江苏省泰州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏12执复40号复议申请人（被执行人）：泰州市欧亚汽车销售服务有限公司，住所地泰州市经济开发区纬十路南侧、泰州大道西侧（泰州大道311号）。法定代表人：钱为民。申请执行人:江苏泰兴农村商业银行股份有限公司孔桥支行，住所地泰州市高港区许庄街道孔桥村振兴路77号。负责人：蒋磊，行长。申请执行人江苏泰兴农村商业银行股份有限公司孔桥支行（以下简称泰兴农商行孔桥支行）与被执行人泰州市欧亚汽车销售服务有限公司（以下简称欧亚公司）实现担保物权纠纷执行一案，江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新法院）作出（2018）苏1291执异8号执行裁定。欧亚公司对该裁定不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审查。本案现已审查终结。欧亚公司向原审提出异议称：1.涉案房地产的估价报告严重偏离市场实际价值，价格过低，且已经超出有效期；2.本院第一次拍卖公告明确拍卖房产包含有证部分，面积为10664.31平方米，评估总价6060万元，无证部分面积为1260平方米，评估总价为135.1万元。但（2017）苏1291执恢200号执行裁定中拍卖的仅是有证部分，不包括无证部分，欧亚公司也不同意在拍卖中予以处置；3.无证建筑部分评估价135.1万元，并未在第一次拍卖中予以处置，在第二次拍卖中却作为标的物处置，程序违法；4.本院依法无权处置无证建筑部分，拍卖时也没有披露存在无证建筑这一瑕疵；5.涉案房地产已经过拍卖、变卖程序，且均流拍，应当裁定以物抵债，若申请执行人不同意，应当解除查封；6.根据最高人民法院相关司法解释，对一执行标的物只有两次拍卖。请求法院撤回或停止对涉案房地产的拍卖，重新选择鉴定机构进行评估。高新法院查明：泰兴农商行孔桥支行与欧亚公司实现担保物权纠纷一案，高新法院于2016年4月18日作出（2016）苏1291民特2号之一民事裁定，已经发生法律效力。泰兴农商行孔桥支行向高新法院申请强制执行。执行过程中，裁定拍卖欧亚公司位于泰州市××大道××号的房产（产权证号为泰房权高新字第××号，建筑面积10664.34平方米，国有土地使用权证号泰州国用2014第XXXX号，使用权面积9043.4平方米），并委托江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司（以下简称首佳公司）对涉案房地产进行价格评估。该公司于2016年7月22日出具苏佳房估TZ2016072201号房地产估价报告，对上述不动产中有证部分估价为6060万元；对位于房屋第四层大平台上面积为1260平方米的无证建筑部分估价为135.1平方米；该评估报告载明的有效期为2016年7月22日至2017年7月21日。欧亚公司曾就该评估报告向高新法院提出执行异议，高新法院作出（2017）苏1291执异21号执行裁定驳回其异议；欧亚公司不服，向江苏省泰州市中级人民法院申请复议，泰州中院作出（2017）苏12执复39号执行裁定驳回其复议申请，维持原执行裁定。2017年7月17日，高新法院首次在淘宝网司法拍卖平台发布竞买公告，对欧亚公司位于泰州市××大道××号房产及土地使用权进行拍卖，起拍价为6060万元。其中：证载建筑面积10664.34平方米，无证建筑1260平方米，评估总价135.1万元。2017年8月22日，本次拍卖结束且最终流拍。2017年9月1日，高新法院再次在淘宝网司法拍卖平台发布竞买公告，对欧亚公司位于泰州市××大道××号房产及土地使用权进行拍卖，起拍价为4956.08万元。其中：证载建筑面积10664.34平方米，无证建筑1260平方米，评估总价135.1万元。2017年9月19日，本次拍卖结束且最终流拍。2017年9月22日，高新法院在淘宝网司法拍卖平台发布变卖公告，对欧亚公司位于泰州市××大道××号房产及土地使用权进行变卖，变卖价为4956.08万元。其中：证载建筑面积10664.34平方米，无证建筑1260平方米，评估总价135.1万元。2017年12月8日，本次变卖结束且最终变卖失败。另查明，高新法院作出（2017）苏1291执恢200号之一执行裁定拍卖上述面积为1260平方米的未登记建筑。执行中，申请执行人泰兴农商行孔桥支行主张，若第二次拍卖流拍，该行仍暂不同意以物抵债，要求高新法院予以变卖。若变卖失败，则申请再次拍卖。原审法院认为，针对欧亚公司的异议理由，评判如下：一、关于欧亚公司要求重新评估的主张，有关估价报告的合法性，本院作出的（2017）苏1291执异21号执行裁定、江苏省泰州市中级人民法院作出的（2017）苏12执复39号执行裁定已经作出评价。异议人再提出新的异议并要求重新评估，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条之规定，本院不予理涉。二、关于欧亚公司要求停止拍卖的主张，鉴于该项异议的基础在于将来的某一拍卖行为，因后续拍卖尚未发生，故本院对该异议亦无需理涉。