新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）新民终713号 上诉人（原审原告)：龙腾富，男，汉族，1975年4月23日出生，现住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：张坤，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告)：新疆麦趣尔集团有限公司。住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市麦趣尔大道。 法定代表人：李玉瑚，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：许忠汉，新疆金诚信律师事务所。 上诉人龙腾富因与被上诉人新疆麦趣尔集团有限公司（以下简称麦趣尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院（2016）新23民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙腾富及其委托代理人张坤，被上诉人的麦趣尔公司的委托代理人许忠汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙腾富上诉请求：1、撤销新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院（2016）新23民初38号民事判决；2、支持上诉人龙腾富一审全部诉讼请求；3、由被上诉人麦趣尔公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人麦趣尔公司在履行双方租赁合同过程中，所交付的房屋存在诸多瑕疵且不符合合同约定，属于违约行为，应承担相应违约赔偿责任。1、案涉房屋建设于2001年，依据《消防法》该房屋属于应当经过公安消防机构验收的房屋，但直到双方租赁合同解除之时，被上诉人麦趣尔公司尚不能提交房屋负一层至第四层的消防验收合格证明，影响龙腾富对房屋的经营使用，在双方协商无果的情况下，龙腾富为避免损失扩大，自建消防水池、消防通道、灭火栓、防火门、防火卷帘门等设施共计46.44万元；2、案涉房屋原由被上诉人麦趣尔公司自有锅炉进行供热，2012年5月其以自产热源不足单方中止供热，为此龙腾富修建换热站、购置设备花费35万元；3、由于被上诉人麦趣尔公司擅自断电，龙腾富购置变压器、发电机49.02万元；上述三笔费用共计130.46万元。4、被上诉人麦趣尔公司未提供电梯合格等相关手续，影响上诉人龙腾富对租赁房屋的使用，属交付房屋存在瑕疵的违约行为；5、双方合同约定房屋租赁面积为9,200平方米，而租赁物实际面积仅为8,560.12平方米，被上诉人麦趣尔公司交付面积不符合合同约定，其应当就减少面积差的相应租金数额442,861元予以退还。二、上诉人龙腾富承租案涉房屋期间，被上诉人麦趣尔公司擅自断水断电，致使龙腾富的利益收到损害。依据双方补充协议约定，对水电费的收取应由被上诉人麦趣尔公司查看水电表后将水电费票据交给用电户，龙腾富在收到缴费单后于每月25日前缴清水电费。被上诉人麦趣尔公司在未通知龙腾富缴费的情况下擅自停电属违约行为，其停电行为造成龙腾富向转租该房屋的联通公司、苏宁公司以及阳光保险公司赔偿其停电损失524,000元，以及因停电导致提前解除租赁合同而产生的逾期利益损失5,812,584元。三、由于被上诉人麦趣尔公司上述违约行为，导致双方租赁合同无法继续履行，故其应对上诉人龙腾富装修4楼、5楼以及修建围墙并打院内地坪费用予以返还。四、被上诉人麦趣尔公司作为违约方应退还合同约定的违约保证金25万元。 麦趣尔公司辩称，上诉人龙腾富的上诉理由与请求均不能成立。导致本案租赁合同解除的原因系上诉人龙腾富未按时缴纳房屋租金以及相关水电费用的违约行为，上述事实已有生效判决予以确认。依据双方租赁合同约定，龙腾富是在对房屋状况进行全面了解以及并无异议的情况下同意租赁涉案房屋，因此不存在被上诉人麦趣尔公司交付房屋存在瑕疵的情况。