辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）葫民一终字第00480号
上诉人（原审原告）：韩锐。
委托代理人：胡卫国。
上诉人（原审被告）：秦胜英。
上诉人（原审被告）：王绍辉。
上诉人韩锐、秦胜英、王绍辉因房屋买卖合同纠纷一案，不服连山区人民法院（2013）连民三初字第00106号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人韩锐的委托代理人胡卫国，上诉人秦胜英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，二被告原系夫妻关系，2012年11月6日二被告办理离婚，之后又复婚。座落在葫芦岛市连山区兴工路X号楼A、建筑面积180.37平方米的房屋原系二被告共同共有。原告韩锐与被告秦胜英系朋友关系，2012年9月二被告因装修浴池缺少资金，经与原告联系，要将二被告共同共有的房屋卖给原告一半，想双方共同经营。在原被告双方签订购房协议前，二被告将座落在葫芦岛市连山区兴工路X号楼A，面积180.37平方米的房屋已抵押给银行，并办理了抵押物登记。2012年11月13日原被告双方签订《购房定金协议》一份，内容为“秦胜英、王绍辉夫妇自愿将以下房屋（葫房权证连字第B号）座落连山区兴工路X号楼A，面积180.37平方米的房屋卖给韩锐，并于2012年11月13日收取韩锐购买定金人民币叁拾万元整，该房屋总价值壹佰贰拾万元人民币，双方约定2013年5月1日前韩锐交齐购房尾款，卖方负责配合房屋过户，并负责期间产生的一切费用”。协议签订当日，二被告为原告出具收款收条一份，证明收到购房定金30万元。2012年12月28日，二被告与案外人黄国龙在辽宁省葫芦岛市辽西公证处签订委托公证书一份，内容为：黄国龙可代理二被告办理上述房出售并办理房屋过户手续。该房屋于2013年1月14日变更为被告秦胜英单独所有。原告得知此情况后，多次与二被告沟通，要求其继续履行房屋买卖事宜，在沟通未果后，原告诉至法院。
原告韩锐诉称，2012年11月13日原告与二被告签订《购房定金协议》，主要内容为原告在当日交纳给二被告购买座落于葫芦岛市连山区兴工路X号楼定金30万元，该房屋价格为120万元。申请人在2013年5月1日之前交付余款，并由被申请人负责办理房屋产权过户手续。定金协议签订并交纳定金后，二被告办理离婚登记，将上述房产更名为被告秦胜英单独所有，随即二被告在葫芦岛市辽西公证处将房屋的处分权、收益权办理委托公证。原告多次催要定金未果。原告认为，二被告的行为已经侵犯了原告的财产合法权益，致使合同目的无法实现，原告依法享有行使不安抗辩权。故请求人民法院依法判令二被告连带返还定金共计54万元。
被告秦胜英、王绍辉辩称，第一、本案的事实真相是我们经韩锐介绍向刘盼借款30万元，而不是房屋买卖关系。第二、原告在起诉状中提到的《购房定金协议》和《定金收条》均属无效，因为在协议及收条中仅有我和王绍辉签名，没有韩锐签名，单方签字根本不成为协议。且原、被告双方在签订协议时原告明知所诉房屋已经抵押给中信银行，房屋在抵押期间是不允许买卖的。从协议内容来看180多平方米的门市楼仅做价120万元，价格明显不合理。第三、退一步讲，即使可以按照协议执行，原、被告双方约定的房屋过户时间是在2013年5月1日，在原告交齐购房尾款的前提下，二被告才负责配合过户。原告在双方约定的过户日期之前起诉我们要求返还定金，属于违约行为，所以原告无权要求返还定金。第四、原告要求二被告返还购房定金54万元，该数额形成不明。
原审法院认为，本案争议的焦点问题是原、被告双方签订的《购房定金协议》是否有效。因在双方签订协议之前被告已将争议房屋抵押给银行，并办理了抵押物登记，被告在庭审中也承认知晓该房屋抵押事宜。根据法律规定，在抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人，否则该转让抵押物的行为无效，加之根据我国《中国人民银行个人住房贷款管理办法》的规定，抵押物在抵押期间，未经贷款人同意，抵押物不得变卖。因原告未举出抵押权人即银行知晓原被告双方转让房屋的证据，更未提供抵押权人同意转让的证据，故应认定原被告双方签订的《购房定金协议》无效，原告无权要求被告双倍返还定金。协议无效后，二被告因此取得的30万元购房款应返还原告。被告明知该房屋已抵押情况下还与原告签订购房协议，应对该无效协议的形成承担主要责任。