文书内容广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终5026号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘燕媚，女，1973年1月4日出生，汉族，住广东省中山市东区。委托诉讼代理人：樊新建，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金波，广东洋三律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏显达，男，1964年11月23日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：崔易蓬，广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琳，广东邦杰律师事务所实习律师。原审被告：中山市祥安综合市场管理有限公司，住所地广东省中山市横栏镇三沙村三、四队文化广场侧祥安综合市场第20卡。法定代表人：苏显达，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔易蓬，广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琳，广东邦杰律师事务所实习律师。上诉人刘燕媚因与被上诉人苏显达、原审被告中山市祥安综合市场管理有限公司（以下简称祥安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初6801号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘燕媚上诉请求：1.确认刘燕媚和苏显达在2013年9月1日签署的三沙建材城商铺租赁合同（编号分别为00008和00025）无效；2.苏显达返还租房押金、水电保证金共18768元及利息（从起诉之日2016年6月22日起按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算利息至法院判决付款之日止）；3.苏显达赔偿刘燕媚装修损失130883.57元及利息（从起诉之日起按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算利息至法院判决付款之日止）。事实和理由：一、一审法院以涉案地块上的建设工程已经主管部门批准建设为由认定刘燕媚与苏显达签订的租赁合同有效是错误的，不符合客观事实。1.刘燕媚在一审中提交的证据三“规划局复函”及苏显达的确认已经明确苏显达出租的位于中山市横栏镇××建材城××区××号（后）商铺至今未办理建设工程规划许可证，不能出租的，合同无效。2.刘燕媚主张的物业与苏显达主张的物业并非同一物业。2000年主管部门审批的内容涉案物业现存状况用地面积3300平方米用地面积5127.3平方米拟建筑面积500平方米建筑面积远超500平方米幢数1幢现存幢数无数层数2.5层涉案层数2层结构框架结构涉案房屋结构钢架结构苏显达在一审反诉中提交的证据四“建设工程报建申请表”及各种税费凭证只能证明的内容是2000年中山市横栏镇建设管理所对苏显达所有的地块号为中府国用字（1999）字第17980029的建设规划审批，审批内容为：用地面积3300平方米，拟建筑面积为500平方米，幢数为1幢，2.5层，框架结构基地面积为310平方米。后苏显达的上述地块号变更为中府国用（2010）第170322号，实际用地面积变更为5127.3平方米。现在涉案地块上建筑面积已经远远超过500平方米，幢数无数，且刘燕媚承租的物业只有两层，钢架结构。一审法院在未查清刘燕媚所承租的物业是否是2000年中山市横栏镇建设管理所审批的那幢建筑物，就认定承租物是经过主管部门批准的事实严重错误。二、涉案商铺漏水导致刘燕媚无法正常使用，而不是刘燕媚无故停业违约，一审法院未予认可是错误的。刘燕媚承租的物业是用来做瓷砖销售展厅使用，每次下雨就漏水，导致墙面装修的瓷砖往下掉，苏显达已经维修多次未见改善，多次沟通也无法达成修缮措施。所以事实是苏显达出租的物业存在严重质量问题，苏显达违约在先，而不是刘燕媚无故停业先违约。一审法院认为刘燕媚没有按约提前与苏显达进行沟通，停业违约在先，不符合事实，判断错误。被上诉人苏显达辩称，刘燕媚的上诉理由没有事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告祥安公司述称，同意苏显达的答辩意见。刘燕媚于2016年6月22日向一审法院起诉请求：1.确认刘燕媚与苏显达、祥安公司在2013年9月1日签署的三沙建材城商铺租赁合同（编号分别为00008和00025）无效；2.苏显达、祥安公司向刘燕媚连带返还押金、水电保证金18768元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起至判决付款之日止计算）；3.