安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖10民终4号
上诉人（原审原告）：黟县邦兴物业管理有限公司。
法定代表人：程新啟，该公司董事长。
委托代理人：胡斌，该公司职工。
委托代理人：叶力心，祁山法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：黄山市众兴房地产开发有限公司。
法定代表人：陈明谊，该公司董事长。
委托代理人：干方林，安徽干方林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钱慧民。
被上诉人（原审被告）：束家和，。
被上诉人（原审被告）：孙玉红。
上诉人黟县邦兴物业管理有限公司（以下简称邦兴物业公司）、黄山市众兴房地产开发有限公司（以下简称众兴房产公司）因与被上诉人钱慧民、束家和、孙玉红物业服务合同纠纷一案，不服安徽省黟县人民法院于2015年10月26日作出的（2015）黟民二初字第00031号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审审理查明：众兴房产公司系黟县江南一品城小区的开发建设单位。2012年6月1日众兴房产公司与黟县金某物业服务有限公司（以下简称金某物业公司）签订了为期一年的《安徽省前期物业服务合同》，约定由金某物业公司负责黟县江南一品城小区的物业管理，自2012年6月1日起至2013年5月31日止。2013年6月1日、2014年11月16日，众兴房产公司又与邦兴物业公司分两次签订了为期各一年的《安徽省前期物业服务合同》，约定由邦兴物业公司负责江南一品城小区2013年6月1日至2015年5月31日的物业管理。上述三份物业服务合同均约定商业物业服务费标准均为0.4元／月／平方米。
在金某物业公司及邦兴物业公司负责江南一品城小区物业服务期间，钱慧民、孙玉红、束家和分别从众兴房产公司租赁了商铺，《商铺租赁合同》均约定物业服务费由承租方向物业管理单位交纳。钱慧民租赁的江南一品城旅游商贸城2号楼109号、110-1号铺，面积共计632.45平方米，租期为2011年11月7日至2017年11月6日。2012年9月8日钱慧民交费2400元，金某物业公司出具收据一张，收款事由为“从2012年6月1日至2013年5月30日止物业管理费”，2014年12月13日，钱慧民缴费500元，邦兴物业公司出具收据一张，收款事由为“13-14年预付物业费”。后钱慧民与众兴房产公司解除了《商铺租赁合同》，钱慧民的租期至2015年1月30日止。
孙玉红租赁的江南一品城旅游商贸城5号楼301-2号商铺面积为1336平方米，租期为2011年6月1日至2016年5月31日。束家和租赁的江南一品城旅游商贸城5号楼301-1号商铺面积为1263平方米，租期为2011年12月31日起至2013年12月31日止。二人将承租房屋均用作“黟县家和家具城”的经营场所。2011年8月26日孙玉红分两次各交费3100元、400元，金某物业公司出具收据二张，收款事由分别为物业管理费“2011年6月1日至2012年5月31日”、“装潢垃圾费”，2012年8月5日孙玉红交费3100元，金某物业公司向孙玉红出具收据一张，收款事由为黟县家和家具城“从2012年6月1日至2013年5月30日止物业管理费”，2014年8月12日黟县家和家具城交费1000元，邦兴物业公司出具收据一张，收款事由为“预付物业费”，2014年12月2日黟县家和家具城交费1000元，邦兴物业公司出具收据一张，票据备注有“14度”字样。邦兴物业公司认为，钱慧民、孙玉红、束家和欠付其物业服务费，为此诉至原审法院请求判令钱慧民、孙玉红、束家和支付其物业服务费32470.48元，众兴房产公司承担连带给付责任，并由其等承担本案诉讼费。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，众兴房产公司作为建设单位与邦兴物业公司签订的《安徽省前期物业服务合同》、众兴房产公司作为业主分别与钱慧民、束家和、孙玉红签订的《商铺租赁合同》，均系相关当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，相关当事人均应依约全面履行。钱慧民、束家和、孙玉红承租商铺后未依约向物业服务企业足额交纳物业服务费，故邦兴物业公司要求钱慧民、束家和、孙玉红交纳欠交物业服务费，众兴房产公司承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，应予支持，交费标准应按照《安徽省前期物业服务合同》确定的0.4元／月／平方米计算。邦兴物业公司要求钱慧民、束家和、孙玉红向其支付金某物业公司管理期间的欠付物业费的诉讼请求，因钱慧民、束家和、孙玉红均已交清上述期间的物业服务费，故该诉请缺乏事实依据，不予支持。
