安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0111民初363号
原告：张秋霞，女，汉族，1989年8月28日出生，住湖北省京山县。
委托代理人：李永光，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：欧常贝，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。
被告：安徽瑞智房地产开发有限公司，住所地合肥市包河区徽州大道5116号滨湖世纪城临滨苑A幢2707室，组织机构代码：57042046-1。
法定代表人：汪昆，总经理。
委托代理人：朱楠，安徽华人（六安）律师事务所律师。
委托代理人：汪万梅，安徽华人（六安）律师事务所律师。
原告张秋霞与安徽瑞智房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法由审判员程大光适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告张秋霞的委托代理人李永光、欧常贝，被告安徽瑞智房地产开发有限公司委托代理人朱楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张秋霞诉称：2014年6月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将自己开发的位于合肥市滨湖新区徽州大道与长沙路东南角中翔商业中心的B-办1205室房屋出售给原告，出售价格为人民币贰拾捌万叁仟壹佰捌拾伍元整（￥283185）。另约定：被告应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的涉案商品房交付原告使用；被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告按约履行合同义务，向被告支付了首付款并按时办理贷款。然而，截至到目前，被告仍未按合同约定将涉案房屋交付原告使用，并没有办理房地产权证书等。综上，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现起诉要求：一、依法判令被告继续履行《商品房买卖合同》所确定的义务，将涉案房屋交付给原告并办理房地产权证书；二、被告向原告支付逾期交付涉案房屋的违约金人民币陆万柒仟壹佰壹拾壹肆元捌角（￥67114.8）（自2014年11月1日起暂计至2016年12月31日，其余违约金计算至涉案房屋实际交付之日止）；三、被告支付原告本案律师代理费人民币壹万元整（￥10000）；四、本案诉讼费等由被告承担。
被告安徽瑞智房地产开发有限公司辩称：一、被告逾期交房的原因不在于自身，因涉案房屋系被告与合肥国华房地产开发公司（下简称国华公司）共同投资开发，开发过程中国华公司违约撤资，造成项目停滞，且被告与国华公司因案涉项目已经提起诉讼，造成涉案项目逾期交房，继续履行时间未定，从实际上说，原告行使解除权更有利于其利益维护；二、2011年11月3日因案涉项目逾期交房，被告与购房业主，包括原告在内进行协商，发出逾期交房的通知，协商定于2015年1月29日交房，逾期交房的违约金折抵办理产权证的费用，也得到了原告的认可，上述事实在合肥市包河区人民法院判决书中予以确认；三、原告诉请的违约金标准过高，且原告于2016年10月8日提起诉讼，但诉请算至2016年12月31日，其超出部分不符合法律规定；四、原告诉请律师费标准过高且无合同约定，原告亦未提供其缴纳诉讼费依据及凭证，另按照原告诉请的标的额，律师费高于安徽省收费标准；五、本案确实逾期交房，但责任不在被告，若其他购房者像原告一样向被告主张，涉案项目可能无法继续开展，最终导致更多购房者利益受损，请求法院对该系列案件中止审理。
经审理查明：2014年6月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于合肥市滨湖新区徽州大道与长沙路东南角中翔商业中心12层B-办1205室的房屋，房屋价款为283185元，付款方式为按揭付款，即原告于2014年6月26日前支付首付款170185元，剩余房款113000元办理按揭贷款；房屋交付期限为2014年10月31日前，被告取得《建设工程规划许可证》正本，并将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，被告于当日按照约定支付了首付款170185元。之后，因案涉商业中心至今未验收，被告未能按期交房，致原告诉讼来院，请求判如所请。
另查明：合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”
以上事实，由《商品房买卖合同》、收据等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，原告已经按照合同约定支付房款283185元，被告亦应按合同约定的交房时间即于2014年10月31日前交付案涉房屋，现被告逾期交房，构成违约，应承担相应违约责任。根据该合同第九条约定，被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金，故被告应按合同约定自2014年11月1日起按已付房款283185元的日万分之三支付违约金。原告主张被告继续履行案涉合同义务，即将案涉房屋交付给原告并办理房屋产权证，但涉案中翔商业中心工程整体未通过相关部门验收，且办理房地产权属证书需被告提供相关资料，其资料是否完备应由房地产行政管理机关予以审查，原告该诉请不宜强制履行，本院不予支持。原告主张被告支付其律师代理费10000元，但双方在合同中并未对该费用的负担进行约定，故对于原告该诉请，无合同与法律依据，本院不予支持。被告辩称逾期交房原因不在被告自身，是合作的其他公司违约撤资所致，双方纠纷正在另案诉讼中，并申请中止审理，但被告与其合作单位之间的合同纠纷与本案并非同一法律关系，该案的审理结果也不影响本案的审理，故该辩称本院不予支持。被告辩称合同约定的违约金标准过高，但双方在《商品房买卖合同》第九条明确约定逾期交房违约金计算方式为按已付房款日万分之三计算违约金，该计算方式系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律效力；原告的实际损失应为被告逾期交房造成的实际居住使用或者出租涉案房屋的租金损失，并非仅仅为被告主张的利息损失；同时，被告辩称的合同约定的违约金标准过高，过分高于造成的损失，并未提供证据予以证明，也无其他事实依据，故其主张的违约金计算方式本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告安徽瑞智房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告张秋霞违约金（该违约金以283185元为基数，自2014年11月1日起按照日万分之三的标准计算至实际交房之日止）；
二、驳回原告张秋霞的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6706元，减半收取3353元，由被告安徽瑞智房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 程大光
二〇一七年四月二十五日
书记员 阮继贤
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。