广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂03民终40号
上诉人（一审被告、反诉原告）：国营漓江无线电厂，住所地广西桂林市七星区六合路***号。统一社会信用代码：91450300198859338B。
法定代表人：吕漓强，该厂厂长。
委托诉讼代理人：李劲松，广西古方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：詹黎波，广西古方律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：桂林市林森房地产开发有限责任公司，住所地广西桂林市民族路26号。组织机构代码:19897492-6。
法定代表人：邹馥霞，该公司总经理。
委托代理人：黄翊，广西卓和律师事务所律师。
上诉人国营漓江无线电厂（以下简称漓江无线电厂）因与被上诉人桂林市林森房地产开发有限责任公司（以下简称林森公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2015）星民初字第495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人漓江无线电厂的委托诉讼代理人詹黎波，被上诉人林森公司的委托诉讼代理人黄翊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人漓江无线电厂上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审反诉请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人补偿给上诉人的商铺是封闭式商场，依照规定其公用部分的建筑面积可摊入建筑成本，但不计算产权调换面积。根据双方的约定，被上诉人应返还上诉人房屋产权调换面积为792.04平方米（不包括公用面积），现被上诉人移交给上诉人的房屋面积为859.07平方米，多出了67.03平方米。被上诉人在本案中未提供证据证明该多出的67.03平方米面积中有多少为公用面积，有多少为实际多出的面积，其依法应承担举证不能的不利后果。一审法院在未查明本案基本事实的情况下，判决上诉人返还上述全部67.03平方米面积没有事实及合同依据。二、上诉人与被上诉人在涉案《关于拆迁房屋补偿的补充协议》中明确约定：上诉人与被上诉人按一定比例向桂林漓江信息产业集团有限责任公司分摊缴纳土地补偿费，该约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。土地出让金是国家法律规定应当缴纳的，土地补偿费是双方协议约定应当支付的，被上诉人在本案中缴纳土地出让金与支付土地补偿费没有冲突。因此，上诉人要求被上诉人支付土地补偿费358293元合法有据。三、一审已查明“2002年5月28日，桂林电子信息城建设工作指挥部（以下简称指挥部）分别与原、被告签订债转股协议书，指挥部同意被告以21号地块9000㎡面积进入债转股资产评估，指挥部保留对该地块的统一规划开发权，原告亦同意被告该债转股事项，评估完后指挥部将该土地开发权给原告。”在上诉人与被上诉人签订涉案拆迁补偿协议后，指挥部及被上诉人均表示同意上诉人债转股事宜，并愿意继续履行拆迁相关协议。因此，对拆迁过程中发生的拆迁过渡费，被上诉人亦有义务予以支付。一审判决将2002年5月28日至2004年8月31日期间的拆迁过渡费予以扣除属于认定事实错误。综上，一审判决认定事实不清，请二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人林森公司辩称，一、从设计及现状看，被上诉人置换给上诉人的商场四面开门，并非封闭式商场。上诉人在本案中亦未提供证据证明该置换的商场系封闭式商场，其依法应承担举证不能的不利后果。故上诉人在本案中主张其应补偿的面积不包括公摊面积没有事实和法律根据。