5924常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0404民初4197号原告：中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行，住所地常州市广化街275号。法定代表人：蒋伟，该行行长。委托诉讼代理人：郑娜，女，该行员工。委托诉讼代理人：周栋，江苏博爱星（江阴）律师事务所律师。被告：常州长兴集团房地产开发有限公司，社会统一信用代码91320400743116610P，住所地常州市钟楼经济开发区星港花苑1号楼212室。法定代表人：汤燕雯，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂荣华、潘芳英，江苏东晟律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行（以下简称“农业银行”）与被告常州长兴集团房地产开发有限公司（以下简称“长兴公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月1日日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑娜、周栋，被告委托诉讼代理人聂荣华、潘芳英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告借款本金损失1130476.52元、利息14843.30元，合计1145319.82元及自2017年7月12日起至实际还清全款之日止按合同约定利率计算的利息、原告已支出的律师费144600元；2、被告承担本案原告支出的律师费69000元。事实和理由：2015年9月15日，龚洪军与被告签订《商品房买卖合同》，约定由龚洪军购买被告开发的位于江阴璜土镇秀江南花园25幢101室的房产，房屋总价款为486万元，付款方式为按揭贷款，即由龚洪军按总房价的30％支付首付款，剩余房款通过贷款的方式向被告支付。2015年10月26日，龚洪军、刘美华（系夫妻关系）、被告与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定由龚洪军向原告借款320万元，由被告在龚洪军、刘美华取得房地产权利证书后办妥房地产他项权证之前，为龚洪军的上述贷款提供阶段性连带保证担保。龚洪军、刘美华在取得房地产权利证书后，以该房地产提供抵押担保。该合同还约定了贷款期限、利率、违约责任等其他条款。合同签订时，龚洪军还向原告提供了被告于2015年9月15日、10月13日开具的销售不动产统一发票三张，金额合计166万元，用以证明其已向被告支付了首付款及部分房款。2015年10月27日，原告依约发放320万元贷款至被告账户；2015年11月10日，龚洪军取得了房地产权利证书；2015年11月27日，办理了以原告为抵押权人的抵押登记（他项权证号为：澄房他证字第ｆ××号）。另外，龚洪军向原告提供了计税依据为486万元的税收缴款书（契税专用）第一联。2016年7月，因龚洪军未能按约足额偿还贷款本息，原告向常州市钟楼区人民法院提起诉讼。诉讼中，经法院调查，发现房地产登记部门备案的商品房买卖合同，与提供给我行的商品房买卖合同内容不一致，即被告与龚洪军在2015年11月2日签订的合同之外又签订了补充条款，将原房屋总价486万元直接变更为256万元，备案的税收缴款通知书（契税专用）第二联记载的计税依据为256万元。2016年8月23日，常州市钟楼区人民法院就原告诉龚洪军、刘美华金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏0404民初3287号民事判决书，判决龚洪军、刘美华归还原告借款本金3178425.71元及相应利息，并承担原告为实现债权支出的律师费、诉讼费，原告对抵押房产的拍卖、变卖价款有优先受偿权。2016年9月14日，因龚洪军、刘美华不履行生效判决，原告向法院申请强制执行，执行中经法院依法评估，秀江南花园25幢101室的房产评估价为319.24万元，2017年1月6日该房屋最终以218.5万元拍卖成交，该款由原告优先受偿，但该拍卖款未能全部还清原告贷款本息及相关费用，截止2017年7月10日尚欠原告借款本息及律师费1289919.82元。原告认为，被告与龚洪军共同虚构商品房交易总价，骗取原告签订借款合同，在原告发放贷款后，又通过签订补充合同的方式变更房屋价款，且实际成交的房屋总价就已远远低于贷款金额64万元之巨，明显存在欺诈的侵权行为，侵犯了原告的财产权益。