内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2017）内民再311号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：鄂尔多斯市亿昌房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区铁西亿昌现代城B座16楼。法定代表人：郝英杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：马超，内蒙古三恒律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：王惠玲，女，1972年1月5日出生，汉族，中国神华集团会计，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。再审申请人鄂尔多斯市亿昌房地产开发有限责任公司（以下简称亿昌公司）因与被申请人王惠玲租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2015）鄂民终字第1387号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年8月15日作出（2016）内民申1079号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人亿昌公司的法定代表人郝英杰及委托诉讼代理人马超，被申请人王惠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿昌公司再审请求：1.撤销鄂尔多斯市中级人民法院（2015）鄂民终字第1387号民事判决；2.改判亿昌公司不予支付王惠玲租金110万元；3.本案一、二审及再审诉讼费用由王惠玲承担。事实与理由：（一）《中华人民共和国民法通则》第136条规定，拒付或者延付租金的诉讼时效期间为一年。亿昌公司与王惠玲签订的《商铺租赁合同》约定租赁费按年支付，每年租赁到期时付清租赁费，王惠玲主张租赁费的诉讼时效期间起算点应在2013年7月21日，并于2014年7月21日届满，王惠玲于2015年3月10日起诉，诉讼时效已过。（二）亿昌公司租金付至2012年1月21日，2011年11月亿昌公司就已搬走，双方协商解除合同，亿昌公司不再实际使用涉案商铺，且王惠玲于2013年5月25日又与武建忠签订了《个人租房合同》，将涉案商铺租给武建忠。（三）双方在租赁合同中约定如在租赁期间，王惠玲不得起诉国税局，但王惠玲于2012年起诉国税局，可以证明亿昌公司已不再承租诉争商铺。而且根据租赁合同约定，承租方拖欠租金累计达10天的，出租方可以终止合同，收回房屋，如果欠付租金，王惠玲可以终止合同并且收回房屋，由此可以证实亿昌公司不欠王惠玲房屋租金。被申请人王惠玲辩称，王惠玲于2009年购买了亿昌公司写字楼B座的两个底商。因鄂尔多斯市国税局在A、B座之间商铺门前设立栏杆，阻断了入口，致使王惠玲的租户不再租用该底商。为此，东胜区政府要求由亿昌公司予以解决。亿昌公司为弥补我方损失，同意租用该底商三年，租金每年80万元，同时承诺三年后负责协商拆掉栏杆。但亿昌公司只租用了一年，仅支付租金130万元（现金80万元，50万元抵顶办理房产证费用）就不再支付租金。王惠玲不同意终止租赁合同，于2012年5月提起诉讼，请求国税局拆除栏杆，赔偿租金损失。在得知门前设置栏杆是经亿昌公司同意的事实后，王惠玲同意追加亿昌公司为共同被告，赔偿租金损失。2014年7月在东胜区法院调解下，国税局拆除了栏杆，王惠玲于2014年7月11日撤诉。王惠玲从未放弃诉讼权利，自撤诉到2015年3月没有超过一年的诉讼时效期间。亿昌公司提供的武建忠租房合同上的签名不是王惠玲亲笔所签，王惠玲的底商是600平米，向武建忠出租的事实并不存在。亿昌公司同意国税局在王惠玲底商门前架设栏杆有明显过错，需承担王惠玲的租金损失。王惠玲向鄂尔多斯市东胜区人民法院起诉请求：判令亿昌公司向王惠玲支付租金110万元。一审法院经审理查明，王惠玲与亿昌公司于2010年7月21日签订一份《商铺租赁合同》，合同约定王惠玲将亿昌大厦B座106、107号两间商铺出租给亿昌公司，租赁期限从2010年7月21日至2013年7月21日，租赁费为每年80万元，按年支付，每年的租赁费到期时付清。另查明，王惠玲于2012年起诉鄂尔多斯市国税局、东胜区国税局和亿昌公司，诉讼请求中包括要求亿昌公司等人赔偿因亿昌公司与鄂尔多斯市国税局签订协议，在王惠玲商铺前搭起1.2米高的栏杆，影响王惠玲商铺的出租而造成的租赁费损失。一审法院判决：驳回王惠玲的诉讼请求。王惠玲不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，改判支持王惠玲的诉讼请求。二审法院经审理查明，2009年12月，王惠玲购买了亿昌综合办公楼B座106、107号商铺。2010年7月21日，鄂尔多斯市国家税务局、东胜区国家税务局作为甲方，亿昌公司作为乙方，东胜区人民政府作为丙方，三方共同签订了《关于鄂尔多斯市国税局、东胜区国税局综合办公楼与亿昌大厦B座公共区域界线划分的协议》，协议中约定以国税局办公楼（A座）裙楼墙体向北9米；B座墙体向南7.6米为界线安装防护栏，各自独立管理。