安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皖民四终字第00584号
上诉人（原审原告）：池州市九华山智�农业生态园开发有限公司，住所地安徽省池州市九华山风景区。
法定代表人：王永来，该公司董事长。
委托代理人：陈长启，安徽九华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：安徽省皖土房地产开发有限责任公司，住所地安徽省池州市九华山风景区。
法定代表人：吕庚宝，该公司董事长。
委托代理人：翟敏，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：刘刚正，安徽安天行律师事务所律师。
上诉人池州市九华山智能农业生态园开发有限公司（简称九华生态公司）与上诉人安徽省皖土房地产开发有限责任公司（简称皖土公司）房屋买卖合同纠纷一案，安徽省池州市中级人民法院于2014年1月8日作出（2012）池民三初字第00042号民事判决，双方均不服，向本院提出上诉。本院于2014年10月8日作出（2014）皖民四终字第00219号民事裁定，将该案发回重审。原审法院重审后，于2015年8月3日作出（2015）池民一初字第00021号民事判决。宣判后，双方当事人仍不服，向本院提起上诉。本院于2015年12月2日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审查明：2010年11月25日，上海溯源投资管理公司（简称溯源公司）与皖土公司签订《全程策划、销售、招商代理协议》，约定皖土公司就其在安徽省池州市九华山风景区开发的“九华新街”商业地产项目全程策划、销售、招商事宜委托溯源公司实施。在溯源公司代理销售过程中，2010年12月22日，九华生态公司与皖土公司签订一份《九华新街商铺认购书》，就16、17号楼达成整体购买意向。此后，九华生态公司于2010年12月22日向皖土公司汇款200万元，并注明订金100万元、押金100万元，2011年1月31日，又向皖土公司汇款200万元，并在汇款用途上注明系订金。2011年4月25日，九华生态公司在皖土公司提供的已填写好相关内容的《商品房买卖合同》格式文本上签章，但皖土公司未在该合同上签字或盖章，双方就16、17号楼的买卖未能签订正式的《商品房买卖合同》，皖土公司未向九华生态公司退还400万元款项，故九华生态公司诉至法院，请求判令：皖土公司立即返还购房押金、订金400万元，利息损失748125元（利息按年利率9.975%计算至2012年11月21日），并赔偿缔约损失2459759元。本案原一审庭审中，九华生态公司增加利息诉请，请求判令利息损失从2012年11月22日起按年利率9.975%计算至400万元付清止。
原审另查明：在《全程策划、销售、招商代理协议》履行过程中，双方因代理佣金问题产生纠纷，溯源公司诉至安徽省青阳县人民法院，后该案移送至原审法院审理。在该案审理过程中，九华生态公司于2012年8月7日向原审法院出具一份《情况说明》，反映：2010年12月，溯源公司代理销售皖土公司开发建设的九华新街二期项目，为支持其销售工作，以开盘优惠价与其达成购买16、17号楼的意向，并根据其指令，分别于2010年12月22日、2011年1月31日向其汇款400万元，其中100万元为购房押金即购房保证金，其余300万元为购房订金。后因溯源公司与皖土公司发生纠纷，至今未与我公司签订商品房买卖合同。溯源公司诉皖土公司案件，在原审法院主持下，达成调解协议：一、确认双方于2010年11月25日所签订的《全程策划、销售、招商代理协议》解除；二、皖土公司同意支付400万元作为对溯源公司前期代理销售工作的补偿费用（2012年12月29日前支付200万元，余款200万元于2013年2月1日前一次性付清），溯源公司不再向皖土公司要求其他任何费用；三、�方再无其他争议。该调解协议双方现已履行完毕。
再查明：九华生态公司具有独立的法人资格，注册资本金1000万元。在本案原一审审理过程中，溯源公司向法院出具说明，表示此次购买行为无论是要约人还是实际付款人均是九华生态公司，本案系九华生态公司与皖土公司之间的合同纠纷，与溯源公司无关，因此，在溯源公司与皖土公司达成的调解中未将该400万元一并处理。
