广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初4785号
原告庞炳坤，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××3835。
委托代理人刘伟，广东经纬法律师事务所律师。
被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村股份合作经济联合社，住所地：广东省佛山市禅城区。
负责人蔡溢波。
被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村村南东股份合作经济社，住所地：广东省佛山市禅城区。
负责人负责人何灼强。
两被告共同委托代理人周德卫，广东信步律师事务所律师。
两被告共同委托代理人刘敏，广东信步律师事务所律师。
原告庞炳坤诉被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村股份合作经济联合社（下称深村经联社）租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案受理后，原告申请追加广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村村南东股份合作经济社（以下简称南东合作社）作为本案的被告参与诉讼，本院依法予以准许原告的追加申请。本案依法由审判员汤丽娟适用简易程序独任审判，于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年10月底被告称座落在佛山市禅城区石湾镇街道深村文华路西侧自有用地出租，共计面积约2500平方米。经协商，原被告于2010年11月1日签订了编号为联字［南东］NO：2010-049《租赁合同书》，第二条约定：租赁期限从2010年11月1日起至市政府发通知收回土地之日止，承租费用：每月5000元；第三条约定原告在签约时交履约保证金5000元和首期（2010年11月至2010年12月31日）承租费用10000元，以后先交租后使用等。双方按约履行至2013年12月19日，双方又签订了合同编号为联字［南东］NO：2010—049—1号《租赁合同》补充协议：第一条约定承租期限调整为2013年11月1日起至佛山市政府通知收回土地之日止，第二条2014年1月1日起每月承租费用7500元。合同签订后，双方按约履行至2015年12月31日。于2015年11月15日，收到佛山市土地储备中心发出的《佛山市土地储备中心关于退还市政府储备土地的通告》，经了解原告才知所租用地块早已由政府征用，属佛山市土地储备中心所有，非被告所有。被告将非自主土地与原告签订土地租赁合同，收取原告租金的行为，违反了相关法律规定，属无效。为维护原告合法权益，诉至法院请求判令：一、判令原被告于2010年11月1日签订的合同编号为联字［南东］NO：2010—049《租赁合同书》和于2013年12月29日签订的编号为：联字［南东］NO：3010—049—1号《租赁合同书补充协议》无效；二、判令被告返还原告从2010年11月1日至2013年12月31日租金130000元，从2014年1月11日2015年12月31日租金190000元；以及返还保证金5000元合计共人民币325000元；三、本案诉讼费用由被告支付。诉讼中，原告变更诉请为：各项诉请均由两被告共同承担，诉讼请求第二项变更为：从2010年11月1日至2013年12月31日租金190000元，从2014年1月1日至2015年12月31日租金180000元，以及返还保证金5000元合计共人民币375000元。
被告深村经联社辩称：2010年11月1日，被告作为南东经济社的受托人代理南东经济社与原告庞炳坤签订了《租赁合同》。2010年9月13日，被告与南东经济社签署《联合声明书》，就涉案土地租赁的委托代理关系签署书面声明，声明中明确，涉案土地为南东经济社产业，被告与南东经济社之间是代理关系，涉案租赁合同直接约束南东经济社，该租赁合同的所有权利义务直接归委托人南东经济社所有和承担。本案的原告庞炳坤作为涉案土地的承租人在《联合声明书》上签名确认。因此，被告与南东经济社之间就涉案土地的租赁是委托代理关系，被告仅仅是南东经济社的代理人，代理其与原告庞炳坤签订了《租赁合同》，且原告庞炳坤明知上述事实。根据《民法通则》第63条第二款”代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”，本案中，被告深村经联社作为南东经济社的代理人所实施的签订《租赁合同》的行为，依法应当由南东经济社承担民事责任，被告深村经联社不是本案适格的被告，依法应当驳回对被告的起诉。
