广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终1395号
上诉人（原审被告）：蓝秀珠，女，1946年7月2日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人（原审被告）：周英桃，女，1979年11月1日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人（原审被告）：周惠姬，女，1976年8月19日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人（原审被告）：周坚，男，1977年11月20日出生，汉族，住广东省中山市。
上列四人共同委托诉讼代理人：马玉文，广东广鸿律师事务所律师。
上列四人共同委托诉讼代理人：陈华锋，广东广鸿律师师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓结英，女，1972年3月1日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：胡宝婷，广东谭红玲律师事务所律师。
上诉人蓝秀珠、周英桃、周惠姬、周坚因与被上诉人邓结英房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初9483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人蓝秀珠、周英桃、周惠姬、周坚上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邓结英的诉讼请求。事实与理由：一、其并非房产转让当事人，对于房产转让根本不知情，对转让事实也不确认，一审法院判令其履行协助办理过户手续明显缺乏事实和法律依据。事实上周锡森生前从未向其提及过转让诉争房产给邓结英的事情。邓结英提交的收据上周锡森的签名与国土房管部门档案材料上周锡森的签名截然不同，无法证实涉案房屋买卖合同的真实性。如果存在着房屋买卖，其作为周锡森的家人不可能不知情，邓结英也应在周锡森生前起诉要求过户，而不是在周锡森去世整整四年后才要求过户。其也并非诉争房产转让的合同当事人，根本没有协助邓结英办理房产登记过户手续的义务。退一步讲，即使周锡森生前有转让诉争房产，但该转让违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为无效。1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”但在本案邓结英与周锡森并未依法签订书面的转让合同。仅凭邓结英提交的两份收据显然无法认定邓结英与周锡森之间的房产转让合同依法成立并生效。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案诉争房产系周锡森生前的单位集资统建且土地是划拨方式取得的，土地权利人登记在中山市小榄镇房地产公司名下。邓结英并未提供证据证明转让合同已经政府审批准予转让及其已按规定缴纳相关的土地使用权出让金。诉争房产的转让违反上述法律规定。一审判决所称中山市国土资源局的回复意见并未出示及质证。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”诉争房产系周锡森与蓝秀珠的夫妻共有财产，但该房产转让并未经得蓝秀珠的同意，理应无效。家事代理权的原理仅是法理性的阐明，而非法律条文。一审判决依据家事代理权的原理，认定周锡森有权代理，明显违背法律法规。二、邓结英的诉讼请求已明显超过诉讼时效。本案中，周锡森是在2012年因病去世，邓结英称周锡森在2009年去世。1998年至2009年期间邓结英从未向周锡森要求履行协助办理过户登记。直至2016年8月12日邓结英才提起本案诉讼，明显超过法律规定的诉讼时效。
被上诉人邓结英辩称，涉案房屋所有权证及周锡森购房收据等证据一直由其占有，房屋由其实际使用，其与周锡森都已经履行合同主要义务，双方买卖合同成立。对方作为家属，对周锡森转让房屋不可能不知情。且在周锡森生前，其多次致电周锡森家人要求其提供周锡森的联系电话，但对方拒不提供且不认可房屋转让。涉案房屋由双方提供材料完善手续后可以办理房地产过户手续，对方有义务协助办理过户手续。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
邓结英向一审法院起诉请求：确认位于中山市××竹桥××街××新村××房产归邓结英所有；蓝秀珠、周英桃、周惠姬、周坚协助邓结英将周锡森名下上述房地产过户至邓结英名下。
一审法院认定事实：邓结英主张周锡森于1998年10月14日将其名下位于中山市××竹桥××街××新村××房产以11万元的价格出售给邓结英，邓结英于当日向周锡森支付转让款8万元，于当月16日支付3万元。为此，邓结英提交了周锡森于上述日期出具的两份收据，分别载明周锡森收取邓结英交来购房款8万元和3万元，其中10月16日的收据注明“至此邓洁英交来的购房款壹拾壹万元完全付清”内容，蓝秀珠、周英桃、周惠姬、周坚质证称无法确定收据的真实性。此外，邓结英提交诉争房屋的《房屋所有权证》及周锡森购房时向小榄镇城镇建设发展总公司交费的收据2张，称邓结英付清购房款后，周锡森将房产证及相关购房凭证交给邓结英，并将房屋交付邓结英，此后诉争房屋一直由邓结英占有、使用。
