上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初34563号原告：江苏启新房地产开发有限公司，住所地江苏省江阴市。法定代表人：周文杰，董事长。委托诉讼代理人：陈卫民，上海悦祥律师事务所律师。被告：上海圣爱华发酒店管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：何敏华，执行董事。被告：上海圣爱华发餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：李建，执行董事。被告：上海圣爱华发餐饮管理有限公司鲜缘餐饮分公司，住所地上海市徐汇区。负责人：李建，执行董事。三被告的共同委托诉讼代理人：成大为，上海市高信德律师事务所律师。三被告的共同委托诉讼代理人：季明，上海市高信德律师事务所律师。原告江苏启新房地产开发有限公司与被告上海圣爱华发酒店管理有限公司(以下简称圣爱酒店公司)、上海圣爱华发餐饮管理有限公司(以下简称圣爱餐饮公司)、上海圣爱华发餐饮管理有限公司鲜缘餐饮分公司(以下简称圣爱餐饮分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈卫民、三被告的共同委托诉讼代理人成大为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏启新房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告圣爱酒店公司自2016年8月16日起至2018年8月15日期间的房屋租赁年租金标准为852万元；2.要求被告圣爱酒店公司按年租金852万元的标准补足自2016年8月15日起至2016年12月14日止的租金873334元；3.要求被告圣爱酒店公司自2016年12月15日起按照每月71万元支付租金；4.要求被告圣爱酒店公司按年租金852万元的标准补交租赁保证金92万元；5.要求被告圣爱餐饮公司、圣爱餐饮分公司对被告圣爱酒店公司的支付责任承担共同支付责任。诉讼过程中，原告撤回第3、第4项诉讼请求，并调整其他诉请为：1.要求确认原告与三被告自2016年8月15日起至2017年8月14日止的年租金标准为852万元；2.要求三被告按年租金852万元的标准补足自2016年8月15日起至2017年8月14日止的租金。事实和理由：2011年4月8日，原告与圣爱酒店公司签订《上海市房屋租赁合同》，由圣爱酒店公司租赁原告位于上海市徐汇区漕溪北路XXX号二、三楼房屋(以下简称系争房屋)，租期十年；自第六年起的租金协商确定，并约定了确定方式。合同租赁期间，圣爱酒店公司将系争房屋用于被告圣爱分公司的餐饮经营，圣爱餐饮公司、圣爱餐饮分公司在租赁合同上签字确认。圣爱酒店公司在合同上注明其责任不减免。2016年6月，因临近租金调整，原告多次与被告协商租金调整之事，但均未达成一致。后原告委托案外人对系争房屋的租金予以评估，结论为2016年8月31日的市场租金水平为每年852万元。目前，被告以年租金590万元的标准支付2016年8月16日起的租金。原告认为被告的行为损害原告的利益，故向法院提起诉讼，请求判如所请。圣爱酒店公司、圣爱餐饮公司、圣爱餐饮分公司辩称，不同意原告的诉请，不同意支付超出合同约定的租金，不同意原告将第1项诉请调整为确认一年的租金标准。原告所要求的租金违反合同约定，不同意支付，双方已就合同进行了变更。2016年7月27日，当事人签订会议纪要，协商一致同意系争房屋的租金为每年590万元，超出590万元的租金收入双方各50%分成，后原告反悔。而且，租赁合同对第六年的租金约定是协商调整，在协商不成的情况下才委托评估公司进行评估，两个评估公司取均值。原告在协商一致每年租金为590万的情况下，仍单方去做评估，该评估报告是违反合同约定的。对三被告共同承担支付责任无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋(即201室、202室、203室、204室、205室、301室、302室、303室、304室)的产权人是原告，总建筑面积为3943.97平方米。