广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初3667号原告:广州市凤安物业管理有限公司，住所地广州市海珠区革新路凤安三街65号首层，统一社会信用代码：91440105683253495L。法定代表人：江瑞敏，总经理。委托代理人：刘雅莉、关杰洪，分别为广东百健律师事务所律师、实习律师。被告：莫大燊，男，1971年3月3日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州市凤安物业管理有限公司诉被告莫大燊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘雅莉，被告莫大燊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2009年6月30日与案外人广州远峰物业管理有限公司签订《物业管理移交协议书》，约定自2009年7月1日起将位于广州市革新路16号的“凤安花园”和位于广州市工业大道北93号的“远峰大厦”商住小区由原告接管管理。原告接管上述两小区物业管理之前案外人因物业管理产生的全部债权债务概由原告承继。其后，原告与广州市海珠区凤安花园业主委员会于2009年3月15日签订《物业管理服务合同》，约定合同期限为2009年3月15日至2012年3月14日；由原告为广州市革新路16号凤安花园小区提供物业管理服务，管理服务费的收费标准和方式为:住宅、房屋按照建筑面积，每月每平方米0.6元向业主收取；等。2012年8月5日，广州市海珠区凤安花园业主委员会就凤安花园小区的物业管理工作与原告签订《物业管理服务合同》，约定住宅、房屋按照建筑面积每月每平方米0.7元向业主或使用人收取；等。上述合同签订后，原告依约为该小区提供物业管理服务。但被告自2001年4月起拖欠管理费、自2015年4月起拖欠公摊电费，经原告多次催收，均未果。故起诉请求判令：1、被告向原告支付拖欠的管理费6158.9元（自2001年4月起至2017年3月止，其中2001年4月至2003年9月按58.88平方米×0.65元/月/平方米的标准计算；2003年10月至2005年9月、2006年6月至2009年6月、2009年7月至2011年5月、2011年6月至2013年12月均按58.88平方米×0.6元/月/平方米的标准计算；2015年5月至2017年3月按58.88平方米×0.7元/月/平方米的标准计算）；2、被告向原告支付拖欠的公摊电费74.4元（自2015年4月起至2017年1月止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告追讨被告欠费的依据不能成立，理由如下：1、原告在2001年4月开始追讨被告的欠费，但被告在2014年1月至2015年4月期间均有缴纳物业管理费，且在被告缴纳物业管理费的时候，原告口头表示对被告之前欠缴的物业管理费不会再追讨，故被告认为2014年1月之前的物业管理费可以不缴纳也不同于缴纳，原告的诉讼请求已超过追诉时效。2、由于原告乱收停车费、擅自经不存在的业委会同意提升停车费价格，且对小区车辆出入管理不到位、多次反映无果，故被告没有缴纳2015年5月至2017年3月期间的物业管理费及2015年4月至2017年1月期间的公摊电费。现被告对原告主张的上述时段的欠费的计算标准和金额均没有异议，并同意向原告缴纳该时段的欠费。经审理查明：原告领有三级《物业服务企业资质证书》。根据查册时间为2017年4月20日的《广州市不动产登记查册表》记载：广州市海珠区革新路凤安二街3x房的产权人为被告；占有部分为全部；建筑面积为58.88平方米；使用性质为住宅；登记时间为2011年9月2日；房屋所有权取得方式为购买；等。生效的（2015）穗海法民三初字第1093号民事判决书查明以下事实：一、1997年11月28日，广州新锋房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋置业发展有限公司（乙方，2001年1月更名为广州远锋物业管理有限公司）签订《“凤安花园”物业管理委托合同》，约定甲方将广州市海珠区革新路16号凤安花园住宅小区的物业委托乙方进行管理；委托管理期限自1997年11月28日起至2002年11月28日止；（管理服务费来源）按双方参照广州市物业管理服务收费标准议定的价格，由乙方报物价行政管理机关备案，领取统一价目牌后，向业主（用户）收取，即按建筑面积0.4元/月/平方米；等。二、2001年3月31日，广州新锋房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将凤安花园委托乙方进行管理；委托管理期限自2001年4月1日起至2004年3月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取；等。