重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初24040号原告：谭险峰，男，1981年4月29日出生，土家族，住重庆市九龙坡区。被告：张玉琴，女，1985年10月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告谭险峰与被告张玉琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月12日受理后，由代理审判员黄涛依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭险峰，被告张玉琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭险峰向本院提出下列诉讼请求：1.请求被告支付原告2017年6月6日至2018年1月5日的房屋租金21000元及违约金6300元；2.判令被告支付原告房屋租赁押金50元及违约金15元；3.判令被告支付涉讼房屋2017年6月1日至2017年11月30日的物业管理费1084.02元、2017年5月1日至2017年10月31日的公摊水电费77.88元及违约金325.21元；4.判令被告支付原告账户2017年6月1日至2017年7月31日的通信费350.9元及违约金105.27元，设置装备费280元及违约金84元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2017年6月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，并于2017年6月10日签订《补充协议》，就重庆市江北区新溉大道888号1幢2单元5-4号房屋（以下简称涉讼房屋）租赁事宜进行了约定。2017年6月7日，原、被告签订《协议》，就原告的通信费事宜作出约定。根据双方达成的协议，被告应该按时交纳租金、押金、物业管理费（含水电公摊费）、通信费等，但被告至今尚未履行前述义务。为维护自身合法权益，原告提起诉讼，望法院判如所请。被告张玉琴答辩称：原告主张的费用我确实没有支付过，但是其主张缺乏依据，理由如下：1.我方租赁涉讼房屋的初衷是办理培训机构，原告在得知我方租赁目的后，就对涉讼房屋虚假宣传，强调房屋所在位置好、学生资源丰富，而且承诺要将自己的学生转到我的培训机构名下。2.原告先要求我方支付了10000元定金后，告知我方现在培训机构正在中考，定金要等到中考结束之后才能退还。后原告又以转学生资源为由要我到培训中心再支付20000元定金，在原告的胁迫下我又缴纳了18000元定金。3.原告强行要求我方再租赁位于涉讼房屋旁边的另一间房屋，考虑到经济压力过大，我方就没有同意。4.原告利用其出租人的强势地位，将出租合同和货物买卖合同混同，实际是将涉讼房屋内的货物出卖给我，然后又收取我方的租赁费用，我方前前后后一共支付了原告9万余元，如果要继续履行租赁合同，原告应该将已收取的货款退还给我。5.我至今没有支付原告主张期间的房屋租金，也不会再履行后续房屋租金的支付义务。本院经审理认定事实如下：2017年6月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同第一二条约定，原告将涉讼房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年6月6日起至2026年8月1日。合同第三条约定，2017年6月6日起至2018年6月5日的年房屋租金36000元，自次年起，租金逐年递增10%；租金实行先交租金后使用房屋的方式；首年租金的支付方式为分12次支付，每次支付3000元，支付时间为2017年6月6日、2017年6月20日、2017年9月6日、2017年10月6日、2017年11月6日、2017年12月6日、2018年1月6日、2018年2月6日、2018年3月6日、2018年4月6日；从第二年起房屋租金支付方式为一年一付，被告须提前30日支付下一年租金。合同第四条约定，被告须于2017年6月6日向原告支付房屋租赁押金50元；租赁期间涉讼房屋的物业管理费、水费、电费、气费等由被告承担。合同第七条约定，若被告未按约定时间支付租金超过5日的，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自约定支付租金之日起至实际支付租金之日止，需每日向原告支付按应付租金数额30%计算的违约金。合同第八条第（一）项约定，双方均同意重庆明师教育信息咨询服务有限公司在房屋租赁期限内以涉讼房屋作为注册地址，若违反此条，原告须支付被告违约金151000元，且退还已交的剩余租金。合同第八条第（八）项约定，租赁期内若被告逾期交纳或未按时交纳房屋的物业管理费、水费、电费、气费等费用达30日及以上的，被告应每日按应付上述费用和有关费用的总金额的30%支付违约金。2017年6月7日，原、被告签订《协议》，约定：原、被告均同意2017年6月1日起至2017年6月30日间原告的通信费由被告承担；若双方违反前述规定，需支付对方违约金10000元。2017年6月10日，原、被告签订《补充协议》，合同第一条约定，将双方于2017年6月6日所签订的《房屋租赁合同》第八项其他约定第（一）条更改为“双方均同意重庆明师教育信息咨询服务有限公司在房屋租赁期限内不变更该公司以涉讼房屋作为的注册地址。合同第二条约定，双方均同意双方于2017年6月6日所签订的《协议》、2017年6月6日签订的《房屋租赁合同》的其他所有内容不变。合同第三条约定，本补充协议为各合同的有效组成部分，与各合同具有相同的法律效力。