江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终986号
上诉人（原审被告）：沙丽娟，女，1968年9月17日出生，汉族，户籍地南通市开发区。
委托诉讼代理人：陶建平，江苏泰临律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡明星，男，1985年5月16日出生，汉族，住南通市通州区。
委托诉讼代理人：潘佩佩，北京大成（南通）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊荣，北京大成（南通）律师事务所实习律师。
原审被告：南通市港闸区晶福房屋中介服务部，住所地南通市。
经营者：王兰芳，女，1964年7月21日出生，汉族，住南通市通州区。
委托诉讼代理人：周国华（系王兰芳丈夫），男，1965年9月16日出生，汉族，住南通市通州区。
原审被告：朱燕军，男，1960年10月12日出生，汉族，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：张坚刚，上海正源律师事务所律师。
原审被告：朱婧，女，1986年9月16日出生，汉族，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：张坚刚，上海正源律师事务所律师。
上诉人沙丽娟因与被上诉人胡明星、原审被告南通市港闸区晶福房屋中介服务部（以下简称晶福中介）、朱燕军、朱婧房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2016）苏0611民初759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
沙丽娟上诉请求：请求撤销一审判决中关于“上诉人赔偿被上诉人装修损失156870元，以及赔偿被上诉人利息损失”的判决，直接改判。事实和理由：1.一审认定事实错误。沙丽娟是接受案外人彭某和陈某的委托与胡明星签订了房屋买卖合同，46万购房款是由沙丽娟代彭某和陈某收取，沙丽娟在收取款项后第一时间把款项打给了彭某。根据法律规定，代理人在代理权限范围内实施的民事法律行为，后果应当由被代理人承担，而不应由代理人承担，因此一审法院适用法律错误。2.彭某和陈某早在2013年6月16日与案涉房屋实际产权人朱燕军签订了房屋买卖合同，并支付了部分购房款，朱燕军将房屋钥匙交付给彭某和陈某。在这种情况下，彭某和陈某委托沙丽娟与胡明星签订了房屋买卖合同，沙丽娟接受委托没有过错，因此沙丽娟代案外人彭某和陈某签订买卖合同，所产生的所有后果应当由委托人彭某和陈某来承担。3.胡明星与沙丽娟签订《房地产买卖合同》时未审查沙丽娟身份和房屋权属，其本身存在过错。胡明星在未尽审查义务且在房屋未办理产权变更登记的情况下就开始装修房屋，自身亦存在过错，故其应当承担相应责任。一审法院无视胡明星存在过错的事实，判决沙丽娟赔偿胡明星房屋装修损失及购房款、装修费用的利息损失，显然适用法律错误。
胡明星答辩称，胡明星作为善意购房人，基于对专业中介机构的信任及上诉人的陈述等而决定购买房屋。该套房屋为拆迁安置房，沙丽娟表示待权属证明签订之后再办理过户手续。退一步讲，沙丽娟作为卖方，主动提供房屋的真实产权情况是其义务。无论其是受彭某和陈某二人委托，还是其擅自处理房屋，胡明星在购房过程中不存在任何过错。胡明星从上诉人处取得房屋钥匙，依据合同约定充分相信其已经取得房屋的全部使用权，案涉房屋所有权人也必然变更为胡明星，完全有权对房屋进行装修。在装修过程中，上诉人或者其他权利人均未向胡明星表示不能进行装修。胡明星对房屋进行装修并无过错，也无扩大损失的故意。沙丽娟明知其未取得权利人授权而和胡明星签订合同，其谎称系朱燕军妻子，从未提及彭某和陈某，胡明星和朱燕军之间的合同不成立系上诉人造成，上诉人应承担全部法律责任。一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
晶福中介述称，沙丽娟持有房屋意向书来出售房屋，作为中介只审查房屋是否有合法的证明。签订合同时，胡明星说不需要贷款；要领取产权证的时候，其提出来要贷款。卖方不愿意，而导致了本起纠纷。
朱燕军、朱婧述称，一审法院认定事实清楚，判决正确。
胡明星向一审法院起诉请求：1.判决沙丽娟返还购房款46万元及装修损失156870元，支付自2014年1月28日起至实际归还之日按同期银行贷款利率计算的购房款的利息损失，自2015年1月1日起至实际归还之日按同期银行贷款利率计算的装修损失的利息损失；2、判决晶福中介返还中介费2500元；3、判决晶福中介对沙丽娟的义务承担连带责任；4、判决朱燕军、朱婧对沙丽娟的义务承担连带责任。