对于设备的完善以及相关手续的办理，被上诉人麦趣尔公司仅有协助义务，实际办理人应为龙腾富，因此被上诉人麦趣尔公司并未违反合同约定。基于上诉人龙腾富的上述违约行为以及双方合同约定，其无权要求被上诉人麦趣尔公司赔偿其主张的各种费用以及违约保证金。原审认定事实及适用法律正确，请求二审人民法院依法予以维持。 一审法院认定事实：龙腾富与麦趣尔公司于2012年1月7日签订《房屋出租合同》一份。合同约定，一、租赁范围：甲方（被告）将位于昌吉市66区50栋房屋建筑面积9,200平方米(地下**、地上**)及附属设施以租赁形式出租给乙方(原告)使用,乙方在签订本合同前对上述房屋及设施作了全面了解，对上述房屋的租赁面积及相应设施设备等现状无异议，愿意承租该房屋。二、租赁期限：免租期五个月2012年1月1日至2012年6月1日；租赁期限8年，自2012年6月1日起至2020年5月31日止；三、租金及支付方式：先付租金后用房，合同签订之日原告一次性付2012年1月1日至2012年12月1日租金1,000,000元，于2012年9月30日前付2012年12月1日至2013年5月31日租金1,000,000元，于2013年4月1日前付2013年6月1日至2014年5月31日租金2,120,000元，于2014年4月1日前付2014年6月1日至2015年5月31日租金2247200元，于2015年4月1日前付2015年6月1日至2016年5月31日租金2,382,032元......；如乙方逾期付款，每逾期一天按应付租金额的千分之五向甲支付违约金，如逾期超过三十天则甲有权终止合同，封门收回房屋，所有损失由乙方自行承担。五、租赁房屋、设施及设备的维修、养护及管理。租赁期内，甲方同意乙方在一层外围加盖橱窗，费用由乙方自理。......合同履行过程中，如乙方擅自终止、解除合同和因乙方违约被甲方终止、解除合同的，乙方所投入的全部装修、改造、设施、设备无偿归甲方所有，乙方对此无异议。七、租赁合同只确立租赁关系，甲方协助乙方自行办理工商、税务、消防及特种行业营业的有关证照及相关手续，乙方自主经营，独立核算，自行承担民事法律责任。......。合同第十二条第（一）项约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方（麦趣尔公司）有权解除合同，收回房屋。1、未经甲方同意，整体转租，私自交换、转让房屋。2、未经甲方同意擅自改造房屋结构和房屋用途。3、未按时交纳租金及各项费用，逾期超过30天的。......。（二）、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，没收保证金，要求乙方支付相当于合同租金总额的8%的违约金，并赔偿甲方遭受的任何损失。......。（4）、未按时交纳租金及各项费用，逾期超过三十天的。第十七条、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均未本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十九条、其他约定事项1、......如果乙方租赁期内擅自终止合同或乙方不按时缴纳租金或各项费用，则甲方有权不退还违约责任保证金，并扣留租赁房屋内财物不予退还，作为对甲方损失的补偿，而不论甲方是否存在实际损失。6、合同期内，乙方独立安装水、电表及暖气，单独核算水、电暖费用，甲方给予配合，费用由乙方承担。同时双方签订合同附件一、安全责任书第四条约定：按照谁经营使用，谁负责养护更换的原则，乙方对租赁场所内消防设施、设备的维修养护、增设、更换责任，费用由承租方承担并有义务确保所有消防设施处于正常待用状态，房屋符合消防要求。五、租赁期间，承租方应自觉履行以下义务：3、根据防火、灭火的需要，配置相应种类数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责养护、维修和管理。