宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬东商初字第2278号
原告（反诉被告）：黄结义。
委托代理人：舒琼蕾、刘德军，浙江共业律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐文娟。
委托代理人：程筱径（曾用名：程晓进）。
原告黄结义为与被告徐文娟合同纠纷一案，于2014年9月12日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员阮佳志适用简易程序独任审理。被告于2014年9月30日提起反诉，本院受理后依法将反诉与本诉合并审理。本案于2014年10月29日、2015年5月29日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告（反诉被告）黄结义及其委托代理人舒琼蕾、刘德军（中途刘德军因故退庭），被告（反诉原告）徐文娟的委托代理人程筱径到庭参加诉讼，第二次庭审中，原告（反诉被告）黄结义及其委托代理人刘德军，被告（反诉原告）徐文娟及其委托代理人程筱径到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。
原告黄结义起诉称：原告从报纸上得知被告要转让在宁波高新区明辰紫月会所内的教育培训机构，后双方经过初步协商，遂于2014年8月14日签订一份转让协议，约定被告把设在宁波高新区明辰紫月会所内的教育机构（包括所有设备和装修）转让给原告。合同签订后，原告按约支付了转让款70000元和押金5000元。之后，原告得知教育培训机构所在场地是被告未经房东同意擅自转租，且培训机构内的大部分设备和装修都不是被告本人出资，而这与被告在转让前向原告交代的完全不一致。被告的行为存在明显的误导和欺诈，严重损害了原告的合法利益。请求判令：撤销原告和被告于2014年8月14日签订的培训机构转让协议，并要求被告返还原告转让费70000元和押金5000元。审理过程中,原告经本院释明，变更诉请为:确认原、被告于2014年8月14日签订的协议无效，并要求被告返回原告转让费70000元、押金5000元。本院依法予以准许。
被告徐文娟答辩称：1.原告在签约时系明知经营场地的租赁情况的，当时双方并没有以房屋转租为条件，只是说双方相互配合到业主处跟原告去变更租赁关系，未变更租赁关系之前由原告将原价租金交由被告代收，合同里面明确约定过的，事前被告也清楚说明过，双方是本着充分协商、平等自愿的原则签订的协议，被告不存在欺诈的情况；2.原告诉讼请求由原来的欺诈变更为确认协议无效，被告不同意，根据法律规定，重大的诉讼请求在过了举证期限后是不能变更的，虽经法官释明；3.涉案协议的标的是培训业务的转让，是基于生意业务和26名学员收益的转让，并非场地使用权的转让，故不需要经过会所业委会的同意，原告支付的70000元是用于支付设备残值，包括办公电脑、空调、桌椅等，并非场地使用权的转让费用，上述财产和业务的处置宁波高新区明辰紫月业主管理委员会（以下简称“明辰紫月业委会”）无权干涉，其是否同意转让与本协议没有必然联系，且业委会并未干涉被告业务，亦未向被告提出过解除房屋租赁合同，现距业委会知道转租事宜已超六个月，应视为业委会同意转租。原告明知该房屋系被告租来的，故应当将房租交给被告；4.本案没有证据证明法院调查的所谓业委会成员的身份，没有证据证明其能够代表业委会集体意见，至今业委会没有任何正式盖章的文件表示其真实意见，被告与业委会的租赁合同系有效的，一些身份不明人员的片面之词不足以对抗被告与业委会双方租赁合同的法律效力；5.原、被告签订协议注明了签字生效，只要没有出现法律规定的无效情形，就应当具有法律效力，且双方已进行财产交接，原告也履约交付了部分费用，表明原告认同协议的效力，原告是具有正常民事行为能力的成年人，应当知晓合同签字生效的严肃性和违约应该承担的后果，现原告系恶意违约。综上，双方签订的协议真实有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告徐文娟反诉称：原、被告本着平等、自愿的原则于2014年8月14日签订《协议》，约定原告向被告支付装修折旧残值和设备费用70000元、水电保证金10000元、第一年房租53000元，被告将名下培训机构的业务（含学生26名和教师一名）转让给原告自负盈亏经营，双方约定被告已收取学费的学员由原告继续提供培训服务，从2014年8月14日开始该校收入和开支都归原告享有和承担。