北京市第三中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）京03民终5091号
上诉人（原审原告）：北京揽众投资发展有限公司，住所地北京市门头沟区雁翅镇田庄办事处院内14号。
法定代表人：李克俭，总经理。
委托诉讼代理人：赵红革，北京泽盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王蓉，北京泽盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京万方达云物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区广顺北大街19号2层02层A12。
法定代表人：魏亦丽。
被上诉人（原审第三人）：董娣，女，1970年10月23日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
上诉人北京揽众投资发展有限公司（以下简称揽众公司）因与被上诉人北京万方达云物业管理有限公司（以下简称万方达云公司）、董娣房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第22858号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
揽众公司上诉请求：1.确认揽众公司和万方达云公司于2010年9月19日签订的编号为XF248709《商品房现房买卖合同》有效；2.万方达云公司将北京市朝阳区房屋（以下简称涉案房屋）过户给揽众公司。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，将房屋买卖合同纠纷定性为担保合同关系无充分证据支持。2010年9月19日，揽众公司与万方达云公司签订《商品房现房买卖合同》，合同有双方的有效签章。揽众公司已经通过转账支票支付了1100万元购房款。二、市场交易习惯、市场价格、市场交易流程均无法否定《商品房现房买卖合同》的有效性，且这三种事项并非民事证据的种类。揽众公司在向万方达云公司支付房款后发现涉案房屋由万方达云公司一房二卖。涉案房屋没有产权证、揽众公司一次性购买了7套房屋并一次性付款，房屋价格肯定低于市场价，按照市场交易习惯享受价格折扣。揽众公司直到2011年发现房屋有人入住不违反交易流程。三、利害关系人的单方陈述不能单独作为证据或审判依据。合同签署人郭运戡犯有合同诈骗罪，作为本案的利害关系人，其陈述缺乏可靠性，不能直接作为证据。四、涉案房屋被查封，不能等同于涉案房屋过户不具备履行条件，还存在解封或被拍卖的可能。
万方达云公司未到庭发表答辩意见。
董娣辩称：同意一审裁定，不同意揽众公司的上诉请求。
揽众公司向一审法院起诉请求：1.确认揽众公司和万方达云公司于2010年9月19日签订的编号为XF248709《商品房现房买卖合同》有效；2.万方达云公司将北京市朝阳区房屋过户给揽众公司。
一审法院审理查明：2010年9月19日，揽众公司作为买受人与万方达云公司作为出卖人签订合同编号为XF248709《商品房现房买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，房屋成交价格为1337200元，合同约定买受人一次性付款，关于房屋的交付、违约责任、权属转移登记等事项均未约定。在落款处，有揽众公司及其法定代表人李克俭，万方达云公司及郭运戡的印章和签字。
揽众公司主张其按照万方达云公司付款指令通过转账支票向其支付购房款共计1100万元，万方达云公司收到购房款后，向其出具收据。2010年9月20日，万方达云公司出具编号为0236801收据，载明“今收到北京揽众投资发展有限公司交来朝阳区房屋房款人民币壹仟万元整”，该收据右上角手写记载支票号：22815876。同日，万方达云公司再次出具编号为0236802收据，载明“今收到北京揽众投资发展有限公司交来朝阳区房屋房款人民币壹佰万元整”，该收据上无支票号码记载。
另查，2010年3月2日，董娣作为买受人与万方达云公司作为出卖人签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，房屋成交价格为2150000元，董娣实际支付1700000元。2010年3月，董娣办理入住手续并实际占有使用涉案房屋。诉讼中，法院依揽众公司申请调取了涉案房屋档案材料，2014年4月1日，涉案房屋设立抵押，目前处于查封状态。
揽众公司以房屋买卖合同纠纷为由起诉万方达云公司要求其分别对兴隆西街7处房屋配合办理过户，其中在另一案中，第三人王雅均提交《房产购买及回购协议》复印件佐证揽众公司、万方达云公司间并非房屋买卖法律关系。《房产购买及回购协议》约定揽众公司购买万方达云公司名下本案7处房屋，房屋总价款1100万元，揽众公司同意万方达云公司在2011年3月20日前以1100万元将上述房产全部回购等内容，在落款处有揽众公司及其法定代表人李克俭，万方达云公司及郭运戡的印章和签字。对此揽众公司不予认可，坚持主张双方之间系房屋买卖法律关系。
