重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民终字第00437号
上诉人（原审原告）：龙学海。
委托代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托代理人：曾飞洋，重庆比君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：欧平。
被上诉人（原审被告）：重庆市鑫垚房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区南大街48-56号。
法定代表人：杜勇，该公司总经理。
委托代理人：张昊。
被上诉人（原审被告）：杜勇。
委托代理人：张昊。
上诉人龙学海与被上诉人欧平、重庆市鑫垚房地产开发有限公司（以下简称鑫垚公司）、杜勇申请执行人执行异议之诉一案，重庆市第五中级人民法院于2015年8月24日作出（2015）渝五中法民初字第00403号民事判决，龙学海对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月24日询问审理了本案。龙学海的委托代理人王洪，欧平，鑫垚公司和杜勇的委托代理人张昊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年6月24日，鑫垚公司与龙学海签订《借款合同》和《抵押合同》，约定：龙学海借款800万元给鑫垚公司用作经营周转；由鑫垚公司以其拥有的位于永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”建筑面积4446.3平方米的预售房屋作为抵押物，对800万元债务提供抵押担保。杜勇、陈静、陈彪与龙学海签订《保证合同》，约定杜勇、陈静、陈彪以连带责任方式为鑫垚公司的800万元债务提供保证担保。同日，龙学海就前述抵押物办理了抵押登记，并取得永川区房地证（押）2011字第D40376号重庆市房地产权证。2011年6月27日，重庆市大渡口公证处出具（2011）渝渡证字第21615号《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予前述《借款合同》强制执行效力。2011年6月24日、29日，龙学海分三次将合计800万元款项支付至鑫垚公司指定账户。2013年10月11日，龙学海与鑫垚公司、杜勇、陈静、陈彪签订《还款协议》，确认截止2013年10月23日，鑫垚公司尚欠龙学海借款本息588.24万元等内容。后重庆市大渡口公证处出具（2013）渝渡证字第8681号《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予《还款协议》强制执行效力。2014年4月17日，重庆市大渡口公证处出具（2014）渝渡证字第2775号执行证书，内容为：申请执行人龙学海，被执行人鑫垚公司、杜勇；执行标的（1）本金480万元；（2）至2013年10月23日止，利息108.24万元；（3）2013年10月24日起至债务清偿之日止按月1.86%计息。该执行证书发生法律效力后，龙学海向重庆市第五中级人民法院申请强制执行。2014年7月8日，该院作出（2014）渝五中法公执字第00539号执行裁定书，查封鑫垚公司名下位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”包括2-21-4号在内的29套房屋。
另查明，2012年12月12日，欧平与鑫垚公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定欧平购买鑫垚公司开发的位于重庆市永川区南大街兴南路129号“诗韵兰庭”2-21-4号房屋，建筑面积95.01平方米，总成交金额304032元。合同签订当日，欧平向鑫垚公司支付房款58000元，2013年7月22日，欧平又支付房款94032元。鑫垚公司向欧平出具了收款收据。2012年12月12日，欧平向鑫垚公司交纳大修基金7125.75元，购房契税、抵押登记和印花税共计4808元。2014年8月22日，欧平与重庆豪居物业有限公司（以下简称豪居物管公司）签订物业管理服务协议，并向豪居物管公司交纳了物管合同保证金1000元。截止2015年7月17日，欧平在重庆市永川区无房地产产权登记记录。
再查明，重庆市永川区南大街兴南路129号“诗韵兰庭”2-21-4号房屋被重庆市第五中级人民法院查封后，欧平以支付大部分房款并实际占有房屋为由，向重庆市第五中级人民法院提起执行异议，要求中止对本案房屋的执行。重庆市第五中级人民法院于2015年1月16日作出（2015）渝五中法执异字第00052号执行裁定书，中止对于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”2-21-4号房屋的执行。
龙学海遂提起本案诉讼，要求许可对位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”2-21-4号房屋的执行。
一审法院认为，本案争议焦点是欧平对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。
根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，龙学海与鑫垚公司签订的《借款合同》、《抵押合同》《还款协议》是双方真实意思表示，应属有效。龙学海按约出借了相应的款项给鑫垚公司，鑫垚公司将重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”4446.3平方米房屋抵押给龙学海作为抵押担保，并办理了抵押登记，龙学海取得了“诗韵兰庭”1幢、2幢共计45套房屋的抵押权。但欧平于本案查封鑫垚公司涉案房屋之前与鑫垚公司已签订商品房买卖合同并支付了绝大部分价款，且所购房屋用于居住，同时欧平也向该院举示了在涉案房屋所在地无其他用于居住的房屋的证据，龙学海并未举示相反证据予以反驳，故欧平就涉案房屋享有足以排除龙学海强制执行的民事权益。
