广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）粤高法民一提字第90号
再审申请人（一审被告，二审上诉人）：珠海经济特区珠光置业股份有限公司。住所地：广东省珠海市。
法定代表人：卓荣亮，董事长。
委托代理人：黄海涛，广东亚太时代律师事务所律师。
委托代理人：董伟，广东亚太时代律师事务所律师。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：李敏毅，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。
一审被告：珠海市新兴房产有限公司。住所地：广东省珠海市三灶区。
法定代表人：莫庆廉。
一审第三人：汤海珊，女，汉族，住广东省珠海市香洲区。
再审申请人珠海经济特区珠光置业股份有限公司（以下简称珠光置业公司）因与被申请人李敏毅、一审被告珠海市新兴房产有限公司（以下简称新兴房产公司）、一审第三人汤海珊房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市中级人民法院（2013）珠中法民三终字第305号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2014）粤高法民一申字第618号民事裁定，提审本案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
当事人一审的意见
李敏毅起诉请求：1、解除李敏毅与珠光置业公司签订的海湾花园第九幢23B房《住宅购销合同》。2、新兴房产公司向李敏毅返还已付购房款501364元。3、新兴房产公司向李敏毅返还已付购房款利息（按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率，从1995年7月20日计至给付之日止）。4、珠光置业公司、新兴房产公司向李敏毅赔偿500000元。5、珠光置业公司对以上请求承担连带清偿责任。在原一审法院向其释明后，变更诉讼请求为：1、新兴房产公司向李敏毅返还23B再售房款914815.32元。2、新兴房产公司向李敏毅支付再售房款914815.32元的利息（按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率，从1996年9月9日计至给付之日止）。3、珠光置业公司对上述判决承担连带清偿责任。
珠光置业公司辩称应驳回其诉讼请求。
新兴房产公司没有答辩。
第三人汤海珊提出涉案房产是其从珠光置业公司买来的，现在已经卖掉，其与本案没有任何关系。
原一审法院查明的事实
原一审法院查明：1994年11月29日，珠光置业公司（甲方）与新兴房产公司（乙方）签订《海湾花园高层商品房包销合同》，约定：甲方将其开发的位于珠海市吉大石花东路以西之南侧“海湾花园”高层商品房中三角型第九号全栋二十五层商住楼交由乙方包销，并同意乙方用甲方名义在国内和海外向……销售。
1995年6月2日，新兴房产公司以珠光置业公司的名义与李敏毅签订《住宅（商场）购销合同》，约定李敏毅购买珠光置业公司开发的海湾花园九栋二十三层B座房屋，建筑面积137.36平方米，总金额501364元，合同约定交楼时间为1995年10月30日。同年7月20日，李敏毅支付购房款501364元，珠光置业公司出具了收款收据，并注明“楼款汇至珠海市新兴房产有限公司”。
李敏毅除购买了涉案房产外，还向新兴房产公司购买了海湾花园的其他房产。1995年6月5日，新兴房产公司向珠光置业公司发函称“我公司已把海湾花园第九栋第23楼全层841.44平方米售予李敏毅先生，今后该房屋的产权或转让均由李敏毅先生全权办理。”
李敏毅向原一审法院提供经过鉴定的与珠光置业公司总经理甘少伟分别于2005年4月6日、2006年12月25日、2008年8月4日、2008年9月23日、2009年11月24日、2010年4月9日的电话录音，与珠光置业公司副总经理王建生于2005年6月14日的电话录音，李敏毅在电话上多次提到“我的楼”“什么时候可以行”“卖”的问题。
