湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0112民初1392号
原告：湖北美安房地产开发有限公司。
法定代表人:李能艳。
委托诉讼代理人：周莎莎。
委托诉讼代理人：吴芝芝。
被告：武汉友邻物业管理有限公司。
法定代表人：吴增庆。
委托诉讼代理人：郭良会。
被告：冯建平。
委托诉讼代理人：郭良会。
原告湖北美安房地产开发有限公司（以下简称美安公司）诉被告武汉友邻物业管理有限公司（以下简称友邻公司）、冯建平返还原物纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告美安公司的委托诉讼代理人周莎莎、吴芝芝、被告友邻公司和被告冯建平的委托诉讼代理人郭良会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美安公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告友邻公司立即将其超额占有的位于XX市XXX区XX一路XX号、XX号、XX号三间二层框架结构的“物业用房”共计214平方米（价值约150万元）返还给原告美安公司；2、判令被告冯建平立即停止侵害，将其自2012年11月22日起至2017年3月21日止出租上述商铺房所收取的租金收入723，320元和押金5，000元及相应利息101，986元返还给原告美安公司，并从此不得再行收取上述房屋租金；3、本案诉讼费用由被告方承担。事实与理由：2005年6月14日，原告与武汉华星房地产有限公司（以下简称华星公司）签订《项目合作开发合同书》，该合同明确约定，华星公司转包“华星晨龙城”D区项目给原告独立、自主开发经营，房地产的所有权全部归原告所有，后因双方发生纠纷，经武汉市中级人民法院一审、湖北省高级人民法院二审，对该合同认定为土地转让合同。2009年9月28日，原告完成D区项目3-8#住宅楼29201平方米的建设工程。根据规划设计，原告在紧邻XX一路的X区与X区小区出入口靠近X区X栋一侧小区出入口处修建了一栋两层框架结构的便民店、门房，建筑面积共计294平方米。2008年1月23日，原告与第一被告（华星公司原子公司）签订《武汉市物业管理委托合同（A）》，将原告完成建设的华星晨龙城D区项目委托第一被告从事前期物业管理，并通过《补充协议》约定，晨龙城南苑D区建筑面积以房产部门最终核准的实测面积为准，原告按照移交住宅区（晨龙城D区）总建筑面积千分之二、千分之三的比例向第一被告无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营性用房。2008年原告将竣工验收的便民店、门房80平方米移交给第一被告，但剩余214平方米的便民店也被第一被告超额占用。2012年12月22日，第二被告冯建平趁原告与华星公司诉讼之际，利用自己作为华星公司高层管理人员亲属和作为第一被告管理人员的身份，擅自先后将本属于原告所有的便民店中三间二层的门面房分别出租给了沈远高、方进、邹银均，并从中牟取租赁收益。原告为了维护自己的合法权益，于2015年2月26日向第一被告发出《关于收回便民店中超出“物业服务用房”房屋的通知意见》函件，要求第一被告归还多占用的房屋及第二被告以此非法取得的租赁收益，但第一被告未作任何答复，第二被告继续将原告的房屋用于出租并从中牟取租赁收益。原告认为，根据武汉市物业管理条例的规定以及双方签订的《补充协议》，原告所建设的小区住宅区总建筑面积为29201平方米，物业办公用房最多只能使用80平方米，第一被告超额占用原告房屋214平方米，其行为已经违反《武汉市物业管理条例》以及双方签订的合同约定，根据《物权法》的相关规定，第一被告应当立即将其占用的214平方米的物业用房返还给原告。第二被告未经原告允许，私自将本应由原告所有的房屋用于出租并从中收取租赁收益等行为已经违反我国相关法律规定，根据《民法通则》第九十二条等相关规定，第二被告应当立即返还其非法出租期间牟取的租赁收益及相应利息，并不得再行收取上述房屋租金。
被告友邻公司和冯建平共同辩称：一、美安公司不是本案适格原告。1、答辩人与美安公司没有任何关系。答辩人从未与美安公司签订过任何协议，美安公司也未向答辩人移交过任何房屋。2、答辩人只与华星房地产公司签订过武汉市物业管理委托合同，与我方发生法律关系的是华星公司。上述事实可从美安公司向法庭提交的证据材料中得到证实。3、美安公司与华星公司是合作开发还是土地使用权的转让或者其它关系均与答辩人无关，这是美安公司与华星公司的事情。二、美安公司要求返还的房屋是专门用于物业管理服务的管理性用房和物业经营性用房，返还要求不符合法律规定。依据相关规定任何小区的建设开发商均应提供配套的物业服务用房等相关公益性房屋。法律还对相关物业用房的建设确定了最低的建设面积标准。但法律并不禁止高于法律规定的最低标准提供物业管理和经营用房。三、冯建平是友邻公司的工作人员，他将便民店对外出租是职务行为，所收取的租金也是用于弥补我公司经营过程的物业收费之不足。原告美安公司起诉冯建平错误。综上，原告美安公司起诉不符合法律规定，请求法院驳回原告美安公司的起诉。
