黑龙江省绥棱县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）棱法民靠初字第56号
原告赵学忠，男，1978年7月10日出生，汉族，农民，户籍地黑龙江省海伦市，现住黑龙江省绥棱县厦门花园D区。
委托代理人杨荣春，黑龙江绥新律师事务所律师。
被告黑龙江申腾房地产开发有限公司，住所地绥化市北林区北二路曙光街二委。
法定代表人鲁艳军，该公司董事长。
委托代理人耿成岩，黑龙江太平洋律师事务所律师。
被告庞春红，女，1976年9月27日出生，汉族，无职业，户籍地黑龙江省绥棱县，现住黑龙江省绥棱县。
被告赵喜发，男，1953年10月26日出生，汉族，农民，住黑龙江省绥棱县。
被告刘晓明，男，1973年6月4日出生，汉族，农民，住黑龙江省绥棱县。
被告赵洪伟，女，1976年7月10日出生，汉族，农民，户籍地黑龙江省绥棱县，现住黑龙江省绥棱县厦门花园D区。
被告单福兴，男，1988年8月25日出生，汉族，农民，住黑龙江省绥棱县。
原告赵学忠与被告黑龙江申腾房地产开发有限公司、庞春红、赵喜发、刘晓明、赵洪伟、单福兴民间借贷纠纷一案，＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋本院于2014年6月3日受理后，依法组成合议庭。2014年7月10日、2015年7月26日（2014年9月24日该案中止审理，2015年7月22日恢复审理）、2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告赵学忠及其委托代理人杨荣春、被告黑龙江申腾房地产开发有限公司委托代理人耿成岩到庭参加了诉讼。被告庞春红、赵喜发、刘晓明、赵洪伟、单福兴经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告赵学忠诉称，被告黑龙江申腾房地产开发有限公司因开发建设绥棱县东方铭苑缺少项目资金向原告借款，原告于2012年9月15日出借给被告黑龙江申腾房地产开发有限公司650＋000.00元。约定2013年6月15日归还借款。为保证原告债权能够实现，被告黑龙江申腾房地产开发有限公司提供房屋抵押担保，该抵押房屋为被告黑龙江申腾房地产开发有限公司开发建设的绥棱县东方铭苑高层G1号楼3单元四套住宅，分别为902室（面积109.55平方米，抵押人庞春红）、1002室（面积109.55平方米，抵押人赵喜发）、1102室（面积109.55平方米，抵押人刘晓明）、1401室（面积89.93平方米，抵押人赵学忠）。2012年11月15日，原告又出借给被告黑龙江申腾房地产开发有限公司308＋000.00元，约定＋2013年11月15日归还借款。被告黑龙江申腾房地产开发有限公司又以绥棱县东方铭苑高层G1号楼3单元1202室（面积109.55平方米，抵押人赵洪伟）、1302室（面积109.55平方米，抵押人单福兴）设定抵押担保。上述两笔借款到期后，被告黑龙江申腾房地产开发有限公司拒绝偿还，故原告提起诉讼，要求被告黑龙江申腾房地产开发有限公司立即偿还借款958＋000.00元并支付利息400＋599.00元（按月利率4.5%计息。650＋000.00元借款的利息自2013年6月16日至2014年5月13日止。308＋000.00元借款的利息自2013年11月16日至2014年5月13日止），本息合计1＋385＋599.00元。诉讼期间的利息顺延计算至给付时止；被告庞春红、赵喜发、刘晓明、赵洪伟、单福兴对该借款承担保证责任，原告对各被告提供的抵押物享有优先受偿权。
被告黑龙江申腾房地产开发有限公司辩称，一、双方签订的借款合同无效，法律后果由行为人承担，应依法驳回原告的诉讼请求。2012年9月15日、2012年11月15日，被告黑龙江申腾房地产开发有限公司的合作人杨某某利用其持有的黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部合同专用章和储某某共同与原告签订了两份借款抵押协议，并加盖该项目部合同专用章。借款经手人杨某某、储某某。2013年6月15日、2013年11月15日，原告与杨某某、储某某又签订了两份补充协议，该补充协议分别对2012年9月15日、2012年11月15日的借款归还期限及支付利息的计算方式进行了约定，并加盖了项目部合同专用章。借款抵押协议中记载的借款被告黑龙江申腾房地产开发有限公司并未收到。黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部是被告黑龙江申腾房地产开发有限公司设立的一个部门，不具有法人资格，无民事权利能力和行为能力，无权代表被告黑龙江申腾房地产开发有限公司对外签订合同，所签订的合同无效。其行为后果应由行为人杨某某、储某某承担。因此，应依法驳回原告的诉讼请求。二、本案两份借款抵押协议记载的借款数额不实。2012年9月15日、2012年11月15日的借款抵押协议中记载的借款实际借款数额本金分别为460＋000.00元和200＋000.00元，故意多写180＋000.00元和108＋000.00元。