广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第5606号
原告东莞市尚佳物业管理有限公司，住所：广东省东莞市南城区。
法定代表人李美丽。
委托代理人李凯，男，汉族，1976年7月9日出生，住新疆。
委托代理人谢伟福，男，汉族，1974年10月7日出生，住广东省汕尾市。
被告付慧峰，住湖北省罗田县。
原告东莞市尚佳物业管理有限公司诉被告付慧峰物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月13日公开开庭进行了审理。原告东莞市尚佳物业管理有限公司的委托代理人李凯、谢伟福、被告付慧峰已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年2月9日，原告与东莞市樟木头帝都花园的开发商东莞市樟木头房地产开发总公司签订《物业管理委托合同》。原告已按法律法规规定及合同约定向业主实施物业管理服务，故被告应按合同约定向原告缴纳物业管理服务费用。被告是帝都花园1座3D号房的业主，该房建筑面积70平方米，物业管理服务费124元／月，共9个月，欠物业管理服务费合计1116元，滞纳金40元，欠水费9个月，水费75元，滞纳金101元，欠电费9个月，电费113元，滞纳金31元，共计人民币1476元。被告自2012年11月至今一直未向原告缴纳物业管理服务费，原告也采用过上门、电话、书面、面对面等方式对被告进行催收，但被告总以各种借口不缴纳管理服务费，严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告2012年12月至2013年8月共9个月的物业管理服务费1116元及滞纳金40元、2012年11月至2013年7月共9个月的水费75元及滞纳金101元、2012年11月至2013年7月共9个月的电费113元及滞纳金31元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告对上述主张提交的证据材料有：催款通知书、收费通知单、发票、前期物业服务合同、房产登记信息查询结果、缴费卡、供电营业规则。
被告辩称，一、被告与原告没有任何形式的包括口头、文字形式的协议，更没有《物业服务合同》可言，所以诉讼理由不成立。二、被告一直与开发商存在“主顾”关系，至于原告诉状提到招投标、本人作为业主不知道。谁有权力代表业主签订物业合同，谁就要监督原告在帝都花园服务期间的业主合理合法的要求和投诉，并解决存在的问题。三、原告违法经营、抗法经营在先。被告在2012年1月10日至2013年6月27日，近18个月在原告处打工期间，曾经上交过“管理费和水电费”1700元，其中11个月有发票。因为原告拒绝为被告购买“五险一金”、加班费而翻脸拒绝向原告交费用的。被告未住宿，每月有扣水电费1元／天，合计540元。根据证据《帝都花园员工工资表》，被告每月所发工资应多出其他住宿员工每月30元。所以，水电费拖欠是有根据和理由的。维权案《劳动仲裁申诉状有专项提出〈申诉〉》被南城仲裁庭驳回上诉，并不等于可以抹煞事实真相。不同的是本案因“欠费”而起诉，请求法院公平、公正的裁决。四、被告在原开发商所属公司就业期间，员工不论职位高低，在本小区或拥景花园租或买房一律免收管理费。请法庭进行调查。五、被告与原告存在劳动纠纷案还未结案。原告不服仲裁裁决，被告于2013年11月21日正式收到南城法庭的传票，定于2013年12月2日开庭审理。南城劳动仲裁庭判决给被告相关金额15382.7元，其中拖欠被告2013年6月份工资未付。请问法官大人，被告为什么不能欠原告的钱呢？这只是被告欠费理由之一。六、被告在原告处就业期间，实际的加班费专项，按《劳动法》相关规定的计算方式，计算得出的金额共计21642.49元。因为原告采取各种技术手段伪造了考勤、旷工、请假条等非法证据，扰乱了劳动仲裁人员的公正裁决。被告已于2013年11月4日向南城法庭申请执行立案。因为被告只是一个社会底层的外来农工，官司打到哪里也是浪费时间，也请不起律师，更给不了律师费，打不起这个官司，主动放弃了上诉权。实际是20000多元，判了9000多元，也就认了，只能服从判决。现在情况不一样了，原告在南城和樟木头两地法庭起诉了被告，也给了被告申辩的机会。法治与法制社会里，有理走天下的公正时代已经给了农民平等的合法权益。被告通过劳动仲裁维权，最终目的是捍卫自己的劳动报酬和国家政策给予农民工的社会福利的合法权益。劳动报酬属于血汗钱，谁都会要如实得到。这也是被告拖欠管理费最大理由之一。七、原告在小区服务和管理期间，管理用一塌糊涂形容一点也不过分。被告提供图片证据，证明原告根本不具备管理资质和资格。原告的《资质证》在东莞市内已被多家小区提出质疑。原告自2012年1月1日至今在管理上漏洞百出，小偷猖獗、维修投诉不解决，保安人员不足。因为以12小时制1650元一个月的工资待遇招工困难，使保安管理困难。原告的消防通道锁门，将走火通道改为商铺出租，侵害了业主的权益，给小区的业主安全造成了隐患。