济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民初字第2073号
原告山东尧圣物业服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人宋丽萍，董事长。
委托代理人王瑞洲，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
委托代理人张永周，男，1961年4月18日出生，汉族，山东尧圣物业服务有限公司员工，住济南市。
被告济钢集团国际工程技术有限公司，住所地济南市。
法定代表人蒋升华，董事长。
委托代理人李忠高，山东瀚高律师事务所律师。
委托代理人吉仁同，山东瀚高律师事务所实习律师。
原告山东尧圣物业服务有限公司（以下简称“尧圣物业公司”）与被告济钢集团国际工程技术有限公司（以下简称“济钢工程公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告尧圣物业公司的委托代理人王瑞洲、张永周，被告济钢工程公司的委托代理人李忠高、吉仁同到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告尧圣物业公司诉称，2012年4月21日，原告与被告签订了《物业管理服务协议》，约定原告为被告的齐鲁文化产业创意基地第1、2号楼提供物业服务，物业面积为11394.47平方米，物业管理服务收费标准为3元/月/平方米。不按照协议约定的标准和时间缴纳有关费用的，每逾期一天，被告向原告支付日万分之五的违约金。同日双方又签订了《补充协议》，约定了物业服务的范围及区域，同时双方将物业费调整为2.7元/月/平方米。合同签订后，原告履行了物业服务义务，但是被告自2014年5月1日至今一直以种种理由拖欠物业费。故原告诉至法院，请求判令：1、判令被告支付拖欠的物业管理服务费430710元（2014年5月1日至2015年6月30日），判决被告自2015年7月1日起每月支付物业费30765元直至本判决生效，并判决被告根据拖欠物业费的数额按照日万分之五向原告支付违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告尧圣物业公司将第一项诉讼请求变更为：自2014年5月1日起的物业费按照每月30765元的标准，计算至2016年6月30日，共计799892.6元；违约金按照合同约定日万分之五计算自2014年5月1日起计算至2016年6月，共计151148.94元，物业费、违约金共计951041.54元。
被告济钢工程公司辩称，1、原告尧圣物业公司与山东金奥电子科技有限公司签订的《齐鲁文化创意基地委托服务合同》因山东金奥电子科技有限公司并非是齐鲁文化创业基地建设单位，所以该合同对被告济钢工程公司无任何约束力。2、原告与被告签订的《物业管理服务协议》及《补充协议》为无效合同，并且原告没有物业服务企业资质证书，更无物价局出具的收费许可证书，其收取物业费不符合法律规定。3、原告尧圣物业公司并未履行任何物业服务，且其主张的违约金缺乏事实和法律依据，被告济钢工程公司不予以认可。综上，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年7月26日，山东金奥电子科技有限公司（出卖人）与被告济钢工程公司（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告购买位于济南高新区丰满路与刘志远路交汇处，暂定名为山东高技术产业创意园的第1、2号整幢楼，用途为办公楼。2011年5月18日，山东金奥电子科技有限公司（委托方）与原告尧圣物业公司（受托方）签订《齐鲁文化创意基地物业委托管理服务合同》一份，合同约定由原告对齐鲁文化创意基地进行前期的物业管理。2012年4与21日，被告济钢工程公司（甲方）与原告尧圣物业公司（乙方）签订了《物业管理服务协议》一份，该协议约定：由原告尧圣物业公司为齐鲁文化创意基地1、2号楼提供物业管理服务，物业类型为工业用房，建筑面积为11394.47平方米。协议第六条第四项约定：甲方违反协议，不按本协议的收费标准和时间缴纳有关费用的，每逾期一天，应向乙方支付万分之五的违约金，逾期超过90日的，乙方有权提前解除本协议。双方还对委托管理事项、物业管理服务质量、物业管理服务费用、双方的权利和义务、违约责任等进行了约定。同日，被告济钢工程公司（甲方）又与原告尧圣物业公司（乙方）签订了《补充协议》，协议第一条约定：将原告尧圣物业公司的服务区域界定为水、电、暖及楼内卫生的保洁、秩序的维护、工程维修等服务项目。第四条约定：将物业费调整为每月2.7元/平方米。当月发生的费用，于次月15日前交清。违约要缴纳违约金。
