浙江省绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0603民初7201号
原告：石四英，女，1971年10月12日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：周培敏、屠迪佳，浙江周培敏律师事务所律师。
被告：边兴土，男，1963年7月3日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
委托诉讼代理人：王立江、徐世汇，绍兴市柯桥法律服务所法律工作者。
原告石四英与被告边兴土房屋买卖纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王斌独任审判，公开进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，又公开开庭进行了审理。原告石四英的委托诉讼代理人周培敏、屠迪佳，被告边兴土的委托诉讼代理人王立江均到庭参加诉讼。原、被告申请庭外和解，和解期限为两个月，后和解未成。本案现已审理终结。
原告石四英向本院提出诉讼请求：1.解除双方的房屋买卖合同；2.判令被告返还购房款210000元；3.判令被告返还过户费用3500元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月原告向被告购买位于绍兴老粮油市场的店面房，房屋总价为210000元。原告随后以现金方式向被告全部购房款210000元，并支付过户费用3500元，被告向原告出具收条一份。但截止起诉之日，被告仍未将上述房屋交付给原告。原告认为被告的行为已构成严重违约，特向法院起诉。
被告边兴土辩称，1.本案并非房屋买卖合同，而是营业房租赁权转让合同；2.双方不存在购房合同，被告是代表徐霞林与原告签订租赁权合同，涉案房屋是浙江超杰环保科技有限公司所有；3.被告没有收到过被告的款项，而是收到徐霞林的款项；4.被告已配合将涉案7间营业房转让到徐霞林名下，被告已履行了相关营业房转让的义务。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据并经被告质证：
证据一，收条一份，用以证明原告、被告双方的房屋买卖合同关系存在的事实，同时证明被告收到210000元购房款以及过户款3500元的事实。被告经质证认为，对该份证据的真实性没有异议，但是收条上面写的是超杰环保科技有限公司老粮油市场的营业房，并不存在所谓的房屋买卖问题。而且写的是一共是七间营业房，过户费用3500元，这并不表示收到3500元。被告是代表徐霞林向原告收取，故对关联性有异议。
被告为证明其反驳主张，向本院提交了下列证据并经原告质证：
证据二，房屋租赁合同七份。原告经质证认为被告未提供七份房屋租赁合同的原件，故其真实性无法核实。且原、被告是房屋买卖关系，非租赁关系，故对该份证据对真实性、关联性均有异议。
证据三，录音证据两份。原告经质证认为，1.对两份录音证据的真实性有异议，首先被告提供的录音原件是手机录音文件，手机系统显示的录音文件生成的时间是“2016-09-08”，而被告提交的复印件标明的时间是六月十号、八月六号、八月八号，两者形成的时间不符；其次被告提供的录音文件原件时间长达1小时18份19秒，原告收到的录音文件复印件远短于录音原件的时间，故录音文件存在剪辑的情况，被告存在掩盖客观事实的现象；最后被告只提供了徐霞林与孙云芬之间的录音文件，并未提供徐霞林与边兴土的录音文件；2.对两份录音证据的关联性有异议，首先两份录音，一份未提供原件，另一份存在剪辑的情况，且极有可能非原始载体，在真实性无法保证的基础上，录音所反映的内容多与本案无关，与本案没有关联性；其次该录音文件系徐霞林与孙云芬的录音，非本案原、被告之间的录音对话与本案并无关系；最后录音中反映的内容无法真实反映双方的身份信息，无法核实录音中的人物是否是徐霞林与孙云芬。
对上述证据，本院经认证认为：对证据一的真实性予以确认，可以证明原、被告曾就本案争议房屋有过款项给付的事实。对证据二的真实性经审查予以确认，其关联性不予确认。对证据三，录音对话并非涉案原告与被告之间产生，且无法核实对话之中的人员身份，对其真实性、关联性均不予确认。
综上认证意见结合庭审中当事人的陈述，本院认定以下事实：原、被告于2005年6月15日签订协议一份，约定：边兴土收到石四英贰拾壹万元正房款，一共7间老粮油市场房间，过户费用叁仟伍佰元正。但被告至今未能向原告交付约定转让的房屋。
另查明，2015年8月1日，浙江超杰环保科技有限公司（出租方）与徐霞林（承租方）签订了《房屋租赁合同》七份，合同主要内容：第一条、租赁房屋及场地坐落在原绍兴粮油批发市场仓储房壹间37号、壹间38号、壹间39号、壹间40号、壹间41号、壹间42号、壹间43号，共七间；第二条、租赁期限，时间为壹年（2015年8月1日至2016年7月31日止），2015年8月1日至2016年7月31日租金为每间计人民币陆仟元整，从2016年8月1日起至2017年7月31日租金为每间计人民币壹万叁仟元整，2017年8月1日至2018年7月31日租金为每间计人民币壹万叁仟元正。到期后如不再续租，必须后在每年的5月31日前用书面形式告知甲方，逾期作自动放弃。特别约定：本协议由超杰环保科技有限公司租给阮志凤，再有阮志凤租给边兴土，之后再由边兴土租给徐霞林。合同还对其他事项作了约定。