2010年6月29日，珠光置业公司向李敏毅发出《收楼通知书》，称“您向我司购买的海湾花园第九栋19D、20D、22D、23C、23D、23E、25C、25D、25E九套房屋，但至今仍未前来我公司办理相关的入伙手续。为明确你和我公司双方的权利义务关系，请您在2010年7月30日前，前来我公司办理有关入伙手续，若在上述期限内您未能前来我司办理有关手续，我司将视同您已办理了相关入伙手续，因此已产生与上述房屋相关的费用，均由您本人承担。同时，希望您尽快办理有关的房屋产权证明，否则产生的法律风险由您本人承担。”
李敏毅收到上述通知后，于2010年7月4日向珠光置业公司复函，称收楼通知中只列了九套房屋，其本人仍持有18C、22C、23B三套房屋的《住宅购销合同》及收据原件，要求珠光置业公司予以核实并尽快发出《收楼通知书》。
李敏毅又于2011年10月9日向新兴房产公司发出《关于海湾花园第九幢23B的函件》，称“本人于1995年6月向贵公司购买海湾花园第九幢23B房，并已支付全额房款人民币501364元，但贵公司又于1996年9月，在未通知本人的情况下，又把该屋售予另一人汤海珊，是一房二售行为。并且至今没把售房款退还给我。请贵公司退回房款，并支付相应利息及赔偿。”原新兴房产公司人员罗善平在函件空白处写“该楼款需查核，如情况属实，可以退回该楼款及相应利息赔偿。”
珠光置业公司提供了一张李敏毅于1996年6月26日写给珠光房产售楼部的函，内容为“本人同意转让海湾花园第九幢23楼B给汤丽珊小姐，请予办理有关手续是荷。”李敏毅对该函件的真实性予以确认。
1996年9月4日，珠光置业公司与第三人汤海珊签订《住宅（商场）购销合同》，将海湾花园第九栋23B以港币847051.22元的价格出售给第三人汤海珊，根据当时的汇率，上述购房款折合914815.32元，珠光置业公司按照该人民币价格向汤海珊开出房地产销售专用发票，汤海珊也按照该人民币价格向税务机关交纳房屋契税。汤海珊于1997年8月办理了入伙手续，并于1999年5月28日办理了该房的产权登记手续，后又将该房转让给了案外人刘娇，也已办理了产权登记手续。
珠光置业公司至今未将汤海珊的购房款交予原告李敏毅。
李敏毅向原一审法院提供了将海湾花园第九幢23A房屋转让给罗韶宇的有关合同、同意书、给珠光置业公司函件和写上“作废”字样的原收款收据等，拟证明珠光置业公司将海湾花园第九幢23B房屋出卖给汤海珊与李敏毅出卖其他房屋给他人不同，不是李敏毅本人意愿。
原一审法院判决理由和结果
原一审法院认为：珠光置业公司将其开发的珠海市吉大石花东路以西之南侧“海湾花园”高层商品房中三角型第九号全栋二十五层商住楼交由新兴房产公司对外销售，应当承担新兴房产公司销售该房屋的法律后果。李敏毅通过新兴房产公司向珠光置业公司购买了第九栋楼中的12套房产，显然不是为了居住所需，其目的明显是投资增值。李敏毅通过新兴房产公司与珠光置业公司签订的购买海湾花园第九幢23B房屋的《住宅（商场）购销合同》是签约双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，是有效合同。李敏毅依约通过新兴房产公司向珠光置业公司付清了全部购房款，是该房屋的第一手购房人，虽然未办理房屋产权证书，但由于当时的历史原因，李敏毅可以通过发展商即珠光置业公司直接将房屋更名给第三方。本案中，李敏毅向“珠光房产售楼部”出函称“本人同意转让海湾花园第九幢23楼B给汤丽珊小姐，请予办理有关手续。”其目的是将涉案房屋另行出卖，通知珠光置业公司给与办理手续，尽管房屋最后转卖给了汤海珊，但并不影响李敏毅转卖房屋并获利的目的。原一审法院认为珠光置业公司在为李敏毅办理房屋转让手续时的1996年9月5日已向李敏毅实际履行了双方签订的《住宅（商场）购销合同》，不存在一房二卖的情形。新兴房产公司以珠光置业公司名义与第三人汤海珊就涉案房屋签订了《住宅（商场）购销合同》，并收取购房款人民币914815.32元，该行为是受李敏毅委托而做出，所收取的购房款应当全部交回给李敏毅，其至今未将购房款交回李敏毅，长期占用了李敏毅的资金，应当向李敏毅支付占用期间的利息，利息应当按人民银行规定的同期五年以上期贷款利率计算。珠光置业公司委托新兴房产公司对外销售房屋，盖章签订销售合同，在新兴房产公司代李敏毅转让房屋时，盖章出具收款收据，故应当对新兴房产公司向李敏毅交付房屋转让款承担连带清偿责任。