河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终14280号
上诉人（原审原告）：毕伍振，男，汉族，1975年12月8日出生，住河南省中牟县。
委托诉讼代理人：曹秀敏，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王爱香，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中小企业合作发展促进中心，住所地：北京市朝阳区安慧里四区**号楼****室。
法定代表人：黎志明，主任。
委托诉讼代理人：陈彦龙，北京市中洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尚西国，北京市中洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张传波，男，汉族，1966年2月5日出生，住河南省郑州市。
委托诉讼代理人：李德星，北京华泰（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李迎波，北京华泰（郑州）律师事务所实习律师。
上诉人毕伍振、上诉人中小企业合作发展促进中心因与被上诉人张传波房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术开发区人民法院（2016）豫0191民初8816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月09日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
毕伍振上诉请求:1、依法撤销原审判决，依法改判原审判决第一、二、三项，分别改为：1、张传波于本判决生效后十日内支付毕伍振租金1920074.7元；2、张传波于本判决生效后十日内支付毕伍振滞纳金729628.4元、搬家费27300元，共计756928.4元；3、张传波于本判决生效后十日内支付毕伍振物业损失206542.7元。4、请求依法维持原审判决第四项。5、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定“2015年12月份上诉人毕伍振锁门，租赁合同实际解除”的事实错误。被上诉人实际占据、控制涉案房屋的截止时间为2016年10月10日，即租赁合同实际至2016年10月11日解除。首先，一审中，上诉人毕伍振与中小企业合作发展促进中心、张传波均未提交上诉人毕伍振锁门的证据，一审判决仅仅凭被上诉人张传波的口头辩称即采信上诉人毕伍振锁门显然不当。事实为上诉人毕伍振从未对涉案房屋锁门、控制过涉案房屋等情况，张传波至今仍拿着涉案房屋的钥匙，掌控着涉案房屋，之所以搬家具是需要通过上诉人毕伍振的同意，这是物业公司的规定。其次，被上诉人张传波至今仍拿着涉案房屋的钥匙，掌控着涉案房屋，应承担搬离之前的租金以及物业费。又因基于被上诉人仍操控涉案房屋的事实，租赁合同一直存续，被上诉人是否正常经营与上诉人毕伍振无关，理应向上诉人毕伍振支付租金。2、本案涉案房屋的租金、物业费均应当从2015年3月7日计算至被上诉人实际交付房屋之日即2016年10月10日。一审中，双方对拖欠房屋的起始日期无异议，即为2015年3月7日。被上诉人的家具至2016年10月10日才撤离涉案房屋。基于目前房屋被上诉人控制、占有的事实，租金、物业费均应当自2015年3月7日支付至2016年10月10日。租金应自2015年3月7日至2016年10月10日共一年七个月三天，金额为2428748.7元，扣除被上诉人已经支付的租金、押金508674元，被上诉人仍拖欠上诉人毕伍振租金1920074.7元。物业费，每三个月32612元，2015年3月7日至2016年10月10日的物业损失为206542.7元。3、一审判决滞纳金的计算方法、计算期间错误。首先，一审法院依照年利率24%计算滞纳金没有依据，一审法院应充分尊重租赁合同双方当事人的约定，上诉人毕伍振主张的滞纳金不超过法律规定及合同约定即可，一审法院不可主观臆断。其次，即使一审法院依照年利率24%酌定滞纳金，其计算期间也是错误的，自2015年3月7日至今一直属于拖欠房屋的状态，滞纳金是约束债务人延期支付的，应当计算至实际支付之日止。截止至2016年10月10日产生的滞纳金即使按照一审判决标准也已有729628.4元，再加上因被上诉人办理家具产生的费用27300元共计756928.4元。综上，一审法院认定事实错误，应当依法改判，支持上诉人毕伍振的上诉请求。