5、用电必须符合安全规定能够有正式电工安装维护，要建立严格的用电管理制度，不准擅自乱拉临时电线，不准超负荷用电，不准使用不符合标准的保险装置。如发现电线老化、破损、绝缘不良等安全因素，要及时维修更换。2012年1月7日双方签字确认附件二、房屋、设施交接记录。内容为：双方于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》位于昌吉市66区50栋房屋及附属设施、地上停车场、设备进行交接，乙方确认该房屋符合合同约定使用条件，交接当日收到钥匙。2012年2月22日，双方签字确认麦趣尔商城租赁合同附件，内容为移交22项财产：展柜25台，消防栓12个，暖气包28片，八部扶梯，一部货梯、低压配电柜3台，电容补偿柜1台，消防控制器1台，消防泵15KW的2台，7.5KW的2台，配电箱12个，消防配电箱2个，中央空调配电箱10个，电器配电箱4个，小风机机组17台，大风机机组10台，电梯机房1间，货梯机组10.5KW的一台，货梯控制柜一台，货梯配电箱一台，消防水箱一台，中央空调水箱一台，变压器250KVA一台。2012年12月1日双方签字确定设施交接记录：麦趣尔公司向龙腾富移交8部扶梯、一部货梯正常运转，但手续不齐。双方在履行合同过程中，龙腾富曾于2012年4月23日，2013年5月10日经过公证向麦趣尔公司发函，要求解决楼房消防手续及电梯手续等问题。2013年8月7日双方的争议经昌吉市政府有关部门进行调解，并出具会议纪要，内容为：根据双方商谈，现就龙腾富租赁新疆麦趣尔集团有限责任公司商铺楼有关事宜协调解决方案纪要如下：1、关于电梯问题。由甲方（麦趣尔公司）负责，尽快提供电梯相关手续。同时，甲乙双方各安排一名工作人员，共同负责电梯相关手续办理工作，在具体办理过程中产生的费用在3万元以内由龙腾富承担，超过部分由新疆麦趣尔集团有限责任公司承担。甲乙双方共同努力在20日以内将此项工作办理完毕。2、关于免租期问题。甲乙双方共同认定在原有合同的基础上，再减免4个月租金，第一次减免时间为2013年6月1日-2014年5月31日年度，减免当年两个月租金。第二次减免时间为2014年6月1日-2015年5月31日年度，减免当年两个月租金，第二次租金核减额按2013年6月1日-2014年5月3日年度租金水平测算。3、关于发票问题。甲乙双方必须按照原有合同中签订的法人代表企业或个人名称开具相应发票。乙方于2013年8月15日前把2013年6月1日-2014年5月31日年度租金欠款46.66万元交付到甲方帐户，甲方接收到帐资金后，于当日向乙方开具两年度租金总额发票。 2012年10月21日，双方又签订水、电费补充协议，约定：针对主合同第十九条第6项的补充约定：因乙方（龙腾富）无法独立安装供电系统，无法单独核算水电费用，现就该事宜，双方充分协商，达成如下补充协议：1、乙方仍使用甲方（麦趣尔公司）供电系统，由甲方代收代缴水电费用，水、电费用按当地政府部门核定的标准含水、电的损耗、公摊费用公摊计算收取。2、电费价格：按乙方每月用电量低于4万度的乙方暂按每度0.85元向甲方交纳，并另行承担变压器损耗费用每月6,500元；若每月用电量高于4万度，暂按每度1元向甲方交纳，电费价格随国家政策调整做相应变动。3、水费价格：上、下水按每方5.6元收取，并随国家政策调整做相应变动。4、缴费时间：用电数量以甲方抄表数为准，由乙方于每月25前将上述水、电费用一次性交付给甲方，不得拖延，如乙方延误三天交清水、电等费用，甲方有权停止用水、用电；如延误十天，甲方有权单方终止合同，造成损失由乙方自行负责。在租赁合同履行过程中，麦趣尔公司曾经几次对龙腾富租赁楼房断电，影响到龙腾富经营活动。另查，龙腾富租赁麦趣尔公司房屋及设施后将上述房屋中的部分房屋又分别租给中国联合网络通信有限公司昌吉回族自治州分公司、阳光人寿保险股份有限责任公司新疆分公司等。 双方的房屋租赁合同经昌吉州中级人民法院（2016）新23民终1号民事判决书确认于2015年6月8日予以解除。 一审法院认为，2012年1月7日双方签订的《房屋租赁合同》及附件以及2012年10月21日签订的《水、电补充协议》系双方真实意思表示，当属有有效协议。