被告南东经济社辩称：一、被告与原告所签订的联字【南东】NO.2010-049-1号《租赁合同书》及补充协议合法有效。涉案土地原属被告的村集体土地，原为水田耕作区。1992年12月25日，为了开发城南新区，在佛山市国土局的监证下，由佛山市土地资源开发公司、原深村管理区签订了《协议书》，《协议书》约定为了开发城南新区，征用包括涉案土地在内的深村管理区土地3308.35亩，按每亩征地补偿费5.5万元计算，并约定水田耕作区（包括涉案地块）的交付使用时间为提前三个月通知深村管理区停止使用，做好交地准备。1994年4月6日，经省国土资源厅批准，佛山市国土资源局下发《关于征用深村管理区土地开发城南新区的批复》（佛土建（1994）14号），征用包括涉案土地在内的原深村管理区的水田、旱地、鱼塘共计930.741亩土地，作为城南新区商住开发用地。征地批复中明确，土地征用后，当项目需要使用时，由市国土局具体安排用地。据此，自1994年征地以来，包括涉案土地所在地块虽被征用，但实际上佛山市土地资源开发公司、佛山市国土资源局一直未通知被告交地，涉案土地一直以来都由被告实际使用、管理。2010年11月1日，佛山市禅城区深村股份合作经济联合社（以下简称“深村经联社”）作为被告的受托人代理被告与原告庞炳坤签订了《租赁合同书》。合同中注明涉案土地为市政府已征未用的土地，租期从2010年11月1日起至市政府发通知收回土地日为止，租金每月5000元（2013年12月19日签订《﹤租赁合同书﹥补充协议》，对租赁期限、租金作了相应调整）并在合同第六条约定转租必须经被告书面同意，签订转租合同，并交纳转租手续费，合同第七条约定，原告拖欠承租费用超过十五天的，被告有权终止合同、收回租赁场所，原告自愿放弃要求被告返还履约保证金，并自愿支付至合同期满的租金，并赔偿由此造成被告的全部经济损失。2013年1月1日，原告与谢高辉、李健飞就涉案土地签订《租赁合同》，在未经被告同意的情况下，将涉案土地以30000元／月的价格转租给谢高辉、李健飞，且租金每两年递增10%，租期从2013年1月1日至政府收回土地前6个月（通知）。2016年1月1日，原告与谢高辉就涉案土地签订《租赁合同》，在未经被告同意的情况下，将涉案土地以21000元／月的价格转租给谢高辉，租期从2016年1月1日至2017年12月31日，并约定合同期内如政府拆迁日止退回三个月租金并每户给搬迁费一万元。2016年3月16日，被告与佛山市国土资源和城乡规划局签订《佛山市国有建设用地使用权租赁合同》，合同中明确包括涉案土地在内的9946.13㎡土地为市政府统征土地，其中4356.75㎡土地在征用后原告用作临时商业用途，为完善租赁手续，双方签订上述合同，按临时现状用地租赁使用，租赁期自2015年12月29日起算至2017年12月28日止为两年。2016年5月，被告因原告违反《租赁合同》第七条第二项约定拒缴2016年1-4月的租金而收回涉案土地，双方租赁合同关系已经解除。被告与原告就涉案土地租赁所签订的《租赁合同书》及补充协议合法有效。且在合同期间双方说签订的合同补充协议已经实际履行。被告作为涉案土地的原权属人及统征后的实际使用人，对涉案土地依法拥有管理、使用的权利，该权利先后被佛山市土地资源开发公司、原佛山市国土局、佛山市国土资源和城乡规划局以协议、批复的书面形式予以确认。被告与原告所签订的有关涉案土地租赁的合同是双方平等自愿协商一致的结果，是双方的真实意思表示，不存在《合同法》第52条合同无效的法定情形，该《租赁合同书》及补充协议合法有效。且至2010年11月至2016年4月间原告一直以承租人的地位，占有使用涉案土地，并在2013年至2016年4月转租给第三人形成收益，所以被告与原告签订的合同补充协议不单是合法有效，而且已经实际履行。二、被告将涉案土地出租给原告使用的行为未侵犯过原告的合法权益，相反，原告在租赁期限内通过擅自转租的行为已经获利924000元。2010年11月-2016年4月期间被告均按照租赁合同书将涉案土地出租给被告使用，没有合同违约侵犯原告合法权益的事实和行为，被告将涉案土地出租给原告时租金为2010年11月1日至2013年12月31日为5000元／月，2014年1月1日至2015年12月31日租金为7500元／月，而原告将其转租给谢高辉、李健飞的租金则是2013年1月1日至2015年12月31日为30000元／月，2016年1月1日至2016年4月为21000元／月，照此计算，原告在租赁期间通过将涉案土地擅自转租的行为已经获利924000元。由此可见，原告承租被告的涉案土地不但没有任何的经济损失，反而获利924000元，被告将涉案土地出租给原告使用的行为没有侵犯过原告的任何合法权益。三、原告要求被告返回2010年11月1日至2015年12月31日的租金及保证金共计325000元没有任何的事实与法律依据。如上所述，被告与原告所签订的《租赁合同书》及补充协议合法有效，原告在租赁期间一直实际占有使用涉案土地，并将其擅自转租给第三人。鉴于原告拒缴2016年1-4月份租金的违约行为，被告才行使合同解除权，依法依约解除了《租赁合同书》及补充协议，并没收保证金。因此，原告诉请要求被告返回租金及保证金没有任何的事实与法律依据。基于以上事实与理由，被告认为原告诉请要求确认《租赁合同书》及补充协议无效，并要求退还租金及保证金没有任何的事实与法律依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。
