南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0104民初4280号
原告：江苏乾丰汽车销售有限公司(组织机构代码×××3-6)，住所地本市秦淮区大明路595号。
法定代表人：马亮，总经理。
委托代理人：李天平、冯有福，江苏东南律师事务所律师。
被告：谷燊驰（曾用名谷和强），男，1981年12月7日生，汉族。
被告：李华琴，女，1956年7月24日生，汉族。
被告：谷光里，男，1957年4月3日生，汉族。
以上三被告委托代理人：贺勃、王旭然，江苏天玺律师事务所律师。
原告江苏乾丰汽车销售有限公司（以下简称乾丰公司）与被告谷燊驰、李华琴、谷光里房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乾丰公司法定代表人马亮及委托代理人李天平，被告谷燊驰及三被告委托代理人贺勃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乾丰公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告给付租赁房屋征收补偿费合计3386070元；2、请求判令三被告返还房租押金30万元；3、由三被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：2011年11月8日，原、被告签订了《租赁合同》，合同约定：被告将位于本市秦淮区大明路595号房屋出租给原告经营汽车销售（注：建筑面积约4260平方米）；租期自2011年12月28日起至2016年12月27日止；租赁期间，如遇国家政策需要征收、拆除或改造租赁房屋，使各方造成损失的互不承担责任，同时约定，租赁房屋拆迁时，原告自建部分的全部补偿及对房屋装潢补偿、营业补偿、搬迁补偿均归承租人所有。现三被告拒绝按《租赁合同》约定支付应给原告的补偿款。另，由于租赁合同终止，被告应退还收取的押金30万元。双方协商未果，特诉请法院判决。
被告谷燊驰辩称：1、征收补偿与本案不属同一法律关系，原告诉请没有依据，应予驳回。因为征收补偿主体是李华琴、谷光里，并不包括原告，涉案房屋均系被告承建并交付原告，原告自建部分仅有47平方米，因原告房屋交付前已有他人经营汽车4S店，所以不是原告装修、装潢，原告仅是换了一个店名招牌，认可收到原告交付的30万元押金，但因原告之前拖欠房租，双方已协议不再返还了。原告在征收公告张贴后仍使用承租房并持续至今，并未交付房屋，其实际使用费至今未付。综上，请求驳回原告的全部诉请。
被告李华琴、谷光里辩称意见同被告谷燊驰辩称意见。
经审理查明：
1、涉案租赁房产位于本市秦淮区大明路595号，系没有房屋产权证和土地使用权证的临时建筑，现已列入征收范围，征收受补偿的主体为李华琴、谷光里。涉案大明路595号房屋分割为两部分并分别出租给两个承租人，一个是本案原告，另一个是案外人王再元[注：其承租营业用房中的第二层及第一层中的一间，也因征收补偿纠纷在本院诉讼，案号（2016）苏0104民初4970号]。
2、三被告之间关系及与涉案房产的关系。被告谷燊驰系被告谷光里、李华琴之子。谷燊驰述称，涉案房产原系被告谷光里、李华琴夫妻共同财产，因被告谷光里、李华琴离婚，涉案房产归为李华琴个人财产（注：未办理相关变更手续），又因李华琴人在外地，故全权委托其子谷燊驰处理涉案房产的租赁及征收补偿等事宜。针对谷燊驰人述称，三被告共同委托的代理人并无异议，且有《租赁合同》和《非住宅征收补偿协议书》相互印证，本院予以认定。
诉讼中，在本案判决之前，原告自愿申请撤回对南京市秦淮区红花储运中心的起诉，本院已另行裁定予以准许。
