上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3535号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海航空工业房产经营有限公司（原上海航空工业房产经营公司），住所地上海市青浦区工业园区郏一工业区7号3幢1层G区182室。
法定代表人：胡美珍，总经理。
委托诉讼代理人：宋安成，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄俊成，男，1960年7月11日生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：胡全武，上海市申辰律师事务所律师。
上诉人上海航空工业房产经营有限公司因与被上诉人黄俊成房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初11187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海航空工业房产经营有限公司（以下简称航空房产公司）上诉请求：1、撤销原判第二项，改判被上诉人黄俊成支付航空房产公司逾期利息，按照银行同期贷款利率自2006年12月1日至实际付款之日止（暂计至2017年12月31日）；2、撤销原判第四项，改判黄俊成支付航空房产公司房屋增值价款人民币（下同）13,500,000元；3、判令黄俊成支付航空房产公司自2000年1月起至2016年12月止的租赁费（按2元/平方米/天计算16年为10,103,040元，877X2X30X12X16）的一半即5,051,520元。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、上海市徐汇区XX路XX号（XX大厦）XX层房屋（以下简称系争房屋）至今仍登记在航空房产公司名下，在黄俊成未付清房款的情况下系争房屋产权并未发生转移，故系争房屋增值部分权利仍属于航空房产公司所有。此外，根据航空房产公司核实的情况，系争房屋自交付给黄俊成后就一直对外出租牟利，但黄俊成却依然拖欠航空房产公司房款不予支付，严重侵害航空房产公司权益，考虑到黄俊成已支付了部分房款，故航空房产公司自愿主张系争房屋租金收入的一半于法于理不悖。2、根据双方就系争房屋签订的《上海市内销商品房预售合同》（以下简称预售合同）、《上海市内销商品房出售合同》（以下简称出售合同）的约定以及航空房产公司向黄俊成多次发函要求履行合同义务等事实，黄俊成逾期支付房款，其理应向航空房产公司支付逾期付款利息，航空房产公司要求黄俊成支付自2006年12月1日起至实际付款之日止以未付款1,971,040元为本金按银行同期贷款利率计算的利息，具有事实和法律依据。请求二审法院依法支持航空房产公司的上诉诉请。
被上诉人黄俊成辩称：双方签订的预售合同和出售合同均未对系争房屋增值部分的处理作出过约定，黄俊成有收取租金的权利。航空房产公司的上诉诉请均缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。
航空房产公司向一审法院起诉请求判令：1、黄俊成继续履行预售合同、出售合同，支付剩余房款2,971,040元；2、黄俊成支付系争房屋增值价款13,500,000元；3、黄俊成支付系争房屋2000年1月至2016年12月的租赁费5,051,520元。诉讼中，航空房产公司变更诉请为判令：1、黄俊成继续履行预售合同、出售合同，并支付剩余房款1,971,040元；2、黄俊成支付延期支付房款的利息1,202,786.39元（以1,971,040元为本金，自2006年12月1日起计算至2017年7月31日，按照银行同期贷款利率计算）；3、黄俊成支付系争房屋增值价款13,500,000元；4、黄俊成支付2000年1月至2016年12月的租赁费5,051,520元。
黄俊成向一审法院提起反诉，请求判令：航空房产公司配合黄俊成办理系争房屋过户至黄俊成名下的有关手续。诉讼中，黄俊成变更反诉请求为：判令航空房产公司继续履行预售合同、出售合同，配合黄俊成办理将系争房屋产权过户至黄俊成名下的相关手续。
一审法院认定事实如下：航空房产公司为上海市徐汇区XX路XX号北海大厦的投资开发商。2000年9月11日，系争房屋（建筑面积为877.03平方米、房屋类型为店铺）的产权登记在航空房产公司名下。
