龙江省林口县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1025民初454号
原告林口县朱家镇仙洞村民委员会，住所地林口县朱家镇仙洞村。
法定代表人孙丽华，女，村主任。
委托诉讼代理人张海君，男，1957年9月3日出生，汉族，农民，住所地黑龙江省林口县。
委托诉讼代理人林山，男，黑龙江国盛律师事务所律师。
被告李育宏，男，1966年5月22日出生，汉族，个体工商户，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。
委托诉讼代理人毕乃芹，女，北京市爱义律师事务所律师。
原告林口县朱家镇仙洞村民委员会（以下简称仙洞村）与被告李育宏确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月5日受理后，依法组成合议庭于2016年5月9日公开开庭审理。原告仙洞村的法定代表人孙丽华及其委托诉讼代理人张海君、林山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2006年9月21日，原告与被告签订房产买卖合同，原告将该村小学943.92平方米房屋及村集体土地7100.64平方米卖给被告，价款12万元。合同签订后，被告占有使用该房屋和土地。因为原告签订房产及土地买卖合同未经村民会议讨论通过，多年来绝大多数村民一直不断上访，坚决不同意将集体土地和财产卖给被告。原告与被告的房产买卖协议违反了国家强制性法律规定，应属无效合同。为此，请求人民法院依法确认原告与被告签订的房产买卖协议无效，双方返还财产，被告承担全部诉讼费用。增加事实:通过了解2007年林口县纪委对李友良等四人调查处理意见，2007年作出纪检结论时按严重违纪处理，建议对几位违纪行为人与被告签订的买卖合同按无效合同处理，但是从2007年至今，没有人明确的通知信访举报的村民，至今也没有对该合同进行实质性的处理。增加确认原告与被告签订的土地转让协议无效的诉讼请求。
被告辩称：被告取得仙洞小学校舍及土地所有权的是合法取得的，是通过原告方村委会及村民的同意并经朱家镇政府签字审批，转让是合法的；该校舍买卖合同在2006年9月签订，至今己达10年之久，己过法律规定的诉讼时效；关于原告所增加的事实部分中林口县纪委所处理的意见，只是针对李友良等人的违纪处理，林口县纪检委并无权认定双方的买卖合同的效力问题，林口县纪委在处理意见中将双方买卖合同归于无效，属超权利范围处理。综上，答辩人认为其购买的校舍及土地买卖是合法有效的取得。请求法院认真审查，驳回原告的诉讼请求。
结合原、被告陈述，确定本案调查的重点为：双方的买卖合同是否有效。
围绕本案调查重点，举证情况如下：
原告提供如下证据：
证据一，法院依原告方申请调取的林口县纪律检查委员会卷宗关于本案买卖合同签订的事实部分内容。
原告质证认为，（纪检卷宗：218－223页）调查报告中显示四个违纪行为人所述召开村民代表会议与事实不符，事后得知根本没有召开会议，签字是由一些不明真相的村民（不包括村民代表权）的所签的字，且卷宗中显示该校舍被告所办理的土地使用证己作废，也证明双方买卖合同是无效的。
被告质证认为，林口县纪律检查委员会卷宗中记载的事实正确，被告确实是依据朱家镇政府招商引资购买的仙洞小学校舍及土地，在购买过程中原告当时的村委会的确拿出仙洞村村民超过70%以上的村民同意的签字记录；对于2007年作出的房屋价值评估不真实，因为2006年被告购买仙洞小学校舍己是C级危房，已经不能供学生正常上学，且周围的环境也不符合学生学习，被告购买后对校舍及周围全部进行维修改造，所以2007年评估报告是以维修后的评估价值为依据；该调查报告确认没有经过村委会代表同意的事宜，被告在购买房屋时原告拿出村委会70%以上村民的签字，被告有理由相信原告已经履行合法的房屋买卖手续，至于该报告中关于村委会会议纪录上是否是村民代表签字被告并不知道，被告购买己履行了注意义务；林口县纪律检查委员会在调查报告中所阐述的确认合同无效，被告认为纪检委无权对合同效力进行确认，该合同效力的确认应由人民法院作出。关于土地使用证问题，在2006年签订合同时明确约定房产证及土地使用证由原告村委会办理，至于办理过程中是否违纪与被告无关，被告己尽到了合理注意义务。
