吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民一终字132号
上诉人（原审被告）杨野。
委托代理人张光明，吉林钟言宇德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘文彬。
被上诉人（原审被告）周立军。
委托代理人朱侠，松原市春华法律服务所法律工作者。
原审第三人李丽，女，1972年3月2日生，汉族，工人，现住前郭县，身份证号码×××。
上诉人杨野因执行异议之诉纠纷一案，不服宁江区人民法院（2013）宁民初字第2577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨野及委托代理人张光明，被上诉人刘文彬，被上诉人周立军及其委托代理人朱侠，原审第三人李丽到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。
原告原告刘文彬诉称，2012年8月4日，被告周立军将自有房产位于滨江嘉园A区20栋三单元101室房屋出售给原告，原告于当日一次性支付购房款人民币26万元整，被告周立军给原告出具了收据、房屋相关证照等，并约定符合过户条件后被告周立军协助原告过户，后原告在此房居住至今。2013年4月9日原告得知因被告周立军与杨野债务纠纷案件，被告杨野向宁江区人民法院申请执行，宁江区人民法院将此房查封，导致原告无法实现对此房的权益，原告向宁江区人民法院提出执行异议被驳回。故请求判令原告刘文彬与被告周立军签订的房屋买卖协议有效，位于滨江嘉园A区20栋三单元101室房屋归原告所有。
原审被告周立军辩称，1、和原告之间存在买卖关系，确实收到了原告的26万元房款。2、与被告杨野之间通过的诉讼已经有生效的法律文书，虽然我本人认可的是欠款10万元，但是判决书要求我偿还杨野16万元。该房子的所有权应该属于我自己所有，根据物权法规定，产权证照是属于我本人的。对于第三人李丽，我和李丽之间是借贷关系，房屋买卖合同上的字是我签的，但合同不是我写的，这个房子不存在，合同是假的，因为拆迁的房子是一楼一底的，不是第四层。房照不是我交到李丽手的。承认和原告刘文斌之间的房屋买卖有效。
原审被告杨野辩称，申请执行人杨野与被执行人周立军以房借款合同纠纷一案，宁江区人民法院于2013年3月18日作出（2013）宁民初字第314号民事判决，周立军偿还杨野借款16万元及利息。杨野于2013年3月18日向宁江区人民法院申请执行。需要说明的：1、周立军与杨野的抵押借款合同签署的日期，在周立军与刘文彬房屋买卖合同之前，而且周立军与刘文彬的房屋买卖没有过户，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、冻结、扣押”。所以宁江区人民法院扣押并无过错。2、在宁江区人民法院的听证会上，周立军对于刘文彬的房屋买卖协议提出质疑，并不认可这份房屋买卖协议，滨江嘉园的房屋价格当时的售价已经在35万元左右，刘文彬用26万元买下此处房屋，周立军解释不清，所以周立军与刘文彬的房屋买卖协议是不合法的。周立军给第三人李丽的房照是假的，因为是油田房屋，只限于油田内部交易，李丽不是油田的，买卖不成立。我认为此处房屋还是周立军的个人财产，法院的扣押是正确的，应继续按照借款协议强制执行。
