重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终8282号
上诉人（原审被告）：任绍彬，男，1976年4月26日出生，汉族。
委托诉讼代理人：江巨能，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：田崇伟，男，1973年3月12日出生，汉族。
委托诉讼代理人：万亨博，重庆潜卫律师事务所律师。
原审被告：杨本元，男，1955年3月13日出生，汉族。
原审第三人：重庆普世房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道锦华路6号15栋2号，统一社会信用代码91500104660896690M。
法定代表人：郭履珍，职务执行董事。
委托诉讼代理人：王飞飞，女，汉族，1986年6月10日出生。
上诉人任绍彬因与被上诉人田崇伟、原审被告杨本元、原审第三人重庆普世房地产开发有限公司（以下简称普世房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2017）渝0104民初1815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人任绍彬及其委托诉讼代理人江巨能，被上诉人田崇伟的委托诉讼代理人万亨博，原审第三人普世房地产公司的委托诉讼代理人王飞飞到庭参加诉讼，经本院依法通知，原审被告杨本元未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
任绍彬上诉请求：撤销一审判决，依法改判下列：（1）同意解除房屋租赁合同；（2）请求减少房屋租赁金及免除滞纳金；二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一审判决认定事实不清、责任划分不当，适用法律错误，应当依法予以纠正，被上诉人是基于受让原出租人的房屋而承继原租赁合同出租人权利，但在移交前出现的房屋质量问题，原出租人已承诺予以维修，但移交后未及时履行维修义务，导致承租人权益持续受损；在产权过户后，因案涉房屋租赁面积发生变化又未及时告知上诉人，被上诉人此前及起诉时错误将他人产权的房屋面积计入，造成超标计租，上诉人提出异议导致双方发生争议，被上诉人此错误在一审法庭调查时才予以纠正。上诉人原本无意故意拖欠房租，也愿意在解决房屋维修问题及正确核定租金标准后补交租金，但一审判决忽略了出租人的过失，且未将上诉人所交租赁保证金用于冲抵租金，损害了上诉人合法权益。
田崇伟答辩称：一审判决认定事实清楚，责任划分适当，适用法律正确，应当予以维持。关于房屋质量问题，不管是一审还是二审上诉人都没有提供证据证明造成损害的范围、时间及形成原因，被上诉人经与第三人核实不存在交房时有质量问题的事实，上诉人说法不符合常理，并且拒付租金是上诉人根本违约，即使房屋存在质量问题，也只是履行瑕疵，不能成为拒付租金的理由；关于面积超标计租问题，一审法院判决结果涉及的都是被上诉人产权范围内的面积，并且由上诉人实际承租。上诉请求不成立，请求法院维持原判。
原审被告杨本元未发表答辩意见。
普世房地产公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，责任划分并无不当，上诉人的上诉请求不成立，请二审法院依法予以驳回；关于房屋质量问题和面积超标计租问题与被上诉人代理人答辩意见一致。
