江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太浏民初字第00030号
原告徐家兴。
委托代理人王敏，江苏众谊律师事务所律师。
委托代理人黄丽华，江苏众谊律师事务所律师。
被告徐家骏。
被告徐燕飞。
委托代理人杨建明，太仓市娄江法律服务所法律工作者。（代理上述两被告）
原告徐家兴与被告徐家骏、徐燕飞所有权确认纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法由审判员张永生适用简易程序于2015年1月26日公开开庭进行了审理。因双方争议较大，本案依法转为普通程序并依法组成合议庭于2015年4月14日、6月15日公开开庭进行了审理。原告徐家兴的委托代理人王敏、黄丽华、被告徐燕飞（参加第三次庭审）及两被告的委托代理人杨建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐家兴诉称：现坐落于太仓市陆渡镇陆渡村十二组115号（原陆渡镇陆渡村镇南街105号）三开间九路头房屋（平房），原分别属于原告、被告户及徐某隆户三家祖传房产，原告户拥有东厢房及客堂间二分之一间房产份额。被告徐家骏户曾拥有西厢房二分之一间和客堂间四分之一间房产份额，徐某隆户曾拥有西厢房二分之一间和客堂间四分之一间房产份额。1992年7月30日被告徐家骏将其份额的房产以800元价格出售给原告，1992年7月31日徐某隆也将其份额的房产以1100元的价格转让给了原告。1992年8月3日原告向陆渡乡财政所缴纳了买卖房屋的契税114元，购房后，原告拥有了三开间九路头房屋全部产权，并一直占用至今。2013年原告获知，被告徐燕飞于2011年5月以被告徐家骏的名义擅自将原告上述购买的房屋与拆迁部门签订拆迁协议，并获得拆迁补偿款329243.8元。事后，原告曾多次与被告徐燕飞交涉未果。原告认为，本案讼争房屋系原告向被告徐家骏及徐某隆购买的房产，产权应归原告所有，拆迁补偿款也应归原告所有。为维护自身合法权益，诉至法院请求判令：请求确认坐落于太仓市陆渡镇陆渡村十二组115号西侧两间半主平房40.62平方米归原告所有。
被告徐家骏、徐燕飞辩称：1.该房系被告徐家骏所有，并有1951年的房产土地登记证佐证。依据法律规定，一户只能享有一处宅基地，原告已有一户一宅的宅基地，不符合享有二处宅基地，原、被告之间的买卖行为无效。且涉案房屋属于被告徐家骏家庭共有财产，出卖房屋时只有被告徐家骏签字，其他共有人均未签字，综上，该买卖行为也应认定无效。2.原告起诉确认产权应当将太仓市陆渡镇人民政府列为被告，因为涉案房产已于2010年4月经评估，2011年5月5日经拆迁，该房以区位价含宅基地结价归政府，该房屋产权已不属于被告所有。3.本案讼争房产在2010年4月15日经评估，评估时经村委、评估机构及原告一起确认该房归被告所有，当时原告也是知晓的，原告称在2013年获知显然不真实。原告如果认为作为房屋所有人的权利受到侵害，应从知道之日起二年内提出异议，但原告直至2014年12月20日才起诉，已经超过了诉讼时效。
经审理查明：原告徐家兴与被告徐家骏系堂兄弟关系，位于原太仓县陆渡乡陆东村陆东组的三开间房屋原系原、被告及案外人徐某隆的祖传房屋。1951年7月当地政府对各户房产土地情况进行登记，其中原告徐家兴家的县土地房产人口申请登记表中记载：业主姓名徐世禄，出外人口徐家兴，人口合计7人。涉案房产情况登记为：坐落于陆东村瓦房一间半，地基亩数为0.5亩；四至范围分别是：东面徐名才，西面徐家骏，南面天井，北面自田；备考栏记载客堂、天井、墙门公共出入。被告徐家骏家的县土地房产人口申请登记表中记载：业主姓名徐二大，出外人口徐家骏，人口合计2人。涉案房产情况登记为：坐落于陆东村瓦房一间半，地基亩数为0.2亩；四至范围分别是：东面徐世禄，西面冯姓術，南面徐世和，北面冯文祺。案外人徐某隆家的县土地房产人口申请登记表中记载：业主姓名徐世和，出外人口徐某隆，人口合计4人。涉案房产情况登记为：坐落于陆东村瓦房一间，地基亩数为0.2亩；四至范围分别是：东面客堂，西面冯文祺，南面徐颢楷，北面徐家骏。
