广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法厚民一初字第445号
原告：东莞市展鸿物业租赁有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：王绍勇，该公司总经理。
委托代理人：李志勇，广东拾佰仟律师事务所律师。
委托代理人：吴进和，广东拾佰仟律师事务所律师。
被告：李建明，男，汉族，1974年2月18日出生，住湖南省华容县。
委托代理人：吕某，广东振能律师事务所律师。
委托代理人：段春晓，广东振能律师事务所律师。
原告东莞市展鸿物业租赁有限公司（以下简称展鸿公司）诉被告李建明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，依法由代理审判员刘超适用简易程序独任审判，并于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告展鸿公司的委托代理人李志勇到庭参加诉讼，被告李建明的委托代理人吕某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告展鸿公司诉称：原告在东莞市厚街镇宝屯村石角路工业园内租有一座厂房，为了解决员工用餐问题，在2013年5月28日与被告签订了《饭堂承包合同》，将厂房宿舍楼三楼出租给被告用以开办经营饭堂。合同约定租赁期为5年，自2013年6月1日至2018年6月1日止，每月租金为10，000元，交租时间为每月5日前缴纳当月租金，水电费由被告承担。被告承担原告房屋后理应严格按照双方租赁合同的约定准时缴纳租金，但事实其自2013年11月起每月均没有足额交付租金和水电费，被告应付款与欠款情况如下：2013年11月租金10，000元，水费135元，电费1，171元，被告只交付了9，306元，拖欠租金2，000元；2013年12月租金10，000元，水费162元，电费1，132.5元，被告只交付了9，294.5元，拖欠租金2，000元；2014年1月租金10，000元，水费126元，电费1，267元，被告只交付了7，000元，欠款4，393元；2014年2月租金10，000元，水费72元，电费838.5元，被告只交付了910.5元，欠款10，000元；2014年3月租金10，000元，水费27元，电费409.5元，被告只交付了436.5元，欠款10，000元；2014年4月租金10，000元，水费63元，电费838.5元，被告未支付过任何款项，欠款10，901.5元；2014年5月租金10，000元，被告尚未支付。截止起诉日，被告共拖欠原告49，294.5元。上述款项经原告多次追讨被告均未支付。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.解除原、被告签订的《饭堂承包合同》；2.被告立即将留置在案涉房屋内的私人物品搬走并将房屋交还给原告；3.被告立即向原告支付租金与水电费共49，294.5元并承担逾期付款利息（利息以49，294.5元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从起诉之日起计算至欠款还清之日）；4.诉讼费由被告承担。另原告当庭撤回第一项、第二项诉讼请求，将第三项变更为被告支付房屋占用费及水电费合计72，294.5元，并承担逾期付款利息（利息以72，294.5元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从起诉之日起计算至欠款还清之日）。
被告李建明辩称：被告所欠原告场地使用费、水电费总计为2，393元。在2013年11月之前被告均没有欠原告的租金及水电费，该点可由原告发给被告的通知看出。2014年4月1日后被告没有经营，被告要求将办公用品取走但原告不予准许，故被告另案向法院起诉，所以2014年4月1日后被告无需向原告支付场地使用费。2014年2、3月份的场地使用费，王某某承诺不收取该2个月的租金，该工业区内有其他饭堂开设，被告与原告进行协商，且适逢春节，故王某某承诺不收取该2个月的租金，有公证的录音为证。
