广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民三初字第83号
原告：肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处，住所地广东省肇庆市黄塘东路1号康乐花园第13栋（C3）首层办公司，组织机构代码××。
法定代表人：何卓姣。
委托代理人：宁志勤，广东余黎张律师事务所律师。
被告：吴叙权，男，汉族，身份证住址广东省高要市，公民身份号码×××4017。
原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处（以下简称侨兴住宅小区管理处）诉被告吴叙权物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告侨兴住宅小区管理处的委托代理人宁志勤到庭参加诉讼，被告吴叙权经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侨兴住宅小区管理处诉称：2007年10月31日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》。原告受聘为肇庆市湖景园小区提供物业管理服务，按照《前期物业管理服务协议》的约定以及相关法律规定，被告须向原告交纳物业管理服务费及其他相关费用，但被告并未遵守协议约定依法履行缴费义务。2012年4月至2014年6月被告拖欠原告物业管理服务费5497.2元、梯灯、防盗系统电费及维护费135元、公共照明电费135元、滞纳金2235元，经原告多次催讨，被告至今仍拒不交纳。为此，特向法院提起诉讼，要求判令：1、被告吴叙权向原告侨兴住宅小区管理处交纳物业管理服务费5497.2元、梯灯、防盗系统电费及维护费135元、公共照明电费135元、滞纳金2235元（欠费从2012年4月计至2014年6月，以后按实际发生计收））；2、本案诉讼费由被告承担。
诉讼中，侨兴住宅小区管理处提出由于计算错误，故变更第一项诉讼请求中的物业管理服务费为5496.09元（162.8472㎡×1.25元／㎡×27个月）。
被告吴叙权没有出庭应诉也没有提交书面答辩意见。
经审理查明：肇庆市星湖大道湖景园E2幢1003房的权属人为吴叙权，该房建筑面积162.88㎡。但侨兴住宅小区管理处认为可按照当时发展商给其管理处的数据，涉案房屋的物业管理费以162.8472㎡计算。
2007年1月1日，肇庆市湖景园房地产开发有限公司（甲方）与肇庆市侨兴物业管理有限公司（乙方）签订《湖景园前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对湖景园提供物业管理服务。
2007年10月31日，侨兴住宅小区管理处（甲方）与吴叙权（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》、《承诺书》，约定：甲方负责为乙方提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的《物业服务合同》生效时止的物业服务。业主每月5号前交清每月的物业管理费用，带电梯住宅的物业管理费按建筑面积每月每平方米1.25元收取；梯灯、防盗系统电缆及维护费5元／月；物业服务收费实行包干制（不含共用水电费），盈余或亏损由甲方享有或承担；乙方分摊区域内公共照明电费，带电梯住宅六层以上由于自来水公司水压不能满足供压，须增加恒压泵，恒压泵产生的水、电费由六层以上（含第六层）的业主分摊；带电梯住宅的电梯所产生用电量，由二层以上（含第二层）的业主共同摊分电梯电费；此外还约定，乙方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求补交并从逾期之日起按每天0.1%交纳违约金。侨兴住宅小区管理处、吴叙权均在《前期物业服务协议》、《承诺书》签名或盖章确认。
上述物业服务合同生效后，侨兴住宅小区管理处为吴叙权的上述房屋所在的湖景园小区提供了物业管理服务，但吴叙权没有依约付清从2012年4月1日至2014年6月30日止的物业服务费5496.09元（162.8472㎡×1.25元／㎡×27个月=5496.09元），梯灯、防盗系统电费及维护费135元（5元／月×27个月=135元），为此，侨兴住宅小区管理处曾于2012年2月22日、2014年4月22日向吴叙权发出书面催缴函，但吴叙权仍未付清物业服务费，随后侨兴住宅小区管理处于2015年1月19日向本院提起诉讼。侨兴住宅小区管理处除要求吴叙权支付上述欠费外，还要求吴叙权支付公共照明电费135元、滞纳金2235元。
本院认为：吴叙权经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席审判。对侨兴住宅小区管理处起诉主张的事实和提供的证据，本院予以确认。侨兴住宅小区管理处与吴叙权于2007年10月31日分别签订的《前期物业管理服务协议》、《承诺书》，内容合法有效，双方应恪守履行。吴叙权购买涉案房屋后，享受了侨兴住宅小区管理处为其房屋所在的湖景园小区提供的物业管理服务，吴叙权应按照《前期物业服务协议》、《承诺书》的约定，履行向侨兴住宅小区管理处每月支付物业服务费的义务。吴叙权拖欠侨兴住宅小区管理处从2012年4月1日至2014年6月30日止的物业服务费5496.09元，梯灯、防盗系统电费及维护费135元，事实清楚、证据充分，本院予以认定。侨兴住宅小区管理处要求吴叙权付清上述欠费，合理合法，本院予以支持。对于公共照明电费，由于侨兴住宅小区管理处未能提供证据证明公共照明电费的实际支出金额，故本院不予支持，侨兴住宅小区管理处可凭有效电费发票另循途径解决。对于滞纳金，实际为违约金，由于《前期物业管理服务协议》约定“乙方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%交纳违约金”，该标准过高，应予以调整。违约金的计算应以迟延支付物业服务费造成的损失作参考，损失应参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，考虑到物业管理方的实际情况，其违约金的计算以迟延支付物业服务费造成的损失为基数，在此基数上不超过30％为宜。在本案中计算的违约金，以实际所欠物业服务费5496.09元为基数，从2012年4月1日起计算至吴叙权应当支付的物业服务费5496.09元支付完毕时止，具体计算方法：2761.95元×一年以上三年以下（含三年）同期贷款年利率×n／12（n为拖欠月份数）×（1＋30％）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百三十四条第一款第（七）项，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴叙权应在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处支付所欠的2012年4月1日至2014年6月30日的物业服务费5496.09元、梯灯、防盗系统电费及维护费135元。
二、被告吴叙权在支付上述物业服务费时一并支付违约金给原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处［违约金以实欠物业服务费5496.09元，从2012年4月1日起计算至物业服务费付清时止，具体计算公式：5496.09元×一年以上三年以下（含三年）同期贷款年利率×n／12（n为拖欠月份数）×（1＋30％）］。
三、驳回原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处负担4元，被告吴叙权负担46元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李晓萍
代理审判员 梁志树
人民陪审员 梁 杰
二〇一五年九月八日
书 记 员 梁思颖