福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0602民初2099号原告：福建永佳物业服务有限公司，住所地福建省漳州市芗城区。法定代表人：肖世民，总经理。委托诉讼代理人：庄秋凤（系原告公司职工），女，汉族，住福建省南靖县。被告：朱春凤，女，汉族，1977年11月20日出生，住福建省漳州市芗城区，原告福建永佳物业服务有限公司（以下简称“永佳物业公司”）与被告朱春凤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庄秋凤与被告朱春凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永佳物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告交付拖欠原告的物业服务费8083元，代垫公摊水电费634元，两项合计8717元。事实和理由：原告系信隆花园一期（东方钻石城）的物业服务公司，被告系信隆花园1幢XXXX的业主，原告于2010年3月受漳州市信隆建设有限公司委托，为信隆花园一期（东方钻石城）提供物业管理服务。自接管之日起，原告勤勉履行《信隆花园前期物业服务协议》相关义务，依法依约对该小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业服务。但被告在享受物业服务的时候拒交物业服务费8083元（产权面积133.15平方米×每月每平方米1元×拖欠61个月=8083元，自2011年7月至2016年7月止，合计61个月）、代垫公摊水电费634元（自2011年4月起至2016年6月止，合计63个月，累计634元）。原告屡次催讨无果，根据《物业管理条例》第65条规定，被告的行为已经损害了原告的合法权益，特向贵院起诉，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告朱春凤辩称：1.请求法院驳回原告的全部诉讼请求；2.原告应赔偿被告损失共计6133元（物件损失：一辆被盗电动车价值3200元、阳台遮阳耐力板维修费1683元、内外墙壁渗水腐烂发霉维修费750元，交通费用和误工费500元）。答辩理由：被告入住后，自2010年7月至2011年7月均诚信履行《信隆花园前期物业服务协议》，相关费用均予缴交，而原告自始就没有依照《信隆花园前期物业服务协议》规定的内容勤勉履行，未能保证服务项目和品质，体现在小区安全、秩序、绿化、停车、通信、垃圾清洁、消防救灾等大众利益方面，被告要求原告改善改进未果。具体理由如下：第一，原告已于2012年11月26日在小区业主大会通过了“双过半”签名确认后，由信隆花园小区首届业主委员会解聘，实际无权为被告服务并收取物业服务费。第二，原告在小区业主委员会敦促移交并由《芗城区住房保障与房地产管理局答复意见书》指导下，仍旧没有移交物业管理权及相关设施。第三，原告在接任本小区物业管理合同中的第十九条第十款，将地下室停放车位确认为开发商所有，但开发商未能提供其独资依据且购房合同中没有约定小区地下室作为开发商所有，私相授受实属违法条款，应视为无效。原告签订了损害小区全体业主共同利益的合同，是在本小区首届业主委员会于2012年5月12日成立后，将该合同的违法条款在小区公示后大部分业主才得知，所以签订的承诺书违法在先，应视为无效承诺，同时这也是导致全体业主解聘被原告的主要原因。第四，信隆小区第二届业主委员会为原告提供的《证明》，用章不合法，违反信隆小区业委会首届业主大会决定事项所要求的，向社会公开征聘物业管理服务企业的承诺，在未经过业主大会表决通过的情况下，该证明当视为无效。第五，原告于2012年11月26日即被解聘物业服务资格，至此之后小区物业服务与原告无任何法律关系。另外，原告已被解聘长达四年之久，根据法律规定，诉讼时效已经超过，请求法院驳回原告的诉讼请求。第六，原告与信隆建设有限公司于2010年3月16日签订《信隆花园前期物业管理服务合同书》，该合同书于2013年5月到期，但原告提供的《兹证明》落款日期为2016年8月19日，该证明所载“合同期满至今一直由福建永佳物业服务有限公司提供物业管理服务”并不属实，实际上原告并没有与小区业主委员会鉴定续聘合同，其已经被解聘，且该证明未经50%以上第二届业主委员的联名签名，用章不合法，应属无效。第七，原告提供的2016年8月14日《信隆花园物业管理服务协议》违法，具体为：①庄国平为信隆花园小区业主委员会法定代表人，未按照业主大会向社会招聘物业管理企业的承诺，暗地里私自与原告签订协议，程序不合法。②庄国平知悉小区聘用物业企业需与业主大会全体业主表决选聘的物业企业签订合同，维护业主合法权益，而庄国平私自签订合同，应属违法，签订的合同无效。③庄国平一手遮天、私相授柄，业主委员会再次聘用被解聘物业企业并不符合常理。第八，2016年12月5日塔后社区居委会出具的《证明》与换届公告第五条要求向社会招聘物业企业的承诺自相矛盾，证明内容所载“未被信隆花园业主委员会正式合法的解聘过”纯属胡言，且该证明没有任何塔后居委会代表签名、证明人签名盖章等，此证明之无效。第九，原告已经被解聘，其利用物流快递向被告寄送“催告函”，被告在不知信封内情下收下邮件，被告认为原告举证的函件造假，且原、被告并无任何雇聘关系，原告寄送的信函无效，被告并未在催告函及公证书中签名，被告对此不予认可。