江苏省常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武民初字第2065号
原告李缨，女，汉族，1982年5月13日生。
委托代理人吴韫凯，江苏常信律师事务所律师。
被告常州亚泰房地产发展有限公司。
法定代表人季腊成，该公司董事长。
委托代理人龚雷，江苏常弘律师事务所律师。
委托代理人王京金，江苏常弘律师事务所律师。
原告李缨诉被告常州亚泰房地产发展有限公司（以下简称亚泰房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月21日受理后，依法适用简易程序于同年12月19日公开开庭进行了审理。原告李缨的委托代理人吴韫凯、被告亚泰房产公司的委托代理人王京金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李缨诉称，2010年8月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告出售的亚泰财富中心1612号房屋一套，建筑面积56.26平方米，总金额282000元。该合同第十一条约定出卖人应当在2011年12月31日之前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。第十二条明确，出卖人逾期交房超过60日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之五的违约金。合同签订以后，原告按照合同约定支付了购房款282000元，但被告却迟至2012年12月21日才通知2013年1月1日交付房屋，双方并于此日办理了交付手续。被告逾期交房按约应支付原告违约金，被告仅支付了违约金8460元，远低于双方合同约定的金额。故请求依法判令被告支付原告违约金43146元；本案诉讼费用由被告承担。
被告亚泰房产公司辩称，因为双方在合同中有约定，如果有重大技术改造可以延期交房。现被告逾期交房355天的原因是因为房屋的外墙保温材料进行重大技术改造等，被告为此而延期交房。根据合同约定的免责条件，可以相应延期交房六个月20天。被告已按合同约定支付了违约金8460元，参考同地段、同面积的房屋租金，原告的损失不超过5000元，被告给付原告的金额已超过其损失的30%，已经能够完全弥补原告的损失。被告认为双方约定的违约金标准过高。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：原告作为买受人、被告作为出卖人于2010年8月22日签订了《商品房买卖合同》一份。该合同约定，原告向被告购买亚泰财富中心1612号房屋一套；建筑面积共56.26平方米（其中套内建筑面积40.2平方米、共用部位分摊建筑面积16.06平方米），房款总计282000元；商品房预售许可证号为常武（2009）房预售证第（009）号。被告应于2011年12月31日前依照相关规定将符合约定条件的商品房交付给原告。除前述内容外，合同第十一条中载明了除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期的四种特殊原因，第一种情形为遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；第二种情形为由于政府职能部门原因，需市政配套等单位实施而导致开发建设工期延长，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；第三种情形为因人力不可抗拒的其它事件导致迟交付，被告出具有效证明文件，此类事件包括施工中因天气影响及其它异常困难、重大技术改造等；第四种情形为买受人未按本合同约定时间向出卖人付清所购商品房全部房价款及本合同约定的其他相关费用的，或者未按期足额归还银行贷款造成出卖人存在潜在风险的。第十二条载明，除本合同第十一条规定的特殊情形外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。另落款日期为2012年12月21日的交房通知书预约原告于2013年1月1日办理房屋交付手续，原告于该日办理收房手续。诉讼中，双方一致认可原告按约支付了房款。现原告认为被告逾期交房应按合同约定支付违约金，但被告仅支付了违约金8460元，故起诉要求判令被告支付违约金43146元。
另查明：公安部于2011年3月14日下发《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消（2011）65号文件），该文件载明：凡建设工程消防设计审核和消防验收范围内的设有外保温材料的民用建筑，均应将建筑外保温材料的燃烧性能纳入审核和验收；在新标准发布前，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料；自2011年3月15日始，各地受理的建设工程消防设计审核和消防验收申报项目，应严格执行本通知要求；对已经审批同意但尚未开工的建设工程，建筑外保温采用易燃、可燃材料的，应督促建设单位更改设计、选用不燃材料，重新报审。江苏省公安厅消防局于同月16日以苏公消（2011）29号文下发各市支队执行。
深圳市市政设计院于2012年6月10日出具情况说明称，该设计院于2009年前后为亚泰财富中心设计建筑图纸，当时外墙保温材料采用40厚挤塑聚苯板，防火等级为B1级；公安部发文要求督促建设单位变更设计，建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料；经与亚泰房产公司联系协商，决定变更外墙保温材料的设计，提高防火等级为A级；2011年4月30日、7月30日、9月5日就外墙保温材料三次发出设计变更、补充通知书；外墙保温材料变更设计系根据国家相关部门要求进行，为重大技术变更；亚泰房产公司与设计院为变更设计联系多达三次，间隔6个月时间，对外墙保温材料的施工直接影响超过6个月。
