浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0122民初6731号原告：楼君霞，女，1970年3月17日出生，汉族，户籍地桐庐县，现住桐庐县。被告：桐庐云都物业管理有限公司，住所地：桐庐县城南街道云栖中路645号。法定代表人：方永良。委托诉讼代理人：陈文剑，浙江春江明珠律师事务所律师。原告楼君霞与被告桐庐云都物业管理有限公司（以下简称云都物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案受理后，依法适用简易程序于2018年1月18日公开开庭进行了审理。原告楼君霞、被告云都物业公司的委托诉讼代理人陈文剑到庭参加诉讼。2018年2月6日，本案依法适用简易程序第二次公开开庭进行了审理。原告楼君霞、被告云都物业公司的委托诉讼代理人陈文剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楼君霞向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿因不履行《物业管理条例》第三十五条、第四十五条、第五十二条、第五十七条等条例规定致使原告造成的各项损失共计6829.3元；2、要求被告消除17幢602室和601室花池内任何物品，拆除花池内一切装修物，恢复花池原貌、栏杆原始形状，并在小区内公开向原告道歉；3、责令被告限期解决原告过道、客厅天花板因房屋楼板裂缝渗水导致天花板粉刷层开裂、脱落的问题；4、判令被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告增加诉讼请求：要求被告在扣除2015年能耗费的前提下，退回原告能耗费500元及利息（125元按中国银行3年期存款利息标准从2015年1月1日起算至实际付款之日止，375元按中国银行2年期的存款利息标准从2016年2月1日起算至实际付款之日止）。事实和理由：1、原告于2013年4月10日购买了桐庐云都凤凰城17幢602室房屋，书房窗户正对602室与601室的公共过道（公摊面积），在过道北面栏杆内有一花池。在原告的购房合同附件八第六条第(3)款上明确了此处为公共部位，买受者不能私自破坏花池栏杆。此区域为明文禁止私自改装的部位，里面设有高压常电等配电设施，天花板上有配套的消防喷淋设施。它不仅仅是所谓的花池，更是日常消防逃生的通道。但是众多的边套却对此处进行侵占、装修，将此处装修成了豪华的客厅、洗衣房、健身房、棋牌室，严重影响了中套通风、采光和生活质量，并给大家埋下了严重的安全隐患。原告的边套也对此处进行了侵占装修，被告对此严重违反合同的恶劣行为不仅不阻止，不履行《物业管理条例》上物业服务企业的职责，反而却纵容边套违法装修，严重违反了《物业管理条例》，没有尽到物业服务企业的责任。致使原告在维护自己权益时，被当时601室业主王学军在左胸部打了一拳。因王学军拒不承认打人事件，原告被逼走上了维权之路。从2015年7月31日至2016年11月30日，维权之路走了整整16个月，终于得到了杭州中院公正的判决。在此16个月中，原告为了维护自己的权益，找过开发商、被告多次，去派出所7次，信访局、公安信访、相关部门8次，上法庭4次，去法院执行局3次，医院检查2次，住院1次。在此期间，原告因打官司身心疲惫，多次耽误工作，并在中院开庭前，精神几近崩溃，致使痊愈多年的旧病复发住进县人民医院，并无奈于开庭之日提早出院带病上法庭。这一切都源于被告的不作为，不履行《物业管理条例》第三十五条、第四十五条、第五十二条、第五十七条等条例规定。原告要求法庭按照原告所述事实和相关法律规定，判令被告赔偿原告因被告不作为所造成的各项损失费共计6829.3元，并令被告清除17幢602室和601室花池内任何装修物品，恢复花池原貌、栏杆原始形状，并在小区内公开向原告道歉。2、2015年7月初，原告房屋刚装修完毕，楼上702业主也开始装修，因702进门走廊到客厅交界处地板有一道一米多裂缝，导致702装修时水渗入裂缝，使楼板潮湿，致使原告进门走廊和客厅天花板粉刷层因吸水严重开裂，部分已经脱落。