河北省张家口市万全区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万商初字第243号
原告史某。
原告杨某。
二原告委托代理人董建魁，河北思洋律师事务所律师。
被告张家口新城房地产开发有限公司，住所地：张家口市万全区孔家庄镇工业街11号。
法定代表人田万春。
委托代理人郑优，该公司法务部主任。
委托代理人王建斌，河北华研律师事务所律师。
原告史某、杨某诉被告张家口新城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨某及二原告委托代理人董建魁，被告委托代理人郑优、王建斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告史某、杨某诉称，2014年11月25日和26日，原被告分别签订了三份房屋买卖合同。合同约定：原告向被告购买其位于万全县孔家庄镇孔家庄园小区总购房价8763080元的住宅37套、商铺1套、车库9间。合同约定，被告应在收到原告购房款后7日内办理完房屋验收交接手续。逾期未能交付房屋被告每日按房价款的4‰向原告支付违约金。合同约定，被告负责办理原告所购房屋的销售手续，负责给原告办理房屋贷款手续，并将原告在银行借到的房屋贷款金额全部转到原告指定的银行账户上，不得挪用、推诿、拖延，逾期超过7天被告每日按贷款金额的千分之三向原告支付违约金。双方应按商品房买卖的有关规定办理产权转移手续，签订《商品房买卖合同》，被告对所售房屋产权合法性承担保证，并对由此产生的纠纷承担全部责任，对所售房屋再无权抵押、转让和出售，如违约则被告以违约处分房屋的销售额百分之五十向原告支付违约金。双方应认真履行合同条款义务，如违约则由违约方双倍赔偿对方的经济损失。依房屋买卖合同，原告向被告转账支付现金人民币875万元，所余13080元质量保证金已于被告对其瑕疵作出补救措施后第三日，即2015年9月25日以转账支付现金方式付清。被告理应依约向原告全面履行合同，但是：1、合同中的孔家庄园小区3号楼6单元02号，建筑面积84.4平方米，售价143480元的房屋一套，被告至今不向原告交付。2、孔家庄园小区二层3号楼商业用房，建筑面积211.7平方米，售价867970元的商铺一套，被告迟延了59天才交付，并且是瑕疵交付，而被告虽经多次催促仍不采取补救措施，直至万全县住房和城乡规划建设局多次督促才做补救。此时距应交付日已经过去了9个月20天，造成原告商业经营损失。3、对孔家庄园小区3号楼3单元01号房屋、6号楼1单元301号房屋、6号楼2单元101号房屋，被告都是瑕疵交付且不做补救，也是万全县住房和城乡规划建设局加力督促，才得以在近10个月时才做补救，也使原告近10个月无法使用这些房屋。4、对于已交付的房屋、被告却不予办理入住手续、不供电等手段，阻挠原告使用。5、对于所售原告的全部房屋，被告不要说给办理权属证书了，就连办理权属证书最基础的必须材料、政府监制的统一文书的《商品房买卖合同》都不签订。双方买卖合同订立至今11个月了，被告没有将所售房屋的所有权向原告转移的意思。6、2015年6月5日，被告竟发出书面通知，公然违反与原告所签房屋买卖合同的约定，不准原告出售依双方房屋买卖合同所购房屋。被告收取原告所付全额购房款后，或不交付房屋。或逾期交付房屋、或瑕疵交付，不做补救，迟延原告使用，或不予办理入住手续，不供电，并且根本没有向原告转移房屋所有权的意思，不给办理房屋权属证书，违反双方合同，禁止原告将所购得的房屋出售等。种种违约行为，给原告造成了巨大的经济损失，依法应分别向原告支付违约金。1、请求判令被告承担因拒绝向原告交付张家口市万全区孔家庄镇孔家庄园小区3号楼6单元02号房屋一套的违约责任，向原告支付违约金43044元，并继续履行交付合同标的物的义务。