清远巿清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清城法民一初字第529号
原告：高育，女，汉族，住浙江省衢州市衢江区，身份证号码0023。
委托代理人：李晓波，男，年月日出生，汉族，住址同上。
被告：清远市威鹏房地产有限公司，住所地清远市清城区。
法定代表人：薛锡洪，该公司董事长。
委托代理人：陈桂才、薛锡庭，广东平信律师事务所律师。
原告高育诉被告清远市威鹏房地产有限公司（以下简称威鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高育及其委托代理人李晓波；被告威鹏公司的委托代理人陈桂才，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高育诉称：2013年9月8日，原告高育与被告威鹏公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：①标的物为清远市清城区北江一路三十九号富景天下花园l区5号楼30层01房；②建筑面积共212.57平方米，套内建筑面积165.63平方米，该商品房每平方米单价为6950.53元，总金额为1151217元；③双方还约定了房屋交付期限，交接时应出示的证明文件和应提供的文件材料及出卖人逾期交房的违约金责任等。合同签订后，原告高育已按约定履行了合同的全部付款义务和缴纳税费义务，累计共支付现金1191067.51元。原告没有任何违约行为，而被告至今没有按合同约定和法律规定的方式将房屋实际交付使用。而且，按照2014年6月6日清远市城乡规划局最新公布的有关《富景天下修改总平面规划方案批后公布》文件，原告所购房屋的正面方向，将由三栋31层高的建筑物替代被告在售楼时沙盘模型的三层会所位置，遮挡了原告所购物业的江景景观，原告物业的一线江景房将变为二线景观房，按当时同地段二线江景的商品房单价为每平方米5000.00左右相比，原告所购商品房每平方米单价为6950.53元，远远高出同类商品房的市场价一大截。因此，被告在本案中涉嫌在售楼时利用销售员和沙盘模型，故意隐瞒，提供虚假情况欺诈原告，以一线江景的价格误导了原告，已构成逾期交房、涉嫌欺诈等违约行为，应当承担相应的民事责任。原告已多次就被告的违约行为进行交涉，因双方未能协商处理好，所以提交法院诉讼。此外，被告明知修改了小区总平面规划，仍在今年6月前故意利用销售员和沙盘模型继续欺诈、误导消费者，已造成小区数十户业主到市政府有关部门联名抗议。所以被告是在故意隐瞒，提供虚假情况，欺诈误导原告，根据公平诚实信用原则，被告应把高出市场价的不当得利房款退给原告，每平方米退款2000元，即按照4950.53元重新计算单价，共应退房款331260元及利息。此外，被告在本案中的违约行为，导致了原告无法按预期入住和使用房屋，还造成了原告的已付款利息损失，因此，被告应赔偿原告的利息损失、逾期交房违约金。违约金按每日万分之五计算，从2013年11月1日至2014年6月30日共计139297.62元（575.61元242天），2014年7月1日以后，违约金按实际交付房屋使用为止另行计算。鉴于上述事实，根据《中华人民共和国合同法》第42条、第107条、第112条、第113条，《中华人民共和国广告法》第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第14条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，并根据双方在《商品房买卖合同》中第8条、第9条和第11条的约定，原告有权要求赔偿损失。原告为维护自己的合法权益，特此提出诉讼，请求人民法院依法判令：1、被告威鹏公司退回原告不当得利房款331260元及其利息（利息从原告交房款当天起计算至2014年7月30日）；2、判令被告威鹏公司赔偿原告逾期交房违约金139297.62元（该违约金从2013年11月1日起按存款利率计至2014年6月30日止，每日按照原告已交房款的万分之五计算）。
