河南省西华县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1622民初997号
原告河南圣力路桥有限公司混凝土搅拌站。
法定代表人刘国亮职务：负责人
委托代理人马瑞山，西华县148法律服务所法律工作者。
被告西华县源盛置业有限公司。
法定代表人孔军超职务：董事长。
委托代理人史国正、张海涛，均系河南团结律师事务所律师。
原告河南圣力路桥有限公司混凝土搅拌站（以下简称圣力路桥公司）诉被告西华县源盛置业有限公司（以下简称源盛公司）债务转移合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人马瑞山，被告源盛公司法定代表人孔军超及其委托代理人史国正、张海涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告圣力路桥公司诉称，被告在开发西华县艾岗乡两潘行政村祥和花园小区过程中，由三个施工队作为承包方负责施工。该三个施工队分别购买原告公司生产的商砼，都拖欠有原告不同的商砼货款。后来，因被告拖欠三个施工队工程款，致使施工队无力偿还购买原告的商砼货款。在这种情况下，经三方协商并经原告同意，被告与三个施工队达成了债务转移协议，同意该拖欠货款直接从被告欠施工队的工程款中支付。经过三方核算，被告总计应支付原告商砼货款1918945.6元及水泥泵车使用费83525元，两项合计2002470.6元。
2015年4月15日，原、被告双方就清偿货款事宜经过协商，达成了以祥和花园小区18间临街房为买卖标的合同。约定一年内该房屋仍由被告出售，所得房款清偿原告货款，同时每月支付原告利息20000元。一年内未出售房屋也不清偿欠款时，该房屋产权归原告。该合同于2015年7月24日经西华县公证处公证。现被告仅支付两个半月利息后，既未出售房屋又不清偿欠款，特诉至法院，请求法院：1、要求被告偿还商砼货款及泵车使用费2002470.6元并支付约定的利息；2、确认双方房屋产权担保的特别约定条款的效力；3、要求被告承担诉讼费及相关费用。
被告源盛公司辩称，被告与三个施工方达成的债务转移协议，是在受到胁迫的情况下，迫于无奈才同意的。具体债务转移的数额，双方没有经过对账确定债务数额。包括后面的房屋买卖合同及公证行为，也都是在受到胁迫的情况下进行的。原告应该把三个施工队都叫到一起，我们在一起算账后，看施工队到底欠原告多少货款。协议上面的货款数额只是个大致意向，没有经过共同算账，对账单我没有签字，我不认可。具体债务转移数额，应当经过对账签字确定。另外，我也同意用约定的房屋折抵债务。但是，临街房的价格也应该按照预算走，不应该直接折抵。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交的证据材料有：
1、证明书三份，以此证明：原、被告及三个施工人经过协商，达成了债务转移协议，被告同意接受李国华、李军华、王付生三个施工人拖欠原告的商砼货款，同意从自己的工程款中扣划相应款项，代替三个施工人支付货款及泵车使用费。
2、公证书一份（房屋买卖合同），以此证明：1、原、被告双方之间签订的房屋买卖合同经过公证，合法有效；2、被告同意以其开发的18间临街房，折抵拖欠的原告商砼货款及水泥泵车使用费共计200270.6元；3、依据买卖合同中的特别条款，原告对被告开发的上述18间临街房享有担保物权上的优先权。
3、西华县政府文件一份，以此证明：被告开发的祥和花园小区经过政府批准，被告有自主经营权。
被告未向本院提交任何证据材料。
针对原告提交的证据，被告提出如下质证意见：
证据1涉及的证人应当出庭接受质证，且三份证明书均未显示债务数额及利息；证据2中，合同中没有显示几方当事人共同算账过程，债务的具体数额如何得出没有明确，房屋的具体价格也未明确。另外，合同内容违悖法律规定。因此，该证据不能作为有效证据使用；证据3系复印件，无法核对其真实性，且该证据与本案无关。
依据证据的客观性、合法性、关联性等证据认定使用原则，本院对原告提供的上述证据，综合分析认定如下：
证据1涉及的证人虽未出庭接受质证，不能达到被告想要的全部证明目的，但由于被告法定代表人已承认在证明书上签字。因此，该证据能够间接佐证三方曾经达成债务转移协议（债务数额未定）的事实。对该部分案件事实，其具有证明效力。
关于证据3，因本案审理的内容是基于债务转移而导致的欠款纠纷，其证明目的与本案争议事实不具关联性，故该证据不能作为有效证据使用。
