广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初4909号
原告：清远市韶星物业发展有限公司。住所地：清远市清城区朝阳花苑*座*楼。
法定代表人：陈鑑全。
委托诉讼代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾瑞玲，广东明典律师事务所律师。
被告：余国强，男，1966年2月16日出生，汉族，住广州市越秀区，
第三人：周炳明，男，1971年12月6日出生，香港特别行政区居民，现住广州市海珠区，
第三人：邓小华,男，1970年8月20日出生，汉族，住清远市清城区，
委托诉讼代理人：罗正安,广东亨信律师事务所律师。
原告清远市韶星物业发展有限公司（以下简称韶星物业公司）与被告余国强,第三人周炳明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，根据原告韶星物业公司的申请，本院依法追加邓小华为本案第三人参加诉讼。原告韶星物业公司的委托诉讼代理人叶俊宇，被告余国强，第三人周炳明，第三人邓小华的委托诉讼代理人罗正安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韶星物业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告之间的租赁关系以及解除原告与被告周炳明签订的《租赁合同》，并要求两被告立即清场返还租赁场所；2、两被告立即向原告支付从2017年3月1日起所拖欠的租金536400元（租金暂计算至起诉之日止）；3、两被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告申请将周炳明由被告变更为第三人参加诉讼；同时，原告将诉讼请求变更为：1、解除原告与被告余国强于2016年9月29日签订的《承诺书》，被告余国强返还租赁场所；2、被告余国强向原告支付从2017年3月1日起所拖欠的租金536600元，实际租金计算至交付场地之日止；3、本案诉讼费由被告余国强承担。事实与理由：原告与被告周炳明于2010年5月1日签订一份《租赁合同》，合同内容包括：“五、周炳明租赁原告位于清远市北门街朝阳花××＃、××＃××楼××层、夹层、××层，每年每月租金如下（注：单位：人民币元/平方米）：4、从2016年5月1日至2019年4月30日止：①一楼面积为2100平方米，租金每月每平方米人民币15元，合计31500元。②夹层面积为2100平方米，租金每月每平方米人民币9元，合计18900元。③二楼面积为3900平方米，租金每月每平方米人民币10元，合计39000元。合计：每月租金共计人民币89400元。六、租金交付：租金必须每月15号前交纳，不得超过一个月。十、违约责任：1、……如两个月不交租，则原告收回场所，承租者无条件清场。若承租者买回的用于安装电梯的商铺及电梯，合同期满，承租者作无偿提供给出租方，均属出租方所有。”之后由于周炳明出现资金问题无法继续承租，经过原告同意，最终由被告余国强与周炳明共同承租位于清远市北门街朝阳花××＃、××＃××楼××层、夹层、××层。原、被告没有重新签订《租赁合同》，直接以承诺书的形式确定了双方的租赁合意，并且在承诺书上约定：从2017年3月1日起，被告余国强缴纳租金的金额按照原签订的《租赁合同》及2015年9月20日签订《协议书》进行缴纳租金。但是两被告没有按照约定缴纳过租金，经原告多次催告后，两被告仍未支付租金，从2017年3月1日起至今欠付6个月租金即536400元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定以及《租赁合同》第十条的约定，原告可以要求解除与被告的租赁关系，并且要求被告立即清场返还租赁场地。现原告向法院提起诉讼。
被告余国强辩称：我方接手商场后一直没有营业，后来转租给邓小华，2016年9月1日开始正式转租给邓小华，2016年9月29日收到邓小华的款项，邓小华交纳9月及10月的租金后没有再支付租金，所以我方也无法向原告支付租金。此外，我方与原告的协议中有免租期，到2017年2月1日正式收取租金，我方在转租时也给予了租金优惠。拖欠租金的责任在于第三人邓小华，我方与原告有长期的合作关系，不存在故意拖欠，我方请求收回第三人邓小华的经营场地，且邓小华应支付拖欠的租金。
