福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0102民初8762号原告:福建省直房地产开发公司，住所地：福州市鼓屏路192号山海大厦16层。法定代表人:余则林，公司总经理。委托诉讼代理人：卓文彬、吴小燕，上海建纬（福州）律师事务所律师。被告：英特体育有限公司，住所地：福州市鼓楼区鼓东街道五四路162号新华福广场1#、2#连体楼4层01商场。法定代表人:上官常川，公司执行董事。委托诉讼代理人：王雪香，福建融成律师事务所律师。委托诉讼代理人：许欣，福建融成律师事务所实习律师。原告福建省直房地产开发公司与被告英特体育有限公司房屋租赁合同纠纷，本院于2017年12月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建省直房地产开发公司的委托诉讼代理人吴小燕，被告英特体育有限公司的委托诉讼代理人王雪香、许欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福建省直房地产开发公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告已交的履约保证金21277元归原告所有；2.判决被告立即向原告支付拖欠的房屋租金，暂计至2017年11月30日为100535.6元（其中，从2015年10月1日至2015年12月31日租金为10370.57元，从2016年1月1日至2016年2月29日租金为7107.53元，从2016年3月1日至2016年12月31日租金为38978.63元，从2017年1月1日至2017年11月30日租金为44078.87元）；3.判决被告立即向原告支付滞纳金，暂计至2017年11月30日为31278.04元（其中2015年10月1日至2016年3月31日期间的滞纳金为11115.5元，2016年4月1日至2016年9月30日期间的滞纳金为9354.86元，2016年10月1日至2017年3月31日期间的滞纳金为6640.23元，2017年4月1日至2017年9月30日期间的滞纳金为3846.88元，2017年10月1日至2017年11月30日期间的滞纳金为320.57元）；4.判决承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告原名英特体育（福建）有限公司，2015年7月10日经工商变更登记为英特体育有限公司。2014年1月24日，以案外人万畏三为甲方、英特体育有限公司为乙方、福建省直房地产开发公司为丙方，就英特体育有限公司承租万畏三所有的位于福州市“省直·屏东城”xxx楼连接体一层部分，签订《房屋租赁合同》，约定“一、租赁场地：计租面积为30.57平方米（最终面积以产权证为准。）三、租赁期限：1、除非甲乙双方提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为14年，从2014年6月1日起至2027年12月31日止。四、租金及支付方式：1、租金：每平方米每月人民币110元整，每一计租租赁年度期满次日始的下一租赁年度租金按照上一年度租金环比递增2.8%。租金应在应付月当月10日前支付。从2015年1月1日开始计算递增。2、租金支付方式：租金每6个月缴纳一次。乙方联系人：林宗杰，联系电话：8727×××5。五、履约保证金：乙方在合同签订之日起10个工作日内向甲方各账户按租赁面积大小分别支付6个月租金作为定金，共计人民币21277元；乙方入驻后，该定金自动转为合同履约保证金……如乙方违约，甲方有权不退还履约保证金。九、合同解除及违约责任：3、有下列情形之一，视作乙方违约：A、甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达10个工作日。6、甲方无违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取滞纳租金千分之五的滞纳金。”合同签订后，万畏三依约将诉争房屋交付英特体育有限公司使用。2016年1月22日，万畏三将诉争房屋出售给福建省直房地产开发公司，2016年2月15日，福建省直房地产开发公司办理诉争房屋权属证书，诉争房屋产权面积为33.53平方米。英特体育有限公司承租诉争房屋后，从2015年9月10日起拖欠租金一直未付，经万畏三多次催讨，均拒绝支付拖欠的租金。2016年12月8日，万畏三向英特体育有限公司签发《物权变动及租赁合同权利义务转移及交纳拖欠租金的通知书》，告知英特体育有限公司诉争房屋已出售给福建省直房地产开发公司，英特体育有限公司支付的履约保证金21277元由福建省直房地产开发公司收取，英特体育有限公司从2015年9月10日起拖欠的租金应向福建省直房地产开发公司支付。2016年12月19日，福建省直房地产开发公司向英特体育有限公司签发《物权变动及租赁合同权利义务转移及交纳拖欠租金的通知书》，告知英特体育有限公司诉争房屋已由福建省直房地产开发公司买售，英特体育有限公司支付的履约保证金21277元由福建省直房地产开发公司收取，英特体育有限公司从2015年9月10日起拖欠的租金应向福建省直房地产开发公司支付。