青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）崂民三初字第87号 原告苏同胜，男。 原告李淑珍，女。 上述二原告之委托代理人何书红，山东海盾律师事务所律师。 被告郑爽，男。 委托代理人耿琳玲、赵蒙，山东瑞泽律师事务所律师。 原告苏同胜、李淑珍诉被告郑爽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏同胜、李淑珍之委托代理人何书红，被告郑爽之委托代理人耿琳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏同胜、李淑珍诉称：2009年3月30日，原告李淑珍与被告郑爽签订了《房屋及山坡、水塘租赁协议书》，该协议书约定：原告李淑珍将其所有的位于青岛市崂山区北宅街道鸿园社区的房屋、山坡、水塘及树木等出租给被告郑爽；租赁期限15年（自2009年5月1日起至2024年4月30日止）；并约定每年4月30日前一次性交清下一年度的租赁费，如因故不能及时缴纳租赁费，原告有权单方终止协议。其中，自2009年5月1日至2014年5月1日每年租金40000元。上述合同签订后，原告李淑珍按约履行了合同义务，但被告郑爽自2013年5月1日至今无故拒绝缴纳租赁费，经原告李淑珍多次催促，均无果。被告郑爽的上述违约行为，严重侵害了原告的合法权益。为维护权益，原告诉请判令：1、解除原告与被告签订的《房屋及山坡、水塘租赁协议书》。2、被告立即将青岛市崂山区北宅街道鸿园社区原告所有的房屋腾出并返还原告。3、被告立即支付原告自2013年5月1日起至被告将房屋、山坡、水塘交付原告之日期间的租金（计算至2014年3月3日租金为33000元）。4、被告承担本案的诉讼费用。 被告郑爽辩称：一、被答辩人所诉“郑爽自2013年5月1日至今无故拒绝交纳租赁费”与事实不符，答辩人并非无故拒绝交纳租赁费，而是因为被答辩人没有提供进出房屋的合格道路，导致答辩人酒店无法营业，为了督促被答辩人整修道路，根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，答辩人行使了法律赋予他的后履行抗辩权，并不是不履行合同主债务的行为，这两种行为外部表现一样，但实质绝不相同，一个是因为合同相对方先违约而被迫不履行债务，以督促对方履行债务。另一个是合同相对方没有违约而主动不履行债务，这有本质上的区别，请求法院加以甄别，做出定性，区分对待。二、双方签订租赁协议的第一条第五项：甲方（即被答辩人）需在2009年4月20日前，将滨海大道通院内的道路连接畅通并硬化好。这条约定在整个合同期内一直适用，被答辩人应该一直保持道路符合协议约定条件。该条约定是非常重要的，经营酒店对进出道路有非常严格的要求，平整干净的硬化道路是酒店的门脸，是吸引用餐客户的第一外部形象，一条路面开裂泥泞、高处不时掉落砂石的道路所通向的酒店，这家酒店的卫生环境以及服务质量也不会让人放心的，答辩人在签订合同时，为了强调道路的重要性，在被答辩人的权利与义务中第五条特别列明：“甲方（即出租方）在2009年4月20日前，将滨海大道通院内的道路连接畅通并硬化好。”在本租赁合同中，被答辩人提供一条合格道路是租赁合同成立的重要条件。三、被答辩人明知进出道路的重要性，却在2012年底为了获得土地补偿款，与滨海大道施工方签订协议同意施工方占用道路，将进出两条道路完全破坏，并将答辩人安装在西部山顶的广告牌和提水蓄水池损坏，答辩人为此事多次与被答辩人协商，要求修路，被答辩人均置之不理，这是被答辩人违约在先。答辩人对该房屋进行了整体装修，对周围水塘、山坡等处进行了多处改造、绿化、硬化等工程，花费100多万元。酒店在答辩人的用心经营下，成为一家适于度假休闲的大型农家特色酒店，得到客人的广泛赞誉，生意非常好。但在道路被破坏后，酒店无法营业，答辩人损失严重，无法按预期收回投资，更无盈利可言。只能停止营业，以免产生更大损失，此时的房屋对于答辩人来说没有作用。