广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤53民终456号
上诉人（原审原告）：黄朝勇，男，1979年1月2日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
委托代理人：彭志强，广东端庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市。
法定代表人：肖志均，董事长。
委托代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
委托代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。
上诉人黄朝勇因与被上诉人云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2015）云罗法民初字第1665号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：创宇公司是位于罗定市XX街道XX路XX号的凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2012年5月24日，黄朝勇作为买受人与创宇公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区第X座X层X号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为525604元。第六条约定买受人必须在2012年5月24日前付清首期房款158604元给出卖人，剩余房款367000元，买受人须于2012年5月31日前申请办理银行按揭手续。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任……
合同签订后，黄朝勇已于2012年5月24日向创宇公司支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共16261元，并于2012年7月2日前向创宇公司支付完全额房款共525604元。2013年3月16日，黄朝勇办理了收楼手续，签收了钥匙。
另查明：《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。根据创宇公司提交的《建筑工程竣工验收报告》载明：“凤凰新城住宅小区（一期）”（包括A1、A2、B、G、H、K栋）的工程已于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位对工程竣工验收合格。创宇公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“凤凰新城住宅小区（一期）”工程竣工验收日期为2013年8月16日，该工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案。由此证实涉案商品房已于2013年8月16日竣工验收，并于2014年4月28日予以备案。2015年11月16日，创宇公司张贴公示，要求业主提供包括土地权属登记委托书在内的相关资料用于办理相关房屋权属证书。
再查明：2015年9月17日，谢静代表黄朝勇（乙方）与创宇公司（甲方）签订《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》（以下简称“摩托车位协议”），车位协议约定黄朝勇申购凤凰新城XX号摩托车位，优惠后总价12000元；车位协议第6条还约定“乙方在享受目前的优惠价格的前提下，放弃追讨甲方逾期交楼及逾期办理房产证的责任”。创宇公司认为，双方签订的车位协议属于附条件协议，黄朝勇也承诺依法在享受目前的优惠价格的前提下，放弃追讨甲方逾期交楼及逾期办理房产证的责任，根据该份协议，黄朝勇不应追究创宇公司的法律责任。黄朝勇则提出创宇公司没有出示物价部门物价标准，不能证明其提供的车位价格是优惠的。
原审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。黄朝勇与创宇公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：一、黄朝勇是否委托创宇公司办理房地产权证？二、合同中关于产权登记的约定是创宇公司应在黄朝勇交齐房价款且办理收楼手续后180天内将权属登记的资料报产权登记机关备案还是办妥房地产权证？三、黄朝勇与创宇公司双方签订《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》后，是否免除创宇公司迟延办证的违约责任？
对于第一个争议焦点即双方之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系是否已经成立的问题。本案中，创宇公司已收取黄朝勇支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共16261元，创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受黄朝勇要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，买受人已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，黄朝勇亦已向创宇公司交付了办证资料及完善了有关手续。黄朝勇与创宇公司之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系成立。创宇公司应依约为黄朝勇办理产权证明。黄朝勇提出要求创宇公司继续履行合同的诉求，合理合法，予以支持。
