北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第19874号
原告北京市海淀区羊坊店街道社区服务中心，住所地北京市海淀区北蜂窝路**号（东）。
组织机构代码证：80202923-5
法定代表人周爱军，主任。
委托代理人陈涛，北京市世纪律师事务所律师。
委托代理人张芃，男，北京市海淀区司法局羊坊店司法所工作人员，住北京市海淀区玉渊潭南路18号。
被告崔××，女，1969年2月14日出生，个体工商户。
身份证号：×××
委托代理人赵岩，北京市东易律师事务所律师。
原告北京市海淀区羊坊店街道社区服务中心（以下简称羊坊店社区）与被告崔××租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告羊坊店社区委托代理人陈涛、张芃与被告崔××及其委托代理人赵岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
羊坊店社区诉称，原告于2005年将羊坊店社区位于乔建里东平房约48平方米的房屋出租给被告使用，被告利用该房屋开办办公用品商店，双方签订正式房屋租赁合同，租赁期至2012年1月27日。房屋租赁合同约定，被告向原告支付租金每年52000元，但自2006年下半年起，被告开始怠于支付每月租金，被告多次上门催促无果。被告至今未支付从2009年12月起至2012年1月租赁合同期满的房屋租金，且拖延至2012年3月9日才从房屋中搬出，实际延长使用租赁房屋2个月，总计共拖欠租金117000元。根据双方签订的租赁合同约定，被告每拖欠一天租金按照房屋租金的1%承担滞纳金，鉴于该约定标准过高，原告同意按法律规定和相关精神将违约金标准降低为房屋租金之30%，共计35100元。现起诉要求被告支付拖欠的2009年12月1日至2012年3月9日的房屋租金117000元；被告支付因拖欠租金而承担的违约金（以租金的30%为标准计算），共计35100元；被告承担本案诉讼费。
崔××辩称，不同意原告的诉讼请求，其请求没有任何的事实和法律依据，请求法院予以驳回。2005年6月原告将房屋出租给我方，合同实际终止履行时间为2011年12月底，这与原告陈述的不一样。在2011年11月双方签订了新的房屋租赁合同，签订后第三天原告就通知我方解除合同，限期腾退房屋，我方是在12月底腾退完毕，根本不存在超过租赁期限拖欠2个月租金的问题。本案标的房屋属于违法建筑，既没有规划手续，也没有其他任何的审批手续，根据法律规定应属于无效合同。由于合同无效，因此合同的租金、违约金标准都应属于无效，原告相应的诉讼请求不应得到支持。根据我方所收到的证据，原告也没有合法的证据证明其对租赁物享有合法的权利，原告作为出租人主体是不适格的。另外，原告所主张的租金已经超过诉讼时效。原告提供了数份双方签订的租赁合同，每一份租赁合同都属于独立的债，实际上原告应分开起诉，即使合并审理，每一个合同的诉讼时效和审理期限都应单独计算。我方从未拖欠过原告的租金，在原告提供的租赁合同中也写明，拖欠一个月视为终止合同，双方租赁合同自2005年开始一直延续下来，一直在签订，原告一直没有提出过异议，说明之前的租金都已结清，否则原告也不会和我方续签租赁合同。造成今天这个局面的主要原因和过错都在原告，因双方在签订租赁合同之前，即2004年10月之前，承租方实际是北京双××贸易中心，原告和双××商贸中心的租赁合同的终止时间到2004年10月，2004年11月至2005年5月之间是没有承租方的，我方第一次是在2005年6月交纳的房租，后来原告给我方开发票时把2004年11月至2005年5月这7个月的房租计算到我方这里，这应是我方正常交纳房租的费用。一开始原告就把我方交纳的房租搞错，导致后来开具发票的时间和月份完全搞错，因我方一直以现金的方式交纳房租，每次把钱交给原告的办事员，当时原告都无法开具发票，都是事后来补，而事后有时又不给补，所以我方实际租金已支付，但原告却没有给相应的支付凭证。至合同停止履行时我方也按约定支付了租金，不存在任何拖欠的行为。综上不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，位于海淀区羊坊店街道乔建社区东侧平房60余平方米，是街道办事处为解决社区办公、活动、便民项目等而建的社区服务站“一站式”服务用房，该房屋无产权证，根据需要委托羊坊店社区管理。