贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2701民初3016号原告：徐有会，男，1981年3月1日出生，布依族，住都匀市。原告：罗贤花，女，1985年11月8日出生，布依族，住都匀市。共同诉讼代表人：宋锡祥，男，1951年6月4日出生，汉族，住都匀市。共同诉讼代表人：罗遵，男，1987年7月28日出生，布依族，住都匀市。共同诉讼代表人：曾利辉，男，1966年11月19日出生，汉族，住都匀市。委托诉讼代理人：陈琪刚，系都匀市中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：高辉源，系都匀市中心法律服务所法律工作者。被告：黔南州紫呈房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南州都匀市。法定代表人：张幼林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：向克君，系该公司管理人员。原告徐有会、罗贤花与被告黔南州紫呈房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因该案与另139件商品房销售合同纠纷案件的被告主体一致且诉讼标的是同一种类，经当事人同意，本院依法进行合并审理。原告委托诉讼代理人陈琪刚、高辉源，共同诉讼代表人宋锡祥、罗遵、曾利辉，被告黔南州紫呈房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人向克君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐有会、罗贤花向本院提出以下诉讼请求：1、请求人民法院判决被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、请求人民法院判决被告承担违约金111433.01元（违约交房违约金：431911元×0.02％×3个月×30天=7774.4元；违约转移登记违约金：431911元×0.04％×20个月×30天=103658.6元）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月9日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于都匀市小围××办事处剑××路××号（紫呈大厦）房屋第1栋2单元20层附2002号，套内面积106.5平方米，总价款431911元。该合同约定，被告应当在2015年8月31日前向原告交付该商品房，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。如逾期交付，则自交付期限届满的次日起至实际交付之日止，被告应以买受人支付的全部已付款为基数按日利率万分之二计算违约金。合同约定，被告承诺于2016年2月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书交付原告，如被告自约定期限届满90日后仍不能交付办理交付相关文书，则被告应以买受人支付的全部已付款为基数按日利率万分之四支付违约金。合同签订后，被告未按约履行义务，在2015年12月7日才将房屋交付原告，且被告交房后始终未办理房屋转移登记，紫呈大厦业主多次催促无果后，故向法院提起诉讼。被告黔南州紫呈房地产开发有限责任公司辩称：答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人不合理的诉讼请求。一、紫呈大厦是我公司2012年7月在市国土局通过招牌挂牌的10—79号地块，以2060万元成交，占地4133.13㎡，建筑面积38285㎡，为我公司规划建设的一期项目，二期为相邻的卫生院地块，一期占地范围内涉及拆迁补偿小围寨办事处办公大楼，市国税局办公大楼、市地税局、刘春祥等拆迁户，拆迁返还量特别大。当时公司指望二期能补偿一期的开发成本，也就正常开工建设了。紫呈大厦于2013年6月20日开工，施工工期为600天即预期2015年2月能完工，扣除可能影响交房的一些不定因素，因此我们与购房业主签订的购房合同时间为2015年8月31日，住户共296户，其余为商业，而商业的一楼几乎都赔给了拆迁户。到目前为止，紫呈大厦的建设，公司一直处于亏损状态。