辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终9613号
上诉人(原审被告)刘岩，男，汉族，1971年8月20日生，住址大连市高新园区。
委托诉讼代理人黄锐，女，汉族，1973年4月19日生，住址大连市高新园区，系刘岩的妻子。
被上诉人(原审原告)大连鑫晟物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区新科花园CD区61楼1-2号。
法定代表人崔洋，系该公司董事长。
委托诉讼代理人许致笙，男，系该公司员工。
委托诉讼代理人李玲，女，系该公司员工。
上诉人刘岩因与被上诉人大连鑫晟物业管理有限公司（简称鑫晟物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初3736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月04日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘岩及委托诉讼代理人黄锐，被上诉人鑫晟物业的委托诉讼代理人许致笙、李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘岩上诉请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉请。事实及理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误，被上诉人诉请案涉物业费已过诉讼时效，而且被上诉人的物业服务质量差，垃圾不及时清理，停车场管理乱，其就是为了盈利不是为了服务，业主多年不交物业费就是最好的证明，案涉前期物业合同2007年10月到期，业委会签订的物业合同于2011年到期，2012年的复函是违法故无效的，虽然事实上其后被上诉人仍未撤出案涉小区，但其实施物业服务属于无因管理，与物业合同系两个法律关系，故应驳回被上诉人主张物业费的诉请。
鑫晟物业辩称不同意上诉人的上诉请求及理由，服从一审判决。其主要答辩观点：被上诉人对案涉小区有权也实际进行了物业服务，依法按约作为业主的上诉人就应交纳物业费，上诉人认为案涉”复函”无效没有法律依据，被上诉人一直在向业主主张物业费，业主不交费会影响到物业公司进行服务，被上诉人是负债进行服务的，被上诉人拒交物业费无理，至于上诉人提出的物业服务不好其证据显示也只是一时的情况，被上诉人已经及时进行了垃圾清理。
原审原告鑫晟物业向一审法院起诉请求：1、被告支付拖欠的物业费6，072.96元及违约金1，821.89元（按欠缴物业费总额的30%计算），合计7，894.85元；2、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：1、被告系高新园区硅谷假日小区业主，原告为案涉小区的物业服务公司，其提供的物业服务存在一定的不完善之处，包括被告在内的小区部分业主均对物业服务质量提出异议。2007年4月29日，原告（反诉被告）公司名称由”大连新科物业管理有限公司”变更为”大连鑫晟物业管理有限公司”。2、2005年10月15日，原告与大连鑫亿房屋开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定由原告为硅谷假日小区提供物业服务，服务费用为多层住宅每月每平方米0．8元、高层住宅每月每平方米0．8元，另收电梯费20元／月。合同期限自签订之日起至两年止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2008年12月27日，原告与大连高新园区硅谷假日小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同约定大连高新园区硅谷假日小区业主委员会委托原告为硅谷假日小区提供物业服务，物业服务费每月每平方米0．8元，由原告按建筑面积向业主和物业使用人收取。该合同约定的委托管理期限为三年，自2008年12月27日至2011年12月26日。合同约定，合同期满自然终止，原告全部完成合同并且服务效果好，过半数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。双方是否续订合同，均应在该合同期满60天前向对方提出书面意见。任何一方决定不续签合同的，大连高新园区硅谷假日小区业主委员会即行组织招投标重新选聘物业服务企业。在合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，如大连高新园区硅谷假日小区业主委员会提出由原告提供临时物业管理服务的要求，原告应当暂时继续为大连高新园区硅谷假日小区业主委员会提供物业管理服务，业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业费。2012年1月8日，大连高新园区硅谷假日小区业主委员会向原告发出《关于给大连鑫晟物业管理有限公司暂时延续合同的复函》（简称《复函》），该函记载：”二零一一年十二月二十六日，二零一二年一月七日来函收悉。经业主委员会研究答复如下：一、鉴于《物业委托管理合同》于二零一一年十二月二十六日已到期，在未获得全体业主投票选聘表决之前，为避免小区秩序混乱，同意由你公司继续对小区物业进行管理，直至产生新的物业公司或签订新的续聘合同为止。