至于诉讼时效，李敏毅与珠光置业公司、新兴房产公司并未约定转售房款的支付时间，诉讼前珠光置业公司、新兴房产公司也未向李敏毅告知房屋转售款收取情况，故不存在李敏毅知道或应当知道其收取转售房款的权利被侵犯却不积极主张的情形，珠光置业公司关于诉讼时效的抗辩无事实依据，原一审法院不予采纳。李敏毅的诉请有事实依据，符合法律规定，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、第一百零六条第一款、第一百一十七条第一款的规定，判决如下：（一）新兴房产公司于该判决发生法律效力之日起十日内向李敏毅返还代为出售海湾花园第九幢23楼B房房款914815.32元。（二）新兴房产公司于该判决发生法律效力之日起十日内向李敏毅支付上述房款的利息，该利息按照人民银行同期五年以上期贷款利率计算，从1996年9月10日起计算至该判决指定的履行期限届满时止。（三）珠光置业公司对上述二项判决承担连带清偿责任。新兴房产公司、珠光置业公司如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13824元，由新兴房产公司、珠光置业公司负担。
当事人二审的意见
上诉人珠光置业公司不服原审判决，提起上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判。事实和理由如下：（一）一审判决程序违法，影响了案件的正确判决。李敏毅变更诉讼请求之后，一审法院并未向珠光置业公司和新兴房产公司重新指定举证期和答辩期就直接开庭，已经违法了民事诉讼的法定程序，严重损害了珠光置业公司的诉讼权利，导致判决不公。
（二）李敏毅的一审诉求早已超过了诉讼时效。1996年6月26日，李敏毅向珠光置业公司的售楼部发出通知，将其购买的海湾花园第九幢23B转让给汤丽珊，并请珠光置业公司办理有关手续。此后，李敏毅在1998年与新兴房产公司的房屋产权纠纷当中就已经知道海湾花园第九幢23B已另售它人。即便在2005年至2008年之间，李敏毅在委托他人出售以及检查维修其在海湾花园9栋的房屋的过程中，也多次对其所购买的海湾花园9栋房屋进行查看或者是清点，客观上也应当知道海湾花园第九幢23B已经出售它人。因此，李敏毅至少在1998年之前就已经知道或者应当知道海湾花园第九幢23B已经出售它人，但李敏毅在十多年之后才向新兴房产公司及珠光置业公司主张购房款，早已超过了法定的二年诉讼时效。
（三）一审判决认定基本事实不清，涉案房屋系李敏毅委托新兴房产公司出售给他人，一审判决判令珠光置业公司承担返还款项的连带责任没有事实和法律依据。综上所述，李敏毅向新兴房产公司和珠光置业公司追讨转售房款早已超过了法定诉讼时效，而且涉案房屋系李敏毅委托新兴房产公司转售他人，与珠光置业公司无关，珠光置业公司不应承担返还款项的连带责任。因此，珠光置业公司认为一审判决程序违法，且认定基本事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决书，依法改判，维护珠光置业公司的合法权益。
另当庭补充：（一）新兴房产公司代理李敏毅转售诉争房屋的中介行为是一个独立于包销关系之外的法律行为，其收取转售房款后是否付款给李敏毅与包销关系无关，与珠光置业公司无关。
新兴房产公司代理李敏毅转售诉争房屋是他们双方之间的委托与被委托的关系，是一个独立的法律行为，与珠光置业公司、新兴房产公司之间包销法律关系无关，或者说是一个独立于包销法律关系之外的另一法律关系。在这一法律关系中受托人新兴房产公司的角色类似于房地产中介，在代理李敏毅转售房屋收取房款后，应当将房款交付李敏毅，即使新兴房产公司没有交付李敏毅，那也是他们之间的内部事务，与珠光置业公司无关。
（二）珠光置业公司系按李敏毅的指示办理更名过户手续，李敏毅是否实际收到购房者支付的房款与珠光置业公司无关。
在新兴房产公司受李敏毅委托转售本案诉争房屋时，珠光置业公司是按李敏毅1996年6月26日的转让指示当中“请予办理有关手续是荷”的要求为其办理更名过户手续而开具了发票或收据，该行为后果应当由指示人，也就是李敏毅自行承担，珠光置业公司并无过错，也不应承担相应后果。
