广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初10514号原告（反诉被告，下称原告）：李太河，男，1964年4月17日出生，朝鲜族，住吉林省吉林市昌邑区，被告（反诉原告，下称被告）：杨春生，男，1949年12月26日出生，汉族，住江西省樟树市，委托诉讼代理人：郑智丽，广东沃金律师事务所律师。原告李太河诉被告杨春生租赁合同及杨春生反诉李太河租赁合同纠纷一案，原告于2017年8月10日向本院起诉后，被告提起反诉，本院依法适用简易程序审理此案，于2017年10月10日公开开庭进行了审理。原告李太河到庭参加诉讼，被告杨春生及其委托诉讼代理人郑智丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李太河向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的房屋租赁合同；2.被告退还原告的押金10000元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:原告于2017年8月2日和被告就厚街万达广场A栋1068号铺位签订了租赁合同，此铺位原告开烧烤店用。原告开烧烤店所需的工程条件是正常的电力、上水、下水、污水管道处对排烟管道有特别的要求，因为原告所开的烧烤是下排烟，即地下埋设直径30cm以上的排烟管道和每一个餐台连接，把抽上来的油烟直排外面。但是A栋1068号铺位现有的地面不能往下挖埋设排烟管道。这一情况，原告在万达广场物业工程部技术人员陪同下到现场确认了。在本合同第十条合同签订之日起十天内确认排烟管道能否达到乙方的营业要求，如达不到甲方无息退还乙方的所交费用。原告打电话、发短信等多次联系过被告，但始终不理原告，只是拖延时间，现原告要求解除合同的同时，把水电费押金10000元退还给原告。被告杨春生辩称：要求法院驳回原告的全部诉请，1.关于原告与被告签署的租赁合同，在2017年6月原告开始多次前往被告的商铺，要求承租涉案商铺。2017年8月双方签署租赁合同，在长达两个月的时间，原告有充分的时间了解商铺情况。同时作为餐饮行业的经营者，应充分了解自己经营场地的情况。与被告签署了租赁合同导致的所有不利后果和风险应由原告自行承担；2.租赁合同的版本是由原告提供和多次修改，被告是高年龄的人，仅根据租赁合同约定的租赁期限、租金、交付�情况了解签署了该份合同，没有充分了解合同第十条的内容就签署了合同；3.即使双方已经签署了租赁合同，双方应遵守租赁合同的约定，合同第十条约定应该有两个条件，一是合同签订十天内确认排烟功率达到原告的营业需求，二是原告应缴纳两个月的押金和一个月的房租，原告并未按照合同约定交付押金和房租，违反了诚信信用原则，合同第十条并不对被告产生效力，但合同其他内容是有效的。其他的答辩意见与被告的反诉状内容一致。被告杨春生反诉称：1.原告向被告支付履约保证金36187.4元；2.原告向被告支付租金，直至原告付清租金为止（暂计至2017年8月31日的租金为18093.7元）；3.原告向被告支付违约金36187.4元（相当于两个月租金）；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年8月2日与被告签订《租赁合同书》，由原告承租被告位于东莞市厚街镇万达广场首层1068号铺位使用，租赁期限为9年，租赁期限为2017年8月1日至2026年7月31日，月租金为18093.7元（每平米95元，共190.46平方米），每两年递增10%，每月5日前支付当月租金。原告签合同当天只支付10000元水电押金，声称下午把相当于两个月租金的押金及预交一个月租金共54281.1元转账给被告。但被告多次催促，原告仍然没有转账，而且原告于2017年8月10日已经向法院起诉被告，鉴于原告根本没有履行《租赁合同书》的意向，现为了维护被告的合法权益，特提起诉讼。原告李太河针对反诉辩称：1.2017年7月18日左右原告才与被告联系，不是被告陈述的6月开始，而且多次查看商铺只能是看装修等表面情况，深层的排烟管道等设施情况被告也说不清楚，需要在专业人员的陪同下查勘咨询，原告是在商铺的物业人员的陪同下才知晓了涉案商铺是不可以埋设合同约定的规格排烟管道。2.合同第十条的约定是明确清晰的，既然商铺达不到合同约定，就应该退还水电押金。水电费都没有产生，不退还水电押金是不合理的。原告李太河围绕诉讼请求依法提交了收据、租赁合同书、光盘（对话录音、电话录音、视频）、短信截图、南城榕树下烧烤店设计图纸证据为证，被告杨春生确认收据、租赁合同书、短信截图的真实性，不确认光盘（对话录音、电话录音、视频）及设计图纸的真实性。被告杨春生提交了租赁合同书、商品房买卖合同为证，原告李太河确认真实性。对当事人无异议的证据及陈述，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月21日，被告杨春生与东莞厚街万达广场投资有限公司签订一份商品房买卖合同，购买了东莞市厚街镇康乐北路6号厚街�达广场1幢商业楼商铺1068号。