广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终17921号
上诉人（原审第三人）：梁海钊，住广州市天河区。
上诉人（原审第三人）：郝晓建，住广州市天河区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：郭明，广东鸿开律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：方凤珠，广东鸿开律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：广州市天河区车陂街车陂第二股份合作经济社，住所地广州市天河区。
法定代表人：李智权，该社社长。
委托诉讼代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈辉，广东国道律师事务所律师。
原审被告：麦继就，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：贾施平，广东润科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈斯希，广东润科律师事务所实习律师。
原审第三人：苏炳成，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：贾施平，广东润科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈斯希，广东润科律师事务所实习律师。
原审第三人：苏洪添，住广州市天河区。
上诉人梁海钊、郝晓建因与被上诉人广州市天河区车陂街车陂第二股份合作经济社（以下简称车陂第二合作社）、原审被告麦继就、原审第三人苏炳成、苏洪添租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2014)穗天法民四初字第1233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
梁海钊、郝晓建上诉请求：1.撤销一审判决，改判梁海钊、郝晓建不需支付车陂第二合作社土地使用费567162元；2.本案诉讼费用全部由车陂第二合作社承担。事实和理由：一、涉案土地权属不清，一审法院判令梁海钊、郝晓建支付土地使用费没有依据。根据一审法院向广州市天河区国土资源和规划局发函查询涉案土地的权属情况、土地性质、规划用途等情况，经核查，无集体土地所有权登记信息。现有证据无法显示车陂第二合作社系涉案土地的权属人。一审法院向国土部门最终核实土地的用地单位是广深铁路公司，是生活用地。车陂第二合作社所谓出租的土地和物业全部是铁路的国有土地和物业。根据民法通则的规定，当事人相互串通，损害国家、集体和第三人的利益是违法行为。一审法院明知道是国有土地的情况下，仍要求梁海钊、郝晓建向车陂第二合作社支付土地使用费，违反了强制性法律规定。二、车陂第二合作社不能依据合同关系向梁海钊、郝晓建主张土地使用费。首先，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，认定土地租赁合同关系的承租方于2006年1月1日已经变更为梁海钊、郝晓建，属于法律适用错误。合同权利义务转让的前提是有效的合同，车陂第二合作社对土地不享有所有权及使用权，无权出租，因此原租赁合同无效，权利义务无法转让。其次，即使不考虑土地权属和建筑物权属的问题，梁海钊、郝晓建是在2006年1月1日才通过合同转租取得涉案土地和物业，梁海钊、郝晓建的占用费应当支付给合同的相对方，即支付给麦继就等人。三、车陂第二合作社的诉讼请求超过了诉讼时效，对于超出部分，法院不应支持。车陂第二合作社仅在最后明确诉讼请求的说明中提出向梁海钊、郝晓建请求占有费，这是车陂第二合作社第一次向梁海钊、郝晓建主张，因此土地使用费的诉讼已超过诉讼时效。车陂第二合作社向麦继就发出的《关于再次催讨承租合同租金的律师函》并不会导致车陂第二合作社对梁海钊、郝晓建的诉请发生诉讼时效中断的效力。即使诉讼时效于2013年11月21日中断，重新开始计算，车陂第二合作社于2015年1月12日向天河区人民法院起诉，已经过了一年的诉讼时效。因此，2012年11月21日至2013年5月30日的场地占有费及自2013年6月1日至2014年1月12日的场地占用费的诉讼请求已经超过了诉讼时效，超过部分不该得到支持。
