广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终9502号上诉人（原审原告）：杨艳国，住广东省广州市番禺区。上诉人（原审原告）：路艳锋，住广东省广州市番禺区。委托代理人：杨艳国，系本案上诉人，与路艳锋是夫妻关系。上诉人（原审被告）：广州超顺房地产发展有限公司，住所地广东省广州市增城区(元头丁)即广州市金福星广场办公楼内。法定代表人：王子玉，该公司董事长。委托代理人：康一丰，广东法盛律师事务所律师。上诉人杨艳国、路艳锋与广州超顺房地产发展有限公司（以下简称“超顺公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2014）穗增法民三初字第305号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：超顺公司成立于1992年12月8日，企业类型有限责任公司（自然人投资或控股），企业状态已开业，营业期限1992年12月8日至长期。经营范围在增城区新塘镇群星村乌石岗地段开发、建设、销售、出租及管理自建的商住楼宇及相应的配套设施。2012年12月24日，原增城市城乡规划局出具编号为增规验证[2012]549号和增规验证[2012]550号两份《建设工程规划验收合格证》，载明建设单位为超顺公司，建筑项目名称为住宅、商业、公建（超顺小区自编号A栋、B栋）等。2012年12月31日，杨艳国、路艳锋（乙方、买方）与超顺公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定内容如下“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……超顺小区自编号A1、A2、A3、B栋第顺华一路11号3幢幢16层1601房（下称该商品房），房屋地址：增城市新塘镇群星村顺华一路11号3幢（顺华一路11号3幢）1601房。……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米（人民币）每平方米7477.49元，总金额522826元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2013年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机械应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在5日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……”。合同附件七为本合同补充协议，约定“甲、乙双方就乙方所购商品房的《商品房买卖合同》的相关条款补充约定如下：……第三条、原合同第十二条调整为：商品房项目取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量认定书》。第四条、原合同第十五条调整如下：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量认定书》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）《房地产（住宅）质量保证书》。（五）《房地产（住宅）使用说明书》。（六）《临时管理规约》或《管理规约》。……第十一条、本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，甲乙双方同意以本补充协议约定为准。”2013年1月23日，增城新和自来水有限公司出具《供水证明》，内容为“兹有广州超顺房地产发展有限公司，向我司申请永久用水水表2组，水表编号为17010059和17010060，装表口径分别为DN150和DN100，申请用水地点位于增城市新塘镇群星村乌石岗地段的广州超顺房地产发展有限公司的红线范围内，该项水表安装工程已竣工，验收合格。特此证明。”2013年1月24日，超顺公司与增城新和自来水有限公司签署《供用水协议》，载明用水用户为超顺公司，计费水表的安装地点为群星村乌石岗地段，第一组水表DN150用水性质为居民用水等，第二水表DN100用水性质为经营性服务用水等。2013年5月9日，超顺公司与广州供电局有限公司签署《供用电方案协议》，载明用电地址为增城区新塘镇群星村乌石岗地段（土名），用电性质为永久、城乡用电；该协议第七条第8款约定，本协议由双方签定之日起生效，至广州供电局有限公司向超顺公司正式送电之日终止等。