广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终170号
上诉人（原审原告）：赵丽娟，女，1980年12月25日出生，汉族，住湖南省桃江县，
委托诉讼代理人：李昕芫，广东中晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许思雅，广东中晟律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：李美诗，女，1986年3月21日出生，汉族，户籍所在地：广东省茂名市茂港区，现住广东省珠海市斗门区，
委托诉讼代理人：黄泳谊，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。
原审第三人：珠海市世华房地产代理有限公司，住所地：广东省珠海市吉大九洲大道中江村嘉丽苑第5层512、513、514房。
法定代表人：ＸＸ鹏，总经理。
委托诉讼代理人：郭桥林，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：余丽梅，女，该公司员工。
上诉人赵丽娟因与被上诉人李美诗、原审第三人珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初1807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人赵丽娟上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判李美诗立即双倍返还定金10万元；二、改判李美诗赔偿购房支出1200元；三、改判李美诗按每月3000元赔偿赵丽娟租金损失，自2017年8月27日起至判决生效之日止；四、诉讼费由李美诗负担。事实和理由：一、原审判决认为双方均存在违约行为，是错误的。本案买卖合同无法继续履行，系因李美诗始终拒绝办理赎楼手续，构成违约。赵丽娟无过错，未违约。（一）关于赎楼和支付首期款的先后顺序问题。第一，从时间顺序看，合同第三条约定卖方应于签订合同后45天内（即2017年5月17日前）解除抵押手续。根据行业操作惯例，自卖方向担保公司办理委托融资赎楼手续，经担保公司审查、批准、放款，须五天时间，经银行审查、计算、扣款、去不动产登记中心申请、拿房产证，须五个工作日，即李美诗应在2017年5月5日办妥融资及委托赎楼手续。如不融资则须在2017年5月10日带齐资金去银行办妥赎楼手续，才赶得上限期内办妥解除抵押手续。按合同计算赵丽娟支付首期款至2017年5月12日止，依合同第2.1.2.2条约定，买方应在银行出具贷款文书之日起7个工作日内将首期款支付给卖方，涉案银行同贷书是2017年5月3日出具的，即赵丽娟支付首期款的截止时间为2017年5月12日，在李美诗办融资赎楼手续之后。2017年5月5日，李美诗拒绝办理融资赎楼手续以后，房产中介即不停催促李美诗要赶紧办理融资赎楼手续，否则就赶不及了，但李美诗无动于衷，始终不募集资金，毫无履约诚意。李美诗应委托融资及办理赎楼手续截止日期，均在赵丽娟应支付首期款截止日期之前，在李美诗拒不融资赎楼的情况下，赵丽娟有权暂不予支付首期款。第二，从款项支付条件上看：合同第十八条第一款约定首期款是用于赎楼的，专款专用，卖方办理赎楼是首期款的支付条件，并非无条件支付。在2017年5月5日买卖双方、Q房网和融资担保公司四方办理融资赎楼手续时，赵丽娟已随身携带着支付首期款的银行卡以证明已备好款项，只要李美诗依约办妥委托融资赎楼手续，赵丽娟随时准备与李美诗一起去银行办理赎楼手续时，将首期款付至其按揭账户上用于赎楼。但李美诗始终拒不融资，无理拒绝中介5月6日及此后提出的所有零成本甚至还能获益的解决赎楼资金办法。在其拒不赎楼的情况下，首期款支付条件尚未满足，赵丽娟有权暂不将专用于赎楼的首期款付予李美诗，否则现在的损失还将被没必要地扩大。因此，专用于赎楼的首期款，在李美诗不募齐资金办理赎楼手续之前，赵丽娟有权暂不予支付。（二）造成本案合同无法继续履行的根源，系李美诗拒绝融资赎楼的违约行为，赵丽娟并无过错、并未违约。首先，融资赎楼是李美诗的责任和义务，原审判决也认定李美诗构成违约。实际是李美诗根本无卖房的诚意，刻意制造不能交易的障碍。在李美诗始终无理拒绝融资或借款以赎楼的情况下，即使赵丽娟按约支付首期款，但仍不足以还清李美诗银行欠款，仍无法将本案房产解押、过户。在明知即使给付了首期款也无法完成交易、会造成更大损失的情况下，赵丽娟有权暂不予支付以自保资金安全、避免损失扩大。原审判决却不顾事实地认为赵丽娟仍应继续履行支付首期款的义务，显然是不合理的。