北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初2882号
原告（反诉被告）：黄昊，男，1978年10月18日出生，北京市昊膳屋餐饮管理有限公司法定代表人，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：章衍，北京市博天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京世纪星空影业投资有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼8593房间。
法定代表人：刘丹，董事长。
委托诉讼代理人：李健，北京市中灿律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄昊与被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司（以下简称世纪星空公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄昊及其委托诉讼代理人章珩，被告世纪星空公司的委托诉讼代理人李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黄昊向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的租赁合同；2.被告向原告返还已付租金139680元；3.被告向原告支付装修款及与租赁房屋有关的各项费用共计550068.64元（装修费149637.64元，免租期项目内物业费14550元，能源保证金970元，装修管理费4850元，专线占用费及服务费1604元，线路改造费20000元，消防改造费65000元，厨房设备购置费47375元，收款机15700元，餐桌3290元，餐椅3475元，吧椅1870元，沙发卡座950元，工服800元，装饰门帘400元，菜单灯箱1685元，展架及宣传彩页1260元，吸顶音箱360元，通路灯箱2800元，装饰竹帘750元，壁纸992元，监控系统12810元，员工工资72200元，员工宿舍租赁费30000元，宽带费6000元，通风系统检测费1500元，餐具费7200元，餐盒费12200元。此外还有押金69840元）；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月31号，原告和被告签订了房屋租赁合同，签订此合同目的在于原告欲租赁被告规定的经营范围内的场地用于餐饮经营，餐饮的商号为昊膳屋，原告的经营主要以餐饮用途，原告与被告签订合同时，被告在明知有北京市京建发(2014)236号文件关于北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范的相关规定，其中明确规定北京市地下室和防空工程设施负二层以及以下楼层一律不得从事餐饮和娱乐经营的情况下，仍然将房屋租赁给原告，根据该规定，被告房屋根本无法满足原告之经营目的，但被告仍然承诺可协助原告办理相关地下空间备案和相关餐饮证照，且正常收取原告地下室租金及相关押金，并让原告自行装修，原告听信了被告的种种不实承诺，对租赁场地进行了装修，并采购了餐饮业相关设备，雇用了相关服务人员，但由于被告的隐瞒，原告屡次被相关主管部门以违规违法为由进行查处和处罚，且由于无法办理相关餐饮证照，原告之经营日渐困难，入不敷出，原告认为被告隐瞒北京市政府相关规定，以不正当地收取原告租金，押金为目的，且逼迫原告在违法情况下签署相关单方免责声明和条款，致使原告在各个方面遭受了巨大损失，现原告起诉至贵院，请求贵院依照法律规定保护原告的合法利益。
被告（反诉原告）世纪星空公司辩称：一、双方签订合同时均知道或应当知道236号文件的内容，世纪星空公司并未隐瞒事实，也不存在欺诈。该文件不是黄昊未能办理营业执照的障碍，黄昊未能办理营业执照系政府调整产业政策造成的；二、双方之间签订的房屋租赁合同合法有效，世纪星空公司依照合同约定履行了出租人义务。对于黄昊无法取得营业执照，世纪星空公司不存在违约也没有过错。黄昊签订合同时，应当知道236号文件的内容，现以此为由解除合同不应得到法院支持；三、黄昊虽无法办理营业执照，但合同目的并非无法实现，合同应当继续履行；四、对于黄昊主张返还租金、赔偿损失的诉讼请求，因为合同解除系黄昊单方提出，并非世纪星空公司过错导致的，不应由世纪星空公司承担赔偿责任。
