辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第412号
上诉人（原审被告）：ＸＸＸ，男，1954年4月17日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托代理人关月，系辽宁明格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳轻工房屋开发有限责任公司，住沈阳市铁西区南九中路1甲1-2号。
法定代表人李晓东，系该公司总经理。
委托代理人李怡琼，女，1982年10月23日出生，汉族，系该公司工作人员。
委托代理人张硕文，系辽宁青联律师事务所律师。
上诉人ＸＸＸ因与被上诉人沈阳轻工房屋开发有限责任公司（以下简称轻工公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第122号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年01月27日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员单立（主审）与代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年3月3日公开开庭审理了本案，上诉人ＸＸＸ的委托代理人关月，被上诉人轻工房屋开发公司的委托代理人张硕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
轻工公司诉称，辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人于强（犯罪人）谎称为轻工公司融资为由，通过诈骗方式从轻工公司骗走了诉争房屋的空白购房手续，于强谎称需将诉争房屋的《商品房买卖合同》备案到其公司股东（ＸＸＸ）名下，以充实其公司融资担保资金，骗得轻工公司将诉争房产备案至ＸＸＸ名下。（刑事判决书已确认上述事实，于强作为诈骗人也已经被判处刑事责任）。实际上于强是以诉争房屋为抵押向ＸＸＸ借款，并以房产登记备案的形式确认诉争房产为借款抵押标的物。轻工公司从未委托于强与ＸＸＸ之间签订《商品房买卖合同》，更没有出售诉争房产的意思表示，轻工公司与于强之间系借款抵押关系，该诉争房产仅仅作为借款行为的抵押物而存在。现诈骗人于强已被判处刑事责任，刑事判决书也对于强骗取轻工公司诉争房产的空白购房手续，并以诉争房产为抵押物向ＸＸＸ借款的事实进行了确认。故此，请求人员依法判决，支持轻工公司诉讼请求，维护轻工公司合法权益。诉讼请求：1、请求法院判决确认以轻工公司为“出卖人”，ＸＸＸ为“买受人”的位于和平区文萃路24-2幢2-25-1号房屋的《商品房买卖合同》无效；2、请求法院判决ＸＸＸ协助轻工公司到沈阳市房产登记管理部门撤销备案登记；3、请求法院判决ＸＸＸ承担本案受理费。轻工公司在庭审后撤销了第二项诉讼请求。
ＸＸＸ辩称：1、本案诉争的合同是有效的合同，不是无效合同，根据我国《合同法》规定，有五点原因可以认定为无效合同。轻工公司的诉求原因是轻工公司没有委托于强签订商品房买卖合同，这不属于法律规定的无效原因之一，因此本案不是无效合同，是有效的合同。2、合同上盖有轻工公司的公章，是轻工公司的真实意思表示，而且ＸＸＸ是在轻工公司售楼处签订的商品房买卖合同，商品房买卖合同文本手写部分是由轻工公司员工姜传辉亲笔书写，并在售楼处缴纳了购房款1，289，451元，轻工公司称其没有委托于强，但是这不是事实。3、ＸＸＸ已经实际入住该房屋8年，合同已经实际履行了8年，轻工公司、ＸＸＸ双方签订买卖合同后，轻工公司就将涉案房屋备案至ＸＸＸ名下，并且为ＸＸＸ办理的入住手续，交纳了房屋钥匙，该合同已经实际履行完毕，且至今达8年之久。4、ＸＸＸ已付轻工公司购房款1，289，451元，ＸＸＸ在合同签订当天就向轻工公司交付了购房款1，289，451元，综上，本案的商品房买卖合同是轻工公司、ＸＸＸ双方的真实意思表示，请法院驳回轻工公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：根据本案争议的商品房买卖合同记载，涉案房屋地址为沈阳市和平区文萃路24-2号2-25-1号，建筑面积为201.73平方米，合同签订时间为2006年11月13日，每平方米单价4800元，总价款为968，304元，付款方式为签合同时一次性付清。其他关于面积差异处理、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等事项均空白。轻工公司、ＸＸＸ提供的商品房买卖合同上均无备案信息，双方庭审中亦认可诉争房屋尚未备案。
原审法院另查明：沈阳市中级人民法院（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书认定，被告人于强任辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人期间，以该公司的名义，骗取公私财务，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在该生效判决认定于强共十五笔犯罪事实中其中第五笔，查明事实如下：2006年10月6日，被告于强以帮助轻工公司办理银行贷款需要轻工公司27套商品房为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。被告人于强未到银行为轻工公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、ＸＸＸ、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1，200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出。上述事实有下列由公诉机关举证，并经庭审质证、认证的证据予以证明：6、证人ＸＸＸ证实，于强卖给其云顶大厦房产3套，房款130万元，因于强欠其30万元借款，通过郝广治实际交给于强100万元的事实。
