浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终3349号
上诉人（原审被告）：温州市金锚娱乐会所（普通合伙），住所地：浙江省温州市鹿城区第一桥128号主楼6-8层。
执行事务合伙人：方满喜。
委托代理人：盛杰，浙江震瓯律师事务所律师。
委托代理人：陈微微，浙江震瓯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：温州城市广场投资管理有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区柴桥巷13号4楼4001、4002室。
法定代表人：赵旭东，执行董事。
委托代理人：徐细智，浙江诚鼎律师事务所律师。
原审被告：方满喜。
原审被告：瞿昌福。
上诉人温州市金锚娱乐会所（以下简称金锚会所）因与被上诉人温州城市广场投资管理有限公司（以下简称城广公司）及原审被告方满喜、瞿昌福房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿民初字第1856号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金锚会所上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人城广公司的诉讼请求。事实与理由：第一，《租赁合同》系原审被告方满喜的个人行为，依照合同相对性原则理应由其承担相应的法律责任。原审法院认为方满喜的行为属于职务行为，是错误的。1、《租赁合同》中方满喜在“承租方（乙方）”处签字按指印，且将自身的身份证号码予以明确标注。当时上诉人尚未成立，而据合同中记载的“乙方已充分考察”等内容来看，乙方不是上诉人。合同的租金一直非上诉人所缴纳。2、承租人（方满喜）承诺承租房屋的经营范围为商务会所、KTV，而上诉人成立后的经营范围为KTV，两者明显存在差异。3、在上诉人成立后，被上诉人与方满喜签订了一份补充协议，在该补充协议中，方满喜属于“乙方”的地位，且无上诉人的任何权利义务约定的内容，协议第二条中明确注明“金锚KTV所在物业”而非“乙方所在物业”，可以乙方和上诉人不属于同一主体。4、《临时场地租赁合同》签订时，上诉人亦尚未成立，但乙方位置上明确盖上了上诉人的印章。5、上诉人将《租赁合同》提交市场监督局备案的目的在于证明上诉人具有经营场所而非表明自身与被上诉人之间存在租赁合同关系。因此，方满喜在签订《租赁合同》时并非代表上诉人，而系其个人行为，只是在其将房屋承租过来以后，鉴于其系上诉人的股东而将房屋交由上诉人使用。此系两种不同的法律关系，根据合同的相对性原则，应当适用不同的法律规则予以调整。第二，原审法院要求上诉人向被上诉人支付《温州市城市广场临时场地租赁合同》租金的判决结果明显错误。该份临时租赁合同的期限于2013年11月30日租赁期限届满。关于租期届满后，双方租赁关系是否仍然存在及被上诉人是否有权收取房屋租金，其举证责任在于被上诉人，但在诉讼过程中，被上诉人并未提供任何有效证据来证明以上事实，应承担举证不能的不利后果。第三，被上诉人出租房屋存在面积上的重大差异，应当按照实际面积而非合同书上记载的面积计算租金。第四，原判确认租金支付至2015年3月5日不当。根据涉案租赁物所有权人温州市现代服务业投资集团有限公司（以下简称现代集团公司）向上诉人出具的《关于租金支付的通知函》，在2013年8月24日至2015年3月5日期间被上诉人已经与现代集团公司解除了租赁关系，故被上诉人无权向上诉人收取该期限内的租金，即便有权收取，充其量也应当按照其向租赁房屋所有权人支付占用使用费的标准予以收取。