被告（反诉原告）世纪星空公司向本院提出反诉请求：1.被反诉人支付自2016年2月17日至房屋腾退之日的租金（合同解除后为使用费）每月23280元，及截止2016年12月25日拖欠的能源费3885.4元；2.被反诉人向反诉人腾退涉案房屋；3.诉讼费用被反诉人承担。事实与理由：反诉人北京世纪星空影业投资有限公司与被反诉人黄昊于2015年3月31日签订《租赁协议》，租期自2015年5月18日至2020年5月17日，月租金为23280元，被反诉人黄昊应于每月第25日前预先缴纳下月基本租金；能源费根据被反诉人黄昊的实际使用量，由其自行缴纳。《租赁协议》签订后，反诉人世纪星空公司已将该协议约定的商铺交付了被反诉人黄昊使用，被反诉人黄昊也对商铺进行了装修，并于2015年10月19日开始试营业。目前，被反诉人黄昊仅支付了2016年2月17日前的租金，其余期间的租金一直拖欠至今。同时，尚欠2015年12月、2016年1月的能源费。综上所述，双方签订的《租赁协议》合法有效，反诉人世纪星空公司已经依约履行了《租赁协议》，交付了租赁商铺，被反诉人黄昊应当支付拖欠的房屋租金及能源费。为维护反诉人的合法权益，故提出反诉。
原告（反诉被告）黄昊针对被告（反诉原告）世纪星空公司的反诉辩称：鉴定完成之后，我方要搬但是被告经理不让我方搬走，说案子结束才能搬。腾退的诉讼请求同意，其他诉讼请求不同意。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、原、被告双方没有异议的事实如下，本院予以确认：
2015年3月31日，出租人世纪星空公司与承租人黄昊签订《汉威国际广场租赁协议》，约定：1.租赁物。租赁房屋位于北京市丰台区南四环西路186号四区地下高新技术产业配套综合1-12号楼B1层4B-28单元（实际楼层为B2层）商铺，租赁面积为97平方米；2.用途。商铺限于承租人在其有效营业执照所规定的经营范围内以昊膳屋的商号名称经营品牌做餐饮用途；3.租期。自2015年5月18日起至2020年5月17日止；4.租金（含项目管理费）。租期内，承租人每月应缴租金以基本租金、月度分成租金较高者为准，按照月度计取，人民币支付，以出租人书面形式发送的付款通知书内具体金额为准。（1）基本租金，自2015年5月18日至自2017年5月17日，每月每平米240元；自2017年5月18日至自2019年5月17日，每月每平米252元；自2019年5月18日至自2020年5月17日，每月每平米264元；（2）月度分成租金，自2015年5月18日至自2016年5月17日，每月营业总收入的8%；自2016年5月18日至自2017年5月17日，每月营业总收入的9%；自2017年5月18日至自2018年5月17日，每月营业总收入的10%；自2018年5月18日至自2019年5月17日，每月营业总收入的11%；自2019年5月18日至自2020年5月17日，每月营业总收入的12%；（3）租金支付，承租人于每月第25日前预先缴纳下月基本租金；5.免租期。（1）2015年5月18日起至2015年8月17日止为免租期。此期间内承租人不需交纳租金，但承租人应根据本协议交纳项目管理费、公共设施费和其他应缴纳的费用。（2）免租期内项目管理费为每月【每平米（租赁面积）】50元。（3）承租人在免租期内应遵守本协议内的全部条款，如有违反本协议的行为，承租人同意出租人可以单方面撤销给予承租人的免租期，承租人应补交免租期内的租金费用，双方应按照本协议的条款履行。（4）双方同意，免租期以本协议不得以任何原因提前解除为前提。承租人同意，因承租人自身原因及违反本协议条款等事由致使本协议提前终止的，则承租人均不享有本条约定之免租期，承租人应于本协议提前终止之日起三个工作日内，按本协议约定的租金标准向出租人全额补交已发生的全部免租期的租金……7.公共设施费用。（1）承租人承诺交纳铺位水、电供应费用以及电信的一切费用。如承租人不交纳水、电等应缴纳的所有能源费用，承租人同意从其向出租人交纳的能源保证金中予以扣除，直至扣除完所有能源保证金。（2）出租人将对铺位分别安装计量表计量铺位用水和用电。8.装修。承租人提出申请后可对铺位进行装修。消防及燃气需由出租人指定的承包商进行施工，承租人需向出租人支付相应费用……11.租赁押金、能源保证金。（1）承租人应于本协议签署时向出租人缴纳相当于三个月房屋租金含项目管理费，共计69840元作为租赁押金；以及970元的能源保证金……（3）本协议终止时，出租人将在承租人满足下列全部条件后22个工作日内，把承租人已付的保证金及押金无息退还给承租人……12.