四川省中江县人民法院民 事 判 决 书（2018）川0623民初3号原告：中江县农村信用合作联社，住所地四川省德阳市中江县。法定代表人：邱述源，该社理事长。委托诉讼代理人：邓卜宁，男，该社职员。委托诉讼代理人：胡大海，男，该社职员。被告：程伟，男，汉族，住四川省广汉市。被告：陈友松，男，汉族，住四川省中江县。委托诉讼代理人：李德才，四川新成名律师事务所律师。原告中江县农村信用合作联社（以下简称信用联社）诉被告程伟、陈友松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序于同年1月30日公开开庭进行了审理。原告信用联社的委托诉讼代理人邓卜宁、胡大海，被告程伟、陈友松及其委托诉讼代理人李德才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告程伟立即向原告返还租赁物，按日租金的两倍的标准即82.2元/天从逾期交房之日起支付使用费至房屋返还之日止，并支付违约金3000元；2.判令被告陈友松立即向原告返还租赁物，并支付逾期腾房的使用费；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年7月19日，原告与被告程伟签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于龙华村5社的抵债资产（原德阳市恒达化工厂）共计1465.63㎡的厂房租赁给被告程伟使用，租赁期从2016年1月1日至2016年12月31日止，年租金为15000元。合同还约定租赁期间未经出租方同意，承租方不得转租、转借承租房屋。租赁期满，出租方有权收回出租房屋，承租方应如期交还。承租方如要求续租，须在租赁期满前1个月书面征得出租方同意。租赁期满后，原告决定不再与被告程伟续租，便通知被告程伟退还租赁物。但被告程伟在未征得原告同意的情况下，将租赁物非法转租给被告陈友松用于木材加工，并约定租赁期为十年。原告得知该情况后，便联系被告陈友松要求其限期搬离，但被告陈友松态度强硬，明确表示不予返还租赁物。故原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。被告程伟辩称，对于原告诉称签订房屋租赁合同以及租期、租金约定的情况属实，被告已向原告支付租金15000元。被告程伟打算将租赁物作为库房使用，因为不符合要求，被告程伟并未进行使用，而是将其交由其姐夫袁长保管使用。租赁期届满后，因为考虑到该处厂房没多大用途，就未与原告联系商量退还厂房的事宜。直到2017年10月11日，原告联系被告程伟要求腾退租赁厂房时，被告程伟才得知其租赁的厂房已由袁长转租给被告陈友松。因此，被告程伟认为原告在租赁合同期限届满后并未告知其要收回厂房，被告程伟不应该承担租赁期届满次日至2017年10月11日期间的房屋使用费用，但被告程伟同意从2017年10月11日之后按双方所签订的租赁合同的约定即日租金的2倍支付房屋使用费用，也同意支付年租金15000元20%的违约金。被告陈友松辩称，被告陈友松与袁长签订租赁合同时并不知晓其租赁的厂房系原告所有，当时袁长告知被告陈友松该厂房系其与被告程伟等五人购买。双方签订的租赁合同约定的租赁期限为10年，自2016年8月1日至2026年8月1日，租金为20000元/年。现被告陈友松已支付两年共计40000元的租金。被告陈友松认为其从袁长处承租涉案厂房属善意，且被告陈友松与原告并未建立合同关系，非合同的相对方，不属于本案适格的主体，加之被告陈友松承租到该厂房后，已投入上百万的资金，现在搬离会给其造成很大的损失，故请求法院驳回原告对其的诉讼请求原告围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1.原告与被告程伟签订的《房屋租赁合同》；2.短信截图、告知书；3.被告陈友松与袁长签订的《房屋租赁合同》；4.民事裁定书、房屋所有权证及国有土地使用权证。被告程伟未向法庭提交证据材料。被告陈友松围绕其反驳理由，向本院提交如下证据材料：1.中江县南华镇洪发家具厂的营业执照、袁长的身份证复印件；2.被告陈友松与袁长签订的《房屋租赁合同》；3.收款收据；4.中江县南华镇龙华村5社出具的证明。为查明案件事实，本院依职权询问袁长并形成调查笔录。