广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终207号
上诉人（一审原告）：珠海市中港城物业管理有限公司。住所地:广东省珠海市斗门区湖心路2223号东方威尼城4栋2269号，统一社会信用代码:914404006665034052。
法定代表人：黄泽松，董事长。
委托诉讼代理人：李恒芳，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周昭瀚，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：朱艳会，女，1979年6月19日出生，汉族，户籍地湖北省襄樊市襄城区，住广东省珠海市斗门区。
委托诉讼代理人：颜学波，男，1981年10月21日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，系朱艳会的丈夫。
被上诉人（一审被告）：颜学波，男，1981年10月21日出生，汉族，住珠海市斗门区。
上诉人珠海市中港城物业管理有限公司（下称中港城公司）因与被上诉人朱艳会、颜学波物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初2192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中港城公司上诉请求撤销一审判决，改判支持中港城公司一审的诉讼请求。为此，中港城公司提出事实和理由认为，一、一审判决法律适用不准确。一审法院认为中港城公司与珠海市中港城房地产有限公司签订的两份《物业管理合同》属于“《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：……违反法律、行政法规的强制性规定”的情形而无效。但法律、行政法规的强制性规定仅是为了行政管理的需要，《物业管理条例》第二十四条第二款虽规定了建设单位选聘具有资质的物业服务企业应通过招投标的方式，但这属于管理性的强制性规定，违反不会导致合同无效或者不成立，也不损害国家或者社会公共利益。且中港城公司与建设单位签订的涉案合同经过建设主管部门备案，建设主管部门并未提出需要通过招投标程序。因此，中港城公司认为应当认定为有效合同。其次，民法总则第一百五十三条规定违反法律、行政法规的强制性规定的民事行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。本案中，订立《物业管理合同》的目的、内容均无违法之处，也没有损害小业主的利益，只是在缔约过程中所采取的方式和方法没有严格按行政法规规定的程序，但此仅仅涉及到中港城公司的市场准入资格问题，不损害第三方即小业主、国家、集体利益，且《物业管理合同》还得到了行政主管部门的备案。所以，《物业管理合同》不能被认定为无效。另外，《物业管理条例》规定需采用招投标方式选定物业服务主体，属开发商的义务性规范，但中港城公司属物业服务企业，并没有法律强制规定物业服务企业非经招投标程序不得承接物业服务行为。在与开发订立《物业管理合同》过程中，中港城公司自身没有违反法律、行政法规的强制性规定的行为，不能因开发商的行为，牵连到中港城公司。再次，中港城公司与朱艳会、颜学波之间存在物业服务合同关系，且已实际履行，此合同属自愿、平等主体之间的合同，内容不违法，无法律规定的应属无效的情形，因此，此合同关系合法有效。不能因中港城公司与开发商的合同关系问题，直接影响并否定中港城公司与朱艳会、颜学波之间的合同效力。
二、一审判决部分事实认定不清。一审法院组织的现场勘验，认为涉案小区存在进出小区及相关楼栋的门禁系统不完善，电梯、消防设施维护保养不足的问题。朱艳会、颜学波抗辩认为中港城公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院也认为确有问题而降低中港城公司的收费标准。中港城公司认为不合理。首先，中港城公司按照合同收费标准运营已经非常困难，加上部分业主拖欠物业管理费，而且近年来人员工资不断上涨，实际上中港城公司是处于亏损状态，一审法院以此而降低小区物业收费标准，这样只会进一步加大中港城公司的经营压力，直接损害其他正常缴费业主的合法权益，致使小区的管理进入恶性循环的状态。其次，一审法院认定的门禁系统、电梯、消防设施等问题，按照中港城公司与朱艳会、颜学波签订的《前期物业管理服务协议》第二条特约服务中的第二点，对电梯、消防设施设备、防盗对讲系统的保养、维修、更新及改造的费用支出方式是：“（1）保修期内的，由物业建设单位负责；（2）保修期后由全体产权人共同承担。”就以电梯而言，保修期过后的损坏，涉案小区没有物业专项维修基金，如所需保养、维修的费用应由业主筹集后再进行保养维修。但中港城公司为方便业主，主动联系电梯厂家进行维修保养，对维保费用进行垫资，一切以业主的利益出发，尽了中港城公司该尽的义务。对消防设施、门禁系统的维护，中港城公司也是尽了该尽的义务，但涉及需业主筹资再进行更换维修而引起的不足问题，相应的责任应由全体产权人承担。而不能将全体小业主的先行责任强加于只提供服务的中港城公司。因此中港城公司认为一审法院酌情确定收费标准不合理，也没有依据。
