江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2369号
上诉人（原审被告）南京源业物业配套服务有限公司，组织机构代码55550238-9，住所地南京市六合区葛塘街道工农社区宁六路359号113室。
法定代表人马天铭，该公司总经理。
委托代理人赵洵，江苏苏源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）星晟花园业主委员会，住所地南京市栖霞区仙林大学城文范路9号。
法定代表人吴伟，该委员会主任。
委托代理人高孟浪，北京德恒（南京）律师事务所律师。
上诉人南京源业物业配套服务有限公司（以下简称源业物业公司）因与被上诉人星晟花园业主委员会（以下简称星晟花园）物业服务合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院作出的（2014）栖霞民初字第33号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人源业物业公司的法定代表人马天铭及其委托代理人赵洵，被上诉人星晟花园的委托代理人高孟浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
星晟花园原审诉称，源业物业公司于2010年7月进驻星晟花园小区，为小区提供物业服务，期限3年，自2010年7月24日起至2013年7月23日止。合同对具体的收费标准和双方的权利义务予以了约定。双方因续签物业管理服务合同达不成一致意见，源业物业遂于2013年8月31日撤出小区。根据双方签订的物业服务合同第十二条第（八）款的约定，在合同终止时，源业物业公司应移交物业管理的全部档案资料、设施设备、专项维修资金及账目。但源业物业公司在合同履行期内预收了部分业主电梯维修预付金合计16394元、车卡押金6420元、门禁卡押金6830元、垃圾费48540元，并在撤场之前预收了部分业主的物业费和公摊水电费84185元、车位管理费77235元，上述合计239504元的费用，源业物业公司应于撤场时退还给星晟花园。星晟花园于同年8月31日也书面通知了源业物业公司履行撤场交接清算手续。但源业物业公司不仅未履行相关义务，反而故意删除电子账目、记录等相关材料。源业物业公司的行为严重损害了全体业主的利益。综上所述，星晟花园为维护全体业主的合法权益，根据相关法律法规之规定，特向法院提起诉讼，请求依法判令源业物业公司向星晟花园退还预收的239504元，本案全部诉讼费由源业物业公司承担。
源业物业公司原审辩称，源业物业公司目前已经撤场，不再为星晟花园小区服务属实。预收的相关费用该退还的，源业物业公司会退还给星晟花园，但源业物业公司有所异议：一是源业物业公司主张退还239504元，与源业物业公司相差20000元左右。二是源业物业公司在退场之前已经为小区设施设备投入了不少资金，比如监控、电梯维修费用、道闸维修费用等，这部分款项星晟花园以及新的物业公司要清算给源业物业公司。
原审法院经审理查明，源业物业公司于2010年7月进驻星晟花园小区服务，期限3年，自2010年7月24日至2013年7月23日。书面合同到期后，双方就续签物业管理服务合同未能达成一致意见，源业物业公司遂于2013年8月31日撤离小区。但源业物业公司在服务合同期限内预收了部分业主的以下相关费用：（1）电梯维修预付金16394元；（2）车卡押金6420元；（3）门禁卡押金6830元；（4）垃圾费48540元；（5）物业费和公摊水电费84185元；（6）车位管理费77235元，合计239504元。原审庭审中，双方对已经终止物业服务合同的事实无异议，源业物业公司对预收星晟花园部分业主上述相关费用也予以认可，也表示该退还的会退还，只是认为其中的垃圾费48540元中有一部分费用已经冲抵部分业主的物管费，车位管理费应当返还给开发商，还有20000元的数额误差。另外，源业物业公司提出对小区的前期投入的费用应当双方结算。但星晟花园认为源业物业公司的前期投入费用与本案源业物业公司预收的费用无关，源业物业公司可以另行起诉。
上述事实，有星晟花园提供的各项费用清单、当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方对物业服务合同已经终止这一事实无异议，则应当按照物业服务合同履行义务，该返还财产的应当返还。源业物业公司在合同期满后撤离该小区，不再为小区提供物业服务，则应当退还已经预收的各项费用。源业物业公司提出预收的费用与星晟花园主张的相差20000元左右，星晟花园有源业物业公司收取业主的详细费用清单，而源业物业公司在原审法院限期举证期内未能提供相反证据推翻星晟花园的主张，故原审法院对星晟花园的诉讼请求予以支持。源业物业公司提出抗辩，认为其在合同期内对该小区投入的维修费用应一并处理，原审法院认为，本案处理的是双方物业服务合同终止后，源业物业公司预收部分业主的相关费用，源业物业公司未提供服务，则应当退还。至于其在合同期内的维修投入合理与否，可以与现在的物管公司以及小区业委会协商解决，该法律关系与本案星晟花园主张返还预收费用不是同一法律关系，应另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第九十二条之规定，原审法院判决：南京源业物业配套服务有限公司自判决生效之日起30日内返还星晟花园业主委员会相关费用合计239504元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4892元，减半收取2446元，由南京源业物业配套服务有限公司负担。
