广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初1189号原告：中国建设银行股份有限公司佛山三水支行，住所：广东省佛山市三水区西南街健力宝南路37号，统一社会信用代码：9144060789375380XQ。负责人：卢丽群，该支行行长。委托诉讼代理人：贾欢欢，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘汝炽，广东豪盛律师事务所律师。被告：梁伟文，男，1977年12月19日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，被告：苏兰珍，女，1979年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，被告：佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司，住所:广东省佛山市三水区白坭镇国家火炬计划佛山电器产业基地北区87号，统一社会信用代码：91440600799372322D。法定代表人：胡晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟帆，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行与被告梁伟文、苏兰珍、佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司（以下简称能润置地公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾欢欢、被告能润置地公司的委托诉讼代理人翟帆、被告梁伟文、被告苏兰珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告梁伟文、苏兰珍立即偿还贷款本息488766.37元（其中本金482930.24元，利息5792.32元，罚息43.81元，利息、罚息暂计至2018年1月23日，2018年1月24日起至实际清偿日止的利息、罚息按借款合同约定计算）。2.被告梁伟文、苏兰珍赔偿原告为实现债权而产生的本次诉讼一审律师费损失31438元。3.确认原告对被告梁伟文、苏兰珍提供用于抵押的位于佛山市三水区白坭镇汇金路1号山水龙盘花园定山湖七座2001房在上述一、二项债权以及本案诉讼费、保全费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权。4.被告能润置地公司对上述一、二项债务承担连带保证责任。5.本案诉讼费用由三被告承担。被告梁伟文、苏兰珍辩称：等房屋卖了以后还钱给原告，证据请法院审核。被告能润置地公司辩称：1.合同中既有人的担保又有物的担保，应当用物的担保进行优先受偿，不足部分再由保证人代偿。2.被告梁伟文、苏兰珍的具体欠款金额由法院核实。3.原告未提供律师费发票，我方不予认可。4.我方有权在承担保证责任后直接向被告梁伟文、苏兰珍进行追偿。本院经审理认定事实如下：2015年1月28日，原告与被告梁伟文、苏兰珍签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101733-2012-20150822348），约定被告梁伟文、苏兰珍向原告贷款510000元，用于购买佛山市三水区白坭镇汇金路1号山水龙盘花园定山湖七座2001。贷款利率为中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率即基准利率，该利率自起息日（贷款期限起始日）起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率在次年的1月1日调整。如被告梁伟文、苏兰珍有未在该合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为即视为借款逾期，适用基准利率上浮50%的罚息利率，罚息利率亦根据基准利率的变化而在次年1月1日进行调整。贷款期限为312个月（2015年2月1日-2041年2月1日），还款方式为等额本息还款法，从2015年3月起，每月1号为还款日。同时还约定，如被告梁伟文、苏兰珍未按该合同约定按时足额偿还借款本息的，即构成违约。原告有权宣布贷款全部到期，且可要求被告梁伟文、苏兰珍立即清偿借款本息及相关费用，并从逾期之日起按罚息利率计收罚息和复利，同时可以行使担保权利。原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于律师费等）由被告梁伟文、苏兰珍负担。2015年2月1日，原告依约向被告梁伟文、苏兰珍发放了贷款510000元。根据上述借款合同的约定，被告梁伟文、苏兰珍以位于佛山市三水区白坭镇汇金路1号山水龙盘花园定山湖七座2001进行担保，担保的方式为抵押加阶段性保证，担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、原告实现债权的费用等。2015年3月31日，被告梁伟文、苏兰珍在相关部门办理了预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登佛预字第3300027404号），预告登记权利人即为原告。同时，根据原告与被告能润置地公司于2014年11月18日签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，被告能润置地公司应对被告梁伟文、苏兰珍的贷款提供无条件、不可撤销的连带保证，保证范围为被告梁伟文、苏兰珍抵押贷款本金、利息（包括罚息、复利、违约金）、原告实现债权的费用等，保证期限自2015年2月1日起至办妥《房地产权证》、《他项权利证》之日止。