安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第04659号
上诉人（原审原告）：汪贤兵。
委托代理人：程林，安徽安援律师事务所律师。
委托代理人：许晨钰，安徽安援律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥市夕阳红老年护理院，住所地安徽省合肥市长江东路855号，组织机构代码73299395-X。
负责人：谢琼，职务院长。
委托代理人：许福昌，安徽永承律师事务所律师。
委托代理人：王立朝。
上诉人合肥市夕阳红老年护理院（以下简称夕阳红护理院）因与被上诉人汪贤兵房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院作出的（2015）瑶民一初字第02047号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院认定：2011年9月10日，汪贤兵（甲方）作为出租方与承租方谢琼（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将其合法拥有的坐落在合肥市瑶海区长江东路与通达路交叉口东北角的小义乌综合楼东一楼前厅、餐厅（含后堂、车库）和三、四、五、六楼及附属设施，共计4900平方米，出租给乙方使用；租赁期为七年，自2011年9月10日起至2018年9月9日止。该合同首页载明的签订合同的主体为：出租方为汪贤兵，授权代理人为笪兰英；承租方为谢琼，授权代理人为谢珍。合同第四条第1项设施转让费用约定：“甲方将酒店当前现有经营的设施设备转让乙方，费用为贰佰肆拾万元整（￥2400000元），在合同签订前一次性付清。该费用乙方任何情况下无权索回”；第2项房屋租赁费用约定：“①、东一楼餐厅（含后堂、车库）为捌拾元整（80元）每平方米，面积计为200平方米，年租金为壹拾玖万贰仟元整（￥192000元）。第二年在第一年的基础上，递增5%，第三年在第二年的基础上再递增5%，租赁期限内的剩余年份的年租金递增额均以此类推。②、三、四、五、六楼及附属设施为叁拾元整（30元）每平方米，面积计为4700平方米，年租金为壹佰陆拾玖万贰仟元整（￥1692000元）。第二年在第一年的基础上，递增5%，第三年在第二年的基础上再递增5%，租赁期限内的剩余年份的年租金递增额均以此类推。③、上述整体租赁金额合计为：壹佰捌拾捌万肆仟元整（￥1884000元），经甲乙双方协商决定（不包括递增数额），再减去壹万元整（￥10000元）给予优惠。……”；第3项房屋租赁保证金约定：“①、甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金壹拾万元整（￥100000元）。②、租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及依法应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方”。合同第五条约定：“1、该房屋租金以整年支付的方式，每年提前一个月付清下一年全部租金。逾期支付的每逾期一日，乙方需按同期限银行利息的2倍向甲方承担违约金，并及时如数补交租金。累计1个月未付租金的，乙方构成违约，并同意甲方单方面提前终止本合同，停水停电，收回房屋。由此产生的一切损失概由乙方承担。……”。合同第十一条其他约定事项约定：“……3、甲方在本合同生效之日后配合乙方进行更改营业执照和相关证件，费用由乙方承担，在变更相关证件的过程中（二个月），乙方可使用甲方的赛诺品牌，在此经营过程中若因使用甲方的'赛诺的品牌、logo'给甲方造成经济的、名誉的损失，乙方应当承担赔偿责任。相关营业执照变更后乙方不可再使用甲方的'赛诺的品牌、logo'。”合肥赛诺酒店管理有限公司在该合同落款的出租方处加盖印章，笪英兰在授权代理人处签名。夕阳红护理院在合同落款的承租方处加盖印章，谢珍在承租方和授权代理人处签名。
房屋租赁合同签订后，夕阳红护理院支付了保证金100000元，并在2011年9月10日至2012年9月9日期间支付租金合计1420000元，在2012年9月10日至2013年9月9日期间支付租金合计2378700元，在2013年9月10日至2014年9月9日期间支付租金合计1700000元，以上全部合计为5598700元，后夕阳红护理院未再支付租金。
