宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初1796号原告：桑洪，男，1978年12月4日出生汉族，无固定职业，住宁波市海曙区。委托代理人：周伟康，浙江明州律师事务所律师。被告：宁波史翠英置业有限公司（组织机构代码为56700891-9）。住所地：宁波市鄞州区高桥镇长乐村。法定代表人：史翠英，该公司董事长。被告：史翠英，女，1955年4月2日出生（身份证号码为3302271955********），汉族，宁波史翠英置业有限公司法定代表人，住宁波市鄞州区瞻岐镇合一村4组35号。两被告共同委托代理人：黄建洲，北京大成（宁波）律师事务所律师。两被告共同委托代理人：汪继平，北京大成（宁波）律师事务所律师。被告：华夏银行股份有限公司宁波分行（统一社会信用代码为91330200793001782G）。住所地：宁波市江东区和源路***号。负责人：王水荣，该分行行长。委托代理人：茅迪群，浙江波宁律师事务所律师。委托代理人：张弛驭，浙江波宁律师事务所律师。原告桑洪为与被告宁波史翠英置业有限公司（史翠英置业公司）、史翠英、华夏银行股份有限公司宁波分行（以下简称华夏银行宁波分行）商品房预售合同纠纷一案，于2016年3月3日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员邝荣适用简易程序审理。本案于2016年4月5日公开开庭进行审理，原告的委托代理人周伟康、被告史翠英置业公司、史翠英的委托代理人汪继平、被告华夏银行宁波分行的委托代理人茅迪群、张弛驭均到庭参加诉讼。审理中，经原、被告申请，本案依法适用简易程序延长三个月继续审理。本案现已审理终结。原告桑洪起诉称：2013年8月7日，原告与被告史翠英置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告史翠英置业公司购买四季翠园1幢304号房屋，建筑面积为87.65平方米，单价为每平方米10523.31元，总价款为922368元，付款方式为合同签订当日支付房款562368元，余款36万元办理银行按揭贷款；被告史翠英置业公司应于2015年5月31日前将合格房屋交付原告。合同签订后，原告按约向被告史翠英置业公司支付了全部购房款。2015年9月10日，被告史翠英向众业主出具承诺书一份，承诺对被告史翠英置业公司的违约责任承担连带责任。2016年1月，被告史翠英置业公司通知原告于2016年1月28日交付房屋。现涉案房屋已经交付，但房屋面积比合同约定面积相差0.5平方米，按照合同约定被告史翠英置业公司应该向原告退还面积不足差额5262元，但该公司至今未将逾期交房违约金及房屋面积不足差额支付给原告。由于被告华夏银行宁波分行对涉案房屋的预售资金监管不力，被告史翠英置业公司将大量建设专用资金挪作他用，导致房屋建设受阻，涉案房屋逾期超过90天仍无法交付，应该对被告史翠英置业公司的逾期交房违约责任承担连带责任。被告史翠英及华夏银行宁波分行至今未履行相应责任。为此，请求判令：1.被告史翠英置业公司支付原告逾期交房违约金111606元（以922368元为基数，按照日万分之五自2015年6月1日起算至2016年1月28日止）；2、被告史翠英置业公司向原告退还房屋面积不足房款差额5262元；3、被告史翠英、华夏银行宁波分行对被告史翠英置业公司的上述第一、二项付款义务承担连带责任。被告史翠英置业公司答辩称：被告史翠英置业公司对原告述称的违约事实、违约金的金额及房屋面积不足差额均无异议，但是公司现资金困难，无力支付，请求法院依法裁决。被告史翠英答辩称：1、被告史翠英无需承担责任。被告史翠英出具给众业主的承诺书系被胁迫签具，并非其真实意思表示，应认定无效。涉案房屋逾期交房以后，众业主多次围堵被告公司，给被告史翠英造成了很大的心理压力，涉案的承诺书亦是业主起草，并强制被告史翠英签具。为此，公司工作人员还报警，出警记录亦可证明上述事实。2、退一步讲，即使该承诺书有效，被告史翠英承担的也应是一般保证责任，而非连带责任，且房屋面积差额系在其出具该承诺书之后产生，该部分不应由被告史翠英承担。故要求驳回原告对被告史翠英的诉讼请求。被告华夏银行宁波分行答辩称：1、本案是商品房预售合同纠纷，被告华夏银行宁波分行并非房屋买卖合同的当事人，不应作为本案被告，被告主体不适格。2、被告华夏银行宁波分行一直按照资金监管协议履行监管义务，并无监管不力之处。