北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终5377号
上诉人（原审被告）：王岩，男，1973年6月21日出生。
委托诉讼代理人：纪卫红，女，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：张照，男，1985年10月31日出生。
委托诉讼代理人：赵淑娜，北京市大地律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司职员。
上诉人王岩因与被上诉人张照、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初10094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王岩上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张照的诉讼请求。事实和理由：1.我与张照签订的是两份房屋买卖合同，双方买卖的是两套房子，张照明确得知所买房屋是两套房屋并表示了接受，可视为其对两套房屋认可的意思表示；2.该案涉及的两套房屋有各自独立的产权证书且规划用途为办公，理应单独销售；3.作为一审判决依据的链家公司的催告函没有任何法律效力，一审判决依据错误；4.一审现场勘验不符合规定，不应作为判案依据；5.我在两个房屋买卖合同的履行中利益严重受损，理应得到合理的补偿，张照要求免责于法无据。
张照辩称，同意一审判决。1.虽然涉案的是两份房屋买卖合同，但房屋是二室一厅的房屋，根据一审法院的现场勘查，房屋的现状是只有一个大门，经确认该二居室无法分割使用，一审审理是正确的；2.在我和链家公司工作人员的录音中，其称王岩已经签收链家公司的催告函；3.一审现场勘验的程序合法并具有客观性。
链家公司经本院合法传唤未到庭应诉，其提交书面意见述称，同意一审判决。
张照向一审法院起诉请求：1.解除《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.王岩返还定金20万元；3.诉讼费用由王岩承担。
一审法院认定事实：丰台区×××716号房屋（简称716号房屋）、丰台区×××717号房屋（简称717号房屋）登记在王岩名下。
2017年3月20日，张照（购买人、乙方）与王岩（出售人、甲方）、链家公司（居间人、丙方）签订《买卖定金协议书》，约定：交易房屋坐落于716号房屋、717号房屋，产权证明文件所载建筑面积38.95平方米、48.08平方米，房产证号X京房权证丰字第XXXX、4XX**号，产权人王岩。乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以267万元的总价款购买该房屋。
当日，张照（买受人）与王岩（出卖人）签订了两份《北京市存量房屋买卖合同》（分别为合同编号：1×××68和合同编号：1×××40），约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为716号房屋、717号房屋；产权证明所载建筑面积为38.95平方米、48.08平方米；房屋规划设计用途为办公。同时，张照（买受方、乙方）与王岩（出卖方、甲方）、链家公司（居间方、丙方）签订了相应的两份《补充协议》，约定：每套交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施均作价133.5万元（716号房屋、717号房屋两套房屋价款共计267万元）；乙方于2017年3月20日将每套房屋第一笔定金10万元（716号房屋、717号房屋两套房屋定金共计20万元）以自行划转的方式支付甲方；在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。双方还对剩余房款的支付、产权转移登记、违约责任和税费负担等作出约定。
签订上述合同后，张照支付王岩定金共计20万元。
2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。其中第五条规定：本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可以出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
2017年3月30日，链家公司向王岩发出《催告函》，要求其于2017年4月10日19时前，办理本套房产因国家政策变动，造成无法交易，退还定金和解约手续。后，双方协商未果，张照提起一审诉讼。
一审庭审中，张照提交《公证书》一份，该《公证书》的内容为张照申请北京市长安公证处对其从互联网上下载文件的过程及结果进行证据保全，北京市长安公证处使用其计算机在互联网进行相关操作，现场拷屏打印文件共29页，其中第14页对涉案房屋的介绍为“尚三环、2室1厅、87.03平方米”；第18页房屋户型图为包括“客厅、卧室A、卧室B、厨房、卫生间”的户型；第22页基本信息注明“2室1厅1厨1卫、87.03平方米、商业办公类”等信息；此外，还包括房屋内照片若干张。张照以此证明：1、根据户型图可知中介的房源是一套87平方米的两居室，张照的目的是购买一套两室一厅的住房；2、照片和户型图显示的是王岩将两套一居室房屋打通后的状态，若强行将房屋复原，就造成一套房屋仅有两个卧室，一套房屋仅有卫生间、厨房和一半客厅。两套房屋无法分割转让，张照的目的无法实现；3、房源的经纪人为邢振意，与《居间合同》的经纪人相同，中介为张照介绍的就是一套87平方米的两居室房屋。
