浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙05民终654号
上诉人（原审原告）：安吉安家物业管理有限公司，住所地安吉县递铺镇迎宾大道735号。
法定代表人：朱双微，该公司总经理。
委托代理人：凌谷佳，浙江求直律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张友谊，男，1982年11月18日出生，汉族，住衢州市衢江区。
上诉人安吉安家物业管理有限公司（以下简称安家物业公司）因与被上诉人张友谊物业服务合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2016）浙0523民初5561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人安家物业公司上诉请求：1请求撤销一审法院（2016）浙0523民初5561号民事判决，依法改判支持安家物业公司全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定浙江安吉诚泰房地产开发有限公司应当支付面积差价款和承担逾期办证违约金并支持抵扣的判决认定事实错误，适用法律不当，且程序违法。1、诚泰房产公司并非本案当事人，一审直接在本案认定诚泰公司承担逾期办证违约金，侵犯诚泰公司诉讼权利，且超出本案审理范围，违反“不告不理”原则。2、本案不符合《中华人民共和国合同法》规定的抵销条件，一审法院适用法律错误。二、安家物业公司起诉张友谊支付物业费的条件已经成就，张友谊应当支付相应物业费。三、一审法院在认定物业费时�支持公摊电费和水费，没有法律依据。
张友谊辩称，安家物业公司和诚泰房产公司实际是同一个老板，诚泰房产公司在我多次催促的情况下，一直拖延不处理逾期办证的违约问题，对于诚泰房产公司逾期办证的事实一审法院已经认定，一审认定的物业费数额是认可的，但是结算条件未成就。
安家物业公司向一审法院起诉请求：判令张友谊支付物业费7610元并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2009年12月15日，诚泰房产公司以招标方式与天桥物业公司签订前期物业服务合同，双方约定：1.由天桥物业公司为竹海御景城小区提供前期物业服务，服务期限从2009年11月起至小区业主委员会成立日止；2.小区物业服务费采取包干制，业主按建筑面积交纳，高层住宅按每月每平方米1.25元、商业物业按每月每平方米1.40元、每车库每月35元计收物业服�费；3.物业服务费用开支含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等；4.合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，双方未能达成协议，诚泰房产公司应在合同期满前选聘新的物业企业；5.竹海御景城分期施工，第一期开发2292.35平方米，天桥物业公司接管后每年亏损为18万元，该亏损费用由诚泰房产公司补助，按施工进度逐月计算即每月15000元，根据实际审核到该楼盘全部交房之日止，该费用一季度结算一次；6.诚泰房产公司与物业买受人签订的物业买卖合同应包含本合同约定内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。合同签订后，天桥物业公司对小区提供物业服务，并在2009年12月将收费标准向安吉县物价局备案。
2010年4月9日，诚泰房产公司与张友谊签订商品房买卖合同，双方约定�1.张友谊以每平方6100元购买竹海御景城2幢1-1304室127.87平方米的高层住宅，房屋总价780000元，合同面积与产权登记面积差在3%以内，据实结算房价；2.出让人应在2011年8月30日办理房屋权属凭证并交付买受人，如逾期超过90日未办理应则从约定交付日至实际交付权属证书或登记证明日按已付房款每日万分之一承担违约金；3.出让人选聘天桥物业公司从事竹海御景城的前期物业，高层住宅按每月每平方米1.25元计算物业服务费；4.出让人与天桥物业公司签订的前期物业服务合同作为合同附件与本合同具有同等法律效力。合同签订后，张友谊付清房款，诚泰房产公司在2012年9月25日办理张友谊证载面积127.61平方米的房屋权属凭证。房屋交付后，张友谊支付2011年7月起至2012年6月底的物业服务费。
