山东省济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初6513号
原告：山东鑫苑置业有限公司，住所地山东省济南市槐荫区西客站西城大厦10层。
法定代表人：张立洲，董事长。
委托诉讼代理人：随雪婷（女，1986年1月21日出生，汉族，山东鑫苑置业有限公司职员，住山东省济南市天桥区鑫苑名家15号楼1203号。
委托诉讼代理人：牛超，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被告：王某某（男，1986年7月2日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。
被告：曹某某（女，1986年8月15日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。
委托诉讼代理人：王某某，男，1986年7月2日出生，汉族，系曹某某配偶，住山东省潍坊市奎文区。
原告山东鑫苑置业有限公司（以下简称鑫苑公司）与被告王某某、被告曹某某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，于2017年3月6日公开开庭进行了审理。原告鑫苑公司的委托诉讼代理人随雪婷、牛超，被告王某某、被告曹某某的委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫苑公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年12月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201311346734）；2、判令被告协助撤销商品房买卖合同备案登记并承担所需的全部费用；3、判令被告腾空位于山东省济南市天桥区小清河以南水屯路以北历山北路以西东泺河路以东鑫苑名家*号楼*单元*号房屋并返还给原告；4、判令被告支付原告违约金90079.4元；5、判令被告赔偿原告为其代偿的银行贷款损失24107.33元（计算方式为：截止至2016年4月18日的本息合计654107.33元减去本金630000元）；6、判令被告赔偿原告代其支付的案件相关费用29362元（包括：律师费15000元、案件受理费10570元、财产保全费3792元）；7、案件受理费、申请费由被告负担。事实和理由：2013年12月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201311346734），约定：被告购买原告开发的鑫苑名家*号楼*单元*号房屋，总价款900794元，付款方式为首付款加银行按揭贷款。当日，被告向原告支付购房款270794元，余款630000元由被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行（以下简称邮储银行）申请按揭贷款，原告为上述借款承担担保责任。合同履行过程中，被告未及时偿还银行贷款，邮储银行以王某某、曹某某及鑫苑公司为被告诉至山东省济南市历下区人民法院，该院经审理作出（2015）历商初字第2968号民事判决书，判令鑫苑公司对借款本息及其他相关费用承担连带担保责任。上述判决书生效后，原告已代被告向邮储银行承担担保责任。因被告已违反合同的约定，故请求判如所请。
被告王某某、被告曹某某共同辩称：1、同意原告的第一项、第二项及第三项诉讼请求；2、请求依法调低违约金的数额；3、被告应付款项的数额确定后，应从被告已交纳的首付款中予以扣除。
经审理查明，被告王某某与被告曹某某系夫妻关系。2013年12月24日，原告鑫苑公司（出卖人）与两被告（买受人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同编号：销售（字）201311346734；约定：被告王某某、被告曹某某购买原告鑫苑公司开发的位于山东省济南市天桥区小清河以南水屯路以北历山北路以西东泺河路以东鑫苑名家*号楼*单元*号房屋一套，房屋建筑面积为99.42平方米，单价为每平方米9060.49元，总价款900794元，付款方式为两被告于2013年12月24日付房款270794元，剩余房款630000元由两被告向银行贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、若买受人没有按照与贷款银行的约定按期归还贷款本息，导致贷款银行要求出卖人履行保证责任的，出卖人有权解除本合同收回商品房，买受人按照本合同总金额的10%支付违约金，并赔偿出卖人的损失。
