新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院民 事 判 决 书（2016）新4301民初960号原告：新疆东方好莱坞影视文化传媒有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市新市区河南西路26号6楼602室。法定代表人：翟若男，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨耀军，新疆银石律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文，新疆振鑫律师事务所律师。被告：梁小华，男，1972年5月28日出生，汉族，无固定职业，住新疆阿勒泰市。被告：胡春娥（梁小华的妻子），女，1974年4月1日出生，汉族，无固定职业，住新疆阿勒泰市。共同委托诉讼代理人：李杰江、赵玺，新疆新北律师事务所律师。原告新疆东方好莱坞影视文化传媒有限公司（以下简称：好莱坞影视公司）与被告梁小华、胡春娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告好莱坞影视公司的委托诉讼代理人杨耀军、刘文，被告梁小华、胡春娥及共同委托诉讼代理人李杰江、赵玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好莱坞影视公司向本院提出诉讼请求，1、解除2015年10月17日原告、被告签订的《房屋租赁意向书》；2、解除2015年10月27日原告、被告签订的《房屋租赁合同》；3、解除2016年1月16日原、被告签订的《补充协议》；4、判令被告在判决生效之日起15日内将租赁场所恢复成租赁时的毛墙毛地状况，如未能恢复则承担恢复原状产生的费用；5、判令被告支付自2016年1月3日起至租赁房屋恢复毛墙毛地期间的租金；6、判令被告支付物业费16200元；7、支付暖气费12600元；8、支付电费155元；9、支付水费27.60元；10、支付违约金312000元。事实和理由：2015年10月17日好莱坞影视公司与被告梁小华签订《房屋租赁意向书》。双方约定甲方将位于阿勒泰市俄罗斯步行街四层区面积为450平方米的房产出租给乙方使用。《房屋租赁意向书》明确约定租金价格1.9元/平方米/天，三年期不增不减，租金缴纳一年一缴纳，先支出后使用，以后每年提前30天将向原告的房租交清。租赁期间使用的水、电、暖费按照国家标准的收费进行缴纳，物业费标准3元/平方米/天，暖气费按照国家及地方政府相关文件规定在使用前一次性支付给甲方。经乙方多次到现场查看后，双方于2015年10月27日签订《房屋租赁合同》，合同对双方具体权利义务进行细化。最终将每年的租金标准确定为312000元/年。2016年1月3日，梁小华、胡春娥向租赁物所属的阳光美食城广场递交《承诺书》，梁小华、胡春娥进场开始装修。由于楼房整体验收时间过长，交房延期。2016年1月16日，好莱坞影视公司又与被告梁小华签订《补充协议》。《补充协议》约定甲方承诺给乙方四个月的免租期作为甲方原因未按时给乙方交房的补偿，自本协议签订后，乙方不得再以未按时交房为由向甲方提出其他合同以外的任何条件。《补充协议》第二条约定起租期日为2016年为4月20日、2017年为2017年5月30日、2018年为2017年7月30日。以上起租日期已含免租期。原告在租期上给予乙方充分的照顾。2016年1月29日，阿勒泰市公安消防大队给梁小华、胡春娥拟开办的阿勒泰市”张大师鸭爪爪”火锅装修工程核发《建设工程消防设计备案凭证》。为了梁小华、胡春娥二次消防施工的便利及后期装修的便利，原告在租赁物内加装了钢梁。梁小华、胡春娥在装修中将加装的钢梁作为支撑点，该钢梁起到了稳定装修物、分割包厢的作用。后因阿勒泰市内已经有四家”鸭爪爪”火锅店开业，梁小华、胡春娥失去信心。春节前就停止装修。梁小华、胡春娥为谋取单方的利益，给原告施加压力，向消防部门举报原告钢梁不符合消防备案规定。消防部门作出拆除钢梁的处理意见。2010年4月7日好莱坞影视公司给被告梁小华送达《告知函》，被告胡春娥代签收，原告通知被告后对钢梁进行拆除。钢梁拆除费用共计23万元。此后，原告多次催促梁小华、胡春娥抓紧装修，争取与其他商户同时开业，但梁小华、胡春娥拒绝继续履行合同。被告已经构成根本违约，经双方多次协商未达成一致意见。