上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终9449号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海红典公寓物业管理有限公司，住所地上海市宋园路52弄1号-2号。法定代表人：刘曲平，董事长。委托诉讼代理人：阮莉，上海元始律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海京香餐饮有限公司，住所地上海市长宁区宋园路52弄1号1楼1103号。法定代表人：李大全，总经理。原审被告：上海永红物业管理有限公司，住所地上海市长宁区宋园路52弄1号。法定代表人：杨秀光，董事长。委托诉讼代理人：阮莉，上海元始律师事务所律师。上诉人上海红典公寓物业管理有限公司因与被上诉人上海京香餐饮有限公司及原审被告上海永红物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第2235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人上海红典公寓物业管理有限公司及原审被告上海永红物业管理有限公司的共同委托诉讼代理人阮莉，被上诉人上海京香餐饮有限公司的法定代表人李大全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上海红典公寓物业管理有限公司（以下简称“红典公司”）上诉请求：撤销一审判决第一、二、五项，改判：1、确认上诉人与被上诉人签订的租赁合同于2015年10月14日解除；2、驳回被上诉人要求上诉人返还租金及保证金的诉讼请求；3、支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：1、2015年6月4日中国人民解放军上海警备区第五离职干部休养所（以下简称“干休所”）张贴搬离通告，并未影响被上诉人在租赁房屋经营烧烤餐饮，该节事实从租赁房屋6月至10月的电费金额变化亦可看出，被上诉人的经营活动系在同年10月14日相关法院实际执行时方才停止，故双方合同应于同年10月14日解除；2、双方合同履行期间的租金被上诉人尚未支付完毕，故上诉人有权要求被上诉人支付拖欠的租金及相应的利息。此外，被上诉人亦应返还上诉人购买的空调设备。上海京香餐饮有限公司（以下简称“京香公司”）辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。上海永红物业管理有限公司（以下简称“永红公司”）述称，本案处理与其并无关联。京香公司向一审法院起诉请求：1、判令红典公司、永红公司按每月22,000元（人民币，下同），返还京香公司2015年2月3日至2015年7月15日的租金；2、判令红典公司、永红公司返还押金75,600元；3、判令红典公司、永红公司赔偿京香公司各项经济损失60.5万元，包括购买的设备150,000元，食材55,000元以及装修400,000元；4、判令红典公司、永红公司支付违约金75,600元。红典公司则提起反诉，要求法院判令：1、解除京香公司与红典公司订立的《房屋租赁合约书》；2、京香公司搬离上海市XX路XX弄XX号楼1楼1105号房屋；3、京香公司向红典公司支付房屋租金66,267元；4、京香公司返还红典公司房屋内的空调；5、京香公司支付延期付款利息，自2016年5月9日起，按中国人民银行同期贷款利率计算。一审法院认定事实：上海市长宁区XX路XX弄XX、XX号房屋的产权人为干休所。红典公司、永红公司向干休所承租后，再对外招租。2012年7月25日，红典公司（甲方）与上海京香餐饮有限公司（筹）（乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁合约书》，约定租期自2012年7月15日至2014年6月14日，2012年7月15日至2012年8月31日为免租期，月租金22,000元。乙方应支付保证金72,000元，待租赁契约届满或终止，乙方交还房屋、注销登记、结清水电煤等各项费用之后，由甲方一次性无息退还。第三条第3款约定，租赁期间如房屋所有权人收回房屋使用权，乙方不得以甲方未实现租期之承诺而要求任何赔偿。第五条第3款约定，合约届满、终止或解除时，乙方应将本租赁标的物完整恢复原状，乙方不得要求补偿所投入之装修或设备费用。第八条约定，除双方合意，甲乙双方均不得提前终止本租约，欲终止本租约的，乙方应于终止租约日三个月前以书面通知他方，并同时赔偿他方相当于保证金（押金）之现金以作违约赔偿金。上述合约书尾部“甲方”加盖红典公司合同专用章，“乙方”为上海京香餐饮有限公司（筹），并由“王某”签字。2014年6月，京香公司与红典公司就涉案房屋另行签订《房屋租赁合约书》，约定租期自2014年6月15日至2015年6月14日，月租金22,000元，保证金72,000元。第三条第3款、第五条第3款、第八条的内容与前一份《房屋租赁合约书》的内容相同。上述合约书尾部“甲方”加盖红典公司合同专用章，“乙方”加盖京香公司公章，并由“王建标”签字。此后，京香公司的法定代表人变更为李大全。