一审法院查明事实如下：2013年6月16日，朱燕军与案外人彭某、陈某签订《房地产买卖协议》，约定：朱燕军将南通市××公寓××幢××室及××号车库出售给彭某、陈某。2014年1月29日，朱燕军将房屋钥匙交付彭某、陈某。2013年12月10日，胡明星和沙丽娟、晶福中介签订卖方为朱燕军、买方为胡明星、中介方为晶福中介的《房地产买卖合同》，约定：胡明星买受××公寓××幢××室房屋及××幢××室车库；卖方出具的产权证明材料为选房意向书，卖方保证房地产权属清晰，若发生与产权有关的纠纷，妨碍产权过户，由卖方负责清理，并承担民事责任，因此给买方造成的损失，由卖方负责赔偿及承担违约责任；合同签订之日买方支付定金2万元，交房时间为开发生商通知之日，交房时买方付款48万元，开发商通知卖方领取产权证之日起不超过15日办理产权过户手续，同时买方支付29万元；合同签订之日买卖双方各支付5000元作为晶福中介的佣金。胡明星在《房地产买卖合同》上签字，沙丽娟代朱燕军在《房地产买卖合同》上签字，晶福中介在《房地产买卖合同》上盖章、晶福中介的经营者王兰芳在《房地产买卖合同》签字。合同签署当日，胡明星给付沙丽娟定金2万元。2014年1月28日，胡明星给付沙丽娟购房款40万元。2014年1月29日，胡明星给付晶福中介中介费2500元。2014年2月18日，胡明星给付沙丽娟购房款4万元。2014年1月29日，沙丽娟将房屋钥匙交给胡明星。之后，胡明星开始装修，至2014年9月装修完毕。2015年12月下旬，胡明星接到朱燕军的《律师函》，被告知朱燕军曾将房屋出售给彭某、陈某，但未办理过户，朱燕军未自行或委托他人和胡明星签订过任何合同，要求胡明星迁出房屋，装修款向合同签订人索要。朱婧系朱燕军的女儿，案涉房屋系拆迁安置房，领取的房屋所有权证登记所有权人为朱婧。2016年01月22日朱婧向法院提起排除妨碍诉讼，要求胡明星搬出房屋。胡明星与朱婧于2016年4月6日达成调解协议，约定胡明星在2016年5月31日前搬离房屋。调解协议经一审法院确认，已发生法律效力。2016年5月31日，胡明星搬出房屋，将房屋交付给朱婧。
本案审理过程中，胡明星申请对房屋内的装修价值进行评估。法院依法委托南通皋审资产评估有限公司进行评估，评估认为截至2016年5月25日，南通市港闸区盛唐公寓19幢706室房屋装修费用重置完全价值为170510元，考虑折旧等因素后评估价值为156870元。
一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、沙丽娟是否应当返还胡明星购房款46万元、赔偿装修损失156870元及利息损失；二、晶福中介是否应当返还中介费2500元；三、晶福中介是否应当对沙丽娟的义务承担连带责任；四、朱燕军、朱婧是否应当对沙丽娟的义务承担连带责任。
关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。沙丽娟代朱燕军与胡明星签订《房地产买卖合同》，但是没有向胡明星出具有权代理朱燕军签订合同的证明材料，应认定为没有代理权。朱燕军对沙丽娟代为签订合同的行为亦拒绝追认，应认定胡明星和朱燕军之间的合同不成立，相应的责任应由沙丽娟承担，故胡明星要求沙丽娟返还购房款46万元、赔偿装修损失156870元，并赔偿相应利息的诉讼请求，予以支持。
关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。晶福中介作为中介方，未能促成胡明星的买房交易，胡明星依法不应支付中介费，其已经支付的中介费用2500元，有权要求返还，故晶福中介应返还中介费2500元。
关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。胡明星主张晶福中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，对此应提供证据予以证明，根据现有证据无法确认晶福中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、故意提供虚假情况，故胡明星要求晶福中介对沙丽娟应承担的责任负连带责任的请求，不予支持。
关于争议焦点四，胡明星要求朱燕军、朱婧对沙丽娟的责任承担连带责任，但胡明星与朱燕军、朱婧之间不存在合同关系。胡明星主张朱燕军、朱婧对其房屋钥匙存在管理不当的过错，就此法院认为，朱燕军向案外人交付钥匙的行为，是依法履行合同的合法行为，不存在对胡明星的过错，故胡明星要求朱燕军、朱婧对沙丽娟的义务承担连带责任的诉讼请求，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四百二十五条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、沙丽娟于判决生效之日起十日内返还胡明星购房款46万元，赔偿胡明星装修损失156870元，并赔偿胡明星上述款项按银行同期贷款利率计算至实际付款之日的利息损失（其中购房款42万元自2014年1月28日起计算、购房款4万元自2014年2月28日计算，装修损失156870元自2015年1月1日起计算）；二、南通市港闸区晶福房屋中介服务部（经营者王兰芳）于判决生效之日起五日内返还胡明星中介费2500元；三、驳回胡明星的其他诉讼请求。案件受理费10126元、公告费1200元，由沙丽娟负担。