第三人周炳明陈述：我方已经将经营场地转租给了被告余国强，之前并不知道其拖欠了租金，实际情况也不清楚。
第三人邓小华陈述：一、涉案的租赁场所存在瑕疵，合同中约定消防设施及消防合格证由出租方或分租方负责，但涉案的租赁场所在移交时并没有取得相应的消防验收许可，且因此被处罚，导致该场所一直无法正常营业，对方违约在先。二、我方已经按照约定支付了保证金及部分租金，后期拒绝支付租金是行使不安抗辩权。我方在合同签订当天支付了100000元保证金，但余国强提出需要先付清拖欠原告的租金才能将租赁场所移交给我方，因此签订补充协议将保证金支付期限提前，在我方支付了620000元保证金后，余国强于2016年10月20日提出要拆除四台电梯以办理消防验收备案，并要求我方支付10月份的租金，但其拆除电梯后却没有进一步的措施，导致迟迟未能获得消防验收。因为余国强的行为，导致夹层一直无法使用，一层也无法正常合法经营，因此我方拒绝支付租金。三、我方已经将租赁场所交由清远市XX肉菜市场管理有限公司进行管理并分租给各个商户，且签订了相应的租赁合同，消防验收备案手续于2017年10月16日办理。综上，我方并非涉案经营场所的实际承租者，该租赁场所的夹层无法使用，租赁场所存在瑕疵，如解除合同并提前收回租赁场所，会损害我方及各商户的合法权益。
本院经审理认定事实如下：2010年5月1日，原告韶星物业公司（甲方）与第三人周炳明（乙方）签订《租赁合同》，主要内容如下：一、甲方将位于清远市北门街朝阳花××＃、××＃××楼××层、夹层、××层出租给乙方，用途为商业、百货、服装、仓储式百货商场，租用面积为8100平方米（其中一层为2100平方米，二层为3900平方米，夹层为2100平方米），租期为20年，从2010年5月1日起至2030年4月30日止，甲方给予乙方16个月时间装修期实行免收租金，实际计租日期从2011年9月1日起至2030年4月30日止。二、一层租金每平方米每月12元，交租满3年后，每3年递增1次，每次递增1元；夹层租金每平方米每月6元，交租满3年后，每3年递增1次，每次递增1元；二层租金每平方米每月7元，交租满3年后，每3年递增1次，每次递增1元；合同签订15日内，乙方向甲方交付保证金400000元，期满时最后一年抵乙方租金；按照上述方式计算，从2011年9月1日至2012年4月30日每月租金为34500元，从2012年5月1日至2013年4月30日每月租金为44700元，从2013年5月1日至2016年4月30日每月租金81300元，从2016年5月1日至2019年4月30日每月租金89400元，从2019年5月1日至2022年4月30日每月租金97500元，从2022年5月1日至2025年4月30日每月租金105600元，从2025年5月1日至2028年4月30日每月租金113700元，从2028年5月1日至2029年4月30日每月租金121800元；乙方须在每月15日前交纳租金，不得超过一个月。三、消防设施及消防合格证由甲方负责，室内装修由乙方负责，中央空调、电梯按现状给予乙方；甲方必须在2008年12月1日前负责报装好乙方租用场地所有消防系统，并负责所需手续及费用，一切消防设备必须经国家消防部门验收通过并领取合格证后交乙方使用，乙方正式使用后商场内一旦出现火警责任自负，与甲方无关。四、合同期满后，场内商品及可动资产归乙方所有，按金（保证金）由甲方退还给乙方。五、如乙方因经营不善须终止合同，必须提前3个月向甲方提供书面材料，说明原因后可以终止合同；如乙方两个月不交租，则甲方收回场所，乙方无条件清场。该合同签订后，原告按照约定将涉案物业交付给了第三人周炳明使用。
