江苏省南通市港闸区人民法院行 政 裁 定 书（2017）苏0611行初355号原告中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司，住所地上海市黄浦区中山东二路15号。法定代表人谢亮书，职务总经理。委托代理人陈永昌，北京市金杜律师事务所上海分所律师。委托代理人解启荣，北京市金杜律师事务所上海分所实习律师。被告南通市住房保障和房产管理局，住所地南通市工农南路150号。法定代表人刘洪，职务局长。委托代理人张家楠，江苏金平川律师事务所律师。原告中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司（以下简称华融上海分公司）不服被告南通市住房保障和房产管理局（以下简称南通房管局）房屋登记行政确认，于2017年11月21日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理后，于同年11月22日向被告南通房管局邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原告华融上海分公司诉称：1.2013年9月17日，原告与江苏银行股份有限公司南通学田支行（以下简称江苏银行学田支行）签订《债权转让合同》，受让了该行对南通一居房地产有限公司（以下简称一居公司）享有的债权及其项下的相关权益。同日，原告与一居公司签订《债务重组协议》及四份《抵押合同》，就一居公司向原告清偿重组债务本金及重组收益的期限、方式作出约定，同时约定一居公司以先锋镇秦家埭村罗福宫房产作为其履行上述债务的抵押担保。同年9月27日，原告与一居公司在南通市通州区住房和城乡建设局（以下简称通州住建局）办理案涉房屋的抵押登记，他项权证号为通州房他证先锋字第××号。2.原告在查询抵押财产信息时发现，通州住建局作为被告委托办理预售合同备案登记的执行机关，在未取得原告同意转让抵押物书面文件的情况下，擅自于2014年9月22日为一居公司和购房人张铁华就案涉房屋办理网签备案登记，该行为与《中华人民共和国物权法》《房屋登记办法》的规定相悖。3.因一居公司进入破产清算程序。债权审查报告中认定“购房人（即张铁华）享有特别优先受偿权”。被告的上述违法行为导致购房人张铁华对案涉房屋的权益优先于原告在先设立的抵押权，使原告本应优先受偿的债权无法获得足额清偿，严重损害了原告的合法权益。请求：撤销被告南通房管局对一居公司与张铁华就先锋镇秦家埭村罗福宫17幢103室房屋预售合同办理的网签备案登记行为。本案诉讼费用由被告南通房管局负担。被告南通房管局辩称：1.被诉登记备案行为对原告华融上海分公司的抵押权明显不产生实际影响，原告与被诉登记备案行为没有利害关系，不具有本案诉讼的原告主体资格。依据《城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条之规定，登记备案是指已经具备商品房预售条件，持有商品房预售许可证明的房地产开发商，在与购房人签订商品房预售合同后，将合同依法向当地县级以上人民政府的房地产管理部门和土地管理部门办理的告知性备案，是房地产管理部门对房地产市场进行行政管理的一种手段，是对合同双方当事人有关买卖实施状况的一种记载行为，对当事人合同约定的内容没有增减、变更、补充和影响，也未因登记备案赋予当事人任何权利上的优先权，更不会对合同之外的第三方产生任何影响。事实上，根据2016年1月29日一居公司破产清算债权审查报告显示，原告申报的债权（含案涉房屋抵押权）被依法认定为有财产担保债权，案涉房屋的购房人张铁华未被认定享有特别优先受偿权，故被诉登记备案行为对原告的抵押权未产生任何影响。2.2015年10月4日，原告华融上海分公司取得罗福宫项目2013年9月17日至2015年9月20日商品房预售合同网签登记备案的全部资料，原告提起本案诉讼超过法定起诉期限且无正当理由。3.被诉登记备案行为符合法律规定。请求驳回原告华融上海分公司的起诉。经审理查明：2013年9月17日，原告华融上海分公司与江苏银行学田支行签订《债权转让协议》，约定江苏银行学田支行将其对一居公司享有的本金为396250000元的债权及其项下的相关权益转让给原告。同日，原告与一居公司签订《债务重组协议》及四份《抵押协议》，就一居公司向原告清偿重组债务本金及重组收益的期限、方式作出约定，同时约定一居公司以先锋镇秦家埭村罗福宫房产（含案涉房屋）作为其履行上述债务的抵押担保。