江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡法北民初字第0370号
原告无锡泰花淀粉有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区工业园合心路15号。
法定代表人KAMONCHUANGCHAROENDEE，该公司董事长。
委托代理人浦晓云，江苏金易律师事务所律师。
被告陈汉忠。
委托代理人邹小新、祁琦，江苏金渠律师事务所律师。
被告朱臣君。
原告无锡泰花淀粉有限公司（以下简称泰花公司）与被告陈汉忠、朱臣君租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月28日受理后，依法由代理审判员陆凌云适用简易程序，于2014年6月25日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，于2014年10月15日公开开庭进行了审理。原告泰花公司委托代理人浦晓云（参加第一、二次庭审），被告陈汉忠及其委托代理人祁琦（参加第一、二次庭审），被告朱臣君（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告泰花公司诉称：其与陈汉忠、朱臣君于2011年6月1日签订《土地及房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定泰花公司将位于无锡市锡山经济开发区合心路15号的部分土地及地上附着物出租给陈汉忠、朱臣君，年租金为450000元。合同生效后，泰花公司将标的物交付给陈汉忠、朱臣君，但陈汉忠、朱臣君违反合同约定及政府规划，私自搭建违章建筑，并对外出租使用。陈汉忠、朱臣君二人未按合同约定支付租金、各项费用。泰花公司多次以律师函的形式通知陈汉忠、朱臣君二人履行合同义务，但陈汉忠、朱臣君置之不理。故诉至法院，请求判令：1、解除其与陈汉忠、朱臣君于2011年6月1日签订的租赁合同，将涉案的土地恢复原状，相关费用由陈汉忠、朱臣君负担。2、陈汉忠、朱臣君支付违约金135000元。3、陈汉忠、朱臣君支付律师费33160元。4、陈汉忠、朱臣君支付2013年土地租金150000元，2014年1月1日至2014年4月30日的租金150000元，两项合计300000元以及相应的违约金（其中150000元为基数，按每天万分之三的标准自2013年1月1日算至实际支付之日，另150000元按每天万分之三的标准自2014年1月1日起算至实际支付之日）。审理中，泰花公司明确截至2014年10月31日，陈汉忠、朱臣君欠付2014年租金375000元，且2014年欠付租金的违约金计算基数应为375000元。5、陈汉忠、朱臣君支付自2013年1月至2014年4月30日的土地使用税160000元、租赁税款48000元、水电费及污水代处理费30000元，合计238000元。6、陈汉忠、朱臣君支付自2014年5月1日至实际搬迁、恢复原状之日的土地租金、土地使用税、租赁税款、水电费及污水代处理费（土地租金按照450000元／年的标准计算，土地使用税按照6元／平方米，租金税款按照土地租金开票金额的8%，水电费据实计算，污水处理费按用水量的15%以每吨1元的价格计算）。7、诉讼费用由陈汉忠、朱臣君承担。
被告陈汉忠辩称：其与泰花公司签订的租赁合同实为光地出租，违反了《中华人民共和国城镇国有土地权出让和转让暂行条例》第28条，属于无效合同。租赁合同签订后，陈汉忠对涉案的土地进行了建设投入，应对涉案土地上的房屋进行估价，由泰花公司对其进行补偿。由于合同无效，故泰花公司关于违约金、律师费之诉讼请求不应得到支持。
被告朱臣君辩称：其为陈汉忠与泰花公司之间的联系人，其参与了租赁合同的签订、房屋建设的立项、规划办证事宜。办理完建设用地规划许可证后，其就未参与土地后续事宜。陈汉忠未经其同意，将相关场所转租他人，故其不应承担相应的付款义务。
