文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赤民一终字第711号上诉人（原审原告）中国人民解放军内蒙古自治区巴林右旗人民武装部，住所地巴林右旗大板镇查干沐沦街北中段。法定代表人郝卫东，部长。委托代理人张丽君，内蒙古原法律师事务所律师。委托代理人郭义。被上诉人（原审被告）侯文森（曾用名侯文申），个体户。委托代理人宋国宝。上诉人中国人民解放军内蒙古自治区巴林右旗人民武装部（以下简称右旗武装部）因买卖合同纠纷一案，不服巴林右旗人民法院（2014）右民初字第2272号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人右旗武装部的委托代理人郭义、张丽君，被上诉人侯文森委托代理人宋国宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审原告右旗武装部诉称，2003年9月30日，右旗武装部与侯文森签订《房屋买卖契约》，约定右旗武装部将其办公楼一楼东大厅东头三大间及其二楼同等面积的六小间共240平方米，出售给侯文森，售价人民币410000元。合同签订后，侯文森支付给右旗武装部210000元，右旗武装部将合同约定出售的房屋交付侯文森。但在办理房屋产权变更过程中，房屋产权管理部门告知双方该房屋属于军产，不能办理产权变更。由于合同目的无法实现，且双方的《房屋买卖契约》违反法律规定的强制性规定。依据合同法第52条第五项规定，该合同违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。右旗武装部即与侯文森协商，要求侯文森退还右旗武装部房屋，但侯文森一直不搬离该房屋，并利用右旗武装部的房屋进行商业活动以获取收益。右旗武装部认为，侯文森从2003年9月占用房屋以来，一直将该房屋作为获取收益的途径而拒不将房屋归还，给武装部造成巨大的损失，因此，右旗武装部请求人民法院确认双方2003年9月30日签订的《房屋买卖契约》无效，判令侯文森返还右旗武装部房屋，本案的诉讼费用由被告负担。侯文森辩称，一、我于2001年10月份租武装部西侧六间大厅租期3年，每年租金叁万元(房租都已交给武装部），没到期时，武装部跟我商量说，他们装修钱不够了，开会已经定下来了，准备把最东边三间大厅上下打通后一起出售，问我买不买，具体价格他们也开会定下来了，价格是420000元，当时我说没有那么多钱，后来也有不少人想买，但武装部因价格太低都没谈成。后来武装部找我说想把三个大厅隔开分售，我如果能要的话他们就不装修了。经我们多次协商后，签订了《房屋买卖契约合同》，我已按合同约定付给了210000元购房款。签合同的时候武装部整体楼房的房产证还没有办出来，到2004年的三月份，武装部说他们房证办完了，可以到房产办理分割手续，等办理房屋产权过户手续时，不知什么原因没能办下来，当时我就提出如办不了房产证，这房子我也不能要，要求右旗武装部退钱。但武装部明确的告诉我，他们是县团级单位，又是独立法人，卖房子是经过几次党委会开会研究决定的，不是个人行为，并承诺一定能给我办出房产证，还说我交的购房款部里已经装修用了，现在也没钱退，就这样一直到吕部长退休。之后的高部长上任以及第三任的任部长都没有给我解决此事，这期间我也多次找过当时政委白睿要求办证，他说这栋楼他们正谈着开发的事呢，等开发的时候答应给我平米置换，结果房子没开发成，把这件事又搁置下来了。任部长转业以后，现任部长李部长上任，我又找他此事，也没谈成。如今武装部把我诉至法院，我不同意返还该房屋，因为当时是他们在需要用钱的时候卖的房子，又是经原班子党委会集体讨论同意的，再说也有党委会的记录，如今房子升值了，却想要回此房屋，我坚决不同意返还。二、右旗武装部诉求依法不成立，请求人民法院依法驳回右旗武装部的诉讼请求。右旗武装部已经与我签订的合法有效的房屋买卖契约，并且我已经按照契约第六条约定�行了交付210000元前期房款的义务，而且我当时租房子的时候也是武装部给我签的房屋租赁合同，并且现在武装部还继续出租着，房租款都已交给武装部，所以，我有理由相信房子就是武装部自己的，请求法院驳回右旗武装部的诉讼请求。