诉讼中，原告提供以下证据：
1.原告身份证、被告1、2组织机构代码证。证明原、被告诉讼主体适格。
2.租赁合同书、安全生产、消防安全责任书、联合声明书、租赁场地移交清单、租赁合同书补充协议。证明原告与被告签订涉案土地的事实。
3.收据9张（复印件）。证明原告交纳租金及保证金的事实。
4.关于限期清退佛山市禅城区文化路西侧地块范围内地上物通知（复印件）、佛山市土地储备中心关于退还市政府储备土地的通告。证明该涉案地块属佛山市土地储备中心，被告一、二无权出租使用的事实。
5.租赁合同书（2016.1.1）。证明被告在合同期间在涉案土地租赁时，被告已经私下与他人签订协议，导致原告有重大损失。
诉讼中，被告深村经联社未提供证据。
诉讼中，被告南东经济社提供以下证据：
1.机构代码证、广东省集体经济组织证明书。证明南东经济社主体资格。
2.协议书、关于征用深村管理区土地开发城南新区的批复（复印件）、佛山市国有建设用地使用权租赁合同。证明涉案土地虽被征用，但南东经济社对涉案土地依约拥有合法的使用、管理权，该权利经佛山市土地资源开发公司、佛山市国土局书面确认。
3.租赁合同（庞炳坤-谢高辉、李健飞）、租赁合同（庞炳坤-
谢高辉）、收据、中国工商银行自动柜员机客户凭条三张。证明庞炳坤将涉案土地擅自转租给谢高辉、李健飞，收取租金赚取差价获利的事实。
诉讼中，本院向佛山市土地储备中心发函调查函，该中心书面复函本院并附相关文件。
本院认证如下：
对于原告提供的证据。证据1、证据2，被告无异议，本院予以采信，证据3的真实性无异议，本院确认其真实性；对证据4，原告虽未提供原件核对且被告对该份证据的真实性不予确认，但该组证据与本院调取的证据相吻合，故本院确认该组证据的真实性；对证据5，因原告未提供原件予以核对且被告认为原告没有提供原件核对且无盖被告公章，故其对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院对上述证据不作认定。
对于被告南东经济社提供的证据1、证据2，原告无异议，本院予以采信；证据3中的两份租赁合同及三张中国工商银行自动柜员机客户凭条，原告对其真实性无异议，本院确认其真实性；对证据3中的收据，因原告对上述证据不予确认且上述收据中无原告签名，本院对上述证据不作确认。
对于本院依职权调取的证据，原、被告双方对其均不持无异议，且上述证据来源客观真实合法，本院对上述证据予以确认。
综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：
2010年11月1日，原告（乙方）与被告深村经联社（甲方）签订编号为联字［南东］NO：2010-049《租赁合同书》一份，合同主要约定：“。乙方自愿租用甲方座落在佛山市禅城区石湾镇街道深村文华路西侧（即南东村1号塘头啖汤原址），空地出租面积约2500平方米（市政府已征未用的土地）。租赁期限：从2010年11月1日起至市政府发通知收回土地日为止。二.承租费用：空地每月约2元／平方米，每月共计5000元。乙方在签订时交履约保证金5000元和首期（由2010年11月1日至2010年12月31日）承租费用：10000元，以后先交费后使用，每季度交一次，提前在上一个月的20号前交纳。”。
2013年12月19日，原被告签订《﹤租赁合同书﹥补充协议》，合同的甲方为被告深村经联社，乙方为原告庞炳坤，协议约定：承租期限调整为“2013年1月1日起至佛山市政府通知收回土地之日止”；从2014年1月1日起每月承租费用共计人民币7500元。被告南东经济社在甲方处落款并盖章，被告南东经济社负责人何灼强亦在甲方处落款处签名。
庭审中，原告提交一份落款日期为2010年9月13日，两被告作出的联合声明书，内容如下：“于2010年11月1日委托人（南东经济社）委托受托人（深村经联社）以受托人名义代其与承租人庞炳坤签订（联字［南东］NO：2010-049租赁合同）。该租赁合同中，所载明座落在深村南东村1号塘（原头啖汤原址）的出租物业（空地），总面积约2500m2，是委托人的产业。受托人与委托人之间是代理关系，该租赁合同直接约束委托人和承租人。该租赁合同中，所载明出租人的权利，全部直接归委托人享有；该租赁合同中，所载明出租人的义务和该租赁合同履行过程中的跟踪、管理、民事责任及法律后果等，全部直接由委托人承担”，原告在该联合声明书中承租人落款处签名。
