨爱荣。
原告嘉兴市银都物业管理有限公司与被告杨爱荣物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈海平、被告杨爱荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉兴市银都物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付给原告自2011年6月1日起至2016年1月17日止的物业费3646元，并按每天千分之三的标准支付滞纳金至实际履行之日；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告所在启元小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定：原告为启元小区提供物业服务；物业服务期限自2011年1月18日至2016年1月17日；多层住宅的物业费按建筑面积每月每平方0.35元标准收取。被告杨爱荣系启元小区50幢2单元101室和52幢1单元402室业主，经原告多次催讨物业费未果。
被告杨爱荣答辩称，被告是曹兑二村18组的拆迁户，共安置了2套房子，分别是启元小区50幢2单元101室和52幢1单元402室，被告居住在50幢2单元101室，52幢1单元402室是被告女儿杨燕萍的。被告不交物业费的理由是：1、被告系农村拆迁户，拆迁时，没有被告知要交纳物业费，被告没有交纳物业费的意识，另外，其他安置小区（吉祥小区、凝翠嘉苑）都没有交纳物业费，启元小区也不应该交纳。2、第二届业主委员会的产生不合法，业主委员会没有权利聘请原告作为启元小区的物业服务企业。3、原告物业服务不到位。小区道路上装修垃圾成堆，15天以上不清理，影响道路通行；粪道、污水管道堵塞，臭气外泄，要求原告疏通，但原告说业主没有交纳物业费就不疏通，最后是新聘的物业服务企业疏通的；小区内本来是砖铺路，后来改修柏油路，施工过程中，原告管理不当，造成一个居民摔断了腿，至今道路也没有修好，修路资金没有有效利用；监控、路灯、楼道灯坏了，原告知道这些情况但不修理更换，原因也是业主不交物业费；原告违反合同单方面涨价，停车费每月50元涨至每月60元，单买一个月的，要收80元，还不开发票，仅开具收据，有漏税嫌疑；小区北面大门口有几个公用房，物业合同期限届满在2016年1月，但原告的物业费已经收取到2016年10月份了；第三届业主委员会、启元小区居民委员会和原告已经协商过不交物业费，物业费与停车费涨价相抵，协商成功了，但原告仍提起诉讼，出尔反尔；4、启元小区52幢1单元402室房屋不是被告所有，被告不承担该套房屋的物业费，如果要被告承担物业费，也只承担50幢2单元101室房屋的物业费。如果法院判决被告承担物业费，被告要通过信访途经寻求公正处理。
在庭审中，原告为证明其主张，提供如下证据：
1、《启元小区物业管理服务委托合同书》1份，证明原、被告存在物业服务关系，原告按照每月每平方米0.35元的标准向被告收取物业费，有权按每天千分之三的标准收取滞纳金。
2、照片2份，证明原告于2016年1月17日向被告催讨过物业费。
3、平湖市启元小区房产核对清单1份，证明启元小区50幢2单元101室系被告所有，房屋建筑面积105.47平方米，52幢1单元402室未办理房产证，房屋建筑面积105.30平方米。
4、业主与物业管理有关事项协议1份，证明启元小区52幢1单元402室房屋为被告所有，原告告知了被告物业收费方式。
5、全国企业公示信息1份，证明原告的主体资格，2011年9月14日，平湖市银都物业管理有限公司变更为嘉兴市银都物业管理有限公司。
被告质证认为，证据1，该合同无效，因为业主委员会不合法，无权签订该合同。证据2，被告没有看到过该份催款单，也没有收到过催款单。证据3，无异议，但启元小区52幢1单元402室房屋的业主是被告的女儿杨燕萍，不是被告。证据4，有异议，被告在不知情下签订了该协议，被告是拆迁安置户的户主，被告是替女儿拿房屋钥匙，代签材料的，接受房屋后，被告和女儿就分家居住了。证据5，不清楚。
被告为证明其抗辩主张，提供证据如下：
1、照片12份，证明原告物业管理服务不到位，垃圾、污水管道、草坪等没有及时清理。
2、历月电费明细1份、水费通知单1份，证明启元小区52幢1单元402室房屋业主是杨燕萍，不是被告。
3、收据2份，证明原告擅自对停车费涨价，每月涨10月。
原告质证认为，证据1，真实性无异议，但拍摄时间不清楚，原告对建筑垃圾定期清理的，可能有时间隔时间较长。证据2，真实性无异议，关联性有异议，原告认为该房屋为被告家庭共有。证据3，真实性无异议，停车费涨价是事实，但涨价符合法律程序。
原、被告提供的上述证据，经审核，本院认证如下：
原告提供的证据1，真实合法，与本案有关联，本院作为定案依据。证据2，本院对原告于2016年1月17日张贴催交欠款通知书的事实予以认定。证据3，被告无异议，本院予以认定。证据4，被告有异议，但无反驳证据，本院予以认定。证据5，真实合法，与本案有关联，本院予以认定。
被告提供的证据1、证据2、证据3，原告对真实性均无异议，本院予以认定。
根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：
