浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终5690号
上诉人（原审原告）：浙江金华中宁房地产有限公司，住所地：浙江省金华市金东区金瓯路以南C19地块。
法定代表人：包建军，董事长。
委托诉讼代理人：朱国勇，浙江勇往律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ茜，浙江勇往律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：刘奇佳，女，1986年12月11日出生，汉族，户籍所在地：黑龙江省肇东市，现住浙江省金华市。
委托诉讼代理人：黄红英，浙江川丰律师事务所律师。
上诉人浙江金华中宁房地产有限公司因与被上诉人刘奇佳商品房预售合同纠纷一案，不服金华市金东区人民法院（2017）浙0703民初2343号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
浙江金华中宁房地产有限公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实断章取义，有失偏颇。（一）、关于上诉人销售人员韩琳琳与被上诉人刘奇佳之间的微信往来，原审判决在审查认定的事实中，片面展示微信内容，忽略韩琳琳的下列微信内容，且忽略对被上诉人刘奇佳不利的对话微信内容，显失公正。具体如下：当韩琳琳2016年12月26日提醒刘奇佳“你要增加五万首付才行”时，刘奇佳回答“不会吧，没钱哎！那只能明年”；当韩琳琳告知“年前要赶紧办掉了，不然明年出新政策更麻烦，可能金华要限购，首付比例提高”，刘奇佳回答“那个人（指恒丰银行工作人员）讲我交30%我才办的”；当韩琳琳说“现在很多20%都不好办，银行那里都不给办了，贷款政策收紧了，你加五万就可以了”，刘奇佳回答“不办，办第二套的时候问过他（指恒丰银行工作人员）了，你们经理还问我能不能办得下来，我说我问过那个人了，我跟他讲说我付30%就可以办出来，我才买的第二套房子，我都给你讲过了，你怎么，爱怎么涨就怎么涨吧，我第二套房子他有本事涨到百分之百，那我也没办法，我现在真是年前一点钱都抽不出来”；当韩琳琳2017年2月6日催促被上诉人“你的钱什么时候补”，刘奇佳回答“大正月里就催钱，你们经理教的”，当韩琳琳问“你的五万什么时候交”，刘奇佳回答“那五万只要交房立马付”；当韩琳琳2017年3月26日催促被上诉人“今天过来把钱补掉吧，政策要变了”，刘奇佳回答“头疼，月底有笔贷款要还，最好到月初”；当韩琳琳说“这些呢，也就不用多说了，那这里如果说再不办掉，公司肯定要追究了，到时候如果说政策变来，没办法再改掉，老是变来变来的，如果说真的办不到了，那你肯定要一次，要一次性付掉了，你年前的时候也说过了呀，你自己说的，你说如果办不掉，你自己年后一次性付掉，再现在上面也要追究起来了，我是··你吧，你说的，然后说今天就能补掉的。”刘奇佳回答“今天肯定没有，要周一之后，明天去监狱看一下货款到了没有”等，上述对话内容足以证明被上诉人刘奇佳对于要补交首付款及上诉人公司将追究其责任是明知的，但因其自身问题不愿补交，同时也反映了之所以合同按30%首付签订，其实上诉人销售人员并不清楚，当时上诉人的销售经理还曾担忧过能否办得下来，是由于被上诉人刘奇佳购房时直接向在场的恒丰银行工作人员咨询可以才签订的。（二）、上诉人向被上诉人刘奇佳发出《解除合同通知》后，刘奇佳来到上诉人处，将亲手所写的《情况说明》【该说明中刘奇佳承认了因银行政策改变，其首付比例须提高至40%，须补交首付款，且该补交的差价是银行人员核算的事实】给韩琳琳，意图继续履行合同，韩琳琳将该《情况说明》上交销售经理后，经理认为，如果要继续履行合同，刘奇佳必须明确三日内补足首付，若贷款批不下来，其需承诺7日内支付剩余房款，故韩琳琳在该《情况说明》右下角添加了“三日内补足首付并办理贷款，若贷款批不下来，本人承诺7日内付清剩余房款”，要求刘奇佳重新出具，但刘奇佳不愿重新出具，故双方并未达成继续履行合同的意思表示。但该份《情况说明》足以证明刘奇佳明知因银行政策改变，首付比例须提高至40%，其需补交首付款，且该补交的差价是银行人员核算的事实。然而原审判决却忽略上述内容，只断章取义地截取韩琳琳右下角补充的内容，显失公正。（三）、原审判决对《商品房买卖合同》第8条第三项特别约定“②因买受人所提供资料不符合贷款银行的贷款条件及国家政策调整因素，而使银行不同意贷款的，买受人应在出卖人通知后5日内前来办理变更付款方式手续”的条款理解错误，适用错误，显失公正。