浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台温民初字第827号
原告（反诉被告）：温岭市昌方电器配件有限公司，住所地：温岭市大溪镇坎头村。
法定代表人：阮昌方。
委托代理人：曹岭，上海市国泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：温岭市大溪镇念母洋村村民委员会，住所地：温岭市大溪镇念母洋村。
法定代表人：赵敏富。
委托代理人：陈志愿，浙江台温律师事务所律师。
委托代理人：陈攀峰，浙江台温律师事务所律师。
原告温岭市昌方电器配件有限公司与被告温岭市大溪镇念母洋村村民委员会土地租赁合同纠纷一案，原告于2015年6月1日向本院起诉，本院于同日立案受理。被告于2015年6月25日向本院提出反诉，本院予以合并审理。本院依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）温岭市昌方电器配件有限公司的法定代表人阮昌方及其委托代理人曹岭，被告（反诉原告）温岭市大溪镇念母洋村村民委员会的委托代理人陈志愿、陈攀峰到庭参加诉讼。原、被告于同年8月1日向提出庭外和解，被告于2016年8月1日表示庭外和解无法达成。本案现已审理终结。
原告温岭市昌方电器配件有限公司起诉称：2012年12月25日，原告方法定代表人阮昌方经被告公开投标，以每亩158001元的价格中标取得位于温岭市大溪镇念母洋村下街头万来水泥路为界，环城北路为界退进四米，新建路为界退进四米，104复线为界退进11.7米，面积为3.28亩的土地使用权。用于原告建设厂房，生产经营。中标当日，原告与被告签订念母洋村集体土地（厂房）租用协议书，双方约定租用时间为10年，自2013年1月25日起至2023年1月24日至，年租金为518243元，2013年度租金当场付清，后按年交纳。原告有权在该土地上建设厂房并经常生产经营。协议签订后，原告在土地上建设钢结构标准厂房两幢及相关配套建筑，共计建筑面积6278.4平方米，建造、装修、费用共计700万余元。原告于2013年9月20日正式投产，但2013年12月27日温岭市大溪镇政府及被告将原告建设房屋全部拆毁。原告不得已另行租赁大溪北路478号厂房用于公司生产经营，并于2014年6月重新开工生产，原告就此产生的再次搬迁费用404350元、停业损失1000000元、另行租房损失3285959元、原房屋出租损失376000元，且被告拆毁房屋过程中损坏原告模具共计158副，损失共计568800元。另，被告向原告支付赔偿款人民币330万元。为此原告起诉要求：一、要求被告返还原告租金款518243元；二、要求被告赔偿原告经济损失人民币6696699元。
为支持其诉讼主张，原告温岭市昌方电器配件有限公司向本院提交了下列证据：
1、土地租用协议书一份，用以证明原、被告原、被告签订协议书，约定相关权利、义务。
2、现场照片若干张，用以证明原告在租用土地上建造厂房进行生产以及房屋现被拆毁的情况。
3、房屋拆迁评估报告一份，用以证明由于被告的过错，导致原告厂房被拆除，原告被拆毁房屋的损失数额。
4、租用住所协议书一份，用以证明原告将部分门面房屋出租给他人，并收取租金。
5、搬迁费用表一份，用以证明原告搬迁所花费的费用。
6、停工发放工资情况一份，用以证明原告搬迁停工期间的工资支付情况。
7、合同一份，用以证明系争厂房被拆除后，原告与他人达成租用厂房协议，并支出相应费用。
被告（反诉原告）温岭市大溪镇念母洋村村民委员会答辩并反诉称：2012年12月25日，原、被告以公开招标的方式签订了村集体土地（厂房）租用协议书。协议约定原告承租系争土地3.28亩；租期10年；每亩租金158001元，合计年租金518243元，当场付清首年租金。协议签订后，原告未依法办理相关审批手续即在租赁土地上进行了钢构厂房建设，并于2013年9月投产。由于原告未批先建，属政府规定“三改一拆”的拆除对象。被告在2013年12月下旬得到此消息后，为避免日后纠纷无凭，当即联系台州市天锦房地产评估咨询事务所对被原告在租赁土地上的厂房等设施进行现场拍照、丈量等取证工作，并作出拆迁当时评估总市场价格为2650568元。后，被告考虑到租赁合同无效，双方均有过错及原告厂房被拆除的实际困难，不仅在拆除期间向其提供了临时厂房、场地及其他帮助，并于2013年12月30日，12月31日，12月31日共预付拆迁损失补偿款3000000元。2014年1月18日，反诉被告的员工以欠薪为由上访，反诉原告又另行垫付30万元用于发放反诉被告的员工工资。反诉人至今共预付反诉被告3300000元。为此原告反诉要求反诉被告返还1931716元。
被告（反诉原告）温岭市大溪镇念母洋村村民委员会为支持其主张，向本院提交了下列证据：
