青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终1012号
上诉人（原审被告，反诉原告）：青海置信传媒有限公司，住所地：青海省西宁市城西区。
法定代表人：朱军，该公司总经理。
委托代理人：白斌，该公司员工。
委托代理人：蔡福林，甘肃至行律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：青海和记商业管理有限公司，住所地：青海省西宁市城西区。
法定代表人：贺耀辉，该公司总经理。
委托代理人：殷攀学，该公司总经理助理。
委托代理人：蔡福林，甘肃至行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：张艳丽，女，汉族，住青海省西宁市城北区。
委托代理人：侯朝兴，程小丽，方圆第一法律事务所法律工作者。
上诉人青海置信传媒有限公司（以下简称置信公司）、青海和记商业管理有限公司（以下简称和记公司）因与被上诉人张艳丽房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城北区人民法院（2016）青0105民初1277号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人置信公司的委托代理人白斌、蔡福林、和记公司的委托代理人殷攀学、蔡福林和被上诉人张艳丽的委托代理人侯朝兴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
置信公司、和记公司上诉请求：撤销一审判决。改判驳回被上诉人在一审中的全部本诉请求，支持上诉人在一审的全部反诉请求。事实和理由：（一）原判认定事实不清，将解除合同的主要过错责任归结于上诉人错误。导致合同不能履行的过错方不在上诉人。一审以上诉人将未经验收或将验收不合格的商铺对外进行出租，违反了房屋使用条件的相关强制性规定，是解除租赁合同的主要过错方的认定有误。导致合同不能履行实际是被上诉人擅自撤场造成的，过错方在被上诉人。一审原告以上诉人将未经验收的商铺对外出租主张合同无效，并据此要求返还财产及赔偿损失的，但原判在认定合同有效的情况下，并没有驳回被上诉人的诉讼请求，而是替被上诉人寻找理由，把过错责任推给了上诉人，忽视了合同中不予退还保证金的约定和被上诉人违约拖欠后续租金的客观事实，而且错误地认定“免租期的补充协议”的效力，进而错误地判令由上诉人返还租金和保证金，同时又将上诉人要求对方支付违约金的合理诉求予以驳回。（二）原判结果有失公允，既然认定双方具有过错，却只判决上诉人承担责任，错误地支持了对方所谓的装修损失，明显偏袒被上诉人。（三）原判审理程序违法，未依法行使释明权，采用简易程序审理不当，且未予审核对方代理人的资质。
被上诉人张艳丽辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确；无论是确认合同无效还是解除合同，均属合同关系在法律上的当然消灭，不需要当事人另行主张；上诉人对法律规定理解有误。一审程序合法，判决考虑了双方当事人的合法权益，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
张艳丽向一审法院起诉称：被告有失商业诚信，将未经消防部门验收的商铺出租，违反了国家的强制性规定。在合同履行过程中以种种借口刁难商户，甚至采取非正当手段将二楼商户全部驱赶清场，不返还原告保证金及租金，不赔偿原告损失，故请求判令：（一）确认原、被告签订的《小桥商贸城商铺租赁合同书》无效；（二）被告返还已取得原告财产59000元，其中保证金11800元、租赁费47200元；（三）被告赔偿原告商铺装修费13000元；由被告承担本案诉讼费。
置信公司、和记公司向一审反诉称：双方签订的《小桥商贸城商铺租赁合同书》合法有效，其并未隐瞒消防验收情况，没有受到消防部门的停业整顿的行政处罚，客观上没有影响商户的经营；也未刁难和驱赶商户，原告未按合同交纳租金已构成违约，请求判令：解除原、被告签订的《小桥商贸城商铺租赁合同书》，反诉被告支付拖欠租金1184元、违约金11965元，共计13146元；由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
