杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初7242号
原告：杭州市余杭区良渚街道亲亲家园小区第三届业主委员会,住所地杭州市余杭区良渚街道亲亲家园东坡坊2幢5单元101室。
负责人：俞培灿，主任。
委托诉讼代理人：姒慧娟，浙江东鹰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩腾飞，浙江东鹰律师事务所律师。
被告：杭州坤元物业服务有限公司亲亲家园分公司,住所地杭州市余杭区良渚街道亲亲家园商业文化中心一楼。
负责人：赵国勇,经理。
被告：杭州坤元物业服务有限公司,住所地杭州市西湖区天目山路山水人家诗家谷5幢5号。
法定代表人：胥盈,总经理。
两被告共同委托诉讼代理人：梁月军，浙江卓特律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：沈肖容，浙江卓特律师事务所律师。
原告杭州市余杭区良渚街道亲亲家园小区第三届业主委员会与被告杭州坤元物业服务有限公司亲亲家园分公司（以下简称坤元物业分公司）、杭州坤元物业服务有限公司（以下简称坤元公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用简易程序审理。2017年10月25日，被告坤元物业分公司提出管辖权异议，本院于2017年11月7日裁定驳回其对本案管辖权提出的异议。被告坤元物业分公司就此提起上诉，浙江省杭州市中级人民法院于2017年12月22日裁定驳回上诉，维持原裁定。2017年2月27日，本院就本案公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人姒慧娟、韩腾飞，两被告共同委托诉讼代理人梁月军、沈肖容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、两被告共同返还原告物业管理区域的经营性收益4947760元；2、两被告共同赔偿原告经营性收益的资金占用损失（以4947760元为基数，按照年利率4.35%的标准，自2017年8月8日起诉之日计至生效判决确定的给付之日）；3、本案诉讼费由两被告承担。审理期间，原告将上述第1项诉讼请求金额变更为4388837元，第2项诉讼请求中的基数相应变更为4388837元。事实和理由：杭州市余杭区良渚街道亲亲家园小区（以下简称亲亲家园小区）由原杭州三和置业有限公司（以下简称三和公司）开发建设，该小区房屋于2005年7月至2007年8月期间被分三期交付给业主。被告坤元物业分公司是该小区的前期物业服务公司，在前期物业服务合同期限届满后，被告坤元物业分公司虽未与建设单位或小区业委会签订新的物业服务合同，但仍为小区提供事实物业管理服务，并长期占有物业管理区域的经营性收益。2012年11月9日，小区业委会代表、亲亲家园社区代表、两被告代表、瓶窑房管所代表召开协调会后形成了会议纪要一份，该纪要确认亲亲家园小区截至2012年9月的经营性收益结余170万元。2016年4月26日，原告及两被告代表等召开会议，形成如下决议：一、关于2012年决定的170万元，双方均无异议，其中70万元由坤元公司在2016年5月5日前打入第三届业委会账户内；二、2013年、2014年、2015年三年的经营性收入，将外聘第三方进行财务审计……。此后，经原告委托，由被告坤元物业分公司提供会计资料，浙江中恒正一会计师事务所（以下简称中恒会计事务所）审计了被告坤元物业分公司于2013年1月至2015年12月在亲亲家园物业管理区域的经营性收入、支出情况，并于2016年5月22日出具了《专项审计报告》。依据该审计报告，2013年1月至2015年12月期间，亲亲家园小区经营性收入减去经营性支出后结余为4847400元。该金额扣减审计报告列明的基站租金9万元后为4757400元。审理期间，原告对未经审批的部分维修支出798461.25元予以追认，考虑到被告管理服务的支出，原告就该金额仅主张2771257元【（4757400元-798461.25元）×70%】。此外，被告坤元物业分公司曾将小区一期、二期和三期的部分共有场地出租给中国移动通信集团浙江有限公司杭州分公司（以下简称移动公司）用于建立通信基站。