山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终970号
上诉人（原审被告）：邢同杰，男，1942年10月18日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：闫俊荣，山东华剑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：邢继华，女，1971年6月25日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：闫俊荣，山东华剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孟庆凯，男，1984年10月18日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：朱绍磊，山东储誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高春燕，女，1986年3月8日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：朱绍磊，山东储誉律师事务所律师。
原审第三人:山东链家房地产经纪有限公司济南第一百二十分公司,住所地济南市。
负责人：高春慧，总经理。
委托诉讼代理人：胡延振，男，1983年5月15日出生，汉族，山东链家房地产经纪有限公司员工，住济南市。
委托诉讼代理人：王建静，女，1991年2月28日出生，汉族，山东链家房地产经纪有限公司员工，住济南市。
上诉人邢同杰、邢继华与被上诉人孟庆凯、高春燕、原审第三人山东链家房地产经纪有限公司济南第一百二十分公司（以下简称链家分公司）民间借贷纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初3108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邢同杰、邢继华共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由孟庆凯、高春燕负担。事实与理由：1.一审法院混淆了本案的法律关系。涉案《存量房买卖合同》中“其他约定：出售方妻子因身体不适，需要时间办理出售房屋的相关手续，若后期因出售方违约导致合同不能履行邢同杰及代理人邢继华承担全部违约责任，买卖双方知晓并认同”足以证明孟庆凯、高春燕在签订该合同时已经知道该房屋属于夫妻共同财产，且王允娥患病，仍签订该合同，应当承担过错责任。其次，孟庆凯、高春燕依然签订该合同应当认定其属于恶意，不能适用《最高院关于审理买卖合同的司法解释》第三条的规定。2.即使合同有效，根据合同第七条没有约定明确的履行时间，邢同杰、邢继华并没有违约。邢同杰、邢继华也没有接到孟庆凯、高春燕的书面通知。涉案合同约定“逾期履行本合同约定的义务超过30日”，及“买受人双方签订合同后90个自然日内”；双方自2017年3月21日签订合同到“逾期履行本合同约定的义务超过30日”，邢同杰、邢继华并未超过该期限，而孟庆凯、高春燕在此期限内向法院起诉，并买卖其他房屋已用行为表示拒绝买该房屋，应当认定孟庆凯、高春燕根本违约。3.孟庆凯、高春燕提交的录音证据不能推定邢同杰、邢继华根本违约。邢同杰出具的授权委托书明确写明邢继华的代理权限是“代为签订买卖合同，代收定金，代为办理交接房屋的相关事宜”并没有关于其授权邢继华拒售涉案房屋的权限。4.关于孟庆凯、高春燕提交的录音证据不能作为本案有效证据使用。首先，一审法院并没有核实杨智的身份，是否系链家分公司的工作人员，链家分公司也没有提交杨智是链家分公司工作人员的工作证及是否具备售房的工作证；其次，作为证人证言，杨智必须本人出庭作证，但孟庆凯、高春燕并没有申请证人出庭。5.涉案合同中其他约定部分载明：“出售方妻子因身体不适，需要时间办理出售房屋的相关手续，若后期因出售方违约导致合同不能履行邢同杰及代理人邢继华承担全部违约责任，买卖双方知晓并认同”，邢同杰、邢继华认为上述约定符合合同法中显失公平的规定，故属无效条款。6.关于是否符合限购，应当由孟庆凯、高春燕举证。双方于2017年3月21日签订房屋买卖合同，在2017年4月济南市出台限购政策，到2017年7月1日孟庆凯、高春燕与案外人签订房屋买卖合同，在这段时间，孟庆凯、高春燕并没有举证证实符合限购政策中关于首付60%的证据，只是举证在2017年7月1日后两人社保符合规定的证据。7.根据孟庆凯、高春燕与案外人签订房屋买卖合同足以证明孟庆凯、高春燕违约。8.邢同杰、邢继华承担合同总金额的20%有失公允。邢同杰、邢继华只是收取定金3万元，让邢同杰、邢继华承担合同标的的20%，且邢同杰已经76岁，退休金根本不够维持支出。