河南省焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0811民初1189号
原告范合琴，女，1974年7月18日出生，汉族。
委托代理人王小三，焦作市山阳区第一法律服务所法律工作者。
被告河南中海房地产开发有限公司，住所地郑州经济技术开发区。
法定代表人范宝堂，总经理。
委托代理人孙保红，河南苍穹律师事务所律师。
委托代理人李盼盼，河南苍穹律师事务所实习律师。
原告范合琴与被告河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月14日作出受理决定。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月17日公开开庭进行了审理，原告范合琴的委托代理人王小三，被告中海公司的委托代理人孙保红、李盼盼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月20日，原、被告双方签订商品房买卖合同（合同编号HN××××467），原告出资购买被告开发的位于山阳区焦东路2258号“中海·欧凯龙”第2号商住楼1单元10层1001号房，房屋总价款387035元，合同约定交房日期为2013年3月31日。原告按合同约定按期支付了房款，但被告违反合同逾期交房，至2013年5月4日，原告才拿到被告交付的房屋钥匙，但其房屋单体验收合格证明未交付给原告。在房屋钥匙拿到后，原告发现被告所交付使用的房屋基础设施、公共配套均未正常运行，也没有按照合同约定为原告办理产权证。根据双方签订的房屋买卖合同，现要求被告支付原告相应的违约金。故原告提出诉讼，请求人民法院依法判令：1、被告支付原告逾期交房违约金2554.43元，并向原告交付商品房单体验收合格证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。（违约金从2013年4月1日暂计算至2016年4月10日，违约金总数为85534.74元，之后的逾期交房违约金按房屋总价款的万分之二计算至被告实际交付房屋并交付商品房单体验收合格证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》之日止，原告仅要求被告支付其中的2554.43元）；2、被告支付原告基础设施、公共配套未正常运行的违约金41451.45元（违约金从2013年5月5日开始暂计算至2016年4月10日，之后逾期违约金每日按照房屋总价款的万分之一计算至基础设施、公共配套正常运行之日止）；3、被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金27324.67元（违约金从2014年5月5日开始暂计算至2016年4月10日，之后逾期违约金每日按照房屋总价款的万分之一计算至被告实际办理房屋产权证之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、被告已经于2013年5月4日已经将房屋实际交付原告，而原告于2016年4月14日才向法院起诉，原告诉请要求承担逾期交房违约金显然早已经超过了两年诉讼时效，不应予以支持。二、被告逾期交房有无法预见的客观事实，焦作市南水北调工程的焦东路桥封闭施工对被告的施工和工期造成重大影响，导致期间延误了233天无法正常施工。因此计算逾期交房时间时应当在合同约定的违约天数基础上扣除233天。三、涉案房屋买卖合同在履行过程中由于南水北调焦东路桥的施工已经导致客观情况发生了重大变化，继续按合同条款履行对被告明显不公平，因此请求法院对合同违约条款予以调整，降低违约金标准。四、原告要求支付基础设施、公共配套未正常运行的违约金无事实和法律依据，被告已经按照合同约定安装入户完毕，不存在违约行为。五、办理房地产权属证书属于行政机关的职责。原告要求被告办理房地产权属证书无法律依据。同时，被告一直在积极配合协助业主向房管部门报送材料协助办理房地产权属证书。逾期交房势必会造成办证时间的推迟，两者存在必然的时间联系，均与焦东路桥施工造成的工期推迟有关，因此被告更不应因同一行为承担两种不利法律后果，在计算该违约金天数时也应当扣除233天，并请求对合同违约条款予以适当调整。综上，请求法院驳回原告的不当诉讼请求，依法判决。
根据原被告诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：1、原告要求支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效；2、被告要求降低违约标准是否有事实与法律依据；3、原告各项诉讼请求的事实与法律依据。
围绕争议焦点，原告提交证据如下：1.原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2.原告购房款收款收据两份，证明原告按合同约定按期交纳了房款的事实；3.房屋买卖合同一份，证明原告按期交纳购房款，被告没有按照合同约定交房和交付可以使用的配套公共设施，证明原告要求逾期交房违约金的计算依据及请求不超过诉讼时效的依据。
被告质证认为，对原告提交的原告的身份证复印件、购房款收款收据、房屋买卖合同的真实性均无异议，根据合同约定，以及被告实际交房的时间可以看出，被告于2013年5月4日已经将房屋给原告，原告的起诉超过了诉讼时效；原告提交的证据不能看出被告提供的基础配套设施不能正常运行。
围绕争议焦点，被告提交证据如下：1、监理公司出具的停工情况说明一份、2、焦东路桥封闭和绕行公告报纸一份、3、焦东路桥附近商铺情况说明三份、4、山阳区南水北调办公室证明一份。证明：以上证据共同证明被告因焦东路桥封闭造成中海丽江项目工程延误233天的客观事实。需要说明的是，中海丽江项目位于焦东路东侧，南水北调跨渠立交东南角，与东南角辅路临近。焦东路桥施工期间将进出通道完全切断，工程被迫停工。同时，封闭期间临时开通向西方向的便道仅仅是方便周边村民的出入，施工车辆无法进入。2012年9月20日焦东路主路虽然开通，但其辅路依然处于封闭状态，中海丽江项目工程依然受制，实际影响天数远远超过233天。5、入住流程表一份，证明被告已经在2013年7月19日将房屋实际交付原告，原告起诉要求逾期交房违约金已经超过诉讼时效。
