安徽省六安市裕安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六裕民二初字第02495号
原告（反诉被告）：鲍霖，男，1975年7月5日生，汉族，住安徽省六安市金安区。
原告（反诉被告）：鲍明洁，女，1973年3月5日生，汉族，住安徽省六安市金安区。
委托代理人：陈素健，安徽寻求律师事务所律师。
被告（反诉原告）：蚌埠万特物业服务有限公司六安分公司，住安徽省六安市。
负责人：陈育良，公司经理。
被告（反诉原告）：蚌埠万特物业服务有限公司，住安徽省蚌埠市淮上区。
法定代表人：郭平，公司总经理。
委托代理人：莫可松，公司员工。
委托代理人：李登宏，安徽大别山律师事务所律师。
原告（反诉被告）鲍霖、鲍明洁与被告（反诉原告）蚌埠万特物业服务有限公司六安分公司、蚌埠万特物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张红梅适用简易程序于2015年12月18日公开开庭进行了审理，鲍霖、鲍明洁及其委托代理人陈素健，蚌埠万特物业服务有限公司六安分公司和蚌埠万特物业服务有限公司委托代理人莫可松、李登宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）鲍霖、鲍明洁诉称：2014年2月20日，原、被告签订《解放路中心商业街物业管理合同》分别租赁了解放路中心商业街E区E-017和E-019号两间商铺从事内衣经营，同日交了6万元履约保证金，约定该款由被告保存。2014年底原告按规定开业，但之后由于被告经营管理不善，宣传不到位，物业管理差，服务跟不上，卫生差，电梯经常不开等方方面面的原因，导致商业街人流量逐渐减少，几乎无人，致原告所在的E区和附近经营户生意陷入困顿，入不敷出，导致巨大亏损，到2015年5月31日半年租期到期，原告无力缴纳下半年租金，遂与被告协商降低租金及延期交付，被告同意降低了租金标准为每平方米90元，在对于延期交付正在磋商情况下，被告突然于2015年7月3日向原告发出终止合同，收回商铺的通知，并将原告店铺门锁上，强行收回原告铺面，并拒绝退还原告缴纳的履约保证金，同时要求原告签订放弃返还履约保证金的文件才给办理交接手续，否则不给搬走店内物品，后经协商被告仅同意原告搬走部分物品，但扣留了一些物品并转租给现租赁户使用，导致原告的经济损失高达2万元，现被告单方解除物业管理合同，应在扣除原告实际所欠一个月租金后返还剩余的履约保证金51900元。故请求法院依法判令：1、确认原、被告之间的物业管理合同解除；2、责令被告返还履约保证金51900元，并赔偿原告损失20000元；3被告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）蚌埠万特物业服务有限公司六安分公司、蚌埠万特物业服务有限公司辩称：1、两被答辩人逾期交付租金属违约，其诉请要求返还履约保证金赔偿损失的诉请，不能成立。2、答辩人蚌埠万特物业服务有限公司不是本案适格被告，应予驳回。3、被答辩人与答辩人蚌埠万特物业服务有限公司六安分公司合同约定租期三年，因为两被答辩人的违约，导致答辩人的损失，两被答辩人依约负有承担责任和给付义务。综上，答辩人认为，两被答辩人对答辩人的起诉无论在事实上还是在上程序上均不能成立，其主张返还履约保证金、赔偿损失的诉请，鉴于两被告答辩人先行违约，根本不能成立，依法应予驳回。
鲍霖、鲍明洁为支持其主张向本院提供以下证据：
（一）原告身份证：证明原告主体适格。
（二）被告组织机构代码、企业登记信息：证明被告主体适格。
（三）物业管理合同两份，证明1原告租赁被告管理的商铺两间，约定的每月租金每间分别为6126元；2原告缴纳6万元履约金由被告保存，并在条件成就时退还原告。