原审第三人李丽述称，2011年5月4日，第三人与被告周立军签订了房屋买卖合同，周立军将其位于吉林油田井下的54平方米住宅楼出卖给第三人，双方签订了合同。后该住宅楼被拆迁置换到松原市滨江小区A20栋3单元1门，面积为100.60平方米。由于置换后的住宅楼面积增加，双方产生纠纷，第三人起诉到法院，主张房屋买卖合同有效，被告周立军应继续履行合同。2011年10月20日，宁江区法院以（2011）宁民初字第3607号判决书判决房屋买卖合同有效，被告周立军应继续履行，第三人申请执行。在此期间，被告将置换后的房屋出卖给第三人。2012年6月5日，宁江区法院作出（2012）宁民执字第244号民事裁定书，以作为本案执行标的物的房屋已拆迁，无法继续履行判决内容为由，裁定（2011）宁民初字第3607号判决书不予执行。第三人对此裁定提出异议，2013年7月23日，宁江区法院作出（2013）宁民监字第18号民事裁定书，以“回迁楼超出旧房面积部分产权归属及价格没有作出明确规定，回迁新房是一个相对独立的整体，无法进行分割处分”为由，驳回第三人的异议申请。2013年7月，第三人申请复议，2013年10月31日松原市中级人民法院以“置换到松原市宁江区滨江小区A20栋的回迁新房超出旧房面积部分交易价格在买卖合同中未明确约定。且回迁的新房面积为100.60平方米，系住宅性质，无法进行分割，如原告主张自己的权利，可通过诉讼程序予以解决”为由，驳回第三人的复议申请。第三人认为，第三人与被告周立军之间的房屋买卖合同已被法院确认，并且是在处于执行阶段被告周立军与原告刘文彬签订的合同。故请求1、判决第三人李丽购买的54平方米住宅被置换到松原市滨江小区A20栋3单元1门的回迁新房归第三人所有，对回迁新房超出旧房面积部分按照被告周立军补交的价格进行确认，由第三人返还给被告；2、判决原告刘文彬腾迁出位于滨江小区A20栋3单元1门。
原审查明，第三人李丽与被告周立军于2011年5月4日签订房屋买卖合同，约定将被告周立军所有的坐落于吉林油田井下作业公司家属区老7栋D层4门的54平方米楼房卖给第三人李丽，因签订合同时该楼房已在拆迁范围内，故双方没有交付房屋，被告周立军将54平方米楼房的回迁安置调配单（即滨江嘉园A区20栋三单元101室）在签订合同时一并给付李丽。李丽于2011年10月20日起诉被告周立军，请求法院确认双方签订的房屋买卖合同有效，并继续履行。我院于2011年12月20日作出（2011）宁民初字第3607号民事判决，判决“一、原告李丽与被告周立军之间的房屋买卖合同有效。二、被告周立军应该继续履行与原告之间的房屋买卖合同。”该判决生效后，李丽申请强制执行，本院执行局于2012年6月5日作出（2012）宁民执字第244号民事裁定，认为因房屋拆迁，无法继续履行判决内容，对（2011）宁民初字第3607号民事判决不予执行。李丽向本院提出执行异议，本院于2013年7月23日作出（2013）宁民监字第18号裁定书，认为双方买卖的是吉林油田井下作业公司家属区第4层54平方米住宅楼，签订合同时双方对该房屋已进入拆迁阶段均为明知，但双方对即将交付的回迁新房超出旧房面积部分产权归属及交易价格没有作出明确规定，而回迁新房是一个独立的整体，无法进行分割处分。因此裁定驳回李丽的异议请求。李丽不服提出复议，松原市中级人民法院作出（2013）松执复字第6号执行裁定书，驳回李丽的复议申请。2012年8月4日，原告刘文彬与被告周立军签订了房屋买卖协议，被告周立军将坐落于滨江区A20栋3单元101室楼房（100.64平）卖给原告刘文彬，当时约定价格为26万元，该房屋有公积金贷款未偿还完毕，故未能办理房屋过户手续。当日原告刘文彬交付给被告周立军26万元房款，被告周立军将房屋交付给原告刘文彬。2012年9月份原告刘文彬对该房屋进行装修并入住至今。
另查明，被告周立军拖欠被告杨野借款，杨野向本院起诉周立军偿还借款，本院于2013年1月17日作出（2013）宁民初字第260号民事判决，判决周立军偿还杨野借款16万元及利息。杨野于2013年3月18日申请本院强制执行。本院于2013年3月21日作出（2013）宁民执字第314号执行裁定书，裁定扣押周立军坐落于江南滨江嘉园A区20栋3单元1楼1门楼房。刘文彬于2013年4月9日提出执行异议，6月4日本院作出（2013）宁执监字第13号民事裁定书，驳回刘文彬的异议请求。之后刘文彬提起执行异议之诉。
原审认为，原告刘文彬与被告周立军于2012年8月4日签订
