辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1616号
上诉人（原审被告、反诉原告）：贾凤萍，女，1963年7月18日出生，汉族。住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：刘焕尧，男，1956年1月24日出生，汉族，系沈阳市大东区爱心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩志涛，男，1986年5月18日出生，满族。住址：沈阳市皇姑区。
上诉人贾凤萍因与被上诉人韩志涛房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第666号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员那卓担任审判长并主审，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭公开开庭审理了此案。上诉人贾凤萍及其委托代理人刘焕尧，被上诉人韩志涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，原、被告于2014年10月22日签订《房屋买卖合同》一份，原告购买被告位于沈阳市皇姑区昆山西路83-25号232室房屋，合同约定被告向原告交房前应结清水电费、物业管理费、采暖费。诉争房屋现已更名至原告名下，房屋也已经交付使用，但被告没有依合同结清采暖费和物业费，故原告诉到法院，请求法院依法判令被告依法履行合同，给付2014年10月22日前位于沈阳市皇姑区昆山西路83-25号（2-3-2）房屋的采暖费4049元、物业费6814元，共计10863元。
被告（反诉原告）辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，虽然合同第五条第二款约定了被告在交付前结清有关房屋杂费，涵盖物业费、采暖费，与原告确认，但第五条也明确了被告于全款交付时腾退房屋，经原告方验收交接，并签署房屋买卖交接书，或办理结件手续。2014年10月22日双方进行了交接，并于当日签订了房屋买卖合同，原告方在交接时明知有物业、采暖费未结清，予以验收，说明原告接收的行为是放弃了原告要求被告结清采暖费、物业费的权利；双方签订的房屋买卖合同第六条明确约定了原告未按时付款的违约责任，按未按时付款日万分之五计算违约金，原告承诺2014年12月12日付清全部房款，但实际上是2015年1月15日付清的房款，因此原告违约，按照合同约定，原告应赔偿被告22935元。同时还约定超过20天未付款，除支付违约金外，被告有权单方解除合同，原告承担赔偿责任，赔偿款项可以从房款中扣除百分之二十。
反诉原告诉称，要求反诉被告给付逾期付款违约金22935元，（房款139万元按日万分之五计算违约金，从2014年12月13日计算至2015年1月15日）；要求反诉被告承担反诉费。
反诉被告辩称，反诉原告违约在先，合同约定反诉原告应在房屋交接前结清水、电、煤气费。在我付全款前，多次与反诉原告沟通，要求其结清水、电、煤气费，所以最后我付款晚了。合同第六条第六项规定，若因手续受理部门的原因导致贷款或办件时间延误，约定时间顺延，原、被告均不承担违约责任。
原审法院审理查明：2014年10月22日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告所有的位于沈阳市皇姑区昆山西路83-25号（2-3-2）室住宅房屋（以下简称诉争房屋），建筑面积131.04平方米，房价款1，390，000元，定金20，000元，于签订合同之日起支付。原告于本合同签订之日起10日内，备齐购房首付款750000元，同时原、被告及中介方将该房款存入中介或房产局指定的银行资金监管。原、被告双方确认，自双方各自备齐办理过户之所有资料后30日向房屋交易中心申请办理转让过户手续。被告于全款到齐腾出该房屋并通知原告进行验收交接，被告向原告交付该房屋前应向有关部门结清一切有关该房屋之杂费（水电费、煤气费、物业管理费、采暖费、电话费、网络费）等。双方同时约定违约责任，原告未按本合同协议约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金按原告逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。若因手续受理部门的原因导致贷款或办件时间延误，约定时间顺延，原、被告及中介方均不承担违约责任。
合同签订后，原告陆续向被告支付了房款1，090，000元，被告于2014年10月22日将房屋交于原告使用。2014年12月2日，原告向被告出具“合同补充条款”，内容为：中海环宇天下昆山西路83-25号2-3-2（131.04㎡）贾凤萍卖给韩志涛，房款139万，首付75万，银行贷款30万，资金监管的钱款于12月12日前全部同时付清，如违反协议，由韩志涛全部负责。2014年12月8日，被告向原告出具情况说明：贾凤萍将皇姑区昆山西路83-25号（2-3-2）房屋卖给韩志涛，签定合同日期2014年10月22日前关于此房屋产生的所有费用（采暖费、物业费）及其滞纳金均由贾凤萍负责。2014年12月10日，原告取得诉争房屋的产权证书。2015年1月13日，原告分别交纳了诉争房屋2014年10月22日前拖欠的物业费6，814.08元、采暖费4，049.13元。2015年1月15日，原告向被告支付了剩余购房款300，000元。现原告以被告未给付采暖费、物业费为由，于2015年1月16日起诉至法院。
