浙江省宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0205民初894号原告：干永军，男，1971年4月28日出生汉族，住宁波市鄞州区。被告：广发银行股份有限公司宁波分行（统一社会信用代码：91330205954243388U）。住所：宁波市江北区大庆南路*****号（单）号。主要负责人：祁一飞，该分行行长。委托诉讼代理人：陈林挺，浙江元甬律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚康强，浙江元甬律师事务所律师。第三人：宁波广隆房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91330206681068384X）。住所：宁波市北仑区新碶宝山路***号（北仑金融大厦）*幢****室。法定代表人：竺成英，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文达，浙江立业律师事务所律师。原告干永军与被告广发银行股份有限公司宁波分行（以下简称广发银行宁波分行）、第三人宁波广隆房地产开发有限公司（以下简称广隆公司）执行异议之诉一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月2日进行了证据交换和公开开庭审理。原告干永军，被告广发银行宁波分行诉讼代理人陈林挺，第三人广隆公司诉讼代理人王文达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。干永军向本院提出诉讼请求：停止对位于宁波市北仑区新碶宝山路515号北仑金融大厦2幢2305室的房地产[权证号码：甬房权证仑（开）字第××号]的执行。事实和理由：2012年1月4日，干永军与广隆公司签订《北仑金融大厦订购协议书》一份，约定干永军向广隆公司订购涉案房产，总价为1399384元，签订本协议时支付定金10万元，于2012年1月11日签订正式商品房买卖合同。2012年1月13日，干永军与广隆公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定干永军向广隆公司购买涉案房产，总价为1399384元，设计用途为行政商务酒店。上述合同已经在房管部门办理了网上备案登记。同日，干永军与宁波市亚太酒店物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议载明：“物业管理服务费自房产交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起全额计收，业主未按开发建设单位发出的交房通知书期限领取钥匙的，交房通知书通知的最后期限视同领取钥匙时间。”干永军已经付清了全部购房款，其中69万元系向中国建设银行股份有限公司宁波北仑支行（以下简称建行银行北仑支行）按揭贷款，广隆公司收取款项后均向干永军开具了发票。2014年8月30日，广隆公司将涉案房产交付给干永军，并提供了交房联系单。涉案房产尚未装修，干永军将钥匙存于物业公司处。因广隆公司原因，涉案房产的房产证尚未办理，至今登记在广隆公司名下.因广隆公司未办理干永军的房产证，干永军未缴纳物业费和水电费。广发银行宁波分行与广隆公司等金融借款合同纠纷一案中，宁波市江北区人民法院根据广发银行宁波分行于2017年12月27日提出的财产保全申请，作出（2017）浙0205民初4598号民事裁定，查封了涉案房产，干永军提出异议，宁波市江北区人民法院于2018年2月11日作出（2017）浙0205民初4598号之三民事裁定，驳回了干永军的异议。干永军认为，其系涉案房产的善意买受人，在宁波市江北区人民法院查封涉案房产前已经与广隆公司签订了合法有效的房屋买卖合同，付清全部购房款并实际占有涉案房产，未办理涉案房产的所有权证非干永军的过错，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，干永军具有排除对涉案房产执行的实体权利。审理中，干永军认为其名下仅有涉案房产，现租赁了白云小区的房屋用于居住。广发银行宁波分行辩称，对干永军主张的《商品房买卖合同》、干永军付清了全部购房款、未办理房产证的过错在广隆公司、涉案房产的保全和保全异议情况无异议，广发银行宁波分行与广隆公司等的金融借款合同纠纷一案已经进入执行程序。对以下事实和法律适用有异议：1.涉案房产登记在广隆公司名下，根据物权法法定原则，广发银行宁波分行对涉案房产进行查封没有过错。2.干永军未持有涉案房产的钥匙，也未缴纳物业费，且涉案房产并未装修，故干永军未实际占有涉案房产。4.本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，该规定需要满足买受人无其他房产且用于居住的条件。涉案房产用途为行政商务酒店，非用于居住不符合上述规定。综上，请求驳回干永军的诉讼请求。广隆公司述称，1.对干永军起诉的事实认可，同意停止执行涉案房产。2.