重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0119民初415号原告：李建伟，男，1987年9月7日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：万志虎，男，1973年2月25日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：张异川，重庆黎先进律师事务所律师。被告：段文华，男，1966年7月4日出生，汉族，居民，住重庆市南川区�委托诉讼代理人：赵兵，重庆市南川区金山法律服务所法律工作者。原告李建伟与被告段文华农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法由审判员冯超独任审判，适用简易程序于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告李建伟的委托诉讼代理人万志虎、张异川，被告段文华及其委托诉讼代理人赵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建伟向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2013年2月28日签订的《房屋买卖协议书》无效，并由原告向被告退还房屋、被告向原告返还购房款235000元；2、判令被告赔偿原告装修损失17500元、房款利息损失57500元（以支付房款为基数参照房贷年利率4.9%计算5年）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告的父亲李光福到南川区XX镇街上走亲戚时，看见了被告家门面张贴了售房广�。因原告需改善住房条件，便由李光福于2013年2月14日与被告协商后签订了《出卖房屋初步协议》，约定了价款。为避免重复产生过户费用，原、被告于2013年2月28日正式签订房屋买卖合同，双方口头约定房屋价款仍为245000元，原告实际于2013年2月26日支付房款235000元，余款10000元待房屋过户后支付。嗣后，原告搬入案涉房屋，并对房屋进行粉墙装修及更换门窗，共计支付17500元。2017年初，案涉房屋进行确权时，仍被确认为被告夫妻共同所有，原告遂要求被告办理过户手续。经国土房管部门告知，非同一集体经济组织，房屋买卖协议无效，不能过户。原告遂要求被告退还房款，双方为此产生争议。原告不懂法律规定，而被告身为国企干部明知双方非同一集体经济组织的情形下仍买卖房屋应当承担主要过错责任。现原告资金困难，无法用于办理抵押贷款，为维护自身合法权益，起诉至人民法院确请求支持原告的诉讼请求。被告段文华辩称：1、案涉房屋系原告父亲李李光福购买，双方于2013年2月14日签订购房合同，并实际支付购房款235000元。2、原告诉称不符合事实，原告与被告的买卖合同只是形式合同并非真实的买卖合同，故李建伟不具有诉讼主体资格。3、被告在街上张贴购房信息，而李光福看见信息后购房，其对房屋的位置、结构等情况非常清楚，且双方支付了房款、交付了房屋，双方买卖合同成立并有效，请求驳回原告的诉讼请求。4、即使认定双方合同无效，原告应当支付2013年2月14日至今按15元/平方米/月计算的房屋租金。本院经审理认定事实如下：被告与妻子袁右平有登记在二人名下坐落于南川区XX镇XX村X社的农村住房一栋，房屋总计4层，建筑面积总计195平方米，不动产权证书字号为渝（2017）南川区不�产权第XXXXXXXXX号。被告拟出售案涉房屋，即将房屋出售信息张贴在街上。原告电话联系了被告，并实地查看房屋。2013年2月14日，原告的父亲李光福与被告签订一份《关于段文华出卖房屋初步协议》，协议双方为被告（甲方）与李光福（乙方），协议约定“①甲方房屋总价24.5万元整，②乙方首付定金10000元整，③乙方在正月十五前交现金21.5万元，余3万元待房产证拿取后付清。④甲方如此期间反悔赔偿乙方现金2万元，⑤乙方如反悔定金1万元作为赔偿甲方”。该协议有在场人杨永贤签名。协议签订后，被告即收到定金10000元。2013年2月26日，被告收到房款205000元，收条由被告向李光福出具。之后，被告分别于2014年2月26日、2015年2月26日收到房款10000元，共计20000元。并由被告向原告出具时间为2013年2月26日，金额为235000元的收款《收条》。2013年2月26日，被告向原告交付了�涉房屋。2013年2月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋买卖协议书》，约定，“一：甲方坐落，XX乡XX村X社的房屋出售给乙方，（南川区XX镇XX村X社李建伟）该房屋的四周情况：前面至公路边，后面至污水沟，右面至李如全共列墙，左面至徐尚林、墙单独。二：甲乙双方议定的成交金额为21.48万元、大写（贰拾壹万肆仟捌佰元整）。三：该房屋的付款方式为：年底付清。四：交清后、甲方将所转让房产证的所有权属证明及原件相关资料，（农村房屋所有权证）交付乙方。五：该房屋办理产权证及过户手续时，甲方应积极协助乙方办理房屋过户登记手续时，乙方承担过户手续费用。六：双方达成协议、无论乙方改建、扩建修建出租等对甲方无关。