广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终7651号
上诉人(原审原告、反诉被告)：广州尚之境建筑模型有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：马烘彬，总经理。
委托代理人：黄书浩、叶正青，均系广东中大圣律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：广州市石桥发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：胡建江，总经理。
委托代理人：王浩晖、王霞，均系广东广大律师事务所律师。
原审第三人：广州市车陂经济发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：简铭钜，董事长。
上诉人广州尚之境建筑模型有限公司（以下简称尚之境公司）因与被上诉人广州市石桥发展有限公司（以下简称石桥公司）、原审第三人广州市车陂经济发展有限公司（以下简称车陂公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1451号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年5月23日，车陂公司（甲方）与石桥公司（乙方）签订《合同》，约定：甲方将广州市车陂大岗工业区第八栋第一、四层出租给乙方；合同年限11年，自2001年3月1日起至2012年2月28日止；等。
2013年1月22日，石桥公司（甲方）与尚之境公司（乙方）签订《合同书》，约定：甲方将广州市天河区车陂大岗工业区第八栋一楼（以下简称涉案场地），简易厂房面积110平方米，有偿提供给乙方使用；乙方自签订本合同之日向甲方交付定金10500元作财产抵押；定金在合同期内不得抵作价款，定金不计利息，合同期满如数返还乙方；合同期限共三年，有效期2013年1月23日起至2015年12月31日止；结算方式为按每年（12个月）递增方式计算交付，第一年乙方每月向甲方交付简易厂房租金为3500元，从第二年起每年递增6%；乙方必须在每月五号前向甲方付清当月款项；乙方如果不能按时支付租金等费用，逾期五天起，按所拖欠款项每日加收滞纳金1%，若逾期三十天，可按乙方违约处理，甲方有权终止合同，没收乙方定金，并留置乙方财物抵押欠款等。
2013年1月24日，尚之境公司向石桥公司支付租赁涉案场地定金10500元，石桥公司管理处出具相应收款收据。
2013年8月7日，车陂公司以石桥公司在租赁合同期满后拒绝腾退场地为由诉至广州市天河区人民法院，请求石桥公司搬离车陂公司所有的广州市天河区车陂大岗路16号车陂大岗工业区第八栋第一至四层房屋等[案号（2013）穗天法民四初字第1620号]。该案审理过程中，该院依法追加尚之境公司作为第三人参加诉讼，并于2014年12月19日组织各方当事人勘察现场，本案各方当事人均确认涉案场地已空置，车陂公司明确其于2014年11月1日已接管包括本案涉案场地在内的该案所涉场地。
2014年4月21日，尚之境公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认尚之境公司、石桥公司于2013年1月22日签订的租赁合同无效；2、石桥公司返还尚之境公司交纳的厂房租金定金10500元；3、石桥公司承担本案诉讼费。
石桥公司本案一审反诉请求：1、尚之境公司与石桥公司于2013年1月22日签订的租赁合同有效，尚之境公司继续履行合同；2、尚之境公司向石桥公司支付自2013年12月起至搬离物业之日止的租金，以及计至实际支付租金之日止的违约金（违约金按拖欠款项以每日1%的标准计算）；3、本案受理费由尚之境公司承担。
车陂公司本案一审述称：尚之境公司的诉讼请求有事实及法律依据，车陂公司没有意见；石桥公司的反诉缺乏事实及法律依据，应予以驳回。
