江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0302民初61号原告：陈述云，男，1956年2月21日出生，汉族，江西萍乡人，务农，户籍所在地江西省。现住萍乡市。委托诉讼代理人：李恳，江西鸿天律师事务所律师。被告：萍乡市建设开发有限公司。住所地江西省萍乡市安源区新大陆小区*栋（朝阳中路）。统一社会信用代码91360300705636105M。法定代表人：刘海萍，执行董事。委托诉讼代理人：陈文解，江西化成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张协，江西化成律师事务所律师。被告：欧阳海源，男，1963年3月20日出生，汉族，江西萍乡人，个体户，住萍乡市。委托诉讼代理人：肖琴，江西萍信律师事务所律师。原告陈述云与被告萍乡市建设开发有限公司、欧阳海源案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈述云及其委托诉讼代理人李恳、被告萍乡市建设开发有限公司委托诉讼代理人陈文解、张协、被告欧阳海源的委托诉讼代理人肖琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈述云向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销（2015）安执字第756号执行裁定书，解除对萍乡市亨运市场外7号店面（房产证号为萍房权证安字第××号，土地证号为萍国用（2003）273**号）的查封冻结；2.请求判令确认萍乡市亨运市场外7号店面（房产证号为萍房权证安字第××号，土地证号为萍国用（2003）273**号）所有权归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2001年原告想购买位于萍乡市亨运市场的店面，得知被告欧阳海源（系原告的外甥女婿）参与了该项目开发，以其名义购买能够享受更加优惠的政策，于是就以被告欧阳海源的名义向当时的开发商购买房屋，签订合同。但所有的购房款均由原告出资，欧阳海源并未出资。后房屋也实际交付给了原告，且均由原告对外出租，签订租赁合同并收取租金，而且纳税人也是原告。欧阳海源对该房屋不享有任何权利，仅仅为名义上的权利登记人。而且，原告多次向其要求将房屋过户，但欧阳海源以遗失了相关手续为由推脱。原告患有多种慢性疾病，治病吃饭所需要的钱全部收入来源均来自该房屋的租金。2016年6月原告因被告萍乡市建设开发有限公司申请执行欧阳海源，申请萍乡市安源区人民法院将原告所有的房屋查封冻结，原告向萍乡市安源区人民法院提起执行异议申请，萍乡市安源区人民法院于2017年11月28日向原告送达了执行裁定书，裁定驳回执行异议申请。无奈，原告只能向贵院提起执行异议之诉。综上，原告认为该房屋原告已经支付了全部价款，且实际交付给原告占有及使用、收益。未及时办理也不是原告的过错，请求人民法院依法查明事实，维护原告的合法权益，支持原告的诉请。被告萍乡市建设开发有限公司辩称：一、根据我国《物权法》规定的“物权法定”原则，涉案房屋应当以物权登记为准，涉案房屋应该归被告欧阳海源所有；二、原告与被告欧阳海源并未签订购房合同，因此双方的房屋买卖关系并未成立，原告所请求的事实依据尚不存在。商品房买卖不同于一般商品买卖，书面合同是确定双方买卖关系成立不可或缺的形式要件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明，土地使用权取得方式”。1998年7月20日开始施行的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令248号）第二十八条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任”。2001年6月1日开始施行的《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”，并规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。可见，签订书面合同或者认购、订购、预定协议，且协议具备商品房买卖合同主要内容，是房屋买卖关系成立的形式要件。而本案原告并未与被告欧阳海源签订房屋买卖合同，根据我国法律规定，双方房屋买卖关系并未成立，原告自然无权请求所有权归原告所有。三、原告提供的收条真实性存疑，无法证明原告支付过购房款给被告欧阳海源。理由如下：1、原告并没有提供与收条相关的转账凭证，无法证明收条存在真实转账行为。同时，根据交易习惯，购房款应该一次付清，即便是特殊情形，也不可能零零散散的支付购房款。而本案中，原告的付款次数达到了七次之多，根本不符合交易习惯。2、原告提供的2002年9月15日的收条，下半部分印有江西省萍乡市海雄能源发展有限公司名称及地址邮编，说明该收条系用萍乡市海雄能源发展有限公司的材料纸书写。