江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第1634号
原告：江苏金诚物业服务有限公司，住所地：东台市鼓楼东路288号金地盛大花园会所二楼。
法定代表人：黄小旋，董事长。
委托代理人：陈超，江苏陈爱平律师事务所律师。
委托代理人：李友竹，该公司办公室主任。
被告：周云，居民。
委托代理人：徐明，江苏海瑞华律师事务所律师。
被告：韩陈，居民。
原告江苏金诚物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“金诚物业公司”）诉被告周云、韩陈物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法由代理审判员翟玉杰适用简易程序，于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告金诚物业公司的委托代理人陈超、李友竹，被告周云的委托代理人徐明、被告韩陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金诚物业公司诉称，原告受东台市金地盛大花园业主委员会的委托，对东台市金地盛大花园实施物业管理服务。被告周云所有、被告韩陈居住使用的东台市金地盛大花园金地大厦A层建筑面积为1951.25m2，按照物业管理合同约定，两名被告已缴纳从2013年3月1日起至2014年2月28日期间的物业服务费为10000.00元（2.00元／（月＊m2）），尚欠36830.00元；从2014年3月1日起至2015年2月28日期间的物业服务费为46830.00元（2.00元／（月＊m2）），从2015年3月1日起至2016年2月28日期间的物业服务费为46830.00元（2.00元／（月＊m2）），应当分别于2013年2月28日前、2014年2月28日前、2015年2月28日前缴纳，原告多次催缴，但两名被告拒不缴纳；截止2015年8月31日止，应付违约金33983.00元。故提起诉讼，请求依法判令被告韩陈给付物业服务费13，0490.00元和违约金33983.00元（从《金地盛大花园物业服务合同》约定的最后缴纳时间计算截止至2015年8月31日止），合计给付16，4473.00元，被告周云对被告韩陈的付款义务承担连带责任，以及由两名被告共同承担本案诉讼费用。
被告周云辩称，一、原告与我之间未直接签订物业服务合同，亦未告知我曾提供物业管理服务，更没有向我催收过物业服务费。二、我与被告韩陈的《房屋租赁合同》中有约定，由被告韩陈缴纳物业服务费。三、原告未按照《物业服务合同》履行管理服务义务，并将我拥有的公用通道用于对外经营，妨害了我的合法权益。请求驳回原告的诉讼请求。
被告韩陈辩称，一、被告周云是涉案房屋的所有权人和出租人，我是承租人，我与原告之间无物业合同关系，不是本案的适格被告。二、原告服务质量不到位，无权主张物业服务费和违约金。1、2013年4月21日，金地大厦4楼B健身房在装修施工时改动楼房公用设施和房屋结构，致电梯漏电，造成我承租经营的C娱乐会所损失高达12万元。2、2014年9月16日、17日，2015年4月17日，因金地大厦4楼B健身房在楼顶违章搭建，使整个屋顶排水系统遭到严重破坏，致使C娱乐会所的办公室、仓库、卫生间漏水严重，天花板、仓储物品损坏，给我造成经济损失5万元。3、原告未履行电梯维修义务，从C娱乐会所开业至今都是由我出资维修电梯，所花费用合计4万元。4、原告对金地大厦停车场长期不派员管理，C娱乐会所只得另行雇佣人员看管停车场，从2009年10月起至今，所费工资为10.80万元。5、从2010年起，原告将金地大厦一楼公摊面积中十几平方米的地皮对外出租，5年期间收取租金35万元；该行为严重妨碍C娱乐会所顾客的正常通行，且因我租用金地大厦整个A层，所以该35万元中应当返还我12万元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告周云是东台市金地盛大花园金地大厦A层房屋的所有权人。2009年3月5日，被告周云（甲方）与被告韩陈（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告周云将其所有的金地大厦A层（建筑面积1951.25m2）出租给被告韩陈，租赁期限从2009年4月6日至2015年4月5日止，以及被告韩陈（乙方）在承租期内，须服从小区物管公司的统一管理，在签定租赁合同的同时与物管公司签定物业管理合同，并缴纳物管费用及经营中产生的水、电、通讯等相关费用。
2009年3月6日，东台市金诚物业管理有限公司（甲方）与被告周云（乙方）签订《物业服务合同》1份，约定：“甲方负责该物业区域的物业管理服务工作”，以及金地商业楼二层及其以上物业服务费单价为2.00元／（月＊m2），并约定：“物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算。如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担……入伙时预收一年物业服务费，以后按每年缴交一次，具体缴交日期为每个物业管理年度的前一个月的1-10日……乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。”2009年12月1日，东台市金诚物业管理有限公司变更登记为江苏金诚物业服务有限公司。
