广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第1586号
上诉人（原审被告）：张某某
被上诉人（原审原告）：深圳市某某物业管理有限公司。法定代表人：温某某，董事长。
上诉人张某某因与被上诉人深圳市某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第1698号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年9月27日，深圳市宝安区龙华街道某某社区工作站（以下简称某某社区工作站）作为甲方、某某公司作为乙方签订了一份《宝安区龙华街道某某社区某某新村小区物业管理合同》，约定甲方将深圳市宝安区龙华街道大浪南路某某社区某某新村小区交给乙方对小区实行专业化、一体化的物业管理，某某新村是90年代开发规划无开发商的业主自建住宅小区，共规划138栋住宅楼，物业类型为城中村多层住宅小区；委托管理事项为：小区公用设施设备的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护、管理，本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护、管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，车辆行使及停泊秩序的公共秩序管理，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；合同期限自2008年10月1日起至2011年9月30日止；管理服务费标准为：住宅每月每平方米建筑面积0.8元，小区业主享受相关优惠政策，其中第一年由业主按每月每平方米0.16元交纳，第二年由业主按每月每平方米0.32元交纳，第三年由业主按每月每平方米0.48元交纳，差额部分由政府补贴；管理服务费由业主按月支付，逾期缴纳的，由业主以逾期之日起每天按万分之三的利息支付滞纳金，业主超过三个月不支付物业管理服务费用，乙方可要求房屋业主除赔偿乙方的实际损失和滞纳金外，并保留起诉权。
2011年7月18日，某某社区工作站出具一份《证明》，证明某某社区某某新村一区三巷2号为张某某购地所建私房，已在2009年历史遗留违法建筑普查登记中申请登记，一区三巷2号登记业主为张某某，上报面积约720平方米，登记信息资料已移交龙华街道处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑办公室，已经取得申报收件回执。
另查，涉案小区尚未成立业主委员会。某某公司为具备二级资质的物业管理企业。
原审法院于2012年1月10日向某某社区工作站查询某某公司是否就涉案小区进行了物业管理，某某社区工作站于2012年2月16日向原审法院回复称某某社区工作站于2008年9月27日与深圳市联合安泰物业管理有限公司签订《物业管理合同》，并进行了公示，该公司于2008年10月初进驻某某新村小区进行物业管理。
张某某的一审诉讼请求：1、张某某支付拖欠某某公司物业管理费8294.4元及暂计2011年9月30日的违约金1827.48元；2、由张某某承担本案诉讼费。
原审法院经审理认为：某某公司与某某社区工作站签订的《物业管理合同书》，系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面适当地履行合同。某某公司作为某某社区某某新村的物业管理单位，其已经为某某新村的全体业主提供了物业服务，张某某作为某某新村一区三巷2号楼的业主，也已经实际接受了某某公司的物业服务，故虽然某某公司没有提供双方之间书面的物业管理服务合同，亦可认定双方之间存在事实上的物业管理服务合同关系，张某某应根据其房屋的面积及合同约定的收费标准向某某公司支付物业管理费。现某某新村一区三巷2号登记的面积720平方米，根据合同约定物业管理费标准为第一年每月每平方米0.16元即每月115.2元，第二年每月每平方米0.32元即每月230.4元，第三年每月每平方米0.48元即每月345.6元，从2008年11月至2011年9月的物业管理费共计8179.2元。某某公司于2011年11月10日向原审法院起诉张某某要求支付上述费用，但未提交相应的证据证明某某公司此前曾向张某某主张过上述费用，故张某某关于某某公司主张的诉讼请求部分超过了法律规定的二年诉讼时效期间的辩解有理，张某某认为某某公司主张的2008年11月至2009年9月的物业管理费超过诉讼时效，原审法院予以采纳，故张某某须支付2009年10月至2011年9月30日期间的物业管理费用共计6912元【230.4×12个月＋345.6元×12个月】。
