广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1102民初3622号原告：谢雪缘，女，1991年12月27日出生，汉族，住广西贺州市八步区。委托代理人：卢文德，广西佰纳律师事务所律师。被告：广西贺州卫东房地产开发有限公司，住所地：广西贺州市八步区钟山中路46号香槟城居住区一期3#楼101号。法定代表人：邱一希。委托代理人：李洪强，广西贺江律师事务所律师。原告谢雪缘与被告广西贺州卫东房地产开发有限公司（以下简称卫东公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案受理后，依法组成合议庭于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告谢雪缘及其委托代理人卢文德、被告卫东公司委托诉讼代理人李洪强到庭参加诉讼。在案件的审理过程中，原被告双方申请庭外调解一个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决变更原被告双方签订的《商品房买卖合同》中的单价为3472元/平方米；2、判决被告退还原告多支付的购房款155810.88元；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2015年11月27日到被告处购买被告开发的香槟城商品房，被告的置业顾问彭其才代表被告与原告协商，签订了《置业计划》。约定原告向被告购买香槟城9-1001号商品房，建筑面积为165.32平方米，商品房折后总价为574047元，折后单价为3472元，首付174047元，按揭贷款40万元。2015年12月7日被告通知原告签订《商品房买卖合同》，要原告在事先填好的《商品房买卖合同》上签字，原告发现商品房买卖合同的建筑面积为120.46平方米，套内建筑面积为98.93平方米，单价为4765.47平方米，总价为574048元，原告当即就提出了异议。被告称该房屋的凸窗、花池、空调板的面积有44.86平方米不计入计价面积，所以商品房买卖合同与置业计划实际上是一致的。由于原告当时对商品房的建筑面积计算方式不懂，没有经验，被被告工作人员的花言巧语迷惑，于是就糊里糊涂的在商品房买卖合同上签了原告的名字。签订商品房买卖合同后，原告经咨询，根据《GB/T50353-2013建筑工程建筑面积计算》第3.0.27条之规定，原告购买的商品房的凸窗、花池、空调板本来就是不能计入建筑面积的，根本不能认为被告向原告赠送了44.86平方米不计价建筑面积，况且商品房买卖合同中写明的建筑面积和套内面积是经房屋测绘部门测定认定的建筑面积，是需要向房产登记管理部门备案的实际建筑面积和套内面积，不可能由商品房买卖合同的当事人自行约定的。此外，原告实地测量凸窗、花池、空调板的面积也没有44.86平方米。原告认为其在签订商品房买卖合同时，存在重大误解，且显失公平，置业计划中约定的商品房单价、总价和建筑面积均是双方当事人的真实意思表示，双方在签订商品房买卖合同时，须与置业计划中约定的单价、总价和建筑面积相符。被告谎称置业计划中的建筑面积165.32平方米包括商品房买卖合同中赠送面积44.86平方米。商品房买卖合同中的房价4765.47元/平方米，不是双方在签订商品房买卖合同时的真实意思表示，且如此高的房价比同期的贺州市市中心的房价还高，本案的香槟城在郊区，且是期房，怎么可能卖到这么高的价格？综上，原告是在重大误解和显失公平的情况下，与被告签订了意思表示不真实的商品房买卖合同，故诉至法院。原告为其主张向本院提交的证据有：置业计划、商品房买卖合同、定房协议、收款凭条、个人借款凭证及个人购房借款/担保合同、电话录音。被告辩称，1、原被告之间的合同已经实际履行完毕，该合同没有违法法律禁止性规定，双方意思表示真实，房屋的面积是通过有测绘资质的部门测定的，因此该合同是合法有效的。2、双方在签订合同和履行合同过程中，原告不存在重大误解，该合同也不存在显失公平，原告以重大误解和显失公平作为本案诉请的理由与事实和法律不相符。原告以置业计划的内容作为理由，该计划有说明，所以原告以置业计划作为事实和法律依据，推翻合法有效的合同显然是不成立的。被告为其辩称向本院提交的证据有：贺州桂东测绘有限责任公司营业执照，测绘资质证书，香槟城9号楼平面图（二期）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据的事实，本院认定如下：1、被告对原告的证据电话录音真实性认可，本院予以认定。2、被告的证据符合法律的相关规定，本院予以认定。