连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0706民初7527号原告:李波,男,1977年9月11日出生,汉族，住连云港市海州区。被告：连云港市舒欣房地产开发有限公司,住所地连云港市海州区海连中路中恒大厦706室。法定代表人：张寿平，董事长。委托诉讼代理人：郁翔，江苏维尔利律师事务所律师。原告李波与被告连云港市舒欣房地产开发有限公司（以下简称舒欣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法由代理审判员于华天适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李波，被告舒欣公司的委托诉讼代理人郁翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李波向本院提出以下诉讼请求：判令被告承担逾期交房违约金35440元并承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月17日，原、被告签订《储藏室使用权买卖合同》，约定原告以127200元购买被告开发的海州区众兴华庭7号楼7-01号储藏室，被告应于2017年6月1日前交付，逾期超过60日未交付的，应支付违约金10000元，任何一方违约还需向对方支付总价款20％的违约金。原告按约支付了购房款，但被告直到2017年8月5日才通知交房。原告认为，被告的行为违反了合同约定，应当承担法律责任。经协商无果，现原告向人民法院起诉，请求判如所请。被告舒欣公司辩称，原告诉求没有事实和法律依据。一、《储藏室使用权买卖合同》仅规定逾期交房超过60日的买受人有权解除合同并主张违约金10000元，但没有约定不解除合同的违约责任。原告没有行使合同解除权，故违约金不应按10000元计算。合同第四条所规定20%的违约金适用于被告违约不出售储藏室的情况，不适用于本案。二、根据法律规定，违约金不能超过损失的30％，被告逾期交房共64天，前60日应按照合同约定的总价款的万分之一计算，后4日合同没有对继续履行的违约金标准作出约定，应依法参照同地段储藏室租金计算。如按20%计算违约金则明显过分高于损失，被告请求法院予以降低。被告同意按总房款的万分之二计算。综上，请求人民法院依法公正处理。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告对证据的真实性无异议。经审查，该证据符合规定，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月17日，原、被告签订《储藏室使用权买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的众兴华庭7号楼7-01号储藏室（无产权证），建筑面积约25.44平方米，总价款127200元。该合同第三条第二款规定：“甲方（被告）应于2017年6月1日前交付乙方（原告）使用，如甲方未按期交付，自应交付之日起60日内甲方支付总价款万分之一的违约金，合同继续履行；超过60日仍未交付，乙方有权解除合同，并向甲方收取违约金10000元。”第四条规定：“任何一方违约时须承担对方损失，还须向对方支付总价款20％的违约金。”合同签订后，原告按约支付了全部购房款，被告未在约定时间交付涉案房屋，至2017年8月5日发出交房公告，要求原告办理交房手续，但原告以被告违约为由拒绝接收。现原告诉至本院，要求继续履行合同并支付违约金。本院认为，原、被告签订的《储藏室使用权买卖合同》系双方真实意思表示，虽然涉案房屋不具备产权证书，但合同内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已支付全部购房款，而被告未在约定期限内交付房屋已经构成违约，应当依法承担相应的违约责任。被告履约虽有延迟，但此后已通知正常交房，在无证据证明该房屋不符合交付条件的情况下，原告仅以被告违约作为拒绝接收的理由不能成立，故通知交房以后的违约责任不应由被告承担。关于违约责任。合同第三条第二款规定了出卖人逾期交房超过60日情形下的合同解除权和违约责任，即买受人“有权解除合同并收取违约金10000元”。本案被告逾期交房64天，原告没有行使合同解除权却按该条款主张违约金不符合合同约定，本院不予支持。合同第四条规定任何一方违约应支付对方合同总价款20%的违约金，被告抗辩该违约金约定过高并请求予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。被告主张因其违约而给原告造成的损失一般为租金损失，即使按照原告所称月租金1000元计算，约定的违约金也过分高于上述标准。而原告未举示充分证据证明其实际损失，也未举示证据证明除按租金标准计算的损失外还有其他损失。因此，该违约金确属过高，本院对被告的抗辩意见予以采纳，酌情调整为2700元（1000÷30×64×1.3）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连云港市舒欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告李波逾期交房违约金2700元；二、驳回原告李波其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费元（原告已预交），由原告负担634元，由被告负担52元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员  于华天二〇一七年十月二十六日书 记 员  程竞娇法律条文附录及上诉须知一、法律条文【一】《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。【二】《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。【三】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。【四】《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。