田崇伟向一审法院起诉请求：1、请求解除原告田崇伟与被告任绍彬、杨本元之间的《商业用房租赁合同》；2、要求被告任绍彬、杨本元将位于大渡口区八桥镇诗情路1号独立1号商业房屋腾退并返还原告田崇伟；3、要求被告任绍彬、杨本元按合同约定的租金标准给付原告自2016年6月13日起至租赁合同解除时止期间的租金及违约金；4、要求被告任绍彬、杨本元给付自租赁合同解除之日起至房屋实际返还之日止期间的违约金，计算标准500元/日，若逾期返还达20日，被告任绍彬、杨本元还应另行向原告支付相当于6个月租金的违约金；5、判令被告任绍彬、杨本元向原告补交2013年4月2日至2014年9月30日期间其多享受的免租期租金161541.63元；6、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：位于重庆市大渡口区八桥镇XX号独立1号商业房屋原所有权人为第三人普世房地产公司，2013年5月9日，普世房地产公司与任绍彬、杨本元签订《商业用房租赁合同》，约定普世房地产公司将前述房屋租赁给任绍彬、杨本元用于汽车美容与保养中心经营，合同约定租赁房屋建筑面积262.99平方米，租赁期限自2013年3月3日起至2019年3月2日止，共计72个月，其中免租期为2013年4月2日至2013年10月1日及2014年4月1日至2014年9月30日，共计12个月。约定租金标准65元/平方米/月(建筑面积)，租金按月支付，在每月20日前给付下个月的租金。2016年5月1日，田崇伟与普世房地产公司达成协议，由普世房地产公司将诉争租赁房屋转让给田崇伟，并已办理产权过户登记。诉争租赁房屋产权转移后，2017年1月4日，普世房地产公司向任绍彬、杨本元邮寄《权利转移告知》，将租赁房屋所有权转移给田崇伟的事实告知了任绍彬、杨本元，并要求任绍彬、杨本元向田崇伟给付租金。2017年1月23日，田崇伟也向任绍彬、杨本元邮寄了《权利转移告知》及《租金交付催收通知》，但任绍彬、杨本元一直未履行支付租金的义务已构成违约，原告田崇伟有权解除合同，并要求任绍彬、杨本元支付租金及违约金。
一审法院认定事实：位于重庆市大渡口区八桥镇XX号独立1号（产权登记地址：大渡口区八桥镇XX号9幢附1号）商业房屋原所有权人为普世房地产公司，房屋建筑面积1043.04平方米，任绍彬、杨本元承租部分建筑面积为262.99平方米。2013年5月9日，普世房地产公司作为出租方及甲方，任绍彬、杨本元作为承租方及乙方，双方签订《商业用房租赁合同》约定：1、甲方将前述房屋租赁给乙方用于汽车美容与保养中心经营，未经甲方书面同意不得移作他用；2、租赁期限为6年，暂定自2013年3月3日起，至2019年3月2日止（若因甲方原因导致交房延期的租期相应顺延）。若房屋交付乙方的日期早于2013年3月3日的（含2013年3月3日当日），起租期自甲方实际交付乙方之日起算；甲方书面通知乙方接房，乙方迟于通知的接房时间接房的，起租期自甲方书面通知的接房时间起算；租赁期满前30天，如乙方书面要求继续履行租赁，在同等条件下，乙方享有优先承租的权利，甲、乙双方另行签订租赁合同。3、甲方向乙方交付租赁房屋以及本合同终止乙方交还甲方租赁房屋时，双方均应签署房屋交接备忘录。4、乙方在承租期内可以对承租房屋进行装修，因装修所发生的一切费用由乙方承担，乙方装修承租房屋时不得破坏承租房屋的外观和主体结构、配套设施，在合同终止或者解除租赁关系时，乙方装修的与房屋有关的设施和添附物全部归甲方所有（可移动设施除外），且甲方无需给与乙方任何补偿。5、房屋租金按建筑面积计算，租赁第一年，乙方按照每月65元/平方米的标准向甲方支付租金，租赁期第一年，乙方应支付的每月租金为17095元。租金自第二年开始递增，每年月租金在上一年月租金基础上递增8%。6、免租期12个月，分别为2013年4月2日至2013年10月1日、2014年4月1日至2014年9月30日。该免租期系以乙方租赁期满72个月为前提的，如乙方租赁期不满72个月的（由于甲方违约而导致本合同解除的情形除外），则享受免租期月数=实际租赁月数×（合同约定免租期/合同约定租赁期）；7、租金按月支付，第一次月租金乙方在签订合同当日内交付给甲方，此后每个月的20日前缴纳下个月的租金，租金以现金支付，甲方开收款收据。