广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂10民终16号
上诉人（一审被告）：杨玉官，男，1964年9月10日出生，汉族，居民，户籍所在地福建省长乐市，现住广西玉林市。
委诉讼托代理人：黄宇平，广西济文律师事务所律师。
委诉讼托代理人：李劲，广西领扬律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：广西壮族自治区右江矿务局有限公司，住所地广西田东县祥周镇新州村，组织机构代码：20066037-X。
法定代表人：黄启江，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ清，男，1986年6月13日出生，汉族，该公司职工，住广西田东县右江矿务局宿舍区。
委托诉讼代理人：覃玉洁，广西中名律师事务所律师。
一审被告：王乡中，男，1959年10月1日出生，汉族，平果县归德砖厂职工，现住广西平果县。
委托诉讼代理人：黄振耀，南宁经纬法律事务所法律工作者。
一审第三人：林文诚，男，1975年5月13日出生，汉族，平果县归德砖厂职工，现住广西平果县。
委托诉讼代理人：黄振耀，南宁经纬法律事务所法律工作者。
上诉人杨玉官因与被上诉人广西壮族自治区右江矿务局有限公司（以下简称右江矿务局）及一审被告王乡中、一审第三人林文诚企业租赁经营合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2016）桂1023民初2269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，并通知当事人于2018年3月13日到庭调查、质询和调解。上诉人杨玉官的委托诉讼代理人黄宇平，被上诉人右江矿务局的委托诉讼代理人ＸＸ清、覃玉洁，一审被告王乡中、一审第三人林文诚的委托诉讼代理人黄振耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨玉官上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人右江矿务局对上诉人的诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人于2007年11月6日签订的《租赁合同》第八条约定赋予了上诉人可自由将租赁合同的权利义务转由其他合伙人权利，王乡中、杨玉官、林文诚三人于2009年3月30日签订的《股额转让（竞标）协议》正是根据《租赁合同》第八条约定行使，即无须通知被上诉人情况下将合同权利义务概括转让给合伙人王乡中。上诉人与王乡中签订的《股权转让协议》明确告知了被上诉人，之后被上诉人直接发函给王乡中催收租金，从2009年起从未和上诉人有过任何联系。因此，2009年4月17日，上诉人将股份转让给王乡中，并不只是一审被告之间的法律关系，而是在被上诉人知悉无异议的情况下将合同的权利义务主体变更为王乡中。根据合同相对性原则，一审判决要求上诉人与王乡中一起承担租金责任是错误的。王乡中与林文诚一审时均当庭承认两人是实际租赁经营者，故本案交付租金的义务应由合同实际履行的相对人王乡中和林文诚承担。
右江矿务局辩称，上诉人诉称根据双方签订的租赁合同第八条约定，证明签订合同时上诉人以合伙组织租赁归德砖厂，并赋予上诉人自由将合同权利转让其他合伙人，这是对条文的理解错误。此条款是一种附条件的约定，只是一种假设，并不能说明被上诉人知悉是合伙组织租赁经营砖厂，整个合同也未看得出有合伙组织存在并且共同经营，同时合同也没有赋予上诉人可以自由转让合同权利义务。上诉人将归德砖厂的股份转给其他人时也没有告知被上诉人，被上诉人没有收到过上诉人所称的《股权转让协议》，直到2013年1月归德砖厂向被上诉人提出免交租金申请时，被上诉人才知道王乡中是其中的一个合伙经营者。根据合同相对性原则，上诉人应履行合同义务，上诉人与合伙人之间的股权转让是上诉人的内部法律关系，与被上诉人无关。请求二审法院维持一审判决。
王乡中、林文诚辩称，本案中上诉人与被上诉人签订合同，在合同和股份转让后，三者间在手续方面和经营中受到当地农民的干扰不能正常运行，上诉人转让股份给王乡中和林文诚，上诉人作为和被上诉人的合同相对方，应该由上诉人和王乡中共同承担，请求二审法院维持原判。
右江矿务局向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告之间的企业租赁经营合同关系；2、请求判令被告向原告返还租赁财产（平果归德砖厂的场地、办公楼、职工宿舍楼、取土山场），支付拖欠的租金713359元及逾期利息268003元（利息计算：①以15.2万元为基数按月息1%从2011年12月31日计至2012年12月31日；②以30.4万为基数按月息1%从2012年12月31日计至2013年12月31日；③以45.6万元为基数按月息1%从2013年12月31日至2014年12月31日；④以60.8万元为基数按月息1%从2014年12月31日至2015年12月31日；⑤以713359元为基数按月息1%从2015年12月31日暂计至2016年9月10日，以后另计至实际支付之日止），合计981362元。
