江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第0314号
上诉人（原审被告）丁伟，男，1987年10月2日，汉族，工人。
委托代理人张绪明，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姜存平，男，1973年5月15日生，汉族，居民。
委托代理人陶国鸿，江苏正都律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）赵瑞成，男，1950年4月7日生，汉族，居民，
上诉人丁伟因与被上诉人姜存平、赵瑞成案外人执行异议之诉一案，不服东台市人民法院（2013）东民初字第0645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年4月12日，被告丁伟与第三人赵瑞成签订一份房屋转让协议，约定第三人赵瑞成将其所有的位于东台市滨河花园20幢101室及车库转让给被告丁伟，房屋总价270000元。协议签订后，被告丁伟陆续向第三人赵瑞成支付房款累计255000元。第三人赵瑞成于2010年1月29日取得东台市滨河花园20幢101室及20号幢3号车库。2010年7月14日，被告丁伟向一审法院起诉，要求第三人赵瑞成交付房屋并协助办理过户手续。2010年7月21日，第三人赵瑞成及其妻冯友娣公证将东台市滨河花园20幢101室及20号幢3号车库赠与其女儿赵月红。后被告丁伟变更诉讼请求，要求与第三人赵瑞成解除房屋买卖合同并赔偿其损失。
2010年9月10日，一审法院在审理丁伟诉赵瑞成房屋买卖合同纠纷一案中，诉讼保全查封登记在第三人赵瑞成名下的东台市滨河花园21幢103室（含16号车库）。2011年4月13日一审法院作出（2011）东民初字第0044号民事判决书，判决赵瑞成返还丁伟购房款255000元，支付违约金13500元，赔偿损失325357.60元，合计593857.60元。
另查明，2009年11月15日，原告姜存平与第三人赵瑞成签订一份房屋买卖合同，约定第三人赵瑞成将坐落于东台市滨河花园21幢103室及16号车库出卖给原告姜存平，总价215000元。原告姜存平陈述于2010年2月3日向第三人赵瑞成支付该房屋全部房款，并提供赵瑞成出具的收条载明“今收到姜存林购房款合计人民币贰拾壹万伍仟元整，房款已全部结清”，第三人赵瑞成对原告的陈述表示认可。2010年5月12日，原告办理有线电视开户手续入住东台市滨河花园21幢103室及21幢16号车库。2011年8月，原告要求第三人协助办理过户手续，获知东台市滨河花园21幢103室（含16号车库）已被一审法院查封无法办理过户手续。此后，原告姜存平向一审法院提出执行异议，一审法院于2012年6月6日作出（2012）东执异字第0014号民事裁定书，裁定驳回异议人姜存平的异议。姜存平不服该裁定，向一审法院提起诉讼，要求：1、确认坐落于东台市滨河花园21幢103室（含16车库）归原告所有；2、判令被告及第三人协助将坐落于东台市滨河花园21幢103室（含16号车库）过户至原告名下；3、判决停止对东台市滨河花园21幢103室（含16号车库）采取执行措施。
再查明，原告姜存平与第三人赵瑞成系亲戚关系（第三人系原告妻子的姑父）。2010年1月29日，第三人赵瑞成对坐落于东台市滨河花园21幢103室及21幢16号车库领取了东台市房权证市区字第S00165**号房屋所有权证，同年2月23日，第三人赵瑞成对该房领取了东国用（2010）第232427号土地使用权证。目前东台市滨河花园21幢103室及21幢16号车库的房屋所有权人和土地使用权人登记在第三人赵瑞成名下，原告姜存平与第三人赵瑞成至今未办理房地产过户手续，原告的父亲姜桂宝、母亲张桂珠现居住在该房屋内。
一审法院经审理认为，原告姜存平与第三人赵瑞成之间签订的房屋买卖合同合法有效，原告姜存平已给付第三人赵瑞成对价款，第三人赵瑞成亦已实际交付了房屋，且原告姜存平已实际入住。虽然双方未办理房屋产权过户登记手续，目前东台市滨河花园21幢103室及21幢16号车库的房屋所有权人和土地使用权人登记在第三人赵瑞成名下，原告姜存平与第三人赵瑞成签订房屋买卖合同、给付对价款，实际入住的时间均在被告丁伟申请本院于2010年9月10日查封登记在第三人赵瑞成名下的东台市滨河花园21幢103室（含16号车库）之前。未办理房屋产权过户登记手续，原告姜存平对此没有过错，原告姜存平应为该房屋的实际产权人，现一审法院对登记在第三人赵瑞成名下的房屋产权予以查封、不符合法律规定，故对原告要求停止对东台市滨河花园21幢103室（16号车库）的执行，应予支持。关于原告姜存平主张确认东台市滨河花园21幢103室（含16车库）所有权归其所有及被告及第三人协助将东台市滨河花园21幢103室（含16号车库）过户至其名下的请求，因被告丁伟非房屋所有权人，其无法定义务，第三人赵瑞成已将房屋出卖给原告姜存平并无异议，办理变更登记，应由原告姜存平与第三人赵瑞成自行办理，故原告姜存平的该两项请求均不予支持。遂判决：一、停止对东台市滨河花园21幢103室（含16号车库）的执行。二、驳回原告姜存平的其他诉讼请求。
上诉人丁伟不服一审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定被上诉人姜存平取得争议房屋所有权是认定事实错误。一审未审查房屋买卖合同的真实性及是否进行了真实的对价给付，仅凭一张收条，即认定两被上诉人间进行了对价给付是认定事实错误。两被上诉人是亲戚关系，不排除他们恶意串通损害上诉人合法利益的可能。同时根据《物权法》的规定，由于该房屋没有进行变更登记，故被上诉人姜存平没有取得房屋所有权，一审仅凭交付房屋即认定取得所有权属于事实认定错误。二、一审法院驳回了被上诉人姜存平的要求确权和协助办理过户登记的请求，可以证明一审法院否定了姜存平取得房屋所有权，再判决停止对东台市滨河花园21幢103室（含16号车库）的执行是适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人姜存平的诉讼请求。
被上诉人姜存平答辩称：本案系案外人执行异议之诉，一审法院根据最高院相关司法解释判决停止对涉案标的物的执行，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所陈述的上诉理由不成立，且被上诉人在上诉人提起另案诉讼前就已经取得案涉房屋，并装修居住，这在一审法院庭审过程中已经查清，上诉人认为两被上诉人间串通损害其利益无事实依据，请求法庭驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人赵瑞成未答辩。
本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，合法的买卖关系应予保护。被上诉人姜存平与赵瑞成之间签订的房屋买卖合同合法有效，且已进行了真实的对价给付，双方虽未办理产权过户登记手续，但被上诉人姜存平已实际占有该房屋，故姜存平应为案涉房屋的实际产权人。上诉人丁伟诉称不能仅凭一张收条即认定两被上诉人间进行了真实的对价支付，且两被上诉人是亲戚关系，不排除他们恶意串通损害上诉人合法利益的可能，但其均未能够提供相应的证据予以佐证，故对该上诉理由不予支持。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，一审判令停止对案涉房屋的执行符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人丁伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 治
代理审判员 荀玉先
代理审判员 张 雷
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 黄银君