北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第21280号
原告李×1，男，1966年4月26日出生。
身份证号：×××。
委托代理人罗灿谟，天津益天律师事务所律师。
原告李×2，男，1968年7月28日出生。
身份证号：×××。
原告李×3，女，1963年5月20日出生。
身份证号：×××。
原告李×4，女，1960年5月24日出生。
身份证号：×××。
原告李×2、李×3、李×4共同委托代理人张中辉，北京市鑫诺律师事务所律师。
被告林×，男，1947年3月19日出生。
身份证号：×××。
委托代理人孙磊，北京鹏凯律师事务所律师。
原告李×1、李×2、李×4、李×3与被告林×农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李×1及其委托代理人罗灿谟，原告李×4、李×3，原告李×4、李×3、李×2共同委托代理人张中辉与被告林×委托代理人孙磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李×1、李×2、李×4、李×3共同诉称，2013年12月12日，北京市海淀区人民法院一审判决李×1、李×5与林×于1995年7月17日签订的买卖房宅契约无效，2014年3月10日，北京市第一中级人民法院终审维持原判。2013年8月18日，林×就×村×号宅基地及房屋签订搬迁安置补偿协议书，约定搬迁安置补偿采取宅基地置换定向安置房和货币补偿相结合的方式，林×共获得安置房3套，总建筑面积270平方米，另获得货币补偿款687958.8元。现林×已领取货币补偿款，安置房尚未建成交付。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，×村×号院买卖房宅契约无效，林×应返还原宅基地和房屋，我方应返还购房款，但由于原宅基地和房屋已被拆除，财产形式发生转化，林×应返还取得的包括安置房和货币补偿款在内的安置补偿利益。对于无效合同的产生，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任，故林×可要求我方根据过错大小赔偿一切损失，此时双方的纷争不再是无效房屋买卖的返还，而是转化成了补偿安置利益的归属及其分配。林×未能举证证明曾翻建和装修北房4间、厨房1间、新建院墙和卫生间，其花费多少，即使能够证明，由于上述行为属于正常生活之需要，并不增加原房屋面积，相应的亦不增加安置补偿利益，故该行为不应影响补偿安置利益的归属及其分配。由于目前北京高院掌握北京地区同类案件中出卖人与购房人的过错比例为七比三，故林×应向我方返还×村×号院包括安置房屋和货币补偿款在内的安置补偿利益的30%份额。鉴于安置房尚未建成交付，故我方要求先行分割货币补偿款，安置房另行解决。现诉讼请求：1、判决林×向李×1、李×2、李×3、李×4返还×村×号院货币补偿款206387.64元，其中李×1、李×2、李×3、李×4各自分得51596.91元；2、本案诉讼费由林×承担。
被告林×辩称，系李×1等反悔买卖协议而导致本案诉讼，其违反了诚实信用原则，应负主要责任。我方认为双方的责任比例为九比一，本案的拆迁利益应该按照双方的责任比例予以分割，其中我方占九成，李×1等占一成。另李×1等可分割的拆迁利益仅仅在房屋重置成新价的部分，其他的部分如周转费、奖励费等都是与房地无关的，而是补偿给被安置人的，不应作为房屋买卖无效的后果来处理。安置房现尚未交付，关于将来是否可取得产权证以及房屋具体面积尚无法确定，安置房无法处理。双方买卖房屋时院内有4间房屋，不到50平方米，后我方在拆迁之前对院内房屋进行了改扩建，面积变为一百多平方米，因此房屋有增值，增值亦与李×1等无关。综上，我方同意按照责任比例进行分割。
经审理查明，李×5与王玉珍系夫妻，生育子女五人，即长子李德全、次子李×1、三子李×2、长女李×4、次女李×3。李×5于2007年10月18日去世，王玉珍于1994年3月1日去世，李德全于2005年2月20日去世，离异无子女。
1995年7月17日，李×1、李×5与林×签订买卖房宅契约，约定李×5将其位于北京市海淀区苏家坨镇×村×号宅院以人民币31000元的价格出卖给林×，内有北房4间及厨房1间。协议签订后，林×交付购房款，李×5将房屋及院落交付林×。
2013年8月18日，林×就北京市海淀区北安河×村×号签订搬迁安置补偿协议书，协议书约定搬迁×村×号宅院，应安置人1人，林×；房屋重置成新价166289元、两次搬家补助费9584.8元、空调移机费400元、电话移机费235元、有线电视撤装费350元、热水器移机费400元、提前搬家奖励费200000元、支持再生能源发电厂工程配合奖励费200000元、装修补助费81000元、周转补助费43200元，扣除林×应支付的超面积价款13500元，林×共领取各项补偿、补助、奖励及周转补助费共计687958.8元。另林×置换定向安置房三套，总建筑面积为270平方米，现尚未建成交付。
2013年8月27日，李×1、李×2将林×诉至法院，要求确认李×5与林×于1995年7月17日签订的买卖房宅契约无效，林×将北京市海淀区北安河×村×号宅院腾空并交付。本院经一审审理，作出（2013）海民初字第23994号民事判决书，认为林×与李×1、李×5签订的买卖房宅契约违反了国家法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同，对于该无效合同的产生，李×1一方作为出卖方应承担主要过错责任，林×亦应承担次要过错责任，基于双方均有过错，由此产生的相应损失应当由各自承担相应的责任。经释明，林×坚持买卖房宅契约有效，且林×又已对房屋进行了翻建，对于无效产生的后果，各方可另行主张权利。据此判决李×1、李×5与林×于1995年7月17日签订的买卖房宅契约无效，驳回李×1、李×2其他诉讼请求。林×对一审判决不服提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民终字第00459号民事判决书，判决维持原判。
上述事实，有双方当事人陈述、（2013）海民初字第23994号民事判决书、（2014）一中民终字第00459号民事判决书、派出所证明信、寨口居民委员会证明、死亡证明、搬迁安置补偿协议书、大工村住宅房屋搬迁补偿安置方案等证据在案佐证。
本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李×5与林×签订的关于买卖×村×号宅院及房屋的买卖房宅契约被法院判决无效，对于导致该合同无效，李×5作为卖方系主要过错责任，林×系次要过错责任，双方均应当各自承担相应的责任。因该合同取得财产的应当予以返还，但后该宅院及房屋被搬迁腾退，导致原宅院及房屋无法返还。原宅院及房屋利益发生了转化，具体表现为置换的定向安置房利益及获得的各项货币补偿，故应按照责任比例对上述整体拆迁安置利益在林×与李×5之间予以分割。另根据大工村住宅房屋搬迁补偿安置方案的规定，空调移机费、电话移机费、有线电视撤装费、热水器移机费、周转补助费系针对院落实际居住人的补助，李×5无权主张分割。李×5于2007年10月18日去世，其应得份额应由其继承人共同继承，即由李×1、李×2、李×3、李×4共同享有。本案中李×1、李×2、李×3、李×4仅要求对货币补偿进行分割，就其具体可得数额，本院将依据导致合同无效的双方责任比例予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、林×于本判决书生效后十五日内支付李×1、李×2、李×4、李×3各四万八千二百五十三元；
二、驳回李×1、李×2、李×4、李×3其他诉讼请求。
如林×未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零六百八十元，由李×1、李×2、李×4、李×3负担七千六百八十四元，已交纳；由林×负担二千九百九十六元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡喜辉
人民陪审员 肖开恩
人民陪审员 陈凤廷
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 李甜甜