江苏省常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第1921号
原告陆红珍。
原告田小龙。
原告田小莉。
原告田国富，1936年6月13日。
原告耿美英。
上列五原告的委托代理人陈福庆，常州市钟楼区广化法律服务所法律工作者。
被告王玉明。
委托代理人王兵，江苏禾邦律师事务所律师。
被告荆华。
原告陆红珍、田小龙、田小莉、田某、耿某诉被告王玉明、荆华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法由审判员陈娥适用简易程序，于2014年9月26日公开开庭进行了审理；后由审判员陈娥担任审判长，与人民陪审员王平西、任一群依法组成合议庭，于2015年1月8日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告陆红珍、田小莉及五原告的委托代理人陈福庆、被告王玉明及其委托代理人王兵、被告荆华到庭参加诉讼；第二次开庭，原告陆红珍及五原告的委托代理人陈福庆、被告王玉明及其委托代理人王兵、被告荆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆红珍、田小龙、田小莉、田某、耿某诉称，田建强于2008年因生产事故死亡，我们为其法定第一顺序继承人。2001年10月27日，田建强与被告王玉明签订了一份房屋买卖协议，约定将被告方的位于常州市新北区圩塘新村205号两间两层半的楼房出卖给田建强，总价款为139800元，房款付清后可住人，所有过户费用及税款均由田建强承担，与被告方无关。协议签订后，田建强夫妇按约分别于2001年11月21日、2002年6月26日各支付房款120000元、20000元。两被告收到全额房款后，均未提出异议，原告方入住至今。两被告系夫妻，前述房屋系夫妻共同财产，且已取得了房屋所有权证、国有土地使用权证。原告方知晓两被告领取了两证后，多次到其家中要求过户，还通过生产队长等人调解，但均遭拒绝。现诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2001年10月27日签订的房屋买卖合同合法有效；2、两被告配合原告方做好新北区圩塘新村三村205号房屋房产证和土地证的过户手续；3、诉讼费用由两被告承担。审理中，五原告将第1项诉讼请求明确为：确认田建强生前与被告王玉明于2001年10月27日签订的房屋买卖合同合法有效。
被告王玉明辩称，2001年10月27日签订的房屋买卖合同违法无效，合同标的不明确、不确定，缺少合同的基本构成要件，属于无效合同。五原告并非合同当事人，不清楚真实情况，合同中约定“兹由甲方王玉明有二间二层半楼房出卖”，并未约定是诉争房屋，系约定不明，我卖给田建强的是其他地方的房屋，他看到我的房子设计好，就想买一样的房子，于是委托我帮他购买，但因为其没有及时支付相关款项，导致第三方没有将房屋卖给我，由此我也未能出售给田建强。因原告方拆迁后无房居住，出于同情，我才将自己的房屋租给原告方居住，但没好意思收他的租金，以上都发生在2001年。他住进来后要求购买我的房屋，但我妻子不同意；我也继续帮他买房，但因为房价上涨，一直没买到。2003年之后，田建强和其母亲就找我谈，我答应等他们分到安置房后按政府安置价格卖一套给我，两套房屋对换，但没有写到纸面上，后来原告方却反悔了。退一步讲，诉争房屋是两被告的夫妻共同财产，该房屋买卖是在共有人即被告荆华不知情的情况下签订的，未经其同意，侵犯了其合法权益，根据相关法律规定，我擅自出卖共有财产的行为系无效民事行为，自始没有法律效力。根据合同的相对性原则，我并未与五原告签订合同，五原告不具有诉讼主体资格。诉争房屋系拆迁安置房，原来是农村集体土地，该买卖行为未经过村委同意，违反了法律的禁止性规定，应属无效。此外，合同签订于2001年，五原告于2014年才提起诉讼，明显超过诉讼时效。田建强的付款时间不是在五原告所述的时间，而是于2002年付了2万元，两三年以后才付了12万元，且超出约定房价的200元并非多付的房款，而是电表改造的钱。正是由于原告方有这些钱在我手中，可以抵作租金，所以虽然他没交房租，我也没去要，也不急着把房子收回来。诉争房屋现在价值70余万元，而原告方只支付了14万元，明显违反公平原则，合同上没有写明房屋坐落，我可以将常州市的任意一处两层楼房卖给原告方。综上，请法院依法驳回五原告的诉讼请求。
被告荆华辩称，房子是2001年开始租给原告方的，当时写协议、收钱时我都不在场，不知道此事。我只知道是出租，被告王玉明跟我说钱拿回来了，就租给田建强吧，也没说多少钱，我也没有问他。我从没有问过房子出租的事情，也没有收过房租，家里的事我不问，有被告王玉明的，家里的钱全部是他管。原告方曾有一次到我家。房屋买卖合同是在我不知情的情况下签订的，没有取得我的同意，侵犯了我的财产所有权。我不同意该房屋的买卖，我一直以为是租房，不是卖房。
