福建省连城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民初字第1216号
原告杨洪生，男，1970年7月26日生，汉族，住连城县。
委托代理人黄艺峰，连城县新泉法律服务所法律工作者。
被告杨兆棠，男，1938年6月25日生，汉族，住连城县。
被告杨晓胜，男，1968年7月30日生，汉族，住连城县。
被告杨晓洋，男，1972年11月13日生，汉族，连城县庙前镇芷溪村大圳路*号。
被告杨小英，女，1995年2月12日生，汉族，连城县庙前镇芷溪村大圳路*号。
上述四被告共同委托代理人罗石金、冯昆远，福建路远律师事务所律师。
原告杨洪生诉被告杨兆棠、杨晓胜、杨晓洋、杨小英确认合同有效纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨洪生及其委托代理人黄艺峰、被告杨晓胜、杨晓洋、杨小英及四被告共同委托代理人罗石金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨洪生诉称，原告父亲与杨兆棠、杨兆养是三兄弟，杨兆养生前没有结婚，无儿无女，于2013年9月27日去世需要办理后事，没有费用。后经兄弟叔伯协商杨兆养办理后事的费用全部由原告承担，还要给杨兆养建造坟地，春秋二祭由原告负责，杨兆养所有的二间房屋与一间店面归原告所有。《协议书》有兄弟叔伯签字见证，由于杨兆养的房产证由杨兆棠保管，杨晓胜从父亲杨兆棠家里把二本房产证拿出交给原告保管。原告给小叔杨兆养办理后事花去人民币15000元，修建坟地花去人民币12000元。原告因家里经济困难，打算把归原告所有的一间房屋卖给堂叔，被告不同意，被告杨晓洋还把原告家的门打坏。此事经芷溪村委会、庙前司法所、庙前派出所多次调解都没有办法处理。故原告杨洪生诉请法院要求依法判令：一、依法确认原、被告于2013年9月27日签订的协议内容有效；二、判决杨兆养在连城县庙前镇芷溪村湖洋塘二间房屋（土地使用权证号：连集建（1993）字第05854号）与在连城县庙前镇芷溪村茶山口一间店面（土地使用权证号：连集建（1999）字第00686号）归原告杨洪生所有；三、本案诉讼费用由被告承担。后原告在庭审中陈述诉讼请求第一项“2013年9月27日”系笔误，应为“2013年9月28日”。
被告杨兆棠、杨晓胜、杨晓洋、杨小英辩称，一、本案杨小英、杨兆棠才是杨兆养遗产的法定继承人和遗产继承人，才有权处分杨兆养的遗产。原告与杨晓胜、杨晓洋并不是杨兆养遗产的法定继承人。1、根据杨兆养的户口簿及登记内容，可以证实杨小英系杨兆养的养女。而杨兆养父辈生有杨兆郊、杨兆棠、杨兆养三子，其中杨兆郊先于杨兆养过世。原告杨洪生系杨兆郊之子，被告杨晓胜、杨晓洋系杨兆棠之子；2、根据《继承法》第二条、第十条的规定，杨小英为杨兆养遗产的第一顺序继承人，杨兆棠为杨兆养遗产的第二顺序继承人。杨兆养死亡后继承即开始；二、何为居住权？何为所有权？1、根据《物权法》第五条、第三十九条、第一百一十七条规定，居住权属用益物权，是根据遗嘱、遗赠、合同等方式设立，对他人所有的不动产享有占有、使用和收益的权利。而所有权是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；2、根据《物权法》的相关解释，居住权可分为意定居住权和法定居住权。居住权的消灭情形有居住人放弃居住权、约定的居住期限届满、约定的居住解除条件成就、因不可抗力致使房屋灭失、居住人死亡等；三、杨小英、杨兆棠并没有放弃对杨兆养遗产（即讼争房产，下同）的继承权，也没有放弃诉争房产的所有权，让与的是讼争房产的居住权。根据《合同法》第一百二十五条规定，原告无权主张讼争房产的所有权。1、杨小英、杨兆棠自始至终没有放弃讼争房产所有权（即让与所有权）的意思表示，原告亦没有任何证据证实；2、就本案讼争的2013年9月27日《协议书》内容而言，杨小英、杨兆棠仅对讼争房产的居住权（即用益物权）让与原告，而不是所有权。①就《协议书》的内容、形式看，句句言简意赅、措词严密；②从《协议书》第一条“…由小明得业居住权”的词句、字面理解，也可证实是“由小明得到房屋的居住权”，因“得业居住权”之间并没有标点符号隔开；3、据庭审调查，《协议书》的执笔者杨某甲系上世纪六十年代的高中生，其文化水平不亚于今天的硕士研究生学历。另外，本案中2010年9月15日的《立约字》也系杨某甲执笔，其在该《立约字》倒数三行“特具此约，恳请本族叔伯兄弟及族外朋友给予证明认定本店产权属我兆养所有，今后其兄弟裔孙不得有异议争执，特立此为据”。由此可知杨某甲应当知道“居住权”与“所有权”的区别；4、庭审中，杨某甲亦多次提到本案《协议书》内容系“他们怎么说，我就怎么写”。