山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁03民终3610号
上诉人（原审原告）：徐东梅，女，1963年10月2日出生，汉族，现住山东省桓台县。
委托诉讼代理人：周荣成，男，1963年7月8日出生，汉族，现住址同上，系徐东梅之夫。
委托诉讼代理人：杨宝东，北京市中银律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：淄博朋悦酒店管理有限公司。住所地：山东省淄博市张店区兴学街西首97号沿街商务楼*层*号。统一社会信用代码：9137030305343075XL。
法定代表人：卢华，总经理。
委托诉讼代理人：黄保学，山东大地人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：淄博蓝岛酒店有限公司。住所地：山东省淄博市张店区新村西路*号。统一社会信用代码：91370303584513802F。
法定代表人：�海俊，总经理。
委托诉讼代理人：翟业民，山东虹日律师事务所律师。
上诉人徐东梅、淄博朋悦酒店管理有限公司（以下简称“朋悦酒店”）因与被上诉人淄博蓝岛酒店有限公司（以下简称“蓝岛酒店”）租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2015）张商初字第2034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人徐东梅的委托诉讼代理人周荣成、杨宝东，上诉人朋悦酒店的委托诉讼代理人黄保学，被上诉人蓝岛酒店的委托诉讼代理人翟业民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人徐东梅上诉请求：撤销一审判决，支持我全部诉讼请求。�实与理由：1、我的诉讼请求为排除妨碍，赔偿经济损失及支付租金，一审判决以租赁合同纠纷为由进行审理不当；2、涉案房产在出租前已进行抵押，按照相关法律规定，租赁不得对抗已设立的抵押，因此，本案不应适用“买卖不破租赁”的法律原则，且蓝岛酒店、朋悦酒店未按约支付租金也构成违约，其应搬出涉案房屋；3、蓝岛酒店、朋悦酒店未提供相关证据原件，一审判决认定查封期间的租金1290527.00元不应支付，属认定事实不清。
被上诉人朋悦酒店辩称，1、我方及蓝岛酒店均依据合法的租赁合同关系，占有使用涉案房屋，不存在非法侵占的事实，徐东梅要求排除妨碍没有法律依据，一审认定本案为租赁合同纠纷正确；2、我公司作为善意第三人，对于前期的租赁纠纷并不知情，且在承租涉案酒店后�入200多万资金进行装修，租赁后也按时支付租金，一审中也承诺直接将租金交付徐东梅，其主张我方搬出涉案房屋无法律依据。
上诉人朋悦酒店上诉请求：1、我方与蓝岛酒店系两个独立法人，一审认定双方曾存在归属关系错误；2、我方与徐东梅之间不存在租赁合同关系，一审认定我方向其支付租赁费错误；3、根据我方股东苏西云与蓝岛酒店的协议，其公司应承担2016年4月1日前的债务，为查明事实，本案应追加苏西云为当事人参加诉讼；4、我方与蓝岛酒店存在租赁关系，一审判决我方向徐东梅支付2016年6月6日前的租金错误。
被上诉人徐东梅辩称，1、即使本案为租赁合同纠纷，朋悦酒店在我要求下也未支付相应租金；2、朋悦酒店对于涉案我与蓝岛酒店的纠纷时知情的，其一直拒绝搬出房屋，侵犯了我的合法权益，其不属于善意第三人。
被上诉人蓝岛酒店辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
徐东梅向一审法院起诉请求：1、判令蓝岛酒店、朋悦酒店支付租金及非法占用期间经济损失共计300万元；2、诉讼费由朋悦酒店承担。诉讼过程中，徐东梅增加一项诉讼请求：判令蓝岛酒店、朋悦酒店立即从涉案房屋中搬出。
