广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第3988号
原告：梁海，男，1967年11月13日出生，汉族，住广东省中山市西区，
委托代理人：覃大新，广东香山律师事务所律师。
被告：中山市富盈房地产有限公司，住所地广东省中山市石岐富华道兴业大厦九楼，组织机构代码61812649-X。
法定代表人：简植航，总经理。
委托代理人：戚艳平、张子扬，分别系广东登鼎律师事务所律师、律师助理。
原告梁海诉被告中山市富盈房地产有限公司（以下简称富盈房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月13日受理后，依法由审判员刘宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告梁海委托代理人覃大新，被告富盈房地产公司委托代理人戚艳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁海诉称：原、被告于2006年4月签订关于坐落于中山市西区柏景苑D幢308房、208房的商品房买卖合同，原告根据被告的通知于2006年6月28日办理收楼手续，约定于交付使用后730日内办理产权登记。原告按照约定交付了全部房款及办理房产证需要的各项费用，原告多年来一直催办此事，被告也一直承诺说给原告办理房地产权证，却一直不予办理。原告起诉前，被告还说已经办理房地产权证了，但是原告到国土局查询却没有办理结果。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原被告签订的商品房买卖合同;2.被告向原告支付房款50万元;3.被告向原告支付按揭贷款利息56850元、契税3394元、办证费500元、按照银行逾期贷款利率支付已付房款57216元的利息损失52438元；4.本案诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告变更诉讼请求为：1.被告继续履行双方签订的商品房买卖合同，并为原告办理房地产权属证书；2.申请调高违约金，被告以购房总价226216元为基数，自2008年6月29日起按照中国人民银行同期逾期贷款利率支付利息（含违约金、损失）至房地产权证办理完毕之日止；3.被告承担本案诉讼费用。
原告梁海对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.广东省商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.收楼通知书；4.收据；5.证明。
被告富盈房地产公司辩称：1.同意原告的第一项诉讼请求，同意配合原告办理房地产权证，但原告必须提供相应的书面材料才能完成被告方的协助义务；2.原告要求被告承担逾期办证的违约责任，没有事实、法律依据。原告购房的目的就是为了拿到房屋进行使用、居住，在2006年6月28日，被告已完成交楼义务，原告已经获得房屋的使用权。同时原告在购房时将房屋抵押给银行，充分行使了房屋的抵押权利，获得了抵押的利益。原告在本案商品房买卖合同中没有其他损失产生。原告要求的利息损失没有合同约定和法律规定，不应当被支持；3.对于逾期办证的责任，应当清楚划分，按照合同第16条、15条规定，被告的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，只要开发商完成楼宇的初始登记，就履行了相应义务。在被告完成初始登记后发函通知原告办证时，原告一直没有提供材料。涉案房产属于预售抵押转现房抵押办证，需要原告提供抵押贷款合同、商品房银行抵押登记备案证明表、银行初始抵押权人授权委托书、营业执照复印件、商品房交易登记表、商品房抵押登记证明表、契税完税证明，原告未协助被告履行该义务，不应由被告承担逾期办证的责任。原告主张被告承担逾期办证的违约责任已经过2年的诉讼时效，因为涉案房产的收楼时间是2006年6月28日，合同约定办证截止时间是2008年6月27日。如果被告在2008年6月27日前没有完成办证，即构成违约，原告应当在2年内行使权利，现在已经超过了2年。即原告丧失了胜诉权，法院应当予以驳回。
被告富盈房地产公司对其辩解提交的证据有：1.商品房产权权属证明书；2.办证通知函；3.房地产权证、国家土地使用权证；4.网页信息。
经审理查明：2006年4月29日，原告与被告签订商品房买卖合同2份，合同约定：原告向被告买受位于中山市西区××房、××房的商品房，两套房屋建筑面积均为37.64平方米，购房价款分别为114425元、111791元，合计226216元，付款方式为，原告于签订合同时向被告支付房款的20%，余款通过银行按揭贷款支付；出卖人应当于2006年6月30日前将208房经验收合格交付买受人，于2006年11月30日前将308房经验收合格交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款。被告于2006年6月28日将前述两套商品房交付原告使用。后原告称被告一直没有为原告办理房地产权证书，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。
另查：原告称2009年按照被告的要求交纳了办证所需的费用及相关资料，并且于2013年按照被告的要求再次交纳了办证所需的资料；被告确认原告于2009年交纳了办证所需的费用，但对于有无交纳办证所需的资料不清楚；被告确认其在合同约定的办证期限内尚未取得办证所需的初始登记资料，被告于2010年1月22日取得案涉房屋商品房产权权属证明书；被告于2010年5月向原告邮寄办证通知函，该信件因逾期被退回，后被告没有再通知原告；原告确认其没有向被告追偿过逾期办证违约金。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告梁海与被告富盈房地产公司签订的两份商品房买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款及办理房地产权证书所需的费用，被告却未在合同约定的期限内取得办理房地产权属证书所需的权属证明书，被告直至2010年1月22日才取得该证书，而且，被告确认原告于2009年已交纳了办证所需的费用，对于是否交纳办证资料不清楚，原告则称已交纳了所需的资料，根据常理，被告通知原告交纳办证费用时一般会一同通知交纳办证所需资料，况且被告也没有明确予以否认，只是称不清楚原告于2009年有无交纳办证资料，故本院采信原告的主张，认定原告于2009年向被告交纳了办证所需的费用及资料，被告却因自己的原因一直未为原告办理房地产权证书，被告显属违约，被告应当承担逾期办证违约责任，继续履行合同，为原告办理房地产权属证书并承担逾期办证违约金。
关于违约金的计算标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，当约定的违约金低于造成的损失时原告可以请求增加。本案中合同约定逾期办证违约金为购房款的1%,但在被告长时间未能为原告办理权属证书的情况下，原告的损失亦持续产生和增加，若固定按原约定的1%为限,显然不能补偿由此造成原告的损失。原告据此申请将违约金调高按照银行逾期贷款利率计算至被告为原告办理房产证之日止，符合法律规定，本院予以支持。关于诉讼时效问题，合同约定被告应当在房屋交付使用（2006年6月28日）后730日（2008年6月27日）内取得产权权属证明书为原告办理房地产权证书，但被告未履行该义务，此时原告已知道其权利受到损害，原告此时已可以向被告主张违约金，主张违约金的诉讼时效为2年，且本案主张违约金的诉讼时效单独计算，不受违约行为的连续性而中断、中止，原告在起诉前没有向被告主张过违约金，故原告起诉日（2015年11月13日）前两年即2013年11月14日之前的违约金的主张权利已超过诉讼时效，本院不予保护，本院仅支持被告应当从2013年11月14日起向原告承担违约金至案涉房屋办理房地产权证书之日止，标准以购房总价为基数，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算。
综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告中山市富盈房地产有限公司于判决生效之日起七日内协助将中山市西区柏景苑D幢208房、中山市西区柏景苑D幢308房办理房地产权属证书至原告梁海名下；
二、被告中山市富盈房地产有限公司于判决生效之日起七日内，向原告梁海支付违约金（违约金以226216元为基数，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率从2013年11月14日起计算至前述房地产权属证书办理之日止）；
三、驳回原告梁海的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6678元，减半收取为3339元，诉讼保全费2270元，合计5609元（原告已预交8422元），由原告梁海负担1518元，被告中山市富盈房地产有限公司负担4091元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 刘 宇
二〇一六年三月四日
书记员 李绮湘
冼日飞