上述事实，有当事人陈述及《房屋买卖合同》、房产证、情况说明、发票、合同补充条款、收条、一本通／绿卡交易明细等证据材料在卷，经庭审质证，原审法院予以确认。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
关于原告主张的要求被告给付采暖费、物业费的问题。根据双方合同约定，被告向原告交付该房屋前应向有关部门结清一切有关该房屋之杂费，在被告向原告交付房屋后，被告亦向原告出具情况说明，承诺诉争房屋2014年10月22日前的采暖费、物业费由被告承担。现原告提供证据证明其已交纳了采暖费4，049元、物业费6，814元，且被告对此数额也予以认可，故被告应按合同约定给付原告上述费用，对原告的诉讼请求予以支持。
关于反诉原告主张的要求反诉被告给付逾期付款违约金22，935元问题。至2014年12月2日原告尚欠被告300，000元购房款未支付，当日，原告向被告承诺购房款于2014年12月12日全部付清，但原告实际于2015年1月15日一次性付清剩余300，000元购房款，已构成迟延付款，应支付逾期付款违约金。虽合同约定原告未按约定期限付款的，应当向被告按逾期未付款日万分之五支付违约金，但原告提出违约金标准过高，请求调整。依据《合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案反诉原告主张按逾期未付款日万分之五支付违约金，考虑到原、被告的实际履行情况，确定反诉被告应按未付款数额300，000元的标准，参照中国人民银行同期贷款利率向反诉原告支付违约金。故对反诉原告主张逾期付款违约金的请求予以支持。
关于反诉被告提出的因手续受理部门的原因导致贷款或办件时间延误，约定时间顺延，原、被告均不承担违约责任的抗辩意见。因反诉被告未提供证据证明其存在免责情形，故对该抗辩意见不予支持。关于反诉被告提出的反诉原告未结清采暖费、物业费违约在先，在付全款前与反诉原告多次协商未果从而迟延付款的抗辩意见。在反诉原告将诉争房屋交付反诉被告，反诉原告尚未结清采暖费、物业费的情况下，2014年12月2日，反诉被告仍向原告承诺房款于2014年12月12日全部付清，故反诉被告的该抗辩意见不予支持。
原审法院判决：一、被告（反诉原告）贾凤萍于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）韩志涛采暖费4，049元、物业费6，814元；二、原告（反诉被告）韩志涛于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）贾凤萍违约金，按照300，000元的标准，参照中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年12月13日起至2015年1月15日止；三、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）其他诉讼请求。上述款项如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元，由被告（反诉原告）贾凤萍承担。反诉费187元，由原告（反诉被告）韩志涛承担50元，由被告（反诉原告）贾凤萍承担137元。
宣判后，贾凤萍不服，向本院提出上诉，以诉争房屋未发生采暖费、不同意承担采暖费以及被上诉人应按合同约定的标准承担逾期付款违约金等为由，请求二审人民法院依法改判。
被上诉人韩志涛答辩称：同意原审法院判决，请求予以维持。
经本院审理查明：原审法院审理查明的事实属实。
本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖合同》合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于上诉人贾凤萍主张诉争房屋系清水房、一直没有供暖、未发生过采暖费、故不同意承担卖房前采暖费的问题。由于被上诉人韩志涛实际补交了诉争房屋2012年11月1日至2013年3月31日期间以及2013年11月1日至2013年11月30日期间的采暖费共计4049元，并提供了供暖公司开具的供暖收费发票。按双方合同约定及出卖方的情况说明，2014年10月22日前该房屋的所有费用（采暖费、物业费）均由出卖方负担，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人贾凤萍主张被上诉人韩志涛逾期付款、应按合同约定的日万分之五标准计算逾期付款违约金的问题。按照双方合同补充条款约定，房款中银行贷款30万元应于2014年12月12日付清，被上诉人韩志涛实际于2015年1月15日交付剩余房款30万元，确已构成迟延付款。被上诉人主张合同约定违约金标准过高，请求给予调整。原审法院根据《合同法》及相关司法解释关于违约金的规定，并综合考虑双方当事人合同履行的情况，判决被上诉人以30万元为标准、参照中国人民银行同期贷款利率计算支付上诉人违约金，并无不当，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费259元，由上诉人贾凤萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 那 卓
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一五年六月十二日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。