成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第5003号
原告孙友波，男，出生于1962年11月27日，汉族，住四川省攀枝花市。
委托代理人李君临，四川光沐东轩律师事务所律师。
委托代理人龙燕，四川光沐东轩律师事务所律师。
原告吴建君，女，出生于1963年7月19日，汉族，住四川省攀枝花市。
委托代理人李君临，四川光沐东轩律师事务所律师。
委托代理人龙燕，四川光沐东轩律师事务所律师。
被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司。住所地：四川省彭山县。
法定代表人熊敏，恒大鑫丰（彭山）置业有限公司董事长。
委托代理人谢缘媛，女，恒大鑫丰（彭山）置业有限公司员工，住成都市锦江区。
被告成都易居西部不动产投资顾问有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人周忻，成都易居西部不动产投资顾问有限公司总裁。
委托代理人肖杰，男，成都易居西部不动产投资顾问有限公司员工，住成都市青羊区。
委托代理人廖开志，四川永卓律师事务所律师。
原告孙友波、吴建君与被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司（以下简称恒大公司）、成都易居西部不动产投资顾问有限公司（以下简称易居公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理，依法由审判员郭莉独任审判，适用简易程序于2015年9月25日公开开庭进行了审理。原告孙友波、吴建君的委托代理人李君临、龙燕，被告恒大公司的委托代理人谢缘媛、被告易居公司的委托代理人肖杰、廖开志到庭参加诉讼。审理中，双方当事人未能达成调解协议，本案现已审理终结。
原告孙友波、吴建君诉称，2010年3月，孙友波、吴建君至恒大公司所开发的“恒大金碧天下”楼盘参观，易居公司工作人员以恒大公司销售代理人的名义向孙友波、吴建君介绍该楼盘，称该楼盘环境很好，并在售楼现场展示的沙盘向孙友波、吴建君强力推荐了最外侧的联排别墅，其再三向孙友波、吴建君宣传和强调最外侧别墅虽然价格比内侧别墅要高一些，但房后为绿地青草，无任何建筑遮挡，视野开阔、环境清幽，居住回非常舒适。孙友波、吴建君也看到沙盘上明确显示最外侧别墅后面为绿地，销售人员再三保证不会再修建筑物，后面为生态绿地。后孙友波、吴建君与恒大公司签订了《商品房买卖合同》，约定，孙友波、吴建君购买恒大金碧天下x号房屋，房屋类型为联排别墅，付款方式为一次性付款，交房时间为2012年6月30日。孙友波、吴建君在约定的交房日期收房时发现，恒大公司在孙友波、吴建君所购别墅的后面竟然修建了大量高达32层的高层建筑，且高层建筑距孙友波、吴建君购买房屋仅五米左右，严重影响孙友波、吴建君所购房屋的采光、视野、通风与隐私等。孙友波、吴建君为此拒绝收房，双方进行了长期交涉，恒大公司同意孙友波、吴建君退房。孙友波、吴建君于2015年5月4日向恒大公司提交了情况说明，因开发商虚假宣传违背孙友波、吴建君购房目的，申请解除合同，恒大公司于同日向眉山市彭山区房管局提交了解除合同并注销备案的情况说明。现商品房买卖合同已经解除，但恒大公司拒不退还孙友波所交房款。孙友波、吴建君与恒大公司订立与解除商品房买卖合同完全是因为恒大公司的虚假宣传所致，根据法律规定，恒大公司不仅应返还孙友波、吴建君缴纳的购房款本金，还应赔偿自孙友波、吴建君交款之日至全额返还房款本金之日的资金占用费。恒大公司认可易居公司为其销售代理公司，但其授权不明，应当与恒大公司承担连带责任。故此，孙友波、吴建君起诉至法院，请求法院判令：1、恒大公司退还孙友波、吴建君购房款本金695877元；2、恒大公司以已收房款为基数，按中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率的1.5倍计算赔偿孙友波、吴建君资金占用费（自2010年3月19日起计算至全额返还之日止）；3、恒大公司赔偿孙友波、吴建君公证费300元、抵押费1613元、按揭贷款利息103480元；4、本案诉讼费用由恒大公司承担；5、易居公司就上述各项对孙友波、吴建君承担连带责任。
