湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘13民初55号
原告：谢晓军，男，1962年10月8日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市娄星区。
原告：聂明辉（谢晓军之妻），女，1963年7月7日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市娄星区。
两原告的共同委托诉讼代理人：黄燎原，湖南常邦律师事务所律师。
被告：卢迎春，男，1954年12月23日出生，汉族，居民，住湖南省涟源市。
委托诉讼代理人：王坚强，湖南娄星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘京，湖南娄星律师事务所实习律师。
第三人：易清娥，女，1966年3月26日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市娄星区。
第三人：卢周建（曾用名陈周建），男，1963年5月30日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市娄星区。
原告谢晓军、聂明辉与被告卢迎春及第三人易清娥、卢周建案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月2日立案后，依法由审判员曾爱东担任审判长，与代理审判员刘聪、彭祁琏组成合议庭，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告谢晓军及其委托诉讼代理人黄燎原，被告卢迎春及其委托诉讼代理人王坚强、刘京，第三人易清娥均到庭参加诉讼。原告聂明辉委托其诉讼代理人黄燎原到庭参加诉讼。第三人卢周建经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告谢晓军、聂明辉向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行坐落于娄底市××街××幢所有权证号为00098511（G00001952），00098512（G00001953），00098513（G00001954）三处房产（即案涉房屋一层西侧门面一个，二层、四层、五层三套住房）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月12日，原告谢晓军、聂明辉对执行标的中坐落于娄底市××街××幢所有权证号为00098511（G00001952），00098512（G00001953），00098513（G00001954）的三处房产提出书面异议，娄底市中级人民法院于2017年7月4日作出（2017）湘13执异20号执行异议裁定书，驳回谢晓军、聂明辉的异议，谢晓军、聂明辉依法起诉，认为：1、坐落于娄底市××街××幢所有权证号为00098511（G00001952），00098512（G00001953），00098513（G00001954）三处房产虽登记在第三人名下，但原告与第三人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且已支付全部价款，之所以未办理过户登记亦非原告自身原因所致；3、鉴于我国的不动产登记制度还不够完善，原告购买第三人名下房屋非因原告即买受人自身原因未办理过户登记，如果仅仅考虑被告的金钱债权受偿，而对原告的物权期待权不予保护不符合公平原则，亦与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不符，故原告谢晓军、聂明辉的异议符合法律规定，人民法院应予支持。
被告卢迎春辩称，案涉房屋目前仍登记在第三人易清娥、卢周建名下，原告提交的购房协议书等证据均系虚假的，请求法院依法驳回原告谢晓军、聂明辉的诉讼请求。
第三人易清娥、卢周建述称，案涉房屋已于2011年卖给原告谢晓军、聂明辉，依法应属谢晓军、聂明辉所有。
原告谢晓军、聂明辉为支持其诉讼请求，在本院规定的举证期限内向本院提交了以下证据：
证据1，谢晓军、聂明辉与易清娥、卢周建2011年10月12日所签订的《购房协议书》，拟证明在查封案涉房屋前，原告谢晓军、聂明辉与第三人易清娥、卢周建签订了合法有效的书面买卖合同；
证据2，证人罗某、易某的证词，拟证明：（1）2011年10月12日原告谢晓军、聂明辉与第三人易清娥、卢周建签订购房协议书的事实客观真实；（2）购房款支付情况；（3）案涉房屋未及时过户是因政策而非原告谢晓军、聂明辉自身原因，原告签署协议时看了房产证，房产证上是第三人易清娥、卢周建的名字，原告谢晓军、聂明辉完全相信第三人可以办理过户手续，原告已尽了注意义务，原告自身无过错；（4）案涉购房协议书尽管未写明具体门牌号码，但写协议时原告及第三人所签购房协议指向的房屋就是案涉房屋，第三人在长青西街只有案涉房屋而无其他房屋。
证据3，银行转账凭证、证人邵燕芳证词，易清娥书写的收据，拟证明原告已向第三人付清全部购房款。
证据4，租赁协议，拟证明原告已合法对案涉房屋占有并营业。
证据5，案涉房屋照片及房屋登记信息，拟证明：（1）案涉房屋的外观现状；（2）产权登记情况，易清娥与卢周建各占50%，系有权转让。
证据6，（2017）湘13执异20号执行裁定书，拟证明原告具有诉权。
