山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终462号
上诉人(原审被告)：威海高技术产业开发区西御康实业总公司，住所地威海火炬高技术产业开发区西涝台村。
法定代表人：苗其文，总经理。
委托诉讼代理人：高斌，山东健华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张鹏，山东�华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武强，男，1962年10月24日出生，汉族，住所地山东省威海市。
委托诉讼代理人：于刚波，山东威海卫律师事务所律师。
上诉人威海高技术产业开发区西御康实业总公司(以下简称西御康公司)因与被上诉人武强合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2017）鲁1091民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
西御康公司上诉请求：撤销原判决，改判西御康公司不予支付购房款3148130.3元及履约保证金85万元。事实与理由：1.双方的合作开发合同未履行完毕，涉案工程并非简单的两栋楼房，还涉及至配套、税费、道路、景观绿化等一系列工程，涉案工程综合验收未完成，一审法院�定合同已经履行完毕导致合同提前终止履行，相关费用无法要求武强分担，严重损害了西御康公司的利益，故在合同未履行完之前，85万元的履约保证金不应退还。2.双方签订的《房地产合作开发合同》约定城市基础设施配套费（大配套费用）由西御康公司承担，而2012年8月22日表格中列明的费用不属于大配套费用，包括景观设计、硬化绿化等在内的工程均应由武强完成，实际履行过程中武强提前撤出工地，西御康公司完成了上述施工，相关配套费用2692056.89元应由武强承担。3.开工许可证的办理不影响实际开工，按照合同约定西御康公司已经保证了武强于2009年12月1日具备开工条件，武强未能于2010年12月前交付工程，构成严重违约。4.西御康公司主张扣除税款并未超过法院受理范围，因税款金额尚处在不确定的状态，应按可能发生的比例予以预留。5.西御康公司要求按�般惯例预留面积差价款应予支持。6.2012年3月26日属于一次中期结算，双方签订的《补充协议》解决的问题是武强扣留的各项费用、西御康公司欠武强约100万元、合同约定的交房期已过三个问题，西御康公司按照《补充协议》履行了义务，至此双方对已发生的费用已经结算完毕。7.双方分配合作楼房时表面上分得平方数相当，但西御康公司分得的623平方系储藏室，武强分得的623平方系网点房，按照市场价4613元/平方计算，致使西御康公司损失906708.2元，应予调整。8.一审法院对A39#606室42405.2元的税款不应支付给武强的事实作出了认定，但未在最终判决中予以扣除。
武强辩称，原判决正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由如下：1.双方签订的《房地产开发合作合同》约定85万元保证金在开工后转为前期工程费，也就是说自开工后该85万元不具有保证金的属�，另外，合同亦约定武强负责至项目竣工交付物业管理公司，事实上该楼盘早已交给业主，并安排物业公司入住，武强已经履行完合同义务。2.《补充协议》约定“该项目所涉及到有关验收的相关手续及后续工程、配套工程由甲方负责完成”，西御康公司主张武强应负责涉案工程的景观设计等配套工程并承担相关配套费用没有依据。3.取得开工许可证是开工的前提条件，而涉案工程的开工许可证取得时间是2010年12月27日，依此顺延，武强已在合同期限内完工，没有违约。4.西御康公司要求扣留税款不属于法院民事案件受案范围，且所主张预留的税款没有依据，也没有可执行的标准。5.西御康公司要求预留面积差价款项没有依据，面积误差的风险双方同时存在。6.《补充协议》没有涉及结算问题，西御康公司认为结算完毕没有依据。7.分配方案系双方当事人的真实意思表�，西御康公司在签订合同时即已知晓，其主张调整分配方案没有依据。8.税款是按照销售总额和税率来计算的，其中一套房产的税款42405.2元已经由西御康公司提前收取，故在计算武强预留税款时应进行扣减。
