杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0105民初8662号原告：傅立象，男，1955年4月2日出生，汉族，住杭州市上城区。委托诉讼代理人：傅戎磊，男，1983年11月24日出生，汉族，住杭州市上城区，系傅立象之子。被告：周亮，男，1987年11月30日出生，汉族，住杭州市拱墅区。被告：徐宝群，女，1987年6月25日出生，汉族，住杭州市拱墅区。两被告共同委托诉讼代理人：刘起荣、杨志海，浙江丰国律师事务所律师。原告傅立象为与被告周亮、徐宝群房屋买卖合同纠纷一案，于2017年8月23日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2017年11月9日公开开庭进行了审理。因本案需以他案结果为依据，本院依法中止本案审理。中止原因消除后，本院于2018年1月26日、3月23日再次公开开庭审理了本案。原告傅立象及其的委托诉讼代理人傅戎磊，被告周亮、徐宝群的委托诉讼代理人刘起荣、杨志海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告傅立象的诉讼请求：判令二被告支付违约金112800元；归还原告抵押于我爱我家房产中介公司的房屋证件；诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、解除双方的房屋买卖合同；2、判令被告按原告实际损失的标准68000元支付违约金；诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月24日，原、被告双方通过我爱我家中介签订了合同编号为2016转让0415854的《杭州市房屋转让合同》，根据该合同约定，被告应于2016年9月30日向贷款银行提交贷款资料，并将首付款339000元转入双方约定的第三方监管账户，但被告并未于当天将款项转入该账户，也未向银行办理贷款手续。原告经向中介了解，因被告的个人征信出现问题，银行拒绝贷款。后两被告准备假离婚，由徐宝群以个人名义与原告重新签订房屋买卖合同，由徐宝群个人进行贷款购房。原告对该方案不认可。根据合同第五条约定，被告逾期付款超过10天，原告有权要求被告告支付违约金112800元，合同终止。考虑到被告购房不成也有损失，故原告降低违约金数额，要求被告按原告的实际损失68000元的标准支付违约金。因原告出售房屋的目的是想置换房屋，因被告未付款，致使原告的购房因资金问题而解除，原告向对方赔付了违约金，支付了中介费用。该实际损失应当由被告赔偿。被告周亮、徐宝群答辩称，被告在合同履行过程中不存在违约行为。即使存在违约行为，双方房屋买卖合同解除，原告也不存在损失，因为房价涨了100多万元。原告所主张的损失与本案合同没有关联性。请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2016年9月24日，周亮、徐宝群（买方、乙方）与傅立象（卖方、甲方）通过杭州我爱我家房地产经纪有限公司签订了合同编号为2016转让0415854的《杭州市房屋转让合同》一份，合同约定：甲方将坐落于杭州市拱墅区三塘南村10幢3单元101室房屋出售给乙方；房屋转让总价为1128000元；甲乙双方同意委托中国银行股份有限公司杭州市城北支行00×××01账号对房产交易资金进行监管支付；乙方须于2016年9月30日前支付首期款339000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，余款乙方申请银行贷款，须于2016年9月30日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；甲方于银行放贷后五个工作日内将房屋交付给乙方；乙方未按合同约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按活期利率计算。逾期付款超过10天，乙方向甲方支付违约金112800元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方等内容。合同签订后，周亮、徐宝群支付傅立象定金10000元。后因周亮的个人征信问题导致约定的银行贷款审批未通过，周亮、徐宝群未向双方约定的第三方监管账户转入首付款。2016年9月28日，傅立象与中介联系，中介告知，周亮之前房贷有逾期导致无法申请本次购房贷款，并告知周亮、徐宝群准备假离婚，由徐宝群以其一人名义买房。傅立象表示尽快办理。2016年10月13日，中介与傅立象电话联系如何解决，傅立象表示解约。之后中介询问如果周亮、徐宝群可一次性付款是否可继续履约，傅立象表示由于周亮、徐宝群未按约付款导致其与案外人的购房合同无法履行，造成解约赔偿。