上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初20268号
原告(反诉被告)：张莉，女，1976年12月22日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托代理人：荀书锐、潘熙，上海通润律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海志扬餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：刘美云，经理。
委托代理人：王怀刚、曾艳，上海金仕维律师事务所律师。
原告张莉诉被告上海志扬餐饮管理有限公司(以下简称志扬公司)房屋租赁合同纠纷、被告志扬公司反诉原告张莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张莉的委托代理人荀书锐，被告志扬公司的委托代理人曾艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张莉向本院提出诉讼请求：1、确定原告和被告之间签订的《小时代租赁合同》于2017年7月16日已解除；2、判令被告立刻退还原告已支付的租金及进场费93,000元；3、判令被告赔偿原告各项损失45,621元。事实与理由：2016年11月14日，原告和被告双方签订《小时代租赁合同》一份，合同约定：原告租赁被告位于上海市虹口足球场小时代美食城二楼317室(号)商铺作为鲜榨果汁、肉夹馍、凉皮业态的专业经营商，房屋租赁期为2016年11月14日至2019年11月14日，租赁费用为每平米14元每天，月租金合计人民币9,751元，合同还特别约定“由于甲方造成乙方不能正常开业、经营，甲方应赔偿乙方所有损失”。合同签订时被告谎称《营业执照》、《食品经营许可证》正在办理过程中，当月就能下来。然事实上合同签订至今已经7个多月，原告一次次就《营业执照》、《食品经营许可证》向被告交涉，被告一直却以马上就办好的理由进行推脱，至今却未能以自己名义办理出《营业执照》、《食品经营许可证》，而上述文件恰恰是原告开展正常经营活动所必须的法律文件，且在此期间被告利用格式合同之17条的霸王条款，在未取得上述正常营业所需文件的情况下强迫原告违法营业，以致上海市虹口区市场监督管理局向原告出具书面的《责令更改通知书》，且被告还存在酷暑情况下空调不开、卫生处理不到位等情况，也即因被告的违约行为导致原告长期无法正常开业、经营，原告签订上述租赁合同的合同目的始终无法实现，后续在原告多次积极向被告维权过程中，被告始终态度强硬，最后甚至严重至直接于2017年7月16日对原告店铺进行了强制断电，使得原告店铺无法继续营业。故原告诉至本院，要求判如所请。
被告志扬公司辩称，我方同意双方的租赁合同于2017年8月1日解除，但我方认为是原告违约。我方已经收到的9.3万元没有异议，装修费是4.5万元，进场费我方认为是2万元。所有的单据是一起开具的，进场费是口头约定的。计租日期应当为2017年1月1日起，我方的合同上是有的。合同签订后我方就将商铺交给原告了。商铺是由我方统一负责装修的，费用向原告收取。合同约定原告首期应当付二押二，但原告称经济困难，首期的费用就没有付足。但之后仍长期拖欠，我方催讨后仍不支付，我方都是口头催讨的。租金应当每月支付，但是原告以各种理由一直没有支付，我方多次口头催讨，称被告再不交费将解除合同、断水断电，但实际并未实施，8月1日收到了原告的解除函。
被告志扬公司向本院提出反诉请求：1、确定反诉原告和反诉被告之间签订的《小时代租赁合同》于2017年8月1日解除；2、判令反诉被告支付反诉原告2017年8月1日以前拖欠的租金40,261.06元；3、判令反诉被告支付反诉原告物业管理费和垃圾清运费1,304元；4、判令反诉被告支付延迟履行违约金(以41,565.06元为本金，按每日千分之五，自2017年8月1日起计算至实际支付之日止)；5、判令反诉被告支付2017年8月1日计算至9月15日房屋使用费14,627.37元。事实与理由：2016年11月，原、被告双方签订了一份《小时代租赁合同》，合同约定由原告承租被告享有出租权的上海市虹口足球场小时代美食城二楼317号商铺用于鲜榨果汁等经营。合同约定的租赁期限为三年，自2016年11月14日至2019年11月14日。租金标准为每月人民币9,752元，付二押二，先付后用，原告应于每个交租月10日前向被告足额支付当期租金。合同还约定了原告应承担的物业管理费、水电费、垃圾清运费等费用的金额和支付方式。另外，合同第三条约定：“乙方延迟交纳本合同项下租金、物业服务费或其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金；延迟超过15日，甲方有权单方解除合同。”合同签订后，被告如约向原告交付了房屋，然而原告却未能按约支付租金等费用。截止至2017年7月底，原告拖欠的租金共计40,261.06元，物业管理费和垃圾清运费欠款1,304元，被告多次向原告催讨均未果。被告曾口头通知原告解除合同，并且于2017年8月1日收到原告的解除合同函。由于原告存在拖欠租金的严重违约行为，被告同意合同解除。但原告至今仍未支付拖欠的费用同时还继续占用租赁房屋并拒绝交还。故被告反诉至本院，要求判如所请。
