贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终1091号
上诉人（原审原告）：贵州省台江天华物业管理有限公司。组织机构代码55190432-1。住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州台江县苗疆西大道。
法定代表人：黄乐生，该公司总经理
上诉人（原审被告）：李镇，男，1979年10月25日出生，苗族，台江县城关二小教师，户籍所在地贵州省台江县，住贵州省台江县。
上诉人贵州省台江天华物业管理有限公司因与上诉人李镇物业服务合同纠纷一案，均不服台江县人民法院（2017）黔2630民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
贵州省台江天华物业管理有限公司上诉请求：撤销台江县法院（2017）黔2630民初13号民事判决书关于按0.3元∕㎡收费标准及收费期限的判决，改判支持一审原告诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，且适用法律错误。首先，原审判决认为上诉人从2011年9月30日之后，将物业收费标准提高到0.5元∕㎡属擅自提高收费标准，判决只能按原合同约定的每月0.3元∕㎡计收物业管理费。但按《浙华物业合同》第十六条第2款“乙方可根据市场物价情况作出调整”之约定，上诉人根据物价上涨、开支增长等原因，对物业管理费适当调整，没有违反合同约定，也符合市场规律。该收费标准合法有效，应得到支持。其次，第二期商品房买卖合同、公示、收款收据等证据可知，该小区大部分业主已于2011年后按每月0.5元∕㎡缴纳物业费。如一审判决只能按每月0.3元∕㎡计算，那将导致大量业主起诉上诉人，要求退还部分物业管理费。二、原审判决计算期限错误。一审法院认为浙华房开公司于2015年10月21日将小区委托给台江县兴城物业管理有限公司后，原告已经终止物业管理，收费应计算至2015年10月21日止，之后为主体不适格。事实是上诉人委托台江县兴城物业管理有限公司代为管理并收取物业管理费，委托书上盖的是总公司（浙华房开公司）的公章，实际为台江天华公司所委托，兴城物业公司亦完全按照天华公司标准对小区进行管理。因此，根据委托法律关系，实际委托人依法享有诉讼主体资格。
李镇上诉请求：撤销台江县法院（2017）黔2630民初13号民事判决，驳回贵州省台江天华物业管理有限公司的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决认为，被上诉人不具备相关资质的行为，应当由行政主管部门予以处罚，是不负责任的认定。被上诉人不具备相关资质，其从事的民事行为无效，也是违法的，不应得到法律的支持和认可。原审法院认定《浙华物业合同》合法有效，是明显的认定事实错误。首先，被上诉人没有取得从事物业管理的相关资质；其次，房开商也从未组织过任何招投标就签订《浙华物业合同》，明显违反《贵州省物业管理条例》相关规定。二、原判对双方的裁决是不公正的。在一审上诉人提交的《业主临时公约》约定物业管理服务费按购房面积暂定为每月0.2元∕㎡。一审法院却以违规签订对业主不具有约束力的《浙华物业合同》约定收费标准每月0.3元∕㎡进行判决，存在明显不公平。
贵州省台江天华物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告李镇立即支付截止2016年6月份拖欠的物业费4251.06元。
一审法院认定事实：2009年12月24日被告与浙华房开公司签订《商品房买卖合同》，购买浙华房开公司开发的位于台江县××单元××号房屋（房屋建筑面积为149.16）。2010年5月20日原告与浙华房开公司签订了《浙华·御锦苑小区物业服务委托合同》（以下简称《浙华物业合同》），原告取得了浙华苗疆御景苑小区的前期物业管理，根据《浙华物业合同》第十六条第二款的约定，物业管理费为0.3元//月。2010年8月11日被告向原告交纳了2010年10月1日至2011年9与30日的物业管理费518元。之后，原告以物价上涨，经与房开商协商为由擅自将物业费收取标准提高至0.5元//月，被告以原告未经协商，擅自提高物业服务收费标准的行为侵害了被告的合法权益以及原告未履行小区物业管理义务为由拒绝交纳物业管理费，原告为了维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼。另查明，浙华苗疆御景苑小区至今未成立业主委员会。再查明，浙华房开公司于2015年10月21日与台江县兴城物业管理有限公司签订了《浙华御景苑小区物业管理服务委托合同》将小区的全部物业委托给台江县兴城物业管理有限公司管理。
