河南省新乡市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）豫07民再15号
申请再审人（原审被告）：新乡市鑫鑫房地产开发有限责任公司。住所地：。
法定代表人：李军林，该公司经理。
委托代理人：汪梅霞，河南博苑律师事务所律师。
被申请人（原审原告）：黄培生，男，汉族，1964年4月28日出生。
原审第三人王拴成，男，汉族，1945年11月25日出生。
委托代理人：岳奇峰，河南博苑律师事务所律师。
黄培生与新乡市鑫鑫房地产开发有限责任公司（以下简称鑫鑫公司）、王拴成房屋租赁合同优先购买权纠纷一案，新乡市牧野区人民法院于2015年1月12日作出（2014）牧民二初字第162号民事判决，鑫鑫公司上诉后，本院以（2015）新中民五终字第226号民事裁定撤销原判，发回重审。新乡市牧野区人民法院院依法另行组成合议庭，追加第三人王拴成参加诉讼，于2015年9月29日作出（2015）牧民二初字第581号民事判决，已经发生法律效力。鑫鑫公司不服判决，向本院申请再审，本院于2016年4月18日作出（2016）豫07民申109号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理，申请再审人鑫鑫公司法定代表人李军林及委托代理人汪梅霞，被申请人黄培生，原审第三人王拴成及其委托代理人岳奇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新乡市牧野区人民法院一审认定：2008年5月1日，王拴成、李鸿波（甲方）与原告黄培生（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其位于新乡市宏力大道宏升小区的281号门面房出租给乙方，租期自2008年5月1日至2009年6月1日。甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。合同首部出租方处填写为“鑫鑫开发公司宏升小区”，尾部出租方处加盖印文为“新乡市鑫鑫房地产开发有限责任公司宏升小区项目部”的印鉴，法定代表人处有“王拴成李鸿波”签字。合同签订后，双方依约履行。2008年10月16日，被告鑫鑫公司与第三人王拴成签订商品房买卖合同（合同编号2003000374），将案涉房屋（合同中表述为北干道新民巷、人民巷之间1号楼6单元1层20号）出卖与后者。2008年12月15日，被告鑫鑫公司向第三人王拴成出具金额为644220元的销售不动产统一发票。但至今未就上述房产办理登记手续。查明，房屋租赁合同期限届满双方未再续签，原告黄培生仍实际租用案涉房屋。2012年7月1日，原告黄培生将案涉房屋转租与案外人岳胜挺，2012年8月7日，岳胜挺以原告黄培生诈骗为由报案。2013年1月16日，黄培生被公安机关刑事拘留，2013年8月2日，本院以诈骗罪判处黄培生有期徒刑一年零二个月，黄培生上诉。新乡市中级人民法院（2013）新刑二终字139号刑事判决认定“2008年5月1日，王拴成、李鸿波将其位于新乡市宏力大道宏升小区281号门面房出租给被告人黄培生，并与之签订为期1年的租赁合同”，之后黄培生在王拴成、李鸿波明确告知其解除租赁关系的情况下假冒房主与岳胜挺签订租赁合同，骗取后者17000元房屋租金，构成诈骗罪，改判黄培生有期徒刑十一个月。关于本案，原告黄培生于2014年3月25日诉至本院。
新乡市牧野区人民法院一审认为：一、关于原告黄培生与被告鑫鑫公司是否具有房屋租赁合同关系。生效刑事判决认定的事实是“王拴成、李鸿波将其位于新乡市宏力大道宏升小区281号门面房出租给被告人黄培生”。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，可因有相反证据推翻。经对2008年5月1日房屋租赁合同进行进一步审查，认为合同首部出租方处填写“鑫鑫开发公司宏升小区”，尾部出租方处加盖印文为“新乡市鑫鑫房地产开发有限责任公司宏升小区项目部”印鉴，应首先认定合同出租方系“项目部”，项目部是被告鑫鑫公司下设临时机构，最终认定合同出租方为被告鑫鑫公司。至于王拴成、李鸿波在合同尾部法定代表人处签名，仅表明二人是项目部的代表人或经办人，并不构成合同主体。原告黄培生与被告鑫鑫公司具有房屋租赁合同关系；二、承租人优先购买权是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，依照法律规定享有优先于其他人购买该不动产的权利。