天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0113民初5938号原告：王惠鑫，男，1984年10月23日出生，汉族，住天津市红桥区。委托代理人：田更，天津维钧律师事务所律师。被告：刘建平，男，1968年1月4日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区。委托代理：王志强，天津荣邦律师事务所律师。原告王惠鑫与被告刘建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理，由代理审判员刘彬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王惠鑫的委托代理人田更与被告刘建平的委托代理人王志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王惠鑫诉称，2016年7月22日，原告与被告签订了《房产交易合同》，中介方为天津市众兴鹏乐房地产经纪有限公司，双方约定被告将其所有的位于天津市××翡翠城25-2-502房产出售给原告，售价195万元。签约同时，原告向被告交纳订金1万元，后被告明确表示因房价上涨不想继续履行合同，经多次协商未果，原告无奈呈诉。请求法院依法判令：1、被告支付违约金19.5万元；2、被告赔偿原告交纳的房产交易中介费3.9万元；3、被告赔偿原告交纳的评估费7500元；4、被告返还原告订金1万元；5、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求与被告解除所签订的《房产交易合同》并变更诉讼请求，放弃向被告主张赔偿评估费7500元。被告刘建平辩称，原告陈述并不属实，不同意原告的诉讼请求。第一，按照《房产交易合同》第二条第一项的规定，原告应该在2016年7月22日交付定金25万元，但原告拒不履行该义务，原告违约在先，被告行使不安抗辩权，符合法律规定。同时按照第二项的规定，原告应在2016年8月20日之前将首付款存入资金监管账户，但是原告在2016年8月8日明确告知被告不履行合同，也未在8月20日前去房管局签订房产买卖协议，原告应就其违约行为承担违约责任，被告保留向原告追究合同违约责任的权利；第二，原、被告双方签订《房产交易合同》后，中介人员就不让被告联系原告，同时中介人员还要求被告做委托公证手续，委托素不相识的第三人办理代收房款、代签买卖协议、代办房屋注销、抵押、出售、产权转移登记等事宜，被告认为，原告不是真想买房，而是和中介方串通，利用法律漏洞谋取不正当利益，原告和中介方的行为违背了公序良俗原则，涉嫌欺诈；第三，原告诉请中要求返还订金，该主张前提就是解除合同，被告在原告通知不履行合同的情况下才出售房屋，且出售价格仅高出6万元，证明被告不存在因房屋涨价而拒绝卖房的情况，鉴于合同履行进度，被告不同意给付原告违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张提交如下证据：证据一、《房产交易合同》1份，证明原、被告间系居间合同关系，该房屋有18万元贷款未偿还，约定的清贷日期与合同签订日期均为2016年7月22日，但被告客观上没有能力在该日期前还清贷款。合同中约定的给付定金25万元的日期同样与合同签订日期一致，这样书写是中介为了督促双方达成交易；证据二、往来收据1张，证明原告支付中介费39000元；证据三、收条1张，证明原告向被告交付订金1万元；证据一至三共同证明，原告在合同履行过程中不存在违约情况，因被告拒绝办理贷款清偿手续并卖房，导致合同不能继续履行。申请证人王某出庭作证，证明原、被告签订居间合同及该合同的履行情况。原告申请本院调取了离婚协议书、不动产登记申请书、房产买卖协议及不动产登记薄查询证明各一份，用于证明被告在合同履行过程中存在根本违约，被告的卖房行为导致合同不能履行。被告刘建平为支持其主张提交如下证据：录音光盘一张及文字资料一份，证明原告明确告知被告拒绝履行合同，且房屋交易过程中一直是中介人员负责联系原、被告双方，出现问题后中介人员阻止被告联系原告。