8、集体土地租用协议书一份，用以证明原告承租被告集体土地用于违规建设厂房的事实。
9、估价报告书一份，用以证明被告方委托鉴定机构鉴定原告被拆除厂房的市场价格，且未减去折旧部分。
10、进账单、业务凭证、收条各一份，用以证明被告向原告预付拆迁补偿款330万元的事实。
根据原、被告的举证质证，结合双方在庭审中的陈述，本院认证如下：
对于系争土地使用权租赁问题，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）分别提交了证据1、证据8，该二份证据经双方质证为同一证据，各方对上述证据的真实性无异议，但原告质证认为只有具备建设用地许可的土地使用权才能对外出租用于工业生产，但被告故意隐瞒了系争土地使用权性质，而被告则认为其未予隐瞒，合同约定租赁标的物系“村集体土地”。本院对证据1、8的真实性予以认定，对于各方的待证事实，本院审查认为，双方签订的合同中，第一段落即明确记载“本村集体土地的位置于……”，因此系争土地使用权的性质应为原告所明知，不存在被告故意隐瞒涉案土地性质的行为，而集体土地使用权用于非农建设，亦为常识，故原告对于上述证据发表的质证意见，本院不予采纳。
对于系争土地使用权上建设的建筑物情况及建筑物内的产品、设备、设施等，原告提交了证据2，对于该证据，被告对证涉及厂房外表的照片无异议，但对涉及厂房内的照片有异议，认为关于产品、设备、设施的照片，不能证明原告厂房内当时的情况。因原、被告均无异议，本院对证据2中涉及厂房外表的照片予以认定。对于产品、设备、设施的照片，本院审查认为，证据2并不足证明原告的待证事实，而原告又未能提供购销发票、评估报告等证据予以补强，原告应对此承担举证不力的后果。
对于系争土地使用权上建设建筑物的建设成本和建筑物及附属设施价值等，原告（反诉被告）提交了证据3，认为该建筑物等的拆迁补偿价值为4361590元。被告（反诉原告）异议认为该评估系原告单方委托，估价基础和估价内容缺乏真实性，评估报价有关损失的价值没有扣除折旧，估价标的物是钢架结构的建筑物，评估单位不具备建筑物的相应评估资质条件，并提交了证据9予以反驳，认为总市场价格为2650568元。对于证据9，原告（反诉被告）质证认为，该评估报告作出的鉴定机构没有相应的资质，其评估的时间系厂房已拆除了一部分。本院审查认为：1、通过查询，作出评估报告的两家公司均符合相应的资质条件；2、从时间上看，原告委托的评估机构当时实地评估时，涉案建筑物尚未拆除，被告委托的评估机构当时实地评估时，涉案建筑物已部分拆除，建筑物面积仅为5963.3平方米，附属设施部分明显少于证据3；3、从评估内容上看，被告提交的评估报告未对地下建筑物作出估价；4、建筑物现已不存在，已无法再次另行委托评估。综上，原告提交的证据3虽系其单方委托，但被告提交的证据9缺乏全面性，不足以反驳原告提交的证据3的情况下，本院对原告提交的证据3予以认定，对被告提交的证据8不予认定。
对于本案的损失计算，原告提交了证据4、5、6、7，被告认为，原告未经被告同意而予转租，对于证据4的三证均有异议；证据5、6、7无法证明被告的损失，即使损失存在，也无法律依据需要被告承担。本院审查认为，除厂房搬运费用96600元外，证据5系原告自行制作，属于当事人陈述，因原告未能对此予以补强，故对此不予认定。对于证据6，其中包含了社保人员及支付情况，能够证明在停工中，原告支付工资的情况，本院认定停工期间原告支付员工工资504780元；对于原告主张的其他停工损失，因原告未能举证证明，本院不予认定。对于上述证据的其他待证事项，本院将在裁判理由部分一并予以阐述。
对于被告（反诉原告）提交的证据10，原告（反诉被告）对其中的三份银行进账单无异议，对温岭市大溪镇人民政府工业发展办公室出具的收条有异议，本院对双方无异议部分予以认定。对收条中的300000元，本院经审查认为，温岭市大溪镇人民政府工业发展办公室出具收条后，支付了原告员工工资，结合原告起诉状中陈述的被告已支付3300000元这一事实，本院认为该收条中载明的300000元为被告向原告所作的给付。
综上，本院认定案件事实如下：
2012年12月25日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订了“念母洋村集体土地（厂房）租用协议书”，该协议约定：租赁的集体土地位于念母洋村下街头万来水泥路为界退进2米、环城北路为界退进4米、新建路为界退进4米、104复线为界退进11.7米，共3.28亩；租期为10年，自2013年1月25日至2023年1月24日；每亩租金158001元，合计年租金518243元等权利义务。签订当日，原告支付了首年租金。后原告在租赁土地上建设了钢架厂房和附属设施。原告并于2013年9月投产。
