广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第366号
上诉人（原审被告、反诉原告）：庞向荣，男，汉族，住广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××5711。
委托代理人：黄伟胜，广东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东电网公司珠海供电局，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：郑建平，局长。
委托代理人：孟繁春，广东律师事务所律师。
委托代理人：靳美文，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××0028。
上诉人庞向荣与被上诉人广东电网公司珠海供电局（以下简称珠海供电局）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2014）珠金法民三初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，1999年10月28日，珠海市公安消防局出具建设工程竣工消防验收意见书，确认位于三灶镇映月新村的18#商住楼（即案涉的供电大厦所在地）符合消防要求，同意投入使用。
粤房地证字第××号房地产权证显示，珠海市三灶镇映月新村供电大厦所有权人为珠海市三灶镇供电所；1999年11月10日，珠海市三灶镇映月新村供电大厦住宅301、302、401、402、501、502、601房已成本价房改。
2××8年2月26日，案外人珠海市广华燃气消防工程有限公司作为甲方，珠海市金湾区广龙达酒店作为乙方，双方签订《房屋转租协议》，约定甲方将租来的三灶供电营业所映月新村原供电所综合大楼二楼办公室约500平方米转租给乙方经营旅业、洗浴，房租押金为25，000元，房屋装修补偿6万元。
2××8年3月13日，案外人韦小良作为甲方，庞向荣作为乙方，签订《转让合同》，合同约定，转让标的为原聚兴酒店32间客房及附属设施设备、用品用具（32间客房及大部分设施系甲方向三灶供电所租赁，甲方有责任办理转租手续），租期为2××8年3月25日起至2012年10月25日止。
2××8年3月25日，案外人韦小良作为甲方，庞向荣作为乙方，签订《房屋租赁合同》，合同约定，租赁标的为原供电大楼供电酒店三至六层及一楼酒店大堂，租期为2××8年3月25日起至2012年10月25日止，押金为10，000元。
2××8年3月25日，庞向荣提交《保证书》，内容为：“经与有关单位协商（附转让协议、租房协议），珠海市三灶镇映月新村聚兴酒店（原供电大楼供电酒店、三至六层及一楼酒店大堂）现更名为珠海市金湾区广龙达酒店，地址不变，原消防设施不变，如有变动交消防变动有关资料给工商所备案，请予批准”。
2××8年4月11日，珠海市金湾区环境保护局向庞向荣发出《关于珠海市金湾区广龙达酒店建设项目环境影响登记表审批意见的函》（珠金环【2××8】80号），说明：“从环保角度，同意珠海市金湾区广龙达酒店在珠海市金湾区三灶镇映月新村供电大楼一、二层建设，从事旅业和浴足服务，……”。
2××8年4月23日，韦小良就原供电酒店转租给庞向荣事宜向珠海市三灶供电所提交《转租申请》，珠海电力工业局三灶供电营业所签章同意转租申请。
商事登记簿显示，珠海市金湾区广龙达酒店成立于2××8年6月26日，性质为个人经营，经营者为庞向荣。珠海市工商行政管理局金湾分局个体工商户登记档案中收取登记申请材料凭据存根显示，2××8年6月26日庞向荣申请工商登记时提交的资料包括如下两项：1.珠海市公安局金湾分局于2002年11月18日作出的《消防安全检查意见书》（【金】公消检监（2002）16号），该意见书显示，三灶镇供电酒店“场所具备消防安全条件，同意开业”；2.珠海市公安局金湾分局于2002年10月28日出具的《关于珠海市三灶供电营业所招待所自动消防喷淋整改验收合格的意见》，该意见书显示，三灶供电营业所所申报工程消防验收合格。
