北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初625号
原告：梁宝杰，男，1964年7月11日出生，汉族，北京市顺义区高丽营镇×××村民，住该村，身份号码×××。
委托代理人：张永杰，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告：顺义区高丽营镇一村村民委员会，住所地北京市顺义区高丽营镇一村。
法定代表人：庞强，村主任。
委托代理人：纪学文，北京市狄克律师事务所律师。
原告梁宝杰与被告顺义区高丽营镇一村村民委员会（以下简称高丽营一村村委会）农业承包合同纠纷一案，本院于2011年10月27日作出（2011）顺民初字第7761号民事判决。北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）于2012年2月20日作出（2012）二中民终字第367号民事判决。北京市高级人民法院于2014年12月19日作出（2014）高民申字第598号民事裁定，指令二中院再审。二中院于2015年11月13日作出（2015）二中民（商）再终字第11671号民事裁定，撤销（2012）二中民终字第367号民事判决及（2011）顺民初字第7761号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理本案。原告梁宝杰及委托代理人张永杰、被告高丽营一村村委会委托代理人纪学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁宝杰诉称，为了调整农业结构，安置农村富余劳动力就业，带动村民共同富裕，2006年4月8日，顺义区高丽营镇一村村民代表会议决议，将村中闲置的三队场地块（以下简称涉诉土地）承包给我。2006年5月1日，我与高丽营一村村委会签订了30年期的承包合同。当时高丽营一村村委会要求我一年内付齐30年的承包款54万元，并约定承包用途为建办毛织服装加工厂。我按要求付齐租金，并陆续按照毛织服装厂的生产要求建造厂房。不成想，高丽营一村村委会称合同约定的土地原为农业建设用地，后来又被变成耕地了。镇政府从不闻不问，变得迫不及待要将我的建筑物定性为违章建筑，并声称要强制拆除。高丽营一村村委会不讲诚信，镇政府不依法办事，严重挫伤了我成就一番事业，造福乡邻的想法。我要求高丽营一村村委会将土地上添置的不动产的价值归还我，我将原不该出租的土地归还高丽营一村村委会。2011年5月13日，北京恒浩房地产评估有限公司出具顺义区高丽营镇一村三队场院内的建筑物（共11栋建筑物，总建筑面积3225.17平方米，总价值850.14万元）评估报告。综上，双方之间的承包合同属于无效合同，我在返还租赁土地时，其上建造的厂房作为土地添附不动产，由高丽营一村村委会享有管理、使用的权利，高丽营一村村委会应当支付补偿房屋价值款850.14万元。故我起诉，请求判令：1.确认双方之间签订的承包合同为无效合同；2.高丽营一村村委会支付我在承包地上的房屋建造投资价值850万元。
高丽营一村村委会辩称，梁宝杰与高丽营一村村委会于2006年5月1日签订承包合同。合同签订时，土地管理部门未明确梁宝杰承包土地的性质。该块土地是2009年第二次土地调查后被确认为水浇地的，此前一直作为顺义区高丽营镇一村生产队场院用地。因此，高丽营一村村委会与梁宝杰签订的合同没有违反法律的强制性规定。梁宝杰所建房屋被拆除是因为未取得相关手续，是梁宝杰自身原因造成的，高丽营一村村委会没有过错。因此，请求驳回梁宝杰全部诉讼请求。
经审理查明，2005年4月18日，梁宝杰注册成立北京龙马缘服装服饰有限公司并担任该公司法定代表人。
2006年4月8日，顺义区高丽营镇一村召开村民代表会议。会议形成决议，将村中三队场地块承包给梁宝杰搞纺织服装加工业，承包期限30年。
2006年5月1日，高丽营一村村委会（甲方）与梁宝杰（乙方）签订《承包合同》。该合同约定，经高丽营一村村委会与梁宝杰充分协商，并经村民代表会讨论决定，将原来三队场院承包给梁宝杰建办毛织服装加工厂。一、位置：以原三队场为基础，东至道，西至渔池，南至廉福元房后20米处向北，西至渔池，北至草图所标尺寸，并附草图一份。二、承包期为30年，于2006年5月1日至2036年5月1日止，面积6.45亩，每亩年租金2800元，年租金1.8万元，总计54万元，于签字之日首付60%，其余部分在一年内付清。三、一年内办好注册，证照齐全，合法经营，付齐承包费，否则高丽营一村村委会终止合同。五、合同执行期间，如政府征用，高丽营一村村委会、梁宝杰必须服从，承包费由高丽营一村村委会按未执行期限退还梁宝杰，政府所付补偿费，土地补偿归高丽营一村村委会，地上物补偿归梁宝杰。七、合同自签订之日起生效，双方必须严格遵守，单方违约必须赔偿对方的经济损失，发生纠纷协商解决，协商不成可诉讼至法院。八、此合同一式三份，高丽营一村村委会、梁宝杰各持一份，镇资产运营中心一份。
