江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1323民初7号原告：江苏泗阳农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913213001397888753，住所地泗阳县众兴镇北京中路21号。法定代表人：朱彩涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈辉，该公司员工。被告：张庆安，男，1967年3月26日出生，汉族，住泗阳县。被告：韩先玲，女，1968年3月22日出生，汉族，住泗阳县。第三人：张远征，男，1981年2月13日出生，汉族，住泗阳县。第三人：唐海燕，女，1984年1月3日出生，汉族，住泗阳县。原告江苏泗阳农村商业银行股份有限公司（以下简称泗阳农商行）与被告张庆安、韩先玲、第三人张远征、唐海燕债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泗阳农商行的委托诉讼代理人陈辉、被告韩先玲、第三人张远�到庭参加诉讼，被告张庆安、第三人唐海燕经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泗阳农商行向本院提出诉讼请求：撤销被告与第三人签订的泗阳县（房权证号：泗房权证众兴字第××号）买卖合同。事实和理由：2015年1月29日，原、被告签订最高额为80万元的《最高额个人保证担保借款合同》，期限为二年。原告自2016年8月22日起向被告发放贷款7笔，共计80万元。因被告未能按期还本付息，原告诉至法院。被告逾期不偿还债务，于2017年1月3日将涉案房产以不合理的低价转让给第三人，被告明显无资产清偿债务，损害了原告的合法利益。被告张庆安未作答辩。被告韩先玲辩称，张庆安因做生意需要资金，所以卖掉房子，成交价格为68万元，第三人按揭贷款50万元是转到被告张庆安的银行账户上的。2016年6、7月份把钥匙交给第三人的，年底办理的过户手续。被告购买涉案房产的时候首付不到10万元，按揭贷款25万元左右是在泗阳建行做的。第三人张远征述称，两第三人于2016年12月26日与两被告签订房屋买卖协议，总价款为68万元，现金支付18万元，从泗阳建设银行办理按揭贷款50万元，并用此房屋办理了抵押手续，从2017年2月17日开始每个月归还按揭贷款2700元，2017年1月5日办理房屋产权变更登记手续。因想少缴纳税收，所以书面买卖合同上面的价格为41万元。2017年9月份，被告把房子交付给第三人。第三人唐海燕未作陈述。本案的争议焦点为，被告与第三人签订的买卖位于泗阳县房产的合同是否属于恶意串通以不合理低价转让房产的合同。围绕争议焦点，原告向本院提交下列证据加以证实：1、署名“张庆安”于2015年1月21日书写的申请一张，证明登记房产价值100万元的事实；2、被告和第三人在泗阳县房地产管理处备案的《泗阳县存量房屋买卖合同》和江苏增值税普通发票一份，证明房屋买方是张远征，成交价格为41万元；3、（2017）苏1323民初8798号民事判决书一份，证明被告张庆安尚欠原告80万元贷款未还；4、被告张庆安在原告处的《最高额个人保证担保借款合同》一份，证明被告在原告处贷款期限为2015年1月29日至2017年1月20日，合同第六条约定“借款人出现足以影响借款安全的重大不利情形时，应立即书面通知贷款人，并落实贷款人认可的债权保全措施”。被告韩先玲表示不知道上述证据。第三人张远征认为：发票开票金额41万元是为了少交房产税。第三人张远征向本院提交下列证据：1、产权证号为苏（2017）泗阳县不动产权第0000246号不动产权证书一本，证明第三人于2017年1月5日取得涉案房屋的不动产权；2、中国建设银行个人贷款对账单一份，证明第三人每个月归还按揭贷款的情况；3、个人住房（商业用房）借款合同一份，证明第三人购买该房产时在中国建设银行泗阳支行办理按揭贷款50万元；4、中国建设银行银行卡客户交易明细清单一份，证明第三人于2016年12月5日向被告张庆安转账支付首付款18万元。原告对上述证据的质证意见为：对于证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，但是关联性有异议，形成时间在第三人购买被告房产后。41万元的成交价格系不合理低价，证明张庆安主观上存在恶意。证据4真实性无异议，关联性有异议。为了查明涉案房产的真实价值，本院调查该买卖合同的中介泗阳县广源房产经纪有限公司，该中介公司负责人张远波陈述：被告和第三人房屋买卖合同成交价格大概70万元左右，为了少交税收，买卖合同上面价款是40-50万元，但在泗阳建设银行做的按揭贷款大概50万元，当时银行指定评估机构评估房产的价格大概是70万元。