赤峰市元宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）元民初字第1106号
原告陈峰，男，1964年12月13日出生，满族，市民。
委托代理人全大胜，元宝山区元宝山镇法律服务所法律工作者。
被告陈国军，男，1962年10月7日出生，汉族，市民，现下落不明。
原告陈峰与被告陈国军商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人全大胜到庭参加诉讼。被告陈国军经本院公告送达，公告期满无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理完毕。
原告陈峰诉称，赤峰亚兴房地产开发有限责任公司（以下简称亚兴开发公司）在赤峰市元宝山区平庄镇开发平庄王府花园住宅楼，在江西中恒建设集团北京分公司第二项目部承建时由杨兴明为代表于2007年6月18日与原告签订了购房协议，收取了原告欲购楼房及车库款15万元，协议约定在承建元宝山区王府花园小区工程中有部分住房由开发商做为工程款付于江西中恒建设集团北京分公司第二项目部支配销售，到开盘时现金价最高价不能超过1600元并优先购买。该工程被内蒙古兴天建筑有限公司（以下简称兴天建筑公司）中标并与亚兴开发公司签订了一份建筑施工合同，由兴天建筑公司承建元宝山区王府花园7号、8号、15号、16号住宅楼，该合同第五条第二项约定：兴天建筑公司垫付工程款，工程主体（多层、底层）经建设局验收合格后亚兴开发公司在15个工作日内拨付款项为工程总造价的50﹪；其中该款项的20﹪为平庄王府花园指定楼号的楼房，80﹪为现金。该合同履行后，亚兴开发公司于2007年10月18日经相关建筑商同意，采取抽签的方式用其开发的赤峰市元宝山区平庄王府花园2号楼的部分楼房抵顶了相关建筑商的部分工程款，其中兴天建筑公司第二十七项目部负责人即本案被告抽取了2号楼的9套楼房，兴天建筑公司对于已经确定作为工程款付与建筑商支配销售指定楼号的楼房被他人认购，致原告与江西中恒建设集团北京分公司第二项目部购房协议无法履行。
江西中恒建设集团北京分公司第二项目部起初承建平庄王府花园时实际施工人为杨兴明，兴天建筑公司承建时实际施工人为杨兴明、陈国军。且施工的工程是同一个工程，因杨兴明的退出，由陈国军承接并任第二十七项目部经理，被告承接了江西中恒建筑集团北京分公司的权利义务，作为承继者应当履行原告与江西中恒建设集团北京分公司签订的购房协议所确定的义务。由于被告的违约致原告不能实现购房协议的目的，原告向敖汉旗人民法院提起诉讼，要求被告按协议约定出售给原告由亚兴开发公司开发的平庄王府花园小区的两套、车库一套，因被告将该指定房处分他人致使协议无法履行，法院在明示原告向相关义务人主张赔偿损失的权利原告考虑现在楼房增值原价款不可能购买到与原来同等面积的楼房而未变更诉讼请求而败诉。为此，依据相关法律规定诉至法院，请求依法判令被告：1、赔偿购房款损失150000元；2、因被告违约给原告造成的现购房增值差价损失（以评估结果为准）。
被告在法定期限内未提交答辩状亦未在举证期限内递交任何有效证据。
原告在举证期限内向本院提交如下证据：
一、内蒙古自治区敖汉旗人民法院（2010）敖民初字第1490号民事判决书一份，1、2007年6月18日原告与江西中恒建设集团北京分公司第二项目部签订的购房协议及交款收据各一份，用以证明原告已预交楼房款150000元，收款单位是江西中恒建设集团北京分公司第二项目部，负责人是杨兴明。2、亚兴开发公司与兴天建筑公司签订的建筑工程施工合同一份，用以证明依据双方签订的合同第五条约定：亚兴开发公司已经允许兴天建筑公司出售由其开发的部分楼房。3、赤民申字第21号民事裁定书、（2010）赤民三终字第342号民事裁定书、赵宏芹的购房协议书、授权委托书、承诺书、（2009）元民初字第73号判决书，用以证明被告陈国军在法院诉讼及处理相关事务中自认是兴天建筑公司第二十七项目部经理。其中（2009）元民初字第73号民事判决书载明赵宏芹提交的兴天建筑公司出具的证明一份，内容为：“亚兴开发公司开发的元宝山区平庄王府花园7号、8号、15号、16号楼工程，兴天建筑公司第二十七项目部陈国军、王金忠、杨兴明承建、施工。”该判决认定亚兴开发公司是赤峰市元宝山区平庄王府花园7号、8号、15号、16号楼的施工、承建单位，被告陈国军是天建筑公司第二十七项目部经理，该公司在出具的证明中所称的杨兴明，在工程开始时参与了承建、施工，后来退出。4、录音光盘1份及该视听内容的材料1份，主要内容为：陈国军答应按每平方米优惠260元给陈峰一处楼房。以此证明被告陈国军系本案适格被告，是本案实体义务的承担者。
二、（2010）赤民一终字第965号民事判决书1份，用以证明（2010）敖民初字第1490号民事判决书已经生效。
三、房地产估价报告书一份，用以证明原告的经济损失数额。
四、评估费发票35枚，金额为3500元。
被告在举证期限内未向本院提交证据。
本院对原告提交的证据作如下认证：
原告提交的证据一，其中证据1、2与本案具有关联性本院确认为有效证据；证据3中，赤峰市元宝山区人民法院（2009）元民初字第73号民事判决书及赤峰市中级人民法院（2010）赤民申字第21号民事裁定书，因均属发生法律效力的法律文书，对两份法律文书中认定的相关事实本院予以采纳，其他证据与本案无关联性，本院不予确认。证据4，内容客观真实，本院确认为有效证据。证据二、三、四具有真实性且与本案具有关联性，本院确认为有效证据。
