广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第6004号
上诉人（原审原告）：饶红玉，住广州市天河区。
委托代理人：饶高明，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：杜骏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东省拍卖行有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：李劭，职务：董事长。
委托代理人：郭锡雄，该司职员。
被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区（北城所）。
法定代表人：潘鼎衡，职务：行长。
被上诉人（原审被告）：吴海能，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：吴开全，住广东省徐闻县。
委托代理人：黄妙春，广东红棉律师事务所律师。
上诉人饶红玉因与被上诉人广东省拍卖行有限公司（以下简称广东省拍卖行）、中国工商银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称工行番禺支行）、吴海能、吴开全房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第285号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年5月31日，工行番禺支行委托广东省拍卖行整体拍卖广地花园82套房屋（详见拍卖资产清单），双方签订有《委托拍卖合同》和《〈委托拍卖合同〉补充协议》，其中约定广东省拍卖行负责协助买受人到产权部门办理房产过户相关手续。广东省拍卖行接受委托后即开展拍卖工作，经公开拍卖后，由吴海能整体拍得。2007年6月12日，广东省拍卖行与吴海能签订一份《拍卖成交确认书》，确认吴海能、吴开全成功拍得广地花园82套抵债房，建筑面积共13374.32平方米，成交价连同佣金共56175000元，并约定有关权利义务等。
饶红玉与案外人袁某甲是亲属关系，饶红玉通过袁某甲的女儿袁某乙华与吴海能、吴开全联系购买房屋。2007年11月6日，吴开全开具《收款收据》（NO：0031177）一张，内容为：今收到饶红玉购买广地花园兴恒阁J5栋11B交来金额60000元正。此后，广东省拍卖行应吴海能、吴开全的要求、以广东省拍卖行为拍卖人、饶红玉为买受人，开具一份签订时间为2007年6月12日的《拍卖成交确认书》，其中内容为：一、成交的拍卖物名称广地花园兴恒阁J5栋11B，参考建筑面积84.3平方米，成交价289028.57元，佣金14451.43元，总额303480元；买受人不能当场全部支付拍卖物成交金额及佣金的，应向拍卖人支付定金60696元，并承诺在2007年6月26日前付清余款242784元；并约定有关违约责任等。
饶红玉于2014年3月21日向原审法院提起本案诉讼，请求：1.判令广东省拍卖行、工行番禺支行、吴海能、吴开全返还购房款60000元给饶红玉；2.判令广东省拍卖行、工行番禺支行、吴海能、吴开全返还购房款利息给饶红玉（以60000元为利息计算基数，按同期银行贷款利率计算自2007年6月17日至实际付清之日止，暂计至2013年2月12日为1000元）；3.判决广东省拍卖行、工行番禺支行、吴海能、吴开全支付已付购房款一倍的赔偿金60000给饶红玉；4、判令广东省拍卖行、工行番禺支行、吴海能、吴开全赔偿饶红玉房屋升值损失暂计800000元（该请求金额计算方式为：人民法院依法委托的鉴定机构评估的房屋现市场减去约定购房价303480元所得金额，暂计800000元）。
