湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民三终字第331号
上诉人（原审被告、反诉原告）永州市港隆房地产开发有限公司，。
法定代表人黄衍政，系该公司董事长。
委托代理人顾曦，湖南锐和律师事务所律师。
委托代理人易谨，湖南锐和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）唐慧英。
委托代理人黄明杨，湖南湘永律师事务律师。
上诉人永州市港隆房地产开发有限公司（以下称港隆公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服永州市零陵区人民法院（2013）零民初字第833号民事判决，于2015年6月17日通过一审法院向本院提出上诉，永州市零陵区人民法院于2015年7月21日向本院移送案卷，本院于同日立案受理，依法由审判员彭样平担任审判长，与审判员李飞，代理审判员张海燕组成合议庭，于2015年8月13日在本院第十审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员吴雪芳担任法庭记录。上诉人的委托代理人顾曦、易谨，被上诉人委托代理人黄明杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2005年11月2日，唐慧英（乙方）与港隆公司（甲方）签订一份《金太阳商贸城买卖合同》，约定唐慧英购买港隆公司开发的金太阳商贸城六层B户型住房一套，房屋建筑面积为164.43㎡，总价款为141，154元；合同第三条约定唐慧英（乙方）按第一种方式银行按揭支付购房款，其中第1项约定在签订合同当天乙方支付总价款的38.32%为54，097元；第2项约定乙方按甲方通知及时到银行办理贷款手续，所贷款项作为购房款由银行直接付给甲方，并且乙方将所购房的房产证作为该按揭贷款抵押担保。该贷款占乙方应付购房款的56.67%，计人民币80，000元，如乙方不具备向银行申请贷款的条件，或乙方办理贷款时间超过通知时间30天仍未办好贷款手续的，乙方可按第二种方式（一次性付款方式）向甲方支付购房款；第3项约定余款5%即7，057元，乙方在房屋竣工交付前三天一次性付清。合同第七条约定，甲方在房屋交付给乙方后180天内，为乙方代办房屋产权证，但乙方必须提供所需资料及全部的相关税、费等。合同签订当天，唐慧英按约向港隆公司交纳首期房款54，097元。2006年12月9日港隆公司与唐慧英又签订了一份《购房补充协议》，内容为：唐慧英同意港隆公司将其所购套房改成宾馆形式，并在与该楼层其他购房户同等的条件下无条件返租给港隆公司。协议签订后，港隆公司将该房屋未改造完工，处于闲置状态。后唐慧英的购房按揭贷款未办理成功，双方酿成纠纷，诉至法院。2015年6月12日唐慧英将剩余全部房款87，057元交付至法院。
原判认为：唐慧英与港隆公司签订的《金太阳商贸城买卖合同》和《购房补充协议》，系双方真实意思的表示，符合法律规定，合同依法成立并发生法律效力。现唐慧英要求继续履行合同，港隆公司要求解除合同，那么本案应当审查合同双方是否存在违约和可以解除合同的情形，而焦点问题即是办理银行按揭贷款是唐慧英的责任还是港隆公司的义务。双方的合同约定唐慧英采用按揭贷款方式支付剩余购房款，由唐慧英按港隆公司通知及时到银行办理按揭手续，但唐慧英否认接到港隆公司的通知，港隆公司仅提供EMS邮件不足以证实其履行了通知义务，并且本院和中院审理的港隆公司与其他购房户的同类案件中已查明港隆公司开发的金太阳商贸城后期均无法办理贷款，原因是港隆公司未与贷款银行签订贷款项目合作计划、未履行开发商的义务致使银行按揭贷款不能，唐慧英的按揭贷款事实上无法办理，港隆公司应对此承担责任。此后，港隆公司也没有证据证实双方改为现金支付房款的时间和唐慧英拒交房款，因此港隆公司不能证实唐慧英存在违约，唐慧英要求继续履行商品房买卖合同应当予以支持，并且因本案的违约方是港隆公司，港隆公司反诉要求解除合同和唐慧英向其支付违约金的请求法院不予支持。至于双方签订的购房补充协议，实际上没有履行也没有再履行的可能，唐慧英和港隆公司均提出解除和终止履行的请求，法院予以支持。为了继续履行合同，在本案诉讼中，唐慧英将余下的全部房款87，057元交付至法院，唐慧英履行了交纳房款的先合同义务，那么港隆公司应当向唐慧英交付房屋和办理相关的权证，并且唐慧英应按照2006年的办证标准交纳所需的税费，港隆公司作为违约责任方应承担拖延办证而增加的各项费用。