2009年5月26日，韦小良作为甲方，庞向荣作为乙方，签订《转让合同协议》，合同约定，租赁物为原供电酒店（三至六层）及一楼1-5号商铺，租赁期限为2002年11月25日起至2012年10月25日止。
2009年9月30日，珠海电力工业局三灶供电营业所作为甲方，庞向荣作为乙方，双方签订《租赁合同》，由甲方将三灶镇映月新村原供电酒店一层至六层共约820平方米物业租赁给乙方庞向荣经营使用，租期为从2009年11月1日起至2016年11月1日，房租押金为20，000元，租金定价为：2009年11月1日至2010年10月31日每月月租9955元，2010年11月1日起每年递增5%，2012年11月1日起每年递增6%，2014年11月1日起每年递增8%，乙方交付租金日期为每月10号前。双方还约定：……（一）甲方责任：1.租赁期内，甲方不得提高租金，更不得中途收回该物业，否则必须赔偿乙方投入的装修费用及其他一切经济损失；2.甲方必须提供有关该物业的原有基本设施给乙方使用，如需增加或更新的设施由乙方负责；3.在使用过程中房屋如有渗水、漏水，由乙方负责维修；4.甲方需提供乙方办理有关证照所需的相关资料；5.出租屋税费由甲方负责，其余费用全部由乙方负责；（二）乙方责任：1.乙方必须按时交租，不得拖欠，拖欠三个月以上甲方有权利提前收回所出租的物业；2.乙方必须依法经营，如发生吸毒、贩毒、嫖娼、赌博或者其他违法乱纪行为，一切后果由乙方负责；3.乙方在营业期间，必须做好本出租物业的各种安全工作，由此产生的一切后果由乙方负责；4.乙方需要拆改该建筑物，必须事先征得甲方同意。乙方对该物业所作的固定装修，在退租时不得拆除，原建筑物若有损坏，由乙方负责维修；5.租期内，乙方如需转租，须征得甲方同意；租金及本合同一切条款，仍由乙方负责，甲方不对第三方；……
2011年10月8日，珠海市广华燃气消防工程有限公司（甲方）与珠海市特维荣贸易有限公司（乙方）签订《房屋转租协议》，约定甲方将一楼一间商铺（珠海市三灶镇北河二路147号）转租给乙方经营消防器材，营业执照由乙方自行申办；租期为2××8年3月1日开始起至2016年2月31日止，乙方每月付给甲方租赁费3000元。庞向荣系珠海市广华燃气消防工程有限公司的股东，也是珠海市特维荣贸易有限公司的法定代表人。
2012年7月21日，珠海市金湾区广龙达酒店、庞向荣致函三灶供电营业所，告知“在三至六楼功能未变更前，我方暂停支付原供电酒店一层至六层的租金”。
2010年1月25日、2012年7月27日珠海市金湾区广龙达酒店进行了经营范围变更。
2013年1月25日，珠海市公安局金湾分局防火监督大队对珠海市金湾区广龙达酒店下发《责令立即改正通知书》（金公消即字（2013）第SZ0024号），要求珠海市金湾区广龙达酒店立即改正“消防设施、器材，消防安全标志的配置、设置不符合标准，未保持完好有效，未能提供安全检查手续”等问题。
2013年2月1日，珠海市金湾区广龙达酒店向珠海市公安局金湾分局防火监督大队递交了《申请整改报告》，称“如因建筑结构问题不能达到贵大队要求，我方会自动向工商部门申请取消旅业服务，将酒店三至六楼改为员工宿舍与办公室”。
2013年3月22日，珠海市金湾区广龙达酒店向珠海市金湾区三灶派出所递交了《关于取消旅业的报告》，称“我酒店因经营场地不符消防规范要求，原酒店3-6层经营的旅业服务，现予取消……”。
2013年12月24日，珠海供电局向庞向荣发出《关于催缴租金的函》，要求庞向荣交纳欠付的租金。
2013年12月24日，珠海供电局分别致函珠海市广华燃气消防工程有限公司、庞向荣催缴自2012年7月起未付的相关租金。
