广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第2219号
上诉人（原审被告）广州市地下铁道总公司。
法定代表人丁建隆，总经理。
委托代理人孙峰，北京市中伦（广州）律师事务所律师。
委托代理人梁清华，北京市中伦（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局。
法定代表人胡耀强，局长。
委托代理人周定阳，男，1979年5月19日出生，汉族，系广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局第二土地房屋管理所职员。
委托代理人俞寿德，男，1957年8月28日出生，汉族，系广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局第二土地房屋管理所职员。
上诉人广州市地下铁道总公司因与被上诉人广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第2404号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1989年7月，广州市越秀区房地产管理局（甲方）与广州市地下交通发展公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，其中约定乙方经批准征用四区三地段，需拆除该地段内属于甲方经管的房屋，甲方同意越秀区纸行路安义新街6号全幢房屋（建筑面积64.32平方米）交由乙方拆除，乙方同意于1991年7月30日前将纸行路安义新街八楼向北二单元（建筑面积64.51平方米）移交归甲方；移交房屋时，乙方应填写《房屋移交接管表》并附交房屋的报建审批资料，包括建筑四至图，建筑平面、立面、剖面图，结构施工图，下水管线埋设图和规划部门审定的建筑竣工验收证书等；如乙方不能按规定的日期移交房屋给甲方的，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天0.05元；因房屋被拆除，原居住户迁出，甲方的租金收入减少，乙方为补偿甲方这方面的损失，乙方同意从原住户迁出被拆房屋之月起至补偿房屋移交给甲方接管之日止，按原被拆房屋的原租金额用托收无承付的方式缴纳租金等。
1992年5月4日，广州市机构编制委员会发出穗编字（1992）84号《关于成立广州市地铁工程建设指挥部办公室和广州市地下铁道总公司的批复》，撤销原广州市地铁筹建处和广州市地下交通发展公司，原市地下交通发展公司的债权债务及经营业务由市地铁总公司承接等。同年12月，原广州市地下交通发展公司向工商行政主管部门申请注销其工商登记，并在申请报告中表示注销后，其公司的债权债务及经营业务由广州市地下铁道总公司承接。1993年1月，广州市地下铁道总公司致函工商行政主管部门，表示其公司承接原广州市地下交通发展公司的全部债权债务。
1992年广州市地下铁道总公司建设的涉讼回迁大楼（惠福西路35号综合楼）竣工并经验收合格。2005年7月25日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局致函市坑管所，要求该所办理原纸行路1-9号、安义新街4-8号等地段新建拆迁补偿直管房的移交手续。市坑管所于同年8月4日向广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局缴交了“纸行路7号等门牌征地租金”660.75元。
2010年8月24日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向原审法院提起本案诉讼，请求判令：广州市地下铁道总公司支付原广州市纸行路安义新街6号房屋的租金补偿款（从2005年8月1日至判决生效之日止，按每月11.55元计）及逾期移交补偿房屋的违约金（从2010年1月1日起至判决生效之日止，按每日每平方米0.05元）。原审诉讼中，广州市地下铁道总公司为证明其已移交拆迁补偿直管房屋给广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局，提交了以下证据到庭：1、朝阳房管站于1994年1月3日出具的材料，内容为“安义新街6-8号由广州市坑道管理所转来我站接管部分单元房屋（名单附后），经验收合格，同意接管”；2、房屋移交接管表（房屋地址：安义新街8号602房），表格中移交单位一栏盖有广州市地下铁道总公司的公章，验收意见、审查意见、领导审定、接管单位等处均为空白。广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局表示由于广州市地下铁道总公司移交的房屋文件不齐全，故并没有接管上述拆迁补偿房屋。
原审法院认为，本案的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》合法有效。由于原广州市地下交通发展公司已注销，广州市地下铁道总公司承接了该公司的债权债务，因此上述协议书中确定的原广州市地下交通发展公司的权利义务由广州市地下铁道总公司继受。合同约定广州市地下铁道总公司应于1991年7月30日前将拆迁补偿房屋移交给广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局并需提供相应的文件资料，广州市地下铁道总公司现提供的证据不足以证明其已依合同约定的条件移交了拆迁补偿房屋给广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局及广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局已接管了上述房屋，故广州市地下铁道总公司仍应按合同约定支付租金给广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局以及承担合同约定的违约责任。