江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏执复72号
复议申请人（利害关系人）：陈楚容，女，汉族，住所地广东省汕头市潮南区。
委托诉讼代理人：赵宇，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李惠英，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
申请执行人：江苏银行股份有限公司无锡河埒支行，住所地江苏省无锡市梁清路720号。
负责人：唐玮，该行行长。
委托诉讼代理人：金娟，江苏冯骏律师事务所律师。
被执行人：新港商业投资管理无锡有限公司，住所地江苏省无锡市红星路299号。
法定代表人：叶国坚。
被执行人：无锡麦悦投资有限公司，住所地江苏省无锡市红星路299-25。
法定代表人：叶国坚。
被执行人：无锡新港阳光物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市永乐路15号。
法定代表人：葛晨。
委托诉讼代理人：徐而迅，江苏迅安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董正凝，江苏迅安律师事务所律师。
被执行人：无锡新港古运河企业管理有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区永乐路15号。
法定代表人：吴瑞升。
委托诉讼代理人：徐而迅，江苏迅安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董正凝，江苏迅安律师事务所律师。
被执行人：无锡新港阳光商贸有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区红星路229-1号。
法定代表人：叶国坚。
被执行人：叶国坚，男，1960年8月19日生，现住江苏省无锡市。
被执行人：葛晨，女，1964年7月20日生，汉族，住广东省深圳市南山区。
复议申请人陈楚容不服江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）作出的（2018）苏02执异9号执行裁定，向本院申请复议。本院于2018年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
2017年3月31日，无锡中院就申请执行人江苏银行股份有限公司无锡河埒支行（以下简称江苏银行河埒支行）与被执行人新港商业投资管理无锡有限公司（以下简称新港投资公司）、无锡麦悦投资有限公司（以下简称麦悦公司）、无锡新港阳光物业管理有限公司（以下简称新港物业公司）、无锡新港古运河企业管理有限公司（以下简称新港管理公司）、无锡新港阳光商贸有限公司（以下简称新港商贸公司）、叶国坚、葛晨金融借款合同纠纷一案，作出无锡中院（2017）苏02民初148号民事调解书，调解书主要内容如下：一、新港投资公司、麦悦公司、新港物业公司、新港管理公司、新港商贸公司、叶国坚、葛晨于2017年4月6日前归还江苏银行河埒支行相关借款合同项下的借款本金人民币合计31625万元并支付利息、罚息和复利；二、新港投资公司、麦悦公司、新港物业公司、新港管理公司、新港商贸公司、叶国坚、葛晨赔偿江苏银行河埒支行律师费2574240元；三、对新港投资公司上述第一、二项付款义务及应承担的诉讼、保全费用，江苏银行河埒支行有权以锡房他证字第××号项下合计40套房屋以及锡南他项（2014）第000076-000115项下土地拍卖、变卖或折价所得价款在最高债权额30000万元范围内优先受偿。四、对新港投资公司上述第一、二项付款义务及应承担的诉讼、保全费用，江苏银行河埒支行有权以锡房他证字第××号项下合计40套房屋以及锡南他项（2014）第000120号至锡南他项（2014）第000132号（共十三张）、锡南他项（2014）第000135号至锡南他项（2014）第000159号（共二十五张）、锡南他项（2014）第000162号、锡南他项（2014）第000163号项下土地拍卖、变卖或折价所得价款在最高债权额50146.65万元范围内优先受偿；五、对新港投资公司上述第一、二项付款义务及应承担的诉讼、保全费用，江苏银行河埒支行有权以中国人民银行03393560000408797885号动产权属统一登记-
初始登记项下应收账款在最高债权额35000万元范围内优先受偿。
该调解书生效后，因债务人新港投资公司等均未自觉履行调解书确定的义务。债权人江苏银行河埒支行向本院申请执行，无锡中院于2017年4月7日立案执行。
