江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0303民初3609号
原告：徐州新港物业管理有限公司，住所地徐州市富国街1号。
法定代表人：缪长春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李海燕，女，1978年3月15日生，汉族，住徐州市泉山区。
被告：孟庆光，男，1961年8月10日生，汉族，住江苏省沛县。
被告：徐州天恩资产管理有限公司，住所地徐州市泉山区泉新路1号金山花园公建8号楼316室。
法定代表人：何淑华，该公司董事。
两被告共同委托诉讼代理人：胡绍龙，江苏金维律师事务所律师。
原告徐州新港物业管理有限公司诉被告孟庆光、被告徐州天恩资产管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人缪长春及其委托诉讼代理人李海燕、两被告共同委托诉讼代理人胡绍龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告支付物业管理费615686.4元。对于被告徐州天恩资产管理有限公司在其承租期内所欠的物业费由被告孟庆光和该公司连带承担；对于被告徐州天恩资产管理有限公司承租期外所欠租赁费由被告孟庆光负担。诉讼费由两被告负担。事实和理由：孟庆光和师忠沛是本市青年路丰源大厦1-3层（含地下室）房产的实际投资人和权利人，房产面积为4072平方米。2016年4月29日，孟庆光和师忠沛将上述房产租赁给被告天恩公司使用至今。2011年12月31日，原告和该大厦的业主委员会签订物业服务管理合同，由原告对该大厦进行物业管理服务至今。原告按照合同约定，全部履行了相关义务。原告多次催要物业服务费，但孟庆光和师忠沛及天恩公司至今未缴纳该费用。请求依法处理本纠纷。
被告孟庆光辩称，2016年4月1日，彭龙公司才向我和师忠沛交付该房屋，根据物业管理条例第四十一条的规定，房屋未实际交付给买受人，买受人无需缴纳物业费，因此在2016年4月1日之前的物业费，我们不该承担。2016年4月29日，我们将涉案房屋租赁给被告天恩公司，约定物业费由天恩公司负担。因此，我们也不承担2016年4月29日之后的物业费。
被告徐州天恩资产管理有限公司辩称，1、我公司租赁涉案房屋用于开设宾馆和餐饮，因此公司认为应区别其他业主而交纳相关物业费，因为被告承租的相关区域内的环境卫生和安保均是我公司自己来承担的。2、涉案房屋是在2016年10月，才由孟庆光和师忠沛将房屋交付给我公司使用，双方约定从2017年10月计算房租，因此2017年10月份之前的物业费我公司不承担。
经审理查明，2011年12月31日，委托方（甲方）丰源大厦业主委员会与受托方（乙方）徐州新港物业管理有限公司签订《徐州丰源大厦物业管理服务合同》，甲方将丰源大厦委托乙方实行物业管理，物业类型高层商住楼，坐落位置本市云龙区××号，建筑面积25000平方米。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，维持公共秩序，安全监控、巡视、门岗执勤等等事项。乙方有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费等费用。委托管理期限自2012年1月1日到2014年12月31日。物业管理费标准：纯住宅使用1.3元/平方米/月，商住和商办2.3元/平方米/月，商业用房3元/平方米/月。空置房的收费，已上房的空置房由业主按其拥有物业建筑面积的70%征收；未上房、未售房或者产权不明物业由开发商承担支付，按物业建筑面积的70%征收；6-23层之间空置房按纯住宅收费；1-5层及24层空置房按商业用房收费。在签订该物业合同前，丰源大厦业主委员会对签约事宜进行了公告并征求业主意见。
2014年12月15日，双方又继续签订了《徐州丰源大厦物业管理服务合同》，委托管理期限自2015年1月1日到2017年12月31日24时止。该续签物业合同的主要内容与前次物业合同相同。在继续签订该物业合同前，丰源大厦业主委员会对签约事宜进行了公告并征求业主意见。
另查明，在2007年年底之后，因和彭龙公司的郭刚失去联系，在郭刚离开公司后，孟庆光和师忠沛就开始实际影响并实际控制丰源大厦建设工程及徐州市彭龙房地产开发有限公司的公司事务，有关公司重大事项都是该二人商量决定。之后，根据2014年12月10日市政府会议纪要精神，确认孟庆光、师忠沛均是丰源大厦实有投资人身份，且丰源大厦第一层至第三层所有房屋资产（含地下室）作为投资本息抵补实有投资人孟庆光、师忠沛。
又查明，2016年4月29日，出租方（甲方）孟庆光和承租方（乙方）徐州天恩资产管理有限公司签订《房产物业租赁合同》，约定甲方自有坐落于本市××大厦××商业用房、××地下室，租赁期为拾伍年，自本合同约定的交付之日即2016年5月1日起至2031年4月30日止，双方约定了租金支付方式，并且租赁期内，本房产的使用产生的水、电、物业管理费等费用由乙方支付。诉讼中，徐州新港物业管理有限公司陈述地下室在2015年6月开始由清涟浴池装修使用，徐州天恩资产管理有限公司没有使用地下室，也不要求徐州天恩资产管理有限公司承担地下室的物业费。
此外，在（2010）云民初字第1916号即师忠沛和徐州市彭龙房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案中，在审理中发现师忠沛和徐州市彭龙房地产开发有限公司在2010年7月14日签订了《提前用房协议》，彭龙公司在该协议中同意师忠沛对青年东路57号丰源大厦1-5层楼急需用房的请求，对此请求彭龙公司核实给予批准。2017年9月11日，孟庆光代理人提供加盖有“徐州市彭龙房地产开发有限公司”公章的情况说明，欲证实丰源大厦1-3层（含地下室）于2016年4月1日交付给孟庆光，但是该情况说明的内容与（2010）云民初字第1916号案件中查明的情况不符。
