北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初14438号
原告（反诉被告）：北京丛林风尚建筑装饰工程有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区康定街6号7幢一层。
法定代表人：刘云民，总经理。
委托诉讼代理人：黄凯城，北京市嘉昊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王敬林，北京市嘉昊律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：北京海辰瑞安科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区康定街6号。
法定代表人：李春花，执行董事。
委托诉讼代理人：周雪峰，北京市京师律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京丛林风尚建筑装饰工程有限公司（以下简称：丛林风尚公司）与被告（反诉原告）北京海辰瑞安科技有限公司（以下简称：海辰瑞安公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丛林风尚公司的委托诉讼代理人黄凯城、被告（反诉原告）海辰瑞安公司的委托诉讼代理人周雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）丛林风尚公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告于2015年10月23日签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院判令被告向原告支付违约金71666.7元；3、被告赔偿原告装修损失，具体数额以鉴定为准（每年折旧20％）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年，原告从被告处承揽装饰装修工程，工程总造价3550000元，工程完工后，被告扣除总工程款的百分之五即177500元作为质保金。2015年10月23日，原告和被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于北京市大兴区康定街6号面积为600平方米的房屋出租给原告使用，租赁期限为5年，从2016年1月1日起至2021年1月1日止，每年租金430000元。经被告同意，原告对出租房屋进行装修，支出装修费1997606元。2017年，因被告将整体园区出租给案外人，被告多次与原告协商解除房屋租赁合同，但由于赔偿损失问题双方一直未能达成协议。被告为了整体出租，于2017年5月17日向原告发送《告知函》，被告以原告拖欠房租为由，单方解除了房屋租赁合同，并给予原告一个月的腾退时间。原告严格按照合同约定支付相应租金，被告以拖欠租金为借口，单方解除租赁合同的行为已经构成违约，按照合同约定，应向原告支付违约金，赔偿原告装修损失，同时返还押金。为了维护我方的合法权益，特诉至法院，望判如所请。
被告（反诉原告）海辰瑞安公司辩称，认可双方于2015年10月23日签订《房屋租赁合同》，但该合同已于2017年5月17日依据约定解除。不同意原告第二项诉讼请求，我方不存在违约解除合同情况，原告占有涉案房屋至今，应当支付租金并赔偿被告损失。原告陈述的事实不符，因原告长期、多次拖欠租金及水电费，故我方行使约定解除权。故提出反诉，请求法院合并审理。
被告（反诉原告）海辰瑞安公司反诉称：1、确认原、被告签订的合同于2017年5月17日解除；2、判令被反诉人立即腾退位于北京市北京经济技术开发区康定街6号房屋；3、判决被反诉人支付租金至实际搬离涉案房屋之日止（扣除40000元押金）；4、判决被反诉人支付利息至租金实际付清之日止（按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；5、判决被反诉人支付违约金38405元；6、判决被反诉人支付至实际搬离之日产生的水、电费并按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付相应利息；7、判决被反诉人承担本案诉讼费用。事实与理由与本诉答辩意见一致。
针对被告（反诉原告）海辰瑞安公司的反诉，原告（反诉被告）丛林风尚公司辩称，不同意被告的第一项反诉请求，我方需要找到房屋后才可以腾退，我方同意支付租金至实际搬离之日，标准按照合同约定执行。对于利息和违约金我方不同意支付，因为我方不存在违约行为，我方同意支付实际发生的水电费用，其他答辩意见同本诉诉讼请求。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告（反诉被告）丛林风尚公司就本诉及反诉提交如下证据：1、综合办公楼装修工程竣工决算书；2、房屋租赁合同；3、告知函；4、工程款及房租对帐单，中国工商银行业务回单、手机银行汇款截屏；5、北京市装饰装修工程施工合同；6、公司办公室装修工程预算；7、公司办公室装修工程款结算单；8、回函及邮寄底单。被告（反诉原告）海辰瑞安公司对证据1、证据2真实性认可，证明目的不认可；对证据3、证据4真实性、证明目的均认可；对证据5、证据6、证据7、真实性、证明目的均不认可；对证据8没有收到。被告（反诉原告）海辰瑞安公司就本诉及反诉提交如下证据：1、房屋租赁合同；2、《装修协议》及补充协议、《竣工决算》、《收款回单》；3、告知函；4、水电费统计表；5、发票及押金条。原告（反诉被告）丛林风尚公司对证据1真实性认可；对证据2证明真实性认可；对证据3真实性认可，证明目的不认可；对证据4以实际发生为准；对证据5真实性不认可，没有交过押金。庭审中，被告（反诉原告）海辰瑞安公司向本院申请证人杨某及证人张某出庭作证，欲证明海辰瑞安公司曾向丛林风尚公司催缴房租。杨某称其2016年7月曾在电话中向丛林风尚公司法定代表人刘云民催缴2016年下半年房租，2016年8月曾当面向丛林风尚公司法定代表人刘云民催缴房租，2016年冬天亦曾向丛林风尚公司催缴房租。张某称其在2017年6月曾向丛林风尚公司总经理催缴过房租。原告（反诉被告）丛林风尚公司对上述证人证言真实性、证明目的均不认可；被告（反诉原告）海辰瑞安公司对上述证人证言真实性、证明目的均认可。