黑龙江省延寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第196号
原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司（组织机构代码：69683XXXX），住所地黑龙江省延寿县延寿镇奋斗街。
法定代表人侯国发，经理。
委托代理人王晓义，黑龙江善行律师事务所律师。
被告刘海昆（公民身份号码×××），住黑龙江省延寿县。
原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司与被告刘海昆商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司的委托代理人王晓义，被告刘海昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司（以下简称飞宇公司）诉称：2012年8月8日，飞宇公司与刘海昆签订了一份东风国际认购书，刘海昆购买东风国际小区5号楼4单元603室，房屋价款为36万元，刘海昆在2012年8月8日交付1万元定金，约定2012年12月31日前付款8.5万元、2013年5月1日前付款8.5万元，前后分两次付款无息。剩余18万元，约定分三年无息分期还款，可刘海昆没按照约定履行还款义务。
2012年12月3日，飞宇公司与刘海昆签订了两份东风国际认购书，刘海昆购买了东风国际小区5号楼7号、8号商服，7号商服价款为109.26万元，约定刘海昆于2012年12月31日前付款5万元，剩余104.26万元分四年无息分期还款。飞宇公司与刘海昆于2012年12月31日签订了一份关于7号商服的借款协议书，约定刘海昆为交纳购房款，向飞宇公司借款104.26万元，若刘海昆按时还款，免收利息，同时还约定，自签订借款协议之日起第90日为第一个还款日，还款金额为65163元，以后每三个月向飞宇公司还款65163元，同时约定了违约责任，还约定在刘海昆还清借款前，5号楼7号商服所有权归飞宇公司所有。8号商服价款为126.48万元分四年无息分期还款，飞宇公司与刘海昆于2012年12月31日签订了一份关于8号商服的借款协议书，约定刘海昆为交纳房款，向飞宇公司借款121.48万元，若刘海昆按时还款，免收利息。同时还约定，自签订借款协议之日起第90日为第一个还款日，还款金额为75925元，以后每三个月向飞宇公司还款75925元，同时约定了违约责任，还约定在刘海昆还清借款前，5号楼8号商服所有权归飞宇公司所有。
刘海昆在2012年12月3日交购房款2万元，于2014年2月11日交购房款10万元，于2014年5月13日交购房款10万元，以后未履行借款协议，也未交付每三个月的季度款，严重违反了借款协议与合同的约定，故飞宇公司诉至法院，请求判令：1.解除飞宇公司与刘海昆于2012年8月8日签订的一份东风国际认购书及2012年12月3日签订的两份东风国际认购书和2012年12月31日签订的两份借款协议书；2.刘海昆将东风国际5号楼7号商服、8号商服及4单元603室返还给飞宇公司；3.案件受理费由刘海昆承担。
被告刘海昆辩称：2012年6月，刘海昆与飞宇公司协议租赁飞宇公司所有的东风国际小区5号楼7号与8号商服用于商业经营，刘海昆给付飞宇公司租金2万元。后因房屋装修投入高，双方协议签订东风国际认购书三份及借款协议两份，刘海昆原给付的2万元租金转为购房款。刘海昆虽未能按协议全部给付飞宇公司7号、8号商服及4单元603室购房款，但是刘海昆不同意解除合同。如果解除合同，飞宇公司应当赔偿刘海昆房屋装修款181万元的60%为108.6万元，并且应返还刘海昆已给付的购房款23万元。
庭审中，对于被告刘海昆要求飞宇公司赔偿房屋装修款108.6万元，本院向其释明：被告刘海昆要求飞宇公司赔偿房屋装修款应以提出反诉的方式，明确具体请求，并提供房屋装修投入的相关证据或申请司法鉴定予以证明。被告刘海昆表示7日内决定是否向本院提出该项请求。逾期，被告刘海昆未向本院提出反诉请求及提供相关证据。
在本院开庭审理过程中，原告为证明其主张的事实成立，举示了证据，并且被告发表了质证意见。
原告举示证据情况如下：