付款……（2）承租人在本协议项下应支付的一切租金、项目管理费及其他定期付款均应每月交纳一次，应于每个应付款月的前一个月的25日或之前支付。其他能耗费、通信费等包括但不限于水费、电费等应每月交纳一次，应于每个应付款月的下一个月的5日或之前支付。15.保险。承租应自行投保公众责任险和建设工程一切险……21.大厦的毁坏或损坏。（1）如果铺位及任何部分被毁坏或损坏，承租人应在获知后立即通知出租人。对损坏或毁坏的部分，承租人应采取应急措施或保护措施防止危害进一步扩大，所造成的损失由责任方承担。
合同签订后，黄昊对商铺进行装修，并购置了经营设备。黄昊支付世纪星空公司装修管理费4850元、租赁押金69840元、能源保证金970元、专线占用费及人工服务费1624元、线路改造费20000元。截至目前，黄昊已支付免租期项目管理服务费14550元，2015年8月18日至2016年2月17日的房屋租金（包含项目管理服务费）139680元，尚欠2015年12月和2016年1月的水电费3885.4元。
庭审中，黄昊称于2015年7月前往北京市丰台区房屋管理局（以下简称丰台区房管局）办理前期的地下空间备案手续，但被告知涉案房屋无法办理商业餐饮备案。由于无法办理地下空间备案手续，导致黄昊无法办理营业执照。黄昊称，随后与世纪星空公司就此问题进行交涉，并提出试营业申请。2015年10月，黄昊试营业。黄昊称试营业至2016年1月，后被相关政府部门查处无法继续营业。至今，黄昊未能办理餐饮营业执照。
双方均认可，办理地下室登记备案证明是办理营业执照的前置程序。世纪星空公司主张涉案房屋可以办理地下室登记备案证明，并提交涉案房屋的地下室使用登记备案证明为证。该证明记载涉案楼层（地下2层）登记备案用途为餐饮、店铺。同时，还提交同楼层其他经营主体的营业执照，最近的工商注册登记时间是2015年5月。在本案审理中，本院前往丰台区房管局核实涉案楼层能否办理地下室登记备案证明。该局答复：涉案楼层登记备案用途为职工餐厅。2014年6月颁布的《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》（京建发[2014]236号）规定禁止利用负二层设置餐饮场所。2015年8月24日发布的《北京市新增产业的禁止目录（2015年版）》（以下简称目录）规定，禁止使用地下空间从事餐饮业商业经营，但如经营主体已于目录发布前取得“餐饮服务”或“商业”相关审批的，不适用于目录。依据上述规定，现不能为北京市丰台区南四环西路186号四区地下2层办理从事商业性（餐饮）经营普通地下室登记备案证明。
经黄昊申请，本院委托北京泛华国金工程咨询有限公司对商铺装修价值进行鉴定。鉴定意见如下：北京市丰台区南四环西路186号四区地下高新技术产区配套综合1-12号楼B1层4B-28单元商铺装修造价鉴定金额为人民币149566元，其中装饰工程98154.05元，电气工程22693.24元，通风空调工程25954.23元，铺水路铺设2764.93元。双方均认可鉴定意见，但世纪星空公司认为鉴定的价格过高。除鉴定范围外的装修改建项目，双方一致认可黄昊向中安华太消防工程（北京）有限公司支付了消防工程款65000元。
二、原、被告有争议的事实是黄昊为开办昊膳屋餐厅而支出的费用金额：
黄昊提交以下证据证明其支出各项费用金额：
1.装修、装饰花费149937.64元，提交装修装饰施工合同、收据为证；
2.厨房设备47375元，提交销售清单、报价单为证；
3.收款机、点钞机、显示器15700元，提交收款收据为证；
4.餐桌3290元、餐椅3475元、吧椅1870元、工服800元、沙发卡座950元、门帘400元，提交网上购物截图为证；
5.菜单灯箱1685元，提交广告制造合同为证；
6.展架195元、宣传彩页1065元，提交收据为证；
7.吸顶音响360元，提交网上购物截图为证；
8.通路灯箱2800元，提交收据为证；
9.竹帘750元，提交订货单为证；
10.壁纸992元，提交订货单为证；
11.监控系统12810元，提交收据为证；
12.宽带费6000元，提交互联网专线租用协议、固定电话业务登记单为证；
13.通风系统检测费1500元，提交收据为证；
14.餐具7200元、餐盒12200元，提交购货单为证；
15.员工宿舍租赁费30000元，提交房屋租赁合同、手写收据为证。
世纪星空公司对上述证据质证意见如下：
