江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0581民初6030号原告：黄顺民，男，1968年11月15日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：邱华，江苏正文人律师事务所律师。被告：陈来法，男，1962年8月3日出生，汉族，住浙江省上虞市。委托诉讼代理人：陈仁法，男，1965年7月8日出生，汉族，住浙江省上虞市。系被告陈来法弟弟。委托诉讼代理人：阚国锋，江苏正和正律师事务所律师。原告黄顺民诉被告陈来法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理，依法由审判员赵丽丹适用简易程序于2017年7月3日、8月11日两次公开开庭进行了审理。原告黄顺民的委托诉讼代理人邱华、被告陈来法的委托诉讼代理人陈仁法两次均到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2017年10月17日、12月13日两次公开开庭进行了审理。原告黄顺民的委托诉讼代理人邱华、被告陈来法的委托诉讼代理人阚国锋两次庭审均到庭参加诉讼，被告陈来法的委托诉讼代理人陈仁法参加了2017年10月17日的庭审。本案现已审理终结。原告黄顺民向本院提出诉讼请求：1.判令被告迁出及归还占有的常熟市虞山镇苏峰村的厂房、办公楼、宿舍楼、食堂及其附属场地；2.判令被告向原告支付拖欠的房租117853元；3.判令被告按707元/天向原告支付自2017年5月16日起至实际迁出归还房屋之日止的房屋占有使用费（暂计算至起诉日为11312元）；4.判令被告向原告支付拖欠的水费800.37元；5.判令被告依法承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2014年12月1日签订《租房协议》，原告将位于（坐落）常熟市虞山镇苏峰村的厂房、办公楼、宿舍楼食堂及其他附属场地出租给被告使用。租赁期限为三年，即从2015年2月28日止，年租金为人民币238000元，每季度支付29200元，先付后用，第二年租金为248000元，第三年租金为258000元，原告如期交付了出租物，被告于2016年11月29日之前按约交付了房租，被告于2016年11月29日起至今拒不交付房租还擅自转租房屋。为此，原告于2017年4月27日快递及通过手机彩信、手机短信书面向被告发送了《租金催款函》，明确告知被告在2017年5月15日未按约定支付拖欠的房租，原告将行使合同解除权，至今被告仍不予理睬。原告忍无可忍，现只得向法院起诉，维护原告的合法权益。后于2017年7月3日当庭增加诉讼请求，要求解除房屋租赁合同。被告陈来法辩称，1.本案的房屋、土地属于苏州伍盛公司，原告并非适格的主体；2.原告主张的租金计算方式不对，被告的租金已支付至2017年2月底；3.被告租赁的厂房在2016年12月接到政府的拆迁通知，之后被告就停止了生产，也未继续支付本案的租金，一直在和原告协商补偿的事情但是未能达成协议，被告同意解除双方签订的房租租赁合同，但在对被告搭建的厂房以及设备等评估之前，不同意迁出所租赁的厂房；4.要求原告返还被告支付的2016年12月至2017年2月的租金59500元及保证金30000元。综上，请求法庭驳回原告除了解除租赁合同之外的其他诉讼请求。经审理查明，苏州伍盛服饰有限公司于2008年12月16日成立，股东有黄顺民、许影雪，法定代表人系黄顺民。位于常昆路283号1幢、2幢的房屋所有权人系苏州伍盛服饰有限公司。2014年12月1日，黄顺民作为甲方、陈来法作为乙方签订《租房协议》一份，该协议约定：第一条房屋位置、面积、功能及用途1.1甲方将位于常熟市虞山镇苏锋村的厂房、办公楼、宿舍楼、食堂及其他附属场地租赁于乙方使用；1.2本房屋采用包租的方式，由乙方自行管理。第二条租赁期限。2.1租赁期限为叁年，即从2015年2月29日起至2018年2月28日止；2.2租赁期限届满前3个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。双方均未提出异议的，视为双方默认之前租约条款可顺延一年。第三条房屋的交付。3.1在本出租合同生效之日起，甲方将房屋交付乙方使用。甲方只提供房屋场地并确保其正常的使用功能，消除安全隐患，相关责任由甲方负责；设施由乙方自行安装与甲方无关，其维修保养及使用安全责任，乙方自负。乙方需先付租金再使用。第四条租赁费用。4.1租金保证金。本出租合同的租赁保证金为人民币30000元（大写：叁万元整）；4.2租金年租金为人民币238000元（大写：贰拾叁万捌仟元）；4.3付款方式季度付款，即每季度付人民币59500元（大写：伍万玖仟伍佰元整）。另空白处手写部分载明“甲方每年提供给乙方壹拾万元的房租发票，每年在原租金的基础上递增壹万元整”。