上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8290号
上诉人（原审被告、反诉原告）：仲斌海，男，1962年5月29日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：牛雪松，上海市永怡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张嘉亮，男，1987年6月18日生，汉族，户籍地山东省临朐县，现住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陶桃，女，1986年9月2日生，汉族，户籍地山东省临朐县，现住上海市浦东新区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：肖安华，上海市东吴律师事务所律师。上诉人仲斌海因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初22635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2015年12月25日，张嘉亮、陶桃、仲斌海签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定乙方（张嘉亮、陶桃）购买甲方（仲斌海）位于上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称系争房屋），转让价款为140万元（人民币，下同）。甲、乙双方确认，在2016年2月29日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，……逾期付款超过20日，则甲方有权单方以书面形式解除与乙方的买卖合同。乙方在收到解除合同的书面通知之日起七日内除支付前款的逾期违约金外，还应当按总房价的20%支付违约金。附件三：第一笔购房款乙方于2015年12月25日前支付420,000元整，第二笔购房款乙方向银行申请贷款980,000元整。乙方委托银行于收到他项权利证明后将审批通过的贷款直接汇入甲方账户。张嘉亮、陶桃于2015年12月21日向仲斌海支付了定金15,000元，2015年12月25日又支付了405,000元。2016年3月，张嘉亮、陶桃起诉至法院要求：1、仲斌海协助张嘉亮、陶桃将系争房屋过户至张嘉亮、陶桃名下；2、仲斌海按总房价20%支付逾期交房违约金28万元。原审审理中，张嘉亮、陶桃撤回上述第二项诉讼请求。仲斌海不同意张嘉亮、陶桃的诉讼请求，并提出反诉要求：1、解除张嘉亮、陶桃、仲斌海签订的《上海市房地产买卖合同》；2、张嘉亮、陶桃承担违约金28万元及利息（以房屋总价为本金，按照银行同期贷款利率的标准，计算日期自查封之日起至解封之日止）。原审庭审中，仲斌海陈述签订买卖合同前，已经告知过上海XX有限公司房地产中介（以下简称中介）工作人员项某其动迁协议已经遗失了。签订合同后，项某陪同其一起至房地产交易中心调取了配房单，因为自己身体不适，委托项某一周后领取该配房单。仲斌海方家庭人员户口确实都在原被拆迁房屋内，项某也曾就此事询问过仲斌海。2016年2月28日项某通知其去办理一张新工商银行卡，仲斌海下午即办妥送至中介处。项某于2016年3月22日通知其张嘉亮、陶桃贷款已经审批通过，何时可以去过户。仲斌海认为张嘉亮、陶桃付款迟延，现在已经超过了合同约定的过户期限，故不同意再去过户。经张嘉亮、陶桃申请，中介人员项某出庭作证：签订居间协议后在与仲斌海聊天的过程中，仲斌海表示动迁协议可能丢了。签订买卖合同后，办理贷款的银行工作人员表示贷款需要动迁协议的，仲斌海表示回去再找一找，后来回复找不到了。银行工作人员就要求去交易中心调取配房单，从申请配房单到实际拿到需要一周时间。银行工作人员后来又打电话给其询问仲斌海方家庭人员的户口为何还在原拆迁房子内，于是其又与仲斌海联系后再告知银行，银行工作人员表示这需要报上级审批。后来又应银行要求通知仲斌海办理一张新的工商银行卡。