河北省南宫市人民法院 民 事 判 决 书 (2014)南民初字第239号 原告（反诉被告）李强，男，汉族，1985年6月24日出生，住南宫市。 委托代理人程纪双，南宫市凤岗便民法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）南宫市江南置业有限公司。 地址：河北省南宫市东阳街北侧，南宫市凤凰世纪城。机构代码：69205276—7。 法定代表人徐金成，该公司总经理。 委托代理人齐乐全，河北张舰律师事务所律师。 委托代理人任寿高，男，南宫市江南置业有限公司员工。 原告（反诉被告）李强诉被告（反诉原告）南宫市江南置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人程纪双，被告委托代理人齐乐全、任寿高到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李强诉称，1、原告从被告处购买了凤凰世纪城小区13#3单元802室商品房一处，总房款是335844元。按购房合同第八条约定，被告应在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，即该商品房验收合格，并取得商品房住宅交付使用批准文件交给买受人使用。被告在2013年6月14日才将房屋交付给原告，已逾期165天，且被告至今未取得商品住宅交付使用批准文件。因被告违约，按合同约定应支付原告违约金11082元。2、依据合同约定，楼梯间地面应为花岗石面层，现被告私自改为瓷砖地面，降低了施工质量和造价，其行为构成了违约。综上，请求法院：1、依法判令被告支付逾期交房的违约金11082元。2、判令被告将13#3单元楼梯间地面改为花岗石地面。3、诉讼费用由被告承担。 原告（反诉被告）李强为证明自己的主张提供如下证据： 1、商品房买卖合同一份。 2、商品房买卖合同《附件三》一份。 3、凤凰世纪城房产交接单一份。 4、告知书一份。 被告(反诉原告)南宫市江南置业有限公司辩称，在与各业主签订合同后，我公司完全依约履行合同内容，并不存在本案原告所诉的违约情形，故不承担违约责任，具体理由有3点：1.本诉被告依约履行合同，不存在逾期交房情形。双方签订的商品房买卖合同约定：“第八条交付期限为2012年12月31前”“具备下列第1种条件即该商品房经验收合格，交付买受人使用”。但由于2012年11月初就发生了连续降大雪，温度骤降，致使施工困难的特殊情况。依据合同约定“第八条第二款第二项但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，因政府调整、规划、设计变更及遭遇人力不可抗力等特殊困难；”上述情形就属于合同约定的合理延期原因。而后合同约定的商品房竣工后并在2013年1月30日经验收合格，已经具备了约定的交付条件。并且本诉被告按照竣工和验收完毕时间的预计，在2012年12月26日以告知书的书面形式通知了包括本诉原告在内的各位业主，告知了交房时间及所需携带的相关资料款项。本诉原告在明知交房时间后却不来办理交接手续。这并不是本诉被告原因导致逾期交房，而是本诉原告无故不来接收房屋。2.关于楼梯间由花岗石面层实际变为防滑瓷砖一事，是由于本诉被告考虑到石材存在辐射隐患的原因，从保护业主身体健康角度出发，已向设计部门申请了变更并得到了批准，施工时使用的是高级防滑瓷砖，并不存在降低施工质量标准的情况。按照合同约定交付的商品房装饰不符合约定标准的按照整改方式处理，但根据现实情况，如果拆除现有瓷砖重新铺花岗石面层的话，不仅会严重影响已经入住的业主正常生活，而且费用过高势必造成不必要的浪费。《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。”故对其请求应予驳回。 被告（反诉原告）南宫市江南置业有限公司为证明自己的主张，提供如下证据： 1.与本诉原告李强签订的商品房买卖合同一份。 2.告知书一份。 3.告知书签收单一份。 4.凤凰世纪城房产交接单一份。 5.南宫市商品住宅质量保证书、使用说明书各一份。 6.设计变更通知书一份。 7.河北省建设工程竣工验收报告一份。 8.南宫市江南置业有限公司与南宫市农村信用合作联社签订的《个人购房贷款项目合作协议》一份。 反诉原告（本诉被告）南宫市江南置业有限公司反诉称，2012年10月20日反诉人与被反诉人签订商品房买卖合同，约定了双方权利义务及违约责任。合同履行过程中，被反诉人未按合同约定如期支付房款。另反诉人于2012年12月26日开始通知业主，并以告知书形式书面告知交房时间并需携带的相关材料。被反诉人接到通知后，却迟迟不来办理房屋交接手续，至实际交接之日已逾期134天。依据合同第六条、第七条第二款、附件四第三条、第六条第五款之规定，反诉人可以选择解除合同或要求被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金及代管费（该代管费按约定计算数额为450030.96元，反诉人仅主张15000元）。但反诉人考虑被反诉人买房不易，本着诚实信用原则，同意继续履行合同，并与其办理了交接手续，没有提出任何要其承担违约责任的要求。然而被反诉人却以逾期交房为由将反诉人起诉至法院。为此，反诉人请求法院：1、判令被反诉人支付房屋代管费15000元，2、判令被反诉人支付逾期交款违约金10925元，并承担本案全部诉讼费用。 反诉原告南宫市江南置业有限公司为证明自己的主张，提供证据同本诉中提交证据。 反诉被告（本诉原告）李强辩称，1、原、被告于2012年10月20日签订的商品房买卖合同，合同约定反诉人应于2012年12月31日交付房屋。合同到期后，反诉人告知我方延期至2013年1月30日交房，如遇恶劣天气向后顺延。延期交房到期后，反诉人仍未竣工，无法交房。从反诉人提交的告知签收单上可明确看出，对于13号楼，反诉人在2013年3月7日至4月8日仍在发放告知书，告知各买受人延长工期。该房仍不具备交接条件，从何谈起交房，所以告知书是反诉人单方制作的证据。至2013年6月14日，反诉人才与答辩人签署了房屋交接单。依合同约定，反诉人已逾期交房165天，而反诉人称看管房屋134天，看管费高达450030.96元。