上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初5482号
原告：上海仁康机械有限公司。法定代表人：薛庆，总经理。委托代理人：贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师。被告：上海维森汽车修理有限公司。法定代表人：王凯，经理。原告上海仁康机械有限公司与被告上海维森汽车修理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2016年7月4日公开开庭进行了审理，原告上海仁康机械有限公司的法定代表人薛庆及其委托代理人贵阳杰、被告上海维森汽车修理有限公司的法定代表人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海仁康机械有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2013年1月1日就坐落于本市青浦区青昆路X号原告厂房内Y号厂房东头隔间及其上方的二层阁楼共60平方米、Y号厂房南侧通�310平方米的房屋租赁合同于2014年12月13日届满自动终止；2、判令被告腾退并迁出上述厂房；3、判令被告支付原告租赁期限内拖欠的租金人民币6,900元；4、判令被告支付原告房屋使用费（按每月1,000元，自2015年1月1日起计算至实际腾退之日止）、截至2016年3月31日的水电费535.78元。审理中，原告放弃第一项诉讼请求和第四项诉讼请求中的水电费。被告上海维森汽车修理有限公司辩称，1、同意腾退迁出租赁的厂房，但是要求原告赔偿被告设备拆除后不能使用的损失，包括固定的升降机、轮胎校正的设备。2、被告没有拖欠原告租金，被告曾支付原告股东金解荣10,000元租金，但是原告不予认可。2015年1月1日之后被告没有支付过租金，但不同意支付房屋使用费，因为2015年年底2016年年初，原告法定代表人要求被告搬离，称不要被告支付租金，当时被告答应了，但是后来被告发�没有合适的地方就不愿意搬走了。2015年，隔壁幼儿园要验收，原告法定代表人要求被告停业半个月，当时说要赔偿被告损失的，但是后来没有赔偿。本院经审理认定事实如下：原告系位于上海市青浦区青昆路X号的土地及厂房（1－7幢、10幢）的权利人。被告长期向原告租赁上述厂房中的第4幢厂房的东头隔间及阁楼、外侧通道用于经营。2012年12月31日，原、被告签订协议书1份，约定：1、双方《房屋租赁合同》于2012年12月31日到期终止。2、截至2012年12月31日，被告历年共欠原告房租63,296元。3、在租赁期间，被告在原告厂区范围内改建、搭建、装修了部分建筑物，维修了部分地面。4、经双方协商一致，自2013年1月1日起，被告在2013年1月1日前搭建、改建、装修的所有建筑及其附着物、维修的地面归原告所有，同时原告不再要求被告支付截至2012年12月31日欠原告的房租63,296元。2013年1月1日，原、被告再次签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将上述第Y幢厂房的东头隔间及其上方二层阁楼共60平方米、厂房南侧通道310平方米出租给被告使用；租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止；租金先付后用，提前一周预交之后三个月的租金；租金每月1,000元，土地税另收；交租金、土地使用税地点在原告财务室；租赁期满或合同解除、合同终止，被告应在15日之内搬迁完毕，并搬出全部物件，将租用的场地和房屋交还给原告。合同另约定了其他事项。之后被告继续租赁上述厂房、场地。合同到期前后原告多次要求被告合同到期后搬离，但被告至今仍未搬离。上述事实由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的协议、房屋租赁合同、房产证，上述证据双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。审理中，原告称，被告在2013年1月1日起至2014年12月31日期间仅支付了租金17,100元，尚余6,900元租金未付。被告对原告上述陈述不予认可，称被告于2010年6月13日支付了原告股东金解荣10,000元（当时的年租金是六七万元），但是在2012年12月31日双方结账时，被告和金解荣提出这笔10,000元租金时，原告法定代表人不予认可。于是之后被告开始拖欠租金。另外原告租给被告厂房南侧通道的大棚，没有产权证。对此被告提供金解荣收条1份、通道照片1张。原告发表如下质证意见：1、对租金收条不予认可，金解荣确实是原告股东，但已于2015年1月去世，对其签名无法确认；2012年年底对房租进行结算时，被告或金解荣均未提到该笔付款，该份收条与本案无关。2、对通道照片无异议，通道上空的大棚和通道里的简易房是原告搭建的，但是合同明确约定原告租给被告的是通道，不是大棚和通道里的简易房。审理中，经本院释明，被告�在本院指定期限内针对改建、装修部分提出反诉。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。双方合同中约定的租赁项目中包含厂房南侧通道，该通道在原告房产地权证范围内，原告有权出租，故对被告提出租赁物中包含无产证的大棚这一主张，本院不予采信。现合同期限已届满，双方未能达成继续订立租赁合同的合意，且原告在合同期限届满前后均明确要求被告到期后搬离，故被告应于合同到期后15日内迁出，现原告至今未搬，显属违约，应立即搬离涉案厂房、场地。关于被告提供的2010年6月13日租金收条，因双方于2012年12月31日进行结算，故上述租金收条中载明的付款金额不能作为被告预付租金，在2013年1月1日起计算的租金中予以抵扣。被告未举证证明其针对2013年1月1日后产生的租金履行过付款义务，原告自认被告已支付17,100元，本院予以确认，故被告应立即支付原告租赁期间拖欠的租金6,900元，并自2015年1月1日起支付房屋使用费，原告主张的使用费标准符合法律规定，本院予以支持。综上所述，对原告全部诉讼请求，本院均予以支持。依照《合同法》一百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告上海维森汽车修理有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区青昆路X号内第Y幢厂房的东头隔间及其上方二层阁楼（共60平方米）、厂房南侧通道（310平方米）；二、被告上海维森汽车修理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁康机械有限公司自2013年1月1日起至2014年12月31日止期间拖欠的租金6,900元；三、被告上海维森汽车修理有限公司应于本判决生效之日起十日�支付原告上海仁康机械有限公司房屋使用费（按每月1,000元，自2015年1月1日起计算至实际腾退之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈菊芳
二〇一六年八月二十九日
书记员 周 诗
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执�人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。