广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终537号
上诉人（原审被告）：江门珠江房地产开发有限公司。
法定代表人：黄俊南，该公司总经理。
委托代理人：郑志铠、方永利，均系该公司职员。
被上诉人（原审原告）：陈瑞权。
被上诉人（原审原告）：赵育儿。
上诉人江门珠江房地产开发有限公司（以下简称珠江房地产公司）因与被上诉人陈瑞权、赵育儿商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法民一初字第410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年11月13日，陈瑞权、赵育儿向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、珠江房地产公司支付从2015年3月15日起至2015年9月15日止期间的违约金44752元给陈瑞权、赵育儿；2、本案诉讼费用由珠江房地产公司承担。主要事实和理由是：2011年7月24日，陈瑞权、赵育儿与珠江房地产公司签订《楼宇认购书》并于同年12月16日与珠江房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定陈瑞权、赵育儿购买珠江房地产公司开发的位于棠下镇珠江国际新城七街第*号*02室房屋，建筑面积264.99平方米，约定交楼时间为2012年8月31日，购买价为2419001元，如果珠江房地产公司逾期交楼，每日按陈瑞权、赵育儿已付房价款的万分之一向陈瑞权、赵育儿支付违约金。陈瑞权、赵育儿按合同约定支付了全部房屋价款，但珠江房地产公司在交楼期限届满后迟迟没有将房屋交付陈瑞权、赵育儿使用。为了维护陈瑞权、赵育儿自身合法权益，陈瑞权、赵育儿已在2015年3月14日向蓬江区人民法院提起诉讼，要求珠江房地产公司承担逾期交楼的违约责任，法院判决珠江房地产公司支付2014年6月14日至2015年3月14日期间的违约金66038元。但珠江房地产公司在2015年3月14日后违约行为继续，直到2015年9月15日才将房屋交付给陈瑞权、赵育儿。
珠江房地产公司辩称：2015年6月26日珠江房地产公司曾经通知陈瑞权、赵育儿收楼，违约金应该计算至2015年6月26日止。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2011年12月16日，陈瑞权、赵育儿作为买受人、珠江房地产公司作为出卖人，双方签订编号为201*-0169**的《广东省商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）（附合同补充协议）一份，约定的内容主要包括：1、买受人购买由出卖人开发的位于棠下镇珠江国际新城七街第*号*02室房屋，建筑面积为264.99平方米，该房屋为预售商品房；2、房屋总价款为人民币2419001元，买受人采取银行按揭方式付款，应于2011年7月31日前支付房款（含定金）1449001元，剩余房款970000元须于同年9月29日前通过申请办理银行按揭后支付给出卖人；3、出卖人应当在2012年8月31日前将取得由规划局出具《规划验收合同通知书》后的房屋交付买受人使用；4、关于违约责任，双方约定：若买受人未按本合同时间付款，则按合同附件五相关规定承担违约责任；除本合同第八条规定的特殊情况外，若出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，则按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过240日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过240日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。陈瑞权、赵育儿与珠江房地产公司签订的买卖合同补充协议第19条规定：“双方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等的总额不得超过总房价的5%”。合同签订后，陈瑞权、赵育儿已经履行了支付房屋总价款的义务，但珠江房地产公司在双方约定的交楼期限届满后仍未履行交楼义务，故陈瑞权、赵育儿于2013年6月3日就珠江房地产公司未履行交楼义务的违约事实向原审法院提起诉讼，请求珠江房地产公司支付逾期交楼违约金人民币98211.4元（暂计算至2013年10月15日）及利息（利息从起诉之日起按同期同类贷款利率计算至付清之日止）。原审法院于2013年10月16日作出（2014）江蓬法民一初字第1162号《民事判决书》，确认珠江房地产公司存在违约行为并判令其支付从2012年9月1日起至2013年10月15日止的违约金共计人民币98211.40元给本案陈瑞权、赵育儿。