云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云28民终929号
上诉人（原审原告）：国营勐满农场。住所地云南省西双版纳州勐腊县勐捧镇。
法定代表人：唐和平，场长。
委托诉讼代理人：粟实明，云南西米律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）：李峰，男，1965年12月9日出生，汉族，住云南省西双版纳州勐腊县。
委托诉讼代理人：龙诗云，云南召缅律师事务所律师。特别授权代理。
原审第三人：云南公投建设集团有限公司。住所地云南省昆明市西山区安瑞路***号。
法定代表人：李国峰，董事长。
委托诉讼代理人：焦国辉，男，1986年11月28日出生，汉族，系云南公投建设集团有限公司员工。一般授权代理。
原审第三人：西双版纳通途建设工程质量检测有限责任公司。住所地云南省西双版纳州旅游度假区曼养广村*号**号。
法定代表人：张卢光。
上诉人国营勐满农场、上诉人李峰因与原审第三人云南公投建设集团有限公司（以下简称云南公投公司）、西双版纳通途建设工程质量检测有限责任公司（以下简称版纳通途公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服勐腊县人民法院（2017）云2823民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月22日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月12日公开开庭进行了审理。上诉人国营勐满农场的委托诉讼代理人粟实明、上诉人李峰及其委托诉讼代理人龙诗云、原审第三人云南公投公司的委托诉讼代理人焦国辉、原审第三人版纳通途公司的法定代表人张卢光到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，依法扣除当事人庭外和解期限30日。本案现已审理终结。
国营勐满农场上诉请求：维持一审判决第一项、第二项，撤销一审判决第三项，改判李峰恢复原状，将其承租以后搭建的临时建筑物拆除（包括第三人增设搭建的建筑物）。事实和理由：一审法院没有支持上诉人一审第四项“判令被告恢复原状”的诉讼请求，违反法律规定和合同的明文约定，侵害了上诉人的合法权益，不利于本案纠纷的解决。一、李峰搭建非法建筑的行为，违反合同的明文约定。一审法院判决一方面确认双方签订的合同合法有效，双方均应恪守合同约定，一方面又忽视合同第一条“乙方必须按《勐满农场招待所平面示意图》现状规定的红线使用，不得改变原貌、不得搭建临时设施或建永久建筑物”的明文约定。继而推定上诉人默认了被上诉人的搭建行为，前后自相矛盾，上诉人要求恢复原状有明确的合同依据。二、上诉人要求恢复原状拆除李峰非法搭建的建筑物符合法律规定，李峰在签订合同后，无视合同第一条的约定，搭建了大量非法建筑物明显违反了《合同法》第8条和第60条的规定，具有明显的违法性。本案合同被解除，完全是李峰违约的行为造成的，国营勐满农场要求李峰拆除私自搭建的非法建筑完全符合《合同法》第97条的规定。三、一审法院没有支持国营勐满农场要求李峰拆除私自搭建的非法建筑物，恢复原状的诉讼请求与一审判决的第一项存在矛盾。判决书的第一项判决解除双方签订的合同，国营勐满农场收回招待所的经营权，但对招待所范围内搭建的大量非法建筑物是否合法、归谁使用没有作出认定，不拆除这些建筑物，恢复原状，势必影响国营勐满农场有效行使经营权，国营勐满农场的合法权益无法得到保障。
李峰答辩称，自己没有违约，是国营勐满农场不提供办理营业执照和消防安检的所需证件和材料，致使李峰无法办理营业执照和消防安检。本案的责任完全在国营勐满农场，应由国营勐满农场承担过错责任；李峰没有过错责任，没有经营使用宾馆，而国营勐满农场的房屋既无相关有效证件，又需大量修缮，即合同标的物有瑕疵。因此，国营勐满农场要求支付租金及违约金是错误的、不合理的；李峰搭建的建筑物，尽管事前未征得国营勐满农场同意，但国营勐满农场在李峰搭建期间并未口头和书面提出制止，故应视为默认；一审判决明确对国营勐满农场要求恢复原状的诉求不予支持，实际对搭建物是否合法作出了认定。李峰已投资200多万，希望今后能正常经营，挽回损失，国营勐满农场应提供办证所需证件，并积极协助李峰办理有关手续，租金应当从李峰办完证正常经营时开始计算交纳，李峰不同意解除合同。