2011年4月8日，原告(出租方、甲方)与被告圣爱酒店公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定：乙方承租系争房屋作商业使用；甲方于2011年4月15日前向乙方交付房屋；租赁期限自2011年8月15日起至2021年8月14日止；该房屋第一个租赁年度年租金为390万元(月租金为325000元)，第二、三租赁年度年租金为440万元(月租金为366666元)，第四、五年租赁年度年租金为490万元(月租金为408333元)；自第六年起，双方可协商对系争房屋的租金进行调整，有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定；甲乙双方签约后7个工作日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金50万元；租赁关系终止时，甲方在收到乙方所有应付租金等款项后的7个工作日内，将收取的房屋租赁保证金全部无息归还乙方；本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款，本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分。同日，原告与被告圣爱酒店公司又签订《合同补充条款》一份，约定：本合同租赁期为十年，租赁期前五年租金已约定，从第六年起，由甲乙双方根据市场行情进行协商，如双方协商不能达成一致意见，则双方可各自选择一家上海具有一级资质的房地产估价机构，对本合同出租房屋的租金进行评估，并将两家估价机构评估后所认定的租金调整幅度的两个数字取平均值，作为后五年内的租金调整的参考依据，但年租金最低不得低于590万元，后五年内每两年调整一次(以上统称为“租金调整办法及准则”)；乙方支付租金的方式为每两个月支付一次，签约后15个工作日内支付首期租金，以后每期租金到期前由甲方书面通知乙方，乙方收到书面通知之后3个工作日内支付下一期租金；经双方协商，同意交房期为2011年4月15日，装修免租期为4个月，租赁期从2011年8月15日起，2011年8月15日正式按正常价格计算租金，如果乙方可以在8月15日之前实质性合法开业，则按实际日期计算租金；本合同之附件及补充协议为《租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)的组成部分，具有同等的法律效力。在《上海市房屋租赁合同》和《合同补充条款》的下方出租方处有原告的盖章和陈某的签名。2011年6月17日，原告(甲方)、被告圣爱酒店公司(乙方)、案外人上海圣爱华发酒店管理有限公司鲜缘徐汇餐饮分公司(丙方，以下简称圣爱酒店分公司)签订《补充协议》一份，约定：乙方已经在系争房屋地址注册了圣爱酒店分公司，并以此公司运营管理，经三方协商一致，乙方在XXXXXXX号《上海市房屋租赁合同》的所有权利和义务完全由丙方来承继，上述原合同继续有效，并由丙方来继续履行权利和义务，甲方对此明白无误。被告圣爱酒店公司、圣爱餐饮公司在乙方处盖章，被告圣爱酒店分公司在丙方处盖章。2013年2月7日，原告(甲方)、被告圣爱酒店公司(乙方)、圣爱酒店分公司(丙方)、被告圣爱餐饮分公司(筹)(丁方)签订《补充协议》一份，约定：由于乙方经营管理需要，在系争房屋处注册的丙方予以注销，重新设立丁方，并以此公司运营管理。经协商一致，丙方在XXXXXXX号《上海市房屋租赁合同》的所有权利和义务，完全由新成立的丁方来承继，上述原合同继续有效，并由丁方来继续履行权利和义务，经营过程中产生的一切债权债务由乙、丙、丁方承担，与甲方无关。协议下方盖有原告、三被告及圣爱酒店分公司的公章。同日，原告出具《房屋转租确认书》，称：在XXXXXXX号《上海市房屋租赁合同》中的条款中明确规定，乙方(即被告圣爱酒店公司)或丙方(即被告圣爱餐饮分公司)有权部分或完全转租系争房屋，原告予以再次确认。