北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2626号
上诉人（原审被告）：北京惠鼎皮业有限公司，住所地北京市丰台区宋家庄顺八条3号。
法定代表人：黄文波，董事长。
委托诉讼代理人：丁辉，男，北京惠鼎皮业有限公司员工。
委托诉讼代理人：孙怀军，男，北京惠鼎皮业有限公司员工。
被上诉人（原审原告）：北京市五岳山健身俱乐部有限公司，住所地北京市丰台区永外东铁匠营五间楼十号。
法定代表人：田东斗，总经理。
委托诉讼代理人：俞嘉颖，北京大成律师事务所律师。
原审当事人（原审第三人）：北京金瑞通房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区双庙村125号院2号楼1至2层商业03.
法定代表人：徐万超，董事长。
委托诉讼代理人：盛鸿智，男，北京金瑞通房地产开发有限公司拆迁管理部经理。
上诉人北京惠鼎皮业有限公司（以下简称惠鼎皮业公司）因与北京市五岳山健身俱乐部有限公司（以下简称五岳山公司）、北京金瑞通房地产开发有限公司（以下简称金瑞通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初22296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
惠鼎皮业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判我公司支付五岳山补偿款24.07万元；由五岳山公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决缺乏有效法律依据，认定事实错误。1、一审判决认定应按照城管卷宗所认定的面积确定补偿面积是错误的，与其判决书中对违章建筑在时间和面积上的认定自相矛盾，其比我公司所得金瑞通公司认定的补偿面积多出175平方米，这部分面积是城管认定的违法建筑，不存在补偿。2、一审判决在参照金瑞通公司的评估报告的认定上忽略了两个项目的差异性，错误地采取简单套用的方式计算补偿数目。
五岳山公司辩称，同意一审判决，不同意惠鼎皮业公司的上诉请求和上诉意见。
金瑞通公司辩称，我公司未提出上诉，惠鼎皮业公司与五岳山公司之间的合同关系与我公司无关。
五岳山公司向一审法院起诉请求：1、判令惠鼎皮业公司向五岳山公司支付被拆迁房屋价值的补偿款、搬迁补偿款、临时安置补偿款、停产停业损失、装修装饰补偿款、附属设施补偿款等暂计人民币200万元；2、本案诉讼费由惠鼎皮业公司承担。
一审法院认定事实：2003年12月23日，北京惠鼎皮业有限公司（甲方、出租方）与北京三波健身俱乐部（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将坐落在北京市丰台区五间楼十号的厂房及部分房屋租赁给乙方作为经营使用。双方协议第一条房屋位置、面积及用途约定：“第1款乙方租赁甲方之物业位于北京市丰台区五间楼十号（具体位置见附图）（以下简称该物业）；第2款该物业之楼房建筑面积合计为10036平方米，该面积为本合同所述房屋租金及其他费用收取时的计算依据。…第5款甲方提供该物业的现状1、承租楼体：6360平方米房屋为现浇结构四层生产厂房，3676平方米为预制结构生产厂房…6、院落：可随租赁房屋使用的院落具体位置见附图…；”双方协议第二条租赁期限约定：“第6款乙方租赁该房屋的租赁期共计10年。起始日期为2004年1月1日，终止日期为2013年12月31日（以甲方实际将该物业交付乙方的实际日期为准，双方以书面协议确认）。…”双方协议第四条入住约定：“第12款乙方自年月日起可以入住该物业，并对该物业进行装修。乙方严格遵守国家、北京市及甲方有关装修管理规定，装修不影响房屋结构性改变。装修方案报政府主管部门审批及甲方书面同意并备案，否则，由此造成的一切后果由乙方负责。…”双方协议第五条甲方责任约定：“…第18款协议合同期内国家拆迁征用该物业，乙方享受该物业改造增值后相关的国家政策性补偿。”双方协议第十二条生效及其他约定：“…附件：1、该物业及附属院落平面图…”协议还就其他内容进行了约定。
