江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏中民终字第03345号
上诉人（原审被告）高云良。
上诉人（原审被告）常熟市高诚云良娱乐俱乐部。
以上二上诉人共同委托代理人刘庆伟、张叙。
被上诉人（原审原告）常熟世纪名典大酒店。
被上诉人（原审原告）常熟市中江娱乐中心。
以上二被上诉人共同委托代理人黄伟东。
原审被告常熟市高诚商贸有限公司。
上诉人高云良、常熟市高诚云良娱乐俱乐部因与被上诉人常熟世纪名典大酒店、常熟市中江娱乐中心、原审被告常熟市高诚商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2012）熟民初字第0291号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年8月9日，原审二原告（出租方、甲方）与原审被告高云良（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，合同载明：“根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理办法》及相关法律规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，达成如下协议：一、租赁标的及用途1、甲方将坐落在常熟市开元大道8号房屋一幢及附属设施，包括场地（以下简称租赁物）租赁给乙方。租赁物详见经双方签字确认后的附件1房屋平面图以红线圈定部分为准，附件2附属设施交付清单。2、甲方确保除未完工的房屋装修、设施外，其余出租物符合使用要求。在本合同订立前，乙方已经对租赁物的现状进行了充分的了解，并确认愿意承租。对于五、六两层，双方认可按目前权利状态租赁。3、在本合同订立后6日内，甲方将租赁物移交乙方，甲乙方应在租赁物移交清单上签字确认，清单一式两份，双方各执一份。4、乙方保证，租赁该物业仅用于酒店经营、娱乐场所经营、乙方自用商贸办公用途……二、租赁期限1、乙方租赁期限自2011年8月9日起至2019年12月8日止，租期8年4个月。其中甲方给予乙方装修免租期4个月，在该期限内租金免除，其他一切费用由乙方承担。如因甲方原因未能及时交房，则起租期限延后。2、租赁期限届满、乙方未续租的，乙方应将租赁物移交甲方，甲乙双方应在移交清单上签字确认。若乙方书面通知甲方接收租赁物，甲方未按时接收的，视为乙方已移交租赁物。三、租金甲乙双方商定，本项租赁的第一租赁年度租金为900万元，第二租赁年度起每年的租金为1100万元。本条约定的租金为不含税租金。租金包括租赁物的物业管理费用、乙方自用广告位使用费、租赁用途项下车位场所使用权。四、租金的支付除第一租赁年度的租金支付外，乙方同意根据先付租金后使用房屋的原则，每一年支付一次租金，具体如下：1、于本合同签订之日起的七天内支付第一年的租金的50%即人民币450万元（大写：肆佰伍拾万元）。2012年2月底支付第一年的租金的50%即人民币450万元（大写：肆佰伍拾万元）。2、以后每年的8月底之前，和次年的2月底之前，各支付下一租赁年度租金的50%。3、甲方收到乙方租金的同时，向乙方出具收款凭证。五、租赁保证金在本合同订立时，乙方应向甲方交纳80万元租赁保证金。该保证金用于弥补乙方拖欠水电费用或因乙方租赁期间造成甲方的损失。该项保证金在弥补乙方应承担的相关费用后，经甲方书面通知，乙方应在通知期限内补足保证金数额。租赁期限届满，甲方将多余租赁保证金退还乙方……租赁期内，乙方有权根据经营需要进行装修，但至少应提前一个月以书面形式通知甲方，并经甲方书面同意。装修费用以及装修可能引发的所有责任由乙方自行承担。关于目前5、6楼的装修，如果乙方需要委托甲方现有施工单位继续装修的，由甲方现有施工单位向乙方出具今后工程报价单，在同等条件下优先由甲方现有施工单位进行施工。甲方原有装修装饰工程价款由甲方负责承担，乙方今后继续装修装饰工程价款由乙方负责结算。