庞向荣提交了利润表、资产负债表等财务报表，以证明其经营珠海市金湾区广龙达酒店的盈亏情况。上述财务报表未经会计事物所审核，也未经过工商审计。
庭审中，庞向荣对珠海供电局主张的自2012年7月起未付租金的事实予以认可；双方均当庭同意提前解除租赁合同。
另查明，珠海市金湾区广龙达酒店一、二楼尚在营业。
上述事实，有珠海供电局、庞向荣双方提交的证据及庭审笔录在卷佐证。
珠海供电局在原审中的诉讼请求为：一、庞向荣向珠海供电局支付拖欠的租金人民币242，671元（按合同约定租金计算，从2012年7月起支付至实际付清日止，暂计算至2014年3月）；二、解除珠海供电局与庞向荣签订的《租赁合同》；三、庞向荣立即向珠海供电局腾退位于三灶镇映月新村原供电局酒店一层至六层共约820平方米的物业；四、庞向荣承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为，珠海电力工业局三灶供电营业所作为广东电网公司珠海供电局的派出机构，其权利义务由珠海供电局承担，故珠海供电局是本案适格的原告。
珠海供电局、庞向荣双方于2009年9月30日签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方当事人应严格按照合同约定行使权利、履行义务。对于双方讼争的事项，结合审理查明的事实，原审法院评判如下：
一、关于珠海供电局是否负有协助庞向荣办理消防许可、营业执照等义务。庞向荣主张珠海供电局负有协助办理酒店营业所需的消防等有关手续的义务，原因如下：1.双方所签《租赁合同》第五条第一款第4项约定“甲方需提供乙方办理有关证照所需的相关资料”，“相关资料”包括乙方“办理消防安全合格的资料”；2.根据诚实信用原则，珠海供电局除负有交付标的物的主义务之外，还负有“保证合同标的物没有重大缺陷和瑕疵及相关资料的移交、协助办理用途变更手续等”附随义务；3.珠海供电局方下属的三灶供电所历任负责人曾口头承诺办理3到6层的功能变更手续；4.案外人韦小良转租相关物业给庞向荣时，曾在转租合同中明确约定“甲方协助乙方持房屋租赁合同及相关证件办理消防、卫生及特种行业许可等有关手续”“办理营业执照，酒店更名为珠海市金湾区广龙达酒店”；该转租合同经过三灶供电所书面签章同意；案外人韦小良权利义务一并转让给了珠海供电局且珠海供电局、庞向荣双方所签《租赁合同》为转租合同的延续；5.珠海供电局与案外人韦小良串通，在明知租赁物3到6层为房改房、办理不了消防安全合格证的情形下欺骗庞向荣，致使庞向荣酒店因办理不了消防合格证而不能合法营业。对此原审法院认为，因珠海供电局与庞向荣所签《租赁合同》中未明确约定租赁物用于开办酒店等特殊用途，且《租赁合同》第五条第一款第2项约定“甲方必须提供有关该物业的原有基本设施给乙方使用，如需增加或更新的设施由乙方负责”，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，珠海供电局需要履行提供反映租赁物当时状况的相关资料的附随义务，而不负有保证租赁物用于开办酒店的义务。当事人双方提交证据显示，双方签订《租赁合同》前后珠海供电局已通过相关途径提供了相关资料，庞向荣未提出异议且实际承租了租赁物。至于三灶供电所负责人口头承诺事项及庞向荣主张的珠海供电局与案外人串通事项，因珠海供电局不予认可且庞向荣未能提供相关证据予以证明，庞向荣应承担举证不能的不利后果，原审法院对其上述两项主张不予采信。此外，珠海供电局不是案外人韦小良与庞向荣所签合同的当事人，其只是作为出租人签章表示“同意转租”，根据合同相对性原理，珠海供电局与庞向荣所签《租赁合同》独立于案外人韦小良与庞向荣所签合同，珠海供电局无需履行案外人韦小良与庞向荣所签合同约定的出租人义务。综上，庞向荣上述五项主张均理据不足，不能成立，原审法院认为按照《租赁合同》约定，珠海供电局负有按原状交付租赁物的义务，但不负有保证庞向荣办理酒店营业的义务。
