江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终4943号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李泽成。
委托诉讼代理人：张晓峰，江苏康柏思律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：戴柱。
上诉人李泽成因与被上诉人戴柱房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初1439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李泽成上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回戴柱的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由戴柱承担。事实和理由：一审法院未能查清本案事实。一审法院未就2014年11月1日戴柱出具的收条内容详细审查，该收条显示我方已于2014年11月1日支付戴柱30500元，具体包含：支付戴柱房屋押金2500元，退还戴柱房租10000元，剩余18000元属于我方提前支付戴柱的款项，可用于将来的抵扣。一审法院未查清该事实即作出判决不合理。
戴柱辩称，2014年11月1日的收条中明确了李泽成领取的房租，其中10000元是退还给我的未到期房租，2500元是押金，还有10000元是李泽成答应分担的房屋空关产生的房租，剩余8000元是李泽成第一年补给我的钱。对于房屋空关产生房租的分担，是因为我在很早之前就不想租赁涉案房屋了，当时找了人想转租，后来李泽成与受让人协商没有达成一致，李泽成不同意转让，让我直接出租，期间房屋空关了一年，李泽成答应承担一半的空关房租损失。
戴柱向一审法院起诉请求：判令李泽成支付戴柱8000元。李泽成向一审法院反诉请求：1、判令戴柱支付李泽成提前变更租赁合同的违约金5000元；2、双方签署的商铺转让补充协议无效；3、戴柱退还李泽成30500元；4、戴柱承担本诉及反诉的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：李泽成（出租方，甲方）与戴柱（承租方，乙方）于2012年9月15日签订《房屋租赁合同》一份，约定涉案商铺位于昆山市张浦镇学士路105号，面积114.64平方米，房屋租赁期共36个月，自2013年4月13日至2016年4月12日，租赁房屋用于销售水果等杂货店使用。该房屋第一年租金为25000元，此后的租金每年递增10%，甲方出于对乙方创业的支持，同意三年租金暂不进行调整，均按25000元/年收取，租期届满后若乙方续租，甲乙双方再行协商房租事宜。房租按年支付。甲方收取押金2500元。合同第六条约定，合同执行期间甲乙双方均应严格履行各条款，不得随意变更或解除合同，否则将承担违约责任，双方约定违约金为第一年租金的20%，由违约方支付给守约方，若甲方违约，还应赔偿乙方装修费用及其相关费用。
合同履行过程中，因生意问题，戴柱（甲方，转让方）与案外人陈黄秀香（乙方，受让方）、李泽成（丙方，出租方）签订《商铺转让协议》一份，约定：1.甲乙双方确认水电费、物业费已结清；2.甲方承诺未向乙方收取转让费或变相收取其他费用，乙方如有支付该费用与丙方无关；3.甲方承诺，对于105号商铺没有遗留任何债权债务关系，否则全部责任由甲方承担；4.甲乙双方合作完成商铺承租权转移的交接工作（不涉及转让费），现场确认并签署实物交接清单。协议有效期限2014年12月1日至2019年11月30日。该协议甲乙丙三方签名，均未签署日期。