1992年7月20日原告徐家兴与被告徐家骏签署《卖房契约》一份，载明：“今有徐家骏为了介（解）决兄弟徐家兴在原有屋基上，反（翻）建新房之需要，经多次协商，现本人同意将租（祖）产“客堂的1／4及西房间的1／2”（属于我个人产权范围）卖给兄弟徐家兴。房价定为1000元，但考虑到兄弟之经济情况，本人愿减去200元，实为800元，为了使房屋转让合法化，除办理有关手续外，从今日起产权属徐家兴所有，并立此为证。立据人徐家骏。”同时在该买卖契约上还注明800元房金已收。同年7月31日原告徐家兴与案外人徐某隆也签署《房屋转让契约》一份，载明：“本人家中正在建造楼房，有关宅基地政府已按规定批给，本人祖产“客堂的1／4及西房间的1／2”（属本人产权）转让给堂兄徐家兴，房价定为1200元（其中包括木质结构阁楼半间），因考虑到徐家兴之经济情况，本人自愿减去100元，实为壹仟壹佰元整（1100元），为使房屋转让合法化，除办理有关手续外，从今日起房屋产权属徐家兴所有。特立此据为证。立据人：徐某隆，1992年7月31日。”该契约下方还注明：房屋转让费壹仟壹佰元已收讫，不另立单据。同年8月3日原告徐家兴向原太仓县陆渡乡财政所缴纳房屋买卖契税114元。
1998年9月26日当地政府对村镇房屋产权现场进行查勘登记，对于坐落于太仓市陆渡镇陆东村陆东组的涉案房屋进行查勘登记时，原告徐家兴家的房屋红线图所确定的房屋建筑面积仅为54.88平方米，在紧挨着原告徐家兴户红线图边界西面标注为被告徐家骏宅基。
另查明：1.2010年因涉案房屋涉及拆迁，当地政府协同村民委员会委托太仓市众信房地产评估土地评估测绘有限公司对涉案房屋进行评估，评估时点为2010年4月15日。根据当时拆迁房屋重置价分户评估表中记载：房屋坐落为陆渡村陆东组，房屋所有权人徐家骏，建筑总面积为56.79平方米。该评估公司在评估当时手绘的房屋平面图中显示，原告徐家兴户评估编号为765号，涉案房屋列为原告徐家兴户的评估范围为东房间及客堂的东边一部分。被告徐家骏户评估编号为766号，涉案房屋列为被告徐家骏户的评估范围为西房间及客堂的西边部分，其中对于被告徐家骏户的评估图中注明“无红线图，老居民”。2.2011年5月5日被告徐家骏与太仓市陆渡镇人民政府拆迁办公室签订《房屋拆迁货币补偿协议》一份，该协议被拆迁人载明为位于陆渡村陆东组徐家骏户，拆迁房屋位置为陆渡村陆东组的房屋，拆迁办公室确认被告徐家骏合法建筑面积为56.79平方米，并对被告徐家骏户选择货币安置方式。2011年5月28日太仓市陆渡镇人民政府拆迁办公室将拆迁安置补偿款329243.84元发放给被告徐家骏户，由被告徐燕飞签字领取。3.依据太仓市公安局陆渡派出所户籍底册显示，被告徐家骏的户籍于1972年11月12日由原陆渡镇陆东村迁往县（太仓县）公检法军管会。
再查明，2010年4月21日原告徐家兴与被告徐家骏签订协议一份，载明：“根据太仓市新区对于城乡一体化陆渡新区的试点，陆渡镇陆渡村陆东组列为拆迁，鉴于历史遗留问题，当时在1992年时，徐家骏照顾徐家兴，将其位于陆东组镇南街105号房产（一共三间，徐家兴东一间半，徐家骏西一间半的一半）卖于徐家兴，有前据为证。现遇到拆迁，徐家骏自愿将其名下评估所列各项所得，均按原协议归徐家兴所有。另，考虑到徐家兴拆迁，目前政策规定产权置换，以后徐家兴出宅宅基地规定面积150平方米，现仅有145平方米，故应出款项补足标准宅基地，因此徐家骏自愿将补足款项估计约13500元，另行支付给徐家兴。另外徐家骏补贴徐家兴一万元现金作为支助徐家兴。”该协议有原告徐家兴签字，被告徐燕飞代替其父亲徐家骏在该协议上签字。协议签订后，被告徐燕飞支付原告徐家兴一万元。对于该份协议签订的原因，原告徐家兴陈述因为涉案房屋涉及到拆迁，但房子不在原告名下，拆迁办需要原告出具一份委托书明确产权归属，故与被告徐家骏约定涉案房屋是属于原告的。被告徐家骏对原告此说并不认可，其称签该份协议时是基于房屋原转让给原告了，被告支付一万元把老房子赎回来。因为原告方这些年一直在用，所以如果拆迁之后被告愿意补偿原告13500元。