在原告交付70000元转让费和5000元押金后，被告将整个培训机构财产交接完毕并将业务与原告衔接妥当后，由于原告意图毁约、故意不继续为学员上课并张贴告示让学员到被告处退费，且并未依照《协议》支付房租和剩余押金，经被告多次催告无效，直至原告拒接电话失踪。被告为防止发生群体性事件，只有代原告安抚学生家长并退费妥善处理培训事宜，使得被告利益受损。据此，请求判令：一、原告黄结义立即支付被告一年房租53000元（2014年8月14日至2015年8月13日），并支付拖欠的押金5000元；二、原告黄结义支付被告为处理其违约行为所导致的损失和费用43598元。
针对被告反诉，原告黄结义答辩称：1.原告系在受到被告误导和欺诈的情况下签订的协议，因转租未经业委会同意，该协议无效；2.协议无效的责任不在于原告，现原告并未对被告造成其诉称损失43598元，同时原告现未实际使用房屋，而被告也未向业委会交过房租，不存在房租损失，故原告不应承担租金、押金及损失等费用，请求驳回被告反诉诉讼请求。
原告黄结义为支持其主张事实，向本院提供下述证据：
1.《协议》一份，拟证明原、被告转让协议内容。被告对证1没有异议。
2.《明辰紫月会所租赁合同》两份（第一份是被告在签协议前提供给原告的，第二份是原告从明辰紫月业委会处调取的），拟证明被告提供给原告的租赁合同与真实的租赁合同就协议第五条第8款内容不一致，被告提供给原告的合同该条款未说明转租需经明辰紫月业委会同意，而真实合同中该条款注明转租需双方协商同意，故证明被告用假合同欺骗原告签订协议。经质证，被告对第一份合同的真实性有异议，对原告从业委会处调取的第二份合同的真实性无异议，且表示被告向原告提供的就是第二份合同。
3.通知一份，拟证明明辰紫月业委会不同意租赁经营户擅自转租，据业委会称该通知曾张贴在每个租赁经营户门口,原告看场地时未见过该通知，说明被告为了转租可能撕掉了。经质证,被告对通知的形式真实性没有异议，对证明目的有异议，表示被告从未看到过该通知。
4.原明辰紫月业委会设备移交清单、调查笔录各一份，拟证明培训机构内的设备及装修权属与签订合同时被告向原告所述不一致，签协议前被告称出租场地所有设备及装修均属其所有,而被告事后向明辰紫月业委会提交的清单显示部分装修及设备是由明辰紫月业委会提供的。经质证，被告认为，清单是2014年8月27日原告、被告、明辰紫月业委会三方在场，由被告代理人书写后现场交给原告的，被告要求原告去现场清点，原告说不用了，业委会并未留底清单，原被告签定协议前，被告多次提出场地中部分物品属于业委会，被告不存在欺诈；关于调查笔录，对其证明目的有异议，杨开远与原告存在利害关系，其陈述与实际情况不一致，原、被告协商装修及相应设备是在上午，而杨开远与原告是下午到被告处签合同的，杨开远并不了解事情全貌。
5.收条、中国工商银凭证各一份，拟证明原告向被告支付转让费70000元和押金5000元的事实。被告对该证据没有异议。
6.宁波市江东区新明街道明月社区居委会证明一份，拟证明业委会的印章原由成员顾莉圆保管，后转交给居委会保管，被告提交证据中的签章，顾莉圆没有盖过。被告对该证据真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。
7.依原告申请，本院向杨开远作调查笔录一份，原告拟证明被告在签定协议时向原告提供的《明辰紫月会所租赁合同》是虚假的，被告对原告隐瞒了房屋不能擅自转租的事实。杨开远陈述：大概2014年8月13日，黄结义要求其陪同去明辰紫月看培训场地，当时，被告老公说他们装修花了十四、五万，并指着上面、下面，说比如空调、设备、装修、天花板吊顶等，现在白菜价卖掉了。原、被告商量、修改后，就签了协议。当时被告夫妻交给原告一份《明辰紫月会所租赁合同》，杨开远粗略翻了一下，未看具体条文，但确定合同第八条没有手写修改部分。被告质证认为，签协议时杨开远确实在场，但其与原告有利害关系，故其证言缺乏真实性，且被告当时给原告的是真实的合同。
被告徐文娟为支持其主张事实，向本院提供了下列证据：
1.《协议》一份，拟证明原、被告间存在合同关系，双方约定2014年8月14日之前已交学费的学员由原告继续培训，原告未履行合同义务的事实。经质证，原告对其真实性没有异议，就已收费学生继续培训的问题，当时被告夫妻口头上称会给原告补贴费用，但实际上双方没有交接过已交费学员名单。