现法院虽经对龚洪军采取强制执行措施，原告仍有巨额损失，应当由被告承担赔偿责任。原告为支持其诉讼请求，提交以下证据：1、商品房买卖合同、销售不动产统一发票发票联、银行付款凭证、税收缴款书（契税专用）第一联，证明原告与被告签订个人购房担保借款合同时，向原告出具的材料显示房屋价格为486万元，同时购房人支付了首付款166万元。2、原告与被告签订的《个人购房借款担保合同》，证明原告与龚洪军、刘美华、被告之间的借款、担保关系及贷款金额的内容。3、借款凭证及进账单，证明原告于2015年10月27日发放贷款，并汇入被告账户。4、他项权证，证明2015年11月27日原告与龚洪军、刘美华办理了抵押登记手续，抵押权人为原告。5、江阴市不动产登记中心调取的商品房买卖合同、补充条款及税收缴款书（契税专用）第二联，证明原告在发放贷款后，被告将房屋价款变更为256万元的事实，证明被告与龚洪军恶意串通，侵害了国家的税收利益及原告的利益。6、提供2014年11月20日被告向中国农业银行常州分行递交的《按揭楼盘合同申请》及《一手房贷款业务银企合作协议》，其中该协议的第4条4.2款明确约定农行为购房人提供单笔住房的贷款最高金额不超过房屋成交价的70%，贷款年限最长不超过30年；第4.3条，被告保证向农行提供的与购房人签订的房屋买卖合同、首付款证明及其他相关信息和文件均真实、合法、有效；第4.4条，合作项目单笔购房贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任以及其他相关事项的约定，以购房人与农行签订的个人购房担保借款合同为准；4.5条，被告不得以任何形式为任何购房人支付或垫付首付款，也不得为其偿还借款；4.7条，被告应当将购房人向被告支付的购房款（含首付款及贷款资金）优先返还给农行，以清偿购房人在借款合同项下的各项债务。未经我行同意，被告不得按照购房人指定将款项汇划到购房人在农行以外的金融机构开立的账户；6.8条，当发生下列事件时，被告需在事件始发5个工作日内书面告知农行，其中第8.6条出现影响双方合作或者不利于原告债权实现的其他重大事项；7.2条，被告应当在办理完房地产权利证书之日起3个工作日内，向农行移交房地产权利证书，同时一并向原告移交办理抵押登记相关的文件；8.1条，被告违反4.7条或7.2条约定，应向农行支付违约金，被告前述行为给原告造成损失的，应全额赔偿；8.2条，因被告原因给农行造成损失的，农行有权要求被告赔偿相应损失，并有权终止协议。以上条款证明，被告明知有向原告告知合同发生重大事项变更的义务及不告知产生的后果。7、（2016）苏0404民初第3287号民事判决书及房屋拍卖成交确认书，证明原告向借款人提起诉讼的结果，及处置抵押物成交价值为218.5万元。通过法院的评估，该房屋在2016年10月28日之时的评估价仅为319.24万元，而原告发放的贷款金额就达到320万元，就相当于全额贷款还超过了。8、法院终结执行裁定书，证明原告向法院申请强制执行龚洪军、刘美华所有的财产后，最终未全部实现债权。9、本案委托代理合同以及律师费发票，证明原告为实现债权而支出的律师代理费69000元。被告质证如下：1、对证据1中除税收缴款书（契税专用）第一联以外的证据，真实性均没有异议，但该组证据证明如下事实：商品房买卖合同签订日期和备案日期均为2015年9月15日，买卖房屋为长兴秀江南花园二期的现房；在付款方式中约定首付款为146万，剩余房款340万元于合同备案之后15个工作日内付清，同时根据原告起诉状中的陈述“付款方式为按揭贷款，即由龚洪军按总房价的30%支付首付款，剩余房款通过贷款方式向被告支付”，以及商品房买卖合同的约定，原告发放贷款的金额应当为340万元，另外根据《补充协议》第三部分第3条的规定，房屋买受人对申请贷款的额度和年限负责，被告没有保证义务，具体以原告的审核为准。综上，被告认为原告实际发放贷款的金额是根据原告自己对房屋的价值进行确认之后来确定的。2、对证据2的真实性无异议，根据3.2、3.5.1条的约定，原告应当对借款支付是否符合借款用途进行核查，在贷款金额超出交易金额时，原告有权要求借款人即龚洪军予以归还；根据9.3条、第三十一条、第三十五条约定，被告承担责任的截止日期为原告取得他项权证，在此之后，被告没有承担保证责任的义务；根据第三十二条的约定，原告对在抵押物清单中列明的房屋价值也是予以确认的；第三十九条约定，办理房产抵押登记手续是由原告自行办理，原告应当知道领取他项权证之前的所有相关手续和文件。