证据A1.2012年12月3日，刘海昆与飞宇公司签订的关于东风国际小区5号楼7号商服与8号商服的两份东风国际认购书及2012年12月31日双方签订的两份借款协议书。拟证明原告将东风国际5号楼7号商服与8号商服出卖给被告，并约定了房屋的价款、付款方式及违约责任。
证据A2.2012年8月8日，刘海昆与飞宇公司签订的关于东风国际小区5号楼4单元603室东风国际认购书一份及入户会签表一份。拟证明原告将东风国际小区5号楼4单元603室出卖给被告，并交付被告使用。双方约定购房总价为36万元，被告应首付购房款18万元，尚欠购房款18万元，被告应分三年按季偿还原告，但被告至今未按协议履行给付义务。
被告刘海昆未向法庭举示证据。
对于原告飞宇公司提交的证据，被告刘海昆均无异议。
本院确认：原告举示的证据均与本案具有关联性，且内容真实，来源合法，本院予以采信。
本院经审理查明：2012年6月，刘海昆与飞宇公司协议租赁飞宇公司所有的东风国际小区5号楼7号及8号商服二栋。刘海昆于2012年6月19日给付飞宇公司房屋租金2万元，当日飞宇公司将上述两栋商服交付刘海昆使用。
2012年12月3日，由于上述两套商服装修投入较大，刘海昆与飞宇公司签订东风国际认购书二份。飞宇公司将东风国际小区5号楼7号及8号商服出售给刘海昆。2012年6月19日刘海昆支付给飞宇公司的房屋租金2万元转为购房款。双方约定：“刘海昆认购飞宇公司位于延寿县延寿镇东风国际小区5号楼7号、8号商服二栋。其中7号商服建筑面积为182.1平方米，总价款109.26万元。8号商服建筑面积为210.8平方米，总价款126.48万元。”
2012年12月31日，针对刘海昆所欠飞宇公司7号及8号商服购房款，飞宇公司与刘海昆签订借款协议书二份。双方约定：1.刘海昆购买飞宇公司位于延寿县延寿镇东风国际小区5号楼7号商服，刘海昆应给付飞宇公司首付款5万元，余欠飞宇公司购房款104.26万元。刘海昆分四年偿还飞宇公司。自签订协议之日起，刘海昆每90日为第一个还款日，还款金额为65163元。之后刘海昆每三个月为一个还款周期，还款金额为65163元，此款于每三个月期满前10日内履行。2.刘海昆购买飞宇公司位于延寿县延寿镇东风国际小区5号楼8号商服，刘海昆应给付飞宇公司首付款5万元，余欠飞宇公司购房款121.48万元。刘海昆分四年偿还飞宇公司。自签订协议之日起，刘海昆每90日为第一个还款日，还款金额为79050元。之后刘海昆每三个月为一个还款周期，还款金额为79050元，此款于每三个月期满前10日内履行。3.上述购房款若刘海昆有一期逾期还款行为，每逾期一天应按照借款总额的1%向飞宇公司承担违约金；若刘海昆有两期逾期还款行为，每逾期一天应按照借款总额的2%向飞宇公司承担违约金；若刘海昆有三期逾期还款行为，每逾期一天应按照借款总额的3%向飞宇公司承担违约金；同时，飞宇公司有权解除此协议。刘海昆在未还清借款前，飞宇公司保留延寿县延寿镇东风国际小区5号楼7号及8号商服的所有权。
2012年4月20日，飞宇公司将东风国际小区5号楼4单元603室交付刘海昆使用。在此之后，刘海昆与飞宇公司于2012年8月8日签订东风国际认购书一份。双方约定：“刘海昆以总价款36万元认购飞宇公司位于延寿县延寿镇东风国际小区5号楼4单元603室，建筑面积为91.59平方米的楼房一栋。刘海昆应于2012年8月8日给付飞宇公司首付款18万元（含1万元定金）。余欠购房款50%，即18万元自签订认购书后于项目主体建设至3层时缴付30%，项目进户时缴付20%。”同日，因刘海昆在签订认购书后只给付飞宇公司购房定金1万元，双方在2012年8月8日签订的东风国际认购书尾部补充协议：“刘海昆应于2012年12月31日支付飞宇公司购房款8.5万元、于2013年5月1日支付8.5万元。自2013年5月1日起，将余欠18万元购房款按季度，分三年偿还给飞宇公司。”