但英特体育有限公司在收到上述通知书后，均拒绝向福建省直房地产开发公司支付拖欠的租金，已构成违约。原告认为，被告拒绝支付拖欠租金的行为严重侵害了原告的合法权益，被告拒付租金构成严重违约，原告有权没收被告交纳的履约保证金归原告所有。英特体育有限公司辩称，一、省直房地产公司作为出租人，未依法依约完全履行交付租赁房屋及房屋修缮的义务，且又擅自将房屋另租他人，英特公司有权拒付、延付租金，省直房地产要求英特公司支付租金的请求，缺少事实和法律依据，应当驳回。1.省直房地产公司提供的房屋不符合租赁使用目的，且未履行修缮房屋的义务。英特公司于2014年1月24日与涉案房屋原产权人万畏三签订《房屋租赁合同》，承租了涉案房屋，2016年1月22日，将涉案房屋转让给省直房地产公司，由省直房地产公司承继《房屋租赁合同》项下的权利义务。2014年6月份，英特公司开始对涉案房屋进行装修，并开始营业。但是2014年9月份开始，涉案房屋多次出现大面积漏水，导致大部分商品被浸泡，直接造成6万多元的损失，更是导致经营货架等设施设备损坏。多次大面积漏水严重影响了商业经营，英特公司无法正常使用涉案房屋，直接导致英特公司的租赁目的不能实现。为此，英特公司多次口头、书面与原产权人、省直房地产公司、福建省直物业管理有限公司屏东物业处沟通，请求修缮涉案房屋，但是出租人并未履行其修缮之义务。2.省直房地产公司事实上已将涉案租赁房屋出租给其他人，双方之间的租赁合同已实际解除。因涉案房屋多次发生大面积漏水，且未得到修缮，英特公司早已退出涉案租赁房屋，未进行使用。英特公司在收到本案诉讼材料后，派出工作人员前往租赁场地实地查看，却发现涉案房屋原先的物品、装修设施设备已被拆除并清理，取而代之的正在进行的新的装修。省直房地产公司事实上早已将涉案房屋另行出租给他人，其无权要求英特公司支付租金。3.省直房地产公司关于支付租金的部分诉讼请求已超过诉讼时效，应当予以驳回。租赁合同第四条约定，租金每6个月缴纳一次，于应付月当月10日前支付。根据该约定，若英特公司应付租金，则2015年10月1日至2016年2月29日的租金，英特公司应于2015年9月10日前支付。再根据《民法通则》第136条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。而省直房地产公司并未在2016年9月9日前向英特公司主张，因此其该部分诉讼请求已经超过诉讼时效，应当予以驳回。同理，省直房地产公司关于2016年3月1日至2016年8月31日（于2017年3月9日过诉讼时效）、2016年9月1日至2017年2月28日（于2017年9月9日过诉讼时效）两个时段的租金的请求也已超过诉讼时效，应当予以驳回。4.即使省直房地产公司关于支付租金的请求成立，英特公司有权要求将其受到的损失在应付的租金中扣除。根据租赁合同第九条约定，甲方（出租人）违约的，应当赔偿乙方（承租人）的一切实际损失，乙方所受损失可在应支付的租金中扣除。因涉案房屋漏水，导致英特公司蒙受很大的经济损失，仅商品、货架损失就达到69070元，英特公司有权将该部分损失在租金中扣除。二、本案中，英特公司拒付、延付租金系其因省直房地产公司的违约行为而依法行使先履行抗辩权，而不是违约行为，省直房地产公司无权要求英特公司承担违约责任。同时，英特公司保留追究省直房地产公司违约责任的权利。省直房地产公司交付的涉案房屋不符合租赁合同使用目的的约定，且其亦未对房屋漏水问题进行修缮，其未能完全履行其作为房屋出租人的主要义务，根据《合同法》第67条之规定：“有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”英特公司有权拒绝支付租金。因此，本案中英特公司并不存在违约，无需承担违约责任。另外，英特公司因为省直房地产公司提供的房屋漏水蒙受了很大的经济损失，而且省直房地产公司在未正式与英特公司解除或终止租赁合同的情况下，擅自将涉案房屋出租给他人，更是拆除清理了英特公司投入的装修设施设备，进一步加大了英特公司的经济损失。省直房地产公司的种种违约行为给英特公司造成了经济损失，按照合同约定和法律规定，省直房地产公司应当承担赔偿责任。综上所述，《房屋租赁合同》合法有效，合同双方均应全面履行自己的义务，但省直房地产公司并未全面履行其作为出租人的义务，甚至在合同未终止时将房屋另租他人，已严重违约，应当承担违约责任，无权要求英特公司承担违约责任，而且省直房地产公司的大部分诉讼请求亦已超过诉讼时效，依法应予驳回。经审理查明，2014年1月24日，万畏三（甲方）与英特体育（福建）有限公司（乙方）、福建省直房地产开发有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：万畏三将坐落于福州市“省直·屏东城”xxx楼连接体一层部分面积，计租面积为30.57平方米（最终面积以产权证为准）；租赁期限自2014年6月1日起至2027年12月31日止；甲方同意2014年6月1日至2014年8月31日共3个月为乙方装修租赁期，乙方无需承担装修租赁期的租金；租金每平方米每月人民币110元，每一计租租赁年度期满次日始的下一租赁年度租金按照上一年度租金环比递增2.8%，租金应在应付月10日前支付；租金每6个月缴纳一次；履约保证金人民币21277元在合同期满双方办理完租赁房产移交手续后5个工作日内无息退还给乙方；甲方保证租赁房屋没有质量或安全问题（比如墙体渗水等），如有存在质量或安全问题，甲方应予以负责修复。