3、对证据3没有异议，但原告发放贷款的日期是2015年10月27日。对证据4真实性无异议，但该证据表明原告领取他项权证的日期为2015年11月27日，同时房产证的发放日期为2015年11月10日，土地证发放日期为2015年11月13日。5、对证据5真实性没有异议，但被告认为，商品房买卖合同及补充条款上关于房屋价格的约定均符合相关的法律法规和规范性文件的规定。房屋的价格实行市场调节价，由房屋的出卖人与买受人予以协商即可。6、对证据6的内容暂不予质证，该证据是针对长兴秀江南三期项目进行的约定，而本案中的商品房属于二期项目，所以该证据不适用于本案，同时银企合作协议中涉及的项目土地使用权证号与本案所涉的土地证号也不一致。7、对证据7的真实性没有异议，但该法律文书明确向原告承担责任的主体系龚洪军、刘美华，同时我方认为抵押权的实现与拍卖成交价和房屋出卖价无关，而是与房屋评估价相关，因此原告认为其应当实现的债权与房屋的拍卖成交价之间的差额为其损失，这是不符合法律规定的。8、对证据8的真实性没有异议，但该终结仅仅是程序的终结，但今后发现被执行人有供执行的财产后可恢复执行。9、对于证据9的真实性没有异议，但该合同中明确约定，代理费应当在开庭前付清，被告没有发现付款的依据。被告辩称：一、案件的基本事实。1、2015年9月15日，长兴公司（出卖人）与龚洪军（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，并于2015年9月15日通过江阴市商品房买卖合同网上备案系统备案（合同备案号为201509150060），合同约定龚洪军向长兴公司购买位于绣江南花园25幢1-3层101号现房，房价486万元，付款方式为首付款自本合同签订之日付总房款的30%，金额146万元，剩余房款340万元应于合同网上备案之日起15个工作日内付清。同日，长兴公司与龚洪军签订《附件四：合同补充协议》，约定龚洪军选择贷款方式付款时应在主合同签订之前向银行或公积金代办机构确认该付款方式的可行性，并在本合同签订的同时提交真实有效的申请贷款资料；买受人申请贷款的具体额度和年限，尚需贷款银行根据有关政策对买受人情况审核后确定，出卖人无保证之义务；若银行审核结果与本合同的相关约定有差异时，买受人同意，本合同继续履行。2、2015年10月26日，农业银行为贷款人（抵押权人），龚洪军为借款人，长兴公司为保证人，龚洪军、刘美华为抵押人签订《个人购房担保借款合同》一份，约定龚洪军向农业银行借款320万元，该合同3.2条约定：“贷款人可以通过账户分析、凭证查验、现场调查等方式核实借款支付是否符合约定用途，借款人应配合贷款人进行借款支付核查。”3.5.1条约定：“因本合同项下借款依据的、与用款相应的商品房买卖合同不能全部实际履行、被解除、被撤销或无效等非贷款人原因，导致借款人已提取的借款超出借款人为相关交易实际支付款项的或者发生交易款项回转的，贷款人有权要求借款人归还相应的借款资金。”9.3条“阶段性保证担保+抵押”约定：“借款人以本合同第三十二条约定房产做抵押的，由第三十一条约定的阶段性保证人提供阶段性保证人提供阶段性保证担保。除阶段性保证人按第三十五条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按9.1、9.2约定执行。”第三十一条“借款担保”约定：“本合同项下借款采用以下（3）所列担保方式：……（3）阶段性保证+抵押。有阶段性保证人常州长兴集团房地产开发有限公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。”第三十五条“阶段性保证担保+抵押”约定：“阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。”第三十九条“其他约定”约定：“借款人不可撤销地授权委托贷款人代为办理以下（1）（2）（3）所列事项并支付相应代办手续费：（1）委托贷款人从售房人处代领房地产权属证书，并同意在未办妥正式抵押手续前，由贷款人留存房地产权属证书。（2）委托贷款人办理以本合同项下对应所购房产的抵押预登记手续及正式抵押手续。（3）本合同第33条第2款不适用，修改为‘自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书。抵押人必须自房地产权属证书办妥之日起一个月内配合贷款人收集齐全办理抵押登记所需材料。’”