上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2770号
原告周留妹。
原告金亚平。
上列两原告共同的委托代理人黄雷，上海道恩律师事务所律师。
上列两原告共同的委托代理人朱振荣，上海道恩律师事务所律师。
被告张书宏。
被告黄桂英。
委托代理人张志广。
委托代理人张红云。
原告周留妹、金亚平与被告张书宏、黄桂英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月28日立案受理。因被告张书宏下落不明，故本院依法组成合议庭，以公告方式向被告张书宏送达起诉状副本及传票，并于2015年5月15日就本案公开开庭进行了审理。原告周留妹、金亚平的委托代理人黄雷、朱振荣，被告黄桂英及其委托代理人张志广、张红云到庭参加了诉讼。被告张书宏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。另，原告周留妹、金亚平向本院递交了财产保全申请，经审查，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告周留妹、金亚平诉称，2011年6月3日，经案外人上海锦诺房地产经纪事务所居间介绍，原告与被告张书宏签订了《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定被告张书宏以人民币820，000元（以下币种均为人民币）的价格将坐落于上海市闵行区江文路XXX弄XX号XXX室的房屋（以下简称系争房屋）出售给原告。嗣后，原告于2011年5月9日给付被告张书宏购房定金30，000元，于2011年5月13日给付被告张书宏购房定金70，000元，并于2011年6月3日签约当日给付被告张书宏购房款700，000元，余款20，000元双方约定于系争房屋产权过户当日付清。被告张书宏签约前向原告出示了其与开发商签订的《商品房预售合同》，原告根据被告张书宏提供的系争房屋的《上海市房地产权证》以及上海市闵行区房地产交易中心的登记信息，均有理由认为被告张书宏为系争房屋唯一的产权人。原告基于对上述文件的信任与被告张书宏订立关于购买系争房屋的《上海市房地产买卖合同》。由于系争房屋是拆迁安置房，根据相关政策，上述房屋需在三年后才能办理过户手续，故买卖合同中约定的过户时间为2014年6月30日。为了保障交易安全，防止被告张书宏将系争房屋再出售给他人，双方在居间公司的建议下，被告张书宏不仅将系争房屋的产权证原件交给原告保管，且将系争房屋抵押给原告，并办理了抵押登记手续。2011年6月4日，被告张书宏将系争房屋交付给原告实际居住并使用至今。当系争房屋符合办理过户手续的条件时，原告曾督促被告张书宏协助办理过户手续，然原告发现被告黄桂英于2012年1月10日成为系争房屋的共有人。原告询问了被告张书宏后方知被告黄桂英系其配偶。
原告认为，原告与被告张书宏订立的房屋买卖合同是双方当事人真实的意思表示，合法有效。合同订立后，原告向被告张书宏给付了合理对价，对系争房屋进行了装修并居住至今。被告张书宏在未告知原告的情况下，与被告黄桂英恶意串通，将被告黄桂英的名字添加至系争房屋的产证上，此行为显属侵犯了原告的合法权益。鉴此，原告向法院提起诉讼要求判令：一、确认坐落于上海市闵行区江文路XXX弄XX号XXX室的房屋产权归原告所有；二、被告协助原告向上海市房地产交易中心申请办理上海市闵行区江文路XXX弄XX号XXX室房屋的转让手续。
审理中，原告变更诉讼请求为判令被告张书宏、黄桂英协助原告向上海市房地产交易中心申请办理上海市闵行区江文路XXX弄XX号XXX室房屋的转让手续。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：
1、系争房屋的产权信息材料一组，旨在证明系争房屋产权的整个变更过程。被告黄桂英对上述证据材料的真实性无异议。
2、系争房屋的《上海市房地产权证》（2011年3月31日版），旨在证明原告与被告张书宏签约时系争房屋的产权证上的权利人仅为被告张书宏，且此原件交由原告保管。被告黄桂英对上述证据材料的真实性无异议。
3、由被告张书宏与案外人上海乐领置业发展有限公司签订的《上海市商品房预售合同》一份，旨在证明以下几点内容：1）被告张书宏是系争房屋唯一的产权人；2）系争房屋当时的价格是370，000元，后原告以820，000元受让该房屋，受让价格显属合理。被告黄桂英对上述证据材料无异议。
4、《佣金确认单》及收据各一份，旨在证明原告是经案外人上海锦诺房地产经纪事务所居间介绍购买了系争房屋，原告向该公司支付了10，000元居间报酬。被告黄桂英表示对上述证据材料的真实性不清楚。