其中一期场地的租赁期限为2005年6月25日至2020年6月24日，年租金为4万元，移动公司已将租金付至2017年6月24日；二期场地的租赁期限为2006年7月20日至2016年7月19日，年租金为5万元，该场地租期已经届满，租金已经结清；三期场地的租赁期限为2008年4月20日至2018年4月19日，年租金为5万元，移动公司已将租金付至2017年4月19日。按照上述租金标准自2013年1月开始计算，租金收入为62.2万元。上述租金，被告坤元物业分公司除将2013年收取的三期基站租金5万元入账外，其余租金均未入账（其中审计报告列明的未入账租金4万元，已入账租金5万元）。另被告坤元物业分公司还将小区场地出租给中国联合网络通信有限公司杭州市分公司（以下简称联通公司）用于基站建设，自2013年开始已经收取租金85000元未入账。2016年8月，被告坤元物业分公司退出亲亲家园小区物业管理服务，其在退出前仅向原告返还了会议纪要确认的经营性收益170万元中的70万元，余款100万元及2013-2015年的经营性收益2771257元未予返还。移动公司、联通公司自2013年至本案起诉时已支付的基站租金扣减6%的开票税金后分别为537680元、79900元。被告坤元物业分公司就该基站租金亦未予以返还。被告坤元公司系被告坤元物业分公司的总公司，且案涉有些票据系其所开具，故应承担共同还款责任。为此，原告诉至法院。
两被告答辩称：一、本案要确定业委会成立之前的前期管理阶段的《余杭市物业管理服务合同》中的三个核心问题。第一个问题为物业管理费的标准以及该标准的适用年限。合同约定的每月物业费标准为住宅（多层）0.8元/平方米、住宅（小高层、高层）1.2元/平方米、商、排2元/平方米、商住（多层）1.4元/平方米、商住（高层）2.1元/平方米。合同约定的期限自被告坤元物业分公司进驻原告所在的小区到业委会依法选举产生，但是业委会选举产生后均未同提供事实物业服务的被告坤元物业分公司签订新的物业服务合同，根据合同法第三十六条规定，视为双方对原合同的认可，双方之间的合同标准应延用原合同标准履行。第二个问题为上述物业费标准的附加条件。附加条件为合同约定的经营性收入补贴物业管理开支，物业共用部分和共用设施设备的维修更新费用由业主承担。第三个问题为物业共用部位和共用设施设备的界定。即包括楼顶、外墙面、电梯、消防设备、供水系统、智能化系统、自行车棚、停车场、背景音乐、呼叫系统等系统或者设施设备。上述三个核心问题充分说明，在经营性收入补贴物业管理开支和物业共用部位和共用设施设备维修费用由业主承担的前提条件下，案涉小区的物业费才定位前述标准。二、中恒会计事务所在本院审理期间对审计报告部分内容进行了微调，即将经营性用房收入误入摆摊设点收入金额作了更正。2013-2015年度经营性收入469.54万元应减去该调整差额10.14万元，减去基站收入9万元，减去账面收到的经营性用房收入23.83万元，两被告就该差额的70%（即426.57万元×70%=298.6万元）应予返还。基站的收入应扣减其中物业管理费部分6.5万元，两被告就该差额的70%（即49.2万元×70%=34.44万元）应予返还。加上两被告还应返还的备忘录所涉款项100万元，两被告共计应返还原告433.04万元。由于两被告用于共用部位、共用设施设备的开支为620.33万元，折抵后原告应归还两被告187.29万元，两被告就该款项的返还将另案主张。三、原告起诉未经其所涉的小区全体业主大会双过半表决通过。四、根据原告的函告，双方应于每季度进行结算，原告于2016年5月申请审计，故案涉2014年5月之前的部分已过诉讼时效。综上，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张的事实，提交了如下证据：
1、关于亲亲家园小区经营性收费管理问题会议纪要（2012年11月9日）、2016年4月26日会议纪要及会议签到单，证明截止2012年9月亲亲家园小区经营性收益为170万元，原、被告均同意对2013-2015年期间的小区经营性收支情况委托第三方进行审计的事实。
2、专项审计报告，证明2013-2015年期间小区的经营收入扣减经营支出后结余484.74万元，该报告就两被告从移动公司收取的基站租金仅涉及9万元（其中入账的为5万元，未入账的为4万元）。
