广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终3478号
上诉人（原审原告反诉被告）：施知云，男，汉族，住福建省霞浦县。
委托诉讼代理人：谢华强，广东通利达律师事务所律师。
上诉人（原审原告反诉被告）：孙家宽，男，汉族，住山东省莒县。
委托诉讼代理人：谢华强，广东通利达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告反诉原告）：罗兰梅，女，汉族，住佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：杨小明，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李林林，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。
上诉人施知云、孙家宽为与被上诉人罗兰梅房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初10915号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年5月3日，施知云、孙家宽（承租人乙方）与罗兰梅（出租人甲方）、佛山市盈福居房地产代理有限公司（经纪方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方同意将座落在佛山市禅城区季华五路21号706房甲方拥有之物业出租给乙方……二、甲乙双方议定上述房屋月租金为10486.8元，租赁期自2014年5月5日起至2016年5月5日止，共计24个月。租金按月结算，以现金/转账形式支付给甲方，由乙方在每月的5日前缴付当月租金。三、乙方应向甲方缴纳20973.6元作为房屋租赁押金，乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业产生的一切费用后，甲方应将押金无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金。……五、租赁期内，乙方承担下列责任：1、依约按期交纳房屋租金。……6、租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担。……六、违约责任……2、在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过10天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金……3、租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿……。罗兰梅于当天向施知云、孙家宽开具《收据（按金）》，确认收到施知云、孙家宽交纳的按金20973.6元。
次日，佛山市金海物业管理有限公司（以下简称金海公司）（甲方）与施知云、孙家宽（乙方）签订《金海广场前期物业管理服务协议》，双方就位于佛山市禅城区季华五路21号金海广场706单元的物业管理服务进行了具体约定。上海客易软件有限公司在协议落款“乙方”处加盖了合同专用章。
2016年5月6日，施知云、孙家宽向罗兰梅转账支付2016年5月租金10486.80元。
2016年6月7日，施知云、孙家宽向罗兰梅转账支付2016年6月租金10486.80元。
2016年7月7日，施知云、孙家宽向罗兰梅转账支付2016年7月租金10486.80元。
2016年8月8日，施知云、孙家宽向罗兰梅转账支付2016年8月租金10486.80元。
2016年9月4日，金海公司开出《放行通知单》，内容为“致安全管理部：兹有客易软件公司施知云，由于办公室搬迁，出售二手办公卡座原因，经客服审核，现同意以下共1人施知云携带办公卡座四人位离开，有效期2016年9月4日至2016年9月4日。请贵部查验后予以放行”。
2016年9月5日，金海公司出具《钥匙接管确认书》，内容为“现收到706单元交来的钥匙1条，用于转交业主”。
2016年10月31日，金海公司金海广场管理服务中心出具两份《说明》，内容分别为“兹有佛山市禅城区季华五路21号706房物业承租人施知云、孙家宽于2016年9月22日支付该物业的2016年9月1日至9月31日物业管理费2272.14元、2016年10月11日支付该物业的2016年8月25日至9月26日水电费357.32元”、“兹有施知云、孙家宽与罗兰梅于2016年10月10日到位于佛山市禅城区季华五路21号706房物业进行物品清点、水电费交接、钥匙交接的物业交还手续。当日物业现场尚有部分物品尚未撤离”。
施知云、孙家宽陈述：从长期交租凭据来看，实际交易行为变更了合同约定的每月5日前交租的条款；因施知云、孙家宽多次找罗兰梅协商，罗兰梅拒不接收钥匙，施知云、孙家宽才找物业见证。
罗兰梅陈述：反诉请求迁走的证照为营业执照、组织机构代码证、国税与地税的税务登记证；施知云、孙家宽支付租金的时间均超过合同约定，存在违约行为。
