浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙02民终1160号上诉人（原审被告）：宁波同顺房地产开发有限公司。住所地：宁波市海曙区望春街道双杨村。法定代表人：王兴雷，该公司董事长。委托代理人：周旭锋，浙江浙东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐映雪，女，1975年12月7日出生，汉族，企业员工，住象山县。被上诉人（原审原告）：徐志兴，男，1951年2月17日出生，汉族，退休职工，住象山县。上述两被上诉人的共同委托代理人：叶旭东，浙江甬泰律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托代理人：刘建国，浙江甬泰律师事务所律师。原审被告：宁波市海曙区双杨股份经济合作社。住所地：宁波市海曙区望春街道双杨村前六亩*号。法定代表人：管建委。被告：宁波市合泰房地产投资咨询有限公司。住所地：宁波市海曙区蓝天北巷**号***室。法定代表人：郑永全。上诉人宁波同顺房地产开发有限公司（以下简称同顺公司）因与被上诉人徐映雪、徐志兴、原审被告宁波市海曙区双杨股份经济合作社（以下简称双杨合作社）、宁波市合泰房地产投资咨询有限公司（以下简称合泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2016年1月7日作出的（2015）甬海民初字第1483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月14日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理认定：时代金茂大厦系被告双杨合作社与被告同顺公司合作开发的项目，双方与被告合泰公司在2009年6月1日签订了合作协议，委托被告合泰公司代销时代金茂大厦的部分房屋，并约定：被告双杨合作社、同顺公司协助被告合泰公司办理客户房屋买卖合同的签订、产权证件办理及按揭手续等事宜；销售款包括定金、认购金、首付款等客户支付的购房款全部由被告双杨合作社、同顺公司收取并开具收据与买方，被告合泰公司不得收取买方的任何费用等。2010年8月24日，两原告与被告合泰公司签订《房屋订购/缴款确认单》一份，原告徐志兴在确认单中签名。双方在确认单中约定：原告订购位于时代金茂大厦一层的商铺一间，该商铺建筑面积约73.94平方米，房屋总价为3000000元；原告徐志兴于订购当日支付500000元定金，于同年9月3日前再支付1000000元，余款于办理房产过户时付清；在税费方面原告负责契税3%、印花税0.1%、工本费220元、土地登记费210元、代办费220元。同日，原告徐志兴向被告同顺公司支付了定金500000元。同年9月3日，原告徐映雪作为认购人就上述房屋与被告双杨合作社和同顺公司签订了《房屋买卖预约认购合同》，该合同第三条约定：甲方除购房款外依据有关规定在房屋交付前向认购人收取下列交易税费：契税（按总价的3%）、印花税（按总价的0.1%）、过户手续费（12元/平方）、工本费（210元/户）、土地登记费（220元/户）、代办权证服务费（220元/户）等；第十五条第2款约定：交房时认购人的房屋所有权证、土地使用权证和他项权证等由出卖人委托的代办单位统一代办。同年10月22日，原告徐志兴向被告合泰公司支付了93650元的税费款，被告合泰公司向原告徐映雪开具了收款收据，但未为原告办理产权证书。2011年4月18日，按照被告同顺公司的要求，原告徐志兴又向被告同顺公司支付了93862元，被告同顺公司向原告徐映雪开具了代收税金、工本费、代办费的收款收据，并委托宁波市南天房地产经纪有限公司办理涉案房屋的办证过户手续且办理完毕。原告徐志兴于2011年12月6日领取了房产证（所有权人为原告徐映雪）、土地证和契证。2013年3月26日，两原告诉至原审法院，要求被告同顺公司退还税费款93862元，原审法院于同年5月29日作出（2013）甬海民初字第255号判决书，驳回原告的诉讼请求。后两原告于2015年4月29日向原审法院起诉，要求被告合泰公司返还税费款93650元，被告同顺公司承担连带责任。后两原告撤回起诉。原审原告徐映雪、徐志兴于2015年9月9日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告同顺公司与双杨合作社返还原审原告缴纳的税费款93650元；二、原审被告合泰公司对上述税费款的返还承担连带责任；三、本案诉讼费由原审被告承担。原审法院认定本案的争议焦点为：一、原告的诉请是否已过诉讼时效；二、合同的当事人是两原告还是原告徐映雪；三、被告合泰公司收取税费款93650元是否构成表见代理；并分析认定如下：关于第一项争议焦点。原告徐映雪为履行与被告同顺公司、双杨合作社之间的房屋买卖合同，于2010年10月22日向被告合泰公司支付税费款93650元，又于2011年4月18日向被告同顺公司支付税费款93862元。两原告于2013年3月26日向法院起诉，认为被告同顺公司收取的税费款属于不当得利，要求被告同顺公司退还，后法院于同年5月29日判决，认为被告同顺公司收取该笔款项不属于不当得利。原告的上述行为应视为其积极主张多付的款项的返还，诉讼时效已经发生中断。后原告又于2015年4月29日诉至原审法院，诉讼时效再次中断。综上，原告的诉请未超过诉讼时效，被告同顺公司的该项抗辩，不予采纳。关于第二项争议焦点。虽然《房屋订购/缴款确认单》的订购人为两原告，但之后的《房屋买卖预约认购合同》确定的购房者和实际产权人均为原告徐映雪，被告同顺公司、合泰公司开具收据的对象亦为原告徐映雪，原告徐志兴仅是代原告徐映雪支付相应的款项，故合同的当事人应为原告徐映雪，相应的权利义务应由徐映雪承担和享有。