被告威鹏公司辩称：一、答辩人在销售房屋中，不存在故意隐瞒，提供虚假情况，欺诈误导消费者的行为。1、答辩人从来没有变更隐瞒规划设计方案，根据2011年12月清远市城乡规划局的批复，5号、18号楼前面的1、2、3号楼是31层高层建筑，答辩人一直都是按该规划批复进行施工的。2、答辩人散发的广告宣传单张，都明确标明1、2、3号楼是31层高层建筑，销售人员在介绍情况时也明确告知购房者该地方是要待建高层建筑的。3、答辩人的楼盘沙盘只标出了当时正在销售的楼盘，因1、2、3号楼还未开工，因此沙盘中没有标出该楼的模型，只标出了将来要建的位置，但已专门注明是待建楼房。购房者误认为只是建三层的会所，这是他们的误解。综上所述，答辩人没有变更、隐瞒规划设计方案，更没有误导、欺诈消费者的行为。至于购房的单价是否合理，那是市场行为，原告认为答辩人不当得利证据不足。请求法院驳回原告的上述诉讼请求。答辩人确实存在逾期交房的行为，但逾期交房的主要原因是政府行为和市政配套安装延误造成的，主要表现为：1、市政府因北江路（洲心至武广段）进行改造。从2013年年初开始对该路段交通管制，并从2013年6月15日起实施全封闭施工，禁止一切车辆通行。该路段是答辩人进出工地的主要通道，政府对该路段实施交通管制后，答辩人运送材料的重型车辆无法通行，严重影响施工进度。2、市政配套工程的延误。答辩人的工程骏工验收，有赖于市政配套设施的完工。答辩人早在2012年11月就交清了该项目的市政配套设施费，但有些市政配套项目直到2014年7月才完成，致使答辩人的有些工程延至2014年7月才办理竣工验收备案。根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定：如遇市政配套安装之延误、政府行为等特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可以据实予以延期。三、争议房屋已于2014年4月18日办妥骏工验收备案，答辩人已于4月19日通知原告收房。因此，延期交房时间只能计算至2014年4月20日。四、合同约定的违约金过高，根据《合同法》第114条第二款之规定，请求人民法院予以适当减少。根据本案的具体情况，鉴于答辩人具有可以延期交付的法定条件，建议以同地段房屋的月租金为违约金的标准。该地段住宅的月租金为每平方米8元左右。以上答辩意见，请法庭采纳。
经审理查明，2013年8月9日，原告高育与被告威鹏公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区北江一路三十九号富景天下花园1区5号楼30层01号房屋，建筑面积212.57平方米，套内建筑面积165.63平方米，房屋总价款为1151217元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气、异常地质状况，第三方责任和政府行为而导致工期延误的。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”全部房屋价款原告已付清。约定的交楼期限届满后，因商品房未经竣工验收备案，原告拒绝收楼。2014年4月4日，涉案房屋所在的富景天下一区一期5号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，同年7月23日，该5号楼经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案。被告称其曾在2014年4月19日电话通知了原告收楼，此后也联系过原告几次要求其收楼，但被告一直未收楼。而原告称被告最早通知其收楼是在2014年7月30日。
另查明，包括原告在内的二十几户购买了富景天下5号楼房屋的业主因认为被告在销售中存在欺诈行为，于2014年6月25日向被告提出交涉，并由其中7户业主于同日向清远市住房和城乡建设局进行信访。2014年7月3日，清远市住房和城乡建设局作出答复，答复的内容为：“富景天下部分业主：你们对富景天下开发商欺诈销售的投诉已收悉。我局迅速组织人员前往销售现场进行调查了解。根据现场了解的情况，销售人员在介绍楼盘情况时，讲明5栋楼前有3栋楼待建，规划报建是31层。现场沙盘也标明是待建，没有标明是3层楼的会所。开发商还提供了楼盘宣传资料，宣传资料上的图片显示，5栋楼前面是3栋高层楼房，没有出现3层会所的图片。据我们向开发商了解，他们目前已经更换了销售代理公司，对以前的销售代理人员在销售楼房时有没有误导购房者的行为他们也不清楚。现在也无法找回每位销售人员回来质证。通过查看规划局2011年12月批复的富景天下一期工程规划总平面图，显示5栋楼前的3栋楼房规划均为31层高楼。……”