原告质证意见为，对被告提交的证据真实性均无异议，但对其证明指向有异议，原告认为被告提交的证据与本案没有关联性；证据1仅是对建设方出具的情况说明，是建设方的违约，与原、被告之间签订的合同没有任何关系，被告应按照合同约定向原告履行，建设方违约不能对抗开发商违约。证据2不属于法律规定的不可抗力，焦东路的封闭施工仅仅是绕行，是可以进行施工的，有两条路可以进行施工，而主要的道路还有新安路。证据3和本案没有关联性，原告均不予质证。证据4真实性无异议，但原告认为和本案没有关联性。证据5流程表的房屋验收合格中李洋的签字真实性有异议，对其他部分的签字真实性无异议，原告是在2013年7月19日签的表，只能证明原告收到了被告的房屋钥匙，不能证明被告将合格的商品房交给原告，原告没有履行交房附随义务，该房屋到开庭当天也没有单体验收合格证，证明不具备验收条件，证据5也能证明原告主张的逾期交房违约金及逾期办证违约金不超过诉讼时效。
本院对原、被告提交的证据认定如下：原、被告提交的证据，对方对真实性均无异议，本院予以认定，对证明指向本院将综合案情后予以认定。
经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2012年11月18日，原告范合琴作为买受人，被告中海公司作为出卖人，双方签订房屋买卖合同（合同编号HN××××467），约定：买受人购买山阳区焦东南路2258号商品房第2号商住楼1单元10层1001号房，该商品房用途为住宅，建筑面积140.74平方米，总金额387035元，买受人于2012年11月18日前应支付房款157035元，剩余房款230000元应于本合同签订之日起60日内支付。合同第八条约定：出卖人应当在2013年3月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时水、电预留入户接口；2、电话、宽带、有线电视于交房时管道设备安装到每户接口处；3、交房时门前路通；4、暖气管道于交房时设施安装到每户接口处；5、燃气管道于交房时设施安装到每户接口处。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：逾期超过60日后出卖人应当自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至该基础设施、公共配套建筑实际达到使用条件之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记许由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。
原告向被告交纳了购房款。被告所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年5月4日原告在被告公司印制的“入住办理流程表”签字并领取房屋钥匙，该表显示原告所购丽江2号楼1单元1001号房屋的总房款、配套费均已付清。
被告至今未将办理权属登记需要提供的全部资料报产权登记机关备案，致使原告至今未取得房地产权属证书。被告至今未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原、被告签订房屋买卖合同后，原告按约向被告中海公司足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可据实予以延期的情况下，被告未如约于2013年3月31日前将房屋交付给原告使用，直至2013年5月4日原告才自被告处领取房屋钥匙。由于合同约定双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房单体验收合格证明文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故原告要求被告交付商品房单体验收合格证明没有依据，原告要求被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》于法有据。因原告已在被告中海公司处领取了房屋钥匙，接收了其所购买的房屋，应视为原告以实际行为变更了双方约定的交房标准，故逾期交房违约金的诉讼时效应从2013年5月5日起算。原告于2016年4月14日起诉主张被告支付逾期交房违约金，已超出二年诉讼时效期间，被告亦以此作为抗辩理由，故该主张不应予以支持。双方合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”，因被告至今未将办理权属登记需要提供的全部资料报产权登记机关备案，致使原告至今未取得房地产权属证书，故被告应自商品房交付使用后满365日起即2014年5月5日起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。原告要求中海公司支付基础设施和公共配套建筑未达到交付条件的违约金，但未提供基础设施和公共配套建筑是否达到交付条件的证据，故该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告河南中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告范合琴交付位于山阳区焦东南路2258号中海·丽江小区第2号商住楼1单元10层1001号房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
二、被告河南中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款387035元向原告范合琴支付逾期向产权登记机关提供备案资料的违约金（自2014年5月5日起至本判决确定的履行之日止，按日万分之一计算）；
三、驳回原告范合琴的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1583元，由原告范合琴负担977元，被告河南中海房地产开发有限公司负担606元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 王亚华
代理审判员 张家辉
人民陪审员 李云鹏
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 姜红艳