四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终26号
上诉人（原审被告）梅盛勇，男，汉族，生于1988年5月2日，现租住在四川省南充市顺庆区。
委托代理人胡春玲（特别授权），女，汉族，生于1988年12月26日，住址同上，系梅盛勇之妻。
被上诉人（原审原告）唐忠海，男，汉族，生于1965年2月13日，住四川省南充市顺庆区。
上诉人梅盛勇因与被上诉人唐忠海租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第5375号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人梅盛勇及其委托代理人胡春玲，被上诉人唐忠海，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院审理查明，唐忠海、梅盛勇于2014年9月9日签订了租房合同，唐忠海将其所有的位于南充市顺庆区延安路唐忠海将其所有的位于南充市顺庆区XX路383XXX号X幢X层XX号房屋出租给梅盛勇，租期为一年，已于2015年9月8日到期。现梅盛勇仍然实际占有该房屋。双方当事人为房屋的返还问题发生纠纷，协商未果，唐忠海遂向法院提起诉讼。
一审法院认为，唐忠海、梅盛勇对2014年9月9日签订的租房合同的真实性均不持异议，经审查，该合同并不违反法律的禁止性规定，一审法院确认该合同合法有效。双方均应受该合同的约束，诚实履约。梅盛勇称唐忠海曾口头承诺将涉讼房屋长期租予梅盛勇的说法，唐忠海当庭予以否认，而梅盛勇也未提交其他证据来佐证该项抗辩，对此抗辩，一审法院不予采信；至于梅盛勇所称支付转让费一事，是梅盛勇与案外第三人之间的交易行为，所提交证据并未显示转让费的支付为租房合同长期有效的附加条件，与本案并无关联。故，梅盛勇应停止其违约行为，积极履行2014年9月9日签订的租房合同，将涉讼房屋返还给唐忠海；从合同到期日至其实际返还房屋之日所产生的超期使用房屋的费用，双方�未协商一致，对唐忠海所主张的超期租房费，一审法院参照原租房合同约定的房租费用予以计算至本案开庭之日止合计为62天，总额为19360÷365天×62天＝3288.50元；至于唐忠海所主张的违约金，原租房合同并未就此作出约定，但梅盛勇的违约行为客观上给唐忠海造成了资金损失，一审法院以梅盛勇的超期占用房屋费用为基数，按照银行同期贷款利率来计算该项违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、梅盛勇在本判决生效之日起十日内将南充市顺庆区延安路梅盛勇在本判决生效之日起十日内将南充市顺庆区XX路383XXX号X幢Ｘ层XX号房屋腾退给唐忠海；二、梅盛勇在本判决生效之日起十日内向唐忠海支付超期占用南充市顺庆区延安路梅盛勇在本判决生效之日起十日内向唐忠海支付超期占用�充市顺庆区XX路383XXX号X幢X层XX号房屋所产生的房租费3288.50元，并承担逾期未向唐忠海返还房屋所应承担的违约责任(以3288.50元为基数，从2015年9月9日起按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算至本判决确定的给付之日止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，由梅盛勇负担。
宣判后，梅盛勇不服，向本院提出上诉。请求撤销一审判决。驳回被上诉人唐忠海的诉讼请求，判决唐忠海赔偿上诉人转让费、门面装修费等各项损失或者出租期限延长至2016年春节后并不缴纳租金，一、二审诉讼费用由被上诉人唐忠海承担。理由：1、唐忠海与梅盛勇的租房合同约定租期一年，如续租每年按10%递增租金，该约定清楚表明了被上诉人到期可以续租的意愿；2、双方当事人订立合同时，口头承诺到期后可以续租，在履行合同期间，梅盛勇通过向唐忠海发送短信确认续租事宜，唐忠海并无反对续租的意思表示；3、南充当地商铺出租行规行情，租期一年，只要出租人口头承诺可以续租，出租人和承租人没有明显违约情形，大多可续租一年以上。从常理常情看，如果租期只有一年，没人愿意投入高昂的转让费和装修费去承租这样的商铺。出租人利用强势地位订立短期商铺出租合同，又假以口头承诺的方式诱惑承租人承租，迫使承租人频繁支付转让费、装修费等，损害了承租人利益，对此，被上诉人应当承担缔约过失责任，赔偿上诉人转让费、门面装修费等各项损失或者出租期限延长至2016年春节后并不缴纳租金。
