陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终11643号上诉人（原审被告）陕西天宝物业投资有限公司，住所地西安市雁塔区丈八路南侧，西万路以东。法定代表人姜玲，该公司董事长。委托代理人巨少帅，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐丹，女，1986年2月27日出生，汉族，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）韩敏迪，男，1986年3月3日出生，汉族，住西安市雁塔区。上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）因与被上诉人徐丹、韩敏迪商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初125号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年10月14日，徐丹、韩敏迪与天宝公司签订合同登记号为Y12096068的《商品房买卖合同》，约定徐丹、韩敏迪购买天宝公司开发的位于西安市××东路××小区××单元××号房商品房××套，建筑面积为97.79平方米，每平方米8486.11元，总价款为829857元。合同第八条约定，天宝公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付徐丹、韩敏迪使用。合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、电梯于入住时达到使用条件；2、供水、供电于入住时达到使用条件；3、天然气管道于入住时安装到位，买受人自行申请开通，承担相关费用，但必须在符合西安当地燃气公司的要求下才能正式通气。因买受人私改管线造成工期延误的，出卖人不承担责任⋯⋯5、供暖设备于入住时达到使用条件，因买受人私改管线造成的不利后果包括给其他业主造成的损失由买受人自行承担。如果在规定的日期内未达到使用条件前，双方同意按以下方式处理：1、在未达到上述使用条件前，出卖人按买受人已付购房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）⋯⋯。该合同第十五条“关于产权登记”的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的2%向买受人支付违约金。合同附件二“建筑节能补充协议”约定，室内采暖形式为壁挂炉、地板辐射采暖。合同签订后，徐丹、韩敏迪按约向天宝公司交清全部购房款。2014年1月17日，天宝公司向徐丹、韩敏迪出具828414元购房款的正式发票，载明涉案房屋面积为97.62平米。2014年1月22日，徐丹、韩敏迪收房。2014年11月11日，涉案房屋所在楼栋天然气开通。2014年11月27日，天宝公司因小区未正式通气导致8、9号楼业主不能取暖，遂向业主发放取暖补偿金，徐丹、韩敏迪于2014年12月6日领取620元补偿金。至今，涉案房屋所在楼栋尚未进行初始登记。徐丹、韩敏迪诉至西安市雁塔区人民法院称，天宝公司和其于2012年10月14日签署《商品房买卖合同》（编号4032076），约定其购买天宝公司开发的晶城秀府8幢2单元1001号商品房一套，房款总价829857元。其已按合同要求办理了银行按揭手续，并正常还款。合同第八条约定，天宝公司应于2013年12月31日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付其使用。合同第十四条约定，天然气或供暖设备于入住时未达到条件，天宝公司应按已付房款的万分之一支付违约金。第十五条约定，天宝公司应在商品房交付使用后365个工作日将办理房屋产权登记所需资料报产权登记机关备案。如因天宝公司责任，其不能在规定的期限内取得房产证，则天宝公司应按其已付房款的2%向其支付违约金。而实际情况是天宝公司于2014年1月22日将商品房交付其使用，在交付房屋时，天然气和暖气均未达到使用条件，直到2014年11月11日天然气才到位，并于2014年11月29日通气，同日取暖设备安装到位。同时，天宝公司也未能在商品房交付使用之后365个工作日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，致使其不能在规定期限内取得房产证。故诉至法院，请求判令天宝公司将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案并协助其办理产权证书，支付逾期办理房产证违约金16597.14元及天然气或供暖设备于入住时未达到使用条件违约金25808.55元，并由天宝公司承担本案诉讼费。天宝公司辩称，首先，其公司已于交房时完成了天然气管道主体的安装，只是在2014年11月11日才在符合西安秦华天然气有限公司的通气要求下正式通气使用，并不代表2014年11月11日方才将管道安装到位，故其公司不应承担逾期安装天然气管道的违约责任。并且，其公司已经在2014年12月就延迟供暖问题向徐丹、韩敏迪赔付了620元的供暖补贴，徐丹、韩敏迪已经接收此款，应视为徐丹、韩敏迪与其公司对商品房买卖合同第十四条第五款约定的变更，即其公司向徐丹、韩敏迪支付入住时供暖未达到使用条件的违约金620元。