文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终915号上诉人（原审被告）：徐志杰，男，汉族，1985年5月15日出生，住所地：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：刘子孺，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兵兵，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李冰洋，女，汉族，1984年10月7日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：曾繁军，广东法尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈甜，广东法尔律师事务所实习律师。原审被告：罗秋梅，女，汉族，1984年8月28日出生，住所地：江西省九江市湖口县，上诉人徐志杰因与被上诉人李冰洋及原审被告罗秋梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐志杰上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项；2、由李冰洋承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院诉讼程序违法。在一审审理过程中徐志杰提交了相关的证据证明涉案房屋评估价有失公允，要求重新评估。首先，估价报告书中对涉案房屋户型的认定与实际户型严重不符。其次，估价报告书对于涉案房屋的装修估价与实际合同约定不符。实际合同约定交易房屋并不包含装修及家私、家电，但在估价报告书中将涉案房屋按照高档装修进行价格评估。最后，估价报告书中对涉案房屋的估价与同时期同类型房屋的实际市场交易价格严重不符。根据涉案房屋同时期同类型的成交记录以及申请人在房产中介公司所查询的涉案房屋所在建筑的其他物业的成交价格，其市场交易价格远远未迗到估价报告书中的价格。并且，估计报告书制作时间过短，故徐志杰因此怀疑估价报告书的合理性。但徐志杰提交异议后，一审法院并未进行重新评估，最终用于一审法院裁判认定的评估价无法反映真实情况。二、一审法院认为及适用法律存在错误。（一）一审法院认定以市场交易价格的差价来计算李冰洋的损失于法无据。一审判决书第十二页第一行，“故本院以涉案房产在2015年8月25日的市场价值作为计算差价损失的依据……”。首先，涉案房屋并没有进行实际交易，不存在一审判决认定的市场交易差价；其次，徐志杰与李冰洋签订的《房地产买卖合同》第十条中有明确约定违约责任，“买方要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金……”，合同中对于违约责任有明确约定的，理应以合同约定为参照计算违约责任；并且依据《广东省高级人民法院印发〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉通知》（粵高法【2017】191号）第四十条，“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得差价。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失……但不得超过违约方订立合同时预见或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”在《房屋买卖合同》签订时，徐志杰能够预见到的损失只可能是合同明确约定的违约损失，故李冰洋的损失应当以合同约定为参照进行计算。（二）李冰洋在签订合同时存在明显过错且因其未采取合理措施造成了扩大的损失，法院理应据此来最终确定徐志杰应承担的违约金额。首先，根据（2016）粵03民终8887号民事判决，在该判决书查明事实中，李冰洋确认其在与徐志杰签订合同时已经知道徐志杰与罗秋梅结婚的事实，而在签订合同时，李冰洋并没有要求罗秋梅签字确认，故涉案合同最后无法继续履行，李冰洋也存在过错，并非一审法院认定的，“本案中……并无证据显示李冰洋未尽审慎义务……”。其次，在《房屋买卖合同》签订之后，徐志杰已明确告知李冰洋其原配偶知情后不同意出售涉案房产，且愿意协商解决双方的合同争议，然而李冰洋明确拒绝，2015年4月12日双方签订买卖合同至今纠纷仍未解决，故在计算李冰洋的损失时理应扣除李冰洋明知合同无法继续履行后仍未采取合理措施而不当扩大的损失。法院理应考虑到李冰洋的过错以及其未采取合理措施而不当扩大的损失来最终确定徐志杰应承担的违约金额，即以成交价百分之十来计算违约金338000元。徐志杰与罗秋梅也因为该房屋买卖合同办理了离婚手续，涉案房产也已判给罗秋梅所有，徐志杰在此次交易过程中经历了婚姻失败且未有获利，恳请法院依法调低违约金。在合同签订时罗秋梅并不知情，是徐志杰的个人行为，即并无夫妻共同签订合同的合意，涉案买卖合同签订的目的也并非是为夫妻共同生活，并且最终也未用于夫妻共同生活，因此该债务并非夫妻共同债务。