对于第二个争议焦点即合同中关于产权登记的约定是创宇公司应在黄朝勇交齐房价款且办理收楼手续后180天内将权属登记的资料报产权登记机关备案还是办妥房地产权证的问题。根据双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的……。即创宇公司在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，还应办妥房地产权证。该约定明确了创宇公司的办证义务及期限，现创宇公司未能依约为黄朝勇办妥产权证件，黄朝勇要求创宇公司尽快办理房地产权证的诉求，合理合法，应予以支持。故创宇公司应在合理期限内为黄朝勇办理房地产权证。创宇公司提出合同约定的是其仅需在黄朝勇交齐房价款且办理收楼手续后180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案而非办妥房地产权证的抗辩意见，理据不足，不予采纳。
对于第三个焦点即黄朝勇与创宇公司双方签订《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》后，是否免除创宇公司迟延办证的违约责任的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第四条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案并办妥房地产权证，但创宇公司至今未办妥，存在逾期办证的行为。但由于黄朝勇为乙方，与创宇公司为甲方签订的车位协议约定“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，乙方同意不再追究与甲方签订的所有《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任”，协议是双方真实意思表示，双方就迟延办证等违约责任已达成协议，创宇公司以优惠价格12000元将凤凰新城X号摩托车位销售给黄朝勇，黄朝勇不再追究创宇公司在《广东省商品房买卖合同》中的任何责任，故创宇公司提出据该份协议，黄朝勇不应追究创宇公司的法律责任的抗辩主张，理据充分，予以采纳。鉴于双方的车位协议合法有效，对双方均有法律约束力，而该协议黄朝勇方已明确放弃追究创宇公司在《广东省商品房买卖合同》中的任何责任，创宇公司在本案即使存在逾期办证违约责任，黄朝勇已放弃追究权利，故黄朝勇请求创宇公司支付逾期办理房地产权证违约金的主张，缺乏理据，不予支持，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条的规定，作出如下判决：一、限云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起一个月内向不动产登记管理部门提交相关产权登记资料，代黄朝勇申请办理房屋权属证书。二、驳回黄朝勇的其他诉讼请求。案件受理费445元（黄朝勇已预交），由黄朝勇负担。
一审宣判后，上诉人黄朝勇不服，向本院提起上诉，请求法院判令：1、撤销（2015）云罗法民初字第1665号民事判决的第二项，并依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：一、被上诉人应按双方所签合同约定，承担逾期办理房地产权证的违约责任。2012年5月24日，上诉人作为买受人，被上诉人作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，由上诉人购买被上诉人开发的位于罗定市XX街道XX路XX号的凤凰新城商住小区的X座X层X房（以下简称涉案房屋）。上诉人按合同约定支付了全部购房款共计525604元。签订合同的当天，上诉人已按被上诉人的要求支付了代办土地使用证、房地产权证契税及工本费用共计16261元，并按照被上诉人的要求提供了全部需要用于办理各项业务的相关证件及签署了各种相关文件。2013年3月16日，根据被上诉人的通知，上诉人前往被上诉人处收楼并办理了收楼手续。按照合同第十五条及合同补充协议第四条的约定，被上诉人应在上诉人交足房价款且办理收楼手续后180天内（2013年3月16日至2013年9月12日期间），将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案并办妥房地产权证。但是，被上诉人至今没有遵守合同该约定按时将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，导致上诉人不能在约定的期限内取得房地产权证。因此，被上诉人应当按合同约定，自2013年9月12日起，每日按总房价525604元的0.1‰支付违约金给上诉人，直至被上诉人为上诉人办妥房地产权证之日止。
二、《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》第6条属格式条款，被上诉人以此免责理由不成立。1、《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》第6条免责条款无效。双方于2015年9月17日签订《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》，购买XX号摩托车位。该《申购协议》所有的格式条款都是被上诉人制定的，其中第6条约定“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，因此，乙方同意不予追究《广东省商品房买卖合同》甲方的全部违约责任”属格式条款（免责条款）。该摩托车位申购协议第6条约定“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价”，事实上并无体现任何优惠；该条款免除被上诉人的责任，排除上诉人的主要权利，属免责条款，依照《合同法》第四十条规定无效。