两被告辩称，原告要求解除2015年10月17日原告与被告梁小华签订的《房屋租赁意向书》不存异议，该意向书已由原、被告签订的《房屋租赁合同》予以替代，对双方已不存在事实和法律上的约束力；2、被告同意解除2015年10月27日原告与梁小华签订的《房屋租赁合同》，但不认可原告解除合同的理由，并且被告已向阿勒泰市人民法院起诉本案原告；3、对于原、被告签订的《补充协议》，作为原、被告签订主合同的附随文件，自然与主合同一并解除；4、对原告的第4项请求不予认可。首先是由于原告的违约造成了被告不能继续履行合同，其次原告的此诉请是选择性诉请，既要求法院确认行为又要求确认价款，依照民诉法规定必须明确清晰规定这样的选择性诉请不能成立；5、原告要求2016年1月3日至2017年1月2日的租金312000元不能成立，（1）自双方合同解除便不存在继续支付租金的合同权利和依据；（2）原告所主张的数额和期限是将不确定的事实和法律关系以预判的形式予以确认，这样的事实不能成立；6、原告要求被告支付物业费16200元，同样不能成立，理由与第5条一致；7、暖气费12600元，首先因为原告的违约造成了被告不能继续履行合同，对此项费用被告不予承担，其次仅从合同的角度，双方合同自2016年1月3日起算租赁期限，被告即便按合同履行也只是承担自租期开始时的暖气费；诉讼请求第8、9项电费、水费是否系被告装修期间所用首先需依证据确认，其次在法院审理后方可以进行裁判；10、要求被告支付违约金的主张抛开要求法院确认的违约事实之外，原告主张该违约金的计算方式没有合同依据不能成立。在被告租赁物内搭建的钢梁等钢结构构件是原告为满足自身利益增加其寻租空间而实施，而不是原告所说为被告的消防施工的便利和后期施工的便利。这一行为是原告的单方违约行为，也证实这一行为致使被告的租赁物不能被消防验收合格。消防主管部门要求原告进行消防整改、要求原告拆除其擅自搭建的钢结构，可证实原告的这种搭建拆除的反复过程大大耽延了被告对租赁物的使用和经营目的实现。在此情形下被告继续履行合同将给被告造成更大的损失，故被告同意解除合同，但不应承担违约造成的损失。本院经审理认定事实如下：2015年10月17日原告、被告梁小华签订《房屋租赁意向书》，约定原告好莱坞影视公司将面积为450平方米坐落于阿勒泰市文化路俄罗斯步行街75栋四层1号外租区租赁给被告梁小华经营”张大师鸭爪爪”火锅，租期三年，租金每天每平方米1.9元，3年不增不减。租金一年一缴，先支付后使用，签订意向书后先缴15万定金后签订租赁合同。2015年10月23日，被告向原告支付15万元定金。2015年10月27日，双方签订《房屋租赁合同》，该合同将15万元定金约定为已付租金，将租金额约定为每年312000元。2015年12月原告在租赁物上加装钢梁，原告加装钢梁前未到阿勒泰市公安消防大队备案。2016年1月原告将租赁房屋交付给被告梁小华；在交房时租赁房屋内的钢梁已经加装完毕。2015年12月9日被告妻子胡春娥与鲁某签订《维修合同》，对租赁物进行装修，约定工程造价315000元，鲁某包工包料。被告梁小华装修有部分依托在原告好莱坞影视公司加装的钢梁上，鲁某的装修于2016年2月停工，装修停工时租赁物内尚剩余少量装修材料。2016年1月16日原、被告签订《补充协议》，约定原告给被告免四个月的租期作为原告未按时交房的补偿；自《补充协议》签订后，被告不得再以未按时交房为由，向原告提出其他合同以外的任何条件；2016年的起租日期为2016年4月20日，该日期已含免租期；《补充协议》约定原告根据被告提供的消防设施改造图进行消防改造，消防设计费9000元由原告承担；双方同意将原合同中出租面积有450平方米，因设置夹层楼梯而调整为445平方米。2016年1月3日，梁小华妻子胡春娥向阳光美食广场出具《承诺书》，承诺在所租赁房屋所未办理好消防手续前，仅堆放材料不得进场进行施工。2016年1月29日，阿勒泰市公安消防大队给被告申报的火锅店核发《建设工程消防设计备案凭证》；被告未按《补充协议》约定向原告交付消防设计图纸；原告未对租赁物实施消防设计改造，原告也未向被告支付消防设计费9000元。鲁某与原告签订租赁物的《维修合同》约定工程承包方式为包工包料，工程造价款315000元。合同签订后鲁某为被告的火锅店进行装修，直至2016年2月工程全部停工。鲁某从被告处共收取15万元装修款。15万元装修费中包含火锅店的消防设计费，该款由鲁某支付给设计单位。鲁某在原告加装的钢梁基础上进行装修。2016年3月30日阿勒泰市公安消防大队向好莱坞影视公司下发《责令限期改正通知书》，内容为”西侧450平米建筑未按消防设计文件施工，责令于2016年4月7日前改正”。2016年4月7日在阿勒泰市金山路派出所干警、司法所干部在场的情况下，消防部门通知原、被告到场要求拆除钢梁。