702室发现地板裂缝后，被告、施工单位都到现场进行了勘察，施工单位也对裂缝进行了修补，但原告家中天花板因裂缝渗水导致开裂、脱落之事从去年开始和被告交涉至今一直得不到解决，被告和维修工人为此事到现场多次，却始终都没有帮原告把问题解决。请求法院按照事实责令被告履行职责限期解决好此问题。被告云都物业公司辩称，1、原告起诉所称的事实和理由，与原告在被告诉原告的物业服务合同案件中原告作为减免和不缴纳物业费的答辩意见相同，希望原告明确是在本案中解决还是在物业费案件中解决。2、花池装修的问题，被告在原告的邻居装修时多次进行劝阻，并以书面形式通知业主进行整改。原告认为被告是在推脱责任，事实上在花池纠纷中，房产公司、被告都不明确花池问题应如何处理，关于原告和其邻居的花池纠纷案件，一审法院和二审法院有不同的处理结果，在法院都不明确花池问题怎么处理的前提下，被告也不能明确给原告答复。3、原告与边套业主诉讼、打架，是因为双方邻里纠纷引起的，原告的损失要求被告来赔偿没有依据。原告认为根据《物业管理条例》第35条，被告应赔偿其和邻居打架造成的损失，原告和邻居打架本身就是违法行为，该条款主要针对高空坠物。4、被告是物业公司，不是政府相关执法部门，没有执法权，没有权力就花池的装修部分进行强拆，被告已经履行了通知、劝阻、上报的义务，没有违约行为。5、原告所称的房屋屋顶裂缝的问题若真的存在，是房产公司的保修责任，与被告无关，物业公司没有就房子的质量问题向原告承担责任的义务。原告认为根据《物业管理条例》第29条维修责任在物业公司，被告认为该规定是为了物业公司能更清楚地知道小区的情况，不能证明应当由物业公司去衔接房屋质量问题的维修，更无法证明维修责任应由被告承担。6、原告要求被告退还能耗费，在另案的诉讼中，原告承认其只缴纳了一年的能耗费，没有缴纳之后的能耗费，第一年能耗费是有剩余的，但原告从第二年开始物业费、能耗费都没有缴纳，也没有到被告处办理任何手续，被告希望原告来被告处进行总的结算，在双方没有进行总的结算前，该部分多余能耗费不宜退还给原告，结算后，原告要交纳的能耗费肯定多于被告要退给原告的能耗费。因能耗费是代扣代缴的，是由原告交纳给被告，被告缴纳给水电部门，该部分费用也不应计算利息。能耗费有收费标准，被告是按照标准预收的，不是毫无理由多收原告的，第一年被告都是按照0.5元每月每平方米预收的。综上，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。原告提供了下列证据：1、（2016）浙01民终3363号民事判决书，证明因为被告不履行职责，导致原告被边套业主王学军打伤，原告起诉到法院经过中院审理的事实。2、病历1本、诊断证明书1份，医疗费发票1张，X线报告单1份，证明被告不作为，边套业主王学军霸占花池，原告去维权被其打伤。3、住院发票1张，出院记录1份，证明原告因诉讼压力大导致旧病复发住院。4、收款收据2张，证明原告因诉讼花费的复印材料费用。5、快递面单2份，证明原告寄送诉讼材料花费的费用。6、公安局城南派出所治安调解协议书1份、受案回执1份，证明原告因被告不作为，被边套业主王学军打的事实。7、传票3份、中院告知合议庭组成人员通知书1份，证明原告因花池纠纷开了四次庭的事实。8、告业主书1份，证明被告公开向业主承诺后仍没有履行其相应的职责。9、工商登记信息资料2张，证明被告和云都凤凰城小区开发商是同一个老板。10、业主手册1份，证明被告没有按照物业服务合同对花池装修进行管理。11、县长信箱网上互动材料1份，证明被告有权对花池进行处置。被告提供了下列证据：整改通知书1份、照片1份，证明被告已经履行了物业职责。原告提供的证据，被告质证意见为：证据1，真实性没有异议，不能证明是因为被告的原因导致原告产生诉讼。证据2，对病历、诊断证明书记载的主诉内容有异议，从X光片上看原告没有问题，不能证明原告和王学军打架，更不能证明打架是被告导致的。