辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1191号
上诉人（原审被告）：大连文景房地产开发有限公司。
法定代表人：景克瑞。
委托代理人：李会仕。
委托代理人：邹永建。
被上诉人（原审原告）：娄德粟。
原审原告娄德粟与原审被告大连文景房地产开发有限公司（以下简称“文景公司”）房屋买卖合同纠纷一案，普兰店市人民法院于2015年12月21日作出（2015）普民初字第5059号民事判决，文景公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月5日公开开庭审理了本案。上诉人文景公司的委托代理人李会仕、邹永建，被上诉人娄德粟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告娄德粟一审诉称：原告与被告于2012年11月18签订“商品房买卖合同，其合同编号：WHT201204853”。原告购买被告开发建设的坐落于普兰店市久寿街房屋，房屋建筑面积共81.58㎡，单价为人民币4500元/平方米，总房款金额为：367,110元(叁拾陆万柒仟壹佰壹拾元整）。合同第三条约定该商品房的用途为住宅，属钢筋混泥土结构，层高3米，建筑总层数16层(从建筑层数地上16层，地下0层）但实际建筑却是19层，其中包括违规超建2层公建一层住宅，所以合同约定3单元1层4号房屋实际为3层这与合同所述严重不符。经普兰店市城乡规划建设局违章通知明确指出：文景清华园商住项目未经规划审批在1#和2#楼之间外接二层，违反了：中华人民共和国城乡规划法第四十条的规定。合同第八条约定2013年12月31日前经商品房验收合格交付房屋，合同第十五条约定：出卖人在商品房交付使用后180日内办理权属登记，登记需由出卖人提供的资料上报权属登记机关备案。因出卖人责任，买受人在入住一年内无法办理房屋所有权或无法取得房屋产权证的，买受人有权退房，自该一年届满日之次日起，出卖人按已收房款日万分之一承担违约金。合同签订后，原告按约履行了合同，已缴付全部款项，被告于2013年12月4日交付房屋，但因出卖人的责任买受人一直无法取得房屋权属证书，至被告起诉之日尚无法办理。原告就办理房屋权属证书事宜，多次与被告协商未果，故诉至贵院，要求被告按合同约定按照日万分之一支付逾期办理房屋权属证书违约金。鉴于上述事实理由，提出如下诉讼请求：1、要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金人民币：367110×1?=13,583元(自2014年12月5日至庭审之日，即2015年12月9日）共370天。2、诉讼费及相关费用由被告承担。3、被告支付逾期办理房屋权属证书违约金计算至发放房屋权属证书为止。
被告文景公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。被告与原告签订的商品房买卖合同补充条款第六条有约定，如因执行政府有关文件、法令法规等事宜造成的产权证逾期办理，出卖人不承担责任。鉴于合同这一条款，所以对于原告的诉讼请求不予认可。原详规图纸批复的海拔高程确定了文景清华园小区的雨水和污水排放要从古城路排出，在实际施工过程中被告发现古城路的雨污水管线根本不健全，甚至无法使用，如果按照已批复的详规实施将造成整个小区无法正常使用，届时被告与政府相关部门沟通，经现场勘查后确定整个小区的雨污水管线改由二中路排出小区，现在的实际状况也是这样。鉴于改变了整个小区的建筑高程，所以造成目前实际状况与原批复的详规图纸不符，在此期间被告已与政府相关部门沟通，解决实际与现况不符的问题，政府对这个事情已经认可了，目前正在实施验收，整个小区没有通过最终的综合验收，但已经交付使用了。验收的过程大约有50多个部门，目前正在实施中。因为造成产权证延迟的原因是因为详规图纸与现状不符，过错方不在被告，根据被告与原告签订的商品房买卖合同补充条款第6条约定，因执行政府相关文件政策法规造成的产权证办理迟疑，被告不承担违约责任，所以不能支持原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2012年11月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同编号：WHT201204853。原告系买受人，被告系出卖人。合同第三条约定：买受人所购商品房位于行政街号为普兰店市久寿街，用途为住宅，建筑面积为81.58平方米；合同第四条约定：房款总额为367,110元；合同第六条约定：付款方式为首付117,110元，贷款250,000元；合同第八条约定：交付期限为出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人在入住一年内无法办理房屋所有权或无法取得房屋产权证的，买受人有权退房，自该一年届满日次日起，出卖人按已收房款日万分之一承担违约金。