湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0502民初3061号
原告：屠茹芹，女，1964年2月26日出生，汉族，住所地湖州市吴兴区。
委托代理人：马建琴，浙江银湖律师事务所律师。
委托代理人：潘兆家，浙江银湖律师事务所律师。
被告：吴朝阳，男，1967年3月28日出生，汉族，住所地湖州市吴兴区。
被告：湖州泓育国纪拓展培训有限公司，住所地湖州市金茂广场A座806室。
法定代表人：吴朝阳，该公司董事长。
原告屠茹芹与被告吴朝阳、湖州泓育国纪拓展培训有限公司侵权责任纠纷一案，原告于2016年5月25日向本院提起诉讼，本院同日予以立案受理。本案依法由代理审判员孙利琴适用简易程序于2016年7月26日进行了公开开庭审理。原告屠茹芹的委托代理人马建琴、潘兆家，被告吴朝阳及被告湖州泓育国纪拓展培训有限公司的法定代表人吴朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告屠茹芹起诉称：2014年5月22日，原告屠茹芹与湖报实业有限公司签订《承包协议》一份，约定由原告承包位于湖州广场后路67号湖州新雅思培训学校的二、四、五层与楼梯入口接待处，承包经营期限为三年，承包金额为第一年600000元，第二年650000元，第三年700000元，双方还约定租金已包含在承包金中。事后，双方按合同约定履行。2014年9月，被告吴朝阳作为湖州新雅思培训学校股东，擅自将原告承包的四、五两层强行霸占，并作为其开设的被告湖州泓育国纪拓展培训有限公司的经营场所，严重侵害原告的权益。嗣后，因四、五两层面积较大，原告提出要求被告支付每层每年租金250000元，但被告未置可否。2015年5月18日，湖州湖报实业有限公司与原告终止《承包协议》。原告认为，被告吴朝阳和被告湖州泓育国纪拓展培训有限公司于2014年9月至2015年5月期间占有并使用原告承包场所，理应向原告支付租金，经原告多次催讨，被告至今未支付。故原告起诉至法院，请求依法判令：一、被告吴朝阳、湖州泓育国纪拓展培训有限公司立即支付原告租金损失375000元（从2014年9月起至2015年5月止，按年租金500000计算）；二、本案诉讼费用由两被告承担。
两被告答辩称：1.两被告不是本案适格主体。被告湖州泓育国纪拓展培训有限公司成立于2015年3月，经营地址在湖州市金茂广场A座806室。涉案地点开设的是湖州市泓育国纪培训学校，两者是独立的主体。虽上述两者法定代表人均为被告吴朝阳，但涉案场地用于学校的经营，并非其个人使用。2.原告虽与湖报实业有限公司签订《承包协议》，但并未按约支付承包金，未开展正常经营，实际没有取得经营资格。故原告无权向两被告收取租金。且原告虽有房屋的使用权，但不具有房屋的出租权。涉案房屋的房东为湖州市第一人民医院，原告没有支付过房屋租金。3.湖报实业有限公司已退还赔偿给原告288000元，原告已无其他损失。且湖州市泓育国纪培训学校使用涉案房屋期间原告从未提过租金事宜，待其搬离一年多才提房租事宜，亦不符合常理。原告的行为仅是为了获取非法收入。4.被告与湖报实业有限公司签订《合作协议书》，与湖州新雅思学校签订《股权转让协议》，故被告对涉案房屋具有合法使用权。5.被告只占有使用了涉案房屋的第四层，虽在5层设置了办公室，但是与四层的办公室是互换的。
原告屠茹芹为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1.《承包协议》一份，证明原告向湖州湖报实业有限公司承包湖州新雅思学校，位于广场后路67号二、四、五层及楼梯的路口接待处的事实。
证据2.《股权转让合同》一份，证明被告吴朝阳作为湖州新雅思培训学校股东的身份占用广场后路67号四、五两层的事实。
证据3.照片一组，证明两被告将广场后路67号楼四、五层作为经营场所的事实。
证据4.《终止合同协议》一份，证明原告于2015年5月18日与湖州湖报实业有限公司终止协议的事实。
两被告为支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据：
证据1.学校登记证书一份，证明湖州市泓育国纪培训学校系独立主体的事实。
证据2.《承包协议》一份，证明涉案房屋不是单独归原告使用的事实。
证据3.《股权转让合同》一份，证明被告吴朝阳拥有湖州市新雅思培训学校的经营权、人事权和学校的日常管理权的事实。
证据4.《合作协议书》一份，证明被告对涉案房屋享有使用权的事实。
证据5.照片一组，证明被告有权利使用涉案房屋，且使用了第四层的事实。
