广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第806号
上诉人（原审原告）：中山市龙基物业服务有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：孔文洪，该公司总经理。
委托代理人：吴健俊，该公司总经理助理。
委托代理人：谢志强，该公司法务助理。
被上诉人（原审被告）：林小克，女，1972年10月5日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。
委托代理人：余伟杰，广东雅商律师事务所律师助理。
上诉人中山市龙基物业服务有限公司（以下简称龙基物业公司）因与被上诉人林小克物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第2171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：中山市新创力房地产开发有限公司（以下简称新创力公司）系中山市东区岐关西路55号朗晴假日园4期的房地产开发企业。2010年1月20日，林小克与新创力公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定林小克向新创力公司购买其开发的位于中山市东区岐关西路55号朗晴假日园4期19幢1座1卡商铺，该商铺属预售，按套出售，建筑面积为144.16平方米。新创力公司应于2010年11月30日前交付经组织勘察、设计、施工、监理单体验收合格的商品房，并约定了逾期交房的违约责任。该商品房由交付之日（含实际交付日）起算物业管理费。该合同第三条亦约定：“在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理。出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》。出卖人在销售该商品房前，应向买受人明示出卖人制定的《临时管理规约》并予以说明，买受人在签订本合同时，应对遵守《临时管理规约》作出书面承诺。”同日签订的商品房买卖合同补充协议第十条约定：“买受人在签订商品房买卖合同的同时应与出卖人或其委托的物业管理服务公司签订《临时管理规约》《前期物业服务协议》，并同意按照物业服务公司的规定缴交物业服务费。”合同还约定了双方其他权利义务。
合同签订后，林小克依约支付了全部购房款，新创力公司于2010年11月25日通过中山市邮政局向林小克发出收楼通知，但截至起诉时林小克一直未与新创力公司办理收楼手续。2011年6月14日，林小克书面致函给龙基物业公司，告知物业公司将涉案商铺借给梁展鹏作为临时仓库使用，望物业管理公司给予办理有关相应手续。后商铺由梁展鹏实际使用。2012年1月13日，中山市人民政府颁发林小克为房地产权人的房地产权证，登记涉讼房产的建筑面积为141.56平方米。林小克至今未缴纳物业服务费。2014年6月26日，龙基物业公司将林小克诉至原审法院，请求判令：1.林小克清偿所欠龙基物业公司的物业服务费11678.7元及滞纳金2978元（暂计至2014年5月31日止合计14656.7元）；2.林小克承担本案诉讼费用。诉讼中，龙基物业公司明确其主张的物业服务费系自2011年9月1日至2014年5月31日的物业服务费，每月按353.9元计，合计11678.4元。滞纳金的计算方法为：自2011年9月起直至上述费用付清之日止，以每月实际拖欠的物业服务费为本金，按日万分之五计算。
同年7月3日，林小克以其未收楼为由另案诉至原审法院[案号为：（2014）中一法民一初字第1849号]，主张新创力公司承担逾期交楼的违约责任，该案正在审理中。在该案审理过程中，原审法院召集新创力公司及林小克到现场勘查，林小克当场表示愿意到龙基物业公司办理收楼手续。2014年10月16日，林小克与龙基物业公司签署前期物业服务协议。
原审法院另查：涉案房产于2010年11月29日通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位组织的工程竣工验收。2010年11月12日，涉案工程电梯经检验合格。2010年11月5日前具备通水通电的条件。2011年5月6日，包括涉案房产的朗晴假日园四期18-21栋及地下车库工程通过消防竣工验收。
