安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖04民终642号
上诉人（原审原告）：胡兰图，男，1972年4月5日生，汉族，住安徽省凤台县。
委托诉讼代理人：李传军，安徽州来律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽广业房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市马鞍山路130号万达广场C区6-1205室、1206室，统一社会信用代码:9134010077282961XR(1-1)
法定代表人：邵应斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐勇，安徽卓泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张姝颖，安徽卓泰律师事务所律师。
上诉人胡兰图因与被上诉人安徽广业房地产开发有限公司（以下简称：广业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院（2017）皖0421民初3053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡兰图的委托诉讼代理人李传军，被上诉人安徽广业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐勇、张姝颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡兰图上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持胡兰图的一审诉求。事实和理由：1.一审认定事实不清，适用法律不当。2011年2月17日，胡兰图与广业房地产公司签订《商品房买卖合同》，2011年4月12日胡兰图交付全部购房款296730元，广业房地产公司也已交房，按照合同约定广业房地产公司应为胡兰图及时办理房产证明。2013年3月7日广业房地产公司收取胡兰图8174元的办证费用并已把相关证件交付给广业房地产公司，但该公司一直未办理房产证书，按照合同约定，广业房地产公司应承担交付购房款0.5%的违约金。一审判决认为根据合同约定，房屋面积应以“产权登记面积为准，据实核算”。胡兰图认为该约定不明，该产权登记是房产面积或预算面积或测量面积，如何据实结算。该条款剥夺了胡兰图的主要权利，违背合同法的公平原则，是无效条款，因此依据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题解释》第十四条第二款的规定，胡兰图有权解除合同，并要求广业房地产公司返还已经支付的购房款及利息。2.一审判决认定的利息损失不当。一审认定建筑面积为129.98平方米，实际面积与合同约定面积误差为16.6平方米，远大于3%的约定，胡兰图要求解除合同，并要求广业房地产公司承担128187.36元利息损失，一审判决以33604.29元本金，月息0.5%计算利息错误。
广业房地产公司的委托诉讼代理人当庭答辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋没有办产权证责任不在广业房地产公司，其公司一直催告胡兰图提供相应的办证资料，胡兰图一直以在外地工作为由，拒不提供。此后，双方对于房屋产权面积发生争议，就该产权登记事宜搁置，胡兰图无法提供相关全部资料之前，广业房地产公司不能办理相应的产权责任证书。2.房屋实际面积，一审法院在庭审后，委托第三方进行测量，但是由于不具备对现有房屋进行面积勘测的条件，而无法进行鉴定，广业房地产公司提交了淮南市房地产测绘中心出具的房屋分户图予以证明，涉案房屋的建筑面积为129.98平方米，对于超出合同约定的面积部分判决予以返还，关于违约金和利息，合同中也是明确约定的，一审认定事实清楚，适用法律正确。
胡兰图向一审法院起诉请求：1．解除双方的房屋买卖合同，返还购房款296730元；2.判令广业房地产公司支付违约金1483.65元；3.判令广业房地产公司赔偿损失128187.36元。
一审法院认定事实：2011年2月17日，胡兰图与广业房地产公司签订房屋买卖合同，购买毛集实验区加州阳光住宅小区11栋503室房屋一套。房屋买卖合同中约定的建筑面积146.58平方米，其中套内建筑面积129.87平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.71平方米。合同签订后，胡兰图于2011年2月17日交付了首付款89730元，于2011年4月12日与中国银行股份有限公司淮南分行签订了房屋抵押贷款合同。该房屋已交付胡兰图。淮南市房地产测绘中心出具的房屋分户图及基本状况勘测（调查）表明细中涉案房屋建筑面积129.98平方米、套内面积116.72平方米、分摊面积为13.26平方米。胡兰图与广业房地产公司对上述房屋分户图及基本状况勘测（调查）表明细的内容均表示认可。胡兰图与广业房地产公司在房屋买卖合同中约定,房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定以产权登记面积为准，据实核算。胡兰图与广业房地产公司在房屋买卖合同还约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，买受人如要求退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。
一审法院认为，胡兰图与广业房地产公司签订的房屋买卖合同是双方自愿签订且不违反法律规定，因此对双方均具有约束力。房屋买卖合同中约定的房屋建筑面积为146.58平方米，淮南市房地产测绘中心出具的房屋分户图及基本状况勘测（调查）表明细中涉案房屋的建筑面积为129.98平方米。双方签订房屋买卖合同中约定房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，据实结算。现房屋实际建筑面积与房屋买卖合同约定的面积误差16.6平方米，且广业房地产公司未将面积误差对应的购房款退还胡兰图，因此广业房地产公司应当返还胡兰图购房款33604.29元（2024.355元/平方米×16.6平方米），胡兰图要求解除房屋买卖合同的主张，不予支持。胡兰图要求广业房地产公司赔偿利息损失128187.36元过高，利息损失应为12097.54元（2011年7月至2017年6月合计72个月，按本金33604.29元月利率0.5%计算），超出部分不予支持。关于违约金部分，因胡兰图没有证据证明未取得房地产权证书是由于广业房地产公司的责任，因此胡兰图要求广业房地产公司支付违约金的主张，不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：1.广业房地产公司返还胡兰图购房款33604.29元，并支付胡兰图利息损失12097.54元，合计45701.83元，于本判决生效后十日内履行；2.驳回胡兰图的其它诉讼请求。案件受理费7696元，减半收取3848元，由胡兰图负担3436元，由广业房地产公司负担412元。
二审中，胡兰图针对一审提交的商品房买卖合同补充证明观点:该合同约定的第五款剥夺了胡兰图的主要权利，该约定是违法的。
广业房地产公司补充认为，合同尊重双方意思自治，该约定不违反法律禁止性规定，是合法有效的。
针对胡兰图在二审中补充的证明观点，本院认为，商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对其补充证明观点，本院依法不予采纳。
当事人所举其他证据同一审，相对方质证意见同一审，本院认定意见同一审。对一审查明的事实，本院予以确认。
本案二审争议焦点：胡兰图要求解除房屋买卖合同并返还购房款有无事实和法律依据；本案的违约责任和损失应当如何认定。
本院认为，胡兰图因购买毛集实验区加州阳关住宅小区一套房屋与广业房地产公司签订房屋买卖合同，合同约定房屋建筑面积为146.58平方米。房屋交付胡兰图使用后，其发现房屋的实际面积小于合同约定，要求解除双方签订的房屋买卖合同。根据淮南市房地产测绘中心出具的房屋建筑面积测量报告显示，涉案房屋的建筑面积为129.98平方米，面积误差为16.6平方米。因涉案的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为合法有效，对双方均有约束力，因此本案的面积差异问题应按照双方合同的约定处理。根据涉案房屋买卖合同第五条的规定，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，据实结算。因此，胡兰图无权因面积发生差异行使解除权，其要求解除合同并返还购房款无事实及法律依据，本院依法不予支持。
关于本案的违约责任和损失如何认定，根据合同约定，广业房地产公司应将面积误差对应的购房款返还胡兰图，一审判决按照房屋的购买单价计算应返还的购房款，并按照年利率6%计算利息并无不当，本院依法予以确认。
综上所述，胡兰图的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7010元，由胡兰图负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 瑞
审判员 王元元
审判员 张 晨
二〇一八年六月四日
书记员 齐 瑶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违法法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不当再次发回重审。