2、请求判令被告承担因其拖延交付、瑕疵交付张家口市万全区孔家庄镇孔家庄园小区二层商品用房3号商铺的违约责任，支付原告违约金人民币61998元。3、请求判令被告承担因其瑕疵交付、迟延补救、妨碍原告使用孔家庄镇孔家庄园小区3号楼3单元01房屋、6号楼1单元301号房屋，6号楼2单元101号房屋的违约责任支付原告违约金人民币27859元。4、请求判令被告承担因其不履行合同义务，对原告所购房屋不签订《商品房买卖合同》、不给办房屋贷款手续，不予办理入住手续，不予供电的违约责任，向原告支付违约金32290元，并继续履行该项义务。5、请求判令被告承担因其不履行合同义务，致使原告至今不能依法取得所购房屋权属证书的违约责任，向原告支付违约金391675元，并继续履行该项义务。6、请求判令被告撤销其“一律不准出售”原告所购房屋的违约决定，并继续履行双方房屋买卖合同所定义务。庭审中，原告撤回第五项“请求判令被告承担因其不履行合同义务，致使原告至今不能依法取得所购房屋权属证书的违约责任，向原告支付违约金391675元，并继续履行该项义务”的诉讼请求。
被告张家口市新城房地产开发有限公司辩称，1、根据原、被告签订的购房合同性质上属于商品房预购合同。2、本案被告不存在迟延交付的违约行为，原告最后一批打款是2015年9月25日，按照双方签订的购房合同，按约定原告违约在先；3、原、被告双方签订的房屋预购合同约定的付款方式是全额购买，不存在担保的情形，因此被告无义务为原告办理贷款。
原告史某、杨某为支持其主张提供的证据及被告张家口新城房地产开发有限公司的质证意见：1、购房合同3份及房屋销售明细，拟证明双方于2014年11月25、26日签订三份购房合同，原告购买被告的位于万全县孔家庄镇孔家庄园小区商品房37套，商铺1套、车库9间，总价款8763080元，合同约定了双方的权利义务。被告对上述证据无异议。2、收据2张、张家口市商业银行现金存款凭证1张，拟证明原告履行了付款义务，已将全部房款转入被告公司账户。被告对该证据不认可，收据上的公章是张家口新城房地产开发有限公司（1），不是公司公章；即使收据真实有效，根据收据日期，说明原告付款超过合同约定日期，违约在先。3、移交单1张及证据12张，拟证明被告交付原告的孔家庄园小区3号商铺、6号楼2单元101室、3号楼3单元101室及6号楼1单元301室存在瑕疵；被告对上述证据真实性有异议，移交单没有被告公司公章，签字的人也没有公司授权，照片不能证明与本案的关联性；4、通知，拟证明被告通知原告不准出售原告团购的房屋；被告对该证据真实性有异议，对复印件不予认可。5、原告向万全县住房和城乡规划建设局出具的书面报告，拟证明原告向有关部门反应3号商铺、6号楼2单元101室、3号楼3单元101室及6号楼1单元301室的瑕疵问题，被告存在违约行为；被告对该证据不认可，属于原告单方行为，且原件与复印件不一致；6、《关于孔家庄园小区团购房的遗留问题的解决》，拟证明被告交付的瑕疵房屋经住建局协调解决了瑕疵，达到交房标准后，我方才把最后一笔质量保证金13530元给被告。被告的质证意见为该证据没有被告公司盖章或授权人签字，不予认可。7、协议书，拟证明张某和孙某挂靠被告公司开发的房屋，所以购房合同上没有被告法定代表人签字；被告对该证据无异议。8、王珍梅书面证人证言、孔家庄园预定房协议，孔家庄园小区交房办理明细-
住宅、现金收据两份，詹凤龙书面证人证言、身份证复印件、九份收据、孔家庄园小区交房办理明细-