其次，在2017年5月5日之后的沟通过程中，房产中介一再明确告知李美诗：赵丽娟首期款已准备好，只要李美诗肯筹集资金赎楼，就能成功解押、过户，但李美诗始终无理拒绝。由此可见赵丽娟一直在积极履行合同义务，并无违约。自始至终都是李美诗的单方违约行为导致本案合同无法继续履行。李美诗依约理应承担双倍返还购房定金的违约责任。综上，赵丽娟行使先履行抗辩权、同时履行抗辩权，避免损失扩大的自保行为，合理合法。原审判决却错误地认定赵丽娟不按时付款构成违约，是极其错误的，依法应予纠正。二、原审判决认定李美诗违约，却驳回赵丽娟赔偿经济损失的诉求，是错误的。李美诗的违约行为导致房屋买卖交易终止，其应当赔偿赵丽娟的经济损失。赵丽娟为购房而支付的1200元按揭律师费，是合理的购房支出，是李美诗违约时已知的经济损失。关于租金损失，合同第十八条第③款约定，卖方在2017年7月2日之前交楼，即是因为赵丽娟已告知2017年7月以后就要没房住了。因李美诗违约拒不交易，赵丽娟被迫在2017年8月26日起租房至今。因此，租金损失是由于李美诗明知会产生的损失还违约而造成的，李美诗应当承担赔偿责任。该损失发生于赵丽娟原审起诉以后一个多月，故在庭审时增加了该项诉讼请求。
被上诉人李美诗二审答辩称，一、赵丽娟没有依约办理完毕全部银行按揭申请手续，也没有支付首期款，构成违约。第一，赵丽娟没有依约办理完毕全部银行按揭申请手续。依照合同第二条2.1.2.2的约定，办理完毕“全部”银行按揭申请手续，应当包括与贷款银行签订贷款合同。本案中，于2017年5月3日，贷款银行单方出具同贷书，作出同意贷款人申请发放贷款的单方意思表示，且表明“本意向书仅限用于借款人向卖方说明我行可能发放贷款作为借款人交易资金的来源，本意向书对我行不具有法律约束力。我行出具本意向书不代表承诺向借款人发放上述贷款。”因此，赵丽娟在取得银行同贷书后，还需与银行签订贷款合同，才能办理完毕全部银行按揭手续。显然，赵丽娟已逾期办理全部银行按揭手续，故其应对逾期办理的违约行为承担责任，同时应自行承担按揭代办费的损失。第二，赵丽娟没有依约向李美诗支付首期款。根据合同第二条2.1.2.2的约定可见，支付首期款并没有附条件，而是以将来客观确定到来之期限（即2017年5月13日）当即支付；而合同第十八条第一款的约定是对首期款用途的约定，并不是支付的条件，赵丽娟以首期款用于办理赎楼而拒绝支付的理由不能成立。事实上，2017年4月6日，李美诗已依约向中国建设银行申请个人贷款提前还款，如赵丽娟依约向李美诗支付首期款的话，该款项只会转账到用于赎楼的账户上，不存在赵丽娟所称的非专款专用的情况。综上，截止至5月13日，赵丽娟并没有向李美诗支付首期款，构成违约。二、李美诗不能依约办理解除抵押手续的主要原因是赵丽娟的违约行为及世华公司提供的融资渠道不能确保李的资金安全导致的。第一，李美诗无法依约办理解除抵押手续的主要原因是赵丽娟没有依约支付首期款，其应对房屋不能解押承担违约责任。首期款的支付是赎楼的基础，赵丽娟明知违约不如期支付首期款，将导致赎楼手续无法办理，却为之，应承担相应责任。即便法院最终认定融资赎楼手续无法办理的情况下，应由李美诗自筹除首期款以外的赎楼款来偿还银行贷款，也应当按照合同约定“签署本合同45天内（即2017年5月18日）”的期限办理（据向银行了解，如客户当天偿还全部贷款，当天即可办理解押手续）。第二，世华公司提供的融资渠道不能确保李美诗的资金安全，致使融资赎楼手续无法顺利完成。三、赵丽娟要求其租金损失由李美诗承担，没有法律及合同依据。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，赵丽娟并非守约方，且没有合同依据，因此其主张不应得到支持。
原审第三人世华公司述称，同意赵丽娟所说情况。世华公司始终督促李美诗履行合同，但李美诗不积极。
赵丽娟向原审法院起诉请求:一、判令李美诗双倍返还定金10万元给赵丽娟；二、判令李美诗赔偿购房支出1200元；三、诉讼费由李美诗承担。一审庭审中，赵丽娟增加诉讼请求：判令李美诗按每月3000元赔偿赵丽娟的租金损失，从2017年8月27日起至判决生效之日止。
