北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第31228号
原告：北京诚智慧中物业管理有限公司第三分公司，营业场所北京市朝阳区。
负责人：蔡建平，总经理。
委托诉讼代理人：卢硕，北京市百瑞律师事务所律师。
被告：北京京德顺房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：董泽，执行董事。
委托诉讼代理人：道日纳，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊宗鹏，北京大成律师事务所律师。
被告：北京城建五建设集团有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：廖安国，董事长。
委托诉讼代理人：段国涛，男，1982年7月22日出生，汉族，北京城建五建设集团有限公司员工，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：邵昱，女，1987年1月10日出生，满族，北京城建五建设集团有限公司员工，住北京市朝阳区。
被告：北京舒驰美德建筑装饰有限公司，住所地北京市顺义区。
法定代表人：黎良柳，执行董事。
委托诉讼代理人：马柳全，男，1976年7月28日出生，汉族，北京舒驰美德建筑装饰有限公司职工，住北京市顺义区。
原告北京诚智慧中物业管理有限公司第三分公司（以下称原告）与被告北京京德顺房地产开发有限公司（以下简称京德顺公司，一并提起时称三被告）、北京城建五建设集团有限公司（以下简称城建五公司，一并提起时称三被告）、北京舒驰美德建筑装饰有限公司（以下简称舒驰美德公司，一并提起时称三被告）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢硕，京德顺公司委托诉讼代理人熊宗鹏，城建五公司委托诉讼代理人段国涛、邵昱及舒驰美德公司委托诉讼代理人马柳全均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、三被告对北京市朝阳区水郡长安家园小区（以下简称涉案小区）东区及TH联排别墅区内所有楼栋外墙保温层、飘窗防水、楼道瓷砖出现的问题进行维修，维修至完好状态；2、三被告支付维修款908876.5元；3、三被告支付我公司向受损业主支付的赔偿金10万元。事实及理由：2010年5月，我公司进驻涉案小区，成为第三家接管该小区的物业服务企业。进驻后，我公司发现该小区东区楼栋外墙大面积脱落，飘窗漏水严重，房屋质量堪忧，业主纷纷投诉并以此拒交物业费。2011年5月25日，我公司与三被告签署《维修协议》，约定我公司受三被告委托对涉案小区东区及TH联排别墅区域内房屋的外墙砖及保温、涂料（包括但不限于已报修及未报修但在质保期内的飘窗及窗户漏水、外墙及屋顶渗漏、卫生间洇水等）进行维修工作；维修费用为20万元，该费用由京德顺公司从应付给城建五公司和舒驰美德公司的工程尾款中扣付给我公司。协议签订后，我公司立即就维修范围内已报修的问题房屋进行了维修，京德顺公司向我公司分期支付了维修费20万元。此后，随着北京春秋季大风到来，维修区域内多处房屋频繁出现外保温墙砖脱落现象，发生多起外保温墙砖脱落砸坏车辆的事件；每逢雨季，维修区域内的大量房屋出现飘窗、窗户漏水，给业主造成浸水损失；大量房屋楼道内频繁发生墙砖脱落惊吓业主事件，造成业主起诉我公司并拒交物业费。我公司在上述事件发生后及时对问题房屋和部位进行了维修，支付各项维修费用并向部分业主赔偿了损失。我公司屡次要求三被告彻底妥善解决问题均未果，故诉至法院，望依法判决。