武强向一审法院提出诉讼请求：1、要求西御康公司支付售楼款及履约保证金总计4134242.73元；2、要求西御康公司协助武强签订A39#号楼门市2和门市3买卖合同。
一审法院认定事实：2009年11月11日，武强、西御康公司签订一份《房地产合作开发合同》，约定双方共同出资合作开发建设西涝台居住区A39#、A41#共两栋商住楼。合作项目地点为西涝台居住区。合作方式：西御康公司负责办理好《建设用地规划许可证》并用该项目所占土地的土地使用权作为投资，负责城市基础设施配套费、教育附加费、燃气、暖气增容费，负责该项目区域内的民宅、厂房、临建的拆除及搬迁费用。武强负责除甲方承担费用以外的该项目的其他投资。双方分成比例为50:50；西御康公司分得41#楼；武强分得A39#楼；武强分配不足的414.4平方米，从A49#楼分得903、401、402、501、502补足。双方各自独立销售其分成部分并各自承担分得房屋的预售、销售、按揭、确权等费用，各自承担该项目除契税外的所有税金。西御康公司负责国有土地出让手续、领取土地使用证并缴纳相关费用。保证项目于2009年12月1日具备合作区域楼座具备开工条件。武强一次缴纳85万元作为履约保证金，该保证金在工程开工后抵作武强应缴纳的工程前期费用。如西御康公司不能履行责任，逾期3个月不能保证合作区域楼座开工，则视为西御康公司违约，应赔偿武强由此造成的一切损失。工程于2010年12月前竣工交付，如武强不能按期交付视为违约，每违约1天承担违约金1万元。
2012年3月26日，武强与西御康公司签订《补充协议》，明确涉案工程的土建部分已经于2011年10月按期完工，并于当年12月份由西御康公司组织设计单位、监理公司、物业公司及武强共同进行了竣工前验收检查，并出具了完工验收检查记录，该项目已经具备竣工验收条件，监理公司与质检站现场勘验，提出的整改意见已经完成。但因为西御康公司的问题，特别是水、电、暖、气等配套迟迟不能到位，导致竣工验收没有办理完善。经双方协商，达成补充条款：涉案楼盘定于2012年3月31日前先行交付。具体交付程序与步骤由西御康公司认定，武强配合。交房后，项目所涉及到有关验收的相关手续及后续工程及相关配套工程由西御康公司负责完成，并承担相关责任。
上述合同签订后，武强于2009年12于29日向西御康公司支付了履约保证金85万元。涉案楼盘已经�设完工，并于2012年3月31日交付给西御康公司，现除武强所主张的A39#的门市2和门市3外已全部销售完。
另查明，2013年5月31日，西御康公司因A39#、A42#号楼的楼宇门质量问题对楼宇门进行更换和维修，支出40112元。
涉案工程A39#、A41#两栋楼的《建筑工程施工许可证》的批准时间是2010年12月17日。
一审法院认为，本案的争议焦点问题是武强主张西御康公司返还售楼款及履约保证金是否符合法律规定；要求西御康公司协助办理门市房的销售合同是否有事实和法律依据。双方当事人围绕焦点问题，提交证据并进行质证。一审中，西御康公司认可收到武强销售A39#商品房的按揭贷款部分的款项6498000元，以及收到A39#606室的销售款230000元和配套费7180元，予以确认。西御康公司主张606室的税金42405.2元已向税务机关缴纳，并提供税务发票予以佐证，武强认可，予以确认。西御康公司认可已支付给武强售楼款110万元，予以确认。
武强与西御康公司签订的《房地产合作开发合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。武强按照合同约定，履行了出资、施工等合同义务，且将涉案楼盘交付给了西御康公司。双方的合作开发合同已履行完毕。西御康公司主张武强逾期交付涉案楼房，构成违约，但未提交相关证据予以证明。