乙方今后继续装修装潢时可以对租赁物原有装修装饰予以拆改变动而无需向甲方及甲方现有施工单位支付费用……5、对有产权证的房屋部分，乙方对房屋进行整修、改造的，应报请消防部门进行消防验收。由此产生的费用由乙方承担。未经消防验收合格，乙方不得投入使用。乙方违反消防法律、法规引起的后果，由乙方自负。如果乙方对五、六楼投入资金装修后，甲方确保乙方租期内能正常经营使用租赁物，否则甲方应承担一切责任，乙方有权依据本合同第十六条其他违约情形第2条追究违约责任……十一、转租、分租、出借等形式的禁止乙方不得将租赁物转租、分租、出借给其他人，或以合伙、入股、联营等形式将租赁物转给其他人经营使用。乙方有权将租赁物提供给乙方指定的有关联的单位或个人使用。十二、装修、改造所形成的房屋附着物权属在租赁期届满、乙方因自身原因提前退租或者因乙方违约甲方提前收回租赁物时，乙方对房屋进行装修、改造所形成的房屋附着物（包括厨房设备）的所有权归甲方所有。乙方不得将装修、改造所形成的房屋附着物转让给其他人。因甲方违约提前解除本合同的，乙方可就装修、改造所形成的房屋附着物按照评估价向甲方主张赔偿并追究违约责任……十五、合同解除在租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同：1、经催告后乙方拖欠租金一个月以上的；2、乙方未按本合同约定的用途使用租赁物，将该房屋及设施的全部或部分另作他用……十六、其他违约责任1、乙方有下列情形之一的，甲方按下列约定追究乙方违约责任：（1）乙方如出现本合同第十六条情形之一的，甲方除有权提前解除本合同外，乙方应按当年度双倍年租金额向甲方支付违约金。（2）乙方未按本合同约定时间支付甲方租金的，逾期支付租金时间在一个月内的，乙方应向甲方支付相当于当年度年租金额的20%的违约金；逾期支付租金时间超过二个月的，甲方有权解除合同，收回租赁物，乙方还应向甲方支付相当于当年度双倍年租金额的违约金。（3）乙方单方解除合同或提前退租的，乙方应按当年的双倍年租金额向甲方支付违约金。因此导致合同解除或无法履行的，甲方已收的租金及保证金不予退回……（5）因乙方违约或单方解除合同或中途提前退租或其他任何乙方原因导致合同解除或无法履行的，乙方除应履行上述违约责任外，同时，租赁物业内的所有资产归甲方所有。2、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租赁费用合同租赁保证金，赔偿乙方的全部损失（包括但不限于装修费、广告费等已投资款），同时向乙方支付以当年度租赁费用的双倍为标准的违约金；乙方也有权要求甲方整改继续履行合同，并要求甲方向乙方支付以当年度租赁费用的双倍为标准的违约金。（1）未按约定时间交付符合合同约定租赁物达30日的……（4）甲方单方提前收回租赁物的或者甲方租赁物因债务纠纷被司法机关查封或者处置的。3、甲方迟延交付房屋，每迟延一天应按照三倍的日租赁费用标准向乙方支付违约金，同时免租期自动向后顺延。4、若甲方不履行或违反本合同任一规定，乙方有权拒付租赁费用直至甲方整改处理完毕，乙方也有权从应付租赁费用中扣除甲方应付乙方的违约金、损失赔偿金、房屋设施修复费用、垫付款项、甲方租赁物拖欠费用及主张权利的各种费用。乙方在扣除上述款项时应当向甲方发出书面通知……十九、租赁物收回1、租赁合同届满或因乙方违约甲方收回租赁物的，乙方应在租赁期限届满或合同解除之日起15日内，将租赁物移交甲方。乙方逾期移交租赁物的，每逾期一天，应向甲方支付3.2元／㎡的使用费……3、乙方因办理经营证照需要甲方协助的，甲方予以充分协助。但无论乙方经营的证照领取已否，都不影响房屋租赁的实质及本合同的履行……6、甲方保证安装并交付满足乙方经营使用需要的合格电梯三部，不妨碍乙方正常开业需要……本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。本合同一式两份，双方各执一份。”案外人姜岩在该《房屋租赁合同》上签字并书写“本人已完全理解并愿意接受合同的全部条款，并自愿承担连带责任”。该合同签订后，原审原告即将合同约定的租赁物交付原审被告。原审被告于签订合同当日支付原审原告租金450万元及保证金80万元，后原审被告又支付了原审原告租金200万元并抵扣了原审原告在原审被告处的消费904403元。