2012年8月8日，刘海昆给付飞宇公司东风国际小区5号楼4单元603室购房定金1万元。2014年2月11日，刘海昆给付飞宇公司东风国际小区5号楼7号及8号商服购房款10万元。2014年5月13日，刘海昆给付7号及8号商服购房款10万元。加之刘海昆于2012年6月19日给付飞宇公司房屋租金2万元转为购房款，现刘海昆共计给付飞宇公司上述三处房屋购房款23万元，余欠飞宇公司东风国际小区5号楼7、8号商服及4单元603室房屋购房款共计2487400元至今未付，故飞宇公司诉至法院，要求解除与刘海昆之间签订的房屋买卖认购书，并要求刘海昆返还东风国际小区5号楼7号、8号商服及4单元603室等三处房屋。
上述事实有刘海昆与飞宇公司于2012年12月3日签订的关于东风国际小区5号楼7号商服与8号商服的东风国际认购书两份；刘海昆与飞宇公司于2012年12月31日签订的借款协议书两份；刘海昆与飞宇公司于2012年8月8日签订的关于东风国际小区5号楼4单元603室东风国际认购书一份；入户会签表一份及原、被告当庭陈述，足以证明。
本院认为，原告飞宇公司与被告刘海昆于2012年12月3日签订的关于东风国际小区5号楼7号商服与8号商服的商品房买卖认购书两份，于2012年12月31日签订的借款协议书两份及2012年8月8日签订的关于东风国际5号楼4单元603室商品房买卖认购书一份，均为原告飞宇公司与被告刘海昆真实意思表示，且内容合法有效，对双方均具有约束力。上述三份东风国际认购书约定了商品房买卖合同的主要内容，并且原告飞宇公司作为出卖人已经向被告刘海昆收取部分购房款，该三份东风国际认购书应当认定为有效的商品房买卖合同。2015年12月31日双方签订的两份借款协议虽冠名“借款协议”，但实际属于双方对东风国际小区5号楼7号、8号商服的两份东风国际认购书关于购房尾欠款给付时间及给付方式的补充协议。原告飞宇公司将上述三处房屋交付被告刘海昆使用后，被告刘海昆作为买受人应按照合同约定履行分期给付房款的义务。现因被告刘海昆至今未全部履行给付房款的义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项的规定：“当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”原告飞宇公司请求解除与刘海昆于2012年12月3日签订的两份东风国际认购书，2012年12月31日签订的两份借款协议书，2012年8月8日签订的一份东风国际认购书，本院应予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”飞宇公司与刘海昆签订的三份东风国际认购书及二份借款协议解除后，对于双方已履行的部分，应予以返还，并承担相应的利息损失，对于未履行的部分不再继续履行。
一、飞宇公司与刘海昆关于东风国际小区5号楼4单元603室房屋合同解除后，双方对于合同已履行部分的返还问题及利息损失问题。
1.被告刘海昆在合同解除后应将占有使用的位于东风国际小区5号楼4单元603室房屋返还给原告飞宇公司。
2.关于原告飞宇公司、被告刘海昆的利息损失问题。
双方对于东风国际小区5号楼4单元603室，因签订合同时没有约定损失的计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第一项：“逾期贷款利息在借款合同载明贷款利率水平上加收30%-50%”及2012年7月6日，中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准年利率为6.15%（一年至三年期）的标准，被告刘海昆尚欠东风国际小区5号楼4单元603室房屋购房款35万元。自2013年5月1日至2015年4月30日。原告飞宇公司在此期间对于东风国际小区5号楼4单元603室的利息损失为64575元（35万元×6.15%×150%×2年）。
对于被告刘海昆购买的东风国际小区5号楼4单元603室已付购房定金1万元的利息损失问题。被告刘海昆自2012年8月8日支付原告飞宇公司购房定金1万元至2015年4月30日，即2年8个月零22天。被告刘海昆在此期间的利息损失为2516.35元（1万元×6.15%×150%÷12个月×2年8个月零22天）
二、飞宇公司与刘海昆关于东风国际小区5号楼7号、8号商服的合同解除后，双方对于合同已履行部分的返还问题及利息损失问题。
