广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0784民初925号
原告：中国建设银行股份有限公司鹤山支行，住所地：广东省江门市鹤山市，裕民路28、30号。
负责人：李其锐，该支行行长。
委托代理人：曾德军，广东真利律师事务所律师。
委托代理人：李槟成。
被告：李志良，男，汉族，住广东省鹤山市，公民身份号码：×××3018。
被告：广东华虹房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市。
法定代表人：麦月好。
原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行诉被告李志良、广东华虹房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法由审判员易钊锋适用简易程序于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行的委托代理人曾德军、李槟成到庭，被告李志良、广东华虹房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理，现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行诉称：2014年4月10日，被告李志良与原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行签订编号为440677500-2012-20140641016的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告李志良伟为借款人，原告为贷款人。借款本金人民币54万元，借款期限240个月，自2014年5月7日至2034年5月7日止。还款方法为等额本息还款，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币4147元。合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，即贷款利率为5.73125‰，并约定：以被告李志良所有的位于鹤山市沙坪锦绣华虹A3座1602房的房产为借款本息等应对款项提供抵押担保，在被告李志良未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），原告有权行使抵押权利，处分抵押财产以实现抵押物权。合同签订后，被告李志良就抵押事宜办理了他项权登记，房屋他项权利人为原告。原告按照合同约定向被告李志良发放了此笔贷款。但是被告李志良并未按合同约定按约履行还款义务，经原告多次催收仍拒绝偿还。根据借款合同第九条、十六条和十七条的约定，被告李志良应按合同的约定按期足额归还借款本息，如不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项即构成违约，而一旦被告李志良出现上述违约情形，原告即有权宣布贷款立即到期、要求立即清偿借款本息及相关费用。现原告宣布贷款立即到期，要求被告李志良立即清偿借款本息，并负担为实现债权发生的费用。截止2016年1月25日，被告李志良共拖欠贷款本金520740.30元及相关的利息、罚息8372.30元，并已造成原告31164元律师费的支出损失。根据借款合同第十三条约定，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、邮寄费等）。而且，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条约定，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。因此，原告有权请求依法拍卖或变卖被告李志良所有的上述抵押房产，并就所得价款由原告在借款本息及律师费等实现债权的费用（以实际发生为准）范围内优先受偿。另外，原告与广东华虹房地产开发有限公司（以下简称：华虹公司）于2014年1月7日签订编号为鹤山支行20140116《楼宇抵押贷款合作协议》，根据合作协议第五条、第六条、第七条约定，华虹公司对被告李志良的所欠原告的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用承担连带责任保证。为此，原告特诉至法院，请求：一、被告李志良立即向原告清偿借款本金520740.30元、利息、罚息8372.30元（利息、罚息计至2016年1月25日，从2016年1月26日起至付清日止的利息、罚息按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定另行计付），以上暂共计529112.60元；二、被告李志良承担原告为实现债权而支付的律师费31164元；三、法院依法拍卖、变卖被告李志良所有的坐落于鹤山市沙坪锦绣华虹A3座1602房的抵押房产，所得价款由原告在借款本金和利息、律师费等实现债权的费用（以实际发生为准）范围内优先受偿；四、被告广东华虹房地产开发有限公司对上述第一、第二项诉讼请求承担连带责任；五、本案诉讼费用由两被告共同承担。
被告李志良、广东华虹房地产开发有限公司无到庭应诉答辩，无向本院提供证据。
经审理查明：2014年4月10日，被告李志良与原告签订编号为440677500-2012-20140641016的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），约定原告向被告李志良提供借款54万元，借款期限为240个月，自2014年5月7日至2034年5月7日止。还款方法为等额本息还款。在签约时贷款利率下，每月归还本息金额为4147元，合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，即贷款利率5.73125‰；又约定被告李志良以自有的鹤山市沙坪锦绣华虹A3座1602房（以下简称“系争房屋”）为借款本息等应付款项提供抵押担保，如被告李志良未依约履行到期债务，原告有权行使抵押权；又，《借款合同》第九条、第十六条、第十七条约定：被告李志良应依约按期足额归还借款本息，否则构成违约，原告有权宣布贷款立即到期、要求被告立即清偿借款本息及相关费用；《借款合同》第十三条约定：抵押担保范围包括该合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、邮寄费等）。合同签订后，原告依约于2014年5月7日向被告李志良发放贷款54万元，该笔贷款一次划入被告广东华虹房地产开发有限公司账户内，后原告与被告李志良于2014年5月4日在鹤山市住房和城乡建设局办理了系争房屋的预购商品房抵押权预告登记，系争房屋预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告李志良。但被告李志良并未依约履行还款义务，经多次催收仍拒绝偿还。截至2016年1月25日，被告李志良共拖欠贷款本金520740.30元及相应利息、罚息8372.30元，并造成原告31164元律师费损失。
