太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）小民重字第34号
原告太原市嘉隆房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区敦化南路43号嘉隆商务中心202室。
法定代表人李德新，董事长。
委托代理人张鹏霖，山西恒一律师事务所律师。
委托代理人王文静，女，该公司法务专员。
被告梁明明，男，1981年6月2日出生，汉族，山西省焦炭集团有限公司职工，住太原市。
委托代理人席玲玲，山西金贝律师事务所律师。
原告太原市嘉隆房地产开发有限公司与被告梁明明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月29日受理后，于2013年8月7日作出（2013）小民初字第293号民事判决，判决后被告梁明明不服，向太原市中级人民法院提出上诉，2014年5月13日太原市中级人民法院以（2014）并民终字第625号民事裁定书，撤销我院（2013）小民初字第293号民事判决，发回我院重审。2014年6月3日，我院重审立案后，依法由审判员王学会和人民陪审员于树英、符惠仙另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太原市嘉隆房地产开发有限公司的委托代理人张鹏霖、被告梁明明及委托代理人席玲玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告太原市嘉隆房地产开发有限公司诉称，被告于2009年1月17日购买由原告开发的位于太原市小店区平阳南路151号嘉隆·锦都苑小区19号楼3单元501号房屋一套及19号楼3单元2号地下室一间，约定总房款计193043元（其中房屋款188054元，地下室款4989元），被告于签约当日交付首批房款138054元，地下室款4989元，剩余房款50000元约定以分期付款方式按月支付。原告依约按期向被告交付了房屋及地下室，但被告从2010年6月份开始就以各种理由不再按双方约定履行付款义务，虽经原告多次通知但被告至今仍未支付分文。就本案诉争房屋在签约时原告尚未取得预售许可证，被告为不丧失优先购买权在知情的情况下仍然与原告签订了房屋买卖合同及地下室协议书等相关补充协议，就该事实在合同中有明确表述，该楼因种种原因至今还未取得商品房预售许可证明。根据相关法律规定，因未取得商品房预售许可证明所订立的商品房买卖合同，应当认定无效。鉴于此，原告诉至法院，请求1、依法确认原被告双方签订的房屋买卖合同及地下室协议书等相关补充协议无效，并由双方各自返还所取得财物。2、本案全部诉讼费用由被告负担。
被告梁明明辩称，1、涉案的房屋已被政府部门没收，原告不具备主体资格，无权提出返还请求。原告的举证表明，涉案房屋已被太原市小店区国有资产监督管理局依法予以没收，并于2011年11月29日办理房产移交。因此，涉案房屋现由小店区国有资产监督管理局监管，并非原告所有。原告诉状中称，由双方各自返还财物，以切实维护自身合法权益，无法律依据及事实基础。2、原告恶意违约，并歪曲事实真相。涉案合同第七条约定，涉案房屋产权为100%私产。答辩人在该房屋住已五年之久，但至今仍未能办理房屋产权登记。据小店区政府（2011）第158号文的处罚，该房屋将无法办理房房屋产权登记。而原告在对外宣传中称手续正在办理当中，可见原告违约事实客观存在，应向答辩人承担违约责任。另外，原告交付的房屋存在严重的质量问题，出现墙皮脱落、门框变形、地板鼓起等现象，影响到答辩人正常居住。答辩人曾于2010年7月申请维修，原告虽举派人进行拍照查看，但事后该问题一直未得到处理。无奈之下，答辩人才停止向原告还款，并非原告诉请的无正当理由做一日和尚撞一天钟停止还款。此外原告恶意加价，在购房合同约定的总房价之外，要求答辩人另行交纳5万元，面对原告的无理要求，答辩人断然拒绝，由此才激化了双方的矛盾。答辩人居住的小区16到19号楼，共有住户约二百多户，均无产权，而原告偏偏将答辩人起诉，原由正是如此。3、退一步讲即使合同认定无效，过错在于原告。原告作为专业的房地产开发企业，明知涉案房屋不具备商品房预售条件，还将房屋卖给答辩人，而在房价不断攀升的情况下，原告又以涉案房屋不具备商品房预售条件为由主张合同无效，请求返还已超过合同购买价数倍的房产，其主观恶意明显，对答辩人来说不公平。若合同被认定无效，将导致答辩人居无定所。原告有可能向16到19号楼二百多户业主提出确认合同无效之诉，产生极恶劣的社会影响。据此答辩人认为，由于原告的主观恶意，导致答辩人丧失了按照订立合同时即2006年的商品房价格与他人另外订阅购房合同的机会，因此应根据2006年的商品房市场行情和现行商品房价格的差价确定赔偿，并将答辩人的装修费用在内。另外，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第九条的规定，原告除向答辩人返还已付房款，另外还应向答辩人承担已付房款一倍的赔偿款。