文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终3782号上诉人（原审原告）:邓影玲，女，1981年4月20日出生，汉族，住所地：广东省燕岭县燕城镇东门路xx巷，身份证号码：xxxx。委托诉讼代理人：李明华，广东巨通律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄火金，广东巨通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:深圳市基泰物业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区嘉宾路，统一社会信用代码：xxxx。法定代表人：张传文，董事长。被上诉人（原审被告）:深圳市天玓商场管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路，组织机构代码xxxx。法定代表人：于雪花。被上诉人（原审被告）:于雪花，女，1973年10月6日出生，汉族，住所地：广东省增城市荔城街雁塔大道，身份证号码：xxxx。被上诉人（原审被告）:周伟杰，男，1982年8月7日出生，汉族，住所地：广东省广州市越秀区惠福西路xx，身份证号码：被上诉人（原审被告）:深圳福达恒业企业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路，统一社会信用代码：xxxx。法定代表人：林波涛，总经理。以上五被上诉人共同委托诉讼代理人：熊雅琳，广东深万鸿律师事务所律师。上诉人邓影玲因与被上诉人深圳市基泰物业管理有限公司（以下简称基泰公司）、深圳市天玓商场管理有限公司（以下简称天玓商场管理处）、于雪花、周伟杰、深圳福达恒业企业管理有限公司（以下简称福达公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初19421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邓影玲上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，并依法进行改判。2、本案全部诉讼费用由基泰公司、天玓商场管理处、于雪花、周伟杰和福达公司共同承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，主要为：(一）邓影玲系与“深圳市基泰物业管理有限公司天玓商场管理处”签订的《商场管理服务合同》，而“深圳市基泰物业管理有限公司天玓商场管理处”并未注册登记，并非适格的主体。(二）邓影玲作为业主，并未约定由基泰公司以及天玓商场管理处对其购买的商铺提供物业管理服务。（三）基泰公司以及天玓商场管理处作为物业服务实际提供者，并不具备相应的物业服务企业资质。根据《物业管理企业资质管理办法》之规定，物业管理企业应当按照我国法律规定设立，并且应当取得相应的资质等级。具有法人资格的物业管理企业必须具备相应的资质才能从事物业管理业务。本案中，基泰公司与天玓商场管理处均不具备相应的资质及相应的工作人员。(四）基泰公司、天玓商场管理处、于雪花、周伟杰和福达公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。涉案商铺交付邓影玲之后，基泰公司及天玓商场管理处完全未履行任何合同约定义务，未曾对邓影玲商铺所在的“天玓商场”进行日常维护和管理，导致该商场无法投入使用，至今未对外营业，给众多业主造成巨大经济损失；且因为基泰公司及天玓商场管理处怠于履行职责，导致整层商铺质量和价值受到损耗；并因各种消防设施，电梯设备破坏而无法通过消防检査，进一步使所有业主均无法开展经营。(五）基泰公司、天玓商场管理处、于雪花、周伟杰和福达公司提交的保洁服务承包合同、深圳市建筑消防设施维修保养合同等证据均为涉案商铺交付之后形成的，合同的签订的滞后性也可以看出基泰公司、天玓商场管理处、于雪花、周伟杰和福达公司未依约提供物业管理服务，并且合同的签订并不意味着实际履行，现商场无人管理，无法投入使用，基泰公司、天玓商场管理处、于雪花、周伟杰和福达公司存在严重违约行为，应承担邓影玲全部的经济损失。综上所述，原审法院认定事实不清，证据不足，因本案涉及商场众多业主之权益，请求二审法院依法查明涉案事实，并依法进行改判。邓影玲在庭审中补充上诉请求：一、对于基泰公司，我方认为其确实并不是双方签订合同的主体，没有任何证据显示其授权过没有任何资质或者工商信息的基泰公司、天玓商场管理处这个单位与邓影玲签订过所谓的管理协议，因此，邓影玲与基泰公司确实不存在一个管理合同的事实，请求法院予以确认。二、退一步讲，如果基泰公司有履行的主体，但是按照物业管理相应的法律法规，其也不具备履行天玓商场一至五层商场管理的资质和能力。三、我方可以从邓影玲所在产业的管理现状来看，也能够证实基泰公司以及天玓商场管理处基本就没有履行或者是没有能力去履行相应的管理职责，邓影玲至今所在的产业仍然没有经营，整个产业处于停滞期间，而且还被消防等部门查出有多处消防隐患的事实，故我方可以从上述三个方面再次证实基泰公司管理邓影玲的物业是不恰当的，请求法院予以确认。