安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瑶民一初字第04267号
原告：金泽华，男，1970年6月28日出生，汉族，住合肥市。
委托代理人：刘和涛，安徽文得律师事务所律师。
委托代理人：王丹丹，安徽文得律师事务所律师。
被告：余仲国，男，1980年2月19日出生，汉族，户籍地安徽省霍邱县，实际居住地合肥市。
原告金泽华与被告余仲国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金泽华的委托代理人刘和涛到庭参加诉讼，被告余仲国经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告金泽华诉称：2011年7月25日，原告金泽华与被告余仲国签订房屋租赁协议一份，约定：原告将位于长江××与××北路交叉口西北商办楼四层（面积：824.98平方米）租给被告使用，租赁时间为6年，自2011年8月1日至2017年7月31日，租金为第一、二年22元/月平方米，第三年23元/月平方米，第四、五年24元/月平方米，第六年25元/月平方米，如无故拖欠租金，按每月租金总额的3‰日息支付滞纳金（即违约金），如拖欠二个月，则原告有权收回房屋。租金结算方式为每四个月支付一次，先交后用，每次支付期需提前10个工作日一次性付清下一期租金，考虑到铜陵路施工的影响，出租方自愿免去三个月租金，另补偿15000元作为承租方水电及改造装修费用。签订合同时，承租方缴纳履约保证金（押金）20000元，该押金在租赁方租赁期满无违约行为后退还。未经出租方同意不得转租给第三方，因转租第三方造成的损失由承租方承担。有关水电费及物业卫生费用由承租方交纳，合同终止或依法解除，承租方不及时返还租赁物的，每延迟一日按上年日均租金额双倍支付违约金。2012年6月5日，原告与被告签订了补充协议一份，约定：租赁期延长至2021年7月31日，原租赁期限2017年7月31日到期后的每年租赁费的递增由双方协商，但年递增幅度不超过5%。原告与被告的租赁协议生效后，被告于2011年7月26日支付履约保证金20000元，自2011年7月至2012年8月共支付租金235937元及违约金4350元，自2012年12月至2013年5月12日被告拖欠租金108897.36元，应支付违约金12305.4元。2013年4月15日，原告向法院提起诉讼，后双方达成和解协议，被告于2013年5月20日转款60000元，2013年7月24日转款93359元，补齐以前所欠房租及滞纳金，并支付房租至2013年9月20日，另外再支付20000元作为履约保证金。2014年3月7日被告给原告转款100000元，相当于支付2013年9月21日至2014年1月20日的租金及延期支付房租的违约金共计86030元，剩余13970元约为22天房租，即被告交租至2014年2月11日，2014年2月12日起至今的租赁费，被告一直拖欠支付。原告认为，原告与被告签订的租赁合同合法有效，被告应当履行合同约定的义务，被告拖欠支付租赁费的行为构成违约，原告有权依照约定解除合同，被告应当支付拖欠的租金及违约金，被告的40000元履约保证金，因被告违约事实存在，依约不予返还。原告现诉至法院，请求判令：1、依法解除原告与被告之间的房屋租赁合同,被告立即归还租赁的位于合肥市××与铜陵××交叉口西北商××楼××层的房屋；2、被告支付拖欠的房屋租金139833元及违约金22221元，共计162054元（暂算至2014年9月20日，应当计算至被告实际交付退还房屋之日），被告缴纳的40000元履约保证金，不予返还；3、被告承担本案诉讼费用。
被告余仲国未到庭参加诉讼，庭前也未提交书面答辩状。
经审理查明：2011年7月25日，原告金泽华与被告余仲国签订一份《租赁协议》，约定:原告金泽华将位于长江××与××北路交叉口西北商办楼四层（面积：824.98平方米）租赁给被告作培训使用。租赁时间为6年，即从2011年8月1日至2017年7月31日。其中第一、二年净租金为22元/平方米/月，第三年租金为23元/平方米/月，第四、五年租金为24元/平方米/月，第六年租金为25元/平方米/月。如有无故拖欠，原告在向被告发出书面通知10天后可按按每月租金总额的3‰日息向被告加收滞纳金（即违约金），如拖欠二个月，则原告有权收回房屋。租金结算方式为每四个月，先交后用，每次支付期需提前10个工作日一次性付清下一期租金。考虑到铜陵路施工的影响，原告自愿免去被告三个月租金，另补偿15000元作为被告水电改造及安全通道改建装修费。签订合同时，被告需向原告交纳押金20000元，该押金在被告租赁期满无违约行为后退还。非经原告同意不得转让、改变租赁用途。若转租第三方，需经得原告同意，如因转租第三方造成的损失由被告承担。合同终止或依法解除，被告不按约定返还租赁物的，每延迟一日按上年平均日租金额双倍支付违约金。合同签订后，原告按约向被告交付相关房屋，被告亦按约交纳押金20000元。