上述合同经昌吉州中级人民法院（2016）新23民终1号民事判决书确认双方的《房屋租赁合同》已于2015年6月8日予以解除。 关于麦趣尔公司在履约过程中是否存在违约行为。即：合同约定的租赁物面积、供暖、消防、供电、电梯等设施是否不符合使用条件的问题。双方于2012年1月7日签订《房屋出租合同》第一条约定甲方（麦趣尔公司）将位于昌吉市66区50栋房屋建筑面积9,200平方米(地下**、地上**)及附属设施以租赁形式出租给乙方（龙腾富）使用,乙方在签订本合同前对上述房屋及设施作了全面了解，对上述房屋的租赁面积及相应设施设备等现状无异议，愿意承租该房屋。从该约定可以有效证实龙腾富在承租麦趣尔公司房屋时对所租赁房屋及设施现状是明知的。该《房屋租赁合同》第十九条其他事项中第6条约定：合同期内，乙方独立安装水、电表及暖气，单独核算水、电、暖费用......，后双方就水电问题有重新签订《水、电费补充协议》，约定乙方仍使用甲方供电系统。该合同附件一安全责任书第五条约定：按照谁经营使用，谁负责养护更换的原则，乙方对租赁场所内消防设施、设备的维修养护、增设、更换责任，费用由承租方承担并有义务确保所有消防设施处于正常待用状态，房屋符合消防要求。并且在合同签订后，双方对房屋及设施进行移交，上述房屋及设施移交后至本案庭审中仍由龙腾富实际经营及管理控制中。故龙腾富以向麦趣尔公司租赁的租赁物中的消防、供暖、供电、租赁物面积不符使用条件为由，认为其构成违约无事实依据，一审法院不予支持。 至于电梯手续的问题。《房屋租赁合同》第七条约定：租赁合同只确立租赁关系，甲方协助乙方自行办理工商、税务、消防及特种行业营业的有关证照及相关手续，乙方自主经营，独立核算，自行承担民事法律责任。龙腾富在对设施接交记录中载明，电梯正常运转，同时注明该电梯手续不全，未通过质检。后对电梯手续问题经昌吉市人民政府协调，双方协商一致约定对原合同有关电梯手续办理问题进行了变更，约定：关于电梯问题，由甲方（麦趣尔公司）负责，尽快提供电梯相关手续。同时，甲乙双方各安排一名工作人员，共同负责电梯相关手续办理工作，在具体办理过程中产生的费用在3万元以内由龙腾富承担，超过部分有新疆麦趣尔集团有限责任公司承担。麦趣尔公司已将电梯手续向龙腾富进行移交。龙腾富当庭认可，其未按照会议纪要的约定，支付3万元手续费用。该电梯至本案庭审中仍由龙腾富经营及管理控制中。故龙腾富以麦趣尔公司交付电梯不符合使用条件为由认为麦趣尔公司构成违约依据不足，一审法院不予支持。 关于麦趣尔公司是否存在无故停水停电的违约行为。双方签订的《房屋租赁合同》第十九条其他事项中第6条约定：合同期内，乙方独立安装水、电表及暖气，单独核算水、电、暖费用......。就水、电问题，双方再次达成《水、电费补充协议》约定：4、缴费时间：用电数量以甲方抄表数为准，由乙方于每月25前将上述水、电费用一次性交付给甲方，不得拖延，如乙方延误三天交清水、电等费用，甲方有权停止用水、用电；如延误十天，甲方有权单方终止合同，造成损失由乙方自行负责。经审查认为，双方合同约定，龙腾富须于每月25前将上述水、电费用一次性交付给麦趣尔公司，龙腾富认为麦趣尔公司无故停水、断电，时间分别为2013年7月16日-7月23日；2013年10月21日-2014年1月14日；2014年8月4日-至今，麦趣尔公司仅认可2013年11月、12日、2014年1月，共计3个月，昌吉市人民法院生效的（2014）昌民一初字第01184号民事判决书中，龙腾富在诉状中以麦趣尔公司擅自自2013年10月至2014年1月停水、停电为由解除双方的《房屋租赁合同》，并且在该案中诉称，”2014年4月29日，麦趣尔公司委托昌吉同创律师事务所向龙腾富发出通知函、律师函，以龙腾富拖欠水电费为由主张单方解除双方租赁合同。龙腾富在收到通知函、律师函后已经主动补缴了所欠水电费。对2013年10月21日-2014年1月14日期间龙腾富未缴纳水电费的问题，龙腾富辩解理由是按照双方交易习惯，水电费是经麦趣尔公司抄表，计算出水费后送达龙腾富，龙腾富凭单缴纳，麦趣尔公司未按月给龙腾富缴费单，其无法按期缴纳水电费。”