河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1524民初1656号原告：杨世银，男，汉族，1982年7月27日生，住。原告：金亮，男，汉族，1992年5月12日生，住。原告：曾庆会，女，汉族，1971年11月20日生，住，原告：阚顺银，男，汉族，1990年4月12日生，住。原告：黄乃江，女，汉族，1972年2月10日生，住。原告：叶云琛，男，汉族，1972年3月2日生，住。原告：何正奎，男，汉族，1985年8月9日生，住。原告：陈东阳，男，汉族，1991年7月8日生，住。原告：蔡全力，男，汉族，1987年6月6日生，住。原告：万贡霞，女，汉族，1982年10月5日生，住。原告：王家坤，男，汉族，1981年7月1日生，住。原告：赵世杰，男，汉族，1973年11月28日生，住。原告：王传庆，男，汉族，1976年8月11日生，住。原告：黄宗涛，男，汉族，1991年5月7日生，住。原告：余垫波，男，汉族，1995年12月24日生，住。原告：蔡启国，男，汉族，1979年4月20日生，住。原告：陈贤锋，男，汉族，1981年8月28日生，住商城县。原告：李玉成，男，汉族，1992年4月13日生，住。原告：廖家银，男，汉族，1987年3月6日生，住。原告：龚国银，男，汉族，1972年12月5日生，住。原告：杭业侠，女，汉族，1978年10月30日生，住。原告：何学先，男，汉族，1983年1月1日生，住浙江省金华市婺城区。原告：黄文祥，男，汉族，1961年8月16日生，住。原告：张付珍，女，汉族，1968年7月15日生，住。原告：许泽锋，男，汉族，1980年9月11日生，住。原告：岳超，男，汉族，1991年12月13日生，住。原告：郭迪祥，男，汉族，1991年12月4日生，住。原告：付其亮，男，汉族，1966年2月4日生，住。原告：蔡忠亮，男，汉族，1987年12月26日生，住。原告：汤金凤，女，汉族，1988年4月6日生，住。原告：胡焕明，男，汉族，1996年2月3日生，住。原告：陈雪，女，汉族，1988年1月3日生，住。原告：吉冰泉，男，汉族，住。原告：余文清，男，汉族，1972年6月20日生，住。原告：赵先伟，男，汉族，1987年7月1日生，住。原告：蔡义银，男，汉族，1972年12月30日生，住。原告：张光芳，女，汉族，1982年9月6日生，住。原告：蒋孝旺，男，汉族，1988年2月19日生，住。原告：杨玉梅，女，汉族，1973年4月7日生，住。原告：汤安扬，男，汉族，1972年1月27日生，住。原告：叶更红，女，汉族，1972年1月31日生，住。原告：冯以梅，女，汉族，1974年9月24日生，住。原告：张芳强，男，汉族，1977年8月25日生，住。原告：胡庆玲，女，汉族，1983年10月5日生，住。原告：李长兵，男，汉族，1984年11月3日生，住。原告：郑克祥，男，汉族，1991年3月19日生，住。原告：柳茂，男，汉族，1971年1月26日生，住。原告：王宇田，男，汉族，1964年9月10日生，住。原告：余本喜，男，汉族，1982年7月4日生，住。原告：杨荣玲，女，汉族，1989年6月18日生，住。原告：高杰，男，汉族，1991年9月15日生，住。原告：刘先锋，男，汉族，1988年4月9日生，住。原告：杨东远，男，汉族，1964年11月7日生，住。原告：孙子航，男，汉族，1989年11月17日生，住。原告：罗志伟，男，汉族，1984年11月20日生，住。原告：何学锋，男，汉族，1990年10月22日生，住。原告：李启华，女，汉族，1973年1月29日生，住。原告：吕伟，男，汉族，1979年5月29日生，住。原告：邓崇华，男，汉族，1981年7月14日生，住。原告：周益亮，男，汉族，1984年11月14日生，住。原告：柳士亮，男，汉族，1990年3月15日生，住。原告：陈德现，男，汉族，1973年11月2日生，住。原告：吴雪娅，女，汉族，1987年4月12日生，住。原告：徐生亮，男，汉族，1967年9月9日生，住。原告：曾宪丽，女，汉族，1975年8月4日生，住。原告：易成元，男，汉族，1977年12月22日生，住。原告：李保成，男，汉族，1993年6月11日生，住。原告：蔡瑞芝，女，汉族，1987年11月24日生，住。原告：王杰，女，汉族，1985年9月8日生，住。原告：许连峰，男，汉族，1991年4月9日生，住。原告：李立林，男，汉族，1984年9月18日生，住。原告：孙德洲，男，汉族，1960年8月19日生，住。原告：邹长珍，女，汉族，1966年5月19日生，住。原告：纪道友，男，汉族，1973年6月8日生，住。原告：梅世和，男，汉族，1970年8月28日生，住，原告：毛术成，男，汉族，1976年12月28日生，住。原告：熊孝银，男，汉族，1969年4月2日生，住。