然而，根据工商信息登记显示，江西省萍乡市海雄能源发展有限公司成立时间为2003年2月18日，在江西省萍乡市海雄能源发展有限公司成立之前，根本不可能会有相应的材料纸，说明原告存在作假行为。四、原告未与被告欧阳海源签订购房合同，根据法律规定，应该承担相应的法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告在人民法院查封之前，并没有签订合法有效的书面买卖合同，也无法证明未办理过户登记非自身原因。因此，原告应该承担相应的法律后果。综上所述，原告提供的证据真实性存疑，且并未与被告欧阳海源签订购房合同，因此双方的房屋买卖关系并未成立，所请求的事实依据和法律依据并不存在，应该由原告承担相应的法律后果，恳请贵院驳回原告的诉请。被告欧阳海源辩称：1.该店面房款确系原告全额出资，因为当时被告欧阳海源参与了萍乡市亨运贸易市场相关店的项目开发，以欧阳海源的名义购买了相应的店面。可以享受低于市场价格的优惠政策。原告与被告欧阳海源系亲属关系，基于此原告以被告欧阳海源的名义购买了本案争议的标的；2.自该店面交付以来，该店面占有使用收益和处分的权利均由原告实际享有，被告从未参与；3.至于该店面权属证照未过户的问题，主要是基于原告与被告欧阳海源之间的亲属关系，又考虑相应的办证费用问题，时间一长，双方懈怠忽略了该问题。原、被告围绕其诉请及答辩意见，向本院提交了以下证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证、认证情况，作如下认定：1.原告提供被告欧阳海源出具的收条七份。证明所有购房款均由原告支付，并委托欧阳海源代为购买房屋。经质证，被告萍乡市建设开发有限公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，其认为落款时间为2002年9月15日的收条下面明确写有江西省萍乡市海雄能源发展有限公司，但是江西省萍乡市海雄能源发展有限公司成立日期为2003年2月18日，说明该收条存在造假的可能。提供收条应该有转账凭证或其他证据佐证，原告没有提供任何付现的凭证。根据不动产产权证明登记名字是欧阳海源，根据物权法定原则，该房屋所有权归欧阳海源，原告与欧阳海源的亲属关系与本案无关。七份收条中，有四份收条（落款时间分别为2002年6月27日、2002年8月10日、2002年9月15日、2002年10月11日）名字与原告不是同一个名字。原告在起诉中是认为以被告欧阳海源名义向开发商购买房屋，但是所有的购房款的收条都是交给欧阳海源不是交给开发商，即使收条真实，也是说明是原告与欧阳海源存在债权债务关系。被告欧阳海源对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，店面都是以欧阳海源名义购买的，折扣比市场价低，名字不同是因为书写习惯写下来的。2．原告提供房屋所有权证一份、国有土地使用证一份。证明虽然两本证件登记在被告欧阳海源名下，但是原件一直在原告手上，原告是该房产的权利人。经质证，被告萍乡市建设开发有限公司对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明的目的有异议。被告欧阳海源对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议。3．原告提供店面租赁合同九份、税收通用完税证一份、原告儿子陈永宁在中国工商银行借记卡账户历史明细单十份。证明该房屋租金一直是原告收取，由原告对外进行租赁，房产是原告实际占有，应享有所有权利。经质证，被告萍乡市建设开发有限公司对租赁合同的真实性、合法性、关联性有异议，原告应该进一步举证合同是否是当时签的，签订的承租方是否是签合同的两个人，是否是当时签的字。租赁合同时间上自相矛盾，2015年6月31日的合同与2015年10月31日的合同有矛盾，2015年6月31日的合同承租方是李亦敏，租赁期限为一年，2015年10月31日的合同承租方是彭君宜，租赁期限为两年，故不能证明是本人签订的。对完税证真实性无异议，关联性有异议。对历史明细清单真实性、合法性无异议，关联性有异议。被告欧阳海源对该组证据无异议。4.原告提供收款明细一份。证明都是由原告陈述云委托被告欧阳海源代为收取租金，再将租金交付给原告。经质证，被告萍乡市建设开发有限公司对该组证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为是原告单方记账，没有欧阳海源的签字。被告欧阳海源对该组证据无异议。5．原告提供关于委托欧阳海源购买亨运店的说明一份。证明双方之间的委托购房关系以及未过户不是原告的错，是欧阳海源未履行过户义务。经质证，被告萍乡市建设开发有限公司认为该组证据应经过法庭查证属实后才能作为证据使用，对其真实性有异议，欧阳海源系本案的利害关系人，证明效力不足。