原审法院又查：涉案房产所在小区由新创力公司委托龙基物业公司提供管理服务，至今未成立业主委员会。新创力公司（甲方）与龙基物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》约定：甲方依法采用协议方式选聘乙方对本物业实施前期物业管理，服务期限自2010年7月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下日常服务：房屋建筑共用部位的维修养护和管理，共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，生活服务设施、绿化与建筑小品的维修养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，安全防范工作等。第十二条约定本物业竣工验收交付使用后，乙方按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：1.住宅按建筑面积、套内建筑每月每平方米2.0元收取；商场按建筑面积、套内建筑面积每月每平方米2.5元收取；写字楼按建筑面积、套内建筑面积每月每平方米2.5元收取。2.已竣工验收（以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准）但仍未售出或交付使用的物业，由乙方按本条本款第1点约定的标准向建设单位（业主）收取物业服务费。第十三条约定：“业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每个月5日前……”第十四条约定：“甲方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。”第十七条规定：“物业竣工验收交付使用后，其共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：1.保修期内由甲方承担；2.保修期后由全体业主承担，或用专项维修资金支付。”以上收费标准与中山市物价局公布的政府指导价一致。
原审法院再查：诉讼中，林小克称其未实际收楼的原因是涉讼商铺门前道路不畅。龙基物业公司称涉案商铺门前的道路属于市政道路，由市政府负责维护。对此，林小克提交的照片显示其门前道路尚未通路，路面高低不平、有杂草及建筑垃圾等。龙基物业公司提交三线图拟证明门前24米道路属于市政规划路，并非物业公司提供物业服务的范围。关于涉讼商铺前面的道路权属及维护问题，原审法院于2014年11月11日向中山市住房和城乡建设局发函征询：“1.朗晴假日小区一期和四期、二期和三期之间的宽约24米的道路土地使用权属情况如何？2.该道路现在规划情况如何，是否属于市政道路？3.该道路应当由谁予以维护建设？”中山市住房和城乡建设局于2014年11月21日对朗晴假日小区道路相关问题作出如下复函：“1.征询函提及的规划24米道路为轩朗路，属于市政道路，道路起点自沙岗路，终点至永安一路。朗晴假日小区一期和四期、二期和三期之间的道路属于轩朗路其中的路段；2.经东区住建局核查，朗晴假日小区一期和四期之间道路土地权属为中山市新创力房地产开发有限公司；朗晴假日小区二期和三期之间道路土地权属为市土地储备中心；其余路段亦存在征地拆迁问题；3.该市政道路由我局统筹建设，征地拆迁由东区办事处负责，现中山市市政工程建设中心正在开展前期工作，待可研批复及完成征地拆迁工作后申请纳入基建计划安排资金分期实施。”双方对该函均予以确认。
原审诉讼中，经原审法院主持调解，龙基物业公司于2014年11月18日、19日两天内将门前道路推平，包括将坑洼地填平、清理垃圾、清除杂草等，道路基本可以通行停车。林小克表示愿意自2015年起缴纳物业服务费，但仍坚持不同意支付本案主张的物业服务费。双方未能就本案达成调解协议。
原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。林小克房产所涉小区未成立业主委员会，该物业属于前期物业管理阶段。根据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的《前期物业服务合同》。本案中，龙基物业公司与新创力公司签订了《前期物业服务合同》，林小克与新创力公司签订的《中山市商品房买卖合同》已约定“买受人同意该商品房由出卖人所指定的物业管理公司负责管理，并确认出卖人与物管公司签订的物管协议，并按有关规定缴纳相关费用”。因此龙基物业公司与新创力公司签订的《前期物业服务合同》对包括林小克在内的全体业主具有约束力。《物业管理条例》第四十二条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。……”以上规定明确了买受人支付物业服务费的时间界点，故物业服务费应从新创力公司交楼给林小克之日起算。
商品房买卖合同约定新创力公司须于2010年11月30日前交付经组织勘察、设计、施工、监理单体验收合格的商品房，其交付的商品房不仅应达到合同约定的该条件，还应具备基本的通水、通电的使用条件及法律强制性规定的消防验收合格的条件。2011年1月5日，涉案工程经供水、供电部门验收合格，具备供水供电的条件。2011年5月6日，包括涉案房产的朗晴假日园四期18-21栋及地下车库工程通过消防竣工验收。故截至2011年5月6日，涉讼商铺达到交付使用的条件。林小克于2011年5月6日之前不收楼存在合法的理由，故应以2011年5月6日作为新创力公司交楼的日期。林小克虽本人未实际使用商铺，但其指示将商铺交付给他人的方式仍属于法律上的交付形式，综上，林小克应于2011年5月6日后支付物业服务费，鉴于龙基物业公司仅主张自2011年9月起的物业服务费，属于龙基物业公司权利的自由处分，原审法院予以照准。