原审认定，张艳丽于2014年7月26日与置信公司、和记公司签订了《小桥商贸城商铺租赁合同书》。置信公司、和记公司作为出租方（甲方），将位于小桥大街6号“国太旺座”的小桥商贸城二层A67号商铺出租给承租人张艳丽（乙方）。该商铺面积为18.73平方米（后经西宁市测绘院测量，实际面积为16.35平方米），租赁期限为十年；租金标准为210元/月*平方米，年租金为41202元。合同约定，合同签订当日，乙方须一次性交纳12个月租金和金额为三个月等额租金的租赁保证金。以后每12个自然月交纳一次租金，租金交纳均须提前一个月一次性交纳，否则视为违约，每逾期一日按5％收取违约金，超过30日未交纳的，出租方有权解除合同，收回出租商铺。合同签订后，张艳丽一次性交纳了12个月租金47200元及保证金11800元，之后进场装修，2015年1月18日小桥商贸城开业，张艳丽同时开始经营。
原审另查明，《小桥商贸城商铺租赁合同书》第三条第1款约定：“甲方定于2014年10日1日开业，2014年10月30日前为免租期，如开业时间延后，则相应时间免责顺延”；双方于2014年12月15日又签订了一份补充协议，约定2015年至2017年三年间，每年1月1日至1月31日为免租期。
置信公司、和记公司分别于2015年12月12日、2016年1月8日张贴要求各商户交纳房租的通知。各商户因商场外围施工，影响商户经营，与置信公司、和记公司就租金等问题交涉未果，故未交纳后期租金，致纠纷发生，张艳丽于2016年3月底撤场。
原审法院认为，本案争议的主要焦点为双方签订的《小桥商贸城租赁合同书》是否有效。根据相关法律规定，本案出租房对未经消防验收或验收不合格的房屋进行出租违反了房屋使用条件的相关强制性规定是解除租赁合同的法定条件，但不是租赁合同无效的情形，故应认定双方签订的《小桥商贸城租赁合同书》为有效合同，对张艳丽主张确认租赁合同无效的本诉请求不予支持。对置信公司、和记公司在反诉中要求解除双方签订的《小桥商贸城租赁合同书》，因张艳丽已实际撤场，合同已无法履行，故对该项主张予以支持。对张艳丽要求返还租金47200元的本诉诉求以及置信公司、和记公司要求张艳丽支付自2016年1月19日至2016年3月30日，为期71天的拖欠租金1181元的反诉请求，张艳丽实际使用期限自2015年1月18日至2016年3月底，共计14个月，根据置信公司、和记公司与其他商户签订的免租补充协议的意思表示推定，应当有2个月的免租期，张艳丽实际应交纳12个月的租金，其商铺实际面积为16.35平方米，按照210元/月*平方米的租金标准计算，实际应交纳租金为41202元，张艳丽交纳47200元，多余租金5998元应当由置信公司、和记公司退还张艳丽。对置信公司、和记公司要求张艳丽支付违约金的主张，本案纠纷发生的主要原因在于，双方因商场外围广场装修，影响商户的经营，双方就租金减免未达成一致，致使纠纷产生，双方均有过错。而作为出租方的置信公司、和记公司，将未经消防验收或验收不合格的商铺，对外进行出租，违反了房屋使用条件的相关强制性规定，是解除租赁合同的主要过错方，应当承担相应责任。且合同约定及反诉原告主张的违约金计算方式均过高，故对该项请求不予支持。对张艳丽要求退还保证金11800元的主张予以支持。对张艳丽要求赔偿装修损失13000元，虽其提交的证据证明力具有瑕疵，但结合实际情况，张艳丽确实存在对商铺的装修事实，应酌情予以赔偿20％为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款规定，判决：（一）解除青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司与张艳丽签订的《小桥商贸城租赁合同书》；（二）青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司向张艳丽返还租金5998元；（三）青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司向张艳丽返还租赁保证金11800元；（四）青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司向张艳丽赔偿装修损失2600元；（五）驳回张艳丽的其他诉讼请求；（六）驳回青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司的其他诉讼请求。
