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内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赤民一初字第15号
原告（反诉被告）赤峰市平顺气体化工有限公司。住所地，赤峰市元宝山区五家镇。
法定代表人王哲，董事长。
委托代理人王晓浩。
委托代理人王洪柱，内蒙古大川律师事务所律师。
被告（反诉原告）内蒙古元宝山区五家镇嘉润碳质泥岩有限责任公司。住所地，赤峰市元宝山区平庄宝山路南段西侧。
法定代表人刘治国，总经理。
委托代理人张拥军，赤峰市红山区长青法律服务所法律工作者。
赤峰市平顺气体化工有限公司(以下简称平顺公司)与内蒙古元宝山区五家镇嘉润碳质泥岩有限责任公司(以下简称嘉润公司)土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月25日作出(2011)赤民一初字第38号民事判决，平顺公司、嘉润公司均不服，提起上诉。内蒙古自治区高级人民法院于2014年2月20日作出(2013)内民一终字第348号民事裁定，将本案发回重审。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。平顺公司的委托代理人王晓浩、王洪柱，嘉润公司的委托代理人张拥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月27日，原、被告双方签订了一份土地租赁合同，原告将其位于青年点办公室西侧一处200亩土地租赁给被告使用，被告签约时承诺对所租土地因有一定坡度，平整后再储煤和销售矿山机械。为此双方合同约定：土地用途为排土、储煤、销售矿山机械设备。但签约后被告改变土地用途，将土地成为开采露天矿的排煤矸石场，将储煤变为挖煤，且煤矸石已堆置超过20米，造成所租土地永久性破坏，无法恢复原状。对于被告的违法开采行为，赤峰市国土资源局等有关部门已经勒令其停产。原告认为，被告对所租土地改变使用用途，由储煤变为挖煤，由排土变为排煤矸石，被告未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失之行为，不仅系违约行为，也是违法行为。故请求法院判令解除合同，由被告赔偿原告损失400万元并承担本案诉讼费用。
被告辩称，同意与原告解除合同，但其提出解除合同的理由不成立，本案因其违约导致合同无法履行，因此平顺公司应承担解除合同的违约责任。本案所涉土地为划拨土地，双方签订合同时未按规定办理批准登记手续，因此双方签订的合同违反法律行政法规的强制性规定应属无效，我方使用土地已经无合法依据，平顺公司以解除合同为由进行诉讼，企图转嫁风险，规避责任。本案租赁土地性质为划拨用地，土地用途为工业用地，我方使用土地进行生产经营符合土地利用整体规划，平顺公司以不合法使用土地为由解除合同不能成立。原告主张的在租赁土地挖煤的事实根本不存在，被告探矿行为不在租赁土地范围内，被告建储煤厂，进行排土施工的行为，既没有改变土地用途，也未改变土地整体规划利用，更不会对土地造成破坏，符合工业用地性质，不存在恢复原状的问题。被告按合同约定施工平整土地，原告是明知的，原告前法人代表孙悦去世后，新班子领导企图以增加租金等无理要求变更合同遭拒绝后，便派人阻挠施工，更下达违法的排矸通知书，致使合同无法履行，租赁合同的目的无法实现，要求驳回起诉。
反诉原告诉称：2011年3月27日双方签订了土地租赁合同，反诉原告依约支付了10万元租金，同时雇佣人员、租用挖掘机、铲车平整土地，修路建厂，进行相关补偿等全面履行义务，因平顺公司违约，导致合同无法继续履行，平顺公司除返还租金外，还应承担因合同不能履行给反诉原告造成的全部损失。平顺公司未能按约定履行交付全部租赁土地义务，其中40亩为望甘池村集体土地，致使反诉原告在施工过程中，遭到村民阻挠，无奈之下与望甘池村委会签订了涉及村民补偿及土地补偿等内容的协议书。又因双方在签订合同前，已将其中的7亩地租与祁冬梅个人使用，后又因平顺公司法定代表人变更，直接阻挠反诉原告的施工行为，致使合同根本不能履行。故本案因平顺公司违约导致合同不能履行，合同应予解除，但应承担给反诉原告造成的480680元的巨大经济损失，请法院判令反诉被告返还租金10万元及其利息，判令反诉被告赔偿反诉原告直接经济损失4806800元。
