江西省彭泽县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0430民初920号
原告：江西彭泽农村商业银行股份有限公司，住所彭泽县龙城大道1286号，统一社会信用代码：91360400MA35JAF2XC。
法定代表人：曹展兴，董事长，男，
委托诉讼代理人：陈保东，系该行员工。
委托诉讼代理人：何进，系该行员工。
被告：张领，男，1989年3月16日生，住彭泽县。
委托诉讼代理人：蔡三忠，江西际民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩慧，江西际民律师事务所律师。
被告：彭泽房地产开发有限公司，住所：彭泽县龙城大道，统一社会信用代码：913604307897144801。
法定代表人：朱祖彪，经理。
委托诉讼代理人：刘启邦，系该公司法律顾问。
被告：丁香，女，1968年1月8日生，汉族，住彭泽县。
原告江西彭泽农村商业银行股份有限公司与被告张领、彭泽房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依被告张领申请依法追加丁香作为本案共同被告参加诉讼，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江西彭泽农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人陈保东、何进，被告张领及其委托诉讼代理人蔡三忠、韩慧，被告彭泽房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘启邦，被告丁香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判决被告张领偿还原告借款本金340834.11元及利息36968.81元，共计377802.92元（后续利息2018年4月25日起继续计算至借款偿清之日止）；判决被告张领提供的渊明丽都的房屋抵押有效，原告在该抵押房屋担保范围内享有优先受偿权；判决被告彭泽房地产开发有限公司承担连带保证责任；被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年3月12日原告与被告张领签订了一笔借款金额为47万元的借款合同（住房按揭贷款）。贷款发放时双方签订了《个人住房借款合同》。合同签订后，原告依据上述合同约定向被告张领发放了本金47万元的借款。被告张领其后未按合同约定归还借款本金及利息。经原告多次催讨未果，故诉至法院。
被告张领辩称，其不是实际购房人。2010年3月份，被告丁香借用张领的身份证信息，购买了位于彭泽县××都小区××栋建筑面积为271平方米的商业用房，此时，张领正处于大学学习阶段，其本人没有购买房屋的需求，也无购买房屋的资金，张领到场签署了《商品房买卖合同》不是其真实意思表示，只是丁香出于其个人的因素考虑及其与张领父亲存在一定的合作关系，借用张领的名义购买该房屋。被告丁香是实际购房人，实际占有使用该房屋并享有收益。被告丁香支付了案涉房屋的首付款、起诉前的按揭贷款的还款义务也是由被告丁香实际履行，被告丁香实际占有房屋，与案外人朱东红签署《商业用房租赁合同》，收取了该房屋的出租收益90万元。上述事实有九江市浔阳区法院（2014）浔民一初字第572号民事判决书、执行中被告丁香作出的执行笔录、丁香本人持有的答辩人张领出具的证明书、案外人朱东红在2017年5月5日九江市浔阳区法院作的执行笔录予以证明。被告丁香作为实际购房人，占有案涉房屋、享有房屋的出租收益，应履行本案中借款合同约定的还款义务。张领不是实际购房人，未实际占有该房屋、未享有该房屋的出租收益，不应承担本案的还款义务。被告张领没有向原告借款。张领仅签署了案涉房屋的商品房买卖合同，并不知晓被告丁香需要按揭购房。此后有关案涉房屋的《个人住房借款合同》及关联抵押合同、贷款还款的指定银行卡开卡业务等，一概不知情。被告张领从未与原告江西彭泽农村商业银行股份有限公司，签订《个人住房借款合同》，不是合同相对人，不应承担该合同项下的还款义务，亦未授权他人办理案涉房屋的贷款及抵押业务，原告未尽到合理、审慎的注意义务，在贷款的审查、发放、贷后跟踪检查等环节具有明显疏漏，存在过错应承担相应的责任。综上所述，被告张领不是实际购房人、未占有案涉房屋、未获取该房屋的出租收益，亦未与原告签订《个人住房借款合同》，不是合同相对人，不应承担本案的还款义务。请求法院依法驳回原告对被告张领的全部诉请，维护其合法权益。
被告彭泽房地产开发有限公司辩称，我公司同意承担连带保证责任，但本案有抵押物担保，应先在抵押物的担保项下优先受偿。
被告丁香辩称，被告张领所述属实，其是借用张领名义购买房屋，首付款及按揭款均为其支付，只是2015年时生意亏损资金链断裂无钱导致现在无法继续支付按揭。