此复函不作为办理收费许可证的手续。二、在此期间，你公司必须履行前期合同的各项义务，保洁工作和车辆管理只能加强，不能削弱。三、春节期间加强......。保证小区全体业主过一个快乐祥和的春节。”原告提交大连高新技术产业园区凌水街道新科硅谷假日社区居民委员会出具的《证明》，内容为：自2011年12月份至今，大连市鑫晟物业管理有限公司一直为硅谷假日小区提供物业服务。3、在另案中认定事实：大连市高新园区硅谷假日小区于2008年3月23日召开首届业主大会，经选举成立业主委员会，并于2008年4月9日对业主委员会在大连市国土资源和房屋局高新园区分局进行第一次备案。2011年4月2日，硅谷假日小区第二届业主大会召开并选举成立新的业主委员会，并于2011年7月15日再次进行备案。根据其大会议事规程记载，业主委员会每届任期三年，在委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议，进行业委会的换届选举。2011年7月15日备案的业主委员会材料中记载，此期业主委员会共有委员9名，1名候补委员，同时材料中附有5名业主委员会委员的辞职声明。在2011年7月15日之后，未再有硅谷假日小区业主委员会的备案记录。该届业主委员会期满后，因选举等多方原因，硅谷假日小区至本案辩论终结前未再选举成立业主委员会。2015年9月21日，大连高新技术产业园区凌水街道新科硅谷社区居民委员会发出《业主委员投票选举情况》，通知小区业主因同意票数未超过总投票权数的一半及总建筑面积的一半，故业委会未选举成功。4、原、被告均认可未交纳物业费的期间为2012年1月1日至2015年12月31日，拖欠的物业费、电梯费总额为6，072．96元。原告提交收费台账以证明对于被告拖欠的物业费，其每年都会以电话、催费通知等形式进行催收。被告对于催收一事予以否认。
一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。原告诉请的物业费发生期间为2012年1月1日至2015年12月31日。根据庭审诉辩，本案的第一个争议焦点为原告在《物业服务委托合同》期满后依据《复函》继续提供物业服务是否具有合同依据。原告认为，合同到期后，大连高新园区硅谷假日小区业主委员会向原告发出《复函》，要求原告继续对小区物业进行管理，直至产生新的物业公司或签订新的续聘合同为止，而原告接受上述委托，故双方之间的委托合同继续履行。而被告则认为《复函》无效，即使原告提供了物业服务，对于业主也不发生效力。本院认为，第一，根据《物业管理条例》第十二条、第十九条之规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主，因此，若被告认为业主委员会的成立及决定违反法律、法规的，应在业主委员会成立或决定作出后向法院提起诉讼或向相关部门提出意见。第二，大连高新园区硅谷假日小区首届业主委员会成立于2008年3月23日。2008年12月27日，原告与大连高新园区硅谷假日小区首届业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同约定：在合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，如大连高新园区硅谷假日小区业主委员会提出由原告提供临时物业管理服务的要求，原告应当暂时继续为大连高新园区硅谷假日小区业主委员会提供物业管理服务，业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业费。2011年4月2日，大连高新园区硅谷假日小区第二届业主委员会成立。2011年12月26日，原告所签订的《物业服务委托合同》履行期限届满。2012年1月8日，大连高新园区硅谷假日小区第二届业主委员会向原告发出《复函》，故原告在《物业服务委托合同》的履行期限届满后且大连高新园区硅谷假日小区尚未有新的物业公司接管前依据业主委员会的决定继续提供临时物业管理服务，符合法律规定且具有合同依据。第三，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：”经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”而在司法实践中，判断业主拒交物业费是否基于正当理由，主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而做出判断，从另一个层面上讲，这也涉及到司法审判中遇到的价值评判问题，即在审理民事案件时，必须考虑法律到底要保护什么价值。在本案中，被告虽然作为个体，但确可反映案涉小区部分业主的诉求，而原告作为物业公司其提供物业服务的对象也是全体业主，因此案涉小区全体业主的合法权益是本案在裁判时必须考量的因素之一。本院特别注意到，《复函》陈述到”为避免小区秩序混乱，同意由你公司继续对小区物业进行管理，直至产生新的物业公司或签订新的续聘合同为止”，故《复函》是当时的业主委员会鉴于如不采取相应措施则可能导致案涉小区出现秩序混乱、物业弃管等情况而为了维护全体业主的权益所作出的决定。案涉小区部分业主辩称原告应在《物业服务委托合同》到期后立即撤离案涉小区。