江苏省金坛市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）坛民初字第00050号
原告刘小狗（曾用名刘志强）。
委托代理人杨松生，江苏六友律师事务所律师。
被告虞敏。
委托代理人虞荣，系被告虞敏的哥哥。
被告虞光。
被告虞荣。
被告丁胜强（追加）。
被告汪月娥（追加）。
被告戴小琴（追加）。
原告刘小狗诉被告虞敏、虞光、虞荣、丁胜强、汪月娥、戴小琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法由代理审判员丁淼适用简易程序于2015年1月27日公开开庭进行了审理，原告刘小狗的委托代理人杨松生、被告虞敏、虞光、虞荣到庭参加诉讼。因原告申请，本院依法通知丁胜强、汪月娥、戴小琴作为被告参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭进行了审理，原告刘小狗的委托代理人杨松生、被告虞敏的委托代理人虞荣、虞光、虞荣、汪月娥、戴小琴到庭参加诉讼，被告丁胜强经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘小狗诉称，刘小狗和父亲刘俊（又名刘和庆）于1993年7月26日与被告虞敏、虞光、虞荣三兄妹签订了一份房屋卖买协议书，约定将金城镇沿河西路冯家大门5号（以下简称涉案房屋）祖产私房六间以61500元出卖给刘小狗，虞敏、虞光、虞荣收到全部购房款时将土地证、房产证交给刘小狗，刘小狗接受房产证和土地证之后即为该房产权人。随后，刘小狗按协议分两次支付虞敏、虞光、虞荣全部价款，他们也将房交付给刘小狗并同时将房屋所有权证书一本、房屋共有权保持证书二本和国有土地使用证书一本交付给刘小狗。1999年，涉案房屋拆迁，过户登记手续按照规定被冻结停办，拆迁公司按产权登记认定拆迁户主，负责拆迁的工作人员要求刘小狗以虞敏、虞光、虞荣的名义办理相关拆迁安置手续，刘小狗作为代表在拆迁协议上签字并得到了安置。安置房即金城镇社场头北环小区4幢102室及3-9车库，一直由刘小狗及其家人居住使用至今。以虞敏、虞光、虞荣名义进行拆迁安置并非刘小狗本人的真实意愿，他们也未委托刘小狗代办拆迁安置的相关手续。双方在协议中已明确约定刘小狗接受虞敏、虞光、虞荣交付两证后即为该房产权人，未办理房产过户登记手续不影响房屋产权在实体上发生转移的事实。拆迁的房屋产权已归属于刘小狗，那么拆迁安置房作为拆迁房权利的延续当然也应归属于刘小狗。拆迁协议书不具有刘小狗对虞敏、虞光、虞荣作出承诺的效力。根据合同相对性，协议书仅在签订双方当事人之间发生约束力，对协议之外的其他人不产生法律效力。本案中，拆迁协议书并不是刘小狗对虞敏、虞光、虞荣作出，更不是刘小狗已放弃房屋产权的承诺书。该拆迁协议属于拆迁公司与刘小狗之间内部协商意见，没有对外、特别是对虞敏、虞光、虞荣明示，不能据此认定刘小狗同意将安置房产权返还给虞敏、虞光、虞荣。涉案房屋即便认定为虞敏、虞光、虞荣夫妻共同财产，按照婚姻法第十七条第二款规定可知，对外来说夫妻任何一方均有直接处理夫妻共同财产的权利，在夫妻关系内部，这种处理权是平等的。虞敏、虞光、虞荣将涉案房屋出卖给刘小狗属于重要处理决定，他们的配偶不可能不知道，尤其在涉案房屋已交付给刘小狗使用多年的情况下，也从未向刘小狗提出过不同意出卖或收回房屋的意见，且购房款也早已被三个家庭共同消费。综上，刘小狗具有善意第三人的性质。现诉至法院，请求判令确认双方签订的房屋卖买协议书有效并已实际交付履行；确认金坛市金城镇社场头北环小区4幢102室及3-9号车库等拆迁安置房产权及其土地使用权归属于原告；本案诉讼费用由被告承担。
被告虞敏辩称，1993年我们三兄妹与原告签订买卖协议，一直到1999年拆迁，我们都在单位上班，不存在找不到我们的情况，直到现在将近20年的时间，原告从来没有找过我。签买卖协议这件事，我没有告诉配偶。
被告虞光辩称，原告只找过我们一次要求过户，还与我家属发生了争执，后来就没有找我们好好协商过户的事情。签买卖协议这件事，我认为与我家属没有关系，就没有告诉她，签完后她知道了表示反对。
