江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏04民终216号上诉人（原审原告）：徐飞，女，汉族，1981年10月14日生，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：周怡，常州市钟楼区现代法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘真成，男，汉族，1977年10月8日生，住常州市金坛区。被上诉人（原审被告）：王美娟，女，汉族，1982年7月25日生，住常州市金坛区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱双贤，江苏怀德律师事务所律师。原审第三人：屠国强，男，汉族，1977年4月5日生，住常州市钟楼区。上诉人徐飞因与被上诉人刘真成、王美娟、原审第三人屠国强房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2017）苏0412民初6163号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐飞上诉请求：1、撤销一审法院判决，发回重审或查清事实后依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实不清和错误。本合同是居间合同，必须是被上诉人先期以29万元为上诉人还清贷款以注销抵押，而后才能完成双方交易。但事实是，签订合同后，被上诉人并没有在约定期限内完成上述约定，也未再发生和实际履行约定的民事法律行为，其明显违约在先，导致约定的合同目的无法实现，其理应承担相应的法律责任。中介方出具收到1万元定金的收款凭据，系发生在中介方和被上诉人之间，其也明显说明上诉人并未实际收到该定金，且上诉人仅注明该款需暂存中介，同时注明“还贷当日提取，但被上诉人在其后并未按合同约定先行支付29万元还贷额冲抵首付款，故导致上诉人还贷不能，更不能依约履行注销抵押。直至中介在未通知上诉人的情形下，于2017年1月25日直接电话屠国强，要求其去补签三方《补充协议》。按书面协议意思是顺延监管或过户时间至2017年4月30日前，但据屠国强本人当庭陈述，其当时不知中介突然通知是何意，只知是中介叫他去签个字，称被上诉人购房款项还不能到位，要延缓付款时间。在2017年4月30日之后，仍旧未有任何实际履约行为付诸实施。对于中介方出庭的证人，上诉人根本不认识，因其不是原经手人，因其对真实的前因后果情况根本无法作详细说明，故不能起到法定证明作用。二、本案程序违法，适用法律法规错误。一审法院未有追加涉案居间合同的当事人之一中介方作为第三人参加诉讼。涉案合同为居间合同，非普通买卖合同，不能仅按通常的买卖合同的法律关系和适用法律来处理。一审法院直接按买卖合同之双务合同法律关系来对应处理居间合同之法律关系，诉讼主体不适格，法律适用错误。刘真成、王美娟辩称，一、一审事实认定清楚。1、上诉人、屠国强与被上诉人签订的房屋买卖合同依法成立，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。2、被上诉人已按合同约定积极履行合同义务，而上诉人经多次催告，一直拖延时间，拒不履行合同义务，属于恶意违约，应当承担继续全面履行合同的违约责任。二、一审程序合法，适用法律正确。1、一审法院依照法律程序审理本案，程序合法，上诉人主张的一审程序违法没有事实和法律依据，不应得到支持。2、被上诉人已以现金形式一次性支付了剩余购房款，完全履行了合同义务，有权利要求上诉人继续全面履行合同，且本案合同完全可以继续履行，上诉人应当继续履行合同，配合被上诉人办理房屋过户手续，以及履行房屋交付等义务。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。徐飞向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2016年11月6日签订的《常州市房地产买卖居间合同》；2、判令王真成、王美娟赔偿本人违约金10000元；3、本案诉讼费用由王真成、王美娟承担。一审法院认定事实：2016年11月6日，徐飞、第三人屠国强作为甲方(出售方)，刘真成、王美娟作为乙方(购买方)、江苏鑫洋置业顾问有限公司作为丙方，三方签订《常州市房地产买卖居间合同》（合同编号：0011523），合同中约定甲方自愿将自己所有的坐落于常州市××区牛塘镇××室的房屋出售给乙方；房屋成交价为600000元，甲乙双方签署协议之时，乙方同意支付给甲方定金10000元（定金可冲抵购房款）；付款特殊约定中约定此房是抵押贷款房，乙方自愿用首付款中的贰拾玖万元帮甲方还贷（还贷额冲抵首付款），还贷不足部分由甲方自行补足还清，还清贷款注销抵押后再办理过户手续；甲乙双方约定于2017年1月18日之前办理资金监管或产权转让手续(或根据双方约定办理产权转让所需的公证手续)；签订本合同时，甲方同意留存壹万元在丙方处作为房屋交接保证金，待此房屋土地证、附属设施等过户手续全部办理完成且甲方将房屋交付给乙方、房屋内户籍按约定时间迁出时退给甲方。