广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗云法民四初字第292号
原告（反诉被告）广州银山建设开发有限公司，住所地：广州市白云区内。
法定代表人胡艳青。
委托代理人方洁瑜。
委托代理人曹道雄。
被告（反诉原告）王琪，身份证地址：广州市越秀区。
被告（反诉原告）林永娟，身份证地址：广州市荔湾区。
上述两被告共同委托代理人王荣洋。
原告广州银山建设开发有限公司与被告王琪、林永娟商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年1月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告广州银山建设开发有限公司的委托代理人方洁瑜、曹道雄，被告王琪及其委托代理人王荣洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）广州银山建设开发有限公司诉称，我司于2009年5月10日与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向我司购买位于广州市白云区某房的物业。根据上述合同第三、第六条的约定，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，套内建筑面积为156.38平方米，单价为7974元。该商品房在办理产权登记时，实测的套内建筑面积为157.3370平方米，与合同约定的套内建筑面积156.38平方米相差0.957平方米。现根据上述合同约定，商品房的面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，据实结算，合同继续履行。因此，被告应依约向我司补交房屋面积差价7631.12元。我司曾多次以口头或电话方式通知被告补交房屋面积差价，并于2011年12月1日向被告邮寄发出通知，但被告均不予理睬。被告怠于履行合同义务的行为违反了上述合同的约定，为维护我司的合法权益，现请求法院判令：1、被告向原告补交房屋面积差价7631.12元；2、被告支付延迟补交房屋面积差价利息457.86元（以7631.12元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2011年12月6日计至实际支付之日止）
对于王琪、林永娟的反诉，广州银山建设开发有限公司辩称，我方不同意被告的反诉请求。1、被告的房屋已经在2010年3月25日按照房屋的现状进行验收房产，并且办理了相关的收楼手续，现在已经装修入住，根据双方签订的合同约定，被告应为其行为自行承担责任。2、根据合同的约定，房屋的交付时间是2009年9月30日，至今将近4年时间，被告再要求我司支付延迟违约金的请求，已经超过了诉讼时效。3、被告自收楼起，就与广州市云中物业管理公司签订物业管理合同，与该物业公司成立了对应的管理合同关系，且一直享受该物业公司的管理和服务，现被告以未达到房屋交付条件额拒绝支付物业管理费且要求我方支付是不合理的。4、被告已经确认接收房屋时的质量，由于房屋交付标准为毛坯，而被告对上述房屋进行了自行装修，故房屋地砖出现列痕有可能是其自行装修的质量问题导致，被告在装修声明中，也明确表示装修中所产生的一切施工质量外观等问题由其本人承担。而且，被告所述的阳台柱体也不是被告称的承重柱体，而是装饰柱体，根本不存在被告称的房屋质量问题，故被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。
被告（反诉原告）王琪、林永娟辩称，1、原告交付的房屋不具备合同约定和法律规定的交楼条件，是原告违约在先。2、原告擅自改变房屋结构，拆除阳台柱体，导致本案房屋的墙体开裂，原告违反了房屋质量保证的规定，故应依法对房屋出现的质量问题承担责任。3、对于房屋面积差的问题，我方予以确认，但我方要求与原告的违约责任相抵。综上，因原告存在交付房屋不符合约定和法定的交楼条件，且擅自改变房屋结构等违约行为，现反诉请求判令：1、被反诉人向反诉人支付延迟交房违约金12469.87元及同期银行利息2245元；2、被反诉人承担本案房屋未达到交付条件阶段的管理费14784元，直到本案房屋达到合法交付条件为止；3、被反诉人因其对本案房屋结构的擅自改变应按原规划设计图承担修复责任，对出现的房屋墙体开裂等质量问题依法承担保修责任。本案诉讼费由原告承担。
