广西壮族自治区柳城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳城民二初字第185号
原告柳州市润佳物业服务有限公司。
住所地柳州市蝴蝶山路58号阳光花园C区商业综合楼**栋****号。
法定代表人李慧容，总经理。
委托代理人徐毅松，公司办公室主任。
被告柳州湖大项目管理有限公司。
住所地柳州市跃进路**号宝通大厦***号。
法定代表人冯旭林，董事长。
委托代理人蒋国春，广西汇力律师事务所律师。
原告柳州市润佳物业服务有限公司与被告柳州湖大项目管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月8日受理。本院依法适用简易程序由审判员覃卫泽独任审判，由书记员宋正洁担任法庭记录，于2014年8月18日公开开庭审理了本案。原告委托代理人徐毅松、被告委托代理人蒋国春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告开发建设的柳城县某广场小区（以下称小区）竣工后，于2010年7月1日与原告签订合同，选聘原告为前期物业服务企业，约定由原告对小区提供物业服务。依据合同第二条第1点、第4点关于“物业名称为柳城县某广场小区，地下停车场、地下农贸市场是小区的构成部分”、第六条第1点关于“商铺物业费1.00元／㎡、月，专用车位物业费20元／个、月”、第十条第2点关于“未销售且未出租的商铺免收半年物业费，半年后按50%收取”的约定，可以说明地下停车场、地下农贸市场是合同约定的物业服务范围。地下停车场、地下农贸市场竣工后，尚未出售亦尚未出租，其物业服务费应由被告交纳。按合同约定计算，地下停车场物业服务费为10560元（48个车位×20元／个、月×22个月×50%），地下农贸市场物业服务费为44000元（4000㎡×1.00元／㎡、月×22个月×50%），两项合计54560元。因被告未按合同约定交纳地下停车场、地下农贸市场物业服务费，故请求被告如数交纳。合同约定，未按合同约定交纳物业服务费的，承担日3‰的违约责任，故请求被告支付违约金51559.20元。物业服务费、违约金合计106219.20元，被告应于2012年10月31日前支付，被告至今未支付，故请求被告支付相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2012年11月1日起，计算至给付之日止）。
被告辩称，被告与原告订立的合同是前期物业服务合同，前期物业服务合同主要是设立原告与业主在物业服务活动中的权利和义务。订立前期物业服务合同后，主要是由原告与业主共同履行合同约定的权利和义务。被告虽然是地下停车场、地下农贸市场的产权人，但不是小区的业主，合同约定的业主义务，对被告没有约束力。原告对小区提供物业服务的项目和范围，是合同第四条的约定，依据该条约定，地下停车场、地下农贸市场不是物业服务项目和范围。合同第二条第1点、第4点、第六条第1点、第十条第2点约定的内容，亦不足以说明地下停车场、地下农贸市场是物业服务项目和范围。原告请求被告交纳地下停车场、地下农贸市场物业服务费，没有合同约定依据，应驳回原告的诉讼请求。另外，假设原告的诉讼请求成立，被告认为原告的起诉已超过诉讼时效期间。
综合诉辩双方的意见，双方当事人无争议的事实如下：
1、被告是柳城县某广场小区建设单位，原告是柳城县某广场小区前期物业服务企业；
2、原告与被告与于2010年7月1日签订合同，约定由原告对某广场小区提供物业服务。
本院对以上无争议的事实予以确认。
综合诉辩双方的意见，双方当事人的争议焦点如下：
1、地下停车场、地下农贸市场是否是合同约定的物业服务项目和范围；
2、原告是否对地下停车场、地下农贸市场提供了物业服务；
3、被告是否应交纳地下停车场、地下农贸市场物业服务费。
原告向本院提供以下证据（均复印件，与原件核对无异，原件由原告保存）：
1、《柳城县某广场小区物业服务合同》。主要内容：“第二条第1点，物业名称：柳城县某广场小区；第二条第4点，物业基本情况：住宅总建筑面积约3.9万平方米，商铺建筑面积约1.7万平方米，地下停车场建筑面积约0.15万平方米，地下农贸市场建筑面积约0.4万平方米。第六条第1点，物业服务费：住宅物业费0.30元／㎡、月；商铺物业费1.00元／㎡、月；专用车位物业费20元／个、月。第十条第2点，原告进驻管理之日起半年内免收被告未销售且未出租的商铺（含办公用房）物业服务费用，半年后按应收费用的50%收取。”用于证明地下停车场、地下农贸市场是物业服务项目和范围。
2、终止合同协议书。主要内容：“原告与被告订立的前期物业服务合同于2012年10月31日终止履行。”用于证明原告对小区提供物业服务到2012年10月31日止，地下停车场、地下农贸市场物业服务费应计算至2012年10月31日止。
3、邮件回执单。主要内容：“寄给被告的邮件被退回原处，理由是被告拒收。”用于证明原告已向被告催交物业服务费。
4、柳城县人民法院（2012）柳城民二初字第45号民事判决书、（2014）柳城民二初字第4号民事判决书、柳州市中级人民法院（2012）柳市民一终字第683号民事判决书。主要内容：“由被告由被告对小区7#－2－02、7#－2－（15－26）等尚未销售的商铺承担交纳物业服务费的责任。”用于证明尚未销售的销售的地下停车场、地下农贸市场，其物业服务费应由被告交纳。
被告对原告提供的证据质证意见如下：