本院在二审期间，双方当事人未提交新的证据。上诉人庭审中认可冬季经营期间，商场供暖设施并未完工，对商场供暖不足。双方当事人除对补充协议的理解和导致合同不能履行的原因以及上诉人应否承担装修费用存在争议外，其他认定的事实并无争议，本院予以确认。
关于违约责任问题。本院认为，造成合同不能履行确有不可归责的外部原因，经济形势不景气，对商场的经营确有影响，但上诉人未能按合同约定为商场提供必要的经营环境，也是造成合同不能履行的原因之一。双方签订的《租赁合同》第九条3项约定：“甲方负责商场正常的供水、供电和供暖”而实际情况是，因锅炉的问题，冬季商场开业之初没有正常供暖，只是用几台暖风机替代供暖，供暖不足确给商场经营造成影响，虽双方的租赁合同对违约责任的承担方式没有进一步约定，只是在合同第十九条笼统约定：“合同履行期间，任何一方违反合同约定的条款，按本合同已约定的相对应的条款承担违约责任，若无明确约定违约责任的，则违约方应向守约方承担违约责任”。但不能否认上诉人此节存有过错，构成违约。
然而，上诉人上述过错，只能是造成合同不能履行的原因之一。商场未经消防验收，客观上对商场存在着一定潜在危险，对此上诉人应承担的后果是接受相关部门的行政处罚责任，属另一法律关系，但将其归结于合同不能履行的主要原因并不符合本案的客观事实。实际上，上诉人将未经消防验收的商铺出租，并未对商场经营产生直接影响。原审庭审笔录记载被上诉人认可经营期间消防部门没有要求商场停止经营。可见，原判将其作为解除合同的主要责任认定为上诉人的过错不当，应予纠正。
另一方面，被上诉人未按期交纳租金也是导致合同不能履行的又一原因。根据双方签订的《租赁合同》约定：合同签订当日，承租人需一次性交纳12个月租金及金额为三个月等额租金的租赁保证金。以后每12个自然月交纳一次租金，租金交纳须提前一个月一次性交纳，否则视为违约。同时约定，交纳租金每逾期一日按5%收取违约金，超过30日未交纳的，出租方有权解除合同，收回出租商铺。依此计算，被上诉人交纳下期租金段时间为2016年1月18日（提前一个月），但在此期间被上诉人并未按期交纳，上诉人为此专门下发两次通知催交，然而被上诉人并未交纳，亦构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。双方虽对此节违约责任的约定较为明确，但日5%的违约金过高，被上诉人要求核减，加之上诉人亦有过错，过错相抵，双方互不承担违约责任。
一审认定《小桥商贸城租赁合同》为有效合同，符合法律规定，双方对此亦无争议。被上诉人应按合同约定缴纳实际使用期限的租金。一、二审诉讼中张艳丽均未能提交免租补充协议，原判按照其他商户的协议推定张艳丽享有同等免租待遇的理由不能成立，应予纠正。虽然张艳丽与上诉人没有签订免租补充协议，但根据双方签订的《小桥商贸城商铺租赁合同书》第三条第一款“甲方定于2014年10日1日开业，2014年10月30日前为免租期，如开业时间延后，则相应时间免责顺延”的规定，张艳丽仍然享有1个月的免租优惠。按合同约定，被上诉人应按实际使用的期限，扣除一个月免租期交纳租金，即：张艳丽实际使用期限自2015年1月18日至2016年3月底，共计14个月，免租1个月，张艳丽实际应交纳13个月的租金，其商铺实际面积为16.35平方米，按照210元/月*平方米的租金标准计算，实际应交纳租金为44635.50元，张艳丽已交纳47200元，多付租金2564.50元，应当由置信公司、和记公司退还张艳丽。原判不当，应予改判。按互不承担违约责任的原则，原审法院判决由置信公司、和记公司退还张艳丽租赁保证金11800元并无不当，应予维持，上诉人此项上诉请求不予支持。
关于铺面装修问题。上诉人主张，被上诉人所谓的装修，绝大多数属于购置的货架和货柜，显然不属于法律规定的“已形成附合的装饰装修物”。且被上诉人在撤场时已全部搬走，故不应判令由上诉人酌情赔偿20%的损失。根据双方《租赁合同》，除甲方应有的装修标准和项目外，还约定：乙方二次装修的要求“店招及LOGO形象高度不得超出60公分，长度不超过245公分”，乙方装修制作货架，必须符合甲方审定要求…。从原卷被上诉人提交的照片看，门头招牌是属各自独立的装修。可见，被上诉人实际已投入装修。虽然被上诉人装修是为其经营需求，双方合同中也约定了“乙方装修费用部分由乙方自行承担”，但不可否认，被上诉人的装修是按上诉人的要求，根据本商场整体规划专门定制的，难以拆除另行利用，且装修费是按合同约定的十年期投入的，现仅使用一年，因双方当事人的过错导致合同不能履行，势必给被上诉人造成较大损失。为兼顾被上诉人的预期利益损失，按照民法补偿原则，原判酌定由上诉人承担20%的装修损失合理合法，应予维持，上诉人主张不予赔偿的上诉理由不能成立，不予支持。