2013年5月10日，广州市公安消防局出具与涉案房屋有关的建设项目编号为穗公消验[2013]0844号《建设工程消防验收意见书》，载明经资料审查，现场抽样检查和功能测试，室内外消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械防排烟系统及S型热气溶胶灭火系统动作正常，综合评定该工程消防验收合格等。2013年7月10日，原增城市人民防空办公室出具了编号为增人防备〔2013〕009号《人防工程专项竣工验收备案意见》，注明，项目名称为超顺小区，备案意见为同意竣工验收备案等内容。2013年7月17日，原增城市邮政局报刊投递中心与广州诚隽物业管理服务有限公司签订《增城市邮政局邮政信报箱启用通知单》，载明“一、地址为增城市新塘镇群星村顺华一路11号1、2、3、4幢（超顺小区）信报箱已安装完毕，并从2013年8月1日起开始投递邮件入信报箱，现将该地址的信报箱锁匙1110套交贵单位，请及时将信报箱锁匙发放给使用人，保障公民的通信权力。……”。2013年12月18日，原增城市环境保护局出具编号为增环预验〔2013〕31号《关于超顺小区建设项目竣工环保预验收的意见》，载明超顺小区建设项目位于增城区新塘镇群星村乌石岗地段（土名），经核查，同意竣工验收备案等内容。2013年12月19日，超顺公司向杨艳国、路艳锋发出《超顺小区房屋交付通知书》，通知杨艳国、路艳锋于2013年12月30日办理涉案房屋交付手续。2014年1月1日，杨艳国、路艳锋向超顺公司发出《商品房交付异议书》，以涉案小区只有临时水电、未通气且未取得建设工程竣工备案表，涉案房屋不具房屋使用的基本条件和必要居住条件为由拒绝收楼。2014年2月28日，超顺公司向杨艳国、路艳锋发出《商品房交付催告函》，通知杨艳国、路艳锋于2014年3月31日前办理涉案房屋的交付手续。2014年3月17日，杨艳国、路艳锋向超顺公司发出《关于对的回复》，内容为超顺小区仍然不具备交房条件，至今仍然没有取得永久水电、通气和竣工验收备案表，不具备交房的实质条件，超顺公司应当在满足交房条件后重新重新发出收楼通知，在房屋不具备交房条件之前，杨艳国、路艳锋无法前往超顺公司办理相应收楼手续等。2014年3月18日，原增城市城乡建设管理局出具与涉案有关与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明竣工验收备案文件于2014年3月17日收讫，以及备案文件包括了建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件，监督站出具的电梯验收准用证等。2013年2月1日，杨艳国、路艳锋向原审法院提起诉讼，请求判令：1、超顺公司退还多收取的费用15000元和支付利息；2、超顺公司退还空间改造费103516元和支付利息；3、超顺公司将预购商品房预告登记证明书交付杨艳国、路艳锋；4、超顺公司向杨艳国、路艳锋支付逾期交付预购商品房预告登记证明书的违约金等。原审法院于当日立案受理，案号为（2013）穗增法民一初字第601号。该案审理过程中，超顺公司提出反诉，要求判令撤销超顺公司与杨艳国、路艳锋签署的《超顺小区认购书》和《广州市商品房买卖合同》，互相返还因合同而取得的财产等。2014年2月12日，杨艳国、路艳锋以超顺公司延期交房为由，并向原审法院提起了本案诉讼，要求判令超顺公司支付延期交房违约金。本案审理期间，超顺公司于2014年3月提交了《中止审理申请书》，主张超顺公司在（2013）穗增法民一初字第601号案中提出要求撤销双方签署的《广州市商品房买卖合同》的反诉请求，若该项反诉请求得到支持，超顺公司就不需要向杨艳国、路艳锋交房，也就不存在本案诉讼的基础事实，要求中止审理本案。原审法院经审查后，于2014年5月9日作出（2014）穗增法民三初字第305号之一民事裁定书，裁定本案中止审理。2014年6月9日，原审法院作出（2013）穗增法民一初字第601号民事判决书，查明以下事实，杨艳国、路艳锋于签订认购书当日向超顺公司支付了1.5万元和定金1.9万元。2012年12月31日，杨艳国、路艳锋向超顺公司支付了空间改造费103516元，在网签合同当日，还向超顺公司付清了商品房买卖合同中约定的房价款522826元（含1.9万元定金）。上述判决书判决驳回了杨艳国、路艳锋要求超顺公司退还多收费用15000元及支付利息、退还空间改造费103516元及支付利息、支付逾期交付预告登记证明书的违约金的诉讼请求，以及判决驳回了超顺公司的反诉请求。判决后，杨艳国、路艳锋不服，提起上诉，二审法院审理后于2015年7月6日作出（2015）穗中法民五终字第1235号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。