安徽省合肥市中级人�法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终5101号
上诉人(原审被告)：尚广胜，男，1970年11月25日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：费俊勇，安徽安天行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕路路，安徽安天行律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：曹求元，男，1964年8月15日出生，汉族，住安徽省肥西县。
委托诉讼代理人：朱勇，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘亚坤，安徽华人律师事务所律师。
原审被告：肖克功，男，1962年11月8日出生，汉族，
住安徽省合肥市蜀山区安居苑61-108号，公民身份号码3412821962********。
委托诉讼代理人：王孝建，安徽睿正律师事务所律师。
原审被告：谢国庆，男，1970年9月28日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
原审被告：卜英宽，男，1972年9月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
原审被告：安徽众力房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区黄山路665号西环商贸中心汇峰大厦1405室，统一社会信用代码91340100769043237R（1-1）。
法定代表人：肖克友，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王孝建，安徽睿正律师事务所律师。
上诉人尚广胜因与被上诉人曹求元、原审被告肖克功、原审被告谢国庆、原审被告卜英宽、原审被告安徽众力房地产开发有限公司（以下简称众力公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初6113号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
尚广胜上诉请求：撤销原判�改判驳回曹求元的一审所有诉讼请求，或将本案发回一审人民法院重新审理。
事实与理由：一、一审人民法院对于案件的重要事实包括案涉房屋的现状并未查明，并未完整描述案涉房屋被查封现状。其次，案涉房屋在2012年之前备案给“淮南巨源”，但对于淮南巨源的身份信息，以及具体备案情况（资料），一审人民法院并未进行查实。目前，案涉房屋的实际所有人是谁、该房屋是否仍处于备案给第三方状态（原存备案是否撤销）、以及原备案给淮南巨源属于商品房预售备案还是抵押备案等情况均未查明。
二、一审法院对于曹求元在未能办理过户手续上没有过错、已经支付所有房款、房屋交付使用等事实认定完全错误。
首先，案涉的商品房买卖合同应为无效，曹求元对此存在重大过错，一审法院认定曹求元无过错显然错误。曹求元当�是明知案涉房屋不可能完成预售备案、办理产权登记等手续，仍签订《商品房买卖合同》，最终出现无法履行合同情况，显然其存在重大过错。其次，现有证据证明曹求元已经以现金方式支付所有购房款的陈述是虚假的。再者，一审法院并未对案涉房屋是否居住，以及由谁居住等客观事实进行现场核实，仅凭借无法确定真实性的证据认定已经交付，属案件事实认定错误。
三、一审法院认定曹求元后来补充提供的证据：刘海与众力公司签订的《商品房买卖合同》、张琪与众力公司签订的《商品房买卖合同》、房产证复印件两份，与案件无关联性，不作为证据予以认定，该作法错误。如果这些材料不作为证据采信，每月证据证明购房款已经支付。
四、一审法院适用法律错误。一审人民法院判决适用的法律依据中，其中适用《最高人民法院关于人民�院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条显然错误。
五、2015年5月5日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且起权利能够排除执行的，人民法院应予以准许：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”显然，本案中，这三个条件被上诉人均不具备。
曹求元辩称：1、涉案房屋查封时只有所有权登记在众力公司名下事实清楚；2、此前房屋预售备案情况均已撤销，与本案没有关联性，曹求元与众力公司签订合同时虽然涉案房屋抵押给第三方，但随后该备案予以撤销，曹求元与众力公司签订房屋买卖合同合法有效，正由于尚广胜的查封行为才导致无法备案，曹求元对此没有任何过错；3、曹求元提供的证据以及众力公司陈述原审法院已经查明，曹求元支付房屋相应款项并实际占有房屋，对涉案提出执行异议符合法律规定；4、针对尚广胜的补充意见，曹求元认为根据法律规定执行异议和予以复议规定第28条系普通性条款面对所有类型的被执行人均适用，第29条是针对房地产企业的特别条款，房地产企业案件中既可以适用特别条款，也可适用普通条款，尚广胜认为适用29条而不能适用28条是对法律理解的错误。
原审被告肖克功、众力公司陈述：认可与曹求元签订的商品房买卖合同以及向曹求元交付房屋的事实，一审法院认定事实准确。
原审被告谢国庆、卜英宽陈述：对于曹求�与众力公司的房屋买卖事情不了解，请求法院依法判决。
曹求元向一审法院起诉请求：1.判令依法停止对合肥市蜀山区合作化路168号登云庭4幢2008室房产的强制执行，并解除查封；2.判令众力公司配合曹求元办理上述房屋的过户手续。
一审法院认定事实：因肖克功、谢国庆、卜英宽、众力公司未履行生效的（2013）蜀民一初字第02104号民事判决确定的偿还借款本金300万元、支付违约金等义务，尚广胜遂向原审法院申请强制执行。