2016年7月27日，原告代表陈某和律师张某某，与被告代表签署《会议纪要》，内容为：“一、合同租金基数定为人民币590万/年；二、转租收益超出590万/年以上，由启新与圣爱华发五五分成(收益减去或有成本的余额为分成基数);三、双方共担风险，利益分享；四、为合理避税，双方原则商定，启新直接开具增值税发票给最终用户，金额为590万及分成部分，圣爱华发开具分成部分，此项须由圣爱华发与客户商议后确认；五、剩余5年合同期双方友好合作，争取合同期满双方另行续签五至十年，继续以此分配方式合作；六、保证金事宜，考虑到启新原先收到五十万保证金，转租客户缴纳保证金超出此数字，原则上启新收取保证金数字应为590万/年及百分之五十的相对应部分；七、本纪要是讨论初稿，未尽事宜另行细致洽谈”。该《会议纪要》上未盖有原告、被告的公章。2016年10月10日，案外人北京中同华资产评估有限公司上海分公司根据原告的委托，作出《资产评估报告书》，评估结论为系争房屋的年租金为852万元。该评估报告中记载的评估基准日为2016年8月31日。2016年10月18日，原告委托律师张某某向三被告发出《律师函》，称：截至2016年8月14日，三被告结欠原告前五年的房屋租金XXXXXXX元。并表示：对后五年的租金支付事宜，无论评估结果如何，第六年度(即2016年8月15日至2017年8月14日)贵司应支付不少于590万元的年租金，因此原来的磋商及现在的评估均不影响后五年首期(2016年8月15日至同年10月14日)两个月租金的支付(后五年前两个月的租金至少为983333.33元)。待以后评估确定后或经其他途径能够确定后五年具体租金金额的，若第六年度高于590万元的年租金，则贵司应相应补足租金差额。现后五年的首期租期已于10月14日届满，虽经本律师上一次函告，贵司至今仍分文未付，需强调的是：双方此前虽对后五年的租赁费的具体调涨进行过商谈，但启新公司口头或书面从未允诺贵司因磋商及现在的评估可以相应延期支付……，要求三被告在接函后10日内支付拖欠的租金XXXXXXX元及2016年8月15日至12月14日的租金共计XXXXXXX.66元。2016年10月31日，原告方的陈某微信给被告，称：“孙总、凌总，您好！我已经将近期你们的付款情况及希望再协商的意愿，向总部相关人员作了汇报，现接到通知并转告你们，希望本周内双方拿出《评估报告》，共同商谈！此微信内容，作为书面通知！”凌总回复：“收到”、“孙总还在新疆出差，明天回沪”。2016年11月3日，原告方的陈某又发微信给被告，称：“二位老总，晚上好！我收到信息，因为你们一直没有提供价格评估书来协商价格，我司总部可能这几天会出函件，要求你们按我们的价格补租金差价！”又查明：圣爱酒店分公司已于2013年3月11日注销。审理过程中，根据原告的申请，上海市高级人民法院委托上海科东房地产土地估价有限公司对系争房屋的市场租金进行评估。2017年3月16日，上海科东房地产土地估价有限公司作出沪科东房估字(2017)FC第0129号房地产评估报告，结论为，估价对象在价值时点2016年8月16日起至2017年3月15日止(共212天)的市场租金总值398万元(折合单价每天每平方米4.76元，已考虑空置和免租期损失)。审理中，上海科东房地产土地估价有限公司派员到庭，称：如果不考虑空置和免租期损失，则系争房屋的年租金为721万元(即每天每平方米5.01元)。审理过程中，原、被告确认：系争房屋的租金被告已按每年590万元的标准支付至2017年8月14日止。审理中，三被告致本院《情况说明》，称：原告于2011年6月17日与被告圣爱酒店公司开设的圣爱酒店分公司签署了《补充协议》，后圣爱酒店分公司于2013年3月11日注销，注销后该《补充协议》及原房屋租赁合同由被告圣爱酒店公司、圣爱餐饮分公司实际履行至今。本院认为：原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》、《合同补充条款》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同。虽然原告方的陈某及律师曾与被告磋商，并签订《会议纪要》，但该《会议纪要》中明确记载“本纪要是讨论初稿，未尽事宜另行细致洽谈”，可见双方对系争房屋第六年起的租金最终还未达成合意。