广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1971民初16141号
原告郑永光，男，1962年3月1日出生，中华人民共和国香港特别行政区居民，A)。
原告何小玲，男，1966年4月6日出生，中华人民共和国香港特别行政区居民，
上述两原告的共同委托代理人何浩彭，广东泰旭律师事务所律师。
被告饶永坚，男，1972年5月17日出生，汉族，住广东省东莞市，
原告郑永光、何小玲与被告饶永坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑永光、何小玲的委托代理人何浩彭、被告饶永坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑永光、何小玲诉称，原告与被告于2005年2月28日签订了《租赁合同》，约定被告向原告租赁位于东莞市××××巷原工商银行地铺，面积约200平方米，租金为每月2800元，租赁期限为4年，即2005年1月1日至2009年1月1日。上述租赁合同租赁期届满后，原被告双方一直维持事实的租赁状态至2016年12月2日，被告一直使用原告的案涉场地。2012年8月3日，原被告双方签订协议书一致确认，被告尚欠原告租金19700元。上述协议签订后，被告并未按照协议支付租金，经常拖欠租金，原告每月催收租金，被告以各种理由推脱，少付，不付租金。拖欠租金至今。2016年8月，原、被告再一次对拖欠租金事宜进行对账，截止2016年8月30日，原告认为被告拖欠租金67900元，但被告只承认拖欠53600元。2016年9、10、11月的租金（8400元）被告也没有支付，共拖欠原告76300元。之后，因被告仍不支付租金，原告实属无奈，于2016年12月2日收回案涉铺位。收回铺位后，被告仍不向原告支付拖欠的租金，经原告多次催收未果，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告双方的租赁关系于2016年12月1日解除；2、被告向原告支付拖欠的2014年7月至2016年11月的租金76300元及租金的利息（以76300元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2016年12月1日起计算至本息清偿之日止，暂计至2017年6月26日利息为2158元）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告饶永坚辩称，1、案涉铺位是被告介绍原告郑永光购买的，被告与原告郑永光在2009年1月1日后不再是租约关系，只是雇佣关系。2009年1月1日后原告口头协议聘请被告帮忙管理设在案涉铺位的停车场的收费，没有签订书面劳动合同。在被告收到停车费时，部分停车费作为被告的工资，被告每月工资为1000元至2000元左右，具体数额根据停车场的收入而定。2、被告不认识原告何小玲，也没有与其签订过任何合约及协议，原告提供的协议书（2012年8月3日）是原告造假的，上面的签名“饶永坚”及捺印是原告郑永光抓住被告的手签名及捺印的，被告手中有一份协议书，与两原告向法院提交的协议书一样，请法院核实。3、对原告提供的协议书（2012年8月3日）并主张被告尚欠原告19700元，不予确认。被告可以提供相应的银行票据证明。4、因被告双目失明，无法签订合约，与原告所签订的合同约并无第三方公证和见证，法院应不予支持。
经审理查明，两原告于2004年11月15日通过拍卖竞得位于东莞市××××号商住楼两层，案涉商铺位于该房产第一层。2005年2月28日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定：原告将东莞市石龙镇龙田西路11巷原工商银行地铺出租给被告，面积约200平方米，被告承租该地铺经营停车场，租赁期从2005年1月1日起至2009年1月1日止；每月租金2800元，被告应于每月20日前支付给原告；被告先交纳两个月按金（即两月租金5600元）给原告，在租赁期满或合法解除合同时，原告应将按金退回被告或抵偿租金；任何一方未能履行本合同约定的条款或违反《中华人民共和国合同法》有关规定的，另一方有权提前解除本合同，所造成损失由责任方承担。两原告在“甲方”处签名并有捺印，被告饶永坚在“乙方”处签名并有捺印，落款日期为2005年2月28日。