一审法院认定事实：2011年1月30日，淄博宝诚房地产咨询有限公司（甲方）与蓝岛酒店（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其位于张店区兴学街97号，现沿街商务楼等房屋及相应配套设施、设备出租，由乙方承租，宾馆面积包括地上一层至地上9层，面积4115㎡；租赁用途：宾馆、洗浴、歌厅，合同租期为15年，自2012年4�1日至2027年3月31日；年租金为捌拾万元（80万元），其中包含房屋租金及场地租金，自2017年起每五年递增5%，以此类推；交款方式：每季交纳一次，每次租金在上季度末十日内交纳下季度租金，超期一周，按应交款的1‰交滞纳金，双方签订合同后付定金拾万元，自2012年4月1日前十日内交付第一次租金贰拾万元，租金支付后退还定金拾万元整，以后租金以每季度为单位进行缴纳；租期内甲方转让转卖房产房契，乙方的租赁合同必须有效并正常使用，如甲方违约并造成乙方不能正常经营的必须一次性赔偿乙方各种投资费用合计壹仟万元整；交接时间：宾馆及后院附房为2011年12月5日，双方记录自来水表、电表并进行登记交接；乙方承租期内转租房屋可由乙方确定，但是必须按时交纳租金，合同到期后乙方将房屋交与甲方；本合同自签订之日起具有法律效�，双方都应承担相关法律责任，本合同一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字手印后立即有效。上述租赁合同签订后，淄博宝诚房地产咨询有限公司于2011年12月5日将租赁房屋交与蓝岛酒店，蓝岛酒店于2012年2月1日向淄博宝诚房地产咨询有限公司支付租金230000.00元。
由于淄博宝诚房地产咨询有限公司因民间借贷纠纷涉诉，一审法院分别于2012年8月7日、2013年7月23日要求蓝岛酒店协助查封了淄博宝诚房地产咨询有限公司的房屋租金，查封期限分别至2013年8月6日、2014年7月22日。期间，一审法院曾分别于2013年7月15日、2014年6月3日向被告蓝岛酒店送达执行裁定书及协助执行通知书，要求提取被执行人淄博宝诚房地产咨询有限公司的到期租金，但蓝岛酒店未履行协助义务，亦未按租赁合同约定向淄博宝诚房地产咨询有限公司支付租金。
2013年12月9日，徐东梅（××）与出卖人马良签订《房产买卖协议》，将2012年7月20日淄博宝诚房地产咨询有限公司与梁武共同变卖给马良的10套房产（分别坐落于张店区兴学街西首97号沿街商务楼2层1号、4层3号、9层、3层1号、4层1号、8层、6层1号、5层1号、3层3号、2层1号）转让给徐东梅。徐东梅于2013年12月13日取得了上述10套房产的所有权证书。
2014年2月27日，徐东梅通过参与拍卖竞得位于张店区兴学街西首97号沿街商务楼6层2号、5层2号的房地产。一审法院于2014年3月26日作出（2013）张执字第887-1号执行裁定书，裁定被执行人淄博宝诚房地产咨询有限公司名下的上述两套房地产及相应的其他权利归××徐东梅所有，该财产权自本裁定送达××徐东梅时起转移。
2014年6月6日�徐东梅通过参与拍卖竞得位于张店区兴学街西首97号沿街商务楼2层2号、3层2号、5层3号、6层3号、7层1号、7层2号、7层3号房产。淄博高新技术产业开发区人民法院于2014年9月15日作出（2013）新执字第557-2号执行裁定书，裁定上述7套房产的所有权及相应权利归××徐东梅所有。
另根据徐东梅与马良签订的房产买卖协议，马良无偿将坐落于张店区兴学街西首97号沿街商务楼中房产证号为张店区字第××号房产过户给徐东梅，至此，徐东梅已取得张店区兴学街97号沿街商务楼的全部房产（即涉案租赁房屋）的所有权。此外，徐东梅已将上述20套房产相关产权变更事宜口头告知了蓝岛酒店、朋悦酒店。其中，蓝岛酒店于2014年4月2日向徐东梅支付房屋租金200000.00元，朋悦酒店于2015年5月13日向徐东梅支付房屋租金100000.00元，于2015年5月21日向徐东梅�付房屋租金100000.00元。