原告还将小区的业主娱乐室私自侵占并更改为管理处办公室，违反《消防法》、《物权法》和《物业管理条例》第三十三条。《物业管理条例》第三十三条规定：“从事物业管理的人员应当按国家有关规定，取得职业资格证书。”帝都花园的管理人员没有上述资格证书。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”业主的财产发生过被盗的情况，可以查询辖区派出所的帝都花园报案纪录档案。这期间还有火灾记录，业主全部财产付之一炬，化为灰烬。《物业管理条例》第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”原告将走火通道更改为商铺出租严重触犯了《消防法》，请求相关部门依法查处。根据第四十六条、第五十条、第五十一条之规定，原告侵害了业主的共同利益。第六十一条规定：“违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款。给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”原告违反了此规定。第六十五条规定：“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、剩余部分按照业主大会的决定使用。”第六十六条规定：“一、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；二、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；三、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。单位有前款规定之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。”第六十九条规定：“违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。”八、自2012年1月1日以来，原告接管小区将近两年的时间，只收费，不管理，《图片》证据能证明上述事实。被告已经依法向东莞市房管局当面提出上诉，现被告正在等待处理结果。这也是被告拖欠管理费的理由之一。被告曾经多次提出更换1座门口的漏水废品雨蓬，涮新楼梯间所有通道的墙面的合法要求，至今没有行动。九、因为基层员工每天工作12小时，每月1650元薪酬，没有任何社会福利，“五险一金”应由公司给管理人员购买，加上公司管理混乱等原因直接造成现在管理人员管理无法到位、招聘保安员合格率非常低、管理搞不上去。人员素质、体质达不到保安员工工作性质要求，无法达到防火防盗、维护业主和住户的财产安全的要求。公司对管理人员的考核和奖金标准系收费率，其它服务不管。原告经营快7年了，如果没有官商勾结和后台保护伞，不能开下去。十、2013年9月5日，《收费通知单》洪灾维修分摊收费项目，被告否认其真实性。对于小区工程项目款16812元（884户＊每户18元＋商铺50间＊每间18元=16812元），业主有知情权。该项目专款专用的原材料正规发票和灾区地点需要查证，如果存在乱收费问题必须上诉。十一、被告与原告存有劳动仲裁案且正在审理。该案于2013年12月2日在南城法庭开庭审理。被告于2013年11月21日接到传票，应诉时间紧迫，对本案有迟延情况，请求法庭法外开恩，予以谅解。以上实事求是的案情，请求樟木头法庭调查核实，给予公正的判决，还法于民。十二、本案的《证据图片》及相关审理情况，包括被告的应诉答辩状原文，如实上传相关网站和媒体机构，公示案情，以求真相。十三、与本案相关的一切费用，由原告承担并赔偿被告精神损失费、误工费共2000元。
被告对上述辩称提交的证据材料有：收费通知单、加班费计算表、照片、劳动争议申诉书及仲裁裁决书、排班、考勤表、工资表。
经审理查明，原告是于2005年12月27日登记注册成立的物业管理公司。被告是东莞市樟木头镇帝都花园1座3D号房的业主。东莞市樟木头房地产开发总公司是东莞市樟木头帝都花园的开发商。2011年12月29日，东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市樟木头镇帝都花园物业管理处与原告签订授权委托书和债权转让协议书，将帝都花园业主所欠管理费、水电费共计390000元授权并转让给原告予以收取。2012年2月9日，原告与东莞市樟木头房地产开发总公司签订《前期物业服务合同》，合同约定东莞市樟木头房地产开发总公司将东莞市樟木头帝都花园委托原告进行物业管理，委托管理期限自2012年1月1日至2015年2月6日止；原告有权向业主或物业使用人收取物业管理服务费及代收水电费；并约定物业管理服务费的收取标准为：高层住宅（房屋总层数七层以上）每平方米每月1.77元、商业物业每平方米每月2.75元。