一审法院认定事实：2007年11月6日，原告右江矿务局作为甲方，与杨玉官作为乙方，签订了一份《租赁合同》，约定的主要内容为：甲方将平果归德砖厂的场地、办公楼、职工宿舍楼、取土山场租赁给乙方，由乙方独立自主开展生产经营活动。乙方每年向甲方交纳租金152000元整，租金按年交付，乙方必须在本协议签订后15日内预付第一年租金才能进场开展经营活动，此后乙方必须在每年12月31日前一次性预付下一年的租金。乙方必须将预付的租金转到甲方账户。租赁期限15年，自2007年12月1日起至2022年11月30日止。合同终止，乙方必须依照约定支付所欠的各种费用并完整交还所租用的财产，否则甲方有权依法追究乙方的法律责任。乙方享有依法使用租赁物，用于开办砖厂，独立进行生产经营，不得将租赁物转租或者转包。甲方不得干涉乙方的合法租赁和生产经营活动，甲方保证所出租的财产没有权属纠纷。双方应认真全面履行合同，不履行或不完全履行合同的，应负违约责任，乙方不能按期缴纳租金的，应承担违约责任，支付当年租金1%的违约金，并按月息1%追收利息。承租期满，如乙方不能按数量交还租赁的财产，乙方应照价赔偿损失，甲方违约的给乙方造成经济损失的，应赔偿直接损失。双方还就其他权利义务进行约定。合同签订后，原告依约将租赁物交付使用，2009年3月30日，被告杨玉官、王乡中、第三人林文诚签订一份《股额转让（竞标）协议》，约定平果县归德砖厂进行股权重组，退股者不负责原股东所注明的债权债务责任，不负责以后归德砖厂所发生的各种法律和经济责任。2009年4月17日，被告杨玉官与被告王乡中签订一份《股权转让协议》，约定被告杨玉官将其在平果县归德砖厂的股份一次性转让给王乡中。此后，平果县归德砖厂由被告王乡中与第三人林文诚实际租赁经营，并将平果县归德砖厂的法定代表人由杨玉官变更登记为王乡中。期间，被告及第三人依约向原告支付自2007年12月1日至2011年12月31日的租金。因在经营过程中受到砖厂所在地平果县坡造镇六德村归德第一、二村民小组的干扰和主张租金，被告王乡中、第三人林文诚以平果县归德砖厂的名义分别于2012年1月17日、2012年2月28日、2012年6月17日、2013年1月14日、2013年5月26日、2014年1月26日、2015年1月26日、2016年2月3日该村民小组支付了道路费、道路使用土地租金7000元、25000元、25000元、50000元、100000元、100000元、100000元、100000元，共计507000元。该村民小组还于2013年5月8日向该砖厂发出《关于要求退还我们村民小组土地的函》。同时，被告王乡中、第三人林文诚以平果县归德砖厂的名义分别于2013年1月16日、2013年3月6日、2014年3月6日、2014年5月24日向原告发出《申请免除租金的报告》、《关于免除租金的补充材料说明》、《关于免除租金的申请报告》、《关于归德砖厂现状的报告》说明因土地权属纠纷受到村民干扰，要求减免租金，但原告未作答复，并于2016年3月30日向被告发出《关于尽快支付租金的函》。后因被告未支付2011年12月31日之后的租金，原告遂诉至一审法院。庭审中，被告杨玉官、王乡中、林文诚均表示同意解除合同，原、被告均表示涉案办公楼、职工宿舍楼已被征收拆迁。
一审法院认为，原告右江矿务局与被告杨玉官签订的《租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，各方均应恪守约定之条款。被告杨玉官及该砖厂实际经营者王乡中、林文诚在2017年8月25日的庭审中均表示同意解除合同，这是其真实意思表示，故该院确认原告与被告杨玉官于2007年11月6日签订的《租赁合同》于2017年8月25日解除。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一是原告提起本案诉讼是否已超过法定诉讼时效；二是原告请求两被告支付租金713359元及逾期利息268003元（已自2011年12月31日起，按月息1%，分段计算至2016年9月10日，往后利息按同一标准计算至实际支付之日止）是否有依据；三是原告请求两被告返还租赁财产（平果归德砖厂的场地、办公楼、职工宿舍楼、取土山场）是否有依据。关于焦点一。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告于2016年3月30日向被告发出了《关于尽快支付租金的函》，要求被告支付租金的行为，属于法定诉讼时效中断的事由，本案诉讼时效应自2016年3月30日重新计算，因此，原告于2016年11月2日起诉主张权利，没有超过法定诉讼时效。被告的辩称理由不成立，该院不予采纳。关于焦点二。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。本案中，《租赁合同》约定原告所出租的财产没有权属纠纷。庭审中，原告表示确实存在村民因对土地征用协议的不同理解而干扰砖厂生产的事实，并且截至本案法庭辩论结束时，村民的干扰还持续存在。