二、紫呈大厦多数业主入住已一年多，该项目至今未综合验收，业主不能办理产权证，一段时间后有业主咨询，经我公司解释多数业主相安无事，但在极少数业主的鼓动下部分业主还是集体向市人民法院起诉了我公司，而且巨额索赔，而我公司延期交房办证的真正原因是这样的特殊情况，紫呈大厦2013年6月开工于2014年2月开始向都匀市供电局申请供电配套工程，当时得到供电局的回复是“暂缓”办理，实际上是停办，事后我们才知道他们是在等新的供电文件即《贵州省新建住宅区供配电设施建设管理办法》和《贵州省发发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施标准等相关问题的通知》，该文件于2014年3月1日起实行，其中主要变化内容是；一、供电建设方式改变，二、收费方式改变，改变为80—150元平方米，其中高层为115元每平方米，该政策出台后，全省没有哪家单位或个人愿意执行，因为价格太高，超出原来价格的2—3倍，考虑到我公司的交房时间，我公司迫不得已的情况下，价格再高我们交就交了，我们按照该文件，除中房公司外我们是民营企业最早交费的公司之一，而真正的困难的是他们的工作流程，其中，第七条，新建住宅区供配电设施与建设项目同步设计，同时施工，同步投入使用，第八条，新建住宅区供配电设施由开发建设单位委托具备相应资质的设计单位进行设计，供电企业根据国家、省有关规定负责审核，而我们已通过省建设厅建设工程处审核的施工图不能用，白费了设计时间和经费，电施部分他们根本不认可，需重新找满足供电局有相应资质的设计单位进行设计，于是我们找了市供电局都能公司重新另外付费设计，设计需要时间，审图又需要时间，每个项目图纸审核至少两三次以上，不停的整改，不停的安排时间审核，多的有三四次审核都过不了，第十四条，开发企业配合供电企业办理供电设施路由通道，建设开工等所需手续，并按约定期限提供供电配电设施用房、用地和通道。紫呈大厦能用地的通道离项目地约400米，政府的基本要求，电缆都是走地下，设计上也是如此，当我们从市政处、城管局再到市政府的时候，一路报批、审批最后得到的是口头回复，小围寨转盘人流集中，车子又多，400米太长不能挖，作为南大门窗口严重影响到市容市貌，于是我们又找到供电局，供电局回复修改设计，走流程至少需要半年以上，我们哪里等得起？就又打紧急报告给市政府，市政府又批复电缆又改为架杆，而架杆一是遇见设计变更，二是走架杆又遇到同一通道上又碰上两组高压线平行，而执行不了。经反复与政府、供电局协商之后，一部分走架杆，一部分走地下，才得以解决，待准备工作差不多时，供电局才开始找他们施工单位，仅招投标挂网就是近一个月，而真正施工工期才三个月，之后他们调试，验收直至正式通电又花了不少时间。为了尽快让业主及时入住，我们不惜花钱给每一业主安装临时用电的线和表，直至去年12月31日在我公司不断的与供电局沟通协作下才得以通正式电，之前的临时用电费用一直全部由我公司承担，由最初的每月几千到后面每月4—5万元。三、因为临时用电流量小的原因，消防一直停工，到目前为止，消防第三方验收已通过，已报至州消防支队走流程备验收，在业主准备起诉我公司期间，我公司积极写情况说明，汇报市政府，经住建局协调由我公司写承诺书，先交纳200万元作消防验收保证金后，提前优先办理综合验收，以便业主能顺利办理产权证。于去年11月7日发布，黔发改价格【2014】1705号文件暂停执行。时至今日，我们都匀市也还有部分企业僵持着仍未交纳供电配套费，也就没有正式用电，更就不能综合验收了。四、供水也耽误了我们一些时间，水的设计及用材也是必经由他们认可，必然也拖延我们一定的时间，并且由他们来施工，价格也在50元每平方米左右，土建施工单位拖延了我们几个月，但是在我们预留的可控时限内。五、我公司延期交房办证的违约处罚所定标准过高，为了本项目，我公司初次成立开发公司，销售又是委托第三方在合同条款约定上有失严谨，现经我公司调查了解，与我公司同期开发的楼盘办证延期违约处罚：普遍为（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人的已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日起，按日向买受人支付房价款的万分之一的违约金。而都匀市剑锋房地产开发有限公司在此方面的约定处罚为零，以上合同是在市住建局综合处销售合同备案处复印，而我们的合同约定是万分之四实在有失公允，如果当时我们是老房开有经验，假设约定处罚也是为零，是不是也就没有今天的纷争呢？我们也是受了所谓网签、规范合同的影响，以为是国家统一规定，才犯下如此失误。所以在此也呼吁一下有关审核部门如住建局、工商局，是不是应该让商品房买卖合同更统一、更规范、更一致，避免类似问题再次发生。综上所述，我公司是供电政策改变的直接经历者和受害者，明明是个不合实情的政策，我们无奈的执行了，钱花了，时间又耽误了，现在该政策又不执行了。本项目我们该付的钱，该交的费都按合同支付了，主观上，我们一点也没有拖延交房办证的意愿，而且尽量贴钱照顾业主，并没有给业主造成什么实际损失，该供电政策的一兴一废是客观存在的，在全省都是一样的实际情况，我们正好处在该特殊时段，是该文件的亲身实践者、印证者。对我公司来说实际上是不可抗力。另外前面说了，紫呈大厦为我公司规划建设的第一期项目，拆迁量大，成本高，本指望二期能补偿一些损失，结果二期因都匀市规划的改变而建成了现今的城南农贸市场，为此，我公司损失惨重，政府又没有什么补偿，我们公司能将紫呈大厦顺利建成并交付使用，应该说也是为都匀市的建设作出了一些贡献。