上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5531号
上诉人(原审原告、反诉被告)邵涵俊，女，1973年6月27日出生，汉族，住上海市。上诉人(原审原告，男，1998年10月9日出生，汉族，住上海市。法定代理人邵涵俊，女，1973年6月27日出生，汉族，住上海市。两上诉人共同委托代理人张红兵，上海正策律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)史震，女，1976年10月11日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告、反诉原告)吴一宾，男，1978年2月17日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告、反诉原告)吴乃均，男，2012年2月22日出生，汉族，住上海市。法定代理人史震，女，1976年10月11日出生，汉族，住上海市。三被上诉人共同委托代理人梁柏贤，上海市汇中律师事务所律师。上诉人邵涵俊、尤尧成因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初2679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年9月6日，上诉人与被上诉人史震、吴一宾、吴乃均签订《上海市房地产买卖合同》，约定上诉人将上海市新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给被上诉人，房屋总价为人民币250万元(以下币种均为人民币)，被上诉人应于2015年9月6日前支付上诉人房款75万元(含已支付定金5万元)，之后通过银行贷款的方式支付上诉人170万元。上诉人在收到银行贷款后的三日内交房，交房当日被上诉人支付尾款5万元。合同还约定，如上诉人未按照合同约定期限将系争房屋交付给被上诉人，应当向被上诉人支付违约金，以被上诉人已付款日万分之五计算，从应当交付之日起计算至实际交付之日止；如被上诉人未按合同付款协议约定期限付款的，应当向上诉人支付违约金，违约金按照被上诉人逾期未付款金额万分之五计算，从应付款期限第二日起算至实际付款之日止。该合同签订当日，双方签订《补偿协议》一份，约定被上诉人补偿上诉人装修补偿款共计50万元。该协议签订后，被上诉人依约于2015年9月6日向上诉人支付了房款75万元(含2015年8月29日已支付的定金5万元)、装修补偿款50万元，并于2015年11月26日向上诉人支付了170万元银行贷款。系争房屋的产权已经于2015年11月16日过户至被上诉人名下。另查，系争房屋在房屋买卖的过程中一直由案外人承某。2015年12月8日，被上诉人与案外人就系争房屋签订租赁合同一份，由原承某人继续使用租赁房屋。租赁期限为2016年1月1日起至2018年12月31日止。上诉人、被上诉人并未就系争房屋办理书面交接手续。上诉人通过短信向被上诉人要求支付房款未果，遂于2016年1月26日向被上诉人发送律师函，要求被上诉人支付剩余房款并承担相应的违约金。被上诉人对此未予回应。上诉人遂诉至法院，要求判令：1、被上诉人支付上诉人购房款50,000元；2、被上诉人赔偿上诉人经济损失2,250元(以50,000元为本金，以每日万分之五为标准，从2015年11月29日暂计至2016年2月24日，要求计算至实际支付之日为准)。审理中，被上诉人提起反诉，要求判令：上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金47,200元(以295万元为本金，以每日万分之五为标准，从2015年11月30日计算至2015年12月31日)，并配合被上诉人办理系争房屋的物业过户手续。后被上诉人撤回要求上诉人配合办理系争房屋物业过户手续的反诉诉请。原审法院经审理后认为：上诉人、被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》均为双方当事人真实意思表示，双方均应恪守履行。以上合同及协议约定房屋价款及装修补偿款共计300万元，原审法院对此予以确认，被上诉人辩称其中3万元为上诉人应当承担的税费，但未能就此提供相关的证据，原审法院对此不予认可。根据合同约定，上诉人应当在收到被上诉人贷款后3日内向被上诉人交付房屋，结合银行放款通知，上诉人应当在2015年11月29日向被上诉人交房。但上诉人对此并未提供证据表明其已经于此日之前履行了交房义务，应当视为违约，上诉人应当向被上诉人承担相应的违约责任，故被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的反诉请求，原审法院予以支持。此外，房屋买卖合同对于双方若存在违约行为而约定的违约金标准均为日万分之五，故上诉人认为逾期交房违约金标准约定过高，要求调整的观点，原审法院不予采信。