四川省南部县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1321民初2045号
原告：郭某某，男，2000年6月10日出生，汉族，住四川省南部县。
原告：鲜某，男，2009年7月29日出生，汉族，住四川省南部县。
二原告共同法定代理人：郭文，系原告郭某某和鲜某之父。
二原告共同法定代理人：鲜艳，系原告郭某某和鲜某之母。
原告：郭文，男，1974年2月22日出生，汉族，住四川省南部县。
原告：鲜艳，女，1979年11月10日出生，汉族，住四川省南部县。
原告：文定芳，女，1949年11月10日出生，汉族，住四川省南部县。
五原告共同委托诉讼代理人：王峻岭，四川义立律师事务所律师。
被告：凡贤林，男，1973年2月18日出生，汉族，住四川省南部县。
被告：王清文，男，汉族，1969年11月9日出生，汉族，住四川省南部县。
被告：张淑君，女，1970年1月12日出生，汉族，住四川省南部县。
被告：杨彪，男，1978年7月16日，汉族，住四川省南部县南隆镇。
四被告共同委托代理人：李其桄，四川昊川律师事务所律师。
原告郭某某、鲜某某、郭文、鲜艳、文定芳与被告凡贤林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，依据被告凡贤林的申请，本院依法追加了王清文、张淑君、杨彪作为被告参与本案的诉讼。原告郭文、文定芳、鲜艳及五原告的共同委托诉讼代理人王峻岭和被告凡贤林、王清文、张淑君、杨彪及四被告的共同委托诉讼代理人李其桄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭某某、鲜某某、郭文、鲜艳、文定芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾空所租房屋，并支付逾期腾房占有使用费；2、判令被告支付所欠房租22万元；3、判令被告承担违约金4.4万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年，原、被告达成《房屋租赁合同》，合同约定，原告将自家位于兴盛街XXX号至新华路XXX号的口面房屋租给乙方，租期从2012年1月1日至2016年12月31日止。2012年、2013年、2014年被告支付了全部租金，至2015年，被告缴纳了大部分租金后尚欠原告租金2万元，2016年被告未支付全年租金，在此期间，原告多次向被告催收未果。2016年12月31日，原被告签订的合同到期，被告以春节来临，正是餐饮旺季挣些钱来缴纳租金等理由继续使用原告房屋，但时至今日，被告依然拖欠原告租金，且未腾空房屋。
凡贤林、王清文、张淑君、杨彪辩称，1、本案中原告郭文、鲜艳、文定芳不是本案适格的主体不能作为原告参加诉讼，案涉出租房的所有权人是原告郭某某、鲜某某；2、原告要求腾房的诉讼请求不成立，被告已经向原告支付了2016年的全部租金及2017年的部分租金，且在继续使用案涉出租房，只是因为双方发生纠纷，一直未能签订书面合同。3、原告称被告欠付租金不是事实，被告没有欠付原告租金，也不存在违约。4、关于租金，我方认为从前一个合同终止时为房屋租金为7.5万元来看，2012年租金应当为8万元，其后以每年5000元递增。
本院经审理认定事实如下：原告文定芳与被告凡贤林、案外人鲜敏签订《房屋租赁合同》一份，内容为：“甲方：文定方（以下简称甲方）乙方：鲜敏、凡贤林（以下简称乙方）甲方将绿馨家园小区X号楼X楼位于从兴盛街某某茶楼楼梯口到新华路某某房产公司办公室楼梯口的门面房租赁给乙方，经双方协商，现将租赁有关事项协议如下：一、租赁期限：租期伍年，即从2012年1月1日起至2016年12月31日止。二、转让费和租金：1、甲乙双方签订租赁合同后，乙方一次性付给甲方固定设施转让费用壹拾壹万元，转让费付清后在租赁期间现有一切固定设施归乙方所有。2、在合同期间甲乙双方每年提前一个月根据同一地段、相近面积营业房的市场行情取中间价确定来年租金。三、付款方式：1、固定设施转让费签订租赁合同时一次性付清。2、租金每年提前一个月一次性交纳来年租金。3、若乙方不能按期交纳租金，甲方有权单方面解除合同……五、其他事项：1、合同期满后，若甲方还要继续出租，在同等条件下，乙方有继续租赁的优先权，若甲方不能继续出租和乙方不能继续租赁必须提前半年告知对方。