广东省阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初1702号
原告（反诉被告）：林练良，男，汉族，住所地阳江市江城区，公民身份号码：×××3758。
委托诉讼代理人：林永交，广东言必行律师事务所律师。
被告（反诉原告）：冯光华，男，汉族，住所地阳江市，公民身份号码：×××0018。
委托诉讼代理人：周庆强，广东一粤（阳江）律师事务所律师。
原告（反诉被告）林练良与被告（反诉原告）冯光华租赁合同纠纷一案，原告林练良于2016年4月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林练良的委托诉讼代理人林永交、被告（反诉原告）冯光华的委托诉讼代理人周庆强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）林练良诉称：2009年5月29日，原告与被告签订《楼宇租赁合同》，将坐落于阳江市江城区九眼塘路23、25、27号的房屋的一、二层出租给被告用于经营电脑行业。双方约定租赁期限为10年，从2009年6月15日起至2019年6月15日。此外，被告还支付了14500元押金给原告作为违约保证金。2009年7月10日，原告与被告签订了一份《补充合同》，被告确认了损坏承租房屋的地板砖的事实，并承诺在合同期满时按原状翻新。按照合同的约定，被告应于当月15日前支付当月租金，但自2016年1月起，被告就开始拖欠租金，至今已拖欠了4个月租金，原告多次向其催讨未果。为了维护自身的合法权益，原告特提起诉讼。原告诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告于2009年5月22日签订的《楼宇租赁合同》；2、请求判决被告支付2016年1月至4月份的租金23120元，以后租金按5780元／月计算至被告交还承租房屋为止；3、请求判决被告按原状恢复承租房屋的一、二层的地板地砖，并在完成后将承租房屋交还给原告；4、请求判决被告按拖欠租金总额的千分之一每天支付违约金给原告（从2016年1月1日起计至付清租金时止）；5、请求判决被告支付的押金14500元归原告所有；6、请求判决被告返还原告代其缴交的2016年1月-4月的水费共2070.54元；7、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）冯光华答辩及反诉称：一、本案是被答辩人林练良违反合同约定，解约在先，而并非答辩人拖欠其租金。答辩人与被答辩人等三人签订《楼宇租赁合同》，租赁三人的楼房经营网吧，后因被答辩人担心其出租的房屋地板砖会有损坏，随之要求与答辩人签订一份《补充合同》，当时答辩人已对网吧投入大量的资金和设备，开业在即，也只好与被答辩人林练良签订这一不合理的协议。协议签订后，答辩人已经按《补充合同》支付3万元所谓的定金给林练良，由始至终答辩人秉着诚信经营的原则处理双方租赁关系，从未拖欠被答辩人租金。后答辩人于2016年1月网吧的电脑要进行升级换代，便将网吧的旧电脑搬出，被答辩人却以为答辩人不想租赁其房屋，上来阻扰，答辩人向被答辩人讲明要更换电脑这一情况，但被答辩人要求先赔偿其后再换电脑。在经上一次《补充合同》后，答辩人觉得这又来一次无理要求，便明确地答复不能给钱，到租赁期满再结算。随即被答辩人就将网吧大门用铁链锁锁住，当时答辩人网吧里面还有58台电脑（每台价值为980元）、150张电脑台（每张价值为250元）、150张电脑椅子（每张价值为259元）、13条香烟（每条价值为98元）、1台1.5匹格力空调（价值为1650元）、1台3匹的空调（价值为1200元）内机等价值共135964元的财产，直到现在还被林练良非法扣留。事后，经答辩人多次与被答辩人联系协商，但均无果。在2016年5月份竟收到法院的传票，才得知原来是被答辩人在这种情况下隐瞒事实向法院起诉答辩人解除合同，欲通过法院的判决来达到非法占有答辩人财产的目的。二、答辩人没有损坏被答辩人所诉称的房屋一、二屋地板砖，根本不存在恢复原状的情形。根据《民诉法》对证据的要求，被答辩人主张其地板砖受到损坏要完成举证责任，不能凭着自我想象来作为证明事实的证据。三、答辩人没有违约，根本不存在违约金的问题。所以，被答辩人想凭此诉称而获得答辩人14500元押金一事再一次证明被答辩人想通过诉讼来达到非法占有答辩人财产的目的。四、被答辩人林练良只是阳江市江城区九眼塘路××，不是阳江市江城区九眼塘路23、××。