广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2343号
上诉人（原审被告）：邓克。
委托代理人：叶帆，广东南国德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：应红心。
委托代理人：张玲悦，广东广健律师事务所律师。
上诉人邓克因与被上诉人应红心房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月22日，应红心向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认双方签订的《房地产买卖合同》已经解除。2.邓克在判决书生效后十个工作日内配合应红心到东莞市南城房地产交易所办理《房地产买卖合同》的撤销手续。3.邓克支付应红心违约金20000元。4.本案诉讼费由邓克承担。
原审法院经审理查明：2008年1月15日，应红心作为甲方，邓克作为乙方，张某作为甲方委托代理人，张某与邓克签订《房地产买卖合同》（编号0071423）。合同约定，甲方拟将于广东省东莞市南城区红山路红山大厦1座3A的房地产转让给乙方，房屋建筑面积为128.72平方米，该房地产甲方于2007年9月4日向市房管局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为C5××78；甲乙双方议定房地产交易总金额为230000元，乙方于2008年1月17日支付第一期房款230000元；本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到南城房地产交易所办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方；双方同意于2008年3月8日由甲方将该房地产交付给乙方使用；乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方20000元违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。
根据应红心提供的公证委托书显示，2007年12月27日，经浙江省永康市公证处公证，应红心委托丈夫张某在广东省东莞市南城区红山路红山大厦1座3A房的房地产（粤房地证字第C5××78号）代为签订房地产的转让合同、收取房款、向有关部门申请办理上述房地产的过户等一切相关事宜，张某在上述权限范围内所签署的一切文件，应红心均予以承认，由此产生的一切法律后果均应红心承担。根据应红心提供的查询时间为2014年3月17日房地产登记信息查询结果显示，房屋坐落于东莞市南城区红山路红山大厦1座3A房，房地产证号为C5××78，登记日期为2007年9月4日，备注业主已于2008年1月15日与邓克进行房地产交易，合同编号为0071423。
应红心主张，邓克没有按照双方《房地产买卖合同》约定的付款期限付款，遂应红心于2014年5月6日向邓克发出律师函，通知邓克解除合同，该邮件因电话联系人在广东，家中无人而被退回。应红心还表示案涉房屋的物业管理费由其承担，并提交了红山大厦的两份收据和个人客户境内人民币汇款申请书，其中收据显示，2012年5月至2014年4月、2014年10月至2015年4月的物业管理费的收取金额；汇款申请书显示，案外人应一苗向东莞市健升物业管理公司转账支付1500元，下方手写汇款人为应红心，用途为管理费。邓克主张，邓克已于2010年5月18日向张某转账300000元用于支付案涉房屋的房款，并提供了中国农业银行个人结算业务申请书复印件，该个人结算业务申请书中附加信息及用途为“家用”。经邓克申请，原审法院于2015年3月4日向中国农业银行股份有限公司广州恒福路支行发出调查函，询问个人结算业务申请书复印件转账的情况是否属实，但是该行没有复函。另，根据邓克提供的公证书显示，2015年3月13日，在湖北省武汉市钢城公证处见证下，张某在证明上签名捺印。证明内容为“我叫张某，身份证号码：××，是应红心的配偶。2010年5月18日，本人账户62×××44（开户行：中国邮政储蓄浙江武义支行东干分理处）收到邓克转账的30万元人民币，该30万元是邓克购买东莞市南城区红山路红山大厦1座3A房应付的购房款。该房的购房款30万元，邓克已全部支付完毕。”下方有证明人张某签名捺印。应红心、邓克对于对方提交的上述证据均不予确认。对于邓克付款时间和付款金额的问题，邓克解释称，邓克在一审庭审答辩时记错了付款时间，在交易房屋时，张某说要等评估房屋价格后再确定实际交易金额，后张某通知了邓克300000元成交，故邓克支付了300000元。