广东省拍卖行在原审答辩称：（一）广东省拍卖行拍卖的标的为整体的广地花园82套抵债资产，饶红玉提供的证据3《拍卖成交确认书》中的涉案房产，仅是其中的一套。广东省拍卖行出具的涉案房产的《拍卖成交确认书》仅是配合吴海能、吴开全分销房产及申办房产登记时的行为，类似的拍卖成交确认书，广东省拍卖行在该次广地花园82套房产拍卖中约有80份，广东省拍卖行提供的证据6就是其中的一部分。广东省拍卖行出具的这些拍卖成交确认书，是根据买受人吴海能、吴开全提供的名单、房址、成交价、佣金等数额，开具拍卖成交确认书，交由吴海能、吴开全找具体的各房屋买家签名，尔后申办出具裁定书或登记出房产证等相关手续。而配合整体买受人出具各套房产的成交确认书，也是委托方及各房产买主认可的。广东省拍卖行的这一行为完全是善意的，绝非饶红玉所说的恶意行为。至于饶红玉持有涉案房产的拍卖成交确认书，但最终没买到该涉案房产，广东省拍卖行完全不知情。（二）广东省拍卖行根据工行番禺支行的委托，公开拍卖广地花园82套抵债房产，并由买受人吴海能、吴开全依法买得，广东省拍卖行仅与买受人发生买卖关系，与饶红玉没有实质性的买卖关系。广东省拍卖行出具的涉案房产拍卖成交确认书，也完全是为了配合整体标的买受人的一个协作行为，广东省拍卖行根本不知饶红玉的情况。广东省拍卖行是本次诉讼发生后，才得知饶红玉是通过亲戚袁某甲、袁某乙华（袁某甲之女）的介绍，向买受方某开全购房的。因此，广东省拍卖行出具给饶红玉的证据3《拍卖成交确认书》，完全是为了配合吴开全、吴海能申办房产分销和申请房产登记的80多份程序手续中的一份，与饶红玉不构成实质意义上的买卖关系，更不存在恶意的用途。（三）鉴于本案饶红玉的购房行为，是通过袁某甲及其女袁某乙华这些中间人的介绍，才知道吴开全有通过整体拍卖以后的房产出售，许多问题应该通过袁某甲、袁某乙华才能弄清本案的真实情况，为此，广东省拍卖行要求法院追加袁某甲及其女袁某乙华作为本案的第三人。（四）饶红玉通过袁某甲、袁某乙华的介绍找到吴开全购买涉案房屋，为查明本案事实，请求追加袁某甲、袁某乙华作为第三人参加诉讼。综上所述，饶红玉对广东省拍卖行的诉求是没有法律依据的，饶红玉本与广东省拍卖行没有实质上的法律关系，为此特请法院依法驳回饶红玉的全部诉讼请求。
工行番禺支行在原审答辩称：确认广东省拍卖行陈述的广地花园82套房屋整体拍卖的事实，工行番禺支行通过《拍卖成交确认书》配合买受人吴某过户，配合过户行为合法合理。工行番禺支行并不认识饶红玉，饶红玉起诉所陈述的事实工行番禺支行也完全不知情，请求驳回饶红玉对工行番禺支行的全部诉讼请求。
吴海能、吴开全在原审共同辩称：不同意饶红玉的全部诉讼请求，理由如下：（一）由于饶红玉与吴海能、吴开全未成立房屋买卖合同关系，因此饶红玉并不存在所谓“房屋升值损失”，饶红玉的第四项诉讼请求并无法律依据。（二）本案属缔约过失产生的纠纷，应由过失方承担由此带来的违约责任或损害赔偿责任，吴海能、吴开全从不认识饶红玉，饶红玉与袁某甲是亲属关系，饶红玉通过袁某甲的女儿袁某乙华跟吴海能、吴开全联系购买房屋事宜，并向袁某乙华支付了6万元房款，袁某乙华将这6万元交给了袁某甲，但袁某甲仅将其中的5万元转交给吴开全，并承诺下午将剩余的1万元再支付给吴开全，然而最终这1万元也没有给。在此过程中吴开全向袁某甲开具了6万元的收据，袁某甲又将这6万的收据交给了饶红玉。初期涉案房屋是不能销售的，直至2013年才可以办理房产证，此时吴开全多次催促袁某甲找饶红玉签订合同，但袁某甲回了湛江老家，后又从吴海能、吴开全处拿回了5万元房款，却未将收据原件还给吴海能、吴开全，更未将5万元还给饶红玉。本案缔约过失是由于饶红玉及其代理人袁某甲行为导致，相应责任应由饶红玉自行承担，饶红玉要求吴海能、吴开全返还6万元以及支付相应利息没有任何依据。