另外，从李敏毅委托新兴房产公司已经转售的13套房屋的交易习惯来看，李敏毅在写给珠光置业公司的转让更名通知书中已经明确表示，房款由最终买受人支付给李敏毅或通过新兴房产公司支付给李敏毅，无须经过珠光置业公司，李敏毅与最终买受人之间的债权债务关系与珠光置业公司无关。由此看出，珠光置业公司按照李敏毅的指示出具收款收据只是履行内部更名的协助义务，销售所得房款并不归属珠光置业公司，新兴房产公司是否向其委托人即李敏毅交付了转售房款与开发商珠光置业公司没有任何关联，珠光置业公司无须因新兴房产公司为李敏毅代为中介的行为承担任何责任。因此，一审判决判令珠光置业公司承担返还款项的连带责任没有任何事实和法律依据。
（三）新兴房产公司已将本案诉争房产的转售房款支付给了李敏毅，李敏毅仍然要求新兴房产公司返还房款的请求没有任何事实和法律依据。
早在1992至1994年间，李敏毅就以其本人或其控制的珠海经济特区大唐实业公司的名义与新兴房产公司签订了多份《合作经营协议》，以合作经营为名向新兴房产公司放高利贷。为了偿还欠款，新兴房产公司与李敏毅协商后决定将新兴房产公司包销的海湾花园9栋的27套房抵押给李敏毅，约定新兴房产公司可销售上述房屋，但所得款项必须优先偿还给李敏毅。
从1996年4月3日新兴房产公司代李敏毅转售第一套房屋开始至1996年9月4日转售本案诉争房屋止，新兴房产公司一共代李敏毅转售了7套房屋（依转售时间顺序分别为9栋23A、25B、10A、10B、25A、23F、23B），转售房款所得合计人民币568.8083万元。而截止1997年7月底，新兴房产公司共向李敏毅支付了862.0532万元，远远大于其代为转售的7套房屋所得房款。李敏毅在【（1998）珠香民初字第830号】案件的庭审笔录、《关于答辩状的剖析》以及【（1999）珠民终字第4号】二审案件《答辩词》中多次承认，“被告（即新兴房产公司）付给我（即李敏毅）800多万元绝大部分是他们帮我卖13套房的款项”，即该862.0532万元绝大部分系新兴房产公司代李敏毅转售13套房屋后付还给李敏毅转售所得的房款，本案诉争9栋23B房1996年9月4日转售所得房款91.4815万元已经包含在新兴房产公司截止1997年7月底之前已支付给李敏毅的13套房转售房款中。因此，根据李敏毅在前述另案当中的陈述，其已经收到了新兴房产公司代为出售本案诉争房屋所支付的房款，李敏毅向法院请求新兴房产公司及珠光置业公司返还转售房款的诉请没有任何事实和法律依据，请求二审法院撤销原审判决，依法改判，以维护珠光置业公司的合法权益。
李敏毅答辩意见如下：（一）关于一审判决程序。珠光置业公司称：“于2013年1月14日在一审法院领取了《变更诉讼请求申请书》和《传票》，开庭时间为2013年1月21日。”珠光置业公司可在此期间申请，或庭审中向一审法院要求重新举证期限，但珠光置业公司没有申请，并拒不参加庭审，自己放弃权利。
（二）新兴房产公司没付任何涉案房款。1、新兴房产公司转售房款收入远大于汇出。（1）根据珠光置业公司“海湾花园九幢销售登记表”，合计已售出十四套房应转回李敏毅人民币10，081，054元。（2）根据新兴房产公司答辩状“还款付息情况”，售楼期间（96年4月26日至97年7月30日）合计已付“6，441，610元”（珠P7，P8退一歩假定为全部真实及属于房款，仍有363万的缺口。（3）该6，441，610元，只是列表，多项并无有效凭证。2、涉案23B房款至今未付李敏毅。新兴房产公司应负责返还，并支付相应利息。（1）960905中国银行支票存根630899元，未经银行盖章确认，是无效凭证。（2）该“支票存根”填写“用途：还款”，与涉案23B房款无关。（3）无法提供经银行盖章的，付款单位留底的，中国银行转账支票。（4）中国银行珠海分行证明：“经查询历史纪录，未能查询到相关传票”；珠光置业公司、新兴房产公司至今未向李敏毅交回转售涉案房屋的房款，已是事实。
（三）不存在诉讼时效问题。1.诉讼前李敏毅不知道涉案房屋已被转售；在珠光置业公司、新兴房产公司转售涉案房屋手续过程中，既不通知原房主，又不按已经形成习惯的手续进行；在1998年与新兴房产公司的房产纠纷中，李敏毅并不知道涉案房屋已经出售；23B房改为留用不出售，因此《物业代理合同》及《公证书》上均无该房；2009年8月是代理人拿着我委托出售的房号去看房，没有进入23B房。《房屋问题函件》自然就没有涉案23B房屋；李敏毅长期居住加拿大，偶尔回国也是匆匆处理一些急事即回加。李敏毅多次催问，珠光置业公司、新兴房产公司均屡次搪塞。2.诉讼前珠光置业公司、新兴房产公司未向李敏毅告知房屋转售及房款的收取情况；3.李敏毅与珠光置业公司、新兴房产公司未约定转售房款的支付时间。以上几点，均不存在李敏毅知道或者应当知道收取转售房款的权利被侵犯却不积极主张的情形。