1.装修装饰合同真实性不认可，部分包料的情况下却约定在竣工后才付清装修款项，不符合商业惯例，我方怀疑这是原告后补的，且预算单中的签字有篡改痕迹，显示原告很可能是后补的预算单，施工合同没有合同编号，签署上也不是很严谨，合同附表中的工程报价单、竣工验收单、保修单等内容全部空白，故我方认为是原告伪造的，装修收据也不是正规发票，我方对于真实性不认可，对于装修工程没有发票也不合理；
2-14.设备购置费到监控系统的费用都是收据，有的只是简单的订货单，还有类似白条的票据，真实性都不认可，没有发票和合同，上述用品原告也没有证明全部用于在被告处承租的商铺经营，即使合同最终解除了，这些用品也可以在原告其他商铺使用，不应由被告全部承担；餐具餐盒费，由于原告试营业了近四个月，这些餐具餐盒也消耗得差不多了，通风系统检测费是对于新风检测时缴纳的费用，原告也是交给第三方的，应该有合同；宽带费也是原告自己实际使用支出的。
15.不认可，真实性无法确认，该合同并未备案，无法确认其真实性，也没有附上身份证、房产证等复印件，且原告的租金损失与我方无关，也不应由我方承担；
对上述证据，本院审查认定如下：对于1项，本院将参考本案鉴定意见认定具体数额；对于2项，其中28510元有加盖公章，根据黄昊提供的收据、购物单的上购货主体、内容和时间，可以确信上述物品系黄昊开办餐厅的花费，本院予以认可，其他部分本院不予认可；对于3、6、8、10、11项，同2项，有加盖公章确认，本院予以认可；对于4、7项，同2项，系网上购物所得，本院予以认可；对于5、9、15项，无法确认真实性，本院不予认可；对于12、13、14项，世纪星空公司未否认其真实性，本院予以确认。
对上述证据，本院的审查意见如下：根据黄昊提交的材料上的购货主体、内容和时间，结合餐饮行业经营惯例，可以认定1至15项中，部分费用属于黄昊开办餐厅的合理支出。对被告不认可，同时无加盖公章或者无法确定具体来源，真实性无法确认的，本院不予认定。对于员工工资，黄昊未提交证据，无法证明其实际支付的工资数额。
本院认为，黄昊与世纪星空公司签订的租赁合同，当事人意思表示真实，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。关于双方的争议焦点和诉讼请求，具体分析如下：
一、黄昊无法办理营业执照的原因，以及合同能否解除？
黄昊租赁商铺的目的旨在经营餐饮，世纪星空公司作为出租人负有协助承租方办理营业执照的义务，但因涉案商铺所处楼层的用途限制，相关部门不予办理地下室登记备案证明，导致黄昊不能办理营业执照，进而导致合同目的无法实现，故黄昊要求解除合同，依据充足，本院予以支持。依据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》（京建发[2014]236号）规定，地下负二层禁止经营餐饮。世纪星空公司作为商铺的所有权人和经营商应当知晓此规定。虽世纪星空公司提交的登记备案证明记载涉案楼层用途为餐饮，但经向丰台区房管局核实，该用途是指职工餐厅非商业餐饮经营。世纪星空公司虽不认可核实结果，但未提交证据证实丰台区房管局登记有误。因此，世纪星空公司在明知涉案楼层用途为职工餐厅，且有相关禁止性规定的情况下，仍将商铺对外出租，对合同解除应承担主要责任。虽世纪星空公司提交的证据显示有商户在2015年办理了营业执照，但并不能推定涉案商铺必然可以办理。同样，黄昊作为餐饮经营者理应知晓餐饮经营的限制性规定，故其对合同解除负有次要责任。
二、黄昊是否应当继续支付租金或房屋使用费？
虽然黄昊实际使用了商铺，进行了试营业，但租赁合同目的并未真正实现。本院酌定黄昊承担约定租金（包含项目管理服务费）和免租期内项目管理服务费的20%，剩余费用损失世纪星空公司自担。黄昊已付的6个月租金（包含项目管理服务费）139680元和免租期内项目管理服务费14550元，世纪星空公司应向黄昊退还80%的费用。2016年2月18日之后黄昊继续占用房屋，应继续按照合同约定的租金的20%标准支付租金。在合同解除之后，黄昊应当及时腾退房屋。如黄昊逾期腾退则应向世纪星空公司支付房屋使用费，费用标准本院参照租金计算。
三、黄昊在合同履行中遭受的损失数额是多少？
