江西省抚州市临川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣1002民初1206号
原告:曾某，女，2000年3月8日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区，
法定代理人:万某，男，1963年4月8日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区，系原告曾某之父。
委托代理人:余志建、万秀芬，江西三松律师事务所律师，特别授权。
被告:江西呈祥投资有限责任公司（以下简称呈祥公司），住所地江西省南昌市红谷滩新区滨江豪园3号楼03号商铺（第1层）。
法定代表人:章义龙，系该公司监事。
委托诉讼代理人:钱德伟、张国军，系该公司员工，特别授权。
原告曾某与被告江西呈祥投资有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾某的法定代理人万某及委托代理人余志建、万秀芬，被告呈祥公司的委托代理人钱德伟、张国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年2月23日,原告在被告处认购呈祥国际小区5号楼3单元807室房屋一套，面积85.11平方米，双方约定一次性付款26万元。当天原告将26万元购房款支付给被告执行董事陈呈辉，其向原告出具收条。
之后，被告未经原告同意擅自将5号楼3单元807室房屋销售给第三人。2015年9月18日，被告执行董事陈呈辉向原告出具一份《承诺》，承诺将呈祥国际小区2号楼1单元2702室置换给原告，原告无需增加房款，被告执行董事陈呈辉同时承诺在2015年12月底办完备案手续。被告执行董事陈呈辉在出具承诺书的同时将该2702室的房屋钥匙交付给原告并告知原告可以进行装修。
2016年1月25日，原告在被告的要求下补签一份《商品房买卖合同》，确认将呈祥国际小区2号楼1单元2702室房屋置换给原告。因时间的滞后及备案需要，合同注明房屋单价为4800元/平方米，面积132.91平方米，房屋总价637968元，该客户于2016年1月19日交首付房款189000元，余款448968元于2016年7月11日前付清。合同第16条约定，出卖人应当在商品房交付使用后并取得竣工验收备案后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。
被告于2015年9月18日已向原告交房，至今未办理产权登记手续，为此，提起诉讼，请依法判决：1、判令被告支付原告逾期办理产权登记手续的违约金共计币637、968元；2、被告承担本案的诉讼费。
被告辩称，原告诉请不成立，因为原告房款未付清，根据2016年1月25日签订的商品房买卖合同，合同编号FZ2016013372，原告未付清房款，不存在办理房屋产权证的条件，被告方不存在逾期。
原告曾某围绕其诉讼请�依法提交了以下证据：
1、原告曾某及其法定代理人万某身份证，被告企业信息，证明原被告的主体资格；
2、“东投*公元1959”抚州十大道德模范候选人事迹，“建设幸福抚州”作品巡展开幕，证明陈呈辉系被告的执行董事，陈呈辉构成表见代理，其签署的相应承诺应该属于被告的承诺及行为；
3、呈祥国际认购协议书（2012年12月23日），收条，证明原告在被告处认购呈祥国际小区5号楼3单元807室房屋一套，面积85.11平米，双方约定一次性付款作价26万元，原告已付清全款；
4、承诺，钥匙，证明被告未经原告同意擅自将5号楼3单元807室房屋销售给第三人，2015年9月18日，被告执行董事陈呈辉承诺将呈祥国际小区2号楼1单元2702房屋置换给原告，原告无须增加房款，在2015年12月底办完备案手续，被告执行董事陈呈辉在出具承诺书的同时将该2702室的房屋钥匙交付给原告,并告知原告可以进行装修；
5、协议书，证明因被告及其执行董事陈呈辉未按承诺办好2702房屋的备案手续，2016年1月5日，被告执行董事陈呈辉再次承诺在十天之内办好备案手续，否则承担经济和法律责任；
6、呈祥国际认购协议书、《商品房买卖合同》、收据、承诺书（2016年1月11日），证明为了办理2702房屋的备案手续，原被告签订了认购协议书和商品房买卖合同，认购书和商品房买卖合同虽然注明购房总价为637968元，但该内容只是为了备案需要，同时承诺在半个月内办好2702房屋的解押手续和备案手续。