被告王乡中、第三人林文诚也依法通知告知原告租赁物存在第三人主张权利的事实，但原告在长达几年的时间内均未能按照合同约定妥善处理土地权属纠纷，导致被告、第三人不能正常使用该租赁物，被告有权主张减少或免除租金。但因被告、第三人并非完全不能使用租赁物，故被告、第三人主张不支付租金，该院不予支持，但可以请求减少租金。因被告、第三人为处理租赁土地权属纠纷问题而干扰的村民小组支付了自2012年起至2016年处理纠纷的费用共计507000元，该费用应当从应付租金中扣除。《租赁合同》约定每年的租金为152000元。被告已经支付至2011年12月31日，而双方签订的《租赁合同》于2017年8月25日解除，被告应依约支付2012年1月1日至2017年8月25日期间租金，但原告仅主张至2016年9月10日的租金共计713359元，这是原告对自身权利的处分，没有违反法律规定，该院依法照准。扣减后，被告还应向原告支付的租金数额应为206359元。对于原告主张的逾期利息问题，因被告逾期支付租金的原因是原告未尽合同排除租赁物权属纠纷的障碍引起的，应由原告承担不利后果，因此，原告请求逾期支付租金利息理由不充分，该院不予支持。虽然被告杨玉官将其在平果县归德砖厂的股份转让给被告王乡中，但这是被告之间的法律关系，被告杨玉官作为《租赁合同》的当事人依法应承担合同责任，被告王乡中、第三人林文诚作为实际承租人，与原告形成事实上的租赁关系，但由于原告未向第三人林文诚主张权利，故上述租金206359元应由被告杨玉官、王乡中向原告支付。关于焦点三。对于原告请求返还租赁物即平果归德砖厂场地、办公楼、职工宿舍楼、取土山场的问题。对于办公楼和职工宿舍楼，庭审中，各方当事人均表示该租赁物已经被征收拆迁，实物已经不存在，且该拆迁补偿费用已由原告领取，因此，原告请求返还该办公楼、职工宿舍楼，该院不予支持。对于原告请求返还平果归德厂的场地、取土山场，因庭审中，各方当事人均表示当地村民对此干扰持续存在，对该场地和取土山场的范围无法确定，且排除干扰是原告的合同义务，在原告未尽排除干扰义务之前，不存在现场测量的客观条件，因此，对此，该院不在本案一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十八条之规定，判决：一、确认原告右江矿务局与被告杨玉官于2007年11月6日签订的《租赁合同》于2017年8月25日解除；二、由被告杨玉官、王乡中支付租金206359元给原告右江矿务局；三、驳回原告右江矿务局其他诉讼请求。本案受理费13614元，由原告右江矿务局负担9676元，由被告杨玉官、王乡中负担3938元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院对本案事实的认定属实，本院予以确认。在二审中，当事人承认现归德砖厂仍在生产当中。
本院认为，各方当事人对一审判决确认解除合同及确定租金206359元的数额均无异议未提起上诉，应予维持。本案二审中当事人争议的焦点为：上诉人应否共同承担本案租金？
关于焦点，涉案《租赁合同》虽于2007年11月6日由上诉人作为承租人与被上诉人签订，但2009年4月17日上诉人将其股权转让给合伙人王乡中后，涉案租赁合同标的物平果县归德砖厂实际由原合伙人王乡中、林文诚租赁经营，上诉人已退出租赁经营，平果县归德砖厂的法定代表人也同时变更为王乡中，此事实一审被告王乡中及一审第三人林文诚均予承认属实，且自2009年4月至2011年12月的租金亦由王乡中等人支付，被上诉人于2016年6月3日委托他人向王乡中发出《关于尽快支付租金的函》等证据可以证实被上诉人应当知悉上诉人股权转让及实际经营人为王乡中等人的事实，但被上诉人未在租赁期间提出异议，因此上诉人不再是涉案租赁合同的相对人，不应再承担相应的义务。本案租金的给付义务应由实际租赁人即王乡中和林文诚承担，一审判决由上诉人共同承担本案租金不当，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。
综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定清楚，但部分判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持平果县人民法院（2016）桂1023民初2269号民事判决第一项和第三项；
二、撤销平果县人民法院（2016）桂1023民初2269号民事判决第二项；
三、由一审被告王乡中和一审第三人林文诚支付租金206359元给被上诉人广西壮族自治区右江矿务局有限公司。
上述应付款项，义务人应于本案判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内向一审法院申请执行。
一审案件受理费13614元，由被上诉人广西壮族自治区右江矿务局有限公司负担9676元，由一审被告王乡中、一审第三人林文诚负担3938元。二审案件受理费4395元，由被上诉人广西壮族自治区右江矿务局有限公司负担1000元，由一审被告王乡中、一审第三人林文诚负担3395元。
本判决为终审判决。
审判长 隆文雄
审判员 郭承峙
审判员 吴文良
二〇一八年三月二十一日
书记员 陈妍妍