北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初12558号
原告：汪延群，男，1984年9月11日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：史卉子，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭经纬，北京大成律师事务所律师。
被告：王振涛，男，1989年3月29日出生，汉族，无业，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：董志刚，北京董志刚律师事务所律师。
原告汪延群与被告王振涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汪延群及其委托诉讼代理人史卉子、被告王振涛的委托诉讼代理人董志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪延群向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告签订的《店铺转让协议》无效；2.要求被告向原告返还转让费22万元。事实和理由：2015年9月，被告与案外人马瑾就北京市东城区东皇城根北街×-×号临街门面房签订租赁协议，并以该房屋经营酒吧。2017年3月8日，原、被告签订《店铺转让协议书》，约定：被告将涉案店铺转租予原告作为酒吧使用，并保证原告同等享有被告在原房屋租赁合同中的权利义务，店铺现有装修、装饰及设备归原告所有，被告须交付店铺营业执照及其他经营所用工具材料，原告向被告支付转让费22万元。合同签订后，原告向被告支付转让费22万元，被告向原告交付了店铺。原告在接手店铺后仅一周便得知，涉案房屋系开墙打洞违章建设，且在2017年3月6日，东城区住建委、景山街道办、北京市工商局东城分局等部门联合执法，向被告送达了《关于对违规开墙打洞、违法建设进行综合整治的通知》。另外，被告交付原告的营业执照经营范围并没有经营酒吧项目，无法实现合同目的，且原告后来得知涉案房屋系案外人孙秀兰承租公房，马瑾系孙秀兰儿媳。因公房不能转租，原、被告签署的合同当属无效。马瑾已于2017年6月18日将涉案房屋收回，后经与被告协商，被告拒不返还原告转让费，故成此诉。
被告王振涛辩称：认可孙秀兰与马瑾的关系。但认为孙秀兰对马瑾对外出租房屋是知情同意的，且双方签订的转让协议不仅是房屋转租协议，还包括涉案房屋内物品设施的转让，故原、被告签订的合同有效。原、被告于2017年2月23日即开始协商签订合同一事，原告所述2017年3月6日相关综治部门向被告送达的通知，被告并不知情，直到2017年3月8日，双方签合同时，有关部门也没有通知被告，也没有在涉案房屋门上张贴通知。双方签合同时，被告曾主张由原、被告及房东一起签订三方协议，但原告不同意。虽然签合同时房东不知情，但事后房东亦认可转租行为。营业执照经营者系范佳龙（马瑾之夫），该情况原告知道，因年检，营业执照未及时交于原告，此后交付了，原告继续使用该执照还是变更是原告的权利，与被告无关。不同意原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
坐落于北京市东城区东皇城根北街×号房屋系孙秀兰承租公房，孙秀兰系范佳龙之祖母，范佳龙与马瑾系夫妻关系。2015年9月1日,被告与马瑾签订《房屋租赁合同》，约定马瑾将该房屋租予被告使用，租赁期自2015年10月18日至2020年10月17日。租赁期间，被告未经马瑾同意，不得将房屋租给第三方，或改变用途。2017年3月8日，原、被告签订《店铺转让协议书》，约定被告将北京市东城区东皇城根北街×-×号房屋转让给原告作为酒吧使用，并保证原告同等享有被告在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。租金支付方式为：原合同期限至2017年10月17日，原合同到期后原告需与房东重新签订《房租合同》；2017年3月18日前房租需由被告支付，之后房租由原告支付。转让后店铺现有的装修、装饰（所有家具及墙设摆件）及其他所有设备（包含啤酒柜两台、冰箱一台、保鲜展示柜一台、电视两台、空调两台、咖啡机一台、抽油烟机一台、空气炸锅一台、榨汁机一台、碎冰机一台、收银机一台）全部归原告所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归原告所有；转让后店铺所有酒水（包括所有洋酒、啤酒、预调酒及饮料等）归原告所有；转让后所有酒吧经营相关工具归原告所有（如调酒工具、餐具、酒杯、调酒原料等）；转让后被告需向原告提供相应资源协助（如酒水供货商、冰块供应厂商、水果供应厂商、不定期的技能培训及部分客户资源）。原告在2017年3月9日前一次性向被告支付转让费220000元，包括上述装修、装饰、设备及其他相关费用……被告需交付店铺营业执照，及其他经营所需工具材料等，原告接手前该店铺一切债权、债务由被告负责，原告接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由原告负责。
合同签订后，原告于2017年3月8日、9日期间共向被告支付转让费220000元。