在四季翠园项目施工期间，一方面华夏银行宁波分行积极收取预售资金，按照约定在售楼处现场安装POS机，确保预售资金能进入监管账户；另一方面，严格按照程序划拨建设资金，华夏银行宁波分行所有拨付的资金都是根据业主单位和监理单位的申请进行拨付的，并且按照有关规定在向相关监管的行政部门汇报，对于原告所称的拨付资金远多于资金计划中所载资金系因原告提供的资金计划仅是部分项目支出，工程还需要其他资金和费用，实际支出大于计划亦合乎情理。3、导致涉案房屋逾期交付的原因是多方面的，资金链断裂仅是一方面。且从原告在另案中提供的按揭贷款合同可见，采用按揭付款业主的按揭房款均未进入被告华夏银行宁波分行的监管账户，对于该部分预售资金华夏银行宁波分行无法监管。4、被告华夏银行宁波分行的资金监管行为也需要接受相关行政主管部门的监管，如果有监管不到位，行政主管部门要对其进行处罚，现工程已经全面完工，行政主管部门并未对其进行任何处罚。综上，要求驳回对被告华夏银行宁波分行的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议各1份，用以证明原告与被告史翠英置业公司签订房屋买卖合同的事实；2、销售不动产统一发票及付款凭证1组，用以证明原告已经向被告史翠英置业公司支付全部购房款的事实；3、按揭贷款合同1份，用以证明原告系按揭贷款买房，按揭贷款的账户并非买卖合同约定的监管账户的事实；4、交房通知1份，用以证明被告史翠英置业公司通知原告于2016年1月28日前往交房及因面积不足需退补差额5262元的事实；5、承诺书复印件1份，用以证明被告史翠英向原告在内的业主出具承诺书，承诺对被告史翠英置业公司的违约责任承担连带责任的事实；6、资金证明、浙江省商品房预售资金监管协议书、四季翠园小区项目预售资金使用计划、情况说明各1份、华夏银行对公明细对账单1组，用以证明被告华夏银行宁波分行未履行监管义务，导致四季翠园项目专项建设资金未能专款专用，致房屋逾期交付，应承担连带责任的事实。被告史翠英未向本院提交证据材料。被告史翠英置业公司、华夏银行宁波分行未向本院提交证据材料。审理中，本院根据被告史翠英的申请，向宁波市江北区甬江派出所调取2015年7月21日及2015年9月10日的出警记录各1份，用以证明被告史翠英出具承诺书当天的出警情况。对原告提交的证据，三被告对真实性均无异议，本院对原告提交证据的真实性予以确认。对本院调取的证据，原告对真实性无异议，认为该两份出警记录仅能证明当时有出警情况，出警记录中亦仅载明了出现经济纠纷，并未记录当时现场有业主胁迫被告史翠英的情况。三被告无异议。本院对该两份出警记录的真实性予以确认。根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：2013年8月7日，原告与被告史翠英置业公司签订了编号为2013014300080的《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告史翠英置业公司购买四季翠园1幢304号房屋，建筑面积为87.65平方米，单价为每平方米10523.31元，总价款为922368元，付款方式为合同签订当日支付房款562368元，余款36万元办理银行按揭贷款，预售款监管银行为被告华夏银行宁波分行，监管账号为12×××59；第九条交付期限及条件约定出卖人应当在2015年5月31日前将符合各项验收条件的商品房交付给买受人；第十条逾期交房的违约责任为：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）。①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按总房价款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房价款万分之五的违约金。同日，原、被告签订补充协议一份，对部分未尽事宜进行了约定。上述合同及补充协议签订后，原告按约向被告史翠英置业公司支付了全部购房款922368元。2015年9月10日，被告史翠英出具承诺书一份，该承诺书载明：“各位四季翠园业主：四季翠园小区楼盘现已超过交房日期三个多月，按照购房合同约定，已造成违约事实。本人现向各位业主郑重承诺以下二点：一、史翠英置业公司会沟通协调各施工单位及主管单位，保证在2015年12月30日之前将楼盘建设完成并正式履行交付手续；二、房子延迟交房已成事实，本人承诺会按照合同约定，履行赔偿义务。如史翠英置业公司资产无法满足赔偿需要，本人愿意以个人名义承担合同中约定的违约责任，并履行赔偿职责。届时，本人愿意个人名下资产通过司法拍卖所得，按照合同约定向各位业主履行赔偿职责。以上承诺是本人在无任何强迫或胁迫情况下作出理智、自愿的决定，愿承担由此产生的一切法律责任。”