广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终6802号
上诉人（原审被告）深圳市鸿隆物业管理有限公司。
法定代表人嵇明，该公司总经理。
上诉人（原审被告）深圳招商商业发展有限公司。
法定代表人赵军，该公司董事长。
两上诉人共同委托代理人刘瞻，广东星辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市纽澳伦餐饮管理有限公司。
法定代表人蔡茉芬，该公司总经理。
上诉人深圳市鸿隆物业管理有限公司（以下简称鸿隆物业公司）、深圳招商商业发展有限公司（以下简称招商公司）因与被上诉人深圳市纽澳伦餐饮管理有限公司（纽澳伦公司）不当得利纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民一初字第1234号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2010年7月12日，原告向深圳市海上世界实业发展有限公司（以下简称海上世界公司）致函，内容为：鉴于公司目前经营状况，经董事会研究，公司自2010年7月12日止，原股东宣布解散，不再享有公司的股权；原股东蔡少锋暂时全面接管公司的经营及管理，处理公司相关债务之权力。蔡少锋在法人代表处签字确认。
2010年9月10日，蔡少锋向海上世界公司致函，内容为：兹有蔡少锋先生承租海上世界明华轮船尾一楼，因特殊情况，本人同意将租赁合同转为合伙人张虹，请贵司协助办理相关手续。
2010年9月19日，案外人张虹向海上世界公司出具说明，内容为：贵司与蔡少锋签署的租约因其问题没有按时交纳租金，现我与蔡少锋合作经营，我愿意履行9月8日蔡少锋与贵司签署的关于清理欠租的协议，同时希望将原蔡少锋与贵司签署的涉案商铺的租约转至我的名下并保留原有条款不变。
2010年9月20日，海上世界公司（甲方）与蔡少锋（乙方）签订《解除合同协议书》，约定：甲乙双方于2009年7月1日签订租赁合同书，并于2009年7月6日到租赁所正式登记。兹因乙方原因提出提前终止合同的申请，经双方协商，同意从2010年10月1日解除该房屋租赁合同。乙方同意按合同约定清退，不提出其他要求。合同解除后，双方的权利义务同时终止。
2010年9月21日，海上世界公司（甲方）与张虹（乙方）签订《房屋租赁合同》、《海上世界船体租赁合同》，约定：甲方同意出租，乙方愿意承租深圳市蛇口工业区海上世界明华轮船体×层船尾商铺，室内建筑面积615.45平方米。合同租期从2010年10月1日起至2019年7月7日止。该物业前三年租金为100元/m2/月，从第四年起每年租金递增5%；租期的前三年，每月租金为61545元；租期的第四年，每月租金为64622元；租期的第五年，每月租金为67853元；租期的第六年，每月租金为71246元；租期的第七年，每月租金为74808元；租期的第八年，每月租金为78549元；租期的第九年，每月租金为82476元。首期租金应于2010年10月1日前与租赁合同保证金支付时同时付清。乙方应于当月五号前付清当月租金。如超过当月五号，乙方仍未缴清当月租金，则应向甲方支付逾期支付租金的违约金，计算方式为：应付租金数额×0.3%×逾期天数。合同订立后，乙方必须在2010年10月1日前向甲方支付租赁保证金123090元。物业管理费为每月每平方米12元，该物业每月管理费总额为7385元。该物业仅作经营餐饮用途，经营品牌为旧金山湾海鲜餐吧；甲方保证该物业能够作为上述用途之用。乙方不交租金10天以上；乙方所欠租金与各项费用达5千元以上，甲方有权停止水、电供应及其他服务项目，直至提前终止合同，收回物业，有关租赁保证金由甲方没收，由此所造成的其他损失，甲方有权继续追究。双方同意，乙方通讯地址为：深圳市滨河路××××号万景花园×B、香港九龙弥敦道4××-4××号弥敦商务大厦××楼；乙方自行负责上述联系方式的有效性，双方同意有关通知或文书通过该联系方式传递，即产生送达之效力，如联系方式有变，乙方应书面通知甲方。
2010年10月1日，海上世界公司向张虹发出《入伙通知书》，内容为：您租赁的海上世界明华轮一层船尾，于2010年10月1日可入伙，请办理入伙手续，特此通知。