被告虞荣辩称，本人一直在金坛生活，不存在找不到我们的说法。一直未过户的责任在于原告，不在我们三兄妹。房屋买卖协议上没有配偶的签字，应是无效协议。北环小区4幢102室和3-9号车库产权仍是虞敏、虞光、虞荣所有，原告想要变更产权还是要与我们商量办理过户手续。被告无过错，不承担诉讼费。
被告丁胜强辩称，1993年，虞敏、虞荣、虞光与刘志强、刘俊签订了一个关于沿河西路冯家大门5号房屋的买卖协议，我是在1994年春节才知道了卖房子的事情，我知道了就表示反对。因为虞敏之前也没告诉我。我和虞敏在2001年就离婚了。我作为产权人之一，没有得到我的同意。虽然形成了书面的买卖协议，但是不具备完整的法律效力。
被告汪月娥辩称，同意虞光的答辩意见。另外，当时签协议卖房子我并不知情，知道了肯定反对卖房子。
被告戴小琴辩称，1993年卖该房时，我们三家夫妻都商量了，并把房价定在80000元到85000元之间，但当我丈夫把卖房协议拿给我看后房价变成61500元，我认为价格太低了，这也是我没有在协议上签字的原因。戴小琴是涉案房屋的共有人，虞敏、虞光、虞荣与刘小狗签订的房屋买卖协议没有本人签字认可，应视为无效协议。无过错，不承担诉讼费。
经审理查明，冯青萍系虞敏、虞光、虞荣、虞孝萍母亲，其于1989年12月13日病故。虞敏与丁胜强于1979年10月6日登记结婚，两人于2001年7月17日协议离婚。虞荣与戴小琴于1976年1月25日登记结婚。虞光与汪月娥于1980年10月30日登记结婚。虞孝萍自愿放弃继承涉案房屋（该处房屋已因拆迁而拆除）。涉案房屋的所有权人登记为虞敏（由虞光、虞荣共有），房屋所有权证号为常金字第003464号，所有权性质为私有，6间、2层的建筑面积为141.41m2。坐落于金坛市金城镇冯家大门5-1号地号为西城-56-19土地使用者为冯青萍，用途为住宅，土地使用权证号为坛国用（90）字第0512号，登记时间为1990年12月，用地面积为108.2m2。
1993年7月26日，虞敏、虞光、虞荣（甲方）与刘志强、刘俊（乙方）签订房屋卖买协议书1份，主要约定：甲方自愿将祖产私房土地证108.2平方、实用面积约150平方，三上三下楼房砖木、楼板、木柱、板壁机构出卖给乙方；房价陆万壹仟伍佰元；甲方在收到全部购房款后同时将土地证、房产证交给乙方；在踏看考证房屋后，甲方将原状交付乙方，有关屋内的水、电设施，甲方无代价赠送给乙方；乙方接受甲方交付两证后，即为该房产权人，他人不得以任何借口干涉。1993年7月和8月，虞敏、虞光、虞荣出具收据各1份，收据分别载明：“今收到刘志强购房款壹万陆仟元整。”、“今收到刘志强买房款肆万伍仟伍佰元整。”1993年12月，虞敏、虞光、虞荣将涉案房屋交付给刘小狗。
又查明，1999年4月1日，金坛市拆建总公司（甲方）与虞敏、虞光、虞荣（乙方）签订拆迁协议书1份，该协议主要约定：因城市建设工程，需要拆除沿河西路冯家大门5号，户主虞敏、虞光、虞荣住宅私房6间，建筑面积141.41平方米；甲方同意安排乙方住北环新村4号楼102室房屋壹套，建筑面积91.18另加车库3-9号35.08平方米，产权性质属私房；乙方服从国家建设需要，将沿河西路冯家大门5号私有房屋6间折价归公，甲方按拆迁有关规定折算，共计折价款33967.68元由甲方一次性付给乙方，已在本协议中抵充；乙方新安置房原面积新旧差价12400.48元，层次费948.27元；乙方原拆除面积141.41平方米，安置91.18平方米，多余面积50.23平方米，按测算方法折合人民币42847.72元；乙方购买北环车库3-9号壹间，应付给甲方人民币24906.8元；以上条约相互抵充后，甲方付给乙方人民币4592.17元；新安置房产权性质为虞敏、虞光、虞荣所有。甲方处盖有“金坛市拆建总公司”印章，乙方代表处有“刘志强”签名。
2014年12月1日，金坛市金城镇西门社区居委会出具情况说明1份，该说明主要载明：我居委会辖区范围内的社场头北环小区4幢102室为拆迁安置房，一直由刘志强居住至今，虞敏、虞光、虞荣等人从来没有在此居住，也不是我居委会的居民。