证据2中的房屋买卖合同与公证书中，皆显示出18间临街房总价款2002470.6元，而被告欠原告商砼货款及水泥泵车使用费也是2002470.6元，且合同明确约定购房款即是拖欠的货款，两者予以折抵。无论买卖合同与公证书有效与否，该两者的相关条款相互印证，与证据1形成一个证据链条，共同佐证了原、被告双方，曾经达成了债务转移协议的事实。故与案件争议事实相关的该部分条款，其证明效力应予确定。
关于房屋买卖合同中的特别条款（书写补充的非打印条款），涉及到的担保物权上的优先权问题。虽然该合同经过公证处公证，但由于该不动产担保物权的设立未在法定部门登记公示，违悖了法律的强制性规定（效力性规范），故合同中关于担保物权约定的相关条款无效。
依据上述证据中的有效部分及当事人陈述，本院可以确认以下案件事实：被告是一家具备房地产开发资质的企业，在开发西华县艾岗乡两潘行政村祥和花园小区过程中，由三个施工队作为承包方负责施工。各施工队分别购买了原告公司生产的商砼，都拖欠有原告不同的商砼货款。后来，因被告拖欠施工队工程款，致使施工队无力偿还购买原告的商砼货款。在这种情况下，经三方协商达成了口头债务转移协议。协议约定：由被告代为承担三个施工队拖欠的债务，同意该拖欠货款直接从被告欠施工队的工程款中支付（具体欠款金额未定）。
由于开发的房屋销售情况不佳，2015年4月15日，原、被告双方就清偿货款事宜经过协商，达成了以房抵债的房屋买卖合同。协议约定：以祥和花园小区18间临街房为买卖标的，作价2002470.6元，与拖欠的商砼货款及水泥泵车使用费（两项合计2002470.6元）相折抵。合同自签订之日生效，18间房屋所有权归原告。同时约定，一年内原告委托被告管理、出售该18间房屋，经原告同意后，被告方可出售房屋，所得房款清偿拖欠货款。自合同生效日起至价款结清日止，被告每月支付原告利息20000元。该合同于2015年7月24日经西华县公证处公证，对“以房抵账”的事实予以固定。此后，因种种原因，双方的房屋买卖合同一直未能履行。原告在多次催要未果后诉至本院，遂成此讼。
在诉讼过程中，2016年8月22日，原、被告及王福生、李军华、李国华三方经过对账，被告认可并接受王福生、李军华、李国华三人转移债务1624617.4元，被告公司本身欠原告商砼款及泵车使用费377853.2元。两项合计后，最终确定被告欠原告商砼货款及泵车使用费共计2002470.6元。
本院认为，原、被告双方及施工队经过共同协商，三方达成了债务转移协议。依据该协议，对三个施工队拖欠原告的商砼货款及泵车使用费，由被告源盛公司概括承受。该协议经原、被告双方同意后，业已在双方之间建立起一种新的债权债务法律关系。被告虽辩称该协议是在受到胁迫的情况下所达致，但无证据佐证。故该抗辩理由，本院不予采信。由于该债务转移合同是双方当事人的真实意思表示，且不违悖法律规定，应认定为有效协议。在双方在达成债务转移协议，继而达成房屋买卖合同并进行公证的情况下，双方却均未主张履行房屋买卖合同，故原告选择给付货款的诉请应予支持。同时，在原告不依据买卖合同要求交付房屋，被告欲交付房屋（18间）而不能的情况下，故原告依据房屋买卖合同的部分条款，主张欠款利息的诉请则应予驳回。
关于本案案由定性问题。原告在本案的诉请为，要求被告偿还商砼货款及使用费，而非要求被告履行交付房屋义务（该房屋在法律上亦属交付不能），且双方均不主张履行房屋买卖合同。故本案审理的焦点应是，基于双方债务转移协议而产生的拖欠货款法律关系。因此，本案纠纷争执的基础法律关系应是债务转移法律关系，而非由此衍生的房屋买卖合同法律关系。故，本案案由定性为房屋买卖合同纠纷错误，应予变更。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条，《中华人民共和国担保法》第四十一条之规定，判决如下：
一、被告西华县源盛置业有限公司在本判决生效后20日内，给付原告河南圣力路桥有限公司混凝土搅拌站商砼货款及水泥泵车使用费，两项合计为2002470.6元。
二、原、被告双方关于房屋产权担保的特别约定条款无效；
三、驳回原告其它的诉讼请求。
案件受理费22820元，由被告西华县源盛置业有限公司承担。
如果被告未按本判决书确定的期间履行金钱给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长 王海雷
审判员 王改英
审判员 付红霞
二〇一六年九月六日
书记员 冯慧丽