广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终6671号
上诉人（原审被告、反诉原告）：林泽玲，女，汉族，1977年6月18日出生，住所地：深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：崔建年，广东港仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡立宏，男，汉族，1977年1月21日出生，住所地：宁夏中宁县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张彦红，女，汉族，1985年2月1日出生，住所地：广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：肖俊川，男，汉族，1969年5月22日出生，住所地：广东省福田区，由深圳市福田区梅林街道下梅社区居民委员会推荐。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码：78525491-5。
法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。
上诉人林泽玲因与被上诉人胡立宏、张彦红、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司(以下简称中原公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月31日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人林泽玲不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民三初字第1226号民事判决书；二、依法支持林泽玲的全部诉讼请求；三、依法判决胡立宏、张彦红承担本案全部诉讼费用。事实与理由：
一、双方有关合同义务履行时间的约定：2015年4月25日，林泽玲与胡立宏、张彦红签订《二手房买卖合同》，双方约定：1、买方须于5月31日前向银行提交申请按揭贷款资料[见合同第四条(2)B]；2、递件过户手续最晚不得迟于6月30日（见合同第五条）；3、整个交易流程在7月10日完成（见合同备注）。以上有关双方履行合同义务的时间及期限的约定是二手房买卖在正常交易的情形下所需的交易时间，本案涉案房屋不能于合同约定的期限内完成交易，主要原因是胡立宏、张彦红在与林泽玲签约时，胡立宏、张彦红存在因限购限贷政策而被限贷的异常情形。由于胡立宏、张彦红的贷款申请迟迟不能获批，担保公司为避风险，不会在其贷款申请未获批前赎楼；而林泽玲在对其购房资格是否具备、贷款申请能否获批等事实一无所知、在其又不愿根据合同第八条承担现金赎楼3.5%的短期利息的情形下，又怎敢贸然为其赎楼？由于胡立宏、张彦红的贷款申请延误至6月25日才获得按揭银行的批准，也使7月10日完成涉案房屋的交易成为不可能。
二、胡立宏、张彦红虚构赎楼事实。胡立宏、张彦红于贷款申请获批后的6月26日，在明知林泽玲已回老家不能及时收到邮件，在明知7月10日已不能完成交易流程的情形下，故意不通过合同约定的快捷电话送达方式，而以特快专递的方式送达《履约催告函》，其真实意图就是以此送达方式尽量拖延送达时间以造成林泽玲在拖延时间的假象。但胡立宏、张彦红却忘记了6月27日、28日是休息日，银行和房地产产权登记部门在休息日是不办理这些业务的，而林泽玲也无需为这两天时间承担延误责任。胡立宏、张彦红在贷款申请获批的即日要求林泽玲协助办理现金赎楼手续，但又不告知林泽玲赎楼现金在哪里，在一审时也未提交相应的证据证明资金的来源已经落实，而且林泽玲在此期间并未接到赎楼担保公司的正式通知，胡立宏、张彦红能够在贷款申请获批的第二日（6月26日）即已落实赎楼资金？胡立宏、张彦红在6月22日的录音证据中确认7月10日无法完成涉案房屋整个交易流程；胡立宏、张彦红明知7月10日完成交易已不可能，却还在此时赎楼，“明知不可为而为之”，这可能吗？胡立宏、张彦红费尽心机，难免百密一疏，因此不能不使林泽玲强烈质疑其赎楼资金的真实性，尽管原审法院对这一事实视而不见，但林泽玲根据以上事实有足够的理由认为胡立宏、张彦红所谓的赎楼不过是虚构的事实。