本院经审理查明：展鸿公司于2013年6月7日经登记成立，股东为周某某、王某某、王绍勇。李建明于2013年5月28日与展鸿公司签订一份饭堂承包合同，合同发包方甲方为展鸿公司，承包方乙方为李建明，合同约定：一、甲方将东莞市厚街镇宝屯村下屯石角路工业园食堂、小店发包给乙方经营，经营地址为宿舍三楼，由乙方自行安排厨房设备、搭建和经营，承包期限为五年，从2013年6月1日至2018年6月1日，每月租金为10，000元（不含水电费）含一间宿舍。乙方在承包前须向甲方交纳保证金50，000元，承包期间乙方不得中途转包及单方面终止承包，否则甲方有权没收全部保证金；…，五、2.合同期满，甲方保留引进两家承包的权利，乙方不得干涉，但乙方享有优先续包的权利。3.乙方承包食堂后，所有水电费均由乙方负担，并按月结算。上述合同的落款处发包方甲方为周某某签名，承包方乙方为李建明签名。上述合同签订后，展鸿公司于2013年6月8日出具了收款收据确认收到保证金50，000元，收款人处为股东王某某签字并盖有展鸿公司公章。另展鸿公司还于2013年5月28日出具了收款收据确认收到李建明厂房2个月押金及1个月租金共30，000元，收款人处为股东周某某签字。
至于展鸿公司诉求的房屋占用费及水电费从49，294.5元变更为72，294.5元的理由，展鸿公司当庭称，之前约定了2013年6月1日至2013年7月31日为免租期，因案涉合同无效，故该2个月的免租期应当计算房屋占用费20，000元，另2014年6月1日至2014年6月9日的房屋占用费计算为3，000元，共计增加23，000元。经本院当庭询问，双方均确认口头约定了2013年6月、2013年7月为免租期。另李建明主张2014年2月、3月也为免租期并提供了一份电话录音为证，经查，李建明委托李某某、吕某于2014年4月11日前往广东省东莞市南华公证处申请对吕某致电13823＊＊＊＊、13826＊＊＊＊的过程进行保全，并取得经公证的电话录音一份，李建明当庭称系其委托代理人吕某与王某某之间的电话录音，经查，录音中存在以下内容“①吕：现在目前进驻的工厂比较少，总共人也就百把来个人，里面又搞了一个饭堂，他说他生意非常难做，你们上次也体谅过他，当时说2月份、3月份免掉这个房租，周总跟他讲过这个东西；②王：就是说，当时这个要求，周总还做不了主，跟我商量，我说可以，说实在的，确实也比较难做，咱也谅解；③吕：也就是说你那个当时比较谅解他的，2、3月份房租给他免掉嘛；④王：对，我们好心没换来好报；…，⑤吕：你也知道，当时他们签这个合同的时候，他说他转账，转了10万块，然后又给了3万块，有押金，有保证金，有入场费，给了13万，对吧？；⑥王：对，这个13万是不假”。展鸿公司对公证书及录音光盘的真实性予以确认，但认为当时王某某正在与其他客户商谈事情，为了尽快结束电话交谈，王某某未对李建明的提问进行仔细考虑并敷衍的回答，展鸿公司还认为其并没有认可减免房租，仅仅是股东之间对2、3月的房租减免进行过商量，但没有对李建明作出明确承诺，且王某某没有掌管财务，其对李建明转账的款项及性质应当是不清楚的。
另查，李建明主张系展鸿公司单方解除合同并对李建明的员工进行殴打，并向本院提交了一份东莞市公安局厚街分局治安调解协议书，内容为“2014年4月1日14时30分，汤某某和李某某在展鸿物业三楼王总办公室与王总因物业饭堂的承包合同问题发生口角，随后物业保安唐某某与汤某某和李某某夫妇两人发生肢体冲突，导致汤某某和李某某夫妇两人受伤。经派出所调解，由唐某某一次性赔偿6，000元给汤某某和李某某，双方不再追究对方法律责任”，展鸿公司对东莞市公安局厚街分局治安调解协议书的真实性确认，但认为系保安的个人行为，与展鸿公司无关，且已经通过调解解决。上述事件发生后，展鸿公司于2014年4月10日向李建明发出追讨租金的通知，通知中注明“根据贵我双方于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》约定，你方应在每月5号前向我方缴纳当月租金及水电费，现您方已拖欠我方从2013年11月起租金39，294.5元…你方须在2014年4月25日前交清拖欠的所有费用并搬走物品”。李建明收到上述通知后，已经于2014年6月9日将涉案建筑物内的个人物品搬走，为此展鸿公司并当庭撤回了第二项诉求。
至于案涉合同的性质，李建明在（2014）东二法厚民一初字第402号租赁合同纠纷一案中主张是租赁合同，李建明称展鸿公司仅仅提供一个场地给李建明，李建明租赁展鸿公司的场所后进行装修，购买各种设备并聘请工作人员，合同的履约主体是展鸿公司。展鸿公司在（2014）东二法厚民一初字第402号租赁合同纠纷一案中主张是承包合同，展鸿公司称案涉合同的核心价值系经营饭堂而非取得几间宿舍。另关于案涉建筑物的合法性，展鸿公司在（2014）东二法厚民一初字第402号租赁合同纠纷一案的庭前调查中提交了与东莞市厚街信托贸易公司签订的房屋租赁合同原件及集体土地建设用地使用权证复印件，拟证明案涉建筑物的合法性，本院在该案中当庭向展鸿公司释明要求在庭前调查后七个工作日内提交证据证明案涉建筑物取得建设工程规划许可证或经市一级规划建设部门批准建设，但展鸿公司在之后的2014年7月14日的庭审中仍未提供。另展鸿公司在本案中明确撤回第一项诉请并将租金变更为场地占用费。
