鄂托克旗人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0624民初3870号
原告王颖，男，汉族，现住内蒙古鄂托克旗。
委托代理人朱浩铭，系原告丈夫。
委托代理人金升起，内蒙古蒙西律师事务所律师。
被告王禹，男，汉族，现住内蒙古鄂托克旗乌兰镇五居委2栋3号。
委托代理人胡玉山。
第三人白忠山，男，汉族，现羁押于鄂尔多斯监狱。
第三人高瑞芹，女，汉族，现住陕西省榆林市。
本院于2017年12月15日立案受理原告王颖诉被告王禹、第三人白忠山、高瑞芹执行异议之诉一案，依法由审判员谢晓凤、审判员李海燕、人民陪审员张新华组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王颖及其委托代理人朱浩铭、金升起，被告王禹委托代理人胡玉山，第三人白忠山到庭参加了诉讼。第三人高瑞芹经法院传票传唤，无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王颖向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法停止对位于乌兰镇乌仁都西街百眼井路泰祥园小区6号楼6-6底商的执行；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年12月份，原告与第三人白忠山达成购房意向，口头约定将位于乌兰镇乌仁都西街百眼井路南泰祥园小区6号楼6-6底商以120万元的价格出售给原告，并由第三人白忠山承担办理变更手续产生的费用，但是由于第三人没有钱办理过户手续，双方于2013年11月23日重新签订了《房屋买卖合同书》，就上述购买房屋事宜达成书面协议，将该房屋作价120万元出售给原告，但是产权与土地使用证的变更一切费用由原告自理，与第三人无任何关系，并于合同签订之日将房子价款全部支付完毕。该房屋自2013年双方签订合同后实际由原告占有使用、收益。
2014年5月22日，原告在办理登记变更手续过程中，由于鄂托克旗地税局出具的《办理房屋土地产权完税证明通知书》中将涉案房屋作价361798元，向鄂托克旗地税局交纳了36万元的变更手续费用。在原告交纳了产权变更税后，因测绘时将原本房产证上没有的一部分的彩钢房也测绘在内，且原告将彩钢房屋�税也已经全部缴纳，房管局让原告去规划局审批，原告按照指示向规划局申请审批手续，但是审批结果却迟迟没有出来，致使该房屋产权变更手续被搁浅至今。
依据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。该合同已经成立并生效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、冻结。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付。在法院执行的；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。在法院执行该标的物时，原告就已经占有该房屋。
综上所述，人民法院应当依据《民法通则》的公平原则、诚实信用原则，维护原告的合法权益，同时也要考虑原告已经实际占有该房屋多年，对房子投入了很多，请求人民法院依法维护原告合法权益的同时，给出一个公平公正的判决。
被告王禹辩称法院应当依法驳回原告的诉讼请求，理由为原告没有证据证明原告与第三人在2011年12月份签订了合法的房屋买卖合同，也不能证明其至今对涉案房屋实际控制占有、使用，也没有证据证明房款已经支付，也没有证据证明在法院查封涉案房屋前非因自身原因未办理涉案房屋过户登记，所以原告要求排除执行异议不成立。
第三人白忠山辩称，原告诉状中所述内容属实，当时原告和第三人约定该房屋价款为120万元，第三人和原告在合同签完后就将房屋交给了原告，涉案房屋的保全时间第三人不清楚，第三人认为王禹不应该保全这个房屋，涉案房屋第三人已经卖给了原告。
原告王颖为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：
一、（2017）内0624执异71号民事裁定书，证明原告向鄂托克旗法院就本案所涉房屋提出执行异议后，被法院裁定驳回，故向法院提出案外人执行异议之诉。
二、房屋买卖合同书、房地产买卖契约、承诺书复印件，上述证据原件经当�核对无异后退回。证明从2013年11月23日原告与第三人签订涉案房屋的买卖合同后，原告占有使用该房屋至今。
三、房屋租赁合同书复印件，上述证据原件经当庭核对无异后退回，证明涉案房屋由原告实际占有使用。