源业物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，上诉人于2010年7月进驻被上诉人小区提供物业服务，期限为3年，自2010年7月24日起至2013年7月23日止。合同期内，上诉人按约履行了合同约定的义务，并于2011年10月受被上诉人委托为该小区门禁系统、监控系统实施维修和更换。自2011年8月起至2013年7月，上诉人实施上述工程共花费了人民币210340元。双方于合同到期后未达成续签意见，上诉人于2013年8月31日撤出小区。对于上诉人预收的相关费用，上诉人认为应当和上诉人为小区实施的相关工程所花费的费用予以折抵。因为上诉人所实施的行为是为全体业主所服务的，该小区是受益方且相关工程是经过小区业主委员会委托实施的，理应由小区全体业主承担。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决，予以改判或发回重审。
被上诉人星晟花园答辩称，原审判决事实认定清楚，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，上诉人提交如下证据：1、其公司整理的各项费用退还明细表及相应票据，用以证明被上诉人主张的应退还费用中有部分费用上诉人已经退还给业主，故应当予以扣除；2、2012年度已缴物业管理费的住户垃圾费委托退返协议，用以证明按照政策规定，若业主未交纳物业费则垃圾费不予退还。经本院组织双方当事人对上诉人已退还业主的费用及相应票据进行质证、核对，双方当事人一致认可应从被上诉人主张返还金额239504元中扣除的各项费用具体为：物业费和公摊水电费15981.91元、车位管理费14324.6元、车卡押金30元、电梯维修预付金2400元、垃圾费690元，共计应当扣除33426.51元。被上诉人对上诉人提交的除上述金额外的其他已退还费用的票据的真实性不予认可，并认为江宁区2012年度已缴物业管理费的住户垃圾费委托退返协议与本案无关联性，且在该协议中也没有上诉人主张的可以不予退还垃圾费的内容。
双方当事人对原审法院查明的其他事实并无异议，本院予以确认。
以上事实，有上诉人提交的各项费用退还明细表、收据、质证笔录、开庭笔录予以证实。
本院认为，本案中关于上诉人应退还给被上诉人的各项费用，二审中上诉人认为有部分费用其已经退还给业主并提交了相应的证据，经核对、确认双方一致认可上诉人已经退还给业主，应从原审判决金额239504中予以扣除的费用为33426.51元，故上诉人应当返还被上诉人的各项费用共计为206077.49元。关于上诉人提交的已退还费用的其余票据，被上诉人对该部分票据真实性不予认可，本院认为，该部分收据系上诉人单方制作，且相应费用的退还仅有上诉人在票据上进行注明，并无业主的签字确认，无法证明上诉人已经实际退还业主，故本院不予采信。此外，上诉人提交江宁区2012年度已缴物业管理费的住户垃圾费委托退返协议用以证明按照政策规定业主未交纳物业费则无需退还垃圾费，故其中有11310元的垃圾费因该部分业主未交纳物业费上诉人无需退还，但在该协议中并无上诉人所提出的上述政策依据，且上诉人实际并未退还业主该部分垃圾费，故上诉人认为无需退还该部分垃圾费的主张本院不予采纳。关于上诉人主张的应当扣除其服务期间为小区门禁系统、监控系统实施维修和更换支出的费用，本院认为，上诉人该项费用主张与被上诉人要求上诉人返还预收费用并非同一法律关系，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第33号民事判决为：南京源业物业配套服务有限公司自本判决生效之日起30日内返还星晟花园业主委员会相关费用合计206077.49元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4892元，减半收取2446元；二审案件受理费4892元，均由上诉人南京源业物业配套服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 逯婷婷
代理审判员 王 路
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 林雨虹