对当事人提交额证据，结合对方的质证意见，本院认证如下：
原告证据1，经两被告质证对证据的三性无异议，但认为根据该份协议的约定原告并没有单独使用涉案房屋的权利。本院经审查后认为，该份证据符合有效证据的证据要件，其证明效力本院予以确认。因涉案房屋系湖州市新雅思培训学校的经营场所，故原告占有使用涉案房屋是原告行使学校承包经营权的前提条件。对于两被告的质证意见，本院不予采信。
原告证据2，经两被告质证后对证据的三性无异议，认为其基于该份合同取得涉案房屋的合法使用权。本院经审查后认为，该份证据形式上符合有效证据的要件，能够证明被告吴朝阳曾与湖州市新雅思培训学校的法定代表人王国强签订合同的事实。但因该份合同是在原告已取得学校合法承包经营权后签订的，王国强此时无权再次转让学校的经营权，故合同对学校经营权方面的约定不具有法律效力。事后双方并没有办理股权转让手续，被告吴朝阳至今尚未成为湖州市新雅思培训学校的股东，故被告的质证意见，本院不予采信。
原告证据3，经两被告质证后认为该证据不能证明被告湖州泓育国纪拓展培训有限公司占有使用，也不能证明被告占有使用了涉案房屋第五层。本院经审查后认为，该份证据的真实性本院予以确认，但照片内容没有显示由被告湖州泓育国纪拓展培训有限公司的名义对外进行宣传，结合被告证据1，因湖州市泓育国纪培训学校与被告湖州泓育国纪拓展培训有限公司系独立的主体。故该份证据无法证实涉案房屋系由被告湖州泓育国纪拓展培训有限公司侵占的事实，因该证据也没有体现楼层情况，故也无法证实被告侵占涉案房屋第五层的事实。
原告证据4，经两被告质证无异议。本院经审查后认为，该份证据符合有效证据的要件，其证明效力，本院予以确认。
两被告证据1，经原告质证对真实性吴异议，本院经审查后认为，该证据符合有效证据的要件，其证明效力，本院予以确认。
两被告证据2，经原告质证无异议。该份证据同原告证据1，对其认证见原告证据1。
两被告证据3，经原告质证对股权转让的真实性有异议，且即使被告作为湖州市新雅思培训学校的股东，也无权占有使用已承包出去的学校场地。该份证据同原告证据2，本院对该份证据的认证见原告证据2。
两被告证据4，经原告质证对真实性有异议，认为湖州湖报实业有限公司的公章非真实，且该份协议可以证实两被告侵占涉案房屋四、五层的事实。本院经审查后认为，该协议书上加盖的“湖州湖报实业有限公司”的公章与原告提交的证据1《承包协议》上加盖的公章得编码不一致，系两枚不同的公章。结合本院向湖州日报报业集团所作《询问笔录》，证实湖州湖报实业有限公司在2014年1月至9月期间未曾使用过编码后四位为“4842”的公章，且临时工沈晖无权对外签订合同的事实。因该份证据加盖的公章编码后四位为“4842”，故该份证据不具有法律效力，其证明效力，本院不予确认。
两被告证据5，经原告质证无异议。该证据同原告证据3，对其认证见原告证据3。
为查明事实需要，本院依职权向湖州日报报业集团所作《询问笔录》一份，证实湖州湖报实业有限公司系湖州日报报业集团下设的全资公司，现已注销。湖州湖报实业有限公司向王国强承包了湖州市新雅思培训学校的经营权。现湖州日报报业集团仅认可与原告屠茹芹签订《承包协议》上加盖的“湖州湖报实业有限公司”公章，对另一编号不一致的公章的真实性不予认可。沈晖系其临时工，未经授权无权对外签订合同。该《询问笔录》经原告质证无异议，经两被告质证认为对沈晖是否有签订合同的权限并不清楚。
本院经审理，认定事实如下：2014年5月22日，原告屠茹芹与案外人湖州湖报实业有限公司签订《承包协议》一份，约定由原告承包经营湖州市新雅思培训学校，地址位于湖州广场后路67号，总面积2500平方米，包含二、四、五层与楼梯入口接待处。承包经营期限为三年，自2014年6月1日至2017年5月31日，第一年度承包金额为600000元，第二年承包金额为650000元，第三年承包金额为700000元。承包期内，湖州市新雅思培训学校的场地租金已包含在承包金内，由案外人负责，案外人应及时处理好房租问题，以免影响原告的正常经营。承包期内，案外人负有在湖州日报报业集团所属媒体宣传、推介湖州市新雅思培训学校的义务，无偿提供不少于30个整版为原告进行宣传。协议签订后，原告经营管理湖州市新雅思培训学校。后因案外人业务调整，案外人与原告于2015年5月18日签订《终止合同协议》一份，约定双方终止履行《承包协议》，由案外人一次性退还保证金100000元，退还第一年度承包金的百分之二十即120000元及因欠19个整版宣传广告，退还承包金68000元整，并约定承包期间所有的债权债务由原告自行解决。另，湖州市新雅思培训学校的法定代表人为王国强。