广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第22号
上诉人（原审被告）：姚就成，男，1966年2月20日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人（原审被告）：邱铨洪，男，1946年8月28日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人（原审被告）：黄顺添，男，1966年9月22日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：谭红玲，广东谭红玲律师事务所律师。
委托代理人：梁强，广东谭红玲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：岑敬棠，男，1958年4月19日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：庞华立，广东泰力律师事务所律师。
原审第三人：岑玉标，1948年出生，香港居民。
原审第三人：岑铨标，男，1951年4月11日出生，香港居民。
上诉人姚就成、邱铨洪、黄顺添因与被上诉人岑敬棠、原审第三人岑玉标、岑铨标土地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2011）中二法东民一重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2007年9月10日，岑铨标受岑玉标的委托与姚就成、邱铨洪、黄顺添签订《土地使用权转让协议书》1份，约定岑玉标将位于中山市小榄镇东生村的土地使用权［土地证号：中府国用总字第097443号字（93）第0503343号］转让给姚就成、邱铨洪、黄顺添，转让款为230万元。同年9月15日，姚就成经邱铨洪、黄顺添同意以甲方委托人的名义与岑敬棠（乙方）签订《土地使用权转让协议书》（合同抬头和落款处甲方一栏和甲方委托人一栏均有姚就成签名，后双方签名确认将甲方一栏姚就成的签名涂销），将上述土地使用权转让给岑敬棠，转让价为4982250元。协议约定甲方委托人负责将该地的使用权转到乙方指定的名下，税费由甲方委托人支付。于协议签订后2个工作日内乙方向甲方委托人支付定金40万元，5个工作日内乙方再向甲方委托人支付定金60万元；30个工作日内甲方委托人办妥商住用地过户所需的资料，在过户时乙方向甲方委托人支付连定金在内达总地价款80％的购地款。甲方必须在过户后，30天内办妥新的土地证给乙方的指定人，双方共同到国土局取证时，甲方委托人把卖地款尾数收齐。甲方委托人已在该地上建有商铺和出租屋，该地上建筑物随土地使用权一并转到新业主名下，甲方和甲方委托人都不收取任何费用。上述协议签订后，岑敬棠向姚就成支付了定金100万元。2007年11月15日，甲方委托人姚就成与乙方岑敬棠签订《补充协议》1份，约定乙方必须在2007年11月23日前确定新业主名，否则须向甲方委托人计付滞纳金。如果乙方将新业主的名称书面通知了甲方委托人，甲方委托人必须在15日内办妥过户所用的资料。上述协议签订后，岑敬棠并未向姚就成指定新业主名，涉案土地使用权亦未过户至姚就成、邱铨洪、黄顺添名下。2010年5月25日，姚就成、邱铨洪、黄顺添诉至原审法院，要求岑敬棠支付土地过户前置费用的土地测量费用490元。而岑敬棠则提起反诉，请求：1.确认其与姚就成于2007年9月15日签订的《土地使用权转让协议书》无效；2.姚就成、邱铨洪、黄顺添向岑敬棠一次性返还已收取的定金100万元；3.姚就成、邱铨洪、黄顺添向岑敬棠赔偿100万元自2007年9月至2010年7月的银行同期贷款利息损失（重审中，岑敬棠撤回该项诉讼请求）；4.姚就成、邱铨洪、黄顺添承担本案诉讼费用。后姚就成、邱铨洪、黄顺添撤回对岑敬棠的起诉。