三、一审法院处理原则及程序问题。一审中，法院认为双方存在事实上的服务合同无效，按事实的合同关系处理双方的物业服务费问题，有过错方对相关损失如有责任的，可承担相应的责任，但本案中没有证据证明因中港城公司的行为导致朱艳会、颜学波有直接的损失，一审法院却以服务履行不到位（实际是按有效合同的违约责任处理规则）减少物业费标准，实在是法律逻辑不通。而朱艳会、颜学波并没有就减少物业费提出明确的诉讼主张，即没有提出反诉。但一审法院直接替朱艳会、颜学波主张且实现了权利主张，存在程序问题。
中港城公司在二审调查中补充以下意见：一、本案的争议焦点之一是《前期物业管理服务协议》是否因违反《物业管理条例》第二十四条第二款而导致无效。合同法对于认定合同无效采用非常严格的标准，但根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条的强制性规定是指效力性的强制性规定，《物业管理条例》属于行政法规，第二十四条的规定是为了行政管理的需要，并不是涉及调整民事主体之间的利益，应作为管理性规范对待，排除在认定合同效力的依据之外。根据最高人民法院2007年5月30日全国民商事审判讲话精神中确定了对效力性与管理性规定进行区分的相关规则，本案的前期物业服务合同应当是有效的。二、一审法院是否有权将物业服务收费标准降低为每平方米0.8元。一审法院酌定降低了标准表面是维护朱艳会、颜学波的权利，实际上将损害全体业主的权利，按照2001年2月1日起实行的《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第六条以及2016年实行的《珠海市住宅物业服务收费参考标准》，结合珠海市斗门区近年来物价水平上升以及当地的一般行业收费标准，中港城公司提出要求按照原合同约定每平方米建筑面积1.2元进行收费，符合上述规定的标准以及物价上涨的需要。
朱艳会、颜学波答辩称：一、朱艳会、颜学波及东方威尼斯全体业主与中港城公司的物业服务合同纠纷不是普通的物业服务合同纠纷,朱艳会、颜学波在一审中已当庭答辩，朱艳会、颜学波与中港城公司的前期物业服务合同已经到期，合同已经失效，不具备法律约束条件。既然中港城公司以物业服务合同存在纠纷为由提起诉讼，朱艳会、颜学波认为前期签署的物业服务合同本身都已经过期失效，何来纠纷可言。
二、朱艳会、颜学波及东方威尼斯小区全体业主从来没有不交物业费，作为小区业主朱艳会、颜学波非常清楚有责任有义务向提供服务的物业公司支付符合国家收费标准的物业服务费用，朱艳会、颜学波从2009年入住至今快十年了，十年时间里小区发展商不顾政府的再三催促，不顾小区业主的投诉抗议，慢慢吞吞地坐等土地和房价上涨，赚取巨额差价不说，也不将完善小区配套设施。一审法官去案涉小区现场取证，一审卷宗里面应该有详细的记录。物业公司在收到法官要现场取证的通知后，连夜修复所有能开的电梯，以达到他们说描述的不存在服务质量问题。法官当场在电梯内所贴的设备安全年审的标签内看到了破绽，年审日期还停在2012年的10月，中港城公司陪同人员不知道如何回答。
三、根据《物业管理条例》规定，关于开发商在选择前期物业服务公司是应公开公平公正招标，择优选择是有明确要求和规定的。但根据中港城公司提供的合同证据，中港城公司与开发商法定代表人同为邓锐标，形同左右手互签。且该合同在过期后也未经任何业主同意的前提下，私自续期。
四、朱艳会、颜学波2008年底购买，2009年入住，中港城公司为什么不在业主按时入住后按时收取物业费呢？朱艳会、颜学波不仅在中港城公司主张的这段时间没有交物业管理费，而是从2009年入住就没交，因为中港城公司非常清楚在那个时间，他们没有所谓的服务提供给业主，并且法律的追溯时间有限，不能追溯这么久远的。朱艳会、颜学波向一审法官阐述过，就目前看到的这些仅有的配套设施，都是从2016年才建立起来的。偌大个小区，仅有的一个游泳池也是2017年（取证前的半年时间）才建好提供给业主有偿使用的。另外朱艳会、颜学波在一审庭审过程中有描述过中港城公司证据造假的事情。中港城公司在起诉中提供了连续几年的催收欠费证据照片，催收欠费的证据照片中的春联和每次张贴催收欠费单的位置几年都没变丝毫的移动过。根据民法通则第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，两年时效追诉期已过的那些年（2015年12月之前都过了追溯期）,应视为中港城公司放弃追偿的权利。
五、小区的公摊电费属于业主应交费用，但前提是收楼至今小区没有一个路灯,电梯只开一部,小区公共区域电线私拉乱接,其公摊电费超过居民家庭用电,且违反国家法律从未对公用电表及公用电费发票及分摊依据公开公示,对于这样的胡作非为,业主能交吗?