第五条租赁费用的支付。5.1租赁期限届满，在乙方以向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的房屋等本合同所约定的责任后3日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金；5.2乙方应每季度按时向甲方支付该季度租金。如有其它变化，应由双方协商解决。第六条房屋的转让。6.1在租赁期限内，若遇甲方转让本房屋的部分或者全部产权，甲方应确保受让人继续履行本合同。在同等受让条件下，乙方对本出租物享有优先购买权。第七条专用设施、场地的维修、保养。7.1甲方应当承担维修房屋之义务，甲方需定时检查维修房屋设施，因甲方未及时维修造成的人员财产损失，应由甲方承担法律责任；如是因乙方使用不当造成房屋及设施损坏造成人员财产损失，应由乙方承担维修责任并支付维修费用，并承担法律责任。7.2乙方如因使用需要对房屋进行改动及搭设临时设施，必须保证房屋结构的安全性，并须经甲方确认同意方可操作。第八条房屋的转租。8.1乙方可将房屋的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。如发生转租行为，乙方还必须遵守下列条款：1.转租期限不得超过乙方对甲方的承租期限或经双方协商后甲方确认方可生效；2.无论乙方是否提前终止本合同，乙方因转租行为产生的一切纠纷概由乙方负责处理。第九条提前终止合同。9.1未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回房屋。b.交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用。甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息全额退还乙方。第十条免责条款。10.1凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生后果不能防止或者避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用邮递或者传真通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或者不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。该项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证出具的证明文件，则提供其他有力证明。遭受不可抗力的一方由此而免责。第十一条合同的终止。11.1本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离厂房，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受租金，并有权收回房屋。合同还约定了其他的权利和义务。2017年4月27日，原告黄顺民向被告出具了《租金催款函》，该函载明：你与我于2014年12月1日签订了《租房协议》，约定你向我承租位于常熟市虞山镇苏锋村的厂房、办公楼、宿舍楼、食堂及其附属场地，租赁期限为三年，即2015年2月29日起至2018年2月28日年租金238000元/每三个月租金为59500元，租金的支付为按每三个月结算，先付租金再使用。租金的支付日分别为2月29日、5月29日、8月29日、11月29日以前。然而，2016年11月29日至今你拖欠我租金119000元人民币。就上述情况，我已多次向你提出要求予以支付，然而，你至今未付。鉴于上述事实及理由，为了避免双方损失的持续扩大，特函告你如下：一、按照“协议”约定向我支付租金是你作为承租方的主要义务，你的租金逾期不付的行为已经违约，严重损害了我的经济利益；二、请你于收到本函之日起10日之内向我支付拖欠房租款项119000元人民币；三、若你逾期不予理会，我有权将按照相关法律规定解除合同，收回房屋，同时保留通过法律途径追究你的违约责任的权利。为了双方的共同利益，望你能秉持长期友好协作精神，及时、妥善解决此事。2017年5月31日，黄顺民委托江苏正文人律师事务所邱华律师向被告出具《解除通知书》，该通知书载明：本律师受黄顺民先生的委托，就陈先生在收到黄顺民先生的《租金催款函》后逾期不予理会，现本律师依照相关法律规定正式书面通知您。解除您和黄顺民先生于2014年12月1日签订的《租房协议》收回房屋，望陈先生接到本通知3天内归还房屋，付清租金及水电费。否则我方将按照法律规定追究您的违约责任。