反诉被告答辩称，一、2011年3月27日双方签订的土地租赁合同合法有效，由于反诉原告的单方违约，现我方要求解除合同。首先，本案的合同的成立以及有效不必以不动产登记作为必要条件，合同完全可以因为当事人之间的意思表示一致而成立和有效。其次，答辩人现在是土地使用权证的合法使用人，答辩人有权为了提高土地的利用价值而将其出租。再次，双方当事人签订合同之时，反诉原告对于答辩人享有使用权的土地性质以及取得方式是明知的（因为土地使用权证已经作为合同附件附后），不存在答辩人欺瞒的问题。所以双方签订的土地租赁合同是双方当事人的意思自治的产物，应当受到保护。二、反诉原告所提答辩人违约是不成立的。首先答辩人依据合同约定提供了土地，并且将土地使用权证复印件附后，承租人擅自使用合同范围以外的土地的行为并非基于答辩人的租赁行为，是其自主行为，应当由其自己承担责任。其次，答辩人与祁冬梅的合同所指地块与答辩人和反诉原告合同所指地块并非是同一块地，不存在一地二包的问题。三、反诉原告主张的损失数额并不存在且与答辩人无关。在合同履行过程中，答辩人发现反诉原告单方违约，擅自改变合同约定的土地用途，造成土地的破坏。因此反诉原告只是发出了书面通知，至于土地还是反诉原告占有，如何利用此地还是反诉原告的问题，所以损失及数额的存在与答辩人无关。综上，要求驳回反诉原告的反诉请求，支持答辩人的本诉请求。
原告为证明自己的诉讼请求，提供如下证据：
1、企业法人营业执照、机构代码证、法人身份证明，证明目的为原告的主体符合法律规定；
2、土地租赁合同，双方在2011年3月27日取得，明确约定了四至，亩数为200亩，四至与亩数不一致，该合同对土地的用途作出了明确约定；
3、照片一组34张，证明被告违反合同约定，将合同约定的排土变为排放煤矸石，即堆放矿山剥离物。
4、证人许某某、魏某某出庭作证，许某某证实双方租赁土地上原告栽种过大葱、土豆、玉米，但现在变成了矸石山；魏某某证实在1980年至1984年之间在租赁土地所在的五家矿青年点工作，原来种过玉米、高粱、土豆、但现在西边都是堆放的煤矸石；原告提供证人证实的目的为租赁土地原貌为种植农作物。
被告对原告提供的证据质证意见如下：对原告提交的证据1的真实性无异议，对于证据2租赁合同真实性无异议，对证明的问题有异议，该土地是国有划拨土地，导致合同应该无效，同时确认被告已经将10万元租金交付，以及合同约定土地面积为200亩，则应当以200亩为准。对于证据3照片的形成不清楚，对真实性有异议，照片能证明被告在租用土地上施工，照片与本案没有关联性，照片本身不能反映排放煤矸石的情况的存在。对于证据4证人许某某、魏某某的证实认为证人原某某的职工，证人在退休后没有去过场地，即使此地原来种植过农作物，但现在土地的性质是工业用地，所以证人证实与本案无关。
被告为证明自己的抗辩理由，提供如下证据：
1、企业法人营业执照、机构代码证和探矿权证，证明被告的身份合法；
2、土地使用证，证明双方租赁土地性质是国有划拨土地，用途是工业用地；
3、承包合同书，系与元宝山区五家镇北台子村签订，证明被告依法采矿，合法经营，不在租赁土地范围内，原告主张被告在租地内采矿不属实；
4、元宝山区国土资源局提交的证明，证明原告曾假借赤峰市和元宝山国土资源局的名义给过被告停止排矸通知书，证明元宝山区国土局提交证明没有通过原告向被告发过停止排矸通知书，证明我公司只是排土，而非排矸。
5、提交三枚现场照片，证明被告根据合同约定进行了平整土地。因原告方等原因停止施工，我方在排土的过程中掺杂着煤矸石，但不全是煤矸石，煤矸石本身是有价值的东西。
针对被告提交的证据，原告质证意见如下：
对于证据1、证据2没有异议，证据3承包合同书与本案无关；对于证据4认为国土资源局出具的证明不是真实的，对于证据4照片不认可，现场可以看出是排土还是排矸。
反诉原告为证明自己的诉讼请求，提供如下证据：
1、通知书一份，系五家镇政府给工业园区下发的通知，内容为通知反诉原告将园区内的煤炭及时运出来，但由于反诉被告未全面履行合同，导致反诉原告没有及时运出煤炭，导致了其他费用支出。
2、元宝山区望甘池村委会与反诉原告签订的协议书，证明因反诉原告未按合同履行，应该交付200亩，但只交付了100多亩，所以我方与望甘池村委会签订了协议，给村民进行补偿。
