北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初19513号原告（反诉被告）：北京正浩置业有限公司，住所地：北京市大兴区黄村镇政府东配楼103室。法定代表人：段胜利,董事长。委托代理人：陈刚，男，1989年11月27日出生，北京正浩置业有限公司职员，住单位宿舍。被告（反诉原告）：洪海珍，女，1977年6月14日出生，自由职业，住北京市丰台区。委托代理人：肖国兵，北京市京兴律师事务所律师。委托代理人：屈新峰，北京市凯亚律师事务所律师。原告（反诉被告）北京正浩置业有限公司（以下简称：正浩公司）与被告洪海珍（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正浩公司委托代理人陈刚、被告洪海珍委托代理人肖国兵及屈新峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）正浩公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定交纳第二笔分期房款1288177元、第三笔分期房款1288619元，共计2576796元；2、判令被告支付第二笔分期房款的逾期违约金（逾期利息为日息万分之一，自2017年4月21日起计算至第二期房款实际付清之日）；3、判令被告支付第三笔分期房款的逾期违约金（逾期利息为日息万分之一，自2017年8月30日起计算至第三期房款实际付清之日）。事实和理由：原、被告双方于2017年3月23日签订了合同编号为Y2028657的商品房预售合同。依据双方约定，被告选择首付分期付款的方式进行交易并按期交纳了首期付款，按照合同约定；被告应于2017年4月21日之前支付二期首付房款1288177元，于2017年8月31日之前支付三期首付房款1288619元。截止目前，经原告多次催告，被告仍未按照相关约定交纳房款。按照合同第八条逾期付款责任的约定，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。被告（反诉原告）洪海珍辩称，不同意原告的诉讼请求，我方提出反诉，诉求：1、请求解除双方于2017年3月23日签订的《北京市商品房预售合同》；2.请求被反诉人返还已付购房款644088元，并支付相应利息（以644088元为计算基数，按照银行同期贷款利率计算，自2017年3月9日计算至实际付清之日）；3.反诉费用由正浩置业承担。事实和理由：正浩置业虚假宣传，诱使我方违背真实意思而签订合同，导致合同目的不能实现；正浩置业违约要求我方提前办理贷款手续，且地下室亦由地下二层变更了地下三层，对我方权利产生实质影响；涉案房屋属于恒大集团开发的房产，其有无理由退房的承诺；2017年3月26号出台的北京限购政策规定，外地户口只能购买一套房屋，我方当事人在购买涉案房屋之前已经有一套住宅用房，根据此项规定，我方已经无法使用银行贷款了；洪海珍因脑出血右侧肢体瘫痪，生活无法自理，不具备支付首付款和贷款能力，无法继续履行合同，符合情势变更情形，应予以解除；合同网签之日，洪海珍不在北京，建委备案合同系原告通过他人仿签；银行明确回复，出现脑出血等重大疾病不能办理银行贷款。原告（反诉被告）正浩公司针对被告（反诉原告）洪海珍的反诉辩称，不同意反诉请求。我方没有虚假宣传，涉案房屋合同系双方真实意思表示；我方是有无理由退房的承诺，但针对的是守约购房者，被告的行为已经构成违约；涉案房屋已经于2017年3月23日即限购政策出台之前进行网上备案，涉案房屋买卖合同不受影响；涉案房屋合同中是有首付50%、银行贷款50%的约定，对于被告方是否可以通过银行贷款不清楚，即使被告不可以从银行贷款了，附件十二补充协议第二条第一项第三款也有规定：如若买受人的按揭申请未获得银行审批同意，买受人应在应在银行审批终了之日起15日内付清剩余房款；洪海珍的疾病发生在案件审理过程中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换和质证。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：落款日期为2017年3月23日、出卖人北京正浩置业有限公司、买受人为洪海珍的《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y2028657）载明：“第一章合同当事人出卖人北京正浩置业有限公司、买受人洪海珍……。第二章商品房基本状况第一条：项目建设依据1.出卖人以出让方式取得坐落于黄村镇DX00-0101-0201等地块F2公建混合住宅用地项目地块的国有土地使用权。……买受人购买的商品房所在土地用途为办公，土地使用年限自2014年5月26日至2064年5月25日。……第三条：商品房基本情况1.该商品房的规划性质为办公。……3.该商品房为第一条规定项目中的B2#办公楼第14层1406号。……4.出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京国政恒信测绘技术服务有限公司，其预测建筑面积共120.95平方米。其中，套内建筑面积83.56平方米，分摊共有建筑面积37.39平方米。……第三章商品房价款第六条：计价方式和价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米7708.95元，总价款人民币6440884元。……第七条：付款方式和期限该商品房的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。