云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云05民终353号上诉人（原审被告）：保山市坤泰房地产开发有限公司。住所地：隆阳区永昌街道永昌路中央名门小区9-D101。统一社会信用代码：915305025577805695。法定代表人：王笑一，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张白沙、侯慧莹,北京市中伦(广州)律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨玉国，男，1962年5月17日生，白族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。委托诉讼代理人：谢飞、杨赟燊，云南春裕律师事务所律师。一般授权代理。上诉人保山市坤泰房地产开发有限公司（以下简称坤泰公司）因与被上诉人杨玉国商品房预售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初4685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。坤泰公司上诉请求：1、撤销原判；2、改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：1、原判认定“坤泰·驿路名门”项目的竣工并验收合格时间为2016年9月22日错误，上诉人于2016年1月12日即对涉案商品房组织五方竣工验收合格，根据合同约定，已达到商品房交付条件。2016年1月12日的《建设工程验收表》载明五方责任主体形成一致结论，工程竣工验收合格，有记录员及五方责任主体签字盖章。2016年7月4日《工程复验记录》仅是对案涉房屋质量瑕疵问题的记录，不影响房屋符合交付条件，且双方合同已约定质量瑕疵问题不影响交付。2、上诉人依合同约定享有60天交房免责期，商品房应于2015年12月31日交付，坤泰公司于2016年2月27日公告交房，时间相隔仅57天，上诉人无须向被上诉人支付逾期交房违约金。3、上诉人在对案涉商品房项目施工期间，多次遭遇不可抗力天气因素，对施工造成影响，上诉人在遭遇不可抗力期间的法律责任应予免除。4、在上诉人对案涉商品房项目施工期间，市政工程永昌路和惠通路的道路工程项目开工建设，堵塞了施工工地两个入口,对施工进度造成了严重影响，其中永昌路改造工程于2016年3月14日方才竣工。根据合同第九条第二款的约定，上诉人应免除2016年3月14日以前逾期交房的相关经济和法律责任。5、即使上诉人须承担逾期交房违约金，案涉合同约定的违约金标准也过高，应予适当减少。杨玉国辩称：一审法院认定2016年9月22日案涉商品房竣工，并于同日验收合格正确。上诉人不享有60天交房免责期，本案亦不存在合同约定的不可抗力或免除逾期交房责任的情形。上诉人主张下调违约金数额与事实不符。一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨玉国向一审法院起诉请求：1、判令被告支付自2016年1月1日起至2016年9月22日期间逾期交房违约金32330元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月5日，原告与被告签订了《商品房购销合同及补充协议》，合同对双方购买的房屋位置、房屋价款、交房时间、付款时间及相关的违约责任进行了约定。被告坤泰公司对案涉房屋于2016年9月22日竣工并验收合格，原告杨玉国支付的购房款总额为416085元，双方于2016年8月27日办理房屋交接手续。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。对于原告杨玉国要求被告支付自2016年1月1日起至2016年9月22日期间逾期交房违约金32330元的诉讼请求，根据双方的合同约定，被告应当于2015年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告杨玉国，但该案涉房屋于2016年9月22日竣工并验收合格，至此，案涉房屋方符合交付条件，由此导致的逾期交房后果应由被告承担。由于原告于2016年8月27日办理接房手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，买受人杨玉国接受房屋的行为，视为出卖人坤泰公司履行了“房屋交付义务”，至此，被告坤泰公司交房的违约行为持续至2016年8月27日方结束，故违约截止时间应计算至接房日。对于违约金的计算，根据双方在《商品房购销合同》中第九条的约定，违约金应当按照房价款的一定比例分段累计计算，即逾期30天内，坤泰公司每天按房款总额的万分之五支付杨玉国违约金；逾期30天后，坤泰公司按照已付房款的0.03%支付违约金。根据双方当事人的约定，结合本案事实，被告坤泰公司逾期交房239天，则应当支付给原告的违约金为：416085元×0.0005×30天+416085元×0.0003×209天=32330元。