北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第09489号
上诉人（原审被告）胡章宏，男，1963年11月11日出生。
委托代理人罗少华，北京市众明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京国豪物业管理有限公司，住所地北京市海淀区魏公村街1号6号楼旁办公楼。
法定代表人胡泊，总经理。
委托代理人高思强，男，1977年5月9日出生。
上诉人胡章宏与被上诉人北京国豪物业管理有限公司（以下简称国豪物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第18847号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年4月，国豪物业公司诉至原审法院称：我公司自2009年至2013年是本市海淀＊＊小区物业管理服务的提供者，胡章宏系＊＊2007室房产业主，双方存在合法的物业服务合同有关系。我公司为该小区提供物业服务期间，全面、适当地履行了义务，但胡章宏却以各种拖欠支付物业服务费，且经我公司多次催讨仍未支付。现我公司要求胡章宏支付2009年7月1日至2013年2月28日间的物业服务费63075.39元及逾期支付滞纳金6307.53元。本案诉讼费由胡章宏负担。
胡章宏在原审法院辩称，我与国豪物业公司于2004年11月签订的是《物业管理委托合同书》，该合同于2005年12月31日到期终止，此后双方未续签或另签过合同。现国豪物业公司索要2009年至2013年期间的物业费，上述合同并不能适用本案，其要求相应物业费缺乏合同、法律依据。本案争议房屋于2013年3月5日登记在牛××名下，并非我所有，我不能成为本案被告，更谈不上欠物业费了。自2009年至今，国豪物业公司未向我索要过物业费，其中部分已超过了两年的诉讼时效。本案争议的房屋从2009年至今都处于无物业管理及服务的状态，且国豪物业公司存在严重的服务及管理不当过错。故我不同意国豪物业公司的诉讼请求。国豪物业公司计算的物业费及滞纳金均缺乏依据。
原审法院经审理查明：2001年9月22日，胡章宏购买由北京魏公元鼎房地产开发有限责任公司开发位于海淀区＊＊2007号房屋（面积244.63平方米），其中合同附件约定空调及供暖控制系统为中央空调、风机盘管加新风系统。2004年11月12日，胡章宏办理上述房屋的入伙手续，并同时与国豪物业公司签订《＊＊物业管理委托合同书》，合同约定胡章宏将本市海淀区＊＊20层07号房屋委托国豪物业公司实施物业管理，其具有依照合同规定按期如数向国豪物业公司交纳物业管理费、空调维护费的责任。委托管理期限自2004年元月1日起至2005年12月31日止。自办理入伙手续之日起，胡章宏向国豪物业公司交纳本年度物业管理费、空调使用维护费：物业管理费5.94元／平方米，空调使用维护费13.63元／平方米。胡章宏逾期交纳合同规定的各项费用，国豪物业公司有权向其加收滞纳金，凡过期七日以上的，每逾期一日加收应付金额的0.1%的滞纳金，过期一个月以上仍未缴纳者，国豪物业公司有权就此向当地法院提出诉讼。合同签订后，双方履行了合同约定义务。合同约定期限届满后，双方虽未续签合同，但国豪物业公司继续为＊＊提供物业服务。至2009年6月底，双方未因上述房屋的物业管理服务产生任何纠纷。
庭审中，国豪物业公司主张胡章宏未交纳2009年7月1日至2013年2月28日期间的物业服务费，胡章宏对此不予认可。其中，胡章宏主张已将上述房屋出售给他人，否认其为本案适格被告。为此，国豪物业公司主要向法院提供调自北京市海淀区房屋管理局的上述房屋所有权转移的档案资料，证明胡章宏于2013年3月5日将该房屋出售给牛××，且不存在此前该房屋的其他转移记录。胡章宏对该证据不予认可，但未向法院提供充分反证。胡章宏另以与国豪物业公司无合同关系及相应物业服务费没有依据进行抗辩，但其未向法院提供否认国豪物业公司事实上向＊＊中心提供物业服务的相反证据。国豪物业公司主张现物业服务费标准由原合同约定标准降低至5.86元／平方米，并主要向法院提供显示缴款人为北京赛伯乐实验仪器有限公司，且记载有2009年1月1日至2009年6月30日间物业费8601.19元、供暖费16879.47元、代收垃圾清运费30元内容的缴费专用发票记账联作为双方实际履行收、缴费标准的依据，另提供《＊＊业主档案卡》证明胡章宏的工作单位即为该缴费单位。胡章宏对此坚持不予认可，却未能就上述证据内容作出合理解释并提供充分反证。胡章宏还提及国豪物业公司存在服务、管理不当的过错，但未能述明具体事实并充分举证。