福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民终字第438号
上诉人（原审被告）刘春民，男，1949年11月24日出生，汉族。
委托代理人刘海强，男，1976年1月18日出生，汉族。
委托代理人刘孔平，男，1974年4月18日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）汪兆文，男，1950年12月20日出生，汉族。
委托代理人廖爱清，福建枫桦律师事务所律师。
委托代理人刘茜，福建枫桦律师事务所律师。
上诉人刘春民因与被上诉人汪兆文房屋买卖合同纠纷一案，不服建宁县人民法院（2014）建民初字第351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人刘春民的委托代理人刘海强、刘孔平，被上诉人汪兆文的委托代理人廖爱清、刘茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2003年11月底，汪兆文与刘春民双方口头约定，刘春民将位于福建省建宁县濉溪镇一枝山68号的自有房屋一栋卖给汪兆文。2003年12月5日，汪兆文支付购房款人民币（下同）19500元给刘春民，2004年1月16日支付购房款4500元给刘春民。汪兆文支付部分购房款后请姜某进行房屋装修，随即搬入诉争房屋居住至今。刘春民之母也长期居住在诉争房屋中。
原判针对本案主要焦点，分析并认定如下：
一、汪兆文与刘春民双方约定的购房价格以及汪兆文是否已支付全部购房款。
原判认为，汪兆文搬入诉争房屋居住至今已有多年，其提供的水电费、城市垃圾处理费缴费发票可以证实。汪兆文提供的录音中双方确认房屋出售价格为3万元及刘春民之母居住该诉争房屋中，双方商定购房款1000元用于刘春民之母缴纳水电费。虽然汪兆文提供的录音是视听资料，但是结合证人姜某陈述“当时汪兆文的房子是3万元，还是几万元我忘了，好像是3万，外墙的装修都是我弄的”。可以证实双方确系存在买卖房屋的事实。庭审中刘春民否认房屋买卖价格为3万元，但经庭审询问，刘春民未能提供当时房屋买卖价格的具体数额。因此原判认为双方在录音中确认房屋出售价格为3万元系真实客观的，可予以采信。汪兆文与刘孔平、刘秀莲并无其他经济往来，刘春民辩称没有委托其子刘孔平和其妹刘秀莲收取购房款于常理不符，不予采信。作为刘春民之子刘孔平和刘春民之妹刘秀莲收受汪兆文的金钱应视为刘春民收取购房款。汪兆文向原审法院提供的4张收条真实客观，与本案具有关联性，可予以采信，证实汪兆文已交付现金29000元购房款给刘春民。因此，现汪兆文已支付全部购房款。
二、诉争房屋买卖合同是否成立有效，刘春民是否应当协助汪兆文办理房屋产权过户手续。
原判认为，建宁县房地产管理所向法院出具的《关于刘春民房产信息说明》一份，该份说明可以证实刘春民为本案诉争房屋的产权人，房屋产权证发证时间为1992年12月14日，诉争房屋为1幢2层，建筑面积为208.16平方米。法院向建宁县房地产管理所调取的刘春民房屋产权登记情况一份，其中《福建省行政事业性收费专用收款收据》载明刘春民缴纳用地费2067元。房屋产权登记情况可以证实诉争房屋来源为1989年拆迁新建，刘春民已向有关管理部门缴纳了土地使用费，该土地性质为划拨地。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因而本案当事人约定转让房屋，则该房屋占用的建设用地使用权也应依法转让。由于该房屋所占用建设用地使用权系刘春民通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产法》第四十一款的规定，该房地产转让时应报有批准权的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金。双方当事人在达成口头售房协议时未经过政府部门批准，应根据具体情况认定其效力。本案中，诉争房屋土地使用权为划拨取得，刘春民转让房屋不改变土地使用性质，仍为居住而使用房屋及土地，故不涉及国家利益和公共利益，且该片区未列入政府拆迁计划范围，政府不存在不予审批的理由。因此，汪兆文完全可以通过采取缴纳土地出让金或土地收益的方式取得原划拨土地的使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”依据上述法律可知，我国法律并不禁止将以“划拨方式”取得的土地使用权予以转让，只要当事人履行了相关的法定手续，仍然可以将其转让。另外，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时，划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而当事人在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。综上所述，本案诉争房屋转让时土地使用权虽未经有批准权的人民政府批准，但并不影响房屋转让协议效力。汪兆文已交付了购房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是转让手续不完善，在双方之间房屋转让协议未违反国家法律法规关于合同效力性强制性规定情况下，应当认定房屋买卖口头协议有效，当事人应按合同约定全面履行自己的义务，因此刘春民应当协助汪兆文办理房屋产权过户手续。