另查明，2016年12月28日，常熟市东南街道办事处房屋征收实施中心向苏州伍盛服饰有限公司出具了《土地收储通知书》，该通知书载明：根据南部新城建设总体规划要求，并依据《土地储备管理办法》等相关法律法规规定，常熟市东南街道办事处拟对位于常昆路两侧地块实施整体收储，为便于收储工作展开和沟通联系，现将相关事宜通知如下：一、项目名称：常昆路两侧地块收储；二、搬迁收储主体（法定签约主体）：常熟市人民政府东南街道办事处；三、收储范围：常昆路两侧地块（见附图）；四、搬迁启动时间：2016年12月，完成时间：2017年4月；五、收储主体办公地点：常熟市金麟路70号；六、收储主体联系方式：0512-×××；七：收储监督举报电话：0512-×××。请你公司接本通知后对我们工作给予支持配合。为避免收储过程出现不必要的障碍，并请你公司对租户及时停租、清租，妥善处理租赁各方相关后续事宜，确保收储工作顺利推进。审理中，本院就上述土地收储通知书等的情况向常熟市东南街道办事处相关工作人员进行了调查。工作人员范某陈述，该份土地收储通知书系发给苏州伍盛服饰有限公司的，其老板系黄顺民，苏州伍盛服饰有限公司所涉厂房在拆迁范围内。2017年4月前需要完成的拆迁还没有涉及到苏州伍盛服饰有限公司，在接下来的两三年内西至张家港河包括苏州伍盛服饰有限公司在内厂房等需要全部拆除。现其办事处与黄顺民就土地、房屋等暂未达成一致意见。该《土地收储通知书》系由相关工作人员于2017年1月4日以信息方式发送给黄顺民，同日将该份通知书给了租赁黄顺民厂房的陈来法家人。同时本院就本案中万某出具的两份收条向万某本人进行了调查。万某陈述，其系许影雪的员工，鞋店是许影雪开的，黄顺民是许影雪的老公。两份收条都是其本人出具的，当时黄顺民和许影雪不在，是其代黄顺民收取的租金，租金是通过现金和刷卡给付的，刷卡是通过鞋店的POS机刷的，其就收过这两次，收的租金都给黄顺民了。庭审中，关于租金的支付、合同解除的时间、保证金的交纳等情况，双方各自进行了陈述。原告认为，被告的租金自2016年11月29日开始没有支付，且合同中约定了租金每年递增1万元，现要求被告支付自2016年11月29日至2017年5月16日的租金；后其表示因原告在2017年5月31日主张了合同解除，故租金要求自2016年11月29日起支付至解除之日即2017年5月31日，解除之后要求被告自解除之日起至迁出之日止按照协议约定的标准支付房屋占有使用费；对于被告提出的保证金30000元，合同中只是载明了但被告并未实际交付，不予认可；另要求被告按照票据支付拖欠的水电费。被告认为，关于租金，其租金已支付至2017年2月28日，为此提供了陈仁法、阮苗仙的银行卡转账、刷卡凭证、万某的收条、陈仁法、阮苗仙的代付证明等证据；另陈述每年租金递增1万元是不对的，该条款约定的系租金开票每年递增1万元，而不是租金递增；关于合同解除的时间，解除时间应为土地收储通知书发出时间即2016年12月28日；对于解除之后的房屋使用费不同意支付，同时要求原告返还被告已经支付的2016年12月、2017年1月、2月的租金59500元及保证金30000元；关于水电费不存在拖欠，水电费均由被告交纳。另表示，由于涉案房屋列入了政府的拆迁范围，在对涉案房屋进行拆迁评估前，不同意迁出。关于本案所涉的租赁范围，双方在庭后分别以书面形式向本院予以确认。原告认为苏州伍盛服饰有限公司名下的常昆路283号1幢、2幢房屋包含了《租房协议》第一条1.1中的“厂房、办公楼、宿舍楼、食堂及其他附属场地”。被告则认为，被告仅向黄顺民租赁了常昆路283号1幢、2幢房屋作生产经营相关用房，其他的建筑物都是被告搭建。同时被告表示除常昆路283号1幢、2幢房屋外的其他建筑系被告自己搭建，但暂无证据提交。因双方意见不一，致调解未成。以上事实，由身份证、人口信息查询结果、房屋所有权证、土地使用权证、租房协议、租金催款函、律师函、EMS邮寄凭证、工商登记信息、水电费票据、银行卡刷卡凭证、银行卡转账凭证、收条、土地收储通知书、情况说明、调查笔录及本院庭审笔录等证据为证。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案的主要争议焦点一：原告是否是适格的主体。位于常熟市虞山镇苏锋村的土地及常昆路283号1幢、2幢的房屋属于苏州伍盛服饰有限公司所有，黄顺民系苏州伍盛服饰有限公司的法定代表人，苏州伍盛服饰有限公司表示委托黄顺民个人将其公司名下的土地及厂房出租给被告，同时结合租房协议载明的出租方为黄顺民，故根据合同相对性原则，黄顺民应系本案适格主体。本案的主要争议焦点二：被告是否存在欠缴租金、转租的违约行为及双方有无每年递增租金1万元的约定。根据《租房协议》第四条的租赁费用及手写部分文意，该部分应理解为房租发票每年在原租金的基础上递增1万元，而非租金支付每年递增1万元，故对原告主张双方存在每年租金递增1万元的意见，本院不予采纳。另根据被告提供的陈仁法、阮苗仙的银行卡转账、刷卡凭证、万某的收条、陈仁法、阮苗仙的代付证明等证据，并结合本院对万某的调查，可以认定被告的租金已支付至2017年2月28日。