胡章宏另对部分物业费提出诉讼时效抗辩，国豪物业公司则提供向胡章宏发送催缴通知的快递单进行反驳。国豪物业公司主张胡章宏支付滞纳金，但未就此向法院提供合同上的依据。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、《＊＊物业管理委托合同书》、物业费、供暖费专用发票记账联、《＊＊业主档案卡》、《房屋所有权转移登记申请书》、《存量房屋买卖合同》、契税发票等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：合法的债权债务关系受法律保护。本案中，国豪物业公司系＊＊的物业服务管理企业，胡章宏原系＊＊房屋的业主，双方就该房屋签订有物业管理委托合同。合同约定期限届满后，双方未续签合同，但国豪物业公司仍继续提供物业服务，由此形成的债权债务关系应受法律保护，胡章宏应就此支付相应对价即相应的物业服务费。庭审中，国豪物业公司提供的房屋转移登记资料显示，该房屋在胡章宏出售给牛××前无其他出售记录，即在本案国豪物业公司主张的缴费期间，房屋的所有权人仍为胡章宏，其应当负担名下房屋所产生的物业服务费，胡章宏的否认主张没有充分证据支持。胡章宏另以双方无合同关系及收费标准无依据进行抗辩，而国豪物业公司提供的先前缴费发票及业主档案资料，可证明胡章宏曾以现国豪物业公司主张的缴费标准支付过相应费用且并未提出异议，该标准可作为双方继续履行的依据。胡章宏虽对该相关证据不予认可，未向法院提供充分反证。胡章宏还就国豪物业公司的服务管理提出异议，但未能述明具体事实并提供相应证据。关于胡章宏提出的诉讼时效抗辩，国豪物业公司提供证据证明其曾发通知向其追索，现没有充分证据证明国豪物业公司存在明显的怠于行使权利的行为，法院对胡章宏的时效抗辩不予采信。综上，现国豪物业公司要求胡章宏支付物业服务费，理由正当，法院予以支持。但该公司主张滞纳金一节，因缺乏合同规范，法院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：
一、于本判决生效后七日内，胡章宏支付北京国豪物业管理有限公司二○○九年七月一日至二○一三年二月二十八日之间的物业服务费人民币六万三千零七十五元三角九分；二、驳回北京国豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，胡章宏不服原审判决，向本院提起上诉，理由为：1、国豪物业公司没有为我提供过物业服务；2、合同到期后，国豪物业公司从未向我主张过物业费，因此诉讼时效已过；3、国豪物业公司提供的先前缴费发票不是我交的物业费，而是其他人；4、收费标准应以年为单位而不是以月为单位来计算。综上，请求查明事实后依法改判驳回对方诉讼请求。国豪物业公司同意原审判决。
经审理查明：各方在二审期间均未向本院提交新证据，原审法院根据本案现有证据查明事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人一、二审审理期间陈述在案佐证。
本院认为：胡章宏与国豪物业公司签订的物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。合同对于物业费的收费标准进行了约定，约定的委托期限虽然至2005年12月31日止，但由于国豪物业公司其后仍为小区提供物业服务，且胡章宏系小区业主，享受了物业服务，直至其将房屋转让给第三方，故其与国豪物业公司间形成了事实服务合同关系，胡章宏仍应依约给付相应物业管理服务费。合同约定的物业费收费标准虽为5.94元／每平米，未写明是按月收取还是按年收取，但依据胡章宏已交纳费用的标准以及一般生活经验进行解释，标准应为5.94元／每平米／月。胡章宏虽主张国豪物业公司主张已超过诉讼时效，但由于国豪物业公司已向胡章宏发送过催缴通知，且国豪物业公司持续为小区提供了物业服务，故其并未怠于行使权利，胡章宏此项上诉主张本院不予支持。现胡章宏未缴纳相应期间物业费的事实属实，国豪物业公司以低于合同约定标准主张上述费用应予支持。胡章宏的上诉理由与请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费七百六十七元，由北京国豪物业管理有限公司负担七十元（已交纳），由胡章宏负担六百九十七元（本判决生效后七日内交纳）
二审案件受理费一千三百七十七元，由胡章宏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 军
审 判 员 陈 伟
代理审判员 张 琦
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 刘雅璠