天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0116民初40369号
原告：天津生态城产业园运营管理有限公司，住所地天津生态城动漫中路482号创智大厦三层。
法定代表人：张洁，职务执行董事。
委托诉讼代理人：闫继帅，该公司企业服务部部长。
委托诉讼代理人：赵金霞，天津金诺律师事务所律师。
被告：汤原县亿达煤炭经销有限公司天津分公司，住所地天津生态城动漫中路482号创智大厦二层206室。
负责人：郭建平，职务总经理。
委托诉讼代理人：张春艳，女，该公司股东。
委托诉讼代理人：李岩峰，天津市滨海新区汉沽法律援助中心律师。
被告：张春艳，女，1965年9月28日出生，汉族，现住天津市。
委托诉讼代理人：李岩峰，天津市滨海新区汉沽法律援助中心律师。
被告：郭建平，男，1975年8月7日出生，汉族，住黑龙江省汤原县。
委托诉讼代理人：张春艳，女，1965年9月28日出生，汉族，现住天津市。
委托诉讼代理人：李岩峰，天津市滨海新区汉沽法律援助中心律师。
被告：张志成，男，1962年1月23日出生，朝鲜族，住黑龙江省鹤岗市兴安区。
委托诉讼代理人：张春艳，女，1965年9月28日出生，汉族，现住天津市。
委托诉讼代理人：李岩峰，天津市滨海新区汉沽法律援助中心律师。
原告天津生态城产业园运营管理有限公司与被告汤原县亿达煤炭经销有限公司天津分公司（以下简称：亿达天津分公司）房屋租赁合同纠纷一案，由天津市第二中级人民法院发回本院重审，本院于2017年2月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年6月21日公开开庭进行了审理。因被告亿达天津分公司开办单位汤原县亿达煤炭经销有限公司已被工商行政注销，原告申请依法追加股东张春艳、郭建平、张志成作为本案被告参加诉讼。原告委托诉讼代理人闫继帅、赵金霞到庭参加了诉讼，被告亿达天津分公司的委托诉讼代理人张春艳、李岩峰、被告张春艳及其委托诉讼代理人李岩峰、被告郭建平的委托诉讼代理人张春艳、李岩峰、被告张志成的委托诉讼代理人张春艳、李岩峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉讼请求：1.判令被告亿达天津分公司向原告承担支付租金43212.80元的滞纳金（自2014年1月3日至2016年8月11日止）共计123156.48元；以上金额由三被告郭建平、张春艳、张志成承担连带责任。2.依法判令被告亿达天津分公司向原告承担支付租金39495.54元的滞纳金（自2015年1月3日至2016年8月11日止）共计69490.17元；以上金额由三被告郭建平、张春艳、张志成承担连带责任。3.依法判令被告亿达天津分公司向原告承担支付租金13699.56元，并按约定承担支付滞纳金至实际给付之日止（自2015年1月3日至2016年7月28日止）共计23467.35元；以上金额由三被告郭建平、张春艳、张志成承担连带责任。4.本案诉讼费用由四被告共同承担。事实和理由：原被告于2013年12月和2014年12月份分别2次签订了每次租期为1年的《生态城文化广场动漫大厦房屋租赁协议》，约定被告亿达天津分公司租赁原告天津生态城××路××大厦××房间作为办公用房。按照合同约定，被告应于2014年1月2日之前一次性支付给原告租金54016元，2015年1月3日之前一次性支付原告租金53195.10元。其中被告于2014年1月7日支付了10803.20元，剩余96407.90元未按月支付。合同同时约定“逾期缴付承租方须向出租方按日支付应付金额的千分之三作为滞纳金。”被告于2016年8月11日向原告支付了82708.34元租金。因此，尚欠13699.56元租金及因拖欠96407.90元租金相应产生的各阶段滞纳金。
被告亿达天津分公司辩称，我公司与原告不存在房屋租赁合同关系，不是本案的适格主体，不应承担违约责任。理由如下：根据庭审中原告的陈述，原告与被告亿达天津分公司的租赁合同签订于2013年12月，而被告亿达天津分公司是在2013年12月31日注册成立的，且合同中并未加盖被告亿达天津分公司的印章，也不是本公司人员的签字。因此原告与被告间并不存在合同关系。本案被告亿达天津分公司的负责人是郭建平，此人同时是鸿达能源科技有限公司（以下简称：鸿达公司）的法定代表人，涉案房屋实际上就是由鸿达公司使用并交付租金的。之前所交的房屋租金数额少于合同约定数额是因为开发区管委会招商引资给予了入驻商家优惠政策。
被告张春艳、郭建平、张志成（一并）辩称，三被告与本案没有直接利害关系，不应该承担连带赔偿责任。
当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列证据真实性、合法性、关联性无异议：原告方提交的证据：（1）经营场所证明；（2）企业名称变更核准通知书；（3）发票两份；（4）企业登记档案资料查询信息；（5）企业信用信息公示报告。
本院对有争议的证据认定如下：
