浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终2213号
上诉人（原审被告）：徐沈冲，男，1966年11月23日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。
上诉人（原审被告）：王春妹，女，1973年3月12日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。
徐沈冲、王春妹共同委托代理人：刘世柏，浙江思源昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王升瑶，男，1965年2月26日出生，汉族，住浙江省东阳市。
被上诉人（原审原告）：黄远珍，女，1969年11月28日出生，汉族，住�江省东阳市。
被上诉人（原审原告）：王闽苑，男，1989年1月1日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。
王升瑶、黄远珍、王闽苑共同委托代理人：叶笑茜，浙江杭天信律师事务所律师。
上诉人徐沈冲、王春妹因与被上诉人王升瑶、黄远珍、王闽苑房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初6311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年5月3日，王升瑶、黄远珍、王闽苑（甲方）与徐沈冲、王春妹（乙方）签订《房屋买卖合同》约定：乙方将位于杭州市××区阳光××城××单元××室房屋转让给甲方，房屋总价为300000元，中介费及见证费50000元。浙江省省直单位住房基金管理中心的债务金额192006元由乙方支付。双方约定该房产在甲方支付总房款起，乙方保证房屋产权及其他一切与该房产有关的权利均归甲方所有。但该房产的三证登记户名暂时为乙方。乙方保证不行使该条中约定的归甲方所有的与此房产相关的一切权利，此房产的三证原件由甲方保管，乙方不得以任何理由向相关部门申请补办三证，否则视为违约。在政府政策允许情况下，甲方向乙方发出口头或书面通知一个月内，乙方必须无条件配合甲方办理三证过户手续。乙方保证不以任何理由拒绝，费用由乙方负担，否则视为乙方违约。如因乙方原因被政府收回该房产时，乙方须返还甲方全部购房款350000元及赔偿甲方装修损失，该损失双方约定为500000元，返还的购房款按银行同期利息的四倍计算利息。在甲方支付全额购房款之时起，乙方将此房的所有钥匙交与甲方，甲方行使该房产的一切权利。合同签订后，王升瑶、黄�珍、王闽苑于2012年5月3日向徐沈冲、王春妹支付了350000元购房款，其中50000元作为中介费及见证费给了中间人。王升瑶、黄远珍、王闽苑购买涉案房产后进行装修后至今一直居住在此。2016年7月1日，王升瑶、黄远珍、王闽苑委托律师向徐沈冲、王春妹发送律师函，要求徐沈冲、王春妹办理涉案房屋的过户手续，但徐沈冲、王春妹并未配合办理。
另查明，2009年1月8日，徐沈冲、王春妹与案外人杭州盈丰房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，徐沈冲与王春妹以240197元总价购买位于杭州市××区阳光××城××单元××室房屋，其中首付款为48197元，余款192000元按揭。2011年5月28日，杭州盈丰房地产有限公司将该房产交付给徐沈冲、王春妹。2012年2月2日，徐沈冲、王春妹就该房产办理了房屋所有权证及土地使用权证，房产所有权人为徐沈冲、王春妹共同共有。
再查明，自2013年1月21日至2016年3月7日期间，王升瑶共计向徐沈冲打入款项46250元，用于支付按揭款。2012年9月27日，徐沈冲出具借条一份，载明今向韦某借21000元用于支付按揭款。2013年7月7日，徐沈冲出具欠条载明今欠韦某代付按揭款32600元。同日，徐沈冲出具另一份欠条载明，今向韦某借款，用于支付经济适用房的银行按揭款，现因王春妹和徐沈冲经济能力无能力支付购房按揭款，现由韦某代为支付，到时夫妻归还，如不能归还则由其女儿承担以上欠款，借款利息按银行四倍支付。具体借款数目按每月实际发生金额为准合计结算。
王升瑶、黄远珍、王闽苑诉至原审法院，请求判令：1.徐沈冲、王春妹共同配合王升瑶、黄远珍、王闽苑办理位于杭州市××区阳光××城××单元××室房产的房屋所有权证、契证、土地使用证的过户手续，将涉案房屋的三证权�登记所有权人变更为王升瑶、黄远珍、王闽苑共同所有；2.徐沈冲、王春妹在配合办理位于杭州市××区阳光××城××单元××室房产过户过程产生的所有税费由徐沈冲、王春妹承担；3.徐沈冲、王春妹返还自房屋买卖合同签订之日至过户完成前由王升瑶、黄远珍、王闽苑代徐沈冲、王春妹归还的银行按揭贷款101250元；4.本案诉讼费用由徐沈冲、王春妹共同承担。此后原告变更诉讼请求，要求撤回第2项诉讼请求。