证据3，真实性没有异议，关联性有异议，看不出原告是因为诉讼压力大住院，即使是因为诉讼压力大，也不是被告造成的。证据4，真实性和关联性均有异议，应该开具发票。证据5，对快递面单记载内容的真实性有异议，关联性也有异议，没有发票。证据6，从该证据可以看出是原告和王学军争执引起的打架，不是原告被打，该案已调解，打架的原因也不是因为被告。证据7，超过举证期限，不予质证。对证据8，该证据恰恰能证明对于花池装修引起的问题，被告上报了城市管理局和县住建局并进行了讨论总结，被告是坚决制止违规装修的，被告已经履行了全部的义务。证据9，不清楚被告是否是房产公司的子公司，但是从法律上来说两者属于不同的公司，不能证明被告需要为房产公司的保修责任进行买单。证据10，真实性没有异议，不能证明原告的证明目的，希望原告提供其他证据予以佐证。证据11，真实性有异议，系复印件，即使是真实的，该回复不是法律依据，且超过了举证期限，不能作为本案的证据。本院经审核并结合被告的质证意见，对证据1、6、8、10的真实性予以认定；证据2，结合证据6中所载内容，原告虽报警指认被王学军殴打，但公安受案后在对其与王学军的纠纷所作的治安调解协议书中未载明原告确实被王学军所打，原告亦未能提供其他证据证明其因花池纠纷被王学军打伤，且王学军亦非本案当事人，原告是否被王学军打伤并产生医疗费无法核实，故不予认定；证据3、4、5，不能确认与本案存在关联性，不予认定；证据7，原告逾期提供该证据且无正当理由，不予认定；证据9，原告提供该证据欲证明的事实与本案不存在关联性，不予认定；证据11，无法核对内容来源，且原告逾期提供该证据并无正当理由，不予认定。被告提供的证据，原告质证意见为：是伪证，照片的原件需要提供，整改通知书的落款时间是2015年的6月17日，2015年的6月17日王学军还没有装修，也没有安装铝合金门窗和设施设备，王学军是在2015年的7月20日之后才装修花池，拆除了花池栏杆，防火门这边没有装修，原告当时找了被告，如果是被告代理人做的伪证，需要承担一定的责任，被告是否在小区每个边套都贴过整改通知书，原告作为小区的第一个住户没有看到过整改通知书。本院经审核，认为无法核对整改通知书制作、粘贴的时间，不予认定。本院经审理认定以下事实：原告系桐庐县城南街道云都凤凰城17幢1单元602室房屋业主，云都凤凰城小区由被告提供前期物业服务至今。原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议第一条双方的权利义务：一、甲方的权利义务，1、约定被告对物业共用部位、共用设施设备、业主共有的公共绿化、物业共用部位及道路相关场地的环境卫生、安全防范协助管理、停车秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理……。第二条物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、水泵房、配电房等；二、房屋共用设施设备及运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电线、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；……；七、房屋装饰装修管理，1、与业主签订《房屋装饰装修管理协议》，2、履行宣传、告知政府有关装修管理规定的义务，3、对违章装修行为进行劝阻、制止，4、劝阻无效的及时向政府有关行政主管部门报告；八、消防管理，……，2、责任，……，b.消防通道畅通……。第四条物业管理服务费用：……；二、从开发商向业主发出的“入伙通知书”约定的领房之日的次月起计交物业管理服务费及公共区域能耗费；三、第一次物业管理服务费由被告在交房时向业主预收12个月，以后被告按每6个月向业主预收，缴费时间为每六个月的第一个月上旬……；……；七、物业管理费中未计入的公共设施设备（如：电梯、水泵中央空调、公共车库、楼道灯等）运行能耗费用，由业主支付给被告。