福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民再初字第2号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：蔡天开，男，1961年7月16日出生，汉族，住福建省石狮市。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：柯贤粒，男，1948年12月19日出生，汉族，住福建省晋江市。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：蔡良友，男，1956年6月13日出生，汉族，侨居菲律宾共和国，现住，Sta.Cruz,Manila,Philippines。
委托代理人：庄荣皇，福建华晖律师事务所律师。
再审申请人蔡天开因与被申请人蔡天开、蔡良友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月17日作出（2012）泉民初字第762号民事判决后，蔡天开不服，向福建省高级人民法院提起上诉。2013年6月3日，福建省高级人民法院作出（2013）闽民终字第98号民事判决。蔡天开不服，向最高人民法院申请再审。2014年4月11日，最高人民法院作出（2014）民申字第451号民事裁定，指令福建省高级人民法院再审本案。2014年12月12日，福建省高级人民法院作出（2013）闽民再终字第18号民事裁定：撤销福建省高级人民法院（2013）闽民终字第98号民事判决及本院（2012）泉民初字第762号民事判决，本案发回本院重新审理。本院受理后，依法另行组成合议庭进行审理。2015年11月9日，本院公开开庭审理了本案。再审申请人蔡天开，被申请人柯贤粒的委托代理人庄荣皇到庭参加诉讼，被申请人蔡良友经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。因工作变动原因，本案的合议庭成员由审判长吴泰雄、审判员郑玲玲、代理审判员王帆，依法变更为审判长郑玲玲，代理审判员王帆、郑励。2016年9月6日，本院再次公开开庭审理了本案。被申请人柯贤粒的委托代理人庄荣皇到庭参加诉讼。再审申请人蔡天开，被申请人蔡良友经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
柯贤粒一审向本院诉称：2011年6月18日，蔡天开、蔡良友与柯贤粒签订《房产租赁合同》一份，约定：一、蔡天开、蔡良友同意将坐落于福建省石狮市的房屋一幢[房屋所有权证号：狮建房权证灵秀字第××号；集体土地使用权证号：狮地灵集用（2008）第0028号]出租给柯贤粒进行长期合法经营使用；二、租赁期限为20年，自2011年6月18日起至2031年6月17日止；三、20年总租金为80万元，由柯贤粒一次性支付给蔡天开、蔡良友；四、合同签订后应共同遵守，任何一方违约应赔偿对方总租金的50%作为违约金。该合同签订并生效后，蔡天开于2011年6月20日通过账号为62×××**的银行账户收到原告一次性转账交付的租金80万元，但蔡天开、蔡良友出租的上述房屋却一直有人居住占用，至今未腾空并交付给柯贤粒使用。柯贤粒遂向法院起诉，请求判令：一、蔡天开、蔡良友立即腾空位于福建省石狮市的房屋并交付给柯贤粒使用；二、蔡天开、蔡良友赔偿柯贤粒租金损失111930元（以租赁房屋周围房屋租赁市场的租金每平方米5元的价格计算占用期间暂计13个月，即2011年6月20日至2012年7月20日）；三、蔡天开、蔡良友向柯贤粒支付违约金40万元；四、蔡天开、蔡良友承担本案诉讼费用。蔡天开、蔡良友在一审中未到庭也未提出抗辩。
