杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0103民初2066号
原告：杭州市园林文物局凤凰山管理处。住所地：杭州市西湖区法定代表人：金志敏，该管理处主任。
委托诉讼代理人：於成荣、吴凯，浙江平凡律师事务所律师。
被告：程叙荣,男,1968年5月24日出生,汉族，住杭州市下城区。
委托代理人:尹慧卿，女，1974年9月28日出生，住杭州市下城区。系程叙荣妻子。
原告杭州市园林文物局凤凰山管理处（以下简称凤凰山管理处）与被告程叙荣房屋租赁合同纠纷一案，于2017年3月21日提起诉讼，本院立案受理后，依法由代理审判员刘新玉独任审判，于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告凤凰山管理处委托诉讼代理人吴凯、被告程叙荣的委托代理人尹慧卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凤凰山管理处起诉称：原告凤凰山管理处作为本市下城区岳官巷4号吴宅的管理单位，由下属杭州市文物珠宝公司领取了《市场名称登记证》，开办了杭州市文物监管品交易市场。2013年3月19日，原告与被告程叙荣签订了《营业房（摊位）租赁合同》一份。该合同约定，原告将吴宅内的A4营业房出租给被告使用，面积为10.44平方米；租期为一年，自2013年3月28日起至2014年3月27日止；年租金6264元，分两期支付，每六月支付一期；合同约定违约金为年租金的20%。2014年3月28日租赁期满后，被告未按合同约定将该营业房腾空并移交给原告。2014年7月16日，杭州市下城区市场整合改造提升工作领导小组办公室给长庆街道办事处回复，不同意对杭州市文物监管品交易市场的《市场名称登记证》予以延期，要求限期注销该登记证并做好市场关停的相关工作。原告接到该回复文件后，于2014年7月31日在市场内张贴书面通知，告知包括被告在内的承租商户，在2014年8月31日前腾退营业房。2014年8月26日，原告又在杭州日报B3版刊登“关于市场停业并腾退的公告”，要求被告及其他承租商户自行腾空所租营业房并交给原告。但被告置之不理，继续占用该营业房。因吴宅系明代古建筑，属于杭州市市级文物保护单位。若继续租赁给被告使用，不但违反市场管理的相关规定，也不能妥善保护吴宅古建筑。为此，原告通过电话、邮寄信函及登报刊登公告方式通知被告，要求按时腾空并移交营业房。其后，相关部门也多次协调，但均无结果。以上事实由《营业房（摊位）租赁合同》、回复文件及杭州日报公告等为凭。综上所述，原告认为被告在租赁合同期限届满后，未按时腾退该营业房并继续占用长达三年之久，不但给吴宅带来了安全隐患，也给原告造成了损失。故提起诉讼，请求判令：1、被告立即腾空杭州市下城区岳官巷4号A4营业房并归还给原告；2、被告赔偿原告损失18586.06元（按合同租金计算，从2014年3月28日暂计至2017年3月15日，实际要求计算至腾退之日止）；3、被告承担合同违约金1252.80元（年租金6264元*20%）；4、本案诉讼费用全部由被告承担。
原告凤凰山管理处向本院提交如下证据：
1、关于变更部分文保单位管理部门的通知1份，证明原告是本市下城区岳官巷4号吴宅的管理单位。
2、《营业房（摊位）租赁合同》1份，证明原告将吴宅内的A4营业房出租给被告使用，面积为10.44平方米：租期为一年，自2013年3月28日起至2014年3月27日止，年租金6264元，分两期支付，每六个月支付一期，合同约定违约金为年租金的20%。
3、关于杭州市文物监管品交易市《市场名称登记证》延期事项的回复1份，证明2014年7月16日，杭州市下城区市场整治改造提升工作领导小组办公室给长庆街道办理处回复，不同意对杭州市文物监管品交易市场的《市场名称登记证》予以延期，要求限期注销该登记证并做好市场关停的相关工作。
4、照片2张，2014年7月31日在市场内张贴书面通知，通知被告及时腾退。
5、2014年8月26日杭州日报B3版1份。
6、杭州日报开具的发票1份。
上述证据5-6共同证明2014年8月26日，原告在杭州日报B3版刊登“关于市场停业并腾退的公告”，要求被告及其他承租商户自行腾空所租营业房并交给原告。
7、关于市场停业并腾退的通知的EMS面单1份，证明原告通过邮寄信函方式通知被告，要求按照腾空并移交营业房。
