广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终3523号
上诉人（原审原告）：胡安彬，男，1972年12月28日出生，汉族，住安徽省肥西县。
上诉人（原审原告）：徐瑞兰，女，1972年5月10日出生，汉族，住安徽省肥西县。
被上诉人（原审被告）：中山市金源房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇同胜村合益围金源公司2号仓库。
法定代表人：吕江涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘翔，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈志元，该公司员工。
上诉人胡安彬、徐瑞兰因与被上诉人中山市金源房地产开发有限公司（以下简称金源地产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
胡安彬、徐瑞兰上诉请求：撤销一审判决，改判金源地产公司按照商品房认购书出售价格的20%（730000元）赔偿上诉人。事实和理由：一、2014年10月3日，上诉人与被上诉人签订了商品房认购书，同年10月10日和10月15日，上诉人要求签买卖合同时被告知要等被上诉人通知，同年12月11号，仍被告知不能签订，当天在派出所人员的见证下，被上诉人为上诉人写了上诉人去要求签合同的签名，但不愿给写签合同的证明，后上诉人多次要求签订正式合同，被上诉人均未给答复；二、一审法院审理不严谨，没有办理上诉人提出的诉讼保全，对上诉人提出的调查请求及追加第三人的请求也未作处理；三、上诉人作为购房者，有着强烈的买房安家需求，不会交了定金而不去签订合同，上诉人提供的证据和多次的出警记录均为上诉人要求签合同的证据，显示了上诉人的买房诚意；四、上诉人提供了被上诉人是违法销售的证据，怀疑被上诉人将房屋卖给的第三方，也是和被上诉人之间串通好的。在上诉人进行法律维权的时候，被上诉人还通知上诉人随时准备签合同，造成了上诉人存款只能存活期的损失，说明上诉人是故意违约的。
被上诉人金源地产公司辩称，上诉人上诉理据不足，应予以驳回，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
胡安彬、徐瑞兰向一审法院起诉请求：一、金源地产公司按商品房认购书出售的价格的20%(147400元)赔付胡安彬、徐瑞兰；二、金源地产公司支付胡安彬、徐瑞兰调查取证费、车费、误工费共计5000元；三、金源地产公司支付胡安彬、徐瑞兰所交定金20000元；四、胡安彬、徐瑞兰或者继续按商品房认购书继续履行合同。一审庭审中，胡安彬、徐瑞兰明确提出放弃第四项诉讼请求。
一审法院查明：2014年10月3日，胡安彬与妻子徐瑞兰到中山市看楼，于当日出售方(甲方)金源地产公司与认购方(乙方)徐瑞兰签订商品房认购书，约定：认购物业位于中山市坦洲镇××金色××花园××房，建筑面积111.94平方米，原价967433元，成交楼价744563元；乙方选择银行商业按揭方式付款，定金20000元，须于签署本认购书时付清(签署商品房买卖合同后自动转为首期楼款)，首期楼款56563元(楼价10%扣除定金)，须于2014年10月13日或之前付清及签署商品房买卖合同；认购书还就其他内容进行了约定。认购书下方甲方有金源地产公司一方的签名签章，时间为2014年10月3日，乙方有胡安彬的签名，时间为2014年10月3日。签订认购书当天，徐瑞兰支付金源地产公司定金20000元。由于认为认购户型与看房时户型不一致，徐瑞兰与金源地产公司协商未果，2014年12月11日，金源地产公司向徐瑞兰发出关于解除商品房认购书的通知书。同年12月25日，出售方(甲方)金源地产公司与认购方(乙方)徐瑞兰重新签订商品房认购书，约定：认购物业位于中山市坦洲镇××金色××花园××房，建筑面积111.94平方米，原价967433元，成交楼价737043元；乙方选择银行商业按揭方式付款，定金20000元，须于签署本认购书时付清(签署商品房买卖合同后自动转为首期楼款)，首期楼款207043元(楼价30%扣除定金)，须于2014年12月31日或之前付清及签署商品房买卖合同，剩余楼款510000元(楼价70%)，须于2014年12月31日前办妥银行按揭申请手续；如乙方出现以下任一情况，则视为乙方根本性违反本认购书，乙方已支付予甲方之定金归甲方所有，甲方有权随时解除本认购书，将该物业重新出售予任何第三方而无须向乙方发出通知：1.