宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初7146号
原告（反诉被告）：杭州新香园酒店管理有限公司。住所地：杭州市。
法定代表人：钱皓群，该公司董事长。
委托代理人：魏飞舟，浙江六和律师事务所律师。
委托代理人：沈希，浙江六和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁波华尔特文体大厦开发有限公司。住所地：宁波市鄞州区。
法定代表人：华长永，该公司董事长。
委托代理人：岳振宏，浙江波宁律师事务所律师。
委托代理人：何卓君，浙江波宁律师事务所律师。
原告杭州新香园酒店管理有限公司为与被告宁波华尔特文体大厦开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月3日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理，后因案情复杂，于2016年8月23日转为普通程序组成合议庭进行审理。审理期间，被告提起反诉，本院审查后决定与本诉合并审理。本案于2016年10月18日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人魏飞舟、沈希，被告的委托代理人岳振宏、何卓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州新香园酒店管理有限公司起诉称：2011年12月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》及相应的补充合同，约定由原告向被告承租被告名下位于宁波市文华路华尔特文体大厦1楼至21楼约34000平方米（以竣工后相关部门实测备案的面积为准）的房屋开设五星级酒店，租赁期限15年，自2012年6月1日至2027年6月1日止，房屋交付时间为2012年6月1日，交付时房屋主体必须符合国家标准验收合格，被告应在不迟于租赁房屋交付7日前将“交付通知”以书面方式送达原告；如被告延迟交付超过90天，除由被告补足已产生的滞纳金外，原告有权选择解除合同，并要求被告支付500万元的违约金，同时被告应赔偿原告的装修损失及实际费用的损失。上述合同签订后，原告依约向被告支付了保证金100万元。同时，为保证酒店顺利开业，原告着手进行前提筹备工作，包括但不限于聘请专业设计单位对酒店室内装修进行设计、安排工作人员筹备酒店开业事宜等。但在原告为酒店开业投入大量人力、物力、财力后，被告却未能按照合同约定向原告如期交付租赁房屋，原告多次发函催促，均未果。原告认为，被告未按约交付租赁房屋，已构成违约。故请求判令：1、解除原、被告于2011年12月2日签订的《房屋租赁合同》及补充合同；2、被告退还原告保证金100万元，并赔偿原告自2011年12月12日起至款清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失（暂算至起诉日为322000元）；3、被告赔偿原告实际损失及违约金共计220万元（包括装修设计费损失104万元、员工工资损失1076994.58元）。
被告宁波华尔特文体大厦开发有限公司答辩并反诉称：被告开发了坐落于宁波市文华路的宁波华尔特文体大厦，2010年、2011年期间，被告分别完成了华尔特大厦基础工程、主体工程的建设，并经有关部门验收合格。2011年12月2日，原、被告双方签订房屋租赁合同及补充合同一份，约定由原告承租华尔特大厦用于开设酒店，并明确了租赁期限、租金金额、双方权利义务，房屋交付、违约责任、争议管辖等合同条款。根据房屋交付标准的有关约定，原告应在合同签订之日起10天内提供装修施工图，但原告未能按约交付，直至2013年9月后才仅仅提供了相关的平面设计图。为此，被告只能委托浙江省建筑设计研究院制作施工图并支付设计费用，且被告已按照原告的要求对涉案大楼进行了墙体内部分割。为了进一步明确原、被告双方的权利义务，在合同履行过程中，原、被告双方分别于2012年5月、2012年10月就租赁事宜达成了《补充合同》（1）、《补充合同》（2）各一份，约定原告应完成涉案大楼的水电预埋工作。自2015年4月30日起，被告多次书面催告原告进场完成涉案大楼的相关水电预埋工作，但遗憾的是，原告均置之不理，至今仍未履行水电预埋工作，导致涉案大楼的工期严重延误，未能及时交付，并产生了租金损失、墙体分割工程款损失、墙体分割设计费用损失、停工窝工等巨额损失。因此，本案中违约方系原告，而非被告，原告作为违约方无权主张合同解除权，也无权要求返还保证金及赔偿损失，要求驳回原告的本诉请求，并反诉请求判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》、《补充合同》（1）、《补充合同》（2）；2、原告支付被告自2016年2月1日起至判决确定合同解除日止的租金（以28900元/日计算），暂计算至2016年8月19日为5808900元；3、原告支付被告违约金6880336元（包含设计费50万元、被告委托第三方做的墙体工程预算费3776366元、3个月的租金损失2601000元）。