3、原、被告双方先后签订了两份《租赁合同》，双方认可实际履行的是签订于2011年11月8日的《租赁合同》及其补充协议，该份《租赁合同》约定的相关内容：出租方（甲方）为谷燊驰（谷和强），承租方（乙方）为乾丰公司；1、租赁地址、项目约定的相关内容：乙方租用甲方位于本市秦淮区大明路595号框架楼一层和三层、后场的维修车间一至三层及场地面积约为4000平方米；2、租赁期限、租金、付款方式约定的相关内容：租赁期限为十年，自2012年1月18日至2021年1月17日。乙方向甲方交纳保证金30万元，乙方不得拖欠房租金，如乙方拖欠房租金甲方则在保证金里扣除。乙方拖欠房租金一个月，甲方收回房屋，合同自动解除。该房屋一切资产归甲方所有与乙方无关。甲方于2011年11月18日将房屋交给乙方用于装修及前期调试，该期间至2012年1月17日为免租期，租金自2012年1月18日计算。3、其他约定的相关内容：甲方不干涉乙方的装潢和改造，在不破坏房屋主体结构，不对房屋造成严重破坏的情况下应应积极配合乙方。甲方同意乙方的两栋楼之间修建一个坡道通往后面维修楼的二楼，甲方同意乙方在后面维修楼和前面的三层框架楼之间修建一个平台。相关手续由乙方办理，费用由乙方承担。本合同履行期间，如遇政府或外部拆迁，导致本合同终止时，乙方的装潢补偿、营业补偿、搬迁补偿归乙方其余的都归甲方，双方互不赔偿。4、关于合同生效的约定：本合同一式四份，双方各执二份，自双方签字盖章后生效。甲方签字谷燊驰（谷和强），乙方法定代表人马亮签字并加盖了公司公章。落款时间2011年11月8日。合同另对其他事项作了约定。
该《租赁合同》的补充协议于2012年5月26日签订，相关内容：原合同约定：“乙方租用甲方位于本市秦淮区大明路595号框架楼一层和三层、后场的维修车间一至三层及场地面积约为4000平方米”变更为：乙方租用甲方位于本市秦淮区大明路595号框架楼一层和三层（一层乐语酒店前台除外）、后场的维修车间一至三层及场地面积约为4000平方米，停车场由乙方和乐语宾馆共用。协议另对其他事项作了约定。
《租赁合同》及其补充协议的真实性、关联性双方均认可，三被告认为房屋无两权证，故《租赁合同》及其补充协议无效，原告则认为《租赁合同》及其补充协议有效。上述事实有《租赁合同》及补充协议和双方当事人陈述为证，本院予以确认。
4、诉讼中，审理法院就《非住宅房屋征收补偿协议书》及其附件（以下简称征收补偿协议）相关问题，向征收部门进行咨询，征收部门相关人员仅向案件承办人口头说明，本案涉及的征收补偿是按《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》相关规定执行的【注：市政府关于印发南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法的通知》（宁政规字[2015]15号）】，其中，第二十条内容如下：涉及非住宅房屋的，对用地与建设手续合法、具备工商营业执照、民办非企业单位法人登记证书或事业单位法人资格的产权人，按照下列规定进行货币补偿：（一）非住宅房屋的征收补偿款由原房补偿款和区位补偿款两部分组成。对拆除非住宅房屋后无法进行搬迁和再次安装使用设备的补偿，由估价机构按照重置价格结合成新评估确定。（二）非住宅房屋中的营业用房由实施单位给予不超过征收补偿款2%的设施搬迁费用，不超过征收补偿款8%的停业补偿费用；非营业用房由实施单位给予不超过征收补偿款8%的设备拆除、安装和搬迁费用，不超过征收补偿款5%的停业补偿费用。非营业用房中非营利性的学校、医院、养老机构等，按照非住宅房屋征收补偿款标准1.5倍计算；上述单位确需复建的，按相关规定和程序，依据城乡规划建设。（三）被征收人将房屋出租的，实施单位仅对被征收人进行补偿。承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失，按照出租协议的约定处理；双方未约定的，由被征收人与承租人根据实际情况协商解决。
5、关于征收补偿协议分项及补偿金额。征收补偿协议的真实性、关联性、合法性双方均予以认可。征收补偿协议甲方为秦淮区房产管理局集体土地拆迁安置办公室，乙方为谷光里、李华琴，协议落款甲方处盖有公章，乙方处有三被告的签名，其中谷燊驰为代理人。具体分项补偿金额认定如下：
