福建省武平县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第274号
原告泉州市三远物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽街泉秀路中远名城8号楼一层，组织机构代码75136859-4。
法定代表人王禾蓉，总经理。
委托代理人赖发彬，男，1971年6月29日生，汉族，原告武平分公司中远上城物业管理服务中心经理，住永定县。
被告林立基，男，1969年11月20日生，汉族，住武平县。
原告泉州市三远物业管理有限公司与被告林立基物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月4日受理后，依法由审判员王立音独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赖发彬到庭参加诉讼，被告林立基经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泉州市三远物业管理有限公司诉称，龙岩市中远房地产开发有限公司是龙岩市武平县“中远上城”小区的开发商，该公司于2013年2月10日与原告签订物业管理合同，将其开发的“中远上城”小区物业委托原告管理。根据合同约定，被告拥有的房产每平方米每月的物业管理费是1.3元。被告是“中远上城”小区D地块业主，被告拥有的物业面积是114.93平方米。被告于2013年7月17日入住“中远上城”，当天，被告与原告签订了住户手册、业主公约等手续。依据住户手册的约定，被告每半年应当支付一次物业管理费。被告自2014年1月15日起的管理费用尚未支付，经过原告多次催讨，被告仍未支付。根据《中远上城业主管理规约》第三十一条的约定，被告应向原告支付所欠的物业管理费、公摊水电费按每日千分之一计算的违约金。据此，原告要求被告支付2014年1月15日至2014年12月31日的物业管理费1718.2元、2013年7月15日至2014年6月30日的公摊水电费319.5元和2014年7月1日之前结欠的物业管理费、水电公摊费自2014年7月1日起至2014年12月31日止按每日千分之一计算的违约金191.2元，以上共计2228.9元。
被告林立基未作答辩。
经审理查明，2012年4月17日，被告林立基与龙岩市中远房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买了该公司开发的“中远上城”房屋，建筑面积114.93㎡。《商品房买卖合同》包含了原、被告签订的《物业管理服务协议》及被告签字确认承诺遵守的《中远上城临时管理规约》。《物业管理服务协议》约定，从发展商通知的业主入伙之日起，被告开始向原告缴纳管理费；交房时，被告一次性交纳半年物业管理服务费，半年后按月缴纳物业管理服务费。物业管理服务费由业主按建筑面积交纳：高层住宅1.3元／㎡·月，公共水电费按实分摊。被告居住的房屋属多层住宅。2013年2月10日，原告与龙岩市中远房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，原告接受龙岩市中远房地产开发有限公司的委托，负责“中远上城小区”的前期物业管理服务。该合同约定，管理服务期限至物业业主委员会成立止。物业管理服务费由业主按建筑面积交纳：高层住宅1.3元／㎡·月，公共水电费按实分摊。2013年7月17日，被告林立基办理了入伙手续，领取了《业主手册》（包含《中远上城业主管理规约》等规定）并签字确认知悉和遵守手册的规定。《中远上城业主管理规约》第三十一条规定，业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收1‰滞纳金。被告自2014年1月15日起没有交纳物业管理费，截至2014年12月31日共欠原告物业管理服务费1718.2元（其中截至2014年6月30日结欠的物业管理服务费为821.7元）；自2013年7月15日起没有交纳公摊水电费，截至2014年6月30日共欠原告公摊水电费319.5元。
另查明，龙岩市中远房地产开发有限公司于2013年7月9日向被告邮寄送达入伙通知书，通知被告于2013年7月12日办理入伙手续。原告于2014年12月30日向被告邮寄送达缴费通知单对欠缴费用进行催缴。被告居住的“中远上城”小区至今未成立业主委员会。
上述事实，有原告提供的被告与龙岩市中远房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（含原、被告签订的《物业管理服务协议》、《中远上城临时管理规约》），原告与龙岩市中远房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，《中远上城业主管理规约》、《中远上城业主入伙申办表》、《确认函》、《中远上城DE地块入伙通知书》及送达回执、《缴费通知单》及送达回执各一份及《中远上城公摊明细表》二份等证据和原告的陈述可以证实。
综上，本院认为，原、被告签订的《物业管理服务协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法、有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告居住的小区至今未成立业主委员会，小区建设单位龙岩市中远房地产开发有限公司与原告签订的《物业管理委托合同》依法成立并具有法律效力。被告结欠原告的物业管理服务费1718.2元、公摊水电费319.5元，合计2037.7元应当清偿。《中远上城业主管理规约》中约定业主未按规定交付物业服务费的，可按所欠费用每日加收1‰滞纳金，该滞纳金可视为违约金，但约定的违约金过高。被告未按规定交纳物业服务费，参照民间借贷利率可适当高于银行贷款利率、但最高不得超过银行贷款基准利率四倍的规定，原告可向被告主张欠缴的物业服务费按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金。原、被告没有对欠缴公摊水电费用约定违约金，被告欠缴的公摊水电费可自原告催收后按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金，现原告主张欠缴的公摊水电费自2014年7月1日起至2014年12月31日止按每日千分之一计算的违约金，没有事实和法律依据，依法不予支持。据此，原告的诉讼请求，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条、第9条的规定，判决如下：
一、被告林立基应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市三远物业管理有限公司物业管理服务费1718.2元、公摊水电费319.5元，合计2037.7元，并支付物业管理服务费821.7元自2014年7月1日起至2014年12月31日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金。
二、驳回原告泉州市三远物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担5元、被告负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 员 王立音
二〇一五年四月七日
代理书记员 兰鸾玉
附注：
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
6．民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
9．公民之间的定期无息借贷，出借人要求借款人偿付逾期利息，或者不定期无息贷款经催告不还；出借人要求偿付催告后利息的，可参照银行同类贷款的利率计息。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。