三、2003年3月31日，广州新锋房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将凤安花园委托乙方进行管理；委托管理期限自2003年4月1日起至2006年3月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取；等。四、2006年1月1日，广州新峰房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将凤安花园移交乙方实行物业管理；委托管理期限自2006年1月1日起至2008年12月31日止；等。五、2009年3月15日，原告（乙方）与广州市海珠区凤安花园业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将位于广州市革新路16号凤安花园小区范围内的物业委托乙方，统一管理，综合服务；合同期限由2009年3月15日至2012年3月14日；（管理服务费的收取）已售物业、住宅、房屋由乙方按建筑面积，每月每平方米0.60元向业主或使用人收取；等。六、2009年6月30日，广州远锋物业管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理移交协议书》，约定：l、自2009年7月1日起，位于广州市革新路l6号的“凤安花园”和位于广州市工业大道北83号的“远锋大厦”商住小区，由乙方接管物业管理；2、乙方接管上述两小区物业管理之前甲方因物业管理产生的全部债权债务概由乙方承继；乙方接管上述两小区物业管理之后因物业管理产生的全部债权债务概由乙方承负；等。七、2011年5月18日，原告、广州市海珠区凤安花园业主委员会作出了《关于调整物业管理费的通知》，通知中写明：广州市凤安物业管理有限公司提出要求由2011年6月开始调整物业管理费，将物业管理费由原定的住宅每平方米0.6元调整到每平方米0.7元；经业主委员会开会决定，考虑到小区的实际情况，初步同意调整物业管理费，但需全体业主投票决定。在2011年6月1日，广州市海珠区凤安花园业主委员会向原告作出书面回复表示：根据综合意见结果，同意广州市凤安物管有限公司对凤安花园物管费从2011年6月1日起，从原来的每平方米0.6元调至每平方米0.7元。八、2012年8月5日，原告（乙方）与广州市海珠区凤安花园业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将位于广州市革新路16号凤安花园小区范围内的物业委托乙方，统一管理，综合服务；合同期限由2012年8月5日至2017年8月4日；（管理服务费的收取）已售物业、住宅、房屋由乙方按建筑面积，每月每平方米0.70元向业主或使用人收取；等。原告于2017年5月5日提起本案诉讼。原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、原告、广州市海珠区凤安花园业主委员会于2011年6月4日发出的《关于调整凤安花园物业管理费的公告》，其中载明：关于调整凤安花园物业管理费事项公示十天后，经业委会收集到的意见，有部分业主以实名签字反对调整管理费，但未有过半数业主反对；因此，根据意见的结果大部分业主同意凤安花园物业管理费由2011年6月1日开始由原住宅0.6元/㎡调至0.7元/㎡，原商铺1.8元/㎡调至1.9元/㎡；等。2、原告自行制作的《革新路凤安二街3号903房欠费表》，其中载明：管理费的欠费时间、计算方式和欠费金额为:2001年4月-2003年9月，58.88㎡×0.65元/㎡×30月=1148.2元；2003年10月-2005年9月，58.88㎡×0.6元/㎡×24月=847.9元；2006年6月-2009年6月，58.88㎡×0.6元/㎡×37月=1307.1元；2009年7月-2011年5月，58.88㎡×0.6元/㎡×23月=812.5元；2011年6月-2013年12月，58.88㎡×0.6元/㎡×31月=1095.2元；2015年5月-2017年3月，58.88㎡×0.7元/㎡×23月=948元；公摊电费的欠费时间、计算方式和欠费金额分别为:2015年4-5月为6.1元，2015年6-7月为6.1元，2015年8-9月为6.4元，2015年10-11月为7.2元，2015年12月-2016年1月为7.5元，2016年2-3月为7.2元，2016年4-5月为6.3元，2016年6-7月为6.5元，2016年8-9月为6.2元，2016年10-11月为7.2元，2016年12月-2017年1月为7.7元，合计74.4元。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告为证明原告管理失当的事实也提交了2017年8月、9月用手机拍摄的照片8张。