第十，原告从开始接管信隆花园小区物业服务时，就没有真正站在维护全体业主利益的立场上，其违法情事例例可数，严重侵害被告与小区众业主的人身安全与合法权益：①原告长期圈占小区中庭，由原告的亲属管理及收取停车场费用，联通、移动进驻小区有支付进驻费用，这些费用收益客观；②原告侵占业主公共设施，侵害全体业主利益，小区大门附近等多处消防安全通道上违章规划停车收费，堵塞交通且有严重的安全隐患；③原告聘雇不合资质的工作人员及保安人员就岗，致使小区内机动车辆常常被窃，公共设施一再被毁，因原告未尽安保职责导致被告的电动车被窃，原告始终未能处理墙面渗水问题致使被告墙内渗潮、衣柜腐坏无法使用，住户空调滴水要求原告进行改善但未果，存在高空抛物现象致使被告阳台耐力板遮雨损坏，被告要求原告前来查看未果。本院经审理认定事实如下：原告系信隆花园一期的物业服务公司，被告系信隆花园1幢XXXX的业主，该房建筑面积为133.15平方米。原告于2010年3月与漳州市信隆建设有限公司签订一份《前期物业管理服务合同书》，由原告为信隆花园一期提供前期物业管理服务。2012年6月1日，漳州市芗城区住房保障与房地产管理局出具业备【2012】05号《业主委员会备案证明》，确认信隆花园小区第一届业主委员会于2012年5月12日成立。2012年11月26日，漳州信隆花园小区业主委员会作出一份《通知书》，要求解聘原告，由业主委员会自治聘请物业管理。2013年3月12日，漳州市芗城区住房保障与房地产管理局作出一份《关于信隆花园小区物业管理的信访事项答复意见书》，内容为（摘要）：“塔后社区居委会和该小区业主委员会将在巷口街道办事处和区房管局的指导和监督下，于‘两会’之后择期组织召开“信隆花园小区业主大会”，就该小区物业服务企业选聘和小区其他需要业主大会决定的事项进行投票表决，并按照《漳州市物业管理规定》由塔后社区居委会负责监督业主委员会做好物业服务合同终止的物业管理移交工作。”另查明，信隆花园小区住宅房屋的物业管理服务费为按建筑面积每月每平方米1元，被告从2011年7月1日起至2016年7月31日止确未交纳物业服务费。本院认为：原告于2010年3月与漳州市信隆建设有限公司签订《前期物业管理服务合同书》，为信隆花园一期提供前期物业管理服务，信隆花园小区第一届业主委员会于2012年5月12日成立后并未选聘新的物业公司，实际上是由原告在实际管理和提供物业服务，被告亦于答辩中确认原告至今未移交物业管理事务及相关设施，并提出未尽安保职责等管理缺陷，据此可以认定原、被告之间存在事实上的物业服务关系，被告依法应当交纳物业服务费。原告主张其已向被告书面催交，对此其提供《公证书》及《EMS国内标准快递详情单》，被告对该两份证据的真实性和证明内容均持异议，其认为《EMS国内标准快递详情单》上收件人一栏中“朱春凤”的签名非被告本人所签，经法院释明，被告当庭表示要对此申请笔迹鉴定，但其并未于法院规定的五个工作日内提交书面鉴定申请，本院认为，被告以鉴定的方式作为反驳原告主张的依据，后因其未提交鉴定申请，应当认定其放弃鉴定的诉讼权利。因此，被告关于原告未书面催讨及伪造文件的辩称，证据不足，不予采纳，应当认定原告已于2016年8月4日向被告书面催交自2011年7月至2016年7月的物业服务费。关于物业服务费的处理：因原告于2016年8月4日才向被告发出书面《催告函》催缴物业服务费，其主张2011年7月至2014年7月期间的物业费已超过诉讼时效，本院不予支持。对于2014年8月至2016年7月的物业费，根据被告提供的信隆花园小区业主委员会作出的《通知书》和漳州市芗城区住房保障与房地产管理局作出的《关于信隆花园小区物业管理的信访事项答复意见书》等证据，可以证明信隆花园小区物业曾发生到要解聘物业服务公司的地步，据此可以认定原告提供的物业服务存在缺陷的事实，本院依据公平原则对被告应承担的物业服务费酌情予以减少20%，因此被告应向原告补缴自2014年8月起至2016年7月止共计24个月的物业服务费2556元（每月133.15元×24个月×80%）。关于公摊水电费的处理：被告曾同意支付30%的公摊水电费，但原告对其主张的自2011年4月至2016年6月的代垫公摊电费634元未提供证据予以证明，本院不予支持，原告可待其提供证据证明其主张后另案主张。被告答辩要求原告赔偿物件损失、维修费、交通费和误工费等损失共计6133元，应属于反诉范围，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理，对于该部分损失，被告可另案主张。对于业主所反映的有关物业服务不到位的情况，原告应充分重视，有则改之，无则加勉，应当严格依照合同的约定和相关法律、法规规定及行业标准向业主提供服务，不断提高物业管理服务质量，积极与业主沟通，及时按照相关规定向业主公布物业管理相关信息，确保业主对物业公共部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权，接受业主监督，共同营造和谐的小区氛围。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，国务院《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告朱春凤应于本判决生效之日起十日内支付原告福建永佳物业服务有限公司自2014年8月起至2016年7月止共计24个月的物业服务费2556元；二、驳回原告福建永佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告朱春凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。代理审判员  江晓筠二〇一七年五月三日书 记 员  郑晓婷附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。