广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终260号
上诉人（原审原告）：谢志军，男，汉族，1969年5月18日生，户籍住址深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：王辉，广东证鉴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺元帅，广东证鉴律师事务所实习律师。
上诉人（�审被告）：谭笑晖，男，汉族，1969年3月22日生，户籍住址深圳市福田区。
委托诉讼代理人：袁建华，广东深翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕春霞，广东启仁律师事务所律师。
上诉人谢志军与上诉人谭笑晖因合同纠纷一案，双方均不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初18583号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2018年1月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人谢志军上诉请求：1、请求撤销原审判决第二项；2、依法改判双方于2014年12月31日签订的《合伙经营合同》的第五条第一项无效，要求谭笑晖返还谢志军的补偿款630万元；3、本案上诉费由谭笑晖承担。事实和理由：第一，涉案的综合楼至今尚未取得建设工程规划许可证、房产证，且未经行政主管部门处理并准许临时使用，属违法建筑，谭笑晖利用该房产采取捏造事实、隐瞒真相等等手段，不仅骗取了谢志军补偿款630万元，而且还侵占了深圳市x商业发展有限公司（以下简称x公司）资产700多万元。庭审过程中根据双方出示的证据，均无法证明谭笑晖对涉及项目的房产享有合法占有，处分、使用的权利。第二，谢志军与谭笑晖当初设立x公司的目的及盈利模式是将综合楼整体改造、装修后再分割出租，通过招商（招租）等方式来收取租金、入场费、基建费等。谭笑晖在签订《合伙经营合同》时声称其享有综合楼的承租权、转租权。谭笑晖以转租权、承租权来入伙合作，不仅占有了x公司49%的股份比例，还骗取了谢志军630万元的补偿款。根据庭审证据显示，谭笑晖实际上没有给付630万元补偿款相对应的任何对价。双方于2014年12月31日签订的《合伙经营合同》的第五条第1款，用词是“补偿”，《现代汉语词典》中的解释为“抵消（损失、消耗）；补足（缺欠、差额）”。谭笑晖并没有提供任何证据证明其就该项目存在实际损失且需要补足差额。参照《合同法》第六十六条之规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”民事法律关系�定性应当根据民事法律关系所确立的权利义务的具体内容来综合判断。参照《合同法》第二条、第十条、第十一条、第十二条之规定，审定双方于2014年12月31日《合伙经营合同》的第五条第1款，可以判断出，该条款本质上属于“买卖合同”。谭笑晖明明知道综合楼属违法建筑，为了规避法律、法规的强制性规定，特意在《合伙经营合同》中以1680万元补偿款的形式来规避合同无效的情形。经查明，谭笑晖对综合楼不享有任何承租、转租的权利，其出售的权利属于无权处分且存在重大权利瑕疵，属于有害给付。虽然合同中约定谢志军补偿其1680万元，但根据合同法的相关规定及公平、诚实信用等原则，谢志军也有权要求谭笑晖返还已支付的630万元补偿款。第三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同理，谢志军与谭笑晖为了规避上述规定的无效情形而签订的《合伙经营合同》第五条第1款也应无效。如果法院认定此类“转租权买卖”的行为有效，将可能变相激励对未经建设规划许可所建设房屋的继续租赁经营，导致《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款关于建设工程规划许可的强制性规定的规范目的落空。综上，不管是基于法律的强制性规定，还是根据权利瑕疵、无给付对价、有害给付等法律规则来综合判断，双方签订的《合伙经营合同》第五条第一项都应属于无效条款，谭笑晖理应退还谢志军已支付的630万元补偿款。
