济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初1305号
原告张晶晶，女，1990年10月15日出生，汉族，户籍所在地山东省东阿县，现住济南市槐荫区。
委托代理人陈圣锋（原告张晶晶之夫），男，1980年8月30日出生，汉族，户籍所在地西安市，现住济南市槐荫区。
被告张凤娟，女，1975年2月6日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区。
原告张晶晶与被告张凤娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理。本案由代理审判员张斌适用简易程序，于2016年4月13日依法公开开庭进行了审理。原告张晶晶及其委托代理人陈圣锋，被告张凤娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张晶晶诉称：原告于2015年3月5日与被告签订了《房屋租赁合同》。截止今日这段时间内，原告屡次强烈要求被告严格按合同履行自身的职责和义务，被告却充耳不闻、视而不见且恶语相加，完全视合约为一纸空文，严重违反了合同的各项约定，亦严重损害了原告的经济利益，被告的行为已属严重违约。原告不得不向人民法院陈述事实，主张自身的合法权益，其中，被告严重违约事实主要体现在如下两个方面：1、一房两租的问题。根据合同法诚实信用、一房不得同时出租两次的原则，原告与被告在2015年3月5日签订了经三纬九诚心苑小区7号楼1单元xxx的房屋，租赁期限为2015年3月7日
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2016年3月6日房屋租赁合同，根据合同规定原告分别在2015年3月5日和2015年9月21日将租金交给被告，但在一年合同并未到期的情况下，在原告毫不知情的情况下，被告再次与尚小女在2016年2月22日签订了房屋租赁合同，由此可以看出被告完全对与原告签订的合同和合同法视而不见，置若罔闻，这种行为严重违反了房屋租赁合同和损害了原告的权益。以上情况有交款凭据和两份租房合同作为证据。
2、在房屋租赁期间被告不顾原告反对强行霸占、剥夺原告房屋使用权三个多月。2015年11月21日原告因工作原因搬家至卢浮宫，由此不再在经三纬九诚心苑小区7号楼1单元xxx居住，因此房屋便空着，无人居住，同时在2015年11月21日原告征得被告同意将房屋转租，以上可以有当时参加帮忙搬家的两个朋友韩方可和黄宝证明。2015年11月25日被告以看着一周房子为由住进了房子。2015年11月31日因原告发现情况不对，于2015年12月1日告知被告搬离，但被告直至2016年2月22日仍未搬离。期间2015年12月1日原告丈夫的朋友林小奎来济南找原告丈夫谈生意，可以证实原告早已不在此居住，而被告在此居住；2015年12月31日有录像为证，证明被告在此居住；2015年1月2日原告的丈夫和卢浮宫中介负责人包晨昊共同来到此处，共同再次告知被告搬离，被告承诺第二天搬离，但仍未搬离，此次中介可以证明。2016年1月11日，原告丈夫再次去房屋确认被告是否搬离，但被告仍旧居住在房内，此次有录像为证；2016年2月6日原告的丈夫再次去确认被告是否搬离，被告以过年没有地方去为借口仍未搬离，并说一直在此居住，此次有录音和录像为证；2016年2月22日被告仍住在房内未搬离，且一直在房内居住从未搬离，此次有新住户尚小女的录音录像为证。可想而知，在得知原告不在房内居住，房子空着的信息后，被告从一开始搬进去就没有打算离开，而且也没有诚心让原告转租，事实证明最后在原告毫不知情的情况下，被告将房子私自再次出租，这难道不是蓄意欺诈和有意违约吗？期间在原告多次告知其必须搬走时，原告没有任何反应和作为，甚至避口不谈或虚与委蛇。而在原告积极主动通过卢浮宫中介多次调解时，被告却蛮不讲理竟然说自己从来没有在里面住过，以此来逃避法律事实。
3、实际损失金额。被告造成原告实际和经济损失折合人民币15698元。综上所述，被告已经严重违反合同多项约定、损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了很大的经济损失。根据《民法通则》和《中华人民共和国合同法》的宗旨原则和相关规定，被告行为已属严重违约，同时，被告的违约事实确凿清楚，证据充分肯定，原告张晶晶诉至本院，要求判令被告张凤娟：1、返还其押金及违约赔偿金6000元；2、返还其2015年12月1日
