湖北省孝感市孝南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝南民初字第00798号
原告张廷英。
委托代理人王靖，湖北自强律师事务所律师，代理权限：代为放弃、�更诉讼，进行和解，签收法律文书等。
被告廖银凤。
委托代理人王斌、丁犟，湖北律之心律师事务所律师，代理权限：代为承认诉讼请求，进行和解，签收法律文书。
第三人胡敏，系原告之女。
原告张廷英与被告廖银凤、第三人胡敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理后，依法组成由审判员魏校军担任审判长，人民陪审员王天祺、钟林涛参加评议的合议庭，分别于2015年6月9日、2015年11月2日两次公开开庭进行了审理。原告张廷英的委托代理人王靖，被告廖银凤及其委托代理人丁犟，第三人胡敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张廷英诉称，2013年11月23日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定，被告因商业经营租赁原告及第三人所有的门面一套（上下两层），租赁期限为五年�即2013年11月23日起至2018年11月23日，第一年的租金为40000元，第二年至第五年的租金随行就市，一年确认一次，合同同时对双方其他权利义务作出了具体的约定。现原、被告因第二年的租金无法达成一致而产生纠纷，原告认为，根据租赁合同第二条的约定，第二年的租金结合周边租赁行情价格应为80000元，但被告不予理采，拖欠租金，为此请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，责令被告退出租赁房屋；2、依法责令被告按现有市场价格向原告支付自2014年11月23日起至实际退房止的租金，并承担利息损失；3、依法确认被告对租赁房屋的装修添附物归原告及第三人所有；4、本案诉讼费由被告承担。
原告张廷英为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、居民身份证三份，证明原、被告及第三人的基本情况。
证据二、《房屋租赁合同》，证明原、被告的房屋租赁关系，以及双方各自的权利、义务。
证据三、《房屋所有权证》，证明原告出租的房屋是原告和第三人所有。
证据四、居民身份证、房屋所有权证、房屋租赁合同、程建勋的录音证词，证明原告房屋周边的房屋所有人程建勋与承租人唐晓非在2014年度的房屋年租金为83000元。
证据五、房屋出租人邱冯斌的居民身份证及证词、房屋承租人郭瑞泉的营业执照、上述两人2013年11月25日至今的银行交易记录及短信记录，证明原告房屋周边的房屋所有人邱冯斌与承租人郭瑞泉在2015年度的房屋年租金为80000元。
证据六、律师函、申通快递详情单，证明原告就2015年的年租金数额、付款期限及法律后果等向被告提出了主张。
被告廖银凤辩称，被告没有支付房租是其擅自提高租金所致，第二年的租金被告要求暂时按40000元支付，但原告不同意，故被告没有违约，双方签订的合同不应解除。双方在合同中对租金虽然约定不明，但应按上一年度的行情确定增长幅度，2013年度被告转租时租金是35000元，2014年度支付的租金是40000元，故2015年度的租金应按10%的比例涨幅，原告不能以周边房屋租金的价格确定租金；另原承租人将房屋转租给被告时，原告口头承诺第二年的租金上浮2000元，现在涨至80000元明显过高。在诉讼前原告将房屋内的电停了几个月，导致被告无法正常经营，给被告造成一定的损失，原告应予赔偿。
被告廖银凤为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据。
证据一、证人证言，证明协商租赁合同时原告口头承诺租金每年涨幅不超过2000元。
证据二、加油发票及发电机照片，证明因原告停电造成被告用发电机发电所产生的费用。
证据三、短信记录，证明第二年的房租被告愿意按40000元支付，如不合理，双方协商补差价。
第三人胡敏述称，对原告张廷英的诉讼主张没有异议，请求依法处理。
第三人胡敏未向本院提交证据。
经庭审质证，被告廖银凤对原告张廷英所提交的证据一、证据二、证据三无异议；对上述无异议的证据，本院依法予以采信。
被告廖银凤对原告张廷英所提交的证据四、证据五、证据六有异议，认为证据四证人程建勋的录音证词无法核实其身份，该录音明确表示按每年递增的方式计算，因为程建勋要收回房屋自用，所以对房价也产生影响；证据五与本案没有关联性，证人邱某租房屋的面积有146平方米，比本案出租屋面积大，不能比照计算租金；证据六在开庭前未看到律师函，不予质证。第三人对原告提交的六�证据均无异议。
