山东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）鲁执复议字第35号
申请复议人（申请执行人）：中国长城资产管理公司济南办事处。住所地：济南市。
法定代表人：刘学堂，总经理。
申请复议人（利害关系人）：杜广伟。
被执行人（异议人）：青岛同力汽车改装有限责任公司，住所地平度市。
法定代表人：孟凡利，总经理。
委托代理人：张俊杰，山东天正平律师事务所律师。
委托代理人：李洪成。
申请复议人中国长城资产管理公司济南办事处、杜广伟不服青岛市中级人民法院（2012）青执裁字第19号执行裁定书，向本院申请复议，本院于2013年3月29日立案受理，并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）在执行中国长城资产管理公司济南办事处（以下简称长城公司）与青岛同力汽车改装有限责任公司（以下简称同力公司）借款合同纠纷一案中，于2006年9月5日作出（2006）青民四初字第85号民事判决书，判决被告同力公司在判决生效后十日内偿付原告长城公司借款本金人民币278.3万元。因同力公司未履行生效法律文书所确定的义务，经长城公司申请，青岛中院于2007年1月11日立案执行，执行标的为2799033元。
在执行过程中，长城公司申请青岛中院对被执行人名下位于平度市李园办事处郑州路26号，房产证号为平房自字第××号，建筑面积为1902.78平方米（2-4层）进行价值评估、拍卖。评估价值为人民币1903700元。后杜广伟以1610820元保留价竞得。2009年11月16日，青岛中院作出（2007）青执二字第64号民事裁定书，裁定将拍卖的被执行人所有的房屋、房产证号为平房自字第××号，建筑面积为1902.78平方米（2-4层），归买受人杜广伟所有。同一天，青岛中院给平度市房产管理中心送达了（2007）青执二字第64号协助执行通知书，要求该中心给竞买人杜广伟办理相关过户手续。
同力公司不服上述裁定书，于2011年7月25日向青岛中院提出执行异议，认为：1，青岛中院将异议人涉案的房屋和土地使用权分离，违法低评。异议人既有房产证又有国有土地使用权证，青岛中院委托评估的是异议人的房产，没有评估该房产下的土地使用权，将异议人价值4947000元的房地产，低评为1903700元；2，青岛中院委托的评估机构不具有评估国有资产的资质。青岛中院委托评估的异议人财产中有国有资产，根据《国有资产评估管理办法》第三条、第九条之规定，对于异议人的房产应当委托具有资质的评估机构评估，恒德公司不具有评估国有资产的资质；3，青岛中院没有选择当事人双方选定的评估机构，违法选择了其他评估机构。2007年2月7日、5月16日，异议人与长城公司两次协商由青岛青房评估事务所评估，2009年5月15日青岛中院在异议人毫不知情的情况下，委托恒德公司进行评估，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条的规定；4，青岛中院没有组织双方当事人协商选择拍卖机构，委托拍卖程序违法。2009年8月，青岛中院在异议人毫不知情的情况下，委托青岛振伟拍卖有限公司拍卖，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第七条的规定；5，青岛中院没有组织双方当事人就发布公告的媒体进行协商，青岛振伟拍卖有限公司拍卖程序违法。青岛中院委托振伟拍卖有限公司进行拍卖，先后在《青岛晚报》、《青岛早报》刊登拍卖公告，均违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十二条之规定；6，异议人多次提出执行异议，青岛中院至今没有全面审查。基于以上理由，同力公司请求撤销（2007）青执二字第64号民事裁定书，依法对上述房产重新评估。
长城公司答辩称：1，关于时效问题，申请执行人申请执行案件是2007年，处理资产是2009年，无论哪一年到现在都已经过去好多年了，已经超过了诉讼时效，不应再次提出异议，不应得到法律支持；2，关于土地和房产问题。当时查到了异议人名下的房产，查土地的时候，执行法官去过平度市土地局三四次，平度市土地局称查不出档案，没有登记。申请执行人和青岛中院曾与平度市土地局多次交涉，平度市土地局不给开具证明，所以青岛中院对所查的房产进行评估拍卖，对土地没有任何涉及；3，恒德公司是通过摇号产生的评估机构，是青岛中院鉴定中心选的评估机构，具备评估房地产的资质，否则也不会入围。异议人称其具有国有资产，据申请执行人调查异议人为有限责任公司；4，双方选定评估机构的问题。2007年确实与异议人共同选定一个评估机构，但之后无法与异议人取得联系，异议人以前的单位住址现在是汽车改装厂，就这样拖了两年，青岛中院才委托了鉴定中心进行评估；5，不存在将490万元财产以160万元拍卖的问题；6，申请执行人不可能和异议人协商选定拍卖机构，没必要协商，也不同意与异议人协商；7，异议人提出异议后，青岛中院已经对这个异议作出了处理。
