山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁06民终988号
上诉人（原审原告）：朱启明，男，1970年2月7日出生，汉族，无业，住蓬莱市。
委托诉讼代理人：刘国庆，山东同杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗淑英，女，1924年1月4日出生，汉族，农民，住烟台经济技术开发区。
委托诉讼代理人：孙法朋，山东明朗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温岳东，山东明朗律师事务所律师。
上诉人朱启明因与被上诉人罗淑英农村房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初1208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱启明及其委托诉讼代理人刘国庆与被上诉人罗淑英的委托诉讼代理人孙法朋、温岳东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱启明上诉请求：请求二审法院依法撤销烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初1208号民事判决，查明事实并依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。上诉人自成年后就离开诉争房屋（下称“房屋”）所在社区前往蓬莱市从事个体经营，在房屋产权登记办理完成后产权证书均由上诉人父亲ＸＸ友持有、该房屋亦由其父母一直居住，直至上诉人父母到蓬莱买房生活。上诉人父亲去世时上诉人在整理遗物时才得知其系房屋登记所有人，日常生活中上诉人极少回房屋所在社区，故对于房屋出售给罗淑英的相关事宜上诉人根本无从得知，更加没有收到任何购房款项。上诉人对于整个买房事宜根本不知情，这更不是上诉人的本意。一审法院认为，现房屋因搬迁增值巨大，上诉人才主张房屋买卖无效的观点是其推论的观点，无任何证据予以证实。二、一审判决适用法律错误，应予以纠正。一审判决认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，足以让被上诉人相信卖房事宜是上诉人的意思表示，构成表见代理的法律适用错误。本案所谓卖房实际上系上诉人父亲ＸＸ友为将上诉人的房屋私自卖掉牟利，将登记为上诉人的房产证交付给上诉人姑姑朱玉玲，最终朱玉玲、邹士康伙同罗淑英、邹瑜等人在上诉人不知情、未签字的前提下签订了所谓的房屋买卖协议，将房屋卖掉，而卖房所得价款亦由ＸＸ友获取。同时，朱玉玲、邹士康、罗淑英、邹瑜等人知道或者应当知道房产证登记所有人为上诉人，且在上诉人未亲自授权亦未到场的前提下进行了所谓的买卖交易，严重侵害了上诉人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此，所谓的房屋买卖协议应依法归于无效，无效合同自始无效，被上诉人应当向上诉人返还房屋。综上，请求贵院支持上诉人的上诉请求。
罗淑英辩称：上诉人的主张无任何证据予以佐证，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、上诉人一审中曾自称其在2015年11月回村里时发现被上诉人在自己的房屋中居住，而现在就称其是在整理父亲遗物时才得知自己系房屋所有权人，前后说法自相矛盾。二、涉案房产在农村是一项重大的固定资产、价值巨大，且买卖该房屋时上诉人已经32岁，说其对自己是涉案房产所有权人并不知情，但却又在长达十几年的时间里对涉案房屋不曾过问，这明显与农村房屋的属性、常理不相符合。三、一审法院查明的事实能够证明被上诉人有理由相信上诉人父亲ＸＸ友代其出售房屋是其真实意思表示，该行为构成表见代理，表见代理不需要考虑委托人是否有真实的卖房意图，因此一审法院适用法律正确。
朱启明向一审法院起诉请求：依法判令原、被告之间房屋买卖合同无效。
一审法院认定事实：涉案房屋位于烟台经济技术开发区大季家街道大邹家村（现为居民委员会）342号，建筑面积56.61平方米，房屋所有权证书及集体土地建设用地使用证登记在原告名下。原告及其父母、被告均系大邹家村民，自1998年起，原告及父母从本村搬离至蓬莱市居住。
被告提供2002年9月5日字据一份，载明“立卖房契人朱啟明（即原告）情愿将自家房屋正房四间平房两间卖于罗淑英名下永久为业，卖价人民叁仟元整，当交不欠，恐后无凭，特立此字据为证。四至分明（东至外墙皮，西至外墙皮，南至外墙皮，北至外墙皮）。”由立字人朱启明，中说人邹士奇，中证人李某1、李某2及唐某，代笔人邹瑜签字盖印。该房屋即为涉案342号房屋，被告自2002年9月5日购买后开始居住，一直至2017年7月搬迁拆除。2002年大邹家村划归烟台经济技术开发区，2003年大邹家村委会统一收回房产证，被告将房产证交给了大邹家村委。