《承包合同》签订后，高丽营一村村委会按约将涉诉土地交由梁宝杰。梁宝杰亦支付了全部租金54万元。高丽营一村村委会称，涉诉土地在承包给梁宝杰之前系用于晾晒、储存粮食的场院用地，并建有办公用房。后高丽营一村村委会将办公用房拆除，变成一块空地。双方确认，梁宝杰承包涉诉土地时，地上无建筑物，梁宝杰承包涉诉土地后，陆续开始在涉诉土地上进行建筑施工。
2010年4月22日，北京市顺义区高丽营镇人民政府（以下简称高丽营镇政府）向梁宝杰发出违建字（2010）第40号《责令停止违法建设行为通知书》。该通知上载：”经查，你未经任何部门批准擅自在承包地内建房，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定。现责令立即停止违法行为，拆除违法建筑，并恢复地貌，如继续施工，一切损失和后果自负。”
2011年4月12日，北京市规划委员会向高丽营镇政府出具规（顺）执函[2011]162号《关于梁宝杰所建房屋规划审批情况的函》。该函上载：”经查，位于一村西侧的由梁宝杰所建砖混结构房屋总建筑面积2609平方米，未依法取得建设工程规划许可证（乡村建设规划许可证）。特此函告。”
2011年4月13日，高丽营镇政府作出[2011]第024号《限期拆除通知书》，要求梁宝杰于2011年4月20日之前自行拆除所建房屋，逾期未拆除，将依法组织拆除。
2011年5月11日，梁宝杰以其开办的北京龙马缘服装服饰有限公司的名义委托北京恒浩房地产评估有限公司对其所建建筑物的市场价值进行了评估。2011年5月13日，北京恒浩房地产评估有限公司作出房地产估价报告。估价结果为：高丽营一村三队场院内的建筑物（共11栋建筑，总建筑面积3225.17平方米，尚未取得《房屋所有权证》），在估价时点2011年5月11的房产总价值为850.14万元。梁宝杰将上述评估结果书面告知了高丽营一村村委会，并明确提出，如高丽营一村村委会不作出任何书面答复意见，则梁宝杰有理由相信高丽营一村村委会已认可上述评估内容。高丽营一村村委会未予回应。
梁宝杰未在规定时间内拆除房屋。2011年5月27日，高丽营镇政府组织有关人员将涉诉土地上的建筑拆除。
梁宝杰不服高丽营镇政府于2011年4月13日作出的[2011]第024号《限期拆除通知书》，于2011年5月19日向本院提起诉讼。2011年11月4日，本院作出（2011）顺行初字第83号行政判决。该判决认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款规定：”在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”梁宝杰在未取得城乡规划主管部门核发的乡村建设规划许可证的前提下，建设房屋为其开办的北京龙马缘服装服饰有限公司使用，违反了上述法律规定，属于违法建设。但高丽营镇政府对梁宝杰所建房屋建筑面积的认定存在错误，与实际建筑面积相差较大，属于事实认定不清。该判决撤销高丽营镇政府于2011年4月13日作出的[2011]第024号《限期拆除通知书》。（2011）顺行初字第83号行政判决已经发生法律效力。
梁宝杰不服高丽营镇政府于2013年4月9日作出的《不予赔偿通知书》，于2011年4月17日向本院提起行政赔偿诉讼。本院于2013年7月12日作出（2013）顺行初字第54号行政判决，以梁宝杰提交的证据不能证明其在承包土地内建设建筑物的行为具备合法性为由，驳回梁宝杰的赔偿请求。梁宝杰不服一审判决，提出上诉。二中院于2013年10月18日作出（2013）二中行终字第834号行政判决，驳回上诉，维持一审行政赔偿判决。
原审期间，本院曾向双方释明关于租金及土地返还是否在本案中解决，双方均明确表示租金及土地返还事宜不在本案中解决。本院向北京市顺义区国土资源和房屋管理局调查涉诉土地的性质。该局工作人员答复称，根据2009年二调，涉诉土地的性质为水浇地，即耕地，涉诉土地上不能建设房屋。
重审期间，梁宝杰申请对涉诉土地的坐标进行测绘。双方协商选定陕西国土测绘工程院作为测绘机构。2016年3月8日，陕西国土测绘工程院作出测量成果报告，明确涉诉土地的坐标。梁宝杰以北京市龙马缘服装服饰有限公司名义交纳测绘费2000元。本院致函北京市国土资源局顺义分局（以下简称顺义国土局）调查涉诉土地规划性质及土地利用现状。
关于涉诉土地规划性质，顺义国土局于2016年4月13日作出《关于梁宝杰承包地土地利用总体规划情况的说明》并附相应规划图。该说明载明，涉诉土地在2006年4月8日规划用途为农村居民点，依据为《顺义区土地利用总体规划（2001-2010年）》；涉诉土地目前规划用途为一般农地区，依据为《顺义区高丽营镇土地利用总体规划（2006-2020）》。该说明同时附《北京市国土资源局关于顺义区各镇土地利用总体规划的批复》。关于农村居民点属于何种性质，顺义区国土局于2016年6月20日作出书面答复称，一、土地利用总体规划用途包括：基本农田保护区、一般农地区、城镇建设用地区、村镇建设用地区、独立工矿区、其他建设用地、风景旅游用地区、水域用地、自然保留地、铁路用地、公路用地、民用机场。农村居民点是指农村居民点以及所属的商服、住宅、工矿、工业、仓储、学校等用地。一般农地区是指基本农田保护区以外，为农业、牧业、渔业生产发展需要划定的土地用途区。二、修建厂房需符合土地利用总体规划，一般农地区内禁止修建厂房。在土地利用总体规划和城市规划的前提下，在农村居民点上建设厂房需取得规划许可证、用地批准书等相关手续。