原审第三人云南公投公司、版纳通途公司均无陈述意见。
李峰上诉请求：撤销一审判决，驳回国营勐满农场的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，国营勐满农场将质量不合格的房子承包给了李峰，致使李峰无法办理有关营业手续、无法经营招待所业务，国营勐满农场这种只知索取的行为，违反了公平原则，本案的过错责任完全在于国营勐满农场。李峰接收不合格的房子后，不得不进行大规模维修和装修，产生的损失应由国营勐满农场承担。
国营勐满农场答辩称，李峰上诉观点不能成立，其本来就是勐满农场招待所职工，对招待所的情况非常熟悉；勐满招待所本来就是老招待所，质量老化，李峰在知情的情况下还与勐满农场签订协议，房子存在质量问题的说法是没有理由的；无法办理相关手续的主张也不能成立，合同中的第三项第一条就充分明确说明了办理相关手续的责任是李峰，在本案中并没有提供相关证据证明农场没有协助办理相关手续，也没有约定农场要把手续办好交给李峰；合同中明确规定不能私搭建筑物。
原审第三人云南公投公司、版纳通途公司均无陈述意见。
国营勐满农场向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除国营勐满农场与李峰签订的《国营勐满农场招待所租赁台同》，国营勐满农场依法收回招待所经营权。2.判令李峰补交2015年2月7日一2017年8月6日期间租金31万元／年×2.5年（2年6个月）=775000元，资金占用费133920元【310000元×30个月（2015年2月15日-2017年7月15日）×8‰=7440元】+【310000元×18个月（2016年2月15日-2017年7月15日）×8‰=44640元】+【310000元×6个月（2017年2月15日-2017年7月15日）×8‰=14880元=133920元】。3.判令李峰支付违约金31万元。4.判令李峰恢复原状。庭审中，国营勐满农场补充第二项诉讼请求为：租金及资金占用费计算至判决生效之日止；第四项诉讼请求为判令被告（李峰）恢复原状，将其承租以后搭建的一切临时建筑物拆除，包括第三人云南公投公司、版纳通途公司增设搭建的建筑物。
一审法院认定事实:2014年3月12日甲方国营勐满农场与乙方李峰签订《国营勐满农场招待所租赁合同》，约定甲方将国营勐满农场招待所租赁给乙方，甲方将招待所资产移交给乙方后，乙方必须按《勐满农场招待所平面示意图》现状规定的红线使用，不能改变原貌，不得搭建临时设施或建永久性建筑物。租赁期为10年，从2014年2月7日至2023年2月6日止，租赁金为31万元/年。每年2月15日前乙方必须付清当年租赁金，如乙方超过60日未按时付清当年租赁金，甲方有权终止合同，乙方并承担违约责任。经营的相关手续等乙方自行办理，经营中所发生的一切费用均由乙方自行承担。合同租赁期内，未经甲方同意乙方不得随意转包第三方，若转包属违约，甲方有权收回国营勐满农场招待所经营权。合同租赁期内，乙方不得改变房屋整体结构，必须保证房屋整体结构的完好性，如擅自将房屋整体结构改变，必须恢复原貌，除赔偿全部损失外，并承担违约责任。本合同经双方签字后，具有法律效力，任何一方不得违约，如一方违约，除赔偿守约方一切损失外，另外须支付违约金31万元。双方还约定了其他相关事宜。该合同书甲方由国营勐满农场加盖印章、乙方由李峰签字捺印，乙方委托代理人处由孙益芳签字捺印。2016年11月18日勐满农场管理委员会向李峰发出《2016年11月18日再次催缴勐满农场招待所租赁款的通知》，要求李峰于2016年11月30日还清所欠款项。2014年7月10日勐腊县公安局勐捧派出所向国营勐满农场招待所发出《安全检查情况通知书》，要求国营勐满农场招待所在1个月内办理好各种证照，安装好旅店业管理系统，配备消防器材。2014年8月11日勐腊县公安局勐捧派出所再次向国营勐满农场招待所发出《安全检查情况通知书》，根据《云南省旅店业治安管理实施细则》第十四条，责令国营勐满农场招待所停业整顿。国营勐满农场招待所需在办理好各种证照并安装旅店业管理系统，到勐捧派出所报备后方可营业。