在原审诉讼中，广东省拍卖行与吴海能、吴开全均确认上述成交确认书的实际买受人为吴海能、吴开全，由于上这拍卖物的特殊性，广东省拍卖行为配合吴海能、吴开全将上述房产分销及申办房产登记，分别按吴海能、吴开全提供的名单、房址、成交价、佣金重新以不同买受人的名义开具《拍卖成交确认书》。
广东省拍卖行于2007年6月12日开具《拍卖成交确认书》后，饶红玉并没有实际履行，其在诉讼中承认以上成交确认书是为办理房地产权过户之用。吴海能、吴开全承认广东省拍卖行是应其要求以饶红玉为买受人的名义开具拍卖成交确认书，但该确认书和收款收据均是通过袁某甲经手交给饶红玉，且饶红玉经袁某甲交来的房款只有50000元。在庭审中，各方均承认没有按上述以饶红玉为买受人的拍卖成交确认书履行。
在本案审理过程中，饶红玉明确其诉讼方向为买卖合同纠纷，与其发生房屋买卖关系的是吴海能、吴开全；因工行番禺支行和广东省拍卖行存在协助过户的义务，故应承担相应的责任。而饶红玉就其与吴海能、吴开全之间的房屋买卖关系的发生，除提供以上证据外，还提供了一份以吴海能为甲方、案外人杨某为乙方的《房屋买卖协议》，其中合同约定为：甲、乙双方就买卖位于广州市番禺区广地花园兴旺阁J9之5D房屋事宜，经充分协商，达成如下协议，一、上述房屋为甲方通过拍卖方式取得的房产，该房产目前仍未移交及过户至甲方名下，乙方清楚上述房产的所有权情况及目前之现状，现甲、乙双方同意就上述房产由乙方先支付定金，甲方直接将该房产过户至乙方名下的方式进行转让；……房价计算公式为：房产证记载的建筑面积乘以4800元每平方米，……四、房款支付方式：1、乙方应于本协议签订之日向甲方支付定金10万元，如乙方中悔买，该定金不予退回；如甲方中途悔卖，则双倍返还定金；2、甲方协同乙方办理产权过户手续，甲乙双方到房管部门递件之日则乙方向甲方付清房屋余款；……本合同生效后，因任何一方原因造成本协议不能履行的，违约方应按按购房总价的30%向守约支付违约金并承担因解除本协议所产生的一切费用；但由于双方之外的原因的、过户迟延不按违约处理；等等。饶红玉提供上述房屋买卖协议除房屋的具体地址、面积、单价和总额部分留白用以填写外，其余部分均为打印字体。饶红玉用以证实该合同版本由吴海能、吴开全提供，其未与吴海能、吴开全签订有房屋买卖协议，但购房总价应以广东省拍卖行与其签订的《拍卖成交确认书》中所约定的303480元为准，其向吴海能交付了60000元后，余款于过户时才交付。吴海能、吴开全认可上述房屋买卖合同为其提供的合同版本，但认为因与饶红玉未能就房价问题协商一致，故双方没有签订有房屋买卖协议，而拍卖成交确认书并非真实的交易单价，只是针对总的拍卖价款进行分摊，为办理过户手续而为的统一价款。广东省拍卖行认可吴海能、吴开全对卖成交确认书中所约定单价的说法，认为仅作办理房屋过户之用。吴海能、吴开全还提供一份以吴海能为甲方、吴某为乙方、就涉讼房屋的交易所签订的《房屋买卖协议》，该协议约定的房屋建筑面积为84.3平方米，每平方米4800元，总价为404640元，定金100000元，合同签订时间为2012年12月9日。饶红玉对该证据的真实性、合法性均不予确认，但认为该证据证明吴海能、吴开全在将涉案房屋出售给其后又将可以过户的房屋销售给吴某造成其巨大损失。
