广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初5284号原告：李何璇，男，1982年10月8日出生，汉族，住广东省中山市东区，原告：樊南英，女，1979年5月2日出生，汉族，住广东省中山市东区，原告：李丽蕾，女，1983年8月10日出生，汉族，住广东省中山市东区，原告：周志雄，男，1982年6月4日出生，汉族，住广东省中山市东区，原告：万佳，女，1993年11月30日出生，汉族,住广东省中山市东区，原告：李君珩，女，1976年9月17日出生，汉族，住广东省中山市，原告：易友庆，男，1969年12月22日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区，原告：毛敏科，男，1973年3月21日出生，汉族，住广东省中山市东区，原告：钟菊芬，女，1975年11月13日出生，汉族，住广东省中山市东区，原告：冯文强，男，1975年9月1日出生，汉族，住广东省中山市东区，原告：张世宁，男，1985年1月13日出生，汉族，住广东省中山市，原告：孟颖，女，1976年3月21日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，原告：梁奕凡，男，1976年3月25日出生，汉族，住广东省开平市，原告：杜启峰，男，1981年2月6日出生，汉族，住广东省中山市东区，原告：欧冠敏，女，1989年5月24日出生，汉族，住广东省中山市东区,原告：孙素娟，女，1969年4月19日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，原告：高峰，男，1969年1月20日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，原告：吴著明，男，1984年12月3日出生，汉族，住广东省中山市东区，原告：熊映新，女，1974年11月19日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，共同委托诉讼代理人：李庆，广东广中律师事务所律师。被告：刘珊彤，女，1976年6月8日出生，汉族，住江西省，委托诉讼代理人：颜美林，广东广信君达(中山)律师事务所律师。第三人：远洋地产(中山)开发有限公司，住所地广东省中山市东区街道博爱六路28号远洋广场2幢办公楼23楼，统一社会信用代码91442000783891240B。法定代表人：武文勇,董事长。委托诉讼代理人：吴敏仪,该公司员工。原告李何璇、樊南英、李丽蕾、周志雄、万佳、李君珩、易友庆、毛敏科、钟菊芬、冯文强、张世宁、孟颖、梁奕凡、杜启峰、欧冠敏、孙素娟、高峰、吴著明、熊映新诉被告刘珊彤业主共有权纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼期间，本院依职权追加远洋地产(中山)开发有限公司（以下简称远洋公司）作为本案第三人参加诉讼。原告周志雄、易友庆、毛敏科及19名原告的共同委托诉讼代理人李庆，被告刘珊彤的委托诉讼代理人颜美林，第三人远洋公司的委托诉讼代理人吴敏仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李何璇、樊南英、李丽蕾、周志雄、万佳、李君珩、易友庆、毛敏科、钟菊芬、冯文强、张世宁、孟颖、梁奕凡、杜启峰、欧冠敏、孙素娟、高峰、吴著明、熊映新向本院提出诉讼请求：判令被告立即停止侵害，消除危险，将违法改建的墙体恢复原状。诉讼中，19名原告明确诉讼请求为：请求判令被告立刻停止侵害、消除危险，将其改建的位于中山市东区兴文路100号远洋城天骄花园14幢102房屋下层地库外墙私自开设的5个窗户恢复原状，将被告私自改建上述地库2层空间及102房屋内入户花园通往地库的楼梯恢复原状，被告对上述房屋外绿化地面及加建的围栏恢复原状。事实和理由：原、被告均为中山市东区兴文路100号远洋城天骄花园14幢（以下简称天骄花园14幢）的业主。在天骄花园14幢业主陆续入住期间，天骄花园14幢102的业主即被告擅自在其房屋下面违法加建、改建：在被告房屋下面的地下库进行加建一层楼房、在地下库的钢筋混凝土主力墙钻打窗口、切断入户花园钢筋并改建通往地下库楼梯、在电梯间打通风孔等，原告认为：1.被告的上述行为除严重破坏了整幢楼建筑设计原貌结构外，还严重威胁了整幢楼房的安全，损害了其他业主的合法权益。2.被告进行改建加建的墙体、楼梯间等并不是属于被告的建筑物的专有部分，而是属于天骄花园14幢业主的共有部分。被告对于14幢业主共有部分的使用和改造，应该征得其他共有人即原告等人的同意。被告超出其专有权擅自对公共部分墙体进行改建，侵害了原告等共有人的建筑物区分所有权。综上，原告要求被告排除妨碍，将改建部分恢复原状。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告刘珊彤辩称：原告起诉是业主共有权纠纷，原告应举证证明涉案墙体、地下封闭空间、涉案户外花园均属于所有业主共有。被告所购买天骄花园14幢102房屋的购房单价为8000多元/平方米，比天骄花园14幢2-18楼房屋的购房单价高出2000多元/平方米。