（四）珠光置业公司应负连带责任。1．李敏毅以至汤海珊购买的房产均属于发展商珠光置业公司。2.李敏毅唯一的转让书，是写给珠光置业公司的。一整套的转让手续，均是珠光置业公司办理的。3.第三人汤海珊表示，涉案房产是我从珠光置业公司买来的。4.珠光置业公司明知有规范和习惯的手续，而没有去做。没有收回原合同和收据。导致一套房产，两份合同，两份收据。5.珠光置业公司没有按照规范的和习惯的手续转售房产，导致新兴房产公司收取售房款后没有付给李敏毅，以及长期拖欠。6.长期故意隐瞒涉案房屋已售出的事实，对李敏毅多次的口头咨询和书面查询均不予理睬。请求依法驳回上诉，维持原判。
原二审查明的事实，判决理由和结果
原二审法院经审理查明：李敏毅与珠光置业公司在1995年至1999年间就包括本案所涉珠海海湾花园9幢23B房屋在内的27套房屋签订了《住宅（商场）购销合同》，其中23B房屋合同签订时间为1995年6月2日。新兴房产公司认可收到李敏毅的购房款并通知珠光置业公司开具收据，珠光置业公司开具了相应的收据。其后，李敏毅将部分房屋转售他人。
1997年11月3日，新兴房产公司向李敏毅出具一份函件，主要内容为：“关于本公司向你购买的位于海湾花园9幢17E、18C和18D房三套，合计人民币1541833元。现计划于九七年十一月起每月支付人民币513944.33元，三个月内付清人民币1541833元。
1998年5月5日，新兴房产公司确认代李敏毅售海湾花园9幢10F房，尚有人民币30万元未付。
1998年11月25日，珠海市香洲区人民法院做出（1998）珠香民初字第830号民事判决，确认珠海海湾花园9幢17E、18C和18D房屋产权属李敏毅所有，并判令新兴房产公司返还出售9幢10F房所得房款30万元给李敏毅。在该案中，李敏毅称新兴房产公司已经付给李敏毅800多万元，绝大部分是新兴房产公司帮李敏毅卖13套房屋的款项；新兴房产公司答辩称，新兴房产公司将涉案27套房屋作为还款抵押担保物，抵给李敏毅，新兴房产公司和李敏毅均可出售上述房屋，所得房款优先偿还李敏毅，为此，新兴房产公司还将27套房屋的空白购房合同和一系列《收款收据》给了李敏毅。
原二审法院另查明，原一审法院于2013年1月14日向珠光置业公司送达了李敏毅提交的《变更诉讼请求申请书》以及传票，通知珠光置业公司李敏毅已变更诉讼请求以及定于2013年1月21日就本案另行开庭审理。
2013年1月21日，原一审法院对本案进行开庭审理，珠光置业公司、新兴房产公司、第三人汤海珊均未到庭参加诉讼。
原一审法院查明的其它事实与原二审法院查明的事实一致，原二审法院予以确认。
结合各方诉辩主张，原二审法院归纳本案审查的焦点问题为：（一）原一审法院是否存在程序违法影响案件正确处理的情形；（二）珠光置业公司是否有支付涉案售房款的义务；（三）李敏毅的主张是否已经过了诉讼时效。
关于原一审法院是否存在程序违法影响了案件的正确处理的情形。原二审法院认为，原一审法院在收到李敏毅提出的变更诉讼请求申请后，将李敏毅变更后的诉讼请求告知了珠光置业公司，并将另行开庭的时间告知了珠光置业公司，而由于珠光置业公司未到庭，原一审法院按照珠光置业公司缺席而对本案进行开庭审理，并无不当。至于珠光置业公司所称的原一审法院没有重新指定举证期限和答辩期的问题，虽然原一审法院在向珠光置业公司送达李敏毅提交的《变更诉讼请求申请书》以及传票时，未能指定答辩期和举证期限确有不当，但珠光置业公司在庭审前已经知道了李敏毅变更诉讼请求的情况，可以自行向法院提交答辩状和相关证据，故原一审法院这一不当之处不会影响到案件的正确判决，珠光置业公司的此项上诉主张没有依据，原二审法院不予支持。