广州市地下铁道总公司在本案中主张广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局的诉讼请求已超过诉讼时效，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局未能提供证据证明在本案起诉之前向广州市地下铁道总公司主张过租金补偿款的权利，该租金补偿款属一般债务，故本案租金补偿款的起算时间应从2010年8月24日往前倒推两年即从2008年8月25日起计算。广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局所主张的租金补偿款请求部分超过了诉讼时效，依法不予保护。广州市地下铁道总公司提出合同约定的违约金过高，但并无提出充分证据证实合同约定的违约金标准过分高于广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局的实际损失，故对广州市地下铁道总公司该抗辩意见原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2011年3月10日作出如下判决：一、广州市地下铁道总公司在本判决发生法律效力之日起5日内，向广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局支付自2008年8月25日起至本判决发生法律效力之日止的租金补偿款（按每月11.55元计付）；二、广州市地下铁道总公司在本判决发生法律效力之日起5日内，向广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局支付自2010年1月1日起至本判决发生法律效力之日止逾期移交补偿房屋的违约金（每日按0.05元／平方米×64.51平方米计付）；三、驳回广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局负担20元、广州市地下铁道总公司负担30元。
上诉人广州市地下铁道总公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人所有诉讼请求。理由：一、涉案房屋已经移交。涉案拟补偿房产纸行路安义新街8号602房，根据历史情况，广州市坑道管理所为管理人，坑道管理所向被上诉人提交了房屋移交表格，被上诉人进行验收和出具同意接收文件，现因坑道管理所保管资料不全，且被上诉人应保存完整的资料，应当由被上诉人予以证明。拟补偿房产部分产权已经登记，证明该房产建设资料完备，已经具备移交条件。被上诉人所称资料不全，不能成立。被上诉人不接收补偿房产，应当自行承担相关责任。二、一审法院认定诉讼时效为两年明显存在错误。租金的诉讼时效为一年，一审法院在认定租金的情况下，又认定租金补偿款为一般债务，适用两年的诉讼时效是错误的。三、违约金为租金十倍，应依法减少。根据对比租金和违约金，违约金约为月租金的十倍，明显过高。根据涉案协议约定，我方已经按照被上诉人和租户的原租金额，向被上诉人支付租金以补偿其受到的损失，因此，我方认为被上诉人并不存在损失。被上诉人也未提交任何证据证明违约金的合理性，明显存在错误。四、本案应当追加坑道管理所参加诉讼。由于坑道管理所既是拟补偿房屋的管理人，且是部分房屋的所有权人，坑道管理所也在此前一直履行向被上诉人交纳租金的义务，因此，坑道管理所对本案更为了解。我方在一审提出追加申请，一审法院未予采纳，导致认定事实错误。
被上诉人广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局辩称：同意原审判决，请求维持原判。1、朝阳房管站只是对房屋表面质量问题进行检查，对大楼的质量、产权、面积、结构的问题并没有验收，由于上诉人没有将房屋的资料移交到我方处，所以我方无法接管房屋。基于我方没有实际接管涉案房屋，那么上诉人应当继续履行缴租的义务。2、违约金的计算是依据双方签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的约定，如果上诉人可以及时移交房屋给我方，我方能收到的租金就肯定高于原租金（原租金是90年代确定的），因此违约金不存在过高的情形。3、我方是与广州市地下交通发展公司签署合同，而广州市地下交通发展公司解除后将合同的权利义务转移给上诉人，不涉及市坑管所。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，本案争议在于补偿房屋是否完成移交。经本院审查，上诉人提供的证据材料未能证明其依据合同约定向被上诉人移交房屋。本案拟移交房产纸行路安义新街8号602房权属登记未完成，且现住户是否原拆迁房住户不明，是否与被上诉人建立租赁关系也不明确。因此，上诉人未依约完成合同义务，原审判决上诉人承担违约责任，依法有据。上诉人主张租金及租金补偿金诉讼时效为一年，但上诉人与被上诉人之间的法律关系并非租赁关系，合同约定支付的租金和租金补偿金仅为债务计算的依据，故原审法院适用一般债务诉讼时效规定，依法有据。上诉人主张违约金过高，被上诉人认为上诉人违约造成原租金损失外，还有其无法按提高的新租金标准向租户收租而减少的收益，本院认为被上诉人的意见符合近年来租金上涨的客观事实，予以采信。综上所述，上诉人意见缺乏依据，本院不予采纳。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人广州市地下铁道总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年九月十三日
书 记 员 阮志雄