2013年11月29日双方又签订1份补充协议，截止2013年12月7日，被告黑龙江申腾房地产开发有限公司共欠原告195＋000.00元，用东方铭苑高层G2号楼3单元1502室房屋抵押。根据最高人民法院《关于人民法院审理民间借贷案件的若干意见》第六条关于民间借贷的利率最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数），超出此限度的，超出部分的利息不予保护的规定，因此，2013年6月15日、2013年11月15日的补充协议中约定的利率违反法律规定。三、关于本案房屋抵押担保问题。根据2012年9月15日的借款抵押协议记载，杨某某、储某某借款时，用被告黑龙江申腾房地产开发有限公司开发建设的绥棱县东方铭苑高层G1号楼3单元1401室房屋设定抵押，同时案外人庞春红、赵喜发、刘晓明也分别以G1号楼3单元902、1002、1102室房屋设定抵押，抵押担保的房屋均未办理抵押物登记，所抵押的住宅楼产权应归被告黑龙江申腾房地产开发有限公司所有。根据2012年11月15日的借款抵押协议记载，杨某某、储某某借款时，用被告黑龙江申腾房地产开发有限公司开发建设的绥棱县东方铭苑高层赵洪伟、单福兴预告登记的G1号楼3单元1202、1302室房屋设定抵押，也未办理抵押登记，所抵押的住宅楼产权也应归被告黑龙江申腾房地产开发有限公司所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，抵押权自登记时设立。本案抵押的房屋未进行抵押物登记，原告的抵押权未设立。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。因此，两份借款抵押协议中约定的借款到期不还，抵押的房屋产权归原告所有无效。关于尚欠借款用绥棱县东方铭苑高层G2号楼3单元1502室设定抵押，同样也未生效。四、关于买卖房屋预告登记问题。2012年9月，原告与黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部签订的绥棱县东方铭苑高层G1号楼3单元1401室商品房买卖合同，总计价款338.137.00元，并进行了预告登记。原告签订合同后并未支付购房价款。现提出反诉，请求原告支付G1号楼3单元1401室房屋价款，抵销被告黑龙江申腾房地产开发有限公司借款。解除被告黑龙江申腾房地产开发有限公司与庞春红、赵喜发、刘晓明分别签订的G1号楼3单元902、1002、1102室及与原告签订的G2号楼3单元1502室商品房买卖合同。
被告庞春红、赵喜发、刘晓明、赵洪伟、单福兴经传票传唤未出庭参加诉讼，也未递交书面答辩意见。
原告为证明其诉讼主张，提供了如下证据：
证据一、授权委托书复印件1份，主要证实：杨某某是被告黑龙江申腾房地产开发有限公司任命的总经理，绥棱县东方铭苑小区开发建设项目负责人。杨某某以绥棱项目部的名义与原告间的借款行为是职务行为，不是个人行为。
证据二、借款抵押协议2份。2012年9月15日的借款抵押协议主要证实：2012年9月15日，原告出借给被告黑龙江申腾房地产开发有限公司650＋000.00元，还款期限为2013年6月15日，并以被告黑龙江申腾房地产开发有限公司建设的东方铭苑小区内的高层G1-3-902室（抵押人、预告登记权利人庞春红）、G1-3-1002室（抵押人、预告登记权利人赵喜发）、G1-3-1102室（抵押人、预告登记权利人刘晓明）、G1-3-1401室（抵押人、预告登记权利人赵学忠）设定抵押担保。2012年11月15日的借款抵押协议主要证实：＋2012年11月15日，原告又出借给被告黑龙江申腾房地产开发有限公司308＋000.00元，还款期限为2013年11月15日。并以被告申腾房地产开发公司建设的东方铭苑小区内的高层G1-3-1202室（抵押人、预告登记权利人赵洪伟）、G1-3-1302室（抵押人、预告登记权利人单福兴）设定抵押担保。
证据三、补充协议2份。两份补充协议主要证实：两笔借款到期后，原告与被告黑龙江申腾房地产开发公司绥棱项目部代表人杨某某就两笔借款的展期及支付展期利息的计算方式进行了约定。
证据四、房屋预告登记证明6册。主要证实：被告黑龙江申腾房地产开发公司以预告登记义务人、原告及其余五名被告以预告登记权利人的名义对抵押的房屋进行了预购商品房预告登记，其目的是限制被告黑龙江申腾房地产开发有限公司出售抵押的房屋，保证债权实现，预告登记权利人实际没有支付购房款。
被告黑龙江申腾房地产开发有限公司为证明其主张，提供如下证据：
证据一、2013年11月7日收据1份。主要证实：原告收到被告黑龙江申腾房地产开发有限公司还款50＋000.00元。
证据二、补充协议1份。主要证实：截止到2013年12月7日，被告黑龙江申腾房地产开发有限公司共欠原告赵学忠195＋000.00元。
本院依职权调取了证人杨某某、储某某的证言笔录、绥棱县人民法院（2014）棱民立调字第8号民事调解书以及该案中经杨某某订立的抵押担保借款合同、借据。