至于唐慧英要求港隆公司按9%年回报率支付租金的请求，因唐慧英未交清购房款，双方的租赁合同没有实际履行，唐慧英的该项请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除唐慧英与永州市港隆房地产开发有限公司于2006年12月9日签订的《购房补充协议》；二、永州市港隆房地产开发有限公司继续履行与唐慧英签订的《金太阳商贸城买卖合同》，并在本判决生效后一个月内向唐慧英交付金太阳商贸城六层B户型商品房（建筑面积约164.43㎡）；三、永州市港隆房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后三个月内为唐慧英办理好金太阳商贸城六层B户型商品房的房产证和土地使用证，唐慧英按2006年的标准支付办证费用，不足部分由永州市港隆房地产开发有限公司承担；四、驳回唐慧英的其他诉讼请求；五、驳回永州市港隆房地产开发有限公司的全部反诉请求。
本案本诉案件受理费1，050元，由唐慧英负担50元，由永州市港隆房地产开发有限公司负担1，000元。反诉案件受理费153元，由永州市港隆房地产开发有限公司负担。
宣判后，原审被告港隆公司不服，向本院提出上诉，其上诉理由为：1、原审认定事实有误，事实上港隆公司已通过EMS向被上诉人唐慧英发出紧急通知，向唐慧英催计剩余购房款；2、原审错误认定本案按揭贷款办理不能的责任在于港隆公司，事实上，按揭办理不能是由于国家政策原因且唐慧英不配合而造成的，而非港隆公司的原因；3、原审判决适用法律不当。本案应适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定。本案中，港隆公司在2011年2月28日向唐慧英发出《紧急通知》与其协商购房款的事宜，唐慧英置之不理，由此可见，唐慧英以实际行为表明双方之间签订的商品房买卖合同已经解除。且本案中讼争的房产已登记在案外人齐秀文的名下，双方之间商品房买卖合同的标的物事实上已经履行不能。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人唐慧英答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，办理银行按揭是港隆公司的义务，港隆公司没有为唐慧英办理好银行按揭系上诉人违约。双方之间签订的合同是双方的真实意思表示，不存在解除的情形，应当继续履行。
二审期间，双方当事人均未向法庭提供新证据。
二审查明的事实与一审一致，对一审查明的案件事实，本院依法予以确认。
本院认为，本案为商品房永州市销售合同纠纷，双方当事人争执的焦点问题在于双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。对此，本院评析如下：
本案中，双方当事人对《购房补充协议》均同意解除，这是当事人对于自身所享有的民事权利的自由处分权，本院予以尊重并支持。而双方签订的《金太阳商贸城买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。现并不存在合法解除的情形，被上诉人唐慧英要求继续履行购房协议，由上诉人港隆公司履行交房义务产并办理好房产证及土地使用证的请求，本院予以支持。
上诉人港隆公司上诉提出要求解除合同其主要理由不能成立。首先，本案中办理按揭的义务应当由上诉人港隆公司承担，这已由本案生效的再审判决书作出了明确认定。其次，上诉人港隆公司声称在2011年2月28日向唐慧英发出《紧急通知》，但经本院核实被上诉人唐慧英未在送达回执上签字，同时，在开庭时经本院当庭核实，唐慧英亦称上诉人港隆公司并未与其协商过支付剩余房款的事宜。上诉人港隆公司未提供其它证据证实其向被上诉人主动催讨过剩余房款。再次，上诉人称讼争房屋现登记于齐秀文名下，无法办理过户手续。经查，双方当事人签订的合同中明确约定港隆公司应当为唐慧英代办理房屋产权证及土地使用证，现并不存在阻碍办理登记的事项，上诉人应按合同约定为被上诉人办理房产证和土地使用证。故上诉人的上诉理由均不能成立。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，050元，由上诉人永州市港隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭样平
审 判 员 李 飞
代理审判员 张海燕
二〇一五年八月二十四日
代理书记员 吴雪芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。