诉讼中，原告对于其诉称被告在销售中存在欺诈行为，提供了一份案外人李晓茹利用号码为1538551的手机拨打手机号码为1378880的手机而录制的通话录音，在该录音中，拨打人说“当时我们买房的时候这前面，都是那个大盘说会所的嘛”，接听人说“是啊，是啊”。拨打人接着说“当时你们都说是三层会所，我们都问得很清楚”，接听人说“嗯，嗯”。原告称拨打人为李晓茹，电话接听人为被告销售人员姚宇。被告质证则认为该录音不能确定通话人员身份，接电话人员并没有明确表示是姚宇的身份，也没有承诺5号楼前面的三栋是用于建会所的。被告为证明其在销售涉案商品房过程中不存在隐瞒欺诈的情形，提供了以下证据：清远市规划委员会清规委（2009）8号（09-09）关于清远市威鹏房地产有限公司富景天下总平面规划方案的审议意见的文件、规划总平面图、富景天下广告宣传单、沙盘模型，清远市规划委员会的文件显示，清远市城市规划委员会于2009年12月9日对于富景天下小区的总平面规划方案作出了如下审议意见：“会议原则同意小区（总用地面积153763平方米、建设用地面积117907平方米）修建性详细规划调整为：总容积率4.65，总建筑密度30.90%。住宅2645户，总停车位3031辆，其中酒店停车367辆。二、采用立面方案一的建筑风格”。规划总平面图显示清远市城乡规划局于2011年12月15日同意富景天下项目的规划修改方案，容积率为4.65%，建筑密度为30.90%，绿地率为32%，同时，该规划图还显示5#楼的西北方向规划有3栋均为31层的建筑。广告宣传单中小区的鸟瞰图显示5号楼西北方向为三栋高层建筑。沙盘模型中的3栋高层建筑位置上建有3层建筑模型，在该模型顶部标示待建字样，但原告认为被告在销售涉案房屋时销售人员曾明确告知该处只是建设3层会所，而且沙盘模型中三层会所的位置当时也没有待建字样，是被告于2014年7月才标示的。原告则提供了一份其用手机拍摄的图片，该图片上的三层建筑模型上未标注待建字样。此外，原告还于庭后补充提供了一份其在搜狐焦点网中下载打印出的关于富景天下5座的宣传介绍资料，其认为该资料中的“叠景洋房、江景园景双重景观”宣传已构成欺诈。对于逾期交房的主要原因，被告认为是政府部门负责的市政配套安装之延误、政府行为（北江路交通管制）、异常天气造成的，对于该说法，被告提供了以下几组证据：1、城市基础设施配套费票据及临时化粪池临时排水排污工程承包合同，城市基础设施配套费票据显示被告于2012年期间向当地政府部门缴纳了4次数量不等的城市基础设施配套费。工程承包合同显示因被告开发的富景天下一区一期销售中心、总公司办公室、工程部办公室的永久化粪池及雨污管未形成，需建两个临时化粪池及铺设排水排污管，故被告于2011年11月30日与福建省长汀县第一建筑工程有限公司签订了一份临时化粪池临时排水排污工程承包合同，将该工程发包给福建省长汀县第一建筑工程有限公司进行施工，工期自2011年12月1日至2012年1月10日止。2、被告庭后补充提供的关于富景天下项目市政基础设施配套情况的说明、清远气象观测站制作的2010年12月1日至2014年4月30日期间的清远市中雨以上日期及雨量的记录，情况说明由被告威鹏公司于2014年11月5日制作完成，由清远市住房和城乡建设管理局市政管理科加盖公章证明情况属实，该说明内容为：“我司开发的富景天下项目一区一期工程于2010年11月20日经市住建局批准开工，施工期间由于周边市政基础设施配套都还没有，到目前为止排污排水管道尚未建设，燃气管道、自来水管道与北江一路扩建正在施工建设。为了解决小区的市政配套问题，小区施工期间，我司积极想方设法，排水问题与周边村民租用池塘和土地，把排水管道接通至洲心排水渠；排污问题在小区内自建污水处理池，并经市环保部门验收合格；自来水问题与洲心街办协调，通过分摊水管费用，临时借用洲心街办的自来水管，解决施工用水和小区居民生活用水，通过与当地村民和有关部门花了大量的时间和协调工作，虽然解决了上述小区市政配套问题，但也影响了小区的开发建设进度。”雨量记录表显示在此3年5个月期间清远市中雨及以上量级的天数为163天。3、清远市人民政府文件-
