浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙湖民终字第394号
上诉人（原审被告）：王彦博。
委托代理人：吴宝根，浙江律信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：庄金才。
委托代理人：汪武祥，男。
上诉人王彦博与被上诉人庄金才房屋租赁合同纠纷一案，浙江省安吉县人民法院于2010年8月10日作出（2009）湖安民初字第509号民事判决。上诉人王彦博不服该判决，向本院提起上诉。本院于2010年9月14日立案受理后依法组成合议庭进行审理。经阅卷和调查，本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2005年11月16日，庄金才从案外人张炳江处转得安吉县新星建材厂所有财产及62亩土地租赁权、矿产开挖权。2008年8月21日，安吉县新星建材厂办理了个体工商户营业执照，经营者为庄金才。2007年1月30日，庄金才、王彦博签订了《租赁经营合同》，庄金才将安吉县新星建材厂租赁给王彦博，双方约定，租赁期限为三年，从农历2006年12月18日起至农历2009年12月17日止，王彦博每年向庄金才支付租金500000元，第一年一次性支付1000000元，其中500000元作押金，第二年、第三年底每年支付租金500000元。如王彦博不按时支付租金，属违约处理，王彦博在租赁期间，由于管理不善亏损，主动退出，庄金才不退还押金，合同终止。
2007年1月30日，王彦博向庄金才出具欠条一份，内容为“今欠庄金才人民币肆拾万元正，归还时间2007年3月-6月付清。”
2008年2月21日，王彦博向庄金才出具借条一份，内容为“今向庄金才借到人民币伍拾万元整。还款方式以收条为准。”另附“还款方式如下，3月份还人民币壹拾万元整，4月份还人民币壹拾万元整，5月份还人民币五万元整，6月-7月份还人民币伍万元整，8月底全部付清。到时未付清庄金才可以和王彦博协商以砖抵未付的承包金。”王彦博、庄金才均认可上述借款实为租金。
2008年4月17日，庄金才从王彦博处提取95多孔砖400000块。2008年5月22日，庄金才从王彦博处提取85多孔砖200000块，95多孔砖200000块。85多孔砖价格为0.27元／块，95多孔砖价格为0.28元／块。同日，庄金才向王彦博出具收据一份，内容为“今收到2007年至2008年承包金陆拾肆万元正。640000元”。
2008年7月29日，庄金才、王彦博就库存进行过结算，结存的财产金额为35740元。
王彦博支付安吉县新星建材厂2008年土地租金17182元。
庄金才自认从2009年4月起，安吉县新星建材厂由其自主经营。
原审法院经审理认为：庄金才于2005年11月16日从案外人张炳江处转得安吉县新星建材厂所有财产及62亩土地租赁权、矿产开挖权后，虽然于2008年8月21日方才办理了个体工商户营业执照，但王彦博未能举证证明在此期间安吉县新星建材厂由其他人合法经营，故庄金才、王彦博签订的《租赁经营合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，且又系双方真实意思表示，应属合法有效，双方应当按照《租赁经营合同》的约定全面履行各自义务。本案中，王彦博主张双方实际于2008年7月29日终止了《租赁经营合同》，并提供一份库存清单予以佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款关于“在合同纠纷案件中，……；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”之规定，王彦博仅以库存清单证明双方于2008年7月29日终止《租赁经营合同》证据不足，但考虑到庄金才自认从2009年4月起，安吉县新星建材厂已由其本人自主经营，该院推定双方实际于2009年3月底终止了《租赁经营合同》，故王彦博实际租赁安吉县新星建材厂的期限为两年零三个月。根据《租赁经营合同》之约定，王彦博应支付给庄金才的租金为1125000元。现王彦博已支付庄金才2007年至2008年的租金为640000元。另，庄金才从王彦博处提取85多孔砖200000块（0.27元／块），95多孔砖600000块（0.28元／块），共可抵扣租金222000元。其他需要说明的问题是：第一，根据《租赁经营合同》约定，庄金才将安吉县新星建材厂交付王彦博，王彦博支付租金并使用租赁物。故庄金才交付给王彦博的安吉县新星建材厂在租赁期间应符合约定的用途。