内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿左民一初字第1514号
原告魏傲云，无固定职业，住内蒙古自治区阿拉善左旗。
委托代理人布音孟克，系内蒙古安民律师事务所律师。
被告李红华，系阿拉善盟公路管理局工作人员，住内蒙古自治区阿拉善左旗。
被告祁玉江，系阿拉善右旗政府办工作人员，住内蒙古自治区阿拉善左旗。
以上二被告共同委托代理人任振华，系内蒙古君缘律师事务所律师。
被告马楠，系阿拉善盟电业局职工，住内蒙古自治区阿拉善左旗。
被告张晓桐，系阿拉善盟电业局职工，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。
以上二被告共同委托代理人王以军，系内蒙古君缘律师事务所律师。
原告魏傲云诉被告李红华、祁玉江、马楠、张晓桐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法由审判员张逸涵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏傲云及其委托代理人布音孟克，被告李红华及被告李红华、祁玉江的委托代理人任振华，被告马楠、张晓桐的委托代理人王以军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告魏傲云诉称，原告和被告李红华于2014年6月17日签订《房屋租赁协议》，被告李红华、祁玉江将自己位于阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都＊号楼3号商铺出租给原告，期限为1年，原告取得房屋后对该房屋进行装修营业，在2014年12月底原告发现该商铺房从房顶的柱顶到柱底出现了严重的裂缝，地面也出现了镂空现象。原告当即向被告李红华说明了相关情况，并要求予以维修，但被告李红华说地面没有任何问题，可以放心使用，至于房屋墙面出现的裂缝由被告先行负责维修，维修完工时临近春节原告就将门锁好。等到2015年2月15日原告开门时发现该商铺地面已严重裂缝、镂空倾斜，不能在承受任何重量，使得原告无法正常经营，只能停业。为此，原告多次找到被告李红华进行协商，但被告李红华以将该房屋转卖为由一直不予处理，导致原告经营的店面至今仍持续停业。原告认为被告的行为侵害到原告的合法权益并造成经济损失，被告李红华及其他被告应承担原告的全部损失并退还原告房屋租赁费，故原告为维护自身合法权益，请求：1、判令被告赔偿原告店面装修损失39353元、停业损失24600元、货物损失5000元，合计68953元；2、判令被告退还原告租赁费13000元；3、本案诉讼费由被告负担。
被告李红华、祁玉江辩称，一、原告诉讼主体设置错误。首先，被告李红华、祁玉江在2015年2月8日通过凯龙名都房地产公司将涉案房屋转让给了被告马楠，转让和履行过程中将已收取的租金折抵到购房款中。被告李红华也向原告告知以后出租房屋的权利义务由新房东享有和履行，原告对此并无异议。其次，原《房屋租赁协议》仍有效。被告李红华、祁玉江将房屋所有权转让给马楠时，原告作为承租人与受让人之间不需要另行订立房屋租赁合同，房屋所有权变更并未影响租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第一百一十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，租赁关系仍依原租赁继续存在，即买卖不破租赁原则。所以，原《房屋租赁合同》只发生出租人更迭。原《房屋租赁合同》中有关租赁的期限、租金、修缮的义务等均由受让人承担。原告明知被告李红华、祁玉江已经将房屋转让给新房东的情况下，将被告李红华、祁玉江诉至法院属主体设置错误。二、原告诉状中所述与事实不符。2014年春节前，出租的房屋墙壁有开细缝现象，原告找到被告李红华说明了情况后，被告李红华立即将该情况反映给开发商管理维修的王为刚经理。王为刚经理到现场查看后，答应及时维修，原告本人也同意。被告李红华在2015年2月8日将房屋转让给马楠，转让的过程中将已收取的租金折抵到购房款中，被告李红华也将此情况告知原告，也向原告明确说明以后出租房屋的权利义务找新房东。原告对此并无异议。在转让之前房屋出现裂开细缝的问题，被告李红华反映后，开发商已经维修，而且也没有影响原告的经营，因此被告李红华已尽到相应的义务。2015年2月8日之后，原《房屋租赁合同》中关于租赁的期限、租金、修缮等权利义务关系均由新房东马楠享有和承受，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，新房东应承担修缮房屋的义务。原告在2015年3月底已经找开发商协商维修事宜，开发商同意负责维修，但由于原告向开发商索要巨额赔偿，导致维修工作不能顺利开展。被告李红华在此期间多次帮助原告联系维修部的王为刚经理，帮助解决房屋的问题，因此原告所诉与事实不符。三、原告要求被告李红华、祁玉江承担赔偿责任于法无据。2015年2月8日之前房屋墙壁出现开裂细缝，被告李红华及时通知了开发商，开发商及时进行了维修。房屋转让之后，被告李红华及时告知原告，租赁期间有问题找新房东和开发商。2015年3月份发生质量问题时，原告找到了开发商的王为刚经理，王经理答应给维修，原告要求赔偿5个月的停业损失，否则不让开发商维修，该责任在于原告。原告要求被告李红华、祁玉江承担其店面装修损失费、货物损失费、停业损失费68953元，退还租金13000元以及诉讼费缺乏事实和法律依据。原告所谓的停业损失费都是因为其向开发商索要巨额赔偿数额未果的情况下，拒绝开门配合开发商进行维修造成的，即便有损失也是原告放任扩大的结果。请求驳回原告的各项诉讼请求。