2015年9月20日，原告韶星物业公司（甲方）与第三人周炳明（乙方）签订《协议书》，主要内容为：一、因经济环境不好致乙方处于停业状态，到现在为止乙方所欠甲方的租金，双方同意乙方支付500000元给甲方作为乙方结清所欠的所有租金，甲方同意撤销与乙方的诉讼，签订协议当天乙方支付400000元，甲方撤诉完毕当天支付100000元。二、位于租赁场地XXX商场西门XX卡之一及XX卡之二，是属于甲方所有，不属于租赁场地。三、乙方的债权债务等与甲方无关，包括乙方提前收取商户的租金及所欠装修公司款项均由乙方解决，该商场乙方与商户签订相关租赁合同所产生遗留问题由乙方解决，乙方之前的债权债务与甲方无关。四、甲方同意给予乙方6个月的免租期，以便公司重组营业，从2015年10月1日起计算。该协议签订后，周炳明于2015年9月21日向原告支付了400000元，于2015年12月11日向原告支付了100000元。
2016年8月28日，第三人周炳明（甲方）与被告余国强（乙方）签订《承租权转让合同》，主要内容为：一、甲方将位于清远市北门街朝阳花××＃、××＃××楼××层、夹层、××层物业的承租权转让给乙方（租用面积同上述合同一致），该房屋的承租权转让期限为本合同签订之日起至甲方与业主的租赁合同期满之日止（即至2030年4月30日止）。二、甲方承诺并保证，依法享有本合同所转让的物业承租权的所有的权利人均已书面同意将该房屋的承租权转让给乙方，甲方在合同签订之日将该物业交付给乙方。三、该物业自合同签订之日起所发生的一切债权债务由乙方承担，与甲方无关。
2016年5月23日，原告韶星物业公司（甲方）与被告余国强（乙方）签订《承诺书》，主要内容为：一、因乙方经营困难，运营需要，乙方建议给予时间转租或者寻找合作伙伴，时间为2016年5月23日至2016年10月30日，期间每月的租金暂缓交纳（包括所欠的5月份租金）。二、甲、乙双方同意该上述的时间里，该场地的租金也按照每个月计算，每月的租金暂缓交纳，双方同意将租金以累积形式计算，乙方承诺在10月30日之前将该上述时间内所欠的租金一次性交纳给甲方。
2016年9月29日，原告韶星物业公司（甲方）与被告余国强（乙方）签订《承诺书》，主要内容为：因乙方运营需要进行招商引资，甲乙双方协议给予乙方对商户具有4个月免租期，甲方给予免租期时间为2016年11月1日至2017年2月28日，乙方在2017年3月开始正常交纳场地租金；从2017年3月1日起，乙方交纳租金的金额按照与周炳明所签订的《租赁合同》及2015年9月20日签订《协议书》进行交纳租金。
2016年8月29日，第三人周炳明作为分租方（甲方），被告余国强作为其授权签约人共同与第三人邓小华（乙方、承租方）签订《分租合同》，三人均在合同上签字。合同的主要内容为：一、甲方将涉案物业的一层、夹层分租给乙方作商业使用，面积合计4200平方米。二、租赁期限为2016年9月1日至2030年4月30日，如乙方拖欠租金1个月，甲方可以终止合同，收回物业。三、乙方在签订合同后5日内，向甲方支付320000元租金给甲方作为租金押金；每月10日前交纳当月租金，乙方按月将租金支付到甲方账户或其指定的账户，如果甲方未将租金按时支付给韶星物业公司，乙方有权垫付租金给该公司，乙方垫付的租金可从下个月应支付甲方的租金中抵扣，剩余租金交给甲方；租金每满三年后，每三年递增一次，每次递增租金10%，每年每月的租金如下：2016年9月1日至2017年2月28日为每月80000元，2017年3月1日至2019年8月31日为每月160000元，之后的按上述约定递增。四、乙方在签订合同之日先支付保证金100000元，交付场地时支付保证金100000元，另外100000元保证金在合同签订之日起3个月内，甲方将原商场消防验收许可证出证后3日内支付，否则由乙方自行办理消防验收许可证，乙方无需支付该100000元保证金；乙方二次装修自行申报消防验收；在合同履行最后一年，乙方可用保证金300000元和租金押金320000元抵扣租金，如乙方违反合同条款，甲方有权没收保证金及租金押金。
