上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终9953号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海宏涂金属制品有限公司，住所地上海市松江区小昆山镇大港村56号。法定代表人：刘中国，总经理。委托诉讼代理人：罗昉，上海申如律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贺金标，男，1957年9月28日生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何晓莺，女，1961年11月6日生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王爱华，女，1958年5月16日生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张亚乾，男，1982年8月31日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张仲云，男，1954年12月20日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈忠华，男，1955年1月28日生，汉族，住上海市。上列六被上诉人之共同委托诉讼代理人：姚岑，上海一凡律师事务所律师。上诉人上海宏涂金属制品有限公司（以下简称宏涂公司）与被上诉人贺金标、何晓莺、王爱华、张亚乾、张仲云、陈忠华（以下简称贺金标等六人）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初3676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后依法组成合议庭，于2016年9月28日进行了审理。本案现已审理终结。宏涂公司上诉请求：依法判令被上诉人贺金标等六人赔偿上诉人房屋装修损失人民币（下同）2万元。事实和理由：上诉人与被上诉人签订租赁合同时，被上诉人告知上诉人位于上海市松江区XX镇XX路XX号面积为2,200平方米的厂房二排（以下简称系争厂房）是合法建筑，能够办理所有权证，上诉人基于合理信任，租赁了系争厂房并进行了装修和使用。现因系争厂房系违章建筑，上诉人不能续租，故该装修损失应由被上诉人承担。贺金标等六人辩称：一审法院判决正确，请求二审予以维持。贺金标等六人向一审法院起诉请求：1、宏涂公司支付贺金标等六人占有使用费117,591.65元及其自2015年6月1日始至清偿之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算），2、宏涂公司赔偿贺金标等六人因私自扩建导致的损失5万元。宏涂公司向一审法院反诉请求：1、确认贺金标等六人与宏涂公司之间签订的厂房租赁合同无效；2、贺金标等六人赔偿宏涂公司装修损失2万元，贺金标等六人赔偿宏涂公司移动厂房被拆除的损失2万元。一审法院认定事实:2012年2月7日，贺金标等六人与宏涂公司签订厂房租赁合同一份。该合同约定，贺金标等六人将系争厂房出租给宏涂公司用于喷涂、模具；每月租金为49,518.33元，先付后用，每五个月支付一次，应于使用前十天支付，每逾期一天，则按所欠租金的1%支付滞纳金；宏涂公司于本合同签约之日支付贺金标等六人押金6万元；租赁期限为2012年2月10日至2015年11月9日；合同到期后，在同等市场价格下，宏涂公司有优先租赁权，如租赁价格商议不下，则视为合同到期，双方无异议终止合同。该合同另对其他相关事宜作了约定。上述合同签订后，贺金标等六人与宏涂公司遂依约履行，且宏涂公司支付贺金标等六人押金6万元。在租赁期间，宏涂公司出资搭建了其提供照片2、6中的厂房，且从未向贺金标等六人主张搭建费用，贺金标等六人亦未对上述搭建行为提出过异议。租赁期间届满后，宏涂公司将系争厂房返还贺金标等六人，而且未拆除上述搭建厂房。2015年11月26日，贺金标等六人委托律师致函宏涂公司称，要求宏涂公司在接函后三日内向贺金标等六人支付扣除押金6万元后的所欠的租金58,653元等。2015年11月28日，宏涂公司收到贺金标等六人上述律师函。现因宏涂公司尚欠贺金标等六人系争厂房至租赁期间届满之日止的使用费117,591.65元（该款未扣除6万元押金）。一审法院对当事人就上述合同的效力问题进行了释明，明确因该合同所涉租赁物即系争厂房未取得建设工程规划许可证等，故该合同为无效合同。一审在首次庭审中，宏涂公司明确，其未在租赁期间内，向贺金标等六人提出因系争厂房为违章建筑，并影响其正常使用，而要求减少租金的主张。