并且，在近三年里，给邓影玲所造成的损失也应当承担相应的赔偿责任。基泰公司辩称，基泰公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。邓影玲一方面否认基泰公司作为合同主体的资格，另一方面又将基泰公司列为“被上诉人”，二者自相矛盾。天玓商场管理处、于雪花、周伟杰、福达公司答辩意见与基泰公司一致。邓影玲向一审法院起诉请求：1、请求依法确认邓影玲与基泰公司签订的《商场管理服务合同》于2016年9月30日解除;2、请求依法判令基泰公司、天玓商场管理处、于雪花、周伟杰和福达公司因违约给邓影玲造成的经济损失13.2万元;3、本案全部诉讼费用由基泰公司、天玓商场管理处、于雪花、周伟杰和福达公司共同承担。一审法院认定事实：涉案房产位于深圳市罗湖区嘉宾路xx号爵士大厦x层xxx号商铺，建筑面积104.60平方米。2013年10月25日，邓影玲作为买受人，与周伟杰作为出卖人，福达公司作为委托代理人及保证人，三方共同签订《商铺买卖合同》，合同约定，邓影玲向周伟杰购买涉案房产，房价款总金额为人民币220万元；出卖人有权选聘或指定商场经营管理公司对该商铺所在商场进行管理，并有权变更上述商场经营管理公司；等等。庭审中，各方当事人均确认涉案房产已经登记到邓影玲名下。2014年7月15日，邓影玲与基泰公司天玓商场管理处签订了《商场管理服务合同》，约定基泰公司为涉案房产所在的爵士大厦一层至五层提供商场管理服务，包括1.商场公用区域的维护和管理；2.商场公用设施设备及其运行的维护和管理；3.环境卫生。本合同签订后，若超过商场1/2以上的业主表决更换商场公共设备设施管理公司的，则基泰公司退出对本商场的管理，双方亦可协商终止本合同等等。另查，为证明涉案房产物业管理履行情况，基泰公司提交了自动扶梯和自动人行道自查记录表、深圳市建筑消防设施维修保养合同、保洁服务承包合同等证据证明其对涉案商铺及1-5层整体提供了商场管理服务。一审法院认为，邓影玲与基泰公司天玓商场管理处签订的《商场管理服务合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。邓影玲主张基泰公司天玓商场管理处未履行合同约定的义务，要求确认《商场管理服务合同》已经解除，但没有提供相应的证据予以支持，而根据基泰公司提供的证据，基泰公司对涉案房产所在商场提供了整体的管理服务。因此，邓影玲要求确认邓影玲与基泰公司签订的《商场管理服务合同》于2016年9月30日解除，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。邓影玲还要求基泰公司、天玓商场管理处、于雪花、周伟杰和福达公司承担因违约给邓影玲造成的经济损失13.2万元，也没有提供相应的证据支持，根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的规则，对于该项诉讼请求，原审法院也不予支持。一审法院判决：驳回邓影玲的全部诉讼请求。本案受理费人民币2940元，由邓影玲承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，邓影玲与深圳市基泰物业管理有限公司天玓商场管理处签订《商场管理服务合同》，基泰公司认可天玓商场管理处系该公司的内部办公机构，并认可天玓商场管理处签订的涉案合同所产生的民事责任由基泰公司承担，实际上邓影玲在其诉请中也未主张由深圳市基泰物业管理有限公司天玓商场管理处承担民事责任，邓影玲关于天玓商场管理处非适格主体的上诉理由不成立。邓影玲主张没有任何主体对其商铺所在的天玓商场进行过日常维护、管理及运营，邓影玲未提交证据证明该事实，而根据基泰公司一审期间提交的全部证据，基泰公司对商场提供了电梯、消防、保洁等整体管理服务；此外，物业管理服务范围为商场公共区域及业主共用部分，涉及全部业主共同利益，具有不可分割性，邓影玲未提交证据证明解除与基泰公司设立的物业管理服务关系系经过业主共同决定，亦无证据证明于2016年9月30日通知基泰公司解除合同。综上，邓影玲请求确认《商场管理服务合同》于2016年9月30日解除缺乏事实与法律依据，本院对该请求不予支持。关于经济损失，邓影玲二审期间明确其损失计算的依据是其与深圳市天玓商场管理有限公司签订的《委托招租合同》约定的租金底价。本院认为，《委托招租合同》与本案物业管理服务合同并非同一合同关系，邓影玲没有证据证明其遭受的因《委托招租合同》约定的租金收益损失是由于本案中基泰公司提供物业服务不符合约定标准导致，故，本院对损失部分不予支持。天玓商场管理处、于雪花、周伟杰、福达公司与邓影玲之间不存在物业服务合同关系，邓影玲主张上述主体因违约造成的经济损失理据不足，本院不予支持。综上所述，邓影玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由上诉人邓影玲负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一八年三月二十六日本件与原本核对无异书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。