浙江省宁波市海曙区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0203执异37号
案外人：费国萍。
案外人：李志伟。
申请执行人：宁波海曙德丰小额贷款股份有限公司。住所地：浙江省宁波市海曙区。
法定代表人：黄锡安，该××董事长。
委托代理人：薛海静，北京炜衡（宁波）律师事务所。
委托代理人：蒋科存，北京炜衡（宁波）律师事务所。
被执行人：宁波市凯地婚纱摄影有限公司。住所地：浙江省宁波市海曙区。
法定代表人：王琴，该××董事长。
被执行人：季志毅。
被执行人：王琴。
被执行人：王晓明。
被执行人：宁波凯地洁优国际贸易有限公司。住所地：浙江省宁波市海曙区。
法定代表人：刘丽丽。
本院在执行申请执行人宁波海曙德丰小额贷款股份有限公司（以下简称德丰公司）被执行人与宁波市凯地婚纱摄影有限公司（以下简称婚纱公司）、宁波凯地洁优国际贸易有限公司、季志毅、王琴、王晓明小额借款合同纠纷一案过程中，案外人费国萍、李志伟以其对涉案房屋享有租赁权为由向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审查终结。
案外人费国萍、李志伟称，季志毅于2014年5月20日向案外人借款100万元，约定借款期限为10天。但到期未还，经多次协商，双方同意将季志毅名下的宁波四眼碶街xx弄x号xxxx室房产租赁给案外人，租期10年，用于抵扣100万元债务，租赁期限从2014年7月1日至2024年6月30日，并签订房屋租赁合同。上述事实有借款合同，银行汇款单据、房屋租赁合同、季志毅本人出具的房屋抵债确认书、案外人入住上述房屋并缴纳物业管理费的物业证明及单据等。综上，请求保障案外人的合法租赁权及优先购买权。
为证明其主张，案外人费国萍、李志伟向本院提交了下列证据：
1.借款合同；
2.银行汇款单据；
3.房屋租赁合同；
4.季志毅本人出具的房屋抵债确认书；
5.案外人入住上述房屋并缴纳物业管理费的物业证明及单据；
以上证据均为与原件核对一致的复印件，拟证明案外人与季志毅存在租赁关系，且案外人确实已经入住涉案房屋。
申请执行人德丰公司答辩称：1.案外人与被执行人之间存在民间借贷关系而并非案外人主张的租赁关系；即使存在所谓的租赁关系，案外人也并未向房屋所有人支付任何租金；2.在办理抵押登记时，房屋属于闲置状态，故案外人在抵押登记之前并未实际占有；3.假如存在真实的租赁，案外人并非善意的第三人；4.案外人一次性将10年的租金交付给季志毅，显然与实际常理不符；5.申请执行人系善意的第三人，应当受到法律保护。综上，案外人提出的异议，缺乏事实根据和法律根据，申请执行人系善意的抵押权人，应当受到法律保护，请求法院依法执行。
为证明其主张，申请执行人德丰公司向本院提交了下列证据：
1.季志毅出具的抵押人承诺书1份，拟证明抵押之前未租赁给任何人；
2.当时抵押时拍摄的照片1组，拟证明抵押之前未租赁给任何人。
被执行人婚纱公司、宁波凯地洁优国际贸易有限公司、季志毅、王琴、王晓明未进行答辩也未向本院提交证据。
听证过程中，本院对当事人提交的证据予以出示并交由对方当事人进行质证。
经质证，申请执行人对案外人提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性、关联性不予认可，认为该证据存在事后补充的嫌疑，款项是打给婚纱公司，婚纱公司与季志毅之间的法律关系与本案无关；对证据2的真实性、关联性不予认可，认为该证据显示该笔款项是费国萍与婚纱公司的往来关系，并不能证明费国萍与本案季志毅之间的租赁关系；对证据3的形式真实性没有异议，但对内容的真实性存在异议，尤其对签订时间存有异议，且款项的支付仅表明费国萍与婚纱公司之间存在经济往来，与季志毅和李志伟没有直接联系，可见该证据是事后补充的；对证据4的形式真实性没有异议，但对内容的真实性存在异议；对证据5的形式真实性没有异议，但对内容有异议，该证据只能证明缴纳过物业费，而且缴纳时间为2016年的1月7日，不能证明案外人在抵押登记之日就已实际占有租赁物，另外该证据的出具主体为民事主体，其实质为证人证言，因此需要相应的人员出庭进行质证，且物业公司与李志伟之间存在利益关系，所以该证据没有任何证据效力，另从一卡通汇款单可认定该房屋实际发生水电费是在11月份之后，因此在抵押权登记之日前，案外人并未实际占有该房屋。