众兴房产公司认为部分物业服务费超过诉讼时效，因邦兴物业公司主张物业服务费的时间与钱慧民、束家和、孙玉红应交费用时间均未超过2年诉讼时效期间，故众兴房产公司的辩论意见无法律依据，不予采纳；众兴房产公司、束家和、孙玉红认为邦兴物业公司存在服务质量问题，钱慧民、束家和、孙玉红已经按照与邦兴物业公司协商确定的数额交清了物业服务费，但并未就物业服务存在问题及与邦兴物业公司另行协商确定了物业服务费标准、数额等事实提供证据予以证明，结合收据记载内容不能确定钱慧民、束家和、孙玉红已交清物业服务费，故该辩论意见缺乏事实依据，不予采纳；众兴房产公司认为，邦兴物业公司收取的费用数额、内容，应以公司账本、发票所载内容为准，因收据系开具给交款人的有效付款凭证，相关物业服务费收据已明确载明了收费事项、金额等内容，故众兴房产公司的相关辩论意见没有法律依据，不予采纳；束家和、孙玉红主张2014年共向邦兴物业公司交纳物业服务费2800元，其中800元邦兴物业公司没有出具票据的事实，因孙玉红、束家和并未就交款数额提供充分证据予以证明，相关主张缺乏事实依据，故不予认定；2015年1月30日钱慧民退租后的物业服务费不应由其交纳，所涉物业服务费邦兴物业公司可另行主张。束家和所租商铺的租期于2013年12月31日截止后，2014年度以家和家具城名义交纳的物业服务费应系交纳孙玉红承租商铺的物业服务费。综上，钱慧民欠交2013年6月至2015年1月间的物业服务费为632.45平方米×0.4元／月／平方米×20月-500元=4559.6元；束家和欠交2013年6月至2013年12月间的物业服务费为1263平方米×0.4元／月／平方米×7月=3536.4元；孙玉红欠交2013年6月至2015年5月间的物业服务费为1336平方米×0.4元／月／平方米×24月-2000元=10825.6元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、钱慧民于判决生效之日起三日内支付邦兴物业公司物业服务费4559.6元；二、束家和于判决生效之日起三日内支付邦兴物业公司物业服务费3536.4元；三、孙玉红于判决生效之日起三日内支付邦兴物业公司物业服务费10825.6元；四、众兴房产公司对上述款项承担连带清偿责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费612元，依法减半收取306元，由邦兴物业公司负担128元，钱慧民负担43元，束家和负担33元，孙玉红负担102元。
原审宣判后，邦兴物业公司与众兴房产公司均不服原审判决，向本院提起上诉。邦兴物业公司上诉称：1.原审判决漏算2012年6月1日至2013年5月31日的物业服务费，该时间段的物业服务实际也是邦兴物业公司提供的；2.原审判决认定物业费给予了优惠无事实依据。综上，请求二审法院撤销原判，改判增加物业费13548.88元及违约金13375.74元。
众兴房产公司辩称：1.邦兴物业公司的上诉请求和事实理由不一致，在理由当中没有提到违约金；2.邦兴物业公司上诉的事实和理由不成立，原审法院查明的事实不清，邦兴物业公司应将账目提交法庭。综上，邦兴物业公司的上诉理由不能成立，应予驳回。
众兴房产公司上诉称：1.原审判决认定事实不清，适用法律错误，钱慧民、束家和、孙玉红均已交清物业费，邦兴物业公司应提交账簿已供核实；2.原审对反诉视而不见，违法法定程序；3.双方的合同的第三十六条约定众兴房产公司不承担连带责任。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判驳回邦兴物业公司的原审诉请。
邦兴物业公司辩称：1.钱慧民等三人承租的店面是众兴房产公司所有的空置房，根据物业合同约定，邦兴物业公司不仅有权向钱慧民等三人收取每平方米0.4元的物业管理费，同时众兴房产公司应当承担连带责任。2.在程序上原审审理符合法律规定，对于众兴提起的反诉，原审在口头上已告知另行起诉；3.其他与上诉理由一致。
双方当事人的举证、质证意见同原审，本院的认证意见也同原审。二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼主张，有责任提供证据证明。邦兴物业公司上诉称钱慧民、束家和、孙玉红欠付2012年6月1日至2013年5月31日止的物业费，但未能提供充分证据证明金某物业公司已将收取该时间段的物业费的权利让与邦兴物业公司，且钱慧民与孙玉红均提供收据证明该时段的物业费已经交纳，故邦兴物业公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。经查，钱慧民2015年1月30日退租，束家和承租商铺于2013年12月31日截止，故此后的物业费不应由其承担。综上，原审判决物业费计算并无不当，而违约金不在原审诉请范围内，本院不予审查。众兴房产公司上诉称钱慧民、束家和、孙玉红均已交清物业费，亦未提供证据证明，且众兴房产公司仅承担连带清偿责任，实际义务人钱慧民、束家和、孙玉红均未上诉，视为认可原审认定的欠付物业费数额，故对众兴房产公司的该项上诉理由本院不予支持。经查，在原审法院2015年9月11日的谈话笔录中，众兴房产公司已向原审法院申请撤回反诉，故原审法院对反诉未予审理并未违反法定程序。而众兴房产公司未能提供证据证明邦兴物业公司存在双方合同第三十六条约定的可拒绝支付剩余物业费的情形。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费746元，由上诉人黟县邦兴物业管理有限公司负担473元，上诉人黄山市众兴房地产开发有限公司负担273元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 征
审 判 员 胡泽萍
代理审判员 陈 虹
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 汪 希
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。