辽宁省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）辽审一民申字第93号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：沈阳市沈河区恒运商务大厦业主委员会。住所地：沈阳市沈河区奉天街***号。
负责人：丁敏杰，该业主委员会主任。
委托代理人：丁大勇，男，1965年5月21日出生，汉族，住沈阳市沈河区建院街****号3-3-1。
委托代理人：魏宝荣，女，1981年1月11日出生，汉族，住沈阳市皇姑区苗山路****号。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：辽宁昊宇房地产开发有限公司。住所地：沈阳市沈河区教场路**号。
法定代表人：丁福国，该公司总经理。
委托代理人：孙长江，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：石家麒，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王国夫，男，1964年1月24日出生，汉族，辽宁昊宇房地产开发有限公司司机，住沈阳市沈河区山东堡路42号4-4-2。
再审申请人沈阳市沈河区恒运商务大厦业主委员会（以下简称恒运商务大厦业委会）因与被申请人辽宁昊宇房地产开发有限公司（以下简称昊宇公司）、王国夫物权保护纠纷一案，不服沈阳市中级人民法院（2014）沈中民二终字第2895号民事判决，向我院申请再审。
恒运商务大厦业委会诉称：该业主委员会系经沈河区朱剪炉街道办事处及沈河区住宅小区管理办公室批准，于2012年4月28日成立，位于沈阳市沈河区奉天街333号恒运商务大厦。2010年4月19日，昊宇公司私自占用恒运商务大厦25个公共设备间。该设备间依法应为全体业主共用设施，归全体业主共同所有，昊宇公司使用该设备间应经过全体业主或恒运商务大厦业委会同意。该公司未经同意，私自占有、转让该设备间使用权，侵犯了全体业主合法权益。王国夫系该公司司机，是该公司财产名义持有人［沈河法院（2012）沈河民二初字第416号判决及沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二终字第637号民事判决书认定王国夫代昊宇公司持有该公司未销售的房产］，其配合吴宇公司转移财产，将昊宇公司未售房屋备案到自己名下。自2011年1月26日、2011年5月15日，昊宇公司私自占用恒运商务大厦一楼公共大堂共用部位两处，并交他人经营使用，根据法律规定该公共大堂部位归全体业主共同所有，昊宇公司使用该公共大堂部位应经过全体业主或恒运商务大厦业委会同意，吴宇公司未经同意，私自占用该公共大堂部位进行经营使用，侵犯了全体业主的合法权益。根据《辽宁省物业管理条例》规定，建设单位应当按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的千分之三配置物业管理用房，昊宇公司未提供上述用房，恒运商务大厦业委会要求昊宇公司赔偿相应房屋价格款（恒运商务大厦业委会物业管理面积为27081平方米，昊宇公司应提供81.243平方米物业管理用房）。恒运商务大厦业委会成立后多次要求昊宇公司对消防设施进行移交，但昊宇公司拒不移交，经恒运商务大厦业委会调查后发现大厦消防设施不完善。现委托辽宁安泰物业公司对大厦消防设施按建设设计标准进行招标完善施工。恒运商务大厦业委会为维护全体业主合法权益，依法提起诉讼，请求法院判令：1、昊宇公司立即停止侵害，将其非法占有恒运商务大厦共计25个公共设备间交还给恒运商务大厦业委会管理；2、昊宇公司给付恒运商务大厦业委会该设备间使用费用1250000元；3、昊宇公司给付恒运商务大厦业委会该设备间使用费用1250000元的利息255836.11元（按中国人民银行同期贷款利率计算，期限暂从2010年10月1日计算至2013年11月20目）；4、昊宇公司立即停止侵害，将其非法占用的恒运商务大厦一楼公共大堂部位（大堂东北角）面积17.37平方米，交还恒运商务大厦业委会管理；5、昊宇公司给付恒运商务大厦业委会该公共大堂部位占用费用。34392.60元（计算方式为：参照《沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金》商业用房每平方米60元／月，从2011年1月26日起暂计算至2013年10月26日，昊宇公司占用公共大堂部位总面积17.37平方米，占用费用共计：34392.6元）；6、昊宇公司立即停止侵害，将其非法占用的恒运商务大厦一楼公共大堂部位面积40平方米，交还恒运商务大厦业委会管理；7、昊宇公司给付恒运商务大厦业委会该共用部位占用费用70400元（计算方式为：参照《沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金》商业用房每平方米60元／月，从2011年5月15日起暂计算至：2013年10月26日，昊宇公司占用公共大堂部位总面积40平方米，占用费用共计70400元）；8、吴宇公司按照物业管理用房的价款赔偿恒运商务大厦业委会974916元；9、昊宇公司承担大厦消防设施建设费328000元；10、昊宇公司承担本案诉讼费、财产保全费等诉讼相关费用。
