安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1103民初1339号
原告（反诉被告）：周桂梅，女，1982年8月16日出生，汉族，高中文化，户籍地安徽省滁州市琅琊区，现住安徽省滁州市。
被告（反诉原告）：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区腰铺镇担子社区院内，组织机构代码55782543-X。
法定代表人：贺家水，该公司总经理。
委托代理人：汪水林，安徽协利律师事务所律师。
被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区腰铺镇担子街道（原担子办事处院内），组织机构代码68811829-2。
法定代表人：尹正茂，该公司董事长。
委托代理人：王伟，该公司员工。
原告（反诉被告）周桂梅与被告（反诉原告）滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）、被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称瑶海农机公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员龙云宏适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）周桂梅，被告（反诉原告）瑶海物业公司的委托代理人汪水林、被告瑶海农机公司的委托代理人王伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
周桂梅诉称：2010年12月8日，我与被告瑶海农机公司签订了《滁州商品房预售合同》，购买了位于滁州市紫薇南路155号瑶海大市场33幢26、28号商铺，房屋总价款570247元，同日又与瑶海物业公司签订了《中国滁州瑶海农机大市场市场经营管理合同》，合同约定：1、瑶海物业公司全权负责商铺所在市场的整体运营和管理；2、瑶海物业公司代表原告签署商铺租赁合同并代收租金；3、合同期限自2011年10月1日起至2017年9月30日止；4、自2011年10月1日起至2014年9月30日止的三年内，原告商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在原告签订《商品房预售合同》时从该商铺的总房款中一次性冲抵；5、自2014年10月1日至2017年9月30日止的三年内原告享有的租金收益为瑶海物业公司实际出租期间全部租金收入，瑶海物业公司向原告支付租金的结算期限为每个季度末的十个工作日内，届时瑶海物业公司将承租人实际所支付的租金按照本合同约定方式及时、足额支付给原告，等等。瑶海物业公司系瑶海农机公司设立的物业服务公司，原告与两被告在签订合同时，被告承诺包租6年，前三年租金冲房款，后三年不论房屋是否出租，被告均应当按不低于总房款的24%支付原告租金收益，以承租人实际支付的租金来支付给原告，没有约定租不出去，或租金无法收回的情形，该约定违反被告在出售房屋时的承诺，该约定对原告显失公平，应为无效约定，因此被告应将后三年的租金收益比照前三年的租金收益支付给原告。2012年2月17日原告与瑶海农机公司签订了《商品房预售合同》补充条款，条款第三条约定原告不再委托被告瑶海物业公司经营管理，被告瑶海农机公司为原告名下的商铺设计安装一至三楼楼梯，并砌筑该房的周界隔墙，自2014年10月1日至2016年3月15日两被告一直未支付原告租金收益，已构成违约，现诉请判令：1、被告瑶海物业公司支付原告计17个半月租金收益35000元（自2014年10月1日至2016年3月16日止）；2、判令被告瑶海农机公司设计建造商铺一至三楼隔墙和楼梯；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中周桂梅变更原第二项诉请为要求被告瑶海农机公司支付建造楼梯及隔墙费用35153.56元。
瑶海物业公司辩称：1、涉案合同系委托房屋经营管理合同关系，不是直接的房屋租赁合同关系。2、周桂梅诉请其支付涉案房屋租金的事实不能成立，双方签订的《经营管理合同》约定其支付周桂梅租金的前提是其收到承租人所实际支付的租金，其无垫付租金的义务，对未出租期间更无支付租金的义务，其与承租人戴向群签订的《房屋租赁合同》租期为2012年1月1日至2014年12月31日，同时其接受委托经营管理涉案房屋过程中并未获益。若周桂梅认为该合同约定显失公平，应在合同签订后1年内行使撤销权，周桂梅未在法定期限内行使，不能单方认定无效。综上，驳回原告的诉讼请求。
瑶海农机公司辩称：1、涉案合同系房屋委托经营管理合同关系，其不是涉案合同的相对方。2、原告诉请为其设计建造隔墙和楼梯的事实不能成立。综上，请求驳回原告诉请。
