北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11834号
上诉人（原审被告）崔伍阳，男，1991年3月31日出生。
委托代理人宋岱，男，1975年9月23日出生。
委托代理人肖彦，北京市墨风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘玉娥，女，1965年2月27日出生。
委托代理人王杰，北京市景运律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王丙存，男，1964年6月28日出生。
上诉人崔伍阳因确认合同无效纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第10751号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案，上诉人崔伍阳委托代理人肖彦，被上诉人刘玉娥委托代理人王杰到庭参加了诉讼。被上诉人王丙存经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2013年10月，刘玉娥起诉至原审法院称：2000年11月10日，我与王丙存签订房屋买卖协议书，约定：1、王丙存将北京市×××201房屋（以下简称201号房屋）出售给我，总价款112600元，总价款优惠4600元。2、我将15年贷款数额共78000元分每月640.64元交由王丙存代理支付银行，贷款时间从2000年11月至2015年9月止。3、我欠王丙存人民币20000元房款分两年支付给王丙存。我与王丙存签订协议当日，我交付王丙存首期款10000元，王丙存将房屋钥匙交付给我，我一直实际占有使用该房屋。我至今已经向王丙存支付了现金30000元，并以王丙存的名义偿还了2000年11月至2013年6月期间的购房贷款。2012年我具备了将房屋贷款还清的能力，找到王丙存要求其协助办理房屋解押手续和房屋过户手续时被拒绝。2013年7月我经房管局查询得知，王丙存在2013年3月已经将出售给我的房屋又出售给崔伍阳，双方已经办理了过户手续。201号房屋一直由我居住使用，至今已居住13余年，王丙存与崔伍阳在买卖房屋时，崔伍阳并没有看过其所购买的房屋，过完户也未到所购房屋居住。另外，崔伍阳已将该房屋进行了抵押贷款，按照相关规定，办理抵押贷款时，贷款银行以及评估公司评估师都应该到抵押房屋现场进行核实、拍照，而本案中，崔伍阳、评估师、银行工作人员都没有到购买房屋进行看房，明显不符合常理，可见二人之间的买卖行为纯属恶意串通，损害我的合法权益，因此二人之间的房屋买卖合同应该属于无效合同，故我诉至法院，请求：1、确认王丙存与崔伍阳签订的房屋买卖合同无效；2、诉讼费由王丙存、崔伍阳承担。
王丙存辩称：我认可我与刘玉娥签订的房屋买卖协议的真实性，但刘玉娥没有完全按照房屋买卖协议履行付款义务，没有向我支付相应款项，合同已经被解除。另外，我与崔伍阳之间签订的房屋买卖合同合法有效，刘玉娥不是合同的利害关系人，没有权利请求确认该合同无效。
崔伍阳辩称：不同意刘玉娥的诉讼请求。我与王丙存签订的合同真实有效，并支付了正常的转让费用，根据《物权法》的相关规定，我是善意第三人，我基于对201号房屋登记内容的信赖，即使刘玉娥与我之间权利归属有不一致的地方，也不影响我的权利，这是法律上房地产公信原则问题。首先，我不知道也不应知道201号房屋有瑕疵，王丙存对我表示房屋有租户，我基于与王丙存的合同，只能与王丙存联系，并不知道本案刘玉娥与王丙存之间的关系。而且我购买房屋的意愿是真实的，并支付了合理的转让价款，通过房屋登记取得了合法有效的物权，我与王丙存之间不存在明显低价转让的行为。其次，房屋买卖以备案登记为标志，201号房屋所有权人登记为王丙存，其有权利对房屋进行处理，此次交易完全是我与王丙存之间的行为，与刘玉娥无关，刘玉娥与王丙存之间只是债权债务关系，故我对刘玉娥主体资格有异议，刘玉娥不是本案利害关系人，合同是否无效与刘玉娥没有关系。最后，刘玉娥主张的我与王丙存之间存在恶意串通根本不存在，这只是我与王丙存之间的正常交易。从登记的状况看，房屋已经登记在我的名下，该房屋产权是通过国家正规手段取得的，因为：1、我具备购房资格，且已取得房屋产权证，现刘玉娥以与王丙存之前的购房协议为由，主张我与王丙存之间的房屋买卖协议无效是没有根据的；2、刘玉娥主张我与王丙存之间存在恶意串通，但没有任何证据予以证明。综上所述，请求法院驳回刘玉娥的诉讼请求。