车陂第二合作社二审答辩称：车陂第二合作社不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、对于梁海钊、郝晓建所提及关于土地权属的问题，车陂第二合作社认为本案并不属于权属不清的情况，涉案土地是属于历史遗留的问题，相关土地确权工作因为政府问题一直没有落实到位，但在一审审理过程中，不管是车陂第二合作社、麦继就还是追加的第三人都是确认车陂第二合作社是涉案土地的权属人。虽然在本案中一审法院向国土部门核实了土地的权属情况，答复是涉案土地已经由广深铁路公司征地使用，但是据车陂第二合作社了解，当时铁路的征地并没有推行下去，所以目前在国土部门留档的还是1996年的征地文件，但此后，土地并没有征为铁路用地，涉案土地一直由车陂第二合作社收益使用。且自1995年至2006年期间，麦继就一直向车陂第二合作社支付涉案租金，这说明本案的土地权属是清晰的。二、针对梁海钊、郝晓建提及的本案超出时效的问题，车陂第二合作社认为在一审判决书中已经阐述非常清晰。本案车陂第二合作社是并不清楚麦继就等人与梁海钊、郝晓建的转让土地的情况，车陂第二合作社是在一审庭审中经过麦继就所提供的证据以及天河区法院释明相关情况车陂第二合作社才同意追加并要求梁海钊、郝晓建承担相关的法律责任，因此车陂第二合作社认为车陂第二合作社的追加行为以及在追加之前所发出的律师函的效力及于梁海钊、郝晓建。
麦继就、苏炳成二审述称：同意一审判决。
苏洪添未到庭参加二审庭审，未发表意见。
车陂第二合作社于2014年3月25日向一审法院起诉请求：1.麦继就向车陂第二合作社返还其占用的位于大岗北xx路x号的仓库加工厂面积约2977平方米的场地；2.麦继就向车陂第二合作社支付2006年1月1日至2013年5月30日的承包租金2484252元；3.麦继就已支付定金22000元不予退还；4.麦继就向车陂第二合作社支付违约金745275.6元；5.麦继就按每月50000元的标准向车陂第二合作社支付自2013年6月1日起的房屋占有费350000元，占有费用支付至麦继就实际返还租赁场地之日；6.本案诉讼费由麦继就承担。在一审法院追加苏炳成、苏洪添、梁海钊、郝晓建为第三人后，车陂第二合作社于2015年11月26日在本案中最后明确其诉讼请求为：1.麦继就及苏洪添、苏炳成、梁海钊、郝晓建向车陂第二合作社支付2006年1月1日至2013年5月30日的场地使用费2484252元（计算标准参照《麦继就租金明细表》约定的租金标准）；2.麦继就及苏洪添、苏炳成、梁海钊、郝晓建按每月50000元向车陂第二合作社支付2013年6月1日至2014年4月25日的场地占用费共计550000元；3.本案诉讼费由麦继就及苏洪添、苏炳成、梁海钊、郝晓建共同承担。
