广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3828号
上诉人（原审被告）：广州市德瑞行房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：袁耀锴，职务：总经理。
委托代理人：李大宁，身份证住址：广东省信宜市，系该公司职员。
被上诉人（原审原告）：谷红卫，身份证住址：河南省舞阳县。
被上诉人（原审原告）：朱燕芬，身份证住址：贵州省安顺市西秀区。
上诉人广州市德瑞行房地产代理有限公司（下简称德瑞行公司）因与被上诉人谷红卫、朱燕芬居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第1207号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年3月13日，谷红卫、朱燕芬（乙方）与杨某（甲方）、德瑞行公司（中介方）签订了《房屋买卖合合》，约定谷红卫、朱燕芬购买杨尚敏位于广州市白云区广源路景泰西二巷25号407房，建筑面积63.5平方米，物业成交价960000元，乙方承担部分交易税费，甲方承担个税20‰，乙方应于签订合同时支付20000元，甲方协助乙方办理按揭手续，申请贷款种类为公积金贷款，贷款金额670000元，买方实出人民币40000元，以支付购买所须全部费用，如非买方原因导致无法正常交易，则退还40000元正等等。合同当日，谷红卫、朱燕芬向杨某支付定金20000元，并于3月19日向某行公司支付30000元。
德瑞行公司为谷红卫、朱燕芬提供中介及咨询服务期间，谷红卫、朱燕芬与德瑞行公司的经纪人郑某、宋某口头协议为谷红卫、朱燕芬办理15年贷款期限的公积金贷款，如果不能按约定办理15年期限的公积金贷款，德瑞行公司退还谷红卫、朱燕芬的30000元。合同签订后，德瑞行公司委托其它公司向公积金管理部门申请公积金贷款，经审批，该房产只能办理8年的公积金贷款，产生费用5960元。
谷红卫、朱燕芬于2014年10月21日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除《房屋买卖合同》中的居间关系，德瑞行公司退还手续费3万元及利息损失；2、杨某返还谷红卫、朱燕芬购房定金20000元及利息损失；3、德瑞行公司对杨某退还收取的购房定金负连带责任；4、诉讼费由杨某与德瑞行公司共同承担。
德瑞行公司在原审中答辩称：1、谷红卫、朱燕芬支付的3万元包括了房屋交易手续费、服务费，我公司已正常交易并办理了房屋按揭，并支付了手续费5960元，谷红卫、朱燕芬要求返还相关费用，与事实不符，没有法律依据；2、谷红卫、朱燕芬的第一、二项诉讼请求属于不同的法律关系，在本案中一并处理不适合；3、德瑞行公司与杨某之间属于不同的法律关系，不应承担连带责任；4、不同意解除居间关系。
原审过程中，谷红卫、朱燕芬与杨某达成调解协议，双方约定：一、杨某给付谷红卫、朱燕芬10000元（已当庭给付）；二、谷红卫、朱燕芬与杨某签订的《房屋买卖合同》中的买卖关系予以解除，谷红卫、朱燕芬与杨某于2014年12月18日前办理解除手续；三、10000元相应的诉讼费25元，由谷红卫、朱燕芬负担。协议签订后，杨某已支付谷红卫、朱燕芬10000元，谷红卫、朱燕芬撤销了对杨某的起诉。
原审法院认为：谷红卫、朱燕芬与德瑞行公司经由签订合法有效的《房屋买卖合同》确立了居间合同关系，德瑞行公司应按合同约定为谷红卫、朱燕芬提供合法及充分的服务，现经查明虽然德瑞行公司成功地促成了谷红卫、朱燕芬与杨某的合同订立，但由于德瑞行公司未能按合同约定为谷红卫、朱燕芬办理15年期限的公积金贷款，致房屋买卖合同不能继续履行，是对谷红卫、朱燕芬有所误导而构成提供服务瑕疵违约。谷红卫、朱燕芬主张解除《房屋买卖合同》中的居间关系的请求合理合法，予以支持。按合同约定，德瑞行公司应退还谷红卫、朱燕芬支付的费用30000元，但由于德瑞行公司已支付办理按揭的费用5960元，原审法院酌定由谷红卫、朱燕芬承担2000元，故德瑞行公司应返还谷红卫、朱燕芬28000元。另谷红卫、朱燕芬本身作为购房人也有谨慎决定的义务，而不是完全偏信他人的所有信息，因此对谷红卫、朱燕芬返还30000元的请求不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百二十七条之规定，2014年12月17日作出判决：一、本判决生效之日起三日内，广州市德瑞行房地产代理有限公司返还谷红卫、朱燕芬28000元；二、驳回谷红卫、朱燕芬的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费525元，由广州市德瑞行房地产代理有限公司负担250元，谷红卫、朱燕芬负担275元。
