广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终12504号
上诉人（原审被告）：林铭霞，女，汉族，1989年3月4日出生，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：梁俊宏，广东沛宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈丽玲，广东沛宇律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区天佑城实业有限公司，住所广东省佛山市顺德区容桂街道桂洲大道中63号。
法定代表人：伍锦棠。
委托诉讼代理人：陈刚，广东海迪森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王维，广东海迪森律师事务所律师。
上诉人林铭霞因与被上诉人佛山市顺德区天佑城实业有限公司（以下简称天佑城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初10697号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
林铭霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认林铭霞与天佑城公司之间的《天佑城商铺租赁合同》于2016年12月30日解除；2.改判林铭霞不需支付2016年12月30日后租金12646元；3.改判林铭霞不需支付律师费8480元；4.本案诉讼费由天佑城公司承担。事实和理由：一、林铭霞与天佑城公司之间的《天佑城商铺租赁合同》于2016年12月30日解除。根据林铭霞在一审庭审中提交的与天佑城公司员工梁燕君微信聊天记录证明，林铭霞已经明确表示不愿继续承租涉案商铺，梁燕君也明确表示会通过起诉方式要求林铭霞承担责任。因此，涉案租赁合同解除日期为2016年12月30日。二、根据涉案租赁合同第十一条第3款：“乙方违约，而又不按照本合同约定承担违约责任的，甲方有权向法院提起诉讼，并有权要乙方承担因此产生的诉讼费、鉴定费、甲方聘请律师的代理费用及其他相关费用。”乙方需要承担律师费的前提条件是“乙方违约，又不按照本合同约定承担违约责任”。而在本案中，林铭霞虽然并非自身原因违约，但依然积极与天佑城公司协商，愿意承担违约责任。天佑城公司直接向法院提起诉讼，不符合林铭霞需要承担律师费的前提条件。且天佑城公司在一审中没有提供相应的律师费发票，不能证明天佑城公司实际支付了律师费的金额。因此，林铭霞不需支付律师费8480元。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。
天佑城公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，林铭霞的上诉理由不成立，应维持原判。一、林铭霞上诉的商铺有遗漏物品没有清除，现没有出租。二、林铭霞至今没有与天佑城公司办理解除合同手续。梁燕君虽然为天佑城公司的员工，但对于解除合同的重大事项其作为普通的客服人员不具有相应的职权，且通过林铭霞提交的微信聊天记录，梁燕君陈述将林铭霞的欠费资料交给天佑城公司法务，并会通过起诉方式让林铭霞承担相应责任。三、林铭霞对违约责任是明知的，林铭霞应承担相应的责任。
天佑城公司向一审法院起诉请求：1.确认林铭霞与天佑城公司之间的租赁关系于天佑城公司起诉之日解除；2.林铭霞立即支付水电费2161元及2016年11月1日起至合同解除之日止的租金和管理费52437元（暂计至2017年4月15日）及违约金28602元；3.林铭霞腾退商铺并支付腾退商铺前的占用费（自合同解除之日起参照租金标准8072元/月的2倍计算至林铭霞腾退交还商铺之日止）；4.确认天佑城公司有权依据合同约定自行处理林铭霞在商铺内的遗留物；5.林铭霞赔偿天佑城公司律师费损失8480元；6.林铭霞承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年11月19日，天佑城公司与林铭霞签订一份《天佑城商铺租赁合同》，合同约定林铭霞承租天佑城公司位于顺德区××大道中××号商铺用作经营绝味开心花甲粉，租赁期限从2015年12月1日起至2017年8月31日止，租赁期满，林铭霞若需继续承租，应提前3个月与天佑城公司协商签订续约合同，案涉租赁物月租金为8072元，租金按月结算，林铭霞须在每月5号前向天佑城公司缴纳当月的租金。签订合同当日，林铭霞须向天佑城公司一次性缴纳租金50000元作为租金保证金，同时签订合同当日向天佑城公司或天佑城公司委托的物业公司预交首年一个月的租金8072元。合同期限内，林铭霞每月须向天佑城公司或天佑城公司委托的物业管理公司缴纳由其代收代付的该铺的独立水、电费。林铭霞须按合同约定的方式及期限支付租金、管理费及其它应付费用，若林铭霞违反该约定，天佑城公司有权单方面解除本合同，收回该商铺，同时林铭霞应在解除合同时向天佑城公司全额补交租金期内优惠减免的租金和管理费，按合同终止之日当月的租金、管理费标准向天佑城公司支付相当于三个月的租金及管理费作为违约赔偿金，并无权要求天佑城公司、物业管理公司返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租金、管理费等款项。此外还约定林铭霞逾期缴纳费用超过一个月的，视为林铭霞根本违约，天佑城公司有权终止合同，并有权暂扣林铭霞所有物资、设备、设施等离场，直至林铭霞缴清欠费为止，同时天佑城公司有权向法院提起诉讼，并有权要求林铭霞承担因此产生的诉讼费、律师费等。若林铭霞在履行本合同过程中有违约行为致使天佑城公司按约定行使解除合同权利，天佑城公司有权自解除合同通知发出五日后或在林铭霞承租商铺张贴公告之期限届满日止，在无须另行征得林铭霞同意的情况下自行收回商铺，并有权自行处分商铺内的物品而无须向林铭霞作出任何赔偿。
