江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盱商初字第0012号
原告盱眙德围物业服务有限公司，住所地盱眙县盱城金桂大道17号金桂佳园13#楼。
法定代表人王军，该公司董事长。
委托代理人王佩石、王光明。
被告杨艳，居民身份证号码不详。
委托代理人杨洋，系被告杨艳丈夫。
原告盱眙德围物业服务有限公司（以下简称德围物业公司）与被告杨艳物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后，依法由审判员田树余适用简易程序于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告德围物业公司委托代理人王佩石、被告杨艳委托代理人杨洋到庭参�了诉讼，本案现已审理终结。
原告德围物业公司诉称，被告居住在康桥公寓小区内，原告承担该小区前期物业管理工作。2010年10月15日原告与江苏致诚房地产开发有限公司签订一份物业管理协议，约定每平方米物业费0.4元，卫生费每月8元，到诉讼止，其他业主均能按约定缴纳物业费。被告经多次催要，拒不缴纳。2013年10月15日，经原告公司催要，被告仍拒不缴纳。故诉至法院，请求判令被告杨艳缴纳2012年至2013年两年物业费912元，垃圾处理费192元，本案诉讼费由被告承担。
被告杨艳辩称，1、原告与被告之间未签定任何物业管理协议，原告无权向我索要物业费；2、原告德围物业公司与江苏致诚房地产开发有限公司签定的前期物业服务合同，未经小区业主同意，相对于被告无效；3、第一年交物业费，是因为误认原告为佰泰公司，才缴纳物业费的，知道后，第二年才没有缴纳物业费。至于催缴通知书，没有收到过催缴通知书，也没有看到所谓的公示栏，且我们没有得到相关的物业服务，不应给付原告物业管理费。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告德围物业公司于2010年6月4经淮安市盱眙工商行政管理局批准登记的物业管理服务等项目的公司。被告杨艳辩系盱眙县盱城镇康桥小区2号楼402室业主，房屋面积95.77平方米。2010年10月15日，江苏致诚房地产开发有限公司（甲方）与原告德围物业公司（乙方）签订康桥公寓前期物业服务合同，约定甲方将其开发建设的盱眙县盱城康桥公寓小区前期物业管理、服务发包给乙方。乙方为业主提供的前期物业管理服务包括：1、物业公用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾及雨、污水管道的疏通。4�公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理。合同对物业的承接验收、物业的使用维护、前期物业服务质量标准、违约责任等均进行了约定。另约定物业服务费用标准：住宅多层每月0.4元／平方米、高层每月0.7元／平方米、商业用房每月1.0元／平方米，垃圾外运费每月8元／户，小区内公共用水、用电按实分摊。
上述合同签订后，原告德围物业公司对康桥小区进行前期物业管理服务。2010年11月1日，被告杨艳因入住按每月0.4元／平方米向原告德围公司预交了一年的物业管理服务费456元（2010年11月1日至2011年10月31日）。因康桥小区尚在建设之中，小区道路、绿化、卫生等配套设施尚不完善，原告德围物业公司派驻该小区的管理、服务人员不足，未设置垃圾箱，专人清理垃圾等�对该小区的管理、服务不尽完善，存在瑕疵。被告杨艳等部分业主认为德围物业公司不是其小区开发商江苏致诚房地产开发有限公司与其签订房屋买卖合同时约定的物业管理服务公司，且德围物业公司管理服务不到位，提高物业费收费标准，故拒绝支付物业管理服务费。被告杨艳自2011年11月1日至今未给付原告德围物业公司物业服务费。
另查明，被告杨艳与开发商江苏致诚房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同补充协议（二）约定，开发商委托淮安佰泰物业管理有限公司对被告购买的房屋所在小区实施前期物业管理。具体约定了物业管理服务内容及服务标准，明确物业管理服务费用购买人按多层每月0.3元／平方米、垃圾外运费3元／月向物业管理公司缴纳。同时明确前期物业服务其它事项见开发商与物业管理公司签订的《前期物业服务合同》。但本案康桥小区部�房屋交付后，淮安佰泰物业管理有限公司并未与开发商签订前期物业管理服务合同，也未进驻该小区行使前期管理服务义务，实际由本案原告德围物业公司与开发商签订该小区前期物业服务合同，预收了第一年物业服务费，进驻该小区挂牌履行物业管理服务义务。入住该小区的业主大部分也向原告德围物业公司缴纳了物业服务费。
上述事实，有原、被告陈述，原告德围物业公司提供的营业执照、资质证书，康桥公寓前期物业服务合同，收取物业服务费的收据等证据予以证实，经庭审质证，予以认定。
本院认为，本案属前期物业服务合同纠纷，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告德围物业公司与江苏致诚房地产开发有限公司签订的康桥公寓前期物业服务合同不违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告德围物业公司已�合同约定派人进驻康桥公寓履行前期物业管理服务义务，被告杨艳作为该小区业主，应当按合同约定给付物业服务费用。被告杨艳辩称原告与被告之间未签定任何物业管理协议，原告无权向其索要物业费，原告德围物业公司与江苏致诚房地产开发有限公司签定的前期物业服务合同，未经小区业主同意，相对于被告无效，其缴纳的第一年物业费系误缴等辩称意见，无法律依据，本院不予支持。对于其辩称未得到相关物业服务，不应缴纳物业费，对此，本院认为，本案原告德围物业公司在对被告所在的康桥公寓物业管理服务中存在不完善的地方，引起小区部分业主不满，原告应当加以改进，对未提供服务的项目不应当收取服务费用。但原告德围物业公司根据该小区的客观情况提供了基本的物业管理服务，被告杨艳不应拒绝给付物业费，否则不利于原告改进服务，也不利于其他业主的利益，故对其以原告物业服务不到位拒绝给付物业费的辩称，本院不予支持。但根据本案事实，原告德围物业公司提供物业服务投入的人力、物力、服务项目、标准、质量等实际情况，平衡原、被告双方的利益，根据公平原则，原告可以在原物业费收取标准上适当减少物业费。本案被告杨艳自2011年11月1日起至2013年11月1日未给付原告物业费919元（95.77平方米＊0.4元／月＊24个月），本院酌情确定给付原告640元，待原告改善物业服务后，按原约定标准支付。另因原告德围公司未提供垃圾外运服务，也无证据证明为被告代缴垃圾清运费，故其主张要求被告给付垃圾外运服务费，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同�》第五条、第六十条第一款的规定，判决如下：
一、被告杨艳于本判决生效后十日内给付原告盱眙德围物业服务有限公司物业管理费用640元（2011年11月1日至2013年11月1日）。
二、驳回原告盱眙德围物业服务有限公司其它诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告盱眙德围物业服务有限公司负担10元，被告杨艳负担15元，
如果被告未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。
审判员 田树余
二〇一四年三月二十日
书记员 薛建邦
附：
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人�法院不予支持。
《中华人民共和国合同法》
第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。