北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3680号
上诉人（原审被告）：北京哈德模具机械制造有限公司，住所地北京市大兴区旧宫三村关帝庙路南37号。
法定代表人：苗培壮，董事长。
委托诉讼代理人：张俊，湖北大晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京华德奥包装彩印有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇南六环路磁各庄桥南200米（中轴路东侧）。
法定代表人：陈成村，执行董事。
委托诉讼代理人：蔡慧明，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人北京哈德模具机械制造有限公司（以下简称：哈德模具公司）与被上诉人北京华德奥包装彩印有限公司（以下简称：华德奥公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初14663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
哈德模具公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回华德奥公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审程序违反法律规定，剥夺当事人辩论的权利；一审错误分配举证责任，华德奥公司应当承担证明其已在2011年6月1日移交涉案场地的举证责任；一审法院未确认华德奥公司对租赁合同无效承担全部过错责任，未释明我方可就装饰装修的现值要求补偿；水电费未按照双方合同明确约定的支付标准认定；我方要求华德奥公司协助办理工商营业执照，华德奥公司无故不能办理，按照合同约定华德奥公司应当退还租金和押金；因租赁房屋存在行政管理限制导致合同目的无法实现，责任在华德奥公司，我方有权要求华德奥公司承担违约赔偿责任，华德奥公司应当对我方承担合同提前解除及其他经济损失的赔偿责任。
华德奥公司辩称，一审法院审理程序合法，充分保障了对方的辩论和抗辩的权利；在哈德模具公司未举出证据证明房屋交付时间的情况下，一审法院根据租赁合同和租金支付情况确定房屋交付时间是有证据支持的，如果租户没有收到房屋还按约定时间支付租金不合常理；哈德模具公司在租赁时对土地状况、产权状况完全知悉，对合同无效也应承担相应责任；哈德模具公司一直以来对水电费支付标准并未提出任何异议，也按照约定支付了水电费，只是从2017年1月开始拒付水电费，合同中约定如果国家标准浮动，哈德模具公司应当承担浮动部分的费用，我方根据相关部门的交费单据垫付后由对方最后承担，符合合同约定；由于政策变化无法办理营业执照与我方无关；无法搬离的装修部分按照合同约定归我方。故不同意哈德模具公司的上诉意见，同意一审判决。
华德奥公司向一审法院起诉请求：1、判令解除华德奥公司与哈德模具公司签订的《厂房租赁协议书》；2、判令哈德模具公司支付租金1076441.05元；3、判令哈德模具公司支付水、电费76132.47元；4、判令哈德模具公司支付拖欠租金的利息；5、判令哈德模具公司支付违约金300000元；6、诉讼费、保全费由哈德模具公司承担。
一审法院认定事实：2011年4月10日，华德奥公司（甲方）与哈德模具公司（乙方）之间签订了《厂房租赁协议书》，约定：乙方租赁甲方位于北京市大兴区（北京印刷包装产业基地）华德奥厂区二期厂房南向半栋上下二层和西北楼下一层，厂房建筑面积为5000平米（办公和宿舍1000平米，车间4000平米），厂房使用用途为生产印刷模具，机械制造产品；租赁价格为年租金1003750元，第二年开始每年租金递增5%，合同签订之日起，乙方向甲方支付第一年上半年租金501875元，第一年下半年租金支付时间为2011年12月1日前付清，第二年上半年租金526968元支付时间为2012年6月1日前付清，第二年下半年租金526968元支付时间为2012年12月1日前付清……；合同有效期为8年，从2011年6月1日至2019年6月1日；甲方保证在2011年6月1日前交接厂房手续和门钥匙，不影响乙方进厂使用；乙方在2011年6月1日进厂；因租赁房屋中使用功能不全，甲方同意在厂房西边楼上下隔数间宿舍，每间宿舍面积为16-20平方米，东边隔出办公室3-5间，男、女卫生间、厨房、淋雨、洗漱间等，上述改建由甲方负责施工，费用由甲方承担60%，乙方承担40%，前述修建的范围及预算费用以双方签订的书面文件为准（预算费用为167432.5元），如乙方需要再修建职工宿舍或其他设施双方另作补充协议，本合同终止或解除此修建费用款不予退还，厂房内所有不可移动的装修物归甲方所有；甲方提供动力电250千瓦，乙方自行从变压器出线柜中连接动力电，乙方给甲方补助50000元报装变压器，该补助款不退还；乙方在规定的应付租金日期后，一个月内仍不能向甲方支付租金，乙方应向甲方支付每天按拖欠租金总额1%计算违约金，超过一个月，乙方仍不能缴纳租金，甲方有权解除本合同收回厂房，并要求乙方承担违约金300000元；甲乙双方任何一方单解除合同的，定金按照国家有关规定处理并且违约方应向守约方支付违约金300000元，如造成损失应承担赔偿责任；甲方负责协助乙方办理注册工商营业执照，如果本地址无法注册，甲方退还乙方所交租金及押金；乙方厂区内水、电、生活垃圾等相关费用由甲方代收，水费每吨为5元，电费每度为0.85元，生活垃圾费每月500元。
