山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第489号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘春成。
委托代理人张敏，山东天正平律师事务所律师。
委托代理人尚秀芳。
被上诉人（原审被告、反诉原告）单雪峰。
被上诉人（原审被告）青岛铸鑫机械有限公司。
法定代表人单雪峰，总经理。
上诉人刘春成因与被上诉人单雪峰、青岛铸鑫机械有限公司（以下简称“铸鑫公司”）租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2013）平民一初字第1985号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由代理审判员孙付担任审判长，与代理审判员王楷、代理审判员孙琦共同组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人刘春成及其委托代理人张敏，被上诉人铸鑫公司的法定代表人、被上诉人单雪峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
刘春成在一审中诉称：单雪峰、铸鑫公司租赁刘春成的厂房、设备，期限为六年，自2012年2月6日起至2018年2月7期止，每年租赁费为13万元，单雪峰、铸鑫公司应于每年的1月7日前付清下年度的租赁费。如果无故拖欠，除补交外，还应向刘春成支付迟延交付期间应交租金等额的违约金，租赁费是先交付后使用。一年的租赁费13万元，在签订合同第一年租赁费已经交纳，2013年2月6日至2014年2月5日的租赁费，应于2013年1月7日前交纳，但单雪峰、铸鑫公司未交纳，依照双方合同第十条第二项的约定，由此产生的违约金从1月8日计算违约金至4月8日，3个月共计32500元，刘春成认为违约金应当继续计算至实际付款之日。综上，请求法院判令单雪峰、铸鑫公司支付租金130000元及利息，支付违约金32500元。
单雪峰在一审中答辩并反诉称：单雪峰于2012年2月6日交纳了13万元的租赁费和3万元的保证金，2012年11月28日通过电话与刘春成协商，因经营不善，要求与刘春成解除合同，刘春成对此表示同意，有录音为证。同日下午，在刘春成办公室有一份谈话录音，双方对解除合同、刘春成使用的电费及预存的电费及合同保证金进行了协商，刘春成同意解除合同，到2月份重新就电费及相关的预存费用进行核算，对厂房进行检验合格后退保证金。后单雪峰又多次与刘春成协商，刘春成一直推诿。3月份有两次录音，录音内容能证实刘春成同意双方解除合同，2012年12月15日前单雪峰、铸鑫公司已从刘春成租赁的厂房搬出，其后又多次找刘春成协商，双方就电费及预存电费、保证金等问题至今协商未果。双方合同对变压器过户没有时间约定，但在补充协议上约定了预存电费及违约责任承担，因刘至今没有支付预存电费，致使变压器无法过户。刘所使用的电费期间是2012年7月至11月，刘对所欠电费事实予以承认，欠费数额是10665.46元。对税费单据，我方多次要求刘春成提供，但其至今没有提供。我方在录音上已经注明的部分，表示双方解除合同刘春成是同意的。请求法院判令刘春成返还合同保证金30000元，刘春成为单雪峰、铸鑫公司代交的税费与刘春成所使用的电费相兑除，返还我方余存在供电所的电费11658.03元及产生的违约金11658.03元。
铸鑫公司在一审中答辩称：本案的租赁合同是签订的合同是以单雪峰的个人名义签订的，我公司的经营范围是机械铸造，二者范围性质不同。
针对单雪峰的反诉，一审中刘春成答辩称：1、双方根本没有就合同解除事项达成一致意见，现有证据无法证明双方的合同已经解除。2、根据录音内容，可以明确单雪峰、铸鑫公司一直没有办理将变压器过户给刘春成，也就是该厂房的变压器一直在单雪峰、铸鑫公司名下占有和使用。3、根据录音也可以明确，刘春成为单雪峰、铸鑫公司代交税费，这些税费与刘春成所使用的电费相兑除，单雪峰、铸鑫公司尚欠刘春成1694.54元。因此刘春成已经不欠单雪峰、铸鑫公司的电费。4、在该录音中也明确证明了单雪峰、铸鑫公司要求返还保证金刘春成一直没有同意，刘春成要求办理变压器过户，单雪峰、铸鑫公司也没有同意，故双方就解除合同没有达成一致意见。