施知云、孙家宽于2016年月10月12日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.罗兰梅退还租赁押金20973.60元；2.本案诉讼费用由罗兰梅承担。
罗兰梅遂向原审法院提起反诉，请求判令：1.施知云、孙家宽支付2016年9月5日至2016年10月10日期间租金12516.50元；2.罗兰梅有权没收租赁押金20973.6元；3.施知云、孙家宽将登记在案涉房屋的上海客易软件公司佛山分公司的营业执照等证照迁走；4.施知云、孙家宽承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。施知云、孙家宽、罗兰梅签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，各方均应全面善意的依约履行。据前查明，合同约定的租赁期限届满后，施知云、孙家宽继续使用涉案房屋并向罗兰梅交租至2016年8月，罗兰梅对此亦无异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，涉案《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。关于罗兰梅诉请的租金。金海公司就交接事宜出具的《说明》证实施知云、孙家宽与罗兰梅于2016年10月10日就涉案房屋办理了物品、水电费和钥匙的交接手续，即施知云、孙家宽于2016年10月10日才履行了返还租赁物的义务，双方的不定期租赁合同关系已于当日解除。罗兰梅诉请施知云、孙家宽支付2016年9月5日至2016年10月10日的租金12516.50元（10486.8+10486.8÷31×6），有事实和合同依据，应予以支持。施知云、孙家宽主张其已于2016年9月4日搬离、于2016年9月5日交还钥匙，经查，涉案租赁合同已明确约定合同解除时施知云、孙家宽与罗兰梅应共同检查交接房屋和设备，而金海公司出具的《放行通知单》和《钥匙接管确认书》仅能证明施知云、孙家宽携带办公卡座离开办理了查验手续以及物业收取其交付的1把钥匙，由于金海公司并非罗兰梅委托处理出租事宜的受托人，施知云、孙家宽亦无证据证明其已于2016年9月4日办理了交接手续，故对其上述主张不予采纳。关于租赁押金的处理。根据合同约定，施知云、孙家宽应于2016年9月5日前缴付当月即2016年9月的租金，但施知云、孙家宽至今未付，已构成违约施知云、孙家宽主张其实际交租的事实已改变合同的约定，理据不足，不予采纳。综合施知云、孙家宽欠租的时间、金额以及施知云、孙家宽与罗兰梅的不定期租赁合同关系，可酌定由罗兰梅没收50%的押金即10486.80元，另50%的押金，罗兰梅应予退回施知云、孙家宽。施知云、孙家宽诉请超出部分及罗兰梅反诉超出部分，均不予支持。关于罗兰梅诉请施知云、孙家宽迁走证照的问题。罗兰梅诉请迁走的证照均为有权行政职能部门所核发，而证照所载登记事项的变更登记权限属相关行政管理部门的职责权限范围，并非人民法院民事审判权限范围，故对罗兰梅的该项反诉诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、罗兰梅于判决发生法律效力之日起十日内，向施知云、孙家宽退还押金10486.80元；二、施知云、孙家宽于判决发生法律效力之日起十日内，向罗兰梅支付2016年9月5日至2016年10月10日的租金12516.50元；三、驳回施知云、孙家宽的其他诉讼请求；四、驳回罗兰梅的其他反诉请求。案件适用简易程序，本诉受理费减半收取162元，由施知云、孙家宽负担81元，罗兰梅负担81元；反诉受理费319元，由施知云、孙家宽负担219元，罗兰梅负担100元。
上诉人施知云、孙家宽不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、施知云、孙家宽于2016年9月5日通过物业管理处将案涉租赁物钥匙转交罗兰梅，办理返还租赁物等手续之后再无使用过涉案租赁物。因此，双方的不定期租赁合同关系己于2016年9月5日解除，一审法院认定事实错误。2016年5月，因施知云、孙家宽与罗兰梅签订的《租赁合同》到期，施知云、孙家宽便多次与罗兰梅协商办理退租手续，但罗兰梅均要求施知云、孙家宽寻找到下一承租人，才同意施知云、孙家宽退租，并拒绝退还施知云、孙家宽己交的房屋租赁押金20973.60元，拒绝办理退租手续。施知云、孙家宽无奈之下于2016年9月5日通过物业管理处金海公司办理退租手续，将钥匙交还物业管理处，告知罗兰梅解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方原租赁合同到期之后转为不定期租赁关系，承租方可以随时解除合同。《放行通知单》及《钥匙接管确认书》，能够充分证明施知云、孙家宽己办理交接手续，同时充分证明施知云、孙家宽解除租赁合同的意思表示。