福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第1125号
原告陈玉霞，女，1967年5月30日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
委托代理人陈盛，北京中银（泉州）律师事务所律师。
被告王长安，男，1949年10月2日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
委托代理人王清木、林慧灵，福建闽荣律师事务所律师。
第三人王金龙，男，1974年1月11日出生，汉族，住址同上。
第三人王美然，女，1976年7月23日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
第三人陈银桂，女，1975年7月20日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
以上两第三人共同委托代理人王金龙。
第三人王欣茹，女，1998年9月10日出生，汉族，住址同上。
法定代理人王金龙。
原告陈玉霞与被告王长安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法追加王金龙、王美然、陈银桂、王欣茹作为第三人参加诉讼。本案审理过程中，原、被告及第三人申请一个月的和解期限，期满未能达成协议。本案依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈盛，被告的委托代理人王清木、林慧灵，第三人王金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告原有址在丰泽区东海镇（现东海街道）石头街575号房屋一座，因泉州市沿海大通道建设改造需要，被泉州市丰泽交通建设开发有限公司拆迁征收。双方约定，被告以120平方米的面积实现产权调换，其余部分由泉州丰泽交通建设开发有限公司以货币方式作价补偿，2002年12月7日双方签订了拆迁补偿安置协议书。被告房屋被拆迁后以急需资金为由欲转让上述被拆迁的房屋，并找到原告请求购买，原告予以同意，双方达成转让意向，并于2003年10月26日签订了书面房屋转让协议。协议约定，被告将其已被拆迁置换的120平方米的房屋及拆迁中相应的所有权益含附属设施补偿及过渡费一并转让给原告，转让价格为140000元。原、被告又约定，被告应保证转让的房屋没有权属纠纷，原告有权对该房屋进行居住、使用，被告不得以任何理由阻扰，否则应当承担违约责任并赔偿经济损失。上述协议签订后，原告依约支付了购房款，在泉州丰泽交通建设开发有限公司通知选房后，被告即配合原告选定泉州市丰泽区为安置房屋，但该房屋面积合计为137.37平方米，超过被告转让的房屋面积17.37平方米。因此，便由原告出资以被告的名义向泉州丰泽交通建设开发有限公司扩购17.37平方米，在交付扩购款后，经被告同意泉州丰泽交通建设开发有限公司即将涉案房屋交付给原告。2007年10月，原告对房屋进行装修准备居住、使用，但自2008年5月起，被告不断以撬锁、威胁、骚扰等各种方法阻扰原告使用该房屋，甚至于2013年10月，直接撬开门锁搬进居住。据此，被告的行为已经构成严重违约，除应当继续履行合同确定的义务外，还应当按照约定承担违约责任并赔偿原告的经济损失。请求：1、判令提供将泉州市丰泽区XXX的土地使用权、房屋所有权变更登记至原告名下的相应的手续并予以协助办理；2、被告立即腾空座落于泉州市丰泽区XXX的房屋；3、判令被告赔偿原告自2008年5月起至被告实际腾空房屋之日止按照租金计算的经济损失（实际租金数额待委托评估机构评估后按评估的租金水平计算）。
