辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终8434号
上诉人（原审被告）：沈阳银基置业有限公司，住所地沈阳市沈河区沈水路600-15甲号。
法定代表人：吴希光，该公司经理。
委托代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李晓林，男，1974年7月20日出生，汉族，无职业，住址北京市东城区。
委托代理人：范旭华，辽宁冠佳律师事务所律师。
上诉人沈阳银基置业有限公司（以下简称“银基公司）因与被上诉人李晓林商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初字第570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李晓林一审诉称，2011年李晓林购买了银基公司开发的“银河丽湾·丽湾上品”房屋一套及受让车库使用权一处。2011年6月23日李晓林、银基公司签订《商品房买卖合同》，合同约定李晓林购买银基公司开发的位于沈阳市沈河区沈水路600-6号1-14-1房屋，建筑面积259.73平方米，单价为每平方米13,709.5元，房屋总价款为3,560,769元。合同约定，银基公司于2011年8月31日前交付房屋，逾期交房按日万分之一支付违约金。银基公司在交付房屋后的730日内办理房屋产权手续。如银基公司未能在交付房屋后的730日内办理房屋产权手续，逾期730日李晓林有权解除合同（详见证据一）。基于李晓林已购买甲方开发的房屋，同日李晓林与银基公司签订《车库使用权转让合同》，乙方同意受让银河丽湾地下停车场负一层6区第1A1168号车库一处，使用期限为自合同签订之日至2051年9月24日。使用权转让费为370,000元（详见证据二）。以上合同签订后，李晓林按约定将购房款及车库转让费一次性支付给银基公司，履行了付款义务。银基公司于2012年4月9日通知李晓林交付房屋及车库。但银基公司至今未能按合同约定提供办理产权登记的相关材料导致无法办理房屋产权登记取得房证。基于以上事实，李晓林认为，银基公司未能按约定办理房屋产权登记，违反法律规定及合同约定，已构成违约，侵犯了银基公司的合法权益，故依法提起诉讼，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十九条及《商品房买卖合同》附件四第三条第一款约定要求解除《商品房买卖合同》，要求银基公司退还房款并赔偿损失。另外，由于本案《车库使用权转让合同》是基于李晓林、银基公司签订的《商品房买卖合同》而订立。现由于银基公司的违约行为导致双方签订的《商品房买卖合同》无法履行，以至于《车库使用权转让合同》签订的目的无法实现，故要求解除《商品房买卖合同》和《车库使用权转让合同》；要求银基公司返还购房款3,560,769元并赔偿损失961,407元（从2011年6月24日至起诉之日按银行同期贷款利率年息6%计算）；要求银基公司给付逾期交房违约金86,083.84元（从2011年9月1日至2012年4月9日按日万分之一计算），要求银基公司返还车库使用权转让费370,000元并赔偿损失105,450元（从2011年4月11日至起诉之日按银行同期贷款利率年息6%计算）；要求银基公司承担诉讼费用。
银基公司一审辩称，对于李晓林的第一项诉求，我方认为已经超过除斥期间。本案涉案商品房可以办理权属证书，并非司法解释19条所规定的不能办理情况。对于第二项诉求，即使双方解除两份合同，则李晓林要求的退还购房款中应扣除李晓林已经使用涉案房屋及车库所产生的费用。对第三项诉求，该逾期交房违约金已经超过诉讼时效。若商品房买卖合同解除，则违约金条款对双方不具有约束力。车库转让费及损失理由是，李晓林无权要求解除，不应返还，不存在损失的问题。
原审法院审理查明：2011年6月23日，李晓林作为买受人，银基公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定李晓林购买银基公司开发的位于沈阳市沈河区沈水路600-6号1-14-1房屋一套，建筑面积259.73平方米，单价为每平方米13,709.5元，房屋总价款为3,560,769元。合同第八条交房期限约定，银基公司于2011年8月31日前交付房屋。合同第九条逾期交房违约责任约定，逾期不超过90天，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在交付房屋后的730日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起730日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的十万分之二向买受人支付违约金；逾期超过730日买受人有权解除合同（附件四）。
同日，李晓林作为乙方，银基公司作为甲方，签订《车库使用权转让合同》一份，乙方同意受让银河丽湾地下停车场负一层6区第1A1168号车库一处，使用期限为自合同签订之日至2051年9月24日。使用权转让费为370,000元。
另查明，李晓林、银基公司签订的《商品房买卖合同》办理了备案登记。
上述合同签订后，李晓林按约定将购房款及车库转让费一次性支付给银基公司。银基公司于2012年4月9日通知李晓林交付房屋及车库。
现因银基公司未能按合同约定提供办理产权登记的相关材料导致无法办理房屋产权登记取得房证，李晓林起诉来院。