本院认为，该组证据客观反映了原、被告双方签订买卖合同及交付价款，办理产权过户的事实经过，对于该部分事实予以采信。对于被告办理的土地使用权证被作废的事实予以采信。
证据二，2006年9月29日会议纪要1份（林口县纪律检查委员会卷宗176页）。意在证明：一是被告所称的在签订合同时己有70%村民签字的会议记录从时间上说是矛盾，签订合同是在2006月9月21日，而会议记录形成的时间是9月29日，在2006年9月21日已经签订合同的重要事项，在9月29日会议中没有向签字人员说明，重要事项包括房屋的处置方式、处置价格、土地使用权的处置情况均没有表达，会议通过事项是卖与不卖的问题，并不是卖多少钱怎么处理，此份会议记录的内容不足以作为村民代表决定与被告签订合同的内容，而且上面所列70%的群众代表与仙洞村实际选民人数不对等，仙洞村从2006年至今选民人数均在650人左右，其代表人数35人以上。与会的70%没有达到而且经纪检委也查明以上的签名不是村民代表，此份证据证明本案被告所说的经合理注意善意取得不能构成。
被告质证认为，形式要件无异议，但对原告所要证明的问题有异议：该会议纪要只是证明了被告通过招商引资购买校舍并经70%以上群众代表签字的会议纪要，该份证证据证明被告购买校舍时原告是经过村委会同意确认并经代表签字确认，该份证据并不能证明被告意图通过其要延伸说明的问题，该村委会的委员有多少、是谁并不是被告能够知道的。另外，该在会议纪要上签名的代表并没有一位到庭证实原告所证明不是村委委员的事实情况，所以对原告通过该证据所要证明问题不应被采纳。
本院认为，被告对该证据的形式要件无异议，故对其真实性予以采信，该证据所证明的事实部分：2006年9月29日原告召开“群众代表”会议，会议内容是对仙洞村小学校出让并偿还建校债务及银行贷款的问题，参加会议的村民有20人在会议纪要上签字确认。对该部分事实予以采信。
证据三，房屋买卖协议1份。意在证明：一、在房屋买卖协议签订时没有村民会议决定；二、该协议当中涉及到一个直接的违反法律禁止性规定即将集体土地使用权整体转让；三、交易价格明显低于该不动产整个的评估价格。
被告质证认为，对该形式要件没有异议，对原告所要证明的问题有异议。因该份合同中虽然签订的是房屋所有权及土地整体转让，只能证明是房屋购买价格及土地转让价格一并核算，该购买价格是否低于不动产整体评估价格原告没有证据证实，且该合同在签订时的第三条当中只交付了预付款4万，在被告的要求下原告给被告提交的经村委会委员签字确认的纪要，原告定于2009年9月25日将房屋所有权证书正式过户给被告，被告在合法情形下善意购买该房屋并于2006年10月31日交纳剩余房款，所以该买卖协议并不能证实原告所要证明的问题。
本院认为，被告对该证明的形式要件没有异议，故对该证据的真实性予以确认。
证据四，村民会议联名名单（按户联名）及村民监督委员会名单。证明以户为单位签订了追讨学校的村民联名并且设立了村民监督委员会，为原告向被告提出合同无效追讨学校财产形成了村民表决意见。也同时证明原告与被告之间所签订的合同无效且违背村民意愿。
被告质证认，对追讨学校名单形式要件有异议，因该名单签字手印无法证明，且该名单上的人名是否是该村村民无法证实。该名册联名单中无法证明原、被告之间的买卖合同侵害的村民的利益，被告在购买校舍时，是原告主动找到被告购买并急于偿还外欠款，原告所签订的合同主体为仙洞村委会且村委会也给原告提供了合法有效的手续，原告仅凭该名册中的村民主张合同无效没有法律依据。至于村委监督委员名单，对该名单形式要件也有异议，该村委会监督名单中落款是林口县朱家镇仙洞村并没有仙洞村委会的确认及认可。且该村民委员会名单中只有三名委员签字，是其签字三人的个人行为，是“三人”的单方意向与村委会和被告之间的买卖合同无关。
