云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）官民一初字第4253号
原告杨映萍，女，汉族，1979年2月15日生，昆明市人，个体户。
委托代理人施红彬，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。
被告何庆萍，女，汉族，1978年10月1日生，昆明市人，无业。现下落不明。
原告杨映萍诉被告何庆萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月27日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2016年2月2日公开开庭进行了审理。原告杨映萍委托代理人施红彬到庭参加诉讼，被告何庆萍经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨映萍诉称：2013年10月23日，原告与被告签订《房屋买卖定金协议》和《房屋买卖合同补充协议》，约定被告将其所有的房屋以110万元的价款卖给原告，并办理了公证。合同签订后，原告支付了购房定金22万元、首付款31万元，合计53万元。由于诉争房屋系按揭贷款，产权未变更之前，后续贷款由被告以现金方式支付给原告，原告到按揭银行代为偿还。双方按约定履行了一段时间，被告就不再偿还房屋贷款。为明确房屋权属，现诉至法院请求：判令被告继续履行与原告于2013年10月23日签订的《房屋买卖定金协议》和《房屋买卖合同补充协议》，并协助房屋过户到原告名下；诉讼费由被告承担。
被告何庆萍未提交答辩意见。
原告针对其主张提交以下证据：一、委托书、身份证复印件2份、转账凭条2份，欲证明被告向原告借款53万元，被告委托田永江收款，杨映萍已将全部借款53万元交付给田永江。二、《商品房购销合同》、商品房登记备案表、收据4份、个人房屋抵押借款合同（复印件），欲证明2012年3月26日，被告向昆明田丰房地产开发有限公司购置得房屋一套，价款为904071元，支付首付款304071元，后向银行按揭贷款60万元。三、公证书一份、《房屋买卖合同补充协议》一份、收条一份，欲证明被告无力偿还原告借款53万元，2013年10月23日，原告与被告签订《房屋买卖定金协议》和《房屋买卖合同补充协议》，约定被告将其所有房屋以110万元的价款卖给原告，并办理了公证，原告支付被告购房定金22万元和首付款31万元共计53万元直接以借款53万元抵扣，剩余60万元银行按揭贷款在未办理房产证以前被告以现金方式支付原告，由原告以被告的名义代为偿还。四、银行催收逾期贷款通知书一份、银行存取款凭证6份、现金缴款单1份、对公明细对账单1份，欲证明被告未按照约定将按揭贷款支付给原告，银行催收后一直由原告自行支付，原告于2014年7月开始还贷，先后7期还款共计31384.62元。五、《房屋租赁协议》，欲证明被告已将房屋交付原告管理使用，原告又将房屋出租给第三人居住。六、最高人民法院公报2014年第12期最高人民法院民事判决书一份（复印件），欲证明签有《借款合同》和《商品房买卖合同》，借款履行不能时要求履行房屋买卖合同合法有效。
被告未发表质证意见。
本院认为，原告提交的证据形式合法，内容真实，可以相互印证证实被告向原告借款后无法偿还借款，自愿将房屋出售给原告、并将借款折抵部分房款的事实，本院予以确认。
经过庭审、举证、质证，本院确认本案事实如下：被告何庆萍于2012年3月26日向昆明长丰房地产开发有限公司以按揭贷款的方式购买房屋，房屋总价款为904071元，首付304071元，向华夏银行昆明高新支行按揭贷款600000元。2012年1月11日、9月28日、5月10日被告何庆萍向原告杨映萍借款共计53万元，借款均委托案外人田永江代为收取，因被告何庆萍无力偿还借款，双方协商以房屋抵债，遂于2013年10月23日签订《房屋买卖定金协议》，并经云南省昆明市明信公证处（2013）云昆明信证民字第X号《公证书》进行了公证。协议主要内容为：甲方何庆萍有房屋，现将上述房屋以人民币110万元出售给乙方杨映萍；乙方向甲方支付定金22万元；待甲方持有上述房屋产权证书之日（即甲方领取房屋产权证并变更房屋产权证之日）起七个工作日内，双方正式订立《房屋买卖合同》并办理房屋产权交易过户手续，双方应配合提供办理该房屋过户手续的一切资料。同日双方签订《房屋买卖合同补充协议》，约定：上述房屋未办理房屋所有权证，何庆萍是按揭贷款购房，贷款尚未结清，在房屋所有权证未办理下来之前，银行发生的贷款由何庆萍以现金方式每月支付给杨映萍，由杨映萍去银行代为还款。同日，被告出具收条，载明：杨映萍购买房屋，上述房屋总成交价110万元，于2013年10月23日收到杨映萍支付的定金22万元，另收到房屋首付款31万元，合计53万元。被告将上述房屋的钥匙及《商品房购销合同》、工本费、印花税、契税收据、2013年至2015年电梯日常维护费、物业服务费、水池清洗及二次加压费、预收太阳能水费收款收据一并交付给原告，现房屋由原告出租他人使用。由于被告未按照协议约定每月向原告支付用于偿还银行贷款的款项，经银行催收后，原告自2014年9月起代被告向银行偿还房屋贷款，先后7期合计31384.62元。原告遂诉至本院主张上述请求。
因被告下落不明，本院于2015年11月19日在《云南法制报》刊登公告，向被告公告送达起诉状副本、开庭传票及其他诉讼材料，公告期满，被告未到庭应诉。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百六十一条规定：买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。本案中原、被告就买卖房屋签订的《房屋买卖定金协议》依法成立，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人有按照协议约定全面履行的义务。原告以被告所欠借款53万元抵销购房定金22万元及部分购房款31万元，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律效力。上述房屋属于被告何庆萍所有，但被告以按揭贷款的方式购买，在该房屋上设定了抵押权，抵押权人为华夏银行昆明高新支行，被告转让该房屋受到相应的限制。被告需向抵押权人华夏银行昆明高新支行清偿全部房屋贷款，将设定在房屋上的抵押权解除后，办理房屋所有权变更登记手续的条件才能成就。现原告起诉要求被告继续履行《房屋买卖订金协议》及《房屋买卖合同补充协议》，本院予以支持，但原告要求被告协助办理房屋所有权变更登记手续，因房屋贷款尚未偿清，抵押权尚未解除，原、被告还未签订完备的房屋买卖合同，双方对其余房款的支付方式、支付期限未明确约定，原告作为买受人的合同义务未履行完毕，故对该项诉讼请求本院不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告何庆萍与原告杨映萍继续履行双方于2013年10月23日签订的《房屋买卖定金协议》及《房屋买卖合同补充协议》；
二、驳回原告杨映萍的其他诉讼请求。
案件受理费14700元，由被告承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 姚琼芳
人民陪审员 纪雁萍
人民陪审员 李玉珠
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 解海蓉