因反诉人没有验收报告，不具备法定的交房条件。答辩人多次与反诉人协商延期交房违约赔偿事宜，反诉人置之不理。2、合同没有约定交款时限，不存在违约金的问题。答辩人只负责提供银行所需证明，交清首付，剩余工作由反诉人负责。 经审理查明，原告李强于2012年10月20日从被告江南置业有限公司购买凤凰世纪城小区13#3单元802室商品房一处，双方并签订房屋买卖合同一份。合同约定：该商品房总价款为335844元，付款方式为按揭，首付105844元，贷款230000元。房屋交付期限为2012年12月31日，同时具备该商品房经验收合格的条件。买受人逾期付款的违约责任按合同第七条第1种方式处理，即按逾期时间，分别处理：（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人逾期交房的违约责任按合同第九条第1项的第（1）种方式处理，即逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同附件三第4项约定楼梯间地面为花岗石面层。关于交接房屋的约定，合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。还约定了由于买受人原因未能交付的违约责任承担方式。合同附件四第三条关于办理银行个人住房贷款时的有关规定中第2项约定，买受人应当在合同签订之日起七日内，按银行要求，报送有关部门办理按揭贷款所需资料手续，若因买受人原因导致银行不能发放贷款，则按退款处理。若买受人在签定购房合同七日内不到银行办理贷款手续的，出卖人从签定购房合同时间开始对贷款计息。合同签订后，原告李强交房款首付105844元，剩余房款为贷款。原、被告双方于2013年6月14日办理了交接房手续，原告领取了该商品房钥匙。 双方当事人的质证意见：原告提交商品房买卖合同、商品房买卖合同《附件三》、房产交接单及告知书，四份证据证明双方合同约定房屋交付日为2012年12月31日，实际交房日为2013年6月14日，被告逾期交房165天，违约金按日万分之二计算，被告应承担违约金11082元。被告对以上证据的真实性无异议。同时提交告知书、告知书签收单，证明因恶劣天气延期交房至2013年1月30日，并已通知原告且原告在签收单上签字认可。原告对被告提交的证据提出异议，称自己只在签收单上签字，但日期不是本人书写。被告提交河北省建设工程竣工验收报告书，证明商品房竣工后并在2013年1月30日经验收合格，已经具备了约定的交付条件。被告质证后，对其真实性无异议，对竣工时间提出异议，称被告至2013年1月30日就该商品房还未完工。原告对被告提交的南宫市商品住宅质量保证书、使用说明书的真实性无异议。原告提交商品房买卖合同附件3，证明楼梯间地面合同约定为花岗石面层，被告擅自变更为瓷砖，故被告违约。被告对该合同真实性无异议，称出于石材有辐射的原因，同时考虑业主居住环境和身体健康的因素，向设计部门申请的变更并得到了批准。在施工时使用的是高级防滑瓷砖，施工时也没有降低任何施工质量标准，而且实际交付后并不影响业主的实际使用功能。 以上事实，由原、被告的陈述及提交的证据在卷佐证，经当庭质证，本院予以确认。 本院认为，原告（反诉被告）李强与被告（反诉原告）南宫市江南置业有限公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的相关规定，应认定合法有效。合同双方应依约履行合同义务。被告在约定的期限内未能交付房屋，被告虽以告知书的形式通知了原告延期一个月交房，但同时注明如果遇到恶劣天气向后顺延，因出具告知书日期为2012年12月26日，而房屋竣工验收日期为2012年12月30日，该告知书是在房屋不具备交接条件时出具的,依据以上事实可认定交房日期不能确定。《商品房买卖合同》第十一条明确约定了商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续，双方进行交接时，被告还应出具《竣工验收证明》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。被告未能提供证据证明已履行以上合同义务，故应认定被告出具的告知书只是延期交房的通知，而非交接房屋的通知。因原告在告知书签收单上已签字，该证据能证明原告已接到告知书，可认定原告对被告延期交房事实的认可，故被告应自承诺交房日即2013年1月30日起计算违约金至实际交房日2013年6月14日，被告已逾期135天，按合同约定日万分之二计算，被告应承担违约金9067元。原告无违约行为，不承担违约责任，被告南宫市江南置业有限公司反诉要求原告李强支付房屋代管费，于法无据，其主张本院不予支持。 关于原告诉称的被告将楼梯间地面由合同约定的花岗石面层擅自变更为瓷砖的违约责任问题，经庭审查证，被告将楼梯间地面进行了设计变更，但未通知业主,实属违约。但原告称被告变更地面砖，降低了质量标准及造价均未提交证据证明其主张。现楼梯间地面已建好，如变更，将人为扩大损失，故原告主张本院不予支持。 关于反诉原告南宫市江南置业有限公司要求反诉被告李强支付逾期交款违约责任问题，因反诉原告南宫市江南置业有限公司未提交证据证明被告逾期交款的事实及依据，其主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定判决如下： 一、被告（反诉原告）南宫市江南置业有限公司于判决生效后十日内赔付原告（反诉被告）李强逾期交房违约金9067元。 二、驳回原告（反诉被告）的李强其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告南宫市江南置业有限公司的诉讼请求。 如不按判决指定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费180元及反诉费450元由被告（反诉原告）南宫市江南置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  焦勇智 审 判 员  张 志 人民陪审员  尹敬国 二〇一四年十二月十五日 书 记 员  彭英政