此外合同还对居间服务、违约责任等事项进行了约定。合同中甲方共有人处“屠国强（代）”系徐飞代签。合同签订后当日刘真成、王美娟交付给徐飞定金10000元，徐飞于当日出具收款凭证给刘真成、王美娟，该收款凭证中注明该10000元现暂存于中介方。2017年1月25日第三人屠国强作为甲方，王美娟作为乙方，江苏鑫洋置业顾问有限公司作为中介方，三方签订《补充协议》一份，该协议主要载明：由于甲方房屋贷款未能还清，造成房屋产证未能注销不能及时办理监管或过户手续，现经甲乙双方友好协商约定如下：双方约定办理监管或过户时间由原合同2017年1月18日延长至2017年4月30日之前。现徐飞认为刘真成、王美娟一直未按合同约定支付300000元首付款帮助徐飞还贷，因此刘真成、王美娟存在违约行为，因此徐飞起诉至法院，请求判如所请。一审法院另查明，坐落于常州市××区牛塘镇××室的房屋所有权原系第三人屠国强、徐飞共同共有，2017年6月22日案涉房屋所有权变更为徐飞一人所有。关于违约情况，刘真成、王美娟在庭审中陈述当时徐飞和第三人有两套房屋共同贷款1000000元，涉案房屋是其中的一套，2017年1月13日刘真成、王美娟联系中介公司，中介公司表示徐飞和第三人要求延期履行，因此第三人屠国强、王美娟以及中介方于2017年1月25日签订《补充协议》，约定办理监管或过户手续时间延长至2017年4月30日之前，后徐飞和第三人仍一直未履行合同义务，因此系徐飞和第三人违约，刘真成、王美娟已在案号为（2017）苏0412民初4238号一案中另行起诉屠国强、徐飞要求继续履行合同并在该案中申请江苏鑫洋置业顾问有限公司员工吴某出庭作证，同时自愿将590000元现金交于法院用于支付购房余款；徐飞陈述签订合同后其和第三人未收到定金10000元，现在该定金在中介账上，合同无法履行的原因是因为刘真成、王美娟一直未按合同约定支付300000元首付款帮助徐飞和第三人还贷，《补充协议》是在中介的要求下，第三人屠国强未征得徐飞的同意单方面去签订的，徐飞并不清楚该情况，因徐飞认为系刘真成、王美娟违约，所以对于律师函也未予理睬，案涉房屋还贷等手续是第三人屠国强去办理，后一起将案涉房屋过户至徐飞名下，对于吴某证人证言不予认可，认为系其单方意思表示，与事实情况不符；第三人屠国强陈述签订合同具体的事项均是让徐飞进行操作，自己到时进行配合，当时签订补充协议是因为中介说过年前比较忙，自己以为是刘真成、王美娟首付款凑不出来才签订的补充协议，当时签订时并未告知徐飞，后刘真成、王美娟也一直未按约定支付首付款300000元，自己6月份与徐飞离婚，离婚协议中约定案涉房屋归徐飞所有，之后自己让公司将所有贷款还清，对于吴某证人证言不予认可，违约方应是刘真成、王美娟一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于双方签订的《常州市房地产买卖居间合同》，双方及第三人屠国强对该合同真实性均无异议，并且第三人屠国强也认可徐飞的代理行为，因此该合同合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方应当恪守合同约定。刘真成、王美娟已支付的10000元定金，由徐飞出具的收条为证，法院予以确认。关于证人吴某证人证言的效力，法院认为，其作为江苏鑫洋置业顾问有限公司员工，直接参与了整个过程，地位居中，其证言可信性较强，因此综合双方庭审提交的证据、双方庭审陈述等事实可以认定违约方为徐飞及第三人屠国强。现刘真成、王美娟已以现金形式一次性支付剩余购房款，并且案涉房屋所有权虽然发生变化，但仍在合同当事人之一徐飞名下，双方合同具备继续履行的条件，故对徐飞要求刘真成、王美娟解除案涉合同并支付违约金10000元的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：驳回徐飞的全部诉讼请求。案件受理费减半收取65元，由徐飞负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为：2016年11月6日，徐飞与刘真成、王美娟签订的房地产买卖居间合同是双方真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按合同履行各自的义务。徐飞出具的收款凭证可以证明其已收到刘真成、王美娟定金10000元。从三方签订的补充协议中载明的内容可以确定，双方约定办理监管或过户时间延长至2017年4月30日之前。根据本案查明的事实及吴某的证言，在2017年4月30日前，刘真成、王美娟在积极催促徐飞方履行合同，但徐飞方并未按双方的约定履行，故一审法院认定徐飞方违约并无不当。徐飞上诉要求解除案涉合同并支付违约金的理由，不能成立。另徐飞上诉认为本案应追加江苏鑫洋置业顾问有限公司参加诉讼的理由，不符合法律规定，本院不予采信。综上所述，上诉人徐飞的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人徐飞负担。本判决为终审判决。审判长  沈秋云审判员  罗希夷审判员  周韵琪二〇一八年三月二十八日书记员  马筱艳