西安市临潼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0115民初2890号
原告：王学禄,男，汉族，居民。
委托诉讼代理人：吕红涛，陕西永嘉信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭泉，陕西永嘉信律师事务所律师。
被告：西安市临潼区易尚欧时力服装店。
经营者：顾晓丫。
被告：顾晓丫，女，汉族，居民。
共同委托诉讼代理人：朱军学，陕西昭应律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：李敏，陕西昭应律师事务所实习律师。
被告：朱云，女，汉族，居民。
原告王学禄与被告西安市临潼区易尚欧时力服装店（以下简称“欧时�服装店”）、顾晓丫、朱云租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王学禄的委托诉讼代理人吕红涛、郭泉、被告欧时力服装店的经营者顾晓丫及其共同委托诉讼代理人朱军学、被告朱云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王学禄向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即腾房；2、判令被告赔偿原告房屋使用费480000元（截止2016年9月16日）及至实际腾房之日的房屋占有使用费；3、判令被告赔偿原告物业费损失1080元（截止2016年9月16日）及至实际腾房之日的物业费损失；4、判令被告赔偿原告垃圾清运费损失720元（截止2016年12月31日）及至实际腾房之日的垃圾清运费损失；5、判令被告赔偿原告水费损失758元（截止2016年2月5日）及至实际腾房之日的水费损失；6、判令被告赔偿原告电费损失38781.45元（截�2016年4月25日）及至实际腾房之日的电费损失；7、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，王学禄增加诉讼请求：物业费损失由原来的1080元增加至12960元。事实和理由：2012年8月16日原告与被告签订《鑫龙财富大街房屋租赁及管理合同》，双方约定，原告将位于西安市临潼区人民西路1号鑫龙财富大街内商铺租与被告，用于顾晓丫和朱云经营欧时力服装店，商铺建筑面积为120平方米。租赁期限自2012年8月24日起至2013年8月23日止，年租金为人民币10万元。合同签订后，原告依约将商铺交于被告使用。合同到期之前，原告于2013年7月、9月通知被告，该合同到期后将收回商铺并不再与被告续签，并委托律师向被告顾晓丫（欧时力服装店）就到期收回商铺事宜出具了律师函。合同到期后，原告又多次要求被告顾晓丫腾房，但被告拒绝解除合同、交回商铺，并在原告主张权利期间将原告殴打致轻伤，该纠纷调解至今未果。被告至今一直占用原告商铺，拒不腾房，给原告造成巨大经济损失。故诉至法院，请依法判决。原告王学禄向本院提交的证据有：1、《鑫龙财富大街房屋租赁及管理合同》,证明被告拒绝交回商铺，存在违约责任；2、《鑫龙财富大街房屋租赁及管理合同》两份及证明，证明原告为本案适格主体；3、朱云打款凭证，证明顾晓丫和朱云为合作关系;4、通知函、照片、律师函，证明原告已向被告告知不再续租，被告应向原告支付各项费用；5、商铺经营照片，证明被告非法使用占有涉案商铺，应立即履行腾房义务；6、房屋租赁及管理合同，证明原租赁合同期限内约定的租金为10万元/年，以及被告应当依据10万元/年的标准向原告支付房屋占有使用费；7、原告交物业费收款收据，证明被告应当以3元/平方米/月的标准向原告交纳至实际腾房之�的物业费；8、原告交垃圾清运费收款收据，证明被告应当以180元/年的标准向原告交纳至实际腾房之日的垃圾清运费；9、原告交水费收款收据，证明被告应当以一楼总水表显示用水量的四分之一的标准向原告交纳至实际腾房之日的水费；10、原告交电费收款收据，证明被告应当以1.35元/度的标准向原告交纳至实际腾房之日的电费。