--2016年3月6日期间的租金及取暖费、物业费合计9698元；3、承担本案诉讼费。
审理中，原告张晶晶明确其第1项诉讼请求中的押金为3000元，违约赔偿金为3000元；第2项诉讼请求中的租金以每月2400元为标准返还其2015年12月1日
--2016年3月6日期的租金；取暖费为xxx5元；不再主张物业费。
被告张凤娟辩称：原告所说没有依据，请求驳回原告的诉讼请求。对于原告所说的租金标准认可，但是不同意返还任何费用。对于原告于12月1日搬走的事实不予认可，因为原告什么时候搬走的其不知道。其认可其于2015年12月16日至2016年3月4日期间入住了涉案房屋，但是不同意退还押金。因为原告违约，是原告在未向其告知的情况下私自出租房屋。不认可原告交纳了取暖费，原告应该拿出证据证明其交纳了取暖费。
经审理查明，2015年3月5日，原、被告及济南孚瑞房地产经纪有限公司（以下简称孚瑞公司）签订《房屋租赁合同》一份，该协议记载被告张凤娟为出租人（甲方），原告张晶晶为承租人（乙方），孚瑞公司作为居间方（丙方）。合同约定甲方将建筑面积为75平方米，坐落在济南市槐荫区经三路442号7号楼1单元xxx室的房屋（以下简称xxx室房屋），出租给乙方使用。承租期限自2015年3月7日至2016年3月6日；房屋月租金2400元，租金总额为28800元，按半年支付，提前一个月支付下半年租金。乙方于合同生效之日向甲方支付保证金2400元，合同期满，如乙方无违约行为，甲方在合同到期当日将保证金无息退还乙方。第六条约定，租赁期间，如政府有关部门征收本合同中未列出但与该房屋有关的费用，应由甲方承担；乙方缴纳租赁期间的费用为水电费、物业费、燃气费、暖气费及使用房屋后所产生的所有费用。第八条约定，甲方违反本合同规定，提前收回房屋或甲方因房屋权属不清或非法出租房屋而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向乙方支付违约金并赔偿损失；在租赁期内，乙方擅自退租，乙方应当按照本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失。第九条，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，并立即收回房屋，乙方应按本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用的或拆改变动房屋结构或损坏房屋设施；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租累计达15天以上的。第十四条其他约定事项中记载了被告张凤娟的银行账户信息，双方并约定因房屋设施过多，双方自愿将押金调整为3000元。该合同还约定了其他事项。签订上述合同后，原、被告双方签订《物业交割单》一份，载明了涉案房屋内的家具家电情况，并约定暖气费由现业主承担。原告张晶晶于2015年3月6日向被告张凤娟支付房屋押金3000元、半年租金14400元并预交了1000元水电、物业及燃气费，另向孚瑞公司支付佣金1200元。
原告张晶晶交纳了半年的租金后实际入住了涉案房屋，并于2015年8月17日向被告张凤娟交纳了下半年房屋租金14400元。涉案房屋登记的所有人为被告张凤娟，建筑面积为58.91平方米，套内建筑面积为53.55平方米，房产证号为济房权证槐字第1533**号。被告张凤娟称其该套房屋系其父亲张德臣向其转让的房屋。
以上事实有原告张晶晶提交的《房屋租赁合同》、押金《收条》、租金《收条》、《物业交割单》、《确认单》等证据及原、被告双方当事人的陈述为凭。
2015年10月23日，原告张晶晶向被告张凤娟转账2002.50元，其称该费用为暖气费，系在被告张凤娟的要求下，其以济南市取暖费标准26.7元/平方米为标准，按照涉案房屋合同面积交纳的。被告张凤娟认可收到了该费用，但主张该费用为原告张晶晶交纳的水电费，暖气费系由其自行交纳的。为此证明其主张，其向本院提交暖气费发票一张，显示用户名为张德臣，地址为涉案房屋所在地的房屋交纳取暖费1430元，收费面积为53.55平方米，单价为26.70元。原告张晶晶对该证据的真实性予以认可，其称被告张凤娟要求其按照合同约定的面积向被告张凤娟本人交纳的取暖费，故其并没有持有取暖费发票。
