南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓商初字第1372号
原告张某甲，男，汉族，1964年11月22日生。
委托代理人刘宝，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
委托代理人李静，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被告耿某甲，男，汉族，1954年7月5日生。
被告张某，女，汉族，1983年3月14日生。
被告耿某乙，女，汉族，1961年6月25日生。
被告耿某甲、张某、耿某乙委托代理人孙建华，江苏金长城律师事务所律师。
被告江苏极东特装车有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区栖霞街道石埠桥村河东里75号。
四被告共同委托代理人郭仕林，男，汉族，江苏极东特装车有限公司员工。
原告张某甲诉被告耿某甲、张某、耿某乙、江苏极东特装车有限公司（以下简称极东公司）民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月17日立案受理后，依法适用简易程序于2015年8月25日公开开庭进行了审理，原告张某甲及其委托代理人刘宝，被告耿某甲、张某、耿某乙、极东公司的委托代理人郭仕林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某甲诉称：2013年7月11日，原告与被告耿某甲、张某签订《抵押借款合同》，约定原告向被告提供借款245万元，借期自2013年7月11日至2013年10月10日，月息1.8%。被告以其名下南京市汇通路8号192幢101室房屋作为抵押，并办理了抵押登记。同日，被告耿某乙、极东公司分别向原告出具担保书，为两被告上述借款承担连带保证担保。合同订立后，原告按约向被告发放了借款，但被告仅归还了借期内的利息，余款一直未还，截止2015年6月10日，被告耿某甲、张某确认尚欠原告本息542万元，被告耿某乙、极东公司继续承担保证责任。但上述四被告并未按约还款，故诉至法院，请求判令：1、被告耿某甲、张某立即归还原告借款542万元，并支付逾期利息（以该款为基数，按银行同期贷款利率四倍计算）；2、被告耿某甲、张某支付原告为主张债权发生的费用4万元；3、原告对抵押房产南京市汇通路8号192幢101室房屋享有优先受偿权；4、被告耿某乙、极东公司对被告耿某甲、张某上述债务承担连带清偿责任。
被告耿某甲、张某、耿某乙、极东公司辩称，对原告所诉事实无异议，但没有履行能力，希望分期还款。
经审理查明：2013年7月11日，张某甲与耿某甲、张某签订《抵押借款合同》，主要内容为：耿某甲、张某向张某甲申请借款245万元，用途为资金周转，借期自2013年7月11日至2013年10月10日，月息1.8%；第一次出借金额为73.5万元，办理抵押登记当日出借171.5万元；耿某甲、张某以其名下南京市汇通路8号192幢101室房屋作为借款抵押担保；借款如逾期未还，违约金为借款本金的每日千分之二；如借款方违约，张某甲为主张债权支付的律师费等其他费用由借款方承担。合同订立当日，耿某乙、极东公司向张某甲出具《担保书》，自愿为耿某甲、张某上述借款承担连带保证责任。2013年7月11日，张某甲以银行转账的方式向张某汇款73.5万元；2013年7月17日，张某甲再次向张某汇款171.5万元。2013年7月11日，耿某甲、张某与张某甲签订《南京市房地产抵押合同》，以其名下栖霞区汇通路8号192幢101室房屋为上述借款本息提供抵押担保，并于2013年7月15日办理了抵押登记，登记债权数额为245万元（宁房他证栖字第2663**号）。双方当事人确认借期内的利息已经付清，期满后的利息未付。
2015年6月10日，耿某甲、张某向张某甲出具《承诺书》，确认截止2015年6月10日，共欠付借款本息542万元，承诺于2015年6月30日前还清，如逾期还款，愿以542万元为基数按银行同期贷款利率四倍计算利息。耿某乙、极东公司在承诺书上担保人处签字、盖章。
另查明，2015年7月15日，张某甲与上海市锦天城（南京）律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所就上述债权提起诉讼，约定律师费4万元，并已实际支付。
以上事实有原、被告陈述，原告提供的借款合同、承诺书、担保书、银行交易明细、抵押合同、他项权证、委托代理合同、支付凭证、发票及本院庭审笔录予以证实。
本院认为：张某甲与耿某甲、张某签订的《抵押借款合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护，当事人应严格履行合同。合同订立后，张某甲已经履行了合同义务，向耿某甲、张某实际出借245万元，已履行了出借义务，耿某甲、张某应按约还款付息。借期内的利息已经付清，此后耿某甲、张某应承担逾期还款违约责任，虽然双方确认了欠款本息截止2015年6月10日为542万元，但该利息标准已超过年利率24%，超出部分本院不予支持，故耿某甲、张某应以245万元为本金、自2013年10月11日至实际清偿之日止按年利率24%支付逾期利息。张某甲为主张债权支付律师费4万元，依据合同约定，该费用应由耿某甲、张某负担。耿某乙、极东公司自愿为耿某甲、张某上述借款本息承担连带保证责任，并在2015年6月10日重新签字确认，故应对耿某甲、张某上述还款义务承担连带清偿责任。耿某甲、张某以其名下栖霞区汇通路8号192幢101室房屋为上述借款本息提供抵押担保，并办理了抵押登记，张某甲有权就上述这债权对该房屋折价、拍卖或者变卖价款在245万元范围内优先受偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告耿某甲、张某于本判决发生法律效力之日起五日内归还原告张某甲借款本金245万元，并支付利息（以245万元为本金，自2013年10月11日起至实际支付之日止，按年利率24%计算）；
二、被告耿某甲、张某于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告张某甲律师费4万元；
三、被告耿某乙、江苏极东特装车有限公司对被告耿某甲、张某上述第一、二项债务承担连带保证责任，被告耿某乙、江苏极东特装车有限公司承担保证责任后，有权就其实际清偿部分向被告耿某甲、张某追偿；
四、原告张某甲有权就上述第一、二项债权对南京市栖霞区汇通路8号192幢101室房屋折价、拍卖或者变卖价款在245万元范围内优先受偿；
五、驳回原告张某甲其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50020元，因适用简易程序减半收取25010元，由原告张某甲负担12500元，由被告耿某甲、张某、耿某乙、江苏极东特装车有限公司负担12510元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 鹿海彬
二〇一五年九月十五日
见习书记员 方梦珺
本判决所附法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百零五条：“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”
《中华人民共和国担保法》第二十一条：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”
《中华人民共和国物权法》第一百九十五条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条：“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定：“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”第二百五十三条：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”