浙江省高级人民法院行 政 判 决 书（2017）浙行终814号上诉人（原审原告）吕锡林，男，1931年9月15日出生，汉族，住海宁市。上诉人（原审原告）张曼青，女，1932年4月10日出生，汉族，住址同上。系吕锡林之妻。共同委托代理人吕律声，男，1960年2月24日出生，住址同上。系两上诉人次子。共同代理人吕雄声，男，1952年4月7日出生，住海宁市海州街道南苑三里**幢**号***室。系两上诉人长子。被上诉人（原审被告）海宁市人民政府。住所地：海宁市海州西路***号。法定代表人曹国良，市长。委托代理人钱震华，海宁市人民政府房屋征收办公室工作人员。委托代理人钟雪庆，浙江峻德律师事务所律师。吕锡林、张曼青诉海宁市人民政府房屋征收补偿协议一案，嘉兴市中级人民法院于2017年6月9日作出（2017）浙04行初15号行政判决。吕锡林、张曼青不服，向本院提出上诉。本院于2017年8月2日立案受理后依法组成合议庭审理本案。经最高人民法院批准，本案已经依法延长审理期限。案经阅卷、询问当事人,现已审理终结。原审法院审理查明：2013年3月1日被告作出海政房征字（2013）第2号《海宁市人民政府国有土地上房屋征收决定》，征收范围为东至人民路，西至海昌路，南至人民路塘桥北堍，北至中栋名都。征收部门为海宁市人民政府房屋征收办公室，征收实施单位为海宁市房屋征收服务中心。征收补偿方案作为附件同时公布。被告对人民里区块内的房屋实施征收，并于2013年3月4日和5日分别在征收范围内和《海宁日报》上公告房屋征收决定和补偿方案。补偿方案就签约期限、补偿方式、征收评估、补偿标准、征收奖励、签订协议、协议生效等内容作出了明确规定。两原告承租的直管公房坐落于人民里15号203室，位于征收范围内，建筑面积为33.37平方米，在本此征收中按房改价格购买征收房。2013年4月20日，原告经公证抽签选定人民里区块7幢701室（期房）作为其产权调换房屋，该房系原址回迁房。2013年5月7日，原告与房屋征收办签订《房屋征收房屋产权调换协议》及附件1，协议中包含被征收房屋情况、补偿方式和补偿金额、产权调换房屋的金额、差价结算、搬迁期限、产权调换房屋的交付、过渡方式、补助和奖励；协议附件1为补偿项目和产权调换房屋的价款组成。2016年8月29日，万隆府1号楼竣工验收合格，并于同年9月12日通过竣工验收备案。同年9月14日，万隆府通过交付使用条件备案。2016年9月20日、9月22日、9月24日房屋征收办在海宁日报上刊登万隆府（人民里）安置房交房公告。鉴于人民里安置房原定2016年6月30日交付，房屋征收办支付给被征收人原标准二倍的临时安置补助费（即超时过渡费），涉及两原告的超时过渡费为12150元。交付给两原告的安置房人民里7幢701室更名为万隆府1幢701室，安置房位置、用途与《产权调换协议》约定内容一致，万隆府1幢701室实测面积为108.63平方米，其中套内面积为82.8944平方米。2016年9月18日，房屋征收办向两原告发出产权调换安置结算清单、缴费联系单及房权证办理联系单。两原告选房时，房屋征收办向包括原告在内的被征收户提供了由浙江鸿翔建筑设计有限公司出具的《人民里房屋征收安置房源户型图》供其选房户型参考，图中显示的内容除户型外，还有电梯厅和电梯厅进户有一道门及两台电梯的图形，没有具体标注电梯轿厢尺寸，且该平面图右下方标注了“户型以施工图为准，本图仅供参考”的文字内容。万隆府1幢房屋交付使用后，浙江鸿翔建筑设计有限公司于2017年1月23日、2月5日分别出具了《关于万隆府1#楼可容纳担架电梯的设计说明》和《关于万隆府1#楼前室门的设计说明》，称：万隆府1#楼设置一台可容纳担架电梯，依据《住宅设计规范》（GB50096—2011）第6.4.2条，因当时浙江省未出台可容纳担架电梯的相应细则，故设计时参考了《上海市住宅设计标准-2011》5.2.2“十二层及以上高层住宅每幢楼设置电梯不应少于两台，其中一台电梯的轿厢长边尺寸不应小于1.60m”的规定。万隆府1#楼可容纳担架的电梯设计轿厢尺寸为1200×1900，边长大于1.6m，满足上述规定；对万隆府1#楼电梯厅与户门之间一道门，施工图对此进行了优化，取消了该门。修改后户门处采光更好，进出电梯厅及楼梯更方便。两原告之子吕律声曾于2016年10月15日以万隆府安置房电梯与房屋征收办提供原设计图有差异，残疾车进出不便等问题为由进行了信访，房屋征收办于同年11月9日对其作出了信访事项答复意见书。原审法院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的，属于人民法院行政诉讼受案范围。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。