江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终347号
上诉人（原审被告）：徐月英，女，汉族，1971年2月26日出生，住江西省南昌市青云谱区。
上诉人（原审被告）：李星耀，男，汉族，住江西省南昌市青云谱区。
两上诉人委托代理人：胡春庆，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）万明浪，男，汉族，1962年5月27日生，住江西省南昌县。
委托代理人：杨健，江西锦城律师事务所律师。
委托代理人：刘福君，江西锦城律师事务所律师。
上诉人徐月英、李星耀因与万明浪房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市江西省南昌县人民法院（2016）赣0121民初1629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐月英、李星耀委托代理人胡春庆，被上诉人万明浪的委托代理人刘福君到庭参加诉讼本案现已审理终结。
徐月英、李星耀的上诉请求为：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决上诉人支付被上诉人违约金，违背了客观事实和相关法律规定。租赁合同约定租金每年一次性付清，先付后租，合同签订时间是2015年1月20日，每年交付租金的时间是当年的12月30日，2015年2月1日至2016年1月31日的租金交付时间是2015年12月30日，2016年2月1日至2017年1月31日租金的支付时间是2016年12月30日。上诉人不存在拖欠租金的违约行为。即使存在违约行为，根据合同约定，被上诉人有权决定提前终止合同并没收履约保证金，但是被上诉人未采取措施防止损失扩大，不应要求赔偿损失。2、一审判令上诉人支付违约金分别从2015年2月1日、2016年2月1日计算错误。
万明浪答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。上诉人签署的欠条和一审查明的事实都说明了上诉人有违约行为，合同约定的违约条款和没收保证金，上诉人选择了违约条款，合同约定是先付后租，我方认为上诉人是因认识问题不交纳租金。
万明浪向一审法院提起的诉请：1.判令徐月英、李星耀向万明浪支付拖欠的房屋租金1268478元；2、判令徐月英、李星耀向万明浪支付逾期违约金共计223324元（其中欠付的2014年租金65000元违约金从2014年2月1日起暂算至起诉之日计28372元；欠付2015年房租596739元违约金自2015年2月1日暂算至起诉之日计151571元；欠付2016年租金606739原违约金自至20115年12月31日起暂算至起诉之日计43381元），后续违约金从起诉之日算至付清时止。诉讼费由徐月英、李星耀承担。
一审法院认定事实为：2015年1月20日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定徐月英、李星耀向万明浪租赁位于南昌县汇源华庭1#西边第一层的第三、第四间（编号为：1#1-11、1#1-12）及第二层（编号为：1#2-8、1#2-9、1#2-10）的共计五间店面，总面积为646.43平米，租赁期限为10年（自2015年2月1日至2024年1月31日止），租金价格为一楼按每月160元/㎡计算，二楼按每月40元/㎡计算。租金每年一次性付清，先付后租，每年交付租金的时间为当年12月30日。租金从第三年开始每年递增5%。2015年2月1日至2016年1月31日租金为606739元，2016年2月1日至2017年1月31日租金为606739元，2017年2月1日至2018年1月31日租金为637076元，2018年2月1日至2019年1月31日租金为668930元，2019年2月1日至2020年1月31日租金为702376元，2020年2月1日至2021年1月31日租金为737495元，2021年2月1日至2022年1月31日租金为774370元，2022年2月1日至2023年1月31日租金为813089元，2023年2月1日至2024年1月31日租金为853743元，若徐月英、李星耀未及时支付租金，对未付租金部分万明浪有权按日万分之五计算违约金。徐月英、李星耀在签订合同时向万明浪支付履约保证金50000元。在本租赁合同签订前，万明浪已将租赁房屋交付给徐月英、李星耀使用，徐月英、李星耀向万明浪缴纳了履约保证金50000元。2016年6月17日徐月英向万明浪出具欠条三份，认可拖欠2014年2月1日至2015年2月1日租金65000元、2015年2月1日至2016年1月31日房屋租金596739元、2016年2月1日至2017年1月31日租金606739元。但对于2016年2月1日至2017年1月31日租金606739元，徐月英、李星耀表示支付时间应当是2016年12月30日，支付时间未到不存在拖欠。对于2014年2月1日至2015年2月1日租金65000元和2015年2月1日至2016年1月31日房屋租金596739元，徐月英、李星耀认为之所以未缴纳租金是因为得到了万明浪的许可，但徐月英、李星耀对此未提供证据证明，万明浪也未予承认。庭审中，徐月英、李星耀表示《房屋租赁合同》上的李星耀签名及捺手印并非李星耀所为，要求对其进行笔迹鉴定，但在一审法院规定的申请期内，徐月英、李星耀未向法院提交书面申请。徐月英、李星耀认为合同约定的日万分之五的违约金过高。
