文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初14466号原告：张晓梅，女，1967年12月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：徐婉雯，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：童穗赤，男，1956年11月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：伍燕华，女，1957年9月16日出生，汉族，住址同上。第三人：梁炳兴，男，1964年10月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告张晓梅诉被告童穗赤、伍燕华，第三人梁炳兴房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张晓梅的委托代理人徐婉雯，被告童穗赤、伍燕华，第三人梁炳兴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张晓梅诉称：原告与两被告于2016年5月15日签订《房屋买卖合约》，约定原告向两被告购买广州市天河区石牌西路海欣街36号402房，房价款为2020000元。合同第一条第3款约定，两被告应在2016年12月30日前迁出该房屋的户口；合同第二条第3款约定，两被告应在收齐全部房款当天将房屋交付原告使用；合同第四条第2款约定，两被告逾期迁出户口或逾期交楼的，应赔偿与定金同等数目金额给原告以弥补原告之损失。合同签订后，原告依约在2016年5月15日支付了定金50000元，于2016年8月30日分别支付了购房款520000元和970000元，于2016年11月3日通过住房公积金贷款支付了480000元，合计支付了2020000元，且原、被告已于2016年9月8日办理了房屋的过户手续。原告为购买上述房屋已经出售了自己的原有房屋，但两被告并未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告无房可住，只能另外租房屋居住。为此，原告多次发函要求两被告交付房屋，但两被告以其尚未收到其向第三人购买的房屋为由拒绝向原告交付房屋，直至2017年5月31日才将房屋交付给原告，且两被告至今尚未按合同约定将户口迁出。两被告逾期交楼和逾期迁出户口，均构成违约，两被告应当向原告支付违约金100000元，但两被告并未支付。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：一、两被告共同向原告支付违约金100000元（包括逾期交楼违约金50000元、逾期迁出户口违约金50000元）；二、第三人与两被告对逾期交楼违约金50000元承担连带责任；三、两被告及第三人共同承担本案的诉讼费。被告童穗赤、伍燕华共同辩称：一、关于房屋交付时间的问题，原告隐瞒了其与两被告之间签订了《补充协议》的事实。原、被告双方于2016年8月30日办理了广州市天河区石牌西路海欣街36号402房的过户登记手续，但由于双方预见到上述房屋不能按原合同约定时间交付使用，故协商签订了《补充协议》，约定上述房屋的交付使用时间无偿延至被告收到第三人交付的广州市天河区天河东路14号13BA房后三周。两被告于2017年4月13日收到广州市天河区天河东路14号13BA房，后通过广州瀚信置业有限公司通知原告于同月28日办理广州市天河区石牌西路海欣街36号402房的交付使用手续，广州瀚信置业有限公司回复称原告以节假日前后较忙为由要求延至2017年5月3日办理房屋交付使用手续，两被告同意了此要求。2017年5月3日，原告并未到场办理房屋交付使用手续。直至2017年5月31日，两被告才看到原告于2017年5月27日签署了《电费、物业费过户协议》、于2017年5月31日签署了《收楼确认书》，并完成了房屋交付使用手续。可见，2017年4月28日至2017年5月31日是办理房屋交接手续的时间，两被告并无逾期交楼的违约行为。二、关于户口迁移的时间。原告与两被告签订的《房屋买卖合约》约定是交付房屋使用后的2016年12月31日前迁出户口，实际上有58天时间让两被告办理户口迁移手续。2016年8月30日签署的《补充协议》变更了房屋交付使用的时间，而在2017年5月31日后的15天，两被告即完成了户口迁出手续。原告的户籍登记地址与实际住址分离，至今仍保留在广和路226号，两被告迁出户口问题对原告并无实际影响。综上，两被告依约履行义务，原告的诉讼请求缺乏依据，应予驳回。另外，原告违反合法申请商业贷款的约定，虚构房屋成交价格申请公积金贷款，导致了贷款发放时间延长，造成两被告的实际损失，两被告保留追索权利。第三人梁炳兴述称：第三人将广州市天河区天河东路14号13BA房出售给两被告，而与原告并不认识，也并没有任何关系，第三人不清楚原告为何要起诉第三人参加诉讼。第三人不同意原告要求第三人与两被告承担连带责任的主张。