杨某某的证言主要证实：证人是黑龙江申腾房地产开发有限公司的总经理，负责东方铭苑项目。向原告借过两次款，第一次借款650＋000.00元，第二次借款308＋000.00元，二次借款中都包含利息，但具体利息是多少记不清了。
储某某的证言主要证实：绥棱县东方铭苑小区建设施工期间其任项目部副总经理，分管生产和施工。在建设资金缺少时自己作为经手人参与过借款，决策人是杨某某。向原告借过款，一共借款两次，第一次借款是2012年9月15日，借款本金是460＋000.00元，月利率4.5%，出据时将利息计入到本金。第二次借款是2012年11月15日，借款本金是200＋000.00元，使用一年，月利率4.5%，使用一年的利息是108＋000.00元，出借据时也将利息计入本金。
本院调取的（2014）棱民立调字第8号案件卷宗的有关材料，主要证实：2014年3月8日，郭晓东与黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部之间的借款是由杨某某审批的，杨某某代表黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部与郭晓东订立的抵押担保借款合同。绥棱县人民法院（2014）棱民立调字第8号民事调解书主要证实：被告黑龙江申腾房地产开发有限公司对杨某某审批的借款及签订的借款合同，由被告黑龙江申腾房地产开发有限公司承担清偿责任。
本院对原、被告提供的证据以及本院调取的证据经过庭审中出示、质证及综合分析认定如下：
原告提供的证据一即授权委托书复印件，被告黑龙江申腾房地产开发有限公司持有异议，认为，原告提供的授权委托书是复印件不是原件，根据证据规则，不予质证。本院认为，该证据虽然是书证复印件，无法与原件核对，但对于书证复印件，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及其他法律并没有相关规定，书证复印件对方当事人可不予质证。而《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》只规定了无法与原件核对的书证复印件不能单独作为认定案件事实的根据。被告黑龙江申腾房地产开发有限公司只对该证据不予质证，既未说明黑龙江申腾房地产开发有限公司总经理是谁，也未说明黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目负责人是谁。根据被告黑龙江申腾房地产开发有限公司在答辩中自认杨某某是其合作人，持有黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部合同专用章以及对本院调取的杨某某证言笔录中，杨某某自称是黑龙江申腾房地产开发有限公司总经理，东方铭苑项目负责人没有异议的事实进行推定，杨某某既是被告黑龙江申腾房地产开发有限公司任命的总经理，又是绥棱县东方铭苑小区房地产开发建设项目负责人。故对该证据的证明对象，本院予以确认。
被告黑龙江申腾房地产开发有限公司对原告提供的证据二持有异议，认为，2012年11月15日的借款抵押协议中的印章清晰，而2012年9月15日的借款抵押协议中的印章不清晰，被告黑龙江申腾房地产开发有限公司没有2012年9月15日抵押借款协，该协议是否真实存在持有异议。据被告黑龙江申腾房地产开发有限公司了解，2012年9月15日借款中的本金是460＋000.00元、2012年11月15日借款中的本金是200＋000.00元。两份借款抵押协议中抵押的六套房产是以买卖协议的形式由被告出具房屋发票到房屋登记部门进行买卖预告登记，购房款实际并没有向被告黑龙江申腾房地产开发有限公司支付。本院认为，原告提供的证据二即两份借款抵押协议是书证。该书证能够证明原告出借给被告黑龙江申腾房地产开发有限公司两次借款的时间、数额以及双方约定的归还借款的期限。该证据也能证明借款抵押房屋坐落位置、面积以及抵押人的姓名。被告黑龙江申腾房地产开发有限公司虽然对借款的数额持有异议，但没有提供反驳证据，故被告黑龙江申腾房地产开发有限公司以两份借款抵押协议中记载的借款数额包含利息的抗辩主张不予认定。原告提供的证据二与本案具有关联性、其形式来源符合法律规定，对原告的诉讼主张具有证明力，本院予以确认。
被告黑龙江申腾房地产开发有限公司对原告提供的证据三即补充协议的真实性持有异议，认为，补充协议约定的款项是否真实存在不清楚，两份补充协议没有黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部合同专用章。根据2012年6月15日借款抵押协议，两份补充协议已计算了复利，且约定的利率也违反法律规定。本院认为，两份补充协议是书证。该书证能够证明被告黑龙江申腾房地产开发有限公司两次借款的还款期限即将届满时，双方又分别签订了借款展期协议，并对借款展期后按月利率4.5%支付利息进行了约定。被告黑龙江申腾房地产开发有限公司虽然对证据三持有异议，但没有提供反驳证据，故对原告提供的证据三，本院予以确认。
