海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民二终字第135号
上诉人（一审被告）：海南宜欣房地产开发有限公司。
法定代表人：黄贵洲，董事长。
委托代理人：喻鹏飞，海南天皓律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：海南珠江物业酒店管理有限公司。
法定代表人：郑清，董事长。
委托代理人：李玉玲，该公司职员。
委托代理人：张颖宁，海南嘉法律师事务所律师。
一审被告：海南新华黎明幕墙有限公司。
法定代表人：林应楠，总经理。
上诉人海南宜欣房地产开发有限公司（以下简称宜欣公司）因与被上诉人海南珠江物业酒店管理有限公司（以下简称珠江公司）、一审被告海南新华黎明幕墙有限公司（以下简称黎明公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2014）龙民二初字第790号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2002年12月28日，龙珠新城业主管理委员会（甲方）与珠江公司（乙方）签订《物业管理委托合同书》，约定甲方将位于海口市龙昆北路XX号龙珠新城内的珠江广场建筑群等物业委托给乙方实行统一管理、综合服务；物业管理费按物价局批复的物业收费标准执行，物业收费标准的任何调整，应按有关政策法规规定办理；委托管理期限为自2003年1月1日起至业主大会做出选聘或解聘物业管理企业决定，本管理协议依法交接完成时止。合同签订后，珠江公司即按约定提供物业管理服务。
黎明公司于2013年10月11日前系珠江公司提供物业管理服务的龙珠新城小区F1-12B层房屋（即帝都大厦14层）的业主，该房屋于2007年10月以前由宜欣公司使用，2007年10月以后由黎明公司自行使用，2009年5月以后该房屋处于空置状态。2007年10月至2013年10月11日期间，该房屋共欠付水电费、物业管理费475659.60元。
另查，2011年8月22日，珠江公司（甲方）与宜欣公司（乙方）及黎明公司（丙方）签订《还款协议》，约定三方就涉案房屋自2007年10月1日至2011年8月23日期间拖欠物业管理等费用（本金319122.96元、滞纳金258372.27元，合计欠费577495.23元）的支付达成以下一致意见：1、甲方同意乙方在2011年8月25日前一次性支付235000元结清2007年10月1日至2011年8月23日期间的欠费；2、甲方同意乙方在交纳上述款项以及2006年8月1日至2007年9月30日期间的费用15万元后，不再追收F1－XXX房屋自2006年8月1日至2011年8月23日期间的其他一切费用及滞纳金；3、乙方及丙方同意按本协议支付上述款项后，不再追究2007年11月12日该房浸水事件及楼层名牌等事情的甲方相关责任；4、若由于乙方原因未能按时履行本协议第一款的相关内容，甲方有权按照原欠费金额追收乙方在此期间的一切费用。上述还款协议签订后，宜欣公司除支付2006年8月1日至2007年9月30日期间的费用15万元外，未履行其他支付义务。
又查，2008年1月3日至2011年1月3日期间，珠江公司计收物业管理费的标准经海南省物价局登记备案，期限外的物业管理费珠江公司亦依该登记备案的标准予以收取。上述还款协议签订后，珠江公司曾分别于2013年4月28日及2013年11月6日向宜欣公司和黎明公司进行了催收。
珠江公司的诉讼请求为：1、判令宜欣公司、黎明公司向珠江公司支付物业管理费、水电费475659.60元及滞纳金582449.61元，合计1058109.21元；2、本案诉讼费由宜欣公司、黎明公司承担。
一审法院认为，本案中，珠江公司根据与龙珠新城业主管理委员会签订的《物业管理委托合同书》为黎明公司所有并使用的龙珠新城小区F1-12B层房屋进行管理，提供物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系，该物业服务合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，受法律保护，双方应依约全面履行各自的合同义务。珠江公司依约提供了物业管理服务，但黎明公司却未予支付2007年10月至2013年10月11日期间的水电费及物业管理费475659.60元，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，珠江公司诉请黎明公司支付水电费及物业管理费475659.60元具有事实和法律依据，予以支持。黎明公司以2006年8月1日至2008年1月2日以及2011年1月3日后的物业管理费收费标准未经登记备案，故珠江公司收取前述期间的物业管理费没有依据为由进行抗辩，由于珠江公司事实上为黎明公司提供了物业管理服务，故其依原登记备案的标准收取物业管理费并无不当，因此，黎明公司的前述抗辩理由不能成立，不予采纳。
