内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内04民终5464号
上诉人（原审原告）郭丽君，女，1954年12月16日出生，公民身份号码×××，汉族，退休职工，现住赤峰市。
上诉人（原审原告）魏长江，男，1953年10月5日出生，公民身份号码×××，汉族，退休职工，现住赤峰市。
二上诉人委托诉讼代理人于文丽，内蒙古法林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赤峰万利丰房地产开发有限责任公司,住所地赤峰市松山区木兰街中段4号。
法定代表人陈忠，总经理。
被上诉人（原审被告）冯瑞君，女，1986年1月12日出生，公民身份号码×××，蒙古族，个体工商户，现住赤峰市。
上诉人郭丽君、魏长江因与被上诉人赤峰万利丰房地产开发有限责任公司、冯瑞君申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2017）内0404民初4383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
郭丽君、魏长江上诉请求：撤销一审判决，改判对位于赤峰市××区号房屋继续执行。事实和理由：赤峰万利丰房地产开发有限责任公司与冯瑞君签订的”认购协议书”不属于有效的商品房买卖合同，欠缺房屋买卖合同应具备的内容；即使”认购协议书”有效，该房屋未进行权属登记，不发生物权效力，房屋所有权人还是赤峰万利丰房地产开发有限责任公司，房屋没有实际交付，购房者对于该房屋不能行使任何权利；赤峰万利丰房地产开发有限责任公司与冯瑞君之间是债权关系，不能认定为物权关系；冯瑞君未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，且其支付价款并未超过合同约定总价款的百分之五十，根据《最高人民法院法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，郭丽君、魏长江有权要求法院对未交付的剩余购房款进行执行。
赤峰万利丰房地产开发有限责任公司未提交书面答辩意见。
冯瑞君答辩服判。
郭丽君、魏长江向一审法院起诉请求：准予继续对赤峰市松山区松北新城御景华庭小区3-2-2-1202号房屋的执行。
一审法院认定事实：郭丽君、魏长江与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司之间存在债权债务关系，该院依据郭丽君、魏长江提出的诉前财产保全申请，于2015年3月31日作出(2015)松民保字第128号民事裁定书,裁定将赤峰万利丰房地产开发有限责任公司开发承建的位于赤峰市××区房屋予以查封。
2015年4月9日，郭丽君、魏长江向该院提起诉讼。该院于2015年5月12日作出（2015）松民初字第2778号民事调解书，约定赤峰万利丰房地产开发有限责任公司于2015年8月1日前给付郭丽君、魏长江借款本金1200000元及利息108000元。赤峰万利丰房地产开发有限责任公司未按调解书约定履行给付义务。郭丽君、魏长江向该院申请执行，在执行过程中，冯瑞君向该院提出执行异议。该院于2017年4月21日作出(2017)内0404执异31号执行裁定书,裁定中止对赤峰市松山区松北新城御景华庭小区3-2-2-1202号房屋的执行。
另查明，2014年9月30日，冯瑞君与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订了认购协议书，约定冯瑞君以每平方米4600元的价格购买赤峰万利丰房地产开发有限责任公司开发建设的位于赤峰市松山区松北新城F-08-01号地御景华庭小区3号楼02122号房屋（查封号3-2-2-1202），该房屋建筑面积为131.8平方米，房屋总价款为606280元，双方约定签订协议当日付款246280元，其余房款360000元，通过办理贷款支付。合同签订后，冯瑞君于2014年10月3日支付了246280元，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司为冯瑞君出具了收到购买该号房屋价款人民币30000元、216280元的收据二枚。
再查明，2014年12月18日，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司取得了涉案房屋的商品房预销售许可证。
一审法院认为，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司、冯瑞君之间签订的”认购协议书”，是双方当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，签订合同时，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司虽未取得了商品房预售许可证，但符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”郭丽君、魏长江起诉前，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司已取得商品房预售许可证明，故应认定赤峰万利丰房地产开发有限责任公司、冯瑞君之间签订的认购协议书有效。合同签订后，冯瑞君交纳了部分房款。双方之间的房屋买卖合同已依法成立并实际履行，符合《中华人民共和国合同法》规定的合同成立要件，故赤峰万利丰房地产开发有限责任公司、冯瑞君签订的认购协议书合法有效，应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”赤峰万利丰房地产开发有限责任公司将涉案房屋出卖给冯瑞君，冯瑞君已支付了部分购房款，冯瑞君对此没有过错。郭丽君、魏长江在冯瑞君已与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订合法有效的商品房买卖合同，并交付部分房款，对合同标的物予以查封，侵犯了冯瑞君作为消费者的物权期待权。故冯瑞君就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十三条（二）项之规定，判决：驳回郭丽君、魏长江的诉讼请求。
二审期间，冯瑞君提交了赤峰万利丰房地产开发有限责任公司于2017年11月28日、11月30日为其出具的二枚收款收据，证明冯瑞君又于该时间向赤峰万利丰房地产开发有限责任公司交纳购房款55000元、5000元，并已将购房款交付50%以上。郭丽君、魏长江质证认为，冯瑞君提交的证据不真实，双方存在恶意串通，其目的是损害郭丽君、魏长江的利益。
本院审理查明的其他事实与原判认定一致，本院予以确认。
本院认为，冯瑞君与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订的商品房”认购协议书”中，对认购房屋的具体位置、楼层、面积、单价、总价款、付款方式及期限、房屋交付期限、违约责任等都做了明确约定，冯瑞君按约定交纳了部分房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该认购协议书应认定为商品房买卖合同。该房屋买卖合同是双方当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，具备法定的合同成立要件，签约后赤峰万利丰房地产开发有限责任公司取得了该商品房的预销售许可，故冯瑞君与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同（即认购协议书）合法有效。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，冯瑞君未及时履行相关权利人的义务，至郭丽君、魏长江与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司民间借款纠纷案债权执行中，冯瑞君已支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十，冯瑞君并未完全享有诉争房屋的物之交付请求权，故对其诉争房屋享有的权利不能对抗申请执行人，不能够阻却申请执行人对本案讼争房产的执行。但冯瑞君在郭丽君、魏长江申请查封前已与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并以按约定交付了部分房款，故郭丽君、魏长江仅能在此截点剩余未交付的房款对应的价值范围内对该房屋申请执行。
综上所述，郭丽君、魏长江的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销赤峰市松山区人民法院（2017）内0404民初4383号民事判决；
二、准予对位于赤峰市××区号房屋的执行（郭丽君、魏长江仅能在截止郭丽君、魏长江与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司民间借款纠纷案债权执行中，冯瑞君剩余未交付的房款对应的价值范围内对该房屋申请执行）;
三、驳回郭丽君、魏长江的其他诉讼请求。
二审案件受理费100元，由赤峰万利丰房地产开发有限责任公司负担。二审邮寄费60元，由本案当事人均担。
本判决为终审判决。
审判长徐书文
审判员崔明明
审判员苏力德
二0一八年二月二日
书记员刘亚楠