城广公司辩称：第一，关于2013年8月24日至2015年3月5日期间被上诉人是否有权继续出租涉案租赁物的问题。仲裁裁定书虽然认定被上诉人与现代集团公司于2013年8月24日解除租赁合同，但裁决主文中明确，在租赁物交接前，租赁物的权利由被上诉人继续享有的，由被上诉人向所有权人继续支付租金。第二，方满喜作为上诉人的执行事务合伙人与被上诉人签订合同是履行职务行为，合同相对方应该是上诉人。合同签订后，由上诉人使用该租赁物，并且根据约定也是经营KTV，在营业执照办理前，上诉人按约办理了消防、卫生、环保等相关手续。特别指出的是，上诉人办理营业执照时，提交的租赁合同已经明确承租主体（乙方）为“温州市金锚娱乐会所”，上面有代表人方满喜的签字，可见方满喜也确认整个租赁合同的相对方是上诉人。一审时，上诉人的代理人陈述是方满喜个人租过来，再转租给上诉人使用，而上诉状中主张是无偿给上诉人使用，前后矛盾，且与常理不符。第三，上诉人一直占有、使用临时场地，合同租期届满也应继续支付租金。上诉人认为举证责任应由被上诉人承担与法理不符。至少上诉人应提供证据证明已经交接物业，且被上诉人向其催讨租金的时候，也是在临时场地，并由瞿昌福接待。第四，计租面积，合同已经有明确约定。综上，一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉。
原审被告方满喜、瞿昌福未作陈述。
城广公司向一审法院起诉请求：1、解除城广公司与金锚会所于2012年3月签订的《租赁合同》及于2012年11月5日签订的《温州城市广场临时场地租赁合同》；2、金锚会所立即向城广公司支付所欠租金、物业费、水电费共计3146650.46元、违约金从2013年6月11日至2015年3月5日为1431566.59元，从2015年3月6日至全部偿付完毕之日止，按应付租金为基数，按月利率2%计付；3.方满喜、瞿昌福对上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费用由金锚会所、方满喜和瞿昌福承担。
一审法院认定事实：2012年3月，被告金锚会所的执行事务合伙人方满喜代表被告金锚会所（以下简称乙方）与原告（以下简称甲方）签订《租赁合同》，约定：原告将涉案房屋出租给被告金锚会所使用，建筑面积约为2433平方米（附房屋平面图），建筑面积（也称计租面积）是指该商铺的内部实际可用面积与公摊面积的总和，并非《房屋所有权》所载之建筑面积。经营范围为：商务会所、KTV。租赁期限共98个月，从2012年4月1日起计算至2020年5月31日止。乙方享有2个月的免租期，即租金的起租日为2012年6月1日，前三年租金不变，第四年开始每年环比递增5%。先付租金后用房，前18个月的租金为半年支付一次，后78个月租金为一年支付一次。具体为2012年6月1日-2012年11月30日的租金为948870元，付款时间为2012年3月15日；2012年12月1日-2013年5月31日的租金为948870元，付款时间为2012年10月15日；2013年6月1日-2013年11月30日的租金为948870元，付款时间为2013年3月15日；2013年12月1日-2014年11月30日的租金为1897740元，付款时间为2013年10月15日；2014年12月1日-2015年11月30日的租金为1897740元，付款时间为2014年10月15日……物业管理费标准暂定为按建筑面积每平方米10元/月，甲方有权根据实际运营情况调整物业费收取标准；首期交费自物业钥匙交付给乙方起算至2012年11月30日，此后物业管理费每半年支付一次，每期提前十五日交纳下期物业管理费。如第二次缴费时间应于2012年11月15日前，若乙方不交或延迟交纳应付的管理费及各项费用等，乙方需按第四条承担违约责任……乙方不按约定时间支付租金、物业管理费、水电费及其他应由乙方支付的费用的，乙方除继续支付外，还应当承担每天百分之一的滞纳金，甲方有权采取停水、停电等措施；乙方延期付费超过三十日的，甲方有权提前解除合同并要求乙方承担每天百分之一滞纳金至实际付费之日止。合同签订后，原告即将涉案房屋交付给被告金锚会所使用。2012年11月5日，原告与被告金锚会所另行签订《温州市城市广场临时场地租赁合同》，约定：被告金锚会所向原告租赁场地（以下简称涉案场地）作为办公室使用，租期从2012年12月1日起至2013年11月30日止，租赁期限内被告金锚会所应向原告交纳场地年租金50000元，被告金锚会所应于合同签署之日一次性支付12个月租金50000元。