台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒民初字第1311号
原告：梁云盛。
委托代理人：阮丹丹。
被告：浙江爱华房地产开发有限公司。
法定代表人：项道铨。
被告：爱华控股集团有限公司。
法定代表人：项道铨。
两被告的委托代理人：朱景雄。
两被告的委托代理人：葛威勇。
原告梁云盛与被告浙江爱华房地产开发有限公司（以下简称爱华房产公司）、爱华控股集团有限公司（以下简称爱华控股公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法由审判员陈静适用简易程序，于2015年7月22日公开开庭进行了审理。原告梁云盛及其委托代理人阮丹丹，被告爱华房产公司、爱华控股公司的委托代理人葛威勇、朱景雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁云盛起诉称：原告与被告爱华房产公司于2011年4月14日签订商品房买卖合同。原告已按约在2011年4月15日向被告爱华房产公司支付购房款4226826元。按照合同约定，被告爱华房产公司应于2012年12月30日前将房屋交给原告，但被告爱华房产公司至2014年7月3日才交房，被告爱华房产公司应支付原告违约金459033.3元。同时，被告爱华房产公司未按约于2013年3月30日向原告交付房产证、土地证，至今仍未交付，被告爱华房产公司延时交付，应按约承担日万分之一的违约金至原告收到证书为止。故请求判令两被告支付延时向原告交房的违约金459033.3元，立即向原告交付房产证、土地证及支付延时办理违约金（自2013年3月31日开始计算，按已交房款日万分之一计算，暂算至起诉之日为343053元）。
被告爱华房产公司、爱华控股公司答辩称：被告爱华控股公司不是商品房买卖合同的相对人，不享有权利、义务，不应成为本案被告。商品房延期交付是由于被告爱华房产公司管理失误以及建设单位拖延造成，根据合同第九条约定，可以顺延交房时间。即使原告主张的违约金成立，其主张的违约金过高，应根据实际损失进行调节。因房屋延期竣工、延期交付，房产证、土地证现已由政府部门配合办理中。根据合同约定，延期交付权属证书的违约金的计算应计算至实际交付之日，现交付日期无法确定，原告诉请支付违约金的条件不具备，主张的金额也过高，应按实际损失为准。
本院经审理，认定本案事实如下：2011年4月14日，原告梁云盛与被告爱华房产公司签订商品房买卖合同，约定，被告爱华房产公司将白云山名苑壹号苑14幢1-202室房屋、14幢03号储藏室、14-36号地下室车位和14-35号地下室车位以总价款4226826元出售给原告梁云盛。合同第九条约定：出卖人应当在2012年12月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。特殊情况包括“1、遭遇不可抗力……。2、……或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，而导致开发建设期延长的，……。3、由于政府原因……。4、本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括……”。合同第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除合同第九条规定的特殊情况外，出卖人未按约交房，按逾期时间分别处理，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同第十六条对产权登记进行约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记……，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记……。出卖人承诺于2013年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人……。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内……；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①或②项处理：①买受人退房，……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。原告梁云盛已付清房款。2014年7月3日，被告爱华房产公司向原告梁云盛交付了房屋。被告爱华房产公司至今未办理房屋权属初始登记手续，未取得房屋所有权证和土地使用权证。
以上事实有原告梁云盛提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、入住通知书以及原、被告的庭审陈述等证据证实。
本院认为：原告梁云盛与被告爱华房产公司之间的商品房买卖合同合法有效，原告梁云盛与被告爱华房产公司应当按照约定履行自己的义务。在被告爱华房产公司履行义务不符合约定时，原告梁云盛可向被告爱华房产公司主张违约责任，原告梁云盛要求被告爱华控股公司承担责任违反合同的相对性原则，本院不予支持。原告梁云盛已向被告爱华房产公司付清房款，被告爱华房产公司也应按约全面履行自己的义务。被告爱华房产公司逾期交房、至今未交付权属证书，是否构成违约、需要承担违约责任，双方存在争议。本院综合分析如下：（一）逾期交房问题。首先，逾期交房是否违约。虽然商品房买卖合同第九条约定可据实延期交房的情形，但这些特殊情形主要是指被告爱华房产公司或施工单位无法控制、无法预料或无法解决的阻碍或影响房屋正常开发建设的因素，并不包括被告爱华房产公司或施工单位本身的原因。因此，即使本案确因施工单位原因造成逾期交房，也不属于合同约定的可以据实延期交房的情形，被告爱华房产公司逾期交房构成违约。其次，逾期交房违约金的计算。被告爱华房产公司按照合同约定应于2012年12月30日前交房，实际交房日期为2014年7月3日，逾期天数为550天（2012年12月31日至2014年7月3日）。合同约定，逾期交房的违约金从逾期次日起按已付总房款的日万分之二标准计算。被告爱华房产公司认为约定过高要求予以调低。根据本案的实际情况，综合考虑合同的履行情况以及原告梁云盛的预期利益等因素，本院认为合同约定的违约金标准并未过高，对被告爱华房产公司要求调低的请求，本院不予准许。经计算，原告梁云盛主张的逾期交房违约金合理，本院予以支持。（二）逾期办证问题。被告爱华房产公司至今未取得涉案房屋的权属证书，现客观上无法交付权属证书，原告梁云盛可待被告爱华房产公司取得权属证书后再主张权利，本院在本案中不予处理。被告爱华房产公司超过约定的期限未向原告梁云盛交付权属证书，已构成违约，应承担违约责任。由于权属证书取得时间不确定，本院对逾期办证的违约金先计算至原告梁云盛起诉之日止，之后的违约金，原告梁云盛可在取得权属证书后另行向被告爱华房产公司主张。本案合同约定的逾期办证违约金标准并未过高，对被告爱华房产公司要求调低的请求，本院不予准许。经计算，逾期天数为782天（2013年3月31日至2015年5月21日），违约金为330537.79元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告浙江爱华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告梁云盛逾期交房违约金459033.3元；
二、被告浙江爱华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告梁云盛计算至2015年5月21日止的逾期办证违约金330537.79元；
三、驳回原告梁云盛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5910元（已减半收取，原告梁云盛已预交），由被告浙江爱华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。收款单位：浙江省台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市分行，账号：19-900001040000225089001，执收单位代码：02001）。
如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人申请本院执行的期间为二年，上述期间从法律文书确定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 陈静
二〇一五年八月十二日
代书记员 王婷
附件：
本案裁判所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。