广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0104民初9842号
原告：中国农业银行股份有限公司广州东山支行，住所地广州市越秀区东风东路745号之三。
负责人：饶本勇，行长。
委托诉讼代理人：田源，广东金联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘杰英，广东金联律师事务所律师。
被告：王红，女，1966年10月12日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。
委托诉讼代理人：霍永基，广东尚之信律师事务所律师。
被告：冯亮，男，1982年2月28日出生，汉族，身份证住址广东省始兴县。
被告：广州富力地产股份有限公司，住所地广州市天河区珠江新城华夏路10号富力中心45-54楼。
法定代表人：李思廉，董事长。
委托诉讼代理人：饶文谦，该司员工。
原告中国农业银行股份有限公司广州东山支行（以下简称农行东山支行）与被告王红、冯亮、广州富力地产股份有限公司（以下简称富力公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行东山支行的委托诉讼代理人田源、潘杰英及被告王红的委托诉讼代理人霍永基、被告富力公司的委托诉讼代理人饶文谦到庭参加诉讼。被告冯亮经本院公告传唤，公告期满未到庭应诉，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行东山支行向本院提出诉讼请求：1、被告王红向原告农行东山支行清偿所欠借款本金305586.55元及利息（含罚息、复利，计至2017年9月27日，利息为37621.33元，罚息为2647.04元、复利为3658.82元，从2017年9月28日起的各类利息按合同约定标准计至清偿之日止）；2、被告冯亮对被告王红的上述债务承担共同清偿责任；3、被告王红购买的房产（位于花都区金港××号富力金港新城C6栋11层1101房）在能够办理房产证之日协助原告农行东山支行办理正式抵押登记，将原告农行东山支行设定为抵押权人，抵押权设定后，原告农行东山支行对该抵押房产享有抵押优先受偿权；4、被告富力公司对被告王红的上述债务承担连带保证责任；5、三被告承担本案的全部诉讼费（包括但不限于诉讼受理费、财产保全费）。事实和理由：2010年9月9日，原告农行东山支行与被告王红、冯亮签订《个人购房担保借款合同》，约定被告王红向原告农行东山支行申请借款350000元用于购买花都区金港××号富力金港新城C6栋11层1101房的房产，借款期限240个月，还款方式为每月等额本息还款。如被告王红有任何违反合同约定义务的行为，原告农行东山支行有权解除合同，提前收回借款本息，并根据合同约定收取复利和罚息，并行使抵押权。原告农行东山支行与被告富力公司签订有《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，约定了担保的事宜。上述合同签订后，原告农行东山支行依约向被告王红履行了划款义务，但被告王红、冯亮未依约还款，被告富力公司亦未履行保证责任，违反合同约定，损害了原告农行东山支行的合法权益。
被告王红辩称，同意支付欠供的本金和利息，并同意一次性支付剩余欠款。被告王红是信守合同的借款人，从未拖欠本息，但因其他案件导致被告王红行动和权利受限及与被告冯亮离婚诉讼原因造成了拖欠借款行为，希望原告农行东山支行根据以上情况，给予减免复利和罚息。在借款合同确定之日，被告王红、冯亮是夫妻关系，但是被告冯亮并没有履行共同还款的义务。被告王红、冯亮已于2017年8月8日被广州市天河区人民法院判决离婚。
被告富力公司辩称，根据原告农行东山支行提供的证据可见案涉抵押房屋已经办理了相关手续，抵押权是成立的。根据相关规定，被告富力公司要求原告农行东山支行先拍卖房屋，其就拍卖款项不足部分承担补充清偿责任。欠款金额明细表是原告农行东山支行单方自作，希望法院依法审查。原告农行东山支行未向被告富力公司主张过债权，被告富力公司承担连带清偿责任的条件未成就。另根据原告农行东山支行与被告富力公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》约定争议解决方式为仲裁，故原告农行东山支行没有权利就保证关系向法院提起诉讼。
被告冯亮无答辩，无提交证据。
