江苏省盐城市中级人�法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终3749号
上诉人(原审原告)：盐城明天种业科技有限公司，住所地盐城市亭湖区开放大道59号。
法定代表人：周加春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王茂文，该公司职员。
委托诉讼代理人：郁力，江苏善合律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):朱风权，男，1966年12月12日生，汉族，居民，住盐城市大丰区。
委托诉讼代理人：金海洲，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
上诉人盐城明天种业科技有限公司（以下简称明天种业公司）与朱风权土地租赁合同纠纷一案，不服盐城市大丰区人民法院（以下简称一审法院）于2016年7月8日作出的（2015）大南民初字第00478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
明天种业公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决并依法改判。事实和理由：1.一审法院按每亩300元/年作为合同期满后被上诉人应承担的占用费计算标准，缺乏事实和法律依据。首先，上诉人与农水公司签订的合同并不是以面积计算承包费；其次，6000亩土地中包含1000多亩免费使用的土地；最后，实际计算承包费的面积就是上诉人租赁给三个承包人的鱼塘养殖面积；2.一审法院按上诉人承租的价格计算被上诉人的占地损失错误。被上诉人违约后承担每亩300元/年的占地损失，违反了合同每亩850元/年的约定，损害了上诉人的合法权益，使得被上诉人从违约中获益。
朱风权辩称，1.案涉合同应当认定为无效，上诉人承包给被上诉人的价格明显与其他承包户不同，显失公平。而且，上诉人转租的6000亩土地中有100亩涉及基本农田，其与被上诉人签订的租赁合同违反法律强制性规定，应为无效；2.一审法院按照每亩300元/年的标准计算占地损失符合法律规定，也与案涉土地的市场价格相符。上诉人与盐城市农业水利发展投资集团有限公司（以下简称农水投资公司）的合同中有关免费用地面积以及附属设施，也是双方确定180万元租赁费的条件，在计算占地损失时无需扣除。另外，因上诉人是无权处分人，一审法院按上诉人实际损失计算占地损失合理合法。综上，请求法院依法确认合同无效。
明天种业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠的租金168.9万元，立即交还东川垦区科研生产基地的6、7、8号塘口930亩鱼塘及1、2、5号塘口640亩鱼塘，按租赁合同约定的租金标准承担延期交付期间的占用费，支付逾期付款滞纳金40万元；2.本案的诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实�2013年1月5日，原告朱风权（乙方）与被告明天种业公司（甲方）签订一份鱼塘租赁合同，合同约定，由乙方承租位于大丰区东川垦区科研生产基地的930亩鱼塘（6、7、8号塘口），租赁期自2012年12月15日到2015年12月15日；租赁期间乙方改造塘口、维护或维修基础设施等费用均自行承担，甲方不对乙方进行任何补偿，租赁期间乙方建设的住房、仓库等基础设施，租赁到期后自行处理，如乙方不处理，甲方有权对其处置，乙方无权要求甲方对其作任何形式的补偿或赔偿；租金为每亩850元/年，需在前一年12月底之前缴清，如不能及时缴清，甲方将按日3‰收取滞纳金，逾期一个月甲方将终止本合同，收回租赁土地，并追究乙方违约责任。2013年6月6日，原、被告另签订一份1、2、5号塘口的640亩鱼塘租赁合同，约定租期和相关条款与6、7、8号塘口合同相同。合同期间，被告依约向原告交纳了2012年12月15日-2013年12月15日期间的租金，此后仅交纳租金98万元。
