上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第328号
上诉人（原审原告、反诉被告）孙少华。
委托代理人张长海，北京市京大律师事务所上海分所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海儒洋投资咨询有限公司。
法定代表人陈晶。
委托代理人严锦霞。
上诉人孙少华、上诉人上海儒洋投资咨询有限公司（以下简称“儒洋公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第834号民事判决，向本院提起了上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，孙少华系上海市曹杨路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人。2012年5月，孙少华与儒洋公司签订《房屋租赁合同》，约定孙少华将上述房屋出租给儒洋公司，用途为办公、办学使用，租赁期限自2012年6月1日起至2013年12月31日止，月租金为人民币（以下币种均为人民币）34，000元，先付后租，租金每月支付一次，当月租金应于当月开始前三日之内付清，每逾期一日，由儒洋公司按逾期付款金额的万分之三向孙少华支付违约金，儒洋公司支付押金30，000元，租赁期内，由儒洋公司承担物业综合管理费、电费等相关费用，双方另对违约责任进行了约定。
实际履行中，孙少华按约将系争房屋交付儒洋公司使用，并收取押金30，000元，儒洋公司对房屋进行装修，包括隔断、铺设地毯、排线、装灯等。2013年8月，儒洋公司支付部分租金，欠付25，230元，9月11日，孙少华发现房屋内无人办公，门也未锁，便于同年10月1日自行收回系争房屋。
2014年3月，孙少华诉至法院，要求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2013年10月1日解除；2、儒洋公司支付租金62，460元（其中2013年8月欠租25，230元、9月租金37，230元，均含物业综合管理服务费）；3、儒洋公司支付迟延支付上述租金的违约金（其中8月租金37，230元自2013年8月4日起至8月25日止，欠租25，230元自2013年8月25日起至实际支付之日止，9月租金37，230元自2013年9月4日起至实际支付之日止，均以日万分之三的标准计算）；4、解除合同违约金37，230元；5、赔偿损失21，480元（包括垫付电话费1，500元、购买纯水机费用1，500元、维修管道式空调费用4，800元、拆除儒洋公司装修的费用12，680元、垃圾处理费1，000元）。儒洋公司则提起反诉，要求孙少华赔偿学生退费195，279.40元及财产损失32，210元。
原审法院审理中，1、孙少华、儒洋公司对涉案租赁合同的解除均不表异议。孙少华表示，9月11日发现人去楼空，但部分办公桌椅仍在房屋内，次日即向儒洋公司发出律师函，要求儒洋公司支付所欠费用，并赔偿设备损坏损失，儒洋公司未予理睬，孙少华于10月1日收回房屋后，为拆除儒洋公司装修、恢复原状支付拆除费用12，680元及垃圾处置费1，000元，故10月1日应为合同解除日。儒洋公司称，因未及时支付租金，孙少华从2013年7月开始陆续停电，8月的频率更高，还将大门上锁，儒洋公司无奈于8月底携学生档案等纸质材料离开系争房屋，但自行购置的办公用品如电脑、保险箱、微波炉、桌椅等因被物业管理人员阻止而均未能搬离现场，之后未再返回系争房屋，并将房屋钥匙交还物业管理人员，故此时应为合同解除日，因未实际使用房屋，9月租金不应由儒洋公司支付。孙少华不认可停电、锁门的行为，儒洋公司对此亦未能提供相应证据。
2、原审法院组织双方调解，孙少华表示在不返还押金的前提下，由儒洋公司支付孙少华50，000元，儒洋公司则只愿支付30，000元，之后双方又因支付时间及如不按时支付而设置的惩罚性内容各执一词，致调解不成。
原审法院认为，孙少华、儒洋公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且与法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。孙少华、儒洋公司对涉案租赁合同解除、儒洋公司应支付2013年8月欠付租金及迟延支付之违约金、电话费均无异议，法院予以确认。关于本诉，儒洋公司表示其于2013年8月底离开系争房屋，孙少华也确认于同年9月11日发现房屋内无人办公，儒洋公司在双方未就涉案租赁合同继续履行抑或解除进行协商，且在未经孙少华同意的情况下自行搬离并不支付相应租金的行为构成违约，孙少华按合同约定要求儒洋公司支付违约金，可获支持。由于儒洋公司未能提供证据证明其搬离的具体时间，其关于合同解除日的观点，法院难予采信，儒洋公司还应支付2013年9月的租金，现孙少华认可9月11日后房屋内无人办公，但直至10月1日才收回系争房屋，法院酌定该月租金减半。儒洋公司表示孙少华主张的相当于一个月租金金额的违约金过高，请求予以适当减少，法院结合合同实际履行情况等综合因素，对该违约金予以酌定。关于孙少华主张的经济损失一节，基于孙少华未能提供已支付购买纯水机、维修管道式空调费用、拆除儒洋公司装修的费用之有效证据，法院对此难予支持。关于押金事宜，虽涉案租赁合同约定如儒洋公司违约，押金不予退还，并同时约定儒洋公司还需支付违约金，属双重惩罚，加重了儒洋公司的责任，为避免讼累，法院在本案中予以一并处理。关于反诉，儒洋公司仅提供自行制作的固定资产明细、退费明细作为证据，并不足以证明其反诉主张的存在，虽其同时提供退费的银行凭证，但孙少华对其表述的多次擅自停电、私自锁闭系争房屋大门之观点不予认可，儒洋公司亦未能提供相应予以印证，对其反诉诉请，法院难予支持。
