山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁14民终588号
上诉人（原审原告）：杨亭先，男，1973年7月2日出生，回族，住临邑县。
委托诉讼代理人：王兆胜，山东盛强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邢成龙，男，1986年6月30日出生，汉族，住临邑县。
原审第三人：孙文周，男，1970年8月15日出生，汉族，住平原县。
原审第三人：张秀芳，女，1968年7月19日出生，汉族，住平原县。
上诉人杨亭先因与被上诉人邢成龙及原审第三人孙文周、张秀芳案外人执行异议之诉一案，不服山东省临邑县人民法院(2017)鲁1424民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨亭先上诉请求：1.撤销山东省临邑县人民法院(2017)鲁1424民初93号民事判决，依法改判鲁临房权证城字第××、41××73号房产所有权归杨亭先，终止对该房产的执行措施或发回重审；2.诉讼费用由邢成龙承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。一审判决遗漏了法院对孙文周所做的调查笔录，该笔录中，孙文周表示涉案房产以35万元卖给了杨亭先，并收到房款，且涉案房产于2013年7月8日已经实际交付，因自己原因未能过户；邢成龙一审庭审中明确表示对杨亭先与孙文周的买卖协议、楼款收到条无异议；孙文周一审答辩状中明确表示涉案房产已卖。综合以上事实，涉案房产实际归杨亭先所有。2.一审法院适用法律错误。房产登记不是证明房产所有权的唯一证据，一审法院唯登记论，脱离实际，曲解物权法。邢成龙与第三人孙文周的债权生效时间晚于杨亭先与孙文周2013年7月8日买卖涉案房产的时间。一审法院查封该房产的时间是2016年3月24日，宣告拍卖的时间是2016年11月4日，比杨亭先与孙文周、张秀芳买卖涉案房产的时间更晚，也即杨亭先买卖涉案房产当时没有损害邢成龙的合法权益。此种情况下，一审法院忽略了民事法律中的民事自治原则。合同的双方在不损害其他人利益的前提下，可以自由处分自己的财产，更何况杨亭先的购房是善意的。
邢成龙辩称，不认可杨亭先的上诉理由，对杨亭先一审提交的房屋买卖合同、收到条及缴费单据均有异议。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
孙文周、张秀芳经本院依法传唤未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见述称，案涉房产早在2013年7月8日就卖给了杨亭先，价格是35万，因孙文周长期外出不在家，所以一直没有办理过户。
杨亭先向一审法院起诉请求：1.请求终止对鲁临房权证城字第××、41××73号房产的拍卖；解除对鲁临房权证城字第××、41××73号房产的查封；确认鲁临房权证城字第××、41××73号房产所有权归杨亭先；2.本案诉讼费由邢成龙承担。
一审法院认定事实：杨亭先为支持其诉讼请求，提交了证据一、房屋买卖协议一份，证明孙文周根据协议内容已经把该房产卖给杨亭先；证据二、孙文周所打的35万元收到条一张，证明杨亭先已按约定支付了协议所约定的房款。邢成龙对上述证据的真实性没有异议，但认为根据房产管理部门登记房产还是孙文周的。对杨亭先所述房款是分四次交付，要求其出具四次交付的证据。庭后，杨亭先提交王玉路装修证明及清单各一份、杨亭先与刘杨租房合同一份、魏华租房证明一份、于学军租房证明一份、杨亭先关于案涉楼房的部分水（12张）、电费（7张）缴费单据，证明杨亭先自2013年7月8日购买案涉楼房至今一直实际占有、使用并投入大量资金。资金来源及交付过程说明：杨亭先农业、运输业两种收入，自筹11万，从表弟杨保峰（有公司饭店）处借得24万：（1）2013年7月8日签楼房买卖协议时付5.5万元现金，地点：临邑县城区苍圣大街证人刁某心门市。（2）大约在2013年7月底付5万元现金，地点：临邑县城区崔家胡同东首路南汽车租赁门市。（3）大约在2013年8月底付10万元现金，地点：临邑县城区苍圣街杨保峰东来顺饭店。（4）与第三次付款隔了不长时间付款14.5万元现金，地点：临邑县城区苍圣街杨保峰东来顺饭店。