被告金锚会所逾期支付租金、综合管理费等以及合同约定的应由被告金锚会所支付的任何一项费用，每逾期一日，被告金锚会所按欠付费用总额的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告亦将上述场地交付给被告金锚会所使用。后被告金锚会所将其与原告签订的《租赁合同》提交给温州市鹿城区市场监督管理局备案，2013年4月7日，被告金锚会所注册成立。2013年6月，原告与被告金锚会所的执行事务合伙人方满喜签订《补充协议》约定：一、以双方2012年3月签署的《租赁合同》为约定，租金收取日从2012年6月1日调整为2012年12月1日收取，其余条款照原合同执行不变；二、物业管理费从物业钥匙交付给被告金锚会所之日调整为2012年12月1日起算。从2012年12月1日起直至城市广场主楼（金锚KTV所在物业）的整体开业率达到60%止，此期间物业管理费调整为5元/月/平方米。物业管理费在城市广场主楼（金锚KTV所在物业）的整体开业率达到60%后按原租赁合同执行；三、截止至本协议签订日前，被告金锚会所尚欠原告各项费用共计1249235.14元，被告金锚会所应于本协议签订后的七天内支付给原告；四、双方同意，均不再追究对方本协议签订前的任何违约责任。协议签订后，被告金锚会所仅支付了80万元，剩余的租金及物业管理费就未再支付。
原判另查明，涉案房屋及涉案场地从交付给被告金锚会所之后，一直由其使用至今。被告金锚会所为普通合伙企业，被告方满喜与被告瞿昌福系被告金锚会所的合伙人，被告方满喜系被告金锚会所的执行事务合伙人。
一审法院认为，原告城广公司与被告金锚会所双方于2012年3月签订的《租赁合同》，于2012年11月5日签订的《温州市城市广场临时场地租赁合同》及于2013年6月11日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，依法应确认为有效。双方当事人应按照合同全面履行其自身的义务。上述协议签订后，原告即将涉案房屋及场地交付给被告金锚会所使用，被告金锚会所应按照协议的约定支付租金。
关于合同的解除问题，双方均同意原告城广公司与被告金锚会所双方于2012年3月签订的《租赁合同》于2015年3月5日解除，予以准许；关于双方于2012年11月5日签订的《温州市城市广场临时场地租赁合同》，因该合同租期于2013年11月30日到期后，被告金锚会所继续使用该场地，原告亦无异议，双方未签订新的租赁合同，故原临时场地租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁，被告金锚会所亦使用至今，现在双方均同意该合同也于2015年3月5日解除，亦予以准许。关于被告金锚会所主张的因原告的违约行为，《租赁合同》及《温州市城市广场临时场地租赁合同》必须提前解除的问题，原审法院认为，原、被告在本案之前均未主张解除合同，被告金锚会所亦一直使用涉案房屋，故不存在提前解除上述合同的情况，现双方均同意上述合同于2015年3月5日解除，予以准许。
关于租金及管理费的支付问题，对涉案房屋的租赁事宜，按照《补充协议》的约定，截止《补充协议》签订时，被告金锚会所尚欠原告租金及管理费等各项1249235.14元，被告金锚会所未能举证证明其支付相应款项，后原告自认被告金锚会所支付80万元，综上，原告自认截止2013年11月30日，被告金锚会所尚欠原告各项费用449235.14元，因涉案房屋及涉案场地均由被告金锚会所使用至今。双方的合同于2015年3月5日解除，故剩余期限从2013年12月1日至2015年3月5日的租金为2391672元[1897740元+（1897740元÷365天）×95天]，按照《补充协议》约定，从2013年12月1日至2015年3月5日的管理费为184502.5元[（5元/平方米/月×2433平方米）×12个月+（5元/平方米/月×2433平方米÷30天）×95天]。对涉案场地的租赁事宜。被告金锚会所未能举证证明其支付相应款项，原告主张从2013年11月30日至2015年3月5日的租金为63014元[50000元+（50000元÷365天）×95天]，予以支持。