二、上诉人与被上诉人在涉案《关于拆迁房屋补偿的补充协议》中约定双方按一定比例向桂林漓江信息产业集团有限责任公司分摊缴纳土地补偿费，该所谓的“一定比例”并不清晰，既没有约定具体分摊的金额，也没有对土地补偿费的计算办法与标准作出约定。一审判决认定双方就土地补偿费如何分摊约定不明是正确的。被上诉人作为涉案地块的开发人，已依据相关《土地出让合同》缴纳了土地出让金。上诉人再要求被上诉人支付土地补偿费，这是在要求被上诉人缴纳二次土地出让金，且其提出的土地补偿费计算依据也存在错误。一审判决认定上诉人的该项诉讼请求没有法律依据是正确的。三、被上诉人已经取得的土地开发权，因上诉人改制而被纳入到上诉人的资产范围，被上诉人的开发行为被迫终止。为了配合上诉人的改制，被上诉人拆除地上附着物后无法再进行进一步的开发，将2002年5月28日至2004年8月31日期间再纳入拆迁过渡期不符合事实。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人林森公司向一审法院起诉请求：1.判令被告退还桂林市七星区六合路127号五环苑22#地块商住楼的67.03㎡非住宅（其中一层）；2.判令被告支付原告拆迁结算后的补偿款832583.86元；3.本案诉讼费用由被告承担。
上诉人国营漓江无线电厂向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告拆迁补助费用122188.18元；2.判令反诉被告支付反诉原告桂林漓江信息产业集团有限责任公司土地补偿款358293元；3.判令反诉被告立即为反诉原告办理座落于桂林市七星区㎡房屋的权属证书；4.本案诉讼费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2001年2月23日，桂林市房屋拆迁管理办公室发布房屋拆迁公告，载明：经审定批准桂林电子信息城建设工作指挥部（以下简称指挥部）、桂林市林森房地产开发有限责任公司进行开发六合路科技贸易园及房地产项目的第一期房屋拆迁工作，拆迁房屋：六合路66、84、86、132号、东环路东环菜市西侧综合楼、东环花市工商所部分房屋、东环粮店1栋、汇通路储蓄所1栋，拆迁期限：2001年2月23日至2001年3月25日。2001年6月8日，原、被告签订《漓江无线电厂有色金属铸造车间拆迁补偿协议书》，约定：1、原告补助被告停产停业损失补助费18000元﹦20人×150元×6月、搬迁补助费（含设备搬迁安装费）18000元、18个月（18个月后按实际过渡时间计算）的厂房拆迁过渡费65800元﹦609.26㎡×6元/㎡×18月、被拆除平房（包括烟囱）7320元＝61㎡×120元，合计109120元，由原告在本协议生效后20日内一次性付清给被告；2、原告拆除被告所有的有色金属铸造车间，有证建筑面积为609.26㎡，以产权交换形式给予被告拆迁补偿：在本协议生效后20个月内就地重建或就近回建标准厂房，并经市建筑质检部门验收合格后交由被告使用，原告负责办理建房手续及产权证，双方产权交换时根据80号文及《六合路道路改造工程拆迁补偿安置方案》（以下简称安置方案）进行结算。该协议签订后，原告依约向被告支付了109120元款。2002年5月28日，指挥部分别与原、被告签订债转股协议书，指挥部同意被告以21号地块9000㎡面积进入债转股资产评估，指挥部保留对该地块的统一规划开发权，原告亦同意被告该债转股事项，评估完后指挥部将该土地开发权给原告。2002年5月28日，指挥部向桂林市国土资源管理局发出《关于漓江无线电厂变更土地用途的函》，载明其经研究同意漓江无线电厂生产经营区内的国有划拨工业土地全部作为电子信息城商贸用地和科研发展用地，进入漓江无线电厂债转股，请求办理相关土地变更手续。2004年7月5日，原、被告就涉案铸造车间的处理会谈并形成《会议纪要》一份，确认：1、原告在原22#地块重建商住楼；2、原告按拆迁政策归还被告的房屋为产权面积609.26㎡并增加30%，在一、二层各归还一半面积，由原告办理产权证和土地证，此已含土地补偿费；被告提出按受益面积分摊或按一定比例向桂林漓江信息产业城集团有限责任公司缴纳土地补偿费。