再查明，涉案房屋的所有人系浙江超杰环保科技有限公司。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。本案争议焦点有三点：一、原、被告签订的协议是房屋买卖合同还是租赁权转让合同。所谓房屋买卖，是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的行为。所谓租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。我国合同法对租赁权转让未作明确规定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，其一，被告并非涉案营业房的所有人，无权将讼争营业房的所有权过户给原告。其二，被告从他人转手将讼争营业房租赁权转让给徐霞林，由浙江超杰环保科技有限公司出具特别约定，此举目的是使徐霞林直接与浙江超杰环保科技有限公司发生法律上的权利义务关系，若该讼争房屋存在续租权，则应由徐霞林享有，其符合租赁权转让的要件。其三，从我市房地产市场的成交走势来看，原、被告签订的协议上的210000元款项要买入七间原绍兴粮油批发市场仓储房的行为，也是于常理不符的。结合上述评析，本院认定原、被告间的协议的性质应确定为租赁权转让合同。二、原、被告间的协议是否有效。从法律规定及本案事实分析，原、被告间的协议应属有效合同。我国合同法未规定租赁权的转让。租赁权为一种债权，所以租赁权的转让属于债权转让范畴。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。根据我国合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。依此，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，而未经出租人同意的租赁权转让，其转让行为对出租人不发生法律效力。但对承租人和受让第三人而言，协议系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。故本案原、被告间签订的协议应属有效。被告辩称是代表徐霞林与原告签订协议，但未提供有效证据予以证明，且即便是由边兴土代表徐霞林与原告签订协议，至今原告也未接收房屋或是取得了涉案营业房相应的租赁权，因此对被告的该项抗辩，本院不予采信。三、原告请求返还转让款及过户费用是否符合法律规定。原、被告签订协议后，被告并没有交付涉案营业房，而是将其交付给案外人徐霞林，故被告并不能将租赁权移转给原告。现原告要求解除合同（协议），符合法律规定，本院应予准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告不能将租赁权移转给原告，原告要求返还转让款及过户费用，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称是代表徐霞林收到原告的210000款项，但未提供充分证据证明其代表徐霞林收取，从现有证据反映被告是收到过原告210000元，故对于被告该项辩称，本院不予采信。被告又辩称没有收到3500元过户款，本院认为若被告确收到3500元，应会在收条上写收到石四英210000元房款和3500元过户款，但根据收条显示，只是对于七间房间需要3500元过户费用的陈述，并非是对其收到的确认，故对于被告该项辩称，本院予以采信。至于被告要求追加徐霞林作为被告的请求，本院认为被告无法证明其是代表徐霞林，若因与徐霞林产生的房款纠纷，被告可另行主张。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告石四英与被告边兴土于2016年6月15日签订的老粮油市场营业房协议；
二、被告边兴土应于本判决生效后十日内返还原告石四英转让款210000元。
三、驳回原告石四英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4503元，由原告石四英负担74元，被告边兴土负担4429元，被告应负担部分限于本判决生效后十日内交纳给本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 任 莹
审 判 员 王 斌
人民陪审员 王国林
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 徐 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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