原告杭州新香园酒店管理有限公司针对被告宁波华尔特文体大厦开发有限公司的反诉答辩称：1、对被告要求解除合同的反诉请求没有异议。2、被告要求原告支付租金没有依据，涉案房屋至今没有交付，不会产生任何租金，如果被告主张的是租金损失，在没有明确证据证明实际损失高于违约金的情况下，实际损失与违约金不能重复主张。3、被告主张原告存在两项违约行为，但实际上水电预埋并非原告的合同义务，原告只有配合义务，设计图的提供双方也在补充合同中另行约定，故原告不存在违约行为，被告要求原告支付违约金没有依据。综上，要求驳回被告不合理的反诉请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．租赁合同、补充合同各1份，用以证明原、被告签订房屋租赁合同以及双方就房屋交付、违约责任等具体事项进行明确约定的事实；
2．中信银行电汇凭证1份，用以证明原告依约向被告交付保证金100万元的事实；
3．回复函1份、律师催告函1份、工作函1份、邮寄凭证3份，用以证明鉴于被告一直未能交付租赁房屋，原告多次发函催促并就相关事项进行交涉的事实；
4.宁波瑞莱克斯大酒店室内装饰设计合同1份、委托书1份、银行转账凭证17份（复印件），用以证明原告为筹办酒店与他人签订室内装饰设计合同并实际支付设计费用104万元的事实；
5.宁波华尔特酒店工程前期人员筹备工资明细表1份、劳动合同5份、支付凭证1组，用以证明原告为筹办酒店支付筹备人员工资1076994.58元的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.房屋租赁合同、补充合同、补充合同（1）、补充合同（2）各1份，用以证明原告与被告形成房屋租赁合同关系，双方约定了租金、租期、违约责任、争议管辖等合同条款及明确原告应提供施工图，必须配合完成涉案大楼的水电预埋工作的事实；
2.宁波市鄞州区建设工程质量验收备案证明2份，用以证明涉案的宁波华尔特文体大厦工程在原、被告签订《房屋租赁合同》时已经完成了大厦工程的基础及主体部分，且经有关部门验收合格的事实；
3.工作联系函、顺丰快递单各4份，用以证明被告多次致函催促原告按照合同约定进场完成涉案大楼的水电预埋工作，原告均未履行，构成违约的事实；
4.设计费补充协议、设计加班费补充协议、宁波华尔特文体大厦施工图各1份，用以证明因原告仅提供了由华优建筑设计院浙江分院完成的涉案工程装修的平面设计图，未能按照合同约定提供施工图，导致被告只能另行委托浙江省建筑设计研究院制作施工图，从而产生设计费等50万元的事实；
5.宁波华尔特文体大厦现场照片1组，用以证明被告已经按照原告的要求，对涉案大楼进行了内部分割，原告应进场完成水电预埋工作的事实；
6.华尔特文体大厦墙体预算书1份，用以证明被告为按照原告的要求对涉案大厦进行墙体分割而支出工程款3779336元的事实。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：
对原告提交的证据1-2，被告均无异议，本院均予以确认。对原告提交的证据3，被告真实性无异议，证明内容有异议，函件内容与合同约定不符。本院对该证据的真实性予以确认，对于交房交付标准及水电预埋公司应由哪方施工，将在说理部分具体阐述。对原告提交的证据4，被告对真实性、关联性有异议，认为不能确定该设计费用于涉案房屋，设计院委托个人收款有违常理。本院认为，设计合同签订时间为2012年10月，被告付款时间最早为2012年7月，收款方出具委托书时间为2013年3月，上述证据互相矛盾，且设计合同也未明确酒店坐落，无法确定该设计合同及所涉款项系为涉案酒店设计所支出，本院对该证据不予确认。对原告提交的证据5，被告对真实性、合法性、关联性有异议，认为系原告单方提供，且酒店尚未开始施工，不需要筹备人员，即使劳动合同系真实的，上述人员劳动合同签订早于涉案租赁合同，不能证明上述人员从事与酒店筹备有关的工作。本院认为，该证据系徐永青、高文明、何方银、陈兆悌的劳动合同、工资单及转账凭证，不能证明上述人员及其收款系用于涉案酒店筹备工作，本院对该证据不予确认。