另查明，周锡森生前系中山市协和（集团）公司（以下简称协和公司）职工，诉争房屋系协和公司集资统建，周锡森于1992年2月16日向协和公司交纳建房集资款55747元，于1995年5月递交了《私有房屋产权登记申请书》，同年7月20日取得《房屋所有权证》，载明所有人为周锡森，所有权性质为私有，所有权人占有份额为全部，所有权来源为单位集资统建，建筑面积105.66平方米，登记字号19-15581。诉讼中，一审法院向中山市国土资源局发函询问诉争房屋能否办理产权过户登记手续，该局复函称该房产对应的土地权利人登记在“中山市小榄镇房地产公司”名下，如需办理土地使用权转移登记，可由当事人双方提交相关材料共同申请办理，待完善土地登记后再办理房地产过户手续。
再查明，周锡森于2012年5月18日因患肺癌死亡，其第一顺序继承人为配偶蓝秀珠、长子周坚、长女周英桃、次女周惠姬。周锡森生前与家人居住在中山市××镇××北××号。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点在于邓结英与周锡森之间的房屋买卖合同是否成立及效力问题，对此，一审法院作如下分析、认定：蓝秀珠、周英桃、周惠姬、周坚对邓结英提交的周锡森收取邓结英购房款的收据不予确认，但未能提交相关证据予以反驳。因周锡森已死亡，给单独认定上述收据的真实性带来困难，但邓结英提交了诉争房屋的《房屋所有权证》及周锡森当初购房时交款的收据，且诉争房屋一直由邓结英占有、使用，结合上述证据及房屋实际使用情况，可以认定邓结英主张的周锡森收取邓结英购房款后将房屋及房产证等凭证交付邓结英的事实成立。邓结英与周锡森订立合同虽未采用书面形式，但周锡森收取邓结英购房款后将房屋交付邓结英，已履行了合同的主要义务，因此，双方之间的合同成立。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的情形，蓝秀珠、周英桃、周惠姬、周坚主张合同无效，则应当证明本案符合上述法律条款规定的情形。诉争房屋虽是单位集资统建房，且对应的土地权利人登记在中山市小榄镇房地产公司名下，但根据中山市国土资源局的回复意见，诉争房屋在依法提交相关资料、完善相关手续后是可以办理房地产过户手续的，因此蓝秀珠、周英桃、周惠姬、周坚辩称诉争房屋因是集资统建、土地是划拨性质而否认转让合同效力的理由不成立，一审法院对其辩解不予采纳。周锡森在转让诉争房屋时与蓝秀珠系夫妻关系，但诉争房屋登记在周锡森名下，且载明周锡森占有全部份额，根据家事代理权的原理，邓结英作为善意第三人有理由相信周锡森有权利处分该房屋。因此，蓝秀珠、周英桃、周惠姬、周坚辩称周锡森转让诉争房屋未取得配偶同意从而转让无效的理由不成立，一审法院不予采纳。关于蓝秀珠、周英桃、周惠姬、周坚主张的诉讼时效问题，本案邓结英已实际占有、使用诉争的房屋，其主张出卖人转移房屋所有权，办理房屋所有权登记过户手续的请求具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，故蓝秀珠、周英桃、周惠姬、周坚主张邓结英请求超过诉讼时效的理由不成立，一审法院不予采纳。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，协助买受人办理产权登记过户手续是房屋买卖合同中出卖人应履行的义务，房屋出卖人周锡森已死亡，蓝秀珠、周英桃、周惠姬、周坚作为周锡森的法定第一顺序继承人均未明确放弃继承，邓结英请求蓝秀珠、周英桃、周惠姬、周坚履行协助办理房产登记过户手续，理据充分，一审法院予以支持。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。诉争房屋现仍登记在周锡森名下，邓结英请求确认房屋所有权归邓结英所有，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、五十二条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：一、蓝秀珠、周英桃、周惠姬、周坚于本判决生效之日起三十日内协助邓结英办理周锡森名下位于中山市××竹桥××街××新村××房产登记过户给邓结英的手续；二、驳回邓结英其他诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取1250元，由邓结英负担。
二审期间，当事人未向本院提供证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于周锡森与邓结英之间是否存在房屋买卖合同及合同效力问题，邓结英与周锡森虽未签订书面房屋转让合同，但邓结英提交的购房款收据、《房屋所有权证》以及诉争房屋一直由邓结英占有使用的事实，足以认定周锡森与邓结英存在房屋买卖合同关系。蓝秀珠与周锡森系夫妻关系，邓结英也长期占有使用涉案房产，根据常理，蓝秀珠对周锡森转让涉案房产应是知情的。即使蓝秀珠确实不知情，因诉争房屋登记在周锡森名下，且载明周锡森占有全部份额，邓结英作为善意第三人有理由相信周锡森有权利处分该房屋。涉案房屋虽系集资统建房，但法律并未禁止此类房屋的交易。周锡森与邓结英所形成的房屋买卖合同关系并不违反法律效力性强制规定，合法有效。周锡森去世后，其继承人应协助邓结英办理房屋产权过户手续。关于诉讼时效问题，本案邓结英与周锡森形成合同关系，邓结英已实际占有使用诉争的房屋，其要求办理房屋所有权过户手续的请求具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。
综上所述，上诉人蓝秀珠、周英桃、周惠姬、周坚的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由上诉人蓝秀珠、周英桃、周惠姬、周坚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛焕彬
代理审判员 张群立
代理审判员 陈爱玲
二〇一七年八月十五日
书 记 员 杨俊彦