北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2007）一中民初字第08792号原告北京久长房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇南路6号。法定代表人王进喜，董事长。委托代理人文秀峰，男，1967年12月25日出生，北京久长房地产开发有限公司副总经理，住北京市石景山区。委托代理人吴立建，男，1978年5月19日出生，北京久长房地产开发有限公司法务经理，住北京市丰台区。被告北京金海利房地产经纪有限公司，住所地北京市密云县兴云小区13号楼12单元3层。法定代表人杨海生，总经理。委托代理人樊淼，北京市中企国盛律师事务所律师。委托代理人张铭，女，1977年12月9日出生，北京市中企国盛律师事务所实习律师，住所地北京市朝阳区。原告北京久长房地产开发有限公司（以下简称久长公司）与被告北京金海利房地产经纪有限公司（以下简称金海利公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告久长公司的委托代理人文秀峰、吴立建，被告金海利公司的委托代理人樊淼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告久长公司诉称：久长公司系昌平区小汤山镇“久长花园”（汤HOUSE）项目的开发商，金海利公司系久长公司委托的代理销售商。前期,双方虽未签订代理合同，但合作方式上一直是金海利公司接待客户，久长公司派专人收取售房款。金海利公司根据销售单向久长公司申请佣金，久长公司审核后向金海利公司支付。但从2005年2月起到2005年6月，金海利公司未经久长公司同意，擅自自行收取应由久长公司收取的售房款。2005年5月26日，久长公司与金海利公司之间补签了《委托销售代理合同》，合同约定代理期限从2004年6月11日起至2006年6月10日止，由久长公司派专人负责收取所有售房款（包括订金、预付款、房款等）。在签订合同过程中，久长公司虽作出较大让步，但金海利公司仍未支付售房款。2005年7月1日，双方就金海利公司收取的久长公司的房款进行财务核对，确认金海利公司擅自收取并占有久长公司房款19553279元。此后，久长公司又多次发函向金海利公司催款，金海利公司仍未付款，并于2005年7月15日单方撤出了售房现场。金海利公司的行为违反了合同的约定，侵犯了久长公司的合法权益，给久长花园项目造成了严重的后果。故请求法院：判令金海利公司返还其非法占有的久长公司售房款19553279元，并赔偿利息损失2328087.53元（截止到2007年5月10日）。被告金海利公司辩称：2003年7月23日，久长公司与北京金德茂房地产经纪有限公司（以下简称金德茂公司）签订商品房包销合同，双方约定久长花园的项目由金德茂公司进行销售，同时在销售合同第8条里面，双方明确约定，金德茂公司包销久长花园项目后，可以自行销售也可以委托他人销售。同年10月18日，金德茂公司与金海利公司签订销售总代理委托合同，金德茂公司全权委托金海利公司包销小汤山镇久长花园的“汤HOUSE”房地产项目。金海利公司是依据上述两份协议进行代销活动的，收取售房款也是协议约定的内容，售房款中包含了金海利公司的佣金和广告费用等支付，所以金海利公司不应该向久长公司再支付售房款。虽然久长公司与金海利公司签订了代销合同，但双方并未执行，双方之间关系的确认不能以此为依据。久长公司与金海利公司之间不存在着直接的代销关系，久长公司的诉讼请求缺乏依据，故请求法院判决驳回久长公司的诉讼请求。经审理查明：久长公司系位于北京市昌平区小汤山镇“久长花园”（汤HOUSE）项目的开发商。2005年5月26日，久长公司（甲方）与金海利公司（乙方）签订了“久长花园住宅小区”房地产项目委托销售代理合同（以下简称委托销售代理合同），合同第1.3条约定：委托代理范围：甲方委托乙方负责南北二区全程策划设计制作、委托代理销售经甲方书面确认的本案南北二区可销售商铺、住宅、车库、车位等。合同第2.1条约定：乙方销售代理期限从本案取得销售许可证之日（即2004年6月11日）起至2006年6月10日止。如需延长代理期限，须经甲乙双方协商一致，签订书面补充协议。