陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕民终138号
上诉人（原审原告）：中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司。住所地：陕西省西安市碑林区南大街**号。
负责人：李小昭，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：刘怀军，该分公司经理。
委托诉讼代理人：王媛，陕西丰瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陕西财安食品有限公司。住所地：陕西省洛南县城关镇祖师柳林村。
法定代表人：林天行，该公司董事长。
原审被告：林天行，男，汉族，陕西财安食品有限公司董事长。
原审被告：林泽钊，男，汉族，陕西财安食品有限公司股东。
委托诉讼代理人：林天行，男，汉族。
原审被告：王璐，男，汉族，陕西财安食品有限公司股东。
委托诉讼代理人：林天行，男，汉族。
上诉人中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司（以下简称信达陕西分公司）因与被上诉人陕西财安食品有限公司（以下简称财安食品公司）及原审被告林天行、林泽钊、王璐金融不良债权追偿纠纷一案，不服商洛市中级人民法院（2016）陕10民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。信达陕西分公司的委托诉讼代理人刘怀军、王媛，财安食品公司的法定代表人林天行（并作为原审被告及原审被告林泽钊、王璐的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信达陕西分公司上诉请求：1、撤销原审判决第四项、变更第二项，改判财安食品公司未能履行或完全履行第一项判决确定的义务时，信达陕西分公司有权对财安食品公司为本案所涉借款与中国农业发展银行洛南县支行签订的编号为61102101-2011洛南（抵）字第0002号《抵押合同》中约定的抵押物：洛房证字第7678号房产、洛国用（2005）字第04g-0010号土地使用权、洛国用（2011）第0110017号土地使用权，以折价或者拍卖、变卖的法定形式所得的价款优先受偿；2、诉讼费用由财安食品公司承担。事实与理由：原审法院以未办理抵押登记为由，判令驳回信达陕西分公司要求对洛国用（2005）字第04g-0010号土地使用权享有优先受偿权的诉讼请求存在错误，应当予以纠正。物权法第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”第一百八十三条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”担保法第三十六条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”上述法律规定为了解决我国房地分离的现状，实际上确立了“地随房走原则”，旨在强调“房地一体”，即权利发生转移时应当确保权利最终归属同一权利主体。本案中，洛国用（2005）字第04g-0010号土地使用权虽未办理抵押登记，但其实为洛房证字第7678号房产所占用的建设用地使用权。根据上述法律规定所确立的“地随房走”原则，在洛房证字第7678号房产已办理抵押登记的情形下，即使洛国用（2005）字第04g-0010号土地使用权没有办理抵押登记，也应当视为一并抵押，故信达陕西分公司对洛国用（2005）字第04g-0010号土地使用权显然享有优先权，原审判决关于抵押权的认定，存在错误，应予以纠正。
财安食品公司、林天行、林泽钊、王璐答辩称：1、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2、信达陕西分公司片面理解法律，上诉请求与法相悖，应予驳回。理由有二：第一，对洛国用（2005）字第04g-0010号土地使用权的抵押权的形成，不能适用物权法第一百八十二条、第一百八十三条之规定进行认定。信达陕西分公司片面理解法律，完全混淆了国有建设用地使用权与国有土地使用权两种权利，上诉理由明显不能成立。第二，洛国用（2005）字第04g-0010号土地使用权虽在《抵押合同》中进行了约定，但未依法登记，依据物权法第九条、第一百八十条、第一百八十七条，担保法第四十一条、第四十二条之规定，洛国用（2005）字第04g-0010号土地使用权的抵押权并未设立。信达陕西分公司要求其对洛国用（2005）字第04g-0010号土地使用权享有优先受偿权的主张不能成立。请求二审法院依法驳回信达陕西分公司的上诉请求。
