吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终3126号上诉人（原审被告）：吉林省永荣房地产开发有限公司，住所长春市南关区前进大街6688号惠民嘉园小区13号底层商铺108室。法定代表人：邵守进，经理。委托诉讼代理人：方春光，吉林钟言宇德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春市南关区明珠街道黑咀子村民委员会，住所长春市南环路190号。法定代表人：张少军，村主任。委托诉讼代理人：李建华，吉林天地泽律师事务所律师。上诉人吉林省永荣房地产开发有限公司（以下简称永荣公司）与被上诉人长春市南关区明珠街道黑咀子村民委员会（以下简称黑咀子村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院于2017年4月24日作出的（2016）吉0102民初3194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。永荣公司上诉请求：请求撤销原审判决，改判驳回黑咀子村委会的诉讼请求。事实及理由：1、原审法院认定2015年6月19日永荣公司与黑咀子村委会签订的《购房协议》有效是错误的。原审法院认定永荣公司是对黑咀子村委会与永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流就现金债务进行担保，同时，确定对抵押房屋设定回购期限，在期限内未回购的，也就是原执行案件的债务人未履行相应债务的，以该抵押房产直接抵偿。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第57条规定，“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。”因此，本案原审法院认定《购房协议》有效是错误的，永荣公司与黑咀子村委会签订的《购房协议》应当认定为无效，但抵押行为仍然有效。2、原审法院认定以抵押物直接偿还债务视为第三方债务加入是错误的。永荣公司只是对执行案件进行担保行为，并不是直接支付行为，是在债务人不履行债务时提供担保，而不是债务的转移，因此不构成债务加入。3、原审法院以债务加入作为另案告诉的理由是错误的。本案是依据另案的执行和解协议为基础产生的，永荣公司仅就执行和解协议的履行提供担保，并不是真实的房屋买卖合同关系，按照法律规定，如不能履行执行和解协议，应当申请恢复执行程序，不应当另案告诉。无论是否债务加入，都是在履行执行和解协议的内容，并不是产生新的法律关系。根据一事不再理的原则，本案告诉错误不应当进行审理，更不应当裁判履行《购房协议》的内容。4、如果认定独立的买卖行为成立，黑咀子村委会并没有给付行为，当然也无法履行《购房协议》内容；5、原审法院审理程序违法。原审法院在开庭审理并在法庭辩论终结后，才向永荣公司送达所谓的《变更诉状申请》，对原诉讼请求予以变更。根据民事诉讼法以及证据规则的规定，黑咀子村委会提出变更的时间已经超出了法定的期限。黑咀子村委会二审答辩称：1、黑咀子村委会与永荣公司、永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流于2015年6月19日达成的执行和解协议的内容和性质是永荣公司的债务加入即由永荣公司替代永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流向黑咀子村委会偿还债务，是债务加入合同；2、执行和解协议并不是流质契约，应认定为合法有效。理由是永荣公司自愿替代偿还债务，偿还债务的方式是永荣公司用自己开发的房屋抵偿，体现了各方当事人真实意思表示，内容不违反法律和社会公共利益，应认定合法有效。3、永荣公司在签订执行和解协议书时，自愿要求将房屋单价确定为每平米2800元，黑咀子村委会考虑到其建房成本，双方协商将房价确定为每平米3300元，从合同签订至今已经超过两年，即使永荣公司认为单价过低，也无权要求予以变更或撤销。黑咀子村委会在原审期间提出变更诉讼请求没有违反法定程序，因为在原审期间，黑咀子村委会在向长春市房地产局查询案涉房屋预售登记证事宜时，得知我国现对房屋土地使用权等不动产实行统一登记，已经不再对土地使用权单独办理登记手续，故我方原审诉讼请求中的该条诉讼请求已无必要，因此请求予以变更，原审审理未违反法定程序。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法予以维持。