江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4076号
上诉人（原审原告）南京金鹏钢铁实业有限公司，住所地在南京本市沿江工业开发区南钢幸福路。
法定代表人印永进，该公司董事长。
委托代理人王磊，北京德和衡（南京）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李红，女，1969年6月28日生，汉族，南京市秦淮区金色阳光老年公寓院长。
委托代理人喻挺，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人钱奕文，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人南京金鹏钢铁实业有限公司（以下简称金鹏公司）因与上诉人李红房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院组成合议庭，依法公开开庭进行了审理。上诉人金鹏公司的委托代理人王磊及上诉人李红的委托代理人喻挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人金鹏公司原审诉称，2005年3月，双方当事人签订房屋租赁合同，约定金鹏公司将本市大阳沟30号的房屋（以下简称诉争房屋）租赁给李红作为养老院使用，租赁期自2005年5月1日至2010年4月30日止。2010年初，金鹏公司得知该房屋在拆迁范围内即将拆迁，于2012年4月30日书面通知李红合同到期不再续签，并要求李红搬迁。李红在书面通知上签了字，但李红在接到通知后一直拒绝搬迁，长期霸占该房屋。2013年6月28日，金鹏公司作为房屋产权人与拆迁单位达成补偿协议，协议约定金鹏公司在协议签订后15日内将房屋腾空交拆迁单位，拆迁单位在金鹏公司交付房屋后30日内支付全部拆迁补偿款。该协议签订后，李红仍然拒绝搬迁，导致金鹏公司无法及时获得拆迁补偿款，造成重大损失，直至2014年4月30日，李红才从房屋中搬迁。李红在合同已经到期的情况下，拒绝返还租赁物，自2010年5月至2014年4月没有任何合同依据长期强占金鹏公司房屋，造成金鹏公司巨大损失，李红理应承担赔偿责任，请求法院判令李红：1、支付金鹏公司2010年8月至2013年8月15日的房屋占用费603937.5元；2、按照同期银行贷款利率标准赔偿金鹏公司2013年8月15日至2014年5月30日的拆迁款利息损失94.99万元；3、承担本案诉讼费用。
上诉人李红原审辩称，在租赁期内拆迁单位进场实施拆迁，李红按照双方当事人之间的合同约定，拆迁事宜按照政府相关规定办理，依据南京市城市拆迁管理办法第42条和第44条的规定，李红理应取得装修补偿费、搬家补助费以及停业损失费，但在金鹏公司与拆迁单位协商拆迁事宜当中，自始至终未通知李红参与，李红对于金鹏公司协商的过程和结果一直是不知情的，直到金鹏公司与拆迁单位签订拆迁补偿协议后，在拆迁单位已经约定向金鹏公司支付给与李红的拆迁补偿的情况下，金鹏公司仍然不与李红协商，或者支付相应的补偿，仅仅是要求李红搬迁，李红认为自身的权利无法得到保护，所以拒绝搬迁。金鹏公司提到2013年6月28日与拆迁单位签订拆迁补偿协议，中间因为金鹏公司自身原因无法跟拆迁单位协商一致，与李红无关，是金鹏公司自身的原因，所以要求李红支付房屋使用费是不应该的，李红在自身利益无法保护的情况下，不予搬迁也是有事实与法律依据的，事实上在李红与金鹏公司协商无望的情况下经拆迁单位与李红的协商在2014年3月12日达成协议后，李红基于4月30日前将诉争房屋搬半空交于拆迁实施单位。综上，对于金鹏公司提出的房屋占用损失，是因为金鹏公司自身的原因所致，李红不予承担。同时因为拆迁活动对于李红经营的老年公寓影响巨大，李红未能正常经营，亏损严重，所以无力承担房屋使用费。对于拆迁款利息的损失，金鹏公司与拆迁单位约定了2000万的拆迁补偿款，是为了购买拆迁人自建的房屋，是留存在拆迁单位和拆迁人的账上，金鹏公司承诺不支取，故要求李红支付拆迁补偿款利息无事实与法律依据。
