陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）神民初字第02493号
原告（反诉被告）陕西腾龙房地产开发有限公司，住所地：神木县麟州街铂金汉宫北侧。
法定代表人贺继霞，该公司总经理。
委托代理人杨怀利，神木县神木镇法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）郝子军，男，1968年5月生，汉族，陕西省人。
委托代理人贾文波，陕西尊尚律师事务所律师。
原告（反诉被告）陕西腾龙房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）郝子军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陕西腾龙房地产开发有限公司法定代表人贺继霞未到庭，委托代理人杨怀利、被告（反诉原告）郝子军及其委托代理人贾文波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2011年12月30日，被告购买原告位于店塔人民小区1号楼1单元702号住宅一套，销售面积为112.94㎡，单价为4300元。交房时原告按111.35㎡预收了费用，后经房管所测量产权面积为121.47㎡，基于原、被告双方签订的购房合同明确约定实际面积以房管所测量为准，现交房面积与实际面积相差10.12㎡，按购房时的单价每平米4300元计算，被告应向原告补交购房款43516元，及未交购房款应摊的室外管网费1306元、契税653元、房管所收费61元，以上共计45536元。原告多次催要，被告拒不支付，故原告诉讼请求：1、依法判令被告支付原告购房款43516元及被告按交购房款应摊室外管网费1306元、契税653元、房管所收费61元，共计45536元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告（反诉被告）向法庭提交了以下证据：
第一组：原告的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、榆林市商品房预售许可证、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。为证明原告系合法修建、合法销售商品房。
第二组：商品房买卖合同、个人购房担保借款合同。为证明：一、商品房买卖合同系原、被告双方在自愿平等的情况下签订的，该合同书中第二条第三款约定，被告购买原告房屋最终以房管所测量计算面积计算价格、多退少补；二、买卖合同书中第八条约定，原告可向被告收取3%的室外管网费及物业应摊费用等。
第三组：现金收入凭证、腾龙地产专用现金付出凭证。为证明被告给原告交购房款155642元，原告给被告交房时退还被告购房款6837元，实际被告向原告交购房款现金为148805元，被告现已交原告购房款（包括银行贷款）为485642元，被告现仍欠原告购房款43516元，被告应支付于原告。
第四组：涉案房屋房产证复印件一份。为证明原告向被告销售的房屋总建筑面积为121.47㎡，其中套内建筑面积为88.24㎡，公摊面积为33.23㎡，因原、被告双方签订合同时约定以房管所测量的房屋面积为准，故原告有权按照房管所测量面积要求被告支付原告购房款。
被告（反诉原告）辩称，第一、原、被告双方于2011年12月30日签订的《商品房买卖合同》，该合同本身存在问题，该合同是原告自己的工作人员订制和填写的，并且反复使用该合同，所以是格式合同，关于该问题原告已经当庭承认；第二、原、被告双方在签订合同时，对房屋的套内面积、公摊面积及总建筑面积均做了明确约定，同时也对公摊系数按照行业规定计算做了明确的约定，即公摊系数为23.46%，以此计算，按原告在给被告交付使用该房屋时，以91.48㎡的套内面积为依据，可以计算出公摊面积为20.7㎡，房屋的总建筑面积应当为108.94㎡，比合同约定的面积少了2.41㎡，按合同约定单价每平方米4300元计算，被告方认为原告多收了被告10363元，按照合同约定的多退少补，原告应当返还于被告；第三、产权登记的测绘数据是原告的单方变更行为，根据我国《合同法》的规定，原告单方面变更合同约定的行为不发生法律效力，因此被告认为公摊系数应按照购房合同约定的比例计算，由此导致扩大了的公摊面积应由原告自己承担；第四、原告没有依法履行自己的义务，故其应承担相应的责任。
