江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终327号
上诉人（一审被告）：胡昆祥，男，1963年9月22日生，汉族，住赣州市章贡区。
被上诉人（一审原告）：叶传春，男，1969年6月15日生，汉族，住赣州市章贡区。
委托诉讼代理人：胡爱平，江西客家人律师事务所律师。
一审被告：陈燕，女，1967年4月5日生，汉族，住赣州市章贡区。
一审第三人：赣州市房地产开发公司。住所地：赣州市章贡区文清路**号。
法定代表人：肖忆红。
上诉人胡昆祥因与被上诉人叶传春，一审被告陈燕，一审第三人赣州市房地产开发公司（下称房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2017）赣0702民初2339号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人胡昆祥上诉请求：1、上诉人在当初进行房屋买卖时与陈燕系婚姻存续中,陈燕有先天性心脏病,由于治疗需花费使家庭不堪重负,亲戚朋友留下不少债务致使生活艰难,为了能使陈燕后续治疗迫于无奈签订买卖本人所唯一居住房屋,由于市政府规定买卖房屋者五年内不能申请公租房、廉租房,然陈燕与上诉人现已离婚,离婚后陈燕自己因病也无力支付孩子抚养费,上诉人靠微薄打工还需租房,抚养女儿,女儿现就读赣州卫校,现本人因无力支付房租在朋友亲戚家里不停居住，此乃真正居无定所,严重影响孩子身心健康,恳请人民法院给予上诉人有个可以安身立命住所或补偿上诉人因住房所需费用。2、撤销赣州市章贡区人民法院(2017)赣0702民初2339号民事判决,查清事实重新认定被上诉人购房款即购房义务是否已全部履行完毕。3、判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实及理由如下：1、一审判决认定事实不清。一审法院认定协议签订后原告叶传春分别于2011年4月17日,2011年5月8日,2011年6月19日支付给胡昆样购房款共计人民币40万元,2013年7月2日和2014年5月12日,原告叶传春分三笔款项支付给陈燕购房款220587.57元,由陈燕向原告出具了收条,原告称支付给陈燕的房款中部分由被告陈燕收取,另一部分代被告交给了第三人赣州市房地产开发公司。上诉人认为，虽然陈燕出具收条确认收到购房款合计620587.57元,但正如被上诉人称收条所确认的收到的购房款项与上诉人实际收到的购房款项实际上是不一致的,至于差异原因系因拆迁安置房面积大于被拆迁面积所致,被上诉人称其已经代上诉人将差额部分支付给了赣州市房地产开发公司,然却并未提出相应证据,且案件所涉及第三人赣州市房地产开发公司未出庭对前述收款事实予以确认。此细节关系到被上诉人是否已经全部履行完毕购房款支付义务,也关系到上诉人为被上诉人协助办理房屋产权过户义务的条件是否已成立。在此关键细节上一审法院未予以查明即判决上诉人承担协助过户义务是草率不负责任的,若上诉人依判决协助办理过户,然赣州市房地产开发公司却主张购房款并未全部支付,拒绝办理,试问此责任又将归属于谁,基于此，恳请贵院判决撤销一审判决,责令一审法院查明案件前述关键事实。2、上诉人经济困难,若执行一审判决将无家可归。目前上诉人已与陈燕离婚并抚养一14岁的未成年女儿,涉案房屋系上诉人名下唯一房产。若执行一审判决将导致上诉人及其被抚养人名下未拥有其他能够维持生活必需的居住房屋,不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所确定的原则和精神,恳请二审法院考虑到前述客观困难，责令一审法院对一审判决作出相应调整。
被上诉人叶传春答辩称：一、一审法院事实认定正确，按照《购房协议》答辩人已支付全部购房款，诉争房屋理应归答辩人所有，上诉人应履行协助办证义务。1、无论是直接支付给上诉人还是代为支付第三人房产公司，答辩人已经支付完毕全部的购房款，上诉人也向答辩人出具了62万余元的购房款收条，诉争房屋应归答辩人所有，答辩人已经履行完毕《购房协议》义务，上诉人依法依理均应协助答辩人办证。2、上诉人向答辩人出具数张收条，其中包括答辩人直接向房产公司支付面积差购房款部分。显然上诉人就该代付面积差购房款部分出具收条，就是上诉人知道并认可答辩人向第三人房产公司支付差额面积购房款的证据。现在上诉人却依然质问答辩人付款的证据，真是自相矛盾欲图混淆视听颠倒黑白。3、答辩人在二审中提交新证据“赣州市房地产开发公司房屋销售结算单以及刷卡单”足以证明，答辩人代上诉人已向第三人支付差额面积购房款。进一步说，至于上诉人是否向第三人付清差额面积的购房款与答辩人无关，与本案买卖合同纠纷无关，是上诉人和第三人之间的合同履行问题，退一步说即使未付清，也应当由上诉人支付剩余差额面积的购房款。二、一审法院适用法律正确。本案为房屋买卖合同纠纷，实体上应当适用《合同法》等法律规定，按照《购房协议》履行各自确定的合同义务，答辩人履行付款义务后，上诉人应当依约履行交房办证的义务。本案并非执行案件中，也并非因债务问题强制履行上诉人房屋，所以并不适用执行中的法律规定。综上所述，原审法院认定的事实清楚，证据充足，适用法律正确。恳请贵院在查明事实后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。
一审被告陈燕以及一审第三人房产公司未进行答辩。