对证据1、2、3、4的真实性无异议，但是认为，证据1不能证明地下停车场、地下农贸市场物业服务项目和范围；证据2只能证明原告对小区提供物业服务到2012年10月31日止，不能证明应计算地下停车场、地下农贸市场物业服务费到2012年10月31日；证据3只能证明信件被退回，不能证明被退回的信件是物业服务费催交函。证据4只能证明部分尚未销售的商铺由被告交纳物业服务费，不能证明被告应交纳地下停车场、地下农贸市场物业服务费。
被告未向法庭提供有证据。
经庭审质证，本院认为，由于被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性无异议，本院予以确认。证据1是前期物业服务合同，该合同第二条第1点、第二条第4点均不是物业服务项目和范围的约定；合同第六条第1点，只有商铺、专用车位等物业服务费标准的约定、第十条第2点只有交纳未销售且未出租的商铺物业服务费的约定，均没有交纳地下停车场、地下农贸市场物业服务费的约定内容。证据2只能证明原告对小区提供物业服务到2012年10月31日止，不能证明应计算地下停车场、地下农贸市场物业服务费到2012年10月31日。证据3只能证明信件被退回，不能证明被退回的信件是物业服务费催交函。证据4只能证明部分尚未销售的商铺由被告交纳物业服务费，不能证明被告应交纳地下停车场、地下农贸市场物业服务费。
经审理查明，被告是柳城县某广场小区的建设单位，该小区建成后被告选聘原告为小区前期物业服务企业，于2010年7月1日双方签订前期物业服务合同。合同第二条的主要内容是，物业名为柳城县某广场小区；物业基本情况为，住宅总建筑面积约3.9万平方米，商铺建筑面积约1.7万平方米，地下停车场建筑面积约0.15万平方米，地下农贸市场建筑面积约0.4万平方米。合同第三条的主要内容是，原告提供物业服务的受益人为小区全体业主和物业使用人，业主、物业使用人与原告共同履行合同约定的权利和义务。合同第四条是委托物业管理事项，委托物业管理事项为，房屋建筑共用部位的日常管理、维护、维修，共用设施的管理、养护，住宅区的安全保卫，停车场的车辆停放、行驶管理等；合同第六条第1点是物业服务费收费标准，主要内容为，住宅物业费0.30元／㎡、月，商铺物业费1.00元／㎡、月，专用车位物业费20元／个、月等；第十条第2点内容是，未销售且未出租的商铺免收半年物业费，半年后按50%收取；上述合同条款均没有对地下停车场、地下农贸市场的物业服务作出约定。原告于2010年7月1日进驻小区开始提供物业服务，服务至2012年10月31日。地下停车场、地下农贸市场是独立的区域，有专门的出入口，独立于住宅小区之外。地下停车场、地下农贸市场竣工后，被告未出售亦未正式经营使用。
本院认为，建设单位与物业服务企业订立的前期物业服务合同，主要是设立物业服务企业与业主在物业服务活动中的权利和义务，建设单位与物业服务企业另有约定的，也可以在前期物业服务合同中附加设立双方的权利和义务。业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳物业服务费，建设单位与物业服务企业应当根据前期物业服务合同的约定履行义务。双方当事人的争议焦点一，地下停车场、地下农贸市场是否是合同约定的物业服务项目和范围。本院认为，合同的第二条第1点、第4点、第六条第1点、第十条第2点等条款约定的内容，不足以说明地下停车场、地下农贸市场由原告提供物业服务，因此原告认为地下停车场、地下农贸市场是合同约定的物业服务项目和范围，证据不足。双方当事人的争议焦点二，原告是否对地下停车场、地下农贸市场提供了物业服务。原告认为，地下停车场、地下农贸市场是小区的构成部分，所以对地下停车场、地下农贸市场提供了物业服务。本院认为，地下停车场、地下农贸市场是独立的区，有专门的出入口，与住宅、商铺区域相互分离。地下停车场、地下农贸市场竣工后，尚未正式经营使用，双方亦未在合同中约定地下停车场、地下农贸市场为物业服务项目和范围，因此原告认为对地下停车场、地下农贸市场提供了物业服务，缺乏合同依据和事实依据。双方当事人的争议焦点三，被告是否应交纳地下停车场、地下农贸市场物业服务费。本院认为，原告提供的证据，不足以证明地下停车场、地下农贸市场是合同约定的物业服务项目和范围，不足以证明原告对地下停车场、地下农贸市场提供了物业服务，因此原告认为被告应交纳地下停车场、地下农贸市场物业服务费，缺乏事实依据。《物业管理条例》第四十二条第二款关于“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，其含义是物业服务企业对尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业提供了物业服务的，物业服务费用由建设单位交纳，不是尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，都由建设单位交纳物业服务费。如果未约定服务或者未提供服务都应交纳物业服务费，有悖于权利义务相一致的法律原则。因此原告认为被告应交纳地下停车场、地下农贸市场物业服务费，不符合法律规定。综上所述，原告提供的证据，不足以证明地下停车场、地下农贸市场是合同约定的物业服务项目和范围，不足以证明原告对地下停车场、地下农贸市场提供了物业服务。原告请求被告支付地下停车场、地下农贸市场物业服务费、违约金、相应利息没有事实依据，应予以驳回。被告的抗辩理由符合法律规定，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：
驳回原告柳州市润佳物业服务有限公司的诉讼请求。
案件受理费2422元（原告已预交），减半收取1211元，由原告柳州市润佳物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判员 覃卫泽
二〇一四年八月二十二日
书记员 宋正洁