本案在审理过程中，本院对原陆渡镇人民政府拆迁办公室工作人员潘某就涉案房屋拆迁事宜进行调查，该工作人员对于本院询问的问题回答称：1.按照拆迁程序，由村里带着评估公司去每家现场测量评估，评估时对被评估家的基本情况也会进行核实，每一家均出具评估单；2.评估时双方均没有向评估公司或者拆迁办说过徐家骏家已经把房子卖给徐家兴了，从评估到签订拆迁协议再到拆迁安置款发放那么久的时间里没有人提出此事；3.徐家兴家在徐家骏家将钱领走后曾来质问钱为何发给徐家骏家；当时拆迁办答复因其从未提出故拆迁办不可能知晓，特别是两家同时进行的评估，在分户评估时如果有异议早就应该提出。
本院庭审时询问如下问题：1.拆迁评估的时候两家是否分开评估、出具了两份评估单？原、被告均回答是分开评估的。2.评估的时候两家均在场吗？原告回答：在场的，当时原告通知徐燕飞过来的。被告对此也予以认可。3.评估时有无告知分开评估的原因？原告回答：评估的时候没有说，但是在拆迁前摸底的时候村里是知道情况的，但是村里讲不管怎样都要由产权人出面；村里带着评估公司的人过来只是进行评估，并非具体洽谈拆迁事宜。被告回答：评估时村里的副书记与评估公司一起来现场的，谁家的产权是经当事人确认下来划分好后才评估的，原告当时没有提出房子产权是原告的。4.为什么在1992年房屋买卖后，原告缴纳了契税却没有办理过户手续？原告回答：农村房屋买卖一般不办理过户，当时交易的合法性是经过政府财政部门同意的，当时国家规定除了继承需要办理过户，其他买卖和赠与都不需要办理过户。
以上事实，有原告提供的《卖房契约》、《房屋转让契约》、契税税票、1951年太仓县土地房产人口申请登记表、苏州市城市房屋拆迁房屋重置价分户评估表、房屋拆迁货币补偿协议书、太仓市村镇房屋产权现场查勘记录单、协议书、户籍底册，本院依法调取的评估现场草图、本院拍摄的现场照片、本院对潘某的调查笔录以及当事人陈述等予以佐证。
本院认为，本案主要争议焦点是涉案房屋的所有权是否发生了转移。结合庭审查明的事实及双方当事人的陈述，本院认为：1.关于涉案房屋物权的完整性。涉案房屋纠纷系历史遗留问题，部分事实已难以详考。但从现有事实来看：1992年徐家兴与徐某隆签署的《房屋转让契约》提及政府已新批宅基地给徐某隆户，同时1998年房屋确权时政府部门仅对涉案房屋的东面一半（54.88平方米）确权给徐家兴户，对涉案房屋的西面一半未进行相应确权；由此反映，由于涉及宅基地的相关管理规定，涉案房屋占用范围内的部分土地使用权已不完整。2.关于涉案房屋的物权变更登记。庭审中原告称90年代除了继承以外房屋买卖和赠与都不需要办理过户，但未提供任何依据予以证明，其说法也与当时的《土地登记规则》不符，故本院不予采信。原告即使交易当时不急于办理物权登记，但至少于1998年房屋确权时也应申请办理相应登记。本院认为，原告就未办理登记的原因未向法庭如实陈述全部事实；之所以没有办理相应登记，依前文分析，物权的不完整很可能是其中的重要原因。3.关于涉案当事人的意思表示。现有证据反映，1992年原、被告的房屋买卖应当是双方的真实意思；但距离房屋拆迁已相隔近20年，双方在拆迁时又签订过新的协议。结合本院向拆迁部门了解的拆迁政策以及2010年4月21日双方的协议内容，本院认为，双方系在物权始终未能按照1992年协议作相应登记的现实下，并在涉案房屋拆迁补偿总额最大化的利益考量下，自愿维持涉案房屋独立物权主体状态而达成的协议。原、被告在涉案房屋同时评估时均不提出房屋曾经发生买卖应当按照一户评估的事实，可以充分反映出双方的真实意思，即涉案房屋对外仍由原、被告两家各自享有物权，至于曾经签订过房屋买卖合同而涉及的利益平衡问题则由双方根据内部约定自行再作分配。综上所述，无论是基于涉案物权登记及其背后的权利完整性，还是基于双方的意思表示及相应行为，本案原告在拆迁部门已对涉案房屋分别评估和签订协议并发放补偿后再行起诉要求确认涉案房屋系其一人所有，系权利行使不当，且缺乏证据证明和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告徐家兴的诉讼请求。
案件受理费3119元，由原告徐家兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：苏州农业银行园区支行，账号：10×××99。
审 判 长 张永生
代理审判员 李 玲
人民陪审员 周秀芬
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 沈玉兰