广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0113民初8742号
原告：郑某洁，男，汉族，1991年4月28日出生，住山西省河津市。
被告：李某汶，男，汉族，1988年8月15日出生，住广东省吴川市。
原告郑某洁与被告李某汶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑某洁、被告李某汶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郑某洁向本院提出诉讼请求：1.请求判令李某汶立即退还郑某洁的购房款和定金498000元；2.本案的一切诉讼费用全部由李某汶承担。诉讼中，郑某洁变更诉讼请求为：1.请求判令李某汶返还剩余欠款13500元以及资金占用利息8798元，合计22298元；2.本案诉讼费由李某汶承担。事实与理由：原告通过广州市房满满网络科技有限公司（中介）协助，与被告于2017年2月27日签订《存量房买卖合同》，购买被告李某汶位于广州市番禺区房产，并按合同约定先后付给被告首期楼款共计498000元。后因在房管所审核时被工作人员告知原告不满足广州市购房资格条件，无法完成过户，无奈只能跟被告取消房屋交易。按照双方签订合同第十七条内容约定，被告应在确定原告不符合广州买房政策条件当天返还原告所付全部首期楼款498000元，但因为当时原告与被告已签订网签合同，并缴纳了房屋契税，只有撤销网签合同和交易税费后，被告的房产才能正常交易过户。本着平等互利的原则，原告于2017年4月14日与被告签订《解除合同协议书》，协议约定，原告与被告于2017年2月28日签订的网签合同解除，被告在原告配合成功撤销双方签订的网签合同及交易税费后，再返还给原告所付首期楼款，且在办理撤销手续完成之前不收被告利息。由于不了解撤销手续，不确定何时能成功撤销，经电话咨询相关部门，工作人员答复为最多6个月，为保障原告权益，协议里特别注明还款期限为2017年10月31日前。2017年5月31日，原告与被告均收到税局所退还的房屋交易税款，且被告也于2017年5月31日当交通过微信告知原告，他的房产已在正常交易，近期将会把欠款退还给原告。但原告一直未收到款，经问询被告，被告一直推诿，告知原告他身上没有足够资金，等他的房产交易完成，收到房款了再还钱给原告，原告只能一直催促被告尽快还款，直到2017年10月19日，原告与被告再次沟通时，被告称若要向原告还款就要承受40000元左右的经济损失，希望原告能与他一起承担，原告觉得不妥并拒绝了被告的要求，并于2017年10月20日向番禺区人民法院提交了民事诉讼，起诉被告返还欠款。后经双方协商，原告答应被告，将欠款调整为491500元。至今，被告仍以有经济损失为理由，恶意扣下部分应返还原告欠款，最终原告只收到被告返还欠款478000元，仍有13500元未收到。现请求人民法院依法判决被告返还剩余欠款13500元，以及资金占用利息（资金占用日期自被告房产可以正常交易之日即2017年5月31日起，至10月28日共计4个月29天，利率按2017年银行商贷年利率4.35%计算，491500元×(4.35%÷12月)×4.94月=8798元），合计22298元；本案诉讼费由被告全部承担。
李某汶辩称，首先，我方不同意退还498000元，在微信聊天记录中及多次沟通协商的过程中，原告同意按照478000元退还，时间是2017年10月31日前，我方在2017年10月24日收到原告提供的账号，并在同月26日已转账成功。双方协商的内容如下：约定在6个月内收到贷款，在卖房子给原告的时候，由于原告的社保不符合购房资格，在这个过程中，我方已经收到原告的498000的首期款，在收到款项后，我的房子是办理按揭的，所以原告交予我方首期款后，我方立刻将该款项偿还银行贷款，此时发现原告不具备购房资格，所以重新订立合同，在6个月内退还首付款。在此6个月期间，双方是一直有联系的，包括我将房屋另行卖给案外人也有告知原告，在房屋另行出售的过程中，新买家是需要办理银行按揭的，刚好遇到银行利率上涨，其因此需多支出70000元左右的利息。三方均想尽快了结此事，所以后来我方与原告以及新买家进行沟通，如何分担该款项，结论是原告需要负担13500元左右，同时将与银行的沟通情况告知原告，经过微信协商，如果同意上述方案，银行可以在3天内打款到我的账户上，当时原告是同意的，在银行的款项到账后，我方立刻将478000元打给原告。根据《合同法》第37条的规定，双方的约定是具有法律效力的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下：