以上77名原告集体诉讼代表人：原告：杨世银，男，汉族，1982年7月27日生，住。原告：黄文祥，男，汉族，1961年8月16日生，住。原告：何茂新，男，汉族，1967年8月27日生，住河南省商城县。共同委托代理人：姚祥海，河南太平律师事务所律师。被告：武汉丰达置业有限公司【统一社会信用代码914201057680984712】。法定代表人：马家祥。住所：武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：刘鸿，河南宇楼律师事务所律师。被告：武汉丰达置业有限公司商城县分公司【统一社会信用代码91411524683155414A】。负责人：王礼余，经理。住所：商城县西大畈农场。委托诉讼代理人：王建丽，河南千源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王友超，系分公司员工。原告杨世银、黄文祥、何茂新等七十七名“锦尚名城”小区业主与被告武汉丰达置业有限公司、武汉丰达置业有限公司商城县分公司不当得利纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在本院立案时共同诉讼当事人计九十三人，庭审前已撤诉十七人，原告集体诉讼代表人杨世银（黄文祥、何茂新未到庭）及其委托诉讼代理人姚祥海，被告武汉丰达置业有限公司委托诉讼代理人刘鸿，被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司委托诉讼代理人王建丽、王友超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨世银、黄文祥、何茂新等七十七名锦尚名城小区业主向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还违法收取业主水电开户费等费用498480元；2、要求被告承担诉讼费用、律师费。庭审中原告变更原诉讼请求为412720（77*5360）元,其中5360元原告认为系水、电材料入户费，并要求两被告承担连带责任。事实与理由：77名原告购买“锦尚名城”商品房后，被告另违法收缴原告天然气、水、电、有限电视、电话管线开户费每户9160元，之后原告多次与被告协商要求被告退回该违规收费，被告不肯。为此，原告四处反映，2017年5月19日，商城县物价局给被告下达商价检退字（2017）02号责令退还多收价款通知书明确：被告应自收到通知之日七日内将多收价款全额退还，并明确每户退水、电户费5360元。但是被告怠于履行该行政文书确定的退款义务。现提出以上诉讼请求。共同诉讼77名原告为支持其诉讼请求向法庭举交如下证据：1、“锦尚名城”收款凭证，拟证明被告向其收费的事实；2、商城县物价局责令退还多收价款通知书一份，拟证明商城县物价局要求被告退还多收5360元的相关事实；3、福建省漳州市中级人民法院行政判决书一份，拟证明其诉讼请求有判例支持；4、萍乡法院网消息一份，拟证明与本案相似案件获支持。被告武汉丰达置业有限公司辩称:1、武汉丰达置业有限公司不是本案被告，案涉小区项目土地的投标单位、开发建设和销售经营的主体均是商城县分公司，按照民诉法的相关规定，武汉丰达置业有限公司不是本案的适格被告，原告要求两被告承担连带责任，在分公司不能承担责任或承担不了的责任范围内总公司只承担补充责任；2、原告交纳的费用是平等的民事权利义务约定，原告方与分公司签订的合同中可以看出，供水、排水等费用由买方承担，不受行政法规的调整；3、分公司也是代替相关部门收取的相关费用；4、本案不是民事诉讼行为，原告的起诉状中说的很清楚，商城县物价局已经对本案作出行政处罚，行政处罚如果双方当事人有异议可以提出行政复议和行政诉讼，如果没有异议就进入执行，所以本案不是民事诉讼行为。被告武汉丰达置业有限公司未向法庭举证。被告武汉丰达置业有限公司商城分公司答辩称:一、本案大部分原告及被告诉讼主体资格均不适格。1、本案原告诉讼代表人所列举的93名（部分撤诉后为77名）原告名单中，除已经撤诉的以外，剩余名单中仍有大部分是不真实的。他们并没有按照《民事诉讼法》第五十四条第二款的规定向法院进行实名登记，起诉不是他们的真实的意愿，诉状未经原告本人签字认可；2、被告主体不适格。业主诉讼要求退还的各项费用不是分公司收取并所得，而是由政府有关职能部门和水、电、燃气等企业收取，分公司仅是代业主转交费用。二、分公司与业主双方签订的《商品房买卖合同》及预售合同（包括《补充合同》及附件，下同），真实自愿，内容合法，并不违法律、法规的强制性规定，应受法律保护。1、关于水、电、燃气材料、人工等费用由买受人承担，不是分公司单方臆造，而是与各位业主分别协商达成的一致意见。各业主在与分公司签订的《商品房买卖合同》中，均明确约定“供水、排水、燃气等入户材料、人工费由买方承担”。