广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1551号
上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司。住所地：广东省中山市石岐区，组织机构代码28214290－3。
法定代表人：温少松，该公司董事长。
委托代理人：赵琼，广东登鼎律师事务所律师。
委托代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢芳，女，汉族，住广东省中山市火炬开发区，公民身份号码×××0027。
上述两名被上诉人共同委托代理人：朱志强，广东凯行律师事务所律师。
上述两名被上诉人共同委托代理人：谢丽芳，广东凯行律师事务所律师。
上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）因与被上诉人谢芳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第832号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年6月27日，永怡公司（出卖人）与谢芳（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪（东苑）13幢1102房的商品房；总楼价为357716元，于2009年6月27日前付现金107716元，余款以商业贷款的方式支付；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之贰的违约金；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日，除买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，出卖人已收买受人的定金不予退还，本合同的商品房由出卖人收回另行处理；出卖人应当在2010年1月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，谢芳已按合同约定向永怡公司支付了全部的购房款。2009年7月8日，涉案《中山市商品房买卖合同》在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。永怡公司已将上述商品房交付给谢芳。谢芳购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥。为此，请求判令：永怡公司立即支付逾期办理房产证书违约金给谢芳（违约金以谢芳已付购房款总额357716元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利息的标准从2013年1月1日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计至起诉之日为58167元）。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与谢芳签订《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。根据合同的约定，永怡公司应在2010年1月31日前向谢芳交楼，并在商品房交付使用后730个工作日内即在2013年1月2日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司至今未能履行该义务，违反双方的约定，理应承担相应的违约责任。对于违反该义务的责任，双方约定为按已付房价款的1%计算违约金，而对于谢芳违约时的违约金则高达应付款的20%。永怡公司逾期时日过久，约定的违约金标准明显过低，不足以弥补谢芳损失并督促永怡公司积极履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致谢芳的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定和合同对等原则，并结合本案的实际情况，谢芳主张参照金融机构同期贷款利息的标准计付违约金，理据充分，原审法院予以支持。但违约金的起算时间应为双方约定履行期满之日的次日，即2013年1月3日。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：永怡公司向谢芳支付从2013年1月3日起计至涉案商品房权属登记手续办妥之日止，以357716元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计算的逾期办证违约金；其中，从2013年1月3日起至原审判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，永怡公司于原审判决发生法律效力之日起七日内向谢芳支付；从原审判决发生法律效力之次日起至涉案商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项，永怡公司于原审判决发生法律效力之次日起每隔三个月向谢芳支付相应期间的违约金。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1254元，减半收取627元（谢芳已预付），由谢芳负担4元，永怡公司负担623元（该款永怡公司于原审判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。
宣判后，上诉人永怡公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定逾期办证属上诉人原因，证据不足，事实不清。1.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，出卖人承担逾期办证责任的前提必须是由于出卖人的原因。原审未查清、审理该事实即直接认定是逾期办证属永怡公司原因有误。事实上，逾期办证的责任并不完全是在于永怡公司，出卖人已向相关行政部门提交综合验收的资料，但是由于相关行政部门因相关规定标准变化、管理机构变化、相关步骤无时间约束等原因导致不能办结验收手续，直接影响了永怡公司未能按合同约定履行协助办理权属登记义务，责任在于相关行政部门。2.根据双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日办理备案登记，该处约定的交付应为房屋的实际交付，而非是合同约定的交付时间。