陕西省富县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）富民初字第00561号
原告：中国农业银行股份有限公司富县支行。
组织机构代码：22378093-X。
住址：富县鄜城街道办钟楼社区32号。
负责人：王继国，男，系该行行长。
委托代理人：赵晓军，男，汉族，系该行风险部经理，现住北教场村XXX号农行家属院XX号。
被告：李xx，男，1958年8月1日出生，汉族.
委托代理人：李xx，男，汉族，富县鄜城街道办事处xx社区居民，现住北教场。系被告李xx之子。
原告中国农业银行股份有限公司富县支行（以下简称“农行富县支行”）与被告李xx金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法由代理审判员陈东旭适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行富县支行委托代理人赵晓军、被告委托代理李xx到庭参加了诉讼，原告负责人王继国、被告李xx经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告农行富县支行诉称：2006年8月11日原、被告签订借款合同。合同约定：原告向被告贷款100000元，借款年利率为8.64%，借款期限为三年（即2006年8月11日至2009年8月10日），还款方式为按季结息、分期还本；被告以其所有的预购房屋抵押登记备案证明第2006001号房产抵押担保。合同生效当天，原告向李xx发放贷款100000元。被告未按合同约定按时还本付息，自借款至今，尚欠借款本金89000元及利息未还。现请求：1、确认原被告签订的借款合同合法有效；2、被告清偿贷款本金89000元并按合同约定给付自借款之日起至实际偿还之日的利息、罚息、复利；3、对被告的抵押房产进行拍卖、变卖，以实现原告债权；4、被告承担案件受理费。
原告农行富县支行为证明其主张，向法庭提交了以下证据：
第一组证据，个人借款合同、个人借款凭证。证明2006年8月11日原被告签订借款合同，被告向原告贷款100000元，合同约定借款期限为3年，执行年利率为8.64%，按季结息、分期还本。合同签订当日，原告向户名为李xx的账户转款100000元。借款合同约定了被告逾期偿还本金的，按借款执行利率基础上上浮30～50%计收罚息（如遇中国人民银行同期贷款利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调）；借款人未按合同约定使用借款的，贷款人对违约使用部分自违约之日起按执行利率的基础上上浮100%计收罚息；对应付未付利息原告依据中国人民银行规定计收复利。合同还约定了担保条款，李xx以自有的预购房产作抵押为该笔债务进行担保。该合同系原被告之间的真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，故该借款合同合法有效，应受法律保护。被告未按合同约定履行义务构成违约，应当对原告承担继续履行义务和违约责任。
第二组证据，承诺书、抵押登记备案证明。证明被告李xx与财产共有人白芳琴作出书面承诺，以被告李xx所有的位于富县北教场土地局2号家属楼1单元202室房产作为抵押向原告申请100000元贷款；2006年7月18日在富县房管所办理了抵押登记，抵押权人为原告。该组证据与第一组证据中的抵押条款相互衔接印证，该抵押行为成立且有效，主合同债务人李xx逾期未向原告偿还借款本金及利息，原告作为抵押权人有权主张对该处不动产抵押物进行折价或对抵押物拍卖、变卖的价款实现债权。
第三组证据，公证书。证明2006年8月22日，富县公证处对原、被告签订的借款合同和被告以其房产设定抵押进行公证，证明借款合同和设定抵押的有效性和真实性。
第四组证据，债务逾期催收通知书和担保人履行债务通知书。证明被告逾期未向原告偿还本金及利息，原告分别于2014年9月14日、2014年12月18日向被告李xx发出债务逾期催收通知书和担保人履行债务通知书，通知载明了应偿还的本金及利息，被告李xx及其儿子李xx均签字确认。因此原告主张债权的诉讼时效一直延续，且被告对应偿还债务的数额是认可的。
第五组证据，客户借款账单信息。证明截至2015年10月25日，被告下欠原告借款本金84000元，罚息应收息26291.64元，罚息欠息1110.72元，本息共计111402.36元。
被告李xx对原告提供的五组证据真实性和证明目的均无异议。本院认为，原告提供的五组证据，内容真实，形式及来源合法，故予以采信。
被告李xx辩称：对原告所述贷款事实无异议，但资金周转困难无力偿还，愿意按月清偿贷款及利息。
被告李xx未向法庭提供证据。
经审理查明，2006年8月11日原告农行富县支行与被告李xx签订了具有担保条款的《个人借款合同》。合同约定：原告农行富县支行于2006年8月11日向被告李xx发放贷款100000元，约定借款年利率为8.64%，借款期限为三年（即2006年8月11日至2009年8月10日），还款方式为按季结息、分期还本。双方约定借款人如未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。被告李xx以其所预购的富县北教场土地局2号家属楼1单元202室房产为该笔贷款提供抵押担保，被告李xx之妻白芳琴在抵押承诺上签字确认，并办理了抵押登记。合同担保条款约定：在债务履行期限届满，原告未受清偿的情况下，有权对抵押物富县北教场土地局2号家属楼1单元202室房产行使抵押权优先受偿。
另查明，截至2015年10月25日，被告李xx已清偿本金16000元及利息62521.87元，尚欠原告借款本金84000元、罚息共计27402.36元。原告主张的罚息即自贷款逾期之日起以约定的执行借款年利率上浮50%即年利率12.96%计算的利息。
本院认为，原、被告签订的《个人借款合同》合法有效，本院予以确认，合同设定的抵押条款系双方真实意思的表示，且设定抵押的房产已办理抵押登记，该抵押亦合法有效。被告应当按照合同约定偿还下欠借款本金及罚息，并按照约定给付复利。原告请求的罚息即逾期借款利息按照约定借款年利率基础上上浮50%计算、对逾期借款的应付未付利息按逾期借款年利率计算复利，符合合同约定，且不违反法律规定，依法予以支持；被告未按期偿还下欠借款本息，原告有权按照法律规定行使抵押权，抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告所有，不足部分由被告清偿。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十五条第一款、第一百九十五条第二款、第三款、第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第（二）项、第四十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十四条第二款、第七十四条的规定，判决如下：
一、原告中国农业银行股份有限公司富县支行与被告李xx签订的《个人借款合同》合法有效；
二、被告李xx于本判决生效之日起10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司富县支行借款本金84000元及截至2015年10月25日的罚息27402.36元，并按逾期借款年利率12.96%给付自2015年10月26日起至实际给付之日止的罚息及应付未付利息的复利；
三、被告李xx如未按上述期限履行到期债务，原告中国农业银行股份有限公司富县支行有权以被告李xx抵押的位于富县北教场土地局2号家属楼1单元202室房产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告李xx所有，不足部分由被告李xx清偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1900元，减半收取950元，由被告李xx负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
代理审判员 陈东旭
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 耿 婷
附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建筑用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十五条第一款设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
第一百九十五条第二款抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
第三款抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门；
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第五十四条第二款共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。
第七十四条抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定，按下列顺序清偿：
（一）实现抵押权的费用；
（二）主债权的利息；
（三）主债权。