广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤2071民初4537号
原告：中海物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市石岐区兴利路3号2幢首层，统一社会信用代码91442000771855349C。
法定代表人：刘忠华。
委托诉讼代理人：周昌华，公司员工。
委托诉讼代理人：钟炜静，公司员工。
被告：刘秋意，女，1975年2月21日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，
原告中海物业管理有限公司中山分公司（以下简称中海物业中山分公司）诉被告刘秋意物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业中山分公司的委托诉讼代理人周昌华、钟炜静到庭参加诉讼，被告刘秋意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中海物业中山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年1月1日至2017年9月物业管理费14198.16元、滞纳金3892.8元（暂计至2017年9月），合计18090.96元。事实与理由：被告刘秋意系中山市中海龙湾花园10幢2302房（预售房号8幢2单元2301房）业主，原告中海物业中山分公司为经发展商协议选聘为中海龙湾花园小区的前期物业服务企业，为中海龙湾花园小区提供物业管理服务。2013年6月4日被告刘秋意收楼后接受原告的物业服务。被告刘秋意所购买的房屋合同约定建筑面积为195.35平方米，按《前期物业服务协议》约定，该房物业管理费按每平方米3.9元计算，被告刘秋意每月应缴纳物业管理费609.49元。但被告刘秋意自2016年1月开始拖欠物业管理费，截至2017年9月，累积拖欠物业管理费14198.16元、滞纳金3892.8元，合计18090.96元。上述欠费经原告多次催缴，被告一直未有支付。为维护自身的合法权益，原告中海物业中山分公司特向法院提起诉讼。
庭审中，原告中海物业中山分公司向本院明确：1.事实与理由中每月物业管理费应为761.87元；2.诉讼请求中的物业管理费计算方法为：从2016年1月至2016年9月均有八折优惠即按3.12元/平方米计算，从2016年10月至2017年7月按3.90元/平方米计算，2017年8月至9月按2.80元/平方米计算，合计为14198.16元。并明确滞纳金计算到实际清偿之日止。
原告中海物业中山分公司对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.收楼通知书；2.龙湾花园前期物业服务协议；3.中山市不动产登记资料证明表；4.律师函及快递单;5.欠费清单；6.值班日志；7.来访人员登记表；8.安管院训练演练记录表、安管夜间查岗记录；9.停车场出入登记表；10.停车场管理微信截图；11.环境绿化、清洁卫生工作及成果微信截图；12.社区文化活动宣传及开展的微信截图；13.消防工作微信截图；14.电梯、空调等设备检查微信维护工作微信截图；15.微信工作记录；16.锦旗照片；17.小区部分设备房、环境维护照片；18.小区部分活动照片；19.中山市物价局收费回复函；20.物业服务收费备案表；21.中海龙湾花园2016年创市优秀示范小区牌匾照片。
被告刘秋意答辩称：1.我当初购房时开发商向我承诺的是享受六年八折的优惠，因此，我自收楼开始均是按照3.12每平方米缴纳的物业管理费，2017年8月之后，因原告物业管理质量较差，自动降低物业管理费的标准为2.8元每平方米，而且该该收费没有在物价局备案，也没有法律依据；3.原告的物业服务不到位，主要表现在保安经常缺岗、清洁工人都是老弱病残、小区环境脏乱差；4.本人涉案房屋已于2018年1月5日在中山市第一人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上经第三人拍卖成交，根据拍卖公告，涉案房产的物业管理费应由买受人承担。
被告刘秋意对其辩解提交了如下证据：1.拍卖公告；2.龙湾花园2017年第一次业主大会表决结果公告；3.龙湾花园业主委员会沟通函；4.7栋业主致中海物业管理有限公司中山分公司小区物业服务投诉整改函；5.微信聊天记录截屏图；6.关于调整中海龙湾花园物业服务价格的公告；7.照片9张
经审理查明：2013年6月5日，以刘秋意为甲方，中海物业中山分公司为乙方，双方签订龙湾花园前期物业服务协议，约定：就龙湾花园首次交付业主之日起三年内的物业管理服务事宜，订立本协议。在本协议期限内，业主委员会成立并代表全体业主签订新的物业服务合同生效时，本协议自动终止。本合同期满前六个月，若小区物业服务资金收支情况良好，物业服务费标准能够支撑管理服务标准的，乙方可以选择继续管理，本合同自动延期一年；小区物业管理费物业费收费标准是：住宅用房高层：3.90元/平方米；非住宅用房配套商业4.50元/平方米；物业服务费按月缴纳，甲方应在每月10日前（遇节假日则顺延）预交本月物业服务费；逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的千分之一收取违约金。合同还约定了其他事项。2013年6月4日，刘秋意办理了收楼手续，但从2016年1月起至2017年9月，刘秋意未向中海物业中山分公司缴交物业服务费。中海物业中山分公司遂诉至法院，主张前述实体权利。