本案一审中，尚之境公司还向原审法院提交如下证据：1、大岗工业区录音（尚之境公司称录音中对话双方为该司代理人与石桥公司工作人员），拟证明石桥公司确认是其封锁尚之境公司所租赁的涉案场地厂房大门，并扣留了大量办公及生产设备；2、照片（共20张，尚之境公司称照片拍摄时间为2014年4月4日）拟证明石桥公司对涉案场地的大门进行加锁处理，尚之境公司所有的办公及生产设备被石桥公司扣留在涉案场地内，故尚之境公司在涉案场地大门处张贴了证据3中的《告知书》及《广州尚之境建筑模型有限公司厂房内被强行滞留物》；3、《告知书》（内容为告知石桥公司因其擅自封闭尚之境公司厂房大门，导致其不能占有使用涉案场地，故双方间租赁关系自2014年4月4日0时起终止，厂房内被扣押的机器设备价值31.7万元，要求该司于七天内返还）、《广州尚之境建筑模型有限公司厂房内被强行滞留物》清单（载明物件名、数量及价格）、顺丰速递详情单（显示寄件人为尚之境公司，收件人为石桥公司）、顺丰快递运单流程查询单、顺丰速递退回邮件，拟证明尚之境公司于2014年4月4日向石桥公司邮寄送达告知书及厂房内被扣留的设备清单，该邮件因石桥公司拒收被退回。经质证，石桥公司对于证据1中部分录音内容予以确认，但认为该录音光盘不能得出时间、地点，且录音内容经过节选，故对录音的合法性不予确认，该录音仅证明因尚之境公司在凌晨出货，石桥公司的保安出于安全考虑而在涉案场地的大门上锁，且从录音内容可知涉案场地的侧门没有上锁，并且石桥公司有加强安保，这些内容在录音文字稿上均未体现，从录音可以看出，尚之境公司的行为与其表述的并不一致，其仅通知石桥公司需要出货，其代理人也是表示当时只是出货而非撤场；对证据2的真实性、合法性、关联性无法确认，石桥公司没有权限进入涉案场地察看，尚之境公司目前还能拍摄这些照片，证明其仍可实际使用涉案场地，因为涉案场地的侧门并没有上锁；对证据3的真实性、合法性、关联性无法确认，石桥公司并未收到该证据中的材料。车陂公司对证据1-3的真实性、合法性、关联性均予以确认。
关于涉案场地租金支付情况及场地交接情况。尚之境公司称已支付租金至2013年11月，涉案场地大门于2014年4月2日被石桥公司上锁，其于2014年4月3日全部搬离涉案场地；石桥公司称其于4月4日仅锁住涉案场地的一个正门，涉案场地还有其他出入口。
鉴于尚之境公司、石桥公司及车陂公司在本案一审中均确认涉案场地所涉楼房未取得建设工程规划许可证，原审法院向各方当事人释明尚之境公司与石桥公司于2013年1月22日签订的《合同书》为无效合同，并询问双方是否变更诉讼请求，尚之境公司明确表示不变更诉讼请求，石桥公司则表示撤回第一项诉讼请求中要求尚之境公司继续履行合同的诉请，并将第二项诉讼请求中要求尚之境公司支付的租金变更为场地占用费。
原审法院认为：石桥公司于本案审理过程中申请撤回部分诉讼请求属于对其自身民事权利的合法处分，予以照准。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此尚之境公司与石桥公司于2013年1月22日签订的《合同书》应为无效合同，故对于尚之境公司确认《合同书》为无效的诉请予以支持，对于石桥公司反诉请求确认《合同书》有效不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，尚之境公司与石桥公司于2013年1月22日签订的《合同书》为无效合同，石桥公司根据《合同书》向尚之境公司收取的租赁定金10500元实质应为租赁保证金，因该合同无效，故石桥公司收取的该笔款项应返还尚之境公司，尚之境公司现诉请要求石桥公司予以返还并无不当，予以照准。尚之境公司主张石桥公司于2014年4月2日封锁涉案场地大门，其于2014年4月3日搬离涉案场地，石桥公司对此予以否认，并自认其于2014年4月4日封锁涉案场地的一个大门，因尚之境公司所提交的证据不足证明石桥公司于2014年4月2日已全部收回或控制了涉案场所，石桥公司亦对此予以否认，故尚之境公司应承担举证不能的法律后果，该院采信石桥公司关于其于2014年4月4日封锁涉案场地大门的陈述，石桥公司上述封锁大门的行为已实际造成尚之境公司作为承租人无法正常占有使用涉案场地，故尚之境公司应向石桥公司支付直至该日的涉案场地占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持”，故尚之境公司应按《合同书》中约定的租金标准向石桥公司支付涉案场地自2013年12月1日至2014年4月4日期间的占用费，根据《合同书》的约定，2013年12月1日至2013年12月31日期间占用费标准应为3500元/月，2014年1月1日至2014年4月4日期间占用费的标准应为3710元/月（3500元/月+3500元/月×6%=3710元/月），故涉案场地自2013年12月1日至2014年4月4日期间的占用费为15124.67元[3500元+11130元（3710元/月×3个月）+494.67元（3710元÷30日×4日）=15124.67元]。