2017年8月2日，原告李太河作为乙方与被告杨春生作为甲方就上述商铺签订一份租赁合同书，约定按每月95元每平方承租涉案商铺190.46平方米，商铺租金每两年递增10%，租赁期为9年，从2017年8月1日起至2026年7月31日止，免租四个月；还约定签订合同之日由李太河向杨春生缴交两个月租金作为押金，并预缴一个月租金，还需缴交壹万元作为水电押金，合同到期后无息退还押金；合同第八条约定，乙方合同期内退租或者其他违约行为的，甲方不退还乙方所交押金并赔偿两个月租金作为违约金，甲方如在租赁期内违约的，视情况给乙方作出合理赔偿；合同第十条约定，合同签订之日起十天内确认排烟功率能否达到乙方的营业需求，如达不到甲方将无息退回乙方所交两个月的押金和一个月的房租。租赁合同签订后，原告李太河当天交付了10000元�电押金。原告在2017年8月5日、2017年8月6日跟被告方短信交涉，称跟物业沟通后发现涉案商铺不具备原告开店所需要的烟道条件，要求退还10000元押金。李太河称，自己承租涉案商铺用于开烧烤店，排烟需要下排，往商铺地下挖35公分安设排烟管道，原告在签租赁合同之前不知道商铺下方是停车场，被告也承诺解决排烟问题，所以在租赁合同第十条约定十天内确认排烟功率能否达到李太河营业标准，但签订租赁合同后，万达广场的物业人员去商铺查看后告诉原告案涉商铺的地面厚度只有15公分，下面是停车场，不具备安设地下排烟管道的条件，之后原告多次找被告协商解除合同并退款。杨春生称，2017年6月开始与原告联系，2017年8月签合同，在此期间，原告多次催促被告与其签订租赁合同，原告自称开了多家烧烤店，原告应该很清楚开设烧烤店的商铺要求，�告看了商铺情况才会想租赁被告的商铺，涉案商铺的钥匙给了原告，涉案商铺是不可以往下挖排烟管道，涉案商铺是一楼，下面是地下停车场，万达物业没有说被告的商铺不可以开烧烤店，万达管理处的工作人员说烟道可以往上排，被告要求继续履行合同。另原告还提供了南城榕树下烧烤店的工程平面图及烧烤店照片、烧烤店烟道录像、原、被告交涉通话录音，拟证明原告经营的南城榕树下烧烤店也是下排烟道，当时跟被告就是在榕树下烧烤店签订合同，被告当时表示万达商铺也可以做到下排烟道，原告在无法下挖烟道后向被告进行交涉。被告不确认南城榕树下烧烤店工程平面图及及烧烤店照片、烧烤店烟道录像、原、被告交涉通话录音的真实性，被告确认在原告的烧烤店签订合同，之后在原告朋友的店里修改了合同，但认为自己铺位具备向上排烟的条件，铺位下方是停车场，不可能下挖烟道，且合同中也没有约定排烟功率的具体标准。本院认为，涉案租赁物为商铺，可以用于出租用途，原、被告之间的租赁合同关系有效。原告承租涉案商铺用于烧烤用途，涉案商铺位于万达广场一楼，原、被告均表示无法下挖烟道，故本案争议焦点在于，被告是否提供了符合约定用途的租赁物。本院认为，原告提供的南城榕树下烧烤店工程平面图及及烧烤店照片、烧烤店烟道录像与本案并无直接关联，不能根据南城榕树下烧烤店的烟道来认定本案商铺需采用下排烟道。现原告主张为了确定是否可以安装下挖烟道才在租赁合同第十条进行了约定，经查该第十条内容为“合同签订之日起十天内确认排烟功率能否达到乙方的营业需求，如达不到甲方将无息退回乙方所交两个月的押金和一个月的房租”，本院认为，该约定为解除合同的�件，如果原告不是采用下挖烟道方式经营，则没有必要单独就能否达到排烟功率作出解约约定，因为向上排烟是不存在问题的，只有向下排烟需要考虑建筑物的地面、结构等因素，才需要时间去确定合同是否可以履行，再结合原告在签订合同后两天就烟道问题于2017年8月5日向被告交涉退款，而交涉时除了不具备开店所需烟道条件外也没有提其他原因，并在十天内向法院提起了诉讼，本院有理由相信双方在缔约时系约定十天内确定是否可以采用下挖烟道的方式进行排烟。现原被告均确认无法采用下挖方式安装烟道，故租赁物不符合约定用途，但原、被告均不是违约方，合同事实上也没有履行，原告要求解除合同并退还水电押金10000元，本院予以支持，认定租赁合同已于2017年8月5日解除。被告反诉要求原告支付履约保证金、租金及违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李太河与被告杨春生签订的租赁合同书于2017年8月5日解除；二、被告杨春生于本判决生效之日起三日内向原告李太河退还水电押金10000元；三、驳回被告杨春生的反诉请求。如被告杨春生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元（李太河已预交），反诉受理费1031元（杨春生已预交），均由被告杨春生承担。如不服本判决，各方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  刘超二〇一七年十月十日书记员  徐莉附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租�的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未�判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。