江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第419号
上诉人（原审被告、反诉原告）：江峰。
委托代理人：沈斌先，江西志诚律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：吉安市莱斯百货有限公司。
法定代表人：王倩，该公司总经理。
委托代理人：曹文勇，江西一阳律师事务所律师。
上诉人江峰、吉安市莱斯百货有限公司（以下简称莱斯百货）因租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第612号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年12月12日，江峰与莱斯百货签订了《吉安新世界广场租赁经营合同》（以下简称租赁合同）1份，双方约定：江峰承租莱斯百货位于吉安新世界广场二层商铺，面积210平米，商铺用途为餐饮；租期为6年，自2013年5月1日起至2019年4月30日止，计租起始推迟，租期届满日租金顺延；自本合同签订之日起至江峰开业前为其免租装修期；开业日和莱斯百货开业日同期，为2013年5月1日；每12个月为一个计租期，第一、二、三、四、五、六次计租期每月每平方米租金为人民币（以下均为人民币）66元、66元、81元、85.86元、91.87元、99.22元；江峰延期向莱斯百货交纳应付款项及费用，则莱斯百货有权向江峰收取迟延履行合同违约金，该违约金以迟延应付款项金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全款付清之日；如因莱斯百货工程原因导致江峰无法如期开业的，莱斯百货同意江峰每延期一天免一天租金。合同签订后，莱斯百货将店铺交付给江峰，江峰支付27720元合同保证金后进场装修。莱斯百货因客观原因，延迟至2013年10月1日开业。2014年7月，江峰所在二层的尚街格子铺陆续撤出。2014年11月，金阳光公司承租尚街格子铺后拆除原有装修，封闭经营，致江峰所租商铺通道不通畅，对江峰经营造成较大影响。另查明，莱斯百货提供的物业管理存在不足，电梯管理不畅，路标指标不明，因莱斯百货装修的安排不合理，导致江峰店铺内的空调无法正常使用。
原审法院认为：2012年12月12日莱斯百货与江峰签订租赁合同后，双方约定合同签订之日起至江峰开业前为江峰的免租装修期，江峰开业日和莱斯百货开业日同期，为2013年5月1日，如因莱斯百货工程原因导致江峰无法如期开业，同意江峰每延期一天免一天租金。莱斯百货因客观原因开业时间拖延5个月至2013年10月1日，莱斯百货为此免除江峰6个月租金，租金从2014年4月1日起计算。2013年4月14日莱斯百货与其他餐饮业主达成的免租协议，应适用于所有餐饮业主，故江峰交付租金的时间应从2014年10月1日开始计算，现莱斯百货要求江峰支付2014年4月1日至2014年6月30日的租金，不予支持。江峰反诉莱斯百货支付延期开业期间的其他各项损失，与合同约定不符，不予支持。江峰在租赁期间，莱斯百货因提供的物业服务存在不足，电梯管理不足，路标指示不明，且商铺内空调无法正常使用，整个商铺大量门面倒闭，无法形成人气，莱斯百货现重新引入金阳光服务，金阳光公司拆除原有通道，进行封闭经营，严重影响了江峰的经营环境，江峰据此提出变更合同租金金额，予以支持，租金变更为原合同租金金额的60%。江峰反诉免除其在莱斯百货的新世界广场尚街重新装修开业前的租金，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、2012年12月12日原告（反诉被告）江峰和被告（反诉原告）吉安市莱斯百货有限公司签订的《租赁经营合同》的每一计租期租金金额均变更为原定租金的60%；二、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元、反诉费2502元，合计3622元，由原告负担2122元，被告负担1500元。
上诉人江峰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销原审判决，发回重审。其理由是：1、莱斯百货转租给江峰的商铺是其从案外人吉安市九天房地产开发有限公司（以下简称九天房地产公司）租赁取得，按双方合同约定，莱斯百货不得将商铺整体出租，但莱斯百货将商铺整体出租，且莱斯百货没有提供其取得了九天房地产公司的书面同意转租的文件或证据，故莱斯百货转租或分租权没有确定，其转租权尚属待定；2、本案租赁标的物的所有权人是九天房地产公司，九天房地产公司是租赁标的物的出租人，是本案的必要当事人，原审法院在审理本案时没有要求出租人参加诉讼，遗漏了必要的诉讼当事人，致使本案重要事实无法查明。
针对江峰的上诉，莱斯百货答辩称：江峰完全曲解了九天房地产公司与莱斯百货之间的租赁合同关于整体转租的含义。江峰是独立的诉讼主体，也是合同唯一的当事人，其称原审判决遗漏了九天房地产公司的上诉理由不应得到支持，本案系租赁合同之诉，不存在遗漏当事人的情形，无需发回重审。
上诉人莱斯百货亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销原审判决第一项，变更原审判决第二项为江峰支付自2014年4月1日起至2014年6月30日止期间的租金41580元，支付违约金11226.60元，并承担自2014年4月1日至实际付清之日止的违约金，每逾期一日按应付未付金额0.3%计算违约金，一、二审诉讼费由江峰承担。其理由是：1、原审判决认定的法律事实与客观事实不一致，以所谓物业服务存在不足为由变更租赁合同主要内容，属于张冠李戴的行为，江峰的诉请是在原合同租金30%以下收取租金，但原审判决结果为按原合同租金60%收取租金，代江峰行使了诉讼请求权，其充当了既是裁判员又是运动员的双重角色；2、因处于同地段的天虹商场开业，导致大量消费者前往天虹商场消费，这完全是消费者的消费观念改变，属于商业活动中固有的风险，不能因商业风险变更合同主要内容，原审法院无权变更当事人租赁合同约定的租金标准，否则是强行干预当事人意思自治，与合同法的立法精神相违背；3、本案系租赁合同纠纷，莱斯百货不存在提供物业服务的义务，其基本义务就是将商铺交付给江峰使用，原审判决对事实的认定完全脱离了租赁的内容，违背了合同相对性原则；4、江峰未按合同约定交纳租金，理应按合同约定支付违约金。