原审法院经审理确认：当事人签订的合同存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的应属无效。本案刘玉娥主张王丙存与崔伍阳签订的房屋买卖合同无效，双方争议的焦点在于王丙存与崔伍阳签订房屋买卖合同过程中是否存在恶意串通行为。从王丙存与刘玉娥签订的房屋买卖协议来看，该协议系双方真实意思表示，刘玉娥按照约定支付了房屋绝大部分款项，王丙存将房屋交付给刘玉娥使用，刘玉娥在实际上占有使用该争议房屋，至今已居住达13年之久，故对王丙存辩称刘玉娥没有按照协议履行付款义务，合同履行被解除的意见，法院不予采纳。从王丙存与崔伍阳签订房屋买卖合同的主观意图来看，王丙存明知刘玉娥每月代其归还房屋银行贷款的义务即将履行完毕，接下来应协助刘玉娥办理房屋过户手续，却仍将争议房屋出售给他人，主观上明显存在恶意。从崔伍阳的购房行为来看，购买房屋作为个人生活中的重大支出，崔伍阳却全权委托他人办理相关手续，本人未到现场进行查看，在听说即将购买的房屋存在租赁关系时，既没有向房主即本案王丙存查询租房手续，也没有向住户即本案的刘玉娥询问租房事宜，并且在办理房屋过户手续后也未收房居住，亦没有向租户主张租金，其购房行为明显与常理相悖。综上所述，可以认定王丙存、崔伍阳在签订房屋买卖合同过程中存在恶意串通行为，且该合同损害了刘玉娥的合法利益。据此，原审法院于2014年9月判决：确认王丙存与崔伍阳之间签订的关于×××201房屋的买卖合同无效。
判决后，崔伍阳不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判驳回刘玉娥原审的诉讼请求。其主要上诉理由为：原审仅凭法官个人认为购房行为与常理相悖即认定存在恶意串通而判定合同无效系错误的；崔伍阳与王丙存不存在恶意串通，崔伍阳系按照法律、法规完成的购房行为，原审法院在判决中强加给崔伍阳的各种义务，既无法律规定，也无交易习惯。刘玉娥同意原判。王丙存不同意原判，但未上诉。
经审理查明：2000年11月10日，刘玉娥与王丙存签订协议书，约定：王丙存将201号房屋出售给刘玉娥，房屋总价款112600元。合同签订当日王丙存将上述房屋交付刘玉娥，刘玉娥占有使用上述房屋至今。2012年，刘玉娥要求王丙存协助办理房屋解押和过户手续时被其拒绝。
2012年8月10日，杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司接受崔伍阳委托对×××201号房屋出具评估报告，争议房屋抵押价值总价为625200元。
2012年8月20日，王丙存与崔伍阳签订存量房屋买卖合同（合同编号×××），约定：王丙存将201号房屋出售给崔伍阳，房屋成交价格为623000元。
2013年3月21日，王丙存与崔伍阳办理了房屋过户手续，201号房屋所有权人变更为崔伍阳。
另查，崔伍阳在购买争议房屋过程中，全权委托其表哥办理相关手续，其本人没有到房屋现场查看，办理房屋过户手续后也没有收房居住。
原审审理中，刘玉娥提交了王丙存出具的收条、刘玉娥用于偿还201号房屋贷款的银行卡及存款凭条、王丙存妻子及女儿出具的刘玉娥给付的还贷款的收条等，以证明其依约向王丙存支付了房款。王丙存对上述证据不予认可，但未提供证据予以反证。崔伍阳表示其催过王丙存要求租户腾房，但从未看过相关租赁手续，也没有询问过租户租期情况。就崔伍阳委托评估公司对201号房屋进行评估事宜，崔伍阳主张自己没有该房屋的钥匙，是王丙存带人前往现场评估，而王丙存却表示不知道是谁带人到现场进行评估。
二审审理中，崔伍阳称其与王丙存之间的就201号房屋的房屋买卖交易没有通过中介，其于过户当日给付王丙存现金19万，其余系银行贷款，其与崔伍阳之间仅签过一份网签合同，未支付定金双方即进行了网签。王丙存则称其签订过居间合同，居间公司的名字记不清了，崔伍阳支付过定金3万元，具体付款情况记不清了。
上述事实，有协议书、房屋所有权证、房屋买卖预售合同、王丙存所写收条、王丙存与其妻子及女儿王××出具的收据、偿还银行贷款的凭条、物业公司证明、物业费收据、契税专用税收缴款书、发票、存量房屋买卖合同、存款凭条、评估报告及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：刘玉娥与王丙存就买卖201号房屋所签协议书系双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。王丙存在与刘玉娥的房屋买卖履行过程中，擅自与崔伍阳签订房屋买卖合同，并办理产权过户的行为明显存在恶意。房屋买卖系公民生活中的重大事项，崔伍阳在听说即将购买的房屋存在租赁关系时，既没有向房主王丙存查询租房手续，也没有与住户刘玉娥进行核实，显然未尽到必要的审查注意义务，且崔伍阳在办理房屋过户手续后未收房居住，亦没有向租户主张租金等行为明显与常理相悖。结合崔伍阳与王丙存在房屋评估、合同签订情况、房款支付情况等主要交易环节的陈述存在矛盾的情况，原审法院认定王丙存与崔伍阳在签订房屋买卖合同过程中存在恶意串通，进而对刘玉娥要求确认王丙存与崔伍阳之间的房屋买卖合同无效的请求予以支持，并无不当，本院予以维持。崔伍阳的上诉主张，依据不足，本院不予支持。
综上所述，原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由崔伍阳负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由崔伍阳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
审 判 员 刘丽杰
代理审判员 王 佳
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 高 明