山东省新泰市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0982民初1325号
原告：新泰市莲花山矿业有限公司。住所地新泰市泉沟镇。
组织机构代码：86963217-8。
法定代表人：王元峰，矿长。
委托代理人：尹义辉，新泰青云街道办事处法律服务所法律工作者。
被告：山东春潮集团有限公司。住所地新泰市经济开发区国贸路***号。
法定代表人：王培利，董事长。
委托代理人：刘允进、范丽，山东众成天信律师事务所律师。
原告新泰市莲花山矿业有限公司（以下简称莲花山矿）与被告山东春潮集团有限公司（以下简称春潮集团）土地、房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年5月16日诉来本院，本院于同年8月10日作出（2016）鲁0982民初3547号民事判决，后被告不服提起上诉，泰安市中级人民法院于2016年12月12日以（2016）鲁09民终2634号民事裁定撤销原判发回重审，本院于2017年2月9日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人尹义辉、被告委托代理人范丽到庭参加了诉讼。期间延长审限一个月。本案现已审理终结。
原告莲花山矿诉称，2006年9月18日，原被告签订经营场所租赁合同，合同约定：被告租赁原告的厂区、土地、建筑物变电室等用于《塑料制品出口》项目运作，保证一年内设备投资1000万元，流动资金1500万元，5年内出口额达到1000万美元/年，并确保项目的正常生产经营。合同签订后，被告未按合同约定履行，没有按合同约定进行投资生产，不履行合同规定的义务，并且被告现将租赁原告的厂区及建筑物租赁给他人经营使用。2008年原告经改制，原告的资产视为国有资产。综上原被告签订经营场所租赁合同已没有履行的必要。请求判令依法解除原被告签订的经营场所租赁合同，由被告赔偿经济损失700000元；诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告于2016年7月28日递交申请，撤回要求被告赔偿经济损失700000元的诉讼请求。
被告春潮集团辩称，1、原告的诉请没有事实和法律依据，被告系原告的资产上级单位即新泰市泉沟镇人民政府根据新泰市招商引资政策引进的招商企业，土地最初是无偿使用，然后办理相关权属登记手续后转归被告所有，在履行期间被告实际投资五六百万元进行了地上附属物建设，并实际支付土地租金，现在被告应当是涉案土地的使用权人，双方之间的争议实际是土地权属争议，该争议性质不是人民法院民事诉讼的受案范围，对原告的起诉应予以驳回；2、涉案土地及附属建筑物均未办理权属登记手续，是在特定的历史条件下的特殊产物，建筑物的权属尚未明确，合同的标的需等待政府相关部门处理，原告起诉目前不具备受理条件；3、原告并不具有诉讼主体资格，涉案协议名义上是原告与被告签订，实际是产权所有部门新泰市泉沟镇人民政府指令原告办理，相关决策事项原告并没有自主权，原告诉讼主体资格不适格；4、涉案合同实质上属于房地产转让合同的一个前置协议，原被告之间的法律关系根据新泰市泉沟镇人民政府当时招商引资政策承诺，不但可以无偿使用，而且必须为被告办理权属登记变更手续，之后双方另行协商转让款是否支付的问题。综上，请求驳回原告的起诉。
本院经审理查明如下事实：2006年3月6日原告与新泰市泉沟镇徐家塘村民委员会、王家庄村民委员会、高崖头村民委员会分别签订《土地租赁合同》，约定将徐家塘村位于莲花山煤矿以西4.83亩、王家庄村27.72亩、高崖头村23.55亩的土地租赁给原告作为民营企业用地，租赁期均为40年，自2006年3月6日至2047年3月6日，租金每亩每年600元，租赁期内原告不准私自对外转让所租赁的土地，原告有权按照自己的规划进行建设，在符合国家土地政策的情况下，有权办理土地用地手续，取得土地用地手续，按实际租赁期限缴纳租金，双方还约定了违约责任等其他事项。之后原告未办理任何建设审批手续，在租赁土地上建设了车间2座（屋面钢架结构、墙体混合结构、建筑面积5490.29平方米）、伙房（砖混结构、建筑面积256平方米）、厕所（建筑面积94.8平方米）、自行车棚（建筑面积150平方米）、传达室（建筑面积26.45平方米）、院墙（高2.2米长734米、南墙为铸铁围栏）及大门、地面硬化约1500平方米、变电室（砖混结构、建筑面积90.97平方米、315千瓦变压器1台及高压配电柜1套、低压配电柜2套）。
