广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠斗法民三初字第480号
原告珠海市小新星教育咨询有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。
法定代表人张斌，该公司董事长。
委托代理人万达龙，广东珠明律师事务所律师。
被告珠海市斗门区石化供销有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。
法定代表人ＸＸ超，该公司董事长。
委托代理人林叔权，广东林氏律师事务所律师。
委托代理人韩力均，广东仁基律师事务所律师。
原告珠海市小新星教育咨询有限公司（以下简称小新星公司）诉被告珠海市斗门区石化供销有限公司（以下简称石化公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，依法由审判员吴坤年适用简易程序公开开庭进行了审理。原告小新星公司法定代表人张斌及其委托代理人万达龙，被告石化公司及其委托代理人韩力均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告小新星公司诉称，2013年3月12日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于斗门区井岸镇中兴中路1号综合大楼第五层右边房屋租赁给原告作培训室使用，租赁期限从2013年3月12日起至2016年3月11日止。被告每月向原告送达收费通知单，通知原告支付当月租金及上月水电费。原告在2014年5月14日才收到被告送达的2014年5月份的收费通知单，原告在收到该收费通知单当月即向被告支付了2014年5月份的租金及上月的水电费。被告又向原告送达了2014年6月和7月的收费通知单通知原告支付当月的租金及上月的水电费，原告也分别在2014年6月7日和7月4日向被告支付了当月的租金及上月的水电费。但是，被告却以原告2014年5月的租金及上月水电费于2014年5月14日才支付给被告为由，分别于2014年6月3日制作《解除合同通知书》，同年6月23日制作《通知》，同年7月7日制作《关于解除租赁合同的再次通知书》，通知原告解除双方签订的房屋租赁合同。
被告已从2014年7月15日起对包括涉案房屋在内的整幢建筑物进行室内外装修，原告在被告装修期间根本无法再使用涉案房屋作培训之用。
原告认为，被告以上述的《解除合同通知书》、《通知》和《关于解除租赁合同的再次通知书》，通知解除双方签订的房屋租赁合同的行为无效。因此，原告为维护自己的合法权益向法院提起诉讼，请求判令：1、确认被告以2014年6月3日的《解除合同通知书》、同年6月23日的《通知》、同年7月7日的《关于解除租赁合同的再次通知书》解除房屋租赁合同的行为无效；2、确认被告对位于斗门区井岸镇中兴中路1号综合大楼装修期间《房屋租赁合同》中止（暂停）履行，自被告装修竣工后按原状交付给原告；3、被告承担本案的诉讼费用。
原告对其诉称提交如下证据：
1、房屋租赁合同，拟证明原被告的租赁合同期限自2013年3月12日起至2016年3月11日止的事实；
2、2014年6月3日《解除合同通知书》，拟证明被告以原告于2014年5月14日才支付5月份的租金及上月的水电费为由，通知解除双方签订的房屋租赁合同的事实；
3、2014年6月23日《通知》，拟证明被告以原告于2014年5月14日才支付5月份的租金及上月的水电费为由，通知解除双方签订的房屋租赁合同的事实；
4、2014年7月7日《关于解除租赁合同的再次通知书》，拟证明被告以原告于2014年5月14日才支付5月份的租金及上月的水电费为由，通知解除双方签订的房屋租赁合同的事实；
5、收费通知单，拟证明了以下事实：（1）、原告每月向被告送达《收费通知单》、通知原告支付当月租金、卫生费、管理费及上月水电费的事实。（2）、原告是需要根据被告送达的《收费通知单》将当月租金、卫生费、管理费及上月上电费支付给被告的事实。（3）、原告继续向原告送达2014年6月、7月的《收费通知单》，通知原告支付6月、7月的租金、卫生费、管理费及水电费的事实；
6、收款收据和中国工商银行网上银行电子回单，拟证明原告按被告要求支付了2014年6月、7月的租金、卫生费、管理费及上月的水电费的事实；
7、公告，拟证明被告自2014年7月15日起对包括涉案房屋在内的整栋建筑物进行室内外装修；
