广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第482号
上诉人（原审原告）：冼德清，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：曾显扬，广东中信致诚律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：徐敏儿，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：曾显扬，广东中信致诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：刘文生。
委托代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。
委托代理人：李晓春，广东千度律师事务所律师。
上诉人冼德清、徐敏儿因与被上诉人佛山市顺德区保利房地产有限公司（以下简称保利房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第20号民事判决，向本院提出了上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年12月24日，冼德清、徐敏儿向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）解除双方签订的商品房买卖合同；（二）保利房地产公司退还购房本金2956773元，并支付违约金295677.3元，合共3252450元给冼德清、徐敏儿；（三）诉讼费由保利房地产公司承担。
原审法院经审理查明：2013年12月28日，冼德清、徐敏儿与保利房地产公司签订一份编号为Y188113的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定冼德清、徐敏儿向保利房地产公司购买位于佛山市顺德区某号铺，套内建筑面积为50.86平方米的房产，总价格为2933700元。合同约定保利房地产公司应当在2014年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合合同附件所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付冼德清、徐敏儿使用。保利房地产公司逾期交付商品房的，逾期不超过90天，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，保利房地产公司按日向冼德清、徐敏儿支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90天，冼德清、徐敏儿有权解除合同，冼德清、徐敏儿解除合同，保利房地产公司应当自冼德清、徐敏儿解除合同通知到达之日起30天内退还全部付款，并按冼德清、徐敏儿累计已付款的10%向冼德清、徐敏儿支付违约金，冼德清、徐敏儿要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，保利房地产公司按日向冼德清、徐敏儿支付已交付房价款万分之四的违约金。合同及补充协议签订后，冼德清、徐敏儿依约向保利房地产公司支付了涉案房款。某花园某座、某座、某座于2013年12月13日竣工验收合格，且于2013年12月25日办理竣工验收备案手续，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年4月29日，保利房地产公司通过邮寄的方式向冼德清、徐敏儿发出保利东悦花园交楼通知书，通知冼德清、徐敏儿于2014年5月28日到保利东悦花园服务中心办理收楼手续，冼德清、徐敏儿确认收取上述通知书。2014年8月18日，保利房地产公司通过邮寄的方式向冼德清、徐敏儿发出结算通知书（补款），通知冼德清、徐敏儿于2014年9月22日前履行补齐房款23073元，冼德清、徐敏儿于2014年9月22日向保利房地产公司补齐房款23073元。
原审法院认为：冼德清、徐敏儿与保利房地产公司所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务，不得随便变更或解除。冼德清、徐敏儿主张保利房地产公司未依约向其交付涉案房产，关于房产的交付，冼德清、徐敏儿和保利房地产公司在《商品房买卖合同》第九条及《合同补充协议》第三项的“关于房屋交付”中约定，保利房地产公司向冼德清、徐敏儿交付的涉案房产，需要于2014年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，办理竣工验收备案手续（即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），且符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用；房屋交付的标志是该商品房经验收合格后保利房地产公司向冼德清、徐敏儿移交钥匙的当天或是合同约定的最后的交付时间，或保利房地产公司向冼德清、徐敏儿发出《交楼通知书》七日起视为交付；商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表，达到该交付条件后，冼德清、徐敏儿应当按照约定时间及时办理收楼手续。