综上所述，朱艳会、颜学波没有在任何时候任何场合表达过拒绝交纳物业费，只是需要中港城公司及其背后的开发商给一个详细清晰的具有法律效力的收费标准或者收费方案，通过正当的途径聘选符合条件物业公司，尊重朱艳会、颜学波及小区全体业主的合法权益。朱艳会、颜学波再次阐述本案诉讼的诉求：1.同意支付在法律条款规定的有效期之内的物业服务理费（不含滞纳金），标准按一审法院作出的判定结果以每平方米0.8元的价格，支付2015年12月31日至2017年12月31日物业管理费，其它附带条件一概不予接受。2.一审判决中的证词证据及事实依据清晰明了，一审法官亲临现场调查取证，但中港城公司不服判决执意上诉，对朱艳会、颜学波的工作和生活带来极大影响，朱艳会、颜学波需在工作时间请假从苏州飞回珠海参加庭审（朱艳会、颜学波的工作单位是苏州卓尔智锐有限公司），来回的车票、机票、请假期间的工资，中港城公司需按标准予以补偿。请法官支持朱艳会、颜学波的附带诉求。
中港城公司向一审法院起诉，请求判令1.朱艳会、颜学波支付物业服务费6577.2元（自2012年5月至2017年2月止）；2.朱艳会、颜学波支付违约金5683元（暂计至2017年2月，应支付违约金至付清之日止）。
一审法院查明，2007年12月31日，中港城公司与珠海市中港城房地产有限公司签订《物业管理合同》，约定由中港城公司为珠海市斗门区白藤湖湖心路2223号小区提供物业服务，合同期限自2009年1月1日起至小区业主委员会成立时止。中港城公司提供物业服务期间的物业服务费及公摊水电费，已售部分自业主收楼后每月15日前支付上个月物业服务费，未售部分向珠海市中港城房地产有限公司收取，若逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起按每日1‰计算违约金，电梯住宅的物业服务费每月每平方米建筑面积1.2元，公共水电费按户分摊给业主。
2016年5月17日，中港城公司与珠海市中港城房地产有限公司签订《物业管理合同》，约定的内容同2007年12月31日双方签订的《物业管理合同》。
中港城公司与朱艳会、颜学波签订《前期物业管理服务协议》一份，该协议约定由中港城公司为朱艳会、颜学波位于东方威尼城4幢4单元1201房高层住宅提供物业服务，物业服务费每平方米每月1.2元，楼栋公共水电各栋单独计量，由楼栋各业主按房屋建筑面积分摊，小区公共水电独立计量，由小区业主按房屋建筑面积分摊，自开发商发出入伙通知之日起计收物业服务费，按月收取，时间为每月1-10日，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金，协议期限两年，自2009年10月1日起至2011年9月30日止。
另查明，位于珠海市××区湖心路××单元××房的权属人为朱艳会、颜学波，建筑面积94.47平方米。
一审法院组织双方当事人于2017年11月3日对涉案小区的物业服务情况进行了现场勘查，该小区环境卫生尚可，但存在进出小区及相关楼栋的门禁系统不完善，电梯、消防设施维护保养不足的问题。
一审法院认为，中港城公司与涉案小区开发商珠海市中港城房地产有限公司签订的两份涉案合同（签订时间分别为2007年12月31日、2016年5月17日）属前期物业服务合同，该合同的签订没有经过招投标程序，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，中港城公司与珠海市中港城房地产有限公司签订的涉案合同无效。
中港城公司与朱艳会、颜学波签订的《前期物业管理服务协议》已于2011年9月30日期满，双方没有再续签。
虽然中港城公司与涉案小区开发商签订的前期物业服务合同无效，与朱艳会、颜学波签订的物业服务协议期满，但是中港城公司提供的证据可以证明中港城公司为涉案小区提供了相应的物业服务。朱艳会、颜学波作为涉案小区的业主，自接收涉案房产开始就已实际享受了中港城公司提供的相关服务，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，朱艳会、颜学波应当对中港城公司的服务作出相应的补偿。中港城公司主张朱艳会、颜学波没有支付2012年5月至2017年2月的物业服务费，朱艳会、颜学波予以确认，一审法院对中港城公司主张的朱艳会、颜学波欠费期间予以采纳。中港城公司主张的向朱艳会、颜学波收取物业服务费的标准，符合该类型房屋在本地的物业服务费的一般水平。但是朱艳会、颜学波抗辩认为中港城公司提供的物业服务存在瑕疵，不同意按中港城公司主张的物业服务费标准缴纳。经一审法院现场勘验，中港城公司提供的物业服务确实存在朱艳会、颜学波反映的问题，一审法院根据中港城公司提供的物业服务的情况，酌情确定朱艳会、颜学波按照每平方米建筑面积0.8元的标准向中港城公司支付物业服务费。经核算，朱艳会、颜学波应当向中港城公司支付2012年5月至2017年2月的物业服务费4383.41元（94.47平方米×0.8元×58个月）。