协议签订后，惠鼎皮业公司与北京三波健身俱乐部还签订了《关于房屋租赁配套设施的协议》。2005年5月12日，惠鼎皮业公司（甲方、出租方）与北京三波健身俱乐部（乙方、原承租方）、北京五岳山健身俱乐部有限公司（丙方、新承租方）签订关于《房屋租赁协议》承租方的协议，约定由五岳山公司替代北京三波健身俱乐部成为新承租人，承担相应的法律责任和债务。
2013年10月17日，金瑞通公司（甲方）与惠鼎皮业公司（乙方）签订《国有土地使用权收回及补偿协议书》（以下简称补偿协议），约定因石榴庄村旧村改造项目需要回收北京惠鼎皮业公司部分国有土地使用权，甲乙双方在协商一致的基础上，就土地移交及补偿事宜达成如下协议：“第一条乙方土地及房屋的总体情况乙方权属的土地面积约319平方米，最终以北京市规划委员会下发的《建设用地规划条件》（2011规条整字0116号）为准，具体位置见附图。该用地上现有房屋约200平方米。第二条腾退补偿款及支付方式根据双方协商，甲方同意向乙方支付的腾退补偿款共计??5500000（大写：人民币伍佰伍拾万元整）。甲乙双方签订本协议后3日内，甲方向乙方支付上述全部腾退补偿款。本合同项下，所涉土地增值税费由甲方全额承担。”该协议还就其他内容进行了约定。
2014年，惠鼎皮业公司与五岳山公司因房屋租赁合同发生纠纷，惠鼎皮业公司诉至法院要求五岳山公司腾退所租赁房屋并支付占有使用费。五岳山公司反诉要求确认双方之间关于房屋租赁协议的《补充协议》合法有效。本院（2014）二中民终字第06144号判决书认定五岳山公司对所租赁场所享有十四年的承租权。
庭审中，五岳山公司主张其所承租的部分房屋属于前述《补偿协议》中所针对的约200平米房屋的范围，因拆迁发生于租赁合同履行期间，且其承租后对此部分房屋进行了装饰装修及改扩建，并用于经营，故其应当按拆迁政策享受相应的补偿。五岳山公司就其主张提交了《房屋租赁协议》及附图、《国有土地使用权回收及补偿协议书》（以下简称补偿协议）、《北京市丰台区公安消防支队建筑工程消防验收意见书》（以下简称消防验收意见书）等证据为证，表示附图中双方确认阴影部分为其承租范围，其中标明的5、6、7、8的位置即为补偿协议中的200平米房屋的范围。经核对，该附图中载明，阴影部分为租赁物业，图中的阴影部分包括5、6、7、8，并加盖有北京三波健身俱乐部和北京惠鼎皮业有限公司的公章，及李铁靖与田东斗的签字。
惠鼎皮业公司对《房屋租赁协议》及附图、《国有土地使用权回收及补偿协议书》的真实性认可，表示李铁靖系其单位的经理。但主张附图是后补的，并不代表双方对租赁面积的变更，图中阴影部分将5、6、7、8标注进去是笔误，五岳山公司承租的仅为图上的9号楼和15号楼。双方合同约定的租金和面积是相对应的，五岳山公司租赁面积如有增加，租金也会增加。当时因为双方关系较好，所以五岳山公司多用一点或者少用一点，其并没有计较。补偿协议中的货币补偿针对的是其有房产证的5、6、7、8号房的面积，房产证上的面积为91平米多。补偿协议上写的200平米只是反映当时的情况，证明有这个房屋。对于消防验收意见书，惠鼎皮业公司表示与本案无关，主张五岳山公司所建房屋系违章建筑。