本案所涉租赁物即为登记在原审原告常熟市中江娱乐中心名下位于开元大道8号-101（房产证载明面积2825.72平方米）、101（房产证载明面积2878.43平方米）、201（房产证载明面积2814.17平方米）以及登记在原审原告常熟世纪名典大酒店名下位于开元大道8号301（房产证载明面积3765.67平方米）、401（房产证载明面积2445.58平方米）、501（房产证载明面积2511.58平方米）、601（房产证载明面积1427.59平方米）房屋，其中位于开元大道8号-101、101、201、301、401房屋在房屋租赁合同签订前已经领取房产证，位于开元大道8号501、601房屋在房屋租赁合同签订前尚未领取房产证，实际于2012年1月13日取得建设工程规划许可证、于2012年11月22日通过竣工验收消防备案、于2012年11月28日通过常熟市发改委审批、于2012年12月5日领取房产证。
另查明：2011年9月16日，常熟市高诚商贸有限公司（发包人）与江苏百姓装饰工程有限公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，约定由江苏百姓装饰工程有限公司为位于常熟市开元大道8号高诚云良会所室内装饰工程进行施工，载明合同价款为530万元，该合同载明的发包人为常熟市高诚云良投资公司，加盖了常熟市高诚商贸有限公司的公章并由高云良签字。
2011年10月5日，常熟市高诚商贸有限公司（发包人）与江苏百姓装饰工程有限公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，约定由江苏百姓装饰工程有限公司为位于常熟市开元大道8号高诚云良会所一、三、四楼室内装饰工程进行施工，载明合同价款为1680万元，该合同加盖了常熟市高诚商贸有限公司的公章并由高云良签字。
2011年12月11日，常熟市高诚商贸有限公司（发包人）与江苏百姓装饰工程有限公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，约定由江苏百姓装饰工程有限公司为位于常熟市开元大道8号高诚云良会所室内装饰工程进行施工，载明合同价款为2098.8万元，该合同加盖了常熟市高诚商贸有限公司的公章并加盖了姜岩的私章。
2011年11月22日，常熟市高诚商贸有限公司向江苏百姓装饰工程有限公司发出中标通知书，内容为：“江苏百姓装饰工程有限公司：常熟市高诚商贸有限公司在开元大道8号的高诚云良会所室内装饰工程工作已经结束，根据工程招标投标的有关法律、法规、规章和本工程招标文件的规定，确定你单位为中标人。我方将于本通知书发出之日起30日内，依据本工程招标文件、你方的投标文件与你方签订合同。请你方派代表于2011年12月11日前到常熟市高诚商贸有限公司与我方洽谈合同。”该中标通知书还载明中标总价为2098.80万元，招标范围为高诚云良会所室内装饰工程，内容为装饰、水电，装饰面积约5400平方米，一层、三层、四层。
又查明：2011年12月5日，常熟市公安局消防大队出具苏熟公（消）决字（2011）第0321号公安行政处罚决定书，载明被处罚人姜岩，为常熟市高诚云良大酒店经营负责人，处罚理由为2011年11月2日该大队消防监督员在检查中发现常熟市高诚云良大酒店内装修未进行消防设计备案，违反了《中华人民共和国消防法》第十条的规定，决定给予姜岩人民币叁仟元的处罚。
