北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终7248号
上诉人（原审被告、反诉原告）：田洪福，男，1979年8月5日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王志坚，男，1970年6月24日出生，住北京市海淀区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈昕，女，1977年2月13日出生，住北京市海淀区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭磊，北京天驰君泰律师事务所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：曹剑锋，北京天驰君泰律师事务所律师。
上诉人田洪福因与被上诉人王志坚、陈昕房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初32065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
田洪福上诉请求：撤销一审判决，驳回王志坚、陈昕一审的诉讼请求，支持田洪福在一审的反诉请求。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，适用法律不当。王志坚、陈昕收取田洪福租金未开具发票属根本违约。装修标的物的价值应当进行评估。2.王志坚、陈昕既想解除合同，让田洪福搬离，又不提供便利是导致矛盾的焦点。
王志坚、陈昕二审答辩称：不同意田洪福的上诉请求。一、关于田洪福提出的开具发票及对装修标的物进行评估的问题，开具发票不属于人民法院受理范围。装修标的物评估也与本案一审诉讼请求无关。根据双方合同约定第五条第二款，关于房屋的装饰装修部分，具体处理方法为乙方放弃收回，田洪福没有权利就装修问题要求赔偿。二、关于解除合同不让田洪福搬离的问题，王志坚、陈昕一直允许田洪福搬离，但田洪福拖欠费用一直拒不搬离。一审适用法律和认定事实都是正确的，希望法院驳回田洪福的上诉请求。
王志坚、陈昕向一审法院起诉请求：判令田洪福腾退北京市朝阳区常通路×号院×号楼×层×单元×室房屋并交还王志坚、陈昕；田洪福支付违约金16712.5元；田洪福支付2017年2月18日起至实际腾退交还房屋之日止的房屋占有使用费（按日557.08元计算）。
田洪福向一审法院提起反诉请求：判令王志坚、陈昕为田洪福开具已支付租金的房地产租赁专用发票；王志坚、陈昕赔偿田洪福装修补偿金10万元、支付违约金5万元；王志坚、陈昕为田洪福搬离案涉房屋提供便利。
一审法院认定事实：2014年5月17日，王志坚、陈昕与田洪福签订《北京市房屋租赁合同》，田洪福承租案涉房屋，租期为2014年8月18日至2017年8月17日，月租金15193元，每半年支付一次，付款时间每次付款周期到期前5日；押金15000元；租赁期满或合同解除后，田洪福应返还房屋及其附属设施，对于田洪福装饰、装修部分，田洪福放弃收回；田洪福如有下列情形之一的，王志坚、陈昕有权单方面解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达七日的……；田洪福有第八条第四款约定的情形之一的，应按照月租金的100%向王志坚、陈昕支付违约金……；第一年和第二年租金标准不变，第三年递增10%标准为年租金金额200549元，三年的付款日期为2014年5月17日、2015年2月18日、8月18日、2016年2月18日、8月18日和2017年2月18日。
在合同履行过程中，田洪福于2016年9月9日支付了房租100275元。王志坚和陈昕主张应在8月18日之前支付下期租金，经多次催促，田洪福在9月9日才支付。田洪福主张王志坚和陈昕同意其晚支付租金，双方达成协议不追究违约责任。王志坚和陈昕不予认可。2016年9月27日，王志坚和陈昕委托律师，向田洪福发出《律师函》，称“……2016年8月18日，租赁合同约定的付款期限已到，您未按照约定向出租人支付租金，经出租人多次催告……直至2016年9月9日才予支付，此行为已严重违反双方约定……根据租赁合同第八条第四款约定……出租人有权单方解除合同，收回房屋，且您须按月租金的100%向出租人支付违约金……通知与您解除租赁合同……。”田洪福于2016年9月28日收到。王志坚、陈昕主张合同已于2016年9月28日解除，田洪福不予认可，主张合同到期终止。