另查，北京市东城区住建委、景山街道办事处、东城房管局、北京市规委东城分局、东城区城管综合行政执法监察局、北京市工商局东城分局曾联合下发《关于对违规开墙打洞、违法建设进行综合整治的通知》，该通知载明：从即日起，景山街道将对西区内违规开墙打洞、违法建设等问题进行综合治理。请存在违规开墙打洞、违法建设的单位、居民和商户于接到通知15日内自行封堵和拆除，也可报请街道办事处协助整改。逾期未整改的，景山街道办事处将组织有关执法部门依法进行综合执法整治，该通知落款日期为2016年3月6日。
经向景山街道办事处核实，该办事处表示该通知的落款时间确系2017年3月6日，但实际下发时间是2017年4月24日，房屋封堵时间为2017年7月28日。
庭审中，原告提交个体工商户北京益达佳综合商店的营业执照，该营业执照的经营场所为北京市东城区东黄城根北街×号，经营者为范佳龙，经营范围为零售百货、五金、交电、建筑材料；家居装饰。被告对其真实性予以认可，但对证明目的不认可。原告提交马瑾书写的情况说明，显示原告于2017年6月18日将承租房屋返还马瑾。被告对其真实性不予认可。
本院经向马瑾询问诉争房屋有关情况，马瑾表示，诉争房屋系孙秀兰承租公房，范佳龙是孙秀兰之孙，马瑾与范佳龙系夫妻关系。孙秀兰不在此居住，并授权马瑾及范佳龙帮忙打理。诉争房屋地址为东皇城根北街×号，没有×-×的门牌号，系因开酒吧，为了方便工商登记，登记成了×-×号。涉案房屋就是×号孙秀兰承租的公房，房屋租赁合同上的面积可能多写了，其没注意。王振涛将诉争房屋转租给汪延群一事，马瑾之前知道确有汪延群其人，但对双方签订合同并不知情，是后来知道的。后因东城区改造，政府封门，马瑾就把房子收回了，是6月18日收回的。原告向法庭提交的证明原告于6月18日从涉案房屋中搬出的情况说明确系马瑾书写。收回之前，汪延群按照每月4500元的标准从3月18日交房租至6月18日。3月18日之前的租金王振涛也支付给马瑾了。但是马瑾与王振涛还有其他纠纷，王振涛把涉案房屋里的东西扔了，且马瑾也找不到他了。汪延群和王振涛之间的转让合同约定了他们之间的转让费大概20多万，没有给马瑾，马瑾只收了汪延群、王振涛租金。
另，本院向涉案房屋的管理单位国务院国有资产监督管理委员会机械机关服务中心致函询问其对涉案房屋转租的意见，该中心表示，涉案房屋产权单位原系中华人民共和国机械工业部，机构变更后，由国资委机械机关服务中心负责管理。该房屋的承租人为孙秀兰，房屋系住宅用房。中央国家机关公有住宅租赁合同中规定“当发生擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权；擅自改变房屋用途等情况时，产权单位有权中止合同并立即收回房屋。”因此，公房承租人不可以将房屋转租，甚至改变房屋用途。对马瑾将该房屋转租于王振涛，后王振涛将该房屋使用权转让予汪延群的情况，该中心不知情，且不同意转租行为，对此行为亦不予追认。
诉讼中，本院询问双方当事人对转让物品的意见，双方当事人均未明确转让物品的具体内容、数量及价值，原告表示没有书面交接清单，只在转让协议上进行了一揽子约定。其承租涉案房屋后大概经营了一周时间，期间多为朋友聚会，原告自己进了部分酒水，被告的酒水基本没有用，也没有卖出去。马瑾收回房屋后，其将房屋内物品搬至他处保管。本院对上述物品进行了现场勘验清点，原告对清点物品表示现场物品大部分是被告的，即使有原告新进的货也忽略不计，均算作被告物品，并同意将上述物品全部返还被告。被告对清点物品均不认可是被告所有，不要求退还，亦不同意退款。对物品交接情况表示被告承租时是现状交接，没有交接清单。
本院认为：根据已查明事实，原、被告签订的《店铺转让协议书》中约定的北京市东城区东皇城根北街×-×号房屋实际上即为北京市东城区东皇城根北街×号房屋。从原、被告签订的转让协议的内容、租金支付方式等分析，该转让协议的转让标的包括了对涉案房屋使用权益的转让和物品的转让两部分。鉴于北京市东城区东皇城根北街×号房屋系公房，公房租赁合同明确约定涉案房屋不得转租、转让，且该房屋的管理单位亦明确表示对马瑾将该房屋转租于王振涛，后王振涛将该房屋使用权转让予汪延群的情况并不知情，且不同意转租，对转租行为亦不予追认，故原、被告签订的合同当属无效。无效的合同自始不发生法律效力，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还转让费，依法有据，本院予以支持。但鉴于该转让协议内容不仅包括了对涉案房屋使用权益的转让亦包括对物品的转让，原告实际使用的物品折旧及已消耗物品价值应当扣除。关于物品折旧及消耗物品的价值，因原、被告均不能就转让物品的内容、数量及价值举证，本院将结合现场勘验情况，综合考虑原告使用涉案房屋期间等因素，按照公平原则及诚实信用原则对物品的折旧及消耗情况予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告汪延群与被告王振涛签订的《店铺转让协议》无效；
二、被告王振涛于本判决生效后七日内退还原告汪延群转让费200000元；
三、驳回原告汪延群的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元，由原告汪延群负担418元（已交纳），被告王振涛负担4182元（于本判决生效后7日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐 静
审 判 员 李晓彤
人民陪审员 袭菊英
二〇一八年三月六日
书 记 员 李 晔