广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4865号
上诉人（原审原告）：郑育新，住广州市天河区。
委托代理人：黄建明，广东东方星联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏正荣，住广东省新兴县。
委托代理人：黄国标，广东尊海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯志光，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：梁月荣，住广东省云浮市新兴县。
被上诉人（原审被告）：伍新汉，住广东省云浮市新兴县。
被上诉人（原审被告）：罗锐健，住广东省云浮市新兴县。
上述三被上诉人共同委托代理人：高亦镠，广东中粤云天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市瑜桂鸿物业管理发展有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：李楚湖，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：广州中运交通站场投资有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：郭宇，该公司总经理。
上述两被上诉人共同委托代理人：吴培雄，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托代理人：黄倩，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人郑育新因与被上诉人苏正荣、冯志光、梁月荣、伍新汉、罗锐健、广州市瑜桂鸿物业管理发展有限公司（以下简称：瑜桂鸿公司）、广州中运交通站场投资有限公司（以下简称：中运公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2196号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月14日，中运公司（甲方）、瑜桂鸿公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区xx大道西623号xx阁的房地产出租给乙方作综合使用，建筑（或使用）面积7183.47平方米，租期从2010年9月16日至2023年4月15日等。
2013年3月21日，瑜桂某公司（甲方）、苏正荣（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将位于广州市荔湾区xx大道西623号xx阁一楼、二楼建筑面积约3360平方米的物业出租给乙方使用。租赁期限从2013年3月21日至2020年4月30日。乙方确认已现场查看过该物业的现状，并知悉该物业产权情况及交付条件等；乙方应在开业前向政府有关部门办妥营业执照、许可证等证件；甲方有协助乙方办理相关营业执照及其他政府备案的义务；未经甲方同意，乙方不能对物业进行转租、分租、转让经营权或以其他未经甲方同意的处置行为等。同日，双方签订《协议书》约定，乙方同意基于甲方前期消防、用电的报装、建设及进场装修过程中所付出的努力，一次性补偿甲方5万元。甲方同意提供12台志高空调吸顶机（5匹）给予乙方使用（不得作其他处置）。
2013年3月28日，瑜桂某公司（甲方）、苏正荣（乙方）再次签订《协议书》约定：甲方授权乙方该物业的租赁事宜及收租的所有事项等。同日，苏正荣出具《授权委托书》，授权委托冯志光办理签订“其与广州市瑜桂鸿物业管理发展有限公司物业租赁合同”的相关事务及处理其他有关的事宜。