8、为保证本合同的履行，乙方须向甲方支付履约保证金51285元，履约保证金在签订本合同时支付，不计利息，承租期满或合同终止，在乙方将承租房屋如约归还甲方，并付清承租费、物管费及违约金、损失赔偿和其他费用后30天内，甲方将履约保证金免息如数退还乙方。在合同履行期间，如存在乙方拖欠甲方租金或其他应付费用及应支付甲方违约金情形的，甲方有权从乙方履约保证金中扣收，乙方应在甲方扣收后3日内补足保证金数额。9、甲方应将乙方承租房屋按约定期限交付乙方使用。10、乙方应按本合同的规定按时足额缴纳租金及其他费用，若乙方未能按期缴纳租金或其他费用，每逾期一天，乙方应按欠缴金额向甲方支付应付金额的2%的违约金，违约金累计计算，至乙方付清应付承租费或其他费用之日止。乙方逾期20天仍未能缴纳到期应付租金或其他费用（包括应补足的履约保证金），则甲方有权解除本合同，并收回房屋，同时有权要求物业公司停止承租房屋的水、电供应。在此情况下，乙方应向甲方支付相当于6个月租金的违约金并按甲方通知的时间无条件搬出承租房屋。若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，乙方应予另行赔偿。11、签订本租赁合同后，非本合同规定的情况乙方擅自解除合同的，乙方应按12个月的租金数额向甲方支付违约金。12、合同终止后乙方逾期返还房屋、附属设施设备的，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金500元，逾期达20日，乙方还需另向甲方支付相当于6个月租金的违约金。13、乙方在签订本租赁合同时已知悉甲方将会对此房屋进行销售，乙方自愿放弃对该房屋的优先购买权。无论甲方何时出售该房屋，不必再次征询乙方意见。甲乙双方同意，该房屋购买人与甲方办理完毕接房手续后，该《商业用房租赁合同》中约定的甲方项下的权利和义务，全部转移给该房屋购买人。14、本合同约定的住所地为甲、乙双方通信地址，甲方住所地为重庆市高新区二郎科技新城迎宾大道XX号XX楼，乙方任绍彬住所地为重庆市合川区小沔镇石窝村XX组XXX号、杨本元住所地为重庆市石柱县大歇乡流水村流水组XX号。任绍彬、杨本元与普世房地产公司签订前述《商业用房租赁合同》后，普世房地产公司将租赁房屋交付任绍彬、杨本元经营使用，任绍彬、杨本元将租赁房屋装修后用于汽车美容与保养中心的经营。诉讼中，经第三人普世房地产公司核实，普世房地产公司将租赁房屋实际交付任绍彬、杨本元使用的时间与合同约定的时间不一致，实际于2013年12月13日将租赁房屋交付任绍彬、杨本元使用并自此开始计算租金。免租期仍为一年，时间为自2014年1月13日起至2014年7月12日及2015年1月13日至2015年7月12日。被告任绍彬、杨本元已缴纳租金至2016年6月12日。2016年3月31日，重庆东海房地产开发（集团）有限公司、普世房地产公司、重庆善之房地产开发有限公司作为甲方，重庆拓达建设（集团）有限公司作为乙方，双方签订《购房房价款抵付工程款项协议》约定：1、甲方用东海阿特豪斯住宅小区1号独立商业（建筑面积1043.04平方米，套内面积988.60平方米，门牌号大渡口八桥镇诗情路1号东海阿特豪斯9幢附1号）等房屋按约定价格抵付甲方应付乙方工程款；2、本协议签订后，甲乙双方及时签订商品房买卖合同，在签订本合同时，乙方知晓甲方将本合同的物业已出租，签订商品房买卖合同后，该房屋的所有收益归乙方所有（包含租赁保证金、租金），乙方按照甲方与承租人签订的相关租房合同约定方式收取租金。3、在签订本协议后，甲方需组织本物业租赁方和乙方按照原甲方和租赁方签订的合同重新签订剩余年限的租赁合同。4、甲方同意乙方将上述购买的房屋转售他人（如乙方指定购房人办理按揭方式，由乙方出具委托手续给甲方，购房人所缴纳的首付款和按揭款由乙方收取），并指定该购房人按不高于本协议约定价格计价方式与甲方签署《重庆市商品房买卖合同》。