关于李建明交租的情况，首先，关于通知缴交租金及水电费的情况：经查①展鸿公司于2013年12月30日制作收费通知单，注明厂房租金8，000元、水费126元、电费1267元，并注明应在2014年1月10日前缴交；②展鸿公司于2014年2月13日制作收费通知单，厂房租金为空白、水费72元、电费838.5元，并注明应在2014年2月16日前缴交；③展鸿公司于2014年3月2日制作收费通知单，厂房租金为空白、水费27元、电费409.5元，并注明应在2014年3月5日前缴交；其次，关于李建明实际缴纳租金及水电费的情况：
①展鸿公司于2013年12月23日出具收据，注明收到李建明交来的2013年12月份的厂房租金8，000元、2013年11月的水费162元及电费1，132元；②展鸿公司于2014年1月11日出具收据，注明暂收到李建明交来的2014年1月份的厂房租金7，000元；③展鸿公司于2014年3月5日出具收据，注明收到李建明交来的2014年1月份水费72元、电费838.5元及2014年2月份的水费27元、电费409.5元。另经本院当庭询问，李建明确认没有缴交2013年6月-2013年7月的租金及2014年2月份之后的租金。
以上事实，有展鸿公司提供的饭堂承包合同、房屋租赁合同、李建明搬走的证明、集体土地建设用地使用权证，李建明提供的公证书及光盘、收款收据、收费通知单、催收租金通知、治安调解协议书及（2014）东二法厚民一初字第402号租赁合同纠纷一案笔录、本院一审庭审笔录为证。
本院认为：展鸿公司当庭撤回了诉请第一项、第二项，并将第三项诉请中的租金变更为场地占用费，属于展鸿公司自行处分权利，对此本院予以确认。至于合同的相对方及权利义务主体，本院认为，虽然在签订饭堂承包合同时展鸿公司尚未成立，但合同的甲方明确写明为展鸿公司，故本院依法认定展鸿公司为案涉合同的相对方，案涉合同的权利义务应由展鸿公司享有及承担。
至于案涉合同的性质，虽然其标题为饭堂承包合同，但其合同中使用的为月租金的字眼，且展鸿公司提供的仅仅为宿舍三楼场地的使用，李建明需自行安排厨房设备、搭建和经营，展鸿公司开具给展鸿公司的收费通知单、收据也写明需交厂房租金××元或收到厂房租金××元，另展鸿公司在2014年4月10日向李建明发出的通知也写明“根据贵我双方于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》约定，你方应在每月5号前向我方缴纳当月租金及水电费，现您方已拖欠我方从2013年11月起租金39294.5元…”等内容，本院依法认定案涉饭堂承包合同实质上为场地租赁合同，故案涉双方的权利义务应适用租赁合同法律关系进行处理。
至于合同的效力，展鸿公司在（2014）东二法厚民一初字第402号租赁合同纠纷一案中未能在本院释明的期限内提交案涉建筑物取得建设工程规划许可证或经市一级规划建设部门批准建设的证据，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉饭堂承包合同为无效合同。
至于场地占用费的金额，因合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，场地占用费应参照租金的标准计算。现针对展鸿公司的场地占用费诉请做如下分析：
首先，关于2013年6月至2013年7月的场地占用费，因双方均确认口头约定为免租期，故实质上原合同针对该期间的租金标准变更约定为0元，场地占用费也应参照双方的上述约定，故2013年6月至2013年7月的场地占用费不应计算。
其次，关于2013年11月至2014年1月的场地占用费差额，因李建明并无证据证明双方对租金标准进行了变更，故场地占用费的标准应参照原合同约定为10，000元／月。现李建明提供的收据显示李建明缴纳了2013年12月租金8，000元、2014年1月租金7，000元，即被告李建明仍需向展鸿公司补足2013年12月场地占用费差额2，000元、2014年1月场地占用费差额3，000元；至于2013年11月租金的交付，虽然李建明作为负有举证义务一方没有提供证据证明，但展鸿公司在诉状中自认李建明拖欠2013年11月租金2，000元，即展鸿公司自认李建明已交付2013年11月场地占用费8，000元，对此本院予以采信，并认定李建明还需向展鸿公司补足2013年11月场地占用费差额2，000元。综上，李建明需向展鸿公司补足2013年11月至2014年1月份场地占用费差额7，000元。