2017年4月27日，在案件执行过程中，无锡中院函告广东省深圳市福田区人民法院（以下简称深圳福田法院），请求该院将首先查封的被执行人新港投资公司名下座落于无锡市××路229、229-1、229-11等27套房产的处置权移交该院处置。2017年6月9日深圳福田法院函复无锡中院，同意将上述首先查封房产交由该院进行处分，并要求该院协助冻结上述房产在抵押权人实现优先权后的剩余金额。
2017年5月19日，江苏铭城土地房地产评估测绘工程咨询有限公司（以下简称铭城评估公司）接受无锡中院委托后，作出了铭城评报[2017]（锡）（房）字第1347号、1348号、1349号、1350号、1351号、1352号六份房地产估价报告，对新港投资公司名下座落于无锡市××路229-3号等合计40套商业用途房地产作出了市场价值评估，上述房产总计评估价值为62604.2万元。同年6月21日，无锡中院将上述案涉40套房产的估价报告邮寄给深圳福田法院，委托该院代为向其审理案件的原告陈楚容送达，并要求转告陈楚容可在收到评估报告十日内向无锡中院提出书面异议。
2017年7月27日无锡中院作出（2017）苏02执190之1号执行裁定书，决定拍卖被执行人被执行人新港公司名下位于无锡市××路××套商业用途房地产。
异议人陈楚容对无锡中院拍卖被执行人新港投资公司名下的坐落于无锡市××路229-3号等40套商业用途房地产提出书面异议称，其系被执行人新港投资公司的债权人，并已申请广东省深圳市福田区人民法院（以下简称深圳福田法院）首先查封了新港投资公司名下坐落于无锡市××路的房产，系该财产的利害关系人。无锡中院在执行中违反法定程序，既未向异议人送达涉案房产的评估报告，也未通知异议人协商确定拍卖保留价，现评估房产的价格过低，严重损害其合法权益，请求重新评估；且对拟拍卖的房产确定带租拍卖未经过执行异议审查程序，在拍卖公告中要求竞买人需作出承接员工或妥善安置员工的书面承诺并提交法院审查，属于变相提高竞买条件，违法限制竞买人参加竞买，违反相关法律规定。请求无锡中院立即停止执行（2017）苏02执190之1号执行裁定，中止拍卖上述房产，重新对案涉房产进行评估，并对竞买公告提及的租赁合同以及新港投资公司与81名员工签订的《全日制劳动合同》等转入执行异议程序处理，对该文件的真实性、合法性、有效性进行审查，待执行异议程序审查结束后，对上述房产重新启动拍卖程序。
2017年9月14日，在无锡中院异议审查期间，铭城评估公司于日作出《关于无锡市××路229-3等房地产司法鉴定市场价值评估报告异议书的答复函》，认为其对本次案涉房地产的评估经过了实地查勘和市场调查，根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，并结合估价师经验对影响房地产市场价值因素进行分析和测算，对各项因素的差异情况进行修正，才得出各套房地产的市场价值，是在客观合理的范围之内。
2017年10月11日，无锡中院作出（2017）苏02执异119号执行裁定书，驳回了陈楚容的异议请求。陈楚容不服该院上述执行裁定，向本院提出复议申请，本院于同年11月16日受理复议，并于2018年1月25日作出（2017）苏执复220号执行裁定书，驳回了陈楚容的复议。上述异议、复议驳回陈楚容所提出的涉案房产应在涤除相关租赁合同、劳动合同后，重新启动拍卖程序的请求。
2017年12月23日，涉案房产在淘宝网整体拍卖成交，面积为44814.34平方米，成交价350584000元。
2018年1月1日，陈楚容对无锡中院拍卖被执行人新港投资公司名下的涉案房产提出书面异议称，其系无锡中院执行案件被执行人新港投资公司的债权人，并对无锡中院的执行行为提出了执行异议。依照相关法律和司法解释的规定，在案外人异议及执行异议审查期间，不得对执行标的进行处分，应当中止拍卖。但无锡中院在其向江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）提出复议审查期间，故意不通知异议人陈楚容，在其毫不知情的情况下，于2017年12月22日强行拍卖涉案房产，使价值6.2亿元的40套商铺仅以3.5亿元的低价贱卖。异议人5000余万元的债权分文无法受偿，更丧失了公开参与拍卖、降低损失的机会。为此，再次提出执行异议，请求依法撤销本次违法拍卖行为，对上述涉案房产涤除相关租赁合同、劳动合同后，重新启动第一次司法拍卖程序。
