重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第06673号
上诉人（原审被告）：重庆成晋实业有限公司，住所地重庆市合川区白菜园C幢门市8、9号。
法定代表人：陈家翔，该公司总经理。
委托代理人：王春雪，重庆智权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张从学。
委托代理人：傅家强，重庆百晟律师事务所律师。
委托代理人：杨建冲，重庆百晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈红梅。
委托代理人：傅家强，重庆百晟律师事务所律师。
委托代理人：杨建冲，重庆百晟律师事务所律师。
上诉人重庆成晋实业有限公司（以下简称成晋公司）与被上诉人张从学、陈红梅商品房销售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年6月28日作出（2015）合法民初字第01533号民事判决。上诉人成晋公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年11月27日公开开庭进行了审理。上诉人成晋公司之委托代理人王春雪，被上诉人张从学、陈红梅之共同委托代理人傅家强、杨建冲参加了诉讼。本案现已审理终结。
张从学、陈红梅一审诉称：2011年11月4日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买位于合川区草街镇育才路育才天街房屋。合同签订后，原告向被告交付了首期房款108112元，2012年1月9日又按揭支付余款160000元。合同约定的交房时间是2012年4月28日，被告于2013年3月15日才具备交房条件，按合同约定被告应支付逾期交房违约金17213元（268112×321×0.0002）。按合同约定被告在房屋实际交付使用后60日内，为原告办理产权登记，被告至今未取得受理单，被告应按合同约定支付逾期办理产权登记违约金16891元（268112×（690-60）×0.0001）。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令被告支付原告逾期交房违约金17213元、逾期办理产权登记违约金16891元，合计34104元；本案诉讼费由被告承担。
成晋公司一审辩称：原告接房延期，其要求支付逾期交房违约金的诉求已超过诉讼时效，根据补充协议约定，被告不应承担违约责任。
一审法院经审理查明：2011年11月4日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告（乙方）购买被告（甲方）开发建设的位于重庆市合川区草街街道办事处育才路育才天街普通商品住房，建筑面积113.79平方米，套内建筑面积99.86平方米，总成交金额为268112元。付款方式：签订合同时，乙方向甲方支付购房款108112元，余款160000元乙方向银行申请按揭贷款支付。
合同第七条、第八条约定，本商品房交付期限：属预售商品房的，甲方（被告）应当在2012年4月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。
合同第九条关于逾期交房违约责任的约定：除本合同第七条约定的不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：逾期超过90日后乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的……；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付。
合同第十三条关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期在120日（含）之内……。逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
合同补充协议第一条约定，乙方应于签订本合同的同时缴纳由开发商代收的政府规定的相关税费、个人购房抵押贷款的各项费用（费用的收取以交易的同时期国家相关部门规定收取额度为准）、提供办理个人购房抵押贷款的相关文件，并在签订本合同15日内签署有关按揭合同、协议及附件，完清办理合同登记及个人购房抵押贷款的各项申请手续……。第二条约定，1、乙方在接房及取得房地产证书时，均必须以完善包括但不限于本合同规定之各项购房手续及款项为前提，乙方应提交办理产权证、他项权证所需完整资料，全权委托甲方向产权机关办理房地产转移登记、房地产抵押登记等相关手续。若因乙方未按期交清款项、提供完整资料的，甲方有权相应的迟延交房及办理登记时间。若因乙方的原因或者政府职能部门的迟延导致合同登记、预告登记、产权登记、交接房等迟延的，甲方不承担任何责任。2、乙方若未按照本合同及补充协议的约定按期支付房款及其他款项的，无论交房期限是否到期，甲方有权拒绝交付房屋及办理房屋产权登记手续，且不承担逾期责任。
合同签订后，原告依照合同的约定向被告支付了购房款108112元，2012年1月9日又按揭支付160000元，共计268112元。2013年1月25日，被告开发建设的育才天街工程6号楼通过竣工验收消防备案，2013年2月25日通过竣工验收，2013年3月15日，取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。原告于2012年10月9日接房。被告至今未取得土地房屋登记机构出具的原告所购房屋权属登记业务受理通知书。
2015年2月原告向一审法院起诉，其诉请如前。案经审理中调解无果。
另查明，原告于2012年12月13日在被告处领取了逾期交房违约金6421元。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。
关于被告是否存在交房违约，是否应向原告支付逾期交房违约金17213元的问题。
原被告商品房买卖合同约定房屋交付为2012年4月28日前，原告于2012年10月9日接房，但当时该商品房所涉工程尚未通过工程竣工验收，不符合交付条件。该商品房所涉工程于2013年2月25日竣工验收，故被告合法交付房屋时间应为2013年2月25日，逾期304天，并且原告接房时已完善各项款项，故被告应承担逾期交房的违约责任。按合同约定，被告支付违约金应在交房后的30日内，即2013年3月27日前，原告于2015年2月起诉主张权利，原告的该诉讼请求未超过两年诉讼时效期限。被告应支付原告逾期交房违约金16301元（268112元×304天×0.0002），原告过高要求部分一审法院不予主张。
关于被告在办理产权登记过程中是否违约，是否应当向原告支付违约金16891元的问题。
根据原、被告签订的商品房买卖合同第十三条约定，若被告在办理产权登记过程中违约，被告向原告支付违约金的条件为甲方（被告）实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内，因登记受理单被告至今未取得，支付条件尚未成就，故现原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求一审法院不予支持，应予驳回。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：“一、由被告重庆成晋实业有限公司在本判决生效后二十日内支付原告张从学、陈红梅逾期交房违约金16301元，扣除原告已领取的6421元，被告还应支付9880元。二、驳回原告张从学、陈红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费652元，减半收取326元，由原告负担232元，被告负担94元。”
上诉人成晋公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，并依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：1、上诉人不应当向被上诉人支付逾期交房违约金。双方约定的交房时间是2012年4月28日，被上诉人于2012年10月9日办理了接房手续并实际使用，充分说明被上诉人认可上诉人在不具备交房条件的情况下交房。2、二被上诉人要求支付逾期交房违约金超过了诉讼时效。
被上诉人张从学、陈红梅答辩称：请求维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，且双方当事人均未举示新证据。
本院认为，根据诉辩双方的主张，本案二审中的争议焦点为：1、成晋公司是否存在逾期交房违约行为，应否支付逾期交房违约金。2、二被上诉人要求成晋公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效。现分别评析如下：
1、关于成晋公司是否存在逾期交房违约行为，应否支付逾期交房违约金的问题。本案中，双方在商品房买卖合同中约定房屋交付时间为2012年4月28日前，二被上诉人虽于2012年10月9日接房，但当时涉案房屋所涉工程尚未通过竣工验收，不符合交付条件。后该商品房所涉工程于2013年2月25日竣工验收合格，故成晋公司合法交房时间应为2013年2月25日，逾期304天，加之二被上诉人接房时已完善各项款项，一审法院据此判定成晋公司存在逾期交房违约行为，应支付二被上诉人逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。对于成晋公司在二审中提出的该司不应支付逾期交房违约金的主张，因与庭审查明的事实不符，本院依法不予支持。
2、关于二被上诉人要求成晋公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。本案中，合同约定，成晋公司支付违约金应在交房后的30日内，即2013年3月27日前，二被上诉人于2015年2月起诉主张权利并未超过两年诉讼时效期限。成晋公司在二审中提出的该异议，于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人成晋公司的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费652元，由重庆成晋实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 赵 青
代理审判员 陈娅梅
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 何 欢
书 记 员 邓 超