2.申请一份，拟证明涉案转租被告系经过业委会同意的事实，被告解释因其缺乏法律常识，故申请内容误写，真实意思是向明辰紫月业委会申请将会所转租给他人。经质证，原告对其真实性有异议，认为据原告核实，业委会从未对外盖具该份申请。
3.电子邮件（学生家长发给被告）截图、照片打印件各一份，拟证明原告意图毁约，在租赁场地张贴告示诱导学生家长找被告退学费的事实。经质证，原告对其真实性有异议，表示从未张贴过告示。
4.学员退费明细一张、学员退费申请表、客户业务回单各八张，拟证明因原告一直未营业，导致2014年8月14日前已缴费学生无法培训，被告因退学费造成损失的事实。经质证，原告对明细表及申请表真实性有异议，对客户业务回单形式真实性没有异议，但认为无证据证明其与本案的关联性。
5.张晓春证明一份，拟证明原、被告已完成交接手续，包括已收费学员的收款收据及学生名单。经质证，原告表示被告仅交接了大门钥匙、物业押金收据，收款收据和学生名单未收到过。
6.依被告申请，本院向学生家长作调查笔录七份，被告拟证明该些家长确认已收到被告退费的事实。经质证，原告对其真实性无异议，但表示其不认识该些家长，该些证据反而证明学生退费系被告自身原因造成，被告现企图将损失转嫁给原告。
7.客户业务回单、学员名单各一张，拟证明被告提供的证据4退费明细中，被告除向李储奕实际退学费1296元外，其余17名学员均就近安排在其他昂立学校继续就读，但所发生的费用是由被告承担的。经质证，原告对学员名单真实性有异议，认为即使真实，也不能证明被告安置学员系由原告造成的，从被告提供的证6来看，可以印证证7学员安置也是被告自身原因造成的。对客户业务回单形式真实性无异议，但无证据证明其与本案的关联性。
本院依职权对宁波市江东区新明街道明月社区居委会工作人员冯笠及原明辰紫月业委会成员顾莉圆、王定法作调查笔录两份。经质证，原告对两份调查笔录无异议，认为能证明被告转租时并未经明辰紫月业委会同意，被告提供的申请上的公章系虚假的，也能印证被告签协议时提供给原告的《明辰紫月会所租赁合同》系其伪造的，其对原告存在欺诈行为。被告认为：对冯笠调查笔录所述内容不知情，对于冯笠提到业委会在2014年9月11日把公章交给社区，因被告提供的申请是业委会在2014年8月27日交给被告的，故该内容与本案不具有关联性；对顾莉圆、王定法调查笔录的真实性有异议，无证据证明顾莉圆、王定法的业委会成员身份，即使系业委会成员，也不能代表业委会集体意见，真实情况是顾莉圆知道被告学校换人了，致电被告要求其去业委会商量转租事宜，并在电话中称业委会认可转租。2013年8月27日，被告丈夫去了业委会，业委会包括顾莉圆在内有三个成员在，双方核对了物品清单，因物品没少，业委会就同意转租了，经顾莉圆要求，被告丈夫写个申请交给业委会，过了几天，一个老师傅把盖过章的申请复印件交给了被告丈夫。调查笔录中王定法称事后被告丈夫拿着盖过章的申请复印件去找他签字同意，并无此事。
结合原、被告举证、质证情况，及本院调查情况，本院对本案证据认定如下：
原告提供的证1、证5，被告无异议，本院予以认定。原告提供的证2两份《明辰紫月会所租赁合同》均系复印件，被告对第二份合同真实性无异议，结合本院向明辰紫月业委会成员调查情况，本院对第二份合同真实性予以认定，至于原告主张的被告向原告提供第一份假合同，本院认为，原告现有证据不能证明被告向其提供该份假合同，故本院对该证据不予认定。原告提供证3、证6，被告对真实性未表异议，结合本院向明辰紫月业委会成员调查情况，本院对该两份证据真实性予以认定，对明辰紫月业委会不同意租户擅自转租的事实予以确认，同时，因证6与被告提交的证2申请上签章真伪有关，故与本案存在关联性，本院对被告关于证6关联性的质证意见不予采信。原告提供的证4移交清单，被告对其真实性无异议，结合本院向明辰紫月业委会成员调查情况，本院对该清单载明的装修及设备权属情况予以确认，至于原告提供的证4调查笔录及证7调查笔录，因杨开远并未参与整个转租洽谈过程，且对装修、设备等的陈述相对模糊，且其对被告提供的《明辰紫月会所租赁合同》仅粗略翻看，亦不能确定被告向原告提供了原告主张的证2第一份虚假合同，故其证言并不能证明被告对原告在装修、设备权属及租赁合同条文方面存在欺诈行为，本院对该两份证据不予认定。