1.原告提交的《生态城文化广场创智大厦房屋租赁协议（2013）》、《生态城文化广场创智大厦房屋租赁协议（2014）》。拟证明原被告双方存在租赁合同关系，租金和物业费金额，租金交纳的时间和滞纳金的计算方法。被告对证据的真实性、合法性不认可，协议签订的实际主体是鸿达公司，被告亿达天津分公司不是本案适格主体。本院认为，本案被告郭建平在涉案房屋签订租赁协议时是两个公司的代表人，2014年签订的续租合同签约人仍为郭建平，并且加盖了被告亿达天津分公司的公章。该证据具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采纳。
2.原告提交的租金催缴通知函。拟证明原告曾向被告亿达天津分公司催缴过租金。被告亿达天津分公司认为，公司并未收到过此租金催缴通知函，且通知函上的签收人张宝龙并不是我司的员工，根据“谁主张、谁举证”的原则对此证据的真实性、合法性不认可。本院认为，该证据不能充分证实通知函已实际交付到被告亿达天津分公司，对签收人张宝龙的真实身份未能确认。此证据本院不予采信。
3.被告亿达天津分公司提交营业执照复印件。拟证明公司的成立时间是2013年12月31日，签订租赁协议时公司并未成立，故对租赁协议的真实性不认可。原告认可被告亿达天津分公司是2013年12月31日成立的，但是涉案房屋是被告亿达天津分公司先行入驻，而后才签订的合同，其成立时间不能影响合同的效力。本院认为，原告对证据的真实性当庭表示无异议。合同可采取口头、书面等多种形式，被告经协商一致，采取先行入驻，后签订书面合同的方式，其方式及内容并不违反法律禁止性规定，应受法律保护。本院依法对该证据予以采信。
4.被告亿达天津分公司提供的租金发票复印件，发票内容是被告于2014年1月22日以亿达煤炭天津公司的名义向原告缴纳了10803.20元租金。拟证明被告亿达天津分公司已经依照双方的约定交纳了第一年的租金。原告认为，对证据本身无异议，对证明目的持有异议。此发票不能证明被告亿达天津分公司以10803.20元的数额全额缴纳了第一年的租金，无法证明被告亿达天津分公司获得了政策性优惠。本院认为，原告对该证据当庭表示无异议，本院对该证据予以采信。对被告提出的证明目的能否得到法律支持，本院在本判决说理部分再做评判。
5.被告亿达天津分公司提供的发票2份，银行回单1份。拟证明被告亿达天津分公司向原告补交了2013年12月27日至2014年12月26日的租金39495.54元和2014年12月27日至2015年9月30日的租金43212.80元，被告经与原告协商一次性补交拖欠租金，一次性解决了被告欠租问题。原告认为，此组证据只能证明被告亿达天津分公司在发票显示的时间缴纳了租金，不能证明交付的是什么时间段的租金。本院认为，在围绕着该证据进行的事实调查中，原告对被告提出补交租金时间段及金额表示了认可，且对该证据的真实性无异议。本院依法对该证据予以采信。对被告提出的证明目的能否得到法律支持，本院在本判决说理部分再做评判。
6.被告亿达天津分公司提供的长城物业2015年度电表抄表单。拟证明被告亿达天津分公司已经于2015年9月30日退租，且抄表单上显示的是鸿达公司。原告认为，抄表单存在书写错误，应当是被告亿达天津分公司。本院认为，在庭前，被告申请本院对该证据进行调查核实，本院查明的事实与被告提交的证据内容一致。因案外人鸿达公司在该楼购买了705房间，涉案206房间所发生的物业费用自始由案外人鸿达公司以被告亿达天津分公司名义一并交付，物业公司电费账户名称是案外人鸿达公司。因此，物业公司电费抄表单上显示的是案外人鸿达公司。被告亿达天津分公司不仅是租赁合同的相对方，而且还是实际入驻人，是适格的承租主体。另查明，自2015年9月30日后，所发生的物业费用由原告支付。本院依法对该证据予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告与被告亿达天津分公司于2013年12月签订《生态城文化广场创智大厦房屋租赁协议》，约定被告亿达天津分公司承租位于天津生态城××路××大厦××房间作为办公用房，面积98.66平方米，租期一年，自2013年12月27日至2014年12月26日，年租金54016元，被告亿达天津分公司应于2014年1月2日之前将租金一次性支付给原告，逾期付款被告亿达天津分公司须按日支付应付金额的千分之三作为滞纳金。合同签订后，原告履行了交付房屋义务，案外人鸿达公司以被告亿达天津分公司名义于2014年1月7日向原告支付了租金10803.20元。
2014年12月，原告与被告亿达天津分公司续签《生态城文化广场创智大厦房屋租赁协议》，租期一年，自2014年12月27日至2015年12月26日，租金53195.10元，被告亿达天津分公司应于2015年1月3日前交付。被告逾期未付。
本案在一审诉讼期间，原告与被告亿达天津分公司曾就租赁费问题进行过协商，被告亿达天津分公司遂于2016年8月11日通过银行转账支付了租金82708.34元，原告收款后开具了2张发票。原被告均认可该租金交付至2015年9月份。对于被告一次性补交拖欠租金，是否一次性解决了被告欠租问题，原告当庭未予肯定。原告当庭认可承租人可以直接向物业公司提出退租，由物业公司负责对承租房进行验收，接受退租人的退房申请，并负责告知出租方。原告当庭认可案外人长城物业公司确认2015年9月30日为被告亿达天津分公司退租节点日。