原告农行东山支行围绕诉讼请求依法提交了个人购房担保借款合同、借款凭证、房地产预告登记证、一手楼组合担保个人住房/个人商业用房贷业务合作协议、欠供明细表、中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部个人金融服务申请表、结婚证等证据，被告王红提交了刑事判决书、民事判决书、离婚证明书等证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。被告冯亮未到庭应诉，视为放弃抗辩及质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2010年6月3日，原告农行东山支行（甲方）与被告富力公司（乙方）签订《一手楼组合担保个人住房/个人商业用房贷款业务合作协议》，协议约定：双方就甲方为购买乙方开发的富力金港新城263亩B区、C区；富力金港新城460亩E区（E4-E10）项目（下称“合作项目”）的自然人提供购房贷款，本协议所称的一手楼组合担保个人住房贷款是指经甲方审批同意后，在签订《商品房买卖合同》、《借款合同》和由乙方提供阶段性连带保证担保的前提下，甲方向借款人先发放贷款，后办妥房产《商品房买卖合同》交易鉴定和抵押登记手续的个人住房贷款。乙方自甲方向借款人发放一手楼组合担保个人住房贷款之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥房地产权证和房地产他项权证之日止，为借款人的一手楼组合担保个人住房贷款承担连带保证责任，乙方的保证责任不因本协议的终止而终止。自2010年6月3日起至2013年6月2日止，乙方自愿为甲方与购房人就发放本协议第一条所述贷款形成的每一笔债权提供无条件、不可撤销的连带保证责任，担保的债权最高余额为人民币大写贰亿元整。乙方向甲方承担连带保证责任的范围为债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等债权人实现债权的一切费用。未办妥抵押登记（备案）期间，借款人贷款出现逾期的，由乙方承担连带担保责任，甲方有权按逾期贷款本息的100%直接从乙方的任何账户中扣划款项，用于清偿借款人逾期的贷款本息。履行本协议过程中发生的争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的向法院提起诉讼，由甲方住所地人民法院管辖。同日，原告农行东山支行（甲方）与被告富力公司（乙方）签订了《一手房贷款业务银企合作协议》，约定了与上述合同相同的条款，即乙方为购房人因购买本合作项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证。乙方提供连带责任保证的，有关保证责任的具体内容以甲方、乙方与购房人签订的借款合同为准。协议还约定发生争议提交广州市仲裁委员会按其仲裁规则进行仲裁。
2010年9月9日，原告农行东山支行（贷款人）与被告王红（借款人、抵押人）、冯亮（抵押人）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告王红向原告农行东山支行借款350000元，用于购买花都区金港××号富力金港新城C6栋11层1101房，借款期限自2010年9月9日至2030年9月8日止，共240个月，借款利率执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上上浮10%后确定，执行年利率6.534%；被告王红以等额本息还款法按月偿还借款本息；被告王红未按合同约定期限归还借款本金的，原告农行东山支行对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对被告王红应付未付利息，原告农行东山支行有权依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计收复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。被告王红未按约定按期足额偿还借款的，原告农行东山支行有权宣布借款合同项下借款立即到期并提前收回已发放借款；被告王红、冯亮以上述房产作抵押担保，担保范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及原告农行东山支行实现债权的费用等。
2012年7月9日，原告农行东山支行与被告王红、冯亮对上述抵押房产花都区金港××号富力金港新城C6栋11层1101房于广州市国土资源和房屋管理局办理了抵押权预告登记。庭审中，原告农行东山支行及被告富力公司均陈述，案涉抵押房产尚未办理正式的房产登记，亦未办理正式的抵押登记手续。在本院指定的举证期间内，原告农行东山支行未向本院提交案涉房屋的查册表。
2010年9月16日，原告农行东山支行向被告王红发放了贷款350000元，借款凭证载明借款到期日为2030年9月15日，借款执行利率6.534%、逾期利率9.801%。被告王红未履行合同，截至2017年9月27日，被告王红尚拖欠原告农行东山支行借款本金305586.55元、利息37621.33元、罚息2647.04元、复利3658.82元，成讼。
另查明，被告王红与被告冯亮于2010年7月16日登记结为夫妻关系，于2017年8月8日经广州市天河区人民法院（2015）穗天法民一初字第2123号民事判决解除婚姻关系，该民事判决书已于2017年8月26日发生法律效力。