被告称，卖房时商定的价款为五千元，并实际支付五千元，为了过户时少交税在契约上写的三千元；因为在契约里写明了当交不欠，当时收款方没有出具收据。被告提供中证人李某2出庭作证，证人称当时在被告的儿子家中签的卖契，代书人、中说人及原告的姑父邹士康在场，邹士康收了房款五千元。被告提交2016年3月其儿媳等与邹士康的对话录音一份，拟证明原告因村中房屋被破坏，委托其姑父邹士康出售其房屋，邹士康妻子朱玉玲（即原告的姑姑）拿着钥匙带被告看房，后经双方协商，被告购买原告房屋，价款五千元，邹士康收取了购房款并将房产证原件交付被告。
经调查原告的姑父邹士康也是大邹家村民，其称，卖房的钱是他收的但房子不是他卖的，是他的妻子朱玉玲给他哥哥ＸＸ友卖的房子，卖给被告后朱玉玲因身体原因，让他去收的房款，收了五千元。卖契是代笔人邹瑜写的，原告没在场，有中说人在场。他既没有在卖契上签字也没有按手印，只是替朱玉玲拿钱，朱玉玲又把钱给了ＸＸ友。他去拿钱时，房产证已经给了买房一方，不是他给的。朱玉玲和哥哥ＸＸ友都是2014年去世。2016年春天原告及被告的儿子、儿媳妇都为当年卖房的事去找过他。原告说因为房子要拆迁，见到土地证写的是原告的名字才知道房子是自己的。原告从年轻时就不在大邹家村住了，这处房子一直是原告的父母居住，直到后来搬走了就把房子卖了。原告和他平时很少来往，过年时来家里拜个年，平时基本不联系。
一审法院认为，据被告提供的卖契及证人证言、录音等证据，结合法院对邹士康所作的调查，能证实被告在2002年9月以5,000元购买了登记在原告名下的房屋，被告接收了房产证、房屋并交付了房款；原告的姑姑、姑父代卖房屋并代收房款，卖契系代书人书写并有中说人见证，原告没在场。关于买卖是否有效的问题，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”涉案房屋登记在原告名下，当时原告及父母均搬离至蓬莱市居住，房屋闲置，原告的姑姑、姑父持有房屋的权属证书在村中出售，且有多名中说人见证，这样足以让被告相信这是房屋所有权人的意思表示，据前述法律规定，该代售行为构成表见代理，代理行为有效。买卖双方均履行了各自的交付义务，被告自2002年购买后一直居住使用并修缮，至今长达十余年，原告称直到2015年才发现被告居住并得知被告购买，显然不符常理。该买卖未违反法律法规强制性规定，交易价格符合当时的市场行情，合法有效。烟台经济技术开发区2002年后停止办理农村住宅过户，处分房屋均不能办理过户手续，现房屋因搬迁增值巨大，被告主张房屋买卖无效，有违诚实信用原则，依法不予支持。
综上所述，原告主张房屋买卖合同无效，因与事实不符，与法律相悖，依法不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十九条规定，判决：驳回原告朱启明的诉讼请求。一审案件受理费4,527元，由原告朱启明负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、上诉人朱启明提交集体土地建设用地使用权证原件一份，证明1992年诉争房产登记土地使用权所有人为上诉人。被上诉人罗淑英对该份证据的真实性没有异议，但该份证据已在一审中经过庭审质证；二、上诉人提交录音机录音笔录一份，证明诉争房产在买卖时被上诉人的儿子李文志、王巧华在拟定卖房契约时，均知道该房产登记所有人为上诉人。但是其所协商购房以及付款的对象是上诉人的父亲ＸＸ友。且被上诉人及其亲属均未确认ＸＸ友及邹士康在卖房时获得上诉人口头或书面授权。被上诉人认为根据录音恰恰可以看出上诉人朱启明在房屋出卖之前已知其为自己所有，同时上诉人的姑父及父亲有权代理朱启明出售涉案房屋。
二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于上诉人姑父以上诉人的名义将房屋卖与被上诉人的行为是否构成表见代理。表见代理本属于无权代理，但因本人与无权代理人之间的关系，具有授予代理权的外观致相对人相信无权代理人有权而与其为法律行为，法律使其发生与有权代理同样的法律效果。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，上诉人在离开本村之前一直与父母共同居住在涉案房屋，上诉人的姑父亦一直居住在本村，这些情况对于同村村民的被上诉人应当是知晓的，在上诉人离开本村之后，上诉人姑父持有涉案房屋的房产证及钥匙，故在上诉人姑父以上诉人名义在本村出卖涉案房屋时，被上诉人作为本村村民有理由相信该行为代表了上诉人。主观上，被上诉人在确认上诉人姑父与上诉人的关系，并查看了其持有涉案的房产证及钥匙的情况下，应当视为被上诉人已尽到了合理的审查义务。故上诉人姑父以上诉人名义出卖房屋的行为构成表见代理。一审对此认定正确。上诉人请求确认涉案房屋买卖合同无效的主张没有事实和法律依据，本院依法不予支持。原审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,527元，由上诉人朱启明负担。
本判决为终审判决。
审判长 曲振涛
审判员 鲁晓辉
审判员 李 安
二〇一八年六月一日
书记员 于佳昕