辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽07民终145号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张宇，女，1984年8月28日出生，汉族，无职业，现住辽宁省锦州市凌河区。
委托诉讼代理人：吕连英、闫霞，辽宁锦逸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦月，女，1980年4月16日出生，满族，瑜伽教练，现住辽宁省锦州市古塔区。
委托诉讼代理人：姜海兰，辽宁名崛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：锦州福兴房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区。
法定代表人：蒋忠山，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵军，该公司法律顾问。
上诉人张宇因与被上诉人秦月、锦州福兴房地产开发有限公司所有权确认纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2017）辽0702民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张宇的委托诉讼代理人吕连英、闫霞、被上诉人秦月及其委托诉讼代理人姜海兰、锦州福兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张宇上诉请求：一、请求依法撤销原审判决，依法改判或发回重审。二、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判或发回重审。1.应当认定上诉人于2015年5月18日与锦州福兴房地产开发有限公司签订的编号：CF-2000-0171《商品房买卖合同》有效，认定秦月与锦州福兴房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效。2.原审对上诉人与锦州福兴房地产开发有限公司的商品房销售买卖合同认为不真实的买卖关系错误。上诉人与锦州福兴房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是真实的。合同有上诉人亲笔签字，锦州福兴房地产开发有限公司加盖公章，交付了房款、锦州福兴房地产开发有限公司出具收据以及不动产统一发票，并办理了预告登记证明，没有任何虚假的手续。3.原审法院认为“虽被告张宇办理了预告登记，但预告登记是为了保障将来实现物权不等于预告登记即取得房产所有权”错误。被上诉人秦月未按合同约定办理预告登记就没有实现物权的权利，故不应该得到保护。4.原审判决适用法律错误。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第85条规定，“预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。”在上诉人预告登记生效期间，一审判决锦州福兴房地产开发有限公司协助秦月办理房屋所有权登记手续，适用法律错误。5.被上诉人秦月与被上诉人开发公司是一种债权关系，上诉人张宇与开发公司是一种物权关系，故上诉人张宇基于物权的优先性要求被上诉人秦月停止对锦州市古塔区士英里309-82号房屋的占有，返还给上诉人张宇有法律依据。综上，原审认定事实错误，适用法律错误，应依法撤销，支持上诉人请求。
秦月辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。
锦州福兴房地产开发有限公司辩称，锦州福兴房地产开发有限公司与上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系。锦州福兴房地产开发有限公司是因为公司经营需要，向张宇借款。在借款过程中为了保证还款，根据上诉人要求，就把已经出售的房屋又重新出具了商品房买卖合同和购房收据，用于抵押。在借款之前房屋已经卖给了秦月，请求二审法院维持一审判决。
秦月一审时的诉讼请求：1.请求人民法院依法判决原告与被告锦州福兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效，确认坐落于锦州市古塔区士英里309-82号楼房归原告所有，并协助原告办理不动产所有权证相关手续；2.由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告与被告锦州福兴房地产开发有限公司于2012年7月16日签订《商品房买卖合同》，协议约定原告在被告锦州福兴房地产开发有限公司购买坐落于锦州市古塔区福兴家园309-82号，面积为84.94平方米楼房，房屋价款385000元。原告于2012年7月16日将购房款全部付清，并于2012年7月16日办理入住。原告及家人从2012年7月至今一直在此房屋居住。2016年12月中旬原告听说被告锦州福兴房地产开发有限公司因向张宇借款将该房屋抵押给被告张宇，原告因此事多次找开发公司协商，被告锦州福兴房地产开发有限公司却以种种理由未予处理。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。
张宇一审时的反诉请求，1.请求法院判令反诉人与锦州福兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.请求法院判令锦州福兴房地产开发有限公司履行与反诉人签订的《商品房买卖合同》义务，交付其开发的古塔区士英里309-82号房屋给反诉人；3.请求法院判令锦州福兴房地产开发有限公司与被反诉人秦月签订的《商品房买卖合同》无效；4.请求法院判令被反诉人秦月停止占有反诉人房屋，排除妨碍；5.请求法院判令本案的诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2015年5月18日，反诉人与锦州福兴房地产开发有限公司（下面简称：福兴开发）签订的《商品房买卖合同》，合同中约定反诉人以25万元购买被告福兴开发位于古塔区士英里309-82号建筑面积为84.94平方米的房屋，同日，反诉人向福兴开发支付25万元购房款，福兴开发向反诉人开具了《销售不动产统一发票》，2015年5月21日，反诉人到锦州市房屋产权监理处申请办理了商品房预告登记，预告登记证号为：锦房预00字第00029243号。之后，反诉人却意外发现福兴开发将房屋再次出卖给另外一买受人秦月，听被告讲，反诉被告居住至今。根据我国《物权法》的规定：现福兴开发未经反诉人同意处分该不动产的，侵犯了反诉人的权利，而被反诉人秦月占有反诉人的房屋无法律依据，严重侵犯原告的合法权益。故为维护自身合法权益，现反诉人提出诉讼，请求人民法院依法支持反诉人的诉请。