合同第3.5条约定甲方的义务之一是：派驻签约及收款人员，专门负责本案销售合同（包括内部认购合同和正式商品房销售合同）的签订和售房款收款（订金、预付款、房款等）工作，甲方派驻、更换上述人员须书面通知乙方。按照合同约定，乙方的义务之一是代理销售业务，合同第4.5条约定：乙方应信守与甲方共同确定的销售价格，非经甲方的同意，不得在加价范围之外擅自给购房客户任何形式的折扣。在购房客户同意购买时，应由甲方派驻的专门人员与购房客户签订销售合同，并向购房客户收款。第4.6条约定：未经甲方同意，乙方不得以甲方名义从事本合同规定的销售本案范围以外的任何其他活动。合同第9.1.1条约定：客户采取一次性或银行按揭贷款方式的，乙方于每月30日前向甲方提交当月符合本合同8.2款、8.3款约定的已售出单位的佣金请款明细单（结算至当月25日止，包括25日），申请支付当月佣金款。甲方应于每月10日之前将乙方提交的上月佣金请款明细单项目审核完毕，并于每月10日将审核确定的上月佣金款总额的95％，结算给乙方。第9.1.2条约定：如客户采取分期付款方式的，首付款达到总房款的30％以上时，甲方应按照前款（第9.1.1条）规定向乙方支付全部佣金的30％，购房款支付到总房款的60％以上时，应按照前款（第9.1.1条）规定结清全部佣金。2005年5月30日，久长公司向金海利公司发出“售房款催收函”，要求金海利公司在收到此函后，立即将其所收取的尚未进入久长公司账户的所有售房款项支付给久长公司（除久长公司同意金海利公司预留的佣金150万元以外）。同日，金海利公司向久长公司发出“关于售房款催收函的回复”，该回复载明：“……我公司希望贵公司按照贵我双方签署的《委托销售代理合同》的规定一次性将前述佣金结清。同时，依据贵我双方签署的《委托销售代理合同》之规定，贵我双方的合作将采取一个新的方式。为此，我公司亦希望能够与贵公司尽快协商，确定具体的工作流程，以保证本项目的顺利完成。前述工作完成后，我公司将一次性将有关款项划拨贵公司……”庭审中，金海利公司称未收到前述“售房款催收函”，但对“关于售房款催收函的回复”表示认可。2005年6月4日，久长公司向金海利公司发出“回复并再次催收售房款的函”，其中载明：“……二、你司提取佣金，应在转款后，向我司提出佣金请款单及依据，我司将在合同规定的期间内向你司支付，否则我司承担违约责任。三、双方确定具体工作流程与你司向我司转售房款没有直接联系，不应成为你司拒不转款的理由。……”，对此函件，金海利公司在庭审中表示没有异议。2005年7月1日，久长公司和金海利公司共同签署了针对汤HOUSE项目财务收款状况已核对的备忘录（以下简称备忘录），其中载明金海利公司已提供：1、所有成交客户明细（包括客户姓名、房号、成交金额、实收款）；2、前期金海利公司收款客户明细（137万）；3、后期金海利公司收款客户明细（2005.2.27—2005.6.16）；4、所有金海利收款收据凭证原件已经过久长公司查阅、核对。2005年7月7日，久长公司与金海利公司又针对7月1日所作备忘录第4款陈述事项不准确的情况，共同签署了补充备忘录：1、收款收据1－12本及第14本已经久长公司查阅、核对；2、收款收据第13本（2005年4月2日至4月19日收款），因金海利公司遗失，久长公司未能查阅、核对；3、针对第13本的收款收据遗失，金海利公司提供了三方签字的销售日报表。两份备忘录后附金海利公司代收款项明细表，并有久长公司和金海利公司代表签字确认。代收款项明细表最后载明：金海利公司实际收款合计：19553279元。在庭审中，金海利公司曾向本院提交其与金德茂公司签订的《商品房包销合同》、《北京小汤山房地产项目（南区）销售总代理委托合同》以及《北京汤HOUSE专案第七次董事会会议纪要》、“关于汤HOUSE代收款”等十六份证据材料，拟主要证明如下事实：1、久长公司委托金德茂公司销售涉案房地产项目，金德茂公司有权收取房款；2、金德茂公司委托金海利公司执行具体销售工作，金海利公司收取购房款是基于金德茂公司的授权；3、金海利公司已经将部分房款汇入金德茂公司指定的账户或专用资金账户；4、久长公司和金海利公司对房款进行确认，久长公司签字认可房款汇入金德茂公司账户。对于上述证据材料，久长公司除对《商品房包销合同》及有久长公司代表签字确认的材料予以认可外，其他都不予认可。