逾期未付清定金或首期房款或相关费用的；2.逾期未签署按揭合同或逾期递交办理按揭手续所需的全部资料；3.逾期未签署商品房买卖合同及其补充协议的；4.若银行未能批准乙方之贷款申请，乙方收到银行或甲方通知书之日起计7天内未能选择甲方提供的其他付款方式的(包括一次性付款在内)；如乙方已履行本认购书约定所有义务，甲方不得将该物业售予第三方，否则双倍返还定金给乙方；乙方签署商品房买卖合同的同时，乙方应将首期购房款汇入甲方的帐户上；乙方在签署伦印象商品房认购书后，签署商品房买卖合同前，在征得甲方同意的情况下，乙方(直系亲属间)可免费办理加名、减名、转名，上述情形可从中选择一次进行销售变更(仅一次)；乙方确认其通讯地址及电话正确无误，如由于乙方的原因，导致甲方不能联系上乙方而产生任何损失，一概责任由乙方负责(前述地址或电话如有更改，乙方须以书面形式通知甲方)；乙方在签署本认购书时，已清楚了解并认可本认购书及购买该物业须签署的商品房买卖合同及其补充协议的全部条款、海伦堡·海伦印象商品房认购书、海伦堡·海伦印象楼宇按揭办理须知、海伦堡·海伦印象置业计划书，乙方同意按商品房买卖合同及其补充协议等范本签订商品房买卖合同及有关文件；认购书还就其他内容进行了约定。认购书下方甲方有金源地产公司一方的签名签章，时间为2014年10月3日，乙方有胡安彬的签名，时间2014年10月3日。因认为认购户型与看房时户型不一致，胡安彬、徐瑞兰提出换房或打九折，双方达不成一致意见。胡安彬遂向中山市消费者委员会等机构投诉，双方调解，均达不成和解协议。2015年2月2日、6月5日，金源地产公司两次向徐瑞兰发出关于解除商品房认购书的通知书，告知徐瑞兰，由于徐瑞兰签署商品房认购书后未于2014年12月31日前缴交首期款并办理签约手续，构成根本性违约，通知商品房认购书于本通知发出之日起解除，定金20000元归金源地产公司所有。胡安彬曾就此事向一审法院起诉，后于2015年3月9日撤回起诉。胡安彬、徐瑞兰于同年8月25日一审向法院起诉，主张前述实体权利。
一审法院另查明：在一审庭审中，胡安彬解释商品房认购书以徐瑞兰的名义，却由胡安彬签名的原因是：珠海的房屋写的是胡安彬的名字，所以坦洲的房屋其希望写徐瑞兰的名字，在签名当天徐瑞兰也在现场，其与徐瑞兰系夫妻关系，涉案房屋的定金由胡安彬支付，所以由胡安彬在商品房认购书上签名。
一审法院认为，胡安彬、徐瑞兰提交两份商品房认购书，由于2014年10月3日签署与2014年12月25日签署的商品房认购书内容冲突，应以新的商品房认购书内容为准。胡安彬以徐瑞兰的名义与金源地产公司于2014年12月25日签订的商品房认购书，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，徐瑞兰与胡安彬是夫妻关系，且签署认购书时徐瑞兰在现场，徐瑞兰也予以追认，故该认购书合法有效，双方当事人应自觉履行合同义务。根据该认购书约定，首期楼款207043元(楼价30%扣除定金)，须于2014年12月31日或之前付清及签署商品房买卖合同，剩余楼款510000元(楼价70%)，须于2014年12月31日前办妥银行按揭申请手续；如乙方出现逾期未付清定金或首期房款或相关费用的情况，则视为乙方根本性违反本认购书，乙方已支付予甲方之定金归甲方所有，甲方有权随时解除本认购书，将该物业重新出售予任何第三方而无须向乙方发出通知。本案中，徐瑞兰于2014年12月31日前没有付清首期款，金源地产公司于2015年2月2日向徐瑞兰发出关于解除商品房认购书的通知书，解除合同并定金归金源地产公司所有。胡安彬、徐瑞兰提交的证据并未证明认购户型与看房时户型不一致，且该认购书条款中确认，乙方在签署本认购书时，已清楚了解并认可本认购书及购买该物业须签署的商品房买卖合同及其补充协议的全部条款、海伦堡·海伦印象商品房认购书、海伦堡·海伦印象楼宇按揭办理须知、海伦堡·海伦印象置业计划书，乙方同意按商品房买卖合同及其补充协议等范本签订商品房买卖合同及有关文件，故胡安彬、徐瑞兰提出的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。对于胡安彬、徐瑞兰提出关于解除商品房认购书的通知书其没有收到的意见，经查，胡安彬、徐瑞兰将关于解除商品房认购书的通知书作为证据提交，其应收到该通知书，且认购书约定，乙方确认其通讯地址及电话正确无误，如由于乙方的原因，导致甲方不能联系上乙方而产生任何损失，一概责任由乙方负责(前述地址或电话如有更改，乙方须以书面形式通知甲方)，故胡安彬、徐瑞兰的该辩解意见一审法院不予采纳。