……第八条：逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第（一）、（二）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在180日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。2.逾期超过180日(该期限应当与本条第1项中的期限相同)，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之壹(该比率不低于第1项中的比率）的违约金。本条所称逾期付款是指依照第七条及附件四约定的到期付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。（二）前款违约金应于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付。……第八章合同备案和不动产登记第十九条：预售合同登记备案1.出卖人应当自本合同签订之日起【30日内】（不超过30日）办理商品房预售合同联机备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。……”该房屋预售合同附随的落款日期为2017年3月23日、出卖人北京正浩置业有限公司、买受人为洪海珍的《附件四房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》载明：“第一条：买受人同意下列第（二）种方式付款。……（二）银行按揭付款，买受人同意按下列第2种方式付款……2.首付分期付款：买受人应于本合同签署之日向出卖人支付房款10%的首期房款人民币644088元；于2017年4月21日之前支付总房款20%的二期首付房款人民币1288177元，于2017年8月30日之前支付总房款20%的三期首付房款人民币1288619元。买受人如未能在上述约定期限内向出卖人支付相应款项，则视为买受人逾期付款，按本合同第八条处理。剩余款项人民币3220000元，买受人以银行按揭贷款的形式支付，买受人应在本合同签署当日向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，并向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请。出卖人在买受人办理银行按揭手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准买受人的按揭贷款申请。买受人未能在上述期限内提供全部贷款申请资料及缴纳相关费用的，则视为买受人逾期付款，按本合同第八条处理。买受人应当自竣工验收备案之日起30天内，将贷款款项划拨至出卖人账上。……”该房屋预售合同附随的落款日期为2017年3月23日、出卖人北京正浩置业有限公司、买受人为洪海珍的《附件十二补充协议》载明：“……二、双方同意本合同第七条补充如下：（一）关于银行按揭付款方式的约定1、必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按照本合同第八条之约定承担逾期付款的违约责任。……3、如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行银行审批终了之日起15日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第八条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金。……三、双方同意本合同第八条补充如下：1、本合第八条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买方所交的全部款项不予退还，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任。……”该房屋预售合同附随的《商品房预售合同联机备案表》显示：“联机备案编号为17505578、联机备案日期为2017-3-23、出卖人为北京正浩置业有限公司、买受人为洪海珍、合同编号为Y2028657、网上签约日期为2017-3-23、买受人或委托代理人在领取正式预售合同后确认栏有‘洪海珍’签名、签字日期为2017年3月23日。”该房屋预售合同附随的《购房提示》显示有“商品房宗地规划用途是商业金融办公用地，房屋属于商业、金融、办公类等非住宅项目，所售房屋不属于住宅性质。”等内容，底部有‘洪海珍’签名。附随的《购房承诺书》显示有“已详细阅读售楼现场的相关公示信息，并对该项目的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费缴纳标准等情况已有明确了解。已详细阅读商品房预（现）售合同条款，所签订的合同是真实意思表示。”等内容，底部承诺人栏有‘洪海珍’签名、签字日期为2017年3月23日。截止2017年3月8日，洪海珍共支付购房款644088元。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源局管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局发布《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》京建发[2017]第112号文件，其中第一条规定，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。第五条规定，本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可以出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。