珠江公司与宜欣公司、黎明公司于2011年8月22日达成的《还款协议》系三方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效协议。黎明公司应依该协议履行向珠江公司支付2007年10月1日至2011年8月23日期间的滞纳金258372.27元的义务。珠江公司主张2011年8月24日至2013年10月11日期间仍按1‰的标准计收滞纳金既无约定又无法定依据，不予支持，但鉴于黎明公司未按时缴纳物业管理费确造成珠江公司损失，故黎明公司应赔付珠江公司此期间的利息损失，该利息损失按照银行同期贷款利率标准计算为54009.6元（计算方法：从2011年8月24日至2013年10月11日止，以中国人民银行规定的同期一至三年期贷款利率为标准按每月欠付物业管理费的数额累积分段计算）。以上滞纳金及利息损失合计312381.87元，珠江公司超出此范围的滞纳金主张，不予支持。
宜欣公司未完全履行还款协议约定的还款义务，应依该协议约定与黎明公司共同对2007年10月1日至2011年8月23日期间的物业管理费319122.96元及滞纳金258372.27元（合计577495.23元）承担清偿责任。由于宜欣公司于2007年10月后并非涉案房屋的使用人，故其对2011年8月24日至2013年10月11日期间产生的物业管理费156536.64元（475659.60元－319122.96元）及利息损失54009.6元并无清偿义务，该期间的费用及损失应由黎明公司自行清偿。综上，珠江公司诉请宜欣公司、黎明公司对其全部诉讼请求承担连带清偿责任缺乏依据，不予支持。黎明公司辩称珠江公司主张的2007年10月1日至2011年8月23日期间的物业管理费已超诉讼时效，就该期间的物业管理费主张珠江公司已丧失实体胜诉权。由于珠江公司与宜欣公司、黎明公司达成还款协议后，在诉讼时效内向宜欣公司、黎明公司进行了催收，诉讼时效因此而发生中断，故珠江公司的起诉不存在超过诉讼时效的情形。宜欣公司的上述抗辩理由与事实不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、限黎明公司、宜欣公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向珠江公司支付2007年10月1日至2011年8月23日期间的水电及物业管理费319122.96元、滞纳金258372.27元（合计577495.23元）；二、限黎明公司于本判决发生法律效力之日起十日内向珠江公司支付2011年8月24日至2013年10月11日期间的水电及物业管理费156536.64元、利息损失54009.6元（合计210546.24元）；三、驳回珠江公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14323元，由珠江活动负担3656元，宜欣公司、黎明公司共同负担10667元。
珠江公司不服上述判决，上诉称：
一、一审法院认定事实错误，判决宜欣公司与黎明公司共同向珠江公司支付2007年10月1日至2011年8月23日的水电及物业管理费319122.96元、滞纳金258372.27元错误。1、宜欣公司、珠江公司、黎明公司三方于2011年8月22日签订的《还款协议》约定的宜欣公司替黎明公司还款的时间是在2011年8月25日前。因此，珠江公司至少应在2013年8月25日前向宜欣公司主张权利，但珠江公司直到2013年10月9日向海南仲裁委员会申请仲裁，已超过了2年的诉讼时效。2、一审法院认定“上述还款协议签订后，珠江公司曾分别于2013年4月28日及2013年11月6日向宜欣公司、黎明公司进行了催收。”属于认定事实错误。第一、珠江公司提供的2013年4月28日（快递单上时间为：2013年4月7日）快递单号为“10832XXXXX”的EMS邮政快递单不能作为认定珠江公司向宜欣公司催收过履行2011年8月22日的《还款协议》的证据。理由如下：①该快递单邮寄的对象不是宜欣公司而是海南宜欣商业管理有限公司，珠江公司并没有向宜欣公司主张权利，宜欣公司也没有收到珠江公司的上述快递，因此不构成诉讼时效的中断；②该快递单收件人处没有任何人签收，珠江公司没有提交该快递单已经被签收的任何证据；③该快递单不能证明珠江公司邮寄的是催收欠款的文件，该快递单上未注明快递内容。第二、珠江公司提供的2013年11月6日的费用单无法证明珠江公司向宜欣公司主张权利，且早已超过了诉讼时效。综上，一审认定珠江公司于2013年4月28日、2013年11月6日向宜欣公司进行了催收，属于认定事实错误。3、一审法院认定“上述还款协议签订后，宜欣公司除支付2006年8月1日至2007年9月30日期间的费用15万元外，未履行其他支付义务。”属认定事实错误。宜欣公司早在2009年9月18日就向珠江公司支付了2006年8月1日至2007年9月30日期间的费用15万元，而三方还款协议签订的时间是2011年8月22日，该《还款协议》根本没有履行。
