广东省兴宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1481民初2431号
原告刘翠玲，女，1988年4月1日出生，汉族，住兴宁市。
委托代理人蓝干，广东粤东律师事务所。
委托代理人刘建新，男，1964年1月1日出生，汉族，住兴宁市。是原告的父亲
被告钟元春，女，1980年2月5日出生，汉族，住兴宁市。
原告刘翠玲诉被告钟元春房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘翠玲的委托代理人蓝干、刘建新到庭参加诉讼，被告钟元春经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘翠玲诉称：其父亲刘建新与被告钟元春是多年的朋友。2016年4月间，其与被告就购买被告位于兴宁市宁新1**号区陈井岗路天誉花园4栋201的套房的相关事宜签订《购房意向书》，约定了房屋总价为45万元，预付1万元定金和余款支付的方式，房屋交付使用时间为2016年5月1日等内容。上述意向书签订后，其在2016年5月1日接手房屋入住，并进行了装修，开始缴交物业费和负担结欠的水电费，在2016年10月13日完成水表的变更手续。2016年10月15日，其与被告在见证人李某的见证下签订《购房合同》，约定：1、当日支付应付房款17万元；2、鉴于上述房屋在兴宁市新陂信用社抵押贷款，余款待赎出房产证过户到原告名下后再支付；3、如被告另有经济纠纷或起诉，与原告无关，原告不承担任何责任等内容。后因被告无力履行上述对信用社的房贷债务而被起诉，经协商，其代被告支付了该房贷款自2016年6月21日起至2016年9月21日止的逾期利息2万元和诉讼费用700元。2016年11月22日，经其与被告协商，其与被告共同到新陂信用社，由其代被告清偿了上述对信用社的债务本金28万元和自2016年9月21日起至当日止的逾期利息20016.43元。同日，其与被告对上述其代为垫付给信用社的贷款本金、利息和涉案房屋的房价进行结算抵对，确认除其已经付清涉案房屋的价款45万元外，被告仍欠其的21835.63元转为借款并由被告写下借条一张。同日，被告将上述赎出的房产证原件交给了其，并办理了电表的过户手续。但当双方到房管部门过户时，发现涉案房屋被法院查封而无法办理变更登记手续。综上，为维护其合法权益，遂向法院提起诉讼，请求判令：一、确认其与被告在2016年10月15日签订的《购房合同》和后续变更约定合法有效；二、被告协助原告将涉案房屋（粤房地权证兴字第××号）变更登记在原告名下；三、被告承担本案的诉讼费。
被告钟元春无答辩，但在庭审结束后本院所作的问话笔录中陈述表示：除购房意向书系在后补签的，其余原告诉称的事实理由和提交的证据其均无异议。2016年11月22日，其与原告共同去信用社偿还借款，在注销了抵押登记手续之后，欲办理涉案房屋的过户登记手续时方被告知房屋已被法院查封的事实。
经审理查明：2016年5月1日，原告刘翠玲与被告钟元春签订的《购房意向书》约定：原告有意以45万元购买权属人为被告钟元春的位于兴宁市宁新1**号区陈井岗路天誉花园4栋201房的房屋，被告同意出卖且承诺房屋不再转卖或抵押他人。被告于2016年5月1日交付房屋给原告使用的同时原告支付意向金1万元。同时，由于该房屋仍在信用社抵押贷款，待被告偿还完贷款再将此房卖给原告，并在收到原告购房款后协助原告办理房屋过户手续。同日，被告将上述房屋交付给原告使用，并出具收据一张，确认上述交付事实和收到购房意向金1万元（庭审中，原告自认因将要代被告支付逾期利息，故该款未实际支付）的事实。原告接收该房屋后，自2016年5月1日开始承担该房屋的物业管理费用，并陆续购入物品对房屋进行装修。自2016年10月13日开始缴交该房屋水费，自2016年11月23日开始缴交该房屋电费。
2016年10月15日，原被告双方对上述房屋买卖事宜签订《购房合同》，约定总房价45万元，除已支付的17万元（含上述原告代被告偿还的信用社贷款利息2万元和在被告对原告父亲刘建新的欠款中扣除的15万元)外，原告仍欠的28万元在被告赎回房产证并过户至原告名下时一次性付清。被告协助原告办理房屋过户手续，过户费用由原告支付。如被告无法过户必须赔偿双倍预付金。同日，被告向原告出具收据一张，在上确认收到房屋预付款16万元。次日，被告钟元春向兴宁市农村信用合作联社偿还贷款利息42072.47元（对此，原告述称有2万元为上述的代付利息）。
