海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民一初字第260号原告海口市美兰区灵山镇晋文村委会咏莲村民小组，住所地海口市美兰区灵山镇晋文村。负责人：陈善财，组长。委托代理人：虞青波，海南宝岛律师事务所律师。委托代理人：陈韦元，海口市美兰区法律援助中心律师。被告：黄运坤，男，1964年10月6日出生，汉族，住海口市美兰区灵山镇咏莲村。原告海口市美兰区灵山镇晋文村委会咏莲村民小组（以下简称咏莲村民小组）诉被告黄运坤农村土地承包合同纠纷一案，本院于2014年12月15日受理后，依法适用简易程序，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告咏莲村民小组的委托代理人陈韦元，被告黄运坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告咏莲村民小组诉称，原告与被告于2006年6月24日签订《土地租地协议书》,约定原告将位于海口市美兰区灵山镇晋文村的58.6亩土地承包给被告，承包期限为15年，自2006年7月20日至2021年7月20日止，土地承包金为每年每亩110元。根据《海南省农业开发用地管理若干规定》第八条规定，农业开发用地的出让价格不得低于该地块的土地征用补偿费标准；年承包金、年租金不得低于该地块最近3年的年平均收益额。又根据《海南经济特区土地管理条件》第七十七条规定，集体所有土地使用权出让、对外承包价格低于市、县、自治县人民政府制定的价格标准的，责令限期改正。由于该土地承包合同签订时间比较早，承包金是根据当时承包的市场价格约定并且每年的价格是固定不变的，因此该合同约定的土地承包金价格远远低于现在的市场价格，该合同存在显失公平的问题，同时违反了合同法情势变更的原则。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起民事诉讼，请求:1、判决将原告与被告2006年6月24日签订的《土地租地协议书》中约定的土地承包金自2015年4月起至2021年7月止，由每年每亩租金110元提高至市场平均租金每年每亩550元，即按58.6亩计算，每年被告应向原告支付租金32230元；2、判决由被告承担本案的诉讼费。被告黄运坤辩称，本人所租的地是荒地，没有水源，也没有电，地理位置和云龙镇交界处，交通十分不便。刮风下雨是不能供应饲料，也不能及时卖鱼、卖鸭，而且没有道路进入养殖基地，靠与别人买路修路，方能进入场地，所租的地是石头地，里面除了石头还是石头，对挖鱼塘搞养殖生产所投资的成本很大，困难重重，所以租地的价格才低。我和原告签了15年的承包合同。我要求遵循原来的合同，合同是在2006年10月签订的，也履行了将近10年。合同是商业条款，不适用情势变更的规定。合同约定，如果谁违约，就要赔偿对方的损失，因此合同不能改变，承包金也不能提高。经审理查明，2006年6月24日,原告咏莲村民小组(原称:咏莲经济社)为甲方,被告黄运坤为乙方,签订一份《租地协议书》,约定甲方将位于海口市美兰区灵山镇晋文村的那又田至那合田的荒田约58.6亩土地出租给被告，租地期限为15年，自2006年7月20日至2021年7月20日止，租地价格为每亩每年110元，从双方签订协议生效之日起10天内，乙方每一次性向甲方缴交五年租金，共三次付完。合同签订后，被告向原告缴付了10年(2016年7月20日)租金64460元，并在其承租地养殖罗非鱼和养鸭。2013年海口市美兰区人民政府为了解决农村土地承包中存在的租金过低、租期过长、租地面积过大即土地承包“三过”,造成农村新增人口无地使用等问题，2013年9月，海口市美兰区委农村工作领导小组办公室委托海南中兴华土地房地产估价有限公司对海口市美兰区灵山镇、演丰镇、三江镇及大致坡镇集体农业用地出租租金指导价格进行评估测算，根据海南中兴华土地房地产估价有限公司2013年11月20日出具的（海南省海口市）中兴华[2013]（估咨）字第017号《海口市美兰区集体农业用地出租租金指导价格测算报告》结果显示，在测算日期2013年9月30日至2013年11月20日期间，大致坡镇农业用地市场平均租金价格为：坡地（红土）平均年租金为550元/亩；坡地（沙土）平均年租金为350元/亩；水田（红土）平均年租金为650元/亩；水田（沙土）平均年租金为500元/亩。原告认为原、被告于2006年6月24日签订的《租地协议书》中约定的租金金额明显过低，要求提高租金，被告不同意，遂成讼。本院确认的上述事实，有原、被告提交的《租地协议书》、《收据》、《海口市美兰区集体农业用地出租租金指导价格测算报告》以及原、被告的当庭陈述等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，具有客观性、关联性、合法性，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国农村土地承包法》（2003年3月1日起施行）第十一条:国务院农业、林业行政主管部门分别依照国务院规定的职责负责全国农村土地承包及承包合同管理的指导。县级以上地方人民政府农业、林业等行政主管部门分别依照各自职责，负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理。