广东省清远巿清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初5606号
原告：汤雄飞，男，1979年1月23日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区，
委托诉讼代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆倩倩，广东中肯律师事务所实习律师。
被告：张淑仪，女，1930年8月23日出生，汉族，住清远市清城区，
委托诉讼代理人：董诚君，广东御褔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈仁智，男，1955年3月17日出生，汉族，住清远市清城区，系被告张淑仪的儿子。
第三人：清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司，住所地清远市新城桥南路六号裕富楼二层全层二层A01铺。
法定代表人：罗灵聪。
委托诉讼代理人：曾聪能，该公司员工。
委托诉讼代理人：张小龙，该公司员工。
原告汤雄飞与被告张淑仪、第三人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤雄飞及其委托诉讼代理人陆锋、陆倩倩、被告张淑仪的委托诉讼代理人董诚君、沈仁智、第三人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司（以下简称天盛房当当公司）的委托诉讼代理人曾聪能、张小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤雄飞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年6月13日签订的《房屋买卖合同》，被告立即向原告返还购房定金20000元；2、判令被告赔偿原告违约金67600元；3、判令被告支付本案的律师费7000元、保单费500元；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年6月13日，在第三人的居间介绍下，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于清远市新城东××区××地××号房屋，购房款为338000元。合同签订后，原告向被告支付20000元作为购房定金。根据《房屋买卖合同》约定：买卖双方应提交相关资料、证件及费用配合经纪方到指定之贷款银行办理按揭手续。2017年7月初，银行因缺少被告户籍的相关资料，拒绝向原告提供贷款，原告将没有通过贷款审批的情况转告被告，希望被告提供相关的资料以便原告通过银行的审批获取贷款。但被告经原告及第三人的多次催促，仍不提供户籍等相关资料，使得原告的贷款申请无法通过，导致房屋交易无法履行。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人应全面积极履行合同，现被告没有按合同约定配合原告办理贷款手续，实属违约，应当承担相应的违约责任。根据购房合同第11条“卖方需退还买方已给付的定金，并赔偿买方相当于该物业成交价的20%的违约金”及第21条“诉讼费、律师费等费用由违约方承担的约定”，原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，祈望判准诉讼请求。
原告汤雄飞提供如下证据：1、原、被告身份证复印件及第三人营业执照，拟证明原、被告及第三人的诉讼主体资格；2、房屋买卖合同，拟证明原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效的事实；3、产权证书复印件，拟证明原、被告签订合同时对涉案房屋的实际状况和权属明确，不存在无权处分或重大误解等情形；4、收款收据，拟证明被告收取了原告20000元定金；5、告知函，拟证明经居间方催告后，被告仍继续拒绝履行合同；6、委托代理合同、发票，拟证明原告为维护合法权益，支付律师代理费的事实；7、授权书、个人信用报告、信用报告查询结果、齐凤玮身份证，拟证明原告及其妻子齐凤玮到中国人民银行查询，并无不良征信记录，且于2017年1月18日贷款买房审批通过；8、退件证明，拟证明由于中国农业银行有限公司清远清城支行无法打出借款人齐凤玮的曾用名齐凤女韦，按农行规定，退件处理，并非原告的征信问题；9、中国农业银行个人明细对账单，拟证明原告已准备支付首期楼款138000元的事实；10、广东省房地产买卖合同、关于房地产买卖合同附加协议，拟证明被告曾配合原告到贷款银行办理按揭手续。
