天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第0304号
原告天津华信商厦有限公司，住所地天津市和平区小白楼华信商厦大楼。
法定代表人苏树辉，该公司董事长。
委托代理人郭维，天津天关律师事务所律师。
委托代理人阮建新，天津天关律师事务所律师。
被告天津市云顶百家餐饮娱乐有限公司，住所地天津市和平区解放北路188号47-47层跃。
法定代表人孙晓琦，该公司董事长。
委托代理人刘元杰，天津德水律师事务所律师。
委托代理人李俊翔，男，该公司法务。
原告天津华信商厦有限公司与被告天津市云顶百家餐饮娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月17日受理后，依法由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭维、阮建新，被告委托代理人刘元杰、李俊翔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天津华信商厦有限公司诉称，原告系涉案房屋所有权人，2007年11月7日原告与被告签订《信达广场塔楼“47层、47层跃”租赁合同》及补充协议，约定原告将位于天津市和平区解放北路188号属于原告所有的信达广场塔楼47层、47层跃（标示52层、53层，租赁面积2972.69平方米），出租给被告用于经营餐饮，租期9年（2007年9月18日至2016年9月17日），租金支付方式：保底提成或营业额提成，保底提成每月租金应为120000元，营业额提成是如果被告月营业额达到1200000元以上，被告应按合同约定的比例支付租金。合同还约定了被告违约原告有权解除合同的情形。在合同履行中，被告自2013年以来一再拖欠租金，截止到2014年3月15日，已经累计拖欠原告租金、水电费、公共区域管理费共计1430995元。原告认为被告的行为已经构成根本违约，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求1、确认原、被告双方签订的《信达广场塔楼“47层、47层跃”租赁合同》及《信达广场塔楼“47层、47层跃”租赁合同补充协议》解除；2、判令被告立即自天津市和平区解放北路188号属于原告所有的信达广场塔楼47层、47层跃（标示52层、53层）搬出，并恢复原状后交付原告；3、判令被告立即给付原告所欠房屋租金、水电费、公共区域管理费共计1430995元，并支付至实际搬出日的房屋租金及相应费用；4、案件诉讼费用由被告承担。在案件审理过程中，经核对被告交纳费用数额确认被告未欠付原告水费，同时原告对于被告欠付电费表示放弃在本案向被告主张。原告为支持其主张，提交证据：1、房屋产权证及分户平面图；2、租赁合同及补充协议；3、解除合同通知；4、原、被告往来函件4份；5、被告房租欠款明细表及相关发票7张；6、被告物业费欠费明细表及相关发票6张；7、原告向被告复函一份，以上证据均提交复印件入卷。
被告天津市云顶百家餐饮娱乐有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原被告签订租赁合同履行至2013年，原告旗下物业管理脏、乱、差，工程施工噪音、灰尘问题严重，顾客就餐没有车位，诸多问题得不到解决，直接影响被告客流。同时，情势变更高档餐饮业经营受到极大冲击，营业额速降，呈现亏损局面。被告面临既不能预见也不能回避的客观现实，向原告提出减免缓支付租金及物业费的请求，经双方多次协商，原告于2013年6月9日作出《关于“云顶百家”申请减免租金来函回复》（承诺），双方变更原合同租金支付方式。下半年被告经营仍然艰难，为改变现状，被告于2014年1月6日向原告提出书面整改申请。原告2014年1月13日回函：“不改变合同约定的使用用途前提下同意停业整改”2014年1月22日原告以安全生产工作下发通知“在我司1月24日将通往贵司13#、14#电梯停运并将燃气和供水管路关断”使被告整改修缮项目停工，多次交涉未果。2014年2月24日，原告向被告发出解除合同通知书，2014年4月16日天津奥泰物业服务有限公司张贴通知并封锁餐厅进入大门至今。2014年4月被告接到法院传票。原告起诉要求解除租赁合同及补充协议于法无据，应予以驳回。原告已经下达解除通知，按照合同法规定，原告向被告送达解除合同通知即产生合同解除的效果。原告要求被告将房屋恢复原状被告认为法院不应支持，被告的装饰装修是经原告同意而为，不构成对原告房屋的侵权。即使装饰装修物可能会对原告将来行使房屋财产权造成诸多限制，但是这种限制是经原告同意的，原告不能以侵权为由要求被告承担恢复原状的责任。同时原告已经明确表示已经形成附合的装饰装修物一律不得挪动，损毁，因此被告无义务将装饰装修物恢复原状。