南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第176号
原告（反诉被告）广西汇丰农贸有限公司，住所地南宁市青秀区南湖街道办事处琅东村民委员会二组文娱活动楼105号。
法定代表人黄东，该公司总经理。
委托代理人黄毅，广西广合律师事务所律师。
委托代理人马乃海，广西广合律师事务所律师。
被告（反诉原告）李志刚。
委托代理人韦晓斌，广西万合律师事务所律师。
原告广西汇丰农贸有限公司（以下简称汇丰公司）与被告李志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月22日受理后，依法适用简易程序，由审判员邓立新独任审理，书记员覃俊钧担任法庭记录。依原告汇丰公司的申请，本院依法对被告李志刚的财产采取了财产保全措施。被告李志刚在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2015年5月25日予以驳回。被告李志刚在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。因案情复杂，本院于2015年7月20日将本案转为普通程序，由审判员邓立新担任审判长，与审判员江宛容、代理审判员廖俊芳组成合议庭进行审理，书记员吴宾虹担任法庭记录。2014年10月20日，被告李志刚申请追加广西必成投资有限公司为本案第三人，经审查，本院予以驳回。本案分别于2015年8月7日、2015年9月7日、2015年11月18日公开开庭审理，原告汇丰公司的委托代理人黄毅，被告李志刚及其委托代理人韦晓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）汇丰公司诉称，2013年11月8日，原告与被告李志刚签订《铺面租赁合同》，约定被告向原告承租位于南宁市青秀区长湖路22—1号博客酒店一楼部分铺面及二楼整层铺面，租赁期为2013年12月8日至2018年6月7日。租赁期前6个月铺面的租赁费为365000元（人民币，下同），6个月后每年缴纳的租赁费以上一年的租赁费为基数递增10%。被告向原告缴纳场地租赁保证金10万元，如被告逾期20天不交付租赁费的，即视为被告不履行本合同，原告有权终止本合同并无条件收回铺面。卫生费、水电费、中央空调流量费、物业管理费由被告每月交缴。合同签订后，被告向原告支付了场地租赁费10万元及2013年12月8日至2014年3月7日三个月的铺面租赁费，原告将铺面交付给被告。2014年8月12日，被告连续拖欠第二、三期租赁费及水电费等费用，原告多次催促，被告仍未按合同约定缴纳。2014年8月14日，原告向被告发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《铺面租赁合同》，收回出租铺面，被告于2014年8月15日签收。被告的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判决：1、确认双方签订的《铺面租赁合同》于2012年8月15日解除；2、被告李志刚支付原告汇丰公司2014年3月8日至2014年8月15日铺面租赁费331947.17元，空调费19365元，电费49536元，水费2900元、停车费895元，共计404643.17元；3、被告李志刚向原告汇丰公司支付利息损失53854元（以404643.17元为基数，按银行同期贷款基准利率的四倍计算，自2014年8月16日暂计至2015年3月30日，计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；4、本案诉讼费用由被告李志刚承担。2015年9月7日，原告汇丰公司当庭将诉讼请求变更为：1、确认双方签订的《铺面租赁合同》无效；2、被告李志刚支付原告汇丰公司2014年3月8日至2014年8月15日房屋占有使用费331947.17元，空调费19365元，电费49536元，水费2900元、停车费895元，共计404643.17元；3、被告李志刚向原告汇丰公司支付房屋占有使用费利息损失53854元（以404643.17元为基数，按银行同期贷款基准利率的四倍计算，自2014年8月16日暂计至2015年3月30日，计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；4、本案诉讼费用由被告李志刚承担。
被告李志刚（反诉原告）辩称，1、双方签订的《铺面租赁合同》无效；2、被告认可原告的第二项诉讼请求；2、对第三项诉讼请求，被告不予认可。
