广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初5579号原告：李焕珍，女，1945年11月24日出生，汉族，住广州市天河区。原告：李焕玲，女，1962年3月17日出生，汉族，户籍地址广州市海珠区。原告：李达昌，男，1959年12月18日出生，香港居民，现住香港元朗天水。三原告的共同委托代理人：孙艳丽、孔健颖，均为广东纵横天正律师事务所律师。被告：广州中惠置业有限公司，住所地广州市海珠区南田路中惠雅苑雅惠街1号首层。法定代表人：关家敏，职务董事长。委托代理人：李远三，男，被告公司职员，联系地址。原告李达昌、李焕珍、李焕玲诉被告广州中惠置业有限公司（以下简称中惠公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李焕珍、李焕玲及三原告的共同委托代理人孙艳丽、孔健颖，被告的委托代理人李远三到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告共同诉称：2000年11月中旬，原告分别与广州市升平房地产开发有限公司（以下简称升平公司）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《广州市房屋拆迁安置协议》，约定：升平公司依照本协议将自有房屋移交原告时，升平公司应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同原告向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由升平公司负责。以上协议经广州市中级人民法院审理，作出（2014）穗中法民五终字第4859号民事判决书，其中认定：被告理应承担该地块的拆迁遗留问题，并判决：于该判决书送达之日起10日内，被告将广州市海珠区XXXX房屋交付给原告回迁安置使用。2017年5月24日，经海珠区人民法院执行，当日讼争房屋被交还给原告回迁安置使用。收楼至今，被告仍未协助原告办理讼争房屋的不动产权证。故为维护原告的合法权益，现起诉请求判令：1、被告协助原告办理广州市海珠区XXXX房不动产权证的登记和领取手续，并承担相应的办证登记费用；2、被告承担本案诉讼费。被告中惠公司辩称：1、被告提供的回迁房屋建筑面积过大，在原告所享有的安置面积大小及超出安置面积部分未解决的情况下，被告认为协助办证的条件尚不成就。根据拆迁安置协议规定回迁房建筑面积为99.99平方米，因此原告所享有的安置面积不应该超过99.99平方米。2、原告认为被告承担办证费用的主张缺乏法律依据，根据拆迁补偿协议书规定，即便存在该费用也不应该由被告承担费用。3、即便被告最终被法院认定需要承担登记费用，其费用也应限于原告合法享有范围内的登记费用。若超出安置面积也应当由原告在适用商品房买卖的规则下予以公平承担。因此被告认为原告的诉讼请求缺乏法律依据，不予认可。经审理查明：2000年11月6日，原告李达昌（乙方）与升平公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除位于海珠区宝岗路龙田东直街15号东座二楼房屋；甲方将自有的位于海珠区宝岗路本征用地段回迁楼（框架结构）第十一层楼、位置南向的自有房屋，建筑面积为59.03平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例分摊在内）第7、8号单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积为51.62平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的房屋为59.03平方米，两者对比相差了7.41平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以5平方米×每平方米1700元、2.41平方米×每平方米3800元的标准计算，付给甲方17658元；并于2005年5月7日前付清；乙方应在本协议鉴定生效后的20天内，将其上述房屋交由甲方拆除……甲方应在2005年5月7日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责；等。该合同经广州市海珠区房地产管理局备案。同日，原告李焕玲、李焕珍（共同为乙方）与升平公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除位于海珠区××××西座房屋；甲方将自有的位于海珠区宝岗路本征用地段回迁楼（框架结构）第十一层楼、位置南向的自有房屋，建筑面积为40.96平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例分摊在内）第7、8号单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积为30.96平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的房屋为40.96平方米，两者对比相差了10平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以5平方米×每平方米1700元、5平方米×每平方米3800元的标准计算，付给甲方27500元；并于2005年5月7日前付清；乙方应在本协议鉴定生效后的20天内，将其上述房屋交由甲方拆除……甲方应在2005年5月7日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责；乙方有天井面积为3.5475平方米，甲方按每平方米1700元作价补偿给乙方，合计6030.75元；等。