安徽省繁昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）繁民一初字第01097号
原告：刘继云，女，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。
原告：李义堂，男，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。
被告：安徽省繁昌县中辰置业有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县。
法定代表人：张佰中，该公司董事长。
委托代理人：孙素明，安徽新洲律师事务所律师。
委托代理人：赵艳，安徽新洲律师事务所实习律师。
原告刘继云、李义堂诉被告安徽省繁昌县中辰置业有限公司（以下简称中辰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告刘继云、李义堂，被告中辰公司委托代理人孙素明、赵艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘继云、李义堂诉称：2011年9月23日，原告就购买由被告开发出售的繁昌县中辰一品第XX幢商-
XX号门面房一事，与被告充分协商，双方达成一致意见，并签订了一份书面《商品房买卖合同》，合同对商品房的价款、付款方式及期限、交付期限及规划、设计的变更等内容作出明确约定。合同生效后，原告依约付清了商品房价款，被告在约定的期限内将合同下的商品房交付给原告。原告接受商品房后，因发现商品房内的卫生间没有如合同约定的预留下水接口，遂要求被告予以及时整改。然由于房屋已经竣工，被告没办法改造，只好在原告所购门面房的地板面（有地下室）结构上擅自开槽布排水管，以达到排水效果，被告这种单方行为既违反法律规定，又达不到预期的效果，以致繁昌县建筑工程安全质量监督站已经责令其停止该违规行为。综上所述，原告认为：被告未对卫生间预留下水口的行为已经严重影响到原告所购门面房的使用功能，因此，在被告无法整改的情况下，原告要求退房的行为完全符合双方所签合同的约定。为维护自身合法权益，原告依据《民事诉讼法》第119条、最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律规定，特向人民法院起诉，请求依法判决，判如所请，以维权益。两原告诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、准予将其所购的繁昌县中辰一品第XX幢商-
XX号门面房退还给被告；三、被告退还购房款1458227元整；四、被告承担本案的诉讼费用。
两原告为证明自己主张，向本院提供如下证据材料：
1、身份证复印件一份，证明原告身份、诉讼主体资格。
2、组织机构代码复印件一份，证明被告企业基本情况。
3、商品房买卖合同、补充协议、发票复印件一组，证明原、被告系商品房买卖关系，及所购商品房的基本情况。
4、繁昌县建筑工程安全质量监督站《关于中辰一品第XX幢商-
XX号门面房质量报告答复函》、繁昌县城乡规划委《关于尚显君等同志来信事项的答复意见书》、照片复印件一组，证明原告所购商品房卫生间没有如合同约定的预留下水接口，房屋存在重大质量问题，严重影响门面房的使用功能事实；被告有违反法律、违反合同约定行为。
5、利息计算清单复印件一组，证明原告主张利息14000元事实。
被告中辰公司辩称：一、答辩人与被答辩人已就繁昌县中辰一品第XX幢商-
XX号门面卫生间未预留下水接口事宜达成解决协议，双方已无争议，现被答辩人起诉无事实和法律依据。答辩人与被答辩人于2011年9月23日签订《商品房买卖合同》一份，根据合同约定，答辩人向被答辩人出售第XX幢商-
XX号门面房一套，合同约定面积为53.54㎡，每平方米人民币27236.22元，总金额为1458227.27元。合同签订后，答辩人按约交付房屋，交房时，双方对所交房屋均无异议。该门面房经繁昌县宏图房地产测绘队测绘，实际面积为50.95㎡，减少面积2.59㎡，根据减少面积应退房款数为2.59㎡×27236.22元／㎡=70541.81元，该套门面房实际房款为1387685元，答辩人所收到的房款为1387685元，非被答辩人诉称1458227元。答辩人系繁昌中辰一品开发单位，在建设繁昌中辰一品第XX幢商-
XX号门面房时，因施工单位未按图纸施工，导致该门面房卫生间未预留下水接口，为此，答辩人与被答辩人就此事的解决口头达成一致意见，被答辩人同意答辩人一次性支付补偿人民币29458元，此补偿款答辩人已于2014年1月10日通过中国银行网上银行支付至被答辩人李义堂账户（汇款金额99316元，实际是人民币10万元。其中，退房款面积差价人民币70542元，被答辩人同意答辩人对涉案门面房未建卫生间进行一次性补偿，补偿款人民币29458元，扣除被答辩人应交物业费人民币582元，装潢垃圾清运费人民币102元，故汇款金额为人民币99316元）。被答辩人自收到答辩人补偿款之日起，双方就卫生间未预留下水口纷争已解决完毕，这一解决方案即口头协议已实际履行，是双方当事人真实意思表示，合法有效。现被答辩人就同一事实起诉无事实和法律依据。二、退而言之，即使双方没有达成口头协议，涉案房屋卫生间未预留下水接口也不影响房屋的正常使用，不影响合同目的实现，被答辩人要求解除合同的诉请无事实和法律依据。涉案门面房卫生间未预留下水接口从施工角度来说，是完全可以整改的。综上，被答辩人要求解除与答辩人之间的商品房买卖合同无事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。