2013年8月29日，郑育新（乙方）和苏正荣（甲方）签订《物业租赁合同》约定：甲方将位于广州市荔湾区xx大道西623号xx阁二楼建筑面积约1720平方米的物业，按现状出租予乙方使用。乙方确认已现场查看过该物业的现状，并知悉该物业产权情况及交付条件等。签订本合同之日起10日内，乙方向甲方交纳两个租金86000元。此金额作为按金，不计利息，在本协议期满后或本协议依法、依约解除、终止后，如乙方无任何违约行为，在本协议解除、终止之日起10个工作日内由甲方一次性无息返还给乙方。租赁期限从2013年9月16日至2020年4月30日，其中，2013年9月16日至2013年11月15日为免租期，2013年11月16日至2014年12月30日月租金43000元。办好营业执照后开始计租；乙方于每月15日前以支票或转账的方式向甲方交付当月租金费用。甲方有义务提供该物业目前现有的相关合法证明文件给乙方，以供乙方办理按政府规定的营业执照、经营许可证等经营证照或登记手续；甲方有协助乙方办理相关营业执照及其他政府备案的义务；甲方不准干预乙方对物业的租赁招租事宜及收租的所有事项，乙方充分享用自负赢亏独立自主的经营管理权；甲方必须与瑜桂某公司充分沟通，让瑜桂某公司知道甲乙双方对该物业的处置情况。如甲方没对该公司行使知会事宜，由此产生的一切损失由甲方承担全部责任。乙方有对物业进行转租、分租、转让经营权的处置行为；物业交付给乙方之日起，在符合规定、消防等要求的前提下，乙方经甲方书面同意，可对物业进行改造或增添附属物，乙方须按要求报规划、消防、建筑施工等部门审核，经批准后才能施工。乙方逾期支付租金或水电费超过30个日历天的，或乙方在协议期限内单方面提前终止协议的，甲方有权单方面解除协议，并要求乙方承担违约责任。
2013年9月18日，郑育新（乙方）和苏正荣（甲方）签订《补充协议》约定：由于苏正荣与瑜桂某公司的原因，时至今日甲方都没法出具合法的场地证明及相关的合法文件供乙方注册合法的公司进行合法经营，已对乙方造成巨大损失，为此双方特定以下几点：1.甲方必须在2014年3月30日前提供该物业目前现有的相关合法证明文件给乙方，以供乙方办理营业执照、经营许可证等经营证照或等级手续；甲方需与瑜桂某公司解决好合同纠纷，处理好各种关系，不准有损乙方利益。如甲方没法在规定时间内办理好上述事宜，则甲方赔偿乙方对该物业的投入资金。该笔赔偿金在甲方在规定时间内没法完成上述工作30天内付清。
2013年10月16日，郑育新（乙方）和苏正荣（甲方）签订《物业租赁合同》约定：甲方将位于广州市荔湾区xx大道西623号xx阁一楼建筑面积约800平方米的物业，按现状出租予乙方使用。乙方确认已现场查看过该物业的现状，并知悉该物业产权情况及交付条件等。签订本合同之日起20日内，乙方向甲方交纳履约保证金104000元。此金额作为按金，不计利息，在本协议期满后或本协议依法、依约解除、终止后，如乙方无任何违约行为，在本协议解除、终止之日起10个工作日内由甲方一次性无息返还给乙方。租赁期限从2013年10月16日至2020年4月30日，其中，2013年10月16日至2013年12月15日为免租期，2013年12月16日至2014年12月30日月租金52000元。办好营业执照后开始计租；乙方于每月15日前以支票或转账的方式向甲方交付当月租金费用。甲方有义务提供该物业目前现有的相关合法证明文件给乙方，以供乙方办理按政府规定的营业执照、经营许可证等经营证照或登记手续；甲方有协助乙方办理相关营业执照及其他政府备案的义务；甲方不准干预乙方对物业的租赁招租事宜及收租的所有事项，乙方充分享用自负赢亏独立自主的经营管理权；甲方必须与瑜桂某公司充分沟通，让瑜桂某公司知道甲乙双方对该物业的处置情况。如甲方没对该公司行使知会事宜，由此产生的一切损失由甲方承担全部责任。