就宏涂公司搭建厂房的拆除问题，贺金标等六人明确“合同到期前就应该拆除的，但宏涂公司就是不拆”。而宏涂公司在回答一审法院其何时提出拆除搭建厂房的要求时称：“没有书面依据，我方仅是口头表达该意见。”贺金标等六人对此不予认可。在一审第二次庭审中，贺金标等六人陈述，宏涂公司搭建的厂房在首次庭审后因被相关部门认定为违章建筑而已被拆除。为此，一审法院责令当事人自行到现场查看核实。此后，贺金标等六人提供了现场照片及告知书，证明宏涂公司搭建的照片2、6中的厂房确已被相关部门拆除的事实。宏涂公司对搭建厂房已被拆除的事实，没有异议，并将反诉请求作如上变更。但是，宏涂公司认为，贺金标等六人怠于履行通知宏涂公司自行拆除的义务，故贺金标等六人应当承担赔偿责任。期间，宏涂公司就其反诉主张的装修损失称，其自行评估为2万元（系争厂房和搭建厂房各1万元）。同时，宏涂公司提供2张预算表，证明照片2、6中搭建厂房费用为7.8万元。贺金标等六人对此不予认可。一审法院认为，贺金标等六人与宏涂公司之间签订的厂房租赁合同因租赁标的即系争厂房无合法建造审批手续而无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。由于承租人基于占有房屋所获得的利益并非有形财产，无法现实返还，而只能以折价方式进行补偿。支付房屋使用费是这种折价补偿方式的体现。基于此，现无证据证明因合同无效而影响宏涂公司正常使用系争厂房，故法院对贺金标等六人以约定租金标准向宏涂公司主张尚欠使用费的诉讼请求，予以支持。但是，还应扣除贺金标等六人尚未扣除的宏涂公司支付的押金。贺金标等六人主张的利息，没有法律依据，法院不予支持。至于贺金标等六人主张的损失，从其未在合理期限内对宏涂公司搭建行为提出异议的事实，可以推定其以其行为表示同意宏涂公司搭建厂房，而且其无证据证明因宏涂公司实施搭建厂房的行为，以致其受到相应损失，故法院对该项诉讼请求，同样不予以支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同约定的租赁期间届满之日为2015年11月9日，而且宏涂公司亦实际使用系争厂房至上述期间届满之日。故法院对宏涂公司反诉主张的装修损失，不予支持。至于宏涂公司反诉主张的因其未能自行拆除搭建厂房的损失，法院同样不予支持。因为，根据宏涂公司在租赁期间出资搭建厂房，以及其从未向贺金标等六人主张搭建费用的事实，可以证明搭建厂房费用系由宏涂公司自行负担。此为其一。其二，租赁期间届满，宏涂公司返还系争厂房时，不存在因归责于贺金标等六人的原因，如贺金标等六人的阻止等，以致其未能自行及时拆除搭建厂房。其三，宏涂公司在一审首次庭审中一方面表示“庭后随时去拆除”，另一方面又未及时实施拆除行为，以致搭建厂房于本案审理期间被相关部门因故拆除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认贺金标、何晓莺、王爱华、张亚乾、张仲云、陈忠华与上海宏涂金属制品有限公司之间于2012年2月7日签订的厂房租赁合同无效；二、上海宏涂金属制品有限公司于判决生效之日起十日内支付贺金标、何晓莺、王爱华、张亚乾、张仲云、陈忠华使用费57,591.65元；三、驳回贺金标、何晓莺、王爱华、张亚乾、张仲云、陈忠华的其余诉讼请求；四、驳回上海宏涂金属制品有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,760元，减半收取1,880元，反诉案件受理费440元，合计诉讼费2,320元，由贺金标、何晓莺、王爱华、张亚乾、张仲云、陈忠华负担1,318元，被告上海宏涂金属制品有限公司负担1,002元。本院二审期间，当事人对原审认定事实无异议，也未提供新的证据。本院认为，上诉人宏涂公司与被上诉人贺金标等六人签订的租赁合同因租赁物系违法建筑，原审认定无效正确。合同虽然无效，但上诉人实际使用系争厂房至租赁期满。二审双方争议焦点在于上诉人主张由被上诉人承担装修损失是否有依据。上诉人未就其对租赁的系争厂房进行过装修提供充分有效的证据予以证明，即使上诉人进行过装修，也未能证明经出租人同意。因此，上诉人主张由被上诉人承担装修损失没有事实依据和法律依据。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币300元，由上诉人上海宏涂金属制品有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年十月九日
书记员 胡 哲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……