故被告金锚会所应支付原告上述房屋及场地的租金及物业管理费共计3088424元（63014元+184502.5元+2391672元+449235.14元）。关于被告金锚会所主张的原告交付的房屋面积与实测面积不符的问题，原审法院认为，双方在合同中约定的建筑面积2433平方米系包括公摊面积在内的计租面积，并非使用面积，该约定系双方的特别约定，故对被告金锚会所的该项抗辩，不予支持。关于被告陈述的原告的违约行为给被告金锚会所造成的损失，因被告并未主张，且未提供相应的证据加以证实，不予支持。
关于原告主张的水电费51880.32元，因原告未提供相应的证据加以证实，不予支持。
关于违约金问题。按照《租赁合同》及《温州市城市广场临时场地租赁合同》的约定，若被告金锚会所逾期支付租金及物业管理费等费用，则每逾期一日按欠付费用的总额的1%支付违约金，现被告金锚会所未按期支付相应的租金及物业管理费，则原告有权要求被告金锚会所支付违约金。关于违约金的支付标准，原告自愿从2015年3月6日开始按被告金锚会所欠付总额的每月2%的标准计算，于法不悖，予以支持。
因被告方满喜、瞿昌福系被告金锚会所的合伙人，应对合伙企业的债务承担连带责任，故原告主张要求被告方满喜、瞿昌福对被告金锚会所的上述债务承担连带责任，予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告温州城市广场投资管理有限公司与被告温州市金锚娱乐会所于2012年3月签订的《租赁合同》及双方于2012年11月5日签订的《温州市城市广场临时场地租赁合同》均于2015年3月5日解除；二、被告温州市金锚娱乐会所于判决生效之日起十五日内支付原告温州城市广场投资管理有限公司拖欠的租金、物业管理费共计3088424元及违约金（违约金按3088424元为基数从2015年3月6日起按月息2%计算至判决确定的履行之日止）；三、被告方满喜、瞿昌福对被告温州市金锚娱乐会所的上述债务向原告温州城市广场投资管理有限公司承担连带偿还责任；四、驳回原告温州城市广场投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43426元，公告费700元，合计44126元，由原告温州城市广场投资管理有限公司负担14359元；由被告温州市金锚娱乐会所负担29767元。
在二审审理期间，被上诉人城广公司及原审被告方满喜、瞿昌福均无新的证据提供。上诉人金锚会所提供了一份《关于租金支付的通知函》（以下简称《通知函》），拟证明涉案租赁物的所有权人现代集团公司要求上诉人向其支付2013年8月24日之后的租金，与原审判决中确定上诉人支付给被上诉人租金期限存在交叉。被上诉人质证称：（2013）温仲裁字第914号裁决书确定被上诉人与现代集团公司之间的租赁关系于2013年8月24日解除，但双方没有办理相应交接手续，上诉人尚需支付解除后至移交前的占有使用费，被上诉人移交租赁物的时间是2015年3月5日。《通知函》的落款时间为2015年3月5日，当时现代集团公司认为被上诉人尚未与其办理交接手续，目的是让上诉人原本要支付给被上诉人的租金直接支付给现代集团公司，以抵销被上诉人欠现代集团公司的款项。原审被告未发表质证意见。本院认为，截至2015年3月5日，被上诉人与现代集团公司之间的权利义务关系业经（2013）温仲裁字第914号裁决书确定，据此，被上诉人有权向上诉人主张该日前涉案租赁物的租金，上述《通知函》并不能证明待证事实，本院不予采信。