对被告提交的证据1，原告对真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，认为对于水电预埋工作原告仅有配合义务。本院对该证据予以确认，对于水电预埋工作属于哪方义务，将在说理部分具体阐述。对被告提交的证据2，被告对真实性无异议，证明对象有异议，认为该证据只能证明涉案房屋基础及主体结构验收，涉案大楼未通过综合验收。本院对该证据的真实性予以确认。对被告提交的证据3，原告对2014年5月30日、2014年7月2日工作函的真实性无异议，但原告工作人员变动较大，无法确定是否收到该函件，对2014年4月30日、2014年6月13日工作函真实性有异议，寄件人为宁波建工股份有限公司及浙江长永建设有限公司，且水电预埋并非原告的义务。本院认为，2014年4月30日、2014年6月13日函件对应的邮单寄件人并非被告，不能证明被告已发送上述两份工作函，原告的质证意见成立，本院对2014年4月30日、2014年6月13日工作函不予确认，对2014年5月30日、2014年7月2日工作函予以确认。对被告提交的证据4，原告对形式真实性无异议，认为原告对此并不清楚，且上述费用应由被告自行承担。本院对该证据的真实性予以确认，对于设计费是否由原告承担，将在说理部分具体阐述。对被告提交的证据5，原告对真实性无异议，证明内容有异议，认为水电预埋并非原告的义务。本院对该证据的真实性予以确认。对被告提交的证据6，原告对真实性、合法性、关联性有异议，认为长永公司是被告的关联公司，仅是预算书，不符合证据的形式要件，即使存在上述费用也是由被告承担。本院认为，该预算书系被告与浙江长永建设有限公司制作，未经原告确认，且被告并未实际支付该款项，故本院对该证据不予确认。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2011年12月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将位于宁波市文华路的华尔特文体大厦出租给原告，租赁范围以租赁场地总平面图中红线划出范围为准，房屋租赁面积（1楼至21楼）约为34000平方米（以竣工后相关部门实测备案的面积为准），原告所租赁的房屋为开设宾馆（包括餐饮、娱乐、客房、服装、百货、写字楼）经营用房；4.1，被告以书面方式通知原告进场装修之日为交付之日，交付房屋时间为2012年6月1日，如被告延迟交付超过10天的，则每逾期交付一天，应承担第一期应收合同金额千分之一的违约金，被告延迟交付超过90天的，除由被告补足已产生的滞纳金外，原告有权选择解除合同（交付时房屋主体必须符合国家标准验收合格，交付以原、被告双方签字的确认书为准）；4.2，被告应在不迟于租赁房屋交付7日前将“交付通知”以书面方式送达原告，原告收到“交付通知”后3日内协同被告进场验收，如原告在该期间未协同被告验收的，视为验收合格，验收合格3日内双方必须签订《租赁房屋交付确认书》；4.3，租赁房屋的实际交付日为双方签署的《租赁房屋交付确认书》中确定的日期，由于原告原因逾期签订《租赁房屋交付确认书》的，视为已交付；4.4，租赁房屋具备了交付条件，但原告拒绝进行验收，未按4.2条的约定签署《租赁房屋交付确认书》，视为原告单方面解除合同，构成违约；4.5，租赁房屋的验收标准，以国家验收合格的前提下，以是否可能影响原告进场装修为交付标准，不影响装修的，应视为合格（包括按原告要求进行平面布置）；双方确认的房屋交付标准为：1、按原告提供的装修施工图（原告应在本合同签订之日起10天内交付给被告，原告逾期交付施工图超过7天的，按逾期时间计算房屋租金，被告交房时间可以顺延，被告也可以选择解除合同）进行轻质墙分隔及完成抹灰施工；2、供电、设备管线铺设到每个楼层总箱；3、消防系统、供水设备管线铺设到每个楼层总阀门；4、中央空调、弱电、煤气总管线铺设至每层管道井；5、四楼酒店电梯安装到位，二次装修由承租方完成；5.1，租赁期限为15年，初步暂定为自2012年6月1日至2027年6月1日止，如实际交付日与本合同约定的交付日不一致的，实际交付日的次日为租赁期限开始之日；5.2，因原告装修需要，双方商定自租赁房屋交付之日的次日起算免收10个月的租金，第一年只收取后两个月租金；6.1，合同期内，前三年租赁房屋的租金标准为0.85元/平方米/天，第四至七年为1.06元/平方米/天，依此类推，后每四年实行一次递增，递增幅度为6%；6.3，合同签订后原告应向被告支付500万元作为租赁保证金，同时支付前搬迁房租500万元，租赁保证金500万元可以冲抵第一年房租；8.6，被告交付给原告的房屋主体结构必须按照国家标准验收合格；11.1，原告单方面终止合同履行的或原告违反本合同任何一条约定的，被告有权解除合同，并要求原告承担500万元的违约金，无偿取得原告的固定装修及固定设施；11.2，在原告通知被告交房后，被告延迟交房超过90天的（交房日为2012年6月1日），原告有权解除合同，被告应向原告支付违约金500万元并赔偿原告的装修损失及实际费用的损失（以实际评估为准）。