广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终4628号上诉人（原审被告）：深圳市食全酒美饮食顾问管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：刘井胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑志明，广东方根律师事务所律师。委托诉讼代理人：王美英，广东方根律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市名润物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：余康艺，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖红辉，该公司职员。委托诉讼代理人：岑咏桢，该公司职员。上诉人深圳市食全酒美饮食顾问管理有限公司（以下简称食全酒美公司）因与被上诉人中山市名润物业管理有限公司（以下简称名润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初3394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。食全酒美公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判双方于2013年5月6日签订的《房屋租赁合同》自2015年1月30日起解除,其他判项根据实际情况予以更正。事实与理由：双方签订的《房屋租赁合同》及《名扬世纪广场商铺商业服务合同》因名润公司强行收回租赁房屋使用权自2015年1月30日起解除。名润公司（即甲方）一直没有履行上述商业服务合同第三条“商业服务费”中的3.1条款约定的义务。食全酒美公司自2014年1月1日开始正式经营至2014年12月底一直细心经营，但由于名润公司不开展商业推广，导致整个商场没有人气，客流量十分少。食全酒美公司经营无法维持，故在2015年1月初向名润公司提交提前解除合同的申请，但名润公司拒绝接收且拒绝整改，并欺骗食全酒美公司继续亏损经营以收取商业服务费。自2014年1月1日至2014年12月份，名润公司共收取食全酒美公司商业服务费人民币112500元。正是由于名润公司怠于履行上述合同第三条约定，才导致发生解除合同的争议纠纷，责任完全在名润公司一方。2015年1月30日晚上下班后，名润公司未经通知就将食全酒美公司经营场所的大门封锁，并开始对外招租。至此食全酒美公司实际已经无法使用该商铺进行经营活动。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的，当事人可以解除合同。因此双方的租赁合同关系及商业服务合同关系自2015年1月30日解除。一审法院以名润公司单方解除合同的时间2015年8月24日为合同解除时间错误。食全酒美公司装修投入514800元，存在商铺里面设备物品价值555948元，合计为1070748元，上述财物被名润公司单方面侵占，应当返还给食全酒美公司。双方签订的《商业服务合同》第7.5条款约定，因名润公司违约导致合同解除的，食全酒美公司有权要求名润公司赔偿食全酒美公司的经济损失。名润公司扣押食全酒美公司的租赁保证金60000元没有任何事实根据及法律依据，名润公司应当返还。被上诉人名润公司辩称：名润公司一直有做商业推广，如举办好声音、中秋抽奖等活动。名润公司也没有收取商业服务费。食全酒美公司主张2015年1月30日解除合同没有事实与法律依据。根据租赁合同第四条，名润公司有权没收租赁保证金。食全酒美公司自2015年1月开始拖欠租金，经多次催收，对方在2015年7月承诺还款，但其未按承诺还款且擅自撤离，已构成严重违约。名润公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年8月24日解除；2、食全酒美公司立即向名润公司支付拖欠的租金65625元、水电费26915.4元；3、食全酒美公司立即向名润公司支付拖欠租金违约金暂计至2016年2月16日止为18863元；4、食全酒美公司自合同解除之日起至实际交还商铺之日止按日租金标准向名润公司支付占用费及违约金，暂计至2016年2月16日为21563元。一审法院认定事实：食全酒美公司于2013年10月15日由深圳市南捞北涮餐饮管理有限公司更名。案外人罗永光、孙玲仙、任少霞、吴淑英、杨治国、林惠燕、梁丽玲、高彬显、马美玲、梁华锋等将其名下位于中山市东凤镇凤翔大道2号名扬世纪广场316卡、317卡、318卡、350卡、351卡、352卡、353卡、354卡、355卡商铺委托名润公司承包经营管理。2013年5月6日，名润公司（甲方）与食全酒美公司（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，双方约定名润公司将前述商铺出租给食全酒美公司开设“南捞北涮”品牌店。《房屋租赁合同》约定如下：1、租赁期限自2013年6月10日至2021年12月31日止。租赁期满后或租赁合同解除的，乙方仍占用商铺不交还甲方的，乙方占用商铺期间按本合同约定的租金标准双倍向甲方支付占用费；2、起租日期从双方约定的装修期及免租期结束后的第二天开始计算，首月租金以装修期及免租期结束后的第二天至该自然月结束之日支付租金，下月开始以每月为计租单位计付租金。首月租金及最后一个月租金按乙方在该月实际租赁的天数乘以日租金金额（日租金金额＝商铺当月租金÷30.42天）所计算租金数额支付。计租面积按建筑面积计算，每平方米租金25元。乙方在每月5日前以现金、转账付款方式支付当月租金，节假日顺延至第一个工作日支付。从第1年度起，月租金每两年递增8%，即2013年10月1日至12月31日免租、2014年1月1日至2015年9月30日为9375元/月、2015年10月1日至2017年9月30日为10125元/月，之后租金以此类推；3、乙方逾期支付租金的，每逾期一天乙方按所欠租金的千分之一标准向甲方支付滞纳金。如乙方拖欠全部或部分租金累计达60日以上的，甲方有权单方解除本合同、收回商铺，租赁保证金不予退还；4、乙方用电、用水、用管道燃气计费标准，均以国家相关部门确定为准，并直接向甲方缴纳相关费用；5、乙方出现违约行为时，甲方有权对乙方行使停止供水、供电、空调等行为至乙方守约或合同解除之日止。