瑶海物业公司反诉称：2010年12月8日瑶海物业公司与周桂梅签订了两份《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》，依据该合同约定周桂梅将其购买的瑶海农机大市场33幢26、28号商铺委托瑶海物业公司运营和管理、代表签署租赁合同并代收租金。委托期限自该商铺房屋交付之日起6年内，即从2011年10月1日至2017年9月30日止。自2014年10月1日起至2017年9月30日止三年内，周桂梅所有的租金收益为瑶海物业公司实际出租期间的全部租金收入，并由瑶海物业公司在收到承租人所支付的租金后按现金方式支付给周桂梅。另依据双方签订的《市场经营管理合同》第五大条第十小条约定，在合同履行期间，如周桂梅委托的商铺未出租或部分出租，未出租商铺的物业管理等费用由周桂梅承担。2011年12月13日，瑶海物业公司将周桂梅委托出租的商铺与戴向群签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期间为2012年1月1日至2014年12月31日，该合同到期后没有续租。因此未出租期间该房屋物业管理费应由周桂梅承担，至今周桂梅也未支付物业管理费，为此诉请判令：1、周桂梅支付物业管理费用4928元；2、判令周桂梅承担本案诉讼费用。
周桂梅辩称：我不同意支付物业管理费4928元。1、我有一份录音能够证明在2016年5月11日之前物业公司从来没有收取任何一家商铺的物业费用，尤其是房屋空置时期及委托管理时期。2、物业公司在和我解除委托管理合同时有约定，在房屋未正常营业时，物业公司不收取任何管理费用。
经审理查明：2010年12月8日，周桂梅与瑶海农机公司签订了两份《滁州商品房预售合同》，周桂梅从瑶海农机公司处购买了位于滁州市紫薇南路1559号瑶海大市场33幢26、28号商铺。同日，周桂梅作为甲方与作为乙方的瑶海物业公司又签订了两份《中国滁州瑶海农机大市场市场经营管理合同》及《前期物业服务协议》，市场经营管理合同约定周桂梅将其所购商铺委托瑶海物业公司经营管理，双方约定：“1、乙方全权负责该商铺所在市场的整体运营和管理，甲方授权乙方代表甲方签署商铺租赁合同并代为收取租金；2、委托期限自该商铺《商品房预售合同》中约定的房屋交付之日起六年内，即自2011年10月1日起至2017年9月30日止；3、自2011年10月1日起至2014年9月30日止的三年内，甲方商铺在上述三年的租金收益为其总房款24%，该租金收益已在甲方签订《商品房预售合同》时从该商铺总房款中一次性冲抵，乙方不再另行支付；自2014年10月1日起至2017年9月30日止的三年内，甲方所享有的租金收益为乙方实际出租期间的全部租金收入，并由乙方在收到承租人所支付的租金后以现金方式支付给甲方；4、乙方向甲方支付租金的结算期为每个季度末的十个工作日内，届时乙方将承租人实际所支付的租金按照现金方式及时、足额支付甲方；5、在本合同履行期间，已出租商铺的物业管理费、分摊公用设施水电费及其他市场经营管理费用均由承租人承担。如甲方委托的商铺未出租或部分出租，未出租商铺的相关费用由甲方承担。其中物业管理费用的收费标准，依据物价部门核定的标准执行，对于甲方延期缴纳相关费用的，甲方应承担每延期一日按应缴纳费用百分之一核计的滞纳金；6、乙方享有对该商铺租赁价格标准的完全自主定价权，并有权根据市场行情与实际需求，对商铺的租赁价格进行自主和必要、合理的调整，乙方认为必要时，可根据市场变化，对市场的经营方案和业态规划进行调整；7、在本合同期内，乙方或承租人有权根据经营需要，在不影响该商铺结构安全的情况下对该商铺进行装修，甲方不予干涉。合同期满时，乙方按届时的现状装修状态将商铺及附属设施返还甲方，并保证其处于正常使用后的状态；8、乙方应协同承租人负责该商铺及其附属设施其正常使用过程中的维修、养护和管理，合理使用并爱护该商铺及其附属设施，因其使用不当而导致该商铺及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应协同承租人负责修复；9、乙方有义务代为收取租金，按时足额向甲方支付委托期限内已出租商铺的已收取的承租人的租金。乙方同时应依法向拖欠租金和相关市场管理费用的租户进行追缴，保障甲方的合法权益。对于乙方延期支付相关租金的，乙方应承担每延期一日按应付租金百分之一核计的滞纳金；10、在本合同履行期间，除甲乙双方另有约定外，任意一方均不得擅自解除本合同。擅自解除本合同、未履行或者部分履行本合同，有阻碍本合同继续履行行为的，均视为违约；11、对于甲方违约的，甲方除应全额返还乙方该商铺总房款24%的租金冲抵收益外，还应向乙方支付自违约行为发生之日起至合同到期日期间的每套商铺每月贰万元人民币的违约金，并承担可能由此而导致的原承租人房屋租赁合同中约定的直接和间接经济损失；12、对于乙方违约的，乙方除不再拥有向甲方索还该商铺总房价款24%的租金冲抵收益外，还应向甲方支付自违约行为发生之日起至合同到期日期间的每套商铺每月贰万元人民币的违约金，并承担可能由此而导致的原承租人房屋租赁合同中约定的原承租人的直接和间接经济损失……”。