住宅，以上两组证据证明原告团购房后，被告已经为王珍梅和詹凤龙分户单独办理了预购书、入户表等手续。被告对上述两组证据不认可，是复印件，只有证人签字，证人不出庭，真实性无法认定。9、原告申请证人孙某出庭作证，拟证明合同争议条款的真实意思系由原告负责包销房屋，以被告公司名义去销售，被告负责办理分户的销售、贷款手续。并证明3号楼6单元02号房未交付的事实。被告对孙某的证人证言不认可，认为是无效证言，原告申请证人出庭时间已超过法律规定期限且证人与二原告有重大利害关系，证言不属实。
被告张家口新城房地产开发有限公司为支持其主张提供的证据及原告史某、杨某的质证意见：1、授权委托书，拟证明涉案工程是被告公司授权刘某全权负责，购房款没有支付给被告公司。原告对该证据出具的时间及真实性有异议，当时是张某、孙某挂靠被告公司的，对刘某不清楚。2、被告申请证人刘某出庭作证，拟证明刘某是委托人，购房款没有支付给被告公司。原告的质证意见是证人所述与本案无关。3、被告申请证人张某出庭作证，拟证明购房款没有支付给被告公司。原告的质证意见是证人所述与本案无关。
经审理查明，2014年11月25日、2014年11月26日，原告史某、杨某（乙方）与被告张家口新城房地产开发有限公司（甲方）签订三份购房合同，乙方购买甲方出售的位于万全县孔家庄镇孔家庄园小区3号楼、6号楼、9号楼商品房37套，商铺1套、车库9间，总价款8763080元。合同约定：一、商品房名称、面积、价款（略）；二、乙方以现金支付方式支付甲方房款，合同签订后10日内乙方将房款支付甲方账户上，甲方收到房款后7日内办理完房屋验收交房，逾期未能交付的房屋甲方每日按房屋价款的千分之四向乙方支付违约金；三、乙方所购房屋的销售手续由甲方负责办理，负责给乙方办理房屋贷款手续，并负责将乙方在银行的房屋贷款金额全部转入乙方指定的银行账户上，不得挪用、推诿、拖延，逾期超过7天甲方每日按贷款金额的千分之三向乙方支付违约金；四、甲乙双方应按商品房买卖的有关规定办理产权转移手续，签订《商品房买卖合同》，甲方对上述的房屋产权合法性承担保证，并对由此产生的纠纷承担全部责任，对上述房屋甲方再无权抵押、转让和出售，如违约甲方以违约处分房屋的销售金额的百分之五十向乙方支付违约金。五、合同双方签字盖章后生效，双方对合同条款应认真遵照执行，如发生违约，违约方应双倍赔偿对方的经济损失，承担法律责任。三份合同加盖甲方被告张家口新城房地产开发有限公司公章，张某、孙某签字，乙方原告史某、杨某签字捺印。合同签订后，原告陆续支付购房款至账户名：张家口新城房地产开发有限公司，账号36×××15，于2015年9月25日将全部房款8763080元付清。被告先后向原告出具了收据，加盖张家口新城房地产开发有限公司（1）的公章。被告不认可带（1）的公章，辩称没有收到原告支付的购房款。经核实，带（1）的公章系为了被告公司项目部工作方便，是被告给刻的，账户也是被告公司同意并配合开的。被告辩称的事实系其公司内部管理问题，与本案无关。故原告史某、杨某支付了被告张家口新城房地产开发有限公司全部房款8763080元的事实，予以认定。被告向原告交付了除3号楼6单元02号房屋之外的其他房屋，3号楼6单元02号房屋未交付的事实原被告双方陈述一致，予以认定。原告史某、杨某认为被告张家口新城房地产开发有限公司未交付3号楼6单元02号房屋、拖延瑕疵交付3号商铺、瑕疵交付3号楼3单元01房屋、6号楼1单元301号房屋，6号楼2单元101号房屋，不与原告已售出4套房屋的分户签订《商品房买卖合同》、不给办房屋贷款手续，不予办理入住手续，不予供电，通知其“一律不准出售”所购房屋的行为构成违约，要求被告支付相应违约金，因合同约定的违约金过高，自行调整后要求：未交付的3号楼6单元02号房屋违约金43044元（房屋价款143480元＊30%）；拖延、瑕疵交付的3号商铺违约金61997.86元（房屋价款867970元／14年）；瑕疵交付、迟延补救、妨碍使用3号楼3单元01房屋、6号楼1单元301号房屋，6号楼2单元101号房屋违约金27859元（以3套房价款为基数按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的方法和标准计算2014年12月3日-2015年9月22日期间的违约金）；不与原告已售出4套房屋的分户签订《商品房买卖合同》、不给办房屋贷款手续，不予办理入住手续，不予供电的违约金32290元（以4套房价款为基数参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的方法和标准计算）。