四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川民提字第348号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：夏伦齐，男，住四川省自贡市自流井区。
委托代理人：夏伦明（与夏伦齐系兄弟关系），男，住四川省自贡市自流井区。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：屏山县双兴建材有限责任公司，住所地四川省屏山县屏山镇丁发村。
法定代表人：刘汝江，总经理。
申请再审人夏伦齐因与被申请人屏山县双兴建材有限责任公司（简称双兴公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2014）宜民终字第1002号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年4月3日作出（2015）川民申字第534号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人夏伦齐的委托代理人夏伦明，被申请人双兴公司的法定代表人刘汝江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年2月26日，一审原告双兴公司起诉至屏山县人民法院称，2011年12月8日，其与夏伦齐签订《商铺租赁合同》，约定夏伦齐租赁双兴公司C2-40、41、42、43、44、45共计六间商铺，租赁期限二年。夏伦齐拖欠双兴公司2012年9月15日至2014年期间的房租、商业服务费、滞纳金合计365586元。经多次催告，夏伦齐拒绝缴纳，故诉请一审法院判令夏伦齐支付双兴公司2012年9月14日至2014年3月14日欠交的租金278321元、商业服务费9542元及滞纳金77723元（按每天万分之五计算），共计365586元，扣减已交纳的保证金46386元，实际应支付319200元。夏伦齐辩称，其仅与案外人屏山县双兴建材装饰城（简称建材城）签订了租赁合同，没有同双兴公司签订任何合同，双兴公司无诉讼资格。建材城属于非法建筑，其与夏伦齐签订租赁合同系无效合同，且2012年4月29日建材城发生火灾，夏伦齐于当年7月就已经弃租，故双兴公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。
屏山县人民法院一审查明，2011年6月17日，刘汝江通过竞拍取得屏山县新县城石盘工业集中区PSX2011—11、12号地块国有建设用地使用权的承租权，承租期限为2年。2011年6月28日，刘汝江向屏山县住房和城乡规划建设局（简称住建局）申请对该两宗地块作为临时市场用地不予报建，该局批注可不办理《施工许可证》。2011年7月28日，刘汝江与屏山县国土资源局就该两宗地签订《国有建设用地使用权租赁合同》，用途为临时市场用地，租期为2年，自交付土地之日起计算。2011年10月10日，刘汝江与屏山县国土资源局又签订《土地租赁补充合同》，将PSX2011—11、12号地块位置由石盘工业集中区旭名茶业公司侧面调整到荣新时代广场斜对面，调整后的面积为11480平方米，用途不变，仍为临时市场用地，租期2年，自交付土地之日起计算。2011年11月7日，刘汝江正式接收该临时市场用地，用于修建临时市场，并命名为屏山县双兴建材装饰城。2011年11月30日，住建局为刘汝江颁发了《建设用地规划许可证》（屏住建（2011）第60号），该许可证确认建设项目名称为“屏山县石盘临时市场”，用地位置为屏山县新县城石盘组团。
2011年12月8日，刘汝江作为建材城的业主，委托潘大军为代理人，以甲方名义同被告夏伦齐为乙方签订《屏山县双兴建材装饰城商辅租赁合同》。该合同主要约定：1.乙方租赁甲方C2-40、41、42、43、44、45共计6间商铺，计费面积441.78平方米（其中含公摊面积67.38平方米），用于窗帘行业商品经营；2.租赁期限为2012年2月8日起至2014年2月7日止，实际计租日期以甲方统一开业时间为准，终止日期则相应顺延，期满本合同失效；3.租金标准及缴纳方式：乙方签订合同时一次性交清6个月租金92773元（计算标准为：6个月×441.78平方米×35元／平方米／月），下次交纳期限为上次租金到期日之前30日，一次性交清6个月租金，逾期甲方有权解除合同，收回商铺；4.签订协议时，乙方须向甲方一次性交清履约保证金46386元（计算标准为：3个月×441.78平方米×35元／平方米）、物业管理费3180元（计算标准为：6个月×441.78平方米×1.2元／平方米）；5.违约责任：如乙方延期交纳应支付的各项费用，甲方按每日3‰加收滞纳金。合同签订后，被告向原告交纳了第一期（6个月）的租金92773元、履约保证金46386元、6个月的物业管理费3180元，共计142339元。
2012年1月4日，原告双兴公司经工商行政管理机关登记成立，刘汝江为法定代表人。同日，刘汝江作为甲方与原告双兴公司为乙方签订《资产移交协议》，约定：“1.从签订本协议之日起，甲方将屏山县双兴建材装饰城及相关资产全部交给乙方，由乙方作为屏山县双兴建材装饰城的业主，行使业主的所有权利，承担业主相关义务；2.甲方依法到工商部门办理注销登记手续。”2012年3月15日，原告所属建材城开业。
