山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民一终字第1179号上诉人（原审被告）：王帅，无固定职业。委托代理人：谢美洁，山东鲁信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹积敏，无固定职业。委托代理人：邹治强，无固定职业。被上诉人（原审原告）：邹积芹，无固定职业。委托代理人：邹积梅，无固定职业。被上诉人（原审原告）：邹治强，无固定职业。被上诉人（原审原告）：邹积梅，无固定职业。原审被告：韩淑卿，无固定职业。委托代理人：张配海，山东晨之光律师事务所律师。上诉人王帅因与被上诉人邹积敏、邹积芹、邹治强、邹积梅及原审被告韩淑卿房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，韩淑卿与邹本江原系夫妻，双方于1988年登记结婚。邹积敏、邹积芹、邹治强、邹积梅系邹本江与前妻之子女，邹本江于2013年10月9日因病去世。邹本江去世前居住在烟台市芝罘区中兴街2号内27号。1998年6月19日，韩淑卿与烟台市华茂小区管理服务处签订了《公有住房出售合同书》，通过房改取得了广丰街10号内7号房屋的产权。在烟台市房产交易中心存档的烟台市房改售房价格审查表配偶一栏记载“故”。2013年7月29日，韩淑卿与王帅在签订的编号为1307290009号《房屋买卖合同》中约定：韩淑卿自愿将其所有的坐落于广丰街10号内7号、建筑面积72.79平方米的房屋出售给王帅；房价为350000元，王帅于2013年8月30日之前一次性付清；韩淑卿于2013年8月30日将涉案房屋交给王帅，双方于2013年8月20日前携带相关材料至房屋登记机构办理过户手续，税费由双方按照国家规定承担。2013年8月6日，坐落于广丰街10号内7号的房屋所有权转移登记在王帅名下，但没有实际交付，至今仍由韩淑卿实际居住。2013年8月16日，韩淑卿与王帅在签订的《协议书》中载明，就坐落于广丰街10号内7号的房产转让事宜达成如下协议：一、韩淑卿、王帅一致确认，现韩淑卿所有的坐落于广丰街10号内7号、烟房权证芝字第××号房屋所有权证项下、建筑面积72.79平方米的房产，为韩淑卿自愿转让给王帅，且已于2013年8月6日完成上述房产的产权过户登记。二、王帅认可，尚未向韩淑卿支付上述房产转让价款。韩淑卿同意王帅向韩淑卿出具贰拾万元欠条，同时王帅应将其购买的富顺苑西区房产的《购房合同》交由韩淑卿处作为抵押。庭审中，王帅为证明已向韩淑卿交付了购房款，提供了以下证据：1、2013年7月23日转款350000元给韩淑卿儿媳黄明的交易流水和2013年10月15日付款420000元给韩淑卿孙子张彦中的收据1份，证明王帅已向韩淑卿支付了购房款2、赵某的证人证言，证实王帅贷款向韩淑卿付款的事实。邹积敏、邹积芹、邹治强、邹积梅质证后认为：对证据1的真实性和证明内容有异议，根据最高院的证据规则，王帅应当向法庭提交原件；对证据2属于证人证言，证人应当出庭作证；这些证据不能证实房款是交给了韩淑卿。韩淑卿质证后认为：对证据1的真实性和证明内容有异议，2013年7月23日转账给黄明350000元的交易流水体现不出转账人名称，且该证据属于复印件。事实上，该款是王帅之父替王帅偿还黄明的借款，该款项属于黄明和王帅之间的个人债权债务纠纷，并不属于支付韩淑卿的购房款。420000元的证明体现的是王帅委托担保公司的相关人员办理的房屋贷款，通过该证明所附的收款收据内容可以看出，涉及的是三套房屋的贷款，与本案的购房款或房屋置换款项没有任何关联关系，不能证实该款项支付给了韩淑卿。另该证据也不符合民事诉讼证据规则规定的有效证据所要求的形式和实质要件要求。对证据2的真实性有异议，证人赵某未出庭，未体现证人的相关信息和利某。邹积敏、邹积芹、邹治强、邹积梅遂诉请判令：（一）韩淑卿、王帅签订的关于广丰街10号内7号的房屋买卖合同无效；（二）确认涉案房屋归邹积敏、邹积芹、邹治强、邹积梅与韩淑卿共同所有。诉讼中，邹积敏、邹积芹、邹治强、邹积梅撤回了第二项诉讼请求。原审法院依据《房屋买卖合同》、《协议书》、结婚证、转账记录、烟台市房改售房价格审查表、交易流水、收据及当事人的陈述笔录等认定上述事实。原审法院认为，（一）韩淑卿于1998年参加房改时，已经同邹本江登记结婚，涉案房屋属于婚后取得的财产，韩淑卿提供的证据不足以证明其与邹本江约定广丰街10号内7号房屋属于其与前夫所生子女共有，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第十九条“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”之规定，广丰街10号内7号房屋应认定为共同财产，韩淑卿的抗辩，证据不足，不予支持。（二）韩淑卿与王帅在2013年8月16日签订了《协议书》，并将广丰街10号内7号房屋过户登记到王帅名下之事实清楚。韩淑卿没有证据证明其取得了房屋共有人邹本江的同意。其擅自处分夫妻共同财产，出售广丰街10号内7号房屋，侵犯了共有人邹本江的合法权益。邹本江去世后，邹积敏、邹积芹、邹治强、邹积梅作为其法定继承人，有权主张韩淑卿、王帅之间的房屋买卖合同无效，其作为原告主体适格。