四、完税证明复印件、完税发票复印件、鄂托克旗保障性住房和房产交易管理中心出具的证明复印件，上述证据原件经当庭核对无异后退回，证明非因买受人的原因而未能办理房产证变更登记手续，而是因为客观原因，买受人已经主动积极履行办理房产证的义务。
五、（2015）鄂托民初字第3005号民事调解书原件一份，证明房屋价款120万元的支付方式为第三人欠原告200万元，房屋价款抵顶了120万元，剩余170万元第三人给原告出具了170万元的欠条，原告就170万元的债务起诉了白忠山后法院调解处理。
六、房产证、土地�用证复印件各一份，上述证据原件经当庭核对无异后退回。证明原告和第三人白忠山于2013年11月23日签订合同当天，第三人将房产证和土地使用证原件交给原告。
被告对原告提供的证据质证意见如下：
对原告提供的证据一的真实性、合法性认可，与本案的关联性认可无异议。
对证据二中房屋买卖合同书的真实性、合法性和关联性均认可，原告2014年5月23日签订的买卖契约361798元，与上述两份证据所陈述的房款价格有明显差异且不能自圆其说，涉嫌规避履行纳税的法定义务，所以该组证据人民法院不能采信。
对证据三的质证意见如下：没有证据证明承租人确实承租了该商品房，确定投入使用，不能证明出租房为实际所有权人，所以该组证据不能支持原告的诉讼请求。
对原告提供的证据四的质证意见如下：对发票的真实性没有异议，但不能证明与本案有关联性，即不能证明就是涉案房屋的交易，且完税证明上的价款与原告提供的证据二和证据一里面的房屋价款有区别，因此被告不予认可。对证据四中的证明，因被告不清楚原告出具该证据的单位的行政职责，根据该证明由于测绘面积和房产登记的面积不符导致没有办理房产证，所以未办理房产证的原因不是房管部门，所以不支持原告的诉讼主张。
对原告提供的证据五因与本案没有关联性，不予认可。对原告提供的证据六中房产证、土地证的真实性、合法性和关联性均没有异议，该证据可以否定原告提供的证据四、证据二与本案的关联性，证据二中房屋买卖契约记载的房屋建筑面积被粘贴部分，是否与房屋产权证上记载的房屋面积无法核实，证明原告提供的证据二和证据四的房屋买卖合同与本案没有关联性。
第三人对证据一不认可，理由是2014年第三人已经将涉案房屋卖给了原告，对证据二真实性认可；对证据三第三人表示不清楚，是原告自己办理的，因第三人已经将涉案房屋卖给原告，两份房屋租赁合同签订的时候第三人分别在榆林、乌海看守所。对证据四中的证据均认可无异议。对证据五、证据六认可无异议。
被告王禹庭后向法院补充提交了（2014）鄂托民初字第2377号民事调解书复印件、（2016）内0624执恢85号执行裁定书复印件，证明被告王禹执行查封本案涉案房屋的事实。
原告对调解书和裁定书的真实性、合法性予以认可，对关联性和所要证明的问题不予认可，理由是王禹起诉白忠山以前，白忠山已经将本案房屋转让给王颖了。
第三人白忠山对调解书的真实性认可无异议，对（2016）内0624执恢85号执行裁定书第三人不清楚，不知道是�存在查封的事实。
庭后，就原告提供的《办理房屋土地产权完税证明通知书》中记载的转让面积、税务局发票中载明的建筑面积和房屋产权证上登记的面积均不相符的问题，本院依法向鄂托克旗地方税务局调查取得调查函回执、房屋分户图复印件，鄂托克旗地方税务局回执称房屋出让转让面积为190.42平米，发票上190.72平米的平米数是打印错误，该房屋平米数是王颖在办理二手房交易业务时提供的测绘报告上面的实测面积。鄂托克旗地方税务局向法院提交了原告办理缴税业务时提供的测绘报告中房屋分户图的复印件，房屋分户图的复印件和原件核对无异后，由鄂托克旗地方税务局留存。
为调查原告提供的证据四中鄂托克旗保障性住房和房产交易管理中心出具的证明的真实性，本院依法向鄂托克旗保障性住房和房产交易管理中心出具调查函并取得�函，复函对原告提供的鄂托克旗保障性住房和房产交易管理中心证明的真实性认可，并说明因原告持有的测绘报告与房屋产权证上登记的建筑面积不符，故要求原告先办理差面积规划手续，再来鄂托克旗保障性住房和房产交易管理中心办理转移登记，故办理变更登记的相关材料由原告自己保留，自此后原告再未来办理过房屋产权转移登记。
本院将所调取的证据依法由双方当事人进行质证，质证意见如下：