经审理查明，2009年5月10日，原告广州银山建设开发有限公司（甲方，下称“银山建设公司”）与被告王琪、林永娟（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方所购买商品房为倚绿山庄某号房，即白云区某房（下称“涉案房屋”）；建筑面积为176.18㎡，套内建筑面积为156.38㎡，公共部位与共用房屋分摊建筑面积为19.8㎡，商品房单价为每平方米7974元，总金额为1246987元；甲方应当在2009年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方交付的房屋应当符合已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续等条件；该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移乙方；以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定该商品房面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；乙方购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。甲方自商品住宅交付使用之日起，按照本合同以及《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应的保修责任；等。上述合同附件五补充协议约定：本合同记载在乙方地址是甲方向乙方发出通知的地址，若乙方地址变更，应在变更前七天内以书面形式通知甲方，否则由此导致无法通知的后果由乙方承担。
合同签订后，两被告向原告履行了付款义务，2010年3月25日，双方签订《楼宇交接书》，该交接书主要内容包括：涉案房屋经有关部门鉴定合格，已经具备入伙条件，可以入住，业主于2010年3月25日验收并同意接收该单元，业主同时确认，该单元的建筑质量和装修质量符合双方所签订的《商品房买卖合同》的规定，业主并无异议，业主同意从2010年3月25日起每月按时全额缴纳管理费。
根据房管部门核发涉案房屋的《房地产权证》和《房地产分户图》显示，白云区某房产权属人王琪、林永娟，登记时间2011年4月1日，房屋套内建筑面积为157.3370㎡。2011年11月31日，原告向两被告发出《补交面积差款项通知书》，主要内容为：关于阁下购买位于某房物业，根据我司与阁下签订的《广州市商品房买卖合同》，上述物业的套内建筑面积为156.38㎡，单价为7974元。现房管部门在办理产权登记时，实测的套内面积为157.3370㎡，与合同约定的套内面积相差0.957㎡，因此根据合同约定阁下需要补缴房款面积差价7631.12元。……请阁下于2011年12月5日前一次性缴纳上述面积差款项……。上述通知书因多次投递无人签收而退回。
两被告为证明原告擅自拆除一楼阳台柱体，导致其阳台墙体开裂，提交了向1、广州市城市建设档案馆调取的白云区同泰路倚翠街住宅楼《建设工程规划验收合格证》一份及上述住宅楼规划设计附图一份，上述合格证由广州市城市规划局于2009年11月11日核发，上述附图显示一楼阳台两侧均有柱体。2、显示墙角有裂开痕迹的照片。原告对上述证据认为，对证据的真实性没有异议，证据1证实了工程是符合规划质量验收的，规划图显示的柱体是装饰用的，并非承重墙，柱体是否存在并不影响房屋的质量。故证据2照片中的墙角裂缝也可能是其自行装修导致的。对此，原告也提供了《桩基础平面及地梁配筋平面图》和《二层板配筋平面图》两份，上述图纸显示，一楼两侧柱体位置非承重墙部位。被告对上述证据认为，即使柱体不承重，但原来是有规划的，原告擅自拆除，导致我的房屋墙体开裂，所以和柱体是否承重没有关系。
庭审中，两被告确认涉案房屋由其自行装修，并与涉案房屋所在小区物业公司签订了物业管理合同，且至今未向银山建设公司支付房屋面积差房款。被告没有证据证明其向原告主张过逾期交楼违约金。原告确认一楼柱体建起后拆除，但是在被告收楼前就已经拆除，而且为了美观和通过规划验收，所以拆除柱体是符合规划验收的。被告对此予以否认，但没有证据证实原告何时拆除柱体。
另查，被告王琪曾于2013年3月6日针对涉案房屋所在住宅楼柱体被拆除问题向广州市信访局信访。根据当时的信访事项记录显示，被告曾前往相关行政部门反映上述情况，但至今没有明确的答复。