2016年4月13日原告拆除了加装在租赁物上的钢梁。另查明，梁小华在本院审理的2017新43**民初29号案件中作为原告已提出解除双方签订的《房屋租赁合同》诉讼请求。原告在本案审理过程中要求法院判令在双方解除房屋租赁合同后，由被告返还租赁物。原告好莱坞影视公司为证明其诉讼主张，向本院出示证据：原告出示证据1，2015年10月17日，《房屋租赁意向书》。证明租金交纳的时间，合同约定的项目是”张大师鸭爪爪”火锅，租金价格1.9元/㎡/天，3年不增不减，房屋租赁费由租赁方承担，租赁区所使用水、电费，按国家标准缴纳。被告对证据1的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，只是陈述合同条款没有什么证明目的。原告出示证据2，2015年10月27日双方签订的《房屋租赁合同》。证明目的同证据1，合同2015年12月27的年房屋租赁合同中的第6、7项证明了合同违约的具体内容，被告违反了这两项内容。被告的认证意见同第1份证据。原告出示证据3，2016年1月16日双方签订的《补充协议》。证明原告给被告延租期4个月，消防设计费原告承担。被告对证据3的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，原告证明目的表述不够清晰，该补充协议第1条表述甲方承诺给乙方4个月的免租期，作为甲方给乙方的补偿，通过这一条款的表述就已经证明了原告给被告免租补偿是由于甲方（原告）的原因造成的，具体什么原因没有表述。该原因实际上是一个事实行为，也应当是认定原、被告哪一方违约的事实行为。原告出示证据4、2016年1月3日，胡春娥办理进场手续时给业主阳光美食广场的《承诺书》。证明被告梁小华、胡春娥在2016年1月3日前在消防手续未办理好的情况下急于进场施工，办理了进场手续。被告对证据4的真实性、合法性认可、关联性认可，证明目的不认可，该证据只能证明2016年1月3日被告准备进场装修，不能证明本案的核心焦点和违约责任。同时原告认为自胡春娥出具《承诺书》时被告应当向原告履行租赁合同义务，原告证明目的不能成立，因为双方约定起租时间是2016年4月20日，因此合同的正常租赁时间也只能从2016年4月20日计算。原告出示证据5、2015年12月11日，阿勒泰市公安消防大队阿勒泰俄罗斯步行街商场扩建项目核发的《建设工程消防设计备案凭证》。证明梁小华租赁的场地第一次消防方案符合消防规定。被告对证据5、真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，消防主管部门是按照被告向其提供的相关的消防设计和施工的文本资料所作出的备案凭证而已，消防施工是否合格在该凭证中无法体现，要等到竣工验收，后续的所谓建设工程许可证等是包含租赁物在内的整个俄罗斯步行街商场扩建项目的建筑许可，和本案没有关系。原告出示证据6、2016年1月29日，阿勒泰市公安消防大队给梁小华、胡春娥拟开办的阿勒泰市”张大师鸭爪爪”火锅装修工程核发的《建设工程消防设计备案凭证》。证明梁小华、胡春娥租赁的场地第二次消防方案符合消防规定。被告对证据6的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，与本案无关，该备案凭证是消防主管部门对整个俄罗斯步行街商场扩建项目的消防验收备案凭证，而不是对某一个特定物业特定用途的验收许可。原告出示证据7、2016年4月7日，好莱坞影视公司给梁小华送达的《告知函》。证明为了梁小华二次消防施工的便利及后期装修的便利，在租赁物内加装了钢梁，因梁小华举报原告，消防部门作出拆除钢梁的处理意见。被告对证据7、真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，改正的对象是本案的原告，具体的问题及4楼西侧未按照消防文件施工要求予以改正，这既是原告搭建钢构建筑物，因此恰恰证明了原告在被告的租赁物内实施了违法行为，导致消防验收不能合格。原告出示证据8、2016年4月7日拍摄的照片两张。证明梁小华在装修中将加装的钢梁作为支撑点，该钢梁稳定了稳定梁小华包厢的作用。被告对证据8的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，这份告知只能证明原告应消防主管部门的整改要求做出了拆除钢梁的改正行为，而不能证明该钢构物的搭建是为了被告的使用目的而实施。