（四）收据一张：证明原告2014年2月20日向被告缴纳6万元履约保证金。
（五）通知一份：证明被告于2015年7月3日单方面解除两份物业管理合同，并不退还原告的履约保证金。
（六）损失物品照片若干及单据二张，证明被告扣留的橱柜购买价为26356元，灯具购买价为灯具8900元。
蚌埠万特物业服务有限六安分公司、蚌埠万特物业服务有限公司对鲍霖、鲍明洁提供的证据的质证意见为：
对（一）无异议。
对（二）对分公司的证明目的无异议，涉及到蚌埠万特物业服务有限公司的有异议，不是合同当事人，不能依据其组织代码信息来确定其主体适格。
对（三）真实性无异议，对证明目的有异议，原告方先行违约，证明目的不能成立。
对（四）无异议。
对（五）真实性无异议，但是因原告方未按时交纳租金，被告按照合同约定行使合同解除权，是合乎约定行为。
对（六）真实性无异议，对证明目的有异议，照片中无法得出橱柜被损坏，不能证明损失已经实际发生，不能证明是由被告方造成的，也不能证明被告方存在过错。对灯具的收据真实性合法性有异议，不是正式发票，灯具费用是原告方对其店铺进行装潢而购买，即使真实与本案也不具有关联性，时间也是发生在2014年9月25日，也不是原、被告的争议期间。
被告（反诉原告）蚌埠万特物业服务有限六安分公司、蚌埠万特物业服务有限公司诉称：2014年2月20日，就六安市解放路中心商业街E区E-017、E-019商铺租赁事宜，反诉人与两被反诉人分别作为出租人、承租人，经协商一致达成《解放路中心商业街物业管理合同》，合同约定租期三年。2015年5月31日双方约定的半年租期到期，两被反诉人以无力交纳租金为由，拒绝交纳下半年租金，因两被反诉人长期拖延交纳2015年下半年租金，并占用反诉人出租商铺，反诉人无奈，只得依据双方合同约定，行使合同解除权，向被反诉人发出解除合同通知。合同解除通知发出后，被反诉人长期占用反诉人房屋，直接导致反诉人无法及时对诉争房屋行使出租收益等权利，导致反诉人损失。反诉人认为，依据双方约定，被反诉人作为商铺承租人，负有按约定支付租金义务，其本诉所提及的“因被告（反诉人）经营管理不善、宣传不到位、物业管理差……”与事实不符，相反被反诉人未按约定支付租金直接违反合同约定、导致反诉人损失倒是不争的事实。被反诉人作为违约方，要求返还履约保证金、赔偿损失的诉请明显不能成立。相反两被反诉人作为违约方，依约承担违约金以及承担因其违约导致反诉人的损失，完全符合事实及合同约定。为维护合法权益，反诉人特依据《民事诉讼法》第51条之规定，具状反诉。请人民法院依法支持反诉人反诉请求，驳回被反诉人本诉诉讼请求。
原告（反诉被告）鲍霖、鲍明洁辩称：反诉请求部分不符合反诉条件，应不予受理，部分无事实及法律依据，应予驳回。要求支付拖欠房屋租金不符合反诉条件，本诉原告已经将实际使用的租金扣除，如何计算是法院决定的，应不予受理。履约保证金应返还反诉人所有，属于提抗辩的理由，不属于单独反诉的问题。支付逾期付款滞纳金也不符合反诉的条件，本诉抗辩中可以处理。综上，反诉条件均不成立，均属抗辩理由，希望法庭裁定反诉部分不予受理。
蚌埠万特物业服务有限六安分公司、蚌埠万特物业服务有限公司为支持其主张向本院提供以下证据：
