广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第77号
上诉人（原审被告）：薛建宁。
委托代理人：邱亦庭，广东华南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑丽东。
上诉人薛建宁因与被上诉人郑丽东房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法民一初字第319号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年9月25日，郑丽东向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、薛建宁向郑丽东返还双倍定金人民币110000元，并从2014年5月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算向郑丽东支付逾期返还双倍定金的滞纳金利息至薛建宁清偿双倍定金之日止；二、本案的受理费、保全费由薛建宁承担。主要事实和理由是：本案涉及的是定金合同双倍返还争议的权利义务关系，为定金合同纠纷。2013年10月31日，郑丽东通过居间服务方（江门市某甲物业中心）中介与薛建宁签订位于江门市蓬江区良化新村西X号之一602房屋的房屋（车房）买卖合同，约定由薛建宁于2013年10月31日收受郑丽东交付55000元定金作为买卖合同债权的担保，并由薛建宁出具收据的事实，另还约定双方履行办理房屋过户手续的时间为2014年1月30日前。之后，郑丽东与薛建宁变更了房屋买卖合同办理过户手续的时间。由于薛建宁在2014年1月30日时声称因过春节的原因（即此时不能出卖房屋的过节旧俗）而未能及时办理房屋过户手续，请求郑丽东延期办理合同过户手续至2014年5月20日前，故郑丽东与薛建宁同意变更了办理合同过户手续的上述时限。2014年5月20日，薛建宁声称其房屋已被法院查封，无法办理房屋过户手续，向郑丽东表示同意以55000元定金的双倍为代价而解除房屋买卖合同。郑丽东经到房产部门查询得知，该房屋实际于2014年4月1日被法院查封，故郑丽东同意薛建宁的要求，以返还110000元为代价解除买卖合同。但薛建宁至今没有履行双倍返还定金，是造成郑丽东定金合同经济损失的直接原因。基于薛建宁不履行约定办理房屋过户手续的行为事实，根据担保法第八十九条，合同法第一百一十五条，最高人民法院《关于适用担保法若干问题解释》第一百一十七条、第一百二十条等有关规定，薛建宁应当承担以双倍返还定金为代价而解除主合同的法律责任。
薛建宁答辩称：薛建宁认为本案纠纷是郑丽东构成违约，薛建宁已经多次催促郑丽东过户，但其不配合过户，薛建宁已经通过公证处发函给郑丽东，也多次打电话给郑丽东，郑丽东都不接听，也不予理睬。据薛建宁所知，郑丽东是房地产的炒家，其名下有很多房屋是做了公证的。对郑丽东的诉求有异议，郑丽东的起诉是没有理据，双方发生纠纷后，郑丽东也不同意调解。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：郑丽东（乙方，买方）与薛建宁（甲方，卖方）于2013年10月31日签订《房屋（车房）买卖合同》，主要约定：“由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币55000元…一、甲方自愿将坐落在江门市良化新村西X号之一602室房屋出售给乙方…二、甲乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币295000元，付款方式：壹次性付款。三、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；四、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起五日内将定金退还给乙方，另给乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金…甲乙双方约定在2014年1月30日前办理过户手续（共计三个月时间），过户当天甲方一次性支付清剩余全部房款，甲方过户当天交房给乙方使用。”在庭审中，郑丽东与薛建宁陈述上述“过户当天甲方一次性支付清剩余全部房款”中的“甲方”在书写上为笔误，应为“乙方”。之后，郑丽东与薛建宁又签订《补充协议书》，约定：“甲乙双方就江门市良化新村西X号之一602室房屋买卖事项订立本补充协议：甲乙双方约定在2014年5月20日前办理过户交易手续…。”
薛建宁于2013年10月31日出具《收据》，载明：“今收到郑丽东购江门市良化新村西X号之一602室房屋购房定金人民币55000元。”在庭审中，郑丽东与薛建宁陈述郑丽东除支付定金55000元外，没有支付其他房款，602室房屋至今未交付郑丽东使用，也没有变更登记至郑丽东名下。另外，郑丽东与薛建宁陈述郑丽东支付剩余房款和薛建宁协助办理过户手续是在当天同时进行，在可以办理过户手续的情况下，办理过户的当天，即由郑丽东向薛建宁支付剩余房款。