因乙方违约在先，故乙方不得因甲方采取之前行为而要甲方赔偿损失，要求减免租金、物业管理费及其他乙方应尽之合同义务，由此造成的后果由乙方自行承担；6、若因乙方违约导致甲方解除合同的或乙方违约自行解除合同的，乙方对商铺的全部投入（如装修、开业支出等）甲方无须承担任何赔偿或补偿责任。甲方为乙方垫付的支出，乙方应在甲方垫付后三天内返还甲方，逾期返还的，每逾期一天按应返还数额的百分之一标准支付滞纳金；7、双方在合同中确定特定地址作为通知或文件的送达地址，邮政局出具的挂号信投送收据或特快专递作为已经送达的有效证明。2013年7月4日，名润公司收取食全酒美公司“南捞北涮”品牌店租赁保证金37500元。2015年2月起，食全酒美公司未按期向名润公司交付租金。2015年8月24日，名润公司委托广东登鼎律师事务所向食全酒美公司发出律师函【（2015）广鼎律函字第142号】，律师函载明食全酒美公司自2015年2月始拖欠租金、物业管理费、商业服务费等各项费用累计达7个月，2015年2月至8月尚欠名润公司租金及商业服务费131250元、2015年2月至8月物业管理费78750元、2015年2月至7月水电费26915.40元等。名润公司函告食全酒美公司于通知函发出之日解除双方签订的前述合同，并敦促食全酒美公司于收到函件当日结清欠款（含违约金）并领取商铺内的货物及物品等。律师函由名润公司于2015年8月24日以邮政速递方式向食全酒美公司指定送达地址寄发且签收。双方因租金支付协商未果，名润公司遂于2016年2月25日诉诸一审法院。2015年2月至2015年8月租金按9375元/月计算，食全酒美公司未付2015年2月至2015年8月租金65625元、水电费26915.40元。食全酒美公司现提供银行转账凭证、餐厅投资结算表等拟证明“南捞北涮”品牌店因装修投入、购置设备物品等共计1070748元。名润公司否认前述款项支出及投资结算表的关联性。食全酒美公司另称名润公司于2015年1月31日将其经营商铺上锁而无法继续经营，但其未提供证据证明。名润公司否认前述说法，并称食全酒美公司直至2015年8月还致函准备于该月撤场。名润公司另承认前述商铺于2015年9月由其接收。一审法院认为：《房屋租赁合同》经双方协商一致达成，系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照协议履行各自义务，否则承担相应的违约责任。食全酒美公司自2015年2月起未按期缴付租金，名润公司依约可单方解除合同、收回商铺，并要求食全酒美公司偿付未付租金及其逾期付款违约金。食全酒美公司辩称商铺于2015年1月31日由名润公司收回并解除合同，但食全酒美公司未提供证据予以证明，名润公司并不认可其说法，亦与其他证据所证实的事实不符，故一审法院对食全酒美公司前述抗辩意见不予采纳。鉴于名润公司于2015年8月24日致函单方解除合同，故前述合同于2015年8月24日解除，食全酒美公司未付租金计付截止期限应为2015年8月。租赁合同约定合同解除后若承租方不交还商铺则计付占用费，现因名润公司于2015年8月解除租赁合同，且该公司承认已于2015年9月收回商铺，故一审法院对名润公司占用费的诉讼请求不予支持。食全酒美公司以商业服务未履行为由抗辩，但前述意见非法定或约定拒付租金的理据，一审法院不予采纳。关于是否退还保证金及赔偿装修及财物投入的问题，因名润公司未对此提起诉讼，食全酒美公司未反诉，一审法院现不予审查。合同约定逾期支付租金以所欠款项按每日千分之一计付，但前述计付标准过高，故应调整为以所欠金额每日万分之八点四计付。合同约定租金缴付期限为当月5日前，故逾期付款违约金应自每月的6日开始计付。综上，食全酒美公司应向名润公司支付租金65625元及其逾期付款违约金（以所欠金额为基数自逾期之日起按每日万分之八点四计付至付清之日为止）。另，食全酒美公司应向名润公司缴付水电费26915.40元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、双方于2013年5月6日签订的《房屋租赁合同》于2015年8月24日解除；二、食全酒美公司于一审判决生效之日立即向名润公司支付2015年2月至2015年8月租金65625元及其逾期付款违约金（9375元自2015年2月6日起算、9375元自2015年3月6日起算、9375元自2015年4月6日起算、9375元自2015年5月6日起算、9375元自2015年6月6日起算、9375元自2015年7月6日起算、9375元自2015年8月6日起算，均按每日万分之八点四计付至付清之日为止）；三、食全酒美公司于一审判决生效之日立即向名润公司支付水电费26915.40元；四、驳回名润公司的其它诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2960元，名润公司负担153元（名润公司已交），食全酒美公司负担2807元（食全酒美公司于一审判决生效之日起7日内向一审法院交纳)。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。当事人对自己的主张，有责任提供证据加以证明。食全酒美公司主张名润公司于2015年1月31日收回租赁房屋，但未提供证据予以证明，本院对食全酒美公司的该主张不予采信。食全酒美公司自2015年2月起未按期缴付租金，根据合同约定，名润公司有权单方解除合同。名润公司于2015年8月24日致函食全酒美公司解除合同，属行使约定的合同解除权。一审法院认定租赁合同于2015年8月24日解除并无不当。本案双方签订的《房屋租赁合同》并未涉及商业推广问题，商业服务合同与房屋租赁合同分属不同的法律关系，食全酒美公司以名润公司未进行商业推广为由拒付租金缺乏事实与法律依据。人民法院应根据当事人的诉讼请求审理民事案件，本案当事人一审中并未就保证金、装修赔偿及财物侵占问题提起诉讼，一审法院不予审查正确。综上，上诉人食全酒美公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2690元（深圳市食全酒美饮食顾问管理有限公司已预交），由上诉人深圳市食全酒美饮食顾问管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄岳文审 判 员  官 琳代理审判员  张群立二〇一七年七月十八日书 记 员  黄燕红