利害关系人杜广伟称：1，当时看到报纸参与青岛中院组织的拍卖会，看房屋现场时，执行法官、拍卖公司及长城公司的代理人都告诉其房子有房产证和土地证，在出售完毕后可以到平度市土地局办理，不知道房屋和土地分离评估，评估结果与其无关；2，评估机构评估完毕，应将评估价格和资料快递给异议人，异议人收到后可以提异议，如提异议，就不进行下一步的拍卖程序；3，相信青岛中院依法进行评估、拍卖；4，利害关系人是2009年10月30日参与的拍卖会，2009年11月16日青岛中院作出的过户裁定和过户协助执行通知书，但异议人所称的2009年12月7日的异议书，利害关系人没有收到，也不清楚。2010年11月15日异议人又提出执行异议，青岛中院没有让其参加听证会，作出了（2011）青执裁字第2号执行裁定书，裁定撤销该院作出的相关拍卖成交裁定。利害关系人向山东省高级人民法院申请复议，山东省高级人民法院撤销了青岛中院（2011）青执裁字第2号执行裁定书，认定拍卖合法有效。
青岛中院查明，同力公司于2003年4月取得上述房产所坐落的国有土地使用权，土地证号为平国用（2003）字第S002**号，土地用途为城镇混合住宅用地，面积为698.86平方米。
青岛中院另查明，同力公司曾于2010年11月19日就（2007）青执二字第64号民事裁定书向该院提出书面异议，理由是利害关系人在竞买房产过程中逾期6天支付拍卖款项，已经构成违约，拍卖成交协议书无效，请求撤销该院（2007）青执二字第64号民事裁定书。申请执行人与利害关系人不服，向山东省高级人民法院申请复议，山东省高级人民法院于2011年4月27日作出（2011）鲁执复议字第17号执行裁定书撤消了青岛中院（2011）青执裁字第2号执行裁定书。
青岛中院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，法院在执行中处分房产时应尽可能将房产及占有范围内的土地使用权一并处分，而在本案中，在异议人没有举证证明是否取得平房自字第××号房产所坐落的土地使用权的情况下，青岛中院就将异议人所有的上述房产进行评估和拍卖，导致该房产所有权与其坐落的国有土地使用权分离拍卖的结果，有违法律规定。单纯的评估、拍卖异议人所有的房产，没有将房产坐落的土地使用权一并评估，存在降低房产价值的可能性，不利于全面保护异议人的合法权利，也不利于保护买受人杜广伟的合法权益。青岛中院支持了异议人的异议申请，作出（2012）青执裁字第19号执行裁定书，撤销了该院作出的（2007）青执二字第64号民事裁定书和（2007）青执二字第64号协助执行通知书。
申请执行人长城公司、第三人杜广伟不服青岛中院（2012）青执裁字第19号执行裁定书，向本院申请复议，请求撤销上述裁定书。长城公司称：1，在拍卖被执行人名下房产时，未查到该房产下的土地登记情况，因而只对该房产的价值进行了评估；2，在拍卖涉案房产后，被执行人多次向青岛中院提出异议，最终被驳回，现再次提出，不应再受理。
杜广伟称：1，人民法院即使发现执行标的错误或有瑕疵也无权裁定撤销已完成的拍卖行为，因为该买卖行为，是竞买人与拍卖公司之间形成的买卖合同关系；2，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人时起转移。”由此可见，申请复议人取得了涉案房产的所有权；3，青岛中院对拍卖行为予以撤销，是否定申请复议人已经合法取得物权的效力，是违法的。
本院查明的有关事实与青岛中院一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的相关规定，在执行被执行人所有的不动产时，应当遵循“房随地走、地随房走”的原则，土地使用权与房产所有权应当一并处置。本案中，青岛中院在未查清涉案房屋占用范围内土地使用权的情况下，裁定将房屋单独拍卖，不符合上述法律规定。据此，青岛中院作出的（2012）青执裁字第19号执行裁定书，裁定撤销（2007）青执二字第64号民事裁定书、青执二字第64号协助执行通知书，适用法律正确，本院予以维持。
综上，申请复议人的复议请求及理由不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第九条之规定，裁定如下：
驳回申请复议人中国长城资产管理公司济南办事处、杜广伟的复议申请。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 王启江
代理审判员 陈远生
代理审判员 李 华
二〇一四年十二月三日
书 记 员 阎 滨