广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初（一）字第60号原告李明，男，1984年9月15日出生，汉族，户籍住址：广东省增城市派潭镇文政路93号，公民身份号码：450204198409151012。委托代理人吴啸虎，广西众维律师事务所律师。委托代理人胡秀华，广西众维律师事务所实习律师。被告广西锦业房地产开发集团有限公司，住所地：柳州市航银路37号。法定代表人陈继军，该公司董事长。委托代理人胡承保，系广西锦业房地产开发集团有限公司员工。原告李明诉被告广西锦业房地产开发集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，依法组成由审判员肖刚担任审判长，人民陪审员杨金兰和人民陪审员黄柳明参加的合议庭，于2014年4月7日、4月29日公开开庭审理了本案。书记陈娴担任法庭记录。原告李明的委托代理人吴啸虎、胡秀华、被告广西锦业房地产开发集团有限公司的委托代理人胡承保到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李明诉称，2012年10月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告在柳州市城站路106号之一号开发的“锦业华城”第3栋2单元11-3号房，购房款692798元，交房日期为2013年6月30日。合同签订后，原告即按照合同约定付款。但被告直到2013年9月28日才在《南国今报》上公告通知原告可以交房，超过合同第八条约定的交房日期（2013年6月30日）共90天。按照合同第九条的约定，被告应向原告支付的逾期交房违约金为：692798元×1／10000×90天=6235.18元。交房后，被告并未按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定在交房后的90日内提供相关材料给房产登记机关备案及协助原告办理房屋产权登记，致使原告至今仍没能办理房屋产权登记。因此，被告应按照合同第十五条的约定向原告支付逾期办理房产证违约金：692798元×1／100=6927.98元。但是，当原告向被告主张上述违约金的赔偿时，被告却拒绝赔偿。因此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳求判如所请：1.要求被告向原告支付逾期交房违约金6235.18元，逾期办理房产证违约金6927.98元，以上两项共计13163.16元；2.被告承担本案全部诉讼费用。原告对其陈述事实在法定期限内提供的证据有：1.商品房买卖合同1份，复印件，拟证明双方商品房买卖关系以及双方权利义务内容；2.收据2份，复印件，拟证明原告按照合同约定支付了购房款；3.个人购房借款及担保合同1份，复印件，拟证明原告根据合同的约定及时向银行申请贷款；4.个人贷款借款借据1份，复印件，拟证明原告向银行申请贷款，银行及时向原告支付贷款，贷款直接打入被告的账户；5.代办土地证收款收据1份，复印件，拟证明原告付200元给被告，由被告代办土地证。被告广西锦业房地产开发集团有限公司辩称，事实基本属实，但不同意原告的诉请，不符合被告的证据材料。被告对其辩解在法定期限内提供的证据有：1.气象资料1份，原件；2、中高考通知文件1份，复印件；3、商品房初始登记通知1份，复印件加盖公章；4、停电通知1份，复印件；5、公司营业执照1份，复印件；6、组织机构代码证1份，复印件；7、竣工验收备案表1份，复印件；8、锦业华城交房公告1份，复印件；9、建设施工许可证1份，复印件；10、房产证2份，复印件；11、气象证明1份（2009年9月1日至2011年5月31日之间），原件，以上证据拟证明被告没有逾期交房，也没有逾期办证；12、关于核准商品房初始登记的通知42份（当庭提交），打印件加盖公章，拟证明被告没有逾期办证。经过开庭质证，对于原告提交的证据，被告对其真实性无异议。对于被告提交的证据，原告认为，1.气象资料是虚假的，气象记录是降雨的记录但是没有降水量的记录，证据23、24页中的气象记录中有删改，从2013年3月31日直接就到了2014年4月1日，因此不能作为被告施工期间降雨的证据；2.2011年的中高考文件与本案无关，2012年、2013年的文件通知全天在考场附近禁止产生噪音的作业，但是被告不能证明施工点在考点附近的事实，因此对该证据证明目的不予认可；3.商品房初始登记通知经原件核对后方能认可真实性，按照国家规定的90天，商品房初始登记通知的时间已经超过了90天，且有部分业主没有办理初始登记；4.停电通知是被告自己整理的，不足以证实停水停电，应当以报纸原件为准；5.对公司营业执照、组织机构代码证真实性没有异议；6.竣工验收备案表应当以原件为准；7.对锦业华城交房公告真实性没有异议，以公告时间作为我方起诉计算的交房时间；8.建设施工许可证与本案无关；9.房产证的业主不在原告起诉的范围，与本案无关；10.气象证明与本案无关；11.证据12超过举证期限不予质证。本院认为，原告提交的证据虽系复印件，但这些证据均发生于原、被告之间，被告对其真实性无异议，故本院均予以采信。对于被告提交的证据，证据1系原件，证据3系加盖公章打印件，证据8与原告主张一致，故本院均予以采信。对于被告提交的其他证据的认定，本院将综合全案事实以及当事人的陈述在其后的本院认为部分中予以综合认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告李明与被告广西锦业房地产开发集团有限公司于2012年10月12日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买柳州市城站路106号之一锦业华城3栋2单元11-3号房屋，建筑面积113.73平方米，购房总金额692798元。合同第八条中约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘探五方验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.