2014年10月25日，李泽成（出租方，甲方）与戴柱（原承租方，乙方）签订《商铺转让补充协议》，约定：1.乙方承诺该商铺自2012年2月14日起的水电费和物业管理费已经结清，并将水表卡和电力卡以及房屋钥匙移交给续租者，并保证续租者能够正常使用。2.乙方承诺对于105号商铺没有遗留任何债权债务关系，否则全部责任由乙方承担。3.甲方同意将2014年12月1日至2019年11月30日期间所实际收到的年租金超过2万元的部分返还给乙方，相当于甲方将房租让步到2010年4月之前的租金水平，尽管非常过分，但甲方本着”以和为贵”之理念同意让步。4.乙方承诺不再有其他任何经济纠纷或其他任何纠纷与甲方无关。5.甲乙双方承诺若2014年12月1日至2019年11月30日期间出现商铺无租金收入或租金收入减少时，各自承担自己的损失，与对方无任何关系。乙方承诺，甲方仅将实际收到的年租金超出2万元的部分在实际收取租金后交付给乙方，即在该5年的期限内若商铺无租金收入或租金收入因故调低的，优先保障甲方的2万租金收入底线，其他任何情况均与甲方无关。
李泽成（出租方，甲方）与案外人陈黄秀香（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定将涉案商铺租赁给乙方，用于餐饮之用，租期为5年，从2014年12月1日起至2019年11月30日止。第一年租金为30000元整，第二年租金35000元，第三年租金40000元，第四年租金45000元，第5年租金50000元。基于甲乙双方友好合作之考虑，实际按照年租金28000元收取。租金先付后租，一年一付，每次租金提前一个月。该合同李泽成和陈黄秀香均未签署日期。
2014年11月1日，李泽成收到陈黄秀香支付的租金28000元和押金3000元后，支付给了戴柱30500元，戴柱出具收条：“今收到款项30500元整，分为：返还押金2500元整，归还多付房租1万元整，分担空关房租1万元整”，戴柱在庭审中陈述，另有8000元为第一年（2014年12月至2015年11月）的商铺转让费和装修费的补偿。
李泽成现已收到案外人陈黄秀香支付的第二年（2015年12月至2016年11月）的租金28000元，因未支付戴柱8000元，故引起本案诉讼。
以上事实，有房产证、商铺转让协议、商铺转让补充协议、房屋租赁合同、付款通知书、收条、双方当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为，李泽成与戴柱签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，租赁合同合法有效，对双方当事人具有约束力。当事人协商一致，可以解除合同。戴柱、李泽成与案外人陈黄秀香经过协商，三方达成的《商铺转让协议》，同时包含了戴柱与李泽成解除租赁合同，李泽成与陈黄秀香重新建立租赁合同的意思表示。同时戴柱与李泽成达成的《商铺转让补充协议》约定在2014年12月1日至2019年11月30日期间，李泽成将收到的年租金超过20000元的部分支付给戴柱是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。协议签订后2014年11月1日，李泽成将30500元支付给戴柱，戴柱出具了收条，明确了该款的具体组成，这进一步证实双方实际履行了该补充协议。现李泽成已收到案外人陈黄秀香支付的第二年（2015年12月至2016年11月）的租金28000元，故对戴柱要求李泽成支付8000元的诉讼请求一审法院予以支持。
双方通过商铺转让协议解除租赁合同，是双方真实意思表示，在该协议中，并未要求戴柱支付违约金，因此，李泽成要求戴柱支付违约金5000元的反诉请求没有法律依据，不予支持。关于李泽成辩称的补充协议权利义务不对等，要求确认商铺转让补充协议无效的反诉请求，因其未举证证明该协议合同存在无效、可撤销的情形，对该项反诉请求一审法院亦不予支持。李泽成在2014年11月1日就向戴柱支付了30500元，直到戴柱2016年1月19日起诉前一直未通过相关渠道要求返还，在戴柱起诉后，李泽成才提出反诉，称该款系戴柱勒索并要求返还，该行为明显不符合常理，因此，一审法院对李泽成的该项反诉请求也不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、李泽成于判决生效之日起十日内支付戴柱8000元。二、驳回李泽成的全部诉讼请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由李泽成负担，李泽成于判决生效之日起十日内支付给戴柱。反诉案件受理费344元，由李泽成负担。