（一）鉴定部分的装修价值，双方均无异议，本院予以确认；（二）消防工程款、线路改造费、通风系统检测费，双方无争议，本院予以确认；（三）壁纸、灯箱、宣传彩页、监控设备等已经与涉案房屋形成附合或者直接绑定餐馆的经营活动，故此部分应认定为损失；（四）展架、收银机、点钞机、显示器、餐桌、餐椅、吧椅、沙发卡座、门帘、工服、音响、餐具、餐盒、厨房设备等动产，系黄昊为开设餐厅的合理性支出，故应当认定为损失。本院考虑到上述物品的折旧和消耗，以及再利用或变卖的情况酌定损失金额；（五）竹帘、菜单灯箱、员工宿舍租赁费因黄昊提交的证据不足以证明该部分损失存在，本院不予确认；（六）黄昊在筹备餐厅过程中雇佣人员系经营所需，故黄昊提出的人员工资损失的诉讼请求，本院予以支持，具体金额本院酌定；（七）专线占用费及人工服务费、宽带费，鉴于黄昊试营业已使用，不宜认定为损失。综合上述情况，考虑双方的过错，本院认定黄昊各项损失共计262966.4元(详见附件损失计算明细)。
四、世纪星空公司是否应当返还装修管理费、租赁押金、能源保证金？
本院判决双方解除合同，故世纪星空公司应当返还黄昊装修管理费和租赁押金。至于能源费保证金。2015年12月至今，黄昊作为房屋占有使用方，应当承担该期间发生的能源费用。黄昊已交的能源保证金970元抵扣拖欠的水电费，故黄昊需再支付世纪星空公司能源费2915.4元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）黄昊与被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司于二〇一五年三月三十一日签订的《汉威国际广场租赁协议》于本判决生效之日解除；
二、原告（反诉被告）黄昊于本判决生效之日起十日内腾退位于北京市丰台区南四环西路186号四区地下高新技术产业配套综合1-12号楼B1层4B-28单元（实际楼层为B2层）商铺，并交还被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司；
三、被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）黄昊装修管理费四千八百五十元、租赁押金六万九千八百四十元，赔偿原告（反诉被告）黄昊各项损失共计二十六万二千九百六十六元四角；
四、被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）黄昊房屋租金及免租期内的项目管理服务费十二万三千三百八十四元；
五、原告（反诉被告）黄昊于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司租金（按照约定租金的百分之二十的标准，自二〇一六年二月十八日计算至合同解除之日止）；
六、原告（反诉被告）黄昊于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司房屋使用费（按照约定租金的百分之二十的标准，自合同解除次日计算至原告（反诉被告）黄昊腾退位于北京市丰台区南四环西路186号四区地下高新技术产业配套综合1-12号楼B1层4B-28单元（实际楼层为B2层）商铺之日止）；
七、原告（反诉被告）黄昊于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司能源费二千九百一十五元四角；
八、驳回原告（反诉被告）黄昊的其他诉讼请求；
九、驳回被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费17372元，由原告（反诉被告）黄昊负担3474.4元（已交纳），被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司负担13897.6元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2471元，原告（反诉被告）黄昊负担494.2元（于本判决生效后七日内交纳），被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司负担1976.8元（已交纳）；鉴定费17830元，由原告（反诉被告）黄昊负担3566元（已交纳），被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司负担14264元（于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）黄昊）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 付 强
人民陪审员 肖进华
人民陪审员 白新茹
二〇一七年十月十七日
书 记 员 杨 健