海口市秀英区人民法院稿纸
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事由：民事判决书
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海南省海口市秀英区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼0105民初2645号
原告：白雪，住海口市。
委托代理人：钱万庭，海南信达律师事务所律师。
被告：海南中亿房地产开发有限公司。住所地海口市秀英区东方洋路*号海悦东方。
法定代表人：张振炜，董事长。
委托代理人：张国辉，公司员工。
原告白雪诉被告海南中亿房地产开发有限公司（简称中亿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后,依法指定由审判员黎雪独任审判，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人钱万庭到庭参加诉讼，被告中亿公司委托代理人张国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白雪诉称：2015年6月5日，原、被告签订了《海口市商品房买卖合同》，约定被告将其位于秀英区东方洋路7号海悦东方（B1）幢出售给原告，房屋面积103.41平方米，房屋总价款为970000元。合同签订后，原告按合同约定一次性支付97万元购房款，履行了买方的全部付款义务。根据《海口市商品房买卖合同》第八条规定，被告应当于2015年8月1日向原告交付符合规定的商品房，但被告一直没有交付房屋，经原告多次催促，被告于2015年11月9日才向原告送达海悦东方入伙通知书，要求原告在15日内对房屋进行验收交接。同时，2015年11月26日被告房屋才通过验收，原告于2015年11月22日在被告隐瞒房屋未通过验收情况下办理了收房手续，截止该日期被告已经逾期交房117天，根据《海口市商品房买卖合同》第十一条规定出卖人逾期交房违约责任，出卖人未能按本合同约定的期限交房：1.逾期在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；3.逾期超过180日后，买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日30日内退还全部已付款并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。根据上述规定，原告选择继续履行合同，并有权要求被告支付逾期交房违约金，被告应当赔偿原告逾期交房违约金11349元。同时，根据《商品房买卖合同》第十五条规定，被告应当于交付房屋之日起360日内为买受人办理房屋权属证书，在取得房屋权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。故被告应当于2016年7月26日前为原告办理房屋权属证书，但是，被告至也未依约办理房屋权属证书和土地使用证。根据合同第十五条第四款规定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期超过360日以上的，买受人有权单方解除合同。按照该条款约定，至今为止，被告逾期办理房屋权属证书274天，应赔偿原告违约金26578元。因此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告赔偿原告逾期交房违约金11349元（自2015年8月1日起至2015年11月26日以970000元为基数按日万分之一的标准计算）；2、被告赔偿原告不能按期取得房屋权属证书的违约金26578元（自2016年7月26日起以970000元为基数按日万分之一的标准计算至2017年4月26日，实际应计算至原告实际取得房屋权属证书为止）。3、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告中亿公司辩称：一、双方在2015年6月5日签署的《海口市商品房买卖合同》，为双方真实意思表示。二、根据买卖合同第八条交付期限之约定：出卖人应当在2015年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房单位工程竣工验收合格。原告在2015年11月22日申请接房装修，原告并在同日向被告缴纳燃气管道初装费3000元，向物业公司缴纳装修保证金3000元、2015年11月9日起半年物业费1241元、建筑垃圾处理费827元，并于后期完成装修入住占有该房屋。根据《海南经济特区物业管理条例》第四十条第二款之规定，“物业依法交付业主后发生的物业服务费用，由业主全额交纳”；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。因此，原告该行为应视为已完成了交房行为，交房行为符合双方订立合同的目的。被告所开发建设的“海悦东方”项目在原告提前收房装修后，同期完成以下各项政府验收工作：2015年10月12日，海口市环境保护局作出《关于海悦东方项目竣工环境保护预验收意见的函》，同意办理海悦东方项目竣工环保预验收手续；2015年10月14日，海口市秀英区水务局作出《关于海南中亿房地产开发有限公司海悦东方项目排水建设方案验收通过的函》，工程验收通过；2015年11月19日，海口市水务局作出《关于海悦东方节水设施施工备案意见的批复》，海悦东方项目节水设施设备基本达到节水指标；2015年12月8日，海口市水务局作出《关于印发海悦东方项目水土保持设施验收鉴定书的函》，同意通过竣工验收；2015年10月14日，海口市国家安全局作出《涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书》，“海悦东方”项目符合国家安全事项审查的有关规定，决定准予许可；2015年10月23日，海口市市政市容管理委员会作出《关于对“海悦东方”绿地规划验收的审核意见》，原则同意办理该项目绿地规划验收手续;2015年10月30日，海口市人民防空办公室作出《建设工程人防核准意见书》，同意核发该项目人防核准手续；2015年11月5日，海口市气象局作出《防雷装置竣工验收核准书》，海悦东方A1A2、B1-B5防直击雷装置符合国家规范要求；2015年11月26日，海口市建设工程质量安全监督站作出《关于海悦东方工程施工质量监督的意见》，验收结论为：该工程的施工质量合格，同意验收；2015年11月30日，海口市公安消防支队作出《关于海悦东方建设工程消防验收合格的意见》，综合评定该工程消防验收合格；2015年12月31日，海口市规划局作出《建设工程规划核实意见书》，经核实，本建设工程符合规划审批要求；2016年1月4日，海口市政府服务中心出具《海口市建设工程项目竣工联合专项验收登记表》，海悦东方项目于2015年10月9日开始进行竣工联合专项验收，包括规划、人防、消防、排水、国家安全等10项验收，于2016年1月28日完成海南省建筑工程竣工验收备案，备案号：海房建竣备字（2016）第009号。