本院二审期间，沙丽娟提交了以下证据：1.由陈某和彭某分别在2013年7月10日、2013年7月20日出具给沙丽娟的委托书，证明沙丽娟是接受案外人彭某和陈某的委托与胡明星签订房屋买卖合同。2.朱燕军和彭某、陈某在2013年6月16日签订的房地产买卖协议，证明彭某和陈某委托沙丽娟出售案涉房屋的基础和依据，沙丽娟的代理行为没有过错。3.朱燕军和彭某、陈某在2014年1月29日形成的一份协议，明确彭某将案涉房屋再次出售胡明星，朱燕军、彭某、陈某三人均在这份协议上签字，证明彭某、陈某对沙丽娟和胡明星签订房屋买卖合同的行为再次确认，同时也得到了朱燕军的认可和确认。4.沙丽娟在2014年1月28日将40万购房款汇给彭某的中国银行回单，证明沙丽娟受彭某和陈某的委托所实施的行为后果不应当由其承担。
胡明星质证认为，1.对两份委托书的真实性不予确认。此外，根据委托书的内容，沙丽娟是接受彭某和陈某二人委托，但实际上其在与胡明星洽谈交易房屋的整个过程中，一直谎称是朱燕军的妻子，故该委托书与本案没有关联。2.对房地产买卖协议，同一审中的质证意见，即对其表面真实性、合法性及关联性予以认可。3.对证据3的真实性不予确认，该协议的内容虽然显示朱燕军、陈某、彭某对出售房屋给胡明星一事均明知，但一审中朱燕军明确提出反对意见，其在一审中的意见与该书面材料的内容相矛盾。因此该份证据达不到沙丽娟的证明目的。4.对银行转账凭证，真实性予以确认，但是否是支付给彭某无法确认，与本案没有关联性。晶福中介对上述证据的真实性均予以认可。朱燕军、朱婧质证认为：1.对两份委托书的真实性及关联性不予认可。所谓的委托书和沙丽娟的行为是两码事，沙丽娟是冒充朱燕军的名义将房屋卖给胡明星，而不是以委托人的名义出售。2.房地产买卖协议，一审中朱燕军将其作为证据提交给法院，说明该合同的相对方是朱燕军和彭某、陈某，而本案所争议的合同是沙丽娟冒充朱燕军与胡明星签订的协议。对案涉协议朱燕军从来没有认可过，也没有授权过。3.同证据2的质证意见。4.对银行转账凭证的真实性予以确认，但是否是支付给彭某无法确认，与本案没有关联性。本院经审查认为，上述证据不属于二审中的新证据，且沙丽娟系以朱燕军名义与胡明星签订房地产买卖合同，并未以彭某、陈某名义签订合同，故委托书及银行转账凭证与本案亦缺乏关联性。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审中的争议焦点为沙丽娟是否应当返还胡明星购房款46万元，并赔偿装修损失156870元及利息损失。虽沙丽娟主张其系受案外人彭某和陈某的委托与胡明星签订了房屋买卖合同，但其并未提交证据证明在签订该合同时曾向胡明星披露系受彭某和陈某委托出售该房屋。相反，根据案涉《房地产买卖合同》显示，沙丽娟系以朱燕军的名义向胡明星出售案涉房屋，并非以彭某及陈某名义签订合同。朱燕军对沙丽娟代为签订合同的行为拒绝追认，故该合同对朱燕军不发生效力，而应由行为人沙丽娟承担责任。至于沙丽娟与案外人彭某、陈某之间的法律关系以及彭某、陈某是否应当承担责任，本案中不予理涉。现案涉《房地产买卖合同》因沙丽娟的无权代理行为得不到追认，且朱燕军与彭某、陈某、南通市崇川区秀芹房屋中介服务部就案涉房屋签订的《房地产买卖协议》经本院（2016）苏06民终3765号生效判决确认于2016年1月4日解除而无法继续履行，胡明星经一审法院调解后已经搬离案涉房屋，由此给胡明星造成的经济损失，应当由沙丽娟负责赔偿，故沙丽娟应当承担返还房款及赔偿损失的民事责任。胡明星作为普通购房者，通过房产中介购买案涉房屋。因该房屋当时并未领取产权证，其订立合同时审查了作为房屋权属证明材料的《房屋意向书》。在订立合同后按约给付款项并领取房屋钥匙，进行装修。胡明星作为守约方对于合同无法继续履行并不存在过错。
综上，沙丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10126元，由上诉人沙丽娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 璐
代理审判员 高 雁
代理审判员 顾 磊
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 张慧娴