9.关于链家分公司主体不适格。存量房买卖合同中丙方是山东链家房地产经纪有限公司而非是链家分公司。10.邢继华不应当承担违约责任。邢继华不属于合同的相对方，邢继华与邢同杰之间属于委托代理关系，邢继华不属于债务的加入，该合同条款是属于合同的履行不能，都有过错。11.一审法院适用法律错误。一审法院不查明邢同杰、邢继华的履行能力及支付能力，适用法律错误。12.一审法院适用买卖合同司法解释第三条，邢同杰认为适用这条规定不能保护房屋共有人王允娥的合法权益，王允娥现在意识不清醒，法院应当综合考量本案的事实情况，且该条是最高院的司法解释，属于下位法。13.录音证据原始载体提供者是链家分公司，而非孟庆凯、高春燕本人，也就说明孟庆凯、高春燕根本没有原始载体，邢同杰认为举证责任分配错误及法定程序错误。
孟庆凯、高春燕辩称，其与邢同杰签订的《存量房屋买卖合同》真实合法有效。孟庆凯、高春燕作为普通购房者，基于邢同杰、邢继华提供的房产证等材料和以及中介链家的信任，确认案涉房屋无纠纷、无共有权人而与邢同杰、邢继华签订购房合同，系善意相对人。现邢同杰以涉案房屋系与其配偶的夫妻共同财产为由否定房屋买卖合同的效力于法无据，不能成立。涉案买卖合同的履行未受济南限购政策的影响，孟庆凯、高春燕在履行合同过程中不存在违约行为，而是邢同杰、邢继华反悔不履行造成；邢同杰、邢继华系根本违约。1.孟庆凯、高春燕分别系济南恒泰机车车辆机械有限公司职工、山东巨力电工设备有限公司职工，孟庆凯、高春燕社保缴费年限自2015年1月至2017年7月均已满两年，并且孟庆凯、高春燕经查询个人信用报告，已具备贷款申请资格。在购买案涉房屋之前孟庆凯、高春燕名下均无济南的住房。涉案买卖合同的履行不受济南限购政策的影响。而且《存量房屋买卖合同》第八条约定，在合同履行期间，如出台新的限购政策且限购政策导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任；如出现新的限贷政策且买受人无力一次性交付相应购房款导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任。2.根据《存量房屋买卖合同》第三条第（二）项约定，出卖人与买受人双方于签订合同后90个自然日内共同前往贷款机构办理贷款手续。2017年4月19日济南出台新的限购政策之后，非济南本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年，孟庆凯、高春燕得知政策调整后，通过链家分公司向邢同杰、邢继华明确表示，能够支付总房款60%的首付款。但邢同杰、邢继华在90日履行期限届满之前已明确表示拒不出售房屋，对此孟庆凯、高春燕有房屋中介工作人员与邢同杰、邢继华的电话录音为证。之后邢同杰、邢继华再以孟庆凯、高春燕未办理贷款为由认为孟庆凯、高春燕违约，理由不能成立。而且至2016年8月16日一审庭审时，邢同杰、邢继华就答辩房屋买卖合同无效拒不履行买卖合同，已远超自合同签订后90个自然日的约定。3.邢同杰、邢继华诉称孟庆凯、高春燕已另购房屋属于违约。在邢同杰、邢继华明确违约之后，孟庆凯、高春燕为不耽误2018年女儿入学，才在2017年7月1日与案外人杜鹃签订房屋买卖合同，孟庆凯、高春燕另购房屋是邢同杰、邢继华违约后合理选择，并不属于《存量房屋买卖合同》约定的买方违约情形；而且孟庆凯、高春燕根据新的房屋买卖合同购买孔家村东街54号的房屋，并向案外人依约交付首付款并已办理房屋过户更进一步说明孟庆凯、高春燕符合济南购房政策且有能力办理贷款履行房屋买卖合同，正因为邢同杰、邢继华的根本违约造成本案房屋买卖合同的不能履行。4.邢同杰、邢继华的根本违约造成本案房屋买卖合同的不能履行依法应承担支付违约金的法律责任后果。《存量房屋买卖合同》中买卖双方对房屋产权及具体情况作出承诺：如因一方违反承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方损失。邢同杰、邢继华依照合同约定应向孟庆凯、高春燕支付13.2万元。至于邢同杰、邢继华诉称自己每月只有2000多的退休金且只是收取定金3万元，违约责任有失公允。孟庆凯、高春燕自2017年3月21日签订房屋买卖合同以来，槐荫区槐村街的二手房房价已从均价10000元/平上涨至12000元/平，邢同杰、邢继华不按照合同约定向孟庆凯、高春燕出售房屋，造成孟庆凯、高春燕重新购买同地段相同面积二手房多支付房款将近15万元。
链家分公司述称，涉案房屋买卖合同是基于邢同杰、邢继华与孟庆凯、高春燕真实意思表示而签订的，邢同杰、邢继华的上诉请求是双方在履行房屋买卖合同相关义务过程中造成的，我方作为居间方已协助双方签订房屋买卖合同，居间义务已完成。
