北京市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京04民初35号
原告中国进出口银行，住所地北京市西城区复兴门内大街**号。
法定代表人刘连舸，行长。
委托代理人王雪雷，律师。
委托代理人曹晶，律师。
被告越美集团有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街新光村。
法定代表人徐志明，董事长。
被告荆州市越美房产开发有限公司，住所地湖北省沙市区白云路122，123，130，131，132栋（白云路1号）。
法定代表人徐志明，董事长。
被告徐志明，男，1964年11月23日出生，越美集团有限公司董事长。
上述三被告之委托代理人蒋兵，律师。
原告中国进出口银行（以下简称进出口银行）与被告越美集团有限公司（以下简称越美集团）、荆州市越美房产开发有限公司（以下简称越美房产）、徐志明金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月1日受理后，依法组成由法官温志军担任审判长，法官高晶、法官王翔参加的合议庭审理本案。本院于2016年5月17日进行了庭前证据交换，并于同日公开开庭进行了审理。原告进出口银行的委托代理人王雪雷、曹晶，被告越美集团、越美房产、徐志明的委托代理人蒋兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告进出口银行起诉称：2014年10月15日，进出口银行与越美集团签订了《借款合同（劳动集密型产品出口卖方信贷）》（以下简称《借款合同》），约定进出口银行向越美集团提供8500万元出口卖方信贷贷款，借款期限为自贷款项下首次放款日起12个月，借款利率为固定年利率6.3％，逾期罚息为借款利率基础上对逾期未还部分加收50％的罚息。同日，进出口银行分别与徐志明、越美房产签订《保证合同》、《房地产最高额抵押合同》，约定徐志明对上述《借款合同》项下的全部债务提供连带责任保证；越美房产以其名下八宗土地使用权为2012年4月27日至2015年12月31日期间越美集团与进出口银行签订的“具体业务合同”项下债务提供抵押担保，担保的最高债权额为145880000元，并就抵押房屋及土地办理了抵押登记。
2014年10月15日、2014年10月21日，进出口银行分别向越美集团发放了人民币3500万元和5000万元贷款。2015年10月9日和2015年10月15日该两笔贷款到期，越美集团欠付到期借款本金84984552.26元以及自2015年12月21日至今的利息及罚息。截至2016年1月14日，越美集团欠付的利息和逾期罚息共计557711.12元。
具体诉讼请求：1.判令越美集团向进出口银行偿还到期借款本金84984552.26元、利息557711.12元（暂计算至2016年1月14日，实际应收利息计算至全部债务清偿之日为止），合计金额为85542263.38元；2.判令进出口银行以越美房产的抵押财产（荆州市沙市区白云路1号金江宝坻8套房屋、8宗土地）折价、拍卖、变卖所得的价款在《借款合同》项下的全部债权范围内优先受偿；3.判令徐志明就上述欠款本金、利息承担连带清偿责任；4.判令本案诉讼费、保全费由越美集团、越美房产、徐志明共同承担。
被告越美集团、越美房产、徐志明辩称：罚息上浮50％偏高，希望予以调整。因三被告一直按照合同约定履行义务，2015年没有欠息，故请求免除罚息。
原告进出口银行为支持其诉讼主张向本院提交如下证据：
证据1、《借款合同》，证明进出口银行与越美集团签订了《借款合同》，约定借款金额、借款利率、逾期利息及还款期限等；
证据2、借款借据2份，证明进出口银行分别于2014年10月15日、2014年10月21日，向越美集团发放了3500万元和5000万元贷款；
证据3、《保证合同》，证明徐志明对进出口银行与越美集团签订的《借款合同》项下的全部债务提供连带责任保证；
证据4、《房地产最高额抵押合同》，证明越美房产以其名下八宗土地使用权为2012年4月27日至2015年12月31日期间越美集团与进出口银行签订的“具体业务合同”项下债务提供抵押担保，担保的最高债权额为145880000元。
证据5、《房地产他项权证》，证据6、《土地他项权利证明书》，证明进出口银行取得了荆州房他证沙字第2012021**号房屋他项权证和荆州他项（2012）第W100088号土地他项权证。
经庭审质证，被告越美集团、越美房产、徐志明对上述所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议，同时表示抵押财产的价值远远大于8500万元。
被告越美集团、越美房产、徐志明均未向本院提交任何证据。
经审理查明：2014年10月15日，进出口银行与越美集团签订了《借款合同》（合同号：（2014）进出银（浙信合）字第2-029号），约定：进出口银行向越美集团提供人民币8500万元出口卖方信贷贷款；贷款期限为12个月，自贷款项下首次放款日起至最后还款日止；贷款利率为固定年利率6.3％；按季结息，结息日为3月20日、6月20日、9月20日、12月20日，付息日为结息日次日；贷款人对合同项下的所有逾期的人民币贷款，从贷款逾期之日起，在贷款利率的基础上加收50％作为罚息利率，计收罚息，直至借款人全额清偿逾期贷款本息之日止；对贷款期内不能按期支付的利息，按合同利率计收复利，对贷款逾期不能按期支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。
同日，进出口银行与徐志明签订了《保证合同》（合同号：（2014）进出银（浙个信保）字第2-005号），约定徐志明对进出口银行与越美集团签订的上述《借款合同》项下的全部债务提供连带责任保证，担保范围包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、逾期利息及罚息）、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等），以及债务人应支付的任何其他款项。保证期间为《借款合同》项下债务履行期届满之日起两年。
