浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越民初字第1910号
原告浙江恒景置业发展有限公司，住所地绍兴市柯桥区夏履镇。
法定代表人夏仕桥，董事长。
委托代理人（特别授权代理）章纪南、赵垚瑶，浙江近山律师事务所律师。
被告宋宏。
被告施芳芳。
上述两被告委托代理人（特别授权代理）宋朝晖，浙江隆和律师事务所律师。
上述两被告委托代理人（特别授权代理）沈光剑，男，1967年10月22日出生，汉族。
原告浙江恒景置业发展有限公司（以下简称恒景置业公司）与被告宋宏、施芳芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理，依法适用普通程序由审判员赵钦担任审判长，与代理审判员姜卫东、人民陪审员陈美珍组成合议庭审理，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人章纪南、赵垚瑶，两被告之委托代理人宋朝晖、沈光剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒景置业公司诉称：2008年6月4日，原、被告签订房屋《租赁合同》，合同对租赁期限、租金交纳、违约金计算和解除合同作了明确约定。房屋租赁至2014年5月止，两被告除支付部分租金外，尚欠租金294万元，根据《租赁合同》第七条第一项“每日按逾期未付租金的万分之五向甲方支付逾期付款违约金；总逾期超过30天，甲方有权解除本合同并收回房产”之规定，原告要求继续履行租赁合同，并要求支付拖欠的租金和逾期付款违约金，两被告拖欠租金的行为，损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、继续履行合同；二、两被告支付房屋租金2621334元（其中633334元租金是从2012年11月计算至2014年3月止）；三、两被告支付起诉之日止的逾期付款违约金356525元；四、两被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求，请求判令：一、继续履行合同；二、两被告支付2012年6月15日起至2014年12月14日的房屋租金294万元，2013年6月1日至2014年6月14日的物业费89276.04元，2013年5月至2014年5月的水电费12968.35元，合计3042244.39元；三、两被告支付逾期付款违约金356525元（按未交租金的日万分之五计算至判决确定付款之日止，暂计算至2013年3月6日）；四、两被告承担本案诉讼费用。
被告宋宏、施芳芳辩称：与原告签订讼争房屋租赁合同的承租人只有被告宋宏，其配偶施芳芳列为第二被告欠妥，只是在执行过程中可以以夫妻财产追加配偶为被执行人。截至目前尚有部分租金未付被告宋宏无异议，但欠款金额需要核实，且欠款原因是大气候影响，导致娱乐业从前年下半年开始非常萧条，从原告诉状中陈述的事实也可以印证大气候造成的影响，导致被告宋宏之前的租金偏离市场的承受能力；原告第一项诉请希望继续与被告履行合同，因原告的房屋租不出去，即使打折也租不出去，被告宋宏又受市场影响，支付租金能力明显减弱，原告虽向被告发放催收房屋书面函件，但由于被告确实难以支付，原告即采取停水停电的行为，KTV如果停电，即使有客人，相关设备无法开启，导致无法正常经营，且原告还在此基础上擅自将出租给被告宋宏的讼争房屋大门予以上锁，使被告宋宏存放于内的设备处于不安全状态，也曾发生偷盗事件，公安机关亦介入调查，故被告宋宏认为继续履行合同从客观上讲已经没有必要，要求判令解除合同，在扣除相应期间的租费、被告合理损失的赔偿费用后，被告宋宏同意支付剩余租金，诉讼费用要求法院根据查明的欠款金额调整诉讼费分摊比例。
原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、租赁合同1份，证明原、被告租赁合同成立，约定租金及逾期付款违约金等事实。两被告无异议。本院予以确认。
2、催收租金通知书1份、圆通快递回单2份，证明2013年5月31日原告以快递方式向被告送达催讨租金及违约金通知的事实。两被告无异议。本院予以确认。
3、付款凭证3份，证明被告施芳芳系被告宋宏妻子，其知晓所欠租金，并向原告支付部分租金的事实。两被告无异议。本院予以确认。
4、应付金额及违约金列表，证明被告欠原告的租金、违约金及计算方式。两被告质证后认为原告的计算方法不正确，导致违约金金额有出入。该证据系原告自行制作，被告不予认可，故本院不予认定，本院将根据本案实际案情具体计算相应租金及违约金。
5、绍兴恒柏商厦二、三楼租户（宋宏）欠费清单1份，证明被告结欠2013年6月1日至2014年6月14日的物业费89276.04元，2013年5月至2014年5月的水电费12968.35元的事实。两被告质证后认为需要扣除停水停电期间产生的相关费用后具体计算。本院认为该证据与本案没有关联，系案外人物业管理公司与被告之间的关系，故本院在本案中不作相应认定。
6、婚姻登记记录档案证明1份，证明两被告系夫妻关系。两被告无异议。本院予以确认。
