广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14259号上诉人(原审原告)：尹志醒，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：阳熙梅，广东金粤律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李雪莲，身份证住址广西蒙山县。委托诉讼代理人：黎国洪、雷争名，均系广东宾得律师事务所律师。上诉人尹志醒因与李雪莲租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初14522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人尹志醒的诉讼代理人阳熙梅、被上诉人李雪莲及其诉讼代理人雷争名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹志醒上诉请求：1、判令李雪莲向尹志醒支付从2016年10月25日至2017年3月27日的场地使用费36000元；2、本案诉讼费用由李雪莲承担。尹志醒二审庭询中重新明确上诉请求：1、维持一审判决；2、加判李雪莲向尹志醒支付2016年11月1日至2017年3月27日的场地使用费17520元。事实和理由：一审法院认为涉案商铺的交付时间为2016年10月24日，是典型的认定事实不清证据不足。一、一审法院认定尹志醒应当在李雪莲提出交接涉案商铺时就对涉案商铺进行交接，该认定既没有合同依据，也没有法律依据，是极其片面、错误的。1、一审法院的认定的交接时间是李雪莲的片面之词，且由于其发送的律师函的时间以及所谓交接钥匙的时间并不一致，李雪莲主张2016年10月24日已交付钥匙的主张不能得到支持。2、一审法院仅依据李雪莲提供的真伪不明的通话录音就认定已经完成了钥匙交付的行为是及其不负责任的。3、在双方没有达成交接商铺合意的情况下，李雪莲单方面搬离商铺的行为，不能视为尹志醒已掌握商铺的控制权，一审法院的该认定没有事实及法律依据，应当予以纠正。根据上述三点意见可知，在李雪莲貌似完善的通知交接、搬离商铺、交付钥匙的一系列行为，只不过是李雪莲欲盖弥彰，掩饰其不愿意进行有效交接的险恶用心而已，但这些制造出来的事实经不起严密的推敲与分析，一审法院偏离事实与有效的逻辑分析，仅凭李雪莲东拼西凑的互相矛盾的证据作为定案的依据，是错误的，需要二审法院予以纠正。二、尹志醒未接收、未履行正常交接手续的行为是符合客观事实以及当前保护民事权利的司法趋势要求的。即使李雪莲已搬离商铺，其仍然对商铺具有支配权，尹志醒如果贸然接收，可能冒着侵犯李雪莲权利的风险，该风险完全可以通过李雪莲的合理有效交接而避免，该风险不能够也不应该由尹志醒进行承担。三、一审法院于2017年3月27日组织双方对涉案商铺进行现场交接，系经过双方确认的交付时间，作为双方实际交接商铺的时间更加合理、更加公平、更加符合法律规定。李雪莲二审辩称：李雪莲认为一审判决正确，二审法院应当予以维持，对尹志醒的上诉请求应予驳回。涉案商铺于2016年10月20日已搬空，李雪莲于10月24日已将涉案商铺的钥匙交给尹志醒，并通过短信方式通知尹志醒，李雪莲同时向尹志醒发送律师函等，充分表明李雪莲办理了相关交接手续，履行了相应的交接义务，尹志醒作为涉案商铺的管理方，对此不管不问，视而不见，拒绝、回避，理应承担相应的责任，因此对于2016年11月至2017年3月27日的场地使用费不应由李雪莲承担。尹志醒向一审法院起诉请求：1、李雪莲立即将商铺交还尹志醒；2、李雪莲向尹志醒支付从2016年5月至7月、11月租金14400元，计算至李雪莲实际归还商铺之日止；3、李雪莲向尹志醒支付2016年7月至10月的水电费8814元；4、李雪莲向尹志醒缴纳的7200元保证金不予退还；5、李雪莲支付滞纳金11880元；6、本案的诉讼费由李雪莲承担。一审法院认定事实：2016年4月19日，尹志醒（出租方、甲方）与李雪莲（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将位于白云区xx街XX步街C商铺（面积约45平方米）出租给乙方经营饮食、奶茶。乙方在签订合同时应向甲方缴纳租赁保证金人民币7200元。租期从2016年5月1日起至2019年4月30日终止。租金按每年递增10%计算，合同期满后待乙方结清所有应交费款项后，甲方如数无息退还给乙方。租金只开具收据收取，双方商定租金为：2016年5月1日至2017年4月30日每月租金3600元；2017年5月1日至2018年4月30日每月租金3960元；2018年5月1日至2019年4月30日每月租金4356元。乙方在每月5号前必须缴纳当月租金，逾期缴纳的按租金2%每天收取滞纳金。如乙方超过交租期限15天，则视为乙方默认自愿同意放弃该商铺使用权限及属违约处理，甲方有权终止合约，收回铺位不退回保证金。商铺内的所有物品自愿放弃，并同意由甲方自行处理变卖以抵扣租金，商铺由甲方收回另行招商，且不追究甲方任何责任。租赁期间，乙方必须守法经营，办理相关证照，包括工商、税务、水电费、治安费、卫生费、公共通道分摊费及相关房屋租赁税收等一切费用均由乙方负责。