2004年7月6日，被告向桂林漓江信息产业城集团有限责任公司股东发出《关于我厂原钳工车间、有色铸造车间地块处理的函》，函中载明：“2002年，为顺利完成债转股工作，我厂经多方努力得到市政府大力支持，责成电子信息城指挥部、林森公司与我厂签订协议，将21号地块面积为9000平方米进入债转股资产评估，电子信息城指挥部保留该地块的统一开发权。后经我厂做了长期大量的工作，最终指挥部及林森公司同意搁置21号、22号、23号、24号地块的开发……林森公司要求在21号地块内原钳工车间、有色金属铸造车间处修建商住楼。我厂及集团同意林森公司办理有关手续。”2004年8月27日，原告缴纳涉案22#地块土地出让金308632.88元。2004年8月31日，原告与桂林市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定后者向原告出让与涉案22#地块相关的位于六合路北侧839.4㎡土地，土地使用权出让金总额为308632.88元。后桂林市国土资源局于2004年12月8日向原告下发通知，载明原告接此通知后需持有关资料到该局办理前述出让土地的变更登记手续。2005年1月6日，原、被告签订了《关于拆迁房屋补偿的补充协议》，就上述有色铸造车间（22#地块）拆迁补偿，达成补充协议如下：1、原告在原地重建商住楼，按拆迁政策归还被告拆迁的房屋产权面积为609.26㎡并增加30%，在一、二层各归还一半面积，原告负责办理产权证和土地使用权证；2、原、被告按一定比例向桂林漓江信息产业城集团有限责任公司分摊缴纳土地补偿费。2008年1月31日，原告将涉案22号商住楼1-10号门面及4间车库钥匙交付被告，被告为此向原告出具收条一份，写明“至此，22号楼1、2楼由我厂使用”。根据该22号楼的《房屋产籍》上记载，一楼1号、2号车库建筑面积共93.81㎡，一、二楼商铺建筑面积共765.26㎡。本案中，原告以被告无权占有其所有的67.03㎡建筑面积房屋未退还且拖欠费用未付为由，诉至该院，提出前述诉讼主张及请求。被告认为原告未依约履行合同义务，故提出前述反诉诉讼主张及请求。案件审理过程中，经原、被告申请，该院向桂林市房屋拆迁管理办公室调查涉案22号楼1、2层是否为封闭式商场，该室回复称：“应以建筑规划设计为准，请与有关部门联系咨询”。该院向原、被告双方告知了该回复内容及该事项的举证责任原则。
另查明，桂林市人民政府《市人民政府批转市拆迁办桂林市房屋拆迁结算价格暂行规定的通知》（市政[2000]80号）规定：一、补偿非住宅房屋重置价格=房屋基本价格(砖混结构二级：580元/㎡)×成新（九成：0.9）×系数1．2～2+地段差价（四级450元/㎡：六环路至东环路口）。非住宅重置价格的系数取值：门面、旅社用房取系数2；厂房、车间取系数1.4；办公、教育用房取系数1.3；仓库用房取系数1.2。二、偿还非住宅房屋重置价格＝650元／㎡×1.2～2.2+地段差价+楼层差价。住宅重置价格的楼层差价根据房屋的层数确定，整栋房屋的楼层差价之和为零。非住宅重置价格的系数取值：门面用房取系数2.2；旅社用房取系数2；厂房、车间用房取系数1.4；办公、教育用房取系数1.3：仓库用房取系数1.2。三、偿还非住宅房屋商品价格：650元／㎡×2.7～10+地段差价+楼层差价。非住宅商品价格的系数取值：门面用房取系数3.5～10；旅社用房取系数2.9～3.5；厂房、车间用房取系数2.7～3.5；办公、教育用房取系数2.7～2.8；仓库用房取系数2.7。具体系数的取值，由市拆迁办参照同等非住宅房屋商品价格确定。四、拆迁安置补助费：非住宅搬家补助费2元-4元／㎡，但每户最低不得少于80元。一次性安置的，一次性付给搬家补助费。先过渡后安置的，按拆迁人要求，被拆迁人每搬迁一次，拆迁人付给一次搬家补助费。五、拆除自营或自住房屋的临时安置补助费：在规定的过渡期限内，被拆除房屋所有人自行安排周转用房的，由拆迁人付给被拆除房屋所有人临时安置补助费：非住宅临时安置补助费4元-6元／㎡*月。