上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第707号
上诉人（原审被告）徐约湖。
上诉人（原审被告）黄新微。
两上诉人的共同委托代理人李力，上海建章律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海万之城房地产开发有限公司。
法定代表人孙嘉。
委托代理人贺国良、周海燕，上海百悦律师事务所律师。
上诉人徐约湖、黄新微因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年5月6日公开开庭进行了审理。上诉人徐约湖及其与上诉人黄新微的共同委托代理人李力，被上诉人上海万之城房地产开发有限公司（以下简称万之城公司）的委托代理人周海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：万之城公司（甲方）与徐约湖、黄新微（乙方）于2012年12月11日签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买嘉定区秋竹路801弄《练祁佳城金色榴乡园》38号13层1303室房屋，建筑面积84.41平方米；总价款人民币（以下币种均为人民币）1，253，485元，首付款383，485元乙方于合同签订时支付，余款87万元由乙方办理按揭贷款，在2013年1月25日前到账；乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总金额的15%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金，剩余房款退还乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿时，甲方有权追偿；合同解除或终止的，买卖双方应互相配合办理合同备案登记的注销等手续，甲方在前述各项手续办理完毕并收回该房屋（若已交付）及购房发票后的十个工作日内退还乙方已支付的房价款；按照法律规定或合同约定应计算违约金、利息或赔偿损失的，退款时一并计算。合同补充条款中约定：在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方共同办理网上备案撤销等解除本合同手续；因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任的，乙方应承担违约责任，违约金为188，022.75元。合同签订后，徐约湖、黄新微于签约当天向万之城公司支付购房款383，485元，万之城公司向徐约湖、黄新微开具了相应的发票。因徐约湖、黄新微至今未支付余款87万元，万之城公司遂诉至法院，请求：1、判令解除双方于2012年12月11日签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令徐约湖、黄新微向万之城公司支付赔偿金188，022.75元（按总房价的15%计算），该款从徐约湖、黄新微已付房款中扣除；3、判令徐约湖、黄新微于合同解除之日起三日内配合万之城公司办理合同备案登记注销手续；4、判令徐约湖、黄新微返还万之城公司开具的金额为383，485元的发票；5、判令徐约湖、黄新微赔偿万之城公司因此造成的律师费、差旅费损失1万元；6、万之城公司同意在徐约湖、黄新微履行完上述第3、4项义务之日起十个工作日内无息返还徐约湖、黄新微已付房款的余额。
原审中，徐约湖、黄新微辩称，不同意万之城公司的诉讼请求。万之城公司是专业房地产机构，在明知房贷政策情况下，仍与徐约湖、黄新微签订预售合同，万之城公司对此有过错。2013年10月8日，双方签订协议撤销系争合同并约定重新签订合同，但由于万之城公司管理混乱、业务员更换及审批手续繁杂，导致未能在新政策出台之前办理上述手续。新政策出台后，徐约湖、黄新微要在网签合同之前缴纳2年社保才能办理预告登记并申请房贷。由于万之城公司没有及时审批及办理房产预告登记，导致合同无法正常履行，目前房价又上涨了5，000元／平方米，所有过错均在万之城公司，现在合同若解除，则徐约湖、黄新微遭受的损失，如利息、房价上涨的损失等都应当由万之城公司承担。徐约湖、黄新微是出于信任万之城公司的品牌、万之城公司的承诺才签订了该合同，现在万之城公司背信弃义，要求徐约湖、黄新微支付违约金，是伤害了消费者的心，故请求法院根据本案事实情况，驳回万之城公司的诉请并支持徐约湖、黄新微要求万之城公司支付利息、赔偿损失的请求。
原审法院另查明，万之城公司在起诉前未向徐约湖、黄新微书面催讨过房款。徐约湖、黄新微为非本市户籍家庭，徐约湖于2012年10月开始正常缴纳上海市社会保险，并于2012年10月、2013年5月分别补缴了2012年9月、2012年4月至8月的社会保险，目前正常缴费至2014年2月。根据相关政策，徐约湖、黄新微在系争商品房预售合同签订前缴纳本市社会保险未满1年，无法办理预告登记和住房贷款。根据本市于2013年11月8日出台的相关政策，非本市户籍家庭在上海购买住房所应缴纳社会保险的年限从1年调整为2年。
原审审理中，徐约湖、黄新微提交其作为乙方于2013年10月8日签署的《撤销网上备案合同的协议》一份，该协议约定，甲乙对于2012年12月11日签订的系争房屋的《上海市商品房预售合同》一致同意变更：自协议生效之日起，原合同终止；双方须在2013年11月15日之前完成原合同的登记备案撤销和网上合同撤销手续；双方在撤销手续完成后7日内，就该房屋重新签订《上海市商品房预售合同》；原合同的2012年12月11日变更为2013年12月31日，新合同其余条款与原合同一致；乙方依据原合同已支付的房款将自动转为双方签订的新合同的房款；双方依法各自承担在解除原合同、签订新合同的过程中产生的交易费用；因乙方原因致使万之城公司合同的登记备案撤销及网上合同撤销未能在约定期限内完成的，乙方须向甲方支付违约金188，022.75元；一方未在约定时间内就该房屋与对方签订新合同的，在约定期限届满的次日起，本协议关于双方签订新合同的约定自动终止，甲方有权将该房屋销售给第三人，违约方应向守约方支付违约金，违约金为原合同约定的总房款的10%，计125，349元；若系乙方违约，甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应支付的违约金，余额（不计利息）在乙方提供首款账户信息后的15个工作日内退还乙方；若系甲方违约，甲方应在乙方提供收款账户信息后的15个工作日内把乙方已支付的房款（不计利息）连同违约金一起退还给乙方；本协议自甲、乙双方签字或盖章后生效。该协议上未注明甲方名称，也无甲方签字或盖章。
