成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2015）成华民初字第6921号原告金欣，男，汉族，住四川省成都市成华区。被告四川华西集团有限公司，住所地：四川省成都市解放路。法定代表人陈贵林，董事长。委托代理人韩育成，男，汉族，四川华西集团有限公司员工，住北京市石景山区。委托代理人杨敏，律师。原告金欣与被告四川华西集团有限公司（以下简称华西集团）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月1日受理后，依法适用简易程序，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告金欣，被告华西集团的委托代理人韩育成、杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金欣诉称，2011年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定金欣购买华西集团开发的成都市成华区商品房一套，房屋总价款528692元，交房时间为2013年6月30日，交房时水电应达到使用条件，房屋权属证书应在2014年6月30日前办理。合同签订后，原告按约支付了购房款，2013年6月22日被告向原告交付房屋，原告依约缴纳了办理产权的各自税费和资料，根据《商品房使用说明书》约定：每户均设独立的一户一表计量方式，由供电局抄表到户；同时根据《成都市人民政府办公厅转发市建委成都电业局关于成都市新建住宅电力户表工程建设标准及实施意见的通知》规定，自2008年1月1日起，成都市中心城区范围内新建住宅实行抄表、实现一户一表贸易结算，但被告时至2014年9月4日才办妥相应的手续，此时才实现一户一表贸易结算；截至本案诉讼，被告仍未为原告办理房屋权属证书，而且房屋交付时由于不具备《规划验收合格证》，不具备交付的条件，该《规划验收合格证》2015年9月7日才取得，同年9月11日在有关部门进行备案，依照相关规定，房屋的保修期从开发商将竣工验收合格的商品房交付给用户使用开始计算，原告所购房屋的保修金应从2015年9月10日次日开始计算。被告行为构成违约，依法应承担违约责任。请求判令：1.判令被告华西集团立即协助原告金欣办理房屋产权证及土地使用证书；2.判令被告华西集团支付逾期交房违约金（从2013年6月30日至2015年9月7日止，按每日万分之二计算）；3.判令被告华西集团支付逾期办证违约金(自2014年6月30日至房屋权属办妥之日止,按每日万分之一计算)；4.判令被告华西集团支付逾期办理一户一表贸易结算的违约金(以购房款为基数，自2013年6月30日至2014年9月4日止,按每日万分之二计算)；5.判令保修期从2015年9月11日开始计算；6.从本案诉讼费由被告华西集团承担。被告华西集团辩称，1.原告金欣购买案涉房屋属被告开发的项目，迟延办证属实，由于政府政策变动及执行政策的偏差以及受政府部门办事效率的影响，导致项目办证受阻，为维护买受人的利益，被告华西集团自愿承诺支付违约金，由于被告华西集团也是受害者，面临大额的违约金支付，损失巨大，请求人民法院依法调减违约金；2.案涉房屋经相关部门竣工验收之后在合同约定的时间如期交付给原告金欣，交付时具备使用的条件，一户一表未按期到位被告华西集团不存在违约。被告华西集团在交房时虽未取得《规划验收合格证》，但是项目具备规划验收合格的条件，成都市规划局成华分局要求被告华西集团拆除位于项目1号楼西北侧城市规划道路及代征绿地地上的1层商业、6层住宅，华西集团系执行政府行政命令，成都市规划局2013年出具的《规划管理函复意见书》亦明确项目已经符合规划要求。由于被告华西集团系执行政府有关行政命令，依据《补充协议》第三条第1条第1.2项“出卖人如遇执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令，可据实予以延期并且不承担任何责任”，故被告华西集团不承担逾期交房的违约责任；而且依照相关法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，原告金欣已实际占用使用房屋数年，房屋交付符合合同约定，被告华西集团不存在逾期交房的违约行为，保修期应从交付之日起计算。请求人民法院依法调减逾期办证违约金，依法驳回原告金欣其他诉讼请求。