二、关于珠海供电局要求庞向荣支付拖欠租金、提前解除《租赁合同》、腾退租赁物的问题。
庭审中庞向荣承认自2012年7月起未支付租金，但主张是在行使合同抗辩权，理由为珠海供电局不履行相应的协助义务。如前所述，原审法院认为珠海供电局不负有庞向荣所主张的保证庞向荣办理酒店营业的义务，故庞向荣上述抗辩并不成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”，珠海供电局要求庞向荣支付自2012年7月起未支付的租金，符合法律的规定，原审法院予以支持。双方在《租赁合同》中明确约定了租金标准，即“2009年11月1日至2010年10月31日每月月租9955元，2010年11月1日起每年递增5%，2012年11月1日起每年递增6%，2014年11月1日起每年递增8%”，庞向荣自2012年7月1日起应按照双方在《租赁合同》中约定的上述租金价格支付租金。
庭审中，珠海供电局、庞向荣双方一致同意提前解除《租赁合同》，系双方当事人对合同权利义务的自由处分，未违反法律规定，原审法院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，珠海供电局、庞向荣双方在解除租赁合同关系后，庞向荣应当将租赁物返还给珠海供电局。对于珠海供电局要求庞向荣返还租赁物的主张，原审法院予以支持。
三、关于庞向荣反诉要求珠海供电局赔偿280万元人民币经济损失。庞向荣反诉称，珠海供电局与案外人韦小良串通，故意不提供写明“房改房”的房产证原件，造成庞向荣误以为租赁物适合开办酒店，已涉嫌欺诈；珠海供电局未按照合同约定履行协助办理消防许可等相关证照的义务，给庞向荣造成280万元的经济损失，并提供珠海市金湾区广龙达酒店2014年1月至2014年4月资产负债表、利润表予以证明。原审法院认为，庞向荣提供的上述证据，系单方提供，并未经权威机构审核或行政主管部门审计，并不足以证明其损失280万元的事实。此外，按照《租赁合同》约定，珠海供电局并未违反合同义务，即使庞向荣的上述损失客观存在，亦与珠海供电局履行合同的行为之间没有必然的因果关系，因此，庞向荣请求珠海供电局赔偿因违约造成的经济损失280万元，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十五条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除珠海供电局与庞向荣于2009年9月30日签订的《租赁合同》；二、庞向荣于判决发生法律效力之日起七日内向珠海供电局支付租金（租金计算方法：2012年7月1日至2012年10月31日期间每月租金10，975元，在此基础上类推，2012年11月1日至2014年10月31日期间的租金每年递增6%，2014年11月1日起至2016年10月31日期间的租金每年递增8%，自2012年7月1日起计算至判决确定的债务履行期限届满之日止）；三、庞向荣于判决发生法律效力之日起七日内腾退并向珠海供电局返还位于珠海市金湾区三灶镇映月新村供电大楼原供电酒店一层至六层面积约820平方米的房屋；四、驳回庞向荣的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费10，178元、一审反诉受理费14，650元，由庞向荣负担。