2015年11月19日，天佑城公司与佛山市顺德区天佑城物业经营管理有限公司（以下简称天佑城物管公司）签订一份《天佑城物业管理合同》，合同约定天佑城物管公司为天佑城公司经营的商铺进行物业管理，合同期限从2015年12月1日至2017年8月31日止，每月物业管理费为1462元，物业管理费每月5号前缴纳。若林铭霞违反案涉合同或《天佑城商铺租赁合同》，天佑城物管公司有权依据合同约定追究林铭霞违约责任。
林铭霞向天佑城公司缴纳租金至2016年10月，从2016年11月开始林铭霞未向天佑城公司缴纳租金及水电费。2016年12月27日，林铭霞丈夫同天佑城公司员工梁燕君微信聊天表示不愿继续承租案涉商铺，并表示要离开，同时表示押金可以归天佑城公司。梁燕君表示已将欠费资料交付给法务，并会通过起诉方式要求林铭霞承担责任。
2017年2月15日，天佑城公司发函表示，从2016年12月6日，林铭霞商店无人经营，大量物品遗留在铺内，造成店内产生恶臭，导致出现四害问题，影响商场的环境及周边商户的正常经营。天佑城公司工作人员曾尝试联系林铭霞洽谈撤场事宜，但一直联系不到林铭霞。考虑到商场环境及周边商户的正常经营，请林铭霞在2017年2月16日前自行清理，逾期不清理，天佑城公司将安排清洁人员入店处理，且产生的所有费用问题由林铭霞自行承担。2017年2月17日左右，林铭霞到商店进行卫生清洁检查，之后再无联系天佑城公司，至今商铺内存在一体化灶具、桌椅等物品。庭审中，林铭霞表示同意由天佑城公司自行处理。
一审法院认为，天佑城公司与林铭霞之间形成房屋租赁合同关系。该房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。本案中系林铭霞未按时交租且擅自离场，故林铭霞应认定为违约方。
本案争议焦点一：天佑城公司与林铭霞签订的《天佑城商铺租赁合同》何时解除？首先，天佑城公司与林铭霞签订的《天佑城商铺租赁合同》中并未约定违约方附条件的情况下可以解除合同，且法律亦未规定违约方可擅自解除合同。故林铭霞表示于2016年12月30日发出解除合同意思为合同解除之日一审法院不予支持。其次，虽然林铭霞于2016年12月份表示不想再继续承租，但该意思表示并未得到天佑城公司同意，故本案不适用双方协商解除。再次，天佑城公司于2017年2月13日向林铭霞邮寄“清理通知函”，从清理通知函中可以看出，天佑城公司作为守约方已发函要求林铭霞于2017年2月16日自行清理，逾期不清理天佑城公司将安排清洁人员入店处理，从该函内容可以看出，天佑城公司作为守约方已知悉林铭霞不再经营的情况，且向林铭霞发函表示要求其撤场意思表示。因天佑城公司未提供该函物流详单，故一审法院根据庭审调查林铭霞于2017年2月17日到场对租赁物清洁检查作为通知到达之日。故天佑城公司与林铭霞的合同应于2017年2月17日解除。
本案争议焦点二：天佑城公司主张的水电费及2016年11月1日至合同解除之日止的租金、管理费、违约金是否支持的问题。庭审中林铭霞对水电费2161元予以确认，一审法院不再论述，林铭霞对该笔费用应予缴纳。关于租金，根据上文论述，天佑城公司与林铭霞合同于2017年2月17日解除，故合同解除前的租金（2016年11月1日至2017年2月17日）应为：8072元×3个月+8072元÷30天×17天=28790元，林铭霞应予以缴纳。关于管理费的问题，因该项费用是由林铭霞向天佑城物管公司支付，根据合同相对性原则，应由天佑城物管公司主张。故对于天佑城公司关于管理费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约金的请求。一审法院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据天佑城公司与林铭霞签订的合同第九条第一款第二、三项的约定，出现林铭霞逾期支付租金的情况下，天佑城公司有权单方解除合同，并依据合同第十一条的约定要求林铭霞以合同终止日当月租金为标准向天佑城公司支付三个月的违约金。本案中林铭霞为违约方，天佑城公司作为出租方需另行寻找商机将该铺位再次出租，这一过程需要一定的时间，故合同约定的林铭霞需支付三个月租金作为违约金合理，一审法院予以支持。即林铭霞向天佑城公司支付违约金合计为24216元。
林铭霞在收到天佑城公司《清理通知函》后于2017年2月17日对该商铺进行了清理，并未对天佑城公司提出“逾期不清理，可由天佑城公司安排人员清理”的意见提出异议，由此可见林铭霞对《清理通知函》的内容予以接受，且林铭霞于该日清理完毕之后并未使用案涉商铺至今。此外，再结合合同约定：“对于合同终止后3天内林铭霞未取回的物品，视为林铭霞放弃其所有权，天佑城公司有权自行处置，……”故一审法院认为天佑城公司在林铭霞清理完毕后，根据合同约定已具备“自行处理房屋内设备”的条件，而天佑城公司并未行使，故天佑城公司主张按租金的2倍计算腾退费用一审法院不予支持。一审法院确认林铭霞已于2017年2月17日向天佑城公司交还了案涉商铺，对2017年2月17日之后的费用林铭霞不应承担。