3、关于亲亲家园内小区基站费用支付的说明、《亲亲家园通信场地租赁协议》、《合同书》、《亲亲家园东补充协议》、《亲亲家园西补充协议》，证明两被告已收取移动公司支付的2013年1月至2017年6月基站租金57.2万元的事实。
4、付款说明、《杭州联通2013年亲亲家园嘉树坊联通通信基站场地使用合同》（续签）、《亲亲家园通信基站场地使用补充合同》，证明两被告于2013年10月、2014年4月收取联通公司基站租金收入8.5万元的事实。
5、入账通知书，证明两被告仅向原告支付会议纪要确认的2012年9月前产生的经营性收益70万元的事实。
6、2017年3月5日第一次业主大会公告、签到表，证明原告作为诉讼主体起诉被告经过合法程序，原告主体适格。
7、《亲亲家园物业管理服务协议》（A区、B区、C区各一份），证明该协议与两被告提供的证据1合同文本内容不一致，应以原告提供的文本中约定的“经营性收入应专项用于物业共用部分、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用”为准。
8、移交清单，证明三和大街的5间玻璃房产权属于亲亲家园小区业主共有。
9、发票两张，证明两被告实际收取了移动公司付款说明所涉的全部已付租金。
两被告为证明其主张的事实，提交了如下证据：
1、《余杭市物业管理服务合同》（A区、B区、C区各一份），证明双方存在服务与被服务关系以及经营性收支、能耗费分摊等约定的事实。
2、关于亲亲家园小区经营性收费管理问题会议纪要（2012年11月9日），证明未签订物业服务合同的责任系由原告所致的事实。
3、2016年4月26日会议纪要，证明两被告多次向原告主张经营性收入补足物业公司的亏损，而原告以170万元先打入原告账户再决定为由一直予以拖延的事实。
4、专项审计报告，证明被告坤元物业分公司用于共有部位、共有设备、停车场地等维修、养护、管理数额的事实。
5、亲亲家园物业管理服务投标文件，证明原告所在的小区物业费的实际价格。
6、亲亲家园2013-2015年周边市场价格网站查询资料，证明原告所在小区周边同等档次小区的物业费价格。
7、亲亲家园前期物业管理服务收费标准的批复，证明原告所在小区物业费标准应当参照的等级为甲优级。
8、2013-2015年关于杭州市最低工资标准的通知，证明物价不断上涨，物业费一直没有上涨的事实。
9、关于公布杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准的通知、杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准，证明工资上涨时物业费也应上调。
10、《杭州亲亲家园项目物业移交确认协议》，证明三和大街五间玻璃房并非系经营性用房，相应租金不应列入经营性收入。
11、《终止合同协议》，证明杭州百昌乐器有限公司的租金没有收取是因其与被告坤元物业分公司终止了租赁合同。
12、审计报告调整，证明审计单位对审计报告部分内容进行了微调。
13、通告函，证明原、被告约定每季度结算。
14、《合同书》、《亲亲家园通信基站场地使用补充合同》，证明该两份合同所涉款项系物业费，而非经营性收入。
15、《协议书》，证明开发商将三和大街五间玻璃房移交给被告管理。
当事人质证及本院认证意见如下：
一、两被告对原告提交的证据1-5、9的三性无异议，本院予以确认。
二、两被告认为原告提交的证据6系业委会单方出具，对其真实性、合法性均有异议。本院审查后认为，证据6系原件，本院予以确认。
三、两被告对原告提交的证据7的真实性无异议，本院对真实性予以确认。
四、两被告认为原告提交的证据8系复印件，对其真实性有异议，且移交清单亦不能证明产权归属。本院审查后认为两被告的上述质证异议，理由成立。
五、原告认为两被告提交的证据1中的三份合同均没有备案部门的签章，原告提供的证据7文本与该证据内容不一致，且事实上合同约定的委托管理期限结束后才交付了房屋，该些合同事实上并未履行，对其真实性有异议。合同中关于经营性收入补贴物业管理开支，物业共用部分和共用设施设备的维修更新费用由业主承担的约定违反了物业管理的相关规定，对其合法性有异议。原告主张的系该三份合同到期后的收益，故两被告提交的证据1与本案缺乏关联性。本院审查后认为，两被告证据1系原件，本院对真实性均予以确认。