被告马楠、张晓桐辩称，一、2015年1月初，被告马楠、张晓桐到阿拉善盟丰凯龙房地产开发公司（下称丰凯龙公司）所属的凯龙名都售楼部询问是否有小户型门面房出售，售楼部工作人员告知还有一个50平米左右的门面房可以出售，然后售楼部工作人员带被告马楠、张晓桐前往看房。当时售楼人员让被告马楠、张晓桐看的房子就是本案所涉房屋，看房时因为房屋锁门而未能进入屋内，但可以确定该房屋有人正在使用，于是被告马楠、张晓桐询问售楼人员是怎么回事，售楼人员回复是此房暂时由开发商老板的朋友管理使用。被告马楠、张晓桐又问是否算二手房，售楼人员明确回答不算二手房，到时所有购房合同均与开发商直接签署，有任何问题都找开发商，也不存在过户问题。在售楼人员再三确认不属于二手房的情况下，被告马楠、张晓桐经与家人商量决定购买此门面房。2015年1月26日被告马楠、张晓桐与丰凯龙公司签订了一份《房屋认购书》，《房屋认购书》约定的交易房屋价款为52万元，被告马楠、张晓桐在认购书签订时先交付10万元定金，余款42万元于2015年2月10日前付清。而在实际付款时，由于丰凯龙公司明确表示该房屋因他人尚在使用无法在合同签订后及时交付，因此经双方口头议定在房屋价款上又给予被告马楠、张晓桐一定的优惠按51万元交付。《房屋认购书》签订后，被告马楠、张晓桐于2015年1月26日以转账方式向售楼部交付定金10万元，后于2015年2月8日通过银行转账方式向售楼部指定的账户转入剩余房款41万元，并在交清房款的当日与丰凯龙公司在其售楼部正式签订了一份《商品房买卖合同》，双方的权利义务约定详见合同。上述事实有银行转账单据、收款收据及合同在案资证。需要向法庭说明的一点是被告马楠、张晓桐实际支付的购房款为51万元，但双方正式签订合同上的购房价格却为416650元，售楼人员对此的解释是正式合同的价款只能按照原来合同报备的价款填写。以上就是被告马楠、张晓桐的购房过程。
二、对本案原告因租赁房屋而发生的不愉快经历及由此所遭受的财产损失深表同情，但原告将被告马楠、张晓桐列为本案被告没有事实根据和法律依据，实属错告主体。本案中，被告马楠、张晓桐不是适格的赔偿义务人，而是与原告一样，属于受到蒙骗的受害人。理由如下：1、承前所述，被告马楠、张晓桐是从丰凯龙公司即开发商手中直接购买的房屋，从最初的房屋认购到最后的正式签订《商品房买卖合同》以及房款的交付均是与丰凯龙公司直接办理，并非是从本案被告李红华、祁玉江手中购买的房屋，被告马楠、张晓桐在本案起诉到法院之前与被告李红华、祁玉江从未见过面也没有任何经济往来，与被告李红华、祁玉江之间并不存在房屋买卖关系。被告李红华、祁玉江引用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及相关司法解释，并将被告马楠、张晓桐追列为本案被告没有事实及法律依据。至于本案被告李红华、祁玉江就本案所涉房屋问题与开发商丰凯龙公司之间到底是什么样的关系，为什么被告李红华、祁玉江从开发商处购买了房屋却又能将房屋退回开发商处，被告马楠、张晓桐并不清楚，而且这些问题与被告马楠、张晓桐也没有任何关联。2、被告马楠、张晓桐虽然于2015年2月8日与丰凯龙公司正式签订了《商品房买卖合同》，双方合同正式成立，但丰凯龙公司并没有在合同签订后即履行交付房屋的义务，根据双方合同第3条约定：“甲方于2015年7月16日前将房屋交付乙方”，合同第11条约定：“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，交接房屋钥匙”。《中华人民共和国合同法》第133条明确规定：“标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外”。本案中，涉案房屋钥匙一直到2015年7月26日才到被告马楠、张晓桐手中。被告马楠、张晓桐实际上是在原告的租赁合同到期之后才实际取得了涉案房屋，之前该房屋一直由开发商实际控制，其房屋所有权并未发生转移。3、根据原告起诉状陈述的事实及被告李红华、祁玉江答辩状认可的事实是涉案房屋早在2014年12月底就出现了严重的质量问题，从房顶的柱顶到柱底就已经出现了裂缝，地面也出现了镂空现象，并由此直接导致店铺关门，该事实充分证明本案涉案房屋的损害事实早在被告马楠、张晓桐与丰凯龙公司签订房屋买卖合同之前已经发生。