庭审中，田洪福同意腾退和交还案涉房屋，不同意支付违约金，同意按照日557.08元的标准支付2017年2月18日至实际腾退交还房屋之日止的占用使用费，主张在搬离案涉房屋的过程中，小区物业公司不予准许，要求王志坚、陈昕通知物业公司，不阻拦搬家，王志坚和陈昕表示同意协助。田洪福主张王志坚和陈昕不开具发票，存在违约行为，要求支付违约金。
另，田洪福提交了《合同》、《北京市装饰装修工程施工合同》以证明对房屋的装修情况。王志坚和陈昕不予认可。
王志坚、陈昕收取田洪福押金15000元，尚未退还。双方均同意押金折抵田洪福需要支付的房屋占有使用费。
一审法院认为：王志坚、陈昕要求田洪福腾退、交还案涉房屋，并按照日557.08元的标准支付2017年2月18日起至实际腾退交还房屋之日止的房屋占有使用费，田洪福予以同意，法院不持异议。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。按照双方合同的约定，田洪福应当在2016年8月18日前支付下期租金，但直至2016年9月9日才支付，违反了合同约定，田洪福应当支付合同约定的违约金16712.4元。双方均同意押金折抵房屋占有使用费，法院不持异议。
田洪福要求王志坚、陈昕为其开具已支付租金的房地产租赁专用发票，双方合同中并无该项约定，田洪福的该项主张无合同约定的依据，法院不予支持，田洪福据此主张违约金，法院也不予支持。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。田洪福要求王志坚、陈昕在其腾退案涉房屋时予以必要的通知和协助，王志坚和陈昕也表示同意，法院不持异议。关于田洪福主张的装修补偿金，双方关于合同系解除或者到期终止各执一词，但田洪福存在逾期支付租金的违约行为，合同期限届满后，田洪福仍在占有使用房屋，且双方合同约定租赁期满或合同解除后，对于装饰、装修部分，田洪福放弃收回，故对于田洪福要求装修补偿金的请求，法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条之规定，判决：一、田洪福于判决生效后七日内腾退北京市朝阳区常通路×号院×号楼×层×单元×室房屋并交还王志坚、陈昕，王志坚和陈昕在田洪福腾退时予以必要通知、协助；二、田洪福于判决生效后七日内支付王志坚、陈昕违约金一万六千七百一十二元四角；三、田洪福于判决生效后七日内支付王志坚、陈昕房屋占有使用费（按照日五百五十七元零八分的标准，自2017年2月18日起算至实际腾退交还房屋之日止，扣除一万五千元押金）；四、驳回王志坚、陈昕的其他诉讼请求；五、驳回田洪福的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中,当事人未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。本案中双方达成的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
根据本案查明的事实，田洪福本应在2016年8月18日之前支付下期租金，而其在2016年9月9日才支付王志坚、陈昕租金，根据双方的合同约定，王志坚、陈昕有权单方解除合同并向田洪福主张违约金。一审法院判决田洪福于判决生效后七日内支付王志坚、陈昕违约金16712.4元并无不当，本院予以确认。
田洪福同意腾退和交还案涉房屋，同意按照日557.08元的标准支付2017年2月18日至实际腾退交还房屋之日止的占有使用费，具有事实和法律依据，本院不持异议。田洪福主张在搬离案涉房屋的过程中，由王志坚、陈昕协助，王志坚和陈昕表示同意协助，本院亦不持异议。田洪福虽上诉称王志坚、陈昕既想解除合同让其搬离，又想霸占其装修物及办公设施，不为其搬离提供便利与协助，但并未提供充分证据对其主张予以支持，缺乏事实与法律依据，本院对其该主张不予采纳。
关于田洪福对房屋租赁发票和装修损失的相关主张，本院认为，首先，双方合同中并无王志坚、陈昕为田洪福提供发票的约定，田洪福主张王志坚、陈昕为其提供发票缺乏合同依据，本院不予支持。其次，关于装修损失，田洪福存在逾期支付租金的违约行为，合同期限届满后，田洪福仍在占有使用房屋,且双方合同约定租赁期满或合同解除后，对于装饰、装修部分，田洪福放弃收回，故对于田洪福有关装修损失的主张，本院亦不予支持。
综上，田洪福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7126元，由田洪福负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 玄明虎
审 判 员 何灵灵
二〇一八年六月八日
法官助理 申峻屹
法官助理 林家诚
书 记 员 刘 欣