原审经审理查明，2005年3月15日，双方当事人签订《房屋租赁协议》，约定：金鹏公司提供诉争房屋出租给李红作为养老院使用，租赁期自2005年5月1日至2010年4月30日止；金鹏公司向李红收取租金，采用先付款后承租的方式，按第一年度租金每月10000元，以后每年在上一年基础上递增10%，李红不得以任何理由拖欠应交费用，凡拖欠的，金鹏公司有权终止协议；李红在租赁前，向金鹏公司支付20000元作为押金，以后每季末25日前支付下一季度租金；租赁期满后，李红如仍需续租，金鹏公司可以在租金上给予相应优惠，原则上增加房租不超过上年房租的10%；遇拆迁等不可抗力原因中止合同的，按政府有关规定办理。
2009年7月28日，南京市房产管理局向南京市白下区危旧房开发有限责任公司颁发《房屋拆迁许可证》，拆迁系因大阳沟30号地块危旧房改造项目建设，拆迁期限自2009年8月6日至2010年2月1日。因李红未出示原件，金鹏公司对该证据的真实性不予认可。
2010年4月30日，金鹏公司通知李红双方的租赁合同已于2010年4月30日到期，诉争房屋已在拆迁范围，双方当事人合同不再续签，请李红按照有关要求，准备搬迁。李红于同日收到该通知。2012年10月18日，金鹏公司通知李红在接到通知一个月内结清房屋占用费、搬出，李红收到了该通知。
2013年6月28日，金鹏公司（甲方）与南京市白下区危旧房开发有限责任公司、南京金企辉房屋拆迁有限公司（乙方）签订《协议》，约定：甲乙双方经多次协商，考虑到甲方房屋实际现状为开办老年公寓，同时考虑到房价上涨，评估滞后和甲方自兼并以来承担江苏冶金机械厂庞大债务等因素，并根据甲方要求，乙方同意在评估价基础上给甲方再增加补偿款9477896元，乙方对甲方所有拆迁补偿总计2033.4万元；金色阳光老年公寓与甲方的租赁协议已于2010年4月30日到期，甲方也于2010年4月30日向金色阳光老年公寓发出关于终止租赁协议的通知，根据市政府相关法规规定，金色阳光老年公寓应享受装修补助费、设备搬迁费、停业损失补偿费共计33.4万元已包含在拆迁补偿款总额内，此款项由甲方直接支付给金色阳光老年公寓；按照市政府拆迁政策规定，甲乙双方确认，甲方所属房屋内租赁户搬迁、清退等事宜，由甲方负责处理，乙方配合，如金色阳光老年公寓另外提出补偿要求，待经人民法院判决或经区政府协调后，由南京市白下区危旧房开发有限责任公司负责解决资金；甲方同意，本协议签订十五日内，甲方将所有房屋腾空交由乙方拆除，乙方同意在甲方将所属房屋腾空后三十日内向甲方支付全部拆迁补偿款。同日，甲乙双方签订补充协议，约定：甲方提出所得总补偿款2000万元，留存在乙方账户作为甲方购房的预付款；乙方同意在销售商业用房时，优先直接出售给甲方；若甲方购买商业用房不成功，留存在乙方账户的2000万元所产生的利息按银行同期存款利率计算，由乙方支付给甲方。2014年9月24日，南京市白下区危旧房开发有限责任公司、南京金企辉房屋拆迁有限公司通知金鹏公司，金鹏公司已于2014年6月30日完成诉争房屋移交，其应得的拆迁补偿款2000万作为购房预付款已留存在南京市白下区危旧房开发有限责任公司账户上，待大阳沟项目建设后金鹏公司可按照会议纪要进行商业用房购买，如因政策原因等导致商业用房不能销售，南京市白下区危旧房开发有限责任公司需退还并支付银行同期存款利息（自2014年7月1日起计算）。
2014年3月12日，南京金企辉房屋拆迁有限公司（甲方）与李红（乙方）签订《协议》，约定：甲方总计补助乙方2900000元，此费用已包含应有金鹏公司代为支付给乙方的334000元；乙方在2014年5月15日底前完成全部搬迁工作；由于甲方2009年8月进场拆迁，而乙方与金鹏公司租赁协议截至2010年4月底，之后并未签订相关租赁协议，而乙方已支付完协议期内的租赁费用，根据相关规定乙方不应再支付后期拆迁期内的租赁费用，如金鹏公司就后期租赁费用与乙方发生诉讼，由甲方协助乙方进行交涉应诉，如法院判定应付相关费用由甲方承担。2014年11月20日，南京金企辉房屋拆迁有限公司出具证明称金色阳光老年公寓于2014年4月30日搬迁，现房屋已拆除。