《楼宇租赁合同》的租金是向林用（××）、林纳良（23号房地产登记的权属人）和被答辩人林练良（××）三人共同支付的，而并非是向林练良一人支付的。现在，在另外两位出租人没有声明及授权的情况下，林练良是没有权利去行使他人的权利的。请求法院依法驳回被答辩人诉讼请求。五、基于上述事实，答辩人提出反诉请求：1、请求判令解除被反诉人林练良与反诉人冯光华签订的《楼宇租赁合同》及《补充合同》；2、请求判令被反诉人林练良返还押金14500元给反诉人冯光华；3、请求判令被反诉人林练良返还定金30000元给反诉人冯光华；4、请求判令被反诉人林练良返还非法扣留反诉人冯光华的58台电脑、150张电脑台、150张电脑椅子、13条香烟、1台1.5匹格力空调、1台3匹的空调；5、请求判令被反诉人林练良赔偿因破坏反诉人冯光华正常的生产经营而造成的损失50000元（如果有异议，可申请法院委托相关机构评估）；6、本案诉讼费由被反诉人林练良负担。
原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉辩称：本人同意与被告解除《楼宇租赁合同》，但不同意解除《补充合同》，因为补充合同所约定被告翻新租赁房屋的地板砖的事项，被告尚未履行。对于第二项请求押金，因为被告违约，根据合同的约定和法律的规定，原告是有权没收。对于被告提出的第三项诉讼请求，定金3万元可在将来修复、翻新地板砖的时候根据具体的费用予以增加或减少。对于被告提出的第四项诉讼请求，因为原告不存在扣留其财物的事实，所以被告该项请求是没有事实和法律依据的。对于被告的第五项诉讼请求，因为该案件是被告违约，一直拖欠租金，估计其因为经营不善，而停止经营，不是原告破坏其生产经营，所以他请求原告赔偿其损失5万元没有事实和法律依据。综上意见，恳请法院依法驳回被告无理的反诉请求。
经审理查明：坐落于阳江市江城区九眼塘路23、25、27号的房屋的产权人分别是林纳良、林用及原告林练良，原告林练良与林纳良、林用是兄弟关系。2009年5月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《楼宇租赁合同》，其中约定：甲方将坐落于阳江市江城区九眼塘路23、25、27号房屋的一、二层出租给乙方用于经营电脑行业；租赁期限为10年，从2009年6月15日至2019年6月15日止，租金前2年为每月5000元，以后每隔2年租金递增5%；乙方需缴纳二个月的押金即10000元给甲方，另交拉闸安装押金1500元，首层打墙押金3000元，所有押金不计息，该押金作为租赁期间违约保证金；租赁期满后，如乙方不再继续租赁，甲方需一次性退清押金给乙方；当月的租金在每月15日前如数缴交，甲方在收取租金的同时需开具统一收款收据给乙方；乙方必须按合同规定时间缴交租金给甲方，如乙方不按期支付，甲方有权按乙方所欠金额收取滞纳金，每天的利息为总额的千分之一。如乙方连续拖欠租金两个月以上，甲方有权单方面解除合同；乙方租用甲方楼层，不能随便改变使用性质，在该楼层内外进行装修时，在不影响楼层结构的前提下并经得甲方允许方可进行；在租赁期间内乙方有义务保护该房屋的完整，在租赁期满后需由甲方检查楼房后，方可退还按金；甲乙双方不得中途解除合同，如甲方单方面解除合约，需赔偿对方的经济损失，并罚双倍押金及退还押金，如乙方单方面解除合约，则押金归甲方所有。
因阳江市江城区九眼塘路23、25、27号的房屋的产权人分别是林纳良、林用和原告林练良，双方合同签订后，被告就其持有的《楼宇租赁合同》分别让林纳良、林用的妻子关罗好、敖瑞平在甲方签名。此后，被告支付了押金14500元给原告，原告将租赁房屋交付给被告使用。2009年5月24日，被告支付了5000元拆天花板的押金给原告。后因被告在装修过程中，原告认为被告损坏其一、二层的地板砖，为此原告（甲方）与被告（乙方）在2009年7月10日签订一份《补充合同》，其中约定，甲、乙方双方共同协定，乙方对甲方一、二层地板砖造成损坏，乙方愿意付给甲方35000元作定金，待租赁合同期满，乙方要把一、二层地板按原状翻新完整，甲方无条件退还定金；考虑乙方资金困难，先付10000元，余下部分在每个月付租金时补付5000元，直至付完25000元，期限为五个月。此后，被告支付了恢复一、二层地板砖的定金10000元给原告。被告自签订合同后，一直按约定将每月的租金支付给原告。但从2016年1月起，被告没有按双方的约定支付租金，为此双方发生纠纷。对此，原告认为被告准备不再继续经营，而被告认为其在2016年1月拟将网吧的电脑要进行升级换代，便将网吧的旧电脑搬出，原告却以为被告不想租赁其房屋，不准被告将旧电脑搬走，并将网吧的大门锁住，扣留其网吧内电脑设备等一批。为此双方发生纠纷，同年4月28日原告遂向本院提起诉讼，请求如诉称。