被上诉人叶传春向一审法院的诉讼请求为：1、判决原、被告之间的《购房协议》有效；2、判决被告继续履行《购房协议》，协助原告办理原告为所有人的产权证书；3、被告向原告支付违约金2万元；4、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：第三人房产公司因赣州市中心城区滨江四期危旧房改造项目建设需要，拆除了被告胡昆祥、陈燕位于该地段的房屋，2011年4月17日，第三人赣州市房地产开发公司与被告胡昆祥、陈燕签订《赣州市中心城区危旧房改造私房住宅返迁安置协议书》一份，被告胡昆祥、陈燕选定的安置房位于赣州市“滨江四期”小区内，具体房号为28栋×××室。同日，原告叶传春与被告胡昆祥签订《购房协议》一份，约定：“乙方（原告叶传春）预付甲方（被告胡昆祥）滨江四期××号楼×××室购房订金款计壹拾伍万元整，滨江四期××号楼×××室为复式楼房……甲方以每平米伍千元出售给乙方，该房产房款以外所产生的费用由乙方全部承担。甲方有责任帮助乙方落实该房产的一切手续……如一方违约，违约方应承担违约金贰万元整。”协议签订后，原告叶传春分别于2011年4月17日、2011年5月8日、2011年6月19日支付给被告胡昆祥购房款共计400000元，2013年7月2日和2014年5月12日，原告叶传春分三笔款项支付给被告陈燕购房款220587.57元，由被告陈燕向原告出具了收条，原告称支付给陈燕的房款中部分由被告陈燕收取，另一部分代被告交给了第三人赣州市房地产开发公司。2013年7月2日，原告叶传春收取了滨江四期××号楼×××室（现名为赣州市章贡区×××月C区×××栋×单元×××室）房屋，并居住使用至今。因被告至今未协助原告办理房屋所有权登记手续致讼。
一审法院认为：第三人房产公司与被告胡昆祥、陈燕签订《赣州市中心城区危旧房改造私房住宅返迁安置协议书》合法有效，被告胡昆祥将此房屋转卖于原告时系其真实意思表示，被告陈燕虽未在被告胡昆祥与原告签订的《购房协议》上签字，但其在2013年7月2日知晓房屋卖给原告时未在法律规定期限内向原告提出异议，并且收取了原告的购房款，即视为被告陈燕对《购房协议》的认可，现被告陈燕以其未在该《购房协议》上签字为由，认为该《购房协议》无效，无法律与事实依据，故一审法院确认该《购房协议》合法有效。协议虽约定由被告协助原告办理房产的一切手续，但未具体约定协助方式及期限，且原告也未向本院提交因被告的未协助行为造成了相关损失的证据，故原告要求被告支付违约金20000元，不予支持。第三人房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告叶传春与被告胡昆祥于2011年4月17日签订的《购房协议》合法有效；二、位于赣州市××月××区××单元××室（××室）的房屋归原告叶传春所有，限被告胡昆祥、陈燕于本判决生效后十五日内协助原告叶传春办理该房屋的所有权登记手续，办理手续的相关费用由原告叶传春承担；三、驳回原告叶传春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告胡昆祥、陈燕承担。
二审审理中，上诉人胡昆祥、一审被告陈燕、一审第三人赣州市房地产开发公司均未向法庭提交新的证据。
二审审理中，被上诉人叶传春向法庭提交赣州市房地产开发公司房屋销售结算单以及刷卡单，证明：1、上诉人已经与第三人结算完毕，不拖欠第三人任何费用。2、答辩人代上诉人已向第三人支付差额面积购房款。上诉人胡昆祥质证认为，“我不清楚，按理应当要我才能履行这个缴费义务”。本院对被上诉人在二审中提交的该证据的真实性、合法性和关联性予以认定。
二审确认一审认定的事实。
二审另查明，胡昆祥在本院二审审理中，称2011年4月17日胡昆祥、陈燕与房产公司签订的《赣州市中心城区危旧房改造私房住宅返迁安置协议书》中乙方“陈燕”的签名是胡昆祥代签的。
本院认为：2011年4月17日甲方胡昆祥与乙方叶传春签订的《购房协议》是双方当事人真实意思的表示，且有胡昆华作为见证人在协议中签名，该协议内容并不违反法律禁止性规定。陈燕虽然未在该协议中签名，但胡昆祥在二审中也认可，同日与房产公司签订的《赣州市中心城区危旧房改造私房住宅返迁安置协议书》中乙方“陈燕”的签名是胡昆祥代签的。从一、二审查明的事实来看，胡昆祥于2011年4月17日签订《购房协议》当天，收到叶传春购房（滨江四期××栋×××室）定金15万元并出具收条，于2011年5月8日收到叶传春购房（滨江四期××栋×××室）款10万元并出具收条，于2011年6月19日收到叶传春购买滨江××栋×××房款15万元并出具了收条。该三张收条的款项计40万元，由胡昆祥收取。另外三张购房款的收条由陈燕以胡昆祥的名义出具，金额为220587.57元。上述购房款共计为620587.57元。而案涉购房协议约定的单价为5000元/㎡，面积为124.12㎡，即协议约定的总房款为620600元，故叶传春已经基本付清了购房款，且叶传春早已装修入住。作为出卖人的胡昆祥、陈燕应当履行协助过户义务。至于案涉房屋的实际面积与协议约定面积的面积差所导致的购房款结算，当事人（包括胡昆祥、陈燕）可另行主张购房款结算，但胡昆祥、陈燕不得以此作为拒绝协助过户的合法抗辩理由。至于胡昆祥、陈燕所陈述的生病、生活困难问题，不是本民事案件所能解决的问题，这些问题并不影响本案的处理。
综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人胡昆祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑小兵
审判员 赖国东
审判员 王阿婷
二〇一八年二月十三日
书记员 王 佳