判后，德瑞行公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、德瑞行公司已促成谷红卫、朱燕芬与杨某之间的交易，依法有权收取中介服务费。2014年3月13日，谷红卫、朱燕芬通过德瑞行公司提供的中介服务与杨尚敏就广州市白云区广源路景泰西二巷25号407房的物业签订《房屋买卖合同》，双方确认经德瑞行公司介绍，得以人民币960000元成交。根据约定，谷红卫、朱燕芬应向某行公司支付人民币40000元作为购房所需费用（包括中介服务费）。根据合同约定，德瑞行公司与谷红卫、朱燕芬因此确立了居间合同关系，且德瑞行公司已促成谷红卫、朱燕芬与杨某的交易，谷红卫、朱燕芬应当向某行公司支付中介服务费用；二、德瑞行公司代为支出的5960元按揭费用是为谷红卫、朱燕芬办理按揭贷款手续的正常支出，应当由谷红卫、朱燕芬承担。德瑞行公司在促成谷红卫、朱燕芬签订《房屋买卖合同》后，为谷红卫、朱燕芬联系了广州市良策房地产代理有限公司代为办理按揭贷款手续，并代为支付了按揭费用5960元。由于谷红卫、朱燕芬才是涉案房屋的购买人，按揭公司的服务对象也只能是谷红卫、朱燕芬，费用也应当由谷红卫、朱燕芬承担。按揭公司接受谷红卫、朱燕芬委托后，已成功为谷红卫、朱燕芬申请了公积金贷款，但因谷红卫、朱燕芬原因，最终未能完成贷款手续，并导致《房屋买卖合同》无法继续履行。姑且不论按揭结果如何，按揭手续本身就是为谷红卫、朱燕芬服务的，其支出也应当由谷红卫、朱燕芬承担，因此上述按揭费用既然已由德瑞行公司代为支付，就理应在谷红卫、朱燕芬所交纳的30000元中扣除，一审判决酌定由德瑞行公司承担其中的3960元，属于认定事实不清；三、本案的按揭贷款申请经金某管理中心受理已办理成功，但由于谷红卫、朱燕芬拒不履行合同约定，导致合同无法继续履行，故德瑞行公司无须返还已收款项。根据合同约定，谷红卫、朱燕芬的支付方式为“公积金贷款”，但合同并无约定贷款年限，更无谷红卫、朱燕芬所称的必须办理15年公积金贷款的约定，且根据良策按揭公司向公积金贷款中心申请后所得到的答复，涉案房屋可以办理公积金贷款，年限为8年，完全符合合同约定，但是谷红卫、朱燕芬拒不接受该方案，最终导致合同无法继续履行。由此可见，本次交易无法继续进行是谷红卫、朱燕芬造成的。根据合同备注的约定，德瑞行公司无须返还费用给谷红卫、朱燕芬。综上，德瑞行公司上诉请求撤销原审判决第一项，改判德瑞行公司无须返还费用给谷红卫、朱燕芬，并判令由谷红卫、朱燕芬承担一、二审诉讼费用。
被上诉人谷红卫、朱燕芬共同答辩称：原审判决所依据的所有证据及所适用的法律规定都是合法有效的。因此，不同意德瑞行公司的上诉请求，请求维持原审判决。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
另查明：原审过程中，证人郑某出庭陈述：其是德瑞行公司的员工；当初谷红卫提出购买这套房屋需要用到15年的公积金贷款，然后其根据房产证显示2005年的登记时间，判断可以作15年的公积金贷款，其口头协议帮谷红卫办理15年的公积金贷款，之后其通过良策按揭公司去办理公积金贷款业务，根据良策公司回复，该房屋只能办理8年的公积金贷款；其与谷红卫、朱燕芬约定贷不到15年就退还30000元的费用。证人宋某出庭陈述：其曾在德瑞行公司工作；由其接待介绍与谷红卫、朱燕芬的房地产交易，贷款年限15年是其询问郑某并得到确认后，才告知谷红卫、朱燕芬的；其有承诺如果贷不到15年公积金贷款，则退还谷红卫、朱燕芬30000元。杨某确认德瑞行公司与其联系的人员系郑某与宋某。
本院认为：案外人郑某、宋某在一审过程中已出庭作证证明，其曾代表德瑞行公司与谷红卫、朱燕芬达成其“为谷红卫、朱燕芬办理15年贷款期限的公积金贷款，如果不能按约定办理15年期限的公积金贷款，则退还谷红卫、朱燕芬30000元”的口头协议，该协议实为附条件解除双方之间的居间合同关系的约定，而德瑞行公司并未否认郑某、宋某作为其工作人员代表其参与促成谷红卫、朱燕芬与杨某签订《房屋买卖合同》的事实，郑某与宋某的行为应当视为履行德瑞行公司职务的行为，其法律后果应由德瑞行公司承担，故德瑞行公司上诉认为其与谷红卫、朱燕芬之间不存在如无法办理15年公积金贷款则退还30000元费用的约定，与事实不符，本院不予采纳。德瑞行公司虽然已促成《房屋买卖合同》的订立并实际收取谷红卫、朱燕芬交付的中介服务费30000元，但鉴于双方所约定的解除条件即谷红卫、朱燕芬无法办理15年期限的公积金贷款已成就，谷红卫、朱燕芬主张德瑞行公司返还已付中介服务费符合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。关于德瑞行公司上诉主张其代付的5960元按揭费用的返还问题，该项费用虽因谷红卫、朱燕芬为履行《房屋买卖合同》约定义务而实际发生，但鉴于《房屋买卖合同》现已无法履行，谷红卫、朱燕芬因该项费用的支出无法获取相应的收益，而德瑞行公司对此具有一定的过错，故原审判决酌情确定由德瑞行公司负担其中的3960元符合公平合理原则，可予维持。
综上，德瑞行公司的上诉请求缺乏充分理据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费500元，由上诉人广州市德瑞行房地产代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年十月九日
书记员 王 健