江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终941号
上诉人（原审被告）:聂勇，男，1988年7月29日出生，汉族，住河南省固始县。
委托诉讼代理人：王孝琴，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:孙玲，女，1984年4月16日出生，汉族，住江苏省太仓市。
委托诉讼代理人:黄伟东，江苏世纪天合律师事务所律师。
原审被告:聂鹏，男，1991年10月8日出生，汉族，住河南省固始县。
原审被告:太仓景瑞置业有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇常胜南路18号，统一社会信用代码91320585670133777L。
法定代表人:郝煜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张艳松，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司太仓分行，住所地江苏省太仓市城厢镇上海西路2号，统一社会信用代码91320585838071726A。
负责人：周文军，该行行长。
委托诉讼代理人：苏春龙，该行职员。
聂勇与孙玲、聂鹏、太仓景瑞置业有限公司（以下简称景瑞公司）、中国农业银行股份有限公司太仓分行（以下简称太仓农行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2016）苏0585民初7396号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
聂勇的上诉请求：撤销原判依法改判，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：聂鹏不是涉案房屋的所有权人，其没有获得上诉人的授权，无权代表上诉人签订涉案房屋买卖合同。上诉人从未收到过房屋定金也没有收到过购房款，买卖合同没有发生效力。涉案房屋系上诉人夫妻共同财产，一审法院判决过户侵犯了上诉人妻子的权益。
孙玲表示服从原审法院判决。
聂鹏未作答辩。
景瑞公司答辩认为，房屋已经达到交付条件，我公司也按照合同约定发出交房通知书，我公司不存在违约行为，我公司将按照生效判决交付房屋。
太仓农行表示服从原审法院判决。
孙玲的诉讼请求：要求被告聂勇交付房屋并协助办理过户手续，被告景瑞公司配合交房及办理过户手续，第三人太仓农行配合解除抵押。
原审法院审理查明：2015年2月26日，被告聂勇与被告景瑞公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为2015112500070，约定由被告聂勇向被告景瑞公司购买位于太仓市常胜路东侧、四通路西侧、郑和路南侧的由被告景瑞公司开发的景瑞太府（土地使用权证号为太国用（2014）第022005556）第71幢2401室房屋，总价967680元，合同签订之日支付290680元、余677000元办理按揭贷款，被告景瑞公司于2016年12月31日前交付房屋。
2016年6月20日，卖方甲方（聂勇、聂鹏）与买方乙方（孙玲）、中介方丙方（润发、天鸿），在天鸿房产中介处签订了《房屋买卖合同书》一份，约定由甲方将“坐落在常胜路东侧、四通路西侧、郑和路南侧”的房屋，房屋产权证号码“2015112500070（合同编号）”，总价125万元，定金3万元、第二期40万元（含定金）、第三期85万元，中介费25000元由乙方承担、各类过户费用乙方承担。该合同书“补充约定”处手写“此房空房，甲乙双方约定，甲方净到手壹佰贰拾伍万元整，乙方负责甲方办证中产生的所有费用及双方过户产生的所有费用，甲方的买卖合同与购房合同及买卖发票由丙方代为保管”，并由被告聂鹏签字确认。该合同首部甲方身份证号处分别书写有被告聂鹏及被告聂勇的身份证号码，合同落款处有乙方原告签字、丙方天鸿房产盖章，甲方处书写“聂勇（代签聂鹏）”，双方确认系由聂鹏代签聂勇姓名并在代签“聂鹏”处捺印。合同签订次日，被告聂鹏收取了原告交付的定金现金3万元，并要求追加2万元，以转账记录为准，原告于2016年6月24日下午通过工商银行向被告聂鹏转账2万元。