本院一审查明：2011年6月18日，柯贤粒与蔡天开、蔡良友签订《房产租赁合同》一份，约定：蔡天开、蔡良友将坐落于福建省石狮市的房屋[房屋所有权证号：狮建房权证灵秀字第××号；集体土地使用权证号：狮地灵集用（2008）第0028号]出租给柯贤粒，租赁期限为20年，自2011年6月18日起至2031年6月17日止，房产总租金80万元，柯贤粒于合同签订之日一次性支付给蔡天开、蔡良友。租赁款项一次性汇付至指定账号：62×××**，户名蔡天开，出租人以此确认收到租金事实，不另行出具收条。如有一方违约，违约方应按上述总租金金额的50%作为违约金支付给对方。合同如有争议，双方协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。2011年6月20日，柯贤粒将80万元转入合同约定的蔡天开账号。但蔡天开、蔡良友至今未能腾空交付房屋，柯贤粒遂向法院提起诉讼。另查明：诉争房屋的所有权人系蔡良友，属于蔡良友及其妻子刘美智的夫妻共同财产。2011年5月25日，蔡良友及其妻子刘美智出具授权委托书一份，委托蔡天开作为其代理人，有权以其名义办理如下事宜：1、有权代为对上述房屋管理，代出租，维修等房屋相关事项；……4、在办理上述房屋时，如引起任何纠纷，有权代为聘用律师向法院使用诉讼、反诉、上诉、申诉、申请引制执行和应诉，可参与相关的一审、二审、再审及代为承认、放弃、变更反诉要求，代为对反诉进行和解或所有诉讼活动；……6、在办理委托事务时，有权代为签署相关文件和支付相关费用；……8、本委托书签署之日起生效，至上述委托事务办理完毕之日止。该授权委托书依法办理了公证认证手续。
本院一审认为：柯贤粒与蔡天开、蔡良友之间的房屋租赁合同，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，应确认为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但本案中，蔡天开、蔡良友收取了柯贤粒支付的租金80万元后，至今未将出租房屋腾空交付柯贤粒使用，构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，柯贤粒有权要求蔡天开、蔡良友继续履行，即立即腾空诉争房屋并交付给柯贤粒使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定及双方合同的约定，柯贤粒有权要求蔡天开、蔡良友支付租金总额的50%即40万元违约金。至于柯贤粒请求蔡天开、蔡良友赔偿房屋占用期间的租金损失，因其未能提供证据证明其主张所依据的计算标准，对其此项请求不予支持。综上，柯贤粒的诉讼请求部分成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、蔡天开、蔡良友应于本判决生效后十五日内腾空坐落于福建省石狮市的房屋[房屋所有权证号：狮建房权证灵秀字第××号；集体土地使用权证号：狮地灵集用（2008）第0028号]并交付柯贤粒使用；二、蔡天开、蔡良友应于本判决生效后立即支付柯贤粒违约金40万元；三、驳回柯贤粒的其他诉讼请求。本案受理费8919元，由柯贤粒负担1619元，蔡天开、蔡良友负担7300元。
一审宣判后，蔡天开不服，向福建省高级人民法院提起上诉。
蔡天开上诉称：一、一审法院违反法定程序，影响案件公正审理。（一）蔡良友属在国内没有住所的菲律宾籍外国人，根据一审判决书陈述的案件审理经过，一审从起诉到开庭的时间仅为2个月，违反《民事诉讼法》关于涉外案件答辩和举证期间的规定。且蔡良友并未收到一审法院送达的起诉状副本、证据材料和开庭传票等法律文书。（二）一审法院未向蔡天开合法送达起诉状副本、证据材料和判决书等法律文书。蔡天开户籍虽在福建省石狮市，但其本人因涉嫌挪用资金罪于2012年6月10日被东山县公安局刑事拘留，且其家人也未在此居住。一审法院根据柯贤粒起诉提供的蔡天开户籍地址并不能将本案诉讼文书有效送达给蔡天开本人。二、一审法院认定本案为租赁合同关系纠纷是错误的。实际情况是，蔡天开因生意急需资金，于2011年6月18日向柯贤粒借款80万元。因诉争房屋为农村集体土地上的房屋，无法自由买卖及办理抵押登记，故双方将房屋抵押变通为房屋租赁，因此才产生本案诉讼。蔡天开在借款后按月向柯贤粒支付借款利息，直至因涉嫌刑事犯罪被羁押后无法支付利息，柯贤粒才向法院提起诉讼；三、即使本案为租赁合同关系纠纷，一审法院作出的判决也是错误的。（一）蔡良友为诉争房屋的所有权人，蔡天开仅为处理房产相关事宜的受托人，根据法律规定，作为受托方的蔡天开无需承担任何法律责任，本案纠纷产生的相应责任应由蔡良友承担。柯贤粒起诉主体错误，一审判决由蔡天开承担相应责任也是错误的。（二）一审判决蔡天开承担40万元的违约金是错误的。根据法律规定，违约金以实际损失为准，可适当调整。根据双方《租赁合同》的约定，20年的租金总额为80万元，折合每月租金为3333元，按柯贤粒起诉主张的13个月时间，实际损失也仅43329元。与一审判决承担40万元的违约金相差太大，不符合违约金应以实际损失为准的规定。综上，请求依法撤销一审判决发回重审或改判驳回柯贤粒的诉讼请求。
