云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云05民终17号
上诉人（原审原告）：云南白地房地产开发有限公司。
住所地：云南省保山市隆阳区永昌镇永昌路（新华小区）。
统一社会信用代码：91530500568818219G。
法定代表人：张艳，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张自国，男，汉族，1956年4月12日生，住保山市隆阳区，系云南白地房地产开发有限公司员工。特别授权代理。
委托诉讼代理人：朱凤玲，云南金曦律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：冉丽永，女，1988年5月14日生，壮族，云南省昌宁县人，高中文化，务农，住昌宁县。
委托诉讼代理人：朱治宇、胡苏斌，云南天利达律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人云南白地房地产开发有限公司因与被上诉人冉丽永房屋买卖合同纠纷一案，不服昌宁县人民法院（2017）云0524民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
云南白地房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，判令被上诉人冉丽永承担不履行合同的违约金260万元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审计算违约金的依据与合同约定、法律规定不符。双方合同明确约定了被上诉人超过10天未向上诉人付购房款1100万元，上诉人有权终止合同、收回房产，被上诉人应向上诉人赔偿购房总款20%的违约金。一审判决采用了有利于被上诉人的方法计算违约金，与合同约定、法律规定相悖。2、被上诉人违约造成上诉人严重经济损失，一审对该事实不予认定，属认定事实不清，适用法律不当。
冉丽永辩称：双方签订的《房地产买卖合同》，因上诉人已将房产出售而不能履行，应予解除。该合同不是双方真实意思表示，是应上诉人原法定代表人张自国要求进行融资而签订的合同。该合同签订时房产已设定了抵押权，上诉人对房屋权利存在瑕疵，被上诉人有权拒付房款。因被上诉人权利无法得到保证，故不存在支付违约金的情形。请求二审驳回上诉，维护被上诉人合法权利。
云南白地房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、由被告冉丽永支付原告不履行合同的违约金260万元；2、本案诉讼费由被告冉丽永负担。
一审法院认定事实：2015年9月17日，原告与被告经协商一致签订了《房地产买卖合同》。合同约定，原告将位于昌宁县田园镇宝丰路38号白宁商场全部房地产（建筑面积2441.19平方米，土地面积2074.48平方米）出卖给被告，房地产总价为人民币1300万元。合同第二条约定，在合同签订的15个工作日内日，被告支付给原告购房款1100万元；房地产过户到被告名下30日内，被告支付原告购房款200万元。合同第三条约定，如被告不按照合同第二条约定的时间和金额付款，视为违约；按照合同约定的应付款时限届满后的次日起计算超过10天后，原告有权终止合同，收回房地产，被告应向原告赔偿购房总价20%的违约金。合同约定的应付款时限超过10天后，被告未按合同的约定支付给原告购房款，原告便将该房地产收回，后来又出售给了别人。2017年6月23日，原告向法院起诉，请求如诉称。
一审法院认为，原、被告双方于2015年9月17日签订《房地产买卖合同》，并在合同中对价款、付款方式、时间及违约责任等作了约定，该合同是在双方公平、自愿、合法、协商一致的情况下签订的，是双方的真实意思表示。被告关于该合同违反了“平等自愿”、“公平、诚实信用”的原则，不是被告的真实意思表示，应认定为无效的主张，因没有证据证实，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，被告应该按照合同约定的付款时限支付原告房地产价款而未支付，给原告造成经济损失，被告应当支付原告一定的违约金，但是双方关于由被告按照购房总价的20%支付原告违约金的约定，其违约金过分高于造成的损失，应根据被告的请求予以减少。按照《房地产买卖合同》约定，被告应在合同签订后15个工作日内支付原告购房款，从应付款时限届满后的次日起计算超过10天后，原告有权终止合同，收回房地产。因此，被告延误原告出售房地产的期限应确定为25天，每天造成的损失按月利率2%÷30天×13000000元计算，被告未按时支付原告房地产价款给原告造成的经济损失确定为：2%÷30天×13000000元×25天=216667元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决：一、由被告冉丽永支付原告云南白地房地产开发有限公司违约金216667元，限判决生效后15日内兑清。二、驳回原告云南白地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
二审中，双方当事人对一审认定的事实无异议，对双方无异议的事实本院予以确认。
二审审理过程中，上诉人云南白地房地产开发有限公司提交以下证据:1、（2016）云0502执1232号、1233号执行通知书复印件各一份；欲证实因被上诉人不履行合同，造成上诉人诉讼纠纷而承担案件受理费、执行费的事实。2、建行客户回单复印件一份、云南省农村信用社结算业务申请书复印件三份；欲证实由于被上诉人不履行合同，导致上诉人2017年7月3日才出卖房产，造成资产闲置的损失。
被上诉人冉丽永对证据1质证认为案件受理费、执行费是上诉人不履行判决确定义务法院强制执行产生的，不能证明其主张的损失。对证据2质证认为该证据并非原件，不能证实证据真实性。
本院认为，上诉人提交的证据1为上诉人因另案承担的诉讼费、执行费，不能证实该款系因被上诉人违约造成的损失。证据2因无原件与其核对，不予采信。
被上诉人冉丽永未提交新的证据。
本案双方当事人争议焦点为：上诉人云南白地房地产开发有限公司因被上诉人冉丽永的违约行为造成的损失是多少？违约金应以什么标准计算？
本院认为，上诉人云南白地房地产开发有限公司主张因被上诉人冉丽永违约给其造成的直接经济损失为7887132.8元，其在一、二审提交的保山市隆阳区人民法院（2016）云0502民初1987号、1988号、796号民事判决及（2016）云0502执1232号、1233号执行通知书所涉民间借贷纠纷均产生于本案《房地产买卖合同》签订之前。本案案涉房地产在双方签订《房地产买卖合同》前已设置抵押权，抵押权人为云南信大典当有限责任公司，上诉人由于不能归还借款以及由此产生的利息、诉讼费用等与本案冉丽永违约造成的损失并无直接关联。上诉人无充分证据证实因被上诉人违约造成的实际损失是多少，其该项主张不能成立。双方《房地产买卖合同》约定的违约金计算标准明显过高，有违公平原则。为平衡保护各方当事人的利益，一审依据被上诉人冉丽永的申请对违约金予以调整并未违反法律规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据本案双方当事人对违约金计算标准的约定及当事人举证情况，结合合同的签订、履行及标的物状况，本院依据公平原则对违约金调整为购房款总价的2%，即26万元。一审以15个工作日及10天累计为25天作为计算违约金天数的计算方式不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人云南白地房地产开发有限公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但违约金计算方式有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持昌宁县人民法院（2017）云0524民初651号民事判决第二项；
二、变更昌宁县人民法院（2017）云0524民初651号民事判决第一项为:由被上诉人冉丽永支付上诉人云南白地房地产开发有限公司违约金26万元，限本判决生效后15日内付清。
一审案件受理费13800元，由上诉人云南白地房地产开发有限公司负担10000元，被上诉人冉丽永负担3800元；二审案件受理费27600元，由上诉人云南白地房地产开发有限公司负担20000元，被上诉人冉丽永负担7600元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决书载明的义务，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向昌宁县人民法院申请强制执行。
审判长 谢 玲
审判员 古 颖
审判员 田 旭
二〇一八年一月二十五日
书记员 赵梧谚