证据7，聂明辉自己书写的收房租记录，拟证明在法院查封之前，原告谢晓军、聂明辉已对房屋合法占有。
卢迎春经质证，对谢晓军、聂明辉提交的证据1、2、3、4、7的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能达到其证明目的，其中证据2的证人系谢晓军、聂明辉的亲戚，且未出庭作证，其证词依法不能采信，证据4的落款日期为2017年，无法达到其证明目的；对证据5、6的真实性无异议，但无法达到其证明目的。易清娥、卢周建经质证，对上述证据均无异议。
被告卢迎春为支持其答辩主张，向本院提交了娄底市娄星区人民法院受理案件通知书，拟证明卢迎春已针对民政机关为易清娥、卢周建补发离婚证的行为提起了行政诉讼。原告谢晓军、聂明辉经质证，认为易清娥、卢周建离婚问题与本案无关，谢晓军、聂明辉在买房时已经看了房产证，房产证上登记的名字为易清娥、卢周建。易清娥经质证，对该证据的真实性无异议。卢周建经质证，认为该证据与本案无关联。
第三人易清娥向本院提交了离婚证复印件一份，拟证明其与卢周建已经离婚。谢晓军、聂明辉、卢周建经质证，对该证据不持异议。卢迎春经质证，对该证据的真实性有异议，且提出其已针对民政机关为易清娥、卢周建补发离婚证的行为提起了行政诉讼。
第三人卢周建未向本院提交证据。
为查明本案事实，本院依职权调取了如下证据：
证据1，罗某的证词，罗某陈述：（1）2011年10月12日的《购房协议书》是真实的，其作为在场人在上面签了名；（2）谢晓军、聂明辉的代理律师对其所作的调查笔录是真实的；（3）谢晓军、聂明辉在协议签订前后均在案涉房屋居住；
证据2，易某的证词，易某陈述：（1）其是易清娥的哥哥，和谢晓军、聂明辉是表兄妹关系；（2）2011年10月12日的《购房协议书》是其亲笔写的，内容是真实的，其作为在场人在上面签了名；（3）谢晓军、聂明辉的代理律师对其所作的调查笔录是真实的；（4）谢晓军、聂明辉在协议签订前后均在案涉房屋居住；
证据3，土地登记资料，显示案涉房屋土地性质为划拨宅基地；
证据4，房屋产权登记资料，显示：（1）位于娄底市××街××幢的房产现登记于第三人易清娥名下，房屋所有权人为第三人易清娥、陈周建，结构为混合型，共有九层（包含负一层）；（2）从负一层到第八层，房号分别为-01、01、121、131、141、151、161、171、181，其中131、151、171、181号房屋登记在00098513（G00001954）产权证，121、141、161号房屋登记在00098511（G00001952）产权证，-01、01号登记在00098512（G00001953）产权证；（3）房屋土地使用权性质为农村宅基地（拨用宅基地）；
证据5，谢晓军的户籍信息资料，显示谢晓军于2012年5月9日从湖南省涟源市桥头河镇迁来湖南省娄底市××区××组；
证据6，聂明辉的户籍信息资料，显示聂明辉2017年4月13日从湖南省涟源市渡头塘镇迁来湖南省娄底市××石井乡××号；
证据7，卢周建的户籍信息资料，显示卢周建曾用名陈周建。
原告谢晓军、聂明辉与第三人易清娥、卢周建经质证，对本院依职权调取上述证据的真实性均无异议。被告卢迎春经质证，对本院依职权调取的证据1-2不予认可，对证据3-7的真实性无异议。
根据原、被告及第三人的举证、质证情况，依据《中华人民共和国民事诉讼法》以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，对本案证据分析与认定如下：对本院依职权调取的证据3-7及原告谢晓军、聂明辉提交的证据5、6予以认定。对卢迎春提交的受理案件通知书及易清娥提交的离婚证，因与本案的实体处理无关，本院不予认定。对本院依职权调取的罗某、易某的证词及谢晓军、聂明辉提交的其他证据，需结合其他证据及双方当事人的庭审陈述进行综合认定。
通过对相关证据的综合分析、认定，本院确定本案如下基本事实：
位于娄底市××街××幢的房产现登记于第三人易清娥名下，房屋所有权人为第三人易清娥、陈周建（现名卢周建），土地使用权性质为农村宅基地（拨用宅基地），土地所有权归长青办事处长青居委会居民集体所有。房屋结构为混合型，共有九层（包含负一层），从负一层到第八层，房号分别为-01、01、121、131、141、151、161、171、181，所有权证号为：00098513（G00001954）、00098511（G00001952）、00098512（G00001953），其中131、151、171、181号房屋登记在00098513（G00001954）产权证，121、141、161号房屋登记在00098511（G00001952）产权证，-01、01号登记在00098512（G00001953）产权证。
本院在审理卢迎春与易清娥等人民间借贷纠纷一案中，于2013年4月16日作出（2013）娄中民二初字第10-1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结易清娥等人银行存款15513600元或查封、扣押、冻结其价值相当的其他财产。根据该民事裁定书，本院于2015年6月11日向娄底市房产局发出（2013）娄中执他字第15-15号协助执行通知书，其中内容之一为查封易清娥（陈周建）所有的坐落于娄星区长青西街0007A幢所有权证号为00098511（G00001952）、00098512（G00001953）、00098513（G00001954）的房产。原告谢晓军、聂明辉就上述房屋提出了执行异议。本院于2017年7月4日作出（2017）湘13执异20号执行裁定书，驳回了原告谢晓军、聂明辉的执行异议申请。