为了证明案涉房屋属于婚前财产，应红心提供了结婚证和《抵押贷款合同》。结婚证显示，应红心与张某于2006年7月24日登记结婚。《抵押贷款合同》显示，案涉房屋的贷款金额为301000元。应红心表示，应红心与张某曾有离婚纠纷在法院处理，但未判决离婚。对于双方签订合同后直至2015年应红心才提起本案诉讼的问题。应红心解释称，应红心、邓克曾口头约定解除合同，应红心不知道双方的房地产买卖合同已经在房管部门备案，去年应红心欲出售房屋，无法办理转移手续，才知道自己的权利被侵害。
另查明，原审法院于2015年1月7日向邓克送达民事起诉状、证据副本等应诉材料。
原审法院认定上述事实的依据有：应红心提供的房地产买卖合同、公证委托书、房地产登记信息查询结果、房地产登记信息查询结果、房地产权证、律师函、中国邮政快递单、退件单、结婚证、抵押贷款合同，邓克提交的个人结算业务申请书、公证书，以及原审法院的庭审笔录、质证意见等。
原审法院认为：对于双方当事人在本案中没有争议的事实，原审法院依法予以确认。本案系房屋买卖合同纠纷，应红心、邓克签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，经房地产管理部门备案，合法有效，原审法院予以确认。本案的争议焦点在于：一、邓克是否存在违约行为，应红心是否有权解除合同；二、如应红心有权解除合同，其行使合同解除权是否超过了法律规定的期间。
关于焦点一。根据双方的《房地产买卖合同》约定，邓克应于2008年1月17日前向应红心支付房款230000元。但邓克提供的个人结算业务申请书显示的转账时间在约定付款时间的2年之后，且款项为300000元，无论是付款时间，还是付款金额，都与约定不符。邓克对此的解释也缺乏证据支持。退一步说，假使邓克的上述付款系支付案涉房款，作为买受人不可能在付款之后一直不要求出卖人办理房屋过户手续，邓克的行为不符合常理。据此，原审法院足以认定邓克没有按照约定向应红心支付房款，邓克存在违约情形，应红心依据双方签订的《房地产买卖合同》的违约责任条款，有权要求解除合同。至于邓克是否向案外人张某付款300000元及该款的性质，邓克可以另案解决。
关于焦点二。《房地产买卖合同》约定，邓克逾期15天仍未付清房款，作邓克悔约处理，合同即告解除。应红心称其在2014年3月17日到房地产管理部门查询案涉房屋登记信息时，才知道双方的《房地产买卖合同》已经备案，需双方前往办理解除手续，而非合同不履行则自动解除。应红心作为普通百姓，对于解除合同的认知能力有限，结合双方合同的约定，原审法院对于应红心的上述主张予以采信，并认定应红心向房产管理部门查询案涉房屋登记信息时才知道自己的权利被侵害。因此，应红心于2014年12月22日对邓克提起诉讼，没有超过法定或约定的期限。结合本案案情，原审法院确认应红心要求解除与邓克于2008年1月15日签订的《房地产买卖合同》的通知于2015年1月7日到达邓克处，双方的合同解除。邓克应配合应红心到东莞市南城房地产管理所办理《房地产买卖合同》的撤销手续。邓克在履行合同过程中有违约行为，应红心诉请邓克支付违约金20000元，符合双方合同约定，合法有据，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2015年6月15日作出判决：一、确认应红心与邓克于2008年1月15日签订的《房地产买卖合同》（编号0071423）解除。二、邓克于判决发生法律效力之日起三十日内协助应红心到东莞市南城房地产管理所办理上述第一项《房地产买卖合同》的撤销手续。三、邓克于判决发生法律效力之日起五日内向应红心支付违约金20000元。一审案件受理费300元（应红心已预交），由邓克负担。
上诉人邓克不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）邓克已履行《房地产买卖合同》约定的付款义务，原审法院对该事实认定错误。邓克在原审提交的付款凭证以及邓克的全权委托代理人即应红心的配偶张某经公证的证明材料充分证实邓克已付清房款的事实，故邓克履行《房地产买卖合同》无违约行为，应红心单方解除《房地产买卖合同》不具有法律效力。（二）案涉房屋的《房地产买卖合同》签署于2008年，且该房屋早已交给邓克使用，应红心于2014年5月6日向邓克发出解除合同的通知，已超过法定及约定的行驶合同解除权的时限。据此，邓克请求本院判令：1.撤销原审判决。2.驳回应红心的全部诉讼请求。3.应红心承担本案诉讼费用。