2011年8月14日，原告金诚物业公司（乙方）与东台市金地盛大花园业主委员会（甲方）签订《金地盛大花园物业服务合同》1份，约定从2011年8月1日起至2014年7月31日止，甲方委托原告对金地盛大花园实行物业服务，合同约定了双方的权利义务和物业服务质量标准，以及金地大楼二层及其以上商业用房物业服务费单价2.00元／（月＊m2）。并约定：“……入伙时乙方预收一年物业服务费，以后业主或使用人按每年缴交一次，具体缴交日期为每个物业管理年度的前一个月的1-10日……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（含车库、阁楼、夹层）交纳……业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费等费用的，每日按应交物业服务费等费用的3‰向乙方支付违约金。”
2012年7月25日，原告金诚物业公司（乙方）与东台市金地盛大花园业主委员会（甲方）签订《协议书》1份，合同约定根据东发改价（2012）第23号文件调整物业服务费收费标准，并约定：“对商业用房金地大楼二层以上为2.00元／（月＊m2）。”
2014年9月18日，原告金诚物业公司（乙方）与东台市金地盛大花园业主委员会（甲方）签订《金地盛大花园物业服务合同》1份，约定从2014年8月1日起至2019年7月31日止，甲方委托原告对金地盛大花园实行物业服务，合同约定了双方的权利义务和物业服务质量标准，以及金地大楼二层及其以上商业用房物业服务费单价2.00元／（月＊m2）。并约定：“……入伙时乙方预收一年物业服务费，以后业主或使用人按每年预交一次，具体缴交日期为每个物业管理年度的前一个月的1-10日……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（含车库、阁楼、夹层）向乙方交纳……业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费等费用的，每日按应交物业服务费等费用的3‰向乙方支付违约金。”
又查明，从2006年至2011年2月期间，东台市金地盛大花园小区分别获得盐城市房产管理局授予东台市金地盛大花园小区“优秀小区”、盐城市环境保护委员会授予“绿色社区”、东台市人事局和东台市房产管理局授予“先进物业服务企业”、盐城市社会治安综合治理委员会办公室、盐城市公安局和盐城市房产管理局授予“盐城市治安防范小区”、中共东台市委员会和东台市人民政府授予“2007年度文明小区”、江苏省建设厅授予“优秀住宅小区”、东台市人事局和东台市房产管理局授予“先进物业服务企业”、东台市住房和城乡建设局授予“物业服务先进单位”等荣誉称号。
2013年1月8日，盐城市住房保障和房产管理局颁发盐房管（2013）7号《关于2012年度盐城市物业管理优秀项目验评结果的通报》文件，东台市金地盛大花园小区复验为省优。
2014年4月22日，东台市物业管理办公室作出《关于2013年度物业服务项目综合考核的情况的通报》，其中对东台市金地盛大花园小区的考核总分为85.0。
原告金诚物业公司于2014年6月13日将《关于催缴物业服务费的通知》送达被告韩陈，又于2015年4月2日、2015年4月28日，向被告周云、韩陈邮寄送达《关于催缴物业服务费的函》，敦促被告周云、韩陈履行缴纳物业服务费义务。
本案在庭审过程中，原告金诚物业公司表示对违约金的主张从当年物业服务年度的最后一日起计算至2015年8月31日止。
另查明，被告周云所有的位于东台市金地盛大花园金地大厦A层的住宅房建筑面积为1951.25m2，按照以上3份物业服务合同和《协议书》，被告周云、韩陈至本案立案的2015年10月8日止，拖欠原告从2013年3月1日至2016年2月28日期间的物业服务费为2.00元＊／（月＊m2）＊1951.25m2＊12月＊3年-10000=13，0490.40元；违约金（从当年物业服务年度的最后一日起计算至2015年8月31日）{［2.00元＊／（月＊m2）＊1951.25m2＊0.5‰／日］＊［12月＊（548＋183）天］=17116.37元，合计14，7606.77元。
上述事实，有原告金诚物业公司提供的2009年3月6日《物业服务合同》、2011年8月14日《金地盛大花园物业服务合同》、2012年7月25日《协议书》、2014年9月18日《金地盛大花园物业服务合同》、东台市金地盛大花园小区所获奖励照片打印件8页、盐房管（2013）7号《关于2012年度盐城市物业管理优秀项目验评结果的通报》文件、东台市物业管理办公室《关于2013年度物业服务项目综合考核的情况的通报》、《关于催缴物业服务费的通知》、《关于催缴物业服务费的函》2份、顺丰速运邮寄存根2页，被告韩陈提供的《房屋租赁合同》以及原告和两名被告的当庭陈述等证据予以证明。
