吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终672号上诉人（原审原告）：申海涛，男，1982年4月3日生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：李长青，长春市南关区张辉法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：长春市协力房地产代理有限公司安居南区店。住所：长春市绿园区皓月大路副47-3号星宝安居小区三区**号楼***室。代表人：周婷婷，执行董事。委托诉讼代理人：王荔，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李茂昱，该公司工作人员。上诉人申海涛因与被上诉人长春市协力房地产代理有限公司安居南区店（以下简称协力房地产公司）居间合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2017）吉0106民初3136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。申海涛在原审时起诉请求：1.协力房地产公司一次性赔偿申海涛违约金83000元；2.协力房地产公司承担申海涛装潢涂料费9800元；3.诉讼费由协力房地产公司承担。原审庭审中，申海涛变更诉讼请求为：协力房地产公司赔偿申海涛定金10000元、乳胶漆是9514元、仲裁费3740元、违约金59746元，合计94814元。事实与理由：2017年1月12日，申海涛通过协力房地产公司与房主陈某签订房屋买卖合同，约定以830000元购买陈某名下位于同欣花园4栋502室房屋。后来，协力房地产公司通知该房屋不再出售，导致申海涛购买的涂料9800元完全损失。依据双方买卖合同第8条第2款约定，违约方应当以房款的10%作为违约金即83000元补偿申海涛。本纠纷后经长春仲裁委员会长仲裁字（2017）第119仲裁裁决书裁定，申海涛与案外人孙某签订的房屋买卖合同对房主不发生法律效力。依据《城市房地产中介服务管理规定》第22条第4款、第24条规定：因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。为维护申海涛合法权益，故诉至法院。协力房地产公司在原审时辩称：一、我们提供的是什么服务？我们提供的是买卖成交后的贷款服务，与成交本身无关。从申海涛的诉讼请求中，我们并没有看到什么说法。二、我们跟申海涛之间是什么关系？我们之间是申海涛委托我们做贷款的关系，与其他的无关。三、我们给他们做贷款，因为卖方的资质不能做贷款，我们给他们做贷款服务。具体情况我们并不了解，我们收了他们贷款服务费。过一段发现，卖方夫妻间发生纠纷，卖方不出现，不可能成交，服务费已经退回。他们已经同意我们之间的贷款关系解除。我们房产中介服务是贷款服务，买卖成交后，他们委托我们办理贷款，他们之间签订买卖合同，我们只是提供了文本，签订合同的时候房主没有来，来了个代理人，他们双方也同意了，然后签的合同。买方找我们帮忙找卖方，但是多次找不到，法院就把传票送到我们手里了。原审法院经审理查明：2017年1月12日，案外人孙某以案外人陈某名义与申海涛，在协力房地产公司签订编号为170197的《房屋买卖合同》。合同约定，申海涛购买房主陈某名下坐落于长春市绿园区革新路26号同欣花园4栋，建筑面积156.54平方米房屋；总价款83万元；定金1万元。2017年1月17日，协力房地产公司收取申海涛中介服务费8000元，并代为收取申海涛定金1万元。后因《房屋买卖合同》没有履行，2017年2月25日协力房地产公司向申海涛退还了中介服务费8000元及代收的定金1万元。2017年4月19日，申海涛以房主陈某恶意违约为由，向长春仲裁委员会申请仲裁，请求被申请人陈某赔偿其违约金83000元（房价10%）、装潢涂料损失9800元，合计92800元。长春仲裁委员会于2017年7月5日作出长仲裁字[2017]第119号仲裁裁决书，不予支持申请人申海涛的仲裁请求。2017年8月30日，申海涛以协力房地产公司为被告，提起本案诉讼。原审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案协力房地产公司最终并未促成申海涛与贷款人达成房屋贷款合同，故协力房地产公司无权收取申海涛中介费8000元。庭前协力房地产公司已将8000元返还给申海涛，符合法律规定。关于协力房地产公司收取申海涛8000元中介服务费的性质，申海涛主张系购买房屋中介服务费，协力房地产公司主张系房屋贷款中介服务费。关于该8000元服务费的性质，即居间合同的具体内容，双方均未向原审法庭提供书面合同予以证明，但根据现有证据材料可以认定，双方居间合同的内容为房屋贷款中介服务。理由有三，一是，证人赵某、闫某出庭证明，协力房地产公司仅为申海涛提供贷款中介服务，涉案房源信息是申海涛自行在旺居（中介机构）得到；二是，涉案房屋坐落于长春市绿园区革新路，而协力房地产公司住所地为长春市绿园区皓月大路，房源与协力房地产公司办公地点相距较远，协力房地产公司为之提供房屋买卖或者租赁中介服务不符合就近、经济原则，因此协力房地产公司提供买卖中介服务的可能性较小；三是，实务中若提供房屋买卖中介服务，居间人一般收取房屋成交总价款2%的中介服务费，具体到本案应为16600元左右；若提供办理银行或者公积金贷款等金融服务项目的，居间人一般收取房屋成交总价款1%的中介服务费，具体到本案应为8300元左右。本案协力房地产公司收取申海涛中介服务费仅为8000元，完全符合房屋贷款中介服务的特征。申海涛请求协力房地产公司双倍返还定金1万元。