京德顺公司辩称，原告主张涉案小区东区和TH联排别墅房屋出现的问题属实，原告确实支出费用并进行了修缮，但相应质量问题不是仅仅通过维修就能解决的。城建五公司及舒驰美德公司在施工过程中偷工减料、未按设计施工，导致该工程存在严重质量问题，两公司应对此承担瑕疵担保责任。四方签订的《维修协议》已对保修义务进行了约定，我公司不存在任何责任，同时该协议也不排除城建五公司和舒驰美德公司的相应义务，其仍应对工程质量问题负责。工程质量问题已对小区业主的正常生活造成了极大困扰，尤其是外墙保温材料的脱落问题犹如一颗随时可能引爆的炸弹为当地的居民生活埋下了极大的安全隐患。为此，原告支付的维修成本已经远远超过《维修协议》约定的20万元，申请法院驳回原告对我公司的诉讼请求，判令城建五公司及舒驰美德公司承担维修义务及赔偿责任。
城建五公司辩称，涉案小区工程已经经过四方验收，质保期已经届满。原告是小区的物业服务企业，应当承担小区设施维修和物业管理工作。2011年《维修协议》生效后应当由原告全面承担维修责任并对维修质量负责，但其至2013年才开始维修，没有尽到自己的义务。此外，商品房小区都设有公共维修基金，原告可通过相应程序启用公共维修基金解决问题。即使原告诉称的问题存在，京德顺公司作为建设工程所有者和质量验收单位之一，对此亦负有维修的职责。京德顺公司自2008年就发现飘窗漏水等情况，但并未积极履行义务，而是转嫁责任，并在补充协议中同意我公司使用尚不成熟的施工工艺，应当承担相应责任。
舒驰美德公司辩称，我公司负责涉案小区东区5、6、7号楼房屋门窗施工安装，工程已经过了质保期，且四方《维修协议》约定的是一次性包干，故原告应当自行修缮，不同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京诚智慧中物业管理有限公司原名北京房修一慧中物业管理有限责任公司，2010年3月31日经北京市工商行政管理局海淀分局核准更为现名。本案中，北京诚智慧中物业管理有限公司向本院出具《证明》，确认原告系其分支机构，是为涉案小区物业项目依法设立并取得营业执照，具有独立的组织机构和财产，对外以自己名义经营，并承担相应法律责任，具有独立的民事和诉讼主体资格。
2005年12月2日，京德顺公司与城建五公司签署《建设工程施工合同》，约定京德顺公司将“京德顺生态嘉园东一区XX#东二区XX#楼及幼儿园工程”（现涉案小区东区）发包给城建五公司，工程内容包括土建、给排水、采暖、电气系统等施工图纸所示内容，合同工期为2005年11月20日至2007年9月10日，合同价款183886576元。合同关于工程质量的约定为：工程质量应当达到协议书约定的质量标准，质量标准的评定以国家或行业的质量检验评定标准为依据。因承包人原因致使工程质量达不到约定的质量标准，承包人承担违约责任。双方对工程质量有争议，由双方同意的工程质量检测机构鉴定，所需费用及因此造成的损失，由责任方承担。双方均有责任，由双方根据其责任分别承担。关于质量保修的约定为：承包人应按法律、行政法规或国家关于工程质量保修的有关规定，对交付发包人使用的工程在质量保修期内承担质量保修责任。承包人应在工程竣工验收之前，与发包人签订质量保修书，作为本合同附件。质量保修书的主要内容包括：质量保修项目内容及范围、质量保修期、质量保修责任、质量保修金的支付方法。上述合同签订后，双方另行签署《房屋建筑工程质量保修书》，约定质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、供热与供冷系统、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程以及双方约定的其他项目，地基及基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间的防渗漏为5年，装修工程为2年，电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年，供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期，质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算，保修金为结算价款的5%，第一年支付保修金总额的50%，第二年支付50%。
