广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初22979号
原告：程鸿治，男，1964年8月4日出生，汉族，住湖北省天门市，
委托诉讼代理人：张海国，广东邦杰律师事务所律师。
被告：余水旺，男，1962年3月14日出生，汉族，住湖北省广水市，
被告：杨金霞，女，1963年5月6日出生，汉族，住湖北省广水市，
上列被告委托诉讼代理人：陈军，男，1980年9月7日出生，汉族，住湖南省祁东县，系上列被告的女婿。
上列被告委托诉讼代理人：谢志强，广东广诚信律师事务所律师。
原告程鸿治与被告余水旺、杨金霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程鸿治及其委托诉讼代理人张海国，被告余水旺、杨金霞的委托诉讼代理人陈军、谢志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程鸿治向本院提出诉讼请求：1.判令被告依法与原告继续履行房地产买卖合同，将二被告名下位于中山市××路××号××幢××房过户给原告；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告余水旺与杨金霞系夫妻关系。2017年3月7日，原告在中介方中山市万众房地产代理有限公司（以下简称万众公司）的介绍下与二被告签订房地产买卖合同，约定原告以总价854800元向二被告购买其名下位于中山市××路××号××幢××房。双方约定原告在合同签订后向二被告支付定金150000元，二被告应在合同签署后60个工作日内还清贷款，消除抵押。原告在同年3月7日与3月8日分两次向二被告支付定金合计150000元。因该房屋处于抵押状态，二被告无钱清偿贷款，又要求原告帮其赎楼。为此，原告与二被告又签订一份买卖合同补充协议，约定二被告应在5月30日前办好房产证，但二被告因需加急办理房产证又向原告索取8000元作为加急费用，原告为了能加快办理即按二被告要求向二被告女婿陈军微信转账8000元作为加急费用。被告在收到定金和办证加急费用后却迟迟不去办理房产证，也不继续履行合同，原告与中介方催促后二被告却避而不见。如今二被告已为该房产解除抵押，完全具备交易过户的条件。原告认为双方之间的房地产买卖合同合法有效，原被告间的房屋买卖合同具备合法的交易条件，依法应受法律保护。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法裁判。
诉讼中，原告程鸿治明确第1项诉求为：判令继续履行双方签订的房地产买卖合同，由两被告将涉案房屋过户给原告，同时原告一次性支付购房余款704800元给两被告。
原告程鸿治为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.买卖合同之补充协议；3.收据3份；4.陈军身份证复印件；5.中山市商品房销售登记备案表复印件；6.中山市不动产登记资料证明表复印件；7.中国建设银行个人资信证明书；8.资金对账单。
被告余水旺、杨金霞共同答辩称：1.基于双方所签订买卖合同第3条第2款第2点，买方需于2017年5月25日前申请按揭，并获得银行的同贷书。2.补充协议的第2条需提前支付460000元给卖方用以还款注销银行抵押，本案原告无履行合同该两条的主要义务。综观整个合同的履行过程，原告仅支付定金150000元，双方仍处于预约合同履行阶段。因此，原告无权要求继续履行合同，请求法院驳回原告的所有诉求。3.被告已口头通知原告，不再履行合同。最迟在开庭之日也明确不再履行合同。原告主张继续履行合同的要求无任何事实、法律依据。继续查封被告的房产已严重侵害被告的房地产物权。我方保留因查封错误所导致的一切损失的追溯权。
被告余水旺、杨金霞就其辩解主张未向本院提交证据。
本院经审理认定事实如下：2017年3月7日，余水旺、杨金霞（卖方）与程鸿治（买方）及万众公司（经纪方）签订了房地产买卖合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入中山市××路××号××幢××房，建筑面积为127.31平方米；该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起60个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，中山市商品房销售登记备案表，卖方应在2017年5月30日前办理好不动产权证；该房地产转让成交价为854800元，付款方式如下：定金150000元为第一部分房款，经买卖双方协商，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金150000元，买方所交诚意金在本合同成立时自动转为定金；704800元为第二部分房款，付款方式为银行按揭付款：买方申请银行按揭贷款600000元（具体贷款金额以银行出具的同意购房抵押贷款批复为准），如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额或不获批准贷款，那么二者相差金额买方须于该房地产办理过户当天以现金形式一次性支付给卖方；办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约。买方需于2017年5月25日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方不得借故拖延，否则视为违约。买卖双方最迟不得迟于2017年6月25日办理该房地产之过户手续并应于2017年7月20日前领取新产权人之房地产证。