广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终2069号
上诉人（原审被告）：揭涵，男，1975年2月26日出生，汉族，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：李萌子、刘玉东，均系国信信扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龙永强，男，1962年9月12日出生，汉族，住广州市萝岗区。
委托诉讼代理人：胡育新、陈硕，均系广东启源律师事务所律师。
上诉人揭涵因与被上诉人龙永强房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初12644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人揭涵的委托诉讼代理人李萌子、刘玉东，被上诉人龙永强的委托诉讼代理人陈硕到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人揭涵上诉请求：1、撤销一审判决，并发回重审；2、判决龙永强承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未审查龙永强是否具有转租权，基本事实未查清。涉案《租赁合同》的权利来源是物业所有权人广州市天河区员村街石东第三股份合作经济社与龙永强签订的《承包场地合同》，只有当该合同有效，或者尚在有效期的情况下，才可以认定《租赁合同》有效。而早在2016年，石东三社即通过口头及书面等方式，多次声明其与龙永强之间已不存在租赁关系，《承包场地合同》为虚假伪造，并多次要求我方不得再向龙永强交纳租金，随后石东三社更是通过另案起诉，请求确认其与龙永强之间的租赁关系已经解除。二、一审法院遗漏追加有独立请求权的第三人，违反法定程序，导致基本事实认定不清。石东三社作为物业产权人，是查明本案事实的关键因素，其也与本案审理结果存在利害关系。三、涉案物业原面积仅1883平方米，我方承租后加建至3517.63平方米，并为此投入约2000万元，而一审判决对该部分事实未予以查清并作出妥善处理。
被上诉人龙永强辩称：不同意揭涵的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
龙永强向一审法院起诉请求：1、解除龙永强、揭涵就天河区员村二横路码头程界西大田基南的商业楼xxx及员工楼xxx签订的《租赁合同》，揭涵将场地立即交还龙永强；2、揭涵支付拖欠2016年6、7月的租金17万元和逾期交租的滞纳金（以应支付的租金为本金，按每天3%计算）；3、揭涵向龙永强支付场地占用费（自2016年8月起计至揭涵实际交还场地之日止，按照租金的标准计算）及滞纳金（参照合同约定的逾期交租的滞纳金标准计算）；4、本案诉讼费由揭涵承担。
一审法院认定事实：经双方确认，广州市天河区东圃镇建设委员会于1994年5月24日颁发《天河区村镇建房许可证》（天河建字第xxxx号），内容为：同意石东村三社生产队在石东大田基用地建房，用地面积564平方米，建筑结构框架，层数一幢三层，一幢四层，建筑面积1883平方米。龙永强称其与广州市天河区员村街石东第三股份经济合作社签订《承包场地合同》（承包年限由2000年4月15日至2030年4月14日）取得场地经营权。
据2016年10月24日广州市工商局《商事登记基本信息表》显示，广州金汇潮庭酒家有限公司注册登记地为上述房产，法定代表人为李妙琴，股东为李妙琴、揭涵，经营范围为中餐服务等。
2007年12月30日，龙永强（甲方）、揭涵（乙方）签订《租赁合同》（以下简称“讼争合同”），约定：甲方将其位于广州市天河区员村二横路码头程界西大田基南的商业楼xxx层、员工楼xxx层（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方经营使用，承租期间从2008年1月1日至2017年12月31日。本合同签订后，甲方将房屋物业交给乙方使用，在进场装饰时，应给予乙方90天免计租装修期。甲方将商业楼xxx、员工楼一栋共四层二栋物业出租给乙方使用，租金每月58000元，2011年1月1日起，每月租金增加2000元，即60000元；乙方应在每月5日前向甲方缴纳当月租金，如超过15天不交租金，甲方将根据乙方的实际欠租每天罚3%的滞纳金，乙方超过一个月不交纳租金，甲方有权收回出租物业，甲方每月收款后应提供收款收据给乙方作为收款凭证。本合同签订后，乙方预存保证金50万元，该保证金于乙方经营期满或者和租赁期满时一次性无条件返还给乙方。本合同期满后，乙方所投资装修物、水电设施、灯具、玻璃、铁门、铁闸、电箱、地砖、空调、电梯等不动物件，应原样保持，不得人为破坏，无偿归甲方所有，可动部分在租赁期满后十五天内由乙方搬走。本合同签订后，双方应严格遵守遵守本合同条款，不得单方终止合同，甲方违约须按乙方所投资总额的1倍（以有评估资质的公司评估价为准，并扣除乙方实际使用年限）赔偿给乙方，如果乙方违约，没收保证金和乙方所投资的装修和物件。本合同履行中若发生争议，双方协商解决。协商不成，任何一方均可向物业所在地人民法院提起诉讼等。
