浙江省绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0604民初4095号
原告：王恩泽，男，1994年6月6日出生，汉族，住绍兴市上虞区。
委托诉讼代理人：李焕锦，浙江曹娥江律师事务所律师（未出庭）。
委托诉讼代理人：施涌涌，上海市南星律师事务所律师。
被告：俞筱燕，女，1977年7月28日出生，汉族，住绍兴市上虞区。
委托诉讼代理人：丁哲军，浙江沪鑫律师事务所律师。
被告：杭金军，男，1975年5月25日出生，汉族，住绍兴市上虞区。
原告王恩泽与被告俞筱燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理后，依法审判员王技江适用简易程序进行审理，经原告申请，本院依法追加俞筱燕的配偶杭金军为本案的共同被告，并于2017年8月14日公开开庭进行了审理。原告王恩泽及其委托代理人施涌涌、被告俞筱燕的委托代理人丁哲军、被告杭金军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王恩泽向本院提出（经变更）诉讼请求：1.依法解除原告与两被告签订的房地产买卖协议；2.由两被告共同支付原告因解除合同违约金162000元（以房款的20%计算）；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年7月1日，原告与被告俞筱燕通过房地产中介绍兴上虞春天房产信息有限公司签订一份房地产买卖协议一份，协议约定：被告自愿将与其配偶杭金军共有的位于黄金海岸10幢2单元1603室房屋转让给原告，转让总价为81万元。双方特别约定，因当时被告杭金军尚在服刑，不能到场签字，由俞筱燕全权办理房产买卖事宜。如杭金军不同意出卖，由俞筱燕承担房款总价20%的违约金。协议签订时，原告已支付俞筱燕购房定金2万元。但签约后，俞筱燕就提出不想出售该房屋，在房产中介协商下，多次催促其办理购房交接，但俞筱燕仍不肯露面，并坚定表态表示房子不卖了。故原告认为，被告拒不出卖房屋的行为已违约，应承担违约责任，故起诉，请法院依法支持。
被告俞筱燕辩称：原、被告签订房屋转让协议是事实，但由于该房屋系杭金军在婚前购买，在签约时没有经得我丈夫杭金军的同意或授权，所以该协议应是无效的，相应的违约金条款也不再适用，请求法院驳回原告的诉讼请求。经法庭释明，被告补充答辩称，在2017年2月时，被告已明确向原告表示不再出卖房屋，也向房产中介说明了情况。即使需被告支付违约金，因当时房价尚未涨，原告可以另行购房，故其仅同意支付5000至10000元的违约金。
被告杭金军辩称：被告根本没有出卖房屋的想法，俞筱燕与原告签订房屋转让协议的情况，在签约时，被告尚在上虞看守所服刑，根本不知情，在2017年2月份，俞筱燕来看守所探望时，被告才知道有出卖房屋的情况，当时，被告明确反对出卖房屋。所以，本案中，被告根本没有参与出卖房屋的事情，不应承担法律责任。
在审理中，被告俞筱燕未向本院提供证据，原告与被告杭金军为分别证明其诉辨主张，向本院提交如下证据：
原告提交于2016年7月1日签订的《房地产买卖协议》一份，证明：原、被告就黄金海岸10幢2单元1603室的房屋（含附房、车位）买卖事宜签订了买卖协议，由原告向被告购买房屋，双方对房款总价、支付方式及定金交付和违约责任等作出约定。经质证，被告俞筱燕对协议的真实性无异议，上面杭金军的签名是其写上去的，当时原告及房产中介的人均在场的。被告杭金军认为，其没有在协议上签名，也没有授权俞筱燕出卖该房屋，对签约的过程不清楚。本院对该协议的真实性予以认定；
原告提交由俞筱燕出具的收条一份，证明：俞筱燕收到原告购房定金2万元的事实。经质证，俞筱燕认为，收条是事实的，但该2万元没有收到，应该还存放在房产中介处。杭金军质证认为，其没有在场，不清楚这个事情。本院认为，对收条的真实性予以认定，能够证实原告已支付定金2万元的事实；
原告提供俞筱燕与杭金军的结婚证复印件一份，证明两被告系夫妻，由俞筱燕在签约时在房产中介出具，原告据此也相信俞筱燕有权处理房屋买卖的事实。经质证，两被告无异议，其中俞筱燕认可这份结婚证是其拿到房产中介去的，本院予以认定；