另查明，2017年6月6日，原告将涉讼房屋交付给被告使用至今。2017年6月1日至2017年7月31日，电信号码的账户通信费为350.9元，该费用已由原告缴纳。双方因租赁房屋事宜产生纠纷，原告遂起诉来院。案件审理过程中，被告于2018年1月4日明确向本院陈述：自租赁涉讼房屋以来，我方未向原告支付过房屋租金，此后也不愿意履行房屋租金的支付义务。庭审中，原告举示重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、原告与案外人陈忠华签订的《房屋租赁合同》，拟证明原告有权将房屋转租、装修；原告另举示鲁能星城缴费通知单，拟证明被告应缴纳租赁期间的物业管理费及公摊水电费，并陈述该费用现尚未缴纳；原告还举示原、被告签订的《货物买卖合同》、收条、（2017）渝0107民初16718号民事判决书，拟证明双方除房屋租赁外还有一个货物买卖法律关系，但货物买卖在先，房屋租赁在后，被告起诉要求撤销双方《货物买卖合同》的诉讼请求已经被驳回。被告质证认为，对前述证据没有异议，但是我方与原告签订合同时并不知晓其有权转租的事实，此外，双方实际是先签订租赁合同，后履行买卖关系，因此，原告将涉讼房屋内的转让给我后又将房屋出租给我，重复收取费用。以上事实，有《房屋租赁合同》、《协议》、《补充协议》、重庆市国家税务局通用机打发票及当事人陈述等在卷为据，并经庭审质证，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告基于有双方签字的合同向本院提起诉讼，主张被告承担合同约定的违约责任，现被告提出诸多合同系无效或可撤销的抗辩理由，故被告应就其抗辩意见提供证据加以证明，但被告并未在本案中举示任何证据。结合被告对原告举示证据的质证意见，本院对被告的抗辩理由作为如下评析：首先，《房屋租赁合同》经双方当事人签字认可，被告虽提出原告曾在出租涉讼房屋时，承诺给予优惠条件并强加无理要求的抗辩理由，但合同内容并未对被告提及的问题有所涉及，而且综合被告租赁涉讼房屋的目的、租赁关系的形成过程，可得知被告已对涉讼房屋的区位进行了考察、双方对《房屋租赁合同》进行了多次补充。因此，《房屋租赁合同》是被告的真实意思表示，对被告有约束力。其次，双方当事人除《房屋租赁合同》外还签订多份其他合同，且该部分合同多数系对双方房屋租赁事宜进行具体化、明确化。因此，被告签订前述合同系经过深思熟虑的，其也并未在合同履行过程中主动对双方合同提出异议。最后，被告所提出的原告将涉讼房屋出租后又将屋内货物转让、重复收取费用的抗辩理由，实际与本案并无关联性，双方货物转让的法律关系不属于本案审理范围，且被告已就该案提起了诉讼，双方可等待该案的处理结果。综上，被告提出的各项抗辩意见理由缺乏事实依据，本院不予采纳。根据双方协议约定，被告应按照约定时间履行支付租金、房屋租赁押金的义务。本案受理时间虽为2017年10月12日，但审理过程中被告已经明确表示未支付原告主张期间的房屋租金，故原告主张被告支付2017年6月6日至2018年1月5日房屋租金以及支付房屋租赁押金50元的诉讼请求有据可依，本院予以支持。根据双方2017年6月7日签订的《协议》，2017年6月1日至2017年6月30日的账户通信费应由被告承担。被告虽提出原告并未将该账户转给其使用，但双方协议已经签字，被告亦实际使用了涉讼房屋，故本院对该抗辩意见不予采纳。2017年7月1日至2017年7月31日，涉讼房屋由被告占有使用，根据双方协议约定，此期间的通信费也应由被告承担，故本院对原告要求被告支付2017年6月1日至2017年7月31日通信费350.9元的诉讼请求予以支持。另原告对其要求被告支付设置装备费的诉讼请求并无举示任何证据，故本院对此不予支持。双方协议虽约定涉讼房屋在租赁期间产生的物业服务费、水电公摊费等应由被告承担，但该笔费用原告并未代被告缴纳，且原告并非该收取该费用的主体，故该主张缺乏事实依据，本院不予支持。为保证涉讼房屋的正常使用，被告应积极履行相应费用的缴纳义务。被告未按期支付房屋租金、房屋租赁押金、通信费已违反合同约定，虽合同分别对逾期支付前述费用约定了违约责任，但此约定实际系对被告同一违约性质行为的约定，故本院对原告针对被告各种逾期支付费用行为分别主张的违约责任进行统一，即被告应向原告承担逾期付款的违约责任。现被告主张降低违约金标准，在原告未举示证据证明其实际损失的情况下，本院综合考虑月租金标准、费用拖欠时间等因素，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求酌情主张3000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张玉琴于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告谭险峰2017年6月6日至2018年1月5日的房屋租金21000元；二、被告张玉琴于本判决生效之日起十日内支付原告谭险峰房屋租赁押金50元；三、被告张玉琴于本判决生效之日起十日内支付原告谭险峰代为缴纳的电信账户2017年6月1日至2017年7月31日的通信费350.9元；四、被告张玉琴于本判决生效之日起十日内支付原告谭险峰逾期付款的违约金3000元；五、驳回原告谭险峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取269.93元，由被告张玉琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  黄涛二〇一八年一月四日书记员  杨露