广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第275号
上诉人（原审原告、反诉被告）李锦桃，女，汉族，1982年3月2日出生，住湖南省桃源县。
委托代理人杨嘉洁，广东道正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）林贵阳，男，汉族，1969年9月15日出生，住重庆市云阳县。
委托代理人李君，广东金腾律师事务所律师。
原审被告佛山市禅城区祖庙街道永红南浦股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区。
负责人袁永全。
委托代理人李政均，广东华法律师事务所律师。
委托代理人李仁，广东华法律师事务所律师。
上诉人李锦桃因与被上诉人林贵阳，原审被告佛山市禅城区祖庙街道永红南浦股份合作经济社（以下简称南浦经济社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、确认李锦桃与林贵阳于2012年4月28日签订的《租赁合同》无效；二、李锦桃于判决发生法律效力之日起十日内，搬离佛山市禅城区南沙街D地块（南浦经济社自编B地块）15、16号铺位，并将该铺位交还林贵阳；三、林贵阳于判决发生法律效力之日起十日内，赔偿李锦桃装修损失81051.01元；四、林贵阳于判决发生法律效力之日起十日内，向李锦桃返还租金押金16200元；五、李锦桃于判决发生法律效力之日起十日内，赔偿林贵阳2012年5月至2013年10月占用费损失43200元，2013年11月至李锦桃实际搬离之日止的占用费损失按每月5400元的标准由李锦桃另行向林贵阳支付；六、驳回李锦桃的其他诉讼请求；七、驳回林贵阳的其他反诉请求。本诉受理费2412元，鉴定费用3000元，合共5412元，由李锦桃负担3171元，林贵阳负担2241元。反诉受理费合计305元，由李锦桃负担。
李锦桃不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定的事实不清、适用法律错误。一、李锦桃与林贵阳签订的《租赁合同》无效造成李锦桃重大的经济损失，责任完全在于林贵阳，林贵阳应对全部损失承担赔偿责任。1.2012年3月1日，李锦桃开始接手诉争铺位并自行或委托林贵阳购买原材料进行装修，4月28日铺位装修完毕当天，李锦桃与林贵阳签订《租赁合同》；5月9日，李锦桃对铺位进行了试业；5月28日，禅城区市场安全监管局祖庙分局向李锦桃发出通知，告知该地块已纳入征拆范围，不能继续经营；6月11日对铺位进行封铺至今。李锦桃所承租的铺位，从接手至今，从未有正式经营便长期处于歇业状态；2.林贵阳明知佛山市禅城区城市房屋征收管理办公室张贴拆迁公告后仍积极、主动地向李锦桃保证商铺承租可经营事宜，并确保李锦桃能继续经营饮食业，可实际是李锦桃在办理工商执照等证件时被拒，李锦桃遂向林贵阳提出工商等部门不批准办理，林贵阳仍声称可以并积极地向李锦桃提供书面通知、证明等材料以解决李锦桃办不了营业执照的“难题”，但是李锦桃多次前往工商等部门办理证照，均得到铺位不符合办理工商证照的条件，不予受理的答复；3.李锦桃承租铺位后，投资大量资金包括装修费、遣散员工补贴、店内设备等费用，由于铺位在装修后一直未实际经营，原审法院认为造成合同无效，李锦桃与林贵阳过错相当，应当各自承担一半的损失责任是错误的。李锦桃认为导致《租赁合同》无效的责任方在林贵阳。首先，林贵阳向南浦经济社承租空地后，在空地自行建设，又未进行报批报建是导致合同无效的根本原因；其次，在李锦桃接手铺位后，林贵阳积极参与了铺位的装修，并保证诉争铺位能合法经营餐饮业。李锦桃正因为林贵阳信誓旦旦的保证，相信了林贵阳，让李锦桃蒙受了重大的经济损失，林贵阳的行为是导致李锦桃的经济损失不断扩大的直接原因。因此，李锦桃认为，涉案铺位装修费用162102.02元应由林贵阳完全承担，李锦桃不应承担任何责任；二、《租赁合同》无效，直接导致李锦桃无法实现合同目的，李锦桃接手铺位期间一直未实际经营，2012年5月至2013年10月期间占用费损失应由林贵阳自行承担；三、《租赁合同》无效，且过错方在林贵阳，根据《合同法》第五十八条规定，林贵阳应向李锦桃返还铺位装修款57200元、租金10800元。据此，李锦桃请求：1.撤销原审判决第三项，并依法改判涉案铺位装修费用162102.02元全部由林贵阳承担；2.撤销原审判决第五项，并依法改判2012年5月至2013年10月期间的占用费损失应由林贵阳承担；3.林贵阳向李锦桃返还租金10800元、装修费57200元；4.判令一、二审全部诉讼费用由林贵阳承担。