针对莱斯百货的上诉，江峰答辩称：一审法院就莱斯百货的违约行为所做的认定是客观真实的，莱斯百货的物业不仅很混乱，而且存在严重违法行为，其称不能用物业条款变更租赁合同条款的理由是不成立的。莱斯百货是业主，但其没有履行其作为业主的义务，其与新世界物业均是九天公司成立的公司，责任也是相互牵连的。基于莱斯百货违约，一审法院做出的判决既符合合同约定，也符合法律的规定，故其上诉理由不能成立，应予以驳回。
综合上诉人江峰、莱斯百货的上诉理由及各自的答辩意见，归纳本案的争议焦点如下：1、本案是否遗漏当事人？2、能否变更双方合同约定的租金标准？3、江峰应否向莱斯百货支付2014年4月1日至2014年6月30日期间的租金？4、江峰应否向莱斯百货支付违约金？
二审期间，莱斯百货提供九天房地产公司于2016年1月20日出具的证明1份，以证明莱斯百货有权对商铺进行对外招商、招租和收取租金。江峰质证后对该证据的真实性和合法性不持异议，但认为九天房地产公司与莱斯百货系委托和被委托的关系，而本案中莱斯百货系以其自己的名义与江峰签订合同，与原审法院查明的转租关系不符。本院认为，莱斯百货与九天房地产公司签订了商铺租赁合同，合同约定莱斯百货采取联营和租赁经营模式，莱斯百货有权将店铺租赁给江峰，故对该证据予以采信。
本院经审理查明：莱斯百货与九天房地产公司于2012年12月1日签订《商铺租赁合同》1份，约定九天公司将位于吉安市广场北路1号新世界广场14层总面积共计约26000平方米的商铺出租给莱斯百货使用，莱斯百货承租商铺用于商业零售，采取联营和租赁经营模式。
二审审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：关于本案是否遗漏当事人的问题。莱斯百货与九天房地产公司于2012年12月1日签订《商铺租赁合同》1份，约定九天房地产公司将位于吉安市广场北路1号新世界广场14层总面积共计约26000平方米的商铺出租给莱斯百货使用。依照该合同约定，莱斯百货有权将其租赁的商铺转租，有权以自己的名义与租户签订合同并要求租户按合同约定支付租金。因此，江峰认为本案遗漏了必要的当事人九天房地产公司，没有事实和法律依据，故对其该上诉请求依法不予支持。
关于双方合同约定的租金标准能否变更的问题。江峰和莱斯百货签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据上述法律规定，合同签订后双方当事人协商一致可以变更合同约定，或者合同签订后情形变更对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，可以向法院主张变更合同约定。本案中，江峰和莱斯百货对变更合同约定的租金金额未能达到一致的意见，且本案也未出现法律规定的法院可变更合同的情形。因此，江峰要求变更合同约定的租金金额没有法律依据，对其该诉讼请求依法不予支持。
关于江峰应否向莱斯百货支付2014年4月1日至2014年6月30日期间的租金的问题。江峰与莱斯百货签订的租赁合同约定自2013年5月1日起开始计算租金，如因莱斯百货工程原因导致江峰无法如期开业，每延期一天免一天租金。莱斯百货因客观原因拖延至2013年10月1日开业，莱斯百货为此应免除江峰6个月租金，租金从2014年4月1日起计算。由于江峰并未与莱斯百货签订《补充协议》，根据合同相对性原则，莱斯百货与其他租户签订的《补充协议》不能适用江峰，莱斯百货主张江峰支付2014年4月1日至2014年6月30日期间的租金符合合同约定，应予以支持。本案系租赁合同纠纷，莱斯百货负有按合同约定将商铺交付给江峰使用之义务，江峰负有按合同约定支付租金之义务。江峰所称的物业服务不到位系物业服务合同纠纷，且该纠纷已另案处理，江峰所称的物业服务不到位不能作为核减租金的理由。莱斯百货引入金阳光百货重新装修后，封堵原有通道、隔离空间，对江峰的经营环境造成了一定影响，理应适当核减该期间江峰所租赁商铺的租金金额。但是金阳光百货自2014年11月开始装修，而莱斯百货起诉要求江峰支付至2014年6月30日止的租金，故对江峰要求核减该期间租金的主张不予支持，江峰应按合同约定向莱斯百货支付租金，金额为41580元（210平方米×66元/平方米/月×3个月）。
关于江峰应否向莱斯百货支付违约金的问题。莱斯百货主张江峰未按期支付租金应按合同约定支付违约金，由于双方在履行合同过程中对应支付租金的数额存在争议，故对莱斯百货该上诉请求依法不予支持。
综上，原审判决判令变更江峰与莱斯百货签订的合同租金金额，并按莱斯百货与其他租户签订的补充协议约定来确定江峰支付租金的起算时间，缺乏法律依据，处理不妥，依法应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第612号民事判决；
二、上诉人江峰在收到本判决之日起30日内支付上诉人吉安市莱斯百货有限公司2014年4月1日至2014年6月30日的租金41580元；
三、驳回上诉人江峰的反诉请求；
四、驳回上诉人吉安市莱斯百货有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3622元、二审案件受理费6124元，合计9746元，由上诉人江峰负担7746元，上诉人吉安市莱斯百货有限公司负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄小红
代理审判员 肖永兰
代理审判员 胡 婧
二〇一六年六月一日
书 记 员 张志坚