北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初20610号
原告：北京鼎丰宾馆，住所地北京市丰台区西四环南路**号。
投资人：崔壮，总经理。
委托诉讼代理人：崔景辉，男，1970年8月28日出生。
委托诉讼代理人：李恒德，北京市华宇律师事务所律师。
被告：北京市燕春贸易实业公司，住所地北京市丰台区丰台路94号。
法定代表人：惠民，经理。
委托诉讼代理人：金郁缤，北京市京师律师事务所律师。
原告北京鼎丰宾馆（以下简称鼎丰宾馆）与被告北京市燕春贸易实业公司（以下简称燕春实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。鼎丰宾馆的委托诉讼代理人崔景辉、李恒德，燕春实业公司的委托诉讼代理人金郁缤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎丰宾馆向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还租金12.4万元；2、被告赔偿原告损失24.9万元；3、退还保证金5万元；4、诉讼费被告负担。事实与理由：2009年7月1日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于北京市丰台区东大街×号楼下底商铺面房出租给原告使用，租赁面积为66平方米，租赁期限为2009年8月1日至2019年7月31日止，租金交纳方式为当年度的8月1日前交纳下一年的房租，首年租金为10万元，以后每年增加3000元的方式递增租金，合同签订后双方履行至今。2017年6月29日，被告向向原告单方出具《解除合同通知书》。以辖区治理“开墙打洞”名义告知原告至2017年7月31日提前解除《房屋租赁合同》。被告单方解除合同的行为构成违约，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。
被告燕春实业公司辩称，2013年政策变化，办公用房禁止出租被收回，涉案房屋也应该被收回，因为房屋太多，房屋没有收回，租金就交到丰台财政局。不同意原告诉求，一、自2013年，我方没有接收原告的租金，向丰台财政局交付，被告没有义务返还12.4万租金。二、损失问题我方不同意支付，房屋被收回是原告违约行为导致，原有房屋一间，原告擅自改变房屋结构，转租给其他商户，致使纳入拆墙打洞范围内。相关部门向原告送达了文件和要求，根据合同第七条，被告有权收回房屋，根据政府部门要求，我方在有限期内收回房屋，实现北京市政府清理封堵恢复原状的目的，原告主张的损失是原告过错导致，原告明知其改变房屋原有结构，将导致被告房屋或者纳入拆墙打洞的范围，并且转租给非京籍商户，是存在过错的，应对自己的过错和违约行为负责，我方不承担赔偿责任。对于保证金没有异议，但是不应退还，根据房屋租赁合同，原告应当支付电费水费取暖费物业费等各项房屋使用费用，但原告承租涉诉房屋以来从未支付过上述费用，在没有结清上述费用前，被告有权不予退回原告主张的保证金。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定事实如下：
2009年7月1日，燕春实业公司（甲方，出租方）与鼎丰宾馆（乙方，承租方）签订《北京市燕春实业公司公司房屋租赁合同》，约定：第一条：甲方将坐落在北京市丰台区东大街×号楼下底商铺面房，使用面积66平方米的房屋出租给乙方使用。第二条：房屋及附属设施租赁期限自2009年8月1日起至2019年7月31日止，共计十年。第三条：房屋租金交纳时间及金额。2009年8月1日至2010年7月31日房屋租金100000元，交纳时间2009年8月1日；2010年8月1日至2011年7月31日房屋租金103000元，交纳时间2010年8月1日；2011年8月1日至2012年7月31日房屋租金106000元，交纳时间2011年8月1日；2012年8月1日至2013年7月31日房屋租金109000元，交纳时间2012年8月1日；2013年8月1日至2014年7月31日房屋租金112000元，交纳时间2013年8月1日；2014年8月1日至2015年7月31日房屋租金115000元，交纳时间2014年8月1日；2015年8月1日至2016年7月31日房屋租金118000元，交纳时间2015年8月1日；2016年8月1日至2017年7月31日房屋租金121000元，交纳时间2016年8月1日；2017年8月1日至2018年7月31日房屋租金124000元，交纳时间2017年8月1日；2018年8月1日至2019年7月31日房屋租金127000元，交纳时间2018年8月1日。