属于强制缔约的请求权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，原被告双方房屋租赁合同也约定：甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。据此确定原告黄培生对涉案房屋具有优先购买权。根据本案情况，被告鑫鑫公司未按合同约定，在出售前三个月向原告黄培生履行通知征询义务，侵害了原告在同等条件下享有的优先购买权。原告黄培生得依法或双方的约定主张优先购买权。其以同等条件被告与原告重新签订房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持；三、承租人的优先购买权不具有支配力，即使具有对抗第三人的效力，也是指出租人与第三人签订的房屋买卖协议对承租人不生效。原告黄培生要求撤销被告鑫鑫公司与第三人王拴成签订的2003000374号商品房买卖合同于法无据，不予支持。其主张优先购买权以同等条件与被告鑫鑫公司成立买卖合同后，得受优先保护予以履行，取得房屋所有权；四、关于诉讼时效。本案诉讼时效为两年，从权利人知道或应当知道权利受侵害之日起算。从本案查明的事实可知，没有证据证明原告黄培生知道被告鑫鑫公司与第三人王拴成于2008年10月16日签订商品房买卖合同，也不存在原告黄培生当时应当知道的情形。即便有后来王拴成、李鸿波通知其解除租赁合同的情节，也会被认为是代表被告鑫鑫公司的行为。原告黄培生2013年1月16日被公安机关刑事拘留，可以作为“应当知道”的情形，其于2014年3月25日诉至本院，不超诉讼时效。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决：一、驳回原告黄培生要求撤销被告新乡市鑫鑫房地产开发有限责任公司与第三人王拴成于2008年10月16日签订的关于新乡市宏力大道宏升小区281号门面房的买卖合同（合同编号2003000374）的诉讼请求；二、以同等条件被告新乡市鑫鑫房地产开发有限责任公司与原告黄培生签订房屋买卖合同。本案受理费100元，由被告新乡市鑫鑫房地产开发有限责任公司承担。
鑫鑫公司申请再审称，有新的证据证明（2015）牧民二初字第581号民事判决书认定的事实错误。涉案房屋实际由王拴成、李鸿波投资开发，其二人是实际的房屋所有人，鑫鑫公司与王拴成之间并无实际的买卖关系，因此黄培生不应享有涉案房屋的优先购买权；本案中房屋买卖合同签订的时间应认定为2008年3月16日，买卖合同签订在先，租赁合同签订在后，因此黄培生不享有优先购买权；本案原审程序违法，原审遗漏利害关系人李鸿波，并剥夺了王拴成参加庭审的权利，程序违法。
黄培生辩称，鑫鑫公司提供的新证据纯属伪造，不能证明涉案房屋属于鑫鑫公司与王拴成共有。李鸿波不应参加本案诉讼，本案原审送达开庭传票已经通知王拴成，原审审判程序合法。
王拴成意见与鑫鑫公司相同。
本案再审中，鑫鑫公司提交证据七组：第一组为2001年5月10日协议书一份，证明鑫鑫公司与王拴成、李鸿波联合开发涉案房屋所在工程：第二组为鑫鑫公司及宏升小区项目部给李鸿波、王拴成出具的收款收据五张，证明李鸿波、王拴成向鑫鑫公司缴纳180万元拆迁保证金；第三组为宏升小区项目部给李鸿波出具的收款收据14张，给王拴成出具的收款收据5张，证明李鸿波、王拴成向宏升小区项目投资的情况；第四组证据为2004年4月23日鑫鑫公司出具的收据一张，证明李鸿波、王拴成以项目部名义缴纳管理费的情况；第五组证据为（2015）牧民一初字第1426号和（2016）豫07民终1347号民事判决书，证明有生效判决认定涉案房屋是鑫鑫公司与王拴成、李鸿波联合开发；第六组证据为李鸿波给黄培生出具的租金收到条三张，证明涉案房屋实际出租人为王拴成、李鸿波；第七组证据为2004年2月29日鑫鑫公司与王昶签订的商品房买卖合同一份，证明涉案房屋价格，进而证明鑫鑫公司与王拴成之间不是真正的房屋买卖关系。黄培生质证认为：第一、二、三、四、七组证据均属相互串通的虚假证据，不能作为认定案件事实的依据。第五组证据的判决是真实的，但二审判决没有对涉案房屋是鑫鑫公司与王拴成、李鸿波共同财产进行认定。第六组证据不能证明实际出租人是王拴成、李鸿波。王拴成质证意见为对上述证据真实性与合法性没有异议，意见同鑫鑫公司一致。
本院认为，本案原审认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销新乡市牧野区人民法院（2015）牧民二初字第581号民事判决；
二、本案发回新乡市牧野区人民法院重审。
再审案件受理费100元，退还新乡市鑫鑫房地产开发有限责任公司。
审判长 ： 孙 琦
审判员 ：谢田霞
审判员 ： 李 信
二〇一六年××月××日
书记员 ：史冰洋