苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第1669号
原告徐纯亮。
被告荣乐。
委托代理人周辉阳。
本院于2015年5月13日受理了原告徐纯亮诉被告荣乐房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员刘虎适用简易程序，于2015年8月5日公开开庭进行审理。原告徐纯亮、被告荣乐及其委托代理人周辉阳到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。
原告徐纯亮诉称：原、被告于2014年6月20日签订租赁合同，由原告将位于苏州工业园区九龙仓时代上城6幢601室的房屋出租给被告，租期一年，租金每月6000元。合同约定必须租满一年，但被告承租房屋半年后就搬走。被告搬走后，欠付物业费、水电费、煤气费、电话费等均未足额缴纳。原告现起诉至法院，请求判令被告支付欠付的物业费、水电费、电话费、煤气费等合计6885元、补缴剩余半年房屋36000元，并由被告承担本案诉讼费。
被告荣乐辩称：1、原被告签订租赁合同属实，但合同约定租赁房屋为602室，原告实际承租的是601室，并未使用602室房屋；2、被告在搬走时，已提前一个月通知原告，并在交钥匙的同时将已付押金作为赔偿补偿给原告，对原告已尽到了赔偿义务；3、居住期间的物业费、水电费、煤气费已经全额交清，没有使用过电话，也不存在电话费。
经审理查明：位于苏州工业园区时代上城6幢601室的房屋登记产权人为徐功豪，其向本院出具书面《情况说明》，此房由其父亲徐纯亮负责出租管理，其本人同意。2014年6月20日，徐纯亮与荣乐签订一份《房屋租赁合同》，约定由徐纯亮将位于苏州工业园区时代上城6幢602室的房屋出租给荣乐，用途为居住，不得进行其余违法活动。租期为2014年6月20日至2015年6月19日，租金每月6000元，保证金为1个月租金。付款方式为每三个月支付一次，第一次租金及保证金签订合同时支付，以后按规定提前1个月支付下期房款。荣乐在租赁期间承担水电费、电话费、网络费、煤气费、有线电视月租费、物业管理费。保证金性质为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，对于承租方在租赁期限内发生的包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后以此不计利息退回。承租方应按照约定时间及方式支付租金、保证金及其他费用，未经同意不得私自将该房屋全部或部分转租他人，合同终止时庆典设施并检查移交，损坏或短缺要赔偿。关于违约金，双方约定：如承租方违反上述约定，出租方有权终止合同并收回房屋，没收剩余房款；如不足抵偿损失，另行赔偿。如承租方非因房屋问题中途退房，须按一个月房租金支付违约金，出租方退还剩余租金及保证金，否则没收剩余房租金及保证金。合同第十条补充条款，双方约定必需住满一年否则押金不退。该合同下方，甲方处徐纯亮签字，乙方处荣乐签字。庭审中，被告辩称租赁合同写的租赁房屋为“6幢602室”，但确认其实际居住的房屋为6幢601室。合同签订后，被告按约定交付了2014年上半年的租金以及押金6000元。
租赁期间，被告荣乐向原告口头提出不再租赁房屋，并于2014年12月20日将房屋钥匙交还给徐纯亮。徐纯亮诉称，因为房租先交后用，自己提前打电话给被告，被告说忙。到2014年12月20日，被告说不住了。当时距离交房租的时间超过20天了，原告去的时候被告已经准备搬东西，被告租赁房屋也是转租给别人的。原告说既然不住了就要被告将费用结算一下，但被告一直拖延，后来就联系不上，故此起诉。在收回房屋后房屋就一直空置，虽然挂着出租但未能租掉。涉案房屋本身也并非用于出租，是原告自己住的，但原告本人在吴中区上班，也不方便住在园区就出租了。被告荣乐辩称：当时被告不想继续租赁房屋，并在2014年12月10日左右电话通知原告，而且在租赁的时候就已经告诉原告是帮其余租客租赁的，原告也知情并同意。
庭审中，被告确认上述保证金6000元愿意抵偿给原告作为损失，原告诉称该款应当由自己没收。
