江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终2296号上诉人（原审被告）：苏州欧普置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇汾湖经济开发区浦港路899号欧普置业办公室。法定代表人：王耀海。委托诉讼代理人：黄晓琳，上海市申达（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱爱芬，女，1980年11月16日出生，汉族，住苏州市沧浪区。被上诉人（原审原告）：王健，男，1978年5月27日出生，汉族，住苏州市吴江区。上诉人苏州欧普置业有限公司（以下简称欧普置业公司）因与被上诉人朱爱芬、王健商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初10007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人欧普置业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由朱爱芬、王健承担。事实和理由：一、一审判决以日万分之四计算违约金缺乏事实和法律依据。朱爱芬、王健就逾期交房实际损失未提供任何证据，逾期交房未给朱爱芬、王健造成实际损失，应以“无实际损失”作为判断违约金是否过高的事实基础。按照一审判决结果，欧普置业公司每月应承担的违约金高达11915.78元，而当地同类房产的月租金最高不超过3200元，退一步即使朱爱芬、王健有实际损失最高也不会超过每月3200元。一审判决以日万分之四认定逾期违约金显然与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定相悖。二、一审中欧普置业公司提交了涉案商品房所在地的同类房屋租赁合同，证明涉案商品房所在地房屋租赁行情一般在2300元至3200元之间，以此证明朱爱芬、王健可能产生的最高实际损失情况，但一审法院未对上述证据作出审查和认定，导致案件事实认定不清。被上诉人朱爱芬、王健辩称，要求维持原判。原审原告朱爱芬、王健向一审法院起诉请求：1.判令欧普置业公司向朱爱芬、王健支付截止2017年6月30日的逾期交房违约金71891.84元（794385元×0.05%×181天），实际应支付到欧普置业公司将符合交房条件的涉案房屋交付朱爱芬、王健之日；2.本案诉讼费用由欧普置业公司承担。一审法院认定事实：2016年9月30日，朱爱芬、王健与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定朱爱芬、王健购买欧普置业公司开发的位于苏州市××区汾湖镇××北、××路东侧梦想家园××单元××号房屋。该合同第四条约定，涉案房屋按照建筑面积计算该商品房价款，商品房单价每平方11050元，总计款794385元。该合同第六条约定，付款方式为2016年9月30日前，朱爱芬、王健向欧普置业公司支付首付款238385元，贷款金额556000元，在本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。该合同第八条约定，欧普置业公司应于2016年12月31日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给朱爱芬、王健使用：1.该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2.该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。朱爱芬、王健已于2016年9月30日支付了购房首付款238385元，并于2016年10月13日向中国银行吴江分行申请按揭贷款556000元，支付给欧普置业公司。因此，朱爱芬、王健已经付清房款总额794385元。截止一审法庭辩论终结之日，本案所涉房屋尚未符合上述合同约定的交房条件。上述事实，有当事人身份证复印件、营业执照复印件、商品房买卖合同、首付款支付发票、贷款合同、银行偿还贷款流水等证据以及庭审笔录予以证实。一审法院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少，但本案双方均未举证证明因欧普置业公司逾期交房给朱爱芬、王健造成的实际损失，且逾期交房给购房者造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅仅是房屋租金损失。关于逾期交房违约金的计算标准问题，欧普置业公司认为约定的违约金过高，经审查买受人的实际损失亦无法确定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合考量上述因素，以已付总房款为基数按照日万分之五（折合年利率达18.25%）计算违约金标准过高，一审法院酌情以已付总房款为基数按照日万分之四的标准对违约金数额进行调整。综上，逾期交房违约金以已付总房款为基数按照日万分之四计算，计算起始日期从最后交付期限的第二天即2017年1月1日起计算，故自2017年1月1日起计算至一审法庭辩论终结之日2017年12月22日（计356天）的逾期交房违约金，一审法院依法确定为113120.42元（794385元×0.04%×356天）。鉴于一审辩论终结时本案所涉房屋尚未符合合同约定的交房条件，违约行为处于一种持续状态，而该房屋何时交房、是否能够交房在履行上存在不确定性，故对朱爱芬、王健主张一审法庭辩论终结之后的逾期交房违约金，在本案中一审法院暂不予支持，朱爱芬、王健可根据欧普置业公司房产开发的后续进度依法另行向欧普置业公司主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决:一、苏州欧普置业有限公司应于判决生效后十日内向朱爱芬、王健支付自2017年1月1日起至2017年12月22日止的逾期交房违约金113120.42元。二、驳回朱爱芬、王健的其他诉讼请求。案件受理费1598元，由朱爱芬、王健负担200元，由苏州欧普置业有限公司负担1398元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，朱爱芬、王健与欧普置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同约定，欧普置业公司应在2016年12月31日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但欧普置业公司未能按约履行，故应向朱爱芬、王健支付相应的逾期交房违约金。关于欧普置业公司认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低的上诉意见，本院认为，合同约定的逾期交房违约金为以已付总房款为基数按日万分之五标准计算，即使该约定的违约金过高，也应遵从双方达成合意的违约金计算方法，在此基础上予以合理调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，欧普置业公司主张的按照同类房屋租金标准计算逾期交房违约金，仅适用于合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，并不适用于本案。一审法院综合本案合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，将逾期交房违约金调整为以已付总房款为基数按照日万分之四标准计算并无不当，本院予以确认。综上，欧普置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1598元，由苏州欧普置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 红审判员 黄文杰审判员 黄学辉二〇一八年五月二十五日书记员 史学树