福建省莆田市涵江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涵民初字第1964号
原告陈义良，男，1947年11月8日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。
被告ＸＸ烟，女，1973年3月25日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。
原告陈义良与被告ＸＸ烟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理。依法由审判员王洪应适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈义良到庭参加诉讼。被告ＸＸ烟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于1994年5月26日购买涵江涵东塘店前第五排（后变更为涵江区涵华西路10＊9弄4＊号）一幢二层楼房，于1996间在原房屋基础上续建至五层（续建的房屋未取得房屋所有权证）。2012年1月1日，原、被告签订《租约》，约定原告将坐落莆田市涵江区涵西街道涵华西路10＊9弄4＊号的房屋出租给被告使用，租赁期间2年（自2012年1月1日起至2013年12月31日止；每月租金1200元（人民币，下同），其中第一层、第二层每月租金计480元，第三层至第五层每月租金计720元，在每月5日前付款。2013年7月，原告因自家需要用房，提前通知被告做好退房准备，引起被告不满，之后，被告就拒付租金。现租赁期满，经原告催促，被告仍拒付租金和拒不腾房交还原告。故请求判令：一、被告将坐落莆田市涵江区涵华西路10＊9弄4＊号一至五层的租赁房屋腾空并归还原告；二、被告向原告支付自2013年7月1日起至2013年12月31日止，该房屋一至二层的租金2880元以及自2014年1月1日起至腾房止每月480元的租金；三、被告支付自2013年7月1日起至2013年12月31日止该房屋三至五层的房屋占有使用费4300元以及自2014年1月1日起至腾房止每月720元的房屋占有使用费。
被告未作答辩。
在本院审理过程中，原告陈义良在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
1、身份证一份。欲证明：原告的主体资格；
2、房屋所有权证一份。欲证明：该房屋的所有权属于原告的事实；
3、租约一份。欲证明：原告与被告签订的房屋租约，约定的租金金额、租期等事项；
4、涵西街道群英社区居委会证明一份。欲证明：原告房产证载明的地址原涵东塘店前第五排现为涵华西路10＊9弄4＊号。
本院审查认为，被告ＸＸ烟未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。原告提供的上述证据均真实、有效，可以证明其诉讼主张，予以采信。
经庭审举证、认证，本院认定本案事实如下：
原告于1994年5月26日通过购买，取得坐落涵江涵东塘店前第五排（后变更为涵江区涵西街道涵华西路10＊9弄4＊号）一幢二层楼房，于1996间在原房屋基础上续建至五层，该续建未取得建设工程规划许可证及办理房屋所有权证。2012年1月1日，原、被告签订《租约》，约定原告将坐落莆田市涵江区涵华西路10＊9弄4＊号的一幢五层房屋出租给被告作为棋牌室使用，租赁期间2年（自2012年1月1日起至2013年12月31日止）；每月租金1200元，在每月5日前付款。此后，在合同履行过程中，被告只付给原告至2013年6月份的租金。自2013年7月起，被告没有按约向原告支付租金，经原告催讨至今仍未支付。原告遂于2014年4月23日诉至本院。
综上所述，本院认为，原告出租给被告本案讼争的五层房屋，其中一至二层取得房屋所有权证、三至五层未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故原、被告签订的《租约》部分有效、部分无效。对于有效部分，被告应按约支付租金；对于无效部分，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用租赁物期间的占有使用费。房屋租金和占有使用费，原告按层均摊，每层每月240元，没有超过租金标准和加重被告的负担，予以采纳。租赁期间，被告拖欠原告2013年7月至12月的一至二层的房屋租金计240元／月×2／层×6月=2880元；占有原告2013年7月至12月的三至五层的房屋占有使用费计240元／月×3／层×6月=4320元，原告按4300元计算，是对自己权利的处分，予以照准。上述租金和占有使用费，被告均应予以偿付。租赁期满后，合同自然终止，原告不同意继续出租，被告依法应当腾空租赁物并返还给原告，但被告继续占用租赁物，故仍应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原告请求被告将租赁的房屋腾空并归还原告、支付租金和占有使用费，均合法有理，本院予以支持。被告ＸＸ烟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ烟应在本判决生效之日起十日内将坐落莆田市涵江区涵华西路10＊9弄4＊号的房屋一幢五层腾空并归还给原告陈义良；
二、被告ＸＸ烟应在本判决生效之日起十日内支付给原告陈义良一至二层的房屋租金人民币二千八百八十元；
三、被告ＸＸ烟应在本判决生效之日起十日内支付给原告陈义良三至五层的房屋占有使用费人民币四千三百元以及自二〇一四年一月一日起至被告ＸＸ烟腾空搬出房屋之日止按每月人民币一千二百元计算的房屋占有使用费。
如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费100元，减半收取50元，由被告ＸＸ烟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审判员 王洪应
二〇一四年六月十八日
书记员 詹云卿
附：本案相关的法律法规及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。