一审法院另查明：明天种业公司从2003年开始承租农水投资公司在金海农场东川垦区内6000亩滩涂土地资源，两公司签订了两轮土地租赁合同，其中2012年11月9日签订的第二轮租赁合同约定，租赁期限至2015年11月30日，在川东港引水工程实施前，每年租金180万元，工程实施后，每年租金230万元。2007年1月15日，原告明天种业公司与被告朱风权签订土地租赁合同，将位于东川垦区科研基地北区1-10号条田（按1000亩计算）转包给被告朱风权开发鱼塘，租赁期自2007年1月1日至2012年11月15日。租赁期满后，被告未实际返还开发的鱼塘，双方于2013年补签了上述1、2、5、6、7、8号塘口的鱼塘租赁合同。在2007年至2012年租赁期间，被告添附了部分鱼塘护坡、进水渠、供电设备和临时用房等鱼塘基础设施和配套设施。
2016年2月3日，农水投资公司向一审法院起诉，要求原告明天种业公司归还承租的6000亩土地，支付合同期内的租金以及按180万元/年计算逾期交付土地的损失。一审法院于2016年6月13日作出判决，判令明天种业公司归还农水投资公司6000亩的土地，给付租金120万元，且赔偿农水投资公司自2015年12月1日起至实际交付土地之日止按每天4931.5元计算的损失。
一审法院认为，原告明天种业公司与被告朱风权之间建立了长期的租赁合同基本法律关系，是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。被告抗辩双方订立合同时价格显失公平证据不足，且未及时行使撤销权，该抗辩意见一审法院不予采纳。故被告应当及时给付租赁期内双方依法约定的租金；租赁期满后应当返还租赁鱼塘，否则应承担相应的违约责任。
双方于2013年1月5日和2013年6月6日签订的鱼塘租赁合同中约定的租赁期，超过了原告与农水投资公司之间租赁合同约定的租赁期，原告超出与农水投资公司约定的期限将鱼塘租赁给被告，事先未取得农水投资公司同意，事后未得到追认，自2015年12月1日之后，原告对讼争鱼塘已无处分权。故对于原告要求被告给付2015年12月1日之后租金以及按双方租赁合同约定的租金标准承担延期交付鱼塘期间的占用费的主张，一审法院不予支持。据此，被告欠付原告2014年租金为354500元，原告可依法收取的原告欠付的2015年租金应为1279658元。但被告应当给付2015年12月1日至2015年12月15日期间租赁鱼塘的合理对价，赔偿逾期返还鱼塘给原告所造成的损失，支付和赔偿标准以农水投资公司向原告主张并得到一审法院判决支持的标准为限。
双方关于迟延给付租金的滞纳金约定过高，违反了有关金钱给付约定逾期利息上限的禁止性规定，原告在本案中实际主张时主动予以下调，下调后的诉讼请求未超出的必要限度，一审法院酌情予以支持。被告提出原告曾口头承诺，对被告的基础设施等投入在租金中予以扣除或补偿的事实主张，无证据加以证明，也与双方的租赁合同约定相悖，一审法院不予采纳。判决：一、被告朱风权返还原告明天种业公司位于盐城市大丰区东川垦区内1、2、5、6、7、8号塘口共1570亩鱼塘；支付原告自2015年12月1日起至2015年12月15日止按每亩300元/年的标准计算的鱼塘占用费，并赔偿原告自2015年12月16日起至实际返还鱼塘之日止按每亩300元/年的标准计算的损失，于判决生效后十五日内履行完毕。二、被告朱风权给付原告明天种业公司租金1634158元，并赔偿原告明天种业公司迟延给付租金的滞纳金40万元，于判决生效后十五日内履行完毕�三、驳回原告明天种业公司的其他诉讼请求。案件受理费25371元，财产保全申请费5000元，合计30371元，由原告明天种业公司负担2224元，被告朱风权负担28147元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人明天种业公司提交了证据1，农水投资公司《关于我司与明天种业公司所签土地租赁合同的情况说明》，拟证明6000亩土地收费部分实际就是三个鱼塘，其他都是免费的。证据2，冷翔与明天种业公司《鱼塘租赁合同》，拟证明函告涉及的100亩基本农田在冷翔承包范围内。证据3，案涉6000亩土地中所有鱼塘的承包合同，拟证明计算案涉土地承包费的实际鱼塘承包面积是3520亩，一审判决以180万除以6000亩方式计算占地损失错误；证据4，亭湖区人民法院（2015）亭民初字第2872号民事调解书，拟证明石建民的鱼�面积是600亩。被上诉人朱风权对此质证认为，对证据1的真实性无异议，但农水投资公司与上诉人有利害关系，农水公司出具的证明对自己有益。对证据2的真实性请法院核实，该证据不能达到上诉人的证明目的。对证据3真实性请求法院予以核实。合同载明的鱼塘面积为3590亩，上诉人提出3520亩不准确。证据4的真实性无异议，但对内容不予认可。民事调解书不是法院判决，不能作为认定石建明鱼塘面积的依据。被上诉人朱风权提交了农水投资公司出具的《函告》，拟证明6000亩土地中有100亩涉及基本农田。上诉人明天种业公司对此质证认为，对该证据的真实性无异议，100亩基本农田在冷翔承包的1350亩范围内，冷翔的承包地在东台，东台市国土局无权对大丰区境内土地违法情况进行查处。