本院经审理查明，2011年12月30日，金欣与华西集团签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定金欣购买华西集团开发的成都市成华区商品房一套，建筑面积69.45平方米，房屋总价款528692元，合同签订当日首付158692元（含认购定金），余款37万元由买受人向银行申请7成20年商业贷款；合同第十条关于交付条件约定，华西集团应在交房2013年6月30日前向金欣交付房屋，交付时应符合下列条件：商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，商品房已取得《规划验收合格证》和有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；合同第十一条关于市政基础设施和其他设施的承诺约定：市政基础设施包括上下水、电、燃气、公共绿道公共道路依旧停车场等均应在2-13年6月30日达到使用条件；第十二条关于逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将商品房交付给买受人的，逾期在60日之内，自第十条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房屋价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。合同第十四条关于交接手续约定：案涉商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及身份证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定证明文件，并满足第十条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；交接当天，买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、办理产权的契税等所需相关费用。第十九条关于产权登记约定：出卖人应当在2014年6月30日前完成初始登记，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限取得权属证明的，买受人选择不退房，合同继续的，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，按《补充协议》第八条办理，《补充协议》第三条关于交付条件第1.2条补充约定为：出卖人如遇执行政府法规、规则等强制性文件及行政禁令、命令，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期且不承担任何责任；第八条关于产权登记的补充约定为：出卖人在买受人交清全部资料、税费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证书，并在房屋所有权证办理后的两年内为买受人办理分户的国有土地使用权证，如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，金欣按约支付了购房款，2013年6月22日双方办理房屋交接手续，当天金欣领取华西集团出具的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并缴纳房屋维修基金和办理产权的契税以及物业管理费等费用，预存了水电费。原、被告双方因为逾期办理房屋所有权证以及迟延交房、逾期办理一户一表等问题发生纠纷，金欣遂起诉来院。本院另查明，案涉项目华西集团2009年5月21日取得成都市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》，2011年1月6日取得成都市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》，2012年8月20日，成都市规划管理局成华分局出具《关于对四川华西集团有限公司项目临街建筑拆除的函》称：华西集团位于成都市成华区住宅、商业及配套设施项目，经核实，该项目临规划道路的1栋6层住宅建筑，华西基于在报件资料中，未将该建筑作为保留建筑式样，如作为保留建筑，则无法满足与新建建筑之间间距要求，达不到规划审批条件。现因蜀龙五期道路建设需要，请你公司尽快拆除该建筑，若未拆除该建筑，将不予规划验收。2013年10月25日，成都市规划管理局向华西集团出具《规划管理复函意见书》，对华西集团在成都市成华区住宅、商业及配套设施项目，编号为2007-0693-j0265-5的规划核实申请进行核准，答复意见为：该项目的建筑平面尺寸、高度、层数、间距、退让等建设符合规划要求，但华西集团须提供依据《建筑工程建筑面积计算规范》出具的建筑工程建筑分项统计表，并拆除1号楼西北侧位于城市规划道路及代征绿地上的1层商业、6层住宅等其他应拆除的内容。华西集团收到上述复函后，以书面的形式陆续向成都市成华区人民政府反映项目相邻房屋拆迁的问题，2015年1月28日，成都市成华区人民政府发布《成华区人民政府第76次常务会议议定事项通知》，该通知载明：讨论并原则通过成华区建设局《关于项目脱裙有关情况的请示》，原则同意给予华西集团拆迁成办20%且最高不超过1000万元的补贴，所需资金在蜀龙路道路拆迁专项资金中解决；原则同意采用模拟搬迁方式实施搬迁工作，由建设局牵头，成华区房管局作为房屋征收部门，依法按程序组织实施，项目业主成都市成华城市建设投资有限责任公司与华西集团签订《房屋搬迁项目合作协议》，模拟搬迁签约率达到95%，模拟搬迁合同生效。