依照公平原则，二被告应自原告交付定金之日起以30万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付利息给原告。综上，依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第十九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原审判决：一、原告韩锐与被告秦胜英、王绍辉之间的购房定金协议无效。二、被告秦胜英、王绍辉于本判决生效后十日内返还原告韩锐购房定金30万元，并以30万元为基数，自2012年11月13日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至本判决确定给付之日止。三、二被告对上述债务互负连带清偿责任。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，由原告承担4600元，被告秦胜英、王绍辉承担4600元。
原审判决后，韩锐不服，向本院提起上诉称：原审判决认定《购房定金协议》无效，属于认定事实错误。韩锐是在秦胜英、王绍辉同意并承诺在韩锐交付30万元定金后，自行筹款将已经抵押的楼房解除抵押登记，在此情形下双方签订的《购房定金协议》。而在韩锐交付定金后，秦胜英、王绍辉不但没有将涉案的楼房解除抵押登记，反而不履行协议约定的内容，将该楼房再次转让他人。秦胜英、王绍辉的欺诈行为，使得双方签订的协议无法履行，秦胜英、王绍辉依法应承担双倍返还定金的法律责任。综上，请求二审法院查清事实，依法改判。
上诉人秦胜英、王绍辉上诉称：原判决认定事实及适用法律错误。本案的事实是秦胜英、王绍辉与韩锐是朋友关系，因秦胜英、王绍辉装修浴池缺少资金，韩锐介绍刘某给秦胜英、王绍辉提供借款85000元。因刘某是银行信贷员，又是高利息借贷，所以不便出面，刘某就以韩锐的名义放贷。2012年11月13日，韩锐和刘某到秦胜英家浴池，刘某出借85000元，按照事先约定，秦胜英、王绍辉出具本息合计30万元的欠条。刘某、韩锐怕秦胜英、王绍辉还不上借款，又提出拿浴池的房子作担保，写一份《购房定金协议》和收条，并且是按照他们拟定好的内容写的。秦胜英、王绍辉签完字后，觉得不对劲，就不同意了，收回了《购房定金协议》和收条，后韩锐趁机把《购房定金协议》和收条偷取。为此，请求二审法院查清事实，依法客观公正的判决，驳回韩锐在原审中的诉讼请求。
本院二审查明的案件事实与原审判决一致。
另查明，2013年1月9日，涉案房屋抵押登记已注销。
本院认为，韩锐以秦胜英、王绍辉签名的《购房定金协议》和收条为证据诉至原审法院，要求秦胜英、王绍辉连带返还定金共计54万元。原审诉讼中，秦胜英、王绍辉承认通过韩锐联系向案外人刘某借款30万元的事实，但否认其与韩锐协商房屋买卖并收取30万元定金的事实，但未能提交可信证据予以证明。《购房定金协议》和收条为书证，其证据效力大于当事人的陈述，可作为认定本案事实的证据。虽然《购房定金协议》中的涉案房屋当时已在银行抵押，但该协议并非房屋转让协议，双方约定2013年5月1日前韩锐交齐购房尾款后再办理房屋过户手续，且2013年1月9日该房屋抵押登记已注销，故不能以抵押人秦胜英、王绍辉未将抵押房屋转让的事实通知抵押权人而认定《购房定金协议》无效。秦胜英、王绍辉否认《购房定金协议》的效力，且于2012年12月28日，与案外人黄国龙在公证处签订委托公证，授权黄国龙办理涉案房产出售、过户等事宜，该行为已经丧失商业信誉，韩锐依法行使不安抗辩权，要求解除合同并返还定金的请求合理，依法应予支持。诉讼中，韩锐要求返还定金54万元的诉请于法无据，依法不予支持。秦胜英、王绍辉上诉称本案实为借款，《购房定金协议》不成立，因未提交证据证明，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，虽然适用法律存在瑕疵，但判决结果正确，依法可予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9200元，由上诉人韩锐承担4600元，上诉人秦胜英、王绍辉承担4600元。
本判决为终审判决。
审判长 张国军
审判员 张学荣
审判员 牛广兴
二〇一四年一月二十日
书记员 刘丽雅
本判决书援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
《中华人民共和国合同法》
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。