本院经审核认为，对上诉人明天种业公司提供的证据1-3与本案的事实具�关联性，本院予以采纳；证据4的民事调解书中并未明确石建明的鱼塘面积，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采纳。对被上诉人朱风权提供的证据，与本案事实有关联性，且上诉人对其真实性亦无异议，本院予以采纳。
本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。
本院二审另查明，2012年11月9日，农水投资公司（甲方）与明天种业公司（乙方）签订《土地租赁合同》约定，甲方自愿将位于东川垦区的6000亩土地（金海农场）继续租赁给乙方使用，其中的约200亩盐土农业实验研究田，甲方免费提供给乙方使用，中心河南西侧旱作物田850亩暂也免费提供给乙方使用。2012年12月—2013年1月期间，明天种业公司将位于东川垦区6000亩土地范围内的鱼塘转租给东台市书云渔业合作社、冷翔、石建明、朱凤权进行淡水养殖，双方签订的《鱼塘租赁合同》�明：石建明承包1、2、3号塘口，面积630亩；东台市书云渔业合作社承包4、5号塘口，面积680亩；朱凤权承包6、7、8号塘口，面积930亩；冷翔承包9、10、11、12、13号塘口，面积1350亩，即1-11号塘口的总面积为3590亩。2013年6月6日，朱凤权与明天种业公司又签订了一份《鱼塘租赁合同》，自愿承包1、2、5号塘口，面积为640亩。朱风权租赁的1、2、5、6、7、8号鱼塘地处大丰区境内，面积为1570亩，合同到期后，朱风权一直使用上述鱼塘从事淡水养殖至今。
2016年4月，东台市国土资源局致函农水投资公司称，贵公司有一宗位于我市川东港闸北侧（弶港镇蹲门居委会西北、与大丰市交界处），宗地面积约3020.52亩，用途为农用地，使用类型为国有划拨。该地块此前由盐城市农业科学院（以下简称盐城农科院）整体承包管理并分包使用。近期接信访举报，反映上述地块内于2010年底、2013年底两次开挖鱼塘，用于养殖。经我局初步调查，现场确实存在围堰养殖的情况，两次围堰总面积约2250亩，其中未利用地约1700亩，基本农田约550亩。依据《中华人民共和国土地管理法》第36条第三款和《中华人民共和国刑法》第342条规定，上述行为已涉嫌构成非法占用耕地罪。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国刑法》相关规定，我局已对上述违法行为正式立案，请贵公司明确专人于2016年4月29日前到东台市国土资源局土地执法监察大队接受调查；同时请贵公司提供涉及该地块土地盖章的相关文件材料。后因该函告中涉及的基本农田达不到基本农田划入标准，东台市国土资源局在2016年基本农田划定过程中对该地块不符合高产、稳产、集中连片的基本农田进行了调整，该调整方案正在报送审批。后东台市国土资源局并未依据函的内容�农水投资公司作出进一步的处理。
2016年8月14日，农水投资公司函告盐城市农业科学院称：接东台市国土资源局函告，贵单位于2011年初在金海农场开挖的1350亩养殖池塘涉及基本农田100余亩，根据《基本农田保护法》，请贵方尽快恢复。
2016年11月4日，农水投资公司出具的《关于我司与明天种业公司所签土地租赁合同的情况说明》载明：我司与明天种业公司于2012年11月19日签订的《土地租赁合同》，合同约定我司将东川垦区内6000亩滩涂土地租赁给该公司进行盐土农业科技创新与产业化经营，年租金为180万元。合同中6000亩滩涂土地所指为总面积，还包括道路、河道、沟渠、田埂等占用面积，另外合同总约定的200亩盐土农业实验研究天和中心河南西侧850亩旱作物田，均免费提供给该公司使用，我公司所收租金实际为鱼塘部分的面积。
二审再查明，明天种业公司系盐城市农业科学院的下属企业法人。明天种业公司起诉石建明土地租赁合同纠纷一案，亭湖区人民法院于2016年4月5日作出（2015）亭民初字第2872号民调解书，石建明向明天种业公司一次性给付欠付租金13万元，双方余无瓜葛。明天种业公司起诉冷翔土地租赁合同纠纷一案，正在盐城市亭湖区人民法院一审审理过程中。