公安部门对于强的讯问笔录记载，2007年11月27日，问：拿过轻工公司多少套房产手续做抵押，答：大约三十五套；问：都同谁做抵押，答：在社会上找的人，都是放高利贷的；问：这些房产备案的名都是你指定的吗，答：借高利贷的人指定的；问：同哪些人联系的抵押，答：四、五个人；问：ＸＸＸ有几套，答：六、七套吧；问：还从谁手里借过钱，答：ＸＸＸ借了二、三百万，我记不清了；问：房产是从云顶大厦正常售出去的吗，答：不是，都是从高利贷手放出去的，就是ＸＸＸ等。
对于诉争房屋的款项，被告在庭审中主张其共计支付了1，289，451元，作为买受本案诉争房屋和位于沈阳市和平区文萃路24-2号2-25-2号，建筑面积为242.32平方米房屋的购房款，被告未能提供诉争房屋的收款收据，被告持有涉案房屋准住通知单、物业费、电梯费、垃圾清运费收据。
原审法院认为：首先，涉案商品房买卖系案外人于强在合同实施诈骗犯罪的过程中所形成，轻工公司也否认与ＸＸＸ签订该房屋买卖合同的意思表示，于强在公安机关的供述签订商品房买卖合同是作为向ＸＸＸ借款的抵押，并无出卖房屋的表示，之所以提供商品房合同等手续是为了借款作为抵押物，轻工公司对其“卖房”的行为不是其真实意思的表示。其次，ＸＸＸ亦未能提供涉案房屋的收款收据，仅有商品房买卖合同，且未按合同中所载明的款项及付款方式支付房款，依ＸＸＸ所述，包括本案在内的两套房屋，建筑面积共计444.05平方米，支付了1，289，451元，每平方米价格约2900元，明显低于同时段同地段房地产市场的交易均价，同时合同中对于交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等涉及购买人权利保护的重要事项均未约定，有悖交易习惯。综上，轻工公司、ＸＸＸ之间不存在真实的商品房买卖合同关系，而系ＸＸＸ与案外人于强以轻工公司、ＸＸＸ之间并不真实商品房买卖合同关系掩饰实际的ＸＸＸ与案外人于强间的借款关系，侵害了轻工公司的合法权益，故应当认定轻工公司、ＸＸＸ签订的商品房买卖合同无效，即ＸＸＸ取得诉争房屋无事实及法律依据。由于双方均认可诉争房屋的商品房买卖合同未办理备案登记，轻工公司也于庭审后撤销了该项诉讼请求，系对自身权利的处分，原审法院对此不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，原审法院判决如下：一、确认原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司与被告ＸＸＸ之间关于沈阳市和平区文萃路24-2号2-25-1号（建筑面积为201.73平方米）房屋的商品房买卖合同无效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告ＸＸＸ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
宣判后，沈阳ＸＸＸ不服原审判决，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：第一部分：一审法院认定事实错误。一、上诉人给付被上诉人代理人于强的100万元系购房款，而不是借款，上诉人与于强之间的借款仅为30万元，且该30万元与本案无关。二、上诉人有证据能够证明是去被上诉人售楼处购买的房屋，所有与买卖房屋有关的事宜均发生在售楼处。上诉人一直认为于强及郝广治是被上诉人的工作人员。三、上诉人有大量入住及这几年缴纳相关费用的证据，但一审法院完全不顾这一事实。四、根本没有任何证据能够证明上诉人与于强之间是用房屋抵押进行贷款，一审法院却认定是抵押借款关系，这完全是臆造出来的。第二部分：一审法院适用法律错误。上诉人与于强之间的30万元与本案的100万元购房款没有任何关系，根本不存在用商品房买卖合同掩饰借款关系的问题，那么就无法适用《合同法》第52条第2项：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”的条款。上诉人与于强之间不存在恶意串通的情况。综上，上诉人与被上诉人之间是真实的合同买卖关系。被上诉人将盖有其公章的买卖合同交给于强，被上诉人就应该承担相应的法律后果，而这种后果不应该由无知的买受人承担。
被上诉人轻工公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判决。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实，有商品房买卖合同、准住通知单、物业费、电梯费、垃圾清运费收据、讯问笔录、沈阳市中级人民法院（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书以及轻工公司、ＸＸＸ当庭陈述笔录在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和原审法院的审查，原审法院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为上诉人与被上诉人之间是否存在真实的商品房买卖合同关系。
首先，本案涉及商品房买卖系案外人于强在实施合同诈骗犯罪的过程中所形成的，被上诉人也否认与上诉人签订该房屋买卖合同的意思表示，根据于强在公安机关供述，签订商品房买卖合同是作为借款的抵押，并不是出卖房屋，因此被上诉人对其“卖房”的行为不是其真实的意思表示。
其次，上诉人购买诉争房屋每平方米价格为2900元，双方以明显低于购买诉争房屋的市场价格签订房屋买卖合同，明显有悖于房地产市场交易情形。依据上诉人提供的诉争房商品房买卖合同，合同中对于交房期限逾期交房违约责任、产权登记等涉及购买人权利保护的重要事项均未约定，有悖于交易习惯。
综合上述事实，不能认定上诉人与被上诉人存在商品房买卖关系，上诉人主张无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人ＸＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一五年三月五日
书 记 员 刘冰青
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。