7、被告宋宏出具的承诺书1份，证明被告宋宏承诺若不按时支付房租及其他费用的情况下，自愿接受原告对承租房屋采取切断电源、关闭水闸的措施，由此造成的一切损失由被告宋宏承担。两被告质证后认为承诺书文字表述“自愿接受……”以后的内容只具有选择性，并不是承诺人主动向原告提出，因此从文字理解是原告起草后让被告宋宏签署，且承诺书形成于2010年5月25日，只是针对2010年、2011年期间租金若欠缴可能同意停水停电，但不能扩展为所有期间的租金，承诺书中还表述原告可以立即收回房产，但至今为止原告还要求与被告继续履行合同。本院认为，被告宋宏作为完全民事行为能力人，其所作的承诺系其真实意思表示，具有法律效力，承诺书中不仅承诺了2010年、2011年期间的租金、物业费支付时间和方式，还承诺了其余年度租金的支付时间和方式，以及逾期付款的后果，内容不违反法律规定，故本院对该证据予以确认。
被告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
8、停电告知函1份，证明原告向被告提出最后要求，在2013年3月5日16点之前若不付清欠款，次日即要采取停水停电措施并收回房屋，因此原告在3月6日开始停水停电后应扣除相应租金。原告质证后对证据的真实性无异议，但被告曾向原告书面承诺若不按约付款，同意原告采取停水停电措施。本院对该证据本身的真实性予以确认。
9、提前退租报告1份、定额核定（调整）通知书1份、核准停业通知书1份，证明被告考虑到众多因素，自身支付能力困难，为避免损失向原告提出要求解除租赁关系并向税务机关进行报备的事实。原告质证后认为提前退租报告系被告自行制作，是否送达原告没有相应证据，故对该证据有异议，另定额核定（调整）通知书系纳税材料，核准停业通知书系被告单方申请停业造成，与本案无关。本院对提前退租报告本身的真实性予以确认，但定额核定（调整）通知书及核准停业通知书系被告履行纳税申报义务时与税务机关之间的联系，与本案房屋租赁关系没有关联，故本院在本案中不作相应认定。
10、2012年4月员工工资表1份，证明被告被迫不营业期间仍发放员工工资，造成被告损失的事实。原告质证后认为该工资表系被告的内部情况，原告不清楚，该证据只能证明被告4月份仍在经营。本院认为该证据系被告制作，且与本案无关，故本院在本案中不作相应认定。
11、视频光盘1份、2014年5月26日《绍兴晚报》1份，证明2014年5月26日被告承租房屋开设的KTV大门被锁的事实。原告质证后认为该组证据只能证明2014年5月26日KTV的大门被锁，但无法证明是何人上锁，何时上锁，且事实上并非原告所为，原告对此也并不知情。本院对该组证据本身的真实性予以确认，但只能证明讼争房屋开设的KTV在2014年5月26日当日或2014年5月26日以后的某日拍摄当时处于被锁状态，但无法证明由谁上锁及何时上锁的事实。
12、蕺山派出所受案回执1份，证明被告承租房屋开设的KTV大门被锁的状态是存在的，至于是由谁上锁，被锁时KTV内的物品曾经被盗，报案后派出所人员到场后有人来开锁的事实。原告质证后认为被告的营业场所物品被盗，原告并不知情，且受案回执上的报案人“王关夫”也并非原告公司员工，被告营业场所被锁与原告没有任何关系。本院认为该证据仅显示“王关夫”于2014年4月28日向蕺山派出所报案，与本案无关，故本院在本案中不作相应认定。
13、利润表打印件1份，证明被告经营的KTV每月的营业利润。原告质证认为该打印件属被告内部经营情况，真实性由法庭核实，且与本案无关，被告是否经营、如何经营均与原告无关。本院认为该证据与本案无关，本院在本案中不作相应认定。
14、2013年4月、5月份完税证复印件各1份，证明被告完税的事实。原告质证后认为该证据系复印件，对真实性不予认可，另完税证与本案无关。本院认为该证据与本案无关，本院在本案中不作相应认定。
结合上述经庭审质证的证据及原、被告的庭审陈述，本院对案件事实作如下认定：原告与被告宋宏于2008年6月4日签订《租赁合同》一份，约定由原告将坐落绍兴市县前街23号服饰广场第二、三层，建筑面积约为2387.06平方米的房屋及附属设施出租给被告宋宏使用，租赁期限自2008年6月15日至2018年1月17日止，总租金1688.2万元，第一年租金140万元在合同签订时支付70万元，2008年11月1日前支付70万元，第二年租金148.4万元在2009年5月1日前支付74.2万元，2009年11月1日前支付74.2万元，第三年租金156.8万元在2010年5月1日前支付78.4万元，2010年11月1日前支付78.4万元，第四年租金165.2万元在2011年5月1日前支付82.6万元，2011年11月1日前支付82.6万元，第五年租金173.6万元在2012年5月1日前支付86.8万元，2012年11月1日前支付86.8万元，第六年租金182万元在2013年5月1日前支付91万元，2013年11月1日前支付91万元，第七年租金190.4万元在2014年5月1日前支付95.2万元，2014年11月1日前支付95.2万元，第八年租金198.8万元在2015年5月1日前支付99.4万元，2015年11月1日前支付99.4万元，第九年租金207.2万元在2016年5月1日前支付103.6万元，2016年11月1日前支付103.6万元，第十年租金（7个月）125.8万元，在2017年5月1日前付清。合同另约定在租赁期内物业管理费应同租金同时收取，每年每平方米36元，由被告宋宏直接向物业公司交付，被告宋宏还应负责每月支付该房屋的水、电费，其他相关费用按物业管理条例有关规定并按业主临时公约条款规定自觉向物业公司缴纳。