一审法院经审理查明：1995年6月1日，车陂第二合作社（发包方，即甲方，下同）与麦继就（承包方，即乙方，下同）签订《天河区东圃镇农村租赁、饮食服务业承包合同》（上述合同落款处甲方代表签名为苏洪添、盖章一栏有车陂第二合作社印章，以下简称《承包合同》），约定：承包项目为仓库加工场，项目名称为场地，地址为大岗北，面积为2977平方米；承包年限为18年，从1995年6月1日起至2013年5月30日止；承包期内乙方应交给甲方承包总款4310832元，其中每年承包款239490元；交款时间为每年2月份交上半年租金，8月份交下半年租金；交款地点为车陂2社社址；交款方式为现金形式交纳；本合同自签订之日，乙方要支付甲方定金22000元；（第六条）承包方不得擅自把甲方提供的承包项目转包（转让），经甲乙双方协商同意转包（转让）的，由甲方负责以书面形式办好转包（转让）手续……（第十三条）本合同自1995年6月1日起生效；等内容。苏洪添与麦继就同时还签订了《麦继就租金明细表》明确案涉土地每年租金计算标准，其中2011年6月至2012年5月的月租金为32420元、2012年6月至2013年5月的月租金为35010元。同日，苏洪添、麦继就、案外人李煜云共同签订《合同按金协议》，主要内容为麦继就于1995年6月1日租赁车陂二社位于广氮路西场地4377平方，后经麦继就、车陂二社负责人研究同意把1400平方转给李煜云租赁；麦继就在1995年2月21日所交二社的合同按金30000元，由李煜云于1995年3月付还给麦继就8000元即合同按金8000元转入李煜云与车陂二社所订的合同，麦继就所持二社1995年2月21日开立的合同按金收据30000元，待2013年5月30日合同期满之日按李煜云占8000元，麦继就22000元收回。车陂第二合作社确认苏洪添在签署上述《合同按金协议》、《麦继就租金明细表》时均系代表车陂第二合作社签署。
此后，车陂第二合作社又与麦继就签订《补充协议书》（上述协议书落款处甲方签名栏签名为“麦顺松”并加盖车陂第二合作社印章），约定车陂第二合作社同意麦继就要求从1999年6月1日起至2001年6月1日止，每月每平方米以4元为准则之前提下，不再做递增数；1999年6月1日生效等内容。
2013年11月20日，车陂第二合作社向麦继就发出《关于再次催付承包合同租金的律师函》，称麦继就自2006年1月1日起未支付承包租金，要求麦继就在2013年12月1日前向车陂第二合作社支付拖欠的租金2484252元及滞纳金、不予退还麦继就交付的定金22000元、麦继就在收到函件之日起7日内腾空案涉土地、支付2013年6月1日起至实际返还上述场地的占用费等。麦继就于次日收到上述函件。
另查，麦继就、苏炳成（共同为转让方，即甲方，下同）与梁海钊、郝晓建（共同为承接方，即乙方，下同）于2006年1月1日签订《转让大岗合同场地物业协议书》（上述协议书抬头中甲方一栏为打印文字“麦继就、苏洪添、苏炳成”，落款处甲方一栏签名为麦继就及苏炳成，以下简称《转让协议书》），约定：一、甲方将承包车陂第二经济社大岗北的2997平方米场地及全部物业转让给乙方，转让总金额为780000元；二、签订本合同时，乙方一次性将780000元支付给乙方；三、2005年12月31日前的一切债权债务由甲方负责，2006年1月1日起甲方租赁二社大岗场地的全部经营权转给乙方，转让后的一切债权债务及因此而产生的问题均由乙方负责；四、甲方收租户的按金，由甲方支付给乙方，甲方提供与租户所签订的合同及收租表，水、电费交接表，包括甲方与二社租赁合同及资料；五、甲方与二社签订承包合同的贰万贰仟元定金归乙方所有……六、2006年1月1日起乙方接管场地物业后，甲方与车陂二社所签订的合同由乙方承担……八、本协议自签立之日起生效等内容。
本案一审审理过程中，车陂第二合作社未提供其为案涉土地的权属人的证明文件，仅提供了名为《广州市天河区车陂村集体土地发证情况》的地图（无相关行政管理部门盖章）一份。经一审法院组织车陂第二合作社、麦继就及苏炳成、梁海钊、郝晓建当庭在上述地图中指示出案涉土地的位置及四至范围〔位于该地图所示的国有土地（区局）的标示范围内〕后，一审法院依法向广州市天河区国土资源和规划局发函查询案涉土地的权属情况、土地性质、规划用途等情况，该局于2016年1月8日以穗天国规〔2016〕27号复函答复一审法院称：根据法院指认的地块范围，经初步核查，该地块现无集体土地所有权登记信息，该地块涉及穗国土建用字〔1996〕第127号《建设用地批准书》、穗国土〔1994〕建用通字第xx号《建设用地通知书》；因未提供案涉土地的广州坐标或矢量数据，无法核准案涉土地规划情况，根据来函位置示意图，案涉地块规划用地性质包括体育用地、二类居住用地、中小学用地及规划道路用地，此控规情况从2006年至今未有改变。