徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第0413号
原告徐州市某某置业有限公司。
法定代表人刘某。
委托代理人陈某某。
被告王某某。
被告孙某某。
委托代理人王某某（系被告孙某某之夫）。
原告徐州市某某置业有限公司诉被告王某某、孙某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月10日受理后，依法由审判员匡伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，按照普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐州市某某置业有限公司的委托代理人陈某某、被告王某某与孙某某到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告诉称：2010年8月16日，原告与二被告签订商品房买卖合同两份，合同约定原告将其开发的某某花园C3-1-3-302室房屋及地下室出售给二被告，房屋价款分别为396100元与20336元，合计416436元。后双方办理了上房手续，对于涉案房屋的实测面积与签约面积的面积差以及差额面积的退补金额、逾期付款违约金、逾期交房违约金、阳台面积计算方法及其款项计算标准，在详细说明的基础上，作了简单结算，二被告签署了延期上房违约金和房屋面积差价收到条。后二被告起诉原告要求支付延期交房违约金，（2013）鼓民初字第2046号民事判决书和（2014）徐民终字第01691号民事判决书确认了原告实际违约227天以及原告已实际支付二被告372天违约金的事�。原告逾期交房实际违约仅227天，却超额支付二被告145天的违约金即6129元，原告认为该部分违约金不应由原告承担，二被告的取得构成不当得利。为此，请求判令：1、二被告返还不应由原告承担的上房违约金6129元；2、本案诉讼费用由二被告承担。
二被告辩称：二被告与原告签订的两份商品房买卖合同均约定原告应于2011年6月30日前将房屋交付给二被告，被告实际于2012年10月25日才交付房屋，原告逾期交房实际违约为483天，原告已经扣减了二被告三个月的逾期交房违约金，这三个月就是合同约定的供电供水供气等延误免除原告违约责任的期间，这在（2013）鼓民初字第2046号案件及原告的上房告知中均有确认。现原告反悔，不应得到支持，且二被告认为双方合同中关于供电供水供气等延误免除原告违约责任的条款没有法律依据。
原告为证明其主张，提供如下证据：1�（2013）鼓民初字第2046号民事判决书和（2014）徐民终字第01691号民事判决书各一份，证明：（1）双方存在商品房买卖合同关系，二被告购买了原告开发的某某花园C3-1-3-302室房屋及地下室，C3-1-3-302室房屋约定房款为398546元、地下室约定房款为20336元，约定房款合计为418882元，减掉房屋面积差2446元，二被告实际支付给原告房款合计416436元；（2）经判决认定，原告延期交付涉案商品房违约天数为227天，违约金额为9453元；（3）原告实际支付二被告违约金15582元，多支付了6129元违约金；2、商品房买卖合同两份，证明2010年8月16日原告与二被告签订了某某花园C3-1-3-302室房屋及地下室买卖合同，同时证明原告要求二被告返还违约金的相应计算标准及理由；3、燃气工程配套安装建设合同一份，证明原告于2011年6月28日与徐州港华燃气有限公司签订了燃气施工合同，合同约定工期�150个工作日，折合日历天数为229天，施工应截止日期为2012年2月14日；4、住宅小区管道燃气配套设施交付使用意见一份，证明在徐州港华燃气有限公司将涉案的燃气工程施工完毕后，2012年9月17日燃气配套设施才具备开通条件；5、延期上房违约金收条及房屋面积差价款收到条各一份，证明二被告已收到原告支付的面积差款2446元、延期上房违约金15582元，两张收条中的收款金额与事项当时写颠倒了。
二被告的质证意见是：对原告提供的上述五组证据的真实性均无异议，但不能证明原告的观点，水电气等的延误是徐州港华燃气有限公司与原告之间的事，与二被告无关，原告相应的违约责任不应免除。二被告确实已收到原告支付的面积差款2446元、延期上房违约金15582元，两张收条中的收款金额与事项当时写颠倒了。
