广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4271号
上诉人（原审被告，反诉原告）：黄X萍，住广州市花都区。
委托代理人：丰志鹏，广东政霖律师事务所律师。
委托代理人：吴洁银，广东政霖律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：钟X芬，住广州市花都区。
委托代理人：谭国浪，广东古谷律师事务所律师。
委托代理人：马艳华，广东古谷律师事务所律师。
上诉人黄X萍因与被上诉人钟X芬租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街公益路18号26号，权属人为案外人高某。
2014年6月14日，钟X芬（出租方）与黄X萍（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定一、甲方同意将座落于龙珠路26号铺的房屋租给乙方使用，水电齐备。双方签定合同后，乙方须向甲方缴交押金12000元正。租赁期满后，房屋内的所有装修归甲方所有，乙方不得拆除，甲方不作任何补偿，空调除外。二、租赁期限为3年，从2014年7月1日至2017年6月30日上。从2014年7月1日至2015年6月30日每月租金为人民币6000元，租金采取先付后使用的方式，每1个月交付一次。乙方在每月的前5天交足1个月的租金，逾期十天不缴，甲方有权采取停水、停电措施，并收回商铺，所造成的损失由乙方负责承担。对未缴付部分甲方按日收取3%滞纳金，上述租金未含税金，税金由乙方负责。乙方不得以任何籍口为由将押金抵作租金或欠费之用。三、在租赁期内房屋由乙方管理，在合同期满后，所发生的一切税费及费用全部交清后，甲方应如数退还押金给乙方（不计利息），如乙方半途退租，押金一律不退回。该合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
2014年7月26日，钟X芬作为承租方（乙方）与案外人高某作为出租方（甲方）签订《租赁合同》，约定一、租赁期限：2014年7月1日至2017年6月30日（铺位地址：公益大道26号）。二、第一年（2014年7月1日至2015年6月30日）月租金为5000元，第二年（2015年7月1日至2016年6月30日）月租金为5000元，第三年（2016年7月1日至2017年6月30日）月租金为5200元，双方签订合同后，当月租金在当月五号前缴交，如不按时交租者，甲方有权收回该店铺，押金则不予退回（乙方在租赁后一次性向甲方交押金2500元），租期满后，乙方交清一切费用后，甲方退回押金给乙方。三、在租赁期间内，未经甲方同意，乙方不得擅自将此铺转租或转让，乙方在租赁期内，如半途退租，押金一律不退回。四、乙方不得以任何借口为理由，将押金抵作租金之用，否则视为乙方违约，甲方有权解除租赁合同，押金不予退回给乙方。该合同还就双方的其他权利义务进行了约定。该合同第三条空白处手写：“同意转租。高某7月26日。钟X芬”。
钟X芬、黄X萍签订租赁合同后，黄X萍向某颖芬支付押金12000元及转让费30000元，并依约向某颖芬支付租金至2014年10月。
2015年5月15日，钟X芬以黄X萍拖欠租金为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、黄X萍向某颖芬支付拖欠的租金19000元。2、没收黄X萍押金12000元。3、黄X萍向某颖芬支付滞纳金32610元。4、诉讼费由黄X萍承担。一审诉讼中，钟X芬变更其诉讼请求为：1、黄X萍向某颖芬支付拖欠的租金13000元。2、没收黄X萍支付的押金12000元。3、黄X萍向某颖芬支付滞纳金17140元（滞纳金分别以当月所欠缴的租金为本金，从当月6日起按日3%的标准计至黄X萍付清款日止）。4、本案的诉讼费由黄X萍承担。
黄X萍原审答辩意见如下：1、我方与钟X芬之间的租赁合同关系已于2015年1月16日解除且在解除合同当天我方已将涉案商铺的钥匙放在商铺内，并通知钟X芬到商铺内收取。但钟X芬拒绝，故我方在2015年1月18日将商铺的钥匙交还给商铺的所有权人高某，并由高某出具了收到涉案商铺钥匙的收据，因此我方认为钟X芬、黄X萍之间的租赁关系已于2015年1月16日解除，并将涉案商铺交还给钟X芬，钟X芬主张的租金计算期间应计算至2015年1月16日，并且每月的租金标准应当为5500元。因为黄X萍承租涉案商铺后因修建地铁的原因，政府相关部门将公益路与龙某路交界的十字路口进行围蔽施工。经钟X芬、黄X萍协商双方口头约定将每月的租金从2014年10月起变更为5500元直至围蔽解除之日止。因此钟X芬所主张的13000元租金没有事实依据。我方确认我方尚欠钟X芬2014年11月租金1000元，2014年12月租金5500元，2015年1月至2015年1月16日的租金2750元。2、关于滞纳金，我方认为滞纳金的性质实际上是属于违约金，而我方单方解除租赁合同后，我方所交纳的12000元押金不予退回，我方认为该12000元的性质属于违约金，所以钟X芬计算滞纳金没有法律依据。退一步讲，即使钟X芬有权收取滞纳金，但滞纳金的标准过高，我方请求法庭予以调整，调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算滞纳金。