在诉讼中，本院召集双方到讼争的房屋勘察，租赁房屋是用作经营网吧，租赁房屋的大门被一把软锁锁住，原、被告均称是对方锁住，房屋内尚有电脑设备等一批。经双方清点确认，房屋内有物品如下：飞利浦24寸显示器48台、A0C22寸显示器9台、康视奇19寸显示器2台、空调风口10个、电脑椅子137张、电脑台1**张、大沙发5张、小沙发4张、格力空调1.5匹3台、格力空调3匹1台、电脑主机3台、风帘机2台、冰箱2台、五叶神香烟8条、双喜香烟7条。经双方同意，租赁房屋继续由被告保管，房屋内上述电脑设备等移交给被告处理。为此，被告（反诉原告）撤回要求原告（反诉被告）林练良返还非法扣留反诉人冯光华的58台电脑、150张电脑台、150张电脑椅子、13条香烟、1台1.5匹格力空调、1台3匹的空调的请求，变更反诉请求为：1、请求判令解除被反诉人林练良与反诉人冯光华签订的《楼宇租赁合同》及《补充合同》；2、请求判令被反诉人林练良返还押金14500元给反诉人冯光华；3、请求判令被反诉人林练良返还定金30000元给反诉人冯光华；4、请求判令被反诉人林练良赔偿因破坏反诉人冯光华正常的生产经营而造成的损失50000元。5、本案诉讼费由被反诉人林练良负担。
另查明，原告已支付了阳江市江城区九眼塘路23、25、27号房屋在2016年1月至4月期间的水费共2070.54元。诉讼中，阳江市江城区九眼塘路23、25号房屋的产权人林纳良、林用各出具一份《声明》，称原告出租阳江市江城区九眼塘路23、25号房屋是经其两人同意的，并且出租房屋所产生的一切权利义务均由原告享有和承担。
以上事实有原告提供的《楼宇租赁合同》、《补充合同》、房地产权证、《声明》、水费缴费记录、被告提供的《楼宇租赁合同》、《补充合同》、现场照片、现场视频（光碟）及庭审笔录等为证，足以认定。
本院认为，坐落于阳江市江城区九眼塘路23、25号的房屋的产权人虽不是原告，但原告基于产权人的授权，将林纳良、林用分别所有的阳江市江城区九眼塘路23、25号房屋及自己所有的坐落于阳江市江城区九眼塘路27号房屋一并出租给被告，同时各方当事人意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为此双方所签订的《楼宇租赁合同》合法有效合同，双方当事人应按合同的约定来全面履行合同义务。本案双方争议的焦点：一、房屋租赁合同无法履行是谁的责任造成的，即谁构成违约？二、被告是否需恢复房屋一、二层的地板砖原状？三、原告在租赁合同所收取的押金、保证金、定金是否需退还及需支付违约金？四、本案的损失如何确定及如何负担？
对租赁合同无法履行是谁的责任造成的，即谁构成违约问题。本案被告主张原告在2016年1月阻止其网吧电脑升级换代，并强行锁住网吧的大门造成其无法经营，对此原告予以否认，但被告仅提供现场照片、现场视频（光碟），而没有其他证据予以佐证。审查被告提供的现场照片、现场视频（光碟），同时结合本院现场查看，只能反映被告的网吧没有经营了，未能证实被告所主张的事实，为此被告主张房屋租赁合同无法履行是由于原告造成的缺乏依据，本院不采纳。相反，本案被告从2016年1月份起没有按约定支付租金给原告，按双方合同约定，如被告连续拖欠租金两个月以上，原告有权单方面解除合同。本案被告已构成了违约，其应承担违约责任，现双方认为租赁合同无法继续履行，均要求解除，因此双方所签订的租赁合同应予解除。因双方所签订的《补充合同》是租赁合同的从合同，该《补充合同》亦应予解除，原告不同意解除于法无据，本院不予采纳。按《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，合同解除后，被告应腾迁出租赁房屋，将该房屋返还给原告，并应支付尚欠的租金及水费。现原告请求被告支付2016年1月至4月份的租金23120元及此后至返还房屋之日止的租金（按合同约定的每月5780元支付）和原告代支付的2016年1月至4月的水费共2070.54元，理据充分，应予支持。
至于被告在经营过程中是否损坏了房屋的一、二层地板砖需修复，按双方在2009年7月10日签订的《补充合同》中约定，被告确认租赁房屋一、二层地板砖造成损坏，被告愿意付给甲方35000元作定金，待租赁合同期满，被告要把一、二层地板按原状翻新完整。该约定双方已确认了被告在装修过程对原告一、二层房屋的地板砖造成损坏，并且被告也按约定支付了10000元给原告。为此，原告要求被告修复理据充分，予以支持，被告辩称没有损坏不予采纳，被告应按原状恢复承租房屋的一、二层的地板地砖，并在完成后将承租房屋交还给原告。被告已支付修复一、二层的地板地砖的定金10000元，原告应予以退还给被告。而被告反诉要求原告退还地板地砖的定金30000元缺乏依据，本院不予支持。