2015年9月28日，龙永强因讼争合同起诉揭涵【（2015）穗天法民四初字第1597号】，诉讼请求为：1、确认双方于2015年9月14日解除租赁合同关系；2、揭涵返还租赁物业，并支付所欠租金228723元以及滞纳金1573127元（自2014年11月5日起按每日罚3%计算，暂计至起诉之日）；3、揭涵支付本案诉讼费用。2015年12月17日，法院组织双方进行调解，其中双方达成和解协议，内容有：一、双方均同意所签订的涉案租赁合同约定的月租金标准自2016年1月1日起调整为每月8.5万元。二、双方均同意自2016年1月1日起的涉案租赁合同所产生租赁税由揭涵负担。三、揭涵于2016年1月18日前向龙永强支付168723元款项。四、揭涵于2015年12月27日前向龙永强支付2015年12月1日至31日期间的租金60000元。五、龙永强放弃本案其他诉讼请求。六、双方放弃就2015年12月17日之前就涉案租赁合同产生的纠纷另行向对方主张民事权利。七、本案受理费33690元减半收取16845元，由揭涵负担（该款项龙永强已预缴法院，无须法院退回龙永强，由揭涵于2016年1月18日前迳付龙永强）。双方均表示上述第一、二项内容由双方自行履行，另第三至七项内容请求法院出具民事调解书予以确认。一审法院于2015年12月17日作出民事调解书，内容为：一、揭涵于2016年1月18日前向龙永强支付168723元款项；二、揭涵于2015年12月27日前向龙永强支付2015年12月1日至31日期间的租金60000元；三、龙永强放弃本案其他诉讼请求；四、双方放弃就双方签订的《租赁合同》（落款时间为2007年12月30日）在2015年12月17日之前产生的纠纷另行向对方主张民事权利；五、本案受理费33690元减半收取16845元，由揭涵负担（该款项龙永强已预缴法院，无须法院退回龙永强，由揭涵于2016年1月18日前迳付龙永强）。
2016年1月29日，揭涵向龙永强转账支付85000元（2016年1月租金）。
2016年3月1日，揭涵向龙永强转账支付85000元（2016年2月租金）。
2016年4月1日，揭涵向龙永强转账支付40000元（2016年3月部分租金）。
2016年4月6日，揭涵向龙永强转账支付45000元（2016年3月剩余租金）。
2016年4月29日，揭涵向龙永强转账支付85000元（2016年4月租金）。
2016年5月31日，揭涵向龙永强转账支付85000元（2016年5月租金）。
关于2016年6月、7月租金，龙永强称至今未收取，揭涵则表示由于龙永强收款账户导致其无法支付该两月租金，龙永强则表示银行卡曾因损坏曾在2016年7月11日进行换卡（出示银行卡换卡记录凭证）。
2016年7月15日，龙永强提起本案诉讼，一审法院于2016年8月25日将起诉诉状副本、举证须知等送达揭涵。
2016年8月23日，案外人温湘云向龙永强发出短信：龙生，受揭涵委托，昨晚我打电话与你沟通了，你说你的银行卡已丢失，难怪给你银行账户汇租金一直汇不进去，现通知你来金汇酒家一趟，当面写一份更改收款银行账户证明，以便我方支付租金，谢谢配合。
2016年10月26日（开庭日），龙永强表示房屋实际使用为广州金汇潮庭酒家有限公司，目前该公司的法定代表人为xxx，但实际控制人为揭涵，另存在“中国药业”店铺经营情况；揭涵表示实际使用人为广州金汇潮庭酒家有限公司（餐饮经营）。
一审庭审时，揭涵申请证人温湘云（自称为揭涵聘请的财务会计）出庭作证，其证言为：我是揭涵聘请的财务会计。在2016年6月（具体日期已忘记），我曾给龙永强致电，当时我方称在2016年7月15日前将2016年6、7月的租金一并转帐给龙永强，当时龙永强同意了。在2016年7月15日我方无法转帐租金至龙永强的帐户，就致电给龙永强，龙永强称其银行卡挂失了，且现在外地，需要待其回来后再联系。
2016年11月30日，一审法院现场勘查，涉案房屋现状为一栋五层楼宇（外墙均为黄色外立面），为广州市金汇潮庭酒家有限公司经营餐饮，另现场一楼存在“中国药材”店铺经营。揭涵表示该“中国药材”为广州涵香贸易有限公司经营（营业执照显示法定代表人为揭涵，个人独资企业）。2016年12月13日，鉴于涉及搬迁请求事项，该院现场张贴公告，告知房屋实际使用人限期申报权利。
2017年2月28日，龙永强到庭表示涉案酒楼已停业，现场已无实际使用人，原有的“中国药材”店铺已搬迁；揭涵表示另存在广州涵香贸易有限公司等公司为实际使用人。龙永强表示不申请追加揭涵所主张的实际使用人，另表示若有实际使用人，另寻法律途径处理。再揭涵申请追加广州市天河区员村街石东第三股份合作经济社（以下简称“石东三社”）为第三人，石东三社派员前往一审法院，该院已告知该社依据合同相对性原则，由该社另行起诉处理，不予追加其为本案第三人。