每位业主购买锦尚名城小区的房屋，均是十分地慎重和小心，都经过了很多次的选择和比较，对购买房屋的所有事项，特别是房屋的价格、应缴纳和承担费用等有关条款，均是经过了三番五次的询问和洽谈协商，对《商品房买卖合同》中的所有内容，均是逐字逐句地仔细斟酌，详细地了解其中所有约定事项，甚至请的有懂行人、知情人或亲戚朋友前来参谋、商量和建议，往返不止几趟甚至数十趟，之后才决定购买锦尚名城小区的房屋，与分公司签订《商品房买卖合同》。关于《商品房买卖合同》的版本问题，建设主管部门根据政策的变化而要求签订合同的版本有异，自2016年起国家已规定一律实行网上签订统一版本的《商品房买卖合同》。但无论是什么时间段或是什么版本的合同，其中均约定的有“水、电、燃气等材料、人工等费用由买受人承担”之相关内容。2000年版《商品房买卖合同》第十四条约定：“天然气、水、电、有线电视、电话管线到户，开户费用由买受人自理”；2014年版《商品房买卖合同》（预售）第十条约定：“1、供水、排水……入户材料人工费由买方承担；2、供电……入户材料人工费由买方承担；3、不供暖；4、燃气：……由买受人自行办理开通手续。”网签的《商品房买卖合同》（预售）第十条约定：“1、供水、排水……入户材料人工费由买方承担；2、供电……入户材料人工费由买方承担；3、不供暖；4、燃气：……由买受人自行办理开通手续。”按照《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”2、本案所涉商品房的价格由单价加水、电、燃气等材料及人工费共同构成。每位购房者的《商品房买卖合同》中均有清楚的显示。3、双方签订的《商品房买卖合同》应当受法律保护。《合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。最高人民法院《合同法解释》（一）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。在我国的法律和行政法规中，对房地产开发企业经营性的商品房销售价格并没有强制性的法律规定。根据《河南省城市房地产开发经营管理条例》（2010年7月30日河南省十一届人大常委会修正）第三十四条“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定。经济适用住房实行政府指导价或者政府定价。”之规定，《商品房买卖合同》关于“水、电、燃气材料、人工等费用由买受人承担”之约定也应属有效。因此，本案中双方签订的《商品房买卖合同》内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，同时也符合相关政策规定。被答辩人并未说明其主张《商品房买卖合同》关于“水、电、燃气材料、人工等费用由买受人承担”之约定应当认定为无效的法律根据。既然如此，本案双方签订的《商品房买卖合同》相关约定就应当受到法律的保护。4、业主所签订的《商品房买卖合同》已向主管部门备案并确认有效。包括每位业主的《商品房买卖合同》均是如此。5、本案所涉商品房的价格是约定价格，而不是法定价格。6、在司法实践中，对买卖双方在合同中约定“水、电、燃气材料、人工等费用由买受人承担”之内容，法院确认合法有效，并给予法律保护。比如:湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第十一条规定:“出卖人和买受人对供水、供电、供热、燃气、通讯设施建设费的承担有约定的，从其约定……。”三、分公司并没有占有业主所缴纳的水、电、燃气材料、人工等费用。分公司代政府职能部门和水、电、燃气等企业收取该费用以后，均及时向各相关部门缴纳。分公司因为锦尚名城项目，已代各业主向县住建局交纳城市基础设施配套费300564元、向县自来水公司支付自来水安装费2660000元和自来水二次加压费用323710元、向县供电公司支付供电材料及安装费1397563元、电缆234000元、向燃气安装公司支付1136200元。以上项目向政府职能部门和水、电、燃气等企业缴纳费用6052037元。而分公司向业主所收取的该费用，却远远不够。锦尚名城小区共有业主437户，按该小区房屋全部销售并且所有业主均已交费计算，437户×9160元/户＝4002920元，与该项目实际支出6052037元相比，缺口亏空2049117元，均系分公司筹资填补。所以，各业主所诉的请求相对于出卖方来说，没有依据且不公平。四、商城县物价局《责令退还多收价款通知书》（商价检退字[2017]02号）与法律规定相冲突，认定事实和适用法律均有错误，不应采信。1、认定的事实错误。认定分公司“收取未予标明的费用”没有事实根据。分公司在《商品房买卖合同》中约定“水、电、燃气材料、人工等费用由买受人承担”即是销售房屋“明码标价”的表现形式。2、适用法律不当。