原告不服（2017）湘13执异20号执行裁定，于2017年7月21日向本院提起诉讼，称其在人民法院查封之前已与第三人签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款且已合法占有该不动产，要求本院不得执行坐落于娄底市××街××幢所有权证号为00098513（G00001954）、00098511（G00001952）、00098512（G00001953）的三处房产（即一层西侧门面一个，二层、四层、五层三套住房）。
原告谢晓军、聂明辉提交的《购房协议书》及两份收据显示：2011年10月12日，谢晓军、聂明辉与第三人易清娥、卢周建签订《购房协议书》一份，约定将第一层靠右边门面一个定价286000元，第二层住宅楼定价266000元，第四层住宅楼定价246000元，第五层住宅楼定价228000元，合计人民币1026000元，转卖给聂明辉、谢晓军，付款方式为第一次付款80万元，第二年付清226000元，第二年未付清，第一层门面仍属易清娥夫妇所有。协议签订当日，易清娥向谢晓军、聂明辉出具内容为“今收到聂明辉、谢晓军夫妇购买房屋现金计币捌拾万元整（800000.00元）2011.10.12收款人：易清娥”的收据。2012年11月18日，易清娥又向谢晓军、聂明辉出具内容为“今收到聂明辉、谢晓军夫妇购买房屋现金计币贰拾贰万陆仟元整（226000.00元）注：此房款全部付清2011.10.12收款人：易清娥”的收据。
另查明，谢晓军是居民家庭户口，其户籍地址原在湖南省××桥头河镇，2012年5月9日，迁到湖南省娄底市××区××组。聂明辉系谢晓军之妻，其户籍地址原在××涟源市渡头××镇，2017年4月13日，迁到湖南省娄底市××石井乡××号。
本院认为，本案争议的焦点主要是原告谢晓军、聂明辉对本案争议房屋是否享有足以排除执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，判断本案原告谢晓军、聂明辉对本案争议房屋是否享有足以排除执行的实体权利，应依照上述司法解释规定的四个条件进行审查。本案中，首先，根据已查明的事实，涉案土地性质为农村宅基地，在《中华人民共和国物权法》房地一体主义精神的格局下，原告与第三人所签订的《购房协议书》必然涉及到宅基地使用权的转让问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的相关规定，宅基地仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让，不允许通过房屋买卖等方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。因案涉宅基地属长青办事处长青居委会居民集体所有，而谢晓军、聂明辉在2011年10月12日签订协议时均非长青办事处长青居委会的成员，故其与第三人易清娥、卢周建签订的《购房协议书》，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。其次，本案中，虽然原告和第三人均认可绝大部分购房款系以易清娥所欠原告借款本金及利息抵销，但并未提供充分的证据证明借贷发生时的本金、借款期限、借款是否支付利息及利息标准，亦未提供借贷关系发生后至2011年10月12日双方签订《购房协议书》前借款本金及利息归还情况的相关证据，换言之，原告谢晓军、聂明辉提供的现有证据并不足以证明双方在《购房协议书》中约定购房款已被真实有效的借款本金及利息所抵销，故对原告提出的其已支付全部价款的主张，本院不予支持。第三，原告谢晓军、聂明辉明知宅基地上房屋的转让及过户应受一定条件的限制，但仍与第三人易清娥、卢周建就案涉房屋签订《购房协议书》，由此导致不能办理过户登记，对此，原告谢晓军、聂明辉亦应承担一定的责任，对其提出的非因自身原因未办理过户登记的主张，本院亦不予支持。至于卢迎春申请对原告谢晓军、聂明辉提交的《购房协议书》的形成时间进行鉴定的问题，因当事人未按规定提供可靠样本，故无法进行鉴定。
综上所述，原告谢晓军、聂明辉要求本院不得执行案涉房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告谢晓军、聂明辉的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告谢晓军、聂明辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 曾爱东
代理审判员 刘 聪
代理审判员 彭祁琏
二〇一八年一月二十六日
书 记 员 黄 唯
附有关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效。
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；
（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；
（三）判决结果和诉讼费用的负担；
（四）上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。