签订合同后，仲斌海前妻曾打电话给其，表示仲斌海与儿子因本案房屋买卖在吵架，不打算卖房了。按照正常程序贷款可以于合同签订后两个月内审批通过。合同签订后张嘉亮、陶桃贷款所需材料已经按时配齐。在审理中，张嘉亮、陶桃坚持要求仲斌海继续履行合同，协助张嘉亮、陶桃办理过户手续。另张嘉亮、陶桃表示现在已经办理了组合贷款的手续，贷款合同已获批（经核实，于2016年3月16日审批通过）。为防止以后发生贷款障碍，张嘉亮、陶桃将购房余款980,000元交至法院代管款账户作为继续履行涉案买卖合同的保证，若以后发生贷款障碍，则同意以该笔款项作为房款支付给仲斌海。另张嘉亮、陶桃表示办理过户过程中产生的税费由张嘉亮、陶桃承担。原审认为，双方之间的《买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。仲斌海认为第二笔房款约定以贷款形式支付，且该贷款应在约定过户日期即2016年2月29日前划入仲斌海的账户才配合办理过户，但该贷款未在该日期前划入仲斌海账户，属张嘉亮、陶桃违约。仲斌海认为贷款应在过户前划入仲斌海的账户的说法未有合同约定，且也不符合实际房屋买卖贷款操作流程。本案中合同约定2016年2月29日前办理过户，则张嘉亮、陶桃贷款最迟应于2016年2月29日审批通过即可。事实上张嘉亮、陶桃申请的贷款于2016年3月16日审批通过。张嘉亮、陶桃认为系仲斌海原因导致贷款审批延迟。中介陈述：按照正常程序贷款可以于合同签订后两个月内审批通过。合同签订后张嘉亮、陶桃贷款所需材料已经按时配齐，由于仲斌海需调取配房单、户口问题及更换银行卡，加上当时正值房屋买卖高峰，银行贷款量多，故导致贷款审批延迟。仲斌海对于调取配房单、就户口问题与中介沟通及更换银行卡三节事实均予认可。法院认为之所以出现上述问题，与双方在签订合同前对动迁房买卖要求均不熟悉有关，更换银行卡也并非张嘉亮、陶桃、仲斌海的过错。另外双方对于贷款审批期间遇到春节放假，也没有考虑周全。故最终导致贷款审批通过延迟并非可完全归责于张嘉亮、陶桃、仲斌海任何一方。至于仲斌海称张嘉亮、陶桃社保缴纳期限未满五年属于限购对象，因张嘉亮、陶桃、仲斌海双方买卖合同签订于仲斌海主张的限购政策之前，不适用该限购政策，故法院对仲斌海意见不予采纳。审理中，张嘉亮、陶桃将未付余款全额缴入法院代管款账户作为履约保证，涉案买卖合同具备继续履行的条件，故张嘉亮、陶桃要求继续履行合同，法院予以支持。张嘉亮、陶桃愿意承担办理过户过程中所要缴纳的所有税费，并无不当，法院予以确认。综上，法院对仲斌海反诉要求解除合同、支付违约金及利息均不予支持。原审法院于二○一六年六月二十一日依法作出判决：一、仲斌海于判决生效后十日内协助张嘉亮、陶桃办理上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室的房屋产权登记至张嘉亮、陶桃名下，办理过户过程中所要缴纳的所有税费由张嘉亮、陶桃承担，过户同时张嘉亮、陶桃给付仲斌海剩余房款980,000元；二、驳回仲斌海的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17,400元（张嘉亮、陶桃已预交19,920元），减半收取计8,700元，财产保全费5,000元，合计13,700元，由仲斌海承担。反诉案件受理费计9,960元（已减半收取），由仲斌海负担。判决后，仲斌海不服，上诉称，双方在合同中约定2016年2月29日之前应当办妥贷款审批手续，同时约定逾期超过20天上诉人有权解除合同，实际履行中被上诉人的贷款逾期超过20天，上诉人依法享有解约权并已经于2016年3月27日将解约函发给被上诉人，故双方的合同已经依法解除；上诉人已经将房屋出售给案外人，房屋已实际交付，案外人也付清了全部款项，故上诉人与被上诉人之间的合同客观上已经不能继续履行；被上诉人的诉讼请求是要求继续履行合同，但在庭审中却直接要求过户，这属于诉讼请求的变更，但是原审法院没有给上诉人答辩期，程序不当。