2006年3月、8月，三被告签署《京德顺生态嘉园东二区XX号楼工程塑钢门窗合同书》及《补充协议》，约定由舒驰美德公司承接相应楼栋的塑钢门窗制作、安装工作及楼梯间普通铝合金门、单元入口处铝合金地弹门、地下车库入口处落地门联窗、单元入口窗、单元二层休息平台处窗制作安装及超大窗加强中挺工程，承包方式为包工包料。2007年3月，京德顺公司与舒驰美德公司签署《京德顺生态家园东二区XX号楼工程塑钢及铝合金门窗合同书》，约定舒驰美德公司承接相应楼栋的塑钢及铝合金门窗的制作、安装工程，承包方式为包工包料。2008年2月，京德顺公司与舒驰美德公司签署《京德顺生态嘉园二期东二区X#楼、幼儿园工程门窗合同书》，约定舒驰美德公司承接相应楼栋的塑钢、铝合金门窗的制作、安装，承包方式为包工包料。
2006年12月21日至2009年9月25日，涉案小区东区各楼栋陆续办理竣工验收备案手续。2008年起，涉案小区东区各楼栋出现外保温板脱落、渗水、飘窗漏水等情况。
2010年3月9日，京德顺公司（甲方）与北京房修一慧中物业管理有限责任公司（乙方）签署《水郡长安家园前期物业管理服务合同》，约定甲方通过邀请招标方式选聘乙方对涉案小区实行专业化的物业管理服务，物业管理区域为小区内所包含的建筑楼栋、构筑物、园林及道路设施（含围墙），物业服务范围包括房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，物业管理区域内共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理等，物业委托管理期限自2010年3月9日至本物业区域的业主委员会成立并代表全体业主选聘新的物业管理企业，并与所选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同时。
2011年4月15日，京德顺公司与城建五公司签署《补充协议》，明确因2008年12月21日和2010年12月31日，受大风降温天气影响，涉案小区东区X号楼东侧和西侧（八至九层的位置）外墙保温板发生脱落，有几辆车受损，均未造成人员伤亡。事情发生后，城建五公司及时对受损车辆进行赔偿并以很高的代价组织了保温修复。双方对此作了大量原因分析工作，组织专家论证会，专家论证意见主要为：挤塑板外墙外保温系统是近年兴起并逐步发展起来的，截至目前，施工工艺和相关标准尚在不断完善之中，由于施工时没有挤塑板外墙保温系统的相应标准或规范，施工方按照相关要求参照当时实施的膨胀聚苯板外墙外保温系统图集、标准和规范组织施工及验收。事发的内在原因是挤塑板作为外墙外保温材料具有可粘接性差、尺寸稳定性差的缺点，而且当时挤塑板外墙外保温系统的施工工艺不成熟、缺乏指导性规范，因此造成的墙面裂缝可能成为外保温系统脱落的起点。系统本身的缺陷是造成破坏的内在原因，瞬时大风是造成保温板脱落的外在原因。鉴于保温施工有当时技术本身存在的问题，以及两栋楼地理位置受风力影响大等原因，在京德顺公司不承担法律责任的前提下，双方共同承担部分加固修复费用。本次加固修复的费用总价为38万元（需修复面积约为2700㎡，含需更换的挤塑板）。由双方各负担50%，京德顺公司需承担19万元，此费用为包死价。京德顺公司负责提供临时用水点和用电接入点以及工人临时住宿房屋，水电费由城建五公司承担。城建五公司负责提供施工方案和组织可靠的施工队伍，机械、材料、人员及自身管理费用由其承担。确定给城建五公司的费用为包死价，城建五公司承诺十年内除非城建五公司原因外不再发生任何形式的脱落事件，如再发生脱落，城建五公司无偿修复。2011年8月8日，京德顺公司向城建五公司支付工程款19万元。
