安徽省滁州市琅琊区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1102民初2028号
原告：滁州市北湖蔬菜综合开发有限公司，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码913411027316712627（1-1）。
法定代表人：张长奇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘旭，安徽曙春律师事务所律师。
被告：孙玉喜，男，1966年4月20日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市琅琊区。
委托诉讼代理人：杜宝安，安徽会峰律师事务所律师。
第三人：胡健麟，男，1987年6月4日出生，汉族，住安徽省滁州市。
原告滁州市北湖蔬菜综合开发有限公司（以下简称滁州北湖开发公司）与被告孙玉喜、第三人胡健麟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月15日公开开庭进行了审理，原告滁州北湖开发公司的委托诉讼代理人刘旭，被告孙玉喜及其委托诉讼代理人杜宝安，第三人胡健麟均到庭参加诉讼。经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，于2016年11月25日裁定转为普通程序，于2016年11月28日公开开庭进行了审理。原告滁州北湖开发公司的委托诉讼代理人刘旭，被告孙玉喜及委托诉讼代理人杜宝安，第三人胡健麟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
滁州北湖开发公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除滁州北湖开发公司与孙玉喜签订的房屋租赁合同；2、孙玉喜支付拖欠的房屋租赁费108774元（2015年8月1日至2016年1月1日，按265263元/年计算）、卫生费2860元（2015年2月1日至2016年1月1日，按260元/月计算）、停车费9600元（2015年1月1日至2016年1月1日，按800元/月计算）、水电费20871元，合计142105元；3、孙玉喜支付违约金125549元（按5年总租金的10%计算）。诉讼期间，滁州北湖开发公司增加诉讼请求，要求胡健麟对上述费用承担连带责任。事实与理由：2011年12月19日，滁州北湖开发公司与孙玉喜签订一份《房屋租赁合同》，约定孙玉喜承租滁州北湖开发公司位于滁州市南谯北路129号沿街商住楼二楼第六至九间（面积约580平方米，房号为204号、206号、207号、208号、209号）房屋用于经营网吧，租赁期限自2012年8月1日至2017年7月31日，第一年租金为222720元，此后年租金在上一年度上递增6%。孙玉喜自2014年8月1日起开始陆续拖欠房租，并将网吧内所有设备搬走。
孙玉喜辩称，其与滁州北湖开发公司签订的《租赁合同》权利义务转让给了胡健麟，请求驳回对孙玉喜的诉讼请求；滁州北湖开发公司诉讼请求中的停车费、卫生费没有合同依据，不应支持，房租和水电的欠缴情况应当由胡健麟承担。违约金要求过高，胡健麟被迫离开承租的房屋，滁州北湖开发公司的法定代表人在涉案的房屋内从事相同的行业，滁州北湖开发公司没有实际损失，所以违约金要求过高，请求法院调整；在合同履行过程中，有50000元的保证金没有结算，孙玉喜在履行合同时装潢花了430000元，另有空调、冰柜、摄像头、录像机、交换机等留在涉案房屋，滁州北湖开发公司现实际使用这些设备，这些设备已经转归胡健麟所有，这些设备应当予以折价，冲抵相应的违约金、租金等。
胡健麟述称，其于2013年5月从孙玉喜处转租，租金交到2015年9月30日。房屋一直在漏水，滁州北湖开发公司不维修，把2014年8月1日至2015年7月31日的租金让到190000元。滁州北湖开发公司要求一些合同中没有的停车费等费用。其于2015年9月27、28日将房屋内的东西拉走，自2015年7月20日至2015年9月30日的费用是按1000元/天交的（包括水电等在内），滁州北湖开发公司于2015年11月10日使用诉争的房屋对外正式营业。滁州北湖开发公司主张的违约金过高，请求法院调整。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：滁州北湖开发公司举证的胡健麟自2014年8月1日起支付租金252000元的租金收据，胡健麟对2015年7月20日前支付租金190000元无异议，但胡健麟举证的记账本显示2015年7月20日至2015年9月22日支付租金65000元，记账本上均有滁州北湖开发公司员工的签字，本院对胡健麟自2014年8月1日起支付租金255000元予以确认。滁州北湖开发公司举证的2015年8月29日（2015年7月的水电费11919元）、2015年9月22日（2015年8月的水电费7415.8元）、2015年10月22日（2015年9月的水电费1537.4元）水电费收据，虽系其自行开据，但水电费用系胡健麟经营活动中必然产生的费用，胡健麟当庭陈述夏天的水电费每月15000元左右、其余季节8000或9000元左右与收据上记载的金额基本一致，且孙玉喜与胡健麟未提供相反的证据予以驳斥，本院对其证明效力予以确认。滁州北湖开发公司举证的相片，因对方不认可，故本院对其证明效力不予确认。胡健麟举证的营业执照相片，滁州市琅琊区皇朝网吧于2015年11月10日注册成立，经营场所为涉案房屋，与本院调取的滁州市琅琊区皇朝网吧的注册登记信息及滁州北湖开发公司与王林杰签订的《房屋租赁合同》相吻合印证，本院对其证明效力予以确认。
