中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2925号
上诉人（原审原告）：陈启玲（KAILINGCHAN），加拿大国籍，住广东省广州市。
委托代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：黄海敏，广东红棉律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州国利大厦建设开发有限公司。住所地：广东省广州市越秀区东园路**号402-403。
法定代表人：魏旭辉。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州白云支行。住所地：广州市白云区机场路春暖花园*座。
负责人：胡海威，该支行行长。
委托代理人：袁薇，该支行职员。
委托代理人：杨跃生，该支行职员。
上诉人陈启玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。陈启玲的委托代理人梁伟生、黄海敏，中国农业银行股份有限公司广州白云支行（以下简称农行白云支行）的委托代理人袁薇、杨跃生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，涉案房屋位于广州市原东山区东园路东侧国利大厦7楼A号房，现地址为广州市东园路36号国利大厦701房。陈启玲、广州国利大厦建设开发有限公司（以下简称国利大厦公司）�订了编号为穗房合字98125538号《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人国利大厦公司，买受人为陈啟玲，出卖人以出让方式取得位于广州市东山区东园路东侧的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房国利大厦公司。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第7层［自然层7］A。该商品房［合同约定］建筑面积共52.82平方米，其中套内建筑面积42.26平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积10.56平方米。该商品房屋属预售，按整幢出售，按建筑面积计算，该商品房单价（人民币）每平方米5300元，总金额（人民币）279946元整。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：总楼款279946元人民币将于2001年2月26日前付清等。2000年10月9日，陈启玲、国利大厦公司签订补充协议，约定国利大厦公司同意在陈启玲签署《商品房预售合同》起一年�办理好房产证。合同签订后，陈启玲于2001年2月20日支付了全部购房款279946元。陈启玲于2000年10月8日入住并使用涉案房屋至今。因另案涉及查封国利大厦公司土地使用权及房屋所有权，涉案房屋包括在内，陈启玲于2007年5月17日提出执行异议，本院于2009年2月2日作出（2003）穗中法执字第1444号、（2004）穗中法执字第1675号恢字2号执行裁定书，该份裁定书认定陈启玲的执行异议成立，裁定解除对涉案房屋的查封。以上有陈启玲提供的《国利华庭认购书》、《商品房买卖合同》、《补充协议书》、购房款发票及税费收据、楼宇交接书、水电周转金、煤气初装费、管理费等费用收据，执行异议书，（2003）穗中法执字第1444号、（2004）穗中法执字第1675号恢字2号执行裁定书等为证。农行白云支行对上述执行裁定书的真实性、合法性予以认可，但不认可该执行裁定书的关联性，�为该裁定书只是解除了对涉案房屋的查封，并不能证明房屋具备过户登记的充分条件；对陈启玲提交的其他证据，农行白云支行认为其并不清楚相关事实，不予质证。
本案审理过程中，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局发出查询函，请求该局查询涉案房屋当前的权属登记情况以及是否有被查封、抵押等权利限制情况，该局于2014年10月20日出具复函（穗国房协查（2014）559号）称，2014年10月13日信息核查得知，国利大厦公司（第2层商业除外）领取了预售许可证，涉案房屋实测地址为东园路36号701房，目前尚未办理初始登记，暂无预售和查封信息，已以1999穗押备字10156号案办理在建工程抵押，抵押权人为中国农业银行广州市白云支行。2012年8月3日，该项目由于欠缴专项维修资金，已被限制办理相关业务。陈启玲及农行白云支行对该复函均无异议。
另查明：陈启玲又名陈啟玲，穗房合字98125538号《商品房买卖合同》及补充协议中的买受人陈啟玲与（2003）穗中法执字第1444号、（2004）穗中法执字第1675号恢字2号执行裁定书中的异议人陈启玲系同一人。
原审法院认为，陈启玲、国利大厦公司签订的编号为穗房合字98125538号《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效合同。合同签订后，陈启玲依照约定支付了全部的购房款，并实际入住使用房屋至今。但是根据前述查明的事实，涉案房屋办理抵押登记给农行白云支行在先，陈启玲、国利大厦公司签订《商品房买卖合同》在后，且现在仍然处于抵押给农行白云支行的状态。因此，农行白云支行对涉案房屋依法享有抵押权，陈启玲诉请要求办理过户登记手续存在现实障碍，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民�和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条规定，判决如下：驳回陈启玲的诉讼请求。一审案件受理费5499元，由陈启玲负担。
判后，陈启玲不服向本院提起上诉称，本院（2003）穗中法执字第1444号裁定书，及原审法院（2014）越法民三字第1179号民事判决书，均认定陈启玲与国利大厦公司签订的房屋买卖合同为合法有效的合同，而陈启玲已全额付清房款且居住至今。因此陈启玲是涉案房屋的合法所有权人，具备办理房产证的条件，故请求法院判决撤销一审判决，并判令国利大厦公司立即为陈启玲办理涉案房屋的房地产证。
国利大厦公司无到庭应诉亦无提交书面答辩意见。
农行白云支行述称，涉案房屋买卖合同虽然有效但并不是办理涉案房屋产权证的必要条件和充分条件，因涉案房屋抵押登记在先，具有优先权，故不同意对抵押的涉案房屋进行涂销，请求法院驳�陈启玲的上诉意见。
本院查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是房屋买受人可否要求抵押人办理涉案房屋的过户手续。本案中，国利大厦公司于1999年4月以1999穗押备字10156号案办理在建工程抵押（包括涉案房屋），农行白云支行自登记备案之日即享有对涉案房屋的抵押权。2000年10月9日，国利大厦公司未经抵押权人农行白云支行同意，又与陈启玲签订涉案房屋的房屋买卖合同，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，国利大厦公司的转让行为侵害了抵押权人的合法权益。但鉴于陈启玲与国利大厦公司签订房屋买卖合同时对抵押行为并不知情，该房屋买卖合同应认定为合法有效。陈启玲已支付全额房款且自2000年入住至今，国利大厦公司本应履行及时为陈启玲办理房屋过户手续的合同义务，但不可阻却抵押权人的合法权利。综上，因抵押权人优先取得抵押在先的抵押权，陈启玲形成于后的债权不得对抗，原审法院据此驳回陈启玲要求办理房屋过户的诉请，合法合理，本院予以维持。
另，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有的，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本院作出（2003）穗中法执字第1444号执行裁定，认为异议人陈启玲符合上述情形而解除涉案房屋的查封，仅是执行程序中对查封财产的处理行为，并不能由此推定陈启玲是涉案房屋的合法产权人，陈�玲上诉主张其为涉案房屋的所有权人缺乏依据，本院对此不予支持。
综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈启玲提出的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5499元由陈启玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶惠莲
审判员 汤 琼
审判员 林 娟
二〇一五年五月××日
书记员 周夏如