经审理查明：2011年6月1日，泰花公司与陈汉忠、朱臣君签订租赁合同一份，约定泰花公司将锡锡国用（2001）字第0788号的土地及地上附着物出租给陈汉忠、朱臣君，面积约为30亩（详见附件一土地证、附件二平面图）。租赁期限自2011年6月1日至2051年12月12日。涉案土地的租金为450000元／年，该租金5年不变，该租金暂按30亩计算，实际支付租金按规划局丈量为准。陈汉忠、朱臣君应于每年的12月30日前向泰花公司支付下一年度的租金，逾期支付的，每逾期一日，陈汉忠、朱臣君需按逾期支付租金的万分之三支付违约金。租赁期间，出租土地及所有地上附着物的税费（包括但不限于土地使用税、房产税等）、承租人使用标的物所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用均由承租人承担（若出租人垫付，承租人应在收到出租人通知后7天内支付出租人）。租赁期间，出租人允许承租人或者承租人指定的第三人对承租范围内的土地及附着物进行合理利用（包括但不限于改建扩建厂房、办公用房；添置构筑物、附着物等），但所有行为必须符合国家法律、法规、规章、政策和当地政府的要求。出租人负助承租人办理建设规划许可、施工许可等手续（主要有承租人负责办理，相关费用由承租人负担，若未能取得所有许可和批准文件的，出租人不承担违约责任）。承租人或者承租人指定的第三人对承租范围内的土地及附着物进行改建扩建等的，该部分地上附着物虽然登记在出租人名下，但承租人有合理的使用权、收益权、处分权。承租人可以在不违反租赁合同约定的情况下对地上附着物进行转租，但应在合同签订前三天告知出租人，并在签订合同后将副本交给出租人留存。租赁期满或本合同提前解除或合同被确认无效，承租人所有合法的改扩建工程和添置物（不论该行为是否完工）的所有权、使用权、收益权和处分权均归并给出租人。但出租人需按照该时间的市场价向承租人支付对价。由下列情形之一的，违反合同的一方，应向另一方按年租金的30%支付违约金，给对方造成损失的，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同时守约方有权解除合同：……承租人逾期支付租金累计超过三个月的，应由承租人承担的税、费、赔偿等，承租人未按时支付，在出租人书面告知后十四天内仍未支付的……。任何一方违约导致诉讼的，除依照租赁合同承担违约责任外，还应向胜诉方支付律师费等。
另查明：无锡市锡山区东亭街道杨亭村，地号为41-12-23、图号为H-51-13-（15）的土地使用者为泰花公司，使用权类型为国有土地出让，终止日期为2051年12月12日，使用权面积为72809.5平方米。
再查明：泰花公司为提起本案诉讼，与江苏金易律师事务所签订委托代理合同，并支付律师费33160元。
审理中，泰花公司、陈汉忠、朱臣君三方确认，涉案土地出租时的状态为土地平整、通电通水通气、无建筑物。后涉案的土地上添加了建筑物，陈汉忠将上述建筑物转租他人使用。陈汉忠、朱臣君均表示：同意解除涉案的租赁合同；无需对租赁后添加的建筑物进行评估，本案中不要求泰花公司就相关建筑物对其进行补偿；已于每季度初收到泰花公司要求其支付各项费用的通知。关于租金、土地使用税、租赁税款、水电费、污水代处理费，朱臣君对泰花公司之主张均无异议，陈汉忠同意泰花公司在诉讼请求中的算法、起始时间、清单上的数据。
上述事实，有租赁合同、国有土地使用权证、委托代理合同、律师费发票、三期水电费清单及当事人陈述在卷佐证。
本院认为：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定中有关土地使用权转让等方面的规定，并非效力性强制性规定，故即使租赁合同违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，也并不因此归于无效。但租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。本案所涉租赁合同约定租期为四十年，故二十年内的部分有效，二十年外的部分无效。现合同双方当事人均同意解除合同，陈汉忠、朱臣君不要求对租赁土地上添加的建筑物进行评估并由泰花公司进行补偿，均系当事人真实意思表示，且为当事人对自身权利的处分，本院予以准许。租赁合同解除后，陈汉忠、朱臣君理应迁出涉案的土地及房屋。涉案租赁土地后续添加的建筑物已然形成，恢复原状于双方权利均无益，亦不符合经济原则，故泰花公司要求恢复土地原状之诉讼请求，本院不予支持。承租人应当按照约定的期限支付租金，泰花公司主张陈汉忠、朱臣君结欠2013年租金150000元，陈汉忠、朱臣君对此均无异议，本院予以确认。此后的租金则应按照年租金450000元的标准，自2014年1月1日算至陈汉忠、朱臣君实际迁出之日。泰花公司要求陈汉忠、朱臣君支付按照6元／平方米的标准计算30亩土地自2013年1月1日起至实际迁出之日的土地使用税，按照土地租金开票金额的8%的标准自2013年1月1日起至实际迁出之日的租赁税款，符合双方合同约定，陈汉忠、朱臣君对泰花公司的计算方式及起始时间均无异议，故本院对泰花公司关于土地使用税、租赁税款之诉讼请求予以支持。