对于该条中的国家政策调整因素的时间节点，不应狭义地理解为在双方签订《商品房买卖合同》之后，只能理解为只要因国家贷款政策调整原因，买受人在接到通知五日内就应当办理付款变更手续，而不能片面地理解为合同签订之后政策调整。由于买受人付款是天然义务，按揭贷款只是一种付款方式，当无法按揭贷款时，或首付款不够时，无论合同缔结出卖人有无过错，用现金补足剩余房款或首付款，均是买受人天然的义务。原审未能正确理解和适用“买受人所提供资料不符合贷款银行的贷款条件”的合同条款。买受人刘奇佳涉案商品房的购房首付款只有全款的30%，而未达全款的40%，明显不符合银行发放按揭贷款条件，由于其支付首付款的凭据属于其贷款所需的资料范畴，因此，上诉人完全可以根据“买受人所提供资料不符合贷款银行的贷款条件，而使银行不同意贷款的，买受人应在出卖人通知后5日内前来办理变更付款方式手续”的合同条款，通知后刘奇佳在5日内办理变更付款方式。（四）、原审对送达方式理解错误，显失公正。《商品房买卖合同》附件八第2条中明确约定：“送达可采用邮寄、传真、公告或专人送达等方式”，合同条款本身未排除微信送达，根据最高院发布的《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第12条规定，法院也是认同微信方式送达的。在补交首付款内容已实际送达，且刘奇佳已明知而拒不缴纳的情况下，原审排除微信方式送达，显失公正。（五）、上诉人于2017年4月6日向被上诉人发出《解除合同通知》，被上诉人于2017年4月7日收到该通知后，至2017年7月7日的三个月期间内，并未提出异议，也未向法院起诉确认解除合同的效力，故2017年4月7日，涉案合同解除已依法发生效力。原审忽略上述事实，显失公正。二、原审判决论证说理逻辑错误。（一）、原审认为“如果虽然按揭不能，但购房人还是能够付清房款或者开发商同意以其他方式交付房款的，合同的交易目的还是能够实现，此时不应支持解除合同”错误。上诉人认为，解除合同属于形成权，上诉人一旦行使解除合同的权利，则引起法律关系发生变化。合同交易目的的实现，考量的时点不应当是在上诉人解除合同之后，而应当是在解除合同发生之前。由于在上诉人发出《解除合同通知》之前，上诉人的销售人员多次催促补交首付款，而刘奇佳一直未付，故上诉人解除合同，依法应予支持。况且，上诉人发出解除合同通知后，其也未在三个月内请求法院确认解除合同的效力。（二）、原审认为“关于涉案房产未能按照合同约定的首付比例办理按揭的责任问题。原告在被告处先后二次购买商品房，由同一销售人员经办，并在同一家银行办理按揭，对于被告的信用状况情况、贷款银行信贷政策，原告应当完全知情。涉案合同签订后，国家信贷政策未发生变动、被告信用状况未见恶化，故未能按合同约定首付比例办理按揭不应归责于被告，在按揭条款未予变更的情况下，应由原告自行承担履行不能的责任”，该论证明显错误。在签订《商品房买卖合同》时，若上诉人就已知悉银行的信贷政策，还与被上诉人在合同中约定30%的首付款，违反常理。现有证据表明，合同约定30%的首付款，是刘奇佳咨询银行工作人员之后确定的，上诉人并不知悉信贷政策。原审认定信贷政策调整应发生在合同签订之后，是片面的，原审也颠倒了买受人和出卖人的义务和责任，本案实质上是被上诉人刘奇佳不满足银行的贷款条件，导致按揭贷款不能，是被上诉人的原因，根本不是出卖人的上诉人的原因和责任。（三）、《商品房买卖合同》第8条第三项及附件八第2条虽是格式条款，但理解并不存在争议，内容不存在其他解释，且韩琳琳的微信已明确了补交首付款的原因、时效和法律责任。更何况，刘奇佳自己出具的情况说明已自认了因银行政策改变，其首付比例须提高至40%，须补交首付款，且该补交的差价是银行人员核算的事实。因此，被上诉人完全可以预见到其不履行的法律后果。综上所述，上诉人原审确认解除合同的相关诉讼请求，既有事实依据，也有法律依据，原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人刘奇佳答辩称，一、上诉人无权单方解除合同。一审庭审时，上诉人明确了按照合同约定解除，其提供的《商品房买卖合同》第八条第3项第2点特别约定：“因买受人所提供资料不符合贷款银行的贷款条件及国家政策调整因素，而使银行不同意贷款的，买受人应在出卖人通知后5天内前来办理变更付款方式手续。买受人拖延或拒绝办理变更付款手续的，按照本合同第八条约定，承担违约责任，出卖人有权解除合同。”而从2015年3月30日至一审庭审之日国家房贷政策未发生变动，一审庭审中上诉人自认恒丰银行鉴于被上诉人在该行贷款二套商品房，考虑风险问题，要求增加涉案房产按揭首付比例的事实。涉案合同签订后，被上诉人信用状况也未见恶化。