2014年12月3日，金坛市金房房屋拆迁有限公司出具情况说明1份，主要载明：1999年，因我市城市建设需要，金坛市拆建总公司拆除沿河西路冯家大门5号私房六间建筑面积计141.41平方米，负责此房拆迁的具体工作人员为蔡志强和陈朝晖。当时该房产权登记为虞敏、虞光、虞荣三人共有，但实际居住人为刘志强全家。拆迁时，刘志强出示了他和父亲刘俊在1993年与虞敏、虞光、虞荣等三人签订的房屋卖买协议书以及已付款的收条和收据，并说明该房未办理产权过户登记手续，按照规定，只能认定该房拆迁户主仍为虞敏、虞光、虞荣三人，故拆迁工作人员要求刘志强作为该三人的代表在拆迁协议书上签字（没有该三人书面委托手续）。在整个拆迁安置过程中，虞敏、虞光、虞荣等三人从未与拆迁工作人员见过面，全部拆迁安置手续均由刘志强一手办理，其中包括拆迁安置房社场头北环小区4幢102室及3-9号车库也是交付给刘志强居住和使用，相关差价也是由刘志强结算的。金坛市拆建总公司和金坛市金房拆迁有限公司均为我市住房和城乡建设部门投资设立的国有企业，2006年9月，经主管部门决定，金坛市拆建总公司更名为金坛市城市建设开发总公司，其原先承担的房屋拆迁业务也剥离出来转交给金坛市金房拆迁有限公司承担。蔡志强和陈朝晖二人，作为专业拆迁工作人员，现均在金坛市金房拆迁有限公司工作。蔡志强原为金坛市拆建总公司拆迁科长，现为金坛市金房拆迁有限公司总经理暨法定代表人。蔡志强和陈朝晖二人均在该情况说明上签字认可情况属实。
另查明，2015年2月2日，金坛市房地产管理处档案管理科出具的告知书中载明：北环小区4幢102室及3-9号车库在规划区登记范围内无房产登记信息。
再查明，刘和庆（又名刘俊）1921年9月18日出生，其于2006年2月13日因病去世，其生前婚姻状况登记为离婚，刘小狗（又名刘志强）系刘俊儿子。刘小狗与凌小芳于1987年10月8日登记结婚，凌小芳的户籍地登记在北环新村-
社场头4幢102室。北环新村-社场头4幢102室居民水费缴费卡上登记的户号为凌小芳，北环小区3-9号车库居民电费缴费卡登记的户名为刘志强。
上述事实，有原、被告陈述，原、被告提供的书证等证据在卷佐证。
本院认为，关于虞敏、虞光、虞荣与刘志强、刘俊签订的房屋卖买协议是否有效的问题。本案中，被告丁胜强辩称其作为涉案房屋共有人，出售涉案房屋并未得到其同意，故协议不具备完整的法律效力；被告汪月娥辩称当时签协议并不知情，知道了肯定反对卖房子；戴小琴辩称其作为共有人未在协议上签字，故主张协议无效。对此本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据该司法解释的规定，无论虞敏、虞光、虞荣向刘志强、刘俊转让涉案房屋时，丁胜强、汪月娥、戴小琴是否知情或者同意，在虞敏、虞光、虞荣已将涉案房屋转让给刘志强、刘俊后，丁胜强、汪月娥、戴小琴再以虞敏、虞光、虞荣没有涉案房屋的完全所有权为由主张房屋卖买协议无效，应不予支持。同时，该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。刘小狗、刘俊已按协议约定支付了相应的对价，且拆迁前已实际占有涉案房屋。现涉案房屋已被拆迁，涉案房屋的拆迁利益（即北环新村4号楼102室房屋和3-9号车库）应当归属于刘小狗、刘俊。刘俊于2006年2月13日去世，根据继承法的有关规定，原告刘小狗作为刘俊的继承人有权主张相应的权利。故原告刘小狗要求确认金坛市金城镇社场头北环小区4幢102室及3-9号车库的产权及其土地使用权归属于原告，不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认虞敏、虞光、虞荣与刘志强、刘俊于1993年7月26日签订的房屋卖买协议书有效。
二、确认金坛市金城镇社场头北环小区4幢102室及3-9号车库的拆迁安置房产权及其土地使用权归属于原告刘小狗。
三、驳回原告刘小狗的其余诉讼请求。
案件受理费人民币5050元，由原告刘小狗负担50元，被告虞敏、虞光、虞荣、丁胜强、汪月娥、戴小琴负担5000元（诉讼费原告已预交，被告应负担的诉讼费于本判决生效之日起15日内径付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交案件上诉费用5050元（户名：江苏省常州市中级人民法院开户银行：江苏银行常州分行营业部账号：80×××63）。
审 判 长
代理审判员
人民陪审员
丁淼
高妍彦
袁震
二○一五年五月十三日
书记员
马雁婷