河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民二终字第292号
上诉人（原审被告）杨春芳，男。
上诉人（原审被告）闫认（被告杨春芳之妻），女。
共同委托代理人蔺景伦，河南露峰法律服务所法律工作者。
上诉人（原审第三人）王奇，男，。
上诉人（原审第三人）王鲁霞（第三人王奇之妻），女。
共同委托代理人张从民，河南成胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周书艳，女。
被上诉人（原审原告）周淑文（原告周书艳之姐）。
共同委托代理人任俊杰，河南黎明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周书献（原告周书艳之兄）.
委托代理人李金环，女，系周书献之妻。
上诉人杨春芳、闫认、王奇、王鲁霞与被上诉人周书艳、周淑文、周书献确认合同无效纠纷一案，鲁山县人民法院于2014年3月20日作出（2013）鲁民初字第1130号民事判决。宣判后，杨春芳、闫认、王奇、王鲁霞不服向本院提出上诉。鲁山县人民法院于2014年5月27日将本案移送至本院。本院受理后，依法组成合议庭于2014年7月2日审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，原告周书艳、周淑文与被告周书献系兄弟姐妹关系，被告杨春芳与被告闫认系夫妻关系，第三人王奇与第三人王鲁霞系夫妻关系。原告周书艳、周淑文与被告周书献的母亲、父亲（周绍亭）先后去世，其父亲去世后，在鲁山县鲁阳镇新华街156号遗留院落一处，该院落北边一层四间，西边一小间两层，均为砖混结构。周绍亭生前办理有集体土地建设用地使用证及房屋所有权证，登记的使用权人和所有权人为周绍亭。2005年4月24日周绍亭之子即被告周书献谎称该房不存在争议，与被告杨春芳夫妇达成口头卖房协议，将该房产以36000元的价格卖与被告杨春芳夫妇，并将集体土地建设用地使用证及房屋所有权证交给了被告杨春芳夫妇。被告杨春芳夫妇买房后一直未办理相关权属变更登记。2005年8月12日，被告杨春芳夫妇急需用钱，将该房产以40000元的价格卖给了第三人王奇夫妇，双方签订了书面买卖协议书。被告杨春芳夫妇将集体土地建设用地使用证及房屋所有权证交给了第三人王奇夫妇，王奇夫妇使用该房至今，亦未办理相关权属变更登记。被告杨春芳夫妇与第三人王奇夫妇买房后，将房屋进行了修缮，王奇夫妇将大门及北边四间房屋门进行了改换，但未将房屋改建、扩建。二原告以被告周书献出卖房屋未经其同意为由，主张以上卖房行为无效，并要求第三人返还房产，向本院提起诉讼。
原审法院认为，被告周书献与被告杨春芳、闫认之间的买卖房产的行为无效，被告杨春芳、闫认与第三人王奇、王鲁霞之间的买卖房产的行为无效，第三人王奇、王鲁霞应返还原告方涉案房产。理由是，一、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，涉案房产属于周绍亭的遗产，其法定继承人为二原告和被告周书献，二原告和被告周书献未对该房产进行分割，因而他们三人是该房产的共同共有权人。被告周书献在卖房时，该房处于共同共有关系存续期间，但其卖房行为未经其他共有人即二原告同意，属于擅自处分共有财产的行为。被告杨春芳、闫认在购买房屋时，明知道该房屋登记的所有权人及集体土地使用权证上登记的使用权人是周绍亭，不是被告周书献本人，未经仔细核实房屋实际权利人，轻信被告周书献之言，仍然购买，不属于善意取得。同理，第三人王奇、王鲁霞亦不属于善意取得，双方的买卖行为违背相关法律规定，损害了二原告的合法权益。依据上述法律规定，被告周书献与被告杨春芳、闫认之间的买卖房产的行为无效，被告杨春芳、闫认与第三人王奇、王鲁霞之间的买卖房产的行为无效。二、《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定，民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告杨春芳、闫认及第三人王奇、王鲁霞在买房后，未对房屋改建、扩建，基本保持了房屋原貌。依据上述规定，第三人王奇、王鲁霞应将涉案房产返还给二原告，被告杨春芳、闫认及第三人王奇、王鲁霞的相关权益，可依法另行主张。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项、第六十一条第一款、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条之规定，判决：一、被告周书献与被告杨春芳、闫认之间的买卖房产的行为无效。二、被告杨春芳、闫认与第三人王奇、王鲁霞之间的买卖房产的行为无效。三、第三人王奇、王鲁霞于本判决生效之日起十日内返还原告周书艳、周淑文院落一处（位于鲁山县鲁阳镇新华街156号，含北边房屋四间，西边房屋一小间两层）。诉讼费830元，由被告周书献、被告杨春芳、被告闫认、第三人王奇、王鲁霞各承担166元。