被告为证明自己辩称，向本院提供如下证据材料：
1、《商品房买卖合同》原件一组，证明原、被告双方买卖合同合法有效；原、被告双方相关权利义务的约定；涉案房屋繁昌县中辰一品第XX幢商一XX号门面房面积为53.54平方米，购房款人民币1458227元，以实际测绘面积为主。
2、繁昌县中辰一品第XX幢商一XX号门面房整改方案，一层商铺给排水平面图）复印件一份，证明涉案房屋按照整改方案的实施能够满足原告所购门面房卫生间的适用功能。
3、房屋分层分户平面图复印件一份，证明涉案房屋繁昌县中辰一品第XX幢商一XX号门面房最终测绘面积为50.95平方米，实际应付付款为人民币1387685元。
4、中国银行内支付业务付款回单原件一份、收据两份，证明被告于2014年1月10日通过中国银行网上银行向原告汇款人民币99316元，其中，退房款面积差价人民币70542元，原告同意被告对涉案门面房未建卫生间进行一次性补偿，补偿款人民币29458元，扣除原告应交物业费人民币582元、装潢垃圾清运费人民币102元，最终合计付款人民币99316元。
本案经公开开庭审理，本院对当事人提供的证据，经举证、质证和辩论，对原、被告双方当事人无异议的部分，本院予以认定。对有异议的部分，本院结合当事人的陈述、质证、辩论意见，综合予以认定。
经审理查明：2011年9月23日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发出售的繁昌县中辰一品第XX幢商-
XX号门面房一套，合同对商品房的价款、付款方式及期限、交付期限和规划、设计的变更等内容作出明确约定。合同生效后，原告依约付清了商品房价款，被告在约定的期限内将商品房交付给原告。原告接受该房后，认为该商品房内的卫生间没有如合同约定预留下水接口，影响所购门面房的使用功能，为此，原告要求退房。
另查明，2011年9月23日双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，第XX幢商-
XX号门面房约定面积为53.54㎡，每平方米27236.22元，总金额为1458227.27元。交房时，实测面积为50.95㎡，该套门面房实际价款应为1387685元。当事人双方对所交房屋均无异议，并于2014年1月8日，就该商品房各项损失费用达成一致。为此，被告中辰公司支付了原告李义堂户100000元（其中，补面积差价款70542元，未预留下水接口的补偿款29458元，扣除物业费582元，装潢垃圾清运费102元）。原告李义堂于2014年元月8日向被告中辰公司出具了“今收到房款补差玖万玖仟叁百壹拾陆元整”收条。
本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房退房条件主要包括两种，即约定条件和法定条件，目前常见的商品房退房条件主要有以下几种情况：一、延期交付房屋。二、开发商开发手续不全，导致合同无效。三、开发商未经购房人同意擅自变更设计、四、不能办理产权证。五、房屋面积误差超过3%。六、房屋质量导致严重影响使用。七、房子存在抵押、联建或其他经济纠纷。八、存在一房二卖的情形。符合上述商品房退房条件中的任何一个，均可要求退房。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。本案中该门面房未预留下水接口，不存在因房屋质量导致严重影响使用问题。亦未发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，不影响合同目的实现，开发商未构成根本违约。况且原、被告双方于2014年1月8日，对该商品房各项补偿费用达成一致，并由原告收取。原告认为没有预留下水接口，影响所购门面房的使用功能而要求退房的主张，不符合商品房退房条件。没有事实根据和法律依据，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条之规定，判决如下：
驳回原告刘继云、李义堂诉讼请求。
案件受理费18130元（原告已预交），由原告刘继云、李义堂负担9065元，被告安徽省繁昌县中辰置业有限公司负担9065元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判长 王泾繁
审判员 赵严玖
审判员 王有才
二〇一四年十一月二十四日
书记员 程 蕾
附本文法律法条
《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。