2011年12月12日，常熟市住房和城乡建设局出具常住建罚字（2011）第405号行政处罚决定书，载明被处罚人常熟市百姓家居营造有限公司，处罚理由为2011年10月10日至2011年11月7日，常熟市百姓家居营造有限公司在常熟市开元大道8号常熟市高诚商贸有限公司高诚云良会所五、六层装饰工程项目建设中，未取得施工许可证擅自施工，违反了《建设工程施工许可管理办法》第三条的规定，决定给予该公司责令停止施工、改正，并处以罚款贰万元的行政处罚。2011年12月27日，该工程补办了施工许可证，载明建设单位为常熟市高诚商贸有限公司（产权人：常熟世纪名典大酒店、常熟市中江娱乐中心）、工程名称为高诚云良会所室内装饰工程、建设地址为开元大道8号、建设规模为5400平方米、合同价格为2098.80万元、设计单位及施工单位均为江苏百姓装饰工程有限公司、合同开工日期为2011年12月27日、合同竣工日期为2012年3月25日、承包范围为装饰、水电。
常熟市高诚商贸有限公司由姜岩和陆英于2008年10月13日设立，后股东变更为邵妍和刘德年，现股东为何长山和刘德年。常熟市高诚云良娱乐俱乐部系姜岩于2012年3月16日投资设立的个人独资企业。2012年2月23日，常熟市公安局消防大队出具公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，载明场所名称为常熟市高诚云良娱乐俱乐部、地址为常熟市开元大道8号、使用面积为4300平方米、消防负责人为姜岩、建筑层数为地下一层、地上四层、场所使用情况为地下一层至第一层。
再查明：2012年3月22日，原审原告委托江苏世纪天合律师事务所向原审被告高云良发出律师函，认为第一年度租金为900万元，原审被告仅支付了第一期450万元，第二期租金450万元应于2012年2月底支付，但原审被告未能按期支付，而且原审原告新品库存187476.02元由原审被告接受后原审被告应向原审原告支付该款项，上述款项合计4687476.02元，后原审被告支付原审原告租金200万元以及抵扣原审原告在原审被告处的消费904403元，原审被告尚欠原审原告1783073.02元，要求原审被告在2012年3月31日前支付上述结欠款项，如逾期未支付，原审原告将通过法律途径予以解决，届时原审原告将主张利息等损失并由原审被告承担，经查询，该律师函由保安高美时于2012年3月24日签收。
审理中，原审法院向江苏百姓装饰工程有限公司进行了调查，该公司表示，常熟市开元大道8号的装饰装潢工程是其公司施工的，具体施工范围是一楼大厅及三、四、五、六层，双方在2011年9月底签订五、六楼装饰工程施工合同，合同具体签订日期为2011年9月16日，合同价款为530万元，双方在2011年10月签订一、三、四楼的施工合同，合同具体签订日期为2011年10月5日，合同价款为1680万元。上述工程在2011年10月过了国庆节开始施工，到2012年3月，因为发包方没有按时支付工程款导致工程停工。五、六楼装饰工程已经基本完工，三、四楼的装饰工程也已经完成80%的工程量。整个工程价款为2210万元，发包方已付款870万元，余款未付。2011年12月份的行政处罚与停工没有关系，当时出于单位考核需要，由常熟市百姓家居营造有限公司出面接受了处罚。至于双方在2011年12月11日签订的合同价款为2098.8万元的建设工程施工合同系双方为了办理施工许可证而签订，并未实际履行。当时之所以未办理施工许可证是因为原审被告承租的房屋五、六层没有房产证，在被行政机关处罚后，补办的施工许可证也仅是针对一、三、四层的装修工程。
审理中，原审法院还委托常熟市价格认证中心对原审被告涉案租赁房屋装饰装潢工程造价及现值进行鉴定，该中心于2013年7月3日出具了常价证民鉴（2013）第19号价格鉴证结论书，该结论书载明装饰部分（一层、三层、四层、五层、六层）工程造价为10242820.63元，水电部分工程造价为1352798.85元，消防部分工程造价为744949.61元，上述合计12340569.09元。该结论书还载明：1、部分项目因当事人无法提供图纸及相关确认资料，在本次价格鉴证结论书中无法准确计算，主要内容为：中央空调、弱电工程、厨房设备、总配电、部分灯具、外墙亮化工程、部分签证项目等。2、本次价格鉴证仅计算了已施工部分，部分已进场或外加工的装饰材料、半成品等未计算。3、本次价格鉴证是根据当事人提供的图纸结合标的施工现场进行计算。4、因标的装饰工程未完工，故仅计算了工程造价。为进行此次鉴定，高云良支付了鉴定费120000元。