一审法院认为，本案恒运商务大厦业委会系经过备案的业主委员会，可以以自己的名义、依照《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关法律规定，对侵害业主物业利益的行为提起诉讼。但鉴于本案沈河区恒运商务大厦的实际情况，沈河区恒运商务大厦属于其所在的恒运豪庭小区1号楼，是恒运豪庭小区的组成部分，故其起诉所涉事项应经过包括沈河区恒运商务大厦业主在内的恒运豪庭小区业主共同决定。在庭审中，虽然恒运商务大厦业委会否认沈河区恒运商务大厦与恒运豪庭小区的关系，强调沈河区恒运商务大厦系独立大楼，与恒运豪庭小区没有任何关系，但从恒运商务大厦业委会举证的一份名为《沈阳市沈河区某小区开发商拒绝移交材料》的民心网投诉材料上记载的“……6、本大厦为该项目1号楼，但是与8号楼4、5、6楼相通，
开发商在建设过程中，违规操作，擅自更改楼体设计；……”中以及昊宇公司、王国夫陈述、举证中可以看出，恒运商务大厦业委会提出的上述主张不成立。并且恒运商务大厦业委会未举证证明其起诉所涉的物业面积仅计入沈河区恒运商务大厦业主的公摊面积中，与恒运豪庭小区其他业主没有关系。另外，本案所涉恒运豪庭小区还存在另一业主委员会，即沈阳市沈河区恒运豪庭小区业主委员会。故沈阳市沈河区恒运商务大厦业主委员会单独作为原告，起诉涉及全体业主利益范围的事项，超出其职责和权限范围，其不具备起诉的主体资格，起诉应予以驳回。据此裁定：驳回原告沈阳市沈河区恒运商务大厦业主委员会的起诉。案件受理费人民币31108元，退回原告沈阳市沈河区恒运商务大厦业主委员会。保全费人民币5000元，由原告沈阳市沈河区恒运商务大厦业主委员会负担。
二审法院认为：恒运商务大厦业委会代表的沈河区恒运商务大厦与恒运豪庭小区同为昊宇公司在同一建设规划区域范围内开发建设而成，现无法区分二者的配套设施设备共用情况，故恒运商务大厦以其单独成立的业主委员会作为原告，起诉昊宇公司返还公用设备间及部分公共大堂并要求给付占用使用费及消防设施建设费等请求，属于主体不适格，原审法院驳回其起诉并无不当。据此裁定：驳回上诉，维持原裁定。
恒运商务大厦业委会申请再审称：原审认定其不具有本案诉讼主体资格属认定事实及适用法律错误。1、其诉请物业面积权益归属于恒运商务大厦全体业主，与恒运豪庭小区业主无关；2、关于民心网上《沈阳市沈河区某小区开发商拒绝移交材料》“……6、本大厦为该项目1号楼，但是8号楼4、5、6楼相通，开发商在建设过程中违规操作，擅自更改楼体设计”的记载仅表明昊宇公司存在违规将1号楼与8号楼4、5、6楼之间隔墙打开的行为，该行为与该二栋楼物业公共面积的分摊无关；3、原审法院在明知案涉纠纷可能涉及第三方恒运豪庭小区业主委员会权益的情况下，应将恒运豪庭小区业主委员会即沈阳市沈河区恒运豪庭小区业主委员会作为必要共同诉讼人通知其参加诉讼，查明案涉权益是否与恒运豪庭小区业主有关，而不能仅凭推断认定案涉权益与恒运豪庭小区有关而驳回再审申请人的起诉。据此请求撤销原裁定，依法再审。
昊宇公司提交意见称：1、恒运商务大厦业委会的诉请已经超过业主委员会的职权范围。根据《物业管理条例》规定，业主委员会仅对物业管理方面的事项可以以业主委员会的名义提起诉讼，对于其他事项，应当由业主大会或相关业主提出。其对所诉的设备间使用费等诉求，不属于物业管理方面的事项，原审认定其不具备诉讼主体资格并无不当。2、恒运商务大厦业委会所在1号楼与小区内8号楼连接，其无独立的诉权。1号楼的4、5、6层与8号楼相通，这一点是设计规划及竣工图中可以体现。涉及本案的设备间为整个小区提供服务，不单独为1号楼提供服务，该业委会在一审中未提供相应证据证明涉及的物业区域仅计入到1号楼的公摊中，其没有独立的诉讼权利；3、业主委员会行使超出法律规定的职权，应得到全体业主的授权，在未有授权的情况下，应驳回起诉。本案该业委会仅拿出《沈阳市沈河区恒运商务大厦业主大会表决议题》，未经《物业管理条例》第十一条及第十二条规定的“双过半”通过，也未经恒运豪庭小区业主委员会所代表的其他业主讨论通过，无权以自己名义起诉。原审裁定驳回其起诉，并无不当。请求维持原裁定。
本院认为：恒运商务大厦业委会系经过依法备案的业主委员会，其认为昊宇公司私自占用恒运商务大厦25个公共设备间及一楼公共大堂的行为侵犯了全体业主的合法权益，并向法院提起诉讼的行为不违反法律规定，应当具有原告的诉讼主体资格。原一、二审法院以其不具备原告主体资格为由裁定驳回其起诉属适用法律错误，应予纠正。
综上，恒运商务大厦业委会的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条之规定，裁定如下：
指令沈阳市中级人民法院再审本案；
二、再审期间，中止原裁定的执行。
审 判 长 王鸿晓
代理审判员 关鹿凝
代理审判员 陈德巍
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 王 匡