孟庆凯、高春燕向一审法院起诉请求：1.请求确认因邢同杰、邢继华的根本违约而解除《存量房屋买卖合同》；2.判令邢同杰、邢继华向其支付违约金13.2万元；3.孟庆凯、高春燕邢同杰、邢继华返还其定金3万元。
一审法院认定事实：1.2017年3月21日，邢同杰作为卖方（甲方）与作为买方（乙方）的孟庆凯、高春燕签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将其坐落于济南市槐荫区槐村街9号10号楼1-501室的房产及储藏室出售给买受人，房产证号为济房权证槐字第0308**号，建筑面积为66.33平方米，总价款66万元。关于付款方式，合同第三条约定，买受人于2017年3月21日向出卖人自行支付定金3万元；于银行审批通过三个工作日将第一笔购房款人民币19万元自行支付给出卖人。买受人以商业贷款方式申办抵押贷款，双方于签订合同后90个自然日内共同前往贷款机构办理贷款手续，拟贷款金额为43万元，由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人。关于房屋产权及具体状况的承诺，合同第四条载明出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效，本条款依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。关于违约责任，合同第八条约定，出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的；4.拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的。合同第十条其他约定处载明：出售方因妻子身体不适，需要时间办理出售房屋的相关手续，若后期因出售方违约导致合同不能履行邢同杰及代理人邢继华承担其全部违约责任，买卖双方知晓并认同。合同还约定了其他事项。合同落款处显示邢同杰在出卖人处签名捺印，邢继华在出卖人的委托代理人处签名捺印。孟庆凯、高春燕在买受人处签名捺印。
2.《存量房屋买卖合同》签订后，孟庆凯、高春燕于2017年3月21日支付定金3万元。邢继华向其出具定金收条。双方未办理后续的房屋买卖手续。目前涉案房屋并未交付。
3.涉案房屋的房屋所有权证上载明：房屋所有权人为邢同杰，共有人一栏空白。济南市房屋档案馆出具的《房屋权属状况信息》载明：房屋所有权人为邢同杰，共有人王允娥（邢同杰之妻）。
4.邢同杰与邢继华系父女关系。2017年3月21日，邢同杰出具一份授权委托书，载明：因本人邢同杰有事不在济南，不能亲自办理（产权证号：槐字第030853号）济南市槐荫区槐村街9号10-1-501室房产的买卖相关手续，现委托受托人邢继华，作为我的代理人办理此房产的相关事宜及手续。代理权限是代为签订买卖合同，代收定金、代为办理交接房屋的相关事宜。
5.链家分公司具有营业执照，成立日期为2016年10月26日。
双方当事人争议的主要事实是：
1.孟庆凯、高春燕在与邢同杰签订房屋买卖合同时，是否知道该房屋为邢同杰与王允娥的夫妻共同财产。孟庆凯、高春燕称涉案房屋的所有权证上没有载明共有人，且在合同中邢同杰之配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，因此其不存在过错。邢同杰则称通过合同可以看出孟庆凯、高春燕明知邢同杰的妻子正在患病，应该清楚该房产为夫妻共同财产。
2.造成房屋买卖合同不能履行的原因是否是受济南市房屋限购政策的影响。孟庆凯、高春燕称其不受限购政策影响，提供了济南市社会保险事业局出具的《社会保险个人权益记录单》2份，证明其夫妇二人均已在济南市缴纳社保超过24个月；提供中国人民银行征信中心的《个人信用报告》2份，证明其符合贷款条件；提供与案外人杜娟签订的2017年7月1日《存量房屋买卖合同》1份，证明其能够正常买卖房屋。邢同杰虽然对上述证据提出异议，但没有充分的理由推翻。对于孟庆凯、高春燕提供的证据，一审法院予以采信。一审法院认定孟庆凯、高春燕并未受到济南市房屋限购政策的影响而丧失购房资格。
3.邢同杰在履行合同过程中是否明确表示不再出售房屋。孟庆凯、高春燕为证明邢同杰明确表示拒绝出售房屋，提供了通话录音一份，通话双方为链家经纪公司的员工杨智和邢继华。该录音中，邢继华明确表示因其母亲病情好转不再出售房屋。链家经纪公司提供了录音原始载体，对该通话录音予以认可，对杨智的员工身份予以确认。邢同杰对录音的真实性提出异议，并称邢继华没有权利决定是否卖房。因邢同杰没有提供充分的理由和证据推翻孟庆凯、高春燕提供的通话录音，一审法院对该通话录音的真实性予以采信。邢继华作为邢同杰的女儿和委托代理人，虽然在代理权限中没有写明有权解除合同，但邢同杰在委托书中写明委托邢继华办理此房产的相关事宜及手续，相对方有理由相信邢继华系代理邢同杰做出的该行为。综合本案的情况，可以认定邢继华所称的不再出售房屋是邢同杰的意思表示。
