福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终911号
上诉人（原审被告、反诉原告）：景城（南平）房地产有限公司，住所地福建省建瓯市水西路172号2#楼206、207、208室。
法定代表人：郑朝晖，总经理。
委托诉讼代理人：怀衍平，男，景城（南平）房地产有限公司职工，住山东省昌邑市。
委托诉讼代理人：李剑敏，女，景城（南平）房地产有限公司职工，住福建省福州市晋安区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周小华，男，1969年12月11日出生，汉族，住福建省建瓯市瓯宁新区。
委托诉讼代理人：周作亮，建瓯市建安法律服务所法律工作者。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司建瓯支行，住所地建瓯市中山路401号。
代表人：虞众，行长。
委托诉讼代理人：谢晓平，男，中国工商银行股份有限公司建瓯支行职工，住福建省建瓯市。
委托诉讼代理人：陈雄，男，中国工商银行股份有限公司建瓯支行职工，住福建省建瓯市。
上诉人景城（南平）房地产有限公司（以下简称景城公司）因与被上诉人周小华及原审第三人中国工商银行股份有限公司建瓯支行（以下简称建瓯工行）商品房预售合同纠纷一案，不服建瓯市人民法院（2015）瓯民初字第2627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人景城公司的委托诉讼代理人怀衍平、李剑敏、被上诉人周小华及其委托诉讼代理人周作亮、原审第三人建瓯工行的委托诉讼代理人谢晓平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
景城公司上诉请求：1.撤销建瓯市人民法院（2015）××民初字第××号民事判决；2.改判驳回周小华的诉讼请求并支持景城公司的反诉请求。事实和理由：一、周小华迟延支付购房款，构成违约，景城公司有权推迟交付讼争房屋且无需承担迟延交房的违约责任。二、一审认定讼争房屋至2016年1月4日才具备交房条件，与事实不符。讼争房屋于2015年3月25日竣工验收，于2015年8月21日办理消防备案，故景城公司于2015年8月30日向周小华发出交房通知时，讼争房屋已符合交房条件。三、景城公司未收到周小华邮寄的解除合同《催告书》，本案《商品房买卖合同》并未解除。四、即便合同解除，一审判决景城公司返还购房款的利息，计算方式错误，应按合同约定的银行同期活期存款利率计算该利息。五、景城公司要求周小华支付逾期付款违约金、逾期收房保管金的反诉请求应予支持。
周小华辩称，景城公司未达到交房条件而强行要求周小华收房，周小华有权拒收。一审判决认定景城公司逾期交房事实清楚，周小华据此通知解除合同，合法有据。请求驳回上诉，维持原判。
建瓯工行述称，其与周小华签订的借款合同有效，周小华与景城公司应当偿还本案房屋贷款。
周小华向一审法院起诉请求：1.解除周小华与景城公司于2013年4月3日签订的第1300410号《商品房买卖合同》；2.景城公司返还周小华购房款357521元，并支付从2013年4月3日起至购房款还清之日止，按银行贷款利率计算的利息；3.景城公司返还契税款3575.21元；4.景城公司支付逾期交房违约金（从2015年4月1日起按购房款的银行同期活期存款利率计算）。景城公司向一审法院反诉请求：1.周小华支付景城公司逾期支付购房款违约金315元；2.周小华支付景城公司自2015年9月15日起，按每日50元计算的逾期收房保管金2100元。
一审法院认定事实：2013年4月3日，周小华与景城公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，由周小华向景城公司购买座落于建瓯市上峰景城B12幢13层1307号房，房价总金额357521元。第六条付款方式约定：买受人应于签订合同当日支付首付款107521元，余额部份在签订合同15日内付清。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：逾期不超过60日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。逾期超过60日的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。第八条交付条件与期限约定：出卖人应于2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理，1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；……。而合同中交房条件2、3被划去。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.2的违约金。第二十五条约定，本合同签订之日起30日内，由出卖人向房屋权属登记机构房地产交易管理登记中心申请预告登记。附件六《补充协议》第四条关于办理个人住房商业性贷款及违约责任第1条约定：……，买受人须在签订合同七日内办理银行按揭手续，若未按前述规定期限办理完毕，视同买受人违约，每逾期一日按应付款万分之0.2支付违约金；第4条约定：若买受人逾期支付各种应交购房款项的，出卖人可视买受人最后一笔应交购房款项的支付时间，据实延期交房。第十条商品房交付约定：……，因买受人原因造成出卖人无法及时交付的，买受人自交接期限届满次日起50元／日向出卖人支付保管金，……。合同尚约定其他事项。