从上述法律的规定中可知，县级以上地方人民政府农业、林业等行政主管部门对其本行政区域内农村土地承包及承包合同有管理权限。海口市美兰区人民政府农业主管部门委托评估公司对美兰区灵山镇、演丰镇、三江镇及大致坡镇集体农业用地出租租金指导价格进行评估测算,并指导农业用地出租及调整租金价格,系其法定职责范围,不属于“国家机关及其工作人员不得利用职权干涉农村土地承包或者变更，解除承包合同”之规定的情形。原告与被告于2006年6月24日签订的《租地协议书》，虽然是双方当时的真实意思表示，但由于双方签订其协议时，并没有意识或预见到因原告方的人口的增长、地区的经济发展及国家政策变化所带来的土地需求和价值变化等问题。而双方当时所约定的58.6亩土地承租金为每年每亩110元，十五年租金不变的条款，虽然也是基于当时原告的人口对土地需求不强所作出的意思表示，但这种十五年租金不变的约定，本身就与市场经济相背离的，尤其是在国际旅游岛背景下的地价变化超出了人们的预见。依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。当事人请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况是否变更或者解除。又根据最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]第6号第十六条：因承包方不收取流转价款或向对方支付费用的约定产生纠纷，当事人协商变更无法达成一致，且继续履行又显失公平的，人民法院可以根据发生变更的客观情况，按照公平原则处理。因此，原告据于当前情形的重大变化，并依据《海南省农业开发用地管理若干规定》第八条：农业开发用地出让价格不得低于该地块的土地征用补偿标准；年承包金、租金不得低于该地块最近3年的年平均收益额；以及《海南经济特区土地管理条例》第七十七条：有下列行为的，由县级以上土地、林业和农业行政主管部门根据各自的职责，责令限期改正：（一）…；（二）…；（三）集体所有土地使用权出让、对外承包价格低于市、县、自治县人民政府制定的价格标准的,提出对被告承包土地应提高土地租金的请求,具有一定的合理和公平性,依法应当予以支持。原告根据美兰区政府委托评估公司所出具的（海南省海口市）中兴华[2013]（估咨）字第017号《海口市美兰区集体农业用地出租租金指导价格测算报告》，请求将被告承包的土地由每年每亩租金110元提高至市场平均租金每年每亩550元，考虑到被告承租地的实际情形，且其租金指导价格测算报告仅是参考性的评估报告，结合本案被告承包的实际，本院酌情确定被告承包原告58.6亩土地自2015年4月至2021年7月止，可由每年每亩租金110元提高至每年每亩租金300元。依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]第6号第十六条之规定，判决如下：一、原告海口市美兰区灵山镇晋文村委会咏莲村民小组与被告黄运坤于2006年6月24日签订的《租地协议书》中约定的土地承包金自2015年4月至2021年7月止，由每年每亩租金110元提高至每年每亩租金300元，即按58.6亩计算，每年被告应向原告支付租金17580元(被告已按每年每亩交租金110元至2016年7月20日应从中扣除)。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币2084元，由原告负担1268元，被告负担816元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院审判员  纪永明二〇一五年三月六日书记员  ＸＸ芹附：相关的法律及司法解释条文《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条:国务院农业、林业行政主管部门分别依照国务院规定的职责负责全国农村土地承包及承包合同管理的指导。县级以上地方人民政府农业、林业等行政主管部门分别依照各自职责，负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理。《海南省农业开发用地管理若干规定》第八条：农业开发用地出让价格不得低于该地块的土地征用补偿标准；年承包金、租金不得低于该地块最近3年的年平均收益额。《海南经济特区土地管理条例》第七十七条：有下列行为的，由县级以上土地、林业和农业行政主管部门根据各自的职责，责令限期改正：（一）…；（二）…；（三）集体所有土地使用权出让、对外承包价格低于市、县、自治县人民政府制定的价格标准的最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。当事人请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况是否变更或者解除。最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]第6号第十六条：因承包方不收取流转价款或向对方支付费用的约定产生纠纷，当事人协商变更无法达成一致，且继续履行又显失公平的，人民法院可以根据发生变更的客观情况，按照公平原则处理审核：李ＸＸ撰稿：纪永明校对：ＸＸ芹印刷：余小英海南省海口市美兰区人民法院2015年3月9日印制（共印12份）