合同另有其他约定。同日，双方还签订了合同补充协议，协议第六条约定：出卖人因执行相关政府部门政策、法令而改变提供办理权属登记手续的资料，则《合同》中约定的180个工作日需相对延长，买受人不得以此作为出卖人违约的依据。合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告于2012年11月18日为原告出具了购房发票，金额为367,110元。2013年12月4日，被告将案涉房屋交付给原告使用。但案涉房屋至今未办理产权证。庭审中原告要求被告按合同约定支付自2014年12月5日起至起诉之日即2015年12月9日，共370天，按日万分之一支付违约金共13,583元，并按照此标准计算至取得房屋产权证为止。
另查，被告于2012年10月24日取得了商品房预售许可证。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告之间的商品房买卖合同关系依法成立并有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务，履行义务不符合合同约定的应当承担违约责任。被告作为房屋出卖人，有义务在合同约定的期限内为原告所购买的房屋办理产权证。虽然被告抗辩称是因执行相关政府部门的政策、法令而迟延提供办理权属登记手续的资料，但被告没有提供证据加以佐证，因此原告要求被告按合同约定承担逾期370天办理产权证的违约金13,583元，合理合法，一审法院予以支持。自2015年9月23日后至原告取得房产证之日止，有关违约金的纠纷，原告可另案诉讼。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：被告大连文景房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告娄德粟支付违约金13,583元。二、驳回原告娄德粟的其他起诉。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取70元，由被告大连文景房地产开发有限公司负担。
文景公司上诉的理由和请求是：一、案涉房屋逾期验收并非文景公司过错所致。1.案涉项目在政府有关部门进行规划设计时，将排放污水的管网出口设计在项目的北面。但在工程施工中发现，因原有市政配套设施不完善，没有对接管网，如将排放污水的管网出口设置在北面，则整个项目无法完成排水。文景公司将该情况向政府部门反映后，政府部门现场勘查后决定，将排放污水的管网出口改为向项目的南面排水，文景公司按照修改后要求将工程施工完毕，现已使用。2.排放污水管网出口修改在当时没有及时按照程序变更规划图纸，规划变更是政府部门的职能，而不是文景公司的职权范围。工程竣工后，文景公司向政府质监部门申请验收，质监部门因实际施工与原有的规划图纸不符而不予出具验收报告。3.原有的规划图纸是政府有关部门规划审定的，施工中的规划变更是政府有关部门做出的，政府有关部门没有出具规划变更后的图纸，不是文景公司所能控制，故工程逾期验收不是文景公司的过错所致。二、一审法院以文景公司未能举证为由对文景公司的抗辩意见不予支持不妥。1.政府有关部门在向文景公司下达要求时，都是由职能部门工作人员口头作出，文景公司不可能要求职能部门工作人员出具书面证据。如果不是政府要求文景公司改变排放污水的管网出口，文景公司也不会更改，因为更改还会增加建设成本。一审庭审中，文景公司申请法院向政府有关部门调取相关证据，但一审法院没有采纳。2.一审法院没有查明项目未能验收的原因，认定事实不清。三、一审判决有违公平、公正原则。案涉房屋早已竣工，文景公司已按双方合同约定的时间将房屋交付给娄德粟使用。入住业户已有几百户，均因案涉项目没有政府质监部门的验收手续而不能办理房照。文景公司多次与政府部门协调，此问题即将解决。房屋竣工须经验收合格方能向业户交付使用，正因为至今未能办理验收手续不是文景公司造成，所以为了不影响业户居住，政府有关部门要求文景公司按期让回迁户及其他业户及时入住。案涉房屋除了暂时不能办理房照外，其他一切居住条件正常。如所有业户都向文景公司索赔，且将过错归咎于文景公司，文景公司将付出近千万元的违约金。项目实施过程中，文景公司执行政府指令没有错，文景公司应当免责。一审判决对文景公司不公平，不利于社会的和谐稳定。据此，请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回娄德粟的诉讼请求；上诉费用由娄德粟承担。
被上诉人娄德粟二审答辩认为：文景公司无据证明案涉房屋逾期验收是其执行政府指令行为所致，请求维持原判。
本院经审理查明，一审判决除“庭审中原告要求被告按合同约定支付自2014年12月5日起至起诉之日即2015年12月9日，共370天，按日万分之一支付违约金共13,583元，并按照此标准计算至取得房屋产权证为止”外，其他认定事实属实。
