广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0803民初195号原告（反诉被告）：湛江市嘉润物业服务有限公司，住所地湛江市霞山区人民大道南42号城市广场B601房。法定代表人：杨志，总经理。委托诉讼代理人：黄宇浩，男，1982年11月3日出生，汉族，住湛江市霞山区，委托诉讼代理人：张耀丹，女，1985年4月23日出生，住湛江市，系该公司员工。被告（反诉原告）：马新，男，1964年3月5日出生，住湛江市赤坎区，原告湛江市嘉润物业服务有限公司（以下简称嘉润物业公司）诉被告马新物业服务合同纠纷一案中，本院于2017年2月10日立案受理后，被告马新于2017年4月5日向本院提出反诉，本院依法组成合议庭分别于2017年4月6日及于同年5月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）嘉润物业公司的委托诉讼代理人黄宇浩、张耀丹，被告（反诉原告）马新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）嘉润物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告马新尽速付清物业管理费和公共能耗分摊费用共40744元及后续产生的物管相关费用给原告。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：湛江市霞山区人民大道南52号国贸新天地A区三楼34号商铺(建筑面积33.28㎡)系被告马新于2009年1月购置的物业。2011年6月份起，被告上述物业，由新天地商业管理部门协助招商，一直由原告提供物业管理服务。至2013年9月，被告己拖欠上述时段的空铺期间的物业管理费用共17196元(管理费5895元，公共能耗费11301元)。2013年9月，商户赖育纯租用被告的34号商铺经营(中星信诚)商务，原、被告方和承租方赖育纯三方就该商铺物业管理事项签订《商铺物业服务及管理协议》(下简称《物管协议》)，约定:租赁期限一年;该铺实有面积33.09㎡，物管费按每月12元/㎡计收;水电费按实际用量，另加5%损耗分摊费;电梯、中央空调、公共能耗费按商铺建筑面积按每月实际发生数，另加5%的损耗分摊费。物管协议的第九条约定:……该铺为空铺期间的物业管理费、公共能耗费由丙方(被告)承担。34号商铺于2014年8月31日租期届满，期间的物管费和各项公共能耗分摊费已由租户缴清，此后该铺没有新租户续租成为空铺。自2014年9月起至2016年12月期间，被告该34号商铺已欠缴物管费用共23548元(物管费12732元，公共能耗费10816元)。上述两时段被告共拖欠原告物管费用共40744元(其中管理费18627元、公共能耗费22119元)。经原告多次催讨，被告均以经营困难为由予以迟延。2016年1月22日和同年7月1日，原告通过邮政分别向被告送达《欠费催收函》和《欠费再次催收函》催收物管费用，但至今被告仍未予缴付。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……依法成立的合同，受法律保护”。第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。依照上述有关法律规定和原被告的三方《物管协议》有关约定被告应当向原告支付空铺期间所欠的物管费用。故被告拖欠原告物管相关费用显属无理。为了维护合法权益，原告特提起本诉，请求法院依法判令被告马新尽速付清所欠物管相关费用共40744元及后续产生的物管相关费用给原告。被告（反诉原告）马新辩称，请求湛江市霞山区人民法院依法驳回湛江市嘉润物业服务有限公司不合理且不合法的起诉请求。事实和理由：答辩人是湛江市霞山区人民大道南52号国贸新天地A区三楼34号铺业主，在2009年至2013年8月31日期间，是由湛江市惠润物业服务有限公司与答辩人签订物业服务合同并提供物业服务的，起诉人并未提供物业服务。