2、《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》自双方正式买卖协议签订后已经失效。《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》属申购协议而非正式买卖协议（合同）。上诉人与被上诉人于2015年9月27日签订的《凤凰新城摩托车位使用权买卖协议》，对原申购协议作了变更和补充，该正式买卖协议（合同）已经取消了原申购协议第6条免责的约定，双方的权利义务约定有了新的变更。自此之后，申购协议已经被正式买卖协议（合同）所取代，《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》自然失效。
综上所述，一审判决第二判项不当，请求二审法院撤销该判项，并依法改判，支持上诉人的上诉请求。
上诉人黄朝勇在二审期间提交以下证据：
证据一、摩托车位申购协议和使用权买卖协议，拟证明《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》第6条属于格式条款，该免责条款违法无效；2015年9月27日双方签订《凤凰新城摩托车位使用权买卖协议》，由上诉人购买被上诉人凤凰新城XX号摩托车位。该协议对2014年8月17日双方所签《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》约定双方权利义务作了变更，原申购协议失效。
证据二、凤凰新城车位推售须知，拟证明没有车位优惠的问题。
被上诉人创宇公司答辩称：一、车位申购协议第6条不属于格式条款、免责条款，不存在法定无效情形。双方只是就可能产生的违约金问题作出的对价条件交换，是双向的，上诉人享受特别优惠价而放弃追究违约金的权利，不同于格式合同的单方、单向性，上诉人对格式条款存在法律误解。1、上诉人有选择权，有可以选择原价车位和特别优惠价的权利。2、车位申购协议是以上诉人享受了优惠购买的利益为前提，协议约定免除商品房买卖合同的违约责任，双方是互惠互利的，存在对价交换条件；而合同法规定的格式合同的免责条款是单方性的，是无条件的单方责任免除，该特征与本案的车位协议是不同的，因此车位协议不存在格式合同的免责条款。3、车位申购协议不存在免除合同的主要义务，商品房买卖合同的主要义务还是照样履行，如交付房屋、经上诉人委托后为其办证等，开发商该承担的义务还是照样履行，并没有免除。双方只是就可能产生的违约金的问题，作出对价交换，以上诉人享受特别优惠价而放弃追究违约金的权利。
二、法律上不存在合同失效一说，车位申购协议第7条约定“甲乙双方签订摩托车位使用权合同后，本协议上的各条款依然生效”，因此车位申购协议依然合法有效。后来双方签订的车位使用权买卖协议没有任何条款变更车位申购协议的约定。车位申购协议本身只要不违反国家法律的强制性规定就合法有效，一经双方签字盖章即生效。而车位申购协议约定上诉人应当按照约定享受特别优惠价而放弃追究违约金，上诉人应当遵守约定，履行车位申购协议的第6条。上诉人提起本诉显然未履行协议约定。
三、车位价格的特别优惠价是车位原价的一半，足以体现特别优惠，上诉人可以在原价和特别优惠价两者中作出选择，选择后者的条件是放弃追究违约责任。被上诉人在原审已经提供证据证实同样车位区分情况销售的事实：一类是放弃追究合同违约责任，便给予特别优惠的车位价格（约为原价车位的半价）；另一类是没有明确放弃追究权利而接受原价车位。本案上诉人选择第一类。其享受车位的特别优惠价格则明确表示放弃追究违约责任。
上诉人的车位协议上已经标明车位总价和成交价，上诉人清楚知悉其享有的特别优惠，也清楚知悉享有特别优惠的条件是放弃追究合同违约责任。至于上诉人在事后认为该车位不值这个价，是否显失公平，这属于合同是否可撤销的问题，而不是属于合同无效。
四、即使上诉人认为显失公平，这也属于上诉人应当在法定期限内行使合同撤销权的问题，但现在双方己经按照车位协议履行完毕了，早已经超过法定撤销合同一年的除斥期间，因此上诉人现在反悔特别优惠价应当履行的合同义务没有法律依据。
五、双方签订的车位协议是双方的真实意思表示，且双方己经按照协议约定履行了各自的义务，合法有效，也已经超过法定的一年的除斥期间，不符合合同法规定的可撤销条件。
六、双方签订的车位协议合法有效，对双方均有约束力。在该协议中上诉人明确放弃追究《广东省商品房买卖合同》中的任何责任，表明上诉人接受特别优惠车位价格为条件，放弃追究违约金的权利，法院应当尊重双方合同意思自治的契约精神，上诉人不应当觉得亏就反悔协议，即使是亏也是显失公平，属于是否为可撤销合同而不是合同无效。
综合上述理由，上诉人的请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。
被上诉人创宇公司在二审期间提供摩托车位申购协议两份，其他业主按车位原价购买，证明业主对车位的购买有两种不同的选择。
本院查明的事实与原审查明的一致，予以确认。
另查明：上诉人于2015年12月22日向原审法院起诉，要求法院判令：1、创宇公司继续履行与黄朝勇签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并向黄朝勇支付计至2015年12月22日止的逾期办理房地产权证违约金43677.36元，2015年12月23日起的违约金按已交房款总额525604元的每日万分之一计至创宇公司为黄朝勇办妥房产证之日止。2、本案诉讼费由创宇公司负担。
还查明：黄朝勇与创宇公司签订的《商品房买卖合同》中第十七条约定：“双方可以就以下事项约定：……4、商品房的所在小区的会所、车库、车位、商务中心、架空层、各类康乐设施及其他经营性和服务性配套设施、除依法移交给国家或已纳入公共分摊建筑面积外，所有权归出卖人”。
