福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2015）晋民初字第9540号原告：林金垦，男，1989年11月28日出生，汉族，住晋江市。委托诉讼代理人：施素芳、苏鹏，福建泉中律师事务所律师。被告：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之1号楼。法定代表人：汤沸，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭传挺、张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。原告林金垦与被告泉州世茂新领域置业有限公司（下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林金垦的委托代理人施素芳、苏鹏，被告世茂公司的委托代理人郭传挺、张佳威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林金垦向本院提出诉讼请求：1.确认《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条第4项：“若买受人不退房的，按每平方米建筑面积单价，出卖人将不足面积房款据实退还买受人”、第四条第1项：“并于签订本合同后30日内付清”、第四条第3项第（2）点、第六条第1项和第5项、第十四条第2项无效；2.世茂公司支付林金垦逾期交房违约金44785元；3.世茂公司赔偿林金垦损失15215元。事实和理由：1.2013年1月24日，世茂公司以提供格式条款方式与其签订《商品房买卖合同》及附件一至六，约定向世茂公司购买晋江世茂人工湖项目（K1-1、K2-1）第2幢3304号商品房，世茂公司应于2014年6月30日前交付房屋。《补充协议》附件六第三条第4项的规定显然与双倍返还约定冲突，且违背有关司法解释的规定，排除林金垦法定权利，违背公平原则，应认定无效。以贷款方式购房，银行放款时间林金垦无法把控，因此，补充协议第四条第1项关于付款时间的约定及第四条第3项第（2）点明显加重林金垦的责任，违背公平原则，应认定无效。补充协议第六条第1项和第5项免除了世茂公司应当承担的违约责任，排除了林金垦获得损失赔偿的权利，违背公平原则，应认定无效。第十四条第2项违背《司法解释》的规定，且违背公平原则，免除世茂公司责任，应认定无效。2.林金垦关于逾期交房违约金应当得到支持，《买卖合同》签订后，林金垦依约支付了房款，但世茂公司于2015年1月初才通知交房，宽展期的条款在确认无效后，逾期交房半年，世茂公司应承担逾期交房违约金。世茂公司只提供气象局的气象资料，但没有提供因天气影响导致误工的证据，故因天气误工的事实不存在，该免责事由不能认定。3.世茂公司应用互联网、挂历、宣传册、广告、样板房、沙盘、模型、效果图等方式大肆虚假宣传，特别是建成10万平方米风情公园，并在报刊网络上公开承诺。林金垦为了风情公园才买的房，世茂公司对风情公园实际建造并允诺具体确定，依法应当作为《买卖合同》的内容，因世茂公司拆除风情公园构成违约，造成林金垦购买公园住宅的意愿落空，居住环境品质下降，应予赔偿。世茂公司辩称，1.林金垦要求确认合同及合同附件的部分条款无效缺乏事实和法律依据。涉诉条款并非由建设部门监制的固定格式文本，而是可以由双方协商后确认的补充约定，上述涉诉条款不属格式条款。补充约定的内容有提醒林金垦注意并阅读，合同及补充协议是林金垦自愿签署的，不存在依法应当认定无效的情形。即使《合同补充协议》构成格式条款，世茂公司也已采取合理方式履行了提示及说明义务，对合同中的重要条款，采用了“星号*”、“填充阴影的方式”提醒林金垦予以充分的注意，不能因林金垦未尽注意义务，而据此要求世茂公司承担不利后果。涉诉条款也不存在减轻世茂公司责任、加重林金垦责任、排除林金垦主要权利的情形，不具备依法应当认定格式条款无效的情形。2.林金垦要求世茂公司支付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。《商品房买卖合同》及其补充协议系双方充分协商一致而签署，对双方均具有约束力，世茂公司在签订合同时亦明确告知林金垦，房屋交付期限以补充协议约定的时间为准。世茂公司已按照合同约定时间通知林金垦交接房屋，违约责任不在世茂公司。3.林金垦主张世茂公司拆除风情公园违反合同约定，并要求赔偿相应损失缺乏事实和法律依据。林金垦所列举的证据，包括报纸、网络报道、照片、挂历图片等，均无法证明其中所指的公园及相应景观位置位于K-4地块。经现场勘验，林金垦提交的证据中照片、宣传图片及相关报道中所提及的10万平米公园、凯撒湾、高尔夫练球场、状元桥、许愿石、印象巴厘沙滩等主要景点均在现场。仅仅由于设施老化及树木、花草枯萎等客观原因进行了部分调整，现有的场景与项目建设初期可能有一定的差异。由此可见，世茂公司并不存在拆除公园的行为。实际上，世茂公司在项目周边确实建有公园。其已按照与晋江市政府的约定，进行了相应的公园建设。其中，已竣工交付的公园景观总面积约为328774.99平方米。该配套公园无论投资数额，还是公园景观面积都远超媒体报道数值，其不存在林金垦所谓的虚假宣传或违约情形。同时，林金垦就该部分主张的赔偿金额并无事实依据和法律依据。