被告提供的证1与原告提供证1一致，原告对其真实性无异议，本院予以认定。被告提供的证2系复印件，结合原告提供的证6居委会证明及本院向明辰紫月业委会成员调查情况，本院对该证据不予认定。被告提供的证3系电子邮件，原告对其真实性有异议，因该电子邮件未经公证，本院不予认定。被告提供的证5张晓春证明系书面证言，张晓春未到庭，本院不予认定。被告提供的证4、证6、证7均用于证明被告损失，本院认为，被告提供的证4退费明细、证7学员名单均系被告单方制作，且原告自认退费明细中仅证7客户业务回单对应的学生予以退费，其余学生均另行安排培训，而被告又未提供其他证据佐证证7学员名单的真实性及关联性，故本院对证4退费明细、证7均不予认定，被告提供的证4学员退费申请表、客户业务回单各八张虽能一一对应，但根据证6本院对七名家长调查情况，其中两名学生要求退费系学生自身原因，其余四名系因被告转让学校，学生不想在转让后的学校中学习，故被告提供的该些证据并不能证明其损失与原告的行为有关，本院对被告该些证据不予认定。
关于本院依法对宁波市江东区新明街道明月社区居委会工作人员冯笠所作调查笔录，原、被告未对其真实性表示异议，本院对其真实性予以认定。关于本院向顾莉圆、王定法所在调查笔录，因本院系在宁波市江东区新明街道明月社区居委会工作人员介绍下并且在居委会办公室对顾莉圆、王定法作了调查，被告虽对顾莉圆、王定法明辰紫月业委会成员身份表异议，但其在审理过程中的陈述又间接认可了顾莉圆的身份，故本院对其身份异议不予采信。且顾莉圆、王定法作为原明辰紫月业委会成员，其对涉案转租相关事实的陈述相对客观，其陈述业委会不同意转租，且业委会成员事后告知过原告不得经营，现被告未能提供证据证明其转租已经业委会同意，故本院对该调查笔录内容予以认定。
经审查，本院认定事实如下：2013年4月21日，被告徐文娟与宁波高新区明辰紫月业主管理委员会签订《明辰紫月会所租赁合同》一份，约定：经明辰紫月业委会研究决定，将明辰紫月会所部分场所以租赁形式由被告经营，租赁场所为明辰紫月会所三楼西侧及棋牌室，面积为260㎡，租赁期三年，第一年自2012年9月30日至2013年9月29日租金为48000元，第二年2013年9月30日至2014年9月29日租金为51000元，第三年2014年9月30日至2015年9月29日租金为53000元，租费每年分两次支付，第一次9月30日前交付50%，第二次次年3月30日前交付50%；若合同期内另行转租由双方协商同意，除租金归业委会外，装修残值收入归被告所有。合同签订后，双方履行了前述合同，被告已支付两年租金。2014年6月23日，业委会发布通知，强调会所租赁经营户不得将场所租赁权擅自转让。
2014年8月14日,原告黄结义与被告徐文娟签订《协议》一份，约定：被告将位于宁波高新区明辰紫月会所三楼的培训机构转让给原告，被告将培训学校业务及资产全部转让给原告，自双方签字付款生效后，该址内一切经营活动由原告负责，8月14日前被告已收费学员由原告继续培训；原告向被告支付装修折旧残值和设备费合计70000元，自8月14日起，该址学校一切收入归原告所有，所有支出由原告自行承担，（包括此后房租、水电费、通讯网络、员工工资福利等）各种缴费收入和教学工作、学员续费均由原告承担责任和收益，被告不再收取任何费用，也不承担任何责任和义务，8月14日之前的员工工资社保由被告发放，此后由原告负责（员工怀孕）；本协议租期为每年一签，房屋租金为53000元，每年一付，此后续租每年在前一年基础上递增10%，每年到期前一个月内缴清下年费用，逾期按千分之五每天计算滞纳金；原告向被告支付水电押金10000元，租期满后由被告退还给原告。协议签订当日，原告即向被告支付了转让款70000元和押金5000元。
涉案转租事先未征得明辰紫月业委会同意，明辰紫月业委会事后得知后不同意前述转租事宜，故原告终未在租赁场地进行经营。