一审庭审中，双方对于租金的支付及欠付情况产生争议。关于已支付租金的情况，双方经核对后均认可哈德模具公司在2011年4月26日至2017年4月21日期间一共向华德奥公司支付款项30笔款项金额共计6075004.47元（详见哈德模具公司提供的已付房租费用明细表）。华德奥公司主张哈德模具公司在2011年4月26日到2013年的6月27日期间支付了50000元变压器报装费和71340.2元房屋装修改建款，剩余5953664.27元全部系租金。哈德模具公司认可所支付的款项中仅包含50000元的变压器报装费和61000元房屋装修改建费。双方均主张房屋装修改建费对合同约定进行了变更，但均未提供相应证据予以佐证。关于欠付租金的情况，华德奥公司主张哈德模具公司2016年6月1日至2016年11月30日期间的租金欠付233218.73元，2016年12月1日至立案之日的租金尚未支付。哈德模具公司主张华德奥公司在2012年8月份才交付租赁房屋，但未提供相关证据予以佐证，华德奥公司予以否认，主张租赁房屋在2011年6月1日交付。
双方对于水、电费的支付及欠付情况产生争议。关于已付水、电费的情况，双方核对后均认可哈德模具公司在2012年11月21日至2017年2月11日期间一共向华德奥公司支付款项26笔金额共计1101835.94元（详见哈德模具公司提供的水电费情况明细表）。华德奥公司主张哈德模具公司公司在2015年9月15日支付的44256.5元系差旅费而非水、电费。哈德模具公司向法庭提交了银行转账记录1份，欲证明该笔款项系水电费；华德奥公司认可该证据的真实性，但主张该笔款项不是水、电费。双方一致认可哈德模具公司支付了截止至2016年年底之前的水、电费，但哈德模具公司主张之前的水、电费标准超出合同约定，其公司多支付了水、电费共计132948.7元。关于水、电费计算标准，华德奥公司主张自己系代收，其公司按照自来水公司和供电公司实际收取的单价向哈德模具公司收取，并向法庭提交了2017年1月至5月的水电费明细5张（内含水表和电表的起止表底数）以及相关月份的水、电费交费通知和票据，欲证明其实际缴纳相关费用的标准，其中水费交费通知单上面载明单价为9元，电费通知单上面没有载明电费单价，经询问，华德奥公司表示其交纳的电费系包含哈德模具公司在内的数个公司发生的总电费，因工业用电量计算较为复杂，无法进行实际区分，故其按照交费通知单计算出来的平均电价向哈德模具公司收取电费；哈德模具公司认可水电费明细表中的各项表底数，亦认可缴费通知和票据的真实性，但不认可华德奥公司主张的计算标准。
双方对是否存在违约行为存在争议。哈德模具公司主张华德奥公司未协助其办理注册工商登记营业执照系违约行为，其向法庭提交了建设项目环境影响审查批复、技术咨询合同及付款凭证、废品回收合同、外商投资企业变更登记一次性告知单、规划局示意图，欲证明其公司准备在租赁房屋注册工商登记做的前期准备，但因为华德奥公司无法提供房屋产权证导致工商注册无法完成；华德奥公司仅认可建设项目环境影响审查批复和外商投资企业变更登记一次性告知单的真实性，不认可其证明目的，表示租赁房屋曾经可以办理工商登记注册，因哈德模具公司怠于办理，导致政策收紧后无法办理工商登记注册。哈德模具公司向法庭提交了会议记录1份，欲证明大兴区政府和黄村镇政府为贯彻疏解非首都功能政策而动员企业外迁的事实；华德奥公司不认可该证据的真实性，但认可哈德模具公司搬离租赁房屋确系响应疏解非首都功能政策的号召，与其公司无关。哈德模具公司向法庭提交了退租通知1张及邮寄快递底单1张，欲证明其公司向华德奥公司邮寄了书面解除通知函，主张合同于2017年6月1日解除；华德奥公司不认可该证据的真实性，主张未收到该通知，但认可地址系其公司地址，电话系其公司法定代表人的电话。经询问，双方均认可哈德模具公司于2017年5月31日搬离租赁房屋；华德奥公司认可租赁房屋系自建房屋，未取得建设规划许可证；哈德模具公司表示自2012年起就发现工商注册登记无法办理。