合同还约定被告宋宏逾期支付租金视为违约，原告有权要求被告履行，如被告宋宏在收到原告催讨函之日起5日内仍未支付的，则自违约之日起应每日按逾期未付租金的万分之五向原告支付逾期付款违约金，总逾期超过30天，原告有权解除本合同并收回该房产。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告宋宏使用，自2012年5月1日起，被告宋宏即未按约支付原告相应租金（其中2012年5月3日支付17万元、2012年5月11日支付30万元、2012年5月31日支付5万元、2012年6月29日支付10万元、2012年7月10日支付5万元、2012年9月28日支付10万元、2012年10月23日支付9.8万元、2012年11月20日支付20万元、2012年12月20日支付10万元、2013年1月25日支付10万元、2013年1月30日支付10万元、2013年4月15日支付10万元、2013年5月10日支付10万元），截至2014年5月1日被告宋宏尚欠原告租金人民币294万元。原告于2013年5月30日发函给被告宋宏，要求被告宋宏在5日内缴清拖欠的租金及违约金，但被告宋宏接函后仍未履行付款义务。
另查明，被告宋宏于2010年5月25日向原告出具书面承诺书一份，载明“关于2008年6月4日与浙江恒景置业发展有限公司签订的绍兴市县前街23号服饰广场第二、三层房屋租赁合同的履行一事，根据本人经营情况，现要求浙江恒景置业发展有限公司给予适当优惠。本人承诺按以下方式支付：1、第三年度优惠后租金148.4万元及物业费8.6万元，承诺分别在2010年5月26日之前支付50％，在2010年11月1日之前付清其余50％。2、第四年度优惠后租金156.8万元及物业费8.6万元，承诺分别在2011年5月1日之前支付50％，在2011年11月1日之前付清其余50％。3、其余年度租金保持租赁合同不变。本人承诺严格按照以上时间付款（包括水电费，水电费根据物业公司催交单3天内付清），超出期限7天以上（含7天），自愿接受浙江恒景置业发展有限公司对于本人承租的房屋采取切断电源、关闭水闸，造成的一切损失均由本人自负，且自愿接受与本人解除租赁合同并收回房产”。
同时查明，被告宋宏与被告施芳芳系夫妻关系。
本院认为，原告与被告宋宏之间签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，合同合法有效，双方当事人应按约履行各自的义务。被告宋宏在原告发函催收租金后，仍未按合同约定履行支付租金义务，已构成违约，原告据此要求被告宋宏支付拖欠的房屋租金及逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持；但原告未能提供相应证据证明租赁房屋系两被告夫妻共同租用，或用于共同生活、共同经营，故本院对原告主张要求被告施芳芳支付拖欠的房屋租金及逾期付款违约金的诉请不予支持。关于原告主张要求两被告支付拖欠的物业费及水电费，因合同已约定由被告宋宏直接向物业公司交付，且原告未提供证据证明其受物业公司委托向被告收取物业费、水电费或原告已代被告支付相应的物业费、水电费，故本院对原告的这一诉请不予支持。被告辩称因娱乐行业大环境萧条的影响，使被告支付租金的能力减弱，且原告对讼争的租赁房屋予以上锁，并对讼争的租赁房屋所经营的KTV采取断水、断电措施，导致被告经营损失严重，要求在欠付的租金中予以扣除，本院认为，商业风险必然伴随商业经营而存在，被告宋宏利用承租的讼争房屋经营KTV，享受利润、承担风险，不能只享受利润而把经营风险转嫁于他人，且被告宋宏已于2010年5月25日即向原告承诺若逾期支付租金，自愿接受原告对其承租的房屋采取断水、断电措施，造成的一切损失由被告宋宏自负，故本院对被告的辩称不予采信。另被告宋宏要求解除与原告之间的租赁合同，因被告宋宏存在逾期付款的违约行为，根据合同约定，原告有权选择解除合同或继续履行，现原告要求继续履行上述租赁合同，于法有据，本院予以支持。另关于原告主张的逾期付款违约金计算有误，本院依法予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告浙江恒景置业发展有限公司与被告宋宏继续履行双方于2008年6月4日签订的《租赁合同》；
二、被告宋宏应于本判决生效之日起三十日内支付给原告浙江恒景置业发展有限公司2012年6月15日至2014年12月14日的租金人民币2940000元，并支付截至2014年4月30日的逾期付款违约金人民币348189元，此后的逾期付款违约金以2940000元为基数按日万分之五计算至本判决确定履行之日止；
三、驳回原告浙江恒景置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费33990元，由原告浙江恒景置业发展有限公司负担1106元，由被告宋宏负担32884元，于本判决生效之日起三十日内向本院缴清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 赵 钦
代理审判员 姜卫东
人民陪审员 陈美珍
二〇一四年七月十三日
书 记 员 严莺飞
附页：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。