中小企业合作发展促进中心辩称，其对租赁房屋的事实、租金支付、物业费、转租情况并不知情，被上诉人张传波也未经过中小企业合作发展促进中心授权及其他开具介绍信等授权。被上诉人张传波没有转租的权限。
张传波辩称，毕伍振上诉请求超出一审起诉范围部分不属于二审审理范围，应直接驳回。由于单位经营出现问题，未能按时交纳房租，但经与毕伍振协商可以延期，所欠房租可以按照月息二分计算，且当时张传波也写出了承诺，但毕伍振仍然在2015年12月份锁门，给我们的经营带来了很大损失。为了减轻房租压力，在与毕伍振协商后把两间房转租给上海公司，房租直接交给毕伍振，我们不在经手，上海的公司一共交纳了房租10万元，仍欠20万房租，不能由河南工委承担。毕伍振在2015年12月份锁门，应视为房东单方面终止合同，之后的房租我方不能承担。毕伍振的上诉租金和滞纳金总数额超出了一审起诉数额，一审关于滞纳金按照年利率24%是正确的，这是双方协商的结果；一审法院根据毕伍振的行为确定租赁期限到2015年12月是正确的；我方保留主张损失的权利。
中小企业合作发展促进中心上诉请求：1、依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初8816号民事判决书，改判第四项为上诉人中小企业合作发展促进中心对第一、二、三项判决不承担连带清偿责任。2、请求判令被上诉人毕伍振、张传波承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清、主要证据不足。首先，中小企业合作发展促进中心是中央事业法人单位，河南工委不是促进中心的分支机构，不是总公司与分公司之间的关系。案外人河南吉亨置业有限公司是促进中心的协办单位，河南工委是吉亨置业负责运营管理的非法人主体地位的内设机构。其次，原审法院认定上诉人中小企业合作发展促进中心与河南工委签订《房屋租赁合同》认定事实不清，上诉人中小企业合作发展促进中心并非房屋的承租人。原审判决仅以《房屋租赁合同》加盖了“河南工委”的公章认定河南工委是房屋承租人，而未对河南工委这一内设部门的非合同主体及负责人张传波有无代理权限进行审查，未对房屋租赁合同是不是上诉人中小企业合作发展促进中心真实意思表示进行审查。《房屋租赁合同》明确约定“经办人需附授权委托书和身份证复印件”，而被上诉人毕伍振提交的证据并没有上诉人中小企业合作发展促进中心给河南工委或张传波的授权。被上诉人毕伍振提交的证据不足以认定上诉人中小企业合作发展促进中心就是房屋租赁的实际承租人，不足以认定张传波的签字构成表见代理。上诉人中小企业合作发展促进中心在2016年8月8日开庭质证阶段才见到《房屋租赁合同》，对加盖河南工委的印章持有异议。原审法院在并未询问并审查河南工委印章是否真实，也未向上诉人中小企业合作发展促进中心示明是否申请对印章进行鉴定的情况下想当然地认为加盖河南工委的印章后，就认定上诉人中小企业合作发展促进中心是房屋承租人。再次，原审判决认定的张传波及次承租人上海裕如股权投资基金管理有限公司实际向被上诉人毕伍振支付的租金、物业费的事实不清。本案涉及的四间房屋其中612、613房间，张传波在经毕伍振提交的租金、物业费支付清单以及张传波提供的部分凭证，就认定租金、物业费已支付的数额，认定事实不清。如果没有案外人上海裕如公司参加本案诉讼，那么上海裕如公司向毕伍振直接支付了多少租金，上海裕如公司有无向张传波支付租金的事实将无法查清。根据上诉人中小企业合作发展促进中心的代理人于开庭前一日实地查看及补充的证据显示，本案还涉及另一次承租人河南安馨居电子科技有限公司。该公司是否与张传波签订了房屋租赁合同，是直接向毕伍振还是张传波支付租金，本案是否涉及其他次承租人，原审法院根本没有询问并审查。