欧时力服装店、顾晓丫辩称：1、原告以其与房屋业主续约为由，哄骗答辩人与其签订虚假合同，该合同不能作为定案依据。2011年答辩人从原承租人鹏波电器受让取得涉案房屋承租权。2012年5月24日，原告与答辩人经协商约定：房屋租赁期限从当日起至2015年5月23日止共三年，租金共计10万元整，租赁房屋的物业费、水电费、垃圾清运费等各项费用均包含在租金内，由原告负责向物业公司交纳。原告同时提出，他本人是二房东，房主�他授权到2013年9月到期，让答辩人配合他签订一个虚假的租赁期限到2013年8月的租赁合同，由他拿着这份合同找房主续期，然后再与答辩人按照双方的约定重新签订为期三年，租金10万元的租赁合同。此后，答辩人曾多次要求原告按双方约定签订书面合同，但原告却以各种借口推脱。因此，原告向法庭提交的合同系其哄骗答辩人所签订的虚假合同，不能作为定案的依据。2、原告与答辩人间的口头租赁协议合法有效且已实际履行，应受法律保护。首先，答辩人承租房屋的实际面积为50平方米左右，而合同上所载明的面积为120平方米，合同面积与实际面积严重不符。其次，鑫龙财富大街相邻位置，相同面积2012年的房屋年租金约2万余元。而原告所提交合同的年租金为10万元，远远高于相邻房屋租金。第三，2014年8月24日双方达成租赁期限三年，租金共计10万元，水电、物业�费用由原告负责交纳的口头协议。此后几年间，原告从未向答辩人主张过房租并按约定交纳水电、物业等相关费用。由此可见，原告所提交的合同并非双方真实意思表示，而双方口头合同与客观情况相符，且双方几年来亦是按照口头合同的约定实际履行，该口头约定应受法律保护。3、原告主体资格不适格。原告并非租赁房屋业主，其向答辩人出具的西安市临潼区商业物业运营管理有限公司的证明复印证明，其对租赁房屋的租用期限截止到2013年9月19日。因此，原告无权就此后的租赁费向人民法院提起诉讼。故请法院驳回原告的诉讼请求。欧时力服装店、顾晓丫向本院提交的证据有：1、电话录音光盘，证明与被告店铺面积相同的相邻商铺2011年、2012年房屋租金为2万元/年；2、转账凭证，证明其向原告转款房屋租金10万元。
朱云辩称，其未参与合同的签订，此事与其无关。朱云未向本院提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月9日西安市临潼区鑫龙商业物业运营管理有限公司（甲方）与原告王学禄（乙方）签订《鑫龙财富大街房屋租赁管理合同》，合同约定原告承租西安市临潼区鑫龙商业物业运营管理有限公司位于西安市临潼区人民西路1号鑫龙财富大街内5号楼102（1-3）号商铺，该房屋租赁期限自2007年11月20日至2012年11月19日，共计5年，另外免租期为10个月，期限为2012年11月20日至2013年9月19日止；该租赁房屋原月租金为21921元/月，根据优惠政策，从2009年5月20日起月租金为19729元/月，此租金不含税金；合同期内，乙方应向甲方交纳物业�理费用（包括日常管理费、保安费、卫生费、保洁费、公共部位水电费等）为1934元/月。2012年12月25日，双方再次签订《鑫龙财富大街房屋租赁及管理合同》，将该房屋租赁期限延长至2018年9月19日，从2013年9月20日起至2018年9月19日止，房租每年263052元，并约定原告在承租期内有权分租、转租。另查，第二被告顾晓丫系第一被告欧时力服装店经营者。2012年8月16日原告王学禄与第二被告顾晓丫签订《鑫龙财富大街房屋租赁及管理合同》，双方约定原告将102（1层西2）号商铺租与第二被告，用于其经营欧时力服装店，合同载明商铺建筑面积为120平方米。租赁期限自2012年8月24日起至2013年8月23日，并赠送顾晓丫免费使用期限自2013年8月24日至2013年9月16日，年租金为人民币10万元。2012年8月17日顾晓丫通过银行分两次向原告转账7万元、3万元，合计向原告转账支付租金10万元。之后，原告将商铺交于顾晓丫使用。后在租赁过程中，双方产生矛盾，原告于2013年9月5日、2013年9月11日向顾晓丫发出通知函及律师函，表示因合同到期将不再续租，要求被告顾晓丫在2013年9月17日将房交于原告未果，顾晓丫实际使用涉案房屋至今。2016年10月27日原告王学禄诉至法院，要求被告腾房并赔偿各种费用。审理中，双方对涉案房屋建筑面积及年租金产生分歧，2017年3月15日被告顾晓丫向本院提出司法鉴定申请，申请对涉案房屋的建筑面积及2012年8月至今的房屋年租金进行测量评估。本院遂委托西安市中级人民法院司法技术室鉴定，经西安科信房地产测量有限责任公司实地测量，做出西科信房测（2017）第008号房屋面积测量报告，测量结论为：涉案房屋套内建筑面积合计为84.15平方米，原、被告对此均无异议；又经陕西中盛房地产评估有限公司现场评估，做出陕中盛（估）字2017第F51号房地产估价报告，确认估价对象在2012年8月至价值时点二零一七年九月二十二日所体现的市场公允租金参考价格为人民币43.6万元。2017年12月1日欧时力服装店对陕西中盛房地产评估有限公司的房地产估价报告提出异议，申请法院重新评估。2017年12月15日陕西中盛房地产评估有限公司做出《关于陕中盛（估）字2017第F51号报告异议的答复》，答复评估结果为其公司的专业判断，其认为符合2012年8月至价值时点二零一七年九月二十二日的房屋年租金价格。另查，涉案房屋除一楼“狮牌”户外商铺之外，临潼区鑫龙商业物业运营管理有限公司对涉案5号楼物业费按3元/平米向王学禄收取；垃圾清运费5号楼共向王学禄收取200元；水费5号楼一、三层按9元/吨，二层按11.6元/吨向王学禄收取；电费按1.35元/度向王学禄收取。审理中，因双方争议较大，致调解协议未能达成。