珠江房地产公司对一审判决不服提起上诉，二审法院于2014年3月26日作出（2014）江中法民一终字第93号民事判决书维持一审判决，该判决生效后，珠江房地产公司已按判决内容向陈瑞权、赵育儿支付违约金人民币98211.40元。此后，珠江房地产公司仍未向陈瑞权、赵育儿履行交楼义务，陈瑞权、赵育儿又于2014年6月17日向原审法院提起诉讼，要求珠江房地产公司支付自2013年10月16日起至实际履行交楼之日止以本金2419001元为基数按日利率万分之一计算的违约金给陈瑞权、赵育儿，原审法院对该案作出审理后，以（2014）江蓬法民一初字第205号民事判决书，判决珠江房地产公司应自判决生效之日起十日内向陈瑞权、赵育儿支付违约金人民币58028元（从2013年10月16日计至2014年6月13日）。珠江房地产公司对该判决不服而向江门市中级人民法院提出上诉，江门市中级人民法院后以（2015）江中法民一终字第16号民事判决书判决维持了一审的判决。该判决生效后，珠江房地产公司已按照判决的内容履行了支付违约金的义务。
2015年3月24日，由于珠江房地产公司仍未交付房屋给陈瑞权、赵育儿，陈瑞权、赵育儿又向原审法院提起诉讼，请求珠江房地产公司支付自2014年6月14日起至2015年3月14日止的逾期交付房屋违约金66038元给陈瑞权、赵育儿，原审法院经审理后，于2015年5月15日以（2015）江蓬法民一初字第161号民事判决书判决支持了陈瑞权、赵育儿的诉讼请求。
2015年6月26日，珠江房地产公司通过邮政特快专递向陈瑞权、赵育儿邮寄《交楼通知书》、《住宅专项维修资金交存通知书》，要求陈瑞权、赵育儿于2015年6月30日上午9时30分前往珠江房地产公司处办理房屋交付手续。陈瑞权、赵育儿按照通知书记载的时间前往珠江房地产公司处办理交接手续时，以房屋存在厕所马桶堵塞等问题而要求珠江房地产公司进行整改，双方后于2015年9月15日完成了房屋的交付手续，珠江房地产公司于当日向陈瑞权、赵育儿出具了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。陈瑞权、赵育儿与珠江房地产公司签订的买卖合同是其双方真实意思的表示，内容没有违反法律的强制性规定，故该买卖合同依法具有法律效力，双方均应依该合同约定履行各自义务。珠江房地产公司在（2014）江中法民一终字第93号民事判决、（2015）江中法民一终字第16号民事判决、（2015）江蓬法民一初字第161号民事判决先后生效后仍未履行买卖合同中约定的交付房屋义务，致使陈瑞权、赵育儿未能实现其购买房屋的目的，利益受到损害，故珠江房地产公司的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。陈瑞权、赵育儿要求珠江房地产公司支付交付房屋前的违约金合法有据，原审法院依法予以支持。对于违约金的计算标准问题，前述生效判决均对珠江房地产公司因逾期交付房屋应当承担的违约金计算标准应当以按已付房价款每日万分之一计算作出了认定，本案中仍确认上述标准。本案争议的焦点为违约金计算截止日期即房屋的交付时间的认定问题。
陈瑞权、赵育儿与珠江房地产公司签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条第一款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。从上述约定可以看出，房屋的交付需要陈瑞权、赵育儿对房屋进行验收，珠江房地产公司并需要向陈瑞权、赵育儿出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件。陈瑞权、赵育儿在接收房屋前需要对房屋的完成情况、质量等进行验收是其合法权利的行使。因此，并不能单以珠江房地产公司通知陈瑞权、赵育儿交付房屋的时间来认定房屋的交付的时间。实际上，珠江房地产公司在陈瑞权、赵育儿按照通知书的内容前往珠江房地产公司处办理房屋交接手续后对陈瑞权、赵育儿所提出的问题进行整改、维修，以及双方于2015年9月15日由陈瑞权、赵育儿签订《收楼物品移交清单》、珠江房地产公司按照合同的约定向陈瑞权、赵育儿出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况，就是陈瑞权、赵育儿行使上述权利、双方对房屋是否满足交付条件进行协商的过程。由此，原审法院依上述情况及《住宅质量保证书》中所记载的“交付使用时间：2015年9月15日”确认房屋的交付时间为2015年9月15日。珠江房地产公司以其已在2015年6月26日向陈瑞权、赵育儿邮寄送达《交楼通知书》、已履行通知交楼义务为由，主张违约金的计算应当截止至《交楼通知书》发出的当日的抗辩意见缺乏事实和法律依据，原审法院依法不予采纳。故珠江房地产公司应当支付的违约金计算应为自2015年3月15日起至2015年9月15日止。珠江房地产公司应当支付给陈瑞权、赵育儿的违约金为44509.62元（2419001×0.0001×184=44509.62元）。陈瑞权、赵育儿的请求超出部分没有依据，原审法院依法不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年12月15日作出如下判决：