涉案房屋的所有人系汪贤兵。本院于2015年6月9日对涉案房屋现状进行现场勘查，该房屋位于合肥市合店路与通达路交口的东北角，目前由合肥新赛诺酒店管理有限公司在此经营酒店。房屋所在地点向西约100米处因修建地铁2号线广德路站道路半封闭，向东约500米处因修建地铁2号线龙岗路站道路中心封闭，封闭路段处架设的通告牌中记载封闭施工期限为2014年6月22日至2016年7月25日。因上述施工导致涉案房屋所在路段东西方向道路上人流、车流较少。
另查，合肥赛诺酒店管理有限公司（以下简称为赛诺酒店公司）原法定代表人为笪兰英，原股东为钟礼梅、丁成祥、徐冬林、汪贤兵、笪兰英，后于2011年10月8日经股东会决议变更公司股东为谢珍、丁必勇、丁必红。2011年11月9日，赛诺酒店公司的企业名称经合肥市工商行政管理局核准变更为合肥新赛诺酒店管理有限公司（以下简称为新赛诺酒店公司）。新赛诺酒店公司的法定代表人为谢珍。请求判令：被告立即支付原告房屋租金2611575.5元并承担逾期支付违约金317167元（按合同约定同期银行利息2倍的标准自2013年8月9日暂计算至2015年3月9日，以后顺延计算至给付之日），以上合计2928742.5元。原告汪贤兵诉称：2011年9月10日，汪贤兵与夕阳红护理院签订《房屋租赁合同》，合同约定：汪贤兵将其所有的位于合肥市瑶海区长江东路的小义乌综合楼东一楼前厅、餐厅（含后堂、车库）和三、四、五、六楼及附属设施房屋出租给夕阳红护理院，房屋租赁期限自2011年9月10日至2018年9月9日，房屋首年税后租金为1874000元，第二年在第一年的基础上递增5%，第三年在第二年的基础上递增5%，后期租金递增额以此类推。房屋租金以整年支付的方式，每年提前一个月付清下一年全部租金，逾期支付每逾期一日，夕阳红护理院需按同期银行利息的2倍向甲方汪贤兵承担违约金。合同签订后，汪贤兵依约将房屋交付给夕阳红护理院。在合同履行过程中，夕阳红护理院一直存在拖延支付房租的问题，其中依约应在2013年8月9日前支付一年的租金2077110元，在2014年8月9日前支付一年的租金2180965.5元，然其拒不付租金的总额已高达2611575.5元。就拖延的房租及逾期违约金问题，双方一直未能协商解决。故汪贤兵遂诉至法院，被告夕阳红护理院辩称：1、我方于2011年9月10日签订的《房屋的租赁合同》的相对人不是汪贤兵，而是合肥赛诺酒店管理有限公司。所以依据《房屋的租赁合同》，汪贤兵不具备本案的原告主体资格。2、我方租赁房屋是从事旅馆业经营的。因合肥市政建设修建轨道交通2号线施工需要，合肥市人民政府批准对位于合肥市瑶海区长江东路的小义乌综合楼的租赁房屋所在地段实施全封闭施工，封闭期间自2014年6月22日至2016年7月25日。因道路不通，房客无法登门，造成旅馆无法经营下去，严重亏损，致使我方的合同目的无法实现。造成这种严重亏损状况的原因是双方在订立合同时无法预见的，且这种风险原因的产生既不可归责于出租方，也不可归责于承租方，所以，依法应构成合同法上的情势变更。所以，我方要求对《房屋的租赁合同》中的约定的租金减少一半，是合理合法的。同时，基于情势变更的事实，我方作为承租人不承担违约责任。3、依据《房屋的租赁合同》，双方对违约责任约定不明确。汪贤兵主张按银行贷款利息计算，但是我方认为在提前支付租金的情况下，应当按照银行的存款利息计算。4、根据合同第四条的约定，租金递增基数应为1874000元。综上，汪贤兵不是本案争议合同的相对方，请求法院依法驳回其诉讼请求。
原审法院审理后认为：本案争议的首要焦点是房屋租赁合同的签订主体。夕阳红护理院辩称房屋租赁合同的出租人应为赛诺酒店公司，而实际上赛诺酒店公司现已变更为新赛诺酒店公司，而新赛诺酒店公司就是目前实际承租涉案房屋并经营的主体，其法定代表人谢珍是房屋租赁合同中夕阳红护理院的授权代理人，因此如果赛诺酒店公司是房屋租赁合同的出租人，也就意味着新赛诺酒店公司成为出租人，那么在房屋租赁合同中出租人和实际承租人都会变成新赛诺酒店公司，这与事实是不相符的。本案所涉房屋租赁合同外事实上隐藏了赛诺酒店公司将酒店名称、设施等转让给谢珍等人的转让协议，转让协议所涉事宜不是本案所涉及的内容，不应一并处理。本案中，出租人即是房屋所有人汪贤兵，因汪贤兵系赛诺酒店公司的股东之一，其曾以赛诺酒店公司的名义收取租金，但不应以此推断出租人为赛诺酒店公司。故本院对夕阳红护理院的上述辩称不予采信，认定本案所涉房屋租赁合同的主体为汪贤兵与夕阳红护理院。