若甲方以自行经营为由在同等条件下不继续租赁给乙方而另行转租，甲方要承担违约责任并赔偿经济损失……九、违约责任：在合同期间，若一方违约，处违约方当年租金20%的违约金，并赔偿由此给对方造成的经济损失。”合同签订后，原告按照合同将案涉出租房交付给被告方使用，被告在2012年-2016年期间，陆续向原告支付租金共计67万元。后原、被告因租金发生矛盾，合同到期后，双方未续签房屋租赁合同。2017年3月3日，新华路西段居委会和驻居委会民警组织原、被告双方调解，并做有记录一份，内容为：“时间：2017年3月3日。地点：兴盛街XXX号二楼某某茶楼。课题：关于郭太全与凡贤林之间房屋租赁纠纷一事的调解。当事人：甲方，郭太全……乙方：凡贤林……调解主持人：郭瑜知，新华路西段居委会书记参与人：谢喜梅，居委会梁启裕，派出所。事由：郭太全2012年1月将位于兴盛街XXX处的六个门面总面积388平方，租赁给鲜敏、凡贤林等人经营，并约定初始租金年金15万，租期5年，每年租金随行就市，2015年租金为年金20万，从2012年至2015年租金是交了的，但是2015年还下差2万元租金，2016年未交租金至今，2016年仍约定20万租金。述求：1、郭太全要求凡贤林交齐租金；2、郭太全要求凡贤林退还房屋使用权；3、凡贤林要获得房屋的继续使用权必须重新协商约定。凡贤林讲：1、2016年的租金和2017年的租约未交、未签系内部合伙人闹意见导致无法正常履约；2、郭太全、文定芳夫妇把2012年1月至2015年底所收凡贤林的租金出据收据；3、郭太全、文定芳夫妇的房屋使用权是否继续获取，重新协商约定。调解结果：1、郭太全、文定芳夫妇出据2012年1月至2015年底共收凡贤林交纳的租金凭据；2、凡贤林在把合伙经营者内部纠纷处理好后补交齐所欠郭太全、文定芳夫妇的房屋租金28万元（具体数目协商解决）。当事人签字：甲方（代表）郭太全（签名并捺印）文定芳（签字并捺印）乙方（代表）凡贤林（签字并捺印）”。其后，原被告双方仍未就租金事宜达成一致，原告遂诉至法院。
另查明，案涉出租房屋所有权人为原告郭某某、鲜某某。原告郭某某、鲜某某系原告文定芳之孙，关于案涉出租房屋的对外租赁事宜，经过原告郭某某、鲜某某的法定代理人郭文、鲜艳与原告文定芳以及案外人郭太全（系原告文定芳之夫）一家人协商，由原告文定芳作为代表，对外签署租赁合同并收取租金。2008年9月3日，原告鲜艳曾经与贾强等签订《房屋租赁协议书》一份，约定租期三年，从2009年1月1日起至2011年12月31日止，将案涉出租房以2009年和2010年75000元，2011年80000元的价格给案外人贾强等。其后，2011年，案外人贾强等将案涉出租房转租给案外人鲜敏，案外人鲜敏和被告凡贤林合伙承租了案涉出租房用于开办餐厅，并于2012年与原告文定芳重新签署了《房屋租赁合同》一份。餐厅经营过程中，合伙人陆续变更，至2014年9月26日，新的合伙人即被告凡贤林、王清文、张淑君、杨彪签订《餐厅合伙经营协议》一份，约定合伙期间房屋租赁合同由凡贤林代签（2012年12月31日至以后的房屋合同，含税务、工商等证件的办理）。
关于案涉出租房的租金问题，双方均认可在2012年1月1日起至2016年12月31日止的房屋租赁期间，被告向原告陆续支付了67万元的租金。但原、被告双方对租金的组成有异议，本院责令原、被告双方对租金的组成及支付时间进行说明，原告认为2012年的租金为15万元、2013年为16万元、2014年为18万元、2015年为20万元、2016年为20万元，被告下欠原告租金为22万元未支付。被告于2017年8月7日向本院提交一份《关于文定芳家人2012年-2016年租金支付情况说明》认为2012年的租金为10万元、2013年为11万元、2014年为12万元、2015年为13万元、2016年为13万元，并且被告于2016年2月以及2016年3月已经向原告预付了2017年的租金8万元。
本院认为，本案争议的焦点为原告的诉讼主体资格以及被告在2012年-2016年间的租金是否存在欠付的问题。