《河南省新建商品房交易价格行为规则》（豫价房字[2000]077号）属省物价部门文件，不是法律或行政法规，因与国家法律规定的内容相冲突，不应当作为处理本案的根据，根据《中华人民共和国合同法》及《合同法解释》（一）规定，认定合同无效只能以法律和行政法规为依据，即使省人大常委会颁布的地方法规，也不能作为认定合同无效的依据；更何况分公司并未违反该文件的规定。《河南省商品房销售明码标价实施细则》（豫发改价检[2011]725号）不能证明分公司应当向业主退费，“通知”引用该细则第十二条规定，该条内容为：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”，而分公司收取的费用在最初即向购房者明示并清楚地标明在《商品房买卖合同》之中，所以并未违反该规定。《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格〔2001〕585号）其中《经国务院批准取消的涉及住房建设的行政事业性收费项目》，取消的是行政单位所收取的“行政事业性管理收费”，与分公司的企业经营行为没有关联性，分公司与业主之间建立的是市场经济商品交易关系，不应受此文件调整，关于房屋价格问题不适用政府定价或者政府指导价。《河南省价格监督检查条例》调整的是“违反行政事业性收费、经营性服务收费规定的违法行为”，“通知”所引用的第二十一条、第三十二条所指的“已取消的收费项目”是指“入户费”，而分公司并未收取“入户费”。“通知”以《价格法》四十一条“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的”之规定，更是没有事实根据。被告武汉丰达置业有限公司商城分公司向法庭举交如下证据：一、分公司代各业主向政府有关职能部门和水、电、燃气等企业缴费的票据共41张（其中，向县住建局交纳城市基础设施配套费300564元发票1张、向县自来水公司支付自来水安装费2660000元和自来水二次加压费用323710元支付凭证21张、向县供电公司支付供电材料及安装费1397563元、电缆支出234000元票据19张、燃气支出1136200元票据4张），内容为：分公司因锦尚名城项目已代各业主向政府职能部门和水、电、燃气等企业缴纳费用6052037元。证明目的：1、被告主体不适格。业主诉讼要求退还的各项费用不是分公司收取并所得，而是由政府有关职能部门和水、电、燃气等企业收取，分公司仅是代业主转交费用。2、分公司并没有占有业主所缴纳的水、电、燃气材料、人工等费用。分公司代政府职能部门和水、电、燃气等企业收取该费用以后，均及时向各相关部门缴纳。3、分公司向业主所收取的该费用，却远远不够，缺口亏空2044077元，均系分公司筹资填补。二、分公司与业主双方签订的《商品房买卖合同》（包括《补充合同》及附件）。内容：2000年版《商品房买卖合同》第十四条约定：“天然气、水、电、有线电视、电话管线到户，开户费用由买受人自理”；2014年版《商品房买卖合同》（预售）第十条约定：“1、供水、排水……入户材料人工费由买方承担；2、供电……入户材料人工费由买方承担；3、不供暖；4、燃气：……由买受人自行办理开通手续。”网签的《商品房买卖合同》（预售）第十条约定：“1、供水、排水……入户材料人工费由买方承担；2、供电……入户材料人工费由买方承担；3、不供暖；4、燃气：……由买受人自行办理开通手续。”证明目的：1、关于水、电、燃气材料、人工等费用由买受人承担，不是分公司单方臆造，而是与各位业主分别协商达成的一致意见。各业主在与分公司签订的《商品房买卖合同》中，均明确约定“供水、排水、燃气等入户材料、人工费由买方承担”。2、业主所签订的《商品房买卖合同》已向主管部门备案并确认有效。结合原告的起诉和被告的答辩，经庭审双方举证、质证，现对本案基本事实认定如下：一、原、被告在《商品房买卖合同》（预售合同）、《补充协议》对水、电安装费用的约定供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，“入户材料人工费用由买方承担”。供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，“入户材料人工费用由买方承担”。出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：“水、电，有限电视，电话管线到户（开户费由买受人自理）”。有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、物业服务费等）全部由买受人承担。