4、本案审理中，原告申请上虞瑞逸房产中介陈某、上虞天天房产中介邵育春出庭作证，证明：原、被告签约经过及被告违约等事实。证人陈某陈述：是俞筱燕来我中介要求挂牌转让房屋，后来在去年6月份，王恩泽有购买意向，去看了房子后，买卖双方谈妥转让价为81万。当时，杭金军没有来，但俞筱燕说出卖房屋的事实，她老公也是同意的，由于转让的房屋需要在房产商那里改户，我没有这方面的关系，所以就将这笔生意介绍给春天房产中介了。到今年3月份时，房价涨了，双方转让的房屋市场价值100万左右。邵育春陈述：这笔业务是陈某介绍过来的，签订协议时，王恩泽、俞筱燕和陈某都在场，协议（房屋买卖）上面的内容都是我写的，我也是按照买卖双方的意思写的，最后由王恩泽和俞筱燕签字捺手印，杭金军当时不在场，协议上“杭金军”的字是俞筱燕签上去的，因为知道他们是夫妻，有结婚证的；购房定金2万元，由王恩泽出的，先由俞筱燕收起，由于改户需要2万元左右的费用，合同中明确约定改户费由甲方（俞筱燕一方）承担的，所以这个钱放我中介了。后来俞筱燕就是否出卖房屋曾几经反复，要求去见杭金军，第一次去见杭金军没见成，因为他上诉了，在快要到支付房款的期限时，在今年2月份的时候，我们去看守所会见，杭金军明确说房子不卖的，因此，至今没有交易成功。到今年（2017年）3月，本案的房子值九十七、八万了，现在值108万左右。对上述两证人的陈述内容，原告和被告俞筱燕基本无异议，但原告认为，被告不卖房子是由于房价涨了的原因，俞筱燕出卖房屋的事，从情理上杭金军应是知道的。被告杭金军质证认为，其对签约的过程不清楚，但在知道房屋要出卖时，就明确拒绝了。本院对上述证人证言的真实性予以认定。
5、被告杭金军提供（2016）浙0604刑初586号刑事判决书一份，证明：在原告与俞筱燕签约前后，其在上虞看守所被羁押。经原告及俞筱燕质证，均无异议，本院予以认定；
6、被告杭金军提供第2012102226BA007724号浙江省商品房买卖合同一份，证明：其于2012年10月（与被告俞筱燕结婚之前）与上虞金通黄金海岸置业有限公司签订关于案涉黄金海岸10幢2单元1603号商品房买卖合同，系其婚前所购买，首付24万多元，向银行按揭56万元。经原告及俞筱燕质证，均无异议，本院予以认定。
综上，根据对上述证据的分析认定，结合各方当事人在庭审中的相关陈述内容，本院认定事实如下：
2016年7月1日，原告王恩泽与被告俞筱燕经房产中介签订房地产买卖协议一份，协议约定：俞筱燕与杭金军（甲方）自愿将坐落于的房屋（主房面积89.46平米，含附房及车位）转让给王恩泽（乙方），房屋转让价为81万元，在签约时乙方支付甲方履约定金2万元，乙方于2017年3月1日前支付房款41万元，定金冲入房款，余款40万元于2017年4月15日前协商付清。因该房在交通银行有按揭贷款，乙方同意首付用于甲方归还银行贷款，不足部分由甲方补足。同时约定，因该房尚未办理产权证书，于归还按揭后十天内改户，改户费用及改户前的物业费由甲方承担。另特别约定，因杭金军“有案在身”，不能来签字，如杭金军不同意买卖，由俞筱燕支付乙方以房款总价20%的违约金。由原告王恩泽、被告俞筱燕在协议上签名捺印，其中“杭金军”三字由俞筱燕代签，上虞春天房产信息有限公司及其负责人邵育春作房屋买卖中介（丙方)在协议上签名并加盖公章。原告王恩泽于签约前的2016年5月19日已支付被告俞筱燕履约定金2万元，并由俞筱燕出具收条一份给原告，该款作为改户费用（依约由甲方负担）至今仍存放在上虞春天房产信息有限公司邵育春处。
协议签订后，上虞区范围内商品房价格受旧城拆迁改造政策影响一直趋于涨势，被告俞筱燕与原告王恩泽就协议的履行问题出现争议，但被告未明确提出要求解除协议。2017年2月，俞筱燕与尚在上虞看守所被羁押的被告杭金军取得联系，因杭金军不同意出卖房屋，俞筱燕以无权处分房屋为由明确表示不再履行协议，为此，原告以被告违约为由于2017年5月起诉来院。
同时查明：被告俞筱燕与被告杭金军系夫妻关系，于2013年11月26日登记结婚。自2015年11月13日起至2017年5月12日止，被告杭金军因涉嫌开设赌场被羁押于上虞看守所内。位于的案涉房屋，由杭金军与原上虞市金通黄金海岸置业有限公司于2012年10月22日签订商品房买卖合同，在签约时首付242506元，办理银行按揭56万元，此后，由两被告共同偿还按揭贷款。