原审原告对该结论书无异议，且认可该结论书中鉴定部分均为原审被告发包施工部分造价。原审被告常熟市高诚云良商贸有限公司、常熟市高诚云良娱乐俱乐部对该结论书有异议，认为鉴定中未将中央空调、弱电工程、会所外墙亮化工程、整幢水路、消防电路、厨房设备、配电总柜、灯具、家具、水电安装、电线电缆、地下室改造等项目计入，合计未计入金额为11932713.7元。为证明其说法，原审被告提交了部分施工合同、工程量签证单等。针对原审被告提出的异议，原审法院向常熟市价格认证中心进行了调查，该中心表示，2013年4月26日，该中心已经将高诚云良会所装饰装潢工程量核对说明送达双方，原审被告方并未提出异议，2013年6月9日，该中心再次将高诚云良会所装饰装潢工程造价电子档送达双方并要求在6月15日前核对确认完毕并提供详细完整的核对确认书面意见，但原审被告方并未在规定期限内提出异议。2013年6月27日，原审被告方提出书面异议，该中心针对原审被告的异议已经对鉴定结论进行了调整。而且原审被告提出异议部分工程多属隐蔽工程，需提供相应的图纸及相关确认资料方能进行造价评估，因原审被告无法提供导致无法进行评估。至于原审被告提出的厨房设备、配电总柜、家具是设备和家具，不属于本次装饰装潢造价的范围。针对原审被告的陈述，法庭要求原审被告于2013年7月29日提供其认为未计入鉴定部分工程的合同以及付款凭证，并告知原审被告逾期提供将承担相应的举证不能的后果，但原审被告未能提供上述付款凭证。
庭审中，原审被告表示，原审原告应在交付租赁物时一并交付租赁物的全部权属证书，而且原审原告交付的房屋存在漏水以及原审原告未按照合同约定安装电梯等问题，由于原审原告没有履行上述合同义务，原审被告有权拒付租金。为证明其说法，原审被告还向法庭提交了2011年8月22日原审原告向原审被告发出的《关于装修等几项事情的函》，内容为：“贵方自承租以来，目前进入装修及筹备阶段。在此过程中，我方就一些问题联系如下：一、有关装修，请贵方首先向我方通报方案，经我方书面确定后方可施工……五、屋面防水工程，待天气晴好稳定后，我方即开始施工……”针对原审被告的说法，原审原告表示，虽然本案所涉租赁物中部分房屋（五、六层）在签订房屋租赁合同时尚未领取房产证，但是该行为仅影响房屋租赁合同的效力，即使房屋租赁合同无效，原审被告也应按照合同约定支付相应的租金。而且原审被告在承租时对租赁物的现状是清楚的，所以原审被告应该按照合同约定支付租金。关于原审被告提到的租赁物漏水的情况，如果确实存在该情况，接到原审被告通知后原审原告会去维修，但原审被告从未通知过原审原告。至于原审被告提到的原审原告未履行安装电梯的问题，根据双方签订的房屋租赁合同，电梯只要在不影响原审被告开业需要之前安装即可，现原审被告尚未正常开业，安装电梯条件并未成就。而且原审原告电梯安装、调试的准备工作早已完成，由于原审被告无法提供电梯运行的电源才导致电梯安装一直没有完成。前四次庭审中，原审被告均表示不愿意解除双方之间的房屋租赁合同，第五次庭审中，原审被告表示愿意解除双方之间的房屋租赁合同。
上述事实，由原审原告提供的房屋租赁合同、房屋所有权证、建设工程规划许可证、律师函及邮寄凭证、原审被告提供的照片、函件、房屋平面图及本案庭审笔录等证据予以证实。
原审原告熟世纪名典大酒店、常熟市中江娱乐中心的诉讼请求为：1、判令解除原审原、被告之间签订的租赁合同，交还租赁标的物（如果未能在2012年6月9日前交还，应当另行按租金标准支付使用费至交还日为止）；2、判令原审被告支付违约金780万元；3、判决确认现有装修改造所形成的房屋附着物及其他原审被告资产归原审原告所有；4、本案的诉讼费用由原审被告承担。