原告向本院提交两份《协议书》，主张被告一直拖欠原告租金，经原告多次催收都拒不支付，被告已于2016年12月1日退场，双方于2016年12月1日解除租赁关系。《协议书》（2012年8月3日）上确认截至2012年8月1日，被告尚欠原告租金19700元，并约定从2012年8月1日起每月按时支付原告租金2800元并偿还拖欠的租金500元，共计每月偿还3300元，直至拖欠的租金付清后再另行协商；被告可协商转让其在案涉铺位经营的停车场，但需先付清欠款及保安工资等各种费用。两原告在“甲方”处签名并有捺印，被告饶永坚在“乙方”处签名并有捺印，落款日期为2012年8月3日。被告对《协议书》（2012年8月3日）的真实性不予确认，其认为该《协议书》上“饶永坚”的签名及捺印为原告郑永光抓住被告的手所签名及捺印的，且签订时没有见到原告何小玲。另《协议书》（2016年12月2日）上载明：“本人姚永坚2016年12月1号将西湖龙田路地下车场租金交给两位管理人员梁叔与欧叔收钱，先交租金给业主后付人工，余款交业主郑永光，本人姚坚1元不能收，特立此据……如有人招顶业主有权招顶。”原告郑永光与被告饶永坚在落款处签名确认，落款日期为“2016年12月2号”。被告确认该协议书的真实性，主张当时协商时原告按38000元转让案涉铺位后，扣除2016年9、10、11月租金合共8400元，之后将余款29300元作为案涉停车场中的被告投入的设备（栏杆、铁栏、监控、水电、门等）补偿给被告。
庭审中，原、被告双方均确认已解除租赁关系。原告认为，在案涉《租赁合同》约定的租赁期限届满后，截至2016年12月1日，被告一直按原《租赁合同》的约定使用案涉租赁场地，双方从2009年1月1日至2016年12月1日一直按原《租赁合同》的约定行使权利、履行义务，双方形成了无固定期限的租赁合同。由于被告从2014年5月起拖欠租金，故原告有权单方解除合同，双方于2016年12月1日协商解除合同，被告于2016年12月1日搬走，于2016年12月2月签订书面协议书确认双方的租赁关系解除。被告则认为，双方的租赁关系在《租赁合同》约定的租赁期限届满日，即2009年1月1日已解除，在2009年1月1日之后，双方口头约定将案涉停车场转让给原告，被告受原告聘请，看管原告经营的停车场，被告并未拖欠原告租金。2009年1月1日之后，被告仅作为案涉停车场的工作人员履行其职务，收取停车费，扣除保安工资及停车场水电费等费用后支付给原告郑永光。
被告主张，2009年1月1日解除案涉《租赁合同》后，双方口头约定将案涉停车铺位转让后，原告应退回押金5600元给被告，但原告一直拖欠未退回。原告主张，案涉《租赁合同》约定的租赁期限届满后，被告仍履行案涉《租赁合同》的约定，双方继续形成了无固定期限的租赁关系，但被告拖欠2014年5月份及6与份租金，已构成违约，按照合同约定，原告有权将押金5600元用于抵扣。
关于拖欠租金的数额的问题，原告主张被告尚拖欠原告的租金共计76300元，其中原告称双方曾于2016年8月进行对账结算，截至2016年8月，被告尚欠原告租金53600元，并提交原告郑永光与被告饶永坚于2016年11月25日的谈话录音录像予以证明。录音录像中，被告对其截至2016年8月尚欠的53600元租金、及拖欠2016年9月至11月份的租金8400元予以确认。庭审中，被告确认原告提供的上述录音录像的真实性，但被告称其当时喝醉酒了，其在录音录像中所说的内容不是其真实意思表示，且该录音录像没有第三方在场见证，亦没有作公证。被告主张案涉合同在2009年1月1日解除，2009年1月1日双方已不存在租赁关系，故被告没有拖欠原告租金。
被告提供残疾人证，主张其双目失明，不能写字且不能看到原告提供的协议，2005年2月28日签订《租赁合同》时还能看到，2009年后就看不到的。原告确认该证据的真实性，但主张被告并非完全看不到东西，只是视力较差。
被告提供协议书（2012年8月3日）一份，该协议书内容与原告提供的协议书（2012年8月3日）一致，但“甲方”一栏无人签名，“乙方”一栏签上“饶永坚”三字。被告主张原告郑永光没有向其说过协议书的内容，就抓住他的手签字及捺印的，当时就只签了原告提供的协议书，现其提供的这份协议书的“饶永坚”签名不是其签订，不知道是谁签名的。原告主张，因为该协议书上没有原告的签名，无法确认真实性。
被告提供十张存款回单，主张2013年年中时原告郑永光称被告有20000元左右停车费没有交给他，但当时被告是给了原告郑永光的弟弟。原告主张该组证据与本案原告诉请无关，因该回单时间是2009年至2012年，本案起诉的时间是从2014年开始的，故与本案诉请无关。