本院认为：根据原、被告的诉辨主张，本案的争议焦点是原、被告于2016年7月1日在房产中介机构签订的《房地产买卖协议》的效力问题，对此，本院结合已查明的事实评判如下：1.案涉房地产买卖协议由原告与俞筱燕签名捺印，且协议已载明转让房屋的坐落位置、面积、价款及支付期限和改户等约定内容，系双方的真实意思表示；2.俞筱燕已收取原告支付的履约定金2万元，可以认定双方之间买卖协议已成立且原告已部分履行合同义务；3.被告杭金军作为名义上的出卖人，虽没有在该协议上签名，但在签约时，俞筱燕已提交与杭金军系夫妻关系的证明文件，且协议是在房产中介见证下签订的，并在签约时，俞筱燕已申明杭金军“有案在身”，不能前来签约，且在协议中特别约定“如杭金军不同意买卖而违约的话，俞筱燕承担房款总价20%的违约金”，据此，本院认为，原告在签约过程中已尽到了合理的注意义务，且被告已收取了相应的履约定金，其与被告签约的行为出于善意。综上分析，原告与俞筱燕签订的《房地产买卖协议》不具有我国合同法第五十二条规定的无效情形，应认定有效，协议对双方具有法律约束力。两被告抗辩认为，案涉房屋系杭金军在婚前个人购买，在出卖签约时，俞筱燕又未经得杭金军的同意或取得相应的授权，故俞筱燕无权出卖该房屋，买卖协议应属无效。本院认为，判断合同是否有效的标准是双方的意思表示是否真实，且合同内容是否违反法律的禁止性规定。如前所述，原告与俞筱燕的签约行为不具有上述无效情形，俞筱燕在签约时对出卖房屋没有完全的所有权或者处分权只产生签约后房屋所有权能否依法转移的法律后果，并不影响买卖合同本身的效力，现两被告主张出卖方俞筱燕对房屋无处分权为由主张协议无效，与法不符，本院不予采纳。我国合同法第九十四规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。本案中，在协议签订后，被告作为出卖方明确表示不再履行《房地产买卖协议》，其行为显已违约，故本院对原告提出的解除协议的诉请，依法予以支持，协议解除后，原、被告可终止履行。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”，本案中，协议明确约定“如杭金军不同意买卖而违约的话，俞筱燕承担房款总价20%的违约金”，故原告作为守约方有权向被告俞筱燕主张违约责任。本案中，协议双方既约定了定金条款，又约定了相应的违约金，现原告选择要求主张违约金，符合法律规定。在违约金的承担金额问题上，原告要求被告承担约定的违约金162000元，经本院释明后，被告俞筱燕认为，其通知原告不再出卖房屋后，原告完全可以另行购买，即使房价上涨，损失也是小的，仅认可违约金10000元以内。根据双方各自对违约金的诉辩主张，本院参照协议约定的违约金计算方式，同时结合已查明的被告俞筱燕明确表示不履行协议的时间和实际收取定金的事实以及本地区商品房趋于涨势的实际行情等客观情况，依法对违约金数额酌情予以调整，由被告俞筱燕承担违约金70000元为宜。本院同时认为,虽被告杭金军不属签约一方，在本案中无需承担违约责任，但由于该因违约所产生的债务发生在两被告夫妻关系存续期间，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，上述违约金债务系夫妻共同债务，依法应由夫妻共同偿还，故被告杭金军对上述违约金应与俞筱燕承担共同的支付义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、原告王恩泽与被告俞筱燕于2016年7月1日签订的《房地产买卖协议》自2017年5月19日起解除；
二、被告俞筱燕、杭金军应于本判决生效之日起三日内共同支付原告王恩泽违约金70000元；
三、驳回原告王恩泽的其余部分请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3540元，减半收取1770元，由原告负担770元，由被告俞筱燕负担1000元（限俞筱燕于本判决生效后三日内缴至本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 王技江
二〇一七年八月十五日
书记员 梁娅萍
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条下列情形之一的，合同无效：
（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（三）、以合法形式掩盖非法目的；
（四）、损害社会公共利益；
（五）、违反法律、行政法规的强制性规定的。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
第九十八条合同的权利和义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。