上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终1431号
上诉人(原审被告)：张永德，男，1964年3月12日出生，汉族，住上海市崇明县。
委托诉讼代理人：张贤能，上海市海通律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：宋卫菊，女，1963年3月12日出生，汉族，住上海市崇明县。
委托诉讼代理人：张贤能，上海市海通律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：张佳斌，男，1992年12月3日出生，汉族，住上海市崇明县。
委托诉讼代理人：张贤能，上海市海通律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：黄祖培，男，1962年12月29日出生，汉族，住上海市崇明县。
委托诉讼代理人：施永嘉，上海市佩信科诺律师事务所律师。
原审第三人：缪萍，女，1970年10月23日出生，汉族，住上海市崇明县。
原审第三人：陈娟，女，1962年2月23日出生，汉族，住上海市崇明县建设镇大同村蟠龙***号。
上诉人张永德、宋卫菊、张佳斌因与被上诉人黄祖培、原审第三人缪萍、陈娟房屋买卖合同纠纷一案，不服崇明县人民法院(2016)沪0230民初1774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
张永德、宋卫菊、张佳斌上诉称：虽然张永德、宋卫菊、张佳斌与黄祖培就崇明县陈家镇裕国路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订了买卖合同，但当时实际上是缪萍称其有朋友要置换房屋，故双方签订合同的真实意思系置换房屋，并非买卖房屋。之后缪萍以借住为由骗取了系争房屋的钥匙，张永德、宋卫菊、张佳斌从未向黄祖培交付过系争房屋。所以缪萍才会于2010年10月24日出具一份承诺，言明2011年1月20日归还系争房屋。张永德、宋卫菊、张佳斌至今未收到黄祖培给付的房款，黄祖培与缪萍、陈娟恶意串通侵犯了张永德、宋卫菊、张佳斌的合法权益，涉案合同应当被解除。请求二审法院依法改判。
被上诉人黄祖培辩称：双方签订的房屋买卖合同合法有效，黄祖培已按约向张永德的受托人缪萍支付了房款，仅剩10,000元因系争房屋尚未过户而未支付，张永德、宋卫菊、张佳斌亦向黄祖培交付了系争房屋。故张永德、宋卫菊、张佳斌应当配合黄祖培办理系争房屋的过户手续。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人缪萍书面答辩称：黄祖培与张永德、宋卫菊、张佳斌签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示。缪萍受张永德之委托，收取了黄祖培支付的房款435,000元，后经张永德同意将该笔钱款借给了陈娟。
原审第三人陈娟书面答辩称：陈娟、张永德、缪萍是多年好友，相互之间常有经济往来。2010年5月，陈娟得知张永德出卖系争房屋，钱款在缪萍处，因陈娟当时急需一笔资金，故要求缪萍将房款借给陈娟。后经张永德同意缪萍将上述房款435,000元直接给付了陈娟。至今陈娟已返还张永德、宋卫菊、张佳斌600,000元。
黄祖培向一审法院起诉请求：1、请求依法确认黄祖培与张永德、宋卫菊、张佳斌签订的房屋买卖合同有效；2、依法判令张永德、宋卫菊、张佳斌限期配合黄祖培办理位于崇明县陈家镇裕国路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续，过户时将尾款1万元交付张永德、宋卫菊、张佳斌。
一审法院认定事实：张永德、宋卫菊系夫妻关系，张佳斌系张永德、宋卫菊之子。2010年4月间，黄祖培与张永德经缪萍介绍，就位于上海市崇明县陈家镇裕国路XXX弄XXX号XXX室房屋达成买卖合意，期间张永德委托缪萍全权办理该房屋买卖事宜并写有委托书1份。后黄祖培分多次将共计435,000元房款交给缪萍。2010年5月7日，黄祖培与张永德、宋卫菊、张佳斌签订二手房屋买卖合同1份，该合同明确约定由黄祖培以445,000元的价格向张永德、宋卫菊、张佳斌购买位于上海市崇明县陈家镇裕国路XXX弄XXX号XXX室房屋，付款方式：乙方(黄祖培)在2010年5月7日支付435,000元，余款10,000元在办理过户时付清。甲方(张永德、宋卫菊、张佳斌)在2010年5月7日将该房屋交付给乙方(黄祖培)。合同签订后，张永德、宋卫菊、张佳斌即将上述房屋交付给黄祖培，相关的物业费用等亦由黄祖培支付。嗣后，由于缪萍未及时将其受委托收取的黄祖培购房款435,000元转交给张永德，却擅自将该款交与陈娟，张永德、宋卫菊、张佳斌据此认为黄祖培与张永德、宋卫菊、张佳斌之间的房屋买卖关系不成立。虽经黄祖培多次催促，张永德、宋卫菊、张佳斌均不愿协助黄祖培办理系争房屋的产权过户手续。遂引起本案讼争。
