上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2696号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海三德兴房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：高铨志，董事长。
委托诉讼代理人：毕鸣，江苏路泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆文明，江苏路泰律师事务所律师
上诉人(原审被告、反诉原告)：钱雅丽，女，1967年1月7日出生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：谢璇，上海久光律师事务所律师。
上诉人上海三德兴房地产有限公司(以下简称“三德兴公司”)、上诉人钱雅丽因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人三德兴公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判�持三德兴公司的一审诉讼请求、驳回钱雅丽的一审反诉请求。事实和理由：1、一审判决认定的事实相互矛盾。一审法院查明墨玉南路XXX号XXX楼XXX室上海市嘉定区安亭镇大高餐厅于2015年5月14日在同等条件下办理了营业执照并通过了环评，该事实与一审法院于2016年2月26日的调查咨询内容相互矛盾。三德兴公司认为一审法院调查咨询的对象主体身份错误，被调查对象不能代表有关部门作出权威准确答复，且该答复明显违反法律规定。同时，钱雅丽没有提供其曾申请办理营业执照的书面证据。因此，所谓无房产证就无法办理营业执照的说法并不成立。已有商户办理了营业执照的事实，足以说明三德兴公司已提供了符合约定的办证条件，故钱雅丽应当支付三德兴公司相应的租金及占有使用费。即便因行政因素导致钱雅丽无法正常办理营业执照，也不应完全归责于三德兴公司，钱雅丽也应支付相关租金及占有使用费。2、上海市嘉定区安亭镇墨玉南路XXX号一楼A21室商铺(以下简称“系争房屋”)直至重审开庭时仍处于钱雅丽的控制之中，钱雅丽一直未归还系争房屋，也未将系争房屋内的物件搬离，致使三德兴公司未能再次出租系争房屋，因此，钱雅丽应当参照租金标准承担系争房屋的占有使用费。3、装修部分损失应由钱雅丽自行承担，与三德兴公司无关，一审法院认定三德兴公司承担主要责任过重。钱雅丽在签订租赁合同时、系争房屋交付时、营业期间，均知悉系争房屋的产证仍在办理中，双方对于系争房屋的现状都是认可的，三德兴公司的合同义务仅是提供房屋，且已经履行完毕，因此，三德兴公司并无过错。根据《上海市饮食服务业环境污染防治管理办法》第十三条的规定，钱雅丽未证明其装修设计本身是符合法律规定的，退而言之，也不能武断地将未通过环评的责任完全归责于无房产证这个唯一因素。钱雅丽在未办理相关手续的情况下，就开始动工装修，有违法律规定，装修部分的损失属于扩大损失，应由钱雅丽自行承担。
上诉人钱雅丽辩称，1、一审法院调查咨询对象主体是正确的，其意见代表环保部门的意见，而非其个人意见。根据《上海市饮食服务业环境污染防治管理办法》第十二条第三款的规定，环评是新开办餐饮企业申办营业执照的前置条件。而三德兴公司欲以上海市嘉定区安亭镇大高餐厅已办理营业执照来说明三德兴公司已提供了符合约定的办证条件，显然是一叶障目。上海市嘉定区安亭镇大高餐厅办理营业执照并不合规，存在很多非常规因素。事实上，钱雅丽在取得系争房屋后，就一直积极申办营业执照，并办理了企业名称核准手续。众所周知，核名手续是办理营�执照流程的第一步。因为环评是申办营业执照的前置条件，且办理环评需要提交大产证，而三德兴公司提供了虚假的大产证，致使钱雅丽无法办理营业执照，钱雅丽之所以无法正常经营的原因就在于无法办理营业执照。2、三德兴公司在原二审中就已经承认其于2015年6月30日对系争房屋进行加锁的事实。三德兴公司曾于2015年1月12日向租户承诺，在三德兴公司提供证照供租户办理营业执照之前免收租金，直到2016年1月21日三德兴公司才取得大产证，而三德兴公司无视其承诺，竟然要求钱雅丽支付租金及占有使用费，毫无诚信可言，完全缺乏事实与法律依据。3、三德兴公司称其合同义务仅是提供系争房屋，却无视相关法律规定的合同附随义务，本案中三德兴公司提供大产证、协助承租人钱雅丽办理营业执照是三德兴公司应当履行的合同附随义务。钱雅丽投入大量资金对系争房屋进行装修，系三德兴公司在签订合同时出示了虚假的大产证，三德兴公司之后更是承诺可以“三证代一证”办理环评手续及营业执照。更何况办出一系列证明需要一定时间，出于时间成本、经济效益等方面考虑，同时也基于对三德兴公司的信任，钱雅丽在办出证照之前进行装修是无可非议的。实践中，承租人收房后即进行装修比比皆是。综上，请求驳回三德兴公司的全部上诉请求。
