安徽省广德县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民一初字第02582号
原告：中国工商银行股份有限公司广德支行。住所地安徽省广德县。
诉讼代表人：邢彦青，该行行长。
委托代理人：周小兵，该行个人业务部经理。
被告：邱志明，女，住安徽省广德县。
委托代理人：周年，女，住安徽省广德县。
原告中国工商银行股份有限公司广德支行（以下简称广德工行）诉被告邱志明、被告侯小雨被继承人债务清偿纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理，依法组成合议庭，于2015年9月25日公开开庭进行了审理。庭审中，因被告侯小雨自愿放弃继承权，原告广德工行申请对其撤回起诉，本院已口头裁定予以准许并记录在卷。原告委托代理人周小兵、被告委托代理人周年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广德工行诉称：借款人（周芹）因购置桃州镇城东大道东侧汽配中心X区X号楼X单元XXX室，于2008年5月22日向原告申请个人住房贷款20万元，并提供广德县桃州镇城东大道东侧汽配中心X区X号楼X单元XXX室设定抵押，原告审查其资料后，同意办理20万元个人住房贷款，并于2008年5月22日与借款人签订《个人购房借款合同》，贷款金额20万元，期限20年，约定贷款年利率6.6555%，被告在合同及附件《抵押清单》中签名，同意用房产抵押。截止2010年因借款人病逝，造成贷款逾期未还，后经原告催收与借款人第一顺位遗产继承人邱志明（另一第一顺位继承人侯小雨未成年）达成继续还款共识，并为邱志明开立还款账户，由邱志明按月继续履约还款，以上履约一直到2013年9月22日，因继承人家庭矛盾拒绝继续履约，目前尚欠本金164734.46元，利息及罚息16378.51元。原告认为，《借款合同》合法有效，被告因系第一顺序财产继承人未能按期还款，侵害原告合法权益，现提起诉讼，请求①依法判令被告支付借款本金164734.46元，利息及罚息16378.51元（后续利息至贷款结清日另行计算）；②优先实现位于广德县桃州镇城东大道东侧汽配中心X区X号楼X单元XXX室抵押房产的抵押权；③依法责令被告承担本案诉讼费用及实现债权的相关费用。
邱志明辩称：对贷款基本事实没有异议。
广德工行为证明自己的主张向本院提供的证据如下：1、原告营业执照、组织机构代码证，证明原告身份情况。2、借款合同及发放贷款的回单，证明放款事实。3、房地产他项权证，证明房屋所有权抵押。4、借款人的身份证、户口本，证明借款人的信息。5、个人贷款逾期查询单，证明截止到2015年8月11日（还款情况）。
邱志明对广德工行提供的证据均没有异议。
本院结合当事人陈述及举证意见，经审查认为广德工行提供的证据符合证据的真实性、客观性和关联性，予以认定。
本院根据当事人陈述及认定的证据，确认以下法律事实：2008年5月22日，周芹与广德工行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：周芹购买坐落于广德县汽配市场生活区一套住房，向广德工行申请个人住房贷款人民币200000元；贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同组成部分；贷款利率以中国人民银行公布同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%，据此确定年利率为6.6555%；还款按月等额本息还款法。贷款发放约定：借款人授权贷款人将贷款一次划至借款人指定户名为广德县城建开发公司车辆维修中心项目部的账户。双方还约定了罚息，即若借款人未按约定期限还款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收50%确定。合同还约定：抵押人（借款人）自愿用广德县桃州镇城东大道东侧汽配中心X区X号楼X单元XXX室房屋向贷款人提供抵押担保，担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、质物保管费用、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。周芹作为借款人和抵押物在合同上签名。合同签订当日，广德工行按约向广德县城建开发有限公司车辆维修中心项目部放款人民币200000元。借款人／抵押人周芹按约归还了部分借款，后因病去世，邱志明作为第一顺序遗产继承人，经与广德工行协商，上述贷款均由其继续归还，截止2013年9月22日，尚欠本金164734.46元、利息及罚息16378.51元，之后一直未再还款。广德工行认为邱志明系第一顺序财产继承人，未按期归还贷款侵害了广德工行合法权益，故于2015年8月25日向本院提起诉讼，请求①依法判令被告邱志明支付借款本金164734.46元，利息及罚息16378.51元（后续利息至贷款结清日另行计算）；②优先实现位于广德县桃州镇城东大道东侧汽配中心X区X号楼X单元XXX室抵押房产的抵押权；③依法责令被告邱志明承担本案诉讼费用及实现债权的相关费用。
另查明：借款人／抵押人周芹（被继承人）的第一顺序遗产继承人为邱志明和侯小雨。诉讼中，邱志明没有放弃周芹的遗产继承权。
本院认为：继承开始后，继承人应当在遗产处理前作出放弃继承的表示，没有表示的，视为接受继承。本案中，周芹（被继承人）与原告签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效，周芹通过约定向广德工行借款购买房屋，在没有履行完合同约定的还款义务时病逝，被告没有表示放弃周芹身前依合同所购房屋（遗产）继承，应视为接受该遗产继承。被告作为第一顺序遗产继承人，经与原告协商，继续履行周芹身前与原告签订的合同，即自愿承继合同约定的权利和义务。被告依合同约定在陆续归还部分借款本金和利息后，未再履行还款义务，构成违约，应承担相应的法律责任。根据继承法规定，被告清偿债务以其继承的被继承人周芹的遗产实际价值为限。因此，广德工行要求被告偿还截止2013年9月22日尚欠的本金164734.46元、利息及罚息16378.51元（后续利息至贷款结清日另行计算）；优先实现位于广德县桃州镇城东大道东侧汽配中心X区X号楼X单元XXX室抵押房产的抵押权；依法责令被告承担本案诉讼费用及实现债权的相关费用的诉讼请求本院予以支持，但应以被继承人周芹的遗产实际价值为限。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十六条、第五十三条第一款、《中华人民共和国继承法》第十条第一款、第二十五条第一款、第三十三条的规定，判决如下：
被告邱志明清偿原告中国工商银行股份有限公司广德支行截止2013年9月22日的本金164734.46元、利息及罚息16378.51元，2013年9月22日之后的利息至贷款结清日另行计算。
上述款项于本判决生效之日起三十日内清偿，并以抵押房产（广德县桃州镇城东大道东侧汽配中心X区X号楼X单元XXX室商品房）变现款优先受偿，不足清偿部分不再清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3920元，由被告邱志明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 杨 承
人民陪审员 张国萱
人民陪审员 艾北莉
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 胡国鹏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。......
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。......
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带保证责任。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期界满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第四十六条抵押担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条第一款债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国继承法》第十条第一款遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
......
第二十五条第一款继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。