被告辩称，原告的诉求与事实不符，依法无据，应予以驳回。1、本案被告属于无权处分，根据物权法等规定，处分共有物未经三分之二以上的共有人同意，不能实现物权的变动。本案诉争房屋是拆迁房。房屋拆迁是以户为单位，拆迁协议体现拆迁户的常住人口是5人，且被告的妻子于2000年7月13日死亡，被告对本案的拆迁房是无权处分的。共有人也不同意将房屋出卖给原告，其中共有人还有一人尚未成年。根据物权法的规定，该合同无法继续履行，且目前产权证尚未办理，无法变更登记；2、现房屋已为第三人实际占有，因被告的无权处分导致该合同无法继续履行，原告的第二项请求依法无据，应予驳回；3、原告购买该房屋时，已清楚被告是无权处分的，但仍向被告购买，不属于善意，在购房中存在过错，其经济损失不应由被告赔偿；且原告在诉状中主张2013年被告才搬进去诉争房屋，其租金的诉讼请求依法无据。
第三人王金龙、王美然、陈银桂、王欣茹陈述，第三人均不清楚房屋买卖交易的情况。
本案的争议焦点为：1、诉争房屋的权属归谁？被告是否有权处分诉争房屋？2、本案的房屋买卖合同是否应当继续履行？被告是否应当承担相应的违约责任，赔偿原告的经济损失？
关于争议焦点，原、被告及第三人的意见同其各自的诉辩主张及陈述意见。
原告为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、拆迁补偿安置协议书（房协字069号），2、房屋拆迁补偿安置补充协议书（法房补协字032号），拟共同证明被告所有的座落于原丰泽区东海镇（现东海街道）石头街575号面积为182.63平方米的房屋被泉州丰泽交通建设开发有限公司拆迁，被告以“产权调换、拆一安一、互补差价”的形式安置建筑面积120平方米的房屋一套，其余62.63平方米以货币作价方式补偿；
3、房屋拆迁安置选房细则，拟证明被告将《房屋拆迁安置选房细则》交给原告、及通知、配合原告选房交付房屋的事实；
4、福建省单位内部往来结算票据，拟证明诉争房屋中17.37平方米是由原告自行出资扩购的事实；
5、房屋转让协议书，拟证明被告将其被泉州丰泽交通建设开发有限公司拆迁的120平方米的住宅一套转让给原告，并且双方签订有房屋买卖合同的事实；
6、收条；7、房屋拆迁过渡费领取凭据，拟证明原告有按约定支付给被告购房款的事实；
8、电话入网（业务变更）登记单，9、证明，10、福建省泉州市电信使用费发票，拟共同证明原告向电信公司申请在诉争房屋安装固定电话，及原告为诉争房屋的实际所有权人，并且原告已经实际占有、使用的事实；
11、报警回执，拟证明被告以口头放话、用异物塞住大门锁孔、撬坏门锁等方式不断骚扰、阻止原告对诉争房屋进行居住和使用，直至于2013年10月份直接撬开门锁搬进居住的事实；
12、吊销内资企业登记基本情况，13、住所和经营场所使用证明，14、企业地址方位概略图，15、企业、个体工商户住所（经营场所）登记表，16、房屋租赁合同，17、法石社区居委会证明，拟共同证明原告为诉争房屋的实际所有权人，并且原告已经实际占用、使用的事实。
被告质证认为，证据1的真实性无异议，内容可体现被拆迁房屋的户里有常住人口5人，拆迁是以户为单位，且被告妻子于2000年7月13日死亡，该户常住人口是共有权人。证据2、3真实性无异议，该两份证据与证据1可证明被告只是代表，被告的其他家庭成员均是被安置的对象；证据4的真实性无异议，但无法证明诉争房屋的17.37平方米是原告出资扩购的事实；证据5的真实性无异议，但被告属于无权处分，且原告在签订本转让协议书时，存在明显过错；证据6的真实性无异议，但被告收到的是127000元；证据7，过渡费是被告作为被拆迁人应得的补偿，并非原告支付给被告的。证据6、7可证明诉争房屋的转让价格是低于市场价的，原告并非善意；证据8-10无法证明原告在诉争房屋安装固定电话的事实，也无法证明原告为诉争房屋的实际所有权人；证据11是根据原告的单方陈述，其投诉的内容是否真实无法考证；证据12-17无法证实原告为诉争房屋的实际所有权人，房屋属于不动产，应由相关管理部门进行登记，居委会无权出具该证明，且真实性无法确认。
第三人质证认为，证据1、2、3第三人不清楚；证据4，该部分是被告拿钱给原告去缴纳的；证据5有异议，第三人不清楚双方如何签署该份协议的；证据6-10第三人不清楚；证据11第三人没签名，不清楚，之前原告有报警，警察让原告去法院起诉，原告就直接回家了，具体时间记不得了；证据12-17，第三人不知道原告如何去装修等。