买方须在买卖双方去中山市沙溪国土局过户时将首期款（除已付之定金外）104800元（根据实际贷款金额多退少补）直接交付给卖方。在银行出具同意购房抵押贷款批复之日起（若卖方需赎楼的，则赎出房地产证原件并在注销抵押登记完毕后）六个工作日内，买卖双方须到中山市沙溪国土局签署广东省二手房地产买卖合同并办理递件手续，且递件回执由经纪方代为保管。在递件回执载明的答复日期之日起3个工作日内或中山市沙溪镇国土局通知买卖双方、经纪方任何一方交纳税费之日起3个工作日内，买卖双方须到房管局等相关部门交纳税费、领取房地产证并在房管局办理完归档手续后三个工作日内，买方须与经纪方或经纪方指定的按揭担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的入抵押登记手续。如因买方原因造成银行不能办理抵押登记手续，致使该贷款未能划入卖方账号的，买方应以现金形式向卖方支付购房余款（此款卖方最迟不应迟于领取新产权人房地产证后40个工作日收到）。买卖双方同意，上述定金、一次性付款下的第二部分房款或银行按揭付款方式下首期款，买方必须存入经纪方或经纪方指定的按揭担保公司指定的银行账户监管（如因未存入经纪方指定银行账户而导致买方或卖方损失的经纪方概不负责）;买方支付过程中产生的所有款项；卖方须在收齐房款之日，将该房地产交由买方使用，交楼前卖方须付清一切有关该房地产之杂费。如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿。如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行本合同。买卖双方应在约定时间内办理该房地产的买卖交易手续，如买卖双方任何一方逾期，视为违约方。无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约之一方即时支付经纪方24644元作为违约金；若买卖双方在未得经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方均成为本合同的毁约者而须共同连带支付经纪方违约金各13000元。备注条款约定：本合同未尽事宜以三方签订的补充协议为准；卖方同意买方转卖给其他人，若转卖其他人的情况下，成交价追加50000元（含加急费用）；备注条款处有程鸿治、陈军的签名及捺印。合同还约定了其他事项。同日，三方签订关于买卖中山市××路××号××幢××房买卖合同之补充协议，约定买卖双方委托经纪方成交上述房产的买卖交易，卖方售出价为854800元，买方应于签订三方买卖合同当日支付定金150000元；上述房产卖方还欠银行600000元左右，买方同意在卖方申请提前还款后银行扣款当天提前支付房款460000元予卖方用于上述房产注销银行抵押用；买方向银行贷款600000元，卖方应在收到银行放款当日无条件将总房款多于854800的部分共计355200元一次性退还给买方；买方支付65200元予经纪方作为此次交易过程中产生的所有费用，此笔费用分两次支付，第一次于签订三方买卖合同当日支付20000元用于前期费用，剩余45200元于上述房产银行放款当天一次性支付予经纪方；上述房产尚未出证，卖方保证在2017年5月30日前办理好产权证，否则视为卖方违约；买卖双方去中山市沙溪地税核税时的申报价由经纪方决定，且卖方需提供购房发票、契税发票，买方需提供以家庭为单位的首次住房证明。
上述合同签订后，程鸿治分别于2017年3月7日、3月8日向杨金霞支付购房定金合计150000元，杨金霞出具收据予以确认。程鸿治于2017年5月19日支付了房产证加快出证费8000元，余水旺、杨金霞的女婿陈军出具收据予以确认。程鸿治称余水旺、杨金霞未依约办理房产证，亦不继续履行合同，遂于2017年12月6日诉至本院，主张前述实体权利。
庭审中，余水旺、杨金霞均确认程鸿治已支付的款项包括定金150000元、办理房产证的加快费8000元（需在购房款中抵扣），合计158000元；并确认程鸿治尚欠购房款为696800元。
另查：中山市商品房销售登记备案表载明，涉案房地产的买受人为余水旺、杨金霞，土地证号为中府国用（2015）第240**××号，建筑面积为127.31平方米，付款方式为银行按揭，签约日期为2016年3月21日，合同编号为HTN2016034477。中山市不动产登记资料证明表载明，涉案房屋登记的权利人为余水旺、杨金霞，登记时间为2017年8月4日,以中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行（以下简称工商银行中山沙溪支行）为抵押权人的抵押于2017年11月16日办理注销抵押登记。庭审中，余水旺、杨金霞明确其于2017年9月申请银行提前还款。
又查：余水旺与杨金霞是夫妻关系，余乔英是余水旺与杨金霞的女儿，陈军与余乔英是夫妻关系，即陈军是余水旺、杨金霞的女婿。
再查：程鸿治提交的中国建设银行个人资信证明书显示，截至2018年3月13日，程鸿治在该行持有储蓄存款为171608.98元。安信证券股份有限公司中山兴政路证券营业部出具资金对账单一份，载明截至2018年3月14日，程鸿治账号为33×××62的资产账户中资金余额为197795.39元，可用余额为197795.39元，资产市值为610517元，总资产为808312.39元。
在本案的审理过程中，程鸿治向本院申请财产保全，请求查封被告余水旺、杨金霞价值相当于850000元的房地产。根据该申请，本院依法作出（2017）粤2071民初22979号民事裁定，裁定查封被告余水旺、杨金霞名下的位于中山市××路××号××幢××房[不动产证书号：粤（2017）02061××、粤（2017）02061××]价值相当于850000元的产权份额。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、涉案违约责任可归责于哪一方；二、涉案房屋买卖合同是否符合继续履行的条件。
