福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0504民初1910号原告(反诉被告)：陈红，女，1982年11月5日出生，汉族，住福建省德化县。委托诉讼代理人：许文明（系陈红丈夫），男，住福建省德化县。被告（反诉原告）：泉州市华祥商业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处。法定代表人：刘庭邻，总经理。被告（反诉原告）：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。法定代表人：王东伟，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：庄培文，福建顺济律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：沈阳，福建顺济律师事务所律师。原告（反诉被告）陈红与被告（反诉原告）泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月22日、2016年12月9日、2017年1月11日三次公开开庭进行了审理。在诉讼中，被告华祥物业公司、华祥房地产公司提出反诉，本院决定予以合并审理。原告陈红及其委托诉讼代理人许文明与被告华祥物业公司、华祥房地产公司共同委托诉讼代理人庄培文、沈阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈红向本院提出诉讼请求：1.判令华祥物业公司向陈红支付拖欠的租金42465.71元；2.华祥物业公司归还诉争商铺并结清至归还日的所欠租金；3.华祥房地产公司对上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费由华祥物业公司、华祥房地产公司承担。在事实和理由：陈红系洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店10717号商铺所有权人。陈红于2013年7月19日与华祥物业公司签订了《商铺租赁合同》一份。合同约定若华祥物业公司逾期支付租金，逾期一天按约定月租金的千分之一向陈红支付滞纳金。自2015年4月1日起，华祥物业公司开始拖欠租金，仅支付过4次暂付款共14509.24元。诉讼中，陈红变更第一、二项诉讼请求：1.判令华祥物业公司支付陈红自2015年4月1日起至2016年10月30日止的滞纳金15984.95元；2.华祥物业公司支付陈红自2015年4月1日起至2016年11月30日止的租金63184.06元。庭审中，陈红明确其诉讼请求中的滞纳金按每日千分之一标准计算。华祥物业公司、华祥房地产公司辩称，1.陈红与华祥物业公司自愿协商签订《商铺租赁合同》，对租金和租期等进行约定。然而合同签订后，遇到各种不可抗力的因素、情势变更，导致了涉案商铺的经营业绩下滑，导致了华祥物业公司无法准时按约的支付租金。现实的情况属于合同第八条及第十条的约定的情形，符合自动解除的情形；2.陈红要求支付的租金过高，因情势变更，对租金应予以相应的调整；3.签订合同的当事人为华祥物业公司，华祥房地产公司并非实际当事人，要求其承担担保责任有失公允，且合同中明确约定华祥房地产公司对滞纳金不承担担保责任；4.陈红诉求租金超过诉讼时效，且滞纳金计算标准过高，应予以调整。华祥物业公司、华祥房地产公司向本院提出反诉请求：1.判决解除陈红与华祥物业公司签订的《商铺租赁合同》；2.本案诉讼费用由陈红承担。事实与理由：陈红与华祥物业公司签订《商铺租赁合同》，对于租期、租金等进行相应约定。合同签订后，华祥物业公司即投入大量人力物力开发建设涉案商铺，但受各种不可抗力因素的影响，涉案商场的经营业绩严重下滑，大量商户流失，商场的出租率从98%下滑至42%，由此给华祥物业公司带来巨大的资金负担及经济损失，严重影响涉案商铺的经营管理。具体不可抗力因素包括因涉案商场周边市政道路（万虹公路、324国道）改造、同城区内多家知名建材家居企业入驻及全国建材家居行业经营整体下滑等。双方签订的《商铺租赁合同》第八条明确约定，本合同因不可抗力导致本合同无法执行的，合同自动解除。根据合同第十条第三款的约定，不可抗力包括其他非华祥物业公司可控制且严重影响华祥物业公司对商铺经营管理的事件和事故。综上所述，本案合同应当予以解除。陈红对华祥物业公司、华祥房地产公司的反诉辩称，不同意解除合同。做生意原本就存在风险，华祥物业公司、华祥房地产公司主张的不可抗力因素不存在，其亦未提到商场出租率已有所提高，仅提出商场出租率下滑。且华祥物业公司已经收到租户的租金，故应当支付陈红租金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈红提供的身份证复印件、《商铺租赁合同》、2015年租金、暂付款发放时间表，本院调取的业主委员会备案表、开户许可、明细台账，双方质证均无异议。对当事人质证无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。陈红提供的广告材料、快递单及函，华祥物业公司提供的情况说明、《委托经营合同》、协议书、网页截图、现场照片、商场经营数据概况、红星美凯龙费用明细表、记账凭证、发票、转账凭证、公司已付租金汇总表，对方当事人质证有异议。华祥房地产公司未提供证据。