同时被告辩称，因政府将涉案房屋列入了拆迁的范围，被告为配合拆迁已停止生产并和原告协商补偿事宜，但一直未达成一致意见，故未继续支付租金。对此，本院认为，根据土地收储通知书出具的时间为2016年12月28日，虽在该通知书中载明了搬迁需在2017年4月之前完成，但具体到本案租赁关系，被告在未将涉案房屋交还给原告的前提下，租金支付仍系被告的主要义务。现被告至今仍未将涉案房屋交还给原告，理应交纳相应的租金。至于原告主张被告存在转租行为故构成违约，因《租房协议》第八条有明确约定原告同意被告转租，故对原告主张被告存在转租行为构成违约的意见，本院不予采纳。本案的争议焦点三。《租房协议》解除的时间。被告主张协议解除的时间应自2016年12月28日即土地收储通知书出具时间起算。但租房协议未约定“土地收储”系双方约定的合同解除条件，且“土地收储”亦非法律规定的法定解除条件，故对被告的意见，本院不予采纳。因被告自2017年3月1日后未交纳房屋租金，原告在2017年5月31日向被告发出了解除《租房协议》通知书，且被告确认收到但不能确认收到的具体时间，故本院根据邮寄送达的合理时间，确认解除通知书送达的时间为2017年6月2日，故本院确认《租房协议》的解除时间为2017年6月2日。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于保证金。本案中，被告辩称合同解除后要求原告返还4.1条中约定的保证金30000元，同时表示该保证金是上一份合同中延续的。原告对此表示否认，其表示合同中虽载明了保证金但并未实际收取，故不存在返还。对此，本院认为，在原告否认的前提下，被告应对保证金的交纳提供相应的凭证，现有证据不足以认定被告交纳了保证金3万元，故对被告的辩解，本院不予采纳。关于房屋租金和占有使用费。被告自2017年3月1日开始未交纳相应的租金，故结合合同解除的时间，被告应自2017年3月1日起至2017年6月2日止按照年租金标准238000元支付房屋租金及自2017年6月3日起至迁出之日止按照年租金标准238000元计算房屋占有使用费。关于水电费。原告依据相关交纳票据要求被告支付水电费800.37元，但并未提供相应的交纳凭证，且被告表示水电费均系被告交纳。根据举证责任规则，应由原告承担举证不能的后果，故对原告要求被告支付水电费800.37元的诉讼请求，本院不予采纳。关于涉案租赁迁出的范围。原告表示苏州伍盛服饰有限公司名下的“常昆路283号1幢、2幢”包含了《租房协议》第一条1.1中的“厂房、办公楼、宿舍楼、食堂及其他附属场地”，被告则表示其仅向黄顺民租赁了常昆路283号1幢、2幢房屋作生产经营相关用房，其他的都是被告搭建的，但同时表示对于除常昆路283号1幢、2幢房屋外的其他建筑系被告搭建暂无证据提交。对此，本院认为，根据《租赁协议》第一条1.1条载明的范围、苏州伍盛服饰有限公司名下的厂房及土地并结合原、被告对于租赁范围的确认，可以认定被告向原告租赁的厂房系常昆路283号1幢、2幢房屋且上述房屋包括了《租房协议》中第一条1.1条约定的租赁范围。被告对除常昆路283号1幢、2幢房屋系其搭建未向本院提供证据，且如被告所述“除常昆路283号1幢、2幢房屋系其搭建”，则在《租房协议》中第一条1.1条不需载明“宿舍楼、食堂、及其他附属场地”并连同“常昆路283号1幢、2幢房屋”向原告按照年租金标准交纳租金，故对被告的辩解，本院不予采纳。故被告应根据《租房协议》第一条1.1条约定的租赁范围迁出并返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告黄顺民与被告陈来法于2014年12月1日签订的《租房协议》于2017年6月2日解除；二、被告陈来法于本判决生效之日起三十日内从租赁的常熟市虞山镇苏锋村的厂房、办公楼、宿舍楼、食堂及其他附属场地迁出并归还原告黄顺民；三、被告陈来法于本判决生效之日起十日内向原告黄顺民支付自2017年3月1日起至2017年6月2日止按照年租金标准238000元支付的房屋租金人民币61293.15元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××63）；四、被告陈来法于本判决生效之日起十日内向原告黄顺民支付自2017年6月3日起至实际迁让之日止按照年租金238000元计算的房屋占有使用费（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××63）；五、驳回原告黄顺民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币2900元，由原告黄顺民负担1568元，由被告陈来法负担1332元（原告同意其预交的案件诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  赵丽丹人民陪审员  严雪琪人民陪审员  李虞芳二〇一七年十二月二十七日书 记 员  王怡婷