江苏省南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0602民初1378号
原告：南通瑞安物业管理有限公司，住所地南通市崇川区龙王桥东路2号德诚翠湖湾21号楼103室。
法定代表人：陆俊，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：黄建，男，1982年11月10日生，汉族，住南通市开发区。
被告：陈明华，男，1977年4月10日生，汉族，住南通市。
被告：徐亚红，女，1979年5月24日生，汉族，住南通市。
原告南通瑞安物业管理有限公司与被告陈明华、徐亚红物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告南通瑞安物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄建，被告陈明华、徐亚红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南通瑞安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告陈明华、徐亚红支付2015年8月至2016年7月间的物业服务费4973元，支付自逾期之日至实际给付之日按每日万分之五计算的逾期付款违约金。事实与理由：原告系南通市德诚翰景园小区物业服务企业，被告系德诚翰景园小区16幢902室业主，原告与被告于2013年7月签订了前期物业管理服务协议，约定了物业服务内容、物业服务费用和支付方式。原告依约履行了物业服务义务，被告仅支付了两期物业费用，之后未支付物业服务费。
被告陈明华、徐亚红辩称，原告物业管理没有达到合同约定的标准，存在以下问题：对被告房屋前后飘窗和屋顶天窗渗水未及时维修，导致屋面飘窗部分发霉、开裂。从2016年开始，原告虽修过两次，但问题没有解决。小区周末有业主装修产生噪音影响休息，存在小广告、违章建筑，公用部分被出租方私自占用，排水沟堵塞，原告未尽管理职责。小区生活和建筑垃圾堆放混乱，占用了部分小区道路。原告违规收取的装修押金1000元未退还，所收取的物业费、广告费收支明细从未公布。小区主、次入口没有做到全天有人值班，次入口没有�值班，被告地下车库丢失三个电瓶车充电器。原告对电梯的维护保养不到位，维保记录作假几次造成电梯无法使用，所更换的电梯配件不是原装件。地面车辆停放混乱，有小型车辆随意停在楼下。楼道和公用部分有损坏，长期没有修理。原告对绿化管理不到位，出现树木枯死。要求打折支付物业服务费。
原告南通瑞安物业管理有限公司围绕其诉讼请求提供以下证据：1．商品房买卖合同。证明被告为德诚翰景园小区业主。2.前期物业管理服务协议。证明原告为被告所在小区的物业服务企业。3.南通市崇川区物价局《关于核定德诚翰景园住宅小区前期物业服务收费标准的通知》。证明德诚翰景园前期物业收费标准为每月每平方米物业费1.58元，不含公共能耗费。4.原告制作的2013年4月至2014年9月能耗统计汇总表及2013年12月至2014年12月能耗明细表。证明公共能耗费�到了每月每平方米0.5元。5.物业费收票发票。证明被告按7折支付了2014年7月到2015年6月的物业费。6.原告的保洁部工作计划、巡逻情况记录、来访人员登记、楼层情况表、电梯维护报告书等。证明原告在德诚翰景园提供了物业服务。7.催缴通知。证明原告在2016年5月履行了催缴义务。被告陈明华、徐亚红提供以下证据：1.南通市住房保障和房产管理局分别于2015年8月18日、2016年9月18日、2017年3月7日发出的“物业管理小区秩序维护和电梯、消防安全整治行动通报”。通报评定原告管理的德诚翰景园得分别为83、76、79，并在以下问题：未挂牌服务、摄像头无信号、乱扔杂物10处、生活垃圾乱堆放、建筑垃圾乱堆放、非机动车乱停放，以及电梯、消防安全管理制度缺失、无运行使用、检查记录等问题。2.照片23张。用以证明小区存在张贴小广告，公共部位损坏未及时修理，巡查记录作假，建筑垃圾乱堆放，公用部分损坏未及时修理，包括排水沟长期堵塞，车辆乱停放，电梯更换光幕时，未更换原装的配件，在相关部门提出整改要求后原告才更换了原装，绿化被人为损坏、侵占等。
经质证，被告对原告提供的证据的真实性没有异议，但认为原告没有按物业服务合同约定履行义务。原告对被告的证据的真实也不持异议。本院认定原、被告提供的证据均具有真实性、合法性及与本案的关联性。结合双方当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：