经一审法院于2016年3月9日向广州市房地产档案馆查询，穗国土建用字〔1996〕第xxx号《建设用地批准书》显示用地单位为广州铁路（集团）公司广深铁路总公司，建设项目名称为生活用地，用地地点为广深铁路以南棠东、车陂村，批准用地面积为156764平方米，时间为1996年3月18日。
本案中，车陂第二合作社于2015年3月13日一审庭询时称当时确实是麦继就、苏洪添、苏炳成三个人共同承租案涉土地，且三人均为车陂第二合作社的村民，其当时是同意将案涉土地出租给上述三人的，承租人一方签订合同时仅以麦继就一人的名义与其签订，履行合同中实际是由上述三人作为承租人共同履行合同；麦继就签订《转让大岗合同场地物业协议书》并没有告知其，也未经其同意，其现在同意追认麦继就及苏洪添、苏炳成将《承包合同》中的承租权转让给梁海钊、郝晓建的行为。后一审法院依法追加苏洪添、苏炳成、梁海钊、郝晓建参加诉讼，其中在一审法院工作人员于2015年6月5日到苏洪添家中进行送达时，苏洪添以其身体不好为由明确表示其不会到庭参加本案诉讼，并在查阅一审法院向其送达的起诉状副本、证据副本后当场向一审法院工作人员述称1991年其与苏炳成、麦继就共同签订合同承包了案涉土地，2005年其与苏炳成、麦继就共同将案涉土地转租给梁海钊、郝晓建，并因此每人获得260000元，其于2015年12月31日收取上述260000元。在一审法院追加苏炳成、苏洪添、梁海钊、郝晓建为第三人后，车陂第二合作社于2015年11月26日在本案中最后明确其诉讼请求为：1.麦继就及苏洪添、苏炳成、梁海钊、郝晓建向车陂第二合作社支付2006年1月1日至2013年5月30日的场地使用费2484252元（计算标准参照《麦继就租金明细表》约定的租金标准）；2.麦继就及苏洪添、苏炳成、梁海钊、郝晓建按每月50000元向车陂第二合作社支付2013年6月1日至2014年4月25日的场地占用费共计550000元；3.本案诉讼费由麦继就及苏洪添、苏炳成、梁海钊、郝晓建共同承担。
另，车陂第二合作社在本案中还发表以下意见：1.车陂第二合作社与麦继就签订《承包合同》时只有案涉土地，其上尚未建设房屋，合同所约定的租金是指土地的承包费；2.车陂第二合作社大约在1995年6月1日左右将案涉土地交付给了麦继就及苏炳成、苏洪添使用；3.其于2014年4月25日收回案涉土地及控制案涉土地上的房屋，当时其没有通知麦继就，也不清楚麦继就与郝晓建、梁海钊之间的转让关系。
麦继就及苏炳成还发表以下意见：1.车陂第二合作社与麦继就签订《承包合同》时只有案涉土地，其上尚未建设房屋，合同所约定的租金是指土地的承包费，之后麦继就、苏炳成、苏洪添才出资建设案涉土地的上盖房屋，建设房屋时并没有向规划部门申请报建；2.车陂第二合作社大约在1995年6月1日左右将案涉土地交付给了麦继就及苏炳成、苏洪添使用；3.麦继就、苏炳成、苏洪添已经于2006年1月1日移交了案涉土地及其上盖的房屋给梁海钊及郝晓建使用。
梁海钊及郝晓建还发表以下意见：1.麦继就、苏炳成、苏洪添已经于2006年1月1日移交了案涉土地及其上盖的房屋给梁海钊及郝晓建使用；2.涉案土地在2014年上半年已被车陂第二合作社自行收回，案涉土地的上盖房屋也已经被车陂第二合作社控制，车陂第二合作社收回场地没有通知其。