因远洋城天骄花园小区依山而建，小区开发商根据小区上述地理特点，在每幢楼房下建造地下库，且与该幢楼房的一楼相连接，将地下封闭空间赠送给一楼业主使用，所有远洋城天骄花园小区的一楼房屋都是赠送地下空间的。因此，涉案地下空间属于我方独立使用，根据我方与第三人签订的房屋买卖合同、补充协议可知，第三人允许我方对户外花园进行合理使用。而涉案地下室墙壁开洞问题，该墙壁开洞并不影响整幢楼房的主体安全，有远洋物业、设计单位广东德盛建筑设计院等出具的相关证明予以证明，且同一小区的其他一楼业主基本上都在地下室的外墙上开窗，这是为了让地下室能通风采光，这也符合一般房屋的使用规范及要求，即任何房屋的外墙都应该留有窗口，否则该地下室将达不到使用的目的。原告主张被告对户外花园、地下空间的加建、改建行为已危害原告房屋安全应提交相应的鉴定报告予以证实。现原告与小区物业公司发生纠纷，以与被告的诉讼来争取与物业公司谈判的筹码，因此，原告的诉请缺乏事实与法律依据，法院予以驳回。第三人远洋公司述称：同意原告提出的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：天骄花园14幢系远洋公司开发的商住楼。由于该开发土地处于坡段，远洋公司在开发时在一楼房屋之下修建封闭抬空层（高约5米，面积约98.35平方米）。李何璇、樊南英、李丽蕾、周志雄、万佳、梁奕凡、李君珩、易友庆、毛敏科、钟菊芬、冯文强、张世宁、杜启峰、孟颖、欧冠敏、孙素娟、高峰、熊映新、吴著明分别系天骄花园14幢201房、203房、401房、402房、502房、601房、703房、1002房、1101房、1102房、1202房、1203房、1303房、1403房、1502房、1503房、1701房的业主。刘珊彤系天骄花园14幢102房的业主。刘珊彤在购买房屋后将天骄花园14幢102房屋的入户花园地板撬开建造楼梯通往地下抬空层封闭空间，将地下封闭空间改建成两层的地下室，在负一层地下室的侧壁上开洞修建了5个窗户。另外，刘珊彤改建了户外底层绿地作私人花园并加建了围栏。2014年，李何璇等19人认为该地下空间以及户外绿化区域属于天骄花园14幢业主共有，刘珊彤对上述区域进行加建、改建已损害了其他业主的权益，遂予以劝阻，并要求刘珊彤恢复原状，2014年5月15日，远洋公司就刘珊彤地下室侧壁局部开洞事宜咨询广东德晟建筑设计研究院，该院同日复函称：开洞位置为地下室侧墙位置（侧壁功能为挡土和水），并非主体剪力墙位置；经设计院复核所开此洞不影响天骄花园14幢房屋整体结构主体安全。5月16日，远洋公司将该复函等内容张贴于天骄花园14幢楼房大堂内公示。刘珊彤认为该地下空间属于其个人专有部分，其拥有户外绿化区的使用权，其有权对此进行改建、加建，拒绝恢复原状。李何璇等19人遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，2012年5月19日，远洋公司作为出卖人、刘珊彤作为买受人，双方签订了《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1201019509），约定：买受人购买的商品房为商品预售房；该商品房座落为：东区兴文路100号远洋城天骄花园14幢102房；该幢商品房的用途为住宅,属钢混结构，层高为3.30米，建筑层数地上18层，地下1层；该商品房户型结构为三房二厅；该商品房合同约定建筑面积共120.64平方米，其中，套内建筑面积98.49平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.15平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)；按套内建筑面积计价，单价为(人民币)每平方米8072.06元，总金额(人民币)柒拾玖万伍仟零壹拾柒元整，公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用已分摊计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。附件二：公共分摊面积由以下部分组成：本幢住宅共用的大堂、梯间、电梯、机房、配电间及水井、电井及外半墙等；补充协议内容：双方确认该商品房的总房价款应为人民币852362元，即乙方除须支付原合同第四条约定的房价款外，还应支付房价款人民币57345元。合同还约定了其他内容。同时，远洋公司（甲方）与刘珊彤（乙方）签订了《远洋城平台/花园使用规则协议书》，约定：甲方同意将上述商品房附带的平台/底层花园相应范围(该范围详见附件一阴影部分所示)仅提供给乙方独立管理使用，不享有所有权，该平台/底层花园的使用面积不列入产权面积；乙方不得占用他人的使用面积或公共地方的使用面积，不得拆除分隔围栏、在分隔围栏加建任何附着物或改变围栏的颜色；乙方只能按甲方的交付现状使用……该平台/底层花园不得搭建上盖、阳光篷、连廊，也不得砌建花基、水池、凉亭或安装任何设施、附属物等建构筑物，亦不得堵塞该平台/底层花园通道或作出任何阻碍消防走火通道、妨碍通行便利的行为。协议书还约定了其他内容。