江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6113号
上诉人（原审被告）：邓怡伟。
委托诉讼代理人：丁明。
上诉人（原审被告）：丁明。
被上诉人（原审原告）：上海锦日物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区芳华路946号D室。
法定代表人：王国平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈玺，上海中村律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡胜，上海中村律师事务所律师。
上诉人邓怡伟、丁明因与被上诉人上海锦日物业管理有限公司（以下锦日公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初2957号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人邓怡伟、丁明上诉请求：1、请求二审法院撤销原审判决第一项，改判不予支持锦日公司按前期物业合同5级物业服务标准收费，不予支持锦日公司代扣代交费全额收取；2、请求免除超过诉讼时效期间（2012年7月至2013年7月）的物业费及代扣代交费的缴付；3、一、二审诉讼费用由锦日公司负担。事实和理由：一、锦日公司未按照物业合同提供5级物业服务，我方无须全额支付5级物业服务费。二、锦日公司主张的2012年7月至2013年7月物业费已经超过了诉讼期，应当免除。三、锦日公司未按规定公布代扣代交费，不按照每月实际公共水电费交付数额公摊收取代扣代交费，我方无须全额交付代扣代交费。四、我方提供的照片及小区业主满意度调查表等证据，可证明锦日公司不按照5级物业服务标准履行合同。首先，我方提供的照片部分是在2014年10月甚至更早前拍摄的，可以证明锦日公司不作为物业服务；其次，小区根本没有门卫监管和监控、大楼保洁、车辆停车管理、漏水维修等基本物业服务项目；再次，锦日公司应当举证其已经提供了相应的物业服务，但其未能提供物业工作人员每月组成及分工记录、门卫记录、监控记录、日常维护记录、保洁记录、每日值班记录等；最后，我方在一审中提供的62分调查表中有98%以上的业主对锦日公司的物业服务不满意。
被上诉人锦日公司辩称：一、被上诉人已经按照约定履行了物业服务，不存在瑕疵。二、对上诉人提交的照片及调查表，我方均不予认可。首先，照片的真实性无法确认，且这些照片均形成于2015年及2016年，无法客观反映被上诉人2012年至2014年的物业服务情况；其次，调查表上所谓的签字业主在一审中均未到庭接受调查，真实性难以确认，且调查表也仅是一小部分业主有待证实的意思表示，不能完整反映被上诉人物业服务的详细情况。三、本案并未超过诉讼时效，物业费属于分期履行的连续性债务，诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日即2014年12月起算。四、一审判决物业费按照七折处理，已经对上诉人的利益进行了保护。五、上诉人主张的代扣代缴费用问题，如有相应的生效判决，相关权利人应另行申请执行，与本案无关。综上，请求驳回上诉、维持原判。
原审原告锦日公司向一审法院起诉请求：1、邓怡伟、丁明支付昆山市马鞍山路1999号13幢803室物业费5240.7元、昆山市马鞍山路1999号14幢505室物业费6694.38元、昆山市马鞍山路1999号15幢708室物业费4901.04元，上述物业费的计算期间为2012年7月1日至2014年12月31日；2、诉讼费由邓怡伟、丁明承担。
一审法院认定事实：昆山市巴城镇华府庄园14号楼505室（建筑面积123.97平方米）、昆山市巴城镇华府庄园13号楼803室（建筑面积97.05平方米）、昆山市巴城镇华府庄园15号楼708室（建筑面积90.76平方米）三套房屋登记所有权人均系邓怡伟、丁明。该三套房屋产权登记时间分别为2011年11月11日、2011年12月26日、2011年12月20日。邓怡伟、丁明在购买上述三套房屋时，涉案房屋的房地产开发经营企业昆山力天投资发展有限公司选聘的物业管理公司昆山华府投资管理有限公司曾向邓怡伟、丁明提供了《昆山前期物业管理服务协议》，一审庭审中，邓怡伟、丁明提供了该份协议，并认为该协议是其与开发商及物业公司签订的协议，该协议中载明：小高层物业费为1.8元/月/平方米（其中包括代收代缴0.7元/月/平方米），并对物业服务质量包括公共服务、服务事项、房屋及公共设备维护、清洁等事项进行了载明，《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》为合同附件。
2012年7月18日，昆山力天投资发展有限公司委托锦日公司对涉案房屋所在的位于昆山市马鞍山路1999号华府庄园小区实行物业管理服务，双方为此签订《华府庄园前期物业管理服务合同》一份，对以下事项作了约定：1、委托管理期限为3年，合同到期后，双方应另行签订新合同，新合同期限延续至业委会成立；2、物业管理费按建筑面积实行包干制，住宅高层为1.8元/月/平方米（该收费标准按甲方在售房时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定为准，如本合同与《前期物业管理服务协议》有冲突，以《前期物业管理服务协议》为准）。合同签订后，锦日公司作为物业服务方实际提供物业服务。锦日公司自述其2016年1月底退出该小区服务。因邓怡伟、丁明未能交纳物业费，锦日公司诉诸一审法院。本案中，锦日公司主张2012年7月1日至2014年12月31日的物业费。