2013年9月1日，在答辩人与湛江市惠润物业服务有限公司所签订的物业服务合同尚未解除的情况下，起诉人在未告知答辩人其是否由湛江市惠润物业服务有限公司变更而来，就强行要求反诉人及商铺租赁人签订物业服务合同，按该物业服务合同第三十八内容规定，起诉人负责对商场的商业管理、维护并改善商场的整体形象及声誉，包括对商场品牌的规划和控制、功能区域的划分、商品档次的定位、形象设计等，但是，被反诉人完全没有履行以上合同义务，也没有提供足够的保安人员维护商场安全和秩序，造成商场管理混乱、整体形象差，商场内的商业气氛淡薄；起诉人在没有通知业主、也没有开过业主大会并通过业主同意就强行过入管理，造成答辩人的商铺从2014年9月后一直没能租出去，为此，答辩人损失了2014年9月至2017年3月的租金合计78024元。根据《物业管理条例》第35条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”，由于反诉人购买的是商业用途的商铺，不是住宅，商铺价值的提升更有赖于商场物业管理方提供有效的商业管理和品牌推广服务，而不仅仅是提供基本的清洁、保安服务，而被反诉人却未能按照物业服务合同提供物业服务，造成反诉人不能出租商铺，产生租金损失，答辩人的损失是被反诉人的违约行为造成的，根据《物业管理条例》的规定，起诉人依法应当承担物业管理费和公共能耗分摊费及后续产生的物管相关费用的经济损失。被答辩人是在2017年2月8日提出起诉，其提出的2009年至2015年1月期间的物业服务费请求已超过法律规定的2年诉讼时效，依法不受法律保护，请求法院予以驳回。被告（反诉原告）马新向本院提出诉讼请求：1、请求判令被反诉人赔偿反诉人的损失78024元；2、本案反诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人是湛江市霞山区人民大道南52号国贸新天地A区三楼34号铺业主，在2009年至2013年8月31日期间，是由湛江市惠润物业服务有限公司与反诉人签订物业服务合同并提供物业服务的，被反诉人并未提供物业服务。2013年9月1日，在反诉人与湛江市惠润物业服务有限公司所签订的物业服务合同尚未解除的情况下，被反诉人在未告知反诉人其是否由湛江市惠润物业服务有限公司变更而来，就强行要求反诉人及商铺租赁人签订物业服务合同，按该物业服务合同第三十八内容规定，被反诉人负责对商场的商业管理、维护并改善商场的整体形象及声誉，包括对商场品牌的规划和控制、功能区域的划分、商品档次的定位、形象设计等，但是，被反诉人完全没有履行以上合同义务，也没有提供足够的保安人员维护商场安全和秩序，造成商场管理混乱、整体形象差，商场内的商业气氛淡薄，反诉人的商铺从2014年9月后一直没能租出去，为此，反诉人损失了2014年9月至2017年3月的租金合计78024元。根据《物业管理条例》第35条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”，由于反诉人购买的是商业用途的商铺，不是住宅，商铺价值的提升更有赖于商场物业管理方提供有效的商业管理和品牌推广服务，而不仅仅是提供基本的清洁、保安服务，而被反诉人却未能按照物业服务合同提供物业服务，造成反诉人不能出租商铺，产生租金损失，反诉人的损失是被反诉人的违约行为造成的，根据《物业管理条例》的规定，被反诉人依法应当赔偿反诉人的经济损失。原告（反诉被告）嘉润物业公司辩称，根据三方签订的管理协议第三条第38条的约定，原告作为物业公司，有义务对大堂、通道等物业公共部位进行清洁维护，有义务对电梯、中央空调、消防设施等公共设施进行管理维护。有义务对公共秩序进行维持，也有义务对商场进行商业管理，维护商场整体形象及声誉。但该三方协议并未约定原告对商铺有招租、推广义务，更没有约定原告必须成功出租商铺，原告也未曾向被告收取宣传推广费用。原告未曾承诺没有能力、也不具有被告商铺成功出租的义务，被告要求原告赔偿商铺租金的诉讼请求没有合同及法律依据，也不符合行业惯例，明显是不合逻辑、不合情理的。实际上，虽然没有合同约定的义务，原告为了商厦的整体利益，也通过微信官网、现场活动、派发传单等方式，对商厦进行了整体推广。