广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民终309号上诉人（原审被告）：李朝阳，男，汉族，1967年2月23日出生，住广东省深圳市宝安区。上诉人（原审被告）：珠海奥誉置业有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区。法定代表人：张俊，董事长兼经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：张爱斌，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：周秋菊，北京天驰君泰（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：珠海果报贸易有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区。法定代表人：程运通，总经理。委托诉讼代理人：熊苑东，广东法宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈一笑，广东法宗律师事务所律师。上诉人李朝阳、上诉人珠海奥誉置业有限公司（以下简称奥誉公司）因与被上诉人珠海果报贸易有限公司（以下简称果报公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2017)粤0404民初1894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李朝阳、奥誉公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、判令奥誉公司无须向果报公司支付装修赔偿款20625元及搬迁费8000元；3、判令本案一审、二审诉讼费由果报公司承担。事实和理由：一、李朝阳、奥誉公司与果报公司签订《租赁合同》后，又协商一致签订了补充协议，明确约定合同提前终止的处理方式及提前终止的责任。双方签订补充协议时对案涉厂房未来随时终止合同是清楚的，因此双方才以补充协议的形式书面确认。原审法院断章取义，认为案涉场地恢复工业功能不属于经营方向改变，不适用补充协议的约定，双方解除租赁合同正是基于补充协议的约定，李朝阳、奥誉公司提前三个月通知即可解除。经营方向改变是解除合同的其中一个原因，并非唯一原因，双方作为非法律专业人士，不可能穷尽所有解除合同的原因并一一罗列。李朝阳、奥誉公司基于案涉场地恢复工业功能而与果报公司解除合同即是双方对经营方向改变一致的意思表示，完全符合补充协议的约定。且果报公司接到搬迁通知后至今未向李朝阳、奥誉公司支付租金，李朝阳、奥誉公司有权单方解除合同，无须承担果报公司的装修费及搬迁费。本案应适用的法律依据为《中华人民共和国合同法》第九十三条。原审判决对此事实认定存在偏差，致使法律适用错误，应予纠正。二、原审法院对装修费、搬迁费计算方式无法律和事实依据。根据常理，装修设施是不断贬值折旧的，装修残值不是简单的平均每年以相同幅度递减，每年的折旧率都不同，装修初期折旧率远远大于装修后期的折旧率，原审法院按照合同约定租赁时间平均计算装修费没有事实和法律依据。果报公司对装修损失有提供证据证明的义务，果报公司未提供鉴定机构对装修残值的鉴定报告，又未证明其装修总额，原审直接认定为27000元并平均分配至每月实为不妥。此外，原审判决酌定搬迁费8000元更无事实依据，现珠海搬家公司费用仅为400元至600元一趟，并且果报公司也未举证搬迁之费用。果报公司辩称：一、解除涉案租赁合同是奥誉公司单方意思表示,果报公司从未答应解除,涉案合同租赁期限是2016年12月11日至2021年12月31日,果报公司为此做了长期装修和办公的准备,奥誉公司于2017年4月要求果报公司搬离租赁场地,果报公司从未与奥誉公司达成解除租赁合同的协议,奥誉公司属于单方违约,提前解除合同。二、事实上,奥誉公司没有达成有权单方解除合同的条件,涉案场地因奥誉公司违反用地用途出租,被政府要求整改,不属于涉案补充协议第二条约定的经营方向发生改变,故奥誉公司不能以此要求提前解除合同,奥誉公司对外招租时对外宣传涉案场地是建材商贸城,果报公司也在涉案场地注册了营业执照,使用涉案场地17个月后便被强迫撤离,属于奥誉公司单方违约,并对果报公司造成了经济损失,应依法赔偿。三、果报公司要求赔偿相关损失合法合理,也提供了相关证据,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定,奥誉公司应承担违约解除合同的责任,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条的规定,果报公司有权要求奥誉公司赔偿装修损失,果报公司对自己的诉求提供了相关证据,尽到了举证责任,奥誉公司对此有异议,应提出反证,或提出司法鉴定,其要求果报公司做司法鉴定自证自己的证据不合理,不符合相关法律规定,果报公司因奥誉公司违约,所花费的搬迁费用也属于直接必要经济损失,原审法院酌情判定8000元,实际上还远不够真正的经济损失,因此请求驳回奥誉公司的上诉请求。