被告（反诉原告）反诉称，2011年12月30日，反诉人与被反诉人签订了编号为DT-045的商品房买卖合同，反诉人购买被反诉人开发的位于神木县店塔镇人民小区第1幢A单元7层702号住宅一套。合同约定建筑面积为112.94㎡，套内建筑面积为91.48㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为21.46㎡，房屋单价每平方米为4300元（被反诉人实际收取的费用是按照111.35㎡计算要求反诉人交付的）。反诉人按约定向被反诉人交纳了全部购房款（其中首付30%，其余为银行住房贷款），现该房屋已交付于反诉人占有使用并办理了房屋产权证件并由反诉人保管。反诉人所购房屋登记面积为121.47㎡，套内建筑面积为88.24㎡，共有分摊面积为33.23㎡。现反诉人提出以下反诉意见：一、反诉人与被反诉人签订的商品房买卖合同中已经明确约定了公摊系数为23.46%，按照该约定以交付时的套内使用面积乘以合同约定的公摊系数，公摊面积最多应当是20.7㎡，房屋总建筑面积应当是108.94㎡，比合同约定的面积（以实际交付款项的面积计算）少了111.35-108.94=2.41㎡，按合同约定的单价每平米4300元计算，被反诉人多收了反诉人10363元，原告应当予以返还；二、根据房管所出具的房产证登记数据，该房公摊面积除以套内使用面积得出的公摊系数高达37.64%。因原、被告签订的合同中明确约定公摊系数为23.46%，因此扩大的面积应由原告自己承担；三、依照建筑行业标准18层以下的小高层，公摊面积最大应当是建筑面积的14-20%，而反诉人所购买的房屋公摊面积占到房屋总建筑面积的四分之一多。依据《消费者权益保护法》第八条规定，被反诉人应依法向反诉人明确告知测算依据、公摊面积包含项等。综上，被反诉人为了规避自己的主要义务，未按法律规定与反诉人签订规范的房屋买卖合同，且擅自变更合同约定，导致房屋实际面积与合同约定面积产生了巨大的差异。故反诉人反诉请求：一、依法判令被反诉人立即返还因面积误差而多收取反诉人的房屋差价款10363元；二、本案诉讼费用由被反诉人承担。
被告（反诉原告）向法庭提交了以下证据：
第一组：商品房买卖合同。为证明原、被告双方签订的该买卖合同有效，合同中明确约定了建筑面积、套内使用面积、公摊面积，并且由此根据行业规定得出公摊面积系数为23.46%。
第二组：被告苏子华的房产证复印件。为证明产权证上登记的数据，是原告单方变更合同的一个行为，该单方变更合同的行为应为无效行为。
第三组：退费凭证一支。为证明原告自己都认为该房屋面积与合同约定面积及产权登记面积不符。
原告（反诉被告）辩称：反诉原告的理由不能成立，双方在合同约定购房建筑面积和公摊面积最终以房管所测量为准，反诉原告提出的反诉意见没有法律规定，也没有事实依据，故反诉原告的反诉请求不成立，应当驳回。
经庭审质证：被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据的真实性和证明目的均无异议；对第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为商品房买卖合同中原告提出的商品房买卖的其他费用，关于合同中约定的多退少补应当是因客观原因产生的面积误差情况下的多退少补，而不是主观方面的单方变更行为；对第三组证据的真实性无异议，对退房款单据的证明目的有异议，认为退款的行为证明原告自己都认为该房屋面积与合同约定的面积及产权登记的面积不符，也就是小于产权登记面积；对第四组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据证明原告存在单方面变更合同的行为，该行为应认定无效。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据的真实性无异议，对合同的第二条第三款规定的证明目的有异议，认为该款规定，最终以房管所丈量为准，多退少补，也就是被告没有阐明事实；对第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告持有的房产证属合法所得，被告对房管所丈量的面积如有异议，可提起行政诉讼，原告并没有单方变更合同；对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为当时退款是以建筑工地技术人员丈量预计的结算退的款，而双方合同约定最终是以房管所丈量的为准，该退款不是对双方买卖合同结算，被告的该组证据证明了原、被告双方对买卖合同没有进行过结算，也证明了被告提出反诉给予退平米差价的事实。
本院对原、被告提交的证据作如下认定：原告（反诉被告）提交的第一组证据，来源合法、内容真实、且与本案具有关联性，故予以认定；原告提交的第二组证据，因被告对其真实性无异议，且该组证据内容真实，故予以认定；原告提交的第三组证据，因被告对其真实性无异议，且该组证据可以证明被告苏子华于2012年3月25日向原告交房款155642元及原告于2012年10月18日向被告退房款6837元的事实，故对其真实性予以认可，且因本组证据与被告提交的第二组证据相互印证，故对因面积差所产生的室外管网费1306元、契税653元、房管所收费61元的证明目的亦予以认可；原告提交的第四组证据，来源合法、内容真实、与本案具有关联性，故予以认定。