被告黑龙江申腾房地产开发有限公司对原告提供的证据四即房屋预告登记证明6册的真实性没有异议，但被告黑龙江申腾房地产开发有限公司认为，房屋预告登记是被告黑龙江申腾房地产开发有限公司与原告及其余5名被告订立的房屋买卖合同所进行的预告登记而不是抵押物登记。六套房屋预告登记的权利人实际没有支付房款，只为抵押。本院认为，该证据能够证明房屋预告登记权利人为庞春红、赵喜发、刘晓明、赵洪伟、单福兴、赵学忠；预告登记义务人为黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部，预告登记房屋坐落位置为绥棱县绥棱镇东北街五委902、1002、1102、1202、1302、1401；房屋面积为109.55平方米住宅五套、89.93平方米住宅一套；预告登记时间为2013年1月24日。虽然原告与被告黑龙江申腾房地产开发有限公司均承认预告登记的房屋没有支付房款，但其余五名被告未到庭参加诉讼，所以该证据不能证明其余五名预告登记权利人未支付房款。故对以上六套房屋进行预告登记的事实，本院予以确认。
原告对被告黑龙江申腾房地产开发有限公司提供的证据一即收据无异议，本院予以确认。
原告对被告黑龙江申腾房地产开发有限公司提供的证据二即补充协议记载的内容没有异议，但对该证据的证明对象持有异议，认为，被告黑龙江申腾房地产开发有限公司欠原告借款650＋000.00元到期后没有偿还，650＋000.00元借款的本金到2013年12月7日的利息是195＋000.00元，杨某某用房子抵销195＋000.00元。本院认为，该证据虽然载明截止2013年12月7日共欠刘艳伟、（赵学忠）195＋000.00元，但该证据中既未记载黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部借原告650＋000.00元和380＋800.00元截止2013年12月7日欠195＋000.00元，也没有记载是另外一笔借款截止2013年12月7日共欠原告195＋000.00元。被告黑龙江申腾房地产开发有限公司只提供了向原告赵学忠清偿借款50＋000.00元的证据而没有提供向原告偿还其余借款的证据，并且被告黑龙江申腾房地产开发有限公司的工作人员储某某证实两笔借款没有偿还。故该证据对被告黑龙江申腾房地产开发有限公司主张的截止2013年12月7日共欠原告借款195＋000.00元的事实没有证明力。故对该证据的证明对象，本院不确认。
本院依照职权调取的证人杨某某、储某某的证言笔录，庭审中，原告对杨某某、储某某证言笔录中陈述的两笔借款中都包含利息持有异议，认为，杨某某、储某某证言的效力不能对抗原告提交的书面证据。被告黑龙江申腾房地产开发有限公司对杨某某的证言没有异议。只对储某某证言中证实的两笔借款未偿还持有异议。认为，两笔借款大部分已偿还，2013年11月29日，杨某某与原告签订的补充协议中载明截止2013年12月7日尚欠原告借款195＋000.00元＋。本院认为，杨某某、储某某是被告黑龙江申腾房地产开发有限公司的工作人员。二人与被告黑龙江申腾房地产开发有限公司有利害关系，其陈述的对被告黑龙江申腾房地产开发有限公司有利的证言，不能单独作为认定案件事实的依据。被告黑龙江申腾房地产开发有限公司没有提供其他证据佐证两笔借款本金中包含利息，并且原告提供的两份借款抵押协议的证明力大于杨某某、储某某证言的效力。因此对杨某某、储某某证实的两笔借款本金中包含利息的证言不予确认，对杨某某、储某某陈述的其他事实予以确认。
原告和被告黑龙江申腾房地产开发有限公司对本院依职权调取的绥棱县人民法院（2014）棱民立调字第8号民事调解书、由杨某某审批的借郭晓东2＋600＋000.00元的借据复印件以及黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部与郭晓东订立的抵押担保借款合同复印件的真实性没有异议，但被告黑龙江申腾房地产开发有限公司认为，该证据与本案不具有关联性。本院认为，虽然经杨某某审批的向郭晓东借款2＋600＋000.00元、杨某某代表黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部与郭晓东订立的抵押担保借款合同以及该笔借款由被告黑龙江申腾房地产开发有限公司承担清偿责任已被本院生效的民事调解书所确认，但该证据与本案不具有关联性，对本案原、被告的诉讼主张没有证明力，因此不予以确认。
