宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁05民终195号
上诉人（原审原告）：王鑫然，男，住宁夏回族自治区中宁县。
委托诉讼代理人：祝永成，宁夏三略律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁夏晨洋房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区中宁县。
法定代表人：余晨阳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许宝贵，宁夏兴业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈刚，男，系该公司职工，住宁夏回族自治区中宁县。
被上诉人（原审被告）：高怀明，男，住宁夏回族自治区中宁县。
被上诉人（原审被告）：王卫平，男，住宁夏回族自治区中宁县。
委托诉讼代理人：马惠芸，宁夏丰安律师事务所律师。
上诉人王鑫然因与被上诉人宁夏晨洋房地产开发有限公司（以下简称晨洋房地产公司）、高怀明、王卫平商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中宁县人民法院（2017）宁0521民初2656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月28日公开开庭进行了审理。上诉人王鑫然的委托诉讼代理人祝永成与被上诉人晨洋房地产公司的委托诉讼代理人许宝贵、被上诉人王卫平的委托诉讼代理人马蕙芸到庭参加诉讼。被上诉人高怀明经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人王鑫然上诉请求：1.撤销一审民事判决书，依法改判晨洋房地产公司、高怀明、王卫平为王鑫然购买的晨洋金岸骄子7-4-1101室、7-4-1102室、10-1-602室、18-1-601室、18-1-602室、4-1-401室、4-1-11002室共计七套房屋开具售房发票，并协助王鑫然办理房屋所有权登记手续；2.一、二审诉讼费由晨洋房地产公司、高怀明、王卫平承担。事实及理由：一审判决认定王卫平向晨洋房地产公司提供发票是晨洋房地产公司协助办理涉案五套房屋产权手续的前提条件，属于事实认定错误。晨洋房地产公司在开发中宁县晨洋金岸骄子项目过程中，因欠王卫平的工程款，而王卫平又欠高怀明的工程款，所以三方于2017年7月18日商定：1.先由晨洋房地产公司将金岸骄子7-4-1101室、7-4-1102室、10-1-602室、18-1-601室、18-1-602室五套房屋抵顶给王卫平，再由王卫平将上述五套房屋抵顶给高怀明；2.晨洋房地产公司和王卫平签订《工程款顶账协议》，协议中约定上述五套房屋顶给高怀明出售。根据晨洋房地产公司与王卫平签订的顶账协议，明确约定上述五套房屋已抵顶给高怀明，由高怀明出售。根据合同相对性原则，协议第二、三条的约定只对晨洋房地产公司与王卫平具有约束力，对高怀明没有约定力。因此，一审认定由于王卫平未向晨洋房地产公司提供工程款发票故晨洋房地产公司、王卫平、高怀明没有义务给王鑫然开具售房发票，并协助办理房屋所有权登记手续是错误的，与案件事实不符，违背合同相对性原则。一审判决认定高怀明向晨洋房地产公司提供发票是晨洋房地产公司协助办理涉案两套房屋办理产权手续的前提条件错误。晨洋房地产公司与高怀明签订涉案两套房屋是双方真实意思表示，根据合同相对性原则，该协议只对高怀明和晨洋房地产公司有约束力，高怀明是否向晨洋房地产公司提供发票，与王鑫然无关，不能成为晨洋房地产公司不予办理房屋过户手续的理由。
被上诉人晨洋房地产公司辩称，晨洋房地产公司未与王鑫然建立过房屋买卖合同关系，更谈不上房屋买卖权利义务的履行。涉案房屋顶账协议适用前提系开具工程款发票，并根据王卫平、高怀明提供的转让信息酌情办理手续，该约定系当事人真实意思表示，应予以遵守，原审法院据此认定正确。工程款顶账协议上房屋产权人王鑫然及身份证号码系王鑫然自己填写，在原审法院审理过程中已作出认定，王鑫然仅以工程款顶账协议主张房屋买卖合同关系权利义务无法律依据，即使王鑫然真的与高怀明达成过所谓的房屋买卖口头协议，根据相关法律规定也是无效的，不能约束晨洋房地产公司。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