2016年7月1日，田崇伟作为重庆拓达建设（集团）有限公司的指定购房人，与重庆普世房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定由田崇伟购买位于重庆市大渡口区八桥镇XX号X幢附X号房屋，该房屋建筑面积1043.04平方米，总成交价款13869600元。2016年12月6日，田崇伟取得包括租赁房屋在内的重庆市大渡口区八桥镇XX号X幢附X号房屋的所有权，房屋建筑面积1043.04平方米。2016年12月30日，第三人普世房地产公司以特快专递的方式向任绍彬、杨本元邮寄了《权利转移告知》，告知任绍彬、杨本元租赁房屋已由田崇伟购买，自2016年5月1日起，普世房地产公司与任绍彬、杨本元签订的《租赁合同》项下的出租人的权利义务由田崇伟承继。任绍彬、杨本元已交纳的履约保证金38620元已转交给田崇伟。2017年1月18日，田崇伟也以特快专递的方式向任绍彬、杨本元送达《房屋租金交付催收通知》及《权利转移告知》，诉讼中，任绍彬、杨本元不承认收到上述权利转移告知及租金催收通知，但特快专递邮单显示收件人系任绍彬、杨本元，且有任绍彬、杨本元的联系电话，收件人地址为任绍彬、杨本元的经营地址大渡口区八桥镇XX号X幢附1号。另查明，2017年2月13日，前述任绍彬、杨本元承租房屋部分中的65.94平方米因案外人胡思颖取得所有权，由胡思颖作为出租方，任绍彬、杨ＸＸ作为承租方，双方已签订《商业用房租赁合同》，并以承租人杨ＸＸ的名义缴纳了第一季度（2017年2月13日至2017年5月12日）租金11869.20元。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。第三人普世房地产公司与任绍彬、杨本元于2013年5月9日签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。在普世房地产公司与任绍彬、杨本元的房屋租赁合同履行过程中，2016年7月1日，第三人普世房地产公司已与原告田崇伟签订商品房买卖合同，2016年12月6日，原告田崇伟取得包括本案租赁房屋在内的位于大渡口区八桥镇XX号X幢附X号房屋（建筑面积：1043.04平方米）的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，田崇伟取得诉争房屋【面积为197.05（262.99-65.94）平方米】所有权后，其作为出租人，与承租人任绍彬、杨本元按普世房地产公司与任绍彬、杨本元签订的房屋租赁合同继续履行，就租赁房屋部分，田崇伟与任绍彬、杨本元形成租赁合同关系。依据普世房地产公司与任绍彬、杨本元之间的房屋租赁合同的约定，承租人未按期缴纳租金及其他费用，逾期20天仍未能缴纳到期应付租金或其他费用的，出租人有权解除合同并收回房屋。田崇伟虽然未与任绍彬、杨本元签订书面租赁合同，但田崇伟系在普世房地产公司与任绍彬、杨本元的房屋租赁合同履行期间内，取得了租赁房屋所有权，因此，对于租赁房屋部分也适用普世房地产公司与任绍彬、杨本元之间的房屋租赁合同的约定。而对于租赁房屋部分，在田崇伟取得房屋所有权后，在普世房地产公司及田崇伟通知后，任绍彬、杨本元一直未按合同约定缴纳租金，违反了租赁合同的约定，已构成违约，田崇伟据此要求解除合同，收回租赁房屋的诉讼请求，有事实及法律基础，一审法院予以支持。被告任绍彬、杨本元主张因租赁房屋所有权进行了拆分，被告实际租赁面积及租金均不能确定，并因此导致其不能如期缴纳租金，经审查，诉争租赁房屋中65.94平方米确由案外人胡思颖取得所有权，2017年2月13日，胡思颖已与任绍彬、杨ＸＸ签订租赁合同，而与胡思颖签订租赁合同的承租人之一为任绍彬，因此，任绍彬分别作为前后两个租赁合同的承租人，应是知晓该事实的。综上，对被告前述抗辩意见一审法院不予采信。