2011年1月28日，招商公司、海上世界公司和深圳市招商创业有限公司签订《海上世界明华轮及船前广场租赁合同等调整协议书》，约定：明华轮物业及明华轮所有承租户的租赁合同中出租方权利义务一并转让给招商公司，招商公司同意概括承接租赁合同中出租方全部权利义务。根据南EA××××××（备）房屋租赁凭证显示：深圳市招商创业有限公司系蛇口海上世界“明华轮”的出租人，招商公司系蛇口海上世界“明华轮”的承租人，租赁期间自2002年1月1日起至2021年12月31日止。
2014年2月10日，张虹向招商公司支付款项61545元，备注“2014年1月份租金”；2014年8月15日，张虹向招商公司支付款项49998元，备注“2011年1月、2月租金”；2014年8月18日，张虹向招商公司支付款项49998元，备注“2011年1月、2月租金”；2014年8月19日，张虹向招商公司支付款项23094元，备注“2011年1月、2月租金”。
原告通过其法定代表人蔡茉芬向被告招商公司支付涉案商铺2010年11、12月租金123090元，2011年1、2月租金123090元，2014年1、2、3月租金184635元及两个月押金123090元；并向被告鸿隆物业公司支付涉案商铺2014年1、2、3月管理费共计22155元。
2013年12月6日，被告鸿隆物业公司向原告发出《关于纽奥伦餐饮管理有限公司不能试营业的函》，内容为：因贵司与招商商业就该商铺的承租人关系正在法律诉讼期间，在该商铺承租人关系法院未判定前，不能试营业或营业，在法院判决后在招商商业签订正式合同后并到我司办理完入伙手续后方可营业，在此期间我司将对该商铺采取停电措施。
另查，根据已生效的（2015）深中法房终字第1093号民事判决书审理查明：张虹确认其于2010年10月1日接收涉案商铺并进行经营，直到2011年9月因蔡少峰强占而对商铺失去控制。招商公司确认其已于2015年8月20日自行收回涉案商铺。法院认为：“张虹2010年10月1日起即接收涉案商铺，2010年10月至2011年2月是其占有经营，张虹亦对此确认，故张虹仍应依约支付该期间租金……招商公司于2014年3月18日向张虹寄送《律师函》表示解除涉案租赁合同之时，涉案租赁合同的解除条件已经成就，邮件于2014年3月19日签收，故双方租赁合同于2014年3月19日解除……张虹2011年1月、2月租金直至2014年8月15日、18日、19日才分批付清，就该两月租金张虹依约应支付违约金共计481980.28元……招商公司依据合同违约条款主张解除合同并没收租赁保证金，但招商公司在审理中否认张虹交纳过租赁保证金，纽澳伦公司亦不认可所支付租赁保证金系替张虹支付，张虹主张蔡少锋此前租赁合同的保证金转为涉案租赁合同项下，但未提交证据予以证明，招商公司亦不认可，故招商公司主张没收张虹就涉案租赁合同交纳的租赁保证金缺乏事实依据，法院予以驳回……虽招商公司就本案纠纷诉至法院之时，涉案商铺系由纽澳伦公司占有，但张虹自认商铺系在其占有之时因案外人蔡少锋及纽澳伦公司原因失去控制，故张虹未能使用涉案商铺非因招商公司原因导致……故张虹向招商公司返还商铺的合同义务及未能及时返还商铺所产生的其他责任不能免除。”
庭审中，原告确认2014年1月至3月期间涉案商铺由原告占有，但因被告鸿隆物业公司停水停电，涉案商铺并未实际投入使用。
上述事实，有收款收据、发票、通知单、解除合同协议书、说明、函、备案房屋租赁合同、海上世界船体租赁合同、民事判决书、民事裁定书、申请、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
原告提出的诉讼请求为：1、两被告返还原告2010年11月、12月（61545×2=123090）和2011年1月、2月租金（61545×2=123090）；2014年1月、2月、3月租金（61545×3=184635）；2个月合同押金（61545×2=123090）；2014年1月、2月、3月管理费（7385×3=22155），上述款项共计576060元；2、两被告承担诉讼费。