在审理中，当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认：2013年1月24日，林金垦与世茂公司签订商品房买卖合同一份，约定购买晋江世茂人工湖项目K1-1、K2-1地块第2幢3304号商品房一套。合同签订后，林金垦已支付全部购房款，双方于2015年1月3日办理房屋交接手续。诉争房屋于2014年12月20日经竣工验收合格，2015年1月22日经消防验收合格，于2015年7月20日通过工程竣工验收备案。双方当事人争议焦点为：1.林金垦第一项诉讼请求中的条款是否有效？2.世茂公司时否存在逾期交房；如存在逾期交房，违约金的金额如何计算？3.世茂公司应否赔偿林金垦损失？赔偿款的金额是多少？当事人分别围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林金垦提供如下证据：1.商品房买卖合同复印件；2.房款支付相关凭证复印件；3.采访录音光盘、录音文字整理资料；4.东南早报报纸一份、网络资料一份、照片四张、宣传图片一份；5.《泉州晚报》报道三则、《东南早报》报道一则。世茂公司提供如下证据：6.商品房预售许可证；7.建设工程竣工规划条件核实意见书、福建省房屋建筑工程竣工验收报告；8.世茂御龙湾部分小区通信网络设计合同，世茂公司工程部负责人出具的证明书、承建单位出具的证明书；9.晋江世茂御龙湾有线数字电视施工合同、世茂工程部负责人出具的证明书、建设单位出具的证明书；10.泉州市公安局消防支队建设工程消防验收意见书；11.晋江市建设工程竣工验收备案证明书；12.交房通知单及邮件详情单、邮件跟综查询单；13.晋江市气象局气象资料—天气证明、气象资料证明；14.《晋江市G2010-34号至38号地块国有建设用地使用权挂牌出让文件》、《晋江市G2010-34号至38号地块国有建设用地使用权挂牌出让公告》、《国有建设用地使用权出让合同》、《晋江市G2010-34号地块出让说明》。《晋江市G2010-35号地块出让说明》、《晋江市G2010-36号地块出让说明》、《晋江市G2010-37号地块出让说明》、《晋江市G2010-38号地块出让说明》；15.《建设工程规划许可证》；16.《工程竣工验收证明书》2份、《园林绿化工程竣工验收证明书》4份、《工程竣工报告》、《景观工程验收单》1份；17.世茂人工湖项目总平图；18.房屋交接单。对当事人无异议的证据1、2、6、7、8、9、10、11、15、18，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：林金垦提供的证据3，该采访内容均是记者与业主的访谈，无法证明世茂公司曾承诺建设风情公园；宣传图片、照片等证据无法体现图片拍摄地点系所谓的风情公园，无法证明风情公园的存在及其位置，对其证明力不予认定；证据4、5无法体现报道内容来自于世茂公司授权发布或以公司名义组织报道。世茂公司提供的证据12能够证明世茂公司向林金垦发出交房通知；证据13能够证明2012年1月1日到2014年12月31日期间6级以上大风等气象的情况；证据14能够证明世茂公司与晋江市政府针对人工湖片区的水体和绿地景观建设的施工、出资等内容进行了约定以及规划许可情况，但与本案不具有关联性；证据16均系施工单位自行出具，《园林绿化工程竣工验收证明书》、《景观工程验收单》中均只有施工单位盖章，监理、建设、设计等单位均未签署意见，对其真实性无法确认，且与本案事实不具有关联性，对其证明力不予认定；证据17能够证明涉案房屋所在小区的相关景观配套的规划位置。审理中，本院根据林金垦申请，本院组织双方当事人进行现场勘验，并形成相应的照片12张。现场勘验照片能够证明相应的事实。关于争议焦点1。林金垦与世茂公司签订的《商品房买卖合同》为我国建设部、国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同》示范文本合同，属格式合同。在双方签订的《合同补充协议》（即附件六）第十四条第1项中明确载明以下内容：“买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件并经仔细比较慎重决策，且出卖人已经提示买受人合同及其附件对双方权利义务的所有约定，包括可能减轻或者免除买卖双方任何一方责任的条款，买受人理解这些约定并自愿签署”，从上述条款内容可确认双方所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件六）均为世茂公司提供的格式合同，双方所签订的《商品房买卖合同》附件六第三条第4项、第四条第1项、第四条第3项第（2）点、第六条第1项和第5项、第十四条第2项条款均属格式条款。对格式条款效力的认定应依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定来确认。第一，《合同补充协议》第四条第1项及第四条第3项第（2）点是对购房款的付款方式和付款时间的约定。虽林金垦与世茂公司约定以按揭贷款的方式支付大部份购房款，而办理按揭贷款手续需要买房人、开发商、银行共同配合才能办理完成，双方约定签订合同后30日的付款期限存在不合理性，但林金垦自愿在主合同及补充协议中签字，表明其同意主合同及补充协议的约定。且补充协议第四条第1项、第四条第3项第（2）点与主合同第六条第3项的约定不矛盾，是对主合同内容的补充，也未违反法律、行政法规的规定，故应确认上述条款合法有效。