原告张晶晶称，因其工作地点变动，其在征得被告张凤娟同意的情况下，于2015年11月21日搬离了涉案房屋。搬离前，双方商定，为了减少被告张凤娟的损失，由原告张晶晶寻找续租房屋的下家，有人续租后，被告张凤娟向其退还剩余房屋租金等费用。在此情况下，被告张凤娟提出房屋空置不安全，可以由其暂时入住看管房屋。原告张晶晶同意后，被告张凤娟于当年11月25日入住了涉案房屋。后原、被告双方及中介公司三方在协商房屋的后续问题时，为理清权利义务关系，其于12月1日要求被告张凤娟搬离涉案房屋，但被告张凤娟一直占有房屋拒不搬离，并于2016年2月22日擅自将涉案房屋租给了案外人尚小女。
原告张晶晶为证明其上述主张，向本院提交了如下证据：证据一、于2015年11月26日在网络上发布的涉案房屋的出租信息及照片打印页若干张。其说明，在征得被告张凤娟的同意后，其将房屋的出租信息公布在了网上。证据二、2016年2月6日，原告张晶晶的丈夫陈圣锋与被告张凤娟的交谈录音一份，以证明被告张凤娟在涉案房屋居住的事实。录音内容为：“陈：哎，姐姐，哎，张姐。张：（开门）。陈：你过年没回去？张：听不清楚。陈：过年了过来看看，过年了过来看看，还没租出去呢？张：没有。陈：要不就是说过来看看什么情况，这不我就说过年，还不知道这边啥情况，我以为你走了呢。张：没有。我走，我去哪里呀，我去二七那边拾掇拾掇，那两天有人过来看房子，有一个人说要定来，过了年住，他也没过来。陈：哦，一直也没来。张：那几天一直有人看房子，我一直在这待着吧，他们倒不打，我一走他们就打电话，我就在这里待着。陈：也是。张：进来吧。陈：我不进去了姐，我还有事呢，我过来主要是不放心这边。张：你放心就行了，房子没事，只要房子一租出去，我立马给你打电话。陈：我这边主要是不放心这边，我说过来看一眼。张：过年了都走了。陈：是啊，明天不是过年了吗，我过来看看，主要我想着主要是一过年我就怕这边再有灯啊什么的，他们谁再过来的时候谁再弄不好。张：他有一个人说定啊，说过了年住，说定啊定，我在这等着她也没来。陈：他一直也说，一直，他说了过了年也没有弄。张：没来呢，我也挺着急。陈：也是，也是。张：我也急，比你还急来，在这吧，我也不愿在这待，不待吧真是不放心。张：有什么事打电话吧。陈：好、好，大年三十了还没有走呀。”证据三，2016年2月22日，被告张凤娟作为出租方与案外人尚小女签订的《房屋租赁合同》照片打印页一份，显示尚小女以每月2200元的价格租赁了涉案房屋，租赁期限为2016年2月23日至2017年2月22日。原告张晶晶称，该合同系其丈夫陈圣锋于2016年3月2日再次到涉案房屋核实房屋情况时，发现已有人重新租赁了涉案房屋的情况下，从承租人尚小女处拍照打印的。期间其还对与尚小女的谈话进行了录音。录音中尚小女称，其签了合同后于3月1日刚刚搬入涉案房屋居住。
被告张凤娟对原告张晶晶提交的证据一的真实性予以认可，但不认可原告张晶晶搬离涉案房屋的时间，也不认可其同意原告张晶晶搬离涉案房屋并转租。其称，其是在2015年12月7日，有房屋中介给其打电话询问涉案房屋租赁事宜时，其才知晓原告张晶晶已经搬离了涉案房屋。在此情况下，其要求与原告张晶晶于12月10日见面解决房屋租赁问题，但原告张晶晶未与其见面。12月11日，原中介经办人包晨昊给其打了电话问其原、被告双方想怎样解决问题。在包晨昊的撮合下，原告张晶晶的丈夫陈圣锋与被告张凤娟三人，于2016年1月2日见面商谈涉案房屋的租赁事宜。三人见面后，就退还租金达成一致意见，即三方同意共同将房屋再次出租，出租后如租金低于涉案合同的租金标准，则在房屋重新出租后，按照新合同的租金标准向原告张晶晶退还剩余租金，但新租金不能低于原租金100元，如低于100元则按照2300元退还租金。未能出租前的房屋租金由原告张晶晶按照合同约定自行承担。原、被告双方还应当结清水电费，并折抵家具家电的损失。对证据二及证据三的真实性予以认可，其称其是2015年12月16日入住的涉案房屋，其是在发现原告张晶晶擅自出租房屋的情况下，要求原告张晶晶于2015年12月10日与其商谈房屋事宜，在未果的情况下，为了看护房屋，其入住了涉案房屋。其认可其将房屋重新租赁给了案外人尚小女，租金标准为2200元每月。
