湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳坪民初字第00044号
原告蒋凤琴。
委托代理人邓凯波。
被告长沙恒天房地产实业有限公司。
法定代表人肖玉军。
委托代理人陈鸿南。
原告蒋凤琴诉被告长沙恒天房地产实业有限公司（以下简称恒天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法由审判员曹祥适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员张灿红担任记录。原告委托代理人邓凯波、被告委托代理人陈鸿南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋凤琴诉称，原、被告签订商品房买卖合同购买被告位于含浦象咀路锑都家园的商品房。原告依约履行了付款等义务，但被告却屡次违反合同约定，首先被告应于2010年12月30日交房，却逾期至2011年7月1日才交房；其次被告违反合同约定的“应在交房后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，并办理好土地使用权证”，逾期一年多后才办理好房屋所有权证及土地使用权证；再次被告多收了本不应由原告承担的管道天然气工程建设服务费、防盗门费、供水供电有线电视电信宽带入户开通费、办证费、公证费等2万元左右的费用，且至今拒不返还。原告及其他业主一起以业主代表的形式向被告反应问题，被告回复承诺清算时解决。2013年8月1日，被告通知原告结算，再次要求原告支付除上述费用之外的其他不合理费用，非法扣押原告房产证、购房等相关发票。为维护权益及尊严，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金7414元（204805元×0.0002×181天）；2、被告支付原告逾期办证违约金11817元（204805元×0.0001×577天）；3、被告返还原告4492元（计算方式为：应退代收费用6200元＋6%代收款-
物业维修基金-契税-房屋交易费-
产权登记费80元-土地登记发证费120元，其中应退代收费用6200元=实际代收费用7540元-油烟净化机1250元）；4、被告立即向原告给付房产证、土地使用权证；5、被告立即向原告给付购房、维修基金、契税完税、房屋交易税、产权登记费及土地登记发证费发票；6、被告承担全部诉讼费用。
被告恒天公司答辩称，第一，原告所购房屋属于冷水江锡矿山建筑安装公司内部职工集资建房，原、被告之间没有实质上的权利义务关系。被告于2006年11月23日与锡矿山闪星锑业有限责任公司签订了《和园小区定向开发协议书》，双方约定被告为闪星公司职工定向开发房屋。之后，冷水江锡矿山建筑安装公司与内部职工签署了《商品房（内部）认购书》。2008年6月25日的《长沙“和园小区”项目建设会议纪要》也证明了恒天公司不属于以营利为目的的房地产开发商，而是代表业主进行集资建房，与业主之间没有实质上的权利义务关系。第二，被告在2010年12月8日已书面通知业主交房，延期交房并不是由于被告的原因造成的，被告无需承担延期交房的违约责任；第三、被告与原告只是形式上的商品房买卖合同关系，其实质是原告与其单位之间形成了集资委托建房的法律关系，仅依据《商品房买卖合同》，不考虑其原因行为，追究被告的延期交房违约责任，显然与事实相悖。第四，被告与原告签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条第六项明确约定：“买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。”至今被告未收到原告的任何书面通知，被告也无需向原告支付延期交房违约金；第五，2013年6月20日，被告已通知原告办理结算及领取产权证，2014年9月28日，已通知领取国土证。合同约定的领取房权证的时间是房屋交付之日起两年内，但对土地使用权证的领取时间没有约定；第六，代收费用7450元由原告所在单位收取，与被告无关，其诉求第三项要求被告返还费用没有事实和法律依据，内部认购书签订的时间是2008年，不能适用2009年7月1日起实施的《湖南省新建商品房交易价格行为准则》，7450元的代收费用不应返还给原告；第七，未办理结算的原告应与被告办理结算，多退少补；第八，合同约定交房的时间是2010年12月31日，现在是2015年，本案已经过了诉讼时效。故原告的诉求没有事实和法律依据，请求予以驳回。
经审理查明，锡矿山闪星锑业公司为其职工在长沙定向开发建设商品房，并将开发建设商品房的部分相关工作交由冷水江锡矿山建筑安装公司负责，以被告恒天公司的名义开发建设商品房。2008年5月8日，锡矿山闪星锑业公司职工廖意民与冷水江锡矿山建筑安装公司签订《商品房（内部）认购书》（以下简称《认购书》），约定由廖意民认购长沙市岳麓区和园小区的第15栋1层101号住房，房屋建筑面积131.61㎡，单价为1627.4元／㎡，选定房屋后交纳总房款60%的认购订金（含报名费），并同时交纳代收费用（代收费用包括：油烟净化机1250元，天燃气入户费、室外供水、供电、入户防盗门、单元防盗门、有线电视初装等包括但不限于以上范围的各项费用计价6200元，以上各项包干计算合计7450元）中的4000元，另外代收费用3450元，缴款时间另行通知。《认购书》签订后廖意民缴纳了部分房款及费用，后房屋业主更名为原告蒋凤琴，原告蒋凤琴缴纳了部分房款及费用。