由此证实，2013年9月27日，杨小英、杨兆棠仅就讼争房产的居住权进行处分，而未对所有权进行处分；5、本案杨某乙的证言不具客观性。因为其系本案讼争房产的欲购买者，与原告具有利害关系；另外，其在庭审中明确表示其不清楚《协议书》上的内容；6、遗产继承权人之所以将杨兆养生前留下的房产居住权让与原告，目的是为了原告能永久祭奠杨兆养。否则，根本就无法制约或督促原告今后继续对杨兆养祭奠。而原告现在（距杨兆养死后才1年多）就欲将房产出卖，不符遗产继承权人当初的意愿，也不符农村风俗习惯；7、《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。综上，原告主张讼争房产归其所有缺乏事实和法律依据。请依法驳回原告的第二项、第三项诉讼请求。
原告为证实自己的主张，向法院提供如下证据：
1、庙前派出所及芷溪村民委员会于2014年12月15日出具的证明一份，欲证明《协议书》中的小明即原告杨洪生。被告对该份证据的形式及证明内容无异议，本院予以认定；
2、芷溪村民委员会于2013年11月14日出具的证明一份，欲证明芷溪村委会知悉原、被告之间的协议，原告是杨兆养房产的唯一继承人。被告认为该份证据证明内容不客观，不能证实原告主张。本院认为芷溪村民委员会仅是村民自治组织，对于房产继承认定并非其职责范围，无法证实原告主张，本院对该份证据不予采纳；
3、连集建（1993）字第05854号、连集建（1999）字第00686号集体土地建设用地使用证，欲证明诉争房产为杨兆养所有。被告对连集建（1993）字第05854号集体土地建设用地使用证上所建房产无异议，但认为连集建（1999）字第00686号集体土地建设用地使用证登记所有人为被告杨兆棠；
4、《立约字》一份，欲证明连集建（1999）字第00686号集体土地建设用地使用证登记人为被告杨兆棠，实际所有人为杨兆养。被告对该份证据无异议，综合原告提供的第3项证据，本院对3、4项证据予以采纳，可作为认定本案事实的依据，并可认定连集建（1993）字第05854号、连集建（1999）字第00686号集体土地建设用地使用证上所建房屋为杨兆养生前所有；
5、《协议书》一份，欲证明在杨兆养死后，原告为其办理后事，杨兆养名下房产归原告所有，四被告均签字说明放弃了继承权。被告对《协议书》的真实性、合法性无异议，仅对原告证明内容有异议，故《协议书》亦可作为认定本案事实的依据；
6、证人杨某甲、杨某乙证人证言，欲证明原、被告在协商处理杨兆养后事的时候，证人系见证人，双方协议由原告负责处理杨兆养后事，被告放弃对房屋、店面的权利，并且将集体土地建设用地使用证原件交由原告。被告对证人证言有异议，认为不能证实原告主张。
7、电费单一份，欲证明诉争茶山口店面的用电户名已经更改为原告。被告对该份证据真实性无异议，认为与本案无关。
四被告为证明自己主张，向法院提供如下证据：
1、杨兆养户口簿一份，欲证明被告杨小英为杨兆养养女；
2、家庭成员关系表一份，证明杨兆养父辈生有杨兆郊、杨兆棠、杨兆养三子，原告杨洪生系杨兆郊之子，被告杨晓胜、杨晓洋系杨兆棠之子。
原告对被告提供的上述证据均无异议，本院予以认定，可以作为认定本案事实的依据。
据此，根据原、被告双方在法庭上的陈述及上述本院认定的证据，本院认定本案事实如下：
原告之父杨兆郊（已故）、被告杨兆棠及杨兆养（已故）系同胞兄弟，被告杨晓胜、杨晓洋系被告杨兆棠之子，被告杨小英系杨兆养养女。杨兆养于2013年9月27日去世，生前在连城县庙前镇芷溪村湖洋塘建有房屋两间［集体土地建设用地使用证号：连集建（1993）字第05854号，面积41.70平方米］，在芷溪村茶山口建有房屋一间［集体土地建设用地使用证号：连集建（1999）字第00686号，面积11.30平方米］。2013年9月28日，经原告与四被告协商，双方对杨兆养去世后财产归属及后事处理达成协议，并由证人杨某甲执笔书写《协议书》一份，原告及四被告均在《协议书》上签字确认。《协议书》载明：“1、有关兆养茶山口间、房屋二木间由小明（即原告杨洪生）得业居住权；2、关于兆养坟地、春秋二祭由小明负责；3、对兆养身后费由小明负责一切；4、今日后事有灵牌由小明负责”。当日，被告杨晓胜将连集建（1993）字第05854号、连集建（1999）字第00686号集体土地建设用地使用证原件交由原告。2013年农历十一月二十二日，原告为杨兆养修建坟墓。后原告欲将房屋出卖，与被告发生争议，原告故诉至法院。