经审理查明，亚兴开发公司系赤峰市元宝山区王府花园住宅工程开发单位，兴天建筑公司系亚兴开发公司在赤峰市元宝山区平庄王府花园部分住宅楼中标建筑商，双方于2007年5月10日签订了1份建筑工程施工合同，由兴天建筑公司承建赤峰市元宝山区平庄王府花园7号、8号、15号、16号住宅楼。该合同第五条第二项约定：兴天建筑公司垫付工程款，工程主体（多层、低层）经建设局验收合格后，亚兴开发公司在15个工作日内拨付款项为工程总造价的50％；其中该款项的20％为平庄王府花园指定楼号的楼房，80％为现金，且一次性扣回亚兴开发公司所供的材料款，待进入装修期时，按工程完成项目依次分期拨付现金。合同履行后，亚兴开发公司于2017年10月8日经相关建筑商同意，采取抽签方式用其开发的赤峰市元宝山区平庄王府花园2号楼住宅楼的部分楼房抵顶了相关建筑商的部分工程款，其中兴天建筑公司第二十七项目部负责人陈国军抽取了2号楼的9套楼房。至此亚兴开发公司为兴天建筑公司依约指定的楼号的楼房已经确定，现兴天建筑公司被指定楼号的楼房经该公司第二十七项目部处分后均已被他人认购。此前原告于2007年6月18日与江西中恒建设集团北京分公司第二项目部签订一份协议，协议约定：承建单位在承建元宝山区平庄王府花园小区工程中，有部分住房由开发商作为工程款付于江西中恒建设集团北京分公司第二项目部支配销售，在江西中恒建设集团北京分公司第二项目部的部分住房中优先由陈峰购买，单价以开发商正式开盘价为准，陈峰在订购过程中提前预付150000元，每平方米优惠260元。余款在小区正式开盘一个月内付清。另注明：以开发商开盘时现金所做定价，最高价不能超过1600元。该协议中还注明有“两套房、一套车库”字样。协议中加盖有江西中恒建设集团北京分公司第二项目部印章，并有杨兴明签字。协议签订后，杨兴明出具收取了原告预购楼房及车库款150000元，并为原告出具了收据，收据加盖有江西中恒建设集团北京分公司第二项目部印章。
另查明，在本院审理原告赵宏芹诉陈国军、王金忠、吴小杰、兴天建筑公司、亚兴开发公司买卖合同纠纷一案中，赵宏芹曾向法庭举证由兴天建筑公司出具的证明1份，内容为：“亚兴开发公司开发的元宝山区王府花园7号、8号、15号、16号楼工程，由兴天建筑公司第二十七项目部陈国军、王金忠、杨兴明承建、施工。2008年12月5日。（公司印章）”。在本院审理时各被告对此证明均无异议，但称杨兴明后来退出工程。本院（2009）元民初字第73号民事判决书认定：亚兴开发公司是赤峰市元宝山区平庄王府花园住宅工程开发单位，兴天建筑公司第二十七项目部是该工程7号、8号、15号、16号楼的施工承建单位，被告陈国军是兴天建筑公司第二十七项目部经理，兴天建筑公司出具的证明中所称的杨兴明，在工程开始时参与了承建、施工，后来退出。该事实同样被赤峰市中级人民法院（2010）赤民申字第二十一号民事裁定书予以认定。结合原告提交的录音资料，可以认定涉案工程先由江西中恒建设集团北京分公司第二项目部承建，杨兴明退出后，该项目部的权利义务由兴天建筑公司第二十七项目部承接。
在本案审理过程中，本院根据原告的申请，委托赤峰恒信房地产评估有限公司对元宝山区平庄西城街道办事处王府花园2号楼621室楼房的现市场价值进行了评估，经该公司评估，该楼房现市场价为353884元。
本院认为，从原告与江西中恒建设集团北京分公司第二项目部签订的协议内容看，双方已经约定，在该项目部承建的元宝山区王府花园小区工程中，有部分住房由开发商作为工程款交由该项目部支配销售，原告可优先购买。虽然建设单位无权预售他人开发的商品楼，购房协议也未明确约定楼层面积，价格亦不能确定，但结合2007年10月18日亚兴开发公司用陈国军抽取的9套楼房抵顶工程款的事实，不能认定双方签订的购房协议无效。结合本案查明的事实，能够认定杨兴明退出后，陈国军作为经理的兴天建筑公司第二十七项目部是相关权利义务的承接者，该项目部有履行江西中恒建设集团北京分公司第二项目部与原告之间合同的义务。亚兴开发公司将指定楼号的楼房给兴天建筑公司抵顶了部分工程款，兴天建筑公司能够取得亚兴开发公司指定楼号的楼房的所有权。原告购房协议有履行的可能性，即涉案购房协议有履行的基础，但需在开发商指定楼号以后原告才有优先购买权。在被告陈国军代表兴天建筑公司第二十七项目抽取了2号楼中的9套楼房后，将所抽取的9套楼房全部出售给他人，导致原告的购房协议无法履行。鉴于原告所签订的楼房购房协议已不能履行，且在本案审理过程中原告撤回对兴天建筑公司的起诉，故原告要求被告陈国军返还购房款150000元的请求，依法应予支持。因受楼房价格上涨等因素的影响，对原告要求被告陈国军赔偿购房差价损失的主张依法应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈国军返还原告陈峰购房款150000元。
二、被告陈国军给付原告陈峰购房增值差价款203884元。
上述第一项、第二项合计353884元，被告陈国军于本判决发生法律效力之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6606元，评估费3500元，公告费400元，合计10506元，由被告陈国军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 史永峰
审 判 员 何 树
人民陪审员 马宏图
二〇一四年十月十八日
书 记 员 马媛媛