针对被告的补充答辩意见，我方认为合同的第21条、38条，都约定了原告有权对商场的功能及布局进行功能、布局调整，是由整体经营环境决定。当事人围绕诉讼请求提交了证据，对当事人无异议的证据，包括：原告嘉润物业公司提供的被告马新身份证证件、《商品房买卖合同》、《核准变更登记通知书》、湛江市嘉润物业服务有限公司的营业执照副本、法定代表人证明书，被告马新提交的《房地产证》、被告与租户签订的《商铺承包经营合同书》、被告、湛江市惠润物业服务有限公司与租户三方签订的《物业管理服务协议书》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提供的原、被告与租户三方签订的《物管协议》、《租户退场通知书》、《解除合同协议书》，被告虽对上述证据真实性有异议，认为证据中的签字非本人所签，但庭审中被告认可签字为其妻子李永红代其签署，故对上述证据，本院予以采信。原告提供的挂号信收据及投递邮件清单、《欠费催缴函》；邮政快递回执、《欠费再次催收函》，被告对该证据的真实性无异议，认为并非本人签收，但确认签收人马志光为其父亲，结合本案案情，本院予以采信。原告提交的《2016年中央空调维保记录》、《2016年发电机（维保测试）运行记录》、部分2016及2017年公告区域/办公区域/卫生间/停车场/电梯的保洁记录、安保监控现场照片、品牌规划和控制图、功能区域划分图、商品档次定位宣传册、传单、原告官方微信宣传页面打印件等，结合本案实际情况，本院认为上述证据能够反映案件真实情况，予以采信。原告提交的《交款通知书》、《应收物管费明细清单》及被告提交的《应收租金明细清单》均为单方制作，无法确定真实性，本院不予采信。根据上述认可和采信的证据以及原、被告的诉、辩意见，本院经审理认定事实如下：湛江市霞山区人民大道南52号国贸新天地A区三楼34号商铺（以下简称34号商铺，该商铺的建筑面积为33.09㎡）的所有权人是马新。2008年12月6日，马新与案外人陈鸿元签订《商铺承包经营合同》，约定陈鸿元承包34号商铺。同日，物业管理方湛江市惠润物业服务有限公司（甲方）、商铺承包方陈鸿元（乙方）、商铺发包方马新（丙方）签订签订《商铺物业服务及管理协议书》，协议约定乙方自愿承包经营34号商铺，承包期限为6年，自2009年1月1日至2014年12月31日止。乙方在承包期内按时向甲方缴交物业管理费、水电费、公共能耗费、保证金及其他费用。后陈鸿元经营困难，于2010年1月1日不再承租34号商铺。2013年9月，物业管理方嘉润物业公司（甲方）、商铺承包方赖育纯（乙方）与商铺发包方马新（丙方）签订《物管协议》，《物管协议》与本案诉争的相关条款的主要内容为：第一条、乙方自愿承包经营34号商铺。第五条、乙方承包该店铺的承包期为壹年。即2013年9月1日至2014年8月31日止。物业管理费、电梯及中央空调费、水电费及公共能耗费用从业主及甲方交付给该店铺给乙方进场装修之日起计收。第六条、乙方在承包期内，必须按时向甲方缴交以下乙方应缴的费用，具体包括：1、物业管理费：按建筑面积33.09㎡计算，按12元/月·㎡收取，每年的物业管理费单价递增1元。2、电梯及中央空调费、公共能耗费（包括广场、大堂、卫生间、公共通道、电房、消防等公共设施的水电费等）：按商铺建筑面积33.09㎡计算，按每月实际发生数，另加5%的损耗计算缴交。3、自用水电费由以下两部分组成：（1）乙方自用的水电费按水电表的实际用量，另加5%的损耗计算缴交；（2）乙方铺内天花照明用电量的计收，以该铺所处楼层整层铺内天花照明的实际用电抄表读数加5%损耗，按建筑面积进行分摊计收。4、水电费的价格随政府有关部门的调整而相应调整。第九条、如乙方不按时足额缴清物业管理费等费用及保证金给甲方，乙方自愿同意所缴交给甲方的全部款项不予退还，归甲方所有。乙方退出承包，由甲、丙双方另寻新的承包人，该铺位空铺期间的物业管理费、公共能耗费由丙方承担。第三十八条、甲方负责对商场进行商业管理，维护并改善市场的整体形象及声誉，包括：对商场平拍的规划和控制、功能区域的划分、商品档次的定位、形象审计、公共关系协调、纠纷调解等。上述协议签订后，马新将34号商铺交付给案外人赖育纯使用。