苏显达、祥安公司连带赔偿刘燕媚装修损失130883.57元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起至判决付款之日止计算）。诉讼期间，苏显达向一审法院提出反诉请求：1.解除苏显达与刘燕媚签订的两份三沙建材城商铺租赁合同；2.刘燕媚以月租金9259元为标准，向苏显达支付自欠租之日即2016年5月15日起至完好返还租赁物之日止的租金，暂计至2016年8月5日共3个月的租金为27777元，并按每日0.5%的标准自欠付之日后第六日起至付清之日止计付滞纳金，暂计至2016年8月31日为10277.79元；3.刘燕媚以每月物业管理费506元为标准，向苏显达支付欠费之日即2016年6月10日起至完好返还租赁物之日止的物管费，暂计至2016年8月10日共计2个月为1012元，并按每日0.1%的标准自欠付之日后第4日起至付清之日止计付滞纳金，暂计至2016年8月31日为71.5元；4.刘燕媚以月租金9259元为基数，按每日0.5%的标准赔偿自歇业之日即2016年7月1日起至完好返还租赁物之日止的歇业违约金给苏显达，暂计至2016年8月31日为2824元。一审诉讼中，苏显达变更欠租之日为2016年6月11日，月租金计算标准为10814元。一审法院认定事实：2013年9月，苏显达（甲方）委托案外人邓铭超与刘燕媚（乙方）签订三沙建材城商铺租赁合同（编号00008），约定刘燕媚租赁位于中山市横栏镇××建材城××区××号商铺（以下简称B2号铺）作瓷砖展厅销售使用，建筑面积109.21平方米，租期从2013年9月10日起至2018年9月9日止（含装修期），前三个月免租金；每月租金6004元，前两年不递增，此后每两年递增10%，即2013年9月10日至2015年9月9日每月6004元，2015年9月9日至2017年9月9日每月6604元，2017年9月9日至2018年9月9日每月7264元；刘燕媚于每月15日前支付下月租金，逾期5个工作日，则从第6个工作日起按所欠总额的0.5%按日计付滞纳金；租赁保证金为2个月租金即12008元，期满后，刘燕媚无违约并办妥退铺手续、交齐所有费用，并按时（以苏显达书面通知为准）迁出后，提供收据，则苏显达全额无息退回；刘燕媚违约给苏显达造成经济损失的，苏显达有权扣除部分或全部保证金，不足时，刘燕媚在收到苏显达通知10日内补足；水电保证金250元，退回条件与租赁保证金一致；物业服务费每月每平方米2.5元，进场装修时预交三个月；水费每立方米3元，电费每度1.5元，每年根据供电、供水公司的调整而有所变动，刘燕媚于每月10日前缴交当月物业服务费和上月水电费，逾期3个工作日，则从第4个工作日起按所欠总额的0.1%按日计付滞纳金；刘燕媚的有关装修方案须报苏显达物业管理部门审批后方能施工，并于装修工程完成后经苏显达物业管理处验收合格后方可开始营业；商铺日常自然检修由苏显达负责；租赁期内，无论何种原因导致商铺所涉及的物业以及相关设施设备需要维修更换的，刘燕媚有义务及时通知苏显达；因刘燕媚的原因导致商铺中途关停业的，刘燕媚需提前与苏显达书面沟通，如苏显达对商铺没有其他安排的情况下，刘燕媚需提前安排好继续承租商铺的第三方接管商铺，否则视为刘燕媚违约，逾期每天按月租金5‰赔偿；逾期超过30天视为刘燕媚根本违约，苏显达有权解除合同，并没收保证金；除商铺结构或质量问题所产生的损害外，一切损坏所产生的费用及责任均由刘燕媚负责等内容。同年9月7日，双方又签订一份三沙建材城商铺租赁合同（编号00025），约定刘燕媚租赁位于上述建材城B区2号（后）商铺（以下简称B2号铺后），建筑面积93平方米，2013年9月10日至2015年9月9日每月租金3255元，2015年9月9日至2017年9月9日每月3580元，2017年9月9日至2018年9月9日每月3989元；租赁保证金为2个月租金即6510元；水电保证金250元，其他内容与前一份合同基本一致。两份合同的甲方处均加盖有“中山市玖融仓建材城”的合同专用章。苏显达按约向刘燕媚交付上述两个商铺。刘燕媚按约交纳水电保证金250元、B2号铺后的押金6510元和B2号铺的押金12008元。2016年6月，上述两个商铺停业。刘燕媚已交清上述两个商铺2016年6月10日前的租金。刘燕媚以合同无效为由，于同年6月22日向一审法院提起本案诉讼。诉讼中，刘燕媚申请对B2号铺后的装修现值进行鉴定评估。苏显达则以刘燕媚欠付租金等为由，提出以上反诉请求。一审又查明：苏显达名下位于中山市××贴边村的工业土地[土地证号：中府国用（2010）第1703**号]，现地址为中山市横栏镇长安北路153号，面积为5127.3平方米，原土地证号为中府国用（出）字第179800**号，苏显达于2010年6月3日申请更换了土地证。苏显达于2000年12月22日就上述土地上的建设工程向主管部门申请报建，并于同年12月26日经中山市横栏镇建设管理所批准，确认符合规划。次日，苏显达向有关部门缴纳安全监督管理费、村镇设施配套费、设计工本费、质量监督检测费、建筑企业管理费、预算定额管理费、工程劳动定额测定费、营业税等税费。