福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0304民初3812号原告：李金爱，女，1963年12月30日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。原告：李环，女，1986年3月20日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。被告：正荣(莆田)置业发展有限公司，住所地福建省莆田市荔城区XXXXXXX。统一社会信用代码XXXXXXX。法定代表人：陈超凡，总经理。委托诉讼代理人：范秀清，福建凌龙律师事务所执业律师，委托权限特别代理。委托诉讼代理人：王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师，委托权限特别代理。原告李金爱、李环因与被告正荣(莆田)置业发展有限公司（以下简称正荣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李金爱、李环、被告正荣公司的委托诉讼代理人范秀清、王茶英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金爱、李环向本院提出诉讼请求：正荣公司支付给李金爱、李环逾期办理不动产权证的违约金152345.46元。事实与理由：李金爱、李环与正荣公司于2012年11月14日签订《商品房买卖合同》，合同约定：李金爱、李环向正荣公司购买位于莆田市荔城区正荣•御品世家第X幢XX层XXX号商品房，面积163.82平方米，购房款为1618974元。《商品房买卖合同》第十四条规定，关于产权登记的约定：出卖人（正荣公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。此外，合同尚就房屋面积、单价及其他条款作了约定。合同签订后，李金爱、李环向正荣公司支付了购房款并支付了契税等办证费用及住宅专项维修资金，正荣公司于2014年8月31日将上述房屋交付使用。现由于正荣公司的原因，李金爱、李环未能在约定的期限内取得不动产权证书，正荣公司已构成违约，应当向李金爱、李环支付违约金。李金爱、李环于2016年10月19日起诉正荣公司，于2016年11月17日撤诉。正荣公司于2017年6月28日办结莆田市荔城区正荣•御品世家第X幢XX层XXXX号商品房的不动产权证书。正荣公司辩称，1.李金爱、李环提起诉讼时间是2017年8月28日，逾期办证违约金属于债权，适用二年的诉讼时效，其诉求自2014年11月30日起的违约金，对2015年8月28日之前的违约金诉求明显超过诉讼时效，应予驳回。2.本案双方签订的合同约定的是只有“因出卖人原因”致不能按时取得房屋所有权证书的，出卖人应支付违约金，而本案系因“小西湖项目”及部分业主违规装修所致，并非出卖人的原因所致，对合同约定的解释不应随意扩大，应当依法驳回李金爱、李环的诉求。（1）从双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定来看，只有因出卖人及正荣公司的原因导致不能办证的，正荣公司才承担违约责任；而本案并非因正荣公司的原因导致办证逾期，李金爱、李环诉求正荣公司承担违约责任不能成立，应予驳回。（2）本案办证逾期是因为“小西湖项目”及部分业主违规装修所致，均非正荣公司的原因。规划许可证号约定在商品房买卖合同中，李金爱、李环对此是明知和有预见的，“小西湖项目”及“部分业主违规装修”不属合同约定的“出卖人的原因”，正荣公司不应承担责任。①小西湖项目因拆迁工作未完成无法进行建设，二2011年之后法律已禁止建设单位参与搬迁活动。本案建设工程规划许可证中要求“小西湖一并纳入本规划验收”，在市政府会议纪要明确由市规划局根据荔城区政府的承诺书，对御品世家商品房开发项目与小西湖景观改造拟分期办理规划条件核实一事进行公司，公示无异议后给予分期办理规划条件核实手续之前，正荣公司根本无法办理房屋所有权。这明显非正荣公司原因所致，正荣公司不应承担责任。②又因部分业主违规装修致影响房产面积实测，在市政府会议纪要协调解决之前，建设工程竣工规划条件核实意见书根本无法通过，这也非正荣公司原因所致，正荣公司不应承担由此造成的办证逾期责任。3.因小西湖项目和业主违规装修，导致世家项目的规划条件核实意见书于2017年4月6日才取得，故应当从2017年4月6日起算正荣公司的办证期限，正荣公司已于2017年6月28日将涉案商品房的不动产权证登记至李金爱、李环名下，故自2017年4月6日起算并未超过合同约定的90日，被告并未违约。4.李金爱、李环自身也存在将半封闭阳台改为封闭阳台的违规装修行为，根据莆田市城乡规划局的复函，该行为会对规划条件核实产生影响。