上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2073号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海新华都超市有限公司，。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人黄勐，上海明伦律师事务所律师。
委托代理人唐康萍，上海明伦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海奥腾鞋业发展有限公司，。
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人颜世祥，上海市鹤铭律师事务所律师。
上诉人上海新华都超市有限公司、上海奥腾鞋业发展有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第38639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，系争的上海市浦东新区浦三路X号商铺登记的权利人为案外人浦东商业公司。
2012年2月23日，浦东商业公司（甲方）与福建省新华都购物广场股份有限公司（乙方、以下简称福建新华都公司）、上海易买得超市有限公司（丙方、以下简称易买得公司）签订《关于房屋租赁合作协议书变更的三方协议》一份，约定上海浦东城市建设投资有限责任公司（现变更为甲方）和丙方于2005年7月15日就由甲方出租其拥有的现位于上海市浦东新区浦三路X号商业用房给丙方用于经营易买得三林门店的相关事宜签署了《房屋租赁合作协议》，且此后分别于2006年10月19日、2006年10月20日、2007年12月29日、2009年3月16日签署了相关补充协议。现丙方拟将其在房屋租赁协议项下的承租权转让给乙方，待乙方在上海新设立的子公司（以下简称为新公司）成立后该等承租权由新公司自动承继，乙方在新公司履约责任中将承担连带责任。甲方同意该等转让及承继安排。经三方同意，2012年7月1日为乙方的起租日，租期从2012年7月1日起至2026年4月30日止，房屋租赁期结束日起按租赁条件自然延续追加5年零8个月（2026年5月1日至2031年12月31日）。
2012年3月16日，浦东商业公司出具了一份《同意转租证明》，内容为：浦东商业公司与福建新华都公司、易买得公司对位于上海市浦东新区浦三路X号商业用房于2012年2月23日签订《关于房屋租赁合作协议变更的三方协议》（以下简称该协议）。根据该协议第一条承租权转让中的约定，原应由易买得公司享有和承担的一切权利、义务将由福建新华都公司继续享有和履行。其享有和承担的一切权利、义务包括原合同1-3条中的权利，即福建新华都公司及其新子公司有权将租赁物业中超市营业场所及自用的办公、仓储区域以外的部分转租而进行各项招商租赁活动。
2012年5月30日，上海新华都超市有限公司（以下简称上海新华都公司、甲方）与上海奥腾鞋业发展有限公司（以下简称奥腾公司、乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定：从2012年_月_日至2015年6月30日，乙方享有甲方在浦三路X号A-10铺位（以下简称租赁物）的使用权，该租赁物建筑面积约为92平方米，使用面积约为78平方米。乙方已对甲方所要分租的租赁物进行了全面充分了解，愿意承租该租赁物，专门用于经营Telent（天伦天）服装、鞋。租金为每平方米每天人民币（下同）6.32元（含物业管理费0.50元／天／平方米，物业管理公司收费调整的相应调整），共15，000元／月，自开业时开始计租。甲乙双方同意按先交租后使用之原则，乙方须于计租日前先付第一个月的租金，以后每月28日前，预付下个月租金。协议第4条约定：甲乙双方签订本协议并经双方盖章确认后2个工作日内，乙方须支付41，424元作为本协议履约保证金交到甲方指定账户，自甲方收到该保证金之日起，本协议开始生效，如乙方反悔拒绝履约，甲方有权直接没收该保证金，反之，如甲方反悔拒绝履约，甲方须双倍返还该保证金。保证金不得抵冲租金和其他费用，保证金不计利息。协议第9条约定：甲方有下列情形之一的，视为甲方构成根本违约，乙方有权随时通知终止本协议，甲方应双倍返还乙方交付的租赁押金并向乙方支付本协议租金总价的10%作为违约金：（一）在乙方无违约情况下，甲方以非自然及非政府不可抗力之外的名义对乙方强制实施停水停电停气；（二）其他因甲方原因致使本协议无法继续履行的。