原告张廷英、第三人胡敏对被告廖银凤所提交的证据一、证据二、证据三有异议，认为证据一的证人未到庭接受质询，无法判断证词的真实性，该证词的落款时间是2013年11月22日，其内容不能对抗原、被告签订的租赁合同及租金的约定，故该证据不能作为证据使用；证据二与本案无关，该加油发票无法说明是实际用于发电；证据三的真实性无异议，但该短信只能说明双方针对第二年的租金发生了纠纷。
对上述有争议的证据，本院认为：原告张廷英所提交的证据四、证据五，因原、被告在所签定的房屋租赁合同中约定“第二年至第五年的租金根据租赁市场的变化随行就市”，原告将附近房屋租赁情况进行举证，该组证据与本案有关联性，而且该组证据真实、合法，故本院对证据四、证据五依法予以采信；原告张廷英所提交的证据�真实，可以作为认定事实的依据。被告廖银凤所提交的证据一，因证人没有到庭，故本院对证据一不予采信；被告廖银凤所提交的证据二、证据三，与庭审中查明的事实相符，本院予以采信。
结合原、被告的陈述以及本院予以采信的证据，查明本案事实如下：原告与第三人系母女关系。2013年11月23日，进原告与第三人协商一致后，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定将原告张廷英和第三人胡敏所有的位于孝感市交通路中段（注：房产证位置为理丝路6号）的门面房屋二间（上下二层）租赁给被告用作营业场地，该房屋租赁合同中与本案争议有关的内容有：1、租赁期为5年，2013年11月23日至2018年11月23日，第一年的租金为40000元，第二年至第5年的租金根据租赁市场的变化随行就市，1年确认一次；乙方（指被告廖银凤，下同）在每年11月23日前必须向甲�（指原告张廷英，下同）付清次年的全部租金，逾期不付则甲方有权无条件收回房屋；2、房屋在租赁期内，甲方应保证通水、通电，并保证房屋产权一直归甲方所有，且不得无故在租期未满时向乙方提出退租，否则承担乙方的经济损失；3、该合同经双方协商一致后而达成，甲乙双方在此承诺已完全知悉和理解本合同所有条款的含义并严格执行，若有未尽事宜，双方可以另行签订补充协议。合同签订后，第一年的租金40000元双方按合同的约定履行完毕，但第二年租金双方发生分歧，原告委托律师发函，要求被告按附近房屋的租金每年80000余元支付，被告认为涨幅过高，同意先按原租金40000元支付，为此原、被告协商多次无果，以致成诉。另查明，涉诉房屋二间，由原告和第三人各有一间的所有权，上下二层共计面积为113.16平方米，附近同类一处146平方米房屋的租金为80000元。
本院认为：房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同的约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。本案中，原、被告为房屋的租赁达成了合意，该租赁行为合法有效，双方均应按照《房屋租赁合同》履行。原告认为被告违约未支付租金而要求解除合同，因为合同中对第二年租金的约定并不明确具体，双方为了自身的利益讨价还价情有可源，未支付租金双方都有责任，原告要求解除合同不符合约定和法定条件，况且被告投入大量资金对承租房屋进行了装修，解除合同无疑会加重被告损失，故对原告要求�除合同的诉求，本院不予支持。该合同约定从第二年至第五年按租赁市场的变化而随行就市，此约定不违反法律规定，本院予以认可。根据原告提交的证据显示，其左右房屋租金均高于，原、被告约定租金，因此，原告张廷英按照合同的约定提高租金合理、合法，根据合同约定由被告预先支付年租金的规定，参考结合周边房屋租赁价格及合同约定的价格，本院酌情认定争议房屋第二的年租金为55000元、第三年的租金60000元，第四、五年的租金，根据以后市场情形另行确定。被告辩称原告停电造成的损失，属被告的反诉，因被告没有交纳反诉费用，本案中本院不作处理。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告廖银凤于本判决生�后十日向原告张廷英支付2014年11月23日至2016年11月23日的房屋租金115000元。
二、驳回原告张廷英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3000元，由原告负担400元，被告负担2600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费3000元。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 魏校军
人民陪审员 王天琪
人民陪审员 钟林涛
二〇一六年三月二十八日
书�记员陈心亮
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百五十三条，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。