广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2210号
上诉人（原审被告、反诉原告）许时彰，男，1983年10月24日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人邓骏。
委托代理人李嘉雯。
被上诉人（原审原告、反诉被告）佛山市新佛陈房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人罗臻毓，总经理。
委托代理人陈灵芝。
委托代理人吴葆炫。
上诉人许时彰因与被上诉人佛山市新佛陈房地产开发有限公司（以下简称新佛陈公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、许时彰于判决发生法律效力之日起十日内，向新佛陈公司支付佛山市禅城区＊座1101房面积差异款40589.19元及利息（利息以40589.19元为本金，从2012年6月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；二、驳回许时彰的反诉请求。如果许时彰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，本诉受理费减半收取407元，反诉受理费1064元，合共1471元，由许时彰负担。
上诉人许时彰不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清、适用法律错误。
一、涉案房屋南侧“阳台”，实质为露台，不应计入计价面积，许时彰不应支付购买对价。（一）南侧“阳台”不符合阳台定义。阳台是指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施，根据其围护情况分为封闭阳台或非封闭阳台。“永久性上盖”指与主体结构使用年限相匹配的时间，即使用时间同样是70年的钢筋混凝土结构顶盖。涉案房屋的南侧“阳台”的顶棚显然比其他正常阳台的顶棚是搭建的铝合金顶棚，其材料牢固度与永久性上盖的标准完全不符，使用年限远低于70年，明显是非永久性上盖，与阳台的定义不符，搭建铝合金项棚后的“阳台”实质上仍是露台。（二）新佛陈公司承认涉案房屋南侧的是露台。许时彰购买涉案房屋时，销售人员多次确认南侧露台的面积是赠送的，不计入建筑面积。双方签订的《广东省商品房买卖合同》显示，涉案房屋套内建筑面积为147.31平方米，同栋同一户型房屋的套内建筑面积都是l53平方米左右，存在6平方米左右的差异。显然，在签订合同时，新佛陈公司没有将南侧露台的面积计算入套内建筑面积，与销售人员所称南侧露台的面积是赠送的相互印证。新佛陈公司现将南侧露台的一半面积计算入套内面积无任何法律及事实依据，许时彰无需向被上诉人支付露台的购买对价。（三）一审判决关于对南侧露台铝合金顶棚的现状认定错误。许时彰一审提交了南侧露台铝合金顶棚现状的照片，诉讼双方在庭审时均确认南向露台铝合金材质。禅城区发展规划与统计局回复意见中所附顶棚的照片与许时彰提交的照片一致。许时彰在一审庭审时也建议法官到现场查看特别是找个下雨天查看顶棚现状。一审法院无视上述事实，在判决中对许时彰提交的照片不予采信，这种简单粗暴的方式许时彰无法接受。
二、南侧露台上的铝合金顶棚严重影响许时彰的生活、居住质量，且存在严重的安全隐患。即使该铝合金顶棚有报建不是违建物，但质量也严重不合格，无法达到永久性上盖的标准，无法正常使用七十年，新佛陈公司应立即拆除并重建以达到永久性上盖的标准。南侧“阳台”连接客厅及卧室，太阳晒时铝合金迅速吸热升温，导致室内更加炎热。下雨时会出现“外面下大雨、里面下小雨”的景象，整个“阳台”都水浸，长期腐蚀墙壁和地，雨水溅落在铝合金顶棚上发出巨大的响声更令人难以忍受，给许时彰的正常居住、生活带来诸多的不便与困扰。另，禅城区发展规划与统计局回复意见中指出“有关飘出盖板结构的材质应向建设部门咨询”，一审法院对此视而不见，而且对许时彰关于该飘出盖板结构的材质应是混凝土结构“永久性上盖”的意见不予正面回复，令许时彰无法信服。