上诉人庞向荣不服上述判决，提起上诉，上诉请求：撤销（2014）珠金法三民初字第240号民事判决，并依法改判支持庞向荣的反诉请求。事实与理由：一、原审判决认为珠海供电局只负有按原状交付租赁物的义务，不负有保证庞向荣办理酒店营业的义务是错误的；本案的矛盾根本就不是能不能办理酒店的问题，而是庞向荣租赁珠海供电局房屋经营酒店，因为珠海供电局提供的房屋无法营业。具体理由如下：（一）、珠海供电局及庞向荣在一审中提交的很多证据都能证明庞向荣向珠海供电局转租涉案租赁物的目的是办理酒店，珠海供电局与庞向荣签订《租赁合同》之前庞向荣已经在该地址注册了酒店。珠海供电局提交的《转租申请》，证明2××8年4月23日，韦小良向珠海供电局提交《转租申请》，书面向珠海供电局申请：将酒店转租给庞向荣先生经营，得到珠海供电局同意。证明涉案租赁物原来租给韦小良就是作酒店使用，转租给珠海供电局仍然作酒店使用。珠海供电局提交的2002年11月18日《消防安全检查意见书》，证明庞向荣租赁的涉案租赁物本来就是供电酒店，即使按照珠海供电局的答辩意见“按原状交付租赁物”也是作酒店使用。珠海供电局提交的2××8年6月25日向工商局申请工商注册的资料，证明庞向荣在珠海供电局提供的酒店原址申请注册“珠海市金湾区广龙达酒店”（下称“广龙达酒店”），2××8年7月2日，该酒店在涉案租赁物处成立。珠海供电局提交的《租赁合同》，证明1、租赁物本来就是酒店，名叫供电酒店。2、在租赁期间珠海供电局不得提前收回物业，否则，必须赔偿乙方投入的装修费用及其他一切经济损失。3、珠海供电局需提供庞向荣办理有关证照所需的相关资料。4、该合同签订日期是2009年9月30日，在此日期前，庞向荣申请的广龙达酒店已经在涉案租赁物处成立，珠海供电局与庞向荣在合同中约定“按原状交付租赁物”即为酒店。以上证据说明庞向荣从韦小良处转租涉案租赁物的目的就是开酒店，事实上也成立了酒店，珠海供电局提供的涉案租赁物就应当是一个符合开酒店的租赁物。（二）珠海供电局提供给庞向荣的租赁物是一个不能通过酒店消防验收的住宅，已经构成违约。珠海供电局提交的证据《房地产权证》附记中记载：该栋住宅301、302、401、402、501、502、601房已成本价房改，99年11月10日。（注：该房地产权证2××8年1月1日及2××8年3月13日两次提供给庞向荣时是没有附记中文字记载的。）此证据说明珠海供电局租赁给庞向荣的涉案租赁物用途为住宅，如果改做酒店必须将消防设施整改，消防设施整改是珠海供电局的义务，而珠海供电局却一直不履行该义务。2012年一年，珠海市公安局进行消防安全大检查，金湾分局防火监督大队几次到酒店进行检查，要求提供酒店旅业消防验收资料，对消防通道进行整改。2013年1月25日，珠海市公安局金湾分局防火监督大队向广龙达酒店下发《责令立即改正通知书》，金湾分局负责此事的郑科长同时通知了珠海供电局，珠海供电局曾派范工来酒店查看，庞向荣与珠海供电局协商消防检查事宜，并说明珠海供电局如果不能配合提供，不能进行整改，庞向荣的酒店就无法营业。提供消防资料是珠海供电局的合同义务也是珠海供电局的法定义务，而时至今日，珠海供电局对于酒店消防设施整改事宜没有任何回复。（三）原审判决认为珠海供电局“不负有保证庞向荣办理酒店营业的义务”。庞向荣的酒店已经开业，只是因为珠海供电局提供的房产不能通过消防验收而只好停业，庞向荣并没有让珠海供电局保证庞向荣的酒店能够正常营业，酒店是否正常营业有多方的原因，本案中，庞向荣只需要珠海供电局提供酒店营业的消防验收资料。珠海供电局明知庞向荣租赁涉案租赁物的目的是办理酒店旅业。庞向荣与韦小良签订房屋租赁合同是2××8年3月13日，在此之前的2月25日，庞向荣曾与韦小良一起找供电所，要求将珠海市广华燃气消防工程公司租赁珠海供电局的原供电大楼二楼及一楼部分仓库转租到广龙达酒店名下，供电所口头表示同意，并于4月24日正式盖章。如果没有珠海供电局对韦小良的配合，庞向荣不可能与韦小良签订租赁合同。所以说，不仅在双方正式签订合同之前，而且在庞向荣与韦小良签订合同之前，珠海供电局已清楚庞向荣租赁涉案物的目的是办理酒店旅业。庞向荣向工商局申请成立广龙达酒店的所有资料都是珠海供电局和韦小良提供的。在广龙达酒店成立以后，韦小良提出由庞向荣与珠海供电局直接签订合同，以后双方好直接沟通，这样庞向荣才与珠海供电局于2009年9月30日签订《租赁合同》。2012珠海市公安局进行消防安全大检查，酒店无法整改又提供不出酒店旅业消防验收资料，庞向荣与珠海供电局才产生矛盾，要求解决有关问题并暂停支付租金。所以，本案并不是珠海供电局是否负有办理酒店营业义务，而是是否负有提供办理酒店业务资料的义务。庞向荣认为，珠海供电局负有配合庞向荣提供一切办理酒店业务资料的义务，包括消防验收资料，否则就构成违约。上述证据在一审时便交到法庭，遗憾的是法庭对庞向荣的证据基本不予采信。