原审法院认为：本案中，原审原、被告之间签订的《房屋租赁合同》中有产权证部分自签订之日起生效，至2012年12月5日加层部分办理好产权证后，该《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。原审原告依约将租赁物交付原审被告使用，原审被告应按约支付租金。根据双方签订的房屋租赁合同，原审被告对租赁物的现状（包括权属状况）是清楚的，并且认可按照租赁物当时的权属情况下进行租赁，故原审被告应按约支付租金，经原审法院核算，至判决之日，原审被告需支付原审原告租金18493151元，扣除原审被告支付原审原告的租金650万元、保证金80万元以及抵扣原审原告在原审被告处消费904403元，原审被告还需支付原审原告租金10288748元，并按照30137元／天的标准支付原审原告房屋使用费至该租赁物实际交付之日。根据双方签订的房屋租赁合同，原审被告未按约支付租金时间已超过两个月，原审原告有权解除合同并收回租赁物，现原审原告要求解除与原审被告签订的房屋租赁合同，原审被告也同意解除合同，故原审法院对原审原告的该诉讼请求予以支持。合同解除后，原审被告应将租赁物返还原审原告，故原审原告要求原审被告返还租赁物的诉讼请求，原审法院予以支持。关于原审原告要求确认现有装修改造形成的房屋附着物及其他原审被告资产归原审原告所有的诉讼请求，房屋租赁合同中明确约定因原审被告违约导致原审原告提前收回租赁物时，租赁物业内的所有资产归原审原告所有，但由于原审原告出租给原审被告的房屋部分存在没有房产证的情况，导致原审被告在装修过程中无法办理消防审批手续进而影响施工，原审被告明知该部分房屋没有权属证书依然同意承租，也具有过错，原审法院综合租赁房屋具体情况、兼顾合同履行情况、当事人过错等因素，同时根据公平原则，确定房屋装修改造所形成的房屋附着物及其他财产归原审原告所有，原审原告酌情补偿原审被告600万元。关于原审原告要求原审被告支付违约金780万元的诉讼请求，因原审法院已确定租赁物业内所有资产归原审原告所有，原审被告已经承担了相应的违约责任，足以弥补原审原告的损失，故原审法院对原审原告要求原审被告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于原审被告认为二原审原告不享有连带债权，无权混同起诉的意见，原审法院认为，二原审原告为关联企业，投资者为同一人，而且租赁合同也是将上述租赁物一并出租，所以原审原告可以共同起诉。关于原审被告认为原审原告出租房屋存在漏水情况的意见，未提供相应的证据，原审法院对该意见不予采纳。关于原审被告认为原审原告未按约安装电梯有权拒付租金的说法，因房屋租赁合同未明确约定电梯安装日期，仅是以不妨碍乙方正常开业为前提，现原审被告在该租赁物内开设的常熟市高诚云良娱乐俱乐部已于2012年3月16日正常开业，而且经营场所为租赁物地下一层及地上一层，租赁物的三、四、五、六层装修尚未结束，无法正常开业，电梯安装条件尚未成就，故原审法院对原审被告的该意见不予采纳。关于原审被告认为常熟市价格认证中心对涉案租赁房屋装饰装潢工程造价及现值进行鉴定的价格鉴证结论书中有部分金额未计入的说法，因未提供相应的证据，原审法院对该意见不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、原审原告常熟市中江娱乐中心、常熟世纪名典大酒店与原审被告高云良签订的房屋租赁合同予以解除。二、原审被告高云良、常熟市高诚云良娱乐俱乐部将承租常熟市中江娱乐中心、常熟世纪名典大酒店位于常熟市开元大道8号房屋返还给原审原告常熟市中江娱乐中心、常熟世纪名典大酒店，于本判决生效之日起十五日内履行。三、原审被告高云良支付原审原告常熟市中江娱乐中心、常熟世纪名典大酒店租金10288748元（计算至判决之日）并按照30137元／天的标准支付房屋使用费至实际返还租赁物之日，于本判决生效之日起十五日内履行。四、确认租赁物因装修改造形成的房屋附着物（含厨房设备）及租赁物内其他原审被告高云良的财产归原审原告常熟市中江娱乐中心、常熟世纪名典大酒店所有。五、原审原告常熟市中江娱乐中心、常熟世纪名典大酒店补偿原审被告高云良装修损失600万元，于本判决生效之日起十日内履行。六、驳回原审原告常熟市中江娱乐中心、常熟世纪名典大酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179535元，财产保全费5000元，合计184535元（原审二原告预交）由原审二原告负担39659元，由原审被告高云良负担144876元，鉴定费120000元（原审被告高云良预交），由原审二原告负担60000元，由原审被告高云良负担60000元，上述原审原、被告预交和负担的部分相抵后，原审被告高云良还应给付原审原告84876元，于本判决生效之日起十日内直接给付原审原告。双方预交的诉讼费原审法院不再退还。