该合同经广州市海珠区房地产管理局备案。当天，三原告（共同为被拆迁人、乙方）与升平公司（拆迁人、甲方）再签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（99）房拆许字49号房屋拆迁许可证批准，拆除海珠区宝岗路龙田直街15号东座二楼、西座的房屋；乙方是该屋的使用人，建筑面积82.58平方米；乙方同意2000年12月1日前迁出原址房屋；甲方应于2005年5月7日前，在海珠区宝岗路本征用地段回迁楼南向（第7、8号房）第十一层，产权属于自有的、建筑面积99.99平方米安置给乙方回迁居住；乙方龙田东直街15#东座二楼原合法产权面积51.62平方米、15#西座原合法产权面积30.96平方米，两契证合计建积82.58平方米，现甲方补偿安置给乙方回迁建积99.99平方米，两者对比相差17.41平方米，乙方以10平方米×每平方米1700元=17000元、7.41平方米×每平方米3800元=28158元，合计总购房款45158元；乙方龙田直街15#西座有天井3.5475平方米，甲方以每平方米1700元×3.5475平方米=6030.75元作价补偿给乙方；乙方天井面积补偿款用作抵扣购房款；余下购房款在临迁费中抵扣，其余临迁费抵扣龙田东直街15#东座首层购房款，临迁费以实际发生为准；乙方的回迁房面积以房管局测绘为准，回迁楼南向十一楼7、8房、建积99.99平方米，多除少补；等。该协议经广州市海珠区公证处公证。原告曾向本院起诉被告和升平公司，要求被告及升平公司将广州市海珠区宝岗路龙田东直街15号回迁楼南向第7、8号房第十一层建筑面积99.99平方米房屋【现门牌为广州市海珠区XXXX】安置给原告等三人回迁，本院于2014年7月3日作出（2013）穗海法民三初字第2064号《民事判决书》，查明：2006年1月25日，广州市国土资源和房屋管理局发布《广州市国有土地使用权出让挂牌公告》，其中载明该局将公开挂牌出让天河区及海珠区两宗土地的国有土地使用权；地块基本情况……海珠区龙田直街地段地块，土地用途为商住楼，用地面积为9364平方米，建筑面积为61623平方米，等；龙田直街地块需拆迁房屋产权面积约为9885平方米，全部为住宅，地块买受人需负责该地块的拆迁补偿安置工作（以上拆迁面积是依据广州市房地产档案馆查册产权情况统计，只供参考，并不是实际拆迁安置的数据，在拆迁过程中仍按实际情况由买受人负责全部补偿安置）；有关出让地块的详细资料及挂牌文件可于本公告发布之日起到交易登记中心306室索取或在国际互联网上浏览；等。2006年12月31日，广州市国土资源和房屋管理局发出穗房拆字〔2006〕40号《广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁公告》，其中载明：拆迁地点和房屋为海珠区龙田直街地段（详见本拆迁公告附图拆迁地点和范围）；拆迁人为广州中惠置业有限公司；等。该拆迁公告所附的拆迁地点和范围不包括海珠区宝岗路××东××楼和海珠区××××西座房屋。2011年10月26日，广州市城市房屋拆迁管理办公室出具穗房拆结字〔2011〕13号《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》，其中载明：海珠区龙田直街地块属我市141宗烂尾地块之一，经我局《广州市国有土地使用权出让拍卖成交确认书》（穗拍出〔2006〕第05号）及《建设用地批准书》（穗国土建用字〔2006〕第328号）批准，由广州中惠置业有限公司使用，建设项目为商品住宅用地(R1)，用地面积9364平方米；2006年12月31日，我局核发《房屋拆迁许可证》(拆许字〔2006〕第40号)，同意对上述地块进行拆迁；经查，该项目房屋拆迁总建筑面积为9743.2987平方米，均为住宅面积，拆迁总户数为135户；截止2011年10月14日，该项目已完成拆迁公告范围内门牌房屋的拆迁补偿安置手续，拆迁范围内房屋均已作价补偿或永迁安置完毕，无回迁安置面积；等。该案诉讼中，本院向广州市国土资源和房屋管理局发函调查海珠区龙田直街地段地块的相关情况以及宝岗路龙田东直街15号东座首层、15号东座二楼、15号西座、龙南三巷29号房屋是否属于该地块的范围内，该地块是否已重新出让，新承接方是否应负责该地块的拆迁遗留问题，等。广州市国土资源和房屋管理局函复如下：经查，海珠区龙田直街地块属我市在册141宗烂尾地块之一；《广州市国有土地使用权出让拍卖成交确认书》(穗拍出〔2006〕第05号)及《建设用地批准书》(穗国土建用字〔2006〕第328号)显示，该地块现由广州中惠置业有限公司使用，建设项目为商品住宅(R1)，用地面积9364平方米。根据《广州市国有土地使用权出让挂牌公告》，地块买受人需负责该地块的拆迁补偿安置工作；现该地块已拆迁结案（穗房拆结字〔2011〕13号）；宝岗路龙田东直街15号东座首层、15号东座二楼、15号西座、龙南三巷29号属上述用地范围，分别以统字639710、637281、639711、217222号案办理产权登记，根据房地产登记簿查册表显示，上述房产于2006年12月31日以拆许字〔2006〕第40号批准广州中惠置业有限公司拆迁；等。