同年4月27日成都市成华城市建设投资有限责任公司与华西集团签订《房屋搬迁项目合作协议》；2015年9月7日，成都市规划管理局向华西集团颁发《建设工程规划合格证》。案涉项目2013年4月2日华西集团组织五方主体进行竣工验收，勘察设计单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位分别在竣工验收报告上签章，验收结论为合格，该项目验收报告之后在成都市城乡建设委员会进行备案；同年4月14日由成都市恒泰测绘有限公司进行面积测绘，并出具《房产测绘成果报告》。目前成都市成华区及对应地下室的房屋所有权初始登记已完成。部分业主已经办理了房屋所有权证。根据华西集团的陈述和统计，华西集团涉及到逾期办证的为业主共计528户，从2015年10月开始，华西集团与业主就逾期办证的问题进行协商，陆续与300多户业主达成赔偿协议，其中由人民法院确认的调解协议达300余户，目前已支付违约金300余万元。以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：原、被告身份证明、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《收据》、银行转款凭据、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划合格证》、《关于对四川华西集团有限公司项目临街建筑拆除的函》、成都市规划管理局《规划管理复函意见书》、成都市成华城市建设投资有限责任公司与华西集团签订《房屋搬迁项目合作协议》、《成华区人民政府第76次常务会议议定事项通知》、当事人陈述等。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》双方当事人在平等自愿的基础上签订的，为双方真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。截止金欣向本院提起诉讼，华西集团未按约定协助金欣办理房屋产权的转移登记，华西集团对此无异议，华西集团逾期办房产证的行为构成违约，依法应承担违约责任。目前华西集团已完成了房屋所有权的初始登记，案涉房屋已具备办理分户产权的条件，华西集团应协助金欣办理房屋所有权的转移登记手续，金欣的该项诉讼请求事实和法律依据充分，本院依法予以支持。金欣请求办理案涉房屋国有土地使用权证因合同约定的办证期限未届满，故该项诉讼请求本院不予以支持。关于迟延办证的违约金是否应调减的问题，华西集团认为合同约定违约金过高，请求人民法院依法调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“......约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，对违约金是否过高的审查，应结合当事人合同履行情况、违约的主观过错程度、违约给对方造成损失的情况等综合进行评判。结合本案来看，华西集团逾期办证是因为《建设工程规划合格证》的迟延取得，而《建设工程规划合格证》的迟延取得与政府有关行政命令有关，逾期办证存在一定的客观原因，并非华西集团自身原因违反合同约定、违反诚实信用原则所致，因此其违约的主观过错不大，而且华西集团就规划验收的问题，从2012年有关部门下达拆迁行政命令开始一直在积极与有关部门协调，发生逾期办证的情形后，华西集团没有推卸逾期办证的责任，以积极的态度与四百多户业主主动协商，并与约三百户业主就迟延办证违约的问题达成赔偿协议；本院在案件审理过程中了解到，涉及到逾期办证的业主多达528户，按华西集团此前签订的赔偿协议的标准，华西集团就此可能会付出1000余万元的违约金，且原告金欣也没有提供其损失的相关证据，基于上述理由，依照民法公平公正的司法原则，华西集团虽存在逾期办证的行为，但由于其违约的主观过错不大，且系执行政府行政命令的原因致使其规划验收迟延，从而导致逾期办证的违约行为发生，华西集团为此也遭受了一定的经济损失，付出了巨额的违约金，因此，逾期办证不完全属于华西集团的责任，故对华西集团的处罚不宜过重，考虑到华西集团迟延办理分户产权，对金欣的权利造成一定损害，结合本案的实际情况，本院酌情将违约金的标准调减至每日万分之零点七，从2014年6月30日起算至原告金欣按华西集团要求提交办理分户产权的资料，华西集团收到办证资料后将其办理分户产权应提交的资料递交办证部门之日止。关于华西集团是否存在迟延办理电表一户一表贸易结算及保修期界定的问题，合同约定的交房时间为2013年6月30日前，交房条件是华西集团在交房时应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，商品房已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告，金欣认为华西集团在2015年9月7日才取得《建设工程规划合格证》，按照合同约定，只有取得规划验收合格证后才具备交房的条件，因而华西集团交房时间应为2015年9月7日，并且华西集团违反《商品房使用说明书》中“每户均设独立的一户一表计量方式，由供电局直接抄表到户”的承诺，本院认为金欣的上述理由不能成立，理由如下：1.