1999年9月23日，航空房产公司（甲方、卖方）与黄俊成及案外人黄某（乙方、买方）签订预售合同，约定：乙方向甲方购买XX路XX大厦XX号楼（暂测建筑面积为759.64平方米）房屋，总房价款4,557,840元。预售合同第六条约定：乙方应当按约定时间如期足额将房价款直接汇入甲方的预售款监管银行（建行上海市徐汇支行……账号：……），其中1999年9月23日支付全部房价款的50%计2,200,000元，最后一期房价款支付日期为银行按揭5年。第七条约定：乙方如未按合同约定的时间付款，甲方有权按逾期应付款向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的应付款期限之第2天起算至实际付款之日止，利息按固定资产同期贷款利率计算。若逾期超过10天后，乙方除支付逾期利息外，还应按逾期应付款的0.02%向甲方支付违约金，合同继续履行。第十条约定：甲方定于1999年10月1日前将该房屋交付给乙方。第十二条约定：该房屋符合……在验收交接后，由甲、乙双方签署房屋交接书，即为该房屋已正式交付，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。该房屋正式交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。第二十二条约定：乙方转让、抵押或出租该房屋时，必须按规定办妥法定手续，并在有关合同及文件签订一个月之内以书面形式将上述情况通知房屋管理机构。预售合同的补充条款第三条约定：甲方给乙方办理北海大厦三号楼房地产权证时间为6个月，在未办好房地产权证期间乙方有权出租。
2004年7月20日，案外人上海A有限公司向上海市徐汇区公安局枫林派出所出具《关于北海大厦3号楼有关事项》的函件，称：系争房屋“因上海B有限公司黄俊成先生至今300万元人民币余款未付，至今没到徐房交易所登记，故产权仍在我方。但他在没产权的前提下，已将二楼出租，且名为‘XX’咖吧，已在2004年7月18日开始试营业”。
2004年12月2日，航空房产公司（甲方、卖方）与黄俊成（乙方、买方）签订出售合同，约定：北海大厦3号楼内销商品房已依法登记，取得了房地产权证【证书编号：沪房地市字（2000）第XXXXXX号】，可依法出售；乙方向甲方购买系争房屋（建筑面积877.03平方米），总房价款5,171,040元；双方确认在签订本合同前（即1999年9月23日）乙方已向甲方支付了该房屋部分房价款2,200,000元，剩余部分房价款为2,971,040元，乙方应按照补充条款的约定支付房款至甲方指定的“建行上海市徐汇支行（银行账户名称：上海航空工业房产经营公司；账号：XXXXXX-
XXXXXXXX）”；甲方在收到系争房屋全部房价款时应即开具发票；乙方如未按合同约定的时间付款，甲方有权按逾期应付款向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，利息按商品房银行贷款利率计算；乙方逾期付款超过10天后，甲方有权单方面书面通知乙方终止合同，乙方应在接到书面通知之日起7天内按逾期付款的x银行贷款利率向甲方支付违约金。出售合同第九条约定：乙方在合同约定的房屋交接期限内……验收交接完毕，双方签署房屋交接单，即为该房屋正式交付。该房屋正式交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。第十九条约定：本合同由甲、乙双方签字之日起生效；本合同生效及乙方付清全部房价款后，甲、乙双方应向上海市徐汇区房地产交易中心办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋的房地产权证；因甲方的原因，乙方无法申领房地产权证的，甲方应承担责任。该出售合同的补充条款约定：本合同签订后，乙方向甲方支付1,071,040元；乙方向银行贷款1,900,000元；原预售合同补充条款继续生效（前提是不违反国家和市府有关法规与规定）。
2010年1月18日，黄俊成与案外人施某签订《房屋租赁合同》，约定黄俊成作为系争房屋的合法使用人与施某建立租赁关系，将系争房屋租赁给施某作为经营旅馆使用，租赁期限为10年（自2010年6月1日起至2020年5月31日止）。施某已于2009年10月8日进场装修，年租金为800,000元，先交后租等。该合同在上海市工商行政管理局徐汇分局备案。
另查明，黄俊成共计支付航空房产公司系争房屋房款3,200,000元，后黄俊成未再付款。
又查明，2013年5月，航空房产公司以黄俊成购买系争房屋后长期拖欠房款又不退回房屋为由，向一审法院提起诉讼，要求解除与黄俊成签订的出售合同，将系争房屋返还航空房产公司。2014年3月20日，一审法院作出（2013）徐民四（民）初字第2312号（以下简称2312号案）民事判决。2014年12月29日，本院作出（2014）沪一中民二（民）再提字第13号民事裁定，撤销2312号案民事判决，发回一审法院重审。2016年6月15日，一审法院作出（2015）徐民四（民）再重字第1号（以下简称民再重1号案）民事判决，驳回航空房产公司的全部诉讼请求。航空房产公司不服，提起上诉。2016年11月28日，本院作出（2016）沪01民再83号民事判决，驳回上诉，维持原判。