所以，不能因为个别有预谋的组织者还积极成立了业主委员会，排除异己，以业主委员会主任、代表的身份打着替业主着想的名义胁迫我公司达成他们的个人私利，在此我公司保留对他们起诉的权利，今天我们聚集一起正好还业主一个公开公正的事实。希望紫呈大厦业主能够体谅我们的实情，相信市政府根据实际情况从维稳的角度出发，在相关部门的支持帮助下即刻办证，最后恳请法官驳回原告诉求。出于道义，我公司可给业主承担一年的物业管理费。原告徐有会、罗贤花为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原告身份证。拟证明：原告主体资格适格。被告对该组证据无异议。2、《商品房买卖合同》。拟证明：原、被告签订的商品房买卖合同真实有效，被告负有按合同约定时间在2015年8月31日前向原告交付商品房和在2016年2月29日前向原告交付商品房转移登记有关文书的义务以及构成违约时应按合同支付违约金的义务。被告对该组证据真实性无异议，承认原、被告之间签订了《商品房买卖合同》，但质证认为逾期交房和逾期交付商品房转移登记有关文书事出有因，对原告提出的应承担违约责任的主张有异议。3、购房款收据。拟证明：原告已按合同约定向被告付清了购房款。被告对该组证据无异议。4、质量保证书。拟证明：被告黔南州紫呈房地产开发有限责任公司向原告交付商品房的事实以及实际交房时间。被告对该组证据真实性无异议，认可出具质量保证书的时间即为实际交房时间，但提出部分原告诉状中对逾期交房和逾期交付商品房转移登记有关文书的违约天数计算不准确，应以实际逾期天数为准。5、黔南州天诚物业综合服务公司的物管收费收据。拟证明：原告已经在使用房屋，并且按时交纳物管费。被告质证认为，业主并未全部入住，也有业主拖欠物管费。6、被告出具的“承诺书”。拟证明：被告违约情况是持续的，且承诺在三个月内完成综合验收，若再次违约同意原告通过法律途径追究被告违约责任。被告质证认为，出具承诺书，是受业主围堵办公室被迫出具的，且误认为三个月能办好消防验收手续，但实际上仍受多种不可抗力的因素影响而无法如期完成。7、都匀市工程质量安全监督站出具的“情况说明”。拟证明：被告所称工程即将通过综合验收并很快可以办理产权转移登记的情况不实。被告质证认为，“情况说明”未盖公章，不能代表都匀市工程质量安全监督站的意见。且该证据过了举证期，不能作为证据使用。项目即将通过综合验收是事实，举证时会举证证明。被告黔南州紫呈房地产开发有限责任公司为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、都匀市人民政府对紫呈大厦项目规划的批复、鸟瞰图、规划平面图、建筑工程施工许可证。拟证明：政府当时批复给被告的紫呈大厦项目是两期，但被告只开发了一期，二期由于政府变更规划后被告未获得开发。而一期拆迁量大，开发成本高，被告开发这个项目无利可图，原告应体谅被告的实际情况。原告质证认为，对文件的真实性无异议，但规划变更不能成为被告违约的理由，相反证明被告未按规划建设，也是一种违约。2、被告与小围寨办事处、都匀市国税局、都匀市地税局、刘某某、潘某某的拆迁补偿协议。拟证明：被告开发紫呈大厦项目的拆迁成本很高，原告应体谅被告的实际情况。原告质证认为，对证据的真实性没有异议，但被告拆迁成本高不高与本案无关。3、被告与施工单位签订的《建设工程施工合同》。拟证明：该工程工期是600天，被告是基于施工工期才推算出交房的期限为2015年8月31日。但实际上除施工单位工期延误外，还有很多政策因素和客观原因导致工程延期。原告质证认为，如果施工工期是600天，交房时间应该在2015年2月，证明被告没有如期交房，已经违约。同时，正因为被告与施工单位约定了延误工期的违约责任，被告才会在与原告的商品房买卖合同中以万分之二和万分之四的比例来约定自己逾期交付的违约责任。4、《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》（贵州省人民政府第150号令）、《省发展改革委关于暂停执行新建住宅区供配电设施建设费收费标准有关问题的通知》（黔发改价格[2016]1709号）、网上下载文章。拟证明：《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》对房地产行业的普遍影响，以及省发展改革委下发通知暂停执行新建住宅区供配电设施建设费收费的事实，说明紫呈大厦项目也因政策原因受到影响，导致工程延期。原告质证认为，省人民政府第150号令是经过特定程序公布实施的，是有效的，省发改委的通知只是对收费问题进行调整，不是废止省政府令，被告不能因为对该政策不满就认为省政府令是错误的而作为违约行为的抗辩理由。5、同期其他三家房地产开发企业与他人签订的商品房买卖合同。拟证明：其他房开公司对逾期办证的违约责任，有的没有约定，有的约定很低，被告没有经验，延期办证违约金约定过高，对被告显失公平。