另查明：被告广东华虹房地产开发有限公司与原告于2014年1月7日签订《楼宇抵押贷款合作协议》（以下简称《合作协议》），其中第五条约定：“甲方（即被告广东华虹房地产开发有限公司）对乙方（即原告）向购房人发放的每一笔住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），提供无条件的、不可撤销的连带保证。”第六条约定：“保证期限（一）在办妥交易房屋抵押登记（备案）手续，乙方才向购房人发放贷款的情况下，甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止。……”第七条约定：“甲方保证责任的范围包括（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他相关费用（评估费、差旅费等）。”2016年1月25日，原告向被告广东华虹房地产开发有限公司发出《关于商请贵公司履行保证责任的函》，以被告李志良未依约履行还款义务为由请求被告广东华虹房地产开发有限公司履行保证责任。
本院认为：本案是金融借款合同纠纷。原告与被告李志良签订的《借款合同》，原告与被告广东华虹房地产开发有限公司签订的《合作协议》，均系合同当事人的真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效，应受法律保护。
关于被告李志良应否偿还原告借款本金、利息、罚息和律师费支出一节，被告李志良未依约偿还借款本息构成违约，应负继续支付借款本息等违约责任。原告请求被告李志良偿还借款本金520740.30元、利息、罚息【截止至2016年1月25日利息及罚息为8372.30元，自2016年1月26日起至清偿之日止的利息及罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计付】，理据充分，于法有合，应予支持。至于律师费31164元一节，因原告与被告李志良签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定为实现债权的律师费在抵押担保的债权范围内，且该律师费31164元有委托代理协议及律师费发票在卷可稽，足堪认定，再律师费金额未超过法律法令规定之范围，故原告请求被告支付律师费31164元，理据充分，应予支持。
关于原告对系争房屋是否享有优先受偿权一节，系争房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记而未办理抵押权登记，预购商品房抵押权预告登记属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定之预告登记之一种，其设立之目的系为保障将来实现物权、维护交易安全，法律赋予预告登记权利人以预告登记之形式使不动产所有权人未经预告登记权利人同意而处分不动产不发生物权效力，然系争房屋上设立之预购商品房抵押权预告登记不属于抵押权登记，并不产生优先受偿的效力，即该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，原告不能对系争房屋行使抵押权，故原告对系争房屋不享有优先受偿权。从而，原告请求对拍卖或变卖系争房屋所得价款优先受偿，于法未合，难谓有据，本院不予支持。
关于被告广东华虹房地产开发有限公司应否对被告李志良欠原告的借款本金、利息及罚息和律师费支出负连带责任一节，首先，原告与被告广东华虹房地产开发有限公司签订的《合作协议》第五条订明被告广东华虹房地产开发有限公司为有关购房者向原告“提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带保证”及第七条订明“甲方保证责任的范围包括（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）”等内容，而被告李志良欠原告的借款本金、利息及罚息、律师费均属被告广东华虹房地产开发有限公司提供的连带责任保证担保的债权范围内，故原告请求被告广东华虹房地产开发有限公司对在保证担保范围内的被告李志良欠原告的借款本金、利息及罚息、律师费31164元承担连带责任，理据充分，本院予以支持。
被告李志良、广东华虹房地产开发有限公司经合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告李志良于本判决发生法律效力之日立即偿还借款本金520740.30元、利息及罚息【截止至2016年1月25日利息及罚息为8372.30元，自2016年1月26日起至清偿之日止的利息及罚息按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计付】给原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行；
二、被告李志良于本判决发生法律效力之日立即支付律师费31164元给原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行；
三、被告广东华虹房地产开发有限公司对本判决主文第一项、第二项确定的被告李志良欠原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行的债务承担连带责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4701.50元，财产保全申请费3420元，诉讼费共8121.50元，由被告李志良、广东华虹房地产开发有限公司共同负担（原告已预交诉讼费，两被告应负担的诉讼费在履行判决义务时迳付予原告，本院不另收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七天内向广东省江门市中级人民法院预交第二审案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员
易钊锋
二〇一六年六月十三日
书记员
吕美珊