关于第三个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，虽然被告同顺公司、双杨合作社与被告合泰公司约定，被告合泰公司不得收取买方的任何费用，但该份合作协议并未在售房时向原告出具。原告徐映雪与被告同顺公司、双杨合作社签订的《房屋买卖预约认购合同》中约定，交房时认购人的房屋所有权证、土地使用权证和他项权证等由出卖人委托的代办单位统一代办；被告同顺公司、双杨合作社与被告合泰公司签订的合作协议中约定，被告双杨合作社、同顺公司协助被告合泰公司办理客户房屋买卖合同的签订、产权证件办理及按揭手续等事宜；由此可见，在预约合同签订时，被告双杨合作社、同顺公司委托的办证单位应为被告合泰公司。原告系向被告合泰公司订购的涉案房屋，向被告合泰公司支付了第一笔购房款500000元，《房屋买卖预约认购合同》中又约定由代办公司办证，被告合泰公司虽无权收取购房款，但被告同顺公司认可被告合泰公司收取的第一笔购房款为房款组成部分，却未明确告知并提醒原告被告合泰公司无权收取款项，故原告作为购房者有理由相信被告合泰公司可以收取税费款，被告合泰公司的行为构成表见代理，该代理行为的法律后果应由委托人即被告同顺公司、双杨合作社承担。被告同顺公司收取的93862元已实际用于办证费用的支出，故被告同顺公司、双杨合作社应当向原告徐映雪返还被告合泰公司收取的93650元。原告主张被告合泰公司与被告同顺公司、双杨合作社承担连带责任缺乏法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、被告宁波同顺房地产开发有限公司、宁波市海曙区双杨股份经济合作社在本判决生效之日起十日内向原告徐映雪返还税费款93650元；二、驳回原告徐映雪的其他诉讼请求；三、驳回原告徐志兴的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2141元，由被告宁波同顺房地产开发有限公司、宁波市海曙区双杨股份经济合作社负担。宣判后，原审被告同顺公司不服，向本院提起上诉称：一审法院以表见代理为由，将被上诉人第一次支付的税费给原审被告合泰公司与第二次支付税费给上诉人相混淆，是将两种不同的服务关系混为一谈。被上诉人于2010年8月24日签署《订购/缴款确认单》，同年9月3日签订《房屋买卖预约认购合同》，同年10月22日向原审被告合泰公司支付税费款项。《订购/缴款确认单》的附带约定第4条明确载明：“买卖双方的权利义务应以正式合同中书面记载的为准。买方与本项目业务代表如私下有超出合同内容约定的，未经卖方书面签认的，卖方不负责其责任”；《房屋买卖预约认购合同》第三条第2款约定：“交易税费（在房屋交付前收取）……”。被上诉人在委托上诉人办理房产证手续时，早已向原审被告合泰公司支付税费款，却依然委托上诉人办理手续并代收、代缴税费款项，系被上诉人的另行委托，且完全自愿同意上诉人代收、代缴税费款项。即使按一审法院推理，《订购/缴款确认单》和《房屋买卖预约认购合同》的约定也系上诉人对原审被告合泰公司授权范围的限定，并在合同中明确向被上诉人进行了告知，故一审法院以授权不明为由认定原审被告合泰公司系对上诉人表见代理，不符合表见代理的构成条件。综上，一审法院认定事实、适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人徐映雪、徐志兴答辩称：被上诉人只向上诉人购买过一套房屋，不存在两次委托代办产权证的行为，相反上诉人重复收取了有关代办费用。一审法院对表见代理的认定是正确的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告双杨合作社、合泰公司均未陈述意见。在二审审理期间，各方当事人均未提供证据。经审理，本院查明：2010年8月24日，被上诉人徐志兴在签署《订购/缴款确认单》后，向原审被告合泰公司支付了定金500000元。本院对原审法院认定的其余事实予以确认。本院认为：虽然上诉人同顺公司、原审被告双杨合作社与原审被告合泰公司签订的合作协议约定“销售款包括定金、认购金、首付款等客户支付的购房款全部由被告双杨合作社、同顺公司收取并开具收据与买方，被告合泰公司不得收取买方的任何费用”，但此系上诉人与两原审被告之间的内部约定，上诉人并无充分的证据证明被上诉人知晓该约定的事实，故该约定对被上诉人没有约束力。2010年8月24日，被上诉人徐志兴在与原审被告合泰公司签署了《订购/缴款确认单》后，按照《订购/缴款确认单》约定向原审被告合泰公司支付了定金500000元，上诉人认可此款为被上诉人的购房款，故被上诉人于此后的同年10月22日向原审被告合泰公司支付93650元税费款，符合当事人之间的交易习惯，该笔税费款应视为被上诉人向上诉人交纳。上诉人主张的《房屋买卖预约认购合同》中关于“交易税费（在房屋交付前收取）”的约定，以及《订购/缴款确认单》中关于“买卖双方的权利义务应以正式合同中书面记载的为准。买方与本项目业务代表如私下有超出合同内容约定的，未经卖方书面签认的，卖方不负责其责任”的约定，均不能对抗上述认定。上诉人多收取被上诉人税费款93650元，理应予以退还。综上，原审法院认定事实基本清楚，实体处理并无不当。上诉人之上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2141元，由上诉人宁波同顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄永森审 判 员 朱亚君审 判 员 赵保法二〇一六年五月五日代书记员 潘芬芬??8???9?