北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初8950号
原告苏X，住北京市东城区。
委托代理人赵保洋，北京昊庭律师事务所律师。
被告北京实地房地产开发有限责任公司,住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号，统一社会信用代码：×××。
法定代表人杨维旺，总经理。
委托代理人王君，北京市汉威律师事务所律师。
原告苏X诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告苏X的委托代理人赵保洋，被告实地公司的委托代理人王君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏X诉称：我与实地公司于2013年8月26日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买实地公司的坐落于北京市通州区新华大街南、中山大街北侧商业、办公综合楼X层X号房屋（以下简称X号房屋）。合同签订后，我依约支付了购房款。可是至今实地公司仍然没有对该商业楼进行商业运作，整个商铺没有开业，现在我的商业目的无法实现，并且至今实地公司也没有交付房屋，所以我要求退回房屋，退还我所交的购房款并赔偿我的经济损失。故我起诉要求：1、判令解除我与实地公司签订的《预售合同》；2、实地公司返还我购房款1159188元；3、实地公司向我支付违约金11591.88元；4、实地公司返还我公共维修基金3108元、契税34775.64元、印花税、合同印花税584.59元、产权登记费550元、手续费1000元、测绘费46.46元、物业管理费5519.81元；5、判令实地公司支付我截至2016年4月19日的银行贷款利息损失39078元；6、诉讼费由被告实地公司承担。
被告实地公司辩称：我公司不同意苏X的诉讼请求。苏X购买的房屋符合交付条件，合同可以继续履行，并非履行不能，请求法院驳回苏X的诉讼请求。依据合同附件五的约定，苏X逾期支付房款违约在先，合同附件十中也有关于买受人构成逾期支付房款及如何承担违约责任做了更进一步的解释与说明。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，除当事人另有约定外，合同附件十第五条要求原告在延期交房90日后的3日内提出书面的退房申请即为当事人对解除权的合理期限的另行约定，我公司认为根据约定，苏X的行使解除权的期限为93天，苏X没有依照合同的约定的期限行使权利而丧失解除权。双方签订的合同只是房屋买卖合同，并非附加由我公司进行招租和管理，只是按照合同的约定达到交付条件，即可通知苏X办理入住。我公司认为竣工验收备案经过核验后即达到了合同约定的交付条件，2014年10月17日产权登记证书已经完备，已经具备交付条件的所有手续。虽然合同约定2013年11月15日交付房屋，但是我公司已经发出了入住通知书，我公司进行了房屋交付的通知，虽然该通知发出在竣工备案验收前，但只是违反了行政规定，应受到行政处罚，但我公司履行了房屋交付的义务。本案中，系苏X拒绝收房，苏X认为不能经营不能实现合同目的与合同无关，苏X解除合同的依据既违反了法律规定超过一年行使，也违反了合同的约定，要求驳回苏X的诉讼请求。我公司在2014年1月已经和其他公司签订了房屋租赁合同，双方约定涉案的商场一至四层X百货已在2014年年底或者2015年年初正常开始营业，所以苏X认为不能实现合同目的的理由不成立，我公司虽然有迟延交房的行为，但是不能足以达到合同违约的程度。对于已经支付的贷款利息损失的诉求，因合同已经明确约定了违约金，故苏X不应同时主张违约金和利息损失。关于返还物业费的诉讼请求，交纳物业费的业主均已办理入住，物业公司收取物业费不应再予以返还，返还主体也不应是我公司。
经审理查明：2013年8月6日，苏X与实地公司签署的《预售合同》，苏X购买X号房屋。《预售合同》约定X号房屋总房款为1108921元，苏X采取贷款方式付款。实地公司应当在2013年11月15日前向苏X交付符合约定的商品房，且购物中心应在2013年12月28日达到使用条件。《预售合同》另约定了逾期付款责任、逾期交房责任等条款。合同签订后，苏X向实地公司支付购房首付款658921元，实地公司于2014年8月27日为苏X出具发票。后苏X向上海浦东发展银行股份有限公司北京富力城支行（以下简称浦发银行）申请购房贷款45万元。苏X自2014年10月10日开始偿还银行贷款，并于2016年4月11日一次性结清全部剩余贷款，浦发银行于2016年4月12日为苏X出具贷款结清证明。苏X共偿还贷款20期，其中偿还贷款利息共计38243.19元。因涉及面积差，苏X实际支付购房款1159188元。2013年11月15日，X号房屋未满足交付条件。实地公司于2014年6月26日办理完毕了X号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。2014年10月17日，实地公司取得了X号房屋所在的商业、办公综合楼（现为通州区中山大街X号院X号楼）的楼栋权属证明。2014年10月18日，苏X办理了X号房屋的入住手续。办理入住手续当日，苏X交纳公共维修基金3108元、契税34775.64元、印花税、合同印花税584.59元，测绘费46.46元、产权登记费550元、手续费1000元、物业费5519.81元，实地公司为苏X出具收据。根据《预售合同》显示，X号房屋的用途为商业；实地公司发放的北京O**国际广场的宣传资料亦强调商业办公综合楼商铺的购物、美食、娱乐、休闲的商业用途。截止本案开庭时，商业办公综合楼一至四层的“X百货”已经关闭，且五层商铺亦未开业经营。