信达陕西分公司向一审法院起诉请求：1、判令财安食品公司向其偿还借款本金1980万元及利息6791236.33元（利息计算至2015年12月31日）及2016年1月1日至上述款项实际清偿之日止的利息；2、判令林天行、林泽钊、王璐对上述借款本息承担连带清偿责任；3、判令信达陕西分公司对抵押物享有优先受偿权(权属证号为洛房证字第7678号的房产，权属证号为洛国用（2005）字第04g-0010号和洛国用(2011)第0110017号的国有土地使用权）；4、由财安食品公司、林天行、林泽钊、王璐共同承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年6月21日，财安食品公司与中国农业发展银行洛南县支行签订了61102101-2011（洛南）字0003号《流动资金借款合同》，主要约定：中国农业发展银行洛南县支行向财安食品公司发放产业化龙头企业畜牧业短期贷款2000万元，用于生猪收购屠宰，借款期限为12个月，自2011年6月21日起至2012年6月20日止，借款利率为年利率6.31%，按月结息，逾期借款的罚息利率为在本合同约定的借款利率水平上加收30%。双方在合同中还对贷款方、借款方的权利义务、借款担保的方式、违约责任等内容进行了具体约定。上述借款合同签订后，财安食品公司在同日与中国农业发展银行洛南县支行签订了61102101-2011洛南（抵）字第0002号《抵押合同》，主要约定：财安食品公司以其名下的洛房证字第7678号房产，洛国用(2005)字第04g-0010号、洛国用（2011）第0110017号土地使用权为其上述的2000万元借款提供抵押担保；抵押担保范围包括主合同项下的债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用以及所有其他应付费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、评估费、拍卖费、执行费、过户费、代理费等。双方在《抵押合同》中还对抵押物的效力、登记、占管、实现，违约责任等内容进行了具体约定。在此之前，2011年6月17日，中国农业发展银行洛南县支行、财安食品公司依《抵押合同》的约定为洛房证字第7678号房产办理了法定登记，登记的债权数额1673.6万元；2011年6月20日，中国农业发展银行洛南县支行、财安食品公司依《抵押合同》的约定为洛国用（2011）第0110017号土地使用权办理了法定登记，抵押借款金额2000万元，最高抵押额不超过1000万元。同日，中国农业发展银行洛南县支行与林天行、林泽钊、王璐协商后，分别签订了001号、002号、003号《自然人保证合同》，主要约定：财安食品公司的上述2000万元借款由保证人林天行、林泽钊、王璐承担连带保证责任；保证范围包括主合同项下的主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权的费用以及所有其他应付费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、评估费、拍卖费、执行费、代理费等；保证期间为主合同约定的债务履行期届满之次日起两年，若发生法律、法规规定或主合同约定的事项，债权人提前收回主债权的，保证期间为自债权人向债务人或保证人发出通知确定的到期日之次日起两年。双方在合同中对保证人声明与承诺、违约责任等内容进行了具体约定。合同签订后，中国农业发展银行洛南县支行即依合同约定向财安食品公司发放借款2000万元。该借款到期后，中国农业发展银行洛南县支行在2013年3月26日至2014年5月24日期间每月向财安食品公司发出催收通知书一次，催收该笔借款本息，财安食品公司除于2013年12月31日归还借款本金20万元外，对剩余借款本金1980万元及利息至今未能偿付。
2014年11月21日，信达陕西分公司与中国农业发展银行洛南县支行签订了信陕-A-2014-038号《单户资产转让协议》，约定：自2014年11月27日起，中国农业发展银行洛南县支行将本案所涉及的借款合同、还款协议、担保合同及其他相关法律文件项下的全部权利和权益一并转让给信达陕西分公司。后中国农业发展银行洛南县支行分别向财安食品公司、林天行、林泽钊、王璐送达了《债权转让暨催收通知》，2014年11月28日，财安食品公司、林天行、林泽钊、王璐分别在《债权转让暨催收通知》回执上盖章或签字，该制式回执载明：我单位已经收到中国农业发展银行洛南县支行2014年第某某号《债权转让暨催收通知》，同意履行债务，并对债权转让无异议。2014年12月31日，中国农业发展银行陕西省分行、信达陕西分公司在当日《陕西日报》上刊登《债权转让暨债务催收联合公告》将债权转让及要求债务人偿还借款本息等事项，以公告方式通知债务人及保证人。截止2015年12月31日，财安食品公司尚欠借款本金1980万元及利息6791236.33元。2016年9月14日，信达陕西分公司向财安食品公司送达了2016年第0914号贷款催收通知书，林天行于同日签收该通知。经催要无果，信达陕西分公司诉至一审法院。
