成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0114民初7113号原告：张艳，女，汉族，1979年1月21日出生，住四川省黑水县。委托诉讼代理人：李波，成都市成华区和达法律服务所法律工作者，一般授权代理。被告：敏琳，女，回族，1997年3月11日出生，住甘肃省临潭县。被告：四川汇融置业有限公司，住所地成都市锦江区锦华路三段88号。法定代表人：薛超群，总经理。委托诉讼代理人：杨建忠，男，汉族，1962年8月2日，住成都市成华区，系公司员工，一般授权代理。原告张艳与被告敏琳、四川汇融置业有限公司（以下简称汇融公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月20日受理后�依法由审判员黄文利适用简易程序审理，由于被告敏琳下落不明，案件转为普通程序，公告向其送达了诉讼文书，由审判员黄文利担任审判长，与人民陪审员黄剑、李建组成合议庭，于2018年1月23日公开开庭进行了审理，原告张艳及委托诉讼代理人李波、被告汇融公司的委托诉讼代理人杨建忠到庭参加诉讼，被告敏琳公告期届满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告张艳向本院提出诉讼请求：请求判令1.敏琳继续履行2013年7月21日签订的房屋买卖合同，并及时协助办理房屋产权过户手续。2.敏琳和汇融公司及时为张艳办理位于成都市新都区“汇融·达令港”3栋1单元20层7号商品住房的产权证书。3.敏琳向张艳支付代其向成都市住房置业融资担保有限公司多交付的60000元以及青羊法院产生的执行费�（购房代偿款130610.18元、违约金17711.82元、律师费7200元、诉讼费3878元、公告费600元，共计160000元，扣除购房尾款100000元，实际张艳多支付了60000元）。事实与理由：2010年7月20日，殷晓霞与汇融公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于成都市新都区“汇融·达令港”3栋1单元20层7号商品房。2012年，殷晓霞去世，该房屋经法院调解，由敏琳继承取得。2013年7月21日，通过房产中介公司，敏振龙（敏琳的父亲）、敏琳与张艳签订了《房屋买卖合同》，将该房屋以348000元的价格出卖给张艳。合同签订当日，张艳支付了8000元定金。2013年7月25日支付购房款200000元，当日、敏振龙、敏琳将房屋交付。2013年10月23日，张艳转款40000元给敏振龙。合同约定房屋尾款100000元待办完过户手续后付清。房屋交付后，张艳已装修入住。该房屋系殷晓霞按揭购买，其去世后，敏琳未按期偿还银行贷款，由成都市住房置业融资担保有限公司向银行承担了担保责任。成都市住房置业融资担保有限公司起诉敏琳主张权利，成都市青羊区人民法院做出（2015）青羊民初字第5231号民事判决书。现张艳已代敏琳向成都市住房置业融资担保有限公司支付了160000元，注销了房屋的抵押登记，并解除了查封。被告敏琳未作答辩。被告汇融公司辩称，殷晓霞去世后，由于所交资料不齐，房屋没有办理产权证。现房屋的抵押登记注销，没有查封，汇融公司愿意协助办理产权过户手续。经审理查明，2010年7月20日，殷晓霞与汇融公司签订了《商品房买卖合同》，约定殷晓霞购买汇融公司开发的位于成都市新都区“汇融·达令港”房屋，测绘建筑面积67.8平方米，房价款274949元，殷晓霞采取贷款方式支付购房款。2012年殷晓霞去世，殷晓霞的父亲殷寅生起诉敏琳（殷晓霞的女儿）继承纠纷案件，即（2012）新都民初字第72号案件，经调解双方达成了协议，位于成都市新都区“汇融·达令港”房屋归敏琳所有，该房屋的银行按揭贷款由敏琳负责偿还。2013年7月21日，敏振龙、敏琳（甲方）与张艳（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定张艳以348000元购买该套房屋，协议载明：“乙方第一次支付购房定金8000元，第二次在市房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出据受理单（或者办理产权公证）乙方再付给甲方200000元，第三次余款待办完过户手续后，乙方拿到房屋和新产权证的同时付清100000元。”2013年7月25日，敏振龙作为敏琳的法定代理人，向张艳出具了《收条》，载明：“今收到张艳购新都大丰镇达令港三栋房款208000元（贰拾万零捌仟元）如果甲方违约，双倍赔偿给乙方房款及装修费，乙方违约，房款不退回。”