六、原告对两被告提交的证据2-4、10、12的三性无异议，本院予以确认。
七、原告对两被告提交的证据5、7-9的真实性无异议，证据6系网页打印件，对证据6真实性有异议，认为证据5-9与本案无关。本院审查后认为原告的质证异议成立。
八、原告对两被告提交的证据11形式真实性无异议，但认为该公司实际承租至2015年年底。本院审查后认为，该证据11系原件，本院予以确认，被告的质证异议缺乏反驳证据佐证，本院不予采信。
九、原告对两被告提交的证据13、14真实性无异议，本院对真实性予以确认。
十、原告认为两被告提交的证据15系复印件，对其真实性及证明内容均有异议。本院审查后认为原告的质证异议成立。
根据上述确认的有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下：
2003年2月20日、同年6月18日、同年8月16日，三和公司作为委托方就亲亲家园B区、A区、C区的物业管理与受委托方杭州坤和社区服务有限公司（于2009年5月19日更名为杭州坤元物业服务有限公司，以下仍简称坤元公司）签订《余杭市物业管理服务合同》，约定由三和公司委托坤元公司实行亲亲家园的物业管理，B区、A区、C区的委托管理期限分别为2004年3月1日暂至2007年2月28日、2004年5月1日暂至2007年4月30日、2004年9月1日暂至2007年8月31日，以总建筑面积50%实行交付后，业主入住率达60%为基准时效，依法选举产生业主委员会时止。前述三份合同约定在每份合同生效之日起365日内向坤元公司提供B区1184平方米、A区760平方米、C区1018平方米建筑面积的经营性商业用房，其经营收入（租金）用于住宅区物业管理的开支，物业共用部位和共用设备、设施的维修、更新费用由使用该共用部分物业的业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同承担。
被告坤元物业分公司成立于2004年12月16日。亲亲家园B区、A区、C区自交付业主后，物业费分别于2005年8月1日、2005年12月1日、2007年8月15日开始收取，被告坤元物业分公司亦自此开始上述小区的物业管理活动。2016年8月25日，被告坤元物业分公司退出亲亲家园小区，不再进行物业管理活动。
2012年11月9日，坤元物业分公司负责人赵国勇与亲亲家园业委会代表、亲亲家园社区代表、瓶窑房管所代表共四家代表在瓶窑房管所会议室召开亲亲家园小区经营性收费管理问题协调会，该次会议形成了会议纪要，确认亲亲家园业委会至2012年9月的经营性收费结余170万元左右，该经营性收入是全体业主的。
2016年4月26日，坤元物业分公司负责人赵国勇与亲亲家园业委会代表、亲亲家园社区代表、瓶窑房管所代表在亲亲家园社区会议室召开会议，形成如下会议纪要:1、关于2012年决定的170万，双方没有异议，其中70万由坤元物业在2016年5月5日前将打入第三届业委会账户内；2、2013-2015三年的经营性收入将外聘第三方进行财务审计，要求物业公司全力配合，该项工作在2016年5月底完成；3、地铁工程补偿小区的费用，其中涉及到物业公司的费用，要求第三届业委会与坤元物业在5月15日前协商确定金额，择期付款。2016年5月5日，被告坤元物业分公司向原告支付70万元。
嗣后，原告委托中恒会计事务所对被告坤元物业分公司自2013年1月至2015年12月经营性收入支出情况进行审计，由被告坤元物业分公司提供会计资料。经过审计，中恒会计事务所于2016年5月22日出具中正审字（2016）第736号审计报告，载明：一、A区经营性收入：经营性用房出租收入2013年137691.02元、2014年28951.5元、2015年47610.6元，合计214253.12元；广告收入2013年56172元、2014年50700元、2015年52050元，合计158922元；摊位设点服务收入2013年7584.1元、2014年36453.6元、2015年97761.6元，合计141799.3元；售水机摆放收入2013-2015年均为1200元，合计3600元；游泳池收入2013年、2014年均为9000元，合计18000元；停车位收入2013年168659.2元、2014年154965.2元、2015年173880.2元，合计497504.6元；综上，A区2013年-2015年经营性收入为1034079.02元。