本院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。本案中原告对于要求确定与被告之间的买卖合同无效，属涉及村民利益事项，应经村民会议讨论决定，而非以联名方式决定。该法第三十二条规定：村应当建立村务监督委员会或者其他形式的村务监督机构，负责村民民主理财，监督村务公开等制度的落实，其成员由村民会议或者村民代表会议在村民中推选产生，其中应有具备财会、管理知识的人员。该组证据中的“村委监督委员名单”原告未举示证据证明系依上述规定所产生。故对该组证据不予采信。
证据五，证人李雪岩出庭证言。主要内容：在2007年4月份左右，村干部姜春武与王瑞保到我家让我签字，我问什么原因签字，二人告诉我将学校卖了12万元，但并没有开村民代表会。
原告质证认为，证人证言能反应其所证明的问题
被告质证认为，对该证人所证实的问题：该证人在陈述中虽然时间没有记清，但证人承认出售校舍的事实，证人作为村代表在村干部姜春武、王瑞保找其签字时，证人对出售学校并没有持反对态度，足以证实证人作为村民代表同意出售学校的事实。
本院认为，该证据双方无异议，予以采信。
证据六，证人姚庆海出庭证言。主要内容：当时村委会决定出售学校时两位村干部找我签字说学校出售了12万元问我是否同意，我问也没有问就签字了。
原告质证认为，证人证言能反应其所证明的问题。
被告质证认为，证人出具的证言系虚假证言，隐瞒真相，在被告发问时证人也明知历届村长时谁，但在证明问题时确一问三不知，否认当时作为村民代表的事实，所以经过被告的提问佐证了该证人作虚假证明的事实。
本院认为，对该证言中关于证人知道学校出售了12万元，并签字的事实予以采信。
被告向法庭提供证据如下：
证据一，房产买卖协议书、购房收据1份、房屋产权证书1份、土地转让协议1份。意在证明：该房屋买卖合法有效，经原告签字盖章是原告的真实意思表示；被告属于合法善意取得并已经实际占有该房屋十年；被告已经按合同约定履行了合同义务交付了购房款及土地出让金。
原告质证认为，对合同的形式要件没有异议，对房产证的形式要件也没有异议。对证明的问题有异议，被告所举的上述证据是用合法形式掩盖非法目的未按集体土地处理程序，属于违法行为，其所办理的房产证是在违法将集体土地转为国有的基础上实施的，是违法办理的产权证照。对土地转让协议书形式要件有异议，该协议书没有在纪检监察报告中出现，而且是在违反集体土地转为国有的法定程序的情形下实施的，该协议书来源可疑，不能达到其证明的目的，要求增加确认土地转让协议无效的诉讼请求，即要求确认2006年9月20日双方签订的土地转让协议无效。
本院认为，对该组证据的真实性予以采信。从该组证据看，被告先依据原告所有的村小学原有的集体土地使用证取得了房屋产权证，在办理土地使用证时其土地性质仍然为集体所有，并未转为国有性质。故被告的质证意见不能成立。
证据二，2006年9月10日原告申请书1份、2006年9月29日原告会议纪要1份。意在证明：一、被告取得涉案标的物手续合法，是经过原告申请并经村委会同意和朱家镇政府签字确认同意将仙洞村小学出售给被告手续后，被告在拥有合法手续情况下购买的仙洞小学及其土地；二、证明被告在签字合同时己履行签订合同时的注意义务。
原告质证认为，对会议纪要的形式要件没有异议，对申请有异议。首先申请应放置于原告处留存而不应当在被告处留存，申请书中所谈到的10多万元的抬款，与纪检查处的有出入，显然与纪检查处的偿还银行贷款数额有出入。以上的申请及会议记录都没有解决村民集体处置集体重大利益需表决通过的实质性问题，任何以损害集体利益为目的的行为都不能发生预期的法律效力；由于被告已经注意到应当有村民代表或者村民大会表决，但被告所举出的证据无法证明其尽到了注意义务，因为在此提交的证据中没有处置集体财产的实质性表决内容。
本院认为，原告对会议纪要形式要件没有异议，故对其真实性予以确认。申请书有各方签字盖章且有朱家镇政府的批示和盖章，在被告申请变更土地使用证的国土资源局档案中有存档，故对其真实性予以确认。
