成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0191民初6538号
原告：成都玉屏物业管理有限公司。住所地：成都市高新区中和镇朝阳路。
法定代表人刘雪峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何春莉，四川卓安律师事务所律师，特别授权代理人。
被告：蒋丽，女，1978年12月6日出生，汉族，住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：田润杰，男，1979年3月29日出生，汉族，住成都市高新区。系被告蒋丽之配偶，特别授权代理人。
原告成都玉屏物业管理有限公司（简称玉屏公司）诉被告蒋丽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理。本案由本院代理审判员陈岚依法适用简易程序独任审理，于2016年8月3日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，由本院代理审判员陈岚担任审判长，与人民陪审员于振华、杨健共同组成合议庭于2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告玉屏公司的委托代理人何春莉、被告蒋丽委托代理人田润杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告玉屏公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告缴纳物业服务费2906元、停车费1400元、电费5306元、垃圾费224元、滞纳金46883.2元；2、由被告承担诉讼费用。事实和理由：被告购买了高新区中和朝阳路222号丹桂苑房屋一套，该小区一直由原告进行物业管理服务。自2014年9月以来，被告一直拖欠物业费、电费、垃圾费等各项费用拒不交纳，经原告多次催缴，被告均置之不理。
被告辩称：1、根据丹桂苑小区第二届业主委员会与成都金房物业服务有限公司签订的物业合同文件，玉屏公司的前期物业合同自动终止，因此玉屏物业滞留本小区至今属于非法滞留；2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同管理义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。玉屏物业属于非常滞留，属于违法的强行服务，业主有权拒绝向原告交纳物业管理费及相关费用。3、被告曾经主动向原告提出交纳电费、垃圾费，但原告以必须将物管费、停车费一并交纳为由拒绝单独收取电费、垃圾费。4、被告的停车卡已经作废，无需缴纳停车费。5、被告房屋屋顶漏水，物业未予妥善修缮导致房屋开裂，原告应妥善解决该事项才能收取物业费。
经审理查明，丹桂苑小区的开发商成都永慧房地产开发有限公司（原名成都玉屏房地产开发有限公司）在小区建设完成后即将小区的物业管理服务工作交给原告玉屏公司负责。原告玉屏公司接手丹桂苑小区物业服务后至今一直为该小区提供物业服务，该小区也未有任何其他物业公司入场提供物业服务。被告蒋丽系丹桂苑小区15栋3单元6楼11号房屋的业主，其从丹桂苑小区开发商处购买该房屋，房屋建筑面积为148.03平方米。被告在2014年8月以前均正常交纳物业服务相关各项费用，具体标准为：物业管理费按建筑面积每月0.7元/平方米交纳、汽车停放费按每月50元/辆交纳、城市生活垃圾处理费按每月8元/户交纳、电费按0.58元/度交纳，其中城市生活垃圾处理费和电费是由玉屏公司代收代缴，且该费用玉屏公司并未分户缴纳而是按小区整体缴纳至相关机构。2014年8月起至今，被告蒋丽未向原告缴纳物业管理费、城市生活垃圾处理费、电费，其中城市垃圾清运费、电费被告曾主动向原告提出缴纳，但原告以必须连同物业服务费、汽车停放费一并缴纳为由拒绝被告单独缴纳城市垃圾清运费及电费。被告蒋丽的停车卡因欠费于2014年8月起被停止使用。截止2016年12月，被告蒋丽尚欠原告物业管理费2906元，垃圾费224元，电费5306.3元，停车费1400元。
另查明，被告的房屋因屋顶漏水出现开裂情况。原告进行了三次修缮，但至今该房屋的开裂情况仍然存在。
还查明，高新区丹桂苑第二届业主委员会于2014年12月12日向成都高新区人民法院提起民事诉讼，要求法院判令成都玉屏物业有限公司退出小区物业服务区域，并将物业用房、电梯、变电站、泵站设施等返还高新区丹桂苑第二届业主委员会；成都玉屏物业有限公司向高新区丹桂苑第二届业主委员会移交小区竣工验收资料、技术资料、物业保修文件等相关资料。成都高新区人民法院审理后以“高新区丹桂苑第二届业主委员会提起诉讼不能证明已经得到高新区丹桂苑业主大会的授权，故原告高新区丹桂苑第二届业主委员会的主体资格不适格”为由驳回起诉，并由成都市中级人民法院二审维持原审裁定。
上述事实，有原、被告的当庭陈述以及提交的《欠费清单》、《电费缴费发票》、《城市垃圾处理费缴费发票》、成都高新区人民法院（2015）高新民初字第102号民事裁定书、成都市中级人民法院(2016)川01民终4437号民事裁定书、成都永慧房地产开发有限公司的《情况说明》、丹桂苑小区实景照片等证据予以证明。本院经审查认为，上述证据系原件或可以核实的复印件，其来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。对于原、被告提交的其他证据因无法满足证据的真实性、关联性、合法性要求，不予采信。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。且被告亦提交了《前期物业管理服务协议》，故本院认为原、被告之间形成物业服务合同关系，双方应当按照约定和相关法律规定履行各自权利义务。现对原告玉屏物业的诉请，本院作如下认定：