对于原告要求被告立即支付租金、公共区域管理费，被告认为原、被告已经协商一致欠款可在2014至2015年还清。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。提交证据：1、原告解除合同通知书；2、2013年6月9日原告向被告来函；3、2013年2月19日被告向原告去函；4、2013年2月25日原告向被告来函；5、2014年1月22日原告向被告来函；6、2014年2月10日被告向原告去函；7、2014年4月16日原告查封涉案房屋通知；8、2014年3月3日被告向被告来函；9、2012年4月1日至2014年4月30日付款通知书；10、2012年9月1日至2012年9月30日付款通知书；11、被告停业整改申请；12、2014年1月13日原告向被告来函；13、47层、48层平面图，以上证据均提交复印件入卷。
经审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区×房屋，建筑面积为2972.69平方米，系信达广场塔楼47、48层，原告该房屋产权人。2007年11月7日原告与被告签订信达广场塔楼“47层、47层跃”租赁合同，原告将涉案房屋租赁给被告经营餐饮使用，租期9年，自2007年9月18日起至2016年9月17日止。租金计算方式合同称为保底提成或营业额提成，即被告月营业额在1200000元以下（含1200000元），被告应按每月120000元标准给付原告租金，若被告月营业额达到1200000元以上，被告应按合同约定标准以营业额提成的方式向原告支付租金。在案件审理过程中，原、被告均认可2013年1月至今被告月营业额均未达到1200000元以上。上述租赁合同还约定，公共区域管理费用分摊按13.6元每平方米每月收取，被告每月应支付40428.58元公共区域管理费，租金按月支付，被告应于每月的5日前将当月的公共区域管理费、上月租金等费用支付到原告指定账户，逾期超过30日，原告有权解除租赁合同，将被告清场并有权要求被告赔偿原告经济损失。上述租赁合同第35条约定，本合同解除或租赁期满被告不再续租，原、被告应办理移交手续，包括被告将“47层、47层跃”恢复至租赁原貌（除非经原告同意，被告可不拆除原交付状态以外的任何门、墙、间隔、固定物）恢复原状所涉及的工程费用由被告承担。原、被告签订上述租赁合同当天，又签订了补充协议，补充协议对于租金按营业额提成的具体操作进行了约定。
上述合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告，交付时房屋没有装饰装修，为毛坯状态。被告使用涉案房屋经营餐饮，并向原告支付相应租金。至2013年1月，被告开始出现延付租金的情形，2013年2月19日，被告向原告致函提出减免租金的请求。2013年2月25日，原告向被告复函可以对于2013年1月至6月每月120000元租金给予减免8%的优惠，对于存车费、公共区域管理费不能给予减免。
2013年6月9日，原告向被告致函，内容有租金按照“同意缓交，但不能免交”的原则执行，2013年全年租金按每月50000元全年合计600000元交纳，其余欠款840000元可在2014至2015年还清。同时要求被告在6月底按照每月50000元标准将前5个月欠款交齐，（若交齐）则可按上述原则执行，否则原告将按合同规定追究被告的违约责任。2013年8月9日，被告向原告致函，函件内容为1-7月份房租、物业费的缴款计划，在该计划中被告称2013年1月至7月份房租按照延缓交付的原则，每月按照50000元计算，共计350000元，加上2012年部分房屋租金72000元，合计422000元，分三次给付。针对该函件，原告在2013年8月20日向被告复函，复函中称同意原告上述还款计划，但被告如有一期款项未能按照约定支付，原告立即行使合同解除权，并不再另行通知。对于2013年1-7月份缓交的每月70000元租金（合计490000元）希望被告给予明确还款计划，并书面告知，否则视为被告丧失还款能力，对于2013年8月以后的租金及其他费用应严格按照合同约定履行。
2014年1月6日，被告向原告致函，申请停业整改并提出2013年缓交房租共计840000应从云顶重新开业盈利算起，每月偿还50000，直至还清为止。同时函件还提出了转让或回收的参考方案。2014年1月13日，原告就被告2014年1月6日函件回函，回函称对于停业整顿申请，原告无权干涉，但前提不得改变合同约定的使用用途，另外上述期间必须严格按照合同要求足额支付租金、水电费等费用。对于偿还840000元的还款计划坚决不能接受，并且有关缓交优惠政策只针对2013年度，与以后年度不存在任何关系。对于被告的转让或回收参考方案未做回应。
被告自2014年1月16日开始停业，并开始将涉案房屋内其经营物品搬出涉案房屋。2014年1月22日，原告向被告发出通知称因被告停业整顿，为保障安全，原告将在1月24日将通往被告13#、14#电梯停运并将燃气和供水管路关断。
