安徽省芜湖市鸠江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鸠民二初字第00357号
原告：倪政兰，女，1962年8月15日出生，住安徽省芜湖市。
委托代理人：范益民，安徽兴皖律师事务所律师。
委托代理人：陈丽，安徽兴皖律师事务所律师。
被告：郭红新，男，1969年6月4日出生，住安徽省芜湖市弋江区。
委托代理人：薛登俊，安徽泰韵律师事务所律师。
委托代理人：汪丽君，安徽泰韵律师事务所律师。
被告：郭方杰，男，1997年10月31日出生，户籍地浙江省东阳市，现住芜湖市弋江区。
法定代理�：方晓芬，系郭方杰母亲。
被告：方晓芬，女，1970年2月4日出生，户籍地浙江省东阳市，现住芜湖市弋江区。
原告倪政兰诉被告郭红新返还财产纠纷一案，本院于2014年7月25日立案受理后，依法由审判员吴小妹独任审判。审理中因郭方杰、方晓芬对本院在案件执行过程中对涉案房屋的处分提出异议，并申请芜湖市中级人民法院进行复议，本院于2014年10月15日裁定中止本案诉讼。芜湖市中级人民法院于2014年12月1日作出（2014）芜中执复字第00017号执行裁定书后，本院于2015年1月16日恢复本案的审理，并根据原告的申请追加郭方杰、方晓芬为本案被告，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人范益民，被告郭红新及其委托代理人薛登俊、汪丽君到庭参加了诉讼。被告郭方杰、被告方晓芬经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已�理终结。
原告诉称：原告承租三被告位于芜湖市长江市场园B1幢D04号门面房用于经营，2014年2月15日支付被告郭红新租金65000元（系2014年3月28日-2015年3月27日期间租金）。2014年1月10日，原告承租的该房被芜湖市鸠江区人民法院依法拍卖，同年2月28日原告以701000元拍得该房。芜湖市鸠江区人民法院裁定该房自2014年2月28日起归原告所有。原告要求被告郭红新退还房租65000元，遭拒。原告诉请法院判令三被告共同返还原告租金65000元。
被告郭红新辩称：本案系房屋租赁合同纠纷而非返还财产纠纷，房屋租赁合同已履行完毕，原告要求返还租金无法律依据；涉案房屋拍卖程序违法，侵犯了未成年人的合法权益，应予撤销；涉案房屋系三被告共有，且被告郭红新与方晓芬于2013年9月22日已离婚，婚生子郭方杰随方晓芬生活，65000元租金已转交方晓芬48750元；即�拍卖有效，原告实际取得该房所有权的时间是2013年6月11日，应减去3个月租金16250元。请求驳回原告诉讼请求。
被告郭方杰和被告方晓芬未答辩，也未提交证据。
经审理查明：原告一直租赁芜湖市长江市场园B1幢D07-08、04号门面房用于经营。2014年2月15日，吴其林、郭红新共同向原告的丈夫周小得文出具收条一张，载明收到房屋租金180000元，租期为2014年3月28日-2015年3月27日止。其中被告郭红新收取04号门面房租金65000元。
2014年2月初，本院在执行申请人执行人杨志汉与被执行人朱健生、郭红新等民间借贷纠纷案件过程中依法拍卖原告承租的芜湖市长江市场园B1幢D04号门面房。同年2月28日，原告通过竞拍方式以701000元价格竞买了该房。本院于2014年3月25日作出（2013）鸠执字第00362号执行裁定书，裁定上述房屋归原告所有。原告于2014年6月11日在�湖市房地产登记管理处办理了竞买房屋的产权变更登记手续。
2014年8月11日，郭方杰、方晓芬对本院作出的（2013）鸠执字第00362号执行裁定提出执行异议，要求撤销该裁定并对芜湖市长江市场园B1幢D04号门面房进行执行回转。本院作出（2014）鸠执异字第00003号执行裁定书，驳回郭方杰、方晓芬对该房执行回转的异议，同时裁定申请执行人杨志汉返还执行回转款350500元支付给郭方杰。随后，郭方杰、方晓芬向芜湖市中级人民法院申请复议。芜湖市中级人民法院于2014年12月1日作出（2014）芜中执复字第00017号执行裁定书，查明涉案房屋原登记产权人为被告郭红新及其子郭方杰，两人各占50%份额；芜湖市鸠江区人民法院在案件执行过程中对该房予以查封后，被告郭红新与方晓芬于2013年9月22日在芜湖市镜湖区人民法院达成离婚协议，约定被告与方晓芬各占该房25%份额，郭方杰享有50%份额；芜湖市鸠江区人民法院在案件执行过程中对该房予以查封并委托评估、拍卖的执行行为符合执行工作相关规定，认为被告郭红新与方晓芬离婚协议中对涉案房屋权属的约定不能对抗鸠江区人民法院的执行，故裁定驳回郭方杰、方晓芬的复议申请。
上述事实，有原告提供的收条、汇款凭证、《结婚证》、《诉讼资产司法拍卖登记表》、《拍卖成交确认书》、（2013）鸠执字第00362号执行裁定书及协助执行通知书、《房屋产权证书》，被告提供的身份证、（2013）镜民一初字第02425号调解书、《房屋产权证书》，（2014）芜中执复字第00017号执行裁定书及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原告通过竞买方式于2014年3月25日取得承租房屋的所有权后与原出租人间房屋租赁合同自动解除，原出租人基于租赁合同取得的房屋租金应予返还。原告将65000元租金支付给被告郭红新属实，被告郭红新虽辩称已将租金的3／4即48750元转交方晓芬，但未提供证据加以证明，也未得到方晓芬认可，故对该辩称本院不予采信。原告诉请被告郭红新返还租金65000元，合法有据，应予支持。三被告虽系出租房屋的共有人，原告在不能证明被告郭方杰和被告方晓芬均取得了房屋租金的情况下，诉请被告郭方杰和被告方晓芬共同返还租金没有事实和法律依据，本院不予支持。
被告郭红新关于本案系房屋租赁合同纠纷而非返还财产纠纷，房屋租赁合同已履行完毕，原告无权要求返还租金及涉案房屋拍卖程序违法，侵犯了未成年人的合法权益，应予撤销的辩称与事实不符，且与本院及芜湖市中级人民法院生效执行裁定相悖，本院不予采纳。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十条第二款规定“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”因涉案房屋于2014年2月28日拍卖成交，同年3月25日裁定归原告所有，故被告郭红新关于原告实际取得竞买房屋的时间是2013年6月11日，应减去3个月租金16250元的辩称不符合法律规定，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郭红新于本判决生效之日起十日内返还原告倪政兰房屋租金65000元。
二、驳回原告倪政兰的其他诉讼请求。
减半收取的案件受理费713元，保全费720元，合计1433元，由被告郭红新负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 吴小妹
二〇一五年九月二日
书记员 刘 超
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第二十九条动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。
不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵�后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依�将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。