一、关于原告请求被告支付物业服务费的请求。本案被告蒋丽就此提出两项抗辩：一是由于丹桂苑小区第二届业主委员会与成都金房物业服务有限公司签订了新的物业服务合同，原被告间的前期物业服务合同已经终止；二是案涉房屋因屋顶渗水导致房屋开裂，原告未履行修缮义务，故不应缴纳物业费。对此本院分别认定如下：
（一）关于原被告间前期物业服务合同已经终止的抗辩。
首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。本案中，被告蒋丽提出了其与原告玉屏公司的物业服务合同关系因为丹桂苑小区第二届业主委员会已经与第三方物业公司另行签订了有效的物业服务合同而终止的抗辩主张，但被告为证明抗辩主张提交的合同系复印件，本院对该份证据不予采信。
其次，在另案中丹桂苑小区第二届业主委员会请求被告玉屏公司退场的起诉被法院生效裁定驳回起诉且丹桂苑小区从未有第三方物业公司进场提供物业服务的情况下，被告蒋丽应当提供充分证据证明丹桂苑小区与原告玉屏公司的物业服务合同关系已经终止的待证事实，但被告提交的证据材料并未充分证明丹桂苑小区第二届业主委员会已经按照法律规定的程序和要求取得丹桂苑小区业主相应授权与第三方物业公司签订新物业管理合同，从而证明丹桂苑小区与原告玉屏公司的物业服务合同关系已经终止。
最后，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”及第五条第一款“在合同纠纷案件中……主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，本院认为被告蒋丽未能提供充分证据证明其与原告玉屏公司的物业服务合同关系已经于2014年8月终止，因此对于被告蒋丽的抗辩主张不予支持，进而认定蒋丽不向原告玉屏公司支付物业管理费缺乏法律依据及事实依据。
（二）关于被告未尽到修缮义务的抗辩。
根据原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，物管的权利和义务包括“对房屋共用部分、公共设施设备、绿化、环境卫生、门卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”、“向业主提供房屋自用部位、共用设施设备维修养护等有偿服务”；因此，物业公司对于房屋公共部分确有修缮义务。但本案中，被告仅提交照片证明房屋存在开裂情形，无法确认该房屋的开裂的产生原因，也无法确定该房屋开裂能够通过物业的修缮得到解决。在原告针对被告房屋渗水进行了三次维修的情形下，无法确认被告房屋的开裂情形是由于原告未尽到修缮义务而导致。且物业服务具有全天候、不间断的特性，在原告为被告提供物业服务期间，被告仍享受了原告提供的其他物业服务。故被告蒋丽以原告未尽修缮义务为由拒交物业费的理由本院不予支持。
综上，关于原告请求被告蒋丽支付2014年8月至2016年12月物业管理费2906元的诉讼请求，本院予以支持。
二、关于原告请求被告支付物业管理费按5‰每天计算的滞纳金的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“违约金过高或过低时，当事人可以申请调整，调整的依据是违约金是否过分高于或者低于违约所造成的损失。”被告当庭提出违约金过高要求调整，原告主张的滞纳金暂计算至2016年7月已高达46838.82元，已超过本金的16倍，明显过高。本院考虑到本案的实际情况，从平衡双方当事人利益的角度考虑，酌情调整违约金为：在2016年12月31日之前的违约金总额为470元，从2017年1月1日起，以2906元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。
三、关于原告请求被告蒋丽支付2014年8月至2016年12月的电费5306.3元、2014年8月至2016年12月城市垃圾处理费224元的请求。因被告对垃圾费和电费的金额和被告代缴的事实予以认可，因此本院对该项请求予以支持。但对原告请求支付这两项费用滞纳金的请求，因《前期物业管理服务协议》中未对电费、城市垃圾处理费的收取方式和滞纳金进行约定，且原告所主张的损失也未实际产生，故对原告请求的电费、城市生活垃圾处理费滞纳金的请求本院不予支持。
四、关于原告请求被告蒋丽支付车辆停车费的请求。因原告当庭陈述停车卡系充值使用，故被告在未充值的情况下已无法使用停车卡停放车辆，且原告并未提交被告在小区内占道停车，也未支付临时停车费用的证据，故本院对于该项请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告蒋丽于本判决生效之日起十日内向原告成都玉屏物业有限公司支付所欠2014年8月至2016年12月的物业管理费2906元及逾期支付违约金（违约金计算方式为：2016年12月31日前违约金为470元，2017年1月1日后的违约金以2906元为基数按银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；
二、被告蒋丽于本判决生效之日起十日内向原告成都玉屏物业有限公司支付所欠2014年8月至2016年12月的电费5306.3元，城市生活垃圾处理费224元；
三、驳回原告成都玉屏物业有限公司其他诉讼请求。
如被告蒋丽未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取1666元由原告成都玉屏物业有限公司负担1466元，被告蒋丽负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 陈 岚
人民陪审员 于振华
人民陪审员 杨 健
二〇一七年二月二十日
书 记 员 陈悦静