北�市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07849号
上诉人（原审原告）天华泰平国际物业管理（北京）有限公司，住所地北京市怀柔区开放路113号南四层409。
法定代表人邝红卫，经理。
委托代理人张卓妮，女，1981年1月1日出生。
委托代理人韩淑敏，女，1984年12月10日出生。
上诉人（原审被告）杨高，男，1985年1月19日出生。
委托代理人：王大莹，男，1982年10月21日出生。
上诉人天华泰平国际物业管理（北京）有限公司（以下简称天华泰平公司）、上诉人杨高因物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第01854号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官王东军、法官王黎、法官龚勇超、法官高娜参加的合议庭公开开庭进行了审理。上诉人天华泰平公司的委托代理人张卓妮、韩淑敏，上诉人杨高代理人王大莹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
天华泰平公司在一审中起诉称：天华泰平公司、杨高系物业服务合同关系，杨高物业位于北京市顺义区牛山镇恒华西街1号院2号楼1单元××，面积为88.49平米。双方物业服务合同约定：物业费单价2.25元／月／平米，按年度缴纳，杨高应在每年5月8日前付清下一年度物业服务费2389.2元。合同同时约定，杨高逾期不交纳的，从逾期之日起每天按物业管理服务费的万分之三缴纳违约金。以上有双方签署的《汇龙文苑前期物业委托服务协议》、《汇龙文苑临时管理规约》、《汇龙文苑业主手册》及《业主承诺书》佐证。物业合同履行过程中，天华泰平公司依约提供了物业服务，但杨高无故拖欠物业费，经天华泰平公司多次催收杨高仍拒不缴纳。自2013年5月15日至2015年5月14日杨高累计欠交物业费共计4778.4元。杨高欠费行为在物业所在小区形成极其恶劣影响，给物业公司和其他已交费业主造成严重损害，故起诉，诉讼请求为：1.杨高支付2013年5月15日至2015年5月14日期间欠缴的物业费4778.2元；2.杨高支付欠费滞纳金261.62元；3.杨高承担本案全部诉讼费用。
杨高在一审中答辩称：确认天华泰平公司所述房屋坐落、面积和产权人。没有交物业费，是因为天华泰平公司违反了业主手册的要求，服务几乎没有。如果服务达到了合同约定的标准，我可以交。
一审法院审理查明：2012年5月，天华泰平公司、杨高双方签订《汇龙文苑前期物业委托服务协议》，其中第五章物业管理服务质量约定：1.每日对公共区域进行日常保洁，并对垃圾进行分类、收集、清运；2.每日对服务范�内的重点部位、道路进行防范检查和保安巡逻，做到有计划、有记录，保证各种监控设施设备的正常运行，做到有计划、有制度；3.按《北京市城市绿化条例》的二级标准接管、养护并保持规划的绿地生态良好；4.保持物业公共设备设施运行完好；5.电梯实行24小时运行，在电梯维修时，需要明示标识，轿厢内无油污、垃圾、电梯厅清洁卫生，不允许堆放杂物……第六章物业管理服务费用约定：天华泰平公司按住宅建筑面积每月每平方米2.25元向业主或物业使用人收取；杨高自2012年5月15日起承担本物业的物业服务费，物业服务费按年度交纳，杨高应于每年5月8日前付清下一年度物业服务费。同时协议还约定委托管理事项、双方的权利义务、物业管理服务内容、违约责任等内容。
杨高未交纳2013年5月15日至2015年5月14日期间的物业费。
为支持其诉请，天华泰平公司提交《汇龙文苑业主手册》（内含《汇龙文苑前期物业委托服务协议》、《汇龙文苑临时管理规约》、《业主承诺书》等）作为证据。杨高对上述证据的真实性予以认可，但称天华泰平公司服务质量存在问题，其没有享受到相应的服务，是天华泰平公司先违约。
为支持其辩解，杨高提交照片、视频等作为证据，以此证明物业服务在安保、绿化、公共设施维护等方面存在问题。其中照片和视频显示：小区内存在绿地裸露、垃圾未及时清理、消防设施不完善等问题。天华泰平公司对上述证据的真实性和关联性均不予认可，且认为照片和视频属于时点性证据，不能完全反映物业服务的全过程，部分照片无法确定拍摄地点，而且不在涉诉期间内。