三、林泽玲依约履行的合同义务。原审判决认为林泽玲在委托公证担保公司赎楼后再未履行合同的其他义务不是事实，自5月31日起，林泽玲就曾多次督促胡立宏、张彦红尽快履行赎楼义务、尽快办理注销抵押、转移登记、设立抵押等手续，使银行早日放款，但胡立宏、张彦红屡屡因其贷款申请尚未获批及赎楼费用过高而予以拒绝，林泽玲提交的6月22日录音证据足以证明这一事实，该证据证明林泽玲曾借款50万协助胡立宏、张彦红赎楼做现金赎楼，但其以贷款申请未获批为由拒绝了，后其又因赎楼费用和利息过高为由拒绝办理赎楼手续，由此可见林泽玲在履约过程中并无过错。
四、涉案房屋过户登记所需的时间。根据《深圳市房地产权登记中心办文指南》的规定：办理注销抵押、转移登记、抵押设立登记三项程序就需时60天；即使现在办文提速，也需30日左右完成全部交易程序，且银行放款也需时间，即使林泽玲及时收到胡立宏、张彦红于6月26日发出的的赎楼通知，6月27日、28日为双休日，最快也要6月29日（周一）才能开始办理赎楼手续，此时距6月30日仅余一天，那么在6月29日、30日，两天的时间里，需要按照以下时间顺序先后完成以下事项：1、将赎楼款存入银行；2、向按揭银行提出赎楼申请；3、等待银行批准；4、获批后向房地产产权登记部门申请注销抵押：4、抵押注销后于6月30日办理递件过户手续等。在两天时间里办理完成以上事项简直就是天方夜谭，这是二手房交易所需时间的常识。而6月26日距约定的完成交易时间仅余12天；剩余的时间无法完成涉案房屋的交易流程也是众所周知的事实。正因为胡立宏、张彦红的自身原因导致贷款申请迟迟不能获批，故林泽玲作为后履行方，依据《合同法》的有关先履行抗辩权的规定，有权拒绝继续履行义务，并无须因此承担违约责任。根据以上事实，林泽玲认为，原审判决认定事实不清。“330”房地产新政后，深圳房地产交易纠纷案件增多，大多数案件的判决结果都是不利于卖方。而本案的原审判决根本就不具备二手房买卖交易程序的专业常识，没有查明本案的全部事实；而是机械套用此类案件判决多不利于卖方所形成的判决思维定式，并围绕这一定式简单罗列一些看似对卖方不利的事物表象；原审判决不对个案事实的差异进行深入分析，不去分析本案全部事实间的因果逻辑联系，就认定由林泽玲承担违约责任，并判由林泽玲支付违约金，这是极其错误的。而且胡立宏、张彦红、林泽玲签约时，因购房政策所限，胡立宏、张彦红此时没有购房资格。涉案房产属夫妻共同财产，林泽玲之夫未在合同上签字，事后也不同意出售涉案房产。根据以上事实，所以双方签订的合同为无效合同。
胡立宏辩称：1、一审法院认定胡立宏、张彦红提交的按揭银行出具《二手楼按揭贷款确认书》，通话录音证据、短信证据、《履约催告函》及邮寄单等证据足以证明胡立宏、张彦红提前四个工作日履行完毕阶段性合同义务，没有违约。另一方面，林泽玲没有对其从2015年6月24日至合同约定完成日2015年7月10日期间履行合同的情况提交任何证据，根据民事诉讼中“谁主张、谁举证”的原则，依法应当承担举证不能的责任。2、本案本质就是卖方林泽玲因房价上涨而预期违约，依理依法都应承担违约承担责任。《合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可在履行期间届满之前要求承担违约责任。”这是《合同法》对预期违约的规定。3、林泽玲认为其行为符合先履行抗辩权而不应承担违约责任，没有法律依据。退一步而言，就算林泽玲履行不安抗辩权合法，那么，胡立宏、张彦红于2015年6月25日就获得了按揭银行出具的《二手楼按揭贷款确认书》，第三方员工张绿L当日就通知了林泽玲，林泽玲履行不安抗辩权的情形已消除，林泽玲也应恢复履行。此时比合同约定最迟6月30日提前了5日。最后，赎楼是卖方林泽玲的责任，而不是买方胡立宏、张彦红的责任。
张彦红辩称，与胡立宏答辩意见一致。
中原公司述称，其作为涉案房产买卖交易的居间方已经尽到合理的居间义务，对于买卖双方之间的违约行为，由违约方自行承担法律责任，第三人不应承担责任。
胡立宏、张彦红向一审法院起诉请求：1、解除胡立宏、张彦红与林泽玲签订的《二手房买卖合同》；2、林泽玲返还胡立宏、张彦红定金20万元；3、判决支付违约金36.9万元（合同成交价184.5×20%）；4、林泽玲赔偿房价上涨损失20万元；5、林泽玲承担全部诉讼费、保全费。