果报公司向原审法院起诉请求：1.判令李朝阳、奥誉公司向果报赔偿因提前终止合同，导致果报公司装修费27000元及搬迁费用14632.5元的损失；2.判令奥誉公司退还合同押金8748元及卷闸门押金500元；3.判令奥誉公司承担本案诉讼费。原审法院认定事实：2015年12月11日，果报公司与李朝阳签订《租赁合同》，合同约定：果报公司租赁李朝阳位于珠海市金湾区××大道东××楼××、××号物业，租赁期限自2016年1月1日起至2021年12月31日止，共计6年；自合同签订起，租金为1000元/月；签订本合同之时，果报公司支付租赁合同保证金8748元，同时支付首月该物业租金1000元；双方如有一方未履行本合同所规定的条款而致使对方造成损失的，应向对方赔偿实际损失。2015年12月12日，果报公司向李朝阳交纳了卷闸门费用500元及合同保证金8748元。2015年12月17日，果报公司与黄东文、珠海市鑫韵装饰工程有限公司签订《装饰工程施工合同》约定，黄东文、珠海市鑫韵装饰工程有限公司为果报公司装饰皇冠商贸城，工程总价为25000元。果报公司提供的银行账户交易明细显示，2015年12月18日，果报公司通过杨凤兰的华润银行账户向黄东文转入皇冠装修订金10000元；2016年1月11日，果报公司通过支付宝支付15000元，同日，黄东文、珠海市鑫韵装饰工程有限公司向果报公司出具收到15000元的《收据》。果报公司提供珠海市金湾区好印象装饰工程部的两份《收款收据》显示，果报公司于2016年1月12日支出窗帘费500元，2016年2月6日支出广告费1500元。果报公司装饰涉案租赁场地支出上述费用共计27000元。2017年4月份，果报公司就上述物业与李朝阳、奥誉公司重新签订《租赁合同》，约定租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止，共计5年；自本合同签订起，租金为第一年2500元/月，第二年2500元/月，第三年2700元/月，第四年2916元/月，第五年3150元/月；签订本合同之时，果报公司支付租赁合同保证金8748元，同时支付首月该物业租金2500元；落款时间倒签至2016年12月11日，其余约定与上述《租赁合同》一致。同日，果报公司与李朝阳、奥誉公司签订《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》约定，合同期内，若奥誉公司因为经营方向改变需要提前终止租赁合同，应在终止租赁前3个月以书面形式提出合同终止通知，自通知之日起，免除果报公司租金并配合果报公司撤回场地。并在果报公司撤出场地前与其沟通，不计息退还果报公司合同保证金、场地装修及设备保证金。2017年5月1日，奥誉公司向果报公司发出《通知》，主要内容：根据珠海市国土资源局高栏港分局现场核查及该局相关文件精神，认定皇冠商贸建材市场目前为商业用途，与批准用途不相符，要求奥誉公司将商业用途恢复至工业用途。为配合及落实政府要求和政策，将按政府要求限期恢复为工业功能。根据果报公司与李朝阳、奥誉公司签订《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》的约定奥誉公司有义务提前3个月以书面形式通知果报公司，自2017年5月1日收到通知之日起至2017年7月30日前搬离皇冠商贸建材市场。2017年5月31日，奥誉公司再次向果报公司发出通知告知上述事项及要求果报公司于2017年8月31日前搬离皇冠商贸建材市场。果报公司提供珠海市金湾区安达装卸搬运服务部出具的《收据》显示，2017年6月26日、27日，收到叉车费各1800元，共计3600元。果报公司提供铎洋游艇（珠海）有限公司出具的《收据》显示，收到果报公司货车租车费1000元、人工费9000元，共计10000元。果报公司提供发票联主张其为搬离涉案租赁场地车辆运输产生油费1032.5元。果报公司主张其为搬离涉案租赁场地共支出以上费用共计14632.5元。庭审中，果报公司称，于2017年5月初收到第一份解除合同通知，是奥誉公司拿到果报公司的；第二份是2017年6月初，奥誉公司邮寄给果报公司的；果报公司于2017年6月搬离涉案租赁场地；杨凤兰是果报公司的财务，装修款是其代果报公司转给装修公司的；果报公司的装修没有进行折旧，但主张合同期限为6年，果报公司使用了17个月，剩余55个月。奥誉公司、李朝阳称，李朝阳在合同上盖章是职务行为，相应的法律责任应该由奥誉公司承担，果报公司不予认可；奥誉公司同意退还果报公司合同押金8748元及卷闸门押金500元。上述事实有果报公司提供的证据及庭审笔录在案佐证。