另查明，徐月英与李星耀系母子关系。
一审法院认为：万明浪与徐月英、李星耀签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，一审法院予以确认。徐月英、李星耀辩称合同中李星耀的签名捺印非其本人所为不应承担责任的辩论意见，因徐月英、李星耀未在一审法院规定的期限内提交书面鉴定申请，视为逾期放弃，故对徐月英、李星耀的该辩论意见一审法院不予采纳。《房屋租赁合同》明确约定支付租金方式为先付后租，支付时间为当年12月30日，徐月英、李星耀虽辩称未支付租金系万明浪认可，但徐月英、李星耀未提供证据证明该事实，且万明浪也未予以承认，故万明浪要求徐月英、李星耀支付2015年2月1日至2016年1月31日房屋租金596739元，一审法院予以支持。2014年租金65000元，万明浪与徐月英、李星耀双方均予以认可，一审法院也予以支持，但该年度租金因万明浪未提供证据证明有关违约金的约定，故对该年度的违约金诉请一审法院不予支持。至于2016年2月1日至2017年1月31日租金606739元的诉请，徐月英、李星耀辩称应在2016年12月30日支付，一审法院认为，合同约定支付租金方式为先付后租，支付时间为当年12月30日，根据交易习惯，对该约定的正确理解应是在每年度租赁期开始前缴纳该年度租金，故2016年2月1日至2017年1月31日的租金缴纳日期应是2015年12月30日，故对于万明浪2016年2月1日至2017年1月31日的租金的诉请，一审法院予以支持。万明浪承认徐月英、李星耀在一审起诉后支付了25万元，一审法院予以扣减。故减去2014年的租金65000元，徐月英、李星耀尚欠万明浪2015年度租金为411739元，2016年度租金为606739元。徐月英、李星耀要求万明浪按日万分之五支付各年度租金的逾期违约金，徐月英、李星耀提出该约定过高，应予以调整，一审法院酌定违约金计算标准为日万分之一点五，各期违约金应从合同约定支付之日起计算至徐月英、李星耀付清租金之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、徐月英、李星耀于本判决生效之日起十日内向万明浪支付2015年2月1日至2016年1月31日房屋租金411739元；二、徐月英、李星耀于本判决生效之日起十日内向万明浪支付2015年2月1日至2016年1月31日房屋租金411739元的违约金，金额从2015年2月1日起按日万分之一点五计算至徐月英、李星耀付清租金之日止；三、徐月英、李星耀于本判决生效之日起十日内向万明浪支付2016年2月1日至2017年1月31日房屋租金606739元；四、徐月英、李星耀于本判决生效之日起十日内向万明浪支付2016年2月1日至2017年1月31日房屋租金606739元的违约金，金额从2016年2月1日起按日万分之一点五计算至徐月英、李星耀付清租金之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18226元，保全费5000元，合计23226元，由徐月英、李星耀承担。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：双方对欠付租金本金没有异议，仅对是否要支付违约金及违约金起算时间有异议。徐月英、李星耀主张合同约定每年交付租金时间为当年12月30日，故2015年2月1日至2016年1月31日的租金交付时间是2015年12月30日，一审认定违约金起算时间为2015年2月1日不当。本院认为，合同明确约定“租金每年一次性付清，先付后租”，万明浪主张应在上一年度的12月30日支付下一年度的租金符合合同约定及交易习惯，徐月英、李星耀关于交付租金时间的主张，本院不予支持，一审认定徐月英、李星耀未按时交纳租金应承担违约责任并无不当，违约金从应付租金之日起算。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人徐月英、李星耀的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1616元，由徐月英、李星耀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪西菲
代理审判员 邓 映
代理审判员 梁书棋
二〇一七年五月八日
书 记 员 王 倩