江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0203民初524号原告：刘天啸，男，1955年6月1日出生，汉族，住景德镇市。被告：严开田，男，1965年9月8日出生，汉族，住景德镇市。原告刘天啸与被告严开田租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月23日作出（2016）赣0203民初233号民事判决。原告刘天啸不服该判决，向景德镇市中级人民法院提起上诉。景德镇市中级人民法院于2017年3月7日作出（2016）赣02民终584号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告刘天啸到庭参加诉讼，被告严开田经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，故本案依法缺席审理，现已审理终结。原告刘天啸向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告解除房屋租赁合同关系，被告搬出原告所有的房屋，并支付原告2006年至今的房屋�金36000元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告之母系原告奶娘，原、被告系义兄弟关系。1983年原告将被告带到景德镇市区打工，1993年为被告说媒娶亲，助其成家。2000年被告因生小孩后生活困难要求租住原告位于景德镇市××街××号房屋，双方口头约定月租金100元。2001年被告提出把在鄱阳老家的母亲（原告奶娘）接来居住，原告出于对奶娘的尊重，没有收取被告房屋租金。后由于婆媳关系不和，被告将其母亲送回鄱阳老家。原告得知后非常生气，要求被告接回奶娘，如果被告不接回奶娘照顾其生活，被告须一次性支付原告13000元，否则搬迁出屋。被告以生活困难为由写下了租约，并在2003年至2005年间支付了13000元。事后双方口头约定每月房租300元。2006年以后，原告多次向被告收取房租，被告均以家中负担重、生活困难为由拖延支付，只说等生活好转后�支付。至今，已拖延支付租金36000元。2016年2月23日（农历正月十六）原告到被告家拜年，看到房屋漏水，便叫被告检漏，被告却说要推倒重建。原告因房屋所有权属于自己不同意，被告主张已支付原告20000元买断该房屋，双方发生争吵。同年2月15日，原告向童街村村委会与里村派出所反映该情况，经调解无效。原告考虑到兄弟情义和被告家庭困难情况，一直没有与被告翻脸催租，现出于无奈，遂起诉请求判如所请。原告在举证期限内提交如下证据：一、原告身份证复印件一份；二、一九八八年十月二十一日《房契》复印件一份、一九九二年三月廿五日《房契》复印件一份、江西省陶瓷工业公司华风(东风)管理处《证明》复印件一份；三、城乡居村民建房用地申请表复印件一份；四、景德镇市昌江区土地管理局昌土（建）字（0061）号《建设用地许可证》复�件一份；五、景德镇市昌江区公证处《公证书》复印件一份；六、《租约》复印件一份。另原告在开庭后提交翁任明、缪梅花出具的《证明》复印件各一份。被告严开田未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状辩称，一、原、被告存在房屋买卖关系。被告之母系原告奶娘，被告与原告系义兄弟关系，原告为报被告母亲哺育之恩，于1983年带被告到本市打工，1993年又为被告说媒，2000年为被告解决住房问题，以2万元出售本案争议房屋给被告。2001年，被告入住该房屋，2002年交付购房款7000元。后原告考虑到双方兄弟关系，便给被告三年宽限期，即2003年至2005年之间付清13000元。2003年被告就通过到邻居处筹钱6000元和自己积蓄的7000元，付清了购房款。原、被告双方通过口头合同形式订立房屋买卖合同，符合法律规定，且2003年被告付清房款，原告交付房屋，合同已履行�毕。二、原告主张双方系房屋租赁关系缺乏事实依据。首先，该《租约》没有租赁合同要件，如出租人、租期、每月租金、订立时间等。