.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城东区人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2018）青0102民初165号原告（反诉被告）：中国人民解放军西部战区空军后勤部西宁转运站，住所地：青海省西宁市城东区互助西路6号。法定代表人：马得峰，系中国人民解放军西部战区空军后勤部西宁转运站站长。委托诉讼代理人：李延伟，青海辉湟律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘寿福，男，汉族，1962年8月15日出生，个体工商户，住西宁市。委托诉讼代理人：蒲富华，青海竞帆律师事务所律师。第三人：王优良，男，汉族，1957年9月2日出生，系西宁城东捌零玖零快捷酒店经营者。委托诉讼代理人：阳志荣，男，汉族，住湖南省攸县，系王优良的侄女婿。原告（反诉被告）中国人民解放军西部战区空军后勤部西宁转运站（以下简称转运站）与被告（反诉原告）刘寿福、第三人王优良租赁合同纠纷一案，转运站于2018年1月11日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，转运站站长马德峰、委托诉讼代理人李延伟、刘寿福及委托诉讼代理人蒲富华、第三人委托诉讼代理人阳志荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。转运站向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《军队房地产租赁合同》；2.刘寿福腾退位于西宁市互助西路167号院内2.84亩土地及地上所有建筑物；3.刘寿福支付转运站租金25274元；4.本案的诉讼费用由刘寿福承担。事实及理由：转运站与刘寿福于2000年10月10日签订了一份《军队房地产租赁合同》，合同约定刘寿福承租本市互助西路167号院内场地2.84亩，房屋两栋。现因部队全面停止对外有偿服务，转运站明确告知刘寿福解除租赁合同，遭到刘寿福拒绝。转运站认为，国家政策调整属于不可抗力，依照《合同法》的规定，转运站有权解除合同，刘寿福的行为侵害了国防利益，请求法院判如所请。刘寿福辩称，一、刘寿福和转运站于2000年10月10日签订的《军队房地产租赁合同》，经青海省高级人民法院（2012）青民提字第18号民事判决书确认，合同合法有效。截止到答辩时，合同尚在履行期间。在履行期间内刘寿福严格按照合同约定在每年的10月31日前支付下一年度的租金，故刘寿福已经在2016年10月12日提前支付了2017年的租金，2018年的租金也已经预付，因此转运站的第三项诉讼请求要求申请人支付租金没有事实依据，也没有合同依据。二、由于租赁合同有效，因此刘寿福原则上不同意解除合同。按照双方签订的《军队房地产租赁合同》第六条约定：乙方可以在院内空闲的土地上添建房屋，甲方不得无故终止合同，否则按照所建房屋评估价的90％给予补偿。从2000年开始，经过转运站的准许，刘寿福利用空余场地修建建筑物3000多平方米，并对上下水等进行了改造。上述建筑物已经形成，只能归属于转运站，解除合同必然给刘寿福造成重大的经济损失。因此对于解除合同的相应后果，转运站应当给出补偿方案。刘寿福承租房屋后对于所租用的房屋进行了装饰、装潢，用于开设宾馆等，支付了大量的装修费用，如果合同解除，则该部分费用也应当由出租人给予补偿。另外，解除合同，将会给承租人带来巨大的经济损失，刘寿福将房屋租赁给他人，收取一部分租金，该部分损失属于合同正常履行时刘寿福能够获得的预期利益，对于该部分损失转运站也应当给予补偿。三、刘寿福作为普通公民应当支持国家重大决策，但是中央军委有明确规定，对于租赁物应当合理合法地给予补偿。根据最高院关于租赁合同纠纷的司法解释(二)第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，人民法院按照下列情形分别处理：一、办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；二、未办理合法建设手续的，扩建造价费由双方按照过错分担。《中央军委印发〈关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动〉的通知》、军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室负责人答记者问的精神、以及最高人民法院有关通知精神，全面停止有偿服务是中央有关军队和武警部队建设政策的重大调整，依据这一定性和《合同法》相关规定，对确定需要补偿的项目，总的原则是：依法办事、多措并举、平等协商、合理补偿。