姚就成、邱铨洪、黄顺添在其提交的起诉状中称其与岑敬棠签订了上述《土地使用权转让协议书》，将涉案土地使用权转让给岑敬棠，该协议书合法有效。在原审庭审中，姚就成、邱铨洪、黄顺添明确表示姚就成与岑敬棠签订上述《土地使用权转让协议书》时，邱铨洪和黄顺添是知情的，也同意姚就成的该土地使用权转让行为。姚就成、邱铨洪、黄顺添还表示上述《土地使用权转让协议书》中姚就成作为甲方委托人，而甲方即为姚就成、邱铨洪、黄顺添。2010年6月23日，岑铨标在接受原审法院询问时称：涉案土地使用权于四年前已经转让给姚就成，其受岑玉标委托与姚就成签订涉案土地使用权转让合同，姚就成已经支付了相关款项，在土地还没有办理过户手续的情况下，姚就成就将该土地转让给了岑敬棠。因姚就成自己不急着办理土地使用权过户手续，故一直没有过户。姚就成、邱铨洪、黄顺添的代理人在向原审法院提交的代理词中表示岑敬棠经多方打听知道姚就成等人在小榄镇东生村有1500平方土地一块，后联系姚就成等人要求买地，姚就成等人将刚受让土地情况告知他，并且要求过户后才能卖给他。岑敬棠立即要求姚就成等人不用过户，说如过了户需多付税款，可以将过户税费抵作土地转让款，故要姚就成等人暂时不要过户。因此，姚就成等人在没有过户的情况下应岑敬棠的要求才签订买卖合同的。
在原审法院重审过程中，岑敬棠提交了《商铺租赁协议书》1份。该协议书显示姚就成于2004年11月22日以涉案土地上盖建筑物的出租方的名义与承租人杨小庆、杨春喜签订该协议，将建筑物出租给承租人，租赁期自2004年12月1日至2009年12月1日。姚就成、邱铨洪、黄顺添对该协议书的真实性予以确认，但表示其只是代岑玉标办理相关租赁手续。
另查，涉案土地使用权已从岑玉标名下过户至案外人郭浩标名下，土地证号为国（2011）易05012**，土地证发证日期为2011年5月17日。
在本案重审过程中，姚就成、邱铨洪、黄顺添称岑玉标委托岑铨标全权处理涉案土地后，岑铨标又与姚就成签订了授权委托书，授权姚就成对涉案土地使用权进行出售、转让，因此，姚就成作为涉案土地使用权权属人的代理人与岑敬棠签订的涉案《土地使用权转让协议书》合法有效。姚就成、邱铨洪、黄顺添为此提交了委托人署名为岑铨标、受委托人署名为姚就成的《授权委托书》复印件，但未能提供原件。姚就成、邱铨洪、黄顺添还提交了署名为岑铨标、落款日期为2010年11月19日的证人证言1份（主要内容为：“岑铨标”确认其授权姚就成帮其卖涉案土地，姚就成只是其代理人）和落款时间为2007年11月30日的收据1份（内容为收款人“岑铨标”收到交款人姚就成交付的转让涉案土地使用权定金100万元），并申请对上述授权委托书、证人证言和收据中“岑铨标”的笔迹进行鉴定。
原审法院认为：从姚就成、邱铨洪、黄顺添提交的起诉状及其与岑铨标签署的《土地使用权转让协议书》、与岑敬棠签订的《土地使用权转让协议书》中所载“甲方委托人已在该地上建有商铺和出租屋”的内容、岑敬棠提交的《商铺租赁协议书》所反映姚就成以自己的名义出租涉案土地上盖建筑物的事实、姚就成、邱铨洪、黄顺添的代理人在向原审法院递交的代理词中所作“姚就成等人将刚受让土地情况告知他”等陈述及岑铨标在接受原审法院询问时所作“涉案土地使用权于四年前已经转让给姚就成”等陈述，已足以证实姚就成、邱铨洪、黄顺添在与岑敬棠签订上述《土地使用权转让协议书》之前已受让涉案土地使用权并已实际使用，但未办理过户手续。结合姚就成、邱铨洪、黄顺添在原审庭审中当庭表示姚就成与岑敬棠签订上述《土地使用权转让协议书》时，邱铨洪和黄顺添是知情的，也同意姚就成的该土地使用权转让行为的事实，可以认定姚就成与岑敬棠签订的上述《土地使用权转让协议书》中所载甲方即为姚就成、邱铨洪、黄顺添，邱铨洪和黄顺添同意姚就成作为其代理人与岑敬棠签署上述协议。