经审理查明，田建强于2008年6月21日因生产事故死亡，原告陆红珍系其妻子，双方共育有子女两人即原告田小龙、田小莉，原告田某、耿某系田建强的父母，五原告系田建强的法定第一顺序继承人。两被告系夫妻，于1976年5月1日办理结婚登记手续。坐落于常州市新北区春江镇圩塘新村三村205号房屋的房屋所有权、国有土地使用权均登记在被告王玉明名下，登记日期分别为2003年7月14日、2009年9月14日。2001年10月27日，被告王玉明与田建强签订“出售房屋协议”一份，其中“甲方卖主”为被告王玉明，“乙方买主”为田建强，协议约定：“兹由甲方王玉明有二间二层半楼房出卖，给乙方田建强。照现有色样装修，甲乙各负其责，价格为壹拾叁万玖仟捌佰元正。款子付清住人。甲方今后把房产权办好。所有过户费和一切其它费用和有关税款一律有乙方自负，甲方不担任任何负担。经甲乙双方对此协议今后不得反悔，如有一方反悔要补偿另一方损失。”协议签订后，田建强两次向被告王玉明付款，被告王玉明均出具了收条，其中金额为2万元的收条的落款时间为2002年6月26日，金额为12万元的收条的落款时间为“11月21日”。
另查明，田建强一家于2001年下半年搬进诉争房屋，并居住至今。原告田小龙等人的户口于2005年迁入此处，水费缴费卡、电费缴费卡的户名均登记为田建强。
上述事实，由五原告提供的出售房屋协议、收条、房屋所有权证、国有土地使用权证、户口注销证明、证明、户籍证明、常住人口登记卡、水费缴费卡、电费缴费卡、发票，两被告提供的结婚证、常住人口登记表、房屋所有权证、国有土地使用权证以及当事人庭审陈述在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。一、关于五原告的诉讼主体资格问题。作为合同一方当事人的田建强死亡后，五原告作为其法定第一顺序继承人向合同相对方主张权利，符合有关法律规定，故对被告王玉明关于五原告不具有诉讼主体资格的辩解意见，本院不予采纳。二、关于诉讼时效问题。本案诉争的协议虽签订于2001年，但双方对协议的履行一直存在争议并多次协商，并未超过诉讼时效，故对被告王玉明关于本案已过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。三、关于协议是否有效的问题。两被告辩称诉争房屋系出租给原告方，又辩称原告方曾承诺按政府安置价格出售一套安置房给被告方，但均未提供证据予以证明，五原告亦不予认可，故本院对两被告的该辩解意见不予采纳。协议中虽未明确房屋坐落，但在协议签订后不久，田建强及其家人即搬进诉争房屋并居住至今，已有十余年，户口也于2005年迁入此处，水费缴费卡、电费缴费卡的户名也都登记为田建强，这与两被告辩称的租赁房屋明显不符；被告田建强全额收取了协议所约定的购房款，十余年来也从未主动向原告方主张过权利，可以认定协议双方已确定合同标的物，且双方已履行了合同的主要义务即买方支付购房款、卖方交付房屋。本案诉争房屋已进行了国有土地使用权登记，故对被告王玉明关于土地为村集体所有、房屋买卖未经村委同意故协议无效的辩解意见，本院不予采纳。被告方的现有住宅与诉争房屋相距并不远，原告方也曾至被告方家中向被告方主张过权利，作为房屋共有权人，被告荆华不可能对房屋状况一无所知；被告王玉明在庭审中陈述因为被告荆华做不了主，故这些事都不让她知道，而被告荆华也自认家里的事自己不做主、也不过问，该做法符合农村通常的交易习惯。根据婚姻法的相关规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。他人有理由相信夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定为双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。故对两被告关于因被告荆华不知情、被告王玉明擅自出卖房屋的行为侵犯了被告荆华的共有财产所有权、故民事行为无效的辩解意见，本院不予采纳。合同当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务，现办理权属证书转移登记的条件已经具备，两被告应协助五原告办理相应的转移登记手续。关于过户费用，依据协议，应由五原告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认田建强与被告王玉明于2001年10月27日签订的出售房屋协议有效。
二、被告王玉明、荆华于本判决生效之日起三十日内配合原告陆红珍、田小龙、田小莉、田某、耿某办理房屋所有权证、国有土地使用权证的转移登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2900元，由被告王玉明、荆华负担（原告方同意被告方承担的诉讼费用由被告方在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院（开户户名：江苏省常州市中级人民法院，开户银行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）预交上诉案件受理费。
审 判 长 陈 娥
人民陪审员 王平西
人民陪审员 任一群
二〇一五年一月三十日
书 记 员 郭宵佳
1、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。