本院二审期间，李泽成提交其与案外人陈黄秀香签订的《关于租赁商铺的补充协议》一份，在该协议中，李泽成（甲方）与陈黄秀香（乙方）约定：“鉴于：1、甲乙双方于2014年11月1日签署了商铺租赁合同，商铺租赁合同中约定由甲方将其所有的位于昆山市张浦镇学士路105号商铺出租给乙方使用，租赁期限自2014年12月1日起至2019年11月30日止。2、鉴于国内经济下滑，经济环境也不好，尤其是网络经济的发展对实体店经营环境造成严重影响，乙方经营店面也受到了影响。现甲乙双方经协商一致同意，就甲乙双方之前签署的商铺租赁合同内容补充变更如下，以便双方共同遵守：1、甲乙双方一致同意，位于昆山市张浦镇学士路105号的商铺租金自2014年12月1日起至2019年11月30日止调整为20000元/年（大写：人民币贰万元每年）。2、本补充协议具有优先适用的效力，甲乙双方之前签署的与本协议冲突的地方以本补充协议约定的为准。”李泽成与陈黄秀香在协议上签字，未注明协议签署时间。李泽成认为根据其与戴柱签订的《商铺转让补充协议》，其可以对租金进行调整，如果租期内租金收入因故调低，应当优先保障其2万元租金的收入底线，现在其与陈黄秀香的租金已经调整，戴柱主张支付租金超过2万元部分不具有事实基础。
本院组织当事人进行了证据交换与质证，戴柱对上述证据质证认为：对该补充协议的真实性不清楚，但是该协议明显损害我方权益，对其合法性不予认可；我方要求李泽成返还的是今年（2015-2016年度）的租金超出20000元部分，李泽成已经实际收到这笔租金，应当支付。
李泽成二审中陈述：其已经按照28000元/年的标准向案外人陈黄秀香收取了2014-2015年度、2015-2016年度的租金。2014-2015年度租金中超出20000元部分的8000元已经全部支付给戴柱。2016年5月4日因为陈黄秀香店面经营发生困难，双方针对租赁期间的租金调整成20000元/年，之前已经收取的租金没有返还，双方约定之前多收部分用来抵后续租金，即后两年租金按照12000元/年收取，第五年租金按照20000元/年收取。
本案二审中双方的争议焦点在于：一、李泽成是否已经向戴柱预先支付了款项；二、戴柱主张李泽成向其支付每年租金超过20000元部分的事实基础是否存在。
对于争议焦点一，戴柱2014年11月1日收取李泽成30500元并出具收条，一审中李泽成认为该30500元系戴柱向其勒索所得，对30500元款项性质均不予认可；二审中李泽成认可其中10000元为返还多收房租，2500元为返还房屋押金，8000元是按照双方签订的《商铺转让补充协议》约定支付的超出20000元的部分租金，对于剩余10000元性质，双方存在争议。李泽成认为是预先支付给戴柱的款项，戴柱认为是李泽成之前承诺分担的房屋空关对其造成的房租损失。对于争议焦点二，李泽成在二审中提供了新证据，证明其与案外人陈黄秀香就涉案商铺的租金进行了调整，由28000元/年调整为20000元/年，李泽成据此认为戴柱的诉讼请求没有事实基础。
本院认为，对于争议焦点一，2014年11月1日戴柱出具的收条上明确30500元包含分担空关房租10000元整，而李泽成对于10000元属于预先支付的款项这一主张未能提供任何证据证明。戴柱出具的收条由李泽成保管，李泽成如对30500元款项的性质有异议，应当及时提出，但李泽成直至戴柱提起本案诉讼时才反诉要求返还，且在一审、二审中对款项性质陈述不一致，不符合常理。故李泽成主张已经向戴柱预先支付10000元的上诉理由没有依据，本院不予支持。对于争议焦点二，李泽成虽然对涉案商铺的年租金进行了调整，但其已经收取了2015-2016年度租金28000元，相比调整后的租金标准多收取的8000元并未返还陈黄秀香，李泽成所称的在后续租金中抵扣的情况目前尚未发生，戴柱在本案中主张上述租金中超出20000元的部分仍具有事实基础，按照双方《商铺转让补充协议》中的约定，李泽成仍应支付。
综上，上诉人李泽成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费394元，由李泽成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 张维雯