黑龙江省林口县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）林民初字第219号
原告王本连，男，农民，汉族。
委托代理人常正华，女，黑龙江正大律师事务所律师。
被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司，住所地林口县林口镇。
法定代表人张宇，男，总经理。
委托代理人祁俊生，男，汉族，会计。
原告王本连与被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司（以下简称久发房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理，依法组成合议庭于2014年4月30日、2014年8月29日两次公开开庭进行了审理。原告王本连及其委托代理人常正华、被告久发房地产公司委托代理人祁俊生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王本连诉称：2010年12月27日，原告以404028元购买被告开发建设，座落在林口镇内、枫林晚小区1号楼0134号（建筑面积58.58平方米）的非住宅。购房协议签订当日，原告按照约定支付了全部购房款，但至今已近四年，被告没有给原告出具购房发票及购房合同，原告曾多次要求被告出具购房手续，被告总是让等待。无奈，现原告只好诉讼至人民法院，要求：一、依法确认原、被告2010年12月27日签订的购房协议合法有效；二、要求被告履行协助过户义务；三、案件发生的费用由被告承担。审理中，原告王本连申请撤回了第二项诉讼请求，即要求被告履行协助过户义务。
被告久发房地产公司辩称：争议的楼房位置是1号楼负一层0134号，而不是原告现在所说的位置。被告承认原、被告之间是合法买卖关系。但由于该房屋目前尚处于抵押阶段，被告方没有办法解除，所以被告方履行不了及时办理过户手续，但被告方会积极与查封人协商尽快解除查封，好同原告办理过户手续。被告方同意承担原告所说的案件产生的费用。另外，根据司法解释若干意见，此房屋被告方已经交付给原告，原告应当有权利确认此房屋，至于房屋存在的抵押是由于被告方与案外人借贷关系而产生。被告方与原告的合同是依法有效的，与案外人的是普通借贷关系，不是房屋买卖关系。
综合当事人的陈述，确定本案的争议焦点为：原、被告之间签订的《枫林晚小区购房协议》是否合法有效。
原告王本连为支持其主张向法庭提交证据如下：
证据一，原、被告签订的购房协议及交付的房款收据和在使用该房屋当中交付的各项费用票据。意在证明原告以404028元购买被告的非住宅，面积59.17平方米。根据测绘后又补交了4028元，此款是以现金方式交付的。协议签订后原告接收了房屋并使用至今，在使用期间交付了该房屋所产生的各项费用，被告至今未履行开具购房发票及未签订正式购房合同，致使原告无法办理过户手续。原告与被告签订的合同是合法有效的，原告的诉讼请求是依法成立的。
被告对该组证据无异议。
本院认为，该组证据真实、合法，与本案具有关联性，符合证据的三性原则，对该组证据本院予以确认。
被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司为支持其主张向法庭提交证据如下：
证据一，2010年9月16日被告方与王丽杰签订的借款协议书。证明被告方与王丽杰是借贷关系而不是真正的买卖关系。
原告无异议。但认为：被告要证明的问题能够说明法庭调取的证据有违法性，此份证据可以说明被告与王丽杰之间是借款100万元的借贷关系，而在产权处不是真实的房屋买卖关系。以借款形式设定的抵押行为不能对抗原、被告之间的买卖关系，同时被告与王丽杰之间也没有设定抵押登记，因此可以证实原、被告之间的房屋买卖是有效的。
本院认为，原告对该证据虽无异议，但由于该证据与案外人王立杰有法律上的厉害关系，在案外人未参加本案诉讼的情况下，无法确认该证据的真实性，故本院对该借款协议书不予采信。
本院依职权调取的证据如下：
证据一、林口县人民政府房地产管理处出具的证明。
证据二、林口县人民政府房地产管理处出具的商品房备案登记。
经质证，原告对形式要件没有异议，但认为，备案登记，在该登记当中证明了签订了购房合同，但据我们了解和被告当庭的答辩，双方并没有签订购房合同，且明确被告与王丽杰之间并没有商品房买卖关系，是因借款行为才发生的备案登记事实，所以可以确定该登记以商品房买卖为由来登记是违法的，同时也不能对抗原、被告签订的商品房买卖合同关系。对于房产管理处出具的证明同样不能说明其办理商品房登记能对抗原、被告的商品房买卖关系，因买卖关系已实际履行，该登记所依据的合同不是真实的，所以其具有违法性、不客观性。
