广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）穗中法行终字第739号
上诉人（原审原告）：谭红花，住广东省徐闻县。
委托代理人：方志洪、陈路遥，均系广东宏力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会（原广州市国土资源和房屋管理局），住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：彭高峰，该委主任。
委托代理人：陈家骏，广东百思威律师事务所律师。
委托代理人：王理，该委工作人员。
原审第三人：张卫华，住福建省厦门市海沧区。
原审第三人：张彩端，住福建省厦门市海沧区。
原审第三人：张彩毅，住福建省厦门市思明区。
原审第三人：张卫红，住福建省厦门市海沧区。
原审第三人：张雪蓉，住福建省厦门市海沧区。
原审第三人：张宴笛，住福建省厦门市海沧区。
原审第三人：张燕妮，住福建省厦门市海沧区。
原审第三人：张智勇，住福建省厦门市海沧区。
上述八原审第三人的共同委托代理人：王汉彬，广东五羊律师事务所律师。
原审第三人：蔡仁，居民身份证住址广东省徐闻县。
上诉人谭红花因诉被上诉人广州市国土资源和规划委员会房地产权属登记一案，不服广州市越秀区人民法院（2009）越法行初字第482号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院认为：《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”第三人蔡仁持有穗房地证字第0769519号《广州市房地产证》可以证明其为房屋的权属人。《广东省城镇房地产权登记条例》第二条规定：本省行政区域内城镇的新建非商品房屋、商品房屋、房改房屋、拆迁补偿房屋的权属登记及已确认产权的房地产权变更登记，房地产设定抵押权登记适用本条例。第三条第一款规定：县以上人民政府房地产管理部门负责房地产登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。第八条规定：下列房屋所有权与所占用土地的使用权相统一的房地产应当在规定期限内向房产管理部门申请房地产权属登记：……（五）已经确认权属的房地产发生买卖、赠与、交换、继承、析产、分割、合并或者房地产现状变更的，有关当事人应当自有关合同签订之日或者有关法律文件生效之日起三十日内申请办理转移、转让或者变更登记，换发领新的房地产权证。第九条规定：权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。第十四条规定：房地产管理部门必须在规定时间内对房地产权登记申请进行审查，对符合规定的予以登记：……（二）对申请房地产转移、转让或者变更登记的，应当自受理申请之日起三十个工作日内核发房地产权证。本案中，第三人蔡仁与THIOKHAITJAY就广州市天河区恒福路93号大院27栋103房房屋签订［03］穗房交合字（2739）号广州市房地产买卖合同后，向被告申请办理上述房屋转移登记并提交了（03）房申字2739号《广州市房地产买卖、登记申请表》、穗房地证字第0769519号广州市房地产证等相关的材料。被告经审核当事人提交的房地产权属清楚、证明材料齐全，于2003年2月25日核准登记向THIOKHAITJAY核发粤房地证字第××号《房地产权证》，其行为符合上述规定，并无不当。《广东省城镇房地产权登记条例》第六条规定：房地产权登记的申请人必须是房地产的权利人。权利人是法人的，由其法定代表人申请；房地产是共有的，由共有人共同申请。原告以上述房屋属于其与蔡仁合法婚姻关系存续期间的共同共有财产为由，主张被告未尽到审慎审查的义务的问题。根据前述法规的规定，上述房屋的原所有权人为第三人蔡仁，其与THIOKHAITJAY申请房屋转移登记，第三人蔡仁的婚姻状况并非被告作出涉案登记行为的审查内容。原告据此认为被告核发涉案房地产权证未尽审查职责，要求撤销被告作出的上述转移登记理据不成立，原审法院不予支持。至于原告提出的第三人蔡仁和THIOKHAITJAY之间的房产买卖行为侵犯其合法权益问题，其可以另行通过法律途径予以解决。另原告及第三人蔡仁均提出THIOKHAITJAY签订房地产买卖合同后未支付房屋过户费的问题，则属另一民事法律关系，不属本案处理范畴。基于第三人张卫华等未能提供涉诉房屋在2003年THIOKHAITJAY与第三人蔡仁申请过户时，原告已经知道或应该知道的证据材料，故其提出原告的起诉超过诉讼时效的主张，原审法院亦不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回原告谭红花的诉讼请求。