被告在作出海政房征字（2013）第2号《海宁市人民政府国有土地上房屋征收决定》后，征收部门房屋征收办与两原告签订的《产权调换协议》，属于行政诉讼法规定的行政协议。涉案《产权调换协议》的内容包含了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定的事项，协议主体和协议内容均符合法律规定，协议双方意思表示真实，签订的《产权调换协议》合法有效。两原告对被告交付的万隆府1幢701室的位置、户型以及被告支付逾期交付三个月的超时过渡费的金额等均无异议，但认为被告没有按照双方签订《产权调换协议》时所提供的选房图，交付与之相符合的合格房屋，即担架电梯轿厢尺寸明显与选房图不符、电梯厅进户少了一道门等，属于不履行产权调换协议。原告诉称的选房图系房屋征收办提供给包括两原告在内的被征收户作选房户型参考之用，户型图只是房屋的平面图，是对各个独立空间的使用功能、相应位置、大小进行描述的图型，可以直观的看清房屋的走向布局。图中电梯及电梯厅等公共设施也只是标注了位置及走向布局。但该户型图并非《产权调换协议》的附件，也非施工图，故设计单位在上述户型图上亦标注了“户型以施工图为准，本图仅供参考”的文字内容。根据已查明的事实，涉案万隆府1幢已分别于2016年8月29日和9月12日竣工验收合格和通过竣工验收备案，并于同年9月14日通过交付使用条件备案。因此，房屋征收办2016年9月20日公告交付上述安置房并向两原告支付逾期交房的过渡费，已履行了《产权调换协议》约定的交房义务。案涉万隆府1幢房屋配套设置的电梯符合《住宅设计规范》（GB50096—2011）6.4.2条“十二层及十二层以上的住宅，每栋楼设置电梯不少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯”的规定。至于设置的可容纳担架电梯的轿厢尺寸在施工中有变更以及电梯厅与进户少一道门等问题，系房地产开发企业与建设单位之间的建设工程合同关系，与本案产权调换协议分属两个不同的法律关系，且万隆府1幢已通过竣工验收、交付使用条件备案。被告为了加快城市建设步伐，改善旧城区居住环境，决定对两原告原住房所在地块实施国有土地上房屋征收，而房屋征收办与两原告签订《产权调换协议》，是为了实现公共利益之目的，在法定职责范围内与两原告协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议。而两原告系因国有土地上房屋征收而选择产权调换的补偿方式取得万隆府1幢701室的所有权，并非向房地产开发企业购买的商品房，因此，《商品房买卖合同司法解释》的相关规定在本案中不适用。综上所述，被告已依法履行了《产权调换协议》约定的交房义务，两原告起诉提出的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告吕锡林、张曼青的全部诉讼请求。吕锡林、张曼青上诉称：一，上诉人要求被上诉人按照约定履行房屋征收补偿协议之房屋产权调换协议书，按双方签订房屋产权调换协议书时，依照被上诉人所提供的平面选房图，交付与之相符合的合格房屋。因为是期房，只能按照该平面图进行选房，所以该图就是协议约定的重要内容之一。现在的问题是，两台电梯中的担架电梯轿厢进深尺寸，明显与当时选房图纸不符，可容纳担架电梯轿厢尺寸进深明显比当初选房图上的轿厢进深尺寸小很多，电梯厅进户少了一道门，选房图纸上有明显标注门的位置。根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发(2005)173号）的规定，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。也即电梯和进户门已经包含在当时的房价里面了，上诉人也是按同类地段市场价格补的差价。可容纳担架电梯及安全隔离门，是高层住宅的主要配套设施，与上诉人有十分密切的关联，也是国家《住宅设计规范》GB50096-2011规定强制要求的。而被上诉人提交的证据10中的施工图，对电梯轿厢尺寸部分，和被上诉人当年提供给上诉人的选房图中对该部分图案形状完全一样，上诉人向原审法院提交的证据中，从海宁建设档案馆调取的竣工图电梯轿厢部分图案形状，也和选房图完全一致，而原审法院却在采信证据中，确认案件事实时，认定该图没有具体标注电梯轿厢尺寸，引用被上诉人的说法，认定事实不清，适用法律错误。二，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任，该解释明确了拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，适用该条例。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。