以上事实可以有效证实，一是本案停水、停电时间为2013年10月21日-2014年1月14日期间。二是龙腾富2013年10月21之前存在拖欠水电费的事实以及后进行补缴水电费的事实客观存在。从麦趣尔公司提交并且由龙腾富工作人员签字确认的缴纳诉争租赁物水、电费时间分别为：9月份的水电费，麦趣尔公司出具的水电缴费单打印时间为2013年9月23日，龙腾富实际缴费时间为2013年9月28日，超过合同约定5天；2013年10月份水电缴费，麦趣尔公司打印单时间为2013年10月22日；2013年11月份水电缴费，麦趣尔公司打印单时间为2013年11月19日；2013年12月份水电缴费，麦趣尔公司打印单时间为2013年12月19日；2014年1月份水电缴费，麦趣尔公司打印单时间为2014年1月16日；2014年4月份水电缴费，麦趣尔公司打印单时间为2014年4月19日......，自2013年10月份起，龙腾富实际交款时间均为2014年4月30日。故从龙腾富缴纳水电费的情况看，均违反双方关于水电费补充协议内容，龙腾富未按期缴纳水电费构成违约。在庭审中龙腾富认为，2013年10月19日麦趣尔公司已经停电了，因此其才拒付电费。而从龙腾富自行提交的2013年9月份缴纳当月水电费发票载明时间为2013年9月28日亦违反双方合同约定当月25日前交清水电费，故龙腾富提出其拒付水电费理由的异议不能成立。 对于双方争议的变压器损耗费龙腾富应否交纳的问题，由于双方在《水电费补充协议》中约定：2、电费价格：按乙方每月用电量低于4万度的乙方暂按每度0.85元向甲方交纳，并另行承担变压器损耗费用每月6,500元；若每月用电量高于4万度，暂按每度1元向甲方交纳，电费价格随国家政策调整做相应变动。故变压器损耗费龙腾富须按月缴纳，符合双方的合同约定，麦趣尔公司收取该费用不违反双方合同约定，龙腾富对此费用提出的异议，一审法院不予支持。 综上，龙腾富以麦趣尔公司交付租赁物面积、供暖、消防、供电、电梯等设施是否不符合使用条件以及麦趣尔公司无故停水、停电构成违约，证据不足，原审法院不予支持。龙腾富主张要求麦趣尔公司赔偿消防、供暖、供电等不符合使用条件造成的损失130.46万元以及麦趣尔公司无故停电给第三人造成的52.4万元的请求，因于法无据，一审法院不予支持。 关于龙腾富主张的因麦趣尔公司违约导致其可得利益的减少581.2554万元损失以及提前解除合同橱窗的逾期租赁费2,900,384元应否支持的问题。双方签订的《房屋租赁合同》已经昌吉州中级人民法院（2016）新23民终1号判决确认双方已于2015年6月8日予以解除，而导致合同解除原因是龙腾富未按约定向麦趣尔公司支付房屋租赁费构成根本违约，麦趣尔公司依此于2015年6月8日向龙腾富发出解除租赁房屋合同的通知书。故双方签订的《房屋租赁合同》提前解除是由于龙腾富未按合同约定向麦趣尔公司缴纳租赁费所致并非由于麦趣尔公司存在违约行为造成。故龙腾富主张上述损失无事实依据，原审法院不予支持。 关于龙腾富主张麦趣尔公司退还因租赁物楼房面积减少的租赁费44.2861万元的问题。首先依照双方于2012年1月7日签订《房屋出租合同》中约定：甲方（被告）将位于昌吉市66区50栋房屋建筑面积9,200平方米(地下**、地上**)及附属设施以租赁形式出租给乙方(原告)使用,乙方在签订本合同前对上述房屋及设施作了全面了解，对上述房屋的租赁面积及相应设施设备等现状无异议，愿意承租该房屋。从该约定可以证实原告对房屋面积及相应设施设备等情况均是明知的；其次，2012年1月7日双方房屋设施交接记录中载明，龙腾富对位于昌吉市66区50栋房屋及附属设施、地上停车场、设备等进行交接，其确认房屋符合合同约定的使用条件......；第三，龙腾富也未提交证据证实，双方约定的租赁费是以租赁物标的面积计取得的。故龙腾富以麦趣尔公司交付租赁标的物面积不符无事实依据，本院不予支持。 关于龙腾富主张麦趣尔公司承担龙腾富装修4楼、5楼费用应否支持的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：”承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成的附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院依照下列情形处理。”