黄X萍并向原审法院提起反诉称：钟X芬向黄X萍收取3万元“转让费”存在欺诈情形，且无事实和法律依据，《房屋租赁合同》中也未载明该项费用，黄X萍向钟X芬交付30000元“转让费”并非真实意思表示，故钟X芬应向黄X萍返还30000元“转让费”。黄X萍反诉请求：1、钟X芬向黄X萍返还30000元。2、钟X芬承担反诉费用。
钟X芬针对反诉辩称：我方确认收取了黄X萍支付的转让费30000元，该转让费是在双方平等自愿的基础上约定并支付的，而且在当今的租赁市场约定转让费的行为是约定俗成的，因此黄X萍要求我方返还转让费的行为是不合理的，请求法院驳回黄X萍的反诉请求。
一审中，钟X芬认为其已于2014年5月21日与高某就涉案商铺签订了租赁合同，后高某为明确钟X芬对涉案商铺具有转租权，因此在2014年7月26日高某与钟X芬又重新签订了一份租赁合同，钟X芬认为该合同是高某对钟X芬的转租行为进行追认。
庭审中，钟X芬、黄X萍均确认上述两份租赁合同所涉的商铺与钟X芬提交的房地产权证的商铺为同一商铺。
钟X芬认为其与涉案商铺权属人高某的租赁合同于2015年1月30日解除，且钟X芬已向高某支付租金至2015年1月，为此提交高某于2015年1月29日出具的收据予以证明。现钟X芬认为黄X萍尚拖欠2014年11月的租金1000元，2014年12月的租金6000元，2015年1月的租金6000元。对此，黄X萍认为其已于2015年1月16日通知钟X芬解除合同并将钥匙放在涉案商铺内，由于钟X芬拒绝接收钥匙，黄X萍于2015年1月18日将钥匙交还给商铺权属人高某，为此提交高某出具的收取涉案商铺钥匙的收据予以证明，黄X萍认为其已于2015年1月18日与钟X芬解除租赁合同。黄X萍认为由于其从2015年1月16日之后就没有使用涉案商铺，因此租金应计至2015年1月16日，且由于从2014年9月开始涉案商铺附近的道路进行围蔽施工，钟X芬、黄X萍当时口头协商涉案商铺的租金从2014年10月起变更为每月5500元，对于租金标准的变更钟X芬予以确认。因此黄X萍认为仅拖欠钟X芬2014年11月的租金1000元，2014年12月的租金5500元以及2015年1月1日至2015年1月16日的租金2750元。
关于黄X萍支付的30000元转让费，钟X芬认为该转让费即顶手费，是当今租赁市场约定俗成的交易习惯，钟X芬将涉案商铺交付给黄X萍使用后钟X芬无需将该转让费返还给黄X萍。对此黄X萍不予确认，黄X萍认为该转让费双方没有书面约定，黄X萍认为该30000元属于租金预付款。对此，钟X芬、黄X萍均未能提交证据予以证明。关于钟X芬、黄X萍之间的纠纷，双方协商不成，遂诉至原审法院成讼。
原审法院认为：钟X芬、黄X萍签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。钟X芬与涉案商铺的权属人高某签订的租赁合同明确载明钟X芬对涉案商铺具有转租权，因此黄X萍抗辩认为钟X芬将涉案商铺出租给黄X萍未经权属人高某的同意而主张钟X芬、黄X萍签订的租赁合同无效，依据不足，原审法院不予采纳。
在合同履行期间，黄X萍无故单方退出涉案商铺的使用，黄X萍的行为构成违约，因此黄X萍主张钟X芬、黄X萍的租赁合同已于2015年1月18日解除，依据不足，且钟X芬对黄X萍该主张亦不予确认，因此对于黄X萍该主张原审法院不予采纳。现钟X芬已于2015年1月30日将涉案商铺交还给权属人高某，因此钟X芬要求黄X萍支付租金至2015年1月30日，合理有据，原审法院予以支持，因钟X芬、黄X萍双方均确认涉案商铺的租金从2014年10月起调整为每月5500元，因此黄X萍应向钟X芬支付2014年11月的1000元，2014年12月的5500元及2015年1月的5500元，合计12000元，钟X芬主张黄X萍应付的租金超出12000元的部分，原审法院不予支持。黄X萍的行为构成违约，依法应承担相应的违约责任，根据合同约定，黄X萍无故中途退租，钟X芬有权没收押金，因此钟X芬要求没收黄X萍支付的押金12000元，合理有据，原审法院予以支持。关于钟X芬主张的滞纳金，结合钟X芬与高某的合同履行情况，原审法院认为，钟X芬未能举证证明黄X萍中途退租的行为对其造成的损失高于上述没收的押金12000元，因此对于黄X萍认为没收押金已能弥补钟X芬的损失，不应另行支付滞纳金的抗辩意见，原审法院予以采纳。