说明：1、账面审前2013-2015年经营性收入金额889270.92元，审计调整144808.1元，系账面将部分经营性用房出租收入误入主营业务收入；2、根据坤元物业分公司已经提供的租赁合同，2013-2015年经营性用房出租收入应为419689.72元，账面确认经营性用房出租收入214253.12元，差额205436.6元，其中少收百昌乐器星洲琴行二年半租赁费100970元；3、根据坤元物业分公司已经提供的广告合同，2013-2015广告收入应为265072元，账面确认广告收入158922元，差额106150元；4、根据合同，游泳池每年承包收入9000元，2015年账面未收到承包款。二、B区经营性收入：三和大街出租收入2014年24000元；广告收入2013年60050元、2014年52700元、2015年27700元，合计140450元；摊位设点服务收入2013年131615.08元、2014年184800元、2015年56163.2元，合计372578.28元；售水机摆放收入2013年1500元；报刊亭收入2013、2014年均为7500元，合计15000元；废品回收管理费2013年6334元；游泳池收入2013年12000元、2014年10000元，合计22000元；停车位收入2013年699837.18元、2014年664226.08元、2015年669650.6元，合计2033713.86元。综上，B区2013年-2015年经营性收入为2615576.14元。说明：1、账面审前2013-2015年经营性收入金额2591576.14元，审计调整24000元，系账面将部分三和大街出租收入误入主营业务收入；2、根据坤元物业分公司已经提供的租赁合同，2013-2015年三和大街出租收入应为366706.85元，账面确认三和大街出租收入24000元，差额342706.85元；3、根据坤元物业分公司已经提供的广告合同，2013-2015年广告收入应为290200元，账面确认广告收入140450，差额149750元；4、根据合同，2013、2014年每年应收上海祺家公司售水机摆放费1500元，2015年应收1800元，2014、2015年未收到售水机摆放费；5、根据合同，游泳池每年承包收入12000元，2013年账面收到12000元，2014年账面收到10000元，2015年账面未收到承包款。三、C区经营性收入：广告收入2013年42500元、2014、2015年均为66000元，合计174500元；球场场租收入2013年11265元、2014年9870元，合计21135元；摊位设点服务收入2013年90851元、2014年37040.7元、2015年38508.2元，合计166399.9元；售水机摆放收入2013、2014年均为500元，合计1000元；游泳池收入2013年9000元；停车位收入2013年249975.1元、2014年239287.8元、2015年184437.6元，合计673700.5元。综上，C区2013年-2015年经营性收入为1045735.40元。说明：1、根据坤元物业分公司已经提供的广告合同，2013-2015年广告收入应为190000元，账面确认广告收入174500元；2、根据合同，每年应收上海祺家公司售水机摆放费2000元，2013、2104年账面收到售水机摆放费各500元，2015年未收到售水机摆放费；3、根据合同，游泳池每年承包收入9000元，2014、2015年账面未收到承包款；4、摊位设点服务收入中包含收取移动通信场租50000元。四、A区、B区、C区的经营性支出分别为1148779.23元、3373452.41元、1681019.75元，合计6203251.39元。其中税费260678.71元、停车卡工本费8420元、业委会费113380.31元、游泳池经营费17514元、球场电费106701.14元、消防等公共维修费2870483.28元（其中消防系统339045元）、停车人工费2826073.95元。五、其他事项说明：1、……；4、坤元物业分公司2013-2015年C区账面累计确认经营性收入-
