重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初9434号原告：保利物业发展股份有限公司，住所地广州市珠海区阅江中路688号201-208房，统一社会信用代码9144010123453719。法定代表人：胡在新，董事长。委托代理人：金小燕，女，该公司工作人员。委托代理人：邓小龙，重庆瑞月永华律师事务所律师。被告：李艳，女，1984年2月8日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：刘俊峰，男，1986年8月28日出生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人：李艳（刘俊峰之妻），女，1984年2月8日出生，汉族，住重庆市江北区。原告保利物业发展股份有限公司与被告李艳、刘俊峰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法决定适用小额诉讼程序，由代理审判员肖明明独任审判，于2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告保利物业发展股份有限公司的委托代理人金小燕、邓小龙，被告李艳（亦作为被告刘俊峰的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业发展股份有限公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1.被告立即支付2015年3月1日至2017年3月31日期间的物业管理费共计4320元；2.被告支付以每月欠费金额为基数按每日千分之三标准计算的违约金。事实和理由：2010年10月12日，原告与保利（重庆）投资实业有限公司签订《保利香雪前期物业服务合同》，约定由原告对“保利香雪项目”进行前期物业管理，并对物业服务内容、收费标准和逾期交纳物业管理费用的违约金进行了约定。被告作为住宅业主，从2015年3月1日起未交纳物业服务费，截止2017年3月31日累计欠交物业服务费4320元，并产生违约金5054.4元。期间，经原告多次催要，被告均未交纳。被告李艳、刘俊峰辩称，原告在与建设方签订物业服务合同后，在被告购房时还与被告签订一份补充合同《前期物业服务协议》。该协议第六条约定住宅物业管理费用为1.8元/平方米·月，并备注最终物业服务收费标准以物价局核定价格为准。根据合同法规定，补充协议是对合同的变更或补充，约定不一致的应以补充协议为准。因此，原告应依据《前期物业服务协议》约定出示经物价局核定的物业服务收费标准的正式批文。此外，我们实际欠费时间为2014年11月开始，其间有4个月的物业服务费是原告在未告知被告的情况下，用其擅自向开发商收取的房屋质量补偿款项冲抵的。因原告未提供物价局的核价批文，被告不知道按什么标准交费，所以原告主张的违约金不能成立，被告不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的前期物业服务合同及备案证明、重庆物业服务收费（市场调节价）备案表、企业名称变更资料、前期物业服务协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是资质等级为壹级的物业服务企业，二被告是位于重庆市江北区盘溪路X号X幢X-X号房屋（建筑面积95.98平方米）的业主。2010年10月12日，原告与保利（重庆）投资实业有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对涉讼保利香雪小区提供前期物业管理服务，物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理等内容。物业服务费用按建筑面积交纳，高层按1.8元/平方米·月收取（含电梯费）；业主应于合约接房之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月初前十日内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。该合同约定服务期限为3年，自2010年10月12日起至2013年10月12日止；合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议；未达成协议的，双方应当在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。该合同于2012年3月28日取得“前期物业服务合同备案证明”。涉讼小区尚未成立业主委员会，合同期限届满后，建设单位亦未与原告续订合同或选聘其他物业服务企业，原告仍继续依照前期物业服务合同在小区提供物业管理服务。其后，被告接收涉讼房屋时与保利物业管理有限公司重庆分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定住宅物业服务费收费标准亦为1.8元/平方米·月（含电梯费）；物业管理费按月交纳，并在当月15日前（或物业管理公司通知时间为准）将费用金额缴清，逾期按日加收应交费用3‰的滞纳金。协议另约定，该协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时止。2016年11月21日，经保利物业管理有限公司重庆分公司申报，重庆市物价局出具《重庆物业服务收费（市场调节价）备案表》，对涉讼小区的物业服务收费标准进行备案，载明的物业服务收费标准为住宅1.8元/平方米·月（含电梯费）、商业4元/平方米·月。另查明，原告在与小区X号X幢X-X号房屋业主段秀梅签订的《前期物业管理服务协议》中约定住宅物业服务收费标准为1.8元/平方米·月（含电梯费），但同时备注“最终物业服务收费标准以物价局核定价格为准”。再查明，2011年7月25日，原告的企业名称由“保利广州物业管理有限公司”变更为“保利物业管理有限公司”；2016年10月5日，又变更为“保利物业发展股份有限公司”。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告作为涉讼房屋业主，原告作为小区前期物业服务企业，双方之间成立真实合法的物业服务合同法律关系，均须受《前期物业管理服务合同》约束，并依约享受权利，履行义务。该合同期限届满后，因小区未成立业主委员会且建设单位未选聘其他物业服务企业，故原告仍依照前期物业服务合同继续履行服务义务，其与业主之间的物业服务合同关系仍然存续。根据《物业管理条例》的规定以及涉讼前期物业服务合同的约定，业主负有交纳物业服务费用的义务。被告抗辩认为原告未提供物价局核定物业服务收费标准的文件，故不清楚具体的交费标准。对此，本院认为，物业服务合同是确定物业服务企业和业主之间权利义务内容的主要依据，故业主负担的支付物业费用的义务应以合同约定为准；况且，重庆市物价局对涉讼小区的物业服务收费标准以市场调节价进行备案，也说明前期物业服务合同签订时该小区物业服务收费标准并不属于物价行政审批范围，当事人应以合同约定的价格标准履行义务。因此，被告应按约定的1.8元/平方米·月标准支付2015年3月1日至2017年3月31日期间的物业服务费4319.1元（95.98平方米×1.8元/平方米/月×25个月），原告相应诉请金额中超出此金额的部分本院不予支持。关于违约金问题。因前期物业服务合同中约定的交费期限和原告与被告单独订立的前期物业服务协议中确定的期限不一致，且原告亦未举示证据证明其对每期欠费进行了费用催收等事实，故本院对原告主张逾期违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李艳、刘俊峰于本判决生效之日起五日内支付原告保利物业发展股份有限公司物业服务费4319.1元；二、驳回原告保利物业发展股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告李艳、刘俊峰负担。本判决为终审判决。代理审判员  肖明明二〇一七年六月二十七日书 记 员  陈亚玮