新疆生产建设兵团第六师中级人民法院
民事判决书
（2017）兵06民终558号
上诉人（原审被告）：王磊，男，1965年8月23日出生，汉族，无固定职业，住五家渠市101团三连。
委托诉讼代理人：梁苏红，新疆瑞诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1991年3月28日出生，汉族，无固定职业，住五家渠市101团三连。
被上诉人（原审原告）：邓美英，女，1965年6月27日出生，汉族，无固定职业，住五家渠市101团3连47栋4号，系被上诉人ＸＸ之母。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：蒲云荣，新疆塞北律师事务所律师。
上诉人王磊因与被上诉人ＸＸ、邓美英房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2017）兵0601民初680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人王磊及其委托诉讼代理人梁苏红，被上诉人ＸＸ及其与邓美英的共同委托诉讼代理人蒲云荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王磊上诉请求：1、撤销一审判决第二项，将本案依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费及邮寄送达费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决上诉人王磊赔偿被上诉人邓美英、ＸＸ经济损失430166.3元错误。1、一审法院混淆王新群、王磊之间口头房屋买卖合同的债权关系与王新群、梁彦平房屋所有权的物权两种不同法律关系和法律后果。王新群与王磊之间房屋买卖的行为不能产生实现物权变动的法律效力，王磊应承担的是没有涉案房屋处分权仍与王新群协商买卖房屋，造成买卖合同不能履行的违约责任，双方是债权关系，与物权无关；2、一审法院判决支持邓美英、ＸＸ可得利益417827元，无事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，可得利益必须同时具有违约性和合同订立时的可预见性。首先，双方当事人对500元款项系房屋租金还是购房款一直存在争议，双方法律关系定性不明；其次，王新群与王磊在2007年8月订立房屋买卖合同时没有对可得利益进行预期，双方没有约定，也不可能预期七年后即2014年3月五家渠城市拆迁改造规划产生的可得利益，且被上诉人邓美英、ＸＸ对于应计算可得利益未完成举证义务；3、一审法院判决将拆迁补偿款417827元等同并计算于被上诉人邓美英、ＸＸ可得利益损失不当。该款项是房屋所有权人梁彦平根据物权性质获得的拆迁补偿款，归梁彦平所有，而本案审理的是上诉人王磊没有涉案房屋处分权造成的债权赔偿损失纠纷，不能直接等同；4、一审法院判决将被上诉人邓美英、ＸＸ应自行负担的诉讼费11439.3元，由上诉人王磊承担，实属不当。邓美英、ＸＸ提起诉讼属其自愿，且以维护其利益为目的提起诉讼，其应当自行承担相关诉讼费用。二、被上诉人邓美英、ＸＸ存在过错，应自行承担相应损失的过错责任。被上诉人邓美英、ＸＸ明知上诉人王磊没有涉案房屋处分权，其仍与王磊协商房屋买卖事宜，致使合同目的最终无法实现，邓美英、ＸＸ存在过错，对损失应当承担部分责任，一审法院对此未予以认定，且责任划分不当。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
邓美英、ＸＸ辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
邓美英、ＸＸ向一审法院起诉请求：1、判令解除王磊与王新群之间的买卖合同；2、判令王磊支付邓美英、ＸＸ的赔偿款417827元；3、判令王磊支付邓美英、ＸＸ的其他损失15711.6元；4、案件受理费由王磊承担。
一审法院认定的事实：2007年8月，王新群（2016年5月因病去世）经人介绍与王磊达成口头协议，由王新群出资500元购买梁彦平与其丈夫王世义（已故）共同拥有的在101团3连的自建房屋。王新群按照双方约定支付了王磊购房款500元。因该房屋老旧，王新群未在该房屋居住，为防止房屋倒塌，王新群对房屋进行了几次简单维修，并在院内种植了少许树木。2014年3月，该房屋面临拆迁（拆迁补偿款为417827元），王新群与王磊就房屋拆迁补偿款应归谁获得，发生分歧。后连队出面协调，亦无法促成一致意见。最终，该房屋拆迁补偿款417827元，由原房屋所有人梁彦平领取。为此，邓美英、ＸＸ为维护其合法权益，于2015年2月26日，将王磊及梁彦平诉至法院。2015年6月23日，一审法院依法作出（2015）五垦法民一初字第00336号民事判决书，判令位于第六师101团3连片区土木结构房屋一套（建筑面积58.03㎡，土地使用面积389.94㎡）归王新群所有。王磊及梁彦平不服一审判决，向第六师中级人民法院提起上诉，该院于2016年2月25日作出（2015）兵六民一终字261号民事裁定书，发回本院重审。2016年3月22日，一审法院重新受理后，于2016年9月22日作出（2016）兵0601民初591号民事判决书，驳回邓美英、ＸＸ的全部诉讼请求。邓美英、ＸＸ不服，向第六师中级人民法院提起上诉，该院于2017年3月16日作出（2016）兵06民终字524号民事判决书，驳回上诉，维持原判。邓美英、ＸＸ在上述案件中产生诉讼费用，共计15711.6元。2017年4月24日，邓美英、ＸＸ依据生效法律文书中已确认诉争房屋买卖合同有效，因王磊的违约行为给其造成利益损失，应当予以赔偿为由，诉至法院。