林贵阳答辩称：1.李锦桃在签订《租赁合同》时清楚知道房屋的产权情况以及征收公告内容的，征收公告在2012年4月18日即合同签订前张贴于涉案房产，双方已在《租赁合同》中明确林贵阳已经告知李锦桃租赁物的产权情况。此种情况下，李锦桃继续装修并开张经营一段时间；2.李锦桃因经营不善而自行放弃经营，并非租赁物不能办理营业执照或者林贵阳存在过错。首先，林贵阳从未承诺租赁房产可用于餐饮经营，《租赁合同》中双方约定的租赁物用途也不是餐饮经营。其次，租赁物本身可用于领取营业执照，租赁物相邻房产已办理餐饮营业执照，正常经营。虽国土城建部门发出征迁公告，但该部门不是工商管理部门，不能决定是否办理营业执照。征迁公告中也只是说对于办理营业执照的不予补偿。再者，李锦桃在涉案房产经营时是因食品安全问题被安监部门查处，而且李锦桃是在可以办理餐饮服务许可证的情况下没有办理，是其自己的过错；3.虽然原审判决租赁合同无效，但涉案房产一直由李锦桃占有使用，李锦桃停止经营后仍将部分物品堆放在租赁物内，虽经林贵阳申请及法院向李锦桃阐明利害关系，但李锦桃依旧不肯交还租赁物给林贵阳，导致损失继续扩大，所以在李锦桃占有租赁物期间应当支付相应的占用费。由于李锦桃对本案诉争存在过错，应当承担相应责任。请求二审法院依法驳回李锦桃全部上诉请求。
南浦经济社述称：李锦桃的上诉请求没有要求南浦经济社承担相应责任。1.南浦经济社和林贵阳之间只是空地租赁合同关系，涉案商铺的所有权并不属于南浦经济社，也并非由南浦经济社出资兴建的，而是由林贵阳自行出资兴建，以其个人名义出租给李锦桃使用，该出租行为并非基于南浦经济社的授权或委托，在租赁有效期内，涉案铺位的租金也是由李锦桃和林贵阳双方进行结算，与南浦经济社没有任何关联。根据合同相对性原则，林贵阳在本案中的出租行为应当属于其个人行为，由此产生的权利义务理应归属李锦桃和林贵阳双方，与南浦经济社无关，南浦经济社不应承担相关责任；2.林贵阳和李锦桃签订《租赁合同》的时间是2012年4月28日，涉讼房屋的征收公告是2012年4月18日公布。由此可见，李锦桃与林贵阳签订《租赁合同》的时候，李锦桃是明知涉案房产和土地被纳入征收范围而仍然与林贵阳签订《租赁合同》，应视为其自愿承担法律责任和法律风险。综上请求二审法院依法驳回李锦桃的上诉请求。
李锦桃在二审期间向本院提交如下证据：
1.收据、林贵阳签收的纸条、李锦桃银行流水账单原件各一张，拟证明李锦桃已向林贵阳支付部分铺位装修款57200元；
2.佛山市禅城区市场监督管理局祖庙分局发出的《告知书》复印件一份、《协助调查告知书》复印件一份、光盘一只，拟证明：①李锦桃在试业期间，佛山市禅城区市场监督管理局祖庙分局向李锦桃发出《告知书》，并对涉案商铺进行查封的事实，在同一天涉案房屋附近的商铺也收到了告知书，有几家商铺也被查封了；②林贵阳明知其出租的商铺不具备办理工商税务等证照的条件，且得知李锦桃承租的商铺被查封，林贵阳的合伙人之一项敏私撕封条，无视法律、法规，严重影响市场监管秩序，林贵阳存在严重过错，这是导致李锦桃的经济损失不断扩大的直接原因；
3.铺位移交协议一份，拟证明涉案铺位已于2013年11月17日交还南浦经济社及林贵阳，甲方签名的熊贵华是李锦桃丈夫。
林贵阳质证认为：对证据1收据的真实性、合法性、关联性不予确认，该收据没有具体的收款人签名，不符合收据的必要形式；对纸条的真实性、合法性、关联性不予确认，该纸条不符合收款收据的形式，无法证明李锦桃所述的情况；对银行流水账单的真实性没有异议，但由该单据内容来看，与本案没有关联。对证据2《协助调查告知书》和《告知书》，由于没有原件，真实性无法确认；对光盘的真实性没有异议，但与本案没有关联，不能证明李锦桃所述情况。对证据3铺位移交协议无异议，铺位确实已经移交了，从该移交协议内容可见，李锦桃移交的是15、16号铺位，因此李锦桃提交的证据1中收据所涉13、14号装修费与本案没有关联。