被告张淑仪辩称：一、被告积极履行涉案的《房屋买卖合同》。为了涉案的房屋交易能够尽快完成，为后续交易环节省略时间，被告于2017年6月间亲自完成办理。1、2017年6月13日下午15：40时，被告在市房交所打印《不动产登记资料查询结果证明》。2、2017年6月14日被告随第三人前往清城区下廊行政中心公证窗口，为沈仁智申请办理《房屋买卖合同》代理人公证书。因被告丈夫已故，该公证处回复：业主要先做遗产继承公证，方可办理后续的公证。被第三人认为手续麻烦，因而未果而归。3、2017年6月19日被告配合原告办理房屋抵押贷款申请。早上10点左右被告到达原告和第三人指定的中国农业银行清远凯景支行，把身份证、房产证、户口薄等原件交由第三人，直到下午4点多银行受理，并告知被告应提交的资料全部齐全，全程历时5小时余。之后半月余，原告、第三人或银行方均没再通知被告补充或提交其他资料，包括所谓的户籍资料。4、2017年6月19日在中国农业银行清远凯景支行申贷中，第三人要求被告重签《购房合同》，声明“合同自签定日起30天内，卖方完成过户手续”条款不能修改，被告严重拒绝。第三人之员工曾聪能保证：“这是做给银行看的，不具法律效力的。”僵持中沈仁智首碰“违约、启动法律程序”语句，被告只好在银行手写关于补充的协议才作了事。5、为后续交易环节省略时间，2017年6月20日，被告亲自到市房交所办理房屋买卖《权籍调查表》申请，被告于7月中旬收到市房交所《权籍调查表》、《房屋分户图》报告正本，足以证明被告积极配合原告，认真履行合同义务，有明确交易意愿和契约精神。二、被告不存在违约的行为，不需承担付违约金责任。1、自2017年7月10日起，沈仁智多次向第三人的员工曾聪能追问清远农业银行同贷书的批复进展情况，7月中旬曾聪能回复沈仁智：“买方信贷审核没有通过”，沈仁智追问何因，但无果。2、2017年7月26日、8月7日被告分别收到第三人两份相同《告知函》，要求被告“到银行办理按揭手续及其它房屋买卖相关手续”，《告知函》没明确告知被告什么是“银行缺少被告户籍相关资料”和在哪家银行办理等实质性内容提示。3、2017年7月26日和8月8日被告委托广东御福律师事务所，对原告两封相同《告知函》分别以(2017)御律字076号和088号回函作复，提出意见期待与原告和第三人沟通。4、2017年8月10日早上8点余沈仁智用住宅电话致电第三人员工曾聪能，告知“第二封律师函寄出，请注意收件，并再次要求转达面谈之请求”，但原告和第三人均无回应，如石沉大海、杳无音信。被告委托广东御福律师事务所回函之举，均可证明被告履约细节中重合同、守信用之过程。5、关于第三人分别在2017年7月24日、2017年8月3日《催告函》，首先被告已经在2017年6月19日协助原告向中国农行清远凯景分行提交相关贷款资料，对于原告在贷款银行办理按揭手续不成功属于原告的个人原因；按《房屋买卖合同》附件第B款第1项的约定，未明确被告要多次为原告办理按揭手续的义务，这也可视为卖方没有义务多次为买方办理其它按揭手续的义务。其次，第三人在两次《催告函》中并未明确“银行因缺少被告户籍的相关资料”名称和具体银行，缺乏操作性。第三人在收到被告的第一次《律师函》后，于2017年8月3日再次来函，却只字未改。对于被告两次《律师函》所提及操作问题和意见，自2017年8月10日沈仁智致电第三人员工曾聪能后，原告和第三人竞长达二月余没作任何回应。综上被告认为第三人没有履行作为中介方应负的责任和义务，负有过失之责任。被告不存在违约行为，原告要求被告支付违约金，缺乏事实依据和法律依据。三、本案中，原告未依约支付购房款，已构成违约。原告要求被告支付律师费和保单费，缺乏依据。按照诚信原则，被告用自有房屋抵押为原告做银行贷款购房，在原告没有提供个人诚信评估资料情况下，发生了银行拒贷事件；在原告购房首期款项尚未支付的情况下，原、被告均有责任重新协商履约细节，确保交易顺利完成。本案中原告与第三人均悉被告现居住地，完全具备沟通条件。原告状诉内容（户籍资料）在没经被告（业主）确认情况下草率诉讼，严重违背交易之原则。被告认为，此举让年近九旬老人身心创伤的同时，也破坏了原有彼此间的信任与和谐。《房屋买卖合同》中约定被告交房期为2017年10月15日，由于银行拒绝向原告提供贷款，原告有改变交易结算方式，期内向被告支付合同约定的全部价款的权利，以履行合同，完成交易。但原告经长时间沉寂后用诉讼方式解除合同并提请索赔，被告认为，前期履约中沈仁智存疑异时，常听“违约、启动法律程序”语句就倍感压力，并对原告和第三人的沟通和交易之诚意表示怀疑，值此感到有必要在法律面前提出商榷。被告认为本方不存在违约行为，原告律师费和保单费是自身行为不当所致费用，与被告无关，故被告无需支付原告的律师费和保单费。人们有追求利益、让利益最大化的权力，但需敬畏责任和法律。综上所述，原告状词提请解除《房屋买卖合同》，被告表示不管是否真实意愿应予以尊重。原告的其他诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，恳请人民法院依法予以驳回，以维护正常的社会经济秩序和公民的合法权益，维护法律的尊严。