二被告提交的证据为：1、告某某花园业主书一份，证�原告交付房屋违约，根据该告知书第三条，原告已经将水电气的延误计算入实际支付给二被告的违约金中，已经扣减。现原告出尔反尔，二被告不应返还；2、某某花园上房通知书一份，证明原告通知二被告上房，二被告的房屋是1号楼，1号楼是10月10日上房，二被告于10月10日至原告售楼处办理上房手续，但该售楼处被业主砸烂无法办理上房手续。
原告的质证意见是：1、对证据1的真实性有异议，这份证据没有原告印章或原告工作人员确认，结合二被告曾经起诉过原告要求返还阳台款，二被告本身也认为该告知书对双方不产生任何约束力；2、对证据2的真实性无异议，但该上房通知书载明二被告的上房时间为2012年10月7日至10月11日，二被告所说的10月10日指的是1号楼已经在该上房通知书之前提前上房进行装修的业主。
在案件审理过程中，为查明案件事实，本院依法调�了以下三份证据：1、于徐州港华燃气有限公司处调取的竣工验收报告一份；2、于本院（2013）鼓民初字第2046号卷宗中调取的某某花园上房再次通知书一份；3、于本院（2013）鼓民初字第2046号卷宗中调取的答辩状一份。
原告对本院调取的上述证据的质证意见是：1、对证据1的真实性无异议，但原告认为与本案无关联性，看不出是哪一号楼的燃气施工；2、对证据2的真实性无异议，该证据再次证明原告为了让二被告及时上房，向二被告下发了至少两次上房通知，故对于第一次上房通知到再次上房通知之间的期间，原告不应承担违约责任；3、证据3是原告在该案的答辩状，答辩状中和本案相关的违约金以及阳台款的计算及各项标准，原告的意思是包含阳台款在内是双方协商的结果，而不仅仅是关于违约金。如果以此认定违约金实际支付的效力，那么对于阳台款也应当是�含在内的。原告认为不宜割裂违约金单独进行法律上的确认。
二被告对本院调取的上述证据的质证意见是：1、对证据1的真实性无异议；2、对证据2无异议；3、对证据3无异议。
本院经审查后认为，对于原告所举五组证据，二被告对其真实性均无异议；对于二被告所举证据2，原告对其真实性无异议；对于本院依法调取的三组证据，原告与二被告对其真实性均无异议；上述证据形式与来源合法，其内容均与本案具有关联性，均可以作为定案依据。对于二被告所举证据1，原告对其真实性不予认可，因该证据系复印件，且二被告未提供其他证据予以印证，故本院不予确认。
根据双方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2010年8月16日，原告与二被告签订商品房买卖合同两份，双方约定原告将其开发的位于本市荆马河南中山北路西某某花园第C3-1幢3�元302号房屋及第C3-1幢3单元-103号房屋出售给二被告，房款分别为398546元与20336元，约定总房款合计418882元，原告均应于2011年6月30日前将涉案房屋交付给二被告。
合同签订后，二被告分别实际向原告支付房款396100元与20336元，实际支付总房款合计416436元。原告向二被告发出某某花园上房通知书，通知二被告于2012年10月7日至2012年10月11日办理上房手续。后原告向二被告发出某某花园上房再次通知书，该通知书主要内容为：原告已于9月30日通知二被告办理上房手续，二被告未前往办理，再次通知二被告于2012年10月25日办理上房手续。后原告于2012年10月25日将涉案房屋交付给二被告，并向二被告实际支付了372天的逾期交房违约金。
原告（出卖人）与二被告（买受人）签订的两份商品房买卖合同第八条交付期限均约定：出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2、该商品房已竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、双方经协商签定补充协议变更交付期的；3、因政府、供水、供电、供气、市政等公共事业单位非出卖人的原因造成水电气道路等配套设施延误的。
原告（出卖人）与二被告（买受人）签订的两份商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任均约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的�后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、（空白）。
