重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝05民终518号
上诉人（原审被告）：李渝陵，女，1964年6月27日出生，汉族。
委托诉讼代理人：熊先奎，重庆星全律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆众联山物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路131号5楼507号，统一社会信用代码91500103762697553G。
法定代表人：陆纾，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
上诉人李渝陵因与被上诉人重庆众联山物业管理有限公司（以下简称众联山物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人李渝陵的委托诉讼代理人熊先奎、被上诉人众联山物业公司的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李渝陵上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回众联山物业公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由众联山物业公司承担。事实及理由：1.李渝陵与开发商重庆众诚物业发展有限公司于2009年6月17日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。该合同第七条、第八条约定了交房期限及条件等事项。根据法律规定、合同约定及交易习惯，商品房应当在依法依约交付后，方能由相关物业服务公司收取物业服务费。2.2017年2月26日，李渝陵与重庆众诚物业发展有限公司对涉案房屋进行了交付。一审中，李渝陵提交了《庆隆南山高尔夫国际社区业主接房流程表》证明己方观点。该份证据上有李渝陵的签字，重庆众诚物业发展有限公司销售部经办人、审核人签字及财务部经办人签字，并加盖有财务部公章，确认内容包括但不限于同意众联山物业公司办理房屋移交手续。证据原件留存在重庆众诚物业发展有限公司处，李渝陵手上只有复印件。因该证据对本案判决结果影响重大，李渝陵在一审中要求承办法官调查或询问该证据材料的真实性、合法性及关联性，但一审承办法官却未予准许。众联山物业公司系重庆众诚物业发展有限公司成立及委托的关联物业服务企业。根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，应依法认定李渝陵“交房时间为2017年2月26日”的主张成立。3.众联山物业公司举示的中国邮政EMS单号EUXXXX11226CS，邮寄时间为2012年6月18日，邮寄地址并非李渝陵在《重庆市商品房买卖合同》中约定的书面确认地址即重庆市沙坪坝区X号25-8。根据该买卖合同的约定，变更邮寄地址需要书面通知确认，但李渝陵从未书面通知开发商变更邮寄地址。南岸区长生邮政支局于2017年3月27日出具的《邮局查询签收执证明》是非法的，不能作为证据材料使用。因为中国邮政EMS单接受查询的时间为邮寄之日起一年以内，而该快递经过四年九个月之后依法不能接受查询。该《邮局查询签收回执证明》作为单位证明，无单位负责人或经办人签名，该单位亦无制作证明材料的人员出庭作证。4.《已售房清理登记表》无形成时间，无相关关联方签字，无书面确认变更商品房买卖合同约定的送达地址的意思表示，一审认定书面变更送达地址系主观臆断。5.本案诉讼标的虽小，但双方争议很大，权利义务关系不明确，从立案到判决历时九个月，三次开庭，一审应转为普通程序进行审理。6.本案应适用《民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、第一百六十三条，最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第一百一十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，一审适用法律不当。
众联山物业公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持一审判决结果。
众联山物业公司向一审法院起诉：判令李渝陵支付自2012年7月1日至2016年8月31日期间的物业服务费27124元，自2015年4月1日至2016年7月31日期间的公摊水电费457.27元，共计27581.27元以及滞纳金。
一审法院认定事实：2009年6月17日，李渝陵与重庆众诚物业发展有限公司签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，约定李渝陵购买重庆众诚物业发展有限公司开发的位于重庆市南岸区茶园新城区X号房屋，该房屋建筑面积为364.43平方米。合同约定，李渝陵应在重庆众诚物业发展有限公司通知接房的时间接房。众联山物业公司为资质壹级的物业服务企业。后众联山物业公司与重庆众诚物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同约定：“重庆茶园新城区庆隆南山高尔夫国际社区”由众联山物业公司进行前期物业服务；众联山物业公司的管理期限为三年（从该合同项下物业正式移交开始计算），合同期未满，业委会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；别墅物业服务费为每月每平方米3元，住宅改为办公用房或经营用房须经相关利害关系人同意，其物业管理服务收费标准分别按住宅收费标准的200%或300%收取；物业服务费均采取季度缴纳形式，业主与物业使用人应在每季度的首月前15日内履行资费义务。业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日欠费总额的千分之三的标准向众联山物业公司支付违约金。由于李渝陵所在的小区未成立业主委员会，也没有重新选聘新的物业公司，众联山物业公司一直为该小区提供物业服务至今。2012年6月18日，重庆众诚物业发展有限公司向李渝陵邮寄一份接房通知书，要求李渝陵于2012年6月29日前往重庆市南岸区茶园新城区玉马路1号庆隆·南山高尔夫国际社区高尔夫球会会所一楼或者庆隆·南山高尔夫国际社区16组团内物管中心办理接房手续，李渝陵签收后，未按通知办理接房手续。后上述房屋产权转移登记至李渝陵名下，该房屋建筑面积361.65平方米。现因李渝陵未缴纳自2012年7月1日至2016年8月31日的物业服务费，众联山物业公司多次催讨未果，遂诉至一审法院。