2015年8月11日勐腊县公安局勐捧派出所又向国营勐满农场招待所发出《安全检查情况通知书》，根据《云南省旅店业治安管理实施细则》第十四条，责令国营勐满农场招待所停业整顿。国营勐满农场招待所需在办理好各种证照，配备消防器材后，到勐捧派出所报备后方可营业。李峰在3份《安全检查情况通知书》上签字，并加盖国营勐满农场招待所印章。2016年2月17日国营勐满农场根据李峰于2016年2月14日呈送的报告向勐满农场招待所承包人即李峰作出答复如下：一、乙方（李峰）于2016年3月12日前交清勐满农场招待所2015年度承包费31万元。二、乙方交清2015年度招待所承包费后，甲方（勐满农场）负责承担以下责任：1.为乙方办理招待所的营业执照。2.由勐满农场城建土地所做招待所设施设备安装预算，乙方请专业人员安装消防设施设备，费用从2016年招待所承包费中扣除。3.经双方协商，招待所已出现的问题（乙方报告），该由甲方（勐满农场）承担的，由甲方承担，该由乙方（李峰）承担的，由乙方承担。2014年8月27日勐满农场管理委员会出具证明1份，载明：“兹有勐满农场管理委员会的勐满农场招待所大楼是农场1984年建成，属集体所有。”2014年9月李峰在其承租的国营勐满农场招待所区域内建盖铁皮房、空心砖房，搭建围墙，并将国营勐满农场招待所大堂大门封堵。
2016年10月12日李峰与云南公投公司签订《房屋租用合同》，约定李峰将其承租的国营勐满农场招待所转租给云南公投公司作为办公及生活场地使用。2016年10月18日李峰与版纳通途公司签订《房屋租用合同》，约定李峰将其承租的国营勐满农场招待所酒店内包间场地的所有房屋及临街3间门面房等租给版纳通途公司作为办公及试验功能室场地使用。云南公投公司在承租期间搭建围墙及保温桶，版纳通途公司将李峰建盖的部分房屋改动为适合其公司使用的房屋。现国营勐满农场以李峰未按时交纳租金、违反《国营勐满农场招待所租赁合同》中约定在招待所平面图红线内搭建了大量临时建筑，将招待所大堂门堵死，并私自转租给他人使用为由，于2017年4月25日诉至本院，要求解除双方签订的《国营勐满农场招待所租赁合同》，收回招待所经营权，要求李峰补交未交纳的租金及所产生的资金占用费，并支付违约金，要求将国营勐满农场招待所恢复原状，将李峰承租以后搭建的一切临时建筑拆除，包括云南公投公司、版纳通途公司增设搭建的建筑物。
一审法院认为，本案因国营勐满农场、李峰双方签订房屋租赁合同而产生纠纷，系房屋租赁合同纠纷。本案存在如下争议焦点：1.李峰是否存在违约行为？2.国营勐满农场、李峰之间签订的房屋租赁合同是否应当解除？3.李峰是否应当支付租金、资金占用费、违约金？4.是否应当将租赁物恢复原状？国营勐满农场、李峰签订的《房屋租赁合同》系双方的真实合意，双方就系争房屋建立的租赁合同关系合法有效，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，双方当事人均应恪守合同的约定全面履行自己的义务。关于李峰是否存在违约行为，国营勐满农场、李峰之间签订的房屋租赁合同是否应当解除的问题。国营勐满农场认为李峰在租赁期间，在红线范围内搭建大量临时建筑，违反国营勐满农场、李峰双方签订的租赁合同约定。根据庭审查明，李峰于2014年9月即在其承租的国营勐满农场招待所区域内建盖铁皮房、空心砖房，搭建围墙，并将国营勐满农场招待所大堂大门封堵，自李峰搭建至国营勐满农场诉讼已近三年，对于李峰的搭建行为国营勐满农场并未提交证据证实其阻止过或提出过异议，故可确认国营勐满农场默许了李峰的搭建行为，对国营勐满农场提出李峰在红线范围内搭建大量临时建筑的违约观点不能成立。对国营勐满农场提出曾阻止过李峰的搭建行为的辩解，因其未提交证据予以证明，不予采纳。根据庭审，可确认李峰未向国营勐满农场支付2015年2月7日至今的租金，违反了国营勐满农场、李峰双方签订的《国营勐满农场招待所租赁合同》中的约定，在李峰超过60日未按时付清当年租赁金，国营勐满农场有权终止合同，故李峰未按期支付租金的行为构成违约。对国营勐满农场提出的李峰未经国营勐满农场同意将承租的国营勐满农场招待所转租给两个第三人，李峰的行为构成违约的主张，李峰抗辩国营勐满农场知道李峰的转租行为，国营勐满农场不予认可，李峰亦未提交证据予以证明，故对李峰的抗辩不予采纳。