经江苏省审图中心于2009年5月审查通过的施工图纸显示，原通过审查的外墙保温材料为40厚挤塑聚苯板（燃烧性能等级B1级）。2012年8月16日，该中心出具情况说明称，亚泰房产公司自2011年5月至10月间，曾因外墙保温材料的变更设计多次到审图中心办理相关报审事宜，此间间隔时间6个月左右；江苏省审图中心未予受理的理由是，变更后的保温材料虽然符合消防新规定的要求，但不满足我省建筑节能管理规定的要求，故最后确定仍按2009年5月通过审查的施工图设计文件进行施工。
因部分业主因亚泰房产公司未按合同约定期限交房而信访，常州市武进区人民政府办公室（以下简称武进区政府办）于2012年1月11日向常州市人民政府办公室报送《关于亚泰财富中心延期交付的情况报告》（以下简称《情况报告》），该《情况报告》中载明：经实地调查并与亚泰房产公司沟通协调，延期交付原因包括由于日本地震影响而致原装进口的日立电梯等8大主件未能按期交货；由于京沪两地火灾影响，国家有关部门暂时无法统一外墙装饰标准，公安部消防总局出台了公消（2011）65号文件要求，提高了外墙装饰的消防规定，致使外墙装饰既要符合保温要求，又要符合新的消防规定的保温材料一时无法确定，外墙装饰工程延误6个多月的工期；由于开挖基坑时遭遇50年一遇的多雨天气，市政管网下水倒灌进基坑面积达2万立方米，施工难度较大，进度放缓。
此外，被告还提交了2011年4月至2011年11月的工程监理月报，用以证明因外墙保温材料的变更设计导致工程相应延期。4月份的监理月报载明：因国家发文，对外墙保温材料限制使用A级不燃材料，原设计使用的挤塑板不能再使用，外幕墙保温工作本月暂停，对工程进度有一定影响。11月份的监理月报载明：外幕墙保温材料，业主决定仍然使用原设计的挤塑板（耐火等级B1级）。原因是：前几次的材料未能通过图纸审核。幕墙单位开始组织相关材料，预计11月下旬施工。监理月报中另有天气多雨等相关记载内容。
另被告在本院审理的（2013）武民初字第342号、（2013）武民初字第694号等案件中称愿意就逾期交房按合同约定标准承担五个月违约金的赔付责任。此外，被告已就迟延交付与相当一部分业主达成共识而和解。
以上事实，有当事人的当庭陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、交房通知书、缴款结算单、发票，被告提供的公安部消防局的公消（2011）65号文件、江苏省公安厅消防局的苏公消（2011）29号文件、监理月报、情况说明、武进区政府办的《情况报告》，本院（2012）武民初字第661号、（2013）武民初字第342号、（2013）武民初字第694号民事判决等证据予以证明。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少。
本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且被告在合同订立前已取得商品房预售许可证，合同内容又不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告依约履行了付款义务，但被告未能按合同约定的期限履行交房义务，故被告应承担逾期交房的违约责任。同时基于被告提交的公安部消防局公消（2011）65号文件、深圳市市政设计院及江苏省审图中心出具的情况说明、武进区政府办的《情况报告》等载明内容综合考量，可以认定被告对外墙保温材料的委托变更设计符合重大技术改造的情形。再结合公安部消防局发文、深圳市市政设计院的设计变更、补充通知书、工程监理月报（4月、11月）等证据材料涉及的时间节点等考量后，本院认为，虽然因外墙保温节能标准、燃烧等级等技术要求以及实际推广应用等因素，导致外墙保温节能材料未能重新更改换用，被告确实因此过程反复委托设计变更而致延误工期、逾期交房；另武进区政府办《情况报告》所述的因日本地震影响被告所购主件交货迟延、多雨天气地基倒灌等天气原因致工期延误；前述情形符合双方签订的《商品房买卖合同》第十一条载明的据实延期约定情形，应给予被告合理的延期交付期限。但被告未能将技术改造、工期延误等情形及时函告原告，被告的行为存在瑕疵且该行为是引发诉讼的原因之一。而按前述证据材料并结合近几年来的经济金融形势、维护房地产市场持续稳定健康发展等因素考量后虽然确实可以给予被告合理的延期交付期限，但被告延迟交付房屋已构成违约，故而不能免除被告迟延交付的违约责任。
对于被告应承担的违约金数额，被告认为违约金过高而要求调整的意见。鉴于违约金性质为填补损失功能，而被告开发的亚泰财富中心最终能够竣工交付，已经实现了原、被告订立合同的目的，现被告就违约责任申请调整，本院应基于查明的事实、原告已经收取违约金8460元及原告至法庭辩论终结前未向本院提交因被告违约给其造成损失的具体证据、结合被告确实存在延期交房一年左右时间及意愿承担五个月违约责任等情形审核确定是否调整。本院结合房地产市场形势及近几年来的中央和我省对房地产调控政策等规定，再基于顾及各方当事人利益的共同点和平衡点、实现促进企业发展与保障民生权利双赢，并为维护房地产市场持续稳定健康发展等因素综合考量后，对被告要求减少违约金的意见予以采纳并确定其应承担的原告已获偿的违约金外的其余违约金数额。为化解纠纷，本院建议双方考虑当事人为商品房竣工交付的努力后和解解决，但终因诉辩意见悬殊而致调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：
一、被告常州亚泰房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李缨支付违约金12972元。
二、驳回原告李缨的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费440元（已减半收取），由原告李缨负担378元，由被告常州亚泰房地产发展有限公司负担62元。被告常州亚泰房地产发展有限公司应负担费用于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告李缨。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 王春梅
二〇一三年十二月二十日
书记员 顾 潇
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