对于租赁物内存在的钢构物在被告进行装修时予以借用，仅仅是被告装修工程的装修工艺和方法问题，和证明该违法搭建的钢构物系为被告所使用是完全不同的概念，没有这个装修被告也一样可以完成。原告出示证据9、2016年4月21日，《确认书》。证明原告的钢梁拆除后对被告的装修没有造成损失。被告对证据9、真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，只能证明原告在拆除其违章搭建的钢构物时没有损害被告已完成的装修物，其他的什么也证明不了。原告出示证据10、视听资料。证明2016年4月7日金山路派出所出警情况，当时现场有5方人在场，原、被告双方，司法所的工作人员，派出所的两名警察，阿勒泰消防大队的两名警官，五方人员在场，梁小华多次说到他没有资金了，”我干不了”，”如果我能干的话我就不会去消防局举报他们了”。原告主张解除合同是有充分事实和法律依据，解除合同的所有的法律责任都在两被告。被告对原告出示的证据10真实性、合法性、关联性认可，对原告的证明目的不认可。该证据公安执法记录仪记载的视频资料记述的内容是原告要拆除其违规搭建的钢梁结构，在拆除过程中与被告产生的纠纷。纠纷的原因是被告认为原告在拆除过程中给被告已经完成的装修造成损害或者可能造成损害，原告如何去承担责任。最终的解决方式是原告给被告出具了一个”如造成被告装修物损害而承担赔偿责任”的《承诺书》而予以化解。原告向法庭的描述仅仅是断章取义的理解和认识，因此该证据可以证明原告按照消防部门的要求进行整改拆除了其违规搭建的钢梁结构，将租赁物恢复至合同签订时的初始状况；该证据还可以证明原告从搭建到拆除反复过程中的过错责任，造成合同不能履行或者没有继续履行。原告出示证据11、鲁邵德在2016新43**民初1016号案件中的证言。（庭审笔录第10页）证明在梁小华进场之前钢梁就是存在的，证明当时梁小华进入场地之后在钢梁存在的情况下，请北屯现代设计院专就消防做了重新设计，正式出了图纸，图纸在阿勒泰地区建设局备过案，阿勒泰地区设计院也审过该图。为什么梁小华没有继续装修，接着就发生了执法记录仪中的情况。被告对原告证据11的质证意见，该证据可以证明证人与胡春娥签订了装修总承包合同。完成了现有的装修，被告支付了15万元装修工程款的事实。原告刚才向法庭陈述的内容是证人如何在进行装修过程中的描述，就原告特别提到的所谓消防工程的过错施工问题，证人说的非常清楚，在笔录第10页。陈述了装修到此为止的原因。是消防工程没有做，而不是原告陈述的被告没有钱了不能做了。因此对该证人证言与原告向法庭说明的证明目的不具有关联性。两被告为反驳原告的主张向本院出示证据：两被告出示证据《限期责令整改通知书》和《询问笔录》。证明原告违规搭建的钢梁结构经阿勒泰市消防主管部门调查认定其不符合消防设施设计，是属于非法搭建的构筑物。原告对被告出示的证据的真实性、合法性、关联性均认可。证明目的不认可，恰恰证明被告利用原告搭建钢梁进行装修。本院认证，对原告出示的证据1、2可以证明被告租赁原告房屋的事实。证据3可以证明原、被告双方在协议中约定由被告进行消防设计，原告根据被告提供的消防设计图纸进行施工，并约定原告给予被告4个月的免租期。原告证据4中提到”在相关手续未办理之前只进行装饰材料进场，不得施工”，与证据3相结合可以确定相关手续是指消防手续，对原告的证明目的予以认可。本院对原告证据5的证明包括梁小华租赁房屋在内的阿勒泰市俄罗斯步行街商场扩建项目均已经在阿勒泰地区消防支队备案。本院对证据6的真实性认可，可以证明两被告对租赁物消防改造在阿勒泰市公安消防大队备案。原告证据7可以证明原告在租赁物内搭建钢梁违反消防规定，后在告知被告的情况下予以拆除。本院对证据8的真实性认可，可以证明被告在装修时钢梁已由原告搭建。证据9可以证明原告在拆除钢梁时通知了被告，从该《确认书》的内容”甲方于2016年4月13日施工完毕”，可反映原告于2016年4月13日将钢梁拆除完毕。第10份证据可以证明被告要求拆除租赁物上的钢梁，消防大队要求原告拆除租赁物上的钢梁。证据11，证人鲁某的证言，可以证明被告装修前钢梁已经存在；因租赁物的二次消防没有做，被告未将租赁物的装修进行完毕。本院对《限期责令整改通知书》、询问笔录的真实性认可，该证据可以证明原告在租赁物内加装钢梁违反了消防规定，被消防部门限期整改。争议焦点：1、原、被告签订的《房屋租赁意向书》、《房屋租赁合同》、《补充协议》是否应当依法解除；2、以上合同如解除，被告应否将租赁物恢复原状并承担将租赁物恢复原状所产生的房屋租赁费，应否承担物业费16200元；被告应否支付原告暖气费12600元、电费155元、水费27.60元；3、被告应否承担违约金312000元。