某某公司诉请张某某支付违约金1827.48元，原审法院认为，某某公司与张某某之间没有签订书面的物业管理服务合同，但张某某拖延支付物业管理费，应当向某某公司支付拖欠的物业管理费的法定孳息即利息，利息按中国人民银行有关同期贷款利率标准，自每月应付物业管理费之次月的1日起计至清偿之日止。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、张某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向某某公司支付2009年10月至2011年9月30日期间的物业管理费6912元和利息（利息以每月物业管理费为基数，2009年10月至2010年9月每月物业管理费230.4元，2010年10月至2011年9月每月物业管理费345.6元，按中国人民银行有关同期逾期贷款利率标准，自每月应付物业管理费之次月的1日起计至清偿之日止）；二、驳回某某公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费27元，由张某某负担，受理费某某公司已预交。
上诉人张某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原判决，改判驳回某某公司的诉讼请求，并由某某公司承担本案一、二审诉讼费。上诉理由：一、张某某与某某公司之间并未签订《物业管理服务合同》，双方并未就物业管理费收费标准进行约定。某某社区工作站既非建设单位，也非业主，更非使用者，其并无约定及法定的权利签订《物业管理合同》。且某某社区工作站在签订《物业管理合同》之前未通知张某某或获得张某某的授权，在签订《物业管理合同》之后也未获得张某某事后追认，故该《物业管理合同》中约定的支付物业管理费的义务，与张某某无关。张某某无须支付物业管理服务费。某某公司称某某社区工作站与其签订《物业管理合同》是依据《宝安区推广物业管理暂行办法》第八条，但该规定并未赋予某某社区工作站可以不征求张某某的意见便与某某公司签订《物业管理合同》，更未赋予某某社区工作站可又不征求张某某的意见，便处理张某某的权利，强制张某某交纳物业管理费。二、某某公司并未为涉案小区提供物业管理服务。某某公司未提交证据证实其提供了《物业管理服务合同》中约定的十一项“物业管理服务”。反而张某某有足够的证据证实，张某某所处的小区完全没有物业管理。三、某某社区工作站系与本案某某公司签订《物业管理合同》的主体之一，与本案有直接利害关系，理应作为第三人参与诉讼。其出具的《复函》并未有相关证据证实，该证据的真实性、合法性均无法确认，不可作为认定本案的证据。
被上诉人某某公司答辩称：一审判决认定事实正确，我方认可一审判决。
本院经审理查明：原审法院查明的事实正确，本院予以确认。另查，本院曾于2012年2月24日去函某某社区工作站，核实涉案物业某某新村138栋住宅楼的物业管理合同的签订和履行情况。2012年2月28日，某某社区工作站复函本院称：一、某某社区工作站于2008年9月27日与某某公司签订《宝安区龙华街道某某社区某某新村小区物业管理合同》，并于当天在小区进行了公示。二、某某公司在三年合同期内有向138栋住户提供物业管理服务。三、物业管理服务的具体内容以《宝安区龙华街道某某社区某某新村小区物业管理合同》的内容为准；该公司向小区居民提供物业管理服务的时间为2008年10月1日至2011年9月30日止；四、该公司依据《宝安区推广社区物业管理暂行办法》第八条的规定享受了政府的经费补贴以及按规定的标准向居民收取他们应付的管理费用。以上事实，已为生效的本院（2012）深中法房终字第204号民事判决所证实。
本院认为：某某公司依据其与某某社区工作站的签订的物业服务合同成为某某新村小区物业服务企业，某某社区工作站在签订合同当天在小区内进行了公示，且出函证明某某公司已经按照上述合同约定的时间和服务内容向包括张某某在内的138栋住户提供了物业管理服务，因张某某在此期间未对某某社区工作站的公示和某某公司的物业管理服务行为提出异议，其与某某公司之间形成事实物业管理服务关系。原审参照某某公司的物业管理资质和合同收费标准判决张某某支付物业管理费和利息，符合案件事实和法律规定，本院予以维持。张某某认为某某公司未提供任何物业管理服务，该主张与某某社区工作站说明的情况不符，且缺乏证据佐证，本院不予采信。综上，上诉人张某某的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人张某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 路 德 虎
二〇一二年十月二十五日
书 记 员 邹俊辉（兼）