本院组织对上述证据进行质证，认定如下：对于原告所提交的第1、2、3、4组证据，经被告程伟质证无异议，本庭予以确认；对于被告陈友松所提交的第1、4组证据，本院认为与本案不具有关联性，不予采信；对于被告陈友松提交的第2、3组证据，经被告程伟质证无异议，并经法庭向袁长核实对其也无异议，本庭予以确认；对于本院依职权询问袁长所形成的调查笔录，经双方当事人质证对其真实性无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告通过抵债形式取得德阳市恒达化工厂所属的房屋、建筑物及土地使用权等资产权利。2016年1月1日，原告与被告程伟达成租赁德阳市恒达化工厂厂房的协议后将厂房交付给程伟使用。被告程伟取得该厂房后，将其交付给袁长负责保管使用。2016年7月19日，原告与被告程伟补充签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，租金为15000元/年，租赁期间如果被告程伟未经原告书面同意将房屋转租给他人使用的，原告有权终止合同并收回房屋，并要求被告程伟按照合同总租金的20%向原告支付违约金。另外，合同还约定，租赁期满，被告程伟应如期退还该房屋，如逾期归还则应向原告支付原日租金两倍的滞纳金。被告程伟按约定将租金付清。而袁长在使用涉案房屋期间，受被告程伟的授权委托，于2016年6月下旬与被告陈友松达成租赁涉案厂房的口头协议，并于2016年7月1日收取被告陈友松交付的第一年租金20000元。事后，又于2016年8月1日签订《房屋租赁合同》将租赁期限约定为10年（2016年8月1日至2016年8月1日），将租金约定为20000元/年，再于2017年8月1日收取被告陈友松交付的第二年租金20000元。另查明，原告与被告程伟所签订的《房屋租赁合同》期限届满后，双方并未就是否续租的事情进行沟通协商。2017年10月11日，原告通过短信形式告知被告程伟，决定收回其租用的该社位于龙华村5社原德阳市恒达化工厂的厂房。事后又分别于2017年11月27日和2017年11月22日向被告程伟发出《告知书》，要求被告程伟限期腾退厂房。但因厂房已由被告陈友松实际占有使用至今，且经被告程伟与其协商腾退厂房未果，原告遂向本院起诉并提出前述诉讼请求。再查明，涉案厂房对应的房屋所有权证号为：江房自字第02192号、江房自字第02193号、江房自字第02197号、江房自字第02202号、江房自字第02205号；对应的国有土地使用证号为：江国用（98城）字第单185号、江国用（98城）字第单186号、江国用（98城）字第单187号、江国用（98城）字第单188号。本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在房屋租赁合同的履行过程中，若发生承租人在租赁期间将租赁房屋转租给他人，但该行为未经出租人事先同意或事后追认的，该转租行为无效，出租人与承租人之间的租赁合同期限届满的，承租人应该履行退还房屋并按约定赔偿损失的责任，实际占有使用租赁房屋的次承租人亦负有向出租人返还房屋的义务。综合本案诉辩双方的意见，争议焦点在于是否存在转租行为以及该转租行为是否有效。对此，本院分析如下：对于被告程伟在承租原告的涉案厂房后是否将其转租给被告陈友松的问题，本院认为，转租是指承租人在租赁合同有效期内将租赁物出租给他人的行为。具体到本案中，被告程伟作为承租人，其通过与原告签订《房屋租赁合同》取得涉案厂房占有和使用的合法权利。因此被告程伟应该在租赁期限内，应该妥善保管和使用租赁物，并待租赁期限届满时按约将租赁物返还出租人即本案原告。但被告程伟租赁到涉案厂房后，却将厂房交由案外人即其亲戚袁长保管使用。袁长在保管使用期间，在未征得原告的同意情况下，对外签订《房屋租赁合同》将涉案厂房出租给被告陈友松。被告程伟认为袁长对外签订租赁合同的行为并非其授权委托，对此，本院认为，首先，被告程伟在庭审答辩环节陈述其在租赁期间，在没有征得原告同意的情况下，将租赁物转租给了被告陈友松，只是基于具体转租事宜是工人（袁长）洽谈而不清楚，后被告程伟又称其并不知晓袁长何时将涉案厂房转租给陈友松，前后陈述相互矛盾；其次，被告程伟在与原告签订《房屋租赁合同》前，袁长已与被告陈友松就涉案房屋的租赁事宜达成口头协议，且收取被告陈友松20000元的租金，被告程伟作为承租人对此表示不清楚有违常理。因此综合以上两方面因素，本院根据民事诉讼证据高度盖然性的原则以及生活经验法则，认定袁长对外签订租赁合同的行为属被告程伟授权委托并认可的行为，因此该行为应由被告程伟承担相应的法律后果。