本院认为，《协议书》系原告与四被告在杨兆养去世后对其后事处理达成的一致意见，具有合同性质，系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效，四被告对其效力亦无异议。连集建（1993）字第05854号、连集建（1999）字第00686号集体土地建设用地使用证上所建房屋属杨兆养死后遗产。杨兆养生前未立遗嘱，被告杨小英作为杨兆养遗产的第一顺序继承人，在杨兆养去世时依法定继承继受所得上述房屋，其余当事人对上述房屋不享有任何权利。原、被告双方的争议焦点系对《协议书》中“得业居住权”的理解。原告认为其已按《协议书》为杨兆养处理后事并修建坟墓，有权依《协议书》约定享有对诉争房屋的所有权。被告方认为《协议书》约定的是原告仅享有居住使用权，原告欲出卖房屋导致无法制约或督促原告今后继续对杨兆养祭祀。对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十九条的规定，被告杨小英在继承开始时已取得继承房屋的所有权。在2013年9月28日签订《协议书》时，被告杨小英（1995年2月12日生）已年满十八周岁，作为一个完全民事行为能力人，经与原告及其余被告协商后在《协议书》上签字确认，应视为其对继承房屋的处分，其自愿将继承房屋转移给原告所有，作为对等义务，由原告代替其负责处理杨兆养的后事、坟墓修建及春秋二祭。理由如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，首先应当按照合同所使用的词句确定该条款的真实意思。“得业居住权”从字面意思解释，应理解为“得业”＋“居住”，“得业”即为“得到产业”，意思便是享有所有权；二、证人杨某甲作为《协议书》的见证人和执笔人，知晓原、被告签订《协议书》时的真实意思表示。其证言证实“得业居住权”的意思便是原告享有对诉争房屋的所有权。而且，证人杨某甲与原、被告均有亲属关系，与本案却无利害关系，其证言具有相对客观性；三、连集建（1993）字第05854号、连集建（1999）字第00686号集体土地建设用地使用证原件原先由被告杨晓胜持有，后在签订协议当天，被告杨晓胜将原件交由原告。被告杨晓胜移交原件的行为也可推定其认可将诉争房屋所有权转移给原告。被告辩解仅仅让与居住权，却又向原告移交集体土地建设用地使用证原件，不合常理，无法达到被告所述为制约原告为杨兆养祭祀的目的；四、经本院查明，原告已为杨兆养处理后事并修建坟墓，可认定其已履行《协议书》中的主要义务。综上，本院认为《协议书》应理解为原告享有对连集建（1993）字第05854号、连集建（1999）字第00686号集体土地建设用地使用证上所建房屋的所有权，但依《协议书》约定原告同时还负有处理杨兆养后事、坟墓修建及春秋二祭等合同设定义务。若原告怠于履行后期祭祀义务时，被告可依《协议书》约定另行主张。故本院对于被告认为依《协议书》原告仅享有诉争房屋居住使用权以制约督促原告的辩解意见不予采纳。原告的请求，于法有据，本院予以支持。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十九条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条的规定，判决如下：
一、原、被告于2013年9月28日签订的《协议书》有效；
二、连城县庙前镇芷溪村湖洋塘房屋两间［集体土地建设用地使用证号：连集建（1993）字第05854号，面积41.70平方米］及连城县庙前镇芷溪村茶山口房屋一间［集体土地建设用地使用证号：连集建（1999）字第00686号，面积11.30平方米］由原告杨洪生所有。
案件受理费100元，由原告杨洪生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 刘启冬
代理审判员 林子龙
人民陪审员 杨达镇
二〇一五年七月二十日
书 记 员 张育顺
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
《中华人民共和国物权法》
第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
《中华人民共和国继承法》
第二条继承从被继承人死亡时开始。
第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
（一）公民的收入；
（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；
（三）公民的林木、牲畜和家禽；
（四）公民的文物、图书资料；
（五）法律允许公民所有的生产资料；
（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；
（七）公民的其他合法财产。
第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。