再查，郭运戡系北京鸿泰投资管理有限公司（以下简称：鸿泰公司）法定代表人，其因合同诈骗罪于2014年11月被判处无期徒刑,剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。诉讼中，一审法院至北京市第一看守所就本案向郭运戡进行调查，郭运戡表示7处房屋的买卖合同及《房产购买及回购协议》均为其本人签订，揽众公司、万方达云公司之间不存在真实的房屋买卖关系。在2010年鸿泰公司向揽众公司借款1000万元，揽众公司要求鸿泰公司提供担保，因鸿泰公司为万方达云公司的控股公司，万方达云公司名下的房屋由鸿泰公司实际控制，故双方合意通过揽众公司、万方达云公司之间就7处房屋签订房屋买卖合同的方式为借款提供担保。后揽众公司通过支票方式出借借款本金1000万元，另外100万元未实际支付，相当于是预扣的借款利息，双方约定借期1年，后做了一次展期，期间鸿泰公司向揽众公司归还借款本金100万元。郭运戡主张其因合同诈骗罪被提起公诉，因此鸿泰公司未能继续还款。在其取保候审期间，其与揽众公司法定代表人李克俭就借款一事有过协商，并由鸿泰公司出具《承诺书》，对鸿泰公司欠付揽众公司的借款金额及还款期限作出承诺，该承诺书加盖鸿泰公司公章，交由揽众公司法定代表人李克俭。对于揽众公司诉讼请求，郭运戡称揽众公司、万方达云公司之间不存在房屋买卖法律关系，其同意由鸿泰公司向揽众公司归还借款，但不同意揽众公司诉讼请求。对于上述调查结果，揽众公司认可7处房屋买卖合同上均为郭运戡本人签字，但坚持主张揽众公司、万方达云公司之间存在真实的房屋买卖关系。就揽众公司、万方达云公司双方签订的《商品房现房买卖合同》中就涉案房屋的交付、违约责任、权属转移登记等事项为何未做约定，7处房屋为何单价均相同且低于市场价等问题，揽众公司未能做出合理解释，经法院释明，揽众公司坚持以房屋买卖合同纠纷为案由要求万方达云公司配合办理过户。
以上事实有《商品房现房买卖合同》、收据、《北京市商品房现房买卖合同》和当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院经审查认为，本案争议焦点系揽众公司、万方达云公司之间是何法律关系。现揽众公司主张双方存在房屋买卖合同法律关系，并提交《商品房现房买卖合同》加以证明，判断揽众公司、万方达云公司之间法律关系的性质，不应受制于当事人签订合同的外观与名称，而应当根据当事人的真实意思表示和合同的实质内容来判定。首先，揽众公司、万方达云公司签订房屋买卖合同时间在2010年9月，而揽众公司到2015年才请求履行合同，且合同中对房屋的交付、违约责任、权属转移登记等事项均未进行约定，不符合一般的市场交易习惯；其次，从涉案房屋价格来看，所涉房屋不论户型、朝向，价格一律定为1万元每平方米，而董娣在2010年3月购买涉案房屋价格约为1.62万元每平方米，揽众公司、万方达云公司之间约定的价格显著不合理；第三，董娣于2010年3月入住涉案房屋至今，揽众公司认可其未对涉案房屋进行验收，直到2011年才发现房屋有人入住，亦不符合市场交易流程。第四，揽众公司、万方达云公司均认可涉案合同签署人为郭运戡，郭运戡表示揽众公司、万方达云公司之间订立房屋买卖合同系为鸿泰公司向揽众公司的借款提供担保。最后，涉案房屋目前被查封，揽众公司要求万方达云公司向其过户不具备履行条件。现揽众公司就买卖合同签订及履行过程中的上述疑点未能做出合理解释，其仅凭《商品房现房买卖合同》无法充分证明揽众公司、万方达云公司在签订买卖合同当时存在真正转移房屋所有权的意思表示。结合法院调查的结果可以认定，揽众公司、万方达云公司双方签订《商品房现房买卖合同》真实的效果意思是为借贷合同设定担保，在经释明后揽众公司仍坚持主张买卖合同关系，故应予驳回。
万方达云公司经法院合法传唤未到庭应诉，法院依法缺席审理。裁定：驳回北京揽众投资发展有限公司的起诉。
二审中，当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院审理一致，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点在于揽众公司与万方达云公司之间存在何种法律关系。
揽众公司持《商品房现房买卖合同》主张双方存在房屋买卖合同法律关系。本院经审查后认为，首先，从合同双方的意思表示来看，涉案合同签署人郭运戡陈述表示揽众公司、万方达云公司之间订立房屋买卖合同系为鸿泰公司向揽众公司的借款提供担保，双方之间并不存在真实的房屋买卖关系；其次，从合同的约定内容来看，合同中对房屋的交付、违约责任、权属转移登记等重要事项均未进行约定，在价格上不论房屋户型、朝向均为1万元每平方米，与房产市场交易习惯和常理不符；再次，从合同的履行上来看，揽众公司在2010年9月签订合同并付款后未对涉案房屋进行验收，各项税费亦未缴纳，直至2015年才请求履行合同，亦与常理不符；最后，上述合同签署人陈述、合同内容及另案《房产购买及回购协议》等能够相互佐证，证明双方并不存在真正的转移房屋所有权之合意。在揽众公司未能对上述问题作出合理解释或提供相反证据、涉案合同未在相关部门进行过备案的情况下，揽众公司主张其与万方达云公司存在房屋买卖关系，依据不足，本院不予采纳。
当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。根据本院查明的事实，揽众公司与万方达云公司之间不存在房屋买卖真正合意，双方真实的效果意思是为借贷合同设定担保。在经法院释明后揽众公司仍坚持主张双方系买卖合同关系，一审法院据此驳回揽众公司的起诉，并无不当，本院予以维持。
综上所述，揽众公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 林存义
审判员 赵 霞
审判员 张印龙
二〇一八年四月二十四日
书记员 曾琪惠
书记员 黄 蕾
书记员 李月明