2012年5月3日，进出口银行与越美房产签订了《房地产最高额抵押合同》（合同号：（2012）进出银（浙最信抵）字第2-006号），约定越美房产以其名下位于荆州市沙市区白云路1号金江宝坻A栋A1-A9号、B栋B1-B24号、C栋C1-C8号、D1栋D1-D7号、E1栋E1-E12号、E2栋E13-E24号、E3栋E25-E36号及E4栋E37-E48号的房产及该房产所属的土地使用权为2012年4月27日至2015年12月31日期间越美集团与进出口银行签订的“具体业务合同”项下债务提供抵押担保，担保的最高债权额145880000元。担保范围包括两项：一是债务人在主合同项下应向抵押权人偿还和支付不超过8500万元的本金，该本金产生的利息（包括法定利息、约定利息、逾期利息及罚息）、手续费及其他费用、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）以及债务人应支付的任何其他款项（无论该项支付是在服务到期日应付或在其它情况下成为应付）；二是抵押权人为实现本合同项下的担保权益而发生的所有费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）以及抵押人应支付的任何其他款项。双方还约定，抵押物的价值为
145880000元，其中土地总价为5723万元（对应抵押贷款本金为3320万元），房产总价为8865万元（对应抵押贷款本金为5180万元）。双方就上述抵押房屋及土地办理了抵押登记，房屋他项权证号为荆州房他证沙字第2012021**号，抵押登记房屋坐落于荆州市沙市区白云路1号金江宝坻；土地他项权证号为荆州他项（2012）第W100088号，抵押登记土地座落于荆州市沙市区白云路，地号为0020010110242，抵押使用权面积为9962.22平方米，抵押金额为人民币5723万元，抵押期限至2015年12月31日止。
上述合同签订后，进出口银行按照约定分别于2014年10月15日向越美集团发放贷款3500万元，借款期限至2015年10月9日；于2014年10月21日向越美集团发放贷款5000万元，借款期限至2015年10月15日。上述两笔贷款到期后，越美集团未能如期偿还全部本金，截至2016年1月14日，越美集团欠付本金84984552.26元、罚息557711.12元。
上述事实，有原告进出口银行提交的证据和双方当事人的陈述等在案佐证。
本院认为：进出口银行与越美集团签订的《借款合同》，与徐志明签订的《保证合同》，以及与越美房产签订的《房地产最高额抵押合同》，均系签约各方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行合同所约定的义务。
现进出口银行按照合同约定履行了向越美集团发放贷款的义务，越美集团未按合同约定如期偿还本金，已经构成违约，应对此承担违约责任。同时，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定：连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。据此，进出口银行在《借款合同》约定的履行期届满，且债务人没有履行债务时，即有权要求保证人徐志明承担保证责任。此外，根据进出口银行与越美房产签订《房地产最高额抵押合同》，进出口银行作为抵押权人，有权就本案抵押物享有优先受偿权，现双方已就抵押物依法办理了抵押登记手续，抵押权合法设立，故对于进出口银行要求就抵押物优先受偿的诉讼请求，应予支持。另，鉴于双方当事人在《借款合同》中对利息、复利、罚息的计算标准均有明确约定，未违反法律和行政法规的强制性规定，故对于进出口银行要求越美集团支付罚息的诉讼请求，应予支持。其中，罚息从贷款逾期之日起，按合同利率加收50％计收。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条之规定，判决如下：
一、被告越美集团有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国进出口银行贷款本金八千四百九十八万四千五百五十二元二角六分及相应罚息（截至二○一六年一月十四日止，为五十五万七千七百一十一元一角二分，自二○一六年一月十五日起至实际付清之日止，以八千四百九十八万四千五百五十二元二角六分为基数，按年利率百分之九点四五计算）；
二、被告徐志明对本判决第一项所确定的被告越美集团有限公司的债务承担连带保证责任，并在承担连带保证责任后有权向被告越美集团有限公司追偿；
三、原告中国进出口银行对贷款抵押物：荆州市越美房产开发有限公司抵押的座落于荆州市沙市区白云路1号金江宝坻的房屋（他项权证号为荆州房他证沙字第2012021**号），坐落于荆州市沙市区白云路的土地使用权（土地他项权证号为荆州他项（2012）第W100088号，地号为0020010110242，抵押使用权面积为9962.22平方米）享有优先受偿权，以上述抵押财产折价或以拍卖、变卖的价款，以人民币一亿四千五百八十八万元为最高限额，在本判决第一项所确定的债权范围内优先受偿。
如果被告越美集团有限公司、徐志明、荆州市越美房产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四十六万九千五百一十一元、财产保全费五千元，由被告越美集团有限公司、徐志明、荆州市越美房产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 温志军
审 判 员 高 晶
审 判 员 王 翔
二〇一六年七月十八日
法官助理 李晓蕊
书 记 员 白 硕