辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字1667号
上诉人（原审被告）沈阳市河畔花苑物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区沈阳路东华南巷7号404室。
法定代表人王福宁，系该公司总经理。
委托代理人王滨，女，汉族，1965年1月24日，系该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）沈阳华畔商贸有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街215—51号208室。
委托代理人杨建萍，沈河区山东庙法律服务所律师。
原审第三人（原审被告）沈阳市沈河区五里河街道办事处，住所地沈阳市沈河区青年大街165—*号。
法定代表人李伟，该办事处主任。
被上诉人（原审第三人）沈阳华新国际实业有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街219号华新国际大厦9—H、I。
法定代表人郑郭碧兰，该公司董事长。
委托代理人杜青国，男，系辽宁恒敬律师事务所律师。
上诉人沈阳市河畔花苑物业管理有限公司（“下称河畔花苑公司”）因与被上诉人沈阳华畔商贸有限公司（“下称华畔商贸公司”）、沈阳华新国际实业有限公司（下称“华新国际公司”）原审第三人沈阳市沈河区五里河街道办事处（下称“五里河街道办事处”）返还原物纠纷一案，不服沈阳市（2013）沈河民二初字第893号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员王虹组成合议庭开庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
华畔商贸公司在一审中起诉称，华畔商贸公司于2012年8月29日购买沈阳华新国际实业有限公司自建房屋，建筑面积3050.98平方米，并已取得房屋所有权证，在购买时河畔花苑公司、五里河街道办事处单位食堂在使用华畔商贸公司房产。华畔商贸公司购买后，多次找河畔花苑公司、五里河街道办事处声明现河畔花苑公司、五里河街道办事处使用的房屋华畔商贸公司已购买，要求河畔花苑公司、五里河街道办事处腾出占用的房屋，但河畔花苑公司、五里河街道办事处一直未腾，并且从2012年8月29日占用房屋至今已产生水、电费及直接造成房屋租金损失合计为35000元。现华畔商贸公司多次找河畔花苑公司、五里河街道办事处腾房未果，故诉至法院，要求河畔花苑公司、五里河街道办事处腾出所占用的华畔商贸公司所有的房屋，并给付占用期间的房屋租金、水、电费合计为35，000元，以维护华畔商贸公司的合法权益。
河畔花苑公司在一审中辩称，华畔商贸公司所购买的标的物实际是有瑕疵的，是代户购买。其购买的标的物是河畔花园物业办公楼，从1991年开始该楼就是物业办公楼，目前由业主委员会、社区委员会和物业公司局部使用，社区委员会从居委会开始就在此办公。开发商为了追求利益，在物业公司撤离之前将此标的物作为企业的商品用房出售。按照相关法律规定，买卖不破租赁，更何况该使用权是由开发商应当承担的责任和义务，必须有小区配套用房。按照相关法律规定，小区物业用房有3‰，归全体业主所有，社区办公用房提供相应对等面积的用房。房屋出让方是违规违法地将此房出售给现产权人，是代户出让而不是在现产权人购买后占有，是历史沿袭的。既然是代户购买就应承认现实，如果有异议应当追索出让方没有履约而不应当将我方物业公司和办事处推到河畔花苑公司、五里河街道办事处席上来。物业公司占诉争房产面积大约500平方米，2012年9月原华新物业撤出，我们进住该物业办公用房，继续办公使用。
五里河街道办事处辩称，诉争房屋应归河畔花园全体业主所有，原开发商华新实业公司无权利处理该房屋。办事处占诉争房产的面积为100平方米，从1993年开始，办事处就使用该房产。
