福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）狮执外异字第11号
案外人王健康，男，1965年2月9日出生，汉族，住晋江市。
案外人蔡文成，男，1963年8月12日出生，汉族，住晋江市。
申请执行人中国农业银行股份有限公司石狮市支行，住所地石狮市九二路618号，组织机构代码：85822501-6。
法定代表人黄诗曙，该行行长。
委托代理人李德俊，该行员工，男，1964年10月21日出生，汉族，住石狮市。
被执行人蔡明勇，男，1969年2月10日出生，汉族，住石狮市。
被执行人蔡修条，男，1942年6月25日出生，汉族，住石狮市。
被执行人何华，女，1949年2月9日出生，汉族，住石狮市。
本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司石狮市支行（以下简称中国农行石狮支行）与被执行人蔡明勇、蔡修条、何华借款合同纠纷一案中，案外人王健康、蔡文成于2014年5月6日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭举行听证会进行审查，案外人王健康、蔡文成、申请执行人中国农行石狮支行的委托代理人李德俊出席了听证会，被执行人蔡明勇、蔡修条、何华经本院合法传唤无正当理由拒不到会，现已审查终结。
案外人王健康、蔡文成称，二异议人于2002年初分别向蔡明勇、蔡修条、何华购买位于石狮市的房产，并按约定支付履行完毕。后由于异议人向蔡明勇、蔡修条、何华索要房地产二证，因蔡明勇、蔡修条、何华答复尚在办理中，为恐日后发生纠纷于2002年11月15日分别与蔡明勇、蔡修条、何华补签房地产转让协议书，异议人签订房屋转让协议书后立马对所购买的房屋进行装修并居住及出租他人至今。异议人多次向蔡明勇、蔡修条、何华索要房产证并办理过户手续，但因蔡明勇、蔡修条、何华都以房产证尚在办理中搪塞异议人，蔡明勇、蔡修条、何华一直以欺骗的方式让异议人认为该房产是回批地尚无法办理产权证所以一直未办理过户手续，直至该房产被法院查封才清楚产权证已办出且方知蔡修条、何华以所卖房产向银行申请贷款。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，法院对该房屋的查封侵犯了异议人的合法权益，请求法院撤销对该房产的执行裁定书［案号：（2013）狮执行字第617-2号］，并解除对二异议人所有的址于石狮市的房产的查封。
申请执行人中国农行石狮支行辩称，1、蔡修条、何华提供的房产两证清楚，并在相关部门办理抵押登记；2、抵押物经法院判决确认合法有效，案外人无法对抗；3、异议人王健康、蔡文成于2002年9月5日与承租人签订租赁合同，但是在2002年11月15日才与蔡修条签订房产转让协议，在转让协议签订前应由蔡修条与承租人签订租赁合同，这说明异议人提供的证据的真实性有待确认；4、房产转让协议书里的平方数与房产两证的建筑面积不同。
本院查明，原告中国农行石狮支行与被告蔡明勇、蔡修条、何华借款合同纠纷一案，本院于2012年5月9日作出（2012）狮民初字第848号民事调解书，内容为：一、被告蔡明勇应于2012年11月30日前偿还原告中国农行石狮支行借款本金1800000元及利息（300000元自2011年1月21日起计、300000元自2011年1月22日起计、300000元自2011年1月23日起计、300000元自2011年1月24日起计、300000元自2011年1月25日起计、300000元自2011年1月26日起计至款项还清之日按借款合同约定及中国人民银行有关规定计付）；二、如果被告蔡明勇在2012年11月30日前未清偿完毕上述债务，原告中国农行石狮支行有权对被告蔡明勇尚欠的借款本金及相应利息一次性向法院申请强制执行；三、如果被告蔡明勇在2012年11月30日前未清偿完毕上述债务，原告中国农行石狮支行有权以被告蔡修条、何华提供抵押的位于石狮市的房产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。上述调解书生效后，申请执行人中国农行石狮支行向本院申请执行，本院于2013年3月26日立案受理。
本院于2013年5月2日作出（2013）狮执行字第617-2号执行裁定，裁定：一、查封、拍卖或变卖被执行人蔡修条与何华共同提供抵押的分别登记在被执行人蔡修条名下和何华名下的址在石狮市的房产；二、在查封期间内，被执行人可以使用被查封财产；但因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为二年。本院于2013年5月3日向石狮市房产、土地登记交易中心发出协助执行通知书，对上述房产办理查封手续；于2013年6月6日委托福建联合中和资产评估有限公司对上述房产进行评估；于2013年10月17日对上述房产进行现场查封。福建联合中和资产评估有限公司于2013年10月23日向本院出具《房地产公开拍卖估价报告》，估价结果为：委托评估的房地产，经测算在估价时点2013年10月21日的房地产拍卖价值为38700000元。案外人王健康、蔡文成于2014年5月6日向本院提出书面异议。
另查明，2002年9月5日，王健康、蔡文成作为出租人，与承租人黄云山签订《租赁合同》，将位于石狮市的店面出租给黄云山。2002年11月15日，王健康、蔡文成分别与蔡明勇、蔡修条、何华签订《房产转让协议书》，约定蔡明勇、蔡修条、何华将位于石狮市的房产转让给王健康、蔡文成，转让价格各为1600000元。同日，蔡明勇、蔡修条、何华分别出具收条，确认收到王健康、蔡文成支付的购房款。蔡修条、何华于2009年8月14日与中国农业银行石狮市支行签订抵押合同，约定将蔡修条名下和何华名下的址在石狮市的房产抵押给中国农业银行石狮市支行。
以上事实有异议人、申请执行人双方的当庭陈述，以及本院（2012）狮民初字第848号民事调解书及法律文书生效证明、（2013）狮执行字第617-2号执行裁定、（2013）狮执行字第617号协助执行通知书及送达回证、（2013）狮执行字第617号价格评估委托书、查封、扣押财产清单、福建联合中和资产评估有限公司出具的《房地产公开拍卖估价报告》、《石狮市房地产抵押申请登记审批表》以及案外人王健康、蔡文成提供的《房产转让协议书》三份、收条三份、《租赁合同》一份等证据可以证实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，对于本院查封的址在石狮市的房产，登记在被执行人蔡修条、何华名下，依法应当认定为被执行人蔡修条、何华的财产。案外人王健康、蔡文成于2002年11月15日与被执行人蔡明勇、蔡修条、何华签订《房产转让协议书》，并已缴交该房屋的全部价款和对该房屋实际占有，但该房屋的土地属于集体用地，只能在本集体经济组织成员之间流转，而案外人并不属于被执行人蔡明勇、蔡修条、何华所在的集体经济组织成员，因此该房屋不能转让给案外人王健康、蔡文成。另，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，该房屋已于2002年11月3日办理产权两证，案外人王健康、蔡文成在签订《房产转让协议书》后至今长达10几年的时间里，并未到房管部门查询该房屋产权两证的办理情况，无法证明其在办理房屋过户登记手续问题上没有存在过错。因此，本院认为案外人王健康、蔡文成提出异议的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人王健康、蔡文成提出的异议。
本裁定送达后立即生效。
审判长 蔡明志
审判员 邱长途
审判员 林雪迎
二〇一四年七月十八日
书记员 邱尚荣
附：引用的法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。（注：此处的第二百零四条为修改前的《中华人民共和国民事诉讼法》，修改后的《中华人民共和国民事诉讼法》为第二百二十七条。）