河南省汤阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汤民二重初字第1号
原告张美玉，女，1976年3月15日出生，汉族，居民。
原告任继伟，男，1975年8月6日出生，汉族，居民，系原告张美玉丈夫。
委托代理人张凤山，河南精忠律师事务所律师。
被告汤阴县安居房地产开发有限公司。
被告汤阴县安居房地产开发有限公司和谐家园项目部。
负责人不详。
被告高勇，男，1957年10月29日出生，汉族，居民。
被告高晋伟，男，1982年1月18日出生，汉族，居民。
原告张美玉、任继伟
与被告汤阴县安居房地产开发有限公司（以下简称安居房地产公司）、汤阴县安居房地产开发有限公司和谐家园项目部（以下简称安居房地产公司和谐家园项目部）、高勇、高晋伟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张美玉、任继伟及其委托代理人张凤山，被告高勇、高晋伟到庭参加诉讼，被告安居房地产公司、安居房地产公司和谐家园项目部未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告张美玉、任继伟诉称，2009年8月4日，被告因开发和谐家园，与我签订了一份房屋互换协议，主要内容是被告将我所有的位于汤
阴县大北街路东的自有房屋拆除，被告开发的房屋2号楼3单元西户与原告互换。无论被告能否办理预售等批准手续，双方均应履行，任何一方违约应支付对方违约金壹拾万元。协议签订后，被告至今未履行协议，并将双方约定的新开发的房屋出售给他人。为此，要求判令被告给付违约金100000元，并承担本案诉讼费。
被告高勇辩称，原告在起诉状中均提到自己的房屋在大北街路东，而在庭审中未能举证。原被告双方约定选择2号楼新建商品房互换，可是被告至今没有建造2号楼，因此被告不存在违约。在房屋互换协议中韩修海、李成林也是甲方代表人，应担承担
责任，案外人高晋伟不是一方当事人，不应当承担连带责任。
被告高晋伟辩称，和谐家园小区这块土地是我买的，后来我转让给被告安居房地产开发公司，因此，不应由我承担责任。
被告安居房地产公司辩称，因被告高勇与我公司副经理赵水新是朋友关系，高勇开发和谐家园小区时借用了我公司的相关资质证书，其施工、出售房屋我公司均未参与，故我公司不应给付两原告违约金。
被告安居房地产公司和谐家园项目部未到庭也未进行答辩。
经审理查明：原告居住地与和谐家园生活小区均位于汤阴县大北街东侧，两原告居住地与和谐家园小区东西相邻，中间间隔大约5
米左右的通道。2009年8月4日，两原告作为乙方，被告安居房地产公司和谐家园项目部作为甲方，双方签订一份签订房屋互换协议，约定一、乙方自愿将位于汤阴县大北街路东的自用房屋与甲方新建的和谐家园生活小区的房屋互换。二、乙方房屋建筑面积及空地面积，兑换甲方新建房建筑面积120平方米。双方商定乙方选择甲方新建商品房2号楼东单元三楼西户为互换房屋，互换房办证后的所有权归乙方。甲方为乙方办理房屋产权证提供所需的各种手续，费用由乙方承担。四、本协议生效后，乙方应于收到甲方通知之日起日内腾清房屋，旧房拆除由甲方实施并承
担费用，过渡安置费由甲方支付乙方从搬迁之日起至新房交付之日后六十天止。五、本协议签订后，无论甲方能否办理预售的批准手续，双方均应履行本协议。六、乙方除承担本协议第二条约定的办理房产证的费用外，不再承担任何办理费用。七、甲方应于2010年5月10日前交付乙方房屋，因法定的不可抗力导致延期的，交房时间相应延期。八、如一方违约，自愿向对方支付违约金共壹拾万元人民币。如若拆除了乙方的房屋，需由甲方负责复原。九、甲方办理土地、规划等批准手续，乙方应配合。乙方配合甲方做另外其他拆迁户的工作以利于该地块整体开发。十一、本
协议经双方签字后生效，本协议一式三份，甲乙双方各持一份，办理相关手续向有关部门备案一份。甲方加盖安居房地产和谐家园项目部印章，并由经办人高勇、韩修海、李长林签字，乙方任继伟、张美玉分别在房屋互换协议上签字。协议签订后，双方并未进行互换，原告多次向被告主张换房，被告以双方房屋互换协议签订是因为原告多次长期阻挠施工，被迫签订的协议，不存在和谐家园2号楼为由拒绝互换。
另查明，和谐家园生活小区所在土地是被告高晋伟于2009年3月27日通过国有建设地使用权挂牌出让竞拍取得，使用权面积1561.1平方米。2009年4
月3日，高晋伟取得该幅土地建设用地批准书。2009年5月20日，汤阴县人民政府为土地使用权人高晋伟颁发了土地使用权证。2009年7月28日，汤阴县建设局为被告安居房地产公司颁发了建设工程规划许可证，建设单位为被告安居房地产公司，建设项目名称为和谐家园住宅小区1号、2号楼，位置位于汤阴县大北街南段东侧，即被告高晋伟竞拍取得的该幅土地。关于四被告之间的关系，在2013年3月27日开庭进行审理时，被告安居房地产公司委托代理人赵水新到庭陈述为，因我和高勇认识，是朋友关系，高勇开发和谐家园时提出用安居房地产公司的相关
手续，我们同意了，当时与高勇口头约定，项目部有什么事情与我公司无关，公司没有派人参与建设。安居房地产公司委和谐家园项目部未在工商部门登记备案。被告高勇当庭陈述，关于使用安居房地产公司手续的事，我在当中起到了介绍作用，因我与赵水新关系不错，我儿子高晋伟开发和谐家园项目，我只是介绍了一下，并未签订任何书面协议。在2013年7月10日庭审中，被告高晋伟称已经将该幅土地转让给他人。法庭限定被告高晋伟在休庭后7日内提供土地转让的相关手续，在指定期限被告高晋伟并未提供土地转让证明。现该幅土地使用权人在登记部门也未进行变
