天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初62263号原告张广华。被告天津市普丰房地产开发有限公司，住所地天津市滨海新区海滨街光明大道西侧336-1号，统一社会信用代码911201167005133410。法定代表人赵克春，职务经理。委托代理人王昕，天津开元律师事务所律师。委托代理人赵博闻，天津开元律师事务所律师。原告张广华与被告天津市普丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵宝华独任审判，公开开庭进行了审理。原告张广华，被告天津市普丰房地产开发有限公司的委托代理人王昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张广华诉称，2013年10月15日，原、被告签订《天津市经济适用住房买卖合同》一份，由原告购买被告开发建设的滨海新区大港油田庆丰路以北、丰收道以东春阳南里8-1-102号房屋一套，价格420,763.98元。原告2014年1月17日领取该房屋钥匙时，当时就发现少一把B钥匙，要求被告工作人员予以解决，至今没人给予解决。原告认为安全无法保障，房屋无法使用，造成一定损失。原告为减少更大损失于2016年4月1日将该房屋出租，每月700元租金。另，根据房屋买卖合同中关于房屋产权登记的约定，被告在约定时间360日内未能办理产权登记手续并向原告发放房屋权属证书，违反了合同约定，应按合同约定承担日0.01%的违约金。再有，被告统一规划未采取集中供暖模式，而是推广使用了单户的燃气壁挂炉取暖设施，按照双方约定，被告应退还差价1,435元及一年（自行估算期间）利息74.75元。综上，请求判令:1.被告赔偿原告因房屋无法使用造成损失及利息18,554.90(2014年2月1日至2016年3月31日共26个月、每月700元，计18,200元，另银行利息354.90元)。2.被告赔偿原告产权违约金4,207.63元。3.被告支付原告燃气炉差价1,435元及利息74.75元。关于该房屋涉及物业公司责任问题，原告另案向有关物业公司主张权利。原告张广华提交如下证据：1.《天津市经济适用住房买卖合同》一份，证明房屋买卖合同事实及相关权利义务，包括办理产权证的期限及逾期办理产权证的违约责任。2.《销售不动产统一发票》一张，证明房屋购买价值。3.港联物业公司出具的《收条》一张，证实当时案外人港联物业公司受被告委托向原告发放该房屋钥匙时，应该发6把，但实际只给了5把，原告当时把钥匙给该物业公司保管，要求物业公司进行整改。4.《房屋租赁合同》一份，证明原告主张房屋不能使用的期间及损失计算标准。5.《燃气炉选择确认单》一份，证明被告应退原告差价的事实。被告天津市普丰房地产开发有限公司辩称，对原、被告之间的房屋买卖合同关系基础事实并无异议。对于原告的诉讼主张均不同意，理由如下：第一，关于原告提出的房屋钥匙问题。被告按照商业惯例单方委托案外人港联物业公司办理房屋交付手续。原告2014年1月17日办理房屋交付手续时，已在物业中心领取了该房屋全部8把房门钥匙，并不存在少发钥匙情况。退一步讲，即使真的存在少发钥匙情况，原告也可通过自行更换房屋钥匙的方式解决问题、减少所谓的损失。原告以房屋无法使用为由，要求被告承担违约责任，无事实和法律依据。第二，关于燃气炉差价问题。被告对应付原告1,435元差价款事实并无异议，该款是被告为照顾全体购房职工利益单方协调各方主动争取的，不属于原、被告买卖合同权利义务范围，且该差价款被告已经拨付给了案外人港联物业公司，委托该公司向包括原告在内的业主发放。而原告因拖欠该物业公司物业费用，该物业公司已经将该差价款直接抵扣了原告拖欠的物业费。为此，被告不再欠付原告燃气炉差价款，亦不同意给付利息。第三，关于逾期办理房屋权属证明并发放房证问题。涉案的房屋已按时竣工并验收合格，被告在合同约定的期限内向原告交付了房屋，被告也及时向房地产部门申报了房屋初始登记手续。由于涉案房屋土地规划调整的原因，被告多次向有关政府部门发函催办房屋初始登记。2015年6月3日，天津市滨海新区规划和国土资源管理局做出了《滨海新区规划国土局关于港西新城经济适用房一期工程B、C1、C2、D1、D2地块修详规变更调整的函》（津滨规国[2015]524号）文件，对涉案房屋所占地块进行了规划调整，要求被告依据新的规划变更审批成果，到土地登记中心办理房地产初始登记。