涉案房产未能按照合同约定的首付比例办理按揭责任在于上诉人，而且，提高首付比例属于变更合同内容，在按揭条款未予变更的情况下，按照《合同法》第八条的规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，故应由上诉人自行承担履行不能的责任。且《商品房买卖合同》第八条第3项是上诉人添加的格式条款，依据《合同法》第三十九条、第四十一条的规定，对于格式条款的解释争议，应当作出不利于提供格式条款一方（上诉人）的解释。二、上诉人称已经按照合同约定通知被上诉人“办理变更付款方式手续”不能成立，上诉人于2017年4月6日作出的《解除合同通知》所称的被上诉人“并未按照要求及时补齐首付并办理按揭贷款手续”依法无据。（一）、上诉人仅仅通过销售人员韩琳琳以微信方式告知被上诉人，不符合双方合同约定的送达方式，且告知的内容明显欠缺原因、时效、法律责任等正常通知必备的内容。（二）、以下事实也不足以让被上诉人确信完成涉案房屋按揭必须提高首付的理由，上诉人未完成通知义务。1、2015年10月13日，双方签订第一套商品房买卖合同，办理按揭贷款过程中（与涉案房产是同一小区、相同销售人员、同一家贷款银行、签订合同首付比例25%）韩琳琳也曾告知被上诉人必须提高首付，后仍旧由上诉人方与银行协调按照事先的合同约定首付比例25%办理了银行按揭贷款，并没有提高首付比例。2、韩琳琳与被上诉人微信聊天以及通话录音中，韩琳琳对被上诉人的通知（可能金华要限购，首付比例要提高、贷款政策收紧了，你要加五万首付才行、我们和恒丰银行已经不合作了，你不要再纠结贷款的事情了）违背了诚实信用原则。上诉人作为商品房销售方，应当知悉房贷政策动向，并如实告知被上诉人提高首付比例办理按揭的真正原因并积极配合办理按揭贷款手续。3、上诉人未向被上诉人提供银行不能按揭的证明或者文件。被上诉人在一审中曾向法院呈递了《调解申请书》，被上诉人自愿一次性付清购房余款。综上，上诉人未提供银行要求增加首付的证明，未尽到通知义务，未与被上诉人协商变更合同条款，无单方解除权，上诉人的上诉请求依法无据，请求驳回上诉，维持原判。
浙江金华中宁房地产有限公司向一审法院起诉请求：1、判令确认解除原、被告双方2016年10月1日签订的《商品房买卖合同》。2、判令被告协助原告解除上述商品房买卖合同预售备案登记（备案受理编号为1611140015337）。3、判令被告协助原告解除上述商品房所涉的浙江省编号为BDC3307031201619773576，浙（2016）金华市不动产证明第0025048号的不动产预告登记。4、判令被告向原告支付12150元违约金（按累计应付款40.5万元的3%计算）。5、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年10月13日，被告刘奇佳与原告中宁公司签订商品房买卖合同，购买原告建设的蔚蓝海岸小区商品房一套，原告销售人员为韩琳琳，合同约定买受人按银行按揭贷款方式按期付款，首付款比例25%。在该套房屋银行办理按揭贷款过程中，贷款银行发现被告刘奇佳信用卡存在逾期记录，要求被告提高首付，后经原告协调，最终按照合同约定的首付款比例25%办理了银行按揭。2016年10月1日，被告刘奇佳又与原告中宁公司签署《商品房买卖合同》，购买原告建设的蔚蓝海岸小区商品房一套（4幢1-302室，案涉房产），原告销售人员仍为韩琳琳，合同约定：房屋总价580000元，（第七条付款方式及期限）“买受人按银行按揭贷款方式按期付款”，贷款金额405000元整。（第八条第3项）“特别约定：①买受人如需办理贷款的，应根据出卖人通知备齐贷款的相关资料，按规定的时间和地点办理相关手续，如买受人未征得出卖人同意擅自拖延或拒绝办理有关手续的，应参照合同第八条承担违约责任。②因买受人所提供资料不符合贷款银行的贷款条件及国家政策调整因素，而使银行不同意贷款的，买受人应在出卖人通知后5天内前来办理变更付款方式手续。买受人拖延或拒绝办理变更付款手续的，按本合同第八条约定，承担违约责任，出卖人有权解除合同”。（附件八第2条）“本合同双方标明的地址即为相关文件等合法的送达地址，送达可采用邮寄、传真，公告或专人送达等方式，如果用邮寄送达方式应提供邮电部门出具的挂号回执作为依据，任何一方如变更合同地址，应提前一个月书面通知对方”；等等。2016年12月22日，原告销售人员韩琳琳通过微信告知被告刘奇佳“你要加五万首付才行”、“年前要赶紧办掉了”等。2017年4月7日，原告通过顺丰快递向被告送达《解除合同通知》，通知解除《商品房买卖合同》，同时要求支付违约金。2017年5月10日，被告至原告售房部，向原告出具情况说明一份，原告销售人员韩琳琳在右下角补充“三日内补足首付并办理贷款，若贷款批不下来，本人承诺7日内付清剩余房款”。庭审中还查明，2015年3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知“对拥有1套住房且相应购房款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”。2016年10月1日，被告刘奇佳与原告中宁公司签署《商品房买卖合同》后，至该案首次庭审之日国家信贷政策未发生变动；期间被告刘奇佳的信用状况亦无恶化的情形。被告刘奇佳在原告处购买的二套商品房的按揭均在恒丰银行办理。庭审中，原告自认恒丰银行鉴于被告刘奇佳在该行贷款二套商品房，考虑自身风险问题，要求增加案涉房产按揭首付比例。