经审查，依据开工许可证载明的开工时间，以及合同约定的工期及《补充协议》的相关内容，可以认定西御康公司认可武强依约履行合同义务，故武强不构成违约；西御康公司的该主张不予支持；西御康公司主张应扣除楼宇门更换费用40112元，武强对此无异议，予以支持；西御康公司主张应代扣税、预留税2871424.61元，因涉及到税�问题不属于法院受理范围，不予处理，但武强自愿预留2183197.27（19871450.6×11.2%-42405.20）元，不违反法律规定，予以支持；西御康公司主张武强应承担配套费2962056.89元，与双方签订的合作开发合同内容相矛盾，不予支持；西御康公司主张预留面积误差款591355.7元，于法无据，不予支持。西御康公司主张不应返还履约保证金85万元，依据合同约定，履约保证金在合同履行后自动转为武强交付的前期费用，保证金性质已经发生转化，即便仍属于保证金性质，但因双方合作开发合同已经履行完毕，西御康公司要求继续扣留85万元，无事实和法律依据，不予支持。武强主张西御康公司应当支付A41#楼的太阳能款项96000元，没有提交相关证据，不予支持。武强诉请西御康公司协助签订A39#门市2和门市3的销售合同，于法无据，理由不当，不予支持，双方可另行解决。
综�，西御康公司应返还武强购房款为3148130.3元，履约保证金85万元。武强诉讼请求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定判决：一、威海高技术产业开发区西御康实业总公司在判决生效后十日内返还武强购房款3148130.3元及履约保证金85万元；二、驳回武强要求威海高技术产业开发区西御康实业总公司协助武强签订A39#门市2和门市3的销售合同的诉讼请求。如果威海高技术产业开发区西御康实业总公司未按判决确定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20535元，武强负担163元，威海高技术产业开发区西御康实业总公司负担20372元。
二审中，当事人没有提交新证据。对双方有争议的事实本院认定如下：1.双方当事人一致�可武强未拖欠工程款，该85万元履约保证金事实并未转化为工程前期费用。2.A39#606室的税款42405.2元由武强联系的购房户转付给西御康公司，并由西御康公司代缴税务机关。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，关于85万元履约保证金的性质及应否返还的问题。双方签订的房地产合作开发合同约定,乙方（武强）一次性缴纳85万元作为履约保证金，该保证金在工程开工后抵做乙方（武强）应缴纳的工程前期费用,该85万元的性质应为保证武强履行合同的履约保证金，其保证的内容为武强开工，而不包括具体的施工过程。目前，双方当事人一致认可武强未拖欠工程款，该85万元事实上并未转化为工程前期费用，故按双方合同约定，履约保证金应予返还。即便如西御康公司所述，双方约定的该85万元履约保证金的保证期间为合同履行，目前，涉�工程已验收合格并交付使用，武强已经按合同约定履行了义务，其有权利要求西御康公司返还该85万元履约保证金。
关于景观设计和硬化绿化等工程配套费用应由谁承担问题。双方签订的房地产合作开发合同中约定西御康公司负责城市基础设施配套费，武强负责除西御康公司承担费用以外的该项目的其他投资。该约定表明涉案工程的基础设施配套费用由西御康公司承担。而2012年3月31日的补充协议明确约定,交房后，该项目所涉及到有关验收的相关手续及后续工程及相关配套工程由西御康公司完成，并承担相关责任，表明双方对工程完工并交付后的有关验收手续、后续工程及相关配套工程的施工及责任承担均进行了重新约定，即明确未完工或尚未施工的配套工程均由西御康公司完成，西御康公司承担包含由此产生的相关费用在内的相关责任。故西御康公司主张包括景观设计、硬化绿化在内的配套工程应由武强施工并承担由此产生的配套费2692056.89元，与上述补充协议约定内容明显相悖，不予支持。
