广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第292号
上诉人（原审被告）：珠海市德信房地产开发有限公司。住所地：广东省珠海市斗门区。
法定代表人：李筱平，总经理。
委托代理人：樊剑锋，广东显德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄回金，女，汉族，1978年10月27日出生，住广东省珠海市斗门区。
被上诉人（原审原告）：冯学传，男，汉族，1971年1月6日出生，住广东省珠海市斗门区。
两被上诉人的共同委托代理人：翁均涛，广东华大律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托代理人：廖丽娜，广东华大律师事务所律师助理。
上诉人珠海市德信房地产开发有限公司（以下简称德信公司）与被上诉人黄回金、冯学传商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2014）珠斗法民三初字第68号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2010年8月31日，黄回金、冯学传与德信公司签订《商品房买卖合同》，约定黄回金、冯学传购买由德信公司开发建设的位于珠海市斗门区乾务镇珠峰大道北的富逸花园12幢XXX号房，建筑面积为74.64平方米，总价为265345元，德信公司应于2011年8月31日前将经分期综合验收合格的商品房交付给黄回金、冯学传。其中，合同第九条约定，如德信公司逾期交房不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，德信公司按日向黄回金、冯学传支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；如德信公司逾期交房超过180日，黄回金、冯学传同意继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，德信公司按日向黄回金、冯学传支付已交房价款万分之五的违约金。合同签订后，黄回金、冯学传于2011年9月9日支付房款70000元，于2010年9月23日支付房款10000元，于2010年11月15日支付房款345元，余下房款185000元办理了银行按揭，德信公司已经收到全部购房款。黄回金、冯学传于2011年8月5日领取涉案房屋的钥匙并入住。
原审法院另查明，涉案房屋于2013年7月31日取得竣工验收备案表。
原审法院认为，黄回金、冯学传与德信公司于2010年8月31日签订的《商品房买卖合同》符合平等、自愿的原则，没有违反法律、行政法规禁止性规定，是依法成立的有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。合同约定德信公司应于2011年8月31日前将经分期综合验收合格的房屋交付黄回金、冯学传使用。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第五条的规定，建设单位应当自建设工程验收合格之日起15日内向工程所在地的建设主管部门备案，备案时要提交工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律、行政法规规定由规划、环保等部门出具有的认可文件或准予使用文件、公安消防部门出具的工程验收合格的证明文件、施工单位签署的工程质量保修书等，住宅工程还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因此，德信公司完成竣工验收备案时，即2013年7月31日，涉案房屋才具备法律规定及合同约定的交付条件。
双方在合同中约定的交楼期限是2011年8月31日，因此德信公司没有在该期限前按照合同约定的交付条件向黄回金、冯学传交付房屋，存在逾期交楼的事实，应当向黄回金、冯学传支付逾期交付涉案房屋的违约金。涉案房屋于2013年7月31日才具备交付条件，黄回金、冯学传请求德信公司支付从2011年9月1日至2013年7月31日的违约金，有理有据，原审法院予以支持。黄回金、冯学传要求按日万分之五支付违约金，德信公司认为过高，所以案件的焦点是双方约定的违约金是否过高。原审法院认为，德信公司未按约定将验收合格的房产交付黄回金、冯学传，影响了黄回金、冯学传对涉案房产行使出租、转让、抵押等处分权，给黄回金、冯学传造成了一定的损失，但是黄回金、冯学传在原审庭审中承认于2011年8月5日领取涉案房屋的钥匙，并办理了入伙手续，所以按照合同约定的计算方法，并参照同时期同地段的租金水平，德信公司因其违约行为所承担的违约金数额远高于其违约行为给黄回金、冯学传造成的损失。在黄回金、冯学传未能提供证据证明其损失数额的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”之规定，德信公司请求降低违约金的主张有事实和法律依据，原审法院予以支持。原审法院综合考虑德信公司的主观违约程度和黄回金、冯学传实际所受损失的程度，酌定德信公司按黄回金、冯学传已交房价款万分之三支付从2011年9月1日至2013年7月31日期间的违约金55722.45元（265345×0.0003×700天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：德信公司于判决生效之日起七天内向黄回金、冯学传支付逾期交房违约金55722.45元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2122元，减半收取1061元（黄回金、冯学传已预交1061元），由黄回金、冯学传承担424元，德信公司承担637元。
德信公司不服原审判决，上诉称：一、根据双方签署的《商品房买卖合同》第七条、第九条之约定，德信公司应于2011年12月31日前将分期综合验收合格的商品房交付给黄回金、冯学传，逾期交付时间从约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止。德信公司实际交付房屋的时间为2011年8月5日，早于合同约定的交付期限交付房屋，不存在延期交房，原审法院认定逾期700天严重与事实不符，原审法院判决错误。二、原审法院认定2013年7月31日完成备案时涉案房屋才具备法律规定及合同约定的交付条件是错误的，德信公司的交付行为合法有效。其一，原审法院已经确认了双方2011年8月31日签署的《商品房买卖合同》是依法成立的有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利和履行义务。由此，德信公司按照《商品房买卖合同》的约定在2011年8月5日将涉案房屋交付给黄回金、冯学传，履行了合同约定的交付义务。其二，双方于2011年8月31日签署的《商品房买卖合同》，合同版本是珠海市国土资源局和工商行政管理局监制的标准文本，该标准文本并没有规定以“备案完成之日”为交付时间。其三，涉案房屋的备案仅仅是形式上（建筑资料档案）的备案，就本案而言，涉案房屋在2011年11月30日通过了规划、环保、消防、建筑等综合验收合格。根据《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋完全具备了约定的交付条件，德信公司也必须按照约定向黄回金、冯学传交付房屋。三、原审法院援引《建筑法》、《城市土地管理法》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等规定，属于适用法律错误。其一，上述法律及规定均属于管理性法律规范，针对的是特定的主体，不属于强制性法律规范。其二，上述规定对于开发商没有备案的法律后果仅限于行政处罚，并没有规定德信公司没有及时备案就须向业主承担逾期交房的违约责任。其三，上述规定没有规定“备案之日”为“实际交付之日”，原审法院如此认定，完全没有事实和法律依据。综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决第一项，驳回黄回金、冯学传的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由黄回金、冯学传承担
针对德信公司的上诉，黄回金、冯学传答辩称，认可原审判决，涉案商品房必须经过竣工验收备案才具备交付条件，物理上的交付不具备法律上的交付效果。
双方当事人在二审中均无新证据向本院提交。
本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，因黄回金、冯学传对原审判决未提起上诉，应视为其服从原审判决，根据德信公司上诉的事实和理由，双方争议的焦点在于涉案房屋的交付条件。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。由于2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。2004年7月12日，珠海市建设局发布了珠建房（2004）33号《关于取消商品房住宅竣工综合验收的通知》，决定从发文之日起，取消珠海市商品房住宅竣工的综合验收，故涉案商品房买卖合同中约定的交付条件“分期综合验收合格”不能实现，交付条件应按法律规定予以确定。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，本院认为建设工程完成各单项验收后报经建设主管部门备案才完成综合验收，原审法院以建设单位取得竣工验收备案表作为认定房屋具备交付条件的标准并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决查明事实清楚，德信公司的上诉无事实和法律依据，本院不予支持。因黄回金、冯学传对原审判决未提出上诉，本院视为服判，故本院对原审判决予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2122元，由上诉人珠海市德信房地产开发有限公司公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一四年九月四日
书 记 员 王 莉