北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00888号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京天亚物业开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇兴谷开发区11区。
法定代表人李树英，董事长。
委托代理人黄喜军，北京美信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）杨成功，男，1956年12月12日出生。
委托代理人贾泽超，北京锋锐律师事务所律师。
上诉人北京天亚物业开发有限公司（以下简称天亚公司）因与被上诉人杨成功商品房销售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第30181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年7月，天亚公司起诉至原审法院称：2001年9月8日，天亚公司与杨成功签订编号为WNo.012705的《商品房买卖合同》，约定由杨成功购买天亚公司开发的北京市朝阳区关东店南街2号旺座商务中心2020号房屋，房屋总价款为2773785元，首付款554757元，余款为按揭贷款，合同第七条”买受人逾期付款的违约责任”约定：”逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。”合同签订后，因杨成功一直未向天亚公司支付全部首付款，故天亚公司依据《商品房买卖合同》第七条约定解除了双方的买卖合同，并通知了杨成功。现天亚公司要求：1.确认天亚公司与杨成功于2001年9月8日签订的编号为WNo.012705的《商品房买卖合同》已经解除；2.杨成功向天亚公司支付解除合同违约金83213.55元。
杨成功辩称：一、天亚公司在起诉状中称，”合同签订后，因杨成功一直未向天亚公司支付全部首付款，故天亚公司依据《商品房买卖合同》第七条解除了双方的买卖合同，并通知了杨成功，”天亚公司所称合同解除的情况并不属实，其也未曾就合同解除的事实通知杨成功，合同解除的事实根本不存在。二、杨成功于2002年6月5日支付了2020号房屋的首付款，并按照”旺座金字塔计划”协议书的约定，两次返息给杨成功，上述情况说明天亚公司认可了杨成功支付首付款的时间，双方就首付款支付时间的认可视为对合同的变更。三、此后天亚公司的一系列行为也可表明其不仅认可杨成功支付首付款的时间，且一直在继续履行合同，根本没有发生解除合同的事实。天亚公司于2002年8月1日向杨成功发出确认交房标准间、装修、设备标准、函件。2003年11月14日，天亚公司向杨成功发出办理入住的通知。2020号房屋交付后，天亚公司与杨成功又于2004年3月24日签订了《房屋委托租赁合同》，杨成功将2020号房屋委托给天亚公司出租。从商品房买卖合同履行的过程来看，天亚公司一直在履行合同表明其从未认为合同已经解除。天亚公司的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，实为恶意诉讼，浪费司法资源，请求驳回天亚公司的全部诉讼请求。
杨成功反诉诉称：2001年9月8日，天亚公司、杨成功签订编号为WNo.012705的《商品房买卖合同》，约定由杨成功购买天亚公司开发的北京市朝阳区关东店南街2号旺座商务中心2020号房屋，房屋总价款为2773785元，首付款554757元，余款为按揭贷款。合同签订后，杨成功按约向天亚公司交付了全部首付款，并于2012年9月4日结清了北京市朝阳区关东店南街2号旺座商务中心2020号房屋全部房屋贷款。自该房屋交付以来，天亚公司严重违反合同约定，并未按照合同约定为杨成功办理房屋产权登记。虽经杨成功多次催促，天亚公司仍拒绝履行办理房屋产权登记的合同义务，以致杨成功至今未取得该房屋的产权证书。此外，根据《商品房买卖合同》补充协议第七条规定，若出于出卖人的责任，出卖人自房屋交付之日起二十四个月内未办理房屋权属证书的，自第二十五个月起，买受人所购房屋的物业管理费由出卖人支付，直到取得房屋权属证书止。因此，杨成功要求天亚公司支付2008年11月20日至2013年12月31日的物业费。现杨成功要求：1.天亚公司办理北京市朝阳区关东店南街2号旺座商务中心2020号房屋的产权登记手续；2.天亚公司支付违约金13868.92元；3.天亚公司支付2008年11月20日至2013年12月31日的物业费69356.41元。