根据原告提交房产登记信息查询结果显示，被告的案涉房屋建筑面积70㎡，2011年4月6日办理房产登记手续，房地产权证号为粤房地权证莞字第××号。原告主张其按面积70㎡每月124元的标准向被告收取物业管理费，被告自2012年12月开始拖欠物业管理服务费，至2013年8月共拖欠1116元，滞纳金40元；被告自2012年11月开始拖欠水费，至2013年7月共拖欠75元，滞纳金101元；被告自2012年11月开始拖欠电费，至2013年7月共拖欠113元，滞纳金31元；原告多次向被告催缴未果，故起诉要求解决。
庭审中，被告确认其自2001年开始至今一直居住在帝都花园1座3D，由原告在管理物业，2011年原告接手管理前向开发商交纳物业管理费，被告在此之后就开始向原告交纳，每月124元，自2012年12月开始没有交物业管理费。被告主张2012年11月的水电费与管理费一共交了139元，其中水电费15元，原告没有将交费收据给被告，2012年12月开始至今未交水电费。对于原告主张的拖欠水电费数额除了2012年11月之外被告没有异议。双方均确认当月收取当月物业管理费及上月水电费。原告主张2012年11月收取的是11月份的管理费及10月份的水电费，并非11月的水电费。被告主张因原告未为其购买保险及拖欠加班费，不提供服务，被告才不交纳管理费及水电费用；被告2012年1月入职原告处，是免收管理费的。被告对其免收管理费未提供相关证据证实。原告主张不存在物业公司的员工无需交管理费的规定，原告只服务公共区域，私人区域不在原告服务范围内。
关于滞纳金。原告主张其按物业管理费每天万分之三，水费每天百分之三，电费每天千分之三计算滞纳金。原告提交的催款通知书注明，业主或物业使用人应于每月25日前缴清当月管理及其他费用，逾期缴费，按每日万分之三加收滞纳金。收费通知单注明，业主或物业使用人应在每月15日之前交纳当月管理及上月水电费用，当月30日仍未交纳的，须按每天万分之三计收滞纳金。东莞市樟木头镇自来水公司缴费卡注明，用户当月用水费必须在次月20号前交清，每迟交一天，加收千分之五滞纳金。广东电网公司东莞供电局供电营业规则第九十八条注明居民用户每日按欠费总额的千分之一计算滞纳金。被告确认其收到了原告的催款通知书和收费通知单，但主张其没有留意到备注栏中的规定。被告对东莞市樟木头镇自来水公司缴费卡及广东电网公司东莞供电局供电营业规则第九十八条的规定均没有异议。
以上事实，有催款通知书、收费通知单、发票、前期物业服务合同、房产登记信息查询结果、缴费卡、供电营业规则及本院庭审笔录、质证笔录附卷为证。
本院认为，根据我国相关法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，房地产建设单位可选聘有物业管理资质的物业管理公司对小区进行物业管理。因原告具备物业管理的资质，樟木头房地产开发总公司可以管理案涉小区，也可以委托原告或其他具备物业管理资质的物业管理公司对案涉小区进行物业管理。因此原告具备对案涉小区进行物业管理的资格。案涉的帝都花园至今未成立业主委员会，因此原告可以继续对案涉小区进行物业管理。原告对案涉小区进行了物业管理，有权收取相应的物业管理费用。被告作为小区业主，有义务交纳相应的管理费。樟木头房地产开发总公司在2012年2月9日与原告签订了前期物业服务合同，将樟木头帝都花园委托给原告进行物业管理，约定管理费的收费标准为每月人民币1.77元／平方米，被告的物业在帝都花园，面积70平方米，被告也确认按每月124元（70平方米×1.77元／平方米／月）收取，故本院对上述物业管理费收费标准予以认定。原告主张被告自2012年12月起至2013年8月止没有支付涉案房产的物业管理费，被告也予以确认，但主张是因原告未为其购买保险及拖欠加班费才未交纳相关费用。因被告所主张的事实系原、被告之间劳动合同关系的范畴，系另一法律关系，被告可另行主张权利，故在本案中被告应支付原告自2012年12月至2013年8月的物业管理费人民币共计1116元（124元／月×9个月）。故对原告要求被告支付物业管理费1116元的诉讼请求，本院依法予以支持。
根据前期物业服务合同的约定及授权委托书及债权转让协议书所载明的内容，由原告向业主或物业使用人代收代付水电费，被告也确认由原告在管理物业，并向其缴纳水电费。因此，原告有权向被告代为收取水电费。根据原告提交的水费发票及收费通知单，被告自2012年11月至2013年7月欠水费75元。被告主张其于2012年11月与管理费一起已交纳2011年11月水费15元，对其他月份欠额没有异议，原告不予确认被告已付15元，被告也未举证证明其已交纳水费15元，结合2012年11月交纳的应是当月管理费及上月水电费的规定，故本院采信原告的主张，对原告要求被告支付水费人民币75元的诉讼请求，本院依法予以支持。根据原告提交的电费发票及收费通知单，被告自2012年11月至2013年7月欠电费113元，被告没有异议，故对原告要求被告支付电费人民币113元的诉讼请求，本院依法予以支持。
