福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邵民初字第2884号
原告李鸣，男，1984年9月7日出生，汉族，个体工商户，住邵武市。
委托代理人陈娟（系原告李鸣的妻子），女，个体工商户，住邵武市李纲西路南侧日出东方小区第*幢****室。
原告陈娟，女，1984年12月28日出生，汉族，个体工商户，住邵武市。
被告邵武市上一房地产开发有限公司，住所地：邵武市城郊镇富路工业园区。
法定代表人何青，董事长。
委托代理人吴敏，男，邵武市上一房地产开发有限公司员工，住邵武市。
原告李鸣、陈娟与被告邵武市上一房地产开发有限公司（以下简称“上一房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理，依法由代理审判员叶鉴熳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李鸣的委托代理人暨原告陈娟、被告上一房地产公司的委托代理人吴敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李鸣、陈娟诉称，2011年3月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于邵武市李纲西路南侧“上一?日出东方”小区第2幢1006室室房产一套，房屋总价764，965元。双方约定于2012年10月31日前交付房屋，如因被告的原因，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，且原告不主张退房的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.03%向原告支付违约金。2011年12月20日，原告付清全部购房款，被告在2012年10月28日向原告交付了房屋。但被告未能在规定期限内办理权属登记，造成原告至今未取得产权登记证书，其行为已构成违约。为此，请求人民法院依法判令：1.被告为原告李鸣、陈娟办理房屋权属证书；2、被告向原告李鸣、陈娟支付违约金13，769元（自2015年3月12日起至2015年5月11日止共60天，计算方式764，965×0.0003×60）；2.本案诉讼费由被告承担。
被告上一房地产公司辩称，1、因原告未按照双方签署的《商品房买卖合同》约定将公共维修基金交齐，使被告无法向邵武市房屋权属登记机构提交完整材料，导致房屋权属登记机构不能办理房屋所有权登记。因此从合同的先履行义务而言，是原告违反了合同约定的义务。2、原告诉请答辩人支付的违约金全部超过了诉讼时效，原告在法定期间内不行使即丧失请求人民法院予以保护的权利。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张向本院提交以下证据五份。
证1：商品房买卖合同，拟证明原告向被告购买房产，根据合同约定，如因被告的原因，致使原告不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书，且原告不主张退房的，被告逾期之日起每月按原告已付款的万分之三向原告支付违约金。
证2：销售不动产统一发票，拟证明原告已支付全部购房款。
证3：业主委员会证明，拟证明被告逾期办证后，原告自2013年2月起至今曾多次向其提出办证要求，本案原告起诉未超过诉讼时效。
证4：契税等收据，物业费收据、电梯使用费等收据及其业主缴费清单，拟证明原告向被告缴纳了办证契税，原告向物业公司缴纳了物业费等费用。
证5：案件受理费收据，拟证明原告起诉时间。
被告上一房地产公司对原告所举证1、2、4、5的真实性均无异议，但证3不能证明原告有向被告提出办证要求，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。
被告上一房地产公司向法庭提供证据2份。
证1：邵武市住房保证和城乡规划建设局邵建综（2013）15号文件，拟证明：造成权属登记证书延期办理是因为原告未缴纳维修基金。
证2：《通知》，拟证明：被告于2013年7月4日通知原告催缴专项维修资金。
原告质证称，对被告提供的证1的真实性没有异议，但是对证2被告的通知方式有异议，通知书只是被告单方面作出的，原告没有看到，被告未尽到通知义务。
本院认证认为，原告所举5份证据来源合法，内容客观真实，且被告对其真实性均无异议，本院予以采信。被告提供的证据，原告对证1的真实性没有异议，但认为被告未尽到通知义务，本院亦予以采信。
根据本院采信的证据以及原、被告在法庭上的陈述，本院认定以下事实：2011年3月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：MF××××326），合同约定：原告李鸣、陈娟向被告上一房地产公司购买其开发的位于邵武市李纲西路南侧“上一?日出东方”小区第2幢1006号房，房屋总价款为764，965元，被告应于2012年10月31日前交房，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03%向原告支付违约金。2011年12月20日，原告付清全部购房款，被告在2012年10月28日向原告交付了房屋。2015年10月原告缴纳了专项维修基金。原告至今未取得房屋权属证书。
另查明，《邵武市商品住宅专项维修资金交付使用和监督管理实施方案》于2013年4月1日起实施，方案规定商品住宅业主在办理房屋入住手续前，必须将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户。2013年7月4日，被告在小区内张贴业主需缴纳住宅专项维修资金的通知。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同的约定，全面履行各自的义务。本案原告已按照合同约定交付购房款764，965元，被告理应按照合同约定于房屋交付之日后90日内即2013年1月29日前为原告办理好房屋权属证书，被告却未在此期限内办理，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，2013年4月1日《邵武市商品住宅专项维修资金交付使用和监督管理实施方案》颁布实施，原告自述其自2013年2月起多次向被告要求办证，本院认为原告在合理的期限内已经知道或应当知道缴纳住宅专项维修资金系办理产权证的前置手续，原告在知道或应当知道缴纳住宅专项维修资金的事宜后仍不缴纳，则是原告履行债务不符合约定在先，被告的违约事由消除。原告诉请被告支付自2015年3月12日至2015年5月11日止的违约金，本院认为，原告在2015年3月12日至2015年5月11日期间并未缴纳住宅专项维修资金，使被告无法向邵武市房屋权属登记机构提交完整材料，导致原告的房屋权属证书无法办理，原告违反了先履行义务，故原告的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告李鸣、陈娟的诉讼请求。
本案受理费145元，减半收取72.5元，由原告李鸣、陈娟自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
代理审判员 叶鉴熳
二〇一五年十一月六日
书 记 员 连爱平
本案依据的主要法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。