被上诉人王卫平辩称，认可晨洋房地产公司的答辩意见，另外，王鑫然与王卫平之间不存在房屋买卖合同关系，高怀明并没有取得涉案五套房屋处分权，高怀明无权把涉案五套房屋出售给王鑫然，因此，即使双方达成过房屋买卖协议，应当认为无效约定。
被上诉人高怀明经传票传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。
上诉人王鑫然向一审法院起诉请求：1.判令晨洋房地产公司、高怀明、王卫平为王鑫然购买的晨洋金岸骄子7-4-1101室、7-4-1102室、10-1-602室、18-1-601室、18-1-602室、4-1-401室、4-1-1102室共计7套房屋开具售房发票，并协助王鑫然办理房屋所有权登记手续；2.本案诉讼费由晨洋房地产公司、高怀明、王卫平承担。一审法院查明事实：晨洋房地产公司系中宁县城晨洋金岸骄子小区的开发商。2017年6月27日、7月18日，晨洋房地产公司分别与王卫平签订5份《工程款顶账协议》，双方就王卫平为晨洋房地产公司施工的金岸骄子项目工程款顶房一事达成协议如下：晨洋房地产公司把金岸骄子7号楼4单元1101室（面积为94.19㎡，单价为3392元/㎡，总价为319492元）、7号楼4单元1102室（面积为94.19㎡，单价为3373元/㎡，总价为317702元）、10号楼1单元602室（面积为106.36㎡，单价为3042元/㎡，总价为323547元）、18号楼1单元601室（面积为127.86㎡，单价为2928元/㎡，总价为374374元）、18号楼1单元602室（面积为127.86㎡，单价为2948元/㎡，总价为376931元）共计5套房屋抵顶给王卫平；王卫平出具与5套房屋相等房款金额的工程款发票；晨洋房地产公司根据上述发票办理相关产权转移手续，如果王卫平需将该房再转让第三人，晨洋房地产公司根据具体情况酌情办理，并且晨洋房地产公司只为王卫平办理一次有效手续；王卫平将此房屋转售给第三人，需确定该套房屋产权人姓名________、身份证号________；晨洋房地产公司将根据王卫平提供的产权人姓名办理相关房屋手续；该房屋顶给高怀明另行出售。2017年7月18日，王卫平与高怀明签订2份《工程款顶账协议》，双方达成协议如下：王卫平将晨洋房地产公司顶账给其的上述5套房屋以原价抵顶给高怀明；协议达成后，上述5套房屋归高怀明所有，王卫平在工程款中扣除抵顶给高怀明的相应购房款；王卫平将根据高怀明提供的产权人姓名办理房屋相关手续。2017年7月6日，晨洋房地产公司与高怀明签订两份《工程款顶账协议》，双方就高怀明为晨洋房地产公司施工的金岸骄子项目工程款顶房一事达成协议如下：晨洋房地产公司把金岸骄子4号楼1单元401室（面积为93.35㎡，单价为3757元/㎡，总价为350716元）、4号楼1单元1102室（面积为93.35㎡，单价为3385元/㎡，总价为315590元）共计2套房屋抵顶给高怀明；高怀明出具与2套房屋相等房款金额的工程款发票；晨洋房地产公司根据上述发票办理相关产权转移手续，如果高怀明需将该房再转让第三人，晨洋房地产公司根据具体情况酌情办理，并且晨洋房地产公司只为高怀明办理一次有效手续；高怀明将此房屋转售给第三人，需确定该套房屋产权人姓名________身份证号：________；晨洋房地产公司将根据高怀明提供的产权人姓名办理相关房屋手续。后来，王鑫然和高怀明达成口头协议，高怀明将上述《工程款顶账协议》涉及的7-4-1101室、7-4-1102室、10-1-602室3套房屋作价50万元，将18-1-601室、18-1-602室2套房屋作价50万元，将4-1-401室、4-1-1102室2套房屋作价40万元出卖给王鑫然。口头协议达成后，高怀明将7份《工程款顶账协议》交付给王鑫然，王鑫然在《工程款顶账协议》上填写了自己的名字和身份证号码。2017年6月28日、7月19日，在高怀明的授意下，王鑫然分别向案外人蒋某的银行卡转款499999元、50万元。2017年7月7日，王鑫然向高怀明的银行卡转款40万元。2017年8月，王鑫然找到晨洋房地产公司，要求开具上述7套房屋的发票并办理房屋所有权登记手续时，遭到晨洋房地产公司的拒绝。上述《工程款顶账协议》签订后，王卫平、高怀明未向晨洋房地产公司出具与房屋相等房款金额的工程款发票，王鑫然亦未与晨洋房地产公司、王卫平、高怀明签订商品房买卖合同。
