辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽06民终873号
上诉人（原审被告）：张悦，男，1981年6月15日出生，汉族，丹东市自来水公司职员，住丹东市振兴区。
委托诉讼代理人：张守德，男，张悦之父。
委托诉讼代理人：姜茂花，女，张悦之母。
被上诉人（原审原告）：陆家明，男，1963年2月28日出生，汉族，丹东东泰工程运输公司总经理，住丹东市振安区。
被上诉人（原审原告）：李伟，男，1965年5月13日出生，汉族，丹东新天池宾馆总经理，住丹东市振安区。
两名被上诉人共同委托诉讼代理人：张国民，丹东市中欣法律服务所法律工作者。
两名被上诉人共同委托诉讼代理人：朱霞，丹东市中欣法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：丹东亿荣房地产开发有限公司，住所地丹东市边境技术开发区。
法定代表人王荣义，经理（已故）。
被上诉人（原审被告）：刘庆国，男，1967年8月14日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区汤池镇。
上诉人张悦因与被上诉人陆家明、李伟、丹东亿荣房地产开发有限公司（以下简称亿荣公司）、刘庆国申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服丹东市振安区人民法院（2016）辽0604民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张悦上诉请求：1、撤销原判。2、维持丹东市振安区人民法院（2016）辽0604执异字15号执行裁定书。事实和理由：一、2010年6月9日上诉人母亲姜茂花一次性全额付款186108元购买涉案708室房屋，而原审法院于2010年12月16日作出（2010）振安民三初字第00298—1号民事裁定书查封了涉案房屋，姜茂花购房时间早于原审法院查封时间。2、姜茂花将房子更名为张悦是基于母子关系的一种赠与，并非普通的买卖关系，是家庭内部的财产分配关系。3、该房屋是上诉人唯一住房，如继续执行将使上诉人面临无家可归的境地。
陆家明、李伟辩称，上诉人没有合法有效的商品房买卖合同，无权提出执行异议。
亿荣公司、刘庆国未答辩。
陆家明、李伟向一审法院起诉请求：丹东市振安区人民法院作出的（2016）辽0604执异15号民事裁定书，适用法律错误，应依法予以撤销。理由是：1、2010年12月2日原告就向贵院提出财产保全申请，贵院于2010年12月16日作出（2010）振安民三初字第00298-1号民事裁定书，查封了包括31号楼708室在内的32套商品房，当时被告亿荣公司对此没有任何异议，并接收了法律文书，同时告知涉及房屋认购协议书的购房人。2、（2016）辽0604执异15号民事裁定书没有客观细致的核查。被告张悦与被告亿荣公司签订认购协议书的真实时间，法院未查实。故诉请1、撤销丹东市振安区人民法院（2016）辽0604执异15号民事裁定书；2、请求继续对位于丹东市振兴区大偏岭路益荣佳园31号楼708室的执行。
一审法院认定事实：2009年1月21日，案外人姜茂花与被告亿荣公司签订了《认购协议书》，主要内容为，姜茂花购买了被告亿荣公司开发的丹东市振兴区健康路31栋708室房屋，房屋总价为186108元。付款方式为一次性付款。案外人姜茂花于当日支付了涉案房屋的全部价款。被告亿荣公司为其出据了收据。2011年10月8日，被告张悦就涉案房屋与被告亿荣公司又签订了一份《认购协议书》，同日，被告亿荣公司为被告张悦开据了收款收据，并为被告张悦办理了入住手续。
原告陆家明、李伟与被告亿荣公司、刘庆国民间借贷纠纷一案，该院根据陆家明、李伟的财产保全申请，于2010年12月16日，作出（2010）振安民三初字第00298-1号民事裁定书，查封了被告亿荣公司的32套商品房，其中包括涉案房屋。2010年12月22日，房产部门出具的协助执行回执中对涉案房屋予以查封。该院于2011年3月30日作出（2010）振安民三初字第00298号民事判决，判决刘庆国于判决生效后偿还陆家明、李伟借款本金380万元及利息，亿荣公司在刘庆国对上述款项不能偿还的范围内承担赔偿责任。判决生效后，陆家明、李伟向本院申请执行。在执行中，被告张悦以涉案房屋已在法院查封前由其购买，房屋应归其所有为由，向该院提出执行异议，请求停止对涉案房屋的执行。该院于2016年5月16日作出（2016）辽0604执异15号民事裁定，裁定中止对丹东市振兴区健康路31号楼708室房屋的执行。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中案外人姜茂花系在本院查封涉案房屋之前与被告亿荣公司签订了房屋《认购协议书》，但是被告张悦是在该院查封涉案房屋之后与被告亿荣公司签订的《认购协议书》。依据上述规定被告张悦不能排除对涉案房屋的执行。综上，原告陆家明、李伟的诉讼请求，有法律和事实依据，该院予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条（一）之规定，判决：准许执行丹东市振安区人民法院（2013）振安执字第00429－1号民事裁定中对丹东市振兴区大偏岭路益荣佳园31号楼708室房屋的执行。案件受理费100元，由被告张悦负担。
本院二审期间，上诉人张悦提交证据1，丹东市自来水总公司证明、取暖费报销发票复印件，证实按照自来水总公司规定，职工报销取暖费的房屋名头必须为职工本人，因此才变更了涉案房屋名头。证据2、照片，证实上诉人在涉案房屋居住生活。
被上诉人的质证意见为，对上述证据的本身无异议，但与本案无关。订购协议不是买卖协议，只是一种买房意向，如果上诉人没有商品房买卖合同，就无权提出异议。
本院认证意见为，上诉人提供的证据1无法证明上诉人购买房屋的时间是在原审法院查封之前，至于其是否报销取暖费与本案无关。证据2证明的情况亦与本案争议的焦点无关，故对该两份证据本院不予采纳。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案各方当事人争议焦点为上诉人何时购买涉案房屋，其所持有的《认购协议书》能否排除执行效力。上诉人主张其母亲姜茂花于2010年6月9日与被上诉人亿荣公司签订房屋认购协议书并交纳全部房款，原审法院于2010年12月16日查封涉案房屋，姜茂花购房时间早于原审法院查封时间，其是为报销取暖费才于2011年10月8日与亿荣公司又签订一份认购协议书，所以上诉人购买房屋的行为可以排除执行。但上诉人及其母亲与被上诉人亿荣公司签订的两份认购协议中虽然对房屋面积有约定，但实际的房屋面积是“待签订正式商品房买卖合同时，以丹东市房地产管理局出具的房产测绘面积为准，多退少补”，这说明双方对房屋面积并没最终确定，所以该两份认购协议书就房屋面积这一主要条款约定并不明确，而且双方至今没有签订正式的商品房买卖合同，故该两份订购协议书无论何时签订均无法排除执行效力。上诉人如果有异议只能按照合同相对性理论向被上诉人亿荣公司追究相关责任，而不能依此阻止法院对涉案房屋的执行力。况且一处房屋签订两份订购协议、开具两份发票，对这一行为的真实性，本院亦无法确认。
综上所述，张悦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由张悦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于国兴
代理审判员 王 蕾
代理审判员 刘 云
二〇一七年六月七日
书 记 员 张东明