由于政府部门规划调整的原因，被告至今未完成房屋初始登记。原告因此未能在合同约定期限内取得房屋权属证书不是被告原因造成，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告不应对此承担违约责任。综上，被告不同意原告的诉讼请求，请法院判决依法驳回。被告天津市普丰房地产开发有限公司提交如下证据:1.《港西新城交房手续流转单》及《入住资料/钥匙收取回执》各一份，证明在2014年1月17日被告已经将住房钥匙全部交付原告，其中A钥匙2把，B钥匙6把，不存在少交1把B钥匙的情况。2.《天津市滨海新区人民法院民事判决书》一份（2016津01**民初60770号）及港联物业公司向原告发放的《通知书》一份，证明被告已经将应退还原告的燃气炉差价款1,435元拨付给港联物业公司，由物业公司给住户发放.由于原告欠付物业公司物业费2,971.42元，物业公司已经在原告欠付的物业费中扣除，债务抵销。故，被告不再欠原告燃气炉差价。3.天津市滨海新区规划和国土资源管理局大港分局《关于的批复》（津滨规国大港[2011]211号）一份，天津市滨海新区规划和国土资源管理局大港分局《关于的批复》（津滨规国大港[2011]216号）一份，被告公司向天津市滨海新区规划和国土资源管理局递交的《关于大港油田港西新城经济适用房项目一期建设用地调整的请示》（普房开字[2014]036号）和《关于大港油田港西新城经济适用房项目一期工程建设用地调整有关问题的请示》（普房开字[2015]016号）文件各一份，天津市滨海新区规划和国土资源管理局《滨海新区规划国土局关于港西新城经济适用房一期工程B、C1、C2、D1、D2地块修详规变更调整的函》（津滨规国[2015]524号）文件一份。上述五份文件证明涉案房地产项目产权证未办理具有法定免责事由。经审理查明，2013年10月15日，原告张广华与被告天津市普丰房地产开发有限公司签订了《天津市经济适用住房买卖合同》一份，约定主要内容为：由原告张广华购买被告天津市普丰房地产开发有限公司开发建设的滨海新区大港油田庆丰路以北、丰收道以东春阳南里8-1-102号房屋一套；房屋总价格420,763.98元；房屋交付时间为2013年12月31日；协助乙方（原告张广华）办理房屋所有权转移登记、取得房屋权属证书的时间为自房屋交付之日起360日内，逾期合同继续履行但甲方（天津市普丰房地产开发有限公司）应按房屋价款的0.01%向乙方支付违约金。双方同时签订补充合同一份，对逾期交房延期免责事由、房屋交付、权属登记、物业管理、房屋使用等问题进行补充约定。查，原告张广华已按合同约定缴纳了购房价款。另查，2014年1月17日，原告张广华与案外人港联物业（广州）有限公司天津分公司签订了涉案房屋的《前期物业服务协议》。同日，原告张广华在案外人港联物业（广州）有限公司天津分公司处领取了涉案房屋的房门钥匙及电卡等附属物品，接收了涉案房屋。根据被告提交的案外人港联物业（广州）有限公司天津分公司留存交房手续流转单和入住钥匙收取回执显示，原告张广华在2014年1月17日接收房屋时共收到入户门钥匙8把，其中A钥匙2把、B钥匙6把。而原告张广华始终坚持当时物业公司少给了一把B钥匙。再查，截止到本案庭审之日，涉案的经济适用房项目仍未能办理完成房地产初始登记手续。根据被告天津市普丰房地产开发有限公司提交的相关规划部门批复文件等显示，涉案经济适用房建设项目存在规划土地占用市政道路土地问题，主管的相关政府部门已经对此做出了相应的变更调整的处置。该问题确系实际影响涉案经济适用房项目房地产初始登记进度的原因。又查，因涉案经济适用房项目未采用集中供暖，而是采取了燃气壁挂炉式单户采暖方式。原告购买的房屋内壁挂炉已于2014年9月30日前安装完毕。根据双方签署的确认单约定，被告应返还原告燃气壁挂炉差价1,435元，但并未写明退还时间。被告对此并无异议，但主张该1,435元差价已拨付给港联物业（广州）有限公司天津分公司，而该物业公司已将该差价款直接抵扣了原告张广华拖欠的物业费。原告张广华对被告该抗辩理由不予认可，认为该物业公司无权直接抵扣该差价款。经双方当庭确认，被告于2016年4月5日在涉案小区张贴了领取该差价款的通知公告，原告对此知情。