因此，转运站应当给予刘寿福合理的补偿后，才能解除合同，否则不应当主张解除合同及腾退场地。据此，刘寿福提出反诉请求：请求反诉被告转运站补偿反诉原告租金损失11474928元。第三人王优良述称，其与刘寿福签订了租赁合同，并对所承租的房屋进行了装修，用于经营宾馆。如果转运站收回房屋，需向其赔偿宾馆的装修费、天然气接口费、自来水接口费等经济损失。针对刘寿福的反诉请求，转运站辩称，转运站基于国家政策调整导致合同不能继续履行是客观情况，属于不可抗力，故转运站要求解除合同，不存在违约事实，如果人民法院要判决给对方一定的损失补偿，也应当符合双方之间的合同约定，依据合同第九条之约定，补偿金为6个月租金。针对第三人的主张，转运站辩称，一、第三人并未向法庭提出书面的诉讼请求，其诉求是不明确的，故不应当是本案审理的范围。二、第三人与转运站之间不存在租赁关系，从合同相对性而言，转运站主体是不适格的。刘寿福将其承租的场地转租给第三人并未告知转运站，更没征得转运站的同意。刘寿福所称的装饰装潢行为系第三人所为，与刘寿福无关，刘寿福无权主张装饰装潢费用，且装饰装潢行为并未征得转运站同意。刘寿福与第三人之间的合同约定，对转运站不具有约束力。综上所述，转运站认为第三人没有具体诉求，为无独立请求权的第三人，其所提出的要求不应当作为本案审理的范围。转运站提交了以下证据：证据一：国有土地使用证一份，证明涉案土地属于军产的事实；证据二：原空军格尔木场站西宁转运站交接书一份；证据三：军队房地产租赁合同一份；上述证据的证明方向为：1、转运站承继了原出租人签订合同的权利和义务；2、转运站基于国家政策调整导致合同不能继续履行是客观情况，属于不可抗力，故转运站要求解除合同，不属于违约行为。3、如果人民法院判决给对方一定的损失补偿，也应当符合双方之间的合同约定，补偿金为6个月的租金。证据四：收据一份；证明刘寿福缴纳租金至2017年9月的事实；证据五：收据一份；证明方向为：因清收军产工作安排，转运站口头通知解除与刘寿福之间的租赁协议，并退回其缴纳租赁费的事实。刘寿福对证据一的真实性合法性予以认可，对证据二的真实性合法性予以认可，对证据三的真实性予以认可，对证明方向不予认可，对证据四的真实性予以认可，对证据五的真实性予以认可，但是对证明方向不予认可。第三人对转运站提交的所有证据的真实性均予以认可。刘寿福提交了以下证据：证据一：《军队房产地租赁合同》一份，证明2000年10月10日，转运站与刘寿福签订了一份租赁合同，租赁期限自2000年10月10日至2025年10月10日。转运站同意刘寿福对租赁的房屋进行改扩建，如提前解除合同，则应当按照所建房屋评估价的90%给予补偿；证据二：（2012）青民提字第18号《民事判决书》一份，证明经青海省高级人民法院确认，双方签订的上述租赁合同合法有效；证据三：转账凭证五份；证明2016年10月12日，刘寿福向转运站缴纳了2017年的房屋及场地租金。2017年10月16日，刘寿福向转运站缴纳了2018年的房屋及场地租金；证据四：申请书、委托书、函各一份，证明经转运站同意，刘寿福对租赁场地及房屋进行了改扩建；证据五：中国人民解放军93951部队出具的证明一份，证明2000年10月10日由中国人民解放军93951部队与西宁市二轻劳动服务公司涂料厂签订的《军队房产地租赁合同》的乙方变更为刘寿福；证据六：租赁清单及租赁合同一组，证明刘寿福将租赁及改建的房屋用于商铺、宾馆及库房，每年的租金为1484366元，剩余的期限如果不能履行合同，给刘寿福造成的损失为11474928元；证据七：93951部队出具给刘寿福的收条一份，证明93951部队转运站曾委托刘寿福管理转运站的工作；证据八：转运站于2017年11月22日发出的通知一份，证明在转运站与刘寿福租赁关系存续期间，转运站要求承租户于2017年12月31日前腾退房屋及场地，导致部分商户提前腾退承租的房屋，给刘寿福造成租赁费损失的事实；证据九：光盘一张，证明刘寿福在承租的2.84亩土地上修建的库房、宾馆及租赁自转运站的商铺的现状；转运站对刘寿福提交的证据一即《军队房产地租赁合同》的真实性、关联性没有异议，但对证明方向不予认可，理由是该合同的租赁期限为25年，远远超过了法律规定的20年，超过部分无效，合同到期日为2020年10月10日。