南浦经济社质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，该组证据可以看出南浦经济社并未参与李锦桃与林贵阳之间的装修款结算及后续租赁行为，因此该组证据与南浦经济社无关，无法进行确认。对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，《协助调查告知书》上明确指出李锦桃经营的德悦楼是因为食品安全问题受到政府部门的查处，由此可见与本案涉案物业没有关联，另外《告知书》上也指出是政府部门要求德悦楼办理相关餐饮服务许可证后才可营业，并不是不能办理或不能营业。对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认，铺位移交协议是李锦桃与林贵阳签订的，并未经南浦经济社确认，该协议上写林贵阳是南浦经济社的委托管理人，该表述是错误的，林贵阳的出租行为并非出于南浦经济社的委托或授权。
二审期间，林贵阳、南浦经济社未向本院提交证据。
经审查，李锦桃提交的证据1拟证明的内容属于其与林贵阳建设工程合同纠纷的内容，而本案为租赁合同纠纷，故证据1与本案无关联性，本院不予采纳；证据2为复印件，且《租赁合同》无效的原因是涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，涉案房产被查封及林贵阳撕封条的行为并不导致合同无效，故证据2不能证明李锦桃关于林贵阳过错更大的主张，对该证据本院不予采纳；林贵阳对证据3的真实性无异议，本院予以采纳。
经审查，本院对原审判决认定事实予以确认。另查明，2013年11月17日，李锦桃将涉案铺位返还林贵阳。
本院认为，本案二审争议的焦点为：一、《租赁合同》无效的责任认定和损失承担问题；二、涉案商铺的装修费应如何分担的问题。
关于《租赁合同》无效的责任认定和损失承担问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案林贵阳明知涉案铺位未取得建设工程规划许可证，并且应当知道商铺即将被征收，其仍与李锦桃签订《租赁合同》并为李锦桃进行装修，应承担相应的过错责任。李锦桃作为承租人在签订租赁合同前应当尽到相应的审查义务，了解涉案商铺是否取得相应的建设规划许可证，并且在相关部门对涉案地块发出征收公告后，理应予以注意并了解征收对其经营产生的影响，但其亦未尽上述审查义务及注意义务仍与林贵阳签订《租赁合同》，亦存在一定过错。双方过错相当，原审判决认定双方对损失各承担一半的责任，并无不当。李锦桃主张林贵阳承担全部责任的依据不足，本院不予支持。
关于涉案商铺的装修费应如何分担的问题。因《租赁合同》无效，李锦桃与林贵阳均有过错，各自承担一半的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，李锦桃损失的装修费为162102.02元，林贵阳承担一半的责任则应赔偿李锦桃81051.01元，原审对此判决正确，应予维持。李锦桃主张其已向林贵阳支付57200元装修费，林贵阳应予返还。因该问题属于建设工程合同纠纷的范畴，建设工程合同纠纷与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，故本案不予审理，双方可另案主张。
至于李锦桃主张《租赁合同》无效，林贵阳有过错应返还租金10800元的问题。虽然《租赁合同》无效，但李锦桃已实际占用商铺，应当支付占用费，其请求返还租金10800元无事实和法律依据，本院不予支持。
另外，因李锦桃二审期间提交新证据证实其于2013年11月17日交还商铺，该事实是原审判决作出后查明的事实，原审法院根据当时的证据作出李锦桃应返还商铺的判项并无不当，可予以维持，但该判项可不再执行。
综上，李锦桃上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2785元，由上诉人李锦桃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立伟
代理审判员 陈 文
代理审判员 禤敏婷
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 吕倩倩