再其次，关于2014年2月至3月的场地占用费，本院认定该期间为免租期，不应计算场地占用费，理由为：展鸿公司在2013年12月30日的收费通知单中有列明厂房租金、水电费的应缴金额，而在2014年2月13日、2014年3月2日的收费通知单中则仅列明水电费的缴费金额，厂房租金一栏为空白，加之展鸿公司股东王某某在2014年4月11日的录音中也明确免除了李建明2、3月的房租，故本院对李建明关于免租的主张予以采信并认定2014年2月至3月的场地占用费无需支付。
最后，关于2014年4月至2014年6月9日期间的场地占用费，李建明认为不应收取，李建明称展鸿公司对李建明停水停电导致李建明在2014年4月1日之后停止经营，且展鸿公司保安对李建明员工进行殴打并不准李建明取走物品，李建明并提交治安调解协议书为证，本院认为，治安调解协议书中仅写明“2014年4月1日14时30分，汤某某和李某某在展鸿物业三楼王总办公室与王总因物业饭堂的承包合同问题发生口角，随后物业保安唐某某与汤某某和李某某夫妇两人发生肢体冲突，导致汤某某和李某某夫妇两人受伤。经派出所调解，由唐某某一次性赔偿6，000元给汤某某和李某某，双方不再追究对方法律责任”等内容，并不能证明展鸿公司有阻止李建明搬离物品，相反展鸿公司在2014年4月10日向李建明发出的通知中明确要求李建明搬走所有东西，现李建明迟至2014年6月9日才将案涉房屋内的物品搬走，故2014年4月至2014年6月9日期间场地占用费的损失应由李建明自行承担，经四舍五入计算为23，000元［10，000元＋10，000元＋（10，000元÷30天×9天）］。
综上，被告李建明应向原告展鸿公司支付2013年11月至2014年1月场地占用费差额7，000元、2014年4月至2014年6月9日场地占用费23，000元，共计30，000元。
关于水电费，根据展鸿公司的诉请内容及李建明提供的收据可知，2013年11月、2014年1月、2014年2月的水电费均已付清，另李建明并未提供证据证明已经支付了2013年12月份的水费126元、电费1，267元，展鸿公司也无证据证明其主张的2014年4月应付的水费63元、电费838.5元的产生及计算依据，故原、被告均应承担举证不能的不利后果，本院依法认定李建明仅需向展鸿公司支付2013年12月份的水费126元、电费1，267元。
另关于利息，首先，关于场地占用费的利息，本院认为，占有使用费性质上为折价补偿，自合同被确认无效时才产生折价补偿的后果，关于合同无效的判决尚未生效时，出租人请求支付占有使用费的利息没有依据，本院不予支持；其次，关于2013年12月份水电费的利息，因李建明逾期未付水电费，故应向展鸿公司支付利息，现展鸿公司诉求从起诉之日起按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算至欠款付清之日，属于原告自行处分权利，本院予以确认，但应按照中国人民银行规定的同期限流动资金贷款利率计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告李建明于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市展鸿物业租赁有限公司支付2013年11月至2014年1月场地占用费差额、2014年4月至2014年6月9日场地占用费共30，000元；
二、被告李建明于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市展鸿物业租赁有限公司支付2013年12月的水电费1，393元及利息，利息以1，393元为本金，从2014年5月27日起按照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计至本金付清之日止；
三、驳回原告东莞市展鸿物业租赁有限公司的其他诉讼请求。
如被告李建明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费516元，原告已预交，由原告东莞市展鸿物业租赁有限公司承担300元，被告李建明承担216元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 刘 超
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 胡佩茵
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