淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮小商初字第00003号
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地淮安市××东路69号。
法定代表人花为伟，该公司董事长。
委托代理人陈勇，该公司法务经理。
委托代理人马瑞宪，该公司员工。
被告唐震，居民。
被告朱金芳，居民。
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称农村商业银行）与被告唐震、朱金芳金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月25日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈勇、马瑞宪，被告朱金芳到庭参加了诉讼，被告唐震经本院传票传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告农村商业银行诉称：2013年11月22日，被告唐震向原告的袁集支行借款270000元，约定2014年11月20日到期还款，年利率9.47％。此笔贷款由两被告提供淮安市淮阴区樱花小区E-30号商住楼105室房产抵押。贷款到期后，经原告多次催要，两被告均拒绝履行还款义务。现原告要求：1.被告唐震归还贷款本金270000元及利息（利息以270000元为基数，自2013年11月22日起至2014年11月20日止按照年利率9.47%计算，自2014年11月21日起至至实际给付之日止按照年利率9.47%×1.5倍计算）；2.被告唐震依法行使抵押权，被告朱金芳承担抵押担保责任；3.两被告承担本案诉讼费用。
被告唐震未作答辩。
被告朱金芳辩称：原告陈述的借款、借款期限及房屋抵押均是事实。借款后，贷款本金及利息均没有还。
经审理查明：两被告系夫妻关系。2013年11月20日，被告唐震书写借款申请书一份，载明其长期从事运输业，因周转需要向原告申请贷款叁拾万元，借款方式为保证，借款期限为一年。2013年11月21日，原告农村商业银行以贷款人身份与作为借款人的被告唐震、担保人的被告朱金芳签订了《最高额个人担保借款合同》一份，合同约定主要内容为：
第一条借款人向贷款人申请借款，贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放贷款。担保人自愿为借款人自2013年11月21日起至2016年11月20日止，在贷款人处办理的最高本金金额不超过人民币叁拾万元的借款提供担保……在此期间和最高本金余额内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔贷款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力……
第二条借款利率本合同项下的借款利率按9.47%方式确定……
第四条贷款资金支付借款人取得的贷款资金，存入如下账户：账户名称唐震，账号为62×××99……
第五条还款借款人与贷款人约定以下方式还本付息，具体每一笔借款的还款方式由借贷双方在借款凭证中约定：按季结息，到期还本。结息日为每季末月的20日。借款人须于每一结息日结息……
第九条担保人同意以下列财产樱花小区E-30-105作为本合同项下借款的抵押物，上述抵押清单为本合同组成部分……担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费、抵押财产处置费、过户费等贷款人实现债权的费用……本合同项下债务履行期限届满，抵押物未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。抵押人在本合同上的签章视为抵押人与抵押权人就抵押物的处置达成一致，不再另行协商……
第十条违约责任……二、借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期期限从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调……七、因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用……
第十二条争议的解决本合同履行中发生争议，可由各方协商解决，也可按诉讼方式解决，由贷款人住所地人民法院管辖……
第十四条本合同经各方签章之日起生效。
2013年11月20日，被告朱金芳向原告公司袁集支行书写《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》一份，载明因2013年11月20日唐震向贵行申请借款叁拾万元人民币一事，其作为共同生活的家庭成员，愿以家庭财产对该笔贷款承担无限连带清偿责任。
2013年11月21日，原告以抵押权人与作为抵押人的两被告签订《房地产抵押合同》一份，载明为确保债务人唐震、朱金芳于2013年11月20日起至2016年11月20日止的期限以内，向原告连续发生的最高债权额在贰拾柒万元以内的主合同的履行，两被告以樱花小区E-30-105房屋设定最高额抵押担保。合同在履行中若发生争议，双方应采取协商的方法解决，协商不成时，双方选择向人民法院起诉解决。
2013年11月21日，原告在被告所有的位于淮阴区樱花小区E-30号商住楼105室的房屋上设置了额度为27万元的抵押权。2013年11月22日，原告公司的袁集支行向被告唐震发放贷款27万元，借款借据载明到期日为2014年11月20日，年利率为9.47%。
以上事实，有当事人陈述，原告提供的借款申请书、最高额个人担保借款合同、家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书、房地产抵押合同、他项权证、借款借据、两被告结婚证等证据材料予以佐证，经质证，本院予以确认。
本院认为，原告农村商业银行与被告唐震、朱金芳签订的《最高额个人担保借款合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的规定，合法有效。原告按约向被告发放了贷款，被告理应按合同约定按期还款。被告唐震在合同履行期限内未按照合同约定每季度给付利息，且借款合同到期后，被告唐震亦未按约定还款，因被告未按照合同约定按期归还本息，原告有权要求被告归还全部借款本息，并按约定的借款逾期利率计收罚息。根据法律规定，连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人承担保证责任。因借款人唐震已违反了合同约定，故对原告农村商业银行要求作为担保人的被告朱金芳承担连带保证责任的请求，本院依法予以支持。原、被告已经对于本案所涉房屋樱花小区E-30-105房屋办理了书面的抵押登记手续，故原告对两被告所有的位于淮安市淮阴区樱花小区E-30-105房屋享有优先受偿的权利
因被告唐震未到庭参与诉讼，本案无法组织调解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告唐震、朱金芳于本判决发生法律效力后十日内归还原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司贷款本金270000元及利息（利息以270000元为基数，自2013年11月22日起至2014年11月20日止按年利率9.47%计算，自2014年11月21日起至实际给付之日止按年利率14.205%计算）；
二、原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司对被告唐震、朱金芳所有的位于淮安市淮阴区樱花小区E-30-105房屋享有优先受偿的权利。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5350元，公告费600元，共计5950元，由被告唐震、朱金芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局。开户行：中国农业银行淮安市分行城中支行。账号：34×××54）。
审 判 长 杨 华
人民陪审员 石 瑞
人民陪审员 施广江
二〇一五年一月十二日
书 记 员 谭 笑
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物……
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。