上诉人钱雅丽的上诉请求：撤销一审判决第一、六、七、八、九项，改判三德兴公司赔偿钱雅丽装修费人民币(以下币种均为人民币)268,418.09元、燃气工程预付款2,785元、品牌加盟费94,800元、律师费71,210元。事实和理由：1、三德兴公司应对租赁合同的解除承担全部责任，租赁合同自反诉状副本送达三德兴公司之日解除。一审判决认定钱雅丽对于租赁合同的解除承担40%的责任，与事实严重不符。钱雅丽在本案中并无任何过错。钱雅丽之所以与三德兴公司签订租赁合同，并投入大量资金进行装修，系基于合同签订时三德兴公司出示了虚假的大产证，并将复印件交予钱雅丽，之后，三德兴公司更是承诺可以“三证代一证”办理营业执照及环评手续。钱雅丽在收到系争房屋后也一直积极申办营业执照，并办理了名称核准，因为环评前置且必须提交大产证，而三德兴公司未及时办理大产证，致使钱雅丽无法通过环评，进而不能办理营业执照。为此，钱雅丽一直与三德兴公司、环保部门沟通，但问题未得到解决。另，三德兴公司对系争房屋加锁，更是进一步致使合同目的无法实现。因此，三德兴公司应对合同的解除承担全部责任。2、一审判决认定的装修损失有误，成新率应为88.33%，对应的损失为268,418.09元。一审判决按照鉴定机构出具的补充意见书中给出的成新率71.67%计算装修损失有误。钱雅丽认为，该补充意见书并未按照实际使用情况来计算。三德兴公司于2015年6月30日强行加锁收回系争房屋，钱雅丽对系争房屋的实际使用期间应为7个月，折算成新率为88.33%，鉴定造价303,881元按照88.33%折旧后造价应为268,418.09元。3、三德兴公司应赔偿钱雅丽品牌加盟费。钱雅丽于2013年11月7日与三德兴公司签署租赁合同，于2014年6月1日及2014年6月13日支付品牌加盟费，签署租赁合同在前，钱雅丽支付加盟费在后。显然，钱雅丽基于对三德兴公司的信任，基于一份合法有效的合同可以正常履行，承租的商铺可以开展经营，在此基础上，钱雅丽才支付了品牌加盟费。因此，三德兴公司的违约行为导致合同无法履行，钱雅丽投入的品牌加盟费也付之一炬。一审法院认为品牌加盟费与本案无关的意见，钱雅丽无法认同。
上诉人三德兴公司辩称，不同意钱雅丽的上诉请求。钱雅丽的损失是其自身原因造成的，应由其自行承担。钱雅丽在没有取得环评、营业执照等相关手续的情况下，就入场装修，扩大的损失由其自行承担。没有大产证并不等于不能办理营业执照，目前没有法律规定和权威部门的答复。
三德兴公司向一审法院起诉请求：1、判令钱雅丽将系争房屋返还给三德兴公司；2、判令钱雅丽支付三德兴公司租金46,221.72元；3、判令钱雅丽支付三德兴公司逾期支付租金违约金7,955.55元；4、判令钱雅丽支付三德兴公司解除合同违约金102,432元；5、判令钱雅丽支付三德兴公司逾期返还租赁房屋使用费(自2015年6月27日起至实际清偿之日止，每日按照日租金标准双倍计算，截至2015年8月31日，金额暂计为150,233.16元)；6、判令钱雅丽支付三德兴公司律师费20,000元。一审法�审理中，三德兴公司撤回诉请1、诉请3，变更诉请2为判令钱雅丽支付三德兴公司租金64,432元，变更诉请5为判令钱雅丽支付三德兴公司2015年6月15日至2015年10月5日期间的房屋使用费259,252元。
一审法院审理中，钱雅丽提起反诉，请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令三德兴公司返还钱雅丽租金38,000元及保证金114,000元；3、判令三德兴公司赔偿装修损失303,881元、品牌加盟费94,800元、燃气开通安装费8,000元、律师费71,210元。
一审法院认定事实，2013年11月7日三德兴公司与钱雅丽签订三德商务广场房屋租赁合同一份，约定三德兴公司将系争房屋(商铺)出租给钱雅丽，用于甜品、餐饮，租期自2014年9月1日起至2019年8月31日时止，三德兴公司于2014年7月1日前将系争房屋交付钱雅丽先行装修，系争房屋所处的三德商务广场暂定于2014年9月1日整体开业�装修免租期自2014年7月1日起至2014年8月31日止(自项目开业起15天为钱雅丽经营免租期)，三德兴公司如内部施工原因无法按时交房，则交房日期、租赁期限和首期租金付款期限相应顺延，双方互不追究违约责任，租金每月为38,000元，租金调整规则为第一年第二年租金保持不变，第三年开始每两年在上一年租金基础上递