基于二审法院已对（2013）穗增法民一初字第601号案件的处理作出了终审判决，原审法院恢复了本案的审理。为了解涉案房屋的通电、通水、通气的问题，原审法院于2015年9月份分别向广州供电局有限公司增城供电局、增城新和自来水有限公司、广州东部发展燃气有限公司发函。广州供电局有限公司增城供电局于2015年10月10日作出《关于广州超顺房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案问题的复函》，载明“……一、广州超顺房地产发展有限公司开发的位于增城区新塘镇群星村顺华一路11号3幢1601房的用电性质为永久居民住宅用电。二、上述商品房已达到永久性用电的标准，已于2015年9月1日送电。……”。增城新和自来水有限公司于2015年10月12日作出《关于广州超顺房地产发展有限公司供水情况的复函”，内容为“……广州超顺房地产发展有限公司于2012年3月向我司申报用水总表2组，我司于2013年1月完成该项水表安装工程并与其签订了《供水协议》，其中水表编号为17010059的总表，表径为DN150，属于居民用水性质；水表编号为17010060的总表，表径为DN100，属于经营服务性用水性质。上述两组总水表自完成安装之日起属于永久用水水表，具备通水使用条件，申请用水地点位于增城市新塘镇群星村乌石岗地段的广州超顺房地产发展有限公司的红线范围内。……”。广州东部发展燃气有限公司于2015年10月12日作出《关于超顺小区燃气事项的复函》，载明“……一、我司于2014年6月30日与广州超顺房地产发展有限公司就超顺小区供气事宜签订了《管道燃气开户合同》。二、该小区目前已与我司天然气市政管网连通，我司于2014年6月30日开始向超顺小区供应管输天然气。经查实，该小区由我司供气的楼宇共有A1、A2、A3三栋。专此函复”。本案审理过程中：一、杨艳国、路艳锋与超顺公司确认以下事实，杨艳国、路艳锋已依约向超顺公司付清了购房款；杨艳国、路艳锋至2016年1月8日仍未办理涉案房屋的收楼手续。二、超顺公司主张涉案房屋已具备交房条件，根据附件七补充协议第三条约定，对于合同第十二条约定的交房条件作出了调整，只要取得《建设工程质量认定书》就视为涉案房屋符合交房条件；而实际上并没有《建设工程质量认定书》的证明文件，因超顺公司在签署合同时并不知道工程质量验收文件的具体名称，就自行拟定了《建设工程质量认定书》的文件名称，超顺公司认为上述条款约定的《建设工程质量认定书》其实就是当地建设工程质量监督安全站出具的工程质量验收合格监督报告。杨艳国、路艳锋主张，根据约定提供《建设工程质量认定书》是超顺公司的义务，现超顺公司不能提供该份文件，应视为超顺公司开发建设的涉案房屋不具备交付条件，即使超顺公司能够提供《建设工程质量认定书》，商品房的交付条件仍然需要具备安全以及满足必要居住条件；且附件七补充协议第三条约定与法律法规的强制性条件相抵触，该约定所调整的内容不成立，应以合同第十二条约定的交房条件为准。经本院询问，超顺公司明确无法提交《建设工程质量认定书》。超顺公司还主张附件七补充协议第三条对合同第十二条约定进行调整，取消提供永久通气、通水、通电、通邮的证明文件，因超顺公司在销售小区商品房时，已告知了购房人关于涉案小区使用的是临时水电，以及何时能通气须取决于市政部门的安排及施工进度的情况，为此超顺公司才会对交房条件的问题作出调整约定。杨艳国、路艳锋回应，在签署涉案合同时，超顺公司没有明确告知其涉案小区的房屋使用的是临时水电以及不知何时能通气情况。三、在第一次庭审中，超顺公司提交了《供用电方案协议》、《供用水协议》、《供水证明》等证据原件，拟证明涉案房屋已符合永久供电、永久供水的使用条件。杨艳国、路艳锋对上述证据的真实性无异议，认为上述证据无法证明涉案房屋已具备久永用电、永久用水的使用条件。第二次庭审中（2016年1月8日），超顺公司为证明涉案房屋具备合同约定的交付条件，提交了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份、《建设工程规划验收合格证》三份、《建设工程消防验收意见书》一份、《人防工程专项竣工验收备案意见》一份、《关于超顺小区建设项目竣工环保预验收的意见》一份等证据复印件。鉴于超顺公司提交的上述证据均是复印件，经原审法院询问，超顺公司称因办理涉案小区商品房产权证书，上述证据原件都已提交给了房管部门。杨艳国、路艳锋对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。杨艳国、路艳锋主张超顺公司并未提交通邮证明以及电梯准予使用证明，若超顺公司能够提供上述证据原件、通邮证明以及电梯准予使用证明，其认可涉案房屋符合合同约定交付条件。