六、停产停业损失补助费：拆除非住宅房屋造成停产停业引起经济损失的，按拆迁人要求搬迁的次数，由拆迁人付给被拆迁人停产停业损失补助费；产权记载为非住宅房屋的，按工商营业执照核定从业人数，付给每人每月停产停业损失补助费150元；被拆迁人每搬迁一次，拆迁人一次性付给6个月的停产停业损失补助费。七、其他补助费用：电表迁移：对符合供电部门保留规定的电表，被拆迁人应出示有关资料凭证，由拆迁人按供电部门的规定付给被拆迁人办理电表保留或迁移手续的费用，房屋拆迁公告发布后，新安装的电表不付给上述补助费。八、奖励：自房屋拆迁公告发布之日起，被拆迁人在规定的期限内积极签订补偿安置协议并搬迁完毕的，拆迁人则应根据被拆迁人搬迁完毕的时间、原房结构及使用性质情况给予奖励。桂林市人民政府《桂林市房屋拆迁管理实施办法》（市政[2000]81号）规定：一、拆迁补偿实行产权调换的，调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。偿还的非住宅为封闭式商场的，其公用部分的建筑面积可摊入建筑成本，但不计算产权调换面积。二、以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。三、由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限在6个月内的，自延长过渡期限之月起，对自行安排周转用房的被拆迁人加倍付给临时安置补助费、停租损失补助费；由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限在六个月以上的，自延长过渡期限的第七个月开始，对自行安排周转用房的被拆迁人再提高50％付给临时安置补助费、停租损失补助费。四、被拆迁人在规定的期限内积极签订补偿、安置协议书并搬迁完毕的，拆迁人可根据市拆迁办制定的优惠和奖励细则，给予被拆迁人优惠和奖励。2001年2月15日，原告根据80、81号等文件制作了《六合路改造工程拆迁安置方案》，规定：一、非住宅安置在1、2、3层，具体楼层差价：一层﹢15%,二层﹢5%。二、补偿砖混结构非住宅房屋重置价：580元/㎡×成新×（1.2～2）+450元/㎡。三、偿还非住宅房屋重置价：一层：650×2.2＋450＋97.5＝1977.5元/㎡；二层：650×2.2＋450＋32.5＝1912.5元/㎡。偿还非住宅商品房重置价：一层：650×6.3＋450＋97.5＝4642.5元/㎡；二层：650×4＋450＋32.5＝3082.5元/㎡。四、搬家费、过渡费临时安置补偿费、停产停业损失补助费等均按80号文规定执行。
一审法院认为，涉案补充协议书、补充协议系原、被告双方真实意思表示，内容未违反法律规定，属合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告约定原告偿还被告的非住宅房屋建筑面积为792.04㎡，原告于2008年1月31日实际交付被告使用的涉案安置房屋一、二层建筑面积共计859.07㎡，即被告占有的该房屋中67.03㎡建筑面积之部分系无权占有，原告要求被告对此予以返还，有充分事实、法律依据，该院予以支持。被告辩称原告确向被告移交了859.07㎡建筑面积房屋，但该房屋系封闭式商场，封闭式商场公用部分的建筑面积可摊入建筑成本，不计算产权调换面积，故原告实际多移交给被告的面积并未达67.03㎡，却至今未提供充分证据对此予以证实，故被告此辩称意见该院不予采纳。
涉案补充协议书、补充协议亦约定由原告为偿还的792.04㎡建筑面积房屋办理权属证书，故被告要求原告办理涉案楼房第一、二层792.04㎡建筑面积房屋的权属证书之请求，合理合法，该院予以支持。
