天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0105民初2804号原告：天津市河北区金蕾菜市场，天津市河北区金钟路北侧。法定代表人：邢爱敏，经理。委托诉讼代理人：李建魁，男，1962年12月7日出生，天津市河北区望海楼街道办事处综合治理办公室科长，住xxx。委托诉讼代理人：田金良，河北三兴律师事务所律师。被告：天津滨海乐氏商贸有限公司，住所地天津市河西区名都公寓13号楼4门105室。法定代表人：何美凤，总经理。委托诉讼代理人：周月，天津易道律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹楠，天津易道律师事务所律师。原告天津市河北区金蕾菜市场与被告天津滨海乐氏商贸有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津市河北区金蕾菜市场的委托诉讼代理人李建魁、田金良，被告天津滨海乐氏商贸有限公司的委托诉讼代理人周月、尹楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市河北区金蕾菜市场诉称，2009年5月26日，原告与被告签订《承包经营合同》，原告将金蕾菜市场的经营管理权、经营设施（包括房屋、场地、水电设施等）以及现有与金蕾菜市场存有租赁经营关系的商户整体发包给被告。承包期限自2009年5月1日起至2012年12月31日止，承包金每年1300000元，合同签订当日应交650000元，2009年9月5日前应交纳650000元，2009年12月5日前应交纳650000元，之后每半年应交纳650000元。未按合同约定按期足额交纳承包金的，每逾期一日承担1300000元承包金百分之一的违约金，逾期超过30日，原告有权立即终止合同，并追究被告的违约责任，被告无条件撤出市场。合同签订后，原告按照合同约定将金蕾菜市场交给被告经营管理，但是，被告未按照合同约定交纳承包金。合同期满后，被告仍然继续经营金蕾菜市场至今。期间，原告多次催缴承包金，近八年来，被告仅支付了承包金2350000元，剩余承包金被告拒绝支付，被告的行为违法了合同约定，现起诉要求：1.依法判令解除原告与被告之间就金蕾菜市场的承包关系；2.依法判令被告无条件撤出菜市场，并将金蕾菜市场返还给原告；3.依法判令被告向原告支付2017年4月20日前的承包金8537945元，违约金8123334元，2017年4月20日之后继续按每年1300000元的标准，支付承包金至被告将金蕾菜市场返还给原告之日并承担逾期付款违约金；4.诉讼费由被告承担。被告天津滨海乐氏商贸有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告接手金蕾菜市场后，投资巨大。当时，根据《关于金蕾菜市场提升改造的会议纪要》会议精神，被告对金蕾菜市场整体进行提升改造。接管后出现很多问题，社会闲散人员百般阻挠，强占商铺，被告费了很大力量，才把他们清理出去。提升改造被告花费了6981508.80元，改造之后，部分商铺不交租金，这些年累计未收上来的租金高达3935016元，前几年被告只能维持菜市场的运转，故不同意解除合同，希望继续经营金蕾菜市场。关于租金问题，被告实际支付租金3000000元，因为有650000元，按照区政府要求，把承包金先给河北区市场办下属的一个企业万凯商贸有限公司，再由万凯商贸有限公司给付原告，所以，被告支付的租金不应是2350000元。另外，根据双方合同约定，被告给付原告年度承包金及撤销占路市场及补偿望海楼街损失费1300000元，该条约定明确表示1300000元不只是给金蕾菜市场的承包金，而是包括了补偿望海楼街撤销占路市场的费用，所以原告诉被告拖欠八百多万元承包金是没有根据的。且金蕾菜市场周围的占路市场至今没有撤销，原告只是完成了金蕾菜市场的交付义务，没有完成撤销占路市场的工作。经审理查明，2009年5月26日，原告天津市河北区金蕾菜市场与被告天津滨海乐氏商贸有限公司签订《承包经营合同》一份，该合同立约当事人为甲方即原告天津市河北区金蕾菜市场，乙方即被告天津滨海乐氏商贸有限公司。约定：“一、承包事项：自本合同生效之日起，甲方将金蕾菜市场的经营管理权、经营设施（包括房屋、场地、水电设施等）以及现有与金蕾菜市场存有租赁关系的商户整体发包给乙方。甲方管理人员全部撤出，不再参与管理，由乙方聘用管理人员独自经营管理。二、承包期限：1、自2009年5月1日起至2012年12月31日止。2、合同到期后，乙方在同等条件下具有优先承包权。乙方要求享有优先承包权的，应当于本合同期满前60日向甲方发出书面要约，甲方同意后，双方依据当时的市场环境，另行签订合同条款，本合同条款不再适用。乙方在本合同期满前60日不向甲方发出书面要约，视为乙方自动放弃优先承包权，甲方有权在本合同终止日收回金蕾菜市场经营管理权以及经营设施，乙方无条件搬出。三、承包金额及支付：1、双方约定乙方给付甲方年度承包金及撤销占路市场补偿望海楼街道办事处的损失费为人民币壹佰叁拾万元整。（￥1300000）。2、乙方按以下日期交纳每半年度承包金，数额为人民币陆拾伍万元整（￥650000元），依次交付时间分别为：（1）、本合同签订当日：（2009年度上半年承包金陆拾伍万元）（2）、2009年9月5日前（2010年度上半年承包金陆拾伍万元）（3）、2009年12月5日前（2010年度下半年承包金陆拾伍万元）（4）、2010年6月5日前（2010年度下半年承包金陆拾伍万元）（5）、2010年12月5日前（2011年度上半年承包金陆拾伍万元）（6）、2011年6月5日前（2011年度下半年承包金陆拾伍万元）（7）、2011年12月5日前（2012年度上半年承包金陆拾伍万元）（8）、2012年6月5日前（2012年度下半年承包金陆拾伍万元）”。该合同第五项违约责任约定：“乙方未按本合同的约定按期足额交纳每半年度承包金的，每逾期一日承担一百三十万元承包金百分之一的违约金;逾期超过30日的，甲方有权立即终止合同，并追究乙方的违约责任和经济责任，乙方应无条件撤出市场”。合同签订后，原告将金蕾菜市场相关设施办公用房两间、公共厕所一间、动力表箱两个、配电柜一个、水表一块连同金蕾菜市场经营户名单及经营摊位表、金蕾菜市场供电各户电表码数名单移交被告。2009年5月31日被告给付原告承包金650000元，此后，被告未能按照约定给付原告承包金。