原告张广华当庭认可自本案起诉之前，原告并未向被告主张过该差价款。上述事实，双方当事人陈述基本一致，并有各自提交的合同、回执、生效判决、相关文件等证据证明属实，本院予以确认。围绕原告张广华的诉讼请求，本案争议焦点有三：一是房屋无法使用产生经济损失是否有事实根据。原告张广华主张，2014年1月17日交房时，物业公司确实少给了一把B钥匙，导致房屋安全无法保证，进而无法使用，损失事实存在，理应获得支持。被告天津市普丰房地产开发有限公司则主张，并未少发放钥匙，即使真的少发了钥匙，原告也可通过自行更换锁芯等方式避免损失扩大，原告的主张没有证据、理由牵强，不应支持。二是涉案房屋未按约定期限办理产权登记的原因是否属于免责事由。被告天津市普丰房地产开发有限公司主张，涉案项目未能如期办理初始登记，是由于政府规划瑕疵造成，应属双方补充合同约定的延期免责事由。原告张广华表示对相关规划批复等文件内容“不懂”，不予认可。三是壁挂式燃气炉应返还1,435元差价费款交相关物业公司直接抵扣物业费是否有合同或法律依据。被告天津市普丰房地产开发有限公司主张，该公司单方委托相关物业公司发放该差价款，该物业公司依照债务抵销法律规定抵销了原告拖欠的物业费，合法合理。原告张广华则对该抵销主张不予认可。另本项争议中还涉及逾期付款利息合理性问题。本院认为，关于本案第一个争议焦点所涉事实，即是否少发钥匙及相应经济损失问题，原告张广华作为主张违约事实存在一方，根据民事诉讼证据相关规定，应当对被告是否少交付一把钥匙以及进而产生经济损失及合理性等事实承担举证责任。本案双方就此争点事实提交的相关证据，均显示2014年1月17日原告张广华签字领取了全部8把入户钥匙。原告张广华提交的《收条》系相关物业公司在钥匙托管期间出具的手续，记载的是物业公司收到业主（原告张广华）交去托管的钥匙及其他物品数量，不能直接证实被告天津市普丰房地产开发有限公司少交付给原告张广华一把入户房门B钥匙的事实。原告张广华对本争点主张应承担举证不能的法律后果。退一步讲，即使被告少交付一把B钥匙事实存在，原告确实可通过自行更换门锁或锁芯等方式避免损失扩大，因此其损失计算依据合理性确实不足。故，被告方就该争点的抗辩主张成立。原告该项诉请没有事实根据，本院不予支持。关于本案第二个争议焦点问题，即未按期办理房地产初始登记是否属于补充合同约定延期免责事由问题，本院认为，根据查明事实，本案经济适用房建设项目确实存在规划土地占用市政道路土地问题，主管的相关政府部门已经对此做出了相应的变更调整的处置。该问题确系实际影响涉案经济适用房项目房地产初始登记进度的原因。根据双方补充合同约定，此属应当延期免责事由。据此，原告该项诉讼主张没有法律依据，本院亦不予支持。关于本案第三个争议焦点，即燃气壁挂炉返还差价款问题，被告对差价款存在事实并无异议，但其主张的“已单方委托相关物业公司代为发放并已拨付、相关物业公司径行抵扣了原告拖欠的物业费”情形，并不符合合同法关于债务抵销主体及生效要件规定，被告对原告让仍负有返还该1,435元差价款的义务。对相关物业公司所谓的“抵销”行为的效力问题，本案不做评价。关于差价款逾期支付利息问题，根据原告提交的确认单及双方当庭陈述，双方当事人对退还差价款时间并无明确约定，根据确认单亦不能直接确定推断出退还时间，而原告亦认可在本案起诉前始终未向被告主张过该差价款，其起诉的利息起算时间又截止到本案起诉之日，故原告主张的差价款逾期支付利息，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告天津市普丰房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告张广华燃气壁挂炉应退还差价款1,435元。二、驳回原告张广华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取221元，由原告张广华负担208元，被告天津市普丰房地产开发有限公司负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  赵宝华二〇一六年八月四日书记员  汤建为附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。