江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终9539号
上诉人（原审被告）：江玉萍，女，1960年1月23日生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。
委托诉讼代理人:张家峦，甘肃昶泰（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杜保健，男，1985年11月24日生，汉族，住江苏省响水县。
委托诉讼代理人：王敏霞，江苏执着律师事务所律师。
上诉人江玉萍因与被上诉人杜保健房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初4060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人江玉萍上诉请求：请求撤销原审判决，发回重审或依法改判。一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人在未经过共有人同意的情况下擅自处分房屋的协议，在共有人拒绝追认的情况下该协议无效。上诉人在不知情的情况下误以为房屋成交价格符合市场价，因而签订了协议，该协议无效。且该协议属于定金合同，而非房屋买卖合同。2、被上诉人在缔约过程中存在过错，并非善意相对人，无权要求上诉人赔偿其房屋差价。3、盛庐房地产公司在缔约中违反了忠实义务，存在过错，一审遗漏了其作为第三人，违反了法定程序。4、一审法院以2016年8月2日作为房屋价值评估基准日不符合法律规定，理由是违反了合同法第113条对可得利益的规定，一审的鉴定，明显超出了上诉人违约所能预见的损失，上诉人明确告知过中介订立协议时的房价太低，要求调整，如果不能涨价就不卖了。一审法院在认定损失额时没有考虑到被上诉人的止损义务。根据合同法第119条和民法通则第114条规定，被上诉人由有防止损失扩大的义务，定金合同签订的第三天被上诉人应采取措施即使防止损失扩大。
被上诉人杜保健辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、根据最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的规定第3条第1款规定，虽然未经过房屋共有人签字，但不影响合同效力，且在双方签订的合同中，上诉人保证已经经过了共有人同意，如果产生产权纠纷由上诉人负责解决并承担违约责任。2、双方签订的合同虽名为房屋买卖定金协议，实际上对房屋的坐落、面积、价款、款项交付、过户时间都有明确约定，被上诉人严格按协议约定在签订合同当天给付5万元的定金，随后苏州楼市大涨，上诉人违背诚信涨价无果后，拒绝履行合同，被上诉人没有过错。3、一审中上诉人也明确愿意以110万元价格继续成交，明显预见了房屋价格上涨及违约给被上诉人带来的损失。被上诉人于2016年8月2日提出解除合同，一审法院以此作为基准鉴定符合法律规定。4、上诉人认为在于中介人员的通话中中介人员提出5万元的赔偿，被上诉人不予认可，如果上诉人认为中介服务存在问题，可以另案处理，但不影响本案的买卖关系。
一审原告杜保健向一审法院起诉请求：请求法院判令江玉萍继续履行2016年1月17日与其签订的《房屋买卖定金协议》，协助其办理涉案房屋的过户手续并交房，江玉萍向其支付违约金33万元。审理中，杜保健于2016年8月2日变更诉讼请求为解除其与江玉萍签订的《房屋买卖定金协议》，江玉萍返还其定金5万元并赔偿其损失33万元。
一审法院认定事实：2016年1月17日，江玉萍（售房人、甲方）与杜保健（购房人、乙方）通过苏州盛庐房产信息咨询服务部的中介服务签订《房屋买卖定金合同》1份，约定甲方自愿将坐落于苏州市吴中区临湖镇东润花园19幢503室房屋出售给乙方，房屋面积为152.53平方米。该房屋的实际成交价格为82万元，乙方于2016年1月17日向甲方支付购房定金5万元，定金最终冲抵房款。乙方向甲方支付房款的方式为公积金贷款，甲方向乙方交付房屋的时间为拿到所有房款当日。办理房屋转让手续所产生的相关税费由乙方承担。过户时间为甲方拿到该房产权证后20日内办理网上存量房买卖契约并办理资金托管手续。甲方须保证该房屋权属无争议，并承诺该房屋的出售已征得其他共有人同意，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷导致协议无法履行，由甲方负责解决并承担相关违约责任。如甲、乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付协议确定的房屋实际成交价的6%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。违约方承担中介方的全部佣金费用。同日，杜保健交付江玉萍定金50000元。
2016年5月3日，涉案房屋即位于苏州市吴中区临湖镇东润花园19幢503室办理了房屋权属登记，其中19幢503室建筑面积为122.8平方米，503室阁楼建筑面积为28.67平方米，房屋所有权人为江玉萍及其夫赵瑞金，共有比例为共同共有。
以上事实，由杜保健提供的《房屋买卖定金协议》、《定金收款收条》、《房屋权属登记信息查询结果证明》及庭审笔录附卷佐证。