上诉人谭红花不服原审判决，上诉至本院称：1.本案一审法院已经认定涉案房屋是上诉人和蔡仁在夫妻关系存续期间购买，按照《中华人民共和国婚姻法》的规定，该房屋属于上诉人和蔡仁共同共有的房产。产权在过户给THIOKHAITJAY（张某甲）之前虽然以蔡仁个人的名义登记，但是不能以此就认定该产权归蔡仁个人所有。因为房屋登记虽然属于物权公示行为，但这种公示行为是从物权所有权派生出来的，是实体权利的外在表现，是附属于物权所有权的。判断物权所有权归属应以内在实体权利来确定，而不能以错误的外在表现来判断。虽然，《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护”。但是，《城市房屋权属登记管理办法》第五条只是规定产权登记的外在表现形式，并没有对内在实体权利进行规定或者限制，也就是说该条也没有否认夫妻关系存续期间购买的房屋产权属于夫妻共有这种内在实体权利关系。退一步讲，就算该规定否定这种内在的实体权利关系，那么也是无效的。因为，该规定与全国人大常委会制定的上位法婚姻法的规定相矛盾。所以，一审法院认定本案涉案的房屋产权过户给THIOKHAITJAY之前是蔡仁一个人所有是错误的，该房屋产权属于上诉人与蔡仁共有的。2.《广东省城镇房地产权登记条例》第六条规定，房地产是共有的，登记申请应由共有人共同申请。因此，本案涉案房屋在过户给THIOKHAITJAY之前属于上诉人和蔡仁共同共有的。该房屋的过户变更登记应由上诉人和蔡仁共同申请。但是，被上诉人没有审查本案涉案房产在过户给THIOKHAITJAY之前是否有其他共有人的情况下，在没有经过共有人共同申请，也没有经过共有人的同意，在只有蔡仁一个人申请的情况下，将该房产登记过户给THIOKHAITJAY。这个具体行政行为侵害了上诉人的合法权益，故依法应予撤销。所以一审法院驳回上诉人的请求是错误的，请求二审法院判决：1.撤销原审判决，撤销被上诉人作出的将上诉人与蔡仁共同共有的位于广州市天河区恒福路93号大院27栋103房的所有权变更登记于THIOKHAITJAY名下的具体行政行为；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人广州市国土资源和规划委员会答辩称：上诉人和蔡仁是夫妻关系，涉案房屋之前登记在蔡仁一人名下，蔡仁将涉案房屋转让给THIOKHAITJAY，向被上诉人申请办理房屋转移登记，被上诉人核发了涉案房屋的粤房地证字第××号房地产权证。被上诉人认为依据《城市房屋权属登记管理办法》第五条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”规定，由于涉案房屋之前只是登记在蔡仁一人名下，而被上诉人无法也没有能力对蔡仁的婚姻状况进行审查，涉案房屋是否属于夫妻共有财产不属于被上诉人审查范围，被上诉人审查的是涉案房屋的房地产权证上登记的权利人与房屋买卖的当事人是否一致。原审第三人蔡仁与THIOKHAITJAY共同向被上诉人申请转移登记时依据《广东省城镇房地产权登记条例》提交了规定的申请材料，被上诉人依法核准予以登记，符合法律法规的相关规定。因此被上诉人作出涉案具体行政行为是事实清楚、依据充分、适用法律法规正确，原审判决应当予以维持。
原审第三人张卫华等八人答辩称：原审判决认定事实确凿正确，上诉人对本案提起上诉没有事实依据，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
原审第三人蔡仁未陈述意见。
经审理查明：据上诉人及蔡仁提交的结婚证（补办）记载，2000年4月5日经雷州市客路镇人民政府准予上诉人与蔡仁登记结婚。据2000年12月25日原广州市国土局房管局核发的穗房地证字第0769519号《广州市房地产证》记载：权属人：蔡仁；权属来源：2000年7月经交易监证向广州珠江实业集团有限公司买；房屋占有份额：全部；房屋所有权性质：私产；土地权属性质：国家所有；房地座落：天河区恒福路93号大院27栋103房；用途和使用性质均为住宅；建筑结构及层数：钢筋混凝土结构6层；总建筑面积：105.43㎡；登记字号：荣字58670号。2003年2月9日，蔡仁与THIOKHAITJAY（中文名：张开才）向被上诉人申请广州市天河区恒福路93号大院27栋103房的产权转移登记，并提交了（03）房申字2739号《广州市房地产买卖、登记申请表》、蔡仁的居民身份证复印件、THIOKHAITJAY的护照复印件及经广州市公证处翻译的翻译本、穗房地证字第0769519号广州市房地产证、编号：［03］穗房交合字（2739）号广州市房地产买卖合同、（2003）房申字第NO.002739号广州市房地产交易中心收缴证件收据、房产登记号：荣字58670广州市房地产产权情况表、广州市房屋交易登记证明书、广州市房地产交易中心缴款通知、契税完税证和房地产平面附图等资料。被告以2003交登003816号受理，并于2003年2月25日核准登记，向THIOKHAITJAY核发了粤房地证字第××号《房地产权证》，该证记载：权属人：THIOKHAITJAY；身份证号码：荷兰护照：BA0030721；国籍：荷兰；房屋所有权来源：购买；房屋用途：居住用房；占有房屋份额：全部；房屋所有权性质：私产；土地使用权性质：国家所有；房地座落：天河区恒福路93号大院27栋103房；房屋情况：建筑结构：钢筋混凝土结构；层数：6；建基面积：1352.33平方米；建筑面积：105.43平方米；其中套内建筑面积：98.30平方米。