被告对形式要件没有异议，但对说明的内容有异议，认为：法院依职权调取的证明无法证明王立杰购买了此房屋，只能说明王立杰在房产管理处办理了商品房备案登记：对备案登记的形式要件及要证明的内容全有异议，此商品房备案登记按国家有关规定是不符合文本格式的，符合规定的商品房备案登记内容应是一户出具一份商品房备案登记，而不是四户写在一起的，被告方认为这是因抵押而设定的商品房抵押关系。
本院认为，由于原、被告对证据一的形式要件均无异议，并且该证明系林口县人民政府房地产管理处出具的，具有合法性、真实性，与本案有关联，故本院对本案所争议的枫林晚小区一号楼负0134号非住宅楼在林口县房产管理处办理商品房备案登记的事实予以确认。
关于证据二，原告对形式要件无异议，虽然被告有异议及原告对商品房备案登记内容有异议。但该商品房备案登记盖有被告方的公章及林口县人民政府房地产管理处业务专用章，故本院对该证据的真实性予以确认。
证据三，张景明询问笔录一份（张景明系林口县房地产管理处副主任）。
经质证，原告无异议，被告有异议，被告认为：法院依职权调取的“商品房备案登记”是一个抵押登记，不是商品房预售登记，按正常应该是一个房屋办理一个备案登记，此备案登记是多个房屋在一起，显然是违背了商品房买卖预售备案登记的原则，所以该房屋实际为抵押登记。
本院认为，虽然被告有异议，但未提供相关证据予以反驳，该证据与证据一、证据二相互印证，可以证实王丽杰于2010年9月17日在林口县人民政府房地产管理处将争议的房屋办理了商品房备案登记。
根据当事人举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院认定本案事实如下：
2010年12月27日，原告王本连与被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司签订了“枫林晚小区购房协议”，原告购买了枫林晚小区一号楼负0134号楼房，面积59.17平方米，总价款404028元，原告于签订协议当天付清房款，被告于原告付款后5天内将该争议房屋交付给原告，原告对该房屋进行了装修并使用至今。
另查明，2010年9月17日，案外人王丽杰将本案争议房屋在林口县人民政府房地产管理处办理了“商品房备案登记”，内容如下：申请人王丽杰，身份证号码23108119780609002X。在林口镇三办由南通久发房地产开发有限公司林口分公司开发的枫林晚1号楼商品房5户，房号分别为：负0133、负0134、负0135、负0136、负0141，以上房屋面积合计324.61平方米。申请人根据与南通市久发房地产开发有限公司已签订商品房购房合同，依据《商品房预售管理办法》我单位对上述房产办理商品房备案登记。登记机关：林口县人民政府房地产管理处2010年9月17日。
本院认为：关于本案案由的问题。本院立案案由为房屋买卖合同纠纷，在审理中，原告撤回“被告履行协助过户义务”诉讼请求，保留了确认原、被告之间签订的《枫林晚小区购房协议》合法有效的诉讼请求，由于原告诉讼请求的变化，本案案由变更为确认合同有效纠纷较为恰当。
关于原、被告之间签订的《枫林晚小区购房协议》是否合法有效的问题。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告王本连与被告久发房地产公司签订的《枫林晚小区购房协议》是双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家相关法律规定，系有效合同，对双方当事人具有法律约束力。
关于原告申请撤回“被告履行协助过户义务”诉讼请求的问题。本案中，被告辩称与案外人王丽杰之间不是房屋买卖关系，双方是由民间借贷关系而形成的抵押关系而在林口县房地产管理处办理了商品房备案登记。被告将商品房备案登记理解为抵押登记是对法律关系的错误认知。在本院的释明下，原告因无法提供案外人王丽杰明确地址，未申请追加案外人王丽杰为当事人参加诉讼，本院无法查清被告与案外人是否属于名为买卖，实为借贷关系。依据案外人的申请，林口县房地产管理处对本案争议的房屋进行了实质的商品房预售备案登记，导致本案原告无法与被告履行房屋产权过户登记的手续。由此，原告申请撤回“被告履行协助过户义务”诉讼请求，保留确认合同合法有效的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
原告王本连与被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司2010年12月27日签订的《枫林晚小区购房协议》合法有效。
案件受理费50元由被告南通市久发房地产开发有限公司林口分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 陈贵发
审 判 员 刘 芳
代理审判员 高 宇
二〇一四年九月一日
书 记 员 杨国君