黄朝勇与创宇公司于2014年5月9日签订的《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》中第4条约定：“乙方购置该车位时已知悉该车位的出租情况，且承诺在出租到期前必须继续提供给原租户使用，到期后乙方可自行出租或自用，否则甲方有权解除车位买卖合同。”第7条约定：“甲乙双方签订摩托车位使用权合同后，本协议上的各条款依然生效。”
创宇公司在二审中提供其与案外人周敏、陈美琼分别签订的《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》，其中与周敏签订的申购协议约定的摩托车位原销售价、成交价均是21050元，与陈美琼签订的申购协议约定的摩托车位原销售价、成交价均是21000元，且该两份申购协议均没有“不予追究与创宇公司签订的《商品房买卖合同》中涉及创宇公司任何责任”的内容。
二审诉讼中，双方当事人均确认双方签订《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》后，还签订了正式的买卖协议。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点主要是：1、双方当事人于2015年9月17日签订的《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》是否合法有效；2、创宇公司应否承担逾期办证的违约责任。
1、关于《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》是否合法有效问题。
上诉人认为《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》是被上诉人提供的格式合同，该协议的第6条是免除被上诉人责任、排除上诉人主要权利的格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款无效。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”上述协议中，上诉人主要权利是取得车位的使用权，现上诉人已取得车位并已使用，即该条款并没有免除被上诉人的主要义务。双方在协议中约定，被上诉人以特别优惠的价格将车位使用权转让给上诉人，上诉人则同意以放弃追究创宇公司在《广东省商品房买卖合同》中的任何责任，作为上诉人以特别优惠价格申购涉案摩托车位使用权的部分对价，即该条款约定也没有加重了上诉人的责任，故上诉人该理由不成立，本院不予采纳。
上诉人认为，自双方签订正式的买卖协议后，双方签订的《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》失效。因双方签订的《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》第7条约定：“甲乙双方签订摩托车位使用权合同后，本协议上的各条款依然生效。”上诉人该上诉主张与双方的约定不符，本院不予采纳。综上，《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，对双方均具有约束力。
2、关于创宇公司应否承担逾期办证的违约责任问题。
首先，创宇公司是否存在逾期办证的违约行为。一审判决已认定创宇公司存在逾期办证的违约行为，创宇公司在法定期限内没有提起上诉，视为服判，本院予以确认。
其次，创宇公司应否承担违约责任。创宇公司认为根据双方签订的摩托车位申购协议第6条约定，上诉人购买的车位价格是特别优惠价，上诉人同意不予追究与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》中涉及被上诉人的任何责任，故创宇公司不应承担任何违约责任。对此，上诉人认为创宇公司打折优惠出售给业主是常见的，故主张涉案摩托车位不存在特别优惠的情况。双方在《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》中第4条约定：“乙方购置该车位时已知悉该车位的出租情况，且承诺在出租到期前必须继续提供给原租户使用，到期后乙方可自行出租或自用，否则甲方有权解除车位买卖合同。”这表明上诉人在签订申购协议时对其申购的摩托车位的状况是了解的，其仍签订申购协议，应对其作出的民事行为承担相应的后果。《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》中约定了上诉人所申购的摩托车位优惠后总价是12000元。结合创宇公司在一审提供的其与周敏、陈美琼签订的摩托车位申购协议可知，创宇公司出售给上诉人及周敏、陈美琼的摩托车位原价均是在21000元左右，周敏、陈美琼均是选择原价购买摩托车位，但上诉人是以优惠价格12000元购买了涉案摩托车位。由此可见，上诉人申购的摩托车位价格与同一楼盘其他业主申购的摩托车位价格相比较是特别优惠的。上诉人认为涉案摩托车位不存在特别优惠的情况，没有事实依据，本院不予采信。因本院已确认《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力，故根据该协议的约定，上诉人以特别优惠价格购买涉案摩托车位使用权，上诉人放弃追究创宇公司在商品房买卖合同中的任何责任。上诉人现要求创宇公司支付逾期办证违约金，违反上述约定，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持，上诉人黄朝勇的上诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费890元，由上诉人黄朝勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 罗晓红
代理审判员 陈洁涛
二〇一六年九月九日
书 记 员 冯梓叶