浙江省宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0203民初2198号原告：宁波美屋物业管理经营有限公司，统一社会信用代码91330205717233266R。住所地：宁波市江北区文教路*号。法定代表人：屠元伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪伟，该公司员工。委托诉讼代理人：李雪梅，该公司员工。被告：徐可为，男，1987年11月16日出生，汉族，住宁波市海曙区。委托诉讼代理人：徐达（系被告徐可为父亲），男，1950年12月30日出生，汉族，住宁波市鄞州区。原告宁波美屋物业管理经营有限公司为与被告徐可为物业服务合同纠纷一案，于2017年4月1日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张频波独任审判，并于2017年4月27日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告宁波美屋物业管理经营有限公司的委托诉讼代理人李雪梅，被告徐可为的委托诉讼代理人徐达到庭参加诉讼。原告宁波美屋物业管理经营有限公司起诉称：原告于2007年3月与宁波市城市土地储备中心订立《清林闲庭前期物业管理服务合同》，并对清林闲庭小区实施了物业管理。2011年9月1日成立了小区业主委员会，同时签订了《清林闲庭物业服务合同》。2012年9月1日至2015年6月30日小区业主委员会未与原告签订物业服务合同，但原告与该小区形成了事实物业管理，后于2016年4月13日业委会又续订了物业管理服务合同。物业管理费收费标准：综合服务费1.30元/平方米×月，公共设施维修费2元/平方米×年。被告徐可为系清林闲庭小区60幢227号1101室业主，住宅面积98.61平方米。从2011年10月1日至2016年12月31日止，被告应付原告物业管理综合服务费8076.20元，应付公共设施维修费1035.40元。原告多次电话、派人、发函向被告催讨所欠费款，被告均无理拒付。原告曾于2016年3月委托宁波市天诚法律服务所发法律顾问函向被告催讨物业管理费，被告也不予理睬。综上，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付拖欠原告物业管理综合服务费8076.20元，公共设施维修费1035.40元；二、诉讼费用由被告承担。被告徐可为答辩称：2010年10月原告入住清林闲庭小区后，多次去交纳物业费，但是被原告无理拒绝，原告说物业费的收费标准变了，要按照物业公司自定的标准收费。但是原告内部管理严重混乱，自定收费标准不统一，物业服务收费也不据实公示，严重违反了宁波市物业管理服务规定。因原告公司内部管理混乱，物业服务质量及其低劣，直接导致了小区内各类刑事案件频发。特别是物业派人在各幢业主楼，各层楼道的防火设备箱内扔了二张崭新的卡片，上面写的日期是2017年1月，但是实际上箱内灭火器上的标签标明的是2011年9月维修。早已过了应该维修的时限，原告这是在弄虚作假。原告未与业主协商，私自收取多位广告公司的费用，使其在楼道、楼层内乱贴、乱装各类广告，曾经发生在电梯内广告框砸落碰在婴儿车上。闲杂人员进出频繁，使得楼道的铁门形同虚设，以上种种给业主日常生活带来了不可预测的安全隐患。另外，小区大门口内外摊贩众多，给业主进出造成了极大不便。综上所述，业主在清林闲庭小区的居住并未受到与物业服务收费相适应的服务，原告的物业服务在宁波市是最差的，所以按照七折收费，但是原告的服务连七折的标准也达不到，根据原告发放的业主手册记载，安置房物业费用可以减半收取，被告的房屋也是安置房，所以只需要支付一般的综合服务费，故要求按五折标准支付物业费。原告宁波美屋物业管理经营有限公司为证明其主张，向本院提供了下列证据：1.前期物业管理服务合同备案表、前期物业服务合同各一份，证明原告对清林闲庭小区进行前期物业管理并约定收费标准的事实。2.2011年物业服务合同和2016年物业管理服务合同各一份，证明业主委员会分别于2011年9月1日、2016年4月12日与原告签订物业服务合同的事实。3.宁波市海曙区望春街道新星社区出具的证明一份，证明2012年9月1日至2015年6月30日期间事实上提供了物业服务的事实。4.律师函、催缴通知单各一份，证明原告向被告催讨物业费的事实。经质证，被告徐可为对证据1、2、3、4真实性无异议，承认收到过律师函，但认为应当以业主手册为准。经审查，证据1、2、3、4均系原件（核对后已返还），与本案具有关联性，其记载的内容可以证明原告的待证事实，故对上述证据本院均予以认定。被告徐可为为了证明其主张，向本院提供证据材料如下：1.业主手册一份，证明物业费可以按照五折标准支付的事实。