饶红玉认为因不能实现其购房目的，其不能取得涉讼房屋的升值，造成损失，申请对涉讼房屋按案外人吴某取得涉讼房屋之日即2013年4月18日的房屋价值进行评估。及后，饶红玉又对该评估基准日作出变更，要求以其起诉之日2014年3月13日为房屋估价基准日。经司法委托评估程序，深圳市国策房地产土地估价有限公司对涉讼房屋于2014年3月13日的市场价值估价为1053800元。饶红玉为此支付了评估费5135元。
原审法院认为：在本案立案阶段，饶红玉曾声明本案以拍卖合同纠纷为案由立案，但在本案审理阶段，饶红玉又明确其诉讼方向为房屋买卖合同纠纷，故本案只围绕房屋买卖合同纠纷进行审理。在本案中，饶红玉用以证实其与吴海能、吴开全发生房屋买卖关系的直接证据只有吴开全于2007年11月6日开出的《收款收据》一张，在该收款收据中，只有购买人饶红玉、房屋地址和收款金额，其它有关购房的要件如总价、交房、过户日期等没有显示。关于涉讼房屋的交易总价，饶红玉认为是按其与广东省拍卖行所签订的《拍卖成交确认书》中所约定的303480元，但吴海能、吴开全对此不予确认，认为该拍卖成交确认书并非真实的交易单价，只是针对总的拍卖价款进行分摊，为办理过户手续而为的统一价款；广东省拍卖行对吴海能、吴开全的说法予以认可。如按饶红玉的说法，其购房单价为每平方米3600元（303480元除以84.3平方米），而吴海能、吴开全成交拍卖的单价为每平方米4200.21元（56175000元除以13374.32平方米）以上，也就是说按饶红玉的说法，吴海能、吴开全转让给其的房屋价值明显低于购入价，不合常理；再就是，上述确认书签订后，饶红玉并没有实际履行，其在诉讼中亦承认以上成交确认书是为办理房地产权过户之用，其余各方均确认该成交确认书仅作办理房屋过户时使用，故饶红玉以该拍卖成交确认书中约定的房屋总价其与吴海能、吴开全交易涉讼房屋的总价的意见，不予采纳；即使按饶红玉与吴海能、吴开全确认的房屋买卖合同版本，有关涉讼房屋的交易单价也须有双方协商一致才能确定，故饶红玉未能举证证实其与吴海能、吴开全就涉讼房屋买卖的具体要件达成协议，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”，在本案中，发生房屋买卖关系的饶红玉与吴海能、吴开全之间并没有签订书面的房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”现双方对涉讼房屋的交易价格各执一词，无法取得一致意见，故原审法院合理认定饶红玉与吴海能、吴开全之间虽存在房屋买卖关系，但因双方未能就房屋买卖中的要件达成一致意见，且凭现有证据无法确定有关条款，故该房屋买卖无法继续履行，吴海能、吴开全应将已收取饶红玉的购房款返还给饶红玉，饶红玉提供的《收款收据》显示，吴开全已收取其60000元，吴海能、吴开全虽只承认收取了50000元，但其对该说法没有提供任何证据以证实，不予采信，吴海能、吴开全应退回所收取的60000元房款给饶红玉。吴海能、吴开全在收取了饶红玉的购房款60000元的情况下，双方虽未签订有书面的房屋合同，但房屋买卖关系已成立，吴海能、吴开全在未与饶红玉协商的情况下将涉讼房屋再转让给案外人，导致失去协商的基础，吴海能、吴开全对上述合同不能继续履行存在过错，但饶红玉在2007年11月6日已交付60000元购房款的情况下，没有及时、积极地与吴海能、吴开全协商签订相关房屋买卖合同，故对合同不能继续履行也存在过错，应承担相应的后果。故原审法院合理采纳饶红玉主张由吴海能、吴开全赔偿60000元的请求，其余利息及房屋升值损失不予支持。