河南省洛阳市西工区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0303民初3698号
原告（反诉被告）：洛阳中顺物业管理有限公司，住所地：洛阳市老城区马路街31号2幢4-602房。
法定代表人：王玉强，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：王志光，河南永晖律师事务所执业律师。
被告（反诉原告）：洛阳爱纳酒店管理有限公司，住所地：洛阳市西工区王城大道221号1幢1-501号。
法定代表人：王辉，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐业尧，河南森合律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：王强，男，汉族，1985年6月22日出生，系公司员工。
原告（反诉被告）洛阳中顺物业管理有限公司（以下简称中顺物业）与被告（反诉原告）洛阳爱纳酒店管理有限公司（以下简称爱纳酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中顺物业的法定代表人王玉强及其委托诉讼代理人王志光，爱纳酒店的委托诉讼代理人徐业尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中顺物业向本院提出诉讼请求：1、判令爱纳酒店支付拖欠中顺物业的物业费145008元，诉讼中物业费变更为108756元；2、判令爱纳酒店支付逾期缴纳物业费的违约金30000元（暂计算至起诉之日，主张至欠费清偿之日止），诉讼中违约金变更为4525元；3.本案诉讼费由爱纳酒店承担。事实和理由：中顺物业系洛阳市西工区王城大道与中州路交叉口东南角华夏·富雅东方小区的物业服务企业，爱纳酒店自2014年起租用该小区A区5楼的物业（面积3021平方米），系该物业的使用人。因该小区至今未成立业主委员会，中顺物业与该小区开发商签订的《前期物业管理服务合同》等，依法对爱纳酒店具有约束力，该合同对双方权利义务进行了明确约定。爱纳酒店前期也能按时交纳物业费，但自2016年开始出现欠费现象。2016年11月11日，爱纳酒店曾向中顺物业出具书面《承诺书》，承诺在2017年1月31日付清欠费，但到期后爱纳酒店依然没有支付，为维护中顺物业的合法权利，故诉至法院，请求依法判决。
爱纳酒店辩称，一、中顺物业未履行物业服务义务，不应收取物业服务费；二、中顺物业所收取的物业费计算标准过高，应该按照合法公平合理的计算；三、由于中顺物业未履行应尽的服务义务，造成爱纳酒店的损失也应该赔偿。
爱纳酒店向本院提起反诉请求：1.判令中顺物业赔偿爱纳酒店因被中顺物业不履行物业服务协议义务造成爱纳酒店的财物损失、维修费及经营损失共计178984元；2.判令中顺物业承担本案诉讼费用。事实及理由：爱纳酒店承租洛阳华夏房地产开发有限公司洛阳市王城大道221号富雅东方商厦5楼A区3021平方米房产用于酒店经营，中顺物业负责富雅东方商厦的物业管理，在中顺物业服务过程的前期，中顺物业履行了物业服务，爱纳酒店也正常缴纳物业费。2016年4月起，爱纳酒店承租的房屋上方经过的主管道多次严重漏水，导致爱纳酒店经营酒店的家居、家电、天花板、地毯等严重损坏，爱纳酒店曾多次与中顺物业协商，还向有关部门反映，但最终无果，爱纳酒店只好自行对房屋因漏水受损害部分多次进行维修。在此过程中，因主管道严重漏水，不仅对爱纳酒店的财物造成损失，产生了大量维修费用，而且造成爱纳酒店房间无法正常经营，经济损失巨大。作为物业服务企业，未履行物业服务义务，导致业主大量财产损失，应当依法承担赔偿责任，中顺物业一直拒绝赔偿，故爱纳酒店没有义务继续缴纳物业费。
中顺物业针对反诉辩称，爱纳酒店反诉没有事实依据，应当驳回反诉请求。即使爱纳酒店所诉内容存在，其也应当向洛阳市华夏房地产开发有限公司（以下简称华夏公司）主张。