根据本案查明的事实，华西集团确实是在2015年9月7日才取得《建设工程规划合格证》，但从成都市规划管理局2013年10月25日的《规划管理函复意见书》可以看出，华西集团在项目竣工验收合格后就及时向规划部门申请规划核实，规划部门对项目未在案涉竣工验收合格后及时颁发规划验收合格证，并非华西集团建设项目本身不符合规划的要求，规划部门审核认为项目的建筑平面尺寸、高度、层数、间距、退让等建设符合规划要求，但要求华西集团须拆除项目1号楼西北侧位于城市规划道路及代征绿地上的1层商业、6层住宅等，而华西集团为拆迁费用的问题一直在与有关部门协调，直至2015年初才解决，因此华西集团修建的项目因临近建筑拆迁问题，未被有关规划部门核准规划验收，其行为属于合同约定的“出卖人如遇执行政府法规、规则等强制性文件及行政禁令、命令”，华西集团逾期取得《建设工程规划合格证》属于合同约定的免责条款范围，华西集团虽在交房时没有取得《建设工程规划合格证》，但该行为不影响房屋的交付。2.按照合同约定，若华西集团在交房当天不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，金欣有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由华西集团承担，案涉房屋华西集团于2013年6月30日就与金欣办理了交房手续，房屋交接手续办理当天，金欣按约缴纳了专项维修基金及办理房屋分户产权所需的契税、手续费等相关费用，接收了华西集团交付的《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，金欣同意以房屋现状接收案涉房屋，并未以华西集团未取得《建设工程规划合格证》提出异议，拒绝接收房屋。因此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有、视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，案涉房屋在2013年6月30日办理了房屋交接手续，换言之，金欣已经在2013年6月30日，完成了对房屋的实际占有，金欣实际占有并使用房屋至今，依照上述法律规定，应认定华西集团的交付义务已经履行完毕，房屋保修期应从2013年6月23日开始起算，金欣主张华西集团的实际交房时间应为《建设工程规划合格证》的取得时间与本案查明的事实不符，其主张华西集团存在逾期交房违约行为，请求将房屋保修期界定为从2015年9月11日起算、请求华西集团支付逾期交房违约金的诉讼请求，事实和法律依据不足，本院依法不予支持。根据本院查明的事实，案涉房屋在交付时，水电气都已经接通，具备使用的条件，金欣亦认可该事实，成都市有关电表一户一表的规定，属部门规章，不属于法律、行政法规强制执行的范围，违约责任的产生，来源于合同当事人对合同条款的违反，关于“每户均设独立的一户一表计量方式，由供电局直接抄表到户”属作为开发商的华西集团对用户的一个承诺，但并没有约定实现该承诺的具体时间，事实上，金欣也自认，华西集团在一年后就将电表一户一表贸易结算手续办妥，达到了《商品房使用说明书》的要求，所以，由于金欣和华西集团并未在《商品房买卖合同》中约定电表一户一表贸易结算应在交付房屋时进行办理，金欣要求华西集团承担逾期办理电表一户一表贸易结算的违约金，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，金欣的部分诉讼请求成立，华西集团对于案涉房屋的初始登记已经完成，具备办理分户产权的条件，应及时协助金欣办理房屋所有权证，支付从2014年6月30日至华西集团递交分户产权所需资料之日止，按每日万分之零点七的标准计算逾期办理房产证违约金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：一、被告四川华西集团有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告金欣办理成都市成华区房屋的产权转移登记手续；二、被告四川华西集团有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告金欣支付违约金(以528692元为基数，自2014年6月30日至四川华西集团有限公司向登记主管机关递交案涉房屋的产权转移登记资料之日止,按每日万分之零点七计算)；三、驳回原告金欣其他诉讼请求。如果被告四川华西集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案按规定征收的案件受理费减半收取1774元，由原告金欣承担887元，被告四川华西集团有限公司承担887元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  杨骥二〇一六年六月二十二日书记员  王贇