原告主张的违约事实除未交付3号楼6单元02号房外，被告均不认可，主张的违约金金额及依据未向法庭提交相应证据证实。除违约金外，原告要求被告交付3号楼6单元02号房屋，并认为双方签订的三份购房合同实际性质为包销合同，要求被告与原告售出房屋的分户签订《商品房买卖合同》、为分户办理贷款手续、入住手续、履行通电义务，并撤销2015年6月5日作出的“一律不准出售”的通知。被告辩称未交付3号楼6单元02号房屋是因为原告未交纳采暖费等相关费用才造成的，只要原告交纳相关费用就交付房屋，对原告主张合同性质为包销合同的说法不认可，原告要求被告与其再次销售的分户签订合同、办理各种手续的主张违反了合同相对性，属于对合同约定的扩大解释，没有任何法律及事实依据。
另查明，2013年10月10日，被告张家口新城房地产开发有限公司取得孔家庄园一期3#6#楼及A座工程项目的商品房预售许可证。
上述事实，有原、被告提交的证据，当事人的当庭陈述及庭审笔录在卷佐证，予以认定。
本院认为，原告史某、杨某与被告张家口新城房地产开发有限公司签订的三份《购房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告向被告支付了全部购房款，被告应向原告交付合同约定的全部房屋，被告辩称交付剩余房屋的前提是需原告交纳采暖费等相关费用，未提交证据证实其主张，抗辩理由不成立，故原告要求被告交付3号楼6单元02号房屋的诉请，予以支持。因原告未按合同约定在合同签订后10日内付清全部房款，亦存在违约事实，其主张被告支付未交房违约金的请求理由不足，不予支持。原告向法庭提交的关于拖延、瑕疵交付3号商铺、瑕疵交付3号楼3单元01房屋、6号楼1单元301号房屋，6号楼2单元101号房屋的证据，没有被告公司公章或授权人员签字，均为单方证据、间接证据，且被告均不认可。原告提供的证据不足以证明被告拖延交付、瑕疵交付、迟延补救、妨害使用的违约事实，故原告史某、杨某要求被告支付违约金的诉讼请求，证据不足，不予支持。三份《购房合同》约定的内容不符合商品房包销合同的特征，原告要求被告与其再次销售房屋的分户签订商品房买卖合同、办理贷款、入住手续、履行通电义务的主张，违反了合同的相对性，不予支持，以此为由要求被告支付违约金的请求亦不予支持。原告要求本院判令撤销被告于2015年6月5日做出的“一律不准出售”的通知，恢复其销售房屋的权利，原告不能提供通知原件，被告对复印件不认可，且通知内容不属于法律规定撤销的范围，原告的主张于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告张家口新城房地产开发有限公司于本判决生效十之日内向原告史某、杨某交付孔家庄园小区3号楼6单元02号房；
二、驳回原告史某、杨某的其它诉讼请求。
案件受理费9368元，原告杨某、史某负担9268元，被告张家口新城房地产开发有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 侯志星
审 判 员 臧建军
代理审判员 李艳芳
二〇一六年四月十三日
书 记 员 杜秀婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。