北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2017）京01民终792号
上诉人（原审原告、反诉被告）:安利，男，1985年3月12日出生。
委托诉讼代理人：杨继先，北京市海拓律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢红玲，女，1965年3月22日出生。
委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。
原审第三人:北京源通基业投资管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇天通北苑三区34号-1至2层4单元101室。
法定代表人:王坤，总经理。
委托诉讼代理人：卢川，男，北京源通基业投资管理有限公司职员。
上诉人安利、上诉人谢红玲、原审第三人北京源通基业投资管理有限公司（以下简称源通基业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初3263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
安利上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足，遗漏诉讼主体。安利购买诉争房屋系夫妻双方生活居住。一审法院未追加其妻子为有独立请求权第三人参加诉讼。一审判决解除合同是在安利妻子不知情的情况下作出的，安利属于无权处分夫妻共同财产。二、谢红玲应支付安利相应的房屋差价损失。
谢红玲上诉请求：撤销一审判决第三、四、六项，依法改判安利向谢红玲支付违约金50万元；安利承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，首先提出不履行合同的是安利。二、安利不享有合同解除权，其不履行合同的行为构成违约，应承担相应的违约责任。三、退一步讲，即使认定谢红玲违约，判决谢红玲承担全部房屋差价损失明显错误。
源通基业公司述称：对一审判决没有意见，对双方的上诉请求也无异议。
安利向一审法院起诉请求：确认安利与谢红玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》（第1至6页）于2015年12月15日解除；谢红玲返还购房定金20万元及购房款30万元；谢红玲赔偿安利在同区域同户型购房差价28万元；谢红玲赔偿安利房屋租金损失21
000元。
谢红玲向一审法院反诉请求：确认安利与谢红玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》（1至6页）于2015年12月15日解除；撤销双方由上述合同产生的建委网站的网签合同；安利支付谢红玲违约金50万元。
一审法院认定事实：2015年4月1日，在源通基业公司居间下，安利与谢红玲就涉案房屋签订房屋买卖合同，该合同共12页。该合同1-4页为《北京市存量房屋买卖合同》，合同尾部有谢红玲（出卖人）、安利（买受人）、源通基业公司（居间人）的签名或印章，合同内容是对安利和谢红玲权利义务的约定，并没有涉及到源通基业公司的权利义务。第5页是附件一和附件二，附件一约定房屋附属设备设施等，附件二是补充协议。第6页是附件三、附件四和附件五，附件三是房屋共有权人对出售该房屋的意见，该部分被划掉。附件四是出卖人单身声明。附件五是房屋租赁情况的约定，写明谢红玲所属上述房产有租赁情况，本人保证在约定交房期限内与承租人解除租赁关系或取得承租人放弃优先购买权声明。以上为本人承诺，由此就房产交易所引发一切经济纠纷由本人承担，并赔偿买受人相应经济损失及应付房地产经纪机构全部佣金。第7-10页是附件六，《房屋出售委托协议》和《房屋购买委托协议》。《房屋出售委托协议》尾部有谢红玲和第三人源通基业公司签名或印章。《房屋购买委托协议》尾部有安利和第三人源通基业公司的签名或印章。第11页是附件七，贷款及房屋转移登记须知。第12页是附件八，收押证件。