对当事人有争议的上述证据，本院予以分析认证如下：陈红提供的广告材料，属于华祥房地产公司销售手段，并非商铺销售合同组成部分，陈红基于广告宣传内容购买商铺与本案无关，对该证据本院不予确认；陈红提供的快递单及函未提供原件核对，且快递查询上显示为“他人代收”，故对其真实性不予确认；华祥物业公司提供的情况说明、委托经营合同、协议书、商场经营数据概况、红星美凯龙费用明细表、记账凭证、发票及转账凭证，均为复印件，其真实性无法确认，且部分证据属单方制作的证据，对该部分证据，本院不予确认；华祥物业公司提供的网页截图、现场照片，不能证明华祥物业公司的主张，本院不予确认；华祥物业公司提供的已付租金汇总表，陈红虽质证系华祥物业公司单方制作，其真实性无法确定，但该证据体现的已支付给陈红的租金数额与本院调取的明细台账一致，故对该证据中有关已付陈红租金的部分，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈红系泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）一层10717号商铺的所有权人。2013年7月19日，陈红与华祥物业公司签订编号为000297《商铺租赁合同》一份，约定：1.陈红（甲方）将上述商铺出租给华祥物业公司（乙方），由乙方对承租商铺进行统一经营管理，期限自2013年7月1日起至2020年6月30日止；2.第一年至第三年华祥物业公司每月应支付陈红租金3798.33元（税前），第四年至第七年每月应支付陈红租金4143.67元（税前）。租金按季度每年支付四次，于每季度末前支付；3.因出租商铺取得租金而产生的各项税费的缴纳义务，由陈红自行承担；4.华祥物业公司无正当理由逾期支付租金的，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰支付滞纳金，华祥房地产公司（担保方）仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任等。华祥房地产公司作为担保人在商铺租赁合同中盖章确认。合同签订后，陈红依约交付商铺。自2015年4月1日起，华祥物业公司陆续拖欠租金，2015年10月10日、12月31日、2016年3月29日、6月30日分别支付部分租金各3627.31元。自2015年4月1日起至2016年11月30日止，华祥物业公司共拖欠陈红租金：2015年第二、三、四季度及2016年第一季度各7767.68元（3798.33元/月×3月-3627.31元），2016年第二季度为11394.99元（3798.33元/月×3月），2016年7月至11月合计20718.35元（4143.67元/月×5月），以上合计63184.06元。华祥房地产公司也未履行保证责任。本案的争议焦点：一、陈红的租金诉求是否超过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”。本案起诉时间为2016年9月22日，故2015年9月22日至2016年11月30日止的租金并未超过一年的诉讼时效。本案中，根据《商铺租赁合同》的约定，租金按季度支付于季度末前付清，因此，陈红应从所欠季度租金的下一季度1日起就知道权利被侵害。故2015年4月1日起至2015年9月21日止的租金，应分别从2015年7月1日、10月1日起算一年的诉讼时效期间。由于华祥物业公司于2015年11月7日出具2015年租金、暂付款发放时间表，承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，可认定本案2015年4月1日起至2015年9月21日止租金的诉讼时效，因华祥物业公司同意履行义务而发生中断，故陈红的该部分诉求未超过诉讼时效。二、本案是否存在情势变更的情形导致租金应当予以减少，滞纳金标准是否过高。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。商业风险属于从事商业活动的固有风险，情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。本案中，华祥物业公司辩称情势变更因素为商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居企业入驻及全国家居行业经营整体下滑等。因商场周边市政道路改造是被政府纳入市政改造规划的范围，在道路改造前，政府已经做了大量的勘察工作并公开报道，华祥物业公司可以预见到道路改造对商场营业带来的不利影响，故市政道路改造不适用情势变更原则。而同区域内多家知名建材家居企业的入驻及全国家居行业经营整体下滑是供求关系发生变化或价格涨跌造成的，是正常的行业竞争的结果，是商业风险的范畴，华祥物业公司应对商业风险有足够的认知。故商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居企业经营整体下滑等情形不适用情势变更原则，华祥物业公司以此主张调整租金，于法无据，本院不予支持。华祥物业公司无正当理由未按约定时间支付租金，已构成违约，依法应承担违约责任。根据合同的约定，华祥物业公司逾期支付租金的，每日按约定的每月租金的1‰向陈红支付滞纳金。但因合同约定的滞纳金标准，明显超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于年利率不得超24%的规定，且陈红也未能举证证明其还存在其他损失，故本院将滞纳金标准调整为按年利率24%计算。陈红主张以拖欠的全部租金为基数按日1‰计算滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、本案是否存在不可抗力事由导致合同可以解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，华祥物业公司主张的不可抗力事由为商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居企业入驻及全国家居行业经营整体下滑等。