其次，该《租约》载明2003年至2005年须付租金13000元，折合每月租金为361元，明显与出租屋时价不符。最后，被告与原告虽不是血亲关系但胜似血亲，原告收租符合双方关系特征，且该《租约》也不是当年被告所书写的那份。综上所述，原告行为违反公序良俗和诚实信用原则，请求法院驳回原告诉请。被告在举证期限内提交如下证据：一、被告身份证复印件一份；二、被告与张小芳结婚证复印件一份、户口本复印件一份；三、房屋照片8张；四、景德镇市邮政局2014年至2016年间向被告妻子张小芳收取部分月份水电费的收据复印件19张；五、景德镇市珠山区竟成镇童街村村民委员会2016年7月28日出具《证明》复印件一份；六、�请证人吴某、徐某、江某出庭作证申请书一份。经审理查明，诉争景德镇市××街××号房屋（原童街16号和189号构成）由原告刘天啸分别于一九八八年十月二十一日和一九九二年三月廿五日从村民卢兆祥、卢元祥和卢文祥处分两次购得。被告严开田母亲为原告刘天啸奶娘，原、被告系义兄弟关系。早年，原告将被告从鄱阳老家带至景德镇市谋生，并助其成家。2000年始，因被告成家生孩子，需要住处，遂向原告提出租住诉争房屋，原告同意，并将房屋交与被告居住。后被告向原告出具《租约》一份，载明“我自愿租哥哥刘天啸房子，自从2003年至2005年十二份里付清壹万叁千元整，如果（三年内）付不清壹万叁千元就自愿出屋。租屋人严开田张小芳。”被告依约在期限内支付原告13000元。但自2006年以后，被告因生活困难未再支付租金，原告亦未从被告处收取到租金，且原告一直考虑到兄弟间的感情和被告家庭困难状况，亦未和被告闹翻关系去催租。被告一直居住诉争房屋至今。期间，被告对诉争房屋进行适当的修缮、添附，并以户主名义交纳诉争房屋水电费至今。2016年，原告得知被告欲重建诉争房屋，双方为此发生争议，原告遂提起本案诉讼。认定上述事实的证据有：一、原告身份证复印件一份；二、被告身份证复印件一份、被告与张小芳结婚证复印件一份、户口本复印件一份；三、一九八八年十月二十一日《房契》复印件一份、一九九二年三月廿五日《房契》复印件一份、江西省陶瓷工业公司华风(东风)管理处《证明》复印件一份；三、《租约》复印件一份；四、城乡居村民建房用地申请表复印件一份、景德镇市昌江区土地管理局昌土（建）字（0061）号《建设用地许可证》复印件一份、景德镇市昌江区公证处《公证书》复印件一份；五、房屋照片8张；六、景德镇市邮政局2014年至2016年间向被告妻子张小芳收取部分月份水电费的收据复印件19张；十、原告陈述和被告答辩。本院认为，本案的争议焦点在于原告刘天啸和被告严开田之间就诉争景德镇市××街××号房屋是否存在租赁关系。诉争房屋由原告购买所得，交由被告使用，被告及其妻子出具的《租约》，载明租住原告房屋，虽未具体约定房屋租期和每月租金等事项，但能够确定当事人名称、标的和数量，且被告支付相关费用，并非无偿使用，故应当认定双方租赁合同关系成立。但自2006年以来，原、被告一直未就诉争房屋明确租金、租期，被告未支付使用费，原告出于维护和被告兄弟间关系和照顾被告生活困难，亦未坚持向被告收取租金。故综合本案原、被告自2006后就诉争房屋的种种表现和态度，不宜�续认定双方就诉争房屋存在租赁关系，而应认定为借用关系。因此，原告诉请解除房屋租赁关系和被告支付2006年至今的房屋租金就没有事实和法律依据，本院不予支持。因被告欲推倒诉争房屋重建，属于破坏出借物的根本违约行为，原告有权解除借用合同，停止借用，故本院对原告要求被告搬出诉争房屋的诉讼请求予以支持。关于被告主张其已向原告购买诉争房屋的意见，因未提供充分证据予以证明，故本院不予采信。综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条的规定，判决如下：一、被告严开田自本判决生效之日起60日内，搬出原告刘天啸所有的房屋；二、驳回原告刘天啸其他诉讼请求。案件受理费700元，由被告严开田承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  黄志刚人民陪审员  ＸＸ芳人民陪审员  向 莉二〇一七年八月二十一日书 记 员  靳晓琳