附件图纸显示该平台/底层花园为天骄花园14幢102房屋右侧楼梯通往阴影部分，经与天骄花园14幢102房屋平面图比对，该阴影部分不属于该房屋的建筑面积，该房屋平面图亦未显示包含地下负一层空间面积。诉讼期间，本院派员于2017年8月22日前往天骄花园14幢102房屋现场勘查，高峰及19名原告的委托诉讼代理人李庆，刘珊彤及其委托诉讼代理人颜美林、第三人远洋公司的委托诉讼代理人吴敏仪参加了勘查，对天骄花园14幢102房屋加建、改建情况进行了确认。为查明事实，本院于2017年11月29日发函中山市国土资源局，询问：远洋城天骄花园14幢的建筑面积是否包括负层空间？该负层空间有无进行规划、设计及办理相应的产权登记手续？中山市国土资源局于同年12月19日复函称：1.远洋城天骄花园14幢已办理房屋首次登记，登记内容并没有来文所述的座落地址“负层空间”；2.若需进一步了解“负层空间”的规划、设计情况，建议你院咨询市城乡规划主管部门意见。庭审中，刘珊彤辩称其购房价高于其他业主系因其购房款内包含该地下室的价款，底层花园的使用权及涉案地下室为远洋公司所赠。远洋公司称其无权赠与刘珊彤地下室，地下抬空层的建造是为了防止一楼业主房屋下陷，购房合同中亦明确约定应按现状使用，不可改建；其仅授予刘珊彤底层花园的使用权，亦未允许其作改建。本院认为：本案为业主共有权纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：涉案地下抬空层、天骄花园14幢102房屋外底层花园权属远洋城天骄花园14幢全体业主共有还是刘珊彤个人所有。关于涉案地下抬空层。涉案地下抬空层是修建远洋城天骄花园14幢楼房时因地势坡度形成的负一层空间，该抬空层没有经过规划设计。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为特权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。……”本案中，刘珊彤的不动产权证上记载其专有面积为98.35平方米，没有包含地下抬空层的面积，其亦未能提交证据证明其对该地下抬空层享有所有权，故本院认为该地下空间并非刘珊彤专有部分。而根据中山市国土资源局回函反映，远洋城天骄花园14幢已办理房屋首次登记，登记内容并没有来文所述的座落地址“负层空间”，现有证据未反映涉案地下抬空层包含在远洋城天骄花园14幢小区业主的房屋建筑面积中，可见，涉案地下抬空层虽然物理上具备构造上的独立性和使用上的独立性，但没有规划设计，登记机构不会对其进行登记，不能成为法律上的专有部分，根据谁投资、谁受益原则，远洋公司对涉案抬空层享有使用的权利。李何璇等19人主张其对涉案抬空层享有共有权于法无据，对其要求刘珊彤拆除通往涉案抬空层的楼梯、恢复涉案抬空层原状，本院不予支持。关于外墙与底层绿化花园。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”以及《中华人民共和国物权法》第七十三条“……建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外”规定，本院认为，该地下抬空层的外部墙壁与远洋城天骄花园14幢楼房的外部墙壁实为同一面墙壁，涉案底层户外绿化花园实为小区绿地，只是远洋公司将其用木栅栏围住提供给天骄花园14幢102业主按现状使用，两者均应属远洋城天骄花园14幢全体业主共有。根据上述解释第十五条：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”……（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分”，刘珊彤未经其他业主同意私自在小区绿地加建护栏、在14幢楼房的公共外墙加建窗户的行为已经侵犯了李何璇等19人的合法权益，李何璇等19人要求刘珊彤对外墙及户外绿地恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。综上，李何璇等19人的诉讼请求有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘珊彤立刻停止侵害、消除危险，于本判决生效之日起一个月内将其加建的中山市东区兴文路100号远洋城天骄花园14幢102房负一层地下抬空层外墙面私自开设的5个窗户恢复原状，将上述房屋相邻绿化地面恢复原状，拆除绿化地面上加建的围栏；二、驳回原告李何璇、樊南英、李丽蕾、周志雄、万佳、李君珩、易友庆、毛敏科、钟菊芬、冯文强、张世宁、孟颖、梁奕凡、杜启峰、欧冠敏、孙素娟、高峰、吴著明、熊映新的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告李何璇已预交），由被告刘珊彤负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告李何璇）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  仇丽君人民陪审员  梁燕芳人民陪审员  陈明玉二〇一八年二月二十七日书 记 员  孙婉霞石丽娜