8、关于公布二十二处市级文物保护单位的决定1份，证明吴宅系明代故建筑属于杭州市市级文物保护单位。
被告程叙荣辩称：被告自租用吴宅古玩市场的营业房，十几年来一直按时交纳租金，自觉履行合同义务。直至2014年3月中旬被告去交房租，市场方谎称财务不在拒收。后来经营户到原告处交租金，金志敏又声称消防没通过，拒收租金。直至2014年7月31日张贴公告要关闭市场，导致市场无法经营。因之前没有要关闭市场的信息，导致被告十几年来积压的货物无法出货，至今积压在原租房内。请问原告在没有正常经常场地，没有合法的合同，怎么能按营业房的费用收取房租，请法院驳回赔偿原告18586.06元及违约金1252.8元。原告张贴公告后，长期关闭市场办公室，关闭消防安全通道，撤销夜班值班的保安及市场的保洁员。置古建筑的消防安全于不顾，置人民群众的财产安全于不顾，并在杭州日报上刊登公告，声称：根据市政府关于专业市场管理和消防部门关于消防安全规定关停市场，还指出逾期未搬离的设备和物品将统一视为抛弃物，本市场将有权处理，不承担任何责任。期间被告信访了杭州市政府，明确答复并没有出过相关文件。请原告出示市政府的相关文件，并向经营户公示。至于把物品作抛弃物，本就是违法违规的行为，恳请法院判定原告提供的证据4-7为无效文件。原告没有按照合同约定，提前一个月告知关停市场，也没有公示关停原因，违约在先，后又在媒体刊登恐吓性公告，还把经营户一家家告上法庭，对被告造成了极大的经济损失和精神损失，要求吴宅市场的第一责任人担负起对社会和相关的补偿责任。
被告程叙荣向本院提交如下证据：
1、杭州市人民政府政府信息公开告知书1份，证明杭报上刊登停业公告称，根据市政府关于专业市场管理和消防部门的有关规定，办理市场登记证注销手续是虚假的欺骗性的公告。
2、吴宅古玩市场办公室照片2张，证明吴宅办公室常年关闭，没有管理和协调人员，直至近期都是大门紧闭的。
3、明宅照片1份，证明吴宅明宅同为古建筑，归凤凰山管理处管辖上5月新开张，难道明宅有三证，消防合同而吴宅没有三证消防不合格中间存在的腐败现象到底是什么。
4、国家文物局《古建筑开放导则（征求意见稿）》的意见函1份，证明国家文物局支持古建筑开办文物市场。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：
（一）对于原告凤凰山管理处提交的证据，被告程叙荣对证据1，真实性无异议，但吴宅、梁宅、明宅同为古建筑，归凤凰山管理处管辖，明宅今年5月份新开张经营性公司《杭州融益文化发展有限公司》，梁宅仍出租给中医馆经营，而吴宅在正常经营的市场却要强行关停，而管理方并没有说明市场关停的原因，也没有市政公告和规划，请原告说明关闭吴宅的原因；证据2，真实性无异议，合同是2013年3月份2014年3月份，之间都是依法履行合同，在每年的3月中旬左右，经营户都自觉上交房租，而在2014年3月28日至2014年7月31日管理方百般拒收房租，隐瞒事实（应该视为自动许诺收取租金权）直到7月31日直接张贴公告要关闭市场，市场已无法正常经营所以吴宅不能按照营业房的标准计算租金，如何妥当收取应双方协商。至于20%的违约金更是无从说起；证据3，下城区整合办（2014）4号文件，第2条要求文物珠宝公司应担负相关经济和社会责任，以及终止《市场名称登记证》延期的通知向商户告知，因为吴宅的产权归国家所有，而市场里有许多下岗工作自谋职业的和因难家庭，管理方既没有告知商户，作为市场第一责任人也没有切实担负相关经济和社会的责任，第3条，市场主办方加强市场过度期间安全管理工作，妥善处理市场关停带来的各项种矛盾。管理方在张贴公告后，就撤离市场管理人员，关才安全通道，撤销夜间保安人员；证据4，没有与市场经营户协商，粗暴在大门品张贴公告后，严重影响市场正常的经营活动，从此无客户登门，经营户无营业可做；证据5，公告称根据市政府关于专业市场管理和消防部门关于消防安全的规定为此事我们信访了市政府，市政府回复，并没有发相关文件，请原告出示市政府公告和相关文件。无法出示则视作欺骗政府和人民群众公告还指出逾期未搬离的设备，物品将统一视为抛弃物，本市场将有权处理。不承担任何责任。经营户的财产是受国家法律保护的，金志敏有何权利把我们的财产做抛弃物，这个公告本身就是违法的，不足以做为法庭依据，并要求金志敏向所有经营户道歉；证据6，发票说明金志敏利用国家的钱在报纸上登违法的公告，作为国家公职人员其行为是极其恶劣的；证据7，没意见；证据8，该文件是1986年下发的，只说明是文保单位，并不说明吴宅古建筑不能开办市场，吴宅是后期开办的，杭州有不少古建筑出租经营，如岳庙、胡雪岩。全国各地比比都是，不胜列举，请法庭调研。本院认为，证据1、3、8，系相关部门文件，与本案具有关联性，本院予以确认；证据2，能够证明双方的房屋租赁合同关系，本院予以确认；证据4-7，能够印证原告凤凰山管理处以张贴公告、登报、邮寄等形式通知被告程叙荣腾房的事实，本院予以确认。