第四条：房屋租赁费本着先交费后使用的原则，每年的承租费为当年的8月1日前交纳下一年承租费。本合同终止时结清全部租金。第五条：签订房屋租赁合同时，乙方需向甲方交纳房屋租赁风险保证金50000元。待解除本房屋租赁合同时，经甲、乙双方确定，如乙方未发生违反合同的行为，甲方应于一个月内将房屋租赁风险保证金全额返还乙方，如乙方存在违约行为或善后问题处理不清时，需以房屋租赁风险保证金抵减之后，确定返还房屋租赁风险保证金的金额或追补差额。第七条：乙方在房屋租赁期间，对所租赁的房屋及其设备、设施负有保养、维修的责任。非经甲方许可不得擅自拆改房屋结构及房屋内各种设备、设施，因擅自拆改结构或其它行为造成房屋及其设备、设施损坏的，甲方有权收回房屋并由乙方负责修复或赔偿损失。第九条：乙方应自觉遵守国家、市区有关法律、法规和政策规定，依法经营、依法纳税，负责承担并按时交纳水费、电费、取暖费、煤气费、物业管理费。如果乙方未能按时交纳各项费用，甲方有权向乙方追缴所欠费用（包括滞纳金），亦可从房屋租赁风险保证金中抵扣。第十条：双方合同有效期内，如遇国家征地、公共设施、道路交通改造等，致使本合同无法履行时，甲方应将多收房屋租赁费，按乙方实际使用情况为准，多收部分予以退还。第十一条：本合同签订后，甲、乙任何一方提前终此合同，需提前三个月告知对方，经协商一致方可提前终止合同。本合同有效期满前六个月，双方如愿意延长租赁期，则应进行协商，重新签订合同。
合同签订后，燕春实业公司如约交付房屋。鼎丰宾馆向燕春实业公司公司支付了2014年8月1日之前的房屋租金。2014年8月1日后，鼎丰宾馆依照双方合同约定的租金数额及期限，每年向丰台区财政局账户交纳。2017年7月28日，鼎丰宾馆向丰台区财政局交纳下一年度租金12.4万元。鼎丰宾馆陈述：“2014年租金通过工商行交给财政局，被告让我往哪交我就往哪交”。燕春实业公司公司陈述：“2013年政府出台政策，办公用房不再对外出租，为了贯彻这一政策，我不再向原告收取租金，本来是要收回的，原告还需要占有使用，要向丰台财政局交纳占有使用费”。
2016年6月，鼎丰宾馆向燕春实业公司公司交纳保证金5万元。
2017年5月11日，燕春实业公司公司向崔景辉发出《解除合同通知书》：2017年5月4日丰台镇街道再次对辖区内涉及“开墙打洞”单位进行整治工作单位协调会。街道通报所涉及单位需要整治的具体地点，丰台区东大街×号楼底商属整治范围。根据街道的整体规划，我单位需提前解除与你签订的丰台区东大街44号楼底商房屋租赁合同。该合同原则上到2017年7月31日起解除，如遇街道整体工作需要提前整治，再另行通知。
2017年8月6日8点，因马先生报警称“有人用铁架子把我门封上了，原因不明”，北京市公安局丰台分局丰益派出所至涉案场地出警。鼎丰宾馆陈述：2017年8月5日将涉案房屋封门，8月6日双方发生纠纷报警。燕春实业公司陈述其于2017年8月15日封锁房屋。
2017年9月21日，北京市公安局丰台分局警务保障处出具《证明》：“位于丰台区东大街×号平房是我局于八十年代初建成的，当初作为丰台镇派出所户籍办公大厅使用，原貌为两个玻璃门，两扇大窗，于2008年交给北京市燕春贸易实业公司管理使用。”本案审理过程中，鼎丰宾馆申请证人燕春实业公司原法定代表人李某出庭作证，其陈述：“2009年整理了一下，弄了八个房间九个门，其中一门冲北”，租给崔景辉时房屋“基本上就是刚才说的状态”。
2017年11月22日，本院至涉案房屋现场勘验，双方确认：涉案房屋无供暖设备；电表字数为31949度，电表合格证处显示检验日期为2011年12月15日。双方一致同意按照每度电1元计算电费。燕春实业公司主张该电表系2012年之后更换的电表，鼎丰宾馆未支付电表更换之后的电费。2011年8月16日，鼎丰宾馆交纳电费8699元；2012年2月7日，鼎丰宾馆交纳电费2505元。鼎丰宾馆认可2012年2月7日之后未交纳电费。
对双方有争议的证据，本院认定如下：
房屋租赁合同、房租收据、身份证复印件。鼎丰宾馆提交上述证据主张其将房屋转租，因燕春实业公司公司提前收回房屋导致其租金损失。经本院向涉案房屋实际使用人王立伏核实，其在本院未出示上述租赁合同、收据之前，关于房屋租金、租赁期限的陈述与出示上述证据后的陈述不一致。故，对上述证据的真实性本院不予确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，各方均应依约履行。本案中，鼎丰宾馆与燕春实业公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应依照合同约定履行。本案的争议焦点为：