并且罗秋梅也并非涉案合同的当事人，且徐志杰的处分行为系无权处分，（2016）粤03民终8887号民事判决也已确认该行为对罗秋梅不发生法律效力，故一审法院要求罗秋梅对该合同债务承担连带清偿责任于法无据。李冰洋辩称，李冰洋、徐志杰双方签订的买卖合同始终是有效的，本案是徐志杰恶意阻碍买卖合同的履行，实际上最初在南山区人民法院判决双方是继续履行合同的，在一审法院判决继续履行之后，徐志杰与罗秋梅恶意串通在江西有关法院进行了离婚的诉讼，在涉案房产有查封的情况下，江西有关法院将房产判令给罗秋梅，也就是徐志杰的原妻子，由此导致继续履行合同的诉讼在二审法院基于有生效判决，所以才没有支持继续履行合同。故李冰洋认为徐志杰故意阻挠合同继续履行的意图非常明显，因此，应当依法判令由徐志杰承担给李冰洋造成的全部实际损失，也就是房屋的差价损失。罗秋梅未到庭未作答辩。李冰洋向一审法院起诉请求：1、徐志杰、罗秋梅向李冰洋返还已付的定金20万元；2、徐志杰、罗秋梅向李冰洋赔偿损失190万元；3、本案全部诉讼费用由徐志杰、罗秋梅承担。一审庭审中，李冰洋表示其第二项诉求系指要求徐志杰、罗秋梅向李冰洋承担违约责任金190万元。一审法院认定事实：位于深圳市××东××路某庭1栋03F号房产（以下简称涉案房产）于2013年5月10日登记至徐志杰名下，登记建筑面积63.72平方米，房地产证号：40××94。涉案房产于2012年6月8日登记抵押给华夏银行股份有限公司深圳深南支行，抵押人与借款人均为徐志杰。徐志杰、罗秋梅为夫妻关系，于2011年10月24日登记结婚。2015年4月12日，李冰洋（买方）与徐志杰（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：徐志杰向李冰洋出售涉诉房产，房产转让成交价为338万元；李冰洋在本合同生效之日起三日内（含当日）向徐志杰支付定金20万元，定金交由双方约定的第三方监管，李冰洋将定金支付给监管方或存入徐志杰已签署的监管协议或类似文件指定的监管账号，即视为徐志杰已收讫定金；李冰洋以向银行按揭贷款的方式支付定金之外的楼款；李冰洋须于2015年6月12日前（含当日）支付首期款82万元至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号；李冰洋须于2015年6月12日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；在李冰洋取得银行贷款承诺函且徐志杰已取得房地产证原件（无抵押、无查封）之日起三个工作日内，双方须办理递件过户手续；涉诉房产处于抵押状态，李冰洋同意徐志杰委托担保公司担保融资赎楼，徐志杰须于签订本合同之日起5日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；买卖双方需支付的税费、因提前还贷的银行罚息及相关费用、赎楼担保费、赎楼短期利息均由李冰洋负担；徐志杰应当在收到全部房款后5个工作日内将涉诉房产交付李冰洋；双方同意在定金或其他房款中预留3万元作为交楼押金，交由第三方托管；如李冰洋未按照本合同约定的期限履行义务，徐志杰有权要求李冰洋以转让成交价为基数按日万之五支付违约金并继续履行合同，如李冰洋逾期履行超过五日，徐志杰可解除合同并选择要求李冰洋支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收李冰洋已支付的定金；如徐志杰未按照本合同约定的期限履行义务，李冰洋有权要求徐志杰以转让成交价为基数按日万之五支付违约金并继续履行合同，如徐志杰逾期履行超过五日，李冰洋可解除合同并选择要求徐志杰支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还李冰洋已支付的定金；及其他条款。2015年4月12日，徐志杰向李冰洋出具了定金20万元的收款收据。一审庭审中，李冰洋与徐志杰确认，定金中有3万元托管在中介人员处，该款现已由中介人员退还李冰洋；剩余17万元定金现仍在徐志杰处。2015年4月16日，徐志杰出具公证委托书，委托深圳市万通融资担保有限公司等办理涉诉房产的赎楼等事宜。2015年6月8日，徐志杰向深圳市万通融资担保有限公司出具声明，表示涉诉合同办理到买方去银行做按揭申请、资金监管，由于徐志杰个人原因，要求暂停办理一切手续并收回所有公证书。当日，李冰洋通知担保公司人员下午办理资金监管，被告知徐志杰已取消公证委托。2015年6月10日，李冰洋向徐志杰发函要求徐志杰于2015年6月12日办理资金监管。2015年6月13日、6月23日，李冰洋发函催告徐志杰履行合同。2015年7月2日，李冰洋起诉至一审法院，要求判令徐志杰继续履行《房地产买卖合同》，并按日万分之五，以338万元为基数向李冰洋支付延迟履行期间的违约金。一审法院依法于2016年3月30日作出（2015）深南法民三初字第778号《民事判决书》，判令李冰洋与徐志杰继续履行双方于2015年4月12日签订的《房地产买卖合同》等。徐志杰对此提起上诉。