逾期办证的违约金应从实际交付使用后才开始计算，原审未查明实际交付时间，起算违约金依据不足。二、双方合同中违约责任约定条款合法有效，原审判决擅自否定合同约定条款，适用法律错误。1.原审判决以违约时间长为由变更原合同约定的一次性违约责任为持续性违约责任，无法律依据。2.原审错误适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条之规定。该条的适用前提是充分的实际损失事实。但本案中，买受人从未举证证明其实际损失的存在及实际损失数额，且因其购买商品房主要的目的在于居住，在永怡公司将商品房交付给买受人后其已实现了主要合同目的，完成了对财产的占有、使用、收益，甚至未出证也不代表绝对的限制转让，办证只是商品房交付后的附随义务，不影响买受人可以通过出租、出售等方式处分其商品房，故买受人根本不存在损失。原审法院在未查清损失事实是否存在及损失是否过分低于违约金的情况下，即认定合同约定的逾期办证违约金过低，显然无法律和事实依据。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定仅在“合同没有约定违约金”或者“损失数难以确定的”两者均不存在的前提条件下才可以选择适用。本案双方已在合同中明确约定逾期办证违约金，故应按合同约定计算违约金。4.法院对同类案件的判决自相矛盾，明显违反法律规定。综上所述，请求二审法院判令：1.撤销原审判决；2.驳回谢芳的全部诉讼请求；3.本案的所有诉讼费用由谢芳承担。
被上诉人谢芳二审答辩称：一、永怡公司原审期间没有提交向相关部门办理综合验收的证据，也没有证据证明其上诉状所称的逾期办证的原因，原审法院认定逾期办证是永怡公司的原因是正确的。二、永怡公司没有在合同约定的期限内办证，应当承担迟延办证的违约责任。鉴于逾期办证的时间超过两年，大部分已达到3-5年，但永怡公司仍然无法确定办证时间，如果其按已付房款的1%支付违约金，显然对业主不公平。已无法督促上诉人积极履行办证义务。因此，原审法院依照法律规定，酌定本案违约金计算方式符合法律规定，并无不当，应予维持。三、根据广东省高级人民法院的相关民事裁定，其他开发商因与本案相似的案情向省高院提起再审，已被该法院驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明：原审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。永怡公司与谢芳签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定：出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。现经查，合同签订后，谢芳已依约支付了全部购房款。但永怡公司一直未履行“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的义务，导致至今仍未能协助谢芳办理涉案房屋的权属登记，永怡公司迟延履行上述义务的期限已超出按合同约定出卖人应将商品房交付买受人使用的日期之后的730个工作日。虽然永怡公司称相关行政部门因相关规定标准变化、管理机构变化、相关步骤无时间约束等导致不能办结验收手续，进而直接影响永怡公司无法按合同约定交办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，责任在于相关行政部门，而并非完全在于永怡公司，但永怡公司未提交充分证据证实上述主张，应承担举证不能的法律后果，本院对其上述主张不予采信。故本院认定永怡公司对于上述造成至今仍未能协助谢芳办理涉案房屋的权属登记的事实存在过错，已经构成违约，应承担相应的违约责任。即谢芳有权按照合同约定请求永怡公司向其支付逾期办证违约金。现谢芳起诉主张永怡公司应支付自合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止的逾期办证违约金，并认为双方在商品房买卖合同中约定的违约金计算标准过低，要求法院以中国人民银行同期同类贷款利率的标准进行增加调整的诉求。本院认为，针对本案涉及的违约情形，商品房买卖合同中的相关约定是如买受人不退房的，则由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即双方已在合同中明确约定了未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任。本案由于谢芳并未举证证明从合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止，因永怡公司违约导致其不能取得房地产权属证书而所造成的具体损失数额，故也无法认定合同约定的违约责任低于上述期间实际造成的损失。谢芳应对此承担举证不充分的法律后果，本院对其请求增加逾期办证违约金的诉讼请求部分不予支持。根据双方约定的违约责任条款，本院确定永怡公司应按已付房价款的1%向谢芳支付逾期办证违约金3577.16元（357716元×1%）。
综上所述，永怡公司的部分上诉理由成立，本院可予采纳。原审法院查明事实清楚，但实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第832号民事判决；
二、上诉人广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人谢芳支付逾期办证违约金3577.16元；
三、驳回被上诉人谢芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1254元，减半收取为627元（被上诉人谢芳已向原审法院预交），由上诉人广东永怡集团股份有限公司负担38元（上诉人广东永怡集团股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原审法院交纳），由被上诉人谢芳负担589元；二审案件受理费627元（上诉人广东永怡集团股份有限公司已向本院预交），由上诉人广东永怡集团股份有限公司负担38元，由被上诉人谢芳负担589元（被上诉人谢芳应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何泳东
代理审判员 张群立
代理审判员 赖晓筠
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 郑 蕙
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