关于涉诉土地利用现状，顺义国土局于2016年3月14日作出《关于梁宝杰承包土地性质有关问题的说明》。说明：1、涉诉土地在2006年4月8日的土地利用现状地类为建设用地。2、涉诉土地利用现状地类从2006年至2008年为建设用地；2009年土地利用现状地类为耕地4362.04平方米，建设用地292.65平方米；2010年至2014年土地利用现状地类为耕地832.30平方米，建设用地3822.39平方米。3、2008年及以前土地利用现状地类是在1996年10月31日全国第一次土地详查统一时点后，通过历年变更调查，依据《第一次土地利用现状调查技术规程》确定。2009年及以后土地利用现状地类是在2007年全国第二次土地调查（统一时点2009年12月31日），依据中华人民共和国土地管理行业标准《第二次全国土地调查技术规程（TD/T1014-2007）》确定。2016年5月23日，顺义国土局亦作出书面答复，明确土地利用现状分类中的农村宅基地（农村居民点）属于建设用地范畴。
原审期间，梁宝杰申请证人梁某、高某出庭作证。梁某、高某均称，梁宝杰所建厂房于2010年秋季完工。重审期间，梁宝杰先称，在合同签订后未向有关部门申请办理用地及建设许可手续，2010年4月即完成厂房的主体建设及装饰、装修。梁宝杰后称，2010年4月22日收到《责令停止违法建设行为通知书》时，厂房主体已经建成，之后对厂房进行了装修。2006年与高丽营一村村委会签订承包合同时，《中华人民共和国城乡规划法》尚未实施。《中华人民共和国城乡规划法》实施后应当由高丽营一村村委会办理或者协助梁宝杰办理相关的规划手续，但是因为涉诉土地为耕地，梁宝杰实际上无法办理相关的规划手续，因此高丽营一村村委会有重大过错。高丽营一村村委会则认为，相应的规划手续应由梁宝杰申请办理，且2010年梁宝杰厂房仍在建设。
上述事实，有《承包合同》、《关于梁宝杰承包土地性质有关问题的说明》、《关于梁宝杰承包地土地利用总体规划情况的说明》、当事人的庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
本案争议焦点之一为双方于2006年5月1日签订的《承包合同》的效力问题。该问题取决于双方所签合同是否符合土地性质和用途。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。涉诉土地在合同签订时的土地利用总体规划及土地利用现状均为建设用地，高丽营一村村委会将村内建设用地交由梁宝杰建办毛织服装加工厂是双方真实意思表示且符合土地利用总体规划确定的用途，内容并不违反相关法律的规定，应为有效合同。同时，鉴于涉诉土地在合同签订时为建设用地，因此双方签订的合同属于租赁合同，本院在此予以明确。据此，梁宝杰关于双方签订合同无效的主张，本院不予支持。
本案争议焦点之二为高丽营一村村委会是否应当赔偿梁宝杰的损失。本案中，梁宝杰主张赔偿损失的基础为其与高丽营一村村委会所签承包合同系无效合同。但是如上所述，本案中的《承包合同》系有效合同，因此梁宝杰基于合同无效主张赔偿损失缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。
鉴于本案系再审发回重审案件，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百五十二条之规定：再审裁定撤销原判决、裁定发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，符合下列情形之一的，人民法院应当准许：（一）原审未合法传唤缺席判决，影响当事人行使诉讼权利的；（二）追加新的诉讼当事人的；（三）诉讼标的物灭失或者发生变化致使原诉讼请求无法实现的；（四）当事人申请变更、增加的诉讼请求或者提出的反诉，无法通过另诉解决的。显然，本案的情况并不符合上述规定的情形。梁宝杰可在合同有效基础上另行主张权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百五十二条之规定，判决如下：
驳回原告梁宝杰全部诉讼请求。
案件受理费三万五千六百五十元，由原告梁宝杰负担三万三千六百五十元（已交纳），由被告顺义区高丽营镇一村村民委员会负担两千元，于本判决生效后七日内交纳。
测绘费两千元，由原告梁宝杰负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘必钰
审 判 员 林媛媛
人民陪审员 刘长禄
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 魏 薇