针对反诉，天亚公司辩称：杨成功没有付清全部房款，天亚公司已经通知解除合同，没有义务协助办理产权登记；要求支付违约金也是不成立的，没有支付首付款，房屋一直没有交付，只有在房屋交付使用后60日内出卖人才有义务协助买受人办理产权登记；依据（2013）朝民初字第08982号民事判决书记载，杨成功2013年3月才通过非法方式从案外人处占有房屋，不是天亚公司交付给杨成功的；假设杨成功履行义务，依据商品房买卖合同第14条约定，房屋交付日期是2003年8月28日，依据补充协议第7条，办理产权证期限为2年，即出卖人应当在2005年8月28日办理完产权证，杨成功应当在2007年8月27日前起诉，现在起诉超过诉讼时效；关于物业管理费，也没有依据，房屋没交付，杨成功非法占有房屋之前，杨成功无需缴纳物业管理费，也没有交过物业管理费，2004、2005年旺座被万马占据，根本没有给业主提供物业服务，无需缴纳物业费；杨成功诉天亚公司（2013）朝民初字第08982号民事判决书，杨成功主张的租金已经包括物业管理费，无权再次主张物业管理费。
原审法院经审理查明：朝阳区关东店南街2号旺座商务中心系天亚公司开发的房屋。2001年9月8日，杨成功（作为买受人）与天亚公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》（以下简称《补充协议》），双方约定，由买受人购买朝阳区关东店南街2号旺座商务中心2020号房屋（以下简称2020号房屋）。该房屋建筑面积157.36平方米，其中套内建筑面积113.69平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积43.67平方米。单价为17627元，总金额为2773785元。出卖人应当在2003年8月28日前，将房屋交付给买受人。合同第15条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：1.买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。
在《补充协议》中，双方约定，买受人应于2001年8月28日向出卖人缴纳定金3万元，于2001年9月8日缴纳房款7万元，于2001年11月28日向出卖人支付493785元，银行按揭贷款221万元。若由于出卖人的责任，致使买受人在房屋实际交付或视为交付（以二者较早者为准）之日起二十四个月内未能取得房屋权属证书，且买受人不退房的，那么自房屋实际交付或视为交付（以二者较早者为准）后第二十五个月起，买受人所购房屋的物业管理费由出卖人支付，直到取得房屋权属证书止；若因政府原因，影响买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人可据实予以延期。
2003年11月14日，天亚公司向杨成功发出《入伙通知书》，通知杨成功于2003年11月29日办理入住手续。
2004年3月24日，杨成功（作为甲方，委托人）与天亚公司（作为乙方，受托人）签订《房屋委托租赁合同》，双方约定，甲方将2020号房屋委托乙方开展租赁经营活动，建筑面积为157.73平方米。甲方同意乙方在委托期限内得以该房屋使用权人的身份，以乙方的名义独立对外从事租赁经营活动。委托期限自2004年5月1日至2006年4月30日。
杨成功提交了购房款发票，发票显示，杨成功已于2002年6月5日支付购房款563785元、于2003年4月2日支付221万元。杨成功还提交了中国银行股份有限公司北京昌平支行出具的《贷款结清通知书》，内称”借款人杨成功向中国银行股份有限公司北京昌平支行申请贷款（人民币）221万元整，用于购买旺座商务中心2020号房屋贷款，贷款期限15年，自2002年2月8日至2017年2月8日止。现该笔贷款已于2012年9月4日全部结清，结清金额为924246.57元。该笔合同号：2012年27LRG字第013号贷款账号：×××。”