1.2017年2月27日，李某汶（甲方、出售人）、郑某洁（乙方、买受人）与广州市房满满网络科技有限公司（丙方、服务方）共同签订一份《二手房买卖服务协议》，约定：甲方将位于番禺区的房产（以下简称涉讼房屋）出售给乙方，房屋成交价为918000元；乙方承诺已取得或能够取得在广州市购买房地产的资格；丙方为甲乙双方提供本协议约定的服务并向乙方收取服务费12342元，如乙方不符合广州购房资格的，合同解除，丙方如数退还服务费于乙方；等等。
2.同日，李某汶（甲方）与郑某洁（乙方）签订一份《存量房买卖合同》及其附件《付款协议》，约定：甲方向乙方出售涉讼房屋，该房屋按套出售并计价，总金额为918000元；付款方式为按揭付款，定金50000元于2017年2月27日支付，首期楼款（含定金）498000元于按揭银行同贷出具后2日内支付，楼价余款420000元在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该银行指定开设的账户内；乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所须文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；备注条款注明，因乙方查了社保明细有显示2016年9月补缴，签订本合同2日内乙方到地方税务局以打印个人纳税记录为准，如果确认乙方不符合广州政策的购买条件下，甲乙双方同意解除本合同，解除当天各自返还定金和楼款；等等。
3.郑某洁为证实其已向李某汶支付购房款共计498000元的主张，向本院提交了金额分别为50000元、448000元的中信银行《业务凭证/客户回单》各一份以及李某汶出具的《定金收据》一份。李某汶对上述证据的真实性及其所证明的事实均予以确认，故本院对上述证据及事实予以认定。
4.2017年4月14日，李某汶（甲方、出售人）与郑某洁（乙方、买受人）签订一份《解除合同协议书》，约定：甲乙双方于2017年2月28日签订的《存量房买卖合同》因乙方购房资格条件在房管未审核通过，现双方协商一致该合同自2017年4月14日解除，自解除之日起，原合同中约定的甲乙双方权利义务全部终止；双方须配合退件、退税手续；甲方收到乙方交来的房款（含定金）共计498000元无息返还给乙方，甲方于2017年10月31日前退回乙方所交房款（但必须成功撤销双方签订的网签合同和交易税费手续后，甲方才退回房款）；等等。
5.2017年10月20日，郑某洁以李某汶未退还购房款及定金为由，诉至法院要求解决。诉讼中，郑某洁提出事实主张：《存量房买卖合同》签订后，李某汶便将涉讼房屋的钥匙交予郑某洁，郑某洁亦对涉讼房屋进行了装修，并对房屋造成了一定的损害，因此，双方最终商定由郑某洁向李某汶赔偿6500元，该费用在李某汶应向郑某洁返还的款项中抵扣；上述合同协商解除后，郑某洁配合李某汶办理了撤销网签及退税手续，涉讼房屋于2017年5月31日起可正常交易，后该房屋另行出售给案外人。李某汶对郑某洁陈述的上述事实均予以确认，本院对此亦予以认定。
6.2017年10月28日，李某汶以银行转账的方式向郑某洁退还款项478000元，并有银行流水为证，郑某洁对此亦予以确认，故本院对该事实予以认定。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
郑某洁、李某汶是否对退款事宜另行达成了约定。诉讼中，李某汶述称，双方在签订《存量房买卖合同》时，郑某洁并不具备购房资格，李某汶收到郑某洁缴纳的498000元款项后，立即向银行申请提前还款；直到过户之日，郑某洁仍不具备购房资格，双方因此而协商解除上述合同，约定李某汶在六个月内将郑某洁已缴纳的款项予以退还；由于涉讼房屋另行出售给案外人的过程中，遇到银行贷款利率上涨，案外人因此需多支出70000元左右的利息，李某汶遂向郑某洁提出，该利息损失由三方分担，其中郑某洁负担13500元左右，李某汶仅需退还郑某洁478000元，郑某洁对此表示同意。李某汶为其提出的上述事实主张向本院提交了微信聊天记录予以证明，对话内容包括：
李某汶：“491500-478000=13500。我给你退478000。也是预头七八，实发。如果可以。明天我就和他们沟通，星期五完成此事。感谢认识你”。
郑某洁（2017年10月24日23:06）：“老哥早点休息吧，我脱离单身汉了，现在做不了主，明天尽早答复你”。
李某汶（2017年10月25日10:03）：“洁，怎么说了”。
郑某洁（2017年10月26日18:57）：“银行账号62×××65，户名郑某洁，开户行中信银行番禺市桥支行”；“感谢”。
李某汶（2017年10月26日19:01）：“OK。明天到账就马上转478000元整到你上述账号。从此以后我们账目金钱就各不相欠。感谢认识”。