上述事实，有《预售合同》、购房发票、收据、商业银行按揭贷款客户期供表、贷款结清证明、《个人购房担保借款合同》、楼栋权属证明、竣工验收备案表、北京市门牌、楼牌编号证明信、照片、宣传资料及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告苏X与被告实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方签订的合同的约定，实地公司应于2013年11月15日前向苏X交付符合合同约定的房屋，且购物中心亦应在2013年12月28日达到使用条件，但2013年11月15日，X号房屋并未满足交付条件，且截至本案开庭时，“X百货”已经关闭，五层商铺亦未能开业经营。苏X虽于2014年10月18日办理了收房手续，但办理收房手续后，苏X并未能实际经营。苏X购买的X号房屋为商业用途，该房屋的性质即要求苏X的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，仅苏X个人收房亦不能进行正常经营，实现商铺的经营目的。故苏X要求解除与实地公司签订的《预售合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持；合同解除后，实地公司应返还苏X已交纳的全部购房款1159188元、契税34775.64元、公共维修基金3108元、印花税、合同印花税584.59元、测绘费46.46元、产权登记费550元、手续费1000元、物业费5519.81元；对于苏X要求实地公司支付违约金11591.88元的诉讼请求，根据《预售合同》的约定及履行情况，实地公司已经违约，苏X主张的违约金的数额并无不妥，本院依法予以支持。因实地公司的违约行为导致合同目的无法实现，其应承担苏X已经偿还贷款的利息损失。经核实，自2014年10月至2016年4月，苏X已偿还贷款的利息损失为38243.19元。对于苏X该项诉讼请求中过高的部分，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告苏X与被告北京实地房地产开发有限责任公司签署的《北京市商品房预售合同》；
二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告苏X购房款人民币一百一十五万九千一百八十八元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告苏X违约金人民币一万一千五百九十一元八角八分，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告苏X贷款利息人民币三万八千二百四十三元一角九分，于本判决生效之日起七日内执行清；
五、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告苏X公共维修基金人民币三千一百零八元，于本判决生效之日起七日内执行清；
六、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告苏X契税人民币三万四千七百七十五元六角四分，于本判决生效之日起七日内执行清；
七、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告苏X印花税、合同印花税人民币五百八十四元五角九分、测绘费人民币四十六元四角六分、产权登记费人民币五百五十元、手续费人民币一千元，共计人民币二千一百八十一元零五分，于本判决生效之日起七日内执行清；
八、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告苏X物业费人民币五千五百一十九元八角一分，于本判决生效之日起七日内执行清；
九、驳回原告苏X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千零五十元，由原告苏X负担四元（已交纳），由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担八千零四十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘丹丹
二〇一六年六月六日
书 记 员 董盛楠