至于交房的时间，原审法院认为被上诉人于2015年12月8日与案外人签订了《租赁合同》，应当视为系争房屋自该日起已处于被上诉人的实际控制之下，故2015年12月8日应当为房屋交接的时间。上诉人迟延交房违约金的计算应当从2015年11月30日起计算至2015年12月8日止，金额应当为2,950,000*0.0005*9=13,275元。同时，被上诉人撤回要求上诉人配合其办理系争房屋物业的过户手续的反诉请求，系被上诉人处分自身的诉讼权利，不违反相关法律的规定，原审法院予以准许。然而，被上诉人在收到房屋后，应当于交房当日支付上诉人剩余房款5万元，但被上诉人至今仍未予以支付，故上诉人要求被上诉人支付剩余房款及逾期付款违约金，符合合同约定，原审法院亦予以支持。原审法院据此作出判决：一、被上诉人史震、吴一宾、吴乃均于判决生效之日起十日内支付上诉人邵涵俊、尤尧成购房款50,000元，并以50,000元为本金，按每日万分之五的标准支付邵涵俊、尤尧成自2015年12月9日至实际支付之日止的逾期付款违约金；二、上诉人邵涵俊、尤尧成于判决生效之日起十日内支付被上诉人史震、吴一宾、吴乃均逾期交房违约金13,275元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,106.25元，减半收取计553.13元，由上诉人承担28.13元，由被上诉人承担525元。反诉案件受理费471.60元，由被上诉人承担405.60元，由上诉人承担66元。原审判决后，邵涵俊、尤尧成不服，向本院提起上诉称：1、系争《上海市房地产买卖合同》签订时，系争房屋由案外人马某承某，被上诉人对此知情并表示购房后准备继续出租，要求上诉人提供该案外人的某系方式，由被上诉人自行与案外人协商续租事宜。其于2015年10月25日通过短信向被上诉人提供了案外人的某系电话，被上诉人于2015年12月8日与案外人签订了租赁合同，且在2015年11月29日交房期限届满后并未对房屋未能按期交付提出异议，故原审法院认定上诉人逾期交房错误。2、原审法院确定逾期交房的违约金标准过高，应当按照被上诉人与案外人签订的租赁合同约定的租金标准予以调低。3、原审法院计算的逾期交房天数为9天错误。上诉人请求撤销原判主文第二项，驳回被上诉人的反诉请求。被上诉人史震、吴一宾、吴乃均辩称：1、双方并未就系争房屋无需交接达成协议。银行放款后其要求上诉人清空房屋，但上诉人迟迟未与租客办理清退，提供了租客电话后即把清退租客的责任转归被上诉人。2、双方合同约定逾期付款违约金与逾期交房违约金标准均为每日万分之五，故原审确定的逾期交房违约金标准并不过高。被上诉人认为原审判决正确，请求维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，原审判决后，史震、吴一宾、吴乃均于2016年5月16日通过网银向邵涵俊XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的中国工商银行账户支付执行款41,159.00元。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》以及《补偿协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。根据合同约定，上诉人应当在收到被上诉人向银行申请的贷款后3日内交房，但实际双方之间并未办理正式的交房手续，系争房屋在买卖过程中也一直由案外人承某居住。上诉人主张被上诉人曾要求其提供该案外人的某系方式，愿意自行与该案外人协商续租事宜，但并未提供依据。而被上诉人称双方并未就系争房屋无需交接达成约定，银行放款后其曾要求上诉人清空房屋，但上诉人迟迟未能清空。根据现有证据，被上诉人经与案外人自行协商，于2015年12月8日达成租赁协议，故原审法院确认该日为双方房屋交接的时间并无不当，上诉人主张其不构成逾期交房依据不足，本院不予采信。系争《上海市房地产买卖合同》约定若上诉人逾期交房，应当向被上诉人支付违约金，违约金的标准为以被上诉人已付款日万分之五计算，自应当交房之日起计至实际交房之日止。上诉人应当于2015年11月29日交房，因此，原审法院以2015年11月30日至2015年12月8日期间为违约金的计算时间并无不当。至于原审确定的违约金标准，系双方合同约定，且未明显过高，故上诉人要求按照被上诉人与案外人签订的租赁合同约定的租金标准予以调低依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由均依据不足，本院均不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币131.88元，由上诉人邵涵俊、尤尧成负担。本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审判员 承怡文
审判员 王亚勤
二〇一六年八月五日
书记员 李 娜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……