但如前所述，商场周边市政道路改造属可预见的情况，且在本案诉讼时市政道路改造已完成，而同区域内多家知名建材家居企业入驻及全国家居行业经营整体下滑则属商业风险，故华祥物业公司所主张的事由均不属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。双方签订的合同虽约定：“本合同所指的不可抗力，包括但不限于以下事件：……（4）其他非乙方（华祥物业公司）可控制且严重影响乙方对商铺经营管理的事件和事故。”但该条款涉及的是华祥物业公司对涉案商铺的内部经营管理，而不涉及外部竞争环境，即只有出现了导致华祥物业公司丧失或者严重影响其对涉案商铺的控制、经营及管理的事件和事故，华祥物业公司才能据此主张解除合同。本案中，华祥物业公司所主张的商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居企业入驻及全国家居行业经营整体下滑等事由，涉及的是市政建设的需要及外部竞争环境的正常变化，并未影响到华祥物业公司对涉案商铺的控制权、经营权和管理权，故华祥物业公司以不可抗力主张解除合同，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。四、华祥房地产公司是否应当承担连带保证责任及保证责任的范围。本院认为，华祥房地产公司以保证人身份在涉案商铺租赁合同上担保方处盖章，该保证合同关系成立。因各方当事人未对华祥房地产公司的保证方式和保证担保范围作出约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。”及第二十一条第二款规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”的规定，华祥房地产公司对华祥物业公司所欠全部债务即租金及滞纳金承担连带保证责任。故华祥房地产公司关于其未对华祥物业公司债务提供担保的抗辩主张，与查明事实不符，本院不予支持。综上，本院认为，陈红与华祥物业公司之间的房屋租赁合同关系，与华祥房地产公司之间的保证合同关系，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。陈红依约将商铺交付华祥物业公司进行经营管理，华祥物业公司亦应依约向其支付租金。虽然双方之前存在按所谓税后租金支付租金的情况，但在本案中华祥物业公司未能举证证明已就本案租金代为缴税，且根据《商铺租赁合同》的约定，缴税义务应由陈红承担，庭审中陈红亦表示其将自行缴纳本案租金的税费，故应按合同约定的租金计算华祥物业公司所欠租金。根据合同的约定及双方当事人的自认，华祥物业公司共拖欠陈红自2015年4月1日起至2016年11月30日的租金63184.06元事实清楚，应予以支持。华祥物业公司逾期支付租金，已构成违约，依约应向陈红支付滞纳金。按合同约定，2015年第二季度的租金应于2015年6月1日前支付，该部分租金逾期付款的滞纳金应从2015年6月1日起计算，以此类推，应从各季度逾期付款之日起计算。故对陈红请求滞纳金自2015年4月1日起算，无合同依据，本院不予支持。现陈红主张滞纳金计算至2016年10月30日止，是其处分诉讼权利的行为，本院予以支持。但合同约定的滞纳金计算标准明显过高，本院依法将滞纳金计算标准调整为以合同约定的每季度租金为基数按年利率24%计算，对于华祥物业公司已偿付部分租金的季度，则自偿付之日起调整为以每季度实际尚欠租金为基数计算滞纳金。故对陈红滞纳金诉求中超过的部分，本院不予支持。华祥房地产公司作为连带责任保证人，依法应对华祥物业公司所欠租金及滞纳金承担连带清偿责任。但其承担保证责任后，有权向华祥物业公司追偿。华祥物业公司主张本案租金超过诉讼时效及存在不可抗力等因素致合同予以解除，无事实和法律依据，本院不予支持。但其关于按日千分之一计算滞纳金明显过高的辩解意见，于法有据，本院予以采纳。华祥房地产公司关于其不应承担连带保证责任的答辩意见，同样于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、泉州市华祥物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈红2015年4月1日起至2016年11月30日止的租金63184.06元及滞纳金（以合同约定的各季度租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至2016年10月30日止按年利率24%计付，其中有偿付部分租金的季度则自偿付之日起调整为以实际尚欠的季度租金为基数计付）；二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，其有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿；三、驳回陈红的其他诉讼请求及泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1779.2元，减半收取计889.6元，反诉案件受理费2460元，合计3349.6元，由泉州市华祥物业管理有限公司和泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员  王冬梅二〇一七年五月二日书 记 员  戴宇楠速 录 员  杜泉毅附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。