被告为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、土地房产所有证，拟证明本案被拆迁房原户主为王凯，系被告父亲；
2、常住人口登记表，拟证明本案被拆迁户人口5人的事实。
原告质证认为，证据1的真实性由法庭审查，该证据与本案无关，无法看出与本案诉争房屋或被拆迁房屋有任何关联；证据2无异议。
第三人对被告提供的证据无异议。
对于原、被告提供的证据，本院分析后认定如下：
对于原告提供的证据，证据1、2、3，被告作为签订协议的一方无异议，真实性本院予以认定。证据4有收款单位的签章，且被告及第三人对真实性均无异议，本院予以认定。上述四组证据可证明被拆迁的址在丰泽区东海街道石头街575号房屋建筑面积182.63平方米，其中120平方米被告选择产权调换方式安置，其余62.63平方米采用货币补偿方式，选房安置时扩购了17.37平方米。证据5系原、被告签订，真实性本院予以认定。证据6，被告无异议，真实性本院予以认定；其中2003年11月2日的“收条”明确载明款项是房屋转让款，第三人王金龙作为收款人在该“收条”背面签名，可证明第三人王金龙知悉本案拆迁补偿安置权利的转让情况，并实际代为收取了部分转让款。证据7系拆迁人泉州丰泽交通建设开发有限公司保存的过渡费领取凭证，被告无异议，真实性本院予以认定，可证明被告领取了部分过渡费合计12000元。由于原、被告的转让协议第五条第2款明确约定，自2003年5月1日起，过渡费由甲方（即被告）代领交给乙方（即原告），故可认定由被告领取的该12000元过渡费，已抵作部分房款。证据8-10是第三方中国电信泉州分公司出具，其真实性本院予以认定，可证明诉争房屋由原告安装了固定电话。证据11系公安机关出具，真实性本院予以认定，可证明原告就诉争房屋产权问题于2013年10月23日向东海派出所报警。证据12-17在工商部门有备案，可证明原告于2008年4月1日将诉争房屋租赁给刘少米作为泉州市泉丰达贸易有限公司的经营场所。综合证据8-17，可证明安置房于2007年选取安置后，由原告占有使用。同时，原告主张2013年6月起被告及第三人撬锁入住，第三人王金龙则自认其与其妻子、女儿于2013年6月或7月开始入住诉争房屋，可证明诉争房屋系于2013年6月起转由第三人王金龙、陈银桂、王欣茹实际占有。对于被告提供的证据，证据1盖有鲤城档案馆的档案章，真实性本院予以认定。证据2系由东海派出所出具，可证明登记在原鲤城区石头街575号房屋的常住人口6人，其中徐娇于2000年7月13日死亡，同年9月13日注销户口，该情况与《拆迁补偿安置协议书》第五条载明的计算过渡费的常住人口数5人相符。
本案审理过程中，原告申请对诉争房屋2013年1月至2014年12月的市场租赁价格水平进行评估，本院依法委托泉州中联房地产评估有限公司进行评估，评估结论为月平均租金2811.96元。原告对评估报告无异议。被告质证认为，评估结论的价格过高，且是在第三人已对诉争房屋进行装修的前提下进行评估，并非诉争房屋真实的出租价格。第三人亦认为评估的租金价格过高。另经本院向泉州市房管部门查询，诉争房屋目前尚不具备办理产权证的条件。
经庭审质证、认证，本院对本案事实认定如下：
因泉州市沿海大通道丰泽段道路建设需要，被告作为被拆迁人（乙方），于2002年12月7日与泉州丰泽交通建设开发有限公司（甲方）签订一份编号为房协字069号的《拆迁补偿安置协议书》，对址在丰泽区东海街道石头街575号房屋的拆迁补偿安置事宜进行了约定。上述被拆迁房屋建筑面积182.63平方米，被告选择产权调换方式安置的面积为120平方米，其余62.63平方米选择货币补偿方式。该协议第五条约定，过渡期内甲方按每人每月80元的标准支付临时安置补助费，乙方常住人口5人，每月可领取400元；如二年内未能按期回迁，从逾期之日起在半年内应按每人每月240元发放临时安置补助费；超过半年，应按每人每月480元发放临时安置补助费。