虽然超顺公司在第二次庭审中未能提供上述证据原件以及通邮证明的证据到庭，但经原审法院询问杨艳国、路艳锋是否同意收楼的问题，杨艳国、路艳锋回应在超顺公司提供具备交付条件的相关证明文件后，超顺公司应按合同第十三条约定向其发出收楼通知，其会按收楼通知书上载明的日期前往收楼。2016年3月9日，超顺公司提交了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》原件一份、《建设工程规划验收合格证》（复印件两份，复印件上加盖了“增城市国土资源和房屋管理局阅资料专用章”）、《建设工程消防验收意见书》原件一份、《人防工程专项竣工验收备案意见》原件一份、《关于超顺小区建设项目竣工环保预验收的意见》原件一份到庭。另，超顺公司为证明涉案房屋已通邮的事实，提交了原增城市邮政局报刊投递中心与广州诚隽物业管理服务有限公司签订《增城市邮政局邮政信报箱启用通知单》佐证。杨艳国、路艳锋对超顺公司提交《增城市邮政局邮政信报箱启用通知单》不予认可。四、超顺公司认为涉案在2015年9月1日已完全符合合同第十二条、十五条约定的交房条件，虽然在此日期之前涉案小区使用的是临时用电，但其余交房条件已符合合同约定。五、超顺公司称在2015年9月之后并没有向杨艳国、路艳锋发出过收楼通知，但其公司在2016年3月左右，曾向杨艳国、路艳锋发出通过收楼通知。杨艳国、路艳锋承认在2016年2月28日收到过超顺公司发出的《商品房交付催告函》，该催告函要求杨艳国、路艳锋在2016年3月31日前办理收楼手续。六、对于杨艳国、路艳锋主张按购房款522826元为延期交房违约金的计算基数，超顺公司没有异议。七、超顺公司认为杨艳国、路艳锋诉请的延期交房违约金按每日万分之五的标准计算过高。杨艳国、路艳锋认为其诉请的延期交房违约金计算标准符合合同第十四条约定，属于合理范围。原审法院认为：杨艳国、路艳锋与超顺公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应为有效。关于交房条件的问题。涉案合同第十二条约定的交房条件为“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”，而附件七补充协议第三条约定则将交房条件调整为“商品房项目取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量认定书》”。超顺公司主张《建设工程质量认定书》其实就是当地建设工程质量监督安全站出具的工程质量验收合格监督报告。本院认为超顺公司的上述抗辩明显不合常理，因合同第十二条对于商品房应取得建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量监督报告》作出了明确约定，显然《建设工程质量认定书》并非超顺公司主张的工程质量验收合格监督报告。超顺公司在诉讼中亦未能提供该文书。而《建设工程质量认定书》是何种性质、何种内容的文书，合同对此约定并不明确。故附件七补充协议第三条对交房条件的约定并不明确。依照《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”的规定，应推定为未变更涉案合同中关于交房条件的约定。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房的条件。结合涉案合同的约定，超顺公司理应在合同约定的2013年12月30日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件，以及取得竣工验收备案表的涉案房屋交付给杨艳国、路艳锋。根据查明的事实：1、2012年12月24日，原增城市城乡规划局出具了与涉案房屋相关的工程的《建设工程规划验收合格证》；2013年5月10日，广州市公安消防局出具了涉案房屋相关的工程消防验收合格的《建设工程消防验收意见书；2013年7月10日，原增城市人民防办公室出具了《人防工程专项竣工验收备案意见》同意超顺小区的人防工程竣工验收备案；2013年12月18日，原增城市环境保护局出具了超顺小区建设项目竣工环保验收；以上表明，涉案房屋在2013年12月18日之前已取得了规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件。2、增城新和自来水有限公司于2015年10月12日出具的复函载明，2013年1月该公司完成超顺小区水表安装工程，并与超顺公司签订了供水协议，自水表完成安装之日属于永久用水水表，具备通水使用条件，表明涉案房屋于2013年1月已具备永久通水的使用条件。