河北省清苑县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清民初字第1374号
原告贾广，男，1963年9月10日出生，汉族，住清苑县臧村镇西臧村。
委托代理人高建强，河北金冠律师事务所律师。
被告刘立水，男，1963年6月15日出生，汉族，住清苑县臧村镇西臧村。
委托代理人石进学，河北宇昊律师事务所律师。
原告贾广与被告刘立水土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月20日立案受理。依法组成合议庭，于2013年12月31日对本案公开开庭进行了审理。原、被告及双方委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告间经协商一致签订土地租赁协议书一份，协议约定，原告租赁被告兄弟三人土地9.2亩使用，每亩每年租赁费500元，租赁费每年给付一次，租赁期限至土地回收止永久租赁。被告出租的9.2亩土地已经规划为建设用地并非农用地，清苑县农村土地承包仲裁委员会认定被告土地是家庭承包地属农业性质，属认定事实错误。原告在租赁土地上按照土地建设用地性质建厂完全符合法律规定，被告所讲出租土地让原告耕种既不符合协议约定的内容，也违背建设用地的性质。原告在租赁的土地建厂经营，有合法的土地审批手续和办厂手续，没有违反任何法律规定，是完全合法有效的。清苑县农村土地承包仲裁委员会未予调查核实就认定原告没有建设用地审批手续属认定事实错误。原告租赁土地后在所租土地上与原告弟弟贾洋共同出资建造铝厂，原告系股份之一，原告并非转让土地而且原、被告之间签订的土地租赁协议及法律亦未限制转租，退一步原告要转租土地也是合法有效的。综上，原、被告之间签订的土地租赁协议合法有效，原告按土地建设用地性质建厂，符合协议约定及法律规定。清苑县农村土地仲裁委员会根据《土地承包法》第33条第2款、《合同法》第219条、223条，《土地管理法》第31条、44条裁决解除原、被告之间签订的土地租赁协议，原告自行恢复地貌、返还被告9.2亩承包地属认定事实及适用法律错误，裁决显失公正。故诉于法院，请求法院依法认定原、被告之间签订的土地租赁合同合法有效，双方继续履行，合同不应解除，诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，因原告擅自改变土地用途并擅自转租，故原、被告签订的土地租赁协议应予解除，法院应判令原告恢复地貌，返还土地。
经审理查明，原告贾广与被告刘立水均系清苑县臧村镇西臧村村民，原告贾广与贾洋系兄弟关系。被告刘立水将清苑县臧村镇西臧村村民委员会分给其及刘立冬、刘立新兄弟三人家庭的承包土地共9.2亩租赁给原告贾广使用，该地位于西臧村村北，该地南邻闫庄通往刘口村的道路，北邻原告的耕地，东邻他人的企业，西邻王超的地（现在已由硕丰公司建厂占用）。（原告贾广提交的协议书无签订日期、被告刘立水的签订日期2000年1月6日）原、被告签订了土地租赁合同，合同约定，“今有刘立水、刘立冬、刘立新三人承包土地共9.2亩，租给贾广使用，经协商，规定每年每亩500元，租费每年一给，直到土地收回为止。协议人刘利水、贾广，证人贾僧才”。原告贾广租赁上述土地后，于2002年开始在所租赁的土地东侧建房。2005年在已建房的西侧建厂房及库房，2005年12月13日贾洋之妻王文敏在清苑县工商行政管理局申请注册成立清苑县硕丰铝业有限公司（以下简称“硕丰公司”）进行有色金属冶炼。2009年11月2日硕丰公司在清苑县人民政府土地行政主管部门（清苑县国土资源局）办理集体土地使用证，使用面积1998平方米（计3亩）。至此双方争议的9.2亩土地已全部建房使用，但剩余6.2亩土地至今未依法办理审批手续。2012年4月份申请人（被告）刘立水以被申请人（原告）贾广未在租赁的土地上种植农作物且未经其同意将租赁的土地转租给贾洋建铝厂用于有色金属冶炼为由，向清苑县农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，请求仲裁委解除双方租赁协议，被申请人返还其9.2亩承包地，并恢复地貌。清苑县农村土地承包仲裁委员会于2013年10月16日作出清农仲案（2013）第09号仲裁裁决书，裁决书内容：“经审理查明，双方当事人对所签订租赁协议内容及事实没有异议。申请人土地是家庭承包地，属于农用地性质。被申请人所租土地上建有铝厂（硕丰公司），被申请人不能提供建设用地审批手续。认为：土地租赁事实清楚，土地性质及利用现状明确，被申请人是否转租，因证据不足，不予认定。被申请人擅自改变流转土地农用性质，违反《中华人民共和国农村土地承包法》有关流转土地用途的规定。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第219条、第223条，《中华人民共和国土地管理法》第31条、第44条，裁决：1、解除申请人与被申请人2000年1月6日签订的土地租赁协议。2、被申请人自行恢复地貌，返还申请人9.2亩承包地。”原告贾广不服上述仲裁裁决书，在法律规定的期限内，向本院提起诉讼，请求人民法院依法确认原、被告之间签订的土地租赁合同合法有效，双方继续履行。原告贾广为证明自己的主张向本院提交的证据：清农仲案（2013）第09号仲裁裁决书，（土地租赁）协议书，清苑县土地规划图，（硕丰公司）集体土地使用证，王文敏与贾洋的户口本，出资协议内容“甲方贾洋，乙方贾广，甲方为扩大铝制产品生产，计划设立有限责任公司，甲乙双方共同协商，由乙方向甲方出资30万元，双方订立如下协议：第一，由甲方作为出资股东，乙方不显示在公司章程中，甲方只对乙方支付年度利润分红。