广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终1336号
上诉人（原审原告）：湛江市嘉润物业服务有限公司。住所地：湛江市霞山区人民大道南42号城市广场*楼****房。
法定代表人：杨志，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄宇浩，男，系该公司的员工。
委托诉讼代理人：张耀丹，女，系该公司的员工。
被上诉人（原审被告）：罗仙富，男，1973年11月24日出生，汉族，住湛江市霞山区，
上诉人湛江市嘉润物业服务有限公司（以下简称嘉润物业公司）因与被上诉人罗仙富物业服务合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人嘉润物业公司的委托诉讼代理人黄宇浩、张耀丹，被上诉人罗仙富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉润物业公司上诉请求：一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初197号民事判决，改判由罗仙富付清尚欠的物业管理费、公共能耗分摊费用共计12558元及后续产生的物管相关费用;二、全部诉讼费用由罗仙富承担。事实和理由：一、一审判决基本事实认定不清。一审判决认定嘉润物业公司、罗仙富及承租人江泽浩所签订的《商铺物业服务及管理协议》（以下简称《物管协议》）第九条约定的“空铺期间”存在歧义并认定为“承包期限内的空铺期间”，进而不支持嘉润物业公司的主张是错误的。首先，从字面意义上理解，所谓空铺期间，意思是非常明确的，是指空置期间，也即商铺未被使用期间。其次，2015年11月25日，江泽浩与罗仙富签订了《解除合同协议书》，对退场之日（2015年11月30日，也即《物管协议》有效期满日）进行了确认，根本不存在一审判决的所谓“承包期间内的空铺期间”之说。再次，罗仙富与江泽浩于2015年11月25日所签订的《解除合同协议书》第2条约定“甲方收回商铺后，该商铺自二O一五年十二月一日起新产生的管理费、公共能耗等由甲方承担”，更是佐证了《物管协议》第九条约定的空铺期间的物业管理费应当由罗仙富承担的各方真实意思表示。可见，无论是从文字字义上理解，还是从常理推理和证据证明事实上讲，空铺期间的含义均是明确的，是指空置期间，也即商铺未被使用期间。罗仙富应当按照《物管协议》第六条约定的标准支付物业管理费及公共能耗费。一审判决凭空制造出所谓的“承包期间内的空铺期间”及“承包期满后的空铺期间”两种歧义来否定嘉润物业公司的主张是没有道理的；二、一审判决适用法律错误。《物管协议》第九条及《解除合同协议书》第2条的约定足以证明空铺期间物业管理费及公共能耗分摊费应由罗仙富支付是各方的真实意思表示，罗仙富应履行支付义务。一审判决置约定于不理，在已认定“双方已形成事实物业服务关系”的情况下，基于所谓“有利于双方经济效益和公平原则”直接判决减少物业管理费的60%，以第一年物业管理费（每月12/㎡）的40%即4.8元/㎡计算，几乎将费用成本完全转嫁给嘉润物业公司，导致嘉润物业公司根本无法覆盖经营成本，违背了公平原则的适用；三、即使以公平原则论，也应当以之前月均收费作为参考标准。事实上，为使整座商厦得以正常运营，嘉润物业公司一直以来均不间断地为包括罗仙富的商铺在内的整座商厦提供物业服务，包括电梯空调公共设备维护、公共区域清洁、治安管理以及空调、公共照明等，无论个别商户是否成功出租，均产生同样的物业管理费成本和公共能耗费。作为物业管理受益人，物业所有人理应承担费用。在承租人承租使用商铺期间，嘉润物业公司根据《物管协议》第六条的约定收取物业管理费和据实收取公共能耗分摊费，并开具了发票，从该等发票可见嘉润物业公司主张的物业管理费和公共能耗分摊费具有连贯性和真实性。在租期间，承租人江泽浩和罗仙富未对物业管理费和公共能耗分摊费提出异议。承租人江泽浩撤离后，嘉润物业公司向罗仙富寄送了《催款通知函》，罗仙富也一直未提出异议。即使按照公平原则，罗仙富也应当取其缴纳的若干月的平均值作为单价缴纳该二项费用。综上所述，一审判决事实认定错误，法律适用错误，请求依法改判。