（二）对于被告程叙荣提交的证据，原告凤凰山管理处对证据1，合法性无异议，与本案无关，杭州市下城区市场整治改造提升工作领导小组办公室给长庆街道办理处回复，不同意对杭州市文物监管品交易市场的《市场名称登记证》予以延期，要求限期注销该登记证并做好市场关停的相关工作；证据2，时间无法确认，双方合同到期后的照片，原告办公地址在玉凰山路1号，不在吴宅内，无法证明被告的证明目的；证据3，形式真实性有异议，不知拍摄的时间，且与本案无关；证据4，这个征求意见稿，不具有法律效力。本院认为，证据1，信息公告告知书，本院予以确认；证据2，系吴宅照片，本院对真实性予以确认；证据3，系明宅照片，与本案缺乏直接关联性，本院不予确认；证据4，不符合证据形式要件，本院不予确认。
本院经审理对案件事实认定如下：
2013年3月19日，凤凰山管理处与程叙荣签订了《营业房（摊位）租赁合同》一份，约定，凤凰山管理处将坐落杭州市文物监管品交易市场下城区岳官巷4号A4营业房（摊位）出租给程叙荣使用，面积为10.44平方米；租期为一年，自2013年3月28日起至2014年3月27日止；年租金6264元，分两期支付，每六月支付一期,第一期租金3132元，程叙荣在签订合同时支付个给凤凰山管理处，第二期租金3132元，程叙荣在2013年9月28日前交给凤凰山管理处；合同保证金500元，程叙荣在签订合同时支付给凤凰山管理处，保证金不计息，合同期满后程叙荣无违约或欠款的，凤凰山管理处归还给程叙荣（无息）；在合同期内双方均应严格履行合同，若有违约，违约一方应向另一方支付租金总金额20%的违约金。租赁期满后，凤凰山管理处以《市场名称登记证》未获准延期等为由不同意与程叙荣续签租赁合同，并多次要求程叙荣腾退营业房，因程叙荣拒绝返还营业房，故引起诉争。
庭审中，凤凰山管理处、程叙荣均确认程叙荣已向凤凰山管理处交纳保证金500元。
本院认为，原告凤凰山管理处虽非房屋所有权人，但是是杭州市园林管理局指定的房屋管理部门，有权对外出租房屋，原、被告签订的租赁合同具有合法效力。在租赁期限届满后，对诉争房屋被告程叙荣依法应予返还。对于未及时归还期间的房屋占用损失，原告凤凰山管理处主张按照双方合同约定的租金即每年6264元的标准要求被告程叙荣赔偿，符合相关法律规定。鉴于程叙荣已向凤凰山管理处支付保证金500元，故本院酌情将该款折抵部分损失，对于剩余款项18086.06元（暂算至2017年3月15日，此后另计）予以支持。此外，原告凤凰山管理处在按照租金标准向被告程叙荣主张房屋占用损失之外，还要求被告程叙荣按照租金总额20%支付违约金的请求，本院认为，因在租赁合同届满后原告凤凰山管理处即要求被告程叙荣进行腾退，双方的租赁合同已经终止，原告凤凰山管理处再按照合同中关于合同期内违约则支付租金总额20%的约定主张合同违约金的请求不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告程叙荣于判决生效之日起十日内腾空杭州市下城区岳官巷4号A4营业房归还原告杭州市园林文物局凤凰山管理处；
二、被告程叙荣于判决生效之日起十日内赔偿原告杭州市园林文物局凤凰山管理处损失18086.06元（暂计至2017年3月15日，此后按每年6264元的标准计算至房屋实际腾退之日止）；
三、驳回原告杭州市园林文物局凤凰山管理处的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费268元，减半收取134元，由原告杭州市园林文物局凤凰山管理处负担4.5元，被告程叙荣负担129.5元。
原告杭州市园林文物局凤凰山管理处于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告程叙荣于本判决生效之日起七日内交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 刘新玉
二〇一七年五月十八日
代书 记员 蒋丽莉