2015年10月31日，淄博宝诚房地产咨询有限公司向蓝岛酒店送达一份《债权转让通知书》，载明“淄博蓝岛酒店有限公司：根据淄博宝诚房地产咨询有限公司与徐东梅签订的《债权转让协议》，贵单位所欠我公司《租赁合同》所涉及租金及违约金等全部债权权利，于2015年10月31日起转让给徐东梅，请贵单位将该款项支付给新的债权人。特此通知。淄博宝诚房地产咨询有限公司”。
此后，徐东梅多次向蓝岛酒店催要租金及上述受让债权，但蓝岛酒店未置可否。为此，徐东梅诉至一审法院请求依法裁判。
另查明，朋悦酒店于2012年9月13日成立，其经营用房为涉案租赁房屋，曾实际归属于蓝岛酒店。诉讼中，蓝岛酒店与案外人苏西云于2016年3月18日签订《转让协议》，蓝岛酒店将其位于张店区兴学街97号沿街商务楼（现淄博朋悦大酒店）等房屋及相应配套设施的经营权转让给苏西云，并约定自2016年4月1日起朋悦酒店要按原租赁合同的规定按时足额缴纳租金。上述转让协议签订后，朋悦酒店的股东、法定代表人进行了变更登记，但公司名称未变更。朋悦酒店于2016年8月11日向一审法院提交一份承诺函，载明“淄博朋悦酒店管理有限公司郑重承诺：按照淄博朋悦酒店管理有限公司与淄博蓝岛酒店有限公司签定的租赁合同约定的租金金额和支付期限按时足额向徐东梅支付租金。直接与徐东梅履行租赁合同，至合同期满为止。如违背本承诺的，淄博朋悦酒店管理有限公司原承担相应的法律责任。”
一审法院认为，本案主要存在以下�个争议焦点：一是拖欠房屋租金的具体数额及被法院查封的房屋租金能否有效转让；二是徐东梅成为房屋所有人后能否将租赁房屋收回。
关于拖欠房屋租金的数额问题，按淄博宝诚房地产咨询有限公司与蓝岛酒店签订的《租赁合同》约定的年租金为80万元（2017年前），自2012年4月1日至2016年6月6日，为四年零两个月，租金共计3333333.00元，扣除蓝岛酒店向淄博宝诚房地产咨询有限公司支付的230000.00元租金、向徐东梅支付的200000.00元租金，以及朋悦酒店向徐东梅支付的200000.00元租金，实际尚有2703333.00元租金未向出租方支付。其中，自2012年8月7日至2014年7月22日，是一审法院明确要求蓝岛酒店予以协助查封租金的期间，在此期间，除徐东梅自2013年12月13日取得10套房产时及自2014年3月26日取得2套房产时，可以作为房屋所有人收取租金289473.00元外，剩余租金1290527.00元由于已被查封，蓝岛酒店并不能向淄博宝诚房地产咨询有限公司支付。虽然淄博宝诚房地产咨询有限公司于2015年10月31日通知蓝岛酒店将所欠该公司租金及违约金等全部债权权利转让给徐东梅，但自2012年8月7日至2014年7月22日被法院查封期间的租金1290527.00元仍然不能向徐东梅支付，只有查封期限届满后自2014年7月23日至2015年10月31日期间的租金可以转让。至于债权转让通知中所涉及的违约金，由于系因法院查封才导致蓝岛酒店不能向淄博宝诚房地产咨询有限公司支付相应租金，故该违约金并不存在。蓝岛酒店未向出租人支付的租金为2703333.00元，扣除因被查封尚不能支付的1290527.00元租金，因此，蓝岛酒店应向徐东梅支付剩余租金1412806.00元。
关于租赁房屋能否收回的问题，实际系本案所涉租赁合同是否符合解�的条件。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，虽然涉案租赁房屋所有权人成为徐东梅，但根据上述法律规定，淄博宝诚房地产咨询有限公司与蓝岛酒店签订的《租赁合同》应继续有效，故本案并不存在徐东梅诉称的非法占用的情形。本案《租赁合同》没有对解除条件进行明确约定，仅约定了承租人每超（逾）期交纳租金一周按应交款的1‰交滞纳金。对于蓝岛酒店逾期未向徐东梅交纳租金，主要是由于涉案租赁房屋的租金曾被法院查封，且租赁房屋产权多次发生变动导致。蓝岛酒店逾期交纳租金并未构成实质性违约，因此，本案《租赁合同》不符合解除的条件，徐东梅目前尚不能将租赁房屋收回。
