广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0106民初17585号
原告：广东飞特迈实业投资有限公司，住所地广东省广州市天河区林和东路124号西梯302房，统一社会信用代码914400007629215947。
法定代表人：刘振业，总经理。
委托代理人：方永源、王雪林，均系广东合盛律师事务所律师。
被告：广东中汽南方汽车销售服务有限公司，住所地广东省广州市天河区大观南路57号之二，统一社会信用代码914400007649355430。
法定代表人：王木清，执行董事。
委托代理人：魏志航、吴丽秋，均系该司职员。
原告广东飞特迈实业投资有限公司（简称飞特迈公司）诉被告广东中汽南方汽车销售服务有限公司（简称中汽南方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告飞特迈公司的委托代理人方永源，被告中汽南方公司的委托代理人魏志航、吴丽秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告飞特迈公司诉称：2011年7月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将广州市天河区天河东路168号石牌酒店停车场首层部分及二层全层出租给被告做汽车展销厅使用，面积约994平方米，租金每月280000元，管理费每月每平方米8元；租金从2013年8月1日起在上一年的基础上递增6%，每二年为一次租金递增周期，每次递增6%（即租金从2013年8月1日开始递增为296800元，从2015年8月1日开始递增为314608元）直至本合同期满为止；租金应于每月3日前缴纳，被告向原告缴纳履约保证金600000元。上述合同签订后，原告如期按约积极履行合同义务。但被告未能按照合同约定的期限支付租金及管理费。原告已向法院起诉要求被告支付自2016年9月4日至2017年1月3日的租金及自2014年10月20日至2016年12月4日的管理费，并获法院支持。但截至原告和被告双方交接场地的2017年3月8日，被告仍拖欠租金671164元和管理费24651元。原告认为：被告拖欠支付租金和管理费的行为已侵害了原告的合法权益，应承担相应责任。以上事实，均有相关证据予以佐证。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的自2017年1月4日至2017年3月8日的租金671164元（314608/30天×64天）；2、被告向原告支付拖欠的自2016年12月5日至2017年3月8日止的管理费共24651元（7952/30天×93天）；3、被告承担本案诉讼费。
被告中汽南方公司辩称：我方不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、我方提前很长时间要求与原告解除合同，但原告不同意，后来进入诉讼。实际上，我方因受到原告的阻挠，在2016年8月30日已没有正常经营，我方曾多次与原告要求交接涉案房屋，但原告一直以各种理由推托。原告有义务停止损失的扩大。二、我方交纳了600000元的履约保证金，原告也一直没有退还给我方。虽然（2016）粤0106民初19204号案（二审维持原判）已执行完毕，该案中认定了我方的搬离时间，但希望法庭考虑到我方的实际情况及我方后续并没有实际使用涉案房屋，可减免租金减免，并以保证金抵扣欠费。
经审理查明：天河区石牌街石牌村民委员会是广州市天河区天河东路168号石牌酒店停车场首层部分及二层全层（以下简称涉案房屋）的产权人。2010年11月20日，原告与广州市天河区石牌酒店分别签订《协议书》、《租赁合同》约定原告承租涉案房屋事宜。
2011年7月15日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《租赁合同》（简称《合同》），约定：甲方同意乙方租赁涉案房屋，首层约360平方米、二层全层约633.96平方米；租赁期限为9年，从2011年8月1日起至2020年7月30日止；（第四条）双方商定涉案房屋一至二层（约994平方米）租金为每月280000元整，管理费每月每平方米8元整；租金在2011年8月1日起至2013年7月30日期间保持不变；从2013年8月1日起，租金在前一年的基础上递增6%，此后在此基础上每二年为一次租金递增周期，每次递增6%，直至本合同期满为止；乙方每月3日前应向甲方交纳当月的租金，甲方在收到乙方当月的租金后于当月10日前向乙方等额开具租金发票；（第五条）在租赁物业移交清单签署之日起五日内，乙方应凭甲方开具的履约保证金收据一次性向甲方交纳履约保证金600000元；履约保证金为乙方全面妥善履行本合同项下约定的义务提供担保，如乙方在合同履行过程中出现违约行为的，上述履约保证金取得乙方书面同意后可用于支付与违约责任对应的违约金；若乙方无违约，则在合同期满后10日内，甲方向乙方返还全部履约保证金款项（不计息）；（第七条）租赁期内，乙方如无法定或约定的理由而需提前解除合同的，应事先征得甲方同意；（第十条）乙方按合同约定的时间足额交纳租金和管理费，逾期支付租金的，自逾期之日起，乙方须每日以所拖欠的租金总额按银行同期贷款利率向甲方支付逾期违约金；因甲方原因或租赁物业原因导致乙方不能按照租赁用途正常使用租赁物业的，甲方应当免收乙方不能正常使用期间的租金和管理费，因此给乙方造成损失的，甲方应当全额赔偿，赔偿范围包括乙方因实现该权利所发生的一切费用；因甲方原因致使本合同中止或解除的，甲方须双倍返还履约保证金给乙方并赔偿乙方的装修装饰费用和其他损失；因乙方原因致使本合同中止或解除的，甲方可没收乙方已交纳的履约保证金作为违约金，若违约金不足以弥补损失的，甲方可要求乙方赔偿一个月的租金；（第十二条）如无法定或约定的理由，任何一方不得擅自变更或解除本合同等。