另揭涵表示滞纳金标准3%过高，请求调整。
一审法院认为：龙永强、揭涵签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。
依据合同相对性原则，龙永强为出租人，揭涵为承租人，龙永强应提供适租房屋给揭涵使用，并保证揭涵在租赁期间正常使用房屋，揭涵抗辩龙永强出租主体不适格，该主张缺乏法律依据，不予采纳。揭涵抗辩主张案外人石东三社向其主张权利，为其单方陈述，未有证据证实揭涵在承租期间使用房屋受阻，亦未出现无法使用房屋情形，揭涵正常使用房屋，已实现合同目的。本案审理范围为龙永强与揭涵之间租赁合同纠纷，石东三社非本案必要第三人，石东三社是否参加诉讼不影响本案处理。一审法院已告知该社另寻途径处理，揭涵申请追加石东三社作为本案第三人，不予准许。至于揭涵抗辩主张存在其他实际使用人，龙永强表示另循途径处理，属其诉讼权利自由处分，对该事项不予处理。
揭涵为承租人，其使用房屋应依约依时向出租人支付租金，双方在另案调解过程中达成和解，同意自2016年1月1日起调整每月租金为85000元，双方变更租金标准，依据约定“乙方应在每月5日前向甲方缴纳当月租金，如超过15天不交租金，甲方将根据乙方的实际欠租每天罚3%的滞纳金，乙方超过一个月不交纳租金，甲方有权收回出租物业”，从龙永强出示的银行转账记录显示，揭涵直至2016年4月6日才支付2016年3月租金完毕，已构成违约，2016年6月租金应在2016年6月5日前支付完毕，否则2016年7月5日后，龙永强具有收回房屋权利，揭涵抗辩主张龙永强同意其在2016年7月15日前一次性支付2016年6月、7月租金为其单方陈述，未经龙永强确认，不视为双方变更付款期限。龙永强的银行卡在2016年7月11日进行换卡，但此前不影响揭涵支付2016年6月、7月租金，综合上述付款时间，揭涵存在逾期支付租金长达“一个月”的情形，构成根本违约，现龙永强依约行使合同权利，收回房屋，并无不当，予以支持。现龙永强主张解除讼争合同，具有事实依据，予以支持。龙永强解除合同，揭涵应交还房屋，为此一审法院判令揭涵于本判决发生法律效力之日起15日内予以腾空租赁房产（经双方现场确认的房产），将房产交还龙永强。搬迁时，按合同约定“本合同期满后，乙方所投资装修物、水电设施、灯具、玻璃、铁门、铁闸、电箱、地砖、空调、电梯等不动物件，应原样保持，不得人为破坏，无偿归甲方所有，可动部分在租赁期满后十五天内由乙方搬走”执行。
揭涵逾期支付2016年6月、7月租金，应承担违约责任，龙永强主张按约定标准3%计算滞纳金，按此标准，34天即超本金，该3%标准显属过高，从公平角度，酌情调整参照中国人民银行颁布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，即以当月租金85000元为本金，自当月的第21日计至付清为止，当月租金产生的滞纳金以当月租金本金85000元为限。龙永强于2016年7月15日向一审法院提起解除合同等诉请，合同现依法解除，现其主张2016年8月起至实际搬迁之日的占用费具有事实依据，予以支持。龙永强主张占用费参照租金标准85000元/月计算，符合等价原则，并无不当，予以照准。龙永强主张按3%滞纳金标准计算占用费滞纳金缺乏合同依据，不予支持。鉴于双方未约定相应的违约责任，从公平角度，酌情判令揭涵向龙永强支付同期同类贷款的利息损失，即自2016年8月至实际搬迁之日期间，每月占用费产生的利息损失以当月占用费85000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计，自当月第21日起计至付清为止，以当月占用费本金85000元为限。对于龙永强主张的超出部分，予以驳回。
至于龙永强与实际使用人或石东三社的纠纷，不属本案调处范围，不予审查。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除龙永强、揭涵于2007年12月30日就广州市天河区员村二横路码头程界西大田基南商业楼xxx及员工楼xxx（现状经双方确认为五层楼宇）签订的《租赁合同》；揭涵于本判决发生法律效力之日起15日内腾空上述房产，将房产交还龙永强。二、揭涵于判决发生法律效力之日起10日内，向龙永强支付上述房产2016年6、7月租金17万元及逾期支付上述期间租金产生的滞纳金（滞纳金以当月租金85000元为本金，参照中国人民银行颁布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，自当月第21日计至付清为止；以当月租金85000元为限）。三、揭涵于判决发生法律效力之日起10日内，向龙永强支付上述房产自2016年8月至实际搬迁交还房产之日的占用费及利息损失（占用费按85000元/月计算；利息损失均以85000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计，自当月的第21日计至付清为止；当月利息损失以85000元为限）。