未经甲方同意，乙方不能对物业进行转租、分租、转让经营权或以其他未经甲方同意的处置行为；物业交付给乙方之日起，在符合规定、消防等要求的前提下，乙方经甲方书面同意，可对物业进行改造或增添附属物，乙方须按要求报规划、消防、建筑施工等部门审核，经批准后才能施工。乙方逾期支付租金或水电费超过30个日历天的，或乙方在协议期限内单方面提前终止协议的，甲方有权单方面解除协议，并要求乙方承担违约责任。上述合同签订后，郑育新向苏正荣支付了案涉一楼场地的订金100000元及案涉二楼场地的按金86000元。另冯志光于2013年12月31日向郑育新借款2000元用于案涉场地支出。苏正荣确认其收取了该2000元。因合同均约定从办好营业执照后开始计租，案涉场地至今未办理营业执照，因此郑育新至今未向被告交纳过租金。
2013年12月26日，苏正荣向xx大道西623号一、二楼租户发出告知函称：由于瑜桂鸿公司没法出具房屋场地证明及有关合法资料，导致租户没法注册公司正常营业，我方按合同交租，没有违约行为。我方会通过协商或法律途径解决与瑜桂某公司的合同纠纷，保证各租户的利益。
2014年1月3日，苏正荣以瑜桂某公司为被告、郑育新等人为第三人向原审法院提起诉讼，要求：解除双方于2013年3月21日签订的《物业租赁合同》及《补充协议》及瑜桂某公司返还保证金、租金等合计1480000元；瑜桂某公司在该案提起反诉，请求：确认双方签订的合同已于2013年12月24日解除及要求苏正荣返还案涉场地并支付租金、场地占用费及违约金等合计779625元。原审法院以（2014）穗荔法民三初字第158号民事判决书认定苏正荣拖欠租金构成违约，瑜桂某公司主张解除合同成立，并判令：一、确认苏正荣与瑜桂某公司签订的《物业租赁合同》及《协议书》已于2013年12月24日解除；二、苏正荣自本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市荔湾区xx大道西623号xx阁一楼（包括第三人黄某乙、刘某、陈灶盛、林丽英、广州顺丰速运有限公司合共实际使用面积278.5平方米）和二楼场地交还给瑜桂某公司；三、瑜桂某公司自本判决发生法律效力之日起15日内，退还合同保证金50万元给苏正荣；四、苏正荣自本判决发生法律效力之日起15日内，一次性支付自2013年9月至12月租金共47万元给瑜桂某公司；五、苏正荣自本判决发生法律效力之日起15日内向瑜桂某公司支付违约金；六、苏正荣自本判决发生法律效力之日起15日内，一次性支付自2013年12月24日起至2014年3月23日止的场地占用费（按场地面积249平方米，每月每平方米44.64元标准计算）给被告瑜桂某公司；七、苏正荣自本判决发生法律效力之日起15日内，支付自2014年3月24日起至苏正荣将位于广州市荔湾区xx大道西623号xx阁一楼场地交还瑜桂某公司之日止的场地占用费（按场地面积29.5平方米，每月每平方米44.64元标准计算），由苏正荣按月交纳给瑜桂某公司；八、苏正荣自本判决发生法律效力之日起15日内支付场地占用费的违约金；九、驳回苏正荣其他诉讼请求；十、驳回瑜桂某公司其他反诉请求。该判决已生效。另瑜桂鸿公司已于2013年12月30日接管控制了包括案涉场地在内的荔湾区xx大道西623号xx阁二楼及一楼的大部分场地。
郑育新于2014年10月21日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认郑育新与苏正荣签订的两份《物业租赁合同》于2013年12月24日解除；2.苏正荣、梁月荣、冯志光、伍新汉、罗锐健立即赔偿1517334.88元，瑜桂某公司、中运公司承担连带清偿责任；3.诉讼费由苏正荣、梁月荣、冯志光、伍新汉、罗锐健、瑜桂某公司、中运公司承担。