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月23日，海辰瑞安公司（甲方）与丛林风尚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方所有的坐落于北京市北京经济技术开发区康定街6号面积为600平方米的房屋，租赁期为5年，租赁期从2016年1月1日起至2021年1月1日。甲乙双方议定租金430000元，押金40000元。押金至租赁期满，乙方不再续租后甲方如数退还。自2019年1月1日起，每年年租金按原年租金的3％递增，乙方每满半年向甲方支付租金。乙方按合同约定按时足额向甲方支付租金，如乙方不按时支付租金，每延付一天须按欠付租金的千分之五支付甲方利息；如超过一个月未付租金，甲方有权单方解除合同，要求乙方立即腾退房屋，同时要求乙方按应付租金的20％支付违约金。乙方租赁期间，水电费、供暖费用按照开发区标准由乙方自行缴纳，物业费用由甲方承担。一层门厅及包房，通往二层的天井，二层公共卫生间由乙方负责装修修缮，装修后不作为租赁面积，由双方共同使用。甲方同意乙方根据经营的需要进行装修，装修费用由乙方承担，甲方配合乙方出具装修所需手续。合同期满前，甲方擅自解除合同或非可归责于乙方的原因导致合同无法履行（不可抗力除外），甲方须按照尚未履行的合同期限，按照年20％的比例赔偿乙方的装修费用。
丛林风尚公司以海辰瑞安公司到期应交付丛林风尚公司的装饰装修工程质保金177500元、修缮房屋费用44000元，以上共计215000元折抵2016年上半年房屋租金。海辰瑞安公司第一次庭审中认可该抵扣方案，第三次庭审中认为工程质保金中包含押金40000元，故主张丛林风尚公司拖欠租金。丛林风尚公司于2016年8月1日向海辰瑞安公司转账70000元，于2016年9月12日转账35000元，并附言公司9月份房租，于2016年12月15日转账35000元，附言10月房租，于2017年1月18日转账50000元，于2017年1月19日转账18500元，于2017年4月10日转账70000元，附言1月份房租和2月份房租。
2017年5月17日，海辰瑞安公司向丛林风尚公司发出告知函，载明“北京丛林枫尚建筑装饰工程有限公司，由于你方未按双方的房屋租赁合同条款执行，现已拖欠近3个月房租，违反了合同约定第五条第2点，现通知你方正式解除房屋租赁合同，并在6月18日之前腾退房屋。特此通知！北京海辰瑞安科技有限公司，2017年5月17日。”北京丛林枫尚建筑装饰工程有限公司法定代表人刘云民在该告知函上签字。
本院认为，原告（反诉被告）丛林风尚公司与被告（反诉原告）海辰瑞安公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律、法规强制性规定，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原告（反诉被告）丛林风尚公司与被告（反诉原告）海辰瑞安公司之间的争议焦点在于涉案房屋的租金支付方式。首先，关于押金是否交纳，海辰瑞安公司主张质保金中包含了押金40000元，丛林风尚公司否认曾经交纳过押金，因为海辰瑞安公司关于2016年上半年租金交纳方式在两次庭审中陈述不一致，故本院采纳对其不利的意见，即丛林风尚公司未曾交纳押金，2016年上半年租金通过质保金177500元、房屋维修费用44000元予以抵扣。其次，关于租金支付方式，海辰瑞安公司主张应先交纳租金后使用房屋，丛林风尚公司主张先使用房屋后交纳租金，双方均认可按照合同约定应每半年交纳一次房租。双方对租金交纳方式理解存在争议，丛林风尚公司主张的先使用后交纳租金的依据为双方合同约定“自2019年1月1日起，每年年租金按原年租金的3％递增，乙方每满半年向甲方支付租金”，海辰瑞安公司主张租金系预付制的理由为房屋租赁交易惯例及丛林风尚公司的租金实际交纳方式，结合租金交纳条款，该条款的适用条件为“自2019年1月1日起”，故2019年1月1日前的租金交纳方式不能直接适用该约定，对于2016年至2018年涉案房屋的租金支付方式，双方为无约定或约定不明确。根据交易习惯及双方以往的租金交付情况来看，
预付制及下付制兼而有之，亦难以排除丛林风尚公司的提前履行合同义务的抗辩。海辰瑞安公司主张即使按照后付制，丛林风尚公司在2017年的付款行为也已构成违约，对此，丛林风尚公司在2017年1月19日支付完毕2016年下半年租金，海辰瑞安公司当时未提出异议，故构成解除权失权。杨某的证人证言中，仅主张口头向丛林风尚公司催缴租金，未提供其他证据予以佐证，且杨某为海辰瑞安公司员工，与海辰瑞安公司存在利害关系，故本院对其证人证言不予采信，证人张某曾旁听过本案庭审，故本院对其证人证言不予采信。故海辰瑞安公司于2017年5月17日发出告知函时并未达到合同的约定解除条件，海辰瑞安公司不享有单方解除权，故对请求确认租赁合同于2017年5月17日解除的诉讼请求本院不予支持，基于解除合同的其他诉讼请求本院亦不予支持。丛林风尚公司以海辰瑞安公司发出的通知函系违法解除合同为由，要求解除合同，海辰瑞安公司发出的通知函未产生合同解除的后果，庭审中亦主张若丛林风尚公司继续按照合同约定交纳租金，可以继续履行租赁合同，故海辰瑞安公司发出通知函的行为未构成违约，丛林风尚公司亦无权解除合同，丛林风尚公司申请装修损失的鉴定亦无必要。双方虽均要求解除合同，但对于合同解除的后果并未达成一致，不构成协商解除合同的情况，故本院不予判决解除合同，双方仍应按照合同约定继续履行。因此，无论是原告（反诉被告）丛林风尚公司还是被告（反诉原告）海辰瑞安公司，双方主张解除合同的依据均不存在，对于双方的本诉及反诉请求，本院均予以驳回。就合同履行的相关问题，原、被告双方可以另行协商解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）北京丛林风尚建筑装饰工程有限公司的全部诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）北京海辰瑞安科技有限公司的全部反诉请求。
本诉案件受理费9195元，由原告（反诉被告）北京丛林风尚建筑装饰工程有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费3001元，由被告（反诉原告）北京海辰瑞安科技有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 李运普
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 王美雪
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