北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2385号
上诉人(原审原告、反诉被告)：陈卫花，女，1964年8月14日出生。
委托诉讼代理人：吴学益，北京铿锵律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告）：ＸＸ，女，1963年10月6日出生。
被上诉人(原审被告、反诉原告）：李正武，男，1960年8月10日出生。
原审第三人：李雨萌，女，1989年8月31日出生。
上述二被上诉人及原审第三人委托诉讼代理人：孙文胜，北京天驰君泰律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：刘丛，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。
上诉人陈卫花因与被上诉人李正武、ＸＸ以及原审第三人李雨萌、北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初23632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈卫花上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项，改判李瀚钰向其支付违约金89.4万元,驳回其向李瀚钰返还30万元定金的反诉请求。2.一、二审诉讼费用由李瀚钰承担。事实和理由：1.本案系李雨萌借李瀚钰之名买房，实际出资人为李雨萌，“324”限贷新政对李雨萌未构成任何影响；2.新政出台后，双方于2017年3月31日网签，政策原因不应作为考虑对象，李瀚钰拒绝继续履行已构成根本违约，应当承担责任。3.其系连环购房，李瀚钰应赔偿因其违约导致我向案外人赔付62万元的损失。
李正武、ＸＸ辩称，同意一审判决结果，不同意上诉人的上诉请求。1.《补充协议》约定，在本协议履行期间如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法履行的，双方互不承担违约责任。2.网签是链家公司组织的，各方都对签订合同后银行贷款做了努力，但政策导致购房首付款由200多万元变为400多万元。3.5月4日已告知陈卫花解除合同、可先卖房，违约责任另行追究，以防止损失扩大。4.陈卫花与案外人合同签订于本案买卖合同之前，风险并非基于本案合同产生。
链家公司辩称，同意一审判决结果。
李雨萌辩称，同意一审判决结果，不同意上诉人的上诉请求。最初是其签订合同，后将购买人变更为李瀚钰。
2017年8月，陈卫花向一审法院起诉请求：1.判令解除陈卫花与李瀚钰及第三人李雨萌签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.李瀚钰、李雨萌协助陈卫花办理撤销网签手续；3.李瀚钰、李雨萌向陈卫花支付违约金89.4万元。
李瀚钰向一审法院反诉请求：1.判令解除陈卫花与李雨萌签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.陈卫花偿还定金30万元。
一审法院认定事实：
坐落于北京市西城区房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积56.4平方米，为按经济适用住房产权管理，房屋所有权人为陈卫花，在京房权证优宣私字第XX**号《房屋所有权证》有上述记载。李雨萌与李瀚钰系姐弟，李瀚钰于2015年9月入学哈尔滨应用职业技术学院，在读该学院经济管理系学制三年的会计专业。
2017年3月6日，出卖人陈卫花与买受人李雨萌经链家公司居间签约交易涉案房屋，签署的文件包括：《交易资金支付方式及风险提示函》、《交易方留存信息表》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》。陈卫花与李雨萌在签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定，李雨萌以房屋成交价格539万元及家具、家电、装修等作价58万元向陈卫花购买涉案房屋，定金为30万元，李雨萌拟贷款350万元。陈卫花（甲方）、李雨萌（乙方）、链家公司（丙方）在《补充协议》中约定，李雨萌向陈卫花购买涉案房屋的总价款为597万元。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：“1.定金，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2017年3月6日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方。（2）乙方于2017年3月17日前将第二笔定金20万元以自行划转的方式支付甲方。4.首付款，（1）乙方于过户前5个工作日将第一笔首付款189万元以建委监管支付的方式支付甲方；（2）乙方于过户前5个工作日将第二笔首付款21万元以理房通支付的方式支付甲方。5.申请购房贷款，甲乙双方应于网签三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6.权属转移登记，甲乙双方同意在2017年5月6日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。”第五条违约责任，3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。
上述合同签订后，陈卫花收到定金30万元，链家公司收到中介费161790元。陈卫花随链家公司办理了房源核验。
2017年3月20日，甲方（出售方）陈卫花、乙方（原买受方）李雨萌、丙方（居间方）链家公司、丁方（新买受方）李瀚钰签订《变更买受方协议书》，约定李雨萌将涉案房屋交易相关合同项下的权利义务全部转移给李瀚钰。同日，甲方（出售方）陈卫花、乙方（买受方）李瀚钰、丙方（居间方）链家公司签订《变更协议书》，约定对《补充协议》作如下变更：房屋成交价格为462万元，家具、家电、装修等作价135万元，拟贷款金额为300万元，第一笔首付款162万元，第二笔首付款98万元。
2017年3月31日，陈卫花与李瀚钰就涉案房屋交易办理网签，签订合同编号：C1499262《存量房屋买卖合同》，成交价填写为462万元，其中162万元为自有交易结算资金，贷款金额为300万元。
链家公司业务人员曾同李瀚钰、陈卫花一起前往北京银行办理购房贷款，李瀚钰没有获得银行批准贷款。此后，双方无其他交易行为。
陈卫花未返还定金30万元。