原审认为，本案系不当得利纠纷。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，海上世界公司与蔡少锋的租赁合同已于2010年9月20日解除；嗣后，海上世界公司与张虹签订《房屋租赁合同》、《海上世界船体租赁合同》，双方存在房屋租赁关系。张虹于2010年10月1日接收涉案商铺，2010年10月至2011年2月由其占有经营，故张虹应依约支付该期间租金。对于上述租赁合同之义务，张虹已向招商公司支付2011年1月、2月份租金，并由法院判决承担迟延支付租金之违约金。因此，原告要求被告招商公司返还其另行缴纳的2010年11月、12月租金123090元；2011年1月、2月租金123090元，合法有理，法院予以支持。被告招商公司辩称张虹与蔡少锋存在合伙关系，但其并未提供确凿充分的证据以证实，应承担举证不能的不利后果。关于原告已经先行缴纳的两个月押金123090元，法院认为，上述租赁押金并非涉案商铺承租人张虹交纳，原告亦不认可所支付的租赁押金系替张虹支付；被告招商公司主张该租赁押金直接冲抵原告场地占用费，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。因此，被告招商公司应向原告返还两个月的租赁押金共计123090元。关于2014年1月、2月、3月的租金及管理费问题。法院认为，原告在上述期间实际占有涉案商铺，原告亦对此确认，原告应支付该期间的房屋占有费；因此原告以不当得利之诉要求被告招商公司返还上述期间的租金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。原告虽然实际占有涉案商铺，但根据其提供证据足以证实上述期间涉案商铺已被物管公司停水停电；故原告要求被告鸿隆物业公司返还其2014年1月、2月、3月的物管费22155元，合法有理，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告深圳招商商业发展有限公司于判决生效之日起五日内向原告深圳市纽澳伦餐饮管理有限公司返还租金246180元及押金123090元；二、被告深圳市鸿隆物业管理有限公司于判决生效之日起五日内向原告深圳市纽澳伦餐饮管理有限公司返还物业管理费22155元；三、驳回原告深圳市纽澳伦餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4780.3元，由原告负担1510元，被告负担3270.3元。
上诉人鸿隆物业公司、招商公司不服原审判决，共同向本院提起上诉，请求：1、撤销(2015)深南法民一初字第1234号《民事判决书》第一项、第二项判决；2、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费。其事实和理由为：一、原审查明事实错误，上诉人招商公司收取的被上诉缴交的租金及租赁保证金不构成不当得利。（一）被上诉人与案外人（涉案商铺承租人）张虹之间存在合伙经营关系，一审程序中，上诉人已提交充分证据予以证明。涉案商铺之前由被上诉人的实际控制人蔡少峰承租，后因蔡少峰经营困难与海上世界公司解除租赁合同，并提出由其合伙人张虹继续承租。案外人张虹也向原海上世界公司提供申请，确认其与蔡少峰的合伙经营关系。之后，海上世界公司将涉案商铺租赁给张虹，张虹和蔡少锋、被上诉人继续使用涉案商铺经营。2011年3月15日，张虹和蔡少峰还联名向海上世界公司致函，就相关租赁事宜提出建议。可见，上诉人已提交的证据充分张虹和蔡少峰之间存在合伙关系，且在(2015)深中法房民终字第1093号案件二审笔录中，被上诉人也确认了上述证据的真实性。（二）被上诉人基于和承租人张虹的合伙关系，使用租赁商铺，并缴交租金，并不构成不当得利。如前述事实，被上诉人是基于和张虹之间的合伙经营关系，得以使用租赁商铺，上诉人收取的租金后，也是以承租人名义开具收据。且(2015)深中法房民终字第1093号案已查证，上诉人招商公司并没有重复收取租金或多收取租金。上诉人招商公司并不构成不当得利。（三）上诉人鸿隆物业公司系物业管理公司，为所有承租人提供物业管理服务。被上诉人基于和张虹的合伙关系使用租赁商铺，应以张虹名义缴交物业管理费，上诉人鸿隆物业公司收取物业管理费也不构成不当利得。二、2014年1月至2014年4月期间，上诉人鸿隆物业公司并没有对涉案商铺停水停电，被上诉人继续经营涉案商铺。一审法院认定该事实错误。2013年12月6日，上诉人鸿隆物业公司确实向被上诉人发出过《关于纽澳伦餐饮管理有限公司不能试营业的函》，发出该函的原因是承租人张虹与被上诉人就涉案商铺的控制权问题发生争议，并严重影响到其他商户，为暂时平息双方矛盾，才发出此函。2013年12月16日，经被上诉人多次要求，上诉人鸿隆物业公司给涉案商铺恢复了水电，并允许其继续经营。三、本案系不当得利纠纷，被上诉人的诉求请求不符合不当得利的法定要件，不应获得法院支持。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实错误，应依法予以纠正。为维护上诉人的合法权益，特诉至贵院，请求依法判允上诉人全部诉讼请求。