2013年6月20日，周小华在建瓯工行办理了按揭贷款250000元，约定借期限20年，年利率6.55%，该贷款于2013年6月24日转入景城公司帐户。次月24日起，周小华即开始偿还贷款。2014年12月10日，周小华向建瓯市地税局交纳房屋所有权属转契税3575.21元。建设、勘察、设计、监理、施工单位对涉案楼房联合出具了房屋建筑工程竣工验收报告，结论为质量评定合格，同意验收，落款日期为2015年3月25日。2015年8月21日，景城公司对涉案楼房在网上备案系统进行了工程竣工验收消防备案，建瓯市公安消防大队出具了建设工程竣工验收消防备案受理凭证，意见为：根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。针对建瓯市公安消防大队出具的消防备案受理凭证，一审法院向该大队出具咨询函，要求确认涉案楼房是否通过消防验收合格。该大队作出瓯公消函（2015）12号函，答复：涉案住宅楼面积11958.14平方米，高度49.6米，依据《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第119号）第十四条、第二十四条之规定，此工程属于竣工验收消防备案项目，已于2015年8月21日完成备案，经过电脑系统抽查该工程未被确定为抽查对象。经现场检查，存在电器线路敷设不符合规定等消防安全问题，大队依法下发了《责令限期改正通知书》，责令限期改正上述消防安全问题。2015年11月23日，建瓯市公安消防大队向景城公司下发《责令限期改正通知书》，具体问题写明：电器线路敷设不符合规定，并责令景城公司于2015年12月31日改正。2016年1月4日，建瓯市公安消防大队出具《消防监督检查记录》，内容写明：敷设不符合规定的电器线路已按要求整改完毕。2015年8月25日，周小华以景城公司逾期交房违约为由向景城公司发出了解除《商品房买卖合同》的书面《催告书》，景城公司于次日予以签收，但景城公司至今未办理退房的相关手续。2015年8月30日，景城公司向周小华发出《入住通知书》，要求周小华于2015年8月31日办理交房手续，通知书还写明15日内周小华未办理房屋交付使用手续，视为周小华已收房。但周小华收到《入住通知书》后，因要求解除合同而拒接房屋。
一审法院认为，本案当事人对上峰景城B12幢13层1307号商品房存在买卖合同的法律关系并无异议，应予确认。而就商品房买卖合同及附件的部分条款双方有争议，对此应结合双方争议焦点予以分析认定。关于周小华是否存在逾期付款的事实及责任承担的问题：1.合同第六条约定买受人对余款250000元应在合同签订后15日内付清。而合同第二十五条约定，本合同签订之日起30日内，由出卖人向房屋权属登记机构申请预告登记。附件六第四条约定办理商业性贷款的买受人应在签订合同7日内办理银行按揭手续，若未按前述规定期限办理完毕，视同买受人违约。因办理预告登记系景城公司义务，从商品房按揭贷款程序上看，只有先办理完预告登记，才能办理按揭贷款。合同约定预告登记在签订合同30日内办理，但却约定买受人应在签订合同7日内办理按揭。显然，办理按揭贷款期限的约定违背常理，上述一系列约定明显有矛盾之处。因此，结合上述期限约定，应认定周小华付款期限为约定的30日预告登记期限，再加上15日付款期限，即合同签订后45日内，亦即2013年5月18日前。2.由于周小华系2013年6月24日以银行按揭方式支付余款250000元，故周小华对该款存在逾期付款的事实，逾期时间为自2013年5月18日至2013年6月24日，即为37天。关于景城公司是否存在逾期交房的事实及责任承担的问题：1.合同第八条约定景城公司应当于2015年3月31日交付同时符合下列各项条件的房屋。虽然交房条件的2、3项约定被划去，但根据对前提“同时符合”的理解，该划去2、3项条款行为应属无效。故涉案楼房的小区绿化、道路建设应当作为交房条件。而至少在一审第一次庭审时尚未达到该条件。2.附件六第四条第4项约定若买受人逾期支付各种应交购房款项的，出卖人可视买受人最后一笔应交购房款项的支付时间，据实延期交房。由于前述认定周小华逾期付款37天，故景城公司可据实延期37天交房，即交付符合条件房屋的时间为2015年5月7日。景城公司虽于2015年8月21日进行消防验收备案，但涉案楼房确实存在消防验收不合格之处，故应当以公安消防机关监督检查记录确定整改完毕的时间2016年1月4日为消防验收合格日。3.据前认定，景城公司确实发生无法按期交付符合约定条件商品房的事实，2016年1月4日应视为符合交房条件之日。因周小华已按合同约定交清了购房款，履行了合同的全部义务，景城公司在约定的期限内不能将合格的商品房交付周小华，截止2015年8月25日景城公司逾期交房时间达到110天，逾期交房超过60日，根据合同的约定，解除合同的条件已成就，此时，周小华以景城公司逾期交房为由书面通知解除《商品房买卖合同》符合合同约定。景城公司收到解除通知后三个月内没有以诉讼的方式提出异议，依照法律规定，双方的《商品房买卖合同》于景城公司收到通知书时即已解除。合同解除后，景城公司应当返还周小华购房款及利息。周小华已主张景城公司偿还购房款的利息及契税款，故对周小华主张支付违约金的请求不予支持。关于景城公司主张保管金的问题：由于前述认定涉案楼房在2016年1月4日前未达到交房条件，故景城公司通知周小华于2015年8月31日起15日内收房不符合约定，景城公司主张保管金理由不能成立，应不予支持。由于建瓯工行未提出具体的诉讼请求，建瓯工行与周小华的借款合同系另一民事法律关系，本案不予涉及。