另查明，郑丽东于2014年8月29日向薛建宁邮寄《解除房屋（车房）买卖合同通知书》，并对上述邮寄的内容及方式办理了公证手续。上述《通知》载明：“2013年10月31日，郑丽东与薛建宁签订《房屋（车房）买卖合同》，购买薛建宁名下江门市良化新村西X号之一602房屋…郑丽东应在2014年5月20日前付清购买房屋的余款并办理过户手续。因郑丽东不按合同规定时间内支付购房款…故薛建宁现决定解除合同，并依据…之规定，郑重通知如下：一、自薛建宁通过公证机构向郑丽东身份证记载的地址寄出本通知之日起在三日内，即解除郑丽东与薛建宁签订的《房屋买卖合同》…四、以上通知之内容，如有异议，请在本通知送达之日起十日内书面向薛建宁提出，并通过公证机构寄到薛建宁在身份证记载的地址…。”在庭审中，郑丽东与薛建宁一致陈述自薛建宁于2014年8月29日向郑丽东发出《解除房屋（车房）买卖合同通知书》当日起，《房屋（车房）买卖合同》、《补充协议书》已经解除。
经原审法院向江门市住房和城乡建设局进行调查，该局出具的《江门市房地产登记申请书（二）》载明：“房屋坐落：蓬江区良化新村西X号之一602室，申请事项：存量房买卖，受让人：蔡某、陈某，转让人：薛建宁，领证日期：2014年10月10日…。”（2014）江蓬法荷民初字第245-4号《民事裁定书》（解封），《协助执行通知书》（解封）、《送达回证》（解封）载明：“…解除对薛建宁名下的位于江门市蓬江区良化新村西X号之一602室房屋的查封，解封时间：2014年9月24日，收到日期：2014年9月24日…。”从（2014）江蓬法荷民初字第245号案件中调取的（2014）江蓬法荷民初字第245-2号《民事裁定书》（查封）、《协助执行通知书》（查封）、《送达回证》（查封）载明：“查封薛建宁名下的位于江门市蓬江区良化新村西X号之一602室房屋壹套，查封时间：2014年4月1日，收到日期：2014年4月1日…。”在庭审中，薛建宁陈述虽602室房屋于2014年4月1日被查封，但房屋只是作为担保物被查封，到5月20日要办理过户是随时可以办理的，不会受查封影响，薛建宁当时虽知道房屋被查封，但不太清楚查封的后果，直到9月份，经郑丽东提醒薛建宁，薛建宁才申请了解封。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，综合分析双方当事人的举证、陈述，一、关于本案案由定性的问题。在庭审中，经法庭询问郑丽东与薛建宁签订的《房屋（车房）买卖合同》所买卖的标的物以及郑丽东所支付款项的用途等，郑丽东陈述其与薛建宁所买卖的标的物为房屋，郑丽东所支付的人民币55000元为履行合同的定金，最后用于抵扣房款，由此，无论郑丽东在本案以履行合同的担保要求双倍返还定金还是以购房定金主张权利，其诉争的纠纷所显示的法律特征均符合房屋买卖合同纠纷的性质，故本案的案由定性为房屋买卖合同纠纷没有欠妥。郑丽东提出本案应为定金合同纠纷的意见缺乏依据，原审法院不予采纳。
关于郑丽东与薛建宁在本案是否构成违约的问题。郑丽东与薛建宁对其双方签订的《房屋（车房）买卖合同》、《补充协议书》均确认其签名的真实性，该合同、协议是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《房屋（车房）买卖合同》、《补充协议书》依法具有法律效力。
针对本次房屋买卖无法进行下去的情况、原因，郑丽东与薛建宁对此陈述各执一词，郑丽东陈述薛建宁于2014年5月20日告知郑丽东本案房屋已被查封，无法办理过户，无法继续履行合同。薛建宁则陈述其一直催促郑丽东办理过户，本案房屋随时可以办理过户，是郑丽东一直不去办理过户，郑丽东不是友善的买家，到后来，若郑丽东不想购买本案房屋，薛建宁可以退回定金，但郑丽东一定要薛建宁赔偿其损失。针对上述双方的陈述，从薛建宁提供的证据显示，即使薛建宁陈述打电话或发信息催促郑丽东办理过户属实，但均发生于2014年8月或之后，而其与郑丽东最后约定办理过户的时间为2014年5月20日前，且结合原审法院调取的证据，本案房屋于2014年4月1月至9月24日均处于查封的状态，由此，薛建宁未能举证在2014年5月20日前或当日有催促过郑丽东办理过户，以及本案房屋在当时已具备可以随时办理过户的条件，而为房屋准备可以办理过户的条件属于薛建宁作为卖方应履行的义务，故薛建宁的陈述缺乏依据，原审法院不予采纳。对郑丽东陈述由于本案房屋被查封，导致无法过户，无法履行合同的意见，因与上述查明的情况相符，原审法院予以采信。因此，薛建宁在其与郑丽东双方一致同意延迟至2014年5月20日前才办理过户时，房屋处于查封的状态，造成当时不能办理过户，无法履行合同的客观不可能，而双方又约定剩余房款在过户当天才同时支付，故造成合同无法履行的过错在于薛建宁，薛建宁的行为构成违约。
关于违约责任承担的确定问题。因郑丽东与薛建宁在庭审中均确认《房屋（车房）买卖合同》、《补充协议书》于2014年8月29日已解除，故原审法院依法予以确认，对此不再进行审理。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，郑丽东要求薛建宁双倍返还定金人民币110000的请求，符合法律的规定和合同的约定，原审法院予以支持。对郑丽东主张计算逾期返还双倍定金的滞纳金（利息）的请求，因郑丽东按其双方合同约定的违约责任承担方式提出了上述主张，即适用定金罚则要求双倍返还定金，故郑丽东在选择该方式进行主张后，在未能举证证明因薛建宁违约又造成其他损失的情况下，再行主张计算利息，理据不足，原审法院不予支持。对薛建宁认为是郑丽东构成违约，本案房屋只是作为担保物被查封，随时可以办理过户等的意见，因即使本案房屋只是作为担保物被查封，但薛建宁明知在2014年5月20日之前或当日就需协助郑丽东办理过户手续，而薛建宁在上述日期之前或当日没有主动清除影响房屋办理过户的障碍或已申请解封房屋，薛建宁也没有与郑丽东达成一致意见可继续延期办理过户手续，故薛建宁的意见理据不足，原审法院不予采纳。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2014年11月17日作出如下判决：