2010年9月17日，原告蒋凤琴（买受人）与被告恒天公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同第三条第一、二款约定：1、买受人购买的商品房为锑都家园（原名和园小区）项目中的第15幢1层101号房，商品房的设计用途为住宅；2、该商品房合同约定的建筑面积为130.85㎡。第四条第（一）项约定：商品房单价为1565.19元／㎡，总金额为204805元。第六条第一款第（一）项约定：首付款（含定金）204805元于本合同签订之日支付。第十条第一、二款约定：1、出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，（2）、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，（2）、国家、地方政府及有关部门等非出卖人原因而引起的（包括但不限于相关部门迟延有关文件的批准或其他政府行为）及买受人未按时办理入伙手续的。第十一条第一、二、四款约定：1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起七日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；2、由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别按下列方式（不作累加）处理：（1）、逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；4、买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日向买受人支付已交付房价款万分之贰延期交房责任。第十八条第三、四款约定：3、出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所所有权证（）日内办好土地使用权证；4、如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第（2）项处理：（1）、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的l%赔偿买受人损失；（2）、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金，但违约金总额不超过已付购房款的百分之二。
2010年9月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），《补充协议》第二条第六款约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。第三条第二款约定：因本商品买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担，由买受人承担的有关税费，按现行标准由出卖人代为（预）收取，按办理时当时相关规定缴纳，最终双方据实结算，多退少补。原告按照《商品房买卖合同》的约定付清了房款。2010年12月8日被告发出《关于办理交房网签手续的通知》（以下称《办理网签的通知》），通知要求在锑都家园购房的业主在2011年元旦后办理交房手续，2011年5月31日原告收了房。2013年3月22日，被告办理了原告房屋的房屋所有权证。2013年6月22日，被告在《湖南日报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取产权证通知。后双方结算时原告不认可被告列举的相关费用的开支情况，结算未果，被告未将房屋所有权证交付给原告。2014年8月19日，被告办理了原告房屋的国土证。2014年9月30日，被告在《长沙晚报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取国土证通知，因双方争议仍未得到解决，被告未将国土证、购房等相关发票交付给原告。原告向本院起诉，2015年1月4日本院立案受理。
另查明，被告恒天公司向原告蒋凤琴收取了天然气入户费、室外供水、供电、入户防盗门、单元防盗门、有线电视初装费等6200元，抽油烟机费1250元，共计7450元。被告还向原告收取房屋维修基金、契税、办证等费用（即代收款）共计7079元。原告的房屋所有权证、国土证已办理完毕，由被告持有。与购房相关的税费被告均已替原告缴纳完毕，由被告持有，其中替原告缴纳物业维修基金4096元、契税4096元、商品房买卖手续费392元、产权登记费80元和土地登记发证费120元。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提交并经本院庭审质证审查认定的《商品房买卖合同》及《补充协议》、维修基金缴款凭证、契税完税凭证、商品房买卖手续费发票、缴费清单，被告提交并经本院庭审质证审查认定的《长沙和园小区项目建设会议纪要》、转账凭证、借款凭证、《和园小区定向开发协议书》、《办理网签的通知》、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《长沙晚报》、《湖南日报》、《商品房（内部）认购书》、维修基金缴款凭证、契税完税凭证、销售不动产统一发票、签领钥匙单、房屋所有权证、国土证，被告提请出庭作证的两名证人的证言等证据证明，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实和原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、被告是否逾期交房，是否应支付逾期交房违约金；二、被告是否逾期办证，是否应支付逾期办证违约金；三、被告是否应返还代收费及代收款；四、被告是否应退还原告房屋所有权证、国土证及购房等发票。针对第一个焦点，本院分析如下：第一、《商品房买卖合同》是原、被告双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务；第二、根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2010年12月31日前将符合约定的商品房交付给原告，并在房屋达到交房条件后书面通知买受人办理交房手续。被告在2010年12月8日通过《办理网签的通知》告知原告在2011年元旦后办理交房手续，该通知中的交房日期已过双方合同约定的交房日期，且被告也没有提供足够的证据证明其已按合同约定的方式通知原告交房；第三、被告没有提供足够的证据证明原告所购买的商品房达到合同约定的交房条件的时间及该时间在2010年12月31日前；第四、原、被告在合同履行过程中没有出现合同第十条第二款约定的因特殊原因需迟延交房的情形；第五、2011年5月31日原告才收房。综上，被告已构成逾期交房，被告不能就其逾期交房具有合同约定的或法定的免责事由进行举证，也不能提供充分的证据证明其逾期交房是因原告的原因造成的，应承担举证不能的法律后果，故其应支付原告逾期交房违约金，支付数额为：6144.2元（204805×0.2‰×150），原告的逾期交房违约金诉请7414元超出该数额，超出部分本院不予支持。