徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0311民初5189号原告：袁华，男，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：魏瑞，江苏昭鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴洋，江苏昭鹏律师事务所实习律师。被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主南路。法定代表人：王广备，经理。原告袁华与被告徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告袁华的委托代理人魏瑞、吴洋到庭参加诉讼。被告同力公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还购房款1326450元；2、判令被告支付首付款406450元的利息（按照年息6%，自2013年8月1日至实际返还之日，暂计算至2017年6月1日计款93539.20元）；3、判令被告赔偿贷款损失109234.05元（截止2017年8月1日）；4、判令被告赔偿贷款罚息损失4890元（截止2017年8月1日）；5、判令被告赔偿原告律师费17400元，案件受理费12800元、财产保全费5000元，合计35200元；6、由被告负担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2013年2月22日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的橙黄时代·山水丽庭小区的房屋，该房屋建筑面积为111平方米，每平方米单价11950元，总房款为1326450元，其中首付款406450元，剩余房款920000元由原告向中国建设银行股份有限公司徐州分行进行贷款。2015年12月1日，因原告连续两期未能及时偿还银行贷款，中国建设银行股份有限公司徐州分行依法诉至徐州市鼓楼区人民法院。2016年3月2日，徐州市鼓楼区人民法院判决原告一次性偿还银行贷款本金854472.03元及利息，并支付律师费17400元，案件受理费12800元，财产保全费5000元。现该判决已经生效，中国建设银行股份有限公司徐州分行已申请强制执行。后原告发现该房屋系拆迁安置房，被徐州市泉山区人民法院依法判决确认拆迁人徐某某享有优先取得权，故原告于2016年9月22日通过诉讼方式解除了与被告之间的商品房买卖合同。虽然双方商品房买卖合同已经解除，但是被告迟迟不予退还购房款，以及赔偿原告损失。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求依法支持原告的各项诉讼请求。被告同力公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2013年2月22日，原告袁华与被告同力公司签订编号为03XXX3号的《商品房买卖合同》，约定被告将开发的橙黄时代小区X幢X单元XXX室房屋出售给原告，合同价款为1326450元，原告于2013年2月27日向被告同力公司交付首付款406450元，余款920000元通过中国建设银行的银行贷款向同力公司支付。2013年3月19日，被告同力公司的会计赵翠通过自己的银行账户向原告的账户内分两次转账汇款406450元，当日原告再将该款转账支付至赵翠的银行账户内，同力公司于2013年2月27日向原告开具了首付款发票。2013年7月31日，袁华和杨素红作为借款人和抵押人与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订个人住房（商业用房）借款合同一份，合同在特别条款中约定：借款人应将借款用于购买坐落于徐州市泉山区奎山路项目所属之山水丽庭XX-X-XXX室房产，借款本金920000元，借款期限240个月（即自2013年7月31日至2033年7月31日）。本合同项下的贷款利率为月利率，采用浮动利率，即在基准利率水平上下调10%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；贷款的利率调整日于每年1月1日调整；贷款人将款项首次划入借款人指定的同力公司账户；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月的最后一日为约定还款日；借款人采取委托扣款方式，还款方法为等额本息还款法；担保方式为抵押和最高额保证；抵押财产为徐州市橙黄时代山水丽庭XX-X-XXX室房产；借款人购买预售商品房向贷款人申请贷款的，抵押人应当及时通知并协助贷款人到相应登记部门办妥抵押权预告登记手续，未经贷款人书面同意，抵押人不得申请撤销、变更登记，预告登记后，抵押人应自能够办理相应房屋所有权证书之日起两个月内申请房屋所有权证书并即时通知贷款人、协助贷款人办妥抵押登记手续，抵押人应当确保前述抵押权预告登记、抵押权登记的及时、有效，否则贷款人有权提前收回贷款，并追究抵押人的违约责任；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。合同还约定：本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利息自划款之日起计算，按日计息；本合同项下借款人的还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用，对于剩余款项，本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，按照先还本后还息的原则偿还；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约；出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、有权行使担保权利、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2013年7月31日，袁华、杨素红与中国建设银行股份有限公司徐州分行还签订徐州市房地产抵押合同一份，以袁华购买的位于徐州市橙黄时代·山水丽庭XX-X-XXX室房产作为还款义务的抵押担保，合同约定：设定权利价值为920000元，约定期限自2013年7月31日起至2033年7月31日止。