二、原审判决认为“原被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效”适用法律错误。房屋租赁合同的签订根本不是上诉人中小企业合作发展促进中心的真实意思表示，张传波无权代理上诉人中小企业合作发展促进中心签订房屋租赁合同。《合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后已被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”法院应当就张传波有无代理权限进行审查。同时法院应当按照《合同法》第四十九条规定审查张传波签署房屋租赁合同的行为是否构成法律上的表见代理。原审法院严重违反审判程序，剥夺了上诉人中小企业合作发展促进中心举证、质证，申请回避的权力。本案还缺少必要的诉讼的当事人，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“因租赁合同产生纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”，结合本案实际情况，为查明已支付租金、物业费的数额，确定房屋的承租人，法院应依法权列上海裕如公司和河南安馨居电子科技有限公司为诉讼第三人参与诉讼。在法院未给予举证期限的情况下，本案上有遗漏的证据未经质证。法院给上诉人中小企业合作发展促进中心邮寄的《举证通知书》上根本没有举证期限的规定，也没有举证通知书的落款时间，应视为没有确定举证期限。在一次开庭后，在追加第三人申请的同时，上诉人中小企业合作发展促进中心补缴了房屋租赁现场照片三张以及光盘，以证明其中一间房屋实际上由河南安馨居电子科技有限公司适用，但一审法院未经质证。原审法院作出判决的过程让上诉人产生极大的疑问，在上诉人补充证据且申请追加第三人未回复、未质证的情况下，径直作出判决。房屋的实际承租人是张传波。以下几点事实可以说明这一点：第一，张传波明知自己没有代理权，反而使用内设机构河南工委印章对外签署房屋租赁合同；第二，租金、物业费均由张传波向毕伍振支付；第三，涉案四间房屋的其中三间均由张传波进行转租，毕伍振知道转租情况；第四，自始至终，张传波承认涉案房屋的实际承租人是自己。综上，上诉人中小企业合作发展促进中心认为原审法院认定事实不清、适用法律错误、程序严重违法，请求依法改判并支持上诉人的上诉请求。
毕伍振辩称，一、针对一审判决书，毕伍振认为一审判决仅仅是判决数额错误，二审法院应当直接改判，支持毕伍振的上诉请求。二、针对中小企业合作发展促进中心的上诉事实与理由，毕伍振认为一审判决认定的案件主要事实、责任承担主体以及整个案件的诉讼程序均符合法律规定。中小企业合作发展促进中心与中小企业合作发展促进中心河南工作委员会从字面就可看出两者的从属机构。至于河南吉亨置业系协办单位事宜，毕伍振自始至终不知其单位存在，中小企业合作发展促进中心至今也没有提供有效的证据证实该事宜，即使存在，吉亨置业与河南工委没有实质关系，本案实际情况为张传波实际运营，缴纳会员费，承包毕伍振在河南的区域，以河南工委的名义对外经营，故吉亨置业是否是协办单位，对责任的承担没有影响，故一审判决中小企业合作发展促进中心与张传波承担连带责任正确。本案涉案房屋的租赁合同系河南工委、毕伍振签订，且有法定代表人主任张传波签字。河南工委属于中小企业合作发展促进中心的分公司，应对河南工委的行为承担责任。河南工委有无授权，与毕伍振无关，毕伍振对其内部管理不清楚，而且中小企业合作发展促进中心也从未向毕伍振提起过。《房屋租赁合同》签订从形式上已经具备了合同的所有要求，无需再提供委托书，合同效力不存在任何瑕疵。毕伍振作为自然人对合同的签订不存在任何过失，已经尽到了审查注意义务。三、上海裕如公司以及河南安馨居公司均属于河南工委转租的对象，毕伍振对此不知情，反而毕伍振还应根据合同约定追究其转租责任，房屋转租对本案无任何影响。四、河南工委是中小企业合作发展促进中心在河南的分支机构，在签订合同时毕伍振并不知道河南工委不具备法人资格，从表象看被上诉人张传波持有公章，在法定代表人处签字，完全说明其具有签订合同的资格。中小企业合作发展促进中心收取了河南工委的会员费，并允许河南工委以中小企业合作发展促进中心的名义在河南开展工作，其应当承担河南工委对外经营产生的法律责任。