湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1126民初1381号
原告郑宝忠，男，1963年10月26日出生，汉族，湖南省宁远县人，职工。
委托代理人郑国华，宁远县法律援助中心法律援助律师，一般代理。
被告周江飞，男，1971年7月28日出生，汉族，湖南省冷水滩区人，居民。
原告郑宝忠诉被告周江飞房屋买卖合同纠纷一案，于2016年7月19日向本院起诉。本院受理后，由审判员张艳依法适用简易程序独任审判，于2016年8月12日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员曾世雄担任庭审记录。原告郑宝忠及委托代理人郑国华、被告周江飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑宝忠诉称：原告郑宝忠于2011年3月3日通过朋友介绍在新三小对面龙凤家园B栋购买编号B302商品房一套，购房合同中约定住房面积为143m2，杂房面积为12m2，至今已5年零4个半月。期间原告从2012年起一直催被告办理房产证，被告各种理由搪塞。为办房产证原告曾多次协助被告到国土局。2015年9月7日被告发短信给原告说B栋开始办理房产证，B栋购房户携带户口本、结婚证（或未婚证）、夫妻双方身份证复印件到房产局办公室开首次购房证明。原告及时到房产局办公室开具了该证明并交给被告。2016年1月20日被告又发短信给原告，让原告速交本应是被告交的杂房部分税款1148.55元，原告从广州赶回如数将款交予被告。2016年4月8日被告再次发短信，称B栋房产证已办好，请速交清购房余款，然后分户发证。原告遂又从广州赶回并依法律相关规定于2016年4月28日交完B302房契税2868元。而后原告再次要求被告尽快为原告办理房产证，因原告购房款来源亲朋借款及信用社借款，需尽快拿到房产证用住房公积金贷款还清债务，然而被告却以原告未交不办证的公用面积5m2房款和余款为由，至今未办出房产证。被告违背诚实信用原则，导致原告拿不出房产证办理各种业务，给原告经济上直接造成了重大损失和巨大生活影响，为维护原告权利特向法院起诉，请求法院判令：一、被告在法律规定的时间内为原告办理好B302房和杂房的房产证及土地使用证，并由被告承担所有办证的相关税费；二、请求依法判决被告支付原告房屋改装入户防盗门及电线入户费1220元；三、被告延期办理交房赔偿原告损失90358元；四、被告支付原告因房屋面积和杂房面积不够的返还款13616元；五、诉讼费由被告承担。
被告周江飞辩称：一、本案非商品房销售合同纠纷，商品房系具有开发资格的开发商开发，取得商品房预售许可证以后才能买卖，本案答辩人与原告系合作建房合同，通过原告及其他人的提供投资，来建房居住使用，不应使用国家关于商品房销售的规范条文。二、原告至今仍有购房款、杂房款共计63000元未支付，原告未按合同规定履行交付购房款的义务，应承担违约责任，也不能享受合同中的优惠条款。三、如原告能及时给付未付房款和违约金，被告才能为原告办理房产证。
本院经审理认定事实如下：原告郑宝忠经他人介绍于2011年3月3日以被告周江飞为甲方与以原告郑宝忠为乙方签订了《合作建房合同》，合同约定共有八项，其中第二项第1项：住房壹套，房号为302，户型为三室二厅二卫一厨，办证面积约为138m2(以办证后实际面积为准，金额多退少补)，不办证的公用面积约定为5m2。包办房产证的单价为1600元/m2，金额为人民币228800元，折后金额为人民币200000元。基本装修标准为，……入户安装防盗门，水管和电线到户，由乙方装修时自接入室，内或外阳台安装不锈钢防护栏。到自来水公司报装自来水户和到电力公司报装用电户的各项费用由郑宝忠和其他建房户一起共同承担并自行缴纳。第3项：杂房一套，不办证，面积为12m2，单价为1600元/m2，金额为人民币19200元，折后金额为19000元，合同生效后乙方首付人民币15000元，余款4000元，三个月内付清给甲方。第三项：乙方建房出资给甲方的金额为200000元，合同签订生效后，乙方首付房款50000元，三个月内付房款120000元，主体完工封顶后三天内付20000元，余款10000元在甲方办好房产证后全部付清，办房产证的费用由甲方支付。乙方未按约定时间交款，超过7天后，每拖延一天，乙方必须向甲方支付违约金二百元，逐天累加，如无特殊情况超过60天后仍未不交所欠全部款项，视为乙方自动放弃权利，甲方可自主处置该房，乙方已交房款退一半。第四项：合同签订之日起12个月后交房，如超期两个月后仍未能交房，甲方补偿乙方6000元。该合同签订后，原告郑宝忠于2011年6月5日交购房款170000元，同年10月5日交封顶款15000元，共计185000元。以上款项，被告周江飞收受后分别出具购房款收据、封顶款收条给原告郑宝忠。