涉案协议还约定原、被告应按80号文件、安置方案等进行结算，而原、被告主张的各项费用双方计算不一致，对此该院分析如下：一、原告应支付给被告的款项：1、搬迁补助费（含设备搬迁安装费）18000元、被拆除平房(包括烟囱)7320元：原、被告均无异议，该院予以确认。2、停产停业损失补助费：被告主张每18个月,按20人、每月150元、计6个月的标准，共计算(18+73)个月的费用，为（18000+73000）元；原告认为依据80号文关于“每搬迁一次，拆迁人一次性付给6个月的停产停业损失补助费”之规定，被告仅搬迁了一次，其又要求18个月后的停产停业损失补助费73000元无依据；原告此意见依据充分，该院予以采纳；被告关于此项费用中73000元的主张无依据，该院不予采纳。故此项费用应为18000元。3、厂房拆迁过渡费：原、被告关于此项费用的计算标准一致，但对停厂停业的起止时间意见不一致：原告主张从2001年6月8日起至2007年12月26日其发布交房公告资讯之日止，扣除中间2002年5月28日至2004年8月31日被告改制的期间；被告主张从2001年6月8日起计至2008年1月30日原告向被告交付涉案房屋钥匙时止；因指挥部就被告债转股事项系于2002年5月28日分别与原、被告签订协议，并向市国土资源局致函，原告就涉案22号地块系于2004年8月31日与市国土资源局致函签订的土地使用权转让合同；而此期间原告开发涉案地块的工作暂停之事实符合现实情况，亦可与被告向桂林漓江信息产业城集团有限责任公司股东发出《关于我厂原钳工车间、有色铸造车间地块处理的函》中所载的原告搁置22号地块开发工作之内容相映证，故此期间应予扣除；又因原告主张其于2007年12月26日发布交房公告资讯却未提供证据予以证实，而其系于2008年1月31日向被告交付的涉案安置房屋钥匙，故此日应为涉案拆迁过渡期的结束日，因被告主张权利计算截止日为2008年1月30日，此为当事人行使其自由处分权，该院对此予以采纳，故此费用经计算为：（1）2001年6月8日至2002年5月27日止，计11个月20天；2004年9月1日至2005年3月10日，计6个月10天；合计18个月，为：609.26㎡×6元×18月＝65800元；（2）2005年3月11日至9月10日，共6个月，此费用计算标准提高1倍，为：609.26㎡×6元×6月×2＝43866.72元；（3）2005年9月11日至2008年1月30日，共28个月20天，此费用计算标准较第（2）项再提高50%，为：609.26㎡×6元×（28+2/3）月×2×1.5=314378.16元；以上（1）至（3）合计424044.88元；被告主张此项费用为844434.28元，无事实依据，该院不予采纳；原告主张此项费用为339967.08元，无事实依据，该院亦不予采纳。4、补偿房屋重置价：原告主张此费用计算公式为：（580元/㎡×0.9×1.4＋450元/㎡)×609.26㎡；被告主张此费用计算公式为：（580元/㎡×0.9×1.4＋450元/㎡＋580元/㎡×15%)×609.26㎡；双方计算公式的差异在于被告计算了一层15%的楼层差价，而根据80号文及涉案安置方案，补偿房屋重置价计算公式为房屋基本价格×成新×系数＋地段差价，并无楼层差价，故被告此项主张无依据，该院不予支持；原告此项费用计算正确，该院予以确认；故此项费用应为719414.21元。5、搬迁奖励费：被告主张搬迁奖励费182778元，但其与原告系于2001年6月8日签订的补偿协议书，已不在房屋拆迁公告规定的2001年2月23日至2001年3月25日期间内，故其不符合80号、81号文规定的可享受搬迁奖励费之情形，原告亦不同意支付此项费用，故被告此项主张，该院不予采纳。6、电表迁移补助：80号文规定：对符合供电部门保留规定的电表，被拆迁人应出示有关资料凭证，由拆迁人按供电部门的规定付给被拆迁人办理电表保留或迁移手续的费用，房屋拆迁公告发布后，新安装的电表不付给上述补助费。被告要求原告支付其电表迁移补助42703元，却未提供充分证据证实其存在上述80号文规定的情形，原告亦不同意支付此项费用，故被告此项主张，该院不予采纳。二：被告应支付原告的费用：81号文规定：以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。本案中，因原、被告约定原告偿还被告的非住宅房屋建筑面积为792.04㎡（一、二层各占一半面积），与原建筑面积相等的部分609.2㎡，超过原建筑面积的部分为182.78㎡，故应按照重置价格结算结构差价的部分之建筑面积为609.2㎡，应按商品房价格结算的部分之建筑面积为182.84㎡。