重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0107民初2628号
原告：重庆天骄爱生活服务股份有限公司（原重庆天骄物业管理服务有限公司），住所地重庆市渝中区新华路4号附1号二楼，统一社会信用代码：91500103203322720E。
法定代表人：ＸＸ东，职务：总经理。
委托诉讼代理人：潘睿艺，重庆鼎之律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘玉洁，重庆鼎之律师事务所实习律师。
被告：廖嫚，女，1969年11月3日生，汉族，住重庆市九龙坡区。
原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称：天骄公司）与被告廖嫚物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员倘军伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天骄公司的委托诉讼代理人潘睿艺、刘玉洁，被告廖嫚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天骄公司诉称，2007年，原告与重庆协信控股集团远润房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为协信天骄城提供物业管理服务。被告系该小区X号房屋业主，房屋建面231.03平方米。被告应于2011年接房，无正当理由未接房，视为已经交付，故从接房日2011年6月26日起被告一直拖欠物管费至今。因被告未实际入住，故原告自愿按照半价收取物管费，即每月0.8元/平方米。原告诉至本院要求：被告向原告支付2011年7月至2017年6月期间的物管费13305.6元、2012年1月至2017年4月的车位管理费4480元及违约金，违约金以被告每月欠付物业费184.8元和车位管理费70元为本金，从欠费当月11日起至付清之日止，按日千分之三计算。
被告廖嫚辩称，2011年6月收到原告发的收房通知，但因为涉案房屋原本预备用来做样板间，但在施工期间又放弃做样板间，所以房屋损害比较严重，所以没接房，要求整改，就此施工方还出了单子，但物业和开发商整改后一直没有通知接房。被告于2017年5月才接房，物业费和车位管理费应从接房之日计算，被告已经在接房时履行了自己的义务。
经审理查明，重庆天骄爱生活服务股份有限公司原为重庆天骄物业管理服务有限公司。2007年10月31日，重庆协信控股集团远润房地产开发有限公司与重庆天骄物业管理服务有限公司签订《前期物业服务合同》，主要约定：选聘重庆天骄物业管理服务有限公司为位于重庆二郎科技新城的重庆协信天骄城提供物业服务；高层住宅按照1.6元/平方米·月的标准收取费用，车库车位按照70元/个·月的标准收取，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务；合同期限从2007年11月1日起至2010年10月31日止。此后，原告进驻涉案物业向该小区业主提供物业管理服务至今。
另查明，被告廖嫚自认其系协信天骄城X号房屋业主，其房屋建筑面积231.03平方米。被告自认2011年6月收到重庆协信控股集团远润房地产开发有限公司发给被告的收房书，但被告实际接房时间为2017年5月24日，被告廖嫚所有的位于重庆市九龙坡区创新大道11号X号房屋登记时间为2012年5月31日，被告廖嫚所有的位于重庆市九龙坡区创新大道11号X号车位登记时间为2012年1月20日。被告廖嫚现已将本案涉案房屋转卖他人。
庭审中，原告举示催费通知单一组，拟证明原告自2011年12月5日起一直向被告催收物管费。被告对该证据的真实性有异议，称从来没有收到过催费通知单，也没接到过电话。原告还举示了走访记录表，拟证明被告廖嫚承诺承担涉案房屋业主前期欠费14912.3元。被告辩称该走访记录是其将房屋转卖之后到物管办理交接手续，为了得到物管配合才签的，本意也仅是表示新业主不承担之前的费用，但也未表示被告承担之前的费用。被告廖嫚还在庭审中申请法院依法审查本案诉讼时效的问题。
以上事实，有房屋产权登记证书复印件、车位产权登记证书复印件、前期物业服务合同、房屋交付、入住手续书、业主接房验收表、居住证明、商品房买卖合同及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。
本院认为，原告依据其与协信天骄城的建设单位重庆协信控股集团远润房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，成为协信天骄城小区的合法物业服务单位。该前期物业服务合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，因此对于原告和作为业主的被告均具有法律约束力。原告在合同期内对被告房屋所在的小区提供了物业管理服务，被告应当按约向原告交纳物业管理费。在前期物业合同到期后，原、被告虽未签订物业服务合同，但原告仍继续为该小区提供物业服务，被告接受了原告公司的物业管理服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利和义务相一致的原则，被告亦应当按约向原告支付物业管理费。原告可参照前期物业合同条款载明的收费标准主张物业费及违约金。被告廖嫚以未接房为理由进行抗辩，但被告廖嫚所有的位于重庆市九龙坡区创新大道11号X号房屋和位于重庆市九龙坡区创新大道11号X号车位已分别于2012年5月31日和2012年1月20日进行不动产登记，自此被告廖嫚已经实际成为涉案房屋及涉案车位的产权业主，已经成为前期物业服务合同的所约束的服务对象，享有业主权利的同时亦负担着按时交纳物管服务费用的义务，因此本院对于被告廖嫚以未接房为理由不承担上述期间内的物业费的抗辩意见，本院不予采信。2011年7月至2012年5月，由于被告廖嫚未实际接房，也未进行房屋产权登记，故被告以未接房作为理由而不缴纳物业管理费进行抗辩，本院予以采信；2011年7月至2012年1月的车位管理费，同样因为被告廖嫚并未实际接收，也未办理不动产登记，被告廖嫚对此期间内的车位管理费的抗辩意见，本院予以采信。
关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，该法于2017年10月1日开始施行。本案中，原告主张2011年7月至2017年6月期间的物业费与2012年1月至2017年4月的车位管理费，庭审中原告虽举示了催费通知单，但并未举示证据证明原告在此期间就该催费通知单向被告进行了催收，原告直至2018年1月17日才就欠付物业费问题向本院起诉主张权利。故原告主张的2011年7月至2015年9月期间的物业服务费与2012年1月至2015年9月的车位管理费在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前已超过诉讼时效，应适用《中华人民共和国民法通则》中关于诉讼时效为两年的规定，故本院对原告主张的该期间的物业服务费不予支持。对于2015年10月至2017年6月期间（共计21个月）的物业服务费3880.80元（184.8元×21个月）；对于2015年10月至2017年4月期间（共计19个月）的车位管理费1330.00元（70元×19个月），该时间段未过诉讼时效，依法应予支持。被告拖欠上述费用，属违约行为，本院酌定违约金100元。
综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告廖嫚于本判决生效后十日内向原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司支付2015年10月至2017年6月期间的物业服务费3880.80元、2015年10月至2017年4月期间的车位管理费1330.00元及违约金100元，合计5310.80元；
二、驳回原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取123元，由原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司负担86元，被告廖嫚负担37元（此款原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司已预交，被告廖嫚在履行上述义务款项时一并支付原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司37元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审 判 员 倘军伟
二〇一八年四月八日
法官助理 舒建国
书 记 员 许安娜