一审法院认为，信达陕西分公司取得了《金融许可证》，依法具有经营金融业务的资格。2014年11月21日，信达陕西分公司与中国农业发展银行洛南县支行签订资产转让协议，受让诉争的该笔债权，现诉讼主张该笔债权，故本案为金融不良债权追偿纠纷。本案双方当事人就该笔借款发生的事实及数额没有争议，其争议焦点为：（一）本案涉及的债权转让的效力。信达陕西分公司具备经营金融业务的资格，其与中国农业发展银行洛南县支行签订的《单户资产转让协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，依据协议信达陕西分公司依法取得了该笔债权，且该债权转让已经依法履行通知义务，该债权转让合法有效。（二）关于保证人是否应该对本案承担连带保证责任。关于本案的保证责任，主要是中国农业发展银行洛南县支行在保证期间内有无向林天行、林泽钊、王璐主张保证责任的问题。依据三份《自然人保证合同》中对保证期间的约定，林天行、林泽钊、王璐承担保证责任的期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之次日起两年，即从2012年6月21日至2014年6月20日。信达陕西分公司主张在上述保证期间内，原债权人多次向保证人主张保证责任，其未提供证据证实，不予采信。信达陕西分公司主张原债权人在债权转让后，向保证人送达了《债权转让暨催收通知》，保证人签收同意继续履行保证责任，视为在信达公司和保证人之间建立了新的保证关系。经审查，信达陕西分公司与中国农业发展银行洛南县支行于2014年11月21日签订了《单户资产转让协议》后，中国农业发展银行洛南县支行分别向财安食品公司、林天行、林泽钊、王璐送达了《债权转让暨催收通知》，2014年11月28日，财安食品公司、林天行、林泽钊、王璐分别在《债权转让暨催收通知》回执上盖章或签字，该制式回执载明：我单位已经收到中国农业发展银行洛南县支行2014年第某某号《债权转让暨催收通知》，同意履行债务，并对债权转让无异议。一审法院认为，保证责任消灭后，作为保证人的林天行、林泽钊、王璐在该制式《债权转让暨催收通知》回执上签字或盖章，保证人与债权人之间成立了新的保证合同，该保证责任的方式依法视为连带保证责任，保证期间为2014年11月28日至2015年5月27日。在该保证期间内，中国农业发展银行陕西省分行、信达陕西分公司在2014年12月31日《陕西日报》上刊登《债权转让暨债务催收联合公告》，以公告方式向三位保证人主张保证债务。刊登公告的日期在上述六个月的保证期间内，应认定信达陕西分公司主张保证责任未超过该保证期间。依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十四条第二款、第三十六条规定，本案保证债务诉讼时效期间应从2015年1月1日起算，按照普通诉讼时效为两年的法律规定，至2016年12月31日止，本案信达陕西分公司于2016年10月9日向法院诉讼，要求三位保证人承担连带清偿责任，在上述期间内，故本案保证人应该承担连带保证责任。（三）关于抵押权的效力及抵押物的范围。经审查，2011年6月21日，财安食品公司与中国农业发展银行洛南县支行签订《抵押合同》约定财安食品公司以其名下的洛房证字第7678号房产，洛国用（2005）字第04g-0010号、洛国用（2011）第0110017号土地使用权为其上述的2000万元借款提供抵押担保。该抵押合同系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该抵押合同合法有效。该抵押合同约定的抵押物中办理抵押登记的情况为：以洛房证字第7678号房产办理了法定登记，登记的债权数额1673.6万元；以洛国用(2011)第0110017号土地使用权办理了法定登记，抵押借款金额2000万元，最高抵押额不超过1000万元。上述抵押物自登记时抵押权设立，《抵押合同》中约定的财安食品公司以其名下的洛国用（2005）字第04g-0010号土地使用权为该借款提供抵押担保，因未办理法定登记，该抵押物未设立抵押权。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条第二款、第三十六条第一款、第三十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十四条第二款，最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第六条、第七条、第九条、第十条，最高人民法院《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》第十一条规定判决：一、限财安食品公司于本判决生效之日起10日内偿还信达陕西分公司借款本金1980万元及2015年12月31日之前的利息6791236.33元，并承担自2016年1月1日起至实际给付之日止的利息（利息按照年利率8.20%计算）。