广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初19098号原告：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路19号信联大厦，统一社会信用代码9144200028203227XD。负责人：陈立新，该行行长。委托诉讼代理人：吴少容，广东道慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉欣，广东道慧律师事务所律师。被告：刘建新，男，1973年7月11日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，被告：廖桂兰，女，1977年12月18日，汉族，身份证住址广东省中山市，被告：中山奥园房地产开发建设有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇云汉村兴港路1号金域世嘉花园2幢04卡，统一社会信用代码914420005797248759。法定代表人：马军。委托诉讼代理人：刘敏华，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农行中山分行）诉被告刘建新、廖桂兰、中山奥园房地产开发建设有限公司（以下简称奥园房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告农行中山分行诉称：因被告刘建新拖欠住房贷款未依约归还，请求判令：1.解除原告农行中山分行、刘建新、廖桂兰、奥园房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告刘建新立即向原告农行中山分行清偿尚欠的借款本金304809.85元、利息2467.34元、罚息31.46元、复利13.45元（暂计至2017年7月1日，之后的从2017年7月2日起至还清款项之日止按合同约定计收）；2.被告刘建新承担原告农行中山分行实现债权产生的律师费15366元；3.原告农行中山分行对被告刘建新提供的位于中山市××花园××房的抵押物处置后的价款就诉求款项享有优先受偿权；4.被告廖桂兰、奥园房地产公司对被告刘建新的上述债务承担连带清偿责任。被告刘建新、廖桂兰未提交书面答辩状，亦未到庭应诉被告奥园房地产公司辩称：其只对拍卖房产不足部分承担补充责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审理查明：贷款人：中国农业银行股份有限公司中山沙溪支行（以下简称农行中山沙溪支行）。借款人、抵押人：刘建新。保证人：廖桂兰、奥园房地产公司。签约情况：2015年9月1日签订《个人购房担保借款合同》（编号：44020120150127951）。贷款金额：330000元。贷款期限：180个月，自2015年9月1日起至2030年8月31日止。约定还款方式：等额本息还款。贷款执行利率：4.738%（浮动利率），以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮8%确定执行年利率，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则执行利率自次年1月1日起调整。罚息计收标准：从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。复利计收标准：应付未付利息，借款期内按借款执行利率计算复利，逾期借款应付未付利息，按罚息计算复利。欠款情况：自2017年5月起，刘建新未能按时还款，截至2017年7月1日，刘建新欠农行中山分行借款本金304809.85元、利息2467.34元、罚息31.46元、复利13.45元，合计307322.1元，从2017年7月2日起以实欠本金为基数按合同约定计算利息、罚息、复利。农行中山分行请求解除与刘建新、廖桂兰、奥园房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，奥园房地产公司表示按合同约定无异议。提前收贷约定：借款人未按本合同约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款、提前行使担保权。抵押担保情况：2015年9月16日，农行中山沙溪支行与刘建新就位于中山市××花园××房的房地产办理了商品房抵押登记备案手续。保证担保情况：农行中山分行与刘建新、廖桂兰、奥园房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》约定，廖桂兰作为保证人，保证方式为连带责任保证，对贷款人承担连带责任。奥园房地产公司作为阶段性保证+抵押自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本合同项下借款同时存在两个以上物的担保人的（含借款人提供物的担保），贷款人有权就其中任一或各个担保物行使担保物权。实现债权的费用：《个人购房担保借款合同》约定，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。诉讼中，农行中山分行委托广东道慧律师事务所律师为本案诉讼代理人，并支付了律师费15366元。诉讼保全情况：本院根据农行中山分行的申请，作出(2017）粤2071民初19098号民事裁定，于2017年10月19日查封了刘建新名下的位于中山市××花园××房的房地产（合同业务编号：HTN2015075586）价值相当于322688.1元的产权份额，作轮候查封。另查:农行中山沙溪支行出具声明表示：农行中山沙溪支行为农行中山分行的下属分支机构，其同意由农行中山分行主张此案的所有权利。又查：刘建新与廖桂兰于2006年2月22日登记结婚，系夫妻关系。本院认为：农行中山沙溪支行为农行中山分行的分支机构，其出具声明同意由农行中山分行主张涉案合同的权利，未与法相悖，应于允许。刘建新借款后未按期还款，构成违约，农行中山分行有权依照合同约定解除合同并要求刘建新提前清偿全部借款本息。关于刘建新欠款的数额，有农行中山分行提交的欠供明细表予以证实，且刘建新没有证据予以推翻，故本院予以确认。关于律师费，有农行中山分行提交的委托代理协议、律师费发票为证，因《个人购房担保借款合同》中约定贷款人为实现债权的律师费由借款人承担，故农行中山分行主张刘建新支付律师费15366元的诉讼请求，本院予以支持。涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当刘建新不履行上述债务时，农行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。廖桂兰与刘建新系夫妻关系，上述债务发生在其与刘建新夫妻关系存续期间，且其作为保证人对刘建新的上述债务承担连带清偿责任，故廖桂兰理应对刘建新的上述债务承担连带清偿责任。奥园房地产公司承诺在贷款人农行中山沙溪支行收到房地产权属证书前提供连带责任保证，现刘建新的上述债务发生在约定的保证期间内，因被担保的债权既有刘建新自己提供物的担保又有廖桂兰、奥园房地产公司提供的保证，且合同对担保履行的先后顺序未作明确约定，故农行中山分行应先就刘建新提供的抵押物实现债权，不足部分，则由廖桂兰、奥园房地产公司承担连带清偿责任。奥园房地产公司承担保证责任后，有权向刘建新追偿。刘建新、廖桂兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司中山沙溪支行与被告刘建新、廖桂兰、中山奥园房地产开发建设有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120150127951）二、被告刘建新于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行清偿借款本金304809.85元以及利息2467.34元、罚息31.46元、复利13.45元（暂计至2017年7月1日，从2017年7月2日起至借款清偿之日止，利息、罚息、复利按合同约定计算）；三、被告刘建新于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行支付律师费15366元；四、原告中国农业银行股份有限公司中山分行对被告刘建新提供的抵押物即位于中山市沙溪镇金域世嘉花园**幢1座***房的房地产【合同业务编码HTN2015075586】折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款享有优先受偿权；五、原告中国农业银行股份有限公司中山分行以被告刘建新提供的上述抵押物受偿后，不足部分由被告廖桂兰、中山奥园房地产开发建设有限公司承担连带清偿责任；被告中山奥园房地产开发建设有限公司承担保证责任后，有权向被告刘建新追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6140元，减半收取3070元，诉讼保全费2133元，合计5203元（原告中国农业银行股份有限公司中山分行已预交5203元），由被告刘建新、廖桂兰、中山奥园房地产开发建设有限公司负担5203元并于本判决生效之日起七日内直接返还原告中国农业银行股份有限公司中山分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  廖鑑财二〇一八年一月十二日书记员  梁宝兴杨平丽