原审法院认为，一、关于奥誉公司提前解除《租赁合同》及《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》是否构成违约的问题。果报公司与李朝阳、奥誉公司签订的《租赁合同》及《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依合同约定行使权利、履行义务。《租赁合同》约定租赁期限至2021年12月31日止，奥誉公司于2017年5月1日发出解除通知，属于单方提前解除合同。奥誉公司主张《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》约定，因奥誉公司经营方向改变可提前3个月以书面形式提出合同终止通知。根据奥誉公司发出的《通知》可知，奥誉公司出租房屋的用地性质一直为工业用地，奥誉公司此前将工业用地作商业用地对外出租，后被珠海市国土资源局高栏港分局核查要求整改，故决定“恢复”工业用途，因此要求提前终止合同。可见，奥誉公司系因违反用地用途出租用地故而要进行整改，不属于经营方向改变，故本案奥誉公司提前解除合同的情形不适用《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》的约定。并且，奥誉公司将工业用地作商业用地对外出租，过错在奥誉公司而不在果报公司，因此，奥誉公司提前解除合同显属违约，应当向果报公司承担违约责任，赔偿果报公司为此造成的损失。二、关于退还果报公司的押金及赔偿果报公司的装修费、搬迁费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因奥誉公司违约提前解除合同，果报公司请求奥誉公司退还合同押金8748元及卷闸门押金500元，符合法律的规定，予以支持。果报公司承租涉案场地后，对涉案场地进行装饰装修。果报公司主张装饰装修涉案场地共支出27000元，有施工合同、收据及银行账户交易明细予以证明，予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”果报公司与奥誉公司之间的租赁合同没有明确约定合同解除时如何处理已形成附合的装饰装修物，奥誉公司应向果报公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。合同约定租赁期限为6年，果报公司使用了17个月，剩余55个月未使用，装饰装修残值为：装修费用27000元÷租赁合同期限6年（72个月）×未使用的55个月=20625元。果报公司主张搬离涉案租赁场地共花费14632.5元，结合果报公司提供的证据材料、涉案场地规模及参考一般搬迁费用标准，酌定果报公司的搬迁费用为8000元。三、关于李朝阳是否应当承担责任问题。双方签订的两份《租赁合同》及《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》出租方均有李朝阳的盖章，果报公司主张李朝阳共同承担责任，有合同依据，原审法院予以支持。奥誉公司、李朝阳主张李朝阳在合同上盖章是职务行为，但没有提交相关证据予以证实，原审法院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、李朝阳、奥誉公司于判决生效之日起七日内向果报公司退还合同押金8748元及卷闸门押金500元；二、李朝阳、奥誉公司于判决生效之日起七日内向果报公司支付装修费赔偿款20625元及搬迁费8000元；三、驳回果报公司的其他诉讼请求。如果未按判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费536元，由果报公司负担144元，李朝阳、奥誉公司负担392元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，首先，双方合同明确约定，奥誉公司得以提前终止合同的约定事由为“经营方向改变”，而实际上奥誉公司系由违反用地用途出租房屋用地而被国土部门要求整改，该情形显示与合同约定不符，原审判决认定奥誉公司需向果报公司承担违约责任正确；其次，果报公司在租赁房屋后事实上已进行了装饰装修，由于奥誉公司的违约，果报公司依法可以向奥誉公司主张相应装饰装修及其他损失，在果报公司就其主张的损失提供了相关证据证明的情况下，奥誉公司并不能提交相反证据予以反驳，原审判决结合本案事实认定，酌定果报公司的装饰装修损失及搬迁费用损失并无不当。综上所述，李朝阳、奥誉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1032元，由上诉人李朝阳、奥誉公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  曾艺能审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇一八年二月二十六日书记员  潘淑恩