原审法院认为：（一）关于双方当事人是否达成购买涉案商品房意向的问题。皖土公司认为，案涉16、17号楼是溯源公司与自己达成购买意向，九华生态公司支付400万的行为只是代溯源公司支付购房款，依据是皖土公司提供的溯源公司向皖土公司出具的结算诉求说明以及溯源公司在（2012）池民三初字第00001号案件中提供的九华新街销售工作会议纪要、皖土公司与溯源公司联席工作会议纪要等证据。因皖土公司未提交这些证据的原件，九华生态公司亦不认可，在（2012）池民三初字第00001号案件中，两个会议纪要未得到双方当事人确认。更为关键的是，溯源公司在为皖土公司代理销售房屋期间，与九华生态公司签订了涉案16、17号房屋的认购书，皖土公司虽认为该认购书不真实，但鉴于溯源公司在与九华生态公司签订认购书时系有皖土公司的授权，而皖土公司亦未提出相反证据对此加以否定，故皖土公司认为涉案16、17号房屋系溯源公司自己购买的主张不予支持。溯源公司与九华生态公司系两个独立的法人，九华生态公司在汇款400万时已注明：押金100万，订金300万。在（2012）池民三初字第00001号案件审理中，九华生态公司出具情况说明，表明该400万元作为其购房保证金和订金，在本案中溯源公司亦出具说明，表明购房主体系九华生态公司，且�源公司在与皖土公司达成的调解协议中未将该400万款项一并处理。因此，在案证据能够证明本案双方当事人之间达成涉案商品房购买意向。
（二）关于九华生态公司诉请返还400万元及利息和缔约损失赔偿能否支持的问题。双方当事人在签订九华新街商铺认购书后，九华生态公司先后支付了400万购房押金和订金，按照认购书的约定，双方应于2011年4月30日前签订正式的商品房买卖合同。2011年4月25日，九华生态公司在皖土公司提供的填写了相关内容的商品房买卖合同上盖章，皖土公司对该合同的真实性不予认可，认为系溯源公司与九华生态公司串通伪造，但没有提供足够证据加以反驳。通常情况下，九华生态公司不可能私自取得皖土公司该种商品房买卖合同，在没有证据证明系其与溯源公司恶意串通的情况下，该合同未能最终成立，应认定系皖土公司违反诚�信用原则导致双方合同未成立，在合同未成立的情况下，皖土公司应及时归还押金及订金，故对九华生态公司要求皖土公司承担缔约过失责任的主张予以支持。缔约过失责任的赔偿范围主要为合同相对方的信赖利益损失，包括直接损失和间接损失。九华生态公司主张的利息损失是直接损失，应根据同期同类人民银行贷款利率标准计算至款项付清之日。案涉400万元其中第一笔200万元利息应从2010年12月23日计算至款项付清日，第二笔200万元利息应从2011年2月1日计算至款项付清日。间接损失应为九华生态公司丧失与第三人订立合同机会所产生的损失及其在现有条件下从事正常经营活动所获得的利润损失，其诉请2459759元间接损失过高，综合考虑皖土公司占用资金的时间以及目前中小企业融资困难等因素，对九华生态公司诉请的间接损失，原审法院酌定为140万元。
�上，案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、皖土房公司于判决生效之日起三十日内返还九华生态公司购房款400万元及利息（利息按照同期同类人民银行贷款利率，其中200万元从2010年12月23日起计算至款项付清日，另200万元从2011年2月1日起计算至款项付清日）；二、皖土公司于判决生效之日起三十日内赔偿九华生态公司损失140万元；三、驳回九华生态公司其他诉讼请求。案件受理费67255元，由九华生态公司负担10213元，皖土公司负担57042元。
上述判决宣告后，双方当事人均不服，分别向本院提起上诉。九华生态公司上诉称：原审法院判决皖土公司赔偿损失140万元明显过低。因皖土公司过错，导致双方未能签订《商品房买卖合同》，其应当承担直接损失和间接损失。根据皖土公司房屋销售平均价格与其销售给九华生态公司的价格两者的差价，在此基础上确定20%的比例来计算间接损失为2459759元是客观的，而原审法院酌定140元显然过低。请求二审法院依法维持原审判决第一项，撤销原审判决第二、三项，并径行改判皖土公司赔偿九华生态公司损失2459759元，并由皖土公司承担本案全部诉讼费用。
皖土公司答辩并上诉称：1、本案双方当事人之间从未达成过涉案商品房的购房意向，九华生态公司原审举证的认购书不具备真实性，溯源公司在与皖土公司商品房委托代理销售合同纠纷一案中已明确达成购买意向的是溯源公司，且九华生态公司在起诉时未出示该认购书，案涉认购书明显系后补，该认购书只有溯源公司盖章，皖土公司并未盖章。原审采信该证据，导致认定事实错误。2、皖土公司在�品房销售过程中不存在缔约过失，原审判决承担缔约过失的赔偿责任明显错误。因皖土公司与溯源公司达成购房意向后，一直保留着案涉房屋未销售，并多次催促溯源公司签订正式的商品房买卖合同，案涉房屋至今未予销售，此事实证明皖土公司不存在缔约过失，不应承担巨额赔偿责任。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回九华生态公司的诉讼请求，并由其承担本案一、二审诉讼费用。