柯贤粒二审辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、蔡天开上诉请求所陈述的事实和理由依法不能成立。双方签订的《房产租赁合同》合法有效，应当继续履行。请求驳回蔡天开的上诉，维持原判。
蔡良友在二审中未到庭，亦未提供书面陈述意见。
二审法院查明：2011年6月18日，柯贤粒与蔡天开、蔡良友签订《房产租赁合同》一份，约定：蔡天开、蔡良友将坐落于福建省石狮市的房屋[房屋所有权证号：狮建房权证灵秀字第××号；集体土地使用权证号：狮地灵集用（2008）第0028号]出租给柯贤粒，租赁期限为20年，自2011年6月18日起至2031年6月17日止，房屋总租金80万元，柯贤粒于合同签订之日一次性支付该款。租金一次性汇付至蔡天开指定账号，并以本合同确认收到租金事实，不另行出具收条。如有一方违约，违约方应按上述总租金金额的50%作为违约金支付给对方。合同如有争议，双方协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。2011年6月20日，柯贤粒将80万元转入合同约定的蔡天开账户，该款项支付有网上银行转账记录为证。蔡天开、蔡良友至今未能腾空交付房屋。另查明：诉争房屋产权登记在蔡良友名下，系蔡良友及其妻子刘美智的夫妻共同财产。2011年5月25日，蔡良友及其妻子刘美智共同出具一份《授权委托书》，委托蔡天开作为其代理人，有权以其名义办理诉争房屋如下事宜：“1、有权代为对上述房屋管理，代出租，维修等房屋相关事项；……4、在办理上述房屋时，如引起任何纠纷，有权代为聘用律师向法院使用诉讼、反诉、上诉、申诉、申请引制执行和应诉，可参与相关的一审、二审、再审及代为承认、放弃、变更反诉要求，代为对反诉进行和解或所有诉讼活动；……6、在办理委托事务时，有权代为签署相关文件和支付相关费用；……8、本委托书签署之日起生效，至上述委托事务办理完毕之日止。”委托书还载明蔡良友的国籍为中国国籍，并持有菲律宾外侨居留证，在菲律宾的住址即一审判决书记载的地址。该《授权委托书》分别于2011年5月30日和2011年6月9日经菲律宾共和国外交部、我国驻菲律宾大使馆的公证认证。还查明：蔡天开的委托代理人在二审庭审时确认，蔡天开于2012年6月10日因涉嫌刑事犯罪，目前仍羁押于福建省东山县看守所。一审法院系根据蔡良友出具的《授权委托书》向蔡天开户籍地址送达起诉状副本、开庭传票等诉讼法律文书，送达回证记载相关文书由“郑玉珠（弟媳）”签收。
二审法院认为：蔡良友现已侨居菲律宾，原一审法院系根据蔡良友出具的《授权委托书》向蔡天开户籍地址送达起诉状副本、开庭传票等诉讼法律文书，虽然蔡天开因涉嫌刑事犯罪被羁押，但相关文书均有其同住成年家属签收，亦符合法律规定。一审法院缺席审理，诉讼程序合法。同时，蔡天开已在法定期限内提起上诉，证实其已知晓一审判决书内容。故蔡天开主张一审法院未合法送达诉讼法律文书即作出判决，违反法定程序，与事实不符，不能成立。蔡天开、蔡良友与柯贤粒于2015年12月28日签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，一审法院认定为有效合同，双方均应依约履行，是正确的。蔡天开上诉主张诉争合同项下权利义务为借贷法律关系，但未能提供任何证据证明该事实，对蔡天开的该项上诉请求不予认定。根据查明事实，柯贤粒已依约向蔡天开账户支付租金80万元，虽然诉争房屋产权登记在蔡良友名下，但蔡天开系受蔡良友委托管理诉争房屋，且作为合同一方当事人，已实际收取租金，获得相应收益，一审法院判令蔡天开、蔡良友共同履行合同项下交付房屋的义务，并无不当。一审诉讼中，因蔡天开未到庭应诉，亦未委托代理人出庭，就柯贤粒在一审中起诉其应依合同约定支付违约金的主张，未作相应陈述，现蔡天开以违约金过高为由，主张按实际损失调整违约金，又未能提供相应证据证实，一审法院很据双方合同约定的违约金标准判决蔡天开、蔡良友承担违约责任亦无不当。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，蔡天开的上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉人蔡天开的上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由蔡天开负担；一审案件受理费，按原一审判决执行。