原告对鄂托克旗地税局出具的调查函和房产分户图复印件的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明问题不予认可，理由是原告已经将房产证和测绘报告提交给了地方税务局，至于怎么上的税以及税票上记载的房屋面积和房产证、测绘报告上记载的房屋面积为什么不一致原告也不清楚；对鄂托克旗保障性住房和房产交易管理中心的复函的真实�、合法性、关联性均予以认可，原因是测绘报告上是270多平米，实际上房屋面积是249.48平米，当时测绘报告上把一个彩钢房给测绘进去了，多测了20多平米，与原告提交的房产证面积不符，所以鄂旗住房和房产交易管理中心让原告去鄂旗规划局补办手续，规划局一直没有办下来。
被告王禹对本院依法调取的证据的真实性、关联性和合法性均无异议，税务局的证明结合所附测绘公司的测绘图，再结合房产证上的分户图及房管部门的复函材料，可以证明未能办理产权变更登记的原因是原告要将不在原房产证登记范围内的违章建筑列入交易范围而被房管部门拒绝，所以未能办理房产变更登记责任在原告，而非房管等行政部门。
第三人对本院向鄂托克旗地方税务局调查取得调查函回执、房屋分户图复印件的质证意见如下：对税务局出具的调查函回执不清楚，因为2013年第三人就将房屋卖给了原告，房屋有关事宜和第三人已经无关了；对保障性住房和房产交易管理中心出具的调查函的复函表示不清楚，和第三人无关。
本院认为原告的证据一具有真实性、合法性和关联性，本院予以认可并采信。
本院对于原告提供的证据二中《房屋买卖合同书》的真实性、合法性和关联性均认可。2014年5月23日原告和第三人签订的（鄂乌）房买卖契字0001421号房地产买卖契约并非原告和第三人真实意思表示，原告和第三人签订房地产买卖契约是为了办理房屋产权变更，是为了履行《房屋买卖合同书》。房地产买卖契约中房屋价款与原告和第三人于2013年11月23日签订的《房屋买卖合同书》不符，原告的解释为交易价格361798元是税务局评估价格，且双方均表示契约并未实际履行。而税务局评估的房屋面积为190.72平方米，而�告在2014年5月22日向鄂托克旗地税局交纳房屋办理房屋土地产权税时，也只缴纳了建筑面积为190.72平方米的税款，而原告辩称测绘公司失误将彩钢房测量在内，结合原告提交的房地产买卖契约、证据四中的房屋管理部门的证明，可以认定原告于2014年5月23日在鄂托克旗房地产交易中心办理产权变更交易时提供的测绘报告并非原告在鄂托克旗地税局办理缴税业务时的提交的测绘报告，那么一定有两份测绘报告，且原告向房屋交易部门提交的测绘报告中的测绘面积更大，且彩钢房原告、第三人至今未取得规划许可，第三人并未取得所有权，且房地产买卖契约原告和第三人均认可未履行，因此对房地产买卖契约及承诺书的真实性均不认可，但是该房地产买卖契约可证明原告和第三人曾去办理过房屋产权变更登记手续。
原告提供的证据三中2014年12月30日原告和孟都�雅尔签订的房屋租赁合同，出租方为原告，出租物为鄂托克旗泰祥园小区6-6号街面小二楼面积为249.48平方米；2015年10月25日原告和哈达其其格签订的房屋租赁合同书中租赁物位于乌兰镇泰祥园小区底商商业楼房，由东向西数第一家，一层面积为92平方米，二层面积为92平方米，地下室面积为92平方米，共计276平方米，虽然与房产证上登记面积249.48平方米不符，结合房屋位置可以认定为涉案房屋，而第三人也认可于2013年11月23日已经将涉案房屋交付原告为实际占有人，因此本院对于该证据的真实性、合法性和关联性予以认可并采信。
对原告提交证据四的完税证明复印件、完税发票复印件、鄂托克旗保障性住房和房产交易管理中心证明复印件，上述证据原件经当庭核对无异后退回，因此对于该证据的真实性、合法性，与本案的关联性均认可，但是对证明目的不认可，经本院核实原告在办理变更产权登记时需向登记机关出具完税证明，但是原告提交的完税证明与发票中记载的转让的房屋的面积分别为190.42平方米和190.72平方米，经本院核实为190.72平方米，即原告陈述的不包括地下室在内的面积，而原告辩称因测绘公司的疏忽将临时搭建的建筑物测绘在内，而原告持有房屋所有权证，上面记载房屋面积和布局，且原告在鄂托克旗地税局的测绘报告与原告缴纳的税票中记载的转让面积一致为190.72平方米，测绘报告中并没有临时搭建的建筑，因此原告要办理房产登记证书上的全部面积，则还需要补交税款，而缴纳税款是原告的义务，原告并未完全履行，且开庭前依然未全部缴纳，而交纳足额税款需要在原告办理产权变更登记手续前就完成，且法院裁定保全的标的物并不包括临时搭建的建筑，而建筑面积249.48平方米的商业用房一直具�过户条件，因此不能排除原告的过错，因此对该组证据的证明目的本院不予认可。