被告欧阳海源认为，当时确实写了一份说明，但不发表质证意见。6．原告提供（2017）赣0302执异1号执行裁定书一份、（2015）安执字第756号执行裁定书一份。证明涉案房屋已经被法院查封，原告对查封不服提起执行异议，法院裁定驳回，故原告提起诉讼，申请撤销查封裁定。经质证，被告萍乡市建设开发有限公司、欧阳海源对该组证据均无异议。7.原告提供李亦敏证人证言：我认识原告，我当时是租了原告的店面。2008年开始直到2015年8月至9月我租了亨运7号店面，租赁期间租金是交给原告。我租店面是开小吃店，是2006年开始租的，当时是跟欧阳海源租的，后来欧阳海源就说以后的老板是原告，之后就是长期与原告签合同。我不认识陈永宁，我也没有交过租金给他，2006年店面没租之前好像是一家理发店。我只是想着换个老板的名字，当时说的老板是欧阳海源，之后欧阳海源把原告带过来了，说房东是原告，2008年就开始跟原告签合同。我与原告签合同每个月付一次租金给他，一开始我们会将付租金的情况记录在一本本子上，之后就是打条子，但是条子没有留下。我2015年下半年就将这个店转出去了，转店收钱是通过银行卡转账。原告提供李亦敏证人证言，证明李亦敏与原告从2006年到2015年之间存在租赁合同关系，是原告将店面租给李亦敏并收取租金。经质证，被告萍乡市建设开发有限公司认为无法达到原告证明目的，证人也说了她没有看过亨运店铺7号店面的证件，证明先是与欧阳海源签合同，2008年才与原告签合同，由原告收取租金，同时证实2006年转让店面之前，有人租店面在理发，说明店面一致在进行经营活动，证人说了她转店的时候是欧阳海源，之前有人租了，证明之前的店就租了，而且是欧阳海源在出租而不是原告在出租。被告欧阳海源对该证人证言无异议，认为证人陈述的是事实，即使欧阳海源是代收过租金，也是转交给了原告，欧阳海源没有自己收取租金。8.原告提供彭君宜证人证言：我与原告有租赁关系，我是2015年下半年开始租亨运7号店面，我是跟原告签租赁合同，在我之前有人租这个店面，租金是转账给原告提供的账户上，是原告儿子的账户。房租是一个月交一次。房产证上不是原告的名字，那个人说店面实际上是原告的，我是跟原告签合同，我说房产证上不是原告的名字，他们说店是原告的。签第一份合同是2015年10月份，当时我要看产权证，他们说店主是原告。我与欧阳海源没有任何联系，他只是在我们签合同的时候出现过。我向陈永宁的账户上打过1400元房租，没有其他经济往来关系。原告提供彭君宜证人证言，证明从2015年至今，证人是在李亦敏之后租赁该店面，租金是交给原告儿子账户上。经质证，被告萍乡市建设开发有限公司认为无法实现原告的证明目的，根据2015年10月31日的签字，上面有被告欧阳海源的签字，说明证人知道房屋所有权人是欧阳海源。被告欧阳海源对该证人证言无异议，欧阳海源在原告店面交付使用后是原告自己打理，被告欧阳海源不清楚，房产证上的名字是欧阳海源，有时候要证明房租可以出租的情况下，承租人会要求加上欧阳海源的名字。9.被告萍乡市建设开发有限公司提供萍乡市房产档案馆产权证明单一份。证明涉案房产产权登记所有人是欧阳海源。经质证，原告对该证据真实性、合法性、关联性有异议，该证据不能证明房子所有权人是欧阳海源，这是属于登记错误，可以变更所有权人，所有权人是原告。被告欧阳海源对该证据真实性、合法性、关联性无异议。10.被告萍乡市建设开发有限公司提供江西省萍乡市海雄能源发展有限公司企业信用信息公示报告一份。证明该公司的成立日期是2003年2月18日。经质证，原告对该证据真实性合法性无异议，但与本案无关。被告欧阳海源认为该证据与本案无关。被告欧阳海源未举证。上述证据1收条七份，被告萍乡市建设开发有限公司对该组证据真实性、合法性、关联性有异议，被告欧阳海源对真实性、合法性、关联性无异议，本院经审查认为，该组证据均有被告欧阳海源签字，并当庭予以认可，形式真实、合法，与本案有关联性，本院予以认定。证据2房屋所有权证、国有土地使用证各一份，两被告对该组证据均无异议，本院予以认定。证据3店面租赁合同九份、税收通用完税证一份、原告儿子陈永宁在中国工商银行借记卡账户历史明细单十份，被告萍乡市建设开发有限公司对租赁合同的真实性、合法性、关联性有异议，本院经审查认为，店面租赁合同均有双方签字、税收通用完税证系国家正式票据，形式真实、合法，与本案有关联性，本院予以认定，历史明细清单经与证人核实无异议，本院予以认定。证据4收款明细一份，被告萍乡市建设开发有限公司对该组证据真实性、合法性、关联性有异议，认为是原告单方记账，没有欧阳海源的签字，本院认为被告萍乡市建设开发有限公司的质证意见不能成立，被告欧阳海源对该组证据无异议，并当庭予以认可，故本院对该证据予以认定。证据5关于委托欧阳海源购买亨运店的说明一份，被告萍乡市建设开发有限公司认为该证据经过法庭查证属实后才能作为证据使用，被告欧阳海源不发表质证意见，本院经审查认为，该材料系被告陈述，该证据不符合证据形式要件，本院不予认定。