被告张淑仪提供如下证据：1、《动态心电图检查报告》、《检验报告单》、《门诊病历》、《检查报告单》、《门（急）诊通用病历》，拟证明被告患有心脏病、脑动脉供血不足、高血压病、脑萎缩、白内障、右眼视神经萎缩等疾病，被告出售涉案房屋就是为了拿钱治病；2、《不动产登记资料查询结果证明》、《权籍调查表》、《房屋分户图》，拟证明为了涉案房屋交易能够顺利完成，节省交易时间，被告在2017年6月20日亲自到**测绘地理信息中心申请办理权籍调查；3、律师函，拟证明被告在收到第三人的两份相同的《告知函》（2017年7月24日、2017年8月3日）后，分别于2017年7月26日、2017年8月8日通过律师函回复：《告知函》中的所谓“2017年7月30日前到银行办理按揭手续及其他房屋买卖相关手续”缺乏合同依据，且第三人未指定具体银行，缺乏操作性，而第三人收到被告的律师函后，未作任何回复；4、《关于房地产买卖合同附加协议》，拟证明于2017年6月19日，被告已协助原告向中国农业银行清远凯景支行提交贷款资料，并在农业银行签订了该协议；5、2017年8月份中国电信通话记录账单，拟证明被告的儿子沈仁智于2017年8月电话通知第三人的员工曾聪能，已向第三人寄送律师函，要求第三人催告原告支付购房款以及履行其他中介服务；6、2017年6月19日中国农业银行清远凯景支行开户业务回执、存折，拟证明被告为了便于收取原告的购房款于该日在中国农业银行清远凯景支行办理了银行卡；7、EMS快递存根，拟证明被告分别在2017年7月26日、8月8日向第三人寄送律师函，第三人已收到。
第三人天盛房当当公司无陈述意见和无提供证据。
本院经审理认定事实如下，2017年6月13日，原告汤雄飞作为买方、被告张淑仪作为卖方、第三人天盛房当当公司作为经纪方签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定：“买卖双方经协商以下列条款独家委托经纪方出售及购入位于清远市新城东××花园××地××号业，该物业建筑面积为109.36平方米，该物业成交价为338000元。买卖双方应在签署本合同后25日内提交相关资料、证件及费用配合经纪方到指定之贷款银行办理按揭手续，并向银行申请10年180000元的银行按揭贷款。买方应在签署本合同同时向卖方支付定金20000元并自动转为部分楼款，在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的材料。买卖双方需于买方贷款银行同意买方贷款申请后7个工作日内提供齐全全部资料前往市房地产交易中心办理房地产交易递件手续并签署《广东省房地产买卖合同》。买方在房管部门成功受理本次交易递件当天向卖方支付首期楼款138000元，楼价余款180000元在领取新证到银行办理抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方的收款账户。卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方书面催告后3天内卖方仍拒绝收取房款或拒绝到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续的，本合同自动解除，卖方除须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿相当于该物业成交价的20%的违约金给买方以弥补买方之损失，但买方在收取上述款项后不得再要求卖方继续履行合同。在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼，违约方除应承担合同约定的违约责任外，还应承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费用、律师代理费及调查费等各项费用。”该合同签订的当天，原告向被告支付了定金20000元，被告向原告出具了一份收据。庭审中，原、被告及第三人均确认三方曾于2017年6月19日到农业银行办理按揭贷款手续，并于当天原告汤雄飞、案外人齐凤玮与被告张淑仪以房地产买卖合同示范文本就涉案房屋签订了一份《广东省房地产买卖合同》。同
7月24日，第三人向被告发出一份《告知函》，催告被告于2017年7月30日前到银行办理按揭手续及其他房屋买卖相关手续。同年7月26日，被告委托律师向第三人回复一封《律师函》，该函主要内容如下：“被告已经将合同房屋的产权证的原件在2017年6月19日交付给贵司，贵司也有复印件。但是，贵司没有协助买卖双方到房管部门办理递件手续，也没有催告，应当认为贵司未依据约定履行义务。来函所谓在2017年7月30日前再到银行办理所谓按揭手续及其他房屋买卖相关手续，缺乏合同依据。其次，未指定具体银行也缺乏操作性。如此服务，岂为适格履行中介义务？。从现有情况来看，没有证据证明被告不依据约定卖房，在被告未收取约定价款的前提下，被告哪有义务过户给原告？被告根据贵司的指示，已经在2017年6月19日协助原告向农业清远分行提交相关贷款资料，7月18日，贵司中介员工曾能聪来电称原告信贷审核没有通过。据此，即使按照贵司要求，被告一个近90岁高龄的妇女也履行了《房屋买卖合同》附件Ｂ方式第1项的约定，在贷款银行办理按揭手续不成功后，该项约定未明确被告有再次到银行为原告办理按揭手续的义务，视为被告没有义务再为原告协助办理按揭手续义务，按照诚信原则，原告有义务交付合同约定的全部价款。”同