深圳市中级人民法院受理后在审理阶段另查明，江西省湖口县人民法院就徐志杰诉罗秋梅离婚纠纷一案，于2016年6月8日作出（2016）赣0429民初404号民事判决书，判决准予徐志杰与罗秋梅离婚，涉案房产归罗秋梅所有；上述民事判决已于2016年6月23日发生法律效力。深圳市中级人民法院于2016年12月8日作出（2016）粤03民终8887号民事判决书，认为涉案房产虽登记在徐志杰名下，但其取得涉案房产的时间在其与罗秋梅的婚姻关系存续期间，故涉案房产为夫妻共有的不动产，由于涉案《房地产买卖合同》仅由徐志杰一人签署，罗秋梅明确表示对涉案房产的交易不知情，拒绝认可徐志杰出卖房产的行为，李冰洋亦未能提供证据证明罗秋梅知情且未予反对，故徐志杰关于共有物的处分行为属于无权处分，对罗秋梅不发生效力；因共有人罗秋梅拒绝履行涉案《房地产买卖合同》，且生效的（2016）赣0429民初404号民事判决书已确认涉案房产归罗秋梅所有，徐志杰事实上已无法履行交付涉案房产的合同义务，故判决驳回李冰洋的全部诉讼请求。李冰洋主张2015年8月15日为涉案合同签订后按正常流程可过户至李冰洋名下的时间，2016年7月12日为李冰洋在二审中得知徐志杰有离婚诉讼的时间，故其申请对涉案房产在上述两个价值时点的市场价值进行评估，一审法院予以准许并依法委托深圳市城市房地产土地评估有限公司（以下简称城市评估公司）进行评估。城市评估公司于2017年8月30日出具《房地产估价报告》（以下简称估价报告），估价结果为：涉案房产在价值时点2015年8月15日的市场价值为4970160元，评估单价为78000元/平方米；涉案房产在价值时点2016年7月12日的市场价值为5416200元，评估单价为85000元/平方米。徐志杰对上述估价报告提出异议。徐志杰认为：城市评估公司估价报告中对涉案房产市场价格的评估与实际市场价格严重不符。估价报告中对涉案房屋户型的认定与实际户型严重不符，涉案房产建筑面积63.72平方米，户型为2房2厅及一个储物间，并非估价报告中认定的3房2厅，户型认定不同对价格影响巨大；估价报告中对于涉案房屋的装修估价与实际合同约定不符。实际合同约交易房屋并不包含装修及家私、家电，但在估价报告中将涉案房产按照高档装修进行价格评估。估价报告中对涉案房产的估价与同时期同类型房屋的实际市场交易价格严重不符。根据涉案房产同时期同类型的成交记录以及徐志杰在房产中介公司所查询的涉案房产所在建筑的其他物业的成交价格，其市场交易价格远远未达到估价报告的价格。估价报告制作时间过短，故徐志杰因此怀疑估价报告的合理性。城市评估公司于2017年9月25日针对徐志杰的异议回函称：l、针对估价对象的户型和异议人徐志杰认定的房屋户型不符的异议。我司走访了链家、中原、Q房网等多家中介地产，针对该物业进行了解核实，调查结果表示63.72平方米为复式3房2厅，同时我司对该物业进行现场查勘，现场查勘实际为2大房1小房，房间内干净整齐，带有私密就寝条件。2、针对异议中提出我司对估价对象装修情况的定义与合同不符的异议。根据估价对象实地查勘的数据我司对于房屋装修情况定义为中高档，对于估价对象的价值评估是估价对象在价值时点的客观市场价值，评估时会综合考虑其室内装修、楼层、朝向，并类比同类物业的市场状况，而不是仅参考《房地产买卖合同》。3、针对报告中估价对象评估价值高于当时的市场价格的异议。我司走访链家、中原、Q房网等多家地产中介，并对估价对象所在区域相同类型的物业进行了仔细调查，通过调查了解涉案楼盘63～64平方米在2015年8月15日成交均价为77500-79000元/平方米，在2016年7月12日成交均价为83000-89000元/平方米。4、对于异议人徐志杰对于我司拍照及制作报告的时间过短，从而对我司产生怀疑，质疑我司的专业性。我司是一家具有专业职业操守及行业自律的一级资质房地产评估公司，我们的评估业务是在《房地产估价规范》的指引下开展的。至接受委托开始我司就开始着收集该物业资料及市场调查，委托日期至报告完成共11个工作日。综上所述，经过认真的复核，我们认为，本次评估我们是在所掌握的相关资料基础上，遵循独立、客观、公正的原则，综合考虑了估价对象的具体情况，经过认真的测算，在此基础上得出的一个于价值时点公平合理的评估结果。一审庭审中，李冰洋表示，本案所涉及的违约责任在徐志杰、罗秋梅离婚之前已实际发生，但徐志杰、罗秋梅的离婚判决中未对此予以处理，故其要求徐志杰、罗秋梅基于夫妻关系承担连带清偿责任。一审法院认为，李冰洋与徐志杰签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。李冰洋诉求徐志杰向其返还定金20万元，实际包含了解除合同的意思表示，且生效的(2016)赣0429民初404号《民事判决书》已确认涉案房产归罗秋梅所有，《房地产买卖合同》事实上已无法继续履行，故李冰洋与徐志杰签订的《房地产买卖合同》应予以解除；合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，一审庭审中，李冰洋与徐志杰均确认尚余17万元定金在徐志杰处，故对于李冰洋要求徐志杰返还已收取的定金20万元，一审法院予以部分支持，徐志杰应向李冰洋返还定金17万元。