镇江经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1191民初1828号
原告：江苏镇江农业商业银行股份有限公司新区支行，地址镇江新区大港兴港西路31号。
负责人：韦文渊，该支行行长。
委托诉讼代理人：许浩，男，汉族，住镇江，系该公司员工。
被告：田双明，男，1958年7月27日生，汉族，户籍所在地镇江，住镇江。
被告：谭小美，女，1959年7月8日生，汉族，户籍所在地镇江，住镇江。
原告江苏镇江农业商业银行股份有限公司新区支行与被告田双明、谭小美借款合同纠纷一案，本院于2017年7月5日受理，由审判员林丽俊任审判长，与人民陪审员赵向明、蔡顺林组成合议庭于2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许浩到庭参加诉讼，被告田双明、谭小美经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同归还借款本金40万元及利息49793.34元（利息计算至2016年12月9日，此后利息计算至实际给付之日）；2、判令以被告谭小美抵押的房产折价或拍卖变卖的价款优先受偿；3、诉讼费及实现债权的费用由两被告承担。
事实与理由：2014年12月9日，被告田双明与原告签订最高额个人担保借款合同，合同约定由被告田双明向原告借款40万元，以被告田双明、谭小美共有的位于镇江新区大港银山鑫城铃兰苑3幢06室房屋为上述借款进行抵押担保，并办理了抵押登记。被告谭小美另出具共同还款承诺书自愿承担共同还款责任。截至2016年12月9日，被告田双明尚欠原告借款本金40万元及利息49793.34元。原告多次向被告索要借款本息、诉讼费用未果，诉至法院。
被告田双明、谭小美未作答辩。
本院经审理认定的事实：两被告系夫妻关系。2014年12月9日，被告田双明（借款人及担保人）、谭小美（担保人）与原告（贷款人）签订最高额个人担保借款合同，合同主要约定：借款人向原告申请借款，担保人自愿为借款人自2014年12月9日起至2016年12月8日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过40万元的借款提供担保；借款利率以借款借据利率为准；担保人同意以位于镇江新区大港银山鑫城铃兰苑3幢06室房屋（作价849000元）为上述借款担保并办理了房屋他项权证（镇房他证字第××号，债权数额40万元）；担保范围为合同项下借款本金、利息、复利、复息、违约金、损害赔偿金以及律师费、抵/质押财产处置费、过户费等贷款人实现债权的费用；若债务履行期限届满，抵/质押权人未受清偿的，抵/质押权人有权依法以抵押物/质物（权利）折价、或者拍卖、变卖抵押物/质物（权利）的价款优先受偿；借款人未按约还款的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮30%计收罚息，直至本息清偿为止。被告谭小美向原告出具共同还款承诺书，载明其自愿作为共同债务人对被告田双明在上述贷款合同项下的债务承担连带还款责任。
同日，原告向被告田双明发放贷款并开具借款借据，载明借款金额为40万元，用途为购钢材，年利率8.4%，每月21日结息，到期日为2015年11月10日。贷款到期后，被告田双明仅支付截至2015年10月21日的借期内利息，原告向被告索要剩余借款本息未果，诉至本院。
本院认为：原告与两被告签订的最高额个人担保借款合同不违反法律强制性规定，是当事人真实意思表示，应当确认为有效。原告向被告田双明发放贷款40万元，有最高额担保借款合同及借款借据为证，本院予以确认，被告谭小美向原告出具共同还款承诺书承诺对被告田双明的借款承担连带还款责任，对于原告要求被告田双明、被告谭小美共同偿还40万元借款及49793.34元利息（借期内利息1866.67元，计算至2016年12月9日的逾期利息47926.67元）的诉讼请求，本院予以支持。
根据原告与两被告签订的最高额个人担保借款合同，两被告以共有的位于镇江新区大港银山鑫城铃兰苑3幢06室房屋为上述借款提供抵押担保并办理抵押登记，对于原告要求对两被告抵押的上述房屋折价或者拍卖、变卖的价款享受优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百九十五条、第二百零三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告田双明、被告谭小美于本判决生效之日起十日内共同返还原告江苏镇江农业商业银行股份有限公司新区支行借款40万元及利息49793.34元（2016年12月10日至实际给付之日的利息以40万元为基数按年利率10.92%计算）。
二、被告田双明、被告谭小美不履行上述第一项债务，原告江苏镇江农业商业银行股份有限公司新区支行有权以两被告抵押的位于镇江新区大港银山鑫城铃兰苑3幢06室房屋折价或者拍卖、变卖的价款在40万元范围内优先受偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8048元，保全费3020元、公告费600元，共计11668元，由被告田双明、被告谭小美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 林丽俊
人民陪审员 赵向明
人民陪审员 蔡顺林
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 王 盈
附：适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
上诉须知
1、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。
2、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。
3、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。
4、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。