广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1849号
上诉人（原审被告）：深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称振业集团）。
法定代表人：李永明，董事长。
委托代理人：王迎华，系该司员工。
委托代理人：吴跃娇，系该司员工。
被上诉人（原审原告）：tabatayasuhito（田畑康人）。
委托代理人：李泽鑫，广东卓建律师事务所律师。
委托代理人：穆银丽，广东卓建律师事务所律师。
振业集团因与田畑康人房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第804号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，1994年1月11日，原、被告签订《商品房产买卖合同》1份，约定：原告购买被告开发兴建的位于深圳市宝安路（h2xx-x）某大厦第二座29楼d单位的房屋，建筑面积95.48平方米，房产售价为港币1075700元；被告应于1994年6月30日将本合同规定之合格物业交付给原告使用；原告交清楼价款后，被告应出具付清楼款证明书，由原告向深圳市房地产权登记处申请登记、领取房地产证；合同还约定了双方的其他权利义务。该买卖合同经广东省深圳市公证处于1994年3月2日予以公证，编号为（94）深证房售字第某号。被告确认上述合同的真实性。
庭审中原、被告均确认：上述合同签订后，原告按约向被告付清了全部购房款，并已收楼入住多年，多年来涉案房产一直由原告控制使用。
1994年1月18日，被告向深圳市规划国土局出具关于某大厦楼层编号情况的说明，内容为“某大厦施工图纸是经深圳市规划国土局批准的总层高为二十九层；在销售某大厦时为避免购房者有心理上的障碍，取消了十四层及二十四层楼的实际编号，将实际的十四层编号为十五层，实际的二十四层编号为二十六层以此顺延至最顶层的二十九层已编号为三十一层，只是编号改变了，但实际楼的高度并没有改变，仍然是二十九层，修改楼层编号后的外销范围应是18层至31层。”
涉案房产目前仍未能办理房地产证。经本院函询，深圳市房地产权登记中心于2015年5月19日书面复函称，涉案的某大厦2座已于1996年1月办理了房地产初始登记，登记权利人为深圳市振业股份有限公司（即本案被告的前身）；根据初始登记纸质档案中的《分户汇总表》，无该项目2座29d的分户房号；截至2015年5月12日，产权系统中查无某大厦2座29d的分户产权数据；无有效的抵押、查封及预售备案登记记录。
以上事实，有商品房产买卖合同、被告向深圳市规划国土局出具关于某大厦楼层编号情况的说明、深圳市房地产权登记中心的书面复函，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
原告原审诉讼请求为：一、被告立即为原告办理广东省深圳市宝安路（h203-2）某大厦第二座29楼d室房产的房产证；二、判令被告赔偿因其违约未办理房产证而导致原告的损失共计人民币拾万元；三（原告在举证期限内增加诉讼请求），要求确认位于广东省深圳市宝安路（h203-2）某大厦第二座29楼d室房产归原告所有；四、被告承担本案诉讼费。
原审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告于1994年1月11日签订的《商品房产买卖合同》，合法有效。原告付清购房款后，被告有协助原告办理房地产证的合同义务。根据深圳市房地产权登记中心的书面复函，目前某大厦初始登记纸质档案中的《分户汇总表》，无该项目2座29d的分户房号，且产权系统中查无某大厦2座29d的分户产权数据，因此，目前涉案房产并不具备办理过户登记的条件。原告要求办理房地产证，鉴于本案通过民事诉讼途径目前还不具备办理房地产证条件，因此本案对原告该项诉请不作处理，原告可另寻途径解决。原告依据商品房产买卖合同享有的是债权，并非物权，在涉案房产目前无法过户登记至原告名下之前，原告诉请要求确认涉案房产归其所有，不符合物权法的规定，本院对该项诉请不予支持。造成原告至今无法办理房地产证，必然给原告造成损失，被告具有明显过错，应承担相应的违约责任。由于商品房买卖合同并未对延迟办证违约金进行约定，综合分析案情，本院认为原告要求的人民币10万元的违约金数额，低于总房价的10%，数额基本合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告应于本判决生效之日起十日内向原告赔偿迟延办证违约金人民币10万元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2300元，由被告负担。
振业集团不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1．依法判令撤销（2015）深罗法民三初字第804号民事判决书第一项；2．依法判令原审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、原审法院判决结果超出被上诉人的诉讼请求，依法应予撤销。