重审中，姚就成、邱铨洪、黄顺添又改称姚就成系受岑玉标的代理人岑铨标的转委托，与岑敬棠签订上述协议，但其提交的委托人署名为岑铨标、受委托人署名为姚就成的《授权委托书》系复印件，又未提供原件予以核对，原审法院对该证据不予采信。姚就成、邱铨洪、黄顺添提交的署名为“岑铨标”的证人证言，即使是岑铨标签名，但内容与岑铨标在接受原审法院询问时所作陈述不同，岑铨标到庭所作陈述的证明力明显高于证人证言。因此，原审法院对该证人证言不予采信，对姚就成、邱铨洪、黄顺添提出的鉴定申请不予准许。姚就成、邱铨洪、黄顺添提交的收据即使是岑铨标的签名，亦不能证明姚就成系岑铨标的代理人，原审法院对姚就成、邱铨洪、黄顺添要求对该收据中“岑铨标”的签名进行笔迹鉴定的申请亦不予准许。综上，姚就成、邱铨洪、黄顺添提交的证据不足以推翻其在此前自认的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，原审法院对姚就成、邱铨洪、黄顺添的抗辩主张不予采信。姚就成、邱铨洪、黄顺添虽与岑玉标的代理人岑铨标签署了涉案土地使用权转让协议书，但并未办理权属转移登记，因此，姚就成、邱铨洪、黄顺添并非涉案土地使用权的权属人。在此情况下，姚就成、邱铨洪、黄顺添与岑敬棠签署的涉案土地使用权转让协议应属效力待定。对《中华人民共和国合同法》第五十一条作反面解释，如果订立无权处分合同后，权利人不予追认，处分人也未取得处分权的，该合同无效。姚就成、邱铨洪、黄顺添订立该无权处分合同后至今未取得权属人的追认，亦未取得处分权，应认定其与岑敬棠签订的上述《土地使用权转让协议书》无效。另外，姚就成、邱铨洪、黄顺添在与岑玉标的代理人岑铨标签署涉案土地使用权转让协议后，在未办理权属转移登记的情况下，又与岑敬棠签署转让协议，意欲通过直接将涉案土地使用权的权属从岑玉标名下过户至岑敬棠名下的方式，逃避其应向国家缴纳的相关税款，据此亦应对该行为作出否定评价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条前段关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，在岑敬棠与姚就成、邱铨洪、黄顺添签署的上述《土地使用权转让协议书》被认定为无效的情况下，姚就成、邱铨洪、黄顺添因该协议收取岑敬棠的100万元定金应返还给岑敬棠。岑敬棠诉请姚就成、邱铨洪、黄顺添返还定金100万元系基于其主张上述协议书无效，而合同无效须经法院或仲裁机构确认，合同被认定无效后返还财产请求权的诉讼时效期间应自合同被认定无效时起算，故岑敬棠要求姚就成、邱铨洪、黄顺添返还定金100万元的诉讼请求并未超过诉讼时效期间。姚就成、邱铨洪、黄顺添的相关抗辩意见无理，原审法院不予采纳。综上，岑敬棠的诉讼请求理据充分，原审法院予以支持；姚就成、邱铨洪、黄顺添的抗辩意见理据不足，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，判决：一、确认岑敬棠与姚就成于2007年9月15日签订的《土地使用权转让协议书》无效；二、姚就成、邱铨洪、黄顺添于原审判决发生法律效力之日起7日内返还定金100万元给岑敬棠。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6900元，由姚就成、邱铨洪、黄顺添负担（姚就成、邱铨洪、黄顺添应于原审判决发生法律效力之日起7日内向原审法院交纳）。
