南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第7595号原告黄秀萍，女，汉族，1970年4月5日生。委托代理人尹修团。被告招商银行股份有限公司南京分行，住所地南京市秦淮区汉中路1号。负责人岳鹰，行长。委托代理人杨歌，江苏法德永衡律师事务所律师。被告黄怀兵，男，汉族，1975年1月8日生。被告周大琴，女，汉族，1972年5月24日生。原告黄秀萍诉被告招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招行南京分行）、黄怀兵、周大琴执行异议之诉一案,本院于2015年12月1日立案受理后,依法由审判员李义军、张广鲁，人民陪审员王海云组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告黄秀萍及其委托代理人尹修团，被告招行南京分行的委托代理人杨歌到庭参加诉讼。被告黄怀兵、周大琴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄秀萍诉称，2012年初，原告黄秀萍与被告黄怀兵口头约定：被告黄怀兵将位于江苏省泗洪县XX东路XX花园23幢2单元502室安置房购买权转让给原告黄秀萍，原告黄秀萍支付所有的购房款。后原告黄秀萍自2012年2月25日起开始付款，截止同年12月25日付清购房款228540元。2012年12月底房屋交付后，为了避免日后产生纠纷，原告黄秀萍与被告黄怀兵于2012年12月26日签订了房屋转让协议书。原告黄秀萍对涉案房屋进行装修，并实际居住。被告黄怀兵、周大琴向招行南京分行贷款后，由于经营不善，无法归还贷款致使招行南京分行申请法院查封了原告黄秀萍位于江苏省泗洪县XX东路XX花园23幢2单元502室房屋，导致原告黄秀萍无法入住涉案屋。原告黄秀萍为维护其合法权益诉至法院，请求确认江苏省泗洪县XX东路XX花园23幢2单元502室房屋归原告黄秀萍所有，并依法解除对江苏省泗洪县XX东路XX花园23幢2单元502室房屋的查封。被告招行南京分行辩称，涉案房屋登记在被告黄怀兵名下，法院查封符合法律规定。另外，拆迁安置房屋是不能买卖的。故请求驳回原告黄秀萍的诉讼请求。被告黄怀兵、周大琴未答辩，亦未提交证据。经审理查明，招行南京分行与黄怀兵、周大琴金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月11日作出（2014）鼓商初字第1466号民事判决，判令：一、黄怀兵、周大琴于本判决生效之日起十日内返还招行南京分行截至2014年8月31日的贷款本金360590.98元，罚息10831.8元，合计371422.78元，并支付自2014年9月1日起至贷款清偿之日止按合同约定标准计算的利息、罚息及复息；二、黄怀兵、周大琴于本判决生效之日起十日内赔偿招行南京分行律师费损失19500元。该民事判决已发生法律效力。因黄怀兵、周大琴未履行给付义务，被告招行南京分行于2015年3月17日向本院申请强制执行。执行中，本院于2015年7月31日作出（2015）鼓执字第979号执行裁定，查封了江苏省泗洪县XX东路南侧（XX花园）23幢2-502房屋（以下简称XX花园502房屋），并于2015年8月3日作出（2015）鼓执字第979号执行裁定，拍卖该涉案房屋。原告黄秀萍于2015年9月向本院提起执行异议，本院于2015年11月6日作出（2015）鼓执异字第100号执行裁定，驳回黄秀萍的异议。原告黄秀萍于2015年11月向本院提起执行异议之诉。另查明，原告黄秀萍系被告黄怀兵的姐姐。XX花园502房屋的所有权于2015年3月19日登记至被告黄怀兵名下。审理中，原告黄秀萍为证实其已经购买了涉案房屋并支付了相应房款且已实际入住，提交了以下证据：1.房屋转让协议书，证明原告黄秀萍购买了涉案房屋。该协议系原告黄秀萍与被告黄怀兵签订，协议内容为：“经甲乙双方协商，同意甲方（被告黄怀兵）将黄河小区502房屋产权转卖给乙方（原告黄秀萍）个人。