四、关于原告所主张的延期办证，根据双方签署的《海口市商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。根据本合同补充协议第七条关于买卖合同第十五条的补充约定：1、双方同意，若虽因出卖人原因未能在买卖合同第十五条约定日期届满时取得该商品房所在楼栋的权属证明，但买受人仍在买卖合同第十五条约定日期届满前取得该商品房《土地使用权证》的，则出卖人无须承担任何违约责任。被告所开发建设“海悦东方”项目通过海口市政府相关职能部门验收材料足以证明“海悦东方”项目政府验收竣工备案合格日期为2016年1月28日，因此，应从次日确定为办理产权证及土地证的起始日期，依据补充协议第七条关于买卖合同第十五条的补充约定，被告在720天内办理完两证，不承担办理产权证逾期的相关责任。2、双方同意，若买受人无法按期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任。在该条款中，被告所开发建设海悦东方项目于2016年1月28日取得竣工备案证，在2016年3月14日完成房产测绘成果采信工作，开始办理商品房产权证，由于海口市不动产登记机构在2015年12月31日正式挂牌成立，全市不动产统一登记工作全面启动。在2016年1月13日，海口市不动产登记中心正式揭牌成立，在此期间，不动产登记中心处于构建以及登记信息管理平台建设过程，直至2016年7月25日才发布“国有建设用地使用权及房屋所有权登记-
首次登记”办事指南，被告依据此办事指南准备相关办证材料，于2017年1月4日将办理不动产登记相关材料报送海口市国土资源局受理，受理办件编号：2017-00044；在2017年1月23日海口市不动产中心受理“海悦东方”新建商品房首次登记，受理编号：2017006241-2017006247。3、买受人在办理该商品房交付手续时，须将办理该商品房权属转移登记需买受人提交的文件和缴纳的税费（包括并不限于契税等税费）或有关已缴纳税费的凭据预交给出卖人。由于逾期提交办理商品房权属转移登记的文件导致买受人取得《房屋所有权证》的时间超过双方约定的期限，出卖人对此不承担违约责任。此条补充约定中原告至今未向被告提供所有办证材料及相关缴税凭证。原告须按照被告在2015年11月份邮寄的《海悦东方入伙通知书》内容提供办证的所有材料，否则因此导致的办理两证延期责任被告概不承担，由原告承担。从原告提供的证据证明，足以可见原告已经收到《海悦东方入伙通知书》及其办证所需要的材料清单，原告证据材料显示其于2016年11月4日缴纳了房屋契税以及在2017年3月10日才缴纳了维修基金，但是，至今也未向被告移送已缴纳税费的凭据，完全是原告的逾期提交的违约责任。4、再者，因海口市国土资源局设立不动产登记制度，改变原本合同约定办理产权证和土地证的办证方式，属于政府办证管理部门的行政改革原因造成的，以及原告不按《海悦东方入伙通知书》向被告交相关办证材料和费用导致，被告在办证环节不承担任何责任。综上，原告已经实际占有该房，应当继续按双方签署的商品房买卖合同行使权力和义务，积极配合被告办理不动产登记，双方购房合同事实认定清楚，合同约定正确适应法律，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请贵院依法驳回其各项诉讼。
经审理查明：2015年6月5日，原告与被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，合同约定被告将海悦东方B1幢11层1101房以97万元的价格出售给原告，被告应当在2015年8月1日前将具备商品房单位工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告未能按本合同约定的期限交房，则逾期超过30日后，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书。在原告取得该商品房权属证书后，原告应当在720日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。被告应当提前30日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由原告提供的证件资料，原告应及时提供。双方还签订了合同补充协议，补充协议第七条规定，若虽因被告原因未能在买卖合同第十五条约定日期届满时取得该商品房所在楼栋的权属证明，但原告仍在买卖合同第十五条约定日期，满前取得该商品房《土地使用权证》的，则被告无须承担任何违约责任。若原告无法按期取得该商品房权属证书是原告或政府管理部门的原因造成的，则被告不承担任何责任。合同签订后，原告向被告支付了967467元购房款。原告在办理该商品房交付手续时，须将办理该商品房权属转移登记需原告提交的文件和缴纳的税费（包括并不限于契税等税费）或有关已缴纳税费的凭据预交给被告。由于逾期提交办理商品房权属转移登记的文件导致原告取得《房屋所有权证》的时间超过双方约定的期限，被告对此不承担违约责任。合同签订后，原告向被告支付了967467元购房款，被告于2015年11月9日向原告发出《入伙通知书》，告知原告从2015年11月9日开始办理房屋移交手续，原告于2015年11月22日办理了收房手续，并交纳了价格调节基金、办理产权证及土地证的费用、物业费、管道燃气初装费、住宅专项维修资金、契税等。