被上诉人第二项诉讼请求为“判令被告赔偿因违约未办理房产证而导致原告的损失共计人民币拾万元”，此项诉讼请求主要是赔偿损失；但判决书第一项的判决是“被告应于本判决生效之日起十日内向原告赔偿迟延办证违约金人民币10万元”，原审法院判决的是迟延办证违约金。赔偿损失与违约金为两种不同的违约责任承担方式，两者存在本质的不同。赔偿损失以实际利益受损为前提，而违约金的支付以合同约定为前提。上诉人与被上诉人签订的《商品房产买卖合同》并未约定迟延办证的违约金，被上诉人的诉讼请求也未提及延期办证违约金，根据“不告不理”原则，法院不应超出当事人的诉讼请求范围对案件进行审理，而原审法院直接判决由上诉人赔偿迟延办证违约金显然已超出了原审诉讼请求，其判决结果依法应予撤销。
二、原审判决认定事实不清，被上诉人至今未能办理房产证的责任不在上诉人。
原审法院在未查明事实的情况下就认定被上诉人至今无法办理房地产证的责任在上诉人，属于认定事实不清。上诉人已按照规定向深圳市房地产权登记中心提交了包括涉案房屋在内的某大厦a、b座的所有房屋办理房屋原始登记的资料，上诉人并未存在违约事项。被上诉人因向深圳市房地产权登记中心申请办理涉案房产证被退件处理而向原审法院提起了（2015）深罗法行初字第83号行政诉讼，深圳市房地产权登记中心作为该案的被告，提交的《分户汇总表》并非上诉人当初所提交的资料，该《分户汇总表》中某大厦a座及b座28层（含28层）以下的所有房屋的信息均为手写书写，且加盖了上诉人公章，但是b座29层以上的房屋信息为打印字体，且无加盖上诉人公章，上诉人对该证据的真实性不予认可。深圳市房地产权登记中心以该份《分户汇总表》上显示的登记信息及系统无涉案房号的登记信息为由不予办理过户登记，原审法院以该深圳市房地产权登记中心的复函而认定上诉人存在明显过错，显然存在认定事实不清的情况。且深圳市房地产权登记中心作为本案关联案件的行政诉讼的当事人，其与本案有利害关系，其提供的复函并不能依法作为认定本案事实的依据。被上诉人不能办理房产证的责任不在上诉人。
三、被上诉人在房屋交付后一直末申请办理房产证存在过错，亦未提供证据证明其存在实际利益损失，其诉讼请求依法应予驳回。
上诉人与被上诉人签订的《商品房产买卖合同》第十条的约定：“乙方所购的房产在交清楼价款后，甲方应出具付清楼款证明书，由乙方向深圳市房地产权登记处申请登记、领取房地产证。”可见，向深圳市房地产权登记中心申请办理房地产证书的义务在于被上诉人。被上诉人从上诉人交付房屋至今十几年，其一直怠于履行申请办理房地产证书的义务，存在过错。被上诉人诉请要求上诉人赔偿因违约未办理房产证而导致的损失10万元无事实和法律依据，其亦未提供证据证明其存在实际利益损失，依法应予驳回。
综上所述，原审判决认定事实，证据不足，判决结果无事实及法律依据，请求本院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
田畑康人答辩称：上诉人上诉请求及事实理由没有任何事实依据和法律依据，被上诉人认为原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。理由如下：1、被上诉人在1994年1月11日与上诉人签订房屋买卖合同，并经公证处公证，系合法有效的房屋买卖合同，上诉人应当按照合同约定履行办证义务，但因上诉人的原因致使涉案房屋至今不能办证成功，其责任在于上诉人，根据原审法院查明的深圳市房地产权登记中心没有涉案房产的初始登记资料及涉案房屋的任何测绘资料，导致被上诉人购买的涉案房产无法办证成功，故上诉人应当承担过错责任。
2、原审法院适用法律正确，根据中华人民共和国合同法以及深圳市房地产权登记条例的规定，上诉人有义务完善涉案房屋的初始登记资料，并为被上诉人办理合法的产权登记。涉案房屋购买至今，上诉人仍未履行完成合同义务，造成被上诉人的损失，原审法院依法判决上诉人承担迟延办证违约金合法有据。
综上所述，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，应当予以全部驳回。
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点为：上诉人是否存在违约行为、是否应当承担支付迟延办证违约金责任？本院认为，被上诉人并无充分的证据证明上诉人存在违约行为，理由是：一、深圳市产权登记中心提供的证据前后不一致，28层之前的分户汇总表均系手写表格、均有上诉人加盖公章，29层分户汇总表则单独为打印件，且无上诉人加盖公章；涉诉房屋客观存在，但分户汇总表上却没有该房屋的任何信息。该证据形式上存疑，内容不合常理，根据该证据不能证明上诉人向相关单位提供的办证资料缺少涉诉房屋的登记信息。二、被上诉人在1994年签订涉诉房屋买卖合同、支付购房款后，近二十年怠于行使合同权利，涉诉房屋房产证至今未能办理，被上诉人有过错。三、根据产权登记中心的资料，上诉人已经在1996年办理了房地产初始登记，履行了相应的合同义务，上诉人对于涉诉房屋未能办证并无过错。综上，本院认为，上诉人并不存在违约行为，且涉诉合同亦未约定相应的迟延办证违约责任，被上诉人亦未能提供充分的证据证明其损失，上诉人不应承担支付迟延办证违约金的责任。关于被上诉人请求判令上诉人办理房产证的诉讼请求，一审驳回被上诉人该诉讼请求正确，被上诉人就该问题可另循法律途径解决。
综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第804号民事判决第一、二项；
二、驳回被上诉人tabatayasuhito（田畑康人）的诉讼请求。
一审案件受理费2300元由被上诉人负担；二审案件受理费2300元由被上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年十二月九日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。