江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2671号
上诉人（原审被告）刘洁，女，1976年9月9日生，回族。
委托代理人朱晓峰，江苏熙典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱升明，男，1974年3月1日生，汉族。
委托代理人刘汝军，江苏维世德律师事务所律师。
原审被告满堂红（南京）置业有限公司，住所地南京市秦淮区中山东路18号8层B4、B5座。
法定代表人袁小玲，该公司总经理。
委托代理人周宝涛，江苏曹骏律师事务所律师。
委托代理人周中建，江苏曹骏律师事务所律师。
上诉人刘洁因与被上诉人朱升明、原审被告满堂红（南京）置业有限公司（以下简称满堂红公司）房屋买卖合同纠纷一案，因不服南京市玄武区人民法院（2014）玄民初字第1602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月30日立案受理，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘洁的委托代理人朱晓峰、被上诉人朱升明及其委托代理人刘汝军、原审被告满堂红公司的委托代理人周宝涛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱升明原审诉称，其在满堂红公司的推荐和安排下，于2013年11月28日、同年12月10日共交给刘洁购房定金12万元。2014年1月9日，朱升明与刘洁、满堂红公司签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定朱升明以90万元的价格购买刘洁所有的位于南京市玄武区某地5号606室房屋。刘洁、满堂红公司未按约定配合朱升明办理房屋过户手续，在朱升明的一再追问下，刘洁、满堂红公司才告诉朱升明因刘洁欠案外人李霞507920元，该房屋已被法院查封，而无法办理过户。刘洁出具承诺书给朱升明和案外人李霞，要求朱升明将后续款26万元及当时未支付的购房款24.8万元直接支付给案外人李霞，以换取李霞解封该房产。后李霞申请法院解封。2014年1月20日办理房屋过户时，朱升明在刘洁的要求和胁迫下（以过户拒绝签字作为要挟），加之李霞未及时来领款，朱升明将购房款24.8万元给付了刘洁。李霞为此将朱升明和刘洁诉至法院，并于2014年2月12日再次查封了该房屋，朱升明为此无法办理贷款手续。此后，朱升明按刘洁承诺书的要求，将后续的26万元支付给了李霞。至此，朱升明除尾款2万元需在房屋交付时支付外，已履行完毕付款义务。朱升明要求刘洁交付房屋遭拒。故诉至法院，请求判令：1.刘洁立即迁出并向朱升明交付座落于南京市玄武区某地5号606室房屋；2.刘洁、满堂红公司连带赔偿自2014年3月1日之日起至房屋交付之日止的租金（每月2600元）、违约金（每天360元）及贷款手续费2000元；3.满堂红公司返还朱升明中介费7000元。
刘洁原审辩称，其因与案外人李霞存在经济纠纷，后经诉讼达成调解，且李霞已就该调解向南京市鼓楼区人民法院申请执行，故李霞与刘洁及朱升明之间达成的所谓债务转让协议皆因李霞申请执行的行为而无效或被撤销；在此期间刘洁也告知朱升明不要将购房款交予李霞，但朱升明仍然将部分购房款交予李霞，故刘洁认为朱升明将购房款交予李霞的行为并非履行本案的房屋买卖合同，因此朱升明至今未能全额支付购房款，刘洁有理由不迁出并交付案涉房屋。再则，朱升明同时主张租金和违约金是重复计算，其只能在违约金和实际损失之间选择一个。因此，请求法院驳回朱升明对刘洁的诉讼请求。
满堂红公司原审辩称，满堂红公司在居间服务过程中已尽到中介的居间和审核义务，促成刘洁与朱升明签订合同前并不知道案涉房屋存在司法保全，所以满堂红公司不存在故意隐瞒和虚假陈述的行为，刘洁违反合同约定隐瞒事实应向朱升明承担责任。满堂红公司作为居间方已经促成买卖双方签订了买卖合同，且案涉房屋已办理过户登记手续，因此满堂红公司按照合同约定收取居间报酬有事实和法律依据。综上，朱升明的诉讼请求无事实依据，请求法院驳回朱升明对满堂红公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：因刘洁和案外人顾群等与另一案外人李霞之间存在房屋买卖合同纠纷，李霞曾诉至南京市鼓楼区人民法院。该院根据李霞的申请于2013年11月4日裁定查封当时在刘洁名下座落南京市某地5号606室（以下简称606室，建筑面积52.6平方米）。2013年11月28日，经法院主持调解，刘洁、顾群与李霞达成调解协议：顾群、刘洁于2014年2月28日前返还李霞定金5万元、购房款45万元，并支付案件受理费4650元、保全费3270元，合计507920元。
2013年11月28日，刘洁、朱升明及满堂红公司三方签订了一份《房地产买卖合同》，约定刘洁将其所有的606室房屋以90万元的价格出售给朱升明；刘洁保证对606室房屋享有合法所有权；买卖代理费21600元，均由朱升明负担等。之后，朱升明支付给满堂红公司中介费7000元。当日，朱升明交付给刘洁2万元定金。同年12月10日，朱升明又交付给刘洁购房定金10万元。其后，刘洁将606室房屋被法院查封的事实告知了朱升明和满堂红公司。
2013年12月27日，刘洁、顾群出具书面承诺，言明：“将出售606室房屋所得房款中的24.8万元由买房人朱升明直接给付李霞，后续卖房款26万元（通过朱升明银行贷款）由李霞作为收款人作为还款，此款系履行（2013）鼓民初字第6192号民事调解书）……”。
2013年12月28日、12月30日，朱升明在兴业银行分别汇款给刘洁13万元、12万元，其后又支付给刘洁2000元现金。2014年1月9日，刘洁、朱升明及满堂红公司三方又就606室房屋买卖签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定：刘洁将606室房屋出售给朱升明，转让款为90万元，其中，首付款62万元于送件前给付，贷款26万元于下款后给付，尾款2万元于房屋交付时给付；卖方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之四支付违约金；双方定于2014年3月1日时正式交付606室房屋，卖方应在正式交付房屋前腾空该房屋。合同签订后于2014年1月13日，606室房屋过户登记至朱升明名下。2014年1月20日，朱升明在兴业银行将购房款中的24.8万元汇给了刘洁。