现安吉县新星建材厂租赁第三人土地产生的17182元土地租金能否及时支付关系到王彦博能否正常使用安吉县新星建材厂，故支付该部分土地租金应属出租方即庄金才的合同义务，王彦博既已先行支付，那么可在庄金才的租金中予以抵扣；第二，庄金才、王彦博虽然于2008年7月29日就库存进行过结算，但双方并未终止《租赁经营合同》，同时王彦博也未提供证据证明庄金才从王彦博处接受了结存的35740元财产，故该35740元财产不应在租金中予以扣除；第三，庄金才关于王彦博支付的其中500000元系押金而非租金的主张因庄金才未能提供证据予以证明，该院不予采信。综上，王彦博尚需支付庄金才的租金为245818元（1125000元-640000元-222000元-17182元），庄金才请求数额超出上述范围的，该院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第九十一条之规定，判决：一、王彦博于判决生效后十日内支付庄金才租金245818元；二、驳回庄金才的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由庄金才负担2550元，王彦博负担4750元。
上诉人王彦博不服一审判决，上诉称：一、一审认定上诉人实际租赁安吉县新星建材厂的期限为两年零三个月，与事实不符。上诉人提供的库存清单证明双方于2008年7月29日对库存产品及相关费用进行了结算，庄金才对此无异议，因此可以证明双方在当天就终止《租赁经营合同》达成一致意见。上诉人的举证符合举证规则，一审忽略事实依据，导致认定事实错误。二、一审未在租金中扣除35740元结存财产是错误的。2008年7月29日后，到庄金才自认2009年4月自主经营安吉县新星建材厂期间，双方未再进行过结算，在此期间的库存等财产不可能发生交接。因此，2008年7月29日结算后，庄金才既已自主经营，那么就存在交接情况，35740元自然由庄金才继受，故该35740元财产应在租金中予以扣除。综上，上诉人王彦博认为一审认定事实有误，请求二审撤销原判，依法改判驳回庄金才的诉讼请求。
被上诉人庄金才答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
本院认为：本案二审中的争议焦点为，一、租赁经营合同在2008年7月29日时是否已经终止；二、2008年7月29日库存35740元财产有无进行交接，是否应在租金中予以扣除。
关于争议焦点一，《租赁经营合同》系庄金才与王彦博真实意思的表示，内容不违反禁止性规定，应属合法有效。合同约定租赁期限从农历2006年12月18日起至2009年12月17日止，现王彦博主张双方于2008年7月29日终止了租赁合同，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，……主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”为此，王彦博提供2008年7月29日的库存清单以证明双方在当日进行结算并解除租赁合同的事实。经审查，本院认为，该库存清单仅能反映2008年7月29日对安吉县新星建材厂的库存进行了盘点，且王彦博本人未在该库存清单上签字，亦无相关交接手续予以佐证，因而无法证明当时双方当事人已经就租赁经营合同的解除明确达成一致意思表示的事实。因此，一审认定该库存清单不足以证明双方当事人于2008年7月29日终止了租赁经营合同，并无不当，本院予以确认。
关于争议焦点二，2008年7月29日的库存清单记载了当天对安吉县新星建材厂的库存进行了盘点，但当时庄金才与王彦博并未终止租赁经营合同，亦无证据证明当时就库存财产办理过交接，因而无法认定当时35740元库存财产已由庄金才继受，故一审认定该35740元财产不应在租金中予以扣除，并无不当，本院予以确认。王彦博主张庄金才在开始自主经营时必然接收了安吉县新星建材厂已有的库存财产，考虑到2008年7月29日至2009年4月间，安吉县新星建材厂的库存财产存在变动的可能性，无法推定庄金才在自主经营安吉县新星建材厂时必然接收了上述35740元库存财产。故对王彦博的主张，因其既未举证证明上述35740元库存财产已交接给庄金才，亦未就租赁经营合同终止时库存财产的存在及价值进行举证，本院不予采信。
综上，本院认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7300元，由王彦博负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许丹红
审 判 员 茹卫泽
代理审判员 袁惠康
二〇一〇年十一月十九日
书 记 员 谢敏飞