2014年8月20日签订的《合作协议书》约定：案外人湖州湖报实业有限公司特邀案外人湖州市泓育国纪培训学校加盟其设立的教育文化产业中心，湖州市泓育国纪培训学校在合作期间享有湖州市新雅思培训学校位于广场后路67号的四层和五层及其他空余场地的无偿使用权，合作期暂定为一年，从2014年8月20日起至2015年8月19日止。该协议甲方加盖了湖州湖报实业有限公司的公章及代表人沈晖的签名，乙方处加盖了湖州市泓育国纪培训学校的公章及代表人被告吴朝阳的签名，并由湖州市新雅思培训学校在见证方处加盖公章及代表人王国强签名。2014年9月1日，被告吴朝阳与王国强签订《股权转让合同》，约定王国强于2014年9月10日将合法持有的湖州市新发丝培训学校总股份的20%转让给被告吴朝阳，同时赠送10%的管理股份，被告吴朝阳总共持有湖州市新雅思学校总股份的30%。被告吴朝阳持有股份后获得学校的经营权、人事权及负责学校日常管理。该协议空白处加盖了湖州湖报实业有限公司的公章。但合同签订后，王国强与被告吴朝阳并未办理股权转让手续。2014年9月，被告吴朝阳开始对湖州广场后路67号楼四层进行装修，并占有使用（其中四层一间办公室置换至第五层）。原告认为被告擅自对涉案房屋进行装修使用，侵害了其享有的承包经营权，故双方纠纷成讼。
再查明：湖州湖报实业有限公司系湖州日报报业集团下设的全资公司，现已注销。湖州湖报实业有限公司向王国强承包了湖州市新雅思培训学校的经营权。湖州日报报业集团对2014年8月20日出具的《合作协议书》及被告吴朝阳与王国强签订的《股权转让合同》上加盖发的“湖州湖报实业有限公司”的公章的真实性不予认可。沈晖未经授权无权对外签订合同。
本院认为：原告屠茹芹与案外人湖州湖报实业有限公司签订的《承包协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应合法有效。原告依据该协议取得湖州市新雅思培训学校的经营管理权。后《承包协议》于2015年5月18日终止履行，故原告享有湖州市新雅思培训学校经营管理的期间为2014年6月1日至2015年5月18日。期间，被告吴朝阳在未经原告同意的情况下对湖州市新雅思培训学校经营场地的第四层进行装修并占有使用，侵害了原告的承包经营权，给原告造成损失的，应予以赔偿。现原告主张损失参照租金标准计算，未违反法律规定，故原告请求被告吴朝阳支付租金损失的诉请，本院予以支持。但原告现有证据无法证实被告吴朝阳实际占有使用广场后路67号楼第五层（除被告吴朝阳自认置换的一间办公室外），故原告对于该部分的损失主张，本院不予支持。被告应赔偿原告侵占广场后路67号楼第四层（扣除第四层一间办公室，含第五层一间办公室）房屋给其造成的损失。结合原告承包期内实际支付承包金412000元（600000元-120000元-68000元），且根据约定，承包金应包含了场地租金、学校经营管理费及广告宣传费等费用，被告侵占楼层的市场租金等因素，本院酌情认定由被告吴朝阳赔偿原告租金损失70000元为宜。原告现有的证据无法证实被告湖州泓育国纪拓展培训有限公司占有使用了涉案房屋，故原告对被告湖州泓育国纪拓展培训有限公司的主张，本院不予支持。被告吴朝阳提出其对涉案房屋具有合法使用权的抗辩意见，因《合作协议书》不具有法律效力，而《股权转让合同》签订时间晚于原告与湖州湖报实业有限公司签订《承包协议》的时间，且并未办理股权转让手续，该抗辩意见，本院不予支持。被告吴朝阳提出原告并未支付过租金，也不具有出租权，无权向两被告收取租金的抗辩意见，因原告已支付了承包金412000元，该承包金已包含租金。本案系侵权纠纷，原告仅是参照租金的标准计算损失，而非依据房屋租赁关系向两被告主张房屋租金，故该抗辩意见本院不予支持。被告提出湖报实业有限公司已退还赔偿原告288000元，原告已无其他损失，原告的行为仅是为了获取非法收入的抗辩意见，与事实不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条第（六）项、第十九条之规定，判决如下：
一、被告吴朝阳应赔偿原告屠茹芹房屋租金损失70000元，限于本判决生效之日起十日内清偿。
二、驳回原告屠茹芹的其他诉讼请求。
本案受理费6925元，减半收取3462.50元，由原告屠茹芹负担2816.50元，被告吴朝阳负担646元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 孙利琴
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 陶婷婷