广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1320号
上诉人（原审被告）：佛山市温商酒店管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：徐世安，该公司总经理。
委托代理人：朱嬿羽，广东人可和律师事务所律师。
委托代理人：骆燕霞，女，汉族，住江西省赣州市寻乌县。
被上诉人（原审原告）：佛山市力源企业有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。
法定代表人：招力灿，该公司总经理。
委托代理人：胡腊梅，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。
原审第三人：王子江，男，汉族，住广东省东莞市莞城区。
委托代理人：廖京，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人：蓝永泳，广东赋诚律师事务所律师。
上诉人佛山市温商酒店管理有限公司（以下简称温商公司）与被上诉人佛山市力源企业有限公司（以下简称力源公司）、原审第三人王子江因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1368号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、确认力源公司与温商公司于2013年12月3日签订的关于租赁位于佛山市禅城区某房屋之《租赁合同》为无效合同；二、确认温商公司与王子江于2013年12月17日签订的关于租赁位于佛山市禅城区某房屋之《租赁合同》为无效合同；三、王子江于判决发生法律效力之日起三十日内，将位于佛山市禅城区某房屋返还给力源公司；四、温商公司于判决发生法律效力之日起三十日内，向力源公司支付2015年3月1日起至2015年8月31日止的房屋占有使用费800000元（自2015年9月1日起至上述房屋实际返还给力源公司之日止的占有使用费按133333.33元／月的标准计算）；五、驳回力源公司的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如果温商公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；王子江未按判决确定的期间履行房屋返还义务，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取17032元，由力源公司负担13032元、温商公司负担4000元。
上诉人温商公司提起上诉称：一、原审判决认定案涉房屋未取得《建设工程规划许可证》属事实认定错误，且适用法律错误。案涉房屋取得了《建设工程规划许可证》，原审法院也采信了该证据，涉案《租赁合同》合法有效。温商公司与力源公司签订的《租赁合同》中关于租赁房屋的建筑面积仅为大约面积，且该《租赁合同》也明确写明“面积以实际测量为准”，因此，该合同只是存在未进行实际测量建筑面积或测量建筑面积时出现误差的契约瑕疵，温商公司、力源公司及王子江应重新进行建筑面积测量，并根据实际测量面积补正《租赁合同》中的面积误差，本案不应因契约瑕疵而认定合同无效。第二，温商公司与力源公司签订的《租赁合同》、温商公司与王子江签订的《租赁合同》是三方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，涉案房屋产权清晰明确无任何争议，因此涉案《租赁合同》应合法有效。第三，涉案房屋已由王子江斥资近一千万元进行装修翻新，也已办理《营业执照》且正式营业，原审判决认定案涉《租赁合同》无效，必将给温商公司、力源公司及王子江造成重大损失，本案不应轻易判定合同的无效性。第四，温商公司并不存在违约行为，温商公司系因力源公司收取前三期租金120万后未向其开具租金发票，导致其面临巨额损失，才不得已暂停支付租金，系行使合法合理的先履行抗辩权。综上，温商公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法驳回力源公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由力源公司负担。
被上诉人力源公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审第三人王子江陈述称：第一，原审判决认定事实清楚，法律适用正确。第二，温商公司收取王子江的租金后没有如约支付给力源公司，不仅给力源公司造成经济损失，也给王子江造成重大的损失，因此王子江也主张温商公司与力源公司之间的租赁合同无效。第三，关于发票问题，温商公司也从未给王子江开具发票，温商公司所称的力源公司未给其开具发票的行为并没有给温商公司或王子江带来实际的经营阻碍，不能成为抗辩理由拒付租金。第四，基于温商公司违约行为给王子江造成的损失，王子江将通过另行起诉的途径主张相关权益。综上，请求二审法院依法驳回温商公司的全部上诉请求。
各方当事人于二审期间均未向本院提交新的证据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据温商公司的上诉请求、力源公司的答辩意见以及王子江的陈述意见归纳本案二审的争议焦点为案涉房屋租赁合同的效力定性问题。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据该条规定，关于就违法建筑物为标的订立的房屋租赁合同无效之法定情形有两种，即一为出租人未取得案涉建筑物的建设工程规划许可证；二为租赁标的物系未按照建设工程规划许可证的规定所建设的房屋。本案中，根据原审法院查明的事实看，作为出租人的力源公司所出租的案涉房屋确实取得了《建设工程规划许可证》，但是该房屋并未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。故原审法院基于此事实认定案涉租赁合同无效，符合上述法律规定，本院予以维持。至于温商公司上诉称原审判决认定案涉房屋未取得《建设工程规划许可证》属事实认定错误的问题，基于前述，原审判决认定案涉租赁合同无效的根本原因在于案涉房屋未按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设，并非是因为案涉房屋未取得《建设工程规划许可证》，故温商公司的该项主张无理，本院不予支持。另，温商公司还提出案涉租赁合同不应因其合同内容有瑕疵即租赁房屋建筑面积约定不明而导致无效的上诉主张，如前分析，本案中影响合同无效的根本原因在于租赁标的物系“未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，即标的物本身存在缺陷，且该缺陷直接对合同效力产生影响，直接导致案涉房屋租赁合同无效的法律后果。故温商公司的该项主张，亦缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，案涉房屋租赁合同因违反了我国法律的、行政法规的强制性规定而归于无效。原审判决对合同效力定性准确，本院予以维持。基于案涉租赁合同无效，原审判决根据合同无效后的处理原则，判令温商公司应向力源公司支付相应的房屋占有使用费及根据案件具体情况判令王子江应向力源公司返还案涉房屋，处理妥当，本院予以维持。
至于温商公司上诉还提出关于其不存在违约行为，即其不按时交纳租金系因力源公司在收取前三期租金后未向其开具发票，其不交纳租金系依法行使先履行抗辩权的问题，因案涉合同依法被认定为无效合同，无效合同所产生的法律后果是合同内容对合同当事人不产生法律拘束力，合同当事人因该合同所产生的租赁法律关系亦归于消灭，因此，在本案中已不存在认定何方是否存在违约的问题，原审法院亦是根据合同无效的处理原则依法作出相应的处理。故温商公司的该项上述主张，理据不足，本院予以驳回。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由上诉人佛山市温商酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
代理审判员 徐允贤
代理审判员 余珂珂
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 陆灏珺