广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0803民初字760号
原告彭德才，男，汉族，1963年3月20日出生，住广东省湛江市霞山区。
委托代理人黄江辉，广东尚诺律师事务所律师。
委托代理人叶铨红，广东尚诺律师事务所律师。
被告徐林文，男，汉族，1970年4月3日出生，住广东省湛江市麻章区。
第三人王平，男，1944年11月5日出生，住湛江市霞山区。
原告彭德才诉被告徐林文合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，依法通知第三人王平参加诉讼，并组成合议庭于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告彭德才及其委托代理人黄江辉、叶铨红到庭参加诉讼，被告徐林文及第三人王平经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告与案外人王平系位于湛江市霞山区青岛路16号土地及地上房产的共有权人。其中，该土地总面积为405.49平方米，地上的房产建筑面积为1119.30平方米。2014年4月，经原被告双方协商，被告将上述土地及地上房产作价8000000元，并将其享有的20%份额以1600000元的价格转让予原告。而原告亦于2014年4月29日至2014年7月4日期间，分五笔共计1600000元以银行转账方式向被告付清了全部转让款。同时，原、被告双方于2014年8月1日就上述房地产转让补签了《房地产买卖合同》。其后，原告曾多次催促被告办理相应的房地产份额过户手续，但均未果。为此，被告拒不办理过户手续的行为，致使原告的合同的目的无法实现。故此，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。请求：1、解除原、被告双方于2014年8月1日签订《房地产买卖合同》。2、判令被告向原告返还房地产转让价款1600000元及其相应利息（从2014年7月4日起按银行同期同类贷款利率计算，直至本息还清之日止）。3、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告徐林文即不提交书面答辩及证据，也不到庭参加诉讼。
第三人王平即不提交书面意见，也不到庭参加诉讼。
经审理查明，位于湛江市霞山区青岛路16号的土地使用权〖湛国用（2008）第10260号、湛国用（2008）第00613号〗及房屋所有权（粤房地证字第××号、粤房地共证字第C1297436号）权属徐林文与王平共有。彭德才与徐林文经协商，徐林文同意将其享有份额的20%以160万元转让给彭德才。2014年4月29日、同年5月10日和16日、同年6月29日、同年7月4日，彭德才通过银行转账方式分五次支付了160万元给徐林文。2014年8月1日，徐林文（甲方）与彭德才（乙方）签订《房地产买卖合同》，合同约定：甲方与王平共同共有座落于湛江市霞山区青岛路16号的房地产，包括甲方名下的湛国用（2008）第10260号《国有土地使用证》项下的405.49平方米住宅用地中的分摊面积202平方米国有土地使用权，以及甲方名下的粤房地证字第××号《房地产权共有（用）证》项下的建筑面积1119.30平方米房屋中的共有份额。甲方将自己名下的20%份额转让给乙方后，乙方持有在上述房地产（包括土地和房屋）全额的20%份额，甲方持有30%份额，甲方原共有人（王平）持有50%份额。上述房地产（即湛江市霞山区青岛路16号房屋和土地）以甲、乙双方确认转让总价值为人民币800万元交易，乙方占该房地产20%的份额，乙方应支付转让款为人民币160万元。乙方分别于2014年4月29日付￥20万元、2014年5月10日付￥80万元、2014年5月16日付￥30万元、2014年6月29日付￥15万元、2014年7月4日付￥15万元。办理房地产过户登记依法所需缴纳的税费按各自拥有份额负担。本合同签订之前，上述房地产的权利人依法应当缴纳的一切税费由原所有权人负担；本合同签订之后，上述房地产的权利人依法应当缴纳的税费由三方按占有份额负担。在乙方未购买上述房地产前，甲方与原共有人（王平）用上述共有的房地产向湛江市麻章区太平农村信用社抵押贷款500万元，甲方为借款人，原共有人（王平）为担保人，甲方与原共有人（王平）分别享用250万元贷款。上述共有的房地产转让20%给乙方后，该笔抵押贷款与乙方无关，贷款需承担的责任依旧归甲方与原共有人（王平）还本付息，与乙方无关。甲方与原共有人（王平）保证按期还本付息，若因甲方与原共有人（王平）的各种原因造成乙方被追究责任及导致乙方在该房地产拥有20%份额的经济损失，均由甲方承担一切责任及经济赔偿。本合同转让的房地产因政府规划原因目前不能办理过户登记。为此，虽该房地产现在仍然留在甲方与原共有人（王平）名下，但甲方与原共有人（王平）未经乙方同意，甲方不能再行使已转让给乙方的20%份额产权人的权利（包括占有、使用、收益和处分的权利）。如有需要办理过户到乙方名下或者乙方指定的人名下、或者需要办理征用、拆迁补偿或者其他任何产权人事务，甲方与原共有人（王平）必须无条件配合，不得拒绝或拖延，否则应承担违约责任。若因甲方与原共有人（王平）的原因，致使本合同已转让给乙方的房屋被查封、扣押、冻结、执行、拍卖以及其他司法限制和遭受第三人追索，甲方与原共有人（王平）必须负完全责任并承担其所有费用和赔偿乙方的全部损失。