原审法院据此判决如下：一、孙少华与上海儒洋投资咨询有限公司签订的关于上海市曹杨路XXX弄XXX号中世办公楼2层之房屋租赁合同于2013年10月1日解除；二、上海儒洋投资咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付孙少华租金43，845元（其中2013年8月租金25，230元，9月租金18，615元）；三、上海儒洋投资咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付孙少华迟延支付租金的违约金（其中2013年8月欠付租金25，230元自2013年8月25日起至上海儒洋投资咨询有限公司实际支付之日止的违约金，9月租金18，615元自2013年9月4日起至上海儒洋投资咨询有限公司实际支付之日止的违约金，均按日万分之三的标准计算）；四、上海儒洋投资咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付孙少华合同解除违约金18，615元；五、上海儒洋投资咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付孙少华电话费1，500元；六、上海儒洋投资咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付孙少华垃圾处置费1，000元；七、对孙少华其余的诉讼请求，不予支持；八、孙少华应于判决生效之日起十日内返还上海儒洋投资咨询有限公司押金30，000元；九、对上海儒洋投资咨询有限公司的诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，孙少华不服提出上诉称，《房屋租赁合同》约定租金先付后用，儒洋公司在2013年8月25日才向孙少华支付了12，000元，应当支付迟延支付租金的违约金。合同约定的解除合同违约金仅相当于1个月的租金和没收30，000押金，符合一般惯例，并无违约金过高的情形，原审法院调整违约金对孙少华不公。原审法院对押金返还作出处理，违背了不告不理的原则。孙少华在9月11日发现人去楼空后发律师函，要求儒洋公司继续履行合同。经催告才在2013年10月1日收回房屋，提出解除合同。原审法院酌定儒洋公司支付9月租金的一半，有失公允。要求本院撤销原判第二、三、四、八项，支持孙少华的诉讼请求。
儒洋公司亦不服提出上诉称，儒洋公司在2013年8月底搬离租赁房屋，孙少华自称9月11日人去楼空，故合同的解除日应酌定在2013年8月31日至2013年9月11日之间。孙少华在发现儒洋公司搬离后未积极采取有效措施防止损失扩大，对扩大损失部分，儒洋公司不应承担责任。孙少华在履行合同过程中也存在多次锁闭房屋、断电等违约行为，应承担赔偿学生退费及财产损失的违约责任。请求本院支持儒洋公司的反诉请求。
本院经审理查明，孙少华与儒洋公司于2012年5月25日签订的《房屋租赁合同》约定，儒洋公司拖欠租金累计10天以上等其他违约行为，孙少华有权终止合同，提前收回出租房屋，押金不予退还；同时儒洋公司应支付孙少华赔偿违约金，违约金为当年租金的一个月标准计算；因此造成孙少华其他损失的，儒洋公司还应承担赔偿责任。2013年9月12日，孙少华委托上海中企泰律师事务所律师诸小青发函给儒洋公司，催缴房租。
本院审理中，孙少华提交了一份《确认书》称，孙少华与儒洋公司租赁纠纷案中，有最后一笔收入月房租款的部分款项12，000元，付款时间在2013年8月份，双方无争议。由于孙少华无法确定最终付款时间，同意相关利息主张的付款时间按照对方在2013年8月1日支付上述款项，也同意按照此时间计算相关利息。
原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。儒洋公司自称在2013年8月底搬离租赁房屋，但并未及时通知孙少华。孙少华还为此向儒洋公司发函催缴房租，儒洋公司仍未支付。儒洋公司拖欠租金10天以上且提前解除合同，不符合合同约定，应承担违约责任。原审法院以孙少华自行收回房屋为合同解除日，本院予以认同，儒洋公司应按约支付合同解除之前的租金。现孙少华认可儒洋公司于2013年8月1日支付了12，000元租金，故儒洋公司还应支付8月的租金及物业管理费25，230元，9月的租金及物业管理费37，230元，并承担迟延支付租金违约责任。《房屋租赁合同》约定，儒洋公司拖欠租金累计10天以上等其他违约行为，孙少华有权终止合同，在不退还押金的同时，儒洋公司还应赔偿相当于一个月租金的违约金。原审法院鉴于孙少华已收回房屋，并采纳儒洋公司要求调低违约金的主张，酌定了合同解除的违约金数额及返还押金，尚属合理。儒洋公司关于孙少华有多次锁闭房屋、断电等违约行为应承担违约责任的主张，因其未提供有效证据证明，本院不予采纳。儒洋公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第834号民事判决主文第一、四、五、六、八、九项；
二、变更上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第834号民事判决主文第二项为：上海儒洋投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付孙少华租金及物业管理费62460元（其中2013年8月25，230元，9月37，230元）；
三、变更上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第834号民事判决主文第三项为：上海儒洋投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付孙少华迟延支付租金的违约金（其中2013年8月欠付租金22，000元自2013年8月4日起至实际支付之日止，9月欠付租金34，000元自2013年9月4日起至实际支付之日止，均按日万分之三的标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2，834元，由孙少华负担800元，由上海儒洋投资咨询有限公司负担2，034元；一审反诉案件受理费2，368.5元，由上海儒洋投资咨询有限公司负担。二审案件受理费3，836元，由孙少华负担1071元，由上海儒洋投资咨询有限公司负担2，765元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年九月七日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。