关于黄X萍反诉要求钟X芬返还转让费30000元，原审法院认为，虽然钟X芬、黄X萍签订的租赁合同并未明确约定转让费，但双方签订租赁合同当日黄X萍即将该30000元的转让费交付给钟X芬，可视为黄X萍对该转让费事实上的确认。关于该转让费的权利义务双方并无书面约定，根据现今商铺转租市场的交易习惯，转手人一般向顶手人收取一定的顶手费，转手人在收取顶手费后，顶手人获得顶手商铺的使用权，本案钟X芬收取黄X萍30000元的转让费实质应为顶手费，钟X芬与权属人高某签订的租赁合同明确约定钟X芬具有转租权，钟X芬收取该转让费后已将涉案商铺交付给黄X萍使用，现黄X萍是自行中途退出涉案商铺的使用，因此黄X萍要求退还转让费没有事实及法律依据。对于黄X萍认为该转让费为租金预付款，但未能举证证明，对此黄X萍应承担举证不能的后果。综上，黄X萍要求钟X芬返还转让费30000元，依据不足，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年7月9日作出如下判决：一、黄X萍于本判决发生法律效力之日起十日内向钟X芬支付租金12000元；二、钟X芬收取黄X萍的押金12000元归钟X芬所有，钟X芬无须退还；三、驳回钟X芬的其他诉讼请求；四、驳回黄X萍的反诉请求。本诉案件受理费545元，由钟X芬负担200元，由黄X萍负担245元。反诉案件受理费275元，由黄X萍负担。
判后，上诉人黄X萍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我方已于2015年1月16日和钟X芬解除《房屋租赁合同》，租金应计算至2015年1月16日。《房屋租赁合同》第三条约定的“乙方半途退租，押金一律不退回”可证明，我方（即合同的乙方）在租赁期间享有单方合同解除权，并以我方的押金作为补偿，故自我方于2015年1月16日发短信给钟X芬要求解除合同之日起，双方之间的租赁合同关系即已解除：再根据我方提交的与钟X芬的短信来往和屋主高某出具的《收据》可以证明我方于2015年1月16日与钟X芬解除合同后就没有实际占用和使用该商铺，且已交还商铺钥匙给屋主高某，我方应交付租金的日期应计算至2015年1月16日止；二、钟X芬收取3万元“转让费”存在欺诈情形，且无事实和法院依据，应向黄X萍返还。黄X萍上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判黄X萍支付钟X芬租金9250元；二、改判钟X芬向黄X萍返还3万元；三、本案诉讼费由钟X芬承担。
被上诉人钟X芬二审书面答辩称：同意一审查明的事实，请求二审维持原判，驳回黄X萍的上诉请求。
双方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。
本院认为：本案黄X萍主张双方合同于2015年1月16日解除，但双方并无对解除合同达成协商一致的意见，《房屋租赁合同》第三条约定的“乙方半途退租，押金一律不退回”也不能视为黄X萍享有单方合同解除权的约定，故黄X萍该上诉请求缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。关于交付租金的截止日期，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。根据上述法律规定，对于商铺的交还，黄X萍应负有举证责任，虽然黄X萍提交证据证明屋主高某于2015年1月18日收到黄X萍交还的商铺钥匙，但不能以此视为黄X萍已交还商铺给钟X芬，而且，钟X芬提交证据证明其向高某缴纳租金至2015年1月29日。因此，黄X萍上诉认为租金应计算至2015年1月16日止，缺乏依据，本院不予采纳。
关于“转让费”3万元问题，双方合同中并没有对该“转让费”进行明确约定，黄X萍上诉认为钟X芬收取3万元“转让费”存在欺诈情形，缺乏证据支持，本院不予采纳。原审基于现今商铺转租市场的交易习惯，认为黄X萍向钟X芬支付的3万元“转让费”系顶手费，而黄X萍也实际获得了承租涉案商铺，其自行中途退出商铺的使用，故不予支持黄X萍要求退还该3万元“转让费”，并无不当，本院予以维持。
综上所述，黄X萍的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费618.75元，由上诉人黄X萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 林嘉丽