本案第二个争议的焦点是涉案房屋所在地段的道路施工，是否构成情势变更。根据情势变更的适用条件，首先，道路施工造成交通不畅、人流、车流减少，势必使得酒店的经营环境发生变化，而双方在本案所涉房屋租赁合同签订之时均知晓该房屋的租赁用途系用于经营酒店，因此道路施工对经营环境的影响直接导致合同存在的客观情况发生变化。第二，道路施工发生在合同签订后2年多的时间，且属于由政府决策的事项，本案当事人均不能事先预见。第三、道路施工的事实不可归责于本案双方当事人。第四、道路施工发生在本案合同签订之后，到期之前。第五，情势发生变更后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平。这是决定本案是否适用情势变更原则的重要条件。本案中，涉案房屋所在地段系合肥市的主要干道长江东路的延伸，地段繁华，人流量较大，但本院现场勘查时，因道路部分封闭，虽能通行，但人流量明显较少。涉案房屋两侧的封闭点是阻隔行人和车辆的重要原因。双方在签订房屋租赁合同时约定房屋租金逐年递增5%，是考虑到涉案房屋所在地段租金的增长水平和承租人收益的增长情况而定，但道路施工使得夕阳红护理院原本能够获得的增长的收益无法获得，甚至无法维持之前的收益水平，同时也使得涉案房屋所在地段租金水平下降，因此继续维持房屋租赁合同中对租金的约定将对承租人显失公平。本院根据道路施工时间，考虑承租人收益下降的水平以及涉案房屋所在地段租金下降水平，平均分配道路施工造成的损失后酌情对房屋租赁合同中租金的约定进行变更，即将2014年6月22日起至2016年7月25日的租金数额维持在2012年9月10日至2013年9月9日期间的租金水平，不再继续递增。
关于租金数额，合同约定2011年9月10日至2012年9月9日的租金为1884000元，但合同第四条第2款第③项又约定了租金在不包括递增数额的情况下予以优惠10000元，夕阳红护理院辩称该约定是对租金基数的优惠，即应以1874000元作为之后租金计算的基数；汪贤兵则认为这只是单纯对第一年租金的优惠，不影响租金基数。本院认为，该条款已经明确约定“不包括递增数额”，应理解为排除优惠对递增的影响，故采信汪贤兵的陈述，认定该条款只是对第一年租金数额的优惠，不改变之后租金的基数，故第一年的租金应为1874000元。2012年9月10日至2013年9月9日的租金应为1884000元（1＋5%）=1978200元。2013年9月10日至2014年6月21日的租金，因发生在道路施工之前，故还应按照递增5%计算，故租金为1978200元（1＋5%）9.4月÷12月=1627069.5元，2014年6月22日至2014年9月9日的租金按照上年度租金水平计算为1978200元2.6月÷12月=428610元。2014年9月10日至2015年9月9日的租金同样按照2012年9月10日至2013年9月9日的租金1978200元计算，该期租金应于2014年8月10日之前支付。以上租金合计7886079.5元。包括保证金在内，夕阳红护理院已经支付5598700元，因保证金是对夕阳红护理院支付租金的保证，需在合同期满或解除的情况下予以核算，故本案中不应将保证金作为夕阳红护理院的已付租金，其已付租金应为5498700元。综上，夕阳红护理院到期未付租金为2387379.5元，应于本判决确定的履行期限内向汪贤兵支付。
关于逾期违约金，考虑到上述道路施工对新赛诺酒店公司的影响，以及该影响符合情势变更的适用条件的情况，本院酌情免除夕阳红护理院的逾期付款违约责任，对汪贤兵主张的逾期支付房租的违约金不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、被告合肥市夕阳红老年护理院于本判决生效之日起十日内支付原告汪贤兵房屋租金2387379.5元；二、驳回原告汪贤兵的其他诉讼请求。本案一审案件受理费30230元，减半收取15115元，由原告汪贤兵负担2790元，被告合肥市夕阳红老年护理院负担12325元。
