福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终2732号上诉人（原审被告）：莆田亿豪房地产有限公司，住所地福建省仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面，统一社会信用代码9135030079609323XN。法定代表人：詹开兴，董事长。委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）:林伟雄，男，1992年9月22日出生，汉族，住福建省仙游县，上诉人莆田亿豪房地产有限公司（以下简称亿豪公司）因与被上诉人林伟雄商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2017）闽0322民初2690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿豪公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判亿豪公司支付给林伟雄逾期办理商品房权属证书的违约金3978元（逾期办理商品房权属证书的违约金调整为以购房款为基数按日万分之零点三七五计算，计算期限自规划验收之日2016年1月29日起计至房屋所有权初始登记之日2016年7月12日止，计165天）；二、本案一、二审诉讼费用林伟雄负担。事实和理由：一、一审法院认定亿豪公司具有按合同约定履行办理讼争房屋权属证书的义务是错误的。1.根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务在于林伟雄，并非亿豪公司；2.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务也在于林伟雄，并非亿豪公司，只有在林伟雄书面委托的前提下，亿豪公司才负有代办证的义务，本案不存在林伟雄有书面委托亿豪公司代办证的情形，故亿豪公司不具有按合同约定履行办理讼争房屋权属证书的义务。二、一审法院判决亿豪公司支付给林伟雄逾期办理房屋权属证书的违约金按购房款的日万分之一计算明显存在过高，请求二审法院予以调整为以购房款为基数，每日按0.0375‰计算，且应自规划验收之日起计至房屋所有权初始登记之日止。本案造成亿豪公司逾期办理房屋所有权初始登记有以下原因：1.亿豪公司通过投标取得鲤南开发区48号地块国有土地使用权，由于仙游县人民政府未能及时、完整地提供上述土地给亿豪公司，致使亿豪公司无法及时准时施工，也无法及时完工，至今仍然存在部分土地无法完整提供，小区出入口无法施工。在亿豪公司多次反映及仙游县委、县政府的协调下，县规划局于2016年1月29日才给予办理规划验收手续，致使房屋所有权初始登记无法按时办理，由此造成的后果不应由亿豪公司负担。2.在亿豪公司完成验收手续后，就及时申报资料，但仙游县房管部门又以人手不够为由，迟迟不办理，导致涉案的房屋所有权初始登记于2016年7月12日办理完毕。之后，又因新成立的不动产权局的人员、业务等因素，导致林伟雄于2017年3月16日才办理了房屋权属证书，这完全是政府部门的消极作为导致的。林伟雄答辩称，办证的义务在于亿豪公司，违约金标准是按照双方自愿签订的合同约定的，亿豪公司主张按日万分之零点三七五计算没有依据。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。林伟雄向一审法院起诉请求：1、判令亿豪公司立即办理位于仙游县东侧亿豪第5幢14层1403号套房的房屋权属证书的登记手续；2、判令亿豪公司支付给林伟雄因未能按时交房违约金及未按时取得房屋权属证书违约金共计136793.29元，逾期交房违约金自2014年1月1日起至2014年4月25日止按购房款642924元的日万分之五计算，逾期办证违约金自2014年7月24日起至起诉之日止按购房款642924元的日万分之一点五计算；3、判令亿豪公司自起诉之日起按每日97.83元的标准支付违约金给林伟雄直至林伟雄取得房屋权属证书之日止。一审法院认定事实：林伟雄、亿豪公司于2013年3月4日签订商品房买卖合同，约定林伟雄向亿豪公司购买位于仙游县东侧亿豪名城第5幢1403号房，购房价642924元，建筑面积123.32平方米，林伟雄已付清购房款，林伟雄向亿豪公司缴纳代办证税费。合同第八条对有关商品房的交付条件和期限约定：一、出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……。合同第九条约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。涉诉房屋于2016年7月12日办理商品房初始登记，房屋权属（含两证）于2017年3月16日登记在林伟雄名下。一审法院认为：林伟雄、亿豪公司双方约定逾期交房违约金按日计算，该违约金请求权是继续性债务请求权，每日违约金债权各自具有独立性，应当按违约金产生当日起单独分别计算两年诉讼时效，林伟雄未提供证据证明其在起诉前有向亿豪公司主张逾期交房违约金，林伟雄起诉之日为2017年5月3日，按两年诉讼时效，林伟雄请求从2014年1月1日至2014年4月25日的逾期交房违约金均超过诉讼时效，不予保护。