同时，久长公司认为，久长公司作为本案的原告，其诉讼请求所针对的只是久长公司与金海利公司之间直接签订的《委托销售代理合同》，合同的双方只有久长公司与金海利公司。另外，双方已就金海利公司在合同履行中收取的售房款数额进行确认，合同已经履行，但金海利公司存在违约情形。久长公司未对其他合同提起诉讼，所以，本案不涉及到其他合同内容，也不涉及金德茂公司，金德茂公司不应成为本案的当事人。以上事实，有《委托销售代理合同》、备忘录、关于售房款催收函的回复、回复并再次催收售房款的函、本案庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为：久长公司与金海利公司之间于2005年5月26日签订的《委托销售代理合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。金海利公司虽在答辩中称，金海利公司代销久长公司房屋的行为，实际是履行金海利公司与金德茂公司之间签订的商品房包销合同。但在本案审理中，久长公司坚持本次诉讼仅涉及久长公司与金海利公司之间签订的《委托销售代理合同》，合同的相对方仅为久长公司和金海利公司，本案与其他单位或合同无关。因双方之间已直接签订《委托销售代理合同》，并且双方已就收取的售房款数额进行核对，本着诉审一致的规则，本案仅就久长公司提出的诉讼请求进行审理，金海利公司与金德茂公司之间如存有争议，可以另行解决。根据《委托销售代理合同》的约定，金海利公司负有代理销售经久长公司书面确认的“久长花园”南北二区可销售商铺、住宅、车库、车位等义务。而久长公司的义务则是派驻签约及收款人员，专门负责销售合同的签订和售房款收款（订金、预付款、房款等）工作，同时按照合同约定的时间和程序向金海利公司支付佣金。所以，在合同签订后，收取售房款是久长公司的义务而非金海利公司的义务。久长公司起诉请求金海利公司支付售房款之请求，理由充分，本院予以支持。金海利公司的大部分代销行为在双方签订《委托销售代理合同》之前已经完成，双方在签订《委托销售代理合同》时并未就之前金海利公司已经代收售房款行为进行处理。对此，本院应本着尊重双方当时实际情况的原则处理。在合同履行中，双方虽然就金海利公司收取的售房款数额存在争议，但双方经过对帐并且签订备忘录后，金海利公司收取的售房款数额已经明确，即19553279元。金海利公司应该在签订备忘录后向久长公司立即支付已收取的售房款，而不应该拖延至今。因金海利公司未及时向久长公司支付售房款，已经给久长公司造成售房款的利息损失，对该利息损失金海利公司亦应进行赔偿。鉴于双方就签订《委托销售代理合同》之前金海利公司已收取的售房款的支付问题约定不明，久长公司要求金海利公司自每一笔款项收取后即计算利息损失的请求缺乏依据，本院不予支持，但在双方签订备忘录后久长公司受到的利息损失，本院予以保护，故本院以2005年7月2日为久长公司利息损失的起算时间，截止时间为久长公司主张的2007年5月10日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告北京金海利房地产经纪有限公司支付原告北京久长房地产开发有限公司售房款一千九百五十五万三千二百七十九元；二、本判决生效后十日内，被告北京金海利房地产经纪有限公司按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，支付原告北京久长房地产开发有限公司售房款一千九百五十五万三千二百七十九元的利息（自二○○五年七月二日起至二○○七年五月十日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全申请费五千元，由北京金海利房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费十五万一千二百零七元由北京金海利房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应的上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉或者不上诉处理。审 判 长 喻 珊代理审判员 刘 芳人民陪审员 于桂兰二〇〇八年十一月十八日书 记 员 丁宇翔书 记 员 刘 佳