2014年2月24日原告向被告下达解除合同通知书，提出在通知书送达之日解除原被告签订的租赁合同及补充协议，要求被告在2014年2月28日前将承租房屋腾空并搬离现场、交清拖欠的全部费用并办理交接手续。为减少损失，自2014年3月1日对被告租赁场所停水、停电。被告于2014年2月25日收到该解除合同通知书。
2014年2月28日，原告向被告发函，函件中对被告腾空撤场标准进行了要求，并要求被告最晚于3月15日将场地全部腾空并办理交接，同时请被告在接到函件后两日内给予明确答复。但被告在接到函件后并未给予明确答复在上述时间内也未将房屋腾空归还原告。
再查，针对涉案房屋现状，本院前往涉案房屋现场进行勘验并拍照。涉案房屋内用于经营的桌椅、厨房设备以及包厢的门均已经不在涉案房屋，厨房内的管道也有拆除情况。被告自述在涉案房屋内其物品在停业期间已搬出部分，在原告下达解除合同通知后，被告将房屋内非附着物搬走。涉案房屋内的燃气、自来水阀门已经由原告物业部门关闭，电闸尚未关闭，为了保障安全，在勘验过程中，本院要求原告物业部门将电闸关闭。
又查，对于被告所交纳的涉案房屋租金以及公共区域管理费，在案件审理过程中，原、被告双方进行了核对。经核对，被告已经向原告交清2012年度全部租金，2013年度租金交纳了550000元，2014年度租金未向原告交纳。2013年度被告欠付原告公共区域管理费40428.58元，2014年度公共区域管理费未向原告交纳。
上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交证据经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告2007年11月7日签订的信达广场塔楼“47层、47层跃”租赁合同及补充协议系原、被告真实意思表示，不违反法律法规效力性禁止性规定，依法应属合法有效。原、被告均应按合同履行各自合同义务。
对于原告要求确认原、被告双方签订的《信达广场塔楼“47层、47层跃”租赁合同》及《信达广场塔楼“47层、47层跃”租赁合同补充协议》解除的诉讼请求，原告在签订租赁合同后，按照合同要求向被告交付了涉案房屋，履行了出租人的基本义务。被告作为承租人，应该按合同约定支付相应租金。而在实际履行中，被告从2013年开始即出现延付租金的情形，原告认为被告延付租金的情形已经达到合同约定的解除条件，因此行使约定解除权，通知被告解除合同。
在案件审理中，针对原告行使合同解除权，被告认为就2013年租金给付原、被告通过信函进行了协商，原告在信函中曾同意对于2013年1月至6月每月120000元租金给予减免8%的优惠、对于2013年缓交的租金原告同意被告在2014-2015年还清。进而被告认为被告欠付租金经原告认可，原告不能就此行使合同解除权。
对此，本院认为，根据原、被告所提交的双方2013年函件往来，原告确曾在2013年2月25日，原告向被告复函可以对于2013年1月至6月每月120000元租金给予减免8%的优惠。但被告在之后的函件向原告申请缓交租金时，并没有适用该减免优惠，相反之后被告在函件中多次申请的是每月按50000元标准支付，缓交70000元。在被告2014年1月6日函件中也确认2013年缓交房租共计840000元，以此对应可知，关于原告同意对于2013年1月至6月每月120000元租金给予减免8%的优惠只是原、被告就被告履行合同的磋商过程，显然原告提出减免8%租金暗含的前提是被告按照合同约定方式给付租金，而之后被告又提出了新的方案，即每月按50000元标准支付，缓交70000元，在这种方案下，原、被告都已经确认每月租金标准就是120000元，因此在原、被告通过函件反映出的意思表示中均不存在两种方案叠加适用的情形，而实际情形应该是之后每月按50000元标准支付，缓交70000元的缓交方案代替了每月减免8%租金的原方案。对于被告认为缓交840000元可以在2014-2015年支付的观点，原告确实曾在2013年6月9日函件中同意被告在2013年度交纳600000元，其余欠款840000元在2014-2015年度还清，但是该函件最后一条中也明确表示了要求被告在6月底按照每月50000元标准将前5个月欠款交齐，则可以按上述原则执行。而从被告实际交款情况以及被告2013年8月9日向原告的缴款计划可以看出，被告并未能按原告要求在6月底按照每月50000元标准将前5个月欠款交齐。因此被告认为的2013年840000元欠款可以在2014-2015年还清的抗辩主张也不能成立。从2014年1月6日被告给原告的函件以及2014年1月13日原告的回函可以看出，直至2014年1月原告尚没有同意被告对于2013年840000元欠款偿还的计划。综上，通过原、被告证据显示，被告关于租金交付的上述抗辩理由不能成立。被告2013年度欠付原告租金840000元，2014年度未支付租金，根据原、被告双方合同约定被告逾期支付租金超过30日，原告有权解除租赁合同，被告的行为已经达到原、被告双方合同约定的合同解除条件，原告有权行使合同解除权。现原告已经在2014年2月24日向被告发出解除合同通知书，被告在2014年2月25日已经收到该通知，因此本院依法确认，原、被告双方签订的《信达广场塔楼“47层、47层跃”租赁合同》及《信达广场塔楼“47层、47层跃”租赁合同补充协议》于2014年2月25日解除。