综上请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年1月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订编号为19-3-5-01东的《房屋买卖合同》一份，约定甲方在太原市南环高速以南、汾东北路以西土地上开发建设普通商品房，项目名称为锦都苑小区，由于相关手续尚未办理完毕，故尚不具备预售房条件，但乙方为不失优先购房权，愿向甲方提前订购锦都苑小区第19号楼3单元5层01号房，房屋面积为85.1平方米，单价为2209.8元/平方米，房款总价为188054元。乙方签订本合同时付房款138054元，余款50000元办理贷款。如乙方未按本条款规定的时间付款，逾期15日之内，自本合同规定的付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之壹的违约金，本合同继续履行。逾期超过15日后，甲方有权单方解除合同，定金不退，甲方选择解除本合同的，乙方另向甲方支付违约金（违约金额为房款总价的百分之五），甲方退还乙方已付款的剩余金额，如甲方选择不解除合同的，本合同继续履行，每逾期一日，乙方按日向甲方支付房款总价千分之壹的违约金。甲方应当于2009年1月17日前将具备房屋交付条件，验收合格的房屋交付给乙方使用。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充合同》以及《地下室协议书》各一份，《补充合同》约定乙方选择分五年付清房款，每月付房款及损失费共计924.5元，损失费用按年4.162%计算，以剩余未付款为基数，按月计取。《地下室协议书》约定乙方订购甲方开发的锦都苑小区第19号楼3单元2号地下室，建筑面积为9.07平方米，单价为550元/平方米，地下室金额为4989元，约定面积与测绘部门实测面积差异的，以后者为准，双方约定按每平方米价格保持不变的情况下多退少补，据实结算。该地下室不办理产权，乙方所购买的是使用权，使用年限与所购地上房屋年限相同，乙方在转让地上房屋时，该地下室必须随同转让。三份协议分别约定了其他权利义务，协议签订当日，被告分别向原告交纳房款138054元以及地下室款4989元，原告向被告出具相应数额的收据两份，并将合同约定的房屋及地下室交付被告使用。后被告从2009年1月至2010年5月向原告交纳房款及损失费17笔，共计15720元。2010年6月后被告未再向原告交纳房款及损失费。现房屋及地下室由被告占有并使用。2011年11月1日，太原市小店区国土资源局向被告送达《行政处罚告知书》，对被告未经人民政府批准擅自占用嘉节村转用的建设用地建住宅小区的行为作出行政处罚：一、责令退还非法占用的土地；二、没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；三、对非法占用的土地处以每平方米30元罚金，共计275401元。2011年11月4日，太原市小店区国土资源局就上述处罚行为作出并小国土监[2011]44号行政处罚决定书，2011年11月17日，小店区政办[2011]158号文件，要求太原市小店区国有资产监督管理局对国土资源局于2011年11月4日对太原市嘉隆房地产开发有限公司下达的行政处罚决定书中违法占用土地上新建的建筑物及设施予以没收。再查明，2011年11月18日，原告依据上述处罚决定书交纳罚款275401元。
确认以上事实的证据有原告向法庭提交的《房屋买卖合同》、《补充合同》、《地下室协议书》、行政处罚告知书、并小国土监[2011]44号行政处罚决定书、小店区政办[2011]158号文件各1份，收款收据19份，上述证据经当庭举证以及本院的审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。
本案经本院审判委员会研究后认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》虽是双方当事人双方真实的意思表示，但双方在签订合同时，被告并未取得商品房预售许可证明，被告在知晓房屋权属情况的前提下向原告交付了部分房款，由原告向其交付房屋，而原告在起诉前也未取得商品房预售许可证明，故该《房屋买卖合同》应当认定无效，并自始没有法律约束力。双方基于该《房屋买卖合同》而签订的《补充合同》、《地下室协议书》也无效。因此，原告主张确认原被告双方签订的《房屋买卖合同》、《补充合同》及《地下室协议书》无效，其理由正当，本院予以支持。协议无效后，因该协议取得的财产按照法律规定应当予以相互返还，被告应当将其占有的锦都苑小区第19号楼3单元5层01号房及第19号楼3单元2号地下室返还原告，同时原告将被告交纳的房款及地下室费共计158763元退还被告。但因涉案房屋已经被小店区人民政府作出没收的行政处罚，而且被告已经实际居住并进行了装修，因此对原告返还财产的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告太原市嘉隆房地产开发有限公司与被告梁明明签订的编号为19-3-5-01东的《房屋买卖合同》、《补充合同》、《地下室协议书》无效。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4161元（原告已预交），由原、被告双方各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 王学会
人民陪审员 于树英
人民陪审员 符惠仙
二〇一四年十二月八日
书 记 员 张瑞荣