罗仙富辩称，一审判决判令其支付40%的物业管理费过高，嘉润物业公司没有履行自身职责，导致商铺空置无法经营，理应追究物业公司的责任。物业公司拿业主的商铺去盈利，损害了所有业主的权益。原来的三方协议解除后，嘉润物业公司要求罗仙富重新签字，但罗仙富拒绝，因此罗仙富作为业主和嘉润物业公司之间已经没有协议了，收取物业管理费是不合理的。同时，嘉润物业公司只是负责经营收费，而不管服务质量，因此也不应当支付物业管理费给嘉润物业公司。在空铺期间，嘉润物业公司要求缴纳物业管理费后才能让租客承租，而且款项是由物业公司决定的，非常不合理。
嘉润物业公司向一审法院起诉请求：一、判令罗仙富付清尚欠的物业管理费、公共能耗分摊费用共12558元及后续产生的物管相关费用给嘉润物业公司；二、本案诉讼费用由罗仙富承担。
一审法院查明事实：位于湛江市霞山区人民大道南××、××天地××区商住楼××号商铺（以下简称36号商铺，该商铺的建筑面积为37.03㎡）是罗仙富购置的物业。2014年12月1日，物业管理方嘉润物业公司（甲方）、商铺承包方江泽浩（乙方）及商铺发包方罗仙富（丙方）签订《物管协议》，约定乙方自愿承包经营36号商铺。《物管协议》还约定，第五条、乙方承包该店铺的承包期为1年，即从2014年12月1日起至2015年11月30日止。物业管理费、电梯及中央空调费、水电费及公共能耗费用从丙方及甲方交付该店铺给乙方进场装修之日起计收。第六条、乙方在承包期内，必须按时向甲方缴交以下乙方应缴的费用，具体包括：1.物业管理费：按建筑面积37.03㎡计算，按13元/月·㎡收取。2.电梯及中央空调费、公共能耗费（包括广场、大堂、卫生间、公共通道、电房、消防等公共设施的水电费等）：按商铺建筑面积37.03㎡计算，按每月实际发生数，另加5%的损耗计算缴交。3.自用水电费由以下两部分组成：（1）乙方自用的水电费按水电表的实际用量，另加5%的损耗计算缴交；（2）乙方铺内天花照明用电量的计收，以该铺所处楼层整层铺内天花照明的实际用电抄表读数加5%损耗，按建筑面积进行分摊计收。4.水电费的价格随政府有关部门的调整而相应调整。第九条、如乙方不按时足额缴清物业管理费等费用及保证金给甲方，乙方自愿同意所缴交给甲方的全部款项不予退还，归甲方所有。乙方退出承包，由甲、丙双方另寻新的承包人，该铺位空铺期间的物业管理费、公共能耗费由丙方承担。上述协议签订后，罗仙富将36号商铺交付给商铺承包方江泽浩经营使用。2015年11月25日，罗仙富与江泽浩签订《解除合同协议书》，协议终止双方签订的《商铺承包合同书》。江泽浩结清其经营期间至2016年1月9日的租金、管理费、水电费、公共能耗费，2016年1月10日起新产生的管理费、公共能耗费由罗仙富承担。当日，罗仙富向嘉润物业公司发出《租户退场通知书》，要求嘉润物业公司协助江泽浩办理退场手续，并退还江泽浩已交的物业保证金。36号商铺自2015年11月30日起至今没有新的租户续租，成为空铺。在涉案商铺空置期间，罗仙富没有要求嘉润物业公司退出服务管理，嘉润物业公司继续提供服务至今。2016年6月29日，嘉润物业公司向罗仙富邮寄《欠费再次催收函》，主张罗仙富自2015年12月起至2016年6月止，罗仙富所欠物管费用已达5893元，限罗仙富在收到该函后5日内付清。2017年2月10日，嘉润物业公司向一审法院提起本案诉讼。庭审中，双方对其三方签订的《物管协议》合同履行期限是否届满以及第九条约定的“空铺期间”是否为承包期间内或承包期满后的空铺期间的理解产生意见分歧。另外，罗仙富未经法庭允许而中途退庭。
一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。嘉润物业公司与罗仙富及江泽浩签订的《物管协议》系各方真实意思表示，未违反强制性法律、法规的规定，应确认为合法有效。本案的主要问题是：1.《物管协议》的合同履行期限是否届满以及第九条约定的“空铺期间”该如何理解；2.嘉润物业公司仍以《物管协议》约定的物业管理费、水电费、公共能耗费的标准主张罗仙富支付相关费用是否合理。
根据《物管协议》第五条的约定，嘉润物业公司、罗仙富与案外人江泽浩签订《物管协议》的合同履行期限应于2015年11月30日届满。关于《物管协议》第九条约定的“空铺期间”该如何理解的问题。根据字面表述，《物管协议》第九条约定的“空铺期间”可理解为承包期间内的空铺期间及承包期满后的空铺期间。从包括本案在内的嘉润物业公司与众多业主产生纠纷的系列案件来看，《物管协议》第九条约定是嘉润物业公司与业主及承租人在订立物业管理协议时重复使用而预先拟定，属格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”规定，对《物管协议》第九条约定的“空铺期间”的理解存在两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款方嘉润物业公司的解释。结合《物管协议》第五条约定的承包期间（2014年12月1日起至2015年11月30日止），该协议的合同履行期限应于2015年11月30日届满。《物管协议》第九条约定的“空铺期间”应理解为承包期限内（2014年12月1日起至2015年11月30日止）的空铺期间。嘉润物业公司主张《物管协议》约定的履行期限尚未届满和商铺空置期间没有截止的期限，事实依据不充分，应不予采纳。