原来广隆公司以为房产证已经办理了，干永军的房子被广发银行宁波分行保全后，干永军找到广隆公司，广隆公司才知道涉案房产的房产证未办理。因广隆公司的销售代理已经离职，具体为何没有办理房产证现在不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。广发银行宁波分行和广隆公司对干永军提供的证据的真实性无异议，上述证据均符合真实性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。干永军自认涉案房产尚未装修，未入住，钥匙在物业公司处，其未缴纳过物业费，广隆公司无异议，本院对该事实予以认定。干永军认为其名下仅有涉案房产，未提供证据证明，本院不予采信。根据各方陈述和本院认定的证据，本院认定的《北仑金融大厦订购协议书》、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、购房款交付和发票开具、涉案房产保全和异议情况与干永军诉称一致。另查明，2014年8月30日，广隆公司向干永军交付了交房联系单一份，联系单内容如下：“亚太酒店物业北仑金融大厦管理处：干永军先生/女士为‘北仑金融大厦’的业主且已在我公司办完全部交房手续，请见此通知后按你司的程序继续办理相关事宜。房号：北仑金融大厦2幢2305室，机械车位一个，交付日期2014年8月30日，办理日期2014年8月31日”。广隆公司在该交房联系单上盖章，干永军在客户签名处签名。涉案房产尚未装修，干永军未缴纳过物业费，未入住，钥匙现在物业公司处。再查明，涉案房产尚登记在广隆公司名下，未办理过户登记的过错在于广隆公司。本院认为，本案系金钱债权执行中，买受人（干永军）对登记在被执行人（广隆公司）名下的不动产提出异议从而引发的执行异议之诉。干永军和广发银行宁波分行对法律适用存在争议，干永军认为应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，广发银行宁波分行认为应适用第二十九条规定。本院认为，该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。据此，广隆公司作为房地产开发企业，本案既可以适用第二十八条规定，也可以适用第二十九条规定。干永军并无证据证明其名下无其他用于居住的房屋，故不符合第二十九条规定，其主张停止对涉案房产的执行是否成立取决于是否符合第二十八条规定。该司法解释第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本院查明的事实，1.《商品房买卖合同》签订时间为2012年1月13日，广发银行宁波分行申请保全时间为2017年12月27日，书面买卖合同时间肯定早于法院查封时间。《商品房买卖合同》系签约双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规禁止性规定，不违反公序良俗，应为合法有效。2.广隆公司在2014年8月30日向干永军交付交房联系单表示交付房屋，房屋钥匙在第三方物业公司处，物业公司系为业主服务的第三方管理人，其管理钥匙的行为应认定为受业主委托进行管理，干永军作为业主可以随时取回房屋钥匙。干永军与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》载明：“物业管理服务费自房产交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起全额计收，业主未按开发建设单位发出的交房通知书期限领取钥匙的，交房通知书通知的最后期限视同领取钥匙时间。”交房联系单载明的交付时间为2014年8月30日，办理日期为2014年8月31日，故从《前期物业管理服务协议》的约定也可以得出物业公司只是代干永军保管钥匙，干永军可以随时取回的结论。据此，干永军在法院查封之前已经对房屋进行了实际控制和管理，而房屋的实际占有应以实际控制为标准，购房人是否实际入住、是否装修不是房屋占有的必要条件。3.干永军已经支付涉案房产全部价款。4.未办理过户登记系因广隆公司而非干永军原因。综上，干永军符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，本院对干永军主张停止对位于宁波市北仑区新碶宝山路515号北仑金融大厦2幢2305室的房地产的执行的诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决如下：停止对位于宁波市北仑区新碶宝山路515号北仑金融大厦2幢2305室房地产[权证号码：甬房权证仑（开）字第××号]的执行。案件受理费80元，由广发银行股份有限公司宁波分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  胡 馨人民陪审员  黄云丽人民陪审员  侯 丽二〇一八年四月十八日代书 记员  陈 丹?附法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。