被告张凤娟为证明其上述主张，其申请原、被告双方签订租赁合同时居间人的经办人包晨昊出庭作证。证人包晨昊出具的证人证言为：“2015年12月11日，我公司原孚瑞不动产通知我经我办理的被告张凤娟的位于经三纬九路的房子租客违约提前退租，租客与房主发生矛盾，公司要求我联系房主协商解决此事。我联系了房主张凤娟并提出了解决方案，但租客张晶晶她老公一直不肯见面协商解决。2016年1月2日，我、房主张凤娟、租客张晶晶她老公三方见面协商解决此此事，在这次见面过程中，租客张晶晶她老公对房主张凤娟在该房屋中居住的事实是认可的，并没有提出异议。经过我调解，租客与房主最终达成了一致：1、租客张晶晶她老公不想再租赁该房屋，我、租客张晶晶他老公、房主努力将该房屋再次租赁出去，租赁成功后，租客张晶晶她老公交纳的租金据实结算。新的租赁合同签署后，租客张晶晶她老公与房主张凤娟签署的租赁合同终止。2、水电费据实核算，由张晶晶她老公出钱找家政公司将房屋卫生清理干净。3、房屋包括家电损坏由租客张晶晶承担。”
证人包晨昊出庭接受了本院的询问及原、被告双方的质证。质证过程中，原、被告双方及证人包晨昊对2016年1月2日，原、被告双方达成了如下退款协议的事实予以认可：即房屋重新出租，出租后租金低于原租金的，按照新租金标准由被告张凤娟退还原告张晶晶，但新租金不能低于2300元，低于每月2300元的，按照每月2300元的标准退还租金。证人称，原告张晶晶对被告张凤娟入住涉案房屋的事实并未反对。原告张晶晶对房屋重新租赁后的退款标准予以认可，但称其丈夫在2015年12月1日就通知过被告张凤娟搬出涉案房屋，在2016年1月2日三方商谈时也提出了该问题，但被告张凤娟拒不搬离涉案房屋，因此重新出租前的房租应当予以退还。被告张凤娟否认原告张晶晶曾让其搬离房屋，其称双方当时同意重新出租前的房屋租金不再退还。
以上事实有原告张晶晶提交的网络信息打印页、电话录音材料、《房屋租赁合同》照片打印页，被告张凤娟提交的包晨昊的书面证人证言、当庭陈述及原、被告双方当事人的陈述为凭。
本院认为，原、被告双方于2015年3月5日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，被告张凤娟也取得了xxx室房屋的房产证，故该合同合法有效，原、被告双方均应当按照合同的约定，履行各自的义务。
在合同履行过程中，原、被告双方因合同解除及退还房屋租金等费用的问题发生争议诉至本院。经审理，本院认为，原、被告双方争议的焦点问题为：一是，被告张凤娟是否有权占有涉案房屋；二是，原、被告双方合同何时解除、解除原因及相关费用应当如何分担。
关于第一个焦点问题，原告张晶晶称其征得被告张凤娟的同意后，在网上发布了房屋转租的信息，并同意被告张凤娟暂时居住在涉案房屋以看涉案房屋，但在2015年12月1日，其要求被告张凤娟搬离涉案房屋，故在该日之后被告张凤娟无权居住在涉案房屋中。被告张凤娟则称因原告张晶晶未经其同意擅自发布房屋转租信息，在联系原告张晶晶未果的情况下，其于2015年12月16日入住涉案房屋以看护涉案房屋，其不认可原告张晶晶曾让其搬离涉案房屋的事实。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告张晶晶于2015年11月26日发布房屋出租信息时，其与被告张凤娟的房屋租赁合同尚未到期，在此情况下，其主张其转租房屋已经征得了被告张凤娟同意，其有责任提交证据证明该事实。但原告张晶晶并未就该事实提交证据证明，被告张凤娟对该事实亦不予认可，故本院对其提出的发布信息前征得了被告张凤娟同意的主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第八十六条第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”此即不按抗辩权的法律规定。因原告张晶晶在发布房屋转租信息前并未征得作为出租方的被告张凤娟的同意，其该行为足以让被告张凤娟对其继续履行双方租赁合同所确定的合同义务产生合理怀疑，被告张凤娟有权行使不按抗辩权，中止履行出租人的合同义务。在原告张晶晶已经搬离涉案房屋的情况下，被告张凤娟行使合法的不按抗辩权，占有并看护涉案房屋实现自力救济的行为并无不当。
原告张晶晶提出其发现被告张凤娟长期占用涉案房屋后曾要求被告张凤娟搬离，但其并未就此提交证据证明。2016年1月2日，原、被告双方在中介经办人包晨昊的调处下，口头达成了以下意见：即房屋重新出租，出租后租金低于原租金的，按照新租金标准由被告张凤娟退还原告张晶晶，但新租金不能低于2300元，低于每月2300元的，按照每月2300元的标准退还租金。该合意的达成，一方面原告张晶晶取得了被告张凤娟同意房屋再次出租的意见；另一方面也保证了被告张凤娟租金收取的连续性。在达成该协议后，原告张晶晶的丈夫曾于2016年2月6日到达涉案房屋，此时被告张凤娟在此居住。原告张晶晶其所提交的与被告张凤娟当时的录音显示，双方交谈语态平和，原告张晶晶的丈夫并未提出要求被告张凤娟搬离涉案房屋，此于原告张晶晶所提出一直要求被告张凤娟搬离涉案房屋的主张不符，故本院认定原告张晶晶对被告张凤娟占有房屋的事实并未提出反对，被告张凤娟已经实际收回了涉案房屋。
