四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）双流民初字第2291号
原告陈慧琼。
委托代理人夏成秀，双流县东升法律服务所法律工作者。
被告四川置都房地产开发有限公司。住所地：双流县东升街道办事处老川藏路。
法定代表人薛永新，执行董事。
委托代理人李晓欢，四川恒成律师事务所律师。
委托代理人张松，四川恒成律师事务所律师。
原告陈慧琼诉被告四川置都房地产开发有限公司（以下简称“置都公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年4月25日立案受理。依法由审判员龙康适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈慧琼及其委托代理人夏成秀，被告置都公司的委托代理人张松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈慧琼诉称：2006年9月14日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，按照约定原告购买被告开发的位于双流县东升街道办事处老川藏路“锦镇*＊”的住房和车库，住房面积为254.3㎡，车库面积为63.3㎡，总价款为1251366元。原告于2007年4月在被告处取得该房，2008年底装修，2009年入住。自从2009年原告入住以来，几次大雨后发现地下室地板上总会出现一大滩积水，2010年也发现雨后地板上有积水，并向物管反映。起初原告认为雨水是从窗户飘入所致，于是采取了窗户防雨措施。2011年7月3日下午大雨过后，地板下不断的有水向上冒，原告及家人及时采取排水措施，但水越积越多，物管人员和被告的负责人及保安人员都来帮助排水，并用一台小型抽水机从下午3点抽到晚上9点才基本上将水抽干。2011年7月8日，双流县建筑工程质量监督测试站向被告发出了建设工程质量整改通知书，要求被告对地下室渗水现象必须进行整改，并提出整改方案与原告协商处理。但被告未按通知要求提出整改方案，也未与原告协商。因地下室多次渗水，造成原告的木地板、墙纸、石材、实木楼梯、实木家具、家用电器等严重损坏，原告要求被告对房屋渗水进行修复并赔偿损失，遭到被告拒绝，故原告依法向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告对原告房屋渗水进行修复并赔偿因渗水造成的财产损失约120000元（以鉴定的损失金额为准）；2、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明陈述的事实及支持其主张，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1、2006年9月14日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、住房和车库的房屋产权证，以证明双方建立了房屋买卖合同关系并依法取得住房和车库的事实。
2、2011年7月3日，由物管拍摄的排水现场照片14张、7月7日房屋漏水的情况说明，以证明原告入住后房屋在雨季长期渗水并给原告造成财产损失的事实。
3、2011年7月8日，双流县建筑工程质量监督测试站向被告发出的建设工程质量整改通知书，以证明被告出售给原告的房屋存在工程质量问题对地下室渗水必须进行整改并与原告协商的事实。
被告置都公司辩称，2006年9月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》购买“锦镇*＊”的住房和车库并出现房屋渗水是事实。原告是2007年3月底接收的该房屋，而房屋出现渗水在2009年夏季以后，且出现渗水的部位为地下室。根据建设部《商品住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条的规定，正常使用情况下墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期为1年，故原告的房屋渗漏已超过保修期。即使原告的房屋仍在保修期以内，被告仅应在保修范围内承担修复责任。对于房屋渗水所造成的损失，原告没有提供相关证据，故被告不予认可。对原告提供的三组证据，被告无异议，予以确认。
