北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初18546号原告：张香灵，女，1985年2月25日出生，住河南省新乡县。委托诉讼代理人：赵勇，北京兆驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱淑清，北京兆驰律师事务所律师。被告：北京旭天恒置业有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼562室。法定代表人：孔鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。原告张香灵与被告北京旭天恒置业有限公司(以下简称旭天恒公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张香灵及其委托代理人赵勇、朱淑清，被告旭天恒公司委托诉讼代理人王国鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张香灵向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的编号为Y1994364《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），并判决被告返还原告已付购房款819600元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月24日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，合同编号为Y1994364。被告将坐落于大兴区庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块（原庞各庄镇镇区改造项目1号地部分地块）兴荣商务中心22#商业办公6层603商品房预售给原告，用途为办公用房。该合同约定的房屋总价款为1629600元，房款支付方式为：买受人选择贷款方式向出卖人支付合同约定的总房价款：1、买受人应当在_年_月_日前付清所购商品房总价款的%，金额为：捌拾壹万玖仟陆百元整人民币（含定金壹拾万元整），小写819600（含定金100000）；2、剩余房款金额为捌拾壹万元整人民币，小写：810000元，买受人以银行贷款的方式支付，具体支付时间见本附件相关约定。合同签订后，原告依约于2016年12月24日支付购房款819600元。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合发布了京建发【2017】112令，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称公告）第七条之规定“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。”该《公告》自发布之日起施行。基于上述国家宏观政策的调整，导致原告无能力申请到上述合同约定的按揭贷款，事实上由此造成了此房屋买卖合同已不能履行，为维护原告的合法权益，请法院判如所请。被告旭天恒公司辩称，双方签订的商品房买卖合同合法有效并已经备案。银行并未对已经联机备案的预售合同贷款采取一刀切停止办理的措施，而是根据买受人的征信、资产、负债等采取提高首付等手段予以调整，并且其他类似项目已经有买受人申请的贷款在陆续批贷、放贷。目前项目尚未竣工备案，原告能否批贷、放贷无法确定。根据《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任，约定承担违约责任”，即便在项目具备银行要求的放贷条件后，经贷款机构确认，原告申请的贷款不能获得贷款机构批准或者批准的贷款金额低于原告申请贷款的金额，则原告应当以现金形式向被告支付差额部分，原告不得以此为由要求解除或终止商品房预售合同。另，原告存在逾期办理贷款手续的情形，已经构成违约，公司已经通过多种方式要求原告补充提交贷款资料，至今原告仍未提交,故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：落款日期为2016年12月24日、出卖人为北京旭天恒置业有限公司、买受人为张香灵的《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y1994364）载明：“第一条：项目建设依据：出卖人以出让方式取得坐落于庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块（原庞各庄镇镇区改造项目1号地部分地块）地块的国有土地使用权。……买受人购买的商品房所在土地用途为办公，土地使用年限自2015年7月27日至2065年7月26日。……第三条：商品房基本情况:该商品房房屋坐落为大兴区庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块（原庞各庄镇镇区改造项目1号地部分地块）22#商业办公6层603……该商品房的用途为办公……出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京新兴华安测绘有限公司，其预测建筑面积共59.05平方米。其中，套内建筑面积40.56平方米，分摊共有建筑面积18.49平方米……第五条：计价方式和价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米40177.51元，总价款人民币1629600元。……第六条：付款方式和期限……具体付款方式及期限的约定见附件五……该房屋预售合同附随的落款日期为2016年12月24日并有双方当事人盖章签字的《附件五付款方式及期限的约定》载明：“……三、买受人选择采取贷款方式向出卖人支付合同约定的总价款。1.买受人应当在＿年＿月＿日前付清所购商品房总价款的＿%，金额为：捌拾壹万玖仟陆百元整人民币（含定金壹拾万元整），小写￥819600（含定金100000）；……3、剩余房款金额为捌拾壹万元整人民币，小写：￥810000，买受人以银行贷款的方式支付，具体支付时间见本附件相关约定。4、……（2）贷款手续的办理1）、买受人已经于本合同签订前了解银行贷款机构发放贷款的相关政策（包括但不限于其所需要提供的全部费用及资料），并同意在卖方认可的贷款机构办理相关贷款。2）买受人应当在签署本合同当日向按贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认；并向出卖人提供办理合同预售备案所需的资料和费用……若非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求买受人提高首付或未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料等）导致该付款方式不可行或未按时足额到达出卖人指定账户，出卖人有权按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定向买受人主张权利。