河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫04民终1509号
上诉人（原审被告、反诉原告）:舞钢市鼎和物业服务有限公司，住所地：舞钢市湖滨大道秀甲中原6号楼3层西座。组织机构代码：05470633-2。
法定代表人：朱东旭，总经理。
委托诉讼代理人：郑凯歌，男，1987年10月3日出生，汉族，住河南省平顶山市石龙区，系该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:王士威，男，1977年8月24日生，汉族，住河南省泌阳县。
上诉人舞钢市鼎和物业服务有限公司（以下简称鼎和物业公司）与被上诉人王士威房屋租赁合同纠纷一案，鼎和物业公司不服河南省舞钢市人民法院作出的（2016）豫0481民初2580号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鼎和物业公司的委托诉讼代理人郑凯歌，被上诉人王士威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鼎和物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判王士威支付鼎和物业公司租金11363元。事实与理由：王士威租赁鼎和物业公司1138号商铺，月租金3213元，租赁期1年4个月，王士威仅已缴纳租金40045元，尚欠租金11363元。
王士威答辩称：王士威不欠鼎和物业公司房租，房租按照鼎和物业公司出具的优惠政策全额缴纳了，且有收据。
王士威向一审法院起诉请求：判令鼎和物业公司退还王士威多付的租金3604元、物业费178元，并承担违约责任；诉讼费用由鼎和物业公司负担。
鼎和物业公司向一审法院反诉请求：王士威向鼎和物业公司缴纳秀甲财富广场1138号商铺所欠租金11363元及逾期支付租金的违约金7711元；诉讼费用由王士威负担。
一审法院认定事实：一、2014年9月10日，鼎和物业服务公司（甲方）与王士威（乙方）签订《秀甲财富广场商铺租赁合同》一份，约定王士威租赁鼎和物业公司位于舞钢市湖滨路与一马路交汇处西北角鼎和·秀甲财富广场项目1138号商铺，用于经营百货，租赁面积为45.35平方米（房管局测绘的实测面积），租赁期为2014年8月1日—2015年12月25日；商铺的单位租金标准为每月每平方70.838元，月租金总额为3213元，商铺租金按年度一次性缴纳；乙方须在本年度租金期满前30日将下年度租金交付给甲方；商铺的单位物业管理费标准为每月每平方3元，月物业管理费总额为137元，商铺交付使用后产生的水、电、气、物业管理等费用由乙方承担。二、2013年5月16日鼎和物业公司（甲方）与案外人江国峰（乙方）签订《秀甲财富广场商铺（租户）物业管理服务协议》一份，约定乙方租用秀甲·财富广场1138号商铺，面积为45.35平方米，作小吃、冷饮使用；物业管理期限3年（2013年6月16日至2016年6月15日）。王士威提交委托人为江国峰、被委托人为王士威的委托书一份，内容为：“委托人自愿将鼎和财富广场1138号商铺委托给王士威经营，在经营期内和经营满后所属相关事宜均由王士威全权代理处理（包括所交5000元保证金），2013年5月13日。”江国峰未出庭作证。四、鼎和物业服务公司在2014年7月出台有租金优惠政策。本案所涉鼎和财富广场1138号商铺在舞钢市房产局测绘的建筑面积为43.23平方米。鼎和物业公司在上述商铺2015年12月16日后的物业费收据中载明面积为43.23平方米。五、本案所涉商铺2013年8月开始租用，其中2013年—2014年的租金及物业费均显示江国峰所交，租金为38550元，2013年6月——2014年6月物业费为1633元；2014年之后的租金及物业费均显示为王士威所交，2014年8月——2015年8月租金为28913元，2014年6月——2015年6月物业费1633元；2015年8月——2015年12月25日租金为11132元；2015年6月——2015年12月物业费为816元。王士威称第一年的租金是按照合同价缴纳，之后租金按照鼎和优惠政策缴纳；王士威起诉的租金及物业费为合同与房管局测绘的面积差额2.12平方米多交的部分。