经审理查明：2006年9月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，按照约定原告购买了由被告开发的位于双流县东升街道办事处老川藏路“锦镇*＊”的住房和车库，住房面积为254.3㎡，车库面积为63.3㎡，总价款为1251366元。2007年3月31日，原告在被告处取得该房，原告于2008年底装修，2009年入住。入住后，经过几次暴雨后原告发现地下室地板上总会出现积水，2010年也发现雨后地板上有积水，并向物管反映情况。当初原告以为雨水是从窗户飘入所致，于是采取了窗户防雨措施。但在2011年7月3日下午经过一场暴雨过后，地下室地板严重渗水并积水，导致地板以及家具、家用电器不同成度被淹，当即由原告及家人、小区物管人员、被告的相关负责人、保安人员参加排水，并用一台小型抽水机从下午3点抽到晚上9点才将积水抽干。尔后，原告书面将当天地下室渗水被淹排水过程以及财产受损情况进行了书面说明，并得到了小区物管和被告相关负责人的确认，同时物管人员对现场进行拍照，形成现场照片14张。2011年7月8日，双流县建筑工程质量监督测试站向被告发出建设工程质量整改通知书，要求被告对原告房屋地下室渗水现象进行整改，并提出整改方案与原告协商处理。因被告未按通知要求提出整改方案，原告多次找到被告协商未果，故原告起诉至人民法院，请求判令被告对原告房屋渗水进行修复并赔偿因渗水造成的财产损失约120000元（以鉴定的损失金额为准）。
本案在审理过程中，原告与被告对2011年7月3日地下室渗水被淹，导致原告部分财产受损的事实均不持异议，但对双方由谁来维修、维修费用以及原告财产损失金额达不成合意，故根据原告的申请，经被告同意，本院依法委托四川衡平司法鉴定所对房屋因渗水应进行修复的费用和渗水造成的财产损失金额进行司法鉴定。2013年5月22日，四川衡平司法鉴定所出具锦镇*＊房屋因渗水应进行修复的费用和渗水造成的各种损失的《司法鉴定意见书》，该鉴定书载明：
经现场查勘：1、半地下室：室内墙面吸音布表面有弥散性白色霉斑，门口的木工板基层发霉有黑斑，在稍加外力作用下，基层板出现腐朽孔洞；2、地下室：与半地下室共用的内墙面湿润，一处排水管与天棚交接处有渗漏痕迹；3、楼梯：从下至上第一立柱（地下室）稍加外力，发生偏移幅度约3-5㎝，第二立柱（第一层平台处）牢固，第三立柱（一二层之间休息平台）、第四立柱（二层）现象同第一立柱；4、家具及物品：存放于地下室的实木衣柜有弥散性白色霉斑，柜内男式皮衣整件发霉，布艺沙发表面有受潮发霉现象；5、家用电器现场检查：音箱为爱浪发烧级音箱系统，左置音箱高音、中高音声音不清晰、发沙，右置音箱开始无低音，中高音略有发沙现象，拧紧螺丝后，低音正常，中置音箱未发现异常，两只环绕音箱中一只略有发沙，功放正常，与音箱系统配套的电视图像、声音、色彩正常，客厅沙发背后有除湿机两台；6、经现场凿开后查勘，半地下室墙地面做法为：地面（从上而下）70厚水泥砂浆层->防水层->90厚砂石层（松散状）->素土层，墙面（300㎜范围，不含二装）砖墙层->水泥沙浆层。
鉴定情况：根据被申请方（被告）提供的《四川置都房产置都住宅小区》竣工图中，半地下室建施3／17中注明“新增备用室根据06.6.16号变更通知单第1条修改”。因本次鉴定未见06.6.16号变更通知单。依据《四川置都房产置都住宅小区》竣工图中建施3／17中《建筑专业施工图设计说明》第5.1条规定地下室防水工程防水等级为二级。CB50208-22002《地下防水工程施工质量验收规范》表3.0.1中规定二级防水标准为：不允许漏水，结构表面可以有少量湿渍，工业与民用建筑湿渍总面积不大于总防水面积的1%，单个湿渍面积不大于0.1m3，任意100m2防水面积不超过一处。根据CB50108-2001《地下工程防水技术规范》第4.3.8条，卷材防水层的基层应平整牢固，清结干燥。根据现场勘情况，该半地下室地面施工防水做法为砂石层面上直接铺防水层，防水施工做法不满足设计要求，不符合CB50108-2001《地下工程防水技术规范》的要求，需进行整改。根据一般工程情况，地下室防水设计施工做法应基本相同，本次鉴定整改方案参照建施3／17中第4详图地下室底板防水做法。