国营勐满农场、李峰双方签订的《国营勐满农场招待所租赁合同》中约定，未经国营勐满农场同意李峰不得随意转包第三方，若转包属违约，国营勐满农场有权收回国营勐满农场招待所经营权，故李峰未经国营勐满农场同意转租的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”综上，对国营勐满农场要求解除《国营勐满农场招待所租赁合同》，依法收回招待所经营权的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于李峰是否应当支付租金、资金占用费、违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”及国营勐满农场、李峰之间签订的《国营勐满农场招待所租赁合同》中约定，李峰作为承租人，应当按期履行支付房租的义务，故对国营勐满农场主张李峰支付2015年2月7日至2017年8月6日的租金775000元及2017年8月7日至判决生效之日的租金的诉讼请求，符合法律规定及双方合同约定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，而国营勐满农场主张的资金占用费系因李峰不按时交纳租金给国营勐满农场造成的损失，而根据法律规定违约金中具有损失赔偿额的性质，故对于国营勐满农场要求李峰支付2015年2月15日至判决生效之日止的资金占用费、违约金310000元的请求，根据法律规定及双方合同中约定，予以支持违约金310000元，对于资金占用费的主张不予支持。关于李峰是否应当将租赁物恢复原状的问题。国营勐满农场认为李峰违反合同约定在承租的招待所平面图红线内搭建了大量临时建筑，将招待所大堂门堵死，全面违背合同约定，但根据庭审查明，李峰于2014年9月即在其承租的国营勐满农场招待所区域内建盖铁皮房、空心砖房，搭建围墙，并将国营勐满农场招待所大堂大门封堵，自李峰搭建至国营勐满农场诉讼已近三年，对于李峰的搭建行为国营勐满农场并未提交证据证实其阻止过或提出过异议，故可确认国营勐满农场默许了李峰的搭建行为，对李峰的搭建行为是认可的，李峰有理由相信国营勐满农场默许在招待所承租区进行搭建，现其要求李峰恢复原状，拆除李峰所搭建的临时建筑及封堵的招待所大堂门，包括拆除第三人云南公投公司、版纳通途公司增设搭建的建筑物的请求，不予支持。对于李峰提出的国营勐满农场在诉争的招待所没有房产证、没有土地使用证，也没有按规定申报消防设施的情况下向社会公开招标，国营勐满农场有欺诈行为，双方签订的合同系欺诈合同的抗辩，因与国营勐满农场、李峰双方签订的《国营勐满农场招待所租赁合同》中约定“经营的相关手续等乙方自行办理，经营过程中所发生的一切费用均由乙方自行承担。”不符，而李峰也未提交证据证明办理相关证照需要房产证及土地使用权证，且在国营勐满农场2016年2月17日作出的答复中也载明：“在乙方（即被告）交清2015年度招待所承包费后，勐满农场负责承担以下责任：为乙方（即被告）办理招待所的营业执照。”李峰至今未向国营勐满农场支付2015年度以后承包费，对上述答复中的履行条件未成就，因李峰的抗辩无事实和法律依据，不予采纳。对于李峰提出的要求国营勐满农场赔偿李峰各种损失合计4817400元的问题，因国营勐满农场不予认可，李峰亦未提出反诉，故对李峰的该要求在本案中不作处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条的规定，判决：解除国营勐满农场与李峰于2014年3月12日签订的《国营勐满农场招待所租赁合同》，由国营勐满农场依法收回国营勐满农场招待所经营权；李峰于判决生效之日起10日内支付国营勐满农场租金775000元及2017年8月7日至本判决生效之日止的租金，并支付违约金310000元；驳回国营勐满农场的其他诉讼请求。案件受理费15770元，由国营勐满农场负担1733元，李峰负担14037元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，上诉人国营勐满农场提交的《限期拆除违法建筑通知》等与本案争议焦点并无实际联系，本院不予采纳。二上诉人对原审确认的“2014年9月李峰在其承租的国营勐满农场招待所区域内建盖铁皮房、空心砖房，搭建围墙，并将国营勐满农场招待所大堂大门封堵。”均有异议，经核实李峰在承租区域内搭建临时建筑的时间是在2016年期间；在二审庭审过程中，上诉人国营勐满农场认可双方在交接房屋时因原来的证照到期就没有移交给李峰。对一审确认的其他法律事实本院予以确认。