协议第10条约定：乙方有下列情形之一的，视为乙方构成根本违约，甲方有权随时通知终止本协议，没收乙方交付的租赁押金，自甲方通知之日起，乙方所持有的租赁押金条自动失效，同时乙方须按本协议租金总价的10%支付甲方作为违约金：……（六）其他因乙方原因致使本协议无法继续履行的。协议第11条约定：若乙方不按时缴纳租金，除向甲方及时补缴租金外，还须向甲方缴纳滞纳金，滞纳金支付额为：月租金金额＊0.30%＊逾期天数；如有特殊情况，乙方须提前以书面形式向甲方提出申请，否则，若超过10天且甲方已书面通知乙方后仍未支付的，则视为乙方构成根本性违约，甲方有权单方面解除本协议，同时甲方有权对乙方所租赁经营的场所进行封场，扣押产品及乙方投入的设备，并按本协议第十条内容追诉乙方的违约责任。协议第12条约定：乙方自行负责安装水表、电表，水、电费按当月使用情况单独核算，自查表之日起，乙方须于5个工作日内将水、电费及摊销费用交纳到甲方财务部，如遇国家法定节假日，自然顺延至下一个工作日。电费根据1.20元／度的单价标准按每月乙方的实际用量结算支付。同时，上海新华都公司（甲方）与奥腾公司（乙方）签署了一份《房屋交付确认书》，载明：双方确认，甲方于_年_月_日将符合约定标准的租赁房屋（位于浦三路X号的A-10号铺位）交付给乙方。交付当日双方确认该房屋实际租赁面积为78平方米，双方同意以该面积作为确认租赁、结算租金及其相关费用等的计算依据。
2012年8月21日，奥腾公司通过银行转账向上海新华都公司支付了押金41，424元。
2013年11月4日，上海新华都公司提起本案诉讼。
2013年12月12日，上海新华都公司委托上海远业律师事务所焦春伟律师向奥腾公司发送了一份《律师函》，内容为：上海新华都公司于2012年5月30日与奥腾公司签订了《房屋租赁协议》一份，签约后上海新华都公司全面履行了合同义务，然而奥腾公司从未按照约定向上海新华都公司支付过租金，电费也有拖欠，奥腾公司的行为已经构成严重违约，因此上海新华都公司向奥腾公司发出解约函，之后又数次函告奥腾公司立刻迁出，但是奥腾公司至今仍然占据商铺。鉴于上述情况，上海新华都公司郑重告知奥腾公司，希望奥腾公司在2013年12月20日前搬出商铺，搬离所有留存在商铺内物品将房屋归还上海新华都公司。如果届时未能履行，上海新华都公司将在公证后清出商铺内物品，由此产生的相关费用以及相应法律后果均由奥腾公司承担。
原审另查明，2013年1月10日，奥腾公司向上海新华都公司支付了2012年8月至2012年11月期间的电费共计2，370元。
原审再查明，2014年3月7日，奥腾公司搬离系争商铺并将该商铺交还给上海新华都公司。
原审审理中，上海新华都公司请求判令：1、奥腾公司搬离上海市浦东新区浦三路X号A-10铺位；2、奥腾公司支付自2012年8月1日起至2013年1月11日止的房屋租金79，314元以及滞纳金19，716.30元（以2012年8月-12月各月的租金为计算基数，按每日0.30%为计算标准分别自2012年8月1日、2012年9月1日、2012年10月1日、2012年11月1日、2012年12月1日计算至2012年12月31日）；3、奥腾公司支付2012年12月的电费465.60元；4、奥腾公司支付违约金54，000元；5、奥腾公司支付自2013年1月12日起至2013年4月30日止的房屋使用费55，000元。后因奥腾公司于2014年3月7日搬离系争商铺并将该商铺交还给上海新华都公司，故上海新华都公司自愿撤回第1项诉请。
奥腾公司则不同意上海新华都公司的诉请，并同时提起反诉，请求判令：1、上海新华都公司退还其押金41，424元；2、上海新华都公司赔偿其装修损失125，000元；3、上海新华都公司支付其提前解除合同违约金45，000元；4、诉讼费由上海新华都公司承担。
上海新华都公司则不同意奥腾公司的反诉诉请。
原审中，经奥腾公司申请，原审法院委托上海第一测量师事务所有限公司对上海市浦东新区浦三路X号A-10铺位的装修价值进行了评估。上海第一测量师事务所有限公司出具了工程造价司法鉴定意见书，鉴定意见为：本案所涉“上海市浦东新区浦三路X号A-10铺位的装修”项目的工程造价为106，975元。上海新华都公司对鉴定意见书无异议，但要求考虑相关的折旧因素。奥腾公司对鉴定意见书亦无异议。