同时，被告马楠、张晓桐与开发商签订的合同明确约定：“甲方保证在交付商品房时，无权属纠纷和债权债务纠纷，如存在权属纠纷和债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任”，根据上述事实与合同约定，被告马楠、张晓桐并没有义务对合同签订之前业已存在的房屋质量问题承担责任，同时也没有对商品房交付之前业已存在的债权债务承担责任。综上，本案应当为原告承担法律责任的适格主体除了被告李红华、祁玉江之外，作为涉案房屋的开发商即丰凯龙公司也应当从房屋质量保证范围内承担相应的法律责任。由于丰凯龙公司在向被告马楠、张晓桐出售房屋时刻意隐瞒了房屋已经出现的质量问题，存在欺诈行为，因此被告马楠、张晓桐实际上也是受害人。原告将被告马楠、张晓桐列为本案被告实为错告主体。故为维护被告的合法权益不受侵害，请求人民法院依法驳回原告对被告马楠、张晓桐的诉讼请求。
经审理查明，2014年6月17日，被告李红华与原告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，被告李红华将位于阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都小区＊-商业-3号商铺出租给原告，租赁期限12个月，租金每年26000元，租赁期间房屋的房产税、暖气费、水费、电费、卫生费等由原告负担交纳，被告李红华承担房屋工程质量及维修的责任，原告不得擅自改变房屋的结构和用途，原告因故意或过失造成租赁的房屋及其配套设施、室内财物毁坏，应当恢复房屋原状或者赔偿损失。租赁期间若被告李红华收回房屋，必须提前三个月通知原告，未经被告李红华的同意，原告不得将房屋转租给第三方。原告承租该房屋后，对店面进行了装修，经登记经营一家“阿拉善左旗巴彦浩特镇尚座休闲茶餐坊”。2014年12月，该房屋屋内柱子出现细缝，原告将此情况告知被告李红华，李红华向开发商阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司反映此情况，阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司于2014年12月28日进行了维修。2015年2月春节假期过后原告发现店内墙壁出现裂缝，地板砖出现镂空，原告将此情况告知被告李红华，被告李红华之后又将此情况告知开发商阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司负责维修的负责人王为刚，王为刚到店面与原告商谈维修事宜时，因原告要求赔偿停业损失，未能维修。
另查明，被告李红华与被告祁玉江系夫妻关系，被告马楠和被告张晓桐系夫妻关系。2015年2月8日，阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司将凯龙名都小区3-商业-3号商铺出售给被告马楠、张晓桐，合同约定阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司于2015年7月16日前将房屋交付被告马楠、张晓桐使用。2015年7月26日原告将该商铺的钥匙交给被告马楠、张晓桐。
上述事实，有原、被告双方的当庭陈述以及原告出示的《房屋租赁合同》，阿拉善左旗公证处（2015）阿左证民字第770号公证书，录音光盘一份以及被告李红华、祁玉江、马楠、张晓桐出示的《商品房买卖合同》一份和证人王为刚的证言在卷咨证，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人争议焦点为：本案各方当事人应否对原告主张的损失承担责任以及原告主张的损失项目、数额如何确定。
本案中原告和被告李红华双方在协商一致的基础上达成的《房屋租赁协议》合法有效，应受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照合同约定全面履行合同义务。双方在合同第六条约定，李红华作为甲方承担房屋的工程质量和维修责任。据此，李红华无论依照合同的约定还是根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，其作为出租方对其出租的房屋在租赁期间都负有维修的义务。本案审理中原告及被告李红华对造成原告店铺不能正常经营的原因各执一词，原告认为在发现房屋地面等出现质量问题时多次要求被告李红华解决，但李红华以房屋以转让而未予解决，而被告李红华则辩称开发商的维修人员对案涉房屋进行维修时原告向开发商索要五个月损失未果，遂拒绝维修而导致损失发生，责任应在于原告。根据本案原告提供的其于2015年3、4月间与开发商维修人员谈话录音可以证实，在维修人员与原告交涉维修事宜时，原告及其亲属要求先赔偿五个月的损失后再对案涉房屋进行维修，从而证明被告李红华所称原告在同维修人协商赔偿损失未果的情况下拒绝维修涉案房屋的事实存在。