《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案，申海涛与案外人孙某签订的《房屋买卖合同》第三条第一款明确约定，乙方（买方申海涛）交甲方（卖方陈某）定金1万元，由中介收取。也就是说，协力房地产公司系代卖方收取申海涛定金1万元，而不是协力房地产公司自己收取申海涛定金1万元。申海涛要求协力房地产公司承担定金罚则，没有法律依据。纵使可以主张，也应向其买卖合同相对人主张，而不能中介服务合同相对人主张，除非本案申海涛、协力房地产公司的中介服务合同对定金有所约定。另外，协力房地产公司已实际收取申海涛全部的房屋贷款中介服务费8000元，完全没有任何必要再收取申海涛定金以作为实现中介服务费债权的担保。申海涛要求协力房地产公司承担定金罚则，没有事实依据。申海涛请求协力房地产公司支付违约金59746元，其依据是《房屋买卖合同》第八条第二款的约定（违约方……向守约方赔付此合同房价款10%的违约金）。债是特定当事人之间的法律关系，债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付，债务人也只对特定的债权人负有给付义务。根据合同相对性原则，合同当事人仅能向合同的相对方主张权利，而不能向非合同相对方主张权利。本案协力房地产公司并非《房屋买卖合同》的签约当事人，故该合同第八条第二款的约定不能约束协力房地产公司，对申海涛的该项请求无法支持。申海涛根据国家建设部《城市房地产中介服务管理规定》第二十三条“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任”的规定，并以协力房地产公司“没有考察房屋销售方及代理人的相关代理权限，没有提供应当保存的授权委托书”等理由，请求协力房地产公司承担仲裁费3740元、购买乳胶漆的费用9514元。根据居间合同的法律性质，中介机构为他人报告订立合同的机会或者提供订约媒介，居间成功则收费，不成功则不收费；即使付出劳动，但没有居间成功，亦不能收取中介费。与委托合同和行纪合同不同，居间人没有将处理事务的后果移交给委托人的义务，因此在房屋贷款中介服务中，协力房地产公司没有义务保留或者提供房屋出卖人的授权委托书。最重要的是，前已论述，协力房地产公司仅为申海涛提供房屋贷款的中介服务，为非为其提供购买房屋的中介服务，不向申海涛提供房源信息，故协力房地产公司仅有义务为申海涛提供“贷款方”及代理人权限的相关手续，没有义务为申海涛考提供“销售方”及代理人的代理权限的相关手续。另外，申海涛没有举证证明，协力房地产公司在提供房地产贷款中介服务中，其人员有何过失，如没有贷款合作银行、没有贷款额度、没有从业资质等不能提供贷款中介服务的情形，应自行承担举证不能的不利后果。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第四百二十五条、第四百二十七条之规定，判决：驳回申海涛的诉讼请求。案件受理费2120元，由申海涛负担。宣判后，上诉人申海涛不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1.请求撤销原审判决，请求协力房地产公司赔偿违约金59746元、装璜涂料费9514元、定金10000元、仲裁费3470元；2.一、二审诉讼费由协力房地产公司承担。上诉理由：依据《城市房地产中介服务管理规定》第二十二条第四款、第二十四条规定：因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。协力房地产公司使用虚假委托手续诱使申海涛签字，而后在申海涛起诉案外人的时候应当出示委托人身份信息，却拒不提供，导致申海涛产生大量经济损失。协力房地产公司在二审的答辩意见：原审判决正确，上诉人上诉不能成立，请求维持原判。本案经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明：编号为170197号《房屋买卖合同》首部载明：甲方（卖方）为陈某，乙方为申海涛，但在该合同末尾甲方处由孙某代陈某签名。该合同中，协力房地产公司并非缔约主体，仅显示合同的签订地点为：长春市协力房地产代理有限公司。申海涛与协力房地产公司之间未签订书面协议。二审中，双方对存在服务合同关系的事实无异议，但是申海涛主张协力房地产公司提供服务的内容包括房屋中介及办理房屋贷款的业务。协力房地产公司对此不予认可，并主张其提供服务的内容仅为帮助申海涛办理房屋贷款。本院认为：关于协力房地产公司应否向申海涛支付违约金并赔偿各项损失的问题。申海涛及协力房地产对双方之间订立服务合同关系的事实均无异议，但申海涛主张协力房地产公司为其提供服务的内容除办理贷款外，还有联系房主以及协调双方签订房屋买卖合同的义务。协力房地产公司对此不予认可，并主张其提供服务的内容仅为办理贷款。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，申海涛应就其主张提供证据予以证明，现其未提供证据证明协力房地产公司为其提供服务的事项中包括订立买卖合同的相关事宜，应由其承担举证不能的不利后果，即申海涛提供的证据不足以证实协力房地产负有联系房主、核查并留存资料及协调双方签订买卖合同的义务，故申海涛关于协力房地产应承担违约金并就其产生的损失承担赔偿责任的主张，因缺乏事实及法律依据，原审法院未予支持并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2120元，由上诉人申海涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  白业春代理审判员  张兴冬代理审判员  王忠旭二〇一八年四月二十五日书 记 员  杨 雪