甲方收费项：管理费5元/平方米，卫生费100元/间；基础水费7元/立方，排污费3元/立方；基础电费2元/度，并计提10%作为线损。水价、电价按照政府相关管理部门的调整而在基础价格上作调整。合同签订后，李雪莲依约向尹志醒支付了租赁保证金7200元以及2016年8月至10月的租金10800元。尹志醒为证明其代李雪莲垫付了涉案商铺的水电费，向一审法院提交了若干《收据》及催缴水电费的《温馨提示》，收据由案外人广州市星某物业管理有限公司（以下简称星某物业公司）出具，其中2016年7月19日的收据载明收到嘉X旧墟广场ABCD铺水费1596元、电费30600元、2016年8月6日的收据载明收到嘉X广场步行街ABCD铺7月3日至8月3日水费1659元、电费19746元；2016年9月30日的收据载明收到嘉X广场步行街ABCD铺8月3日至9月1日水费2030元、电费39420元；10月电费40189元；2016年10月15日的收据载明收到步行街广场ABCD铺水费2058元、10月电费22327元。李雪莲质证称收据是由案外人星某物业公司开具，且反应的是步行街总体水表情况，与李雪莲没有关联。同时，尹志醒提交涉案商铺的电费、水费、管理费及卫生费明细表。明细表载明2016年7月上述四项费用总额1957元、2016年8月四项费用总额2667元、2016年9月四项费用总额2211元、2016年10月四项费用总额781元。李雪莲质证不予确认。李雪莲为证明2016年5月至7月为免租期，提交了免租广告横幅。尹志醒认为合同没有约定，但如果李雪莲依约履行了合同的情况下，是可以享有3个月免租期的，但李雪莲并未履行合同，故不享有该免租期。同时，李雪莲为证明已于2016年10月24日完成涉案商铺的交接，李雪莲提交了2016年10月20日向尹志醒发送的律师函及妥投证明，律师函载明李雪莲请求尹志醒在见到律师函后2日内与被告委托人联系办妥相关的交接手续，否则视为双方交接完毕，并于5日内返还租赁保证金、装修费、加盟费、多付的租金等，该律师函于2016年10月20日寄出，妥投证明显示2016年10月26日由“何某宽代收”。同时，李雪莲还提交了录像、与尹志醒办公室文员之间的对话录音及与尹志醒之间的短信内容，其中录像显示2016年10月20日涉案商铺已经空置，录音及短信内容显示李雪莲于2016年10月24日将涉案商铺的钥匙交于尹志醒办公室的人员，尹志醒办公室的人员确认收取了商铺钥匙。尹志醒对案外人何某宽代签收邮件的情况予以确认，但尹志醒未于相应期限内与李雪莲联系办理交接手续，且不确认已完成交接。另查明，2015年9月13日，尹志醒（承租方、乙方）与案外人星某物业公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定由尹志醒向星某物业公司承租位于广州市白云区嘉禾X中街旧市场A、B、C、D铺作为商业使用。租赁期为2015年9月13日至2021年9月12日。合同约定星某物业公司代为收取的其他费用包括但不限于：电费1.8元/千瓦时，水费7元/吨，管理费3元/平方米，卫生费40元/铺。水电独立装表核算，水电的线损、管损则按使用量予以分摊。庭审中，尹志醒确认涉案商铺没有办理规划报建手续。双方确认涉案商铺的租金支付期限为2016年10月31日。双方确认涉案商铺的管理费与卫生费已经缴纳至2016年7月。一审法院于2017年3月27日组织尹志醒与李雪莲对涉案商铺进行现场交接。双方均确认欠付的水表读数为45吨，电表读数2943度。该读数与李雪莲搬离涉案商铺时的读数一致。以上事实，有当事人提交的商铺租赁合同、收款收据、明细表、律师函、妥投证明、录像、录音、短信及当事人的陈述等证据予以证明。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷，涉案商铺未办理规划报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”至本案一审法庭辩论终结前，作为出租人的尹志醒仍未取得相应的规划报建手续，故尹志醒与李雪莲签订的《商铺租赁合同》应为无效。本案中，对于涉案商铺的交付时间，李雪莲主张其于2016年10月24日已向尹志醒交付涉案商铺的钥匙，为此李雪莲提交了向尹志醒发送的律师函、邮件妥投证明及录像、双方短信内容、李雪莲与尹志醒办公室文员的对话录音等证据。对此，事实上李雪莲已将涉案商铺的钥匙交给了尹志醒的办公室人员，律师函、录像、短信及录音等证据可相互印证。其中，录像显示涉案商铺于2016年10月20日已经腾空，具备交接条件。尹志醒作为管理者，在李雪莲提出交接涉案商铺且腾空商铺时，尹志醒可主动联系租户办理交接手续，但尹志醒在可接收涉案商铺时不及时接收，尹志醒应对此承担相应的法律责任。同时，录音及短信内容足以证明尹志醒于2016年10月24日已实际收回了涉案商铺的钥匙。尹志醒主张邮件只是单方通知，双方并未就涉案商铺的交付达成一致意见的抗辩理据不足，一审法院不予支持。因此，对李雪莲于2016年10月24日交付涉案商铺的主张，一审法院依法予以采信。尹志醒主张李雪莲支付2016年5月至7月、2016年11月至2017年3月27日的场地使用费共21240元。对此，涉案商铺已于2016年10月24日交付，对于尹志醒主张2016年11月至2017年3月27日的场地使用费，一审法院不予支持。