综上事实，原判认为，2003年11月底，汪兆文与刘春民达成房屋买卖口头协议，在房屋买卖协议成立后，房产所有权没有转移前，双方当事人依协议建立的债权债务关系依然存在。刘春民以产权未进行土地登记为由主张房屋买卖协议无效，其理由不能成立。最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十五条规定：财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。刘春民在房产所有权未依法转移的情况下，以各种不正当理由表示翻悔，有悖诚实信用的原则，有损交易的安全，不予支持。双方当事人达成房屋买卖口头协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律或社会公共利益，为有效合同。合同成立后即具有法律效力，当事人应按合同约定全面履行自己的义务，汪兆文要求刘春民协助其办理诉争房屋的产权过户手续应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告刘春民应于本判决生效后十日内协助原告汪兆文办理位于福建省建宁县濉溪镇复兴村一枝山68号房屋的所有权、土地使用权过户手续。案件受理费550元，因适用简易程序，减半收取275元，财产保全费2020元，合计2295元由被告刘春民负担，案件受理费于本判决生效后七日内向建宁县人民法院交纳。财产保全费于本判决生效后十日内支付给原告汪兆文。
上诉人刘春民不服建宁县人民法院的上述判决，上诉称：一、原审判决违反了最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条和《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，上诉人与被上诉人没有订立书面的房屋买卖合同，且讼争房屋没有取得土地使用权证书，房屋转让无效。二、上诉人刘春民没有委托刘秀莲、刘孔平收取款项，其无权代被上诉人收取款项，因此，被上诉人向案外人刘秀莲支付款项，不能视为向上诉人支付房款，且被上诉人提供的录音材料不能作为定案依据。被上诉人至今没有付清房款，属于违约，无权要求合同相对方履行房屋产权过户义务。被上诉人与上诉人的房屋买卖关系已经解除。对于已经解除的房屋买卖关系，无权要求过户。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人汪兆文答辩称：一、答辩人与上诉人之间的房屋买卖关系合法有效。第一，本案房屋虽然没有办理土地证，但房屋是通过拆迁自建方式合法获得土地使用权，而且上诉人早已交纳了土地费用，实质上已经取得使用土地的权利，完全可以办理土地证，且上诉人也于1992年领取了房产权证，说明该房屋是可以转让的房屋。第二，《物权法》第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。由于房屋已办理了房产证，可以转让，房屋占用范围的土地使用权随着房屋的转让也一并转让。又根据《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据新法优于旧法，特别法优于普通法的原则，本案应适用《物权法》的规定。第三，本案转让的是房屋，并不是单纯转让土地使用权，因此，本案不适用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案适用法律问题的解释》第十一条的规定。综上，本案诉争房屋权属清楚，是法律允许转让的房屋，上诉人关于转让无效的说法不能成立。二、答辩人与上诉人之间虽未签订书面合同，但收条、发票、录音、证人证言等一系列证据可充分的证明，上诉人将讼争房屋以3万元的价格转让给答辩人，上诉人称其未委托其子及其妹收取购房款与事实和常理不符，上诉人亦将房屋交付给了答辩人，且答辩人已实际占有、使用、管理该房屋多年，双方已实际履行了房屋买卖合同的主要义务。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三十六条的规定，双方的房屋买卖关系成立并生效。因此，双方虽然没有签订书面合同，但并不影响买卖合同的成立和生效。《房地产管理法》第41条的规定，只是关于房地产转让合同形式的管理性规定，不是关于房屋买卖合同效力上的强制性规定。