（一）解放路中心商业街物业管理合同，证明目的：1、证实原告（被反诉人）、被告（反诉人）于2014年2月20日就六安市解放路中心商业街E区E-017、E-019号商铺租赁经营等相关事宜，签订《解放路中心商业街物业管理合同》加以约定的事实，双方约定租赁期限为三年，租金标准为每月135元／㎡，租金半年一付，后期租金应于上次租金到期前七日内交清的事实；2、证实依据双方约定，作为承租人的乙方（被反诉人）应按时足额交付租金，如承租人拖欠铺面租金、市场推广费、物业管理费、水电费等应缴费用累计一个月以上的，视为承租人违约，应承担所交的履约保证金抵作违约金不予退还，如所交的履约保证金不足以弥补出租方损失，还负有继续赔偿直至弥补全部损失的义务。3、证实依据约定，租赁期内，如承租方违约，且商铺内积存货物，出租方在尽到通知义务后承租方仍不予理会、不办理相关手续的，视同承租人自愿将铺内积存货物作为抵偿，出租人有权处置积存货物。4、证实双方在合同中约定出租方以书面张贴至承租人所租铺面或短信、电话等形式通知承租人，均视为出租人尽到了通知义务。5、证实如承租人迟延交付合同约定应由承租人承担的费用，每逾期一日，承租人应按应缴费用1%按日计算滞纳金给出租人。6、证实鉴于本案涉及的承租人租赁期限为三年，租期较长的事实，出租人给予了优惠半年物业管理费，并给予10000元装修奖励的事实，鉴于承租人违约且导致合同解除，前述相应的装修奖励应当退还给出租人。
（二）证明、照片一组，证明目的：1、证实本诉被告（反诉原告）所经营管理的解放路地下商业街，于2014年11月1日开放试营业、2014年12月1日正式开放营业的事实。2、证实本诉被告（反诉原告）所运营管理的解放路地下商业街环境整洁、客流量较大，商铺众多，商业气氛井然有序，并不存在本诉被告（反诉原告）诉称经营管理不善、卫生差，物业管理跟不上等情形，本诉原告不能继续经营的原因和责任不在本诉被告（反诉原告），本诉原告诉请有悖事实，客观上不能成立的事实。
（三）收据两份，证明目的：证实本诉原告作为反诉人经营管理的商铺承租人，向出租人交付约定两间商铺半年房屋租金及6万元履约保证金的事实。
（四）短信解除合同通知，证明目的：证实因作为承租人的本诉原告（反诉被告）逾期拖欠出租人商铺租金超过三十日，作为出租方的反诉人向被反诉人发出解除合同，清空商铺积存物品的通知，被反诉人并未及时清空所租商铺内物品的事实。
鲍霖、鲍民明洁对蚌埠万特物业服务有限六安分公司、蚌埠万特物业服务有限公司提供的证据的质证意见为：
对（一）真实性无异议，对证明目的有异议，在实际履行中已经变更了，租金标准下半年是90元每平方米，交付期限也进行了变更。违约条款系格式条件，属无效条款，侵犯了反诉被告的权利，是霸王条款，不具有法律的约束力。在合同的实际履行中反诉人也未按照相应的条款进行履行。不是本诉原告不将货物拉走，是本诉被告将门琐上，致使被反诉人货物未全部拉走，反诉人还扣留其橱柜、灯具给新的承租人使用。被反诉人不存在延期交付租金的问题，扣滞纳金没有依据。
对（二）真实性无异议，与本案不具关联性。
对（三）真实性无异议。
对（四）短信没收到，恰恰证明了被反诉人的橱柜、灯具被反诉人扣留，将其转租给他人。
本院对原、被告提供的证据认证如下：一、对原告（反诉被告）提供的证据（一）至（六）予以确认；二、对被告（反诉原告）提供的证据（一）、（二）、（三）、（四）真实性予以认定。
经庭审举证、质证及双方当事人的当庭陈述，本院查明以下事实：2014年2月20日，鲍霖、鲍明洁与蚌埠万特物业服务有限公司六安分公司签订了《解放路中心商业街物业管理合同》，合同约定：被告将E-017、E-019号商铺出租给原告；租赁期限为三年；两间商铺面积均为45.38平方米；租金标准为每月每平方米135元，每月租金每间商铺6126元；租金按半年交纳一次，并在前期租金到期前7日内付清；合同签订时，乙方（原告）须向甲方（被告）交纳履约保证金，两间商铺总计60000元；履约保证金在租赁期间内由甲方保存并不计算利息，若乙方违反合同的约定给甲方造成经济损失，甲方有权扣除部分或者全部履约保证金。且在甲方扣除乙方履约保证金的情况下，乙方应及时补交已扣除部分。