浙江省建德市人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）杭建执异字第19号
案外人张友琴。
申请执行人童光辉。
申请执行人邵丽君。
两申请执行人共同委托代理人（特别授权）邵鸣。
被执行人邓飞松。
被执行人王秀兰。
本院在执行申请执行人童光辉、邵丽君与被执行人邓飞松、王秀兰民间借贷纠纷一案中，案外人张友琴对本院依法拍卖的被执行人邓飞松所有的位于建德市新安江街道广信金都园3幢1-602室房屋（含阁楼）的执行标的提出了书面异议。本院受理后，于2015年6月9日依法组成合议庭进行了听证审查。案外人张友琴，申请执行人童光辉、邵丽君的委托代理人邵鸣到庭参加了听证，被执行人邓飞松、王秀兰经本院通知未到庭，本案现已审查终结。
案外人张友琴称，案外人与被执行人邓飞松、王秀兰的儿子邓建和原系夫妻关系。2006年6月12日，案外人与建德市广大房地产开发有限公司签订一份合同编号为“广信.金都园（2006）36号”《商品房买卖合同》，合同约定案外人购买位于建德市新安江街道政法路广信金都园3幢1-602室跃层，建筑面积72.18平方米，层高2.15米，买受人仅取得使用权，不办理产权证。同年8月30日，案外人支付了购房款人民币154465元。建德市人民法院（2013）杭建商初字第1437号民事判决书认定，被执行人邓飞松、王秀兰将位于建德市新安江街道政法路广信金都园3幢1-602室抵押给申请执行人，并不包含该房屋的跃层部分。现建德市人民法院拟对该房屋及跃层部分一并拍卖。案外人认为，建德市新安江街道政法路广信金都园3幢1-602室的跃层部分系案外人所有，要求停止对该房屋跃层部分的执行。
案外人张友琴为证明其异议成立，向本院提供以下证据材料：
1、商品房买卖合同一份，拟证明2006年6月12日案外人与建德市广大房地产开发有限公司签订购买该房屋跃层的合同，其中注明该跃层仅取得使用权不办理产权证的事实；
2、收据一份，拟证明案外人于2006年8月30日以人民币154465元购买建德市新安江街道广信金都园3幢1-602室跃层部分，并付清跃层部分全部价款的事实；
3、承诺书一份，拟证明案外人与邓建和在办理离婚手续时，邓建和承诺将该房跃层赠予案外人所有；
4、离婚证一份，拟证明案外人与被执行人邓飞松的儿子邓建和离婚。
申请执行人童光辉、邵丽君称，建德市新安江街道广信金都园3幢1-602室登记在被执行人名下，并抵押给申请执行人，案外人对该房屋的跃层部分主张所有权，不具有法律效力，要求依法驳回案外人的异议申请。
申请执行人未提供证据。
被执行人邓飞松、王秀兰未到庭参加听证，也未向本院提供证据材料。
本院依职权调取以下证据。
1、广信.金都园（2006）35号商品房买卖合同复印件一份；2、销售不动产统一发票复印件一份；3、房产证复印件一份。上述证据来源于建德市房产管理处。证明2006年6月12日，被执行人邓飞松与建德市广大房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定邓飞松购买位于建德市新安江街道广信金都园3幢1-602室、建筑面积107.22平方米的房屋。2008年2月26日，邓飞松支付了购房款人民币458987元。2007年10月1日，登记在建德市广大房地产开发有限公司位于建德市新安江街道广信金都园3幢1-602室房屋转移注销，该房屋产权证登记建筑面积107.24平方米，房地产平面图包含架空层，并注明架空层高低于2.2米。
4、公证书一份，证明被执行人邓飞松、王秀兰将位于建德市新安江街道广信金都园3幢1-602室房屋（房产证号：建房权证新移字第××号、国有土地使用权证号：建国用（2008）第0740号）抵押给申请执行人童光辉、邵丽君。
5、离婚登记审查表一份，证明邓建和与案外人张友琴协议离婚。
6、2014年12月23日向案外人张友琴制作的询问笔录一份。
7、2015年1月9日向王昱制作的调查笔录一份。
8、2015年4月13日向案外人张友琴制作的询问笔录一份。
听证后本院向建德市房产管理处调取的证据。
1、建房权证新移字第××号房产证复印件及换证申请，内容为：2008年3月24日，登在邓飞松名下的位于建德市新安江街道广信金都园3幢1-602室房屋因按揭还清，变更注销，该房屋登记建筑面积107.24平方米，房地产平面图包含架空层，并注明架空层高低于2.2米。
2、建国用（2008）第0740号土地使用权证复印件一份，内容为：用地面积22.64平方米，房地产平面图包含架空层，并注明架空层高低于2.2米。
上述证据，经到庭当事人质证，本院分析认证如下：