合同签订后，被告向原告支付租赁保证金600000元，原告将涉案房屋交付被告使用。
2016年11月7日，原告以被告拖欠租金、管理费为由，向本院提起诉讼［案号：（2016）粤0106民初19204号，简称19240号案］，要求被告支付2016年9月4日至2017年1月3日的租金及利息，支付2011年8月1日至2016年12月4日期间的管理费及利息。原、被告双方在该案一审中的2017年3月8日办理了涉案房屋的交接手续。2017年4月12日，本院作出（2016）粤0106民初19204号民事判决（简称19204号判决），一审认为原、被告双方签订的《合同》合法有效，被告应付拖欠的租金及管理费，但“关于逾期支付租金的违约金问题，结合本案案情特别是原告确有履行瑕疵问题，故对原告要求支付上述违约金的诉请，基于公平原则，本院依法不予支持”、“至于原告要求被告支付逾期支付管理费利息的诉请，缺乏理据，本院不予支持”。因此，一审判令：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告向原告支付2016年9月4日至2017年1月3日租金1258432元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告向原告支付2014年10月20日至2016年12月4日管理费202904.25元。三、驳回原告的其他诉讼请求。原告不服上述判决，提起上诉，广州市中级人民法院终审驳回上诉，维持原判。
2017年7月24日，原告提起本案诉讼。
本案中被告为证明原告阻碍其正常经营，提供以下证据：1、手机信息截屏；2、视频录像及文字说明；3、原告发给被告的《关于停止一切妨碍我司正常使用租赁物的行为的通知》及拒收证明；4、报警回执；5、照片；6、录像及文字说明。经质证，原告对上述证据均不予确认。
关于被告缴纳的履约保证金问题。原告认为：一、根据合同第10条第8款的约定，合同不能继续履行且要求解除的是被告，19204号案中被告在庭审中明确提出要求解除合同，合同的解除是基于被告的原因所产生，我方不存在过错，因此履约保证金应当作为违约金直接予以没收。如果被告认为我方应当退还，被告应当另行提起诉讼要求退还。二、被告称场地有一段时间没有使用，但这并不构成其拒交租金的理由，因为场地出租给被告使用，如何使用、是否使用是被告自行处理的问题，但依约交纳租金是其应承担的义务，不能以未使用作为拒付租金的理由。被告则称：一、违约金与损害赔偿金不应并论。在原告损失已经弥补的情况下，应返还履约金给我方。二、我方对物业没有实际使用是因为原告的阻挠，我方请求法院能酌情考虑减免。
另查明：被告在19204号案中亦提交了上述证据。19204号判决本院认为部分第二段载明：“本案的争议焦点在于原告是否妨害被告经营的问题。一方面，原告虽自认有派人到现场看守但否认对阻碍被告正常进出涉案房屋或经营行为；另一方面，被告提交的证据亦不足以形成证据链证明原告存在阻碍被告正常使用涉案房屋的情形，结合《合同》约定的租赁场所和被告经营范围，故本院对被告关于原告阻碍其正常经营的辩称不予采信。”
本院认为：原、被告签订的《合同》已经生效的19204号判决认定合法有效，对此本院不再赘述。
19204号判决对被告关于原告阻碍其正常经营的辩称不予采信，并判令被告支付自2016年9月4日至2017年1月3日租金1258432元及自2014年10月20日至2016年12月4日管理费202904.25元。原、被告双方于2017年3月8日办理涉案房屋的交接手续，双方合同已实际解除。现原告要求被告支付自2017年1月4日至2017年3月8日期间的租金及2016年12月5日至2017年3月8日期间的管理费，合法有理。被告关于减免租金、管理费的辩称理据不足，本院不予采信。原告主张上述期间的租金为671164元（314608元/月÷30天×64天）、管理费为24651元[（7952元/月÷30天×93天）]，并无不当，本院予以支持。
关于被告主张以租赁保证金600000元抵扣欠费的问题。一方面，19204号判决并无认定原告存在阻碍其正常经营的情形。本案中被告所举证据不足以证实其拖欠租金、管理费具有合法充分的理据。另一方面，被告在本案中亦未提起反诉。因此，本院对被告以上主张不予采纳。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东中汽南方汽车销售服务有限公司向原告广东飞特迈实业投资有限公司支付2017年1月4日至2017年3月8日期间的租金671164元。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东中汽南方汽车销售服务有限公司向原告广东飞特迈实业投资有限公司支付2016年12月5日至2017年3月8日期间的管理费24651元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10760元，由被告广东中汽南方汽车销售服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 林慧莉
人民陪审员 苏丽颜
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 梁怡筠
梁雅芝
秦爽
本判决书已于2017年月日送达