同年9月27日，南通市通州区房屋产权监理所就案涉房屋向原告华融上海分公司核发通州房他证先锋字第××号《房屋他项所有权证》。2014年9月19日，一居公司与张铁华就罗福宫17幢103室房屋（含地下车库）签订商品房买卖合同，同年9月22日，通州住建局作出被诉备案登记行为。2015年10月8日，上海市第二中级人民法院对原告华融上海分公司诉一居公司等一案立案受理，原告华融上海分公司诉请一居公司归还债务本金及重组收益；一居公司为其所欠债务向原告承担抵押担保责任等。2016年9月13日，上海市第二中级人民法院作出（2015）沪二中民六（商）初字第141号民事判决，判决确认原告华融上海分公司对一居公司享有重组债务本金237750000元及重组收益人民币12,303,562.50元的债权；确认原告对一居公司提供的六十四份房屋他项权证项下之房产（含案涉房屋）享有抵押权等。另查明，自2013年9月1日起，被告南通房管局将南通市通州区辖区范围内有关房产管理方面的行政执法权力事项委托南通市通州区人民政府行使。以上事实有双方当事人提交的营业执照、负责人身份证明、《债权转让合同》《债务重组协议》《抵押合同》、通州房他证先锋字第××号《房屋他项所有权证》、（2015）沪二中民六（商）初字第141号《民事判决书》《行政权力事项委托书》《商品房合同备案调查表》等证据在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于原告华融上海分公司是否具有提起本案诉讼的原告主体资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。可见，原告与被诉行政行为存在利害关系，是原告有权提起行政诉讼的前提条件。判断有无利害关系，应看原告是否存在法律法规要求的行政机关应予以考虑、尊重和保护的权利或法律上的利益，原告的权利义务是否因被诉行政行为受到实际影响。就本案而言，原告虽然对备案合同所涉商品房享有抵押权，但该权利并不存在受到被诉备案行为侵害的可能，该备案行为不会对原告的抵押权产生实际影响。具体理由如下：第一，从商品房买卖合同备案的行为性质看，不涉及原告的合法权益。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条第一、二款规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。根据上述法律规定，商品房买卖合同备案登记是一种基于对房地产市场宏观掌控需要，由买卖双方将合同上报房管部门并进行公示的行为。备案行为本身不具有确权、登记对抗、排除物上抵押权等效力。第二，原告华融上海分公司对备案合同标的享有的抵押权不属于被告实施被诉备案行为中需要考虑、尊重和保护的利益。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。可见，我国法律并未禁止抵押物的买卖，只是买卖合同的效力受到法定条件的限制。由此也可认定被告南通房管局在仅就买卖事实予以登记备案时并无对商品房买卖合同有无设定抵押进行审查的法定义务，更无审查确认抵押物买卖行为效力的职权。也即原告在被诉备案行为中不具有公法上特定的要求被诉行政机关予以保护的权利和利益。第三，原告华融上海分公司对案涉抵押物享有的优先受偿权已经生效民事判决确认，该权利并未因被诉备案行为而丧失。原告华融上海分公司有权根据生效民事判决，通过执行等法律程序实现抵押权。即使因一居公司资不抵债，原告华融上海分公司最终无法完全实现抵押权，该损失也不是被诉备案行为直接导致。综上，被诉备案登记行为并未对原告华融上海分公司的权利义务产生实际影响。原告华融上海分公司与被诉备案登记行为之间不存在法律上的利害关系，故不具有行政诉讼的原告主体资格。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。审 判 长  刘海燕审 判 员  王小燕人民陪审员  顾胜男二〇一七年十二月二十五日法官 助理  缪丽娟书 记 员  许美燕附：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（一）项有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；