另查明，原告明确表示以2018年3月21日为合同提前到期日，并以当日的《中国建设银行个人贷款客户欠本金及利息情况表》为准计算相应的利息及罚息，并不主张复利。截止到2018年3月21日，涉案房屋的《房地产权证》、《他项权利证》仍未办妥，被告梁伟文、苏兰珍拖欠的贷款本金为482930.24元、利息9579.22元、罚息151.66元，共计492661.12元。2018年2月6日，原告与广东豪盛律师事务所签订《委托代理协议》，委托贾欢欢律师、潘汝炽律师作为本案的委托诉讼代理人，约定律师费为31438元，并约定原告在收到本案裁决文书之日后十天内向广东豪盛律师事务所支付上述律师费。本院认为:原告与被告梁伟文、苏兰珍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。本案中，原告按照约定发放了贷款，二被告则负有依约分期偿还的义务，但其截止到2018年3月21日已经有4期未依约归还贷款本息，其行为已构成合同违约，现原告诉请二被告偿付拖欠贷款本金、利息、罚息，合法有理，本院予以支持。原告明确表示以2018年3月21日为合同提前到期日，该日期迟于被告梁伟文、苏兰珍收到起诉状的时间，是对合同提前到期日的推迟，显然低于合同约定，是原告对自身权利的合法处分，本院予以支持。对于2018年3月22日起的利息、罚息计算，应按照合同约定，以482930.24元为本金，利息按照中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率上浮50%计算至实际清偿日止（如遇该利率变化，则从调整之日的次年1月1日起执行新标准）。对于律师费的问题，虽然原告未提供发票，不能证明该费用的实际支出情况，但涉案合同中对该项费用的承担作出了明确约定，原告也提供了《委托代理协议》。本院认为，律师费是原告在本案中实现债权的必然支出，应予以支持，但该费用的具体数额是原告与律师事务所之间的合意，被告方无法掌控，本院根据公平原则并参照广东省律师收费标准及本区域律师收费情况，依法酌定律师费为10000元，对于原告主张过高的部分不予支持。对于优先受偿权的问题，原告的该项主张实质上是主张其对涉案房产享有抵押权。房产的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依法登记。本案中，原告与被告梁伟文、苏兰珍并未办理抵押权登记，而只是办理了抵押权预告登记。预告登记与一般不动产登记分属不同概念范畴，具有不同的法律性质和法律效力。一般不动产登记是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。因此，抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，不产生抵押权设立登记的效力，在未办理涉案房产抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房产享有现实的抵押权。因此原告请求对涉案房屋享有优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告诉请被告能润置地公司承担连带保证责任的问题，本院认为，被告能润置地公司对被告梁伟文、苏兰珍的债务向原告提供无条件、不可撤销的连带保证且在保证期限内，理应对被告梁伟文、苏兰珍的债务承担连带清偿责任。原告的该项诉请合法有理，本院予以支持。对于被告能润置地公司主张的直接追偿权，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。……”，即保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，故被告能润置地公司的主张合法有理，本院予以采纳。综上所述，本院对原告的诉讼请求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十三条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款和《中华人民共和国物权法》第二十条规定，判决如下：一、被告梁伟文、苏兰珍应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行偿还贷款本金482930.24元、利息9579.22元、罚息151.66元，共计492661.12元（计至2018年3月21日）。二、被告梁伟文、苏兰珍应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行支付以482930.24元为本金，自2018年3月22日起按中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率上浮50%计算至实际清偿日止的利息（如遇该利率变化，则从调整之日的次年1月1日起执行新标准）。三、被告梁伟文、苏兰珍应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行支付律师费10000元。四、被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司应对上述第一、二、三项的债务承担连带清偿责任；被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司承担连带责任后，有权向被告梁伟文、苏兰珍进行追偿。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9002元，减半收取即4501元，由被告梁伟文、苏兰珍、佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 刘 敏二〇一八年三月二十七日书记员 程秋燕