文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初9838号原告：广州和顺物业管理公司，住所地广东省广州市天河区天府路233号1917房，统一社会信用代码91440101190497897F。法定代表人：洪毅玲，总经理。委托代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。被告：龙启石，男，1974年8月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州和顺物业管理公司（以下简称“和顺公司”）诉被告龙启石物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和顺公司的委托代理人杨金娜、被告龙启石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和顺公司诉称：原告是具有一级资质的物业服务企业，从2008年至今为被告所居住的“翠湖山庄”社区（下称“该社区”）提供物业服务，与该社区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定被告月底之前应当向原告交纳当月物业服务费；逾期则按所欠交费用每日千分之一计收滞纳金。被告作为该社区14号楼805房住户，享受了原告依约提供的物业管理服务，同时被告也负有支付物业服务费的义务。然而，被告自2013年7月至今一直拖欠物业服务费，期间虽经原告多次催告，仍拒不缴纳。根据上述事实和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，原告认为：被告系“翠湖山庄”社区的住户，接受了原告所提供的物业服务，依约应支付物业服务费。但被告长时间拖欠物业服务费，构成违约且严重影响原告的正常经营，原告有权依法追讨物业服务费并要求被告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付自2013年7月1日至2016年1月14日期间的物业服务费3741.6元（每月物业管理费为122.4元）；2、被告向原告支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金（以每月物业管理费为本金，按日千分之一的标准，自次月1日起计至实际付清之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。被告龙启石辩称：一、原告起诉前从来没有向被告催收服务费，因此原告提出收取被告2014年8月25日之前的物业服务费已超过诉讼时效。二、被告延期支付物业服务费，唯一的原因在于原告多次、长期违反合同条款，物业服务质量和水平太差，翠湖小区不但到处呈现脏、乱、差情形，而且业主的人身安全、财产安全也遭受严重的威胁和侵害。且原告没有尽到维修、安保、消防、车位管理等的物业服务责任。三、从事情发生的过程和因果关系来看，是原告首先违反合同条款，长期严重违约甚至侵害诸多业主包括被告的合法权益，这是整个案件的原因，而被告是在多次采用各种方式希望原告能够改正而毫无效果之后，才被迫延迟支付物业服务费的。四、面对原告的恶劣行径，被告与其他18位业主一起，于2016年1月14日就服务合同纠纷在贵院起诉了原告，案号为（2016）粤0106民初2038号，该案已于2016年4月19日、2016年5月12日、2016年8月9日三次开庭审理，被告在该案中提出要求原告为其极端恶劣和差劲的物业服务提出整改措施，以书面形式在小区宣传栏、各楼栋大堂和电梯张贴并保留30天等多项诉请。经审理查明：1993年5月22日，原告经准予从事物业管理活动，是具备壹级物业管理资质的物业管理企业法人。被告为广州市天河区黄埔大道中路翠湖街14号805房（以下简称“涉案房屋”）的产权人，涉案房屋建筑面积为84.4056平方米。2010年12月11日，原告（乙方）与广州市翠湖山庄社区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定甲方续聘乙方为翠湖山庄提供物业服务；乙方提供的物业服务包括以下事项：1、制订物业服务工作计划并组织实施，根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定物业服务的各项制度；2、房屋共用部位（承重结构、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管）的日常维修、养护和管理；3、共用设施设备的日常维护养护、运行和管理；4、附属建筑物、构筑物（包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、中庭花园的木屋、士多店、停车场、水系、护栏、围墙、游泳池等，但属于甲方经营性设施或部位的维修费用除外）的维修、养护和管理；5、公共绿地、园林、金鱼池的清洁和养护；6、清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等；7、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；8、协助做好安全防范工作等；合同期限为自2011年1月15日至2016年1月14日；住宅物业按建筑面积计算物业管理费，标准为1.45元/平方米/月，业主当月月底前向乙方交纳当月物业服务费；业主逾期的，按所欠交费用每日1‰计收滞纳金；等内容。关于被告提出的诉讼时效问题。