虽最后相关部门未作出处罚，但这是基于正荣公司努力争取政府协调的结果，故李金爱、李环自身违约，其诉求正荣公司支付逾期办证违约金不能成立。综上，本案应当依法驳回李金爱、李环的全部诉讼请求。李金爱、李环围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织正荣公司进行证据交换和质证，对正荣公司无异议的李金爱、李环的身份证复印件、编号为XXXXXX的《商品房买卖合同》、莆田市商品房买卖合同备案表、税收完税证明、莆田市物业专项维修资金缴款凭证、结算单、房屋交接单各一份及销售不动产统一发票三张、不动产权证书两份，本院予以确认并在卷佐证。正荣公司对如下证据有异议，本院予以审查并认定如下：证据：（2016）闽0304民初4368号民事裁定书一份，欲证明：李金爱、李环诉讼时效在法定期限内。正荣公司对其真实性无异议，对证明对象有异议，该裁定书及起诉的相关材料并没有送达正荣公司，正荣公司也不知晓该起诉事宜，所以不构成诉讼时效的中断。本院对上述证据的真实性、合法性予以认定，可以证实李金爱、李环曾向本院起诉的事实。正荣公司围绕其抗辩意见依法提交了证据，本院组织李金爱、李环进行证据交换和质证。对李金爱、李环无异议的不动产权证书复印件一份，本院予以确认并在卷佐证。李金爱、李环对如下证据有异议，本院予以审查并认定如下：证据一，建设工程规划许可证（2012年8月24日），欲证明：规划许可证中要求“小西湖一并纳入本规划验收”。证据二，莆田市人民政府办公室关于印发2015年城区内河综合治理工作计划的通知（莆政办［2015］7号，2015年1月4日），欲证明：北河（西湖）整治工程（即规划许可证中的“小西湖”）的责任单位是荔城区政府。证据三，莆田市荔城区人民政府专题会议纪要［2015］67号（2015年11月18日印发），欲证明：1.北河（小西湖）综合整治工程项目梅园路口至荔城区第二实验幼儿园大门左侧三岔口，由于苗圃征迁问题尚未解决。2.桩号0+120～0+275计155米（工程概算投资约600多万元）为正荣公司负责开发建设后塘片区改造红线范围。正荣公司项目用地红线范围内的河道、交通道路、截污、排水、景观绿化等工程建设资金由正荣公司出资。3.北河（小西湖）综合整治工程项目业主为荔城区水务投资有限公司，镇海办负责征地拆迁工作。证据四，莆正置［2016］007号关于请求协调解决正荣·御品世家项目规划验收问题的报告，欲证明：正荣公司一直在积极地推进房屋所有权证的办理。证据五，莆田市荔城区人民政府专题会议纪要［2016］32号（2016年3月31日印发），欲证明：1.莆田市人民政府专题会议研究决定:同意对正荣·御品世家项目实行有条件分期验收，即：在正荣公司的小西湖景观改造项目资金到位后，由荔城区政府出具承诺书（须明确资金到位情况及建设期限等），市规划局根据荔城区政府的承诺书，对御品世家商品房开发项目和小西湖景观改造拟分期办理规划条件核实一事进行公示，公示无异议后给予分期办理规划条件核实手续。2.因小西湖景观改造工程的原因即非正荣公司的原因造成涉案商品房项目的规划验收无法进行，致房屋所有权证延迟办理。证据六，关于莆田市荔城区北河综合整治工程建设资金分配的建议、小西湖改造委托协议书（2016年5月31日）、银行汇款凭证，欲证明：正荣公司应承担的小西湖景观改造工程建设投资为3009849元，正荣公司已按照［2015］67号荔城区人民政府专题会议纪要精神，将小西湖改造工程委托给莆田市荔城区水务投资有限公司全权负责，并根据约定支付了投资款，履行了自己应尽的义务。证据七，勘测设计研究交款通知单及进账单，欲证明：在交房之前2014年7月底正荣公司已经报请勘测院进行规划竣工测量。证据八，（2017）11号莆田市人民政府专题会议纪要《关于研究城市建设有关问题的纪要》（2017年1月25日印发），欲证明：1.御品世家项目十四户（顶层复式楼业主）在装修过程中，将露台浇筑混凝土板面，造成超出原规划审批面积，直接影响到房屋所有权证的办理。2.基于保障其他购房户的合法权益，妥善解决该项目涉及498户房产证逾期两年未办理问题，2017年1月20日莆田市政府专题会议纪要研究决定：由荔城区政府向市规划局出具该项目尚未征迁到位的民房征迁补偿费用及拆除后相应景观建设资金已到位的书面承诺后，对该部分因违规装修超出规划审批的部分面积予以保留，超出部分面积按照莆政综【2014】78号有关规定补交土地出让金。请规划、国土、执法部门按程序办理项目分期规划条件核实涉及的相关手续。3.在该会议纪要形成之前，因征迁问题及业主违规装修问题，正荣公司根本无法进行规划验收，也就无法办理房产证，故本案逾期办证非因正荣公司原因所致，正荣公司不应承担任何责任。