被上诉人应红心口头答辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应依法驳回邓克的上诉请求。一审最后一次开庭之后应红心提交的银行流水明细，证明应红心与邓克有其他经济往来，不能够证明邓克所提交的30万就是房款。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。二审补充查明，邓克二审期间申请张某作为证人出庭作证，证人张某陈述如下内容：“邓克是张某和应红心共同的朋友，双方在签订案涉合同的时候，曾经咨询过房管部分，房管部门要求先找评估机构对房屋进行评估，而且当时由于张某与应红心要在2008年4月去澳大利亚准备很多事情，所以当时没有及时要求邓克支付房款，而双方并没有终止合同，在2009年年底至2010年年初期间，邓克主动提出230000元的价格比较低，张某和应红心就提出300000元的价格，并和邓克协商约定五年之后再办理过户手续；邓克于2010年5月18日有将300000元汇到张某的银行账户上，邓克还打电话跟其和应红心确认过，明确该款项是购房款；当初约定房价230000元是因为考虑到双方之间是朋友关系，且还涉及到税费问题；在2008年4月之前，张某将房屋钥匙交给邓克，并叫邓克交物管费，还去了管理处。”
应红心称由于邓克在张某和应红心出国前没有按合同约定支付房款，故双方口头约定解除合同；在应红心2008年至2009年出国期间，应红心有委托邓克交纳物管费和出租房屋的事宜，应红心回国后，就一直委托案外人应一苗交纳物管费。邓克称在签完合同当天，邓克和张某去了管理处，张某把钥匙交给邓克，当时物管在案涉房屋门上贴了公告，公告案涉房屋已出售，物管也知道这件事，且其一直有交物管费，只是最近两年物管没有打过电话让其去交。另查明，根据应红心一审提交的物管费收据显示，应红心于2014年4月9日补交了2012年5月至2014年4月期间的管理费。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对邓克上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：应红心请求解除案涉《房地产买卖合同》的理由是否成立。对此，本院分析如下：
首先，根据应红心一审提交的公证委托书显示，应红心全权委托张某为代理人，代为签订案涉房屋的转让合同、收取房款、水电、有线电视过户、向有关部门申请办理案涉房屋的过户等一切相关事宜，张某在上述权限范围内所签署的一切文件，应红心均予以承认，由此产生的一切法律后果均由应红心承担；委托期限从2007年12月27日起至张某完成上述委托事项之日止。可见，应红心与张某之间成立委托代理合同关系。其次，根据张某的证言，张某确认案涉合同没有终止，并确认双方对案涉《房地产买卖合同》约定的房屋价格和房款支付时间进行了变更，其于2010年5月18日收到邓克支付的案涉房屋房款300000元。而邓克提交的个人结算业务申请书复印件反映的转账情况与张某的陈述能够相互印证。根据《中华人民共和国民法通则》六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”张某的上述代理行为所产生的后果应由应红心承担。而且，应红心主张因邓克逾期支付房款，双方在2008年已经口头约定解除合同，但未能提供相关证据予以证实。因此，结合以上证据，本院对于邓克主张其已按约定付清房款的事实予以采纳。应红心请求解除案涉《房地产买卖合同》的理由不成立，本院不予支持。应红心请求邓克应协助其办理案涉合同的撤销手续以及向其支付违约金亦缺乏依据，本院亦不予支持。
综上所述，原审法院认定事实不清、适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》六十三条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第12号民事判决。
二、驳回应红心的全部诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各300元，均由应红心负担。对于邓克预交的二审受理费300元，本院予以退回。应红心应在收到本判决之日起七日内向本院缴纳二审受理费300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 张 优
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……