经审理查明：2016年5月15日，经广州瀚信置业有限公司（下简称瀚信置业公司）促成，童穗赤、伍燕华（卖方）与张晓梅（买方）签订了《房屋买卖合约》，约定卖方将广州市天河区石牌西路海欣街36号402房（下简称案涉房屋）出售给买方，成交价为2020000元；该物业带户口，卖方应在2016年12月30日前迁出；买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天；卖方逾期迁出户口或逾期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，不足弥补的，买方仍有权追讨；定金50000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方；卖方应在收到定金后35日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后35日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后35日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本合约同时授权经纪方委托的“广州优贷按揭服务有限公司”办理按揭手续及过户手续，并向银行申请10年520000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续；首期楼款（不含定金）1450000元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付卖方；楼价余款（即申请贷款额）520000元，由贷款银行直接划给卖方等。2016年5月15日，张晓梅向童穗赤、伍燕华支付了购买案涉房屋的定金50000元。2016年7月4日，童穗赤（买方）与梁炳兴（卖方）签订了《房屋买卖合约》，约定卖方将广州市天河区天河东路14号13BA房（下简称13BA房）以3500000元的价格出售给买方，买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为买卖双方协议决定收；买方收到本人卖房楼款即时支付给卖方，第一期楼款大概在9月31日前支付，第二期楼款大概在10月31日支付；卖方收到第一期楼款通知该房承租方搬离该房，第一期楼款不少于1200000元，第二期楼款不少于600000元，直至支付完该物业总成交价等。2016年8月30日，张晓梅分两笔向童穗赤、伍燕华支付了购买案涉房屋的首期楼款970000元、520000元，共计1490000元。同日，张晓梅与童穗赤签订了《补充协议》，约定案涉房屋的交付使用时间为童穗赤收到13BA房使用后三周，期间不产生任何费用。2016年9月8日，案涉房屋过户登记至张晓梅名下，张晓梅取得了相应的《不动产权证书》。2016年11月3日，张晓梅通过银行抵押贷款方式向童穗赤支付了480000元。2016年12月9日，张晓梅向童穗赤、伍燕华邮寄发出了《交楼通知》，表示案涉房屋已于2016年9月8日过户登记至张晓梅名下，张晓梅于2016年11月3日已支付完案涉房屋的全部购买费用，童穗赤、伍燕华作为卖方应于2016年11月3日当日交楼，张晓梅已经给童穗赤、伍燕华一个月时间办理13BA房的收楼手续，但童穗赤、伍燕华至今一直拖延不办理交楼，张晓梅要求童穗赤、伍燕华于2016年12月15日交付案涉房屋。该通知已邮寄送达给童穗赤、伍燕华。2016年12月16日，张晓梅再次向童穗赤、伍燕华邮寄发出《交楼通知》，要求童穗赤、伍燕华马上交付案涉房屋，并依法承担违约责任。其后，张晓梅又分别于2016年12月23日、2017年1月3日、2017年1月20日、2017年4月5日向童穗赤、伍燕华邮寄发出《交楼通知》，但邮件均因童穗赤、伍燕华拒收而被退件。2017年5月27日，张晓梅与童穗赤签署了《电费、物业费过户协议》，约定自2017年5月27日后案涉房屋相关电费、物业费由张晓梅负担。2017年5月31日，张晓梅与童穗赤签署了《收楼确认书》，确认案涉房屋已交付给张晓梅。2017年6月15日，伍燕华将户口迁出案涉房屋。现张晓梅以童穗赤、伍燕华逾期交付案涉房屋、逾期迁出案涉房屋的户口为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，张晓梅表示其在2016年9月8日已经取得案涉房屋的《不动产权证书》，但直到2017年5月31日才能对案涉房屋实际收楼，即使张晓梅与童穗赤签订了《补充协议》，童穗赤、伍燕华迟迟不肯向张晓梅交付案涉房屋的行为，也已经远远超出了合理的时间；童穗赤、伍燕华最终向张晓梅交付案涉房屋的时间为2017年5月31日，也已经超过了童穗赤、伍燕华在2017年4月13日收到13BA房三周内的期限（即2017年5月4日前）。童穗赤、伍燕华表示其于2017年4月28日已向瀚信置业公司提出将案涉房屋交付给张晓梅，但张晓梅以各种理由拖延办理，直至2017年5月31日才由双方完成案涉房屋的交接手续。