杨成功提交了《房屋委托租赁合同》、《入伙通知书》等证件材料，上述证件上加盖有天亚公司的印章，天亚公司对上述材料不予认可，称不知道上面的公章是不是天亚公司的印章，经法院行使释明权后，天亚公司仍称无法核实，经询，天亚公司表示对上述证据上的印章不申请鉴定。
经询，天亚公司称要求解除合同的理由为杨成功没有付清首付款，具体付了多少，天亚公司也不清楚，按照合同约定应支付首付款554757元，发票显示杨成功支付563785元，当时为了办理按揭贷款，天亚公司提前开具了发票，但钱没有实际支付。杨成功不予认可，称款项已经实际支付。天亚公司后又申请对发票上印章进行鉴定，法院询问天亚公司的印章是否发生过变更，天亚公司否认其公章进行过变更，天亚公司曾与北京首地恒瑞房地产开发有限公司、北京宫崎屋日本料理屋有限公司、肖志榜、付维照、鲁克发、郭浩、缑新房、北京万马物业管理有限责任公司发生纠纷，法院作出（2012）朝民初字第07755号民事判决书，在该案，查明天亚公司在与北京万马物业管理有限责任公司签订《委托物业管理合同》、《委托物业管理合同补充协议》上，加盖了圆形的”北京天亚物业开发有限公司、””北京天亚物业开发有限公司合同专用章，”而天亚公司的备案印章是椭圆形的。天亚公司要求以工商档案中备案的公章为样本进行鉴定，杨成功不予同意，法院遂未准许天亚公司关于公章鉴定的申请。
天亚公司还称已向杨成功通知解除合同，杨成功否认，天亚公司未提交相应证据佐证其陈述。
北京市朝阳区关东店南街2号旺座商务中心现在的房号为北京市朝阳区景华南街1号旺座商务中心。
本案审理过程中，杨成功还提交了两张物业费发票，作为向天亚公司索要物业费的证据，发票交费单位为平安豆豆（北京）通信有限公司、深圳市德创通信技术有限公司。
原审法院经审理认为：天亚公司与杨成功签订《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。天亚公司称杨成功未向其支付首付款，杨成功提交了购房款发票，显示已向天亚公司支付了全部购房款，天亚公司称当时为了办理按揭贷款，天亚公司提前开具了发票，但钱没有实际支付。天亚公司后又否认发票真实性，申请对发票上印章进行鉴定，法院询问天亚公司的印章是否发生过变更，天亚公司否认其印章进行过变更，而相关判决已经认定天亚公司在对外经济活动中使用了其他印章，不排除天亚公司在经营活动中使用备案印章之外印章的可能。且天亚公司已经自认曾为了办理按揭贷款，提前开具发票，天亚公司的陈述前后矛盾，中国银行股份有限公司北京昌平支行出具的《贷款结清通知书》进一步印证了杨成功已向天亚公司付款的事实，故法院对天亚公司的陈述不予采信。
就房屋交付问题，杨成功与天亚公司已于2004年3月签订《房屋委托租赁合同》，可以佐证杨成功有关房屋已于2004年交付给杨成功的陈述。
天亚公司未举证证明曾向杨成功发出过合同解除通知，故根据本案现有证据，法院不能认定天亚公司所述成立，对天亚公司的全部诉讼请求，法院不予支持。
杨成功向天亚公司购房，意在获得房屋的所有权，杨成功已向天亚公司支付了全部购房款，房屋亦已交付给杨成功，天亚公司未按照合同约定，及时为杨成功办理房屋所有权证书，违约行为一直持续，现杨成功有权要求天亚公司协助办理诉争房屋的过户手续。因天亚公司未及时按照合同约定为杨成功办理过户手续，还应按照合同约定向杨成功支付违约金13868.92元。
杨成功提交的物业费票据显示，交款人并非杨成功，故法院对杨成功有关物业管理费的请求不予支持。
据此，原审法院于2013年9月判决：一、北京天亚物业开发有限公司于判决书生效后十日内协助杨成功到房地产管理部门办理北京市朝阳区关东店南街2号旺座商务中心2020号（现房号为北京市朝阳区景华南街1号旺座商务中心2020号）房屋过户登记手续，将该房屋过户至杨成功名下；二、北京天亚物业开发有限公司于判决书生效后十日内支付杨成功违约金一万三千八百六十八元九角二分；三、驳回北京天亚物业开发有限公司的诉讼请求；四、驳回杨成功的其他诉讼请求。