2012年3月2日，诚泰房产公司向安吉县住房和城乡建设局申请更换安家物�公司为竹海御景城小区的物业企业。2012年3月16日，诚泰房产公司与安家物业公司签订前期物业服务合同，双方约定：1.由安家物业公司为竹海御景城小区提供前期物业服务，服务期限从2012年3月16日至2014年3月16日；2.小区物业服务费用采取包干制，业主按建筑面积交纳，高层住宅按每月每平方米1.25元、商业物业按每月每平方米1.40元、每车库每月35元计收物业服务费；3.物业服务费用开支含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；4.合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，双方未能达成协议，诚泰房产公司应在合同期满前选聘新的物业管理企业。当日，天桥物业公司退出小区的物业服务，小区由安家物业公司开始实际提供物业服务。
2014年7月下旬，安家物业公司向安吉县住房和城乡建设局书面报告并退出竹海�景城小区的物业服务。此后，小区由业主自治至2015年7月底，自治期间的物业费张友谊已付清。
2015年10月20日，诚泰房产公司和竹海御景城部分业主代表在县住建局、灵峰社区的牵头和见证下，签订补充协议一份，补充协议约定：1.竹海御景城高层住宅中物业费和公摊电费打包收取，其中张友谊高层住宅按每月每平方米1.45元计算；2.水费按本地水务公司规定计量和单价计费；3.房产公司办证费用及面积差费用采取多退少补原则进行结算；4.业主欠缴物业费按85%收取（公摊电费按实分摊），在公布后三个月未交纳的，不再照顾打折；5.上述房产公司应退的办证和面积差费用与业主欠缴物业费应同时进行结算；6.小区遗留相关问题由物业公司或房产公司负责解决；7.小区的物业管理服务内容和质量按原前期物业服务合同执行。当日，安家物业公司在补充协议上�章确认。次日，安吉县住房和城乡建设局及安吉县人民政府昌硕街道办事处共同向竹海御景城小区发出公告，公告内容如下“针对竹海御景城小区的物业托管问题，现住建局要求开发商对小区存在的问题进行整改。住建局、街道、社区经多次与业主代表及开发商沟通协商，达成一致意见：该小区的物业管理继续由诚泰房地产开发有限公司委托的安吉安家物业公司从2015年8月1日起提供前期物业服务”。此后，诚泰房产公司再次与安家物业公司签订前期物业服务协议一份，约定由安家物业公司继续对竹海御景城小区提供物业服务，服务期限从2015年7月31日起至2018年7月31日。现竹海御景城小区由安家物业公司从2015年8月起继续提供物业服务至今。
现安家物业公司以张友谊未缴纳2012年7月起至2014年7月底和2015年8月起至2016年4月底的物业费，并拖欠公摊电费和水费三项合计7610元为由要求该院判准其诉请，但张友谊则以诚泰房产公司未支付面积差价款1586元并承担逾期办证违约金22620元，以及安家物业公司无权作为小区物业服务企业并存在诸多服务问题为由拒绝付款，双方就此协商未果，以致纠纷成讼。
一审法院认为，诚泰房产公司与张友谊签订的商品房买卖合同成立并生效，其中内容对双方具有法律约束力。房屋买卖合同约定诚泰房产公司与天桥物业公司签订的前期物业服务合同作为合同附件与房屋买卖合同具有同等法律效力。因此，该份前期物业服务合同对各方亦具有法律约束力。根据上述合同约定，案涉小区业主仅授权诚泰房产公司在天桥物业公司服务期限届满前三个月，业主委员会尚未成立，且诚泰房产公司与天桥物业公司就续约事宜未达成一致的情况下可选聘新的物业服务企业，并未授权诚泰房产公司在房�交付后有权代表业主任意解聘天桥物业公司并选聘新的物业服务企业。同时，安家物业公司也未举证证明其2012年3月16日受聘为案涉小区提供物业服务已符合物权法第七十六条之规定，已经该小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，安家物业公司与诚泰房产公司2012年3月16日签订的前期物业服务合同对张友谊不具有法律约束力，但案涉小区在天桥物业公司2012年3月16日退出后实际由安家物业公司提供物业服务。因此，安家物业公司、张友谊形成事实上的物业服务关系，张友谊因此仍应向安家物业公司支付物业服务费，物业服务费之标准该院参照张友谊按约应缴纳的标准每月每平方米1.25元从2012年7月起计算至2014年7月底为3988元。同时，诚泰房产公司未按商品房买卖合同约定返还张友谊0.26平方米的房屋面积差价款1586元并向张友谊承担逾期办证违约金，逾期办证违约金从2011年9月1日起按已付房款78万元每日万分之一计算到张友谊房屋权属凭证办理日即2012年9月25日为30030元。因张友谊主张的22620元逾期办证违约金未超出合同约定标准且减轻诚泰房产公司负担，该院予以确认。综上，张友谊对安家物业公司负有给付2012年7月起至2014年7月底的物业服务费3988元的义务时，还有权对诚泰房产公司主张面积差价款和逾期办证违约金合计24206元。
关于张友谊提出的小区物业服务存在的问题。该院认为，诚泰房产公司和天桥物业公司在前期物业服务合同履行期限届满前，未经小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，擅自解约是导致小区物业问题频发的重要原因之一，张友谊据此有权依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，要求责任人承担相应的违约责任。同时，安家物业公司在提供事实上的物业服务时也应对其存在的问题进行整改。业主亦可在县房地产行政主管部门或者街道办事处的指导下尽早成立业主大会并选举业主委员会，以期解决案涉小区之乱象。