二审宣判后，蔡天开不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院指令福建省高级人民法院再审本案。福建省高级人民法院以一审对蔡天开的送达程序不合法致违法缺席判决为由，将本案发回本院重审。
被申请人柯贤粒在再审中的诉讼请求及其所依据的事实与理由均与一审时一致。
再审申请人蔡天开再审辩称：一、蔡良友系本案诉争房产的产权人，其是否有收到本案传票及其它诉讼材料现无法核实。蔡良友未到庭参加诉讼，将影响本案的公正审理；二、柯贤粒存在违约情形，致使合同无法履行，应当支付违约金40万元给答辩人。双方在《房产租赁合同》中约定，柯贤粒应于2011年6月18日支付租金80万元给答辩人，否则应向答辩人支付违约金40万元。柯贤粒于2011年6月20日支付租金，已构成违约；三、答辩人与柯贤粒之间不存在房屋租赁合同关系。理由如下：（一）诉争房屋地处农村，与柯贤粒住所地相距甚远，柯贤粒不可能租赁该诉争房屋。（二）签订《房产租赁合同》时，柯贤粒已六十多岁，租赁期间为20年不合常理，租金一次性支付20年亦不符合常理。（三）诉争房屋于2010年9月6日至今一直租与他人，若柯贤粒要租赁该房产，会查清该房产的使用情况。答辩人也不可能将已经租给别人的房屋再次租给柯贤粒；四、本案实际是由答辩人与案外人富之达典当行之间的借贷纠纷。富之达典当行以柯贤粒个人名义于2011年6月20日借给答辩人80万元，月利率为3%。答辩人已分别于2011年6月20日、7月15日、8月15日、8月17日、9月19日支付利息共计9.6万元给柯贤粒指定收款人张玉荣。后因答辩人资金短缺无法及时还本付息，柯贤粒才诉至法院。
被申请人蔡良友未到庭答辩，也未提供书面答辩意见，视为放弃抗辩的权利。
被申请人柯贤粒向本院提供如下证据：一、柯贤粒身份证，证明其诉讼主体资格；二、出租人蔡天开、蔡良友与承租人柯贤粒于2011年6月18日签订的《房产租赁合同》，证明柯贤粒向蔡天开、蔡良友租赁蔡良友所有的址在福建省石狮市的房屋；三、中国建设银行个人网上银行转账单，证明柯贤粒于2011年6月20日将本案租金80万元汇入蔡天开指定的收款账户；四、编号为“狮建房权证灵秀字第××号”的《房屋所有权证》，证明诉争房屋的所有权人系蔡良友；五、蔡良友及其妻子刘美智于2011年5月25日共同出具的《授权委托书》及有关认证文件，证明蔡良友及其妻子刘美智委托蔡天开作为其代理人，有权以其名义办理诉争房屋的有关事宜，该《授权委托书》分别于2011年5月30日和2011年6月9日经菲律宾共和国外交部、我国驻菲律宾大使馆的公证认证。
再审申请人蔡天开对被申请人柯贤粒提供的证据发表如下质证意见：一、证据一、三、四、五的真实性、合法性、关联性均无异议；二、证据二的表面真实性无异议，但租赁事实是虚构的，双方之间实际是借贷关系。
再审申请人蔡天开向本院提供如下证据：一、蔡天开身份证，证明蔡天开的诉讼主体资格；二、柯贤粒身份证，证明柯贤粒的诉讼主体资格；三、案外人谢晓平身份证、案外人石狮市鸿升服饰商贸有限公司（下称鸿升公司）营业执照及内资企业登记基本情况表、谢晓平与蔡天开及蔡良友签订的《房屋租赁协议》、鸿升公司与蔡天开及蔡良友签订的《房屋租赁协议》，证明在与柯贤粒签订《房产租赁合同》之前，蔡天开已将诉争房屋出租给案外人谢晓平及鸿升公司；四、中国建设银行个人网上银行转账单，证明柯贤粒于2011年6月20日将借款80万元汇给蔡天开；五、中国建设银行DCC历史流水单，证明蔡天开已支付借款利息9.6万元给柯贤粒。
被申请人柯贤粒对申请再审人蔡天开提供的证据发表如下质证意见：一、证据一、二的真实性、合法性、关联性均无异议；二、证据三的真实性无法确认。若该组证据是真实的，证明蔡天开存在违约的情况。该组证据中的两份租赁协议不排除系事后另行签订的情况；三、证据四的真实性无异议，可证明柯贤粒交付租金的事实；四、证据五与本案无关。