合同附件六《以银行贷款购房的合同补充协议》第5条约定：采取按揭方式或者公积金、组合贷款、商业贷款或者综合贷款方式支付购房款的，鉴于在房屋产权未办理完毕之前，出卖人应当为买受人向银行等金融机构的贷款承担连带担保责任，为此双方约定如下：（1）买受人逾期归还银行贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须在接到出卖人通知之日起三日内；未接到通知的，自银行扣划出卖人保证金之日起十五日内，支付出卖人垫付的本息，并承担日千分之一的滞纳金；（2）买受人连续三次，或者累计六次逾期归还银行贷款本息，视为买受人履行本合同根本违约，出卖人有权通知买受人解除合同。出卖人通知解除合同的，买受人承担全部房款10%的违约金，房屋由出卖人收回。买受人所支付房款在归还银行贷款本息、出卖人应收违约金、出卖人垫付贷款本息、物业管理费用以及办理合同解除手续发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等）外，如有余额，退还买受人或者向有关部门提存；（3）由于买受人出现前述违约行为，且买受人为采取清理担保责任、归还银行贷款本息、纠正违约的措施时，出卖人有权留滞房屋不予交付或者采取拒绝办理产权证书的方式，敦促买受人履行本条违约责任。出卖人采取本款措施并不解除买受人自合同约定的交付之日后的合同责任，并由买受人承担因此发生的所有风险，诸如承担物业管理费用、承担房屋灭失的风险和责任等；（4）按照本条约定解除合同的，买受人应当配合出卖人办理合同解除手续。如果买受人拒绝配合办理解除合同手续的，出卖人将采取法律允许的手段以达到解除合同目的，因此发生的诉讼费用、律师费和其他合理的费用将并入本条第（2）款约定一并予以扣除；（5）买受人支付的房款不足以承担出卖人扣除款项的，买受人应当给予补偿，出卖人保留向买受人追偿的权利。双方还对其他权利义务进行了约定。
合同签订后，两被告向原告鑫苑公司支付首付款270794元，其余630000元向邮储银行申请按揭贷款，并于2014年1月4日与邮储银行签订《个人购房借款及担保合同》，贷款期限自2014年1月4日至2044年1月4日，原告鑫苑公司为该笔贷款承担阶段性连带保证责任。2014年1月8日，邮储银行按合同约定向两被告发放借款。自2015年5月8日起，被告王某某、被告曹某某未按期偿还借款。邮储银行遂以王某某、曹某某及鑫苑公司为被告，起诉至济南市历下区人民法院，该院经审理于2016年3月1日依法作出（2015）历商初字第2968号民事判决书，判令王某某、曹某某给付邮储银行借款本金619926.92元、借款利息17270.09元（自2015年10月28日起至判决确定付款日止，以615467.94元为基数按人民银行同期贷款利率下浮10%另计，逾期利息以21729.07元为基数按人民银行同期贷款利率下浮10%后上浮30%另计）及律师费15000元，鑫苑公司就上述债务承担连带担保责任。2016年4月13日，被告王某某向原告鑫苑公司出具承诺书，承诺在原告鑫苑公司清偿银行欠款后，由其承担全部费用及损失。2016年4月18日，鑫苑公司为王某某代偿借款654107.33元、律师费15000元、案件受理费10570元、财产保全费3792元。
另查明：原告鑫苑公司已向被告王某某、被告曹某某交付位于山东省济南市天桥区小清河以南水屯路以北历山北路以西东泺河路以东鑫苑名家*号楼*单元*号房屋，该房屋现由被告王某某、被告曹某某占有使用。原告鑫苑公司还陈述，涉案房屋已在房屋产权登记部门办理了房屋预售网签备案手续，但并未办理产权抵押登记手续。
再查明：鑫苑公司曾于2016年8月31日以王某某、曹某某为被告向本院提起诉讼，案件审理中鑫苑公司未到庭参加诉讼，本院于2016年11月22日依法做出（2016）鲁0105民初4954号民事裁定书裁定，按鑫苑公司撤诉处理。上述裁定书已于2016年11月28日生效。
上述事实有原告提供的济南市商品房买卖合同、个人购房借款及担保合同、（2015）历商初字第2968号民事判决书、邮储银行客户回单、承诺书、代偿欠款证明、（2016）鲁0105民初4954号民事裁定书及生效证明，及原、被告的庭审陈述为证，足以认定。
本院认为，原告鑫苑公司与被告王某某、被告曹某某签订的《济南市商品房买卖合同》系其真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。
一、关于原、被告之间签订的《济南市商品房买卖合同》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。现原告鑫苑公司请求判令解除《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》，被告王某某、被告曹某某同意原告的上述诉讼请求，因此，原告鑫苑公司请求判令解除《济南市商品房买卖合同》的诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。