对于被告提出因永昌路和惠通路市政工程施工，影响其施工进度，交房时间应相应顺延的抗辩主张，法院认为，永昌路和惠通路市政工程施工虽然是客观事实，但该市政工程施工是分不同的时间段进行的，并非同时进行，且该市政工程于2013年1月5日就开工建设，被告与原告签订合同在后，应当可以预见市政工程施工给其有可能带来的影响，但其并未预见而放任不能按期交房的结果发生，造成的不利后果，只能由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付给原告杨玉国逾期交房违约金32330元。二审中，坤泰公司向本院提交如下证据：第一组：保山市气象局历史资料，欲证明涉案商品房项目施工期间，多天遭遇大至暴雨天气。第二组：1、《隆阳区发展和改革局关于调整公有住房租金和核定廉租房租金标准的批复》；2、案涉房屋所在中央名门小区《租房合同》及房租收条；3、案涉房屋所在中央名门小区同地段同类房屋租赁信息。欲证明案涉项目周边同地段房屋租金单价远低于逾期交房违约金标准，双方约定违约金过高。被上诉人质证认为，对上述证据真实性无异议，但网页截图不能作为合法证据提交，对租房合同和租金收条认为无法核实，不具备证据要件。认为上述证据与本案被上诉人主张的逾期交房没有关联性，上诉人证明观点不能成立。本院认为，第一组证据是相关单位发布的信息，虽来源真实，但不能证明上诉人的主张，本院不予采信；第二组证据是房屋周边租金标准，但双方约定的违约金标准是购房款利息，上诉人主张的证明目的不符合双方约定，故对此证据本院不予采信。被上诉人杨玉国未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人坤泰公司与被上诉人杨玉国签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的权利义务。一、关于竣工验收的时间问题。上诉人坤泰公司主张其组织五方验收合格的时间是2016年1月12日，原判不应以验收备案的2016年9月22日作为房屋交付节点。根据坤泰公司提交的《工程初验记录》、《工程复验记录》、《建设工程验收表》及《建设工程竣工验收备案表》等证据证实，案涉工程于2015年12月30日进行初验，初验提出问题28项，要求施工单位25天整改完毕。2016年1月12日，建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位进行验收，形成《建设工程验收表》，该表虽有记录员何彩燕记录为竣工验收合格，但五方责任主体并未出具验收合格意见。2016年7月4日案涉工程进行复验，《工程复验记录》载明复验意见为“该工程初验时存在问题已基本整改完毕，同意进行竣工验收准备”。同时提出工程仍存在四项整改问题。由此，上诉人主张该复验记录仅是对案涉房屋质量瑕疵问题的记录，不影响房屋符合交付条件的理由不能成立。2016年9月22日，案涉工程进行竣工验收，并形成《建设工程竣工验收备案表》，五家责任主体此时才在备案表中出具验收合格意见。根据该一系列验收情况和记录，坤泰公司主张工程于2016年1月12日即竣工验收合格的证据不足，一审认定案涉房屋于2016年9月22日竣工验收并符合交付条件正确，本院予以确认。二、关于60天交房免责期的问题。双方合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”中并未约定60天免责期，第十条“交接”中载明：“按合同约定时间，甲方未能按期交房，逾期60天内，免除甲方相关法律责任，逾期60天后，按每日伍拾元人民币违约金支付给乙方”。两个条款约定的违约行为和违约标准并不相同，上诉人坤泰公司主张的60天免责期是交接房屋的违约责任，并非其竣工验收符合法定交房条件的逾期责任，故坤泰公司的该项上诉主张不能成立，本院不予采纳。三、关于施工期间遭遇的天气影响是否构成免责的问题。所有建设工程在施工过程中均会不同程度受天气影响，施工期间遭逢雨季并非不可预见，上诉人提交的证据不能反映保山的天气出现异常，施工期间连续15天暴雨不是合同约定的不可抗力，坤泰公司要求免责的理由不能成立。四、关于市政工程施工是否构成免责的问题。根据坤泰公司提供的《中心城区永昌路改造工程项目竣工验收》，永昌路于2013年1月5日即开始西半幅改造工程开工，2014年3月15日东半幅改造工程开工。而双方当事人于2015年6月5日签订了案涉合同，坤泰公司主张的应顺延交房的事由发生在双方签订房屋购销合同之前，坤泰公司明知市政工程施工可能影响合同履行，仍约定案涉房屋于2015年12月31日前交付，表明坤泰公司愿意承担因市政工程施工导致的逾期交房风险。故坤泰公司主张因市政工程导致其未按时交付房屋符合约定免责事由的理由不能成立。五、关于逾期交房违约金是否过高的问题。双方在合同中约定违约责任按总房款的每日万分之五(月息1.5%)和每日万分之三(月息0.9%)的利率进行计算，并未超过法律规定的民间借贷利率上限标准。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条参照租金标准的适用前提是在合同双方没有约定的情形之下，本案双方当事人已经约定违约责任，故上诉人坤泰公司主张违约金过高的理由不能成立。综上所述，上诉人坤泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费608元，由上诉人保山市坤泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 玲审判员 古 颖审判员 田 旭二〇一八年四月二十五日书记员 段福有