林泽玲向一审法院反诉请求：1、解除胡立宏、张彦红与林泽玲签订的《二手房买卖合同》；2、胡立宏、张彦红向林泽玲支付违约金36.9万元；3、胡立宏、张彦红承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年4月25日，胡立宏、张彦红作为买方，林泽玲作为卖方，通过中原地产代理（深圳）有限公司签订了编号为201669号的《二手房买卖合同》，合同约定如下：1、胡立宏、张彦红购买林泽玲所有的位于深圳市龙岗区布沙路KY一期3号楼913号房产，建筑面积为69.58平方米，房产证号为60××26，转让成交价为人民币1845000元；2、签订合同当日买方向卖方支付定金90000元，该定金交由第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入指定的监管账号，视为卖方已收讫定金，双方协商在定金或首期款中预留人民币5000元作为交楼押金；3、对于定金以外的剩余房款，双方约定由买方按照银行按揭贷款方式进行付款，买方应于2015年5月31日前将除定金、交楼押金以外的剩余首期购房款（金额以银行审批为准），支付至双方约定的银行监管账户，买方应于2015年5月31日前向银行提交按揭贷款申请及相关材料。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于转让成交价的，买方应于银行出具贷款承诺书后三个工作日内补足。4、在买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年6月30日。5、该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起十个工作日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司出具公证委托书及办理赎楼的其他手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，注销抵押登记，并于注销抵押登记后三日内将房地产证原件交予居间方。6、买方承担涉案房产过户相关税费，包括赎楼公证费、赎楼担保费和短期利息、抵押登记费。7、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付定金。8、合同备注还约定，卖方要求整个流程交易在2015年7月10日办完，买方要求卖方在2015年8月1日前搬离该物业，首期款监管当日另外支付楼款11万元。
合同签订当日，胡立宏、张彦红、林泽玲与中原地产代理有限公司签订了《资金托管协议》，双方同意将定金90000元，交楼押金5000元交由中原公司托管，交楼押金从定金中预留或扣除。胡立宏、张彦红于合同签订当日将定金90000元托管至中原地产代理有限公司，林泽玲向胡立宏、张彦红出具了定金收款收据。后林泽玲确认其中的85000元定金中原公司已经支付给林泽玲。林泽玲于合同签订当日签署了《地址及账号确认书（卖方）》，确认其联络电话为189××××3840。
2015年4月27日，林泽玲前往公证处委托深圳市融A融资担保有限公司、巫文X、王俊Q、吴高H、卢金X为其代理人，代理期限为2015年4月27日至2016年4月27日，代理人在代理期限内均可以被代理人的名义办理按揭贷款、赎楼、注销抵押登记等事项，在代理期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续，被代理人均予以承认。
2015年5月28日，胡立宏、张彦红、林泽玲双方与中国工商银行股份有限公司深圳市分行签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，约定胡立宏、张彦红将涉案房产首期款465000元委托中国工商银行股份有限公司深圳分行作资金监管。当日胡立宏、张彦红将首期款465000元汇入中国工商银行股份有限公司深圳分行的指定监管账户。当日胡立宏、张彦红向银行提交了申请按揭贷款的相关资料。当日，胡立宏、张彦红按照合同约定向林泽玲支付了楼款11万元。林泽玲向胡立宏、张彦红出具了收款收条，内容为：“今收到胡立宏、张彦红购买布吉KY一期3号楼913的定金人民币壹拾壹万元整。收款人：林泽玲。”
2015年6月25日，中国银行股份有限公司深圳横岗支行出具了《二手楼按揭贷款确认书》，该行同意向胡立宏、张彦红发放贷款118万元，发放期限为30年。
2015年6月26日，胡立宏、张彦红向林泽玲和中原公司同时寄发了《履约催告函》，内容为：“胡立宏、张彦红已于2015年6月25日22时左右，通过林泽玲在中介处预留的电话号码189××××3840短信告知林泽玲，银行已于2015年6月25日向胡立宏、张彦红出具了《二手楼按揭贷款确认书》，并将此事通知了中介，中介也通知了林泽玲和赎楼担保方。请林泽玲于2015年6月26日将《二手楼按揭贷款确认书》移交给赎楼担保公司的时间、地点、签收人告诉胡立宏、张彦红。如林泽玲违约，胡立宏、张彦红将保留向其主张违约金等权利。