5、原告与被告张书宏签订的《上海市房地产买卖合同》一份，旨在证明签约双方对于转让系争房屋的相关事宜均作了约定。被告黄桂英表示对上述证据材料的真实性不清楚。
6、收款收据及银行转账凭证一组，旨在证明被告张书宏分三次收到原告给付的购房款计800，000元。被告黄桂英表示对上述证据材料的真实不清楚。
7、《上海市房地产登记证明（抵押权登记）》一份，旨在证明为维护交易安全，被告张书宏协助原告办理了系争房屋的抵押权证。被告黄桂英对上述证据材料的真实无异议。
8、上海市闵行区浦江镇浦江宝邸第一居民委员会出具的《居住证明》及物业费缴纳证明一组，旨在证明原告自2011年6月起居住在系争房屋内。被告黄桂英表示对上述证据材料的真实性不清楚。
10、案外人张书宏、张志广、张甲、葛甲的户籍信息，《动迁基地期房安置协议书》及补充协议，位于上海市江杨南路XXX弄XX号XXXX室房屋的产权登记信息，（2012）宝民一（民）初字第848号民事判决书，上述证据材料旨在证明被告黄桂英之子张志广一家三口均为老房拆迁的被安置人口，对系争房屋的权属状况是明知的，被告黄桂英对被告张书宏处分系争房屋的行为是默认的。被告黄桂英对上述证据材料的真实性无异议，但认为其亦是事后才得知被告张书宏将系争房屋出售给原告。
本院认为，原告提供的证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，故本院对原告提供的上述证据材料的证明力予以确认。
被告张书宏未作答辩，亦未向本院提供证据材料。
被告黄桂英辩称，其向法院陈述以下几节事实：第一节，关于其与被告张书宏的关系。其与被告张书宏于1958年登记结婚，婚后育有4名子女，一女张丙患有二级精神残疾。其与被告张书宏原居住在上海市宝山区通河X村X号XXX室，自2008年起，双方因抚养所育之女张丙而发生矛盾，被告张书宏开始与其分居生活。起初，被告张书宏居住在上海市宝山区华灵路XXX弄XX号XXX室，后住过一段时间的养老院，再后来被告张书宏就随双方所育之女张乙共同生活。2012年，其向上海市宝山区人民法院提起离婚诉讼，后法院判决准予双方离婚。第二节，关于其对被告张书宏处分系争房屋是否知情。坐落于上海市闸北区曲阜路的老房的承租人是被告张书宏，但该房屋由儿子张志广一家居住。老房动迁时，被告张书宏回来了，动迁事宜均是由被告张书宏与动迁组洽谈，儿子张志广一家虽为被安置对象，但对整个动迁的协商过程并不清楚。某日，儿子张志广下班回家时发现老房被拆掉了。此后，被告张书宏就下落不明了。儿子张志广就到动迁组询问老房的动迁情况，动迁组不肯告诉儿子张志广。此后儿子张志广是通过向邻居打听才知道被告张书宏被安置的房屋位于上海市闵行区，至于具体的位置就不清楚了。儿子张志广只得到上海市闵行区去找，一开始找不到，2012年时找到了，找到时发现系争房屋上已有了抵押。为了维护自身的权利，其就向上海市闵行区法院提起了确权之诉。第三节，关于其与被告张书宏的夫妻共同财产。其与被告张书宏共有两套房屋，一套是系争房屋，还有一套是其目前居住的位于上海市宝山区通河X村X号XXX室的房屋。通河X村的房屋亦是动迁所得，建筑面积为64平方米，目前市场价格在20，000元左右。当时动迁共分得两套房屋，一套给了儿子张志广，一套登记在其个人名下。2010年12月27日，因找不到被告张书宏，无法征求被告张书宏的意见，其将女儿张红云的名字添加至上述房屋内。第四节，关于原告周留妹的身份。原告周留妹是其女儿张乙的丈夫周甲的妹妹，其在亲戚聚会时见过原告周留妹。原告周留妹明知系争房屋属于其与被告张书宏的夫妻共同财产，却与案外人周甲恶意串通，签订了系争房屋的买卖合同。
被告黄桂英认为，系争房屋系其与被告张书宏的夫妻共同财产，原告周留妹、被告张书宏未经其同意，在案外人周甲的力促下，签订了买卖合同，擅自处分其财产。原告及被告张书宏的行为侵犯其合法权益，故其不同意原告的诉讼请求。
被告黄桂英未向法院提供证据材料。
基于本院认定的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：
2009年7月29日，案外人上海轨道交通十二号线发展有限公司、上海凯成动拆迁有限公司（签约甲方）与被告张书宏（签约乙方）签订《动拆迁基地期房安置协议书》，协议约定乙方坐落于上海市曲阜路XXX弄X号的使用权房屋属于轨道交通12号线的拆迁范围，经双方友好协商，乙方自愿选购甲方提供的位于上海市彭浦X期X号楼西单元XXXX室及位于上海市闵行区江文路XXX弄XX号东单元XXX室房屋。乙方应安置人口为4人，于2009年7月29日搬离被拆迁房屋。
2010年8月20日，案外人上海轨道交通十二号线发展有限公司、上海凯成动拆迁有限公司（签约甲方）与被告张书宏（签约乙方）签订《基地期房安置（补充）协议书》，协议约定乙方以389，307.80元总价向甲方定购坐落于上海市闵行区江文路XXX弄XX号XXX室的房屋。