至于工行番禺支行与广东省拍卖行，不是该房屋买卖关系的直接相对人，其与饶红玉没有发生实际的房屋买卖关系，即使广东省拍卖行与饶红玉签订有拍卖成交确认书，但签订双方均承认只作办理房屋过户之用，并非双方的真实意思表示，故饶红玉要求工行番禺支行与广东省拍卖行对上述买卖合同不能继续履行承担连带责任，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定、《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六十一条的规定，于2015年2月2日作出如下判决：一、吴海能、吴开全应于判决发生法律效力之日起五日内退回60000元给饶红玉；二、吴海能、吴开全应于判决发生法律效力之日起五日内赔偿60000元给饶红玉；三、驳回饶红玉的其余诉讼请求。一审案件受理费13010元，评估费5135元由饶红玉负担受理费10310元、评估费5135元，吴海能、吴开全负担2700元。
判后，上诉人饶红玉不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原判认定饶红玉与吴海能、吴开全之间存在买卖关系，及存在房屋升值损失，却又无视房屋市场价值鉴定结论1053800元，仅支持赔偿60000元，属适用法律错误，对饶红玉不公平。涉案房屋在2013年可以过户，而吴海能、吴开全却将房屋恶意低价转让给案外人，其行为构成违约，致使饶红玉再也无法以原合同价款通过交易获取面积、地段等使用价值相当的房屋，饶红玉请求房屋差价损失和吴海能、吴开全违约行为有直接因果关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，吴海能、吴开全应向某玉赔偿房屋差价损失，原审判决应依法纠正。（二）吴海能、吴擅自转让房屋系买卖合同无法过户的根本原因，原判认定房屋买卖无法继续履行的原因系双方交易价格各执一词及未能就房屋买卖中的要件达成一致意见错误，双方当事人皆未主张交易总价不确定无法交易，原判认定交易总价无法确认，故买卖无法继续履行，脱离当事人主张，也没有事实依据。（三）拍卖确认书是吴海能、吴开全要求广东省拍卖行出具的，该确认书的意义不仅仅局限于过户，饶红玉主张303480元交易价格有依据，原判既不认可拍卖价格，也不认可其他价格依法计算损失，脱离了当事人主张和证据，认为交易价格等条款无法达成一致导致无法交易，完全属认定事实和适用法律错误。（四）吴海能、吴开全作为卖方有法定及约定义务协助过户及告知饶红玉房屋情况等，也有能力避免交易无法过户，交易中处于更主动地位，理应承担更高注意义务，其擅自转让涉案房屋的行为主观恶意极其明显，过错极大。（五）涉案房屋在2013年1月10日过户至工行番禺支行前无法交易，本案正常交易应该是涉案房屋从工行番禺支行过户至吴海能、吴开全名下再过户给饶红玉，饶红玉作为弱势的买方无任何过错，且知晓权益受损后马上进行投诉维权，原判认定饶红玉没有及时地与吴海能、吴开全协商签订相关房屋买卖合同，故对合同不能继续履行也存在过错，属认定事实和适用法律错误。（六）饶红玉从2007年11月6日至2013年1月10日长达6年多时间冒涉案房屋暂时不能过户及放弃其他优惠购房机会的风险进行交易，而吴海能、吴开全却存在不诚信及逃避税收等违法行为，原判赔偿60000元无法弥补饶红玉的损失，更是造成鼓励纵容不诚信、违约和违法的社会后果。（七）工行番禺支行及广东省拍卖行未依照吴海能、吴开全书面明确的交易名单过户给饶红玉，而在过户给案外人过程中亦未尽应有审核义务，尤其作为专业机构负有更高的注意义务，故存在过错，依法应当承担相应赔偿责任。为此上诉请求：1.撤销原审判决第二、三项；2.改判广东省拍卖行、工行番禺支行、吴海能、吴开全赔偿饶红玉损失810320元（其中包括房屋升值损失为750320元，计算方式为：市场价值估价1053800元减去约购房价303480元）；3.改判广东省拍卖行、工行番禺支行、吴海能、吴开全向饶红玉赔偿购房利息（以60000元为利息计算基础，按同期银行贷款利率计算自2007年6月12日至实际付款之日，暂计至2013年2月12日为1000元）；4.改判广东省拍卖行、工行番禺支行、吴海能、吴开全承担本案一、二审的所有诉讼费用、评估费用。
