安徽省合肥市庐阳区�民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0103民初6244号
原告（反诉被告）：胡振华，女，汉族，1971年3月1日出生，租住安徽省阜阳市颍州区。
委托诉讼代理人：郑秀军，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡士勤，胡振华父亲。
被告（反诉原告）：方荣芬，女，汉族，1977年3月29日出生，租住安徽省合肥市。
委托诉讼代理人：朱君，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪淑琪，安徽华人律师事务所律师。
原告（反诉被告）胡振华�被告（反诉原告）方荣芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡振华及其委托诉讼代理人郑秀军、胡士勤，被告（反诉原告）方荣芬的委托诉讼代理人朱君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡振华向本院提出诉讼请求：1、解除胡振华与方荣芬之间签订的《存量房买卖合同》及其补充协议；2、方荣芬立即返还胡振华购房定金人民币20万元；3、方荣芬赔偿给胡振华造成的各项经济损失、律师费合计3万元；4、方荣芬承担本案的全部诉讼等费用。事实与理由：2017年3月14日，胡振华与方荣芬在合肥诺家房产信息咨询有限公司(以下简称诺家房产公司)的介绍下签订《存量房买卖合同》及补充协议，双方约定：方荣芬将其所有的位于合肥市庐阳区（房产证：合庐字第××号）房屋出售给胡振华，并对房屋总价款、合同履行期限、违约责任等事项作了明确约定。合同签订当日，胡振华依约向方荣芬支付了20万元购房定金。事实上，在签订《存量房买卖合同》及补充协议时，方荣芬和诺家房产公司已明知胡振华属于合肥市商品房限购人员，而方荣芬为了尽快卖房曾要求诺家房产公司想办法解决办理过户手续问题，诺家房产公司为了尽快促成双方签订合同，曾承诺可以为双方办理购房过户手续。胡振华是在方荣芬和诺家房产公司的承诺和保证下，才签订上述购房合同并交付购房定金的。同时，胡振华为了购买涉案房屋，不惜卖掉了阜阳市区的唯一一套住宅，而且通过借款等方式筹集了剩余的购房资金52万元。2017年6月份，胡振华从诺家房产公司处得知上述《存量房买卖合同》及其补充协议已无法继续履行后，曾多次要求与方荣芬协商解决此事，但是方荣芬却不予配合，更以各种理由拒绝退还胡振华已交付的购房定金。胡振华认为，胡振华已经按照合同约定支付了定金，且筹集了全部购房资金，现由于方荣芬无法按照合同约定办理过户手续，导致该房屋买卖合同无法继续履行，已经给胡振华造成了巨大的经济损失和精神损害，方荣芬理应退还胡振华支付的全部购房定金，并赔偿给胡振华造成的各项损失；诺家房产公司也应在其过错在责任范围内对上述债务承担连带清偿责任。
方荣芬辩称，一、双方《存量房买卖合同》不能履行应由胡振华承担责任。合肥市限购令于2016年10月2日印发，且自印发之日起实施。双方《存量房买卖合同》于2017年3月14日签订，作为购房人胡振华知道或者应当知道限购令的具体内容。现胡振华以不具备购买资格抗辩，解除合同系违法�除，其行为构成了根本违约。二、方荣芬主观上不同意解除合同，但合同应否解除请法院依法判决。三、因涉案房屋系学区房屋，现在已经是2017年10月，已经过了学区房的销售旺季（学区房销售旺季一般是每年年后到3、4月份），现在由于胡振华违约导致合同不能履行，给方荣芬造成巨大的经济损失，定金20万元应不予退还。四、由于胡振华存在上述违约行为，对于胡振华的其他经济损失，均缺乏相应的事实基础和法律依据，人民法院应当予以驳回。
据此，方荣芬向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令解除方荣芬与胡振华之间签订的《存量房买卖合同》及其补充协议；2、请求法院依法判令胡振华支付方荣芬房屋租金12000元（暂算至2017年9月15日，以后按月租金2000元，持续计算至双方合同解除之日）；3、请求法院依法判令胡振�赔偿给方荣芬造成的律师费15000元；4、本案的诉讼费用和反诉费由胡振华承担。事实和理由：2017年3月14日，方荣芬与胡振华签订《存量房买卖合同》及补充协议，上述合同对涉案房屋的坐落、房屋的价款、价款的支付时间以及办理过户时间等事项均作了明确的约定。合同签订时，胡振华自愿向方荣芬支付20万元定金，并保证一定会购买案涉房屋。合同签订后，方荣芬积极的履行合同，将房屋腾空，并在2017年7月31日将案涉房屋的户口全部迁出。然而在2017年8月3日，方荣芬按照合同约定来到房屋中介，让房屋中介通知胡振华前来办理房屋过户手续。但胡振华却迟迟不来办理过户手续。胡振华的上述恶意违约行为直接导致方荣芬无法在合肥购买其他房产。综上，胡振华的上述行为违反双方约定，给方荣芬造成重大损失。故提出反诉，请求法院依法支持方荣芬反诉请求。
针对方荣芬的反诉请求，胡振华辩称，一、胡振华在本诉中已请求解除双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议，现方荣芬提出相同的诉讼请求是一种浪费，没有必要；二、方荣芬诉称胡振华自愿支付20万元定金，并保证一定会购买案涉房屋；方荣芬在与胡振华签订《房屋买卖合同》之前就已腾空房屋；2017年8月3日方荣芬按合同约定来到房屋中介公司，让房屋中介公司通知胡振华来办理过户手续，但是胡振华没有来，并认为是胡振华的恶意违约行为直接导致其无法在合肥购买其他房产均不是事实。方荣芬的损失是其自己造成的，胡振华不应赔偿其任何经济损失。胡振华为购买方荣芬的房屋将在阜阳市唯一住房出售，租房居住，支付定金、筹集购房款，但方荣芬不仅不按照合同的约定给胡振华办理过户登记手续，在胡振华提出解除合同、返还定金等诉讼请求后，其提出反诉，目的就是不想退还胡振华的定金并赔偿损失，不想妥善解决双方的纠纷，因此胡振华认为方荣芬的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