（1）原告自建房屋部分及房屋收购款、区位补偿款。原告诉称，原告租赁被告房屋经营汽车销售4S店，经被告同意，在被告承租的两幢建筑之间自建坡道和平台，该部分征收补偿金额已在征收补偿协议房屋收购款非营业用房项下第2项钢混及第3项钢架列明，其中钢混部分征收补偿672947元，钢架部分征收补偿454760元（注：钢混面积包括一层坡道1面积47.19平方米），钢混、钢架两部分建筑对应的区位补偿款299571元，合计1427278元。按租赁合同约定，应全部归原告所有。
原告为此提交了租赁合同、租赁房屋现场相片、征收补偿协议及其附件为证。经质证，三被告对原告提交的证据的真实性予以认可，但认为不能证明原告的证明目的。
就此项争议，被告谷燊驰辩称，关于原告自建部分建筑，当时原告说地方不够大要改建，我就找了工程队，原告觉得价格不合适，我就让原告自己处理。租赁房屋原就是经营汽车4S店的，原就有平台、货梯等钢架建筑可通向2楼，合同约定仅有装潢、营业、搬迁补偿归原告，其余归被告，且在双方说好的情况下，我才同意原告拆掉重建，原告也就建了一个坡道和200多平方米的平台，故不同意原告的该项诉请。被告李华琴、谷光里认为原告的证据不能证明其主张成立，对此均不认可。三被告未就此争议向法庭提交证据。
本院认为，双方签订并认可实际履行的租赁合同（注：2011年11月8日签订）已明确约定，如遇政府或外部拆迁，导致本合同终止时，乙方的装潢补偿、营业补偿、搬迁补偿归乙方其余的都归甲方，双方互不赔偿。据此项约定，诉争的钢混、钢架及坡道建筑即便是原告自建，但如遇政府征收，其补偿应归甲方即被告所有，现租赁房屋整体已由政府征收，合同约定的条件已成就，双方应按约定办理，故原告该项诉请，与合同约定及相关法律规定相悖，本院不予支持。
（2）承租房屋装修补偿。征收补偿协议附件装饰装修及附着物评估明细表记载，其中争议的装修分两部分：第一部分，序号1（铁栏杆）--序号141（雨罩）计141小项，其对应的位置为原告承租的部分房屋，评估总价合计888198元；第二部分，序号1（地砖地面）--序号23（墙纸墙面）计23小项。上述两部分对应的装修评估价分别为第一部分888198元，第二部分61100元，合计949298元。
原告主张，该部分补偿是征收部门对原告经营的汽车4S店的装修补偿，按租赁合同约定，应全部归原告所有。三被告对此不予认可，认为装修是原有的，并非原告装修。
本院认为，装饰装修及附着物评估明细表所列项目，可以认定，两部分补偿是两个相对独立部分的整体装修补偿，结合租赁合同约定和原告经营汽车4S店的性质及经营年限，应当认定原告为经营需要进行了装修，应依合同约定获得补偿，故两部分装修补偿款计949298元应归原告所有。三被告辩称意见，无证据支持，本院不予采信。
（3）停业损失。原告主张，征收补偿协议中的停业损失补偿，在扣除案外人王再元承租房屋对应的停业损失补偿款之外，均应归原告所有，合计240882元。被告辩称，大明路595号房屋计有5个经营户，分别是原告、乐语宾馆（王再元承租）、秦淮区红花储运中心、自然人李某及芦某某及被告，停业损失应5个经营户均分。同时又辩称停业损失应以实际发生为准，而原告并未停业，故不应获得补偿。
本院认为，不论被告辩称的5个经营户有无证据支持，但停业损失的补偿是根据承租房屋的面积计算的，而不争的事实是大明路595号全部房屋是由本案原告和案外人王再元经营的乐语宾馆分割承租的，并无第三人承租房屋经营。关于自然人李某及芦某某对应的房屋征收补偿事项，并不在本案审理的范围之内，本案涉及的征收补偿协议并不包括李某及芦某某对应的房屋征收补偿。故三被告辩称意见本院不予采信。征收补偿协议标明，停业损失是根据房屋面积计算，总补偿计337323元。经计算，本院认定原告停业损失补偿为240882元[注：(营业用房部分补偿187456元＋非营业用房部分补偿149867元)－王再元承租部分的停业损失96441元]。
（4）搬迁费。原告主张，搬迁费扣除王再元应得部分，均应归原告所有，合计262540元。被告辩称，大明路595号房屋计有5个经营户，分别是原告、乐语宾馆、秦淮区红花储运中心、自然人李某及芦某某及被告，搬迁费应5个经营户均分。