《前期物业服务协议》约定物业管理费的标准为每月每平方米1.8元。2012年2月17日，周桂梅作为乙方与作为甲方的瑶海农机公司签订了一份《滁州市商品房预售合同补充协议》，载明：“1、本协议的签署，视为甲乙双方一致同意就《滁州市商品房预售合同》在本协议签订当日按照当前房屋现状予以交付的标志，不影响乙方与瑶海物业公司签署《市场经营管理合同》而享有合同载明的委托期限内的相关权益；2、因本协议的签署，导致乙方就《市场经营管理合同》的有关约定交房条款而违约的，甲方同意负有协调解除该纠纷的义务，并承担因滁州瑶海物业服务有限公司向乙方主张权益而导致乙方产生的所有经济损失；3、甲方同意就《滁州市商品房预售合同》附件三约定的该房屋建筑结构、装修及设备标准之外，在《市场经营管理合同》约定的委托期限届满后，对于乙方不再委托瑶海物业公司统一经营管理，且届时乙方所购买的房屋在委托期限内因装修而无楼梯和缺失周界隔墙时，甲方为乙方名下的房屋统一设计并安装一座一楼至顶楼的钢构木质楼梯，并砌筑该房屋的周界隔墙。届时，乙方应提供其与滁州瑶海物业服务有限公司达成的不再委托之书面材料，并在首次签订的《市场经营管理合同》约定的委托期限届满后三十日内，经向甲方提出书面申请确认后，甲方负责组织相关设计施工事宜并承担费用。”2011年12月13日，瑶海物业公司与戴向群签订了一份《房屋租赁合同》，戴向群承租包括周桂梅的33幢26、28号在内共计8间房屋，该合同约定：1、租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，共计3年；2、根据优惠政策，瑶海物业公司免除戴向群三年全部租金；3、物业管理费用标准为每月每平方米1.8元，按租赁面积计算，根据优惠政策，瑶海物业公司免除戴向群租赁期间的物业管理费用。
另查明：2016年3月16日周桂梅与瑶海物业公司解除了委托经营管理合同，瑶海物业公司将案涉房屋返还周桂梅，5月9日，安徽恒信造价咨询有限公司受周桂梅委托对案涉商铺楼梯造价预算价为35153.56元。
本院认为：周桂梅与瑶海物业公司于2010年12月8日签订的《市场经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。合同签订后，周桂梅将案涉商铺交由瑶海物业公司统一经营管理，已履行其合同义务。而瑶海物业公司作为受托管理方，在享有完全安排受托商铺的经营管理权益的同时应向周桂梅支付租金。周桂梅诉称自2014年10月1日至2016年3月16日，瑶海物业公司未向其支付过租金，瑶海物业公司对此事实认可但认为自2015年1月起该商铺没有租出，因此其公司没有支付租金的义务，本院认为若以周桂梅委托的商铺实际租出作为瑶海物业公司支付租金的前提则对周桂梅而言显失公平，因为瑶海物业公司受托对产权人的商铺进行统一管理和对外出租，受托后瑶海物业公司若对产权人的商铺怠于寻租导致商铺没有租出，而又长期占用产权人的商铺却不向产权人支付租金，无疑是侵害产权人的财产权益，因此瑶海物业公司的辩称本院不采纳，周桂梅参照委托经营前三年的租金标准即总房款的24%要求瑶海物业公司按每月1000元的标准支付自2014年10月1日至2016年3月16日期间的租金，并无不当，本院予以支持，租金总额为35000元（1000元／月×17.5个月×2间），案涉商铺自2015年1月1日至2016年3月30日没有租出，按双方的约定，商铺未出租期间的物业管理费由商铺产权人负担，因此周桂梅应负担物业费4928元（1.8元／月／平方米×15个月×182.52平方米），瑶海物业公司的反诉请求成立，本院支持。瑶海物业公司与瑶海农机公司是两个独立的企业法人，周桂梅与瑶海农机公司之间是房屋买卖合同关系，周桂梅与瑶海农机公司的纠纷与本案非同一法律关系，周桂梅可另案主张，因此对周桂梅要求瑶海农机公司的支付建造楼梯及隔墙费用35153.56元，本院不支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）滁州瑶海物业服务有限公司于判决生效后10日内支付原告（反诉被告）周桂梅租金计人民币35000元；
二、原告（反诉被告）周桂梅于判决生效后10日内支付被告（反诉原告）滁州瑶海物业服务有限公司物业管理费用计人民币4928元；
三、驳回原告（反诉被告）周桂梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费675元，减半收取337.5元，反诉受理费减半收取25元，总计362.5元，由原告周桂梅负担62.5元，被告滁州瑶海物业服务有限公司负担300元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 龙云宏
二〇一六年六月××日
书记员 马茂丽
附本案适用的法律及条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。