山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1082民初4580号
原告：中国建设银行股份有限公司荣成支行，统一社会信用代码：，住所地荣成市。
代表人：葛建文，该行行长。
委托诉讼代理人：黄乐云，山东威扬律师事务所，律师。
委托诉讼代理人：邵亮，山东威扬律师事务所，律师。
被告:陈建昌，男，汉族，士兵证：海字2322669，住荣成市。
被告：鲁莉娟，女，1978年12月9日出生，汉族，户籍所在地河南省鲁山县，现住荣成市。
被告：威海丰荟集团有限公司（原名为荣成市丰荟房地产开发有限公司），统一社会信用代码：，住所地荣成市。
法定代表人：孙桂森，该公司董事长。
委托诉讼代理人：殷建阳，山东华夏明德律师事务所，律师。
被告：威海市房地产置业担保有限公司，统一社会信用代码：，住所地威海市。
法定代表人：王平昌，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：褚大勇，男，该公司风险部经理。
原告中国建设银行股份有限公司荣成支行（以下简称荣成支行）与被告陈建昌、鲁莉娟、威海丰荟集团有限公司、威海市房地产置业担保有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣成支行委托诉讼代理人黄乐云、被告威海丰荟集团有限公司委托诉讼代理人殷建阳、威海市房地产置�担保有限公司委托诉讼代理人褚大勇到庭参加诉讼。被告陈建昌、鲁莉娟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈建昌、鲁莉娟偿还原告借款本金27997.42元及至2017年5月18日的利息915.22元、本金罚息144.1元、利息罚息23.04元，支付律师费3100元，共计32179.78元；2.判令被告陈建昌、鲁莉娟偿还原告自2017年5月19日至实际履行全部还款责任之日止的利息（按贷款合同约定方式计算）；3.判令原告对位于荣成市熙园小区9号楼507室房产拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；4.判令被告威海丰荟集团有限公司、威海市房地产置业担保有限公司对上述借款承担连带清偿责任；5.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告以被告陈建昌在起诉后又偿还了部分本息和起诉状诉讼请求第3项中房产位置打印错误为由，变更1-3项诉讼请求为：1.判令被告陈建昌、鲁莉娟偿还原告借款本金18462.26元及至2017年10月30日的利息1275.34元、本金罚息35.95元、利息罚息6.83元，支付律师费3100元，共计22880.38元；2.判令被告陈建昌、鲁莉娟偿还原告自2017年10月31日至实际履行全部还款责任之日止的利息（按贷款合同约定方式计算）；3.判令原告对位于荣成市亲海花园西区141号楼502室房产拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。事实和理由：2004年12月30日，原告与被告陈建昌、威海丰荟集团有限公司签订了《个人住房借款合同》，主要约定：被告陈建昌向原告借款9万元，用于购买位于荣成市亲海花园西区141号楼502室房产，借款期限为15年，如果被告陈建昌累计六个月未偿还贷款本息和相关费用时，原告有权提前收回已发放贷款本息，并要求被告威海丰荟集团有限公司履行保证责任。被告陈建昌、鲁莉娟系夫妻关系，应共同承担偿还贷款本息的责任。同日，原告与被告威海市房地产置业担保有限公司签订了《个人住房借款保证合同》，约定由被告威海市房地产置业担保有限公司为该笔借款承担连带保证责任。2004年12月28日，被告陈建昌办理了荣成市亲海花园西区141号楼502室房产的抵押权预告登记，为该笔借款提供抵押担保。2004年12月30日，原告将9万元借款转账汇至被告威海丰荟集团有限公司的银行账户。借款到期后，被告陈建昌多次未按时足额偿还借款本金以及利息，已构成违约，原告有权宣布该笔借款自2017年10月30日提前到期，并要求各被告承担相应还款或保证责任，故诉至法院。
被告威海丰荟集团有限公司辩称，我方为该案借款提供的保证是阶段性保证，涉案房产已经办理了抵押登记，并已办理了房屋所有权证书，按约已过保证期间，我方不应承担连带保证责任。我方对律师费用的数额无异议，但因保证期间已过，我们不应对律师费承担连带保证责任。
被告威海市房地产置业担保有限公司辩称，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。被告陈建昌已经办理了他项权证，我方应对抵押物担保以外的债权承担保证责任，所以本案应先处置抵押物，我方对处置抵押物后仍不能清偿的债权承担保证责任。而本案处置抵押物完全能够清偿被告陈建昌、鲁莉娟欠原告的债务，所以我方无需承担担保责任。
被告陈建昌未作答辩。
被告鲁莉娟未作答辩�
本院经审理认定事实如下：被告陈建昌与鲁莉娟系夫妻关系。2004年11月20日，被告陈建昌与被告威海丰荟集团有限公司签订了预售商品房买卖合同。
2004年12月28日，被告陈建昌为其购买的尚未取得房屋所有权证的在建房产办理了他项权证登记。该登记的房屋他项权人为中国建设银行荣成支行，房屋所有权人为陈建昌，房屋所有权证号为空白，房屋坐落为荣成市亲海花园西区141号楼502，权利种类为按揭。