谢志军补充上诉意见称：1、谭笑晖用于合作的综合楼承租权和转租权存在权利瑕疵，x公司被租户起诉，法院判决认定涉案物业没有建设规划许可证等，退还租户押金和基建费，即谭笑晖提供的物业实际上给谢志军和x公司造成了损失。2、《合伙经营合同》涉及总金额2220万元，减去补偿给谭笑晖的1680万元，刚好等于第五条第2款的520万元，即该条款提出的超出部分由谭笑晖负责。而超出部分投资金额根据（2016）粤0306民初24385号调解书确认为14501255.27元。3、《合伙经营合同》第十三条第6、7项约定号牌商铺、外里面墙、中央空调主机、电器设备均由谭笑晖负责，但其没有负责，而是由谢志军支付，即谭笑晖没有将收到的630万元用于x公司的建设装修上。且谭笑晖没有按约定将租户缴纳的押金等款项退还给x公司，而是自己拿走。
上诉人谭笑晖的上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，驳回谢志军原审全部诉讼请求；2、本案原审及二审诉讼费用由谢志军承担。事实和理由：一、原审认为“因被告并未提供充分证据证明在本合同签订之前就涉案房屋综合楼进行了基本建设和改造工作，故原告主张无需向被告支付上述对价有一定的合理之处”（原审判决第6页）明显系认定事实错误，适用法律不当。其一，谭笑晖是基于涉案《合伙经营合同》第五条第1款的约定，要求谢志军支付补偿款1680万元。而该条款明确约定了谢志军支付补偿款的原因、时间和条件。原审判决中确定该合同条款有效，同时也确定支付补偿款的三项条件“跟刘某签好合同，注册好新公司、确定好装修公司进场”都已成就，显然谢志军应当履行支付全部补偿款的义务。故谢志军主张无需向谭笑晖支付上述对价没有任何合理之处，也没有任何事实和法律依据。其二，原审法院在双方当事人已经合同中对支付补偿款的金额、原因、时间和条件进行了明确、有效地确认和约定的情况下，仍要求谭笑晖进一步提供支付补偿款的对价的证据，明显不当。因为谢志军不仅在2014年12月31日签订的《合伙经营合同》中确认谭笑晖的前期投入资金和开展部分工作价值1680万元，而且在2015年11月5日谭笑晖、谢志军、陈某签订的《协议书》中还是同样确认该价值。在这种情况下，很显然应当采纳双方达成一致的补偿价款，谭笑晖没有义务也没有必要再举证证明前期投入资金和部分工作的价值。其三，同时，原审法院对对价这一法律概念的理解和运用根本上就是错误的。对价是英美合同法上的重要概念，本质上是为得到合同相对方的允诺，而作出的允诺。对价必须是真实的，应该具有价值，但不要求等值。对价是否充足是当事人双方在签订合同时所应该考虑的。结合到本案合同中，1680万元补偿款对应的对价不仅仅是谭笑晖对涉案房屋的基本建设和改造，还包括部分工作，尤其是作为付款条件的“跟刘某签好合同，注册好新公司、确定好装修公司进场。”这些对价的价值具有一定的主观性，其价值是双方经过估价判断作出的，应当以双方当时确定的价值即补偿款为准。这两个对价之间是否等价具有很强主观性，本来就不是原审法院应当审查的范围。只要双方之间是基于真实自愿达成的合意，就应当予以认可。其四，谢志军以综合楼有权利瑕疵、被欺诈为由，意图不按照合同约定支付补偿款明显自相矛盾，没有事实和法律依据。谢志军在签订涉案《合伙经营合同》时就明知综合楼的法律性质，在此基础上同意补偿款1680�元。合同签订后，谢志军也参与了刘某签订合同。尤其是在2015年10月15日深圳市龙华股份合作公司发出《限期拆除通知书》后的2015年11月5日，谭笑晖、谢志军、陈某签订的《协议书》中谢志军还是同样确认该补偿款项。