一审认为，本案中鼎和物业公司与案外人江国峰及王士威先后就涉案商铺形成租赁合同及物业服务合同（合同面积为45.35平方米）的事实清楚，有合同为证；通过与房管局的实测面积（43.23平方米）所对照，合同所载面积比实测面积多出2.12平方米，租赁方的2013年——2015年12月租金及物业费均按照合同面积所缴纳，王士威据此要求鼎和物业公司退还自己多交部分的物业费及租金，予以支持。经审理查明，租赁第一年的2013年——2014年的租金及物业费均显示江国峰所交，而王士威提供的委托书江国峰并未出庭接受质证，且王士威未提供江国峰授权其就多交部分提起诉讼的证据，因此，第一年即2013年——2014年的租金及物业费涉及案外人权利行使，法院本案不予处理。关于王士威多交的租金及物业费数额问题，经计算，收据显示王士威缴纳的18个月物业费为2449元；王士威所多缴纳18个月物业费为115元（2449元÷18月÷45.35平方米×2.12平方米×18月）；收据显示王士威缴纳的16个月房租为40045元；王士威所多缴纳16个月物业费为1872元（40045元÷16月÷45.35平方米×2.12平方米×16月）。上述费用应由鼎和物业公司返还王士威。反诉部分，关于鼎和物业公司反诉的王士威尚欠租金11363元及逾期支付租金的违约金7711元的请求，根据鼎和物业公司的优惠政策及收据可见，王士威并不欠其房租，因此，鼎和物业公司的反诉请求法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、限舞钢市鼎和物业服务有限公司于判决生效后十日内返还王士威多交的房租1872元、物业费115元；二、驳回舞钢市鼎和物业服务有限公司的诉讼请求；二、驳回王士威的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由舞钢市鼎和物业服务有限公司负担；反诉案件受理费减半收取138元，由舞钢市鼎和物业服务有限公司负担。
二审中，双方未提供新的证据，本院经审理查明事实与原审判决认定的事实相一致,另查明，鼎和物业公司于2014年7月5日下发的《关于2014年度商铺租金收取通知》中载明：“一、优惠条件…1、在第一年租金期限结束前一个月全额缴纳下一年或半年租金的商户…二、租金优惠政策…3、3号二排一层、2号—3号三排一层商铺：缴纳3个月租金，无额外优惠，缴纳6个月租金，优惠租金总额的10%，缴纳12个月租金，优惠租金总额的25%…商业运营部，2014年7月5日”。
本院认为:本案的案由为房屋合同租赁纠纷。双方当事人对双方之间存在房屋租赁合同关系、王士威已向鼎和物业公司缴纳租金的数额为40045元的事实没有异议，本院予以确认。本案争议的焦点为鼎和物业公司要求支付王士威租金11363元是否有事实和法律依据。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王士威认为其依据与鼎和物业公司签订的商铺租赁合同约定的租金数额及鼎和物业公司下发的优惠政策已经分两次足额向鼎和物业公司缴纳了租金40045元，鼎和物业公司认为该公司下发的优惠政策仅限于2014年的租金，且王士威存在违约行为，因此王士威不具备租金优惠的条件，应补齐少交的租金11363元。关于租金优惠政策是否仅限于2014年的问题，鼎和物业公司与王士威签订的涉案租赁合同的租赁期为2014年8月1日至2015年12月25日，该租赁期限跨了年度，因鼎和物业公司于2014年7月5日下发的“关于2014年度商铺租金收取的通知”中明确规定了全额缴纳下一年或者半年租金的商户根据其租赁商铺的位置享有不同比例的租金优惠政策，因此该通知可以证明该租金优惠政策不仅仅限于2014年，2015年的租金也可以适用该优惠政策。鼎和物业公司亦未提供相关证据证明王士威存在违约行为。因此，鼎和物业公司要求王士威支付11363元租金的上诉请求，依据不足，本院不予支持，一审驳回其反诉请求并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费84元，由舞钢市鼎和物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 盛华平
审 判 员 石天旭
代理审判员 朱海波
二〇一七年五月十二日
书 记 员 张 苗
附本案适用的法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。