庭审中，原告提交与山东金奥电子科技有限公司签订的《齐鲁文化创意基地物业委托管理服务合同》以及山东金奥电子科技有限公司《规划函》复印件一份，用予证明原、被告之间的委托关系以及山东金奥电子科技有限公司是本案物业的建设单位。被告对该合同的合法性有异议，认为原告是超越资质范围进行经营，没有能力为齐鲁文化创意基地提供物业服务的，且该合同并没有在济南市房管局办理备案，原告也没有物价局的收费许可证，故被告认为原告没有资格收取物业费；对原告提交的规划函，被告认为是复印件，对此不予认可，并主张山东金奥电子科技有限公司不是涉案物业的建设单位，该委托服务管理合同也没有在济南市房管局办理备案，故该物业委托管理合同对被告没有约束力，并提交山东金奥电子科技有限公司的企业登记信息以及济南市住房保障和房地产管理局发布的济南市前期物业管理备案程序予以证明。另外，被告对原、被告签订的《物业管理服务协议》以及《补充协议》的合法性都存有异议，被告认为原告在被告入住该涉案物业时提供虚假的服务手册、费用测算明细，是以欺诈的手段使被告签订的合同，故应当认定为无效合同。被告为此提交了《物业服务手册》、原告提供的测算明细、被告提供的测算明细、原告公司的员工社保缴纳明细、原告实际服务人员照片一组证据，用来证明原告现有员工与宣传员工的差距，原告在与被告签订物业服务协议时存在欺诈行为。对此，原告不予认可，原告主张上述证据显示的原告员工数量只是其中的一部分，许多人员没有办理社保手续，许多物业服务的项目已经委托给其他单位，《物业服务手册》也不是合同的组成部分，被告提供的测算明细是被告单方面制作的，对此原告不予认可。对于《补充协议》，被告认为该协议免除了原告的服务责任，应当是无效协议。原告提交了被告以及其他业主的交纳物业费、水电费的单据、济南高新区舜华路街道办事处风华社区居民委员会出具的证明、与其他公司签订的《保安派遣协议》、《垃圾清运协议》、《电梯维修保养合同》、《建筑消防设施维修保养合同》、室内消防设施器材日常点检维护表以及防雷装置检测报告、电梯正常运行无安全隐患证明、电梯定期保养工作单、工程维修服务单、回函、打印的照片以及原告做的满意度调查等证据，用于证明原告向被告提供物业服务的事实。被告提交原告关于物业服务标准的回函、被告与原告的各种联络函、被告对涉案物业6家业主的服务满意度调查表、卫生状况图片及视频等证据，用于证明原告提供的物业服务并未达到标准，未尽到相应的职责。
原、被告双方对以下事实存在争议，本院作出如下认定：
一、对于山东金奥电子科技有限公司是否是本案物业的建设单位，其与原告签订的《齐鲁文化创意基地物业委托管理服务合同》是否对被告有约束力的问题。被告提交山东金奥电子科技有限公司的企业登记信息，其经营范围并无房地产开发建设这一项，从而主张山东金奥电子科技有限公司并非是涉案物业的建设单位。本院认为山东金奥电子科技有限公司超出其经营范围开发房地产的行为是违反行政管理规定的行为，并不影响其是建设单位的事实。济南市住房保障和房产管理局提出的济南市前期物业管理备案程序的规定，是出于行业管理的要求，并不影响该合同的效力。故山东金奥电子科技有限公司与原告签订的《齐鲁文化创意基地物业委托管理服务合同》亦应对被告有约束力。
二、对于原、被告签订的《物业管理服务协议》以及《补充协议》是否有效的问题。根据原告提供的其与其他公司签订的合同可知，原告已经将许多的物业项目委托其他公司进行提供，且社保缴纳明细并不能证明原告员工的实际数量，故本院对被告主张的原告在签订物业合同时存在欺诈行为的抗辩理由不予支持。《补充协议》中也并没有免除原告的物业服务责任。原告尧圣物业公司系具有从事物业管理资质的有限责任公司，已经具备了从事物业管理服务的基本要求，原、被告签订物业服务合同时原告的资质与其所服务的物业不相符，违反的是《物业管理条例》中关于资质相适应方面的管理性规定，而非效力性规定，因此并不影响双方签订的物业服务合同的效力，《物业管理服务协议》、《补充协议》均为有效合同。
本院认为，原、被告签订的《物业管理服务协议》以及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律的强制性规定，均合法有效。双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。双方关于物业服务费用的约定属于民事活动的范畴，应当遵循意思自治的原则，不能将物价管理部门的批准或备案作为物业服务企业收取物业服务费的前提条件。因此对于被告主张的原告没有资格收取物业费的抗辩理由，本院不予支持。根据原告提交的证据可知，原告尧圣物业公司履行了物业管理服务，被告济钢工程公司亦应依约向原告缴纳物业管理服务费，且被告认可自2014年5月1日起就一直未向原告支付物业管理服务费。故原告主张被告支付自2014年5月1日至2016年6月30日的物业管理费799892.6元的诉讼请求事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告至今尚未缴纳物业服务费的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《物业管理服务协议》中关于违约责任的约定，原告主张被告支付自2014年5月1日至2016年6月30日，按照日万分之五计算违约金，共计151148.94元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告济钢集团国际工程技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东尧圣物业服务有限公司支付2014年5月1日至2016年6月30日的物业管理服务费799892.6元。
二、被告济钢集团国际工程技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东尧圣物业服务有限公司支付2014年5月1日至2016年6月30日的违约金151148.94元。
如果被告济钢集团国际工程技术有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8401元，由被告济钢集团国际工程技术有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 严士焱
人民陪审员 苏为民
人民陪审员 赵殿臣
二〇一六年十月十日
书 记 员 胡婧贤