辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽09民再17号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：白金龙，男，1989年4月11日出生，蒙古族，农民。
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：太红梅，女，1977年11月8日出生，蒙古族，个体。
以上二位再审申请人委托诉讼代理人：孙迪，辽宁双迪律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：赵军，男，1966年3月26日出生，汉族，农民。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：马翠红，女，1967年10月16日出生，蒙古族，农民。
以上二位被申请人委托诉讼代理人：程海林，辽宁法随律师事务所律师。
再审申请人白金龙、太红梅因与被申请人赵军、马翠红买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）辽09民终1002号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年6月28日作出（2017）辽09民申77号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人白金龙、太红梅的委托诉讼代理人孙迪、被申请人赵军、马翠红及其委托诉讼代理人程海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
白金龙、太红梅申请再审称，请求撤销辽宁省阜新市中级人民法院（2016）辽09民终1002号民事判决，改判被申请人退还再审申请人已付合同价款20万元，并赔偿利息损失2万元，同时返还购煤款1.5万元，合计23.5万元。事实和理由：本案争议的粮食收购点买卖合同应当是无效合同。1.粮食收购点位于阜蒙县太平乡太平村集体土地上，具体位置在太平村李树华家平房及院落内。而白金龙、太红梅夫妻二人均是紫都台乡北昌营子村农民，夫妻二人的承包地、居住的平房均在北昌营子村，如果二人无故去太平村落户，公安机关不可能给二人办理户籍迁移。2.根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”白金龙、太红梅夫妻二人在北昌营子村有平房，根据上述法律规定，二人不能再去太平村购买平房，即国家强制性规定农村“一户一宅”制度，本案太平村李树华家平房和院落所占用的农村集体土地使用权禁止出让。3.因本案争议的粮食收购点所占用的平房和院落使用权无法过户到白金龙、太红梅夫妻名下，信用社就不能给其办理贷款，没有贷款，白金龙、太红梅就不能支付给赵军、马翠红二人购买粮食收购点的价款。
赵军、马翠红辩称，1.双方签订的买卖合同真实、合法有效，没有违反法律规定。有证据证明，诉争的土地属于承包地，不是宅基地，诉争的土地和地上建筑物的使用权、经营权属于合法流转。2.合同中没有约定办理过户和贷款要求。3.工商执照可以证明双方签订的合同合法有效。4.本案双方争议的焦点并不是过户的问题，而是未能按约定履行义务，事实上合同已经终止履行。白金龙、太红梅分别于2016年3月、4月起诉后又撤诉，本案审理的是反诉内容，没有涉及到合同的效力。5.赵军、马翠红没有违反诚实信用原则，在双方交易前，再审申请人已经了解了交易标的物的相关证件和法律规定。
赵军、马翠红向一审法院反诉请求：1.解除双方于2015年签订的买卖合同。2.白金龙、太红梅支付电费10171元。3.白金龙、太红梅赔偿经营损失10万元。
一审法院认定事实：赵军、马翠红系夫妻关系。2007年1月5日赵军与李树华签订了售房协议，李树华将位于阜蒙县太平乡北街房屋及院落出售给了赵军，未办理过户手续。赵军购买后，又投资购买了机器设备，修建了仓库等设施，成立了阜新蒙古族自治县太平乡宏祥源粮行，从事个体经营，进行农副产品收购、销售，并依法取得个体工商户营业执照和粮食收购许可证等相关手续。2015年12月5日赵军、马翠红与白金龙、太红梅签订合同书约定：位于阜蒙县太平乡粮食收购点(阜新蒙古族自治县太平乡宏祥源粮行)整体出售给白金龙、太红梅，价格为120万元，白金龙、太红梅支付定金20万元，余下资金一个月内交齐，如违约，有权不交粮点，不退还定金，全部交付资金后，必须交出粮点，如不交出，返还全部资金。合同签订后，粮点交由白金龙、太红梅经营使用，白金龙、太红梅支付定金20万元，后交付价款20万元，剩余价款80万元至今未给付。现白金龙、太红梅已从阜新蒙古族自治县太平乡宏祥源粮行撤出，赵军、马翠红已将白金龙、太红梅交付的价款20万元退还。
一审法院认为，双方签订的合同书系真实意思表示，交易的标的物为阜新蒙古族自治县太平乡宏祥源粮行的整体经营使用权和机器、设备等财产。其中的房产只占小部分，关于房产是否办理产权转让手续，双方并未约定，其内容不违反国家禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。赵军、马翠红将交易的标的物交付给白金龙、太红梅经营使用，履行了应尽的合同义务，而白金龙、太红梅交付定金和20万元价款后，未按照约定交付剩余价款的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案中，白金龙、太红梅从阜新蒙古族自治县太平乡宏祥源粮行撤出后，赵军、马翠红已将价款20万退还，应视为白金龙、太红梅不再履行合同义务，赵军、马翠红要求解除合同，予以支持。关于赵军、马翠红主张赔偿损失，因其未能提供证据证实，不予支持。一审法院判决：一、白金龙、太红梅与赵军、马翠红签订的《合同书》予以解除，赵军、马翠红收取的定金20万元不予退还；二、白金龙、太红梅将位于阜蒙县太平乡粮食收购点(阜新蒙古族自治县太平乡宏祥源粮行)整体退还给赵军、马翠红，赵军、马翠红返还白金龙、太红梅价款20万元（已履行）；三、驳回赵军、马翠红的其它诉讼请求。反诉案件受理费100元，由白金龙、太红梅负担。