一审审理中，张永德于2016年5月13日向一审法院提交书面说明1份，表示其事后知道缪萍将收取黄祖培的房屋款435,000元借给陈娟，其对此予以认可，并承诺于2016年8月底之前跟黄祖培办理过户手续。经质证，黄祖培对该证据无异议，张永德、张佳斌亦未持异议，均表示如果陈娟买1套房子还给他们，其愿意与黄祖培履行房屋产权过户手续；宋卫菊对该证据不认可。陈娟对该证据无异议，表示其已经陆续还给张永德、宋卫菊、张佳斌600,000元，对此，张永德、宋卫菊、张佳斌均认可已收到陈娟给付的600,000元，宋卫菊同时要求陈娟按照现行房价将房款全部给他们后，其才跟黄祖培办理过户手续。
一审法院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则，合法的房屋买卖受法律保护。本案中，张佳斌在当事人双方签订二手房屋买卖合同时系未成年人，其共有权的行使应由其监护人即为其父亲张永德及母亲宋卫菊行使，故张永德、宋卫菊在合同上的签字行为可视为其代张佳斌行使共有权；缪萍受张永德委托，以张永德名义收取黄祖培支付的购房款，本无不当，但其擅自将房款交与他人的行为已超出其代理权限。审理中，张永德表示事后知道缪萍已将收取黄祖培的购房款435,000元借给陈娟，其对此予以认可，张永德、宋卫菊、张佳斌均认可陈娟迄今已陆续归还其600,000元。法院认为，张永德、宋卫菊作为具备完全民事行为能力的成年人，理应在签署相关法律文件时尽到合理的注意义务，并且其亦未能提供相应证据证明其系在重大误解的情形下或是受到黄祖培欺诈情形下在二手房屋买卖合同上签字，故法院认定黄祖培与张永德、宋卫菊、张佳斌之间签订的二手房屋买卖合同合法有效，对张永德、宋卫菊、张佳斌提出的其以为换房子才在合同上签字等辩护意见不予采信。至于张永德、宋卫菊、张佳斌与陈娟之间的借贷关系，应当另案解决。综上，黄祖培与张永德、宋卫菊、张佳斌之间签订的二手房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方当事人均应恪守履行。黄祖培已按约支付大部分购房款并实际占有使用系争房屋至今，张永德、宋卫菊、张佳斌应当遵循诚实信用原则，配合黄祖培办理该房屋的产权过户相关手续。黄祖培自愿要求将其应支付的房屋余款10,000元一并作出处理，与法不悖。黄祖培之诉讼请求，法院予以支持。
一审法院判决：一、黄祖培与张永德、宋卫菊、张佳斌双方于2010年5月7日就位于上海市崇明县陈家镇裕国路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的二手房屋买卖合同有效；二、张永德、宋卫菊、张佳斌于判决生效之日起十日内协助黄祖培将位于上海市崇明县陈家镇裕国路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至黄祖培名下(办理房屋过户所需相关费用由黄祖培负担)；三、黄祖培于上海市崇明县陈家镇裕国路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至黄祖培名下之日支付张永德、宋卫菊、张佳斌房屋余款10,000元。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，张永德、宋卫菊、张佳斌与黄祖培就系争房屋签订的二手房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。现黄祖培已按约将房款435,000元给付了张永德的代理人缪萍，并已实际取得了系争房屋，故黄祖培要求张永德、宋卫菊、张佳斌配合其办理系争房屋的过户手续，于法有据，应予支持。至于缪萍将收到的435,000元给付了陈娟之行为，并不能否认黄祖培已给付房款之事实。事后张永德亦多次出具说明，并在一审审理中明确表示知道缪萍将收取黄祖培的购房款435,000元借给陈娟，并对此予以认可。目前张永德、宋卫菊、张佳斌已陆续收到陈娟归还的600,000元。因此应当认定黄祖培已按约支付了房款435,000元。至于张永德、宋卫菊、张佳斌与陈娟之间的借款关系，可另行依法解决。
综上所述，张永德、宋卫菊、张佳斌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,575元，由上诉人张永德、宋卫菊、张佳斌共同负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 陈 俊
代理审判员 俞 璐
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……