依据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。同时，根据合同法的相关规定，合同变更或者解除，不影响当事人主张相关权利。田崇伟与被告任绍彬、杨本元之间的租赁合同解除后，任绍彬、杨本元依法应将诉争房屋返还原告田崇伟，但田崇伟应当给予任绍彬、杨本元合理的腾空房屋及搬迁时间。田崇伟于2016年7月1日与重庆普世房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，同时，第三人在权利转移告知及租赁合同中明确约定自2016年5月1日起，租赁合同中出租人的权利及义务由田崇伟享有，而被告任绍彬、杨本元已将租金缴纳至2016年6月12日，因此自2016年6月13日起，任绍彬、杨本元应按租赁合同约定向田崇伟缴纳租金及相关费用。即2016年6月13日至2016年12月12日期间，租金为14940元（17095元/月×1.08×1.08÷262.99×197.05）/月×6个月=89640元；2016年12月13日至租赁合同解除时止期间，任绍彬、杨本元应以14940元/月为基础，每年度递增8%（每年12月13日至次年12月12日为一个缴费递增年度，2016年12月13日起开始递增）的标准给付田崇伟租金。任绍彬、杨本元未及时给付租金已违反原、被告在合同中的约定，应承担相应的违约责任并给付违约金，虽然本案原告田崇伟系按照《商业用房租赁合同》约定的每日百分之二的标准主张违约金，但对于违约金的确定，应以弥补原告的损失为限，诉讼中，原告未举示证据证明其损失与租赁合同约定的违约金相当，而任绍彬、杨本元无正当理由迟延缴纳租金，对田崇伟而言只是一种资金占用损失，对该损失的计算，按每日百分之二的标准计算过高，诉讼中，原告直接调整为按月利率2%的标准计算，符合法律规定，一审法院对原告调整后的标准予以确认。同时，因原、被告约定每个月的20号前缴纳下一个月的租金，而任绍彬、杨本元自2016年6月13日起未再按约定缴纳租金，因此，任绍彬、杨本元应自2016年6月起以次月（自当月6月13日至次月12日止期间）所欠租金总额【2016年6月13日至2016年12月12日期间以14940元/月为基数；2016年12月13日至租赁合同解除时止以14940元/月为基数，每年度递增8%（自每年12月13日至次年12月12日止为一个缴费递增年度，自2016年12月13日开始递增）】为基数，支付原告田崇伟违约金至合同解除时止。对于原告田崇伟要求任绍彬、杨本元给付自租赁合同解除之日起至房屋实际返还之日止的违约金，因本案租赁合同解除后，依法应给予任绍彬、杨本元合理的腾房搬迁时间，在腾房搬迁时间届满后，任绍彬、杨本元是否会将租赁房屋如期返还原告，是否会产生租赁合同约定的违约事实，现在并不能确定，故对原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。如合同解除后，发生了上述违约事实，田崇伟可另案主张相关权利。对于原告要求被告补交2013年4月2日至2014年9月30日免租期内的租金161541.63元的诉讼请求，经审查：第一、任绍彬、杨本元与第三人普世房地产公司实际履行的免租期为2014年1月13日至2014年7月12日及2015年1月13日至2015年7月12日期间，虽然该期间是任绍彬、杨本元与普世房地产公司双方存在并履行租赁合同，但任绍彬、杨本元与普世房地产公司在租赁合同中约定，租赁房屋出售给田崇伟后，租赁合同出租人项下的权利与义务全部转移给买受人，因此，在任绍彬、杨本元未按合同约定期限缴纳租金并导致租赁合同解除的情形下，田崇伟可以要求任绍彬、杨本元补交其作为承租人多享受的免租期的租金；第二、双方的租赁合同因任绍彬、杨本元违约而解除，但租赁合同的解除尚未发生法律效力，而任绍彬、杨本元多享受的免租期依据双方合同约定应按以下方式计算：实际享受免租期月数﹦实际租赁月数×（合同约定免租期/合同约定租赁期）。