8、录音光碟，拟证明被告自2014年7月15日起对包括涉案房屋在内的整栋建筑物进行室内外装修。
被告石化公司辨称，一、原告逾期交纳租金，已经构成违约，被告有权依据房屋租赁合同约定解除合同。被告与原告签订的《房屋租赁合同》第三条约定，原告作为承租人应在每月5日交纳租金及水电费；如果超过当月10日仍不缴费，视为违约，被告有权单方解除合同。据此，被告认为双方的租赁合同约定了解除合同的条件。而原告2014年5月份租金至2014年5月14日才缴纳，已经构成违约，被告有权依据租赁合同的约定通知解除租赁合同。原告在诉状中称是在2014年5月14日才收到被告送达的2014年5份收费通知单，其意思是由于被告的原因导致其迟至5月14日才支付租金，原告的这种说法没有任何依据的。原告提交的收费通知单可以证明，被告是在每月1日至3日向原告送达收费通知单的，而且租赁合同已经约定租金标准及缴纳租金的期限，原告完全没有必要等待收到被告的收费通知单才支付租金。被告制作收费通知单的目的在于告知原告有关水电费的金额。原告完全可以分开支付租金及水电费，没有必要等收到收费通知书单才支付租金。二、被告已经按照合同法的规定通知原告解除租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。而被告分别在2014年6月3日、7月7日书面通知原告解除合同，通知也已经到达了原告。因此，双方签订的租赁合同已经解除。三、原告已经搬离租赁的场地，被告已经收回租赁场地，因此，双方租赁关系已是事实上终止。被告提交的图片显示，原告经营的“小新星英语”培训室已经由原租赁场所搬至斗门区井岸镇中兴中路13号，原租赁场所已由被告收回。由此，双方租赁关系已是事实上终止。
综上，被告因原告违约而依照租赁合同约定通知原告解除合同，且原告已经将场地交回给被告，其关于请求法院确认解除租赁合同无效的请求没有事实依据和法律依据，应予驳回。至于其请求判决确认租赁合同中止（暂停）履行、继续履行及顺延期限的请求，首先双方的租赁关系已经终止，不存在所谓的中止（暂停）履行、继续履行及顺延期限的基础。其次，原告该请求也没有法律依据，因此该请求也应驳回。
被告石化公司对其辩称提供如下证据：
1、照片10张，拟证明原告经营的“小新星英语”培训室已经由原租赁场所搬至斗门区13号，原租赁场所已由被告收回；
2、收条2份及清单1份，拟证明原告的物品已经搬离承租的房屋，被告已收回租赁的场所；
3、派出所的询问笔录，拟证明被告要求原告搬离租赁房屋，原告拒不搬离并向派出所报案，原告所说的被迫搬离租赁的房屋与事实不符。
上述证据，均在法庭上出示及经当事人质证，本院审查认证如下：原告和被告提供的证据来源合法、内容真实且与本案相关联，本院对其证明力予以确认。
经审理查明，2013年3月12日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定：被告将位于斗门区井岸镇中兴中路1号综合大楼第五层右边房屋（约180平方米）租赁给原告作培训室使用，租赁期限3年，从2013年3月12日至2016年3月11日止，第1年租金每月为2200元，第2年租金每月为2376元，第3年租金每月为2566元，另被告每月还要支付管理费100元和卫生费50元；原告于每月5日前将当月租金、管理费、卫生费及上月的水电费通过转账支付至原告指定的银行账户，超过当月10日仍不交费的，则视为原告违约，被告有权单方解除合同。合同签订后，原告将租赁的场地用木板和玻璃门隔成几个小房间作为教室和办公室之用。原告根据被告每月3日前向原告送达的收费通知单，要求原告在接到通知单后5天前按照收费通知书载明的租金、水、电费、管理费和卫生费的金额将钱存入被告指定的银行账号。原告接到收费通知单后将上述的款项存入被告指定的银行账号，被告核实收到款后向原告出具收据，收据载明的时间为原告实际向被告付款的时间。
2014年5月，被告向原告送达收费通知单，同年5月14日原告向被告支付了上述相关的费用。同年6月被告向原告送达收费通知单。同年6月3日，被告向原告送达《解除合同通知书》，载明原告2014年5月的租金及上月水电费于2013年5月14日才支付给被告，根据合同约定原告已违约，现被告正式通知原告从即日起解除双方签订的房屋租赁合同，原告在收到本通知后2天内无条件交回租赁的场地给被告。同年6月7日原告向被告支付了上述相关的费用。同年6月23日被告又向原告送达《通知》，要求原告在收到本通知后2天内立即退场并交场地给被告。同年7月，被告仍然向原告送达收费通知单，原告于7月4日向被告支付了上述相关的费用。同年7月7日被告再次向原告送达《关于解除租赁合同的再次通知书》，要求原告在接到通知单3天内迅速到被告处协商处理租赁合同终止事宜，逾期不办理的，被告将采取切实措施维护自身权益，由此产生的相关责任和损失均由原告全部承担。因双方意见分歧无法达成一致意见，原告不同意交回租赁的场地给被告。