2014年9月1日，马新与赖育纯签订《解除合同协议书》，协议终止双方签订的《商铺承包合同书》。赖育纯结清其经营期间至2014年8月31日的租金、管理费、水电费、公共能耗费，2014年9月1日起新产生的管理费、公共能耗由马新承担，马新需缴纳三个月的综合物业服务费作为物业管理费的预付费。当日，马新向嘉润物业公司发出《租户退场通知书》，要求嘉润物业公司协助赖育纯办理退场手续并退还赖育纯已交的物业保证金。34号商铺自2014年9月1日起至今没有新的租户续租，成为空铺。在涉案商铺空置期间，马新没有请求嘉润物业公司退出服务管理，嘉润物业公司继续提供服务。嘉润物业公司于2016年1月22日和同年6月29日分别向马新邮寄《欠费催收函》，马新的父亲马志光于2016年1月26日签收了嘉润物业公司于2016年1月22日邮寄的《欠费催收函》。2017年2月10日，嘉润物业公司向本院提起诉讼。庭审中，双方对其三方签订的《商铺物业管理服务协议书》合同履行期限是否届满以及第九条约定的“空铺期间”是否为承包期内或承包期满后的空铺期间的理解产生意见分歧。另查明，湛江市惠润物业服务有限公司于2012年2月29日经湛江市工商行政管理局核准，将企业名称变更为湛江市嘉润物业服务有限公司。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。马新与湛江市惠湛江市惠润物业服务有限公司润物业服务有限公司、案外人陈鸿元于2008年12月6日签订《物业管理服务协议书》系双方真实意思表示，未违反强制性法律、法规的规定，应确认为合法有效。2013年9月，嘉润物业公司与马新、案外人赖育纯签订的《物管协议》，虽马新称该合同是其妻子李永红代其签订，但对妻子李永红的代签行为予以追认。故本院认定该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确定为合法有效。本案的主要问题是：1、嘉润物业公司主张马新支付2009年1月至2013年9月期间的物业服务费及公共能耗费是否超过诉讼时效；2、《物管协议》合同履行期限是否已届满以及第九条约定的“空铺期间”该如何理解；3、嘉润物业公司仍以《物管协议》约定的物业管理费、水电费、公共能耗费的标准主张茅艳春支付相关费用是否合理；4、马新反诉请求的理据是否充分。根据查明的事实，嘉润物业公司是由湛江市惠润物业服务有限公司变更登记成立的，但湛江市惠润物业服务有限公司与马新、案外人陈鸿元于2008年12月6日订立的《物业管理服务协议书》，没有明确约定涉案商铺在空置期间的物业服务费用由马新承担，嘉润物业公司主张马新自2009年1月至2013年9月共拖欠物业服务费用17196元，马新抗辩嘉润物业公司该主张已经超过2年的诉讼时效，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”本案中，嘉润物业公司无法提交证据证明于2015年9月前向马新催要过2009年1月至2013年9月期间的物业费及电梯费，怠于行使其权利。故嘉润物业公司所主张的2009年1月至2013年9月的物业服务费及公共能耗费已经超过诉讼时效，本院对该部分费用不予支持。根据《物管协议》第五条的约定，原、被告与案外人赖育纯签订《物管协议》的合同履行期限应于2014年8月31日届满。关于《物管协议》第九条约定的“空铺期间”该如何理解的问题。根据字面表述，《物管协议》第九条约定的“空铺期间”可理解为承包期间内的空铺期间及承包期满后的空铺期间。从包括本案在内的嘉润物业公司与众多业主产生纠纷的系列案件来看，《物管协议》第九条约定是嘉润物业公司与业主及承租人在订立物业管理协议时重复使用而预先拟定，属格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”规定，对《物管协议》第九条约定的“空铺期间”的理解存在两种以上解释的，应作出不利于提供各式条款方嘉润物业公司的解释。结合《物管协议》第五条约定的承包期间，《物管协议》第九条约定的“空铺期间”应理解为承包期限内（2013年9月1日起至2014年8月31日止）的空铺期间。