被告（反诉原告）提交的第一组证据，其来源合法，内容真实，且原告对其真实性及证明目的也没有实质性的异议，故对其依法予以认定；被告提交的第二组证据，来源合法，内容真实，故对其真实性予以认定，但因神木县房管所办理的房屋产权证上登记的数据为具体行政行为，而无法达到证明是原告单方变更合同的事实，故对其证明目的不予认定；被告提交的第三组证据的真实性予以认定，但因原告在神木县房管所办理房屋产权证之前按照产权面积收费并不能证明原告已经确认了房屋产权面积，故对其证明目的不予认定。
根据当事人的陈述，举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2011年12月30日，原、被告签订了编号为DT-045的《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的店塔人民小区第1幢A单元7层702号住宅一套，该房屋建筑面积为112.94㎡，其中套内建筑面积为91.48㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为21.46㎡（最终以房管局测量面积为准，据实结算，按原合同单价多退少补）；该房屋价款按建筑面积计算，每平方米为4300元，总房价为485642元；付款方式为首付30%，剩余70%由原告和银行协商申请办理建房贷款；原告给被告交房时，被告须交清房屋总价款3%的物业维修基金费和室外管网费；原告给被告交付房后，此房所产生的一切费用均由被告承担（包括国家规定的所有税费）；被告购买原告的房屋办理过户手续时，原告负责提供应有的证件，办理手续费由被告承担。2012年3月，原、被告与中国农业银行股份有限公司神木县支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向中国农业银行股份有限公司神木县支行北郊分理处借款330000元，由原告为此笔借款做担保。被告郝子军于2012年3月25日向原告交纳购房款现金155642元，后又以按揭贷款的方式交房款330000元，共计预交房款485642元。2012年10月18日原告向被告按预计面积111.35㎡结算后，原告向被告退还了购房款6837元。2013年1月25日，被告在神木县房管所办理了房屋产权证，房权证登记建筑实际面积为121.47㎡（其中套内建筑面积为88.24㎡），比预结算时多出面积10.12㎡，面积差价为10.12×4300=43516元。相应室外管网费差价为1306元、契税差价为653元、房管所收费为61元。
本院认为，原、被告间于2011年12月30日在自愿平等、协商一致的基础上所签订的《商品房买卖合同》，是其双方当事人的真实意思表示，且合同内容并不违反有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，故其双方均应按合同约定行使权利、履行义务。本案中原、被告争议的焦点为双方房屋面积最终以什么标准结算，因《商品房买卖合同》第二条第四款约定：“该房屋建筑面积为112.94㎡，其中套内建筑面积为91.48㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为21.46㎡（最终以房管局测量面积为准，据实结算，按原合同单价多退少补）”。从该合同上述内容理解涉案房屋面积最终是以房管局测量的面积为准，据实结算。现神木县房管所办理的房屋产权证上登记的涉案房屋面积为121.47㎡，比交房时原、被告以111.35㎡预结算面积多出10.12㎡，根据上述合同约定被告还应向原告补交的差价为10.12×4300=43516元，因原告请求补交该差价符合合同约定的“据实结算”，故本院依法予以支持。对于原告诉请要求被告给付所欠室外管网费1306元、契税653元，因在《商品房买卖合同》中对此已明确约定，故本院亦予以支持。对于原告要求被告承担房管所收费61元的请求，因合同中并没有明确的约定，且该费用属于另一法律关系，故原告可另行行使权利进行主张，故本院不予支持予以驳回。对于被告的反诉请求因其没有证据证实，合同亦无约定，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告郝子军于本判决生效后十五日内支付原告陕西腾龙房地产开发有限公司房款43516元、室外管网费1306元、契税653元，共计45475元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
三、驳回被告的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费470元、反诉费50元，共计520元，由被告郝子军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 麻建栋
二〇一五年十一月十一日
书记员 李长波