山东省海阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第867号
原告（反诉被告）：刘利萍。
委托代理人：张超，山东同济律师事务所律师。
被告（反诉原告）：海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司，地址：海阳市海滨中路北、阳瑞路东。组织机构代码：05092628-2。
法定代表人：徐伟，该公司经理。
委托代理人：孙华丛。
被告：山东高景置业有限公司，地址：海阳市海怡国际大酒店辅楼。组织机构代码：55789063-7。
法定代表人：隽朋海，该公司总经理。
委托代理人：崔连军，男，1963年5月12日出生，汉族。
刘利萍与海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司（以下简称凯悦服务公司）、山东高景置业有限公司（以下简称高景置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于明翠独任审判，公开开庭进行了审理。当事人刘利萍的委托代理人张超、凯悦服务公司的委托代理人孙华丛、高景置业公司的委托代理人崔连军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘利萍诉称：2013年9月19日，原告与被告海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司签订房屋租赁协议书，被告山东高景置业有限公司做为担保人，租赁期限6年（2013年9月1日至2019年9月19日），租房费每年9月1日按所交总房款的10%即57279元付给原告。现租赁费到期，被告拒不支付，故要求法院判决被告海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司支付2014年9月19日至2015年9月19日的租赁费57279元，并按银行同期贷款利息日万分之1.64支付自2015年9月1日至实际履行之日的违约金，被告山东高景置业有限公司对上述费用承担连带责任。
凯悦服务公司及高景置业公司辩称：原、被告双方确实于2013年9月19日签订了房屋租赁协议书，但根据该协议书及法律规定，被告支付租赁费的前提为原告交付于我方的房屋完成租赁并收回相应的租赁费，而协议书签订后，受国家房地产市场调控及海阳当地旅游环境变化因素的影响，房屋租赁一直不畅，无法收回租金，尽管如此被告方仍于2014年10月31日向原告支付了一年的租赁费，在房屋没有租赁成功的情况下，被告方有权暂时延缓支付相应的租赁费。同时，本案所涉房屋系海景房，受季节影响较大，每年只有几个月的租赁旺期，协议书中约定的年租赁费57279元明显过高，不符合实际情况。综上，要求法院驳回原告的诉请。
凯悦服务公司反诉：我公司成立的目的在于通过房屋租赁赚取正当的利益，由于房地产调控政策及旅游市场变化等不可抗力因素的影响，我公司没有通过房屋租赁赚取相应的利润，反而要每年向原告支付高昂的费用，这已经严重违背了我公司签订该租赁协议的本意，因此，根据合同法的规定我公司认为不可抗力导致合同目的无法实现，要求解除三方签订的房屋租赁协议书。
刘利萍辩称：原告与两被告签订的房屋租赁协议书是真实有效的，旅游市场及房地产市场调控是签订协议时可以预见的，不属于不可抗力，因此，不同意解除房屋租赁协议。
经审理查明：2013年9月19日，刘利萍（甲方）与凯悦服务公司（丙方）、海阳市高景置业有限公司（乙方）签订《海阳高景·中央海岸房屋租赁协议书》，协议书约定甲方将其购买的乙方开发的中央海岸1栋1405室租赁给丙方，由丙方进行经营管理，租赁期限为6年（自2013年9月19日至2019年9月19日），每年租赁费按所交总房款的10%即57279元由丙方于每年的9月1日支付至原告指定账户，并约定如丙方未按约定日期支付，丙方不仅要支付已产生的租赁费，同时要按日支付租赁费万分之一的违约金。合同第十一条约定：乙方、丙方不得中途解除、终止租赁合同，无论什么原因导致合同解除、终止或被撤销，丙方除将已产生租赁费支付给甲方外，还需按所剩租期租赁费总额的10%支付违约金给甲方，同时甲方有权继续执行该租赁合同。合同第十三条约定：乙方作为丙方的履约担保人，保证丙方依约履行合同义务，承担因丙方违约给甲方造成损失的连带赔偿责任。担保期限为甲方与乙方约定的租赁期限。
协议书签订后，刘利萍将房屋交付凯悦服务公司。刘利萍主张两公司未向其支付2014年9月19日至2015年9月19日的租赁费，主张协议书约定的违约金万分之一低于实际造成损失的违约金，故按照实际损失来进行主张，凯悦服务公司应自2015年9月19日按照银行同期贷款利率日利率万分之1.64计算违约金至实际履行之日。凯悦服务公司对原告主张的违约金计算标准有异议，主张原告没有证据证实协议约定的违约金的数额明显低于给其造成的实际损失，故即使应当承担违约金也应该按协议书第六条约定的按照未付租赁费的日万分之一计算。凯悦服务公司称司称该公司成立的目的在于通过房屋租赁赚取正当利益，因为受国家房地产市场调控等大环境影响未能按照合同约定支付租赁费，并认为以总房款的10%作为租赁费过高，租赁费以1万元的10%即1000元为适合。同时，以国家房地产市场调控及海阳当地旅游环境变化属于合同法规定的不可抗力为由，反诉要求解除三方签订的房屋租赁协议书。刘利萍不同意调整租赁费，也不同意解除房屋租赁协议。
另查，2013年7月1日海阳市高景置业有限公司改名为山东高景置业有限公司。
上述事实，有原告提供的身份证明、商品房买卖合同、海阳高景·中央海岸房屋租赁协议书、担保书，被告提供的营业执照副本、法定代表人身份证明等，及本院庭审笔录在卷为凭。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的租赁协议系当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行自己的义务。根据协议书的约定，凯悦服务公司应向刘利萍支付2014年9月19日至2015年9月19日的租赁费57279元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……。本案中，双方在协议书中明确约定若凯悦服务公司未按时支付租赁费，应按未支付租赁费日万分之一的标准支付违约金，且原告无证据证实约定的违约金明显低于造成的实际损失，故原告主张按照银行同期贷款利率日万分之1.64支付违约金不予支持，违约金应自2015年9月20日计算至2015年11月3日为57279元×0.01%×45天=258元，并以此标准计算至实际支付日。对于以上两项费用高景置业公司承担连带责任。
凯悦服务公司反诉解除租赁协议书，其理由无证据予以证实，且国家房地产市场调控及海阳当地旅游环境变化等因素属于其在签订合同时应该预见的商业风险，并非不可抗力事由，其以此主张免除其违约责任并解除租赁协议书，理由不成立，本院不予采信，本院对其反诉不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘利萍2014年9月19日至2015年9月19日租赁费57279元；
二、被告海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘利萍违约金258元，并以57279元为基数按日万分之一计算自2015年11月4日支付至租赁费实际支付日；
三、被告山东高景置业有限公司对以上两项费用承担连带清偿责任；
四、驳回原告刘利萍的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1232元，减半收取为616元，由被告海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司承担。反诉费100元，减半收取为50元，由反诉原告海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 于明翠
二〇一五年十一月三日
书记员 李晓雅