原审审理中，双方当事人均表示，根据目前的政策，非本市户籍家庭必须在合同签订前缴纳社会保险满2年，才能办理房产预告登记，申请银行贷款。经原审法院释明，徐约湖、黄新微表示其没有能力支付余款，若万之城公司不同意对合同进行变更，合同无法继续履行，若合同解除，要求万之城公司返还已付房款，支付利息损失（以已付房款为本金，按照同期银行贷款利息从2012年12月11日计算至实际返还之日止），并赔偿房价上涨的差价损失40万元（按每平米5，000元估算）。万之城公司对于徐约湖、黄新微主张的利息损失及房价上涨损失均不予认可。
原审法院认为：双方当事人签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，均应按约履行。徐约湖、黄新微系非本市户籍家庭，且在双方签订预售合同前在本市缴纳社会保险未满1年，按照相关政策不能在本市购买住房、申请住房贷款。双方当事人对此均为明知。万之城公司作为房地产开发企业对于徐约湖、黄新微是否符合本市购房条件理应进行审核。双方当事人在明知徐约湖、黄新微不符合本市房屋限售规定的情况下，仍然签订了预售合同，并约定付款方式为按揭贷款，双方对此均具有过错。根据目前的政策，系争房屋无法办理预告登记和贷款，徐约湖、黄新微也无力补足房款，合同无法继续履行，故系争房屋的预售合同应予解除。根据合同约定，合同解除后，万之城公司理应将徐约湖、黄新微已支付的房款予以返还；徐约湖、黄新微应配合万之城公司办理合同备案撤销手续并返还房款发票。因万之城公司在签订合同时明知徐约湖、黄新微不符合本市住房限售规定和相关贷款政策，无法按照约定期限办理贷款，结合万之城公司从未书面向徐约湖、黄新微催讨房款的事实，原审法院认为万之城公司主张单方解除权并据此主张赔偿金及律师费等损失缺乏依据，不予支持。徐约湖、黄新微在明知自身不符合本市房屋限售条件的情况下仍与万之城公司签订了预售合同，由此造成的损失应由徐约湖、黄新微自行承担。
据此，原审法院作出如下判决：一、解除万之城公司与徐约湖、黄新微于2012年12月11日签订的上海市商品房预售合同；二、徐约湖、黄新微应于判决生效之日起十日内协助万之城公司办理上述商品房预售合同的备案登记撤销手续；三、徐约湖、黄新微应于判决生效之日起十日内返还万之城公司已开具的购房款发票；四、万之城公司应于徐约湖、黄新微履行上述第三、四项义务之日起十日内返还徐约湖、黄新微购房款383，485元；五、驳回万之城公司的其他诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人徐约湖、黄新微不服原审判决，向本院上诉称：被上诉人是专业的房地产机构，在明知房贷政策的情况下，仍与上诉人签订预售合同，被上诉人对此有过错。2013年10月8日，双方签订协议撤销系争合同并约定重新签订合同，但由于被上诉人管理混乱、业务员更换及审批手续繁杂，导致未能在新政策出台之前办理上述手续。新政策出台后，上诉人要在网签合同之前缴纳2年社保才能办理预告登记并申请房贷。由于被上诉人没有及时审批及办理预告登记，导致合同无法正常履行，目前房价又上涨了5，000元／平方米，所有过错均在被上诉人，现在合同若解除，则上诉人遭受的损失，如利息、房价上涨的损失等都应当由被上诉人承担。原审判决没有考虑本案的历史缘由和当事人的特殊情况，其判决内容对上诉人来讲是明显不公的。故请求二审法院支持上诉人要求被上诉人支付利息损失（以已付房款为本金，按照同期银行贷款利息从2012年12月11日计算至实际返还之日止），并赔偿房价上涨的差价损失40万元的请求。
被上诉人万之城公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。上诉人在购房时明确知道购房政策，且合同也约定，上诉人即使无法获得贷款，也应全额支付房款。合同是双方真实意思表示，应当依约履行。被上诉人解除合同于法有据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：双方当事人在签订商品房预售合同时均明知作为买受人的上诉人不符合上海市住房限售规定和相关贷款政策，现合同无法继续履行，双方对此均有过错，由此而引发的损失，亦应由双方各自承担。因双方均表示愿意解除合同，故双方签订的商品房预售合同应予解除。合同解除后，被上诉人应当向上诉人返还其已支付的购房款，并向上诉人支付其购房款被占用期间的相应利息损失。关于该利息损失的计算标准，本院认为，以同期银行存款利率进行计算较为适宜。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第154号民事判决第一、二、三、五项；
二、变更上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第154号民事判决第四项为上海万之城房地产开发有限公司应于徐约湖、黄新微履行上述第二、三项义务之日起十日内返还徐约湖、黄新微购房款383，485元，并向徐约湖、黄新微支付相应的利息损失（以383，485元为本金，按照同期银行存款利率自2012年12月11日计算至实际返还之日止）。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2，130.23元，由徐约湖、黄新微与上海万之城房地产开发有限公司各半负担；二审案件受理费4，260.46元，由徐约湖、黄新微负担4，060.46元，由上海万之城房地产开发有限公司负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年六月十七日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。