原审法院认为，李晓林、银基公司签订的《商品房买卖合同》及《车库使用权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，对双方当事人均有约束力。李晓林依据上述两份合同的约定支付了全部购房款，履行了合同义务。银基公司于2012年4月9日向李晓林交付房屋及车库，远远超过了交付房屋及车库的约定时间2011年8月31日，银基公司存在逾期交房的违约行为。但因李晓林主张逾期交房违约金已超过诉讼时效，故原审法院不予支持。依据合同约定，银基公司应于交付房屋后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此本案中，银基公司应于2014年4月9日前履行上述义务，但银基公司至今未能履行，故银基公司存在违约行为。且依据合同附件四关于产权登记的补充约定，银基公司办理房屋权属证书超过交付之日730天的，李晓林即享有合同解除权，故李晓林主张解除与银基公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，有事实及法律依据，原审法院予以支持。因本案李晓林购买车库系为满足居住使用，《商品房买卖合同》解除后，《车库使用权转让合同》无法实现合同目的，应予解除，故对李晓林主张解除《车库使用权转让合同》的诉讼请求，原审法院亦予以支持。合同解除后，银基公司应返还李晓林购房款及车库使用权转让费，故李晓林此两项诉讼请求，原审法院予以支持。但李晓林主张的购房款及车库使用权转让费的利息损失，因不符合双方签订的关于上述两份合同中关于违约责任的约定，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，原审法院判决：一、解除原告李晓林与被告沈阳银基置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告李晓林与被告沈阳银基置业有限公司签订的《车库使用权转让合同》；三、被告沈阳银基置业有限公司于本判决生效之日起15日内，一次性返还原告李晓林购房款人民币3,560,769元；四、被告沈阳银基置业有限公司于本判决生效之日起15日内，一次性返还原告李晓林车库转让费人民币370,000元；五、驳回原告李晓林的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币46,630元，由被告沈阳银基置业有限公司负担。
宣判后，上诉人银基公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决并予以改判；判决被上诉人承担本案一二审案件受理费。上诉理由：一、原审法院针对本案基本事实认定不清。针对本案涉案的房产，上诉人可以为被上诉人办理权属过户登记手续，并非商品房买卖合同司法解释第19条所规定的不能办理的情形。同时上诉人行使解除权已超过除斥期间。二、原审法院针对本案法律适用明显错误。在原审法院对于本案基本事实未查清的情况下，势必导致其法律适用错误。
被上诉人李晓林辩称：一、原审判决解除合同认定事实清楚。认定事实和适用法律并无不当。目前涉案房屋仍未取得验收手续。即便取得手续，按照合同约定，基于上诉人的违约行为，我方仍然有权依据合同约定行使解除权。二、本案解除权并未超过除斥期间。房屋交付时间为2011年8月31日，实际通知交房时间为2012年4月9日。上诉人应在2014年4月9日前办理房证。答辩人在2016年4月9日开始享有解除权，并不存在超过除斥期间。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、车库使用权转让合同、入住通知书及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：李晓林与银基公司签订的商品房买卖合同及车库使用权转让合同系当事人真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，当事人在合同第十五条约定，李晓林未能在房屋交付之日起730日内取得房屋权属证书的，逾期超过730日李晓林有权解除合同。现李晓林起诉至法院后，至合同约定的李晓林行使合同解除权的期限内，银基公司亦未能按照合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，存在违约行为，故一审法院依照合同约定判决解除双方签订的商品房买卖合同、返还房款并据此判决解除双方签订的车库使用权转让合同、返还车库款并无不当。
关于银基公司上诉提出李晓林行使解除权超过除斥期间的主张。依照双方合同约定，银基公司在房屋交付之日2012年4月9日后730日内应将办理房屋权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案，即银基公司应在2014年4月9日履行相应义务，逾期超过730日即2016年4月9日后，李晓林享有合同解除权，本案李晓林起诉法院后，银基公司仍未履行合同约定的义务，故银基公司主张李晓林行使解除权超过除斥期间的主张，并无事实依据，本院不予采信。
综上所述，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46,630元，由上诉人沈阳银基置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。