原审法院认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王升瑶、黄远珍、王闽苑与徐沈冲、王春妹签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该�同对双方当事人均有相应法律约束力。徐沈冲、王春妹提出王升瑶、黄远珍、王闽苑不符合经济适用房购买条件的抗辩，原审法院认为，本案系徐沈冲、王春妹购买了经济适用房后再行转让，并非直接申请购买经济适用房，故受让方并不受经济适用房申请条件的限制，故对该抗辩，不予采纳。徐沈冲、王春妹提出其是农民文化程度不高，而王升瑶、黄远珍、王闽苑对法律风险是明知的，因王升瑶、黄远珍、王闽苑过错导致合同无效的抗辩，原审法院认为，合同当事人的法律地位平等，徐沈冲、王春妹并未提供证据证明该合同存在欺诈、胁迫情况下签订，故对该抗辩不予采纳。徐沈冲、王春妹提出双方合同在经济适用房尚不能买卖时签订故合同无效的抗辩，原审法院认为，王升瑶、黄远珍、王闽苑与徐沈冲、王春妹签订《房屋买卖合同》时，所转让的房屋性质属经�适用房，在当时不能办理房屋产权过户手续，但现该房屋已具备上市交易条件，故合同仍应认定有效。
合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中，合同签订后，王升瑶、黄远珍、王闽苑按约支付了房款，双方也对房产进行了交接，王升瑶、黄远珍、王闽苑在收房后对该房屋进行装修并入住至今，应认定王升瑶、黄远珍、王闽苑已按约履行了合同义务，故徐沈冲、王春妹也应按照合同约定履行相应义务。按照《房屋买卖合同》第4条约定，“在政策允许情况下，甲方向乙方发出口头或书面通知一个月内，乙方必须无条件配合甲方办理三证过户手续。”现该合同约定的房产过户条件已满足，故徐沈冲、王春妹理应配合王升瑶、黄远珍、王闽苑办理房产过户手续，故对王升瑶、黄远珍、王闽苑要求徐沈冲、王春妹过户的诉请，予以支持。按照《房屋买卖合同》第2条约定，“付款方式：由甲方一次性付清给乙方。浙江省省直单位住房基金管理中心的债权数额192006元，由乙方支付”。根据该约定徐沈冲、王春妹签订合同后，仍应支付房屋按揭贷款，但根据庭审陈述及王升瑶、黄远珍、王闽苑提供的证据可确认，自2013年1月21日至2016年3月7日期间，王升瑶共计向徐沈冲打入款项46250元，用于支付按揭款。鉴此，徐沈冲、王春妹应归还该笔款项，故王升瑶、黄远珍、王闽苑该项诉请，予以支持。王升瑶、黄远珍、王闽苑要求徐沈冲、王春妹归还徐沈冲、王春妹向案外人韦某借款本金的诉请，原审法院认为，此系徐沈冲、王春妹与韦某之间的债权债务关系，并非本案的审理范围，故不予处理，当事人可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条第一款、第六十条第一款之规定，原审法院于2017年2月7日判决：一、徐沈冲、王春妹于判决生效之日起30天内协助王升瑶、黄远珍、王闽苑办理杭州市××区阳光××城××单元××室的房屋产权过户手续；二、徐沈冲、王春妹于判决生效之日起10日内归还王升瑶、黄远珍、王闽苑款项46250元；三、驳回王升瑶、黄远珍、王闽苑的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费1162.5元，由王升瑶、黄远珍、王闽苑负担631.5元，由徐沈冲、王春妹负担531元。
宣判后，徐沈冲、王春妹不服，向本院提起上诉称：一、原审法院适用法律错误，涉案《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，应为无效合同。经济适用房是保障中低收入人群的基本居住需求，严格限制转让。根据相关规定，经�适用房未满5年不得转让，已满5年的经济适用房需要转让的，也应当先向有关部门递交申请并经审核后，政府享有优先回购的权利。涉案合同违反上述行政法规强制性规定，属于无效合同。时间节点的起算方式是从已购经济适用房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证开始，徐沈冲、王春妹于2012年2月取得房产证，至本案起诉时还未满5年。二、原审法院认定事实不清。徐沈冲、王春妹对法律法规并不清楚，而王升瑶、黄远珍、王闽苑对法律风险明知，但在签订合同时未向徐沈冲、王春妹说明，只是催促签字。徐沈冲、王春妹确实经济困难，在对方的催促下，甚至未看清合同内容即签字。徐沈冲、王春妹并不知晓中介费的确定及支付。在王升瑶、黄远珍、王闽苑不具备购买资格的情况下，中介公司违规操作促成该房屋买卖合同。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，�法改判；2.一、二审诉讼费用由王升瑶、黄远珍、王闽苑承担。在二审审理过程中，徐沈冲、王春妹明确第1项上诉请求为：撤销原审判决，依法改判驳回王升瑶、黄远珍、王闽苑的一审诉讼请求。