本院认为，原告与被告梁小华签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同签订后，原告好莱坞影视公司在未办理消防手续的情况下对租赁物加装了钢梁，其行为违反了消防规定。2016年1月1日原告向被告交付房屋时钢梁已经加装完毕，故认定梁小华对原告加装钢梁事宜是知情的。但双方就此重新达成《补充协议》。在《补充协议》中双方约定由原告好莱坞影视公司根据被告梁小华提供的消防设施改造图进行消防设计改造。但被告未向原告提供消防设计图，导致原告未对租赁物进行消防设计改造，从而被消防部门限期整改，影响租赁物的正常使用。双方以上行为导致租赁物不能正常使用、延期交房，故原告、被告梁小华均违约，故对因此造成的损失应由双方各自承担相应的责任，原告、被告梁小华违约责任相当，故对所造成的损失应由双方各承担50%的责任。原告好莱坞影视公司要求解除租赁合同，被告梁小华同意解除合同。故认定原、被告均无继续履行合同的意愿，双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》应依法予以解除。因《房屋租赁意向书》的内容仅为表明原告与被告梁小华签订租赁合同的意愿，《房屋租赁合同》签订后《房屋租赁意向书》已无具体履行内容。故对原告要求解除《房屋租赁意向书》的诉讼请求予以驳回。原告与被告梁小华签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》解除后，租赁物应恢复原状。因原告已将违反消防规定加装的钢梁自行拆除，故被告梁小华应将租赁物内的装修予以拆除将租赁物恢复原状，并向好莱坞影视公司返还原物。因劳务不能强制执行，故对原告要求被告拆除租赁物内装修的诉讼请求不予支持。本院在（2016）新4301民初29号判决书已判决好莱坞影视公司向梁小华支付装修补偿款，因此租赁房屋内的装修物归原告所有，原告有权自行拆除。因拆除而发生的费用，可待拆除实际发生后另行主张。原告要求由两被告支付2016年1月3日至租赁物恢复原状期间的房屋租赁费。因两被告已于2017年6月16日将租赁房屋交还原告。在2016年4月8日前因钢梁未拆除租赁物不符合消防规定被告梁小华无法使用房屋，且原告、被告梁小华签订的《补充协议》约定2016年的起租日期为2016年4月20日，故被告梁小华无需向原告支付2016年4月20日之前的租赁费。本院支持原告主张租金中的部分诉讼请求，即2016年4月21日至本判决生效前一日（即合同解除前一日）期间按年租金312000元计算由原告与被告梁小华各承担一半。原告要求两被告支付的物业费、暖气费、电费，水费的诉讼请求，因未提供相应的证据加以支持，对于原告的此部分诉讼请求本院不予支持。原告要求两被告支付违约金，因双方均违约，故被告不应向原告支付违约金。《房屋租赁合同》、《补充协议》虽为原告与被告梁小华签订，但被告梁小华是以与胡春娥共有的家庭财产出资，且被告胡春娥与鲁某签订《维修合同》、给原告出具《承诺书》、消防部门要求拆除钢梁时胡春娥也在场，故认定被告梁小华的以上债务为夫妻共同债务，被告胡春娥应对被告梁小华的以上债务承担连带还款责任，故依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释（二）》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告新疆东方好莱坞影视文化传媒有限公司与被告梁小华签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》；二、被告梁小华于本判决生效前3日内将阿勒泰市文化路俄罗斯步行街75栋四层1号外租区返还原告新疆东方好莱坞影视文化传媒有限公司；三、被告梁小华按按年租金312000元的一半向原告新疆东方好莱坞影视文化传媒有限公司支付自2016年4月21日至本判决生效前一日期间租金；四、驳回原告新疆东方好莱坞影视文化传媒有限公司对被告梁小华的其他诉讼请求；五、被告胡春娥对被告梁小华的以上债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10330元，减半收取5165元，由原告新疆东方好莱坞影视文化传媒有限公司负担3657元、被告梁小华负担1508元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。审判员 王 博二〇一七年六月十六日书记员 刘竹艳