关于涉案房产的交付条件，保利房地产公司提交证据证明涉案房产已于2013年12月13日竣工验收合格，并于2013年12月25日办理竣工验收备案手续，涉案房产已达交付条件，虽冼德清、徐敏儿主张涉案房产存在质量问题，但其提交的照片及视频录像并不足以证明涉案房产不符合双方合同约定的标准，或存在影响正常使用的问题，经原审法院释明，冼德清、徐敏儿亦不申请对涉案房产进行质量鉴定，因此冼德清、徐敏儿主张涉案房产不符合约定的交付条件理据不足；关于涉案房产的交付时间，冼德清、徐敏儿与保利房地产公司均确认保利房地产公司已向冼德清、徐敏儿发出交楼通知书，通知冼德清、徐敏儿于2014年5月28日办理收楼手续，冼德清、徐敏儿收到收楼通知书后，应在约定的时间内办理相关的收楼手续，而冼德清、徐敏儿既未提供证据证明其已于双方约定的时间办理相关的收楼手续，也未举证证明系因保利房地产公司的原因导致无法收楼，且冼德清、徐敏儿于2014年9月22日亦交付了面积补差款，因此冼德清、徐敏儿主张保利房地产公司未按约定时间交付涉案房产理据不足。综上所述，冼德清、徐敏儿以保利房地产公司未按约定交付涉案房屋为由，请求解除双方签订的商品房买卖合同并由保利房地产公司退还购房款及支付违约金的主张没有事实和法律依据，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回冼德清、徐敏儿的诉讼请求；一审案件受理费减半收取为16409.8元，由冼德清、徐敏儿负担。
上诉人冼德清、徐敏儿不服上述判决，向本院上诉称：（一）原审判决认为冼德清、徐敏儿主张保利房地产公司未按约定时间交付涉案房产理据不足属于认定事实错误。首先，冼德清、徐敏儿提交了视频光盘、照片，该证据清楚显示保利房地产公司没有按合同的约定交付楼房，视频内的人均是保利房地产公司的人。保利房地产公司不仅不按约定交楼，而且在冼德清、徐敏儿多次催促其交楼，甚至是投诉的情况下，保利房地产公司均无楼可交。冼德清、徐敏儿足额缴付房款，却没有收到楼。在一审庭审中，保利房地产公司仅认为商铺已经交付，但对交付的时间、地点、经手人均语焉不详。（二）冼德清、徐敏儿补交楼款不等于收楼。事实上，商铺存在面积差异，但双方并未到场度量，冼德清、徐敏儿之所以补交楼款是因为不想被保利房地产公司借口说冼德清、徐敏儿违约。保利房地产公司没有交楼都可以被说成交楼，如果冼德清、徐敏儿不补交房款，保利房地产公司肯定就会推说冼德清、徐敏儿违约。冼德清、徐敏儿认为原合同约定是先付款后交楼，冼德清、徐敏儿补交楼款，正是遵守契约精神的表现，但补交楼款与收楼是两个不同的概念，不同的事实，两者无必然的联系，不能得出补交楼款就是收楼的逻辑。综上所述，原审判决认定事实和判决错误，请求判令：（一）撤销原审判决，解除双方的合同；（二）保利房地产公司退还购房本金2956773元，并支付违约金295677.3元，合共3252450.3元；（三）一、二审诉讼费用由保利房地产公司承担。
被上诉人保利房地产公司答辩称：保利房地产公司已经按照商品房买卖合同及其补充协议的约定向冼德清、徐敏儿交付了涉案房屋，冼德清、徐敏儿收到通知书后不来收楼是其自身的原因，保利房地产公司没有过错。2014年8月22日保利房地产公司向冼德清、徐敏儿寄送了补齐差额款的通知书，冼德清、徐敏儿也补交了差额款。根据商品房买卖合同第六条的约定，商品房交付之后才对面积差异补差额款。如果商品房存在问题，冼德清、徐敏儿一早就会提出拒绝补差额款了。一审判决认定事实清楚。适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人冼德清、徐敏儿在二审期间提交了保利房地产公司于2015年3月14日寄给其的催交楼通知书一份，拟证明保利房地产公司没有按期交楼，在一审判决后才发出交楼通知。
被上诉人保利房地产公司对上述证据的真实性无异议，但认为该证据反而证明了冼德清、徐敏儿迟迟不来收楼，保利房地产公司再三催促其收楼。
被上诉人保利房地产公司在二审期间提交了快递单、交楼通知书、网上打印的快递单签收回执各一份，拟证明2015年3月16日，保利房地产公司向冼德清、徐敏儿发出交楼通知书，催促其来办理收楼，但其仍不来办理收楼手续。
上诉人冼德清、徐敏儿经质证认为并没有收到该收楼通知书，收到的是其提交的收楼通知书，而被上诉人保利房地产公司则称具体收楼通知书内容以冼德清、徐敏儿提交的为准。