一审法院另查明，众联山物业公司原为重庆希尔顿物业管理有限公司，于2013年12月18日变更为重庆众联山物业管理有限公司。
一审法院另查明，众联山物业公司接连于2014年1月26日、2014年11月26日、2015年4月11日、2015年7月21日、2015年10月17日、2016年3月5日、2016年8月15日向李渝陵邮寄送达《缴费通知单》，李渝陵分别于2014年1月31日、2014年11月29日、2015年4月17日、2015年7月29日、2015年10月25日、2016年3月11日、2016年8月23日签收众联山物业公司邮寄送达的《缴费通知单》。李渝陵收到后，一直未向众联山物业公司缴纳物业服务费。
一审审理中，因李渝陵未实际入住，众联山物业公司主张物业服务费按1.5元/月·平方米（建筑面积）标准计算，符合法律规定，该院予以确认。
一审法院认为，本案系物业合同纠纷，物业合同非单一主体就自身权利义务与物管公司签订的合同，依法成立的物业服务合同其效力得依法扩张至所有业主。众联山物业公司与重庆众诚物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定享有权利、承担义务。众联山物业公司作为“重庆茶园新城区庆隆南山高尔夫国际社区”提供物业服务的物管企业，提供了相关物业管理服务。众联山物业公司对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动，表明其履行了物管企业的主要管理义务。小区业主应向众联山物业公司支付相应的物业服务费。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”。李渝陵与重庆众诚物业发展有限公司于2009年6月17日签订商品房买卖合同，李渝陵接到接房通知于2012年6月29日未接房，后又取得涉讼房屋的产权，为该房屋的业主，应向众联山物业公司支付相应的物业服务费。
关于李渝陵辩称其接房时间为2017年2月26日，应自2017年2月27日交物业服务费，该院认为，众联山物业公司举示了接房通知及特快专递证明以该方式曾向李渝陵邮寄通知接房事宜，李渝陵于2012年6月21日签收，符合合同约定的七日前通知接房。至于邮寄地址不是合同约定的通讯地址，但众联山物业公司举示的《已售房清理登记表》明确载明李渝陵通讯地址为重庆市渝北区X号HD3-52-2，并经李渝陵签字确认，众联山物业公司将接房通知书邮寄到李渝陵上述地址，并无不妥，李渝陵收到接房通知后，不予以办理接房手续，按合同约定应视为接房。故此，李渝陵应向众联山物业公司支付2012年7月1日至2016年8月31日期间的物业服务费27123.75元（361.65平方米×1.5元/平方米·每月×50个月）。
关于诉讼时效。李渝陵认为，众联山物业公司主张的物业服务费已经超过相应的两年诉讼时效，依法丧失胜诉权。该院认为，李渝陵分别于2014年1月26日、2014年11月26日、2015年4月11日、2015年7月21日、2015年10月17日、2016年3月5日、2016年8月15日向李渝陵邮寄送达《缴费通知单》，催缴物业服务费，李渝陵收到后一直未予以缴纳，众联山物业公司一直在主张自己的权利，并未超过诉讼时效。因此，对李渝陵的此项理由，该院不予采纳。
关于公摊水电费，众联山物业公司无相关证据及依据予以支持自己的主张，该院不予支持。
关于滞纳金，该院同意李渝陵答辩意见，不予支持众联山物业公司的此项诉讼请求。
一审判决：“一、被告李渝陵于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆众联山物业管理有限公司2012年7月1日至2016年8月31日期间的物业服务费27123.75元。二、驳回原告重庆众联山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取245元，由被告李渝陵负担（此款已由原告重庆众联山物业管理有限公司垫付，被告于本判决书生效之日起十日内支付给原告）。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，李渝陵作为位于重庆市南岸区茶园新城区X号房屋的合法产权人，在接到重庆众诚物业发展有限公司发出的接房通知后未按时接房，李渝陵理应从通知接房日次日起开始缴纳物业服务费。众联山物业公司作为在“重庆茶园新城区庆隆南山高尔夫国际社区”提供物业服务的公司，李渝陵应向众联山物业公司缴纳物业服务费。
众联山物业公司在一审中举示了《接房通知书》、《邮局查询签收回执证明》、《已售房清理登记表》、《律师函》等证据，证明重庆众诚物业发展有限公司曾向李渝陵邮寄通知接房以及众联山物业公司向李渝陵催收物业服务费的事实。二审中，经向李渝陵本人询问，李渝陵认可《已售房清理登记表》上“李渝陵”的签名为本人所签，但陈述签字时间为2017年2月26日接房时。因李渝陵为本案被告，与本案判决结果有着直接利害关系，本院认为，《邮局查询签收回执证明》为中国邮政集团公司重庆市南岸区长生桥邮政支局出具并加盖公章，其证明力较之李渝陵本人的陈述而言更为客观公正。《邮局查询签收回执证明》上缺少单位负责人或经办人的签名，仅为证据形式瑕疵，并不能因此推翻该组证据的证明效力。李渝陵收到接房通知后未按时接房，按照约定李渝陵应从通知接房日次日起开始缴纳物业服务费。另，根据李渝陵在一审中举示的《验房记录表》，其中李渝陵配偶张布林所署时间为2014年2月26日，从时间上亦能佐证李渝陵早就知晓接房事宜。因此，李渝陵应向众联山物业公司支付2012年7月1日至2016年8月31日期间的物业服务费。李渝陵主张其2017年2月26日才接房，应从2017年2月27日开始缴纳物业服务费的上诉请求，缺乏事实和法律依据，对此本院不予采信。
本案虽双方当事人争议较大，但事实清楚、权利义务关系比较明确，一审法院适用简易程序进行审理，并无不当。
综上所述，李渝陵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费490元，由上诉人李渝陵负担。
本判决为终审判决。
审判长 秦 敏
审判员 周海燕
审判员 周 舟
二〇一八年三月六日
书记员 梁诗玉