在本案原审审理过程中，郑育新为证明装修案涉场地是经过苏正荣、梁月荣、冯志光、伍新汉、罗锐健、瑜桂某公司、中运公司同意的事实，提供了收件人为“何某”出具的收条三份，认为在装修过程中向冯志光提交了装修图纸，由冯志光提交给瑜桂某公司，何某是瑜桂某公司的工作人员，但没有苏正荣书面同意的依据。冯志光、瑜桂某公司对此均不予确认。郑育新为证明对案涉场地进行了装修以及支付了工程款1052970.88元的事实，提供了景某一、二楼作法说明及装修平面图纸、郑育新和承包方“杨某”于2013年9月3日、10月19日签订的《建筑装修工程施工合同》两份、杨某出具的总金额为1052900元的收据四份以及部分购买材料单据。为证明向西餐厅承租人钟某华赔偿损失89388元的事实，提供了郑育新和钟利华于2013年9月8日签订的租赁xx阁二楼A212号面积130平方米场地的《广州市房屋租赁合同》、钟利华提交给郑育新的餐饮文件、二楼西餐厅的装修施工图纸、双方于2014年3月12日签订的《赔偿协议》以及钟某华出具的赔偿款收据。为证明支付了外墙广告包装、市场宣传资料设计策划及印刷费55000元的事实，提供了郑育新和广州喜阳装饰工程有限公司于2013年11月28日签订的《飞马服装城现场包装服务协议书》、造价单及函件。为证明支付了委托办理工商税务款项6000元的事实，提供了郑育新和广州一卡惠商务服务有限公司于2013年10月15日签订的《代理工商注册委托合同》以及该公司出具的收据。但认为上述款项基本是通过现金支付，没有支付凭证。苏正荣、梁月荣、冯志光、伍新汉、罗锐健、瑜桂某公司、中运公司对此均不予确认。郑育新为证明支付了电梯检测费1976元的事实，提供了广州市特种机电设备检测研究院于2013年12月16日向冯志光出具的收据。此外，郑育新对于其主张的办公桌椅6000元、项目管理人员工资108000元、项目办公费用10000元均未能提供相关依据。
原审庭审中，瑜桂某公司确认于2014年将案涉场地出租给广东合锵投资有限公司经营。
原审诉讼中，郑育新申请对案涉场地依据两份《建筑装饰工程施工合同》所实施的装修项目价值进行评估。原审法院就郑育新的申请向其释明，如无法认定案涉场地内的全部或部分装修为郑育新所实施，则法院有可能对评估报告不予采纳，郑育新表示同意。原审法院通过摇珠的方式确定了广东高迪评估咨询有限公司（以下简称为：高迪评估公司）进行评估。
2015年2月10日原审法院会同高迪评估公司到案涉场地进行现场勘验，郑育新在现场指认其装修的范围包括：西餐厅的全部装修，场地内商铺间的间隔、柱、梁，柱的深土黄色饰面板，商铺内的电，走廊的灯胆、灯内电线、扇灰、油漆，楼梯口天花的灯底、灯。瑜桂某公司的委托代理人一开始陈述：确认上述装修由郑育新所实施，其后变更陈述：不清楚上述装修是否郑育新所实施，但确认不是瑜桂某公司及中运公司所实施，其交付案涉场地给苏正荣时的场地并非现状。高迪评估公司于2015年3月23日出具了《报告书》（初稿），评估结论：评估标的景某一楼、二楼在价格评估基准日的装修项目价值为973992元。
原审法院组织双方对《报告书》（初稿）进行质证，苏正荣、梁月荣、冯志光、伍新汉、罗锐健、瑜桂某公司、中运公司申请评估人员出庭作证。高迪评估公司指派评估人员丁某出庭作证。苏正荣针对评估报告提出如下异议：1.郑育新主张的施工工程不包括“工程排污费、施工噪音排污费、防洪工程维护费、税金”，上述费用不应列入计价表内；2.评估公司确认是针对现场客观存在的装修现状评估，但并不能表明装修是由郑育新所为。针对苏正荣的异议，丁某当庭作如下回复：依照《广东省建筑与装修工程综合定额》的计价办法及其计算原则，所有评估工程都必须包含上述几项费用；由于苏正荣、梁月荣、冯志光、伍新汉、罗锐健、瑜桂某公司、中运公司不承认合同和图纸，也拒绝在现场指认哪些装修是原来已有的，哪些是重新装修的，故评估人员是以现场为依据进行评估，确认现场部分装修项目的尺寸、数量和造价金额比合同约定的少。冯志光对评估报告提出如下异议：1、评估报告内的项目和郑育新之前提交的合同及清单有很大区别；2、评估报告依据的是现场的装修，而郑育新诉请的依据是装修合同及清单，并非现场，如果合同和现场差异很大即可证明郑育新造假；3、装修人员是否具备资质将造成装修造价差异很大。