上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终1026号
上诉人(原审被告)：蒋华，男，1981年3月9日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：马建刚，上海英恒律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：蒋世博，男，2009年10月8日出生，汉族，住上海市。
法定代理人：蒋华,系蒋世博的父亲,住上海市。
委托诉讼代理人：马建刚，上海英恒律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：黄小琴，女，1961年7月14日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：赫少华，远闻(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：奚正辉，远闻(上海)律师事务所律师。
上诉人蒋华、蒋世博因与被上诉人黄小琴房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初22043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
蒋华、蒋世博上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回黄小琴一审诉讼请求。事实和理由：2015年6月14日，黄小琴与蒋华、蒋世博签订《上海市房地产买卖合同》，约定蒋华、蒋世博将上海市四平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给黄小琴。但是该房屋系在蒋华与其前妻李传华婚姻存续期间购买，属于蒋华、李传华的共同财产。蒋华与李传华离婚时约定在蒋世博18周岁时，将系争房屋过户至蒋世博名下。蒋世博对系争房屋有期待利益。李传华在系争房屋中的财产份额是客观存在的，现蒋华私自处理系争房屋未经李传华同意，侵犯了系争房屋中蒋世博的利益，使得蒋世博无处居住。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人黄小琴辩称：本案系争房屋登记在蒋华、蒋世博名下，黄小琴在购买该房屋时尽到了合理的注意义务且以合理的市场价格购买。不存在侵害蒋世博利益的情形。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
黄小琴向一审法院起诉请求：1、蒋华、蒋世博协助黄小琴办理系争房屋的产权过户手续，将该房屋产权过户至黄小琴名下；2、蒋华、蒋世博将系争房屋交付黄小琴；3、蒋华、蒋世博支付违约金，以总房价人民币(以下币种均为人民币)288万元为本金，按照每日万分之五，自2015年7月15日起计算至判决履行过户之日止。审理中，黄小琴撤回了第3项诉讼请求。黄小琴称，同意将剩余房款162万元支付给蒋华、蒋世博，如双方调解解决，黄小琴愿意另外补偿蒋华、蒋世博25万元，如调解不成，黄小琴愿意另外补偿蒋华、蒋世博15万元。
一审法院认定事实：蒋华、蒋世博系父子，系争房屋系蒋华、蒋世博名下的房产。2015年6月14日，黄小琴(买受人、乙方)与蒋华、蒋世博(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，该房建筑面积89.5平方米，转让价款为230万元(第二条)；甲方于2015年7月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接(第四条)；双方确认于2015年7月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，因甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任(第六条)；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款的日万分之五，自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起计算至实际交付之日止……(第十条)；经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；本合同自甲、乙双方签订之日起生效。合同补充条款(一)约定：1、还贷：甲方应于签订房地产买卖合同后，7月8日前往贷款银行办理还贷申请手续，且取得注销资料后5日内办理抵押登记注销申请手续……；2、审税：甲、乙双方应于签订房地产买卖合同后30日内带齐所需材料至交易中心办理纳税申报及限购查询手续；3、过户：……甲、乙双方应于办妥纳税申报手续及抵押注销手续后5日内至房地产交易中心办理过户手续……；4、交房：甲方于过户当日将该房屋交付乙方，交付标志为甲、乙双方签订《房屋交接书》……；5、……；6、成交价格包含内容：本合同第二条的房价款中包含了连同维修基金、煤气初装费、有线电视初装费等在内的甲方已支付的费用，上述费用双方不再另行结算；7、……；8、甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条第3款之约定的违约金比例承担违约责任……；9、……；10、甲方承诺该房屋不存在除银行抵押贷款外的任何形式的抵押情况及第三人可主张债权的情形，且该房屋内无任何违章搭建。合同附件三《付款协议》约定：1、2015年5月23日乙方已支付给甲方定金6万元，乙方于2015年6月14日以银行转账支付给甲方部分首期房价款115万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计121万元，该笔款项专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权……；2、签订本合同后30日内，乙方应依据上海市限售政策至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格，同时办理房产税申报相关手续；3、待相关部门出具乙方购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后3日内，甲、乙双方赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押注销手续，并由乙方收执收件收据，同时甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，于当日支付甲方部分房价款104万元……；4、待乙方取得房地产权证且甲方办妥该物业原有户口的全部迁出手续后，乙方应自行支付给甲方房价尾款5万元；5、……。