胡安彬于2015年9月9日向一审法院申请调查涉案房屋现在出售给何人的申请书，由于胡安彬申请调查的证据与待证事实无意义，一审法院不予准许。对于胡安彬提出追加涉案房屋现购房人为无独立请求权第三人的申请，由于本案的处理与该购房人无法律上的利害关系，一审法院亦不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回胡安彬、徐瑞兰的诉讼请求。案件受理费3740元，减半收取1870元（胡安彬、徐瑞兰已预交），由胡安彬、徐瑞兰负担。
本院二审期间，双方均未提交新证据。
本院另查明：一审期间，2015年8月27日，胡安彬向一审法院申请财产保全。一审法院于2015年8月28日作出（2015）中一法坦民一初字第656-1号民事裁定，裁定查封金源地产公司位于中山市坦洲镇界狮南路8号金色江湾花园二期住宅14座2801房地产相当于价值100000的份额。同日，一审法院向中山市国土资源局发出协助执行通知书。中山市国土资源局经查询，无符合上述房地产商品房销售合同登记备案记录。
本院对一审查明的其他基本事实予以确认。
本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。本案二审争议焦点有二：一是双方未签订正式商品房买卖合同归责于何方；二是一审法院程序是否合法。
关于焦点一。根据一审已查明的事实，双方于2014年10月3日签订涉案商品房认购书，胡安彬、徐瑞兰向金源地产公司支付定金20000元。由于胡安彬、徐瑞兰认为认购户型与看房时户型不一致，双方协商未果，金源地产公司向徐瑞兰发出解除认购书通知书。后双方又达成一致，于2014年12月25日签订新的认购书。该认购书约定徐瑞兰须于2014年12月31日或之前付清首期款207043元及签署商品房买卖合同。最终，双方未能签订正式商品房买卖合同。胡安彬、徐瑞兰称未签订商品房买卖合同系因认购户型与看房的户型不一致，要求换房或者房款打九折。本院认为，胡安彬、徐瑞兰签订第一份认购书认购商品房为2801房，后提出该认购单元并非其所看户型。该份认购书解除后，双方再次协商一致签订第二份认购书，认购单位仍为2801房。作为购房者，在先后两次签订认购书的过程中应该对欲购买的房产有明确、清晰的认识，签订第二份认购书后胡安彬、徐瑞兰仍以认购户型与看房的户型不一致为由拒绝签订正式商品房买卖合同，且未能就不一致举证证明，显然已构成违约。《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。本案中，认购书约定，徐瑞兰逾期未签署商品房买卖合同及补充协议，或者逾期支付首期款等相关费用的，则视为徐瑞兰根本性违反认购书，定金归金源地产公司所有，金源地产公司有权随时解除认购书将该物业重新出售予任何第三方而无须向徐瑞兰发出通知。因此，金源地产公司解除合同并没收徐瑞兰定金，理据充分。胡安彬、徐瑞兰上诉主张金源地产公司按认购商品房购房款20%赔偿其损失，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点二。经查，一审法院已经于2015年8月28日作出了（2015）中一法坦民一初字第656-1号民事裁定，裁定查封金源地产公司位于8号金色江湾花园二期住宅14座2801房地产相当于价值100000的份额。并于同日向中山市国土资源局发出协助执行通知书。中山市国土资源局经查询，无符合上述房地产商品房销售合同登记备案记录。故胡安彬、徐瑞兰上诉称一审法院对其提出的诉讼保全没有处理，程序违法，无事实依据，本院不予采信。至于胡安彬上诉认为一审法院未追加涉案商品房买受人作为第三人参加诉讼的问题。本案为合同之诉，基于合同相对性原则，涉案商品房出售给案外第三人与本案审理的法律关系无必然联系，一审法院不予追加并无不当。胡安彬、徐瑞兰上诉称金源地产公司违法销售的问题，亦与本案没有关联，胡安彬、徐瑞兰可另寻途径解决。
综上所述，上诉人胡安彬、徐瑞兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3740元（胡安彬、徐瑞兰已预交），由上诉人胡安彬、徐瑞兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 龙战江