在租赁合同中，出租人的维修义务是需要承租人的协助、配合才能得以完成，承租人的协助、配合维修义务虽然在法律上未作明确规定，但根据诚实信用原则，该属于合同的附随义务，当事人应当遵守。本案中原告在被告李红华找涉案房屋的开发商维修人员进行维修房屋时要求赔偿其五个月损失才允许维修的行为违反了其作为承租人的协助、配合维修义务。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方当事人应当采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。在2015年2月至4月间，在原告租赁房屋出现地板下陷等质量问题时，原告通知被告李红华，被告李红华未予维修，导致原告不能正常经营，对由此造成的原告经济损失被告李红华应承担相应的赔偿责任；被告李红华申请出庭作证的证人亦证明其是2015年4月间到原告经营的店铺协商维修事宜的，因赔偿事宜未达成一致意见原告拒绝维修房屋，该证人的证言与原告提供的录音证据能够相互印证，证明原告于2015年4月间对维修事宜不予配合、协助的事实。因此，2015年4月间至合同期限届满的6月间原告不能正常经营的损失系原告在被告李红华违约后没有采取适当措施而扩大的损失以及违反配合、协助出租人履行维修义务所造成的损失，对此损失被告李红华根据上述法律规定不承担赔偿责任，原告主张的该部分损失本院不予支持。
关于被告马楠、张晓桐应否向原告承担赔偿责任的问题。本案审理的是房屋租赁合同纠纷，原告与被告李红华系租赁合同的主体，根据合同的相对性原则，因该合同的履行产生的民事责任应由该租赁合同的主体承担，即使涉案房屋的质量瑕疵是他方原因、他人造成的，作为出租人的被告李红华仍应承担相应的维修义务及未履行维修义务造成的民事赔偿责任。被告李红华主张于2015年2月8日将房屋通过开发商阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司转让给被告马楠、张晓桐，对此被告马楠、张晓桐不予认可，被告李红华无其他有效证据予以证明，故对被告李红华主张出租房屋已于2015年2月8日通过阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司转让给被告马楠、张晓桐的抗辩理由不能成立，且即使按被告李红华所称案涉房屋已于2015年2月8日通过阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司转让给被告马楠、张晓桐，在原告及被告李红华、被告马楠、张晓桐三方未能就租赁合同达成一致的转让意见时，根据“买卖不破租赁”的原则，被告李红华仍不能免除其在合同中约定的承担房屋质量及维修的法律责任，故此，原告及被告李红华提出的要求被告马楠、张晓桐在本案中承担责任的主张不能成立。
关于原告主张的赔偿项目、数额如何确定的问题。原告主张的停业期间的营业损失、因停业造成的购置的货物损失、退还部分租赁费等均为双方租赁合同履行中一方违约后向对方承担的赔偿项目和履行的合同债务义务，其中退还租赁费的主张系因被告李红华履行维修义务不当，影响了原告作为承租人对租赁房屋的正常使用收益，原告有权要求被告李红华相应的减少租金，并将多收取的租金退还与原告，根据本院上述查明的事实及对各方当事人的归责理由，由被告李红华向原告退还2015年2月至4月间2个月的租赁费共计4400元；原告虽提供了其营业期间的营业账目，但这些营业账目即使记载真实，也仅能反映出原告的店铺营业期间的营业收入状况，不能证明原告预期营业利润的损失数额，故此，原告以其营业期间的营业收入数额主张其停业期间的营业利润损失的主张本院不予支持；同时，鉴于原告因被告李红华不履行维修义务造成停业的事实确实存在（2015年2月至4月间2个月），可能造成原告所购货物超过保质期限，给原告造成货物经济损失，故酌情确定由被告李红华赔偿原告货物经济损失1500元；原告要求被告赔偿其装修费损失无事实及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条，第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十二条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李红华于本判决生效后十日内退还原告魏傲云房屋租赁费4400元，并赔偿原告货物损失经营损失1500元，共计5900元；
二、驳回原告魏傲云的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费924.42元，由原告负担858元，被告李红华负担66.42元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本四份，并按对方当事人的人数提出副本一份，上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审判员 张 逸 涵
二〇一五年十一月二十七日
书记员 苏龙高娃