清府（2013）49号文，文件显示公安机关交通管理部门决定对北江路（洲心至武广段）实施交通管制，交通管制时间从2013年6月15日至2014年12月1日止，交通管制路段为北江路（翡翠绿洲至站前路），施工期间，北江路（翡翠绿洲至站前路）禁止一切车辆及行人通行。对于违约金的计算，被告认为合同约定的违约金过分高于实际损失，应以租金标准予以计算，为此其于庭后补充提供了由清远市清城区新城天盛房屋中介服务部出具的一份证明，证明显示洲心片区的房屋自2010年1月1日至2014年4月30日期间的月租金为8元／平方米。此外，在本院受理的（2014）清城法民一初字第871-881号，921-928号19件案件中，被告提供了一份环保工程施工安装承包合同及补充协议，环保工程施工安装承包合同由被告与清远市浩天环保技术工程有限公司（乙方）于2013年8月10日签订，约定由乙方承建富景天下一区一期5-7#、16-18#商住楼及B1-B32#别墅生活污水处理施工安装工程，工期自接被告通知进场施工后90个工作日内完工。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、广告宣传单、沙盘模型的图片、清远市住房和城乡建设局的回复，被告提供的清远市规划委员会的文件、规划总平面图、广告宣传单、沙盘模型的照片、城市基础设施配套费票据、临时排污工程承包合同、市政基础设施配套情况的说明、清远观测站雨量的记录表、清府（2013）49号文件、竣工验收备案表、证明，以及本院的庭审笔录等证实。
本院认为，本案的争议焦点有：1、被告在销售本案房屋时是否存在欺诈行为；2、被告逾期交付涉案房屋是否构成违约；3、如果构成违约，双方约定的逾期交房违约金是否过分高于原告的实际损失，可否对违约金进行调整。对于第一个争议焦点，原告提供的通话录音是案外人李晓茹的通话内容，并不是原告的通话记录，不能证明电话接听人曾答复高育在其所购楼房前只是3层会所。其提供的沙盘模型图片只能证明在清远市城乡规划局同意建设的3栋高层建筑的位置处被告制作了3层建筑的模型，被告虽然当时没有标注待建字样，但这也并不足以证明当时被告销售涉案房屋的时候明确承诺原告该位置处只建3层建筑。同时，原告庭后补充提供的从网上下载打印的广告宣传单已超出举证期限，而且原告也没能证明该宣传广告系由被告发布。此外，对于富景天下楼盘的容积率变更为4.65，总建筑密度变更为30.9%的修建性详细规划调整早在2009年就被清远市城市规划委员会审批同意；而在5号楼西北向将建设3栋高层建筑的规划调整，清远市城乡规划局于2011年12月15日就已经批准同意了，该批准信息并由清远市城乡规划局于同日在其门户网站上进行了公布公示，对于5号楼西北向是建设3层会所还是建设高层建筑，原告完全可以在其签订合同日（2013年8月9日）之前在清远市城乡规划局网站进行查询或者亲自前往清远市城乡规划局了解富景天下小区的相关规划信息。因此，原告提供的证据并不足以证实被告在销售涉案房屋时向原告作出过口头或者书面的承诺，承诺原告在其所购房屋前不会建高层建筑。原告称被告在售房过程中存在欺诈行为的主张，因没有充分的事实依据，本院不予采纳，故，对原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。
对于第二个争议焦点，原告高育与被告威鹏公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告已支付全部购房款，被告应依约在2013年10月31日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用。被告认为其逾期交房的原因主要有三个：一个是政府部门负责的市政配套安装的延误，第二个是政府行为，最后一个是异常天气。针对其答辩的第一个抗辩理由，首先，虽然原告提供的情况说明证明富景天下小区施工期间市政基础配套都还没有，到2014年11月5日仍未建设排污排水管道，但是，排水排污管道在这一日期仍未建设好是否就属于延误呢？“延误”的含义为迟延耽误，是未按预料的进度进行的一种状态。被告并没有提供任何证据可以证明政府相关部门对于富景天下周边市政配套安装应于何时完成制定出了一个明确的时间表，而市政配套工程的完工日期没有一个明确的期限，缺少了预定的完工期限，也就缺少了参照系，自然不可能对市政配套安装实际的完工日期是否超出了预定的完工日期即市政配套安装是否延误作出一个判断，因此，被告并无证据可以证明本案出现了合同第八条约定的政府部门负责的市政基础配套安装存在延误的特殊情况。其次，供电、管道燃气设施的工程系由被告与供电部门、燃气公司在平等协商基础上自愿签订合同由供电部门、燃气公司进行安装，被告完全可以发挥主观能动性在约定的交楼期限前尽早与供电部门、燃气公司签订相关合同，完成供电、燃气设施的安装工程；而对于供水、排水排污设施的安装，被告在本院受理的（2014）清城法民一初字第871-881以及921-928号案件中提供的环保工程施工安装承包合同显示被告于2013年8月10日才与他人就小区的生活污水处理施工安装工程签订自被告通知进场施工日起工期为90天的合同，商品房买卖合同约定的交楼期限是在2013年10月31日前，因此，在交楼期限内其小区内部的排污设施被告都没能建设好，被告却将排污工程的环保验收较长时间内不能通过的原因归咎于小区外部的市政排污管网未建设好并不是很合理。