1.被告刘海昆在合同解除后应将占有使用的位于东风国际小区5号楼7号、8号商服返还给原告飞宇公司。原告飞宇公司对于被告刘海昆支付的购房款22万元，应返还给被告刘海昆。
2.关于双方对于东风国际小区5号楼7号、8号商服合同解除后的利息损失问题。
原告飞宇公司自2012年12月31日与被告刘海昆签订借款协议书后，至2015年4月30日，即28个月。参照东风国际小区5号楼7号、8号商服的总价款235.74万元计算，原告飞宇公司在此期间对于东风国际小区5号楼7号、8号商服的利息损失为507430.35元（235.74万元×6.15%×150%÷12个月×28个月）。
2014年2月11日，被告刘海昆给付飞宇公司东风国际小区5号楼7号、8号商服购房款10万元。2014年5月13日，刘海昆给付7号及8号商服购房款10万元。加之刘海昆于2012年6月19日给付飞宇公司房屋租金2万元转为购房款，至2015年4月30日，参照中国人民银行分别于2012年6月8日、2012年7月6日对外公布的银行同期贷款年利率6.4%（一年至三年期）、6%（六个月至一年期）。被告刘海昆在此期间对于东风国际小区5号楼7号、8号商服的利息损失为25847.30元（10万元×6.4%×150%÷12个月×14个月零20天＋10万元×6%×150%÷12个月×11个月零17天＋2万元×6.4%×150%÷12个月×34个月）。
庭审中，被告刘海昆主张，如果飞宇公司解除合同，应当赔偿刘海昆房屋装修款181万元的60%为108.6万元。因被告刘海昆未在举证期限届满前向本院提交证据证明其房屋装修投入，亦未在限定期限内申请司法鉴定确定其装修数额。故在本案中对于被告刘海昆的该项主张，本院不予支持。被告刘海昆可另案主张。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条的规定，判决如下：
一、解除黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司与刘海昆于2012年12月3日签订的两份东风国际认购书、于2012年12月31日签订的两份借款协议书、于2012年8月8日签订的一份东风国际认购书中原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司与被告刘海昆的权利义务关系；
二、被告刘海昆自本判决生效之日起30日内，将东风国际小区5号楼7号商服、8号商服及4单元603室房屋返还给黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司；
三、原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起10日内，返还被告刘海昆购房款23万元；
四、被告刘海昆自本判决生效之日起10日内，赔偿原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司因东风国际小区5号楼7号商服、8号商服及4单元603室房屋买卖合同解除后的利息损失572005.35元（暂算至2015年4月30日），2015年5月1日以后的利息损失，以2587400元为基数，按照年利率6.4%，上浮50%，计算至被告刘海昆迁出上述房屋之日时止；
五、原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起10日内，赔偿被告刘海昆因东风国际小区5号楼7号商服、8号商服房屋买卖合同解除后对于已付购房款的利息损失28363.65元（暂算至2015年4月30日），2015年5月1日以后的利息损失，以23万元为基数，按照年利率6.4%，上浮50%，计算至原告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司全部履行完毕之日时止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28539元，由被告刘海昆承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 张绍春
代理审判员 师圣博
人民陪审员 刘春红
二〇一五年六月五日
书 记 员 冯 旭