原告对本院调查核实不持异议，但是对于成交价格有异议，被告和第三人为了避税，更能说明买卖双方恶意串通，损害国家和第三人的合法利益，属于无效合同。被告张庆安、第三人张远�对本院调查核实均无异议。为核实案件的真实情况，本院依法调取中国建设银行股份有限公司泗阳支行保管的证据：房地产抵押合同、房地产估价报告、个人贷款支付凭证、房产买卖居间合同。房地产抵押合同中载明：张远征用座落在古韵水岸骡马商业街1幢1203室的房屋抵押给中国建设银行股份有限公司泗阳支行，该宗房地产价格评估为73.87万元，贷款金额50万元。房地产估价报告载明：泗阳县古韵水岸骡马商业街1幢1203室房地产在估价时点（二○一六年七月二十六日）的公开市场价格为73.87万元。个人贷款支付凭证载明：2017年1月11日，张远征向中国建设银行股份有限公司泗阳支行借款50万元，该笔款项收款人为张庆安。房产买卖居间合同载明：张庆安、张远征于2016年12月14日签订房产买卖居间合同，张庆安自愿将位于泗阳县骡马商业街1幢1203室房屋转让给张远征，成交价68万元，首付款18万元，余款50万元通过银行按揭贷款方式支付。上述证据，与被告、第三人陈述相印证，本院予以采信。本院经审理认定如下事实：2015年1月29日，被告张庆安、韩先玲作为借款人、原告泗阳农商行作为贷款人签订了一份《最高额个人保证担保借款合同》，约定最高额本金余额不超过80万元。自2016年3月23日至2017年1月10日，两被告共计向原告借款80万元。上述借款到期后，两被告未归还。2017年11月29日原告起诉两被告。本院于2017年12月22日依法作出（2017）苏1323民初8798号民事判决，判决被告张庆安、韩先玲归还原告借款本金80万元及利息，胡茂耀、张建宾、黄国河等保证人承担连带还款责任。张庆安委托宿迁�方元房地产评估咨询有限公司对泗阳县古韵水岸骡马商业街1幢1203室房地产抵押价值评估，该评估公司于2016年7月27日作出宿方元（估）泗阳2016第238号房地产估价报告，确定该委估房地产在估价时点（二○一六年七月二十六日）的公开市场价格为73.87万元。2016年12月5日，第三人张远征通过中国建设银行股份有限公司泗阳支行的银行账户向被告张庆安在该行的银行账户转账18万元。2016年12月14日，被告张庆安与第三人张远征签订了房产买卖居间合同，约定张庆安将其位于泗阳县房产以68万元的价格转让给第三人张远征。2016年12月26日，张远征、唐海燕（借款人）与中国建设银行股份有限公司泗阳支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》及房地产抵�合同，约定：借款人向贷款人借款50万元，用于购买张庆安位于泗阳县商品房，成交价格为68万元，面积为161.07平方米，首付款金额为18万元，借款期限自2016年12月26日至2045年12月26日，贷款人将款项一次性划入张庆安的银行账户。2017年1月11日，中国建设银行股份有限公司泗阳支行放款50万元。自2017年2月11日开始，张远征每个月还款2694.1元。2017年1月5日，张远征、唐海燕办理了古韵水岸·骡马商业街1幢1203室不动产权证书，不动产权证号为苏（2017）泗阳县不动产权第0000246号。现原告以两被告和第三人恶意串通，以明显低于市场价格出售涉案房屋的行为损害了其合法权益为由诉至本院，要求处理。本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人转移财产的行为。是否以明显不合理低价转让财产应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案被告张庆安、韩先玲将自己所有的房产转让给两第三人张远征、唐海燕，第三人张远征、唐海燕支付68万元购房款，结合该房产的估价报告，并不存在不合理低价转让房产，且原告也未提供证据证明双方存在恶意串通低价转让的情形，故原告要求撤销被告张庆安、韩先玲与第三人张远征、唐海燕签订的《泗阳县存量房屋买卖合同》的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合�法》第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告江苏泗阳农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，已减半收取计40元，由原告江苏泗阳农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 陈 坚二〇一八年三月七日书记员 戈杉杉附录法律条文《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。