可见，谢志军是在明知综合楼有权利瑕疵的情况下，经过理性考量后对补偿款作出的确认和承诺。该确认和承诺合法有效。其五，谭笑晖早在本案立案之前就因向谢志军追讨1050万元补偿款将谢志军作为被告起诉到深圳市宝安区人民法院，案号为(2017)粤0306民初5815号。该案已经开庭审理，尚未判决。谢志军在该案中并未直接提起反诉，而是另行提起本案诉讼。由于补偿款问题主要是在（2017)粤0306民初5815号案件中作为焦点处理，关于被上诉人是否应支付上诉人补偿款理应由（2017)粤0306民初5815号案件先作出认定，原审法院不应当越位抢先作出认定。尤其是�偿款的具体支付金额问题不是本案中的焦点，原审法院抢先冒然作出的认定也是在未经充分辩论的情况下草率作出的。可见，由于谢志军作为商人是基于理性对上诉人作出的补偿承诺，该承诺是其真实意思表示，合法有效。谭笑晖完成了该补偿承诺附加的条件，故谢志军主张无需支付上述对价没有任何合理之处，也没有任何事实和法律依据。
二、原审判决谭笑晖赔偿谢志军拖延设立企业的损失75万元，没有任何事实和法律依据。其一，根据《合伙经营合同》第五条第1款、第6款的规定，谭笑晖只有在无故拖延设立公司的情况下才需要赔偿实际损失。而谭笑晖与谢志军作为公司的两名股东，注册公司需要两人的共同协助才能完成。现没有证据显示未能按时注�公司是任何一方故意拖延时间。而实际情况是当时双方一直无法约好时间办手续，才推迟了十五天办理。当时双方对于推迟时间都无异议。其二，即便认定谭笑晖对于注册公司推迟办理存在违约，那么违约金也明显过高。其三，即便认定谭笑晖对于注册公司推迟办理存在违约，那么从违约行为发生之日2015年1月至谢志军起诉之日2017年6月20日也超过了两年的诉讼时效。
针对对方的上诉，谢志军和谭笑晖答辩称，坚持自己的上诉意见。
谢志军向一审法院起诉请求：1、判决将被告除名退伙；2、判决被告返还原告的合作投资款630万元；3、判决被告赔偿�告拖延设立合伙企业的损失75万元（自2015年1月14日至2015年1月29日，每日赔偿5万元）；4、判决被告赔偿原告迟延对账的损失100万元；5、判决被告返还侵占合伙财产暂计10万元；6、本案诉讼费由被告承担。合计815万元。
庭前谢志军变更诉讼请求，请求将第一项诉讼请求变更为判令解除2014年12月31日签订的《合伙经营合同》，将被告除名退伙；将第五项诉讼请求暂计损失10万变更为请求判令被告返还侵占的合伙财产700万元，即增加690万元的诉讼请求。
原告诉讼过程中变更诉讼请求：判令双方于2014年12月31日签订的《合伙经营合同》的第五条第一项无效�
原审法院审理查明，（一）《合伙经营合同》签署情况：原、被告双方于2014年12月31日签订《合伙经营合同》。
（二）合同约定情况：1、…第二条合伙名称、主要经营地：暂定“龙华星光商业城”，位于原××××龙华街道路综合楼…（详见图纸，面积约30000平米）。
2、…合伙期限：2015年1月1日至2022年9月30日止。…
3、第五条出资金额、方式、期限、股份比例。…鉴于甲方（被告谭笑晖）在本合同签订之前，就该项目投入了资金及开展了部分工作，乙方（原告谢志军）同意补偿甲方1680万元。（乙方已付300万）付款时间：1、在本合同签订之后三日内乙方支付200万元给甲方；2、甲方收到200万元后须在十日内跟刘某签好合同、注册好新公司、确定好装修公司进场（如因甲方无故拖延时间，超过时间甲方按每日5万元赔偿给乙方）。完成以上手续后三日内乙方予以支付680万元；2015年5月1日支付500万元。
4、甲、乙双方在本合同签订10个工作日内办好深圳市x商业有限公司注册手续获得独立法人资格，如任何方不能按照规定时间办理好公司注册手续，守约方有权按照拖延日期要求违约方赔偿实�损失费用。
（三）关于涉案房屋的产权性质。原告当庭陈述为综合楼，没有办理产权证，没有建设规划许可证，属于违建；被告代理人则称应该是统建楼，但是有无合法产权，代理人不清楚。