被申请人蔡良友未到庭质证，也未向本院提供书面质证意见及举证，视为放弃举证、质证的权利。
本院于2015年12月23日对案外人即再审申请人蔡天开所主张的诉争房屋的实际承租人谢晓平、鸿升公司的法定代表人蔡琼斌作询问笔录一份，其二人述称，谢晓平承租诉争房屋的一楼、二楼、五楼，租赁期限至2016年2月7日。鸿升公司承租诉争房屋的其余部分，租赁合同虽约定租期至2015年8月31日，但至今该部分房屋鸿升公司仍在使用。谢晓平、鸿升公司均是通过现金形式将租金交付给蔡天开的。蔡天开、蔡良友系蔡琼斌的伯父。
本院于2016年7月12日向再审申请人蔡天开发出通知书一份，要求其于2016年7月18日上午8时30分到庭，就诉争房屋的现状接受调查，但蔡天开未到庭。
本院对各方当事人提供的证据作如下认定：一、柯贤粒提供的证据一、三、四、五的真实性、合法性、关联性，证据二的真实性，蔡天开提供的证据一、二的真实性、合法性、关联性，证据四的真实性，因对方当事人无异议，经审查，予以确认；二、蔡天开提供的证据三，系用以证明其已将诉争房屋出租给谢晓平及鸿升公司，但该组证据所体现的租赁期限均已届满，且蔡天开及案外人谢晓平、鸿升公司亦没有再提供证据证明诉争房产现仍出租给他人使用，故即使该组证据系真实的，也只能证明诉争房屋先前曾进行过出租，现已与本案无关；三、蔡天开提供的证据五，系用以证明其已向柯贤粒支付利息9.6万元。该组证据所指向的收款人为案外人张玉荣，蔡天开无法证明张玉荣为原告指定的收款人，且柯贤粒对张玉荣系其指定收款人的身份亦予以否认，因此该组证据无法证明蔡天开的证明目的。即使蔡天开关于其向柯贤粒支付利息的主张成立，亦与本案无关。
本案争议的焦点为：一、《房产租赁合同》是否合法有效？二、若《房产租赁合同》是合法有效的，双方当事人是否存在违约情形？
关于第一个争议焦点，被申请人柯贤粒认为：《房产租赁合同》已经双方当事人确认，是合法有效的。再审申请人蔡天开认为：其与柯贤粒之间的租赁合同关系是虚构的，双方之间实为民间借贷关系。《房产租赁合同》是无效的。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。蔡天开主张诉争合同项下权利义务为借贷法律关系，但除了其本人陈述外，其提供的证据均未能证明其主张，蔡天开对此应承担举证不能的法律后果，对蔡天开的该项主张不予采纳。本案的《房产租赁合同》已经承租人及出租人双方的签名确认，主体适格，意思表示真实，且未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。
关于第二个争议焦点：被申请人柯贤粒认为：《房产租赁合同》签订后，柯贤粒已将租金80万元汇入蔡天开指定的收款账户，但蔡天开未按时将诉争房产腾空，属于违约行为。申请再审人蔡天开认为：《房产租赁合同》约定的支付租金的时间为2011年6月18日，而柯贤粒于2011年6月20日交付租金已构成违约，致使本案的合同无法履行，应当支付违约金。本院认为：《房产租赁合同》虽约定柯贤粒交付租金的时间为2011年6月18日，柯贤粒于2011年6月20日交付租金属违约行为，但蔡天开并未提出异议，至今亦未将租金80万元退还给柯贤粒，视为蔡天开已默认在迟延履行支付租金义务的情况下，仍愿意将诉争房产出租给柯贤粒。在柯贤粒交付租金后，蔡天开至今未将诉争房产交付柯贤粒使用，已构成违约。蔡天开在本案中并未就柯贤粒支付违约金提出反诉请求，故在本案中未对该事项进行处理，相关权利人可另案提起诉讼。
本院再审查明：
2011年6月18日，柯贤粒与蔡天开、蔡良友签订《房产租赁合同》，约定：一、蔡天开、蔡良友将坐落于福建省石狮市的房屋[房屋所有权证号：狮建房权证灵秀字第××号；集体土地使用权证号：狮地灵集用（2008）第0028号]出租给柯贤粒；二、租赁期限为20年，自2011年6月18日起至2031年6月17日止，房产总租金80万元，柯贤粒于合同签订之日一次性将该笔款项汇入户名为蔡天开，账号为62×××**的建设银行账户内，并以蔡天开已收到租金，不另行出具收条；三、如有一方违约，违约方应按上述总租金金额的50%作为违约金支付给对方。合同如有争议，双方协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。2011年6月20日，柯贤粒将租金80万元汇入《房产租赁合同》约定的收款账户，但蔡天开、蔡良友至今未能腾空交付房屋。