关于珠光置业公司是否有支付涉案售房款的义务。从本案事实来看，虽然是新兴房产公司收取汤海珊的购房款，李敏毅也同意了将涉案房屋出售给汤海珊，但此时新兴房产公司是为珠光置业公司销售包括涉案23B房在内房屋的包销商，依照《民法通则》第六十三条第二款之规定，其行为的后果应当由珠光置业公司承担，而又无证据证明李敏毅与汤海珊就此达成协议的情况下，故可以认定汤海珊是从珠光置业公司购买了涉案房屋而非从李敏毅处购买了涉案23B房屋，并向珠光置业公司支付了购房款。而根据本案已查明的事实，李敏毅已向珠光置业公司支付了23B房屋的购房款，故可认定珠光置业公司就涉案23B房屋分别收取李敏毅和汤海珊购房款。虽然珠光置业公司在得到李敏毅同意下将涉案房屋出售给汤海珊并不构成一房二卖，但其在知道房屋已经出售给李敏毅、李敏毅对涉案23B房屋享有权利的情况下，应当将所得的转售房款支付给李敏毅。珠光置业公司收取汤海珊购房款后未将该款项支付给李敏毅，其占有该款项没有法律或者合同依据，其行为已构成不当得利，李敏毅有权主张珠光置业公司返还转售涉案23B房屋所得房款。珠光置业公司的此项上诉主张没有依据，原二审法院予以驳回。至于珠光置业公司所称的李敏毅并未支付购房款的主张，原二审法院认为，珠光置业公司仅提供了新兴房产公司在（1998）珠香民初字第830号案中的陈述内容，但在李敏毅已经提供了收据证明其已经支付了款项，且新兴房产公司又是与本案房屋买卖合同有关的一方当事人的情况下，仅凭新兴房产公司的单方陈述不足以推翻李敏毅提供的收据所证明的内容，故原二审法院对珠光置业公司的此项主张不予支持。至于珠光置业公司主张的新兴房产公司已经支付了涉案房款的主张，原二审法院认为，虽然李敏毅承认收到了新兴房产公司支付的部分转售房款，但李敏毅并不认可收到涉案23B房产的转售款，而且即便从新兴房产公司提供的已付款记录来看，新兴房产公司也未足额支付已售出房屋的全部转售款，故在新兴房产公司和珠光置业公司未能举证证明涉案转售房款就包含在李敏毅已收取的款项中的情况下，李敏毅的自认不足以证明其已收到涉案23B转售款。
关于李敏毅的主张是否已经过了诉讼时效。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条之规定，返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。由于新兴房产公司、珠光置业公司并未将已收到房屋转售款的情况告知李敏毅，也没有证据证明李敏毅在收到珠光置业公司就（2011）珠香法民一初字第2222号案件提交答辩状前知道或者应当知道珠光置业公司已经收到房屋转售款，故本案诉讼时效应从李敏毅收到该答辩状之日起算。虽然李敏毅未能提供证据证明其收到该答辩状时间，但该案受理时间为2011年3月25日，而李敏毅提起本案诉讼的时间为2011年12月27日，故李敏毅主张本案权利的时间并未超过法律规定的两年诉讼时效。珠光置业公司的此项上诉主张没有依据，原二审法院不予支持。
至于珠光置业公司提出的李敏毅未委托其出售房屋的主张，原二审法院认为，无论李敏毅是否委托珠光置业公司转售涉案23B房屋，珠光置业公司在收取该房屋转售款后均应将该款项支付给李敏毅，故对于珠光置业公司的此项主张，原二审法院不予支持。
综上，原一审判决查明事实清楚，处理结果适当，原二审法院予以维持。原二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13824元，由珠光置业公司负担。
当事人申请再审的意见
珠光置业公司向本院申请再审的主要理由如下：（一）涉案房屋系李敏毅委托新兴房产公司转售他人，新兴房产公司在代理李敏毅转售涉案房屋的过程中已经不再是珠光置业公司包销方的身份，而是李敏毅的受托人，其行为后果应当由李敏毅承担。（二）新兴房产公司代理李敏毅转售诉争房屋的中介行为是一个独立于包销关系之外的法律行为，应认定汤海珊是从李敏毅处购买了涉案房屋而非珠光置业公司，所以李敏毅是否实际收到购房者支付的房款与珠光置业公司无关。（三）新兴房产公司已将本案诉争房屋的转售房款交付李敏毅，李敏毅仍然要求新兴房产公司返还房款没有依据。（四）李敏毅至少在1998年之前就已经知道或者应当知道海湾花园第九幢23B已经出售它人，但李敏毅在十多年之后才向新兴房产公司及珠光置业公司主张购房款，早已超过了法定的二年诉讼时效。请求：1、撤销原审判决。2、驳回李敏毅的全部诉讼请求。