原告质证表示：确认照片中反映的情况是之前的情况，但原告之前一直都有向业主和承租人沟通，也有向街道、城管部门进行投诉；现在中通速递的门口已经没有再堆放快递物件；燕塘牛奶店门口也没有再摆放物品；凤安二街水店卸装水的问题已经得到改进，现在除了卸货时有短时间的占道外，该店门口已经没有再摆放物品占用人行道；至于凤安三街12号加工场、16号宵夜店照片所显示的问题，原告已经与城管部门沟通过，但由于原告不是执法部门，故只能向执法部门投诉反映。针对原告的上述意见，被告表示：只确认水店门口改进的情况，其他情况不予确认，现在仍然没有改进，原告没有尽到管理责任；被告都是以电话方式向原告投诉，没有书面证据证实。原告表示：曾经有业主反映过占道经营等问题，原告已与业主和相关部门进行沟通，责令业主和承租人进行整改，但是原告始终不是执法部门，那些人不整改，原告也没有办法。原告在第一次庭审中向本院申请撤销第1项诉讼请求中要求被告支付2001年4月至2009年3月14日期间的物业管理费的请求，并明确第1项诉讼请求为：要求被告向原告支付拖欠的管理费2962元（自2009年3月15日起至2017年3月30日止，其中2009年3月15日至2013年12月31日按58.88平方米×0.6元/平方米/月的标准计算；2015年1月1日起至2017年3月30日止按58.88平方米×0.7元/平方米/月的标准计算。被告表示坚持其答辩意见。诉讼中，原、被告均确认以下事实：1、涉案房屋所在小区的名称为凤安花园小区；2、被告在原告进驻涉案小区管理后曾向原告支付过2014年1月至2015年4月的物业管理费；3、物业管理费的缴费周期为每两个月缴纳一次，业主最迟应在第二个月的最后一天缴费。另外，原告表示：原告没有承诺被告不再追讨2014年1月之前的物业管理费；在提起本案诉讼前，原告每月均有在被告的涉案房屋门口张贴催缴单，之后还以电话方式追讨欠费，但在本案中无法提交书面证据予以证明。被告则表示：被告在向原告缴纳2014年1月至2015年4月的物业管理费时，原告的工作人员口头承诺只需要被告缴纳上述时段的物业管理费，不再追讨2014年1月之前的物业管理费，如果原告没有承诺的话，当时被告缴费的时候原告就一定会追讨被告2014年1月之前的欠费；被告只收到2015年5月之后的物业管理费催缴单、没有收到之前的物业管理费催缴单；被告有收到原告发出的公摊电费催缴通知书，通知书中有写明要缴纳当期的物业管理费。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与广州市海珠区凤安花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对包括被告在内的小区业主具有约束力，原告据此有权对涉案小区进行物业管理。根据权利义务相一致原则，原告作为小区的物业管理者，在提供了物业服务的情况下，有权要求被告支付物业管理费。被告对原告在本案中主张其欠付物业管理费的时段和计算标准没有异议，故本院对该事实予以认定。诉讼中，被告表示同意向原告支付2015年5月至2017年3月期间的物业管理费及2015年4月至2017年1月期间的公摊电费，故本院对原告该部分诉请予以支持。关于原告主张的2015年4月之前的物业管理费是否超过诉讼时效的问题。被告表示原告曾承诺不再向其追讨2014年1月之前的物业管理费，但未能举证证明，原告对此又不予确认，故本院对被告该事实主张不予采信。原告表示其公司每月均有在被告的涉案房屋门口张贴欠费催缴单，但无法提交证据予以证实。被告虽只确认收到2015年5月之后的物业管理费催缴单、没有收到之前的物业管理费催缴单，但被告又确认收到原告发出的公摊电费催缴通知书，通知书中有写明要缴纳当期的物业管理费。由此可以认定，原告仅是每月向被告追讨当月所欠的物业管理费。由于原告并无举证证明其公司在提起本案诉讼之前的二年内曾向被告追讨过2009年3月15日至2015年4月期间的物业管理费，故应承担不利的后果。本案诉讼期间，原、被告均确认物业管理费的缴费周期为每两个月缴纳一次，业主最迟应在第二个月的最后一天缴费，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于二年诉讼时效的规定，原告主张的2009年3月15日至2015年4月期间的物业管理费请求已超过法定的诉讼时效，本院对原告该部分请求予以驳回。被告关于诉讼时效的抗辩意见有理，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告莫大燊在本判决生效之日起10日内，向原告广州市凤安物业管理有限公司支付2015年5月1日至2017年3月31日期间的物业管理费948元及2015年4月至2017年1月期间的公摊电费74.4元。二、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告负担33元，被告负担17元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴洁苹人民陪审员  彭 海人民陪审员  黄碧茹二〇一七年十二月二十一日书 记 员  刘 淼程淑玲