四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达中民终字第761号
上诉人（原审被告）李明全，四川省达川区人。
被上诉人（原审原告）成都天麟物业管理有限公司。
住所成都市锦江区经天路*号。
组织机构代码79218164-6。
法定代表人张贤春，总经理。
委托代理人谭中华，四川法尊律师事务所律师。
委托代理人朱毅，该公司职工。
上诉人李明全与被上诉人成都天麟物业管理有限公司（简称天麟公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省达川区人民法院（2014）达达民初字第2665号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李明全，被上诉人成都天麟物业管理有限公司的委托代理人谭中华、朱毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告于2008年6月6日通过与龙郡外滩的建设单位达县翠屏山房地产综合开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，承接该小区的物业服务，合同对管理服务内容、期限、质量、费用等事项进行了约定，其中电梯公寓物业服务收费按1元／m2／月计算。被告系该小区12幢1单元9楼2号房业主，于2009年10月从达川区新桥六组拆迁安置到该小区，其房屋建筑面积121.06m2，每月应缴物管费121.06元。被告自入住该小区起按约交纳了物管费，但自2010年11月起被告以原告物业管理服务质量下降为由拒交物管费，原告经多次催收未果，诉至本院，请求判令：被告支付自2010年11月至2013年5月共计31个月的物管费3753元同时承担违约金。后在诉讼过程中，原告自愿放弃对违约金的主张。
另查明，原告天麟公司已退出龙郡外滩小区的物业管理服务，该小区物业现由达州市华茂物业服务有限责任公司承接。
上述事实，有原、被告双方提供并经庭审认证采信的《房屋拆迁补偿安置协议书》、《前期物业服务合同》、收款收据及当事人的当庭陈述等予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定。本案中，《前期物业服务合同》依法签订后，对原、被告产生法律约束力，双方皆应依合同约定在享受权利的同时履行自己的义务。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”和第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的规定，被告作为龙郡外滩小区的业主，享受了原告提供的物业服务，有义务按合同约定的物业收费标准向原告交纳物管费。被告应当支付自2010年11月至2013年5月共计31个月的物管费3753元。关于违约金主张，原告在诉讼过程中自愿放弃，是其对自己权利的处分，法院予以尊重。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”之规定，被告有权依据事实和法律另行权利主张。被告以原告提供的物业服务质量不达标为由拒绝给付物管费，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：被告李明全自本判决生效之日起十日内支付原告成都天麟物业管理有限公司物管费3753元。本案案件受理费50元，由被告李明全负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，李明全不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人服务质量、态度差，工作极不负责；2、楼顶李姓业主在作雨棚时过小，每当下雨时，雨水经墙壁直流进上诉人室内，上诉人多次向被上诉人单位领导饶红梅反映整改，被上诉人不予理采，被迫上诉人做雨棚开支1500元。请求改判被上诉人赔偿上诉人损失后，上诉人再交物业管理服务费。
被上诉人天麟公司以原审判决正确，应维持原判作了答辩。
二审中，上诉人李明全提交照片三张，照片显示灭火器检验日期是08年10月和09年3月，用以证明被上诉人服务不到位，灭火器的药粉已过期。还提交了2013年10月18日，由被上诉人和达县龙郡外滩业主委员会共同向达川区城乡规划和建设局《关于龙郡外滩私搭私建的投诉报告》，用以证明上诉人所住的小区，仍是被上诉人单位在进行物业管理。
被上诉人天麟公司质证认为，三张照片不能达到上诉人的证明目的；对投诉报告质证认为，天麟公司2013年6月30日就退出了龙郡外滩的物业管理，是华贸公司冒用天麟公司的名义打的投诉报告，本庭责令天麟公司提交与华贸公司进行物业管理交接的相关证据，天麟公司于2014年11月27日向本院说明，业主委员会和华贸公司告知天麟公司，其交接必须给予充分的准备时间，2014年4月才与华贸物业公司进行物业交接工作。
对上诉人李明全提交的照片和投诉报告的真实性，本院予确认。
二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为，上诉人李明全2009年10月9日与龙郡外滩南滨走廊物管项目部签订的《前期物业管理服务协议》第四章三条收费标准载明，电梯公寓按建筑面积每平方米1.00元收取，该协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第8条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人对上诉人李明全截止2013年5月31日共欠物管费3753元的事实无异议，本院予以确认。上诉人李明全提出被上诉人天麟公司物业服务质量差，工作不负责任，楼顶业主雨棚的水经墙体流入上诉人室内向被上诉人反映不予理采，给自己造成的损失赔偿后再交物管费的上诉理由，经审理认为，被上诉人单位按照与上诉人李明全签订的《前期物业管理服务协议》履行了物业服务，上诉人就应缴纳物业管理费。上诉人李明全在2010年11月前按照《前期物业管理服务协议》的约定缴纳了物管费，双方无异议。被上诉人天麟公司确有灭火器未及时检查，小区7-13楼的绿化未及时维护等服务不到位等现象客观存在，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；被上诉人天麟公司如没有按照协议全面履行自己的义务，上诉人李明全可根据法律的规定主张权利，但不能因此拒绝履行交纳物管费的义务，原审判决上诉人李明全按照协议的约定标准缴纳下欠的物管费是正确的。上诉人李明全提出顶楼业主的雨棚水经墙体流入上诉人家里，李明全自己作雨棚开支1500元，要求被上诉人天麟公司赔偿损失的上诉理由和观点，经审理认为，楼顶业主的雨棚水经墙体流入上诉人李明全室内，上诉人李明全应与楼顶业主解决雨棚费用依法主张其权利，其要求天麟公司赔偿损失后再缴纳物管费的上诉理由和观点于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李明全负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 军
审判员 郭 力
审判员 柏明荣
二〇一四年十二月三日
书记员 杜琼瑶