诉讼中，原被告共同确认签订联字［南东］NO：2010-049《租赁合同书》后，被告将涉案土地移交给了原告，而原告按约向被告南东经济社缴纳租金至2015年12月31日。
2015年11月9日，佛山市土地储备中心发出《佛山市土地储备中心关于退还市政府储备土地的通告》，内容如下：“佛山市禅城区文华路西侧9946.13平方米土地为市政府储备的国有土地。现该土地已由佛山市土地储备中心收回，未经国土规划部门批准同意擅自侵占使用市政府储备土地的均属于违反《土地管理法》及《城乡规划法》违法行为。现责令有关占地人员及商户于2015年11月30日前将土地退还我中心。”。诉讼中，佛山市土地储备中心向本院复函：“涉案的土地位于通告中市政府储备土地的范围内；根据《关于征用澜石镇深村管理区、澜石镇政府土地开发城南新区的批复》（佛土建（1995）81号），禅城区文华西路9946.13平方米土地于1995年9月21日由政府完成征收，属于政府国有建设用地。2015年9月18日我中心办理了该地块收储批文，目前已递交资料办理不动产登记证书”。
2016年3月16日，佛山市国土资源和城乡规划局（甲方）与南东经济社（乙方）签订了《佛山市国有建设用地使用权租赁合同》，合同约定：“禅城区文华路西侧地块为市政府统征土地，土地面积9946.13m2，其中4356.75m2土地在征地后被禅城区石湾镇街道深村村南东股份合作经济社用作临时商业用途。为了规范市政府储备土地正常管理，充分发挥储备土地经济价值，现甲方同意与乙方完善租赁手续，按临时现状用地租赁使用。本合同项下的国有建设用地使用权租赁期限为两年，自2015年12月29日起算，至2017年12月28日止。”
本院认为，本案是租赁合同纠纷，争议的焦点为：一、被告深村经联社主体是否适格的问题；二、涉案租赁合同书及补充协议的效力问题。
关于被告深村经联社主体是否适格的问题。本院认为，在原告举证的联合声明书中，两被告已明确涉案租赁合同书系深村经联社受南东经济社的委托与庞炳坤签订，深村经联社系代理人，而出租人的权利义务、民事责任及法律后果等均全部由南东经济社承担。承租人即本案的原告亦在此声明书中签名且庭审中原告亦确认其租金一直向被告南东经济社缴纳，可见在原告与被告深村经联社签订《租赁合同书》时就已经清楚两被告之间的代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，本院认为被告深村经联社并非涉案租赁合同及补充协议的相对人，亦非本案的适格被告，故对被告深村经联社提出的抗辩意见，予以采纳。
关于合同效力的问题。原告认为，被告将非自主土地出租给原告，存在欺诈的行为违反了根据民法通则的第58条的法律规定，应认定合同无效。对此，本院分析如下：涉案土地已于1995年9月21日由政府完成征收，属于政府国有建设用地。被告南东经联社虽无权将上述土地出租，但债权行为是独立于物权行为，且无权处分行为与合同的效力并不存在必然的联系。原被告双方签订的合同是否有效，应视其是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形而定。原告主张，被告在订立合同时存在欺诈，故应认定合同无效。本院认为，双方签订的租赁合同中已明确涉案出租土地为“市政府已征未用”，这一条款已经明确表述了土地的性质，故本院对原告主张的被告在签订合同是存在欺诈的意见，不予采信。综上，本院认为涉案联字［南东］NO：2010-049《租赁合同书》及《﹤租赁合同书﹥补充协议》是原、被告双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人真实意思表示，且并没有证实证实合同内容有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对原告提出的合同无效的主张，本院不予采纳。
既然双方签订的租赁合同合法有效，那么该合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。故原告主张被告返还租金及保证金，缺乏依据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告庞炳坤的诉讼请求。
本案适用简易程序，受理费减半收取为3463元，由原告庞炳坤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 汤丽娟
二〇一六年六月十九日
书记员 王佳仁
附引用的法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。