该房屋原由羊坊店社区出租给北京双××贸易中心，崔××原系北京双××贸易中心经理，该单位房屋租金一直由崔××出面代表单位向羊坊店社区交纳。2004年10月，北京双××贸易中心不再承租上述房屋。后该房屋由崔××个人承租，其与羊坊店社区共签订6份租赁合同，约定租赁期限自2005年1月30日至2012年1月27日止；年租金为52000元，每月25日前付清下个月房租，合人民币4330元，每拖欠一天按房屋租金1%交滞纳金，拖欠一个月视终止合同。承租上述房屋后，崔××开办了办公用品商店，并陆续交纳租金至2009年11月。就崔××是否交纳了2009年12月至2012年1月的租金及崔××腾退承租房屋交还羊坊店社区的时间，双方各执一词。
庭审中，羊坊店社区提交了崔××交纳房屋租金的发票数张，未有崔××交纳2009年12月至2012年1月的租金发票，崔××对上述租金发票的真实性没有异议，但表示其已交纳了至合同期满的房屋租金，是羊坊店社区开具租金发票时存在错误及拖延，为此其提交了羊坊店社区于2005年7月7日开具的付款单位为双××贸易中心2004年11月至2004年12月的房租发票及2005年6月6日开具的付款单位为双××贸易中心2005年6月的房租发票。羊坊店社区对上述发票的真实性没有异议，认可上述费用系崔××交纳，同时表示当时是财务人员将付款单位写错，崔××于2004年11月起已经开始使用上述房屋，其单位开具的发票日期为崔××交款的实际时间。崔××称其承租上述房屋系在2005年6月1日及羊坊店社区开具的发票日期是其当期交纳租金的日期，但未提交相应证据。羊坊店社区称其单位系在2013年3月9日才将租赁房屋收回，亦未提交相应证据。
经本院向双方释明，本案租赁房屋无合法产权证明，故双方签订的房屋租赁合同应属无效合同，羊坊店社区表示如合同被认定无效，请求依据合同约定的租金标准判决崔××支付房屋使用费。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、海淀区人民政府羊坊店街道办事处委托书、发票等证据在案佐证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，海淀区人民政府羊坊店街道办事处虽委托羊坊店社区管理房屋，但该房屋并未取得房屋所有权证，故羊坊店社区与崔××签订的房屋租赁合同应属无效合同，因此，羊坊店社区要求崔××支付房屋租金及违约金的请求，没有法律及合同依据，本院不予支持。但是，经本院释明后，羊坊店社区主张参照合同约定租金支付占有使用费的主张，符合法律规定，本院予以支持。但羊坊店社区与崔××均未提交相应证据证明退还承租房屋的时间，在此情况下，本院依据双方签订的租赁合同认定交还房屋时间为2012年1月27日，故对于羊坊店社区要求2012年1月27日之后的房屋使用费，本院不予支持。崔××自2009年一直持续使用租赁房屋至2012年初，故其提出的关于超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。此外，崔××称其不存在任何拖欠的行为，未提交相应证据，故本院对其该项抗辩理由，亦不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，判决如下：
一、崔××于本判决生效后七日内向北京市海淀区羊坊店街道社区服务中心支付二00九年十二月一日至二0一二年一月二十七日的房屋使用费人民币十一万二千零九十六元八角。
二、驳回北京市海淀区羊坊店街道社区服务中心其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费三千三百元，由北京市海淀区羊坊店街道社区服务中心负担二千零二十九元，已交纳；由崔××负担一千二百七十一元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 鹤
人民陪审员 岳 维
人民陪审员 陈绪飞
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 刘晓晖