2011年5月25日，原告作为丙方，与作为甲方的京德顺公司及作为乙方的城建五公司、舒驰美德公司签署《维修协议》，针对涉案小区质保期内后期维修事宜，协议如下：一、丙方受甲乙双方委托进行此项维修工作，维修工程范围：涉案小区东区所有质保期内的维保事项及TH联排别墅外墙砖及保温、涂料（包括但不限于已报修及未报修但在质保期内的飘窗及窗户漏水、外墙及屋顶渗漏、卫生间洇水等，房屋主体结构等需终身质保的除外）。本协议生效后，乙方不再负责上述维修项目的再维保工作（本协议约定范围之外的乙方则仍按原合同或协议执行）。二、维修护理费用为一次性包干，共计费用为人民币二十万元整（该费用总额不做任何调整）。费用由甲方从应付乙方的工程尾款（即质量保证金）中扣付给丙方。（其中扣付城建五公司人民币拾捌万元整，扣付舒驰美德公司维修款人民币贰万元整），本协议生效后，即减少甲方对乙方人民币贰拾万元的应付工程款（暨甲方对丙方的付款视为对乙方的付款）。三、丙方全面负责施工维修的安全、进度、质量及环保等相关管理协调工作，甲乙双方对此不负任何责任。四、丙方应按规定保证维修施工材料的质量，并对维修项目的质量负责。丙方应对东区所有质保期内维保事宜及时、有效的进行处理，如因丙方未及时处理或维修质量不合格造成的再维保等所造成的后果由丙方承担。五、款项支付事宜：1、甲方应在协议签订之日后一周内，支付全部工程款的20%，即人民币四万元整。2、2011年雨季过后，如丙方负责维修的飘窗及窗户漏水的个数超过114个（丙方所报飘窗及窗户漏水的估算数）的80%即92个，均已按相关工艺及标准及时修复完毕（由甲方或乙方签字认可为准），甲方应于2011年9月15日，支付全部工程款的50%，即人民币拾万元整。如丙方负责维修的飘窗及窗户漏水的个数未达到92个，但均已按相关工艺及标准及时修复完毕，甲方将于2011年9月15日，支付全部工程款的30%，即人民币陆万元整。3、2012年雨季过后，丙方对新出现的维修项目（含飘窗及窗户漏水、卫生间洇水等）按相关工艺及标准及时维修完毕，甲方应于2012年10月15日，支付全部工程款的20%，即人民币四万元整。4、剩余款项即全部工程款的10%，人民币贰万元整，于2012年雨季过后，丙方履行完相应维保责任后，于2013年2月1日支付完毕。六、本协议如一方违约，另一方有权解除协议，并由违约方承担违约责任。七、本协议属于对甲乙双方此前就维修项目签署的供应/安装施工合同的补充约定。
2012年2月14日，原告向京德顺公司出具《委托付款证明》，要求京德顺公司根据《维修协议》向供应商北京汇铭大业建筑装饰有限公司支付材料款124000元、向北京利铭隆装饰装潢工程有限公司支付材料款16000元。2012年2月15日，京德顺公司依申请向两公司支付了相应款项。2013年1月4日，原告向京德顺公司出具《请款报告》，称2010年9月8日与北京振宇防水工程有限公司签订了维修TH外墙及飘窗漏雨协议，但该公司在履行合同过程中未将全部应该维修项目修理完毕且修完部分仍在漏水又拒绝返修，故与其解除了维修协议。2012年8月16日与具有专业资质的北京远大洪雨防水工程有限公司（以下简称远大公司）签订了《防水工程施工合同》继续进行TH外墙及飘窗漏雨维修，故申请将城建五、浙江海天、舒驰美德的应结尾款支付给远大公司，费用为46700元。2013年1月8日，京德顺公司向远大公司支付工程款46700元。远大公司向京德顺公司开具了发票。
经原告申请，由原告与三被告协商选择确定，本院依法委托国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所（以下简称国检中心）对涉案小区东区及TH联排别墅区域内房屋的外墙砖及保温、涂料、飘窗和窗户防水、楼道墙砖的工程质量进行鉴定。国检中心出具第一次鉴定方案后，原告考虑到鉴定费用问题，申请调整鉴定范围，将鉴定范围确定为对涉案小区东区及TH联排别墅区的外墙饰面工程及飘窗渗水问题（脱落较为严重的点位，具体为东XXX别墅外墙，东X高层外墙及东XXXX飘窗）进行质量鉴定。鉴定过程中，经核实，涉案小区东区及TH联排别墅区共有18栋联排别墅、4栋多层住宅楼及3栋高层住宅楼。