综合分析：该半地下室地面施工防水做法为砂石层上直接铺设防水层，导致防水层破损使半地下室的防水层未形成封闭圈，不能有效阻止地下水渗入室内；地下室与半地下室高差的内墙面湿润，应为墙面防水失效所致；地下车库天棚与下水管交接处渗漏，是因为管洞后浇混凝土不密实，板面防水缺陷所致；因半地下室防水施工做法不满足要求，不符合GB50108-2001《地下工程防水技术规范》的要求，需要进行整改。
根据上述鉴定情况，本次鉴定整改方案如下：
1、地下车库：剔除排水管周边原填充物，用防水混凝土重新填压密实，迎水面再刷聚氨酯防水材料，恢复原乳胶漆层。
2、半地下室：（1）拆除半地下室地面以下室的高差外墙面防水保护层以外的构造部分，找平后做1.2㎜厚聚氨酯防水层并做防水保护层，用连砂石回填；（2）为防止地面下沉开裂，半地下室地面浇筑100㎜厚C20防水混凝土垫层，混凝土内布置单层双向钢筋6.5200；（3）半地下室地面100㎜厚C20防水混凝土垫层上面做1.2㎜厚聚氨酯防水层，50㎜厚C15细石混凝土防水层；（4）按原装饰材料恢复室内受损部分的装修面层。
本次鉴定对被鉴房屋的损失费用计算分为：防水修复部分及各种损失金额部分。
1、防水修复部分按照2008年《四川省房屋建筑抗震加固工程计价定额》及配套文件计算，工程量按现场收方计算。其建渣清运费按2000元计算，材料二次搬运费按2000元计算，防水修复后保洁按800元。
2、各种损失金额，本次鉴定对损失部分仅计算家俱电器、装修损失部分、工程监理及房屋租金，其中家俱电器、装修损失部分计算依据为申请方（原告）提供的票据。
2.1家俱及电器：
（1）家俱实木衣柜、布艺沙发按提供的原始票据原值减去残值计算损失，残值根据实物现状，按市场一般情况估计，损失评估金额为73095元。
（2）电器：爱浪音响系统，现场检测音箱系统音质受损，维修费用估计约为5%，维修后其价值约为10%，即损失率约为95%，损失评估金额为95000元。
2.2楼梯根据现场勘查受潮情况，考虑一楼到地下室部分基层受潮需更换，漆面需修复，栏杆及扶手受潮程度较轻，拆除后可再利用，其受损比例约为40%，损失评估金额为46944元。
（2）装修损失，按可修复程度估算损失费用。墙面、地面装修参照申请提出的单价计算。其搬家费按2次，每次1000元；装修修复后保洁按800元计算；已装饰的成品保护费按500元计算；材料二次搬运费按2000元计算；建渣清运费按2000元计算。
（3）工程监理及房屋租金，工程监理费按5000元／月计算，共计25000元；防水修复施工时间估计约5个月，租期按5个月计算，月租金参照同类房按6000元／月计算，共计30000元。
其他说明：因该房屋漏水部位为地面以下，故防水修复存在交接部位，建议该房屋严格按照以上整改方案进行修复，修复后观察使用，如仍有渗漏现象对交接部位进行继续整改。
最后的鉴定结论为：1、防水修复费用20790元；2、财产损失金额为373432元，其中：电器设备损失评估金额为105368元、家具损失评估金额为73095元、装修损失评估金额为139969元、工程监理费及房屋租金为55000元。
针对《司法鉴定意见书》，经双方质证，原告认为，一、原告房屋渗水的原因经鉴定是被告未按《地下工程防水技术规范》、《地下防水工程施工质量验收规范》的要求进行施工造成的质量不合格，由于被告有专业施工技术和施工队，而且原施工图、竣工图均在被告处，原告没有这方面专业技术，同时，整改施工涉及相邻权等问题，故原告要求被告严格按照鉴定书的整改方案对防水工程进行修复。二、家俱和家电是原告入住时新买的，没有用几个月不应该折旧，被告应全额赔偿。三、被告应赔偿在整改修复5个月期工人对楼梯使用造成报废的全部损失。四、鉴定书中对部分装修损失未进行评估，如森博壁纸、大自然地板、家庭影院装修制作等。五、原告垫付鉴定费用25000元应由被告承担。
被告认为，一、鉴定书未明确发生渗水原因是否完全是被告的行为导致，或者被告的行为导致渗水的原因力大小究竟有多大，鉴定书中称地下室的防水施工做法不满足设计要求，与事实不符，地下室施工经过了监理公司监督以及政府质监部门的检查，施工完全满足了设计要求。总之，本案原告没有证据证明渗水事故与被告工程质量存在直接的法律上的因果关系。二、鉴定书的损失结论本身存在重大错误。1、鉴定书作为计算损失金额的依据本身，就不具有真实性、关联性，导致其结论显然错误；2、租金损失没有任何事实依据和法律依据；3、相关设施、家俱等不能证明本身就是放置于地下室；4、相关设施设备的折旧率没有事实依据和法律依据。三、即使损失存在，该损失与被告无因果关系，损失主要是原告过错造成，应由原告自行承担。总之，请求法院依法判决。