证据6（2017）赣0302执异1号执行裁定书、（2015）安执字第756号执行裁定书各一份，两被告对该组证据均无异议，本院予以认定。证据7证人李亦敏证言，证据8彭君宜证言，被告欧阳海源对该两组证据均无异议，被告萍乡市建设开发有限公司认为无法实现原告的证明目的，本院认为，证据7、8与证据3能够相互印证，被告萍乡市建设开发有限公司对该两组证据的真实性、合法性、关联性未提异议，故对证据7、8本院予以认定，至于能否达到原告的证明目的，本院将结合其他证据予以处理。证据9萍乡市房产档案馆产权证明单一份，原告提有异议，本院认为，该证明系国家房产专属部门出具，客观、真实、合法，其证明对象系本案涉案房产，与本案具有关联性，故对证据9本院予以认定。证据10企业信用信息公示报告一份，原告提有异议，本院认为其抗辩理由成立，收款相对人欧阳海源已当庭认可收款事实，其事后补办手续亦不违反法律规定，故对该证据本院不予认定。综合上述证据可认定如下事实：原告陈述云与被告欧阳海源系亲属关系（原系原告的外甥女婿），被告欧阳海源于1997年购得坐落于安源区××街藕塘边社区城隍××百乐房地产外7号门市，于2003年11月24日登记发证，产权所有人欧阳海源，产权证号为萍房权证安字第××号，土地证号为萍国用（2003）字第273**号。2001年11月3日，被告欧阳海源收取原告陈述云亨运门市定金1万元，2001年11月30日，欧阳海源收原告陈述云亨运门市（外7号）定金3万元，2001年12月25日，被告欧阳海源收取原告陈述云亨运市场外7号门市购房款3万元，原、被告欧阳海源还分别于2002年6月27日、8月10日、9月15日、10月11日分别收取原告陈述云亨运外7号门面款1万元、2万元、2万元、1万元。至此，被告欧阳海源共收取原告陈述云亨运市场外7号门市购房款13万元。自2002年至2008年均由原告陈述云向被告欧阳海源收取亨运外7号门面租金。2008年至2014年元月开始，原告陈述云直接与租赁户李亦敏签订店面租赁合同，收取亨运外7号门面租金。2015年10月至2017年10月与租赁户彭君宜签订亨运市场外7号店面租赁合同，收取租金。2015年9月22日，本院在执行申请执行人萍乡市建设开发有限公司与被执行人欧阳海源民间借贷纠纷一案中，作出（2015）安执字第756号执行裁定书，查封被执行人欧阳海源坐落在安源区××街藕塘边社区城隍××门市一间（产权证号为萍房权证安字第××号）查封期限三年。原告陈述云向本院提出执行异议申请，本院于2017年11月28日作出（2017）赣0302执异1号执行裁定书，裁定驳回案外人陈述云的执行异议，并将执行裁定书送达给原告陈述云，原告陈述云不服该裁定，遂向人民法院提起诉讼。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。引发执行异议之诉的原因是案外人认为申请执行人申请人民法院对特定标的进行强制执行行为侵害其实体权益，应当停止并撤销法院的强制执行行为。因此，执行异议之诉形式上体现为是否排除强制执行行为的纠纷，实质上是案外人与被执行人对执行标的的权属纠纷和案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人的生效裁判文书等执行依据项下请求权的优先效力纠纷，也就是说，本案应该审查的是案外人是否对执行标的享有实体权益，申请执行人实现债权的行为是否会妨害案外人对标的所享有的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告陈述云并未举证证明其与被告欧阳海源存在房屋买卖的书面合同，对房屋买卖的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任均没有明确约定的证据，也无法判断已支付全部价款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，法院查封的位于萍乡市亨运市场外7号店面，一直登记在被执行人欧阳海源名下，原告陈述云作为案外人自始至终未能提供其与被告欧阳海源之间存在买卖合同的书面合同，虽然被告欧阳海源收取了案外人13万元，但是否已支付全部价款，原告没有提供其与欧阳海源就房屋价款达成一致意见的相关证据，本院不能确定房屋价款已经全部支付。原告在庭审中提供了该房屋的所有权证及土地证，并称已保管三年以上，如果是这样的情况，原告陈述云有条件去办理过户登记，该房屋至今没有办理过户亦是原告自身原因造成。故此，原告的诉讼请求不符合上述规定的情形，应予驳回。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决如下：驳回原告陈述云的诉讼请求。案件受理费2900元，由原告陈述云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 长  姚富良审 判 员  郑 婉人民陪审员  张洪禧二〇一八年三月二十九日代理书记员  彭欣琦