杜保健认为签约时查看了中介提供的开发商处查询的房屋信息，产权人为江玉萍，但未核实江玉萍的婚姻状况，不清楚江玉萍有无丈夫。双方于2016年1月17日签订合同时，中介工作人员将合同条款向江玉萍读了两遍并强调违约是要处罚的，江玉萍没有异议方签订合同。现江玉萍系因涨价未成拒绝过户。为证明其主张成立，杜保健提供了由苏州盛庐房产信息咨询服务部于2016年6月5日出具的证明，载明2016年1月17日，江玉萍与杜保健通过本公司签订了《房屋买卖定金协议》，当天杜保健支付江玉萍定金5万元，江玉萍承诺尽快办好房产证来过户交房，后来江玉萍单方要求涨价，杜保健没有同意，江玉萍就违约不再继续合同。房产证、土地证办下来后，在其中介人员多次沟通下，江玉萍坚持违约。经质证，江玉萍对该证明的真实性无异议，并称当时签约只是看了一下，当时没有人询问其婚姻状态，其也未主动告知，房产开发商处登记的产权人时两人而非其一人，中介知道其是有丈夫的。
审理中，杜保健于2016年8月2日申请对涉案房产价值进行鉴定。应杜保健申请，一审法院委托南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司吴江分公司对苏州市吴中区临湖镇东润花园19幢503室（含阁楼）住宅房地产的市场价值进行评估，评估基准日为2016年8月2日。2016年9月2日，该公司出具中证房地产评估造价集团有限公司出具宁长城（吴江）房法鉴报字[2016]第001号房地产估价报告，确定估价对象在价值时点2016年8月2日满足所有估价假设和限制条件下的房地产市场价值总额为114.20万元，其中东润花园19幢503室成套住宅市场价值为102.44万元，阁楼市场价值为11.76万元。
一审法院认为，双方签订的《房屋买卖定金合同》系双方真实意思表示亦与法不悖，虽未经房产共有人赵瑞金签字，但并不影响合同效力。江玉萍以案外人赵瑞金对此不知情且不同意以商定价格出售房屋为由主张合同无效，于法无据，一审法院对江玉萍的该项答辩意见不予采纳。杜保健已依约交付江玉萍定金5万元，江玉萍现以共有人不同意出售房屋为由要求重新商定房屋售价以110万元的价格出售房屋，根据房产中介出具的证明，江玉萍要求涨价未果故违约，在此情形之下杜保健有权解除合同。现杜保健于2016年8月2日提出解除合同，双方签订的《房屋买卖定金合同》即日解除。合同解除后，杜保健有权要求江玉萍返还定金50000元并赔偿相关损失。经鉴定，涉案房屋在评估基准日的房地产市场价值总额为114.20万元。本案双方约定该房屋的实际成交价格为82万元；江玉萍在《房屋买卖定金合同》中保证该房屋权属无争议，并承诺该房屋的出售已征得其他共有人同意，若发生与其有关的权属纠纷或债务纠纷导致协议无法履行，由其负责解决并承担相关违约责任；杜保健签订合同时未谨慎核实房屋的产权情况，对最终导致合同解除也有一定过错，结合上述因素综合双方的过错程度，本院酌情认定江玉萍应赔偿杜保健257600元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、杜保健与江玉萍于2016年1月17日签订的《房屋买卖定金合同》于2016年8月2日解除
二、江玉萍于本判决生效之日起十日内返还杜保健定金人民币50000元并赔偿杜保健损失人民币257600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为人民币6000元、鉴定费人民币11560元、保全费2520元，合计人民币20080元，由杜保健负担4016元，江玉萍负担16064元。
二审中上诉人江玉萍提交机主为江玉萍通话记录一份，证明被上诉人没有和上诉人进行过电话沟通。被上诉人杜保健质证认为该份证据没有相应的电信部门的公章，对证据的真实性不予认可，且即便真实，也与本案无关。本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人江玉萍与被上诉人杜保健签订的房屋买卖定金合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立有效，双方均应恪守。上诉人江玉萍以案外人赵瑞金不知情且不同意合同商定价格为由主张合同无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故对上诉人主张合同无效，本院不予支持。根据双方合同约定，涉案房屋成交价格为82万元，但上诉人在合同履行过程中要求重新商定价格，属于单方违约，故被上诉人解除合同于法有据。一审法院以被上诉人提出解除合同的日期2016年8月2日作为评估基准日并无不当，本院予以支持。上诉人认为被上诉人有止损的义务，但上诉人没有证据证明其向对方提出过解除合同，即便提出解除合同，也不符合法定解除和约定解除合同的情形，故上诉人的主张本院不予支持。上诉人主张中介公司与被上诉人在签订合同过错中存在过错，但未提供相应的证据加以证明，本院不予采信。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12000元，由上诉人江玉萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
审 判 员 陈斌
代理审判员 柳璐
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 孟桢