关于涉案商铺门前道路的维护是否影响物业服务费的缴纳问题。虽然门前24米道路属于市政道路，由中山市住房和城乡建设局统筹建设，但该道路土地权属为新创力公司，仍属于龙基物业公司服务的范围。市政道路的性质只能说明道路建设的主体，不能免除道路建设前龙基物业公司服务的义务。考虑到该道路路面高低不平、有杂草及建筑垃圾等，道路不通，客观上也导致龙基物业公司无法履行商铺门前“交通与车辆停放秩序的管理”这一义务，或者说该义务的履行程度大打折扣。据此，根据合同约定的物业服务内容及权利义务相一致的原则，林小克在合同约定的基础上可适当少交纳物业服务费。鉴于龙基物业公司物业服务的内容不仅限于车辆停放秩序的管理，服务范围不仅限于商铺门前道路，也包括其他公共区域，综合考虑，原审法院酌定林小克应交纳合同约定服务费的70%，即林小克应每月支付龙基物业公司物业服务费247.73元（2.5元/平方米×141.56平方米×70%）。
关于龙基物业公司主张的滞纳金，其性质实为逾期付款违约金。林小克逾期支付物业服务费已构成违约，龙基物业公司有权要求林小克支付违约金。鉴于龙基物业公司主张的日万分之五标准过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
关于诉讼时效问题。林小克表示龙基物业公司从未催缴过物业服务费，龙基物业公司亦未提交有效证据证实诉讼时效中断的情形，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原审法院对龙基物业公司起诉之日倒推两年之前的物业费不予保护。即林小克应支付自2012年6月26日之后应交纳的物业费。
综上，林小克应支付龙基物业公司2012年6月至2014年5月共24个月的物业服务费5945.52元（247.73元/月×24个月）及逾期付款违约金。龙基物业公司诉请合理部分，原审法院予以支持。林小克辩解合理之处，原审法院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《广东省物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、林小克于判决生效之日起七日内，向龙基物业公司支付2012年6月至2014年5月的物业服务费5945.52元及逾期付款违约金（计算方法：自2012年6月至2014年5月期间内，以每月所欠额247.73元为本金，从每月的次月1日起，按中国人民银行同期同类基准贷款基准利率计至清偿之日止）；二、驳回龙基物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间向龙基物业公司履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166元（龙基物业公司已预交），由龙基物业公司负担81元，林小克负担85元（林小克负担部分于判决生效之日起七日内迳付龙基物业公司）。
上诉人龙基物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定龙基物业公司没有履行“市政道路”的交通与车辆停放秩序的管理义务是没有任何事实和法律依据的。1.根据物权法的相关规定，建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城市公共道路的除外。涉案规划24米道路为轩朗路，属于市政道路，该市政道路由中山市住房和城乡建设局统筹建设，征地拆迁由东区办事处负责，现中山市市政工程建设中心正开展前期工作。故龙基物业公司无权对已纳入市政公共管理范畴的市政公共道路进行管理。即使该道路权属归新创力公司，但由于该道路已经规划为市政道路，新创力公司不可能将该道路纳入到其投资开发的朗晴假日小区的规划建设范围内，龙基物业公司没有得到任何的管理、服务授权，更没有任何法律规定的市政公共管理职能。2.物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。而龙基物业公司与新创力公司签订的《前期物业服务合同》约定龙基物业公司履行交通与车辆停放秩序管理义务范围仅限于小区范围内的交通疏导和管理，并不可能无限扩大到小区范围外的公共交通与停车管理。3.根据物业服务合同及法律、法规规定及相关行业标准，物业服务企业没有义务对市政道路进行管理，即使认定龙基物业公司有对涉案商铺门前的市政道路进行车辆停放秩序的管理义务，在业主没有提出损害赔偿请求也没有提供证据证实其存在损失的情况下，原审法院直接判决业主可适当少交物业服务费，违反了不告不理的原则，也没有事实和法律依据。另大部分商铺业主能自用或者出租经营，道路不畅并不必然导致林小克无法对其商铺进行使用及对其造成损失。