《北京市存量房屋买卖合同》约定：所售房屋即北京市昌平区1号房屋（以下简称涉案房屋），出卖人谢红玲已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权。房屋价款226万。买受人安利在签订本合同的同时支付定金20万元，该定金自本合同生效之日抵做购房款。买受人采用商业贷款方式付款，买受人、出卖人双方应于10个工作日内准备齐商业贷款所需相关资料，办理商业贷款手续。经买卖双方协商一致，买受人于2015年4月1日支付出卖人购房定金20万元整，买受人于2015年4月30日之前支付出卖人30万元整，剩余首付款50万元于过户前支付。剩余房屋尾款152万元由贷款银行打到出卖人账户上。买卖双方腾房之后批贷过户。房主承诺个税1%。买受人向银行申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行批准的，买受人自行于十个工作日内筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。出卖人应当于2015年7月30日将该房屋交付给买受人。印花税、契税、土地出让金或土地收益由买受人承担。自本合同签订之日起100工作日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。本合同及附件共12页。附件二补充协议约定，如该房屋个税20%，三方无任何责任，房款和中介费全部退还。
附件六《房屋购买委托协议》是安利（委托人）和源通基业公司（受托人）签订，约定：委托人委托受托人购买涉案房屋。委托人委托受托人提供下列服务并同意支付相应服务费：提供居间服务，协助并撮合委托人与上述房产所有人签订房屋买卖合同，付费房价款2%信息费，即45
200元。办理交易房屋的存量房买卖合同网上签约手续，网签服务费，房屋交易价格的0.5%，即11 300元。委托人须支付费用共计56
500元。将提供过户服务费用和协助办理上述房产贷款手续服务费删除。本协议委托期限至办理完毕房屋转移登记手续为止。受托人责任，1、受托人寻找符合委托人需求的房屋，协助委托人与房屋出卖人达成交易并签订房屋买卖合同。2、依据委托人要求协助交易双方办理相关房屋交易过户手续、贷款手续及房屋交付手续。3、除本协议约定的费用外，受托人不得以任何方式或理由向委托人收取其他费用。4、未经委托人同意不得将委托事项转委托其他房地产经纪机构或个人。
2015年4月1日，安利向谢红玲支付定金20万元。2015年4月30日，安利向谢红玲支付房款30万元。2015年5月2日，谢红玲、安利就涉案房屋进行网签，签订《存量房屋买卖合同》。
另查一，安利认为谢红玲违约，称谢红玲在签订合同时表示涉案房屋租赁出去，故意隐瞒了其前夫对涉案房屋有长期居住权的事实，致使合同目的不能实现。谢红玲不认可，称因为是格式合同，只能选空房或租赁，签订合同时，谢红玲告诉安利是朋友在居住，没有租出去，保证能够按时交房。源通基业公司的员工卢川，是具体经办安利与谢红玲房屋买卖事宜的工作人员，卢川称，在签订合同时，谢红玲称涉案房屋由亲戚居住，没有租赁，不影响交易。
谢红玲认为安利违约，安利贷款金额由152万变更至100万，安利没有按照合同约定向其支付贷款差额52万元。
另查二，经各方协商同意，安利贷款金额由152万元变更为100万元，贷款差额52万元何时支付各方有争议，安利称是腾房过户前支付。谢红玲称应当按照合同约定，10个工作日内支付。具体经办人源通基业公司的员工卢川称，最晚是过户当天（过户前）必须支付。
另查三，谢红玲与其前夫就涉案房屋有争议，谢红玲与其前夫曾签订《协议书》，约定涉案房屋由谢红玲前夫及前夫现配偶长期居住。谢红玲和源通基业公司均认可谢红玲前夫于2015年10月3日搬离涉案房屋。
2015年7月22日，谢红玲在涉案房屋门上粘贴《通知》，写明：此房我已经出售，需要腾空交付买房人，请你在十日内将房中物品腾空。
另查四，安利提交短信记录，是其与源通基业公司工作人员卢川的记录，在对话中，卢川称谢红玲当时隐瞒这种情况，公司没有欺骗安利，谈合同是安利和谢红玲谈的，而且后来安利知道这种情况，安利也同意谢红玲想办法腾房了。现在谢红玲这边可以腾房，是安利不想买这套房屋，如果安利想买这套房屋的话是可以继续往下履行的。安利回复短信称谢红玲没有按时交付房屋，不能入住耽误结婚，有损失产生。
2015年9月15日，安利和谢红玲短信联系，安利称税费两人各负担一半，涉案房屋谢红玲卖的不亏，也给安利造成了客观损失。谢红玲回复称税费合同约定的很清楚。安利称他的损失谁来承担。
2015年12月12日，谢红玲给安利发短信，称目前距离安利付款时间已经过了6个月，安利的贷款有效期也已经失效，从2015年12月12号起三天内，必须按购房合同约定履行付款义务，否则解除购房合同。2015年12月22日，安利给谢红玲发短信，称三天早已过了，合同都已解除，安利的房款什么时候给安利。