转运站认为本案不存在适用合同第六条的情形，合同第六条明确约定按照房屋评估价90%赔偿的前提是转运站无故终止合同的情形，就本案而言，转运站基于国家政策调整这一不可抗力的事实要求解除合同，有充分依据，并非无故解除。对刘寿福提交的证据二即（2012）青民提字第18号《民事判决书》的质证意见为，对该判决的真实性合法性均认可，需要说明的是该判决书确认双方存在租赁合同关系，故对于本案的审理应该严格依照租赁合同的相关法律法规进行。对刘寿福提交的证据三即五份转账凭证的真实性、合法性、关联性均认可，对证明方向不认可，理由是2017年10月，转运站明确告知刘寿福双方的合同不能继续履行，但刘寿福仍然将2018年的租金支付给转运站，转运站将50000元租金予以退还。对刘寿福提交的证据四即申请书、委托书及函的质证意见为，对申请书的真实性、合法性、关联性无异议，对证明方向不认可，理由是虽然刘寿福的建设行为征得了部队的同意，但作为一个建设项目，刘寿福应当办理相关的建设手续，非法建筑不应当得到法律保护。对于委托书的真实性、合法性均予以认可，但认为该证据与本案无关联性，理由是首先根据委托书和租赁合同签订的时间来看双方之间已由委托关系变成租赁合同关系，从合同履行的时间顺序来看发生了变更，双方之间应当是一个明确的租赁合同关系。其次，刘寿福想用委托书证明其在经营管理，对外转租不需要征得转运站同意，这一点没有任何依据。对93951部队出具给西宁市城建局的公函的质证意见为，对其真实性、合法性、关联性均认可，对证明方向不认可，理由是，该书证证明转运站对于刘寿福的扩建行为提供了积极的帮助，但刘寿福不能证明其扩建的房屋取得了相关的合法手续。对证据五即中国人民解放军93951部队出具证明的质证意见为，对该书证的真实性、合法性、关联性均认可。对证据六即租赁清单一份及租赁合同一组的质证意见为，上述合同的签订日期较为集中，书写笔迹较为一致，故对其真实性以及是否实际履行表示质疑，此外，转运站与刘寿福之间的租赁合同于2020年到期，上述合同中租赁期限到2025年，超过法定期限的部分不应作为补偿依据。对于证据七即93951部队出具给刘寿福收条的质证意见为，该书证为复印件，无法确认其真实性，且与本案无关联。对于证据八即转运站于2017年11月22日发出通知的质证意见为，对该通知的真实性、合法性、关联性均予以认可。对证据九即证明刘寿福在承租的2.84亩土地上修建的库房、宾馆及租赁自转运站商铺现状的光盘的质证意见为，对该证据的真实性没有异议，该证据系刘寿福庭后提交的，超过了举证期限。此外，刘寿福所建的房屋并未取得合法建筑手续，不应受到法律保护。涉案场地上修建的宾馆并非刘寿福所装修，系次承租人所装修，另一方面，装修并未征得转运站同意，故转运站不应当承担装修费用。第三人王优良对刘寿福提交证据的真实性及证明方向均予以认可。第三人王优良提交了以下证据：证据一：房屋租赁合同一份，证明其以年租金660000元的价格承租刘寿福所修建宾馆的事实；证据二：西宁城东捌零玖零快捷酒店清单三份，证明酒店设施的价格、电路改造及水路改造的费用、天然气接口的费用等；转运站对王优良提交证据一的真实性予以认可，但表示对于刘寿福转租产生的损失不予承担。理由是转运站与刘寿福租赁合同的届满期为２０２０年，刘寿福转租给第三人的合同届满期为２０２５年，故对于合同的合法性不予认可。转运站对费用清单的质证意见为，费用清单是单方出具的，不能证明实际价值，装饰装潢并未征得转运站同意，该费用远超转运站可预见范围，不应当由转运站承担。刘寿福对于王优良提交的证据一的真实性及证明方向予以认可。对证据二的质证意见为第三人的装修损失，与刘寿福并无关系。对清单的真实性不予认可，对装修费用无法确认。本院对转运站、刘寿福、王优良均认可的证据的真实性予以确认。通过各方当事人的陈述、答辩、举证、质证过程，本案争议的焦点为：1、转运站与刘寿福之间租赁合同的期限确认问题。2、转运站与刘寿福之间租赁合同应否解除以及解除后转运站应否适当支付补偿金的问题。3、第三人王优良的主张是否成立的问题。经审理查明，本案诉争的土地原属空军格尔木场站转运站（番号），部队代号为93951。2008年9月，空军格尔木场站将转运站和涉案土地移交原兰州军区后勤部管理，故称为兰州军区后勤部西宁转运站，2017年3月，因部队编制调整，兰州军区后勤部西宁转运站更改番号为西部战区空军后勤部西宁转运站，据此，涉案土地的使用权人为本诉原告。