3、租赁承包合同书，系反诉原告与祁冬梅签订的，证明反诉被告未全面履行合同，将包给祁冬梅的土地又包给了反诉原告。
4北台子村委会与反诉原告签订的合同书。证明反诉被告未完全按合同约定交付土地，导致反诉原告又出现其他费用。
5、有偿使用设备协议书，人员工资表，工程费用明细。证明因反诉被告的原因，出现了其他费用。
反诉被告质证意见为对证据1通知与本案无关，对于证据2与望甘池村委会的协议书与本案无关，对于证据3证实我方没有违约，对于证据4与北台子村委会签订的协议与本案无关。对于证据5认为是不真实的，是反诉原告单方制定的，与反诉被告无关。
反诉被告为证明自己的抗辩理由，提供如下证据：
1、土地使用权证，证明我方按约定履行了约定义务，提供了平顺公司享有土地使用权的地块；
2、承包合同一份，证明我方与祁冬梅签订的合同，与原被告双方签订的合同不是同一地块。
反诉原告质证意见为对证据1的真实性没有异议，但不能证明反诉被告将合同内的土地都交给了我们。对于证据2的真实性无异议，祁冬梅的土地确实没在我们合同范围内，但是现在祁冬梅种的地在我们的合同范围内，祁冬梅说是因为置换土地所以在我们租赁范围内种地。
诉讼过程中，原被告均向本院提出申请，原告要求对恢复地貌所需费用进行评估，反诉原告要求对因平整场地所需费用进行评估，评估结果为：原告恢复地貌所需费用为3853706元，反诉原告平整土地的损失为修砂石路及堆填土石方的价值为4143105元。双方质证意见为对评估结果均无异议。
重审过程中，本院依法调取了，存档于赤峰市元宝山区国土资源局嘉润公司档案：《矿产资源开发利用方案》及《矿山地质环境保护与恢复治理方案》、《矿山地质环境影响现状评估图》，两方案设计嘉润公司废石场两处，表土存放场一处。1#废石场位于矿区外的东南侧，废石沿坡堆放，占地面积4340平方米；2#废石场位于矿区外的北侧的自然冲沟处，废石沿沟堆放，占地面积3488平方米。表土存放场位于露天采场的南侧，占地面积2080平方米，主要用于堆放露天开采前剥离的表土。本院组织双方当事人对现场进行了两次勘查：1#废石场已堆放饱和。矿山剥离物堆放于涉案土地，距离2#废石场2.23公里。
根据原被告双方举证、质证情况，本院对双方提供的证据及本院调取证据作如下认证：对原告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认，作为有效证据使用，对证据3照片的真实性予以确认，但不能证明被告在排放煤矸石，对其证据效力不予确认；对证据4证人证实的情况与本案没有关联性，故对其证据效力不予确认。对于被告提供的证据1企业法人营业执照等、证据2的真实性、合法性、关联性予以确认，作为有效证据使用；对于被告提交的证据3的真实性及与本案的关联性予以确认，作为有效证据使用。对于证据4的真实性、合法性及关联性予以确认，作为有效证据使用；对于证据5的真实性予以确认，作为有效证据使用。
对于反诉原告提供的证据1因无其他相关证据佐证其支出的费用是由于反诉被告未能全面履行合同造成，故对于其证据效力不予确认；对于证据2反诉原告与望甘池村委会签订的协议书，因反诉原告未提供其他证据证实使用望甘池村的土地范围在租赁合同范围内，所以不能证明反诉被告未全面履行合同，但能够证实其使用了望甘池村的土地，并给与村民补偿；故对其证据效力不予确认；对于证据3反诉原告与祁冬梅签订的租赁承包合同书，反诉原告没有提供其他证据证明祁冬梅的土地在租赁范围内，故对其证据效力不予采信；对于证据4北台子村委会与反诉原告签订的合同，反诉原告不能提供北台子村委会的土地在签订合同的范围内，其对北台子村委会的补偿与本案无关，对其证据效力不予确认。对于证据5因无其他相关证据佐证其支出的费用是由于反诉被告未能全面履行合同造成，故对于其证据效力不予确认。对于反诉被告提供的证据1土地使用证的真实性、合法性及关联性予以确认，对证据2的真实性予以确认，对其证据效力予以确认。对鉴定结论的真实性、合法性予以确认。
对本院依法调取的《矿产资源开发利用方案》及《矿山地质环境保护与恢复治理方案》、《矿山地质环境影响现状评估图》及现场勘查笔录，双方当事人均不持异议，本院直接予以采信。
根据原、被告双方举证、质证情况，本院确认如下事实：