了滨江嘉园A区20栋三单元101室（100.64平方米）的房屋买卖合同，原告刘文彬支付了全部购房对价款26万元，被告周立军交付了该房屋，双方之间的房屋买卖合同成立并合法有效。该房屋因被告周立军有住房公积金贷款未偿还完毕，故未能办理房屋过户手续。原告刘文彬接收该房屋后进行了装修并已经入住，形成了对该房屋的实际占有。本院于2013年3月21日因杨野申请执行周立军民间借贷一案对该房屋进行扣押，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本案原告刘文彬没有过错，故本院应当解除对该楼房的扣押。第三人李丽与被告周立军之间的房屋买卖合同虽然经过法院判决确认有效并继续履行，但其诉讼标的为未拆迁的位于油田井下的54平方米老房屋，不是拆迁后的100.64平方米的新房屋，置换的新房屋是被告周立军办理的手续，第三人李丽对该房屋也没有实际占有使用，第三人李丽与被告周立军之间只存在债权关系，故第三人李丽要求确认对该房屋具有所有权，不予支持。被告杨野提出原告刘文彬、第三人李丽与被告周立军之间的买卖合同存在欺诈，属无效合同，但其没有提供任何证据加以证实，被告杨野的主张不予支持。
综上，原告刘文彬及第三人李丽分别与被告周立军签订的房屋买卖合同，在均未办理过户登记的情况下，原告刘文彬全额支付了购房款并实际占有使用了该房屋，被告周立军对和原告刘文彬签订的买卖合同有履行意愿，原告刘文彬构成物权上的占有，根据物权优先原则，该房屋所有权应当归原告刘文彬所有。第三人李丽未全额支付购房款也未占有使用该房屋，其与被告周立军之间只是债权关系，因此李丽不具有优先权，李丽要求确权的诉讼请求不予支持。对于第三人李丽的损失，因本案中其未提出损失请求，其应考虑用其他违约责任承担形式予以救济。原告刘文彬已经支付全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续的，但原告刘文彬对此没有过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结。依照﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释﹥第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、撤销（2013）宁民执字第314号民事裁定书；二、原告刘文彬与被告周立军之间的房屋买卖合同有效，滨江嘉园A区20栋三单元101室（100.64平方米）楼房的房屋所有权归原告刘文彬所有；三、驳回第三人李丽的诉讼请求。
上诉人上诉称，1、原审法院认定刘文彬与周立军之间买卖合同有效是错误的。二人签订了两份合同，第一份30万元，第二份26万元。35万元也低于市场价格，周立军放着高价不卖而低价出售，合同中约定可以回购，并且剩余房屋贷款由周立军偿还。说明双方是恶意串通，不存在买卖关系；2、即使二被上诉人之间存在房屋买卖合同，该买卖也因违反国家法律强制性规定而无效。本案诉争房屋在银行有贷款，根据《担保法》的规定，如果抵押人要处分抵押物，应当经过抵押权人的同意。二被上诉人没有经过法定程序并处分该房屋，如果日后因房屋不能偿还贷款导致银行起诉，必然导致法院判决错误；3、房屋不能办理过户二被上诉人之间存在过错。从买卖合同看，刘文彬对于房屋抵押贷款知情，对于不能过户亦知情，因此刘文彬对此有过错；4、原审法院适用法律错误。原审法院对于房屋是否能够执行适用的是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释，《物权法》实施后，关于物权变动已经有了明确规定，不动产没有办理登记，不产生物权的变动。原审未适用《物权法》对本案作出判决是错误的。
被上诉人刘文彬答辩认为，原审判决正确，应予维持。