本院根据当事人的诉辩意见和证据认定事实如下：2008年9月，中顺物业与华夏公司签订《前期物业服务合同》，主要约定华夏公司选聘中顺物业对“华夏·富雅东方”提供前期物业管理服务事宜，对于商业物业待招商完成后与经营公司讨论后另行决定。2013年11月，爱纳酒店与洛阳富雅物业有限公司签订《场地使用合同》，约定：爱纳酒店承租洛阳市王城大道221号富雅东方商厦5楼A区3012平方米房产用于经营酒店，租期至2022年5月31日,物业费每月9063元（3元/月/㎡×3012㎡）。2015年4月30日，中顺物业与华夏公司签订协议，主要约定：富雅东方小区华夏公司自己用房（1-5层商业部分，包括地下商场、地下停车场），总建筑面积35224平方米，华夏公司向中顺物业缴纳物业费每平方米3元，中顺物业对整个富雅东方小区、商业1-5层的外部共用部位、共用设施设备进行维修保养，供电、供水、保安、保洁服务管理。从2015年4月30日起，中顺物业向物业使用人爱纳酒店按每月9063元标准收取物业费，爱纳酒店初期能够按期缴纳物业费。2016年5月至9月，爱纳酒店拖欠物业费未按期支付，中顺物业经催要，爱纳酒店的工作人员王强出具承诺书一份，承诺于2017年1月31日付清2016年5月至9月的物业费45000元。2016年11月至2017年4月，爱纳酒店拖欠物业费63210元未交。爱纳酒店共拖欠中顺物业物业费99693元至今未缴纳。
爱纳酒店为证明中顺物业未履行服务义务，提交了漏水照片及视频，以证明爱纳酒店自2016年4月以来，多次遭受排水主管道漏水，损失严重的事实；提交爱纳酒店所书的情况说明6份，以证明中顺物业拒不履行物业服务义务，对长期漏水不维修，不赔偿是导致爱纳酒店不交物业费的原因。爱纳酒店为证明中顺物业未履行服务义务造成的损失，提交了爱纳酒店自己所书的因漏水造成家具家电损失1080元明细，爱纳酒店自书的因漏水造成的经营损失161582元明细，维修费用清单及明细。中顺认为照片和视频中的时间不明确，无法显示漏水原因，不能证明房屋室内漏水与主管道漏水的因果关系；对爱纳酒店所书的6份情况说明，认为是爱纳酒店的单方材料属于无效证据；对爱纳酒店提交的家具家电损失明细、经营损失明细，属于爱纳酒店单方材料，没有证明效力；对于维修费用清单及明细，真实性不予认可，没有付款凭证，不是有效证据。
本院认为，自2015年4月起中顺物业作为物业公司与物业使用人爱纳酒店之间形成物业服务合同关系，双方对此均无异议。爱纳酒店应当按照约定交纳物业费99693，因中顺物业与爱纳酒店未明确约定违约金数额，故中顺物业主张的违约金4525元，本院不予支持。
爱纳酒店反诉请求中顺物业不履行服务义务造成的财产损失、维修费及经营损失178984元，应当对损失的范围、损失与违约行为的因果关系承担举证责任。本案中，爱纳酒店提交的证据基本上为单方所书，也未进行司法评估以确定具体的损失数额，现有证据无法判断爱纳酒店的损失数额。根据爱纳酒店所诉因漏水原因提交的证据，本院亦不能判断是共用部分主管道漏水造成，还是室内专有部分管道造成，或是其他原因造成，不能认定违约行为与损失的因果关系。故爱纳酒店的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：
一、洛阳爱纳酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付洛阳中顺物业管理有限公司物业费99693元；
二、驳回洛阳中顺物业管理有限公司其他诉讼请求；
三、驳回洛阳爱纳酒店管理有限公司的反诉请求。
如洛阳爱纳酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。
本案诉讼费3800元，减半收取1900元，反诉费1900元，合计3800元，由洛阳爱纳酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 戴中周
人民陪审员 何新爱
人民陪审员 姜 荣
二〇一八年三月十三日
书 记 员 李诗雨