在本案中，该计算方式中实际租赁月数因合同解除未发生法律效力而不能确定，因此，田崇伟可在租赁合同解除发生法律效力后，被告任绍彬、杨本元承租赁房屋的实际租赁月数确定后再另案主张上述权利，本案对此不予处理。被告以租赁房屋存在漏水、渗水等质量问题，主张其是暂缓支付租金，并不存在违约，经审查，即使租赁房屋存在漏水、渗水等质量问题，租赁合同双方也应及时协商进行维修，如该房屋质量问题影响到合同的履行，承租人也可以主张解除合同，而不能据此不缴纳租金。因此，被告不缴纳租金，已构成违约，其主张不构成违约的意见，一审法院不予支持。关于被告主张原告解除合同不符合法定程序的答辩意见，经审查，本案原、被告约定未及时缴纳租金，原告可以解除合同，而被告确实存在未及时缴纳租金的情形，原告据此要求解除合同属于行使约定解除合同的情形，可以不给予催告等程序，另外，本案原告针对租金的收取也对被告进行了催收。综上，被告的前述答辩意见，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百五十七条之规定，一审法院判决：一、解除原告田崇伟与被告任绍彬、杨本元之间就位于重庆市大渡口区八桥镇XX号东海阿特豪斯X幢附X号房屋的租赁合同；二、被告任绍彬、杨本元于本判决生效后十日内将位于重庆市大渡口区八桥镇XX号东海阿特豪斯X幢附X号房屋（建筑面积197.05平方米）腾空并返还原告田崇伟；三、被告任绍彬、杨本元给付原告田崇伟自2016年6月13日起至租赁合同解除时止期间的租金【2016年6月13日至2016年12月12日期间租金为89640元（14940元/月×6个月）；2016年12月13日起至租赁合同解除时止期间的租金以14940元/月为基数，每年度递增8%（自每年12月13日至次年12月12日止为一个缴费递增年度，2016年12月13日开始递增）的标准计算】；四、任绍彬、杨本元于本判决生效之日起十日内支付田崇伟逾期付款违约金【自2016年6月起至租赁合同解除时止，以次月（自当月13日至次月12日止期间）所欠租金总额（2016年6月13日至2016年12月12日期间以14940元/月为基数；2016年12月13日至租赁合同解除时止以14940元/月为基数，每年度递增8%，每年12月13日至次年12月12日止为一个缴费递增年度，自2016年12月13日开始递增）为基数，并按月利率2%计算】；五、驳回原告田崇伟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3351元，由被告任绍彬、杨本元负担。
二审中，为证明其主张，上诉人任绍彬提交了以下证据：1、营业执照复印件一份，证明上诉人承租场地目前的用途是用于汽车维修美容经营；2、举示上诉人自己制作的关于承租期间房屋装修投入以及相关损失的情况说明，证明涉案房屋被被上诉人提前收回后，上诉人面临的经济损失。
对于上诉人举示的证据，被上诉人及原审第三人对营业执照真实性予以确认，对情况说明的三性均不认可，认为仅是当事人的自我陈述，不属于证据。
本院二审查明：田崇伟在向一审法院起诉时所主张、要求任绍彬、杨本元支付的租金及违约金均是以建筑面积262.99平方米为基础；本案一审第一次庭审中，田崇伟对任绍彬、杨ＸＸ与胡思颖所签订的租赁合同不予认可，认为胡思颖不是涉案房屋产权人；一审第二次庭审中，普世房地产公司陈述其与田崇伟签订合同后，已明确告知田崇伟涉案房屋租赁合同中包含胡思颖所享有部分产权面积，田崇伟对此予以认可；任绍彬在一审中未明确提出用保证金抵扣应付租金的要求。