一审法院判决认定：对于双方签订的《汇龙文苑前期物业委托服务协议》等有关物业服务事项的协议，属合法有效的合同，双方应依约履行，天华泰平公司应提供相应的物业服务，杨高应按时交纳物业费。结合本案证据、双方陈述以及同期涉诉小区物业服务合同纠纷案件来看，天华泰平公司所提供的物业服务与双方约定的服务标准存在一定差距，在履行合同过程中存在瑕疵，故对天华泰平公司主张的物业费应予以酌减，具体数额本院结合天华泰平公司提供的物业服务状况和双方约定的物业费收费标准予以确定。因天华泰平公司提供的物业服务存在瑕疵，故对其主张滞纳金的请求，本院不予支持。应当指出，物业服务合同的履行需要物业服务企业及全体业主的良好配合，双方应积极履行各自负担的义务，并在今后的合作中加强沟通交流，物业服务企业应以业主满意为前提，以企业发展为目标，让业主享受宜居有序的生活环境；业主也应换位思考，按时交纳物业费�，使物业服务进入良性循环状态。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、杨高杨高给付天华泰平公司天华泰平国际物业管理（北京）有限公司二○一三年五月十五日至二○一五年五月十四日期间的物业费四千五百三十九元，于本判决生效之日起七日内履行；二、驳回天华泰平公司天华泰平国际物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。天华泰平公司、杨高均不服一审法院判决，向本院提起上诉。
天华泰平公司的主要上诉理由是：1.杨高提交的部分证据材料无法出示原件，复制件无法与原件核实，不应作为判定案件事实的依据。2.本案诉讼主张的物�费欠费周期为2013年5月15日至2015年5月14日期间，杨高提交的证据材料大量来自于诉讼主张之外，与本案争议的内容不具有关联性，不能作为判定案件事实的依据。3.杨高提交的部分照片虽然在本案诉争的时间内，但是照片作为时点性证据其证明效力不具有客观性，不能完整的反映事实的全部过程。用一个时点性的照片来反映物业服务的动态过程本身就是违背客观性。4.物业公司的服务是否达标应当严格按照双方约定的标准，而不是凭个人主观判断。物业服务合同需要全体业主配合方可顺利履行，过分强调天华泰平公司的责任，对天华泰平公司不公平。天华泰平公司已完全按照与杨高签订的物业服务合同履行了义务。综上，请求撤销一审判决第一项、第二项，改判杨高支付欠缴的物业费4778.20元，并支付欠费滞纳金261.62元，以上合计5039.82元。一、二审诉讼费用由杨高负�。
杨高针对天华泰平公司的上诉理由答辩称：天华泰平公司主张履行合同没有瑕疵应当提供证据予以证明。小区存在安保、绿化、门禁损坏无人维修等问题。请求驳回天华泰平公司的上诉请求。
杨高的主要上诉理由是：1、物业未对公共区域进行每日保洁，公共区域卫生脏乱差，并未对垃圾进行分类、收集；2、直至今日本小区监控设备未能正常运行保安夜间执勤睡觉，24小时巡逻签到表欺骗业主，各单元门禁在2014APEC年会期间才启用，以至于在2014年夏天酿成外来走失人员在本小区坠楼身亡的恶性事件，小区业主在本小区内丢失电动电瓶车，汽车车轱辘被盗等治安事件时有发生；3、小区公共规划绿化养护管理严重缺失，以至于早草丛生，绿化区域垃圾随处可见；4、电梯内清洁卫生在2014年春夏交接前脏乱差，时至今日电梯卫生人仍不是每日进行保洁；5直至今日小区未安装康乐设施；6.业主大会至今没有成立；7，在集中装修期外业主手册规定法定节假日全天，非法定节假日18点至次日9点、12点至14点小区禁止发生噪音的装修施工，可此现象仍有发生，反映给物业后物业置之不理；8、物业公司拒绝履行对上诉人房屋维修义务，收房后发现户门严重歪斜，窗户严重漏风，墙体裂口等，业主多次向物业反映要求进行维修，可物业公司始终未来维修；9、在上诉人外出休假恰期间，擅自打开业主水井阀门进行加压施工，没有进行有效的电话告知短信通知，导致上诉人家中被水严重浸泡，损失严重，至今未给解决，以至于起诉物业。等等诸多事项造成业主未缴纳2013年5月15日——2015年5月14日的物业费用。一审法院现场勘查不全面，在告知天华泰平公司后勘查现场，并未进行随机随时现场勘察，导致认定天华泰平国际物业管理（北京）有限公司在履行合同过程中存在瑕疵不全面。综上，请求撤销一审判决或将本案发回重审或依法改判，判决天华泰平国际物业管理（北京）有限公司减收上诉人物业服务费，减收幅度为：在业主手册规定的基础上打三折的诉讼请求。一、二审诉讼费用由天华泰平公司承担。