白金龙、太红梅不服一审判决，上诉请求：请求确认双方签订的合同无效，退还定金。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院二审认为，双方签订合同书系真实意思表示，合法有效。上诉人未按约定履行给付价款之义务，依法不应返还定金。关于上诉人提出该收购粮点院内平房位于集体土地之上所以合同无效的主张，因被上诉人是对该粮点院内自有设施、机器设备等整体出售，同时包括院内房屋的使用权，与简单的房屋买卖关系不同，且上诉人在未将户口迁至收粮点所在地，并未实际办理产权过户手续的前提下，就以农村房屋不能转让为由不履行合同义务，有违诚实信用原则，故其主张本院二审不予支持。原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费200元，由上诉人白金龙、太红梅负担。
本院再审查明的事实与一审、二审查明的事实基本一致。
另查明，2016年5月27日，白金龙、太红梅向一审法院申请撤回起诉（即本案本诉），该院于2016年5月31日作出（2016）辽0921民初第964号民事裁定，准予白金龙、太红梅撤回起诉。
本院再审认为，合同的效力是法律问题而非事实问题，是法院依职权认定的内容。对双方当事人签订的《合同书》效力认定，直接关系到合同条款能否适用，也是处理本案买卖合同纠纷的首要问题。农村集体经济组织的成员转让在农村的住房会产生与该住房对应的集体土地使用权一并转让的后果，依据我国现行土地管理法的规定，农村集体经济组织的成员取得宅基地使用权必须征得本集体经济组织的批准，宅基地使用权本身具有保障性和福利性的特征，擅自向本集体经济组织以外的人员转让农村住房以及宅基地使用权的行为，违反了集体经济组织的成员权属性，应属无效。从现有证据看，赵军、马翠红与白金龙、太红梅买卖所涉房屋坐落于集体所有的土地上，该集体土地的所有权属于村农民集体所有或集体经济组织所有。双方并非该村或集体经济组织成员，双方在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了村或集体经济组织的利益，为法律明确禁止。鉴于双方当事人签订的《合同书》意思表示为整体转让，实际上也不能分割，故赵军、马翠红与白金龙、太红梅签订的《合同书》应认定为无效合同。赵军、马翠红虽然认为诉争的土地属于承包地，该土地及地上建筑物的使用权、经营权属于合法流转，但是赵军、马翠红将宅基地上的房屋出卖给白金龙、太红梅的行为实质上对房屋的宅基地进行了处分，违反了法律的强制性规定，故赵军、马翠红认为《合同书》有效的主张不能成立。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”赵军、马翠红与白金龙、太红梅签订的《合同书》无效后，白金龙、太红梅应将粮食收购点返还给赵军、马翠红，赵军、马翠红也应返还价款。对于20万元定金，依双方当事人意思表示，该定金应为违约定金，既然《合同书》无效，违约定金也就没有适用的余地，赵军、马翠红理应返还给白金龙、太红梅。对于本案所涉房屋能否进行转让，双方当事人没有尽到审慎的注意义务，均有过错，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任，赔偿对方的损失。出让方的损失主要体现在粮食收购点被占有期间的经营损失，受让方的损失主要为资金占用损失，考虑白金龙、太红梅占有粮食收购点的时间及其支付的资金数额，结合本案现有证据，从公平、效率的角度出发，对于双方因合同无效应按过错赔偿对方的损失本院均不予支持。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理;符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”因白金龙、太红梅一审时撤回本诉，本案是对赵军、马翠红的反诉请求进行审理，按照上述法条精神，本案再审对白金龙、太红梅返还购煤款的再审请求不予审理。
综上所述，白金龙、太红梅的再审请求部分成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）辽09民终1002号民事判决；
二、维持阜新蒙古族自治县人民法院（2016）辽0921民初964号民事判决第二项；
三、撤销阜新蒙古族自治县人民法院（2016）辽0921民初964号民事判决第一项、第三项；
四、赵军、马翠红返还白金龙、太红梅的定金20万元；
五、驳回赵军、马翠红的其他诉讼请求。
上述款项于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，由赵军、马翠红负担50元，由白金龙、太红梅负担50元；二审案件受理费100元，由赵军、马翠红负担50元，由白金龙、太红梅负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 李祥彬
审判员 金树密
审判员 张行慧
二〇一七年九月二十八日
书记员 宫 博