经庭审质证，被告认为，对证据1无异议；对证据2，新闻报道不能作为法律依据，真正老板是陈�方，法人代表是章义龙，陈呈辉是公司的高管，是老板陈呈方的哥哥。陈呈辉的行为应该按照公司章程办事。对证据3，认购协议书是真实的，但5号楼原告没有在规定时间7天内办理购房手续，被告有权将房屋另售。收条也是陈呈辉的个人行为，款没进公司账户。对证据4，陈呈辉没有按照公司流程，公司没有收到房款，房屋另外销售，从法律上是可以的。交钥匙等都是陈呈辉的个人行为。承诺是2015年签订的。对证据5，是陈呈辉的个人行为，不代表公司。对证据6，被告都认可，承诺书及关于2702房屋的协议书、房屋买卖合同，是公司行为，其他都是陈呈辉个人行为，就2702房屋，被告于2016年1月25日办理了解押手续及备案手续，是在半个月内完成的，但原告在合同履行过程中，合同内容没有履行完毕，合同约定2702房的余款448968元2016年7月11日付清，但原告至今未付。2016年1月25日购房合同是双方最终的结果。
被告未向本院提供证据。
对原告曾某所举证据，本院经审查认为，对证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。
根据原告曾某的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年2月23日,原告在被告处认购呈祥国际小区5号楼3单元807室房屋一套，面积85.11平方米，双方约定一次性付款计币26万元。当天原告将26万元购房款支付给被告执行董事陈呈辉，陈呈辉向原告出具收到26万元房款的收条一份，并无加盖有呈祥公司的公章。
之后，呈祥公司将5号楼3单元807室房屋销售出去。为此，原告找到陈呈辉，2015年9月18日，被告执行董事陈呈辉向原告出具一份《承诺》，承诺将呈祥国际小区2号楼1单元2702室置换�原告，原告无需增加房款，被告执行董事陈呈辉同时承诺在2015年12月底办完备案手续，如果未办成，由陈呈辉支付60万元给曾某……。承诺人：陈呈辉。陈呈辉在出具承诺书的同时将该2702室的房屋钥匙交付给原告并告知原告可以进行装修。2016年1月5日，原告的法定代理人万某和陈呈辉就房屋备案手续签订了一份协议书，陈呈辉答应万某在十天内办好该房屋的备案手续，否则由其负责经济和法律责任。2016年1月11日，被告出具承诺书一份，承诺在半个月之内办理2号楼2702室解押手续和备案手续。
2016年1月25日，原告与被告签订了一份合同编号为FZ2016013372的《商品房买卖合同》，合同注明房屋坐落：呈祥国际2栋2702室。房屋单价为4800元/平方米，面积132.91平方米，房屋总价637968元。付款方式：该客户于2016年1月19日交首付房款189000元，余款448968元于2016年7月11日前付清。原告曾某和被告呈祥公司分别在出卖人和买受人（栏）签名盖章，并在抚州房产交易中心办理了备案手续。
本院认为，陈呈辉系被告呈祥公司的执行董事，其与原告曾某商品房买卖的行为，足于让原告有理由相信其具有代理被告呈祥公司出售房屋的权利，此代理行为有效，原告曾某于2012年2月23日通过陈呈辉在被告处购买商品房一套（呈祥国际小区5号楼3单元807室），该商品房买卖关系成立。之后，双方发生纠纷，原告多次与陈呈辉协商，陈呈辉于2015年9月18日承诺将2号楼1单元2702室置换给原告，并承诺无需增加房款，在2015年12月底办完备案手续，同时将该房屋交付原告使用。2016年1月11日，被告呈祥公司也承诺在半个月之内办理好2702房的备案手续。2016年1月25日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，双方当事人分别在出卖人（栏）和买受人（栏）签名盖章。买受人栏签名是“曾某”，曾某在《商品房买卖合同》签名时，年仅15周岁，属于限制民事行为能力人，事后，曾某的法定代理人对此签名也未予以追认，呈祥公司也未在一个月之内催告曾某的法定代理人予以追认，故原告曾某和被告呈祥公司之间订立的《商品房买卖合同》没有法律效力。原告曾某的委托代理人还辩称，原告已经付清全部房款，被告逾期办理房产登记手续和被告的行为属于一房二卖，应赔偿原告的经济损失，本院认为，该代理意见不属于本案的诉求范围，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十七条、第五十六条之规定，判决如下：
驳回原告曾某的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元由原告曾某负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。
审 判 长 上官笑峰
人民陪审员 熊 璐
人民陪审员 陈 苏 静
二〇一七年八月十五日
书 记 员 何 敏