球场场租收入2.11万（其中2013年确认1.13万元，2014年确认0.99万元），累计确认经营性支出-
球场电费支出10.67万元（其中2013年确认9.14万元，2014年确认1.53万元）；5、根据B区的租赁合同，移动通信集团有限公司2015年5月25日至2020年6月24日年租金4万元，每年6月25日之前支付，2015年坤元物业分公司B区账面未收到该笔租金，未确认经营性收入。2013年坤元物业分公司C区账面收到移动通信集团有限公司往来款5万元，确认经营性收入，坤元物业分公司未提供合同；6、摊位设点服务收入因基本不签订合同，审计程序受限，无法核实收入的完整性；7、停车位收入因审计程序受限，无法核实收入的完整性；8、2013-2015年账面累计经营性支出620.33万元。消防等公共维修287.05万元中有29.58万元消防维修费业经亲亲家园社区审批，其余费用均无业主委员会或社区审批。停车人工费282.61万元均无房管局批复和业委会同意等相关文件。附表载明：账面经营性收入+合同收入差额-
账面经营性支出+未批列入支出部分，A区、B区、C区分别为125.48万元、264.18万元、95.08万元。
审理期间，中恒会计事务所向原、被告出具了书面说明，对A区经营性收入的分类金额作了修改，2014年经营性用房出租收入、摊位设点服务收入由28951.50元、36453.60元修改为55756.10元、9649元，2015年经营性用房出租收入、摊位设点服务收入由47610.6元、97761.60元修改为122172.20元、23200元。
审理期间，原告因业主委员会于2014年1月至2015年1月期间工作不正常而对原在审计时因未经审批而不予认可的支出又确认了部分支出金额，分别为A区128707元、B区329476.25元、C区340278元，合计798461.25元。
另查明：移动公司在亲亲家园设立基站，与被告坤元公司约定亲亲家园基站（亲亲家园1期）的租期为2005年6月25日至2020年6月24日，年租金4万元。2015年6月25日双方就此签订的《通信场地租赁协议》约定付款方式一年一付，第一次租金自合同签订并收到发票后20个工作日内支付，以后租金每年6月25日前支付。
2006年，移动公司与被告坤元公司签订《合同书》，约定亲亲家园基站（亲亲家园2期）租期为2006年7月20日至2016年7月19日，场地管理费每年4万元，第一次12万元在签约后15日内付清，第二次12万元在2009年7月20日前支付，第三次12万元在2012年7月20日前支付，第四次4万元在2015年7月20日前支付。2011年，移动公司与被告坤元物业分公司签订《亲亲家园东补充协议》，约定在亲亲家园2期楼顶新增部分设备，从2011年7月20日起的合同周期内，在原来每年租金基础上每年增加费用1万元。
2008年，移动公司与被告坤元公司签订《合同书》，约定亲亲家园基站（亲亲家园3期）租期为2008年4月20日至2018年4月19日，年租金4万元，每年一付，每年6月30日前支付。2011年，移动公司与被告坤元物业分公司签订《亲亲家园西补充协议》，约定在亲亲家园3期楼顶新增部分设备，从2011年4月20日起新的合同周期内，在原来每年租金基础上每年增加费用1万元。移动公司于2017年7月出具的说明载明其一直如期按约支付基站费用，亲亲家园基站（亲亲家园1期）支付至2017年6月24日，亲亲家园东基站（亲亲家园2期）支付至2016年7月19日，亲亲家园西基站（亲亲家园3期）支付至2017年4月19日。两被告陈述移动公司所述的上述已付基站费用均已收到。
联通公司在亲亲家园设立基站，为此于2013年10月向被告坤元公司付款30000元、25000元，2014年4月付款30000元。上述两笔30000元系场地租赁费，25000元系补充合同付款。
2013年11月1日，被告坤元物业分公司与杭州百昌乐器有限公司签订《终止合同协议》，协议载明双方于2013年5月10日签订的亲亲家园A区易安坊7幢房屋租赁合同，签约时间为2013年5月10日-2016年5月9日，该合同于2013年11月8日予以终止，双方无经济赔偿。