同时，涉案租赁合同并无约定2016年5月至7月为免租期，李雪莲提交的免租广告横幅并未能证明尹志醒据此向李雪莲作出了免租3个月的明确承诺，且李雪莲未能提供证据证明其向尹志醒支付了2016年5月至7月的场地使用费。租赁期间，李雪莲实际使用了涉案商铺，故应向尹志醒支付2016年5月至7月的场地使用费共10800元（3600元×3个月）。合同无效，双方因合同而取得的财物应相互返还。因此，尹志醒应当退还李雪莲所缴纳的租赁保证金7200元，尹志醒不予退还租赁保证金的主张无法律依据，一审法院不予支持。同时，尹志醒对租赁合同无效的法律后果存有过错，现尹志醒主张李雪莲支付滞纳金11880元的请求，亦无依据，一审法院亦不予支持。关于涉案商铺水电费的计算，一审法院于2017年3月27日组织双方进行现场交接的过程中，双方确认李雪莲欠付的水表读数为45吨，电表读数2943度，且该读数与李雪莲搬离涉案商铺时的读数一致，故涉案商铺的水电费应据实结算。涉案租赁合同约定水费10元/立方（含基础水费7元/立方、排污费3元/立方）、基础电费2元/度，并计提10%作为线损；水价、电价按照政府相关管理部门的调整而在基础价格上作调整。李雪莲抗辩涉案商铺的水费单价过高，但双方在租赁合同履行过程中系按上述标准计算，李雪莲在签订合同时及租赁期间均未提出异议。同时，尹志醒亦是按照该标准向星某物业公司缴纳水电费。对于李雪莲主张应当调整水费计算标准的抗辩，一审法院不予采纳。因此，李雪莲应向尹志醒支付水费450元（45吨×10元/立方）、电费5886元（2943度×2元/度），水电费合计6336元。至于尹志醒主张的水电费超过的部分，一审法院不予支持。关于尹志醒主张李雪莲支付2016年5月至2017年3月27日的管理费2452元、卫生费1090元的请求。涉案租赁合同约定商铺的管理费为5元/平方米，卫生费100元/间。双方在庭审中均确认涉案商铺的管理费及卫生费均已缴纳至2016年7月，李雪莲主张租赁合同无效而无需缴纳管理费、水电费，对此李雪莲实际占有使用涉案商铺，其主张理据不足，一审法院不予采纳。故李雪莲应向尹志醒支付2016年8月至2016年10月的管理费675元（45平方米×5元/平方米×3个月）、卫生费300元（100元/间×3个月），合计975元。至于尹志醒主张的管理费及卫生费超过的部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年6月14日作出如下判决：一、自本判决生效之日起五日内，被告李雪莲向原告尹志醒支付2016年5月至2016年7月的场地使用费共10800元；二、自本判决生效之日起五日内，被告李雪莲向原告尹志醒支付水电费共6336元；三、自本判决生效之日起五日内，被告李雪莲向原告尹志醒支付2016年8月至2016年10月的管理费及卫生费共975元；四、驳回原告尹志醒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1095元，由原告尹志醒负担713元，被告李雪莲负担382元（被告负担的受理费于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。经庭询调查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对尹志醒的上诉请求与李雪莲的答辩意见，分析如下：二审庭询中，尹志醒自认案涉商铺至今仍未取得规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院认定双方签订的《商铺租赁合同》无效并无不妥，本院予以维持。李雪莲并未提起本案上诉，根据尹志醒的上诉请求可知，本案的主要争议焦点为尹志醒与李雪莲是否已于2016年10月24日完成案涉商铺的交接手续。从一审证据来看，李雪莲为证明其已于2016年10月24日将案涉商铺的钥匙交还给尹志醒，向法院提交了短信、李雪莲与尹志醒办公室文员的对话录音等证据，短信内容为“尹总你好！……锁匙已放在你的办公室文员那里已代收！谢谢！”，接收该短信的电话号码为180××××6789，系尹志醒的号码，短信与录音证据可相互印证，故一审法院予以采信并无不妥。另，2017年3月27日，尹志醒与李雪莲在一审法院组织下到案涉商铺现场对水表、电表读数进行确认，该读数与李雪莲搬离案涉商铺时的读数一致，据此亦可印证案涉商铺已于2016年10月24日完成交接。故，一审法院认定案涉商铺已于2016年10月24日完成交接手续并无不当，本院予以维持。尹志醒提出案涉商铺于2017年3月27日才完成交接手续，李雪莲应向其支付2016年11月1日至2017年3月27日占有使用费的主张理据不足，本院不予采纳。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人尹志醒上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费217元，由尹志醒负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  万力平二〇一七年八月二十五日书记员  王心怡彭文悦