江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张商初字第01176号
原告中国银行股份有限公司张家港分行，住所地张家港市杨舍镇人民中路111号。
负责人钱海刚，该行行长。
委托代理人高宇，江苏梁丰律师事务所律师。
被告钱洪。
被告潘久琴。
原告中国银行股份有限公司张家港分行（以下简称中行张家港分行）与被告钱洪、潘久琴金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月4日公开开庭进行了审理，原告中行张家港分行的委托代理人高宇到庭参加诉讼，被告钱洪、潘久琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行张家港分行诉称：2015年11月，被告钱洪与原告签订《个人商业用房贷款合同》，向原告申请贷款250万元购买张家港市国泰东方广场1单元1514号商业用房。原告同意向被告钱洪提供贷款250万元，期限120个月，按月等额本息还款。二被告以其贷款所购买的张家港市国泰东方广场1单元1514号商业用房提供抵押担保，双方办理了房屋抵押登记手续。2013年11月6日，被告潘久琴向原告出具《共同还款承诺函》，承诺对被告钱洪前述合同项下债务承担连带还款责任。2014年1月3日，原告按照约定将250万元贷款划入被告钱洪指定银行账户。被告钱洪未按约还款，为此，原告提起本案诉讼，请求法院判令：1、被告钱洪立即向原告归还贷款本金2243561.59元，利息12625.97元，罚息105.43元（暂计算至2015年7月16日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定的计算方式计算至还清之日）；2、被告钱洪赔偿原告律师费损失108051元；3、被告钱洪承担本案诉讼费用；4、被告潘久琴对被告钱洪的前述债务承担连带清偿责任；5、确认原告就以上债权对被告钱洪所抵押的房屋之变价款享有优先受偿权。
审理中，中行张家港分行明确约定律师费过高，变更第二项诉请为：被告钱洪赔偿原告律师费55726元。
被告钱洪、潘久琴未作答辩。
经审理查明：2013年11月7日，中行张家港分行（贷款人）与钱洪（借款人）签订编号为2013年张中城贷字081号《个人商业用房贷款合同》，约定：贷款人向借款人发放贷款金额为250万元，贷款期限为120个月，贷款用途为用于支付购买座落于张家港市国泰东方广场1单元1514号的商业用房购房款；合同采用浮动利率，浮动周期为12个月，从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日），每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；结息方式为按月结息和付息，每月3日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收复利，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%，按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金＋应付未付利息）＊实际天数＊年罚息利率／360；还款方式为按月等额本息还款；借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入借款人指定的售房人的结算账户，开户行：中行梁丰支行，账户名称：江苏华昌东方置地有限公司，账号：53×××85，；担保方式为由钱洪、潘久琴提供抵押担保；合同附件包括个人商业用房贷款合同通用条款、抵押物清单（2013年张中城清自065号）；上述附件经双方共同确认构成本合同不可分割的组成部分，具有与本合同相同的法律效力；未按期归还贷款本息，构成借款人违约；出现违约情形时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、要求保证人承担保证责任；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。本合同项下的担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。钱洪、潘久琴在附件二编号为2013年张中城清字065号的《抵押物清单》抵押人处签字确认提供的抵押物为张家港市杨舍镇国泰东方广场1单元1514号房产。潘久琴作为抵押物共有人签字确认并出具《共有人承诺函》，同意以上述抵押物为前述《个人商业用房贷款合同》项下贷款向贷款人提供抵押，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切手续。上述合同签订后，中行张家港分行与钱洪办理了位于张家港市杨舍镇人民东路9号（国泰东方广场）1514房产的抵押权登记手续，房屋产权证号为张房权证杨字第××号，他项权利种类为一般抵押权设立，债权数额250万元。潘久琴出具《共同还款承诺函》，承诺作为共同债务人对借款人钱洪与中行张家港分行签订前述《个人商业用房贷款合同》项下钱洪的债务承担连带还款责任。上述合同签订后，中行张家港分行于2014年1月3日向钱洪发放贷款250万元，并将该贷款汇入江苏华昌东方置地有限公司账户。中行张家港分行发放上述借款后，因钱洪、潘久琴未能按期归还本息，引起本案纠纷。
中行张家港分行明确，截至2015年7月16日，钱洪、潘久琴结欠贷款本金2243561.59元，利息12625.97元，罚息105.43元。
另查明，中行张家港分行为本案诉讼与江苏梁丰律师事务所签订《委托代理合同》，约定律师费108051元。
上述事实，有《个人商业用房贷款合同》、《共同还款承诺函》、房屋他项权证、借款借据、放款信息、贷款还款明细、逾期未还查询单、委托代理合同等书证及当事人陈述等证据佐证。
本院认为，原告中行张家港分行与被告钱洪、潘久琴签订的《个人商业用房贷款合同》的形式及内容均不违反法律规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。原告中行张家港分行按约向被告钱洪发放贷款250万元，被告钱洪应当按约归还本息，逾期未能归还本息的，应当承担逾期还款的违约责任。被告潘久琴出具了《共同还款承诺函》，应当与被告钱洪共同承担本案借款的清偿责任。原告中行张家港分行要求被告钱洪、潘久琴共同归还借款本金2243561.59元、截至2015年7月16日的利息12625.97元、罚息105.43元及自2015年7月17日起至实际履行之日止按照《个人商业用房贷款合同》约定的方式计算的利息、罚息、复利，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告中行张家港分行要求被告钱洪、潘久琴赔偿律师费损失55726元，原告中行张家港分行为实现债权而委托律师产生，律师费已经实际发生，且具有合同依据，对原告中行张家港分行的该项诉请，本院予以支持。被告钱洪、潘久琴自愿以其位于张家港市杨舍镇人民东路9号（国泰东方广场）1514房产（房屋产权证号为张房权证杨字第××号）为本案借款提供抵押担保，并依法办理了上述房产的抵押权登记手续，抵押权依法设立，原告中行张家港分行要求就上述抵押物的变价款优先受偿，本院予以支持。被告钱洪、潘久琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、抗辩的权利，不利后果由其自行负担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告钱洪、潘久琴于本判决生效后10日内归还原告中国银行股份有限公司张家港分行借款本金2243561.59元及利息、复利、罚息（截至2015年7月16日的利息12625.97元、罚息105.43元，自2015年7月17日起至实际履行之日止的利息、罚息、复利按照《个人商业用房贷款合同》约定的方式计算）。
二、被告钱洪、潘久琴于本判决生效后10日内赔偿原告中国银行股份有限公司张家港分行律师费55726元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、如被告钱洪、潘久琴未按本判决履行给付义务，原告中国银行股份有限公司张家港分行有权就本案债权对被告钱洪、潘久琴提供抵押的位于张家港市杨舍镇人民东路9号（国泰东方广场）1514房产（房屋产权证号为张房权证杨字第××号）的变价款在抵押权登记的250万元债权数额范围内优先受偿。
案件受理费25296元，由被告钱洪、潘久琴负担，该款已由原告中国银行股份有限公司张家港分行预交本院，由上述被告在履行本判决时直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院缴纳上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行及帐号：中国农业银行苏州苏福路支行，10xxx76。
审 判 长 吴 丹
人民陪审员 蔡汝根
人民陪审员 陈珊君
二〇一五年十一月四日
书 记 员 钱丽芳
本判决引用法规：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。