沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第02890号
原告：刘铁奎。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告刘铁奎与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员李海鸿担任审判长，审判员聂雪主审，人民陪审员蔡宁宁参加评议，于2015年11月7日公开开庭审理，原告刘铁奎，被告沈阳星辰公司委托代理人王志睿均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告刘铁奎诉称：2011年3月30日，原告与被告签订了《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠协议》，合同金额233，230元，并在签订当日一次付清全部购房款，约定在2011年12月31日正式开盘�在2011年12月底，被告售楼处人员给原告打来电话表示房屋工期延误，实际交房时间推迟到2012年6月中旬，望原告理解。原告在2012年6月再次咨询被告交房时间及要求签署正式备案合同，被告售楼处人员告知原告，实际交房时间延迟到2012年12月，备案合同暂时无法签署。在2012年12月中旬，被告又以为原告节省采暖费为由，再次告知原告拖延交房时间至2013年5月。此后原告多次打电话或亲自到售楼处问询交房时间并要求签署正式备案合同，被告都以各种理由回避。被告恶意拖延交房，原告多次与被告进行沟通，被告均无动于衷，黄哲明本人也是极力躲闪，拒绝与包括原告在内的广大业主真诚平等沟通，拒不履行合同。2014年4月2日，66位业主到被告办公所在地，与被告签署了《2014年4月2日议定书》，其中明确：全部房款、违约金及其他相关损失将按国家法律法规，被告应在60日内以现金形式一次性足额赔偿给购房者。同时被告承诺：于2014年6月30日前达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，按期交房。然而被告又再次违约，继续无故拖延欺骗业主，在广大业主的极端愤怒和努力抗争中，被告又再次书面承诺2014年12月31日达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，三十个工作日内完成入住手续并把钥匙交到业主手中，同时一次性以现金形式赔偿业主到交房日。被告披合法销售外衣恶意欺骗包括原告在内的广大业主，违背合同协议，恶意拖延工程进度。时至今日被告亦未履行备案、交房及赔偿等义务，故意躲闪，恶意拖延，并对原告的合理合法要求极不配合，给原告造成很大的经济损失和巨大的精神伤害。诉讼请求：1、明确原告与被告签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠协议书》合法有效，受法律保护；2、确认京城中心1栋1�元17层12号房屋所有归我方所有；3、判令被告按照双方签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》约定，尽快将《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》转换成《商品房买卖合同》，并在30日内向沈阳市房产局申请并完成商品房登记备案；4、要求被告继续履行合同和有关协议，马上开工，尽快达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，尽早交房；5、要求被告开具正式发票；6、诉讼费由被告承担。
被告沈阳星辰公司辩称：原、被告签订的内部认购协议书合法有效，是双方真实意思表示。原告提出第二项诉讼请求，是否尽快签订商品房买卖合同是在原、被告双方真实意思表示下签订买卖合同的行为，不能强制被告签订商品房买卖合同，不属于人民法院审理范围。关于是否完成商品房备案登记，应当在具备条件的情况下来进行。逾�交房属于不可抗力，不应要求被告承担相应的违约责任。另外，双方并没有约定交房的日期，故交房的时间应根据客观真实的情况来确定。其他诉讼请求应在符合法律的情况下由人民法院公正判决。
经审理查明：2011年3月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠协议》（编号：NO.0000295，以下简称《协议书》）一份，约定甲方就沈阳星辰·五里河项目（以下简称本项目）与乙方在甲方取得预售许可证之前与甲方签订协议，以确保其对本项目特定房产的优先优惠预约权，同时约定原告意向房源为3栋1单元17层12号房，建筑面积暂定37.02平方米，单价6，300元／平方米，房屋总价款233，230元……。其中第一条约定，甲、乙双方知悉并理解：本协议的标的物并非本项目房产实体，而是优先认购房产实体的权利。本协议的任何表述不能被解释为认购或买卖房产，本协议不能也不应视同为房产认购合同或房产认购书或房产买卖合同……第四条约定，甲方在收到乙方的优先认购权订金后，即接受乙方的房源保留申请，甲方向乙方交付收款收据。甲方确保2011年12月31日前取得预售许可证，并通知乙方签署商品房买卖合同，如因甲方的原因导致项目推迟开盘则乙方有权于2011年12月31日起申请退款，且甲方需在乙方提出书面申请后的10个工作日内退还乙方所付的预付款但不支付利息……。原告如约支付了全部房款。被告为其开具收款收据两张。原、被告尚未签订正式的商品房买卖合同。涉案房屋所在楼宇尚未竣工。
另查明：现根据本院至沈阳市房产局了解的情况，涉案房屋存在在建工程抵押，并已被司法查封。
上述事实，有原告提供的《协议书》、收款收据、收条，本院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《协议书》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，故对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告的第二项诉讼请求，因该涉案房屋尚未竣工验收、亦未办理初始登记批复，且该房屋现已被抵押。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律有规定的除外。”的规定，因涉案房屋现尚未办理物权登记，故未发生法律效力，故对原告该项诉讼请求，本院暂不予支持。待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告的第三项诉讼请求。因签订《商品房买卖合同》系双方意思自治行为，需双方意思表�真实并对合同条款达成一致，不宜强制一方履行该行为，双方可自行协商签订《商品房买卖合同》的相关事宜。同时，因涉案房屋存在在建工程抵押，并被依法查封，不具备办理备案登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告的第四项诉讼请求。因涉案房屋尚未竣工，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告的第五项诉讼请求。因原告已经支付全部房款，被告作为开发商应当开具相应正式发票，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第二项之规定判决如下：
一、确认原告刘铁奎与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2011年3月30日签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》（编号：NO.0000295）有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给原告刘铁奎开具233，230元的正式发票；
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费100元、公告费400元（原告均已预交），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 李海鸿
审 判 员 聂 雪
人民陪审员 蔡宁宁
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 王妤馨
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：依法成立的合同�自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。