上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4865号
上诉人(原审被告)：上海兰申贸易有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：崔道慈，董事长。
委托诉讼代理人：崔道憼(系崔道慈之弟)，男，1958年2月21日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：崔美英(系崔道慈之妹)，女，1956年1月26日出生，汉族，住上海市黄浦区。
被上诉人(原审原告)：中储发展股份有限公司上海大场分公司，住所地上海市宝山区。
负责人：韦明，总经理。
委托诉讼代理人：尹文清，上海新望闻达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦桢凯，上海新望闻达律师事务所律师。
上诉人上海兰申贸易有限公司(以下简称“兰申公司”)因与被上诉人中储发展股份有限公司上海大场分公司(以下简称“中储大场分公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初2024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人兰申公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：兰申公司与中储大场分公司于2012年签订的房屋租赁合同是双方2001年签约的延续，中储大场分公司在2001年曾承诺除非动迁否则由兰申公司长期承租涉案场地及房屋，并提供不属于合同约定范围内的150平方米场地作为其承诺续签合同的担保。涉案场地原属于荒地，联友公司在10多年的承租期内投入了大量的心血和资金进行基本建设，现中储大场分公司不再与兰申公司续签租赁合同是违约行为，兰申公司坚决要求与中储大场分公司续签合同。另，兰申公司向一审法院提交的答辩状中明确表示中储大场分公司于2018年1月初才主张2014年6月1日至今的租赁费用和环卫费用已超过诉讼时效，但一审法院对此未经审查并支持了中储大场分公司的相关请求，明显错误。
被上诉人中储大场分公司辩称，兰申公司关于中储大场分公司提供合同约定的面积之外的场地给兰申公司使用用以担保双方之间的长期租赁关系完全与事实不符。兰申公司在租赁合同到期后理应返还租赁物。兰申公司拒不支付场地及房屋的占有使用费属于持续侵权行为，因此这种持续非法占有引起的损害赔偿诉讼的诉讼时效应当在持续侵权行为停止之日起算，故中储大场分公司主张占有使用费并未过诉讼时效期间。中储大场分公司认为一审判决查明事实清楚，使用法律正确，请求维持一审判决。
中储大场分公司向一审法院起诉请求判令：1、兰申公司立即腾退并向中储大场分公司归还位于上海市内1号楼(幢号1)一楼东南角三间房屋；2、兰申公司立即腾退并向中储大场分公司归还位于上海市1号楼(幢号1)201室房屋；3、兰申公司立即腾退并向中储大场分公司归还位于上海市内围墙处的三间房屋(幢号8)；4、兰申公司立即腾退并向中储大场分公司归还位于上海市内合计378平方米场地；5、兰申公司按每月7,400元向中储大场分公司支付自2014年6月1日起至兰申公司实际腾退并返回全部房屋和场地之日为止的占有使用费；6、兰申公司按每月30元向中储大场分公司支付自2014年6月1日起至兰申公司实际腾退并返回全部房屋及场地之日为止的环卫费。
一审法院认定事实：上海市宝山区权利人系中储发展股份有限公司。2012年5月5日，中储大场分公司(甲方)与兰申公司(乙方)签订《交易市场经营场所租赁合同》，约定将内场地378平方米及三间房屋出租给乙方，租赁期限自2012年6月1日至2014年5月31日，租金每月3,700元，保证金为3,350元，环卫费每月30元。合同第四条约定，租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及其他费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的交易间等本合同所约定的责任后10日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金；乙方应于每月25日前支付租金。合同第七条第一款约定，乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将交易间清扫干净，搬迁完毕，并将交易间交还给甲方；如乙方归还交易间时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责。合同第十一条约定，本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离交易间，并将交易间及附属设施返还甲方；乙方逾期不迁离或不返还交易间的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回交易间，将交易间内的物品搬离交易间，且不负保管责任。兰申公司实际承租上海市宝山区1号楼(幢号1)一楼东南角三间房屋、201室房屋及内围墙处的三间房屋(幢号8)房屋及部分场地。合同签订后，兰申公司支付中储大场分公司押金3,350元，兰申公司支付租金至2014年5月31日。现涉案场地内有大量建筑垃圾及兰申公司存放的机器设备。