原告主张物业管理费按每天万分之三计算滞纳金。根据原告提交的催款通知书和收费通知单的规定，业主或物业使用人逾期未交纳物业管理费，须按每天万分之三计收滞纳金。被告确认其收到了原告的催款通知书和收费通知单，但主张其未留意到备注栏中的规定。因被告未按时交纳物业管理费，已属违约，故对原告要求被告按每日万分之三的标准支付滞纳金的主张，本院予以支持。根据收费通知单，原告计算至2013年8月管理费的滞纳金共计40元。因原告提交的收费通知单约定当月15日前缴费，截至收费当月30日仍未交付的，须按每天万分之三计收滞纳金，故本院认定当月的物业管理费应当在当月内缴清，逾期缴费，在次月的1日起按每日万分之三的标准计收滞纳金。故被告自2012年12月起至2013年8月止应以每月拖欠的物业管理费124元为本金、从次月的1日起至2013年8月31日止按每日0.3‰的标准逐月分别计算（即2012年12月的滞纳金，应以124元为本金，从2013年1月1日起计至2013年8月31日止按每日0.3‰的标准计算，其余月份的依此类推）。上述方式计算出来的滞纳金总额为40元［124元×0.3‰×（8月＋7月＋6月＋5月＋4月＋3月＋2月＋1月）×30日］。故对原告要求被告支付物业管理费滞纳金40元的诉讼请求，本院依法予以支持。
原告主张水费按每天百分之三，电费按每天千分之三根据收费通知单约定的时间计算滞纳金。被告对原告收费标准有异议，但对东莞市樟木头镇自来水公司缴费卡及广东电网公司东莞供电局供电营业规则第九十八条关于滞纳金的规定没有异议。根据缴费卡的规定，用户当月用水费必须在次月20号前交清，每迟交一天，加收5‰滞纳金。根据广东电网公司东莞供电局供电营业规则第九十八条规定，居民用户每日按欠费总额的千分之一计算滞纳金。因原告按每天百分之三收取水费、按每天千分之三收取电费没有相关证据，故本院以原告提交的被告确认的缴费卡及供电营业规则上载明的每日5‰和1‰作为原告分别收取水费和电费滞纳金的依据。
根据收款通知单，被告拖欠的水费2012年11月至2013年7月分别为12元、9元、15元、9元、12元、6元、3元、9元、9元，共计84元。原告仅主张2012年11月至2013年7月的水费75元，这是原告对自身权利的合法处分，本院予以准许，故对原告要求被告支付拖欠水费75元的滞纳金的诉讼请求予以支持。滞纳金应自2012年12月1日起至2013年7月31日止按每日5‰的标准计算，总额为56.3元［12元×8个月＋9元×7个月＋15元×6个月＋9元×5个月＋12元×4个月＋6元×3个月＋3元×2个月＋9元×1个月］×5‰×30日。故对原告要求被告支付水费滞纳金56.3元的诉讼请求，本院依法予以支持，对超出上述数额部分的诉讼请求则不予支持。
根据收款通知单，被告拖欠的电费2012年11月至2013年7月分别为12元、8元、21元、15元、16元、22元、1元、18元、26元，共计139元。原告主张被告自2012年11月至2013年7月拖欠电费113元，这是原告对自身权利的合法处分，本院依法予以准许，故对原告要求被告支付拖欠电费113元的滞纳金的诉讼请求，本院依法予以支持。自2012年12月1日起至2013年7月31日止按每日1‰的标准计算，滞纳金为15.1元［12元×8个月＋8元×7个月＋21元×6个月＋15元×5个月＋16元×4个月＋22元×3个月＋1元×2个月＋18元×1个月］×1‰×30日。故对原告要求被告支付电费滞纳金15.1元的诉讼请求，本院依法予以支持，超出上述数额的部分的诉讼请求则不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告付慧峰应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市尚佳物业管理有限公司2012年12月至2013年8月期间的物业管理费1116元及滞纳金40元，共计1156元。
二、被告付慧峰应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市尚佳物业管理有限公司2012年11月至2013年7月期间的水费75元及滞纳金56.3元，共计131.3元。
三、被告付慧峰应自本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市尚佳物业管理有限公司2012年12月1日至2013年7月31日期间的电费113元及滞纳金15.1元，共计128.1元。
以上一至三项共计1415.4元。
四、驳回原告东莞市尚佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费50元，由被告付慧峰负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 吴鹏飞
人民陪审员 廖兴洪
人民陪审员 骆红招
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 陈雪媚
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。