原告质证认为，对合同的真实性无异议，但与本案无关，不能因为其他房开公司的合同没有约定就推翻了原被告之间的合同。6、供电配套费收据。拟证明：被告尽管对政府供电政策有意见，但为了保障业主利益，还是按规定向供电部门交清了220万供电配套费，增加了开发成本和企业负担。此后该收费项目暂停执行，被告损失巨大，原告应体谅被告。原告质证认为，对收据的真实性无异议，但认为被告按政策交费是被告的事，不能以此作为逾期交房和逾期交付办证文书的借口。7、都匀市政府办公室对被告紧急报告的批复、市政工程管理处“破路通知单”。拟证明：被告在开发过程中受各种部门管理制约，困难重重，是工程延误的客观原因。原告质证认为：对证据的真实性没有异议，但只能证明被告自身技术力量薄弱，供电设施设计不过关才导致紫呈大厦的电力设计变更，工程延期。8、四张电费缴费发票。拟证明：由于工程延误，为给业主减轻负担，被告无偿给业主提供电力，费用自己承担，2016年12月31日之前业主都没有交过电费。原告质证认为，对被告交电费的事实没有异议，但认为是交房时房开商请物业公司协助管理小区，由于物业公司管理不善，服务跟不上，所以自己才交电费。9、被告向住建部门出具的《承诺书》、消防保证金收据。拟证明：在市政府的重视下，被告已向住建部门交纳了200万元保证金，确保紫呈大厦通过综合验收，从而具备办理产权转移条件。原告质证认为，对被告交纳保证金的真实性没有异议，但认为被告不可能交了保证金就能通过综合验收从而给业主办理产权证。10、建设工程验收备案表。拟证明：紫呈大厦已经通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位验收，基本具备办理产权转移登记条件。原告质证认为，对备案表的真实性没有异议，但不能证明紫呈大厦已经全部验收合格，现在并未真正具备办证条件，同时证明被告事实上仍在违约。11、房屋租赁合同。拟证明：被告为给业主办证提供方便，在紫呈大厦租房作为办公场所，且印证该地段的租金行情，但是不具有代表性。原告质证认为，对租房合同真实性无异议，但并非被告的证明目的，相反证明被告还在违约中。经本院当庭组织当事人进行举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认；对当事人有异议的证据，本院经审查后对其中具备真实性、合法性、关联性的证据亦进行了确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：被告黔南州紫呈房地产开发有限责任公司以出让方式取得都匀市小围××办事处剑××路××号面积为4133.31平方米的建设用地使用权，用于开发建设“紫呈大厦”商品房项目。2013年7月10日，被告与广东电白建设集团有限公司签订《建设工程施工合同》，将“紫呈大厦”项目发包给广东电白建设集团有限公司承建，双方约定工期为600天。2014年，被告取得“匀商房预字第201415号”商品房预售许可证，开始对外预售商品房。2014年3月9日，原告徐有会、罗贤花与被告黔南州紫呈房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，向被告购买“紫呈大厦”第1栋2单元20层附2002号，双方在合同中约定：原告购买的商品房套内面积106.5平方米，总价款431911元，被告交付商品房期限为2015年8月31日前，交付办理产权证所需证书期限为2016年2月29日。双方在合同“逾期交房责任”中约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条（“出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付商品房”）约定的期限和条件将商品房交付买受人，逾期超过90日的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之贰的违约金”；双方在合同“转移登记”中约定：“出卖人不能在前款约定期限内（2016年2月29日前）交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金。”合同签订后，原告如约向被告付清了购房款431911元。但被告未能在合同约定的2015年8月31日前交付商品房，而是在2015年12月7日才向原告实际交付商品房，逾期97天；被告未能在合同约定的2016年2月29日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，逾期至今。另查明，“紫呈大厦”项目建设期间，贵州省人民政府于2014年1月7日颁布了《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》（贵州省人民政府第150号令），该管理办法于2014年3月1日施行。贵州省发改委依据“省政府150号令”下发了《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施标准等相关问题的通知》（黔发价格[2014]1705号），对原新建住宅区供配电设施收费标准作了较大幅度调整。