江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初10366号原告（原告）：中国人民解放军江苏省军区保障局，住所地南京市鼓楼区虎踞关1号。负责人：徐志坚，该局局长。委托诉讼代理人：管澄伟，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱帅，江苏高的律师事务所实习律师。被告（被告）：宽慧，男，1974年12月16日出生，汉族，南京宽润户外体育产业股份有限公司法定代表人，住南京市建邺区。原告（原告）中国人民解放军江苏省军区保障局（以下简称军区保障局）与被告（被告）宽慧房屋租赁合同纠纷案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（原告）军区保障局的委托诉讼代理人管澄伟、钱帅，被告（被告）宽慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告军区保障局向本院提出诉讼请求：1.被告腾空并向原告返还位于本市××号××层面积为300平方米的房屋；2.被告向原告支付拖欠的房屋逾期使用费47.5万元（计算至2017年6月30日，该日之后至被告返还房屋之日止的房屋逾期使用费按照66万元/年支付）；3.被告向原告支付逾期支付使用费的滞纳金16893元（计算至2017年6月30日，该日之后的违约金按照应付未付租金及逾期使用费数额的日万分之二计算支付）。案件审理过程中，原告将其诉讼请求变更为：1.被告向原告支付拖欠的房屋逾期使用费16.5万元（自2016年7月1日计算至2016年12月31日，按照66万元/年支付，因为考虑到湖南路围挡施工，租金减半收取）；2.被告向原告支付逾期支付使用费的滞纳金8792元（自2016年7月1日起暂计算至2017年6月30日，该日之后的违约金按照应付未付租金及逾期使用费数额的日万分之二计算支付，合同第十一条约定每天按欠费总额的千分之三，下降至万分之二计算）。事实和理由：2014年12月1日江苏省军区后勤部基建营房处（以下简称省军区基建营房处）与被告签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定省军区基建营房处将位于本市鼓楼区湖南路2-3号1-2层门面房（南苏字第××号）面积为300平方米的房屋出租给被告，年租金为66万元，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日。上述合同签订后，省军区基建营房处将房屋交付给被告使用，目前租赁期限已经届满。2016年12月31日原告收到被告交付的涉案房屋。租赁合同约定被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金等等，根据2017年7月中国人民解放军江苏省军区文件规定，省军区基建营房处对外签订的有偿服务合同项下的权利和义务由原告享有和承担，原告有权要求被告支付逾期房屋使用费及滞纳金。为维护自身合法权益，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告宽慧辩称：被告的房租已经交清，不存在欠费的情形，更不存在违约金和滞纳金，被告要求驳回原告的诉请。被告宽慧向本院提出反诉请求：1.原告支付被告两个月租金11万元作为搬迁费用；2.原告减免三个月房租165000元作为奖励。事实和理由：2014年12月1日被告与原告签订租赁合同，合同期限自2015年1月1日至2015年12月31日。上述合同签订后，原告要求被告停止经营，被告于2016年12月31日停止经营，腾空房屋。合同约定原告因非军事需要提前解除合同应当提前三个月书面通知被告，被告应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的财产归还给原告，原告按被告实际使用时间计收租金并补偿两个月租金给被告作为搬迁费。2017年原告通知本市湖南路所有承租户，凡在2017年停止经营的承租户可以给予减免三个月租金的奖励。被告实际履行了腾空房屋停止经营的责任和义务，要求原告支付两个月房屋搬迁费用，予以减免三个月房租的请求，完全符合双方约定和法律规定，请求法院支持被告的反诉请求。原告军区保障局针对被告的反诉辩称：被告主张的搬迁费用和三个月奖励没有法律依据和合同依据，请求驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2007年9月14日，南京市人民政府颁发了一份编号为宁鼓国用（2007）第13193号土地使用权证，登记的土地使用权人为总后勤部（中国人民解放军江苏省军区司令部），土地坐落于本市××××号，地号060060060044，地类（用途）为军事设施，使用权类型为划拨，使用权面积为22555.6平方米。