一审法院在民再重1号案民事判决书中认为，从合同约定来看，出售合同补充条款中明确预售合同补充条款继续生效，则出售合同的效力并没有当然覆盖预售合同的效力，预售合同、出售合同对航空房产公司、黄俊成双方均有约束力。如果两份合同出现矛盾，则以后签订的出售合同的约定为最终约定。两份合同对于黄俊成逾期10天未付款的违约责任约定不一，且均未对剩余房款的具体分期付款时间作出明确约定，则出售合同中对于合同终止的实现，因为付款期限约定不明而存在事实上无法履行的情况。根据航空房产公司的举证，均不能证明其已经对黄俊成进行了书面有效的催告，并给予了对方合理的履行期限，故对于航空房产公司主张黄俊成经其催告后在合理期限内仍未付款的事实不予采信。鉴于黄俊成已支付的房款3,200,000元占总房款的61.88%，已经履行了主要的付款义务，且系争房屋交付黄俊成使用至今，不存在因为黄俊成迟延付款而导致合同目的无法实现的情况。综合合同具体条款的约定、黄俊成支付房款的比例、航空房产公司催告权利行使的有效性、房屋实际交付使用的情况以及房地产交易的稳定性等因素，航空房产公司主张行使合同解除权没有满足法定要件，法院不予支持。当然，虽出售合同对于剩余房款的付款时间未明确约定，但自实际交房至今已逾十年，黄俊成在履行付款义务方面确存在过错，故航空房产公司对于剩余房款的追索可以通过协商或者另案诉讼解决。
2017年5月17日，航空房产公司提起本案诉讼。
再查明，系争房屋因黄俊成及案外人顾某未履行已生效的江苏省南京市鼓楼区人民法院（2011）鼓商初字第269号民事判决所确定的义务，于2017年3月29日被该院以（2014）鼓执字第910号裁定予以查封。
一审审理中，黄俊成表示，系争房屋确实因其原因被查封，其要求在自行涤除查封后，由航空房产公司协助其办理过户手续。
另，审理中，黄俊成提供了其委托律师分别于2017年1月13日，5月2日两次向航空房产公司邮寄的《律师函》，要求航空房产公司提供开户银行及账号，以便于黄俊成支付购房尾款1,971,040元。航空房产公司称上述函件其均未收到，但航空房产公司在2017年3月另案审理中收到了黄俊成作为证据提供的2017年1月13日的函件。航空房产公司称之所以未提供黄俊成账号，是因为黄俊成还要承担违约金、房款增值部分和租金，但双方对此未达成一致意见。
一审法院认为，根据生效法律文书的认定，航空房产公司、黄俊成签订的预售合同、出售合同均具有法律约束力，如果两份合同出现矛盾，则以后签订的出售合同的约定为最终约定。鉴于生效判决书驳回了航空房产公司要求解除合同的诉讼请求，且航空房产公司、黄俊成均要求继续履行预售合同、出售合同，故对航空房产公司、黄俊成该项诉请予以支持。鉴于出售合同约定的总房价款为5,171,040元，黄俊成已经支付3,200,000元，故黄俊成尚欠航空房产公司房款1,971,040元，航空房产公司要求黄俊成支付该剩余房款的诉请于法有据，应予支持。根据生效法律文书的认定，虽出售合同对于剩余房款的付款时间未明确约定，但自实际交房至今已逾十年，黄俊成在履行付款义务方面确存在过错，因此，航空房产公司要求黄俊成支付房款的利息，于法有据。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。鉴于航空房产公司系在2017年5月17日提起本案诉讼，生效法律文书对航空房产公司提出的其曾向黄俊成催告的事实不予采信，故根据我国法律的相关规定，航空房产公司对于2015年5月18日前的利息之诉请已过诉讼时效，故不予支持。对2015年5月18日起的利息，鉴于黄俊成也愿意承担，予以支持。关于航空房产公司要求黄俊成支付系争房屋增值价款13,500,000元以及要求黄俊成支付2000年1月至2016年12月的租赁费5,051,520元的诉请，虽然双方尚未办理过户手续，但鉴于黄俊成已经支付了61.88%的房款，航空房产公司将系争房屋交付黄俊成使用已近20年时间，且合同约定系争房屋的风险责任在航空房产公司向黄俊成交付房屋后由航空房产公司转移给黄俊成，生效判决书亦认定航空房产公司前案主张解除合同不符合法定条件，因此航空房产公司此诉请于法无据，不予支持。关于黄俊成的反诉诉请，鉴于双方合同继续履行，系争房屋因黄俊成及案外人未履行生效法律文书所确定的义务而被江苏省南京市鼓楼区人民法院查封，故在黄俊成自行涤除查封，解除法律上的障碍后，航空房产公司应当协助黄俊成办理系争房屋的产权过户手续。