一审另查明：2016年8月23日，中山市工商行政管理局出具证明，确认其企业登记数据库没有“中山市融仓建材城”的企业登记记录。一审法院认为，因案涉土地上的建设工程已经主管部门批准建设，则苏显达与刘燕媚就案涉两个商铺签订的两份租赁合同合法有效。因此，刘燕媚要求确认案涉两份租赁合同无效的诉请，于法无据，一审法院不予支持。其次，刘燕媚主张案涉商铺漏水导致无法正常使用，但没有提供任何证据予以证实，故一审法院不予认定。因此，本案没有证据证实苏显达存在违约事实，故刘燕媚要求苏显达退还租赁保证金、水电保证金，并赔偿装修损失的诉请，理据不足，一审法院不予支持。鉴定评估案涉商铺的装修现值已无意义，故对刘燕媚的申请一审法院不予准许。苏显达的有理抗辩，一审法院予以采纳。第三，祥安公司并非案涉合同当事人，也不同意承担连带责任，故刘燕媚要求祥安公司承担连带责任的诉请，于法无据，一审法院不予支持。祥安公司的抗辩有理，一审法院予以采纳。第四，苏显达主张刘燕媚未支付2016年6月11日之后的租金，刘燕媚确认仅支付了该时间前的占用费，因案涉合同合法有效，刘燕媚支付的是租金，故对苏显达该主张，一审法院予以认定。刘燕媚未按期支付租金，构成违约，应承担违约责任。苏显达要求解除案涉两份租赁合同的诉请有理，一审法院予以支持。关于合同解除时间的问题，鉴于案涉商铺确已停业，刘燕媚于庭审中也确认放弃商铺内其余财产所有权，其主张于2016年6月10日退出案涉商铺，苏显达已收回商铺，又没有提供任何证据予以证实，而苏显达主张于庭审当天即2016年8月18日解除案涉租赁合同并收回商铺，符合公平合理原则，故一审法院予以支持。苏显达要求刘燕媚支付2016年6月11日起至同年8月18日的租金（6604+3580）×69÷30＝23423元，并从逾期第6个工作日即2016年6月23日起至清偿之日止计付滞纳金的诉请有理，一审法院予以支持。同理，刘燕媚应向苏显达支付2016年6月10日至同年8月18日的物业管理费（109.21+93）×2.5×70÷30＝1180元，并从逾期第4个工作日即2016年6月16日起至清偿之日止计付滞纳金。刘燕媚主张分别按租金每日0.5%和按管理费每日0.1%计付滞纳金的标准过高，因刘燕媚拖欠租金及管理费的行为给苏显达造成的直接损失是相应租金及管理费的利息损失，且苏显达并没有提供证据证明有造成其他的损失，故苏显达主张的滞纳金过分高于造成的损失，应予以调整。一审法院考虑到合同履行情况、刘燕媚违约事实给苏显达造成的实际损失及合同完全履行后苏显达的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定刘燕媚分别按年利率24%计付滞纳金。因案涉商铺于2016年6月停业，刘燕媚没有证据证明苏显达对商铺停业存在过错，也没有按约定提前与苏显达书面沟通，存在违约，苏显达要求刘燕媚按月租金10184元从2016年7月1日起至同年8月18日止赔偿歇业违约金的诉请有理，一审法院予以支持。刘燕媚主张每日0.5%的计算标准过高，如上所述，一审法院酌定刘燕媚按年利率24%计付，即10184×24%×49÷365＝328元。刘燕媚的相关抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认刘燕媚与苏显达签订的两份三沙建材城商铺租赁合同（编号分别为00008、00025）于2016年8月18日解除；二、刘燕媚于判决发生法律效力之日起七日内向苏显达支付租金23423元，并按年利率24%从2016年6月23日起至清偿之日止计付滞纳金；三、刘燕媚于判决发生法律效力之日起七日内向苏显达支付物业管理费1180元，并按年利率24%从2016年6月16日起至清偿之日止计付滞纳金；四、刘燕媚于判决发生法律效力之日起七日内向苏显达支付歇业违约金328元；五、驳回刘燕媚的全部诉讼请求；六、驳回苏显达的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3294元，减半收取计1647元（刘燕媚已预交），保全费1270元，合计2917元，由刘燕媚负担。反诉案件受理费425元（苏显达已预交），由刘燕媚负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘燕媚向本院提交现场平面图及照片一组，拟证明案涉土地上有数个建筑物，而苏显达一审提交的报建手续显示建筑物只有500多平方米，基底面积只有300多平方米，所以不能确认所指向的具体是哪一幢建筑，故苏显达提交的证据不能证明案涉租赁物已经取得报建许可。苏显达、祥安公司的质证意见为：一、对平面图的真实性、合法性、关联性均不确认。二、刘燕媚提交的证据不属于新证据。苏显达亦向本院提交如下证据：2000年8月4日的《建设工程报建申请表》（以下简称报建申请表2）、2001年4月的《建设工程报建申请表》（以下简称报建申请表3）、1998年11月9日的《建设工程报建申请表》（以下简称报建申请表4），拟证明案涉租赁物已向主管部门申请报建，并经中山市横栏镇建设管理所批准，确认符合规划。