经审查，上诉人冼德清、徐敏儿和被上诉人保利房地产公司提交的上述证据是为了证明保利房地产公司在2015年3月向冼德清、徐敏儿寄出了收楼通知书，双方当事人对此事实均予以确认，故本院对冼德清、徐敏儿提交的收楼通知书、保利房地产公司提交的快递单和快递单签收回执的真实性予以确认，至于证据的证明内容是否成立于本判决下文阐述。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：保利房地产公司于2015年3月向冼德清、徐敏儿邮寄了一份催交楼通知书，要求冼德清、徐敏儿前往办理收楼手续。
冼德清、徐敏儿在本院二审法庭调查中表示，其上诉主张保利房地产公司违约行为主要指的是保利房地产公司未按照合同约定的履行期限按时交付涉案房屋。
本院认为：本案冼德清、徐敏儿请求解除合同的理由为保利房地产公司未按照合同的约定交付涉案房屋，同时，冼德清、徐敏儿在二审中表示其上诉主张保利房地产公司的违约行为主要指的是逾期交付房屋的行为，故双方当事人在二审中争议的焦点是保利房地产公司是否按照合同约定的期限向冼德清、徐敏儿交付涉案房屋。
冼德清、徐敏儿与保利房地产公司签订的商品房买卖合同第九条约定，保利房地产公司应当在2014年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得竣工验收备案表），符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给冼德清、徐敏儿使用。同时，合同补充协议第三条第4点中约定，买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表，达到该交付条件后，冼德清、徐敏儿应当按照约定时间及时办理收楼手续。合同第十二条约定商品房竣工验收合格后，保利房地产公司应书面通知冼德清、徐敏儿办理商品房交付手续。按照上述合同的约定，涉案房屋交付包含了两个含义，一是交付的涉案房屋需取得竣工验收备案表，二是保利房地产公司在2015年5月28日之前书面通知冼德清、徐敏儿办理收楼手续后，在冼德清、徐敏儿办理收楼手续时将房屋实际进行交付。本案事实表明，涉案房屋所在建筑已经于2013年12月13日竣工验收合格，且于2013年12月25日办理了竣工验收备案手续，取得了竣工验收备案表，因此，涉案房产在2013年12月25日已经符合了合同约定的交付条件。同时，保利房地产公司提交的交楼通知书和快递单显示，其已经于2014年4月29日向冼德清、徐敏儿邮寄了交楼通知书，通知冼德清、徐敏儿于2014年5月28日办理收楼手续，故保利房地产公司已经按照合同约定履行通知交付涉案房屋的义务。房屋的交付需要买卖双方的相互配合才能完成，在保利房地产公司已经按约履行通知义务的情况下，冼德清、徐敏儿应当按照合同的约定办理接收交付房屋的手续。但从本案事实来看，冼德清、徐敏儿并未实际办理接收房屋的手续，按照合同的约定，保利房地产公司向冼德清、徐敏儿发出交楼通知书七日起视为房屋已经交付。冼德清、徐敏儿称保利房地产公司未向其实际交付涉案房屋，但在保利房地产公司已经举证证明其按约履行了通知交付涉案房屋的情况下，冼德清、徐敏儿应当举证证明其已经按照合同的约定和交楼通知书的要求按照约定时间实际赴办理交付涉案房屋地点办理接收房屋的手续，但其并未提交证据予以证明。冼德清、徐敏儿还认为其所提交的视频和照片可证明保利房地产公司存在逾期交付涉案房屋的情况。对此，本院认为，从该视频和照片看，无法核实所拍摄的人员身份以及双方所讨论的就是涉案房屋的情况，而保利房地产公司对视频和照片的真实性又不予以确认，故对于视频和照片的真实性无法确认。其次，即使视频和照片是真实的，照片上并未反映房屋是否存在逾期交付的问题；从视频内容看，对话双方沟通的主要是房屋存在的质量及修复的问题，并不是房屋交付的具体时间。而冼德清、徐敏儿在本案中已经明确其在二审中所提出的保利房地产公司存在的违约行为指的是保利房地产公司未按约定时间交付涉案房屋，且原审法院在一审中已经向冼德清、徐敏儿进行了释明，要求其明确是否对涉案房屋存在质量问题申请鉴定，但冼德清、徐敏儿并未予以申请。因此，冼德清、徐敏儿提交的视频和照片不足以证明保利房地产公司未按合同交付涉案房屋。至于冼德清、徐敏儿在二审中提交的保利房地产公司向其发出的收楼通知书只能说明保利房地产公司于2015年3月要求冼德清、徐敏儿尽快收楼，并不能否定保利房地产公司已经于2014年4月29日向其发出收楼通知书的事实，故该证据不能证明冼德清、徐敏儿所主张的保利房地产公司在一审判决作出后才逾期发出收楼通知书。
综上所述，冼德清、徐敏儿主张保利房地产公司未按照合同的约定交付涉案房屋理据不足，其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费32819.6元，由上诉人冼德清、徐敏儿承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 覃心怡