3、2015年10月27日，农业银行向龚洪军发放320万元贷款。4、2015年11月10日，龚洪军领取房屋所有权证；2015年11月13日，龚洪军领取房屋土地使用权证；2015年11月27日，农业银行领取房屋他项权证。5.2015年11月2日，龚洪军与长兴公司签订《补充条款》，约定将房价变更为256万元，并向江阴市不动产登记中心备案。6.2016年8月23日，常州市钟楼区人民法院对农业银行与龚洪军、刘美华金融借款合同纠纷进行审理，并作出（2016）苏0404民初3297号民事判决书，判决：“一、被告龚洪军、刘美华于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行借款本金3178425.71元，利息32052.41元，合计3210478.12元，并按合同约定支付自2016年6月27日起至付清所有款项之日止的利息；二、被告龚洪军、刘美华于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行实现债权费用144600元。三、如被告龚洪军、刘美华不能清偿上述第一、二项所列债务，则原告中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行有权以被告龚洪军、刘梅华提供的抵押物即坐落于江阴市璜土镇绣江南花园25幢101室的房屋进行折价或以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿。”7、农业银行与龚洪军、刘美华金融借款合同经常州市钟楼区人民法院执行，房产评估价为319.24万元，2017年2月9日常州市钟楼区人民法院制作《拍卖成交确认书》，确认成交价为218.5万元。8、2017年4月24日，常州市钟楼区人民法院就农业银行与龚洪军、刘美华金融借款合同纠纷执行作出（2016）苏0404执1966号执行裁定书，裁定：“终结（2016）苏0404民初3297号民事判决书的本次执行程序。待今后发现被执行人其他可供执行财产后，申请执行人可向本院申请恢复执行。”二、从合同约定的长兴公司责任看，长兴公司提供的是阶段性保证担保，在办妥以农业银行为抵押权人的房产抵押登记手续后，长兴公司的责任解除。《个人购房担保借款合同》9.3条、第三十五条约定，长兴公司仅在龚洪军取得房地产权属证书，办妥以贷款人农业银行为抵押权人的抵押登记手续前对龚洪军的贷款承担保证责任。2015年11月27日，在农业银行领取澄房他证江阴字第ｆ××号房屋他项权证后，长兴公司的保证责任即解除。至于房屋价格，相关规定为按市场调节价进行管理，由房地产开发经营企业到房产管理部门办理相关手续。具体的规定有：1、江苏省人民政府办公厅2008年12月22日印发的《省政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的意见》[苏政办发〔2008〕133号]第六条规定：“合理调整商品住房供应结构。……进一步完善普通商品住房价格管理，暂停执行核价要求，普通商品住房认定标准主要以容积率为依据。”2、江苏省物价局2004年4月27日发布的《关于改进住宅商品房价格管理的通知》〔苏价服[2004]175号〕第一条规定：“扩大住宅商品房价格市场调节的范围。……各级价格主管部门要根据各地具体情况，改进管理方式，主要对中低价住宅商品房实行政府指导价管理，放开高档化的住宅商品房价格，实行市场调节。高档化的住宅商品房由各市自行界定，年内价格放开。”3、无锡市物价局2004年4月27日发布的《关于转发的通知》第一条规定：“放开下列商品房价格，实行市场调节价管理：（一）房地产开发项目立项为别墅（含独立式、拼联式、联排式）、公寓式写字楼、公寓式办公用房；（二）国有土地出让合同中规定容积率小于1.0（含1.0）或大于4.0（含4.0）的楼盘；（三）全装修成品住宅。”4、无锡市物价局、无锡市房产管理局、无锡市建设局、无锡市规划局、无锡市国土资源局、无锡市财政局2008年11月25日共同颁布的《关于改进商品房价格管理的意见》〔锡价服[2008]208号〕第一条规定：“一、扩大住宅商品房市场调节价管理范围。对不同类型的住宅商品房实行相应的价格管理形式，城市拆迁安置定销商品房、经济适用房等政策性优惠住房销售价格以及普通住宅商品房（多层无电梯）销售价格继续实行政府指导价管理，其他各类住宅商品房销售价格实行市场调节价管理，由房地产开发经营企业自主定价。凡实行市场调节价管理的住宅商品房和非住宅商品房，房地产开发经营企业可直接到市房产管理部门办理相关手续。”