一、珠江房地产公司应自本判决生效之日起十日内支付自2015年3月15日起至2015年9月15日止的逾期交付房屋违约金人民币44509.62元给陈瑞权、赵育儿；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回陈瑞权、赵育儿的其他诉讼请求。
案件受理费919元，减半收取459.50元，由珠江房地产公司承担。
当事人二审的意见
珠江房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销原审判决第一项，改判由珠江房地产公司向陈瑞权、赵育儿支付逾期交房违约金24915.71元，陈瑞权、赵育儿承担本案诉讼费用并相应调减珠江房地产公司承担的一审诉讼费。主要事实和理由是：一、原审法院对违约金截止日期的认定有误，应计算至2015年6月26日珠江房地产公司发出交楼通知书之日。1、2015年6月26日珠江房地产公司在涉案房屋维修完毕后向陈瑞权、赵育儿寄发了《交楼通知书》，陈瑞权、赵育儿也于2015年6月30日前往珠江房地产公司处办理交接手续，但却以房屋存在厕所马桶堵塞等问题拒绝签署《交楼物品移交清单》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，直至2015年9月15日才再次前往签署上述文件。马桶堵塞等问题属于细微的装修瑕疵，尚不构成影响居住的质量问题，达不到对抗收楼的合理程度。陈瑞权、赵育儿以此为借口拒绝收楼，是故意不履行接收义务，旅途损失进一步扩大，明显有违民事行为的诚实信用原则。就扩大的损失应由陈瑞权、赵育儿承担，而不应由珠江房地产公司继续承担逾期交付的违约责任。2、原审法院认定交付时间的另一依据是《住宅质量保证书》中记载的“交付使用时间：2015年9月15日”并认为陈瑞权、赵育儿的行为是行使验收权利及“对房屋是否满足交付条件进行协商的过程”。《住宅质量保证书》上记载的交付日期，是陈瑞权、赵育儿实际接收房屋的日期，但并不能因此认定珠江房地产公司应承担逾期交付违约责任的截止日期，理由同上。另外房屋是否满足交付条件是客观事实，并非双方协商的结果。房屋的合格标准应以法律、法规、规范的规定为准，而不是以某个人的主观判断为准。涉案房屋已经政府主管部门验收合格，早已达到合同约定的交付条件。二、珠江房地产公司本次应付陈瑞权、赵育儿的逾期交付违约金为24915.71元。原审法院认定违约金支付期限为2015年3月15日起至2015年9月15日属于认定事实不清。截至2015年6月26日珠江房地产公司已充分履行合同约定义务，涉案房屋的逾期交楼违约金支付期限应当是2015年3月15日至2015年6月26日，103天。可计算珠江房地产公司应支付陈瑞权、赵育儿的逾期交付违约金为24915.71元。另外，补充：合同的补充协议的第13条，如果对方对房屋质量有异议，必须提供该商品房所在地具有建设工程质量检测资质的机构出具的认定该商品房基础及主体结构质量不合格的证明。否则视为出卖人已在收楼通知书指定的收楼日期将该商品房交付给买受人，若买受人认为商品房存在装修设备或其他质量问题，由出卖人核实后承担保修责任。出卖人履行保修义务不构成延迟交付。所以珠江房地产公司实际的交楼时间是2015年6月26日，并不是一审法院认定的2015年9月15日。
陈瑞权、赵育儿答辩称：一、珠江房地产公司的理由是完全不能成立的，珠江房地产公司提供的证据1可见，珠江房地产公司是在2015年6月26日向陈瑞权、赵育儿送达收楼通知书，指定的收楼日期是2015年6月30日，中间仅相差4天，陈瑞权、赵育儿根本不可能按合同约定去申请鉴定，所以上述合同约定属于珠江房地产公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，我国合同法第四十条的规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。所以补充条款中第十三条的规定是属无效条款。二、本案所涉房屋是带装修出售的房屋，装修物是合同履行的重要部分，装修价值已经体现在合同价款上，所以在收楼时出现种种的问题，消费者拒绝收楼是合法、正当的，是珠江房地产公司的违约行为造成陈瑞权、赵育儿的损失，而不是陈瑞权、赵育儿故意扩大损失，而且珠江房地产公司是在第一次整改后依然达不到交楼的标准，需要进行第二次的整改，最后才勉强达到验收标准，经两次验收，珠江房地产公司也没有向陈瑞权、赵育儿出具《住宅质量保证书》，根据《商品房买卖合同》第十一条的规定，交接时出卖人需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，上述两份文件是2015年9月15日向陈瑞权、赵育儿出具的，所以违约金计算至2015年9月15日是合法有理的。为此请求驳回珠江房地产公司的上诉请求。