第六条规定，对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介结构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。第七条规定，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。另，案件审理过程中，洪海珍因头晕头痛前往医院就诊，经诊断为颅内占位性病变。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案的争议焦点可归纳为：双方当事人达成的《北京市商品房预售合同》是否符合解除条件。结合现有证据和双方当事人陈述可以认定，正浩公司与洪海珍签订的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。至于合同解除问题，洪海珍主张该合同应予以解除的理由主要有以下几点：一、正浩公司虚假宣传涉案房屋可以作为住房使用，致使合同目的不能实现；二、正浩公司违约要求提前办理贷款手续，房屋附带地下室的层数亦有变更，对其权利产生实质影响；三、涉案房屋属于恒大集团开发的房产，其有无理由退房承诺；四、因洪海珍名下已有一套住宅用房，北京房屋限购政策的出台导致其已经无法使用银行按揭贷款，其无履行购房合同能力；五、洪海珍突发脑出血致使生活无法自理，且银行明确告知“脑出血等重大疾病无法办理按揭贷款”，其现不具备履行合同能力，符合合同法中的情势变更情形；六、建委备案合同存在仿签情形、涉案房屋买卖合同存在日期倒签情形。对于抗辩理由一，双方之间签订的《北京市商品房预售合同》及附随的购房承诺书、购房中多次出现“房屋性质为办公”字眼，洪海珍亦未提交充分证据予以证明，故本院依法不予支持。对于抗辩理由二，洪海珍未提交充分证据证明，本院不予支持。对于抗辩理由三，洪海珍提交的证据显示：“已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签订《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”，正浩公司称：其公司的无理由退房承诺针对的是守约方，洪海珍存在违约行为，洪海珍亦未举证证明其有在第二、三期首付购房款付款截止期限前提出退房申请，故本院对该抗辩理由不予支持。对于抗辩理由四，涉案房屋已经售出并进行网签，且《附件十二补充协议》中亦有“如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行银行审批终了之日起15日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第八条之规定承担逾期付款的违约责任”的约定，涉案商品房预售合同的履行并未受到“新政”的影响，故本院对该抗辩理由不予支持。对于抗辩理由五，适用合同法中的情势变更原则需满足存在情势变更事实（即合同赖以存在的客观情况确实发生变化）、当事人无法预见、不可归责于双方当事人（即由不可抗力、正常商业风险以外的其他意外事故所引起）、情势变更事实发生在合同订立后至履行完毕前、继续履行合同将显失公平或不能实现合同目的等条件。情势变更事实主要指经济形势、经济政策的巨大变化，与国家对经济生活的干预有直接关系，比如宏观调控、价格调整、经济危机、通货膨胀等。若只是一般变化，对合同的成立和履行没有重大影响，则不宜认定为情势变更。一般可以认定为情势变更的情形包括：物价飞涨、合同基础丧失、汇率大幅度变化、国际经济贸易政策变化等。本案中，洪海珍以自身出现疾病为由主张存在情势变更情形，疾病并非合同赖以存在的客观基础，其主张于法无据，本院不予支持。对于抗辩理由六，洪海珍未提交充分证据予以证明，本院不予支持。庭审中，洪海珍亦未提交其他证据证明其不具备继续履行合同能力。综上，因洪海珍未提交充分证明证明涉案商品房预售合同存在解除条件，故对其要求解除合同、退还购房款及利息的反诉请求，本院不予支持。根据涉案商品房预售合同约定，洪海珍应于2017年4月21日之前支付总房款20%的二期首付房款人民币1288177元，2017年8月30日之前支付总房款20%的三期首付房款人民币1288619元，现洪海珍拒不依约支付房款，其行为已构成违约，故对于正浩公司要求洪海珍依约给付购房款及逾期违约金的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）洪海珍于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京正浩置业有限公司第二期首付房款1288177元及逾期违约金（以1288177元为基数，按照每日万分之一计算，自2017年4月22日起计算实际付清之日）；二、被告（反诉原告）洪海珍于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京正浩置业有限公司第三期首付房款1288619元及逾期违约金（以1288619元为基数，按照每日万分之一计算，自2017年9月1日起计算实际付清之日）；三、驳回原告（反诉被告）北京正浩置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）洪海珍的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13783元，由被告（反诉原告）洪海珍负担（于本判决书生效后十日内交纳）；反诉案件受理费5120.5元，由被告（反诉原告）洪海珍负担（于本判决书生效后十日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 赵 志二〇一七年十二月二十日书记员 张纪云