贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终3041号上诉人(原审原告)：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙春，女，1982年6月1日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：何美玉，女，1995年1月20日出生，汉族，该公司员工，住重庆市开州区。被上诉人(原审被告)：张时虎，男，1968年11月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：张龙，贵州正哲律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李蜀南，女，1965年6月14日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，现在贵州省第一女子监狱服刑。原审第三人：中信银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市南明区新华路126号富中国际广场。负责人：杜晓峰，该分行行长。委托诉讼代理人：江小虎，贵州鼎尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：周仅尧，贵州鼎尊律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）因与被上诉人张时虎、李蜀南以及原审第三人中信银行股份有限公司贵阳分行（以下简称中信银行）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2017)黔0102民初1037号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏益公司上诉请求：1、撤销原判，改判支持其诉讼请求或将案件发回重审；2、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：因被上诉人李蜀南违反《中信银行个人购房借款合同》的约定，导致上诉人承担保证责任，代其结清贷款，造成上诉人通过售房获得房款的合同目的无法实现，上诉人有权主张解除本案《商品房买卖合同》。根据《合同法》第九十四条的规定，在二被上诉人未支付购房款的情况下，上诉人经书面催告后，二被上诉人在三个月的合理期限内不履行，上诉人才享有合同解除权。因此，本案中由于李蜀南涉及刑事案件被限制人身自由，张时虎无法联系，上诉人于2016年11月21日向一审法院起诉前一直无法进行有效催告。据此，上诉人向一审法院提起的诉讼应视为向二被上诉人进行过催告，上诉人的解除权应在2017年2月21日形成，故本案上诉人行使解除权并未超期。一审判决结果将严重损害上诉人的合法权益，请求二审法院予以改判。被上诉人张时虎答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人李蜀南二审未作答辩。原审第三人中信银行陈述称，请求二审法院依法判决。宏益公司向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2012年7月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：39869）及《补充协议》；二、被告、第三人协助原告办理贵阳市南明区花果园项目F区4栋1单元5层22号房屋的预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》备案登记（预售合同登记号：Y0374762）的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；三、被告支付原告违约金1980元；四、案件受理费由被告承担。一审法院查明：原告宏益公司与被告张时虎、李蜀南于2012年7月3日签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定两被告购买原告开发的位于贵阳市南明区花果园项目F区4栋（4）1单元5层22号房屋，建筑面积39.89平方米，房屋价款199450元。合同第八条约定“付款方式及期限：买受人采取下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计100450元，余款99000元以银行按揭支付。……”。合同第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，……（2）逾期超过90工作日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起90工作日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”补充协议第4.3条约定“买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人承担责任的，出卖人因此支付的相关费用（包括本金、利息、违约金、赔偿金、诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）由买受人承担。同时买受人应按本合同购房总价的30%向出卖人支付违约金”。第20.2条约定“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押、登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付购房款”。合同签订后，二被告于2012年7月4日支付购买上述房屋首期购房款100450元，并在第三人中信银行办理了银行按揭贷款手续，向第三人借款99000元支付购房余款。二被告向第三人贷款后偿还贷款至2014年8月，此后因李蜀南犯罪，未能继续偿还按揭贷款。原告多次催促张时虎还款未果。原告诉至法院，提出如前诉请。另查明：2012年12月4日，李蜀南、宏益公司与第三人签订《中信银行个人购房借款合同》，约定由李蜀南向第三人贷款9996000元用于购买含本案涉案房屋在内的96套房屋，张时虎作为房屋共有人签字，宏益公司承担本合同项目下贷款的抵押加阶段性保证责任。2014年9月2日，第三人从原告的账户上划扣了含本案房屋在内的96套房屋的按揭贷款9043483.57元。后由于李蜀南涉嫌犯罪被依法刑事拘留，其与张时虎所购买的含本案涉案房屋在内的96套房屋被贵州省六盘水市公安局依法查封。原告至今未向被告交付本案涉案房屋。原告于2015年12月4日以追偿权纠纷起诉至贵阳市中级人民法院，之后撤诉；于2016年11月以解除合同纠纷起诉至法院，之后撤诉；又于2017年1月11日再次起诉至法院。一审法院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中原告宏益公司与被告张时虎、李蜀南签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的合同义务。合同签订后，二被告按照合同约定支付了原告首期购房款和按揭贷款，但被告在履行与第三人中信银行贷款担保合同过程中，未按约按时偿还第三人借款本息，导致原告承担保证责任，第三人从原告账户上划扣了96套房屋的按揭贷款余额9043483.57元。原告以不能实现合同目的为由要求解除原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议。庭审中，李蜀南同意解除合同；张时虎不同意解除合同，认为原告行使合同解除权已超过一年的除斥期间，其解除权消灭。法院认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，被告于2014年8月份断贷，无法继续偿还第三人按揭贷款，第三人于2014年9月2日在原告账户上划扣了剩余按揭贷款，此时宏益公司应当知道二被告已无力偿还款项，享有合同解除权。原告此后未催告二被告，也未在一年的除斥期间内主张解除合同，而于2016年11月才向法院提起解除合同诉讼，其合同解除权已经消灭，张时虎的代理人的该项抗辩理由成立。故对原告解除合同的主张，法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回原告贵阳宏益房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致。本院认为，本案中，因被上诉人李蜀南未能按期履行与中信银行、宏益公司共同签订的《中信银行个人购房借款合同》中约定的还款义务，导致宏益公司承担了贷款保证责任，进而造成宏益公司在本案《商品房买卖合同》中获得足额购房款的合同目的无法实现。宏益公司本有权依照《合同法》第九十四条的规定解除上述《商品房买卖合同》。但是，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，合同解除权的行使存在法定的除斥期间，逾期解除权消灭。本案中，因宏益公司于2014年9月2日即被中信银行划扣了剩余按揭贷款，承担了贷款保证责任，此时宏益公司就应当知道其在本案《商品房买卖合同》中的合同目的可能无法实现。但其此后既未对被上诉人进行催告，也未在一年的除斥期间内行使解除权，直到2016年11月才向法院提起解除合同诉讼，因此，上诉人宏益公司在本案中主张的合同解除权已经消灭，一审判决对此所作认定符合法律规定，并无不当。宏益公司提出的上诉理由于法无据，本院不予支持。宏益公司可以通过其他方式主张其合法权益。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 彭   伦   禹审 判 员 田      勇审 判 员 余      鑫二〇一八年六月八日法官助理 ＸＸ书记员朱开昊