关于本案适用简易程序是否合法的问题。本院认为，本案虽属系列案，但单从个案来看，均属基本事实清楚、权利义务关系较为明确、争议标的额不大的案件，当属简单的民事案件，一审适用简易程序，不违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十七条规定的禁止情形，故上诉人此节主张不符合本案实际情况，不予采信。
关于释明权问题。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条虽规定：“诉讼过程中当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告诉当事人可以变更诉讼请求”。但原告诉求合同无效，目的是要求返还财产（租金和保证金），这与解除合同的法律后果并无二致，且未影响双方当事人的实体权利，原审程序虽存在瑕疵，但未导致一审裁判不公。此节置信公司、和记公司上诉理由不能成立，不予采信。
关于被上诉人代理人的资质问题。本院认为，代理人的代理权是基于委托人的权利而产生的，基于相互信任关系，其代理的后果将由委托人承受。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定，当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托作为诉讼代理人：（一）律师基层法律工作者。现查明，原审原告一审的代理人程小丽、韩进国以及二审被上诉人的代理人侯朝兴均系方圆第一法律事务所法律工作者。该所位于西宁市城北区，包括本案在内的十八起案件的被上诉人绝大多数也都居住在城北区。一审庭审中，上诉人并未就此提出异议。现上诉人在上诉审程序中提出原审代理人资质问题，并以此主张原审程序违法的理由，不予采信。
综上所述，本院认为：上诉人与被上诉人签订的《小桥商贸城商铺租赁合同》应认定为有效合同。因双方已实际终止履行，并均同意解除合同，故原判判令解除合同正确，应予维持。由于双方对造成合同不能履行均有过错，双方过错相抵互不承担违约责任。被上诉人应按商铺实际使用期限和免租期的约定缴纳租金，原判扣除2个月免租期的租金不当，应予改判。上诉人关于不退还租赁保证金及不承担装修损失的主张不符合案件事实，不予支持。上诉人认为原审程序违法的主张不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持青海省西宁市城北区人民法院（2016）青0105民初1277号民事判决第一、三、四、五、六项，即：（一）解除青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司与张艳丽签订的《小桥商贸城租赁合同书》；（三）青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张艳丽返还租赁保证金11800元；（四）青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张艳丽赔偿装修损失2600元；（五）驳回张艳丽的其他诉讼请求；（六）驳回青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司的其他诉讼请求。
二、变更青海省西宁市城北区人民法院（2016）青0105民初1277号民事判决第二项为：上诉人青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人张艳丽退还租金2564.50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1665元，上诉人青海置信传媒有限公司、青海和记商业管理有限公司承担1166元，被上诉人张艳丽承担499元。
本判决为终审判决。
审判长 李忠炜
审判员 柳香芳
审判员 马秀芬
二〇一六年十一月七日
书记员 周 毛
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。