2016年11月9日，经本院（2016）粤1481民初23461号（另案）民事裁定书裁定，对涉案房屋进行了保全查封。
2016年11月22日，原告刘翠玲通过户名为其的80010001683482702账号，向户名为钟元春，卡号为62×××21（账号：80×××47）的账户转账301835.63元后，被告钟元春对原告刘翠玲出具收据一张，对涉案购房款45万元已经全部付清进行了确认。同日，被告钟元春向兴宁市农村信用合作联社偿还贷款本金896819.2元，利息20016.43元后从信用社取得涉案房屋抵押登记的他项权证原件和信用社出具的注销抵押登记申请书，办理了涉案房屋的抵押登记的注销手续。后因该房屋存在被查封的情形而无法过户，原告遂提起诉讼。
庭审中，经原告刘翠玲申请，××、王国新出庭作证。××的证言证实，原告为向被告购买涉案房屋代被告支付了被告欠信用社的贷款本息以折抵房款。王国新（兴宁市农村信用合作联社新陂信用社的信贷员）的证言证实，涉案被告钟元春的房屋原在其社办理了抵押贷款，原告曾到其社了解相关情况，并表示欲代钟元春偿还借款以购买该房屋。2016年11月22日，在原被告到其社前台办理款项转付手续（刘翠玲转账一笔款到钟元春账户，钟元春随后偿还结欠其社的贷款本息）后，其社遂交还了该房屋的他项权证原件，并出具了注销抵押登记的申请书由被告钟元春自行办理抵押登记的注销手续。
本院受理本案后，原告刘翠玲于2016年12月2日以防止被告钟元春转移财产为由向本院提出财产保全的申请，并提供了担保。经本院（2016）粤1481民初2431号民事裁定书裁定，对上述涉案房屋进行了轮候查封。
本院认为：原被告于2016年10月15日签订的《购房合同》是双方真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，是有效的合同。虽然在原被告签订该合同时，涉案房屋仍然处于抵押登记的状态，但根据物权法第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，受让人代为清偿债务消灭抵押权的，抵押人可以转让抵押财产。因此，因为原告刘翠玲已代被告清偿了对原抵押权人（信用社）的债务后，被告依法可以转让涉案房屋。虽然涉案房屋解除了抵押登记又因被法院查封而暂时无法办理转移登记手续，但这也不能因此否认该合同的法律效力。综上，原告请求确认涉案的《购房合同》合法有效，依法予以支持。购房合同签订后，并未有证据显示原被告之间对房屋买卖另行再进行了新的约定，原告请求确认有效的后续变更约定因无依据，不予支持。
《购房合同》签订后，原被告均应按照合同约定全面履行各自的义务，在原告刘翠玲已经履行了向原告支付购房款的义务，被告钟元春对房款已经付清的情况也予以了认可后，被告应该依约履行协助原告办理房屋的过户登记手续的义务，现原告请求被告继续履行合同，协助其办理涉案房屋的变更登记手续、将房屋过户给其，理由正当，应予支持。但鉴于涉案房屋在诉讼时已被依法查封，涉案房屋存在暂时无法过户的客观阻碍，被告可在该房屋解封后协助将涉案房屋变更登记过户给原告。综上，根据本案查明的事实，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、确认原告刘翠玲与被告钟元春在2016年10月15日签订的《购房合同》合法有效。
二、被告钟元春应当在涉案房屋解封后十日内协助将房屋（房产证号：粤房地权证兴字第××号）变更登记过户给原告刘翠玲，办证费用由原告负担。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费8050元，保全费2770元，由被告钟元春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审 判 长 黄志胜
审 判 员 张 婷
人民陪审员 罗飞燕
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 肖秀锋