证据三，2006年9月26日变更仙洞小学土地使用权请示。意在证明：一、仙洞小学占地属于集体用地，属于公益性建设用地；二、该小学建于1992年购买时己定为C级危房，已经没有维修的价值，该内容充分证实被告购买小学实际状况及周围的环境恶劣，同时也证明在2006年被告在购买该校舍时的价值；三、证明原告在出售给被告时对被告的承诺：同意将仙洞小学占用的土地变更为国有土地后出售给被告。至于原告的办理该手续过程中出现的程序问题与被告无关，此份证据充分证实了被告没有违反法定程序，与原告签订的土地转让协议是合法有效的。
原告质证认为，对于请示，是在办理土地使用权转移登记中1份文书，该转移登记作为违法登记而作废，此份文书的效力不能单独存在，而且该份文中对于集体土地的变更程序的处理是违法的。
本院认为，该证据系被告为变更土地使用权而向有关部门提交的请示，其内容由其单方所形成，不能证明其所要证明的问题，故不予采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2006年7月林口县朱家镇建成了教育中心，朱家镇仙洞村小学的学生要求到镇教育中心上学，仙洞小学校舍面临闲置。朱家镇为招商引资联系被告购买仙洞小学校开办汽车驾校。原、被告经协商将仙泂小学校出售给被告用于开办汽车驾驶学校。2006年9月10日原告向朱家镇政府提出申请，朱家镇政府批复同意。2006年9月20日原、被告双方签订土地转让协议书，将仙洞村学校校舍土地面积7100平方米转让给被告，并同意征为国有，土地补偿费20154元计入交易款12万元中。2006年9月21日原、被告签订房产买卖协议书，协议书载明：原告经朱家镇仙洞村两委班子及村民代表大会会议研究决定，报请朱家镇政府同意，将仙洞小学的房屋所有权及土地使用权整体转让给被告，用于机动车驾驶员培训学校。协议约定将仙洞村学校面积943.92平方米校舍，土地面积7100.64平方米出售给被告。约定购房款为12万元，预付4万元。剩余房款在交房之时一次性付清。同时约定原告有义务协助被告办理房产所有权及土地使用权的过户手续。因原告违反国家政策，致使房产不能办理过户手续，将由卖方承担违约责任。原告的法定代表人姜春武、林口县朱家镇政府法定代表人高占海及被告三方代表在协议上签字，原告加盖印章。2006年9月29日在被告要求下，原告召开“群众代表会”，会议内容是：仙洞小学学生搬迁教学大楼，学校空着，仙洞村建校负债至今未还上，欠银行贷款及借款，镇招商引资，由驾校购买，售款付建校债务。此项事宜通过，70%群众代表同意。参会人员20人在会议记录上签名按手印。2006年9月30日被告将剩余价款8万元交给原告。原告将所得价款用于偿还村集体债务。2009年9月30日原告办理了房屋产权过户手续，房产证号为：林房权证朱家镇字第0102**号。面积为943.92平方米，土地性质为集体。同日被告向土地管理部门提出土地登记申请，土地部门颁发了土地使用权证，土地更名为被告，土地性质是集体。后因林口县纪律检查委员会对土地部门相关人员调查处理，因土地使用权证办理程序违规，该土地使用权证被作废。被告管理使用争议校舍后，对校舍进行维修，并增加汽车驾驶员培训相关设施，一直使用至今。
另查，2007年4月因朱家镇仙洞村村民举报原告村委会成员在出售学校和使用出售学校款项时有违纪行为，林口县纪律检查委员会对村委会成员及土地管理部门人员立案调查，确定被调查人员有失职行为，并给与相应纪律处分。
本院认为，本案争议为原、被告双方签订的房屋买卖合同和土地转让合同是否为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据上述合同法规定的合同无效的情形，结合原、被告的诉辩情况，本院认为，要判断原、被告于2006年9月20日签订的土地转让协议、9月21日签订房屋买卖协议是否有效，关键在于被告是否与原告的部分村干部存在恶意串通，损害原告利益，以及是否违反了法律、行政法规的效力性强制性规定。