原判认定事实，右旗武装部、侯文森双方于2003年9月30日签订了一份《房屋买卖契约》，合同约定右旗武装部将其办公楼一楼东大厅东头三大间及其二楼同等面积的六小间共240平方米，出售给侯文森，售价人民币410000元，右旗武装部的法人代表吕广治在合同的出售方处签字，并加盖了右旗武装部单位的公章，侯文森也在该契约下方签字确认。自2003年9月24日至2003年12月21日，侯文森共支付给右旗武装部210000元房款，右旗武装部�别为侯文森出具了收款发票。合同签订后，右旗武装部将涉案房屋交付给侯文森使用至今，剩余200000元房款侯文森一直向右旗武装部交付，侯文森至今未收取。另查明，侯文森原名叫“侯文森”，后更改为现在的名字“侯文申”，契约下方的“侯文森”字样是其本人书写的。双方签订契约后，右旗武装部于2003年11月18日办理出包括涉案房屋在内的房屋所有权证书，涉案房屋的产别系军产。原审认为，右旗武装部、侯文森双方签订的《房屋买卖契约》是双方的真实意思表示，双方在签订该契约时右旗武装部的房屋所有权证书（包括涉案房屋）尚未办理出，侯文森作为自然人对于涉案房屋的产别是否为军产尚不能确定。双方签订的契约上面加盖了右旗武装部的公章，且右旗武装部对此公章的真实性予以认可，故原审法院认为侯文森有理由相信原告方对涉案房屋享有处分权。现该合同已履行了十余年，右旗武装部虽以此房屋属于军产，合同的内容违反了法律、行政法规的强制性规定为由主张合同无效，但其在房屋产别尚未确定的情况下，对涉案房屋作出处分，因此产生的法律后果应由作出该民事行为的法人单位来承担，故原审法院对右旗武装部的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回中国人民解放军内蒙古自治区巴林右旗人民武装部的诉讼请求。宣判后，�旗武装部不服上诉称，原审认定事实不清，双方在2003年9月30日签订房屋买卖契约，合同签订后，侯文森支付房款，武装部将房屋交付侯文森，但在办理房证，房产部门告知双方该房屋属于军产，不能办理产权变更；双方签订的合同属于违反合同法第五十二条规定的无效合同，本案武装部取得土地是划拨土地，那么在转让房地产时应当报有批准权的人民政府审批，本案双方签订的房屋买卖契约未经巴林右旗人民政府的审批，违反法律强制性规定，所以双方签订的合同无效，请二审法院查明事实，依法改判。被上诉人辩称，双方在2003年签订合同时武装部的房产登记产权证并没有办出来，2004年武装部说产权证已经办理完毕，可以办理分割手续，但没有办理成功，当时侯文森提出如果不能办理，退还房屋款，解除房屋买卖契约，但武装部历任领导均承诺可以进行履行合�，武装部有权处分此房屋，并且先后承诺可以办理房屋产权证、等该楼房开发后按平米置换等承诺，所以侯文森认为合同实际履行，并且至今一直使用该房屋，武装部处置该房屋，签订房屋买卖契约在先，确定为军产在后，武装部的处置行为并不违反法律法规的强制性规定，武装部的前任领导，不但不履行契约，还无理要求我退还给他们房子，赔偿他们损失并公开索贿，我购买武装部的房子是我一生的血汗钱，也是我唯一的一套住房和财产，武装部这样无视国法，糊弄老百姓，是人民的生命财产如粪土，请二审法院查明事实维护我的合法权益。经二审审理查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，右旗武装部、侯文森关于本案争议房屋在2003年签订合同时，右旗武装部的房屋所有权证尚未办理，右旗武装部出售此房产，并且收取房款且已经交付，作为侯文森有理由相信右旗武装部对争议房屋有处分权，双方签订的房屋买卖契约已经履行多年，右旗武装部现在以争议房屋属于军产，合同内容违反法律强制性规定，要求确认合同无效。经审查，本院认为，上诉人主张之理由不符合《合同法》第52条确认合同无效之条件。故上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人承担，邮寄费40元，由上诉人、被上诉人各承担20元。本判决为终审判决。审判长  董燕洪审判员  武学良审判员  牟玉莲二〇一五年五月四日书记员  刘亚楠