广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民二初字第949号
原告：交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行，住所地广西壮族自治区南宁市。
代表人：王学武，该行行长。
委托代理人：周家学，广西桂三力律师事务所律师。
委托代理人：余波，广西桂三力律师事务所律师。
被告：李建耀。
被告：李建辉。
被告：南宁昊壮房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市。
法定代表人：钟春雷，该公司总经理。
委托代理人：覃刚，广西桂公明律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行（以下简称交行广西区分行）与被告李建耀、李建辉、南宁昊壮房地产开发有限责任公司（以下简称昊壮公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理。依法由代理审判员王星适用简易程序公开开庭进行了审理。原告交行广西区分行的委托代理人周家学，被告昊壮公司的委托代理人覃刚到庭参加诉讼，被告李建耀、李建辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告交行广西区分行诉称：原告与被告李建耀于2011年4月15日签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定：原告贷款98万元给李建耀用于购买南宁市青秀区英华路某房屋，李建耀从发放贷款次月起按月以等额还款法偿还借款本息，并用所购房产为借款提供抵押担保。合同签订后，原告在2010年7月5日向李建耀发放贷款98万元，并办理抵押登记。但李建耀未依约按时偿还借款本息，至2014年11月2日已逾期达7期。为此，原告委托律师向李建耀发送律师函要求及时清偿逾期本息，如未能如期清偿的，原告将于2015年2月19日提前收回全部借款本息，但李建耀仍未清偿欠款。原告认为，李建耀应偿还剩余贷款本息1008561.25元，其中本金947605.48元、利息58002.98元、罚息2952.79元，还应承担原告实现债权支付的律师费86512元，原告对抵押房产有优先受偿权。被告李建辉、昊壮公司作为李建耀的连带责任担保人，应对李建耀的债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告李建耀偿还原告贷款本息1008561.25元，其中本金947605.48元、利息58002.98元、罚息2952.79元（利息、罚息暂计至2015年2月28日，以后利息、罚息另计至本息结清之日止）；2、被告承担原告支出的律师费85612元；3、本案诉讼费用（包括诉讼费、公告费、鉴定费、保全费等）由被告李建耀承担；4、确认原告对抵押担保物南宁市青秀区英华路某房屋有优先受偿权；5、被告李建辉对被告李建耀的上述债务承担连带清偿责任；6、被告昊壮公司对被告李建耀的上述债务承担连带清偿责任。庭审中，原告将第2项诉讼请求明确为：判令被告李建耀承担原告支出的一审诉讼律师费43256元（不含执行），其余请求不变。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、身份证，证明被告李建耀、李建辉的主体资格；2、电脑查询单，证明被告昊壮公司的诉讼主体资格；3、贷款申请表，证明被告李建耀填写贷款申请表内容；4、《个人房产抵押贷款合同》，证明原告与被告签订的抵押贷款合同相关内容；5、借款凭证，证明原告已履行合同义务；6、抵押权预告登记证，证明抵押房屋已经办理抵押登记的事实；7、共同还款保证书，证明被告李建辉是李建耀的保证人；8、贷款利息试算及还款明细，证明被告应还本息情况及违约事实；9、律师函及快件单，证明原告向被告催收逾期借款及通知提前收回借款的事实；10、《委托代理合同》，证明原告委托广西桂三力律师事务所代理诉讼的相关约定；11、律师费发票，证明原告支付律师费的事实；12、广西区律师服务收费管理办法，证明原告支出律师费符合广西区相关法规规定。
被告李建耀未作书面答辩，亦未提供相关证据。
被告李建辉未作书面答辩，亦未提供相关证据。
被告昊壮公司未作书面答辩，在庭审口头辩称：昊壮公司对原告向被告李建耀主张的违约事实及欠款数额没有异议；原告主张的律师费不是案件的必然损失，民事诉讼没有实行强制代理制度，原告有法务部和法务人员，不需要外请律师，原告已经主张罚息，罚息具有违约金的性质，律师费不应该算在损失之内，即使主张律师费，数额应符合规定的标准；原告没有同意李建耀办理证房产证，故导致本案房产证和他项权证未办理，原告对李建耀的房产优先受偿后，昊壮公司才承担补充保证责任。
被告为其辩解向本院提供的证据有：
1、商品房买卖合同登记备案证明；2、商品房现售备案证明，以上证据共同证明李建耀所购房屋的商品房买卖合同已经房产主管部门登记备案；本案项目已于2012年7月3日取得商品房现售备案证明，即符合办理所有权证的条件。
双方当事人的争议焦点是：1、原告主张的律师费有何依据；2、本案中被告昊壮公司应承担何种责任。
经开庭质证，被告昊壮公司对原告提供的证据质证意见如下：对证据1、2、5、6均无异议；证据3、7、8、9无法确认其真实性，因为昊壮公司不是经办人；证据4真实性无异议，个人房产抵押贷款属于格式合同，内容无法修改；证据10、11、12的真实性无异议，但不同意原告的主张。本院认为，原告提供的证据1～11，经核对均系与书证原件核对无误的复印件，亦能证明其合法来源，符合法律规定的证据要件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告李建耀、李建辉经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出答辩，也未提交相关证据，视其已放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本……”的规定，被告未提供相反证据反驳原告主张的事实，本院对原告提供证据1～11的证明力予以确认，作为认定本案事实的依据。证据12《广西律师服务收费管理实施办法》系地方性法规不属于证据，本院不作为认定本案事实的依据。