同日，原、被告签订《补充合同》一份，约定：被告同意借款1000万元给原告用于投资大堂装饰装修，在原告委托的装修大堂的施工单位进场后分批出借，租期开始后第一个年组的租金中的前1000万元原告可暂不支付，视为被告出借给原告的另1000万元；主合同6.3条规定的原告应付保证金，实际只需支付100万元，原告在起租日起三年内挂牌五星级酒店的，至挂牌之日起30天内退还。2012年5月，原、被告签订《补充合同（1）》一份，约定：1、原合同中的交房标准第1条更改为双方委托浙江省建筑设计研究院对原告的酒店概念设计所提供的酒店租赁面积范围内的墙体隔断进行优化设计，墙体材料满足五星级酒店评定标准，三方确认后交由被告进行砌体隔断及抹灰施工，被告施工过程中以书面形式通知原告配合完成大楼竣工验收前的水电预埋工作，如因原告原因影响被告竣工验收的，一切后果均由原告承担，因酒店去墙体隔断与原大楼的隔断位置变化所引起的标准层（6-21层）结构加固施工费用，双方各承担50%；2、因建筑使用功能的改动影响大楼各专业各分部需重新设计，明确双方所需承担的设计内容及费用，甲方承担的设计费用有：所有中央空调设计及暖通设计，因建筑使用功能改动引起的消防整体设计，水电总管设计，因建筑使用功能改动引起的标准层结构加固设计；乙方承担的设计费用有：酒店平面图功能设计，墙体定位施工图，因原告原因引起的裙房（1-5层）及地下室部分修改的建筑设计及结构设计，从总管至末端的电气及给排水设计；3、明确双方针对大楼综合验收前后的工作内容，验收前被告工作：按原设计图纸完成幕墙施工，完成由三方确认的酒店租赁面积范围的砌体隔断及抹灰施工，按重新设计的施工图完成水泵房、配电房和消防、水电、中央空调总管的施工，完成大楼符合竣工验收标准的消防施工，完成竣工验收必需的市政、绿化施工及原设计中的5台电梯的安装；验收前原告工作：在原告委托省设计院进行施工图设计的前提下，按省院设计的各专业施工图，配合被告完成竣工验收必需的标准层及裙房水电施工，完成因原告原因引起的裙房及地下室改造前的结构加固，土工每层水、点负荷表数据，交省设计院出水电设计图；……5、双方约定将工程竣工验收合格（以被告书面通知原告可进场全面装修为准）起定为免租期起算日。2012年10月31日，原、被告又签订《补充合同（2）》一份，约定：1、主合同3.1.2规定的租赁房屋范围由大楼1层至21层更改为1层至19层及25层，1层至19层的租金按主合同不作调整，第25层前三年租金标准定为1.1元/平方米/天，租金的递增比例及祝福方式按主合同规定等。2011年12月12日，原告向被告支付保证金100万元。
2010年12月29日，涉案宁波华尔特文体大厦工程的地基与基础工程分部工程验收合格。2011年8月3日，涉案工程的主体结构部分工程验收合格。2014年3月21日，被告与浙江省建筑设计研究院签订《设计费补充协议》及《设计加班费补充协议》各一份，约定：被告委托浙江省建筑设计研究院根据重新定为的酒店功能作出最合理优化的大楼改造设计，包括在酒店提供的平面布置图的基础上给出最合理化的平面调整意见、墙体定位施工图、架构加固施工图、建筑施工图、暖通等各专业施工图及综合管线、绿化、市政道路等满足规划报验面积内综合验收的其他图纸，被告支付设计费30万元及加班费20万元。2014年5月30日，被告向原告发送工作联系函，要求原告于6月5日前进场安装墙内水电管线及开关盒等水电预埋，被告于6月10日开始做墙面粉刷。2014年7月2日，被告再次发函要求原告进场进行墙内管线安装。原告收函后均未作回复。2014年8月1日，被告又向原告发送律师催告函一份，再次要求原告在收函后七日内配合完成水电预埋工作，原告既不配合水电预埋又没有提出使原告认可的合理解决方案的，视为原告以自己的行为表明不履行《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》自贵公司收到本函后第八天时解除。原告于2014年8月13日向被告发送回复函一份，确认律师催告函于2014年8月13日收到，并认为涉案房屋并不具备交付条件。2014年10月29日、2015年1月6日，原告分别又向被告发送工作函，要求被告按照合同4.5条交付标准尽快交房。被告收函后未作回复。