被上诉人周立军答辩认为，刘文彬与周立军签订的协议是虚假的，周立军是因为借款将楼房手续交到刘文彬手中，刘文彬没有交给周立军全部楼款，该楼房对外有债务和抵押贷款刘文彬知情，但在房屋买卖中没有提及。原审判决错误，请求撤销。
原审第三人李丽同意周立军的答辩意见。
经本院审理查明，2011年5月4日，周立军与李丽签订房屋买卖合同，合同内容为：周立军将坐落于吉林油田井下作业公司家属区老7栋D层4门的54平方米楼房卖给李丽，金额为5万元。附带滨江嘉园A区20栋三单元101室100.64平方米的房屋调配单。周立军必须在约定时间（2011年6月4日前）协助李丽办理过户手续。李丽于2011年10月20日起诉周立军，请求法院确认双方签订的房屋买卖合同有效，并继续履行。周立军抗辩称，是向李丽借钱，系高利贷，签订的房屋买卖手续是假的，是胁迫签订的，李丽变更和涂改合同。宁江区法院于2011年12月20日作出（2011）宁民初字第3607号民事判决，判决“一、原告李丽与被告周立军之间的房屋买卖合同有效。二、被告周立军应该继续履行与原告之间的房屋买卖合同。”周立军不服，向本院提起上诉，后本院作出（2012）松民一终字第107号民事裁定，准许周立军撤回上诉。李丽2012年3月13日向宁江区法院申请强制执行，宁江区法院执行局于2012年6月5日作出（2012）宁民执字第244号民事裁定，认为因房屋拆迁，无法继续履行判决内容，对（2011）宁民初字第3607号民事判决不予执行。李丽提出执行异议，宁江区法院于2013年7月23日作出（2013）宁民监字第18号裁定书，认为双方买卖的是吉林油田井下作业公司家属区第4层54平方米住宅楼，签订合同时双方对该房屋已进入拆迁阶段均为明知，但双方对即将交付的回迁新房超出旧房面积部分产权归属及交易价格没有作出明确规定，而回迁新房是一个独立的整体，无法进行分割处分。因此裁定驳回李丽的异议请求。李丽不服提出复议，松原市中级人民法院作出（2013）松执复字第6号执行裁定书，认为李丽与周立军明知买卖的标的物即将被拆迁，但对即将交付的置换到松原市宁江区滨江区A20栋的回迁新房超出旧房面积部分交易价格在买卖合同中却没有明确约定。且回迁的新房棉结为100.64平方米，系住宅性质，无法进行分割，因此宁江区法院（2011）宁民初字第3607号民事判决无法继续履行。李丽如主张自己的权利，可通过诉讼程序予以执行。裁定驳回李丽的复议申请。李丽2013年11月22日向宁江区法院提起诉讼，请求判令：1、李丽购买的54平方米住宅被置换到松原市滨江小区A20栋3单元1门的回迁新房归李丽所有，对回迁新房超出旧房面积部分按照周立军补交的价格进行确认，由李丽返还给周立军；2、刘文彬腾迁出位于滨江小区A20栋3单元1门。
2012年7月4日周立军与刘文彬签订房屋买卖合同一份，约定：周立军将坐落于滨江区A20栋3单元101室楼房（100.64平）卖给刘文彬，刘文彬有权提出退房，周立军在刘文彬提出退房要求之日起3日内将已付房款退给刘文彬，并按月五分利率给利息；房屋售价为30万元，以现金形式交付。如果刘文彬未按约定时间支付房款，从规定付款之日第二天起至实际付款之日止，按月息五分计算；周立军在合同生效后15日内将房屋产权证书交给刘文彬，并应收到房屋全部价款之日起15日内将房屋付给刘文彬。并手书“此房有公积金贷款，由周立军负责偿还，与刘文彬无关”。该合同未履行。
2012年8月4日，刘文彬与周立军签订了房屋买卖协议，约定：周立军将坐落于滨江区A20栋3单元101室楼房（100.64平）卖给原告刘文彬，价格为26万元。该房屋有公积金贷款，由周立军负责偿还，与刘文彬无关，偿还完公积金贷款后，由周立军负责过户给赵文彬，费用由周立军承担。并约定，五年之内，周立军如要买回此房，此房按当时市场房价购回，刘文彬不得以任何理由拒绝。当日周立军给刘文彬出具26万元收房款收据，并将房屋交付给刘文彬，2012年8月刘文彬对该房屋进行装修并入住至今。