2016年9月21日，被告聂鹏委托律师向原告发出律师函，称涉案合同无明确的标的、履行方式等，实质上仅是购房定金合同；并陈述被告聂鹏已于2016年8月底通知解除涉案合同、愿意双倍返还定金，现再次通知解除，要求原告于收函后3日内联系其委托人收取返还双倍定金；另表示，被告聂勇对被告聂鹏的授权范围为挂牌出售房屋，但房价应先行征得聂勇同意，被告聂鹏在未征得聂勇同意的情况下与原告签订合同，已经超出了代理权限，而聂勇对该行为不予追认，故实际亦无法履行。
原告在收函后于2016年9月25日亦委托律师出具律师函一式两份，分别向被告聂鹏、被告聂勇邮寄，该函载明：原、被告签订的《房屋买卖合同书》系有效合同，其标的以商品房买卖合同编号2015112500070对应的房屋为准，交房时间已经口头约定；并坚持孙玲有理由相信聂鹏的代理行为符合聂勇的授权；最后，该函通知如下：“1、孙玲不同意解除双方之间的《房屋买卖合同书》，要求你们继续履行该合同。在你们接受房产开发商太仓景瑞置业有限公司交付施工编号景瑞太府71幢2401号房屋时，将该房屋交付给孙玲。2、如你们不能履行合同，孙玲将依循法律途径维护自己的合法权益，要求你们履行合同。”
2016年11月29日，被告景瑞公司通过邮政快递向被告聂勇发出交付通知书，载明涉案房屋已达交付条件，邀请被告聂勇于2016年12月31日前往办理交付手续。
原告当庭陈述，被告聂鹏系被告聂勇的弟弟，签订买卖合同时其持有聂勇的商品房买卖合同原件及发票原件，且一直在打电话，对于其系房东弟弟的身份，是听挂牌中介天鸿房产说的。原告为佐证被告聂鹏有被告聂勇的委托代理权，还提供了被告聂勇与何亮、刘春梅签订的《房屋买卖合同书》及被告聂鹏代被告聂勇与顾菁华、刘春梅签订《和解书》照片打印件。原告当庭陈述上述买卖合同及和解书系从另一中介处取得，其中《房屋买卖合同书》中“聂勇”的签字系邮寄至北京给聂勇本人书写，合同约定的房屋价款为172万元，落款时间显示为2016年9月26日；但该合同签订后，被告聂勇仍毁约不卖，并由其弟弟聂鹏代为与买受人于2016年11月1日签订了和解书，由此证明聂鹏是有代聂勇买卖房屋、处理房屋事宜的委托权限的。被告聂鹏确认系被告聂勇的弟弟，并认可签订合同时持有商品房买卖合同及发票原件，但对原告提供的《房屋买卖合同书》及《和解书》打印件的真实性均不予认可。
原告申请的证人润发房产中介的负责人顾海桃当庭陈述：原告是到润发房产中介看买房的，由润发房产中介介绍到天鸿房产中介处看了挂牌在该中介的涉案房屋，证人之前也不认识两被告，是听天鸿房产中介的人说两被告为兄弟，当时被告聂鹏持有被告聂勇的合同及发票原件，加上天鸿中介介绍就相信了，且签订合同时应该是有将房东的身份证传过来以便填写身份证号的；签订合同当天，证人参与了谈判，当时有几家买家都看中了涉案房屋，证人比较着急，就一直跟在聂鹏身后听他打电话，电话的内容证人能够听懂大概，确定对方卖房之后，原告就签了买卖合同。过后天鸿房产中介电话联系证人，说对方不卖了，理由是合同不是本人签订的、无法交付之类的。被告聂鹏对证人证言不予认可，认为证人只是通过聂鹏讲电话的话语不足以推断出当时电话对方是聂勇，且证人在签订合同时也没有核实两被告身份关系，都只是推测和推断，且被告聂鹏是河南人，用河南方言讲电话，证人当庭一会儿说能听懂一会儿说听不懂，前后矛盾。
另，第三人太仓农行提供的《个人购房担保合同书》载明，借款用途为购买房产，所购买的房产位于“景瑞太府71幢2401室”，购房合同编号2015112500070，借款金额677000元直接划入被告景瑞公司名下账户，抵押物清单载明房屋地址为“景瑞太府71幢2401室”，抵押人落款处有被告聂勇的签字以及保证人被告景瑞公司的盖章。庭审中，第三人确认至2017年8月底，尚余贷款本金641713.39元未予归还。
原告于2017年9月19日将合同约定的剩余购房款120万元提存至原审法院账户。
原审法院认为，本案的争议焦点如下：1、原、被告签订的房屋买卖合同书的主体以及性质，2、该合同是否对被告聂勇具有效力。