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，判决：一、周小华与景城公司签订的《商品房买卖合同》自2015年8月26日解除；二、景城公司公司应于判决生效起五日内返还周小华购房款357521元及利息（其中107521元从2013年4月3日起至款还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，250000元按借款合同约定的利率、及以银行电脑生成的利息计算）；三、景城公司应于判决生效起五日内付给周小华契税款3575.21元；四、驳回周小华的其他诉讼请求；五、驳回景城公司的反诉请求。本诉案件受理费7228元，反诉案件受理费25元，均由景城公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人景城公司对一审查明其于2015年8月26日，签收被上诉人周小华发出解除《商品房买卖合同》的《催告书》的事实提出异议，除此之外，双方当事人对一审查明的其余事实均无异议，本院予以确认。关于景城公司提出的事实异议，本院认为，一审中，周小华就其发出《催告书》的事实，提交了快递公司的快递回执单、《催告书》文本等证据证明。景城公司认为，快递回执单系复印件，不能作为定案依据。二审经核实，该快递回执单真实，回执单载明的收件人为“建瓯市上峰景城房地产有限公司黄总”、联系电话059××××7000，已于2015年8月26日签收，景城公司认可该联系电话系其公司电话，故应认定快递回执能证明景城公司已签收《催告书》。据此，本院对景城公司提出的事实异议不予支持。
本院认为，结合本案双方当事人关于支付购房款期限的约定，可认定周小华应在合同签订后45日内付清购房款，本案《商品买卖合同》于2013年4月3日签订，则周小华应于2013年5月18日前付清购房款。周小华的购房余款250000元于2013年6月24日付清，迟延付款37天，故景城公司反诉周小华支付迟延付款违约金185元（250000元×万分之0.2×37日），应予支持，景城公司超过185元部分逾期付款违约金的反诉请求，本院不予支持。
本案《商品买卖合同》约定，上诉人景城公司应于2015年3月31日前交房，虽然被上诉人周小华迟延支付购房款37天，景城公司可依合同约定延期37天交房，但景城公司却于2015年8月31日通知周小华交房，已构成迟延交房，且迟延天数达60天以上。根据合同约定，景城公司迟延交房超过60日，周小华有权解除合同。周小华于2015年8月25日发出解除合同《催告书》，景城公司于2015年8月26日收到解除合同《催告书》后，未提出异议，根据法律规定，双方合同已解除。一审判决本案《商品房买卖合同》于2015年8月26日解除正确，景城公司提出其未构成迟延交房，合同未解除的上诉理由不成立，本院不予支持。
本案《商品买卖合同》解除后，景城公司应承担相应的违约责任，返还周小华已付购房款，赔偿该款利息损失以及周小华交纳契税的损失。关于已付购房款的利息损失，其中250000元购房款系银行贷款，一审判决按银行贷款利率计算并无不当；但其中107521元购房款，因《商品买卖合同》已明确约定按银行同期活期存款利率计算违约金，一审判决按银行贷款利率计算不当，本院予以纠正。景城公司关于107521元购房款按银行同期活期存款利率计算利息损失的上诉理由成立，本院予以支持。因本案《商品房买卖合同》已于2015年8月26日解除，景城公司反诉请求周小华支付自2015年9月15日起的逾期收房保管金2100元，该反诉请求没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，景城公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持建瓯市人民法院（2015）瓯民初字第2627号民事判决第一项、第三项［一、原告周小华与被告景城（南平）房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》自2015年8月26日解除；三、被告景城（南平）房地产有限公司应于判决生效起五日内付给原告周小华契税款3575.21元］。
二、撤销建瓯市人民法院（2015）瓯民初字第2627号民事判决第四项、第五项［四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告景城（南平）房地产有限公司的反诉请求］。
三、变更建瓯市人民法院（2015）瓯民初字第2627号民事判第二项为上诉人景城（南平）房地产有限公司应于本判决生效之日起五日内返还被上诉人周小华购房款357521元及利息（其中107521元从2013年4月3日起至还清之日止按中国人民银行同期活期存款利率计算，250000元按借款合同约定的利率及以银行电脑生成的利息计算）。
四、被上诉人周小华应于本判决生效之日起五日内支付上诉人景城（南平）房地产有限公司逾期付款违约金185元。
五、驳回被上诉人周小华的其他诉讼请求。
六、驳回上诉人景城（南平）房地产有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费7228元，反诉案件受理费25元，均由上诉人景城（南平）房地产有限公司负担；二审案件受理费7253元，由上诉人景城（南平）房地产有限公司负担7203元，由被上诉人周小华负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
审 判 员 余观贵
代理审判员 余 凌
二〇一六年九月五日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。