关于第二个焦点问题，即原、被告双方之间的租赁合同何时解除、解除原因及相关费用应当如何分担。因原、被告双方达成了房屋可以重新出租及出租后租金的退还标准，故可以认定在原告张晶晶提出退租的请求后，双方经协商于2016年1月2日确定了合同解除的条件，条件成就时，合同解除。被告张凤娟于2016年2月22日与案外人重新签订了租赁合同，此时，双方商定的合同解除的条件成就，故本院认定涉案租赁合同已于2016年1月22日解除。解除原因为，在原告张晶晶提出退租的请求后，双方经协商解除。因合同解除的请求系原告张晶晶提出，其也同意了被告张凤娟再次出租房屋，且其行为导致被告张凤娟行使了不安抗辩权，对合同的解除也存在过错，故其要求被告张凤娟向其承担违约金3000元的诉讼请求本院不予支持。其还要求被告张凤娟向其返还押金3000元。被告张凤娟以原告张晶晶承租房屋期间损坏了其家电及家具，但其并未就此提交证据证明，故其不退坏押金的抗辩意见，本院不予采纳。原告张晶晶要求被告张凤娟向其返还押金3000元的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。
关于应当退还的租金。因被告张凤娟已于2015年12月16日实际收回了涉案房屋，原告张晶晶在此之后并没有实际使用涉案房屋，但其已经支付了该期间的房屋租金。被告张凤娟称原告张晶晶同意重新出租前的房屋租金不再退还，但其未能就此提交证据证明，故对于该期间的租金被告张凤娟应当予以返还。原告张晶晶称被告张凤娟于2015年11月25日入住涉案房屋，但其并未就此提交证据，被告张凤娟仅认可其于2015年12月16日入住涉案房屋，对于被告张凤娟自认的该事实，本院予以确认。基于上述事实的认定，被告张凤娟应当向原告张晶晶退还2015年12月16日至2016年2月21日的房屋租金。2016年2月22日至3月6日的房屋租金，原、被告双方已经达成一致意见，即按照每月2300元的标准予以退还。综上，被告张凤娟应当向原告张晶晶退还房屋租金共计6353.33元。
原告张晶晶还要求被告张凤娟向其返还取暖费2002.50元。被告张凤娟认可收到了原告张晶晶的转账2002.50元，但称该费用为水电费，其自己交纳了取暖费1430元。按照双方合同约定，涉案房屋的取暖费应当由原告张晶晶负担，原告张晶晶搬离涉案房屋前已经供暖，且按照合同约定的房屋面积75平方米及济南市取暖费单价26.70元，该费用恰为原告张晶晶的转账金额，在被告张凤娟未提交证据证明该费用确为水电费的情况下，本院采信原告张晶晶的主张，认定该费用为原告张晶晶支付给被告张凤娟的取暖费。按照济南市取暖费政策、涉案房屋的登记面积及被告张凤娟实际向供暖公司交纳的暖气费可知，被告张凤娟夸大了取暖费的收费面积，其实际向原告张晶晶多收采暖费572.50元，被告张凤娟应当退还原告张晶晶该部分超额收取的取暖费。因原告张晶晶实际占用房屋的时间为2015年12月15日前，而济南市当年度供暖期为2015年11月15日至2016年3月15日，故被告张凤娟还应按照其实际交纳的取暖费1430元，向原告张晶晶退还2015年12月16日后的取暖费，经核算为1072.50元。故被告张凤娟总计应向原告张晶晶退还取暖费1645元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十八条、第六十七条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
一、被告张凤娟于本判决生效之日起十日内向原告张晶晶返还租房押金3000元；
二、被告张凤娟于本判决生效之日起十日内向原告张晶晶返还租金6353.33元；
三、被告张凤娟于本判决生效之日起十日内向原告张晶晶返还取暖费1645元；
四、驳回原告张晶晶的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费192元，减半收取96元，由原告张晶晶负担40元，由被告张凤娟负担56元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 张斌
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 官静