庭审中，原告美安公司向本院举示了如下证据：
1、美安公司、友邻公司的工商执照及相关登记信息。以证明原、被告主体适格。
两被告对上述原告所举证据材料的真实性无异议，但对被告是本案的适格主体的证明目的不予认可。本院依法对上述真实性无争议的证据予以认定。
2、美安公司（乙方）与案外人华星公司（甲方）签订的《项目合作开发合同书》，其中第二条中约定：“甲、乙双方同意对外统一以‘华星公司’的名义进行开发经营”，第七条中约定：“本合同项目的物业管理权，由双方共同选定一家知名度高的物业管理公司进行管理，房地产的所有权全部归乙方所有。”以证明美安公司对其开发的全部房产均有所有权。
两被告对上述合同书的真实性无异议，本院依法予以认定。
3、武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中民商初字第00175号民事判决书、湖北省高级人民法院（2014）鄂民一终字第00032号民事判决书，判决书最终认定：“华星公司与美安公司《项目合作开发协议》是名为合作开发，实为土地使用权转让”。以证明华XX龙城X区XX-
XX楼房建筑总面积为29201平方米，系原告开发建设，产权均归原告。
两被告对两份判决书的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。一、二审的判决审理的是合同纠纷，不是权属争议，其效力只及于双方，不涉及物权，不能确定权属归原告所有。本院对两被告对其真实性均无异议的上述证据依法予以认定。
4、华星晨龙城二期南苑D区总平面规划图、便民店工程施工合同、案外人华星公司申请办理“华星晨龙城”二期南苑D区“便民店及门房”的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《竣工验收备案证明书》和《建设工程规划验收合格证》，载明：案外人华星公司在D区“便民店及门房”的所有报建、规划、建设许可、验收备案和施工合同签订等过程中均是建设单位一方的主体。以证明原告美安公司建设了晨龙城南苑D区便民店及门房共计294平方米。
两被告对上述证据的真实性不持异议，但认为原告在上述证据中并无任何反映。只有华星公司作为建设单位在运作与推进此事。本院对真实性无争议的上述证据依法予以认定。
5、华星公司D区项目经理部（委托方）与友邻公司（受托方）签订的《武汉市物业管理委托合同（A）》及《补充协议书》，合同载明：委托方应向受托方移交124平方米管理用房、186平方米经营性用房。补充协议并未对合同的详细约定作明确的变更，且约定物业管理后期友邻公司应当将所接收物业用房移交给业主委员会。以证明原告以华星公司D区项目经理部的名义将华星晨龙城南苑D区项目的前期物业委托给友邻公司，且只需要向物业管理公司提供住宅区总建筑面积千分之二即58.4平方米的物业用房即可。
两被告对上述证据的真实性没有异议，但认为建设单位提供给友邻公司的物业用房原来规划中是没有的。调整规划后，所建的“便民店及门房”的用途属于物业用房，其权属全部属于业主，跟原告没有关系。本院对真实性无争议的上述证据依法予以认定。
6、《商铺租赁合同》一份，《房屋租赁合同》三份及收取承租人租金与押金的收据三张，以证明冯建平将便民店中的三间二层的门面房占用、出租，用于谋利。
对上述举证，被告友邻公司认为，原告所举《商铺租赁合同》并非原件，对其真实性不予认可。但认可公司的员工冯建平以个人名义将暂时未用于物业管理的闲置房屋用于出租，收取的租金均用于弥补物业服务的开支不足。同时，冯建平作为友邻公司员工，其对外出租便民店剩余用房的行为均系职务行为，其权责由友邻公司承担。冯建平的委托诉讼代理人对此亦予以认可。本院认为，虽然《商铺租赁合同》并非原件，但冯建平代表友邻公司出租便民店多余物业用房的行为，有相关证据和被告方的自认相印证，故对上述《商铺租赁合同》复印件和其他原本证据本院均予以认定。
7、美安公司向友邻公司发出的《关于收回便民店中超出‘物业服务用房’房屋的通知意见》，以证明美安公司根据《武汉市物业管理条例》第七条的规定认可向友邻公司交付的80平方米物业服务用房，但发函主张要求友邻公司退还多占面积的便民店房屋。
对此，两被告均对该证据的真实性，关联性不予认可。本院认为该举证不能证明美安公司已实际送达被告方，不能作为美安公司向友邻公司发出的有效函件，本院对此证据材料不予认定。
8、美安公司对争议便民店及门房的照片影印件七张，以证明友邻公司将超标准的便民店物业分别出租的事实。
对美安公司举证，两被告均对其真实性和关联性不予认可，并认为，便民店及门房是一个整体，并不是一间一间的。美安公司要求返还没有依据。对此，本院认为，上述证据虽为复印件，但有本案的项目规划、施工许可和相关图纸等予以印证，本院对此证据材料予以认定。