四、被答辩人提出解除合同根据的是《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。适用这一法条的前提是答辩人迟延履行主债务，而本案中答辩人的行为不构成迟延履行主债务，而是在行使后履行抗辩权，被答辩人要求根据上述法条解除合同，没有事实依据。故，我方请求法院驳回被答辩人的诉讼请求，判决被答辩人诚信履行合同，在被答辩人提供合格道路后，答辩人将如数支付后期租赁费，前提是被答辩人先赔偿答辩人无法营业期间的损失。 原告苏同胜、李淑珍提交证据及被告郑爽质证情况： 证据1，土地租赁合同，证明原告对位于青岛市崂山区鸿园社区北沟东至（北：河西岸，南：山根）、西至山根，北至滨海大道、南至山根，共计土地7亩及水塘、树林，享有承包权。 被告郑爽质证称：真实性及证明观点均认可。 证据2，房屋及山坡、水塘租赁协议书，证明原告李淑珍于2009年3月30日和被告郑爽签订租赁协议书的内容及原告李淑珍按约履行了租赁协议义务，被告郑爽拖欠租金的事实。 被告郑爽质证称：真实性及证明观点均认可。但首先，双方租赁协议第一条第五款约定甲方（本案原告）在2009年4月20日前，将滨海大道通院内的道路连接畅通并硬化好。该条款为特别约定，说明该道路达到适格条件是与租赁房屋交付具有同等重要意义，道路不能使用时，房屋也无法使用。其次，租赁协议第三条第二款最后一句，每年4月30日前一次性交清下一年的租赁费，如因故不能及时缴纳租赁费，甲方有权单方终止协议，这个因故是因承租人的原因不能缴纳租赁费，出租人可以终止协议，但绝不是出租人违约，承租人拒交房租，出租人也享有终止协议的权利的意思，否则，出租人随便交付不符合约定的房屋，或者对出租后的房屋进行任意破坏，承租人都没有权不付房租，这明显对承租人不公平。 证据3，通过EMS送达被告的终止协议书通知，但没有拿回执。证明因被告郑爽未缴纳2013年5月1日至2014年5月1日租金，原告李淑珍向被告郑爽催收租金及终止租赁协议书的事实。 被告郑爽质证称：从未见过该文件，真实性不认可，不能证明通知了被告。 证据4，被告于2013年9月6日出具的借据，证明被告郑爽认可欠原告2013年度房租，并承诺支付利息6000元，于2013年10月10日前一并付清。 被告郑爽质证称：真实性认可，对证明事项没有异议。 被告郑爽提交证据及原告苏同胜、李淑珍质证情况： 证据1，（2003）崂经初字第485号民事判决书及（2004）青民一终字第131号民事判决书。证明关于解除房屋租赁合同的一审、二审判决书均判决不解除租赁合同。一审依据的是解除合同应提前通知，原告未履行通知义务，因此判决不解除，但二审认为出租人附有为承租人供水供电、对房屋进行维修的义务，上诉人未履行合同义务，被上诉人一次抗辩，不交付房租，抗辩理由成立，且双方订立的租赁期限20年，被商人投入巨额资金进行装修，合同如解除，必将给被上诉人造成个巨大的损失，不利于交易安全与稳定，原审虽然使用法律有误，但判决不解除租赁合同并无不当，予以维持原判。这证明本案被告因原告没有提供适格道路，而行使抗辩权是正当的不但有《合同法》第六十七条的法律支持，并且在审判中也被二审管辖法院确认，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告质证称：真实性认可，但该两份判决与本案没有关联性。 证据2，房屋及山坡、水塘租赁协议书，证明原、被告于2009年3月30日签订该协议，第一条第五项约定,甲方（即原告）需在2009年4月20日前，将滨海大道通院内的道路连接畅通并硬化好。该条约定在整个租赁期内适用，原告应一直提供合格道路。 原告质证称：我方交付的标的物符合合同约定，我方不存在违约行为，政府修路属于不可抗力的因素，不是我方违约造成，即使被告真的有损失应该另案向政府主张。 证据3，被告从“谷歌地图”下载的2008年3月12日谷歌实景地图及2009年4月2日谷歌实景地图，证明2008年3月12日的地图中只有北面一条道路进出，南面道路尚不畅通，2009年4月2日的地图中有南北两条进出道路，此时道路尚未硬化规整。