本案中，双方当事人在《房屋租赁合同》中第五条约定：租赁房屋、设施及设备的维修、养护及管理。租赁期内，甲方同意乙方在一层外围加盖橱窗，费用由乙方自理。......合同到期后，上述乙方对房屋的改造、装修和增添设施、设备中不可移动部分无偿归甲方所有；可移动无需拆除部分，在双方清理财产、清结债务后由乙方自行带走。合同履行过程中，如乙方擅自终止、解除合同和因乙方违约被甲方终止、解除合同的，乙方所投入的全部装修、改造、设施、设备无偿归甲方所有，乙方对此无异议。而本案导致双方《房屋租赁合同》提前解除的原因是龙腾富未按约定足额缴纳房屋租赁费的违约行为所致，故龙腾富主张麦趣尔公司承担其装修4楼、5楼费用因不符合双方的合同约定，一审法院不予支持。 关于龙腾富主张的修建围墙以及打院内地坪费用应否支持的问题。由于导致本案合同解除的原因是由于龙腾富未按期支付租赁费，并且龙腾富自交接诉争合同标的物至本案庭审中，合同标的物一直在龙腾富经营及管理控制中。依照双方《房屋租赁合同》第五条的约定的内容，龙腾富主张此费用也无事实与法律依据，一审法院不予支持。 关于违约保证金25万元应退还的问题。由于导致本案合同解除的原因是由于龙腾富未按期向麦趣尔公司支付租赁费。根据双方《房屋租赁合同》第十二条（二）、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，没收保证金，要求乙方支付相当于合同租金总额的8%的违约金，并赔偿甲方遭受的任何损失。......。（4）、未按时交纳租金及各项费用，逾期超过三十天的。第十九条、其他约定事项1、......如果乙方租赁期内擅自终止合同或乙方不按时缴纳租金或各项费用，则甲方有权不退还违约责任保证金，并扣留租赁房屋内财物不予退还，作为对甲方损失的补偿，而不论甲方是否存在实际损失。依照该合同约定，龙腾富的该项诉请因无事实与法律依据，本院不予支持。 麦趣尔公司在庭审中认为龙腾富的诉请已过诉讼时效。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时其计算。从双方来往函件、公证书以及发生争议后的昌吉市人民法院以及昌吉州中级人民法院判决书等均可以证实，双方在履约过程中，就停水、停电以及拖欠租赁费等双方沟通无果的情况下，一直通过诉讼进行解决中。故麦趣尔公司抗辩本案已过诉讼时效于法无据，原审法院不予采信。综上，龙腾富的诉讼请求及理由均不能成立。遂判决：驳回原告龙腾富的诉讼请求。一审案件受理费81,865元，由龙腾富负担。 本院二审期间，上诉人龙腾富为支持其上诉请求，提交落款时间为2016年4月14日内容为2016年4月7日龙腾富将房屋、消防设施及承租后整改的供热管道、换热供热涉及发电机、变压器等投入设备清点后交付麦趣尔公司的《公证书》一份，用以证实龙腾富为使租赁物能够达到使用条件自行添置了部分设备，而麦趣尔公司的房屋不能达到双方合同第十条约定的使用条件。经质证，麦趣尔公司对该证据的真实性和合法性均认可，但认为与本案没有关联性。本院对上述《公证书》的真实性、合法性予以确认。 本院依法对原审查明的事实予以确认。 本院二审认为，本案争议焦点为，一、被上诉人麦趣尔公司所交付房屋是否符合双方合同约定，即被上诉人麦趣尔公司是否负有提交房屋消防验收合格手续、电梯验收合格手续的合同义务，其所交付房屋面积是否符合合同约定以及案涉房屋是否具备正常供电、供暖条件；上诉人龙腾富要求被上诉人麦趣尔公司支付因其上述违约行为导致龙腾富自行购置设备、修建设施所产生的费用共计130.46万元是否有事实及法律依据；二、被上诉人麦趣尔公司的断电行为是否违约；三、上诉人龙腾富要求被上诉人麦趣尔公司赔偿因租赁合同解除导致的可得利益损失、返还装修款等相关费用是否成立，上诉人麦趣尔公司是否应当返还保证金。 