被告（反诉原告）李志刚反诉称，2013年11月8日，被告与原告汇丰公司签订《铺面租赁合同》，原告同意将位于南宁市青秀区长湖路22—1号博客酒店一楼一部分及二楼铺面出租给被告作经营使用。合同签订以后，被告向原告支付了场地租赁保证金10万元及2013年12月8日至2014年3月7日三个月的租金。同时，被告委托阮国兴向原告支付铺面转让费80万元，该转让费转账到原告指定的户名为莫小琳的账户上。原告将铺面交付给被告使用，被告接受铺面后投入大量的资金进行装修，购置家具家电及其他设备。2014年8月14日，原告以被告迟延支付租金为由将铺面封锁。2014年8月15日，原告单方面向被告发出《解除合同通知书》，收回铺面，没收被告的履约保证金10万元，并将被告购置的家具家电及其他设备占为已有，铺面转让费80万元不予返还，被告投入的大量装修费也得不到补偿。原告将铺面收回后，将该铺面出租给第三人，第三人将该铺面取名为东海码头餐厅。本案中，被告迟延支付租金应承担相应的违约责任。但原告在合同期限届满前，单方解除合同并收回铺面，又将铺面出租给第三人的行为已免其损失。被告认为，原告没收租赁保证金10万元及装修费用已满足违约责任所需，其应将转让费80万元及被告购置的家具家电及其他设备返还。故反诉原告李志刚请求法院判令：1、反诉被告汇丰公司向反诉原告李志刚返还南宁市青秀区长湖路22—1号博客酒店一楼一部分及二楼铺面的转让费30万元；2、反诉被告汇丰公司返还反诉原告李志刚在经营南宁市青秀区长湖路22—1号博客酒店一楼及二楼铺面期间所购置的家具家电及其他设备，总价88371元；3、反诉费用由反诉原告汇丰公司承担。
原告（反诉被告）汇丰公司对被告（反诉原告）李志刚的反诉辩称，2012年2月15日，广西必成投资发展有限公司（以下简称必成公司）与黄光胜就博客酒店一、二楼铺面签订铺面租赁合同，双方就租金、租期、免租赁费等条款进行了约定。必成公司将铺面交给黄光胜，黄光胜进场后，对铺面进行了装修。截止2013年10月14日，黄光胜欠必成公司铺面租金及利息共计1223520元。此时，被告李志刚接手黄光胜承租的博客酒店一、二楼铺面，黄光胜与被告进行了口头约定，被告支付黄光胜铺面转让费80万元。2013年11月8日，被告向必成公司出具书面承诺，承诺于2013年11月20日前将接手博客酒店一、二楼铺面的转让费80万元代黄光胜转付至必成公司的账号。收取被告转让费的人是黄光胜，黄光胜欠付必成公司的租金及利息，因此被告代黄光胜将转让费转给必成公司，是冲抵黄光胜欠付的租金及利息。被告李志刚反诉要求原告汇丰公司返还博客酒店一、二楼铺面的转让费80万元没有事实和法律依据。此外，根据原、被告双方签订的合同，被告违约的，被告投入的租赁房屋的设备、物品、保证金全部无偿归原告所有。综上所述，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年11月8日，原告汇丰公司（出租方，甲方）与被告李志刚（承租方，乙方）签订一份《铺面租赁合同》，合同约定：1、甲方将位于南宁市青秀区长湖路22-1号博客酒店一楼部分及二楼铺面出租给乙方；2、租赁期限为2013年12月8日至2018年6月7日；3、租赁期前6个月铺面租赁费为365000元，6个月后，乙方每年缴纳的租赁费以上一年的租赁费为基数递增10%，即2013年12月8日至2014年6月7日，铺面年租赁费为365000元，2014年6月8日至2015年6月7日，年租赁费为803000元，以此类推；4、乙方向甲方缴纳履约保证金10万元；5、卫生费、水电费、中央空调流量费、物业管理费由乙方每月依时缴纳。合同还对其他的权利义务作了约定。2014年5月15日，原告向被告发出《催款函》，要求被告在2014年5月18日前将租金及各项费用（合计223972元）全额支付给原告，被告于同日在该函件上手写签名。2014年8月12日，原告向被告发出《付款通知单》，通知单载明“欠款合计484242元，另：已收保证金100000元”，该通知单上有被告的手写签名。2014年8月14日，原告向被告发出《解除合同通知书》，被告于次日在该通知书上手写签名。原告于2014年8月15日收回租赁铺面。
另查明，2012年2月25日，广西必成投资发展有限公司与黄光胜签订一份《铺面租赁合同》，合同约定由必成公司将南宁市青秀区长湖路22-1号博客酒店一楼部分及二楼全部铺面出租给黄光胜，租赁期限为2012年6月1日至2018年5月31日。2013年10月10日，必成公司向黄光胜发出《长湖路22-1号铺面租金及利息通知》，载明：截至2013年10月，黄光胜欠付必成公司租金及利息1223520元。黄光胜于2013年10月14日在该通知上手写签名。2013年11月8日，被告李志刚作出承诺：“本人承诺于下列日期前将博客酒店一、二楼铺面的转让费共计捌拾万元，代黄光胜转付至下述指定账号。否则视为本人放弃与广西必成投资公司签订的租赁合同的权益，必成公司有权终止与本人签订的租赁合同。”2013年11月8日，被告向账户名为莫小琳的账户转账30万元，用途一栏载明“李志刚付必成公司博客酒店一、二楼铺转让费”。2013年11月8日，被告李志刚与必成公司签订一份《铺面租赁合同》，合同约定由必成公司将南宁市青秀区长湖路22-1号博客酒店一楼部分及二楼铺面出租给被告李志刚，租赁期限为2013年12月8日至2018年6月7日。2013年12月24日，必成公司（甲方）、被告李志刚（乙方）与原告汇丰公司（丙方）签订一份《合同主体变更三方协议》，协议约定：“甲、乙、丙三方就甲方与乙方于2013年11月8日订立的《铺面租赁合同》（以下简称既有合同）主体变更事宜达成如下协议：1、自本协议签订之日起，丙方取代甲方成为既有合同一方主体；2、三方一致同意由丙方获得既有合同及其补充协议下原来甲方拥有的各种权利和利益，以及承担既有协议及补充协议下原来由甲方承担的各种义务和责任；3、本协议签订后，乙丙双方应按既有合同内容重新签订合同，双方按新合同的约定履行各方的义务及享有相应的权利，同时既有合同作废；4、本协议自甲乙丙三方签字盖章之日起生效。”