2011年10月4日，周立军与杨野签订借款协议书，协议约定：借款金额为16万元，期限为2011年10月14日至2012年10月14日，周立军愿意用其滨江嘉园A20栋3单元101室楼房做借款抵押（双方同意不找差价），如果到期周立军无偿还能力，杨野将房屋收回做顶账处理，房屋后续贷款由周立军负责。借款到期后周立军未能偿还，杨野诉至法院，请求判令给付借款及利息。周立军抗辩称16万元是连本带利，本金是10万元。宁江区法院于2013年1月17日作出（2013）宁民初字第260号民事判决，判决周立军偿还杨野借款16万元及利息。杨野于2013年3月18日申请强制执行。宁江区法院于2013年3月21日作出（2013）宁民执字第314号执行裁定书，裁定扣押周立军坐落于江南滨江嘉园A区20栋3单元1楼1门楼房。刘文彬于2013年4月9日提出执行异议，6月4日宁江区法院作出（2013）宁执监字第13号民事裁定书，认为依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》地十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，法院在执行驳回刘文彬的异议请求。之后刘文彬提起执行异议之诉。
另查明，本案争议房屋总房款为19万余元，回迁房抵房款43200元，周立军用其公积金贷款13万元，余款补交的现金。13万元贷款一直由周立军偿还。
本院认为，1、上诉人杨野上诉称，刘文彬与周立军之间不存在房屋买卖关系，双方是恶意串通。关于恶意串通上诉人未能提供证据证实，虽提供两份签订时间相差一个月的合同，但刘文彬抗辩称第一份合同没有履行，实际履行的是第二份合同。周立军亦不否认第一份合同没有履行，认可第二份合同是其与刘文彬签订，认可收到刘文彬26万元房款后将房屋交付给刘文彬，刘文彬装修入住。周立军虽称双方之间是借款关系，但刘文彬否认，周立军不能提供充分证据证实其主张，故对其主张不应支持。房屋买卖合同中虽有可以回购的约定，但二审庭审中询问周立军是否有能力回购，其称没有。该房屋在签订买卖协议后，由刘文彬装修入住，已经实际履行，可以认定周立军与刘文彬之间是房屋买卖关系。2、《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》设置抵押制度的目的都是在与担保债务的履行，确保债权的实现，并不是阻止交易、限制抵押物的流通和升值。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条的规定，“抵押权人存续期间，抵押人转让抵押物未通知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物已经登记的，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”。周立军将处于银行抵押状态的房屋出售给刘文彬，是一种转让行为，周立军可以对抵押物进行法律或者事实上的处分，并不因此构成对抵押物的侵害，抵押权的效力并不因抵押物的转让受到影响。周立军购买本案争议楼房时贷款13万元，其在与刘文彬签订的房屋买卖合同时已经明确约定由周立军偿还，协议签订后，周立军一直按照约定用其公积金偿还银行贷款，双方买卖虽未经银行同意，但刘文彬对该贷款明确知道，如周立军不能按期偿还贷款，银行亦可拍卖或变卖该房屋受偿，不损害银行的利益，银行对此亦未提出异议。故上诉人以未经抵押权人同意为由主张房屋买卖合同无效亦不应支持。3、本案争议的房屋有贷款，在贷款清偿完毕前不能办理过户手续，双方亦在合同中约定贷款清偿完毕后办理过户手续，因此刘文彬对未能办理过户不存在过错。4、原审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费100元由上诉人杨野负担。
本判决为终审判决。
审判长 庞 丽
审判员 张建军
审判员 邰伟莉
二〇一五年四月二日
书记员 王晋野