嘉润物业公司主张《物管协议》约定的履行期限尚未届满和商铺空置期间没有截止的期限，事实依据不充分，本院不予采纳。关于《物管协议》约定的承包经营期限届满后，嘉润物业公司仍以《物管协议》约定的物业管理费、水电费、公共能耗费的标准主张马新支付相关费用是否合理的问题。因《物管协议》第九条约定的“空铺期间”应为承包期限内的空铺期间，嘉润物业公司依据该协议第六条和第九条的约定主张马新支付《物管协议》合同履行期限届满后的物业服务费用，没有事实依据。但该协议期限届满后，嘉润物业公司既未与马新重新签订合同，马新亦未要求嘉润物业公司退出服务管理，嘉润物业公司仍继续提供服务，以自己的实际行为履行了提供物业服务的义务，马新没有明确提出异议并接受该服务，故双方已形成事实物业服务关系。依照《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定，马新应向嘉润物业公司交纳2014年8月31日后的物业服务费用等费用。由于涉案商铺属经营性质的物业，嘉润物业公司与马新、赖育纯签订的《物管协议》是在涉案商铺出租产生收益的前提下由三方共同达成的合同，现涉案商铺仍空置，存在尚未出租产生收益的客观因素，若依照《物管协议》约定的物业管理费、水电费、公共能耗费的标准给付相关费用，长此下去对马新相对不合理。因本市物价管理部门对经营性质的商铺物业管理收费没有明确的指导性价格标准，从有利于双方的经济效益和公平原则考量，嘉润物业公司请求马新支付2014年8月31日后商铺空铺期间的物业服务费用，可参照双方《物管协议》第六条约定物业服务费用标准，酌情减少60%由马新自2014年9月1日起至其双方实际物业服务合同关系终止之日止，每月向嘉润物业公司支付物业服务费158.83元（33.09㎡×12元/月×40%）。关于公共能耗分摊费的问题。嘉润物业公司无法确定商场电梯及中央空调费、公共能耗费的具体数额，故无法按照涉案商铺建筑面积计算马新应支付的公共能耗分摊费用。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，嘉润物业公司未能提供证据证明其事实主张的，由其承担不利的后果。故对于嘉润物业公司请求马新支付公共能耗费10816元的主张，本院不予支持。马新认为嘉润物业公司没有履行上述合同约定的义务，且没有提供足够的保安人员维护商场安全和秩序，造成商场管理混乱，整体形象差，直接导致其所有的34号商铺自2014年9月起一直空置至今。但马新在本案中未能提交相关证据证明嘉润物业公司未依约履行义务，亦无法证明其所有的34号商铺空置与嘉润物业公司未依约提供物业服务存在因果关系。故对于马新请求嘉润物业公司赔偿租金损失78024元的主张，本院不予支持。综上所述，依照中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，以及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）马新于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）湛江市嘉润物业服务有限公司支付拖欠物业管理费（按每月158.83元计算，自2014年9月1日起计算至其双方实际物业服务合同关系终止之日止）。如果被告（反诉原告）马新未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）湛江市嘉润物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）马新的反诉请求。案件本诉受理费818元，由原告湛江市嘉润物业服务有限公司负担409元，被告马新负担409元；案件反诉受理费875元，由被告马新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄 毅审 判 员  黄细曼人民陪审员  黄小丽二〇一七年六月二十六日书 记 员  冉晓璇附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。