关于原告主张的各项损失。1、物业费。原告诉称，根据租赁合同，租期为一年，故被告应当交付截止2015年6月19日的物业费，现需交付2014年12月20日至2015年6月19日的租金，计4602元。后经与物业核实费用，原告调整物业费为4524元（130.02平方米＊12月＊2.9元／平米）；被告辩称，住了半年，只肯交付半年的租金；2、水电费合计779元，煤气费合计207元，以上为被告居住期间使用而未缴纳，被告搬走后原告代为交付。被告对相关费用认可；3、电话费，原告主张，当时办理套餐电话，包括电话（含手机及固定电话）、网络、电视，每个月209元，其中手机由原告本人使用，每个月附赠的通话时间及流量也由原告自行使用，但原告每个月另行交付了10块钱，其余的设施都在房屋内由被告使用。现被告搬走，原告代缴费用1297元，现原告按照缴费票据诉请主张给付1228元。被告辩称，手机是原告使用，应当相应扣减费用，且只使用了6个月，只愿意承担相应时间的费用。
以上事实，由《房屋租赁合同》、票据等及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告徐纯亮将涉案房屋出租给被告荣乐并签订租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，且经得房屋产权人徐功豪的追认，相关租赁行为应当合法、有效。租赁合同虽约定租赁房屋为“6幢602室”，但各方均确认实际房屋即为“6幢601室”，故租赁物即为6幢601室，原告诉称为笔误，本院予以确认。根据双方约定，居住期限必须满一年，否则押金不退；承租方非因房屋问题提前退房的，须按一个月租金向出租方支付违约金。现荣乐不能举证证实房屋本身存在质量问题或者房屋权属存在争议影响其使用房屋，其单方解除合同构成违约。荣乐辩称已经交付保证金，愿意以损失该项费用作为代价解除合同，但双方在合同中明确约定保证金性质为履约保证金，目的为防止租赁期限内费用短缺或物品损坏，并无证据表明荣乐的上述意思经得原告同意。在原告未就其余损失明确放弃的情况下，被告的上述意见以及其认为双方已就损失赔偿完毕的意见均缺乏依据，本院不予采纳。鉴于被告交还房屋并搬离，原告确认已于2014年12月20日收到房屋钥匙，本院确认双方的《房屋租赁合同》于2014年12月20日已经解除。我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告荣乐承租房屋期间，按照约定应当交付租金、水电费、物业费、电话费等。因被告实际使用房屋的时间为6个月，其后及时将房屋交还给原告，故物业费、水电费、煤气费均按照被告实际使用期限计算较为适宜；鉴于电话费用为捆绑套餐，而原告使用套餐内的手机并共享相关服务，其自行使用部分应当予以扣减，本院裁决电话费部分由被告承担1000元。上述经核算，合计4248元（4524元／年÷2＋779元＋207元＋1000元）。关于原告诉请房屋收回后一直空置，故诉请被告按照合同补足剩余半年的租金损失。本院认为，根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的损失，但最长不超过六个月。本案中，一方面，原告于2014年12月20日收回房屋，可以及时将房屋另行出租或自行使用以避免损失进一步扩大。经本院询问，原告也确认本案房屋本身并非系用来出租，之前是自住的，故原告因收回房屋客观上避免了自身权益进一步损失；另一方面，被告也确认，搬离时已表示过将保证金由原告没收作为原告的损失赔偿。综合考量原告的损失及被告的过错程度，本院酌情在支持原告没收保证金6000元的基础上，由被告荣乐按照租金的标准，向原告另行支付2个月的租金即12000元用来赔偿原告空置损失（其中已经包含空置期间的物业费、电话费等相关损失）。综上，根据《合同法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告荣乐于本判决生效之日起10日内支付原告徐纯亮欠付的物业费、水电费、电话费、煤气费等合计4248元；
二、被告荣乐于本判决生效之日起10日内赔偿原告12000元；
三、驳回原告徐纯亮的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费872元，由原告徐纯亮负担572元，被告荣乐负担300元。被告荣乐应当支付之款项已由原告预交，本院不再退还，被告在给付上述款项时将该款直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 刘虎
二〇一五年十月九日
书 记 员 张欢