增5%，租金每一个月为一个支付周期，先付后使用，首期租金支付时间为2014年7月1日前，钱雅丽在签订本合同的同时，向三德兴公司支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金即114,000元，钱雅丽应按时向三德兴公司支付租金，若逾期支付的，每逾期一日，则需按应付未付租金总额的千分之五向三德兴公司支付违约金，持续逾期十五日以上或累计逾期六十日以上的，三德兴公司有权解除合同，另可无条件断水断电无须承担任何责任，并书面通知钱雅丽解除本合同，钱雅丽应向三德兴公司按月租金的三倍支付违约金，支付违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，三德兴公司有下列情形之一的，三德兴公司应向钱雅丽支付三个月租金的总和作为违约金，并应将租赁保证金在结清应付费用后退还给钱雅丽，支付的违约金不足抵付钱雅丽损失的，三德兴公司还应负责赔偿钱雅丽实际损失与违约金的差额部分(钱雅丽的损失包括对租赁房屋进行装修、装潢、加装不可拆移的固定设施的费用，以上具体费用，由双方认可的评估公司进行评估，最终以评估公司评估的现价为准)。一、若因三德兴公司无权出租房屋而造成钱雅丽无法使用出租房屋并给钱雅丽造成损失的；二、若完全因三德兴公司过错造成钱雅丽无法正常经营持续超过15天，或累计超过60天的；三、租赁期间，非本合同规定的情况或法定�形，三德兴公司中途解除合同的。合同还约定了其他内容，包括双方在履行合同中发生争议，协商不成向法院起诉，因此产生的所有诉讼费、律师费、差旅费等，概由败诉方负担等条款。
2014年6月6日，三德兴公司与钱雅丽签订补充协议，约定首年月租金为38,000元，经双方协商一致，三德兴公司同意钱雅丽经营品牌更改为宝记甜品、全州拌饭。三德兴公司于2014年9月12日将系争房屋交付钱雅丽，由钱雅丽签署房屋交付确认书。钱雅丽支付三德兴公司一个月租金38,000元及保证金114,000元，三德兴公司均出具收据。钱雅丽遂对系争房屋进行装修。钱雅丽于2014年9月25日向工商行政管理部门预先核准工商户名称为：上海嘉定区安亭镇兴雅餐馆。同时向环保部门申请环评，因系争房屋未取得房地产权证而未能办理环评手续。后钱雅丽开始营业，因未取得相关许可证和营业执照于2015年3月24日被工商行政管理部门责令改正。2015年4月10日，三德兴公司与钱雅丽又签订房屋租赁合同补充协议，约定将系争房屋原号码变更为上海市嘉定区安亭镇墨玉南路XXX号一楼121室，原合同首年月租金为38,000元，由于建筑面积减少36.92平方米，因此首年月租金变更为34,144元。2015年5月27日、6月3日三德兴公司发函给钱雅丽，要求钱雅丽支付租金。2015年6月11日三德兴公司发给钱雅丽解除租赁合同通知函，通知钱雅丽双方租赁合同于钱雅丽收到本通知之日起正式解除。2015年6月30日三德兴公司将系争房屋加锁。
一审法院另查，钱雅丽于2014年6月13日与常州全朝餐饮管理有限公司签订“全州拌饭特许加盟合同”，支付该公司加盟费6万元。另于2014年6月1日与上海乐荟餐饮企业管理有限公司签订“逅米呀区域代理合同”，支付该公司加盟费34,800元。钱雅丽另支付燃气公司燃气工程预付款2,785元。
一审法院又查，系争房屋于2016年1月21日取得房地产权证。2015年1月12日，三德兴公司向租户承诺，即日起至该公司提供应该提供的证照让各位小业主可以去办理营业执照为止，暂时免除各业主的租金。案外人高某某于2015年5月14日办理了墨玉南路XXX号XXX楼XXX室上海市嘉定区安亭镇大高餐厅的营业执照。其他承租户均未办出营业执照。三德兴公司为本次诉讼支出律师费20,000元，钱雅丽支出律师费71,210元。
一审法院于2016年2月26日向上海市嘉定区安亭镇环保办公室工作人员调查咨询有关餐饮企业申办环评手续是否需要房地产权证，答复是按照现有规定，餐饮企业凡涉及油、烟类的，在申办营业执照前必须先办理环评，而办理环评需有房地产权证。
一审法院审理中，钱雅丽向一审法院提出申请，要求对系争�屋内的装修费用进行评估。一审法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司进行评估，结论为：工程造价为303,881元。后出具补充意见书，根据租赁合同约定的租赁期限，截止至上次报告出具日期2016年2月2日，折算成新率71.67%后造价为217,791.51元。三德兴公司认为折旧应自装修结束起计算至重审开庭日期，故对补充意见书不予认可。钱雅丽认为三德兴公司于2015年6月30日加锁后收回了系争房屋，钱雅丽实际使用系争房屋期限为7个月，故按成新率88.33%计算造价为268,418.09元。