另查明，被告开办单位汤原县亿达煤炭经销有限公司已于2015年7月6日被工商部门行政注销。被告亿达天津分公司负责人为郭建平，股东为郭建平、张春艳、张志成，案外人鸿达公司法定代表人为郭建平，股东为郭建平、张春艳。被告亿达天津分公司与案外人鸿达公司系人格同一公司。
本院针对原被告提出的诉辩主张、当庭发表的质证意见、案件审理查明的事实，归纳了案件争议焦点。详述如下：
一、关于房屋租赁协议的主体问题。
被告亿达天津分公司抗辩主张，被告郭建平是在2013年12月27日与原告签订了房屋租赁协议，而被告亿达天津分公司成立于2013年12月31日。因此，被告亿达天津分公司不是租赁合同的适格主体。本院认为，在涉案租赁协议签订时，被告亿达天津分公司是一个设立中的公司。根据《中华人民共和国公司登记管理条例》的有关规定，设立公司应当申请名称预先核准，预先核准的公司名称保留期为6个月。预先核准的公司名称在保留期内，不得用于从事经营活动，不得转让。本案被告亿达天津分公司与原告签订房屋租赁协议不是经营活动，而是为公司成立提供办公场所的行为，是有利于公司成立的行为。公司获取营业执照后，其负责人为郭建平，签约人的行为完全能够代表公司。在第二年度签订续租合同中，承租方代表人仍为郭建平，并且加盖了公司公章。且庭审中查明，原告为了方便租赁方公司的成立，存在与设立中公司签订租赁协议的交易惯例。本院依法认定，被告亿达天津分公司与原告签订的租赁协议合法有效。
二、关于被告亿达天津分公司补交的租金问题。
本院认为，原告当庭陈述中表明其认可本案被告亿达天津分公司将房屋钥匙交还案外人长城物业公司，由物业对房屋进行验收这样一种退租方式，因此被告亿达天津分公司的退租时间确定为2015年9月30日，被告亿达天津分公司的租赁费用只需交到2015年9月30日即可。原告给被告亿达天津分公司开具的2张发票均写明补交租金的数额，未注明租赁期间，而原被告双方均无证据证明补交费用截至租期的时间。根据合同约定的租赁费用、确认退租的时间进行计算，被告亿达天津分公司补交的租金与退租时间基本相吻合。
本院认为，原被告签订的《生态城文化广场创智大厦房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。根据协议第三条第三款约定“承租方需在全额缴付第一年租金及押金后方可办理入驻手续”，原告在被告亿达天津分公司仅交纳10803.20元租金的情况下，同意办理了入驻手续，应视为原被告对此条款作出了新的调整，系变更后的新条款，《房屋租赁协议》中的原条款不应再继续适用。因被告无法提供证据证明其获得了政府的优惠政策，所以第一年未交的租金应当予以补齐，被告亿达天津分公司不应对补交的租金支付滞纳金。本院对原告提出的第一项诉讼请求不予支持。根据原被告续签的2014年《房屋租赁协议》约定，此年度租金为53195.10元。因原告以表示认可2015年9月30日为被告办理退租节点日及租金补交到了2015年9月份，结合原被告就补交租金问题进行过协商，遂后被告亿达天津分公司补交了租期内拖欠租金。从整个事实情节的关联性、真实性、合法性上分析判断，本院推定被告一次性补交的租金具备一次性解决拖欠租金问题的条件，被告亿达天津分公司已付清租期内的租金事实成立。原告主张依合同约定被告亿达天津分公司仍需支付退租后的租金以及滞纳金的诉求，本院不予支持。
综上所述，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原被告在履行合同中，对超出合同内容所作出的行为，已构成了对合同相对条款的事实变更、终止。对法律无禁止的行为，应受到法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十一条第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告天津生态城产业园运营管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费5938元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
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审 判 长 尹志明
审 判 员 张效平
人民陪审员 高士红
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 张运环
附：法律释明：
1.《中华人民共和国合同法》
第七十七条第一款：当事人协商一致，可以变更合同。
第九十一条第七项：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果