原告对被告昊壮公司提供的证据质证意见如下：对证据1、2的真实性无异议，但是备案证明不能证明能够办理所有权证，房产证应由被告李建耀、昊壮公司去办理。办理房产证不需要原告审核同意，这没有法律依据也没有合同约定。本院认为，对被告昊壮公司提供的证据真实性予以确认，至于原告对被告提供证据的证明目的存在异议，涉及本案双方争议焦点，本院将在判决理由中予以阐述。
综合全案证据，本院确定以下法律事实：
2011年3月1日，被告李建耀因购买个人住房需要，签写《交通银行个人贷款申请表》，向原告交行广西区分行申请贷款98万元。
2011年4月15日，李建耀（甲方、借款人、抵押人）与交行广西区分行（乙方、贷款人、抵押权人）、昊壮公司（丙方、保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》（编号：2011451500001xxxxxx），约定：借款人向贷款人贷款98万元，用于购买位于南宁市青秀区英华路某房产，贷款期限30年，自放款日起算；合同项下贷款月利率为5.383333‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮5%；合同放款后，遇中国人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日；借款人授权贷款人将贷款以借款人购房款名义转账到保证人账户；借款人按等额本息还款法，每期还款额为6168.51元，还款日为放款日的对应日；借款人违反本合同的约定，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，对应付未付利息计收复利，并应承担贷款人为实现债权而发生的诉讼费、律师费及其他相关费用，贷款人有权处理抵押物。
同时，借款人以所购房屋提供抵押担保，保证人为合同贷款承担连带责任；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息，应当和保证人承担贷款人为实现债权而支付的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；借款人取得所购房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除。但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任。
2011年4月15日，被告李建辉作为保证人在《共同还款保证书》上签字，愿意为李建耀合同项下贷款本息及相关费用承担连带保证责任，并放弃要求交行广西区分行先行使合同项下抵押权后才能向保证人要求承担连带担保责任的权利。
2011年5月31日，交行广西区分行向李建耀发放贷款98万元。2011年7月18日，南宁市房产管理局就李建耀所购房屋办理了《预购商品房抵押权预告登记》（邕房预字第1204xxx号），交行广西区分行为预告登记权利人。李建耀所购房屋未办理《房屋所有权证》和《房屋他项权证》。截止2014年11月2日，李建耀逾期7期未还，尚欠借款本息合计42225.56元。2015年1月20日，广西桂三力律师事务所律师向李建耀发送律师函，要求李建耀在2015年2月18日前还清所欠逾期借款本息，若未在期限内还清，交行广西区分行有权在2015年2月19日宣布贷款提前到期，并偿还全部贷款本息及由此产生的律师费、诉讼费等，昊壮公司承担连带责任。
截止2015年2月28日，李建耀尚欠原告贷款本金947605.48元、利息58002.98元、罚息2952.79元。交行广西区分行为实现本案债权委托广西桂三力律师事务所律师代理诉讼。
2015年5月21日，交行广西区分行以李建耀未偿还贷款为由，向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。
本院认为，原告交行广西区分行与被告李建耀、昊壮公司签订的《个人房产抵押贷款合同》缔约主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守履行。
一、关于李建耀的责任承担问题
原告依约发放了贷款98万元，已经履行了合同约定的义务，李建耀收到贷款后未按约定按时偿还，已构成违约。李建耀的违约行为符合合同约定的银行有权提前收回贷款的情形。原告向李建耀发送律师函，并给予其一定的宽限期偿还逾期借款本息，但直至宽限期届满被告仍未履行还本付息义务，原告据此宣布贷款提前到期并已履行了通知义务，合法有效。
截止2015年2月28日，李建耀尚欠原告贷款本金947605.48元、利息58002.98元、罚息2952.79元。据此，本院对原告要求李建耀归还借款本金及相应利息的诉求予以支持。
关于利息计算。借款合同借款期限内的利息计算标准包括利率、复利的计算标准。合同有约定的，按照合同约定；合同没有约定或约定违反国家金融主管部门关于利率、复利的强制性规定的，按照中国人民银行规定的利率标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，逾期利息从性质上说属于法定违约金，借款人未在银行确定的提前收回贷款日履行义务的，全部未还贷款即转化为逾期贷款，之后按逾期罚息利率计收利息。合同中有约定的从约定，无约定的，按中国人民银行同期逾期贷款的罚息标准计算。据此，对原告要求李建耀按《个人房产抵押贷款合同》约定逾期贷款罚息利率支付逾期罚息的主张本院予以支持；同时，根据《中华人民共和国商业银行法》第三十八条“商业银行应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限，确定贷款利率”和中国人民银行《贷款通则》第十三条“贷款利率的确定：贷款人应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限，确定每笔贷款利率，并在借款合同中载明”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》“……三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明贷款利率水平上加收30％-50％；……。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息”的规定，原、被告双方关于“逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%”的约定并未超出逾期罚息利率的上限，故对原告关于利息的计算方式本院予以支持。