另，尚之境公司主张按石桥公司与车陂公司约定的租金计付标准计算占用费，石桥公司根据《合同书》的约定主张尚之境公司支付迟延支付占用费的违约金，均缺乏依据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，于2016年2月17日作出如下判决：一、原告（反诉被告）广州尚之境建筑模型有限公司与被告（反诉原告）广州市石桥发展有限公司于2013年1月22日签订的《合同书》无效；二、被告（反诉原告）广州市石桥发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广州尚之境建筑模型有限公司返还租赁保证金10500元；三、原告（反诉被告）广州尚之境建筑模型有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）广州市石桥发展有限公司支付占用费15124.67元；四、驳回原告（反诉被告）广州尚之境建筑模型有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广州市石桥发展有限公司的其他反诉诉讼请求。本案本诉受理费60元，由被告（反诉原告）广州市石桥发展有限公司负担；反诉受理费420元，由原告（反诉被告）广州尚之境建筑模型有限公司负担160元，由被告（反诉原告）广州市石桥发展有限公司负担260元。
判后，上诉人尚之境公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）2014年4月2日，石桥公司封锁了涉案场地的大门，已经造成尚之境公司无法继续使用场地进行生产经营，尚之境公司遂于4月4日上午在涉案场地现场进行录音、拍照及张贴告示等进行取证。可见，石桥公司封锁涉案场地的时间应在4月4日之前；另在尚之境公司提供的2014年4月4日的录音证据中，石桥公司在录音中亦确认是在“前天”锁了场地大门的。因此，石桥公司封锁涉案场地的时间应为2014年4月2日，原审认定为2014年4月4日是错误的。尚之境公司支付场地占用费的期限也应是2013年12月1日至2014年4月2日。（二）石桥公司与车陂公司之间签订的租赁合同则约定楼房每月每平方米租金为8元，场地每月每平方米租金为3元，从第三年起每月递增5％。现尚之境公司与石桥公司之间所签订的租赁合同被确定为无效合同，且所约定的租金标准奇高于石桥公司与车陂公司之间约定的租金标准，原审法院判决按照尚之境公司与石桥公司签订的不具有法律效力的租赁合同中约定的租金标准计算场地占用费显失公平，应按照石桥公司与车陂公司所约定的租金标准计算涉案场地2013年12月1日至2014年4月2日期间的占用费。上诉请求：1、撤销原审判决第三项、第四项，并改判尚之境公司按照石桥公司与车陂公司之间约定的租金标准支付2013年12月1日至2014年4月2日期间的占用费；3、石桥公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。
石桥公司二审答辩同意原审判决，不同意尚之境公司的上诉请求。
车陂公司经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面意见。
经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议焦点在于：尚之境公司向石桥公司支付涉案场地占用费的标准及期间。
原审法院认定尚之境公司与石桥公司签订的涉案《合同书》无效正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持”的规定，原审判决尚之境公司按涉案《合同书》约定的租金标准向石桥公司支付涉案场地占用费，并无不当。尚之境公司并非石桥公司与车陂公司签订的《合同》相对方，其上诉请求以该《合同》约定的租金标准向石桥公司支付涉案场地占用费，理据不足，本院不予支持。
关于尚之境公司支付占用费的期间。鉴于尚之境公司提供的证据不足以证明石桥公司于2014年4月2日已全部收回或控制涉案场地，原审法院采信石桥公司关于其于2014年4月4日封锁涉案场地大门的陈述，判决尚之境公司向石桥公司支付2013年12月1日至2014年4月4日期间的占用费，并无不当。尚之境公司上诉虽主张其支付占用费的期间应为“2013年12月1日至2014年4月2日”，但未能就此充分举证证实，本院不予采信。
综上所述，尚之境公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。车陂公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费160元，由上诉人广州尚之境建筑模型有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年八月十九日
书记员 连泽璇
黄咏欣