徐志杰拒绝赎楼违反合同约定，致使李冰洋购买涉案房产的合同目的无法实现，徐志杰的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，违约造成的损失包括信赖利益损失，也包括可得利益的损失。本案中，《房地产买卖合同》虽由徐志杰与李冰洋签订，但涉案房产登记在徐志杰个人名下，并以徐志杰个人名义抵押贷款，李冰洋依据涉诉房产登记公示的信息与徐志杰签订合同，并无证据显示李冰洋未尽审慎义务；现因共有权人罗秋梅不同意出售涉案房产致使合同无法继续履行，李冰洋因此无法在合同正常履行完毕可办理产权过户的合理时间内取得涉案房产，李冰洋作为善意买受人要求徐志杰按相应时点的涉案房产的差价向其赔偿的损失属于可得利益损失范畴，其合理部分应予以支持。城市评估公司针对徐志杰的异议在回函中明确对其评估结论的依据作出说明，徐志杰未提交证据反驳，故一审法院对上述评估报告予以采信。《房地产买卖合同》约定，李冰洋须于2015年6月12日前（含当日）支付首期款及向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，2015年8月15日并未超过按合同正常履行涉案房产产权可过户至李冰洋名下的合理期限，且此时李冰洋也已知道共有权人罗秋梅不同意继续履行《房地产买卖合同》，李冰洋也应采取相应的措施防止损失扩大，故一审法院以涉案房产在2015年8月15日的市场价值作为计算差价损失的依据，经评估，涉案房产在该价值时点的市场价值为4970160元，据此，一审法院认定徐志杰应向李冰洋赔偿损失1590160元（4970160元-3380000元）。《房地产买卖合同》签订时，罗秋梅与徐志杰尚为夫妻关系，李冰洋据此要求罗秋梅与徐志杰对上述债务承担连带清偿责任，于法有据，一审法院予以支持。罗秋梅经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法进行缺席判决。一审法院判决：一、徐志杰应于本判决生效之日起十日内向李冰洋返还定金17万元；二、徐志杰应于本判决生效之日起十日内向李冰洋赔偿损失1590160元；三、罗秋梅对徐志杰被本判决确定的上述付款义务承担连带清偿责任；四、驳回李冰洋的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费23600元，由李冰洋负担3819元，徐志杰负担19781元（罗秋梅承担连带责任）；一审保全费5000元，由李冰洋负担809元，徐志杰负担4191元（罗秋梅承担连带责任）；一审评估费30966元，由徐志杰负担（罗秋梅承担连带责任）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。（当事人没有提交新证据）。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《房地产买卖合同》系徐志杰与李冰洋的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效正确，本院予以确认。因徐志杰未能按约履行合同义务导致涉案合同无法继续履行，徐志杰应当向李冰洋承担相应的违约赔偿责任。本案二审争议焦点为徐志杰应当承担的违约赔偿数额应如何认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，徐志杰作为违约方应承担的违约赔偿责任范围包括守约方在涉案合同履行后的可得利益损失。经一审法院依法委托评估单位对涉案房屋在2015年8月15日的市场价值做出的评估结论，此时点李冰洋的房屋差价损失为人民币1590160元。徐志杰虽上诉主张该评估结论有失公允且不应包含房屋的固定装修，但并无充分的事实依据，本案亦不存在应当依法重新进行评估的情形，故一审法院按照上述评估结论确定徐志杰应承担的违约赔偿数额并无不当，本院予以维持。李冰洋系在涉案房屋登记权利人为徐志杰一人的情况下与徐志杰签订涉案合同，徐志杰亦承认涉案合同签订后才将其配偶不同意出售房产的情况告知李冰洋，故不能认定李冰洋对于涉案合同无法继续履行的情况存在过错，徐志杰以李冰洋在签订合同时存在明显过错为由主张减少其应承担的违约赔偿数额的上诉理由不能成立，本院不予支持。至于李冰洋在徐志杰违约后应承担的止损义务问题，一审法院未采纳涉案房屋在2016年7月12日评估时点的市场价值认定徐志杰应承担的违约赔偿数额，实际已经扣除了李冰洋未采取合理措施不当扩大的损失，故徐志杰以此为由主张减轻赔偿责任依据不足，本院亦不予支持。综上所述，上诉人徐志杰的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19111元，由上诉人徐志杰负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一八年三月十六日书记员 刘尹琳(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。