（四）双方签订合同后，成立的市场主体名称：深圳市x商业发展有限公司；成立日期：2015年1月29日；市场主体类型：有限责任公司；认缴注册资本：100万元；股东为原告谢志军出资比例为49%、被告谭笑晖出资比例为51%。
（五）合同约定：甲方收到200万元后须在十日内跟刘某签好合同。双方在庭审中认可，涉案房屋综合楼占有使用人为深圳市龙华股份合作公司，刘某从深圳市龙华股份合作公司承租上述房屋。现深圳市x商业有限公司经营场所和经营标的即综合楼为从刘某转租而来。
（六）2015年11月5日，甲方：谢志军、乙方：谭笑晖、丙方：陈某三方签订了《协议书》，显示：
1、“龙华xxx商业城”项目位于原××××龙华街道路综合楼，甲、乙、丙三方共同经营期限：自2015年11月03日起至2022年9月30日止。
2、对于2014年12月31日甲方与乙方签订的《合伙经营合同》，与丙方相关且与本协议的约定相冲突的则以本协议约定为准，甲方与乙方签订的《合伙经营合同》的其他条款仍然有效，甲、乙双方须另行协商解决好各自应承担的债权债务。本协议签订前产生的一切债务与丙方无关。甲乙双方承诺配合丙方在签订合同日起计5个工作日内完成股权的变更，甲乙双方承诺企业法人由丙方指派，并且在5个工作日内完成法人变更，甲乙双方在签订本协议日起25天内完成对账，甲乙双方承诺故意推迟的一方按100万元计赔偿损失方。甲乙丙三方在本协议签订之前跟“深圳市x商业发展有限公司”租户签订的合同有效，甲乙丙三方同意将原深圳市xxx酒吧管理有限公司签订的租户合同修改为深圳市x商业发展有限公司。
（七）2015年10月15日，深圳市龙华股份合作公司向谭笑晖发出《限期拆除通知书》，该通知书显示：…综楼的后侧临时搭建物业未经我公司（即深圳市龙华股份合作公司）以及政府主管部门的任何批准，是由您（即谭笑晖）个人授意所建，并由您作为实际行为人与商户签署《房屋租赁合同》，将搭建物业作为铺位出租，进行收益。同时，您在未经得我公司的同意下，擅自将铺位前的集体空地、通道一并出租给商户使用，谋取利益。…我司责令您在收到本通知书之日起30天内将搭建的物业设施予以拆除，并及时将空地、通道等场所内的物品予以清空。
原审法院认为，1、关于本案纠纷性质。原、被告�方于2014年12月31日签订《合伙经营合同》，目的是为筹备成立经营实体深圳市x商业有限公司规定投资方即原、被告双方的权利义务，故本案就《合伙经营合同》发生的纠纷为合同纠纷或公司有关的纠纷，本案并非为合伙纠纷，故关于原告要求将被告除名退伙的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，法院不予支持。
2、关于要求返还合作投资款630万元的诉讼请求。《合伙经营合同》第五条约定…鉴于甲方（被告谭笑晖）在本合同签订之前，就该项目投入了资金及开展了部分工作，乙方（原告谢志军）同意补偿甲方人民币1680万元。双方在庭审中均认可起诉的630万元即为上述1680元中的一部分款项，原告已实际支付630万元给被告，被告亦实际收取上述630万元。
被告主张原告向被告支付上述1680万元的对价为在本合同签订之前被告对涉案房屋即综合楼进行了基本建设和改造工作，故在合同签订后，原、被告只需要进行初步的完善就可以投入经营。原告予以否认，其陈述《合伙经营合同》第五条…2、乙方在总投资2200万中预留520万用于支付经营场所的装修、承包费、水电费…等相关所有项目改造费用；在法院（2016）粤0306民初24385号案件中，当时原告提交了约2000万左右的付款记录及工程款支付的凭证、资料、合同等人工费相关凭证，后经法院调解确认，深圳市x商业发展有限公司以借款的方式向原告借款14501255.27元。故原告主张被告并未进行基本建设和改造工作，且原告认为上述1680万元的对价并非合同约定的甲方（被告谭�晖）在本合同签订之前，就该项目投入了资金及开展了部分工作；而是综合楼的承租权，且上述综合楼有权利瑕疵，没有合法产权，标的为综合楼的房屋租赁合同为无效合同，深圳市x商业发展有限公司的经营存在很大的不确定经营风险，2015年10月15日深圳市龙华股份合作公司向谭笑晖发出《限期拆除通知书》就是证明。