此外，朋悦酒店�2012年9月13日成立后即使用涉案租赁房屋，期间亦曾向徐东梅交纳过租金，虽然朋悦酒店的经营权发生变动，但并不能就此免除其对所欠租金的交纳义务，朋悦酒店应与蓝岛酒店对所欠上述租金承担共同清偿责任。
综上所述，本院对徐东梅的诉讼请求依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条的规定，判决：（一）淄博蓝岛酒店有限公司、淄博朋悦酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付徐东梅租金1412806.00元（截止2016年6月6日）；（二）驳回徐东梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800.00元、保全费5000.00元，合计35800.00元，徐东梅负担18941.00元，淄博蓝岛酒店有限公司、淄博朋悦酒店管理有限公司负担16859.00元。
二审期间，徐东梅提供一审法院判决书及房管局资料各一份，以证明涉案房产在蓝岛酒店租赁前已经抵押。蓝岛酒店、朋悦酒店认为，判决书系复印件，其真实性无法确认，且涉及的是案外人马良与淄博宝诚房地产咨询有限公司及蓝岛酒店之间的合同纠纷，与本案无关；房管局资料真实性无异议，该资料虽然注明了“抵押”情况，但没有记载抵押时间，不能证明抵押权在租赁合同之前设立。另查明，徐东梅在一审期间增加诉讼请求后，没有缴纳相应诉讼费用。其他事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、徐东梅要求搬出涉案房屋的诉讼请求应否予以支持；2、涉案房�查封期间租金应否予以支付；3、一审判决认定朋悦酒店应在本案中承担共同付款责任是否正确。
一、关于徐东梅要求搬出涉案房屋的诉讼请求应否予以支持问题。
1、徐东梅在本案起诉时要求蓝岛酒店、朋悦酒店支付租金并赔偿损失，均系基于涉案租赁合同提出。在此情况下，一审判决确定本案案由为租赁合同纠纷，并予以处理，并无不当。
2、涉案租赁合同的内容并未违反法律法规的强制性规定，一审判决确认其合法有效，并无不当。
3、从一审审理情况看，徐东梅在增加诉讼请求后，并未依法补缴相应诉讼费用，且其在未解除涉案租赁合同情况下，直接要求排除妨碍，蓝岛酒店、朋悦酒店搬出涉案房产与相关法律规定不�。据此，对于一审判决中的相应内容，本院予以更正。
二、涉案房屋查封期间租金应否予以支付问题。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，对于已被人民法院查封、扣押的财产不得隐藏、转移、变卖，当事人擅自处分的，应为无效。本案中，虽然淄博宝诚房地产咨询有限公司于2015年10月31日通知蓝岛酒店将所欠该公司租金及违约金等全部债权权利转让给徐东梅，但由于期间2012年8月7日至2014年7月22日的租金已被一审法院查封，其转让行为无效，徐东梅只能取得上述期限外租金的债权。据此，徐东梅主张蓝岛酒店支付查封期间租金1290527.00元，与相关法律规定不符，一审判决不予支持，并无不当。
三、关于一审判决认定朋悦酒店应在本案中承担共同�款责任是否正确问题。
从本案查明的事实看，朋悦酒店在2012年9月13日成立后一直与蓝岛酒店共同使用涉案租赁房屋，且在一审期间承诺直接向徐东梅支付租金。鉴于此，一审判决朋悦酒店在本案中承担共同还款责任，亦无不当。另外，虽然在朋悦酒店与蓝岛酒店签订的转租协议中约定由蓝岛酒店承担转租前债务，但由于徐东梅并非该协议的当事人，协议对其并无约束力。朋悦酒店可在承担责任后，另行依据该协议向蓝岛酒店追偿。
综上所述，徐东梅、朋悦酒店的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37770.00元，由上诉人徐东梅负担20255.00元，上诉人淄博朋悦酒店管理有限公司负担17515.00元。
本判决为终审判决。
审判长 王 鹏
审判员 马士军
审判员 袁 媚
二〇一七年三月八日
书记员 李 飞