二、一审法院适用法律错误。1、一审法院查明“涉案房产在2013年10月11日前的业主是黎明公司，而不是宜欣公司，宜欣公司仅是在2007年10月之前的使用人。”在宜欣公司既不是业主也不是2007年10月之后的使用人的情况下，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，承担交纳物业服务费用的主体是业主。因此，一审法院判决宜欣公司与黎明公司共同承担2007年10月1日至2011年8月23日的费用没有法律依据。2、宜欣公司、珠江公司、黎明公司三方于2011年8月22日签订的《还款协议》中的滞纳金的计算无任何合同依据和法律依据。《海南经济特区物业管理条例》于2011年1月1日实施，该条例没有强制性的规定滞纳金按日1‰计算，且珠江公司提交的《物业服务合同》也没有约定违约金。因此，珠江公司计算出滞纳金为258372.27元没有任何依据，且明显的高于其实际损失。3、根据珠江公司提交的《还款协议》和宜欣公司的《复函》，可以证明珠江公司违约在先，导致宜欣公司损失70600元，在还款协议没有履行的情况下，宜欣公司的损失应当由珠江公司承担。
综上所述，一审认定事实及适用法律部分错误，判决宜欣公司向珠江公司支付物业费等费用错误。现提起上诉，请求：1、撤销一审民事判决书第一项；2、改判驳回珠江公司要求宜欣公司与黎明公司共同支付2007年10月1日至2011年8月23日的物业管理费及滞纳金（合计577495.23元）的诉讼请求；3、本案诉讼费用由珠江公司承担。
珠江公司答辩称：
一、一审法院认定事实清楚。1、宜欣公司及黎明公司与珠江公司于2011年8月22日签订的《还款协议》明确确认其双方所有、使用的帝都大厦XXX房拖欠物业管理费等本金319122.96元，滞纳金258372.27元（滞纳金的收取依据是《海南省物业管理条例》第54条的规定：按日1‰收取滞纳金），宜欣公司也在上诉状中承认该还款协议其并未履行。所以，协议中的欠费、滞纳金均未发生变化。2、三方于2011年8月22日签订了《还款协议》，但宜欣公司及黎明公司并未履行。珠江公司在此期间多次打电话并去人催要，但对方一再敷衍推脱。无奈珠江公司按照与珠江公司经常联系的宜欣公司的财务总监陈少玲所告知的办公地点（珠江公司的工作人员也曾去过的该办公地点）于2013年4月28日寄送了《关于再次催缴物业管理费的函》。而宜欣公司在上诉状中所列的住所地也正是珠江公司通过邮政快递送达《关于再次催缴物业管理费的函》的地址，从而更进一步证明珠江公司通过邮政快递发送《关于再次催缴物业管理费的函》宜欣公司应当可以收到。2013年11月6日，宜欣公司的工作人员来珠江公司时，珠江公司再次送交帝都大厦XXX房的《欠费统计表》，其工作人员予以签收。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；¨¨¨珠江公司以上主张权利的行为均符合上述规定，因而珠江公司的行为具有中断诉讼时效的效力。一审法院认定珠江公司上述两次催收行为具有中断诉讼时效的效力完全正确。
二、一审法院适用法律正确。1、黎明公司系房产所有人，宜欣公司系使用人。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，物业使用人不交付物业管理费的物业所有人承担连带责任。故黎明公司对宜欣公司拖欠珠江公司物业管理费应当承担连带责任。2、宜欣公司上诉称其自2007年10月之后不再是帝都大厦XXX房使用人的说法并非事实。第一、三方签订《还款协议》时宜欣公司是以当事人的身份签订该协议的，其并未否认使用人的身份。第二、《还款协议》系2011年8月22日签订的，该协议第一条明确约定：“甲方同意乙方在2011年8月25日期前一次性支付235000元结清2007年10月1日至2011年8月23日期间的欠费。”如果宜欣公司不是使用人为什么要同意由其交付这段时间的物业管理费呢？第三、从2014年8月6日海南省工商局企业机读档案资料显示，宜欣公司的住所地至今依然是帝都大厦XXX房。
三、宜欣公司、黎明公司拖欠物业管理费的行为系恶意欠费。宜欣公司、黎明公司、海南宜欣商业管理有限公司三家系关联企业，其投资人均系黄贵洲、李銮娟，如果说将2007年11月办公室进水一事作为其2011年之前的两个阶段发生的欠费行为的理由，尚有一点借口。那么在2011年8月22日三方签订了《还款协议》后仍然不履行还款协议，就没有任何理由了。更甚的是，为了逃避欠费，黎明公司在未通知珠江公司的情况下于2013年10月12日将帝都大厦XXX房出让给黄贵洲的妻子李銮娟。作为黎明公司和宜欣公司的大股东，李銮娟在其购买该房屋后至今长达18个月仍然没有交付一分物业管理费。这难道不是恶意欠费吗？这种严重侵犯他人合法权益的行为还要受到法律的保护吗？以上事实充分证明一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求依法维持一审判决，驳回宜欣公司的上诉请求。
