四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）泸民终字第609号
上诉人（原审被告）四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司，地址合江县合江镇复兴路46号，组织机构代码证70893635—7。
法定代表人徐春林，经理。
委托代理人徐勇，男，1989年4月1日出生，汉族。
委托代理人王晓宇，男，1978年10月29日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）袁福珍，女，生于1970年10月11日，汉族，四川合江县人。
委托代理人刘琪，四川万盛行律师事务所律师。
原审被告曾显福，男，生于1963年6月22日，汉族，四川合江县人，建筑业。
委托代理人赵明伦，四川荔香律师事务所律师，特别代理人。
上诉人四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司（以下简称利宏公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2012）合江民初字第812号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人利宏公司的委托代理人徐勇、王晓宇，被上诉人袁福珍的委托代理人刘琪，原审被告曾显福的委托代理人赵明伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审人民法院判决认定：2007年8月15日，被告利宏公司与被告曾显福签订《内部承包协》书，约定：合江县合江镇张家沟住宅小区项目部由被告曾显福担任项目经理，在利宏公司的授权下自主经营、自负盈亏，全权处理工程开支建设售房签字和工程款支付等涉及经济和法律方面的事务；被告曾显福负责整个项目的全额投资、手续办理、开发建设、单独核算、自主经营、自负盈亏；被告利宏公司委托被告曾显福全权售房。该《协议》还约定了其他事项。2010年8月8日，原告袁福珍与被告曾显福签订商品房买卖合同，合同约定的房屋为合江县合江镇张家沟住宅小区第五幢第11层4号住宅，房屋单价2000元每平方米，房屋面积为129平方米，房屋总价为258000元，购房款交付为签订合同时交付103500元，房屋交付使用时交付到百分之95；该合同还约定了其他事项。该合同约定甲方为被告利宏公司，代理人为被告曾显福；合同中甲方被告利宏房公司未加盖公章，代理人被告曾显福在合同上签名盖章；该合同中乙方为原告袁福珍，袁福珍在合同上签名。2010年8月9日，原告袁福珍预付给被告曾显福购房款103500元，2010年9月19日，原告袁福珍再付给被告曾显福购房款210000元（其中包括车位费50000元）。该合同签订时合同指向的房屋为合江县合江镇张家沟住宅小区第五幢11层4号，后变更为4号楼B栋11层4号。合同签订时该栋商品房尚未取得预售许可证，2011年9月7日，该栋商品房取得预售许可证。
原审人民法院判决认定：原告袁福珍与被告曾显福、被告利宏公司于2010年8月8日签订的商品房买卖合同合法有效，对二被告具有约束力。
被告利宏公司认为，原被告间签订房屋买卖合同时，该商品房尚未取得商品房预售许可证，因此，原被告间所签合同无效。本院认为，原被告间2010年8月8日签订的商品房买卖合同，合同指向的房屋原为张家沟住宅小区第五幢11层4号，但其后被告将其变更为第4号楼B栋11层4号，合同签订时虽未取得商品房预售许可证，但该商品房在2011年9月7日取得预售许可证，而原告起诉的时间为2012年3月5日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定（出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。），原被告间所签订的商品房买卖合同虽在签订时出卖人（被告）未取得预售许可证，但出卖人（被告）在原告起诉前已经取得预售许可证，故原被告间签订的商品房买卖合同有效，被告利宏公司的主张依法不予支持。
被告利宏公司认为，该合同不在公司授权范围内，被告曾显福的行为属于无权代理，公司事后亦未加盖公章，合同对公司无约束力。本院认为，该合同明确约定甲方为被告利宏公司、代理人为被告曾显福，甲方代理人（本案被告）曾显福和乙方（本案原告）均已签字，甲方合江县利宏房地产开发有限责任公司虽未加盖公章，但依据被告利宏公司与被告曾显福之间签订的《内部承包协议》，已授权被告曾显福为张家沟住宅小区项目经理，授权被告曾显福负责整个张家沟住宅小区项目的全额投资、手续办理、开发建设、单独核算、自主经营、自负盈亏，授权委托被告曾显福全权售房，根据《中华人民共和国民法通则》第63条第2项（被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任）、《中华人民共和国合同法》第402条（受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外）的规定，在无证据证明该合同只约束受托人和第三人的情形下，被告曾显福在购房合同上的签字行为代表利宏公司，公司未加盖公章予以追认，不影响该合同的效力，故被告利宏公司的主张依法不予支持。
被告利宏公司认为，原告与被告曾显福间是民间借贷行为，不具有法律意义上的商品房买卖关系。本院认为，原告与被告间签订了商品房买卖合同，原告依约已缴纳购房款，说明原被告间存在真实的具有法律意义的房屋买卖关系。被告代理人曾显福出具给原告的收款收据明确注明，所收款项系原告所交购房款，而被告利宏公司与被告曾显福之间签订的《内部承包协议》，已授权被告曾显福为张家沟住宅小区的项目经理，负责整个项目的全额投资及全权售房，被告利宏公司在庭审中也陈述称，卖房款由曾显福收取，被告曾显福出具给原告的购房款收据应认定为原告缴纳购房款。即使原被告间之前存在借贷关系，由于被告曾显福负责整个项目的全额投资，只要原被告间将借款明确约定作为购房款，也并不为法律所禁止。据此，原被告间签订房屋买卖合同的行为是法律意义上的进行商品房买卖的真实意思表示，被告利宏公司主张原被告间不存在法律意义的商品房买卖关系的主张，依法不予支持。