因被告并未提交充分证据证明在本合同签订之前就涉案房屋即综合楼进行了基本建设和改造工作，故原告主张无需向被告支付上述对价款项有一定的合理之处。但鉴于被告在合同签订后，进行了部分工作，如跟刘某签好合同、注册好新公司、确定好装修公司进场等，故被告亦无需向原告返还款项630万元。
3、关于解除《合伙经营合同》的诉讼请求。原告并未提交证据证明出现合同法定解除的事由，且双方庭审中均认可深圳市x商业发展有限公司亦正常经营，故原告关于解除《合伙经营合同》的诉讼请求，法院不予支持。
4、关于判令《合伙经营合同》的第五条第一项无效的诉讼请求。原告主张原告向被告支付涉案1680万元的对价为被告为深圳市x商业发展有限公司取得综合楼的承租权，上述综合楼没有合法产权，标的为综合楼的房屋租赁合同为无效合同，深圳市x商业发展有限公司经营存在很大的不确定经营风险。法院认为，即使标的为综合楼的房屋租赁合同被司法机关认定为无效合同，本《合伙经营合同》的第五条第一项亦不必然无效。故原告要求判令《合伙经营合同》的第五条第一项无效的诉讼请求，无相关事实依据和法律依据，法院不予支持。
5、关于要求赔偿拖延设立合伙企业的损失75万元的诉讼请求。深圳市x商业发展有限公司成立日期为2015年1月29日，《合伙经营合同》的签订日期为2014年12月31日，合同约定甲方收到200万元后须在十日内注册好新公司…（如因甲方无故拖延时间，超过时间甲方按每日5万元赔偿给乙方）。上述200万元的银行转账时间为2015年1月4日。故被告应该赔偿原告拖延设立企业损失75万元，计算方式：5万元×15日。
6、关于赔偿对账损失100万元的诉讼请求。因原告未提交足够证据证明未对账是被告原因造成，故关于原告要求被告赔偿对账损失100万元的诉讼请求，法院不予支持。
7、关于要求被告返还侵占的合伙财产700万元的诉讼请求。庭审中，双方均认可该项诉讼请求已在深圳市福田区人民法院另案起诉，双方同意该项诉讼请求在深圳市福田区人民法院受理的相关案件中予以处理。故法院对该项诉讼请求不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、被告谭笑晖于判决生效之日起五日内赔偿原告谢志军拖延设立企业损失750000元；二、驳回原告谢志军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费112100元、保全费5000元，合计117100元，由原告负担111264元，由被告负担5836元。
本院二审审理期间，谢志军提供如下证据拟证明谭笑晖没有综合楼控制权，未投入对价取得谢志军支付的630万元。一、陈某2017年9月20日出具的情况说明，证明x公司因股东没有出资导致x公司无力支付装修工程款、材料款和工人工资，最后各股东同意由谢志军个人垫资支付以上款项，（2016）粤0306民初24385号民事调解书确认x公司尚欠谢志军借款14501255.27元。二、x公司2017年9月13日的股东会决议，证明公司解除了谭笑晖的经理职务，股东决议明确将《合伙经营合同》终止。三�2017年8月27日x公司通知谭笑晖参加以上股东会决议的通知和邮寄签收单。四、x公司起诉谭笑晖损害公司利益责任纠纷一案的相关诉讼文书。五、x公司租户起诉x公司及经营人张某的民事判决书，法院认定物业未取得建设工程规划许可证，与承租人取得的租赁合同无效，返还承租人基建费和租金保证金。
谭笑晖称陈某作为证人未到庭，其出具的证人证言无法确认真实性，且因陈某与谢志军的特殊关系，在24385号案件中是配合谢志军调解。因谭笑晖未参加股东会，故股东会决议的程序违法，谭笑晖也不知道股东会决议情况。x公司租户与x公司的诉讼可以确定综合楼由x公司占有、使用和控制，判决也判令租户支付x公司占有期间的使用费。