天华泰平公司针对杨高的上诉理由答辩称：杨高的上诉请求没有事实依据，请求驳回杨高的上诉请求。
二审审理期间，杨高向本院提交《通知》，用以证明2014年9月份门禁刚启用的事实。
天华泰平公司认可《通知》的真实性，但提出该证据不能证明小区门禁于2014年9月刚刚启用的事实。门禁在入住时已经交付且能正常使用，因为业主入住后使用不当造成门禁损坏，该证据是通知业主重新办理授权。
因当事人一致认可，本院认定《通知》的真实性�《通知》明确写明，携带之前发放的门禁卡，进行重新授权。通过文义解释，可以认定小区门禁并非在2014年9月刚刚启用的事实。
二审审理期间，本院当庭宣读一审法院现场勘验的说明并出示一审法院拍摄的照片。
杨高、天华泰平公司均予认可。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述、《汇龙文苑业主手册》、《汇龙文苑前期物业委托服务协议》、现场勘验的说明、照片等证据在案佐证。
本院认为：关于前期物业委托服务协议的效力一节。杨高关于业主手册中“经牛栏山镇政府委托”的描述不属实的上诉主张，因该事实与本案委托服务协议的效力没有关联性，本院对此不予处理。杨高上诉主张天华泰平公司采用胁迫、欺诈等手段欺骗其签署《汇龙文苑业主手册》、《汇龙文�前期物业委托服务协议》等物业合同文件，杨高应当提供证据予以证明。杨高没有提交证据证明其主张的天华泰平公司欺诈其签订《汇龙文苑前期物业委托服务协议》的事实，应当承担不利的法律后果。杨高关于天华泰平公司欺诈其签订《汇龙文苑前期物业委托服务协议》，该协议应予撤销的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
杨高关于天华泰平公司没有公开物业费用的财务明细的上诉主张，因其在一审中未提出该项诉讼请求，且该项上诉主张与本案争议的物业费交纳不属同一法律关系，本院对此不予处理。
关于物业服务是否存在瑕疵一节。首先，杨高与天华泰平公司存在《汇龙文苑前期物业委托服务协议》，天华泰平公司为杨高提供物业服务。在天华泰平公司提供初步证据证明其履行了协议义务的情况下，杨高主张物业服务存�瑕疵，应当承担证明责任。杨高关于举证责任分配的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。其次，杨高提交的证据可以得出天华泰平公司履行物业服务存在瑕疵的初步结论。该证据经一审法院现场勘验的结果补强，可以认定天华泰平公司提供物业服务存在瑕疵。一审法院综合考虑天华泰平公司瑕疵程度，酌减其物业费，理由正当，本院予以确认。杨高关于无需支付物业费的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。天华泰平公司关于其服务瑕疵仅为个别时点，不能认定其提供服务整体不符合合同约定的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。
《关于﹤北京市物业管理办法﹥实施中若干问题的通知》中关于在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费的规定，仅规制建设单位收取物业费的情形。杨高错误理解通知的本意，其关于�华泰平公司无权收取物业费的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，杨高、天华泰平公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由杨高负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；
二审案件受理费50元，由杨高负担25元（已交纳），由天华泰平国际物业管理（北京）有限公司负担25元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 峙
审 判 员 王 东 军
代理审判员 王 黎
代理审判员 龚 勇 超
代理审判员 高 娜
二〇一五年六月十九日
书 记 员 吴�栋