2010年9月24日，案外人上海乐领置业发展有限公司（签约甲方，卖方）与被告张书宏（签约乙方，买方）签订《上海市商品房预售合同》，合同约定乙方以389，307.80元的价格向甲方受让系争房屋。
2011年3月31日，被告张书宏取得了系争房屋的《上海市房地产权证》。
2011年5月9日，原告周留妹给付被告张书宏购买系争房屋的定金30，000元。
2011年5月13日，原告周留妹与案外人上海锦诺房地产经纪事务所签订《佣金确认单》一份，双方确认原告在案外人上海锦诺房地产经纪事务所的居间介绍下购得系争房屋，原告需给付案外人上海锦诺房地产经纪事务所居间报酬16，000元。当日，原告周留妹给付被告张书宏购买系争房屋的定金70，000元。
2011年5月31日，原告周留妹取得了系争房屋的抵押权登记证明，证明上载原告周留妹为系争房屋的抵押权人，债权数额为820，000元，债务履行期限是自2011年5月29日至2014年5月28日。
2011年6月3日，原告（买受人，乙方）与被告张书宏（卖售方，甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定乙方以820，000元的价格向甲方受让系争房屋，上述款项，乙方于2011年6月4日前给付800，000元（含定金），余款20，000元在产权过户当日付清。甲方于2014年6月30日前配合乙方办理系争房屋的过户手续。案外人上海锦诺房地产经纪事务所在该协议上盖章。签约当日，原告通过银行转账给付被告张书宏购房款700，000元，当日，原告给付案外人上海锦诺房地产经纪事务所居间报酬10，000元。
2011年6月4日，被告张书宏将系争房屋交付给原告，原告装修后居住至今。
另查明，被告张书宏与被告黄桂英于1958年登记结婚，婚后育有4名子女，分别为张志广、张红云、张乙、张丙（患有二级精神残疾）。被告张书宏、黄桂英原共同居住在上海市宝山区通河X村X号XXX室，自2008年起，双方因抚养所育之女张丙而发生矛盾，被告张书宏开始与被告黄桂英分居生活。
2012年初，黄桂英以张书宏为被告向上海市宝山区人民法院提起诉讼，要求该院准予其与张书宏离婚。因张书宏下落不明，法院以公告方式向张书宏送达了起诉状副本及开庭传票，经上海市宝山区人民法院审理后，于2012年5月15日作出（2012）宝民一（民）初字第848号民事判决，判决准予黄桂英与张书宏离婚。
2012年4月5日，黄桂英以张书宏为被告向本院提起诉讼，要求本院确认系争房屋为黄桂英、张书宏共同共有。因张书宏下落不明，本院以公告形式向张书宏送达起诉状副本及传票，于2012年7月26日公开开庭进行了审理，并于2012年8月10日作出（2012）闵民五（民）初字第783号民事判决，确认系争房屋为黄桂英、张书宏共同共有，张书宏需协助黄桂英办理系争房屋的过户登记手续。
2012年12月31日，系争房屋由原产权人张书宏变更登记为现产权人张书宏、黄桂英。
又查明，坐落于上海市宝山区通河X村X号XXX室房屋（建筑面积为64.16平方米）原产权登记人为被告黄桂英，系被告张书宏与被告黄桂英夫妻共同财产。2010年12月13日，上述房屋变更登记为黄桂英与张红云共同共有。被告黄桂英称因被告张书宏当时处于下落不明的状态，故上述房屋的变更登记其无法取得被告张书宏的同意。
审理中，本院就以下几节事实进行了相应的处理及确认：一、因被告黄桂英认为原告周留妹与被告张书宏经恶意串通签订了系争房屋的买卖合同。经本院向其行使释明后，被告黄桂英表示其不需要另案诉讼以确认原告周留妹与被告张书宏之间买卖合同无效。二、因被告黄桂英坚持认为原告周留妹系其女婿周甲的妹妹，其与原告周留妹亦相识。本院遂于2015年5月19日请原告周留妹、金亚平到庭，让被告黄桂英进行辩认。当日，被告黄桂英明确表示其不认识本案原告周留妹。三、原告向本院作出如下承诺：1、原告愿意根据合同约定在系争房屋过户时向被告张书宏、黄桂英付清购房余款20，000元；2、系争房屋办理过户手续期间所发生的税费及手续费由原告负担。