针对冯志光的异议丁某当庭作如下回复：评估人员是依据合同、图纸和现场丈量存在的项目进行评估，合同和图纸作为参考，最终以现场为准；国家没有规定装修人员有无资质有何差别，因此有无资质并非评估定价的依据。梁月荣、伍新汉、罗锐健对评估报告提出如下异议：评估公司能否分清哪些是以前装修哪些是现有装修？隐蔽工程如何判断新旧？如何分辨灯头数、插座、开关等是由郑育新所安装？针对梁月荣、伍新汉、罗锐健的异议，丁某当庭作如下回复：由于新旧施工的颜色不同，现场通过直观判断已在评估报告中将原有的装修剔除出来；隐蔽工程是按照现场所数的灯头数、插座、开关和现场面积进行概算，至于灯头数、插座、开关没有具体是郑育新安装的依据，但郑育新所安装的部分和现场原有的灯是有区别的。瑜桂某公司、中运公司对评估报告提出如下异议：现场隔墙、柱面装饰和电路铺设的装修是由瑜桂某公司所为，评估公司如何区分是否重新间隔？针对瑜桂某公司、中运公司的异议，丁某当庭作如下回复：评估人员按照合同和图纸现场查看是否有合同约定的项目，再结合颜色的新旧程度判断。但具体分辨是由谁实施装修并非评估公司的职责范围，如果双方确定哪部分装修是苏正荣、梁月荣、冯志光、伍新汉、罗锐健、瑜桂某公司、中运公司所为，评估人员可将该部分剔除。
高迪评估公司于2015年6月15日出具了《报告书》（定稿）（高迪评估（2015）004号），评估结论与初稿一致。各方当事人对定稿的质证意见和对初稿一致。另郑育新向广东高迪评估咨询有限公司预付了评估费12600元。
原审法院认为：郑育新和苏正荣签订的两份《物业租赁合同》均是合法有效的合同，双方均应切实履行合同。关于合同解除的问题，现郑育新、苏正荣均确认上述合同已于2013年12月24日解除，因此对于郑育新主张其与苏正荣签订的两份《物业租赁合同》于2013年12月24日解除的诉讼请求，该院予以支持。
关于合同解除的过错责任认定问题，依据（2014）穗荔法民三初字第158号民事判决书认定的事实，因苏正荣拖欠租金的违约行为，导致其与瑜桂某公司之间的《物业租赁合同》被解除，从而导致案涉两份《物业租赁合同》因无法继续履行而解除。因此，合同解除的过错在于苏正荣。原审庭审中苏正荣确认向郑育新收取了按金18.8万元，因合同已解除，现郑育新要求苏正荣返还合同按金18.8万元合法合理，该院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于郑育新主张的装修损失是否成立的问题，第一，结合现场勘验的情况、瑜桂某公司及评估人员的陈述，该院确认案涉场地存在新旧二次装修的事实。第二，根据郑育新提供的两份《建筑装饰工程施工合同》、案涉场地装修平面图纸、购买材料单据以及施工方杨某出具的收据，结合郑育新、苏正荣签订《物业租赁合同》并交纳合同按金、接收场地的事实，该院认定，郑育新关于其在承租案涉场地后对场地进行过装修的主张具有合理性，梁月荣、冯志光、伍新汉、罗锐健及瑜桂某公司、中运公司虽然不确认案涉场地内装修是由郑育新实施，但均未能举证证明装修是由何人所为，也未能提供相反证据推翻郑育新的主张，故该院对梁月荣、冯志光、伍新汉、罗锐健及瑜桂某公司、中运公司的抗辩理由不予采纳。第三，关于苏正荣是否需承责及如何承责的问题，根据《物业租赁合同》约定，郑育新经苏正荣书面同意，可对物业进行改造或增添附属物。原审庭审中，郑育新自认对案涉场地的装修未取得苏正荣的书面同意，因此郑育新的装修行为构成违约。一般情况下，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。但本案中苏正荣也存在违约，且其违约直接导致合同解除，相较而言，苏正荣的违约行为更为严重；且双方签订的《补充协议》约定了，如苏正荣没法在约定的期限提供相关合法证明文件供郑育新办理营业执照需承担赔偿责任；结合本案的实际情况，考虑到双方约定的租赁期较长，郑育新对案涉场地的装修已完成，且案涉场地的添附尚有一定的利用价值，为衡平双方当事人的利益，该院酌情判决苏正荣就案涉场地内的装修依据高迪评估公司评定的装修项目价值973992元的20%进行赔偿。郑育新为证明案涉场地内的装修项目价值委托高迪评估公司进行评估，为此支付的评估费12600元由苏正荣负担。