请求二审法院撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张嘉亮、陶桃辩称，合同签订后被上诉人立即申请了贷款，贷款审批过程中由于上诉人资料不齐才导致延误，且贷款在2016年3月16日就审批下来，并没有超过合同约定的20天，上诉人不享有解约权，诉讼前被上诉人也没有收到过上诉人的解约函；上诉人主张其将房屋出售给他人不是事实，王某系上诉人前妻，他们之间的买卖合同是虚假的。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理期间，上诉人提供如下证据材料：1、个人一手房、二手房按揭贷款流程一份，用以证明正常办理贷款手续仅需1个月，而本案贷款时间是80天，比正常贷款时间长很多；2、上诉人与王某签订的房地产买卖合同及转账凭证、照片，用以证明上诉人已经将房屋出售给王某，王某已经付款并占有使用系争房屋。被上诉人经质证认为，对证据1真实性不认可，且不具有证明效力；对证据2也不认可，王某是上诉人前妻且参加了一审庭审的旁听，整个一审期间从来没有说过购买了系争房屋，故该买卖合同显然是上诉人为了诉讼利益伪造的，不属实。本院经审查认为，对证据1，从证据形式来看，仅是一份打印的材料，反映的是需要办理贷款的相关资料，至于下面手写部分不能反映书写人员的身份，也并不具有相关证明效力，故本院对该证据不予采纳；对证据2，首先，王云兰系上诉人前妻，两人存在一定利害关系；其次，上诉人与被上诉人之间已经网签买卖合同，即使上诉人认为被上诉人违约其享有解约权，但在合同相关事宜尚未处理完毕的情况下，上诉人立即与王某另行签订买卖合同显然有违常理，且对于合同首付款80万元的支付情况上诉人未能进行举证；再次，根据上诉人提供的买卖合同，该合同签订时间是在2016年3月30日，而本案被上诉人提起诉讼的时间是2016年3月29日，原审开庭时间是在2016年5月5日，上诉人还曾向原审法院申请延期举证，在整个原审诉讼期间，上诉人从未向法院提及已经另行出售房屋的相关事宜；故本院对上诉人提供的该组证据材料的真实性存在合理怀疑，不予采信。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的买卖合同合法有效，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人主张因被上诉人逾期办理贷款审批手续超过20天故其享有解约权，对此，根据双方合同约定，被上诉人应在2016年2月29日办理过户手续前办妥贷款审批手续，实际履行中被上诉人的贷款在2016年3月16日通过审批，确实存在逾期，然根据中介人员及上诉人自认的事实，在办理贷款审批手续过程中，存在需要上诉人给予配合的情形，包括调取配房单、更换银行卡等，上诉人也未能举证证明存在因被上诉人的原因导致贷款审批迟延的情况，故本案贷款审批逾期通过的责任并不在被上诉人，况且实际逾期的天数也仅有16天，故上诉人以被上诉人逾期办理贷款审批手续超过20天为由主张其享有单方解约权缺乏依据，该上诉理由本院不予采信。鉴于上诉人不享有解约权，故其向被上诉人发出的解约通知函不发生合同解除的法律效力，被上诉人要求继续履行合同于法有据，应予支持。关于上诉人主张已将房屋另行出售给案外人故合同客观上无法履行的上诉理由，本院在证据认证部分已经对上诉人提供的该组证据材料进行了论述，上诉人在与被上诉人签订买卖合同且相关事宜尚未处理完毕的情况下，即与其前妻另行签订买卖合同，且在一审期间从未提及该事实，故本院对上诉人主张的该节事实难以采信；上诉人通过这一方式对抗被上诉人要求继续履行合同的合法诉求，有违公平合理及诚实信用原则，本院对上诉人该上诉主张不予采信。综上所述，原审法院在查明事实的前提下依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人仲斌海的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,960元，由上诉人仲斌海负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
审 判 员 郑卫青
代理审判员 严佳维
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……