本院认为，原告依据业主大会决议，在授权范围内以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。两被告辩称业主大会就起诉的决议未经双过半表决通过，据此认为原告主体不适格的抗辩与事实不符，本院不予采信。
关于亲亲家园小区的经营性收入的归属问题。本院认为，两被告提供的《余杭市物业管理服务合同》的适用截至时间为依法选举产生业主委员会时，与本案原告主张的2013年之后的经营性收益不具关联性。两被告据此认为结余归其所有依据不足，本院不予采信。况且，案涉2012年11月9日的会议纪要亦明确了经营性收入属于全体业主。根据该次会议纪要，被告坤元物业分公司确认了截至2012年9月底的经营性收入结余170万元左右，2016年4月26日的会议纪要强调了该170万元应予返还，可见该170万元的结余已考虑了被告坤元物业分公司的管理成本，由于被告坤元物业分公司仅支付了其中70万元，故原告要求被告坤元物业分公司支付剩余100万元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
2013年-2015年的经营性收益，双方已委托中恒会计事务所进行审计。关于经营性收入的认定问题：一、A区的经营性收入实际收到的总额为1034079.02元，根据合同应收经营性用房收入与账面收到经营性用房收入的差额为104070.40元，两被告就该差额仅对为何少收琴行租金进行了举证，原因是提前终止了合同，该部分所涉金额为100970元。除了该少收的100970元具有正当理由之外，被告坤元物业分公司作为物业管理方对为何少收其他收入未作合理解释并就此举证，该不利后果理应由被告坤元物业分公司承担。故A区的经营性收入为1152329.42元（1034079.02元+104070.40元-100970元+少收的广告费106150元+少收的游泳池承包收入9000元）。二、B区的经营性收入实际收到的总额为2615576.14元，根据合同应收三和大街出租收入与账面收到的出租收入的差额为342706.85元。两被告认为三和大街中除了春晓坊1幢24#商铺所涉24000元租金属于经营性收入外，剩余的5间玻璃房所涉租金318706.85元非属经营性收入。对此，本院认为，案涉《杭州亲亲家园项目物业移交确认协议》未将5间玻璃房列入移交清单内，并不代表该玻璃房的产权属于开发商。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等也应认定为物权法第六章所称的共有部分，故玻璃房的租金应属经营性收入。B区的经营性收入为3125332.99元（2615576.14元+342706.85元+少收的广告费149750元+少收的售水机摆放费3300元+少收的游泳池承包收入14000元）。三、C区的经营性收入为1084235.40元（实际收到的总额1045735.40元+少收的广告费15500元+少收的售水机摆放费5000元+少收的游泳池承包收入18000元）。综上，A区、B区、C区的总经营性收入，本院认定为5361897.81元。
根据移动公司就基站租金现付后用的付款方式以及支付时间的约定，移动公司在2013年1月至2016年8月被告退场期间，就亲亲家园1期、2期、3期基站租金支付给被告的金额分别为16万元、5万元、20万元，合计41万元。联通公司在2013年至2014年4月期间就亲亲家园基站租金共支付给被告85000元。由于审计报告将移动公司于2013年就C区支付的基站租金5万元列入了经营性收入之内，故基站租金扣减该5万元后的总收入为445000元。据此，亲亲家园小区自2013年至2015年的总经营性收入为5806897.81元（5361897.81元+445000元）。