居住时不得将别人带入。特立此协议。”落款时间为2012年12月26日。相关亲戚在协议“公证人”处签名。2.销售不动产统一发票，证明原告黄秀萍已付清全部房屋。该发票载明房款总金额为228540元，开票时间为2012年12月24日。3.新线存款历史交易明细清单、账户交易明细、现金缴款单、中国银行现金缴款单、客户回单、转账凭单、收费凭证、邮政储蓄银行汇款收据、手续费收据，证明原告黄秀萍支付上述房屋的购房款。上述证据显示：2012年2月25日，原告黄秀萍支取现金64000元；尹玛丽（原告黄秀萍的委托代理人尹修团之女）的中国邮政储蓄银行账户现金转入7万元；陆谊平因向尹玛丽转账向中国邮政储蓄银行支付了手续费50元。2012年3月15日，尹玛丽取款7万元；同日，涉案房屋的建设单位收到XX花园502房屋的房款10万元，现金缴款单上载明的款项来源为黄怀兵。2012年4月11日，陆谊平向尹玛丽汇款3万元。2012年10月17日，原告黄秀萍支取现金11万元；尹玛丽的账户现金存款11万元；中国银行收取了个人跨省柜台人民币存款手续费50元，该收费凭证的户名为尹玛丽。2012年11月26日，原告黄秀萍支取了22500元。2012年12月17日，尹玛丽现金取款11万元；同日，涉案房屋的建设单位收到XX花园502房屋的房款129540元，现金缴款单上载明的缴款人为黄怀兵。原告黄秀萍陈述：2012年2月25日转款除了其取款外加上自有现金6000元合计7万元，委托朋友陆谊平在中国邮政储蓄银行转账给尹玛丽；2012年12月17日的房款是尹玛丽提取的11万元和原告黄秀萍提取的现金支付的。4.销货清单、销售单、订（发）货单、订货合同、木门结算清单，证明原告黄秀萍对涉案房屋进行了装修，并已实际入住。上述证据显示的装修时间为2014年。5.房屋买卖协议，证明被告黄怀兵、周大琴已经承认房屋系原告黄秀萍购买，而且放弃了购买权。该协议的签订时间为2015年4月14日。6.调解笔录，证明原告黄秀萍通过诉讼确认房屋归原告黄秀萍所有，因涉案房屋被查封，后无法调解。被告招行南京分行对上述证据质证认为，对证据2、3、6真实性认可，但不能证明原告黄秀萍支付了房款。其他证据均不予认可。原告黄秀萍陈述称，涉案房屋尚未办理国有土地使用证。以上事实，有当事人陈述、执行裁定书、房屋所有权证等证据予以佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋登记在被告黄怀兵名下，原告黄秀萍主张其购买了涉案房屋，其提交的房屋转让协议书虽然未约定价款、付款时间、房屋交付时间等内容，但该房屋转让协议书能够确定当事人姓名、标的和数量等内容，原告黄秀萍与被告黄怀兵之间系姐弟关系，签订该较为简单的房屋转让协议书符合常理。故该房屋转让协议书依法成立并有效。根据原告黄秀萍所提交的付款证据来看，可以认定原告黄秀萍以黄怀兵的名义向建设单位支付了房款，应视为原告黄秀萍已向被告黄怀兵支付了全部房款。根据装修的证据材料可以认定，原告黄秀萍至少已于2014年合法占有涉案房屋。由于涉案房屋仅办理房屋所有权证，尚未办理国有土地使用证，应认定非原告黄秀萍自身原因未办理过户登记。因此，原告黄秀萍请求解除查封的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。由于原告黄秀萍与被告黄怀兵之间系房屋买卖合同关系，原告黄秀萍在解除查封后可另行向被告黄怀兵主张，不能直接主张确认所有权。故原告黄秀萍主张确权的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、解除对被告黄怀兵名下位于江苏省泗洪县XX东路南侧（XX花园）23幢2-502房屋的查封；二、驳回原告黄秀萍的其他诉讼请求。案件受理费4600元，由原告黄秀萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李义军审 判 员  张广鲁人民陪审员  王海云二〇一六年五月三十一日见习书记员  夏 娜