对于是否存在恶意串通，本院认为，合同签订之时由镇政府提出建议，由原、被告自行协商价格，签订合同全程由镇政府参与指导，并在买卖协议书上签字确认。对于价格问题，原告当时表示只要能够还上银行贷款和所欠其它债务，需要12万元，别的不管。而镇政府也表示因政府对该校也有投入，原则上出售学校时政府也要收回一定比例的投入，但鉴于实际情况，决定放弃这一部分，以促成双方的合同订立。由此可以确定，双方无恶意串通，低价出售的事实。而原告亦未举示证据证明双方订立合同时存在恶意串通的事实。
对于是否违反了法律、行政法规的效力性强制性规定问题，本院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定了村民委员会的民主议定原则，即规定涉及村民利益的重大事项，应当经村民会议讨论决定方可办理，即使未经村民会议授权，也并不导致原、被告签订的合作经营协议书无效，因为《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条并未直接规定违反该强制性规定将导致合同无效，违反该强制性规定也并不必然损害国家和社会公共利益，因此，该条强制性规定当属管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定。对于涉及村民利益事项的程序性规定，系村委会的内部事宜，不属于法律的效力性强制性规定，不影响合同的效力。而且原、被告签订买卖协议后，已经履行了近十年，作为买卖合同一方的原告一直没有对合同的效力提出异议。而是否履行民主议定程序，为原告的份内之事，原告没有遵守民主议定原则，系原告违反法律的强制性规定。以违反民主议定原则为由宣告合同无效，有碍交易的稳定性和安全性，也容易使违法一方从自己的违法行为中受益，显然违背立法本意和法律的公平原则。
原告作为基层群众性自治组织，依照《村民委员会组织法》相关规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，但应向村民会议、村民代表会议负责并报告工作。基于其法律地位，原告在和被告签订买卖协议时，应保证对内就买卖协议的签订已经经过了民主议定程序，此为其基于诚实信用原则而应负担的缔约义务，不因村委会换届而有所改变。现仙洞村委会作为缔约主体以买卖协议未经过民主议定程序为由主张合同无效，是将自己没有尽到缔约义务而可能造成的法律后果让对方当事人承担，有违诚信原则。被告为合同的一方当事人，在签订合同时负有形式上审查合同相对方是否有权处分合同标的物的义务，而非承担实质内容审查的义务，因此，被告根据买卖协议上表明已经村委会和村民代表会议同意、2006年9月29日在被告要求下召开群众代表会（该村当时未选举村民代表）形成会议纪要，会议纪要标明超过70%的群众代表同意，2006年9月10日由原告向朱家镇政府进行申请将学校卖掉还债，镇政府签属同意意见。被告已完成了形式审查的义务，完全有理由相信原告对外发包已经经过了民主议定程序，其已尽到了买受人的合理注意义务。
关于土地转让协议的效力问题，原告认为被告办理的土地使用权证已被作废处理，系违反土地管理有关法律强制性规定，应为无效合同。本案诉争仙洞小学土地性质为集体非农业用地，按照相关法律法规和政策性规定对于具备相应条件的集体非农业用地并非完全禁止转让，但必须履行相关法律手续。本案被告申请的土地使用权证系因审批过程中的违规而被废止，该情况属原、被告双方合同履行过程中出现的问题，不直接导致合同无效，亦未违反土地管理有关法律的强制性规定。故双方签订房屋买卖协议、土地转让协议未违反法律强制性规定。
综上，房屋买卖协议、土地转让协议为双方当事人的真实意思表示，已签订且履行多年，本院依法认定其为有效。原告认为本案所涉房屋买卖协议、土地转让协议系原告原村委会相关人员与被告恶意串通低价出售、违反法律强制性规定以致合同无效的观点，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告林口县朱家镇仙洞村民委员会的诉讼请求。
案件受理费2700元，由原告林口县朱家镇仙洞村民委员会承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。
审判长 赵 强
审判员 马 达
审判员 付京佶
二〇一六年七月十八日
书记员 胡延军