根据以上确认的证据及双方当事人的陈述，查明案件事实如下：被告黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部因开发建设绥棱县东方铭苑房地产缺少项目资金，2012年9月15日，黑龙江申腾房地产开发有限公司总经理、绥棱项目部负责人杨某某及其工作人员储某某与原告及被告庞春红、赵喜发、刘晓明订立了借款抵押合同。原告出借给黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部650＋000.00元。双方约定返还借款期限为2013年6月15日。黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部以其开发建设的绥棱县东方铭苑高层G1号楼3单元902室（面积109.55平方米，抵押人庞春红）、1002室（面积109.55平方米，抵押人赵喜发）、1102室（面积109.55平方米，抵押人刘晓明）、1401室（面积80.93平方米，抵押人赵学忠）四套住宅设定抵押。2012年11月15日，黑龙江申腾房地产开发有限公司总经理、绥棱项目部负责人杨某某及其工作人员储某某与原告及被告赵洪伟、单福兴订立了借款抵押合同。原告又出借给黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部308＋000.00元。双方约定返还借款期限为2013年11月15日。黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部以其开发建设的绥棱县东方铭苑高层G1号楼3单元1202室（面积109.55平方米，抵押人赵洪伟）、1302室（面积109.55平方米，抵押人单福兴）两套住宅设定抵押。两份抵押借款合同均约定：签订合同时，黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部将房屋预告登记证（此时抵押的房屋并未办理房屋预告登记）交与原告，黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部按时偿还借款后双方到房产部门撤销房屋预告登记；如逾期黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部不能偿还借款，抵押房屋的产权归原告所有，互不找补。黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部无条件提供产权变更需要的相关手续。2013年1月14日，原告及其余五名被告与黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部在绥棱县房地产物业管理局对抵押的房屋进行房屋预告登记。两笔借款还款期限即将届满之日，原告与黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部杨某某、储某某分别签订了两份补充协议，对还款期限进行了展期。2012年9月15日借款的还款期限展期2个月，即2013年8月15日还款，2012年11月15日借款的还款期限展期1个月，即2013年12月15日还款。并约定按月利率4.5%支付展期期间的利息。2013年11月7日，黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部向原告清偿借款50＋000.00元。展期届满后，黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部未能清偿全部借款本息。故原告诉至本院。
本院认为，被告黑龙江申腾房地产开发有限公司为开发建设绥棱县东方铭苑房地产项目，设立黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部，任命该公司总经理杨某某为绥棱县东方铭苑小区房地产开发建设项目负责人。代表该公司开发经营房地产的相关业务。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条关于“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，杨某某代表黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部开展的业务活动，所产生的民事行为后果，应由被告黑龙江申腾房地产开发有限公司承担民事责任。杨某某代表黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部两次向原告借款的行为是职务行为。虽然黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部不具有法人资格，但其是被告黑龙江申腾房地产开发有限公司为开发建设绥棱县东方铭苑小区房地产业务所设立的一个部门，其在开发经营房地产活动中代表被告黑龙江申腾房地产开发有限公司行使权力、履行义务。被告黑龙江申腾房地产开发有限公司以黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部无权代表其对外签订合同，所签订的合同无效的抗辩主张，没有法律根据，本院不予采纳。原告与黑龙江申腾房地产开发有限公司绥棱项目部于2012年9月15日、2012年11月15日签订的650＋000.00元和308＋000.00元借款合同有效。借款展期届满后，黑龙江申腾房地产开发有限公司项目部未清偿借款，应当由被告黑龙江申腾房地产开发有限公司负责清偿。