2016年9月28日，第三人周炳明作为甲方，被告余国强作为其授权代表人与第三人邓小华（乙方）签订《补充协议》，余国强与邓小华在协议上签字。协议的主要内容为：一、甲方应保证乙方承租的场地能够办理商业登记，因甲方的原因导致不能办理时，乙方有权解除合同，甲方双倍返还乙方保证金1240000元。二、乙方支付保证金的时间变更为2016年9月29日上午支付520000元，甲方下午2点交钥匙、场地给乙方。三、甲方应保证交付给乙方的场地没有其他租户在继续承租（位于东门14座夹层芒记甜品除外，面积约120平方米，该场地甲方保证在2017年1月1日移交），如果场地移交给乙方后，发现有其他租户不退场或持有该场地与甲方的有效租赁合同，甲方应在三个月内处理完该事宜，超过三个月不能处理，乙方有权解除合同，甲方应赔偿乙方的损失（损失范围为乙方的装修费用及乙方赔偿给其他租户的损失），双倍返还保证金1240000元给乙方。四、在乙方的租赁范围内，乙方有权自主决定装修方案，对有关设备、设施在征得甲方同意的情况下，进行拆除或改造，合同期满后，乙方无需恢复原状。
第三人邓小华承租上述部分物业后，对物业进行了改造，并自行办理了消防验收备案登记手续。之后，邓小华以清远市XX肉菜市场管理有限公司的名义将该物业分租给了其他人经营。庭审中，第三人邓小华提供了一份由原告韶星物业公司于2016年9月29日出具的收款收据，载明收到涉案物业2016年5月1日至2016年10月30日的租金300000元。
庭审中，原告认为被告余国强从2017年3月1日开始拖欠租金，被告余国强对此没有提出异议。此外，原告与第三人周炳明在庭审中均确认周炳明在与原告签订租赁合同后支付了保证金400000元，对于该笔保证金，原告认为已经抵扣拖欠的租金，周炳明则认为应当返还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告韶星物业公司与第三人周炳明签订《租赁合同》，将涉案物业出租给周炳明使用；之后周炳明与被告余国强签订《承租权转让合同》，由余国强承租涉案物业，原告韶星物业公司也与余国强签订《承诺书》，确认涉案物业由被告余国强承租，且原告与被告均同意从2017年3月1日开始的租金交纳方式按照原告与第三人周炳明签订的《租赁合同》及《协议书》的约定，因此本院认定原告韶星物业公司与被告余国强之间构成房屋租赁合同关系，被告余国强应履行支付租金的义务。但被告余国强从2017年3月1日开始没有如约向原告支付租金，已构成违约，对于原告要求解除其与被告余国强之间的房屋租赁合同关系，并要求被告余国强返还租赁场所的诉讼请求，本院依法予以支持。关于拖欠租金的计算方式，被告余国强对于从2017年3月1日开始拖欠原告的租金没有提出异议，而双方约定从2016年5月1日至2019年4月30日每月的租金为89400元，从2019年5月1日至2022年4月30日每月租金97500元，从2022年5月1日至2025年4月30日每月租金105600元，从2025年5月1日至2028年4月30日每月租金113700元，从2028年5月1日至2029年4月30日每月租金121800元；因此租金应从2017年3月1日开始按上述约定计算至被告将租赁场所返还给原告之日止，对于原告的该项诉讼请求，本院亦予以支持。关于第三人周炳明所支付的保证金400000元，周炳明在本案中并未提出独立的诉讼请求，对此本案不予处理。关于被告余国强与第三人邓小华之间因转租而发生的纠纷，由余国强与邓小华另行处理，本案亦不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、解除原告清远市韶星物业发展有限公司与被告余国强之间关于清远市北门街朝阳花××＃、××＃××楼××层、夹层、××层商场的房屋租赁合同关系；
二、被告余国强于本判决生效之日起10日内将位于清远市北门街朝阳花××＃、××＃××楼××层、夹层、××层商场（面积为8100平方米）返还给原告清远市韶星物业发展有限公司；
三、被告余国强于本判决生效之日起10日内向原告清远市韶星物业发展有限公司支付租金（租金从2017年3月1日开始按双方约定计算至被告将租赁场所返还给原告之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9164元，由被告余国强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 周文俊
人民陪审员 陈玉芬
人民陪审员 潘素华
二〇一八年二月二十八日
书 记 员 刘绮彤
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。