福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终2316号上诉人（一审原告）：陈铭，男，1983年8月22日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：徐刘海，福建法炜律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：洪剑清，男，1980年1月14日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：洪国富，福建福民律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐晖，福建福民律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：吴海燕，女，1985年4月15日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区新县。委托诉讼代理人：张超，福建合伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴杰，福建合伦律师事务所律师。上诉人陈铭因与被上诉人洪剑青、吴海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2016）闽0121民初4688号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈铭上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，改判洪剑青、吴海燕继续履行合同，协助陈铭办理房屋过户交易手续并将房屋交付给陈铭；2、洪剑青、吴海燕承担违约责任，按合同约定支付自违约之日起至实际履行合同之日止的违约金；3、洪剑青、吴海燕赔偿陈铭一审律师代理费人民币25000元。事实和理由：1.合同约定签订合同的三个工作日内将定金50000元前往银行办理资产冻结手续，待收件过户当天解冻支付给洪剑清、吴海燕。洪剑青、吴海燕要求陈铭以现金或者转账的方式支付定金50000元，遭到拒绝；后洪剑清、吴海燕反复声明急需用钱，通过中介经办人练蔚打电话提出先支付30000元定金给洪剑青、吴海燕，余下20000元因无法办理资金监管（银行资金监管最低金额50000元）与购房款一并支付，陈铭才同意。练蔚一审到庭对该事实作出说明。陈铭为购买房产已准备充足的资金，不存在不履约的情况。一审法院采信练蔚的证言，却未对洪剑清、吴海燕收取陈铭定金30000元与合同不符的原因予以认定，事实不清。2.双方就定金的交付数额以及方式达成新的一致，应视为对房屋买卖合同第十二条定金数额以及支付方式的变更，该变更合法有效。一审法院以双方当事人均未严格按合同规定履行定金监管义务为由，判令解除合同，适用法律错误。3.陈铭购房意愿强烈，福州爱楼房地产代理有限公司倒闭后，洪剑青、吴海燕就福州爱楼房地产代理有限公司收取的定金35000元的损失问题反复无常，陈铭作出让步承担了本应由洪剑清、吴海燕承担的损失，并缴纳了办理房产证所需的税费等一万多元。陈铭将购房款650000元存在银行账户中，直至起诉前都不敢轻易动用，为实现合同目的付出重大损失。洪剑青、吴海燕为提高售价拒不配合，违反诚实信用原则，一审法院对此视而不见，判决解除合同，有违司法公平、公正。4.洪剑清、吴海燕提出反诉后未按期交纳案件受理费，开庭当天才办理缴费手续，一审法院受理其反诉违反程序规定。洪剑青辩称：1.洪剑清在收条上签字，只能证明收到30000元定金，不能证明其同意定金只付30000元。陈铭主张定金已变更为30000元，没有合同和事实依据。2.2016年6月10日，双方通过福州爱楼房地产代理有限公司就诉争房屋签订房屋买卖合同，因陈铭的拖延导致本可以在福州爱楼房地产代理有限公司倒闭前履行的合同无法实际履行。洪剑青基于诚信原则，以同样的价格又与陈铭签订本案《房产买卖代办合同》。陈铭连购房定金50000元都无法按约定支付，可见其因没有付款能力而违约，陈铭称已为购买房产备好充足资金，没有证据证明。练蔚已向洪剑青确认，其在一审庭审时所述与事实不符，证人证言不应被采纳。签订第一份合同至2016年12月长达半年的时间内，房价波动明显，洪剑清多次要求陈铭依约付款，陈铭一再拖而不决，不排除待房价上涨后转卖获得巨额收益的目的。陈铭违约行为属根本性违约，合同目的无法实现，一审判决解除合同是正确的。吴海燕辩称：1.签订第一份买卖合同时，陈铭就表示资金不足，只能缴纳35000元定金，后陈铭又种种拖延导致该合同无法履行。吴海燕本不想再将房产出卖给陈铭,由于陈铭多次承诺已备好资金，才以同样的价格再次签订《房产买卖代办合同》。基于对陈铭付款能力的怀疑，才在合同约定陈铭应支付购房定金50000元。但陈铭却仅支付30000元，经吴海燕多次催促，陈铭不但未足额交纳定金，反多次拒接电话。陈铭行为已明显构成根本违约，吴海燕的合同目的无法实现，一审判决解除合同，认定事实清楚，符合法律规定。2.陈铭应承担违约责任，除了已支付的30000元定金不应返还外，还应向吴海燕支付20000元。陈铭向一审法院起诉请求：1.双方签订的房产买卖代办合同合法有效；2.洪剑青、吴海燕继续履行合同，协助陈铭办理房屋交易过户手续并将诉争房屋交付给陈铭；3.洪剑青、吴海燕承担违约责任，按合同约定支付自违约之日起至实际履行合同之日止（暂计至2016年11月15日止为11700元）；4.洪剑清、吴海燕赔偿陈铭律师费人民币25000元。洪剑清向一审法院反诉请求：1.双方签订的《房产买卖合同》已解除；2.陈铭承担违约责任，30000元定金归洪剑清所有；3.