关于郑育新主张的赔偿钟某华西餐厅费用89388元、市场办公桌椅6000元、外墙广告包装、市场宣传资料设计策划及印刷费55000元、项目管理人员工资108000元、项目办公费用10000元、注册公司合同款6000元、电梯检测费1976元，郑育新均未能提供相应的支付凭证，因此郑育新提供的证据不足以证明上述费用是因苏正荣违约而实际发生的损失，故对于郑育新的上述主张该院均不予支持。
关于冯志光、梁月荣、伍新汉、罗锐健、瑜桂某公司及中运公司是否需要承责的问题。首先，原审庭审中，郑育新及苏正荣均确认冯志光是苏正荣的委托代理人，代为处理案涉场地租赁事宜，因此，冯志光以苏正荣名义从事的有关案涉场地租赁事宜的行为，其法律责任由苏正荣承担。其次，郑育新在庭审中也确认苏正荣及冯志光、梁月荣、伍新汉、罗锐健之间没有注册的合伙企业、没有合伙企业名称及经营场所，且冯志光、梁月荣、伍新汉、罗锐健也不是案涉合同的相对方，因此郑育新要求梁月荣、伍新汉、罗锐健共同承担赔偿责任缺乏依据；再次，瑜桂某公司及中运公司也非合同的相对方，郑育新也未能举证证明瑜桂某公司及中运公司存在侵权的事实。综上，郑育新诉请要求梁月荣、冯志光、伍新汉、罗锐健承担赔偿责任及瑜桂某公司、中运公司承担连带清偿责任依据不足，该院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年8月13日作出如下判决：一、确认郑育新与苏正荣于2013年8月29日签订的关于租赁广州市荔湾区xx大道西623号xx阁二楼建筑面积约1720平方米物业的《物业租赁合同》以及于2013年10月16日签订的关于租赁广州市荔湾区xx大道西623号xx阁一楼建筑面积约800平方米物业的《物业租赁合同》均于2013年12月24日解除；二、苏正荣自本判决发生法律效力之日起10日内，向郑育新返还合同按金188000元；三、苏正荣自本判决发生法律效力之日起10日内，向郑育新支付装修赔偿款194798.4元；四、驳回郑育新的其他诉讼请求。案件受理费18556元、评估费12600元，由郑育新负担11414元，苏正荣负担19742元。
判后，上诉人郑育新不服原审判决，向本院提起上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误。在一审中，涉案的装修工程已经经过司法评估，确认涉案的装修工程的价值为973992元，而且郑育新提供的证据显示，瑜桂某公司已经在利用郑育新装修好的工程在进行招租。瑜桂某公司进行招租的情况在一审庭审也得到了瑜桂某公司的确认。一审法院却置瑜桂某公司已经在利用郑育新装修好的工程在进行招租的客观事实不顾，采信瑜桂某公司的虚假陈述，以涉案工程没有经过苏正荣的书面同意而装修，郑育新的装修行为构成违约，苏正荣只承担装修损失的20%，瑜桂某公司、中运公司不是租赁合同相对方不承担责任。郑育新认为：一审法院这是对事实的错误认定，本案属于层层转租的形式，瑜桂某公司、中运公司均是租赁合同相对方，郑育新在装修前已经将工程施工图纸交给瑜桂某公司，得到了同意装修的口头答复。因此，在装修过程中瑜桂某公司从来没有阻止，直到工程装修基本完毕，瑜桂某公司才以苏正荣拒不支付租金为由强行关闭案涉场地，并不是以郑育新没有经过其同意为由关闭案涉场地。瑜桂某公司、中运公司作为租赁纠纷中的实际获利者，应当对承租方的损失进行赔偿。上诉请求：1、改判苏正荣在原判决的基础上增加赔偿110万元（其中建筑工程款858172.48元、西餐厅费用89388元、市场办公桌费用6000元、外墙广告包装、市场宣传资料审计策划及印刷费55000元、项目管理人员工资73463.52元、项目办公费用1万元、注册公司合同款6000元、电梯检测费1976元），冯志光、梁月荣、伍新汉、罗锐健、瑜桂某公司、中运公司对全部款项承担连带赔偿责任；2、诉讼费由苏正荣、冯志光、梁月荣、伍新汉、罗锐健、瑜桂某公司、中运公司承担。