一审庭审中，邓怡伟、丁明主张锦日公司所提供的物业服务存在诸多问题，包括：1、没有公告公布代缴代扣费用；2、没有每半年公布财务状况；3、合同中要达到90%的满意度，但是没有达到；4、所有的都没做好。5、安全防范没有按标准做；6、绿化带保洁也没有达到要求；7、门卫岗亭监控没有按照五级处理；8、人工湖喷水池都是草；9、门卫巡逻也都没有做到；10、电梯厅的保洁，都是小广告，没有按照五级达到要求。邓怡伟、丁明为证实其主张向一审法院提供了照片若干，照片拍摄时间从2014年至2016年；业主QQ群聊天记录若干；物业满意度调查表若干。锦日公司对此均不予认可。一审审理中，邓怡伟、丁明陈述其上述三套房屋在2015年2月之前均处于空关状态，应按照昆山市相关规定按照空关房7折处理。锦日公司在一审庭审中陈述其不知道涉案房屋的状态，需要庭后核实，一审法院限其庭后5日内向法院提供涉案房屋是否空关，是否装修的情况，但锦日公司未向一审法院提供，也未提供房屋是否装修等记录。
以上事实有锦日公司提供的房屋产权登记信息、华府庄园前期物业管理服务合同、律师函、整付零寄交寄清单，邓怡伟、丁明提供的《昆山市前期物业管理服务协议》、QQ聊天记录、照片若干、调查问卷若干及当事人陈述予以证实。
一审法院认为，涉案房屋所在小区的房地产经营企业昆山力天投资发展有限公司与锦日公司签订了前期物业管理合同。锦日公司并于签订合同后提供了物业服务，邓怡伟、丁明作为该小区业主，应当按照物业费收费标准承担交纳物业费的义务。邓怡伟、丁明主张其房屋在锦日公司所主张的本案物业费期间都系空关状态，锦日公司称对房屋状态不清楚，且未在法庭指定期间予以明确回复，一审法院认为，锦日公司作为物业管理服务企业，连涉案房屋在该期间是否装修、是否空关等情况都不清楚，难谓称职，一审法院推定锦日公司本案中主张的物业费期间即2012年7月至2014年12月期间，涉案房屋系空置未住状态，一审法院适当参考昆山市相关规定，对其物业费除代扣代缴之外的部分按7折处理。关于邓怡伟、丁明所提出的诸多服务不到位等问题，一审法院认为，本案中锦日公司所主张的物业费期间为2012年7月至2014年12月，邓怡伟、丁明所提供的照片主要形成于2015年和2016年，难以反映2012年至2014年的服务情况，邓怡伟、丁明所提供的调查表仅小区业主中的一小部分，难以完整反映出锦日公司服务详细情况，故一审法院对上述物业费折后不再折减。关于锦日公司主张的2012年7月1日至2012年7月17日的物业费，锦日公司在2012年7月18日前并未提供服务，本案中无由锦日公司收取该时段物业费的依据，故一审法院在本案中不予支持。关于2012年7月18日至2014年12月31日的物业费，一审法院对除代扣代缴部分外的物业费进行7折处理后金额分别为：昆山市巴城镇华府庄园14号楼505室（建筑面积123.97平方米）5363.81元、昆山市巴城镇华府庄园13号楼803室（建筑面积97.05平方米）4199.06元、昆山市巴城镇华府庄园15号楼708室（建筑面积90.76平方米）3926.91元，合计13489.78元。
关于邓怡伟、丁明抗辩的公共支出公开等问题，其可以另行处理。邓怡伟、丁明不交纳物业服务费，不仅有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。锦日公司在服务过程中既要按约提供服务，也应注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，只有业主与物业服务企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐小区。
据此，一审法院依照《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、邓怡伟、丁明于判决生效后十日内支付上海锦日物业管理有限公司2012年7月18日至2014年12月31日的物业管理费：昆山市巴城镇华府庄园14号楼505室5363.81元、昆山市巴城镇华府庄园13号楼803室4199.06元、昆山市巴城镇华府庄园15号楼708室3926.91元，合计13489.78元。二、驳回上海锦日物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费220元，减半收取110元，由邓怡伟、丁明负担88元，上海锦日物业管理有限公司负担22元。
二审中，双方当事人均无提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张锦日公司未能按照物业合同约定提供5级物业服务并提交照片及物业满意度调查表予以佐证，本院认为，上诉人提供的照片中仅有少部分系于2014年所拍摄，且仅通过2014年度拍摄的照片内容及小部分的物业满意调查表尚无法证实锦日公司在2012年7月18日至2014年12月31日期间未按照合同约定提供物业服务，故对上诉人的前述上诉主张本院不予采纳。在2012年7月18日至2014年12月31日期间，锦日公司持续性地为上诉人提供物业服务，该期间内物业管理费用的诉讼时效起算时间点应为最后一期物业管理费用的履行期限届满之日，故锦日公司在本案中所主张的物业管理费用尚未超过诉讼时效。至于上诉人提出的锦日公司未能公布代收代缴费用，上诉人可另行主张权利，本院对此不予理涉。现上诉人并未提供证据证实锦日公司违法收取代收代缴费用，故本院对上诉人要求减少代收代缴费用的主张不予支持。一审法院推定涉案房屋系空关房进而按照七折认定涉案物业管理费，已经充分考量了锦日公司的物业服务状况，并无不当之处，应予维持。
综上所述，上诉人邓怡伟、丁明的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费220元，由上诉人邓怡伟、丁明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
代理审判员 黄学辉
代理审判员 黄源榕
二〇一六年九月九日
书 记 员 袁丽媛