原审庭审中，双方一致确认签订合同后奥腾公司从未向上海新华都公司支付过任何租金。上海新华都公司提供了2012年10月24日的《缴费函》、2012年12月21日的《解约函》及2013年1月11日的《解约函》，用以证明上海新华都公司曾向奥腾公司催讨租金并在催讨无果的情况下行使了合同解除权。奥腾公司则认为其没有收到过上述函件。关于系争商铺的交接情况，上海新华都公司称其于2012年5月30日将系争商铺交付给奥腾公司，奥腾公司则称2012年12月31日上海新华都公司将系争商铺交付给奥腾公司，奥腾公司为此提供了一份《房屋交付确认书》。上海新华都公司认为该份《房屋交付确认书》上所载明的2012年12月31日是奥腾公司自行添加上去的。关于租金的起算时间，上海新华都公司认为奥腾公司的开业日为2012年8月1日，根据合同中关于“自开业日开始计租”的约定，租金起算时间应为2012年8月1日。奥腾公司则认为其开业日应为《房屋交付确认书》上所载明的房屋交付时间即2012年12月31日，故根据合同约定，租金起算时间应为2012年12月31日。关于双方签订的《房屋租赁协议书》的状态，双方一致确认《房屋租赁协议书》已于2013年1月11日解除。关于系争商铺的加锁情况，上海新华都公司称其是于2013年11月1日对系争商铺进行的加锁，在其加锁之前系争商铺已经由奥腾公司进行了加锁，奥腾公司则称其是于2012年12月底对系争商铺进行的加锁，上海新华都公司何时加锁的其不清楚。关于上海新华都公司主张的2012年12月的电费465.60元，奥腾公司曾在2013年12月26日的谈话中表示对此金额无异议并同意支付。
原审认为，上海新华都公司、奥腾公司签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。协议书中明确约定“自开业日开始计租”，上海新华都公司主张奥腾公司的开业日为2012年8月1日，遭奥腾公司否认，上海新华都公司对此未能提供充分证据予以证明，故对此不予采信。鉴于奥腾公司在庭审中自认其开业日为2012年12月31日，故原审法院以该日作为租金起算日。由于双方之间关于租金起算日的确定存在严重分歧，且合同中对此约定亦不明确，现上海新华都公司以奥腾公司未按约支付房屋租金为由向奥腾公司发出《解约函》，该解除行为缺乏依据，不发生法律效力。鉴于庭审中双方一致同意解除双方签订的《房屋租赁协议书》并确认《房屋租赁协议书》的解除日为2013年1月11日，故法院对此予以认可。合同解除后，奥腾公司仍应支付尚未付清的房屋租金及合同解除以后占用期间的房屋使用费。现上海新华都公司要求奥腾公司按每月15，000元的标准支付自2012年12月31日起至2013年4月30日止的房屋租金及使用费，于法有据，予以支持。鉴于租金起算日为2012年12月31日，上海新华都公司要求奥腾公司支付2012年12月31日前拖欠租金产生的滞纳金19，716.30元，缺乏合同依据，不予支持。鉴于法院确认双方签订的《房屋租赁协议书》系双方一致同意解除，故上海新华都公司要求奥腾公司支付违约金54，000元、奥腾公司要求上海新华都公司支付提前解除合同违约金45，000元，均缺乏合同依据，亦不予支持。奥腾公司要求上海新华都公司退还押金41，424元，于法有据，予以支持。关于奥腾公司主张的装修损失，鉴于现有装修尚有一定的利用价值，奥腾公司的装修损失应由双方合理分担。关于系争房屋内装修现值损失的数额，上海第一测量师事务所有限公司的评估程序合法，鉴定结果客观真实，双方对鉴定意见均无异议，故司法鉴定意见书可以作为认定依据。法院根据公平原则，结合本案的实际情况在扣除相应折旧费用后酌定上海新华都公司对奥腾公司的装修损失补偿数额。关于上海新华都公司主张的2012年12月电费465.60元，鉴于奥腾公司曾在2013年12月26日的谈话中表示对此金额无异议并同意支付，故对此予以支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，于二○一四年六月二十三日作出判决：一、上海奥腾鞋业发展有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海新华都超市有限公司自2012年12月31日起至2013年4月30日止的房屋租金及使用费60，000元；二、上海新华都超市有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海奥腾鞋业发展有限公司保证金41，424元；三、上海新华都超市有限公司应于判决生效之日起十日内补偿上海奥腾鞋业发展有限公司装修损失50，000元；四、上海奥腾鞋业发展有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海新华都超市有限公司2012年12月的电费465.60元；五、驳回上海新华都超市有限公司其余诉讼请求；六、驳回上海奥腾鞋业发展有限公司其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2，995元，反诉案件受理费2，235.50元，鉴定费3，750元，合计8，980.50元，由上海新华都超市有限公司负担4，862元，上海奥腾鞋业发展有限公司负担4，118.50元。