一审法院认为：违反法律和行政法规强制性规定的合同无效。本案中，经调查，华德奥公司与哈德模具公司签订的厂房租赁协议书中的租赁房屋未取得建设规划许可证，故该厂房租赁协议书应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。华德奥公司主张于2011年6月1日向哈德模具公司交付了租赁房屋，根据合同约定以及哈德模具公司交付租金的时间，法院予以采信，哈德模具公司主张租赁房屋系2012年5月交付，但未提供充分证据予以佐证，法院不予采信。关于租金，虽租赁合同无效，但哈德模具公司确实使用了租赁房屋，故应向华德奥公司支付2011年6月1日至2017年5月31日间的租金，关于已付租金部分，争议焦点在于装修改造费的数额，因双方均未提供证据证明装修改造费的变更，故法院根据合同约定认定装修改造费为66973元，扣除变压器报装费和房屋装修改建费后，哈德模具公司已向华德奥公司支付租金5958031.47元，经计算，哈德模具公司还应向华德奥公司支付自2016年6月1日至2016年11月30日期间的租金228851.53元以及2016年12月1日至2017年5月31日期间的租金640533元。关于水、电费，双方的争议焦点在于水、电费的单价标准，虽合同约定了相应的单价，但华德奥公司系代收，且哈德模具公司一直以来按照华德奥公司主张的单价交纳水、电费亦未提出异议，故法院认定双方在实际履行中变更了合同的约定，虽合同被确认无效，但哈德模具公司确实使用了水、电，故还应向华德奥公司支付自2017年1月1日至2017年5月31日的水、电费76132.47元。关于利息，虽合同无效，但哈德模具公司在使用租赁房屋后延迟向华德奥公司支付租金的行为确实给华德奥公司造成了损失，故法院酌情予以支持。关于违约金，因双方对合同无效的后果均有过错，法院综合考虑华德奥公司无法提供房屋产权证给哈德模具公司办理工商注册迁址手续带来的阻碍，以及哈德模具公司提前搬离系响应政府疏解非首都功能政策等因素，对华德奥公司主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认北京华德奥包装彩印有限公司与北京哈德模具机械制造有限公司签订的《厂房租赁协议书》无效；二、北京哈德模具机械制造有限公司于判决生效后十日内向北京华德奥包装彩印有限公司支付2016年6月1日至2017年5月31日的欠付租金869384.53元及相应利息（以228851.53元为本金，自2016年6月1日起至实际支付之日止；以640533元为本金，自2016年12月1日起至实际支付之日止；均按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、北京哈德模具机械制造有限公司于判决生效后十日内向北京华德奥包装彩印有限公司支付2017年1月1日至2017年5月31日的水、电费共计76132.47元；四、驳回北京华德奥包装彩印有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明的其它事实与一审查明事实无异，本院予以确认。
本院认为，违反法律和行政法规强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，华德奥公司与哈德模具公司签订的厂房租赁协议书中的租赁房屋未取得建设规划许可证，故该厂房租赁协议书依法应当认定为无效合同。对于合同无效的法律后果，一审法院基于哈德模具公司实际使用租赁房屋的行为判令哈德模具公司向华德奥公司支付租金、利息并支付实际发生的水电费并无不当。哈德模具公司要求返还租金的理由不能成立，本院不予采信。哈德模具公司未能就其对房屋交付时间所提异议提供充分证据加以证实，一审法院结合双方的合同约定及租金支付等合同实际履行情况认定的房屋交付时间并无不当。哈德模具公司的该项上诉理由依据不足，本院不予支持。关于哈德模具公司上诉所称的水电费标准问题，因华德奥公司对此系代收行为，在双方签订的租赁合同无效的情况下，一审法院按照实际发生的费用标准认定哈德模具公司应当交纳的水电费，并无不当，哈德模具公司的该项上诉理由不能成立。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力。本案诉争合同依法被确认为无效后，哈德模具公司现上诉要求华德奥公司按照合同约定承担合同解除的违约责任及按照合同约定承担退还租金等违约责任，哈德模具公司所提的该项主张系适用法律不当，其该项上诉理由没有法律依据，不能成立，本院不予支持。哈德模具公司上诉所称的基于合同无效的过错责任要求华德奥公司承担赔偿装修及其他经济损失等责任的主张，应当另行解决。一审法院审理程序并无不当，哈德模具公司对一审法院审理程序所提异议，依据不足，本院不予支持。
综上，哈德模具公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17873元，由北京哈德模具机械制造有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 平
审 判 员 何江恒
审 判 员 李明磊
二〇一八年五月十一日
法官助理 何海云
书 记 员 江 潇