如周亮、徐宝群一次性付款，并加付150000元，合同可以继续履行，否则解除合同。2016年10月26日，周亮、徐宝群向傅立象发出《催告函》，告知徐宝群已符合贷款要求，要求傅立象于2016年10月31日前配合完成房屋交割。2016年10月28日，周亮与傅立象短信联系，告知其已向傅立象发了《催告函》，并告知徐宝群符合按揭条件，要求傅立象按《催告函》的时间配合完成房屋交割。傅立象回复称周亮、徐宝群的时效和按揭人与合同约定不符，已经违约，因周亮、徐宝群不愿接受合同条款赔偿，其只能起诉。2017年8月7日，周亮、徐宝群委托律师向傅立象发出《律师函》，要求傅立象收到律师函后3天内依约履行责任。2017年8月23日，傅立象向本院提起本案诉讼。2017年9月8日，周亮、徐宝群向杭州市上城区人民法院提起诉讼，请求确认编号为2016转让0415854的《杭州市房屋转让合同》有效，傅立象交付案涉房屋，办理房屋变更登记手续，周亮、徐宝群一次性支付合同价款。杭州市上城区人民法院经审理后作出（2017）浙0102民初4406号民事判决：驳回周亮、徐宝群的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。2016年7月28日，傅立象的儿子傅戎磊、秦斯雨（买方、乙方）与案外人茹恩花、王为民（卖方、甲方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：乙方购买甲方位于杭州市江干区浅草名苑的一套房屋，转让总价为205万元。乙方于2016年9月20日支付首付款115万元，余款90万元办理银行贷款。2016年10月11日，傅戎磊、秦斯雨（受让方、乙方）与茹恩花、王为民（出让方、甲方）及中介公司签订《合同解除协议》一份，约定：甲乙丙三方解除房屋交易所签订的所有合同文本；乙方在签订本协议当日将违约金6万元支付给甲方，乙方已支付的5万元定金直接转化为部分违约金，剩余1万元在签订本协议当日一次性支付给甲方；乙方需在签订本协议当日将居间服务费8000元一次性支付给丙方。后，傅戎磊向中介公司和合同相对方支付了约定款项。以上事实有经庭审质证、并经本院认证的双方当事人之间的杭州市房屋转让合同、杭州市房地产经济服务合同、协议、傅戎磊的房屋买卖合同、合同解除协议、支付凭证、杭州市上城区人民法院的（2017）浙0102民初4406号民事判决书及当事人陈述为证。本院认为：根据生效的杭州市上城区人民法院的（2017）浙0102民初4406号民事判决，周亮、徐宝群与傅立象之间的《房屋转让合同》合法有效。因周亮的个人征信问题导致约定的银行贷款审批未通过，周亮、徐宝群未能按照合同约定在2016年9月30日前支付首付款。之后双方虽经协商，但双方提出的解决方案均未得到实际履行。此时，合同约定的解除条件已经成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，傅立象有权解除合同。傅立象在2016年10月13日与中介的电话、2016年10月28日与周亮的短信联系中，已经作出解除合同的意思表示。根据合同约定及法律规定，傅立象享有解除权且已合法行使其解除权，双方的《杭州市房屋转让合同》在傅立象解除合同的意思表示到达周亮、徐宝群时已经解除。故本案中已无判决解除双方的《杭州市房屋转让合同》的必要。对于傅立象以因傅戎磊购房合同解除支付给合同相对方及中介公司的款项标准确定违约金的主张，本院认为，从本案查明的事实判断，傅戎磊在其购房过程中所支付的违约赔偿及费用，与本案合同虽有一定牵连，但与周亮、徐宝群的行为在法律上不具有因果关系。故对于周亮、徐宝群就违约金所提出的抗辩主张，本院酌情予以采纳。对于违约金，本院根据本案实际情况，酌情予以调整。因傅立象选择适用违约金条款，故合同解除后，其收取的定金应当返还给周亮和徐宝群。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、周亮、徐宝群支付傅立象违约金55000元；二、傅立象返还周亮、徐宝群定金10000元；以上应给付款项折抵后，周亮、徐宝群尚应支付傅立象45000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回傅立象的其他诉讼请求。案件受理费减半收取750元，由傅立象负担254元，由周亮、徐宝群负担496元。原告傅立象于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告周亮、徐宝群于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。审判员  陈颖浚二〇一八年四月九日书记员  李 斌??