2011年5月31日，被告给付原告承包金300000元，同年9月30日，被告给付原告承包金200000元，2012年1月31日，被告给付原告承包金100000元，2012年7月31日，被告给付原告承包金100000元，2012年10月31日，被告给付原告承包金100000元。至合同期满，被告给付原告承包金共计1450000元。彼时，虽然被告尚欠原告承包金，双方在合同期限届满后未续签书面合同，也未对承包期限进行约定，但被告仍然承包该市场，原告亦未提出异议。2013年7月31日，被告给付原告承包金200000元，2013年9月30日，被告给付原告承包金40000元，2013年11月30日，被告给付原告承包金60000元，2014年1月31日，被告给付原告承包金100000元，2015年1月31日，被告给付原告承包金300000元，2016年3月31日，被告给付原告承包金200000元，由于被告至今仅给付原告承包金2350000元，成讼。庭审中，原告要求解除与被告之间就金蕾菜市场的承包关系；将金蕾菜市场相关设施办公用房两间、公共厕所一间、动力表箱两个、配电柜一个、水表一块返还给原告，依法判令被告向原告支付2017年4月20日起诉前拖欠的承包金8537945元，违约金8123334元，2017年4月20日之后继续按每年1300000元的标准，支付承包金至原告与被告之间就金蕾菜市场的承包关系解除之日，并承担该期间至承包金实际给付之日的逾期付款违约金；同时表明，自行解决现有租户问题。被告则以辩称理由不同意原告的诉讼请求，案经调解，双方未能达成一致意见。上述事实，有原、被告提供的书证、现场勘验笔录以及庭审笔录为凭，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订的《承包经营合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，本院依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。虽然被告在合同期满尚欠原告承包金，合同到期后，双方又未重新签订书面合同，并对承包期限及承包金进行约定，但被告继续经营并陆续给付承包金，原告亦未对此提出异议，对于此后的行为，应认定该承包合同期限的进一步延续。就该期间承包金一节，原告述称仍为每年1300000元，被告辩称每年承包金应为200000元，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推动为未变更。由于被告未能举证证明承包金发生了变更，故原承包合同条款进一步适用，年承包金仍为1300000元，被告仍应按照合同约定的承包金的标准向原告支付。由于被告拖欠原告承包金，已构成违约，现原告起诉要求解除与被告之间就金蕾菜市场的承包关系，并将金蕾菜市场相关设施办公用房两间、公共厕所一间、动力表箱两个、配电柜一个、水表一块返还给原告，给付拖欠的承包金及按照合同约定的标准向原告支付承包金至合同依法解除之日的请求，符合法律规定及合同约定，本院依法应予支持。关于原告主张的违约金一节，虽然原告自认合同约定的违约金过高，没有按照合同的约定主张违约金，其按照年利率24%主张违约金被告亦认为过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综观本案，应当看到，双方书面合同约定的承包期为三年七个月，被告在此期间即未履行支付全部承包金的义务，此后，在承包延续期间，被告仍拖欠原告承包金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，非违约方在对方违约后，应当采取适当措施防止损失的扩大，因此，在被告违约后应及时采取诸如寻找新的承包人等合理措施防止损失的扩大。因原告在被告违约后并未采取合理的措施防止损失扩大，且原告不能证明违约造成的实际损失，故其主张的违约金调整为以拖欠的承包金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，向原告支付自起诉之日至承包金实际给付之日较为适宜。被告以辩称理由不同意原告的诉讼请求，其以合同约定，被告给付原告年度承包金及撤销占路市场及补偿望海楼街损失费1300000元，该条约定明确表示1300000元不只是给金蕾菜市场的承包金，而是包括了补偿望海楼街撤销占路市场的费用辩称承包金并非1300000元。综观本案，应当看到，虽然合同文本表示承包金及补偿的损失费为1300000元，但从承包合同具体履行内容看，承包金应为1300000元。故此，被告的抗辩主张，本院不予支持。至于被告抗辩尚有650000元承包金已给付案外人，由案外人转付原告的主张，依据不足。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第七十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，最高人民法院关于适用《〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告天津市河北区金蕾菜市场与被告天津滨海乐氏商贸有限公司《承包经营合同》予以解除；二、本判决生效后十日内，按照年租金1300000元的标准，给付原告自2009年5月1日起至《承包经营合同》解除之日止的承包金（扣除被告已支付的承包金2350000元）；三、被告以拖欠的承包金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，支付原告自2017年4月20日至拖欠的承包金实际给付之日的逾期付款违约金；四、本判决生效后十日内，被告天津滨海乐氏商贸有限公司将金蕾菜市场相关设施办公用房两间、公共厕所一间、动力表箱两个、配电柜一个、水表一块返还给原告。五、原告其他请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121768元，由被告天津滨海乐氏商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张 岩审 判 员  陈国欣人民陪审员  聂惠源二〇一八年三月二十八日书 记 员  李 巍附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。