2012年9月4日，住建局为刘汝江颁发《建设工程规划许可证》（屏住建第（2012）30号），该许可证载明：经审核，本建设工程符合城乡规划要求，准予建设；建设单位为刘汝江，建设项目名称为屏山县石盘临时市场，建设位置为屏山县新县城石盘组团，面积约为22807平方米；该证期限为该工程土地出让合同有效期。2013年2月26日，屏山县国土资源局出具证明，证明经屏山县人民政府同意给予建材城建设期六个月，建材城临时用地使用权期限顺延至2014年5月6日。
屏山县人民法院一审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双兴公司的法定代表人刘汝江在公司成立前，以建材城业主的身份，将其依法取得的临时市场内的建筑物进行出租，并不违反法律、行政法规的强制性规定。夏伦齐辩称系非法建筑，不能用于出租的理由不能成立，其与刘汝江签订的《商铺租赁合同》应当认定为有效。双兴公司成立后，刘汝江将建材城及相关资产全部转移到双兴公司，由该公司作为所有权人行使权利和承担义务。双兴公司对刘汝江与夏伦齐签订的租赁合同予以确认，并已经实际管理经营建材城，应当认定刘汝江已将合同权利转让给了双兴公司，通知了夏伦齐，且前述租赁合同已由双方实际履行，夏伦齐诉前未异议。夏伦齐在双兴公司起诉后以主体不适格，不应当向该公司履行合同义务的主张与诉前双方无异议的出租人系双兴公司之事实不符，一审法院不予支持。夏伦齐又辩称其同建材城签订合同后，合同约定的实际计租日期为2012年3月15日，而实际收到商铺的时间是2012年3月28日，并已于2012年7月就搬离商铺，解除了合同，证据不足，与合同约定的事实不符，对其该项辩解，一审法院不予采信。至于刘汝江是否涉嫌犯罪，与本案无关。对夏伦齐辩解的本案应当中止审理，移送公安机关的理由，也不予采纳。夏伦齐未按照合同约定履行义务构成违约，应当承担继续履行的违约责任。双兴公司主张夏伦齐从2012年9月15日至2014年3月14日共应支付租金278321元、商业服务费（即物业管理费）9542元。但合同约定每期租金为92773元、物业管理费3180元，共三期，应付租金为278319元、物业管理费9540元，共计287859元。夏伦齐已交纳履约保证金46386元，此保证金应抵扣夏伦齐应交的费用。以上两项相抵后，夏伦齐应向双兴公司交纳租金及物业管理费共241473元，每期为80491元。对滞纳金，双兴公司将双方合同约定标准降低为每日万分之五，符合法律规定，予以采纳。滞纳金计算期间共计36个月（第一期18个月、第二期12个月、第三期6个月），共43465元（80491元×36个月×30天×0.5‰／天）。夏伦齐总计应支付双兴公司284938元。对双兴公司的其他诉讼请求，一审法院不予支持。据此，屏山县人民法院遂于2014年7月25日作出（2014）屏山民初字第498号民事判决：一、夏伦齐在本判决生效后五日内给付双兴公司租金、商业服务费（物业管理费）及滞纳金共计284938元；二、驳回双兴公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6784元，由双兴公司负担1497元，夏伦齐负担5287元。
夏伦齐不服一审判决，向四川省宜宾市中级人民法院提起上诉，其上诉的主要理由是：第一，双方并未建立房屋租赁合同关系，双兴公司无权向法院提起诉讼。第二，建材城在2012年9月4日之前系违章建筑，违反国家法律强制性规定，故建材城与夏伦齐所签订的租赁合同为无效合同。第三，双兴公司或者建材城要求夏伦齐支付2012年9月份之后的租赁等费用缺乏事实和法律依据。第四，刘汝江的行为已经构成消防责任事故罪，一审法院应中止审理，移交公安机关追究其刑事责任。请求二审法院撤销一审判决，改判为驳回双兴公司的诉讼请求，并判令诉讼费由双兴公司承担，或者将本案发回重审。双兴公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求予以维持。
四川省宜宾市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
四川省宜宾市中级人民法院二审认为，刘汝江在双兴公司成立前，以建材城业主的身份，将其依法取得的临时市场内的建筑物进行出租，并与夏伦齐签订《商铺租赁合同》，并不违反法律、行政法规的强制规定。双兴公司成立后，刘汝江与双兴公司签订《资产移交协议》，将建材城及相关资产全部转移给双兴公司，由双兴公司作为所有权人行使权利和承担义务，应当认定刘汝江已将合同权利义务转让给了双兴公司。此后，双兴公司实际管理经营建材城，夏伦齐上诉称双方未建立房屋租赁合同关系，双兴公司无权向法院提起诉讼的上诉理由不能成立，不予支持。2012年9月4日，住建局向双兴公司颁发了屏住建第（2012）30号《建设工程规划许可证》，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”夏伦齐称建材市场是违章建筑的理由不能成立。根据上述司法解释第八条第三款的规定：“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。”该《商铺租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。夏伦齐未按约定给付租赁等费用的行为违反合同约定，应当承担相应的违约责任。夏伦齐称刘汝江的行为构成消防责任事故罪，但未提供证据予以证明，故对该上诉理由不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。四川省宜宾市中级人民法院遂于2014年10月19日作出（2014）宜民终字第1002号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6088元由夏伦齐负担。