3、超顺公司提交的加盖了《增城市邮政局报刊投递中心》印章的《增城市邮政局邮政信报箱启用通知单》载明，位于增城区新塘镇群星村顺华一路11号1、2、3、4幢（超顺小区）信报箱安装完毕，从2013年8月1日开始投递邮件入信报箱，表明涉案房屋于2013年8月1日已具备了通邮的使用条件。4、广州东部发展燃气有限公司于2015年10月12日出具的复函载明，该公司与超顺公司就超顺小区供气事宜于2014年6月30日签订《管道燃气开户合同》，并于当日开始向超顺小区供应管输天然气，表明涉案房屋于2014年6月30日已具备永久用气的使用条件。5、2014年3月18日，原增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉案房屋具备法定的交房条件，同时，该备案表还载明所收的备案文件中包括监督出具的电梯验收准用证，表明涉案房屋的所在楼宇的电梯经验收准予使用。6、2015年10月10日，广州供电局有限公司增城供电局出具的复函载明涉案房屋已达到永久用电的标准，于2015年9月1日送电，表明涉案房屋于2015年9月1日已具备永久用电的使用标准。综上，原审法院认定涉案房屋于2015年9月1日已经具备了法定和永久供水、供气、供电、通邮等合同约定的交付条件。关于延期交楼违约金的标准问题。合同第十四条约定如超顺公司未按期交房的，自合同第十三条约定的交房日的次日起至实际交付之日，每日按总房价款款0.05%的标准向杨艳国、路艳锋支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方已经对延期交房违约金的数额进行了约定，超顺公司主张杨艳国、路艳锋诉请的违约金过高，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。超顺公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。杨艳国、路艳锋要求超顺公司支付自2013年12月31日起的延期交房违约金，合理合法，原审法院予以支持。超顺公司承认在2015年9月份（即涉案房屋达到了合同约定的交房条件）之后并未向杨艳国、路艳锋发出收楼通知，虽然超顺公司在第二次庭审中并未将符合交房条件的证明文明原件提交到庭，但涉案房屋在此之前确实已符合交房条件，且超顺公司不存在不同意杨艳国、路艳锋收楼的情形，故原审法院认为延期交房违约金应计算至第二次庭审之日（即2016年1月8日）止。经核算，超顺公司应向杨艳国、路艳锋支付自2013年12月31日起至2016年1月8日期间延期交房违约金193184.21元（以总房价款522826元为本金，每日按0.05%的标准延期739天计算）。杨艳国、路艳锋要求超顺公司支付上述期间之后的延期交房违约金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、广州超顺房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向杨艳国、路艳锋支付延期交房违约金193184.21元；二、驳回杨艳国、路艳锋的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4164元，由广州超顺房地产发展有限公司负担。判后，上诉人杨艳国、路艳锋及超顺公司不服原审判决，均向本院提起上诉。杨艳国、路艳锋上诉称:涉案商品房至今仍然不具备交房条件。根据双方签署的商品房买卖合同第十二条约定，超顺公司取得《建设工程质监督报告》是交房的条件之一，超顺公司在庭审过程中未提供《建设工程质监督报告》原件进行质证，应当认为其未取得《建设工程质量监督报》和涉案商品房不具备交楼条件。广东东省高级人民法院民事审判工作会议纪要（粤高法240号）第六条：出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用。因此取得电梯准用证是收楼的法定条件之一。超顺公司在一审中未提交电梯验收准予使用证明，因此涉案商品房不具备交楼条件，一审法院以竣工验收备案表载明所收的备案文件中包括监督出具的电梯验收许可证为由就推断超顺公司已经取得电梯准用证是不能成立的。通常情况下，取得竣工验收备案表前应当取得永久水电、通气等才能办理竣工备案手续。超顺公司在取得竣工验收备案表前并没有取得永久水电、通气等条件，仍然取得了竣工验收备案表。因此，一审法院以2014年3月8日的竣工验收备案中载明所收的备案文件中包括监督出具的电梯验收许可证为由就推断其已经取得电梯准用证显然不能成立。商品房买卖合同补充协议第三条的约定，超顺公司以取得《建设工程质量认定书》作为交房条件，实际上是在原有商品房买卖合同约定交房条件的基础上约定了较高的交楼标准，超顺公司至今仍然未取得《建设工程质量量认定书》，因此应当认为涉案商品房至今仍然不具备交楼条件。