李某汶（2017年10月27日19:19）：“洁，那款到了”；“晚点转给你”。
郑某洁（2017年10月27日19:31）：“”。
经质证，郑某洁对上述微信聊天记录的真实性予以确认，但对其关联性不予确认，认为上述微信对话内容不能说明郑某洁同意李某汶提出的方案，回复“”是因为李某汶告知将马上退款至郑某洁的账户内，所以用握手的表情表示感谢，并非认可“明天到账就马上转478000元整到你上述账号，从此我们账目金钱就各不相欠”，且其从未与购买涉讼房屋的案外人联系，不存在三方协商一事；并认为，结合前面的微信聊天记录可知，郑某洁是不同意李某汶提出的方案的，只是李某汶以存在经济损失为由，擅自扣下13500元不愿意退还给郑某洁。
本院认为：李某汶、郑某洁于2017年4月14日签订了《解除合同协议书》，双方之间的房屋买卖合同已协商解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。郑某洁依《解除合同协议书》的约定要求李某汶退还购房款，该主张合法有据，本院予以支持。至于应退还购房款的金额，双方在《解除合同协议书》中的约定为498000元，其后又口头协商扣除6500元装修损失后，应退购房款为491500元，对此，郑某洁、李某汶均予以确认，本院予以采纳，但此后是否有达成新的协议，是双方的争点所在。对此，本院作如下分析：第一，虽李某汶述称原、被告及涉讼房屋的新买家三方经过协商达成了由郑某洁负担13500元的共识，但郑某洁对此予以否认，李某汶亦未就该事实主张提交证据予以证明，故本院对此不予采信；第二，根据原、被告双方的微信聊天记录可知，对于李某汶提出仅退478000元的提议，郑某洁自始未作出明确肯定的回应。其中，李某汶于2017年10月26日19:01提出“明天到账就马上转478000元整到你上述账号，从此以后我们账目金钱就各不相欠”，郑某洁对此并未予以回应，而是在次日即2017年10月27日晚，李某汶发出“那款到了，晚点转给你”后，郑某洁才发出“”予以回应，因此，郑某洁的上述回应并不能当然视为其针对李某汶要求仅退478000元的提议所作出；第三，上述微信对话形成之时，本案纠纷已经产生，郑某洁作为原告，收回购房款的意愿显而易见，而其在未收到李某汶任何退款的情况下，向李某汶提供收款账号，并在李某汶表示即将转账后发出“”予以回应，仅能表明其同意收取478000元，并不能表明其放弃收取剩余款项的权利。因此，原、被告双方并未就退款一事达成新的协议。退一步来说，李某汶、郑某洁在签订《存量房买卖合同》之初便清楚郑某洁可能不具备购买广州市商品房的资格，而该合同最终亦因郑某洁不具备购房资格而协议解除，买卖双方对于合同的解除均有过错，应各自承担由此产生的风险，且郑某洁已在合同解除后的合理期限内协助李某汶将涉讼房屋恢复至可正常交易的状态，故李某汶在另行出售涉讼房屋期间所产生的风险不应由郑某洁承担。综上，对于李某汶要求仅向郑某洁退还478000元的抗辩主张，本院不予采纳，李某汶仍应向郑某洁退还购房款13500元（491500元-478000元）。
关于占用资金所产生的利息损失问题。由于《解除合同协议书》中约定“甲方于2017年10月31日前退回乙方所交房款（但必须成功撤销双方签订的网签合同和交易税费手续后，甲方才退回房款）”，根据字面理解，撤销网签合同和交易税费手续为退还购房款的前提条件，但并非办妥上述手续后应立即退还购房款，而是在2017年10月31日前退还即可。因李某汶拖欠13500元购房款未向郑某洁退还，郑某洁据此要求李某汶支付拖欠款项所产生的利息损失，合法有据，本院予以支持，但该利息应以13500元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2017年11月1日起算至款项清偿之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告李某汶应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郑某洁返还购房款13500元并支付利息损失（以13500元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2017年11月1日起算至款项清偿之日止）；
二、驳回原告郑某洁的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4641元，由原告郑某洁负担4503元，由被告李某汶负担138元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 员 黎美仪
人民陪审员 王小敏
人民陪审员 谢海明
二〇一八年三月十二日
书 记 员 王韵曌