本院认为：被告徐文娟与案外人明辰紫月业委会签订的《明辰紫月会所租赁合同》合法有效。本案中，原告主张被告未经出租人同意擅自转租，而被告则表示转租已事后经过出租人同意。本院认为，被告与案外人明辰紫月业委会签订的《明辰紫月会所租赁合同》中就转租问题明确约定需经双方协商同意，现被告将租赁物转租给原告，出租人表示转租并未经过其同意且事后才得知转租，被告却未提供充分证据证明转租经过出租人同意，也未提供证据证明出租人知道或应当知道被告转租已超六个月且未在期间提出异议，故对被告该项主张，本院不予采纳。被告未经出租人同意转租租赁物，故原、被告于2014年8月14日签订《协议》应为无效。被告辩称涉案《协议》系培训业务转让，并非场地使用权转让，故明辰紫月业委会是否同意并不影响《协议》效力。本院认为，原、被告签订的《协议》包含了房屋的转租和培训业务、装修、设备的转让两个部分，在该协议书签订后，出租人明辰紫月业委会不同意该会所转租，致原、被告《协议》中房屋转租内容条款无效，而房屋转租与场地内装修、设施等转让均涉及诉争房屋，两者不具有可分性，且培训业务、装修、设备转让系依附于场地转租的，故无效的转租导致培训机构转让协议全部无效。本院根据案件审理情况，依据相关规定对原告进行释明，原告故变更诉讼请求，并无不当，本院对被告关于诉请变更的抗辩意见不予采纳。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告返还转让费70000元及押金5000元的诉请，本院予以支持。被告反诉要求原告支付房租及押金的诉请，于法无据，本院不予支持。被告同时反诉要求原告赔偿学生退费及安置学生损失43598元，但未提供充分证据证明其损失事实及该损失事实与原告的关联性，故本院对该反诉诉请亦不予支持。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。本案中，被告明知租赁期间不得擅自将租赁物转租给原告，在尚未取得出租人同意的情况下，与原告签订转租协议，其对《协议》的无效具有过错；原告主张被告在转租过程中对其存在欺诈、隐瞒行为，但未能提供充分、有效的证据证明，本院对原告该主张不予采信，原告在与被告签订《协议》时，明知涉及转租，应当对租赁物权利人进行审查，其在庭审中确认其仅查看了《明辰紫月会所租赁合同》复印件而未审核过原件，即其并未尽到合理的注意义务，原告对《协议》的无效亦有过错，故原、被告对协议无效的过错相当，原、被告因《协议》无效而遭受的损失可由原、被告各半承担。被告在庭审中要求将原告应支付被告的租赁物占有使用费与被告应返还原告的款项75000元完全抵销，本院认为，涉案《协议》签订后，虽原告因明辰紫月业委会知情后不同意转租而未在租赁场地实际经营，但被告已搬离租赁场地即实际已向原告交付了场地，对于被告而言，其应支付明辰紫月业委会该期间的租金是其必将产生的损失，故根据公平原则，原告应根据过错程度补偿被告一定的场地占有使用费，该费用可按被告与案外人明辰紫月业委会之间签订的《明辰紫月会所租赁合同》约定的租金标准计算，本院酌情自2014年8月14日计算至本案第二次庭审日即2015年5月29日，共计41707元（51000元×47天/365天+53000元×242天/365天），原告应负担其中一半费用即20853.50元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）黄结义与被告（反诉原告）徐文娟于2014年8月14日签订的《协议》无效；
二、被告（反诉原告）徐文娟应返还原告（反诉被告）黄结义75000元，抵销原告（反诉被告）黄结义应支付被告（反诉原告）徐文娟的至2015年5月29日止的房屋占有使用费20853.50元，余款54146.50元应于本判决生效后十日内履行；
三、驳回原告（反诉被告）黄结义的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）徐文娟的诉讼请求。
如被告（反诉原告）徐文娟未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案本诉受理费1675元，减半收取837.50元，由原告（反诉被告）黄结义负担260.50元，被告（反诉原告）徐文娟负担577元；本案反诉受理费减半收取为1166元，由被告（反诉原告）徐文娟负担。被告（反诉原告）徐文娟应负担的本诉受理费577元应于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费；如银行汇款，收款人：宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92；如邮政汇款，收款人：宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 阮佳志
二〇一五年七月五日
代书记员 王沂丞