二、财安食品公司未能履行或未完全履行上述第一项判决确定的义务时，信达陕西分公司有权对财安食品公司为本案所涉借款与中国农业发展银行洛南县支行签订的编号为61102101-2011洛南（抵）字第0002号《抵押合同》中约定的抵押物：洛房证字第7678号房产、洛国用（2011）第0110017号土地使用权，以折价或者拍卖、变卖的法定形式所得的价款优先受偿。优先受偿的债权范围包括借款本金1980万元及利息。三、信达陕西分公司对上述抵押物优先受偿后，不足以清偿全部债务的，对不足部分由林天行、林泽钊、王璐承担连带保证责任，保证人承担连带保证责任后有权向债务人进行追偿。四、驳回信达陕西分公司要求其对洛国用（2005）字第04g-0010号土地使用权享有优先受偿权的诉讼请求。案件受理费174756元，减半收取87378元，由财安食品公司负担80000元，由信达陕西分公司负担7378元。
一审法院查明事实属实，本院予以确认。
另查明，财安食品公司名下的洛国用（2005）字第04g-0010号土地使用权为洛房证字第7678号建筑物占用范围内的建设用地使用权。
本院认为，本案争议的焦点问题是，信达陕西分公司能否依据物权法第一百八十二条之规定对洛国用（2005）字第04g-0010号土地使用权享有优先受偿权。
信达陕西分公司主张即使其未办理洛国用（2005）字第04g-0010号土地使用权抵押登记手续，但基于其已依法办理了地上建筑物抵押登记手续，可依据物权法第一百八十二条的规定，将建筑物的抵押效力及于占用范围内的建设用地使用权。物权法第一百八十二条第一款规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。该条第二款进一步明确规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”该规定遵循了房地产交易中“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则，防止引发抵押权实现时的困境，使债权人的利益受到损害。依据该规定，当事人应对土地使用权及其地上建筑物一并抵押，如果当事人未按照该条第一款规定一并抵押时，则法律直接规定“视为一并抵押”。即只要土地使用权或地上建筑物之一项办理抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，亦依法推定为两者一并抵押。本案中，洛房证字第7678号房产已经办理了抵押登记，依法设立了抵押权，依据物权法第一百八十二条第二款之规定，该建筑物占用范围内的土地使用权也应视为一并抵押，该建筑物抵押效力及于其占用范围内土地使用权，信达陕西分公司就本案债权依法对洛国用（2005）字第04g-0010号土地使用权享有优先受偿权。且信达陕西分公司与财安食品公司在诉讼中均确认该土地使用权未为其他债权设立抵押担保，在未来实现时不存在权利冲突。信达陕西分公司主张洛国用（2005）字第04g-0010号土地使用权随地上建筑物一并抵押，其对该土地使用权享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持商洛市中级人民法院（2016）陕10民初39号民事判决主文第一、三项；
二、撤销商洛市中级人民法院（2016）陕10民初39号民事判决主文第四项；
三、变更商洛市中级人民法院（2016）陕10民初39号民事判决主文第二项为：陕西财安食品有限公司未能履行或未完全履行第一项判决确定的义务时，中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司有权对陕西财安食品有限公司为本案所涉借款与中国农业发展银行洛南县支行签订的编号为61102101-2011洛南（抵）字第0002号《抵押合同》中约定的抵押物洛房证字第7678号房产、洛国用（2011）第0110017号土地使用权、洛国用（2005）字第04g-0010号土地使用权，以折价或者拍卖、变卖的法定形式所得的价款优先受偿。优先受偿的债权范围包括借款本金1980万元及利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费174756元，减半收取87378元，由陕西财安食品有限公司负担。二审案件受理费46838元，由陕西财安食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王建敏
审 判 员 杨晓梅
代理审判员 石 雷
二〇一七年四月十四日
书 记 员 李 琨