关于焦点一。双方于2017年3月7日签订的房地产买卖合同约定“该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起60个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，中山市商品房销售登记备案表，卖方应在2017年5月30日前办理好不动产权证；买方申请银行按揭贷款600000元（具体贷款金额以银行出具的同意购房抵押贷款批复为准），如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额或不获批准贷款，那么二者相差金额买方须于该房地产办理过户当天以现金形式一次性支付给卖方；办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约。买方需于2017年5月25日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方不得借故拖延，否则视为违约。”本案中，余水旺、杨金霞并未按约定在签署本合同之日起60个工作日内即2017年5月7日前还清贷款、办妥解除抵押登记手续，虽余水旺、杨金霞辩称因程鸿治未及时提供补充协议约定由程鸿治提供的赎楼资金致使其未在合同约定期限内办妥注销抵押，但根据双方签订的补充协议“买方同意在卖方申请提前还款后银行扣款当天提前支付房款460000元予卖方用于上述房产注销银行抵押用”的约定，程鸿治支付460000元房款的前提条件是在余水旺、杨金霞申请提前还款后银行扣款当天支付，而余水旺、杨金霞于庭审中明确其于2017年9月申请提前还款，于2017年11月16日注销抵押，已属违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，程鸿治有权拒绝履行支付460000元房款的义务，且不能认定为违约。根据双方签订的补充协议关于“上述房产尚未出证，卖方保证在2017年5月30日前办理好产权证，否则视为卖方违约”的约定，余水旺、杨金霞并未在2017年5月30日前办理不动产权证，也已构成违约。
余水旺、杨金霞辩称程鸿治未依约在2017年5月25日前申请按揭的行为构成违约，但双方签订的房地产买卖合同及补充协议均载明涉案房地产尚未出证，余水旺、杨金霞应于2017年5月30日办理不动产权证。庭审中，余水旺、杨金霞确认没有出证无法办理按揭，但可以申请同贷书。对此，程鸿治称银行需要出示房产证并经评估后，方可作同贷书。结合常理，办理二手房商业贷款需要提交房产的产权证，而余水旺、杨金霞未按约定在2017年5月30日前办理涉案房地产的不动产权证，依照上引法律规定，程鸿治有权拒绝履行申请按揭的义务，且不能认定为违约。
关于焦点二。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有以下情形的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，本案中，余水旺、杨金霞未按约定在2017年5月7日前还清贷款并办妥解除抵押登记手续、未在2017年5月30日前办理不动产权证，是导致涉案合同未能继续履行的原因。根据中山市不动产登记资料证明表显示涉案房产以工商银行中山沙溪支行为抵押权人的抵押于2017年11月16日办理了注销抵押登记，另本院根据程鸿治的申请查封了涉案房地产，现程鸿治诉请继续履行合同，表示其愿意一次性支付剩余购房款696800元，并出具中国建设银行个人资信证明书及资金对账单证明其支付能力并愿意一次性支付剩余的购房款，该行为符合公平原则及法律规定，且有利于促成合同目的实现，本院予以支持。故不存在法律上或者事实上不能履行之情形；另涉案房产亦不属于不适于强制履行或者履行费用过高之情形。综上所述，涉案房屋买卖合同具备继续履行的条件，程鸿治要求余水旺、杨金霞继续履行涉案合同并完成过户的主张，本院予以支持。根据程鸿治的主张，余水旺、杨金霞应配合程鸿治完成上述房地产的产权转移过户手续，程鸿治应向余水旺、杨金霞支付剩余的购房款。至于在交易中产生的税费问题，根据合同的约定，应由程鸿治自行负担。若双方在履行过程中发生新的争议的可就具体履行内容另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告程鸿治与被告余水旺、杨金霞继续履行于2017年3月7日签订的买卖位于中山市××路××号××幢××房的房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分；
二、被告余水旺、杨金霞于本判决发生法律效力之日起十五日内协助将位于中山市××路××号××幢××房[不动产证书号：粤（2017）02061××、粤（2017）02061××]的房地产转移登记过户至原告程鸿治名下；
三、原告程鸿治在上述判项所载的房地产过户至其名下的当日向被告余水旺、杨金霞支付剩余的购房款696800元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12348元，诉讼保全费4770元，合计17118元（原告程鸿治已预交），由被告余水旺、杨金霞负担（被告余水旺、杨金霞于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告程鸿治）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 董爱民
人民陪审员 张子锋
人民陪审员 高青薇
二〇一八年三月二十六日
书 记 员 邹安妮
杨平丽