综上所述，龙学海要求判令许可对于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目2-21-4号房屋执行的诉讼请求不能成立，一审法院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，判决：驳回龙学海的诉讼请求。本案案件受理费80元，由龙学海负担。
龙学海不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1.撤销一审判决，依法支持龙学海的诉讼请求。2.本案诉讼费由欧平、鑫垚公司、杜勇承担。主要事实和理由：1.一审判决认定事实和适用法律错误。（1）欧平与鑫垚公司签订的《商品房买卖合同》应为无效。龙学海就案涉房屋办理抵押登记在该《商品房买卖合同》签订之前，未经抵押权人龙学海同意，欧平亦未代鑫垚公司清偿债务消灭抵押权。案涉房屋的买卖行为无效。（2）欧平无充分证据证明其支付购房款超过50%。一审法院关于2012年12月12日欧平交付购房款58000元的事实认定错误。欧平举示的中信银行现金交款单载明58000元交款时间为2014年10月27日,与鑫垚公司出具收据时间不符,对其真实性不予认可。（3）欧平举示的无房证明所涉及的区域仅有身份证地址所在区县或案涉房屋所在区县，并不能证明案涉房屋系其唯一住房。2.欧平对未办理产权过户登记手续具有过错。案涉房屋不能办理过户登记手续的原因是该房屋在2011年6月24日已办理抵押登记，抵押登记已经公示，欧平作为具有完全民事权利能力及行为能力的人，在购房时理应知晓案涉房屋当时的实际情况，且《商品房买卖合同》也明确约定了合同备案登记及产权登记事项。欧平购房3年多未办理产权过户登记，据此，可以推断欧平在明知案涉房屋被抵押的情况下购买，其对未办理过户登记手续具有过错。
欧平答辩称：欧平与鑫垚公司签订的《商品房买卖合同》有效。支付的购房款已经超过合同约定总价款的50%。请求驳回龙学海的上诉请求。
鑫垚公司及杜勇答辩称：欧平已支付购房款152032元属实。欧平是在不知抵押的情况下购买的房屋，现在房屋已经交付使用。欧平出具的无房证明是属实的。
二审审理查明:2014年10月27日，欧平按照鑫垚公司指令，通过中信银行向重庆市永川区建设工程检测中心账户中汇入购房款58000元。
2014年10月28日，欧平就案涉房屋向重庆市第五中级人民法院提出执行异议。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本案的争议焦点是：龙学海就位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目2-21-4号房屋的执行申请是否应当许可。
本院认为,欧平就位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目2-21-4号房屋享有的民事权益足以排除龙学海的执行申请。主要事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
首先，关于《商品房买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款虽规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该款规定的“不得转让抵押财产”指的是抵押财产不能发生物权变动的效力，并不当然影响《商品房买卖合同》的效力。签订《商品房买卖合同》的行为作为债权行为系抵押财产物权变动的原因行为，该债权行为是否有效应当根据《中华人民共和国合同法》的相关规定进行评判，本案中前述《商品房买卖合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，同时该合同系各方当事人的真实意思表示，故该合同合法有效。龙学海关于《商品房买卖合同》的签订未经其允许而无效的上诉理由不能成立。
其次，案涉房屋是否系欧平名下唯一用于居住的房屋。本案中，欧平举示了其户籍所在地及案涉房屋所在地重庆市永川区的无房证明，其就“案涉房屋系其名下用于居住的唯一房屋”已完成相应的证明责任。龙学海未举示证据证明欧平在其他地区尚有住房，应当承担举证不能的不利后果，故应认定案涉房屋系欧平唯一用于居住的房屋。
最后，关于欧平是否已支付超过合同约定总价款百分之五十的款项。本案中，《商品房买卖合同》中约定欧平所购房屋总成交金额为304032元。欧平举示的重庆市永川区地方税务局中山路税务所出具的销售不动产统一发票（金额为94032元）、中信银行现金交款单（金额为58000元）与鑫垚公司出具的购房款收据152032元相互印证，且鑫垚公司对收取欧平购房款152032元的事实亦予以认可，故本院认定提出执行异议前，欧平已向鑫垚公司支付购房款152032元，超过合同约定总价款的百分之五十。
综上,本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，欧平就位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目2-21-4号房屋享有足以排除龙学海对案涉房屋申请执行的民事权益，故对前述执行标的不得执行。
至于龙学海提出一审判决关于欧平通过中信银行缴纳58000元购房款的时间认定错误上诉理由。本院认为，欧平举示的中信银行现金交款单上载明，欧平实际汇款时间为2014年10月27日，二审诉讼中欧平对2014年10月27日向鑫垚公司汇款的事实也予以认可，故龙学海的该项上诉理由成立，本院依法予以纠正。一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律和裁判结果正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由龙学海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 宾
代理审判员 周 倩
代理审判员 黄 巍
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 文婷婷