上诉人与答辩人之间的房屋买卖系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。上诉人主张被上诉人违约及房屋买卖无效是错误的。其主张不能成立。另上诉人与答辩人买卖合同已依法成立，并且已实际交付房款，交付房屋，答辩人已使用房屋多年，上诉人无权解除合同，答辩人有权要求办理房屋过户手续，上诉人有义务办理房屋过户手续。上诉人关于答辩人无权要求过户的说法没有事实和法律依据。三、答辩人提供的录音资料系答辩人通过合法方式取得，并未侵犯上诉人合法权益，系合法的证据，且该录音的内容与收条、证人证言等证据能够相互印证，依法应作为定案依据。上诉人称该录音有删减、不能作为定案证据没有任何依据。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经二审审理查明，1989年，上诉人刘春民通过拆迁新建位于福建省建宁县濉溪镇一枝山68号，建筑面积为208.16平方米，为二层楼房。同年7月19日，刘春民向有关管理部门缴纳了土地费，该土地性质为划拨地。1992年12月14日办理了房屋产权证。
2003年11月底，被上诉人汪兆文与上诉人刘春民双方口头约定，刘春民将位于福建省建宁县濉溪镇一枝山68号自有房屋卖给汪兆文。双方约定购房价格为30000元。2003年12月5日，汪兆文支付购房款19500元给刘春民，2004年1月16日支付购房款4500元给刘春民。2004年8月13日，汪兆文给付刘春民之妹刘秀莲3000元，2014年10月7日，汪兆文给付刘春民之子刘孔平2000元。汪兆文支付部分购房款后搬入诉争房屋居住至今。刘春民之母也长期居住在诉争房屋中至2007年。
上述事实有被上诉人汪兆文原审庭审时提供的收条4张、建宁县闽江水业有限公司通用机打发票、垃圾处理费发票、原审法院依职权调取的《关于刘春民房产信息说明》一份、《福建省行政事业性收费专用收款收据》及双方当事人庭审陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，庭审查明被上诉人汪兆文与刘春民口头约定买卖本案讼争的房屋后，分别给付刘春民24000元、刘秀莲3000元、刘孔平2000元，其中刘秀莲在收条中明确写到其收到的款项为汪兆文交给其哥哥的购房款，刘孔平在收条中虽未写明是购房款，但其在二审庭审时亦承认其与汪兆文之间并无其他经济往来。故作为刘春民之子的刘孔平和刘春民之妹的刘秀莲收受汪兆文给付的钱款应视为刘春民收取的购房款。据此，可以认定汪兆文已支付刘春民购房款29000元。上诉人刘春民否认刘秀莲、刘孔平有收到共计5000元购房款，与事实不符，其提出被上诉人汪兆文未交清购房款的主张不能成立，本院不予支持。刘春民与汪兆文达成房屋买卖口头协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律或社会公共利益，且汪兆文支付了购房款，刘春民也将房屋交与汪兆文，汪兆文已占有、使用、管理该房屋多年，双方已实际履行了房屋买卖合同的主要义务。根据《合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，双方的房屋买卖关系成立。另根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”本案当事人约定转让房屋，则该房屋占用的建设用地使用权也应依法转让。本案讼争房屋于1992年办理了房产登记，虽然没有办理土地证，但上诉人于1989年7月已向土地部门缴纳了用地费用，说明诉争房屋具备了办理土地使用权证的条件，只是因上诉人怠于办理而未取得土地使用权证。而《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”综上，上诉人刘春民与被上诉人汪兆文达成的房屋买卖口头协议合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。因此，上诉人刘春民应当协助被上诉人汪兆文办理房屋产权过户手续。上诉人刘春民提出因讼争的房屋没有土地使用权证，其与被上诉人汪兆文订立的房屋转让协议无效的主张不能成立，本院不予采纳。
综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人刘春民要求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求的主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人刘春民负担；一审案件受理费按照一审判决执行。
本判决为终审判决。
审判长 谢 学 斌
审判员 胡 春 雄
审判员 林 广 伦
二〇一四年七月八日
书记员 张春莲（代）
附法律文书条款：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。