原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、2010.3.12被告张领与原告签订的贷款申请表。2、被告张领及其母亲的身份信息。3、偿还贷款承诺书及办理房屋抵押承诺书、划款扣款授权书、抵押物清单、原告放款凭证。4、被告张领与原告签订的个人住房借款合同。以上均证明这笔贷款是被告张领所贷，现在还剩340834.11元本金未还。
被告张领质证认为，对贷款申请表三性均有异议，申请人签章不是被告张领亲笔书写，亦不是张领本人的手印，对该笔贷款张领本人不知情，与张领无关。对张领及其母亲何美珍的身份信息无异议。对偿还贷款承诺书抵押承诺书、划款扣款授权书、抵押物清单、原告放款凭证、个人住房借款合同三性均有异议，均不是张领本人签名及按印，不能达到原告的证明目的。原告的证据中除了本人身份证信息自己提供给丁香办理购房手续外，其他材料均不是张领提供的，张领也不知道有提交这些材料的情况。
被告彭泽房地产开发有限公司质证认为，只有个人住房借款合同上的保证人与我公司有关，除此外的证据均与我公司无关，我公司不发表质证意见。在借款合同上我公司作为保证人盖章属实，对该证据无异议。
被告丁香质证认为，我记不太清当时贷款的情形，首付款和按揭都是我付的。对这些证据我忘了是我签的字还是张领签的字。
被告张领为支持其辩称，提交了如下证据：1、被告张领身份证复印件，证明被告身份即诉讼主体资格的事实。2、被告张领出具的房屋所有权属的证明一份，证明案涉房屋系被告丁香个人财产、首付款是丁香支付、按揭贷款全部由丁香归还的事实；3、九江市浔阳区法院执行笔录二份，证明案涉房屋为被告丁香个人财产，被告丁香处分该财产以抵债的方式给案外人曹文彪的事实；4、九江市浔阳区法院执行笔录一份、《商业用房租赁合同》一份，证明被告丁香将案涉房屋出租给案外人朱东红并获取该房屋出租收益90万元的事实。5、（2014）浔民一初字第572号判决书、民事诉状、法庭笔录各一份；证明被告丁香与案外人曹文彪民间借贷纠纷的事实。
原告质证认为，对被告张领的身份信息无异议。其他证据与本案无关，丁香与张领间有何交易、与其他人间有何交易均与本案无关。
被告彭泽房地产开发有限公司质证认为，我公司在本案中为保证人，对这些证据不予质证。
被告丁香质证认为，均无异议。
被告丁香为支持其辩称，提交如下证据：1、房屋首付款票据及按揭款票据。2、被告张领出具的房屋所有权属的证明。证明房屋的所有权是我的，按揭款应该由我来付，贷款应该由我来还，被告张领不应在本案中承担还款责任。
原告质证认为，被告丁香提交的这些证据与本案贷款无关。
被告彭泽房地产开发有限公司质证认为，与我公司无关，不予质证。
被告张领质证认为，均无异议。银行转账凭证及原告出具的收据，足以证明原告知晓房屋的实际购房人为丁香的事实。
本院经审理认定事实如下：2010年3月1日，被告张领与被告彭泽房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告张领购买被告彭泽房地产开发有限公司建设的彭泽县渊明丽都1幢2单元2层商铺（建筑面积271平方米）；购房款总金额672080元；购房人张领于当日支付首付款180080元，余款492000元约定以办理银行按揭方式给付。2010年3月10日，被告张领填写了《农村信用社（合作银行）个人住房按揭贷款申请表》。2010年3月12日，被告张领作为借款人、被告彭泽房地产开发有限公司作为保证人，与原告签订了《个人住房借款合同》，约定：借款人张领向贷款人申请个人住房（商业用房）按揭贷款47万元，该贷款用于借款人张领购买的坐落于彭泽县渊明丽都1号2单元的住房（商业用房、建筑面积271平方米）；贷款月利率3.465‰；贷款期限15年，自2012年3月12日起至2025年3月11日止；还款方式为按月等额本息共180期；借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期；彭泽房地产开发有限公司为该笔贷款提供连带责任保证，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止，如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前。被告张领就贷款房屋同时签订了《抵押物清单》、《办理房屋抵押承诺书》及《偿还贷款承诺书》，同意将该房屋作为该笔贷款的抵押担保。2010年3月12日，被告张领与原告签订《划款扣款授权书》，约定，原告将贷款全额拨入售房人彭泽房地产开发有限公司开立的存款账户内（账号：11×××08）；被告张领应于每月20日前在专用存款账户或银行卡内存入足够金额，并授权原告于每月21日（遇节假日顺延）从存款账户或银行卡中扣收贷款当期偿还额和逾期贷款本息。同日，原告按约定将贷款47万元汇入被告张领指定的彭泽房地产开发有限公司的账户。截至2018年4月24日，被告张领共计已归还63期贷款本息（归还本金129165.89元，其中扣减开发商保证金还本金27095.55元；归还利息98600.44元，其中扣减开发商保证金还利息15770.26元，共计还款本息227766.33元，扣减开发商保证金还款本息合计42865.81元），被告张领已连续拖欠22期按揭未予偿还，扣减开发商保证金还款后仍有连续10期按揭未予偿还。共结欠本金340834.11元、利息36968.81元。