同日，王惠玲与亿昌公司签订了《商铺租赁合同》，王惠玲将亿昌综合办公楼B座106、107号商铺出租给亿昌公司，租赁期限为2010年7月21日至2013年7月21日，租赁费按年支付，每年的租赁到期时付清。合同签订后，王惠玲将房屋交付亿昌公司使用，现合同履行期限届满，亿昌公司的租赁费支付至2012年1月21日，共支付了130万元，下欠110万元未支付。2012年5月4日，王惠玲向东胜区人民法院起诉鄂尔多斯市国家税务局，请求判令鄂尔多斯市国家税务局拆除国税局与亿昌写字楼之间的栏杆及入口处起降横杆，请求判令鄂尔多斯市国家税务局赔偿王惠玲租金收入的损失（按原租房合同80万元/年计算）。后经鄂尔多斯市国家税务局申请，东胜区人民法院追加东胜区国家税务局、亿昌公司为本案共同被告。2014年7月7日，东胜区国家税务局拆除了其办公楼与亿昌公司办公楼B座之间的栏杆及入口处起降横杆。2014年7月11日，东胜区人民法院作出（2012）东民初字第2664号民事裁定书，准予王惠玲撤回了对上述三被告的起诉。二审法院认为，诉讼时效的法律意义在于以强制性规范指明法律对民事权利的保护期限，以促使权利人及时行使权利。本案中基础事实为2010年6月，王惠玲购买的亿昌综合办公楼B座底商门前7米处被设置了栏杆，直接阻断了原出入口，极大阻碍了其底商的出租。2010年7月21日，亿昌公司与鄂尔多斯市国税局、东胜区国税局、东胜区政府签订了公共区域界线划分的协议，从而确定了鄂尔多斯市国税局、东胜区国税局可以在亿昌办公楼B座墙体向南7.6米处安装防护栏的事实。而就在同日，亿昌公司与王惠玲签订了本案《商铺租赁合同》，并在第十条说明：”本商铺门前向南七米与市国税局办公楼为界”。由此可知，本案租赁合同形成的基础事实为亿昌公司以租赁的方式补偿王惠玲因栏杆的设置而导致底商无法出租所造成的损失。2012年，王惠玲在起诉鄂尔多斯市国税局、东胜区国税局、亿昌公司的建筑物区分所有权纠纷一案中，王惠玲明确提出因亿昌公司不再支付租金，故要求三被告共同支付因底商无法出租而遭受的租金损失。该案在东胜区人民法院的调解下，王惠玲于2014年7月11日申请撤诉。该院认为，诉讼时效经过是以权利人不行使请求法院保护其民事权利的事实状态为前提的，而在本案中，并不存在王惠玲怠于行使自己权利的主观故意和客观事实，故王惠玲于2012年提起的诉讼应当属于法定的诉讼时效中断事由。王惠玲于2015年3月10日再次起诉亿昌公司要求其支付2012年1月21日至2013年7月21日的租金，其诉讼请求并未超过诉讼时效。王惠玲与亿昌公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，是合法有效合同，应受法律保护，双方当事人应当全面履行各自的合同义务。本案中，亿昌公司并未明确通知过王惠玲要求解除合同，也未履行过任何合同解除的手续，不能视为双方的合同于2012年1月21日已经解除，故亿昌公司应当按照合同的约定支付从2012年1月21日至2013年7月21日剩余的110万元租金。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应当予以改判。二审法院判决：（一）撤销东胜区人民法院（2015）东民初字第1313号民事判决；（二）亿昌公司于本判决生效之日起10日内支付王惠玲租金110万元。本院再审对一审法院、二审法院查明的双方签订租赁合同及王惠玲提出损害赔偿之诉的事实予以确认。另查明，亿昌公司自2011年底已将本案租赁房屋退还王惠玲。该事实有证人陈某吴广的证言、亿昌公司提交的《个人租房合同》、《门头广告牌指导意见通知书》证实。王惠玲在2012年提出损害赔偿之诉时确认，”开发商租金只支付到2012年3月5日，因无力承担租金退还了该底商。”本院再审认为，本案争议焦点为亿昌公司应否支付王惠玲主张的剩余租金110万元。王惠玲与亿昌公司签订租赁合同的事实清楚，双方签订租赁合同的基础是补偿王惠玲不能出租的损失。在租赁合同履行期间，亿昌公司停止支付租金且将房屋交回王惠玲，以实际行为表明不再履行合同。对亿昌公司交回租赁房屋且不予支付租金的行为，王惠玲在2012年提出损害赔偿之诉时确认，”开发商租金只支付到2012年3月5日，因无力承担租金退还了该底商。”王惠玲对亿昌公司的该行为未起诉要求继续履行合同，而是提出损害赔偿之诉，是对解除租赁合同行为的确认，应认定自2012年3月5日起双方的租赁合同已解除。因双方的租赁合同已经解除，王惠玲要求继续支付租金的请求无事实依据，本院不予支持。原一、二审法院认定事实及适用法律均有错误，应予纠正。一审判决结果正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：一、撤销鄂尔多斯市中级人民法院（2015）鄂民终字第1387号民事判决；二、维持鄂尔多斯市东胜区人民法院（2015）东民初字第1313号民事判决。一审案件受理费7350元，二审案件受理费14700元，由王惠玲负担。本判决为终审判决。审判长  庞志军审判员  王文君审判员  武丽英二〇一八年三月五日书记员  祝 蕾