被上诉人纽澳伦公司答辩称，一、被上诉人与原承租人张虹之间不存在合伙关系。（2015）深中法房终字第1093号案当中，张虹多次确认与蔡少锋不存在合伙关系，张虹向原海上世界公司提供申请的证明函，张虹已经多次说明最初是有合伙意向，但最终没有达成合作。2011年张虹与蔡少锋因商铺租赁权发生纠纷，张虹和蔡少锋因此也告知上诉人双方没有合作关系。二、2013年5月，上诉人通知被上诉人（蔡茉芬）海上世界整体改造年底即将完工，要被上诉人准备营业，2014年1月开始收取租金，并批准同意被上诉人进场装修，被上诉人在装修期间，原承租人张虹找到上诉人要求将商铺返还给她，上诉人认为张虹合同押金没缴并欠租金，已经违约，上诉人因此转而向被上诉人要缴清张虹所欠的租金，因为此时被上诉人已经投巨资装修添加营业设备，所有营业前的准备已经就绪，碍于此，在不得已的情况下，被上诉人不得不按照上诉人提出的缴纳2个月的合同押金和4个月租金。也是因为被上诉人不想损失巨大不得不在停水停电不给营业的情况下依然按时缴纳租金和管理费。被上诉人进场装修前已经告知上诉人没有和张虹合伙，这点从被上诉人缴纳的进场押金，租金或是管理费而得的收款收据上可以看出，没有哪一张上有写张虹的名字。三、2013年全年是免租不用缴租金，被上诉人缴的是2个月合同押金。原承租人蔡少锋的押金没退，蔡少锋委托人多次去退回，上诉人总说那是另外一回事，押金要蔡少锋本人亲自去退，要被上诉人必须重新缴2个月押金。这在106和1093号案中上诉人都已经承认被上诉人缴的是2个月押金而非2013年租金。四、被上诉人（蔡茉芬）和张虹并没有发生争执纠纷，更没有影响到别的商户，被上诉人于2013年11月通知上诉人12月1日将试营业要在门口打商铺招牌，要门口的外摆地方开始启用，但是上诉人出具此函回复不能营业不能打招牌，并停水停电，但是却按时通知缴纳租金和管理费，被上诉人无奈不得不缴纳以期待能让经营，可是在官司没有结束时，上诉人没有通知被上诉人，自行将商铺的锁撬开，搬走所有物品，拆除掉所有的装修，致使被上诉人蒙受巨大损失。五、上诉人鸿隆物业公司是物业管理公司，在被上诉人被停水停电关门停业期间没有接受服务，应当退回管理费。六、（2014）深南法前民初字第106号案和1093号案中，上诉人自己提交的资料明细中多次确认被上诉人缴纳了9个月租金（其中含2个月押金），张虹缴纳了3个月租金，其中2010年11月、12月，2011年1月、2月，2014年1月被上诉人和张虹双方各自都有缴纳，白纸黑字，当事人三方都已经确认无误。综上所述，被上诉人在不得已情况下缴纳了本不应该缴纳的款项，请中院维持一审判决。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，蔡少锋对案涉商铺的租赁合同已于2010年9月20日解除；嗣后，案涉商铺的出租人与张虹签订《房屋租赁合同》、《海上世界船体租赁合同》，双方存在房屋租赁关系。张虹于2010年10月1日接收案涉商铺，2010年10月至2011年2月由其占有经营，故张虹应依约支付该期间租金。对于上述期间案涉商铺租赁合同之支付租金等义务，法院已判决由张虹承担，并应承担迟延支付租金之违约金。因此，上诉人招商公司应将被上诉人缴纳的2010年11月、12月租金123090元、2011年1月、2月租金123090元，以及已经先行缴纳的两个月押金123090元，返还给被上诉人。被上诉人与张虹并不存在合伙承租案涉商铺的关系，对上诉人认为蔡少锋与张虹有合伙关系故不应退还被上诉人所缴租金及押金的主张，本院不予采纳。关于管理费问题，本院认为，被上诉人虽然在诉争期间实际占有涉案商铺，但根据其提供的证据足以证实上述期间涉案商铺已被停水停电，无法实际使用，原审判令上诉人鸿隆物业公司返还2014年1月、2月、3月的物管费22155元给被上诉人，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4780.3元，由上诉人深圳市鸿隆物业管理有限公司、深圳招商商业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖建华
审 判 员 李君贤
代理审判员 易 静
二〇一六年六月七日
书 记 员 林楚娟