2004年12月30日，被告陈建昌、威海丰荟集团有限公司与原告签订了编号为123035的《中国建设银行个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款），该合同主要约定：原告向被告陈建昌提供贷款90000元，用于购买位于荣成市亲海花园西区141号楼502室的住宅楼；借款期限为15年，自2004年12月30日起至2019年12月30日；贷款月利率为4.425‰，以原告实际划款当日国家法定利率为准；还款方式为等额本息还款法，应从贷款发放的次月开始偿还贷款本息，每一个月为一个还款期，还款总期数为180期，当月本息当月清偿，每月归还本息金额为726.33元，结息日、扣款日均为每月末最后一日，被告陈建昌在一个还款期内任何一天还款，均按30天计算利息，首次和最后一次还款按实际天数计算；在本合同履行期间，原告于扣款日未能足额收取款项时，将于次月1日开始对贷款余额按借款合同的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按借款合同的贷款利率计收复利。被告陈建昌未按合同约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息，每拖欠一次，原告对拖欠的分期还款额和拖欠天数按每日万分之贰点壹的违约金率收取违约金；借款到期，�款人陈建昌未按本合同约定清偿贷款本息，原告从贷款逾期之日起按每日万分之贰点壹计收利息；借款期间，被告陈建昌累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款和相关费用的，原告有权停止向被告陈建昌发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。
该笔贷款合同项下的担保为抵押加阶段性保证。被告陈建昌自愿用位于荣成市亲海花园西区141号楼502室房产为本案贷款作抵押，抵押物的共有人鲁莉娟同意将本合同项下房屋用于抵押。被告陈建昌取得所购住房的房屋所有权证后，原告与被告陈建昌必须依照法律规定办理抵押物的登记手续。在被告陈建昌取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由被告威海丰荟集团有限公司提供阶段性连带责任保证。保证期间自借款合同生效之日起至抵押的住房取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告保管之日止。保证担保的范围包括被告陈建昌的借款本金、利息（包括罚息）、被告陈建昌应支付的违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的相关费用等。在保证期间，被告威海丰荟集团有限公司自愿对被告陈建昌的债务承担连带责任，如果被告陈建昌未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，原告有权要求被告威海丰荟集团有限公司就全部债务承担保证责任，被告威海丰荟集团有限公司同意原告从其在原告方开立的存款账户中直接扣划。
2004年12月30日，原告和被告威海市房地产置业担保有限公司签订编号为123035的《中国建设银行个人住房借款保证合同》，合同主要约定:为确保原告与借�人陈建昌签订的123035号《中国建设银行个人住房借款合同》的履行，被告威海市房地产置业担保有限公司愿意向原告提供保证担保，保证担保的贷款金额为90000元，贷款期限为15年，即2004年12月30日至2019年12月30日。保证方式为连带责任保证，被告威海市房地产置业担保有限公司对借款合同中借款人陈建昌的债务承担连带责任。保证担保的范围是贷款金额及利息（包括罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金和原告为实现债权而发生的费用等。保证期间自本合同生效之日起至借款合同履行期限届满之日后两年止。保证期间内，借款人陈建昌在借款期间累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款和相关费用的，原告有权解除《借款合同》，提前收回已发放贷款本息，并要求保证人承担保证责任。借款人陈建昌不履行其债务时，不管原告是否已行使其他担保物权，原告均有权直接要求被告威海市房地产置业担保有限公司对借款人的全部债务承担保证责任。
2004年12月30日，被告陈建昌在原告出具的个人贷款支付凭证上签字盖章，原告将9万元借款转账汇至被告威海丰荟集团有限公司账号为70×××71的银行账户。原告发放贷款后，被告自2016年7月至2017年8月9日（原告起诉之日）期间已累计超过六个月未偿还过贷款。原告起诉后，被告陈建昌又部分偿还本金9535.16元，此后再未履行还款义务，被告威海丰荟集团有限公司与威海市房地产置业担保有限公司亦未承担保证责任。截止2017年10月30日，被告陈建昌尚欠原告借款本金18462.26元、期内应付未付正常利息1275.34元、本金罚息35.95元、利息罚息6.83元，共计19780.38元。