一、鼎丰宾馆向丰台区财政局交纳相关费用的行为如何认定。本案中，签订租赁合同的双方是鼎丰宾馆与燕春实业公司，鼎丰宾馆作为承租方有义务按期交纳房屋租金。双方在租赁合同中未约定租金的支付方式，鼎丰宾馆主张向丰台区财政局交纳租金系受燕春实业公司指示。燕春实业公司虽对该主张不认可，但自2014年8月至今未向鼎丰宾馆催缴过租金，却仍将房屋交由其占用，且根据燕春实业公司的陈述“本来是要收回的，原告还需要占有使用，要向丰台财政局交纳占有使用费”，其明知鼎丰宾馆将租金交付丰台财政局却未提出异议，即应视为其认可鼎丰宾馆的租金交纳方式。故，鼎丰宾馆向丰台区财政局交纳相关费用的行为应视为其向燕春实业公司履行租金支付义务的行为。对于鼎丰宾馆多支付的房屋租金，燕春实业公司作为合同相对方有义务返还。
二、燕春实业公司的封门时间。燕春实业公司虽主张其于2017年8月15日将房屋封锁，但并未提交证据佐证。根据报警记录显示，2017年8月6日8时，涉案场地因“有人用铁架子把我门封上了”而报警，可以确认2017年8月6日涉案房屋已经被封锁。故，关于封门时间本院认定为2017年8月5日。则，2017年8月1日至2017年8月5日期间，鼎丰宾馆仍实际占用涉案房屋，此期间的房屋租金仍应由其交纳。对鼎丰宾馆要求返还租金的诉讼请求，本院仅支持2017年8月6日之后的部分。
三、鼎丰宾馆是否存在擅自改变房屋结构的情形。燕春实业公司持北京市公安局丰台分局出具的证明主张房屋其将房屋出租给鼎丰宾馆时系一间房。但该证明所述涉案房屋系八十年代初建成，原貌为两个玻璃门，两扇大窗，2009年将房屋出租给鼎丰宾馆。则涉案房屋建成之后至交付鼎丰宾馆之前，是否仍为“原貌”，该证明中并未提及。双方租赁合同中仅对租赁面积进行了明确，亦未明确约定房屋的结构及状况。燕春实业公司提交的上述证据，不足以证明其将房屋交付鼎丰宾馆时房屋仅有一间。而根据证人李某的陈述，涉案房屋在交付鼎丰宾馆之前进行了改建。燕春实业公司虽对该证言不认可，但李某作为燕春实业公司原法定代表人理应对公司资产、经营等情况有所了解。故，对燕春实业公司提出的鼎丰宾馆擅自改变房屋结构的答辩意见，无事实依据，本院不予采信。
四、鼎丰宾馆的损失问题。鼎丰宾馆虽提交了其转租的租赁合同、租金收据等证据，用以佐证其损失数额。但其提交的证据材料与案外人员的陈述并不一致，其亦未提交次承租人实际交纳租金的相关凭证。故，对其主张的损失数额，本院无法确认。但鉴于转租事实确实存在，且燕春实业公司亦提前发出了解除通知书，对鼎丰宾馆的损失，本院酌情确定为3万元。
五、保证金是否应当返还。依据双方合同约定，乙方未能按时交纳各项费用，甲方有权从房屋租赁风险保证金中抵扣。截止本院现场勘验之日，鼎丰宾馆用电量为31949度。鼎丰宾馆虽主张其已经支付了部分电费，根据其交纳电费的收据显示，最后一次其支付电费日期是2012年2月7日。则其支付的电费应该是该日期之前的电费。而现场电表合格证显示检验合格是2011年12月15日，电表自检验合格至出厂、出售、安装均需要一定的时间。因此，对燕春实业公司主张的该电表更换后的费用鼎丰宾馆未支付过的意见，本院予以采信。对于鼎丰宾馆欠付的电费应自保证金中扣除。燕春实业公司虽主张鼎丰宾馆欠付供暖费，但经现场核实，涉案房屋并无供暖设备，即不存在供暖问题，相关费用亦不应扣除。故，关于保证金，在扣除鼎丰宾馆欠付电费后，剩余部分燕春实业公司应予以返还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、北京市燕春贸易实业公司于本判决生效之日起七日内返还北京鼎丰宾馆房屋租金122301.37元；
二、北京市燕春贸易实业公司于本判决生效之日起七日内返还北京鼎丰宾馆保证金18051元；
三、北京市燕春贸易实业公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京鼎丰宾馆损失30000元；
四、驳回北京鼎丰宾馆其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7645元，由北京鼎丰宾馆负担3938元（已交纳），由北京市燕春贸易实业公司负担3707元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 董 会
人民陪审员 张惠玫
人民陪审员 李艳玲
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 刘艳华