本案在二审审理过程中，珠江公司、宜欣公司及黎明公司均未提供新证据。
一审法院查明的事实中除“上述还款协议签订后，珠江公司曾分别于2013年4月28日及2013年11月6日向宜欣公司进行了催收”与事实不符，本院不予确认外，其余事实与本院二审查明的事实一致，本院予以确认。
另查明：2013年4月28日，珠江公司通过特快专递向海南宜欣商业管理有限公司邮寄了一份账目单，收件人为陈少玲。2013年11月6日，珠江公司提供一份XXX房黎明公司（宜欣公司）欠费统计表，王舒在该表上签了名。珠江公司于2014年8月7日提起本案诉讼。
本院认为：一审法院判决黎明公司应向珠江公司支付的物业管理费，因黎明公司未提起上诉，故本院对此判决内容不予审查。
关于珠江公司对宜欣公司的诉讼请求是否超过了诉讼时效期间，宜欣公司是否应向珠江公司支付2007年10月1日至2011年8月23日期间的水电及物业费319122.96元及滞纳金258372.27元的问题。宜欣公司与珠江公司及黎明公司于2011年8月22日签订的《还款协议》是三方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，属有效协议，宜欣公司应当依约定履行自己的付款义务，即宜欣公司应当依照《还款协议》的约定，于2011年8月25日前一次性支付235000元，以结清2007年10月1日至2011年8月23日期间的欠费。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。因此，在宜欣公司未按上述约定的期限履行付款义务的情况下，珠江公司就应当知道自己的权利受到了侵害，诉讼时效期间应从2011年8月25日开始计算，到2013年8月25日前，珠江公司就应当向法院提起诉讼，但珠江公司于2014年8月才提起本案诉讼，已超过了2年的诉讼时效期间。珠江公司在本案一审审理过程中，提供了一份特快专递，以证明其于2013年4月向宜欣公司主张了权利。对此，本院认为，从该特快专递载明的内容看，该特快专递注明的收件人为海南宜欣商业管理有限公司的陈少玲，海南宜欣商业管理有限公司并不是本案当事人，也不是本案所涉物业管理费的债务人；珠江公司主张陈少玲是宜欣公司的职员，但其并未提供相应的证据予以佐证，即使陈少玲是宜欣公司的职员，也无证据证明陈少玲是有权处理本案所涉物业管理费的人员，同时宜欣公司也否认收到该特快专递。因此，珠江公司主张其于2013年4月向宜欣公司主张了权利，因而导致诉讼时效中断，没有充分的证据予以证明，本院对其该主张不予采纳。虽然王舒于2013年11月6日在珠江公司提供的XXX房黎明公司（宜欣公司）欠费统计表上签了名，但此时本案所涉债务已超过了诉讼时效期间，王舒的签字行为仅是表明其签收了该欠费统计表，并不能以此认定宜欣公司明确表示同意履行该债务，故王舒的签字并不构成宜欣公司对已超过诉讼时效的债务的重新确认。综上，宜欣公司上诉主张珠江公司的诉讼请求已超过法定诉讼时效期间，有事实依据和法律依据，本院应予支持。一审法院认定珠江公司在诉讼时效期限内向宜欣公司主张了权利，诉讼时效因此发生中断，证据不足，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项之规定，判决如下：
维持海南省海口市龙华区人民法院（2014）龙民二初字第790号民事判决第二项；
变更海南省海口市龙华区人民法院（2014）龙民二初字第790号民事判决第一项：限黎明公司、宜欣公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向珠江公司支付2007年10月1日至2011年8月23日期间的水电及物业管理费319122.96元、滞纳金258372.27元（合计577495.23元）为：限海南新华黎明幕墙有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向海南珠江物业酒店管理有限公司支付2007年10月1日至2011年8月23日期间的水电及物业管理费319122.96元、滞纳金258372.27元（合计577495.23元）；
撤销海南省海口市龙华区人民法院（2014）龙民二初字第790号民事判决第三项；
驳回海南珠江物业酒店管理有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费14323元，由海南珠江物业酒店管理有限公司负担3656元，海南新华黎明幕墙有限公司负担10667元；二审案件受理费9574.95元，由海南珠江物业酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王曼莉
审判员 陈杰林
审判员 符敏秀
二〇一五年十二月三日
书记员 周 娟