河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终3913号
上诉人（原审被告）：廊坊和美房地产开发有限公司，地址固安县京开路东京南商贸城内。
法定代表人：张向阳，该公司副董事长。
委托诉讼代理人：崔璟、赵若琛，河北乾翔律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李天磊。
委托诉讼代理人：刘东，北京市华泰（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵乙精。
委托诉讼代理人：孙善权，北京市中润律师事务所律师。
上诉人廊坊和美房地产开发有限公司（以下简称和美公司）、上诉人李天磊因与被上诉人赵乙精商品房预售合同纠纷一案，不服固安县人民法院（2015）固民初字第1502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人和美公司委托诉讼代理人崔璟、上诉人李天磊及其委托诉讼代理人刘东、被上诉人赵乙精及其委托诉讼代理人孙善权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人和美公司上诉请求：1、请求依法撤销（2015）固民初字第1502号民事判决书，并依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、标的房屋存在原购房人刘志伟，并由其直接将房屋转卖给被上诉人。2、李天磊系接受刘志伟的委托进行的房屋销售，与和美公司不存在委托关系。3、原购房人刘志伟将房屋转卖，被上诉人是按当时市场价格7700元每平米购买，存在房价上涨的价差（约188109元），是正常的买卖行为，一审法院认定和美公司存在价格隐瞒行为，认定事实错误。4、原购房人将与和美公司的《商品房买卖合同》的权利义务整体转让给被上诉人，法律并没有禁止性规定。国家税收行为为具体行政行为，不应影响合同的效力。一审判决错误认定原购房人与被上诉人之间的法律关系，并认定合同无效，认定事实错误。5、一审原购房人未参与诉讼，严重违反法定程序。6、一审判决适用法律错误。
上诉人李天磊上诉请求：1、请求依法改判上诉人不承担返还被上诉人赵乙精购房款的责任。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、李天磊与和美公司不存在事实上的委托代理关系，而是受原房主刘志伟的委托进行的房屋销售或居间行为。2、《认购协议》中约定的7700元每平米与《商品房买卖合同》中5500余元每平米的差价为房屋溢价款和更名等的服务费用，不应返还。3、一审程序违法，遗漏当事人刘志伟。
被上诉人赵乙精辩称，和美公司和李天磊之间存在事实上的代理关系；上诉人存在欺诈和隐瞒行为，且使国家税收公共利益受到损害；一审认定合同无效事实清楚，适用法律正确。被上诉人从未与刘志伟签订过任何合同，亦不知原购房人的存在，其是通过李天磊与和美公司直接签订的《商品房买卖合同》，不存在刘志伟与和美公司合同权力义务整体转移的问题。刘志伟与本案无关联性。被上诉人与和美公司的购房合同中价格标注为5585.43元每平米，而实际价格为7700元每平米的原因李天磊解释为了避税，上诉人存在隐瞒行为的事实清楚。
被上诉人赵乙精向一审法院起诉请求：要求被告和美公司和被告李天磊返还购房款188109元，并按银行活期存款利率计算自2014年4月4日交款日至2015年6月22日起诉日应返还购房款的利息损失。由被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：被告李天磊使用姓名“李磊”从事代理房屋销售工作。经李天磊介绍，原告赵乙精购买被告和美公司开发建设的位于固安县“和美紫晶花园”小区3号楼3单元1502室房屋，李天磊以廊坊市心联众佳房地产经纪有限公司和李磊的名义与原告赵乙精签订《认购协议》和《认购签呈》，约定甲方（出售方）为和美公司，乙方（认购方）为原告赵乙精，乙方认购甲方开发的“和美紫晶花园”3－3－1502号房屋，建筑面积（暂定）为89.32平方米，销售价格为每平方米7700元，总房款687764元，付款方式为分期付款，2014年4月12日支付购房款320000元，2015年4月12日支付购房款340000元。原告赵乙精按照被告李天磊的要求分别向李天磊和李海滨银行账户汇款共计347000元。2014年4月30日，通过被告李天磊，原告赵乙精与被告和美公司签订《商品房买卖合同》，约定出卖人为和美公司，买受人为赵乙精，交易房屋为和美紫晶花园3号楼3单元1502室房屋，建筑面积89.32平方米，每平方米5585.43元，总价款498891元，付款方式为分期付款，原告应于2014年4月30日前支付房款158891元，于2014年10月30日支付房款340000元。该合同还对房屋交付期限，双方违约责任等进行了约定。2015年3月16日，原告赵乙精申请退房，退房原因为“家里着急用钱，因分期付款逾期时间过长，公司要求退房”。被告和美公司同意原告退房，并退还了原告赵乙精购房款158891元。