施知云、孙家宽作为承租方即弱势一方，在罗兰梅拒不配合办理退租手续的情况下，原审法院以合同约定“合同解除时，双方应共同检查交接房屋和设备”为由，认定施知云、孙家宽未在2016年9月5日以行为解除合同，明显不合理，对施知云、孙家宽不公平。二、施知云、孙家宽于2016年9月5日已将钥匙交还到物业管理处，双方的不定期租赁合同关系己于该日解除。而物业管理处出具的《说明》仅能证明罗兰梅直到2016年10月10日才愿意到物业管理处办理交接手续。而施知云、孙家宽作为承租人，根本不能控制物业管理处与罗兰梅于何时何处进行物业交还手续。原审法院认定施知云、孙家宽于2016年10月10日办理物业交还手续，并据此认为施知云、孙家宽拖欠租金应当承担违约责任明显损害了施知云、孙家宽的合法权益。三、施知云、孙家宽于2016年9月5日交还钥匙后，未再使用过租赁物，也未将公司营业执照等证件留在租赁物内。但物业管理处为配合罗兰梅的说法，在给罗兰梅出具的《说明》中，声称“现场尚有部分物品尚未撤离”，不但与客观事实不符，而且严重误导法院分析判断，导致法院错误认为双方租赁关系直到2016年10月10日才解除。该份《说明》不应当予以采信。综上所述，双方的不定期租赁合同关系已2016年9月5日解除，罗兰梅应退还施知云、孙家宽的租赁押金20973.60元，罗兰梅的反诉请求应予驳回。上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.罗兰梅向施知云、孙家宽退还房屋租赁押金20973.60元；3.驳回罗兰梅的全部反诉请求；4.一审、二审诉讼费由罗兰梅负担。
上诉人施知云、孙家宽于二审期间未向本院提交新证据。
上诉人罗兰梅答辩称：答辩意见与一审时答辩意见一致。此外，施知云、孙家宽至今为止没有将登记在案涉房屋的公司撤走，违反合同义务。施知云、孙家宽主张的房屋交付与事实不符，物业公司不是租赁合同当事人，也不是罗兰梅的受托人，没有权利处理租赁事宜。在2016年10月10日交接时施知云、孙家宽还有物品在涉案房屋内，其上诉请求应予以驳回。
上诉人罗兰梅不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：首先，罗兰梅在一审中提供金海公司出具的《说明》等证据证明施知云、孙家宽于2016年10月10日办理涉案房屋的退还交接手续，即双方所签订的《租赁合同》租赁期限转为不定期租赁后到2016年10月10日才正式解除，一审法院对此事实认定正确。其次，在上述事实认定基础上，施知云、孙家宽并未按照《租赁合同》的约定按时支付2016年9月5日至2016年10月10日期间的租金，已经构成违约。《租赁合同》中明确约定承租人逾期支付租金超过10天即视为擅自解除合同，出租人有权收回房屋并没收押金。施知云、孙家宽逾期支付2016年9月5日至2016年10月10日期间的租金已超过10天，罗兰梅有权没收租赁押金。一审法院判决罗兰梅退还一半押金给施知云、孙家宽于法于理无据，应予撤销。第三，施知云、孙家宽一直将涉案房屋用于上海客易软件有限公司佛山分公司经营场所，并将营业执照等证照登记为涉案租赁房屋。现双方的租赁合同关系已于2016年10月10日解除，施知云、孙家宽未将证照迁出租赁房屋导致罗兰梅无法顺利将房屋另行出租给他人，故罗兰梅要求法院责令其迁走。综上，一审法院判决错误，损害上诉人的合法权益。上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第四项，改判支持罗兰梅的反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用由施知云、孙家宽负担。
上诉人罗兰梅于二审期间提交了企业登记信息网络打印件一份，以证明施知云负责经营的上海客易软件公司佛山分公司经营场所地址仍登记在案涉租赁物地址上。
上诉人施知云、孙家宽的答辩意见与其上诉意见一致。
上诉人施知云、孙家宽对上诉人罗兰梅提交的证据质证认为，该证据所载信息与网上信息一致，但认为与本案无关联。本院对该证据真实性予以采信。
经查，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。另查明：施知云为负责人的上海客易软件公司佛山分公司经营场所工商登记地址为佛山市禅城区季华五路21号706房即案涉租赁房屋。
本院认为：施知云、孙家宽与罗兰梅签订的《租赁合同》租赁期满后，当事人双方并未终止合同而是继续履行该合同，原审法院据此认定双方之间的租赁关系为不定期租赁关系妥当。对该不定期租赁合同，施知云、孙家宽虽有权随时解除，但其负有依约向罗兰梅返还案涉租赁房屋的义务。在施知云、孙家宽不能举证证明其已依照“租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿”之合同约定，与罗兰梅共同检查返还案涉租赁房屋和设备的情形下，原审法院根据案涉租赁房屋之物业服务管理人金海公司就交接事宜出具的《说明》，确认案涉合同于2016年10月10日终止履行即解除，堪属妥当，本院亦予以确认。