被上诉人苏正荣答辩称：不同意郑育新的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人梁月荣、伍新汉、罗锐健共同答辩称：郑育新上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人瑜桂某公司、中运公司共同答辩称：瑜桂某公司、中运公司对苏正荣转租给郑育新是不知情的，且苏正荣的装修也没有经过瑜桂某公司、中运公司书面同意，瑜桂某公司、中运公司是不知情的，所以郑育新要求承担装修费用没有依据，不同意郑育新的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人冯志光无陈述答辩意见。
经审理查明，原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。
另查明：瑜桂某公司、苏正荣所签订的《物业租赁合同》中约定“物业交付给乙方（承租人）之日起，乙方自行承担物业的日常维护、维修、保养、检测、改造、更新等义务并承担所发生的一切费用，保持物业处于正常使用和合法经营状态”。苏正荣与郑育新所签的《物业租赁合同》中亦有同样的约定。
苏正荣、郑育新于2013年9月18日签订的《补充协议》约定“如甲方（苏正荣）没办法在规定时间内办理好上述事宜。则甲方赔偿乙方（郑育新）对该物业的投入资金（工程部分的金额以广东省2010各专业定额，采用2013清单计价，取费标准按广州市当时的取费标准计费。人工、材料价差按广州市当时的信息价计算，信息价没有的按市场价计算。其他资金的投入按实计算或委托第三方评估确认。）该笔赔偿金须在甲方在规定的时间内没法完成上述工作30天内付清，否则乙方通过广州市荔湾区人民法院起诉进行合法追讨”。苏正荣称该款所指工程是合同里面约定所指的装修工程，但认为《补充协议》并没有对租赁合同双方约定的关于经苏正荣批准同意装修以及经相关部门同意作出变更。郑育新称该补充协议签订时其已经在装修，其装修是经过苏正荣同意的。
郑育新称苏正荣、梁月荣、伍新汉、罗锐健为合伙关系，提供了签约时间为2013年3月28日的《合伙租赁协议书》复印件。苏正荣、梁月荣、伍新汉、罗锐健均否认签订过该份《合伙租赁物业协议书》。梁月荣称其收到13.6万元是苏正荣的还款，苏正荣对此予以确认。
瑜桂某公司、中运公司无提供证据证明该公司在将案涉场地出租给案外人经营之前另行对案涉场地进行了改造、装修。
本院认为：原审法院关于苏正荣与郑育新先后签订的两份《物业租赁合同》效力的认定以及对该两份《物业租赁合同》系因苏正荣的过错解除的认定正确，本院不再赘述。苏正荣并无相反证据证明其与郑育新签订的《补充协议》并非双方真实意思表示，该《补充协议》并无违反法律、行政法规强制性规定，亦属合法有效。本案的争议焦点在于：一、郑育新要求苏正荣在原审判决基础上增加赔偿110万元的主张是否成立；二、冯志光、梁月荣、伍新汉、罗锐健、瑜桂某公司、中运公司应否对“苏正荣的债务”承担连带赔偿责任。