一审法院认为：本案系前期物业服务合同纠纷，争议焦点有以下三个方面：一、原告是否具有从事物业服务资质的问题；二、关于原告收取物业费的标准及期限的问题；三、原告是否提供物业服务的问题。关于原告是否具有开展物业服务的资质的问题，被告认为原告不是通过招投标的方式被选聘，而是通过委托的方式选聘，且原告没有从事物业管理的资质，原告的经营行为属非法行为，不应受到法律的保护，法院认为若浙华房开公司委托原告作为浙华苗疆御景苑小区的前期物业管理企业的行为违法或原告从事物业管理而不具备相关资质的行为，根据《物业管理条例》的规定，应当由行政主管部门予以处罚。关于原告收取物业费的标准及期限的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与浙华房开公司签订的《浙华物业合同》对被告有约束力，被告提出的原告与被告没有任何约定，被告不应当交纳物业管理费的抗辩意见，不予支持。法院认为依法成立的合同应当受到法律的保护，原告与浙华房开公司签订的《浙华物业合同》合法、有效，根据《浙华物业合同》第十六条第2款“本物业的管理服务费，其收费标准由乙方制定收取，本小区按各户购买和租用的面积按年收交。住宅暂定为0.3元/，乙方可根据市场物价上涨情况作出调整。”的约定，被告于2010年8月11日向原告交纳了的2010年10月1日至2011年9与30日的物业管理费共518元，视为被告对该物业管理费收取标准的认可。2011年9与30日之后，原告以物价上涨为由未经与业主协商，擅自将物业费收取标准提高至0.5元//月，法院认为《浙华物业合同》第十六条第2款“乙方可根据市场物价上涨情况作出调整。”的内容违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院予以支持。”的规定，原告擅自提高物业费收取标准至0.5元//月的行为违法，不予支持。因此，法院认定物业管理费的收取标准为0.3元//月。根据《贵州省物业管理条例》第五十四条“物业费的交纳时间应从房屋交付给买受人之日起至前期物业服务合同终止之日，被告应当按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准支付物业费”的规定，被告认为其购房后不在该房屋居住不需交纳物业费的理由不成立，被告应当从房屋交付之日起开始交纳物业费。对于原告请求被告支付2011年10月1日至2016年6月物业管理费的问题，法院认为浙华房开公司于2015年10月21日将浙华苗疆御景苑小区的物业管理又委托给台江县兴城物业管理有限公司后，原告已终止对浙华苗疆御景苑小区的物业管理，原告向被告收取物业管理费的时间应计算至2015年10月21日止，原告请求被告支付2015年10月21日之后的物业管理费主体不适格，不予支持。综上所述，被告应当向原告支付2011年10月1日至2015年10月21日共48个月21天的物业管理费2179.2元（计算方式：0.3元//月×149.16×48月＋0.3元//月×149.16×21天÷30天=2179.2元）。关于原告对小区是否提供物业服务的问题，因被告提供的证据不足以证明原告对小区未提供物业服务，对被告的意见，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《贵州省物业管理条例》第十八条第一款第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条的规定，判决：一、由被告李镇在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠原告贵州省台江天华物业管理有限公司2011年10月1日至2015年10月21日的物业管理费2179.2元。二、驳回原告贵州省台江天华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告李镇负担。
二审期间，双方当事人未提交新的证据。
经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点：1、《浙华·御锦苑小区物业服务委托合同》是否合法有效；2、本案物业服务费收取标准是应按0.5元/㎡/月收取，还是应按0.3元/㎡/月收取；3、贵州省台江天华物业管理有限公司在2015年10月21日之后是否具备收费主体资格；4、原判按每月0.3元/㎡标准收取物业管理服务费是否公平。