二、关于庞向荣拖欠珠海供电局租金、提前解除《租赁合同》、腾退租赁物的问题，庞向荣认为原审判决也是错误的。（一）关于庞向荣拖欠珠海供电局租金问题。庞向荣一直承认，并于2012年7月21日发函给珠海供电局，要求珠海供电局履行对庞向荣及韦小良的合同义务和口头承诺“变更三楼至六楼的使用功能”（加设消防通道、办理酒店旅业消防验收是应有合同义务）。同时提出暂停支付租金的抗辩权利。不料，珠海供电局收到暂停支付租金的函后，既不解决存在问题，又不派人协商处理双方纠纷。因此，致使未交租金超过三个月的责任在珠海供电局而不在庞向荣。尽管如此，庞向荣仍同意在协商解决今日纠纷的基础上，双方对账，全部支付租金。（二）关于解除《租赁合同》的问题。首先，本案是因为珠海供电局不配合提供酒店消防验收，给予酒店消防整改措施，造成庞向荣不能按合同经营酒店，无法按期交租，并不是庞向荣违约；其次，珠海供电局并没有同意提前解除《租赁合同》，在原审庭审中，审判员问：“被告，是否同意解除合同？”被告答：“按公平公正原则判决”。这里表达的意思是让法院公正判决，并不是同意解除合同。（三）关于腾退租赁物的问题。首先，庞向荣没有违约，造成庞向荣无法按期交租的原因是珠海供电局违约，庞向荣无法通过酒店消防验收，不能使酒店正常营业，本案不能提前解除合同，所以，不存在腾退租赁物的问题。其次，本案中的租赁物与庞向荣于2××8年2月26日从珠海市广华燃气消防工程有限公司处转租过来的一楼仓库和二楼办公室都登记在广龙达酒店名下，是一个整体，无法只腾退其中一部分，不腾退另外一部分。
三、关于庞向荣反诉要求珠海供电局赔偿280万元经济损失的问题，庞向荣认为原审判决认定该损失与珠海供电局没有必然的因果关系是错误的。（一）庞向荣的损失与珠海供电局之间有必然的因果关系。韦小良租赁涉案租赁物时就是作酒店使用，韦小良报请珠海供电局同意转租涉案租赁物给庞向荣使用时也是作酒店使用，珠海供电局同意。在珠海供电局同意的时候就说明珠海供电局知道自己租赁的房屋是给庞向荣作酒店使用，那么，珠海供电局就应当向庞向荣提供一切符合酒店使用的资料及证照。而珠海供电局从根本上就是违约的，它提供的租赁物是一栋住宅，法律规定住宅是不能做酒店使用的。虽然通过韦小良和珠海供电局的努力，在庞向荣与珠海供电局正式签订合同之前，让庞向荣在工商局注册成功，并按珠海供电局的要求装修了酒店。但酒店旅业的消防设施依然是不合格的。从2012年1月起，到珠海市公安局金湾分局防火监督大队向广龙达酒店下发《责令立即改正通知书》，庞向荣及金湾分局防火监督大队几次与珠海供电局协商整改消防设施事宜，但珠海供电局一直不予理睬，造成庞向荣只能停业的结果。如果庞向荣经营违法，那也是珠海供电局造成的，是珠海供电局违法出租给韦小良，又伙同韦小良转租给庞向荣。庞向荣认为，庞向荣承租涉案租赁物的目的就是经营酒店，与珠海供电局签订租赁合同之前已经按照酒店要求装修，本案造成庞向荣酒店不能经营、不能正常营业的原因是珠海供电局提供的涉案租赁物是一栋住宅，没有酒店的消防设施，不具备合格的安全通道，消防单位要求停业整改。庞向荣与珠海供电局沟通，并且书面向珠海供电局发函，都没有引起珠海供电局的重视。因此造成庞向荣的损失，应当由珠海供电局赔偿。（二）庞向荣损失人民币280万元的构成：到2014年4月底，直接投资包括受让费、装修、维修费、设备购置费约150万元，经营亏损包括员工解约补偿费约130万元。（因庞向荣年龄原因，广龙达酒店委托珠海市特维荣贸易有限公司管理，账务委托第三方珠海业勤财务咨询有限公司代理。对于这一点，原审庭审笔录记录有失误，庞向荣说“第三方作账”没有记入，庞向荣在签字时没有发现）。