2008年3月12日、2009年4月2日青岛世诺酒店管理北宅1号尚未成立营业，但是我们提交的证据不是证明世诺酒店是否存在，只是想证明道路在当时情况下的状态，估计世诺酒店和小箭头都是被告做的技术处理，标明酒店的位置。 原告质证称：该两份地图真实性不认可，2008年3月12日、2009年4月2日青岛世诺酒店管理北宅1号尚未成立营业，地图上不应显示该酒店的名字。 证据4，被告从“谷歌地图”下载的2011年4月12日谷歌实景地图及2011年5月17日谷歌实景地图，证明当时道路已硬化好，地图上显示道路边缘清晰，具备酒店营业所需条件。但西边山坡大部分未绿化，显示为裸露土地。 原告质证称：该两份地图真实性不认可，当时青岛世诺酒店管理北宅1号尚未成立营业，地图上不应显示该酒店的名字。认可道路已于2011年4月12日硬化好并具备酒店营业所需的条件，且西边山坡也已由原告绿化完毕。 证据5，被告从“谷歌地图”下载的2012年9月5日谷歌实景地图及2012年9月5日谷歌实景地图，显示西边山坡基本全部绿化，证明被告方投入大量资金绿化山坡，以提高酒店经营环境。 原告质证称：该两份地图真实性不认可，当时青岛世诺酒店管理北宅1号尚未成立营业，地图上不应显示该酒店的名字。根据被告房屋装修的现状看，被告没有投入资金，被告若说其投入大量资金，应有证据证明。 证据6，被告从“谷歌地图”下载的2012年12月8日谷歌实景地图，证明2012年12月8日酒店北侧道路被完全破坏，南侧道路遭到部分破坏，都不能进出车辆，酒店无法营业。西边山坡山体被炸毁，绿化被破坏，原告在山坡上设的广告牌及投资的大型储水池同时被破坏，产生巨大损失。原告没有提供合格道路，构成违约，被告此时并未拒交房租。 证据7，被告从“谷歌地图”下载的2013年7月5日谷歌实景地图两份，证明2013年7月5日，原来进出酒店的两条硬化道路已完全不存在，原告没有采取补救行为。 原告质证称：对证据6、7，真实性认可，对证明内容不认可。政府修路属于不可抗力的因素，不是原告违约，且政府修路没有影响被告的正常经营，即使被告有损失，也应另案向政府主张，与我方无关。 证据8，照片两张（001、002号，时间2009年3月26日），证明租赁协议签订前，道路为土路，未硬化。证据9，照片两张（003、004号，时间2009年4月16日），证明租赁协议签订后，南侧道路已水泥硬化。证据10，照片四张（005、006、007、008号，时间2009年4月29日），证明协议签订后，北侧道路已沥青硬化，达到协议约定条件。路面由原告硬化。 原告质证称：证据8、9、10的真实性及证明观点均认可。路面由原告硬化。 证据11，照片16张,（009至023号，时间2009年5月16日至2009年5月20日），证明2009年5月后酒店房间、外景、厨房及营业部分情况，酒店装修投资巨大，装修豪华、环境优雅，职员配备很多，很受客人欢迎。证据12，照片4张（024至027号，时间2009年6月13日），证明酒店于2009年6月邀请青岛电视台美食栏目主持人尚可，为酒店进行推广广告，酒店积极开展业务，生意红火，具备优秀酒店的条件。证据13，照片2张，（028、029号，时间2009年6月16日），证明当时酒店员工较多，酒店规模较大，房间装修高档，广受好评。 原告质证称：证据11、12、13的真实性不认可，证明内容不认可。被告的酒店装修简陋，在装修上几乎没有投入，开业以来生意惨淡不景气，现在已经三年没有营业了。 证据14，照片4张（030至033号，时间2010年5月15日）证明酒店当时在西边山坡上设有名为“北宅1号”的大型广告牌和各色彩旗，该广告牌及彩旗等为酒店带来大量客源，因2012年西山坡被损毁，广告牌等被拆除，对酒店营业造成很大损失。 原告质证称：真实性及证明内容均不认可，被告酒店装修简陋，基本没有投入，可以现场查勘。 证据15，照片5张（034至038号，时间2010年8月19日）证明当时酒店外部环境非常优雅，被告方投入巨大资金进行了整理装修，才达到酒店经营良好的现状。 