上诉人姚就成、邱铨洪、黄顺添不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关于本案的事实经过。岑铨标有一块地在小榄要出售，但岑铨标是香港人，不方便办相关手续，便委托姚就成帮他办理相关手续。2007年8月30日，姚就成受岑铨标委托，将岑玉标所有的涉案土地使用权进行处分。2007年9月5日，岑玉标、岑铨标在香港律师见证下，岑玉标授权岑铨标全权处理上述房地产的相关法律手续。在取得岑玉标的授权后，姚就成以岑玉标委托人的身份与岑敬棠于2007年9月15日签订了《土地使用权转让协议书》，并于2007年9月17日及9月20日二次共代收定金100万元，收到该定金后，姚就成于2007年11月30日将100万定金交付了岑玉标的委托代理人岑铨标。收取定金后，姚就成催促岑敬棠尽快一同去国土局办理，但是岑敬棠说其因未能筹集到足够的资金，便不过去办理手续，还说定金他也不要了。二、关于2007年9月15日签订的《土地使用权转让协议书》是否有效的问题。岑玉标授权岑铨标处理本案涉案土地，权限包括出售、转让及可以委托他人将上述土地出售、转让。岑铨标又授权姚就成对涉案土地进行出售、转让，故姚就成是有权对该土地使用权进行处分的。即使姚就成与岑铨标于2007年9月10日签订《土地使用权转让协议书》也不会影响姚就成可以以委托人的身份对该土地的使用权拥有合法的处分权限。岑铨标与姚就成签署的《委托书》原件在该案原二审时中院开庭时已提交中院了。在质证意见中，岑敬棠也没有说过该委托书是复印件，可见，岑敬棠当时也是看见了委托书原件的。于是在这种情况下，姚就成也就有权处分涉案地产，即2007年9月15日签订的《土地使用权转让协议书》是有效的。三、关于涉案房地产已转让至案外人郭浩标名下的问题。涉案房地产不是姚就成三人的，而是岑铨标实际拥有的，不过登记在岑玉标名下。岑铨标找到买家办理了土地转让及过户手续，从这件事情可看出，姚就成三人也并非该土地的实际拥有人，如果该房地产是姚就成三人拥有的，那姚就成三人怎么能将该房地产过户到郭浩标名下。四、关于岑铨标《证人证言》的效力问题。岑铨标与本案有直接利害关系，他收取了岑敬棠支付的100万元定金，姚就成作为他的委托人，是不可能来承担退还100万元定金的责任。岑铨标作为本案第三人，与本案有直接利害关系，其无故不到庭，应承担不利后果。五、关于姚就成、邱铨洪、黄顺添是否应退还定金100万元给岑敬棠的问题。岑铨标已收到姚就成转给其的100万定金，这是原一审时已查明的事实，而且岑敬棠在当时也未上诉，则视为其确认该事实，这种情况下，姚就成等三人就不是本案适格的主体。因为：1.邱铨洪、黄顺添未收到过岑敬棠一分钱；2.姚就成虽然代岑玉标收到了岑敬棠100万元，但已于2007年11月30日将此定金交给了其委托人岑铨标。所以岑敬棠应向岑玉标追还，而不应向姚就成三人追还。综上，一审法院置土地使用权人自己承认的事实于不顾而妄加推断涉案房地产是姚就成三人的，这是没有事实和法律依据的；反而从岑铨标自己承认的事实和其收到定金100万元及已将涉案房地产转让的事实可看出，该涉案房地产确实不是姚就成三人实际拥有的。姚就成的行为是履行岑铨标委托义务的行为，姚就成与岑敬棠签订的《土地使用权转让协议书》是有效的。岑敬棠因自己原因自动放弃受让那块土地，姚就成转交给岑铨标的100万元定金也是不用退还给岑敬棠的。故原审判决认定事实有误。请求二审法院撤销（2011）中二法东民一重字第2号民事判决，改判：1.姚就成与岑敬棠于2007年9月15日签订的《土地使用权转让协议书》合法、有效；2.姚就成、邱铨洪、黄顺添无需返还定金100万元给岑敬棠；3.岑敬棠承担本案诉讼费用。
被上诉人岑敬棠答辩称：三上诉人的上诉理由均不能成立。一、上诉人要证明其在原二审庭审时提交《授权委托书》的原件，必须要用开庭笔录记载及法院出具的收取原件收据，但上诉人拿不出相关证据，被上诉人从始至终均未见过该授权委托书原件。二、岑铨标作为本案第三人，其出具的《证人证言》证明内容对上诉人有利，而该证人证言也是上诉人提交的，岑铨标因无故不到庭不能证明该证人证言的真实性，依法应由上诉人承担举证不能的后果。三、从岑铨标收取姚就成100万元定金的收据内容上看，只能证明2007年11月30日，岑铨标“收到姚就成交来转让土地使用权定金100万元整”，不能证明“姚就成代岑玉标收到了岑敬棠100万元定金”。