本院经审理认定事实如下：2011年12月19日，滁州北湖开发公司（甲方）与孙玉喜（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将滁州市南谯北路129号沿街商住楼自北向南第二层第六至第九间商铺（面积约580平方主，房号为204号、206号、207号、208号、209号）出租给乙方使用，租赁期限为五年，全年租金222720元，第一年租金在合同签订之日付50000元，余款172720元在看到消防审核意见书时一次性付清，并开始计算租期，自第二年起每年租金均在上年租金的基础上递增6%，且当年租金均在当年提前二个月一次性付清，否则甲方有权追究乙方的违约责任。乙方在经营期间的所有税费及水电费等经营所产生的费用由乙方承担。本合同经甲乙双方签字盖章生效，任何一方违约，均应按五年租金总额的10%承担违约责任。2012年8月，孙玉喜与袁晓安合伙经营战神网吧，并自2012年8月支付租金至2013年4月。2013年5月19日，袁晓安与胡健麟签订一份《网吧转让合同》，约定袁晓安以860000元的价格将战神网吧整体转让给胡健麟。滁州北湖开发公司的法定代表人张长奇出具证明：证明其知晓转让一事。胡健麟支付租金至2014年7月31日。2014年9月16日，胡健麟支付了租金120000元，滁州北湖开发公司在收据上载明“收2014年8月1日至2015年7月31日部分租金（总租金250248元），尚欠租金130248元”。截止2015年7月19日，胡健麟陆续支付租金70000元。胡健麟提供的记帐本载明：自2015年7月20日起至2015年9月22日，胡健麟支付费用65000元，滁州北湖开发公司的员工在记账本上写的收条，内容均为“今收到部分房租”。2015年9月28日，胡健麟搬出涉案房屋。2015年7月的水电费11919元、2015年8月的水电费7415.8元、2015年8月的水电费1537.4元，合计20872.2元，胡健麟未支付。2015年10月19日，滁州北湖开发公司将南谯北路129号（北湖花园）4幢2层205、206、207室房屋出租给王某某，王某某2015年11月10日注册成立滁州市琅琊区皇朝网吧。
本院认为：综合双方当事人诉辩意见及举证、质证，本案的争议焦点为：滁州北湖开发公司与孙玉喜签订的《房屋租赁合同》是否应当解除；孙玉喜是否应当支付租金108774元、卫生费2860元、停车费9600元、水电费20871元及违约金125549元及胡健麟是否应当承担连带责任。
关于滁州北湖开发公司与孙玉喜签订的《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。滁州北湖开发公司与孙玉喜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方应严格按约履行。孙玉喜的合伙人将网吧的经营权及涉案房屋的租赁权利转让给胡健麟，滁州北湖开发公司的法定代表人知晓转让一事，并未提出反对，应为同意转让。《房屋租赁合同》的权利义务已转移，且转让后的房屋租金及水电费等均由胡健麟缴纳，本案的民事责任应由胡健麟承担，孙玉喜不再承担民事责任。胡健麟已于2015年9月28日从涉案房屋内搬出时，滁州北湖开发公司亦将涉案房屋出租给他人使用，本案合同已实际解除，现滁州北湖开发公司要求解除合同，本院不予支持。
《房屋租赁合同》约定：每年租金均在上年租金的基础上递增6%，2014年8月1日至2015年7月31日的租金为250248元，2015年8月1日至2015年9月28日胡健麟搬出之日的租金为250248元×6%÷365天×58天计42151元，房租共为292399元，胡健麟支付租金255000元，尚欠租金37399元应由胡健麟支付。滁州北湖开发公司主张的卫生费、停车费没有合同依据，本院不予支持。滁州北湖开发公司主张的水电费20871元，因《房屋租赁合同》约定水电费用由承租方承担，而该项费用是胡健麟经营活动中必然产生的费用，胡健麟辩称自2015年7月20日起每日缴纳费用包括水电费，但其提供的记账本及滁州北湖开发公司出具的收据均记载收取的费用系房租，胡健麟未提供证据证明其已支付了该项费用，故胡健麟应当支付2015年7月至9月的水电费20871元。胡健麟于合同履行期间搬出，已构成违约，应当承担违约责任。滁州北湖开发公司与孙玉喜在合同中约定按五年租金总额的10%承担违约责任，明显过高。《中华人民共和国合同法》赋予了当事人协商违约金条款的权利，允许当事人双方可以约定一定数额的违约金或约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，这体现了缔约自由的宗旨；但同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情形亦作出了限制性的规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人的补偿；本案违约金的计算应以滁州北湖开发公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则及诚实信用原则进行衡量。孙玉喜、胡健麟向本院申请调整，本案胡健麟于2015年9月28日搬出后，滁州北湖开发公司于2015年10月19日将房屋出租给他人使用，滁州北湖开发公司的损失仅为2015年9月29日至2015年10月18日计20日的租金损失，本案以一个月的租金265262元÷12月计22105元作为违约金为宜。孙玉喜提出的网吧内的设备应当予以折价冲抵相应的违约金、租金的意见，无证据证实，本院不予采信。孙玉喜辩解50000元保证金未结算，但其未提供证据证实其已缴纳了该项费用，故本院亦不予支持。胡健麟辩称滁州北湖开发公司将2014年度的租金让利到190000元，因滁州北湖开发公司不认可，胡健麟又未提供证据予以佐证，故本院不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、第三人胡健麟于判决生效后十日内支付原告滁州市北湖蔬菜综合开发有限公司租金37399元、水电费20871元及违约金22105元，合计80375元；
二、驳回原告滁州市北湖蔬菜综合开发有限公司其他诉讼请求。
如果第三人胡健麟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5410元，由原告滁州市北湖蔬菜综合开发有限公司负担2500元，第三人胡健麟负担1910元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 齐丽丽
人民陪审员 秦家传
人民陪审员 王振华
二〇一七年一月五日
书 记 员 王金敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。