（二）关于诉讼时效。龙基物业公司主张的物业服务费用为长期之债中的定期给付债权，为连续性债权，在一定期间内反复继续的发生而为给付，故并不存在诉讼时效中断的问题。即使计算诉讼时效，龙基物业公司在原审庭审中已举证证明收费通知单作为曾经向业主催交物业费的证据，而每月向相关业主发出收费通知单进行催缴也是物业行业的惯例，龙基物业公司没有放弃收取物业费的权利，且诉讼时效也因此而连续的中断。原审法院认定龙基物业公司未提交有效证据证实诉讼时效中断的情形没有事实和法律依据。（三）关于滞纳金的问题。龙基物业公司主张的滞纳金实为逾期付款违约金，既然原审法院认定林小克逾期支付物业服务费已经构成违约，则应当按照《前期物业服务合同》的约定向龙基物业公司支付违约金。林小克至今未提交证据证实其受到的损失，原审法院认定约定的违约金过高没有事实依据。《前期物业服务合同》约定的违约金是每日千分之三，起诉时已经调整为每日万分之五，符合有关迟延付款违约金的规定，并不存在过高的问题。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持龙基物业公司的全部诉讼请求；本案的诉讼费由林小克承担。
被上诉人林小克答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：龙基物业公司提交收费通知单拟证明其曾向林小克催收过物业服务费，但林小克否认其曾收到上述通知，龙基物业公司未举证证明该收费通知单已送达林小克。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。首先，关于龙基物业公司是否按照合同约定及相关法律规定提供没有瑕疵的物业服务的问题。涉案商铺门前的道路虽然属于市政道路朗轩路，由中山市住房和城乡建设局统筹建设，但该道路位于朗晴假日小区一期和四期、二期和三期中间，且部分土地权属为新创力公司，该道路应属于龙基物业公司的服务范围。涉案物业均为一楼商铺，商铺的一般用途是用于商业经营的，商业经营中人流量大小是一个重大的影响因素，涉案商铺门前的道路不通将影响车辆通行及来往人流，故门前道路是否能够正常通行影响业主对商铺的基本使用功能。市政道路的建设主体不是龙基物业公司，但并不能因此免除其在物业服务范围内的应尽义务。在市政道路没有建设的情况下，龙基物业公司应对涉案商铺门前道路的基本通行负责，即应该采取相关措施平整道路、保持清洁及保障通行。现涉案商铺门前在2014年11月19日前均为坑洼不平、垃圾杂草间杂的状态，龙基物业公司对于涉案商铺门前的道路未尽到其应尽的物业服务义务，其提供的物业服务存在瑕疵，在林小克提出龙基物业公司未提供基本物业服务作为抗辩的情况下，原审判决以此酌定扣减30%的物业服务费用并无不当，本院予以维持。
其次，关于诉讼时效的问题。本案中，根据《前期物业服务合同》的约定，商铺的物业管理费均是按月收取，业主每次交纳物业管理服务费的时间为次月5日前，若业主未按时缴纳物业管理费的，每天按应交物业服务费的3‰交纳滞纳金。由此可见，每月的物业管理服务费属独立债务，而并非同一债务的分期履行，故龙基物业公司上诉认为涉案物业管理费为连续性债权故不存在诉讼时效中断的问题缺乏依据，本院不予采纳。因此，各月的物业管理服务费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因龙基物业公司直至2014年6月26日才向法院提起诉讼，且其未提供证据证明诉讼时效存在中断、中止等情形，故原审法院认定龙基物业公司诉讼请求的2012年6月26日前的物业管理费已超过诉讼时效，并无不当。龙基物业公司提交收费通知单拟证明其曾催收物业服务费，但林小克对此予以否认，龙基物业公司未提交证据证实向林小克送达上述通知单，故本院对其主张不予采信。
再次，关于违约金是否应予调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，根据《前期物业服务合同》的约定，若业主未按时缴纳物业管理费的，每天按应交物业服务费的3‰交纳滞纳金。林小克在原审中认为因龙基物业公司未提供基本的物业服务故其无需缴纳物业服务费，而龙基物业公司并未举证证明因林小克逾期交纳物业管理费对其造成损失的具体数额，鉴于物业服务费及时交纳与逾期交纳，作为物业服务公司确实存在相应法定孳息即利息损失这一客观事实，根据民法的损失填补原则，原审判决将涉案违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算符合法律规定，本院予以维持。
综上，上诉人龙基物业公司的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（中山市龙基物业服务有限公司已预交50元），由上诉人中山市龙基物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一五年六月八日
书 记 员 钱绮丽