2010年3月1日，被告张领出具证明一份，载明“彭泽县龙城镇东风路176号渊明丽都小区一号2单元502室房产所有权属丁香个人财产，张领在任何情况下无权过问和参与，此房只是请张领名义购买。首付和按揭贷款均由丁香全额支付。证明人张领，2010年3月1日。”2014年10月16日，被告丁香与朱东红签订《商业用房租赁合同》，约定由朱东红承租本案诉争房屋，租赁期限自2014年11月1日至2017年10月31日，年租金90000元，已支付10年共计90万元房租。
庭审中，被告张领对原告提交的借款合同及相关购房、贷款手续上的签名及捺印不予认可，但在本院限期内未就相关手续中的签字申请笔迹鉴定，本院依法对被告张领在上述证据中的签名真实性予以认可。
本案在审理过程中，本院依原告财产保全申请，依法裁定冻结被告张领的银行存款38万元。
审理中查明，本案诉争房屋的实际购买人为被告丁香，该房屋的首付款及前期已缴纳按揭贷款均为被告丁香支付（通过每期汇款至被告张领的账户还款，截至2018年4月24日，已偿还本金129165.89元及利息98600元）。被告丁香认可并同意支付原告诉请的所欠贷款本金340834.11元、利息36968.81元。原告对此不予同意，要求由被告张领依法承担还款责任。
本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告张领与原告签订的借款合同，各方均具有签订和履行该合同的主体资格，且合同的内容未违反有关法律规定，因而合法、有效，应受法律保护，各方均应按合同约定履行各自的义务。原告依照约定向被告张领支付了借款47万元，原告履行了借款合同的贷款发放义务，被告张领应按借款合同约定的等额本息还款方式偿还原告借款，但至2018年4月24日，被告张领已违约累计拖欠10期贷款，现原告根据合同约定要求被告张领提前履行合同，偿还剩余全部贷款本金340834.11元及利息36968.81元（后续利息自2018年4月25日起继续计算至借款偿清之日止），符合法律规定，本院予以支持。原告主张对本案诉争房屋优先受偿，因其与被告张领就该房屋仅签订了抵押担保合同，至今尚未办理抵押登记，该抵押未能生效，故原告主张对该房屋享有优先受偿权的条件并不具备，本院不予支持。因原告依据借款合同的约定提前收回贷款，故保证担保履行期限亦按约相应提前。被告彭泽房地产开发有限公司辩称原告应先就物的抵押履行担保责任，因本案的房屋抵押未能生效，故原告现要求被告彭泽房地产开发有限公司作为借款合同的连带责任保证人，依照合同约定承担连带保证责任，本院依法予以支持，对被告彭泽房地产开发有限公司的该辩称本院依法不予采纳。
被告张领辩称，本案诉争房屋的实际所有权人及按揭贷款的实际借款人、还款人均为被告丁香，应由被告丁香承担继续还款的责任。因被告张领在签订借款合同时，已年满十八周岁，为完全民事行为能力人，对自己的行为可能产生的法律后果应当有预见能力。其明知本人仅为房屋名义上的购买人仍然自愿签署购房合同及借款合同的行为，表明其同意承担因签订该合同所可能导致的法律责任。又，合同具有相对性。被告丁香非借款合同相对方，原告要求作为借款合同相对方的被告张领承担合同义务，符合法律规定。被告张领与被告丁香间就不动产物权的归属以及作为不动产物权登记基础的买卖、出租、抵押等产生的约定，系二人间的内部交易约定，不可对抗被告张领已对外与原告产生的合法有效的借款合同关系。被告张领、丁香提交的（2014）浔民一初字第572号判决书非改变案涉房屋原有物权关系的判决书，故该案的审理及执行内容与本案无关。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第十八条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条第、四十一条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告张领于本判决发生法律效力后十日内偿还原告江西彭泽农村商业银行股份有限公司借款本金340834.11元及利息36968.81元（利息计算至2018年4月24日，后续利息按合同约定计算至借款实际偿清之日止）；
二、被告彭泽房地产开发有限公司就上述借款本息承担连带清偿责任，被告彭泽房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告张领追偿；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6970元，由被告张领负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 朱振华
审 判 员 陈杜娟
人民陪审员 陈海波
二〇一八年七月二日
书 记 员 魏 文