一审法院认为，被告李天磊与原告赵乙精签订认购协议和认购签呈，按照李天磊要求，原告将购房款347000元汇入李天磊银行账户和指定的李海滨银行账户，并通过李天磊使原告与被告和美公司签订了商品房买卖合同。原告要求退房后，被告和美公司同意退房并退还原告购房款158891元。由此可见，被告李天磊与被告和美公司存在事实上的委托代理关系。双方签订的《认购协议》和《认购签呈》约定的房屋销售价格为每平方米7700元，而《商品房买卖合同》约定的房屋销售价格为每平方米5585.43元，对其中的差价，被告李天磊称是给付原房主刘志伟的房屋销售差价，支付更名费和自己应得的佣金、中介费等，对此原告赵乙精不予认可。在《认购协议》、《认购签呈》和《商品房买卖合同》的签订和履行中，对涉案房屋的销售价格等相关情况，被告和美公司、被告李天磊对原告赵乙精存在隐瞒行为，被告违背了诚实信用的民事法律关系基本原则，使国家税收公共利益受到损害。双方签订的《认购协议》、《认购签呈》和《商品房买卖合同》无效，被告和美公司及被告李天磊应返还原告赵乙精已付购房款。除已返还的158891元外，还应返还188109元。关于原告赵乙精要求被告和美公司、被告李天磊按银行活期存款利率支付已付购房款的利率损失，因在双方认购协议、认购签呈和商品房买卖合同的签订和履行中，原告赵乙精因疏忽大意存在一定过失，对其利率损失应自行承担，原告赵乙精的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，第一百三十条，第一百三十四条第四项，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：一、原告赵乙精与被告李天磊签订的认购协议，认购签呈及与被告廊坊和美房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效。二、被告廊坊和美房地产开发有限公司与被告李天磊连带返还原告赵乙精购房款188109元。三、驳回原告赵乙精其他诉讼请求。
二审期间，上诉人和美公司提交以下证据：1、刘志伟与和美公司签订的《认购协议》，拟证明刘志伟于2013年1月12日购买涉案房屋。2、和美公司出具的收据二份，拟证明刘志伟向和美公司缴纳购房首付款158891元。3、和美公司2014年4月30日出具的退还刘志伟158891元购房款收据一份，拟证明刘志伟将涉案房屋转卖给被上诉人。4、《和美紫晶花园更名申请》一份，拟证明涉案房屋是刘志伟转卖给被上诉人的，被上诉人对此明知。5、和美公司于2015年6月10日将涉案房屋以5579.23元每平米出售签订的《商品房买卖合同》，拟证明和美公司未从再次出售涉案房屋中获取额外利益。针对上述证据被上诉人赵乙精质证意见如下：和美公司提交的证据均非新证据，不应采信，且二上诉人从未告知被上诉人涉案房屋存在原购房人刘志伟，被上诉人对此不知情；不认可证据3的证明目的；对证据4的真实性有异议，被上诉人从未在更名申请中签名；对证据5的真实性有异议，在房价持续上涨的情况下，涉案房屋不可能减价出售，且该证据与本案无关联。上诉人李天磊对证据1、2、3、4没有异议，对证据5未发表意见。本院认为，证据1、2、3项证据与上诉人李天磊的陈述相印证，能够证实原购房人刘志伟的存在，本院予以采信。对于证据4，该份证据的附注中标明办理更名手续需原客户与新客户身份证复印件存档，上诉人和美公司亦称有身份证件存档，但未提供，同时被上诉人对该证据真实性存在异议，称从未在更名申请中签名，故该证据不能达成其证明目的，本院不予采信。对于证据5，被上诉人对真实性存在异议，且标明的房屋出售价格与当时市场价格相比过低，本院认可涉案房屋已再次售出的事实，但对该证据的证明目的不予采信。被上诉人提交企业信息查询结果一份，拟证明廊坊市心联众佳房地产经纪有限公司不存在，《认购协议》和《认购签呈》无效，上诉人李天磊存在隐瞒及欺诈行为。上诉人和美公司和上诉人李天磊对证据的真实性没有异义，认为系统查询不准确，应以工商局查询为准。本院认为，廊坊市心联众佳房地产经纪有限公司是否存在不能单独以企业信息查询确认，二上诉人的质证意见属实，该证据不能达成其证明目的，本院不予采信。
本院经审理查明：2013年1月，案外人刘志伟购买上诉人和美公司开发建设的位于固安县“和美紫晶花园”小区3号楼3单元1502室房屋，建筑面积（暂定）为89.32平方米，并交纳首付款158891元。后刘志伟委托从事代理房屋销售工作的上诉人李天磊将该房屋转卖。经李天磊介绍，被上诉人赵乙精欲购买该房屋。李天磊以廊坊市心联众佳房地产经纪有限公司和“李磊”的名义与赵乙精签订《认购协议》和《认购签呈》，约定甲方（出售方）为上诉人和美公司，乙方（认购方）为赵乙精，乙方认购甲方开发的“和美紫晶花园”3-3-1502号房屋，建筑面积（暂定）为89.32平方米，销售价格为每平方米7700元，总房款687764元，付款方式为分期付款，2014年4月12日支付购房款320000元，2015年4月12日支付购房款340000元。赵乙精按照李天磊的要求分别向李天磊和李海滨银行账户汇款共计347000元。