且微信记录显示原告仍然要求被告按照《合同补充条款》的约定出具评估报告，被告提供的证据并不能证明双方对于系争房屋第六年起的租金已达成合意，故被告此辩称理由不成立，本院不予采信。根据《合同补充条款》的约定，从第六年起，系争房屋的租金由双方根据市场行情进行协商，如双方协商不成，则可各自委托房地产估价机构进行评估，并将评估后认定的租金调整幅度的两个数字取平均值，作为后五年内的租金调整的参考依据，但年租金最低不得低于590万元，后五年内每两年调整一次。根据本院查明的事实，原告委托了北京中同华资产评估有限公司上海分公司对系争房屋的租金进行了评估，评估结论为评估基准日2016年8月31日的年租金为852万元，而被告至本案审理时仍未委托房地产估价机构对系争房屋的租金进行评估。本案审理中，根据原告的申请，上海科东房地产土地估价有限公司作出房地产评估报告，结论为系争房屋在价值时点2016年8月16日起至2017年3月15日止(共212天)的市场租金总值398万元(折合单价每天每平方米4.76元，已考虑空置和免租期损失)。庭审中，上海科东房地产土地估价有限公司派员到庭，表示如果不考虑空置期和免租期损失，则系争房屋的年租金为721万元(每天每平方米5.01元)。本院认为，鉴于编号为XXXXXXX的《上海市房屋租赁合同》于2011年4月8日签订，租期为2011年8月15日至2021年8月14日，本案争议的是第六年起的租金，双方合同中并无租金的调整需要考虑空置期和免租期损失的约定，且《合同补充条款》中约定第六年起的年租金最低不得低于590万元，因此，本院综合考虑各方面因素(包括系争房屋系整体出租给被告)，并参考房地产评估报告的结论、上海科东房地产土地估价有限公司在庭审中的意见，根据公平合理原则，酌情判定2016年8月15日起至2017年8月14日的年租金为708万元。原告要求确认该期间的年租金标准为852万元的诉请，本院不予支持。根据双方的确认，被告的租金系按照590万元的年租金标准支付至2017年8月14日止，根据本院上述阐明的理由，被告应按照年租金708万元的标准(即每月590000元)补足自2016年8月15日起至2017年8月14日止的租金118万元。审理中，被告对由三被告共同承担责任无异议，故本院判决由三被告共同向原告支付。鉴于原告在审理中将原诉请1调整为要求确认原告与三被告自2016年8月15日起至2017年8月14日止的年租金标准为852万元，未要求确认2017年8月15日至2018年8月14日期间的租金标准，故本院对2017年8月15日至2018年8月14日期间的租金标准在本案中不做处理。至于原告撤回第3、4项诉请，系原告对其诉讼权利的处分，于法无悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认江苏启新房地产开发有限公司与上海圣爱华发酒店管理有限公司、上海圣爱华发餐饮管理有限公司、上海圣爱华发餐饮管理有限公司鲜缘餐饮分公司之间关于上海市徐汇区漕溪北路XXX号201室、202室、203室、204室、205室、301室、302室、303室、304室房屋自2016年8月15日起至2017年8月14日止的年租金标准为708万元；二、上海圣爱华发酒店管理有限公司、上海圣爱华发餐饮管理有限公司、上海圣爱华发餐饮管理有限公司鲜缘餐饮分公司于本判决生效之日起十日内给付江苏启新房地产开发有限公司自2016年8月15日起至2017年8月14日的租金差额118万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计10470元，司法评估费10000元，共计20470元，由江苏启新房地产开发有限公司负担7760元，上海圣爱华发酒店管理有限公司、上海圣爱华发餐饮管理有限公司、上海圣爱华发餐饮管理有限公司鲜缘餐饮分公司负担12710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王兆根二〇一七年九月十一日书记员  徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。