案外人对申请执行人提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性不清楚，因其不是当事人；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，但对其证明内容有异议，因为照片不能证明是否是租赁之前或者之后进行拍摄的，故其不能证明租赁事实不存在。
经审查，本院认为，虽然申请执行人对案外人提交的证据1、证据2的真实性、关联性不予认可，但因该证据与原件核对一致，且该证据能够证明季志毅等与案外人之间存在民间借贷关系，而因该关系的存在方有以租抵债，故本院对其相应证明力予以认定。虽然申请执行人对证据3的内容真实性存有异议，但并未举证推翻，故该证据能够证明案外人与季志毅之间曾签订过落款日期为2014年7月1日的房屋租赁合同的事实，对此，本院予以认定。证据4虽未载明落款日期，但因其与原件核对一致，且季志毅自认以租抵债与案外人自认一致，故本院对其相应证明力予以认定。虽然申请执行人对证据5的形式真实性没有异议，但是该证据中的物业费发票以及物业公司证明并不能证明案外人在抵押登记之日就已实际占有租赁物，仅能证明李志伟曾缴纳了物业费；结合案外人的自认以及一卡通可认定案外人从2014年11月起方实际占有涉案房屋；据此，本院对上述证据的相应证明力予以认定。对申请执行人提交的证据1，虽案外人表示不清楚，但因其与原件核对一致，且该证据能够证明涉案房屋在设定抵押权时的使用状况为季志毅自用，故本院对其相应证明力予以认定。虽然案外人对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，但因无法确认其拍摄时间，故本院对其证明力不予认定。
经审理，查明：
2014年5月20日，费国萍、李志伟（甲方）与季志毅、王琴（乙方）以及婚纱公司（丙方）签订了一份借款合同，约定乙方向甲方借款100万元，于签订本合同之日起当日内通过费国萍银行账户存入乙方指定的账户（丙方），借款期限为10天，自2014年5月20日起至2014年5月30日止，借款利息按3分计息，等等。同日，费国萍、李志伟依约将100万元汇入婚纱公司银行账号，季志毅出具收条予以确认。后季志毅（甲方）与费国萍、李志伟（乙方）签订了一份落款日期为2014年7月1日的房屋租赁合同，约定乙方租用甲方位于宁波四眼碶街xx弄x号xxxx室的房产，租赁期限共10年，自2014年7月1日起至2024年6月30日止；年租金为10万元，乙方一次性交给甲方租金100万元整；等等。后季志毅出具了一份无落款日期的确认书，载明：其于2014年5月20日借费国萍、李志伟100万元整，因银行收贷等原因，导致其无法偿还100万元给费国萍、季志毅，所以将其名下位于宁波四眼碶街xx弄x号xxxx室的房产出租给费国萍、李志伟使用，租赁期限为10年，用于抵债100万元。2014年11月起，李志伟开始入住涉案房屋，并于2016年1月7日缴纳了2014年7月至2015年6月的物业费。
2014年8月22日，季志毅向德丰公司出具一份抵押人承诺书，载明：季志毅同意将位于宁波四眼碶街xx弄x号xxxx室的房产抵押给德丰公司作为担保，并承诺上述房产为其自用，未出租给任何单位和个人使用；在抵押期（2014年8月22日至2017年8月21日）内，季志毅如出租上述房产，必须事先征得德丰公司同意并取得书面确认，否则季志毅承担一切法律责任。同日，季志毅与德丰公司签订《最高额抵押合同》（编号：2014000042）一份，约定季志毅以其名下位于宁波四眼碶街xx弄x号xxxx室的房产为婚纱公司与德丰公司自2014年8月22日至2017年8月21日期间签订的多个借款合同项下的债务提供抵押担保，担保的最高债权本金数额为人民币600万元，在本金不超过上述限额的前提下，由此而产生的利息、罚息、费用等所有应付款项，季志毅均同意承担担保责任。2014年8月26日，双方就上述抵押房产办理了他项权证。
