浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终4362号
上诉人（原审被告）：浙江超杰环保科技有限公司，住所地绍兴市越城区陶堰镇工业园区。
法定代表人：沈丽萍，系总经理。
委托诉讼代理人：郦祥，浙江纳森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：阮志凤，女，1969年4月22日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人：蒋子华，绍兴市新世纪法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：杨虎，绍兴市新世纪法律服务所法律工作者。
上诉人浙江超杰环保科技有限公司（以下简称超杰公司）因与被上诉人阮志凤合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初11211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于同年12月21日对本案进行了询问，上诉人超杰公司的委托诉讼代理人郦祥，被上诉人阮志凤的委托诉讼代理人蒋子华到庭参加庭询。本案现已审理终结。
上诉人超杰公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.2014年被上诉人向上诉人提议承租案涉房屋，双方达成租赁合意，被上诉人与沈荣林办理了相关交接手续，由被上诉人对外开展招租、转让事宜。被上诉人与边兴土等达成转租协议，并收取了相应费用，合同租期为2014年8月7日至2015年8月6日，由上诉人配合制作了营业房租赁证。同时，被上诉人与部分老租户达成租赁合意，虽老租户是与上诉人签订租赁合同，但此后租金直接交付被上诉人。对上述事实一审证人沈某并不知情，其仅对2015年2月至2015年11月之间的情况略微知晓。沈某称上诉人指示其于2015年8月向被上诉人办理移交手续，并交付钥匙，实际情况是上诉人有多套备用钥匙，因房屋数量较多，实际承租户更换较快，时常出现钥匙遗失情况，因此上诉人才指示被上诉人于第二合同年开始时又办理了移交手续。一审判决以沈某的证言认定第一合同年未交付房屋，忽略了案件事实的前后关联，忽视了证人在粮油市场任职仅8个多月的事实，属于事实认定严重错误。2.上诉人在一审时提交了(2016)浙0602民初11680号民事判决书，在该案中尉永水（系阮志凤丈夫）明确陈述阮志凤已在第一合同年度内将案涉房屋交付给了边兴土，法院驳回了边兴土的诉讼请求。本案一审判决将导致被上诉人无需向上诉人支付租金，却可以向案外人边兴土等人收取租金的情况，两份判决前后矛盾。3.即使被上诉人的请求权成立，也已经超过法定的诉讼时效，应当驳回其诉请。4.一审证人沈某系以视频方式作证，且一审法院未向证人释明作证应当遵守的法律规定，属于程序违法。
被上诉人阮志凤辩称：1.被上诉人开始承租的时间是2014年8月8日，双方约定将绍兴市粮油仓库166间房屋租赁给被上诉人，被上诉人交付了租金，上诉人没有按约将上述仓库营业房移交给被上诉人。2.本案焦点在于上诉人有没有实际将讼争的营业房交付给被上诉人。从一审审理的情况以及证据可以确定，2014年到2015年7月份之间，被上诉人没有实际收到上述房屋。3.关于诉讼时效。本案是连续性的合同关系，从2014年到2017年，合同都是连续的。在这个期限内，上诉人没有表达要将被上诉人的租金扣留或者不予返还，相反，合同在正常履行中。根据法律规定，诉讼时效是当事人知道或者应当知道自己的权利被侵犯时开始计算。截至2017年7月2日之前，被上诉人根本不知道其权利被侵犯。且诉讼时效的抗辩，当事人必须在一审中就提出，在一审中没有提出，二审中提出不符合法律规定。综上，一审判决在认定事实方面和适用法律方面都是完全正确的，请求二审依法维持原判，驳回上诉。
阮志凤向一审法院起诉请求：判令超杰公司退还2014年8月8日-2015年8月7日交纳的租赁经营费人民币168万元整。
一审法院认定事实：2014年4月10日，阮志凤交给超杰公司168万元，内容为2014年8月8日至2015年8月7日绍兴老粮油市场166间仓库租金。2015年9月18日，阮志凤交给超杰公司100万元，内容为2015年8月8日至2016年8月7日粮油市场166间仓库租金。2016年8月20日，阮志凤交给超杰公司50万元，内容为2016年9月1日至2017年8月31日粮油市场166间仓库全年租金。
沈某为超杰公司员工，经办粮油市场仓库过户手续，其称“到了同年八月份开始，许建林叫我把钥匙分二、三次交给了一个叫阿凤的老板娘，总共约166套，从钥匙的接收到移交都是许建林对我的工作交代都是听他的安排”。2015年8月9日沈某与阮志凤签署移交清单，移交给阮志凤合同167份，钥匙167套。
原告边兴土诉被告尉永水合同纠纷一案，案号为（2016）浙0602民初11680号，该案经审理查明“被告与阮志凤系夫妻。阮志凤曾与浙江超杰环保科技有限公司签订房屋租赁合同（合同期2014年8月8日至2015年8月7日），承租该公司老粮油市场的营业房（12间以上），并由该公司颁发了相应的营业房租赁证。2015年4月25日，被告出面与原告等人签订一份协议，写明被告将老粮油市场的承租权（166间营业房）转让给原告等人，合同租期为2014年8月7日至2015年8月6日，转让价为270万元，被告保证2015年8月7日之后的新合同续订。原告受让了其中的12间营业房的承租权，并于2015年4月12、14日共支付了28万元转让款。后阮志凤向浙江超杰环保科技有限公司办理相关手续，将市场34-45号12间营业房转给原告，原告再转给唐雪花等五人，并由该五人与浙江超杰环保科技有限公司签订了相应的房屋租赁合同（合同期2015年8月1日至2016年7月31日）”。该案最后驳回边兴土的诉讼请求。
还查明，2014年7月14日，超杰公司与吴长海签订营业房租赁合同，租赁时间为2014年7月26日至2015年1月25日；2014年7月20日，超杰公司与史某某签订营业房租赁合同，租赁时间为2014年7月26日至2015年1月25日；2014年9月2日，超杰公司与绍兴德彩电子技术有限公司签订营业房租赁合同，租赁时间为2014年9月2日至2015年3月1日.