本案审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致协调未成。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）案涉土地租赁合同是否有效；（二）一审判决认定的占地费及相关损失是否准确。
（一）关于案涉土地租赁合同是否有效的问题。
《基本农田保护条例》第二十九条规定：“县级以上地方人民政府土地行政主管部门、农业行政主管部门对本行政区�内发生的破坏基本农田的行为，有权责令纠正”。由此可见，土地行政主管部门查处破坏基本农田违法行为的职权范围限于本行政区域内。本案中，上诉人朱风权承包的1570亩鱼塘地处大丰区境内，而东台市国土资源局函告中涉及的约550亩基本农田位于东台市境内。故，东台市国土资源局出具的函并不影响案涉合同的效力。被上诉人认为该合同违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效的理由，不能成立。
（二）关于一审判决认定的鱼塘占用费及逾期交塘损失是否准确的问题。
农水投资公司与明天种业公司签订的《土地租赁合同》约定，200亩盐土农业实验研究田和850亩旱作物田免费给明天种业公司使用；农水公司在2016年11月4日作出的情况说明中亦表明，合同约定6000亩土地包括道路、河道、沟渠、田埂等占用面积，我公司所收租金实际为鱼塘�分的面积。故，一审法院采用180万除以6000亩的方式得出土地租金为每亩300元/年，并以此作为本案占地费及相关损失的计算标准，既不符合农水投资公司与明天种业公司的合同约定，也明显低于明天种业公司与朱风权所签转租合同约定的租金标准。按此标准认定朱风权支付鱼塘占用费及逾期交塘损失，将会形成朱风权没有合法依据占用鱼塘却低价支付使用费。本院认为，朱风权在案涉合同约定的租赁期满后，继续占用鱼塘进行淡水养殖并获取收益，应当参照其与明天种业公司在转租合同中约定的每亩850元/年的租金标准，计算鱼塘占用费及逾期交塘损失。一审判决认定鱼塘占用费及逾期交塘损失不准确，依法应予变更。
综上，上诉人明天种业公司的上诉请求部分成立，原审判决认定鱼塘占用费及逾期交塘损失按每亩300元/年标准计算有误，依法予以纠正。�照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持盐城市大丰区人民法院（2015）大南民初第00478号民事判决第二项“被告朱风权给付原告盐城明天种业科技有限公司租金1634158元，并赔偿原告盐城明天种业科技有限公司迟延给付租金的滞纳金40万元，于判决生效后十五日内履行完毕”和第三项“驳回原告盐城明天种业科技有限公司的其他诉讼请求”；
二、撤销盐城市大丰区人民法院（2015）大南民初第00478号民事判决第一项“被告朱风权返还原告盐城明天种业科技有限公司位于盐城市大丰区东川垦区内1、2、5、6、7、8号塘口共1570亩鱼塘；支付原告自2015年12月1日起至2015年12月15日止按每亩300元/年的标准计算的鱼塘占用费，并赔偿原告自2015年12月16日起至实际返还鱼塘之日止按每亩300元/年的标准计算的损失。于判决生效后十五日内履行完毕”；
三、变更盐城市大丰区人民法院（2015）大南民初第00478号民事判决第一项为“被告朱风权应返还原告盐城明天种业科技有限公司位于盐城市大丰区东川垦区内1、2、5、6、7、8号塘口共1570亩鱼塘；被告支付原告自2015年12月1日起至2015年12月15日止按每亩850元/年的标准计算的鱼塘占用费，并赔偿原告自2015年12月16日起至实际返还鱼塘之日止按每亩850元/年的标准计算的损失，于判决生效后十五日内履行完毕”。
一审案件受理费25371元，财产保全申请费5000元，合计30371元，由原告江苏明天种业有限公司负担866元，被告朱风权负担29505元；二审案件受理费25371元，由上诉人明天种业公司承担725元，被上诉人朱风权负担24646元。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞忠和
代理审判员 张金星
代理审判员 周 和
二〇一七年三月八日
书 记 员 栾雪薇
附录法律条文
1.《基本农田保护条例》
第二十九条县级以上地方人民政府土地行政主管部门、农业行政主管部门对本行政区域内发生的破坏基本农田的行为，有权责令纠正。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。