云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云28民终57号上诉人（原审原告）：昆明农磊经贸有限公司。住所地云南省昆明经开区洛羊街道办事处。法定代表人：黄良萍，总经理。委托诉讼代理人：杜彦达，男，系昆明农磊经贸有限公司职工。特别授权代理。委托诉讼代理人：钟晋坤，云南当代律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：西双版纳菩提岛精品花园酒店有限公司。住所地景洪市澜沧江防洪大堤旁。法定代表人：卫红星，经理。委托诉讼代理人：宋奇薇，云南法泽律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人：西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司。住所地景洪市曼弄枫。法定代表人：杨梅，经理。委托诉讼代理人：王大虎，男，系西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司员工。特别授权代理。上诉人昆明农磊经贸有限公司（以下简称昆明农磊公司）与被上诉人西双版纳菩提岛精品花园酒店有限公司（以下简称版纳菩提岛公司）、原审第三人西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司（以下简称版纳纳山纳水物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2016）云2801民初2794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月23日公开开庭进行了审理。上诉人昆明农磊公司的委托诉讼代理人杜彦达、钟晋坤，被上诉人版纳菩提岛公司的委托诉讼代理人宋奇薇、原审第三人版纳纳山纳水物业公司的委托诉讼代理人王大�到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。昆明农磊公司上诉请求：1.撤销云南省景洪市人民法院（2016）云2801民初2794号民事判决，解除2012年1月1日云南拓普房地产开发集团有限公司与版纳菩提岛公司签订的《租赁合同》，将景洪市滨江公园北侧防洪大堤外26、27幢房腾还给昆明农磊公司；2.判令版纳菩提岛公司支付2014年5月20日至2016年8月20日租金135万元，违约金20万元；3.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人版纳菩提岛公司承担。事实和理由：一、一审法院漏列第三人。本案一审法院认定事实如下：“2014年5月12日，版纳菩提岛公司向云南拓普公司西双版纳分公司支付2014年6月至2016年12月止期间的房屋租金120万元”。证明原房主云南拓普集团公司可能收到被上诉人版纳菩提岛公司向云南拓普公司西双版纳分公司支付2014年6月至2016年12月的房租，如这一情况属实，原房主云南拓普集团公司应将已收取的房租退给被上诉人，再由被上诉人交给上诉人。另外，云南拓普公司2014年11月1日发给版纳纳山纳水物业公司的通知证实，要求版纳纳山纳水物业公司代为收取租金。因此，案件处理结果同原房主云南拓普集团公司有法律上的利害关系，出现了《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定的事实，为查清本案事实，一审法院应按《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，追加原房主云南拓普集团公司参加诉讼，但一审法院未行使“可以申请或者由人民法院通知参加诉讼”的法律规定，导致漏列第三人。二、一审法院审判程序违法。1.举证程序违法。一审法院违背《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十九条规定：“人民法院应当在审理前的准备阶段确定当事人的举证期限。举证期限可以由当�人协商，并经人民法院准许。”的规定，将未经上诉人同意延期举证的材料作为定案的依据，属审判程序违法；2.将复印件作为定案依据。原审依据被上诉人提供的复印件认定“2014年4月20日，原告昆明农磊公司与云南拓普公司订立《房屋销售回购合同书》，约定云南拓普公司于2015年12月31日之前将房屋回购等内容。”《民事诉讼法》第68条规定，书证应当提交原件，物件应当提交原物。依照上述法律规定，在民事诉讼中提交原件，才能作为定案的依据。本案中一审法院用上诉人不认可的，被上诉人提供的复印件，认定案件事实，违背了《民事诉讼法》第68条规定。三、一审法院对事实认定不清，适用法律不当，依法应当撤销。1.