山西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民终字第219号
上诉人（原审原告）：李艳君，女，1976年9月8日出生，汉族，无业，住河南省信阳市。
委托代理人：张荣海，北京大成（太原）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：太原市华天房地产开发有限公司，住所地：太原市小店区。
法定代表人：梁玲翠，该公司董事长。
委托人理人：赵强，山西汇杰律师事务所律师。
上诉人李艳君因与上诉人太原市华天房地产开发有限公司合同纠纷一案，均不服太原市中级人民法院（2014）并民初字第315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李艳君委托代理人张荣海，上诉人太原市华天房地产开发有限公司委托代理人赵强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年2月22日，李艳君与太原市华天房地产开发有限公司签订了合同编号为1-17-1701、1--
17-1708、1-17-1709、1-17-1710四份《商品房买卖合同》，购买四套太原市华天房地产开发有限公司位于太原市小店区龙城北街与长治路交汇处东北角华天
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龙城大道项目的商品房。《商品房买卖合同》约定：买受人已于2013年2月22日付清房屋总价款的60％，其余总价款的40％自出卖人具备按揭条件后由买受人根据即时政策向银行申请按揭贷款支付出卖人；出卖人应当在2014年12月31日前，将验收合格具备使用条件并符合本协议约定的房屋交付买受人使用。合同对双方的其他权利义务及房屋价款等方面进行了约定。合同签订后，李艳君按照合同约定，于2013年2月22日通过兴业银行转账及现金支付向太原市华天房地产开发有限公司支付房屋总价款的60％即415．6642万元。2013年10月29日李艳君又支付100万元定金和预付款200万元购买同一楼盘19层6户写字间，但双方没有签订书面合同。太原市华天房地产开发有限公司收到上述款项后给李艳君出具收据六份。
另查明，2012年7月10日太原市华天房地产开发有限公司取得国有土地使用证，未取得商品房房屋预售许可证。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。太原市华天房地产开发有限公司在本案审理过程中未取得商品房房屋预售许可证，故李艳君与太原市华天房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。由于没有证据能够证明太原市华天房地产开发有限公司出卖房屋时，有“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证”的情形，太原市华天房地产开发有限公司可不承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但太原市华天房地产开发有限公司对收取的李艳君购买太原市华天房地产开发有限公司位于太原市小店区龙城北街与长治路交汇处东北角华天-
龙城大道项目的商品房的购房首付款415．6642万元应当立即返还，并按中国人民银行同期贷款利率二倍计算自2013年2月22日起至本判决确定的给付之日止向李艳君赔偿相应利息损失；李艳君又购买同一楼盘写字间支付的定金100万元和预付款200万元，太原市华天房地产开发有限公司也应立即归还，并应按中国人民银行同期贷款利率二倍计算自2013年10月29日起至本判决确定的给付之日上向李艳君赔偿相应利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房头卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定、判决：一、被告太原市华天房地产开发有限公司自本判决生效之日立即退还原告李艳君购房款715,6642万元；二、被告太原市华天房地产开发有限公司向原告李艳君赔偿购房款415．6642万元的利息（自2013年2月22日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率二倍计算）和赔偿购房款300万元的利息（自2013年10月29日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率二倍计算）。三、驳回原告李艳君的其他诉讼请求。
李艳君不服一审判决上诉称，1.一审判决认为“由于没有证据能够证明被告太原市华天房地产开发有限公司出卖房屋时，有'故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证'的情形，被告太原市华天房地产开发有限公司可不承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。此属于适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第九条的赔偿条款是对开发商违反诚实信用原则的惩罚规定，相关法律均规定开发商应当提前告知购房者是否取得商品房预售许可证并将该事实在售楼广告中载明公示，这属于开发商的法定义务。被上诉人没有证据证明履行了这样的法定义务，具有明显的恶意和欺诈性，当然的属于“故意隐瞒”的行为，被上诉人应当向上诉人支付惩罚性赔偿金。一审法院的判决适用法律错误。
2.上诉人支付了被上诉人100万元定金并且由于被上诉人的原因导致双方未达成有效的商品房买卖合同，显然违反了双方设立定金的目的，应当适用定金罚则双倍返还定金。但一审法院却将该定金认定为预付款，并且也未要求被上诉人双倍返还定金，显然属于适用法律错误。
请求：1.请求撤销一审判决第三项，改判由被上诉人向上诉人支付定金赔偿100万元以及200万元赔偿金。2.请求被上诉人承担本案全部诉讼费用。
太原市华天房地产开发有限公司答辩称，上诉人所称我方故意隐瞒预售房屋许可证的情形，当时我们的销售人员在销售房屋时多次告诉李艳君许可证正在办理中，当时其执意要购买我们所销售的房屋，所以上诉人李艳君说我方没有告知，没有尽到义务是不真实的。关于100万元的定金的问题，因为我们当时收到100万元定金的同时确实给其出具了一个房屋预定书，要求其在支付定金的10日内向我方支付剩余的购房款，但是上诉人李艳君并未在房屋预定书约定的时间内支付购房款，支付剩余购房款的实际时间为2013年12月2日，超过了将近1个多月左右，所以我们认为其支付的定金就不应当是定金，而应当是房屋的部分房款，所以不应适用定金罚则。
太原市华天房地产开发有限公司不服一审判决上诉称，1.上诉人与被上诉人签定的商品房买卖合同，是在被上诉人了解上诉人所开发楼盘的实际情况后，才与上诉人签定的，并非被上诉人所称其是在不知情的情况下购买的。当时的实际情况是，在被上诉人了解并确定要购买上诉人楼盘过程中，上诉人多次向被上诉人告知上诉人所开发的楼盘，由于政府部门之间相互沟通出现问题造成手续不完善，只有国有土地使用证，规划手续正在办理当中，仍要求与上诉人签订商品房买卖合同，并与上诉人协商以远低于市场行情的价格将上述房屋卖给被上诉人的。
上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同无效，虽然是由于上诉人未取得商品房预售许可证而造成的，但是签订合同时被上诉人对此是知情的，所以造成合同无效被上诉人也是有过错的。依据合同法的规定合同无效双方当事人均有过错的各自承担损失。
李艳君答辩称，根据商品房买卖合同的解释第二条规定，只要其没有取得预售许可证其房屋销售就是无效的，所以造成本案房屋无效的原因就是因为华天公司单方面的原因，造成的后果都应当由华天公司承担。华天公司所说的在销售房屋时多次告知李艳君相关的证件在办理中，此说法没有事实依据。
二审庭审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案因李艳君购买太原市华天房地产开发有限公司商品房引起的纠纷，故本案应为商品房买卖合同纠纷。导致双方签订的《商品房买卖合同》无效的根本原因是华天公司未取得商品房预售许可证。李艳君购买华天公司的商品房时，华天公司未隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实也没有提供虚假商品房预售许可证的情形，可以认定李艳君在购买房屋时未尽到谨慎审查义务，对合同无效也有一定责任。故华天公司不承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，原审法院判令华天公司赔偿李艳君已付购房款的中国人民银行同期贷款利率二倍损失，并无不当。华天公司收到李艳君的100万元定金后，于一个月后又收到李艳君的200万元预付款，可认定100万元定金已转为预付房款。故不应适用定金罚则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费，各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴捷慧
代理审判员 文 劼
代理审判员 刘学仲
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 薛 花