四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）攀民终字第112号
上诉人（原审被告）唐成慧，女，汉族。
委托代理人肖斌，男，汉族（与唐成慧系夫妻关系）。
被上诉人（原审原告）王甫宇，男，汉族。
委托代理人向华，四川三才律师事务所律师。
委托代理人邓旭，四川三才律师事务所律师。
上诉人唐成慧因与被上诉人王甫宇买卖合同纠纷一案，不服四川省盐边县人民法院（2013）盐边民初字第756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月2日受理后，依法组成合议庭于2014年2月19日公开开庭审理了本案。上诉人唐成慧及其委托代理人肖斌，被上诉人王甫宇的委托代理人向华、邓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2004年，王甫宇通过出让方式取得盐边县桐子林镇东城街北侧（现为盐边县桐子林镇红星小区37幢）地块的使用权，并在该地块建房出售，所建房屋定名为晨宇大厦。2005年11月26日，王甫宇作为甲方与作为乙方的唐成慧签订《预定建房协议书》，该协议由王甫宇拟定提供，约定：“……第一条项目建设依据。……现各项建设手续正在办理，待手续齐备后本协议条款作为签订正式合同的条款。第二条乙方所定房屋的基本情况。该房屋用途为商业，属框架结构、一层，层高3.90米。该房屋协议约定建筑面积约32平方米，23号房。第三条计价方式与价款。甲乙双方约定按以下方式计算该房屋价款：该房屋总价款为（人民币）195000元整。本协议约定的按套计算价款。本协议约定的房屋为毛坯房，总价已包含水管、电线、有线电视线路及电话线路安装费用，甲方不再另行计价收取。……第四条付款方式及期限……，本协议签订之日，乙方自愿向甲方交付定金，即人民币190000元整，房产手续交付前交清尾款。第五条交付期限。甲方最迟应在2005年12月31日前将符合标准要求的房屋交付乙方使用。第十条关于产权登记的约定。甲方应当在整体竣工验收合格、交付使用后90日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。甲乙双方共同到当地房产管理部门办理权属证书。”双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，唐成慧于当日向王甫宇支付房款190000元，王甫宇于同日向唐成慧交付其购买的晨宇大厦1-23号商铺。2007年1月，王甫宇取得晨宇大厦的房屋产权证。2008年1月，经攀枝花市精图测绘有限责任公司测绘，唐成慧所购商铺的套内建筑面积为32.00平方米，共有分摊面积为11.63平方米，产权面积为43.63平方米。双方为房产证的办理发生纠纷。唐成慧于2012年3月5日提起诉讼，要求王甫宇将晨宇大厦1-23号商铺（面积43.63平方米）过户给唐成慧所有，盐边县人民法院于2012年9月27日作出由“被告王甫宇于本判决生效后60日内为原告唐成慧办理位于盐边县桐子林镇红星路37号1-23号商屋，产权面积为43.63平方米的房屋所有权转移过户手续”的判决，该判决已发生法律效力。现王甫宇起诉来院，要求唐成慧支付超约定面积11.63平方米的房款70870.31元。
原审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，王甫宇通过竞买方式取得盐边县东城街北侧地块的使用权并建设晨宇大厦，其有权对晨宇大厦作出处理。王甫宇、唐成慧签订的《预定建房协议书》，该《协议书》虽有“预定”二字，但双方约定：“…现各项建设手续正在办理，待手续齐备后本协议条款作为签订正式合同的条款”，双方并未签订正式协议，因此，《预定建房协议书》的实质为房屋买卖协议，该协议未违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于该协议系公民个人之间的房屋买卖合同，由双方协商一致达成，虽然由王甫宇拟定，但已征得唐成慧的同意，因此，王甫宇、唐成慧签订的《预定建房协议书》不属于格式合同。
王甫宇、唐成慧在没有专业测绘部门对房屋建筑面积进行准确测量的情况下，签订了《预定建房协议书》，并且约定建筑面积为约32平方米，对建筑面积的约定远远低于实测面积，误差达到11.63平方米。由于多出的11.63平方米面积已由唐成慧实际占有并办理了房产证，双方在《预定建房协议书》中未对因面积差异引起的争议如何处理进行约定，因此，本案应当公平合理的进行处理，按照交易习惯及《中华人民共和国合同法》第一百六十二条“出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款，买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人”的规定，唐成慧已接收王甫宇多交的面积，理应支付多交面积的价款。虽然双方未对单价进行约定，但可按约定的总价款除以约定的面积，即可计算出单价为6073.75元／平方米，唐成慧应按此单价向王甫宇支付面积差异的房款70870.31元，因此，王甫宇的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百三十条、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：由唐成慧向王甫宇支付超约定面积的购房款70870.31元，限于本判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1571.76元，由唐成慧负担。