被上诉人广东省拍卖行书面答辩称：原审判决认定事实清楚，审判合理合法，适用法律正确，广东省拍卖行对原审判决没有异议。
被上诉人工行番禺支行未到庭发表辩论意见。
被上诉人吴海能未到庭发表辩论意见。
被上诉人吴开全辩称：饶红玉是通过其亲戚与吴开全沟通买房，且仅仅给付了预付款，吴开全不知道他们的真实意思表示，后来其亲戚没有与吴开全沟通好，吴开全也将60000元退还给其亲戚，既然双方没有签订正式合同，应承担的是缔约过失责任，所以，一审判决吴开全赔偿饶红玉60000元缺乏法律依据，但吴开全没有上诉。综上，吴开全不同意饶红玉的上诉请求、事实和理由。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：原审判决已就本案的案由就各方之间的法律关系作出详细、充分的论述，各方就此没有提出异议，本院予以确认，并不再赘述。本案二审当事人争议的焦点是：1.吴海能、吴开全未能将涉案房屋转让给饶红玉应承担的责任；2.工行番禺支行及广东省拍卖行应否承责。
关于吴海能、吴开全未能将涉案房屋转让给饶红玉应承担的责任问题。从本案查明的事实可知，饶红玉与吴海能、吴开全之间确实存在买卖涉案房屋的意思表示，据此，饶红玉向吴海能、吴开全支付了60000元，吴开全也出具了《收款收据》。本案中，双方并未举证证明就购买涉案房屋相关事宜进行过具体的协商，在此情况下，吴海能、吴开全将涉案房屋转让给案外人，导致饶红玉丧失了协商的机会，故吴海能、吴开全应承担信赖利益的损失赔偿，即对饶红玉为准备购买涉案房屋所付出的成本承担赔偿责任。由于饶红玉并无提供其为了向吴海能、吴开全购买涉案房屋而具体付出的费用损失，且吴海能、吴开全对原审判决也未提出上诉，因此，原审法院在认定吴海能、吴开全应返还饶红玉已付款项60000元的基础上，合理采纳饶红玉主张吴海能、吴开全赔偿60000元的诉请，作出不支持饶红玉要求支付利息的判决并无不当，本院予以维持。因本院已确认吴海能、吴开全就其未与饶红玉协商的情况下转让涉案房屋给案外人承担相应责任，且双方没有签订过任何书面买卖合同，因此，饶红玉仍主张吴海能、吴开全应赔偿涉案房屋升值损失等可得利益缺乏合同和法律依据，本院不予支持。饶红玉上诉提出的其他理由不足以支持其主张吴海能、吴开全赔偿房屋升值损失的诉请，故本院均不予采信。
关于饶红玉主张工行番禺支行及广东省拍卖行应否承责的问题。因本案是房屋买卖合同纠纷，工行番禺支行与广东省拍卖行均不是买卖关系的相对方，对于广东省拍卖行出具的拍卖成交确认书，该行与饶红玉均确认是作为办理涉案房屋过户之用，并非双方的真实意思表示，因此，饶红玉认为工行番禺支行及广东省拍卖行未尽到审核义务没有事实基础，其上诉主张工行番禺支行及广东省拍卖行承担责任缺乏充分依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人饶红玉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11913元，由上诉人饶红玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 姚伟华
二〇一六年一月八日
书 记 员 黄庆杰