黑咀子村委会向原审法院起诉请求：1、判决继续履行黑咀子村委会与永荣公司于2015年6月19日签订的《购房协议书》；2、判令永荣公司于本案判决生效后立即为黑咀子村委会办理22套房屋的正式《商品房买卖合同》备案手续（永荣公司开发的项目名称以永荣公司正式备案确定的名称为准，楼栋号以永荣公司备案确定的为准，楼层应为8层、9层，房间号以永荣公司已经备案的8层、9层房间号为准，合计22套房屋）；3、判令永荣公司于本案判决生效后立即为黑咀子村委会办理22套房屋正式的国有土地使用权手续(庭审后黑咀子村委会自愿撤回该项请求)；4、判令永荣公司承担本案诉讼费。事实及理由：2015年6月19日，双方因以房抵债的原因而签订了《购房协议书》，约定黑咀子村委会购买永荣公司开发的位于长春市南关区的希派创意城1号楼的801室、802室、803室、804室、805室、806室、807室、808室、809室、810室、811室、812室、813室、814室、815室、901室、902室、903室、904室、905室、906室、907室房间，合计22套，购房总价款为4981875.84元。该协议书签订当日，通过采用以房抵偿债务形式，黑咀子村委会向永荣公司一次性支付了全部购房款，永荣公司给黑咀子村委会出具了《收款收据》，确认其已经收到了全部购房款。但是，《购房协议书》签订后至今，永荣公司没有向黑咀子村委会交付上述房屋，故黑咀子村委会提起民事诉讼。原审法院经审理认定事实：黑咀子村委会与案外人长春永新迪瑞药业有限公司（以下简称永新迪瑞药业）、吉林省永新大药房连锁有限公司（以下简称永新大药房）、吉林省永新物流有限公司（以下简称永新物流）房屋租赁合同纠纷一案，经长春市中级人民法院于2014年2月20日作出（2013）长民一初字第35号民事判决，判决永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流于判决生效后15日内给付黑咀子村委会租金人民币8516765.32元；按500元/日标准给付违约金，并按935.02元/日标准给付利息损失，均自2012年9月5日起计算至判决确定履行期限内实际给付之日止。永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流不服提起上诉，吉林省高级人民法院于2014年9月12日作出（2014）吉民一终字第75号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案执行过程中，黑咀子村委会作为甲方，永新物流、永新瑞迪药业、永新大药房作为乙方，永荣公司作为丙方，三方于2015年6月19日签订《执行和解协议书》一份，三方达成执行和解协议内容如下：一、基于上述一审判决而确认应由乙方向甲方支付的租金为8516765.32元，乙方应向甲方支付的违约金及利息为1681137.52元（即自2012年9月5日开始计算至2015年6月15日止），本案黑咀子村委会支付的一审诉讼费55300.00元，以上合计10253202.84元。对此各方予以确认。二、对于上述10253202.84元，甲方、乙方、丙方一致同意采用以下方式予以偿还和支付：1、本协议签订之前，由长春市中级人民法院已划走乙方1271327.00元，对此，各方予以确认。2、本协议签订之日，乙方一次性向甲方支付400万。3、对于剩余的4981875.84元（即本金余款3245438.32元+利息及违约金1681137.52元+诉讼费55300.00元，合计4981875.84元），乙方和丙方同意以丙方开发的房屋抵偿，具体抵偿方式为：其一，丙方同意以其开发的希派创意城1#楼8-9层抵偿（具体房号见收据），抵偿金额合计4981875.84元（该部分房屋建筑面积共计1509.66㎡，单价为3300元/㎡，以此计算的抵偿数额为4981875.84元）。对此，甲方予以认可。其二，对于上述丙方开发的抵账房，丙方同意按照上述房屋的位置、房号、面积、单价、套数分别与甲方签订正式的购房合同书，并据此分别向甲方出具收到房款的收据。其三，丙方同时应向甲方提供上述房屋的平面图。其四，丙方应确保上述房屋没有被抵押、没有出售给其他人、没有他人对上述房屋主张权利。其五，若丙方提供的上述抵账房屋不真实或者出现了与上述限定不相符合的情形的，丙方应赔偿甲方所受到全部经济损失。乙方对此承担连带责任。其六，若上述抵账房的房屋买卖合同无效或者无法履行的，丙方应赔偿甲方所受到的200万元经济损失，乙方对此承担连带责任。本条约定为不可撤销、变更条款，即使本执行和解协议被认定无效、被撤销，该条款仍然有效。四、丙方对乙方向甲方偿还上述款项承担连带保证责任。五、乙方之间继续对乙方向甲方偿还上述款项承担连带保证责任。