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于二○一八年一月二日作出判决：一、上海航空工业房产经营有限公司与黄俊成关于上海市XX路XX号XX层（建筑面积为877.03平方米）的房屋买卖合同继续履行；二、黄俊成于判决生效之日起十日内支付上海航空工业房产经营有限公司房款1,971,040元及其利息（自2015年5月18日起计算至2017年7月31日止，按照银行同期贷款利率计算）；三、黄俊成在履行完毕上述第二项判决主文确定的义务，并在自行涤除上海市XX路XX号XX层（建筑面积为877.03平方米）房屋上现存的查封之日起十五日内，上海航空工业房产经营有限公司协助黄俊成办理上述房屋的产权登记变更手续，将上述房屋过户至黄俊成名下（相关税、费由黄俊成承担）；四、驳回上海航空工业房产经营有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费149,412.80元，由上海航空工业房产经营有限公司负担125,190.50元，黄俊成负担24,222.30元。反诉案件受理费40元，由上海航空工业房产经营有限公司负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，航空房产公司起诉要求解除其与黄俊成签订的系争房屋出售合同的2312号案的立案时间为2013年7月29日，该案起诉状副本系以公告方式送达黄俊成，送达时间为2013年11月9日。
本院认为，首先，就航空房产公司对一审判决认定的逾期付款利息起算点所持异议，虽然航空房产公司主张其曾多次发函要求黄俊成履行付款义务，但根据航空房产公司的举证情况以及另案生效判决的认定，其该主张缺乏充分依据。一审法院系以航空房产公司提起本案诉讼之日往前倒推两年起算黄俊成应支付的逾期付款利息，但根据另案生效判决，双方系因出售合同对付款期限约定不明导致对合同应否解除持有争议，在此情况下根据相关法律规定，黄俊成应在航空房产公司向其主张履行付款义务后的合理期限内支付剩余房款，超过合理期限不履行的，航空房产公司可向黄俊成主张逾期付款的违约责任。虽然航空房产公司明确向黄俊成主张支付剩余房款系在提起本案诉讼之日，但本案存在的特殊情况是，航空房产公司在本案之前曾因黄俊成未支付剩余房款而提起解除合同之诉，虽然其诉请最终经生效判决予以驳回，但该案诉讼也是航空房产公司对黄俊成未支付剩余房款主张权利的方式之一，且黄俊成也实际占用系争房屋十多年，而2312号案又因黄俊成原因而采用公告方式进行送达等，故综合考量本案实际情况，本院认定黄俊成应自2013年11月10日即2312号案诉状副本送达其之次日起承担逾期支付剩余房款的利息。一审法院未考虑本案特殊情况，对上述利息的起算时点认定不当，本院对此予以纠正。因航空房产公司在一审时仅主张逾期付款利息计算至2017年7月31日，故其二审主张计算至黄俊成实际付款之日，本院不予采纳。其次，就航空房产公司主张系争房屋增值款、租金收益的相关诉请，航空房产公司主要系基于系争房屋仍在其名下，其仍是系争房屋的权利人而主张上述权利。对此，因航空房产公司与黄俊成之间就系争房屋存在买卖合同关系，双方签订该合同的根本目的为黄俊成取得系争房屋产权，航空房产公司取得作为出售房屋对价的房款，在此情况下，航空房产公司仅因买卖合同履行过程中系争房屋尚未过户至黄俊成名下而直接对系争房屋主张所有权人的权利，明显与双方签订买卖合同的根本目的相悖而缺乏依据，故一审法院对航空房产公司上述诉请未予支持并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初11187号民事判决主文第一、第三、第四项；
二、变更上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初11187号民事判决主文第二项为：黄俊成于判决生效之日起十日内支付上海航空工业房产经营有限公司房款人民币1,971,040元及其利息（自2013年11月10日起计算至2017年7月31日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费149,412.80元，由上海航空工业房产经营有限公司负担127,379.63元，黄俊成负担22,033.17元。一审反诉案件受理费人民币40元，由上海航空工业房产经营有限公司负担。二审案件受理费人民币125,190.50元，由上诉人上海航空工业房产经营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年五月二十三日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……