双方当事人在二审期间均没有提供新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查，陈瑞权、赵育儿与珠江房地产公司签订编号为201*-0169**的《广东省商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》中第二份合同第13条约定：“出卖人通知买受人收楼的，除买受人在通知指定的收楼期限届满之日起15日内提供该商品房所在地具有建设工程质量检测资质的机构出具的认定该商品房基础及主体结构质量不合格的证明外，买受人不得拒绝或拖延接受该商品房交付，否则即视为出卖人已在通知中指定的收楼日期将该商品房交付买受人。若买受人认为该商品房存在装修、设施设备或其他质量问题的，买受人不得拒绝收楼，由出卖人核实后按合同规定承担保修责任。出卖人履行保修责任不构成迟延交付……自上款约定的商品房交付之日或视为交付之日起，出卖人按照《住宅质量保证书》中约定的保修期限和其他内容承担保修责任。出卖人对买受人提出的质量瑕疵应在核实后予以返修或保修，但出卖人返修或保修的行为不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成。且自上述日期起，与该商品房有关的全部权利、责任和风险均由买受人享有和承担，买受人须承担包括但不限于物业管理费在内的相关费用”。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈瑞权、赵育儿与珠江房地产公司签订的涉案买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，故应认定该合同合法有效，双方均应依该合同约定履行各自的义务。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：交楼时间的认定及陈瑞权、赵育儿诉请的违约金应计算至何时。
陈瑞权、赵育儿与珠江房地产公司签订编号为201*-0169**的《广东省商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》中第二份合同第13条约定：“出卖人通知买受人收楼的，除买受人在通知指定的收楼期限届满之日起15日内提供该商品房所在地具有建设工程质量检测资质的机构出具的认定该商品房基础及主体结构质量不合格的证明外，买受人不得拒绝或拖延接受该商品房交付，否则即视为出卖人已在通知中指定的收楼日期将该商品房交付买受人。若买受人认为该商品房存在装修、设施设备或其他质量问题的，买受人不得拒绝收楼，由出卖人核实后按合同规定承担保修责任。出卖人履行保修责任不构成迟延交付……自上款约定的商品房交付之日或视为交付之日起，出卖人按照《住宅质量保证书》中约定的保修期限和其他内容承担保修责任。出卖人对买受人提出的质量瑕疵应在核实后予以返修或保修，但出卖人返修或保修的行为不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成。且自上述日期起，与该商品房有关的全部权利、责任和风险均由买受人享有和承担，买受人须承担包括但不限于物业管理费在内的相关费用”。
陈瑞权、赵育儿按照珠江房地产公司出具的交楼通知书记载的时间办理交接手续时，以房屋存在厕所马桶堵塞等问题而要求珠江房地产公司进行整改。厕所马桶堵塞等问题确实影响房屋的使用，如果珠江房地产公司认为虽然存在上述问题，但按上述协议约定，也符合约定的交楼条件，那么珠江房地产公司应在当时明确提出主张，但没有证据证实珠江房地产公司已主张权利。珠江房地产公司对陈瑞权、赵育儿提出的问题进行整改、维修，由陈瑞权、赵育儿签收《收楼物品移交清单》、珠江房地产公司按照合同的约定出具《住宅质量保证书》（注明交付使用时间：2015年9月15日）、《住宅使用说明书》等行为，可认定双方认可2015年9月15日为交楼时间。原审法院认定房屋的交付时间为2015年9月15日，并据此认定违约金计至2015年9月15日，处理正确，本院予以维持。珠江房地产公司虽然在2015年5月26日发出交楼通知书，但不能据此认定交楼时间为该日，其主张以该日为计算违约金的截止时间，理由不充分，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。珠江房地产公司上诉请求，理据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费290元，由江门珠江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一六年六月一日
书记员 梁闪云