第八条违约责任：一、被告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告承担相应的法律责任……。后被告提供了物业服务。原告按0.5元每月每平方米的标准向被告预交了2015年的能耗费，之后原告未交纳过能耗费。2017年12月1日，被告向本院起诉要求原告支付从2016年2月1日起的物业管理服务费4012元及相应违约金、能耗费1004元。2018年2月8日，本院经审理作出（2017）浙0122民初6595号民事裁定书，认为被告未能证明其已经向原告书面催缴物业费，裁定驳回其起诉。被告向原告等云都凤凰城业主发放有被告盖章确认的《云都凤凰城业主手册一本》，手册内容包括：《前期物业管理服务协议》、《小区临时管理规约》、《装修管理规定》、《装修管理协议》、《公共设施管理规定》、《消防管理规定》等。《小区临时管理规约》第四章物业使用和维护中约定了业主、物业使用人应当自觉维护共用部位、通道的畅通及共用设备、公共设施的完好；不得占用共用部位和消防通道，损坏共用的设施、设备或者移装共用设备……。《装修管理规定》规定了装饰装修禁止占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地……。《装修管理协议》约定边套客户在使用花池时不得影响中套的采光，不得影响对公共管道井的检查维修，不能堆放杂物、铝合金栏杆出入口部位和口子大小尺寸统一，公共过道安装有防火门，业主不得私自拆除和装锁关闭……。2015年5月，被告向云都凤凰城业主出具《告业主书》，载明：小区部分业主因花池装修引起纠纷的情况，被告向相关单位反映，在现场核查后，相关单位于2015年5月22日上午在云都凤凰城销售楼会议室召开联席会议，参加会议的单位有县城市管理执法局、县住建局、桐庐云都房产开发有限公司、被告，会议达成以下意见，一、目前小区内因花池的装修引起的纠纷为部分业主违规装修，甚至有个别业主认为自己的房子在装修时可不受任何物业管理限制，这种理解是不正确的，被告在今后管理中应加强各项管理制度，对违规装修现象坚决制止；二、为符合消防规范，公共过道在设计中安装有防火门，业主不得私自拆除和装锁关闭；三、边套走廊靠天井侧是公共过道，不允许添加其他装修；四、天井内除设备平台外，其他位置不得安装、悬挂设备。原告所有的云都凤凰城17幢1单元602室房屋与601室房屋相邻，601室位于602室的东首，601室进出家门必须经过602室门口的公共过道，601室与602室的过道之间靠北面有一花池区域，该花池区域不计入容积率、不计入公摊。该花池区域原状为南北两面均设置栏杆，花池西边安置有配电房，花池顶部安置有消防设施，消防门附近的栏杆上方未予封闭。2015年，当时601室房屋的业主王学军，对花池区域进行了装修，具体装修行为如下：拆除花池南边栏杆，在花池地面上铺设地砖后与过道地面衔接，在花池顶部增设吊顶，在花池北面栏杆上方增设可移动的玻璃窗，在的栏杆上方增设固定的玻璃，在花池东边、王学军外墙铺设墙砖并安着洗衣台，对花池的墙面、配电箱表面进行了喷漆。因该花池装修问题，原告向被告进行反映，被告曾上门处理。2015年7月30日，原告与王学军因该花池装修问题发生争吵起冲突，原告向桐庐县公安局城南派出所报案称被殴打，原告指认王学军在其左胸径直打了一拳，王学军指认原告将其装在两户人家之间的空间内的窗户拆掉，后经该所调解，双方达成调解协议：王学军向原告道歉，保证以后不再主动挑事，原告向王学军道歉，双方均保证以后通过合理、合法的方式解决矛盾，冲突过程中双方互不追究对方责任，也不需要对方赔偿损失。2015年8月7日，原告诉至本院，要求王学军停止违法装修行为，并将案涉花池区域恢复原状。本院于2016年4月11日作出（2015）杭桐民初字第1170号民事判决书，判决：一、被告王学军停止对桐庐县县城学圣路888号云都凤凰城17幢1单元601室与602室间花池区域的装修；二、被告王学军于本判决生效之日起十日内拆除其于桐庐县县城学圣路888号云都凤凰城17幢1单元601室与602室间花池区域安装的吊顶、洗衣台及消防门附近栏杆上方的玻璃，并将已拆除的花池南边栏杆恢复至原状；三、驳回原告的其他诉讼请求。