本案原、被告双方约定的租赁房屋为本市鼓楼区湖南路2-3号1-2层门面房（南苏字第××号），面积为300平方米。原告陈述该涉案房屋位于上述土地使用权证中的本市××××号中国人民解放军江苏省军区司令部南侧临街处，因故未领取房屋所有权证，亦未留存规划核准建造等资料。2014年12月1日，省军区基建营房处（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将本市鼓楼区湖南路2-3号1-2层门面房（坐落号：南苏字第××号）的房屋建筑面积300平方米出租给乙方使用；租赁用途为服饰经营；租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金为66万元，租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方；甲方保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；乙方不得擅自改变租赁用途；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲、乙双方均不承担责任；租赁期满，合同解除；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效等等。合同尾页军队房地产管理部门意见处为空白，无部门盖章确认。被告租赁涉案房屋后，按照约定交纳了2015年1月1日至2015年12月31日的相应租金66万元。2015年12月31日租赁合同期限届满后，双方未再续签书面租赁合同，但被告仍继续使用涉案房屋，原告亦同意其继续使用涉案房屋。2016年12月31日，被告将涉案房屋返还给原告。2015年11月1日起本市湖南路实施禁止机动车通行的交通管制，进行全封闭施工，全线禁止机动车通行，两侧各保留3米左右宽度道路，供行人和非机动车通行。2016年5月15日道路施工仍未结束，2016年9月1日湖南路半幅道路通行，允许车辆由西向东单向通行。审理中，原告表示鉴于本市湖南路道路改造施工因素，原告同意自2015年11月1日起减半收取租金及占有使用费至2016年12月31日。2016年2月中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求部队全面停止租赁等有偿服务。2017年6月14日，江苏省军区全面停止有偿服务办公室向各承租户发出致承租户的一封信，告知各承租单位（户）凡是2017年6月30日前合同到期的承租户，务必于2017年6月20日前将所欠租金上交省军区（提供交款凭证），同时签订腾退协议，其将给予三个月的腾退搬迁期。如逾期未上交租金或拒不签订腾退协议的，其将于2017年7月进行集中起诉，并不再给予三个月的腾退搬迁期，租金追缴至搬迁之日止等等。2017年7月1日，中国人民解放军江苏省军区根据中央军委关于省军区编制体制调整改革部署，决定原江苏省军区司令部直属工作处、江苏省军区政治部秘书群联处、江苏省军区后勤部战勤处、江苏省军区后勤部基建营房处、省军区有偿办等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等在内的有偿服务合同，均由原告全权代表处理与停止有偿服务相关的工作，该等有偿服务合同项下的权利和义务均由原告享有和承担。2017年10月11日原告诉至本院，要求判如所请。审理中，被告提出反诉。被告主张其已付清2016年1月1日至2016年12月31日期间的占有使用费，原告对此不予认可，主张被告支付了2016年1月1日至2016年6月30日的占有使用费，支付的其他款项非本案涉案房屋的使用费。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述、土地使用权证、《军队房地产租赁合同》、通知、致承租户的告知信、银行对账单以及本案开庭笔录等证据予以证实。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据当事人陈述、《军队房地产租赁合同》等证据，原、被告因军用划拨土地的房屋出租使用等问题产生争议，双方之间系房屋租赁法律关系。因军队编制体制调整，原由江苏省军区后勤部基建营房处等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等在内的有偿服务合同，均由原告全权代表处理与停止有偿服务相关的工作，合同项下的权利和义务均由原告享有和承担，故本案原告系适格主体。