李敏毅答辩意见如下：（一）珠光置业公司是直接责任人：李敏毅并无委托新兴房产公司把涉案房屋出售他人；唯一写给汤丽姗的抬头是“珠光置业公司”而非“新兴房产公司”，汤海姗也确认“涉案房产是我从珠光置业公司买来的”，全部转名手续均由珠光置业公司操作。珠光置业公司及新兴房产公司擅自决定了涉案房屋的售价，而对其它转售房屋，珠光置业公司均无一例外的收回原合同和收据，而涉案房屋23B则未收回原合同和原收据并注销，违规操作，目的是截留侵占转售楼款，抵偿新兴房产公司对珠光置业公司的欠款。珠光置业公司所称转让更名通知书是珠光置业公司自定的样式，并没有明确表示房款由最终买受人支付给李敏毅或通过新兴房产公司支付给李敏毅不能据此认定汤海珊是从李敏毅处购买了涉案房屋而非从珠光置业公司处购买了涉案23B房屋，且“涉案23B房屋”并没有抄写该所谓“更名通知书”。（二）《合作经营协议》投资与购房无关，因而与本案无关，用投资与购房款对账是混淆账目。大唐公司《合作经营协议》投资给李敏毅房屋作抵押，除了新兴房产公司的陈述没有任何旁证。以27套房屋抵押却未签订任何抵押合同不合常理。《合作经营协议》日期在92年6月20日至94年7月6日，而购入房屋日期在95年5月26日至97年6月15日，均不在一个时间段。购房款与《合作经营协议》投资无关；涉案房屋以及23楼整层第一手购入是谢法，李敏毅是从谢法处二手购入，更与新兴房产公司投资合作关系无关。珠光置业公司在《再审申请书》中也确认“本案中各方当事人实际上的法律关系是：珠光置业公司将海湾花园九幢包销给新兴房产公司，新兴房产公司将其中的20多套房产卖给李敏毅。”否定了自己前两页中引用新兴房产公司关于“抵押”的陈述。（三）涉案房屋转售的房款至今未付李敏毅。从财务规范和转售习惯看，新兴房产公司未支付该转售房款。新兴房产公司共付转售房款远少于：“7套房屋的所得房款568.8083万元”。李敏毅认为收到的款项中没有包括涉案的23B房，没有发生的事情无法证明，故举证责任在珠光置业公司。新兴房产公司代理李敏毅出售的13套房屋不包括涉案23B房屋，珠光置业公司所列房号10A、10B、10C、10E、10F、19C、23A、23B、23F、24A、25A、25B、25F实际上是故意删除20C房。（四）新兴房产公司账目前后不一，少报收入，多报支出，不能作为核算依据。（五）诉讼请求没有超过诉讼时效。珠光置业公司和新兴房产公司转售涉案房屋23B时，一反常态，秘密转售，刻意隐瞒，致使李长期认为该房仍在自己名下，不知该房已转售；2010年7月4日李敏毅书面复函查询，及多次口头追问，珠光也不作任何答复，可见珠光是刻意隐瞒涉案房屋转售的事实。（2011）珠香法民一初字第2222号案件于2011年3月15日受理，至珠光置业公司答辩时，李敏毅才知道23B已转售汤海珊；2011年10月13日《关于海湾花园第九幢23B的函件》中新兴房产公司副总经理罗善平表示：“该楼款需查核，如情况属实，可以退回该楼款及相应利息赔偿”。因李敏毅长期居住加拿大，而不知涉案房屋已转售，且新兴房产公司已作出承诺，不存在诉讼时效已过。（六）关于《委托书》等未显示23B房的原因。李敏毅写出“同意23B转让汤丽珊”（1996年6月26日）数天后，通知新兴房产公司该房不卖了，新兴房产公司也说该房谈不成了，并承诺退回该纸条或撕毁，“委托出售”的函件就没有该房号，房屋未入伙，因此也未发现屋内质量问题，发给新兴房产公司和珠光置业公司的《质量问题函件》自然也没写入23B。请求驳回珠光置业公司的再审申请，维持原判。
新兴房产公司、汤海珊经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。
本院再审查明的事实，判决理由和结果
本院经再审审理查明，原一审、二审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为，综合双方再审时的诉辩意见，本案的争议焦点有三：一是李敏毅是否已经收取了涉案23B房屋的售楼款。二是李敏毅诉请珠光置业公司就新兴房产公司向其返还售楼款及利息承担连带责任是否有法律依据或合同依据。三是李敏毅起诉是否已过诉讼时效。
关于李敏毅是否已经收取了涉案23B房屋售楼款的问题。珠光置业公司提出新兴房产公司已经向李敏毅支付了该房屋的售楼款。但珠光置业公司在本案再审审查时也确认，涉案23B房屋是新兴房产公司代李敏毅销售的第七套房屋，前七套房屋房款已经付清，但全部转售房屋房款并未付清。也即珠光置业公司提出该项主张的前提是新兴房产公司是按销售时间顺序依次返还转售款项，但该假设前提并非必然存在，珠光置业公司该项主张依据不足，本院不予采信。