本院认为，根据相关法律规定，物权在设立和变动时，必须将物权设立和变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。上述规定体现了物权的公示制度及公信制度。根据物权的公示制度，当事人及第三人可以直接从外部认识物权的存在及现象，使物权法律关系清晰透明。如果没有公示制度，在现代市场经济条件下，不仅物权交易的安全会受到损到损害，而且也会损害第三人的利益，从而最终导致财产交易秩序混乱。因此物权公示制度对于维护物的占有秩序和交易安全具有重要意义。而物权的公信原则，主要适用于不动产交易。它是指一旦当事人变更物权时依据法律的规定进行了公示，则即使公示方法表现出来的物权事实上并不存在或有暇疵，但对于信赖该物权存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与该物权为真实时相同的法律效果，以维护交易安全。公信原则表现为两方面的内容：1、登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人。即凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人，在没有相反证据证明其明知或应当知道不动产登记簿上记载的权利并非真正的权利人时，都应当推定其具有善意。2、凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人，法律仍然承认其具有真实的物权人进行交易相同的法律效果。即如果登记所记载的权利人与实际的权利人不一致，有关当事人必须依据法定的程序向人民法院请求更正，也可以向登记机关请求更正，但在变更登记前，当事人因为信赖原来登记的内容而从事交易，仍然应当受到保护。公信制度的设立能够促使人们从事登记行为，从而有利于建立一种真正的信用经济，并使权利的让渡能够顺利的、有序地进行。当然，公信制度的适用也有一些例外，即公信制度不适用于恶意的第三人。恶意相对于善意而言，它是指相对人在从事交易时知道或应当知道交易的另一方当事人并不是真正的权利人。在恶意的情况下，对恶意的当事人进行保护就失去了公信制度应的特点。
就本案而言，2011年5月至6月期间，原告在案外人上海锦诺房地产经纪事务所的居间介绍下，在对相关的权利凭证进行了审核后，与被告张书宏就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。合同签订前后，原告合计给付被告张书宏购房款800，000元，原告还向居间人支付了居间报酬。原告于2011年6月取得系争房屋后，即对房屋进行装修并入住至今。从上述一系列行为来看，原告是善意的买受方，其是基于对系争房屋公示信息的信任与被告张书宏就系争房屋进行了买卖。虽然系争房屋的实际权利人为被告张书宏及被告黄桂英，但原告是基于对系争房屋于2011年6月时的公示信息的信任而从事的交易活动，上述交易活动仍应受到法律的保护。鉴此，本院认为，原告与被告张书宏于2011年6月3日签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效，原告与被告张书宏均应按约履行。现原告要求被告张书宏继续履行合同，配合其办理系争房屋的产权过户手续，于法有据，本院予以支持。鉴于系争房屋目前的产权人系被告张书宏、黄桂英，故被告黄桂英亦有义务配合原告办理系争房屋的过户手续。鉴于原告在审理过程中向本院表示其愿意根据合同的约定在系争房屋过户时向被告张书宏、黄桂英付清购房余款20，000元，并承担系争房屋过户期间所发生的税费及手续费，此系原告对其自身权利的处分，本院予以准许。
关于被告黄桂英提出的原告周留妹系其女婿周甲的妹妹，原告周留妹明知系争房屋的实际权利人，却与被告张书宏恶意串通签订系争房屋买卖合同的抗辩意见，本院认为，首先，本院于2015年5月19日请原告周留妹、金亚平到庭，由被告黄桂英对其进行辩认，被告黄桂英当场确认其不认识原告周留妹。其次，经本院向被告黄桂英行使释明后，被告黄桂英明确向本院表示其不需要向法院提起诉讼以确认原告周留妹与被告张书宏就系争房屋签订的买卖合同无效。最后，在整个案件审理过程中，被告黄桂英未向本院提供任何证据以支持其抗辩意见。综上，本院对被告黄桂英提出的上述抗辩意见不予采信。如果被告黄桂英认为系争房屋是由被告张书宏擅自处分，侵犯了其合法权益，其可另行向被告张书宏主张权利。
被告张书宏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张书宏、黄桂英于本判决生效之日起三日内协助原告周留妹、金亚平将坐落于上海市闵行区江文路XXX弄XX号XXX室房屋的产权过户登记至原告周留妹、金亚平名下，过户期间所发生的税费及相关手续费用由原告周留妹、金亚平负担；
二、原告周留妹、金亚平于本判决生效之日起三日内给付被告张书宏、黄桂英人民币20，000元。
案件受理费12，000元，由被告张书宏负担。财产保全费4，620元，由被告张书宏负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 林 霞
代理审判员 张 莉
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年六月十九日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。