刘燕媚的质证意见为：一、确认上述报建申请表的真实性、合法性。二、对案涉四份报建申请表的关联性有异议，此四份证据证明不了刘燕媚所租用的商铺有所报建。理由如下：1.关于苏显达于一审提交的2000年12月26日《建设工程报建申请表》（以下简称报建申请表1），苏显达辩称是对建筑物B1和B2两个建筑物的报建，但《报建申请表1》上的全框架结构与现场实际是不相符的，现中间已经是铁棚结构，不可能拆分再建二层半的框架结构，与常识不符，另《报建申请表1》的基底面积是310方，而B1和B2加起来的总共基底面积也不超200方，面积上不吻合，楼层是2.5层，实际现场是2层，层数也不相符，所以没有关联性。2.关于《报建申请表2》，因苏显达未能提供工业用地的图纸，结合《中山市不动产登记资料证明表》，《报建申请表2》无论从土地使用面积还是土地登记证号都是一致的，所以《报建申请表2》是刘燕媚租赁的商铺可能性极大，但《报建申请表2》显示的建筑物是一层、铁棚结构，与刘燕媚租赁的框架结构不符，楼层也不符，所以没有关联性。3.《报建申请表3》和《报建申请表4》因都是一层的且是铁棚结构，所以没有关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：诉讼期间，苏显达提交四份《建设工程报建申请表》，时间分别为：2000年12月26日、2000年8月4日、2001年4月、1998年11月9日（以下分别简称报建申请表1、报建申请表2、报建申请表3、报建申请表4），其中《报建申请表1》显示报建项目为2.5层框架结构、基底面积为310㎡、审核面积为500㎡；《报建申请表2》显示报建项目为1层星铁棚结构、基底面积为300㎡、审核面积为300㎡；《报建申请表3》显示报建项目为1层简易铁棚、基底面积为600㎡；《报建申请表4》显示报建项目为1层星铁棚、基底面积为836㎡、审核面积为836㎡。上述四份报建申请表均加盖中山市横栏镇建设管理所的公章，并确认符合规划、同意报建。一审期间，刘燕媚向法院提交中山市城乡规划局于2016年2月1日出具的《关于苏显达用地规划情况的复函》（中规函[2016]289号）复印件，载明苏显达名下的土地证号为中府国用（2010）第1703**号的用地至今未办理《建设工程规划许可证》。因刘燕媚未能提交该复函的原件，本院于二审期间致函中山市城乡规划局，以核实上述复印件的真实性以及了解案涉土地上的四幢建筑物是否符合当时的报建审批手续，并将苏显达于本案提供的四份报建申请表一并提供给中山市城乡规划局。中山市城乡规划局于2017年6月20日函复本院（中规函[2017]1564号），内容如下：“经核查，土地证号为中府国用（2010）第1703**号的苏显达用地位于中山市××贴边村，用途为工业，面积5127.3平方米。一、来函提供的《关于苏显达用地规划情况的复函》（中规函[2016]289号）复印件与原件相符；二、经查询历史报建档案，来函提供的苏显达报建资料属实，来文中的四幢建筑物的报建手续由当时横栏镇负责规划审批管理业务的横栏镇建设管理所办理，上述建筑物的建造属于我局审批范围，并符合当时的报建审批手续”。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本院分析如下：关于案涉租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉土地上的四幢建筑物分别于1998年至2001年间向主管部门申请报建，并于当时经中山市横栏镇建设管理所批准，确认符合规划、同意报建，中山市城乡规划局的复函亦确认案涉土地上的四幢建筑物符合当时的报建审批手续。案涉租赁物位于上述四幢建筑物之内，从上述查明的事实可知，案涉租赁物已经主管部门批准建设。本院认为，苏显达与刘燕媚就案涉两个商铺签订的两份租赁合同是双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定案涉两份租赁合同合法有效正确，刘燕媚上诉要求确认案涉两份租赁合同无效的诉请，于法无据，本院不予支持。关于刘燕媚上诉主张案涉租赁物存在漏水导致其无法正常使用的问题。苏显达对此不予确认，刘燕媚于本案中未能提供任何有效的证据予以证明其主张，为此，刘燕媚应承担举证不能的不利后果，故本院对其该主张不予采纳。因刘燕媚未能提供充分有效的证据证明苏显达存在违约行为，故刘燕媚要求苏显达退还租赁保证金、水电保证金，并赔偿装修损失的主张，理据不足，一审法院不予支持并无不妥。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上所述，上诉人刘燕媚的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3719元，由上诉人刘燕媚负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲代理审判员  吴合波代理审判员  吴碧英二〇一七年六月三十日书 记 员  孙翠红