天佑城公司另请求林铭霞承担因诉讼支出的律师费，是双方约定的应由违约方承担的费用，该约定系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应诚信履行。天佑城公司为实现债权提起本案诉讼而与广东海迪森律师事务所签订了《民事委托代理合同》，合同约定天佑城公司需支付律师费8480元，该8480元为天佑城公司根据约定所必须负担的成本，故天佑城公司依照合同约定要求林铭霞承担具有事实和法律依据一审法院予以支持。
关于林铭霞所支付的50000元保证金，因天佑城公司在本案中表示不同意一并处理，且林铭霞未提起反诉，故一审法院不予处理，林铭霞可另行主张。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十七条的规定，判决：一、确认天佑城公司与林铭霞之间的《天佑城商铺租赁合同》于2017年2月17日解除；二、林铭霞于判决发生法律效力之日起十五日内向天佑城公司支付水电费2161元、租金28790元及违约金24216元；三、天佑城公司有权对林铭霞遗留在顺德区××大道中××号商铺内的物品进行处理；四、林铭霞于判决发生法律效力之日起十五日内向天佑城公司支付律师费8480元；五、驳回天佑城公司的其他诉讼请求。如林铭霞未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1018.99元（天佑城公司已预交），由天佑城公司负担350.41元，林铭霞负担668.58元。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审查，2015年11月19日，系“林铭霞”与天佑城物管公司签订一份《天佑城物业管理合同》，合同约定天佑城物管公司为“林铭霞”经营的商铺进行物业管理，而非一审法院查明的“天佑城公司”与天佑城物管公司签订一份《天佑城物业管理合同》，合同约定天佑城物管公司为“天佑城公司”经营的商铺进行物业管理。本院对一审判决认定的其它事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合林铭霞提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点为：1.涉案《天佑城商铺租赁合同》的解除时间；2.林铭霞是否需向天佑城公司支付2016年12月30日后的租金；3.林铭霞应否需承担天佑城公司的律师费。
关于第一个争议焦点。林铭霞主张涉案《天佑城商铺租赁合同》的解除时间为2016年12月30日，对此，一审法院已阐述根据合同约定和法律规定，林铭霞作为违约方不能擅自解除合同，其于2016年12月作出不想再继续承租的意思表示并未得到天佑城公司的同意，一审法院结合天佑城公司向林铭霞发出《清理通知函》要求林铭霞2017年2月16日前自行清理涉案商铺，以及林铭霞于2017年2月17日到场对涉案商铺进行卫生清洁检查的事实，确认涉案《天佑城商铺租赁合同》于2017年2月17日解除，并无不妥，本院予以维持。林铭霞上诉主张涉案《天佑城商铺租赁合同》的解除时间为2016年12月30日，缺乏理据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。林铭霞上诉主张其不需支付2016年12月30日后的租金，对此，本院认为，如上述，涉案《天佑城商铺租赁合同》于2017年2月17日解除，故林铭霞应支付租金至2017年2月17日，其上诉主张不需支付2016年12月30日后的租金，于法无据，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。林铭霞上诉主张其不需承担天佑城公司的律师费，其主要理由一是根据合同约定其需要承担律师费的前提是其违约且不按照合同约定承担违约责任，而事实上其积极与天佑城公司协商，愿意承担违约责任；二是天佑城公司在一审时没有提交相应的律师费发票。对此，本院认为，首先，涉案《天佑城商铺租赁合同》第十一条第3款约定“乙方违约，而又不按照本合同的约定承担违约责任的，甲方有权向法院提起诉讼，并有权要乙方承担因此产生的诉讼费、鉴定费、甲方聘请律师的代理费用及其他相关费用。”根据该约定，即使林铭霞确实与天佑城公司协商愿意承担违约责任，但在协商不成的情况下，天佑城公司亦有权提起诉讼，并按约定要求林铭霞承担律师费。其次，经审查，一审案卷中第46页有一张广东海迪森律师事务所于2017年6月6日出具给天佑城公司的金额为8480元的代理费发票复印件，而天佑城公司为实现债权提起本案诉讼与广东海迪森律师事务所于2017年6月1日签订了《民事委托代理合同》，合同约定天佑城公司需支付律师费8480元，天佑城公司于一审时已将该合同作为证据提交，故一审法院认定该8480元为天佑城公司根据约定所必须负担的成本，林铭霞应向天佑城公司支付律师费8480元，并无不妥，本院予以维持。
综上所述，林铭霞的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费328.15元，由上诉人林铭霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈笑尘
审判员 钱 伟
审判员 安 静
二〇一八年二月八日
书记员 周英洋