关于本案的押金问题，双方在协议中约定，被告需缴纳二个月租金作押金即10000元给原告，另交拉闸安装押金1500元，首层打墙押金3000元，所有押金不计息，该押金作为租赁期间违约保证金；租赁期满后，如被告不再继续租赁，原告需一次性退清押金给被告；如原告单方面解除合约，需赔偿对方的经济损失，并罚双倍押金及退还押金，如被告单方面解除合约，则押金归原告所有。按《中华人民共和国》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，而本案被告已向原告缴交的押金14500元是履约保证金，只有在被告单方面解除合约时，该押金14500元才归原告所有，并不具有定金性质。按《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”本案由于被告没有按约定支付租金违约导致解除双方的租赁合同，应根据合同双方约定，由被告支付拖欠租金滞纳金来承担违约责任。原告主张该押金归其所有缺乏依据，本院不予支持。被告请求退还理据充分，予以采纳，原告应将已收取的押金14500元及事后收取的拆天花板押金5000元共19500元应退还给被告。
至于本案的违约金。租赁合同中约定，被告必须按合同规定时间缴交租金，如被告不按期支付，原告有权按乙方所欠金额收取滞纳金，每天的利息为总额的千分之一。本案被告从2016年1月起没有支付租金给原告，被告应按约定支付尚欠的租金违约金。按《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”。本案原告除租金损失外，没有证据证明其还有其他损失，为此原告请求按拖欠租金总额的千分之一每天支付违约金过高，应予以调整，调整后的违约金可参照民间借贷案件中法律可予以保护的利率标准（即月利率2%）进行计算，被告不同意支付违约金缺乏依据，本院不予支持。
至于被告反诉要求原告赔偿因破坏其正常经营而造成的损失50000元问题。本案租赁合同是由于被告拖欠租金构成违约而解除合同的，过错责任在被告，现其该主张于法无据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）林练良诉被告（反诉原告）冯光华签订的《楼宇租赁合同》及《补充合同》；
二、被告（反诉原告）冯光华应对坐落于阳江市江城区九眼塘路23、25、27号房屋的一、二层的地板地砖恢复原状，并将该房屋返还给原告（反诉被告）林练良，该项义务限自本判决发生法律效力之日起四十五日内完成；
三、被告（反诉原告）冯光华应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年1月至7月15日的租金40460元（从2016年7月16日起至被告腾迁出承租房屋之日止的租金按5780元／月计算）给原告（反诉被告）林练良；
四、被告（反诉原告）冯光华应在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金的违约金给原告（反诉被告）林练良（违约金从2016年1月16日起按每月拖欠的租金5780元依次以月利率2%的标准计算至被告腾迁出承租房屋之日止）；
五、被告（反诉原告）冯光华应在本判决发生法律效力之日起十日内支付水费2070.54元给原告（反诉被告）林练良；
六、原告（反诉被告）林练良应返还押金19500元、定金10000元给被告（反诉原告）冯光华，该款在被告（反诉原告）冯光华恢复阳江市江城区九眼塘路23、25、27号房屋一、二层的地板地砖原状后可从其应付的本判决所确定的义务款中抵扣；
七、驳回原告（反诉被告）林练良的其他诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）冯光华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5084元，由原告（反诉被告）林练良负担163元，被告（反诉原告）冯光华负担4921元；反诉费2968元，由原告（反诉被告）林练良负担2818元，被告（反诉原告）冯光华负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 冯喜元
人民陪审员 李泽文
人民陪审员 陈永宪
二〇一六年八月二十日
书 记 员 张耀丹