本院认为，搬迁费与停业损失同理，均系根据承租房屋面积计算补偿，故本院认定原告的搬迁费为262540元[注：(营业用房部分补偿46864元＋非营业用房部分补偿239786元)－王再元承租部分的搬迁费24110元]。
6、退还300000元押金争议。原告诉称，原告按合同约定交付了300000元租赁押金，现租赁合同终止，被告应当返还。为此，原告提供了收条为证。被告谷燊驰认可收到300000元押金，但辩称因原告在履行合同中违约，原告已同意被告不再返还押金。就此项争议，本院认为，原告交付押金300000元被告已认可，而被告辩称原告同意不再返还的辩称意见原告并未认可，被告并无证据支持其辩称意见，应承担举证不能的法律责任，故被告应返还原告租房押金300000元。
7、奖励费385521元。征收补偿款其它项下列有奖励费385521元，原告认为，其按时搬迁，该奖励费应归原告所有。对此三被告不予认可。本院认为，奖励费是征收部门对房屋所有人积极配合政府征收工作而给予的奖励，原告按时搬迁是履行租赁合同义务，不应据此获得奖励，故原告该项诉请本院不予支持。
综上所述，本院认为，本案是一起因租赁房屋征收拆迁补偿分配引起的民事纠纷，涉案租赁房产因没有产权证从而导致租赁合同无效，但涉案租赁房产征收拆迁补偿争议的处理，应按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定和南京市政府作出的《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》等相关文件精神处理。就本案而言，首先，案涉租赁合同的主体问题。征收协议表明，涉案租赁房屋所有人并非谷燊驰，但谷燊驰以自己的名义与他人签订租赁合同，且合同已实际履行，虽谷燊驰并非涉案房屋的所有人，但其已自己名义与他人签订的租赁合同符合我国合同法的相关规定，该合同应直接约束房屋所有人。其次，案涉租赁合同是双方当事人自愿签订，其中就涉案租赁房产的装修、停业、搬迁损失等补偿事项已明确进行了约定，虽然租赁合同因房屋无产权证而无效，但双方就征收补偿方面的约定应视为有效约定，且与南京市政府的相关文件精神并不相悖，故双方均应按约定享有权利并承担义务。第三，关于原告自建及拆除重建部分的补偿争议及返还押金争议，本判决书审理查明部分已作阐述，这里不再重复。第四、虽然谷燊驰当庭陈述被告李华琴、谷光里双方离婚，涉案房产已协议归李华琴所有，但仅是内部分割，并未向相关部门办理变更手续，并不产生对外公示效力，征收部门仍将李华琴、谷光里列为受补偿主体，可见被告李华琴、谷光里仍为涉案房产的所有人，谷燊驰仅是受托人并非征收补偿的主体，故被告谷燊驰不应承担责任。第五，被告辩称租赁合同并未终止，原告至今仍占用房屋且并未交还的意见，本院不予采信，因为涉案房产的征收补偿协议已经签订，且征收部门已确认给予奖励，可见，被告辩称主张的事实不实，涉案房屋已具备征收拆除条件，不存在原告占用不交房的情形。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告李华琴、谷光里于本判决生效后十日内给付原告江苏乾丰汽车销售有限公司租赁房屋征收补偿款及返还押金合计1752720元。
二、驳回原告江苏乾丰汽车销售有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费37200元，诉讼保全费5000元，合计42200元，由被告李华琴、谷光里承担25550元，原告江苏乾丰汽车销售有限公司承担16650元（案件受理费及诉讼保全费5000元原告已全部预交，被告李华琴、谷光里承担的案件受理费连同征收补偿款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费37200元（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。
审 判 长 向洪航
人民陪审员 廖玉明
人民陪审员 范业华
二〇一六年十一月二日
见习书记员 王亚星