“海悦东方”项目，于2015年10月9日才开始进行竣工联合专项验收。2015年10月12日，海口市环境保护局作出《关于海悦东方项目竣工环境保护预验收意见的函》，同意办理海悦东方项目竣工环保预验收手续。2015年10月14日，海口市秀英区水务局作出《关于海南中亿房地产开发有限公司海悦东方项目排水建设方案验收通过的函》，工程验收通过。2015年10月14日，海口市国家安全局作出《涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书》，“海悦东方”项目符合国家安全事项审查的有关规定，决定准予许可。2015年10月23日，海口市市政市容管理委员会做出《关于对“海悦东方”绿地规划验收的审核意见》，原则上同意办理该项目绿地规划验收手续。2015年10月30日，海口市人民防空办公室作出《建设工程人防核准意见书》，同意核发该项目人防核准手续。2015年11月5日，海口市气象局作出《防雷装置竣工验收核准书》，海悦东方A1A2、B1-B5防直击雷装置符合国家规范要求。2015年11月26日，海口市建设工程质量安全监督站出具《关于海悦东方工程施工质量监督的意见》：该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。2015年11月30日，海口市公安消防支队作出《关于海悦东方建设工程消防验收合格的意见》，综合评定该工程消防验收合格。2015年12月8日，海口市水务局作出《关于印发海悦东方项目水土保持设施验收鉴定书的函》，同意通过竣工验收。海悦东方项目于2016年1月28日竣工验收备案。海口市不动产登记机构在2015年12月31日正式挂牌成立，全市不动产统一登记工作全面启动，2016年1月13日，海口市不动产登记中心正式揭牌成立，于2016年7月25日发布“国有建设用地使用权及房屋所有权登记-
首次登记”办事指南，海口市不动产中心于2017年1月23日受理“海悦东方”新建商品房首次登记。2017年4月，海口市国土资源局给被告颁发了不动产权证书。
上述事实，有《海口市商品房买卖合同及补充协议》、《销售不动产统一发票》、《入伙通知书》、《关于海悦东方工程施工质量监督的意见》、《收款收据》、《海南省住宅专项维修资金专用收据》、《税收完税证明》、《备案证》、《海口市不动产登记回执》、《防雷装置竣工验收核准书》、《涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书》、《关于海悦东方项目竣工环境保护预验收意见的函》、《关于海南中亿房地产开发有限公司海悦东方项目排水建设方案验收通过的函》、《建设工程人防核准意见书》、《关于印发海悦东方项目水土保持设施验收鉴定书的函》、《关于海悦东方建设工程消防验收合格的意见》、《关于对“海悦东方”绿地规划验收的审核意见》、当事人陈述等证据为凭，足资认定。
本院认为：一、被告是否存在逾期交房及是否应当向原告支付逾期交房违约金的问题。原、被告双方于2015年6月5日签订的《海口市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务，依据合同约定，被告应当在2015年8月1日前将单位工程竣工验收合格且符合合同约定的商品房交付给原告，被告于2015年10月9日才开始进行竣工联合专项验收，显然存在逾期交房的情形，但原告在明知房屋未通过验收的情况下仍收房，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本院认定被告于2015年11月22日将房屋交付给了原告。因此，原告起诉要求被告支付2015年8月1日-2015年11月21日的逾期交房违约金10932.38元（967467元×0.0001×113天=10932.38元），有事实和法律依据，本院予以支持。原告起诉超过上述10932.38元的部分，本院不予支持。二、被告是否存在逾期办证及是否应当向原告支付逾期办证违约金的问题。根据双方合同的约定，被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在720日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。因此，被告是否违约，主要在于被告是否在房产交付后按合同约定完成了协助办证义务。根据合同约定，被告应当在房产交付之日起360日内办房产证，然后再在720日内办理土地证。因此，两证办完需要1080天。鉴于双方在合同订立时，海口市尚未实施两证合一，在合同履行过程中，海口市已经不分别办理房产证和土地证，而是统一办理不动产权证，所以应当给予被告办理不动产权证的期限为1080天，超出此期限的视为违约。被告于2015年11月22日将房屋交付给原告使用，应当于2018年11月7日前办理不动产权证。因此，本院认定被告不存在逾期办证的情形，原告起诉要求被告支付逾期办证违约金于法无据，本院不予支持，被告的抗辩有事实和法律依据依据，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告海南中亿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告白雪支付逾期交付海口市秀英区东方洋路海悦东方B1幢的逾期交房违约金10932.38元。
二、驳回原告白雪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费374元，由原告白雪承担266元，被告海南中亿房地产开发有限公司承担108元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
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案件唯一码
审判员 黎 雪
二〇一七年七月十三日
书记员 刘玉稳
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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审核：黎雪撰稿：黎雪校对：刘玉稳
印刷：李彬彬
海口市秀英区人民法院2017年7月13日印制
（共印7份）