一审法院认为，陈卫花与李雨萌签订的《北京市存量房屋买卖合同》、陈卫花、李雨萌、链家公司签订的《补充协议》及陈卫花、李雨萌、链家公司、李瀚钰签订的《变更买受方协议书》、陈卫花、李瀚钰、链家公司签订的《变更协议书》，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。李雨萌经陈卫花、链家公司同意将其在合同中的权利和义务一并转让给李瀚钰，李瀚钰对合同享有权利并承担义务。
合同签订后，北京市人民政府陆续出台了一系列房地产调控新政策即“3.17新政”。李瀚钰为学生身份，属已成年、未就业、无收入，在京购房应按二套房执行房贷政策，即最高贷款4成，结合本案，以当事人网签价计算，最高可贷款184.8万元，比李瀚钰预期贷款金额少了115.2万元，这意味着李瀚钰至少需增加自有交易结算资金115.2万元，对李瀚钰履约能力构成影响，导致合同不能继续履行，此系因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故李瀚钰解除合同不构成违约。鉴于合同已不具备履行条件，陈卫花要求解除合同符合实际情况，一审法院准许，但对陈卫花以李瀚钰根本违约导致合同解除的主张，一审法院不予支持。陈卫花要求李瀚钰偿付违约金的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。李瀚钰要求解除合同的反诉请求，理由正当，一审法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行。陈卫花应将收取的定金返还李瀚钰，双方亦应办理撤销网签。对陈卫花要求协助撤销网签的诉讼请求，及李瀚钰要求返还定金的反诉请求，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条规定，于2017年11月27日判决：一、陈卫花与李雨萌签订的《北京市存量房屋买卖合同》、陈卫花、李雨萌、北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》、陈卫花、李瀚钰、北京链家房地产经纪有限公司签订的《变更协议书》，于判决生效之日解除。二、判决生效之日起五日内，陈卫花返还李瀚钰三十万元。三、判决生效之日起五日内，李瀚钰协助陈卫花办理合同编号：C1499262《存量房屋买卖合同》的撤销网签手续。四、驳回陈卫花的其他诉讼请求。
本院二审期间，陈卫花坚持认为李雨萌系借其弟弟李瀚钰的名字购房，并申请证人陈某出庭作证。证言内容为：其系负责讼争该单业务的中介人员，李瀚钰家庭出资购买房屋；在限贷新政出台后，其通过微信告知买受人，贷款政策施行到具体银行尚需一段时间，可尽快网签并申请贷款。
对此，本院认定李雨萌并非借名买房。理由为：李雨萌与陈卫花签订合同后，四方签订《变更买受方协议书》，约定李雨萌将原合同项下的全部权利义务转移给李瀚钰。此后，李瀚钰曾参与合同履行。李雨萌作为尚为学生的李瀚钰之姐，在因贷款出现障碍导致合同履行受限时代为协商，亦属正常，陈卫花申请证人陈某出庭的证言，也不能佐证其理由。
另查，李雨萌在限贷新政出台后，曾于2017年3月27日通过微信向陈某询问李瀚钰是否受政策影响，陈某答复：“每次银行贷款的政策，到银行落实的时候一般先从大银行开始，而且每个银行落实会有些差异，咱们这单应该不会落实，等出来网签尽快给银行批贷吧”。
陈卫花提交其与李雨萌的微信记录，可以证实双方曾就解约、赔偿等问题进行协商。
双方在《补充协议》第五条还约定，4.在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。
另查明，李瀚钰在一审审理后去世，本院依法追加其法定继承人李正武、ＸＸ参加诉讼。
经审核，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案的争议焦点可以归纳为:1.能否因限贷新政免责解除讼争买卖合同；2.李正武、ＸＸ是否需对陈卫花向案外人的违约赔偿承担责任。
对于焦点一，双方买卖房屋的相关合同应免责解除。
根据证人陈某的证言及微信记录，李瀚钰已注意到新政可能影响其履行，但为继续履行合同，仍在业务员建议下网签。此后，根据李瀚钰个人情况及限贷新政，预计银行可批贷款额为180余万元，与李瀚钰此前拟贷款额300万元相去甚远，履约成本幅度有较大增加，对家在外地、尚在读书中的李瀚钰，甚至其家庭的履约能力，均构成较为严重影响。因此，虽在限贷新政出台后，双方签订网签合同，仅能说明李瀚钰在京购房资格通过审核且有继续履约意愿，不能因此视为合同履行不存在款项支付上的障碍。此种障碍，系相关政府部门为抑制房价过快增长而出台的政策，虽不属于不可抗力，但亦非合同双方原因导致，不能归责于任何一方。因此，本案合同应免责解除。
对于焦点二，李正武、ＸＸ无需对陈卫花向案外人的违约赔偿承担责任。
本案中，陈卫花主张出售此房系为购买新房，即“连环买卖”。因此房无法出售并获得房款，导致其作为买受人向另一合同的出卖人承担了违约责任，因该结果系李瀚钰不能履行合同导致，因此应由李正武、ＸＸ承担其损失。
对此，本院认为，近些年来，为调控房屋交易市场的大幅波动，尤其是房价的持续迅猛增长，北京市数次出台房产调控措施。因此，对调控政策的出台即时性及可能产生的不利影响，交易双方应有心理准备及责任担当。“连环买卖”系两个紧密衔接的房屋买卖行为，在房价高企、房产政策调控严格的背景下，极易出现前一个合同因政策原因解除导致后一合同购房款不到位而实际也无法履行的情况，几次调控政策对该类纠纷均有影响。因该影响直接导致当事人损失的增加和不可控，法院在处理此类案件时，也需面对处理原则的确定和选择。
对于因合同引发的争议，我国合同法明确规定了合同相对性原则。就本质而言，“连环买卖”纠纷，系当事人有关联、相对方不同两个合同，依据合同相对性原则，两合同的履行或解除，并无必然的关联性，均应在各自合同框架内解决。除非当事人之间存在约定，否则对当事人在一合同中产生的损失，另一合同的相对方并无承担的义务。另根据《补充协议》约定，双方实际对房屋调控政策的出台也有预期。因此，陈卫花以其向案外人赔偿损失为由，要求李正武、ＸＸ承担违约责任的请求，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，陈卫花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15546元，由陈卫花负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长 王金龙
审判员 霍翠玲
审判员 刘丽杰
二〇一八年三月二十九日
书记员 周 洁