2003年10月26日，原、被告签订一份《房屋转让协议书》，约定被告将房协字069号《拆迁补偿安置协议书》中，选择产权调换方式的120平方米的拆迁安置补偿权利（包含房屋设施补偿及过渡费）作价140000元，转让给原告；原告按分期付款方式支付款项，于合同签订时支付50000元，于2003年5月30日支付20000元，2003年6月30日支付20000元，2003年8月30日支付20000元，2003年10月30日支付15000元，原告选房并取得房屋钥匙后支付10000元，最后5000元在办理房屋所有权证书过户手续后一次性付清；自2003年5月1日起，过渡费由被告代领交给原告等。之后，原告于2003年10月份、11月份分四笔支付了127000元，其中2003年11月2日的10000元转让款第三人王金龙作为收款人签名确认。2006年11月3日，泉州丰泽交通建设开发有限公司通知选房，因选取的房屋A1101室建筑面积137.37平方米，超出了产权调换面积，被告与泉州丰泽交通建设开发有限公司签订一份《房屋拆迁补偿安置补充协议书》，约定扩购17.37平方米，经结算，应支付扩购款25485元。支付扩购款的发票现由原告持有。2007年房屋安置后，由原告占有使用诉争房屋。2013年6月起，第三人王金龙、陈银桂、王欣茹入住诉争房屋。被告签订《拆迁补偿安置协议书》时，其家庭常住人口5人，即为本案的被告及第三人。被告王长安及第三人王金龙，分别于2004年5月28日、2006年1月5日、2006年4月，领取了部分过渡费合计12000元。另查，诉争房屋目前不具备办理产权证条件。
本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议书》，约定被告将其与泉州丰泽交通建设开发有限公司签订的《拆迁补偿安置协议书》中的部分拆迁安置补偿权利转让给原告。被告作为《拆迁补偿安置协议书》中的被拆迁人，原告与其签订转让合同时，有理由相信其是合法权利人。同时，原、被告签订转让协议时，房屋尚未安置，故转让的标的物是补偿安置权利，而非特定化的房屋。退一步说，即使被告仅是被拆迁的房屋的部分权利人且未取得其他共有权人同意，其无权处分的行为并不影响原、被告之间合同的效力。因此，原、被告之间关于安置权利概括转让的协议，合法有效。在选取安置房屋之后，原告在诉争房屋申请并安装了固定电话，同时与他人签订了租赁合同。因此，原告主张安置后至2013年6月前，诉争房屋由原告占有，本院予以采信。虽然第三人王金龙、陈银桂、王欣茹以其是部分权利人于2013年6月起入住诉争房屋，但该入住行为系在被告已依约交付房屋后产生的新的法律事实，即原、被告转让协议中约定的交付房屋义务已实际履行，因此，原告请求被告腾空交房及支付占用期间损失，本院不予支持。至于第三人王金龙、陈银桂、王欣茹能否以私力改变诉争房屋原先占有状态，则属于另一法律关系，且原告明确在本案中不对第三人主张权利，故本院不宜在本案中作出处理，原告可依据《物权法》中关于占有制度的相关规定，另行主张权利。另本案原、被告之间的转让协议虽合法有效，但并不必然能够产生物权变动的效力。而且，目前诉争房屋尚不具备办理产权证的条件。因此，原告请求被告办理诉争房屋的所有权变更登记，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告陈玉霞的诉讼请求。
本案受理费5300元，由原告陈玉霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 张慧颖
审 判 员 陈奕辉
代理审判员 黄达婧
二〇一六年一月四日
书 记 员 连博影
相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权只是标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。