关于水电费及污水代处理费，陈汉忠、朱臣君均同意按照泰花公司提供的清单上的数据予以计算，且对水电费、污水处理费的计算方式无异议，故本院现认定陈汉忠、朱臣君应向泰花公司支付2013年1月1日至2014年10月10日的电费23565.85元，水费9416.55元，污水代处理费503元。2014年10月11日至实际迁出之日的水电费、污水代处理费则据实结算，水费按照4.05元／吨，电费按照0.8元／度；污水代处理费按照总用水量的15%，每吨1元的标准计算。本案所涉租赁合同在二十年内的部分有效，现因陈汉忠、朱臣君违约诉至法院，泰花公司要求陈汉忠、朱臣君承担律师费，符合双方约定，本院予以支持。至于违约金部分，本院注意到，泰花公司的违约金主张分为二部分：一是根据租赁合同第9.2条要求违约方支付年租金的30%作为违约金，租赁合同第9.2条约定的违约情形包括逾期支付租金三个月和经出租人通知，承租人未按时支付应当承担的各项税费；二是根据租赁合同第4.2条要求欠付租金方按照每逾期一日，支付租金的万分之三的标准支付违约违约金。本案中，承租人陈汉忠、朱臣君一方确存在二种违约金情形，即逾期支付租金和逾期支付土地使用税、租赁税款、水电费、污水代处理费。泰花公司基于承租人的二种违约情形，基于合同的二条约定，要求违约方基于不同的违约情形支付违约金，符合双方约定，亦不违反法律规定。具体计算时，考虑陈汉忠认为违约金过高，本院综合考虑法律规定及本案具体情况，作如下调整：1、以欠付的2013年租金150000元为基数，按照每天万分之三的标准，自2013年1月1日起算至实际给付之日；2、以375000元为基数，按照每天万分之三的标准，自2014年1月1日起算至实际给付之日；3、以实际欠付的土地使用税、租赁税款、水电费、污水代处理费总额为基数，按照同期银行贷款利率上浮30%的标准，自逾期支付之日算至实际给付之日。如高于135000元，则以135000元计。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除泰花公司与陈汉忠、朱臣君于2011年6月1日签订的租赁合同。
二、陈汉忠、朱臣君于本判决生效之日起十日内迁出锡锡国用（2001）字第0788号国有土地使用证所标明的坐落于无锡市锡山区东亭镇杨亭村的土地及地上附着物。
三、陈汉忠、朱臣君于本判决生效之日起十日内向泰花公司支付律师费33160元，支付2013年租金150000元，支付以450000元／年的标准计算的自2014年1月1日起至实际迁出之日止的租金，支付按照6元／平方米的标准计算的30亩土地自2013年1月1日起至实际迁出之日的土地使用税，支付按照土地租金开票金额8%的标准计算的自2013年1月1日起至实际迁出之日的租赁税款，支付截至2014年10月10日的电费23565.85元、水费9416.55元、污水代处理费503元，支付2014年10月10日至实际迁出之日的水费（按4.05元／吨计算）、电费（按0.8元／度计算）、污水代处理费（按照总用水量的15%，每吨1元的标准计算）。
四、陈汉忠、朱臣君于本判决生效之日起十日内支付违约金：1、以150000元为基数，按照每天万分之三的标准，自2013年1月1日算至实际给付之日；2、以375000元为基数，按照每天万分之三的标准，自2014年1月1日算至实际给付之日；3、以实际欠付的土地使用税、租赁税款、水电费、污水代处理费总额为基数，按照同期银行贷款利率上浮30%的标准，自逾期支付之日算至实际给付之日。如高于135000元，则以135000元计。
五、驳回泰花公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10860元由陈汉忠、朱臣君负担（泰花公司同意其预交诉讼费由陈汉忠、朱臣君直接给付，本院不再退回。陈汉忠、朱臣君应于本判决生效后十日内将该款支付泰花公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费（户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05），上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 华 伟
代理审判员 陆凌云
人民陪审员 严露玮
二〇一四年十一月六日
书 记 员 陈 瑜
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。