湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民一终字第434号
上诉人（原审被告）刘瑞芳，女，1965年出生，汉族，个体经商者，住安乡县城关镇。
被上诉人（原审原告）湖南省湘澧盐化有限责任公司，住所地津市市。
法定代表人徐有朝，该公司董事长。
委托代理人杨浮波，男，1972年出生，汉族，该公司法律顾问，住津市市。
委托代理人田裕林，湖南津正律师事务所律师。
上诉人刘瑞芳因与湖南省湘澧盐化有限责任公司（以下简称湘澧盐化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省津市市人民法院（2014）津民一初字第359号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘瑞芳、被上诉人湘澧盐化公司的委托代理人杨浮波、田裕林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，湘澧盐化公司前身为湖南省湘澧盐矿，湖南省湘澧盐矿盐兴实业有限公司系湖南省湘澧盐矿出资设立的具有法人资格的子公司。2011年湖南省湘澧盐矿改名为湖南省湘澧盐化有限责任公司。2013年12月，经湖南省湘澧盐矿依法申请注销湖南省湘澧盐矿盐兴实业有限公司，另行成立湖南省湘澧盐化有限责任公司盐兴分公司，湖南省湘澧盐矿盐兴实业有限公司的债权债务依法由湘澧盐化公司承接。2013年1月1日，湖南省湘澧盐矿盐兴实业有限公司（甲方）与刘瑞芳（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定甲方将原盐城酒家和综合楼1楼东边1、2间门面以每年30000元的租金出租给乙方用于百货经营，合同租赁期限从2013年元月1日起至2013年12月31日止，租金交纳方式为按季缴纳租金。合同第十四条第（二）款第1项约定“合同期满或因其他原因双方协商同意解除合同后，乙方逾期不归还甲方资产，乙方每日向甲方支付租金并偿付租金额100%的违约金。”
合同第十五条第（一）款约定“合同期满、或因乙方违约合同被解除、或合同双方经磋商一致同意提前解除合同时，乙方投入的可移动设施、物品，由乙方在合同期满或解除合同之日自行带走，乙方不要甲方补偿。乙方在投入的不可移动物（指不可移动的装修物和设施）归甲方所有，乙方不要甲方补偿。”合同上由湖南省湘澧盐矿盐兴实业有限公司签章，该公司业务副经理田业龙及刘瑞芳在合同上签字确认。合同签订后，湘澧盐化公司将租赁物交付刘瑞芳使用，刘瑞芳按期支付租金。2014年4月14日，湖南省湘澧盐化有限责任公司盐兴分公司向刘瑞芳发出《腾退租赁门面的通知》，2014年4月23日，湖南省湘澧盐化有限责任公司向刘瑞芳发出《关于腾退原盐城酒家房屋的通知书》，2014年5月19日，湖南省湘澧盐化有限责任公司盐兴分公司向刘瑞芳发出《再次腾退租赁门面的通知》，刘瑞芳均未腾退门面。合同租赁期届满至本案诉讼阶段，湘澧盐化公司未向刘瑞芳收取租金，刘瑞芳亦未缴纳租金。
原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。一、关于腾退租赁物问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”本案刘瑞芳与原湖南省湘澧盐矿盐兴实业有限公司在签订合同时，双方都具备民事权利能力和民事行为能力，系双方的真实意思表示，属于依法成立的合同，具备合同效力，双方当事人应当按合同约定履行各自的义务。湖南省湘澧盐矿盐兴实业有限公司已经注销，其权利义务已由湘澧盐化公司享有和承担，刘瑞芳应依约向湘澧盐化公司履行合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案租赁合同约定的租赁期限届满后至2014年4月14日，湖南省湘澧盐化有限责任公司盐兴分公司向刘瑞芳发出《腾退租赁门面的通知》期间，湘澧盐化公司没有对刘瑞芳继续使用租赁物提出异议，故该租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故湘澧盐化公司可以在不定期租赁期间随时解除合同并请求刘瑞芳腾退租赁物。据此，对湘澧盐化公司要求刘瑞芳腾退位于津市市盐矿社区原盐城酒家和综合楼1楼东边1、2间门面的诉讼请求依法予以支持。关于腾退的期限，综合考虑刘瑞芳的经营事项，另行租赁经营场所的合理时间酌情确定为60日；二、关于支付租金问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故对湘澧盐化公司要求刘瑞芳支付2014年1月至7月租金17500元（30000元÷12×7）的诉讼请求依法予以支持；三、关于违约金问题。湘澧盐化公司要求刘瑞芳支付违约金，刘瑞芳抗辩称湘澧盐化公司的违约金请求不合理。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案中虽然刘瑞芳没有及时腾退房屋，但根据案件实际情况，结合公平原则和诚实信用原则衡量，该租赁合同中关于违约金的约定以及湘澧盐化公司的诉讼请求金额明显过高，对该违约金酌定为2000元。刘瑞芳抗辩主张要求湘澧盐化公司支付相关经济补偿，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”该租赁合同中并未约定经济补偿问题，故对刘瑞芳要求湘澧盐化公司承担补偿费用的抗辩主张依法不予支持。据此，判决如下：一、刘瑞芳于本判决书生效之日起60日内腾退位于津市市盐矿社区原盐城酒家和综合楼1楼东边1、2间门面；二、刘瑞芳于本判决书生效之日起10日内向湖南省湘澧盐化有限责任公司支付2014年1月至7月的租金17500元；三、刘瑞芳于本判决书生效之日起10日内向湖南省湘澧盐化有限责任公司支付违约金2000元；四、驳回湖南省湘澧盐化有限责任公司未获本院支持的其他诉讼请求。本案案件受理费875元，减半收取438元，由湖南省湘澧盐化有限责任公司负担194元，刘瑞芳负担244元。