2014年8月19日，原审法院作出（2014）蜀执字第00584号执行裁定书，依法查封了案涉位于合肥市××山区合作化北路××室房屋。后曹求元提出执行异议，以其对该房产享有权利为由要求解除查封。2016年7月7日，该院作出（2016）皖0104执异17号执行裁定书，驳回曹求元的执行异议。曹求元诉至法院，要求判如所请。
庭审中，曹求元陈述：我与肖克功系朋友关系，肖克功当时是众力公司的法定代表人。2012年2月，我的朋友刘海和外甥女张琪分别在众力公司购买登云庭4幢508室、4幢1808室房屋，房款均未支付。后众力公司因资金紧张向我借款，我于2012年3月14日向肖克功账户汇款280万元，其中1944374元为刘海、张琪的购房款，余款855626元为借款。因众力公司无力偿还借款，要求以登云庭4幢2008室抵偿借款。双方于2012年5月15日签订了《商品房买卖合同》，众力公司当日还出具了房款收据。5月20日，众力公司将该房屋交付给我并由我占有、使用至今。肖克功、众力公司对此不持异议。
另认定：2012年5月15日，曹求元与众力公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：曹求元购买众力公司开发的登云庭4幢2008室，建筑面积130.68平方米，单价7600元，房屋价款993168元等。该合同最后一页备注“该套房等淮南巨源撤销备案，双方在（再）签订网备合同”的手写内容。同日，众力公司向曹求元开具一份收据，收款事由为登云庭4幢2008室购房款，数额为993168元。
一审法院认为：根据民诉法关于执行异议之诉的规定，案外人提起异议之诉的，案外人应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。肖克功、众力公司作为（2014）蜀执字第00584号执行案件中的被执行人，即使其对案外人曹求元的权利主张表示承认，但仍不能免除曹求元的举证责任。故本案应当审查曹求元对合肥市登云庭4幢2008室房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉房屋于2014年12月19日被法院查封，曹求元已在查封之前即2012年5月15日与众力公司签订《商品房买卖合同》，众力公司向曹求元出具收据后交付房屋。尚广胜虽抗辩曹求元是否实际支付房款不能确定，但通过各方的陈述、证据及庭审调查可以认定，曹求元通过与众力公司以房抵债的方式获得案涉房屋，并已支付房屋对价且实际占有使用至今。若尚广胜认为曹求元未足额缴纳房款，在符合法定条件时可行使债权人的代位权，代众力公司与曹求元清算购房款。关于未办理产权转�登记的情况，案涉房屋未办理产权转移登记的原因在于众力公司，曹求元自身不存在过错。综上，曹求元虽以债权债务抵偿的方式购买案涉房屋，但仍属于房屋一般买受人范畴，其所享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除执行。曹求元要求众力公司配合办理房产过户手续的诉请，并非执行异议之诉案件的审理范围，故不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和同民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于合肥市××山区合作化北路××室的房产；二、驳回曹求元的其他诉讼请求。本案一审案件受理费80元，由安徽众力房地产开发有限公司负担。
二审中，尚广胜提交如下证据：合肥市不动产登记中心房屋编号10803424号房屋登记簿2页、房屋编号10811775号房屋登记簿2页、房屋编号10545962号房屋登记簿2页。证明目的：1、曹求元拥有2套成套住宅，分别为：房权证合蜀字第××号坐落于合肥市蜀山区望江西路198号兴旺·华府骏苑13幢14幢13-1401-1、房权证合蜀字第××号坐落于坐落于合肥市蜀山区望江西路198号兴旺·华府骏苑13幢14幢13-1401；拥有车位一处：房权证合包字第××号坐落于合肥市包河区××路××山庄地下车库及传达室××205车位。2、曹求元在合肥市内拥有至少2套用于居住的成套住宅，其不符合排除执行异议基本要求。曹求元质证意见：对其名下拥有该房屋�实性予以认可，但认为与本案没有关联性。肖克功、众力公司质证意见：同曹求元的意见。原审被告谢国庆、卜英宽质证意见：同意尚广胜的质证意见。本院认为，曹求元对于拥有2套成套住宅的事实予以认可，本院依法予以确认。
对于原审判决认定的双方无异议的事实，本院依法予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，曹求元与�力公司签订《商品房买卖合同》后，双方当事人未就案涉房产办理产权变更登记手续，案涉房产的权属仍登记在众力公司名下。众力公司作为房地产开发企业系安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀执字第00584号案件的被执行人，其名下案涉房屋被依法查封。曹求元依据其与众力公司的合同主张排除案涉房屋执行，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，但从本案的现有证据来看，尚广胜提供证据证明曹求元名下存在其他住房，对此曹求元也予以认可，故曹求元的诉请不符合法律规定的排除对于登记在众力公司名下的商品房的执行条件，本院依法不予支持。
综上，尚广胜的上诉请求成立，应予以支持。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初6113号民事判决；
二、驳回曹求元的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各80元，均由曹求元负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 王 莉
审判员 董江宁
二〇一七年十二月十日
书记员 俞文静
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执�标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。