一审法院认为，三德兴公司与钱雅丽签订的房屋租赁合同、补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，一审法院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一审法院审理中，三德兴公司与钱雅丽对于终止履行合同均无异议，但对于解除合同的原因及违约责任及损失的承担均有争议。故对钱雅丽要求解除租赁合同的诉讼请求一审法院予以支持。租赁合同解除后，补充协议亦随之解除。关于双方争议的合同不能继续履行的原因，一审法院认为三德兴公司与钱雅丽在签订房屋租赁合同时，双方对于三德兴公司当时尚未办理系争房屋的初始登记均是明知的，对于没有房地产权证可能对办理营业执照产生影响也是明知的，而三德兴公司承诺过承租户，在其提供证照供租户办理营业执照之前可以免收租金。故一审法院认为双方对于租赁合同的终止履行均具有过错，且三德兴公司的过错大于钱雅丽，故三德兴公司要求钱雅丽给付解约违约金的诉请缺乏依据，一审法院不予支持。关于三德兴公司主张的2015年6月15日至2015年10月5日期间的租金及房屋使用费，因三德兴公司在此期间尚未办理系争房屋�房地产权证，而工商部门因系争房屋没有房地产权证而拒绝为钱雅丽办理营业执照，故根据三德兴公司之前的承诺，应免收租金，三德兴公司主张该期间的租金和房屋使用费缺乏依据，一审法院亦不予支持。同理，三德兴公司应返还钱雅丽租金，故对钱雅丽要求三德兴公司返还租金38,000元的诉请，一审法院予以支持。租赁合同终止履行后，钱雅丽要求三德兴公司返还保证金114,000元合法有据，一审法院亦予以支持。关于钱雅丽主张的装修损失，一审法院认为装修损失的金额按照鉴定报告审定的造价折算成新率后的残值217,791.51元计算，鉴于双方对于租赁合同的终止履行均具有过错，根据双方的过错大小，一审法院酌情确定三德兴公司应承担钱雅丽装修损失的60%即130,674.91元。三德兴公司要求装修损失的折旧自装修结束起计算至重审开庭日期的意见缺乏依据，一审法�不予采信。钱雅丽以三德兴公司于2015年6月30日将店铺加锁为由要求将2015年6月30日作为计算装修残值的时间节点的意见亦无依据，一审法院亦不予采信。关于钱雅丽主张的品牌加盟费，因品牌加盟费属于钱雅丽经营时投入的费用，该费用与本案无关联，故对该项诉请，一审法院不予支持。关于钱雅丽主张的燃气开通安装费，钱雅丽实际支付的工程预付款2,785元属于合理费用，根据双方的过错大小，一审法院酌情确定三德兴公司应承担燃气工程预付款的60%即1,671元。关于三德兴公司及钱雅丽各自主张的律师费，一审法院认为应按照双方的过错大小进行分担，一审法院酌情确定钱雅丽应承担三德兴公司律师费的40%即8,000元，三德兴公司应承担钱雅丽律师费的60%即42,726元。
一审法院判决：一、钱雅丽应于判决生效后十日内支付三德兴公司律师费8,000元；二、驳回三德兴公司的其余诉讼请求；三、解除钱雅丽与三德兴公司签订的三德商务广场房屋租赁合同及补充协议；四、三德兴公司应于判决生效后十日内返还钱雅丽租金38,000元；五、三德兴公司应于判决生效后十日内返还钱雅丽保证金114,000元；六、三德兴公司应于判决生效后十日内支付钱雅丽装修费130,674.91元；七、三德兴公司应于判决生效后十日内支付钱雅丽燃气工程预付款1,671元；八、三德兴公司应于判决生效后十日内支付钱雅丽律师费42,726元；九、驳回钱雅丽要求三德兴公司支付品牌加盟费94,800元的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出一审判决，合法合理�理由阐述充分，本院对其观点予以认可。现上诉人三德兴公司上诉要求撤销一审判决；上诉人钱雅丽上诉要求撤销一审判决第一、六、七、八、九项，但在二审中均没有提出新的事实和理由，也未提供新的证据，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对三德兴公司的上诉请求、对钱雅丽的上诉请求，本院均不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,208元，由上诉人上海三德兴房地产有限公司负担6,202元、由上诉人钱雅丽负担5,006元。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一八年五月二十八日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……