本院认为，原告农行东山支行与被告富力公司签订的《一手楼组合担保个人住房/个人商业用房贷款业务合作协议》、《一手购房贷款业务银企合作协议》以及原告农行东山支行与被告王红、冯亮签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立生效。原告农行东山支行已按合同约定履行了发放贷款的义务，被告王红未能按合同约定履行还款付息义务构成违约，故原告农行东山支行要求被告王红偿还借款本金305586.55元及利息、罚息、复利的诉讼请求合法合理，本院予以支持。被告王红辩称其因离婚诉讼及牵涉其他案件无法按时还款，希望给予减免复利和罚息，没有法律依据，本院不予采纳。被告冯亮为被告王红的配偶，被告王红的本案债务形成于婚姻关系存续期间，借款用途为购买房产，用于夫妻共同生活，且被告冯亮作为涉案债务的抵押人，其已知晓案涉债务的存在并同意被告王红向原告农行东山支行贷款，虽然两被告于2017年8月8日经广州市天河区人民法院判决解除婚姻关系，但与本案债务无涉，故本案债务应属于夫妻共同债务，被告冯亮应对被告王红的上述债务承担共同清偿责任。
被告王红以其所购房产为上述借款提供抵押担保，案涉房屋尚未取得产权，原告农行东山支行要求被告王红、冯亮协助办理正式抵押登记手续的条件尚未成就，故原告农行东山支行的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。原告农行东山支行虽对涉案房产办理了抵押权预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，在办理正式的抵押权登记之前，双方约定的抵押房产的抵押权尚未设立，原告农行东山支行依据抵押权预告登记对涉案房屋仅享有优先设立抵押权的权利，并非直接享有抵押权，故原告农行东山支行要求对被告王红名下的涉案抵押房屋优先受偿的主张，不符合法律规定，本院不予支持。
根据原告农行东山支行与被告富力公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》的约定，双方争议解决方式为仲裁，被告富力公司抗辩原告农行东山支行没有权利就保证关系向法院提起诉讼。对于本院对保证关系是否有管辖权的问题，原告农行东山支行与被告富力公司同一日签订的两份相同协议约定的争议解决方式不同，且被告富力公司在答辩期内对本案未提出管辖异议，并已应诉答辩，应视为其放弃仲裁协议，本院有管辖权。《一手楼组合担保个人住房/个人商业用房贷款业务合作协议》、《一手购房贷款业务银企合作协议》约定被告富力公司对因购买本合作项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证，现案涉抵押房产尚未办妥抵押登记，被告富力公司作为被告王红向原告农行东山支行借款的保证人，对被告王红的涉案借款，应承担保证责任。被告富力公司辩称要求原告农行东山支行先拍卖房屋，就拍卖款项不足的部分承担补充清偿责任，不符合上述合作协议的约定，本院不予采纳。被告富力公司承担保证责任后有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条向被告王红、冯亮进行追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告王红、冯亮向原告中国农业银行股份有限公司广州东山支行偿还贷款本金305586.55元及利息（含罚息、复利，计至2017年9月27日的利息37621.33元、罚息2647.04元、复利3658.82元；从2017年9月28日起的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》约定标准计至款项付清之日止；从2017年9月28日起的复利以应付未付利息【不包含罚息】为基数按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算至款项付清之日止）；
二、被告广州富力地产股份有限公司对被告王红、冯亮的上述债务承担连带清偿责任。被告广州富力地产股份有限公司承担保证责任后，有权向被告王红、冯亮追偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州东山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6333元，保全费2197元，由被告王红、冯亮、广州富力地产股份有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵璐璐
人民陪审员 易美红
人民陪审员 刘军梅
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 郑白琳