2015年6月，红典公司提供已加盖其合同专用章的《房屋租赁合约书》一份，载明的租期为2014年6月16日至2016年6月15日。第三条第1款载明：如因自然灾害、政府拆迁、房屋所有人（即XX路XX弄XX号、XX号之房屋产权人）收回房屋或甲方未与房屋所有人达成租金协议等因素，甲方有权单方解除本合同且不承担任何违约赔偿责任，乙方绝无异议且不得以甲方未实现租赁期之承诺而要求任何赔偿……。李大全因不同意上述条款，未在合约书上盖章或签字。另查明，1998年12月21日，干休所（甲方）与红典公司（乙方）签订《协议》，约定甲方将上海市XX路XX弄院内新建的一、二号公寓式办公楼全部出租给乙方经营使用，期限三十年，自1999年6月21日起至2029年6月20日止。双方对前三年租金作出约定，并约定自第四年起，年租金标准由甲乙双方提前三个月，根据合同第二年及第三年的租金之基础下再根据当时上海房屋市场租赁情况进行协商调整。从1999年开始，干休所与红典公司、红典（上海）国际贸易有限公司分别签订XX路XX弄XX号、XX号楼三年租期的租赁合同，至2002年，又与上述两公司续签三年租赁合同。2005年开始，干休所分别与红典公司、永红公司签订XX路XX弄XX号、XX号楼的租赁合同，双方按合同约定的租金数额履行，由红典公司一并支付租金。2011年5月10日，干休所与红典公司、永红公司分别签订军队《房地产租赁合同》，约定由红典公司承租XX路XX弄XX号楼，永红公司承租同弄2号楼，租赁期限自2011年6月21日起至2014年6月20日止；年租金各1,815,000元。2014年7月，干休所与红典公司、永红公司因无法就租金条款协商一致，诉至一审法院，一审法院经审理于2014年12月3日作出（2014）长民三（民）初字第1817号、1818号民事判决，判令红典公司、永红公司搬离上海市长宁区XX路XX弄XX号、XX号房屋并将之交还干休所。红典公司、永红公司不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2015年2月3日驳回上诉，维持原判。2015年6月4日，干休所在上述房屋区域张贴通告，要求各住户主动搬离并自行处理与红典公司、永红公司债务等事务，配合法院强制执行。2015年10月14日，一审法院强制执行上述生效判决书，京香公司等次承租人停止经营，京香公司即提起本案诉讼。2016年4月，红典公司向干休所支付了截至2015年11月9日的租金。审理中，红典公司确认收到京香公司的押金72,000元，京香公司确认租金支付至2015年7月15日。一审法院认为，根据查明的事实，红典公司加盖合同专用章、租赁期间为2014年6月16日至2016年6月15日的《房屋租赁合约书》，因京香公司的法定代表人李大全不同意有关免责条款而未盖章或签字，双方未形成意思一致，该《租赁合约书》不成立。虽然自2012年以来，京香公司的法定代表人几经变更，但京香公司的独立法人资格并未发生变化，故应以2014年6月15日至2015年6月14日期间的《房屋租赁合约书》确定京香公司与红典公司的权利、义务。涉案房屋系京香公司向红典公司转租而得，红典公司与产权人干休所签有长期租赁合同，再以三年一签的方式确定具体的租金标准，2011年6月21日至2014年6月20日期间的租赁合同到期后，双方就租金条款未能协商一致而致讼。红典公司将涉讼房屋转租给京香公司时，因存在与干休所的长期租赁合同，故该转租系有权转租。京香公司与红典公司签订的2014年6月15日至2015年6月14日的《租赁合约书》经双方盖章，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有法律拘束力。2015年6月4日，干休所在前案判决生效后，在租赁区域张贴通告，要求包括京香公司在内的次承租人配合法院强制执行，致使京香公司的经营活动受到影响，租赁目的无法实现，故京香公司与红典公司的《房屋租赁合约书》应于该日解除。京香公司已经支付的2015年6月5日至2015年7月15日的租金30,066元，红典公司应予返还。关于保证金，京香公司主张为75,600元，但未提供交付凭证，红典公司自认收到保证金72,000元，与《租赁合约书》相符，一审法院予以认可，应由红典公司将保证金返还给京香公司。红典公司要求京香公司继续支付租金及利息的反诉请求，一审法院不予支持。同时，京香公司应当搬离涉案房屋。关于京香公司要求红典公司、永红公司赔偿装修残值、设备及食材的诉请。一审法院认为，《租赁合约书》第三条第3款明确约定“如房屋所有权人收回房屋使用权，乙方（即京香公司）不得以甲方（即红典公司）未实现租赁期之承诺而要求任何赔偿”，表明京香公司已事先放弃房屋所有权人收回房屋致使合同解除的赔偿请求权，此约定不违反法律、行政法规的强制性规定。同时，《租赁合约书》期间已经届满，双方系不定期租赁合同关系，而《租约合约书》第五条第3款明确约定“合约届满，乙方（即京香公司）不得要求补偿所投入之装修或设备费用”。故京香公司在本案中要求红典公司、永红公司承担赔偿责任，缺乏合同依据。对于该项赔偿请求，一审法院不予支持。