经质证，原告宁波美屋物业管理经营有限公司对真实性没有异议，认为由于原告工作疏忽，将农村安置房综合服务费可减半收取的约定中的“农村”两字遗漏，造成被告误解，物业费按照前期物业合同约定及原告与业主委员会签订的物业服务合同为准。经审查，对真实性本院予以认定，其他认证意见在本院认为部分阐述。2.检查记录卡二张，证明原告弄虚作假，将卡片放入消防箱，其实早就过了维修期限的事实。经质证，原告对真实性有异议，认为原告是按规定投放卡片和日常维护的。经审核，本院对真实性予以认定，但对被告拟证明的事实不予认定。3.发票照片一张，证明原告多种分类收费的事实。经质证，原告对真实性有异议。经审核，被告未提供原件，本院不予认定。4.照片四张，证明原告管理的小区内外脏、乱、差及服务不到位的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为有些不属于物业公司管理和服务范围。经审核，本院予以认定。根据本院认定的证据并结合各方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2007年10月9日，原告与宁波市城市土地储备中心签订《前期物业服务合同》，约定原告为清林闲庭小区提供物业服务并约定服务范围，综合服务费用多层住宅0.4元/月/平方米，高层住宅1.3元/月/平方米，小高层住宅1.2元/月/平方米，日常维修费多层住宅1.5元/年/平方米，小高层、高层住宅2元/年/平方米；村民安置房（本人居住的）综合服务费按上述标准减半收取；物业服务费用按年交纳，应在每年12月份前交纳等。该合同在宁波市海曙区物业管理办公室备案。2011年9月1日，该小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定管理期限为2011年9月1日至2012年8月31日，合同主要条款与《前期物业服务合同》相同。2012年9月1日至2015年6月30日期间，原告未与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，但事实上仍为该小区提供物业服务。2016年4月13日，原告又与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定管理期限为2015年7月1日至2017年6月30日。原告在审理中自认因物业费收取情况不理想，故在小区的保洁服务方面做得不到位，也愿意适当降低收费标准。涉案小区为安置房小区，被告系城镇房屋拆迁后安置至该小区，其房屋不属于村民安置房范畴。被告系该小区60幢227单元1101室房屋的所有权人，房屋建筑面积为98.61平方米。被告于2010年入住，支付了2010年至2011年9月30日的物业费用，并从原告处取得业主手册一份，该业主手册第6页记载“安置户综合服务费按上述收费标准减半收取”。被告未支付2011年10月1日至2016年12月31日期间的物业管理综合服务费8076.20元、公共设施维修费1035.40元。原告自行催讨无果后，诉至本院要求解决。审理中，因双方各执己见，至调解不成。本院认为，从原告与宁波市城市土地储备中心签订《前期物业服务合同》以及在小区业主委员会成立以后，与业主委员会签订的多份《物业服务合同》约定内容均可以看出，该小区的村民安置房（本人居住的）综合服务费按收费标准减半收取，并非是指所有的安置房均减半收取。原告自行制作的业主手册中所写“安置户综合服务费按上述收费标准减半收取”应属于其工作失误，未将合同约定内容准确无误记载在业主手册中，告知业主，因此造成被告误解。本院认为，业主手册内容与物业服务合同约定内容出现矛盾时，应当以物业服务合同内容为准，故被告抗辩综合服务费应当减半收取，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告应当按照物业服务合同约定全面履行自己的义务。被告抗辩其卫生保洁和安保工作不到位，原告对此亦予以认可。本院认为，公共环境卫生保洁和安全保卫工作等均属于原告服务内容，原告履行合同存在瑕疵，对被告应当支付的综合服务费根据原告目前实际收费情况，本院酌情予以减少，被告应向原告支付综合服务费5653.34元，公共设施维修费1035.40元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：被告徐可为于本判决生效之日起十日内向原告宁波美屋物业管理经营有限公司支付综合服务费5653.34元，公共设施维修费1035.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁波美屋物业管理经营有限公司负担5元，被告徐可为负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 张频波二〇一七年四月二十七日代书记员 裘莹莹本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。??8???1?