综合庭审笔录和全案证据，本院确认以下法律事实：2015年11月27日，原告到被告售楼处购房，双方协商上作出了一份《置业计划》，原告订购的房号是9-1001，建筑面积165.32平方米，折后总价574047元，折后单价3472元/㎡，付款方式商贷，首付30%是174047元，按揭贷款70%40万元。作出置业计划后，原告在《定房协议》上签字并交纳了壹万元定金，定房协议约定原告预定香槟城小区9幢1单元10层1001号房，已交定金壹万元，首付剩余款164048元于2015年12月10日前付清，逾期未交清该商品房剩余首付款，则定金不予退还，开发商有权对该房屋另行销售。2015年12月7日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定买受人购买的商品房为第9幢1单元10层1001号房，建筑面积共120.46平方米，其中套内面积98.93平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.53平方米。第四条约定商品房单价为4765.47元，总金额为574048元；该房屋的凸窗、花池、空调板的面积44.86平方米不计入计价面积。第六条约定买受人采用按揭贷款方式付款：买受人于订立本合同的当日付清首期购房款，即174048元，余下房款400000元由银行按揭支付给出卖人。第八条约定交房时间是2017年1月8日前。签订商品房买卖合同当日，原告交纳了剩余首付款164048元。2015年12月30日，原告与中国工商银行股份有限公司贺州分行签订《个人购房借款/担保合同》，按揭贷款400000元购买涉案房屋。2016年1月22日，中国工商银行股份有限公司贺州分行发放了400000元贷款。2016年10月，原告认为其在签订《商品房买卖合同》时存在重大误解，且显失公平，《置业计划》才是其真实意思表示，双方应按置业计划约定的单价执行。为此，原告诉至本院，各方由此涉诉。本案的争议焦点为：《置业计划》的性质；签订《商品房买卖合同》时是否存在重大误解及显失公平？本院认为，关于《置业计划》的性质。原被告协商后作出《置业计划》，对原告所购买的房屋房号、面积、单价、总价、付款方式等做了约定，原告交纳了壹万元定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，《置业计划》仅约定了房号、面积、单价、总价、付款方式，对交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等均未作约定，且原告仅交纳了壹万元定金。之后双方签订了正式的《商品房买卖合同》。置业计划应视为双方就商品房买卖拟进一步磋商进而签订正式商品房买卖合同而先行达成的预约合同。预约合同是为订立本约合同而订立的，本约合同一旦订立，预约合同即终止。关于签订《商品房买卖合同》时是否存在重大误解及显失公平。《商品房买卖合同》明确写明了房屋单价、总价、室内建筑面积、公摊面积、不计价面积，单价、建筑面积（上证面积）与《置业计划》中的不一致，已变更，原告对此有审慎义务，既然原告自愿在合同上签字，表明其对变更后的单价、建筑面积（上证面积）等的确认。签订《商品房买卖合同》的过程是双方自由磋商的过程，不存在《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十一条“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”、第七十二条“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”规定的重大误解、显失公平的情形。签订合同后，原告按合同约定交纳了剩余首付款164048元，也办理了银行按揭手续，已交纳了全部购房款，全面履行了合同约定的购房户的义务。《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告称签订《商品房买卖合同》时存在重大误解且合同显失公平，要求更改合同单价及被告退还部分购房款的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十一条、第七十二条之规定，判决如下：驳回原告谢雪缘的全部诉讼请求。本案受理费3416元（原告已预交1708），由原告谢雪缘承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长  曾 悦代理审判员  张媛月代理审判员  李兰英二〇一七年五月十六日书 记 员  黄雪娟