房地产开发企业用竞价方式获得的土地，从事的房地产开发，这就是商品房，而原审法院不予适用，属于认定事实不清，适用法律错误。三，根据中华人民共和国国家标准和国家住宅和城乡建设部《住宅设计规范》GB50096-2011中的6.4.2规定，十二层及十二层以上的住宅每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。同时，依据中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准化管理委员会共同发布的消防电梯制造与安装安全规范，标准编号GB26465-2011规定，5.2.3消防电梯，轿厢尺寸为“1350mm宽x1400mm深，而从被上诉人提供的选房图和上诉人提交的竣工图中很清楚地看到，二台电梯的进深是完全平行一致的，按常识其二台电梯的进深尺寸均应该为1.4m，上诉人提交的竣工图中，另一台为消防电梯，而被上诉人在没有书面通知上诉人的情况下，擅自于2015年7月6日更改了担架电梯轿厢尺寸为进深为1.2m，就是欺诈行为。2017年5月26日第二次质证时，上诉人提出被上诉人擅自更改电梯尺寸的问题，已记录在案。同时，涉案的可容纳担架电梯轿厢内还设有无障碍标志，说明还兼作无障碍电梯，而根据住建部2012年3月1日[1354]号公告，《无障碍设计规范》GB50763-2012规定中的3.7.2条，无障碍电梯的轿厢应符合下列规定（第6款），轿厢的规格应依据建筑性质和使用要求的不同而选用，最小规格为深度不应小于1.4m，宽度不应小于1.1m；中型规格为深度不应小于1.6m，宽度不应小于1.4m。四，本案的焦点是，被上诉人是否按拆迁补偿安置协议的约定，按选房平面图上的约定，交付合格的房子。设置符合国家标准的可容纳担架电梯和无障碍电梯，是高层住宅必备的重要设施，而涉案房屋的这些设施根本就不符合国标规范，所以涉案房屋根本不合格，不符合《住宅设计规范》GB50096-2011、住建部[1354]号公告、《无障碍设计规范》GB50763-2012规定。五，房屋应当符合国家设计规范及质量合格是交付的起码前提，而签订的产权调换协议，是双方真实意思的表达，全面履行协议是双方应尽的义务，政府更应该是诚实守信，守法的模范，而且涉案房屋的可容纳担架电梯和安全门是完全可以整改的。综上所述，原审法院认定事实不清，采信证据不公，适用法律错误。被上诉人交付的房屋主要设施不符合国家设计规范标准，根本没有按约履行产权调换协议，已经严重损害了上诉人的合法利益，是严重的违约行为。请求撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。海宁市人民政府答辩称：一、海宁市人民政府房屋征收办公室与两被答辩人签订的《房屋征收房屋产权调换协议》合法有效。市房屋征收办根据答辩人作出的“海政房征字(2013)第2号”《海宁市人民政府国有土地上房屋征收决定》及其补偿方案与两被答辩人经协商一致，签订了涉案产权调换协议及其附件1，协议中包含被征收房屋情况、补偿方式和补偿金额、产权调换房屋的金额、差价结算、搬迁期限、产权调换房屋的交付、过渡方式、补助和奖励。协议附件1为补偿项目和产权调换房屋的价格组成。该协议内容符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款规定的事项，合法有效。二、市房屋征收办已经全面履行涉案产权调换协议的义务。2016年8月29日，涉案安置房万隆府（原人民里）建设项目竣工验收合格，并于同年9月12日通过竣工验收备案。同年9月14日万隆府通过交付使用条件备案，符合交房条件。市房屋征收办据此依协议约定的方式发布《万隆府（原人民里）安置房交房公告》，通知安置在上述房源内的被征收户于2016年9月28日至同年9月30日到指定地点办理交房手续。鉴于安置房原定2016年6月30日交付，市房屋征收办主动按产权调换协议的约定，支付给被征收户原标准二倍的临时安置补助费（即超时过渡费），并直接体现在结算清单中。涉及两被答辩人的超时过渡费为12150元。交付给两被答辩人的产权调换房（原人民里7号楼701室后更名为万隆府1幢701室）与涉案产权调换协议约定的安置房位置、用途一致，实测面积为108.63平方米，其中套内面积为82.8944平方米；2016年9月18日，市房屋征收办向两被答辩人发出了产权调换安置结算清单、缴费联系单及房权证办理联系单。以上事实一审法院已予查明。两被答辩人对市房屋征收办交付的万隆府1幢701室的位置、户型，以及市房屋征收办支付逾期交付三个月的超时过渡费的金额等均无异议。但其以市房屋征收办没有按照双方签订涉案产权调换协议时所提供的的选房图，交付与之相符合的合格房屋，即担架电梯轿厢尺寸与选房图不符，电梯厅进户少了一道门为由，认为市房屋征收办属于不履行产权调换协议。