被告黑龙江申腾房地产开发有限公司以650＋000.00元借款中实际借款本金460＋000.00元、308＋000.00元借款中实际借款本金200＋000.00元为由，抗辩原告要求其偿还借款本息中已计算了复利，被告黑龙江申腾房地产开发有限公司对其抗辩主张，未提供足以反驳的证据加以证明，因此，被告黑龙江申腾房地产开发有限公司的抗辩主张，本院不予采纳。2012年6月15日和2012年11月15日的借款展期后，被告黑龙江申腾房地产开发有限公司应按约支付展期期间的利息。最高人民法院《关于人民法院审理民间借贷案件的若干意见》第六条规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。原告与被告黑龙江申腾房地产开发有限公司约定的按月利率4.5%支付展期期间的利息超出了中国人民银行发布的2012年人民币贷款年利率6.4%的四倍，超出部份的，本院不予支持。展期届满后被告黑龙江申腾房地产开发有限公司未按约返还借款，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息，原告与被告黑龙江申腾房地产开发有限公司未约定支付逾期利息，应当按国家规定支付逾期利息。利率应当按照最高人民法院《关于人民法院审理民间借贷案件的若干意见》第六条规定的最高不得超过银行同类贷款利率四倍计算逾期利息。本案原告在2012年6月15日和2012年9月15日的借款抵押协议中既设立了债权又设立了抵押权，借款合同和抵押合同合二为一。借款合同是主合同，抵押合同是从合同。《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押物登记。抵押权自登记时设立。原告及被告庞春红、赵喜发、刘晓明、赵洪伟、单福兴设定的抵押房屋只办理了预购商品房预告登记，而没有办理抵押物登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，该案中的抵押权未依法设立，原告对抵押的房屋不享有优先受偿的权利。被告黑龙江申腾房地产开发有限公司主张的本案中抵押权未设立的抗辩理由，本院予以采纳。原告主张对各被告提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。本案中，被告庞春红、赵喜发、刘晓明、赵洪伟、单福兴的担保方式为抵押，而不是保证，原告要求被告庞春红、赵喜发、刘晓明、赵洪伟、单福兴承担保证责任的诉讼请求，本院不予支持。被告黑龙江申腾房地产开发有限公司请求原告支付东方铭苑高层G1号楼3单元1401室房价款，抵消其借款。解除被告黑龙江申腾房地产开发有限公司与庞春红、赵喜发、刘晓明分别签订的G1号楼3单元902、1002、1102室及与原告签订的G2号楼3单元1502室商品房买卖合同，既没有交纳反诉费，本院在本案中也未合并审理，被告黑龙江申腾房地产开发有限公司对其主张可另案起诉。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第四十三条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条、最高人民法院《关于人民法院审理民间借贷案件的若干意见》第六条的规定，判决如下：
一、被告黑龙江申腾房地产开发有限公司于判决生效后五日内向原告赵学忠清偿借款650＋000.00元并支付利息27733.16元（自2013年6月16日起至2013年8月15日止。按月利率6.4%÷12×4计息）、逾期利息124＋799.22元（按月利率6.4%÷12×4计息，自2013年8月16日起至2014年5月15日止）。扣除被告黑龙江申腾房地产开发有限公司清偿的50＋000.00元借款后合计752＋532.38元。逾期利息顺延计算至判决给付时止。
二、被告黑龙江申腾房地产开发有限公司于判决生效后五日内向原告赵学忠清偿借款308＋000.00元并支付利息6570.66元（自2013年11月16日起至2013年12月15日止。按月利率6.4%÷12×4计息）、逾期利息32＋853.28元（按月利率6.4%÷12×4计息，自2013年12月16日起至2014年5月15日止）。合计347＋423.75元。逾期利息顺延计算至判决给付时止。
三、原告赵学忠主张的被告庞春红、赵喜发、刘晓明、赵洪伟、单福兴对被告黑龙江申腾房地产开发有限公司借款承担保证责任以及对本案抵押物享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17948.17元，由被告黑龙江申腾房地产开发有限公司承担，同前款一并履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。
本判决书发生法律效力后。权利人可以向本院申请执行。申请执行期间为二年。
审＋＋判＋＋长＋＋徐＋＋兴＋＋江
审＋＋判＋＋员＋＋张＋＋忠＋＋林
人民陪审员 高大中
二〇一五年十月十五日
书 记 员 张书年