经庭审质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性、合法性、关某认可，证明目的不认可，合同中约定的是由被告偿还贷款，没有约定由第三方清偿贷款；对证据二的真实性、合法性、关某及证明目的均不认可，不清楚原告是否交纳了中介费；对证据三的真实性、合法性、关某认可，证明目的不认可，被告收取的是中介人员给付的路费，不是定金，且收条上写的订金1万元与合同中约定的定金25万元也没有关系。对证人证言的真实性、合法性、关某及证明目的均不认可。对证人陈述的合同以外的事实不认可，理由如下：第一，证人证言与原告当庭陈述很多地方不一致，其中关于双方约定去银行清贷的时间、出具收条时现场人员、由谁联系的垫资公司、评估费数额等陈述均不一致；第二，原告申请中介人员作为证人出庭作证，双方关系密切，有利害关系，证人所述被告违约情况不可信；第三，原、被告签订的居间合同虽然是制式合同，但中介人员在合同中填写的内容均是经双方协商一致的结果，且双方并没有就相关事宜另达成补充协议，故制式合同不能成为原告违约的借口。对原告申请法院调取的证据的真实性、合法性认可，关某及证明目的不予认可。诉争房屋虽然另售他人，但合同中显示的价格为201万元，证实被告并不是因房屋涨价拒绝向原告卖房，被告曾于2016年8月8日接到原告不买房的通知，且原告起诉时明确要求返还订金，被告收到诉状时理解返还订金的前提就是解除合同，故被告在原告两次通知不履行合同的情况下才将该房屋另售他人。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对该证据的真实性、关某、合法性及证明目的均不认可，该录音与原告没有任何关系，说明不了什么问题。经审理查明，2016年7月22日，原、被告在中介机构签订了编号为0000042《房产交易合同》，约定原告购买被告所有的坐落于天津市××翡翠城××号房屋，产权人为被告刘建平，建筑面积128.94平方米。双方确认房屋成交价格为195万元，因该房屋尚有18万元贷款未还清，双方约定被告于2016年7月22日之前还清贷款，原告于2016年7月22日交付被告25万元作为定金，如原告未能履行本合同条款导致合同终止或无法履行，则已付定金归被告所有，被告有权再将该房屋转让于任何人，反之，被告须双倍返还定金给原告，上述定金将在双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款。除定金外，剩余款项170万元原告采取贷款方式付款，上述非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。双方须于2016年8月20日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时，原告将除定金之外的其他首付款存入房屋管理部门指定的资金监管机构，被告将已收取的定金存入该机构，原告于交付首付款后五个工作日内向贷款银行申办贷款手续。另外，双方对相关费用及房屋过户等事宜也进行了约定。该合同违约责任中对根本性违约情况进行了约定，如在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖关系，但需书面告知违约方，并要求违约方支付该房屋售价10%作为违约金等。该合同还约定，合同签订后，无论任何情况下，原、被告任何一方未能履行合同，违约方或合同解除过错方均应承担本次交易全部居间费；若居间费由守约方缴纳，则守约方有权向违约方予以追缴。该合同有原、被告及中介机构经办人王某签字并按手印。次查，2016年7月22日，原告向中介机构缴纳中介费39000元。2016年7月21日，被告为中介机构经办人王某出具收条一份，内容为：“今收到王某购买翡翠城25-2-502室房屋订金1万元，收款人刘建平。”庭审中，王某作为证人出庭作证，证实上述1万元系原告为购房缴纳的，因该笔款项系王某交予被告，所以被告出具了该内容的收条，且被告出具该收条时原、被告及王某三人均在现场。原告对此没有异议，被告对此不予认可。复查，2015年12月11日，被告与其妻子马东红协议离婚，约定登记在被告名下坐落于天津市××翡翠城25-2-502房屋归马东红所有，被告配合办理产权变更登记手续。2016年9月28日，被告向本院提出管辖异议申请。同日，马东红向北辰区不动产登记事务中心申请不动产转移登记，2016年10月31日，马东红领取产权证明。