二、被告王某某、被告曹某某应协助原告鑫苑公司办理房屋预售网签备案手续并将房屋返还原告鑫苑公司。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。结合本案，第一，现涉案《济南市商品房买卖合同》已经解除，根据上述规定以及《济南市商品房买卖合同》附件六《以银行打款购房的合同补充协议》第5条第（4）项的约定，应将涉案房屋的产权状态应恢复至房屋买卖合同签订之前的原始状态，而涉案房屋在房屋产权登记部门办理了房屋预售网签备案手续，被告王某某、被告曹某某有义务配合原告鑫苑公司办理相关房屋预售网签备案手续，将涉案房屋的产权登记恢复至原始状态；第二，原告鑫苑公司已将涉案位于山东省济南市天桥区小清河以南水屯路以北历山北路以西东泺河路以东鑫苑名家*号楼*单元*号房屋实际交付被告王某某、被告曹某某，并由两被告占有使用，合同解除后，两被告亦应将房屋腾空并返还原告鑫苑公司。综上，原告鑫苑公司要求被告王某某、被告曹某某协助撤销房屋预售网签备案手续并将房屋腾空且返还的诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。
三、关于被告王某某、被告曹某某是否应支付原告鑫苑公司违约金，及数额应如何确定的问题。第一，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，且涉案《济南市商品房买卖合同》约定，因被告王某某、被告曹某某未按约定偿还贷款本息导致合同解除的，其应向原告鑫苑公司支付违约金。现因被告王某某、被告曹某某未及时按约定偿还银行贷款已违反了合同约定，并导致本案所涉合同解除，被告王某某、被告曹某某应支付原告鑫苑公司相应的违约金以弥补原告鑫苑公司的损失；第二，关于违约金数额应如何确定的问题。因原告鑫苑公司已将涉案房屋交付被告王某某、被告曹某某，且原告鑫苑公司需另行处置涉案房屋因此产生一定的损失，但以原告鑫苑公司主张按总购房款900794元的10%计算违约金过分高于其实际损失，且被告王某某、被告曹某某亦请求依法调低该违约金，因此本院依法调整为按照购房款总额的5%计算（900794元×5%），即45039.7元。综上，被告王某某、被告曹某某应赔偿原告鑫苑公司违约金45039.7元元。
四、被告王某某、被告曹某某应向原告鑫苑公司赔偿其偿还银行贷款损失24107.33元及案件相关费用29362元（包括：律师费15000元、案件受理费10570元、财产保全费3792元）。根据济南市历下区人民法院做出的（2015）历商初字第2968号民事判决书确定的内容，2016年4月18日，原告鑫苑公司代被告王某某、被告曹某某向邮储银行代偿借款654107.33元、律师费15000元、案件受理费10570元、财产保全费3792元，上述款项原告鑫苑公司代偿后有权向被告王某某、被告曹某某进行追偿。因《个人购房借款及担保合同》签订后，原告鑫苑公司实际收到被告王某某、被告曹某某向邮储银行申请的借款本金630000元，原告鑫苑公司在诉讼请求中亦将该630000元予以扣除，综上，被告王某某、被告曹某某应向原告鑫苑公司赔偿贷款24107.33元，以及因该案支出的其他费用29362元（包括律师费15000元、案件受理费10570元及财产保全费3792元），上述款项合计53469.33元。
综上，依据《中华人民共和国民事合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、解除原告山东鑫苑置业有限公司与被告王某某、被告曹某某于2013年12月24日签订的《济南市商品房买卖合同》；
二、被告王某某、被告曹某某于本判决生效之日起十日内协助原告山东鑫苑置业有限公司解除《济南市商品房买卖合同》项下位于山东省济南市天桥区小清河以南水屯路以北历山北路以西东泺河路以东鑫苑名家*号楼*单元*号房屋的预售网签备案手续；
三、被告王某某、被告曹某某于本判决生效之日起三十日内将位于山东省济南市天桥区小清河以南水屯路以北历山北路以西东泺河路以东鑫苑名家*号楼*单元*号房屋腾空并返还原告山东鑫苑置业有限公司；
四、被告王某某、被告曹某某于本判决生效之日起十日内给付原告山东鑫苑置业有限公司违约金45039.7元；
五、被告王某某、被告曹某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东鑫苑置业有限公司损失53469.33元（分别为贷款损失24107.33元、律师费15000元、案件受理费10570元及财产保全费3792元）；
六、驳回原告山东鑫苑置业有限公司其他的诉讼请求。
案件受理费12910元，申请费5000元，合计17910元，由原告山东鑫苑置业有限公司负担910元，由被告王某某、被告曹某某负担17000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 曹新建
审 判 员 田炳美
代理审判员 栗方程
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 汪 煜