四、本案遗漏了关键的当事人韦小良，本案中，没有将韦小良作为第三人参加诉讼，而将韦小良列为案外人，是程序错误。从原审庭审笔录和原审判决中可以看出，庞向荣与珠海供电局提交的证据，大部分都来自于关键人物韦小良。《转租申请》、《租赁合同》、《转让合同》等等，还有很多关键性的问题，庞向荣都认为是珠海供电局让韦小良代其出面解决的。所以，庞向荣认为，本案应当将韦小良列为第三人参加诉讼，并提供韦小良与珠海供电局签订的原租赁合同。以便查明案件事实。综上所述，庞向荣认为，庞向荣的确没有按期支付租金，但是，庞向荣没有支付租金的原因是珠海供电局不履行合同的义务，造成庞向荣酒店不能正常营业，无法支付租金。在这种情况下，珠海供电局应当承担违约责任，而不是解除合同，腾退租赁物。因为珠海供电局的违约造成庞向荣的损失，珠海供电局应当赔偿。所以，庞向荣恳请二审法院依法查明本案案情，撤销一审判决。
被上诉人珠海供电局在二审中答辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律适当，原审判决应当维持。原审判决认定我方不负有为庞向荣开办酒店提供相关资料的义务，同时认定如果庞向荣对经营场所有特殊经营所需要的办理相关手续由庞向荣自行承担，原审判决还认定我方是以出租屋的原状移交给庞向荣使用。庞向荣承租我方的租赁物后在经营长达四年的时间没有提出过任何异议，原审判决还认定庞向荣与韦小良签订的合同的内容对我方是没有约束力的。且该合同后来也被我方与庞向荣签订的租赁合同所取代，原审法院认定是正确。二、庞向荣上诉认为租赁物不能进行酒店经营的说法依法不能成立，二审法院依法不予采信。1.珠海供电局是按出租标的物的原状将标的物出租给庞向荣，庞向荣是知道该标的物情况的。庞向荣在对出租屋经营四年都没有任何异议，在起诉前每年都能按照约定缴纳租金。2.标的物在出租前是具备酒店经营的基本条件，我方提交了工商局登记资料等可以佐证。3.庞向荣对3-6楼的消防问题是清楚的，庞向荣在租赁期间自己没有到消防部门办理消防手续。三、庞向荣在原审审理期间也在法庭明确表示终止合同，肯定要及时腾退租赁物，解除租赁合同的原因也是因为庞向荣长期拖欠租金，我方依照合同约定及相关法律规定提出解除合同并要求庞向荣支付租金。四、对于庞向荣主张损失这部分，我方认为庞向荣在原审审理期间没有提交任何证明损失的证据。五、韦小良是否参加诉讼的问题，韦小良与庞向荣的合同只是本案的证据，且该合同已被我们双方的签订的租赁合同取代，所以韦小良没有法律依据加入到本案中来，原审法院的认定是正确的。
二审期间，庞向荣向法院提交如下证据：1、《代理记账委托合同》；2、《托管协议》；3、174个财务凭证及照片；4、广龙达酒店财务报表24份，证据1-4证明特维荣公司、广龙达酒店、大脚板按摩中心三个主体整体经营，共同委托特维荣公司经营管理，并未由业勤财务咨询公司对三家财务进行记账管理，因此业勤财务咨询公司出具财务报表可以证明我方损失。5、广龙达酒店的工资表；6、在职人员缴费花名册，证据5-6证明我方工资损失；7、照片，证明广龙达酒店现在是整体经营，无法分割，因此上诉人无法腾退租赁物；8、2015年5月9日《说明》，证明我方一审不提交财务凭证的原因，并不是我方故意不提交。珠海供电局对上述证据发表如下质证意见：1、证据1、2、4、5、6、7超过举证期限提交，对其真实性、合法性、关联性不予认可；2、证据3中的财务账册提交时间超过举证期限，并且不向法庭和我方提交证据复印件，我方不予质证。3、证据8真实性、合法性、关联性不予认可。本院经审查，庞向荣提交证据1、2、3、5、7及证据4、6部分证据超过举证期限，不属于新证据范畴，并且与本案事实没有关联，故本院不予采纳。证据4、6的部分证据与证据8虽然在一审判决后形成，但是与本案事实并无关联，故本院亦不予采纳。