关于《物管协议》约定的承包经营期限届满后，嘉润物业公司仍以《物管协议》约定的物业管理费、水电费、公共能耗费的标准主张罗仙富支付相关费用是否合理的问题。因《物管协议》第九条约定的“空铺期间”应为承包期限内的空铺期间，嘉润物业公司依据该协议第六条和第九条的约定主张罗仙富支付《物管协议》履行期限届满后的物业服务费用，没有事实依据。但该协议期限届满后，嘉润物业公司既未与罗仙富重新签订合同，罗仙富亦未要求嘉润物业公司退出服务管理，嘉润物业公司仍继续提供服务，以自己的实际行为罗仙富履行了提供物业服务的义务，罗仙富没有明确提出异议并接受该服务，故双方已形成事实物业服务关系。依照《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定，罗仙富应向嘉润物业公司交纳2015年12月1日后的物业服务费用等费用。由于涉案商铺属经营性质的物业，嘉润物业公司与罗仙富、江泽浩签订的《物管协议》是在涉案商铺出租产生收益的前提下由三方共同达成的合同，现涉案商铺仍空置，存在尚未出租产生收益的客观因素，若依照《物管协议》约定的物业管理费、水电费、公共能耗费的标准给付相关费用，长此下去对罗仙富相对不合理。因本市物价管理部门对经营性质的商铺物业管理收费没有明确的指导性价格标准，从有利于双方的经济效益和公平原则考量，嘉润物业公司请求罗仙富支付2015年12月1日后商铺空铺期间的物业服务费用，可参照双方《物管协议》第六条约定的物业服务费用标准，酌情减少60%由罗仙富自2015年12月1日起至其双方实际物业服务合同关系终止之日止，每月向嘉润物业公司支付物业服务费192.56元（37.03㎡×13元/月×40%）。
关于公共能耗分摊费的问题。嘉润物业公司无法提供证据证明商场电梯及中央空调费、公共能耗费的具体数额，无法按照涉案商铺建筑面积计算罗仙富应支付的公共能耗分摊费用。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，嘉润物业公司应承担不利的后果。故对于嘉润物业公司请求罗仙富支付公共能耗费5380元的主张，应不予支持。因嘉润物业公司无法明确其诉讼请求主张的“后续产生的物管相关费用”，对其该项请求不予支持。
罗仙富未经法庭许可而中途退庭，依法可缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，以及《物业管理条例》第七条第五项的规定，判决：一、罗仙富于判决发生法律效力之日起十日内向湛江市嘉润物业服务有限公司支付拖欠物业管理费（按每月192.56元计算，自2015年12月1日起计算至其双方实际物业服务合同关系终止之日止）。如果罗仙富未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回湛江市嘉润物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费113.95元，由湛江市嘉润物业服务有限公司负担56.98元，罗仙富负担56.97元。
本院二审期间，嘉润物业公司与罗仙富均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据嘉润物业公司的上诉理由和罗仙富的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：