故，袁长与被告陈友松就涉案厂房签订的《房屋租赁合同》行为属于转租行为。对于该转租行为是否有效问题，本院认为，转租行为生效的要件包括：一.该转租行为发生在原租赁合同有效期内；二.该转租行为得到出租人的事前同意或事后追认；三.转租期限在原租赁合同的租赁期内。具体到本案中，被告程伟的转租行为虽然发生在其与原告所签订的租赁合同有效期内，但其并未征得出租人即原告的同意或事后追认，且转租合同约定的合同期限也远超过原租赁合同约定的租赁期限。因此，被告程伟与被告陈友松所签订的《房屋租赁合同》无效。通过前述分析，已认定袁长与被告陈友松所签订的《房屋租赁合同》属被告程伟授权委托行为，但因未征得出租人的同意或追认而归于无效。现就原告的诉讼请求具体分析如下：首先，对于原告要求被告程伟、陈友松返还涉案厂房的请求，本院认为，根据原告与被告程伟所签订的《房屋租赁合同》约定，被告程伟应该在租赁期届满后将涉案厂房退还给原告，但其却在未征得原告同意情况下将涉案厂房转租给被告陈友松，并导致原告无法收回涉案厂房，程伟作为租赁合同的相对方，负有继续履行合同义务即返还原告涉案厂房；对于被告陈友松而言，因其与袁长所签订的《房屋租赁合同》无效，占有使用涉案厂房已没有法律基础，故被告陈友松属于负有腾房义务的次承租人，应承担腾退房屋的法律责任。故，原告要求被告程伟、陈友松返还涉案厂房的请求于法有据，本院予以支持。其次，对于原告要求被告程伟、陈友松承担逾期返还房屋的占有使用费的请求，本院认为，原告与被告程伟所签订的租赁合同期限于2016年12月31日届满，因此被告程伟应该自租赁期届满后将房屋退还原告，现被告逾期退还房屋也已构成违约，理应按照合同约定自逾期之日起按日租金2倍支付使用费至房屋退还之日止，具体应该按日租金82.20元/日（15000元/年÷365天/年×2）的标准自2017年1月1日支付至返还房屋之日止。而对于原告要求被告陈友松也承担逾期腾房的占有使用费的问题，考虑到原告的损失已通过被告程伟得到填补，故原告要求法院酌情认定被告陈友松承担逾期腾房使用费的请求，本院不予支持。再者，对于原告要求被告程伟支付违约金3000元的请求，本院认为，被告程伟在租赁期间未经原告同意将租赁物转租给他人，该行为已构成违约，应根据合同约定支付原告违约金3000元（15000元×20%），对此被告程伟也没有异议，本院予以确认。最后，对于被告陈友松称其租赁涉案厂房属善意，现在要求其搬离厂房会造成较大损失，并要求驳回原告对其诉求的辩解意见，本院认为，被告陈友松作为次承租人，在其与被告程伟所签订的《房屋租赁合同》无效的情况下，其占有使用涉案厂房没有法律基础，理应将房屋退还权利人即本案原告。至于该《房屋租赁合同》无效是否给其造成损失以及该损失应该由谁赔偿等问题，则需要被告陈友松另案进行主张，因该事宜不属于本案处理的范围，在此不作评判，故被告陈友松的该项辩解理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、五十二条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告程伟、陈友松于本判决生效后三十日内将位于中江县南华镇龙华村5社原德阳市恒达化工厂的厂房[房屋所有权证号：江房自字第02192号、江房自字第02193号、江房自字第02197号、江房自字第02202号、江房自字第02205号；国有土地使用权证号：江国用（98城）字第单185号、江国用（98城）字第单186号、江国用（98城）字第单187号、江国用（98城）字第单188号]返还给原告中江县农村信用合作联社；二、被告程伟于本判决生效后三十日内，按日租金82.20元/日的标准，自2017年1月1日起向原告中江县农村信用合作联社支付逾期返还房屋的使用费至第一项判决所确定的厂房返还给原告中江县农村信用合作联社之日止；三、被告程伟于本判决生效后三十日内向原告中江县农村信用合作联社支付违约金3000元；四、驳回原告中江县农村信用合作联社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由被告程伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至四川省德阳市中级人民法院。审判员  艾显洪二〇一七年三月二十九日书记员  刘 琪