原告嘉兴市银都物业管理有限公司（2011年9月14日，公司名称由平湖市银都物业管理有限公司变更为嘉兴市银都物业管理有限公司）原系平湖市启元小区的物业服务企业。被告杨爱荣是该小区的业主，居住于该小区50幢2单元101室（房屋建筑面积105.47平方米）。2011年1月17日，平湖市启元小区业主委员会与原告签订了《启元小区物业管理服务委托合同书》，合同约定：甲方（即平湖市启元小区业主委员会）委托乙方（即原告）对启元小区实行物业管理，委托管理的事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等十二项。合同约定了原告要达到的物业管理服务标准包括：公共环境卫生实行包干责任制，标准化清扫，生活垃圾日产日清，建筑垃圾集中堆放，定期清运，8小时保洁；小区车辆管理有序，道路畅通，外来车辆进出做好登记工作；做好治安防范工作，建立专业秩序维护员队伍，24小时值班，定时巡逻，做到人防、物防、技防三结合；急修接报后，维修人员赶到现场处理，组织抢修，急修不过夜，建立回访制度，并有回访记录；公用部位小修及时，一般当天完成或约定时间不延误，及时率100%，合格率95%等等。合同还约定：委托管理期限为五年，自2011年1月18日0时起至2016年1月17日0时止；物业服务费实行包干制收费方式：由物业服务企业负责本物业区域，向全体业主收取物业服务费，损益全部由物业服务企业承担；本物业的商住楼物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.60元标准收取，多层（住宅）按建筑面积每月每平方米0.35元标准收取，乙方向业主或承租人提前一个月预收一年物业费；甲方向乙方提供物业经营用房，由乙方出租，租金用于贴补物业管理服务经费不足；露天停车位，预收半年泊位费，按每月每辆50元标准收取，临时停车泊位费按每日2元标准收取，1小时内免收，过夜车辆每辆5元；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、停车泊位服务费的，自逾期之日起每天加收千分之三滞纳金。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告对启元小区进行了物业管理。2016年1月17日，合同期限届满，原告未被续聘。
2010年2月2日，原告与作为启元小区52幢1单元402室业主的被告签订了《业主与物业管理有关事项协议》，约定了物业管理服务费收缴时间一年一次，从2010年6月1日起，收费价格标准为每月每平方米0.35元。
被告自入住启元小区后，停车费均已交纳，但未交纳物业费。启元小区50幢2单元101室房屋、52幢1单元402室房屋系被告家庭拆迁安置房，其中50幢2单元101室房屋产权登记在被告名下，52幢1单元402室（建筑面积105.30平方米）尚未办理产权登记，但房屋的水电费户名登记在杨燕萍名下。50幢2单元101室房屋自2011年6月1日起至2016年1月17日止，物业费合计2044元；52幢1单元402室房屋自2012年6月1日起至2016年1月17日止，物业费合计1602元。原告于2016年1月17日在被告家门口张贴通知书，催缴物业费，但被告没有交纳。
本院认为，平湖市启元小区业主委员会与原告签订《启元小区物业管理服务委托合同书》是双方真实意思的表示，合法有效。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案被告作为启元小区的业主，其拒绝交纳物业费的理由有四项：一、平湖市启元小区第二届业主委员会的成立不合法；二、被告是农村拆迁安置户，其他安置农村拆迁户的小区的业主没有交纳物业费；三、原告物业管理服务不到位，如小区道路装修垃圾成堆不及时清理、污水管道堵塞臭气外泄，原告以业主不交纳物业费为由不肯疏通，监控设备、路灯、楼道灯损坏了不维修、违反合同擅自对停车费涨价等。四、启元小区52幢1单元402室业主是被告女儿杨燕萍，涉及该房屋的物业费，原告不应该起诉被告。关于被告提出的第一个理由，被告对业主委员会的合法性有异议，本院认为，业主委员会是业主大会成立后选举产生，业主大会是业主实行自治管理的组织形式，其是在地方人民政府有关部门的指导与帮助下成立的，是业主实现自治管理的意志的体现，对于被告提出的业主委员会的合法性问题，属于业主自治范围内的事项，本院不作干预，原告作为物业服务企业，依据与业主委员会签订的合同对启元小区进行了物业管理服务，被告并未拒绝原告的物业服务，也承认原告基本的物业管理服务是有的，只是认为按服务标准原告收取每月每平方米0.35元太高，因此，被告现在以业主委员会成立不合法为由拒绝交纳物业费的理由不能成立，本院不予支持。关于被告提出的第二个理由，其他安置农村拆迁户的小区，业主（农村拆迁安置户）也不交纳物业费，被告没有举证证明该事实，其他小区的业主不交纳物业费的原因是政府有相关的政策还是这样的小区根本就没有聘请物业服务企业进行物业管理服务，被告也没有作出说明，被告的该项理由也不能成立，本院不予支持。关于被告提出的第三个理由，原告物业服务不到位的问题。本院结合启元小区其他物业纠纷案件，确定原告在该小区存在物业管理服务不到位的情况，如污水管道的疏通、出入小区的车辆管理、垃圾及时清理等方面。但原告的物业服务是多方面的，本院根据案件具体情况，酌情扣减被告应交纳物业费中的25%，对于其余部分，被告应予以支付。关于被告提出的第四个理由，原告不应该要求被告支付启元小区52幢1单元402室的物业费。启元小区52幢1单元402室房屋为拆迁安置房，该房屋属被告家庭共有财产，因尚未办理产权登记，被告又未提供证据证明该房屋为杨燕萍所有，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条：因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务的规定，原告就52幢1单元402室房屋向被告主张物业费并无不当，更何况原、被告之间曾就该房达成过《业主与物业管理有关事项协议》。综上，原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以部分支付，本院确定被告应交纳的物业费为2735元。鉴于原告物业服务存在瑕疵等本案实际情况，原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告杨爱荣于本判决生效后十日内支付原告嘉兴市银都物业管理有限公司物业费2735元；
二、驳回原告嘉兴市银都物业管理有限公司本案其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告嘉兴市银都物业管理有限公司负担6元，被告杨爱荣负担19元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审判员 丁喜林
二〇一六年九月二十六日
书记员 张黛琳