由于未取得相应的建设许可证，2013年12月27日，涉案建筑物被有关行政机关依法拆除。2011年1月8日，台州市鼎信房地产评估有限公司作出评估报告书，以估计作业日期为2013年12月27日至2014年1月8日，作出房屋拆迁估价报告，认为总拆迁补偿价值（建筑物价值+房屋装修价值+附属设施价值+土地开发投入）为4361590元。
停工期间，原告支付员工工资504780元。后被告向案外人租赁厂房继续生产作业。
被告（反诉原告）共预付原告（反诉被告）330万元。
本院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的集体土地（厂房）租赁协议虽系双方当事人的真实意思表示，但该协议项下所涉的租赁标的物系未经批准用于非农建设的集体所有的土地使用权，违反效力性强制性法律规定，故讼争合同应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿给对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，即各方应承担相应的缔约过失责任，所赔偿的损失限于信赖利益，包括直接损失和间接损失，但不包括在合同有效的情况下通过履行可以获得的利益。原告要求被告赔偿租赁土地上建设的厂房转租损失，转租损失系当事人因履行合同而获得的履行利益，本案讼争合同因改变用地性质而无效，故该部分损失依法不予保护。此外，合同中约定，“在租期内，乙方（原告）若要转让给第三方的，需经甲方（被告）同意……”，该“转让”应认定为源于土地使用权的转租行为，原告未能举证证明其转租行为已征得被告同意或被告已默认，该转租行为不发生效力，对于原告的本项诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求赔偿的停工损失，因原告未能举证证明存在除员工工资之外的其他损失，且该损失属于信赖利益损失，故对于员工工资之外的其他损失，本院亦不予支持。对于原告诉请的另行租赁厂房的损失3285959元，该损失难以认定为信赖利益损失。同时，根据原告提交的其与案外人于2013年12月26日签订的租赁协议，原告另行租赁所需支出的年租金为880000元，亦少于本案讼争合同项下的954402元（因约定的租赁期限届满时上述建筑物及附属设施归被告所有，故依评估造价4361590元，不计算孳息损失和效用递减等每年的使用价值为436159元，与土地使用权年租金518243元合计），并不存在租金差价问题，故原告的本项诉讼请求，本院亦不予支持。对于原告主张的模具损失，因原告并未举证证明，且该损失发生在拆迁过程中，并非直接因合同无效引发，且原告自身应当采取措施避免损失扩大，故不属于合同无效而造成的信赖利益损失。对于原告要求返还租金的诉讼请求，本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告应返还租金，而原告则应返还土地使用权。但原告已实际占有使用系争土地，并自认已建成开工投产，故应当适当扣除相应的土地占有使用费，本院酌情确定原告应支付172748元的土地占有使用费，故被告应返还345495元。本案中，原告的损失为：1、被拆除房产、附属设施、装修的总拆迁补偿价值4361590元；2、原告停工期间支付的员工工资504780元；3、厂房搬运费用96600元。对于上述损失，本院酌定由双方各承担50%的责任，故被告应承担2481485元。加上被告应返还的租金345495元，被告共应承担2826980元。因被告（反诉原告）已支付3300000元，故原告（反诉被告）应返还给被告（反诉原告）473020元。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、驳回原告温岭市昌方电器配件有限公司的诉讼请求。
二、反诉被告温岭市昌方电器配件有限公司在本判决发生法律效力之日起返还给反诉原告温岭市大溪镇念母洋村村民委员会473020元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费62305元由原告温岭市昌方电器配件有限公司承担，反诉受理费33200元，由反诉原告温岭市大溪镇念母洋村村民委员会承担8130元，由反诉被告温岭市昌方电器配件有限公司承担25070元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和副本一式两份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，交纳上诉案件受理费元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）。
审 判 长 林昂扬
人民陪审员 郑玲华
人民陪审员 魏书新
二〇一六年十月十四日
代书 记员 陈舒颖