三、新佛陈公司恶意违约，依法应承担违约责任。（一）新佛陈公司交付的是与合同约定及建筑规范不符的不合格的“阳台”。首先，双方主张的顶棚材质存在差异，并非一致确认是属于铝合金材质。新佛陈公司、许时彰双方共同确认的是南侧阳台顶棚的现状属于用铝合金材质搭建，而不是确认合同约定阳台顶棚是铝合金材质。其次，新佛陈公司一审答辩时称合同未对阳台顶棚的装修标准进行约定，所以附件三第8点“阳台：铝合金玻璃栏杆或实墙栏板，均预留排水口”的标准并非是阳台顶棚的标准，显然是阳台围护结构标准。再次，《广东省商品房买卖合同》是格式合同，根据合同法第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，附件三第3点“顶棚”虽然无注明是阳台顶棚，但是按通常理解，既然附件三中没有对阳台顶棚装饰标准作出特别约定，顶棚标准则适用于阳台顶棚标准。而新佛陈公司是合同提供方，其辩称合同未对阳台顶棚的装饰标准进行约定。也就是说，双方对该条款存在理解的分歧，依法应当作出不利于新佛陈公司一方的解释。一审法院将适用于围护结构的标准套在阳台顶棚上，显然适用法律错误。最后，《广东省商品房买卖合同》是格式合同，与其他买受人与新佛陈公司签订的合同内容是一致的，为何其他买受人房屋的阳台顶棚材质未使用新佛陈公司主张的铝合金材质，显然，被上诉人事实上依据“普通腻子批平”的标准装饰阳台顶棚。合同附件三明确约定了顶棚应是普通腻子批平，建筑规范中腻子是指“腻子（填泥）是平整墙体表面的一种厚浆状涂料，是涂料粉刷前必不可少的一种产品。基材一般是混凝土、水泥砂浆、水泥压板等构成的固定建筑。”由此可见，南侧露台的铝合金顶棚现状不符合合同约定，也不符合建筑规范中腻子的建筑标准。（二）新佛陈公司恶意增加测绘面积。新佛陈公司在露台上增加了铝合金顶棚，致使露台面积的一半计算入套内面积，套内面积大大增加。露台面积若计算入套内面积的，新佛陈公司应按约定将顶棚改造为的钢筋混凝土结构、普通腻子批平的装饰标准进行改造。（三）许时彰因涉案房屋南侧露台顶棚的问题多次向新佛陈公司提出异议。新佛陈公司要求许时彰先签收《房屋交接单》后收楼，《房屋交接单》的签收只是表示接收房屋，不能因此推定许时彰对房屋的情况认同并无异议。许时彰根据新佛陈公司要求填写《业主意见反馈表》，提交给新佛陈公司，原件不可能由许时彰保管，许时彰提交给法院的表格虽然是复印件，但有新佛陈公司的员工签名确认，法院应对许时彰的举证要求适当降低。一审法院却认为许时彰未提供原件核对，对复印件不予采信，在法律的适用上存在错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”在新佛陈公司不确认真实性的情况下，一审法院应依法要求新佛陈公司出示由其保管的原件，若新佛陈公司不出示的，则应依法认定许时彰提交的两份《业主意见反馈表》及相关填写的内容是真实的。（四）新佛陈公司逾期办证。未依据合同约定，在涉案房屋交付之日起365日内，向上诉人提供办理产权登记所需资料。至今逾期近两年，已严重违约。一审判决认定新佛陈公司对迟延交付办证资料无过错属认定事实错误。《领取办证资料及房屋实测面积通知》要求许时彰补交南侧露台面积计价后才移交办证资料，而许时彰认为补交的南侧露台面积计价没有法律依据，所以迟延交付办证资料的过错在新佛陈公司。新佛陈公司应依合同约定自涉案房屋交付之日起第366日开始（自2012年6月11日起计算）向上诉人支付逾期违约金（以1352973元为本金，按日万之一标准计算，暂计至2014年4月29日为93084.54元）。
综上，许时彰上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判：（一）新佛陈公司立即拆除佛山市禅城区＊座1101房露台搭建的铝合金顶棚并恢复原状；（二）新佛陈公司向许时彰明支付自2012年6月11日起至实际交付办理产权登记所需资料之日止的逾期违约金，（以1352973元为本金，按日万分之一标准计算，暂计算至2014年4月29日为93084.54元）；（三）驳回新佛陈公司的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由新佛陈公司承担。
被上诉人新佛陈公司答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持，驳回许时彰的全部诉讼请求。理由如下：