原告质证称：真实性及证明内容均不认可，政府修路没有影响被告的正常经营。 证据16，照片20张（039至058号，时间2013年8月12日），证明酒店进出道路在2013年8月12日前被挖损破坏，原有的水泥沥青路面不复存在，路面全是石头、泥土，某些地面裂缝达到40、50公分，两侧山体不时有石头泥块滑落，酒店无法营业。 原告质证称：真实性及证明内容均不认可，政府修路没有影响被告的正常经营。 证据17，照片5张（059至063号，时间2013年10月29日），证明酒店内部现仍保持营业时的状态，原告只要把道路恢复至原来的硬化路面，被告随时可以开门营业，希望原告方能按约履行协议义务。 原告质证称：真实性及证明内容均不认可。被告已不具备营业条件。 经审理查明，崂山区北宅街道办事处鸿园社区居民委员会与原告苏同胜于2010年6月1日签订土地租赁合同，约定乙方（本案原告苏同胜）租赁土地的面积共柒亩，位置为北沟，东至：（北：河西岸，南：山根）；西至：山根；北至：滨海大道；南至：山根；本合同规定的时间内，乙方拥有使用权，租赁内的开发由乙方全面负责，乙方不得擅自改变土地用途，进行挖沙、取土、采矿等作业，乙方在承包期内发展种植业、养殖业、旅游餐饮及观赏性高效农业，实行自主经营，自负盈亏，在乙方正常履行合同的情况下，甲方不得已任何理由和条件干涉乙方的正常生产及经营管理。 原告李淑珍与被告郑爽于2009年3月30日签订房屋及山坡、水塘租赁协议书，该协议书约定，乙方（本案被告郑爽）租赁甲方（本案原告李淑珍）位于崂山北宅洪园社区房屋、山坡及水塘等一宗，期限自2009年5月1日起至2024年4月30日止；租赁范围包括现有房屋十九间、水塘一个约1.5亩、院内及西面山坡土地及全部果树及其他树木；甲方需在2009年4月20日前，将滨海大道通院内的道路连接畅通并硬化好，道路甲乙双方共同使用，其费用由甲方承担；乙方应及时缴纳租赁费和电费；甲方收取租赁费为：第一年至第五年，即二零零九年五月一日至二零一四年五月一日，每年租金人民币肆万元整（40000.00）元；第六年至第七年，即二零一四年五月一日至二零一六年五月一日，每年租金人民币五万元整（50000.00元）；第八年至第十年，即二零一六年五月一日至二零一九年五月一日，每年租金人民币陆万元整（60000.00元）；第十一年至第十五年，即二零一九年五月一日至二零二四年五月一日，每年租金人民币捌万元整（80000.00元）；每年四月三十日前一次性交清下一年度的租赁费，如因故不能及时交纳租赁费，甲方有权单方终止协议;在租赁期内，如遇国家征用、政府拆迁或城市规划及不可抗力，致使本合同无法履行，双方合同自然终止。庭审中，原告苏同胜表示其知道并同意原告李淑珍将涉案房屋及山坡、水塘出租给被告，被告应依据《房屋及山坡、水塘租赁协议书》之约定支付原告李淑珍租赁费，在租赁协议解除后将涉案房屋及山坡、水塘返还原告李淑珍并向原告李淑珍支付相应使用费。合同签订后，原告依约完成滨海大道通院内的道路连接畅通及硬化。 2013年9月6日，被告郑爽向原告出具借条,记载：今因欠房东房租（本年度未付），特定于本年度十月十日之前付清，并支付房租利息，陆仟元（人民币），届时本金一次性付清，特此为据。 另查，被告郑爽于2014年3月31日签收本案诉状及相关应诉手续。 上述事实，有原告提交的土地租赁合同、房屋及山坡、水塘租赁协议书、被告出具的借条及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭，业经开庭质证，可以采信。 本院认为，原告苏同胜承包涉案山坡、水塘，同意原告李淑珍与被告郑爽就上述山坡、水塘及坐落其上的房屋签订《房屋及山坡、水塘租赁协议书》，系其对自己民事权利的处分，本院予以确认，原告李淑珍与被告郑爽签订的房屋及山坡、水塘租赁协议书系双方真实意思表示，依法成立，且经原告苏同胜同意，合法有效，原告李淑珍及被告郑爽应依约全面履行自己的合同义务。