2000年10月10日，刘寿福以西宁市二轻劳动服务公司涂料厂（乙方）的名义与中国人民解放军93951部队（甲方）签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定甲方将西宁市互助西路167号院内场地2.84亩，房屋二栋（其中砖混结构房屋12间，平房10间）出租给乙方使用，场地、房屋等年租金5万元，整个租用期租金为125万元，合同期内，乙方可以在院内空闲的土地上添建房屋，合同到期后，甲方无偿收回所有房地产（包括原有和新建房屋）。在该合同书上，中国人民解放军93951部队及西宁市二轻劳动服务公司涂料厂分别加盖了公章，王玉池作为出租单位代表，刘寿福作为承租单位代表签字确认。合同签订后，各自履行了合同义务。2007年7月16日，93951部队出具了一份证明，内容为，”我部二000年十月十日与西宁市二轻劳动服务公司涂料厂刘寿福所签的《军队房地产租赁合同》因西宁市二轻劳动服务公司涂料厂已注销，我部决定原合同权利义务方变更为刘寿福”。2008年9月5日，本诉原告接管了涉案土地及2栋房屋。自2002年以来，刘寿福自建库房23间，自建宾馆一所，其中客房59间，其他用房14间。将承租自转运站的10间平房拆除。2015年，刘寿福将宾馆整体出租给王优良，月租金为55000元，年租金为660000元。另查，刘寿福给转运站将场地及房屋的租金缴纳到了2017年10月。本院认为，刘寿福及转运站均认可双方承继了刘寿福以西宁市二轻劳动服务公司涂料厂（乙方）的名义与中国人民解放军93951部队（甲方）签订的《军队房地产租赁合同》，据此，应视为刘寿福与转运站之间签订了《军队房地产租赁合同》，该合同约定的租赁期限为25年，此约定超出法律规定的租赁期限5年，超出部分应属无效，故本院依法确认刘寿福与转运站之间的合同期限为20年，即自2000年10月10日至2020年10月9日。转运站要求解除合同，腾退土地的诉求、是根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，属于军队政策调整，合同继续履行的基础条件发生变化，导致涉案合同不能继续履行，故转运站要求解除合同，腾退土地的诉求成立，本院应予支持。对于转运站主张的租赁费，依照合同的约定应当予以支持。双方签订的合同约定，到期后，转运站无偿收回所有房地产，涉案合同虽未到期，但合同约定的大部分时间已履行完毕，剩余时间为2年有余，现发生了合同不能继续履行的客观情形，则转运站要求刘寿福腾退涉案土地上所有建筑物的诉求成立，本院亦予以支持。双方签订的《军队房地产租赁合同》第六条约定，甲方不得无故终止合同，否则按所建房屋评估价的90%赔偿。此项为合同约定当事人应当承担赔偿责任的情形。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担赔偿损失的责任，此项为法定的当事人应当承担赔偿责任的情形，造成本案提前解除合同的原因是军队政策的调整，这种客观情况是在转运站订立合同时无法预见的，不取决于转运站的意志，不可归责于转运站，故本案不存在转运站不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的法定情形，也不符合无故终止合同的约定情形，据此，刘寿福向转运站主张补偿租金损失11474928元的反诉请求既无法律依据，也无合同依据，本院依法不予支持。第三人王优良与转运站之间没有租赁合同关系，其对转运站的主张于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）中国人民解放军西部战区空军后勤部西宁转运站与被告（反诉原告）刘寿福签订的《军队房地产租赁合同》；二、被告（反诉原告）刘寿福于本判决生效后5日内腾退位于西宁市互助西路167号院内场地2.84亩及地上所有建筑物，交付给原告（反诉被告）中国人民解放军西部战区空军后勤部西宁转运站；三、被告（反诉原告）刘寿福于本判决生效后5日内给付原告（反诉被告）中国人民解放军西部战区空军后勤部西宁转运站房屋及场地租赁费25274元（自2017年11月1日起算至2018年5月2日止，按年租金50000元计算）；四、驳回被告（反诉原告）刘寿福的反诉请求；五、驳回第三人王优良的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由刘寿福负担。反诉案件受理费45325元，由刘寿福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长王媛审判员顾植梅人民陪审员陈京明二〇一八年五月十日书记员马海梅