本院认为，双方签订的《国营勐满农场招待所租赁合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应恪守约定履行义务；从双方诉辩主张和合同内容上看，招待所租赁用途为经营，勐满农场系将勐满农场招待所的建筑及经营权均出租给李峰；勐满农场出租招待所时各项证照已过期，也未将过期的各项证照交付给上诉人李峰，虽合同约定经营的相关手续等乙方（李峰）自行办理，但是上诉人勐满农场应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务，勐满农场未提交证据证实其履行了协助李峰办理相关证照的义务，未全面履行合同义务；上诉人李峰未按期交纳租金，未经勐满农场同意将招待所转租给第三人，在租赁范围内搭建临时设施，构成违约，也未全面履行义务；综合双方在合同履行过程均未全面履行合同义务，勐满农场主张解除合同，李峰以自己的行为表明其不履行合同中约定的支付租金及不得转租、搭建临时设施等义务，原审判决解除双方签订的《国营勐满农场招待所租赁合同》并由勐满农场将招待所经营权收回并无不当。因合同双方均未全面履行义务，结合双方未履行义务的顺序，本院认为在双方互有过错的情况下，李峰不宜承担违约责任并支付违约金。
关于租金是否应该给付的问题。本院认为，双方签订合同后，李峰接收了招待所的的资产和公章等物品，并进行过一段时间的经营，也交付了第一年的租金31万元；招待所不能经营的原因有多项，且在招待所不能经营的情形出现后，李峰作为经营者未及时解决问题或解除合同，继续占有使用租赁资产，并在租赁资产范围搭建临时建筑并转租获利，一审判决其支付其占有租赁资产期间的租金并无不当。
关于李峰是否应当拆除在租赁资产上搭建的临时建筑，将租赁资产恢复原状的问题。本院认为，李峰未经勐满农场的同意在租赁资产范围搭建临时建筑，违反了双方的合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三第二款规定“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”上诉人勐满农场要求上诉人李峰将租赁物恢复原状的诉讼请求应予支持，一审判决未予支持不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人国营勐满农场、上诉人李峰的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百二十条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持勐腊县人民法院（2017）云2823民初355号民事判决第一项，即“解除国营勐满农场与李峰于2014年3月12日签订的《国营勐满农场招待所租赁合同》，由国营勐满农场依法收回国营勐满农场招待所经营权。”
二、撤销勐腊县人民法院（2017）云2823民初355号民事判决第三项，即“驳回国营勐满农场的其他诉讼请求。”
三、勐腊县人民法院（2017）云2823民初355号民事判决第二项变更为“李峰于判决生效之日起10日内支付国营勐满农场2015年2月7日至2017年8月6日期间的租金775000元及2017年8月7日至本判决生效之日止的租金（按年租金310000元计算）；”
四、李峰于本判决生效之日起十日内拆除承租物上搭建的临时建筑，恢复原状。
五、驳回上诉人国营勐满农场的其他诉讼请求。
二审案件受理费15870元，由上诉人国营勐满农场承担5950元，由上诉人李峰负担9920元；上诉人国营勐满农场预交的案件受理费100元、上诉人李峰预交的案件受理费15770元，本院均不清退，由上诉人国营勐满农场向上诉人李峰迳付5850元。一审案件受理费15770元，由上诉人国营勐满农场承担5950元，由上诉人李峰负担9820元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 瑜
审判员 蒋荣春
审判员 徐艺华
二〇一八年四月四日
书记员 晋迎春