租赁期满，若乙方将该铺面及附属设施归还甲方并付清全部应缴租金及其他应缴费用，经甲方和物业公司验收认可后，已交纳的履约保证金在十日内退还乙方。若乙方单方面提前终止本合同，乙方所付的履约保证金不予返还。同时双方就违约责任作了约定：1、甲方违约责任，甲方在租赁期间，不得擅自收回已租铺面。否则应支付与乙方履约保证金等额的违约金；2、乙方的违约责任，……（6）拖欠铺面租金，物业管理费、水电费等费用累计一个月以上的。在租赁期间内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担负担的费用的，每逾期一天，则应按应缴费用的1%支付给甲方滞纳金。合同签订当日，原告依约向被告交纳履约保证金60000元；2014年10月26日，原告交纳半年租金、物业管理费用共计74402元；因原告未在2015年5月31日前交纳租金，故被告于2015年7月3日向原告下达终止合同的通知。自2015年6月1日起至7月24日止，原告共拖欠租金54天，计22054元；此后，因原告拖欠租金未付故被告万特物业公司六安分公司将原告承租的商铺上锁并将该商铺重新租赁给他人。
本院认为：鲍霖、鲍明洁与蚌埠万特物业服务有限公司六安分公司均一致同意解除《解放路中心商业街物业管理合同》，本院予以确认；鲍霖、鲍明洁与蚌埠万特物业服务有限公司六安分公司签订《解放路中心商业街物业管理合同》时设定了履约保证金，履约保证金系合同当事人一方为担保合同的履行而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式，在合同履行完毕或解除时应予以返还。鲍霖、鲍明洁主张拖欠的租金应按照附加条款中约定的每平方90元的标准计算，但从未提供证据，故其租金应按照每平方米135元计算，即22054元（45.38㎡＋45.38㎡）×135元／平方米÷30天×54天；双方在合同中关于违约责任以滞纳金计算方式作了约定，故原告应承担逾期滞纳金即11909元（22054元×1%×54天）。庭审中，鲍霖、鲍明洁向本院主张橱柜、灯具的经济损失20000元，依据合同约定，其可自行移走，本院不予处理；原、被告双方在合同解除后，因被告的锁门行为造成了原告无法办理交接手续，就扩大的损失应自行承担，故蚌埠万特物业服务有限公司六安分公司要求鲍霖、鲍明洁支付占用租赁房期间的费用，本院不予支持。蚌埠万特物业服务有限公司六安分公司具有独立承担责任的民事主体，故鲍霖、鲍明洁要求蚌埠万特物业服务有限公司承担责任的请求不予支持。
综上所述，蚌埠万特物业服务有限公司六安分公司反诉理由部分成立，其在比除鲍霖、鲍明洁应支付的租金及滞纳金后返还两本诉原告26037元（60000元-22054元-11909元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除鲍霖、鲍明洁与蚌埠万特物业服务有限公司六安分公司签订的《解放路中心商业街物业管理合同》；
二、蚌埠万特物业服务有限公司六安分公司于本判决生效之日起十日内一次性返还鲍霖、鲍明洁履约保证金26037元；
三、驳回鲍霖、鲍明洁的其他诉讼请求；
四、驳回蚌埠万特物业服务有限公司六安分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费1600元减半收取800元，反诉受理费570元，减半收取285元，合计1085元，由鲍霖、鲍明洁负担400元、蚌埠万特物业服务有限公司六安分公司负担685元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判员 张红梅
二〇一五年十二月二十二日
书记员 韩 洁
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。