81号文规定：偿还非住宅房屋重置价格＝650元／㎡×1.2～2.2＋地段差价＋楼层差价。住宅重置价格的楼层差价根据房屋的层数确定，整栋房屋的楼层差价之和为零。非住宅重置价格的系数取值：门面用房取系数2.2；仓库用房取系数1.2。偿还非住宅房屋商品价格为650元／㎡×2.7～10＋地段差价＋楼层差价。非住宅商品价格的系数取值：门面用房取系数3.5～10；仓库用房取系数2.7。本案中，原告偿还被告的房屋一、二楼层分占一半建筑面积各为396.02㎡，而一楼车库占建筑面积93.81㎡。被告主张此车间应属于按照重置价格结算结构差价的部分，且应取仓库系数1.2；原告认为车库的单位市值高于商品房市值，故此车库应与其他一、二层房屋部分作为原告归还的非住宅房屋整体，按门面用房取系数；原告此意见符合生活常理，亦未违反80号、81号文件规定，该院予以采纳。原、被告一致同意涉案安置方案规定的偿还非住宅房屋重置价格一层为1977.5元／㎡，二层为1912.5元／㎡；偿还非住宅商品房价格一层为4642.5元/㎡，二层为3082.5元/㎡；故偿还非住宅房屋重置价为：1、一层：1977.5元/㎡×609.26㎡÷2＝602405.83元；二层：1912.50元/㎡×609.26㎡÷2＝582604.88元。偿还非住宅商品房价为：1、一层：4642.5元/㎡×182.78㎡÷2＝424278.08元；二层：3082.5元/㎡×182.78㎡÷2＝281709.68元。综上所述，原告应支付被告的费用合计1186779.09元，扣除原告已付的109120元，未付款为1077659.09元；被告应支付原告的费用合计1890998.47元。两相抵扣后，被告还应支付原告813339.38元。故原告要求被告偿还款832583.86元之请求，该院予以部分支持。被告主张原告应支付补偿款122188.18元之意见，无事实依据，该院不予支持。
被告要求原告支付其代桂林漓江信息产业集团有限责任公司收取的土地补偿费358293元，原告辩称双方协议中对此费用的约定不明，被告主张此费用并无法律依据，其亦已就涉案地块缴纳了国有土地使用权出让金，此意见有充分事实依据，该院予以采纳；被告此项请求无法律依据，该院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：一、被告漓江无线电厂返还原告林森公司坐落于桂林市七星区㎡建筑面积房屋；二、被告漓江无线电厂支付原告林森公司813339.38元；三、反诉被告林森公司为反诉原告漓江无线电厂办理坐落于桂林市七星区㎡建筑面积房屋的权属证书向房屋登记主管部门提供必要的材料；四、驳回反诉原告漓江无线电厂的其他反诉诉讼请求。本案收取本诉案件受理费17693元（原告已预付该院），由被告负担；减半收取反诉案件受理费4304元（被告已预付该院），由被告负担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、被上诉人林森公司向上诉人漓江无线电厂实际交付的房屋面积是否超出上诉人漓江无线电厂应得的拆迁补偿面积，上诉人漓江无线电厂是否应当将多取得的房屋面积返还被上诉人林森公司；二、被上诉人林森公司是否应当向上诉人漓江无线电厂承担交付土地补偿费358293元；三、被上诉人林森公司是否应当向上诉人漓江无线电厂支付2002年5月28日至2004年8月31日期间的拆迁过渡补偿费。
关于争议焦点一。在本案诉讼中，双方当事人就被上诉人林森公司向上诉人漓江无线电厂实际交付的房屋面积是否超出按双方签订的房屋拆迁补偿协议中约定的上诉人漓江无线电厂应得的拆迁补偿面积存在争议。根据双方签订的《漓江无线电厂有色金属铸造车间拆迁补偿协议书》的约定，被上诉人林森公司对于拆迁原属于上诉人漓江无线电厂有色金属铸造车间地块非住宅房屋进行安置补偿采取的是产权交换的方式。桂林市人民政府《桂林市房屋拆迁管理实施办法》（市政[2000]81号）规定：“以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。”