第二，乙方自愿向甲方出资30万元整，此资金由甲方自主支配，乙方不干涉甲方及甲方运营。2005年3月10日”硕丰公司建设用地审批手续及硕丰公司宗地图。被告刘立水质证对清农仲案（2013）第09号仲裁裁决书，（土地租赁）协议书内容、租赁事实及硕丰公司建设用地审批手续及硕丰公司宗地图的真实性均无异议，对出资协议的真实性有异议，认为这份出租协议原告没有在仲裁时提交，且协议中的甲方贾洋并未出庭作证，无法核实其真伪，协议和硕丰公司的工商登记相矛盾，硕丰公司的登记没有显示贾广的股份问题，故被告对协议不认可；对原告贾广提交的集体土地使用证的真实性无异议，认为“一、该土地证的审批时间是2009年11月2日，而原告所租土地在2000年，在租地后至2009年原告并无合法的审批手续；二、按该土地证显示土地终止时间为2012年9月13日，终止日期说明土地证已经失效，现在土地超过终止日期，原告没有提供续签手续；三、按照土地证使用权面积是1998平米，包括硕丰公司的的土地，合计3亩，原告租被告的地是9.2亩，剩余的6.2亩地没有土地审批手续；四、按照集体土地使用权证，约定了终止日期，说明该企业占地是属于临时占地性质，根据土地管理法使用条例规定，没有续签手续，故应恢复土地地貌。”在庭审中，被告刘立水辩称，本案双方于2000年订的协议，双方约定的是种植农作物，原告在2005年12月14日将土地租给他人建厂，且当时原告没有办土地审批手续，该阶段属于改变了农业地用途属于非法占地。原告提交的审批手续显示是3亩地，而就其余的6.2亩没有提供合法审批占地手续，且硕丰公司的集体土地使用证的终止时间2012年9月13日，之后没有续签手续，原告土地属于非法占地；原告有转租行为，转租没有经被告同意，故原、被告签订的租赁协议应予解除，原告应恢复地貌交回土地。被告刘立水提交的证据：硕丰公司的工商登记，证实公司成立时间为2005年12月14日，法人代表是王文敏，不是本案原告；录音资料一份，证明原告对租赁的土地进行了非法转租。原告贾广对硕丰公司的工商登记、硕丰公司的法定代表人是王文敏均无异议，对（视听资料）录音资料有异议，认为其并未转租。
另查明，原告贾广租赁被告土地后，未经批准便在租赁的土地上建房，被告刘立水将诉争的土地使用权出租时，该土地为耕地，现该土地的性质已由耕地转为建设用地。根据原告的申请，本院依法从清苑县国土资源局调取了硕丰公司集体土地使用证审批的原始资料并由清苑县臧村国土资源管理所对双方争议的土地及周边的土地性质进行核实，上面标注画阴影的部分均为建设用地（争议的9.2亩土地均在标注画阴影的部分之内）。经原、被告双方质证均无异议。
本院认为，被告刘立水将其及刘立冬、刘立新兄弟三人家庭承包的9.2亩土地出租给原告贾广使用，在订立合同时，所租土地为耕地，双方当事人对所签订的租赁协议内容、租赁事实及租赁时土地的性质均无异议，本院予以确认。双方签订的土地租赁合同符合《中华人民共和国农村土地承包法》第三十九条第一款“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变”的规定，本院予以确认。双方签订的土地租赁（协议）合同约定“直到土地收回为止”，与《合同法》关于租赁合同的最长期限为20年相悖，超过部分应为无效。合同期满后，双方当事人可以续订租赁合同。合同系附履行期限的合同，本合同尚在履行期间，在履行期限内合法有效。原、被告双方签订的租赁合同只对租地的亩数、租赁费的交纳及租赁期限进行了约定，但双方对租赁土地的用途、承租方能否转租均没有明确约定，现原告贾广租赁土地后，便在租赁的土地东侧建房。2005年在原告贾广已建房的西侧又建起厂房及库房归硕丰公司所有，2009年11月2日硕丰公司在清苑县国家土地资源管理局办理集体土地使用证，使用面积1998平方米（计3亩），其余6.2亩土地均由建筑物覆盖，但至今未办理土地审批手续。本院依法从清苑县国土资源局调取硕丰公司进行土地审批的原始资料（2009年度）中对双方争议的土地及周边的土地定性，争议的9.2亩土地已按土地利用年度总体规划依法将农用地转为建设用地，原、被告双方均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续。”该条第三款规定“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建筑用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准”依照上述法律规定，双方争议的9.2亩土地已依法按土地利用总体规划进行土地变性，故被告刘立水抗辩称，原告擅自改变土地用途与事实不符，本院不予采信。原告贾广是否对承租的土地进行转租，因双方签订的合同未予约定，且硕丰公司已经营多年，被告刘立水在该村生产、生活，对出租土地的使用系其知情，故被告刘立水以原告贾广将承租的土地未经其同意转租为由要求解除合同，本院亦不采信。因租赁合同尚在履行期间，故原告主张继续履行，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款的规定，判决如下：
原告贾广与被告刘立水签订的土地租赁合同合法有效，双方应继续履行。
案件受理费80元，由被告刘立水承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审判长 兰铁花
审判员 樊全勇
审判员 李双喜
二〇一四年三月二十八日
书记员 高海燕