一、案外人所举证据材料，申请执行人对证据1的真实性和合法性均有异议，认为该合同系复印件，不符合证据的形式要件，合同内容违法。对证据2的三性均有异议。对证据3真实性有异议，认为该证据是事后所写。对证据4无异议。本院认为，案外人所举的证据1，虽系复印件，但加盖了建德市广大房地产开发有限公司的印章，故对该证据的真实性和关联性予以确认。对证据2收款收据，未加盖建德市广大房地产开发有限公司的财务章，又未有相关证据予以印证，故本院对该证据不予采信。对证据3与本案无关联性。对证据4本院予以确认。
二、对本院依职权调取并出示的证据，当事人均无异议，本院予以认定。对本院在听证结束后调取的两份证据，系该房屋的房屋产权证和土地使用权证，属权属资料，本院不再质证。
经审查，本院认定案件事实如下：
童光辉、邵丽君与邓飞松、王秀兰民间借贷纠纷一案，本院作出（2013）杭建商初字第1437号民事判决，判决邓飞松、王秀兰归还童光辉、邵丽君借款人民币82万元及利息，赔偿律师代理费人民币47000元，童光辉、邵丽君对邓飞松、王秀兰所有的建德市新安江街道广信金都园3幢1-602室房屋，即房屋所有权证号为杭房权证建新移字第××号项下的房屋，以折价或以拍卖、变卖该房地产所得款优先受偿。因被执行人未履行，本院于2014年5月8日立案执行。执行过程中，双方当事人于2014年5月23日自愿达成执行和解协议，被执行人承诺于2014年7月23日前归还申请执行人借款本金人民币82万元及利息，如逾期不履行，自愿腾空位于建德市新安江街道广信金都园3幢1-602室房屋。到期后被执行人未履行，申请执行人于2014年9月2日向本院申请恢复执行。本院于2014年9月23日向被执行人邓飞松、王秀兰发出执行公告，责令被执行人邓飞松、王秀兰及房屋内其他人员在2014年9月23日前腾空并迁出房屋。案外人遂向本院提出上述执行异议。
另查明，2006年6月12日，被执行人邓飞松与建德市广大房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定邓飞松购买位于建德市新安江街道广信金都园3幢1-602室、建筑面积107.22平方米的房屋。2008年2月26日，邓飞松支付了购房款人民币458987元。该房屋初始登记为建德市广大房地产开发有限公司，登记建筑面积107.24平方米，房地产平面图包含架空层，并注明架空层高低于2.2米。2008年3月24日，变更登在邓飞松名下，登记建筑面积107.24平方米，房地产平面图包含架空层，并注明架空层高低于2.2米。2008年6月4日，因被执行人邓飞松将房贷还清，变更登记房产证号为建新移字第××号。
再查明，案外人张友琴与被执行人的儿子邓建和原系夫妻关系，2012年11月5日协议离婚。在夫妻关系存续期间，案外人在2006年6月12日与建德市广大房地产开发有限公司签订一份合同编号为“广信.金都园（2006）36号”《商品房买卖合同》，合同约定案外人购买位于建德市新安江街道政法路广信金都园3幢1-602室跃层，建筑面积72.18平方米，层高2.15米，买受人仅取得使用权，不办理产权证。合同约定价款人民币154465元。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，已登记的不动产，按照不动产登记薄判断。本案中，建德市新安江街道政法路广信金都园3幢1-602室的初始登记和变更登记为邓飞松的房屋产权证，产权登记均为面积六层107.43平方米，房地产平面图绘制了3幢1-602室的六层及架空层，并注明架空层高低于2.2米。因此，架空层也就是本案合同约定的跃层包含于房屋产权证登记中。第一，该房屋跃层住宅虽然是上下两层，但上下楼之间的内部可互通，在房屋结构上属于一套住宅，此跃层式住宅作为一体设计并出售的，只能办理一本房产证，跃层并不是完整意义上的法律认可的住宅。发证部门按照规划部门批准的《建设工程规划许可证》，对该房屋只办理一本房产证，也印证了跃层包含在房屋的整体结构之内。第二，《城市房屋权属登记管理办法》第二十条规定，房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具有权属界限的部分为基本单元进行登记。案外人与建德市广大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》均指向3幢1-602室，并注明602室跃层，买受人仅取得使用权，不办理产权证。故产权登记的是602室为基本单元的成套房屋。第三，房地产平面图是房屋产权登记的组成部分，文字和图形均是证明房产权属的表现形式。综上，本院将跃层作为该房屋的整体一并拍卖并无不当，案外人的异议请求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人张友琴的异议请求。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 鲁 军
人民陪审员 黄春萍
人民陪审员 楼 倩
二〇一五年七月三日
书 记 员 方 铖