庭审中，原告主张贷款到期后产生的逾期利息、本金罚息以及利息罚息的计算方式如下：其中逾期还款利息以借款本金余额18462.26元为基数，自2017年10月31日起至被告实际给付之日止，按每月4.425‰计算；利息罚息即复利以欠付利息（包含到期前欠付的和到期后欠付的）为本金，自2017年10月31日起至被告实际给付之日止，按每月4.425‰计算；本金罚息即违约金以拖欠本金余额18462.26元为基数，自2017年10月31日起至被告实际给付之日止，按每日万分之2.1计算）。
在审理过程中，本院向荣成市不动产登记部门落实了涉案房产的抵押情况，该部门人员称：涉案房产于2004年办理了预售商品房贷款抵押，该房产于2007年办理了房权证，其上抵押相应地也由期房抵押转换为现房抵押。《物权法》出台后，期房抵押仅为抵押权预告登记，可以办理房权证三个月内应办理正式抵押手续，否则三个月后，预告抵押失效。
另查，涉案按揭房屋已于2007年2月6日办理了陈建昌名下的房屋所有权证书，至今未办理正式抵押手续，房屋所有权证书现由被告陈建昌持有。本案审理过程中，无第三人对涉案房屋主张权利。原告委托山东威扬律师事务所代理本案诉讼，于2017年10月27日向该所支付代理费3100元。
本院认为，原告与被告陈建昌、威海丰荟集团有限公司签订的《中国建设银行个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款）、原告与被告威海市房地产置业担保有限公司签订的《中国建设银行个人住房借款保证合同》均为各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。现被告陈建昌已累计超过六个月未偿还贷款，显然构成违约，按照合同约定原告有权宣布贷款�即到期，并要求被告陈建昌提前偿还全部借款本息，故对原告主张本案借款于2017年10月30日提前到期，同时要求被告陈建昌清偿全部借款本息之诉讼请求，本院予以支持。被告陈建昌与鲁莉娟系夫妻关系，该笔借款形成于夫妻关系存续期间，应属夫妻共同债务，故被告鲁莉娟应共同承担还款责任。
对于本案中原告以其提交的他项权登记材料主张原告已享有抵押权以及优先受偿权的问题，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）自2007年10月1日起施行，根据“法不溯及既往”的法律原则，发生在《物权法》施行以前的担保行为，应适用《担保法》及其司法解释的规定。1995年《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第四十一条、第四十二条规定，当事人以土地、房屋及其他不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。1999年《城市房地产抵押管理办法》第三条规定了预购商品房贷款抵押和在建工程抵押两种新抵押种类。2000年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第四十九条规定，尚未取得权利证书的在建工程在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效，但是当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。
根据上述规定可知，在《物权法》出台前的法律背景下，办理抵押登记只是抵押权的对抗要件，而非抵押权的实现要件。换言之，未办理登记的，债权人与抵押权人之间仍产生物权效力，债权人可基于抵押合同主张抵押权，但是，抵押权人在抵押期间向第三人转让抵�财产，或再次进行抵押，并办理登记的，则第三人基于不动产登记产生的效力就会阻断债权人与抵押人的物权效力，债权人只能基于违约向抵押人主张违约损害赔偿责任。本案中，按揭房产于2007年已经办理了陈建昌名下的房屋所有权证，依据《担保法解释》之规定，可以认定原、被告之间签订的抵押合同已生效。结合不动产登记部门对《物权法》出台之前所办理预售商品房贷款抵押，在房权证办理后视为自动转为现房抵押的态度，以及至今无第三人对涉案房产主张权利的情况，可以认定抵押人陈建昌目前完全可以用涉案房产，按照抵押合同的约定，向原告承担物的担保责任，原告也完全有实现抵押权的登记保障，该现实状况符合办理正式抵押权登记后的权利状态，故应当认定原告对涉案房产享有抵押权。据此，原告于本案中要求对位于荣成市亲海花园西区141号楼502室房产拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，理由正当，应予支持。
对于被告威海丰荟集团有限公司提出的抗辩理由，被告威海丰荟集团有限公司作为保证人为被告陈建昌的借款提供阶段性连带责任保证，而所谓阶段性连带保证，本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（借款合同签订之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段保证的任务完成，换言之，阶段性保证期限届满之时即为银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案中借款合同关于该阶段性担保的保证期间表述为“至抵押的住房取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告保管之日止”，从该表述的逻辑顺序看，显然也是将“抵押登记”列于“取得房屋所有权证”之后，其完全符合上述“阶段性连带保证”方式的真实本意。