本院认为，东台市金诚物业管理有限公司于2009年12月1日变更登记为江苏金诚物业服务有限公司，其与被告周云签订的《物业服务合同》以及东台市金地盛大花园业主委员会与原告金诚物业公司签订的《金地盛大花园物业服务合同》2份和《协议书》均合法有效，其中约定的物业服务费标准亦合法有效；盐房管（2013）7号《关于2012年度盐城市物业管理优秀项目验评结果的通报》文件和东台市物业管理办公室《关于2013年度物业服务项目综合考核的情况的通报》证明了原告金诚物业公司从2013年3月1日至2015年2月28日期间的物业管理服务达到物业服务合同约定的质量标准，被告周云、韩陈作为东台市金地盛大花园的业主和实际使用人，应当主动按时缴纳物业服务费；原告的诉讼请求中合法有据部分，依法应予支持。
关于被告周云提出的未与原告直接签订物业服务合同，原告亦未告知曾提供物业管理服务的辩解意见，经审查，《物业管理条例》第三十五条规定“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”，其作为东台市金地盛大花园金地大厦A层房屋的所有权人，是东台市金地盛大花园的业主，东台市金地盛大花园业主委员会与原告金诚物业公司签订的《金地盛大花园物业服务合同》2份和《协议书》对被告周云具有合同约束力，故对以上辩解意见，依法不予采纳。
关于被告周云提出的原告未曾向其催收过物业服务费的辩解意见，经审查，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，原告曾于2015年4月28日向被告周云、韩陈邮寄送达《关于催缴物业服务费的函》，敦促两名被告履行缴纳物业服务费义务，有《关于催缴物业服务费的函》和顺丰速运邮寄存根佐证，故对以上辩解意见，依法不予采纳。
关于被告周云提出的其与被告韩陈的《房屋租赁合同》约定应当由被告韩陈缴纳物业服务费的辩解意见；以及被告韩陈提出的其为承租人，与原告之间无物业合同关系，不是本案的适格被告的辩解意见，经审查，《物业管理条例》第四十二条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，故被告周云与其承租人被告韩陈之间的约定不具有对抗第三人的效力，对两名被告的以上辩解意见，依法均不予采纳，原告主张被告韩陈缴纳物业服务费，被告周云对被告韩陈的付款义务承担连带责任，有法律依据，本院依法支持。
关于被告周云提出的原告未按照《物业服务合同》履行管理服务义务，并将公用通道用于对外经营，妨害其合法权益的辩解意见；以及被告韩陈提出的原告服务质量不到位，并造成其经济损失，原告无权主张物业服务费和违约金，且应当承担赔偿责任的辩解意见，经审查，被告周云未提供充分证据证明其主张，被告韩陈对其主张的事实举证不足，可另案诉讼维权，故对两名被告的以上辩解意见，依法均不予采纳。
关于原告主张按照0.5‰／日支付违约金的请求，根据《金地盛大花园物业服务合同》约定：“业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费等费用的，每日按应交物业服务费等费用的3‰向乙方支付违约金”，原告以低于3‰／日的比例主张违约金；以及表示对违约金从当年物业服务年度的最后一日起计算至2015年8月31日止，是其真实意思表示，不违反法律规定，本院依法照准。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《江苏省物业管理条例》第四十八条第一款、第五十一条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告韩陈于本判决生效之日起10日内给付原告江苏金诚物业服务有限公司物业服务费13，0490.40元（从2013年3月1日至2015年2月28日期间）和违约金17116.37元，合计14，7606.77元；
二、被告周云对本判决第一项规定的被告韩陈的付款义务承担连带责任。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3590元，减半收取1795元，由原告江苏金诚物业服务有限公司负担184元，被告周云、韩陈共同负担1611元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：XXXXX）。如不按时缴纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 翟玉杰
二〇一六年一月七日
书 记 员 朱婷婷
附录法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
2、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
3、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
4、《物业管理条例》
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
6、《江苏省物业管理条例》
第四十八条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
第五十一条物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。
物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。
7、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。