被上诉人答辩称，自己没有给上诉人梅盛勇任何承诺,合�到期被上诉人有权收回租赁房屋,转让费的事被上诉人一概不知,与被上诉人无关。上诉人梅盛勇超过租期不交回房屋，必须交清房租费和违约金，上诉人在与被上诉人梅盛勇无法沟通甚至派出所无法调解的情况下，上诉人才提起诉讼保护自己的利益。
二审审理查明，2014年9月9日，唐忠海与梅盛勇签订的《租房合同》中约定“租期一年，如续租每年按10%递增租金。”
唐忠海在一审庭审笔录中自行书写“超期租金从2015年9月9日至2015年11月10日止，标准以上一年度租金为准（不递增）计算。”
二审过程中上诉人梅盛勇已经搬离诉争房屋，2016年4月，被上诉人唐忠海拿到了诉争房屋的钥匙，该房屋现由唐忠海在使用。
另查明，上诉人梅盛勇向案外人支付了案涉租赁房屋的转让费。
四川省南充市顺庆区人民法院于2016年4月12日作出（2015）顺庆民初字第5375号民事裁定书，将一审判决书第二页倒数第四行、第三页第七行、第八行的“3208.50元”更正为“3288.50元。”
本院认为,上诉人梅盛勇与被上诉人唐忠海于2014年9月9日签订的《租房合同》,系双方当事人真实意思的表示,且不违反法律的禁止性规定,该《租房合同》合法有效,对双方当事人均具有约束力。在双方签订的该份租房合同中，明确约定了案涉房屋的租赁期限是从2014年9月9日到2015年9月8日，虽然在合同中有关于“租期一年，如续租每年按10%递增租金”的约定,但该内容只是针对双方当事人一旦就房屋续租达成一致合意后,租金问题的一个约定,至于是否续租则需要双方当事人明确一致的合意,而在梅盛勇与唐忠海签订的《租房合同》中并无双方就租赁到期后,继续租赁案涉房屋已经达成了合意的约定。上诉人梅盛勇称被上诉�唐忠海口头承诺了房屋到期后可以续租，但在唐忠海对此予以否认的情况下,梅盛勇未能向法院提供确实充分的证据予以证明，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，对此应由上诉人梅盛勇承担举证不能的不利后果。上诉人梅盛勇提供的短信记录,亦无法证明双方就房屋续租达成了一致的合意。
综合上述几点理由，由于本案现有证据无法证明案涉双方当事人就房屋续租一事达成了一致的合意，故在租赁到期后，唐忠海有权要求承租人即本案的上诉人梅盛勇腾退房屋并支付房屋占有使用期间的占有使用费。一审判决支持了唐�海要求梅盛勇腾支付从2015年9月9日至2015年11月10日止的占有使用费的诉讼请求并无不当。
关于唐忠海要求梅盛勇承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，依据该规定，在案涉《租房合同》对违约金并无约定的情形下，因租赁到期后梅盛勇未及时腾退房屋，给唐忠海造成的损失就是房屋的租金损失，对此，一审法院已经判决了梅盛勇参照其与唐忠海签订的《租房合同》中约定的租金标准，支付占有使用期间的占有使用费，在此基础上一审再判决梅盛勇承担以超期占用房屋费用为基数，按照银行同期贷款利率来计算违约金的责任不当，本院对此予以纠正。
梅盛勇向案外人支付的转让费,不是本案的处理范围。
上诉人梅盛勇在本案的二审过程中已主动搬离了诉争房屋，且现在唐忠海也已实际在使用该房屋，本院对此予以确认，故唐忠海要求梅盛勇腾退房屋的请求因梅盛勇的自愿履行而得以实现，再判决梅盛勇腾退房屋已无实际必要。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第5375号民事判决；
梅盛勇在本判决生效之日起十日内向唐忠海支付房屋占有使用费3288.50元；
驳回唐忠海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由梅盛勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 锐
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 蒲文博