被告恒大公司辩称，孙友波、吴建君与恒大公司经协商一致，涉案房屋买卖合同及补充协议的解除条件为孙友波、吴建君用其涉案房屋参与置换恒大公司所属恒大翡翠华庭项目的x号房屋。孙友波、吴建君罔顾约定单方违约，涉案房屋买卖合同解除行为违背恒大公司的真实意思表示，应当无效。2015年5月13日，恒大公司工作人员吴文英在房管局与孙友波、吴建君做了相应的询问笔录，确定退房注销原购房合同备案是孙友波、吴建君的真实意愿的客观事实，并于同日向房管局递交了《商品房买卖合同注销备案申请表》，确认注销合同备案的原因系“因换房原因，申请退房、注销其原购房合同”。孙友波、吴建君用涉案房屋进行房屋置换系双方解除涉案房屋买卖合同的前置条件。在孙友波、吴建君以事实行为明确表示将拒绝进行房屋置换的前提下，恒大公司对已作出的解除合同行为效力不予追认，故涉案房屋买卖合同解除尚未生效，双方原签订的《商品房买卖合同》及补充协议依然合法有效。恒大公司销售行为合法，并无任何虚假宣传、不当承诺等行为，小区的规划设计均通过行政机关的审批，各项指标合法合理。双方签订的商品房买卖合同补充协议约定“出卖人发布的广告、售楼书、沙盘、模型等宣传资料上所记载的内容和出卖人销售人员口头承诺及其他出卖人未盖章的书面承诺均不视为要求及不作为双方的约定和验收房屋的依据”。恒大公司就销售房屋所提供的一切广告和宣传资料仅为邀约邀请，不应承担任何法律责任，更无任何虚假宣传的法定事实。涉案小区恒大金碧天下的规划设计是在取得规划部门的审批同意后，进行合法的分期分批开发建设，孙友波、吴建君无任何事实依据证明涉案房屋的通风、采光等指标不符合相关法律规定，孙友波、吴建君所称的虚假宣传导致的拒绝收房、解除合同的理由并不成立。即使孙友波、吴建君不愿意继续置换房屋，就解除双方合同后的后合同义务，恒大公司仅应当向孙友波、吴建君返还其收取的购房款（包括银行向恒大公司的实际放贷金额），无需承担资金占用费。
被告易居公司辩称，易居公司不是本案适格被告，不应当承担任何法律责任。根据合同相对性原理，易居公司与孙友波、吴建君、恒大公司之间并无商品房买卖合同关系。2015年5月4日，孙友波、吴建君与恒大公司已经协商解除了买卖合同关系，即使双方在解除买卖合同后，恒大公司未能及时退还购房款或置换房屋，孙友波、吴建君也只能依据双方约定向恒大公司主张权利。易居公司并未收取孙友波、吴建君的购房款，不存在实际占用购房款的事实，孙友波、吴建君主张易居公司承担连带责任无事实依据和法律依据，依法应当驳回其全部诉讼请求。易居公司与恒大公司是承销代理合同关系，双方合作关系良好，委托授权明确，孙友波、吴建君认为授权不明没有事实依据，仅为其单方推测。孙友波、吴建君所购房屋的《商品房买卖合同》首页亦明确了易居公司为恒大公司的委托代理销售机构。易居公司是根据当时该项目的实际情况向孙友波、吴建君介绍推荐房屋，易居公司根据恒大公司负责的售楼沙盘、项目广告、项目平面示意图如实向客户介绍项目情况，并无虚假宣传的行为，孙友波、吴建君也认可自己是根据恒大公司的项目平面示意图及项目沙盘实景决定购买相应房屋的。孙友波、吴建君所购联排别墅与后侧高层住宅分属不同开发批次，分批次报规划审批也存在时间先后顺序，易居公司仅依据当时项目的实际情况进行代理工作，并无不当，易居公司也未就孙友波、吴建君所购房屋后侧是否会修建高层作出任何承诺，孙友波、吴建君也无证据证明易居公司针对其所购房屋有任何不实宣传。故此，请求依法驳回对易居公司的全部诉讼请求。
经审理查明，2010年3月15日，恒大公司（出卖人）与、吴建君、孙友波（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定孙友波、吴建君购买恒大公司建设的位于彭山县x号房屋，房屋总价款为695877元；出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿；出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。
同日，恒大公司（出卖人）与、吴建君、孙友波（买受人）签订一份《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》，约定买受人按按揭付款的方式向出卖人支付房款，在合同签订前付清首付款215877元，申请按揭贷款480000元；本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，出卖人应当在60日内书面通知买受人，买受人有权在出卖人发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，逾期未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更，买受人要求解除合同的，应配合出卖人办理相关合同解除手续，出卖人应在买受人解除合同并办理完毕相关手续之日起90天内退还已付购房款；双方之间的一切权利义务以合同、本补充协议及附件为准，出卖人发布的广告、售楼书、沙盘、模型等宣传资料上所记载的内容和出卖人销售人员的口头承诺及其他出卖人未盖章的书面承诺均不视为要约及不作为双方的约定和验收房屋的依据，如有变化，出卖人不另行通知；双方无论何种原因解除合同或终止合同的，买受人均应当在合同解除或终止后的10日内配合出卖人到相关房产管理部门办理解除所购商品房的备案登记手续，合同及本协议所约定的退还购房款的期限应当从买受人配合出卖人到相关房产管理部门办理完毕解除所购商品房的备案登记手续之日起计算。