2012年6月5日，原告与被告签订了一份《补充租赁协议》，约定：租赁期延长至2021年7月31日，自原租赁期限到期（2017年7月31日）之日始，以后每年租赁费的递增由双方协商，但不超每年递增5%的幅度，在租赁期间水、电、电梯等费用由被告承担。
因上述《租赁协议》签订后，被告自2012年12月起未按约支付相关房屋租金，原告遂诉至法院要求被告支付相关租金及违约金，后2013年5月14日，原、被告双方签订一份《和解协议书》，在《和解协议书》中双方确认：被告应当支付拖欠的房租费及违约金计62913元。同时双方约定：被告于协议签订二日内支付拖欠的房租费及违约金并预付下一期四个月的房租费（仍按22/月平方米）72598元，此后仍按协议约定每四个月支付一次，于每次支付期前10个工作日付清。被告承诺在2013年7月上旬再支付20000元作为履约保证金（加之原保证金20000元，增加到40000元）。双方同时约定该案件的相关诉讼费用6785元由被告承担，被告支付上述有关费用后，原告撤回案件起诉。
《和解协议书》签订后，被告按《和解协议书》约定向原告另行支付了履约保证金20000元同时支付租金至2014年2月11日。因自2014年2月12日起，被告一直未按约支付相关租赁费，原告遂于2014年9月23日诉讼来院，提出诉称之请求。庭审时因被告实际拖欠的房屋租金为138621元，同时因双方合同约定的违约金过高超出了法律规定的范围，原告变更诉讼请求为要求被告支付拖欠的租金138621元并按同期银行一年期贷款利率计算付款违约金。
以上事实，有原告金泽华提供的《租赁协议》、《补充租赁协议》、《和解协议书》、徽商银行卡折对账单、收据、中国光大银行对私活期账户对账单打印件、余仲国提供的照片、收据、销货清单、证人证言及当事人陈述等予以佐证。
本院认为：本案原告金泽华与被告余仲国签订的相关《租赁协议》、《补充租赁协议》及《和解协议书》均是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。因被告未按约支付房租的行为已构成违约，且原、被告双方合同约定如被告拖欠二个月房租，则原告有权收回房屋。故现原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同并支付相关租赁费，符合双方合同约定亦不违反相关法律规定，本院对此予以支持。同时因双方合同虽约定被告拖欠房租按每月租金总额的3‰日息支付违约金，但该违约金计算方式过高，现原告主张被告按同期银行贷款一年期基准利率支付付款违约金，不违反相关法律规定，本院对此亦予以支持。据此，被告应支付2013年5月12日至2014年9月20日期间拖欠原告的相关房屋租金138621元及付款违约金9682元。至于原告主张被告缴纳的40000元履约保证金不予返还，因被告的行为已构成违约，该主张符合双方合同约定，且不违反相关法律规定，本院对此亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告金泽华与被告余仲国之间的房屋租赁合同，被告余仲国于本判决生效之日起十日内将位于合肥市长江东路与铜陵北路交叉口西北商办楼四层（面积：824.98㎡）的房屋返还给原告金泽华；
二、被告余仲国于判决生效之日起十日内支付原告金泽华房屋租金138621元及违约金9682元（暂算至2014年9月20日，之后的违约金以138621元为本金按同期银行一年期贷款基准利率计算至款清之日止）；
三、原告不予返还被告缴纳的40000元履约保证金。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3620元，保全费1370元，公告费800元，由余仲国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 顾苏淮
代理审判员 施建军
人民陪审员 叶 铭
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 王 莹
附：相关法律法规
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
4、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
5、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
6、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。