9、案外人华星公司向X区项目部和友邻公司发出的武华房【2008】008号关于如期完善XXXX城X区相关管网及配套设施工程的《紧急通知》和武华房【2007】016号完善相关工作的《决定》，以证明在X区项目中，X区项目经理部独立于华星公司，且隶属原告。相关物业用房的管理移交应当是美安公司的权利。X区项目经理部不是华星公司这一点提前介入小区物业服务的被告友邻公司也应是明知的。
对上述证据材料，友邻公司不认可其已收到，且否认其与本案的关联性。本院认为，华星公司的相关文件，X区项目经理部已经收到，且其内容符合本案相关事实，可以相互印证。据此，本院对上述证据材料予以认定。
友邻公司及冯建平的委托诉讼代理人向本院提交如下证据：
华星公司向友邻公司移交物业用房的《华星晨龙城二期X区XX苑设施设备移交清单》，其中载明移交的物业用房：“位于D区门房、便民店处”。以证明友邻公司是从华星公司接收的“便民店及门房”。
对此，原告否认其真实性。认为跟友邻公司的交往美安公司都是以X区项目经理部的名义进行的，如果有其他名义的交往则是不真实的。同时，移交清单中的物业用房的指代也不明确。美安公司只认可80平方米物业用房的实际移交。本院认为，诉争物业用房系由华星公司申请规划报建和审批，而且美安公司承认其中80平方米物业用房的移交事实。由于该物业用房又是294平方米的框架二层的整体性建筑，且前述物业服务合同也明确了移交的物业用房124平方米的面积和经营性商业用房面积186平方米，它们均大于80平方米。因此，该移交清单的真实性可以得到印证。虽然其表述并不规范，但可以证明D区门房、便民店由华星公司整体移交给友邻公司的基本事实。
本院在审理中调查了华星晨龙城小区所在地的将军路街道办事处姑李社区黄鸣主任。其证明：友邻公司管理的华星晨龙城小区是有业主委员会的，但近期刚刚改选。不过华星晨龙城一直都是用的前期物业，以前的业主委员会和新成立的业主委员会都没有跟友邻公司签订物业服务合同（黄鸣未签字，本院调查人员均签名记录）。
对此证据材料，原、被告均无异议，本院依法予以确认。
本院依据上述认定的证据和庭审中当事人的诉辩及相关自认确定本案的案件事实如下：
2005年6月14日，原告美安公司与武汉华星房地产有限公司（以下简称华星公司）签订《项目合作开发合同书》，合同约定，华星公司将位于武汉市东西湖区将军路街姑李路以东、张公堤以北的华星晨龙城D区项目中的约4.5万平方米转包给原告美安公司“独立、自主开发经营，”但“双方同意对外统一以‘华星公司’的名义进行开发经营”，并约定，房地产的所有权全部归原告美安公司所有。后因双方发生纠纷，经武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中民商初字第00175号民事判决和湖北省高级人民法院（2014）鄂民一终字第00032号民事判决确定：该合同性质“名为合作开发，实为土地使用权转让”。2007年9月17日，作为该小区对外的开发建设单位，华星公司以自己的名义向武汉市东西湖区城市规划管理局申请了相关建设工程的规划许可，获得了在紧邻将军一路的华星晨龙城D区项目6栋前修建一栋两层框架结构建筑面积为294平方米的“便民店及门房”的规划许可证。2009年9月28日，原告美安公司完成了转让土地上的X区项目X-
XX住宅楼共计29201平方米的商品房开发建设。2009年12月14日，“便民店及门房”的物业用房工程完工后，武汉市城乡建设委员会对该工程进行了工程竣工验收。2010年4月26日，武汉市城乡建设委员会经审查后，亦专门办理了该“便民店及门房”工程的竣工验收备案证明书。两机关出具的相关验收凭证中均载明，该工程的建设单位为华星公司，并明确了“便民店及门房”的两层结构和总体面积，但并未对其进行区隔分户的验收备案。
另查明：2008年1月23日，华星公司X区项目经理部与友邻公司签订《武汉市物业管理委托合同（A）》及《补充协议书》，合同约定，将原告美安公司完成建设的华星晨龙城X区项目委托给被告友邻公司从事前期物业管理。委托方应向受托物业公司移交124平方米管理用房、186平方米经营性用房。补充协议约定，晨龙城南苑X区建筑面积以房产部门最终核准的实测面积为准，原告按照华星晨龙城南苑X区实际移交的住宅区总建筑面积的千分之二、千分之三的比例向第一被告无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营性用房，并明确在物业管理后期由友邻公司移交给业主委员会。2009年11月20日，华星公司将上述晨龙城X区建成的两层“便民店及门房”的物业用房全部移交给该小区的物业服务单位被告友邻公司。友邻公司接收物业用房后即开始物业经营运作，并将其中部分暂时闲置的物业用房委托单位工作人员被告冯建平对外出租。在接收××区××、便民店后，友邻公司尚未与华星晨龙城小区的业主委员会直接签订物业服务合同和办理物业用房的移交。
原告美安公司向二被告索还超过80平方米的便民店用房及相应租金未果，遂于2017年4月14日诉至本院，诉请如上述。