四、驳回龙永强的其他诉讼请求。如果揭涵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向龙永强支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22670元，由龙永强负担1000元，由揭涵负担21670元。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审诉讼中，揭涵向本院提供了以下证据：1、《场地承包合同》、广州市天河区员村街石东第三股份合作经济社的起诉状及证据清单，拟证明物业所有权人声明其与龙永强不存在书面租赁合同，且在另案诉讼中请求确认其与龙永强的租赁关系已经解除，故龙永强无权向揭涵收取租金；2、天河区村镇建房许可证、房屋面积测量成果报告书，拟证明涉案物业原始面积只有1883平方米，揭涵承租后耗费巨资增建至3517.63平方米；3、转账凭证，拟证明揭涵于2018年1月23日向龙永强转账支付了20万元。经质证，龙永强表示对证据1的真实性没有异议，但认为另案不影响本案的审理；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为报告书的委托方不是本案当事人；对证据3予以认可，确认其收到揭涵支付的20万元，并同意以该款项抵扣揭涵欠付的滞纳金、利息及租金、占用费等。经查，广州市天河区员村街石东第三股份合作经济社的起诉状中诉讼请求第一项为确认该社与龙永强已于2016年11月8日解除关于广州市天河区员村二横路码头程界西大田基南地块及全部上盖建筑物的租赁合同法律关系，事实与理由陈述龙永强承租该社上述物业，并每年向该社支付租金，双方未签订书面租赁合同，根据合同法规定，应视为不定期租赁。
二审庭审中，揭涵陈述其于2018年1月23日向龙永强支付了32万元，除了上述转账支付的20万元以外，还支付了现金12万元，但无书面证据证实。而龙永强对于该12万元的支付问题不予确认。双方均确认龙永强已于2018年3月4日收回涉案房产，龙永强表示无需法院处理涉案房产的腾空交还问题。另揭涵表示对于涉案房屋的装修、扩建问题同意另案进行处理。
本院认为：龙永强与揭涵签订的涉案《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应切实履行。对于揭涵主张一审法院遗漏追加物业所有权人石东三社参加本案诉讼，及对龙永强是否具有转租权未予查清的问题，本院认为，本案审理范围为龙永强与揭涵之间的租赁合同纠纷，石东三社非本案租赁合同当事人，该社亦已另案提起诉讼，一审法院在本案中不予追加石东三社为第三人并无不当。而根据石东三社另案的起诉状内容，反映其亦认可其与龙永强之间存在不定期租赁关系，且揭涵无证据证实其在承租期间使用房屋受阻，故揭涵对涉案《房屋租赁合同》效力提出的异议理据不充分，本院不予采纳。
揭涵为承租人，其使用房屋应依约依时向出租人支付租金，根据本案查明事实，揭涵存在逾期支付租金长达“一个月”的情形，一审法院认定其构成违约，并对于龙永强要求解除合同、收回房产的诉讼请求予以支持，并无不当。但鉴于合同已于2017年12月31日期满终止，且双方在二审中均确认龙永强已于2018年3月4日收回涉案房产，故对于合同解除及房产的腾空交还问题无须再作判决。由于揭涵至今未支付2016年6月之后的租金，应承担违约责任，一审法院判令其支付上述房产2016年6月至搬迁交还房产之日的租金（使用费）及相应滞纳金、利息损失合理合法，具体搬迁交还房产之日应计至2018年3月4日，而揭涵于2018年1月23日转账支付的20万元可在上述款项中抵扣。至于揭涵主张其于2018年1月23日还支付了现金12万元，因缺乏确切证据证实，本院不予采信。
综上所述，揭涵的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，处理并无不当，但因二审期间发生新情况，本院对一审判决予以调整。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初12644号民事判决第二、三、四项；
二、撤销广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初12644号民事判决第一项；
三、揭涵于2018年1月23日向龙永强支付的20万元可在广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初12644号民事判决第二、三项揭涵的应付款项中抵扣。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22670元，由龙永强负担1000元，揭涵负担21670元。二审案件受理费21670元，由揭涵负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年四月四日
书记员 邹凌青