原审法院认定事实：2017年4月2日，李美诗（卖方）与赵丽娟（买方）、世华公司（经纪方）签订《房地产买卖及居间合同》，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市××区白藤××路××单元××房；该房的成交总价为130万元，定金为5万元；付款方式：1.定金支付方式，5万元整买方须在签署本合同之同时付清作为定金，卖方在签署本合同一个工作日内办理相关手续并将该物业已有的房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为过户转让之用。2.125万元整为第二部分楼款，买方应于本合同约定的定金支付日起15个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。银行出具贷款文书之日起7个工作日内，买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退或少补作为应付的首期款支付给卖方。买卖双方须于2017年7月2日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同》，并办理过户递件手续，且收件回执由经纪方代为保管。本合同签订时物业现状为有抵押。买卖双方均清楚该物业的状况及其他各类情形，且确认该物业是以现状出售，如该物业是抵押状态，卖方应于签署本合同后45天内解除抵押手续，并将房地产证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用（若卖方需委托担保公司担保融资赎楼，则卖方须于签署合同后/个工作日内办妥全权公证委托给担保公司和经纪方指定人员的手续，同时买方须按本合同约定足额支付款项、及时与担保公司签订赎楼担保协议、协助卖方办理赎楼等手续。）……买卖双方税费承担：其中买方承担A增值税、B城建维护税、C教育附加费、D个人所得税、E土地增值税、F契税、G产权登记费及贴花、H印花税、I土地交易手续费、J土地使用费、M融资赎楼费、O评估费、P查证费、Q律师费，卖方承担K买卖合同公证费、L公证费、N赎楼利息。买卖双方约定交楼日期为收齐全款。如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人。如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失。买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因物业被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的物业买卖总价的20%要求对方承担违约责任。其他：经买卖双方协商同意以下条款：（1）买方同意在按揭批下来后将首付款给到卖方用来赎楼之用；（2）卖方同意买方找第三方贷款；（3）买方同意卖方在2017年7月2日之前交楼；（4）若需要融资赎楼费用由买方承担卖方完全配合。
2017年4月2日，李美诗（卖方）与赵丽娟（买方）、世华公司（经纪方）签订《定金托管协议》，约定买卖双方签署了关于珠海市××区白藤××路××单元××房的买卖合同，买卖合同约定的定金金额为5万元整，现买卖双方同意将定金5万元整交世华公司托管，解除托管时，世华公司按上述金额放款，不计利息。赵丽娟应根据买卖合同约定将定金付至世华公司指定的账户，到账后世华公司出具收款收据，相关收据自托管事项完成、托管资金依本协议约定支付后自动失效。赵丽娟未按约定付款的，世华公司不承担任何付款义务。赵丽娟、李美诗同意在核实产权状况后三个工作日内，世华公司可解除托管将定金支付给李美诗。
2017年4月2日，赵丽娟向世华公司支付定金5万元。同日，世华公司将该5万元支付给李美诗，李美诗出具了收款收据，载明收到珠海市世华房地产代理有限公司代买方交来购买珠海市××区白藤××路××单元××房定金5万元。
2017年4月6日，李美诗向中国建设银行申请个人贷款提前还款，承诺在2017年7月2日前存足款项，并委托银行从以上委托扣款账户扣收，若本人原因，造成扣款不成功，则申请自动作废。
2017年4月12日，赵丽娟向广东中晟律师事务所支付代办费1200元，广东中晟律师事务所出具了收据。
赵丽娟与郭玉金系夫妻关系。2017年5月3日，交通银行股份有限公司珠海分行向赵丽娟丈夫郭玉金发出贷款意向书，称借款人郭玉金因广东省珠海市××区白藤××路××单元××房与卖方李美诗签订了买卖合同，并向该行提出贷款申请。在落实以下条件的情况下，该行将向借款人提供96万元整的贷款：1.借款人已向卖方缴纳上述交易的首期款44万元整，并提供了该行认可的首期款缴款证明文件；2.贷款符合法律法规、规范性文件及相关监管要求；3.借款人与卖方已办理该行认可的产权转让登记手续；4.借款人提供该行认可的担保并落实该行认可的贷款条件；5.借款人按该行的要求提供完整的文件资料；6.贷款经该行授信审查程序审查并经有权审批人批准通过。贷款意向书自开具之日起60日内有效。
赵丽娟于2017年7月21日向原审法院提起了本案的诉讼。原审法院根据赵丽娟申请于2017年8月17日裁定对李美诗所有的案涉房产予以查封，查封限额10万元。
原审法院认为，赵丽娟、李美诗签订的房地产买卖及居间合同是双方在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。