2010年3月19日，恒大公司向孙友波、吴建君出具“收款收据”，载明“收到吴建君、孙友波交来恒大金碧天下545-x首付款（含定）215877元”。2010年4月9日，吴建君、孙友波与中国农业银行成都市总府支行（以下简称农行总府支行）签订《个人购房担保借款合同》，吴建君、孙友波向农行总府支行借款480000元用于购买恒大金碧天下x房屋，借款期限自2010年4月9日起至2030年4月8日止，借款利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮20%。吴建君、孙友波为办理按揭贷款支付公证费300元、抵押费1613元。2010年4月9日，农行总府支行将吴建君、孙友波的借款480000元划至恒大公司账户。2015年5月13日，吴建君、孙友波将恒大金碧天下545-03房屋的住房按揭贷款全额缴清。
孙友波、吴建君购房时，恒大公司的宣传资料及沙盘显示，孙友波所购买的x房屋对面无规划建筑物。2012年孙友波、吴建君接收所购房屋时，发现其房屋对面原未规划建筑物的范围内修建有高层建筑。孙友波、吴建君因此与恒大公司发生争议，双方曾协商通过房屋置换的方式解决争议，以恒大公司建设的位于成都市的恒大翡翠华庭的房屋与孙友波、吴建君购买的讼争房屋及其购买的另一套位于恒大金碧天下的房屋进行置换，但双方最终未能达成一致意见，未签订新的商品房买卖合同。
2015年5月4日，吴建君、孙友波向彭山县房管局出具一份《情况说明》，主要内容为，吴建君、孙友波于2010年3月15日购买恒大金碧天下x号房，备案号为xx，因吴建君、孙友波购房时销售人员虚假宣传房后为绿地，沙盘也均为绿地，收房时房后实为32层高层电梯楼，不适合居住也违背了购买本房的初衷，故申请解除合同，注销其商品房合同备案。同日，恒大公司向彭山县房管局出具一份《情况说明》，主要内容为，孙友波、吴建君于2010年3月19日购买恒大金碧天下x号房，备案号为xx，申请解除合同，注销其商品房合同备案。2015年5月13日，吴建君、孙友波向彭山县房管局提交一份《房屋所有权变更和注销登记申请书》，申请注销登记讼争房屋的预售商品房预售登记。现孙友波、吴建君所购房屋的商品房买卖合同备案登记已经注销。
庭审中，恒大公司陈述，孙友波、吴建君购买的恒大金碧天下x房屋对面的高层建筑系在双方签订买卖合同后修建的；高层建筑系在2011年前后规划的，孙友波购房时高层建筑的规划还未确定。
另查明，易居公司为恒大金碧天下商品房的委托销售代理机构，孙友波与恒大公司签订的商品房买卖合同中予以载明。
上述事实，有经庭审质证的原告孙友波提交的《商品房买卖合同》、《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》、收款收据、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、公证费发票、抵押费票据、还款明细、住房按揭贷款全额缴清证明、恒大金碧天下二期销售平面示意图、沙盘照片、楼盘照片、孙友波出具的情况说明、恒大公司出具的情况说明、委托书、询问笔录、房屋所有权变更和注销登记申请书，被告恒大公司提交的《商品房买卖合同》、《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》、询问笔录、恒大公司出具的情况说明、委托书及双方当事人在庭审中的陈述在案为证。