一审法院认为，鼓励交易是《合同法》一项非常重要的立法宗旨，也是适用《合同法》处理纠纷时需遵循的一项基本法律原则。因此，无论那方面的原因导致按揭不能，均要达到导致商品房买卖合同不能继续履行的条件，方可请求解除合同。如果虽然银行按揭不能，但购房人还是能够付清房款或者开发商同意以其他方式交付房款的，合同的交易目的还是能够实现，此时不应支持解除合同。关于案涉房产未能按照合同约定的首付比例办理按揭的责任问题。原告在被告处先后二次购买商品房，由同一销售人员经办，并在同一家银行办理按揭，对于被告的信用状况情况、贷款银行信贷政策，原告应当完全知情。案涉合同签订后，国家信贷政策未发生变动、被告信用状况未见恶化，故未能按合同约定首付比例办理按揭不应归责于被告，在按揭条款未予变更的情况下，应由原告自行承担履行不能的责任。关于原告通知被告“办理变更付款方式手续”是否成立。从送达方式看，原告中宁公司制定的《商品房买卖合同》一方面参照了浙江省商品房买卖合同示范文本（浙F1-2008-1），另一方面添加了格式条款，如第八条第3项、附件八第2条等。对于格式条款的解释发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方（原告方）的解释，据此，案涉《商品房买卖合同》附件八第2条中的送达方式的理解，只能限于邮寄、传真、公告、专人送达四种，原告通过销售人员韩琳琳以微信方式告知被告刘奇佳增加首付比例，显然不符合上述送达方式的要求。从通知内容看，正常的通知应当包括：问题、原因、解决方案、时效、法律责任等内容，而从原告销售人员韩琳琳与被告刘奇佳微信内容看，明显欠缺原因、时效、法律责任等内容。故，原告诉称已经按照合同约定通知被告“办理变更付款方式手续”不能成立。进而，原告在解除合同通知中所称的被告“并未按照要求及时补齐首付并办理按揭贷款手续”的情形，在被告未按合同约定通知的情况下，不宜认定“未按照要求”。综上，原告中宁公司的诉请缺乏事实与法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条之规定，判决：驳回原告浙江金华中宁房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费52元，由原告浙江金华中宁房地产有限公司负担。
二审期间，双方均未向本院提交证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，2017年4月7日，浙江金华中宁房地产有限公司向刘奇佳发出《解除合同通知》，2017年5月10日，刘奇佳至浙江金华中宁房地产有限公司售房部协商，向其出具情况说明一份，对首付需补差价5.7万元进行了明确，并对付款时间进行了重新约定，即由浙江金华中宁房地产有限公司销售人员韩琳琳在右下角补充“三日内补足首付并办理贷款，若贷款批不下来，本人承诺7日内付清剩余房款”。该情况说明由刘奇佳签字捺印后由浙江金华中宁房地产有限公司留存。上述证据可以表明浙江金华中宁房地产有限公司发出《解除合同通知》后，双方对付款时间进行了重新约定，是双方继续履行合同的意思表示，故浙江金华中宁房地产有限公司起诉要求确认解除涉案的《商品房买卖合同》，理由不能成立，原审判决驳回其该项诉讼请求并无不当。另外，浙江金华中宁房地产有限公司以刘奇佳未在收到解除合同通知后三个月内即2017年7月7日前提出异议，也未起诉确认解除合同的效力，故涉案合同解除已依法发生效力的上诉主张，鉴于双方于2017年5月10日已就付款时间重新达成协议及浙江金华中宁房地产有限公司已于2017年6月9日提起要求确认解除合同的诉讼，该上诉理由也不能成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费104元，由浙江金华中宁房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑林军
审 判 员 虞惠珍
审 判 员 韦红平
二〇一八年一月十六日
代书记员 徐秀英