2015年6月24日，本院依法受理了德丰公司与婚纱公司、宁波凯地洁优国际贸易有限公司、季志毅、王琴、王晓明小额借款合同纠纷一案，案号为（2015）甬海商初字第834号。诉讼过程中，本院依申请于2015年6月30日对季志毅名下位于宁波四眼碶街xx弄x号xxxx室的房产采取了诉讼保全措施。案经审理，本院于2015年12月16日依法作出（2015）甬海商初字第834号民事判决，判决主文如下：一、婚纱公司偿还德丰公司借款本金430万元，支付利息、罚息（暂计至2015年6月16日为64.529843万元，之后的罚息按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算至款项付清日止），赔偿德丰公司支付的律师费损失16.5万元，上述款项婚纱公司于本判决生效之日起五日内付清；二、德丰公司对季志毅名下的位于宁波四眼碶街xx弄x号xxxx室的房产（权证号：甬房权证江东字第××号）享有抵押权，有权在约定的最高额抵押担保范围内以上述房产折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；三、宁波凯地洁优国际贸易有限公司、季志毅、王琴、王晓明对上述第一项还款承担连带清偿责任，宁波凯地洁优国际贸易有限公司、季志毅、王琴、王晓明承担责任后，有权向婚纱公司追偿。后德丰公司申请强制执行，本院于2016年3月17日依法予以受理，案号为（2016）浙0203执739号。2016年4月29日，本院依法公告，责令季志毅及房屋实际使用人于2016年5月15日前迁出位于宁波四眼碶街xx弄x号xxxx室的房地产。
另查明，2014年7月7日，本院依法受理了德丰公司与宁波海曙卡华仕制衣有限公司、吴国廷、季志毅、缪健、缪文良、宁波市开西米亚服饰有限公司、婚纱公司小额借款合同纠纷一案，案号为（2014）甬海商初字第805号。诉讼中，本院依申请于2014年7月17日对位于宁波四眼碶街xx弄x号xxxx室的房产采取了诉讼保全措施。2014年7月29日，本院依法做出了（2014）甬海商初字第805号民事调解书。2014年8月22日，本院依申请解除了对上述房产的查封。后德丰公司申请强制执行，本院于2014年9月2日依法予以受理，案号为（2014）甬海执民字第1328号。2014年9月4日，本院依法查封了位于宁波四眼碶街xx弄x号xxxx室的房产。2014年11月5日，本院依德丰公司申请，依法解除了对上述房产的查封。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此，租赁权若要对抗抵押权，租赁权必须设定在抵押权设立之前且承租人在抵押权设立之前已经占有使用租赁物。本案中，季志毅于2014年8月22日向德丰公司所作“位于宁波四眼碶街xx弄x号xxxx室的房产为其自用，未出租给任何单位和个人使用；在抵押期（2014年8月22日至2017年8月21日）内，季志毅如出租上述房产，必须事先征得德丰公司同意并取得书面确认”的书面承诺，能够证明涉案房屋在办理抵押登记时未予出租的使用状况；李志伟自认其从2014年11月起才实际入住涉案房屋，也就是说其并非在涉案抵押权设定之前已经占有使用涉案房屋；根据季志毅出具的确认书及案外人的自认，案外人并未按约实际支付租金，而是以租抵债。综上，案外人所提供的房屋租赁合同虽能证明其与被执行人就涉案房屋签订过落款时间为2014年7月1日的书面租赁合同，但其实质是名为租赁实为房屋使用权抵债，且案外人在涉案抵押权设立之前并未占有使用租赁物，故本院对该租赁合同的真实性不予认可，案外人所谓的租赁权并不能对抗涉案抵押权。案外人关于保障其合法租赁权及优先购买权之异议主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人费国萍、李志伟的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 毛建军
审 判 员 陈 杨
代理审判员 张 习
二〇一六年九月二十日
代书 记员 刘方明