非出卖人原因造成停水或停电（每日累计停水或停电四个小时以上算一天）以及气象部门的气象记录有一天以上的降雨（连续降雨四个小时或者间断降雨累计六个小时算一天）；3.因政府行为造成工期延误的或由于政府或政府管理部门的原因导致出卖人未能在上述约定交付期限届满前取得有关验收文件的；4.买受人未付清所有应付款（包括违约金）的。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分处理（不作累加）（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人不按出卖人发出的房屋交付通知（交房通知方式以刊登在《南国今报》上的交房公告为准）规定的时间办理房屋交接的，自交房通知发出之日起第15天，视为已交付，该房屋的权利与风险即转移给买受人”。合同第十五条约定：“当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金”。2014年2月24日，被告为柳州市城站路106号之一锦业华城3栋2单元11-3号房屋办理初始登记，柳州市房屋登记管理中心在《关于核准商品房初始登记的通知》中载明，请协助购房人按有关规定申请办理房屋所有权登记。另确认，2013年9月28日的《南国今报》载明“锦业华城交房公告……尊敬的锦业华城小区业主……我公司开发建设的锦业华城小区已通过验收，具备交付条件。现定于2013年9月28日开始办理交房手续，请各位业主携带商品房买卖合同、购房发票、身份证（以上资料原件、复印件各1份）及时到锦业华城物业部办理，逾期视为自动收房……”。根据柳州市气象局下属机构柳州市气候评估所出具的《气象证明》，从2012年10月12日至2013年6月30日，柳州市区一天中降水连续4小时或累计达到6小时的，共计56天。2013年5月8日，柳州市环境保护局、柳州市文化局、柳州市教育局发出《关于加强中、高考期间环境噪声污染管理的通知》，其中载明，在2013年6月7日至8日及6月24日至26日全天禁止在考点附近进行产生噪声扰民的建筑施工作业。在本案审理中，对于原告主张的购房付款以及2013年9月28日交房的相关事实，被告无异议。原告称，逾期办证从2013年9月28日起计算90天，被告逾期办证义务以初始登记作为报材料备案计算逾期办证。本院认为，本案双方就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思一致的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，而原、被告均认可2013年9月28日公告交房为交房时间，故被告逾期交房天数共计达90天。被告逾期交房虽属实，但该合同第八条第2点中约定，非出卖人原因造成的停水或停电（每日累计停水或停电四个小时以上算一天）以及气象部门的气象记录有一天以上的降雨（连续降雨四个小时或者间断降雨累计六小时算一天）的，可据实予以延期。该条内容明确具体，原告在签订合同时并未对此提出异议，故双方均应当受其约束。根据柳州市气候评估所出具的《气象证明》，从2012年10月12日至2013年6月30日，柳州市区一天中降水连续4小时或累计达到6小时的共计56天，故应当在逾期交房时间中予以扣除，即违约逾期交房时间为34天，被告应支付原告逾期交房违约金为2355.51元（692798元×万分之一×34天）。关于柳州市环境保护局、柳州市文化局以及柳州市教育局发出的《关于加强中、高考期间环境噪声污染管理的通知》的问题，被告并未举证证明因为该通知的禁止而导致了停工延期。同时，案涉合同第八条对于可延期事由的约定是：“……但如遇下列特殊原因，……”，该约定针对的应当是订立合同时无法预见的特殊事由，而被告对施工地点附近的中高考学校以及每一年度中的中高考时间应当是知道的，该事由应当在订立合同时的合理预见范围内，故对于被告依据中高考的政府相关文件进行的抗辩，本院不予支持。对于原告主张被告未能在交房日起90日内办证，要求被告承担逾期办证责任的问题。本院认为，对于商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的办证责任，当事人有约定的应当依照约定确定；当事人没有约定的，由于出卖人的原因导致买受人在房屋交付使用之日起9０日以内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，案涉合同第十五条对房屋权属证书的办理有相应约定，该条约定载明：“当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金”。而根据柳州市房屋登记管理中心的《关于核准商品房初始登记的通知》，2014年2月24日被告即为案涉房屋办理了初始登记，这远未超出交房后的360日期限；且房屋权属登记的办理必须由买卖双方配合完成，并非单方即可完成的行为，原告并未对此举证证明系因被告原因导致被告不能在规定期限内取得房地产权属证书。同时，对于原告主张的逾期办证责任，原告表示是以初始登记作为报材料备案并计算逾期办证责任，故被告依据符合约定期限的《关于核准商品房初始登记的通知》已经足以抗辩原告，对于原告的该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告广西锦业房地产开发集团有限公司向原告李明支付逾期交房违约金2355.51元。二、驳回原告李明的其他诉讼请求。案件受理费129元（原告已预交），由原告李明负担106元，由被告广西锦业房地产开发集团有限公司负担23元。上述应当履行的债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长肖刚人民陪审员黄柳明人民陪审员杨金兰二〇一五年六月二十三日书记员陈娴附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十五条【实质要件】民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十七条【法律效力】民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。