一、面积补差款的缴纳并不以涉案房屋的交付是否符合合同约定为前提。新佛陈公司在交付涉案房屋时，许时彰并没有因房屋不符合合同约定而提出异议，并在房屋交接单上签名确认涉案房屋符合买卖合同约定的交付使用条件。
二、涉案房屋的实际套内面积、公摊面积等均是佛山市房地产交易中心的专业人员根据《房产测量规范》、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》等各种文件得出的测绘报告。测绘报告并非由新佛陈公司自行作出，许时彰认为新佛陈公司擅自恶意增加测绘面积没有任何事实和法律依据。
三、对于涉案房屋南侧“阳台”的定义及面积计算标准也是由专业人员根据法律的相关文件得出，且该阳台已在双方的商品房买卖合同第三条中进行了明确的约定。
四、阳台顶棚并非违建并符合合同约定的标准，许时彰在交楼时也进行了确认。（一）新佛陈公司从未允诺讼争的阳台属于露台，无上盖，不计算面积。相反，根据一审法院依职权向佛山市禅城区发展规划和统治局调取的证据可以看出，在答辩人开始规划筹建时，涉案的阳台均是按照有上盖，有顶棚的方案报建。报建的方案和样式、材料均与楼房交付时一致，并经房管部门核实确认，新佛陈公司从未擅自变更设计、规划等。在庭审过程中许时彰也确认在交付时，该阳台顶棚已存在，确认楼房交付符合合同约定标准。（二）对于涉案阳台装修标准，双方在合同附件三第8点中已明确约定阳台的装饰、设备标准为铝合金玻璃栏杆或实墙栏板，均预留排水口。而阳台顶棚显然属于阳台的一部分，所用材质应当按照阳台的标准进行，庭审过程中，双方也确认阳台顶棚属于铝合金材质。因此，涉案房屋阳台顶棚的标准没有违反双方合同的约定。
五、新佛陈公司没有违约，不需支付违约金。根据双方的合同约定，许时彰未付清所有房款，新佛陈公司有权拒绝提供办理产权登记手续的相关文件，且因新佛陈公司原因逾期提供办证资料的，新佛陈公司才需要支付违约金。显然，在本案中，新佛陈公司已在合同约定的时间内书面告知许时彰涉案房屋的面积差及通知其办理相关手续领取办证资料。是因许时彰自身原因导致无法领取办证资料，新佛陈公司没有过错，不应当支付违约金。
综上，许时彰的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
本院依职权向佛山市禅城区国土城建和水务局发函询问涉案房屋南侧阳台的顶棚材质问题以及顶棚材质是否影响房屋套内面积计算，佛山市禅城区国土城建和水务局以禅建函（2014）1914号函函复本院，附件为广州瀚华建筑设计有限公司出具的《关于＊座1101单元咨询设计的复函》；新佛陈公司出具的《关于＊座1101单元的说明》；屋顶、墙身大样施工图各1份。
上诉人许时彰质证认为，对上述证据的真实性无异议，关联性有异议。复函未对南侧阳台上方飘出盖板的设计施工图显示的施工方案是否合法，盖板是否达到70年使用权永久性上盖的使用功能作出判断，而且设计施工图的镂空装饰金属板与合同附件三第3点约定的“顶棚为普通腻子批平”不符；复函回避了本案争议的“阳台顶棚究竟应用何种材质才达到永久性上盖标准”问题，未对该问题作出明确回复；盖板“按图施工，现有材质与设计所示材质一致”并不代表该施工方案合法并已达到永久性上盖的建设标准。综上，复函的内容与本案争议内容无关联性，既然复函认为相关“文件对房屋建筑面积计算没有材质的规定”那么审理本案应以合同约定为准，即阳台顶棚应以混凝土普通腻子批平为标准。
被上诉人新佛陈公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，上述证据证明新佛陈公司已按规划报建图纸及工程设计施工图纸施工，并无任何违规行为，依规定对南侧阳台应计一半面积。
因双方当事人对本院调取的证据真实性无异议，本院对上述证据予以采信。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，佛山市禅城区国土城建和水务局函复本院：按设计施工图显示，涉案房屋南侧阳台上方飘出盖板为镂空装饰金属板，侧面为穿孔板屏风，现有的材质与设计所示的材质一致。现有的房产测量文件对房屋建筑面积计算没有材质的规定，根据规划审核的建筑图纸及工程竣工验收等材料，涉案房屋已按其围护结构外围水平投影面积的一半计入套内建筑面积。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方二审期间的争议焦点是：一、许时彰应否向新佛陈公司支付面积差异款；二、新佛陈公司是否存在违约行为。