根据审计报告，总经营性支出为6203251.39元，原告确认的经营性支出为税费260678.71元、游泳池经营费17514元、停车收费成本8420元、业委会费113380.31元、球场电费21135元、B区消防系统295826元，未经原告确认的支出为供排水系统100624元、智能系统434374.58元、A区及C区的消防系统43219元、公共维修1709831.2元、电梯维修273092.8元、标牌标识13515.7元、停车收费人工费（分摊的保安工资）2826073.95元、球场电费85566.14元。由于审理期间，原告又对上述未经确认的支出又追让了798461.25元，加上原先确认的支出716954.02元，合计确认支出金额为1515415.27元。审计报告没有将未入账的基站租金列入合同差额内，故经营性支出仍确定为1515415.27元。原告未予确认的支出金额中有一半以上属于保安工资，另外系公共维修等支出，两被告认为该些支出应在经营性收入中扣减。对此，本院认为，原告考虑到被告在行使物业管理中的人工等成本支出问题，已按70%的比例主张结余部分，被告再将实际支出的保安工资作为经营性支出予以扣减，系重复主张权利。原告对未经其审批的的公共维修等支出在本案审理期间作了部分追认，本院仅以原告自认同意追认的金额为准，被告认为原告应该全部追认的依据不足。
关于原告主张的2013年至2015年经营性收益问题。本院认为，物业管理区域内物业管理用房和利用物业共用部位、共用设施设备所得经营性收入扣除合理经营成本后的收益应归全体业主所有。本院认定的经营性收入与经营性支出相减后的结余为4291482.54元（5806897.81元-1515415.27元）。原告考虑到被告坤元物业分公司的物业管理支出而主张结余的70%，该比例具有合理性，两被告对该比例的分摊亦无异议，本院对该比例予以确认。由于被告就基站的正常工作具有协助义务，合同也有相关约定，故该块的收入也应考虑合理经营成本，按上述比例予以确定。据此，就2013年至2015年经营性收益的该项诉请，本院支持3004038元（4291482.54元×70%）。由于移动公司与联通公司并非属于亲亲家园小区业主，其向被告交纳的费用性质应为租金，而并非拘泥于部分合同载明的场地管理费、管理费来定性，故被告认为有场地管理费、管理费描述的相关合同所涉款项属于物业管理费的抗辩，本院不予采纳。
关于2012年之前剩余结余100万元的返还时间，双方未作约定，原告就该款项的主张并未超过诉讼时效期间。关于2013年之后的结余金额的主张，由于就此对账、结算是双方的行为，双方在备忘录中约定的审计完成时间为2016年5月底，案涉审计报告出具时间为2016年5月22日，也即原、被告收到该审计报告的时间为诉讼时效起算时间，故两被告认为本案超过诉讼时效期间的抗辩缺乏事实与法律依据，本院不予采信。
被告坤元物业分公司于2016年8月25日退出亲亲家园的物业管理，审计报告的出具时间在其退出前，故原告主张按年利率4.35%的标准支付自起诉之日（2017年8月8日）至判决确定的给付之日的资金占用费，本院予以支持。被告坤元公司系被告坤元物业分公司的总公司，且系案涉《余杭市物业管理服务合同》的签约方，故原告要求其承担共同还款责任，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、杭州坤元物业服务有限公司亲亲家园分公司、杭州坤元物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还杭州市余杭区良渚街道亲亲家园小区第三届业主委员会经营性收益4004038元及支付资金占用费（以未还4004038元为基数，按年利率4.35%自2017年8月8日计至生效判决确定的给付之日）；
二、驳回杭州市余杭区良渚街道亲亲家园小区第三届业主委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半预收23191元，实际应减半收取20955元，财产保全申请费5000元，合计25955元，由杭州市余杭区良渚街道亲亲家园小区第三届业主委员会负担2276元，杭州坤元物业服务有限公司亲亲家园分公司、杭州坤元物业服务有限公司负担23679元。
杭州市余杭区良渚街道亲亲家园小区第三届业主委员会于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州坤元物业服务有限公司亲亲家园分公司、杭州坤元物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 陈曦
二〇一八年五月二十三日
书记员 张梅