上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、房屋产权证、现场照片、整改通知书、司法鉴定报告书、鉴定费发票以及原、被告的陈述在案佐证。
本院认为：原告陈慧琼购买被告置都公司开发的位于双流县东升街道办事处老川藏路“锦镇*＊”的住房和车库，其房屋渗水并造成财产损失的事实清楚，证据充分，故本院予以确认。（一）关于渗水原因问题。根据四川衡平司法鉴定所现场查勘分析，应认定为：1、被告在对半地下室地面施工防水时在砂石层上直接铺设防水层，导致防水层破损使半地下室的防水层未形成封闭圈，不能有效阻止地下水渗入室内，防水施工做法不满足要求，不符合GB50108-2001《地下工程防水技术规范》的要求；2、地下室与半地下室高差的内墙面湿润，是因为被告施工的墙面防水失效所致；3、地下车库天棚与下水管交接处渗漏，是因为被告在施工时管洞后浇混凝土不密实，板面防水缺陷所致。因此，导致房屋渗水与工程质量存在因果关系，责任在被告。被告以已超过保修期以及鉴定书未明确发生渗水原因是否完全是被告的行为导致，渗水事故与工程质量没有因果关系为由，认为施工完全满足设计要求，不存在工程质量问题。但根据司法鉴定分析结果，应当认定被告出售给原告的房屋存在工程质量问题，因此，本院对被告的抗辩理由不予支持。
（二）关于整改修复及费用问题。由于对房屋渗水进行整改修复工程是一项专业而复杂的工程，必须由具有相应专业资质的施工单位进行，同时，整改施工涉及相邻权等问题。原告请求由被告按照鉴定书提出的整改方案进行修复并承担费用，对此被告未提出任何异议，故本院对原告的该项请求予以支持。
（三）关于整改修复工程时间及期间原告的房租费问题。根据四川衡平司法鉴定所出具的鉴定书，整改修复工程时间为5个月，期间原告的房租费参照同类房屋按6000元／月计算，共计30000元。对此本院认为，因修复的是地下室渗水工程，虽然在修复期对原告有影响，但原告仍能在房屋中生活，故本院酌情考虑由被告每月补助原告停车费等费用1200元，共计6000元。对被告提出租金损失没有任何事实依据和法律依据的主张，因被告没有提供对抗鉴定书的相应证据，故本院不予支持。
（四）关于财产损失问题。根据四川衡平司法鉴定所出具的鉴定书，电器设备损失为105368元、家俱损失为73095元、装修损失为139969元，共计318432元。对此本院予以确认。被告提出该损失与被告无因果关系，损失主要是原告过错造成，应由原告自行承担的主张，因被告没有提供相应的证据，故本院不予支持。
（五）关于鉴定费问题。根据原告提供的票据，能够证明本案在审理中产生了鉴定费25000元，且由原告垫付，对此原、被告均无异议，故本院予以确认。对由原、被告谁来承担的问题，因被告的工程存在质量问题，原告主张由被告承担的理由成立，对此本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条的规定，判决如下：
一、被告四川置都房地产开发有限公司于本判决生效之日起在五个月内按照四川衡平司法鉴定所出具的鉴定书提出的整改方案对原告陈慧琼位于双流县东升街道办事处老川藏路“锦镇*＊”的住房和车库的防水工程进行修复并承担修复费用。
二、被告四川置都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈慧琼一次性支付因渗水造成的财产损失共计318432元。
三、被告四川置都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈慧琼一次性支付修复期间的停车费等费用共计6000元。
四、被告四川置都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈慧琼一次性支付鉴定费25000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1350元，由被告四川置都房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 龙康
二〇一三年九月二十四日
书记员 夏颜