二、商城县物价局商价检退字（2017）02号责令退还多收价款通知书主要内容商城县物价局根据《河南省新建商品房交易价格行为规则》第五条、第九条、第十七条，《河南省商品房销售明码标价实施细则》第十二条，《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》第一条、第二条，《河南省价格监督检查条例》第二十一条、第三十二条之规定，责令被告武汉丰达置业有限公司商城分公司自收到通知书之日起七日内按5360元退还给业主。被告武汉丰达置业有限公司商城分公司认为商城县物价局的通知书违反法律规定和双方合同约定现已提起行政诉讼。三、原告向被告交费的相关事实被告在向原告交付房屋时收取每户业主款9160元，收费时，注明：“水、电、燃气配套费”，“代收水、电、燃气配套费”，“代收水、电、燃气开户费”，“水、电、燃气代收款”，“水、电、燃气材料费”，“水、电、燃气工本、有线入户”写法不一，被告对其真实性未持异议。关于水、电每户为5360元。四、被告举交的关于交纳水、电费用的相关证据被告因锦尚名城项目已向政府职能部门和水、电、燃气等企业缴纳费用6052037元。其中向县自来水公司支付自来水安装费2660000元和自来水二次加压费用323710元，向县供电公司支付供电材料及安装费1397563元，此两项合计为4381273元。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿，诚实信用原则。被告武汉丰达置业有限公司商城分公司举证的其与各业主签订《的商品房买卖合同》（包括《补充合同》及附件）证实本案七十七位原告均系商城县锦尚名城小区业主，与本案诉讼具有关联性，且均具有完全民事行为能力，符合法律规定，系本案适格原告。因原告一方人数众多，其以共同签名委托诉讼代表人的行为符合法律规定，本院予以认可。原告方举证的“锦尚名城”收款凭证及商城县物价局商价检退字（2017）02号责令退还多收价款通知书均显示本案诉讼标的当事人系被告武汉丰达置业有限公司商城分公司，证实本案诉讼标的的实际履行主体系被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司，故被告武汉丰达置业有限公司商城分公司以“原告诉讼要求退还的各项费用不是其收取并所得，而是由政府有关职能部门和水、电、等企业收取”为由辩称其不是本案适格被告的说法，本院不予支持。被告武汉丰达置业有限公司商城分公司系被告武汉丰达置业有限公司的分公司，不具有独立的法人资格，其民事责任依据法律规定应由总公司来承担，故被告武汉丰达置业有限公司系本案适格被告。被告武汉丰达置业有限公司商城分公司在向原告交付房屋时收取的水、电、燃气配套费用与《河南省新建商品房交易价格行为规则》（豫价房字【2000】077号）、《河南省商品房销售明码标价实施细则》（豫发改价检【2011】25号）、《河南省价格监督检查条例》及《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》的相关规定存在冲突，但因原、被告在签订合同系双方当事人真实意思表示、自愿达成的协议，未违反法律、行政法规的强制性规定，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，因此本院对原告主张原、被告双方签订合同中收取水、电开户费用约定无效、不受法律保护不予认定。《商品房买卖合同》文本系建设部和国家工商行政管理局联合监制印发的示范文本，被告不属于法律意义上的合同提供方；其合同内容均由双方协商好后双方签字认可，故原告认为原、被告签订的合同为格式合同及条款，其解释权在原告的陈述意见本院不予采纳。原告提出商城县物价局已对被告收费作出通知书，依据该通知书上认定的数额认定被告收取费用系非法所得其理由不充分，理由是该通知书系行政机关的命令，并不能否定原、被告双方自愿达成协议的合同内容，被告按照《商品房买卖合同》收取的费用不符合不当得利的构成要件，其诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。对于原告提交的案例和学术观点，不能以此支持其诉讼请求。作为房地产开发企业，在商品房出售过程中应当按照法律、行政法规的规定签订合同、应当遵守行政主管部门的要求从事经营活动。作为商品房业主应当在签订合同和履行合同中依据法律规定实现和保护自己的合法权利，正确行使自己的权力，本案原告已向行政部门反映其诉求，可在行政管理权限内保护自己的合法权利。依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定判决如下：驳回原告杨世银、黄文祥、何茂新等77名“锦尚名城”小区业主的诉讼请求。本案诉讼费7490元，由原告杨世银、黄文祥、何茂新等77名“锦尚名城”小区业主承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  汤品一审判员  周 丽陪审员  孙菁江二〇一七年十二月八日书记员  余 健