湖北省麻城市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1181民初2187号
原告：麻城市长信小额贷款有限责任公司，住所地麻城市将军南路16号。
法定代表人：桂正祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈吉禾，湖北诚信联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈伟，湖北诚信联合律师事务所律师。
代理权限：特别授权。
被告：程永峰，男，汉族，1964年5月15日出生，湖北省麻城市人，蛟龙房地产开发有限公司总经理，住麻城市，
被告：邓淑丽，女，汉族，1966年10月28日出生，住麻城市，
被告：麻城市蛟龙房地产开发有限公司，住所地麻城市宋埠镇106国道后。
法定代表人：程永峰，该公司总经理。
三被告共同委托诉讼代理人：陈正清，湖北从天律师事务所律师
代理权限：一般授权。
原告麻城市长信小额担保贷款有限公司诉被告程永峰、邓淑丽、麻城市蛟龙房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月27日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告麻城市长信小额担保贷款有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决三被告共同偿还借款2725820元，并按月息3%支付利息至实际给付之日；2、请求判决三被告支付共同原告实现债权的律师费10万元；3、请求判决原告有权对借款本金、利息及实现债权的费用就被告提供的抵押物拍卖、变卖的价格优先受偿；4、本案全部诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告程永峰与被告邓淑丽系夫妻关系，共同经营被告麻城市蛟龙房地产开发有限公司从事房地产开发经营，2014年1月1日被告因经营需要，向原告借款，双方签订借款合同一份，约定借款金额为100万元，借款期限为18个月，自2014年1月1日起至2015年6月30日止，利率为月利率3%，双方另行签订抵押合同一份，由被告以位于麻城市宋埠镇的两宗土地及房屋（土地使用权证号为麻土国用（2012）第420822321号、麻土国用（2006）第4208222002号、房屋所有权证号为麻城市房权让宋埠字第××号）向原告提供抵押担保。《借款合同》还约定，最终借款金额以借据为准，后经双方协商实际借款金额为270万元。借款合同签订后，原告向被告汇付了借款本金270万元，后被告逾期还款，原被告双方又于2016年12月27日达成还款协议书一份，经核算确认截止2016年12月30日，被告共计欠付原告本金及利息5275820元，并约定以麻城市宋埠镇英联大道的房屋抵付255万元，下欠本金金额为2725820元，被告承诺于2017年1月10日前付清，但经�告多次催要，被告均以各种理由拒绝还本付息。故依法提起诉讼，请求判如所请。
被告程永峰、邓淑丽、麻城市蛟龙房地产开发有限公司辩称：一、原告结算的利息不符合双方所签借款合同约定.程永峰与邓淑丽在2014年1月1日与原告所签的《借款合同》约定的借款利率为15‰，故原告与被告结算利息应以月利率15‰为准。原告与被告按照月息3%计算利息不符合合同的约定，不应当得到法律的支持。被告自2014年1月1日至2014年12月31日已经向原告支付利息54万元，自2015年1月1日起，又先后向原告支付利息80万元，被告共计向原告支付利息134万元，应从双方结算的利息中予以扣减；二、原告要求答辩人偿还借款2725820元是错误的。被告只欠原告15万元借款本金。2016年12月27日，被告与原告签订了《以房抵款协议书》，双方约定，被告以宋埠镇106国道旁的房屋（一层�面三间、住宅四套）抵偿原告本金255万元，原告也打了收条，说明原告认可了抵偿本金255万元的事实，则被告从2016年12月27日只欠原告本金15万元。结合本案，原告的债权只能是被告下欠的15万元本金和应该按照15%计算的利息；三、原告要求对抵押物进行拍卖、变卖不符合法律规定。本案的抵押物的产权所有人尽管登记为程永峰、邓淑丽，但实际上，抵押房屋的产权为麻城市福利包装厂所有；四、鉴于原告要求的抵押物不符合法律规定，则原告起诉要求实现债权的律师费没有法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人对真实性无异议的证据：原告提交的证据一、二、三、四、五，被告提交的证据一、三、四、五，本院认为，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，对上述证据的证�效力予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院逐一认定如下：被告提交的证据二尽管证据来源合法，内容真实，但与本案没有关联性，对该证据本院不予采信。
