云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2801民初682号原告:中国农业银行股份有限公司西双版纳分行。统一社会信用代码915328009925901027。住所地云南省西双版纳州景洪市宣慰大道***号。法定代表人方国庆，职务行长。委托诉讼代理人：汪安敏，男，1966年10月15日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，系中国农业银行股份有限公司西双版纳分行的客户经理。被告：姚文学，男，1985年6月10日出生，汉族，现住景洪市。被告：李敬波，女，1986年4月12日出生，汉族，现住景洪市。被告：景洪皓泰置业有限公司。注册号532801000003303。住所地西双版纳旅游度假区二期3号路以****栋*单元***号（丽水景苑）。法定代表人王玉娟。委托诉讼代理人：黄萍，女，1981年10月22日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，系景洪皓泰置业有限公司员工，特别授权代理。原告中国农业银行股份有限公司西双版纳分行（以下简称“农业版纳分行”）与被告姚文学、李敬波、景洪皓泰置业有限公司（以下简称“皓泰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业版纳分行的委托诉讼代理人汪安敏及被告李敬波、被告皓泰公司的委托诉讼代理人黄萍到庭参加诉讼，被告姚文学经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行版纳分行诉称，被告姚文学、李敬波于2015年1月14日向原告提出一手房按揭贷款申请140000元。双方于2015年5月26日签订了《个人购房担保借款合同》，合同编号：53020120150037488，约定用被告姚文学、李敬波名下位于西双版纳旅游度假区8号路避寒山庄锦绣时光一、二期G10幢1404号房产为贷款做抵押担保。合同签订后，原告依约于2015年5月27日向被告姚文学发放贷款金额140000元，期限10年，用途为购买房产，年利率为5.65%，还款方式为等额本息按月还款，贷款于2025年5月26日到期。因被告姚文学自2016年9月未积极向原告还款，截止2017年2月7日，被告仍欠原告贷款本金126236.50元、利息2586.44元，合计128822.94元。同时，原告与被告皓泰公司于2014年5月14日签订了《一手房带贷款业务银企合作协议》（合同编号：53201400000179），约定在被告姚文学、李敬波取得房产证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续两年内，由被告皓泰公司为被告姚文学、李敬波的借款提供阶段性保证担保，承担连带保证责任，现阶段性抵押担保未解除。因被告姚文学、李敬波未按合同约定按月足额还款，损害了原告的合法权益，双方为此引发纠纷诉至本院请求：1、判令被告连带返还原告贷款本金126236.50元和利息（包含罚息和复利）2586.44元（自2016年8月27日暂算至2017年2月7日），本息共计128822.94元，之后的利息（包含罚息和复利）要求自2017年2月8日按照合同约定的利息计算至贷款本息清偿之日止；2、判令解除原、被告双方于2015年5月126日签订的《个人购房担保借款合同》，合同编号：53020120150037488；3、判令原告在办妥抵押登记后对被告的贷款抵押物有优先受偿权；4、判令被告承担本案诉讼费。被告李敬波、皓泰公司辩称，对原告的诉请没有异议。被告姚文学未答辩。原告农业版纳分行为证明其主张，向本院举证如下：证据1.被告的居民身份证、结婚证、营业执照各一份，欲证明被告的主体资格情况。证据2.个人信贷业务申请表、个人信贷业务申请表担保情况附表、个人构(建)房贷面谈笔录各一份，欲证明被告自愿向原告申请借款，并对其提供的资料信息真实性负法律责任。证据3.个人购房担保借款合同、借款凭证各一份，欲证明原告与被告签订的借款合同是真实、合法有效的，合同签订后，原告按照合同约定向被告发放了相应数额的贷款。证据4.一手房贷款业务银企合作协议、同意房产抵押承诺书、共同还款承诺书、个人购（建）房担保借款授权委托书各一份，欲证明该笔借款是采取阶段性担保及抵押担保的方式，保证人自愿为该借款提供连带担保，三被告对该债务承担连带还款责任。证据5.债务逾期催收通知书、还款明细各一份，欲证明借款已逾期，被告恶意拖欠原告贷款本息，严重违约。证据6.贷款计息清单一份，欲证明原告要求被告归还贷款本息的计算依据。（上述证据1至证据6与原件核对无异后留存复印件）经质证，被告李敬波、皓泰公司对原告提交的上述证据1至证据6的真实性、合法性、关联性均予以认可。被告李敬波、皓泰公司未向本院举证。被告姚文学未到庭质证亦未向本院举证。本院认为，被告姚文学经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证、质证的权利。原告农行版纳分行提交的证据1至证据6因其来源合法、内容真实、印鉴齐全，能够证实原告的诉讼主张，本院均予采信。根据庭审举证和认证，本院确认如下法律事实：2014年5月14日，原告与被告皓泰公司签订了《一手房贷款业务银企合作协议》（合同编号：53201400000179）,双方同意就合作项目“坐落于西双版纳旅游度假区二期避寒山庄项目内”的个人购房贷款业务进行合作，并约定由被告皓泰公司向合作项目的购房人发放的个人住房及商用房贷款提供连带责任保证担保，合同有效期为五年。被告姚文学、李敬波系夫妻关系。