上诉人高云良、常熟市高城云良娱乐俱乐部不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审法院将常熟市高城云良娱乐俱乐部列为本案原审被告不当。本案的原审原、被告只适用于合同中的相对方。上诉人高云良以个人名义与被上诉人签订房屋租赁合同，和常熟市高城云良娱乐俱乐部没有合同关系。因此，原审法院追加常熟市高城云良娱乐俱乐部作为原审被告错误。即便常熟市高城云良娱乐俱乐部参与本案诉讼，也应以第三人的身份参加。二、原审法院未查明事实，错误认定上诉人违约。《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，双方于2011年8月9日签订了房屋租赁合同，但截止本案原审庭审程序结束时，被上诉人交付的电梯等配套设施仍处于未依合同交付或根本无法使用的状态，导致了上诉人签订合同的目的无法实现。在合同开始履行之初，被上诉人交付给上诉人的房屋即存在重大瑕疵，房屋严重漏水，部分房屋属于违章搭建。在此情况下，上诉人无法正常营业。无奈之下行使先履行抗辩权，要求被上诉人先履行合同义务而后支付租金。原审法院在审理过程中，确认了双方均有一定程度的过错。但被上诉人交付的房屋存在重大瑕疵过错在先，所以上诉人履行抗辩权完全合法。三、在原审庭审程序结束后，被上诉人通过不正当手段获得了五层、六层房屋的房产证，上诉人对此持有异议。被上诉交付给上诉人的房屋存在重大瑕疵，超过20%的租赁部分房屋（五层、六层）属于违章搭建，并没有建设许可证和产权证。虽然上诉人在合同中确认房屋状态，但此状态为房屋的物理状态，并非权利状态。本案2012年起诉至今，被上诉人恶意拖延审理时间，在本案审理过程中，通过不正当手段非法获得了违章建筑（五层、六层）产权证，上述行为表明被上诉人在履行合同过程中严重违约，直接造成上诉人无法装修施工，无法正常开业。四、本案的司法评估公司在评估过程中遗漏众多评估项目，导致评估结果不具有真实性和客观性。原审判决中，明确承认在司法评估过程中，由于某些项目没有施工图纸或其他原因而没有列入评估结果。但这些遗漏的评估项目，价值近千万。上诉人认为，应重新聘请外地具有资质的鉴定机构通过摇号方式，来重新对诉争房产进行评估，以维护上诉人的合法权益。五、原审法官未履行释明义务，致使原审被告丧失反诉权。依照法律规定，原审法院在审理有重大装修添附物租赁合同纠纷时，为公平处理，避免诉累，理应向已履行装修添附义务的一方释明其法定权利，依法告知其相关的诉权及法律后果。但原审法院未履行此法定义务，上诉人在不知情的情况下丧失了其重要的反诉权利。综上所述，被上诉人应承担相应的违约责任，并赔偿上诉人的全部装修损失。请求二审法院依法撤销原审判决发回重审。
被上诉人常熟市世纪名典大酒店、常熟市中江娱乐中心答辩称：1、上诉人的上诉理由缺乏事实依据，不能成立，在整个一审过程中，上诉人就其主张未能向一审法院充分举证，理应承担不利后果。补办五层、六层房屋产权证符合法律规定。2、一审法院在判决中已经偏袒了上诉人。一审法院没有严格按照双方合同的约定，让上诉人承担完全的违约责任。综上所述请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。
原审被告常熟市高诚商贸有限公司未陈述意见。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，二审争议焦点为：本案二审争议焦点为：合同解除，违约责任如何确定。