一审法院审理认为：本案争点为第一年（2014年8月8日至2015年8月7日）合同期超杰公司有无交付营业房使用权。阮志凤认为钱付了但房子没拿到；超杰公司认为房子已经交付给阮志凤。该院认为，第一、根据（2016）浙0602民初11680号民事判决可以认定超杰公司没有将营业房于2014年8月8日交付给阮志凤。（2016）浙0602民初11680号民事判决认定边兴土“于2015年4月12、14日共支付了28万元转让款。后阮志凤向浙江超杰环保科技有限公司办理相关手续，将市场34-45号12间营业房转给原告，原告再转给唐雪花等五人，并由该五人与浙江超杰环保科技有限公司签订了相应的房屋租赁合同（合同期2015年8月1日至2016年7月31日）”，该事实认定2015年4月12、14日后阮志凤向超杰公司办理相关手续，将市场34-45号12间营业房转给边兴土，结合11680号案件中超杰公司在与实际承租人的房屋租赁合同上书写“本协议由浙江超杰环保科技有限公司租给阮志凤，再由阮志凤租给边兴土，之后再由边兴土租给本合同乙方”与实际承租人的合同期为2015年8月1日至2016年7月31日，可以初步认定超杰公司于2015年4月14日后或于2015年8月1日后才交付营业房。第二、根据钥匙交付时间可以认定房屋交付时间为2015年8月9日。钥匙交付意味着房屋使用权交付。沈某为钥匙交付经办人，且是超杰公司员工，经办粮油市场仓库过户手续，其称“到了同年八月份开始，许建林叫我把钥匙分二、三次交给了一个叫阿凤的老板娘，总共约166套，从钥匙的接收到移交都是许建林对我的工作交代都是听他的安排”。该事实表明钥匙是2015年8月份交付的。又根据2015年8月9日沈某与阮志凤签署的移交清单，明确钥匙167套于2015年8月9日交付。由于房屋承租是使用权的转移，故本案房屋使用权实际交付是2015年8月9日。第三、阮志凤提供的证据可以证明超杰公司在第一年合同期不完全具备房屋交付条件。2014年7月14日，超杰公司与吴某某的营业房租赁合同，租赁时间为2014年7月26日至2015年1月25日；2014年7月20日，超杰公司与史某某的营业房租赁合同，租赁时间为2014年7月26日至2015年1月25日；2014年9月2日，超杰公司与绍兴某公司的营业房租赁合同，租赁时间为2014年9月2日至2015年3月1日。第四、对超杰公司称营业房租赁证的交付就是房屋使用权的交付的抗辩不予采信。本案是营业房承租，承租的对象是营业房，而非营业房租赁证，况且双方没有约定营业房租赁证的交付等同于营业房使用权交付，故不予采信。第五、根据民事诉讼证据规则，超杰公司主张已经交付，则应当承担证明义务，现超杰公司证据不足以证明其履行了第一年合同期交付义务。综上，本案所涉营业房使用权在第一年合同期没有交付给阮志凤，根据权利义务对等原则，故该院对阮志凤的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：超杰公司应支付给阮志凤人民币168万元，于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取9960元，由超杰公司负担，于判决生效之日起七日内履行。
本院二审期间，上诉人提供以下证据：
证据1.2015年4月2日由超杰公司出具的证明一份，由尉永水在（2016）浙0602民初11680号案件中提交，证明尉永水承认本案上诉人已经把房屋交付给本案被上诉人，再由被上诉人交付给边兴土，并且当时上诉人和被上诉人已经就第二年的续租问题达成合意。
被上诉人经质证认为，该证据没有直接提到2014年的事情，涉及的是2015年的事情。
证据2.2015年4月25日由尉永水与边兴土等人签订的协议一份，该证据也由尉永水在11680号案件中提交，证明阮志凤夫妇就2014年8月份到2015年8月份的房屋租赁与边兴土等人达成协议，将房屋租赁给边兴土等人，并洽谈了第二年的续租问题，印证被上诉人已经收到案涉的房屋。
被上诉人经质证认为，尉永水与被上诉人确系夫妻关系，该协议也确实存在，但上诉人没有交付房屋。
证据3.录音打印件一份，情况说明一组，证明被上诉人已经于第一合同年内收到案涉房屋，并转租获利。