原审法院查明和认定的基本事实是：刘春成与单雪峰于2012年2月6日签订土地房屋设备租赁经营合同一份，约定单雪峰租赁刘春成的厂房、设备，期限为六年，自2012年2月6日起至2018年2月7日止，每年租赁费为13万元，单雪峰应于每年的1月7日前付清下年度的租赁费。如果无故拖欠，除补交外，还应向刘春成支付迟延交付期间应交租金等额的违约金，租赁费是先交付后使用，为保证合同的切实履行，单雪峰于合同签订后3日内向刘春成交付合同履约保证金30000元，合同期满，房屋、设备无损坏后无息返还。合同签订后，单雪峰如约交付2012年2月6日起至2013年2月7日的租赁费130000元和合同履约保证金30000元。
2012年11月28日单雪峰因经营不善，通过电话请求与刘春成解除合同，刘春成表示同意。2012年12月12日单雪峰将所租赁的房屋腾出，交还刘春成，并于该日前将自己所有的材料拉走刘春成并没有提出异议，合同已无法继续履行。单雪峰要求返还保证金刘春成一直没有同意，刘春成要求办理变压器过户，单雪峰也没有同意，刘春成为单雪峰代交的税费与刘春成所使用的电费相兑除，单雪峰尚欠刘春成1694.54元。2013年1月17日单雪峰余存在供电所的电费为16580.03元。2013年4月24日单雪峰起诉，引起本案诉讼。
另查明，看门职工白丰刚收到铸鑫公司2012年8-12月份工资3080元，从12月13日开始以后工资由刘春成付给。
原审法院认为，当事人合法权益受法律保护。庭审中法院向刘春成释明因双方租赁合同已无法继续履行，是否变更诉讼请求，刘春成明确表示不变更诉讼请求，要求判令继续履行合同，给付租赁费130000元及利息，支付违约金32500元。双方虽然关于保证金和变压器过户的事项未达成一致意见，但单雪峰已于2012年12月12日将所租赁刘春成的房屋腾出，该租赁合同已无实际履行的可能，且刘春成于2012年11月28日已明知并同意，所以双方租赁合同应认定为已于2012年12月12日解除，刘春成要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。由于双方合同约定单雪峰租赁刘春成的厂房、设备期限为六年，合同期未满，单雪峰请求刘春成返还合同保证金30000元的反诉请求，亦不予支持。刘春成为单雪峰代交的税费与刘春成所使用的电费相兑除，单雪峰尚欠刘春成1694.54元，因刘春成未主张，不予处理。单雪峰请求刘春成返还其余存在供电所的电费11658.03元及产生的违约金11658.03元，由于双方租赁合同已于2012年12月12日解除，按合同约定刘春成应予返还预存电费11658.03元。因双方合同已解除，仅对预存电费及保证金双方产生争议，故不应认定在预存电费的返还上刘春成存在违约行为，单雪峰要求给付违约金11658.03元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条第九十四条第（二）项之规定，判决：一、驳回刘春成要求单雪峰、铸鑫公司支付租赁费130000元及利息和支付违约金32500元的诉讼请求。二、刘春成应支付单雪峰预存电费11658.03元，于判决生效后十日内付清。三、驳回单雪峰要求刘春成支付合同保证金30000元和预存电费违约金11658.03元的反诉。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3550元，由刘春成负担。反诉费566元，由单雪峰负担491元，由刘春成负担75元。
宣判后，刘春成不服原审判决，上诉至本院。