2014年7月中旬，被告开始对涉案的整幢综合大楼的内外墙进行装修，要求原告将租赁场地内的物品搬走和交回场地给被告。同年8月26日，原、被告因租赁场地的物品搬迁问题双方发生争执，原告报警。后在警察的协调下，原告同意将租赁场地内的物品搬离租赁场地，被告收回租赁的场地并将原告用玻璃门和木板隔成的几间房间拆除。
另查明，原告在涉案的综合大楼附近已经另外租赁了他人的房屋作为继续开办培训班之用。
在法庭审理中，本院询问原告，如果本院认为租赁合同不能继续履行，原告是否变更诉讼请求？原告回答目前不能明确回复。但原告至本案宣判前也没有向本院提出变更诉讼请求的申请。
本院认为，综合诉辩双方的主张，本院归纳本案主要争议的焦点为：一、被告是否享有解除权解除房屋租赁合同；二、被告是否应承担继续履行租赁合同的违约责任。
一、关于被告是否享有解除权解除房屋租赁合同的问题。
原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家、集体和第三人的利益，因此双方签订的合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。双方在合同中约定，原告于每月5日前将当月租金、管理费、卫生费及上月的水电费转账到被告指定的银行账户，超过当月10日仍不交费的，则视为原告违约，被告有权单方解除合同。根据本院查明的事实，2014年5月，被告向原告送达收费通知单，要求原告在接到通知单后5天内按照通知单载明的租金等费用将钱存入被告指定的银行账号。同年5月14日原告向被告支付了上述相关的费用。由于被告向原告送达收费通知单没有要求原告签收，不能确定被告是何时向原告送达收费通知单的，因此被告以原告逾期支付2014年5月的租金及上月水电费的行为构成违约为由，于同年6月3日向原告送达《解除合同通知书》，要求解除双方签订的房屋租金合同，证据不足。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”由于被告行使合同解除权的条件未成就，因此被告不享有解除权解除房屋租赁合同。
综上，原告主张确认被告以2014年6月3日、同年6月23日和同年7月7日的《解除合同通知书》、《通知》和《关于解除租赁合同的再次通知书》解除双方签订的《房屋租赁合同》的行为无效，有事实和法律依据，本院予以支持。
二、关于被告是否应承担继续履行租赁合同的违约责任的问题。
被告强行要求原告搬离租赁的房屋，违反了合同约定，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告可以要求被告承担违约责任。在本案审理过程中，本院询问原告如果继续履行合同得不到支持，是否变更诉讼请求，原告至今也未明确答复本院。本院视为原告坚持起诉时的诉讼请求，明确选择要求被告承担继续履行合同的违约责任。本案原告已经搬离租赁物，被告将租赁物收回并拆毁间隔重新装修，如继续履行将导致履行费用过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，原告要求继续履行的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。原告如因被告不履行合同义务而有其他经济损失的应另行要求其承担赔偿损失的违约责任，并通过其他法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认被告珠海市斗门区石化供销有限公司以2014年6月3日的《解除合同通知书》、2014年7月7日的《关于解除租赁合同的再次通知书》解除双方签订的《房屋租赁合同》的行为无效；
二、驳回原告珠海市小新星教育咨询有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费460元，减半收取230元，由原告珠海市小新星教育咨询有限公司负担115元，被告珠海市斗门区石化供销有限公司负担115元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审判员 吴坤年
二〇一四年十月二十七日
书记员 梁泳媚