毕伍振作为自然人对合同的签订不存在任何过失，已经尽到了审查注意义务。一审判决认定构成表见代理，具有以上事实认定，并且判决中小企业合作发展促进中心承担连带责任是正确的，应予维持。原审判决认定《房屋租赁合同》合法有效，适用法律正确。五、一审庭审过程以及举证期限、判决书的下发等一系列诉讼程序均符合法律规定且不存在未经质证的证据。本案也未遗漏当事人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十六条内容与本案无关，不适用于本案。综上，毕伍振认为一审法院认定事实除了双方租赁期限的解除时间外其他事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人中小企业合作发展促进中心的上诉请求不能成立。
张传波辩称，是否构成表见代理，并不影响中小企业合作发展促进中心承担连带责任。我方认为张传波与中小企业合作发展促进中心之间系职务代理。中小企业合作发展促进中心关于不承担连带责任的上诉并没有事实和法律依据。
毕伍振向一审法院起诉请求：一、被告支付2015年3月7日至实际返还房屋之日的租金（截止起诉之日金额为1809628.4元）；二、被告支付逾期支付租金的滞纳金（截止起诉之日金额为361925.68元）；三、被告支付2014年11月11日至实际返还房屋之日的物业费（截止2016年4月30日金额为110088.62元）。
一审法院经审理查明：2014年11月7日，原告与中小企业合作发展促进中心河南工委签订《房屋租赁合同》，该合同盖有中小企业合作发展促进中心河南工作委员会印章，法定代表人处有被告张传波签字。合同约定原告将其拥有的坐落于郑东新区农业××路北、××路东联盟××城××（××、××、××、××房间××给××合作发展××中心××工委用作办公，房屋建筑面积1393.63平方米，租金自2014年12月7日至2017年8月31日，租金按照每日每平方米3元，每日租金4180.89元，每月租金127168.74元，12个月的租金1526024.85元。首期租金即装修免租期后三个月的租金为381506.21元，中小企业合作发展促进中心河南工委应予该合同签订后10个工作日内支付，以后租金自该合同签订之日起每三个月支付一次。逾期支付的，每逾期一日，中小企业合作发展促进中心河南工委需支付应付租金额5％的滞纳金。双方约定，原告交付该房屋时，中小企业合作发展促进中心河南工委应向原告支付房屋租赁保证金，保证金为127168.74元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用、房屋和设备日常维修，中小企业合作发展促进中心河南工委应自行承担。中小企业合作发展促进中心河南工委应当向物业公司支付物业服务费用。2014年11月7日，原告依约将房屋交付中小企业合作发展促进中心河南工委使用，被告张传波付保证金127168.7元，已付三个月房租381506元。2015年12月份，原告将房屋锁门，中小企业合作发展促进中心河南工委无法继续使用房屋。中小企业合作发展促进中心河南工委应付2014年11月7日至2015年12月的物业费。2015年7月7日，中小企业合作发展促进中心河南工委交2014年12月1日至2015年3月30日的物业费43483.01元。中小企业合作发展促进中心河南工委是被告中小企业合作发展促进中心的会员单位，被告张传波是中小企业合作发展促进中心河南工委的负责人。另查明，612、613房招租给上海裕如股权投资基金管理有限公司，该公司已向原告直接支付房租10万元，物业费38558.5元。