另查明：诉争房屋产权登记在蔡良友名下，系蔡良友与其妻子案外恩刘美智的共同财产。2011年5月25日，蔡良友及其妻子刘美智共同出具一份《授权委托书》，委托蔡天开作为其代理人，有权以其名义办理诉争房屋如下事宜：“1、有权代为对上述房屋管理，代出租，维修等房产相关事项；……4、在办理上述房屋时，如引起任何纠纷，有权代为聘用律师向法院使用诉讼、反诉、上诉、申诉、申请引制执行和应诉，可参与相关的一审、二审、再审及代为承认、放弃、变更反诉要求，代为对反诉进行和解或所有诉讼活动；……6、在办理委托事务时，有权代为签署相关文件和支付相关费用；……8、本委托书签署之日起生效，至上述委托事务办理完毕之日止。”该《授权委托书》分别于2011年5月30日和2011年6月9日经菲律宾共和国外交部、我国驻菲律宾大使馆的公证认证。
上述事实，除了柯贤粒、蔡天开的陈述外，还有其提供的经本院确认的前述证据为证，本院予以确认。
本院认为：
本案系再审申请人蔡天开与被申请人柯贤粒、蔡良友之间因房屋租赁合同关系而产生的纠纷，因蔡良友现侨居菲律宾共和国，故本案应按照涉外商事案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本院依法适用与本案具有最密切联系的法律即中华人民共和国法律作为本案的准据法。
本案当事人之间的租赁合同关系，主体适格，意思表示真实，且未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，柯贤粒已依约向蔡天开支付租金80万元，但诉争房屋至今仍未腾空交付使用，出租人已构成违约，依法应承担相应的违约责任。柯贤粒有权要求出租人继续履行，即立即腾空诉争房屋并交付给其使用。诉争房屋产权登记在蔡良友名下，蔡天开仅系受蔡良友委托管理诉争房屋，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，应由诉争房屋的实际所有权人即蔡良友履行合同项下交付房屋的义务。在存在违约的情形下，根据法律的规定及双方的约定，柯贤粒有权要求蔡良友支付相应的违约金。本案双方当事人约定的违约金为租金总额的50%即40万元，明显过高，且蔡天开在庭审时亦提出降低违约金数额的请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”的规定，本院将蔡良友应付的违约金调整为自《房产租赁合同》签订之日起至蔡良友实际交付诉争房屋给柯贤粒使用之日止按《房产租赁合同》约定的租金计付标准的1.3倍计算。因在计算本案违约金时，已考虑到柯贤粒的租金损失情况，故柯贤粒请求蔡天开、蔡良友赔偿房屋占用期间的租金损失，不予支持。综上，柯贤粒的诉讼请求部分于法有据，应予支持，无理部分，应予驳回。蔡良友经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被申请人蔡良友应于本判决生效后十日内腾空坐落于福建省石狮市的房屋[房屋所有权证号：狮建房权证灵秀字第××号；集体土地使用权证号：狮地灵集用（2008）第0028号]并交付被申请人柯贤粒使用；
二、被申请人蔡良友应于本判决生效之日起十日内支付被申请人柯贤粒自2011年6月18日起至其实际交付诉争房屋给被申请人柯贤粒使用之日止按本案《房产租赁合同》约定的租金计付标准的1.3倍计算的违约金；
三、驳回被申请人柯贤粒的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8919元，由原告柯贤粒负担1619元，被告蔡良友负担7300元。
如不服本判决，再审申请人蔡天开、被申请人柯贤粒可在判决书送达之日起十五日内，被申请人蔡良友可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 郑玲玲
代理审判员 王 帆
代理审判员 郑 励
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 吴静霖
附注：
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。