第二，双方签订的《合同补充协议》第三条第4项中约定以下内容“若受买人不退房的，按每平方米建筑面积单价，出卖人将不足面积房款据实退还买受人”，该条款的约定与主合同第五条约定不一致，约定的内容显失公正，双方权利义务不对等，减轻了世茂公司的责任，且世茂公司在合同中未予以充分说明，故双方的权利、义务应以主合同第五条的约定为准。林金垦要求确认《合同补充协议》第三条第4项无效，本院予以支持。第三，《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，且约定了出卖人可以据实延期的情形，同时第八条约定了“其他有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定”,即双方在主合同中已对宽展期进行了约定。鉴于世茂公司已对交房宽展期特别指出，可视为对此作出提示，林金垦的签约行为可认定系其真实意思表示，且该条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。而《合同补充协议》第六条第1项、第5项关于交房宽限期的约定与主合同第八条的约定不矛盾，是合同当事人对主合同内容的补充，不存在免除世茂公司责任或者加重林金垦责任的情况，故该条款也应认定为合法有效。第四，《合同补充协议》第十四条第2项是关于买卖合同组成部份的约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。可见广告和宣传资料若符合法定的条件，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，而补充协议第十四条第2项与该规定相悖，免除了世茂公司的自身责任，并排除了林金垦在上述条款中所应享有的主要权利。林金垦对条款约定的内容持有异议，主张不是其真实意思表示，世茂公司并不能举证证明对上述格式条款在签订合同时已向林金垦尽到了提示和说明的义务，该条款的约定应确认为无效。关于争议焦点2。本院认为，虽然本案主合同第八条及《合同补充协议》第六条第1项均有如因天气因素达到某种程度均可据实延期的约定，但世茂公司对该约定的答辩意见及说明实际上确认了第六条第1项约定的6个月交房宽展期是在已经考虑并预见到诸如天气、政府行为等客观因素，并在与业主充分协商的基础上所确定的，故因天气等据实延期的期限实际上已包含在该6个月宽展期间，故本院认定世茂公司应当按照约定于2014年12月31日前完成交房。审理中，林金垦主张世茂公司逾期交房期间为2014年7月1日至2014年12月31日，但世茂公司在该期间并不负有提前交房义务，故林金垦的主张本院不予支持。关于争议焦点3。对于风情公园是否存在且被拆除的问题，林金垦主张世茂公司在涉诉房屋所在小区的K4地块建设风情公园进行虚假宣传后又拆除，但其提供的电视采访报道，内容均是记者与业主的访谈内容，无法证明世茂公司曾承诺建设风情公园；其提供的宣传图片资料、照片等证据，无法明确图片拍摄地点系所谓的风情公园，亦无法证明风情公园存在于K4地块；其提供的网络报道、《泉州晚报》、《东南早报》等报道，无法体现系世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，不能视为世茂公司在其开发的商品房销售中所作的广告、宣传内容；从规划平面图及现场勘验现状来看，K4地块规划建设的是低密度建筑，目前建设的亦是低密度建筑，与规划内容一致，而新闻报道中提到的景点，结合现场勘验照片，多数仍然存在涉案房屋所在小区，故林金垦关于世茂公司虚假宣传风情公园并已拆除公园的主张证据不足，不予认定，因此而主张的赔偿请求本院不予支持。除双方当事人无争议的事实外，本院另查明：世茂公司于2012年10月30日取得商品房预售许可证。林金垦于2015年9月29日向本院提起诉讼。综上所述,本院认为，林金垦与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的条款应确认合法有效，双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务，未按照约定履行义务的，应当承担相应违约责任。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第4项、第十四条第2项，因条款内容显失公平，条款所约定的双方权利义务不对等，应确认为无效。林金垦关于逾期交房的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。林金垦关于风情公园的主张证据不足，因此而主张的赔偿请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告林金垦与被告泉州世茂新领域置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第4项：“若买受人不退房的，按每平方米建筑面积单价，出卖人将不足面积房款据实退还买受人”、第十四条第2项条款无效；二、驳回原告林金垦的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由原告林金垦负担650元,由被告泉州世茂新领域置业有限公司负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  洪民强审 判 员  吴雅莉代理审判员  蔡燕萍二〇一六年十二月十二日书 记 员  陈琦颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。