关于律师费。因《个人房产抵押贷款合同》对律师费问题已有明确约定，且缔约各方意思表示真实，不存在违反法律禁止性规定的情形，应认定该约定的法律效力。交行广西区分行除提供相应收费标准及《委托代理合同》、授权委托书外，也提交了证明一审诉讼律师费已发生的律师费收据，为交行广西区分行提供本案代理服务的广西桂三力律师事务所律师亦承认收到收据上所载数额的律师费，应认定交行广西区分行支付的一审诉讼律师费已实际发生，且交行广西区分行在庭审过程中已经将律师费主动调整为43256元（不含执行），律师费数额符合《广西壮族自治区律师服务收费标准》，据此，对原告要求被告清偿为实现本案债权所支付律师代理费的诉讼请求本院予以支持。
二、关于交行广西区分行抵押权实现问题
预告登记并不等同于物权登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本案中，李建耀以其所购房屋为交行广西区分行设定抵押权，交行广西区分行对此项请求权进行了预告登记，交行广西区分行为抵押权预告登记权利人。由于该房尚未取得产权证并完成现实物权的本登记，交行广西区分行在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对李建耀抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对李建耀抵押房屋的处分，但并非对李建耀抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故交行广西区分行对李建耀抵押房产的抵押权尚未设立，其不享有对预告登记房屋行使抵押权并优先受偿的权利，对交行广西区分行要求对预告登记房产优先受偿的主张，本院不予支持。
三、关于李建辉的责任承担问题
被告李建辉作为保证人在《共同还款保证书》上签字，愿意为李建耀合同项下贷款本息及相关费用承担连带保证责任，并放弃要求交行广西区分行先行使合同项下抵押权后才能向保证人要求承担连带担保责任的权利。因此，原告有权直接请求被告李建辉对被告李建耀的债务承担连带保证责任。李建辉承担保证责任后，有权向李建耀追偿。
四、关于昊壮公司的责任承担问题
昊壮公司、交行广西区分行与李建耀在《个人房产抵押贷款合同》中自愿约定“昊壮公司为合同项下贷款提供连带责任保证，李建耀取得所购房屋的权利证明且交行广西区分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，昊壮公司的保证责任解除”，该约定系缔约各方自愿协商的结果，并未损害国家及社会公共利益，故应认定“阶段性保证”担保的效力。该保证的“阶段性”并非对保证期间的约定，而是昊壮公司保证责任解除期间，故“阶段性保证”实为附解除条件的保证合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，因李建耀尚未取得所购房屋的产权证并办妥现房抵押形态的抵押登记，故保证合同所附解除条件并没有成就，交行广西区分行有权要求昊壮公司承担相应的保证责任。昊壮公司承担保证责任后，有权向李建耀追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李建耀向原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行偿还贷款本金947605.48元、利息60955.77元（计至2015年2月28日）；
二、被告李建耀向原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行支付逾期罚息（罚息计算：从2015年3月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以本金947605.48元为基数，按月利率5.383333‰【遇中国人民银行调整利率执行新利率】上浮50%计付）；
三、被告李建耀向原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行支付律师费43256元；
四、被告李建辉对被告李建耀上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任。被告李建辉承担保证责任后，有权向被告李建耀追偿；
五、被告南宁昊壮房地产开发有限责任公司对被告李建耀上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任。被告南宁昊壮房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告李建耀追偿；
六、驳回原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行的其他诉讼请求。
案件受理费7328元，由被告李建耀、李建辉、南宁昊壮房地产开发有限责任公司负担。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：01×××17，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王 星
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 朱迪绯
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。