为证明拆迁给李红经营带来的影响，李红提供2009年第一季度到2013年第四季度的南京市老人院社会福利机构运营补贴核算汇总表，李红经营的老人院人数逐步递减。李红在合同到期之后仍然实际经营，房屋租金和占用费支付到2010年7月31日。
2014年12月16日，南京金企辉房屋拆迁有限公司向原审法院出具情况说明一份，称根据其与金鹏公司的约定，金鹏公司将以其所得补偿款购买原地复建房，所以该补偿款一直存放在该公司，金鹏公司未提取；在其与金鹏公司协商过程中，李红曾多次询问补偿事宜，但考虑到李红并非被拆迁人故不能与其商谈，该公司与金鹏公司的协商过程李红未参与；在拆迁开始后，该公司对达成协议的被拆迁人采取及时清退并拆除的方式，加之拆迁进度缓慢，过程较长，对于住户及经营户的生活和经营活动有一定影响，李红经营的老人院收住老人逐步减少，经营出于萎缩状态。
以上事实，有《房屋租赁协议》、通知、协议、补充协议、《房屋拆迁许可证》、关于购房预付款的通知、南京市老人院社会福利机构运营补贴核算汇总表、情况说明及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，现双方合同约定遇拆迁等不可抗拒原因中止合同的，按政府有关规定办理。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。双方当事人约定的租赁期限至2010年4月30日，现在租赁期限内发生拆迁，双方的租赁合同终止履行。合同终止后，李红应将房屋返还给金鹏公司，但在拆迁开始后，李红仍在继续使用房屋并经营，直到2014年4月30日方搬迁，应当向金鹏公司支付相应的费用，现李红实际支付房屋使用费至2010年7月31日，根据2013年6月28日的协议，金鹏公司应于签订协议后15日内将房屋腾空交给拆迁单位拆除，故李红应承担2010年8月1日至2013年7月13日的房屋使用费，但拆迁确对李红的经营造成了影响，且原审法院考虑到李红的这种经营是维持性的，以及经营范围的特殊性，金鹏公司按照原合同租金标准主张房屋使用费标准过高，故原审法院酌定李红应支付金鹏公司2010年8月1日至2013年7月13日的房屋使用费117567元（10000元／月×1.1×1.1×1.1×1.1×1.1×20%×36.5月）。
对于金鹏公司主张因李红未能及时搬迁导致金鹏公司不能按照协议约定于2013年8月15日前得到拆迁补偿款，故要求李红承担相应的利息损失的诉讼请求，原审法院认为，2013年6月28日，金鹏公司与拆迁单位签订协议确定金鹏公司应得拆迁补偿款共计20000000元，同日，金鹏公司与拆迁单位协商同意将其应得的总补偿款2000000元留存在拆迁单位账户作为金鹏公司购房的预付款，若购房不成功，所产生的利息按银行同期贷款利率计算，可见即使拆迁单位按约付款，金鹏公司也不实际领受，故金鹏公司要求李红支付利息损失的诉讼请求无事实与法律依据，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决如下：一、李红于本判决生效之日起十五日内支付金鹏公司2010年8月1日至2013年7月13日的房屋使用费117567元。二、驳回金鹏公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18750元，由金鹏公司负担16099元，李红负担2651元。