关于武强是否存在逾期完工及应否承担逾期完工违约责任问题。《中华人民共和国建筑法》第七条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。本案中，涉案工程自领取开工许可证之日起具备法定开工条件，而西御康公司取得涉案工程的开工许可证时间是2010年12月27日，参照房地产合作开发合同约定的工期，涉案土建工程于2011年10月完工,并未逾期。而2011年10月土建工程完工后直至2012年3月31日将工程交付西御康公司的原因和责任系西御康公司的问题，特别是水、电、暖、气等配套迟迟不能到位，导致竣工验收没有办理完善所致，不能归责于武强。该事实在2012年3月31日《补充协议》中记载的土建部分已经于2011年10月按期完工”等事实亦可印证。西御康公司再基于“涉案工程应于2010年12月前交付”的约定主张武强存在逾期完工并应承担相应违约责任，没有事实和法律依据，不予支持。
关于西御康公司要求预留税款问题应否一并处理及A39#606室的税款42405.2元是否扣减问题，西御康公司主张应代扣税、预留税2871424.61元，因该部分税款尚未实际发生，涉及税款收缴问题亦属于税务机关的法定行政职权，故一审法院对此不予审查处理正确。但一审诉讼中武强自愿按照11.2%的税率预留税款，系对自身权利的处分，一审法院予以照准并无不妥。另外，按照双方合同约定，A39#606室的税款42405.2元应由武强负担，但上述税款在出售房屋时�由武强联系的购房户转付给西御康公司，并由西御康公司代缴税务机关，故上述税款无需向税务机关重复缴纳，在计算预留税款时应予扣除。一审法院据此认定预留房屋税款为2183197.27元（19871450.6元×11.2%-42405.20元），合法有据，予以认定。
关于西御康公司要求预留面积差价款有无依据问题。因西御康公司认可涉案工程未经法定职能部门测绘并出具测绘报告，西御康公司的主张的面积误差是否存在及其误差具体数额是多少等均缺乏有效证据支持，西御康公司又主张，该部分面积差无法确定，亦应将涉案80万元保证金预留备扣，亦缺乏法律依据，故西御康公司要求武强为其预留面积差价款亦或预留保证金80万元的主张，证据不足，于法无据，不予支持。
关于2012年3月26日的补充协议是否对涉案债权债务进行了结算问题。该补充协议约定，介于当前各项费用均已被西涝台扣留，介于甲方（西御康公司）欠款约100万元不能及时支付给乙方……为缓解矛盾缓和与业主的关系，经双方协商，现就该项目临时交付相关事宜，达成如下补充条款……首先，联系上下文来看，补充协议明确表示协议的主要背景系为缓解矛盾缓和与业主的关系，主要内容为就该项目临时交付相关事宜，达成如下补充条款”，并没有就该项目的工程欠款进行结算的意思表示；其次，欠款约100万元并非准确数字，不具有结算条款的外在表征，同时在本院询问西御康公司上述100万元的计算依据时，西御康公司亦表示不能提供相关依据；最后，2012年3月31日双方签订补充协议，2013年8、9月份西御康公司又向武强支付了110万元，该110万元的金额及支付时间亦能佐证2012年3月31日双方并未进行正式结算。故西御康公司主张上述补充协议已对涉案债权债务进�了结算，其已不欠武强任何款项，与事实不符，本不予采纳。
关于西御康公司要求调整房屋分配方案应否支持的问题。本院认为，双方签订的房地产合作开发合同中关于房屋分配方案具体明确，不存在歧义，且自合同签订之日关于涉案房屋一层系储藏室还是网点房即已规划确定，西御康公司对此已明确知晓，其在知晓该一层规划的房屋性质可能存在价差的情况下仍自愿签订合同，表明其已将该不利因素在整体分配时予以综合考量，亦或自愿承担该不利后果。现工程已完工交付，并最终通过竣工验收，西御康公司又主张上述一层的分配方式明显不公平，要求予以调整，显然与合同约定不符，亦有悖诚实信用原则。西御康公司也不能提供证据证明涉案房屋整体分配方案存在受欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等可撤销情形，故对其要求重新调整房屋分配方案�由武强给付一层房屋相应的市场价差之主张，本院不予支持。
综上，西御康公司之上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40744元，由威海高技术产业开发区西御康实业总公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯进荣
审判员 于大海
审判员 王军志
二〇一八年四月二十五日
书记员 刘双双