同日，黄小琴(乙方)与蒋华、蒋世博(甲方)签订《特别协议》，约定：1、经甲、乙双方协定，就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》中的合同价格为230万元，购房所产生的税费由乙方全部承担，装修补偿款58万元作为装修补贴款支付给甲方，以此共同构成总房价款288万元；2、乙方于2015年5月23日已现金支付给甲方6万元，2015年6月14日以银行转账付款支付甲方首付款部分115万元，以此共同构成首付房价款121万元；3、甲、乙双方于2015年7月15日前于虹口区房地产交易中心办理过户事宜，当日以银行转账付款支付给甲方部分首付款162万元，同时甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方……；4、待乙方取得房地产权证且甲方办妥该物业原有户口的全部迁出手续后，乙方应自行支付给甲方房价尾款5万元；5、若甲、乙双方按照本附件(特殊协议)履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件(特殊协议)约定履行。
当日，黄小琴支付蒋华、蒋世博房款115万元。2015年6月20日，黄小琴支付蒋华、蒋世博房款5万元，加上黄小琴签订上述合同前支付的定金6万元，黄小琴总共支付给蒋华、蒋世博房款126万元。蒋华、蒋世博用黄小琴支付的房款归还了系争房屋的贷款，并注销了系争房屋上设定的抵押。
2015年7月30日，当事人双方到房产交易中心审税并办理过户，黄小琴缴纳了全部税款计51,540元。因蒋华、蒋世博涉3889号案诉讼，该案原告即本案被告蒋华的前妻暨本案被告蒋世博的母亲李传华申请财产保全，系争房屋被法院查封，致当日过户未成。3889号案中，李传华以其与蒋华离婚时，双方对系争房屋的处置是附时间和条件的赠与，产权变更之前系争房屋属于其与本案蒋华、蒋世博共有，其为保护蒋世博的合法权益为由，要求确认其对系争房屋享有四分之一的产权份额，要求本案蒋华、蒋世博协助其办理房屋产权变更手续。2015年11月13日，一审法院判决不支持李传华的诉讼请求。该判决现已生效，一审法院并解除了该案中的系争房屋财产保全查封。
另查明，1、2014年7月18日，蒋华和李传华在民政局协议离婚，双方约定：(1)双方所生之子蒋世博由蒋华抚养并监护……；(2)婚后共有的系争房屋，现协商归蒋世博所有，待蒋世博18周岁后，房产证过户至蒋世博名下……；(3)离婚时系争房屋的贷款由蒋华承担……。
2、黄小琴于2014年12月10日将自有的位于上海市新泾三村XXX号XXX室房屋(以下简称“新泾三村房屋”)出售。
一审审理中，根据黄小琴申请，一审法院依法裁定查封蒋华、蒋世博名下的系争房屋。
一审审理中，黄小琴将剩余房屋转让款共计177万元(包括已缴纳的财产保全保证金576,000元)缴入一审法院代管款账户。
一审法院认为，黄小琴是从公开市场获得系争房屋的交易信息，当事人双方签订上海市房地产买卖合同及特别协议时，黄小琴并不知晓蒋华离婚及其与前妻李传华协定系争房屋归蒋世博所有的事实，蒋世博因未成年而未要求其本人在合同及协议上签字，由其监护人蒋华代签，故黄小琴在购房过程中已尽到一般注意义务，且黄小琴也已按约支付了将近一半金额的房款，故可认定黄小琴为善意购买人。蒋华、蒋世博作为出卖人，在出售系争房屋的同时，可获得黄小琴支付的符合市场行情的相应对价，事实上黄小琴也已支付了近一半房款，蒋华、蒋世博并用黄小琴支付的房款归还了贷款、注销了抵押，故蒋华作为蒋世博的监护人出售系争房屋的行为并未侵害到蒋世博的财产权益。如确实存在监护人侵犯被监护人权益的情形，比如蒋华将售房款挪作他用，或另行购房未将产权登记于蒋世博名下等，造成蒋世博财产损失的，此也非黄小琴的过错造成，法律规定应由监护人承担民事责任，故蒋世博完全可以通过其他法律途径主张权利，寻求保护。
不动产登记具有公示效力，黄小琴与房屋登记权利人蒋华、蒋世博签订房屋买卖合同及特别协议，系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律的保护，该买卖合同及特别协议对双方当事人具有法律约束力，双方应按约履行。根据特别协议的约定，当事人双方应于2015年7月15日前至房产交易中心办理过户。蒋华、蒋世博以房价上涨为由要求黄小琴增加房款70万元，但房价上涨并非蒋华、蒋世博可以不履行合同及协议的正当理由。现黄小琴考虑实际情况，自愿补偿蒋华、蒋世博15万元，尚属合理，但该补偿款的性质应为房屋转让款。本案中，黄小琴将未付余款全部缴入法院代管款账户作为履约保证，系争房屋也不存在过户障碍，故蒋华、蒋世博应与黄小琴共同至房产交易中心办理系争房屋的产权过户手续，并于办理过户手续后向黄小琴交付系争房屋。
一审法院判决：一、蒋华、蒋世博应于判决生效之日起15日内与黄小琴共同至上海市虹口区房地产交易中心办理上海市四平路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权变更登记至黄小琴名下，所涉相关税、费全部由黄小琴负担；二、黄小琴应于办理上述房屋产权过户后当日支付蒋华、蒋世博剩余房屋转让款177万元；三、蒋华、蒋世博应于办理上述房屋产权过户后当日将上述房屋交付黄小琴。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，不动产登记具有公示公信效力。系争房屋登记在蒋华、蒋世博名下，黄小琴基于对该公示效力之信任与蒋华、蒋世博签订《上海市房地产买卖合同》和《特别协议》并无不当。双方签订买卖合同及相关协议之时，蒋世博为未成年人，蒋华作为其法定代理人代为签字符合法律规定及交易习惯，黄小琴在整个交易过程中已经尽到应尽合理注意义务。《上海市房地产买卖合同》和《特别协议》依法成立、生效，双方均应恪守履行。若蒋世博认为本次房地产交易损害了其作为未成年人的合法权益可依法向其法定代理人另行主张。
综上所述，蒋华、蒋世博的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人蒋华、蒋世博共同负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 陈 俊
代理审判员 俞 璐
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……