一、薛建宁应自本判决生效之日起十日内向郑丽东返还双倍定金人民币110000元；
二、驳回郑丽东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2504元，减半收取1252元，诉前保全费570元，共1822元，由薛建宁全部负担。
当事人二审的意见
薛建宁不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销原审判决，依法重新作出公正的裁决。主要事实和理由是：一、关于薛建宁催促郑丽东过户的问题。双方签订合同后，薛建宁就一直催促郑丽东办理房屋过户手续。但由于职权所限，薛建宁只能向中国电信江门分公司调取2014年7月9日的电话清单，而不能提供催促郑丽东办理房屋过户手续的全部清单。二、关于涉案房屋是否具备过户的条件的问题。涉案房屋查封只是作为担保物，也就是说，涉案房屋是随时具备办理过户的条件的，薛建宁并未因此是违约。三、关于郑丽东为何迟迟不予办理涉案房屋过户的问题。郑丽东作为房地产炒家，为了避免税收，买到房屋之后，是不先办理过户手续的。而是找到新买家后，一次性过户到新买家名下。这样一来，就省掉了中间手续及一大笔税费。从双方签订合同中“过户当天甲方一次性支付清剩余全部房款，甲方过户当天交房给乙方使用”这一条款足以说明。
薛建宁在二审期间提供如下证据：1、房地产权证，以证明涉案房屋具备随时过户条件的事实。2、视听资料及电话录音记录，以证明签订合同后薛建宁一直催促郑丽东办理涉案房屋过户手续的事实。
郑丽东答辩称：薛建宁上诉请求的事实和理由无理，意图达到故意拖延诉讼时间，请求驳回薛建宁的上诉请求。
郑丽东在二审期间没有提供新的证据。
郑丽东对薛建宁提供的证据没有发表质证意见。
经审查，薛建宁在二审期间提供的证据不属二审程序中的“新的证据”范畴，且证据1不能否定涉案房屋于2014年4月1月至9月24日期间被查封的事实，证据2无法证明通话对象，故本院不予采纳。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。《房屋（车房）买卖合同》、《补充协议书》是双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故双方签订的《房屋（车房）买卖合同》、《补充协议书》均有效，双方应严格按合同履行各自的义务。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：薛建宁是否应向郑丽东双倍返还定金。
双方当事人原约定在2014年1月30日前办理涉案房屋的过户手续（共计三个月时间），过户当天郑丽东一次性付清剩余全部房款，薛建宁在过户当天交房给郑丽东使用。其后双方通过《补充协议书》变更过户时间为2014年5月20日。原审过程中经询问，双方当事人均认为在房屋可以办理过户手续的情况下，办理过户手续当日支付剩余房款。由于双方当事人没有约定具体的交易日期而仅约定了后续交易的期限，而薛建宁未能举证证明郑丽东在涉案房屋可办理过户登记的情况下明确表示不履行合同，故即使郑丽东在交易期限届满前存在拖延交易的情形，薛建宁亦至少应保证在交易期限届满时涉案房屋符合交易的条件。根据本案查明的事实，涉案房屋于2014年4月1月至9月24日期间因薛建宁以该房屋作为其诉讼保全的担保物而被查封，致使该房屋处于事实上不能过户的状态，而薛建宁未及时消除该合同履行的障碍，故薛建宁应对此负相应的法律责任。由于薛建宁主动实施上述行为致使涉案交易无法在约定期限届满前完成，足以反映其不愿履行涉案合同，符合双方约定的“悔约”情形，故薛建宁应按约定向郑丽东双倍返还定金。原审法院判令薛建宁向郑丽东双倍返还定金110000元，处理正确，应予维持。
另外，薛建宁申请本院向中国电信江门分公司调取双方当事人的电话清单，以证明薛建宁曾催促郑丽东过户和郑丽东从未通知薛建宁办理涉案房屋过户手续的事实，但通话清单本身只能反映通话对象、时间、次数等情况而不能反映通话的内容，亦即无法证明薛建宁的主张，故依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条关于“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的规定，本院对薛建宁的调查取证申请，不予准许。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；薛建宁的上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2504元，由薛建宁负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一五年四月十三日
书记员 梁闪云