被告于2010年9月10日经审查批准取得探矿权证，其后被告开始进行探矿工作。2011年3月27日，原、被告双方签订了一份土地租赁合同，约定：一、土地位置：甲方（原告）青年点办公室西侧自然沟西沿往西至东侧自然沟东沿；北至望甘池第边界；南至个人杨树林北边界。二、土地面积为约合200市亩。三、土地用途：排土、储煤、销售矿山机械设备。四、租赁期限：三年。自2011年3月26日至2014年3月25日，从合同签订之日起生效。五、租赁费用：乙方（被告）一次性支付甲方三年期租金人民币壹拾万元整（￥100000元）。六、……4、租赁期满，甲方按期收回土地使用权；不动产归甲方处理，可动产由乙方自行处理，若乙方欲继续租赁，需在合同期满前一个月提出，双方协商同意后，可续签土地租赁合同；……任何一方不得违约，如违约，需承担对方的经济损失赔偿责任。……。合同签订后，原告将租赁土地交给了被告，被告遂进入场地进行平整。租赁土地原为山沟，地貌为土层裸露状态，现在租赁场地大部分已经被堆放了山土与煤矸石的混合物。原告后来进行了阻止，被告已经停止使用租赁场地。
嘉润公司探矿档案《矿产资源开发利用方案》及《矿山地质环境保护与恢复治理方案》、《矿山地质环境影响现状评估图》，设计嘉润公司废石场两处，表土存放场一处。1#废石场位于矿区外的东南侧，废石沿坡堆放，占地面积4340平方米；2#废石场位于矿区外的北侧的自然冲沟处，废石沿沟堆放，占地面积3488平方米。表土存放场位于露天采场的南侧，占地面积2080平方米，主要用于堆放露天开采前剥离的表土。现1#废石场已堆放饱和。矿山剥离物堆放于涉案土地，距离2#废石场2.23公里。
另查明，原告租赁给被告使用的场地于2005年取得使用权证，用途为工业用地，使用权类型为划拨土地。
本案在审理过程中，双方均提出鉴定申请，原告主张因被告破坏地貌，改变土地用途，恢复原状申请评估鉴定，经过本院委托，鉴定结论为恢复地貌所需费用为3853706元；被告主张因原告违约不能继续使用租赁场地，对平整场地、修砂石路等损失进行评估，经过本院委托，鉴定结论为平整场地及填堆土石方的发生的费用为4143105元。
本院认为，根据国务院1990年颁发的《城镇国有土地使用权和出让暂行条例》规定，在符合一定条件时，划拨土地使用权是可以转让、出租、抵押的。原、被告双方在2011年3月27日签订的租赁合同不违反法律、行政法规的规定，为有效合同，原告现在主张解除合同，被告因无法继续使用亦同意解除合同，现合同履行期限已至，故本院对双方解除合同予以确认。
原告主张被告在签约后改变土地用途，堆放煤矸石，造成土地永久破坏，要求被告赔偿损失。根据合同双方约定土地用途为排土、储煤，销售矿山机械，所以被告在租赁土地上堆放煤矸石等物不符合合同约定内容，构成违约，所以被告应当承担违约责任；被告主张租赁土地是工业用地，谈不到改变土地用途，而且被告运土石等物不违反合同约定，根据双方合同内容，被告不应将矿山剥离物堆放于此，其负有将土地恢复原状之义务，故被告该辩解，本院不予采纳。根据鉴定结论，原告主张恢复地貌所需费用为3853706元，应予支持。
关于反诉原告主张反诉被告违反合同约定，在合同未到期的情况下收回土地，应赔偿反诉原告投入损失的诉讼主张，双方合同约定租赁期限为三年，并约定如果乙方继续租赁，在合同履行完毕前一个月提出，在反诉原告履行合同使用租赁土地期间，因反诉原告在租赁土地上有堆放煤矸石等物的行为，存在违约行为，所以反诉原告收回土地是为了避免损失扩大，不属于违约行为；其反诉主张不能成立，本院不予采信；反诉原告主张使用此地因使用邻近土地又进行了赔偿村民损失、支付迁坟费用等其他投入，但没有充分证据予以证实，故对其反诉请求不予支持。关于反诉原告要求反诉被告返还租赁费的主张，因反诉原告已经对土地进行了使用，租金可不予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除双方于2011年3月27日签订的《土地租赁合同》；
二、被告赔偿原告恢复地貌的损失3853706元；
三、驳回原告的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告的诉讼请求。
案件受理费61827元，由被告承担。邮寄费60元，二当事人均担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。
审判长 鹿春林
审判员 崔明明
审判员 郭 宇
二〇一五年十二月十四日
书记员 高莉莉