夕阳红护理院上诉称：一、根据合同内容、缔约过程和双方对合同履约的证据，本案原告的适格主体不是汪贤兵个人，而是原合肥赛诺酒店管理有限公司的全体股东。2011年9月10日签订合同的双方未合肥赛诺酒店管理有限公司和合肥市夕阳红老年护理院，不是汪贤兵和谢琼之间的个人。合同签订后，合肥赛诺酒店管理有限公司收取了转让费240万元，同月收取了房屋租金100万元，收取了履约保证金10万元。从合同的约定内容来看，这应该是一份企业租赁经营合同，依据合同约定，合肥赛诺酒店管理有限公司的原股东钟礼梅、丁成祥、徐冬林、汪贤兵、笪兰英将股权变更为谢珍、丁必勇、丁必红后，从权利义务的继受关系看，合同的相对方应该变更为原公司的全体股东，而不是汪贤兵一个人。汪贤兵作为合肥赛诺酒店管理有限公司的股东将自有的资产使用权益投资注入公司经营，构成公司经营资产的一部分，随公司经营权一并转移，所以其作为房屋的所有人身份不是其成为本合同主体的依据。二、即使主体确定，原审判决对于情势变更作出的调整不足，依然显失公平，上诉人强烈要求解除合同。上诉人受伤的合肥赛诺酒店管理有限公司的经营权，所经营的业务分为三个部分：客房经营、足浴保健经营和KTV娱乐经营。目前由于所在地段封路，造成了足浴保健经营部分完全停业。KTV娱乐经营处于亏损状态，客房入住率不足等情况。所以，三块业务有一个停业无法继续经营，两个亏损状态，相当于损失一半的业务量，在一审中上诉人主张构成情势变更调整50%的租金或者解除合同。但被上诉人以自己也无法维持经营为由，拒绝解除合同收回公司自己做，对于调整房屋租金的主张愿意免除一个月的房租进行调节。上诉人认为，原审判决仅调整了修路前的房屋租金的递增部分，显然不足以重新平衡双方的权利义务。由于订立合同时对于转让费和租金的约定过高，在修路前上诉人的经营仅能勉强支持，现在又丧失了一半以上的业务量，变成严重亏损，要求调整50%的租金。如果按照原审判决对于修路造成的损失双方分担的观点，也应当调整25%的幅度。上诉人无法经营，按照原审判决的租金水平上诉人继续经营以现有的收入水平也没有能力履行，所以强烈要求解除合同。综上，上诉人认为汪贤兵系争议合同主体属于事实错误，请求二审改判驳回被上诉人的诉讼请求；原审判决虽认定情势变更，但做出的调整不足，依然显失公平，请求二审法院改判解除合同或者减免租金30%以上。
被上诉人汪贤兵答辩称：汪贤兵是案涉房屋的唯一产权人，具备本案主体资格；对于道路施工问题，因仅是中间修路，对于涉案房屋的经营影响不大，合同签订在2011年9月10日，道路施工在合同履行过程中发生，双方不可预见，被上诉人对此无过错。上诉人没有按照合同约定支付一整年的租金，原审法院也已经调整过租金，不应当对于租金进行调整。
二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。对于原审判决认定的事实，本院依法予以确认。
本院认为：关于汪贤兵是否为本案的适格主体问题。上诉人夕阳红护理院原审中提出本案的适格权利主体应为赛诺酒店公司，上诉期间主张权利主体应为赛诺酒店公司原股东。对于赛诺酒店公司并非本案适格主体的理由，原审判决已做充分论理，本院不再赘述。就夕阳红护理院上诉提出的权利主体为赛诺酒店公司原股东的意见，并无相关事实和法律依据，本院不予采纳。本院认为，案涉的房屋的租赁合同中系属包含酒店转让内容的合同及案涉房屋租赁合同在内的混合合同，在涉及酒店名称、设施的转让部分，合同主体应当为原赛诺酒店公司，而基于房屋租赁部分，汪贤兵作为案涉房屋的产权人，同时汪贤兵在合同首部作为出租人处业已签名确认，亦反映出汪贤兵系实际房屋租赁出租人的身份，结合在双方房屋租赁合同履行期间夕阳红护理院亦实际向汪贤兵账户或其指定账户缴纳了房屋租金的事实，原审法院确认汪贤兵作为本案房屋租赁合同的适格原告主体并无不当，本院予以维持。
关于解除房屋租赁合同问题，基于该项上诉请求系属独立的诉讼请求，在原审期间夕阳红护理院亦未提出反诉，依法不属于本案二审审理范围，本案不予处理。
关于租金的确定问题，基于本案双方当事人合同履行期间涉案房屋所在地段发生道路施工事实，原审法院通过现场勘查，综合考虑到道路施工时间、承租人受益下降的水平及案涉地段租金下降水平，平均分配道路施工造成的损失后，酌情已判令对于施工期间租金数额不予递增并免除了承租人逾期付款违约责任，该判决内容属于原审法院依法合理行使自由裁量权范围，并无不当，本院予以维持。上诉人认为因道路施工造成上诉人经营严重亏损，但并未提供充分事实证明其主张，依法应承担举证不能的法律后果，对于上诉人要求减免30%以上的租金的主张，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费30230元，由上诉人合肥市夕阳红老年护理院负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈思
审判员 王莉
审判员 沈静
二〇一六年三月十四日
书记员 罗晶
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；