原审宣判后，唐成慧不服，向本院提起上诉称，1、双方当事人签订的《预定建房协议书》实际就是房屋买卖合同，该协议由被上诉人拟定并提供，是格式合同，在合同发生争议时，应当作出对其不利的理解；且上诉人购买的是现房而非期房，被上诉人作为售房人，清楚的知道房屋的实际使用面积为32平方米，故该协议书约定的“建筑面积32平方米”实际是“使用面积32平方米”；2、上诉人已全面、完整、及时的履行了《预定建房协议书》中约定的全部合同义务，支付了约定的房屋价款，没有支付“超合同约定面积购房款”的义务；3、《预定建房协议书》没有约定按面积计算房屋价款，而是采用按套计价方式确定房屋总价款，原审判决按照双方当事人未约定的单价和超约定面积确定上诉人应补交的房款，违反了《预定建房协议书》的约定，违背了当事人意思自治原则；4、《预定建房协议书》对标的的数量、价款的约定明确，即房屋1套、价款195000元，不存在“对质量、价款等内容没有约定或者约定不明确的”情形，故被上诉人并未向上诉人多交付标的物，上诉人亦不存在接收多交部分，故原审判决适用法律错误；5、被上诉人在2008年精图测绘公司测绘房屋面积后既已知晓房屋的面积，如果其认为《预定建房协议书》约定的按套计价的方式不公平合理，亦应及时通过与上诉人协商或诉讼的方式解决，但其于2013年才提起诉讼，已经超过诉讼时效；6、《预定建房协议书》第三条约定，房产手续（房产证及土地使用证）由被上诉人办理，上诉人只配合提供手续，而不应支付办证费用。现在上诉人已经为办证支付了12517.50元，被上诉人应该承担上诉人为办证支出的12517.50元费用。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人王甫宇的诉讼请求，判令王甫宇承担上诉人唐成慧办证费用12517.50元。
被上诉人王甫宇辩称，1、《预定建房协议书》不具备商品房买卖合同的实质要件，其性质为一般买卖合同，应当适用合同法的有关规定；2、该协议书是在房屋处于在建状态下签订的，房屋的实际建筑面积有待房产测量部门在房屋竣工后测量确定，故其性质属意向性协议，不具备正式合同的效力，其对面积和价款的约定实为房屋单价的约定，在实际建筑面积确定后再另行签订正式合同，故协议书第三条约定的“按套计算价款”，实质是对协议书第二条约定的建筑面积的统称；3、在实际履行过程中，协议书约定的建筑面积发生了重大变更，根据公平原则，上诉人应当支付多交部分建筑面积的价款；4、双方当事人因房屋面积发生纠纷后，多次协商，并通过诉讼途径解决，诉讼时效已经中断；且上诉人在一审中并未提出诉讼时效的抗辩，故本案未超过诉讼时效；5、上诉人要求被上诉人承担因房屋过户产生的各项费用不属于本案审理范围，也不应由被上诉人承担。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明，2005年11月26日，王甫宇作为甲方与作为乙方的唐成慧签订《预定建房协议书》，该协议由王甫宇拟定提供，约定：“……第九条关于产权登记的约定。甲方应当在整体竣工验收合格、交付使用后90日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。甲方承诺在2007年12月前为乙方办好房产手续。”原审案卷中并无唐成慧提出诉讼时效抗辩的相关材料。其余事实与原审法院查明的基本事实一致，有相关证据予以佐证，本院依法予以确认。
本院认为，格式合同，是指当事人一方预先拟定合同条款，向不特定的社会公众发出，对方当事人不能就合同条款进行协商，只能表示全部同意或者不同意的合同。本案中，《预定建房协议书》虽由王甫宇预先拟定，但双方当事人对房屋的价款进行了协商，故不属于格式合同。上诉人唐成慧提出该协议书为格式合同的上诉理由不成立，本院依法不予支持。《预定建房协议书》约定了“现各项建设手续正在办理，待手续齐备后本协议条款作为签订正式合同的条款”，但双方当事人在诉争房屋的手续完善后至今未签订正式合同，并发生纠纷，在此过程中，《预定建房协议书》作为房屋买卖协议的性质已为发生法律效力的民事判决书所确认，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。
《预定建房协议书》虽然约定房屋价款的计价方式为按套计算价款，但同时对房屋的基本情况即房屋的楼层、面积、坐落进行了约定，协议书对上诉人所购买的房屋的面积确定为约32平方米建筑面积，并据此确定房屋的价款为195000元，现在实际的交付面积经测绘部门测量为43.63平方米，超出协议书约定的建筑面积11.63平方米，上诉人应当对超出约定部分的建筑面积支付相应的价款。由于双方当事人在《预定建房协议书》中并未明确约定房屋的单价，根据公平原则，原审判决按照协议书已经约定的建筑面积和总价款确定房屋的单价，并据此确定上诉人应支付的超约定建筑面积的房款，符合本案客观事实，本院依法予以确认。上诉人提出其并未多接收标的物、已经完全按照协议书的约定全面履行己方义务的上诉理由不成立，本院依法不予支持。
上诉人唐成慧上诉称被上诉人王甫宇的请求已经超过了两年的诉讼时效，应依法驳回王甫宇的诉讼请求。因原审案卷中并无唐成慧提出诉讼时效抗辩的相关材料，二审期间亦未提交新的证据以佐证对方当事人的请求权已经超过诉讼时效，故根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，本院对其该上诉请求不予支持。
上诉人唐成慧上诉称，被上诉人王甫宇应该承担上诉人唐成慧办理房产证支出的12517.50元费用，因其在一审中并未提起反诉，故其该项上诉请求不属于本案审理范围，且被上诉人王甫宇对此项费用不同意调解，本院依法不予审理，唐成慧可另行起诉。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人唐成慧的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1572元，由唐成慧负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐贝贝
审判员 刘 立
审判员 衡 心
二〇一四年三月十二日
书记员 张玉梅