2015年7月5日，胡立宏、张彦红又向林泽玲寄发了《履约通知函》，告知林泽玲务必于2015年7月10日前配合担保公司或自筹资金完成赎楼，注销涉案房屋抵押登记，并将房产证交予居间方用于递件过户使用，逾期不履行，将追究林泽玲的违约责任。林泽玲以胡立宏、张彦红怠于履行向银行申请贷款的义务导致胡立宏、张彦红于6月25日才取得贷款承诺书，双方无法在7月10日前完成交易手续为由拒绝继续履行合同义务。胡立宏、张彦红认为林泽玲因房价上涨原因而故意违约行为，为此，胡立宏、张彦红于2015年7月20日诉至一审法院。
根据胡立宏、张彦红提交的6月24日中原公司员工张绿L与林泽玲之间的通话录音资料，证实中原公司员工张绿L于2015年6月24日与林泽玲通过电话联络商量赎楼的相关事宜，中原公司告知林泽玲办理赎楼手续必须要提交个人身份证和银行卡等证件资料，但林泽玲表示拒绝。
根据胡立宏、张彦红提交的6月25日中原公司员工张绿L与林泽玲之间的短信记录内容载明，中原公司员工张绿L于2015年6月25日11:41分向林泽玲发送手机短信，内容为：“贷款承诺函出来，你再不回复去配合，到时候就是你的违约了。”当天11:49分再次向林泽玲发送短信，内容为：“林小姐，要不要把贷款承诺函给你送过来。”林泽玲回复：“老家出了一点事，我们全家今早已回老家，你们就按合同上办就好了。”中原公司员工张绿L后又回复短信，内容为：“林小姐，当初你答应为了尽快过户，资金现金赎楼客户帮你出3个点费用，居间方跟客户有微信聊的证据在，你答应了，我们按揭部是按红本在手去批的贷款，现在需要你配合来立个书面字据，到时担保公司要收你的银行卡和密码及身份证。”对于该份证据，林泽玲主张是其先给中原公司发送短信告诉中原公司员工张绿L老家有急事赶着回老家，至于后面的事情就按照合同办。张绿L11点多才回复的短信，而此时林泽玲已回老家，直至2015年7月9日才回深圳。
原审庭审中，胡立宏、张彦红、林泽玲均认可林泽玲于2015年6月25日至7月9日期间不在深圳的事实，胡立宏、张彦红称在此期间一直电话联络林泽玲，但林泽玲一直处于联系不上的状态，林泽玲表示其没有故意关机，在此期间没有收到胡立宏、张彦红的任何电话，直到7月9日回到深圳才晓得胡立宏、张彦红取得了贷款承诺函，而此时已无法在7月10日前完成交易，胡立宏、张彦红已经违约，其就没有再履行赎楼义务了。
另查明，该涉案房产于2005年12月27日登记于林泽玲名下，2014年7月29日抵押给中国工商银行股份有限公司前海分行，抵押金额为500000元。
一审法院认为，胡立宏、张彦红、林泽玲签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当严格履行。
本案的争议焦点是合同履行过程中，何方存在违约行为。首先，胡立宏、张彦红并不存在违约行为。合同签订后，胡立宏、张彦红按照合同约定支付了定金，并于合同约定的期限内（2015年5月28日前）与林泽玲共同前往银行办理了资金监管和提交了银行贷款的申请资料，胡立宏、张彦红已按照合同履行了其应尽义务。关于林泽玲辩称胡立宏、张彦红怠于向银行提交申请贷款资料，导致6月25日才取得贷款承诺函，整个交易无法在7月10日前完成的主张，原审法院认为，合同中只约定了胡立宏、张彦红向银行提交按揭贷款申请资料的最迟期限，胡立宏、张彦红已在约定期限内向银行提交了申请资料，至于银行审批通过的所需时间，应当视银行的贷款审批流程而定，并非胡立宏、张彦红所能控制和掌握的，且合同中并未约定胡立宏、张彦红取得贷款承诺函的最迟期限，胡立宏、张彦红不存在违约行为，故林泽玲的该辩称与查明事实不符，不予采纳。其次，林泽玲存在违约行为。根据合同第五条（在卖方取得银行贷款承诺函且卖方取得房地产原件之日起三个工作日内，双方须办理递件过户手续，但最晚不得迟于6月30日）和第六条（卖方应当于签订合同之日起10日内公证委托担保公司办理赎楼手续，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法赎楼的，卖方应自行赎楼）的约定可知，办理赎楼手续、注销抵押登记、取得房产证原件均属林泽玲应尽的义务，林泽玲应当积极履行上述义务，但林泽玲并未履行其应尽义务，存在违约行为。理由如下：1、虽然林泽玲在合同签订初期如约公证委托了担保公司进行赎楼，但根据中原公司员工张绿L与林泽玲的通话录音可知，在6月24日中原公司员工张绿L通知林泽玲提交办理赎楼手续所需的相关资料时，林泽玲明确表示予以拒绝，导致担保公司无法办理赎楼手续。2、在6月25日胡立宏、张彦红取得贷款承诺函后，根据中原公司员工张绿L与林泽玲的短信记录内容，证实中原公司员工张绿L已于取得贷款承诺函当日短信告知了林泽玲，要求林泽玲配合办理担保公司办理赎楼手续，而并非林泽玲所称其在2015年7月9日才知此事，且在取得贷款承诺函后，胡立宏、张彦红也多次与林泽玲电话联系，但林泽玲电话一直处于关机状态，联系不上。