宣判后杨春芳、闫认不服判决上诉称：1、房地产交易成就合理，确属善意取得；2、被上诉人周书献口头承诺产权归己无有异议，让购房人放心；3、购买人儿子上大学，转卖房屋合情、合理；4、房地产出卖八年后，房地产价值提高，被上诉人见财起意丧失诚信；5、未能及时过户过错不在上诉人；6、原审周书献根本就没有到庭参加庭审，可判决认定“周书献辩称”。原审公开剥夺上诉人举证权、质证权、辩论权、陈述权。综上，原审判决房产买卖行为无效错误，程序违法，适用法律错误。请二审撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人王奇、王鲁霞的上诉理由成立，应予支持。
王奇、王鲁霞不服原审判决上诉及辩称：1、上诉人房屋买卖系善意有偿取得房产。2、原审认定事实错误，且被上诉人的起诉已超过法定时效，原审没有认定。3、被上诉人周淑文原非原审原告，其后在法院通知下参加诉讼，并无法律依据。二上诉人与周书艳、周淑文、周书献之间无任何买卖关系，故被上诉人无权以确认合同无效为由将二上诉人列为第三人提起诉讼，判决将合法购买的房产返还给没有合同关系的二被上诉人，没有法律依据，且明显违反法定程序。综上，原审认定事实错误，判决结果明显不公，程序违法，请二审撤销原审判决，驳回周书艳、周淑文的诉讼请求。杨春芳、闫认的上诉理由成立应予支持。
周书艳、周淑文辩称，原审判决认定上诉人在购买房屋时不属于善意取得正确，根据本案的事实，上诉人与周书献签订房屋买卖协议时，对房屋的所有权证、土地使用权证、登记证书情况是明知的，权利凭证登记人周绍亭，上诉人明知周书献无处分权还与其交易，这不符合民法通则关于善意取得的要求，上诉人的上诉理由不能成立，应依法驳回上诉维持原判。
周书献辩称，原审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，应依法驳回上诉维持原判。
二审查明，闫认二审庭审时当庭陈述：“我买房时，通过中间人高罗头，周书献说在平顶山居住用不到这房子，我还问他弟兄几个，他说就他一个，说房子是他自己盖的，啥纠纷都没有。”除此之外，其他查证的事实与原审一致。
本院认为，本案争议的主要问题是周书献杨春芳、闫认之间及杨春芳、闫认与第三人王奇、王鲁霞之间的房产买卖合同是否有效。2005年4月，实际控制争议房屋的周书献以该房屋不存在争议为由，将房屋以3.6万元的价格卖给了杨春芳、闫认，并将户名为周绍亭的集体土地建设用地使用证及房产所有权证交给了杨春芳、闫认。从本次交易情况看，杨春芳，闫认在本次交易中有理由相信周书献对该房屋有充分的处分权。钱房两清后，杨春芳、闫认实际占用该房屋。2005年8月，杨春芳夫妇因急需用钱，将该房屋又以4万元的价格卖给了王奇夫妇，并将土地、房屋权属证书一并交给了王奇夫妇。从上述两个房屋买卖合同订立的情况看，两个合同均是当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，均为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款的规定，依法成立的合同，受法律保护。并且王奇夫妇自2005年8月购买取得该房屋后，以实际占有使用达9年时间，虽然当事人之间未办理不动产变更登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中周绍亭的继承人周书艳、周淑文于2013年起诉请求确认合同无效，违背了上述法律规定，其请求依法不予支持。原审法院在《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院司法解释有明确规定的情况下，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，根据新法优于旧法的适用原则，属适用法律错误。综上所述，杨春芳、闫认、王奇、王鲁霞的上诉理由符合法律规定，依法应予支持。原审法院适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、撤销鲁山县人民法院（2013）鲁民初字第1130号民事判决；
二、驳回周书艳、周淑文的诉讼请求。
一审案件受理费830元，二审案件受理费1660元，均由周书艳、周淑文负担。
本判决为终审判决。
审判长 王瑞英
审判员 谢小丽
审判员 王绍峰
二〇一四年十二月十一日
书记员 马闪闪