相反，该收据的内容与上诉人在一审提交的2007年9月10日签订《土地使用权转让协议书》的内容及法院于2010年6月23日调取岑铨标的询问笔录等证据互相印证，一致证实岑玉标及其委托人岑铨标与三上诉人确实发生了土地买卖的事实，买方“姚就成已经支付了相关款项”。四、“产权登记”是土地等不动产具有公示力和有效性的法定形式，姚就成未将岑玉标名下的土地产权变更登记在自己名下，并且在未变更登记的情况下又转让给岑敬棠，只能证明其与岑敬棠签订的《土地使用权转让协议书》非法无效，并涉嫌偷逃其应向国家缴纳的土地转让税款。综上，鉴于三上诉人无法否定其在原一审中提交的起诉书、证据、代理词及庭审笔录中自认其是土地权属人、土地买卖合同的卖方和诉讼中的原告，更无法否定本案大量证据证明上诉人实际购买土地、支付了相关款项并早就占有、使用、收益该土地的事实，请求二审法院否定上诉人改称姚就成只是岑玉标和岑铨标的代理人的无理狡辩，依法驳回其上诉请求，维持一审判决。
原审第三人岑玉标、岑铨标未向本院提交答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为土地使用权转让合同纠纷。双方二审争议的焦点在于：姚就成与岑敬棠于2007年9月15日签订的《土地使用权转让协议书》是否合法有效，姚就成、邱铨洪、黄顺添应否返还定金100万元给岑敬棠。本院经审查全案证据以及各方当事人陈述，综合评判如下：
三名上诉人向本院提交《授权委托书》、岑铨标的书面证人证言以及岑铨标收取定金收据拟证明姚就成是受岑铨标的转委托与岑敬棠签订土地使用权转让协议，但该授权委托书是复印件，其未能向本院提供原件予以核对，本院对该证据不予采信。对于岑铨标书面的证人证言，与其在原审法院接受询问时所作的陈述前后矛盾，而岑铨标亦未到庭接受质证，故原审法院采信岑铨标到庭所作的陈述并无不妥。对于岑铨标收取定金100万元的收据，该收据上仅能证明姚就成向岑铨标交来定金100万元，不能证该100万元系岑敬棠支付的100万元。而涉案土地已于2011年5月17日过户至案外人郭浩标名下，也不能证明姚就成就是岑铨标的委托人的事实。综上分析，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对于自己提出的诉讼请求及所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，三名上诉人未能举证证明其上诉主张的事实，应承担举证不能的不利后果。另外，姚就成与岑敬棠签订土地使用权转让协议时，涉案土地并未登记到姚就成、邱铨洪、黄顺添名下，该三人尚未取得该土地的使用权及处分权，且涉案土地的权属人岑玉标及其委托人岑铨标亦未对姚就成与岑敬棠所签的转让协议进行追认，因此原审法院认定姚就成与岑敬棠于2007年9月15日签订的《土地使用权转让协议书》为无效合同正确，本院对上诉人该上诉请求不予支持。
同理，由于姚就成与岑敬棠签订的《土地使用权转让协议书》为无效合同，故姚就成三人所收取的100万元定金应当予以返还岑敬棠。对于三名上诉人称岑敬棠支付的100万元定金已转交给岑玉标的委托人岑铨标，故应由岑玉标返还岑敬棠的意见，经查收据内容仅证明姚就成向岑铨标支付了定金100万，并不能证明岑铨标收取了岑敬棠100万定金的事实，本院对于上诉人的该点上诉意见不予采纳。若三名上诉人认为岑铨标收取的定金为岑敬棠支付的定金，损害了其利益，其可向岑铨标或者岑玉标另行主张权利。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元（姚就成、邱铨洪、黄顺添已预交），由上诉人姚就成、邱铨洪、黄顺添负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 瑄
审 判 员 梁艳凤
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 林蔓娜