2016年7月19日，国检中心出具《鉴定检验报告书》，鉴定意见为：一、外墙饰面工程质量。联排别墅20号楼外墙饰面砖墙面有多处大面积脱落修补的痕迹，饰面砖普遍空鼓，西山墙等处部分饰面砖从保温板表面脱落、脱落周边的饰面砖与保温层间已脱离、起鼓，部分饰面砖存在起鼓脱落的隐患，脱落的饰面砖的边角普遍缺少粘结料、粘贴不牢固，部分饰面砖墙面有裂缝、缺少填缝料，外墙涂料饰面有多处修补痕迹，普遍存在开裂和局部空鼓，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）的相关规定。外墙保温系统中的砂浆抹面层与光滑的聚苯保温板表面离层，聚苯保温板光滑的内侧面与粘贴剂界面脱离，XPS聚苯保温板的粘结面积为32%、36%，不符合设计要求。打开2层南侧开裂的涂饰墙面，发现裂缝位于保温板接缝处，两侧保温板之间有4mm的缝隙、未采用聚苯片或发泡聚氨酯填塞，不符合《外墙外保温施工技术规程（聚苯板增强网聚合物砂浆做法）》（DB11/T584-2008）的相关规定要求。高层外墙饰面砖局部存在修补痕迹，墙面饰面砖有大面积的空鼓现象，部分饰面砖接缝处缺少填缝料，部分饰面砖起鼓、离层，饰面砖不牢固，窗框下边密封胶开裂，楼南侧裙楼东外墙饰面砖上边没有压顶砖、与墙体离缝15mm，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）的相关规定。除东墙17轴～D-N轴和西墙1轴～D-N轴的涂饰墙面曾经对墙面保温层进行整体处理后重做外饰面施工外，其余涂饰墙面普遍存在大面积空鼓及横向与网格状开裂的现象，部分位置墙面的涂饰层存在起鼓、脱落的现象，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）的相关规定。打开墙面涂饰层起鼓的区域，涂饰层从XPS聚苯保温板面脱开，部分裂缝处周边的涂饰层从XPS保温板表面脱开、已松动，存在脱落隐患，局部墙面的保温层出现起鼓导致涂饰层开裂。外墙XPS保温板存在大面积的脱落现象，不符合《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）的相关规定要求。XPS保温板采用点框法或点粘法粘贴固定，辅助用膨胀螺栓固定，其中粘结面积率为10%-32%，不符合设计要求。打开涂饰墙面横向或网格状裂缝处检查，裂缝位于XPS保温板的的拼缝处，拼缝宽窄不一，缝内没有采用聚苯片或发泡聚氨酯填塞，不符合《外墙保温施工技术规程（聚苯板增强网聚合物砂浆做法）》（DB11/T584-2008）的相关规定要求。XPS保温板存在颜色及表面纹路不一致的现象，保温板内侧的部分基层不平整，局部墙面采用聚苯板填垫，不符合《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）的相关规定。上述联排20号楼和高层东3号楼外墙饰面砖、涂饰及保温均出现大面积空鼓、开裂，以及局部脱落的现象。外墙饰面砖粘结料不饱满，以及XPS保温板存在粘结面积率偏低等施工质量缺陷，是外墙饰面砖及保温层出现空鼓、脱落的主要原因。XPS保温板的部分拼缝较宽、缝内未进行填塞，以及XPS保温板的粘贴存在施工质量缺陷等，是外墙涂饰层在保温板的拼缝处出现大面积的横向或网格状裂缝的主要原因。裂缝出现后雨水渗入墙面，又加重了外墙饰面材料的空鼓和脱落现象。二、飘窗渗漏水检查。东一区XXX次卧室飘窗内顶面与外墙交接处有明显的渗漏水痕迹，飘窗的顶面保温层外侧的涂饰层及周边墙面的涂饰层均出现裂缝，淋水检查发现飘窗顶面排水不畅、存在积水现象。其他飘窗顶面及周边的涂饰面也存在不同程度裂缝现象，部分飘窗顶面有倒坡积水痕迹。飘窗顶面缺少防水、排水不畅，雨水可沿裂缝处渗入顶板和墙面保温层内侧，是导致飘窗顶面及周边出现渗漏水问题的主要原因。
鉴定意见出具后，城建五公司认为涉案小区工程在2007年4月28日陆续进行竣工验收备案，国检公司运用的《外墙保温施工技术规程（聚苯板增强网聚合物砂浆做法）》（DB11/T584-2008）是2008年出台的，对国检公司以此作为鉴定依据提出异议。就此，国检公司答复本案楼栋中使用的保温材料为挤塑板，在2008年规范出台前此材料的使用标准未被纳入任何行业标准中进行规范；即使城建五公司施工时2008年的标准尚未出台，但依据2003年的标准，施工质量仍然存在保温板拼缝过宽的问题，城建五公司未按标准施工，该质量问题不管适用何种规范作为鉴定依据都是存在的。原告交纳鉴定费195000元。