一审法院认定上述事实的证据有：（2015）五垦法民一初字第00336号民事判决书、（2015）兵六民一终字261号民事裁定书、（2016）兵0601民初591号民事判决书、（2016）兵06民终字524号民事判决书及双方当事人的陈述。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，邓美英、ＸＸ与王磊诉争房屋的买卖合同，已被依法确认为有效合同。王磊作为合同相对方，应当按照约定履行合同义务。因王磊未能按约定履行合同，构成违约，导致邓美英、ＸＸ的合法权益不能实现，故王磊应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十三条第一款的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或处分权致使标的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。对于邓美英、ＸＸ要求王磊因违约给其造成的损失433538.6元，因诉争房屋现已拆迁，通过法庭审理，能够确认王磊违约给邓美英、ＸＸ造成的实际损失为418727元，为维护其合法权益，额外负担诉讼费11439.30元，合计430166.03元，故一审法院对邓美英、ＸＸ要求王磊赔偿损失430166.03元的诉求，予以支持。超出部分不予支持；对于王磊辩称，其仅存在缔约过失行为，不应承担违约赔偿责任的辩解意见，该院认为，缔约过失责任发生在合同缔结阶段，违约责任发生在合同有效成立之后。缔约过失责任赔偿当事人的信赖利益损失，以求恢复到先前的状态；违约责任则赔偿当事人的期待利益损失，目的在于达到犹如合同全部履行状态；在具体责任形式上，缔约过失责任表现为单一的损害赔偿责任，违约责任则表现为支付违约金、赔偿损失和实际履行等。综上，因本案诉争的房屋买卖合同已依法确认为有效合同，且能够证实合同已实际履行，因诉争房屋在买卖过程中缺失房屋过户条件，导致物权没有发生变动，但在物权未发生变动的情形下，并不必然影响债权债务的产生，故对王磊的辩解意见，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条第二款之规定判决：一、解除王磊与王新群（生前）之间的房屋买卖合同；二、王磊于本判决生效后五日内赔偿邓美英、ＸＸ经济损失430166.3元；三、驳回邓美英、ＸＸ的其他诉讼请求。本案受理费3902元，邮寄送达费108.8元，合计4010.8元，由邓美英、ＸＸ负担40.1元，王磊负担3970.7元。
二审期间，上诉人王磊围绕其上诉请求，向本院提交以下证据：1、补偿与安置协议书一份，欲证明2013年涉案房屋征收是政府行为，王磊与王新群于2007年口头协议房屋买卖时不可能预见政府行为，故邓美英、ＸＸ主张可得利益是没有预见性的，物权主体是梁彦平，拆迁补偿款也应由物权人取得；2、2013年最高人民法院民事裁定书一份，欲证明最高人民法院要求可得利益的损失赔偿应受可预见规则的限制，并由主张人对可得利益承担举证责任，但在一审时，被上诉人邓美英、ＸＸ并未对可得利益进行举证。
被上诉人邓美英、ＸＸ对上诉人王磊提交上述证据的真实性认可，关联性不予认可。
经审查，本院认为，上诉人王磊提供的证据1客观真实，与本案有关联性，本院予以采信；上诉人王磊提供的证据2与本案无关联，本院不予采信。
本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，双方当事人对解除房屋买卖合同无争议，本院予以维持。本案争议的焦点是房屋买卖合同无法继续履行的责任在谁，被上诉人邓美英、ＸＸ主张的可得利益损失及其他损失是否应当支持。上诉人王磊在未经涉案房屋其他共有人授权的情况下与被上诉人邓美英的丈夫王新群（已故）口头协议买卖房屋，最终导致房屋买卖合同无法履行而被解除，上诉人王磊对此应承担违约责任，即赔偿购房人王新群的损失。同时王新群作为涉案房屋的买方，对该房屋其他共有人是否授权上诉人王磊卖房未尽到充分的审查义务，致使房屋买卖合同无法继续履行而被解除亦存在一定责任。关于被上诉人邓美英、ＸＸ主张的可得利益损失问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，王新群因涉案房屋拆迁而获得的补偿款已超出双方订约时能预见的范畴，但因本案上诉人王磊的行为确实对王新群的可得利益造成一定影响，其应予王新群适当赔偿，综合考虑双方履行合同的情况，以及双方缔约合同的过失责任，本院酌定上诉人王磊赔偿王新群150000元较为合乎情理。由于王新群已经去世，其合同权利由其继承人邓美英、ＸＸ继受。关于被上诉人邓美英、ＸＸ主张的诉讼费损失问题，因该费用是双方之间另一起民事诉讼案件所发生的费用，且已被生效的法院判决书所处分，其再行主张本院不予支持。
综上，上诉人王磊所提部分上诉理由成立，对其上诉请求本院部分支持。一审判决查明的事实清楚，但适用法律时说理欠妥，处理结果不当，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:
一、维持新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2017）兵0601
民初680号民事判决第一、三项，即“一、解除王磊与王新群（生前）之间的房屋买卖合同。三、驳回邓美英、ＸＸ的其他诉讼请求。”
二、变更新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2017）兵0601民初680号民事判决第二项为“王磊于本判决生效后五日内赔偿邓美英、ＸＸ经济损失150000元。”
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3902元，邮寄费108.8元，合计4010.8元，由邓美英、ＸＸ负担2623.1元，王磊负担1387.7元；二审案件受理费7752元，由邓美英、ＸＸ负担5070元，王磊负担2682元。
本判决为终审判决。
审判长慕新伟
审判员刘君
审判员李霞
二〇一八年四月十六日
书记员余红斌
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