关于争议焦点一，许时彰与新佛陈公司签订的《广东省商品房买卖合同》及其附件，对面积差异的处理进行了明确约定。涉案房屋经测绘部门实测的套内面积为154.88平方米，比合同约定的套内面积147.31平方米，多出7.57平方米，面积误差比为5.14%［（154.88平方米-147.31平方米）÷147.31平方米］，该误差比在合同第五条约定的3%以上，多退少补或选择退房的范围内。许时彰至今未向新佛陈公司提出退房申请，应视为其同意继续履行合同。新佛陈公司根据合同附件四“合同补充协议”第3.1.3的约定，“面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照本合同约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”，有权向许时彰主张面积误差比3%部分的房价款。至于新佛陈公司是否口头承诺对南侧阳台不计入套内面积的问题，新佛陈公司对此予以否认，许时彰也未能提供证据予以证实。涉案房屋规划存档的资料显示，涉案房屋的西北侧与东北侧是露台，南侧是阳台；建设部门认可南侧阳台顶棚符合规划设计要求并经竣工验收，且明确房屋建筑面积的计算没有材质的规定，按照设计施工及竣工验收现状，南侧阳台应计算一半面积。因此，许时彰以南侧阳台不应计算一半面积，并以此主张无需补交面积价差款的上诉理由不充分，本院不予采纳，许时彰应按合同约定的房屋单价向新佛陈公司补交因面积差异产生的购房款40589.19元及延迟支付的利息。双方在合同附件三“装饰、设备标准”中，第8点单独对阳台的标准进行约定，可推定第3点中顶棚的约定并不适用阳台部分。涉案房屋的南侧阳台顶棚已办理了规划报建手续，并经竣工验收，许时彰未能提供证据证明南侧阳台顶棚存在质量问题而无法正常使用，不符合上盖物的建设要求，则其主张新佛陈公司拆除南侧阳台顶棚并恢复原状的上诉请求理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二，涉案房屋于2011年8月21日已交付许时彰使用，根据合同的约定，新佛陈公司应于房屋实际交付之日起365日内，向许时彰提供办理产权登记所需的资料。新佛陈公司已于合同约定的时间内，即2012年5月29日分别向许时彰在合同载明的地址及涉案房屋地址寄送了《旧业主介绍新业主购房优惠和领取办证资料及房屋实测面积通知》，通知许时彰房屋存在面积差异及领取房屋办证资料等情况，许时彰于2012年5月30日签收了邮件。许时彰在知悉房屋面积差异之日起15天内，未按合同约定向新佛陈公司补交面积差异款，已构成违约。根据合同附件四“合同补充协议”第5.7条的约定，“买卖受人逾期付款，出卖人不解除本合同，愿意继续履行的，出卖人除有权要求买受人按逾期应付款万分之五的标准按日支付违约金及赔偿金外，还有权同时行使以下权利：若本合同约定的交房日期到达，但买受人仍未交清应付房款的，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房；若该商品房已经交付但尚未办理产权登记手续的，出卖人有权拒绝提供办理产权登记手续的相关文件。”对于许时彰逾期付款的行为，新佛陈公司仅诉请其补交面积差异款，表明新佛陈公司愿意继续履行合同，新佛陈公司此时有权拒绝提供办理产权登记手续的相关文件，故新佛陈公司至今未向许时彰提供办证资料不构成违约，许时彰主张新佛陈公司支付逾期提供办证资料违约金的上诉请求不成立，本院不予支持。
综上，许时彰的上诉请求理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实有误，但适用法律正确，处理结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2973.47元（上诉人许时彰已预交3063.72元），由上诉人许时彰负担。上诉人许时彰多预交的案件受理费90.25元，经其书面申请后，由本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一四年十二月三日
书 记 员 杨雅静