广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终15559号上诉人（原审被告）：刘许万。委托诉讼代理人：刘丰万（系上诉人哥哥），男，住所地广东省深圳市南山区桃园西路前海花园5-602。被上诉人（原审原告）：余镇书。委托诉讼代理人：谢容强，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志强，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原审被告：王卓敏。原审被告：邵嘉欣。上诉人刘许万因与被上诉人余镇书及原审被告王卓敏、邵嘉欣合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第1038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人刘许万上诉请求：裁定发回重审。其上诉所依据的事实与理由为：上诉人与被上诉是合伙集资建房，不是卖房。上诉人按合伙集资建房的原始造价每套人民币16万元（以下货币均为人民币），被上诉人认3套共计48万元，且分3次认缴集资建房款。如上诉人是买房，买房是以利润为目的，当时售价是每套25万，3套共计75万一次性付清房款。是不会低于市场价格卖给被上诉人的。因为是解决长期居无定所难题，没有利润按建造成本计价。一审法院以上诉人没有建筑施工企业资质，不具备房地产开发经营资格为由判决合作建房协议无效。这与事实不符，上诉人不是承领建筑工程，也不是开发房地产销售，是合伙集资建农民房解决居住问题，无需建筑施工企业资质和房地产开发经营资格。综上，请二审法院裁定发回重审。被上诉人余镇书辩称，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请法院依法驳回上诉人的上诉请求。1、上诉人对涉案房屋的建设行为应当属于房地产开发行为，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，合作开发房地产合同是指当事人订立的已提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利益、共当风险、合作开发房地产为基本内容的协议。在本案中，上诉人与邵嘉欣、王卓敏签订《合作建房合同书》，该合同书约定由王卓敏、邵嘉欣提供土地，上诉人提供资金，对涉案房地产进行开发建设。上诉人的建设行为符合上述法律规定，应当属于房地产开发建设行为。2、上诉人不具备房地产开发资质，根据法律规定，签订的合作建房合同应属无效。上诉人在签订《合作建房合作书》后，并没有依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业，上诉人自称也不具备房地产开发资质。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案适用法律问题的解释》第十五条规定，当事人双方均不具备房地产开发资质的，应当认定合同无效。上诉人与被上诉人均不具备房地产开发资质，所签订的合同应属无效。余镇书向一审法院起诉请求：1、确认《合作建房协议书》无效；2、刘许万返还15万元；3、刘许万支付利息（以15万元为基数，按照中国人民银行同期同类金融机构基准贷款利率计算，从2013年5月12日计算至刘许万付清之日，暂计至2014年9月25日为12838.13元）；4、王卓敏、邵嘉欣对刘许万上述款项及利息承担连带责任；5、由刘许万、王卓敏、邵嘉欣承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月31日，刘许万、王卓敏、邵嘉欣签订合作建房合同书，约定王卓敏、邵嘉欣提供地块，面积共280平方米，由刘许万出资拆除原有建筑并兴建一栋10层楼房，地基10米；2013年1月开始动工、打桩开始计算，工期为一年；刘许万负责开发建房全部资金，楼房建成后，按楼宇实际投影面积分配，王卓敏、邵嘉欣占40%，刘许万占60%。2013年5月12日，余镇书与刘许万签订《合作建房协议书》，约定合作建房地址为深圳市松岗街道红星社区南岸村西坊一巷X号一块占地280平方米私宅用地，共同合作，同等条件，同等风险，共建12.5层；余镇书定六楼三套入楼大门口右边三套，其中一套两房，两套三房，总价48万元整；付款方式基础做到第二层付15万元，做到第六层付15万元，到封顶付清18万元；刘许万为施工方，交房为毛坯房水电到门口，房内负责做好铝合金门窗和门口道路在内，包证书在内，包电梯在内。合同签订当日，余镇书通过案外人余秀华向刘许万账户支付15万元，刘许万出具收款收据。2013年5月17日，涉案楼房被深圳市宝安区规划土地监察大队查封。另查，刘许万没有建筑施工企业资质，涉案土地系宅基地，没有获得建设施工许可，涉案工程属于违规建设。一审法院认为，余镇书在诉讼过程中强调其与刘许万签署的合同名为《合作建房协议》，实为购房协议。经审查，涉案合同签订时，标的房屋尚未完成建设，且余镇书与刘许万在协议中明确约定了建设标准和按工程进度支付建房款等义务，符合合作建房合同的基本形式，一审法院认定涉案合同为合作建房合同。由于双方均不具备房地产开发经营资格，违反了国家强制性规定，余镇书与刘许万签订的上述合作建房协议应当认定无效。关于余镇书请求刘许万、王卓敏、邵嘉欣返还合作建房款15万元的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因涉案合同被认定为无效，故刘许万应当返还余镇书已经支付的建房款15万元。关于利息，依法，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，余镇书与刘许万在签订《合作建房协议》时，均明确涉案房产系在王卓敏、邵嘉欣提供的宅基地上建设，没有获得建设许可证，存在违章建设的可能，且因双方均为自然人，余镇书亦明确知晓刘许万不具备房地产开发经营资格。在此情况下，余镇书依旧与刘许万签订上述合同，表明双方都对合同可能无效的后果采取了放任的态度，双方对造成合同无效的结果均存在过错，应当各自承担所受到的损失。故对于余镇书请求刘许万支付建房款利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于王卓敏、邵嘉欣的连带责任。一审法院认为，涉案合同相对方为余镇书和刘许万，依据合同的相对性，不应当由王卓敏、邵嘉欣承担连带责任。余镇书主张刘许万、王卓敏、邵嘉欣签订了合作建房合同，系合伙关系。一审法院认为，刘许万、王卓敏、邵嘉欣签订的系合作建房协议，并非合伙协议。该合作建房协议中并没有设立合伙的意思表示，尽管刘许万在庭审过程中承认刘许万、王卓敏、邵嘉欣为合伙关系，但没有证据显示刘许万、王卓敏、邵嘉欣构成合伙。基于谁主张谁举证的原则，余镇书负有证实刘许万、王卓敏、邵嘉欣为合伙关系的举证责任，从余镇书现有的证据看，不足以认定刘许万、王卓敏、邵嘉欣构成合伙，故余镇书基于刘许万、王卓敏、邵嘉欣合伙要求王卓敏、邵嘉欣对刘许万的债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、刘许万于本判决发生法律效力之日起五日内返还余镇书合作建房款人民币15万元；二、驳回余镇书的其他诉讼请求。本案案件一审受理费3556元、保全费1334元，合计4890元，由余镇书负担391元，刘许万负担4499元，上述款项余镇书已支付。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案《合作建房协议》明确约定了“共同合作，同等条件，同等风险”，并非单纯买卖房屋，且涉案合同签订时，标的房屋尚未完成建设，协议中明确约定了建设标准和按工程进度支付建房款等义务，一审法院认定涉案合同为合作建房合同，认定正确。本案涉案房屋没有建设工程规划许可证或其他合法报建手续，违反了国家强制性规定，属于无效合同，原审认定正确，本院予以维持。从被上诉人余镇书签约付款到涉案楼层被查封相隔仅数日，上诉人刘许万也未举证证明该款已投入建设，故不存在分担其他损失的问题，根据无效合同处理的原则，原审法院判决上诉人刘许万返还被上诉人余镇书建房款15万元，并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人刘许万的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3300元，由上诉人刘许万负担。本判决为终审判决。审判长 彭    宁审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一六年十二月一日书记员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条：人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。