一审法院认为：从本案查明的事实看，首先，虽然《承包合同》显示承租人仅为麦继就，但麦继就及苏洪添、苏炳成均确认当时是三人共同向车陂第二合作社承租在案涉土地，且车陂第二合作社亦表示当时其同意将案涉土地出租给麦继就及苏洪添、苏炳成三人，且履行合同中实际是由麦继就及苏洪添、苏炳成共同履行。因此，应认定车陂第二合作社是与麦继就及苏洪添、苏炳成之间就案涉土地成立了土地租赁合同关系。其次，根据《转让协议书》的内容及麦继就、苏炳成、苏洪添、梁海钊、郝晓建的陈述，麦继就与苏洪添、苏炳成已于2006年1月1日将上述土地租赁合同关系中的属于麦继就与苏洪添、苏炳成的权利义务转让给了梁海钊、郝晓建。麦继就及苏炳成虽然没有提供充分证据证明车陂第二合作社曾经知晓并同意上述转让行为，但由于车陂第二合作社在本案中于2015年3月13日庭询时表示同意追认上述转让行为。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，应认定上述土地租赁合同关系的承租方于上述《转让协议书》签订之日即2006年1月1日由麦继就及苏洪添、苏炳成变更为梁海钊、郝晓建。鉴于此，车陂第二合作社作为上述土地租赁合同关系的一方当事人，现要求麦继就、苏洪添、苏炳成就2006年1月1日之日起的案涉土地的使用费或占用费支付问题承担民事责任，已经失去事实和法律依据，一审法院在本案中依法予以驳回。
至于车陂第二合作社要求梁海钊、郝晓建支付案涉土地自2006年1月1日起至2013年5月30日的场地使用费及自2013年6月1日至2014年4月25日止的占用费的诉讼请求，如前所述，上述土地租赁合同关系的承租方于2006年1月1日已经变更为梁海钊、郝晓建，鉴于麦继就、苏炳成、苏洪添已经确认车陂第二合作社大约于1995年6月1日左右将案涉土地交付其使用，而梁海钊及郝晓建亦确认麦继就、苏炳成、苏洪添已于2006年1月1日将案涉土地交付其使用，因此，在梁海钊及郝晓建将案涉土地交还车陂第二合作社前，车陂第二合作社要求梁海钊、郝晓建参照《承包合同》约定的承包费标准支付案涉土地的使用费，符合等价有偿原则，可予支持。梁海钊及郝晓建未提供证据证明其将案涉土地交还车陂第二合作社的时间，故一审法院采信车陂第二合作社关于其于2014年4月25日自行收回案涉土地的陈述。至于车陂第二合作社要求其中自2013年6月1日起至2014年4月25日止的案涉土地使用费按照50000元/月的标准计算，未提供充分合理的依据，一审法院不予采纳。对车陂第二合作社上述诉请，梁海钊及郝晓建均以车陂第二合作社的诉讼请求超过诉讼时效为由予以抗辩。鉴于车陂第二合作社系在本案中以追认形式同意了麦继就及苏炳成、苏洪添、梁海钊、郝晓建之间就案涉土地的上述转让行为，因此，在车陂第二合作社作出上述追认行为之前，其于2013年11月20日向麦继就发出《关于再次催付承包合同租金的律师函》仍应当于麦继就收到之日即2013年11月21日发生中断诉讼时效的法律效果，因此，车陂第二合作社上述诉讼请求中自2012年11月21日至2013年5月30日的场地使用费及自2013年6月1日至2014年4月25日止的占用费的诉讼请求，并未超过诉讼时效。按此计算，梁海钊及郝晓建应付的案涉土地的使用费为567162元（35010元/月÷30日×11日+35010元/月×15月+35010元/月÷30日×25日）。车陂第二合作社第一项及第二项诉讼请求中不超过上述567162元的部分，在本案中依法予以支持；对于超过部分，在本案中依法不予支持。另需指出的是，本案现有证据并未显示车陂第二合作社系案涉土地的权属人，如果案涉土地的权属人认为车陂第二合作社存在损害其合法权益的行为，可另案主张相应的权利。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年4月28日作出如下判决：一、梁海钊、郝晓建于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市天河区车陂街车陂第二股份合作经济社支付土地使用费567162元；二、驳回广州市天河区车陂街车陂第二股份合作经济社的其他诉讼请求。案件受理费31075元，由广州市天河区车陂街车陂第二股份合作经济社负担25265元，梁海钊、郝晓建负担5810元。