后原告及王学军均提起上诉，杭州中级人民法院于2016年11月30日作出（2016）01民终3363号民事判决书，判决：一、维持浙江省桐庐县人民法院（2015）杭桐民初字第1170号民事判决第一、二项，即王学军停止对桐庐县县城学圣路888号云都凤凰城17幢1单元601室与602室间花池区域的装修，王学军于本判决生效之日起十日内拆除其于桐庐县县城学圣路888号云都凤凰城17幢1单元601室与602室间花池区域安装的吊顶、洗衣台及消防门附近栏杆上方的玻璃，并将已拆除的花池南边栏杆恢复至原状；二、撤销浙江省桐庐县人民法院（2015）杭桐民初字第1170号民事判决第三项；三、王学军于本判决生效之日起十日内拆除其于桐庐县县城学圣路888号云都凤凰城17幢1单元601室与602室间花池北面栏杆上方加装的玻璃窗及花池南、北面栏杆下方加装的玻璃，恢复栏杆原状；四、驳回原告的其他诉讼请求。本院认为，原、被告之间就云都凤凰城前期物业服务签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。根据该协议的约定，被告应承担对物业共用部位、共用设施设备等的维护、修缮、服务与管理的义务。就业主占用、装修花池等公共区域等问题，被告的义务是向业主履行宣传、告知义务，对占用公共区域、违章装修等行为进行劝阻及制止，劝阻无效的及时向政府有关行政部门报告。在履行上述义务的过程中，被告若尽到必要的注意义务，即可认定其已履行前述维护、修缮、服务与管理的义务，不应苛责并要求被告承担本应由其他主体应负的责任。本案中，被告向业主发放的有被告盖章确认的业主手册中已刊载了《小区临时管理规约》、《装修管理规定》、《装修管理协议》等，上述协议、规约中也均告知了不得占用共用部位和消防通道、损坏共用的设施设备、在使用花池时不得关闭防火门等事项；对于云都凤凰城小区内存在花池装修问题，被告也与政府有关部门展开了联合会议，并及时以告业主书的形式告知小区业主；在原告因王学军对花池进行装修而产生纠纷时，被告亦上门进行了处理。在花池占用、装修的问题上，原告未能提供证据证明被告存在未能履行物业服务合同需要担责的情形，其要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告拆除花池内的一切装修物、恢复花池原貌、栏杆原始形状，并公开道歉的诉讼请求，亦无依据，不予支持。对于原告主张的房屋楼板裂缝渗水导致过道、客厅天花板粉刷层开裂、脱落的情形，其亦未能提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。关于能耗费，原、被告约定了原告应向被告支付能耗费，虽未书面约定能耗费收取的计价标准，但在庭审中原、被告均认可被告按0.5元每月每平方米的标准向原告预收了2015年一年的能耗费，且此后原告再未交纳过能耗费。原告认为被告应先退还其2015年多交纳的能耗费，后原告再向被告交纳后续能耗费，被告辩称原告交纳的2015年能耗费虽有剩余，但剩余部分不足以抵扣原告未支付的能耗费。本院认为，原告按原、被告均认可的标准向被告预交了一年的能耗费，属于当事人的真实意思表示，预交的费用即使存在结余，在被告仍提供物业服务、原告尚应支付后续能耗费的情况下，也可直接进行抵扣，原告要求被告退还第一年多交能耗费的要求，并无依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告楼君霞的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告楼君霞负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  陈旎二〇一八年三月十三日书记员  章涛?附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?