判决后，上海新华都公司、奥腾公司均不服，上诉于本院。
上海新华都公司上诉称：1、奥腾公司于2012年8月在系争房屋内产生电费的事实表明其自2012年8月1日起即已正式营业，故租金起算日应当为2012年8月1日。原审法院将奥腾公司自认的开业日2012年12月31日认定为租金起算日属认定事实有误。2、奥腾公司自系争租赁协议签订后从未履行过支付租金的义务，故上海新华都公司依约享有相应的单方合同解除权及没收租赁保证金的权利。3、因奥腾公司未支付租金导致系争租赁协议解除，上海新华都公司不存在过错，故解除协议后的相应装修损失应由奥腾公司自行承担。故请求二审法院撤销原审判决第二、第三、第五项，改判：1、奥腾公司支付上海新华都公司2012年8月1日至2012年12月30日的房租即75，000元及滞纳金19，716.30元；2、奥腾公司支付上海新华都公司违约金54，000元；3、上海新华都公司无需返还奥腾公司保证金41，424元；4、上海新华都公司无需向奥腾公司补偿装修损失50，000元。
奥腾公司则不同意上海新华都公司的上诉请求，并同时提起上诉称：1、原审法院判令奥腾公司支付2012年12月31日起至2013年4月30日的房屋租金及使用费60，000元没有事实和法律依据。上海新华都公司2013年1月11日之后就在商铺门上加锁、断电，奥腾公司2013年1月在系争房屋内没有发生电费即可表明系争房屋已被上海新华都公司强行收回。2、原审法院判令上海新华都公司赔偿奥腾公司装修损失50，000元明显不足以赔偿奥腾公司实际支出的125，000元而显失公平。3、奥腾公司没有违反合同约定，故上海新华都公司无权单方面终止合同。上海新华都公司强行使用不合法手段迫使奥腾公司无法进入系争房屋，故上海新华都公司违约在先。4、原审法院对评估费、诉讼费的分担亦不公平、不合理。故请求撤销原审判决第一项，并改判上海新华都公司赔偿奥腾公司装修损失106，975元（评估价）及违约金45，000元，评估费由上海新华都公司承担。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点还在于导致系争租赁协议解除的责任应如何认定的问题。根据本案查明的事实，双方纠纷的起因系双方对租金起算日的确定存在争议所致。根据约定，应自奥腾公司开业时开始计租。上海新华都公司认为，因奥腾公司自2012年8月开始在系争房屋内产生电费，故应自2012年8月1日起计租，而奥腾公司至今从未支付过系争房屋租金，故其2013年1月11日发函解除系争租赁协议依法有据，奥腾公司对此应承担相应违约责任。奥腾公司则认为，其系2012年12月31日开业，上海新华都公司要求其支付之前的租金并以奥腾公司拖欠租金为由解除协议缺乏依据，上海新华都公司对其违约解除系争租赁协议应承担相应责任。对此，本院认为，由于双方对奥腾公司开业的标准并未作出明确约定，而上海新华都公司以系争房屋内产生电费的事实推定奥腾公司的开业时间尚属依据不充分，故原审法院认定上海新华都公司以奥腾公司欠付租金为由而向奥腾公司发出的《解除函》不发生法律效力并无不当。有鉴于在奥腾公司自认的2012年12月31日开业后，奥腾公司亦未按合同约定支付相应租金，其在原审庭审中又与上海新华都公司一致确认系争租赁合同于2013年1月11日解除，故原审法院认定系争租赁协议系双方一致确认解除，双方对此均不承担违约责任，该处理亦无不当，对上海新华都公司与奥腾公司分别要求对方承担违约责任的相应诉请，本院均不予支持。有鉴于前述理由，对上海新华都公司要求奥腾公司支付2012年12月31日之前的租金及滞纳金的诉请，本院不予支持。对原审判令奥腾公司支付2012年12月31日至2013年4月30日的租金及使用费的问题，虽然奥腾公司主张上海新华都公司自2013年1月11日即已强行收回房屋，但其对此并未提供充分证据证明，且其实际系于2014年3月7日搬离系争房屋，故上海新华都公司主张房屋使用费至2013年4月30日并无不当，对奥腾公司相应诉请，本院亦不予支持。就系争房屋装修损失的处理，原审法院基于本案实际情况，依据公平原则确定上海新华都公司补偿奥腾公司50，000元，该处理亦属妥当。综上所述，对上海新华都公司、奥腾公司的上诉请求，本院均不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币7，007元，由上诉人上海新华都超市有限公司负担4，037.50元，由上诉人上海奥腾鞋业发展有限公司负担2，969.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……