该案认为：房管部门因被告升平公司闲置用地而无偿收回该地块，随后房管部门为解决该地块拆迁遗留问题，将该地块挂牌公开出让，被告中惠公司竞得该地块。房管部门在挂牌公告中已明确该地块买受人需负责该地块的拆迁补偿安置工作，而作为地块的竞得人，被告中惠公司理应承担该地块的拆迁遗留问题……但鉴于原告主张的房屋所在的楼宇至今未取得竣工验收备案表，该房屋尚未具备交付的条件，故原告要求被告将涉案现址房屋安置给其的请求，依据不足，本院不予支持，判决驳回原告的全部诉讼请求。该案判决后，原、被告均提起上诉，广州市中级人民法院于2015年6月9日作出（2014）穗中法民五终字第4859号《民事判决书》，认为：原告提交的证据反映其主张的补偿安置房屋广州市海珠区XXXX的位置与朝向符合上述协议约定，而二审期间该房屋所在的中惠雅苑2期已办理了竣工验收备案，现原告要求中惠公司将该房屋安置给其，合法合理，该院予以支持。此外，鉴于双方在原审中均未提出要求处理回迁房超出约定面积部分的结算问题，且中惠公司陈述目前该房屋面积尚未经房管部门测绘，故该案中对此问题不予处理，双方可待回迁房面积测绘后另行协商解决。二审判决：一、撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2064号民事判决；二、于该判决书送达之日起10日内，广州中惠置业有限公司将广州市海珠区XXXX房屋交付给三原告回迁安置使用。该判决于2015年8月9日发生法律效力。2015年8月20日，原告就（2013）穗海法民三初字第2064号向本院申请，执行案号为（2015）穗海法执字第4775号。原告于2017年5月24日通过强制执行回迁至涉案房屋。另查，中惠公司还向本院起诉李达昌、李焕珍和李焕玲【案号为（2016）粤0105民初10246】，要求：确认李达昌、李焕珍和李焕玲的拆迁补偿、安置面积为82.58平方米；三人按33476元/平方米的标准向其支付涉案的建筑面积与拆迁补偿、安置面积之间的面积差房价款；等，该案现在审理中。据查册时间为2017年5月25日的《广州市不定产登记查册表》记载，位于海珠区XXXX的单位名为被告，占有部分为全部（权属人），建筑面积为136.4769平方米，登记时间为2015年7月9日；来函摘要：本院于2013年9月3日以（2013）穗海法民三初字第2064-1号民事裁定书查封该业十分之七产权份额，并于2015年7月31日续封该业十分之七产权份额，查封时效至2018年9月2日。原告于2017年6月23日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告一致确认：广州市海珠区XXXX房屋的现地址为广州市海珠区XXXX房。被告还以（2016）粤0105民初10246号案件的审理结果直接影响到本案原告所拥有的房屋面积大小，所办产权证的性质，从而直接影响其协助办证的内容为由，申请中止本案的审理。本院认为：原告和升平公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议》和《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》均是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方均应按照约定全面履行自己的义务。上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，升平公司将自有房屋移交原告时，应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同原告向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由升平公司负责。生效的（2014）穗中法民五终字第4859号民事判决已经确认被告承担升平公司所拆迁的龙田直街地块的拆迁遗留问题，且该案判决被告将涉案的位于海珠区XXXX的房屋交付给三原告回迁安置使用。现原告要求被告协助办理该房屋的不动产权证的登记和领取手续，并承担相应的登记费用合法有据，本院予以支持。被告认为在原告所享有的安置面积大小及超出安置面积部分未解决的情况下，协助办证的条件尚不成就的意见，依据不足，本院不予采纳。关于被告申请中止本案的审理，由于生效的（2014）穗中法民五终字第4859号民事判决已经确定涉案的1102房由原告回迁安置使用，被告在（2016）粤0105民初10246号案中并未否认1102房为安置原告的回迁房，只是提出面积差结算等，故被告要求中止本案审理的意见，依据不足，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告广州中惠置业有限公司在本判决生效之日起15日内，协同原告李焕珍、李焕玲、李达昌办理广州市海珠区XXXX房的不动产权证的登记和领取手续，并承担所需的登记费用。本案受理费100元由被告负担。如不服本判决，原告李达昌可在判决书送达之日起30日内、原告李焕珍、李焕玲及被告可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  邓志达人民陪审员  侯文卿二〇一七年十二月××日书 记 员  招佐文徐碧棠