一审法院认为，根据晨洋房地产公司与王卫平、高怀明签订的《工程款顶账协议》的约定，晨洋房地产公司向王卫平、高怀明或第三人办理房屋产权转移手续的前提是王卫平、高怀明向晨洋房地产公司出具与房款相等金额的工程款发票，但是根据庭审查明的事实，王卫平、高怀明并未向晨洋房地产公司出具该发票。另外，根据上述《工程款顶账协议》的约定，如果王卫平、高怀明将协议涉及的房屋转让给第三人，晨洋房地产公司根据具体情况酌情办理，晨洋房地产公司将根据王卫平、高怀明提供的产权人姓名办理相关房屋手续。但是根据庭审查明的事实，《工程款顶账协议》上的姓名、身份证号是王鑫然自己填写的，高怀明、王卫平未向晨洋房地产公司提供王鑫然的姓名信息，晨洋房地产公司也未与王鑫然签订商品房买卖合同。综上，王鑫然的诉讼请求不能成立，不予支持。晨洋房地产公司、王卫平辩解不同意向王鑫然开具涉案房屋的售房发票、协助王鑫然办理房屋所有权登记手续的意见，予以采信。高怀明经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，一审法院判决：驳回王鑫然的诉讼请求。案件受理费已减半收取计100元，由王鑫然负担。
二审期间，上诉人王鑫然申请证人郭某出庭作证，证明王鑫然、高怀明、王卫平共同在场情况下，由晨洋房地产公司在工程款顶账协议上加盖印章，并授权高怀明出售房屋，将工程款顶账协议交给王鑫然。
对上诉人王鑫然提交的证据，被上诉人晨洋房地产公司、王卫平的质证意见为：证人与王鑫然系朋友关系，证人证言前后矛盾且与上诉人王鑫然一审陈述相矛盾，故对该证人证言三性及证明目的均不认可。
对上诉人王鑫然提交的证据，本院认证如下：证人证言与一审中双方当事人提交的《工程款顶账协议》等能够相互印证，予以采信。
被上诉人晨洋房地产公司、高怀明、王卫平均未向本院提交证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，晨洋房地产公司与王卫平、高怀明签订的《工程款顶账协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强行性规定，属合法有效的合同，双方均应按照约定履行各自的义务。现实生活中，开发商在房地产开发过程中，由于资金缺乏等原因，通过与工程承包方、材料供应方等签订房屋抵顶协议的方式，以其开发的房产抵顶其欠付的工程款、材料款的情形较为常见。抵顶协议签订后，协议范围内开发商欠付的工程款、材料款视为支付，作为对价，协议范围内的房产归工程承包方、材料供应方所有或由其处置。本案中的《工程款顶账协议》即属于这种情形，即晨洋房地产公司用其开发的7套房屋抵顶欠付王卫平、高怀明的工程款。《工程款顶账协议》签订后，协议约定范围内房屋由王卫平、高怀明处置，其中王卫平的5套顶账房2017年7月18日也通过协议顶给了高怀明。按照《工程款顶账协议》第四条的约定，高怀明将此房屋转售给第三人，需确定该套房屋产权人姓名________身份证号：________；晨洋房地产公司将根据高怀明提供的产权人姓名办理相关房屋手续。上诉人王鑫然从高怀明手中购买该7套顶账房，并支付购房款140万元，晨洋房地产公司、王卫平、高怀明应当按照上述约定给王鑫然办理房屋相关手续，故对王鑫然要求晨洋房地产公司、王卫平、高怀明开具售房发票、并协助王鑫然办理房屋所有权登记手续的诉讼请求应予以支持。《工程款顶账协议》第三条约定晨洋房地产公司根据工程款发票办理相关产权转移手续，但该约定仅能约束负有开具工程款发票义务的王卫平、高怀明，不能对抗已实际支付购房款的购房者王鑫然。综上，上诉人王鑫然的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区中宁县人民法院（2017）宁0521民初2656号民事判决；
二、被上诉人宁夏晨洋房地产开发有限公司、高怀明、王卫平于本判决生效后30日内为王鑫然购买的晨洋金岸骄子7号楼4单元1101室、7号楼4单元1102室、10号楼1单元602室、18号楼1单元601室、18号楼1单元602室、4号楼1单元401室、4号楼1单元1102室共计7套房屋开具售房发票，并协助王鑫然办理房屋所有权登记手续。
一审案件受理费减半收取100元，由被上诉人宁夏晨洋房地产开发有限公司、高怀明、王卫平负担；二审案件受理费200元，由被上诉人宁夏晨洋房地产开发有限公司、高怀明、王卫平负担。
本判决为终审判决。
审判长张国宏
审判员杨涛
代理审判员谈雪
二〇一八年四月二十四日
书记员李佰平
本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。