金瑞通公司认可补偿协议的真实性，对其他证据表示与其无关，不发表意见。经询问，金瑞通公司还表示，补偿协议约定补偿款550万元是双方谈判的结果，没有走评估渠道，所以没有评估报表。拆迁补偿范围包括319平方米国有土地是确定的，补偿协议中所约定的约200平米房屋即附图中的5、6、7、8号房。当时并未对房屋进行实际测量，只是对地上的房屋有多少大概看了一下，估了200平米，房屋因五岳山公司占用没有办法测量，当时五岳山公司在该处经营KTV。金瑞通公司还表示补偿是针对土地及有证房屋的补偿，对于违章建筑是没有补偿的。停产停业损失是针对产权人的，钱全部都付给了产权人，因双方走的谈判途径，无法细分具体补偿项目。
经惠鼎皮业公司申请，法院前往北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局（以下简称丰台区城管）调取了相关卷宗材料。该卷宗材料载明：位于北京市丰台区东铁营五间楼10号院西南角的砖混结构房屋共两间，总面积为375平方米。上述房屋的建设未取得规划部门的建房审批手续，房屋所有权和使用权属于五岳山公司。2015年7月10日，丰台区城管出具限期拆除决定书，责令五岳山公司于2015年7月20日12时前，自行拆除违法建设并接受复查。五岳山公司经催告后未自行拆除，丰台城管于2016年7月21日强制将前述房屋拆除。对于该卷宗材料，五岳山公司认可真实性，但主张拆除时间与补偿协议签订时间不一致，补偿在拆除之前就已经支付了，说明对其所建房屋是有补偿的，违章另当别论。惠鼎皮业公司及金瑞通公司均认可卷宗材料的真实性。
经询问，惠鼎皮业公司还表示城管所拆除的面积即是5、6、7、8号平房，该部分并非五岳山公司承租的范围，属于惠鼎皮业公司所有。对于为何其房本上面积仅为91.1平方米而城管认定面积为375平方米，惠鼎皮业公司表示其余部分属于五岳山公司添附的，但是没有相关手续，属于违建。惠鼎皮业公司及金瑞通公司均表示补偿款550万元于2013年发放给惠鼎皮业公司，补偿协议中涉及的土地及房屋系城管进行拆违以后即2016年才收回的。
金瑞通公司向法院提交了涉案房屋所归属的石榴庄旧村改造项目的《丰台区宋家庄公共设施用地收购补偿价格评估表》（以下简称评估表），作为该项目补偿政策的参考。五岳山公司认可该评估表的真实性，惠鼎皮业公司不认可该评估表的关联性，主张其补偿是通过谈判方式确定的。
五岳山公司表示其主张的200万补偿系估算的，且其未提供证据证明其装饰装修及附属设施建设的情况。
一审法院认为，惠鼎皮业公司与北京三波健身俱乐部所签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在惠鼎皮业公司与北京三波健身俱乐部、五岳山公司签订关于《房屋租赁协议》承租方的协议后，五岳山公司替代了北京三波健身俱乐部的位置，成为承租人。依据本院（2014）二中民终字第06144号判决书，五岳山公司对合同所涉及的房屋享有14年的承租权。
惠鼎皮业公司与金瑞通公司签订补偿协议时，五岳山公司与惠鼎皮业公司之间的合同仍在履行期间。惠鼎皮业公司主张补偿协议所涉及的约200平米房屋为5、6、7、8号平房，不属于五岳山公司的承租范围。依据附图，法院可以认定五岳山公司的承租范围包括5、6、7、8号平房，属于补偿协议所涉及的拆迁范围。惠鼎皮业公司主张附图阴影中将5、6、7、8号标入系笔误，法院难以采信。
关于补偿对象，虽然惠鼎皮业公司与金瑞通公司均表示补偿走的协商谈判途径，补偿对象仅包括319平米国有土地以及惠鼎皮业公司的有证房屋。但法院考虑到三方当事人之间有一定的利害关系，故本案不能简单依据惠鼎皮业公司与金瑞通公司的陈述来确定补偿对象的范围。首先，从补偿协议内容来看，该协议载明：该用地上现有房屋约200平米，与惠鼎皮业公司房产证上所载明的91.1平方米房屋面积差距较大，且惠鼎皮业公司认可多出的面积系五岳山公司所添附。其次，从时间顺序来看，补偿协议签订时间及补偿款发放时间均早于5、6、7、8号被认定为违章建筑的时间，即签订补偿协议时前述房屋并未被认定为违章建筑。故法院对于惠鼎皮业公司及金瑞通公司关于涉案房屋为违章建筑，签订补偿协议时未给予补偿的主张，不予采信。