另查明，被告在租赁房屋内进行了砌墙。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》、《补充合同（1）》、《补充合同（2）》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。本案争议焦点在于系原告违约还是被告违约？原告认为被告未能按合同约定的时间及标准交付房屋，被告构成违约，被告抗辩认为原告未按补充合同约定完成水电预埋义务，导致租赁房屋无法进行下一步施工，原告构成违约。本院认为，首先，合同4.1约定交付时间为2012年6月1日，并以被告书面通知原告进场装修之日为交付之日，补充合同（1）又约定工程竣工验收合格起开始计算装修免租期，结合装修免租期从交付之次日开始计算的约定，应视为补充合同（1）对合同交付时间进行了变更，交付时间变更为工程竣工验收合格之日，故被告未在2012年6月1日交付房屋不构成违约。其次，根据补充合同（1）的约定，大楼综合验收前由被告完成砌体隔断及抹灰施工，原告按省设计院设计的各专业施工图配合被告完成竣工验收必须的标准层及裙房水电施工（即水电预埋工作）；从上述条款的文义理解，原告负有水电预埋的配合工作，同时还需提供相关的专业施工图，实际施工过程中，预埋的水电走向与原告使用涉案房屋有关，如何预埋水电必须由原告提供施工图并予以现场配合，而水电预埋是涉案房屋综合验收（即交付）的前提工作，从现有的证据来看，经被告多次催促，原告仍未履行水电预埋的配合义务，从而导致涉案房屋无法交付使用，应由原告承担合同无法继续履行的违约责任。被告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及三份补充合同的反诉请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，原告支付的保证金应予以返还，故对原告要求返还保证金100万元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿因被告收取保证金所产生的利息损失、实际损失及违约金220万元的诉讼请求，本院认为，导致合同解除的责任在于原告，原告作为违约方，无权主张赔偿损失、违约金等违约责任，本院对原告的上述诉讼请求不予支持。对被告要求原告自2016年2月1日起至合同解除之日止支付租金的反诉请求，原告抗辩认为涉案房屋并未交付，不应计算租金。本院认为，涉案房屋尚未交付，被告也未以书面形式通知原告交付房屋，故涉案房屋的租金尚未发生，被告的该项反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。对被告要求原告支付违约金6880336元（包含设计费50万元、施工费3779336元、三个月租金损失2601000元）的反诉请求，本院认为，首先，被告提交的设计合同内容包含了墙体、水电、消防、暖通等施工图设计，墙体设计仅为部分设计内容，且被告也未举证证明设计成果经三方共同确认并已实际支付设计费用，原告要求被告承担设计费50万元，缺乏依据，本院不予支持；其次，原告亦未举证证明墙体施工方案经原告认可并实际支付施工费，故被告主张施工费3779336元缺乏依据，本院不予支持；最后，对于原告主张的三个月租金损失2601000元，该费用系被告按合同约定的租金标准及暂定租赁面积计算，由于原告的原因导致房屋租赁合同无法继续合同，被告另行出租涉案房屋会产生一定期间的空租损失，被告主张三个月租金损失，与其实际损失相符，本院对该项诉讼请求予以支持，故原告应支付被告违约金2601000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十三条的规定，判决如下：
一、解除原告杭州新香园酒店管理有限公司与被告宁波华尔特文体大厦开发有限公司于2011年12月2日签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》、2012年5月签订的《补充合同（1）》、2012年10月31日签订的《补充合同（2）》；
二、被告宁波华尔特文体大厦开发有限公司返还原告杭州新香园酒店管理有限公司保证金1000000元；
三、原告杭州新香园酒店管理有限公司支付被告宁波华尔特文体大厦开发有限公司违约金2601000元；
上述第二、三项折抵，原告应支付被告1601000元，限于本判决生效后七日内履行完毕；
四、驳回原告杭州新香园酒店管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告宁波华尔特文体大厦开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费34976元，由原告杭州新香园酒店管理有限公司负担21176元，被告宁波华尔特文体大厦开发有限公司负担13800元；反诉案件受理费减半收取45967.50元，由原告杭州新香园酒店管理有限公司负担13804元，被告宁波华尔特文体大厦开发有限公司负担32163.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 黄文娟
代理审判员 蔡雯晴
人民陪审员 郑世良
二〇一七年五月二十三日
代书 记员 江 霞