江西省安福县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民一初字第178号
原告刘强胜，男，1949年5月1日出生，汉族，江西省安福县人，退休干部。
委托代理人刘智军，系原告之子。
被告刘少雄，男，1969年10月25日出生，汉族，江西省永新县人，自由职业。
委托代理人彭正荣。
原告刘强胜与被告刘少雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘强胜的委托代理人刘智军、被告刘少雄及其委托代理人彭正荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘强胜诉称，2003年5月7日与被告签订了一份房屋转让协议，约定被告将坐落于安福县安城南路（铁井街对面新开发路段）的一栋房屋（共七层）中的第三层住宅、第一层店门面、第七层杂物间以131000元的价格转让给原告刘强胜。之后，原告刘强胜依约支付了购房款121000元，但被告至今未按照约定为原告办理房产过户手续。为此起诉至法院请求：1、被告刘少雄为原告刘强胜位于安福县安城南路三楼住宅、一楼店面、七楼杂物间办理房产过户手续，费用由被告承担。2、本案诉讼费由被告刘少雄负担。
被告刘少雄辩称，1、原、被告诉争房屋权属尚不确定，没有登记，便谈不上过户，只有先把房产证、土地证登记在被告名下才存在过户。2、原、被告在签订房屋转让协议时，合伙所有人及被告妻子并没有签字，根据《合同法》第52条及其第5款之规定，房屋买卖合同应该是无效的。3、房屋转让协议和补充协议中至始至终没有提到被告要向原告办理房产过户手续，只是办理分到被告名下的房屋的房产证和土地证，办好后再交给原告，原告把10000元尾款支付给被告。根据2003、2006年签订的协议，都明确说明只直接负责办证费用，而不是负责过户费用，余款10000元在补充协议中也明确规定，是作为办证费用，而不是作为余款。因此，根据约定，被告只负责支付办理房产证的费用，而不应该支付过户的费用，被告只是协助办理过户手续。4、被告在2006年的补充协议中，就协商让原告先行垫付办证费用，并且有委托刘某办理办证手续。而证件没有办好，其中重要的原因就是原告没有根据补充协议的约定垫付10000元办证费用。房屋产权证没有办理，便无法办理房屋过户手续。因此，原、被告房屋过户手续一直没有办理，原告也是有相当的责任的。为此，请求驳回原告的诉请。
原告为支持其诉称提供了下列证据：
1、房屋转让协议2份。两份协议内容一致，证明原、被告产生房屋买卖关系；
2、按层门面分部协议1份。证明被告刘少雄与合伙人刘起华、刘某达成书面协议，被告刘少雄分得合伙建造的房屋的第三楼、巷道方的一个门面及第七层的一个杂物间；
3、关于房屋买卖的补充协议1份。证明原、被告就办证费用达成的补充协议；
4、交付款字条1份。证明被告的受托人朱风云签字确认原告已付款121000元的字条；
5、土地估计报告1份；
6、地价确认通知书1份。与证据5共同证明办理土地证的手续情况，土地登记手续是原告和刘某到办理的；
7、委托书1份。证明被告委托朱风云与原告签订房屋转让协议；
8、余下壹万元经费使用情况1份。证明原告与被告合伙人刘某经过算账关于原告尾款10000元的使用情况；
9、契证1本及发票3张。证明原告办土地过户的缴费情况。
上述证据经被告质证后认为，证据1的真实性无异议，但房屋转让协议还证明：签协议时没有其妻子的签名，交易时房屋尚未竣工，也没有办理房屋权属证书；证据2无异议；证据3的真实性无异议，但同时证明办理房屋产权证的手续及费用应由原告刘强胜办理，且购房款10000元已作为办证的费用；证据4的真实性无异议，是事实；证据5-6的真实性无异议，但这是原告自己到办理的；证据7的真实性无异议，是事实；证据8真实性无异议，但是原告办证所花费的费用，被告不负责任，由原告自己承担；证据9的真实性无异议。
被告为支持其辩称提供了下列证据：
1、证人刘某的证言。证明本案诉争房屋、门面是其与刘少雄、刘启华共同建造的，根据合伙协议诉争房屋分给了被告，被告就把房子卖给了原告，其将土地证办到了原告名下。原、被告关于办房产证达成了补充协议，其和刘起华是见证人。办证情况是，当时以为办理过户手续不需要被告参与，是其到办理的，被告也一直打电话问办证的情况。当时原告说办证，原告说要等被告打钱过来才办证，被告压了10000元在这里。
上述证据经原告质证后，对其真实性无异议。
本院认为，原、被告对彼此提供的证据的真实性均无异议，只是对证据中部分条款的理解以及部分证据的欲证明目的存在异议。本院对双方提供的证据真实性均予以采信，对这些证据所要证明的内容，将结合案情加以综合评定。
根据上述证据和双方当事人的陈述，确认以下事实：
被告刘少雄与案外人刘起华、刘某一起合伙在安福县安城南路（铁井街对面新开发路段）建造了一栋七层房屋。2003年2月23日，刘少雄、刘起华、刘某三合伙人达成楼层、门面分配的书面协议，被告刘少雄分得该栋房屋的第三楼、巷道方的一个门面及第七层的一个杂物间。2003年4月1日，被告刘少雄向其好友朱风云出具一份书面《委托书》，载明：“本人全权委托好友朱风云先生代表本人办理铁井自建房屋与门面（第三层和靠巷道门面）出售等所有事宜。朱风云先生所签房屋与门面合同真实有效。特此委托。”2003年5月7日，被告刘少雄好友朱风云遂与原告刘强胜签订一份《房屋转让协议》（手写版）。协议约定：被告刘少雄（甲方）将坐落于安福县安城南路（铁井街对面新开发路段）的一栋已经建成的房屋（共七层）中第三层（住宅，建筑面积为152平方米）、第一层店门面（第一层靠南面第一间，建筑面积约为45平方米）、第七层杂物间（建筑面积约为10平方米）以总价131000元的价格转让给原告刘强胜（乙方）。