一审审理中，兰申公司表示合同期满后中储大场分公司按照双倍租金标准主张过高，兰申公司要求按照原合同租金标准支付。
一审法院认为，中储大场分公司与兰申公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据合同约定租赁期限截至2014年5月31日，租赁合同到期后，双方未就续租房屋及场地达成一致，双方的租赁合同关系终止。合同终止后，兰申公司应将涉案房屋及场地返还给中储大场分公司。根据合同第十一条约定，本合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，兰申公司应于终止之日或租赁期限届满之日迁离交易间，并将交易间及附属设施返还原告，兰申公司逾期不迁离或不返还交易间的，应向中储大场分公司加倍支付租金。上述约定系违约责任的约定，即兰申公司违约应承担的违约金。由于该约定过高，故由法院根据双方合同的实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素酌情对违约金作相应调低，由兰申公司按照每月4,500元支付自2014年6月1日起的占有使用费。兰申公司支付的押金3,350元可抵扣上述占用使用费。中储大场分公司按照每月30元主张环卫费，符合合同约定，法院予以支持。一审法院据此判决：一、兰申公司于判决生效之日起十日内将其承租的上海市宝山区内场地腾空返还给中储大场分公司；二、兰申公司于判决生效之日起十日内将上海市宝山区1号楼(幢号1)一楼东南角三间房屋、201室房屋及内围墙处的三间房屋(幢号8)房屋返还给中储大场分公司；三、兰申公司于判决生效之日起十日内按照每月4,500元标准支付中储大场分公司自2014年6月1日起至上述场地及房屋返还之日止的房屋占有使用费(兰申公司交纳的押金3,350元可直接予以折抵)；四、兰申公司于判决生效之日起十日内按照每月30元标准支付中储大场分公司自2014年6月1日起至上述场地及房屋返还之日止的环卫费。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，兰申公司在其向一审法院提交的答辩状中就中储大场分公司主张的2014年6月1日至2017年10月31日止的租赁费表示已过民事法律诉讼时效。
二审审理中，中储大场分公司表示放弃要求兰申公司支付2014年6月1日之后的环卫费的主张。
本院认为，当事人对自己所主张的事实有责任提供证据加以证明，没有提供证据或所提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的不利后果。兰申公司以中储大场分公司承诺双方之间形成长期的租赁关系为由拒绝腾退并交换涉案场地及房屋，但兰申公司并未对此进行举证证明，故本院对其主张不予采纳。根据双方之间租赁合同的约定，双方在租期到期即2014年5月31日后未达成续租协议的，兰申公司应于租赁期限届满之日迁离交易间，并将交易间及附属设施返还中储大场分公司，故中储大场分公司主张兰申公司腾退并交换涉案场地及房屋具有合同及法律依据，应予支持。就2014年6月1日至兰申公司实际腾退之日的房屋使用费的支付，兰申公司在一审中就中储大场分公司主张的2014年6月1日至2017年10月31日止的房屋使用费提出诉讼时效抗辩，则法院应就此进行审查。虽中储大场分公司陈述其一直在催讨上述费用，但同样因为中储大场分公司无法提供证据证实，本院对其所述不予采信。鉴于中储大场分公司主张的房屋使用费适用普通诉讼时效，其权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自其知道或者应当知道其权利受到损害起至2017年10月1日【《中华人民共和国民法总则》(以下简称“《民法总则》”)于2017年10月1日起施行】超过二年的，诉讼时效已届满，不因《民法总则》的施行而变更；尚未超过二年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。故中储大场分公司向兰申公司主张2014年6月1日至2015年9月30日的房屋使用费已超过诉讼时效期间，法院对中储大场分公司的相应诉请不予支持。但中储大场分公司向兰申公司主张2015年10月1日至实际腾退之日的房屋使用费并未超过诉讼时效期间，应得到支持。中储大场分公司在二审审理中明确表示放弃要求兰申公司支付2014年6月1日之后的环卫费用的主张，本院予以认可。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初2024号民事判决第一、二项；
二、撤销上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初2024号民事判决第三项；
三、上海兰申贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每月4,500元标准支付中储大场分公司自2015年10月1日起至返还上述场地及房屋之日止的房屋占有使用费(上海兰申贸易有限公司交纳的押金3,350元可直接予以抵扣)。
二审案件受理费5,852元，由上诉人上海兰申贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邬海蓉
审判员 成 皿
审判员 余 艺
二〇一八年六月十五日
书记员 慎哲仁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。