浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1004民初697号原告：於鹏，男，1984年3月17日出生汉族，住台州市路桥区。被告：台州市启昊置业有限公司，住所地台州市路桥区螺洋街道银苑路99号名门嘉苑小区12幢102室。法定代表人：解麟子，总经理。委托诉讼代理人：牟肖明，浙江东海律师事务所律师。委托诉讼代理人：林超，浙江东海律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司台州路桥支行，住所地台州市路桥区商海南街1号。代表人：黄阳波，行长。委托诉讼代理人：金颖凝，女，该银行职员。委托诉讼代理人：章正国，男，该银行职员。原告於鹏与被告台州市启昊置业有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司台州路桥支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案后，依法适用简易程序，进行了第一次公开开庭审理，后组成合议庭，进行了第二次公开开庭审理。原告於鹏、被告台州市启昊置业有限公司的委托诉讼代理人牟肖明、林超、第三人中国农业银行股份有限公司台州路桥支行的委托诉讼代理人金颖凝、章正国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告於鹏向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年10月14日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告台州市启昊置业有限公司返还原告购房首付款人民币384508元及已付银行贷款165683.83元；3.判令被告支付违约金37935.24元；4.判令被告按原告已付购房首付款384508元及每期已付房贷款为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还款日的利息损失；5、判令被告直接向第三人中国农业银行股份有限公司台州路桥支行偿还剩余房贷997609.59元；6、判令被告承担本案保全费3785元、保全保险费2288.65元。审理中，原告将已付银行贷款本息确定为165685.41元，剩余未付房贷本金确定为782838.96元。事实和理由：2013年10月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买位于台州市路桥区，房屋总价为1154508元，地下车位价款为110000元，合计1264508元。合同签订后，原告于2013年10月14日支付首付款384508元，余款880000元通过银行按揭支付。2014年6月24日，原告与第三人中国农业银行股份有限公司台州路桥支行签订《个人购房担保借款合同》，并于2014年8月2日起开始还贷，截止2016年1月31日，共还贷17期，合计165685.41元。根据原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告应于2015年10月30日前向原告交付房屋，逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的3%向原告支付违约金。综上，要求法院支持原告诉讼请求。被告台州市启昊置业有限公司辩称，对逾期交房事实无异议，并表示歉意。于起诉前，原告未按照合同约定通知被告解除合同；原告要求被告支付房款利息损失及房贷利息损失缺乏依据；原告未全额支付购房款，故不能要求以房款总价为基数计算违约金；原告至今未与第三人中国农业银行股份有限公司台州路桥支行解除贷款合同，其要求被告向第三人偿付未付房贷不符合程序。要求驳回原告的诉讼请求。第三人中国农业银行股份有限公司台州路桥支行陈述称，其与原告签订个人借款合同，与被告签订一手房贷款业务银企合作协议，现原告尚欠借款本金782838.96元、利息28484.90元、罚息200.31元，原告作为借款人已逾期还款，被告作为担保人亦应承担担保保证责任，第三人可向原、被告双方均主张债权。本院经审理认定事实如下：2013年10月14日，原告於鹏与被告台州市启昊置业有限公司就被告开发的坐落于台州市路桥区签订《商品房买卖合同》，该房产连同地下室总价为1264508元，合同第九条约定，被告应当于2015年10月30日前，将竣工验收合格的商品房交付原告使用；合同第十条约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金。合同另对其他事项作了约定。合同签订当日，原告支付了购房款351508元，车位款33000元，共计384508元；同日，被告向原告开具了等额的销售不动产统一发票。2014年4月23日，被告与第三人就被告开发的坐落于台州市路桥区手房贷款业务签订银企合作协议，约定第三人向合作项目购房人发放的个人住房贷款不超过37000万元，个人商用房贷款不超过13000万元。被告承诺为第三人向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。2014年6月24日，原告作为借款人，被告作为保证人、第三人中国农业银行股份有限公司台州路桥支行作为贷款人共同签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告以购买讼争房屋向第三人借款880000元，以等额本息还款方式归还借款，被告作为阶段性保证人为上述借款提供担保并以讼争房屋作为抵押物进行抵押。后第三人按约将借款直接划入被告账户。2014年8月2日起，原告按月偿还贷款至2015年12月，截止2015年12月，原告共偿还贷款本金97161.04元，利息68524.37元，本息合计165685.41元，未归还贷款本金782838.96元。2015年10月30日，被告未按期交付房屋，且讼争房屋至今未交付，原告为此诉至本院。审理中，原告申请本院对被告所有的位于台州市路桥区房屋申请财产保全，原告为此支付保全费3785元，并向中国人民财产保险股份有限公司台州市分公司支付诉讼财产保全保险费2288.65元。上述事实，有原告提交的身份证、工商登记、组织机构代码证、企业基本信息、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、中国农业银行银行卡交易明细清单、个人购房担保借款合同、发票、诉讼费专用票据、第三人提交的一手房贷款业务银企合作协议、业务凭证、个人购房担保借款合同、借款凭证及原、被告的陈述等所证实。本院认为，原、被告自愿成立商品房买卖关系，第三人与原、被告另成立商品房贷款合同关系，各方意思表示真实，且内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，各方当事人均应当全面履行合同义务。以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求解除商品房买卖合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，现第三人未提出诉讼请求，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷。原告已按约支付被告购房首付款384508元，被告逾期交房已超90日，事实清楚，证据确实，现原告要求依据合同约定解除其与被告签订的商品房预售合同，由被告返还已付购房款384508元、贷款本息165685.41（计至2015年12月止），合理合法，本院依法予以支持；对于原告既要求被告按照房款总额1264508元以合同约定的3%支付违约金37935.24元，又要求以首付款及每期还款本息额计算自付款日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失的的诉讼请求，本院认为，违约金与利息损失的赔偿均是基于被告存在逾期交房这一违约行为，两者在性质和功能上相当，二者不能并存，若违约金不足以弥补实际损失情形下，原告可申请对违约金作出调整。本院结合原告陈述，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平和诚信原则，综合衡量确定为65000元；鉴于原、被告与第三人之间的借款担保合同并未解除，现原告要求被告偿还未还贷款缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持；对于原告主张的因诉讼保全支付的保险费，本院认为该费用并非本案的必然支出，且双方对此亦无特殊约定，故原告该项主张于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告於鹏与被告台州市启昊置业有限公司于2013年10月14日签订的商品房买卖合同。二、被告台州市启昊置业有限公司返还原告於鹏购房款人民币384508元及已付贷款本息165685.41元。三、被告台州市启昊置业有限公司支付原告於鹏违约金65000元。上述二、三项均于本判决发生法律效力之日起十日内支付，如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告於鹏的其他诉讼请求。案件受理费人民币19670元、诉讼保全费3785元，合计人民币23455元，由原告於鹏负担9720元，由被告台州市启昊置业有限公司负担13735元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  周 晨代理审判员  李夏瑾人民陪审员  陈方来二〇一六年九月十九日书 记 员  王梦婷附件：本案判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。