关于李敏毅诉请珠光置业公司就新兴房产公司向其返还售楼款及利息承担连带责任是否有法律依据或合同依据。珠光置业公司申请再审认为，新兴房产公司基于李敏毅的委托对外转售房屋，其转售行为与委托包销方珠光置业公司无关，故珠光置业公司不承担返还售楼款的连带责任。经审查，根据（1998）珠香民初字第830号民事判决查明的事实，1992年至1994年期间，李敏毅与新兴房产公司签订过多份合作经营合同。李敏毅也在该案中确认在其购入的海湾花园第九幢的27套房屋中，新兴房产公司代理李敏毅出售了其中的十三套。可反映双方具有投资合作关系，过去也有代理出售房屋的情况。李敏毅向新兴房产公司购买了海湾花园第九栋23层全层，1995年6月5日，新兴房产公司为此向珠光置业公司发函表示：我公司已把海湾花园第九栋第23楼全层841.44平方米售予李敏毅先生，今后该房屋的产权或转让均由李敏毅先生全权办理。可反映三方均已知晓李敏毅实际取得了房产权益。李敏毅在1996年6月26日出具函件给珠光房产售楼部，表示本人同意转让海湾花园第九幢23楼B给汤丽珊小姐，请予办理有关手续是荷。2011年10月9日向新兴房产公司发出《关于海湾花园第九幢23B的函件》表示“贵公司又于1996年9月，在未通知本人的情况下，又把该房屋售予另一人汤海珊，是一房二售行为。并且至今没有把售房款退还给我。请贵公司退回房款，并支付相应利息及赔偿。”两份函件相结合，可反映存在李敏毅委托新兴房产公司转售涉案房屋，并为此通知开发商珠光置业公司代办手续的事实。李敏毅在本案再审审查阶段，也确认其曾委托新兴房产公司转售房屋给汤丽珊，但出于其他考虑随即又撤回委托，新兴房产公司也对此表示同意。即便如李敏毅所言，双方就撤销委托已经达成协议，新兴房产公司擅自转售房屋，亦属违反两方约定，应由新兴房产公司根据双方之间的法律关系承担责任。而本案中并无证据证实李敏毅撤销了对新兴房产公司的委托。故本院认为，应当根据前述函件的内容，双方过往亦曾有过此类合作关系的事实，以及李敏毅本人的陈述，认定新兴房产公司是基于李敏毅委托代为转售涉案23B房屋，在转售时，新兴房产公司是李敏毅的代理人，而非珠光置业公司的包销方，转售行为及相应的法律后果与珠光置业公司无关，新兴房产公司应当履行法定及约定的代理人义务，将转售款返还给委托人。珠光置业公司提出其与新兴房产公司的转售行为无关，该项再审申请事由成立，本院予以支持。根据李敏毅的再审及原二审的答辩意见，其认为珠光置业公司在涉案房屋中未尽到管理职责，管理混乱，导致李敏毅一直不知道房屋已经被转售，具有过错，应当承担连带责任。因珠光置业公司并非转售形成的法律关系的当事人一方，其是否承担相应注意义务，是否应当基于过错承担连带责任应当有明确的法律依据，在无相应法律规定的情况下，李敏毅并无该项请求权。因此，李敏毅要求珠光置业公司就返还转售款、利息承担连带责任并无合同依据或法律依据，原二审支持其该项诉请不当，本院予以纠正。
关于李敏毅起诉是否已过诉讼时效的问题。因新兴房产公司、李敏毅并未就返还款项的时间作出约定，而新兴房产公司也未向李敏毅告知房屋转售款收取情况，故不存在李敏毅知道或应当知道其收取转售房款的权利被侵犯却不积极主张的情形，原二审对于诉讼时效的认定正确，珠光置业公司该项申请事由本院不予支持。
综上，珠光置业公司再审申请的事由部分成立，再审申请部分请求可予支持。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条的规定，判决如下：
一、撤销广东省珠海市中级人民法院（2013）珠中法民三终字第305号民事判决；
二、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民一初字第171号民事判决第一、二项；
三、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民一初字第171号民事判决第三项；
四、驳回李敏毅的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费13824元，由珠海市新兴房产有限公司负担。二审案件受理费13824元，由李敏毅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申良洪
代理审判员 洪望强
代理审判员 郭尔绚
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 范怡倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；