福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第2175号原告泉州市金鑫物业管理有限公司，住所地丰泽区.法定代表人林伟义，该公司总经理。委托代理人葛宁、李靓妮，福建伟盛律师事务所律师、实习律师。被告邹文渊，男，1976年9月9日出生，汉族，住丰泽区。委托代理人刘丽宁，女，1976年6月7日出生，汉族，住址同上。原告泉州市金鑫物业管理有限公司与被告邹文渊物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理后，依法由代理审判员郑丹红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泉州市金鑫物业管理有限公司（以下简称金鑫物业公司）委托代理人葛宁、被告邹文渊及其委托代理人刘丽宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鑫物业公司诉称，原告系泉州市丰泽区刺桐路加州阳光城小区的物业管理服务企业，被告系加州阳光城A1幢306室的业主，被告所购买的该住宅面积为95.76平方米。2006年1月9日，被告办理交房入住手续并与原告签订入伙手续，依据原被告双方的约定，物业管理服务费为住宅每月每平方米1元。被告至今尚未交纳2006年1月至2014年3月的物业管理服务费用和2006年1月至2014年3月的公摊水电费。原告已为被告提供了相应的物业管理服务，被告依法应当向原告交纳物业管理服务费用，被告延迟交纳物业管理服务费用的行为已构成违约，被告还应向原告加付滞纳金。根据《业主临时公约》第二条“违约责任”第2款的规定“业主经催款仍不按规定缴交物业管理服务费、房屋维修基金、应承担的公共水、电等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金”，考虑到本案的实际情况，在本次起诉中原告自愿按照日千分之一的标准向被告主张滞纳金。请求判令：1、被告立即向原告交纳2006年1月至2014年3月的物业管理服务费用9483元并支付自被告逾期支付物业管理服务费用之日起至实际支付之日止按日千分之一计算的滞纳金；2、判令被告立即向原告交纳2006年1月至2014年3月的公摊水电费1783元。被告邹文渊辩称，一、原告提供的物业服务违反了相关法律、法规，也违反了物业服务合同的规定，违约在先。1、侵犯答辩人共有部分的所有权、知情权和监督权，原告在提供物业服务过程中，擅自将共有部分用于经营性出租，未征得业主的同意，共有部分收益、使用情况未经行公开、公示。物业公摊水费、电费每月、每年使用情况、收费标准等未进行公开说明、接受业主监督。2、不履行制止并报告不法行为义务，答辩人所居住的小区顶层业主将自己房屋进行扩建，占用小区共有部分，改变小区规划，使小区出现安全隐患，且楼顶违建影响答辩人正常生活。而被告作为物业管理公司未承担制止和报告的义务。3、不履行安全保卫的责任。小区空调外挂机、排水管随意安装，电动车随意拉线充电，顶层业主在天台安全出口处加锁、楼道湿滑容易摔倒、地下室楼道坑洼不平容易绊倒。4、滞纳金的收取没有法律、合同依据。5、原告组织人员对答辩人的装修墙体进行非法强拆，需负法律责任。二、答辩人主张先履行抗辩权。原告无依法、依约履行物业服务的义务在先，由于原告不能适当的履行义务给答辩人的生活带来诸多的不便，而且答辩人还多次要求原告采取补救措施，原告一直不予理会，答辩人根据合同法有关先履行抗辩权。因为原告没有尽到相应的物业管理义务，违约在先，因而无权要求答辩人支付物业管理费违约金。三、根据民法通则的规定，普通诉讼时效期间为2年，原告起诉的2012年2月（含当月）之前的费用均已超过诉讼时效。四、前期物业合同是开发商与物业单方面签署的合同，答辩人从未签署也未见业主代表签字，应视为无效合同。五、根据泉州市的物业管理服务收费指导标准等文件，原告提供的远远不够标准，应降低其收取的物业费标准。六、原告尚未退还被告水表费每户1080元、装修保证金1500元。七、根据前期物业合同的约定，原告提供的服务未达标准，应按实际损失向业主支付违约金。七、答辩人拒交物业管理费抗辩被答辩人的违约行为，被答辩人一直没有向答辩人催讨物业管理费用。经审理查明，原告金鑫物业公司系具有物业管理资质的物业管理企业。被告邹文渊系丰泽区刺桐路加州阳光城A1幢306住宅的业主。2006年1月9日，被告邹文渊到原告处办理该住宅的入伙手续，并在《入伙手续书》、《入伙回执单》签名确认。《收楼须知》载明住宅建筑面积为95.76平方米，物业管理费暂按1元每月每平方米计算。被告入住丰泽区刺桐路加州阳光城A1幢306住宅后，自2006年8月起就未向原告缴纳物业管理费、公摊水电费。上述事实，有原告提供的企业法人营业执照、资质证书、《前期物业服务合同》、《入伙手续书》、《入伙回执单》及原被告的庭审陈述证实，本院予以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故原告金鑫物业公司与被告邹文渊的物业管理服务合同关系成立，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约提供了物业管理服务，有权获得物业管理服务费。前期物业合同第七条约定，物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季度的前15天内履行缴纳义务。庭审中双方均认可自2006年8月起的物业管理费、公摊水电费，被告至今尚未缴纳。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据前期物业服务合同约定的缴费方式，原告至少应在欠缴当月16日起就知道权利被侵害。