被告于2015年9月23日、2015年12月14日、2016年5月19日三次共计缴纳“紫呈大厦”供电配套费220万元。2016年11月8日，贵州省发改委经报贵州省政府同意，以“黔发价格[2016]1709号”文件，通知暂停执行该收费标准。“紫呈大厦”项目建设期间，因原供电设计需破路距离过长无法实施，被告向市政府紧急报告变更电缆沟设计，市政府办公室于2016年5月27日批复更改为“架空线路供电”。“紫呈大厦”项目建设期间，都匀市市政工程管理处于2016年6月28日批准被告破路施工。被告于2017年1月20日缴纳电费43919.51元，2016年8月24日缴纳电费25174.11元，2016年12月20日缴纳电费47593.87元，2016年11月25日缴纳电费36675.23元。2017年10月25日，被告向都匀市住建局出具“承诺书”并交纳200万元“消防保证金”，请求住建局优先为“紫呈大厦”办理相关验收备案手续，以便业主顺利办理产权证，住建局收取了保证金。2017年11月6日，“紫呈大厦”项目勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位通过工程验收。庭审中，原告变更诉讼请求，将要求被告交付办理商品房转移登记的有关文书的诉讼请求变更为要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金至实际交付时止。被告以违约存在不可抗力的政策因素和不可归责于被告的原因以及合同约定的违约金过高为由，请求法院依法调整违约金。本院认为：原告徐有会、罗贤花与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反国家法律规定，依法成立有效。被告未在合同约定的时间履行交房义务和交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，属违约行为，依法应承担违约责任。对被告提出由于自身缺乏房开经验导致签合同时对己不利，应参照本地其他房开企业签订的合同按较轻的违约责任来适用的辩解。因合同只对权利义务的相对人发生法律效力，其他房开企业的合同对原被告无约束力，故对该辩解意见不予采纳。对被告提出由于只获得一期开发，且拆迁、配套费等开发成本过高，应减轻违约责任的辩解。因被告进行房地产开发属市场风险，以此为由减轻违约责任无法律依据，本院亦不予采纳。对被告提出工程延期主要原因是由于政府供电政策发生变化以及办理供电、供水、破路等城市配套设施程序复杂、审批时间长、协调难度大等客观原因造成的辩解，本院认为有一定事实依据，予以部分采信。对被告提出原合同约定的违约金过分高于造成的损失，请求依法减少的意见，本院认为有一定法律依据，予以部分采纳。综上所述，被告构成事实上的违约，但造成被告逾期交付的原因，除被告自身对工期监督管理不到位、对外协调不力等原因外，主要原因是由于政府供电政策发生变化以及办理供电、供水、破路等城市配套设施程序复杂、审批时间长、协调难度大等原因造成的，部分原因具有一定不可抗力的客观事由，不可完全归责于被告，属于多因一果的违约行为。被告主动承担2016年12月31日前所有业主的电费，积极向住建部门出具承诺书、交纳消防保证金、组织并通过工程验收等行为是消除违约影响，积极履行合同义务的表现。本院应结合事实和法律，对双方合同约定的违约金作适当调整。故对原告之诉，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告黔南州紫呈房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起10日内支付原告徐有会、罗贤花逾期交房违约金4190元。（以原告徐有会、罗贤花所交房款431911元为基数，按照日万分之一的标准，从2015年9月1日起计至实际交付商品房之日止）；二、被告黔南州紫呈房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起10日内支付原告徐有会、罗贤花逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。（以原告徐有会、罗贤花所交房款431911元为基数，按照日万分之零点五的标准，从2016年3月1日起计算至实际交付办理该商品房转移登记的有关文书之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费原告徐有会、罗贤花负担632元，被告黔南州紫呈房地产开发有限责任公司负担632元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 陈  林  东二〇一七年十二月五日法官助理 桂  诗  杨书 记 员 廖文婷（代）书 记 员 杨梦捷（代）