2006年9月28日原告与被告签订《经营场所租赁合同》，合同约定：原告将位于新泰市泉沟镇高崖头村西北，新泰市莲花山煤矿西，建设的厂区包括土地56.1亩及车间等建筑物租赁给被告使用，被告必须在当地缴税，在未办理土地及房产产权转让手续前，原告以被告缴税所形成的镇级财政收入抵顶，不再另行收取租赁费，被告在租赁期内，不得擅自将厂区买卖、转租、出借抵押给他人，不得挪作他用，在租赁期内不准改变厂区现状，要保持厂区原貌，确需装饰修理，或另行建设其他设施，须经原告同意后进行，新建的所有权归被告，因生产经营所涉及的债权债务及应缴纳的各种税费，均由被告自行承担，在权利义务部分约定被告负责“塑料制品出口”项目运作，保证一年内设备投资1000万元，流动资金投资1500万元，5年内进出口额达到1000万美元/年，并确保项目的正常生产经营，原告办理完土地及房屋产权手续后，双方另行签订土地及房屋产权转让手续，被告按土地及房产总造价（以审计部门审计价为准）分期付款（转让协议另行议定）。双方签订土地及房屋产权转让协议后，本租赁合同自行废止，双方还约定了其他事项。新泰市泉沟镇人民政府作为监督机关加盖了公章。合同签订后，原告向被告交付租赁物，被告进行了投资建设并生产经营塑料制品，庭审中被告提交审计报告两份，证明就莲花山塑料制品公司车间水池及院墙等工程投资1549745.03元，对莲花山塑料分厂职工宿舍投资2776819.35元，提交2006年9月至2007年9月期间的设备采购情况明细及收款收据、协议书、收条、工业品买卖合同等证据证明设备投资总额为10183367元，提交2009年进出口数据明细一份证明进出口额为11542224.43美元，提交2006年9月至2007年9月流动资金统计表及银行借款凭证证明流动资金投资总额为15794000元。原告对被告提供的证据均不认可，称被告进行建设均未经原告允许，违反了合同约定，其他证据均是被告单方制作，无法认定真实性，以上证据证实被告存在违约行为。
2011年2月被告与案外人尹某签订《经营场租赁合同》，将租赁原告的土地车间办公楼等租赁给尹某使用，合同约定租赁期12年，自2011年2月10日至2023年2月10日，租赁费每年300000元，合同签订后尹某先支付房租150000元，合同生效从2011年5月1日起计算房租，2011年11月1日支付房租150000元，以此类推每半年支付一次房租。本案审理过程中，原告申请证人尹某出庭作证，尹某证实与被告签订租赁合同及按时支付租赁费的事实。2015年8月29日，原被告还签订协议书一份，主要内容为原告向矿区周边三村租用土地（其中徐家塘村4.83亩，高崖头村23.55亩，王家庄村27.72亩），租金每年共计33660元，由被告于2015年9月25日前将33660元一次性支付给原告，原告将该款支付给上述三村。
本院认为，原告与新泰市泉沟镇徐家塘等三个村委签订土地租赁合同取得土地使用权，并未进行土地权属变更登记，涉案土地所有权仍为徐家塘等三村委集体所有，本案不存在土地权属纠纷，属于民事案件受案范围，关于被告提出系与新泰市泉沟镇人民政府签订合同没有事实依据，且通过原被告2015年8月29日双方补签的协议，被告已知原告的土地来源，被告虽申请法院向程德军调查取证，但因土地流转有严格的法律程序，且双方合同中也约定原告办理土地及房屋审批手续后，双方另行签订合同，对其申请不予支持。本案租赁场所的涉案土地，系原告通过租赁取得的农用地，根据中华人民共和国土地管理法的相关规定，国家实行土地用途管制制度，使用的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，依法改变土地权属和用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准，并依法办理土地变更登记手续。原告没有依法办理土地用途变更手续，违反了关于土地使用者必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的效力性强制性规定，根据合同法第52条应属于无效合同；关于涉案土地上的车间等建筑设施，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”在城市、镇规划区内进行建筑物建设的，建设单位应当申请办理建设工程规划许可证，原告未经任何审批程序非法建设楼房及车间等地上建筑，至今未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，属于违法建筑，关于房屋的租赁也无效。综上，原告与被告签订的《经营场所租赁合同》因违反法律法规的强制性规定，系无效合同。合同法第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告应当返还使用原告的土地及车间等建筑设施；原告申请撤回请求被告赔偿经济损失700000元系其对诉讼权利的自由处分，本院予以准许。被告租赁土地后所进行的建设没有证据证实经得原告同意，亦未经法律程序办理审批手续，同样属于违法建筑，其所交纳的租赁费33660元系由原告代收支付原土地所有人的租赁费，原告不必返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告新泰市莲花山矿业有限公司与被告山东春潮集团有限公司于2006年9月28日签订的《经营场所租赁合同》无效。
二、被告山东春潮集团有限公司于判决生效之日二十日内返还原告新泰市莲花山矿业有限公司租赁的土地56.1亩及车间等建筑物。
案件受理费10800元，由原告负担5400元，被告负担5400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 李 雁
人民陪审员 阚兆春
人民陪审员 王宗平
二〇一七年八月十二日
书 记 员 刘 梅