敏琳在该《收条》签名确认，当日，敏振龙、敏琳将房屋的钥匙及买房的相关手续交付张艳。2013年10月23日，张艳通过银行转账汇款39950元给敏振龙，汇款手续费50元。之后，张艳将房屋装修入住，由于敏琳未协助张艳办理房屋的过户手续，遂引发纠纷。另查明以下事实：一、成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称担保公司）为殷晓霞按揭购买房屋向中国建设银行股份有限公司四川省分行（以下简称建行四川分行）提供连带保证担保。2010年8月27日，担保公司（抵押权人）与殷晓霞（抵押人）签订《个人住房抵押（反担保合同）》。敏琳继承了殷晓霞购买的该套房屋后，逾期未归还贷款，由担保公司代敏琳向建行四川分行偿还了贷款本息，于2015年3月31日结清了该房屋的按揭款。二、担保公司起诉敏琳追偿权纠纷案件，成都市青羊区人民法院受理后，于2016年2月20日作出（2015）青羊民初字第5231号民事判决书，判决敏琳于判决生效后十日内支付担保公司代偿银行的贷款本息130610.18元、违约金41100元、律师代理费7200元，并判决担保公司对位于成都市新都区“汇融·达令港”房屋享有优先受偿权。三、2017年8月1日，张艳（乙方）与担保公司（甲方）签订了《和解协议》，载明：“1.甲方同意减免敏琳（殷晓霞的继承人）所欠的部分违约金及迟延履行期间产生的债务利息，即违约金按照17711.82元收取，乙方签订本协议时三日内代敏琳向甲方归还上述所有欠款合计16万元整（包含代偿款130610.18元、律师费7200元、诉讼费3878元、公告费600元、违约金17711.82元）。2.因该案已向青羊区人民法院申请强制执行，产生的执行费由乙方承担并自行缴纳。3.乙方将所有款项付清后7个工作日内，甲方向乙方出具办理抵押登记注销的相关手续并向法院申请结案及解封。”当日，张艳代敏琳向担保公司支付了16万元。四、目前，案涉房屋没有抵押及查封。上述事实有《商品房买卖合同》、（2012）新都民初字第72号民事调解书、《房屋买卖合同》、《收条》、银行汇款凭证、结清证明、（2015）青�民初字第5231号民事判决书、《和解协议》、收据、交易明细、网签合同信息查询记录以及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，敏琳通过继承，取得了位于成都市新都区“汇融·达令港”3栋1单元20层7号房屋的权利，其与张艳签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。由于敏琳未履行归还银行贷款的义务，致使担保公司承担了还款的保证责任。担保公司向敏琳行使追偿权，其债权已经法院判决予以了明确。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条第一款规定：“……取得抵押物所有权的受�人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”根据该规定，现张艳自愿代敏琳结清债务，涤除案涉房屋的抵押，张艳行使涤除权后取得了追偿权。张艳共计向担保公司支付了16万元，抵扣其应支付的购房款10万元，张艳为敏琳代偿了6万元，张艳要求敏琳给付该款项，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。张艳主张代敏琳支付青羊法院产生的执行费，其没有提供证据予以证明，对其诉讼请求本院不予支持。现张艳已履行完购房款的支付义务，其要求敏琳办理案涉房屋的产权证，符合法律规定，本院予以支持。由于殷晓霞意外死亡，汇融公司尚未办理案涉房屋的产权证，敏琳经继承取得了《商品房买卖合同》的权利，现敏琳通过《房屋买卖合同》已将合同的权利转让给张艳，故汇融公司可以直接为张艳�理案涉房屋的不动产权证。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告敏琳于判决生效后十内给付原告张艳代偿款60000元；二、被告四川汇融置业有限公司于判决生效后十五日内为原告张艳办理位于成都市新都区“汇融·达令港”房屋的不动产权证；三、驳回原告张艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告敏琳负担（此款原告张艳已预交，被告敏琳在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  黄文利人民陪审员  黄 剑人民陪审员  李 建二〇一八年一月二十九日书 记 员  淳 旭