……4）、买受人申请贷款的具体数额和具体年限以贷款机构最后审批为准。如贷款机构批准的贷款金额低于买受人申请贷款的数额的，则买受人必须在接到贷款机构或出卖人通知之日起7日内以现金形式向出卖人支付差额部分，买受人不得以此为理由要求解除或终止本合同。逾期则按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任。……6）、尽管有其他约定，但若自本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则视为买受人逾期付款，买受人应当按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任。另外，买受人应自上述30日的期限届满之日起3日内向申请贷款的机构沟通、咨询、了解贷款审批情况，未获得贷款的，应按上述约定期限一次性付清房款。……”该房屋预售合同附随的落款日期为2016年12月24日并有双方当事人盖章签字的《附件八》载明：“……双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。……十八、关于特别提示……7、买受人在签订合同前已对该商品房及其所处的位置、周边环境和环境可能的影响做了详细考察、了解和考虑，出卖人也对上述情况予以了详尽的介绍并对合同约定、尤其对“划线”条款的约定作了重点提示、说明和解释。……二十一、补充条款法律效力说明，本补充条款与合同正文具有同等法律效力。如本补充条款与合同正文不一致，以本补充条款为准。……二十三、格式条款提示说明和确认，在签订买卖合同前，出卖人特别就补充条款“划线”等免除或限制出卖人责任的条款作出特别提示，已提请买受人特别注意，并就上述条款内容对买受人可能产生的影响予以说明，买受人已充分注意到上述条款并理解且予以认可。同时，出卖人已按买受人要求就本合同的相关条款作出了解释和说明，双方已就上述所有条款进行过协商及确认。因此，买受人是在完全注意到、理解并认可本合同条款，特别是上述条款的前提下才自愿签订买卖合同。”该房屋预售合同附随的《商品房预售合同联机备案表》显示：“联机备案编号为17396039、联机备案日期为2016-12-24、出卖人为北京旭天恒置业有限公司、买受人为张香灵、房屋座落大兴区庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块（原庞各庄镇镇区改造项目1号地部分地块）22#商业办公6层603、合同编号为Y1994364、网上签约日期为2016-12-24、买受人或委托代理人在领取正式预售合同后确认栏有“张香灵”签名、签字日期为2016年12月24日。”2016年12月24日，张海珍向旭天恒公司支付购房款819600元。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源局管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局发布《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》京建发[2017]第112号文件，其中第一条规定，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。第五条规定，本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可以出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。第六条规定，对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介结构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。第七条规定，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案的争议焦点为：双方当事人达成的《北京市商品房预售合同》是否符合解除条件。结合现有证据和双方当事人陈述可以认定，旭天恒公司与张香灵签订的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，故双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。至于合同解除问题，张香灵主张该合同应予以解除的理由可以概括为：一、合同中关于“若贷款数额低于申请数额，则以现金形式支付差额，以及若不能获得贷款审查，则付款方式变更为一次性付款”的约定属于格式条款，旭天恒公司并未尽到明确告知义务；二、京建发[2017]第112号文件的出台导致其无法通过银行按揭贷款的方式申请到商品房预售合同中约定的810000元购房款，构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条中规定的“不可归责于当事人双方的事由”情形。对于理由一、结合现有证据，可以认定合同中关于“若贷款数额低于申请数额，则以现金形式支付差额，以及若不能获得贷款审查，则付款方式变更为一次性付款”的约定条款属于格式条款。这些条款均有下划线标识，《附件八》第二十三条有“格式条款提示说明和确认，在签订买卖合同前，出卖人特别就补充条款“划线”等免除或限制出卖人责任的条款作出特别提示，已提请买受人特别注意，并就上述条款内容对买受人可能产生的影响予以说明，买受人已充分注意到上述条款并理解且予以认可。同时，出卖人已按买受人要求就本合同的相关条款作出了解释和说明，双方已就上述所有条款进行过协商及确认。因此买受人是在完全注意到、理解并认可本合同条款，特别是上述条款的前提下才自愿签订买卖合同”的约定，且此二十三条下边就是签字处等情形，可以认定，旭天恒公司就此格式条款尽到了提示说明义务。对于理由二，涉案房屋已经售出并在2016年12月24日进行网签，且《附件五付款方式及期限的约定》中亦有“买受人申请贷款的具体数额和具体年限以贷款机构最后审批为准。如贷款机构批准的贷款金额低于买受人申请的贷款数额的，则买受人必须在接到贷款机构或出卖人通知之日起7日内以现金形式向出卖人支付差额部分，买受人不得以此为理由要求解除或终止本合同”以及“尽管有其他约定，但若本项目具备银行要求的房贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则视为买受人逾期付款”的约定，涉案商品房预售合同的履行并未受到“新政”的影响，故本院对该抗辩理由不予支持。综上，因张香灵未提交充分证明证明涉案商品房预售合同存在解除条件，故对其要求解除合同、退还已付购房款诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条之规定，判决如下：驳回原告张香灵的全部诉讼请求。案件受理费9733元，由原告张香灵负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 孙 鹏二〇一七年十二月二十八日书记员 许燕南