一审法院认定事实：2012年7月16日，原告秦月与被告锦州福兴房地产开发有限公司订立《商品房买卖合同》，该合同主要内容为，合同双方：出卖人锦州福兴房地产开发有限公司，买受人秦月。购买房屋：士英里福兴家园309-82号房屋（建筑面积84.94平方米）。该合同下有原告秦月签名以及被告锦州福兴房地产开发有限公司印章。合同签订当日，原告按合同约定向被告锦州福兴房地产开发有限公司交付全部房款385000元，被告锦州福兴房地产开发有限公司为原告秦月出具加盖锦州福兴房地产开发有限公司财务专用章的收款收据。同日，被告锦州福兴房地产开发有限公司为原告秦月办理入住，原告交付入住费。办理入住后，原告即陆续对该房屋进行装修，现原告在该房屋内居住。再查，2015年5月18日，被告张宇与被告锦州福兴房地产开发有限公司订立《商品房买卖合同》，该合同主要内容为，合同双方：出卖人锦州福兴房地产开发有限公司，买受人张宇，购买房屋：士英里福兴家园309-82号房屋（建筑面积84.94平方米）。该合同下有被告张宇签名以及被告锦州福兴房地产开发有限公司印章，合同约定房款为25万元。双方签订商品房买卖合同后，锦州福兴房地产开发有限公司为其出具了销售不动产统一发票，并且于2015年5月21日在房屋管理处办理了房屋预告登记。但锦州福兴房地产开发有限公司并未为其办理入户。被告张宇陈述其在锦州福兴房地产开发有限公司共购买两套房屋（包括本案争议房屋），价款均为25万元，曾于2015年5月20日将452000元钱存入案外人朱琳账户，当日朱琳将该款存入赵玉霞账户，购买房屋时未实际看房。
一审法院认为，原告（反诉被告）秦月与被告（反诉被告）锦州福兴房地产开发有限公司签订合同日期为2012年7月16日，约定房屋价款为385000元，合同签订后，原告（反诉被告）秦月按照合同约定向被告（反诉被告）锦州福兴房地产开发有限公司支付用于购买锦州市古塔区士英里309-82号房屋全部房款，被告（反诉被告）锦州福兴房地产开发有限公司为原告（反诉被告）出具收款收具，并为秦月办理入住手续，将所购房屋交付给原告（反诉被告）秦月，原告秦月实际占有并居住该房屋，房屋买卖合同已经实际履行，合同内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定。从原告秦月提供的房屋买卖合同的形式上看，符合房屋买卖法律关系的构成要件，具体到本案，原告秦月支付房款的方式及数额、购买房屋的方式、房屋交付的方式等亦均与正常的房屋买卖习惯相符，足以认定原告秦月与被告锦州福兴房地产开发有限公司之间存在真实的房屋买卖关系，故对原告秦月主张与被告锦州福兴房地产开发公司签订的房屋买卖合同有效，要求被告锦州福兴房地产开发有限公司协助其办理不动产所有权证相关手续一节，本院予以支持；关于原告秦月主张确认坐落于锦州市古塔区士英里309-82号房屋归其所有一节，因现其与被告锦州福兴房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同尚未履行完毕，故对于该项请求，本案中不予调整。关于被告张宇主张确认其与被告锦州福兴房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》有效的诉求，经过庭审查明，被告张宇与被告开发公司签订合同日期为2015年5月18日，约定房屋价款为25万元，2015年5月20日被告张宇由其账户取出48.6万元存到案外人朱宇（朱琳）账户，然后由朱琳账户存到赵玉霞账户，被告张宇陈述购买房屋时并未实际看房，签订合同后并未办理入住。如果仅从被告张宇提供购房合同形式上看，被告张宇与被告开发公司之间应为房屋买卖关系，但具体到本案，被告张宇未将其所述的购房款直接交付被告开发公司而是打入案外人的个人账户，所购房屋价款为25万元，远低于原告秦月支付的房屋价款，被告购买房屋时亦未看房，且一直没有办理入户的手续，被告开发公司作为卖房人亦否认与被告张宇之间存在真实的房屋买卖关系，从整体来看，被告张宇支付房款的方式及数额、购买房屋的方式、房屋交付的方式等均与正常的房屋买卖习惯不符，故不足以认定被告张宇与被告开发公司之间存在真实的房屋买卖关系。虽被告张宇办理了预告登记，但预告登记是为了保障将来实现物权，不等于预告登记即取得房屋所有权，故对被告张宇的诉求及抗辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告秦月与被告锦州福兴房地产开发有限公司签订的坐落于锦州市古塔区士英里309号西二／十三层82号房屋商品房买卖合同有效，被告锦州福兴房地产开发有限公司协助原告秦月办理房屋所有权登记手续；二、驳回原告秦月的其它诉讼请求；三、驳回反诉原告张宇的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元（已减半），保全费2445元，由被告锦州福兴房地产开发有限公司负担；反诉费50元由被告张宇负担。
本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提供新的证据。原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同应当受到法律的保护。本案中，被上诉人秦月与被上诉人锦州福兴房地产开发有限公司之间签订了商品房买卖合同，秦月依据合同约定价格支付全部房款，并办理了入住，进行了装修，实际占有使用了该房屋，故一审法院依据该事实确认秦月与锦州福兴房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同真实有效并无不当。
关于上诉人提出其进行了预告登记，该房屋不发生物权变动的问题。本案中上诉人在进行预告登记时秦月对诉争的房屋已经实际占有，只是没有进行权利证书的办理。未办理权利证书并不能否定秦月依合法有效的合同和合法占有的事实而取得相关权利。且锦州福兴房地产开发有限公司对上诉人所称与其存在买卖关系并不认可，故对上诉人与锦州福兴房地产开发有限公司之间是否存在买卖关系的事实无法认定，一审认为不足以认定上诉人与锦州福兴房地产开发有限公司存在真实的买卖关系并无不当。
综上所述，上诉人张宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张宇负担。
本判决为终审判决。
审判长 张卫东
审判员 赵洪全
审判员 张楠楠
二〇一八年三月三十日
书记员 暴思洋