2014年4月30日，通过李天磊，赵乙精与和美公司签订《商品房买卖合同》，约定出卖人为和美公司，买受人为赵乙精，交易房屋为和美紫晶花园3-3-1502室房屋，每平方米5585.43元，总价款498891元，付款方式为分期付款，原告应于2014年4月30日前支付房款158891元，于2014年10月30日支付房款340000元。合同约定买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理①逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.1‰的违约金，合同继续履行。②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人应当自解除合同送达之日起30日内按照该商品房总房款的5%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款0.1‰的违约金。合同还对房屋交付期限，双方其他违约责任等进行了约定。当日，和美公司向刘志伟退还购房首付款158891元。2015年3月16日，赵乙精申请退房，退房原因为“家里着急用钱，因分期付款逾期时间过长，公司要求退房”。和美公司同意原告退房，并退还了原告赵乙精购房款158891元。2015年6月10日，和美公司与案外人签订《商品房买卖合同》，将“和美紫晶花园”3-3-1502号房屋售出。
本院经审查认为本案争议的焦点如下：1、被上诉人赵乙精与上诉人和美公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。2、是否存在原购房人刘志伟，被上诉人赵乙精对此是否明知。3、二上诉人是否存在事实上的委托关系。4、上诉人李天磊是否承担连带返还责任。
对上述焦点问题本院认为：1、被上诉人赵乙精与上诉人和美公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，和美公司亦实际按照5585.43元每平米收取房款，不存在一方进行欺诈、胁迫或者双方恶意串通损害国家利益的行为，该合同合法有效。一审判决以二上诉人对被上诉人对隐瞒涉案房屋的销售价格等相关情况，违背诚实信用原则，使国家税收公共利益受到损害为由认定合同无效不当。2、上诉人与被上诉人一、二审提交的证据及一审法院依职权调取的证据相互印证，形成完整的证据链条，充分证明涉案房屋原购房人为刘志伟，且被上诉人赵乙精对此知情。被上诉人赵乙精与上诉人和美公司签订的《商品房买卖合同》系原购房人刘志伟与上诉人和美公司签订《商品房买卖合同》的更名，实质上是和美公司向刘志伟购回涉案房屋再出售给赵乙精，回购与出售的价格均为7700元每平米，溢价部分为刘志伟收益及中介等费用，和美公司取得的房款不变。和美公司与赵乙精在履行合同过程中，赵乙精因家庭原因，逾期付款时间过长，要求解除合同，对合同解除的后果应当预见，其应自行承担部分损失，本院酌定其承担合同约定总房款5%的损失（24944.55元）。和美公司在与赵乙精解除合同后，未与原购房人及赵乙精沟通，将涉案房屋卖出，应依照赵乙精实际支付的金额对赵乙精承担相应返还责任，即和美公司应返还赵乙精购房款163164.45元（347000元-158891元-24944.55元）。赵乙精违约致使合同解除，和美公司不承担应返还购房款的利息损失。3、上诉人李天磊系受原购房人委托协助办理涉案房屋出售事宜，上诉人和美公司对李天磊并无明确的委托事项，不存在委托关系，一审判决认定和美公司与李天磊有事实上的委托关系不妥。4、上诉人李天磊在居间活动中虽有假借廊坊市心联众佳房地产经纪有限公司名义签订《认购协议》和《认购签呈》的隐瞒行为，只是为促成交易而非恶意欺骗，且实际达成了卖房人和购房人的目的，完成了居间任务，应取得相应报酬，不应承担返还责任。李天磊并非和美公司员工亦无委托关系，一审判决李天磊与和美公司承担连带返还责任不当。
综上，本院认为，上诉人和美公司部分上诉请求成立，相应的主张应予支持，但其仍应承担返还相应购房款的责任。上诉人李天磊的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河北省固安县人民法院（2015）固民初字第1502号民事判决；
二、廊坊和美房地产开发有限公司于判决生效后10日内向赵乙精返还购房款163164.45元；
三、驳回赵乙精其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2110元，由赵乙精负担270元，由廊坊和美房地产开发有限公司负担1840元。二审案件受理费4062元，由赵乙精负担530元，由廊坊和美房地产开发有限公司负担3532元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 帆
代理审判员 丁德松
代理审判员 郑培明
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 张 曦