天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0113民初4313号原告：天津万科物业服务有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）环河南路88号22-2150室。法定代表人：王玉峰，董事长。委托诉讼代理人：杨恩玉，男，该公司职员。委托诉讼代理人：贺怀磊，女，该公司职员。被告：杨秀云，女，1977年6月12日生，汉族，住天津市北辰区。原告天津万科物业服务有限公司与被告杨秀云物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告天津万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨恩玉和被告杨秀云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告物业费11569.74元，违约金6947.85元，共计18517.59元；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：被告自2010年1月至2016年6月未缴纳物业费，被告的房屋面积185.41平方米，缴费标准为每月每平方米0.8元，被告每月应缴纳148.33元，现累计拖欠物业费11569.74元，违约金6947.85元，共计18517.59元。原告多次催要未果，故提起诉讼。杨秀云辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：被告未与原告签订过书面《天津市住宅物业服务合同》及其补充协议，原告基于“《天津市住宅物业服务合同》及其补充协议”的权利与义务未书面或口头告知被告；被告没有接受到原告应提供的物业服务，原告对被告所在小区的公用部位、公用设施设备维护管理不善，对侵占公共绿地、私搭乱盖等现象常年不能有效治理；小区场地道路常年破损严重，不能及时修复；房屋外檐、公用楼梯台阶等长时间破损，不能及时维修，威胁业主人身安全，楼梯间内管道保养不善，变电箱严重等严重锈蚀；原告对小区内环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责；原告改变公用设施用途，将共用部位出租他人经营，物业公告栏安装广告牌；原告服务态度倨傲，不思进取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的《天津市前期物业管理服务合同》，因被告未能提供证据证明系原告伪造，故本院对该证据予以采信；对原告提供的《催款函》，因被告不予认可，原告亦未能提供证据证实其已经送达，故本院对该证据不予采信。对被告提供的证明被告所在小区存在违章建筑的网页截图，证明原告对小区内共用部位、公用设施设备维护管理不善，对物业管理区域内的环境卫生、绿化、道路、公共秩序未尽管理和养护义务的现场照片17页以及进一步证明原告没有尽到物业管理义务的被告于2016年7月14日拍摄的视频，原告虽不予认可，但未能提供充分证据反驳，无法证明原告已经尽到对小区环境卫生、公共绿化、道路以及公用设施设备等的管理和维护义务，故本院对该证据予以采信；其余证据因与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年4月28日，天津万科物业管理有限公司与天津万科房地产有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定物业类型为多层、别墅；坐落位置天津市北辰区新宜白大道，总占地面积55.1万平方米，总建筑面积62.25万平方米；服务内容及标准主要包括如下内容，1、房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；2、房屋共用设施设备的维护、养护、运行和管理；3、物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、共用绿地、水面、花木、建筑小品的养护管理；5、公共环境卫生，包括公共场所及场地、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6、车辆行驶与停放秩序的管理服务；7、维护公共秩序，包括门岗执勤、巡视、安全监控等；8、物业管理有关的文件、资料和业主情况的管理；9、公示特约服务的内容、标准及收费标准，当业主提出上述委托服务要求时，应当提供服务，业主应当按规定付费；10、其他委托事项。合同期限自2003年4月28日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业管理服务费用住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.8元/月；业主于每月5日前交纳物业费；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳违约金。合同签订后，原告对被告所在小区进行了相关的物业管理服务。被告系坐落于天津市北辰区新宜白大道万科花园新城紫芸苑6-104号房屋业主，其每月应交纳物业管理服务费合计为148.33元，被告未交纳2010年1月至2016年6月期间的物业管理服务费。被告所在小区存在卫生绿化条件差且管理无序、私搭乱盖、侵占绿地、共用楼梯台阶及道路毁损等物业服务及维护不到位情况。本院认为，本案争议焦点为原告是否应当向被告收取物业费及滞纳金。原告与案外人天津万科房地产有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实的意思表示，对于合同双方及该小区的业主具有法律约束力，被告以其并非合同当事人为由提出抗辩的，本院不予支持。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告应按照合同约定向原告交纳物业费。根据被告提供的证据显示，被告所在小区存在卫生环境差、私搭乱盖、侵占绿地、共用楼梯台阶及道路毁损、楼梯间内管道保养不善、物业服务及维护不到位等情况，原告在本案中未完全尽到合同中约定的维护和管理义务，对于被告应当交纳的物业费应予酌减。依据合同约定的交费标准及原告履行合同义务的实际情况，本院酌定被告向原告交纳2010年1月至2016年6月期间的全部物业费总额的60%为宜。因原告未能完全履行《天津市住宅前期物业服务合同》中约定的物业服务内容及标准，本院对于原告主张违约金的诉讼请求不予支持。关于被告的其他抗辩理由，因被告未能提供具有证明力的证据予以证实，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告杨秀云于本判决生效之日起十日内给付原告天津万科物业服务有限公司2010年1月至2016年6月期间全部物业费的60%，共计6941.84元；二、驳回原告天津万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131元，由天津万科物业服务有限公司负担78.6元，杨秀云负担52.4元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  刘阳二〇一六年九月三十日书 记 员  李猛附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。