湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0211民初284号
原告兴业银行股份有限公司株洲分行。
法定代表人胡海，系该银行行长。
委托代理人熊恩环。代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、变更诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收法律文书等。
委托代理人王玲芝，湖南唯楚律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告彭治瑶。
原告兴业银行股份有限公司株洲分行（以下称兴业银行）诉被告彭治瑶金融借款合同纠纷一案。本院于2018年1月29日立案受理，依法由审判员刘祥宇适用简易程序于2018年4月26日公开开庭了进行了审理。原告兴业银行的委托代理人王玲芝到庭参加了诉讼，被告彭治瑶经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴业银行诉称：2009年9月7日，原告与被告彭治瑶签订了编号为360913976801000号《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》（以下简称借款合同），合同约定原告向被告彭治瑶发放贷款24万元用于被告彭治瑶购买位于株洲市天元区泰山路天台玉苑1、2栋703号房屋，贷款期限20年，从2009年9月15日至2029年9月15日止，还款方式采用等额本息还款，以所购房屋对借款本息及实现债权的费用提供抵押担保。原告依约发放了贷款，但被告未按约定履行还款义务，截止2017年9月21日，被告已经累计拖欠8个月未还款，共拖欠贷款本息11553.73元。原告为确保自身权益不受损害，特诉请法院判令：1、立即解除原告与被告彭治瑶签订的编号为“360913976801000”号的《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》；2、被告彭治瑶立即偿还原告未到期借款本金及逾期利息（含罚息）共计人民币178973.05元（利息暂计算至2017年9月21日，之后的利息和罚息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿之日止）；3、被告彭治瑶向原告支付实现债权的律师代理费17897元（按欠款总额的10％计提）；4、原告对被告彭治瑶提供抵押的位于株洲市天元区泰山路天台玉苑1、2栋703号房屋在上述借款本息（含罚息）及原告实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告彭治瑶未向本院提出答辩意见。
经审理查明：2009年9月7日，原告与被告彭治瑶签订一份《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：360913976801000），该合同约定：借款金额24万元；借款期限240个月，自2009年9月7日起至2029年9月7日止；借款用途为购买债务人第一套住房；借款利率为4.158％，为基准利率上浮30％，债务人未按约定用途使用借款，罚息利率为借款利率上浮100％，借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50％；还款账户户名为彭治瑶，账号为622909363406112818，收款人名称为株洲泰山房地产开发有限责任公司，账号为368080100100055699；自借款发放次月起每个公历月的8日及借款到期日为还款日，债务人按照等额本息偿还法偿还借款本息，直至债务人还清全部借款本息为止；债务人不按本合同规定按时偿还借款本息即构成违约，违约发生后，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；因订立和履行本合同而发生的印花税、契税、律师费、公证费、保险费、抵押登记备案费等费用由债务人承担；担保方式：以所购房屋进行抵押担保，房屋位于株洲市天元区泰山路天台玉苑1、2栋703号，购房合同编号为9000018692，房屋类型为住宅，购买总价为352200元；本合同项下的通知或各种通讯联系按本合同第十七条特别约定条款一中记载的通讯地址和联系方法送达对方。合同签订后，原告于2009年9月15日向被告提供了借款。2013年1月24日，被告就所购房屋办理了房屋所有权证，登记的证号为：株房权证株字第10003046**号，登记的房屋坐落为：株洲市天元区泰山路天台玉苑1、2栋703号。同日，原、被告双方就该房屋的抵押办理了正式的抵押登记，登记的他项权证号为：株房他证他字第10003046**。在还款过程中，被告未能按约定履行还款义务，自2017年2月8日起开始逾期，截止到2017年9月21日，被告未还款金额共计178973.05元（其中借款本金167419.32元、逾期利息包括罚息11553.73元）。原告在向被告催收未果的情况下，遂与湖南唯楚律师事务所签订《委托代理合同》，委托律师向本院递交起诉材料，请求判如所请。
上述事实，有原告的陈述、兴业银行个人住房（商用房）借款申请表、《个人购房抵押（保证）借款合同》、抵押物清单、借款借据、株房权证株字第10003046**号房屋所有权证、株房他证他字第10003046**号房屋他项权证、个人贷款催收通知书、欠款证明及兴业银行个贷系统查询、《委托代理合同》及当事人的身份信息等证据予以证实，足以认定。
本院认为，本案系金融借款合同纠纷。本案原、被告争议的焦点为：1、原告与被告彭治瑶之间的借款合同关系是否合法有效？在履约过程中，被告彭治瑶是否存在违约行为？是否应承担违约责任？原告要求解除借款合同的请求是否应予支持？原告所主张的借款本息金额及违约损失金额有无依据？2、原告对被告彭治瑶提供担保的房屋是否享有优先受偿权？具体分析如下：
一、关于焦点一。原告与被告彭治瑶系自愿签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。两被告在借款后未能按合同约定履行还款义务，构成违约，应承担相应的违约责任，原告要求解除合同的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持；原告要求两被告承担逾期还款的罚息及实现债权的律师代理费符合合同约定，本院予以支持。原告所主张的截止至2017年11月17日的借款本息及罚息损失金额178973.05元有证据予以证实，应予认定，原告要求被告按合同约定支付利息及罚息至借款本金还清之日止的主张合法，本院予以支持。原告所主张的实现债权的律师代理费属必然发生的费用，应予支持，费用金额应按照湘发改价服（2016）129号文件确定的相关标准予以计算，按此规定标准，两被告应承担的律师代理费为5369.19元（178973.05元×3％），对原告主张过高的部分，本院不予支持。
二、关于焦点二。被告彭治瑶为担保主债务履行自愿在借款合同中约定以其购买的位于株洲市天元区泰山路天台玉苑1、2栋703号房屋对借款合同项下全部债务承担担保责任，并办理了抵押登记，该抵押合同成立有效，原告有权基于该抵押合同对抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押房屋的价款优先受偿。
综上，被告彭治瑶经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院无法组织调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告兴业银行股份有限公司株洲分行与被告彭治瑶于2009年9月7日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：360913976801000）；
二、被告彭治瑶于本判决生效之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司株洲分行偿还借款本金、利息及罚息人民币178973.05元（其中借款本金167419.32元，利息及罚息计算至2017年9月21日止，之后的利息及罚息以差欠的借款本金金额为基数按合同约定的利率标准计算至借款本金还清之日止）；
三、被告彭治瑶于本判决生效之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司株洲分行支付实现债权的律师代理费5369.19元；
四、原告兴业银行股份有限公司株洲分行对被告彭治瑶提供抵押担保的位于株洲市天元区泰山路天台玉苑1、2栋703号（房屋所有权证号为：株房权证株字第10003046**号）房屋的折价款或拍卖、变卖价款享有优先受偿权；
五、驳回原告兴业银行股份有限公司株洲分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4238元，减半收取2119元，由原告兴业银行股份有限公司株洲分行承担59元，由被告彭治瑶承担2060元，。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，帐号：5017330100016。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 刘祥宇
二〇一八年四月二十六日
书记员 雷云瑛
附本案适用法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。