再查明，丰源大厦1-3层包括地下室建筑面积合计4072.09平方米，其中一至三层面积合计2936.55平方米，地下室面积合计1135.54平方米。师忠沛在诉讼期间意外死亡，原告撤回对其的起诉，也不要求其继承人参加诉讼。
上述事实有原告提供的《徐州丰源大厦物业管理服务合同》、孟庆光和师忠沛在云龙区检察院询问笔录、市政府会议纪要等证据及被告提供的《房产物业租赁合同》、《情况说明》等证实。
本院认为，国务院《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
师忠沛在生前和被告孟庆光通过其代理人陈述涉案的丰源大厦1-3层房产包括地下室是二人共有财产，该二人是合伙关系。师忠沛生前也未对被告孟庆光出面将上述房产出租给被告天恩公司表示过异议。并且，根据孟庆光和师忠沛在云龙区检察院接受调查时的询问笔录内容可以证实，从在2007年年底之后，该二人就开始实际影响并实际控制丰源大厦建设工程及徐州市彭龙房地产开发有限公司的公司事务，有关公司重大事项都是该二人商量决定。2010年7月14日，彭龙公司批准同意的《提前用房协议》也可以证实师忠沛、孟庆光对本案所涉1-3层房屋实际用房的时间最早开始于2010年7月，该提前用房协议也可以在一定程度上印证上述二人对彭龙公司的实际影响力及实际控制力。综上，本院对2017年9月11日，孟庆光代理人提供加盖有“徐州市彭龙房地产开发有限公司”公章的情况说明内容的真实性不予采信，孟庆光和师忠沛二人实际使用本案所涉房屋的时间最早开始于2010年7月。
因此，该二人作为涉案房产实际业主应当负有及时足额缴纳物业费的义务。综合考虑丰源大厦历史遗留问题处理等情况及自2007年年底之后该二人开始对和彭龙公司有关的丰源大厦等公司重大事项有决定权，该二人对涉案房屋实际用房时间，涉案1-3层房产及地下室共有状态、二人合伙关系等，根据权利义务相一致原则，故该二人对拖欠的物业费对外负有连带给付责任,在师忠沛死亡后，原告向负有连带给付责任的被告孟庆光主张物业费，应予支持。因被告孟庆光对涉案房产及彭龙公司的实际影响及实际控制在前，故被告孟庆光的抗辩意见，缺乏依据，也不符合丰源大厦历史遗留问题的处理方式及现状，故本院不予采纳。
物业费的计算问题。涉案物业服务合同没有特别约定地下室的物业费标准，但是该地下室面积较大，本身具有使用价值，亦属于涉案物业管理服务范围内，该区域客观上未隔绝或脱离涉案物业服务范围，物业服务利益必然惠及地下室的业主，故被告孟庆光作为业主应支付地下室的物业费。由于原告没有提供充分证据证实地下室自设计之初即为商业用途，因此对于地下室空置期间，应当按照纯住宅标准的70%计算物业费。原告陈述涉案地下室自2015年6月即开始用于浴池装修使用至今，被告徐州天恩资产管理有限公司并未使用该地下室，不向徐州天恩资产管理有限公司主张地下室的物业费，不损害被告的利益，本院予以确认。同时，在计算地下室空置时间时，原告仍然主张闲置期计算到2016年4月30日止。涉案物业的面积实际为4072.09平方米，原告在主张物业费时按照4072平方米计算，在1-3层房屋和地下室进行区分时，本院将原告放弃的0.09平方米从地下室的面积中予以扣除，即在计算物业费时，1-3层房屋按照2936.55平方米计算，地下室面积按照1135.45平方米计算。
因此，对于2012年1月1日至2016年4月30日的物业费，1-3层房屋按照商业用房空置标准计算为320671.26元（2936.55*3*0.7*52），地下室参照纯住宅使用空置标准计算为53729.49元（1135.45*1.3*0.7*52），合计为374400.75元，该物业费由被告孟庆光负担。对于2016年5月1日至2017年6月的物业费，对于1-3层房屋按照商业用房标准计算为123335.1元（2936.55*3*14），该部分物业费由实际业主被告孟庆光和实际使用人被告徐州天恩资产管理有限公司连带负担；对于地下室的物业费，因为地下室用于商业经营，故亦应按照商业用房标准计算物业费为47688.9元（1135.45*3*14），因为原告不主张向被告徐州天恩资产管理有限公司主张权利，故该部分物业费仍由实际业主被告孟庆光负担。
被告徐州天恩资产管理有限公司的抗辩意见，均未提供充分证据予以证实，且如在承租期间对租赁物本身不完善之处有异议，应向出租方即业主方提出，故本院对天恩公司的抗辩观点，因证据不足，不予采纳。
综上，被告孟庆光应当向原告给付物业费422089.65元（374400.75+47688.9），被告孟庆光还应当与被告徐州天恩资产管理有限公司连带向原告给付物业费123335.1元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、国务院《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十三条的规定，判决如下：
一、被告孟庆光于本判决生效后十日内，给付原告徐州新港物业管理有限公司物业费422089.65元。
二、被告孟庆光和被告徐州天恩资产管理有限公司于本判决生效后十日内，连带给付原告徐州新港物业管理有限公司物业费123335.1元。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9957元，原告负担1136元，被告孟庆光负担6826元，被告孟庆光和被告徐州天恩资产管理有限公司连带负担1995元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 马 宁
人民陪审员 曹建民
人民陪审员 张立勇
二〇一八年二月二十七日
书 记 员 马雪羽