根据上述第一点的分析，对被告“原告所购房屋属于冷水江锡矿山建筑安装公司内部职工集资建房，原、被告之间没有实质上的权利义务关系”的抗辩意见，本院不予采纳；根据上述第二、三、四点的分析，对被告“已在2010年12月8日书面通知业主交房，延期交房不是被告原因造成的”的抗辩意见，本院不予采纳；对被告“合同约定交房的时间是2010年12月31日，现在是2015年，本案已经过了诉讼时效”的抗辩意见，本院认为，原、被告之间就交房、房屋结算、房产证和国土证领取进行了协商，协商期间原告与其他业主一直在主张权利，因协商未果，原告起诉至法院，诉讼时效已因原告主张权利而中断，故对被告的抗辩理由本院不予采纳；对被告“根据《补充协议》第二条的约定，买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利，而被告至今未收到原告的任何书面通知，不应支付原告逾期交房违约金”的抗辩意见，本院认为，第一、该条中的“其他违约责任”的约定不明，根据其字面意思并结合上下文的表述，本院的理解为：逾期交房的违约责任之外的其他责任；第二、该条款系被告提供的格式条款，该条款排除并限制了原告的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，《补充协议》第二条第六款的约定无效，对原、被告不具有法律约束力。故对被告的上述抗辩意见本院不予采纳。
针对第二个焦点，本院认为，第一，根据原、被告之间《商品房买卖合同》的约定，被告应在商品房交付使用后365日内完成房屋初始登记，初始登记365日内办妥房屋所有权证。被告向原告的交房日期为2011年5月31日，据此，被告办妥房屋所有权证的最后期限为2013年5月31日。原告蒋凤琴房屋所有权证办理的时间为2013年3月22日，原、被告亦认可房屋所有权证的办理时间以证上记录的时间为准，故被告已按期办理了房屋所有权证。第二，原、被告之间的《商品房买卖合同》未对国土证办理时间进行约定，原告认为被告逾期办理国土证没有事实依据。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。
针对第三个焦点，本院认为，第一，对于代收费，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2008年时，廖意民已签订《认购书》，《认购书》对房屋位置、房屋面积、房款和代收费均进行了明确约定，《认购书》签订后廖意民缴纳了部分房款及费用，并将房屋业主更名为原告蒋凤琴，原告交纳了部分房款及费用。与廖意民签订《认购书》的虽是冷水江锡矿山建筑安装公司，不是被告，但廖意民认购房屋的业主后更名为原告蒋凤琴，原告蒋凤琴与被告就该房屋签订了《商品房买卖合同》。故原告蒋凤琴所购买的商品房属于锡矿山闪星锑业公司为其职工定向开发建设的商品房，冷水江锡矿山建筑安装公司负责该商品房开发建设的部分相关工作，房屋以被告的名义开发建设，原告依据《认购书》支付的房款属于原、被告之间的《商品房买卖合同》中的房款，所交纳的代收费系本案的代收费，故《认购书》也应认定为《商品房买卖合同》的内容。故对原告“本案原、被告为业主与恒天公司，《认购书》与本案无关”的辩论意见，本院不予采纳。根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第十七条“本规则自2009年7月1日起施行，此前已签订售房合同的按合同约定执行，之后签订售房合同的一律执行本规则”的规定，原告2008年所签订的《认购书》不违反该规则第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等，与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（诉称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”的规定，被告所收取的代收费6200元可以不返还原告。第二，对于代收款，根据相关的法律规定，原告没有向被告缴纳房屋维修基金、契税、办证等费用的义务，在原、被告双方同意的情况下被告可替原告代收代缴该费用。现被告已收取房屋维修基金、契税、办证等费用共计7079元，已替原告缴纳房屋维修基金4096元、契税4096元、商品房买卖手续费392元、产权登记费80元、土地登记发证费120元，共计8784元，已超出被告向原告收取的7079元代收款。故上述两项被告并未多收原告费用，对原告要求被告返还4492元的诉讼请求，本院不予支持。
针对第四个焦点，本院认为，被告仅是代理原告办理房屋所有权证、国土证以及代原告缴纳相关税费，对办理后的房屋所有权证、国土证以及缴纳相关税费费后的发票应当为原告所有，被告无权扣留，对原告要求被告给付房屋所有权证、国土证以及购房、维修基金、契税完税、房屋交易税、产权登记费、土地登记发证费发票的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国契税暂行条例》第八条之规定，判决如下：
一、被告长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告蒋凤琴逾期交房违约金6144.2元；
二、被告长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内将长沙市岳麓区锑都家园（原名和园小区）第15幢1层101号房屋的房屋产权证、土地使用权证及购房发票、物业维修基金发票、契税完税发票、房屋交易税、产权登记费及土地登记发证费发票交付给原告蒋凤琴；
三、驳回原告蒋凤琴的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费394元，因适用简易程序减半收取197元，由原告蒋凤琴承担97元，被告长沙恒天房地产实业有限公司承担100元。上述款项已由原告蒋凤琴垫付，被告长沙恒天房地产实业有限公司应负担的100元，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 曹 祥
二〇一五年四月十日
书记员 张灿红
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国契税暂行条例》
第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。