山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳民终字第428号
上诉人（原审被告）黄苓，男，1988年6月29日生，汉族，无业，现住阳泉市。
委托代理人王志荣，山西真安律师事务所律师。
委托代理人刘晓平，山西真安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）阳泉市东风剧场，住所地阳泉市。
法定代表人祁素芳，经理。
委托代理人张润，山西晋泉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张秉龙，男，1965年7月24日生，汉族，无业，现住阳泉市。
上诉人黄苓因与被上诉人阳泉市东风剧场、被上诉人张秉龙租赁合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2014）城民初字第335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄苓及其委托代理人王志荣、刘晓平，被上诉人阳泉市东风剧场委托代理人张润、被上诉人张秉龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2004年7月2日，原告与被告张秉龙签订了租赁合同一份，合同约定，原告将东风剧场演出大厅租赁给被告张秉龙，被告张秉龙每月支付租金10000元，合同租赁期间自2004年8月1日起至2019年7月底共计15年。被告张秉龙与原告东风剧场签订合同后，该演艺大厅由被告张秉龙和被告黄苓的父亲黄某某共同经营，后黄某某又把生意实际转交给被告黄苓，被告黄苓虽不是合同当事人，但其是本案租赁物即演艺厅的实际经营者。原告称，合同当事方是原告与被告张秉龙，现双方均同意解除合同，且二被告拖欠租金属实，已经构成了违约，故该合同应当予以解除。被告黄苓则称，虽然其没有签订合同，但是关于演艺厅的一切事项，原告均是对被告黄苓的父亲黄某某下达的，原告亦并不否认其是实际经营者的身份，若解除合同会损害实际经营者即被告黄苓的利益，且其一直交纳租金，至今不欠被告任何租赁费，故不应当解除合同。关于拖欠租金以及违约金的问题，原告称2004年至2007年6月，被告共拖欠租金300000元，自2008年2月开始，被告在每月交纳租金时除正常交纳租金外另行多支付3000元来补交之前所欠的费用，截至今年5月仍欠租金112000元，违约金酌情只主张100000元。被告张秉龙对此表示认可，被告黄苓则称，自2004年至2007年6月确实欠原告租金300000元，但是已经以其父亲黄某某在租赁物顶层加盖造价300000元的休息室抵顶了。2007年11月其想继续租用休息室，故每月多付了3000元租金，且收据上都注明是“当月的房租”，并不是“补交之前的房租”，原告所说该3000元是自2008年2月开始交的，不是事实。对于恢复租赁物原状，原告称，被告未经原告允许，对租赁物进行私自改建，被告黄苓则称，其并没有私自改建，都是为了经营生意在原告同意的情况下进行的装修。
原审法院认为，原告与被告张秉龙签订的合同是双方真实意思表示，真实有效，该院依法予以认定。根据该合同约定，租赁期间为15年，自2004年8月1日起至2019年7月底，双方应当按约履行自己的义务。虽个体营业照上登记的业主即被告张秉龙和实际经营者即被告黄苓不一致，但原、被告双方对被告黄苓是该合同标的的实际经营者身份均无异议，（2014）阳民终字第17号终审判决认定被告张秉龙与被告黄苓父亲黄某某系合伙经营东风剧场演艺厅，后黄某某于2011年11月出走至今杳无音讯，被告黄苓承接父亲工作，故在对外债务上，应当由实际经营者和业主承担连带责任。关于拖欠租金及违约金问题，被告黄苓主张已经用房屋顶层加盖的休息室抵顶了之前拖欠的300000元租金，但是其并未提供有关抵顶事项的有力证据，且其提供的双方签订的顶层加盖房屋的协议约定供被告无偿使用八年，没有相反证据证明该无偿使用八年的协议没有履行，故该院认可原告自2008年2月每月多交的3000元是补交之前所欠的租金，并非租赁顶层休息室的租金，对于黄苓的抗辩该院依法不予支持。根据双方签订的租赁合同，月租金为10000元，按照原告的主张期限（自2004年12月至2014年5月开庭之日）二被告应交纳租金1140000元，二被告实际已经交纳租金1028000元，共拖欠租金112000元（1140000元-1028000元），二被告拖欠租金的事实客观存在，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，该合同应当予以解除。关于原告主张的违约金100000元，根据双方签订的租赁合同“乙方不得以任何理由逾期或者拒交租金，违约应向甲方交纳逾期违约金500元／天”，原告依据该条款计算自2013年2月至2014年2月的违约金共计202500元，其自愿放弃其中一部分违约金，只请求被告支付违约金100000元，被告张秉龙对于违约金计算方法没有异议，被告黄苓认为已经不拖欠租金故不认可，该院考虑到二被告逾期交纳租金虽确系事实，但其并非恶意拖欠且事后也尽量弥补损失，且原告也早已同意被告每月多付3000元支付所欠租金，故该请求该院不予支持。关于原告主张恢复租金物原状并赔偿损失的请求，由于原告并未提供相关证据，故该院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第四十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，二被告于本判决生效后十日内将租赁物腾出；二、被告张秉龙于本判决生效后十日内支付原告拖欠租金112000元，被告黄苓承担连带赔偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2540元，由二被告负担。