被告周江飞于2012年4月16日将诉争住房B302及杂房交付给原告郑宝忠，其中杂房面积为10.15m2，住房经宁远县房产局绘出的房屋分栋分层平面图表明套内面积为121.58m2，分摊面积为15.02m2，共136.6m2，但双方未办理房屋交付手续，且双方还协商由原告郑宝忠自行安装房屋防盗大门，由被告周江飞补偿原告郑宝忠防盗门款600元。原告郑宝忠于2016年1月20日交给被告周江飞杂房部分税款1150元，并于同年4月28日向宁远县税务部门缴纳住房买卖契税2868.6元。被告周江飞于2016年3月4日对座落于宁远县仪凤路龙凤家园的土地面积382.57m2办理使用权证及2016年4月7日对座落于宁远县仪凤路龙凤家园的综合楼面积3829.19m2办理产权证。本案中被告周江飞没有商品房开发资质，亦非商品房开发企业。另该栋住房的水管、电线未直接安装到各户大门外处。以上双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告郑宝忠为支持其诉请，向本院提供证据：1、购房合同，拟证实原告购买被告房屋情况；2、欧阳小伟与被告购房合同，拟证实被告非法开发和销售商品房；3、原告交予被告购房款收据，拟证实原告购住房和杂房的付款情况；4、B302房契税完税证明、杂房部分税款发票（收据）及销售不动产B302房发票、车库销售发票，拟证实原告购B302房相关交税交款情况；5、原告在信用社贷款购房票据，拟证实原告为购房在信用社贷款，因房产证未办理下来给原告造成了损失；6、被告发出B栋购房通知，拟证实被告通知原告缴费办证情况；7、房屋分栋分层平面图，拟证实交付房屋的实际面积；8、整栋房屋土地权证、房产证，拟证实房屋整体土地权证及房产证办理时间；9、照片，拟证实被告房门设计不合理；10、收据，拟证实原告改建房门及电线花费费用。被告周江飞认为：1号证据真实性无异议，但仅表明双方系合作建房；2号证据真实性无异议，但该份合同系2013年签订，房屋已经建好，但房屋系普通的自建房，不是商品房；3-4号证据真实性无异议，但原告仍欠购房款；5号证据关联性异议，与本案无关联；6号证据真实性无异议，但原告未及时给付房款；7-9号证据无异议；10号证据真实性无异议，但对电线部分花费有异议，每户均有水电表，而原告电线部分的费用在建房合同中约定是原告的义务，另防盗门价值过高。本院认为被告对原告提供的1、3、4、6、7、8、9、10号证据真实性无异议，也未对以上证据的有无证明力及证明力大小进行质证，仅对证据的来源及证据关联的事实作了说明，本院认为以上证据来源合法，能反映本案买卖房屋约定及交房交款及原告安装电线、防盗门花费等事实，本院予以采信。对原告提供的2、5号证据，与本案原、被告间的买卖房屋及双方履行合同情况均无关联，本院不予采信。根据以上本院采信的证据及当事人陈述，认定以下事实:原告为安装和因房屋大门设计不合理改装防盗门及水管、电线安装到户大门外等花费费用合计2020元。
本院认为：本案案由应为房屋买卖合同纠纷。因为商品房销售合同应是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，本案被告周江飞系自然人而非具有商品房开发资质的企业，另原、被告双方虽签订的合同名称为合作建房合同，但合同内容约定的双方具体权利和义务，均符合房屋买卖合同的法律关系所指向的权利和义务，且原告在履行合同义务过程中，被告出具给原告的收款收据亦表明为购房款，故该合同实质为房屋买卖合同，因此而产生的纠纷应定为房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同应受法律保护，合同当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务，未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等相应违约责任。结合本案，原、被告双方在合同中约定办房产证的费用由被告周江飞支付，合同系双方合意达成，除法律强制性规定由卖方或买方承担的税费外，双方均应遵循合同约定意思自治原则，并依据办理房产证所需税费的种类及缴纳人的有关规定，本案中涉及的契税等各种办理房产证费用应依约由被告周江飞承担，故原告郑宝忠已缴纳的契税2868.6元，被告周江飞应返还给原告郑宝忠，但依本案实际情况，该款可抵扣购房款。在庭审中双方对被告周江飞补偿原告郑宝忠防盗门600元以及房屋大门防盗门设计不合理导致出入不便的事实均予以认可，且双方合同中约定有水管和电线到户，由原告装修时自接入室等内容，因该合同是被告周江飞提供给原告的格式合同，依据合同法中关于格式条款不利解释的原则，应作出对合同拟定人即被告周江飞的不利解释，且该合同中销售的房屋明确了具体的户型和位置，“到户”可从合同文义直接解释，为到达该合同中约定的B302房，故被告主张到户为到达该栋楼房即可的答辩意见，本院不予采纳。故本院对原告主张改装入户的电线及防盗门共计1220元予以支持。