陈铭赔偿洪剑清律师费10000元。一审法院认定事实：2016年9月30日，洪剑清、吴海燕、陈铭、福州创诚房地产代理有限公司签订《房产买卖代办合同》，洪剑清、吴海燕作为甲方、陈铭系乙方、福州创诚房地产代理有限公司系丙方。《房产买卖代办合同》第一条约定丙方作为代办服务方，接受甲乙双方的委托，就甲乙双方自行成交的房产，协助双方办理产权交易过户手续。第八条约定甲方房产坐落于福州市××甘蔗街道××路××侯城南新区（现：阳光城领海）5#楼1703单元的房产。建筑面积78.26平方米。详见侯房权证Ｈ字第1624327-××号。第十一条约定上述房产的总转让价格为人民币：陆拾伍万元整（650000）。第十二条约定签订本合同时，乙方支付购房定金人民币伍万元整（说明：甲乙双方协商约定三个工作日内将该定金前往银行办理资金冻结手续，待收件过户当天乙方同意解冻支付给甲方，甲方收到该款项立收据给乙方。）第十七条约定甲乙双方签订本合同后，均不得擅自变更或解除合同，否则属违约行为。依照《中华人民共和国合同法》有关规定，本合同签订后乙方擅自变更或解除合同的定金不予返还；甲方擅自变更或解除合同的向乙方双倍返还定金。第二十一条约定自违约行为发生之日起超过7日，丙方即向违约方发出履约通知函，催促其履行合同（因地址不详产生的法律责任由提供方承担）；发出履约通知之日起超过10日违约方仍未回复并履行合同的，按本合同第十七条处理，且守约方有权解除合同，并追究违约方的的违约责任。2016年12月16日，洪剑清、吴海燕通过EMS快递向陈铭发送《解除合同通知书》，陈铭于2016年12月19日签收。一审法院认为：根据法律规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，洪剑清、吴海燕、陈铭、福州创诚房地产代理有限公司签订的《房产买卖代办合同》系双方真实意思表示，内容合法，应受法律保护，故洪剑清、吴海燕、陈铭、福州创诚房地产代理有限公司均应当遵循诚实信用原则严格依照合同约定履行义务。《房产买卖代办合同》第十二条约定签订本合同时，乙方支付购房定金人民币伍万元整，甲乙双方协商约定三个工作日内将该定金前往银行办理资金冻结手续，待收件过户当天乙方同意解冻支付给甲方，甲方收到该款项立收据给乙方。但是根据庭审调查查明甲、乙双方即洪剑清、吴海燕与陈铭双方均未严格按照合同约定前往银行办理资金冻结手续，丙方即福州创诚房地产代理有限公司也未严格按照合同第二十一条约定向违约方发出履约通知函，综上，三方都未严格按照约定的义务履行。《合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因此，洪剑清、吴海燕、陈铭、福州创诚房地产代理有限公司对于《房产买卖代办合同》不能正常履行应当各自承担相应的责任，洪剑清应将已收的定金30000元返还陈铭。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、陈铭、洪剑清、吴海燕、福州创诚房地产代理有限公司于2016年9月30日签订《房产买卖代办合同》于判决生效之日解除；二、洪剑清、吴海燕共同返还陈铭定金3万元；三、驳回陈铭的诉讼请求；四、驳回洪剑清的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈铭和洪剑清、吴海燕是否协商一致将定金数额、支付方式变更为陈铭直接向洪剑清、吴海燕支付定金30000元。福州创诚房地产代理有限公司的工作人员练蔚一审中有出庭作证，一审法院采纳其证言符合法律规定；练蔚二审未出庭，洪剑清提交的与练蔚的通话录音真实性无法确认，应不予采信。《房产买卖代办合同》约定，陈铭应在三个工作日内以办理资金冻结手续的方式向洪剑清、吴海燕支付定金50000元。陈铭称因洪剑清、吴海燕多次提出要求并通过练蔚打电话，其才同意先直接支付定金30000元给洪剑清、吴海燕，余下20000元定金因无法办理监管与购房款一并支付，只是个人陈述，并没有书面约定，与练蔚一审庭审中的陈述也有所出入（练蔚陈述称洪剑清电话告知练蔚已与陈铭协商，陈铭先支付定金30000元给洪剑清，练蔚给陈铭打电话确认过），洪剑清、吴海燕对此并不予认可。洪剑清出具收条，只证明收到陈铭的30000元定金，并不能视为其认可定金数额的变更。至于陈铭在合同约定支付定金的日期是否有足够的支付能力，并不影响有关事实的认定。因此，陈铭主张与洪剑清、吴海燕协商一致将定金数额、支付方式变更为陈铭直接向洪剑清、吴海燕支付定金30000元，证据不足，应不予认定。另查明，2016年6月12日，陈铭以洪剑清、吴海燕的名义缴纳了房屋权属转移契税5165.16元、闽侯城南新区（阳光城领海）5号楼1703房屋的物业专项维修资金11739元。本院认为，陈铭主张洪剑清超过法定期限预交案件受理费、一审法院受理洪剑清的反诉违反程序，并没有事实依据，陈铭一审中也未对此提出异议，故本院不予采纳。本案争议焦点主要在于陈铭是否存在违约行为、洪剑清能否要求解除合同。如前所述，陈铭与洪剑清、吴海燕未协商一致变更定金数额和支付方式，陈铭仅向洪剑清支付定金30000元，未严格按照合同约定履行，存在违约情形，洪剑清请求解除《房产买卖代办合同》，于法有据，应予以维持。银行资金冻结手续应由陈铭与洪剑清、吴海燕共同前往办理，对此洪剑清、吴海燕亦存在过错，应承担相应的责任；一审法院认定双方对合同解除无需向对方承担违约责任，并无不当。综上所述，陈铭的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由上诉人陈铭负担。本判决为终审判决。审 判 长 余秋萍审 判 员 李文颖审 判 员 陈雁兰二〇一七年八月三日法官助理 金光玉书 记 员 程 婷