九华生态公司辩称：皖土公司赔偿九华山损失140万元明显过低，我方主张的利息损失属于直接损失，间接损失也客观存在。皖土公司的上诉理由不能成立。
二审中，双方当事人所举证据及证明目的同原审，相对方的质证意见与原审相同。
本院二审另查明以下事实：
1、溯源公司与皖土公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，双方达成了调解协议的时间是2012年11月29日。
2、溯源公司与九华生态公司系关联公司。
3、在本院原二审期间，皖土公司愿意以原定价格将案涉16、17号楼出售给九华生态公司。
本院认为，综合双方举证质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：1、本案购房主体确定；2、皖土公司应否向九华生态公司赔偿损失及损失数额的认定。
关于争议焦点一。原审已查明，在皖土公司与溯源公司商品房委托代理销售合同纠纷一案审理中，九华生态公司已出具《情况说明》，主张购买16、17号楼合同主体为九华生态公司，在此后皖土公司与溯源公司达成的调解协议中，对九华生态公司支付的400万元购房订金及押金未予处理，并在该调解协议书第三条中申明：“双方无其他争议”。上述事实表明，皖土公司和溯源公司就双方之间未达成购买案涉房屋意向是清楚的。故皖土公司在上诉中仍提出购房主体系溯源公司的理由与上述事实相悖，本院不予采信。原判认定九华生态公司系案涉16、17号楼购房主体，符合本案实际，本院予以维持。
（二）关于争议焦点二。皖土公司与溯源公司商品房委托代理销售合同纠纷一案调解结案后，皖土公司已知悉涉案房屋的购房主体为九华生态公司。虽在本案审理过程中，皖土公司表示可以按原定价格将房屋出售给九华生态公司，但双方并未就合同进行积极磋商，均无签订正式《商品房买卖合同》的意愿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理�因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”皖土公司应及时将收取九华生态公司400万元购房订金及押金返还九华生态公司，但直至本院审理本案期间，皖土公司仍以签订合同主体系溯源公司为名，拒不返还，其长期占用九华生态公司订金及押金的故意明显，存在恶意，也实际上造成九华生态公司的损失，应承担赔偿责任。鉴于九华生态公司未举示其实际损失的证据，本院考虑到目前民间融资成本较高等因素，酌定皖土公司向九华生态公司赔偿400万元被占用期间的损失为中国人民银行同期同类贷款利率二倍的利息，起算时间从皖土公司应当知道九华生态公司系购房主体之次日起，即2012年11月30日起至款项付清之日止。原判认定皖土公司存在缔约过失责任，无事实和法律依据，本院予以纠正。对九华生态公司上诉认为原审确定的损失过低，要求加判，皖土公司上诉认为其不应承担赔偿责任的理由，本院均不予采纳。
综上，原审判决认定事实部分错误，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省池州市中级人民法院（2012）池民三初字第00042号民事判决。
二、安徽省皖土房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还池州市九华山智能农业生态园开发有限公司400万元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的二倍支付该款自2012年11月30日起至款付清之日止的利息。
三、驳回池州市九华山智能农业生态园开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民�诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
本案一审案件受理费67255元，由池州市九华山智能农业生态园开发有限公司负担17255元，安徽省皖土房地产开发有限责任公司负担50000元。二审案件受理费63938元，由池州市九华山智能农业生态园开发有限公司负担23938元，安徽省皖土房地产开发有限责任公司负担40000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 跃 芳
代理审判员 李 周 洋
代理审判员 杨 福 来
二〇一六年三月十七日
书 记 员 徐珍妮（代）
附本判决适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清�，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。