庭审中，原告及京德顺公司认为涉案小区存在工程质量问题，鉴定报告也说明城建五公司和舒驰美德公司在施工中存在问题，应当对质量问题承担责任。《维修协议》是建立在工程质量合格前提下，由原告承担保修责任，但目前工程质量存在严重瑕疵，故城建五公司与舒驰美德公司均应承担责任。城建五公司及舒驰美德公司则认为《维修协议》中约定了维修费用为20万元，是一次性包死价，协议生效后，原告应当承担维修责任，不应再向其他方主张。
庭审中，原告主张因涉案小区东区施工质量问题导致己方发生如下损失：
一、已经支付的维修费用。
1、2012年8月16日，原告与远大公司签署《防水工程施工合同》，约定原告将涉案小区一号院、二号院防水工程委托远大公司施工，工程内容为屋面卷材防水、屋面注浆防水、外墙裂缝防水、窗户防水、别墅外墙面及窗户防水工程，承包方式为包工包料，屋面卷材防水70元/㎡，屋面注浆防水2300元/户；外墙裂缝防水300元/户，窗户防水420元/个，别墅外墙面及窗户防水1300元/处，保修期为五年。2013年1月8日，原告向远大公司支付33300元，2013年12月12日支付8万元，2014年3月3日支付38000元，2014年10月20日支付10万元，2014年12月16日支付67630元，远大公司均向原告开具了发票。上述款项中，原告保留的支出凭单及支票存根中的领（收）款人均为李波。另2013年7月5日，原告开出31180元支票，收款人为李波，原告称亦支付给远大公司，但除支票票根外，未提供其他支付凭证。2011年7月13日，原告支付15000元，开具发票单位为北京东晨盛世建筑工程有限公司，原告称该笔款项亦为给远大公司结算的工程款，但未提交其他证据佐证。庭审中，原告表示除上述款项外，尚欠远大公司128002元工程款未付。
2、2013年3月23日，原告与北京同力源装饰有限公司（以下简称同力源公司）签署《外墙保温及涂料工程施工合同》，约定由同力源公司进行涉案小区外墙外保温及外墙涂料、墙砖维修，工程内容主要包括涉案小区东西院保温及外墙涂料、墙砖工程，结算面积以实际施工面积为准，拉毛漆单价303.47元/平方米，墙砖单价415.07元/平方米，保修期自竣工验收合格起三年。2013年5月21日，原告向同力源公司支付243729元，2014年5月8日支付19768元，2015年10月23日支付37500元，同力源公司向原告开具19768元发票，其余两笔款项原告提供银行电汇凭证予以证明。原告称除上述三笔款项外，尚有174686元尾款未付。
3、2016年9月16日，原告与北京日盛伟业建筑装饰工程有限公司（以下简称日盛伟业公司）签署《工程装修合同》，约定日盛伟业公司负责涉案小区东区XXXX东山墙、西区X号楼保温板维修，工期11天，工程内容为搭架子拆除、粘保温板、刷涂料，工程总造价为15000元，保修期为五年，五年内不得脱落颜色可以有点变化。2016年11月17日，原告向日盛伟业公司支付工程款15168.13元，日盛伟业公司向原告开具了发票。
对上述合同及支付的费用，京德顺公司认可其真实性，但认为未支付的费用不属于实际损失，因工程质量问题是城建五公司和舒驰美德公司的责任，故实际发生的损失亦应由两公司承担。城建五公司认为原告主张的金额远远高于实际付款金额，而同力源公司、日盛伟业公司及远大公司的施工资质未在北京市建委网站备案，故不认可其真实性。舒驰美德公司则表示只负责窗户的安装，其余工程项目与己无关。