证据九，《建设工程竣工规划条件核实意见书》复印件一份，欲证明：经莆田市政府会议纪要2017年1月25日研究决定以有条件地同意对14户（顶层复式楼业主）因违规装修超出规划审批的部分面积予以保留，超出部分需按照莆政综【2014】78号有关规定补交土地出让金的方式予以解决，最终正荣公司才得以在2017年4月6日取得《建设工程竣工规划条件核实意见书》，因此，应从2017年4月6日起算正荣公司的办证期限。证据十，装修巡查记录表、违章整改通知单，欲证明：1.李金爱、李环在装修过程中违反约定擅自将阳台封闭，会对规划条件核实产生影响；2.正荣公司委托的物业公司通知李金爱、李环进行整改，正荣公司也函告了李金爱、李环，但李金爱、李环仍拒绝整改。李金爱、李环经庭审质证认为：证据一不完整，完整的许可证包含平面图，从平面图可知小西湖公园在2012年8月即已纳入御品世家的规划红线内，正荣公司有义务建设红线内包含小西湖的所有项目，但正荣公司并没有履行该义务。证据二，真实性由法庭认定，这份文件是2015年，而本案双方签订买卖合同是2012年11月，许可证规划是2012年8月，施工也是2012年。3年多时间正荣公司都没有按红线规划进行施工，显然责任在正荣公司。另外，该文件所指是内河整治，与本案小西湖项目是不同的项目，小西湖项目是按规划早已确认的项目，因正荣公司迟迟不建设、动工，政府即将小西湖与内河整治合并统筹。该证据恰恰印证了正荣公司没有按规划施工。正荣公司证明对象提到责任单位是荔城区人民政府，但政府只是主管单位，不是建设单位。证据三的质证意见同证据二，进一步说明正荣公司应承担出资建设小西湖项目，项目业主为荔城区水务投资有限公司系整个整治工程项目与本案无关。证据四真实性由法庭认定，文件中提到申请验收手续时，市规划局要求小西湖改造工程一并验收不客观，规划许可证发放时间2012年8月14日，并非正荣公司所说临时要求；另，该文件相当于正荣公司自认小西湖改造问题是导致至今不能办证原因，该证据也未提到业主违规装修，进一步说明正荣公司说业主违规装修影响办证的说法不是事实。证据五，正荣公司负有不可推卸的勘察、设计出资建设小西湖义务且该文件形成于2016年。证据六，关于莆田市荔城区北河综合整治工程建设资金分配的建议，真实性不予确认，且该证据出具的单位是辽宁经纬工程管理有限公司，该单位并不是本案施工、中标单位，于本案无关，在本案中不具有证明力；小西湖改造委托协议书，该证据真实性由法庭认定，该证据是委托建设的协议仅对协议当事人有约束力，委托人是正荣公司，而受托人是水务投资有限公司，进一步说明正荣公司有出资建设义务；银行汇款凭证的三性不予确认。证据七的真实性由法庭认定，设计研究院的交款通知书不能证明任何问题，本案焦点是正荣公司是否申请过规划核实，不能证明正荣公司按法律规定申请规划核实，规划核实应有书面申请及工程资料及其他规划核实需提交的材料，该证据不具有证据三性，不应作为本案依据，规划验收不等于规划测量，应该由规划局规划核实，不能单纯的交款通知认为已经规划核实。证据八，李金爱、李环不属于御品世家项目14户（顶层复式楼业主）其中，故不承担责任。证据九，该政府会议纪要是2017年1月25日印发，而本案双方签订买卖合同的时间是2011年11月，中间有六年多时间，未能按时办理房屋权证。证据十，装修巡查记录表是正荣公司单方制作，没有李金爱、李环的签字确认，真实性不予确认，不能作为本案定案依据；整改通知书系正荣公司单方制作，没有李金爱、李环签字确认，真实性不予确认。正荣公司是房地产开发商，不是政府机构，没有权利认定李金爱、李环等业主是否违章。本院经审查认为：证据一的真实性本院予以确认，规划许可证中明确要求“小西湖一并纳入本规划验收”，可以证实正荣公司的主张。证据二的真实性本院予以确认，但会议纪要所附的工作计划表中载明的“责任单位”、“责任人”、“配合单位”并不表明荔城区人民政府即是小西湖的建设义务主体，不能证明正荣公司的主张。证据三的真实性本院予以确认，但该会议纪要已经明确了（桩号0+120～0+275计155米，为正荣公司负责开发建设后塘片区改造红线范围），区水务投资有限公司是负责北河（小西湖）综合整治工程建设的项目业主，而并非是正荣公司后塘片区改造红线范围的项目业主，区政府的协调统筹是对具体建设施工的统筹安排，但并没有免除作为开发建设义务承担者的正荣公司的开发建设义务，不能证明正荣公司的主张。证据四正荣公司提供了原件供法庭核对，对其真实性本院予以确认，但该份报告印发的时间为2016年2月16日，且系正荣公司单方制作，不能证明正荣公司的主张。证据五的真实性本院予以确认，可以证明正荣公司的部分主张，但该文件形成于2016年，不能证明正荣公司关于不能办证非其原因所致的主张。