夏伦齐申请再审称，第一，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。夏伦齐仅与建材城签订了租赁合同，没有与双兴公司签订任何形式的租赁合同，双兴公司不是本案适格的诉讼主体。双兴公司出具的《移交协议》对夏伦齐没有约束力。原审法院认定双兴公司具备诉讼主体资格缺乏证据证明。第二，夏伦齐与建材城签订的租赁合同无效。建材城没有经过住建局等部门竣工验收，系违章建筑。根据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（民一他字（2003）第11号）的规定，建材城与夏伦齐所签租赁合同为无效合同。第三，双兴公司向夏伦齐主张租金无事实依据。夏伦齐因火灾导致生意亏本，于2012年7月就搬离了建材城，双兴公司在夏伦齐弃租后，没有收回铺面再次出租，所造成的损失属于自行扩大的损失，应自行承担，故双兴公司不应向夏伦齐主张租金等损失。第四，原审判定夏伦齐承担物业管理费错误。根据国务院《物业管理条例》规定，物业管理公司以外的企业无权收取物业管理费，双兴公司经营范围内没有物业管理这一项，原审法院判决夏伦齐向双兴公司收取物业管理费没有事实和法律依据。请求再审撤销原判，将本案发回重审。双兴公司答辩称，二审认定事实清楚，适用法律正确，并无不当，请求驳回夏伦齐的再审请求，维持原判。
本院再审查明的事实与一、二审法院查明的事实一致。
本院再审认为，夏伦齐作为承租方，应当依约向出租方双兴公司支付租金、物业管理费及滞纳金，原审认定事实清楚，适用法律正确，并无明显不当，应予维持，围绕本案争议焦点，具体理由如下：第一，双兴公司是本案的适格主体。刘汝江在双兴公司成立前，以建材城业主的身份，将其依法取得的临时市场内的建筑物进行出租，并不违反法律、行政法规的强制性规定。双兴公司成立后，刘汝江与双兴公司签订《资产移交协议》，约定将建材城及相关资产全部转移给双兴公司，由双兴公司作为所有权人行使权利和承担义务。此后，双兴公司实际管理经营建材城，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，建材城与夏伦齐签订的《商铺租赁合同》对夏伦齐具有法律约束力。且夏伦齐接受了双兴公司对于该铺面的交付，对案涉铺面进行了装修并投入使用，亦按照合同约定交付了首期租金及相关费用，该行为证明案涉租赁合同系双方真实的意思表示。因此，双兴公司具有合法的诉讼主体资格。第二，案涉租赁合同系有效合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”2012年9月4日，住建局向双兴公司颁发了屏住建第（2012）30号《建设工程规划许可证》，可以认定建材城在一审法庭辩论终结前已经住建局批准建设。案涉租赁合同不因建材城在2012年9月4日前未取得《建设工程规划许可证》而无效。最高人民法院《关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》（法释（2013）7号）第63条已经明确将最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（民一他字（2003）第11号）文件废止。因此，建材城未经消防验收合格不导致租赁合同无效。第三，原判对租金的计算并无明显不当。案涉租赁合同约定的租期自2012年2月8日起至2014年2月7日止，共计两年。夏伦齐称其于2012年7月份即弃租搬离案涉商铺，不应当承担弃租之后的租金，但是其并未与双兴公司协商解除合同，夏伦齐称双兴公司暴力威胁其不准弃租，但其未能提供相应的证据证明，故夏伦齐应依约向双兴公司支付租金。第四，原审判定夏伦齐向双兴公司缴纳物业管理费并无不当。夏伦齐与双兴公司签订的租赁合同中明确约定了物业管理费及计算标准，夏伦齐按照合同约定交纳了第一期费用，该约定不违反法律的强制性规定，是双方真实的意思表示。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十条的规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营的除外。”夏伦齐与双兴公司约定的物业管理费并不因双兴公司的经营范围中不包括物业管理而无效。综上，申请再审人夏伦齐的再审请求不能成立，一、二审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持四川省宜宾市中级人民法院（2014）宜民终字第1002号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 漆光碧
审 判 员 王晓东
代理审判员 甘海涛
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 张文涛