更登记。为证明被告高勇是和谐家园的负责人，原告向法庭提交了张保丰、秦国清购房收据，该购房收据上加盖有被告安居房地产公司和谐家园项目专用章和被告高勇印章，用于证明被告高勇收取了业主的购房款。由于其他原因，张保丰、秦国清对法院的调查不予配合。2013年7月10日，被告高勇对此质证意见为我收受秦国清、张保丰收款票据虽说有我的签字，但证明不了我是经理。
上述事实，由原告提供的房屋互换协议、和谐家园小区建设工程规划许可证、施工许可证，被告高勇提供的成交确认书、中标通知书、建设用地批准书、国有土地使用证等证据及原被告当
庭陈述予以证实，以上证据经当庭质证认证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，2009年8月4日，原被告签订的房屋互换协议是当事人真实意思表示，不违背法律强行性规定，合法有效。协议签订后，在当事人之间产生一定的利益信赖，双方均应当本着诚实信用原则积极予以履行，现被告安居房产公司和谐家园项目部未按照协议约定将互换的房屋交付两原告，已构成合同违约，应承担违约责任。关于被告安居房地产公司和谐家园项目部的民事主体地位及民事责任应当具体由谁承担是本案的争议焦点。在2013年3月27日开庭进行审理时，被告安居房地产公
司委托代理人赵水新到庭陈述为，因我和高勇认识，是朋友关系，被告高勇开发和谐家园时提出用安居房地产公司的相关手续，我们同意了，和谐家园项目部未在工商部门登记备案。被告高勇当庭陈述，关于使用安居房地产公司手续的事，我在当中起到了介绍作用，因我与赵水新关系不错，我儿子高晋伟开发和谐家园项目。被告高晋伟称，我不是和谐家园项目部经理，和谐家园使用的土地是我竞买取得的，但我已经转让了。在指定的期限内，被告高晋伟并没有提供已经转让土地的证据，现该幅土地登记的使用权人仍为被告高晋伟。结合原告委托代理人对和谐家园小区四邻张岩
、邢凤琴的调查笔录以及复制的购房业主李保丰、秦国清购房缴纳的房费清单等证据，综合被告安居房地产公司的陈述和被告高勇提供的汤阴县国土资源国有建设用地使用权出让成交确认书、建设用地批准书、汤阴县人民政府汤国用2009第2301-03-205国有土地使用证以及被告安居房地产公司与汤阴县鑫华建筑工程有限公司的中标通知书等一系列证据，可以认定本案争议的汤阴县和谐家园住宅楼项目所用土地是被告高晋伟个人取得该幅土地的国有土地使用权，因个人不能进行建设用地的开发和建设，借用了被告安居房地产公司的资质证进行的一系列土地开发。
被告安居房地产公司指认被告高勇借用了该公司的资质证明，被告高勇对此不予否认，被告高勇和高晋伟系父子关系，虽然高晋伟辩称该幅土地已经转让给他人，但该幅土地使用权证权利人未在登记部门变更登记，也没有提交土地转让证明，因此，被告高勇和高晋伟作为和谐家园住宅小区建设的实际开发人和受益人，应当承担本案民事责任。被告安居房地产公司将资质证明等手续借用给不具有开发建设用地的个人，违背了法律的强制性规定，存在明显过错，因此，也应当承担本案的民事责任。被告安居房地产公司和谐家园项目部不具有诉讼主体资格，不能独立承担民事责任，
其民事责任应当由被告安居房地产公司、被告高勇、高晋伟共同承担。被告高勇辩称应当由韩修海、李成林共同承担，韩修海、李成林虽然在房屋互换协议上签字，但被告高勇没有提供证据证明是和韩修海、李成林共同开发的和谐家园住宅小区，韩修海、李成林也是和谐家园工程的受益人，因此，被告辩称理由本院不予支持。被告高勇辩称新建商品房2号楼东单元三楼西户并不存在，也没有拆除原告房屋，因此，应当驳回原告诉讼请求。但在房屋互换协议第七条中明确约定甲方交房时间为2010年5月10日，因法定的不可抗力导致延期的，交房时间相应延期。被告并没有
提交需要延期的法定事由，且在协议签订后，在当事人之间产生一定的利益信赖，被告如不能履行合同也应当撤销或者以其他方式终止协议效力，故被告辩称理由本院不予采信。被告认为房屋互换协议是在胁迫情况下签订的，根据法律规定，被告可在协议签订后一年内主张撤销，被告未在期限内行使撤销权，故被告辩称本院不予采信。被告安居房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共国民法通则》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
之规定，判决如下：
一、被告汤阴县房地产开发有限公司、高勇、高晋伟于判决生效后10日内给付原告张美玉、任继伟违约金10万元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由被告被告汤阴县房地产开发有限公司、高勇、高晋伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达后15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 田 太
军
审 判 员 郑海霞
人民陪审员 吕 雷
二〇一四年七月三十日
书 记 员 肖 旭