关于补偿数额，因补偿协议并未明确约定具体补偿项目，且惠鼎皮业公司及金瑞通公司均表示补偿款系协商谈判的结果，故补偿数额并无明确的计算标准。从补偿款所针对的对象来看，五岳山公司对319平方米国有土地使用权并不享有权利，仅对其所添附的自建房屋享有权利。具体自建房屋的面积，因协议上所载的约200平米系估算，且双方均认可城管所拆除的房屋范围与补偿的房屋范围一致，故法院将依据城管卷宗所认定的面积确定。因五岳山公司在涉案房屋处进行经营，故其还应享受停产停业损失补偿。具体五岳山公司所应享受的补偿数额，法院将参考金瑞通公司所提供的评估报告酌情确定。判决：一、北京惠鼎皮业有限公司于判决生效之日起十日内支付北京市五岳山健身俱乐部有限公司补偿款800000元；二、驳回北京市五岳山健身俱乐部有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院审理中，各方均未提交新证据。
对一审查明的其他事实，双方当事人没有异议，本院予以确认。
本院认为，惠鼎皮业公司与北京三波健身俱乐部所签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在惠鼎皮业公司与北京三波健身俱乐部、五岳山公司签订关于《房屋租赁协议》承租方的协议后，五岳山公司替代了北京三波健身俱乐部的位置，成为涉案房屋承租人。
惠鼎皮业公司上诉主张补偿协议所涉及的5、6、7、8号房屋，不属于五岳山公司的承租范围。五岳山公司对此不予认可。根据《房屋租赁协议》及附图，附图的阴影部分包括5、6、7、8房屋，附图加盖有北京三波健身俱乐部和惠鼎皮业公司的公章及李铁靖、田东斗的签字。其中李铁靖系惠鼎皮业公司的员工。一审法院依据附图，认定五岳山公司的承租范围包括5、6、7、8号房屋，属于补偿协议所涉及的拆迁范围并无不当。惠鼎皮业公司主张附图阴影中将5、6、7、8号房屋标入系笔误，5、6、7、8号房屋不属于五岳山公司的承租范围，缺乏依据，本院不予采信。
惠鼎皮业公司上诉主张涉案房屋为违章建筑，不应给予补偿。虽然涉案的5、6、7、8号房屋确被认定为违章建筑，但签订补偿协议时涉案房屋尚未被认定为违章建筑，补偿款发放时间亦早于涉案房屋被认定为违章建筑的时间。故惠鼎皮业公司该项上诉主张，缺乏依据，本院不予采信。
惠鼎皮业公司上诉主张按24.07万元标准支付五岳山公司补偿款。因补偿协议上所载的房屋面积约200平米系估算，未进行实际测量。城管所拆除的房屋范围与补偿的房屋范围一致，故可依据城管卷宗所认定的面积确定自建房屋的面积。另，五岳山公司在涉案房屋处进行经营，其还应享受停产停业损失补偿。又因补偿协议确定的补偿款数额系基于金瑞通公司与惠鼎皮业公司双方的协商谈判，并无明确的计算标准。故一审法院参考金瑞通公司所提供的评估报告酌情确定五岳山公司所应享受的补偿数额并无不当，本院予以维持。惠鼎皮业公司该项上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。
综上，惠鼎皮业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由惠鼎皮业公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 赵胤晨
审判员 肖荣远
审判员 刁久豹
二〇一八年四月二十三日
书记员 云 姣