本院认为，本案的争议焦点为：1、第一、二被告是否应向原告支付租金等费用？若支付，费用如何确定？2、第三被告朱云是否应承担责任？
关于争议焦点一：第一、二被告是否应向原告支付租金等费用？若支付，费用如何确定？原、被告签订房屋租赁合同，双方对租赁期限及租金均作了明确约定，现原告依约将房屋交付被告使用，被告应按合同约定向原告支付租金，现租赁期满，被告继续使用房屋、拒不支付租金的行为，侵害了原告的合法权益，故对原告要求被告腾房并支付租金等费用的主张，本院依法予以支持。被告辩称，其与原告签订的是虚假合同，该合同不能作为定案依据，且合同上房屋面积与实际面积严重不符，租金远高于相邻房屋租金，双方已达成口头租赁协议也已实际履行，且水电、物业等费用由原告负责交纳。因原、被告�方对涉案房屋建筑面积及年租金产生分歧，经鉴定涉案房屋套内建筑面积合计为84.15平方米，2012年8月至2017年9月22日租金参考价格为人民币43.6万元，对此本院依法予以采纳。2017年9月22日以后每月租金按7148元计算（436000元÷61个月＝7148元）。原告称，对面积的鉴定不包含公摊部分，要求被告支付公摊部分的费用，却未向本院提交有效证据支持其主张，故对原告要求被告支付公摊部分费用的主张，本院依法不予支持。被告辩称原告并非租赁房屋业主，其主体资格不适格，无权就2013年9月19日后的租赁费提起诉讼，因2012年12月25日，原告与西安市临潼区鑫龙商业物业运营管理有限公司签订的合同中明确约定原告在承租期内有权分租、转租，故原告主体适格，对被告的该项辩称，本院依法不予采信。对原告向物业公司交纳的物业费、垃圾清运费、水费、电费，被告欧时力服�店、顾晓丫应按标准向原告王学禄予以交纳。
关于争议焦点二：第三被告朱云是否应承担责任？原告称第三被告朱云与顾晓丫合作经营欧时力服装店，却未能向本院提交有效证据予以证明，故对原告王学禄要求第三被告朱云腾房并承担各种费用的主张，本院依法不予支持。
综上所述，为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、限被告西安市临潼区易尚欧时力服装店、顾晓丫在判决生效后十日内搬离西安市临潼区人民西路1号鑫龙财富大街内5号楼102（1层西2）号商铺，并将涉案商铺返还原告王学禄。
二、限被告西安市临潼区易尚欧时力服装店、顾晓丫在�决生效后十日内支付原告王学禄2012年8月至2017年9月22日房屋租金436000元（已付100000元）；2017年9月22日以后每月租金按7148元计算，付至被告西安市临潼区易尚欧时力服装店、顾晓丫实际将房屋返还原告王学禄之日止。
三、限被告西安市临潼区易尚欧时力服装店、顾晓丫在判决生效后十日内按照3元/平米的标准，面积以84.15平方米计算，支付原告王学禄从2013年9月17日起至房屋实际返还之日止的物业费。
四、限被告西安市临潼区易尚欧时力服装店、顾晓丫在判决生效后十日内按照15元/月的标准支付原告王学禄从2013年9月17日起至房屋实际返还之日止的垃圾清运费。
五、限被告西安市临潼区易尚欧时力服装店、顾晓丫在判决生效后十日内按照9元/吨的标准支付原告王学禄从2013年9月17日起至房屋实际返还之日止的水费。
六、限被告西�市临潼区易尚欧时力服装店、顾晓丫在判决生效后十日内按照1.35元/度的标准支付原告王学禄从2013年9月17日起至房屋实际返还之日止的电费。
七、驳回原告王学禄的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9132元、鉴定费1000元、评估费2180元，由被告西安市临潼区易尚欧时力服装店、顾晓丫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 毛云飞
审 判 员 王 娜
人民陪审员 陈志民
二〇一八年四月十日
书 记 员 成珊珊