《商品房买卖合同》第十三条约定：“甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书”。因此，具备交楼条件后发出收楼通知是商品房买卖合同约定超顺公司应当履行的义务，因此计算违约金的期限应当截止于具备交楼条件且发出收楼通知后。超顺公司于2016年2月28日发出《商品房交付催告函》的行为属于认可我方意见的表示，该行为表明：“双方就具备交房条件且发出交楼通知后收楼达成一致意见。因此将计算违约金期限计算至第二次庭审之日（即2016年1月8日止）违反了商品房买卖合同的约定和双方的意愿。我方已于2016年7月2日收楼，涉案商品房仍然不具备交楼条件。经我方查询，增城市邮政局报刊投递中心和增城市邮局局报刊投递中心没有在工商部门注册登记，超顺公司在一审庭审后提交的增城市邮政局邮政信报箱启用通知单为虚假证据，该证据为超顺公司伪造，涉案房屋至今仍不具备合同约定的通邮条件。综上所述，我方上诉请求：1.变更一审判决第一项为：超顺公司至2013年12月31日起至2016年7月2日止，按日向超顺公司交付逾期交款违约金人民币261.41元，逾期天数914天共计为人民币238928.74元；二、一、二审的诉讼费由超顺公司承担。超顺公司答辩称：我方答辩意见与上诉状一致。超顺公司上诉称：一、本案交楼条件的具体约定原文。涉案合同是增城市房管局的格式合同，其第12条约定的交房条件为“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建筑工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”。涉案合同附件七补充协议第三条约定“将原合同第12条调整为：商品房项目取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量认定书》”。二、我方认为，结合法律的实际适用情况和《房屋建筑和市政基础设施竣工验收规定》第5条规定，补充协议中的变更约定是明确、合法、有效的，我方的建筑工程已于2013年4月1日符合《建筑法》第61条规定竣工验收合格。一审判决认为涉案合同附件七补充协议第三条约定所指的“建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量认定书》”，因无《建设工程质量认定书》这类文件，故该补充协议约定不明。我方认为：第一、《建筑法》第61条规定本身就不明确，故建设部2013年12月2日发布的《房屋建筑和市政基础设施竣工验收规定》第5条规定“竣工验收条件”，因此，结合该竣工验收文件规定，竣工验收主要指竣工项目工程质量验收；第二、建设项目验收要经规划局、建设局、消防局、人防局、环保局等多部门验收，各政府部门对商品房建设项目验收的内容、文件形式也各不相同，当事人很难在合同约定一个准确的验收文件名称，约定的验收文件名称与实际验收文件名称不一致，并不能视为合同约定不明，而应根据合同条款和法律规定判决当事人约定的是何种验收文件。第三、本案中，补充协议约定是：“商品房项目取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量认定书》”，该约定虽然侧重把质量验收合格作为交房条件，但并不违反《建筑法》第61条和《房屋建筑和市政基础设施竣工验收规定》第5条的规定，是合法、有效、明确的约定；第四、原审法院将取得建筑工程竣工验收备案表视为《建筑法》第61条规定的法定条件，是对该条规定在适用形式上作出了过于严格的要求，我方提交2013年3月5日的《建筑工程竣工验收报告》和2013年4月1日的《建设工程质量监督报告》也可以视为我方建设的项目已经符合《建筑法》第61条规定的通过竣工验收，2014年3月18日我方取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》不仅证明我方建设的项目已通过竣工验收，更证明2013年4月1日我方建筑项目取得《建设工程质量监督报告》时该项目即已能通过竣工验收，2013年4月1日至2014年3月l8日相差接近一年，从建筑项目通过竣工质量验收到完成竣工验收备案相差近一年时间，这只是申报竣工验收行政备案需要的时间，这段时间是行政备案时间，并不是竣工验收时间，也不存在影响竣工验收的实质性问题，因此，不能说在这一年时间内上诉人的建筑项目没有通过竣工验收，不能说我方的项目直至2014年3月18日才通过竣工验收，因此，原审判决认定证据和适用法律不当，应当依据《建筑工程竣工验收报告》和《建设工程质量监督报告》认定我方的建筑项目在2013年4月1日已经通过竣工验收，具备《建筑法》第61条规定的交房条件，涉案合同附件七补充协议第三条约定明确、合法、有效，应当约束双方当事人。