一审判决后，原审被告黄苓不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，其主要理由是：1、被上诉人东风剧场原审起诉黄苓主体不适格，适格主体应该是“东风演艺广场”；2、上诉人黄苓没有拖欠被上诉人东风剧场租金300000元；3、每月多交的3000元是租赁休息室的租金，而非偿还拖欠的300000元租金。
被上诉人阳泉市东风剧场辩称，1、本案所诉解除租赁合同，租赁合同的签订双方是东风剧场和张秉龙，黄苓是实际经营者之一，黄苓作为被告主体是适格的；2、黄苓、张秉龙拖欠租金事实清楚；3、本案解决的是张秉龙与东风剧场的租赁合同，休息室是黄某某与东风剧场的事，不能混为一谈。
被上诉人张秉龙辩称，租赁合同是自己签订的，自己有权利解除租赁合同，与黄苓无关。
二审中，为证明其主张，黄苓提供了原东风剧场办公室主任路某某的工作笔记及调查笔录，证明2007年6月27日，原东风剧场经理曾召集副经理王某某、办公室主任路某某召开经理办公会，商议如何解决东风演艺广场欠租30万的事情，最后商定起草以休息室加层抵顶30万欠租的协议书。
东风剧场的质证意见为，该证据不属于新证据，不予质证。
本院对该证据的认定情况为，该证据只能说明曾经商议过抵顶的事项，并不能证明已经达成抵顶协议。
经本院审理查明：2004年7月2日，黄某某与张秉龙签订合伙协议，约定与东风剧场2004年7月2日的合同，由张秉龙代黄某某鉴（签）定，并约定了出资份额、盈余分配、债务承担等事项。同日，张秉龙与东风剧场签订房屋租赁合同。约定东风剧场将东风剧场演出大厅租赁给张秉龙，租金为每月10000元，租赁期间自2004年8月1日起至2019年7月底共计15年，并约定从2004年8月1日起至2004年11月底为装潢期，免房租。2005年1月10日、2009年10月14日，东风剧场与东风演艺广场签订2份房屋租赁补充合同，代表乙方演艺广场的签字人分别为张秉龙、黄某某。2005年11月30日，东风剧场与黄某某签订休息室顶层加层协议书。约定东风剧场接受黄某某加层30万元的造价，并以此为依据，同意黄某某对加层房屋有8年的无偿使用权。2014年2月17日，张秉龙提出解除租赁合同的申请，提出因经营不善难以维持，恳请解除合同并给予一定补偿。2014年3月25日，东风剧场与张秉龙签订协议书，约定甲方东风剧场同意乙方张秉龙提出解除合同的要求。
另查明，2004年7月2日租赁合同签订后，2004年8月-2004年11月免房租，2004年11月-2007年7月底，租赁方共计欠房租为300000元。2007年11月起，每月缴纳房租变为13000元。对于2007年11月起，每月多交的3000元房租，黄苓的解释是，休息室加层免费使用的协议后来做了变更，价值30万的休息室加层抵顶了所欠的30万租金，为继续使用该加层，以每月3000元的价格租赁，但并未提供相关变更及抵顶协议。张秉龙与东风剧场的解释是，2008年2月双方曾议定所欠的30万元房租每月3000元逐月返还，3000元为逐月偿还的欠租，截止2014年5月一审开庭之日拖欠租金112000元。
再查明，黄苓系黄某某之子，在黄某某于2011年失联后，实际负责经营东风演艺广场事务。
本院认为，东风剧场与张秉龙签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，依法予以认定。本案中，张秉龙与东风剧场签订租赁合同后，东风演艺广场作为乙方又与东风剧场就该租赁合同签订了2份补充合同，签字人分别为张秉龙和黄某某，后两份补充合同只是对前述租赁合同的补充，并不意味着合同当事方的变更，租赁合同的合同双方仍然为东风剧场和张秉龙，双方就解除合同达成的协议合法有效，本院予以确认。关于是否拖欠租金的问题，根据双方签订的租赁合同，月租金为10000元，自2004年12月至2014年5月一审开庭之日，应交租金1140000元，实际交纳租金1028000元，共拖欠租金112000元。黄苓主张东风演艺广场所欠租金已用价值30万的休息室加层抵顶，但并未提供相关抵顶协议，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，因此其主张本院不予支持。张秉龙作为租赁合同签订者及东风演艺广场法人代表，认可截止到2014年5月拖欠东风剧场租金112000元，本院予以确认。在对外债务的承担方面，虽然东风演艺广场为张秉龙与黄某某合伙开办，黄某某失联后，其子黄苓实际承接了其业务，但并不代表黄苓自动取得合伙人地位，也未有证据证实其是新合伙人，其只是代其父亲打理相关事务，为此其并不应承担合伙债务的连带责任。综上，原审判决部分事实认定不清，适用法律不当，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持阳泉市城区人民法院（2014）城民初字第335号民事判决第一项，即解除东风剧场、张秉龙之间签订的房屋租赁合同，张秉龙、黄苓于本判决生效后十日内将租赁物腾出。
二、撤销阳泉市城区人民法院（2014）城民初字第335号民事判决第二项、第三项。
三、张秉龙于本判决生效后十日内支付东风剧场截止到2014年5月所拖欠的租金112000元。
一审案件受理费2540元由张秉龙负担。二审案件受理费2540元由张秉龙负担1000元，东风剧场负担1540元。
本判决为终审判决。
审 判 长 武绍晋
代理审判员 王永平
代理审判员 任承荣
二〇一五年四月二十日
书 记 员 任怀青