同年8月3日，第三人向被告再发出一份《告知函》，催告被告于2017年8月10日前到银行办理按揭手续及其他房屋买卖相关手续。同年8月8日，被告委托律师向第三人再次回复一封《律师函》，该函内容与7月26日回复的《律师函》基本一致，增加部分内容称：“贵司收到我所2017年7月的律师函后，于2017年8月3日再次来函时，竟然只字未改，不知何意？被告对于此方式复函甚为不满，认为贵司缺乏应有的诚意，双方难以合作。此外，如果执行原有合同，重申同意收取首期后，只在原买方指定的农业银行配合买方重新办理银行抵押贷款，如再不获审批则视买方违约。理由是平头百姓无任何个人信用评估资料情况下，只相信国有农业银行的严谨与公平。”
同年9月21日，原告委托律师代理本案诉讼事务，支付了律师代理费7000元。
同年10月17日，案外人中国农业银行股份有限公司清远清城支行向原告出具一份退件证明，该证明称：“我支行于2017年6月19日受理客户齐凤玮的二手住房贷款业务，因借款人齐凤玮的曾用名齐凤女韦，我行无法打出该文字，因此无法查询曾用名的征信报告，按我行规定，退件处理。”该证明下方备注称本证明仅作为退件证明，其他用途无效。据中国人民银行征信中心出具的案外人齐凤玮个人信用报告显示，齐凤玮的信贷交易并无出现异常情况，其曾用名齐凤女韦并无征信记录。
庭审中，对于原告解除合同的诉讼请求，被告表示同意。
认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是属有效合同，双方对合同义务均应恪守履行。本案中，被告对于原告解除合同的诉讼请求表示同意，故对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。原告已依约支付了定金，被告也曾配合原告到银行办理按揭贷款手续，此后双方应各自恪守义务使合同得以继续履行。对于被告认为其已完成配合原告到银行办理按揭贷款的义务，并认为未能贷款是因原告信用原因所导致，于《律师函》中也称“《告知函》所要求的再到银行办理所谓按揭手续及其他房屋买卖相关手续，缺乏合同依据。如果执行原有合同，重申同意收取首期后，只在原买方指定的农业银行配合买方重新办理银行抵押贷款，如再不获审批则视买方违约。理由是平头百姓无任何个人信用评估资料情况下，只相信国有农业银行的严谨与公平”，首先，从退件证明中“因借款人齐凤玮的曾用名齐凤女韦，我行无法打出该文字，因此无法查询曾用名的征信报告，按我行规定，退件处理”的描述及齐凤玮的个人信用报告中可以看出，齐凤玮的信用问题并非是导致原告借贷不能的原因。其次，协助办理贷款目的是使合同得以继续履行，而不应囿于次数的多少，更不是“缺乏合同依据”。再次，“国有农业银行”也并非合同约定之贷款银行，对于办理按揭贷款银行的选择，三方应当积极协商达成一致，被告并不能以“缺乏可操作性或只相信国有农业银行的严谨与公平”为由拒绝配合原告到银行办理按揭贷款。最后，被告在经第三人两次催告后仍不履行该义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告返还定金20000元、赔偿违约金67600元、律师费7000元的诉讼请求，符合合同“卖方除须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿相当于该物业成交价的20%的违约金给买方以弥补买方之损失。违约方除应承担合同约定的违约责任外，还应承担胜诉方的律师代理费等各项费用”的约定，依据充足，本院予以支持；对于原告要求被告赔偿保单费500元，因该费合同并无约定，且并非属于必要支出本院不予支持。综
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告汤雄飞与被告张淑仪、第三人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司于2017年6月13日签订的《房屋买卖合同》；
二、限被告张淑仪于本判决生效之日起10日内向原告汤雄飞返还定金20000元；
三、限被告张淑仪于本判决生效之日起10日内向原告汤雄飞赔偿违约金67600元、律师费7000元；
四、驳回原告汤雄飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2178元，减半收取计1089元；保全费970元，合共2059元，由原告汤雄飞负担15元，被告张淑仪负担2044元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 潘献春
二〇一八年一月三十日
书记员 潘秋旭
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。