就双方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2014年1月1日，被告程永峰作为借款人（甲方），被告邓淑丽作为共同借款人，原告麻城市长信小额贷款有限责任公司作为贷款人（乙方），三方签订借款合同一份，合同约定，甲方向乙方借款，借款金额为人民币4000000元，借款用途为房地产开发，借款期限自2014年1月1日至2015年6月30日止，借款利率为月利率15‰。双方在合同的第二十一条——其他约定事项中约定：“本合同双方约定借款额度400万元为最高限额，借据依据项目进度，资金需要情况，经甲乙双方同意，分批立据借款，最终以借据约定的吉恩、期限、利率和还本付息为准。”同日，被告程永峰、邓淑丽作为抵押人，原告麻城市长信小额贷款有限责任公司作为抵押权人，双方签订《抵押合同》一份，合同约定为确保前述《借款合同》的履行，程永峰、邓淑丽愿意以其所有的房地产（土地证号码分别为：麻土国用（2012）第420822321号、麻土国用（2006）第420822002号、房产证号为：麻城市房权证宋埠字第××号）作为抵押物抵押给原告，担保的主债权为主合同项下的本金4000000元，利率15‰，期限自2014年1月1日始至2015年6月30日止，担保的范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。抵押合同签订后，就上述抵押物双方当事人就房产证号为：麻城市房权证宋埠字第××号（土地证号为麻土国用（2012）第4208223**号）的房屋进行了抵押登记。2014年1月9日，原告向被告转款1200000元，2013年11月28日原告向邓淑丽转款1500000元。2016年12月27日，原被告签订《以房抵款协议书》一份，协议书内容为：“一、经甲、乙双方对账确认，截止2016年12月30日止，乙方共计欠甲方借款本金为270万元，利息2575820元，本息共计5275820元。二、乙方以自有自建位于麻城市宋埠镇英联大道的门面房和住宅房（土地使用证号麻土国用（2014）第4208022350号，使用面积为70768平方米）抵付欠款，具体抵付房屋为：1、一层门面三间，共计233.2平方米，抵款价格为6500元/平方米，共计抵款金额为151.6万元；2、住宅四套，共计470平方米，抵款价格为2200元/平方米，共计抵款金额为103.4万元；上述房屋共计作价255万元，抵偿借款255万元，乙方截止2016年12月30日尚欠甲方2725820元，双方另行签订还款协议。”同日，原被告签订《还款协议书》一份，协议书内容为：“乙方程永峰、邓淑丽于2014年1月9日与甲方麻城市长信小额贷款有限责任公司签订《借款合同》一份，向甲方借款400万元，用于资金周转，后经双方协商实际借款金额为270万元。双方约定借款期限为18个月，借款利率为月息3%。现借款已逾期，因乙方无力偿还借款本息，甲、乙双方经过友好协商，签订还款协议条款如下：一、经甲、乙双方对账确认，截止2016年12月30日止，乙方共计欠甲方借款本金为270万元，利息2575820元，本息共计5275820元。二、甲乙双方经协商，乙方以自有自建位于麻城市宋埠镇英联大道的门面房和住宅房抵付欠款255万元，截止2016年12月30日乙方尚欠甲方2725820元。三、乙方承诺于2017年元月10日前付清全部欠款，并按月息3%支付借款利息至借款还清之日。”
本院认为，合法的民间借贷关系依法受到法律保护。本案原、被告之间签订的书面借款协议系双方当事人的真实意思表示，依法成立。借款协议签订后，原告麻城市长信小额担保贷款有限公司依照协议约定向被告程永峰、邓淑丽支付了借款本金，被告程永峰、邓淑丽应当按照协议约定的还款方式向原告偿还借款并支付借款利息。被告程永峰系被告麻城市蛟龙房地产开发有限公司的法定代表人，上述借款的用途双方在协议中约定用于房地产开发，故对于原告诉请被告麻城市蛟龙房地产开发有限公司偿还借款的诉讼请求本院依法予以支持。对于原告诉请的借款本金和利息的计算，本院认为，原借款合同约定的利息标准为15‰，但双方当事人于2016年12月27日签订的《还款协议书》对借款利率进行了重新约定，该约定并不违反法律禁止性规定，故上述借款的利息应当按照双方当事人于2016年12月27日重新约定的利率标准即月利率3%进行计算。但两笔借款的利息应当从原告实际交付之日起计算，两笔借款利息按照月息3%自借款之日计至双方签订《以房抵款协议书》之日止的利息共计应为为：2517000元。双方签订的《以房抵款协议书》也系双方当事人的真实意思表示，依法成立，对双方当事人均具有约束力。但其中利息计算错误，本院依法予以调整，对以房抵款的255万元，按照双方借款协议的约定，应当先偿还利息，然后偿还本金，本案中应认定被告偿还利息2517000元，偿还本金33000元。截止到2016年12月27日，被告未偿还原告的本金应为2667000元，自2016年12月28日起应当按照月利率2%计算利息。双方当事人签订的抵押合同依法成立，对于双方当事人已经办理了抵押登记的不动产，原告有权就二被告的上述债务就抵押物享有优先受偿权。对于被告辩称其已支付利息134万元的抗辩意见，因被告未向本院提交其支付利息的证据，且其抗辩意见与双方当事人签订的�还款协议书》中的内容不相符，对其该抗辩意见本院不予支持。对于被告辩称抵押物的实际所有权人不是被告程永峰和邓淑丽的抗辩意见，本院认为，不动产的所有权应当以不动产登记部门的登记为准，本案抵押物的所有人在房地产和国土部门登记的所有权人和使用权人均为本案被告程永峰和邓淑丽，故对被告这一抗辩意见本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十条、第二百一十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二条、第二十三条、第二十六条、第二十九条、第三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告程永峰、邓淑丽、麻城市蛟龙房地产开发有限公司向原告麻城市长信小额担保贷款有限公�偿还借款本金2667000元并支付利息、违约金及实现债权的费用（含律师代理费100000元）（上述利息、违约金及实现债权的费用按照本金2667000元，年利率24%计算，自2016年12月28日计至还清之日止）；