华新国际公司述称：第三人出卖给华畔商贸公司房屋的性质为第三人单位原有的办公用房，不属于河畔花园小区物业管理用房，其产权归第三人单位所有，第三人将该房屋出售华畔商贸公司的行为并不违反国家法律规定。而且华畔商贸公司与第三人之间已履行完毕交付手续，并经房屋管理机关办理完产权变更登记手续，第三人与华畔商贸公司之间的房屋买卖行为依法受《物权法》保护。物业公司强行占有华畔商贸公司已经受让的房屋行为，没有事实和法律依据，已构成对华畔商贸公司的侵权，依法应承担向华畔商贸公司返还房屋并赔偿由此产生经济损失的民事责任。理由为：在本案当中，华畔商贸公司与第三人之间签订争议房屋买卖合同的时间是2012年8月29日，房屋变更登记的时间为同年9月19日，双方实际完成房屋交付的时间为同年9月18日，河畔花苑公司、五里河街道办事处物业公司依法设立的时间为2012年10月25日。由此可见，华畔商贸公司依法受让房屋的行为在先，河畔花苑公司、五里河街道办事处强行占有华畔商贸公司已经买受的房屋属于非法占有，应承担相应的法律责任。
本案中河畔花苑公司、五里河街道办事处社区虽然是基于与第三人之间借用关系占有房屋，但是借用的房屋所有权转移华畔商贸公司后，其在未与新的房屋所有权人达成新的借用合同的情况下，继续占有争议房屋缺乏事实和法律依据。依据法律规定，没有约定借用期限的，作为本案的房屋所有权人随时有权要求其返还本案的涉案房屋，华畔商贸公司要求其返还房屋于法有据。为了妥善解决本案纠纷，第三人在将房屋出卖给本案华畔商贸公司之前，已经将自己所有的位于河畔花园内潮州城二楼的自有房屋，无偿提供给本案河畔花苑公司、五里河街道办事处社区及本案河畔花苑公司、五里河街道办事处物业公司，面积约700平方米，华畔商贸公司要求河畔花苑公司、五里河街道办事处返还房屋并不影响河畔花苑公司、五里河街道办事处对社区的管理及对小区物业的服务。综上，第三人认为河畔花苑公司、五里河街道办事处继续占有、使用华畔商贸公司已买受的房屋，缺乏事实和法律依据，已构成对华畔商贸公司的侵权，请求法院支持华畔商贸公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明，坐落于沈阳市沈河区青年大街215号，建筑面积为3，050.98平方米的办公楼一处为第三人自建房屋。2012年8月29日，第三人与华畔商贸公司签订《存量房买卖合同》一份，第三人将上述房屋以15，865，096元价格出售给华畔商贸公司，并约定了相关的事项。合同签订后，第三人于2012年9月18日将上述房屋整体移交给华畔商贸公司，2012年9月19日华畔商贸公司取得上述房产的土地使用权证及房屋所有权证。华畔商贸公司因河畔花苑公司、五里河街道办事处占有该房产的一、二两层办公室并与之协商未果起诉来院，要求河畔花苑公司、五里河街道办事处腾空并给付2012年9月至2013年5月租金30，000元，水电费5，000元。另查，河畔花苑公司、五里河街道办事处沈阳市河畔花苑物业管理有限公司（以下称物业公司）成立于2012年10月25日。河畔花苑公司、五里河街道办事处沈阳市沈河区五里河街道办事处（以下称街道办事处）的下属单位河畔花园社区于2001年占用诉争房一层中的一间，另一间于2010年7月1日为第三人出具借条一份，载明：今借用沈阳华新国际有限公司房屋一间，用于社区办公用房，地址为沈河区青年大街215号沈阳华新物业公司办公楼一楼原卫生所用房。2012年9月2日沈阳华新物业有限公司撤出该园区，该公司曾占用诉争房屋一、二层。2012年9月末，华畔商贸公司因该楼整体装修将河畔花苑公司、五里河街道办事处占用的一、二层房屋停电、停水。现河畔花苑公司、五里河街道办事处已到业主会所二楼会议室办公，但诉争房屋未腾空。河畔花苑公司、五里河街道办事处仍在诉争房屋内办公。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转移和消灭经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中华畔商贸公司与第三人签订的《存量房买卖合同》合法有效，并且已履行完毕，该房产已经合法登记至华畔商贸公司名下，证明该不动产的转让已经发生法律效力，华畔商贸公司对其具有合法的所有权即对其享有占有、使用、处分的权利。