4、修复楼道墙砖费用。原告表示楼道墙砖由其自行购买新墙砖更换或者对旧墙砖予以维修，费用包括墙砖采买成本、维修成本及旧砖修复成本，至今发生的总费用为125462.5元。原告提供2015年至2017年的材料款购买发票五张，总金额为9941元；提供楼道墙砖脱落图片，显示楼道内确有墙砖脱落现象并进行了维修；又提供其自行制作的《东区高层楼内墙砖维修明细及成本核算》，列举了其维修的墙砖部位及发生金额。就此，京德顺公司认为原告主张数额与实际支付金额不一致，且未提供相应合同无法核算真实费用，即使因维修产生了合理费用也应由城建五公司承担。城建公司公司对此不予认可。
二、由于外墙脱落导致业主拒交物业费10万元。原告主张因东区楼栋外墙大面积脱落部分业主拒交物业费，欠缴金额约10万元，视为对业主的赔偿，提供自行制作的统计表，说明欠费的业主、欠费金额及原因。京德顺公司认为统计表的真实性无法核实，但业主欠费确实与工程质量有一定的因果关系，应当由城建五公司与舒驰美德公司承担责任，城建公司、舒驰美德公司对此不予认可。
另查，水郡长安家园小区分为东、西两区，开发商均为京德顺公司。东区由城建五公司承建，西区由浙江海天建设集团有限公司承建。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。京德顺公司与城建五公司公司签署的《建设工程施工合同》及《房屋建筑工程质量保修书》、《补充协议》，京德顺公司与舒驰美德公司签署的三份《塑钢及铝合金门窗合同书》及原告与三被告签署的《维修协议》均是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。在建设施工合同中，城建五公司、舒驰美德公司作为承包人有保证工程质量并按约承担保修义务之责任。本案的争议焦点在于工程质量的责任承担、维修及相应损失问题，本院就此作出如下认定：
一、关于工程质量的责任承担问题。根据庭审查明的事实，涉案小区东区在竣工验收后保修期内即出现了外墙保温板脱落及渗漏水、窗户及飘窗渗漏水、屋顶渗漏水等问题，此后双方进行了多次交涉、接洽，但始终未能彻底修复。
外墙饰面工程已经鉴定机构鉴定，鉴定结果为施工不符合相应规范要求，存在质量问题。城建五公司虽提出国检公司采用的鉴定标准出台时间晚于工程竣工验收时间，但根据鉴定机构的回复，施工当时并无针对挤塑板的专门性规范，但即使按照施工当时的旧规范，施工质量仍然存在保温板部分拼缝过宽的问题，该质量问题不管适用何种规范均存在，结合城建五公司与京德顺公司签署的《补充协议》，可以认定城建五公司存在施工质量问题，故外墙饰面工程的质量责任应当由城建五工程承担。
关于飘窗渗漏水问题，鉴定报告显示飘窗顶面缺少防水、顶面保温层涂饰层与周边墙面涂饰层出现裂缝导致渗漏水，故飘窗漏水并非舒驰美德公司单方面原因，城建五公司作为总施工方其施工质量亦是导致飘窗漏水的原因之一，故飘窗渗漏水的责任应当由城建五公司与舒驰美德公司连带承担。
关于楼道墙砖脱落的问题，该部分未经鉴定机构鉴定，京德顺公司与城建五公司的《补充协议》及四方《维修协议》中对此均无记载，原告未能提供任何证据证明楼道墙砖脱落发生于保修期内且系因城建五公司施工质量原因造成，故本院对原告要求三被告就此部分承担责任的请求无法支持。
京德顺公司虽为水郡长安家园的发包方，但其对房屋质量并无过错，且《补充协议》、《维修协议》中均约定京德顺公司不承担维修责任，故不应承担质量责任。城建五公司以原告应申请公共维修基金抗辩其应承担的质量责任于法无据，本院不予采信。
二、关于维修问题。第一，根据《中华人民共和国建筑法》及国务院《建设工程质量管理条例》，建设工程实行质量保修制度，建设工程保修期是指在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限，保修期限届满，承包人不再承担相应部分的保修义务，故保修义务针对的即是保修期内建设工程所出现的质量问题。本案中，四方《维修协议》已经约定质保期内的维保事项及TH联排别墅外墙砖及保温、涂料（包括但不限于已报修及未报修但在质保期内的飘窗及未报修但在质保期内的飘窗及窗户漏水、外墙及屋顶渗漏、卫生间洇水等）的维修责任由原告承担，而原告在本案中主张的维修事项与《维修协议》约定一致；第二，根据原告提交的证据材料，原告已经自2013年起陆续与远大公司、同力源公司、日盛伟业公司分别签订维修施工合同，施工内容涵盖对涉案小区东、西两区屋面防水、外墙裂缝防水、窗户防水、别墅外墙面及窗户防水、外墙保温、外墙漆、墙砖、保温板等项目的全面维修，并约定了保修期，后又实际实施了维修，再次维修后出现的问题应由相应单位承担保修责任，故城建五公司和舒驰美德公司不应再就相应部位承担维修责任，本院对原告要求三被告予以维修的请求不予支持。