宣判后，刘瑞芳不服向本院上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足，其理由是：其所租门面不属湘澧盐化公司的改制资产或归湘澧盐化公司所有；2湘澧盐化公司领导曾口头向其承诺，所涉门面可以一直租用，合同一年一签；口头承诺后其才经营一年，通知其腾挪门面，对其装修应给予赔偿。请求撤销一审判决，判令湘澧盐化公司赔偿适当损失。
二审期间，刘瑞芳未向本院提交新的证据材料。
湘澧盐化公司答辩称：原审判决认定事实清楚，采信证据合法，适用法律正确，判决公正；所持理由：1、其出租给刘瑞芳的门面湘澧盐化公司享有所有权；2、依照双方签订的《租赁合同》的约定：合同期满、刘瑞芳投入的可移动设施、物品，由刘瑞芳在合同期满或解除合同之日自行带走，刘瑞芳不要甲方补偿。刘瑞芳在投入的不可移动物归湘澧盐化公司所有，刘瑞芳不要湘澧盐化公司补偿，合同到期后刘瑞芳应该无条件的腾出租赁门面交回湘澧盐化公司。故请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，湘澧盐化公司向本院提交如下新的证据材料：
证据材料1、所涉出租门面的房屋所有权证，拟证明该房屋的权属湘澧盐化公司；
证据材料2、企业注册登记证，拟证明湘澧盐化公司企业名称变更情况；
证据材料3、津市市工商行政管理局证明，拟证明湖南省湘澧盐矿盐兴实业有限公司与湘澧盐化公司之间的承接关系。
经庭审质证，刘瑞芳对湘澧盐化公司证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议。本院认为以上证据系相关国家行政管理机关出具的生效文书，且与本案的实体处理有直接的关联，证明了湘澧盐化公司对本案所涉的出租门面系产权所有人，其有权处置使用该财产，本院予以采信。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点是：1、刘瑞芳是否应腾退租赁房屋、并支付租金违约金；2、湘澧盐化公司是否应给予刘瑞芳经济补偿。
关于争议焦点一，湖南省湘澧盐矿兴实业有限公司与刘瑞芳签订的《租赁合同》对权利、义务、租赁期限、租的交付、违约责任、退场的处理等约定，不违反法律法规的强制性规定，不损害他人利益，且双方已按约定履行了该合同，双方对此无异议，均系双方当事人的真实意思表示，应认定该合同依法成立合法有效。湖南湘澧盐矿盐兴实业公司己经注销，其权利和义务已由湘澧盐公司享有与承担，刘瑞芳应向湘澧盐化公司履行合同义务，刘瑞芳关于租赁的房屋湘澧盐化公司不享有所有权的上诉诉理由不能成立。合同第二条约定，租赁期限为一年。租赁期限届满后，因出租人湘澧盐化公司需要该出租房屋，用作单位职工食堂。故要求刘瑞芳租赁合同期届满，将承租房屋腾出交还给公司自用，租赁期届满后，湘澧盐化公司多次书面通知刘瑞芳腾退，但刘瑞芳拒不腾退。《中华人共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应符合按约定或性质使用后的状态。双方租赁合同期届满承租人刘瑞芳应腾出租赁房屋，退还给湘澧盐化公司。刘瑞芳承租合同期限从2013年1月至2013年12月31日止。刘瑞芳拒不腾退房屋，从2014年1月起不支付租金，擅自占有使用至今。故刘瑞芳应支付2014年1月起的房屋占有租金损失费（租金）及支付违约金。刘瑞芳逾期不归还湘澧盐化公司的租赁房屋。其上诉称出租单位领导承诺该房屋可长期租赁使用并进行了装修，但对该主张湘澧盐化公司不予认可，刘瑞芳对此没有提交证据，不能认定湘澧化公司承诺刘瑞芳可以长期租用该房屋，刘瑞芳的主张没有事实依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，双方签订的租赁合同第十五条约定“合同期满、或因刘瑞芳违约合同被解除、或合同双方经磋商一致同意提前解除合同时，刘瑞芳投入的可移动设施、物品，由刘瑞芳在合同期满或解除合同之日自行带走，刘瑞芳不要湘澧盐化公司补偿。刘瑞芳在投入的不可移动物归湘澧盐化公司所有，刘瑞芳不要湘澧盐化公司补偿”。本案所涉出租房屋因单位需要作职工食堂，经单位决定其与刘瑞芳租赁合同期满后不再对外出租，并通知刘瑞芳腾退房屋时，刘瑞芳以其有装修损失为由，要求湘澧盐化公司给补偿，其主张不符合合同约定，且在本案中湘澧盐化公司没有违约行为。刘瑞芳上诉称湘澧盐化公司要求解除合同，腾退房屋应给予其赔偿的理由没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，刘瑞芳的租赁房屋湘澧盐化公司不享有所有权，要求继续履行合同，解除合同后湘澧盐化公司应给予其适当赔偿的理由不能成立，其上诉主张本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费875元，由刘瑞芳负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 李 浚
审 判 员 贺德全
审 判 员 张 利
二〇一五年二月三日
代理书记员 余 芳
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；