广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法湾民二初字第67号
原告：中国建设银行股份有限公司珠海市分行。
负责人：杨伟明，行长。
委托代理人：林苏云，广东晨光律师事务所律师。
被告：宁云庭，男，1986年6月12日出生，汉族，户籍所在地：湖南省邵东县。
原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行（下称建设银行）诉被告宁云庭金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建设银行委托代理人林苏云到庭参加诉讼，被告宁云庭经本院公告送达开庭传票及应诉资料，合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建设银行诉称，2009年10月22日，被告与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告向原告借款人民币94000元，用于购买位于珠海市金湾区三灶金海岸金海花园北园新村乐园街六巷18栋D单元904房，借款期限为180个月从2009年10月22日起至2024年10月22日止：还款方式为等额本息还款法，月利率为3.465％；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮／下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。2009年11月12日，被告与原告签订《个人住房借款抵押合同》，双方在合同中约定以被告所购房产作为上述借款的抵押担保。合同签订后，双方已向珠海市房地产登记中心办理了抵押登记手续。原告亦依约于2009年10月22日将人民币94000元贷款全部划入被告指定的银行账户。然而，被告在归还了45期贷款本息后，自2013年7月22日开始不再依约履行还本付息义务，经原告多次催收无效果，至2014年1月6日已累计拖欠贷款本息合计￥3636.10元未予偿还。鉴于被告行为已构成违约，根据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》规定，原告特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求，依法作出判决。原告建设银行诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告偿还所欠原告借款本金76079.35元，利息1603.57元（暂计至2014年1月6日），本息合计77682.92元；3、判令被告支付自2014年1月7日起至清偿日止，以77682.92元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率计算的利息；4、判令确认原告对抵押的房产［珠海市金湾区三灶金海岸金海花园北园新村乐园街六巷18栋D单元904房］享有优先受偿权；5、判令本案诉讼费用由被告承担。
原告建设银行对其诉称提供以下证据：1、个人住房（商业用房）借款合同，证明被告向原告借款事实；2、个人贷款支付凭证，证明被告向原告借款事实；3、个人住房借款抵押合同证明原被告双方约定抵押担保的事实；4、贷款账户基本信息单，证明被告违约、欠款事实；5、房地产权证，证明抵押房产产权及抵押情况；6、房地产他项权证，证明抵押房产产权及抵押情况。
被告宁云庭未答辩，未提供证据。
经审理查明，2009年10月22日，被告与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告向原告借款人民币94000元，用于购买位于珠海市金湾区三灶金海岸金海花园北园新村乐园街六巷18栋D单元904房，借款期限为180个月，从2009年10月22日起至2024年10月22日止：还款方式为等额本息还款法，月利率为3.465％；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮／下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；第十六条约定：借款人发生任一情形均构成违约，包括未按时足额偿还借款本息、未按约定用途使用贷款、提供虚假、无效文件或资料等情形；第十七条约定：出现第十六条的违约情形之一，贷款人有权行使一项或几项权利，包括：1、停止发放借款；2、宣布贷款立即到期；3、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；4、收取违约金；5、借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止，按合同约定借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；7、如合同执行浮动利率，对尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率；等等；第三十一条第一款约定：合同项下的贷款为浮动利率，在基准利率水平上下调30%，月利率为3.465%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮／下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；第三十一条第二款约定：逾期还款，罚息利率为合同执行利率的水平上上浮50%。2009年11月12日，被告与原告签订《个人住房借款抵押合同》，双方在合同中约定以被告所购房产作为上述借款的抵押担保。合同签订后，双方已向珠海市房地产登记中心办理了抵押登记手续。原告于2009年10月22日将人民币94000元贷款全部划入被告指定的售房人的银行账户。被告在归还了45期贷款本息后，自2013年7月22日开始未能依约偿还本息，原告多次向被告催收，至2014年1月6日，被告已支付77682.92元，累计拖欠到期贷款本息合计3636.10元，原告遂于2014年1月24日提起诉讼。
本院认为，原、被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》及《个人住房借款抵押合同》，被告宁云庭向原告借款并就购买的房产为借款提供抵押且办理了抵押登记，双方意思表示真实，约定内容合法，《借款合同》及《个人住房借款抵押合同》依法成立并生效，被告应按照合同的约定偿还本息，如有违约则按照约定承担相应的违约责任。因被告构成逾期还款，原告基于合同约定请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，宣布借款即刻到期，要求被告提前归还借款本息，对于原告解除原、被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。对于解除合同的时间，原告于2014年1月24日提出请求，本院予以确认，以该时间点为合同解除时间。
对于被告宁云庭尚欠的借款本金及利息，本院认为，借款合同到2024年10月22日履行届满，被告在借款期限届满之前未能偿还借款本息，被告应按照合同约定的义务偿还本息，逾期还款应按照合同约定的逾期还款罚息利率及复利的规定承担违约责任，因此2013年7月22日起，尚欠的借款构成逾期，按照合同约定的逾期利率月利率加收50%计算逾期利息，同时以拖欠的本金及逾期利息为本金按月计收复利，直至本息清偿之日。如被告在借款约定的借款期限内仍未还清本息，原告只得请求按照逾期罚息利率计算逾期利息，不得计算复利。按照以上计算方法，被告宁云庭从2013年7月22日至2014年1月6日，共拖欠借款本金76079.35元，借款利息1603.57元（包括逾期利息1551.36元、罚息52.21元，其余为复利利息）。2014年1月6日起至本息还清之日止，原告有权请求罚息和复利，本案中原告请求已拖欠本金为基数，按照逾期利率计算罚息，在法律保护的范围内，属于自行处分权利的行为，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告签订《个人住房借款抵押合同》，被告以房产为借款提供抵押担保，且办理了抵押登记，原告的抵押权成立并生效，原告对拍卖、变卖珠海市金湾区三灶金海岸金海花园北园新村乐园街六巷18栋D单元904房所得价款有优先受偿权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行与被告宁云庭于2009年10月22日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2014年1月24日解除；
二、被告宁云庭于本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款人民币本金76079.35元及借款利息（暂计到2014年1月6日止为1603.57元，2014年1月7日起至本息还清之日，以尚欠借款本金为本金，以同期同类银行贷款基准利率上浮50%为利率计算逾期利息）给原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行；
三、确认原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行对珠海市金湾区三灶金海岸金海花园北园新村乐园街六巷18栋D单元904房的抵押财产折价或者以拍卖、变卖所的价款在上述第二项的债权数额内优先受偿；
本案受理费人民币1842元，由被告负担。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 崔金涛
代理审判员 陈 荣
人民陪审员 林 娟
二〇一四年七月十五日
书 记 员 何绍峰