根据案涉合同约定，赵丽娟应在银行出具贷款文书之日起7个工作日内向李美诗支付首期款29万元（总房款130万元减去银行同贷金额96万元减去已付定金5万元）用于赎楼，但赵丽娟未按合同约定向李美诗支付该款项，构成违约。赵丽娟以李美诗未取得融资赎楼资金10万元为由拒绝支付购房首期款理据不足。
关于双方争议的融资义务承担主体的问题。赵丽娟认为应是李美诗，其只是承担融资的利息和手续费，李美诗认为应是赵丽娟，其只有配合的义务，需要融资的10万元应由赵丽娟负责。原审法院认为，结合证人世华公司的工作人员刘某与李美诗的短信及微信聊天记录可知，李美诗对需要向案外人借款10万元用于偿还银行按揭贷款是明知的，只是因担心自己的资金安全而拒绝按照案外人的要求提供相关资料导致无法取得融资款项。因此诚如李美诗所述，配合融资仅是合同的附随义务，李美诗作为卖方的主要合同义务是应于签署合同后45天内办理解除抵押手续，以便案涉房产可以转移登记至赵丽娟名下。但截至一审法庭辩论终结之日，李美诗没有取得案外人的融资款项，也没有自筹款项偿还银行贷款，案涉房产没有按约办理注销抵押登记手续，案涉房地产买卖及居间合同事实上已经解除。
结合上述分析，案涉合同无法继续履行既有李美诗的原因，也有赵丽娟的原因，双方均存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，李美诗应将收取赵丽娟的5万元购房款返还赵丽娟，赵丽娟请求李美诗双倍返还定金10万元没有依据，原审法院不予支持。
关于赵丽娟请求李美诗赔偿的购房支出及租金损失。原审法院认为，赵丽娟、李美诗对案涉合同不能继续履行均存在过错，赵丽娟请求李美诗赔偿其按揭代办费及租金损失没有依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审法院判决：一、李美诗于判决生效之日起七日内返还赵丽娟购房款5万元；二、驳回赵丽娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2324元，减半收取计1162元，财产保全费1020元，合计2182元，由赵丽娟负担1104元，李美诗负担1078元。
二审期间，赵丽娟提交了新证据，李美诗和世华公司都未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是：李美诗未融资10万元，是否构成根本违约。赵丽娟主张根据合同第三条有关李美诗解除抵押手续的约定以及第十八条第4项“若需要融资赎楼费用由买方承担卖方完全配合”的约定，李美诗应当融资10万元办理解除抵押手续，而李美诗拒绝中介提供的融资机构贷款，也拒绝中介提供的其他赎楼方式或由李美诗自行借款的方式，构成违约。而李美诗则认为系赵丽娟未支付首期款违约在先，且中介提供的融资方式无法保障李美诗的资金安全，因此未办理解除抵押手续。
合同第2.1.2.2条约定：“买方应于合同约定的定金支付日起15个工作日内办理完毕全部银行按揭手续，在银行出具贷款文书之日起7个工作日内，买方须将合同约定的总房款减去已交定金，欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退或少补作为应付的首期款支付给卖方。”交通银行于2017年5月3日向赵丽娟的丈夫郭玉金发出贷款意向书，同意提供96万元贷款。因此，赵丽娟应依约于2017年5月3日起7个工作日内（即2017年5月3日至5月11日），向李美诗支付首期购房款29万元。而根据合同第三条有关卖方应于签署合同后45天内解除抵押手续的约定，李美诗解除抵押手续的时限为自2017年4月2日之后45天（即自2017年4月2日至同年5月17日止）。由此可见，根据合同约定，赵丽娟向李美诗支付首期款的截止时间在先，李美诗办理解除抵押手续的截止时间在后。所以，赵丽娟以李美诗未融资10万元为由主张可以行使“先履行抗辩权”，认为未支付首期款不构成违约，没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。李美诗虽未根据合同约定融资，但因其解除抵押手续的时限未至之际，赵丽娟即已违约未支付首期购房款，故李美诗虽亦有一定责任，但并非合同解除的责任人。原审法院认定双方存在违约，没有事实根据，适用法律错误，但因李美诗未提起上诉，本院对原审判决予以维持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1155元，由上诉人赵丽娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一八年三月八日
书记员 吴佳鲜