根据原审法院会同高迪评估公司现场勘验的情况、瑜桂某公司及评估人员的陈述，该院对案涉场地存在新旧二次装修的事实予以确认并无不当。关于郑育新对案涉场地进行装修有无征得苏正荣同意的问题。郑育新先后对其承租的景某二楼约1720平方米建筑面积的物业、一楼约800平方米建筑面积的物业进行了装修，虽然郑育新无充分证据证明其对案涉场地进行装修前取得了苏正荣的书面同意，但苏正荣亦无证据证明其曾对郑育新的上述装修行为提出过异议，且从《补充协议》约定的“如甲方（苏正荣）没办法在规定时间内办理好上述事宜。则甲方赔偿乙方（郑育新）对该物业的投入资金（工程部分的金额以广东省2010各专业定额，采用2013清单计价，取费标准按广州市当时的取费标准计费。人工、材料价差按广州市当时的信息价计算，信息价没有的按市场价计算。其他资金的投入按实计算或委托第三方评估确认。）”内容来看，苏正荣在该《补充协议》签订时应当知道并认可郑育新对案涉场地进行装修且承诺在未完成《补充协议》约定的事宜的情况下赔偿郑育新投入的资金，故本院对苏正荣关于其未准许郑育新对案涉场地进行装修的主张不予采信。如前所述，涉案两份《物业租赁合同》系因苏正荣的过错而解除，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项关于“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，郑育新要求苏正荣赔偿案涉场地的装修损失有理有据。根据本案现有证据，郑育新在对案涉场地进行装修时，已知道苏正荣与瑜桂某公司之间就案涉场地的租赁问题产生纠纷，在未与瑜桂某公司充分沟通、了解情况之下对案涉场地进行大规模的装修，未尽审慎义务，故郑育新对装修损失的产生亦有一定过错。根据苏正荣、郑育新的过错程度，本院酌定苏正荣就涉案场地内的装修项目依照高迪评估公司评定的装修项目价值973992元的70%进行赔偿，即苏正荣应赔偿郑育新装修损失681794.4元。
郑育新要求苏正荣承担其赔偿钟某华西餐厅费用89388元、市场办公桌椅6000元、外墙广告包装、市场宣传资料设计策划及印刷费55000元、项目管理人员工资108000元、项目办公费用10000元、注册公司合同款6000元、电梯检测费1976元。因郑育新提供的证据不足以证明上述费用是因苏正荣违约而实际发生的损失，且均未能提供相应的支付凭证，郑育新的该主张依据不足，本院不予支持。
关于冯志光、梁月荣、伍新汉、罗锐健、瑜桂某公司、中运公司应否对“苏正荣的债务”承担连带赔偿责任。原审期间，郑育新、苏正荣均确认冯志光系代苏正荣处理案涉场地事宜的委托代理人，故原审法院认定冯志光以苏正荣名义从事有关案涉场地租赁事宜的行为应由苏正荣承担相应的法律责任并无不当。郑育新提供的证据并不足以证明苏正荣、冯志光、梁月荣、伍新汉、罗锐健之间就案涉场地租赁存在合伙关系，且冯志光、梁月荣、伍新汉、罗锐健并非案涉《物业租赁合同》的相对方，故郑育新要求冯志光、梁月荣、伍新汉、罗锐健对苏正荣的债务承担连带赔偿责任依据不足，本院不予支持。瑜桂某公司、中运公司亦非苏正荣、郑育新所签《物业租赁合同》的相对方，瑜桂某公司基于苏正荣的违约行为与苏正荣解除租赁合同并收回案涉场地，郑育新要求瑜桂某公司、中运公司对“苏正荣的债务”承担连带赔偿责任依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2196号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2196号民事判决第三项为：苏正荣自本判决送达之日起十日内，向郑育新支付装修赔偿款681794.4元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18556元、评估费12600元，由郑育新负担7919元，苏正荣负担23237元。本案二审案件受理费14700元，由郑育新负担4410元，苏正荣负担10290元。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 梁淑敏
审判员 李 静
二〇一五年十二月二十五日
书记员 邹凌青
黄咏欣