申请执行人江苏银行河埒支行答辩称，1.在申请执行人江苏银行河埒支行提供书面担保的情况下，执行法院依法继续公开拍卖涉案房产程序合法。2.陈楚容并非本案的当事人，也非抵押权人、承租人、已知的优先购买权人或者其他权利人，其作为案外人对拍卖财产提出的异议没有法定事由，不属于“案外人对拍卖财产提出确有理由的异议”情形，执行法院不应决定暂缓执行或中止执行，执行法院也没有法定义务书面通知陈楚容参加拍卖。3.陈楚容提出涉案房产被以低价拍卖成交与事实不符，执行法院完全依照最高人民法院相关网络拍卖规定进行了公开拍卖，拍卖程序符合法律规定。4.陈楚容提出的其他关于涉案房产承租等问题的异议已经被法院驳回，不应再次审查。陈楚容提出执行异议和复议是为了拖延拍卖时间，妨碍法院执行，将造成本案抵押债权涉及的利息、罚息继续扩大，造成进一步损失。请求法院驳回陈楚容的异议请求。
无锡中院查明，该院于2017年8月7日在淘宝网发布竞买公告，决定于2017年9月9日10时至2017年9月10日10时止，在阿里巴巴司法拍卖网络平台第一次公开拍卖无锡市××路229-3等40套商用房地产。后因陈楚容提出执行异议，该院曾暂停拍卖程序。江苏银行河埒支行于2017年10月31日向无锡中院提出书面申请及承诺，提出为避免利息损失的进一步扩大，请求法院立即恢复拍卖。并提供执行担保，承诺如因恢复拍卖造成案外人合法权益受损的，将依法承担相应赔偿责任。该院审查后，决定恢复拍卖。并于2017年12月4日至5日在淘宝网进行了第一次公开拍卖，因无人竞买而流拍后，又于同年12月22日至23日在淘宝网进行了第二次公开拍卖，并由无锡鑫控商业管理有限公司以350584000元的起拍价竞买成交。
无锡中院归纳争议焦点在于：该院在执行案件中，恢复拍卖被执行人新港投资公司名下涉案房产且未书面通知陈楚容是否符合法律规定，是否存在低价贱卖损害陈楚容权益的情形。
无锡中院认为，强制拍卖是民事执行行为中的重要程序和强制措施，关系到债权人的债权能否及时得到清偿。在强制拍卖程序中非因法定原因，不得随意中止拍卖进程。第一，关于该院恢复拍卖问题。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十条规定，执行异议审查和复议期间，不停止执行。被执行人、利害关系人提供充分、有效的担保请求停止相应处分措施的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。本案中，异议人陈楚容作为当事人以外的利害关系人，对该院的强制拍卖提出执行行为异议，为慎重起见，该院曾暂停拍卖。随后该院对陈楚容提出的执行异议进行审查后，作出了驳回其异议请求的裁定。虽然陈楚容不服该院裁定向江苏高院提出了复议，但在此期间，本案的申请执行人江苏银行河埒支行向该院提供了书面担保，请求继续执行。因此，该院根据案件执行的具体情况，又鉴于申请执行人江苏银行河埒支行系金融企业且已提供充分、有效的担保，为及时维护债权人合法权益，该院决定恢复拍卖程序完全符合法律规定。第二，关于是否应当书面通知陈楚容参加拍卖问题。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定，网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。陈楚容作为利害关系人，并非本案的当事人和已知的优先购买权人，不属于该院应当书面通知的人员范围。但本次司法拍卖系通过淘宝网网络司法拍卖平台进行，相关拍卖公告和拍卖通知均已在淘宝网进行了广泛的发布，包括陈楚容在内的任何公民均可浏览和接收此拍卖信息。因此，该院恢复拍卖未书面通知陈楚容并未违反法律规定。第三，关于拍卖成交问题。本次司法拍卖的保留价确定及其他程序均严格按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》设置，拍卖财产在第二次拍卖中由买受人通过公开竞价拍卖成交，拍卖成交价是拍卖标的经过市场检验后的真实体现。本次司法拍卖程序合法，不存在低价贱卖及损害陈楚容权益的情形，拍卖结果应当予以维持。陈楚容请求撤销拍卖没有事实和法律依据。裁定驳回陈楚容的异议请求。如不服该裁定，可以自该裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院提出复议。