二审另查明，被上诉人城广公司与涉案租赁物的所有权人现代集团公司之间的企业租赁经营合同纠纷业经温州仲裁委员会2015年2月25日作出的生效（2013）温仲裁字第914号裁决书予以确定。该裁决书裁决：“（一）被申请人温州市商会大厦有限公司、被申请人温州市城市广场投资管理有限公司与申请人温州市现代服务业投资集团有限公司应于本裁决书送达之日起15日内办理温州饭店资产现状移交手续。（二）被申请人温州市商会大厦有限公司应于本裁决书送达之日起15日内向申请人温州市现代服务业投资集团有限公司支付经营权转让金9442458.45元及占有使用费（自2013年8月24日起至温州饭店实际移交之日止，按每年15082600元×1/3计算）。（三）被申请人温州市城市广场投资管理有限公司对上述（二）被申请人温州市商会大厦有限公司的给付义务承担连带责任。……”本院经审查当事人一审提供的证据，依法对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，涉案《租赁合同》签订时，金锚会所尚未登记成立，该合同抬头乙方一栏为“商务会所、KTV”，方满喜在落款处乙方代表人一栏中签字确认。《租赁合同》签订后，金锚会所在成立筹备阶段将该《租赁合同》提供给温州市鹿城区市场监督管理局备案，并注明承租方为“温州市金锚娱乐会所（普通合伙）筹”。后金锚会所注册成立，方满喜登记为该会所的执行事务合伙人，《租赁合同》所涉的租赁房屋一直由金锚会所实际使用。据此，可以认定方满喜签订《租赁合同》系执行合伙事务，《租赁合同》的实际承租人为金锚会所，应由金锚会所享有和承担承租人的权利和义务。金锚会所主张方满喜签订《租赁合同》系其个人行为，与金锚会所无关，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于《温州市城市广场临时场地租赁合同》的租金问题。承租人在租期届满后，依法负有向出租人返还租赁物并办理交接手续的义务。但金锚会所在该合同的租期届满后，并未向城广公司办理相关交接手续，亦未提供证据证明其已将该临时场地交还给城广公司。据此，原判认定金锚会所在租期届满后仍占用临时场地，该租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，并无不当。金锚会所在合同约定的租期届满后尚需向城广公司支付租期届满后的租金。
关于《租赁合同》所涉租赁物的计租面积的问题。涉案《租赁合同》意思表示真实，内容合法，依法具有拘束力。根据该合同第一条第一项的约定，合同所涉租赁房屋的建筑面积（商铺的内部实际可用面积和公摊面积的总和）约为2433平方米，即为计租面积，并非《房屋所有权》所载之建筑面积。因此，原判确定《租赁合同》的计租面积为2433平方米，符合双方的约定。金锚会所主张应按照租赁房屋的实际面积计算租金，与双方约定不符，原判不予采纳，亦无不当。
至于涉案租赁物在2013年8月24日至2015年3月5日期间租金的支付对象问题。涉案租赁物的所有权人为现代集团公司，其与城广公司之间的企业租赁经营合同纠纷业经温州仲裁委员会2015年2月25日作出的生效（2013）温仲裁字第914号裁决书予以确定。根据该裁决书的裁决结果，城广公司与现代集团公司之间的合同虽于2013年8月24日解除，但在涉案租赁物移交之前，城广公司以向现代集团公司支付占有使用费等相关费用为代价取得涉案租赁物的占有、使用、收益等相关权益。而金锚会所因与城广公司签订《租赁合同》和《温州市城市广场临时场地租赁合同》取得涉案租赁物的租赁权，并一直使用至今，故在城广公司向现代集团公司移交租赁物之前有权向金锚公司主张租金。城广公司主张向现代集团公司移交涉案租赁物的时间（2015年3月5日）早于现代集团公司确认的移交时间（2015年5月28日），故原判确定金锚会所向城广公司支付租金至2015年3月5日止，亦无不当。金锚会所以城广公司与现代集团公司就涉案租赁物的合同于2013年8月24日解除为由主张城广公司无权向其收取2013年8月24日至2015年3月5日期间的租金，缺乏依据，本院不予采纳。
当事人对原判的其他认定均无异议，本院予以一并确认。
综上所述，金锚会所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43426元，由上诉人温州市金锚娱乐会所负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑文平
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 陈黛锦
二〇一六年九月三日
代书 记员 蔡瑞洁