乙方不按本合同约定的金额和时间支付房地产转让价款给甲方的，本合同自动解除，定金没收。甲方在收到乙方的定金后反悔的，应当双倍返还定金给乙方；甲方在收到乙方的全部房地产转让价款后，违反本合同第四条第2、3项约定，构成根本违约，应向乙方支付房地产转让总价款100%的违约金。乙方并有权决定解除合同或要求甲方继续履行合同。乙方决定解除合同的，有权要求甲方将转让价款和所有费用退回给乙方。任何一方违约给对方造成的损失大于违约数额的，除支付违约金外，应当赔偿不足部分的损失。房地产转让后升值的利润必须全部于乙方，甲方不得反悔。甲方保证已取得原共有人（王平）及其配偶对本方转让上述房地产总额20%给乙方的同意，若因此违约的，应当由甲方承担违约责任。上述房地产由于政府规划原因，已将上述房地产纳入该片区拆迁范围内。有关上述房地产拆迁赔偿的一切事宜均经过甲、乙双方及甲方原共有人（王平）一致通过才能生效。否则，造成的一切损失均由违约方负责。甲方（签名）徐林文，乙方（签名）彭德才；见证方（签名）王平。合同签订后，2014年8月11日，徐林文出具《收据》：按照2014年8月1日双方签订的《房地产买卖合同》第二条的约定，本人徐林文收到彭德才于2014年4月29日、2014年5月10日、2014年5月16日、2014年6月29日、2014年7月4日交来位于湛江市霞山区青岛路16号的房地产占有20%份额的转让款，总金额为人民币￥160万元分别为￥20万元、￥80万元、￥30万元、￥15万元、￥15万元。收款人徐林文（签名及捺指模）。由于上述合同没有明确约定办理权属转移登记的期限，以及徐林文、王平至今尚未与抵押权人涂销涉案房产的抵押登记。彭德才多次要求徐林文办理涉案房产产权转移登记未果，逐于2016年5月17日向本院提起诉讼。
另查明，2016年5月17日，本院根据彭德才的申请，依法查封了徐林文权属位于湛江市霞山区青岛路16号的共有土地使用权和房屋所有权的份额，但上述房产已办理抵押登记，抵押权人为湛江市麻章区农村信用合作联社太平信用社。
以上事实有原告彭德才提交的原告的身份证、被告的身份证、国有土地使用证、银行转账凭证、收据、《房地产买卖合同》及庭审笔录在卷证明。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原告彭德才与被告徐林文签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，未违反国家法律法规的规定，合同有效。由于被告徐林文及第三人王平已将出售的房屋设置抵押担保，并在产权登记机关办理了抵押登记，抵押权人对出售的房屋享有抵押担保物权。对同一房屋，原告彭德才基于合同享有债权，而抵押权人基于抵押登记享有担保物权。根据物权对债权的优先效力原则，担保物权优先于债权的行使。在担保物权未消灭的前提下，不能产生房产权由出卖人转移给买受人的法律效果。现涉案的房产未能办理房产过户登记，不能实现合同目的，原告彭德才主张解除合同和返还房地产转让价款1600000元，理由充分，应予以支持。由于原告彭德才明知涉案房产已设置了抵押登记仍与被告徐林文签订《房地产买卖合同》，不能实现合同目的，致使合同解除，原告彭德才负有一定的责任，从公平原则考量，其请求支付价款1600000元的利息应从其主张权利之日起，按银行同期同类贷款利率计算至本息清偿之日止。被告徐林文经本院合法传唤，其无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩的权利，依法可缺席判决。第三人王平经本院传唤，无正当理由拒不到庭的，不影响案件审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，﹤最高人民法院关于适用《中国人民共和国民事诉讼法》的解释﹥第二百四十条之规定，判决如下：
一、解除原告彭德才与被告徐林文签订转让位于湛江市霞山区青岛路16号房地产的《房地产买卖合同》。
二、限被告徐林文于本判决发生法律效力之日起十日内清偿1600000元及利息（从2016年5月17日起按银行同期贷款利率计算至清偿之日止）。
如果被告徐林文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告彭德才其他诉讼请求。
案件受理费19200元，由被告徐林文负担，由被告徐林文在履行本判决义务时径付给原告彭德才。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄 毅
审 判 员 许荣春
人民陪审员 梁钟和
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 陈丽莫
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条第（五）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：法律规定的其他情形。
《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百九十七条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
﹤最高人民法院关于适用《中国人民共和国民事诉讼法》的解释﹥第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件审理。