一、关于诉讼主体资格问题，本案中原告鲜某某、郭某某系案涉出租房的所有权人，案涉出租房对外租赁系原告鲜某某、郭某某的法定代理人郭文、鲜艳经与家人协商一致，由原告文定芳对外签署房屋租赁合同并收取租金。本案中作为房屋所有权人的原告鲜某某、郭某某拥有对外出租房屋，获取收益的权利，系本案适格的诉讼主体，郭文、鲜艳系原告鲜某某、郭某某的法定代理人，不是房屋所有权人，不是本案的适格主体。文定芳虽然与被告凡贤林签订了《房屋租赁协议书》，是租房合同的相对人，但是文定芳对外出租房屋，签署协议是经过原告郭某某、鲜某某的法定代理人同意，对外处理租房事宜，其不是房屋的所有权人，代行的是原告郭某某、鲜某某的权利，也不是本案的适格原告。
二、关于被告是否欠付租金的问题，诉讼中，原、被告双方均认可在2012年-2016年期间，被告向原告支付租金的总额为67万元，但原、被告双方对每年租金的具体金额存在较大差异。被告抗辩，1、（被告在庭审中认为）2012年租金为8万元，以后每年按照5000元递增。本院认为，原被告签订的租赁合同约定的租赁期限为2012年1月1日至2016年12月31日，按照被告陈述的方式计算租金，被告已经向原告支付租金至2018年，并且还预付了2019年的租金5000元，这不符合客观实际，也不符合日常交易习惯；2、被告辩称已经向原告支付了2016年的全部租金及2017年的部分租金，被告提交了《关于文定芳家人2012年-2016年租金支付情况说明》一份，其中列明的租金数额为2012年的租金为10万元、2013年为11万元、2014年为12万元、2015年为13万元、2016年为13万元，2016年2月为5万元，2016年3月为3万元，被告表示已于2016年2月以及2016年3月向原告预付了2017年的租金5万元和3万元。本院认为，原、被告签订的合同到期日为2016年12月31日，在原、被告未续签房屋租赁合同的情况下，被告提前大半年的时间向原告支付2017年的租金不符合日常交易习惯，被告在诉讼中的陈述前后不一致，互相矛盾，且被告提供的证据不能充分证明被告以上关于租金的陈述，因此，本院对被告的抗辩意见均不予采纳。原告虽然一直主张2012年的租金为15万元、2013年为16万元、2014年为18万元、2015年为20万元、2016年为20万元，被告下欠原告租金为22万元未支付，但其也未向本院提供充分的证据证明其关于租金的陈述。本院认为，在本案起诉前，2017年3月3日，因为双方的矛盾未进一步激化，原、被告在居委会和驻居委会民警组织的调解中的陈述更加客观、真实。依据该调解笔录可知，原、被告双方在调解中，均认可一个事实，即2016年和2017年的租金没有支付，至于具体金额有待双方协商。因此，2012-2016年间支付的租金67万元为2012-2015年的租金，被告下欠2016年的租金没有支付，被告应当向原告支付2016年欠付的租金。关于2016年和2017年租金具体金额，因考虑市场行情变动，本院依法均确定为17万元。原、被告《房屋租赁合同》已经于2016年12月31日到期，且至今未续签合同，原告已经以其实际行动表明了不愿意将案涉出租房出租给被告，而被告截至目前继续占用案涉出租房，原告主张被告给付占用期间的占用费，符合法律规定，本院予以支持。对于原告提出的违约金主张，本院认为，按照原、告签订的《房屋租赁合同》，被告未按照合同约定的时间支付租金，应当承担违约责任，依照原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告应当按照2016年租金的20%向原告支付违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七、一百一十四条、二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告凡贤林、王清文、张淑君、杨彪在本判决生效后十日内向原告郭某某、鲜某某支付欠付的2016年租金17万元，并支付违约金3.4万元（17万元×20%）；
二、被告凡贤林、王清文、张淑君、杨彪在本判决生效后十日内将位于南部县南隆镇新华路绿馨家园小区X号楼X楼从兴盛街某某茶楼楼梯口到新华路某某房产公司办公室楼梯口的门面房交还给原告郭某某、鲜某某，并向原告郭某某、鲜某某支付房屋占用费，房屋占用费计算方法：17万元÷365天×占用天数。
三、驳回原告郭文、鲜艳、文定芳的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5260元，由凡贤林、王清文、张淑君、杨彪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 赵 丹
二〇一七年八月二十一日
书记员 吴志勍