同时约定，原告首付款为121000元，余款10000元待房屋产权证书（土地证、房产证）办妥后交原告后，原告再一次性付清余款10000元。办证所涉及费用由被告负责，原告不另行付款。转让时间为2003年5月7日。双方同时还对房屋转让的其他事项予以了约定（本案中均无争议）。后，原、被告又补签了一份《房屋转让协议》（打印版），两份房屋转让协议内容一致。2003年5月8日、5月24日，原告通过直接支付现金、银行转账等方式支付房款121000元给被告的委托代理人朱风云。2005年3月2日，被告刘少雄与合伙人刘起华、刘某作为土地使用权人取得了所共同建造房屋的土地使用权证，证号为：安土国用（籍）第05288号。2006年2月22日，被告刘少雄（甲方）又与原告刘强胜（乙方）签订一份《关于房屋买卖的补充协议》，就双方买卖房屋办证手续达成以下协议：甲方卖给乙方的房产证办理手续先由乙方垫付办证费，手续完成后，多退少补等事项。期间，被告外出并督促合伙人刘某帮助办理房产证。2006年3月9日，原告办理了原、被告之间的土地使用权转移手续，实缴税额5240元。安福县农业税征收管理局并颁发了赣契证（安）字第600107号契证，契证工本费7元由原告刘强胜支付。2006年3月14日，原告刘强胜到安福县国土资源局以被告刘少雄的名义交纳了交易费3031元。2006年3月27日，原告刘强胜又到安福县国土资源局缴纳了评估费300元、登记费30元、年审费30元、工本费20元。由于土地证、规划证报建手续的名字不一致，导致被告售予原告的房屋的房产证无法办理。原告催促被告协助办理未果，遂诉至本院。
另查明，被告出售给原告的房屋自房屋转让协议签订之后就实际交付了，但至今尚未取得房产证。
本院认为，根据庭审及双方提供的证据材料，本案的争议焦点主要有两个：1、原、被告双方之间的房屋转让协议是否合法有效？2、办理诉争房屋的房屋产权过户手续的义务（责任）在谁，或原、被告所签房屋转让协议中的“办证”如何理解？
根据双方当事人的诉辩意见，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：
首先，关于协议效力问题。被告委托好友与原告签订了房屋转让协议后，又与原告补签了一份内容一致的房屋转让协议，原、被告之间形成房屋买卖合同关系。该协议内容不违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效。签订转让协议时，涉案房屋尚未进行权属登记，但涉案房屋系被告与他人合伙共同建造的，房屋所有权自房屋建造这一事实行为完成便取得房屋所有权。根据被告与合伙人之间的协议可见，本案被告转让的房屋是从合伙中分到其个人名下的财产，其处分当然无需其他合伙人同意。且建造房屋的其他合伙人还在原、被告签订的《关于房屋买卖的补充协议》上作为见证人签字，对原、被告之间的转让行为并未提出异议。故被告辩解签订转让协议时未经其他合伙人同意，主张原、被告之间的转让协议无效的理由不能成立。被告还辩解签订转让协议时未经其妻子签字同意，主张房屋转让协议无效。本院认为被告的该辩解亦不能成立。理由：其一，涉案房屋转让时并未办理产权登记，无共有人信息，原告有理由相信被告有权处分涉案房屋，其无义务审查房屋产权人之外的第三人是否同意出售该房屋；其二，原告履行了交付房款义务，并已经实际居住使用该房屋多年。自被告处分涉案房屋后至诉讼前，被告之妻并未提出异议。足以认定，被告之妻知晓并认可原、被告的转让行为。
其次，关于“办证”问题。原、被告所签的《房屋转让协议》第二条约定：涉案房屋总价131000元，首付款为121000元，余款10000元待房屋产权证书（土地证）办妥后交原告，原告再一次性付清。办证所涉及费用由被告负责，原告不另付款。首先，从协议条款的字面进行解释。协议中的“办证”当然是指被告为原告办理产权登记（过户）手续，原告再付10000元尾款；其次，从协议目的进行解释。原、被告之间签订的《房屋转让协议》虽未明确约定被告有协助原告办证的义务，但由房屋转让协议的性质决定了。只有在出卖方将房屋交付并转移所有权后才能最终实现双方签订协议的目的。
基于以上理由，被告辩称仅有义务办理自己名义的房产证而没有协助原告办理过户手续的理由不予采纳。现原告已按约支付购房款12100元，被告将涉案房屋交付原告居住使用至今，却拒绝协助原告办理涉案房屋产权转移登记手续，构成违约，依法应当承担继续履行的责任。
最后，被告辩称因原告不预先垫付办证费用导致未办理房产证，原告应承担相当责任。本院认为，根据查明的事实，原、被告就办证达成了补充协议后，原告实际支付了办证相关手续的费用，被告的辩解没有事实依据。可见，未办理涉案房产的房产证在于被告的不作为，没有积极配合和协助办证。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十五条第一款、第一百三十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告刘少雄于本判决生效后三个月内为出售给原告刘强胜的位于安福县城安城南路的房产（包括三楼住宅、一楼门面及七楼杂物间）办理产权登记手续并转移登记至原告刘强胜名下，费用由被告刘少雄承担。
案件受理费2920元，由被告刘少雄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 欧阳爱珠
代理审判员 刘 小 凤
人民陪审员 罗 干 香
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 周 露 婷
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
2、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。