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告既未取得涉案房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准，故原告将涉案房屋出租给被告所签订的租赁合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告要求被告参照合同约定的每年66万元减半收取即每年33万元的标准，给付2016年12月31日之前的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。原告依照合同约定要求被告支付拖欠房屋占有使用费相关利息的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于被告是否付清2016年1月1日至2016年12月31日期间的房屋使用费问题。原告主张被告于2016年3月22日支付的11万元、11.17万元、7.59万元三笔费用中后两笔费用非本案涉案房屋的占有使用费，被告缴纳的使用费有权扣减在先到期的债权项目里，尚有16.5万元房屋使用费未付。被告主张该三笔费用为涉案房屋的使用费，共计29.76万元，根据2015年六七月份原告召开的动员大会，2015年11月、12月及2016年的房屋使用费减半收取，扣除2015年11月和12月多付的租金5.5万元，2016年涉案房屋的使用费应为27.5万元，被告多付了2.26万元。原告提交的本市湖南路2-3号、本市湖南路4-1号、本市湖南路6-1号三个租赁房屋的租金收缴明细表中，被告虽曾使用自己账户为南京市鼓楼区聚仁服饰店代为支付占有使用费，但其并非直接债务人，原告也无相应证据证明7.59万元是被告为南京市鼓楼区聚仁服饰店代为缴付的占有使用费。原告应对被告支付该三份款项为三个项目的房屋使用费承担举证责任，现原告没有证据证明该三笔款项是支付三个项目的占有使用费，应承担举证不能的不利后果。省军区基建营房处与宽慧个人签订了两份租赁合同，一份承租的是涉案房屋，即本市湖南路2-3号，一份承租的是本市湖南路6-1号房屋，两份合同约定的支付方式均为按季支付，两份合同约定的租金同时到期。根据《最高人民法院关于司法解释二》第二十条的规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，到期时间相同的，按比例抵充。这三笔款项应当认定是支付本市湖南路2-3号、湖南路6-1号这两个租赁房屋的占有使用费，可按照这两个到期债权的比例抵充计算，其中14.77万元[（11+11.17+7.59）×66/(66+67)］为支付本市湖南路2-3号房屋的占有使用费，余下的15万为支付本市湖南路6-1号房屋的占有使用费，故应当认定被告拖欠本案的房屋逾期使用费为12.73万元（66÷2-14.77-5.5）。关于原告应否支付被告搬迁费用的问题。被告主张依据合同约定，原告因非军事需要提前解除合同应当提前三个月书面通知被告，原告按被告实际使用时间计收租金并补偿两个月租金给被告作为搬迁费。根据前述分析，原、被告签订的《军队房地产租赁合同》无效，该合同条款亦自始无效，故被告主张原告支付被告两个月租金11万元作为搬迁费用的反诉请求，无法律依据和合同依据，本院不予支持。关于原告应否减免被告三个月房租的问题。2017年6月14日原告发出的致承租户的一封信，其目的是鼓励各承租户积极配合军队的全面停止有偿服务工作，积极履行腾空房屋的义务，且该信中第二项的表述为“承租户务必于2017年6月20日前将所欠租金上交省军区（提供交款凭证），同时签订腾退协议，我方将给予三个月的腾退搬迁期”，明确了给予三个月的腾退搬迁期优惠政策的条件是2017年6月14日时尚未腾空房屋。本案中，被告已于2016年12月31日腾空房屋，且拖欠原告相应房屋占有使用费，故被告不应适用该项政策。故被告主张原告减免三个月房租16.5万元的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宽慧于本判决生效之日起五日内给付原告中国人民解放军江苏省军区保障局拖欠的房屋逾期使用费12.73万元；二、驳回原告中国人民解放军江苏省军区保障局的其他诉讼请求；三、驳回被告宽慧的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3776元减半收取1888元，由原告中国人民解放军江苏省军区保障局负担505元，被告宽慧负担1383元（诉讼费于本判决书生效之日起五日内一并结算）。反诉受理费2712.5元，由被告宽慧负担（被告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  冯亚晨二〇一七年十二月三十日见习书记员  何文君