被上诉人经质证认为，上诉人主张的内容不属实。
证据4.2016年房屋租赁合同一份、阮志凤名片一张，证明虽租赁合同签署的主体为超杰公司与承租户，但实际上是阮志凤将案涉房屋出租给承租户，租金也是由阮志凤收取，上诉人与被上诉人三年多以来的经营方式都是如此。
被上诉人经质证认为，对真实性无异议，2016年上诉人确实有空白合同交给被上诉人，但这跟2014年的事情无关，2014年并没有交给被上诉人空白合同。
证据5.孟兴良的证言：阮志凤的丈夫尉永水是我领导的老乡，在农历2014年年底、阳历2015年1月份的时候介绍过来认识的，当时说粮油市场第一年租费比较贵，想通过我跟许建林商量第二年的租金便宜一点。
被上诉人经质证认为，本案的焦点是房屋有没有在2014年8月份交付，证人所陈述的是帮忙洽谈租金的问题，他不清楚房屋是什么时候实际交付的，证言与本案无关。
证据6.姚兴祥的证言：2014年年底到2015年年初左右，具体记不清，阮志凤有粮油市场房屋的资料拿过来，说她已经拿下了，让我一起炒房子。因为那边不热闹，我后来没有参与。
被上诉人经质证认为，证人实际没有从阮志凤处租赁过房屋，他所说的证言与本案无关。
证据7.冯惠明的证言：2015年4、5月份，我在粮油市场敲门洞，当时阮志凤也在现场，指示哪些地方要敲，哪些地方不用敲。
被上诉人经质证认为，证人是替超杰公司做工，如果这个房子已经交付到被上诉人手里，那么工资应由被上诉人支付。说明当时上诉人与被上诉人之间合同虽然签了，但房屋还没有具备交付条件，进而证明当时房子还没有交付。
本院经认证对证据1、2、4的真实性予以认定，证据3因有关人员未出庭接受质询，故不予认定，对证据5、6、7的证人证言予以采信。
上诉人在二审中提交（2016）浙0602民初11680号民事判决书、2016年12月5日由上诉人出具的证明一份，因这两份证据在一审时已经举证质证，故不属于新证据。上诉人申请本院向越城法院调取（2016）浙0602民初11680号案件全部案卷资料，鉴于部分证据已由上诉人自行搜集提交，且案件事实已经查清，没有必要继续调取，故不予准许。
经审理，本院查明以下事实：阮志凤向超杰公司承租粮油市场房屋，其中第一合同年度为2014年8月8日至2015年8月7日，超杰公司向阮志凤移交了相关房屋，阮志凤于2014年4月10日交付租金168万元。
本院认为，双方对房屋租赁合同关系并无异议，并一致确认租期为三个年度，被上诉人对第二、第三年度上诉人已交付房屋的事实无异议，本案争议焦点在于第一年度时上诉人有无交付房屋。
双方一致陈述，在双方交易过程中，有部分房屋是通过转移租金请求权的方式交付，并非现实交付，一审判决以交付钥匙的时间作为房屋交付的时间，对交付方式的限定过窄，上诉人的交付方式并不限于现实交付。本院认为，上诉人第一年度已经交付房屋，理由如下：1.如果上诉人第一年度时没有交付房屋，被上诉人支付第二、第三年度租金不合常理，因为第一年度的租金完全可以转为第二年度的租金。2.在（2016）浙0602民初11680号案件中，被上诉人阮志凤的丈夫明确陈述2014至2015年度房屋已经交付案外人边兴土，生效裁判也驳回了案外人边兴土的诉讼请求。被上诉人在本案中的主张与其丈夫在另案中的主张自相矛盾，且与生效裁判的内容相矛盾。3.三位证人的证言虽然不能直接证明上诉人交付第一年度房屋的事实，但可以证明在第一年度期间，被上诉人曾协商降低租金、寻找合作伙伴、指示改良租赁物等，这也印证上诉人已交付房屋，被上诉人进行经营运作的事实。综上，本院认为被上诉人主张上诉人未交付第一年度的租赁物，进而要求返还租金，缺乏事实依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初11211号民事判决；
二、驳回阮志凤的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费减半收取9960元，二审案件受理费19920元，均由阮志凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳雪松
审判员 彭丽莉
审判员 陆卫东
二〇一七年十二月二十七日
书记员 李佳丽