2014年2月11日，李霞以朱升明、刘洁、顾群为共同被告诉至原审法院要求处理，案号为（2014）玄锁民初字第67号。
2014年5月26日，在（2013）鼓民初字第6192号案件的执行中，朱升明参与调解，达成执行和解协议：一、顾群、刘洁于2014年6月25日前支付李霞24.8万元，李霞返还顾群、刘洁欠条四张；二、李霞申请解除对朱升明某地房产查封，朱升明以其雯锦雅苑的房产作担保并由法院查封，26万元支付立即解封；三、朱升明在某地房产解封后立即向银行申请贷款26万元，李霞不得干扰，贷款下来后，刘洁立即将此26万元支付到法院帐户上，刘东对此作担保；四、如朱升明因客观原因贷款不成，此26万元由朱升明于2014年12月30日前支付给李霞，逾期承担二个点违约金……。在执行笔录中刘洁表明“在朱升明26万元付掉，我们交付房屋，户口在交付前迁出”。
此后，在（2014）玄锁民初字第67号案件审理过程中，2014年8月25日，朱升明将26万元购房款支付给了李霞。
因刘洁拒绝交房，朱升明遂于2014年9月11日诉至原审法院要求处理。审理中，朱升明申请撤回要求刘洁、满堂红公司支付租金损失及贷款手续费的诉讼请求。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。朱升明与刘洁签订的《南京市存量房买卖合同》约定，朱升明向刘洁购买606室，购房款90万元，朱升明已向刘洁支付62万元，在2014年5月26日执行笔录中，刘洁同意由朱升明支付给李霞26万元，朱升明已于2014年8月25日支付给李霞，刘洁也承诺在26万元付掉后交付房屋，现刘洁未按约定交付房屋构成违约。朱升明尚有尾款2万元未支付，此2万元于房屋交付时给付，其余房款已付清，故刘洁应向朱升明交付房屋。刘洁辩称，朱升明支付给李霞26万元而非支付给刘洁，故朱升明未按合同约定付清购房款，此辩称观点与事实不符，故刘洁拒绝交房的理由不能成立，不予支持。虽然在合同中约定，卖方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之四支付违约金，但双方约定的违约金过高，原审法院将违约金酌情调整为以90万元为本金，自2014年8月26日起至实际交付房屋之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。朱升明申请撤回要求刘洁、满堂红公司支付租金损失及贷款手续费的诉讼请求，予以准许。合同中约定应由朱升明支付满堂红公司中介代理费21600元，朱升明已付7000元，且所购房屋已实际办理过户，朱升明取得了606室的房屋所有权，故朱升明要求满堂红公司返还7000元的诉请，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审判决：一、刘洁于判决生效之日起十日内迁出座落于南京市玄武区某地5号606室房屋，交付给朱升明。二、刘洁于判决生效之日起十日内支付给朱升明违约金（以90万元为基数，自2014年8月26日之日起至实际交付房屋之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。三、驳回朱升明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费455元，由刘洁负担。
原审宣判后，上诉人刘洁不服上述判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律不当。原审法院认定朱升明已经履行完支付房款的义务，属事实不清，朱升明未完全履行支付房款义务，诉讼请求没有事实依据。请求二审法院：撤销原判，依法改判驳回朱升明诉讼请求或发回重审；判令一、二审诉讼费用由朱升明承担。
被上诉人朱升明辩称，原审事实清楚，朱升明已经完全履行了付款义务，刘洁上诉只是为了拖延时间。双方之间有几起案件，刘洁本人均不到庭，只委托律师应诉。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告满堂红公司述称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院审理中，经询问，刘洁陈述其主张朱升明未完全履行付款义务是指最后一笔付款26万元，朱升明付给了案外人李霞，该款不能视为付给刘洁。虽然刘洁与李霞此前有和解协议，让朱升明将尾款付给李霞，但当时约定要求李霞到现场，将债权凭证还给刘洁，朱升明才可以直接把钱付给李霞，但后来李霞没有把债权凭证还给刘洁，刘洁也通知朱升明，不得向李霞付款，但朱升明坚持付给李霞。对此，朱升明陈述此前经执行法官调解，达成执行和解协议，要求朱升明直接把尾款26万元付给李霞。刘洁的陈述不能成立，李霞目前仍然在向刘洁主张剩余欠款24.8万元，刘洁可在付款时要求李霞一并交还债权凭证。
本院认为，刘洁、朱升明与满堂红公司三方签订的《南京市存量房买卖合同》，系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十四条的规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。在本案所涉房屋买卖合同履行过程中，由于刘洁与案外人李霞之间的债务纠纷，刘洁已与朱升明约定由朱升明直接向李霞支付购房款26万元，现朱升明按约向李霞支付了相应款项，刘洁再以此为由主张朱升明未履行付款义务，拒不履行房屋交付义务，违反了诚实信用原则，其上诉主张于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费455元，由刘洁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年六月十五日
书 记 员 崔 鸣