亿豪公司已收取林伟雄缴纳的办证所需税费，双方事实上形成委托办证关系，并根据商品房买卖合同第十四条的约定，亿豪公司有义务办理涉诉房屋权属证书。亿豪公司未提供证据证明其逾期办证行为有免责事由，因此亿豪公司应承担违约责任。林伟雄、亿豪公司双方确认涉诉商品房已于2014年4月25日交付，按商品房买卖合同约定，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，亿豪公司应自2014年7月24日起承担支付逾期办证违约金的责任，但林伟雄、亿豪公司双方约定逾期办证违约金按日计算，该违约金请求权是继续性债务请求权，每日违约金债权各自具有独立性，应当按违约金产生当日起单独分别计算两年诉讼时效，林伟雄未提供证据证明其在起诉前有向亿豪公司主张逾期办证违约金，林伟雄起诉之日为2017年5月3日，按两年诉讼时效，2015年5月3日（不含3日）之前逾期办证违约金请求权已超过两年诉讼时效，2015年5月3日（含3日）之后逾期办证违约金请求权未超过两年诉讼时效。涉诉房屋权属（两证）已于2017年3月16日登记在林伟雄名下，逾期办证违约金应计算至2017年3月16日止。林伟雄未证明其因逾期办证而造成的实际损失数额，如按林伟雄、亿豪公司双方约定以购房款的日万份之一点五计算逾期办证违约金将远超过因逾期办证给林伟雄造成的实际损失，双方约定的逾期办证违约金计算方法明显过高，亿豪公司已办理商品房权属证书，说明其积极履行办证义务，但因不动产权属登记政策变化必然对权属登记时间造成影响，延迟办证有部分原因不能归责于亿豪公司，且按合同第十四条约定亿豪公司在完成办理房屋所有权初始登记之后办证行为属于代办证行为，也应减轻亿豪公司逾期办证责任，逾期办证违约金应予以调低，综上所述，依法酌情将本案逾期办证违约金调整为以购房款为基数按日万分之一计算。综上，亿豪公司应承担的逾期办证违约金期间自2015年5月3日至2017年3月16日，违约金按日万分之一计算，经计算，亿豪公司逾期办证所要承担的未超过诉讼时效逾期办证违约金为：642924元×0.0001×684天=43976元。综上所述，林伟雄、亿豪公司自愿签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同合法有效，亿豪公司应承担相应的违约责任，林伟雄、亿豪公司约定逾期办证违约金过高，依法予以调整，对林伟雄超过诉讼时效的逾期交房、部分逾期办证违约金请求，不予支持。对林伟雄合理的诉讼请求，予以支持，对其不合理的诉讼请求予以驳回。涉诉房屋权属已登记在林伟雄名下，林伟雄的办理房屋权属证书请求已无需判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条规定，判决：一、莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给林伟雄逾期办理商品房权属证书的违约金43976元；二、驳回林伟雄的其他诉讼请求。案件受理费3036元，减半收取计1518元，由林伟雄负担793元，由莆田亿豪房地产有限公司负担725元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明，亿豪公司与林伟雄对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，亿豪公司与林伟雄签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。亿豪公司收取了林伟雄代办证费用后，双方事实上形成委托办证关系。根据涉案《商品房买卖合同》第十四条约定，亿豪公司负有在交房后60日内办理讼争商品房的房屋所有权初始登记的义务，如因亿豪公司的原因，导致林伟雄无法在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，亿豪公司应承担相应的违约责任。亿豪公司于2016年7月12日才办理讼争房屋的所有权初始登记，在2017年3月16日才为林伟雄办结讼争房屋的房屋权属证书，构成违约。故林伟雄请求亿豪公司办理讼争房屋的房屋权属证书并承担违约责任于法有据，应予支持。亿豪公司主张因政府原因及政策因素等不可归责于亿豪公司的原因导致不能办证，但其在一审审理过程中提供的证据不能证实该主张，应承担举证不能的不利后果。我国《合同法》关于违约金的规定，主要体现的是“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金的约定应体现公平的原则。一审法院已经综合考虑办证的各种因素，将亿豪公司应承担的逾期办证违约金计算标准调低为每日按已付购房款的万分之一计算，亿豪公司主张应再调低违约金计算标准没有依据，不予支持。综上所述，亿豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1450元，由莆田亿豪房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鹏程审判员  林美双审判员  李 忠二〇一七年十一月二十四日书记员  黄慧萍附注：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定基本事实不的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。