2011年9月2日，被告陈明华、徐亚红与南通德诚房地产有限公司签订了商品房买卖合同，向该公司购买了位于南通市崇川区太平路西侧、万通城南侧德诚翰景园16幢9单元902室住房，该房屋建筑面积218.13平方米。2013年7月28日，被告徐亚红在接受所购的德诚翰景园16幢902室房产时，与原告签订了前期物业管理服务协议。协议约定的物业管理服务内容包括：房屋建筑共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、秩序维护、交通秩序与车辆停放管理、房屋装修管理。协议规定的物业管理服务质量包括：房屋及维修管理方面：房屋外观完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象，房屋完好率98%以上，房屋小修、急修及时率98%以上，有维修记录和回访记录。交通秩序与车辆停放方面：登记办卡、凭卡入库、停放有序、限速行驶，交通标志完好、齐全，停车管理制度完善。协议约定的物业管理服务费为：住宅按建筑面积每月每平方米1.58元，公共能耗分摊费为每月每平方米0.32元（代收代缴，届时按实际使用予以公示，多退少补），合计每月每平方米1.9元，连续六个月以上空置的，须向物业公司书面备案，按国家规定收�不低于70%的物业服务费。业主在办理房屋交付使用时，一次性预交12个月的物业服务费（2013年7月1日至2014年6月30日）。以后于每年的6月30日前预交12个月的物业服务费。协议违约条款规定，物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司承担相应的法律责任。业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交从逾期之日起按每天千分之三计算的违约金。合同签订后，原告一直在被告所在的德诚翰景园提供物业管理服务。被告付清了2015年6月以前的物业服务费。被告在装潢时向原告支付了装潢押金1000元，其未支付2015年7月以后的物业服务费。被告经过装潢入住后，发现房屋墙体出现渗水，要求原告给予维修。原告派员察看了现场，并联系施工单位先�进行了两次维修。
另查明，南通市住房保障和房产管理局于2015年8月、2016年9月、2017年3月对市区物业管理小区环境维护和电梯、消防安全进行巡查后分别出具了通报。原告提供服务的德诚翰景园小分别得分83、76、79，查出主要问题分别为：未挂牌服务，5只摄像头无视频信号，电梯紧急报警和通话装置无效；乱扔杂物10处，建筑垃圾、生活垃圾乱堆放各1处，未挂牌服务，3处摄像头无信号，非机动车管理无序，单元楼道车辆乱停放6处；乱扔杂物6处，建筑垃圾乱堆放1处，非机动车乱停放4处，等等。被告提供的照片显示，被告家门上张贴的小广告未被清除，公共区域损坏的设施未得到维修，并存在车辆随意停放、建筑垃圾乱堆放等问题。
本院认为，原告与被告签订的前期物业管理服务协议内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效，对�方当事人均具有法律约束力。根据原告提供的证据，原告在德诚翰景园提供了保洁、保安、绿化养护、公共设施设备维护等物业服务，应认定原告履行了物业服务合同的主要义务。被告作为德诚翰景园小区业主，在接受了原告提供的物业服务后，应依法、依照合同约定履行支付物业服务费的义务。
本案争议的焦点是，原告提供的物业服务是否达到了合同约定的要求。原、被告在订立的前期物业服务合同中明确规定，房屋小修、急修及时率98%以上，有维修记录和回访记录。车辆停放，登记办卡、凭卡入库、停放有序、限速行驶，交通标志完好，齐全，停车管理制度完善。根据庭审查明的情况，原告所管理的德诚翰景园存在建筑垃圾、生活垃圾乱堆放，车辆停放无序，部分设施设备运行不良等问题。原告对于被告提出的墙体维修要求虽然进行了维修，但�按物业服务合同要求提供维修记录和回访记录，无法证明其及时提供了维修服务。据此，本院认定原告存在未完全履行物业服务合同的情形。由于原告未完全履行物业服务合同的期限已过，无法要求其继续履行，故根据质价相符的原则，应适当扣减其物业收费。本院酌情判令被告按合同约定价格的0.90折支付物业费（不含公共能耗费），即，自2015年8月至2016年7月，被告应向原告支付物业服务费3722.17元（1.58×218.13×12×90%），代收代缴的公共能耗费837.6元（0.32×218.13×12），合计4559.77元。原告收取被告的装修押金1000元应退还被告，从收取的物业费中扣除。
对于原告主张的逾期付款的违约金。前期物业服务合同约定的逾期付款违约金的计算方法超过了相关法律规定的范围。原告主张按每日万分之五计算违约金本院照准。鉴于原告履行了物业服务合同的主要义务，被告未按合同约定于每年6月30日前预支物业服务费，构成建约，应承担逾期付款的违约责任。由于被告2015年8月份之前物业服务费已付清，被告应从2016年7月1日以后向原告支付逾期付款的违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告陈明华、徐亚红应支付原告南通瑞安物业管理有限公司2015年8月至2016年7月间的物业服务费3722.17元、代收代缴的公共能耗费837.6元，合计4559.77元。扣除原告退还给被告装修押金1000元，被告实际支付原告3559.77元。此款由被告陈明华、徐亚红于本判决发生法律效力之日起十日内一次性付清。
二、被告陈明华、徐亚红于本判�生效之日起十日内，一次性支付原告南通瑞安物业管理有限公司逾期付款违约金（以3559.77元为本金自2016年7月1日至实际给付之日，按每日万分之五计算）。
三、驳回原告南通瑞安物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币25元（已减半），由被告陈明华、徐亚红负担。
本判决为终审判决。
审判员 黄素兵
二〇一七年五月三日
书记员 朱冰鑫