上诉人刘春成上诉称：一、双方并没有就解除合同事项达成一致意见，一审法院认定双方合同已经解除没有任何依据。1、被上诉人尽管以发生亏损为由提出过解除合同，但同时要求返还合同履约保证金3万元，并称如果不返还保证金，则不给办理变压器的过户手续。而上诉人则不同意返还保证金，双方最终没有就分歧的问题形成一致意见，以致双方没有达成解除合同的最终意见。实际上被上诉人至今也未办理变压器过户手续，对此被上诉人提供的电话录音资料足以证明这一点，本案中，合同涉及的保证金、变压器过户问题没有解决，没有达成一致意见，也就谈不上“协商一致”。2、租赁合同第九条约定：“合同一经签订，任何一方不得擅自变更、解除合同，如需变更、解除合同，应另行签订协议。新的协议未达成前，本合同继续有效。”由此可见，另行签订书面协议，是双方在合同中约定变更、解除合同的形式要件，如果变更或解除合同，双方必须另行签订协议，这是当事人意思自治原则的体现，但双方始终没有就解除合同事项另行签订书面协议，被上诉人提供的录音记录只是双方协商的过程，但最终没能达成一致意见，更没有签订书面协议，因此不能认定为双方已经协议解除合同。一审判决断章取义，将被上诉人提过解除合同请求的事实即认定上诉人同意解除合同是错误的。二、一审判决认定被上诉人已将厂房、设备交还给上诉人没有依据。被上诉人只是陈述拉走材料腾出了房屋，但其始终没有向上诉人办理房屋、设备返还手绣，没有对租赁房屋、设备等使用状况进行交接验收。被上诉人至今也没有将其在名下的变压器过户给上诉人，厂房、设备的用电权仍然在被上诉人的管理、控制之下，也一直由被上诉人承担相关的用电费用和损耗。众所周知，电力供应是企业生产的命脉，没有电所有的机械设备均失去了动力，无法运转。即使被上诉人拉走了材料腾出了厂房、闲置了设备，弃之不管，但控制了电力供应，一切也是在其控制之下。另外，上诉人实际也没有占有和使用上述厂房和设备，上诉人自己其他房屋的照明用电也是通过邻居家临时接入的。白丰刚为自己看管房屋并不能证明被上诉人对租赁的设备、设施已经办理了交接手续，另外原审判决所依据的白丰刚的证明证词并没有经过庭审质证，因此该证据并非有效证据。因此原审判决无视被上诉人未交还租赁房屋及设备的事实，也无视被上诉人控制企业生产之根本的变压器的现状，即认定被上诉人于2012年12月12日将所租赁房屋交还上诉人没有任何事实依据。三、原审判决认定“双方租赁合同已无法继续履行”没有依据。首先，现租赁物依然存在，使用条件也均具备，被上诉人完全可以继续使用。其次，上诉人从未干预到被上诉人的经营行为，进出方便，道路畅通。再次，被上诉人至今依然没有将生产必须的变压器过户，一直控制着用电权。所以没有任何外部客观和主观原因影响到合同的履行。至于被上诉人将材料运进和拉走，属于自己的经营行为，不是决定合同不能或无法履行的事由，原判将被上诉人已拉走材料的行为作为合同已经不能继续履行的依据，显然是毫无道理的。原审法院在庭审时询问上诉人是否就“被上诉人庭审时要求解除合同”而变更诉讼请求，但并没有释明已认定租赁合同无法继续履行。但上诉人认为，鉴于租赁合同还继续有效存在，完全能够继续履行，遂要求继续履行合同，请求判令给付租赁费、利息及违约金是合法的。四、原审判令上诉人返还所谓预存的电费11658.03元主体错误，且没有任何依据。根据租赁合同约定，上诉人已将用变压器的用电权过户给被上诉人名下，由被上诉人享有权利、承担责任。第一，过户之后被上诉人是向供电部门预付电费，收款人是供电部门，并非是上诉人，因此上诉人无返还义务。第二，被上诉人所预存的电费，现一直存在被上诉人名下，其享有预存电费所有权，上诉人也无返还义务。另外，用电权始终在被上诉人处控制，变电损耗仍在不间断的增加，也就无法确定其预付电费的最终余额，因此原审判决对被上诉人拒绝将用电权过户给上诉人这一事实不予认可，却直接判决上诉人返还所谓预存电费显然是错误的。五、原审判决引用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）的规定属适用法律错误。本案双方在合同履行过程中，上诉人并没有表示不履行主要债务，反而是被上诉人表示不履行债务，根据该条规定被上诉人根本无权要求解除合同。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求：1、撤销原审判决，改判由被上诉人支付上诉人租金130000元及利息，并支付违约金32500元，驳回被上诉人的反诉请求；2、本案一切诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人单雪峰、铸鑫公司共同答辩称：上诉人的上诉无事实与法律依据，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