围绕本案争议焦点及查明的事实，本院分析认定如下：一、龙腾富虽主张麦趣尔公司对租赁物的消防、电梯、供暖、供水、面积等设施符合使用条件负有合同义务，否则即视为违约，但从双方当事人所签租赁合同内容看，并未约定麦趣尔公司需向龙腾富提供所租赁房屋的消防合格证明，故麦趣尔公司并无向龙腾富提供消防合格证明的合同义务；另根据房屋设施交接记录内容，涉案房屋在交付时具备消防以及相关供暖、供水设施，龙腾富虽主张其交付的上述设施未达到正常使用的条件，但并未提供证据予以证实，且龙腾富在接收该房屋后亦未在合同约定的异议期间就房屋状况及设施提出异议，故其该上诉理由不能成立；关于电梯手续问题，双方当事人曾就该问题在昌吉回族自治州市政府协调下达成补充协议，依据原审查明事实，麦趣尔公司已按照协议约定办理了电梯的相关手续，因龙腾富未能举证证明交付电梯无法使用致使其对该房屋的使用权受损，故龙腾富主张麦趣尔公司电梯交付违约的理由不能成立；关于所交付房屋面积，双方合同约定的租赁范围为”位于昌吉市****房屋建筑面积9200平方米(地下**、地上**)及附属设施”，《中华人民共和国合同法》规定，针对合同条款的理解应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款，合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思；依照上述规定对双方合同约定条款分析可知，本案双方合同所针对的租赁标的物应为涉案房屋整体以及相关附属设施，麦趣尔公司依约向龙腾富交付了整栋房屋及其附属设施，已完成合同约定的交付义务，龙腾富亦在双方交接记录中对对房屋现状予以确认，并认可麦趣尔公司所交付的房屋及附属设施符合合同约定，故龙腾富在本案诉讼过程中主张实际交付面积与合同约定面积不符无事实依据，其主张应退还因租赁面积减少的租赁费依据不足，本院不予支持。 综上，麦趣尔公司所交付的租赁标的物符合双方合同约定条件，龙腾富亦使用经营该房屋直至双方合同解除，麦趣尔公司在交付房屋问题上并未违约。因双方合同约定龙腾富对该房屋设施负有维修、完善并保持正常使用的义务，故即便按照龙腾富二审所提《公证书》内容其在租赁期间添置了部分设备，该行为亦属于正常的履约行为。由于本案租赁合同解除的原因系龙腾富未及时足额缴纳租赁费用，故依据双方合同约定，对于上述添置设备的费用，龙腾富无权要求麦趣尔公司予以返还。原审未支持龙腾富主张的其自行购置设备、修建设施所产生的费用并无不妥，本院依法予以维持 二、关于被上诉人麦趣尔公司的断电行为是否违约的问题。依据原审查明事实，麦趣尔公司确实存在断电的情形，龙腾富既主张其断电时间为2013年10月21日，依据民事诉讼证据规则，其应就断电时间及断电事实承担举证责任，但原审及本院二审期间龙腾富均未能提供有效证据证明其主张。而依据原审中麦趣尔公司所提交的水电缴费但内容显示涉案房屋2013年10月仍有电费产生，2013年11月至2014年1月期间未见用电费用产生。根据上述双方当事人均认可的水电缴费单，本院认定麦趣尔公司的停电时间应为2013年11月至2014年1月。而根据原审查明事实，在此期间的停电行为究其原因是由于龙腾富未能及时依约缴纳2013年10月电费，故麦趣尔公司的停电行为符合双方合同约定的停电条件，不属于违约行为，龙腾富要求麦趣尔公司承担因停电产生的损失无法律依据，本院不予支持。 三、关于龙腾富主张可得利益损失、装修款等费用以及保证金是否应返还的问题。如前所述，本案双方当事人租赁合同解除的根本原因系龙腾富的违约行为，故其主张可得利益损失因法律依据本院不予支持。而双方租赁合同中对因一方违约导致合同解除后的房屋装修款及保证金等的处理已有明确约定，原审依据合同约定未支持龙腾富主张的装修款项及保证金等费用并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人龙腾富的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费81，865.47元（上诉人已预交），由上诉人平龙腾富负担。 本判决为终审判决。 审判长  周亚卉 审判员  崔 瑜 审判员  赵亚丽 二〇一七年二月十三日 书记员  周丽娜