同日，袁华、杨素红办理了该抵押物的预告抵押登记，但未办理正式抵押登记。2013年8月1日，中国建设银行股份有限公司徐州分行依约向袁华、杨素红指定的同力公司账户发放贷款920000元。之后，同力公司按月向袁华的还贷账户内存入款项，但自2015年9月起不再按期还款。中国建设银行股份有限公司徐州分行于2015年12月1日诉至徐州市鼓楼区人民法院，要求：1、由袁华、杨素红偿还贷款本金868176.88元及利息；2、律师代理费17400元；3、对抵押物优先受偿；4、同力公司对上述债务承担连带责任；5、负担案件的诉讼费。经审理，徐州市鼓楼区人民法院于2016年3月2日作出（2015）鼓商初字第XXX号民事判决书，判决：一、袁华、杨素红一次性返还中国建设银行股份有限公司徐州分行贷款本金854472.03元及利息；二、袁华、杨素红赔偿中国建设银行股份有限公司徐州分行律师代理费17400元；三、同力公司对上述债务承担连带责任，同力公司在承担责任后，有权向袁华、杨素红追偿；四、驳回中国建设银行股份有限公司徐州分行对抵押物优先受偿的诉讼请求。案件受理费12800元、财产保全费5000元，合计17800元，由袁华、杨素红、同力共同负担。2008年9月2日，案外人许庆田与被告同力公司签订《拆迁产权交换协议书》，约定被告同力公司对案外人许庆田所有的坐落在奎西村五组92号私有房屋进行拆除。被告同力公司以橙黄时代小区·山水丽庭XX幢X单元XXX室房屋同案外人许庆田进行产权交换，作定居安置，旧房交被告同力公司拆除并回收旧料，原产权注销。协议对其他相关事项亦进行了约定。徐庆田于2016年2月15日诉至本院，要求对其与同力公司订立的《拆迁产权交换协议书》中确定的补偿安置房屋橙黄时代小区·山水丽庭X幢X单元XXX室房屋享有优先取得权。经审理，本院于2016年10月4日作出（2016）苏0311民初XXXX号民事判决书，判决徐庆田对与徐州市同力创展房地产有限公司于2008年9月2日订立的《拆迁产权交换协议书》中确定的补偿安置房屋橙黄时代小区·山水丽庭XX幢X单元XXX室房屋享有优先取得权。原告于2016年3月22日诉至本院，要求解除与同力公司签订的编号为0352333的商品房买卖合同。经审理，本院于2016年9月22日作出（2016）苏0311民初XXXX号民事判决书，判决解除袁华与徐州市同力创展房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为0XXXX33）。另查明，袁华与杨素红为夫妻关系，在中国建设银行股份有限公司徐州分行起诉期间及之后，袁华陆续偿还了部分款项，其中原告还款前的贷款本金余额为870518.82元，截止2017年8月1日该贷款已经产生的罚息为4890.80元、利息为1092340.5元。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告袁华与被告同力公司所签订的商品房买卖合同已本院判决解除，故在双方合同解除后，被告应当向原告返还购房款，并根据合同履行情况和性质，承担相应赔偿损失的责任。对于双方合同中约定的购房款1326450元，因原告向被告所支付的首付款406450元系由被告公司的会计先汇款至原告的银行的账户内，再由原告作为首付款进行支付，故该款不应由被告向原告返还，因此原告基于此要求被告负担该406450元利息的诉讼请求，也没有依据，本院不予支持。原告向中国建设银行股份有限公司徐州分行贷款920000元后由被告代为偿还了部分款项，在中国建设银行股份有限公司向徐州市鼓楼区人民法院提起诉讼时，扣除被告代为偿还的款项外，未偿还的借款本金为870518.82元，故870518.82元由被告负责返还。因被告将拆迁安置房作为商品房向原告出售，具有明显的过错，在双方解除买卖合同后，被告应赔偿原告的损失。而原告在本案中主张的损失包括截止2017年8月1日的利息1092340.5元、罚息4890元、律师费17400元，案件受理费12800元，财产保全费5000元，均属于合理损失范围，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐州市同力创展房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告袁华返还购房款870518.82元；二、被告告徐州市同力创展房地产有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告袁华利息损失109234.05元（截止2017年8月1日）；三、被告告徐州市同力创展房地产有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告袁华罚息损失4890元（截止2017年8月1日）；四、被告告徐州市同力创展房地产有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告袁华律师费17400元，案件受理费12800元，财产保全费5000元，合计35200元；五、驳回原告袁华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18920元，减半收取9460元，由被告徐州市同力创展房地产有限公司负担（此款原告已预交，被告随案款一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  刘现伟二〇一七年十月十日书记员  尤 丹