六、本合同签订生效后至2015年12月25日前，乙方或者丙方有权以上述同等价格回购上述抵偿房屋，甲方需配合乙方或者丙方的回购，乙方或者丙方将回购款4981875.84元足额付给甲方时，甲方交还与丙方签订的房屋买卖合同原件以及购房款收据原件，届时，上述房屋买卖合同自动解除。如直到2015年12月25日当天，乙方或者丙方不能回购或者不回购上述抵账房屋的，则三方同意严格和全面履行上述抵账房屋的买卖合同。乙方和丙方必须为甲方办理各种房屋买卖手续及过户手续。七、甲方承诺在2015年12月25日前，不得对上述抵账房作出处分。八、若本执行和解没有得到执行或者履行，或者不能、无法执行或者履行的，或者因故被认定为无效、被撤销的，乙方除了应向甲方偿还4981875.84元之外，还应该另外赔偿甲方所受损失200万元，丙方对此承担连带保证责任。本条约定为不可撤销、变更条款，即使执行和解协议被认定无效、被撤销，该条款仍然有效。九、本案申请执行费7万元由乙方承担。十、本合同自各方当事人签字盖章后即成立、自乙方实际向甲方支付完400万元、且丙方为甲方办理完上述抵账房屋的购房合同等手续后生效，至所约定的事项完成后终止。十一、本合同生效后，甲方在2日内到长春市中级人民法院申请办理本案执行结案手续。十二、本合同一式六份，甲方、乙方各持一份，乙方持有三份，一份交长春市中级人民法院备案。同日（即2015年6月19日），永荣公司作为甲方、黑咀子村委会作为乙方，双方签订《购房协议书》一份，甲、乙双方经友好协商，达成如下购房协议：一、购买房屋，甲方开发的希派创意城1#座801、802、803、804、805、806、807、808、809、810、811、812、813、814、815、901、902、903、904、905、906、907房间（共计22套），建筑面积约1509.66平方米，单价为3300.00元/平方米，购房总价款为4981875.84元。二、付款方式：一次性付款（本协议签订生效之日，乙方已经支付完毕）。三、具体购买条款，一次性付款：乙方一次性向甲方支付购房款人民币4981875.84元，上述22套房由甲方向乙方开具统一收款收据。四、甲方有下列情形之一导致未向乙方交付房屋的，应在七日内向乙方返还已付购房款：1、甲方不履行本购房协议书已有约定的；2、在乙方未违约的情况下将该商品房另行出售给第三方的；3、该商品房已存在抵押、查封、预租等情形，没有对乙方履行告知义务的；4、其它归责于甲方的原因。六、交房时间，投入使用时间具体以《商品房买卖合同》约定的时间为准。七、甲方承诺在签署《房屋买卖合同》前免费更名一次。八、其他条款，本购房协议书违约责任的约定不因正式《商品房买卖合同》的签署而失效。本购房协议书自买卖双方签字盖章后生效。九、甲方、乙方等于2015年6月19日签订的执行和解协议书是本购房协议书的组成部分。合同签订当日，永荣公司为黑咀子村委会出具《收款收据》一枚，载明：今收到长春市黑咀子村民委员会支付的希派创意城1#座801、802、803、804、805、806、807、808、809、810、811、812、813、814、815、901、902、903、904、905、906、907，共22套，建筑面积约1509.66㎡，单价3300.00元/平方米，购房款人民币4981875.84元。2015年6月30日，长春市中级人民法院作出（2014）长执字第334号结案通知书，通知上述执行案件执行完毕。另查，上述房屋已经取得商品房预售许可证（证号为：长房售证2016D290号），并在产权部门办理登记备案手续，具体信息为：吉林省永荣房地产开发有限公司开发的位于长春市南关区南湖中街以东、丙四十九路以北希派创意城1#2#楼、丘地号为：7-6/57-15。原审法院认为：黑咀子村委会与永荣公司于2015年6月19日签订的《购房协议书》以及《执行和解协议书》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。协议签订时，永荣公司是作为担保人，对黑咀子村委会与案外人永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流就金钱债务执行案件进行的担保，该种担保可视为对原金钱债务执行案件履行的债务加入，同时双方约定了涉案22套房屋的回购期，但在约定回购期限内永荣公司并未对该22套房屋进行付款回购，原执行案件债务人亦未履行相应债务，现黑咀子村委会以其与原执行案件的案外人永荣公司形成新的债务承担，选择向永荣公司主张权利，要求其承担债务加入的义务，继续履行双方签订的《购房协议书》，并为黑咀子村委会办理涉案22套房屋的正式《商品房买卖合同》备案手续，符合双方约定及法律规定。