胡振华围绕诉讼请求及答辩提交如下证据：胡振华的身份证、方荣芬户籍信息、《存量房买卖合同》及补充协议、房产证、《收条》、《经纪合同》、录音笔录（附光盘）、建设银行交易明细、《房地产买卖合同》、《房屋租赁合同》《代理合同》及律师费发票、交通费发票、诺家公司职工雷宁证人证言。
方荣芬围绕答辩意见及反诉提交以下证据：《存量房买卖合同》及《补充协议》、《房地产经纪合同》、名片、收件单、存量房所有权变更登记户籍迁移证明、房屋出租合同、收条、结婚证。
本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于争议的证据，本院认定如下：
关于胡振华提交的《经纪合同》、录音笔录，方荣芬对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。关于建设银行个人活期账户交易明细，方荣芬对该证据的证明目的有异议，认为与本案无关。本院对该证据的关联性不予确认。
关于胡振华提交的《房地产买卖合同》、《房屋租赁合同》、《代理合同》、律师费发票、交通费发票，方荣芬对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为与本案无关。本院对该证据的关联性不予确认。
关于方荣芬提交的存量房所有权变更登记户籍迁移证明，胡�华对该证据的关联性持有异议，认为当时方荣芬知道胡振华属于限购，方荣芬不是由于将房子卖给胡振华而将户口转走，而是方荣芬不在此居住转走。本院对该证据的真实性予以确认。
关于方荣芬提交的房屋出租合同、收条、结婚证，胡振华认为与本案无关联性，要求胡振华支付租住房屋的租金不合理。本院对该证据的关联性不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院审理查明的事实如下：2017年3月14日，通过诺家房产公司中介，胡振华父亲胡士勤作为其代理人与方荣芬签订《存量房买卖合同》，合同约定房屋坐落于合肥市庐阳区，权属证号合庐XXXXXXXXX号，建筑面积37.33平方米，转让价格72万元，并约定合同签订之后2017年8月3日前双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；2017年8月3日前将首付款52万元（除定金20万元）存入托管账户。同日双方签订《补充协议》，在协议中约定，胡振华自补充协议生效之日向方荣芬支付定金20万元;如方荣芬不履行合同，应双倍返还胡振华定金，如胡振华不履行合同则方荣芬收取的定金不予退还。协议还约定不办理房款资金托管，过户当日胡振华将除定金外的剩余房款支付方荣芬。签订合同当日，胡振华支付方荣芬定金人民币20万元，方荣芬出具收条。2017年7月31日，方荣芬办理存量房所有权变更登记户籍迁移证明。由于胡振华不具备在合肥购房的资格，属于限购范围，无法办理案涉房屋产权过户。双方为此产生争议，协商无果。
另查明，2016年10月2日，合肥市房地产管理局、国土资源局、规划局、物价局、工商局、金融办、政府新闻办联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，根据该意见规定，胡振华不具备在合肥购房的资格，属于限购范围。
本院认为：胡振华与方荣芬签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方应依约履行。根据当事人庭审陈述及提供的证据来看，涉案《存量房买卖合同》及《补充协议》系在合肥市住房限购政策出台后签订，胡振华因其不具有购房资格，属于限购范围，无法办理涉案房屋过户登记，合同目的无法实现，要求解除《存量房买卖合同》及《补充协议》，方荣芬亦提出反诉要求解除《存量房买卖合同》及《补充协议》，本院对此不持异议。由于房屋买卖交易涉及交易双方切身的巨大利益，在限购政策的背景下，买卖双方均应对自己的交易主体资格负担审慎的注意义务。而限购�策中主要是对买房人资格作出规定，胡振华作为完全民事行为能力人，明知根据合肥市限购政策规定，其不具有购房资格，属于限购范围，且不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应在购房交易中加大注意义务，避免因购房主体资格存在瑕疵导致交易失败，但其疏于必要注意义务，仍签订涉案房屋买卖合同及补充协议，其对无法继续履行存在过错，其应承担相应后果。方荣芬作为出卖人知道根据合肥市限购政策规定，胡振华不具有购房资格，仍签订涉案房买卖合同及补充协议，其对无法继续履行合同也应承担一定责任。虽胡振华提供的证据不能证明方荣芬承诺并保证解决办理过户手续问题，也不能证明由于方荣芬违约致无法继续履行合同，但从公平合理角度考虑，本院酌定方荣芬退还胡振华定金17万元。故对胡振华要求方荣芬退还定金20万元的诉讼请�，本院不予支持。
至于胡振华提出其为购买涉案房屋，不惜卖掉了阜阳市区的唯一一套住宅，筹集了全部购房资金，由于方荣芬无法按照合同约定办理过户手续，导致房屋买卖合同无法继续履行，要求方荣芬赔偿各项经济损失、律师费3万元的请求，因证据不足，本院不予支持。
至于方荣芬提出胡振华支付其房屋租金12000元、赔偿给方荣芬造成的律师费15000元的请求，证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：
一、解除胡振华与方荣芬之间签订的《存量房买卖合同》及补充协议；
二、方荣芬于判决生效之日起十日内返还胡振华购房定金17万元；
三、驳回胡振华其他诉讼请求；
四、驳回方荣芬其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为2450元，胡振华负担2150元，方荣芬负担300元；反诉案件受理费为278元，由方荣芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 吴艳
二〇一八年一月四日
书记员 周倩
附：本案适用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全部履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。