2015年5月26日，被告姚文学、李敬波与原告订立了《个人购房担保贷款合同》（合同编号：53020120150037488），约定由二被告向原告农行版纳分行贷款140000元用于购买房产，借款期限为120个月，即从2015年5月27日起至2025年5月26日止，年利率为5.65%，逾期利息为8.475%，还款方式为等额本息按月还款，二被告以其共有的位于西双版纳旅游度假区8号避寒山庄锦绣时光一期G10幢1404号的房产（未办理房产证）为贷款作为抵押担保,并出具了《同意房产抵押承诺书》和《共同还款承诺书》；被告皓泰公司作为阶段性保证人自借款发放之日起，二被告取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为二被告的借款承担连带保证责任。合同第十一条约定了借款人、担保人的违约责任，合同还约定了借款利息、罚息、复利、诉讼费及律师费等责任的承担。合同签订后，原告依约于2015年5月27日向二被告放贷140000元。后因被告未按时足额归还原告借款本息，原告分别于2016年10月24日、2016年11月24日、2017年月1月20日向被告皓泰公司发放《通知》两份及《债务逾期催收通知单》一份，双方为此引发纠纷诉至本院。本院认为，原告与被告皓泰公司依法自愿签订的《一手房贷款业务银企合作协议》（合同编号：53201400000179）及与被告姚文学、李敬波订立的《个人购房担保贷款合同》（合同编号：53020120150037488）受法律保护，双方应依据合同约定履行所承担的义务。根据双方在合同中的约定“借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权宣布合同立即到期并解除合同。”、“非因贷款人原因造成房地产权属证书未在合同约定的期限内办妥，或以贷款人为抵押权人的抵押登记申请未在合同约定的期限内提出，或贷款人为抵押权人的抵押预告登记未在合同约定的期限内办妥的，原告有权宣布合同立即到期并解除合同。”本案中，被告皓泰公司未在合同约定的期限内向二被告办妥房产权属证书实属违约，现今被告皓泰公司仍未向原告还款的行为已经构成合同违约，且原告解除与被告姚文学、李敬波签订的合同条件已成就，故原告要求解除与二被告签订的《个人购房担保贷款合同》（合同编号：53020120150037488）诉请于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。”之规定。本案中，原告农业版纳分行与二被告签订的《个人购房担保贷款合同》（合同编号：53020120150037488）及与被告皓泰公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》（合同编号：53201400000179）均是各方当事人的真实意思表示，合同均真实有效，原告及三被告应按各方签订的合同约定履行所承担的义务。原告农业版纳分行依约向二被告发放了贷款140000元，履行了其应承担的合同义务，被告皓泰公司未在合同约定的期限内向二被告办妥房产权属证书实属违约，三被告未按合同约定期限足额返还原告借款本息（截至2017年2月7日差欠原告本金126236.50元，利息计2586.44元），导致原告的合法权益受损，其行为已经构成违约，故对原告农业版纳分行要求三被告连带返还借款本金126236.50元并支付自2016年8月27日起至2017年2月7日止的利息（含罚息和复利）2586.44元，之后产生的利息（含罚息和复利）自2017年2月8日起按《个人购房担保贷款合同》（合同编号：53020120150037488）项下约定的利息计算至全部借款本息清偿之日止的诉请于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”和第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”的规定，本案中，二被告系夫妻关系，被告李敬波作为共同抵押人且以保证人的身份在合同上签字的行为真实有效，并已出具了《同意房产抵押承诺书》和《共同还款承诺书》，双方均应按合同约定履行所承担的义务。另,本案所涉房屋因尚未办理不动产登记权证,故原告的抵押权登记也尚未发生,办理抵押权登记手续应以办理不动产登记权证为前提,属于先后关系。原告因抵押权享有的优先受偿权应在办理了抵押登记后方能产生。故对原告要求在被告皓泰公司向被告姚文学、李敬波办妥抵押权登记手续后对被告姚文学、李敬波所抵押担保的以其共有的坐落于西双版纳旅游度假区二期避寒山庄项目内（购房合同编号G-10-1404）的房产享有优先受偿权的诉请没有事实根据，亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司西双版纳分行与被告姚文学、李敬波于2015年5月26日订立的《个人购房担保贷款合同》（合同编号：53020120150037488）；二、被告姚文学、李敬波、景洪皓泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司西双版纳分行返还《个人购房担保贷款合同》（合同编号：53020120150037488）项下的借款本金126236.50元及自2016年8月27日起至2017年2月7日止的利息（含罚息和复利）2586.44元；2017年2月8日之后的利息按《个人购房担保贷款合同》（合同编号：53020120150037488）项下约定的利率继续支付至全部借款本息清偿之日止；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司西双版纳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2876元，减半收取1438元，由被告姚文学、李敬波、景洪皓泰置业有限公司共同负担。原告预交的案件受理费由三被告迳付原告，本院不另清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  黄绍晨二〇一七年五月二十五日书记员  玉 罕