但需要说明的是：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第一款规定：“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖”。因此，涉案房地产经过两次拍卖、一次变卖后，法院仍得再行拍卖。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》对此亦未予以禁止。三、关于欧亚公司要求撤回拍卖的主张，根据欧亚公司针对既有的第一次、第二次拍卖行为所提异议的事实和理由，本院评判认为：1.关于拍卖依据所及标的范围的问题。涉案未登记建筑位于房产第四层大平台上，属于必须一并拍卖的标的物。虽然（2017）苏1291执恢200号执行裁定的拍卖标的范围未包含未登记建筑部分，但本院在本裁定作出前已经作成（2017）苏1291执恢200号之一执行裁定治愈、弥补了上述瑕疵，故对所涉1260平方米的未登记建筑予以拍卖处置现已具备执行依据。又鉴于本院组织的两次拍卖及一次变卖程序已经终结，涉案房地产最终未能变现，对异议人的合法权益未产生任何实质影响，故对其要求撤回两次拍卖的异议本院不予支持。另根据本院发布的两次竞买公告，在“标的物介绍”一项中均明确1260平方米的未登记面积在拍卖标的范围内。异议人认为第一次拍卖未涉及而第二次拍卖却涉及该部分建筑构成程序违法的意见，欠缺事实和法律依据，本院不予采纳。2.关于对未登记房产的处置问题。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》第二条规定：“暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”。由此，执行实务中并未禁止人民法院处置未登记房产。再者，本院在拍卖公告中已经明确标的范围内该部分建筑的面积、评估价格以及登记状况等要素，应视为履行了必要的信息披露义务。故对该部异议，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条、第十七条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：一、驳回异议人泰州市欧亚汽车销售服务有限公司要求重新评估、停止拍卖的异议申请。二、驳回异议人泰州市欧亚汽车销售服务有限公司要求撤回拍卖的异议主张。复议申请人欧亚公司仍以原一审异议理由向本院提起复议申请。本院经审查认为：一、关于欧亚公司要求重新评估的主张，本院认为，欧亚公司曾对该评估报告提出过执行异议，高新法院已作出（2017）苏1291执异21号执行裁定，驳回了其所提的执行异议，本院也已作出（2017）苏12执复39号执行裁定，维持了高新法院的执行裁定。欧亚公司再次认为评估报告结论严重偏离市场实际价值而要求重新评估，不予理涉。二、关于欧亚公司要求停止拍卖的主张，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第一款规定：“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖”。因此，涉案房地产经过两次拍卖、一次变卖无果后，法院仍可以再行拍卖。三、关于欧亚公司要求撤回拍卖的主张，本院认为：1.关于拍卖依据所及标的的范围，涉案未登记的建筑位于房产第四层大平台上，属于必须一并拍卖的标的物。虽然（2017）苏1291执恢200号执行裁定的拍卖标的范围未包含未登记建筑部分，但高新法院在该裁定作出前已经作成（2017）苏1291执恢200号之一执行裁定弥补了上述瑕疵，故对所涉1260平方米的未登记建筑予以拍卖处置已具备执行依据。又鉴于高新法院组织的两次拍卖及一次变卖程序已经终结，涉案房地产最终未能变现，对异议人的合法权益未产生任何实质影响，故高新法院对其要求撤回两次拍卖的异议不予支持，并无不当。另根据高新法院发布的两次竞买公告，在“标的物介绍”一项中均明确1260平方米的未登记面积在拍卖标的范围内。复议申请人认为第一次拍卖未涉及而第二次拍卖却涉及该部分建筑构成程序违法的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。2.关于对未登记房产的处置问题，《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》第二条规定：“暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”。由此，执行实务中并未禁止人民法院处置未登记房产。再者，高新法院在拍卖公告中已经明确标的范围内该部分建筑的面积、评估价格以及登记状况等要素，已履行了必要的信息披露义务。综上，复议申请人的申请复议理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人泰州市欧亚汽车销售服务有限公司的复议请求，维持江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2018）苏1291执异8号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  孙金录审判员  陈海涛审判员  潘贻杰二〇一八年六月十一日书记员  缪雯青