上诉人向被上诉人发出《告知函》后，被上诉人向云南拓普公司发出书面《征询函》，后云南拓普公司又向被上诉人发出《回函》，《回函》明确通知了被上诉人版纳菩提岛公司昆明农磊公司已于2014年5月20日取得26、27幢房屋所有权。上诉人昆明农磊公司和原房主云南拓普公司都已履行了房屋所有权变更后的告知义务。被上诉人接到上诉人房屋所有权变更的通知后，依法应向新房主协商相关问题，而被上诉人违反法律规定，却向原房主云南拓普公司协商相关问题，并伪造了将2014年6月至2016年12月房租120万元交给原房主云南拓普公司的事实，原房主云南拓普公司还在《回函》中作出承诺“我公司与贵公司签订的《租赁合同》继续有效。”这些协商及承诺都是违法、无效的行为。而一审法院却视上述客观事实不顾，作出错误认定；2.被上诉人改变房屋结构，私搭乱建，违背《租赁合同》约定，上诉人有权解除合同，收回房屋，由被上诉人承担违约责任。版纳菩提岛公司辩称：首先，一审法院并未漏�当事人。根据民事诉讼法的规定，是否成为民事案件的当事人以及当事人的诉讼地位如何安排是昆明农磊公司的诉讼权利。本案上诉人昆明农磊公司在一审诉讼过程中始终未把原房主云南拓普房地产开发集团有限公司列为本案当事人（以下简称拓普公司），而拓普公司也并未申请参与诉讼，在一审法庭调查过程中，因房租问题涉及拓普公司时，法庭已向昆明农磊公司释明是否追加拓普公司作为本案第三人，昆明农磊公司并未申请追加。其次，一审法院审判程序并未违法。本案一审的立案日期是2016年8月4日，一审法院签发“应诉通知书”的时间是2016年8月15日，被上诉人提交证据的时间是2016年9月13日，不存在超期举证的情形。还有证据系复印件的问题，该份证据是前系列案件中被生效法律文书确认了真实性、合法性和关联性的证据，因此，一审认定证据没有问题。其�，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，应予维持。原审第三人版纳纳山纳水物业公司陈述：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持；被上诉人按照合同约定支付了房租，上诉人提出的因被上诉人违约应解除合同的主张应予以驳回。一审法院认定事实：2012年1月1日，版纳菩提岛公司与云南拓普公司订立《租赁合同》，合同约定：版纳菩提岛公司租用云南拓普公司位于景洪市滨江公园北侧防洪大堤外26、27幢房屋，租期20年，自2012年1月1日至2032年1月1日，年租金60万元。另对房屋的转让、转租和合同的变更、解除、终止及违约责任等事项进行了约定。合同订立后，云南拓普公司将其所有的位于景洪市滨江公园北侧防洪大堤外26、27幢房屋交付版纳菩提岛公司使用，同时，版纳菩提岛公司对该房屋进行了装饰装修和进行了部�扩建，用于酒店经营。2014年5月12日，版纳菩提岛公司向云南拓普公司西双版纳分公司支付2014年6月至2016年12月止期间的房屋租金120万元。同时云南拓普公司西双版纳分公司向版纳菩提岛公司发出书面《承诺函》，该函内容：“贵公司于2014年5月12日一次性支付了2014年6月1日至2016年5月31日的酒店租金120万元，我公司承诺同意减免贵公司2016年下半年的租金，2017年以后的租金请按合同约定交纳。”。2014年4月20日，昆明农磊公司与云南拓普公司订立《房屋销售回购合同书》，约定云南拓普公司将其所有的位于景洪市滨江公园北侧防洪大堤外26、27幢房屋转让给昆明农磊公司，云南拓普公司于2015年12月31日之前将该房屋回购等内容，并对其他事项进行了约定。2014年5月12日，昆明农磊公司与云南拓普公司订立《房地产买卖契约》，云南拓普公司将景洪市滨江公园北侧防洪大堤外26、27幢房屋转让给昆明农磊公司，昆明农磊公司于2014年5月20日取得26、27幢房屋的《房屋所有权证》。2014年11月12日，版纳菩提岛公司向云南拓普公司西双版纳分公司发出书面《征询函》，询问所承租的房屋已出售给昆明农磊公司并收到昆明农磊公司发来的交纳房租告知函，如何处置等问题。为此，云南拓普公司西双版纳分公司于2014年11月21日向版纳菩提岛公司书面回函，回函内容：“1、2014年5月12日前的租金交纳减免的《承诺函》继续有效；2、如我公司在2015年12月31日前不能按约定回购26幢、27幢房屋，其2016年的租金交纳由我公司与昆明晨农集团有限公司（万磊）协商，由我公司支付昆明农磊经贸有限公司；3、我公司与贵公司签订的《租赁合同》继续有效。”另查明，云南拓普公司西双版纳分公司由云南拓普公司依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。一审法院认为，本案适用法律争议的焦点：昆明农磊公司的诉请主张是否有事实和法律依据。一是版纳菩提岛公司在该房屋出售前后，与云南拓普公司西双版纳分公司协商处理履行《租赁合同》的行为，是否是履行《租赁合同》有效行为。