上诉人金鹏公司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：请求二审法院依法改判支持金鹏公司的原审诉讼请求。其理由为：1、金鹏公司将损失分为房屋占用损失与利息损失两部分，2013年8月15日之前主张房屋占用损失，之后因房屋占用损失与利息损失不可并存，故金鹏公司选择了利息损失，但并不意味着法院如不支持拆迁款利息损失，金鹏公司也将放弃这段时间的房屋占用损失。一审法院将上诉人的原审诉讼请求直接改为损失构成说明内容，未经金鹏公司同意也未向金鹏公司释明，导致原审判决不支持拆迁款利息损失的同时，也未支持该段时间的房屋占用损失。2、原审判决将承租人的盈利能力、支付能力及其所处行业均作为参考因素，实属不当；养老院经营萎缩、效益不好，与本案诉请并无关联。原审按租金的20%酌定占有使用费，标准过低，其后果就是侵占他人房屋比租赁房屋更加便宜，造成不良导向。3、原审认定“可见即使拆迁单位按约付款，金鹏公司也不实际领收；故金鹏公司要求支付利息损失无事实与法律依据。”而根据金鹏公司与拆迁人之间的补偿协议，2014年7月1日为应付款日，所以应从该日计息。如不是李红拒绝腾空返还房屋，上诉人本应于2013年8月15日前获得补偿款并计息。即使金鹏公司有用补偿款购买复建房的意向而将补偿款留存于拆迁人的帐户，留存的时间也应是2013年8月15日前。据此，李红拒绝搬迁，导致了金鹏公司获得补偿款付款时间延迟，从而产生利息损失；该损失与李红拒绝返还房屋存在直接因果关系，李红应承担损失赔偿责任。综上，原审判决认定事实不清，自由裁量不当，判决理由与结果无法律依据，严重损害了金鹏公司的合法权益，请求二审依法改判，支持上诉人的上诉请求。
上诉人李红二审答辩称：原审对于利息损失问题认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。对于房屋占有使用费问题，其答辩意见同上诉意见。
上诉人李红不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审改判驳回金鹏公司一审全部诉讼请求并承担全部诉讼费用。其理由为：1、双方之间的房屋租赁关系因拆迁行为而终止，因而其支付房屋占有使用费并无依据。2、拆迁人与金鹏公司之间签订的拆迁补偿协议中约定：“考虑到甲方房屋实际现状为开办老年公寓……乙方同意在评估基础上给甲方再增加补偿款9477896元”，拆迁人给金鹏公司增加的补偿款已包含了房屋占有使用费等因素。因此原审判令李红支付房屋占有使用费，实质上支持了金鹏公司重复获利，有违公平原则。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
上诉人金鹏公司二审答辩称：租赁合同终止不代表承租人可以无偿占有使用房屋，其仍应给付房屋占有使用费。拆迁人增加补偿款是其对金鹏公司的合同义务，该款项与房屋占有使用费无关。
双方当事人在二审中均未提交新证据。上诉人除指出原审查明事实存在笔误，且认为老年公寓效益问题与本案无关之外，对本案事实无异议之处；被上诉人对本案事实不持异议。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，关于利息损失问题，金鹏公司与拆迁人签订的补充协议中明确约定拆迁款项存留于拆迁人南京市白下区危旧房开发有限责任公司的账户上，因金鹏公司自愿不领受拆迁款，其无法获得、使用该笔款项的责任并不在李红。因此，金鹏公司以贷款利率向李红主张利息损失，不具备事实与法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。关于李红是否应支付房屋占有使用费及支付标准问题，本院认为，拆迁公告发布后，双方租赁关系即告终止，李红即应将房屋返还给金鹏公司。因李红仍在继续使用房屋并实际经营，其应向金鹏公司支付相应的房屋占有使用费。因金色阳光老年公寓的经营严重受到影响，因而原审酌定李红以合同约定租金20%的标准支付占用使用费，并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18750元，由南京金鹏钢铁实业有限公司负担14304元，李红负担4266元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 郭婷婷