河畔花苑公司、五里河街道办事处物业公司的成立在该不动产物权转移登记之后，不能形成华畔商贸公司带户购买的事实，其占有诉争房屋未经产权人同意属无权占有。河畔花苑公司、五里河街道办事处街道办事处占用两间房屋，其中一间有借条，可以认定其是基于与第三人即原房主的借用关系而占有诉争房产。现房屋所有权人已经变更为华畔商贸公司，华畔商贸公司不同意再借给河畔花苑公司、五里河街道办事处街道办事处使用，双方未形成新的借用关系，故河畔花苑公司、五里河街道办事处街道办事处继续占有诉争房产属无权占有。综上，华畔商贸公司主张河畔花苑公司、五里河街道办事处腾空诉争房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于华畔商贸公司主张河畔花苑公司、五里河街道办事处给付租金及水电费的诉讼请求，因华畔商贸公司未提供证据证明双方系租赁关系及用水电费的证据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条的规定，判决如下：一、被告沈阳市河畔花苑物业管理有限公司于本判决发生法律效力后三十日内，将其占有的坐落于沈阳市沈河区青年大街215号楼房的一、二层房屋腾空，交付原告；二、被告沈阳市沈河区五里河街道办事处于本判决发生法律效力后三十日内，将其占有的坐落于沈阳市沈河区青年大街215号楼房的一层房屋腾空，交付原告沈阳华畔商贸有限公司；三、驳回原告沈阳华畔商贸有限公司的其他诉讼请求。诉讼费人民币1，675元，由原告沈阳华畔商贸有限公司负担人民币675元，被告沈阳市河畔花苑物业管理有限公司负担人民币500元，被告沈阳市沈河区五里河街道办事处负担人民币500元。
宣判后，河畔花苑公司不服原审法院判决向本院提起上诉，其上诉理由为：一、第三人出售办公楼附属土地以外的绿地。华新国际公司无权出售3050平米办公楼附属土地以外属于业主共有绿地，因为河畔花园原始国有土地证能证明被上诉人及第三人房屋买卖是不合法的。二、按照相关法律规定，小区物业用房有3‰，归全体业主所有，社区办公用房提供相应对等面积的用房。现在河畔花园住宅面积已超过30万平米，第三人开发商出售的物业办公楼至少有全体业主近1000平米的面积。3、沈阳市中级人民法院（2011）沈中民二终字第763号民事判决书对“社区会所”定义：第三人华新实业持有诉争房产的所有权证，用途为：“社区会所”。综上，请求二审法院依法改判。
华畔商贸公司、华新国际公司则辩称同意原审法院判决。
五里河街道办事处未出庭也未进行答辩。
本院查明事实与原审法院基本一致。
本院另查明，在一审法院诉讼期间，五里河街道办事处将其占有的坐落于沈阳市沈河区青年大街215号楼房的一层房屋腾空。
上述事实，有当事人陈述，存量房买卖合同、房屋所有权证、土地所有权证、移交清单、借条等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，华畔商贸公司与华新国际公司签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思的表示，其内容也不违反相关法律、法规规定，双方已履行了合同约定的权利及义务，且华畔商贸公司已取得房屋产权及土地使用证明，故本院确认华畔商贸公司为诉争房产的合法所有权人。《物权法》三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”河畔花苑公司、五里河街道办事处占有、使用诉争房产无事实法律依据，原审法院判决河畔花苑公司腾空其占有使用的房屋并交付华畔商贸公司并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，675元，由上诉人沈阳市河畔花苑物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一四年八月十三日
书 记 员 张 莹