证据六中《关于莆田市荔城区北河综合整治工程建设资金分配的建议》，未提供原件予以核对，对其真实性本院不予确认。对《小西湖改造委托协议书（2016年5月31日）》、银行汇款凭证的真实性本院予以确认并在卷佐证。证据七与本案没有关联性，本院不予确认。证据八的真实性、合法性本院予以确认，纪要内容涉及御品世家项目规划条件核实问题，与本案存在关联性，本院予以认定。证据九系办理涉案商品房产权证的必要材料，与本案存在关联性，本院予以认定。证据十系正荣公司单方制作，正荣公司提供了原件供法庭核对，对其真实性本院予以认定，虽正荣物业服务有限公司莆田分公司发出的违章装修整改通知单由李环的配偶签收，但违章装修需由有关部门作出认定，故无法证实正荣公司欲证明的涉案商品房存在违规装修的情形。根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下：正荣公司以出让方式取得位于荔城区后塘片区四区、编号为莆国用（2006）第XXXXXX号地块的土地使用权。经批准，正荣公司在该地块上建设商品房，名称为正荣·御品世家，建设工程规划许可证号为建字第XXXXXX号荔，施工许可证号为荔建管证（XXXX）XXX号，商品房预售许可证号为（XXXX）莆房许字第XXXX号。莆田市城乡规划局于2012年8月24日发放的证号为“X字第XXXXXX号X”的建设工程规划许可证中还载明“小西湖一并纳入本规划验收”等。2012年11月14日，李金爱、李环与正荣公司订立《商品房买卖合同》一份[合同编号为XXXXX，约定李金爱、李环以单价9882.64元/㎡，总价款1618974元向正荣公司购买正荣·御品世家第XX幢XXX层XXXX号商品房（建筑面积为163.82㎡）。该合同第四条关于计价方式与价款中约定：除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取……2、办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》按规定应由买受人承担的税费由买受人承担，在签署本协议时由出卖人代收。该合同第六条关于付款方式和期限约定：买受人于2012年11月14日前支付全部购房款的35%，566641元；2013年3月31日内支付全部购房款的55%，890436元；2013年9月30日内支付全部购房款的10%，161897元。合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。2012年12月19日，莆田市住房和城乡建设局出具业务宗号为XXXXXX号的《莆田市商品房买卖合同备案表》，确认合同编号为XXXXXXX的《商品房买卖合同》符合登记备案条件。2013年10月10日正荣公司出具发票两份，载明李金爱、李环已经支付正荣·御品世家XXXXX室商品房购房款52333元、1000000元；2012年12月17日正荣公司出具发票一份，载明李金爱、李环已经支付正荣·御品世家XXXX室商品房购房款566641元。2012年12月21日，李金爱、李环缴纳了涉案商品房的专项维修资金12287元。2014年8月31日正荣公司与李金爱、李环办理了讼争商品房的交接手续。同日，李金爱、李环向正荣公司预交了正荣·御品世家XXXXX室的契税等办证费用50064.22元。2016年11月18日正荣公司代李金爱、李环缴纳了涉案商品房的契税48569.22元。另查明，小西湖于2012年8月24日被一并列入正荣·御品世家（XXXX）规划验收，但至今仍未修建完毕。2015年11月12日，荔城区人民政府召开专题会议，研究决定对包含梅峰、长寿居委会地段和原由正荣公司开发建设的后塘片区改造红线范围内的地段的北河（小西湖）综合整治工程进行统筹建设，由正荣公司负责前期勘测设计并报批，由区水务投资有限公司作为项目业主负责该项工程预算、招投标以及工程建设，镇海街道办负责征地拆迁工作，正荣公司负责正荣·御品世家项目用地红线范围内的建设项目的出资等。现正荣公司已经完成出资并委托荔城区水务投资有限公司建设小西湖项目。2016年3月10日，莆田市人民政府召开专题会议，议定同意正荣公司提出的对正荣·御品世家商品房开发项目与小西湖景观改造实行分期办理规划条件核实手续。2017年1月20日，莆田市人民政府召开专题会议，议定：鉴于正荣·御品世家项目涉及14户（顶层复式楼业主）在装修过程中，因防水遮阳等需求，将非公共区域户内空间的露台浇筑混凝土板面，造成超过原规划审批面积约438平方米，考虑到该超出部分未严重影响城市规划，未存在邻里纠纷等，以及现强制拆除存在高空作业安全隐患的现状，为保障其他购房户的合法权益，妥善解决该项目涉及498户房产证逾期两年未办理问题，维护社会安定稳定，由荔城区政府向市规划局出具该项目尚未征迁到位的民房征迁补偿费用及拆除后相应景观建设资金已到位的书面承诺后，对该部分因违规装修超过规划审批的部分面积予以保留，超过部分面积按照有关规定补交土地出让金，请规划、国土、执法部门按程序办理项目分期规划条件核实涉及的相关手续。