浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终1967号
上诉人（原审原告）杭州天悦物业服务有限公司，住所地杭州市西湖区西溪晴雪园20、23幢103室。
法定代表人张志勇，董事长。
委托代理人（特别授权）丁敏晖，浙江元培律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）吴杨锋，系公司员工。
被上诉人（原审被告）绍兴嘉盛房地产开发有限公司，住所地绍兴市柯桥区兰亭镇黄贤村。
法定代表人马光胜。
委托代理人（特别授权）于岩，浙江和畅律师事务所律师。
上诉人杭州天悦物业服务有限公司因与被上诉人绍兴嘉盛房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2015）绍柯民初字第2205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杭州天悦物业服务有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人原审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方前期物业合同第七条约定，业主应于收到交房通知日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，其物业服务费用从交房日起由甲方按季80%交纳。该条第一款“业主应于收到交房通知日起交纳物业服务费用”约束的是被上诉人与第三方业主，对上诉人不具有法律约束力；二、从常理及根据《浙江省物业管理条例》第三十三条之规定，业主购买房屋其物业费的交纳应从业主收房之日起计算；三、被上诉人在一审中认可其交付的房屋均通过上诉人验房、交房，上诉人确实通过被上诉人交付的“锦绣兰亭交房联系单”交付房屋，根据该联系单载明的时间节点与业主结算物业费，被上诉人交付的联系单应作为双方物业费结算的依据；四、即使业主应于收到交房通知书之日起交纳物业费，但被上诉人在原审中并未举证证明各业主何时收到交房通知书，由此表明按照联系单结算符合常理。综上，自2011年4月30日至2015年4月30日，锦绣兰亭空关住宅、营业房、地下层物业费共计535175元，扣除被上诉人已支付的258000元，被上诉人尚需支付277175元。
被上诉人绍兴嘉盛房地产开发有限公司辩称：原判认定事实清楚，判决正确。本案的焦点就是物业费的起算时间点问题，一审对该问题已经明确，且上诉人向一审法院明确表示若按照被上诉人一审时所陈述的时间作为起算点，被上诉人便不需要支付给上诉人物业费。故一审判决得当，请求驳回上诉人的上诉请求。
杭州天悦物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告立即支付给原告物业费279249元。
一审法院认定事实：2009年9月6日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《锦绣兰庭前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对锦绣兰庭提供前期物业管理服务事宜，服务费用：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层公寓1.00元/月.平方米；地下层1.20元/月.平方米；商业物业1.20元/月.平方米；地面车位70.00元/月；乙方按照相关部门审批的标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；业主应于收到交房通知日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，其物业服务费用（物业服务资金）从交房日起由甲方按季80%交纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在交房通知日（为每次缴费的具体时间）履行交纳义务等。合同还对其他事项作了约定。嗣后，原告为锦绣兰庭提供了前期物业服务。另认定，被告以国有土地竞拍方式取得位于兰亭镇绍大公路、编号为绍兴县国用（2008）第20-26号地块的建设用地使用权，经批准，在该地块上建设商品房，建设项目名称为嘉盛锦绣兰庭，并予以销售。被告在嘉盛锦绣兰庭竣工验收后，与买受人约定于2011年4月30日前交房。2011年4月22日，被告向嘉盛锦绣兰庭业主统一发送交房通知书。交房通知书告知各位业主，嘉盛锦绣兰庭已通过竣工验收，定于2011年4月30日正式交房。要求业主携带相关资料及应缴纳费用在接到通知书之日起一个月内办理，未按期办理的，所发生之物业管理费按约仍由业主承担等。除部分业主未收到或拒收外，大部分业主均收到了被告发送的交房通知书。还查明，被告于2011年4月30日后，陆续向原告送交了小区业主的交房联系单，要求原告对联系单所载明的业主予以交房。现原告认为，根据被告移交的交房联系单，被告尚欠原告前期物业费537249元，除被告已支付的258000元外，尚有279249元未予以支付，遂起诉法院，酿成本案纠纷。一审法院认为，本案系一起建设单位与物业服务企业之间的前期物业服务合同纠纷。构建良好的小区前期物业环境，是建设单位与物业服务企业共同的责任。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行合同义务，并依法享有合同权利。本案的争议焦点在于：原告以交房联系单所载时间作为起算点，要求被告支付物业服务费是否符合合同约定？原告认为，根据被告交付给原告的锦绣兰庭小区业主交房联系单，原告应当以交房联系单上所载的日期作为原告实际向各业主收取物业费用的起算点，在联系单所载日期之前，被告发出交房通知书之后，这个区间的物业费应当由被告支付。因此，原告根据上述时间点及各住宅、营业房、地下车库、车位等面积计算，被告尚欠原告物业费537249元，扣除已经支付的258000元，还需支付279249元。被告认为，原告主张收取物业费的起算点错误，被告已经支付了全部物业服务管理费用，因此对原告的诉求应当予以驳回。本院认为，根据双方《锦绣兰庭前期物业服务合同》约定，业主应于收到交房通知日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，其物业服务费用（物业服务资金）从交房起由甲方（被告）按季80%交纳。可见，业主交纳物业费用的起始时间为收到交房通知日，而非原告所称的被告通知原告予以交房的时间。且从上述约定中也可以看出，由建设单位即本案被告支付物业费的房屋应当是已竣工但尚未出售，现原告主张各联系单上所载的房屋，均已出售，显然不符合双方合同约定。因此，该院对原告的诉求依法不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告杭州天悦物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费5489元，由原告杭州天悦物业服务有限公司负担。
本院二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人达成的《锦绣兰亭前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应按照合同约定确定各自的权利义务并全面履行。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，《前期物业服务合同》第七条约定：“业主应于收到交房通知日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，其物业服务费用（物业服务资金）从交房日起由甲方按季80%交纳。……物业服务费用（物业服务资金）按﹎年﹎交纳，业主或物业使用人应在交房通知日（为每次缴费的具体时间）履行交纳义务等。根据上述约定，业主应于收到交房通知日起向上诉人交纳物业服务费用，现上诉人主张其实际按被上诉人出具的交房联系单上载明的时间节点向业主收取物业费，对于交房联系单载明的时间之前的物业费用应由被上诉人支付，本院认为，上诉人的该项主张悖离了双方之前达成的合意，与前期物业合同约定不符，不能成立。上诉人原审诉请的物业费包括空关住宅、营业房及地下层的物业费用，但其提交的《空关房结算明细》中列明的“空关住宅”绝大部分为已售出的住宅，该部分住宅依约不能视为空关房而要求被上诉人支付相应费用。同时，双方当事人均认可地下层主要为车位、车库及通道，事实上，对于已售出的车位、车库，上诉人已经向业主收取了相应的物业费，其再行要求被上诉人对于地下层按1.20元/月.平方米向其交纳物业费，既缺乏合同依据，也与常理不符。对于实际未售出的空关的住宅、营业房及地下层未售出的车位、车库等，则依约应由被上诉人支付相应的物业费，经查，被上诉人已实际支付物业费258000元，鉴于上诉人在一审中明确表示，若按照《交房通知书》载明的时间点向业主起算物业费，扣除被上诉人已经支付的物业费，则被上诉人无须再向上诉人支付物业费。故根据上诉人的举证情况、被上诉人的付款情况并结合上述意见，应视为被上诉人已完全履行物业费的支付义务。现上诉人向被上诉人诉请物业费缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人杭州天悦物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5489元，由上诉人杭州天悦物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵启龙
代理审判员 钟丽丹
代理审判员 丁敏佳
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 孙心怡