3、根据林泽玲与胡立宏、张彦红、中原公司之间于6月下旬的联系记录，有充分理由证明林泽玲是知晓近期是要办理赎楼手续的，而林泽玲却恰恰选择2015年6月25日离开深圳，在此期间也未和胡立宏、张彦红联系商量办理赎楼事宜，直到合同约定的整个交易流程完成的最后期限（2015年7月10日）的前一天才回深圳，导致合同无法如期履行完毕。林泽玲在委托公证担保公司赎楼后再未继续履行合同的其他义务，且在胡立宏、张彦红两次催告其继续履行合同后仍拒不履行赎楼义务，其以自己的行为表明不再履行合同义务，已构成根本违约，应承担违约责任。现胡立宏、张彦红要求解除涉案《房屋买卖合同》并要求林泽玲支付违约金的诉求，符合法律规定，原审法院予以支持。对于胡立宏、张彦红主张要求林泽玲赔偿房价上涨损失，原审法院认为房价的涨跌变动不属于双方在订立合同当时可预见到的因其违约可能造成的损失，不予支持。关于违约金数额，依据合同法等有关规定，当事人约定的违约金，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故原审法院酌情将违约金调整为345000元为宜。涉案《房屋买卖合同》解除后，林泽玲收取的定金90000元应予返还胡立宏、张彦红，其中定金5000元托管于中原公司深圳市中原地产代理有限公司，由中原公司深圳市中原地产代理有限公司直接返还，林泽玲对此承担连带责任。另胡立宏、张彦红于2015年5月28日向林泽玲支付的楼价款11万元，林泽玲也应一并返还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、解除胡立宏、张彦红、林泽玲于2015年4月25日签订的编号为201669的《房屋买卖合同》；二、林泽玲于本判决生效之日起十日内向胡立宏、张彦红退还定金85000元，退还楼价款110000元，共计人民币195000元；中原公司向胡立宏、张彦红退还定金5000元，林泽玲对此承担连带责任；三、林泽玲于本判决生效之日起十日内向胡立宏、张彦红支付违约金345000元；四、驳回胡立宏、张彦红的其他诉讼请求；五、驳回林泽玲的其他诉讼请求。
本院经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋买卖合同系买卖双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。林泽玲关于涉案合同的签订未经过其配偶同意因而合同无效的上诉理由，没有法律依据，本院不予采纳。本案二审争议焦点为导致涉案合同无法继续履行的原因以及当事人的违约责任应当如何认定。
按照涉案合同约定，买方应于合同签订当日支付定金9万元，于2015年5月31日前支付首期款至银行监管账户并提交贷款申请资料，从合同履行的过程看，买方履行义务的行为符合上述约定。由于涉案合同并未约定买方获得银行贷款承诺的时限，而贷款承诺函事实上也于2015年6月25日由银行予以出具，因此卖方关于买方贷款申请延误且存在限购限贷情形致使涉案房屋交易无法在约定时限完成的上诉理由不能成立，本院不予采纳。本院认为，导致涉案合同无法在约定期限内完成的原因在于卖方未能按约履行赎楼义务，理由如下：一、涉案合同约定由卖方委托担保公司办理赎楼手续，如担保公司担保赎楼未能获得赎楼贷款或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼、还清贷款并注销抵押。因此，卖方按约负有办理赎楼手续的义务，在担保公司无法完成赎楼的情况下，卖方应自行筹集资金办理赎楼手续，而不应将筹集赎楼资金等相关赎楼义务推诿给买方。二、涉案合同并未约定在买方取得银行贷款承诺后再由卖方办理赎楼手续，卖方关于其享有先履行抗辩权上诉主张没有依据。三、由于卖方未能配合提交办理赎楼手续的相关资料，在合同履行期内又离开深圳致使交易进程受到影响，经买方书面催告后仍拒绝履行合同义务，故卖方关于其在履约过程中并无过错的上诉理由不能成立。基于以上理由，原审法院认定卖方已构成根本违约，并支持买方关于解除涉案合同、由卖方返还房款并支付违约金的诉请，处理无误，本院予以维持。
综上所述，林泽玲的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3417.5元，由上诉人林泽玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
代理审判员 王丹妮
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 林 翘