江西省铅山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣1124民初1291号
原告铅山县安洁物业有限公司，住所地江西省铅山县河口镇万盛花园12栋二单元一楼，组织机构代码34318447-0。
法定代表人吴卫华，该公司经理。
被告祝长生，男，1985年1月3日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。
原告铅山县安洁物业有限公司与被告祝长生物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铅山县安洁物业有限公司法定代表人吴卫华、被告祝长生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告铅山县安洁物业有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付物业服务费1,809元及违约金542元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年被告向江西省圣德房地产有限公司铅山县分公司购买了位于铅山县汇景新城小区9栋2单元501室的商品房一套，2012年5月21日，被告与铅山县信江物业管理公司签订了《汇景新城小区物业服务费收费协议》一份，协议约定被告应于每年的9月之前缴清前一年的物业服务费，否则加付日百分之一的滞纳金。然而，被告仅向铅山县信江物业管理有限公司支付了2013年之前的物业费。2015年9月1日，经铅山县汇景新城业主委员会与原告充分协商，原告与铅山县汇景新城业主委员会签订了新的物业委托合同，合同中约定，被告应当于每月9月15日前缴纳当月物业费。之后，又经铅山县信江物业管理有限公司与原告协商，2015年9月1日之前部分业主欠缴的物业服务费由原告负责收取，并归原告所有。但是，经原告多次催收，被告至今未向原告交纳2015、2016年度物业服务费1,809元。为维护自身权益，故提起诉讼。
原告为证明自己的主张，提供了如下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证、被告身份证复印件各一份，法定代表人身份证明一份，证明原、被告的诉讼主体资格；
2、资质证书复印件一份，证明原告是有资质的物业服务企业；
3、建设单位与铅山县信江物业管理有限公司签订的《前期物业委托合同》、被告与铅山县信江物业管理有限公司签订的业主承诺书、铅山县信江物业管理有限公司与原告签订的债权转让协议书、铅山县信江物业管理有限公司告知业主债权转让的通知复印件各一份，证明前期物业公司的物业费的债权转让给原告，由原告进行收取；
4、原告与铅山县汇景新城业主委员会签订的《铅山县汇景新城物业管理委托合同》复印件一份，证明业主委员会和原告签订了合同，原告合法入驻该小区。
被告祝长生辩称，一、原告向法院起诉被告，属于诉讼主体不清。被告仅与铅山县信江物业管理有限公司签订了物业管理和服务协议，未与原告签订任何形式的协议。现物业管理合同的当事方为业主委员会与原告，物业费的欠费关系准确来说，应是全体业主欠物业服务企业的，单个业主欠全体业主的。二、国务院《物业管理条例》第六十五条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”业主委员会督促业主交纳物业费是物业服务企业向法院起诉的前提，原告在没有履行业主委员会催缴程序的前提下起诉被告，缺乏法律依据。原告无视业主委员会存在的作用，绕过业主委员会起诉业主，是认为绝大多数业主不是物业服务质量的验收责任人，在举证方面处于弱势地位，这样原告可以回避服务质量的监管和验收，获取全额物业费。三、原告没有按约履行合同在先。原告所住的小区现状存在以下问题：楼道内外各种“牛皮癣”广告，有人利用树木拉绳索晾衣服，公共绿地变成私人菜地，小区有些地方杂草丛生，公共车位变成私人专位，楼道口停满自行车、电动车，2015年5月-6月期间13栋楼街面酒店经常11-12点多仍有歌声干扰业主休息，小区大门形同虚设，单元门禁从未工作过，小区业主财产安全无法保障、小区监控没有发挥作用，物业大楼成为私人麻将馆，物业公司收取装修保证金后放任业主将厨房与小阳台之间的外墙拆除、车库改作他用，临街饭馆油烟管道影响美观和身心健康，9栋2单元602室严重渗水影响楼下及破坏外墙，小区太阳能热水器随处可见，小区摄像头坏了近一个月未修等。原信江物业公司向原告催缴物业费时，被告明确表示只要解决上述问题，被告立即缴费。但物业公司未予回复，足见物业公司没有解决问题的诚意。四、原告并非多次上门催收物业费，在毫无沟通的前提下，原告将被告起诉至法院，被告极不赞成物业公司的此种做法，保留提出异议的权利。
被告祝长生为证明自己的主张，提供了如下证据：
1、汇景新城业主手册复印件一份，证明被告是与铅山县信江物业管理有限公司存在合同关系；
2、照片27张，证明物业公司物业服务不到位；
3、小区业主丁红梅的书面证词一份，证明物业公司不作为。
经审理查明，铅山县汇景新城小区的建设单位为江西圣德房地产开发有限公司，2011年12月1日，建设单位与铅山县信江物业管理有限公司签订了《前期物业委托合同》，选聘铅山县信江物业管理有限公司为汇景新城小区提供前期物业服务。被告祝长生于2012年入住铅山县河口镇汇景新城9栋2单元501室(面积125.6㎡)，同年2月28日与铅山县信江物业管理公司签订了《业主承诺书》，承诺按时交纳物业服务费。后铅山县信江物业管理公司于2015年8月31日退出了汇景新城楼盘管理，将其经营期间业主所欠物业费及滞纳金的债权转让给原告铅山县安洁物业有限公司,并向汇景新城业主出具了书面通知。汇景新城小区业主委员会于2015年9月1日与原告铅山县安洁物业有限公司签订了《铅山县汇景新城物业管理委托合同》，委托原告对汇景新城小区所有住户提供有偿物业服务，双方物业管理委托合同第五条约定物业服务费收取标准为多层住宅0.5元/㎡/月，第七条约定：“业主应于当年5月1日前向乙方交纳当年物业服务费用”，第二十条约定：“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。协议签订后，原告铅山县安洁物业有限公司在汇景新城小区提供了物业服务，被告未向原告交纳2015、2016年度的物业服务费共计1,506元，原告主张按全部未交物业服务费的30%要求被告支付违约金450元。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”建设单位江西圣德房地产开发有限公司依法与铅山县信江物业管理公司签订的前期物业服务合同，以及汇景新城小区业主委员会与选聘的铅山县安洁物业有限公司签订的物业服务合同，对该小区的业主具有约束力。原告铅山县安洁物业有限公司作为有资质的物业服务企业进入汇景新城小区提供物业管理服务，被告祝长生作为该小区的业主在接受服务后，理应按照约定向原告交纳物业服务费。铅山县信江物业管理公司将其经营期间业主所欠物业费及滞纳金的债权转让给原告并向业主出具了通知，原告有权收取铅山县信江物业管理公司经营期间业主所欠物业费。故被告应向原告支付物业服务费1,506元。关于被告祝长生提出的物业公司在物业管理服务方面存在的小区环境失管、物业设施失修等不当之处，应在小区业主督促下由物业公司改进服务、提高质量，但不足以构成被告祝长生拒绝交纳物业服务费的理由。《铅山县汇景新城物业管理委托合同》约定了违约金按照日千分之三标准计算，该违约金约定过高，本院对违约金数额酌情予以调整，按全部未付金额的20%计算，故被告祝长生应向原告支付违约金301元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告祝长生支付原告铅山县安洁物业有限公司物业服务费1,506元及违约金301元，该款限判决生效后十日内付清；
二、驳回原告铅山县安洁物业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告祝长生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
本判决生效后，权利人可依法申请执行，申请执行的期限为二年。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
审判员 毛瑾
二○二○一六年十二月二十七日
书记员 朱颖
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。