租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人接收租赁物后，即对租赁物享有占有、使用、收益及有限的处分权，当第三人的行为影响到承租人以上权利的行使时，承租人可以自行主张，但不能以此为由免除承租人支付租赁费的义务。本案原告李淑珍完成滨海大道通院内的道路连接畅通及硬化，并将涉案房屋及山坡、水塘交付被告后，履行完毕合同约定之义务，被告应依约于每年四月三十日前一次性交清下一年度的租赁费，被告于2013年9月6日向原告李淑珍出具借条认可拖欠2013年房租的事实，本院对被告郑爽拖欠房租的事实予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案《房屋及山坡、水塘租赁协议书》约定“如因故不能及时交纳租赁费，甲方有权单方终止协议”，现因被告郑爽未及时交纳租赁费，原告李淑珍起诉要求解除该协议，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，该合同自被告郑爽于2014年3月31日签收本案诉状时解除。协议解除后，原告苏同胜同意被告在租赁协议解除后将涉案房屋及山坡、水塘返还原告李淑珍并向原告李淑珍支付相应使用费，是其对自己民事权利的处分，本院予以确认，原告李淑珍要求被告返还涉案房屋及山坡、水塘，符合法律规定，本院予以支持；被告仍继续占有使用涉案房屋及山坡、水塘，应按原合同之约定向原告李淑珍交纳占用期间的使用费，原告李淑珍要求被告支付2013年5月1日至2014年3月3日租赁费33000元，符合法律规定，本院予以支持，原告主张2014年3月4日至本判决生效之日的租赁费及使用费，符合法律规定，本院亦予以支持，该费用应按原告李淑珍与被告郑爽签订的《房屋及山坡、水塘租赁协议书》约定的年租金计算（即2014年3月3日至2014年4月30日，每年40000元；2014年5月1日至2016年4月30日，每年50000元；2016年5月1日至2019年5月1日，每年60000元；2019年5月1日至2024年5月1日，每年80000元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告李淑珍与被告郑爽签订的《房屋及山坡、水塘租赁协议书》于2014年3月31日解除。 二、被告郑爽于本判决生效之日起30日内将座落于青岛市崂山区北宅洪园社区房屋、山坡及水塘等一宗（包括现有房屋十九间、水塘一个约1.5亩、院内及西面山坡土地及全部果树及其他树木）腾出并返还原告李淑珍。 三、被告郑爽于本判决生效之日起10日内给付原告李淑珍2013年5月1日至2014年3月3日租赁费人民币33000元。 四、被告郑爽于本判决生效之日起10日内给付原告李淑珍自2014年3月4日起至本判决生效之日止的租赁费及使用费（该费用按原告李淑珍与被告郑爽签订的《房屋及山坡、水塘租赁协议书》约定的年租金计算，即2014年3月3日至2014年4月30日，每年40000元；2014年5月1日至2016年4月30日，每年50000元；2016年5月1日至2019年5月1日，每年60000元；2019年5月1日至2024年5月1日，每年80000元）。 五、驳回原告李淑珍的其他诉讼请求。 六、驳回原告苏同胜的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费625元，由被告郑爽承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘 佳 人民陪审员  张朝霞 人民陪审员  王君峰 二〇一五年四月二十日 书 记 员  曲晓华 根据《诉讼费用交纳办法》第二十二条规定，上诉人应于上诉期内到青岛市中级人民法院预交案件受理费，最迟可以在上诉期届满后七日内预交案件受理费，在上诉期届满后七日内仍未预交的，按未提起上诉处理。（案件受理费汇款账户：青岛市中级人民法院，汇款账号：，开户行：农业银行青岛东海西路支行，请注明上诉案件的案号及上诉人的名称。）