对于第1项争议焦点，原审法院认为，涉案合同系以被告聂勇的名义作为甲方签订，落款处书写的姓名也系被告聂勇的姓名，后备注系由被告聂鹏代签，应当认为，涉案合同中所涉的卖方主体应当是被告聂勇。对于该合同的性质，合同的内容一般包括当事人的名称、标的、数量等，本案中涉案合同明确了被告聂勇与原告即合同的双方，买卖的标的即编号为2015112500070的《商品房买卖合同》中所涉的标的，系能够确定唯一性的标的，因此，原、被告签订的《房屋买卖合同书》应系合法成立的买卖合同，而非预约合同。双方对履行方式、履行时间等约定不明，可以进行补充约定，不能达成补充约定的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，按照合同法第六十二条中的相关规定确定。因此，涉案合同中就履行时间、方式未予明确的，可以事后补充或按规定确定，并不影响该买卖合同的成立。
对于第2项争议焦点，原审法院认为：首先，被告聂鹏作为被告聂勇的弟弟，持有被告聂勇的《商品房买卖合同》及付款发票原件，在房产中介处以被告聂勇的名义出售房屋，且被告聂鹏在签订合同前有打电话的行为，所签订的合同上也注明了两被告的身份证号码，应当认为上述签约行为符合存在委托关系的客观表象。其次，被告聂鹏在合同补充条款上签字确认商品房买卖合同及发票原件由中介代为保管，此种将相关权利文书原件交付的行为也符合系对房屋的处分行为而非仅是挂牌提出要约邀请的意思表示外观。最后，在被代理人被告聂勇对出售房屋的事情尚未发表过任何意见的情况下，反而是被告聂鹏向原告发律师函称其在签订时未获得其哥哥聂勇的授权，该行为明显不符合通常情理；且结合原告提供的房屋买卖合同照片打印件显示，在被告聂鹏发函后短短5天内又就涉案房屋另行签订买卖合同，而该合同约定的房屋价款较原告签订的金额高出了47万元，由此可知，被告聂鹏提出其并未取得签订合同的代理权限更多的出于房价猛涨后不愿继续履行的目的。综合上述事由，原审法院认为在签订涉案合同时，被告聂鹏具有出售房屋的委托代理权限，故该合同对被告聂勇具有效力。
现原告未有违约行为，其有权主张要求继续履行该合同。又原、被告签订的合同并未约定付款期限，现原告已将剩余房款120万一次性提存至原审法院账户，并明确表示同意将所支付的剩余房款优先清结尚未归还第三人的贷款，第三人亦表示同意配合解除贷款抵押，故涉案合同仍有履行的条件。被告聂勇经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告孙玲于本判决生效后10日内代被告聂勇向第三人中国农业银行股份有限公司太仓分行清偿被告聂勇个人贷款本金及利息余额，以实际还款日贷款本金和利息余额为准。
二、第三人中国农业银行股份有限公司太仓分行于上述第一项履行完毕之日起10日内对位于太仓市常胜路东侧、四通路西侧、郑和路南侧的项目名称为“景瑞太府”、施工编号为71幢2401号房屋（对应商品房买卖合同编号2015112500070）解除抵押权。
三、被告太仓景瑞置业有限公司于本判决生效之日起15日内向原告孙玲交付上述房屋，并于上述房屋抵押权解除之日起10日内协助办理将上述房屋的产权登记至被告聂勇名下的手续。
四、被告聂勇于上述房屋的产权登记完成同时，协助原告孙玲办理将上述房屋的产权转移登记至原告孙玲名下的手续；过户的同时，原告孙玲将扣除代偿贷款本金及利息余额后的剩余购房款一并支付被告聂勇。
五、上述房屋产权登记及转移办理过程中所涉税费、手续费等，均由原告孙玲负担。
案件受理费16050元，保全费5000元，合计21050元，由被告聂勇负担，该款原告已预交，不再退还，由原告在向被告聂勇履行付款义务时一并结算。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，聂鹏系聂勇的弟弟，聂鹏在与孙玲及房产中介三方签订涉案《房屋买卖合同书》时，持有聂勇与太仓景瑞置业有限公司之间签订的涉案房屋《商品房买卖合同》及付款发票原件，在房产中介处以聂勇的名义出售房屋，并在合同书上注明了兄弟二人的身份证号码，收取了房屋定金5万元。因此，作为房屋买受人的孙玲有理由相信聂鹏与其签订房屋买卖合同书时取得了涉案房屋权利人的授权和同意。原审法院认定上述签约行为符合委托关系的客观表象并据此认定合同书有效并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16500元，由聂勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾平
审判员 陈斌
审判员 赵东
二〇一八年四月十三日
书记员 许炯