一审法院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后,原被告履行合同至2015年12月后,原告将房屋锁门,中小企业合作发展促进中心河南工委无法正常使用房屋，房屋租赁合同已实际解除。中小企业合作发展促进中心河南工委应当支付锁门之前的房租共计917350元(127168.74元×12－381506元－127168.74元－100000元)，中小企业合作发展促进中心河南工委应当支付拖欠的物业费80735元(21377.07元＋59358.32元)。被告中小企业合作发展促进中心作为中小企业合作发展促进中心河南工委总公司，应当对中小企业合作发展促进中心河南工委的行为承担责任，被告张传波作为中小企业合作发展促进中心河南工委的负责人，应当履行《房屋租赁合同》约定的义务。对于原告主张的滞纳金，因原告主张过高，该院酌定为以917350元为基数，按照年息24%计算（自2015年3月7日至2015年12月31日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张传波于本判决生效后十日内支付原告毕伍振租金917350元；二、被告张传波于本判决生效后十日内支付原告毕伍振滞纳金(以917350元为基数，按年息24%计算自2015年3月7日至2015年12月31日）；三、被告张传波于本判决生效后十日内支付原告毕伍振物业费损失80735元；四、被告中小企业合作发展促进中心对上述第一、二、三项判决内容承担连清偿责任；五、驳回原告毕伍振的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25053元，由原告毕伍振负担5053元，被告张传波负担20000元。
本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人毕伍振与中小企业合作发展促进中心河南工委之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。该合同已得到实际履行，在履行合同中，中小企业合作发展促进中心河南工委因自身经营问题，无力支付房屋租金，违反了合同约定，应及时支付所欠房租，并应按照合同约定和法律规定承担违约责任。
上诉人毕伍振在双方发生房租纠纷后，未依照合法途径解决，在中小企业合作发展促进中心河南工委租赁期间内，采取锁门等行为迫使中小企业合作发展促进中心河南工委交纳房租，客观上造成了中小企业合作发展促进中心河南工委不能继续使用房屋，该房屋租赁合同已实际解除，因此，一审判决将房屋租金计算至2015年12月毕伍振锁门之时，判决正确，应予维持。上诉人毕伍振要求将租金及相关费用计算至2016年10月10日理由不足，不予支持。关于上诉人毕伍振是否锁门的问题，该事实有被上诉人张传波的陈述及相关证人证言，且锁门事实客观存在，上诉人毕伍振对此未提出充分的反驳证据，故一审法院认定毕伍振于2015年12月存在锁门行为并无不当，对该事实应予确认。关于被上诉人张传波应承担的违约责任问题，因双方在合同中约定的违约金比例过高，一审法院结合本案基本事实，酌定以欠付租金为基数，按照年息24%计算滞纳金，已弥补了上诉人毕伍振因此所遭受的损失，判决正确，应予维持。
本案中，被上诉人张传波虽为实际承租人，但张传波在与毕伍振签订合同时，是以中小企业合作发展促进中心河南工委的名义签订，且加盖有中小企业合作发展促进中心河南工委的公章，该公章亦为上诉人中小企业合作发展促进中心依法刻制，并无证据显示上诉人毕伍振当时即对中小企业合作发展促进中心河南工委与中小企业合作发展促进中心之间的关系知情，亦无证据显示毕伍振当时即认可该房屋为张传波个人所租赁，因此，上诉人中小企业合作发展促进中心作为设立中小企业合作发展促进中心河南工委的单位，应对以中小企业合作发展促进中心河南工委对外租赁房屋所产生的纠纷承担责任。本案中，虽有部分房屋由张传波转租给其他公司，但本案租赁的双方当事人并未对原合同进行修改，即张传波仍对原租赁房屋享有使用权，亦无证据显示上诉人毕伍振与其他公司单独签订了租赁合同，根据合同相对性原则，上诉人毕伍振直接向张传波及上诉人中小企业合作发展促进中心主张权利，具有合同及法律依据。上诉人中小企业合作发展促进中心称本案缺少必要诉讼当事人的理由不能成立，不予支持。
综上，上诉人毕伍振、上诉人中小企业合作发展促进中心的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25053元，由上诉人毕伍振负担11272元，由上诉人中小企业合作发展促进中心负担13781元。
本判决为终审判决。
审判长 李继军
审判员 樊汴玲
审判员 宋江涛
二〇一七年三月二十日
书记员 王子姣