原告张莉对反诉辩称，对于合同解除无异议，其余费用我方均不应当承担，因为合同解除是由于被告违约。如果法院认定我方存在违约行为，我方认为违约金约定也过高，要求法院调低。对于房屋使用费，我方很早就要求交接房屋，由于被告的拖延导致我方不能搬离，产生的费用不应当由我方承担。
本院经审理认定事实如下：原告(乙方，承租人)与被告(甲方，出租人)签订《小时代租赁合同》，约定由乙方承租位于上海市虹口足球场小时代美食城X楼XXX(号)商铺作为鲜榨果汁、肉夹馍、凉皮业态的专业经营商。租赁期限暂定为2016年11月14日起至2019年11月14日止。商铺面积为22.90平方，每户公摊面积为10平方。租金付二押二。该押金不计息，乙方同意当违反本合同或其他因乙方过失造成甲方损失，甲方有权处分该押金。合同终止后，甲方收取的押金除用以抵充合同约定应由乙方承担费用外，剩余部分无息归还给乙方。乙方应当在每个交租月10日前(若遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日)，向甲方一次性足额支付当期租金，先交租金后营业。乙方应在每月交租日同时支付物业管理费22元/平方/月。乙方每月承担商户厨房及公共区域洗碗、垃圾清运费用壹仟捌佰元，无需洗碗商户交捌佰元。乙方应在签订合同时一次性支付装修费用4.5万元。甲方或物业服务公司有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明、生产许可证、税务登记证等文件；如乙方经营餐饮，则还应提供卫生许可证、员工健康证等，乙方不得拒绝或延期提供。乙方若未能在开业前提供合法有效的文件，或乙方在租赁期限内未能持续持有上述合法有效文件的，甲方有权终止本合同，由乙方承担导致合同终止的违约责任。自计租日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电等能源费用。商场内水、电等能源传送过程中损耗量所产生的能源费用，按照乙方的实际使用面积占商场的总用量的比例分摊。乙方应当在交纳相关能源费用同时将分摊的损耗能源费用一并向物业服务公司交纳，具体费用收取标准以物业管理服务协议约定为准。乙方于每月5日前支付上述费用。乙方应当遵守甲方制定的商场的整体营业时间表，不得擅自提前或延迟开、闭店或擅自停业。甲方或物业服务公司有权按情况需要经提前通知乙方后修改营业时间，乙方必须遵守，不得异议。若乙方擅自停业累计达10天或连续停止营业3天的，则甲方有权终止合同，不返还乙方已支付的租金、履约押金和其他费用。本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、物业服务公司足额支付押金及首期租金、物业服务费、则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金和首期租金、物业服务费应付金额的违约赔偿金。乙方延迟交纳本合同项下租金、物业服务费或其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金；延迟超过15日，甲方有权单方解除合同。由于甲方造成乙方不能正常开业、经营，甲方赔偿乙方所有损失。
原告于2016年12月20日向被告支付68,000元，2017年1月12日支付15,000元，2017年3月15日支付10,000元，共计93,000元(其中包含装修费45,000元，进场费20,000元，押金19,503.16元，租金8,496.84元)，并由被告出具收据。2017年1月20日、2月27日、3月28日、4月26日、5月31日，原告分别支付服务费、垃圾费(保洁费)1,303.80元、1,003.80元、1,103.80元、1,303.80元、1,303.80元，并由上海兴虹物业管理有限公司出具收据和发票。2017年1月至7月，原告支付电费、公摊电费及水费、物业费共计9,052元，由被告和上海煜昌餐饮管理有限公司出具收据。
2017年8月1日，原告向被告发出《解除合同告知函》，载明，我方认为贵司在2017年7月16日对我方店铺采取断电的行为，已视为贵司以自己的行为表示不再履行双方的租赁合同，且贵司未能及时办理出履行合同所必须的《营业执照》、《食品经营许可证》的违约行为使得我方不能实现合同目的，故根据《中华人民共和国合同法》第94条之规定特确认：双方合同已于2017年7月16日解除，请贵司秉着事实求是的态度赔偿我方的相关损失。该函件于2017年8月2日送达给被告。
2017年9月15日，原告向被告发出《搬离商铺告知函》，载明，因目前贵司与我方都同意和认可合同已解除，为了减少双方不必要的损失，我方在庭审时表示与贵司尽快一起办理商铺的交接手续，但贵司一直未有答复，现我方已于2017年9月15日自行将租赁商铺里的物品进行了搬离，上述商铺目前事实上已正式交付给贵司。该函件于2017年9月17日送达被告，被告亦确认原告于2017年9月15日已搬离，商铺由被告收回。
又查明，2017年5、6月，上海市虹口区市场监督管理局在“小时代”美食城张贴《责令整改通知书》，载明，本机关发现你(单位)未经许可擅自开展食品经营活动的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第三十五条第一款的规定。根据《行政处罚法》第二十三条规定，责令你(单位)到虹口区行政事务服务中心(三河路XXX号)申请办理证照，取得证照后方可经营。