2011年6月28日，原告（甲方）与徐州港华燃气有限公司（乙方）就涉案房屋所在小区燃气施工事项签订《燃气工程配套安装建设合同》，该合同第二条约定的工程期限主要内容为：该项工程总工期为150个工作日，经双方协商，书面确认后的时间�该项工程工期的起始时间。该合同第七条约定的工程验收主要内容为：本工程的验收标准按照GB50028-2006《城镇燃气设计规范》、CJJ33-2005《城镇燃气输配工程施工及验收规范》、CJJ94-2003《城镇燃气室内工程施工及验收规范》以及港华投资有限公司工程施工、验收（DM11、DM12）有关指引的规定执行。工程竣工验收时，乙方应书面通知甲方参与本工程的验收。工程验收完毕后，乙方应向甲方提供一套本小区工程的竣工图纸，甲方对本小区内的燃气管道设施负有监管责任。
2012年9月17日，城建处与燃气管理处出具住宅小区管道燃气设施交付使用意见，该意见认为：鼓楼生态园C区住宅小区工程第C3-1、3、5、7、9、11号楼燃气配套设施已建设完成，根据《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》对管道燃气设施交付使用的要求，经现场勘察和查证徐州港华公司出具的相关材料，该小区内燃气管网敷设完成，已于小区外供气管网碰接，燃气可通达庭院管网（小区调压站）；管道安装基本符合国家有关规范要求；具备分户开通条件。
2014年2月7日，本院针对原告王某某与孙某某以商品房买卖合同为由起诉被告徐州市某某置业有限公司，就原告王某某与孙某某请求法院判令被告徐州市某某置业有限公司返还封阳台费2765元以及支付违约金3860元的诉讼请求，作出（2013）鼓民初字第2046号民事判决书，主要内容为：判决被告徐州市某某置业有限公司退还原告王某某、孙某某封闭阳台款2765元；驳回原告王某某、孙某某的其他诉讼请求。后被告徐州市某某置业有限公司不服该判决中关于判令其退还封闭阳台款2765元的内容，向徐州市中级人民法院提起上诉。徐州市中级人民法院于2014年6月3日作出（2014）徐民终字第01691号民事判决书，判决�回上诉，维持原判。该判决为终审判决。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告与二被告签订的两份商品房买卖合同依法成立并生效，原告应当按照合同约定于2011年6月30日前将涉案房屋交付给二被告，现原告未能在合同约定的期间向二被告交付涉案房屋，其延迟交付行为违反双方合同约定，构成违约，应当向二被告承担逾期交房违约责任。
原告关于要求二被告返还不应由原告承担的上房违约金6129元诉讼请求，主要理由为原告已向二被告实际支付了372日违约金，根据双方商品房买卖合同第八条关于因政府、供水、供电、供气、市政等公共事业单位非出卖人的原因造成水电气道路等配套设施延误的，出卖人可据实予以延期交房的约定，原告认为其中145日（372日-227日）为因上述约定应免除自身逾期交房违约责任的期间，故原告诉讼请求能否成立，关键在于向二被告支付372日违约金是否是其真实的意思表示。原告在（2013）鼓民初字第2046号案件答辩时，已明确表示原告与二被告关于372日逾期交房违约金的计算与支付等事项，经过双方协商，是原告的真实意思表示。在本案中，原告又陈述因原告会计人员对合同条款理解疏漏误将逾期交房违约天数计算为372日，原告陈述前后矛盾，有违诚实信用的原则。在庭审中，原告与二被告一致认可原告实际向二被告支付的372日�期交房违约金少于其应支付的逾期交房违约金天数，即原告在实际向二被告支付372日逾期交房违约金时，已经扣除了部分应支付的逾期交房违约金。鉴于该372日逾期交房违约金已经实际支付给二被告，且二被告亦同意收取，故原告与二被告在双方合同签订后对372日逾期交房违约金的确认，应视为双方在合同第八条等约定条款基础上，对各自权利义务的重新处分，该处分行为不违反法律、行政法规的强制性规定。故原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告徐州市某某置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告负担（原告已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日�十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审 判 长 匡 某
审 判 员 董 某
代理审判员 尹某某
二〇一五年八月三日
书 记 员 高某某