在本案一审审理过程中，一审法院工作人员到716号房屋、717号房屋现场进行勘验，链家公司经纪人邢振意到场参与勘验过程。在楼栋7层未见717号房屋门牌，在715号房屋和718号房屋之间只有一个门，经张照和邢振意确认该门是716房屋，房屋内无人。邢振意称，其为本案经纪人。3月19日带双方看的房子，20日上午签的合同。当时是按照两居室看的房子，3月20日给了20万元定金。其中1万元是由张照转给邢振意，由邢振意转给王岩，当场提供支付宝转账凭证，剩下的19万元是张照自己转的。当场就确认收到了。房屋需要5-10个工作日做房源核验，还没做完，出台了新政策。商住房屋就只能买一套了。如果过户一套，另一套就买不了了。后来其通过快递给王岩发了函，说张照买不了了。王岩收到后说抽时间过来一趟。6月份王岩过来了一次，没有协商成功。王岩不同意退钱。在勘验过程中，一审法院工作人员又到为716号房屋、717号房屋提供物业服务的北京正华天泰物业管理有限责任公司进行询问，工作人员答复：两室一厅的房屋都是两个房间号，但是是一个门。716号房屋和717号房屋是一户，虽然是两个房本，但是也不能拆开卖。
在本案一审审理过程中，王岩到庭称，当时政策出台后，房价在升值。对方的父亲说可以用家属的名字买，两个人共同购买。买的时候房价是3.2万元，到了4月份的时候，对方还是想买房子，拖了大概3个月，还是想买房，房价涨到3.5万元。如果张照当时说不买了，我方就可以把房子卖给别人。现在房价才2.5万元，我方受到了很大损失，不是定金可以补偿的。房产证是两个，但是我们去物业交涉过，物业表示可以再开一个门，屋内设施可以调整，可以单独出售。张照有过错。我方只同意退10万元定金。张照对王岩的陈述不予认可。后一审法院对双方进行了调解，但双方最终未达成一致意见。
以上事实，有双方当事人陈述、房源彩页、买卖定金协议书、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、房产证复印件、定金专用收据、中国工商银行电子银行回单、催告函、公证书、视听资料等证据在案佐证。
一审法院认为，张照与王岩签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司签订的《补充协议》、《买卖定金协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。本案中，从房源介绍、房屋户型图、房屋信息、房屋照片、现场勘验情况及双方签订两份《北京市存量房屋买卖合同》和相关文件等可见，本案716号房屋、717号房屋实际现状为总面积87.03平方米的一套两居室，房屋规划设计用途为办公。张照的购房目的亦是购买上述两居室一套。签订合同后，张照向王岩支付20万元定金。2017年3月26日，北京市相关部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该限购政策直接导致张照无法同时完成两套办公类房屋的所有权转移登记手续。对于合同订立后由于“新政”的实施致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。另外，“新政”于2017年3月26日出台后，链家公司于3月30日发出《催告函》，要求王岩于4月10日前办理“因国家政策变动造成无法交易，退还定金和解约手续”，双方协商未果，张照于4月12日提起本案诉讼。故法院对王岩的相关意见不予采信。现张照以由于“新政”原因导致合同目的无法实现为由要求解除《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求王岩返还定金20万元，其诉讼请求理由正当，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，一审法院于2018年3月判决：一、解除张照与王岩签订的两份《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号分别为：1×××68和1×××40）及张照与王岩、北京链家房地产经纪有限公司签订的《买卖定金协议书》和两份《补充协议》。二、王岩于判决生效之日起七日内退还张照定金二十万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张照与王岩签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司签订的《补充协议》、《买卖定金协议书》系合同当事人之真实意思表示，亦未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效。
根据本案现已查明的事实，在涉案合同履行过程中，适逢本市颁布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其针对的调控对象为本市商业、办公类房地产项目，涉案的716号房屋、717号房屋属于调控政策所针对的范围之内。现因受调控政策影响，张照无法同时购买716号房屋、717号房屋。本案中，基于在案证据，716号房屋、717号房屋实际现状为总面积87.03平方米的一套两居室并共用一个门，若单独分割使用有失实际使用价值，张照的购房目的亦是购买上述两居室一套。现因受调控政策影响，张照履行合同的目的无法实现。因不可归责于双方当事人的原因导致了合同目的无法实现的结果，依据公平原则，张照要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司签订的《补充协议》、《买卖定金协议书》，应予支持，王岩收取的定金应予返还。
综上所述，王岩的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28160元，由王岩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淼
审 判 员 姚颖
审 判 员 李珊
二〇一八年五月三十日
法官助理 宋佳
书 记 员 李丽