即版纳菩提岛公司是否是已按《租赁合同》及相关协商内容的约定支付了租金；二是版纳菩提岛公司承租房屋后，对所承租的房屋进行装饰装修和部分扩建，用于酒店经营，是否事前征得了云南拓普公司同意。版纳菩提岛公司与云南拓普公司订立的《租赁合同》，是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，云南拓普公司将出租给版纳菩提岛公司的房屋出售给昆明农磊公司，该《租赁合同》继续有效，版纳菩提岛公司和云南拓普公司或者昆明农磊公司应按约定履行合同。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”云南拓普公司西双版纳分公司系云南拓普公司依法设立的分公司，该分公司在房屋出售前后与被告版纳菩提岛公司协商处理履行《租赁合同》的行为，是代表云南拓普公司的公司行为。版纳菩提岛公司已按约定履行了向云南拓普公司支付房屋租金的义务。昆明农磊公司要求版纳菩提岛公司支付2014年5月20日至2016年8月20日租金135万元及违约金20万元的诉请，无事实和法律依据，应不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”。版纳菩提岛公司承租房屋后，对该房屋进行装饰装修和部分扩建，用于酒店经营，昆明农磊公司未提供云南拓普公司当时明确反对版纳菩提岛公司对该房屋进行装饰装修和部分扩建的证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定：“当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”，该条第二款的规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担�利的后果。”昆明农磊公司主张版纳菩提岛公司改变房屋结构，私搭乱建的事实，无证据证明，应不予认定。昆明农磊公司要求解除2012年1月1日云南拓普公司与版纳菩提岛公司签订的《租赁合同》的诉请，无事实和法律依据，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回昆明农磊经贸有限公司的诉讼请求。案件受理费18750元，由昆明农磊经贸有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：昆明农磊公司与云南拓普公司签订的《房屋购销回购合同》未得到上诉人认可，原审也未出示原件，其真实性在本案中不能得到核实，原审对签订该合同的事实及合同的内容予以认定不妥，本院予以纠正，不予认定。对原审法院确认的其他法律事实，本院予以认定。本院认为，上诉人昆明农磊公司作为原审原告在起诉时并未将原房主云南拓普公司列为当事人，经原审法院释明后，仍未申请追加，云南拓普公司也未向法院申请参加诉讼，且云南拓普公司并不是必要共同诉讼参加人，上诉人关于原审漏列当事人的主张，本院不予支持。被上诉人版纳菩提岛公司于2016年8月29日收到原审法院送达的民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等材料，并于2016年9月13日提交证据材料，并未超过举证时限，上诉人关于原审举证程序违法的主张不成立；原审认定《房屋销售回购合同书》签订事实及合同内容虽有不妥，但该证据并不是本案定案的关键性依据，上诉人关于原审判决将复印件作为定案依据的主张不成立。上诉人昆明农磊公司与云南拓普公司签订《房地产买卖契约》前后并未对涉案房产状况进行详细了解，也未将买卖情况及时通知承租人，其于2014年5月20日取得涉案房屋所有权后，到2014年11月1日方才发函告知被上诉人版纳菩提岛公司，而版纳菩提岛公司支付云南拓普公司版纳分公司房租在昆明农磊公司发函告知之前，由于版纳菩提岛公司已向原房主支付房租，上诉人关于版纳菩提岛公司欠付租金应解除合同的主张不成立。版纳菩提岛公司承租涉案房屋后，对所承租的房屋进行装饰装修和部分扩建，用于酒店经营，本案尚无证据证实其在装修、扩建过程及长达几年的经营过程中，原房主云南拓普公司提出过异议、进行过干涉，上诉人也无证据证实被上诉人版纳菩提岛公司拆改变动房屋结构或损坏房屋，上诉人昆明农磊公司关�因此由被上诉人承担违约责任、支付违约金并解除合同、返还房屋的主张不成立。综上所述，原审判决审理程序合法，认定事实基本清楚，适用法律正确，昆明农磊经贸有限公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18750元，由上诉人昆明农磊经贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瑜审判员 朱江舟审判员 徐艺华二〇一七年四月七日书记员 刀建林