2015年1月，被告史翠英置业公司向原告发送《四季翠园交付通知书》一份，告知原告购买的房屋已经通过竣工验收，具备交付条件，交付时间为2016年1月28日上午9时30分到11时30分；房屋预测面积为87.65方米，实测面积为87.15平方米，面积差额为0.5平方米，被告史翠英置业公司需向原告退还房款差额5262元，该退款被告史翠英置业公司将在原告办好手续后三十个工作日内退款到户，通知书还告知了交房步骤、流程和需要缴纳的费用及其他注意事项。现涉案房屋已经交付，对于逾期交房违约金及房屋面积差退款，被告史翠英置业公司至今未向原告支付。另查明，2013年7月4日，被告华夏银行宁波分行与被告史翠英置业公司及案外人浙江工正建设监理咨询有限公司签订《浙江省商品房预售资金监管协议书》一份，约定由被告华夏银行宁波分行作为被告史翠英置业公司开发的四季翠园项目预售资金监管银行，协议对各方的权利义务一并进行了约定。2013年7月5日，被告华夏银行宁波分行向宁波市鄞州区住房和城乡建设局出具资金证明一份，证明被告史翠英置业公司已经在其处开设预售资金专用存款账户，并在售楼处安装POS机，与资金监管专户关联。自2013年7月27日至2014年6月21日，被告华夏银行宁波分行收取了部分预售资金，并拨付了部分建设资金。本院认为：原告与被告史翠英置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应为合法有效，双方均应全面按约履行各自的义务。涉案合同约定被告史翠英置业公司应于2015年5月31日前交付涉案房屋，被告史翠英置业公司未按期交付房屋，应该承担违约责任。关于违约金，原告主张以总房价款为基数按照日万分之五自2015年6月1日起算至2016年1月30日止，该计算方式符合双方合同约定，被告史翠英置业公司亦确认原告的计算方式及金额，故本院对原告要求被告史翠英置业公司支付逾期交房违约金111606元（以922368元为基数按照日万分之五自2015年6月1日起算至2016年1月28日止，即922368元×日万分之五/天×242天）的主张予以支持。对于面积差部分款项5262元，被告史翠英置业公司在发给原告的交付通知书中有明确约定，当庭亦予以认可，本院对于原告要求被告史翠英置业公司退还房屋面积不足差额款5262元的主张亦予以支持。对于原告要求被告史翠英对被告史翠英置业公司逾期交房违约金及房屋面积差额退款承担连带责任的主张，被告史翠英认为其出具的承诺书系受胁迫出具，应该无效。本院认为，被告史翠英对承诺书上签名的真实性予以认可，又未能提供证据证明其出具承诺书时受到胁迫，故该份承诺书应为真实、有效，被告史翠英应该按照承诺书承担相应责任。承诺书明确载明“史翠英置业公司资产无法满足赔偿需要，本人愿意以个人名义承担合同中约定的违约责任”，该表述与担保法中对于一般保证的定义即“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”相符，应为一般保证之义。原告要求被告史翠英对被告史翠英置业的逾期交房违约责任承担连带保证责任于法无据。另外，被告史翠英在2015年9月10日的承诺书中仅表明对被告史翠英置业公司的逾期交房违约责任承担责任，退补房屋面积不足差款不属于违约金范畴，且该付款责任系产生于承诺书出具之后，不属于承诺范围，故本院对原告要求被告史翠英对被告史翠英置业公司返还面积不足差额5262元承担连带责任的主张不予支持。对于原告要求被告华夏银行宁波分行对被告史翠英置业公司的逾期交房违约金及房屋面积不足差额款承担连带责任的主张，本院认为，原告与被告华夏银行宁波分行之间不存在合同关系，既无合同约定，又缺乏法律依据，故本院对原告要求被告华夏银行宁波分行对被告史翠英置业公司的付款义务承担连带责任的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款的规定，判决如下：一、限被告宁波史翠英置业有限公司于本判决生效后七日内支付原告桑洪逾期交房违约金111606元；二、限被告宁波史翠英置业有限公司于本判决生效后七日内退还原告桑洪房屋面积不足房款差额5262元；三、被告史翠英对被告宁波史翠英置业公司的第一项付款义务承担一般保证责任，被告史翠英承担保证责任后有权向被告宁波史翠英置业公司追偿；四、驳回原告桑洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2637元，减半收取1318.5元，由被告宁波史翠英置业有限公司、史翠英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。（此页无正文）代理审判员  邝荣二〇一六年八月二十九日书 记 员  向婧????12?