二审期间，各方当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。
另查明，二审期间，梁海钊、郝晓建称：其二人在签订转让协议书听说涉案场地是车陂第二合作社的，但对征地情况不清楚；没有人曾以权属问题干扰其二人经营，没有权属人向其主张过权利；其二人没有告知过车陂第二合作社关于涉案土地自2006年1月1日起由其二人实际占用的事宜；其二人只是向麦继就支付过转让款，自2016年1月1日起没有支付过租金，未付租金的原因在于其支付转让款后，原来的土地和物业可以正常使用，其二人当时想要进行改造，但因原来的建筑物没有规划报建，车陂街道不允许改造，无法收益；麦继就、苏炳成、苏洪添没有将车陂第二合作社催收租金的事情告知其二人。麦继就、苏炳成称签订《转让协议书》之后已口头告知车陂第二合作社，确认收到车陂第二合作社发出的《关于再次催讨承包合同租金的律师函》。车陂第二合作社称该社从不清楚涉案场地的转让情况，是在本案审理过程中才知道的。
本院认为：本案二审的争议焦点在于：一、车陂第二合作社有无权向梁海钊、郝晓建主张涉案土地的使用费；二、车陂第二合作社主张2012年11月21日至2013年5月30日的场地使用费以及自2013年6月1日至2014年4月25日止的占用费是否超过诉讼时效。
关于争议焦点一。从本案查明事实和现有证据来看，虽然案涉土地并无集体土地所有权登记信息，但案涉土地确实系车陂第二合作社交付给承租人使用，根据合同相对性原则，车陂第二合作社作为合同约定的出租人，故其有权要求承租人支付相应的土地使用费。案涉《承包合同》签订后，麦继就及苏炳成与梁海钊、郝晓建签订《转让协议书》，将《承包合同》项下属于麦继就及苏炳成、苏洪添的权利、义务一并转让给梁海钊、郝晓建，车陂第二合作社在一审期间对该转让行为予以追认，一审法院认定涉案土地租赁合同关系的承租方于《转让协议书》签订之日变更为梁海钊、郝晓建并无不当。梁海钊、郝晓建确认麦继就及苏炳成、苏洪添于2006年1月1日将案涉土地交付其使用，梁海钊、郝晓建应依约向车陂第二合作社支付相应的土地使用费。梁海钊、郝晓建承认其二人经营未因权属问题受到过干扰，亦无权属人向其主张过权利，其二人以车陂第二合作社不能提供证据证明该社为案涉土场权属人为由，认为车陂第二合作社无权向其二人主张土地使用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二。梁海钊、郝晓建确认其二人在案涉《转让协议书》签订后，并没有告知车陂第二合作社其已受让《承包合同》项下的权利义务，麦继就及苏炳成、苏洪添亦无证据证明其三人曾告知车陂第二合作社合同转让事宜，车陂第二合作社直至一审期间才以追认的形式同意了麦继就及苏炳成、苏洪添、梁海钊、郝晓建就案涉土地租赁关系权利义务的转让行为，一审法院关于车陂第二合作社于2013年11月20日向麦继就发出的《关于再次催讨承包合同租金的律师函》仍应当于麦继就收到之日发生中断诉讼时效的法律效果，车陂第二合作社主张2012年11月21日至2013年5月30日的场地使用费及自2013年6月1日至2014年4月25日止的占用费并无超过诉讼时效的认定并无不当。梁海钊、郝晓建关于车陂第二合作社所主张的上述期间的土地使用费全部超过诉讼时效期间的上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人梁海钊、郝晓建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9472元，由上诉人梁海钊、郝晓建共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 怡
审判员 李 静
审判员 余 盾
二〇一七年二月二十一日
书记员 甄雪皓
游瑞娜