2015年6月15日，农业银行出具《个人二手房贷款审批通知书》，安利因购买涉案房屋贷款100万，银行经审核拟向安利发放贷款，须满足一定附加条件后同意发放贷款。庭审中，安利、谢红玲、源通基业公司一致认可涉案房屋现价值为254万元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，安利与谢红玲在源通基业公司居间下达成房屋买卖的一致意思表示，安利、谢红玲、源通基业公司签订12页合同，该合同合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。安利、谢红玲、源通基业公司签订的12页合同，实际是包含多个合同的总合同，其中有约束安利和谢红玲的《北京市存量房屋买卖合同》，有对《北京市存量房屋买卖合同》进行细化明确的附件，还包含《房屋出售委托协议》、《房屋购买委托协议》。安利和谢红玲均要求确认解除合同的第1至6页，也就是《北京市存量房屋买卖合同》以及其附件一、二、三、四、五，法院对此不持异议。理由如下：
2015年12月12日，谢红玲给安利发短信，称三天内必须按购房合同约定履行付款义务，否则解除合同。2015年12月22日，安利短信回复三天早已过，合同都已解除。庭审中，安利和谢红玲均认可双方达成解除合同的一致意见，合同已经于2015年12月15日解除。因附件一至五是《北京市存量房屋买卖合同》的具体细化，明确了买卖过程中谢红玲和安利的权利义务，故安利和谢红玲要求附件一至五一并解除的主张，法院不持异议。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《北京市存量房屋买卖合同》解除，安利要求返还购房定金及已经支付的购房款，于法有据，法院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。安利与谢红玲就谁违约存在争议。安利认为谢红玲违约，谢红玲隐瞒了谢红玲前夫对涉案房屋享有长期居住权的事实，致使合同目的不能实现。谢红玲则认为安利违约，安利没有按照合同约定支付贷款差额52万元。结合双方证据，法院认定谢红玲违约。理由如下：第一，谢红玲曾与其前夫签订《协议书》，约定涉案房屋由谢红玲的前夫和其前夫的现配偶长期居住（但没有处分权）。在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，谢红玲明确知悉涉案房屋由其前夫居住，但谢红玲在向中介源通基业公司介绍房屋情况时，并没有告知这些情况。第二，谢红玲没有按合同约定交付房屋。合同约定，谢红玲应当于2015年7月30日将涉案房屋交付给安利，但2015年7月22日，谢红玲在涉案房屋上粘贴《通知》，要求居住人腾空房屋。直至2015年10月3日，谢红玲的前夫才从涉案房屋内搬走。第三，从短信记录可知，谢红玲没有按照合同约定时间交付房屋，安利和谢红玲进行过协商，安利认为自己没有按时收到房屋有损失产生，要求谢红玲负担一半税费。谢红玲不同意，主张税费按照合同约定支付。双方未能就违约责任等协商成功，后协商解除合同。第四，关于付款期限，安利没有违反约定。安利已经按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定，足额支付了定金20万和购房款30万。《北京市存量房屋买卖合同》合同约定，剩余首付款50万元于过户前支付，剩余尾款152万由贷款银行打到出卖人账户，买卖双方腾房之后批贷过户。根据各方陈述，履行过程中，安利要求将贷款金额由152万元变更为100万元，谢红玲表示同意。但贷款差额52万元何时支付有争议。安利和源通基业公司的经办人卢川均表示达成一致意见是过户前支付。谢红玲称没有达成过户前支付的一致意见，应当按照合同约定支付。法院对于安利的主张予以采信。首先，源通基业公司的卢川是安利和谢红玲的具体经办人，他清楚双方买卖交易细节。卢川明确表示是过户前支付差额52万。其次，谢红玲同意贷款变为100万后，很长时间内均未向安利要求支付该贷款差额，不符合逻辑。再次，谢红玲主张的合同约定，即“买受人向银行申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行批准的，买受人自行于十个工作日内筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人”，该约定是买受人贷款未获批准情形。安利经谢红玲同意后，直接向银行申贷100万，而不是申贷没有获得银行批准，该合同约定并不适用于本案情形。最后，关于付款约定，除了定金20万和购房款30万是具体时间支付外，剩余首付款均约定是过户前支付。第五，谢红玲称安利没有告诉他具体贷款批贷下来时间，但是根据合同约定，“买卖双方腾房之后批贷过户”，安利批贷时间实际发生在腾房之前，逾期交房后双方产生争议进而未能继续履行。综上，法院有理由相信是谢红玲违约，应当承担违约损害赔偿责任。庭审中，各方均认可涉案房屋现价值为254万。双方合同约定价款是226万，故安利要求谢红玲支付房屋差价损失，合理请求予以支持。安利要求谢红玲支付房屋租金，依据不足，法院不予支持。