江苏省扬州市广陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1002民初2028号
原告：张晓洁，女，1995年6月17日出生，原户籍地扬州市广陵区，现居住在中华人民共和国台湾省台南市关庙区。
委托代理人：张志勇，江苏征远律师事务所律师。
委托代理人：胡明亮，江苏征远律师事务所律师。
被告：邰锡珍，女，1962年12月18日出生，汉族，住扬州市广陵区。
委托代理人：王寿泉，江苏文昌律师事务所律师。
原告张晓洁与被告邰锡珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓洁的委托代理人张志勇、胡明亮，被告邰锡珍及其委托代理人王寿泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张晓洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告交清水电费欠费634.2元（截止2017年5月22日），腾空让尽向原告返还扬州市广陵区五谷巷10号（以下简称“案涉房屋”）房屋；2、请求判令被告恢复案涉房屋院内的青砖地面；3、请求判令被告向原告支付拖欠的租金4500元及2017年3月1日起至实际交房日的房屋使用费；4、判令被告偿付违约金6000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2004年11月1日，原告生父母张宏伟、刘莉协议离婚，协议约定案涉房屋归原告所有。2015年6月16日，案涉房屋产权登记至原告名下，产权证号为扬房权证广字第××号。2017年3月22日领取了苏20**扬州市不动产权第0025690号不动产权证。2015年2月，原告授权刘莉与被告签订租房合同，由被告承租案涉房屋，租期一年，从2015年3月1日至2016年2月28日，月租金1000元，每半年付一次租金。另双方约定案涉房屋仅作为普通住房使用，租赁期满，原告有权收回出租房屋，被告应交清水电、物业等费用，若被告违约须向原告支付合同总租金20%的违约金。租赁期限临届满时，被告向原告姥爷商议再续租一年，并约定租金每月增至1500元，其他沿用原租房合同，原告后予以追认。上述续租租赁期限临届满前一个月，原告早已委托刘莉向原告表示到期不再出租。现租期已满，被告仍占用案涉房屋，且自2016年9月起未付房租，至今仍拖欠2016年12月、2017年1月、2月的租金4500元，原告多次要求被告付清租金并交还案涉房屋未果，故诉请法院判如所请。其提供的证据有：1、2004年11月1日张宏伟与刘莉的离婚协议书，约定案涉房屋归双方的女儿即原告所有；2、（2015）扬广民初字第879号民事调解书，再次明确案涉房屋归原告所有；3、2015年6月16日的案涉房屋的房产权证及2017年3月23日不动产证；4、2015年3月1日签订的租房合同，租期一年，签订该合同在原告父母离婚之后及父亲死亡之后；5、刘莉代表原告向被告发出通知:2017年2月28日合同约定的租期届满后将不再与被告续签案涉房屋租赁合同；6、扬州市供水服务中心张贴在案涉房屋的停水通知复印件两张；2016年11月16日江苏电力发给原告的欠费通知复印件，截至2017年5月22日欠水费321元、电费313.12元。
被告邰锡珍辩称：诉状所称原告授权其母刘莉与原告签订租房合同不是事实。2015年2月不存在授权一说，那时候房子就登记在刘莉名下。原告也未告知变更房屋产权人，2016年3月1日当时口头没有约定租期及租金，之前都一月一付，后来房租增至每月1500元，我们要求先归还欠款（被告认为原告应偿还其父张宏伟生病治疗向被告所借款）再返还案涉房屋，我认为是行使留置权，毕竟原告全家均在台湾，无法找人。其提供的证据有：2015年3月1日刘莉与被告签订的案涉房屋的租房合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：
张宏伟与刘莉于2004年11月1日协议离婚，约定双方共有的座落于扬州市五谷巷10号的房产（101.89平方米）归女儿即原告所有，2015年3月23日原告诉讼至本院要求将案涉房屋归其所有，经本院调解后，原告于2015年6月16日将案涉房屋登记在其名下。
2015年3月1日，刘莉将案涉房屋出租给被告，租期从2015年3月1日至2016年2月28日，租金每月1000元，每半年付一次，另付押金3000元（已给付）。租赁期间的水、电等发生的费用由被告负担。
案涉房屋原告租赁时即为棋牌室，被告租赁该房屋也系开棋牌室，且原告做地坪时刘莉的父母均在场。
2016年3月1日，被告继续租赁案涉房屋，原、被告双方同意将租金调至每月1500元，但双方未签订书面租房协议。3000元押金仍在原告处未退还给被告。被告以为原告父亲张宏伟欠其借款未还可以以租金抵债，2016年12月起被告未缴纳租金及房屋使用费。2017年1月底，刘莉以原告与其共同的名义通过手机信息告知被告房屋不再给被告使用,并要求被告于2017年2月28日前搬出案涉房屋，被告收悉。截至2017年5月22日被告尚欠交案涉房屋水费321元、电费313.12元。案涉房屋至今未交给原告执管。
本院认为：原告张晓洁与被告邰锡珍间就案涉房屋形成的房屋租赁合同合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原、被告双方未签订书面合同，对于租期、租金双方说法不一，但被告按每月1500元交纳了房屋使用费，后被告认为其对张宏伟享有债权可以留置案涉房屋，从2016年12月起未再缴纳租金及房屋使用费给原告，2017年1月底，原告通过刘莉通知被告不再续租案涉房屋，并要求被告于2017年2月28日前搬出案涉房屋，被告收悉后未予反对，应视为双方已协商一致解除了案涉房屋的租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原告要求被告腾空让尽案涉房屋交由其执管的诉讼请求应予支持。由于被告一直占用案涉房屋未返还，且未缴纳租金及房屋使用费，原告要求被告支付2016年12月至2017年2月的租金4500元及2017年3月1日至实际交房日的房屋使用费，依法应予支持。原告要求被告交清欠交的水、电费，应当予以支持。对于原告要求被告恢复案涉房屋青砖地面的请求，由于被告在与刘莉所签订的租期为一年的房屋租赁合同中并未明确地面为青砖，且被告承租案涉房屋后做了地坪，刘莉明知也未反对，故对于该请求无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告偿付违约金6000元的请求，由于原、被告双方的不定期租赁合同并未作出约定，故不予支持，但依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，对于支付期限没有约定或者约定不明的，租期不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。原告于2017年1月底通知被告于2017年2月28日前搬离案涉房屋不再租赁，被告应在2017年3月1日前支付租赁期间的租金，由于被告交纳的押金3000元原告予以认可，在租赁期满后可以予以冲抵，故可支持尚欠1500元从2017年3月1日起至实际支付日的银行同期贷款利率计算的利息。对于被告辩称的留置权，因案涉房屋系不动产且为原告所有，而被告所称其享有的债权为张宏伟借款，与本案非同一法律关系，也与本案无涉，且依照《中华人民共和国担保法》第八十二条的规定，留置权的行使仅限于按合同约定占有的动产，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国担保法》第八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告邰锡珍应于本判决生效之日起十日内腾空迁让出座落于扬州市广陵区五谷巷10号房屋交还原告张晓洁执管，并付清未缴纳的水、电费634.2元（截止2017年5月22日）；
二、被告邰锡珍应于本判决生效之日起十日内偿付租金1500元及利息（以1500元为基数从2017年3月1日起按照银行同期贷款利率计算至实际付款之日）并按每月1500元标准给付原告张晓洁从2017年3月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；
三、驳回原告张晓洁的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务资金占用费。
案件受理费230元，减半收取为115元，由原告负担55元，被告负担60元（原告已预交，被告应负担之款于本判决生效后十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
审判员 于世强
二〇一七年七月二十一日
书记员 陈 娟