对于被告提出的第二个理由，政府对北江路实施交通管制的时间是从2013年6月15日开始，而商品房买卖合同是在政府对该道路进行交通管制之后的2013年8月9日签订的，被告作为一个具有多年房地产开发经验的成熟市场主体，应该在签订商品房买卖合同之时就可以预见到该道路的交通管制是否会对其楼盘建设造成影响以及造成多大的影响，在政府正式实施了交通管制后的1个多月后被告与原告签订商品房买卖合同，依旧约定在2013年10月31日前交付房屋，因此，被告关于政府对道路实施交通管制对其工期造成延误的抗辩理由并不充分。此外，众所周知，富景天下前面的北江路虽然实施了交通管制，但是富景天下小区后面仍有一条混凝土公路可以通行机动车辆，政府对北江路实施交通管制并不会对其工期造成实质影响；对于被告提出的第三个理由，清远属亚热带季风气候，雨水资源丰富，年均降水量为1629.10毫米-2106.70毫米（资料来源于2013年清远年鉴），因此，原告以2010年12月1日至2014年4月30日三年零五个月的时间内中雨及以上量级的天数达到163天就认为出现了异常天气，没有任何依据。综合以上三点，被告没有充分的证据证明出现了政府部门负责的市政配套安装的延误这一特殊情况，政府对北江路的交通管制行为也不会对被告楼盘的开发建设造成实质不利影响，在其楼盘开发建设过程中也并没有出现异常天气，因此，被告并没有任何理由对商品房买卖合同约定的交楼期限进行顺延。被告未在约定时间内交付商品房给原告已构成违约，原告有权要求被告按照合同约定承担给付违约金的违约责任。
对于第三个争议焦点，《商品房买卖合同》是原、被告双方在充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，双方约定的按日以所购房屋价款的万分之五计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，合同当事人的意思自治应受到充分尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以原告已付房价款的万分之五的标准进行计算。对于违约金的计算起止时间，按照合同第九条的约定应自约定的最后交付期限的第二天-2013年11月1日起计至实际交付之日止，虽然被告提出其已电话通知原告前来收楼，原告没有收楼的责任在于原告自身，但是商品房买卖合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，”出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”在涉案房屋通过竣工验收备案后，被告并未履行该约定义务，原告在房屋通过验收备案后未前往被告处收楼责任并不在原告。而在验收备案前，因房屋未达到合同约定的交付条件，原告拒绝收楼有正当理由。因此，对于违约金的计算截止时间，应计算至合同约定的实际交付之日止，原告请求在本案中计算至2014年6月30日止，不违反合同第九条的约定，本院予以支持，经计算，被告应支付给原告的逾期交楼违约金为139297.30元（1151217元0.0005242天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，判决如下：
一、限被告清远市威鹏房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告高育支付至2014年6月30日止的逾期交楼违约金139297.30元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费8358元，由原告高育负担5884元、被告清远市威鹏房地产有限公司负担2474元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 潘金桥
审 判 员 黄永强
人民陪审员 余晓燕
二〇一五年一月六日
书 记 员 朱洁雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。