关于嘉润物业公司与罗仙富以及江泽浩签订的《物管协议》第九条约定的“空铺期间”应该如何理解的问题。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，《物管协议》是嘉润物业公司与业主以及承租人在订立物业管理协议时重复使用而事先拟定的，属于格式条款。《物管协议》第九条约定：“如乙方不按时足额缴清物业管理费等费用及保证金给甲方，乙方自愿同意所缴交给甲方的全部款项不予返还，归甲方所有。乙方退出承包，由甲、丙双方另寻新的承包人，该铺为空铺期间的物业管理费、公共能耗费由丙方承担。”对该条约定的“空铺期间”的理解，双方有两种不同的解释，嘉润物业公司认为是指商铺未被使用期间，罗仙富则认为是指承包期限内商铺未被使用期间，由于该约定属于格式条款，故应作出不利于嘉润物业公司的解释。一审法院认定《物管协议》第九条约定的“空铺期间”应解释为承包期限内（即2014年12月1日至2015年11月30日止）的空铺期间是正确的，本院予以确认。嘉润物业公司关于“空铺期间”应理解为商铺未被使用期间的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于罗仙富尚欠嘉润物业公司的物业管理费、公共能耗费以及后续产生的物管相关费用应如何确定的问题。《物管协议》第五条约定，江泽浩承包商铺期限为2014年12月1日起至2015年11月30日止，即《物管协议》的履行期限到2015年11月30日届满。但《物管协议》期限届满后，嘉润物业公司既未与罗仙富重新签订物业服务协议，罗仙富也未要求嘉润物业公司退出物业管理，嘉润物业公司继续按照《物管协议》的约定提供服务，罗仙富没有提出异议，仍然接受嘉润物业公司的服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，根据权利义务对等原则，嘉润物业公司有权要求罗仙富支付物业管理费。嘉润物业公司要求按照其与罗仙富以及江泽浩签订的《物管协议》约定的物业管理费标准收取物业管理费，但由于《物管协议》是在罗仙富已经将涉案商铺出租并有租金收入的前提下签订的，而涉案商铺现处于空置期间，嘉润物业公司对涉案商铺提供的服务必然减少，嘉润物业公司付出的物业管理成本也必然降低，如果仍然按照《物管协议》约定的标准收取罗仙富的物业管理费显然对罗仙富不公平。在本市物价管理部门对空置商铺的物业管理收费没有明确的指导性价格标准的情况下，一审法院根据本案的实际情况，从平衡双方的利益和公平原则出发，酌情判决罗仙富支付物业管理费是可以的，但只判决罗仙富按照《物管协议》约定的物业管理费标准的40%支付物业管理费明显偏低，本院予以调整，改判罗仙富从2015年12月1日起至双方的物业服务合同关系终止之日止，按照《物管协议》约定的物业管理费的70%即336.97元/月（13元/月·㎡×70%×37.03㎡）的标准支付物业管理费给嘉润物业公司。嘉润物业公司关于一审判决罗仙富按照《物管协议》约定的物业管理费标准的40%支付物业管理费不公平的上诉理由成立，本院予以采纳。至于公共能耗费和后续的物管相关费用，由于嘉润物业公司提供的证据尚不能确定罗仙富应承担的公共能耗费和后续的物管相关费用的具体数额，一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，驳回嘉润物业公司的该项请求并无不当。嘉润物业公司关于一审法院确定的物业管理费标准明显偏低以及对公共能耗分摊费、后续的物管相关费用不予支持错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，嘉润物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初197号民事判决第二项；
二、变更广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初197号民事判决第一项为：限罗仙富在本判决发生法律效力之日起十日内向湛江市嘉润物业服务有限公司支付物业管理费（按照336.97元/月从2015年12月1日起计至双方的物业服务合同关系终止之日止）；
三、驳回湛江市嘉润物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费113.95元，由上诉人湛江市嘉润物业服务有限公司负担63.95元，被上诉人罗仙富负担50元；二审案件受理费113.95元，由上诉人湛江市嘉润物业服务有限公司负担63.95元，被上诉人罗仙富负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 红
审 判 员 王 励
代理审判员 林 竹
二〇一七年十一月十四日
法官 助理 李皓冰
书 记 员 林菲菲
附:相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。