本院认为，根据国务院《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。就本案而言，依据相关报建和审批材料显示，本案争议的“便民店及门房”应当属于华星晨龙城X区补建的配套物业用房，小区的建设单位应当依法向业主履行开发建设单位的责任，提供相应的公共物业用房。同时，华星公司所属的华星晨龙城X区项目部与被告友邻公司签订的物业管理委托合同及补充协议也明确约定，要向友邻公司“无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营性用房”，并在物业管理后期移交给业主委员会。美安公司作为该小区土地上的实际开发建设单位也应当与该工程名义上的开发建设单位华星公司共同承担开发建设单位的主体责任，履行相关义务，依法依约向业主或小区物业服务单位友邻公司提供配套的公共物业用房。
同时，依据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定：“业主对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。因此，物业管理用房的权属在建设单位依据合同约定移交给小区业主或物业服务单位后，其所有权和支配权依法应归小区全体业主共有和共管。对此，已经由建设单位作出移交处置的专门用于物业服务的公用配套之物业用房，建设单位再无权主张所有权。因此，美安公司的诉请本院不应予以支持。
美安公司虽是实际承接争议物业用房之小区的开发建设的实际主体，与“便民店及门房”的开发建设存在利益与利害关联。但作为名义上的建设单位的华星公司，已实际履行了作为建设单位的责任，对小区争议物业用房的立项、审批和建设合同的签订等工作都实际承担了建设单位的主体责任并参与相关行政审批与工程合同订立等主要工作。对此，美安公司均未表示过异议或作出法律上的抗辩与救济。在物业用房建成后，华星公司以建设单位名义向友邻公司移交物业管理用房的行为是其先行为的自然延续，合情合理，也符合行业惯例，具有民事行为的合法性。在相关物业管理法律法规并未明确规定移交物业服务用房的面积的禁止性上限，且华星公司的移交行为并未被宣告无效或被依法撤销的情况下，美安公司仅以向友邻公司事实上只移交了80平方米物业用房、剩余部分均为被告方侵占为由，要求友邻公司将从华星公司接收的超出最低限制面积部分的物业用房全部返还的诉请，没有事实和法律依据。而且，房屋结构和权属应当由房产主管部门经依法审查后确认。本案由美安公司实际开发并享有开发权益的华星晨龙城X区“便民店及门房”的房屋结构、产权归属并未依法提交相关房地产行政管理机关进行分户和确认，也未进行整体房产的区隔验收。在此情形下，美安公司直接向接收该门房和便民店的友邻公司主张返还部分非单独成户的门牌号码标注的自隔房间的诉讼请求，没有相关规范依据，本院亦不予支持。
由于友邻公司将承接的物业用房用于物业管理服务和补偿性租赁并获取收益的行为，系依据生效的合同、协议和合法移交所产生，不属于“没有合法根据”取得的不当利益，其合法收益不应返还，其租赁行为也不应被无据干扰或限定，且被告冯建平在本案中的行为属于其作为友邻公司的员工所为的职务行为，其职务行为的后果，应由友邻公司承担。故美安公司在本案以不当得利和停止侵害等理由，要求被告冯建平返还租赁收益和停止侵权与不得继续收取租金等诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院一并不予支持。
对于被告友邻公司认为原告美安公司不是本案诉讼的适格主体，应驳回其起诉的意见，本院认为，美安公司系其所诉小区物业用房的实际建设单位，与其诉求存在一定利害关系，其主张是否应得到支持，主要应依据法院对案件的事实和相关法律的审查才能作出判断，因此，美安公司的诉求存在可诉性，故本院对友邻公司该驳回起诉的意见不予采纳。
原告美安公司坚持上述诉请，本院应依法驳回其诉讼请求。
依照《中华人民共和国物权法》第七十条、国务院《物业管理条例》第三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告湖北美安房地产开发有限公司在本案中对被告武汉友邻物业管理有限公司和被告冯建平所提出的全部诉讼请求。
案件受理费25442元，由原告湖北美安房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院（上诉人在提交上诉状时预交案件受理费25442元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户—市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 杨汉平
人民陪审员 彭帮武
人民陪审员 易 枫
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 孙 燕