对一审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人认为涉案房屋存在质量问题、出租人未及时履行维修义务导致其权益受损并要求减少租金的意见，从双方合同履行情况分析，上诉人从2013年12月23日接房到2016年6月12日，其基本都在按时交纳租金，上诉人所提供其自行制作的情况说明和拍摄时间不详的六张照片，并不能证明其曾经因房屋漏水问题向对方主张过权利、要求维修，更不能证明因存在房屋漏水问题影响上诉人对租赁物的使用，故应当由上诉人承担举证不能的后果，故本院对其减少租金的上诉理由不予采纳。
对于上诉人提出因被上诉人此前错误将他人产权的房屋面积计入，造成超标计租，引发双方争议，延付租金事出有因，应当免除滞纳金的主张，依据审理所查明的事实，上诉人与普世房地产公司所签订租赁合同约定房屋租金应当按月支付，而在涉案房屋产权转让至被上诉人名下以及普世房地产公司向上诉人发出权利转移告知之前，上诉人从2016年6月12日之后就未支付租金，依据合同约定上诉人当时延付租金的行为已经构成违约，应当承担违约责任。而田崇伟向上诉人所发出的租金催收通知和权利转移告知中，既未明确涉案房屋租赁合同相关产权是否全部转移给田崇伟，也未明确租金具体金额，导致双方为租金缴纳数额发生分歧，而被上诉人田崇伟在普世房地产公司已告知其涉案房屋租赁合同中部分房屋产权已转让给胡思颖的情况下，仍然按照合同总约定面积向上诉人主张租金，对于引发纠纷也存在一定过失。综合双方的行为和过错及损失情况，应当对上诉人所承担的违约金数额予以调整，其逾期付款违约金应按月利率1%计算。对于上诉人所提出的用所缴纳履约保证金抵扣应付租金的问题，因双方租赁合同中并未约定承租方违约、出租方可以没收保证金，加之保证金相关条款内容也只是明确承租方有拖欠情况出租方可以用保证金冲抵，故上诉人有关用保证金抵扣应付租金的请求符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，因二审中出现上诉人任绍彬主张同意解除合同并要求用所缴纳的履约保证金冲抵应付租金的新情况，故应当对承租人所应支付金额予以改判。上诉人要求减少租金的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市大渡口区人民法院（2017）渝0104民初1815号民事判决第一、二项；
二、变更重庆市大渡口区人民法院（2017）渝0104民初1815号民事判决第三项为：任绍彬、杨本元给付田崇伟自2016年6月13日起至租赁合同解除时止期间的租金【2016年6月13日至2016年12月12日期间租金为89640元（14940元/月×6个月）；2016年12月13日起至租赁合同解除时止期间的租金以14940元/月为基数，每年度递增8%（自每年12月13日至次年12月12日止为一个缴费递增年度，2016年12月13日开始递增）的标准计算】，任绍彬、杨本元已交纳的履约保证金38620元应从中抵扣；
三、变更重庆市大渡口区人民法院（2017）渝0104民初1815号民事判决第四项为：任绍彬、杨本元于本判决生效之日起十日内支付田崇伟逾期付款违约金【自2016年6月起至租赁合同解除时止，以次月（自当月13日至次月12日止期间）所欠租金总额（2016年6月13日至2016年12月12日期间以14940元/月为基数；2016年12月13日至租赁合同解除时止以14940元/月为基数，每年度递增8%，每年12月13日至次年12月12日止为一个缴费递增年度，自2016年12月13日开始递增）为基数，并按月利率1%计算】；
四、撤销重庆市大渡口区人民法院（2017）渝0104民初1815号民事判决第五项；
五、驳回田崇伟的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取3351元，由田崇伟负担；二审案件受理费6702元，由任绍彬、杨本元负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡智勇
审判员 苏致礼
审判员 陈 华
二〇一八年一月二十二日
书记员 陈 涛