四川省攀枝花市东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）攀东民初字第484号
原告李萍，女，汉族，1983年1月9日生，住四川省攀枝花市东区。
委托代理人安晓华，四川民慷律师事务所律师。
被告黄岷，男，汉族，1962年1月16日生，现住成都市郫县。
原告李萍诉被告黄岷房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员白永忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告李萍及其委托代理人安晓华，被告黄岷到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原、被告共同向本院提出申请，要求给予两个月的庭外和解时间，本院依法准予。本案现已审理终结。
原告李萍诉称，2009年6月13日，被告将位于东风锦绣的经济适用房屋一套卖给原告，建筑面积102.35平方米，房屋价格为18万元，双方合同约定，原告首次支付房款17万元，另1万元待被告为原告办理房屋过户手续后再支付，合同签订后，原告履行了支付房款17万元的义务，此后被告将房屋交给原告使用，原告对房屋进行装修居住，双方合同中明确约定待房屋可以上市交易后，被告为原告办理房屋过户手续，2013年房屋可上市交易，但被告因购买多套经济适用房，需要补交相关费用，被告迟迟不缴纳，导致不能为原告办理房屋产权过户手续，原告多次催促，被告均置之不理，被告的行为违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，根据合同约定被告应承担相应的违约责任，为此，根据法律规定提起诉讼，请求判决：一、判令被告履行合同，为原告办理房屋产权过户手续并承担相应的房屋手续过户费用，支付违约金15万元；二、本案诉讼费由被告承担。
原告李萍为证明其主张，庭审中出示下列证据：
一、购房协议1份（甲方：黄岷，乙方：李萍），拟证明原、被告双方签订了购房协议，被告应当协助原告办理房屋产权，被告应当承担违约金。
被告黄岷的质证意见是：对上列证据的真实性没有异议，但是我不认可我违约。
二、收条复印件（收款人：黄岷，时间：2009年6月13日），拟证明原告向被告支付了购房款17万元。
被告黄岷的质证意见是：对证据没有异议，我认可收到购房款17万元。
三、攀枝花市房屋产权档案1份，拟证明被告转让给原告的房子已经办理了房屋产权证，被告应当配合原告办理过户。
被告黄岷的质证意见是：对证据的真实性没有异议，房子是在我名下。
被告黄岷辩称：原告没有证据证明我有多套经济适用房。根据合同约定，我没有义务为原告办理产权过户手续。原告并没有多次催促我办理产权过户，是我主动和原告联系办理产权过户手续。原告要求我回攀枝花协助办理过户手续，自愿支付给我5000元的车旅费。我们双方签订合同是事实，我愿意配合过户。
经审理查明：被告黄岷向四川省华芝房地产开发有限责任公司购买了一套经济适用房，并在2008年9月4日取得了该房屋的产权证。
2009年6月13日，原告李萍与被告黄岷签订了一份《购房协议》，协议约定的主要内容为：“一、甲方（黄岷）自愿将其所有的位于东风锦绣的房屋，以18万元的价格出售给乙方（李萍），乙方愿意以上述价格向甲方认购该房；二、乙方首次给甲方购房款17万元，余款于办理完过户手续后付清；三、甲乙双方签订本协议后，乙方即将首付款17万元交予甲方，甲方同时将房屋全套手续及钥匙交予乙方；四、待该房屋上市后，甲方负责陪同乙方办理完该房屋产权过户的一切手续；五、甲乙双方不得以任何借口违约，否则，违约方应支付给另一方违约金25万元，并承担由此带来的一切责任。在合同的最后一段有一段文字，特别注明：以后所有产生费用由乙方承担。李萍于协议签订当日支付给黄岷购房款17万元，此后还支付了5000元给黄岷。后来双方到有关部门办理过户手续时，为相关费用的承担问题不能协商一致，致使办理过户手续无果。
为查明相关事实，本院工作人员到攀枝花市房地产产权交易中心调查黄岷购买、转让房屋的情况，了解到的情况为：包括涉案房屋在内，黄岷共计购买了三套政策性住房，除开涉案房屋，另外两套分别在2012年12月、2013年12月转让给他人。2015年2月28日，我院就黄岷购买政策性住房的相关问题向攀枝花市住房保障工作办公室发出《司法征询函》，该单位回复我院的《复函》的主要内容为：一、由于黄岷已享受了三次政策性住房并且未接受多购政策性住房补交房款处理，故其名下的位于攀枝花市东区枣子坪下街的经济适用房不具备交易条件；二、黄岷出售的两套房改房和现有的经济适用房均为政策性住房，该家庭只能享受一次政策性住房，其余两套属于多购政策性住房；三、根据我市清房相关政策，黄岷在转让其经济适用房前应当先接受多购政策性住房补交房款处理，根据《中共攀枝花市委办公室、攀枝花市人民政府办公室关于清理和纠正市级机关事业单位工作人员违规多占多购房的通知》明确的市场处理价，黄岷享受的三套房应补房款及相关费用情况如下：（一）第一套住房，登记时间为1999年2月16日，该房为黄岷享受的第一套住房，不作处理。（二）第二套住房，登记时间为2005年8月24日，该房屋的市场处理价为1350元／平方米，黄岷的实际购买价为1366元／平方米，故不需补款。（三）第三套住房，登记时间为2008年9月4日，该房屋的市场处理价为1250元／平方米，实际处理价在市场处理价的基础上增加1200元后为2450元／平方米，黄岷的实际购买价为1530元／平方米，每平方米应补920元，该房屋建筑面积为102.35，应补房价款总计94162元；（四）根据攀发改价格（2013）1315号文，房屋转移登记中交易手续费为每平方米6元，买卖双方各半，登记费为80元每件。以上费用不包含房屋转让所产生的税及土地使用权等级等相关费用。