再查明，案外人上海煜昌餐饮管理有限公司(以下简称煜昌公司)于2017年6月5日在上海市虹口区轨道交通三号线虹口足球场站3层HZ304、304-1、305、306、306-1、307、308、308-1、309-312、314、315、316-1、316-2、316-3、317、317-1、317-2、318-324号商铺办理了营业执照，并于2017年7月7日取得《食品经营许可证》。
审理中，双方均认可系争房屋的月租金为9,751.58元。原告另提供以下证据：1、收条、收据、送货单、转账凭证及工资签收条若干，证明其在使用房屋期间支出的人员工资及设备材料等费用；2、截图两组，证明2017年7月16日被告对原告店铺进行了强制断电，使得原告店铺无法继续营业，以及给原告造成的损失。被告对该证据的三性均不予认可，且表示7月16日并未实施过断电。3、美食城商家群微信聊天记录，证明因为证照迟迟未能办理下来，商家未能正常营业，而被告不断催讨租金且采取断电的强制措施，也导致其他商家的极为不满。事实上美食城于2017年7月21日才正式开业。被告对该证据的三性均不予认可。4、房屋租赁合同及确认函，印证我方自己去申请办理过营业执照。被告不认可原告的说法，办理营业执照是原告的义务，我方只是配合，我方也已经尽到了配合的义务。
审理中，本院至上海市虹口区市场监督管理局了解本案相关情况。据了解，包括本案系争房屋在内的上海市虹口区轨道交通三号线虹口足球场3层商铺可以独立办理营业执照及相关证照，后来由上海煜昌餐饮管理有限公司统一办理了大执照后，就不再受理租户单独办理了。对于本案原告是否申请过办理以及何时申请不清楚。责令改正通知书的确由上海市虹口区市场监督管理局发出，当时由于市里“创卫”整治，所以在商铺内张贴了该通知书，但是并未对租户进行处罚，也未限制经营。
本院认为：原、被告签订的《小时代租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告认为被告于2017年7月16日以断电的行为解除了双方的租赁合同，但被告不予认可，且原告提供的证据亦不足以证明，现被告同意于2017年8月1日即原告发出《解除合同告知函》解除租赁合同，本院予以照准。根据《小时代租赁合同》约定，原告应当在开业前提供有关的营业执照、卫生许可证等证照。现原告称其无法在租赁商铺内办理相关证照所以该约定实际无法履行，实际证照应当由被告负责办理，但对此并未提供相应的证据予以证明，且与本案查明的事实情况不符，本院难以采信。故原告据此要求被告退还其经营期间的租金、物业费、水电费并赔偿相关经济损失的诉讼请求，本院不予支持。对于装修费45,000元，考虑到房屋由被告统一装修并收取该费用，房屋现由被告收回后仍有使用价值，故该笔费用应由被告部分返还给原告，返还的数额本院将结合合同期限及原告的实际使用期限酌情确定。进场费亦由被告部分返还给原告。原告所持《小时代租赁合同》对于计租日并未明确约定，根据交易惯例，在对计租日或者合同免租期未作特别约定的情况下，起租日应即为计租日。且原告亦从2017年1月开始支付水电费、物业费等，故现被告主张自2017年1月1日计租并无不当，本院予以认可。双方亦认可原告实际于2017年9月15日搬离，原告理应按约向被告支付占用房屋期间租金。对于合同解除后的房屋使用费，被告未能搬离系双方对于合同解除及相关损失的承担存在争议，但被告并未正常经营，故对于使用费的数额本院将结合租金标准、房屋的实际使用情况及双方的过错程度酌定确定。但被告欠付租金并非恶意违约，尚属事出有因，也系由于双方沟通不充分所致，被告亦未提供向原告催缴欠费的书面证据，故被告要求原告支付延迟履行违约金的反诉请求，本院不予支持。物业管理费和垃圾清运费在合同实际履行过程中，均由原告向物业管理单位支付，被告在尚未支付该费用的情况下向原告主张，本院难以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：
一、原告张莉与被告上海志扬餐饮管理有限公司之间签订的《小时代租赁合同》于2017年8月1日解除；
二、被告上海志扬餐饮管理有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告张莉装修费38,250元；
三、被告上海志扬餐饮管理有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告张莉进场费17,000元；
四、原告张莉于本判决生效之日起15日内支付被告上海志扬餐饮管理有限公司2017年1月1日至2017年7月31日欠租40,261.06元(已扣除押金19,503.16元及已付租金8,496.84元)；
五、原告张莉于本判决生效之日起15日内支付被告上海志扬餐饮管理有限公司2017年8月1日至2017年9月15日房屋使用费7,313.69元；
六、对原告张莉的其他诉讼请求，不予支持；
七、对被告上海志扬餐饮管理有限公司的其他反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3,072.42元，减半收取1,536.21元，由原告张莉负担800元，被告上海志扬餐饮管理有限公司负担736.21元；反诉受理费812.50元，由原告张莉负担700元，被告上海志扬餐饮管理有限公司负担112.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹北霖
二〇一八年三月二十三日
书记员 尤 佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。