三、退一步讲，即使法官认为补充协议的变更约定有不明确的地方，也应依据诚实信用的原则进行解释，依据实际情况确认当事人双方协商过变更事宜，取得永久供水、供气、供电、通邮等不是本案必备的交楼条件。退一步讲，不管补充协议的变更约定是否明确，但至少证明合同当事人双方对合同第十二条约定的交楼条件进行过协商变更，永久供水、供气、供电、通邮等事项属于市政服务，不是我方能控制的事情，我方在签订合同时将该类事项告知杨艳国、路艳锋，交楼时不能保证取得永久供水、供气、供电、通邮条件，因此，才与杨艳国、路艳锋变更合同第十二条约定的交楼条件，杨艳国、路艳锋也同意放弃该条件才签订变更条款，因此，不管补充协议对交楼条件的变更约定是否明确，但至少可以证明我方是遵守诚实信用的一方，而杨艳国、路艳锋事后进行多次诉讼，拒不收楼，故意制造我方逾期交楼的事实以博取赔偿，明显杨艳国、路艳锋是以不诚信的手段博取不诚信的利益，如果法院支持杨艳国、路艳锋这种行为，无疑是为社会制造纠纷和损毁社会诚信。我方认为，法院应当从维护诚实信用原则的角度出发，认定本案交楼条件已经变更，取得永久供水、供气、供电、通邮等不是本案必备的交楼条件。本案楼盘白2013年4月1日竣工验收后就己具备临时水、电等基本生活条件，我方对业主也是按居民水电费标准收费，不影响业主的基本生活和权益。至2015年9月1日，已完成永久水电气等设施，我方遵守诚信，没有在任何地方为业主的收楼和生活造成不便，原审法院将取得永久供水、供气、供电、通邮等作为本案交楼的必备条件进行判决，违反了社会诚信原则，损害了我方的利益。综上所述，请求：一、撤销原判，驳回杨艳国、路艳锋的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由杨艳国、路艳锋承担。杨艳国、路艳锋答辩称：我方的答辩意见与我方的上诉状和补充意见一致。我方认为根据供电营业规则，第12条规定，不具备永久用电，是属于不能满足买受人基本居住要求的事实，因此超顺公司认为临时用电是不符合法律的要求的，根据原审判决认定的事实，超顺公司是于2015年9月1日才具备永久用电的使用标准，因此我方认为涉案建筑工程于2013年4月1日符合交楼条件是错误的，涉案工程至今仍然不具备交楼条件。二审期间,杨艳国、路艳锋提交以下证据：证据1.广州市增城区工商行政管理局出示的查询证明，拟证明据我方查询，不存在增城市邮政局报刊投递中心的民事主体，因此涉案房屋至今仍不具备合同约定的通邮条件；证据2.广东增值税普通发票。证据3.楼宇情况反馈表，拟证明我方于2016年7月2日收楼。超顺公司在一审庭审后才向法院提交的增城市邮政局邮政信报箱启用通知单。超顺公司发表质证意见称：证据1不能证明其主张的内容，报刊中心不是一个独立单位，是增城邮政局的报刊投递中心，是下属的部门之一，所以工商局出示的查询证明不能证明该中心不存在。证据2、3，我方认为是对方于2016年7月2日收楼是事实，但涉案房屋符合交楼条件后我方通知业主收楼，但其为了要求违约金，故意延期收楼。超顺公司提交证据如下：一、广州市增城区建设工程质量安全监督站出具的增建监督函（2016）005号的复函，拟证明建设工程质量认定书与建设工程质量监督报告是同一份文件，质量认定书2000年10月1日之前达到验收竣工条件时，有质监站发放的，2000年10月1日之后，竣工验收合格以后由质监站签发质量工程质量报告，我方一审已经提交了2013年3月5日的建设工程竣工验收报告和2013年4月1日的建设工程质量监督报告，根据该文件我方的房屋是在2013年4月1日就符合合同约定的交付条件。二、超顺公司提交中国邮政集团公司广州市增城区邮政局出具的《关于新塘超顺小区通邮情况的说明》，拟证明“增城市邮政局报刊投递中心”是该局的下属单位，涉案小区邮政信报箱建设验收合格后，符合通邮条件，该局于2013年6月17日批复同意超顺公司通邮申请，并于2013年8月1日起启用信报箱。杨艳国、路艳锋发表质证意见称：一、该复函明确说明2000年10月1日之前竣工验收合格后发放建设工程质量认定书与建设工程质量监督报告并非同一文件，报告中有明显的倾向，又将建设工程竣工验收四个字省略，我方不予确认其真实性。在双方签订商品房买卖合同的时候，超顺公司明确提出了不能进行建设工程质量认定，不出具但是仍然可以委托相关的质量评定机构进行质量评定。工程质量安全监督局并无权对此进行回复。超顺公司至今也没有向我方提供建设工程的质量监督报告。二、超顺公司取得通邮永久使用证明材料的时间应当为2016年9月5日，依据双方签署的《商品房买卖合同》第十五条约定，我方有权在2016年9月5日前拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由超顺公司承担。