答辩人认为，被答辩人诉称的选房图系市房屋征收办提供给包括本案两被答辩人在内的被征收户作选房户型参考之用，设计单位在户型图上标注了“户型以施工图为准，本图仅供参考”的文字内容，以提醒被征收户。图中电梯及电梯厅等公共设施也只是标注了位置及走向，且该户型图并非涉案产权调换协议的附件，也非施工图。可见，两被答辩人诉称的情形均不是双方产权调换协议约定的内容，故不能成为其不按约定办理产权调换房差价结算和交房手续的理由，更不能据此认为市房屋征收办未全面履行产权调换协议或者存在两被答辩人诉称的“欺诈”。三、市房屋征收办交付的涉案房屋已通过竣工验收和交付使用条件备案，是符合建筑工程质量安全标准的房屋。四、涉案产权调换协议属于法律规定的行政协议，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定不适用本案。涉案产权调换协议是法律规定的行政协议。答辩人为加快城市建设步伐，改善旧城区居住环境，决定对两被答辩人原住房所在地地块实施国有土地上房屋征收。市房屋征收办与两被答辩人签订涉案产权调换协议，是为了实现公共利益之目的，履行法定职责，与房地产开发企业之营利目的有着本质上的不同。因此，对产权调换协议的内容和用于产权调换房屋的要求，国务院征补条例和《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》均有相应的规定。综上所述，请求二审法院依法驳回两被答辩人的上诉，维持原判。原审期间双方当事人提交的全部证据材料，均由原审法院移送至本院。二审询问时，上诉人提交复印于海宁市城乡建设档案馆的涉案房屋竣工图，以此证明其所主张的涉案担架电梯的电梯轿厢进深尺寸与协议约定的电梯井进深不相一致的事实。被上诉人质证认为，其交付建筑的担架电梯井结构及其尺寸符合平面图规定的建筑要求，上诉人所称担架电梯轿厢的进深与该交付建筑的电梯井进深并非同一概念。并未标注当事人双方所争议的担架电梯轿厢的具体尺寸。本院经审核认为，被上诉人的质证意见成立，即本案争议的事项即被上诉人是否已经按照房屋产权调换协议约定向上诉人交付了建筑质量符合要求的置换房屋，而非建筑担架电梯轿厢进深是否与该建筑平面图的图示相一致；况且，该所谓的“竣工图”，事实上乃为涉案建筑的“一层平面图”，该平面图亦仅标注了涉案担架电梯的电梯井建筑结构及其尺寸。故该证据的证明效力，本院不予采信。经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系上诉人吕锡林、张曼青要求被上诉人海宁市人民政府履行其于2013年5月7日与上诉人签订的《房屋征收房屋产权调换协议》提起的诉讼。根据查明的事实，上诉人与被上诉人于2013年5月7日签订涉案协议及其附件1，明确了各自的权利义务。而涉案房屋已经于2016年8月29日经竣工验收合格，同年9月12日通过竣工验收备案，同年9月14日又通过交付使用条件备案。在涉案房屋交付时，被上诉人因其迟延交付行为已主动向上诉人二倍支付协议约定的临时安置补助费。上述事实双方当事人均无异议。上诉人提起诉讼的主要理由是认为被上诉人交付的置换房屋不符合被上诉人提供的涉案“7＃楼五～十七层平面图”所载明的事项，即房屋所涉担架电梯轿厢进深尺寸与选房图不一致，且电梯厅与各户之间缺少了一道阻隔门，构成行政违约。但事实上，该涉案平面图并非“7＃楼”的施工图，该图示亦仅载明涉案房屋的户型及其结构。况且，该平面图上已明显标注“户型以施工图为准，本图仅供参考”的提示。同时，即使平面图所示的从电梯厅进户有一道阻隔门及其两个电梯井情况看，亦未具体标注该阻隔门及其电梯轿厢的具体尺寸规格。更何况，涉案建筑已经通过竣工验收合格、交付使用条件备案，故被上诉人交付的涉案房屋应当属于合格建筑，将其作为协议约定的置换房屋交付上诉人使用，符合事实和法律规定。上诉人若对该置换房屋建筑质量存有异议，可以通过其他途径申请解决。另外，针对上诉人就涉案担架电梯的规格、楼道阻隔门建设技术规范提出的要求，被上诉人已经于原审时提供浙江鸿翔建筑设计有限公司出具的《关于万隆府1#楼可容纳担架电梯的设计说明》、《关于万隆府1#楼前室门的设计说明》作为其合法性的证据，原审亦予以审查认定。对此，本院予以确认。综上，原审判决驳回上诉人诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。上诉人提出的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元整，由上诉人吕锡林、张曼青共同负担。本判决为终审判决。审判长  陈建勋审判员  惠 忆审判员  马惟菁二〇一七年十一月二十三日书记员  韦若莎