上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0115民初5119号
原告：徐晓萍，女，1977年5月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：孙彦，男，1980年12月12日出生，汉族，住江苏省连云港市。
原告徐晓萍与被告孙彦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐晓萍、被告孙彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐晓萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同，被告将位于上海市浦东新区乐昌路XXX号商铺(以下简称系争房屋)恢复原状后返还原告；2、被告支付原告占用房屋期间的占用费，自2017年10月18日起计算至返还系争房屋之日止，按合同租金标准的二倍即每月7,400元计算；3、被告支付原告占用房屋期间的物业费，自2016年10月13日起计算至交还系争房屋之日止，按每月180.86元计算。事实和理由：原、被告于2016年10月13日签订了编号为XXP001号商铺租赁合同，并于2017年2月20日签订了编号为XXP002号商铺租赁合同。因原告不住在系争房屋附近，对于房屋内的情况无法得知。2017年10月18日在物业的通知下，原告得知系争房屋已被破坏，遂至现场，发现房屋内外均为装修所用的瓷砖、水泥、吊顶等材料。被告未经原告书面同意，擅自对系争房屋进行装修，违反了合同的约定。原告于当日向被告提出解除合同的要求，并于当日通过挂号信件向被告发出了解除通知，要求被告三日内搬出房屋。然被告视而不见，继续在系争房屋内进行装修。原告不得已于2017年10月21日拨打报警电话，在派出所民警的协助下对系争房屋采取了断水断电。10月26日原告又委托律师向被告发函，要求其清理房屋内装修材料并迁出，但被告始终不予理会，双方商谈未果。在合同履行期间，原告已提供给被告相应文件以办理经营证照，而被告迟迟不肯办理，在停水停电期间被告仍从事无证经营。
孙彦辩称，不同意原告的诉请，被告一直按照合同约定全面履行合同义务，被告不存在违约行为，被告在装修前多次与原告进行过沟通，原告均表示同意。被告在2017年8月办理经营证照，按照办理食品经营许可证的相关规定，经营场所需要达到办证所需的要求，需要进行一定的装修，被告的装修没有改变房屋结构，也没有对系争房屋造成损坏。原告擅自对系争房屋采取了断水断电，影响了被告的经营，本案系原告违约。
本院经审理认定事实如下：2016年3月30日，被告向案外人上海天歌置业有限公司承租了系争房屋，双方签订租赁合同，约定租期自2016年4月7日至2018年4月6日，租赁用途为经营餐饮。系争房屋计租面积为40.19平方米。此后，原告通过转让取得系争房屋所有权。根据买卖不破租赁的原则，上海天歌置业有限公司与原、被告签订了协议，将其与被告签订的租赁合同中出租方的权利义务一并转让给原告。2016年10月13日，原、被告另行签订了《商铺租赁合同》(编号XXP001号)，约定双方对于系争房屋的租赁期限自2016年6月7日起至2018年4月6日止，用途为经营餐饮。月租金第一年3,667元，其后逐年递增。合同第五条第1款约定房屋交付后，乙方(本案被告)因经营需要欲进行装修或修缮的，须事先征得甲方(本案原告)同意，并自行负费用进行装修或修缮，但不得破坏已装修部分、房屋构架及其他设施。物业管理费每月180.86元，由乙方按甲方委托的物业公司规定的时间及交纳方式，自行向物业公司交纳。第十一条，有下列情形之一的，甲方有权在合同期限届满前书面通知乙方解除合同，并有权依法追究乙方违约责任及要求其承担全部赔偿责任：乙方保管不当或不合理使用，导致房屋受损，或擅自对房屋进行改造。违约责任，因租赁期限届满或因合同终止甲方提前收回商铺时，乙方必须按甲方指定时间撤出租赁商铺，乙方逾期不撤出商铺的，甲方除限期乙方迁出租赁商铺同时，有权要求乙方按照终止合同前一个月的租金及物业管理费的2倍标准缴纳滞纳场地占用费，并有权不予退还乙方已交纳的租赁保证金等一切费用。