超顺公司在一审庭审后补充的证据《增城市邮政局邮政信报箱启用通知单》，二审庭审后提交的证据《通邮申请表》，增城市邮政局报刊投递中心及增城市邮政局市场经营部没有民事主体资格，中国邮政集团公司广州增城区邮政局出具的《关于新塘超顺小区通邮情况的说明》，能够证明涉案小区已通邮，但该说明时间为2016年9月5日，涉案小区取得通邮永久使用证明材料的时间应以该日为准。二审法院不应当采纳通邮申请表该项证据或者采纳该项证据但是应该对超顺公司予以训诫、罚款。三、一审法院经延期交房违约金的期限计算至第二次庭审之日（即2016年1月8日止）是错误的。根据一审判决，超顺公司2016年3月9日才向人民法院提交《增城市邮政局邮政信报箱启用通知单》，超顺公司于2016年9月才向人民法院提交《通邮申请表》，2016年3月9日前，超顺公司无法提供有关证据，我方无法确定小区是否具备通邮条件，我方有权依据涉案合同第十五条拒绝收楼；我方在收到《增城市邮政局邮政信报箱启用通知单》后明确对该通知单不予认可。超顺公司逾期交楼时间一从2013年12月31日起计算至2016年7月2日。二审期间，杨艳国、路艳锋明确其上诉请求第一项为：超顺公司逾期交楼的时间应当为2013年12月31日起至2016年7月2日止，时间为914天。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对超顺公司和杨艳国、路艳锋的上诉请求和答辩意见，分析如下：杨艳国、路艳锋提出超顺公司未能提交电梯验收准予使用证明，以及涉案房屋至2016年7月2日涉案房屋才满足通邮条件。但根据一审已查明事实，涉案房屋于2013年12月18日前已经取得规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件；于2013年1月已经具备永久通水使用条件；于2014年6月30日已经具备永久用气的使用条件；于2015年9月1日已经具备永久用电的使用标准。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中载明所收的备案文件中包括监督机构出具的电梯验收准用证，说明涉案房屋所在楼宇的电梯已经验收准予使用,杨艳国、路艳锋也未能举证证明涉案房屋电梯存在不能正常使用的情形。根据超顺公司一审提交的加盖“增城市邮政局报刊投递中心”印章的《增城市邮政局邮政信报箱启用通知单》，可以认定涉案房屋已于2013年8月1日具备通邮条件。至2015年9月1日，涉案房屋取得永久用电证明后，涉案房屋已经取得永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气，满足正常居住使用条件。超顺公司上诉主张双方经协商已经变更交楼条件，取得永久供水、供气、供电、通邮等不是本案必备的交楼条件。虽然双方在补充协议中协商将涉案房屋交付条件由具备永久水、电、气及通邮变更为取得《建设工程质量认定书》，但一审中超顺公司明确表示其无法提交《建设工程质量认定书》，且永久水、电、气及通邮等系业主必要居住条件，住宅理应满足业主基本生活需要，原审法院以此认定涉案房屋于2015年9月1日具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住条件并满足房屋交付标准，并无不当，本院予以维持。杨艳国、路艳锋上诉主张延期交房违约金计算时间应从2013年12月31日起至2016年7月2日止。由于涉案房屋已于2015年9月1日具备法定和合同约定的交付条件，原审法院在第二次庭审中询问杨艳国、路艳锋是否同意收楼，超顺公司对此并无异议，因此在原审第二次庭审后杨艳国、路艳锋没有及时收楼是其自身原因造成，原审法院认定延期交房违约金应计算至一审第二次庭审之日（即2016年1月8日）止并无不当，本院予以维持。关于杨艳国、路艳锋和超顺公司二审提交的证据材料，广州市增城区工商行政管理局出示的查询证明及广东增值税普通发票与本案无关，且超顺公司主张的事实已经在一审期间查明，故本院对该证据不予采纳。综上所述，上诉人杨艳国、路艳锋与超顺公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持；审查原审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8328元，由上诉人杨艳国、路艳锋负担4164元，由上诉人广州超顺房地产发展有限公司负担4164元。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年九月二十日书 记 员  麦倩文林飘云