同时查明：李萍还通过银行转账的方式支付给黄岷5000元作为黄岷回攀枝花市协助办理过户手续的差旅费。
本院认为：《经济适用住房管理办法》（建住房（2007）258号）第三十条规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”《攀枝花市经济适用住房管理办法》（攀枝花市人民政府令第106号）第三十一条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”2009年6月13日，被告黄岷与原告李萍签订的《购房协议》，将购买不足5年经济适用房出卖给原告，虽然违反《经济适用住房管理办法》与《攀枝花市经济适用住房管理办法》的上述规定，但并不影响双方签订的协议的效力，理由：一、《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第五十二条的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的，合同自始无效。”但《合同法》第五十二条明确规定的是“法律”、“行政法规”的强制性规定。此处的“法律”专指拥有立法权的国家机关依照立法程序制定的规范性文件。我国享有立法权的国家机关为全国人大及其常委会。“行政法规”?是国务院根据宪法和法律制定的各类法规的总称。但是《经济适用房管理办法》属于部门规章、《攀枝花市经济适用住房管理办法》属于地方行政规章，两者的法律效力层次低于《合同法》第五十二条规定的法律、行政法规，因此2009年6月13日，被告黄岷与原告李萍签订《房屋转让协议》的行为不属于《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形；二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”《经济适用住房管理办法》《攀枝花市经济适用住房管理办法》均为管理性规定，所以本案原、被告的行为系违反法律管理性规定，并不必然导致合同无效；三、合同之所以具有法律效力，根本原因在于其内容和形式的合法性。本案中，原告和被告在缔约时均为完全行为能力人，具备相应的缔结合同的行为能力，签订《购房协议》的行为系双方真实意思表示，故签订的《购房协议》应合法有效。
被告黄岷在2008年9月4日取得了本案所涉的经济适用住房的房屋所有权证，至今其购买该房屋已经满5年，符合上市交易的条件。李萍订立《购房协议》的目的是以18万的购买价取得房屋的所有权，黄岷订立《购房协议》的目的在不承担交易费用的前提下取得18万的价款。李萍按约支付了第一笔房款17万元，黄岷理应履行配合李萍房屋过户的义务。导致涉案房屋不能过户的原因系攀枝花市住房保障工作办公室指出的“黄岷已享受了三次政策性住房并且未接受多购政策性住房补交房款处理，故其名下的位于攀枝花市东区枣子坪下街的经济适用房不具备交易条件。”黄岷享受了三次政策性住房并且未接受多购政策性住房补交房款处理的情况在双方购房协议签订以前已经存在，黄岷没有举证证明李萍在双方签订购房协议前知道其已经购买了三套政策性住房，故购房协议约定的黄岷不承担以后所有产生的费用不应当包括黄岷多购政策性住房应当补交的房款。黄岷也没有举证证明继续履行合同对于自己明显不公平。故本案不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的情形。
如果黄岷拒绝补交多购政策性住房房款，势必导致李萍无法取得涉案房屋的产权证，李萍无法实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第五项“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”，第六项“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”的规定，故本院依法确认黄岷应当履行涉案房屋的多购政策性住房房款补交责任，以有利于李萍实现合同目的。李萍要求黄岷承担相应的房屋手续过户费用、支付违约金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第六十二条第四项、第第五项，第一百零七条之规定，判决如下：
一、黄岷于本判决生效后十日内协助李萍办理位于攀枝花市东区枣子坪下街的住房的产权过户登记手续，过户应当补交的多购政策性住房房款94162元由黄岷承担，过户需要缴纳的其他相关费用由李萍承担；
二、驳回李萍其他的诉讼请求。
案件受理费3050元，由李萍、黄岷各承担1525元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判员 白永忠
二〇一五年六月十五日
书记员 夜 瑾