原告要求被告赔偿因延期办证交房导致损失90358元的诉请，本院认为该主张没有事实及法律依据，原告在履行合同给付购房款义务过程中确实存在有不按约定期限履行给付购房款的情形，被告周江飞以原告未能按约交款为由抗辩为原告办理房产证的请求有事实依据，另双方在合同中约定延期交房责任为超期两月则由被告周江飞补偿原告郑宝忠6000元，本案被告延期交房时间不足两月，原告在信用社的借款是否用于购买本案诉争房屋无法确认，原告是否能办理公积金贷款偿还信用社借款与本案无关，原告为完全民事行为能力人，对自己做出的行为将会产生何种后果应有足够的预见能力及承担能力，该笔借款利息，被告周江飞无法预见，也不应计算为合同违约导致的损失。原告主张被告支付原告因房屋和杂房面积不够的返还款13616元，因双方合同约定为办证面积138m2，不办证部分的面积为5m2，金额多退少补，双方约定房款按房屋面积143m2计算，现房屋实际办证面积为136.6m2，故本院支持返还购房款为1958.04元［200000元÷143m2×（138m2-136.6m2）］。被告提出原告不能享受折扣，房款应计算全款228800元的答辩意见，因双方在合同中未予约定，故本院不予采纳。但双方约定即余款10000元在办理房产证后再由原告郑宝忠支付给被告周江飞，故在被告周江飞为其办理房产证之前，原告郑宝忠应交款为190000元，现双方在庭审中均认可原告郑宝忠在诉前已支付购房款185000元，同时结合本案中被告周江飞还应返还原告契税2868.6元及房屋面积不够的房款1958.04元，已能满足双方合同约定的办证前交款金额，虽然原、被告双方未在合同中约定具体的办理房产权转移登记手续期限，但依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”及第六十二条第一款第㈣项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，被告应当在合理期限内为原告办理B302房屋房权变更登记手续并承担所有费用(含税金)及契税。因双方在合同中约定：杂房，不办证，虽被告周江飞后于2016年1月20日收取原告杂房部分税款可视为对先前合同的该部分内容的变更，但双方均未向法院提交就杂房部分的补充协议或新协议，且原告亦未依先前合同按单价1600元每平方米，面积10.16平方米履行给付足够购杂房款的义务，以及双方在合同中未约定关于办理土地使用权变更登记手续的内容，原告亦未提供证据证实B302房具有法律强制性规定办理土地使用权变更登记手续的情形，同时，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，如原告申请办理土地使用权变更登记手续，被告周江飞有协助办理的义务。综上所述，对原告郑宝忠要求被告周江飞在法律规定的时间内为原告办理好B302房和杂房的房产证及土地使用证，并由被告承担所有办证的相关税费的诉请，本院予以部分支持；对原告要求被告支付房屋改装入户防盗门及电线入户费1220元的诉请，本院予以支持；对原告要求被告支付因房屋面积和杂房面积不够的返还款13616元，本院予以部分支持即支持返还B302房屋面积不够房款1958.04元；对原告要求赔偿被告延期办理交房损失90358元的诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十一条、第六十七条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、由原告郑宝忠在本判决生效后十五日内给付被告周江飞剩余B302房购房款12131.4元（200000元－185000元－2868.6元），由被告周江飞在本判决生效后十五日办理涉案房屋B302号房的房产权变更登记手续，并由被告周江飞承担所有办理房产权变更登记手续所需的费用（含税金）及契税。上述原告付款在到期后交法院，待被告办完房屋产权变更登记手续后，双方到法院移交；
二、由被告周江飞在本判决生效后十五日支付原告郑宝忠房屋改装入户防盗门及电线入户费1220元；
三、由被告周江飞在本判决生效后十五日返还原告郑宝忠涉案B302号房屋因面积不够的房款1958.04元；
四、驳回原告郑宝忠其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5522元，减半收取2761元，由被告周江飞承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，自法律文书确定的履行期间最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 员 张 艳
二〇一六年九月二十五日
代理书记员 曾世雄
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。