被告利宏公司认为，被告曾显福所收购房款未存入由合江县建设局参与监管的专用账户，因而公司未在购房款收据签章，故原告只能向被告曾显福主张债权，与公司无关。本院认为，被告利宏公司既然已授权被告曾显福对项目进行全额投资，全权售房，认可售房款由曾显福收取，而原告也正是基于被告曾显福有此权利才相信曾显福收购房款和出具购房款收据的行为代表公司，根据《中华人民共和国民法通则》第63条第2项（被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任）、《中华人民共和国合同法》第402条（受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有却证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外）的规定，被告曾显福收取购房款和出具购房款收据的行为，应由被告利宏公司承担。被告曾显福未将所收款项存入由合江县建设局参与监管的专用账户，是公司内部管理问题，不应由原告对此承担责任。据此，被告利宏公司主张依法不能支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条（依法成立的合同对当事人具有法律约束力）的规定，原告袁福珍与被告签订的商品房买卖合同合法有效，对二被告均有约束力。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二项、《中华人民共和国合同法》第二条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：原告袁福珍与被告曾显福、被告四川利宏房地产开发有限责任公司2010年8月8日签订的购买合江县合江镇张家沟住宅小区商品房的买卖合同合法有效，对二被告均有约束力。案件受理费100元，保全费2087元，合计2187元，由被告曾显福、被告四川合江县利宏房地产开发有限责任公司承担，该费用原告已垫付，由被告在支付赔偿损失费用时一并支付原告。
宣判后，上诉人利宏公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、本案诉争的房屋即“张家沟住宅小区”4B幢第11层4号住宅早已抵押给了项目施工方即重庆建工第十一建筑工程有效责任公司。上诉人在一审中提供相关抵押的证据，但一审法院却没有追加房屋抵押权利人即重庆建工第十一建筑工程有效责任公司参加诉讼，违反法定程序，影响案件正确处理；二、被上诉人袁福珍与原审被告曾显福之间系民间借贷关系而不是房屋买卖关系。原审被告曾显福以投资开发“张家沟住宅小区”为名向民间借贷，出借人数众多，借款金额巨大。绝大多数出借人为防范借款风险，均要求与原审被告曾显福签订房屋买卖合同，原审被告曾显福为了融资，全然不顾该房屋已经依法处分的事实，竟然同意出借人的要求签订房屋买卖合同。因原审被告曾显福将借款挥霍，施工方的的工程款将没有保障，工程项目将再次停工烂尾。对此类合同，上诉人坚决不予认可；三、“张家沟住宅小区”项目承包人原审被告曾显福明知完全没有履约能力，私自将抵押给施工方用于保证优先支付工程款的房屋再次进行处分，其行为涉嫌合同诈骗，本案应当将有关材料移交公安机关。上诉请求：依法撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人袁福珍的诉讼请求。
被上诉人袁福珍的主要答辩理由：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
原审被告曾显福的主要答辩理由：诉争房屋没有与重庆建工第十一建筑工程有效责任公司抵押。答辩人没有一房二卖。
经审理，本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：本案被上诉人袁福珍主张与上诉人利宏公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，提供了2010年8月8日双方签订的《商品房买卖合同》，以及收取房购房款103500.00元、210000.00元的收据两张等证据证明，虽然该《商品房买卖合同》仅有原审被告曾显福的签名，未加盖上诉人利宏公司印章，存在瑕疵，但根据上诉人利宏公司与原审被告曾显福签订《内部承包协书》约定，原审被告曾显福为该小区开发项目的项目经理，上诉人利宏公司委托原审被告曾显福全权售房，因此，原审被告曾显福对外以上诉人利宏公司委托代理人的名义签订的《商品房买卖合同》及收取购房款的行为，对上诉人利宏公司具有约束力，一审判决认定该《商品房买卖合同》合法有效是正确的。上诉人利宏公司主张被上诉人陈世珍与原审被告曾显福之间系民间借贷关系，不是商品房买卖合同关系的上诉理由，未提供相应证据证明，不能成立，本院不予支持。本案诉争的商品房是否抵押，并不影响本案合同效力，且上诉人利宏公司未提供买卖房屋已经抵押的证据，故上诉人利宏公司主张一审法院未追加抵押权利人参加诉讼程序违法的上诉理由，于法无据，不能成立，本院不予支持。上诉人利宏公司所持本案原审被告曾显福涉嫌合同诈骗，应将本案材料移交公安机关侦查的上诉理由，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人利宏公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定上诉清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决认定：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈勇
审判员 宋兵
审判员 李野
二〇一三年三月二十九日
书记员 游沙