湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终1860号
上诉人（原审被告）：湘潭新都房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华示范区九华服务大厦909室。
法定代表人：杨靖，总经理。
委托诉讼代理人：刘志磊，湖南湘晋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕文圣，湖南湘晋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗佩。
上诉人湘潭新都房地产开发有限公司（以下简称“新都房地产公司”）因与被上诉人罗佩商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初2236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新都房地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人罗佩对上诉人超过房价款1%的违约责任主张，并判令一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误。1.《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定中，第4款约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：⑴买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，交按已付房价款的1%赔偿买受人损失。”因此，双方对违约条款的适用是具体、明确的，违约金应当不超过房价款的1%。2、违约金计算错误。被上诉人所交房款为419344元，一审中被上诉人已经进行了更改，上诉人也核对了发票，但判决书中未予以变更。被上诉人承认其已在2014年3月29日收房，一审判决未变更收房时间，仍然以2014年1月1日为起算点，认定不当。根据违约金不超过房价款1%的约定，上诉人应支付的违约金为4193元，即使一审法院对《商品房买卖合同》第十五条第4款的约定不予认可，那么，从2015年9月24日至2016年7月5日（315天）的违约金也应当是13209元而不是37151.81元。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
罗佩答辩称：一审认定事实清楚，计算违约金正确。双方对逾期办证的违约责任有明确约定。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第4款约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人同意退房的，出卖人需支付违约金。但该条对同样情况下，买受人不同意退房的情形没有约定违约金，这种格式文本中限制买受人权力的格式条款是无效的，买受人仍可主张违约金。双方签订的补充协议第八条第4款约定，“由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品之日起540天内取得房屋产权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。”补充协议系对合同未约定事项的补充约定，故上诉人逾期办证的违约责任应以补充协议约定为准。关于违约金的计算，双方签订的编号为2012082824435C101564的《商品房买卖合同》中房款总金额为481241元，发票号40048831的收款凭据也明确8栋商铺0101026房款481241元。收房的时间，合同规定应交房时间为2013年12月31日前，上诉人于2013年12月14日发出入伙通知书，被上诉人于2013年12月31日到交房中心和物业办理了入伙手续，因此，可以确认收房日期为2014年1月1日。一审自2014年1月1日后540天即2015年5月25日起计算违约金至被上诉人起诉之日2017年7月5日（判决书上年份有误）正确。
罗佩向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理房屋所有权过户登记，并支付违约金人民币33686元（以已付房款481241元为基数，按日万分之一计算，自2015年5月25日起至房屋产权证办理完毕之日止，暂计至起诉之日为33686元）；2.如被告怠于履行，判决被告将代收的契税人民币5231元交付给相关部门，并支付利息483元（按银行同期贷款利率计算至实际返还之日止，暂计至起诉之日）及上述违约金（注：在庭审中，原告罗佩自愿撤回该项诉讼请求）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定的事实：原、被告双方于2012年8月28日签订了《商品房买卖合同》，原告以总价款481241元的价格向被告购买位于湘潭市九华示范区学府路1号新都汇8栋1单元0101026号房屋，该合同第十条约定，被告应于2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的、符合合同约定的商品房交付于原告使用；该合同第十五条约定，“……出卖人应在商品房竣工验收之日起九十日内、房屋交付给买受人之前申请房屋所有权初始登记，并提交房地产开发企业资质等级证书和相关资料。出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”。《商品房买卖合同》附件四系合同补充协议，该补充协议第八条第4款约定，“由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品之日起540天内取得房屋产权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。”在案涉房屋没有竣工验收合格的情况下，被告向原告交房，原告于2013年12月31日收房。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方的真实意思表示，合法、有效，双方均应当依照合同的约定履行各自的义务。原告在案涉房屋没有竣工验收合格的情况下自愿于2013年12月31日收房，被告作为出卖人无需再向原告承担逾期交房的违约责任，但是被告仍应当按照《商品房买卖合同》第十五条及补充协议第八条第4款的约定向原告履行协助办理房地产权属证书的义务。原告没有在收房之后的540天内即2015年5月24日之前取得房屋权属证书，被告需要承担逾期办证的违约责任，违约金自2015年5月25日起计算，法院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：被告湘潭新都房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告罗佩支付违约金（2015年5月25日至2016年7月5日的违约金为37151.81元，后续违约金的计算方式为：以481241元为基数，按照每日万分之一的标准计算至取得房屋权属证书之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费785元，减半收取393元，由被告湘潭新都房地产开发有限公司负担。
二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人在《商品房买卖合同》之外，另行签订补充协议作为合同的附件四，该补充协议的第一段采用黑体字的形式，明确约定：“……本补充协议是该合同的附件，与该合同具有同等法律效力；本补充协议装（注：应为“签”）订在该合同之后，与该合同一起生效。如果本补充协议的内容与该合同不一致，或者在理解上有歧义，则以本补充协议的约定为准。”此外，一审认定的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题为违约金的计算方式的计算依据。上诉人认为，应适用《商品房买卖合同》第十五条第4款的约定来确定违约责任的承担，即按被上诉人已付总房价款的1%赔偿损失。根据法院查明的事实，双方当事人在补充协议中另行约定了关于逾期办证的违约金计算方式，且双方已明确约定补充协议内容与合同约定不一致的，以补充协议为准，因此，一审根据补充协议第八条第4款确定违约金的计算方式正确，本院对上诉人的该项上诉理由不予采纳。关于违约金的计算依据，经本院与双方当事人核实，案涉房屋的总价款为481241元，一审据此计算违约金正确；在一审庭审中，上诉人当庭认可被上诉人是在2013年12月31日收房，一审自2014年1月1日后推540天，即从2015年5月25日起计算违约金，至被上诉人起诉之日共计772天，应计违约金37151.81元，一审判决计算的金额正确；因被上诉人起诉之日为2017年7月5日，一审判决表述为“……至2016年7月5日”有误，本院予以纠正，但上诉人认为应以419344元为计算依据，自2015年9月24日计算至2016年7月5日没有事实依据。本院对该项上诉理由亦不予采纳。
综上，一审判决认定部分事实不清，处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第二项之规定，判决如下：
变更湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初2236号民事判决“被告湘潭新都房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告罗佩支付违约金（2015年5月25日至2016年7月5日的违约金为37151.81元，后续违约金的计算方式为：以481241元为基数，按照每日万分之一的标准计算至取得房屋权属证书之日止）”为“湘潭新都房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向罗佩支付违约金37151.81元（自2015年5月25日计算至2017年7月5日，后续违约金的计算方式为：以481241元为基数，按照每日万分之一的标准计算至罗佩取得房屋权属证书之日止）”。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费785元，减半收取392.5元，由湘潭新都房地产开发有限公司负担。二审案件受理费785元，由湘潭新都房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 伟
审 判 员 曾波毅
审 判 员 周 尧
二〇一八年二月二十二日
法官 助理 郭太盛
代理书记员 陈 石