如属保修期内发生的问题，甲方可通知丙方予以修复；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取滞纳租金千分之五的滞纳金。被告在合同签订后支付了履约保证金21277元。2016年1月22日，万畏三将诉争房屋出售给福建省直房地产开发公司，2016年2月15日，福建省直房地产开发公司办理了诉争房屋权属证书，诉争房屋产权面积为33.53平方米。2016年12月8日，万畏三向英特体育有限公司签发《物权变动及租赁合同权利义务转移及交纳拖欠租金的通知书》，告知英特体育有限公司诉争房屋已出售给福建省直房地产开发公司，英特体育有限公司支付的履约保证金21277元由福建省直房地产开发公司收取，英特体育有限公司从2015年9月10日起拖欠的租金应向福建省直房地产开发公司支付。2016年12月19日，福建省直房地产开发公司向英特体育有限公司签发《物权变动及租赁合同权利义务转移及交纳拖欠租金的通知书》，告知英特体育有限公司诉争房屋已由福建省直房地产开发公司买售，英特体育有限公司支付的履约保证金21277元由福建省直房地产开发公司收取，英特体育有限公司从2015年9月10日起拖欠的租金应向福建省直房地产开发公司支付。2016年12月7日，英特体育（福建）有限公司的名称变更为英特体育有限公司。另查明，媒体东南网报道2014年9月案涉房产三楼装修致消防洒水碰头损坏，房产一层（案涉租赁物所在地）大面积漏水。福建省直房地产开发公司2016年12月9日出具证明确认2014年10月至2015年6月案涉房屋一层承租户曾多次就三层装修漏水向其口头请求协调。本院认为，万畏三、原告及被告签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”案涉房屋因买卖发生权属变更，原告福建省直房地产开发公司对万畏三的案涉合同权利义务概括承受，成为本案租赁法律合同的出租人。被告未依约支付租金，存在违约情形，故原告主张判决被告已交的履约保证金21277元归原告所有的请求，本院予以支持。根据《关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，英特体育有限公司支付租金属于同一债务分期履行，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，故被告英特体育有限公司主张支付租金超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。被告从2015年10月1日起未缴纳租金，被告没有证据证明原告交付的房产存在质量问题，被告不能以诉争房楼上漏水为由拒付租金，故原告诉请被告支付拖欠的租金，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定：“乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取滞纳租金千分之五的滞纳金”，现原告诉请滞纳金按照月利率2%计算，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百二十九条，最高人民法院《关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，判决如下：一、英特体育有限公司已交的履约保证金21277元归福建省直房地产开发公司所有；二、英特体育有限公司于本判决生效之日起十日内向福建省直房地产开发公司支付拖欠的2015年10月1日至2015年12月31日的租金10370.57元，2016年1月1日至2016年2月29日的租金7107.53元，从2016年3月1日至2016年12月31日租金38978.63元，从2017年1月1日至2017年11月30日租金44078.87元；三、英特体育有限公司于本判决生效之日起十日内向福建省直房地产开发公司支付租金的滞纳金（按照月利率2%计付，2015年10月1日至2016年3月31日期间的滞纳金为11115.5元，2016年4月1日至2016年9月30日期间的滞纳金为9354.86元，2016年10月1日至2017年3月31日期间的滞纳金为6640.23元，2017年4月1日至2017年9月30日期间的滞纳金为3846.88元，2017年10月1日至2017年11月30日期间的滞纳金为320.57元）。被告如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2936元，适用简易程序减半收取1468元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员 林 巧二〇一八年五月二十三日书记员 陈雨薇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院《关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。