1、关于《浙华·御锦苑小区物业服务委托合同》是否合法有效的问题。经审理认为，无论是《浙华·御锦苑小区物业服务委托合同》，还是《商品房买卖合同》对前期物业管理的约定，都是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，属合法有效的合同，对双方具有法律结束力，并已实际履行。而《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，并不是强制性效力性规定，仅是倡导性规定。因此，李镇以贵州省台江天华物业管理有限公司无资质、没有招投标为由提出合同无效的理由不能成立，本院不予支持。
2、关于本案物业服务费收取标准是应按0.5元/㎡/月收取，还是应按0.3元/㎡/月收取的问题。经审理认为，双方签订的《浙华·御锦苑小区物业服务委托合同》第十六条第2项明确约定“住宅暂定0.3元/㎡”，虽然在本条款中还同时约定“乙方可根据市场物价上涨情况作出调整”，但李镇在2010年8月11日交纳2010年10月1日至2011年9月30日期间的物业管理费时，是依据上述合同约定按每月0.3元/㎡交纳，而贵州省台江天华物业管理有限公司并未提出异议。同时，根据《物业管理条例》第四十条“物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业收费办法，在物业服务合同中约定”和《物业收费管理办法》第七条第二款“实行市场调节的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”的规定，本案贵州省台江天华物业管理有限公司在业主入住后，应遵守上述法律并与业主沟通，向业主提供市场物价上涨情况以及物业服务费需要从每月0.3元/㎡提高到0.5元/㎡的合理、公开的收费依据，并由双方约定具体的收费标准。然而，贵州省台江天华物业管理有限公司并没有与业主沟通和提供物价上涨需要提高收费标准的相关证据，而是单方面作出调节，提高收费标准。其擅自提高物业费的行为本院不予认可。至于贵州省台江天华物业管理有限公司提出其他业主按0.5元/㎡/月收取物业管理费的问题，则是其他业主与物业服务公司按约定或自愿履行的行为，对本案业主没有约束力。故贵州省台江天华物业管理有限公司提出物业服务费应按0.5元/㎡/月收取的理由，缺乏约定事实和法律依据。不能成立，本院不予支持。
3、关于贵州省台江天华物业管理有限公司在2015年10月21日之后是否具备收费主体资格的问题。经审理认为，2010年5月20日签订物业管理合同名称为：《浙华·御锦苑小区物业服务委托合同》，委托方：贵州浙华房地产开发有限公司，受托方：贵州省台江天华物业管理有限公司，落款甲方盖章处为贵州浙华房地产开发有限公司；而2015年10月21日签订的物业管理合同名称为：《浙华·御锦苑小区物业管理服务委托合同》，委托方：贵州浙华房地产开发有限公司，受托方：台江县兴诚物业管理有限公司，落款甲方盖章处为贵州浙华房地产开发有限公司。显然，2015年10月21日签订的《浙华·御锦苑小区物业管理服务委托合同》无论是前面明确的委托方，还是后面加盖的公章均是贵州浙华房地产开发有限公司，并不是贵州省台江天华物业管理有限公司所说的是在委托书加盖总公司的公章和是其与兴诚物业管理有限公司委托法律关系的事实。因此，贵州省台江天华物业管理有限公司对此提出的上诉理由，缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。
4、关于原判按每月0.3元/㎡标准收取物业管理服务费是否公平的问题。经审理认为，李镇在上诉中提出《业主临时公约》第二十八条规定“物业管理服务费按购房面积暂定为每月0.2元/㎡”，一审判决0.3元/㎡存在明显不公平的意见。但李镇并未提交收费为0.2元/㎡的《业主临时公约》佐证，本案在与其他案件合并审理时，庭审笔录记载有被告1提交1份《业主临时公约》，并进行了质证，但并未提交其他相关证据予以佐证，且与贵州省台江天华物业管理有限公司提交的《业主临时公约》内容不符。因此，一审判决依据《浙华·御锦苑小区物业服务委托合同》符合合同约定和法律规定。李镇提出的该上诉理由，没有事实依据，不能成立，本院不予支持。
综上所述，贵州省台江天华物业管理有限公司、李镇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由贵州省台江天华物业管理有限公司负担25.00元，李镇负担25.00元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 田 嫄
二〇一七年七月二十六日
书记员 赵艳萍