最后这次打了一个总收到条（之前的没用了，作废了），为了与楼房买卖协议时间一致，总收到条的时间写的是2013年7月8日。杨保峰中银富登村镇银行账户62×××42流水明细一份，证明杨保峰经济状况较好及提取现金的情况。邢成龙质证认为：对水电费票据的真实性认可，但不能证明涉案楼房已经卖给杨亭先，因为水电费的户名是随时可以更改的，而且没有2013年7月8日之后水电费收据的证据，其他证据真实性均不认可。对杨亭先陈述的资金来源及交付过程不认可，因为总的收到条上没有备注用款用途，不能证明是购楼款。对杨保峰的交易明细真实性认可，但没有向杨亭先转账的交易明细，不能证明是杨保峰向杨亭先出借款项，与本案无关联性。
根据双方当事人的举证质证情况，一审法院认定：2016年，一审法院在执行（2013）临商初字第1049号民事判决书时，被执行人孙文周、张秀芳未履行法定义务，一审法院于2016年3月24日作出了（2015）临执字第302号执行裁定书，查封了登记在被执行人孙文周、张秀芳名下的位于临邑县开元大街东首北侧邢侗街道办事处商居楼2单元402室的楼房一套，房产证号为鲁临房权证城字第××号、41××73号。2016年10月18日，一审法院作出（2015）临执字第302号之一执行异议书，拟拍卖该涉案房产。案外人杨亭先向一审法院提出书面执行异议，同时提交证据证明自己与孙文周、张秀芳于2013年7月8日签订了房屋买卖协议，孙文周、张秀芳把共同共有的涉案房产以35万元的价格转让给自己，并交出房产证允诺协助办理过户手续，后孙文周下落不明，该房产一直未过户。一审法院经审查认为该房屋登记在第三人孙文周、张秀芳名下，杨亭先虽提供了房屋转让的有关证据，但孙文周下落不明，无法查清其是否收到房款，杨亭先的执行异议不成立，于2016年11月28日作出了（2016）鲁1424执异22号执行裁定书，驳回杨亭先的异议请求。杨亭先不服，向一审法院提起案外人异议之诉，要求依法终止对鲁临房权证城字第××、41××73号房产的拍卖；解除对鲁临房权证城字第××、41××73号房产的查封；确认鲁临房权证城字第××、41××73号房产所有权归杨亭先。
一审法院认为，临邑县开元大街东首北侧邢侗街道办事处商居楼2单元402室房产登记在第三人孙文周、张秀芳名下，且第三人孙文周、张秀芳经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，杨亭先提交的房屋买卖协议仅能证明其与第三人签订了房屋买卖协议，并不能证明其拥有涉案房屋的所有权，杨亭先亦无权请求终止对鲁临房权证城字第××、41××73号房产的拍卖及解除对鲁临房权证城字第××、41××73号房产的查封。杨亭先所提交的证据不能充分证明自己将购买款全部交付给孙文周、张秀芳，且其提交的证据显示付款过程与其出具的孙文周的收条不一致。另外，杨亭先称自己购买孙文周、张秀芳的房产，对未办理房产变更登记的原因未作出合理的说明且自身存在过错。杨亭先的诉讼请求没有事实根据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回杨亭先的诉讼请求。案件受理费50元，由杨亭先负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,杨亭先虽然与孙文周、张秀芳签订了房屋买卖协议，但因没有办理过户登记，不产生物权法上的物权设立、变更、转让的法律效力，不能以此对抗第三人。并且，对于案涉房屋长时间未办理过户登记，杨亭先也没有合理正当的解释理由，不能排除其自身存在过错，对于如何交付35万元房款除了孙文周、张秀芳的陈述也没有证据证明。因孙文周、张秀芳与本案的审理结果存在利害关系，对其辩解，本院不予支持。杨亭先在一审庭审结束后提交的证据属于间接证据，无法认定证据的真实性，不能证明其已合法占有案涉房屋。根据法律规定，杨亭先对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，杨亭先的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨亭先负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫华
审 判 员 高红梅
审 判 员 王 芳
二〇一八年四月二十三日
法官助理 孔祥龙
书 记 员 李红光