本院补充查明：一审庭审中娄德粟要求文景公司按合同约定支付自2014年12月5日起至庭审之日即2015年12月9日，共370天，按日万分之一支付违约金共13,583元，并按照此标准计算至取得房屋产权证为止。
以上事实，有当事人的陈述笔录在卷为凭，业经双方质证及本院审查，可以采信。
本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，文景公司主张案涉房屋逾期办证，是因其执行政府指令所致，故应免除其逾期办证违约责任。文景公司所称执行政府指令一节，具体是其称因工程在施工中发现，如果按照政府相关部门规划设计的排放污水的管网出口进行施工，则工程项目无法完成排水。后经文景公司向政府有关部门反映情况后，由政府部门决定更改案涉工程项目的排放污水的管网出口，文景公司按更改后方案施工，因实际施工与原有的规划图纸不符无法取得验收报告，导致工程逾期验收。对此，本院认为，文景公司所称普兰店市城乡规划建设局审核的案涉文景?清华园修详总平面图有误，无法实现案涉项目正常排水一节，虽提供《关于文景清华园详规有误的说明》、大连建筑技术发展中心设计研究院有限公司出具的技术评定书和该公司的《城乡规划编制资质证书》予以证明，但《关于文景清华园详规有误的说明》由文景公司自行出具，属其单方陈述，不具有证明力；至于大连建筑技术发展中心设计研究院有限公司出具的技术评定书，是文景公司自行委托该公司对案涉项目修详总平面图进行的技术评定，即便该公司具有特定范围的城乡规划编制资质，因案涉项目修详总平面图，系由普兰店市规划设计院编制，且已经普兰店市城乡规划建设局审核通过，在案涉项目修详总平面图的编制单位或审核单位均未表示案涉项目修详总平面图存在错误情况下，单凭大连建筑技术发展中心设计研究院有限公司出具的技术评定书不足以认定案涉项目修详总平面图有误，文景公司所称的按该图纸施工不能实现案涉项目正常排水的主张不能成立。关于文景公司提出的在其发现案涉工程按项目修详总平面图施工无法正常排水后向政府有关部门反映且政府部门同意其更改案涉项目的排水管网出口一节，文景公司虽提供《关于文景清华园详规有误的请示报告》予以证明，但该请示报告亦由文景公司自行制作，文景公司是否将该报告呈递给普兰店市城乡规划建设局，文景公司无法提供证据予以证明；而对文景公司所称的政府部门同意其更改案涉项目排水管网出口，未能提供任何证据予以证实。从建筑施工的一般常识可知，政府部门对其已审核通过的项目修详总平面图进行变更，理应非常慎重和规范。文景公司作为房地产开发单位，亦应知晓施工中对项目修详总平面图的变更，势必影响房屋开发项目的竣工验收备案，进而影响房屋产权证的办理。在文景公司不能提供有力证据证明政府部门已同意文景公司对案涉项目的排水出口予以变更的情况下，文景公司仅凭其称的职能部门工作人员口头同意其变更案涉项目的排水管网出口即进行施工，不符合常理。至于文景公司提到的一审法院没有采纳其向政府有关部门调证的申请，从一审卷宗材料显示，文景公司并未向一审法院提出向政府有关部门的调证申请，文景公司该节主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上分析，文景公司提供的现有证据不足以认定案涉文景?清华园修详总平面图有误，政府相关部门同意其变更规划的主张，文景公司所称的执行政府指令导致无法通过规划验收，其对逾期办理产权证无过错的观点，不能成立。
关于文景公司提及的案涉房屋除暂时不能办理房照外，其他一切居住条件正常，如判决文景公司给付违约金，不利于社会的和谐稳定的观点，本院认为，文景公司协助购房人办理所购房屋的产权登记手续，是文景公司应履行的合同义务。房屋的交付使用与房屋产权证的办理系不同的法律关系，房屋的交付使用并不免除文景公司应向购房人履行的协助办理产权证的合同义务。如上分析，在文景公司不能提供有力证据证明非由其原因导致案涉项目逾期办证的情况下，一审判令文景公司向购房人娄德粟支付逾期办证违约金，并无不当。
另外，一审法院支持娄德粟主张的自2014年12月5日起至庭审之日即2015年12月9日，共370天的逾期办证违约金13,583元，其本意应是对自2015年12月10日至文景公司取得房产证之日止，有关逾期办证违约金的纠纷，本案不予调整。但一审法院将另案诉讼的起算点错写成2015年9月23日即起诉之日，与娄德粟的诉请不符，本院予以更正。但鉴于一审判决判项正确，本院对一审判决结果予以维持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费140元（上诉人预交），由上诉人大连文景房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 陈 伟
二〇一六年五月十九日
书记员 滕子美