同日，马东红与案外人范宜森签订《天津市房产买卖协议》，约定由范宜森购买登记在马东红名下的坐落于天津市××翡翠城××号房屋，建筑面积128.94平方米，双方约定房价款201万元，首付款61万元，申请银行贷款140万元，该买卖协议打印机构为中原物业顾问有限公司。后本院询问中原物业顾问有限公司人员查明，马东红曾于2016年8月28日与范宜森妻子杨伏兰签订了编号为0009154《房产交易合同》，该合同显示诉争房屋成交价格为218万元。天津市不动产登记薄查询证明显示诉争房屋现权利人为范宜森，登记日期为2017年1月4日。再查，原告申请的中介机构经办人王某证实被告在合同履行过程中以房屋涨价为由明确表示拒绝卖房，被告对此不予认可。上述事实有原、被告提供的证据、本院调取的证据及庭审笔录予以证实。关于合同解除一节，庭审中，原告主张与被告解除签订的《房产交易合同》，因诉争房屋已经另售他人，双方签订的合同已不具备继续履行的条件，故本院对原告解除合同的效力予以确认，但该合同应自原告向被告明确提出解除合同的诉讼请求时予以解除。关于被告抗辩的原告退还订金的诉请系解除合同的意思表示，系被告单方面的理解，且原告不予认可，本院不予采信。关于订金一节，首先，关于1万元款项的性质问题，被告为中介人员出具的收条虽然注明收取订金1万元，但结合庭审陈述及证人证言，可以证实该款项系原告为购买诉争房屋交予中介人员，再由中介人员交予被告的，其性质应为促成房屋交易成功的预付款，被告虽主张该笔款项为中介人员给被告往来浙江与天津间的路费，但未提供任何证据加以证实，且原告及中介人员均予以否认，故本院对被告的主张不予采信。结合被告出具收条的内容及认可收款1万元的事实，可以认定原告给付被告的1万元为订金；其次，关于定金合同是否成立问题，定金合同系践行性合同，对于实践合同而言，实际交付标的物即金钱为合同成立的构成要件，原、被告虽然约定了交付定金的时间及数额，但在定金交付前，该条款并未成立，被告以该条款主张原告承担违约责任没有法律依据，本院不予支持。综上，双方合同解除后，被告应将订金1万元退还原告；关于违约责任一节，首先，关于清偿贷款问题，被告关于原告与中介人员以委托公正方式进行欺诈的主张未提供相应的证据加以证明，本院不予采信。被告未按照合同约定的时间清偿贷款，且没有证据证实原告方明确表示拒绝履行合同，对此，被告应就未履约清偿贷款部分承担相应的违约责任。庭审中，被告虽主张原告未办理贷款并签订房产买卖协议，但上述义务履行时间均在被告清偿贷款之后，对此，结合合同约定相关义务履行的先后顺序，原告在被告未清偿贷款前可以拒绝履行相关义务；其次，关于诉争房屋另售他人一节，被告在原告起诉前将诉争房屋以协议离婚为由过户到其配偶马东红名下，原告起诉后，在无确凿证据的情况下经法院释明后仍坚持提出管辖权异议，异议期间由马东红擅自将该房屋另行出售给案外人范宜森，其做法明显不妥，亦有悖诚实信用原则。另外，被告在未告知原告解除居间合同的前提下，将诉争房屋另售他人，其行为进一步导致原、被告签订的房产交易协议无法继续履行，属于根本违约，对此被告亦应承担相应的违约责任；最后，关于违约金数额问题，按照合同约定并结合本院调查的马东红与范宜森签订的《房产交易合同》中显示的成交价格，原告以房屋售价10%的标准主张违约金符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告主张的房产中介费一节，该费用属于居间服务费性质，该笔费用由原告缴纳，按照合同约定，原告有权向被告予以追缴，故本院对原告的该项诉请依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告王惠鑫与被告刘建平解除双方签订的《房产交易合同》的行为合法有效；二、被告刘建平于本判决生效后五日内给付原告王惠鑫违约金195000元；三、被告刘建平于本判决生效后五日内给付原告王惠鑫房产交易中介费39000元；四、被告刘建平于本判决生效后五日内返还原告王惠鑫订金1万元。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费2536元，由被告刘建平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 刘 彬二〇一七年三月二十八日书 记 员 房奇勇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。