2017年2月中旬，原、被告曾通过微信联系，被告称系争房屋漏雨严重，想进行装修。原告回复称可以装修，但要符合物业规定，费用由被告自理。被告称装修成本高，希望延长租期。原告回复称到期后租金将定在每月4,500-4,800元之间，可以再续租3-5年，如果被告能够承受，就可以进行装修。2017年2月20日，原、被告就系争房屋签订了编号XXP002号《商铺租赁合同》，约定甲方出租系争房屋给乙方，租赁期限自2018年4月7日起至2022年4月6日止，月租金为4,200元。合同另对其他事项作了约定。2017年10月18日，原告得知被告在系争房屋内进行装修，当日向被告发送了商铺租赁合同解除通知书，指出被告擅自装修，违反了合同第五条第1款，通知解除合同，并要求三日内搬出系争房屋。10月21日，原告对系争房屋采取了断水断电。2017年10月18日，原告代缴了系争房屋2016年11月3日至2017年12月31日期间的物业费2,532.60元。
另查明，被告已缴纳原告租赁押金11,001元，支付原告租金至2017年11月6日，2017年11月7日以后的租金，原告拒收。2017年8月，被告为办理经营证照，向上海市浦东新区食品安全管理协会申请办证指导，并按要求提供了餐饮服务现场核查表、系争房屋内布局参考图等。同月，被告取得了注册于系争房屋内的个体工商户营业执照一份。2017年10月，被告对系争房屋进行了装修。对于装修内容，被告称包括铺设瓷砖、墙壁粉刷、安装吊顶，另根据餐饮经营需要隔了洗碗间和储物间。2018年1月3日，被告取得了登记于系争房屋内的食品经营许可证。
审理中，被告另向本院提供了其于2016年3月30日支付给案外人钱某的转让费收据，证明被告承租系争房屋时向前任承租人钱某支付了含装修在内的转让费86,000元，故系争房屋的原有装修系被告支付对价取得，原告购买系争房屋时并不包括房屋内的装修设施。经庭审质证，原告对被告提交的证据表示不知情。对于原告已经垫付的物业管理费2,532.60元，被告同意支付给原告，于本案中处理。
本院认为，被告从案外人处承租了系争房屋，原告通过房屋转让取得了系争房屋的所有权，并与被告另行签订了商铺租赁合同二份，约定租赁期限截止2022年4月6日。二份合同约定的内容系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。合同约定被告因经营需要欲对房屋进行装修或修缮的，须事先征得原告同意。根据被告留存的微信显示，被告曾于2017年2月中旬告知原告因房屋漏雨而欲对房屋进行装修，原告回复表示同意。为考虑装修成本，双方通过协商又续签了租赁合同，延长租赁期限。故被告向原告提出装修意向，目的为了能履行较长期限的租赁合同。虽然被告没有能提供出在此后原、被告之间继续为装修事项进行磋商的证据，但被告于2017年8月、9月间为申请办理经营证照，向有关行政单位提供了房屋内装修布局的参考图并着手进行装修，其装修的行为已经在之前向原告得以征询，后者未持否定意见。且被告的装修行为并未导致系争房屋受损，不属于擅自对房屋进行改造的行为。原告依据合同第五条第1款以及第十一条的约定行使合同解除权，因解除条件不成就，本院对原告解除合同的诉请，不予支持。原告要求被告恢复原状后返还房屋以及按双倍租金标准支付房屋占用费的诉请，是基于合同解除为前提的，本院难以支持。对于原告已经缴付的物业管理费，被告同意支付给原告，本案中一并处理。需要指出的是，鉴于被告不同意解除合同，原、被告间的租赁合同应当继续履行，双方应当各自依照合同约定切实履行各自的权利义务，对于合同正常履行期间的租金支付问题，不属于本案纠纷处理的范畴，当事人应另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告孙彦于本判决生效之日起十日内支付原告徐晓萍物业费2,532.60元；
二、驳回原告徐晓萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费753元，减半收取计376.50元，由原告徐晓萍负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一八年三月一日
书记员 沈 嬿