为予证明，童穗赤、伍燕华提交了署名为“夏娇”的《证言》。张晓梅对该《证言》的真实性不予确认，并认为依照法律规定证人依法应出庭作证。童穗赤、伍燕华与梁炳兴均确认童穗赤与梁炳兴签订的《房屋买卖合约》没有约定13BA房的具体交付时间，只是约定了租客搬离后就将13BA房交付给童穗赤；租客与梁炳兴的合同是于2017年4月左右到期，梁炳兴与童穗赤签订合同时表示尽快让租客搬离并将房屋交付给童穗赤。梁炳兴表示其收到童穗赤、伍燕华支付的第一笔购房款后通知租客搬离，但租客一直不肯搬离，直至2017年4月13日梁炳兴才将13BA房交付给童穗赤。为予证明梁炳兴将13BA房交付给童穗赤的时间，童穗赤、伍燕华提交了童穗赤与梁炳兴签署的《收楼确认书》（显示时间为2017年4月13日）。张晓梅不确认该证据的真实性，并认为有可能是童穗赤、伍燕华为了逃避本案逾期交楼的违约责任而与梁炳兴签订该《收楼确认书》。张晓梅主张其出售了原有的广州市天河区石牌西路海欣街40号602房（下简称602房），而童穗赤、伍燕华未将案涉房屋交付给张晓梅，导致张晓梅与602房的购房人陈侃侃协商租用该房屋，并按照每月4000元的标准向陈侃侃支付租金，双方没有另行签订租赁合同。为予证明，张晓梅提交了602房的《广州市不动产登记查册表》、陈侃侃开具的《收据》8张、《中国建设银行个人账户支出交易明细》（显示张晓梅的账户分别于2016年8月30日、2016年9月26日、2016年10月30日、2016年11月28日、2016年12月28日、2017年1月23日、2017年2月23日、2017年3月30日、2017年5月3日、2017年5月31日各向陈侃侃支付4000元）。童穗赤、伍燕华及梁炳兴均确认上述证据的真实性。本院认为：张晓梅与童穗赤、伍燕华签订的《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。张晓梅已于2016年11月3日向童穗赤、伍燕华支付了全部购房款2020000元，童穗赤、伍燕华本应按照《房屋买卖合约》约定在该日将案涉房屋交付给张晓梅。但由于张晓梅与童穗赤于2016年8月20日签订了《补充协议》，双方约定案涉房屋的交付时间延期至童穗赤所购买的13BA房交付使用后三周，故《房屋买卖合约》约定的房屋交付时间已被《补充协议》更改。其后，张晓梅直至2017年5月31日才对案涉房屋实际收房。童穗赤、伍燕华主张其于2017年4月13日对13BA房收楼，后通知瀚信置业公司可在2017年4月28日将案涉房屋交付张晓梅，其行为并未违反《补充协议》的约定。对此，本院认为，虽然张晓梅与童穗赤于2016年8月30日签订《补充协议》约定案涉房屋的交付时间为童穗赤对13BA房收楼后三周，该约定并未明确具体的交付日期。但是，案涉房屋于2016年9月8日已过户登记至张晓梅名下，张晓梅亦多次催促童穗赤、伍燕华交付案涉房屋，但童穗赤、伍燕华一直以梁炳兴未交付13BA房为由拒绝将案涉房屋交付给张晓梅，并最终拖延至2017年5月31日双方当事人才办理了案涉房屋的交付使用手续。即使童穗赤、伍燕华所述其通知瀚信置业公司可于2017年4月28日将案涉房屋交付给张晓梅的陈述属实，但该日期亦已超过案涉房屋过户登记至张晓梅名下的时间半年多，距离双方当事人签订《房屋买卖合约》的时间将近一年，该段期限明显不属于合理期限，亦并非张晓梅在签订《补充协议》时可预见的期限。因此，童穗赤、伍燕华以双方当事人签订了《补充协议》为由抗辩称其未违约，该抗辩明显违反了公平、诚信原则，本院不予采纳。综上，张晓梅要求童穗赤、伍燕华支付逾期交楼违约金50000元的诉讼请求有事实及法律依据，符合合同约定，本院予以支持。《房屋买卖合约》约定童穗赤、伍燕华应于2016年12月30日前将户口迁出案涉房屋，但根据已查明的事实可知，伍燕华的户口直至2017年6月15日才迁出案涉房屋，该行为明显违反了《房屋买卖合约》的约定，现张晓梅要求童穗赤、伍燕华支付逾期迁出户口的违约金50000元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。《房屋买卖合约》的主体为张晓梅与童穗赤、伍燕华，张晓梅要求梁炳兴对童穗赤、伍燕华应支付的逾期交楼违约金50000元承担连带责任，该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、被告童穗赤、伍燕华自本判决发生法律效力之日起十日内向原告张晓梅支付逾期交楼违约金50000元；二、被告童穗赤、伍燕华自本判决发生法律效力之日起十日内向原告张晓梅支付逾期迁出户口违约金50000元；三、驳回原告张晓梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，由被告童穗赤、伍燕华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  黄穗萍人民陪审员  叶小玲二〇一七年十月十六日书 记 员  许丽凤罗小玲本判决书于     年   月   日送达