虽此种建议对案涉小区的全体业主是否有益尚无法确定，但事实上，第二届业主委员会于2011年12月26日作出《复函》后直至2014年4月2日该届业主委员会任期结束，其亦未选聘出新的物业公司接管案涉小区。且自2014年4月2日至本案辩论终结前，案涉小区因诸多原因仍未选举出新一届的业主委员会，那么在此情况下，原告继续向案涉小区业主提供物业服务并未损害全体业主包括本案被告的权益。现被告拒不交纳物业费的理由除对《复函》的效力不予认可外亦包括有原告所提供的物业服务不达标准，但本院同时注意到被告拖欠物业费的时间已四年之久，即被告认为在多年时间里，原告的物业服务均不符合合同约定。被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持。物业服务合同纠纷的一点特殊性在于”共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分。在一般双务合同纠纷中，当一方拒不履行其义务时，相对方亦可选择不履行义务。即当被告拒不交纳物业费时，原告本可选择不再提供物业服务。但因为物业服务合同纠纷的上述特殊性，原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务。本案即使暂不考虑被告所辩原告物业服务是否符合约定一节，被告确实享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的。因此，本院认为，被告在长时间里既不选择符合法律规定的方式去更换掉其所辩称的服务不达标的原告公司，且其拒不交纳物业费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。现在本案辩论终结后，案涉小区已成立新一届业主委员会，亦可代表全体业主选聘新的物业公司以解决被告所辩称的上述问题。综上，原告与大连高新园区硅谷假日小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》仍对双方具有约束力，被告作为小区业主应按照合同约定享有权利履行义务。关于被告辩称原告诉请超过诉讼时效一节，本院认为，原告提供的证据显示其通过书面、电话等形式向被告发出书面催要物业费的通知，原告上述行为产生诉讼时效中断的法律后果，故原告主张的物业费并未超过诉讼时效。关于原告主张被告支付30％违约金一节，本院认为，被告拖欠物业费的行为虽然不应予以支持，但原告提供的物业服务确存在不完善之处，且原告与部分业主间因未进行及时沟通致使矛盾加剧。在此情况下，本着化解矛盾的宗旨，本院认为亦不宜支持原告的违约金请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十九条、第六十六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告刘岩给付原告大连鑫晟物业管理有限公司拖欠的物业费、电梯费6，072．96元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，其他诉讼费50元，合计100元由原告自行承担23元，由被告刘岩承担77元并自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。
本院二审期间，上诉人刘岩新提交了一组照片：拟证明被上诉人对案涉小区物业服务质量不好。经庭审质证，被上诉人对上诉人拟证明事项不予确认。本院经审查，认为该组证据可以印证一审法院认定的被上诉人对案涉小区的物业服务存在不完善之处。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案系物业公司与业主之间的物业服务合同纠纷，根据《物业管理条理》的规定，被上诉人作为物业公司与案涉小区开发商所签前期物业服务合同、与案涉小区业委会所签物业委托合同对包括上诉人在内的案涉小区全体业主具有约束力。一审法院认定被上诉人是案涉小区的物业公司有事实依据，被上诉人进行了物业服务，业主应按时缴纳物业费。至于案涉物业合同到期后，案涉小区业委会虽未继续与被上诉人签订物业服务合同，但根据业委会向被上诉人发出的”复函”，业委会仍要求被上诉人对案涉小区进行物业服务，被上诉人亦实际进行了物业服务，双方形成了一个阶段的事实物业服务合同关系，根据前述法律规定，上诉人仍应向物业公司交纳物业费，一审法院此节所作认定并无不当，本院予以确认。至于上诉人提出的本案诉讼时效的问题，一审法院根据被上诉人举证的相关证据认定被上诉人向上诉人催要过物业费并无不当，本院对此亦予以确认。关于上诉人上诉提出被上诉人服务质量不好的问题，即使存在不能当然成为拒交物业费的理由，业主可通过业委会向物业公司提出相关要求以促进物业公司更好服务，且一审法院已根据业主提出的问题认定案涉物业公司的服务存在不完善之处并据此对物业公司主张的违约金予以免除，本院对此予以确认。综上，刘岩拒交案涉物业费的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人刘岩负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴巍立
审判员 林荣峰
审判员 何 川
二〇一七年十二月十五日
书记员 李 波