针对徐沈冲、王春妹的上诉，王升瑶、黄远珍、王闽苑答辩认为：一、原审法院查明的案件事实与客观事实相符，王升瑶、黄远珍、王闽苑已向徐沈冲、王春妹支付了合同约定的所有购房款，且已将房屋装修并入住至今。王升瑶、黄远珍、王闽苑还代徐沈冲、王春妹归还公积金按揭贷款101250元。涉案房产虽属经济适用房，但根据《杭州市人民政府办公厅关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见》，涉案房产从合同签订之日至起诉之日，己超过了七年半的时间，符合可以通过补交土地出让金等费用后进行上市交易的规定。二、徐沈冲、王春妹�为本案房屋买卖合同无效的上诉理由，无法律与事实依据。双方在房屋买卖合同上签字，对房屋总价、房屋产权过户、银行按揭办理及税费承担等均做了详细约定。该房屋买卖合同合法有效，对双方均有法律约束力。现只有产权过户的手续因徐沈冲、王春妹违约没有办理完毕，徐沈冲、王春妹理应依据合同约定履行配合办理产权过户的手续。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王升瑶、黄远珍、王闽苑己全额支付购房款，履行了房屋买卖合同作为买方的付款义务。因徐沈冲、王春妹于2009年1月8日与开发商签订商品房买卖合同，并且已办理房屋权属证书，该房产性质属经济适用房，从签订商品房合同之日起已满五年，符合可以上市交易条件。双方在合同中约定了办理产权过户的条件，在产�过户条件成就时，徐沈冲、王春妹作为房产出售方理应配合办理房屋产权过户的所有手续。但徐沈冲、王春妹违背诚实信用原则，不仅不履行双方在平等、自愿原则上签订的房屋买卖合同，且从合同签订之日起未及时归还理应由徐沈冲、王春妹向公积金中心归还的贷款。王升瑶、黄远珍、王闽苑为保住房产不得不代徐沈冲、王春妹向公积金中心归还按揭贷款，累计还款达101250元。三、本案并非直接申请购买经济适用房，而是经济适用房在符合地方政策的前提下再次转让，故王升瑶、黄远珍、王闽苑不受经济适用房申请条件的限制，徐沈冲、王春妹在上诉状的阐述是对政策的曲解。综上，徐沈冲、王春妹的诉求没有事实及法律依据，故请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，徐沈冲、王春妹向本院提交证据材料如下：就业创业证及就业援助证各1份，用以证明徐沈冲、王春妹自2012年起至今均符合国家低收入政策享受经济适用房的条件，且徐沈冲、王春妹没有其他收入的事实。
上述证据，经王升瑶、黄远珍、王闽苑质证：真实性无异议，合法性及关联性均有异议；即使能证明徐沈冲、王春妹在合同签订时经济情况不佳，但也不能成为其不履行合同义务的理由。本院经审查后认为，上述证据与当事人的相关陈述及其他有效证据相印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。
二审期间，王升瑶、黄远珍、王闽苑未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：民事行为应当遵循诚实信用原则。（一）关于合同的效力。徐沈冲、王春妹认为，双方签订涉案房屋买卖合同时，其取得经济适用房权证未满5年，不符合上市交易条件，故涉案合同应为无效。王升瑶、黄远珍、王闽苑则认为，自徐沈冲、王春妹于2009年1月8日签订购买经济适用房合同至今已满5年，现可以通过补交土地出让金等费用后进行上市交易；涉案房屋买卖合同合法有效，对双方均具有法律约束力。本院经审查后认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，综合本案案件事实，原审法院认定涉案房屋买卖合同有效，并无不当。（二）关于合同的履行。当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。涉案合同签订之日，王升瑶、黄远珍、王闽苑已按照合同约定支付全部购房款，也即已履行作为买受人的合同义务。而徐沈冲、王春妹亦在收到购房款当日将涉案房屋交付王升瑶、黄远珍、王闽苑，后王升瑶、黄远珍、王闽苑对房屋进行了装修并居住至今，但徐沈冲、王春妹尚未按照合同约定配合办理三证过户手续。现合同约定的履行条件已成就，徐沈冲、王春妹应履行协助办理产权转移手续的合同义务。故原审法院判决由徐沈冲、王春妹协助办理涉案房屋的产权转移手续，也无不当。对于王升瑶所归还的按揭贷款，徐沈冲、王春妹同意在本案中一并处理，但认为按揭贷款应当由判决确认的房屋所有权人承担。本院认为，涉案房屋买卖合同明确约定按揭贷款由徐沈冲、王春妹支付，因此，根据公平及等价有偿原则，在王升瑶代为归还按揭贷款的情况下，其有权要求徐沈冲、王春妹归还相应款项。原审法院根据合同约定作出由徐沈冲、王春妹归还款项的判决，亦无不当。综上，徐沈冲、王春妹的上诉理由，均依据不足，本院不予采信。原审法院认定事实清�，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费956元，由徐沈冲、王春妹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年六月六日
书 记 员 徐森燕