谢红玲要求撤销网签合同，因双方《北京市存量房屋买卖合同》已经解除，故该网签合同应当予以解除。谢红玲要求安利支付违约金，于法无据，法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、确认安利与谢红玲在北京源通基业投资管理有限公司居间下签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、二、三、四、五于2015年12月15日解除；二、解除安利与谢红玲签订的网签合同；三、谢红玲向安利返还购房定金20万元以及购房款30万元，共计50万元，于本判决生效后十五日内执行；四、谢红玲赔偿安利房屋差价损失28万元，于本判决生效后十五日内执行；五、驳回安利的其他诉讼请求；六、驳回谢红玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另，（2014）一中民再终字第06776号民事判决书经审理查明部分认定2006年4月12日谢红玲与其前夫签订《协议书》，约定诉争房屋由其前夫及现配偶长期居住（但没有处分权）。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，安利、谢红玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及其附件一、二、三、四、五，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，双方均应依约全面履行各自义务。
针对双方的上诉请求，本院认为，当事人在一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。安利、谢红玲在一审程序中均要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、二、三、四、五，一审法院经审查确认上述合同已经于2015年12月15日解除并解除网签合同，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，安利要求返还购房定金及已付购房款，具备事实及法律依据，应予支持。
结合当事人的诉辩意见，安利、谢红玲均主张对方在合同履行期间存在违约行为。本院分别作如下论断，首先，关于出卖人是否存在违约行为。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。出卖人谢红玲在与安利签订涉案房屋买卖合同时明知已与前夫签订《协议书》，并约定由其前夫长期居住涉案房屋的事实，但未将该事实如实告知安利，而是在合同中约定已将该房屋出租并于2015年7月30日将房屋交付给安利。双方在合同履行期间，谢红玲未依约如期将房屋交付给安利，该行为已构成违约。
其次，关于买受人是否存在违约行为。合同虽然约定自签订之日起100工作日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。但是，结合合同的文义解释与目的解释，进一步审查双方合同约定之内容以及居间方的陈述，可以认定合同中约定的买卖双方腾房之后批贷过户，过户前应支付剩余首付款系本案房屋买卖合同的履行顺序。买受人安利依据合同约定已支付了20万定金和30万购房款。合同履行期间，双方经协商将贷款金额由152万元变更为100万元。合同中约定在买受人贷款未获银行批准的情况下，买受人才需于十个工作日内筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。该条款系针对贷款未获批准的情况下，买受人的付款方式与期限的约定。而本案中，安利已取得批贷通知书，故上述合同条款的适用条件与本案事实不符。如前所述，由于谢红玲未依约交付房屋，房屋亦未完成过户，一审法院结合双方合同约定以及已查事实认定安利未违反合同约定，并无不当。
关于安利主张的房屋差价损失，一审法院依据各方认可的房屋现值与房屋买卖合同约定的价格，认定房屋差价损失为28万元，于法有据，本院予以确认。关于安利主张的租金损失，依据不足，本院不予支持。关于谢红玲主张的50万元违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，安利、谢红玲的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41200元，由安利负担24880元（已交纳），由谢红玲负担16320元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 王爱红
二○一七 年 四 月 六 日
书 记 员 舒 妍