还查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。
本案审理期间，2015年9月10日，原、被告双方在法院的组织下，就黄光胜、李志刚在涉案房屋内留下的物品进行确认。
以上事实，有《铺面租赁合同》、《催款函》、《付款通知书》、《解除合同通知书》、《网银流水单》、《承诺函》、《合同主体变更三方协议》、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原告汇丰公司与被告李志刚于2013年11月8日签订的《铺面租赁合同》应属无效合同。因此，原告汇丰公司要求确认原、被告双方签订的《铺面租赁合同》无效，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告要求被告李志刚支付原告汇丰公司2014年3月8日至2014年8月15日房屋占有使用费331947.17元，空调费19365元，电费49536元，水费2900元、停车费895元，共计404643.17元，被告李志刚在庭审中对该期间所欠费用予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者合同性质不得抵消的除外。庭审中，原告当庭表示同意被告用保证金10万元抵扣其所拖欠的房屋占有使用费。因此，扣除保证金10万元后，被告李志刚还应向原告汇丰公司支付304643.17元。
关于原告诉请要求被告李志刚向原告汇丰公司支付房屋占有使用费利息损失的问题。原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，导致双方签订的《铺面租赁合同》无效，原告对造成合同无效存在一定过错，因此，本院对原告诉请的逾期房屋占有使用费利息损失不予支持。
关于被告要求原告返还涉案房屋的转让费的问题。根据2012年2月25日必成公司与黄光胜签订的《铺面租赁合同》、2013年10月10日必成公司发出的《长湖路22-1号铺面租金及利息通知》、2013年11月8日被告李志刚作出的承诺、2013年11月8日被告李志刚向账户名为莫小琳的账户转账30万元时在用途一栏载明的“李志刚付必成公司博客酒店一、二楼铺转让费”的证据可知，必成公司与黄光胜就涉案房屋签订《铺面租赁合同》后，黄光胜拖欠必成公司的租金，2013年11月8日被告李志刚承诺代黄光胜向必成公司支付转让费。庭审中，被告亦表示该转让费的支付对象为必成公司。被告李志刚并未向原告汇丰公司支付30万元的转让费，因此，被告要求原告返还转让费30万元，本院不予支持。
关于被告要求原告返还涉案房屋内被告的家具家电及设备的问题。原告汇丰公司与被告李志刚签订的《铺面租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告要求原告返还涉案房屋内被告的家具家电及设备，本院予以支持。原告应按2015年9月10日双方在法院组织下就黄光胜、李志刚在涉案房屋内留下的物品进行确认的清单内的家具家电及设备予以返还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十九条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）广西汇丰农贸有限公司与被告（反诉原告）李志刚于2013年11月8日签订的《铺面租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）李志刚向原告（反诉被告）广西汇丰农贸有限公司支付房屋占有使用费、空调费、电费、水费、停车费共计304643.17元；
三、原告（反诉被告）广西汇丰农贸有限公司返还被告（反诉原告）李志刚涉案房屋内被告（反诉原告）李志刚的家具家电及设备［1、涉案房屋门外的电子屏、挡雨棚，2、吧台附近的悬挂电视3台，3、一楼的四人桌5张、二人桌7张以及与四人桌、二人桌配套的椅子，4、空调室内风机（二楼10个、一楼5个），5、一楼、二楼4台收银及监控系统（不包括摄像头），6、厨房内不锈钢案台9个、立式冰柜3个、卧式冰柜1个、一台双开门消毒柜、两台单开门消毒柜、5个货架、5个洗手池、1个热水器、燃气管道，7、外围排烟系统，8、办公室内货架3个、沙发2组、组装电脑1台、文件柜一个、监控主机一台、电脑桌2个，9、二楼文件柜两组（工衣柜、18格柜子），10、屋外直通楼顶的烟囱，11、南宁市西乡塘区高新南二路5号华成都市广场709号室内的桌椅板凳及地下室内的厨房用品］；
四、驳回原告（反诉被告）广西汇丰农贸有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）李志刚的其他反诉请求。
本案本诉受理费8178元，财产保全费2812元，合计10990元，由原告（反诉被告）广西汇丰农贸有限公司负担3688元，被告（反诉原告）李志刚负担7302元；反诉受理费2900元，由被告（反诉原告）李志刚负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（本诉受理费8178元、反诉受理费2900元）（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓立新
审 判 员 江宛容
代理审判员 廖俊芳
二〇一五年十二月三日
书 记 员 吴宾虹