根据合同关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中的约定，违约金不能累计计算，因此其公司不应再承担天然气管道未安装到位的违约金。其次，合同签订后，其公司按照合同约定的时间向徐丹、韩敏迪交付了房屋，徐丹、韩敏迪也实际使用了涉案房屋，而其公司逾期办证行为并未给徐丹、韩敏迪造成实际损失。根据法律规定，双方合同约定的违约金过高，即使徐丹、韩敏迪的请求未超过诉讼时效，也应予以降低。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。徐丹、韩敏迪与天宝公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，双方合同约定，天宝公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由天宝公司提供的资料报产权登记机关备案，现徐丹、韩敏迪作为买受人已经履行了全部付款义务，涉案房屋于2014年1月22日交付，但天宝公司却未在约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，理应继续将办理权属登记需要提交的资料报产权登记机关备案，并按照合同约定向徐丹、韩敏迪承担逾期备案违约金16568.28元。至于天宝公司认为约定的违约金过高一节，因徐丹、韩敏迪已经收房3年，天宝公司至今仍未办理涉案房屋的初始登记，该违约情形在一直持续，天宝公司在履行合同时明显存在过错，违反了诚实信用原则，故结合双方履约的情况和天宝公司的过错程度，法院对该辩称不予采信。关于徐丹、韩敏迪主张天宝公司支付天然气或供暖设备于入住时未达到使用条件的违约金25808.55元之诉请，因双方合同约定，涉案房屋的基础设施、公共配套建筑不能正常运行的违约责任不累计计算，而天宝公司因小区天然气未开通导致不能正常供暖已经向徐丹、韩敏迪作出补偿，徐丹、韩敏迪接受了该补偿，可以视作双方就基础设施、公共配套建筑不能正常运行的问题已经达成一致，现徐丹、韩敏迪就天然气或供暖设备于入住时未达到使用条件要求天宝公司承担违约责任，无事实和合同依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审遂判决：一、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内将原告徐丹、韩敏迪购买的位于西安市雁塔区丈八东路晶城秀府第8幢2单元10层21001号商品房办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐丹、韩敏迪逾期备案违约金16568.28元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回徐丹、韩敏迪其他诉讼请求。本案案件受理费860元，由被告承担500元，原告承担360元。因原告已预交，故被告履行上述义务时一并向原告支付。宣判后，天宝公司不服，向本院提起上诉称，其公司逾期办证行为未给徐丹、韩敏迪造成实际损失，合同约定的违约金过高，请求予以降低。其公司与徐丹、韩敏迪签订的《商品房买卖合同》约定，由徐丹、韩敏迪购买其公司开发的位于西安市雁塔区丈八东路晶城秀府小区的房屋。合同签订后，其公司按照合同约定的时间向徐丹、韩敏迪交付了房屋，徐丹、韩敏迪收房后居住至今，可见其公司逾期办理房产证的行为并未给徐丹、韩敏迪造成损失。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故其公司请求降低违约金。上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判其公司不支付徐丹、韩敏迪逾期办理房产证的违约金；2、本案诉讼费用由徐丹、韩敏迪承担。徐丹、韩敏迪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，天宝公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审判决查明的事实属实。本院认为，徐丹、韩敏迪和天宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同签订后，徐丹、韩敏迪向天宝公司支付了全部购房款，天宝公司于2014年1月22日向徐丹、韩敏迪交付了房屋。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金”。但天宝公司至今未在上述合同约定的期限内办理涉案房屋的产权手续，该行为构成违约，应按合同约定承担违约责任。现一审判决天宝公司按徐丹、韩敏迪已付房价款的2%承担16568.28元的违约金正确，本院予以确认。对于天宝公司上诉认为，其公司逾期办证行为未给徐丹、韩敏迪造成实际损失，并且合同约定的违约金过高，要求降低违约金的请求，因天宝公司从2014年交房至今尚未进行房屋的初始登记，存在明显履约过错，且天宝公司并未提供合同约定的违约金过高的充分证据，故其该上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费214元（陕西天宝物业投资有限公司已预交），由陕西天宝物业投资有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤审 判 员  王慧芳代理审判员  辛 娟二〇一七年十月十九日书 记 员  陈 肖