结合本案实际情况，秉承诚实信用的基本原则，黑咀子村委会的诉请依法应予支持。关于永荣公司抗辩黑咀子村委会变更诉讼请求未在法定时间即举证期限届满前提出一节，因该变更是在庭审限定时间内提出，故不予支持。关于永荣公司提出本案属于重复诉讼，不应另案审理一节，因永荣公司并不是原执行案件的当事人，其行为构成对原执行案件的债务加入，基于该债务加入，黑咀子村委会与永荣公司形成新的债权债务关系，黑咀子村委会不能依据原有的执行基础申请执行单位直接向永荣公司执行，故黑咀子村委会在原债务人和新的债务加入人之间，选择向新债务人即永荣公司主张权利，不属于重复诉讼，永荣公司的抗辩理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、长春市南关区明珠街道黑咀子村民委员会与吉林省永荣房地产开发有限公司于2015年6月19日签订的《购房协议书》继续履行；二、吉林省永荣房地产开发有限公司于本判决生效后立即为长春市南关区明珠街道黑咀子村民委员会办理《购房协议书》项下22套房屋的《商品房买卖合同》备案手续（项目名称、楼栋号以备案为准、楼层为8层、9层，房间号以备案为准，合计22套）。案件受理费46655元、保全费5000元，由吉林省永荣房地产开发有限公司负担。本院二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为：1、本案系在另案执行过程中永荣公司与黑咀子村委会达成的购房协议，且双方在购房协议中亦明确约定“甲方、乙方等于2015年6月19日签订的执行和解协议书是本购房协议书的组成部分。”在黑咀子村委会与永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流及永荣公司签订《执行和解协议书》时，黑咀子村委会对案外人永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流享有的债权经法院判决数额确定、清偿期限届满，在此情况下，永荣公司自愿加入各方当事人的债权债务关系中，并在执行和解协议第二条明确承诺对该笔债务中的4981875.84元以永荣公司开发的房屋抵偿，房屋面积、单价、房号均在协议中作了明确的表述，故应认定针对已生效的（2014）吉民一终字第75号民事判决的执行各方当事人之间达成了以物抵债的协议。根据该协议的内容，各方除明确约定以房抵债的具体履行方式，还约定了违约责任的承担等事项，且为黑咀子村委会设定了申请办理结案手续的义务，因此，从契约自由以及当事人意思自治原则出发，各方当事人签订《执行和解协议》是在黑咀子村委会与与永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流原债权债务关系的基础上，通过永荣公司的加入并承诺以房抵债，变更了原债务履行的主体以及履行方式，在黑咀子村委会与永荣公司之间形成了房屋买卖的新的债权债务关系。因各方当事人签订执行和解协议时债权债务数额已确定并清偿期届满，不违反《中华人民共和国物权法》以及《中华人民共和国担保法》关于债务履行其届满前不得约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的规定。当事人应当全面、及时履行合同，在民事活动中遵守诚实信用原则，永荣公司提出与黑咀子村委会形成担保法律关系及流质契约应认定无效的主张本院不予支持。2、因本案系在黑咀子村委会作为申请执行人的（2014）吉民一终字第75号案件执行过程中以新的债权债务关系代替了原判决确定的债权债务的履行，永荣公司、黑咀子村委会等通过签订执行和解协议对此予以认可，且本院已于2015年6月30日以（2014）长执字第334号结案通知书通知（2014）吉民一终字第75号案件执行完毕。故应认定原债的关系各方通过协商变更债务的承担者以及给付方式在新加入的主体永荣公司与原债权人黑咀子村委会之间形成新的债权债务关系。各方当事人已经在执行和解协议中明确知晓原执行案件已经结案，黑咀子村委会根据与永荣公司之间达成的以房抵债协议以及购房协议提起本案诉讼符合法律规定，不属于重复告诉；3、原审第一次庭审后黑咀子村委会变更诉讼请求并未损害永荣公司的诉讼权利和实体权利，且未对本案的审理产生实质影响。综上，永荣公司的上诉请求及理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46655元，由吉林省永荣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  绳继萍代理审判员  张新华代理审判员  贺银婷二〇一七年七月二十八日书 记 员  李佳姝