5、江阴市物价局2008年12月24日发布的《关于改进江阴市商品房价格管理的意见》〔澄价发[2008]152号〕第一条规定：“扩大住宅商品房市场调节价管理范围，以下住宅商品房实行市场调节价管理，由房地产开发经营企业自主定价：（一）房地产开发项目立项为别墅（含独立式、拼联式、联排式）的住宅商品房；（二）国有土地出让合同中规定容积率小于1.0（含1.0）或大于4.0（含4.0）的楼盘；（三）全装修成品住宅商品房；（四）带有电梯的住宅商品房。”根据上述规定，本案所涉商品房的价格实行市场调节价，由长兴公司与龚洪军就房屋的价格予以协商确定，并在不动产登记中心办理手续即可。三、从发放贷款金额看，农业银行发放贷款前已确认抵押物价值。《商品房买卖合同》约定房屋价格为486万元，龚洪军的贷款金额为340万元。农业银行确认龚红军按总房价的30%支付首付款，剩余房款通过贷款的方式向长兴公司支付。本案中，农业银行作为专业放贷机构，在对房屋价值进行评估后，认定约为458万元（而不是《商品房买卖合同》中的486万元）的基础上，确定向龚洪军发放贷款金额320万元。应当认定，农业银行在发放贷款前已确认抵押物房屋的价值，该价值与《商品房买卖合同》约定无关。四、从合同约定的农业银行责任看，农业银行无权要求长兴公司承担赔偿责任。《个人购房担保借款合同》3.2、3.5.1条约定，农业银行有义务核实借款人贷款支付用途，在借款超出实际支付款项时，要求借款人归还相应资金。第三十九条还约定，所有抵押手续均由农业银行自行予以办理。据此，无论贷款金额的多少，农业银行应当要求借款人龚洪军予以归还。五、从法院判决看，向农业银行承担责任的主体是龚洪军、刘美华。常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初3297号民事判决书确定承担农业银行的债务主体是龚洪军、刘美华，与长兴公司无关。六、从法院执行中房屋评估价值看，抵押房产价值与实际成交价格无关。农业银行陈述，在常州市钟楼区人民法院执行中，抵押房产的评估价为319.24万元，拍卖成交价为218.5万元。答辩人认为，抵押权是依据房屋价值来实现的，至于拍卖成交价，与长兴公司出卖价格一样，要考虑市场供需、资金回笼等等因素来确定，与抵押物价值无关。七、从相关判例看，房屋买卖价款与借款合同金额差异也不是长兴公司承担责任的理由。昆山市人民法院（2015）昆商初字第1285号民事判决书认为，“关于被告所称的其与案涉房屋原所有人之间签订的房屋买卖合同实际价格远远低于借款合同涉及的299.62万元，本案存在案外人骗取贷款的情形，本院认为，房屋买卖合同与本案所涉借款合同并无当然的联系，且根据借款合同内抵押物清单内容，原、被告双方均确认的房屋买卖的总价款为299.62万元，原告据此与被告签订借款合同并发放贷款并无任何过错。”该判例确定，第一，房屋买卖价格与贷款金额并无当然的联系；第二，抵押物价值由贷款人与借款人共同确认，不受市场价格升降影响。被告认为，农业银行发放贷款金额是基于其对房屋价值评估来确定的，长兴公司提供的是阶段性担保，在房屋抵押登记手续办理完成后，长兴公司责任解除。综上，农业银行的诉讼请求既无合同约定，更无法律规定，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告为抗辩原告的主张，提出以下反驳证据：1、《秀江南商品房预售合同补充协议》、退款申请以及3张江苏银行结算业务申请书，证明被告以两份商品房买卖合同中约定的房款差价扣除相关费用之后，退还给房屋买受人龚洪军及其指定收款人。2、江苏省人民政府办公厅苏政办发（2008）133号文件，江苏省物价局苏价服（2004）175号，无锡市物价局锡价服（2004）220号，无锡市物价局、无锡市房管局、建设局、规划局、国土资源局、财政局联合下发的锡价服（2008）208号文，江阴市物价局澄价发（2008）152号文件，以上文件证明龚洪军购买房屋的价格实行市场调节价，两份买卖合同涉及的价格均合法有效。原告质证如下：1、对于证据1，原告认为该补充协议是由龚洪军与长兴公司签署的，而龚洪军并没有到庭，所以原告对这份协议的真实性无法判断。长兴公司称该协议已实际履行，证明长兴公司对该协议的内容是认可的，协议双方存在房价下调及退款的事实。