据此，罗兰梅诉请施知云、孙家宽应向其支付2016年9月5日至2016年10月10日期间的租金，该主张依据充分，应予以支持。原审法院判决施知云、孙家宽向罗兰梅清偿欠付的租金金额12516.50元（10486.8+10486.8÷31×6）妥当，本院予以维持。施知云、孙家宽上诉称其于2016年9月5日已搬离案涉租赁房屋，已完成租赁房屋返还手续，故应确认案涉合同于该日解除，其不应向罗兰梅支付2016年9月5日至2016年10月10日期间的租金。对此，由于一方面，施知云、孙家宽不能举证证明其于2016年9月5日已向罗兰梅返还案涉房屋，终止案涉租赁合同。另一方面，根据金海公司出具的《说明》可知，施知云、孙家宽与罗兰梅于2016年10月10日尚在案涉房屋清点物品、办理水电费交接、钥匙交接事宜。故此，施知云、孙家宽该上诉主张理据不足，应不予支持。
案涉合同于2016年10月10日解除，施知云、孙家宽应返还案涉房屋予罗兰梅。由于施知云、孙家宽在使用案涉房屋过程中，在工商行政机关将施知云负责经营的上海客易软件公司佛山分公司经营场所登记为案涉房屋，影响罗兰梅对案涉房屋的使用或再行出租使用，故此，施知云、孙家宽应注销或变更登记该事项，此系施知云、孙家宽基于案涉房屋租赁合同对罗兰梅应尽的民事合同义务。然施知云、孙家宽未履行该合同义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。是故，罗兰梅诉请施知云、孙家宽向工商行政机关申请注销或变更登记该事项，该主张依据充分，应予以支持。罗兰梅诉请施知云、孙家宽申请注销或变更除登记该事项外的其他登记事项，因其未举证证明，本院不予支持。至于施知云、孙家宽向工商行政机关申请注销或变更登记该事项，工商行政机关是否予以准许，则系工商行政机关与施知云、孙家宽之间基于工商行政管理而发生的行政法律关系范畴。此与施知云、孙家宽与罗兰梅基于案涉租赁合同而发生的罗兰梅有权要求施知云、孙家宽承担注销或变更上述登记事项以恢复案涉租赁房屋原状之民事权利义务关系迥然不同。原审法院以案涉证照所载登记事项的变更登记权限属相关行政管理部门的职责权限范围而非人民法院民事审判权限范围为由，对罗兰梅该诉讼主张不予支持，系属将施知云、孙家宽与罗兰梅在案涉租赁合同中的民事权利义务关系与施知云、孙家宽因履行其向罗兰梅承担的民事合同义务而与工商行政机关发生的工商行政管理法律关系相混淆，属适用法律不当，本院依法予以纠正。
罗兰梅以施知云、孙家宽欠交租金未付以及未履行涂销或变更上述登记事项构成违约为由，诉请确认其有权不予退还施知云、孙家宽已交的押金20973.60元。对其该诉讼请求，根据案涉合同中“在租赁期内，乙方（承租人）逾期交付租金，每逾期一日，由甲方（出租人）按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过10天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金”之约定内容及案涉合同中“租赁双方任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额押金作为违约金给予赔偿。如仍不足以弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准”之约定内容，再结合施知云、孙家宽欠付租金远超10天，以及其至今仍未履行向工商行政机关申请注销或变更上述登记事项之违约情形可知，罗兰梅该诉讼主张理据充分，应予以支持。而相应地，对施知云、孙家宽诉请罗兰梅应向其退还租赁押金20973.60元的诉讼请求，则应不予支持。原审法院判决罗兰梅应退还50%的押金金额予施知云、孙家宽，忽略了施知云、孙家至今仍未向工商行政机关申请注销或变更上述登记事项之违约责任的承担，因而有失妥当，本院依法予以改判。
综上所述，原审法院认定事实部分不清，适有法律有所不当，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初10915号民事判决第二项；
二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初10915号民事判决第一项、第三项、第四项；
三、罗兰梅收取施知云、孙家宽的押金20973.60元可不予退还；
四、施知云、孙家宽应于本判决发生法律效力之日起二十日内就施知云负责经营的上海客易软件公司佛山分公司经营场所登记为案涉租赁房屋即佛山市禅城区季华五路21号706房之事项向工商行政机关申请注销或变更。
五、驳回施知云、孙家宽的全部诉讼请求；
六、驳回罗兰梅的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费减半收取162元，由施知云、孙家宽负担；一审案件反诉受理费319元，由施知云、孙家宽负担。二审案件受理费386元，由施知云、孙家宽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年八月十一日
书 记 员 黄结仪