二审中，在本院的主持下，上诉人与被上诉人双方就涉案房屋内的变压器过户问题达成一致意见，双方于2014年4月18日办理了变压器过户交接手续，单雪峰将变压器过户给刘春成，刘春成将变压器户头上剩余的电费共计6276.60元交付给了单雪峰。至于剩余电费金额为何由11658.03元变为6276.60元，刘春成主张系变压器闲置期间正常的电耗所致，单雪峰则主张变压器闲置虽然有电耗但不至于消耗这么多，只要变压器上有读数（电费有余额），控制者就能使用，因此系刘春成使用所致。对此，刘春成辩解变压器过户给自己之前自己无法使用，并声称自己因此不能将厂房出租造成了大量损失。双方均未提交证据证明自己的主张。在本院主持对变压器进行过户交接、勘验现场时，平度市田庄镇供电所工作人员孙英剑在场确认，只要变压器上有读数，无需用卡即可用电，但孙英剑拒绝在笔录上签字，本院将其陈述记载在笔录上后，单雪峰及刘春成的委托代理人尚秀芳在笔录上签字确认。二审查明的其他事实与一审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，刘春成虽然对单雪峰提交的关于双方协商解除租赁合同的录音资料的书面整理文件的完整性有异议，但对该录音资料的真实性并无异议，其真实性本院予以确认。该录音资料显示，2012年12月份前，单雪峰就租赁合同的解除与刘春成进行了多次协商，但双方就解除合同后30000元保证金的返还、变压器过户等问题的处理存在争议。2012年12月12日单雪峰将自己的材料、设备从租赁的房屋中搬出，看门职工白丰刚从次日起（12月13日）的工资也转为由刘春成发放，双方签订的租赁合同已无继续实际履行的可能，故原审不支持刘春成要求继续履行合同的诉求并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，合同解除的后果应围绕三个方面进行处理：一是30000元保证金的处理；二是变压器过户及预存电费余额的处理；三是上诉人刘春成因合同解除造成的损失的认定及处理。
关于30000元保证金的处理。双方在租赁合同中约定“为保证合同的切实履行，单雪峰于合同签订后3日内向刘春成交付合同履约保证金30000元，合同期满，房屋、设备无损坏后无息返还”，因双方合同并未履行期满即告解除，原审综合考虑本案实际，判决刘春成对该30000元保证金不予返还单雪峰，符合诚实信用原则及公平原则，且单雪峰并未对此提起上诉，本院对此予以维持。
关于变压器过户及预存电费余额的处理。原审判决刘春成应支付单雪峰预存电费11658.03元，而在本院主持下双方办理交接过户手续时，变压器内预存的电费余额由11658.03元变为6276.60元，鉴于双方均未提交有效证据证明电费余额减少的原因，且双方对变压器进行过户交接时，电费余额6276.60元也已一并由刘春成交付给了单雪峰。因原审依据的客观情况发生变化，本院对原审关于变压器内预存电费余额问题的处理依法予以调整。
关于上诉人刘春成因合同解除造成的损失的认定及处理。刘春成主张单雪峰未将涉案厂房内的变压器过户给自己之前自己无法使用，由此厂房不能出租而造成了大量损失，单雪峰对此不予认可，主张无论变压器在谁名下只要其上有读数（电费有余额）控制者刘春成即能使用，而平度市田庄镇供电所工作人员孙英剑亦陈述称只要变压器有读数（电费有余额）控制者就能使用，因此，刘春成关于因单雪峰未将变压器过户给自己造成自己无法出租涉案厂房而造成大量损失的主张，无有效证据证实，本院不予支持。刘春成可在证据充分后另行处理。
综上，原审认定事实清楚，但二审中原审判决所依据的客观情况发生变化，本院依法作出调整，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省平度市人民法院（2013）平民一初字第1985号民事判决书第二项；
二、维持山东省平度市人民法院（2013）平民一初字第1985号民事判决书第一、三项。
一审案件受理费3550元，由上诉人刘春成负担。反诉费566元，由被上诉人单雪峰负担。二审案件受理费3550元，由上诉人刘春成负担
本判决为终审判决。
审 判 长 孙付
代理审判员 王楷
代理审判员 孙琦
二〇一五年五月四日
书 记 员 孔怡
书 记 员 张燕