对于原告要求被告立即自天津市和平区解放北路188号属于原告所有的信达广场塔楼47层、47层跃（标示52层、53层）搬出，并恢复原状后交付原告的诉讼请求，如上所述，原、被告签订的《信达广场塔楼“47层、47层跃”租赁合同》及《信达广场塔楼“47层、47层跃”租赁合同补充协议》已于2014年2月25日解除，根据原、被告双方合同约定以及合同法第二百三十五条的规定，合同解除的出租人应当返还租赁物。故被告应将涉案房屋腾空归还原告。对于原告要求被告将涉案房屋恢复原状的请求，根据租赁合同第35条约定，本合同解除或租赁期满被告不再续租，原、被告应办理移交手续，包括被告将“47层、47层跃”恢复至租赁原貌（除非经原告同意，被告可不拆除原交付状态以外的任何门、墙、间隔、固定物）恢复原状所涉及的工程费用由被告承担。虽然，在2014年2月28日原告向被告所发函对被告腾空撤场标准要求的是对已经形成附合的装饰装修物一律不得挪动、损毁。但是由于被告没有在原告要求的期限内给予明确答复，现原告要求按照合同约定方式将房屋恢复原状符合法律规定。在庭审中，被告自认原告将涉案房屋交接给被告时房屋为毛坯状态。因此根据合同约定被告有义务将涉案房屋内装修装饰拆除，恢复涉案房屋到原毛坯状态。
对于原告要求被告立即给付原告所欠房屋租金、公共区域管理费共计1430995元，并支付至实际搬出日的房屋租金及相应费用的诉讼请求，根据庭审原、被告庭审核对被告交纳房屋租金情况，被告已经向原告交清2012年度全部租金，2013年度租金交纳了550000元，2014年度租金未向原告交纳。2013年度被告欠付原告公共区域管理费40428.58元，2014年度公共区域管理费未向原告交纳。故从2013年1月1日至原、被告解除房屋租赁合同的2014年2月25日期间被告应该欠付原告房屋租金1112857元，同时欠付原告2013年1月1日至原、被告解除房屋租赁合同的2014年2月25日期间公共区域管理费115510元。现租赁合同已经解除，被告应立即给付原告2013年1月1日至2014年2月25日期间的房屋租金1112857元和2013年1月1日至2014年2月25日期间公共区域管理费115510元。在2014年2月25日合同解除之后，被告未将房屋恢复原状交还原告，原告无法利用房屋进行收益，被告应向原告支付至房屋交还原告之日占用房屋的使用费，原告主张按原合同约定的租金标准计算，与法不悖，本院予以支持。对于合同解除之后的公共区域管理费，由于被告已经不在涉案房屋经营，原告也已经将房屋停水、停电、停燃气，再向被告收取公共区域管理费有失公平，对该请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定之规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原、被告双方签订的《信达广场塔楼“47层、47层跃”租赁合同》及《信达广场塔楼“47层、47层跃”租赁合同补充协议》于2014年2月25日解除；
二、本判决生效之日起十五日内，被告天津市云顶百家餐饮娱乐有限公司将租用原告天津市和平区×房屋号房屋（建筑面积为2972.69平方米）恢复至毛坯房状态并将房屋交还原告；
三、本判决生效之日起十五日内，被告天津市云顶百家餐饮娱乐有限公司一次性给付原告2013年1月1日至2014年2月24日期间的房屋租金1112857元；
四、本判决生效之日起十五日内，被告天津市云顶百家餐饮娱乐有限公司一次性给付原告2013年1月1日至2014年2月24日期间的公共区域管理费115510元；
五、本判决生效之日起十五日内，被告天津市云顶百家餐饮娱乐有限公司一次性给付原告自2014年2月25日至被告实际将天津市和平区×房屋号房屋交还原告之日的房屋使用费，使用费标准按每月120000元计算；
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费137403元，减半收取68701.5元，由原告负担1022.5元，由被告负担67979元（本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一四年六月二十日
书 记 员 高汐滢