关于违约金，《租赁合约书》第八条所约定的违约责任是针对一方要求提前解除合同情形下的违约责任，而本案是因产权人收回房屋引发的争议，并非红典公司要求提前解除合同，故该违约责任条款不适用于本案，京香公司的违约金请求，一审法院亦不予支持。红典公司另依据京香公司未盖章的《租赁合约书》要求京香公司返还空调，但该《租赁合约书》未成立，红典公司也未举证证明其已将空调交付京香公司使用，故该反诉请求，一审法院亦难以支持。因《租赁合约书》系京香公司与红典公司签订，永红公司并非合同的相对方，京香公司针对永红公司提出的诉请，缺乏合同或法律依据，一审法院予以驳回。一审法院判决：一、确认上海京香餐饮有限公司与上海红典公寓物业管理有限公司就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX楼XX号房屋签订的《房屋租赁合约书》于2015年6月4日解除；二、上海红典公寓物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海京香餐饮有限公司租金30,066元、保证金72,000元；三、上海京香餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区XX路XX弄XX号XX楼XX号房屋；四、驳回上海京香餐饮有限公司的其余本诉请求；五、驳回上海红典公寓物业管理有限公司的其余反诉请求。本诉案件受理费11,810元，由上海京香餐饮有限公司负担10,705元，上海红典公寓物业管理有限公司负担1,105元。反诉案件受理费715.80元，由上海红典公寓物业管理有限公司负担。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人提交了涉案房屋2015年7月至10月期间的电费单据及上诉人与干休所于2015年10月31日签订的《协议书》，欲证明被上诉人在2015年6月之后持续经营，从电费金额来看，被上诉人的经营活动并未受到影响；涉案房屋产权人认可上诉人在2014年6月20日至2015年10月14日期间有租赁权，该期间转租的任何第三方的房屋使用费由上诉人全权负责。被上诉人质证认为，电费单据不能反映被上诉人的经营情况，被上诉人基本不再经营，但因与案外人有约定还有其他业务开展，而且，店内有冰箱等大型设备，虽无法营业但不会关闭，故有电费产生。至于《协议书》，被上诉人并不清楚。本院经审查认为，上述证据尚不足以证明上诉人要证明的内容。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的租期为2014年6月15日至2015年6月14日的转租合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不存在违反法律规定的情形，应为合法有效。关于转租合同的解除时间，上诉人虽主张合同解除时间应为被上诉人停止经营之日即2015年10月14日，但根据本案查明的事实，涉案房屋产权人与上诉人签订的房屋租赁合同已被前案生效判决确认解除，上诉人已经丧失继续转租涉案房屋的法律基础。同时，涉案房屋产权人在前案判决生效后已申请法院强制执行，并于2015年6月4日在租赁区域张贴公告要求次承租人配合法院执行搬离租赁房屋，被上诉人事实上已不能正常经营，故转租合同在客观上亦无法继续履行。况且，上诉人主张的合同解除之日亦已超过转租合同约定的租期。据此，一审法院认定双方转租合同于2015年6月4日解除，并无不当，本院予以认同。但本院须指出的是，合同解除之日至被上诉人停止营业期间，被上诉人虽已无法正常经营，但根据在案证据以及被上诉人的庭审陈述，其事实上仍在占有、使用涉案房屋，在合同约定的租期届满后亦未搬离，而上诉人则已向涉案房屋产权人支付了上述期间的使用费，故被上诉人亦有义务支付上述期间的房屋占有使用费。至于使用费的数额，考虑到涉案房屋的实际使用情况等因素，本院酌定被上诉人应支付的上述期间的使用费与上诉人已收取的2015年6月4日之后的房屋租金相抵。此外，上诉人要求被上诉人返还空调设备等上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第2235号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第2235号民事判决第二项、第四项；三、上海红典公寓物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海京香餐饮有限公司保证金人民币72,000元；四、驳回上海京香餐饮有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币11,810元，由上海京香餐饮有限公司负担10,810元，上海红典公寓物业管理有限公司负担1,000元。反诉案件受理费715.80元，由上海红典公寓物业管理有限公司负担。二审案件受理费人民币3,057.10元，由上海红典公寓物业管理有限公司负担2,390.36元，上海京香餐饮有限公司负担666.74元。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……