莆田市城乡规划局于2017年4月6日发放的证号为“莆规荔核（XX）XX号”的建设工程竣工规划条件核实意见书。另查，李金爱、李环曾就本案向本院起诉，本院于2016年10月19日立案，后李金爱、李环于2016年11月17日向本院提出撤诉申请，本院于同日作出裁定：准许李金爱、李环撤诉。李金爱、李环购买的本案涉案商品房的权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权的不动产权证书于2017年6月28日转移登记至李金爱、李环名下。现因讼争商品房的权属证书（不动产权证书）未能及时办理，致讼。案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。本院认为：李金爱、李环与正荣公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。李金爱、李环已交纳清楚本案讼争商品房的购房款，双方确认于2014年8月31日办理讼争商品房的交接手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，正荣公司应于讼争商品房交付使用后60日内（即2014年10月30日内）向当地房屋权属登记机构办理讼争商品房所有权初始预登记，在交付使用后90日内（即2014年11月29日内）为李金爱、李环取得讼争商品房《不动产权证书》。但讼争商品房的《不动产权证书》于2017年6月28日才登记至李金爱、李环名下，正荣公司逾期代为李金爱、李环申请办理房屋权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。正荣公司辩称非因“出卖人的原因”造成延迟办证，其不承担违约责任，但其所提供的证据不足以证明逾期办证的原因全部非因“出卖人的原因”，对其该项主张本院不予全部支持，正荣公司应按照合同约定的每日按已付购房款的万分之一计算违约金。因办理不动产权证书涉及到诸多方面因素，有些客观因素并非正荣公司所能控制，若均由正荣公司来承担责任，对正荣公司有失公平，故本院酌情调整正荣公司承担违约责任比例为50%。故对李金爱、李环诉讼请求正荣公司承担自2014年11月30日至讼争商品房《不动产权证书》登记在李金爱、李环名下止按1618974元的每日0.01%计算的违约金的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。正荣公司辩称李金爱、李环的2015年8月28日之前的逾期办证违约金诉讼请求已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的方式为违约金，逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的一种责任，买受人请求出卖人支付违约金，属于债权请求权保护范畴，故应适用民法通则关于诉讼时效的规定。因双方没有约定违约金的支付期限，本案的诉讼时效应从正荣公司应承担逾期办证违约责任之日起算，李金爱、李环曾就本案向本院起诉，本院于2016年10月19日立案，即本案诉讼时效中断，诉讼时效重新起算，故李金爱、李环于2017年8月28日再次向本院起诉，其诉讼请求并未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、正荣（莆田）置业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给李金爱、李环逾期代为申请办理《不动产权证书》的违约金（以1618974元为基数，自2014年11月30日起至正荣·御品世家第1幢10层1001号商品房《不动产权证书》登记在李金爱、李环名下之日即2017年6月28日止，按日0.01%计算的50%）76172.73元；二、驳回李金爱、李环对正荣（莆田）置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3347元，由李金爱、李环负担900元，由正荣（莆田）置业发展有限公司负担2447元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  蔡琳琦人民陪审员  李 伟人民陪审员  蒋盈盈二〇一七年十一月十三日书 记 员  陈赛芬附法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。