截止至原告起诉之日，即2014年4月21日，2006年8月起至2012年4月的物业管理费及公摊水电费已经超过两年诉讼时效。原告提供证人黄桂英的证言拟证明原告有多次向被告催缴费用，但证人黄桂英系原告公司派驻讼争小区的服务人员，与原告存在利害关系，且证人于2013年才在讼争小区担任物业服务职务，无法证明2013年之前的费用催缴情况。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条、第七十七条的规定，证人黄桂英的证人证言及没有不足以证明原告有向被告催讨费用的事实，原告提供的缴款通知单上没有被告的签名确认，且该缴款通知书的落款时间为2011年9月13日，至原告起诉之日也已超过两年的诉讼时效，无法证明在诉讼时效期间时效曾中断并持续至今。另原告也未提供其他证据证明其有向被告提起诉讼、催缴费用或者被告同意缴费而导致的其他时效中断的情形。原告虽主张其提供物业服务及被告欠缴物业管理费及水电公摊费均属于连续状态，原告的起诉并未超过诉讼时效。但最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同意债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中被告欠缴的物业服务费及水电公摊费均系每月固定产生的独立债务，并不属于上述规定载明的“同一债务”，原告的主张依法无据，不予采纳。被告辩称原告请求的2012年2月份以前的物业管理服务费、公摊水电费的请求已过诉讼时效的主张，符合法律规定，予以采纳。被告提供的照片，原告对真实性不予认可，但经本院现场核实部分照片确系摄于讼争小区，根据照片所载，讼争小区确认存在顶层私自加盖、天台加锁等情形。《物业管理条例》第四十六条的规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。《福建省物业管理条例》第四十四条规定，物业管理企业发现业主或者使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当予以劝阻、制止；对违反国家有关规定的行为，应当在二十四小时内报告有关行政管理部门。原告虽主张其有向有关行政管理部门进行报告，但并未提供证据予以证明，应认定原告在物业服务中存在一定瑕疵，本院酌情扣减5%的物业管理费，即被告应向原告缴纳2012年3月起至2014年3月按95%收取的物业管理费2275元。被告主张原告存在其他服务瑕疵，证据不足，不予支持。原告请求被告支付拖欠的公摊水电费，但其并未提供公摊水电费的费用发票及计算依据，根据双方庭审陈述，被告认可公摊水电费可按每个月15元进行计算。对原告诉求的2012年3月起至2014年3月的公摊水电费375元，予以支持。关于滞纳金问题，由于原告未能完全按照合同约定提供物业服务，被告未缴纳物业费系行使履行抗辩权。对原告诉求的滞纳金，不予支持。被告主张原告破坏被告装修应赔偿损失，另主张原告需返还其装修保证金1500元并不同意在本案中予以抵扣物业服务费，对上述两项主张，被告应另案起诉，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第四十六条，《福建省物业管理条例》第四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条、第七十七条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邹文渊应于本判决书生效之日起十日内向原告泉州市金鑫物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费、公摊水电费2650元；二、驳回原告泉州市金鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费430元，减半收取215元，由原告泉州市金鑫物业管理有限公司负担192.5元，由被告邹文渊负担22.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  郑丹红二〇一四年七月十八日书 记 员  张振兴附：主要法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第四十六条第一款对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。《福建省物业管理条例》第四十四条物业管理企业发现业主或者使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当予以劝阻、制止。对违反业主公约的行为劝阻、制止无效的，物业管理企业应当在二十四小时内报告业主委员会；对违反国家有关规定的行为，应当在二十四小时内报告有关行政管理部门。有关行政管理部门应当及时处理。4、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。5、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。第七十七条人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。7、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同意债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。