二、被告程永峰、邓淑丽以其所有的房地产（土地证号为：麻土国用（2012）第4208223**号、房产证号为：麻城市房权证宋埠字第××号）为上述借款本金及利息、违约金和实现债权的费用承担担保责任，原告麻城市长信小额担保贷款有限公司对该房地产享有优先受偿权；
三、驳回原告麻城市长信小额担保贷款有限公司的其他诉讼请求。
以上支付款项于本判决生效之日起三日内付清，有给付义务的当事人如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29406元减半收取14703元，财产保全申请费5000元合计19703元由被告程永峰、邓淑丽、麻城市蛟龙房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在上诉期届满七日内仍未预交上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 雷锦锋
二〇一七年十月二十六日
代书记员 鲍 欣
附1：本案证据目录
一、原告麻城市长信小额担保贷款有限公司提交证据和证明目的如下：
证据一、原告营业执照复印件一份，拟证明原告的主体资格适格；
证据二、被告的身份证复印件、企业信息，拟证明被告的主体资格适格；
证据三、借款合同、抵押合同、公证书、他项权证、还款协议书，拟证明1.原告与被告程永峰、邓淑丽夫妻于2014年1月1日签订借款合同一份，约定借款最高额为400万元，以位于麻城市宋埠镇的梁总土地及房屋（土地使用权证号为麻土国用（2012）第420822321号、麻土国用（2006）第4208222002号、房屋所有权证号为麻城市房权让宋埠字第××号）向原告提供抵押担保；借款双方就借款合同和抵押合同办理了公证。2.还款协议约定了实际借款金额为270万元，利率约定为月息3%，截止2016年12月30日，被告共计欠付原告本金共计5275820元，以房屋抵款255万元后，下欠2725820元应于2017年元月10日前付清，并按月息3%支付利息至借款还清之日；3.借款合同约定原告追索借款花费的律师代理费由被告承担；
证据四、银行付款凭证，拟证明原告向被告指定账户汇付借款本金270万元；
证据五、委托代理协议�，拟证明原告为追索借款委托律师所花费的律师代理费用。
二、被告程永峰、邓淑丽、麻城市蛟龙房地产开发有限公司提交证据和证明目的如下：
证据一、身份证复印件，拟证明被告身份状况；
证据二、麻城市福利包装厂营业执照复印件一份，拟证明：1.麻城市福利包装厂为宋埠镇镇属集体企业的事实；2.本案被抵押的登记为程永峰及邓淑丽名下的房产实际属于麻城市福利包装厂的事实；
证据三、麻城市蛟龙房地产开发有限公司营业执照复印件一份，拟证明被告麻城市蛟龙房地产开发有限公司系合法企业法人；
证据四、以房抵款协议书，拟证明被告已将自有房屋7套抵偿原告借款本金255万元，被告尚欠原告本金15万元的事实；
证据五、收条一份，拟证明原告同意被告将自有房屋7套抵偿原告借款本金255万元�被告尚欠原告本金15万元的事实。
附2：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百零六条【借款的返还期限】借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百一十条【自然人间借款合同的生效时间】自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
第二百一十一条【自然人间借款合同的利率】自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第一条本规定所�的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。
经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不适用本规定。
第二条出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。
当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人，持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼的，人民法院应予受理。被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩，人民法院经审理认为原告不具有债权人资格的，裁定驳回起诉。
第二十三条企业法定代表人或负责人以企业名义与出借人签订民间借贷合同，出借人、企业或者其股东能够证明所借款项用于企业法定代表人或负责人个人使用，出�人请求将企业法定代表人或负责人列为共同被告或者第三人的，人民法院应予准许。
企业法定代表人或负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同，所借款项用于企业生产经营，出借人请求企业与个人共同承担责任的，人民法院应予支持。
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。
《中华人民共和国物权法》
第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。