不得凭借任何理由干扰乙方，由此造成的损失由甲方全权负责。如果该房被国家或其它单位征用形成资金由乙方享受。七、甲方保证房产的权属不存在任何争议，上述保证持续有效至该房产过户到乙方名下之日。如甲方违反上述保证乙方有权解除合同，要求甲方退还乙方已交房价款总价的一倍违约金，以及赔偿乙方因此造成的全部损失。八：本合同书签订后，由该房产产生的一切权利由乙方享受，甲方不得以任何理由主张任何权利。九：本合同经双方签字盖章后生效，未尽事宜，另行协商。协议书壹式贰份，双方各执壹份，各份具有同等法律效力。”该协议书还有见证人梁建华等四人签字。原告系南川区XX镇XX村X组居民，现原告以双方合同无效，案涉房屋无法过户至自己名下，自己遭受损失为由起诉至本院引起本案诉讼。上述事实，有原告提交的《关于段文华出卖房屋初步协议》、《房屋买卖协议书》、收条、不动产登记产权证，被告提交的《关于段文华出卖房屋初步协议》，以及原、被告的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，关于李建伟是否系本案适格原告的问题。李建伟与被告签订的《房屋买卖协议书》在时间上晚于李光福与被告签订的《关于段文华出卖房屋初步协议》，被告也知晓签订《房屋买卖协议书》的目的是为了将房屋产权过户到李建伟名下，再加之被告收到房款后向李建伟出具了收款收条，故本院依法确认案涉房屋买卖双方为李建伟与段文华，李建伟具有本案适格原告主体资格。关于原、被告于2013年2月28日签订的《房屋买卖协议书》是否有效的问题。双方所买卖的房屋占用的土地为宅基地，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国�有关规定”以及第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地一并处分”的规定，原、被告所签订的《房屋买卖协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权。农村集体土地属于农村集体组织所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，原、被告双方分属两个乡镇的居民，原告本人未取得案涉房屋所在集体经济组织成员资格，案涉房屋的权属登记至今仍未依法变更为原告名下。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告签订的《房屋买卖协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应予认定无效。关于合同无效后原告主张诉讼请求是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故，对于原告已经支付的购房款235000元，被告应当予以返还。相应，原告应当将案涉房屋返还给被告。原告主张按年利率4.9%计算5年的资金利息损失，考虑到双方在房屋买卖过程中均应预见双方并非同一集体经济组织成员的情形，双方均有过错且过错相当，�院确定被告按照中国人民银行同期同类存款利率的50%向原告支付资金占用损失。结合本案查明的事实和原告的诉讼请求，本院对原告的该项诉讼请求支持为，其中以215000元为基数按照前述标准计算5年的资金占用损失，其中以10000元为基数自2014年2月26日起至付清时止（以不超过5年为限）按照前述标准计算支付资金占用损失，其中以10000元为基数自2015年2月26日起至付清时止（以不超过5年为限）按照前述标准计算支付资金占用损失。原告主张的装修损失，其未提交充分证据予以证明装修事实及装修损失，本院对其主张的装修损失17500元不予支持。被告未提起反诉，本案对被告主张的租金损失不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人�共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李建伟与被告段文华于2013年2月28日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、原告李建伟于本判决生效后10日内将位于重庆市南川区XX镇XX村X社的房屋【渝（2017）南川区不动产权第XXXXXXXXX号】返还给被告段文华；三、被告段文华于本判决生效后10日内返还原告李建伟购房款235000元，并按照中国人民银行同期同类存款利率50%的标准向原告李建伟支付资金占用损失，其中以215000元为基数，按前述标准计算5年支付资金占用损失，其中以10000元为基数，按前述标准自2014年2月26日起至该款付清时止（以不超过5年为限）计算支付资金占用损失，其中以10000元为基数，按前述标准自2015年2月26日起至�款付清时止（以不超过5年为限）计算支付资金占用损失；四、驳回原告李建伟的其他诉讼请求。案件受理费5950元，减半交纳2975元（原告已预交），由原告李建伟负担1488元，由被告段文华负担1487元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间�最后一日起计算。审判员 冯 超二〇一八年四月三日书记员 宋小亚