另外，王帅提供的证据不能证明其履行了支付购房款的基本义务，不符合善意取得的构成条件，故其对诉争房产属于善意取得之辩解，于法不符，不予支持。原审法院认定韩淑卿与王帅之间签订的《房屋买卖合同》无效，依法支持邹积敏、邹积芹、邹治强、邹积梅的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，故王帅应将广丰街10号内7号房屋的过户登记至韩淑卿名下。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第十九条之规定，原审法院于2015年9月10日判决：一、确认韩淑卿与王帅于2013年7月29日签订的《房屋买卖合同》无效。二、限王帅于判决生效之日起10日内将烟台市芝罘区广丰街10号内7号产权过户登记到韩淑卿名下。案件受理费6550元，由韩淑卿和王帅各负担3275元。宣判后，上诉人王帅不服，向本院提起上诉称，王帅已全部支付涉案房屋的价款55万。2013年7月23日，经韩淑卿指示，王帅的父亲王德胜从烟台银行贷款35万元汇入黄明（韩淑卿之儿媳）账户，履行了向韩淑卿支付首付款的义务。2013年7月29日，韩淑卿、黄明、张彦中（韩淑卿之孙）及王帅至烟台市房产交易中心办理涉案房屋的产权过户手续，韩淑卿按照557275.61元的成交价交纳了相关的税费。2013年8月2日，烟台市房产交易中心向王帅出具了发票及办理的房屋所有权证。2013年8月16日，王帅和韩淑卿针对尾款的支付问题签订了补充协议，由王帅向韩淑卿出具20万的欠条，并经韩淑卿指示，该20万元直接向其孙张彦中支付。2013年10月14日，王帅以其购买的涉案房屋做抵押，向烟台银行贷款42万元，转到案外人曲昌林名下，并由曲昌林转给韩淑卿之孙张彦中。2013年10月15日，张彦中向王帅出具了收款收据。王帅系善意第三人，应当适用善意取得的相关法律规定受到保护。王帅购买该房屋时，韩淑卿称其丈夫去世，隐瞒了其再婚的事实，一审查明的事实也证明韩淑卿认为涉案房产归其所有，并成功办理过户手续，王帅完全有理由相信其有处分权，购买涉案房产系善意。王帅以55万的成交价购买涉案房屋亦属以合理的价格转让，并且已经办理了房屋所有权证。王帅对涉案房产系善意取得，完全符合我国《物权法》第106条规定。请求撤销原判，改判驳回邹积敏、邹积芹、邹治强、邹积梅的诉讼请求。被上诉人邹积敏、邹积芹、邹治强、邹积梅答辩称，王帅的上诉没有道理，一审判决正确。原审被告韩淑卿述称，本案争议的房产应当属于原审韩淑卿和三子女的共同财产。一审法院不应认定争议房产属于韩淑卿和邹本江的夫妻财产。除此之外，韩淑卿认为一审法院判决正确。二审当中，王帅主张其将涉案房屋出售给了曲文杰，已办理过户手续，并提交加盖有烟台市房产交易中心档案馆查询印章的房屋买卖合同复印件及销售不动产统一发票复印件予以证实。邹积敏、邹积芹、邹治强、邹积梅及韩淑卿均表示对此不清楚。本院审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致。本院认为，物权登记具有公信效力，登记的不动产物权的权利人在法律上被推定为真正的权利人，房地产交易过程中，买受人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务。现代经济社会生活中，维护交易安全是法律追求的重要价值目标。韩淑卿、王帅签订房屋买卖合同时，涉案房屋登记在韩淑卿个人名下，韩淑卿在案件审理过程也始终主张涉案房产非其与邹本江的夫妻共同财产，本院认定王帅在与韩淑卿签订涉案《房屋买卖合同》时未被告知涉案房产是韩淑卿与邹本江的夫妻共同财产，韩淑卿、王帅不存在恶意串通损害他人利益的情形。本案当中，邹积敏、邹积芹、邹治强、邹积梅请求确认韩淑卿、王帅签订的《房屋买卖合同》无效的理由是，涉案房屋是邹本江与韩淑卿夫妻共同财产，韩淑卿未经邹本江同意擅自将涉案房屋以35万元出售给王帅。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原审庭审中，邹积敏、邹积芹、邹治强、邹积梅主张涉案房屋售价严重低于市场价格。韩淑卿、王帅均认可合同载明价款为35万元是为逃避税款，王帅自认实际价款为55万元。邹积敏、邹积芹、邹治强、邹积梅主张房屋售价严重低于市场价格，证据不足。且合同价款过低自身不属于认定合同无效的法定理由。综上，邹积敏、邹积芹、邹治强、邹积梅请求确认韩淑卿、王帅签订的《房屋买卖合同》无效的理由不成立，本院不予支持。房屋买卖合同效力与房屋物权变动是不同的法律概念，邹积敏、邹积芹、邹治强、邹积梅仅请求确认涉案《房屋买卖合同》无效，未请求对物权变动进行处理。因此，本院对涉案《房屋买卖合同》应否履行及涉案房屋物权应否变动不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第290号民事判决：二、驳回被上诉人邹积敏、邹积芹、邹治强、邹积梅的诉讼请求。一审案件受理费6550元，二审案件受理费受理费6550元，合计13100元，由被上诉人邹积敏、邹积芹、邹治强、邹积梅负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  陈晓彦审判员  吴继辉二〇一六年五月十六日书记员  林重霄