而且事实上原告在与被告陈建昌及威海丰荟集团有限公司签订借款合同之前就已经办理了本案中提交的他项权登记材料，当时涉案房产尚属在建工程，不可能办理房屋所有权证，由此亦可见,该他项权登记材料并非借款合同中约定的有房屋所有权证后的“抵押登记”。故应当认定本案中只有“抵押的住房取得房屋所有权证”、“办妥房产保险和抵押登记”以及“《房屋他项权证》及其他有关资料交原告保管”三项行为均完成时，被告威海丰荟集团有限公司提供的阶段性连带保证之保证期间的届满条件才可成就，但被告陈建昌至今未办理该房屋正式的抵押权登记，也未将房权证等有关资料交由原告保管，故被告威海丰荟集团有限公司的阶段性连带责任保证并未超过保证期间，威海丰荟集团有限公司应当为被告陈建昌的借款承担连带清偿责任。故被告威海丰荟集团有限公司辩称其担保已过保证期间，不应承担保证责任，理由不当，本院不予支持。但根据《担保法》第二十八条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。本案中借款人陈建昌以自有涉案房产为原告债权提供物的担保，而被告威海丰荟集团有限公司在保证合同中并未自愿放弃上述《担保法》赋予保证人的权利。在这种情况下，被告威海丰荟集团有限公司应当对涉案房产价值以外的债权承担保证责任。
对于被告威海市房地产置业担保有限公司提出的抗辩理由，原告与被告威海市房地产置业担保有限公司所签订保证合同中明确约定，借款人不履行其债务时，不管原告是否已行使其他担保物权，原告均有权直接要求被告威海市房地产置业担保有限公司对借款人的全部债务承担保证责任，显然威海市房地产置业担保有限公司系自愿放弃了《担保法》赋予保证人的权利。故被告威海市房地产置业担保有限公司作为连带责任保证人要求对处置涉案财产后仍不能清偿的债权承担保证责任，理由不当，本院不予采纳。
对于原告主张的其他费用、损失问题，律师费系原告为实现债权而支出的合理费用，无论按照借款合同还是保证合同的约定，均应当由被告方负担。被告陈建昌、鲁莉�经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为其自动放弃抗辩权利。对于原告主张的贷款到期后产生的逾期利息、本金罚息及利息罚息部分，按照借款合同约定，借款到期后原告可以自贷款逾期之日起按每日万分之贰点壹（换算成月利率为6.3‰）计收利息，现原告自愿主张逾期利息部分按期内月利率4.425‰计算，此系意思自治，不违反法律规定，应予照准；对于本金罚息与利息罚息，应当按照合同约定并依据中国人民银行相关规定进行计算。
综上，原告之诉请，部分理由正当，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十八条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条、第四十七条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告陈建昌、鲁莉娟于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司荣成支行支付借款本金18462.26元及截止2017年10月30日止的期内应付未付正常利息1275.34元、本金罚息35.95元、利息罚息6.83元；
二、被告陈建昌、鲁莉娟于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司荣成支行支付逾期还款利息、利息罚息、本金罚息（其中逾期还款利息以借款本金余额18462.26元为基数，自2017年10月31日起至被告实际给付之日止，按每月4.425‰计算；利息罚息即复利以期内应付未付正常�息1275.34元为基数，自2017年10月31日起至被告实际给付之日止，按每月4.425‰计算；本金罚息即违约金以拖欠本金即借款本金余额18462.26元为基数，自2017年10月31日起至被告实际给付之日止，按每天万分之2.1计算）；
三、被告陈建昌、鲁莉娟于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司荣成支行支付律师费3100元；
四、原告中国建设银行股份有限公司荣成支行对位于荣成市亲海花园西区141号楼502室房产拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；
五、被告威海丰荟集团有限公司对上述一至三项债务就位于荣成市亲海花园西区141号楼502室房产拍卖、变卖后所得价款仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；
六�威海市房地产置业担保有限公司对上述一至三项债务承担连带清偿责任；
七、被告威海丰荟集团有限公司、威海市房地产置业担保有限公司承担连带清偿责任后，依法享有追偿权。
如果被告未能按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费604元，减半收取计302元，由原告负担87元，被告负担215元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 慈方铭
二〇一七年十一月二十一日
书记员 连丽娟