经查，2015年11月5日谢志军、谭笑晖与陈某签订《协议书》，确定三方以x公司名义共同经营“龙华TTMALL商业城”项目，该项目位于综合楼，谢志军、谭笑晖承诺对陈某完成股权变更，确认《合伙经营合同》与陈某相关且与本《协议书》约定冲突的以本协议约定为证，谢志军和谭笑晖签订的《合伙经营合同》其他条款仍然有效。深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初24385号案件为原告谢志军起诉x公司的民间借贷纠纷，双方达成调解确认x公司尚欠谢志军借款14501255.27元，法院在2016年12月7日出具民事调解书。
谭笑晖称其在与谢志军签订《合伙经营合同》时已取得综合楼实际控制权，案外人刘某在与深圳市xx股份合作公司签订房屋租赁合同后，刘某妻子刘某持100%股权的深圳市xxxx沐足休闲有限公司（以下简称xxxx公司，登记经营地在综合楼一至三层）作为发包人，将“xx国际水会”的经营权发包给深圳市xx贸易发展有限公司，该《承包经营合同》签订于2011年2月26日，所涉标的“xx国际水会”即涉案的综合楼。深圳市xxx贸易发展有限公司在2012年4月11日变更为深圳市xxx酒店管理有限公司（以下简称xxx公司），2013年7月11日谭笑晖持有xxx公司50%股权，2014年7月21日谭笑晖持有该公司100%股权。谭笑晖因此主张在与谢志军签订《合伙经营合同》之前，其已通过以上方式对综合楼进行了各种投资经营，投入包括承包费、运营成本、工程款项的大量资金，且将会所项目对外招商支付招商费用，出租给大量商铺入驻。在《合伙经营合同》签订后，谭笑晖促成刘某与谭笑晖和谢志军签订了《协议书》，三方约定将综合楼发包给谭笑晖、谢志军共同经营。故谢志军所述约定补偿给谭笑晖1680万元但谭笑晖未支付对价，谢志军不知道综合楼的权利瑕疵，没有事实基础。
为此，谭笑晖提供《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》、xxxx公司商事登记信息查询单、xxx公司商事登记信息查询单、xxx公司水疗会所清拆工程承包合同、超市百货综合商场室内外装修设计费合同书、电气安装工程施工合同书、拆除工程合同、深圳市消防工程施工合同书、谭笑晖支付以上合同款的银行明细及xxx公司与租户签订的房屋租赁合同等证据，拟证明谭笑晖在与谢志军合作之前投入大量运营成本的事实。谢志军针对以上证据，认为刘某是xxxx公司实际控制人，其从深圳市xx股份合作公司承租了综合楼，与谭笑晖无关，对谭笑晖以上证据的证明目的均不认可。
《合伙经营合同》第五条第2款约定：谢志军在总投资2200万中预留520万用于支付经营场所的装修、承包费、水电费、工资、消防、扶梯、观光梯、环保等相关的所有项目改造费用。超出部分由谭笑晖负责。2015年5月1日后房租、承包费、水电费、工资由双方按比例承担。第十三条第四款约定，本项目以现状为准，后续未装好部分由谭笑晖、谢志军双方按各自股份比例出资搞好。谢志军自本合同签订之日起享有每月49%的租金收益。第六款约定，关于本项目后排商铺至外立面强已经装修好部分，谭笑晖负责出资搞好。
对原审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，谢志军与谭笑晖在2014年12月31日签订《合伙经营合同》约定共同经营位于综合楼的x公司项目，该综合楼物业因未取得建设工程规划许可证而被深圳市龙华股份合作公司通知限期予以拆除。该物业因无建设工程规划许可证，对外与租户签订的租赁合同被法院认定为无效，谢志军因此认为涉案《合伙经营合同》第五条第1款亦应无效，且因谭笑晖未支付获得补偿款的对价，故应将谢志军已支付的补偿款630物业退还谢志军。