经审理查明，2014年1月1日，庞向荣向珠海供电局出具《关于对催缴租金的复函》，对珠海供电局催缴租金行为提出异议。
根据原审笔录记载，审判员询问庞向荣对珠海供电局解除租赁合同诉请什么意见时，庞向荣回答：“同意，但需要赔偿我方损失，是否符合解除条件由法庭裁决。”
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：一、珠海市金湾区广龙达酒店三至六层未办理消防许可手续责任在于谁；二、珠海供电局是否有权解除《租赁合同》并要求庞向荣腾退涉案房产；三、庞向荣是否有权要求珠海供电局赔偿280万元损失。
一、关于珠海市金湾区广龙达酒店三至六层未办理消防许可手续责任在于谁。本院认为，其一、虽然庞向荣在与珠海供电局签订租赁合同之前与原租户韦小良签订几份《租赁合同》，并且就转租事宜取得了珠海供电局之同意，但鉴于庞向荣与珠海供电局于2009年9月20日已经直接签订《租赁合同》，基于合同相对性原则，约束二者权利义务应当以2009年9月20日《租赁合同》为准。该份《租赁合同》中并未明确约定租赁物用于开办酒店，因此不能以涉案物业此前开办酒店而直接推定庞向荣租赁物业目的即是为了开办酒店。2××8年4月23日，韦小良向珠海供电局提交《转租申请》，珠海供电局仅签署同意转租，即同意韦小良将其承租来的租赁物转租他人，并非同意庞向荣租赁该物业经营酒店，双方之间权利义务应当以直接签订《租赁合同》约定为准，对庞向荣该项上诉理由，本院不予支持。其二、根据《租赁合同》第五条第一款第2项约定，珠海供电局只负有将合同约定租赁物按照现状交付给庞向荣使用，并不负有保证租赁物用于开办酒店的义务。《租赁合同》第五条第一款第4项约定“甲方需提供乙方办理有关证照所需的相关的资料”，此项约定意指庞向荣在合法使用租赁物的前提下，珠海供电局有义务为其提供办理相关证照所需的相关资料，但是庞向荣将无法取得消防许可租赁物用于开办酒店，并不符合国家法律规定，因此珠海供电局无需为此承担提交相关资料之义务，针对庞向荣此项上诉理由，本院亦不予支持。其三、庞向荣主张三灶供电所负责人口头承诺事项及其主张珠海供电局和韦小良之间恶意串通，庞向荣并未提交证据予以证实，本院对此不予采纳。至于韦小良应否参加到本案诉讼问题，本院认为韦小良签订租赁合同、转让合同、提交《转租申请》等事项本院均以查实，韦小良并非2009年9月20日《租赁合同》当事人，因此韦小良并非必须参加本案诉讼的当事人。综上，《租赁合同》中并未明确约定租赁物用于开办酒店，因此珠海供电局并不当然负有保证庞向荣开办酒店之义务，现庞向荣因消防许可原因导致三至六层无法开办酒店，该后果应当由其自己承担。庞向荣以珠海供电局提供房屋无法进行酒店经营为由拒绝支付租金，理据不足，本院不予采纳。
二、珠海供电局是否有权解除《租赁合同》并要求庞向荣腾退涉案房产。根据上述论述，本院认定庞向荣自行承担因消防许可原因导致三至六层无法开办酒店之不利后果，因此庞向荣不得以此为由拒不支付欠付租金。根据《租赁合同》约定，庞向荣必须按时交租，不得拖欠，拖欠三个月以上珠海供电局有权提前收回所出租的物业。现庞向荣欠付自2012年7月至今的租赁，其应当依约承担违约责任，珠海供电局有权解除合同并收回租赁物。
三、庞向荣是否有权要求珠海供电局赔偿280万元损失。
根据上述论述，本院认定庞向荣自行承担因消防许可原因导致三至六层无法开办酒店之不利后果，庞向荣系违约方，因此其无权向珠海供电局主张赔偿损失，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，庞向荣的上诉主张没有依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币29300元，由上诉人庞向荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 程 敏