以上事实，有商品房买卖合同、楼宇交接书、房地产权证、通知书、建设工程规划验收合格证及附图、桩基础平面及地梁配筋平面图、二层板配筋平面图、照片、信访登记表及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告银山建设公司与被告王琪、林永娟签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。按上述合同约定，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，该商品房面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。根据房管部门核发的《房地产权证》和《房地产分户图》显示，涉案房屋的套内建筑面积为157.337㎡，比合同约定的156.38㎡增加了0.957㎡，面积误差比绝对值为0.6%。现原告银山建设公司依据合同约定，按照涉案房屋单价每平方米7974元计算，要求被告王琪、林永娟支付面积差房款7631.12元的诉请合理合法，本院予以支持。由于原告已于2011年11月30日向被告发出《补交面积差款项通知书》，限被告于2011年12月5日前向原告缴交面积差款项，该通知书虽然被退回，但由于原告是按约定的通讯地址向被告寄出，根据合同的约定，可视为送达。由于被告却至今未缴交，故原告要求被告支付延迟支付面积差款项利息的主张合理合法，本院予以支持。原告关于以应补缴面积差款7631.12元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2011年12月6日驾驶计算利息的意见得当，本院予以采纳。
关于被告反诉请求原告支付延迟交房违约金的问题。虽然原告未依约将涉案房屋按照合同约定于2009年9月30日交付给被告，原告2010年3月25日才收楼。但自原告有逾期交楼行为之日起至被告提起反诉之日，即2013年3月7日，已长达近3年的时间，而被告也没有证据证明其在上述时间段内有向原告主张过逾期交楼违约金，故原告关于被告要求支付逾期交楼违约金的主张已超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采纳。
关于被告反诉请求原告承担涉案房屋未达到交付条件阶段物业管理费的问题。由于被告与涉案房屋所在小区的物业管理公司建立了物业管理合同关系，其缴交物业管理费的对象是涉案小区所在的物业管理公司，原告并未向其收取物业管理费，故被告以涉案房屋未达到交付条件为由要求原告承担涉案房屋未达到交付条件阶段的物业管理费没有依据，本院不予支持。
关于被告反诉请求恢复原告擅自改变规划的柱体原状和对涉案房屋墙体开裂等质量问题承担保修责任的问题。首先，原告确认一楼柱体建起后再拆除的事实，虽然原告表示柱体是为美观和通过规划验收而拆除，但根据被告提供的由广州市城市建设档案馆调取的《建设工程规划验收合格证》及附图可看出，在涉案房屋所在住宅楼通过验收时柱体存在，而原告没有证据证明其拆除柱体后有报规划验收。故本院对被告主张一楼柱体的拆除未通过规划验收的意见予以采信。由于上述情况涉及涉案房屋所在住宅楼和其他多栋住宅楼，亦关涉相关行政部门对上述违规行为的统一处理，在相关部门对被告的上述行为未作出处理前，本院对恢复一楼柱体原状的诉请不宜直接调处。故被告要求原告恢复一楼柱体原状的主张于法不合，本院不予支持。其次，被告为证明涉案房屋墙体出现裂缝由原告造成，举证证明了原告拆除已建好的一楼柱体，且未通过相关行政部门的规划验收，虽然原告举证一楼柱体并非承重柱体，但由于拆除柱体未通过相关行政部门的规划验收，亦不能排除因原告的上述拆除行为而导致涉案房屋的墙体出现裂缝，故即使柱体非承重，原告也应该承担不能举证证实拆除柱体通过规划验收的不利后果。因此，被告反诉要求原告对涉案房屋内出现的墙体开裂承担保修责任合理合法，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起十日内，王琪、林永娟向广州银山建设开发有限公司支付房屋面积差房款7631.12元；
二、在本判决生效之日起十日内，王琪、林永娟向广州银山建设开发有限公司支付逾期付款利息（以7631.12元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2011年12月6日计至实际支付之日止，以本金为限）；
三、在本判决生效之日起十五日内，广州银山建设开发有限公司对位于广州市白云区某房出现的墙体开裂问题进行修复并承担相应费用；
四、驳回王琪、林永娟的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告王琪、林永娟负担；反诉费270元，由原告广州银山建设开发有限公司负担50元，由被告王琪、林永娟负担220元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 肖録婷
人民陪审员 李丽梅
人民陪审员 王雪萍
二〇一三年七月二日
书 记 员 郑萍军