对于证据五（2015）鄂托民初字第3005号民事调解书原件一份，根据调解书内容，协议双方均认可第三人向王保良借款的事实，且本院原告的特别授权代理人朱浩铭为鄂托民初字第3005号案件的特别授权代理人，该调解书已经生效，因此，对于该证据的真实性、合法性本院予以认可，关联性不予认可。
对于原告提交的证据六中的房屋产权证、土地使用证复印件经本院当庭和原件核对无异后退回，对于该证据的真实性、合法性和关联性本院均予以认可并采信。
本院认为被告提供的调解书和裁定书，属于生效的法律文书，故对该证据予以采信，对本院依法调取的证据，因为属于国家机关依职权制作的公文书证，本院予以采信。
经审理查明，原告和第三人于2013年11月23日签订房屋买卖合同书，约定原告购买第三人名下位于乌兰镇乌仁都西街百眼井路南商业二层楼，地号为1506241190020140000，丘（地）号为1-泰祥园小区6-6总计249.48平方米房屋总价款为120万元。第三人将房屋价款于2013年11月23日一次性付清，房屋于2013年11月23日交付王颖使用。房屋买卖合同书约定房产与土地的所有权变更费用由原告自理。2014年5月22日原告向鄂托克旗地方税务局缴纳了房屋面积为190.72平方米，土地使用面积为105.6平方米，评估价格为361798元的交易税。2014年5月23日原告和第三人在鄂托克旗房地产管理局办理涉案房屋产权过户时，签订了（鄂乌）房买卖契字0001421号房地产买卖契约，约定第三人将坐落在乌兰镇乌仁西1-泰祥园6-6的房地产出售乙方，房屋面积为275.23平方米，因原告持有的测绘报告与房屋产权证上登记面积不符，被鄂托克旗房地产管理局要求先办理差面积规划手续，至此后原告再未到鄂托克旗房地产管理局办理过涉案房屋产权变更手续。房地产买卖契约约定房屋成交价格为361798元，第三人并未给付。
本院认为案外人执行异议纠纷审查重点是案外人是否享有排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人享有排除执行的权利应当同时满足以上四点。关于未办理房屋产权变更登记一事，原告归因于测绘公司的失误将彩钢房测绘在内，而实际上原告在交纳交易税时已经提供了测绘报告，该测绘报告中并没有彩钢房。关于原告诉称因彩钢房的缘故未能办理产权变更登记，而法院裁定查封的房屋并不包括未取得规划许可的彩钢房，彩钢房实际与本案并无关联性。2013年11月23日原告和第三人签订房屋买卖合同书，并于当日完成了交付房屋和购房款的给付，至2017年9月涉案房屋被法院依法查封，这期间房屋所有权证书上登记的249.48平方米房屋均符合办理房屋过户的条件，但原告并未交清交易税款也未办理原告持有的房屋所有权证书上登记的249.48平方米的房屋产权变更登记手续，本院认定涉案房屋未办理过户，原告本身存在过错，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条第四项的规定，因此关于原告要求停止执行登记在第三人名下的位于乌兰镇乌仁都西街百眼井路南1-泰祥园小区6-6底商的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款与第二款、第八条第一款、第九条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第二项，之规定判决如下：
驳回原告诉讼请求。
案件受理费15600元，由原告王颖负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
申请执行期限：二年。
审 判 长 谢晓凤
审 判 员 李海燕
人民陪审员 张新华
二〇一八年四月二十八日
书 记 员 孙 磊
本判决法律条款链接:
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执�过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当�人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
第八条第一款诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身分关系的案件除外。
第九条下列事实，当事人无需举证证明： （一）众所周知的事实； （二）自然规律及定理； （三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为有效公证文书所证明的事实。
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。