对此，本院认为，x公司对外招商与租户签订租赁合同，系x公司成立的目的，系x公司的对外经营行为，x公司对此应负有保证物业具有各项合法审批、报建手续的对外经营条件。x公司在未取得建设工程规划许可证等审批手续的情况下与租户签订租赁合同，本身具有过错，损害了他人利益，故租赁合同被认定为无效。但谢志军因此主张其被谭笑晖欺诈或隐瞒不知综合楼的产权状况、审批报建情况，要求谭笑晖退还其已支付的补偿款630万元的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。理由如下：第一、涉案《合伙经营合同》第五条第1款约定谭笑晖在收到200万元后须在十日内跟刘某签好合同、注册好新公司、确定好装修公司进场，该约定可以证实谢志军在签订《合伙经营合同》之前即知道有刘某的存在，即谢志军明知刘某系综合楼的承租人�故在《合伙经营合同》中明确须与刘某签订合同处理好权属问题。2015年1月22日，谭笑晖、谢志军与刘某签订了《协议书》取得了刘某的授权，承租到综合楼，刘某其后又取得深圳市龙华股份合作公司同意分租的授权。故谢志军所称其不知道谭笑晖不具有综合楼控制权的主张与以上证据矛盾，对该理由本院不予采信。第二、谢志军以谭笑晖未支付对价为由主张其不应补偿谭笑晖1680万元，要求谭笑晖退还已经收到的630万元。根据《合伙经营合同》第五条第1款的内容，谢志军补偿谭笑晖的前提是因为谭笑晖在合同签订前“就该项目投入了资金及开展了部分工作”；该《合伙经营合同》第十三条第四款、第六款的内容可知双方确认涉案项目有前期已装好部分，故谢志军以在双方签订《合伙经营合同》后谢志军为该项目支付了诸多款项而主张谭笑晖在《合伙经营合同》签�前没有投入、没有支付收取补偿款的对价，不符合双方在《合伙经营合同》中确认的内容。相关证据足以证明谭笑晖支付了收到630万元款项的对价。第三、谭笑晖为证明其在《合伙经营合同》签订前为综合楼项目的投入，提供证据证明其承包了刘某实际控制的综合楼并开展经营，曾就综合楼项目签订清拆工程承包合同、设计费合同、电气安装工程施工合同等系列合同及支付费用，并对外招商签订租赁合同。以上证据和《合伙经营合同》第五条第1款、第十三条第四款、第六款的内容相互吻合，足以证明谭笑晖在《合伙经营合同》前对综合楼项目“投入资金和开展了部分工作”的事实。故谢志军作为合伙经营方、作为完全民事行为能力人，为了经营涉案项目，同意先支付谭笑晖补偿款是基于谭笑晖前期投入和付出的考量，《合伙经营合同》明确谭笑晖在合同签订前就�目“投入资金和开展了部分工作”，即是谭笑晖取得谢志军补偿款630万元的对价。谢志军有关谭笑晖未支付对价应退还已收到的补偿款630万元的意见，与事实不符。原审法院认定谢志军主张无需支付谭笑晖对价款项有一定合理之处，属于认定事实不清，但原审法院判令谭笑晖无需返还630万元正确，故对原审法院该判项本院予以维持。
谭笑晖上诉主张无需赔偿谢志军拖延设立企业的损失75万元，对此本院认为，《合伙经营合同》中约定注册新公司系谭笑晖的义务，其承诺须在收到200万元后十日内注册好新公司，则其理应将注册公司的各类准备工作所需时间、应对所遇各种情况所需时间考虑到其承诺的期限内，谭笑晖拖延15日方完成公司的注册工作，其没有提�证据证明拖延注册有合理事由，故原审法院按照其承诺的期限和赔偿金额判令其赔偿谢志军拖延设立企业的损失75万元，没有违反事实和法律依据，本院予以确认。本案诉讼时效问题应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，谢志军对拖延设立企业的损失的请求，未超出三年诉讼时效期间，故谭笑晖上诉称无需支付该赔偿金的意见，本院不予支持。
综上，上诉人谢志军、谭笑晖的上诉请求，均无事实和法律依据，本院均不予支持。原审判决查明事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费67200元，由上诉人谢志军承担55900元、上诉人谭笑晖承担11300元。
本判决为终审判决。
审判长 彭 雪 梅
审判员 陈 云 峰
审判员 陈 俊 松
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二〇一八年三月十三日
书记员 胡谈盛（兼）