另查明，据2009年2月11日广东省广州市公证处出具（2008）南公证内字第33270号《公证书》记载，关系人THIOKHAITJAY于2006年3月20日在广州市死亡，其生前在荷兰于1992年8月26日签署《最终遗嘱》指定其财产的唯一继承人为张卫华，后于9月27日对其上述订立的遗嘱作出补充，指定张卫华有义务向张某乙的其余七位孙子女各给付其财产的十分之一。关系人THIOKHAITJAY遗有座落在广州市恒福路93号大院27栋103房，关系人未婚无子女，上述财产为关系人的个人财产。申请人张卫华具有民事权利能力和民事行为能力，并表示愿意接受遗赠人遗赠的财产，并表示愿意在接受受赠后按遗赠人的意愿向张某乙其余七位孙子女中的每一人支付关系人的财产净值余额的十分之一。综合，遗赠人THIOKHAITJAY遗赠的上述财产，为受遗赠人张卫华所有。同日，张卫华、张某丙（赠与方）与张彩端、张彩毅、张卫红、张雪蓉、张宴笛、张燕妮、张智勇（受赠方）签订赠与合同（经公证），其中内容为：赠与方自愿将广州市恒福路93号大院27栋103房的十分之七产权份额全部赠与给受赠方七人，各占有上述房屋的十分之一产权份额；受赠方自愿接受赠与等。
再查明，张卫华、张彩端、张彩毅、张卫红、张雪蓉、张宴笛、张燕妮、张智勇领取上述房屋的产权证后，于2009年向原审法院起诉要求蔡仁迁出上述房屋，原审法院经审理于2010年2月2日以（2009）越法民三初字第2728号民事判决书判令蔡仁于该判决发生法律效力之日起三个月内迁出上述房屋。判后蔡仁提出上诉，本院于2010年10月8日作出（2010）穗中法民五终字第2068号二审民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在此期间，上诉人将张卫华、张彩端、张彩毅、张卫红、张雪蓉、张宴笛、张燕妮、张智勇、蔡仁诉至原审法院，要求确认THIOKHAITJAY与蔡仁于2003年2月9日就广州市恒福路93号大院27栋103房签订的《广州市房地产买卖合同》无效。原审法院经审理于2010年6月12日以（2010）越法民三初字第84号民事判决书判决驳回谭红花的诉讼请求。判后谭红花提出上诉，本院于2015年作出（2015）穗中法民五终字第2599号二审民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该二审判决书于2015年7月19日生效。
本院认为：《城市房屋权属登记管理办法》（1997年10月27日建设部令第57号发布，2001年8月15日修正，2008年7月1日废止）第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”《广东省城镇房地产权登记条例》第二条规定：“本省行政区域内城镇的新建非商品房屋、商品房屋、房改房屋、拆迁补偿房屋的权属登记及已确认产权的房地产权变更登记，房地产设定抵押权登记适用本条例。”第三条第一款规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”第八条规定：“下列房屋所有权与所占用土地的使用权相统一的房地产应当在规定期限内向房产管理部门申请房地产权属登记：……（五）已经确认权属的房地产发生买卖、赠与、交换、继承、析产、分割、合并或者房地产现状变更的，有关当事人应当自有关合同签订之日或者有关法律文件生效之日起三十日内申请办理转移、转让或者变更登记，换发领新的房地产权证。……”第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”第十四条规定：“房地产管理部门必须在规定时间内对房地产权登记申请进行审查，对符合规定的予以登记：……（二）对申请房地产转移、转让或者变更登记的，应当自受理申请之日起三十个工作日内核发房地产权证。……”本案被诉的是被上诉人核发粤房地证字第××号《房地产权证》的行政行为，法院审查的是涉案登记行为的合法性。本案中，蔡仁是穗房地证字第0769519号《广州市房地产证》登记的涉案房屋的权属人，其与案外人THIOKHAITJAY就涉案房屋签订广州市房地产买卖合同后，向被上诉人申请办理上述房屋转移登记，并提交了（03）房申字2739号《广州市房地产买卖、登记申请表》、穗房地证字第0769519号广州市房地产证等相关材料。被上诉人经审核认为当事人提交的房地产权属清楚、证明材料齐全，遂于2003年2月25日向THIOKHAITJAY核发粤房地证字第××号《房地产权证》，符合上述规定。原审法院据此判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
关于上诉人认为涉案转移登记行为侵害了上诉人的合法权益、应予撤销的上诉意见。首先，蔡仁系穗房地证字第0769519号《广州市房地产证》登记的涉案房屋的唯一权属人，其对涉案房屋作出的买卖、产权转移登记等行为具有法律效力。其次，上诉人主张其基于与蔡仁的婚姻关系而对涉案房产共同共有，但婚姻关系并非前述关于转移登记规定中应当审查的内容，被上诉人未审查蔡仁的婚姻状况并无不当。因此，上诉人主张被上诉人作出的涉案转移登记行为应当予以撤销，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人谭红花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 军
代理审判员 金 霞
代理审判员 钟 涛
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 周芷诺
何红丽