一审法院认为，孟庆凯、高春燕与邢同杰签订的《存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，邢同杰的妻子王允娥是否知情并同意出售涉案房屋，不影响房屋买卖合同的效力。孟庆凯、高春燕与邢同杰均应按照合同约定履行权利义务。根据查明的事实，邢同杰主张孟庆凯、高春燕受济南市房屋限购政策的影响导致合同不能履行，依据不足。孟庆凯、高春燕在合同履行过程中不存在违约行为。相反，孟庆凯、高春燕提供的证据可以证明，造成房屋买卖合同不能履行的原因是邢同杰反悔，不再出售房屋。按照双方合同约定，邢同杰的行为已经构成根本违约。孟庆凯、高春燕要求解除《存量房屋买卖合同》，事实清楚，证据充分，予以支持。邢同杰应当返还孟庆凯、高春燕已经交纳的定金3万元，同时按照合同约定支付违约金，数额为合同总额的20%，即13.2万元。邢继华虽仅是代理邢同杰签订房屋买卖合同及办理买卖过程中的有关手续，但双方在合同中约定“若后期因出售方违约导致合同不能履行邢同杰及代理人邢继华承担其全部违约责任”，属于债务加入，邢继华应与邢同杰共同承担责任。判决：一、解除孟庆凯、高春燕与邢同杰于2017年3月21日签订的《存量房屋买卖合同》；二、邢同杰于判决生效之日起10日内向孟庆凯、高春燕返还定金30000元；三、邢同杰于判决生效之日起10日内向孟庆凯、高春燕支付违约金132000元；四、邢继华对上述债务与邢同杰共同承担责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13940元，减半收取计6970元，由邢同杰、邢继华负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邢同杰向法庭提交证据：1.济南市槐荫区营市街道机车社区居民委员会出具的证明一份，拟证明在2017年3月30日邢同杰开具了家庭关系证明，结合本案的房屋买卖合同，证明邢同杰、邢继华一直是在履行合同。2.邢同杰的退休工资存折一张、山东省精神卫生中心门诊病历一份、第五人民医院住院病历、山东省精神卫生中心发票及报告，拟证明邢同杰的退休工资情况，该工资不足以支付日常的生活开支及身体的治疗，更没有能力支付本案的相应违约金。3.邢同杰及王允娥的录像光盘一张，证明该两人的身体状况，该两人现在必须要有人护理。4.邢同杰与王允娥的医疗证，证实两人的身体状况。经质证，孟庆凯、高春燕对证据1有异议，主张该证明没有经办人员的签字，仅有居委会的盖章，不符合证据形式要件，且该证据显示的仅是邢同杰、王允娥、邢玲、邢继华之间的亲戚关系，与本案房屋买卖合同的履行没有关联。对证据2的真实性、关联性有异议，主张其中病历和相关的报告显示的时间是2013年，签订涉案合同是2017年，因此不能证明邢同杰签订房屋买卖合同时不具有民事行为能力；报告中载明“总体印象是中度的痛苦感受，待诊”，需要进一步检查，而且分析报告中没有医院的印章。对证据3、证据4的真实性有异议，且证据3、证据4与本案房屋买卖合同的履行无关联性。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，济南市档案馆出具的房屋权属状况信息显示，涉案房屋为邢同杰与其妻子共同共有，邢同杰以对涉案房屋没有处分权为由主张涉案合同无效，一审法院不予支持，适用法律正确，本院予以维持。双方签订的涉案合同系双方当事人的真实意思表示，不违反效力性强制性规定，合法有效，孟庆凯、高春燕与邢同杰均应按照合同约定履行义务。涉案合同中约定：“出售方妻子因身体不适，需要时间办理房屋的相关手续，若后期出售方违约导致合同不能履行，邢同杰及代理人邢继华承担全部违约责任，买卖双方知晓并认同”，经查，该相关手续是指确认邢同杰之妻为无行为能力人并指定代理人的手续，邢同杰最终没有办理，致使涉案合同无法履行，邢同杰的行为构成违约，故一审判决邢同杰按合同约定承担违约责任并无不当，本院予以维持。邢同杰以自身经济状况较差为由主张违约金数额不合理，于法无据，本院不予支持。涉案合同中约定“若后期因出售方违约导致合同不能履行邢同杰及代理人邢继华承担其全部违约责任”，故一审判决邢继华与邢同杰共同承担责任，并无不当，本院予以维持。
综上所述，邢同杰、邢继华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13940元，由上诉人邢同杰、邢继华负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 刘 洋
审判员 李 静
二〇一八年三月七日
书记员 姚 敏