原审法院判决后，天亚公司不服，向本院提起上诉，请求1.撤销原审法院判决；2.改判确认合同解除，杨成功向天亚公司支付解除合同违约金83213.55元；3.由杨成功承担本案全部诉讼费用。其上诉理由主要为：1.杨成功未支付购房首付款，其提交的首付款发票涉嫌伪造，天亚公司也从未向杨成功交付房屋；2.天亚公司与杨成功签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已经解除；3.原审法院不予准许天亚公司提出的发票印章鉴定申请程序违法；4.2020号房屋产权证逾期未能办理不是天亚公司原因造成的，按照合同约定不应支付违约金。杨成功同意原判。
本院审理过程中，杨成功就支付首付款情况提交了一份说明，主要内容为：杨成功于2011年8月28日和2011年9月8日向天亚公司支付的定金共计100000元均转为首付款。天亚公司确认杨成功按合同规定时间提供的贷款资料可以办理贷款后，杨成功于2001年10月底前后向天亚公司支付首付款余额463785元。就上述款项，天亚公司以暂时没有发票为由，拖至2002年6月5日才为杨成功开具首付款发票。杨成功称2020号房屋实际面积比合同约定面积大，所以首付款发票金额与合同约定金额不一致。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、发票、《房屋委托租赁合同》、《旺座中心2020号房首付款情况说明》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
天亚公司主张其未向杨成功交付房屋，但其未提举任何证据予以证明。为反驳天亚公司该项诉讼主张，杨成功提交了印章字样显示为”北京天亚物业开发有限公司”的《律师函》、《入伙通知书》及《房屋委托租赁合同》加以证明，天亚公司以印章无法核实为由不确认上述证据真实性，但经原审法院释明后仍表示不申请印章鉴定。据此，本院认为其应承担举证不能的不利后果，故本院对杨成功提交的上述证据予以采信，依法认定天亚公司已向杨成功交付了2020房屋的事实。
结合全案证据综合审查判断，杨成功提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《贷款结清证明书》、《律师函》、《入伙通知书》和《房屋委托租赁合同》能够相互印证，足以形成证据链条证明杨成功已向天亚公司支付全部房款，故本院认为购房首付款发票的印章鉴定意见对本案事实认定不具有实质影响，原审法院不予准许天亚公司提出的发票印章鉴定申请并无不当，且天亚公司认可其为办理按揭贷款曾提前开具发票给杨成功，其在原审中坚称的”印章没有发生过变更”亦与原审法院查明的事实不符。综上，本院依法认定购房首付款发票的真实性、合法性与关联性，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款的规定，进一步认定杨成功已向天亚公司支付购房首付款。
天亚公司诉称其已解除与杨成功签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，但未提举合同予以解除的书面证据予以证明，故本院对其该项主张不予支持。天亚公司就其主张的2020号房屋产权证逾期未能办理非其自身原因导致，亦未提举合法有效证据予以证明，故其应承担举证不能的不利后果，本院依法认定其应协助杨成功办理产权过户登记手续，并按合同约定向杨成功支付逾期办理产权证违约金。
综上，天亚公司的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费940元，由北京天亚物业开发有限公司负担（已交纳）；一审反诉案件受理费940.30元，由杨成功负担866.30元（已交纳），由北京天亚物业开发有限公司负担74元（杨成功已交纳，北京天亚物业开发有限公司于本判决生效生日起7日内支付给杨成功）。二审案件受理费1880元，由北京天亚物业开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 忠
代理审判员 陈敏光
代理审判员 何灵灵
二〇一四年一月二十日
书 记 员 刘艳辉