陈楚容向本院申请复议请求：撤销无锡中院（2018）苏02执异9号民事裁定，撤销无锡中院对涉案房产的拍卖，并重新拍卖。事实与理由：一、从程序上看，涉案房产拍卖过程不合法；复议申请人作为涉案房产的直接利害关系人，对拍卖过程的知情权、参与权、申请以物抵债权等程序权利均被无锡中院剥夺。1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条第一款的规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条的规定，网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。无锡中院恢复拍卖后，故意不通知复议申请人于拍卖日到场，造成复议申请人对拍卖情况不知情，丧失了参与竞买的机会。2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条第一款的规定，拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。无锡中院未在拍卖前通知复议申请人于拍卖日到场，剥夺了复议申请人申请以物抵债的权利。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十六条的规定，对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。对银行存款等各类可以直接扣划的财产，人民法院的扣划裁定同时具有冻结的法律效力。原审法院对涉案房产的查封原本为第二顺位轮候查封，依法并不享有对涉案房产的处分权。原审法院获得让渡后，应当将涉案房产的处置进度告知复议申请人及首先查封法院。4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条第一款的规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。复议申请人认为该优先权人包括复议申请人。二、从实体上看，涉案房产以35058.4万拍卖成交，该价格与抵押债权高度吻合，表明无锡中院对各方权益作出了区别对待。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百一十六条的规定，当事人不同意移送破产或者被执行人住所地人民法院不受理破产案件的，执行法院就执行变价所得财产，在扣除执行费用及清偿优先受偿的债权后，对于普通债权，按照财产保全和执行中查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿。无锡中院倾斜保护优先债权人，忽视首先查封人的利益。
本院认为，一、优先购买权是法律赋予特定对象依照法律规定或合同约定，在出卖标的于第三人时，享有在同等条件下优先第三人购买的权利。本案中，陈楚容虽然是涉案房产中27套房产的首先查封人，但并不是法律规定的优先权人。二、本案执行过程中，2017年4月27日，无锡中院函告广东省深圳市福田区人民法院（以下简称深圳福田法院），请求该院将首先查封的被执行人新港投资公司名下座落于无锡市××路229、229-1、229-11等27套房产的处置权移交该院处置。2017年6月9日深圳福田法院函复无锡中院，同意将上述首先查封房产交由该院进行处分，并要求该院协助冻结上述房产在抵押权人实现优先权后的剩余金额。无锡中院执行行为符合《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的规定，依法取得涉案房产的执行处分权。三、2017年6月21日，无锡中院委托深圳福田法院代为向陈楚容送达，并要求转告陈楚容可在收到评估报告十日内向无锡中院提出书面异议。陈楚容已于同年7月向无锡中院提出执行异议。且本次司法拍卖系通过淘宝网网络司法拍卖平台进行，相关拍卖公告和拍卖通知均已在淘宝网进行了广泛的发布，因此，陈楚容对无锡中院将对涉案房产进行拍卖应是明知的。且陈楚容是在诉讼保全中对案涉房产中27套房产进行了首先查封，并不是《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条第一款的规定所称的到场的申请执行人或者其他执行债权人。本案中，无锡中院未有违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的执行行为，复议申请人仅以涉案房产拍卖成交价格与江苏银行河埒支行的抵押权接近为由，认为无锡中院倾斜保护优先债权人，忽视首先查封人的利益，没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，复议申请人陈楚容的复议请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项规定，裁定如下：
驳回复议申请人陈楚容的复议申请，维持江苏省无锡市中级人民法院（2018）苏02执异9号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 李 晶
审判员 赵建华
审判员 苏 峰
二〇一八年四月三日
书记员 杨 浩