关于诚泰房产公司和竹海御景城部分业主代表在2015年10月20日签订并由安家物业公司签章确认的补充协议，该补充协议作为解决小区由安家物业公司提供事实上的物业服务并解决遗留问题的协议，该院对其效力持谨慎的认可态度。根据补充协议约定，张友谊的高层住宅物业费收费标准（物业服务费和公摊电费打包收取）为每月每平方米1.45元。因此，张友谊从2015年8月起至2016年4月底的应付物业费为1665元。因补充协议约定张友谊欠缴的物业费和诚泰房产公司应付的房屋面积差价款和办证费用应同时结算，且上述遗留问题由安家物业公司或者诚泰房产公司负责解决。因此，在补充协议约定的同时结算条件满足前张友谊无需支付物业费。此外，即便将张友谊应付的5653元物业费在张友谊主张的两项费用中直接抵扣，抵扣后张友谊亦对安家物业公司不负担付款义务。综上，该院对安家物业公司诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决：驳回安吉安家物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费25元（已减半），由安吉安家物业管理有限公司负担（已预交）。
本院二审期间，安家物业公司向本院提交诚泰公司�具的说明和结算清单各一份，拟证明诚泰房产公司同意随时与张友谊结算办证费用及面积差费用，张友谊支付物业费的条件已经成就。张友谊经质证，不认可上述两份证据。本院经审查认为，诚泰房产公司出具的说明真实性本院予以认定，但上述两份证据不能证明张友谊支付物业费的条件已成就的事实，具体理由本院结合本案其他事实与证据，在主文中予以阐述。
张友谊二审期间未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、一审法院对张友谊应支付物业费的数额认定是否正确；二、张友谊支付物业费的条件是否已经成就。
关于争议焦点一，安家物业公司起诉要求张友谊支付2012年7月1日至2016年4月11日的物业费（含公摊电费1498元）6890及水费720元，合计7610元。根据双方当事人陈述，2014年8月至2015年7月，一审法院认定涉案小区由业主自治管理，张友谊已交纳该期间物业费，双方对此无异议；2015年8月至2016年4月，一审认定每月每平方米1.45元（物业服务费和公摊电费打包收取）计算张友谊应付物业费，双方当事人对此亦无异议。对于2012年7月至2014年7月期间的物业费用，安家物业公司上诉认为除按照每月每平方米1.25元收取物业费外，还应另行收取公摊电费，本院认为，在涉案《前期物业服务合同》中并未对公摊电费作出特别约定，安家物业公司也无证据证明公摊电费的支出事实，一审法院不予认定该部分费用，并无不当。关于水费，安家物业公司亦未提供票据等证据证明水费支出的事实，一审法院不予认定该部分费用亦无不当。故对安家物业公司该节上诉理由，本院不予采纳。
关于争议焦点二，根据安家物业公司提供的诚泰房产公司的说明，诚泰房产公司同意依据涉案补充协议第三条的第（1）（2）项之约定，随时与张友谊结算办证费用和房屋面积差费用，但根据涉案补充协议第3条的约定，关于两款费用同时结算的条件有四项，诚泰房产公司除结算办证费用和房屋面积差费用外，还应根据第（4）项约定，还应与物业公司共同解决小区其他遗留问题。现张友谊提出逾期办证违约金的问题，诚泰房产公司应根据补充协议约定负责解决，否则有违诚实信用原则。现诚泰房产公司仅同意结算补充协议第3条第（1）项中的费用，据此就认定张友谊支付物业费条件成就，与张友谊不公，一审法院认定张友谊支付物业费条件未成就，不予支持安家物业诉讼请求，并无不当。
关于一审法院直接认定诚泰房产公司逾期办证违约金相关事实的问题，确有不妥，但对本案无实质影响，若诚泰房产公司认为该部分事实认定有误，可另行主张相关权益。关于一审法院适用法律错误的问题，本案判决法律依据并非《中华人民共和国合同法》第九十九条，故安家物业公司有关一审法院适用法律错误的上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，安家物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人安吉安家物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 耿延冰
审 判 员 徐 晶
代理审判员 张美琴
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 沈文婷