另查：刘秋意系中山市石岐区兴利路3号10幢2302房业主，该物业建筑面积为195.35元/平方米，按合同约定，每月物业服务费为761.87元（195.35平方米×3.90元/平方米）。庭审中，中海物业中山分公司向本院陈述如下：中海物业中山分行公司仍为涉案小区提供物业管理服务,在实际计算物业服务费时有打折，具体计算方法为：2016年1月至2016年9月为5483.43元（195.35平方米×3.12元/平方米×9个月）；2016年10月至2017年7月为7618.65元（195.35平方米×3.90元/平方米×10个月）；2017年8月至9月为1093.96元（195.35平方米×2.80元/平方米×2个月）。
再查：刘秋意所有的位于中山市石岐区兴利路3号10幢2302房的房地产亦即涉案房产已于2018年1月6日在本院淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖成交。拍卖公告特别提示中载明“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电灯欠费均由买受人承担”。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。中海物业中山分公司与刘秋意签订的龙湾花园前期物业服务协议是双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。刘秋意以涉案房屋已被拍卖为由认为相应物业服务费不应由其承担，根据刘秋意的当庭陈述和中海物业中山分公司提供的中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房屋在2016年1月1日至2017年9月乃至开庭之日一直登记在刘秋意名下，在此期间，涉案小区的物业服务均由中海物业中山分公司提供，根据物权公示主义及合同相对性原则，中海物业中山分公司向房屋产权所有人暨合同相对人刘秋意主张物业服务费符合法律规定，刘秋意提供证据意予证明中海物业中山分公司的物业服务存有瑕疵，结合中海物业中山分公司的举证情况，中海物业中山分公司已按照前期物业服务协议约定的各项标准履行了相应义务，虽有小小瑕疵，但未构成根本性违约，刘秋意作为小区业主之一，享受了中海物业分公司提供的物业服务，其未按前期物业服务协议的约定交纳物业服务费用已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定及物业服务合同的约定，承担继续履行以及支付滞纳金的违约责任。本案中，物业服务合同约定按建筑面积3.90元/月收取，符合上述约定，中海物业中山分公司在实际计算物业服务费时打折，是对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。中海物业中山分公司主张的是2016年1月至2017年9月间的物业服务费及其滞纳金，经计算，刘秋意应付的物业服务费为2016年1月至2016年9月为5485.43元（195.35平方米×3.12元/平方米×9个月）；2016年10月至2017年7月为7618.65元（195.35平方米×3.90元/平方米×10个月）；2017年8月至9月为1093.96元（195.35平方米×2.80元/平方米×2个月），合计14198.04元。关于中海物业中山分公司主张的滞纳金实际为逾期交付物业服务费的违约金。刘秋意未按约定支付物业服务费，违反了诚信原则及合同的约定，给中海物业中山分公司造成了一定的损失，应承担相应的违约责任。中海物业中山分公司主张从逾期之日次月1日起按应缴物业服务费千分之一至清偿之日止的违约金，经审查，本院认为该违约金标准过高，故依据公平公正原则，本院将违约金酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
综上，中海物业中山分公司的诉讼请求，理据充分部分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘秋意于本判决生效之日起七日内向原告中海物业管理有限公司中山分公司支付2016年1月1日起至2017年9月30日止的物业服务费14198.04元及其违约金（以每月实际拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从拖欠之日起的次月1日起分别计至款项清偿之日止）；
二、驳回原告中海物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费252元，减半收取为126元（原告中海物业管理有限公司中山分公司已预交），由被告刘秋意负担并于本判决生效之日起七日内径付原告中海物业管理有限公司中山分公司。
本判决为终审判决。
审判员 李海艳
二○一八年二○一八年五月四日
书记员 邵超群
书记员 黄晓琳
书记员 周晓文