原告提交了日期为2016年1月7日的《律师函》（函称被告从2013年7月至今一直拖欠物业管理费，要求被告于收到律师函后七日内向原告交清2013年7月至2015年12月的物业管理费3672元）、《邮寄详情单》（邮单号1026418144218，收件人显示为龙启石，收件人地址为涉案房屋，内件品名为文件资料）及《EMS妥投证明》（加盖有广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司速递业务档案专用章，显示邮单号为1026418144218的邮件于2016年1月8日收寄，2016年1月8日本人签收），证明原告曾向被告寄送催费函件。经质证，被告对上述证据的真实性予以确认。关于被告主张的原告没有尽到维修、安保、消防、车位管理等的物业服务责任等问题，被告提交相关照片及录像证明翠湖山庄小区车辆乱停乱放、消防通道占用、保安围攻业主及小区垃圾成堆等问题。原告对此持有异议，认为被告的陈述不属实，且认为原告已按照合同提供相应的物业服务，由于物业服务是动态长期的过程，物业服务合同本身具有长期性及综合性的特性，有多项服务内容组成，物业使用人不能因某项物业服务的瑕疵拒绝交纳物业管理费。庭审中，被告确认涉案房屋每月物业管理费为122.4元，并称其自2011年入住涉案房屋以来从未延迟缴纳物业管理费，基于对原告于2013年9月18日原告的不作为行为非常不满，故未缴纳2013年7月1日起的物业管理费，亦不同意原告所主张的滞纳金。本院认为：原告与广州市翠湖山庄社区业主委员会签订了《物业服务合同》，并对涉案房屋所在小区实施物业管理。被告虽对原告提供的物业管理服务存在诸多不满，但实际上接受了原告的服务，双方已经形成了物业服务合同关系，被告应按《物业服务合同》的约定向原告支付物业管理费。原告现主张被告支付2013年7月1日至2016年1月14日期间的物业管理费。其一，被告关于原告主张的物业管理费已超过诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。根据合同约定，被告应于每月月底前向原告交纳当月物业管理费，原告于2016年1月8日向被告（地址为涉案房屋地址）邮寄《律师函》催收物业管理费，且相应妥投证明显示该邮件于2016年1月8日被本人签收，本院对原告关于其通过邮寄法律函向被告追讨物业管理费的主张予以采信。因2014年1月的物业管理费原告可在2014年1月底前主张，在原告未能提供证据证明其于2016年1月8日向被告发出法律函之前曾向被告催收物业管理费的情况下，2014年1月之前的物业管理费已经丧失胜诉权，本院不予支持。其二，被告关于原告对翠湖山庄小区没有尽到维修、安保、消防、车位管理等的物业服务责任的抗辩，被告称其与涉案小区部分业主已就被告的物业服务质量问题另案提起诉讼，且因物业管理服务是长期动态的过程，被告的上述抗辩只能证明在某一时间小区物业管理的状况，且原告在管理服务上的瑕疵亦不能免除被告应支付物业管理费的义务，不应以此作为理由拒绝支付物业管理费。综上所述，被告应向原告缴纳2014年1月1日至2016年1月14日期间的物业管理费，原、被告均确认涉案房屋每月物业管理费为122.4元，故被告应向原告支付2014年1月1日至2016年1月14日期间的物业管理费共计2992.88元（122.4元/月×24个月＋122.4元/月÷31天×14天）。被告拖欠物业管理费，应承担相应的违约责任。现原告主张滞纳金按每日千分之一的标准，自次月1日起计至被告实际清偿之日止。被告原告主张的上述滞纳金持有异议，鉴于原告未对其实际损失进行具体举证，基于公平原则，本院酌情将滞纳金计付标准调整为按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，故被告应向原告支付拖欠2014年1月1日至2015年12月31日期间物业管理费的滞纳金每月以当月拖欠的物业管理费122.4元为本金，2016年1月1日至2016年1月14日期间物业管理费的滞纳金以当月拖欠的物业管理费55.28元（122.4元/月÷31天×14天）为本金，均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，分别自次月1日起计至付清之日止，根据公平合理原则，每月滞纳金均以不超过当月物业管理费为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告龙启石自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州和顺物业管理公司支付广州市天河区黄埔大道中路翠湖街14号805房2014年1月1日至2016年1月14日期间的物业管理费2992.88元；二、被告龙启石自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州和顺物业管理公司支付拖欠上述物业管理费的滞纳金（其中2014年1月1日至2015年12月31日期间滞纳金每月以当月拖欠的物业管理费122.4元为本金，2016年1月1日至2016年1月14日期间滞纳金以当月拖欠的物业管理费55.28元为本金，均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，分别自次月1日起计至付清之日止；每月滞纳金均以不超过当月所拖欠的物业管理费本金为限）；三、驳回原告广州和顺物业管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州和顺物业管理公司负担10元，由被告龙启石负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  黎粤花人民陪审员  黄凤君二〇一六年十二月十五日书 记 员  梁怡筠廖嘉欣判决书已于2016年   月   日送达