以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《协议书》（2012年8月3日）、《协议书》（2016年12月2日）、2016年11月25日录音录像及文字资料，被告提供的《协议书》（2012年8月3日）、残疾人证、存款回单以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告双方于2005年2月28日签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应切实履行。本案的争议焦点为：一、在案涉《租赁合同》在2009年1月1日到期后，原、被告双方是否仍存在租赁关系；二、原、被告双方的租赁关系何时解除？三、被告拖欠原告租金的数额是多少？下面围绕上述争议焦点分析如下：
关于第一个争议焦点。被告主张双方的租赁关系在案涉《租赁合同》于2009年1月1日租赁期限届满时即解除，租赁关系解除后被告受原告聘请，看管原告经营的停车场。被告主张其双目失明，对原告提交的《协议书》（2012年8月3日）的内容并不清楚。被告主张《协议书》上“饶永坚”的签名及捺印为原告郑永光抓住被告的手所签名及捺印的，但未能举证证明。另被告亦未提供证据证明其系因受到欺诈、胁迫而与原告签订该《协议书》，本院认为该《协议书》是双方真实的意思表示。上述《协议书》以及《协议书》（2016年12月2日）、原告郑永光与被告在2016年11月25日谈话的录音录像中，被告均确认与原告存在租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本院认为，在案涉《租赁合同》于2009年1月1日租赁期限届满后，被告仍然继续使用案涉商铺，每月租金标准仍为2800元，双方构成不定期租赁关系。
关于第二个争议焦点。原告主张2016年12月1日双方协商解除合同，被告于2016年12月1日搬走的，2016年12月2日签订书面协议确认。根据原告郑永光与被告于2016年12月2日签订的协议书，双方确认从2016年12月1日起，车场租金交由两位管理人员收取，收到的款项先交租金给业主，被告不能再收取案涉停车场的款项，如有人“招顶”业主有权处置。综上，本院确认原、被告双方在2016年12月1日解除租赁关系。
关于第三个争议焦点。根据原告提交的2016年11月25日录音录像，被告确认截至2016年8月30日拖欠原告租金53600元，原告郑永光与被告确认对截至2016年8月30日是否还拖欠14300元租金存在争议，另被告确认拖欠原告2016年9、10、11月租金共8400元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。原、被告双方在2005年1月2日至2016年12月2日存在租赁关系，被告应该按照合同约定每月向原告支付租金2800元。现原告主张被告拖欠案涉商铺2014年7月至2016年11月的租金，另外2014年5、6月的租金用被告交纳的押金5600元进行抵扣，而被告未能举证证明已支付上述期间的租金。综上，本院对原告主张被告拖欠2014年7月至2016年11月的租金76300元的主张予以支持。根据案涉租赁合同约定，被告应在每月20日前支付租金，现原告诉请被告饶永坚向原告支付其拖欠的2014年7月至2016年11月的租金76300元及利息（以76300元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2016年12月1日起计算至清偿之日止），该主张未违反相关法律法规，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告郑永光、何小玲与被告饶永坚之间的租赁关系于2016年12月1日解除；
二、被告饶永坚应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郑永光、何小玲支付拖欠的2014年7月至2016年11月租金76300元及利息（以76300元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2016年12月1日起计至付清之日止）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1761.45元（原告已预交），由被告饶永坚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 谭添荣
人民陪审员 林惠湘
人民陪审员 莫炳强
二〇一八年二月二日
书 记 员 黎栩静
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。