双方当事人在相关的拆迁安置补偿协议中并没有就实际补偿安置的建筑面积超出协议补偿安置的建筑面积的情形作出有别于上述文件的特别约定。因此，被上诉人林森公司以产权调换形式向上诉人漓江无线电厂偿还非住宅房屋，即使实际偿还补偿安置的建筑面积超过原被拆迁的建筑面积以及协议补偿安置的建筑面积，按照《桂林市房屋拆迁管理实施办法》的规定，也仅是由双方结算调换面积差价的问题，拆迁人无权要求被拆迁人返还多补偿安置的建筑面积。本案一审判决对被上诉人林森公司要求上诉人漓江无线电厂返还多安置的非住宅建筑面积的一审诉请予以支持，处理不当，本院予以纠正，对被上诉人林森公司的该项一审诉请予以驳回。
关于争议焦点二。经查，上诉人漓江无线电厂至今未向其上级主管单位桂林漓江信息产业城集团有限责任公司缴纳土地补偿费，双方当事人原约定分摊缴纳的土地补偿费实际并未发生，上诉人漓江无线电厂上诉要求被上诉人林森公司承担交付实际并未发生的土地补偿费，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于争议焦点三。2002年5月28日桂林电子信息城建设工作指挥部向桂林市国土资源管理局发出的《关于漓江无线电厂变更土地用途的函》证实，包括涉诉的有色金属铸造车间在内的上诉人漓江无线电厂整个生产经营区内的国有划拨工业土地全部进入上诉人债转股程序。2004年7月6日，上诉人漓江无线电厂在向桂林漓江信息产业城集团有限责任公司股东发出的《关于我厂原钳工车间、有色铸造车间地块处理的函》中自认，自2002年上诉人进入债转股程序后，经上诉人做了长期大量的工作，最终指挥部及被上诉人林森公司同意搁置包括涉诉的上诉人有色金属铸造车间地块在内的21号、22号、23号、24号地块的开发；后被上诉人林森公司要求在21号地块内原钳工车间、有色金属铸造车间处修建商住楼，上诉人及集团公司才同意被上诉人林森公司办理有关手续。上诉人漓江无线电厂因其改制实施债转股的自身原因，导致其拆迁过渡期延长，其上诉主张被上诉人林森公司应向其支付因其自身原因延误形成的从2002年5月28日至2004年8月31日期间的拆迁过渡补偿费，与情理不符，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定的个别案件事实错误，导致对本案的实体处分部分有误，本院予以纠正，对其他正确的实体处分本院予以维持。上诉人漓江无线电厂的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条之规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2015）星民初字第495号民事判决第一项；
二、驳回被上诉人桂林市林森房地产开发有限责任公司要求上诉人国营漓江无线电厂退还桂林市七星区六合路127号五环苑22#地块商住楼的67.03㎡非住宅（其中一层）的一审诉讼请求；
三、维持广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2015）星民初字第495号民事判决第二项、第三项、第四项。
本案一审本诉案件受理费17693元，由上诉人国营漓江无线电厂负担10283元，由被上诉人桂林市林森房地产开发有限责任公司负担7410元；一审反诉案件受理费4304元，由上诉人国营漓江无线电厂负担4254元，由被上诉人桂林市林森房地产开发有限责任公司负担50元；二审案件受理费16187元，由上诉人国营漓江无线电厂负担。
上述义务，由义务人于本判决书生效后六十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行行为义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，承担强制执行费用。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 徐 刚
审判员 张 鹏
审判员 邹高林
二〇一八年三月二十二日
书记员 文 静