三、关于损失赔偿问题。四方《维修协议》虽约定20万元为一次性包死价，但根据庭审查明的事实及现有证据，所需维修费用已远远超出20万元，而鉴定报告确定城建五公司及舒驰美德公司的施工质量存在问题，该问题在保修期内即已出现，《维修协议》约定的一次性包死价显失公平，城建五公司、舒驰美德公司虽不再承担维修责任，但应当赔偿相应维修费用。因城建五公司与舒驰美德公司实际施工范围不同，故维修费用由两公司按责任予以承担。
原告请求的各项费用中，向远大公司、同力源公司及日盛伟业公司支付的费用提供了维修合同、发票及银行电汇凭证，能够证明确实委托三个公司维修并支付维修费用，但从维修范围看，合同约定的维修范围包含涉案小区东、西两区，西区并非本案审理范围，故涉及西区的费用应予扣除，但因原告未能提供西区维修明细，现有证据无法明确区分东、西区发生的具体费用，故本院结合本案具体情况、鉴定机构确定的质量问题范围等对东区维修费用予以确定。原告主张的对远大公司的已付款项中，31180元虽无发票，但收款人为李波，与其他笔款项一致，亦符合原告与远大公司之间的支付习惯，本院予以确认；15000元的开票单位并非远大公司，本院无法认定。同时，原告主张的向三公司已经支出但无任何支出凭证的金额及尚未支付的金额，因原告与三公司签订的均为固定单价合同，未提供结算单或结算明细，无法证明支付的费用总数，本院对该部分费用无法支持。城建五公司主张同力源公司、日盛伟业公司没有资质，但资质问题不能对抗原告提供的已经实际支付费用的证据，本院对此不予采信。
关于楼道墙砖维修费用，原告主张的金额与其提供的支出票据金额差距过大，又未能提交其他证据证明维修情况，且现无证据表明楼道墙砖问题属质保问题，故本院对该费用无法支持。
关于业主拒交的物业费损失，原告提交的证据不足以证明相应业主系因城建五公司或舒驰美德公司的施工质量问题拒交物业费，且其与业主已达成一致意见，以免除物业费的方式作为对业主的赔偿，而物业服务合同与商品房预售（买卖）合同并非同一法律关系，原告此费用请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告北京城建五建设集团有限公司于本判决生效后七日内向原告北京诚智慧中物业管理有限公司第三分公司支付维修费四十万元，被告北京舒驰美德建筑装饰有限公司在五万元范围内对原告北京诚智慧中物业管理有限公司第三分公司承担连带付款责任；
二、驳回原告北京诚智慧中物业管理有限公司第三分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13880元，由原告北京诚智慧中物业管理有限公司第三分公司负担8328元（已交纳4525元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告北京城建五建设集团有限公司负担4858元（于本判决生效后七日内交纳），由被告北京舒驰美德建筑装饰有限公司负担694元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费195000元，由被告北京城建五建设集团有限公司负担17万元（于本判决生效后七日内给付原告），由被告北京舒驰美德建筑装饰有限公司负担25000元（于本判决生效后七日内给付原告）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈 洁
人民陪审员 林长明
人民陪审员 苏贵增
二〇一七年十一月一日
书 记 员 张 一