对此，原告认为：第一，该协议签订的协议是2015年10月15日，而原告与龚洪军、长兴公司签订借款协议的时间为2015年10月26日，即龚洪军和长兴公司在向原告借款前已将案涉房产的总价从486万元变更为256万元，而龚洪军和长兴公司作为借款合同的当事人，继续以486万作为商品房的交易价格与原告签署借款合同，充分证明双方具有隐瞒案涉房产已降价的故意。第二，根据该补充协议的内容，长兴公司在该协议签订前已收到龚洪军交付的全部房款，长兴公司退还的是龚洪军已付房款486万元与房屋下调至256万元之后的差价230万元，充分证明长兴公司已全额收取256万元的房款，因此长兴公司作为开发商在购房人已全款付清的情况下，故意隐瞒该事实继续与龚洪军相互串通向原告申请按揭贷款，并作为保证人提供担保，明显存在欺诈故意。2、对于证据2，原告通过搜索仅检索到锡价服（2008）208号文件，对该文件的真实性予以认可，其余4份文件的真实性由法院依法认定，如上述文件属实，原告质证意见如下：上述文件规定非普通住宅实行市场调节价，由房地产企业自主定价，对此原告不持异议，但同时这些文件还规定了开发企业应当严格执行商品房的明码标价制度，在交易场所醒目位置公示商品房交易价格。即文件规定开发企业自主定价，并不是说开发商可以对房屋价格随意变动，应当按公示的价格进行交易，因此被告以上述文件来证明其可对本案房价随意变动的理由不能成立。经审理查明：一、基本事实。2015年9月15日，被告长兴公司（出卖人）与龚洪军（买受人）签订《商品房买卖合同》，该合同于当日通过江阴市商品房买卖合同网上备案系统备案，约定长兴公司将坐落江阴市璜土镇秀江南花园25幢101室房屋（现房，以下简称“案涉房屋”）出售给龚洪军，该房屋建筑面积285.29平方米，合同售价486万元，买受人以按揭贷款方式支付房款，首付款自本合同签订之日付总房款的30%（人民币146万元），剩余房款340万元应于合同网上备案之日起15个工作日内付清；买受人选择贷款方式付款时应在主合同签订之前向银行或公积金代办机构确认该付款方式的可行性，并在本合同签订的同时提交真实有效的申请贷款材料。买受人申请贷款的具体数额和年限，尚需贷款银行根据有关政策对买受人情况审核后确定，出卖人无保证之义务。同日，龚洪军向被告支付购房定金10万元；2015年9月17日、10月13日，龚洪军通过江苏银行向被告转账支付房款，金额分别为136万元、20万元。2015年10月26日，原告农业银行（贷款人）与龚洪军（借款人、抵押人）、刘美华（抵押人）、被告长兴公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（以下简称“借款合同”），该合同约定龚洪军因购买案涉房屋向原告借款320万元，借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行年利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入长兴公司的农行账户（账号：10×××63）；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法；借款人未按本合同约定按时足额偿还借款的，构成违约，贷款人有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。债务履行期限届满，借款人未按约定足额偿还债务，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用。2015年10月27日，原告向龚洪军指定的银行账户放款320万元，约定借款期限从2015年10月27日至2045年10月26日，每月还款日27日，执行利率4.41%，逾期利率为6.615%。2015年11月10日，案涉房屋在房产登记机关进行了产权登记，产权人为龚洪军、刘美华。2015年11月27日，案涉房屋办理了抵押登记，抵押权人为原告。自2016年4月起，龚洪军未能按期归还借款，原告于2016年7月8日诉至本院，请求龚洪军、刘美华归还拖欠的借款本息，本院于2016年8月23日作出（2016）苏0404民初3297号民事判决书，判决：一、被告龚洪军、刘美华于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行借款本金3178425.71元，利息32052.41元（暂计算至2016年6月27日），合计3210478.12元，并按合同约定支付自2016年6月27日起至付清所有款项之日止的利息；二、被告龚洪军、刘美华于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行实现债权费用144600元；三、如被告龚洪军、刘美华不能清偿上述第一、二项所列债务，则原告中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行有权以被告龚洪军、刘美华提供的抵押物即坐落于江阴市璜土镇秀江南花园25幢101室的房屋进行折价或以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿。2016年9月14日，原告向本院申请执行，本院将案涉房屋通过淘宝网司法拍卖平台进行拍卖，通过公开竞价，案涉房屋成交价为2185000元，该款已由买受人付清，本院将其中2148663元作为执行款交付原告，并于2017年4月24日作出（2016）苏0404执1966号执行裁定书终结执行。二、被告长兴公司提交的《秀江南商品房预售合同补充协议》（以下简称“补充协议”）的基本内容。该补充协议落款处显示由买受人“龚洪军”签名捺印，落款时间为2015年10月15日，主要内容为：出卖人与买受人于2015年9月15日签订了25-101《江阴市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“主合同”），房屋总价为人民币（大写）肆佰捌拾陆万元整（小写：4860000.00元）。因市场价格波动原因，经买卖双方平等协商，本着互惠互利的原则，双方自愿签订《秀江南商品房预售合同补充协议》，调整房价为人民币（大写）贰佰伍拾陆万元整（小写：2560000元）。出卖人已收到全款房款人民币肆佰捌拾万元整（小写：4860000元），现将房款差价（大写）贰佰叁拾万元整（小写：2300000）在扣除下列相关费用后退还给本人:1、契税76800元、公共维修基金8558.7元、垃圾清理费855.87元、证件办理费103元、首年的物业管理费6846.96元、装修押金2000元，扣除部分合计95164.53元，实际应退还房款差价2204835.47元，已退100万元。三、被告长兴公司向龚洪军退还房款差额的情况。2015年10月12日退还100万元，10月28日退还66万元，11月27日退还25000元，12月2日退还519835.47元。四、关于契税计税依据。江阴市不动产登记中心备案的涉案房屋契税缴款书载明的计税依据是256万元。本案的争议焦点：长兴公司与龚洪军是否存在恶意串通，损害原告农业银行的合法权益？本院认为，应认定龚洪军与长兴公司存在恶意串通，借款合同系其外在形式，用以骗取农业银行的贷款。第一，根据长兴公司提交的补充协议内容，借款合同在签订之前，长兴公司已经收取了主合同约定的全部房款486万元，尽管补充协议对房款作了降价处理，并且长兴公司已经将房款差额部分退还龚洪军，但不影响其收取全额房款256万元的事实；第二，长兴公司在收取全额房款的情况下，明知涉案房屋无需办理按揭贷款，仍与龚洪军恶意串通，对农业银行隐瞒重要事实，并以保证人的名义与其签订借款合同，以龚洪军购买涉案房屋需要按揭贷款为由骗取贷款320万元，且已得逞（该款直接汇入长兴公司银行账户）。第三，长兴公司与农业银行未就该320万元贷款重新进行协商并达成借贷意向，长兴公司占用该320万元贷款无法律依据。据此，长兴公司应对债权人农业银行的损失承担连带赔偿责任。关于损失部分，原告主张借款本金1130476.52元、利息14843.3元（截至2017年7月11日），本院予以支持。关于原告主张的律师费213600元，不属于必须发生的费用，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告常州长兴集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行借款1130476.52元、利息14843.3元（截至2017年7月11日），自2017年7月12日起至实际付清之日止的利息按原借款合同约定继续计算；二、驳回原告中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17031元、保全费5000元，合计22031元（原告已预交），由原告负担3463元，由被告负担18568元，被告负担部分由其并于本判决生效之日起十日内径付原告，原告不再申请本院退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李 俊人民陪审员  戴晓燕人民陪审员  张晓琳二〇一八年三月三十日书 记 员  吕 莺