本院认为，根据孙友波、吴建君与恒大公司签订的《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》的约定，恒大金碧天下商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，出卖人应当在60日内书面通知买受人，买受人有权在出卖人发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。本案中，恒大公司陈述孙友波、吴建君所购房屋对面的高层建筑系在孙友波、吴建君签订商品房买卖合同后规划的，恒大公司并未提交证据证明其已经书面通知孙友波、吴建君，孙友波、吴建君在收房时发现其所购房屋对面有高层建筑，与其签订购房合同时恒大公司宣传资料及沙盘展示的情况明显不符，孙友波、吴建君可以依据双方合同约定提出解除合同。且从本案实际情况来看，双方共同向彭山县房管局提出了注销商品房买卖合同备案的申请，且买卖合同备案已经注销，应当认定双方签订的商品房买卖合同已经解除。恒大公司辩称解除商品房买卖合同的前提条件是孙友波、吴建君与恒大公司进行房屋置换，但孙友波、吴建君违反双方约定，导致恒大公司违背其真实意愿解除商品房买卖合同。对此，本院认为，虽然孙友波、吴建君与恒大公司就房屋置换问题进行过协商，但双方并未达成一致意见，也未签订新的商品房买卖合同，不能认定房屋置换是双方解除恒大金碧天下545-3房屋商品房买卖合同的条件，孙友波、吴建君与恒大公司向彭山县房管局提出注销商品房买卖合同备案的申请系双方当事人的真实意思表示，应认定双方签订的商品房买卖合同已经解除，恒大公司应当将孙友波、吴建君已支付的购房款695877元退还给孙友波、吴建君，对孙友波关于退还购房款695877元的主张本院予以支持。
关于孙友波、吴建君主张的资金占用费问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。本案中，导致双方签订的商品房买卖合同解除的原因在恒大公司，并非孙友波、吴建君的过错，孙友波、吴建君有权要求恒大公司赔偿其相应的损失，孙友波、吴建君主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5计算其损失没有法律依据，孙友波、吴建君也无证据证明其存在其他损失，故此，本院确认恒大公司应当以购房款215877元为基数，自孙友波、吴建君付款之日2010年3月19日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率向孙友波、吴建君支付资金占用利息至房款付清之日止；以购房款480000元为基数，自孙友波、吴建君付款之日即农行总府支行发放贷款之日2010年4月9日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率向孙友波、吴建君支付资金占用利息至房款付清之日止，孙友波、吴建君主张按揭贷款480000元的资金占用费自2010年5月9日开始计算，系其对自身权利的处分，本院予以确认。故此，对孙友波、吴建君关于资金占用费的主张本院予以部分支持。
关于孙友波、吴建君主张的公证费、抵押费、按揭贷款利息问题，本院认为，孙友波、吴建君向银行贷款系因其自身原因产生的借贷关系，与恒大公司无关，因贷款而产生的公证费、抵押费、按揭贷款利息并非因恒大公司过错而造成的孙友波、吴建君的损失，其要求恒大公司承担没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于易居公司是否应当承担连带责任问题，本院认为，易居公司作为委托销售代理机构，按照恒大公司提供的资料进行销售工作并无不当，且房屋销售当时，孙友波、吴建君所购房屋对面的高层建筑尚未规划，不能要求易居公司对其销售行为承担责任。故此，孙友波、吴建君要求易居公司承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）的规定，判决如下：
一、被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告孙友波、吴建君购房款695877元，并以其中215877元为基数，自2010年3月19日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告孙友波、吴建君支付资金占用利息至房款退还之日止；以其中480000元为基数，自2010年5月9日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告孙友波、吴建君支付资金占用利息至房款退还之日止；
二、驳回原告孙友波、吴建君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取7629元，由被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 郭 莉
二〇一六年一月二十六日
书记员 张媛媛
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。