关于合同效力及追加案件当事人的问题。从诉争房屋权属登记证书来看，常熟世纪名典大酒店、常熟市中江娱乐中心为诉争房屋产权人。2011年8月9日，常熟世纪名典大酒店、常熟市中江娱乐中心作为甲方与乙方高云良签订房屋租赁合同，乙方承租甲方房屋做经营使用。租赁标的物为位于常熟市开元大道8号的房屋一幢，该房屋四层以下部分在2011年8月9日合同签订时已取得房屋产权证，五层、六层部分于2012年1月13日取得建设工程规划许可证，并于2012年12月5日取得房屋产权证。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案所涉房屋，一审法庭辩论终结前，已全部办理建设工程规划许可证。因此双方房屋租赁合同合法有效。诉争房屋由常熟市高诚云良娱乐俱乐部实际使用。合同约定“乙方（高云良）有权将租赁物提供给乙方指定的有关联的单位或个人使用”，本案中诉争房屋由常熟市高诚云良娱乐俱乐部经营使用，且姜岩作为常熟市高诚云良娱乐俱乐部投资人在上述租赁合同上签字确认承担连带责任。鉴于诉争房屋租赁合同解除涉及租赁物返还的问题，原审追加房屋实际使用人为当事人并无不当。因此，上诉人认为不应将常熟市高诚云良娱乐俱乐部列为原审被告的意见不能成立。
关于合同解除。房屋租赁合同明确约定，在租赁期间，乙方（高云良）有下列情形之一的，甲方（常熟世纪名典大酒店、常熟市中江娱乐中心）有权提前解除合同：经催告后乙方拖欠租金一个月以上的。其他违约责任：乙方逾期支付租金时间超过两个月的，甲方有权解除合同，收回租赁物。本案中，双方约定的第一年第二期租金450万元应于2011年2月底前支付，经甲方书面催告，乙方至今仍有1783073.02元（仅包含第一年第二期租金）未予支付。因此，乙方构成违约。甲方有权要求解除合同。诉讼中，乙方亦同意解除合同。因此双方租赁合同属于因乙方违约解除。
关于房屋装饰装修物的问题。合同约定在租赁期限届满，乙方因自身原因提前退租或因乙方违约甲方提前收回租赁物时，乙方对房屋进行装修、改造所形成的房屋附着物（包括厨房设备）的所有权归甲方所有。乙方不得将装修、改造所形成的房屋附着物转让给其他人。因甲方违约提前解除本合同的，乙方可就装修、改造所形成的房屋附着物按照评估价向甲方主张赔偿并追究违约责任。本案中，已认定乙方逾期拒付租金构成违约，甲方有权解除合同，因此装修附着物按合同约定应归甲方（常熟世纪名典大酒店、常熟市中江娱乐中心）所有。
关于乙方（高云良）拒付租金理由是否属于先履行抗辩权的问题。乙方所称甲方未按合同约定履行电梯安装、漏水维修、部分房屋无产权证的义务，属于《合同法》第六十七条规定的“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”，经查，电梯已安装，因乙方原因未通电使用。甲方对于乙方要求漏水维修的请求，表示组织人员进行施工，并未拒绝履行维修义务。五层、六层房屋签订租赁合同时尚未办理房屋产权证的问题，合同中载明“在本合同订立前，乙方已经对租赁物的现状进行了充分的了解，并确认愿意承租。对于五、六层，双方认可按目前权利状态租赁”，可见，订立合同时，对于诉争房屋五层、六层尚不具备房屋产权证的物理状态和权利状态，乙方是知晓的。因此并不构成《合同法》第六十七条规定的情形。
纵观全案，双方租赁合同合法有效，承租方逾期支付租金，经催告后仍未支付，构成违约，出租方有权解除合同。按合同约定，租赁期间装修附着物，归出租方所有。经评估，装修造价为12340569.09元。考虑到承租方（高云良）装修投入较大，租赁期限较短，出租方（常熟世纪名典大酒店、常熟市中江娱乐中心）出租房屋部分确未办理房屋产权证，客观上对乙方装修施工存在不利影响等因素，从公平原则出发，酌情确定出租方补偿承租方600万元，较为合理，本院予以支持。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费179535元，由上诉人高云良、常熟市高诚云良娱乐俱乐部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
代理审判员 沈维佳
代理审判员 王 芮
二〇一四年九月十九日
书 记 员 陆晓婷