中港城公司要求朱艳会、颜学波支付逾期支付物业服务费的违约金。一审法院认为，一审法院已确认中港城公司与涉案小区开发商签订的前期物业服务合同无效，中港城公司与朱艳会、颜学波签订的物业服务协议也已经期满。上文中一审法院确定朱艳会、颜学波向中港城公司支付的物业服务费是根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，由朱艳会、颜学波对中港城公司提供的物业服务作出的折价补偿。据此，中港城公司要求朱艳会、颜学波承担逾期支付物业服务费的违约责任，没有根据，一审法院不予支持。但是朱艳会、颜学波迟延支付物业服务费的行为确给中港城公司造成了损失，一审法院根据朱艳会、颜学波迟延支付物业服务费给中港城公司可能造成的损失，酌情确定由朱艳会、颜学波按中国人民银行同期贷款利率赔偿中港城公司的利息损失。中港城公司主张欠付物业服务费的违约金从次月的15日开始计算。因此，朱艳会、颜学波应当以每月欠费金额为本金，从欠缴当月的次月15日起按中国人民银行同期贷款利率向中港城公司支付利息至一审法院确定的付款之日止。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、朱艳会、颜学波于判决生效之日起七日内向中港城公司支付2012年5月至2017年2月的物业服务费4383.41元；二、朱艳会、颜学波于判决生效之日起七日内向中港城公司赔偿欠付2012年5月至2017年2月的物业服务费的利息损失（每月欠费金额75.58元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从欠费当月的次月15日起计至本判决确定的付款之日）；三、驳回中港城公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106元，减半收取53元，由中港城公司负担34元，朱艳会、颜学波负担19元。
二审中，双方当事人没有提交新证据。经审查，一审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，中港城公司没有提交证据证明其是涉案小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明涉案小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。因此，案涉小区建设单位与中港城公司签订的两份《物业管理合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，一审法院认定为无效并无不当。中港城公司上诉主张《物业管理条例》第二十四条第二款属管理性的强制性规定，《物业管理合同》应当有效的理由不能成立，本院不予采纳。
《物业管理合同》虽然无效，但中港城公司向朱艳会、颜学波提供了相应的物业服务，朱艳会、颜学波应向中港城公司提供的物业服务给予折价补偿。根据一、二审查明的事实，案涉小区内有在建工程，公共区域未能正常供业主使用，相关楼宇的对讲系统在2017年7月18日才通知将正式启用，电梯也未能正常使用等，一审法院认为中港城公司提供的物业服务存在质量问题，未参照《物业管理合同》约定的标准计算物业服务费，而是综合本案的实际情况，酌定按0.8元/平方米的标准计算物业服务费，较为合适。中港城公司上诉主张参照《物业管理合同》约定的1.2元/平方米的标准计算物业服务费，但其未能提供证据反驳朱艳会、颜学波主张小区物业服务存在的问题，仅以其经营亏损作为理由，本院不予支持。至于中港城公司主张朱艳会、颜学波在一审期间未就减少物业服务费提出反诉，一审法院予以调整在程序上有问题。对此，本院认为，朱艳会、颜学波在一审期间就物业服务费提出了抗辩意见，一审法院审查后认为抗辩意见成立，可以抵销中港城公司的部分诉求，朱艳会、颜学波无需就此提出反诉，一审判决在程序上并无不当。朱艳会、颜学波在二审答辩中主张本案时效期间已过，不应支付中港城公司物业服务费，但鉴于朱艳会、颜学波在一审判决后未提起上诉，应视为服判，本院迳行予以维持。朱艳会、颜学波在二审主张中港城公司赔偿因诉讼产生的交通费、误工费不属于本案的审理范围，本院不予审查。
综上所述，上诉人中港城公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理基本得当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费106元，由上诉人珠海市中港城物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一八年三月一日
书记员 潘淑恩
梁暐