广东省江门市蓬江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0703执异67号
案外人：李秀娟，女，1961年12月29日出生，汉族，住江门市蓬江区。
申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市天河区。
负责人：林剑。
申请执行人：广东省台山市鸿坚建筑工程有限公司，住所地台山市。
法定代表人：伍洪想。
被执行人：江门市蓬江区远禾发展有限公司，住所地江门市。
法定代表人：吕惠卿。
被执行人：江门市蓬江区粤昌发展有限公司，住所地江门市。
法定代表人：冯志文。
被执行人：鹤山市远鸿发展有限公司，住所地鹤山市。
法定代表人：冯泉军。
被执行人：鹤山市怡华贸易有限公司，住所地鹤山市。
法定代表人：陈美娇。
被执行人：鹤山市丰信贸易有限公司，住所地鹤山市。
法定代表人：冯泉军。
被执行人：江门绿茵豪苑置业有限公司，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：冯泉军。
被执行人：鹤山市信昌贸易发展有限公司，住所地鹤山市。
法定代表人：陈美娇。
被执行人：鹤山市嘉悦发展有限公司，住所地鹤山市。
法定代表人：陈美娇。
被执行人：鹤山市远诚贸易有限公司，住所地鹤山市。
法定代表人：陈美娇。
被执行人：吕惠卿，女，1965年10月21日出生，汉族，住鹤山市。
被执行人：任燕平，女，1970年3月14日出生，汉族，住鹤山市。
被执行人：吕杰明，男，1979年5月28日出生，汉族，住鹤山市。
被执行人：冯建明，男，1967年2月28日出生，汉族，住鹤山市。
中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司申请执行江门市蓬江区远禾发展有限公司、江门市蓬江区粤昌发展有限公司、鹤山市远鸿发展有限公司、鹤山市怡华贸易有限公司、鹤山市丰信贸易有限公司、江门绿茵豪苑置业有限公司、鹤山市信昌贸易发展有限公司、鹤山市嘉悦发展有限公司、鹤山市远诚贸易有限公司、吕惠卿、任燕平、吕杰明、冯建明金融借款合同纠纷一案，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司申请执行江门市蓬江区远禾发展有限公司、江门市蓬江区粤昌发展有限公司、鹤山市远鸿发展有限公司、鹤山市怡华贸易有限公司、鹤山市丰信贸易有限公司、江门绿茵豪苑置业有限公司、鹤山市信昌贸易发展有限公司、鹤山市嘉悦发展有限公司、鹤山市远诚贸易有限公司、吕惠卿、任燕平、吕杰明、冯建明金融借款合同纠纷一案，广东省台山市鸿坚建筑工程有限公司申请执行江门市蓬江区远禾发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院依法查封被执行人江门市蓬江区远禾发展有限公司名下的位于江门市蓬江区北环路以南、丰乐路以西的土地使用权（证号：国用（2012）第113037号，土地面积：80875.7平方米），案外人李秀娟认为其对蓬江区嘉悦名都名校1号花园43幢901房屋享有所有权，主张停止处分上述房屋所在的土地使用权。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人李秀娟称，李秀娟与江门市蓬江区远禾发展有限公司签订《房地产买卖合同》，约定江门市蓬江区远禾发展有限公司将位于蓬江区嘉悦名都名校1号花园43幢901房屋出售给李秀娟，李秀娟向江门市蓬江区远禾发展有限公司支付了全部房款，李秀娟对此没有过错，申请法院解除蓬江区嘉悦名都名校1号花园43幢901房屋所占土地使用权份额的查封。
案外人李秀娟在举证期限内出示了下列证据：1、身份证复印件，证明案外人的身份，2、购房合同，3、协议书，4、发票，上述证据2-4证明案外人签订购房合同并支付了全部房款
本院查明，案外人李秀娟与江门市蓬江区远禾发展有限公司签订商品房买卖合同，约定江门市蓬江区远禾发展有限公司出售蓬江区嘉悦名都名校1号花园43幢901房屋给案外人李秀娟，房屋售价781020元。2014年1月17日，李秀娟与江门市蓬江区远禾发展有限公司签订协议书，约定李秀娟以3866.95元/平方米的价格向江门市蓬江区远禾发展有限公司购买嘉悦名都名校1号花园43幢802、901、902、1001、1002、1101、1102和2幢1403室共八套房屋，总面积为1293.01平方米，总价款为500万元。2014年1月15日，江门市蓬江区远禾发展有限公司开具蓬江区嘉悦名都名校1号花园2幢1403室和43幢802、901、902、1001、1002、1101、1102的发票给李秀娟，该发票号码分别为07472794、07775704、09749432、07006222、07684492、00358217、07508215、08276694，金额分别为261812、676884、676884、676884、676884、676884、676884、676884元，合计500万元。另查明，2011年12月15日，蓬江区嘉悦名都名校1号花园43幢901房屋在江门市房地产交易登记所办理了预售商品房备案。2014年2月21日，本院在办理（2014）江蓬法立保字第14号案的过程中，轮侯查封了被执行人江门市蓬江区远禾发展有限公司名下的位于江门市蓬江区北环路以南、丰乐路以西的土地使用权（证号：国用（2012）第113037号，土地面积：80875.7平方米），该轮侯查封于2016年2月22日转为正式查封。2016年5月16日，本院立案执行（2016）粤0703执1244号案，（2014）江蓬法立保字第14号案的查封转为（2016）粤0703执1244号案的查封。此外，本院以（2014）江蓬法立保字第15号案、（2016）粤0703执保240号案轮侯查封江门市蓬江区北环路以南、丰乐路以西的土地使用权（证号：国用（2012）第113037号，土地面积：80875.7平方米）。另查明，2016年7月4日，江门市蓬江区远禾发展有限公司建设的嘉悦新城43#楼完成竣工验收。
本院认为，异议人李秀娟主张对蓬江区嘉悦名都名校1号花园43幢901房屋享有所有权，中止执行上述房屋所在的土地使用权，该异议属于案外人异议。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，案外人李秀娟在与被执行人江门市蓬江区远禾发展有限公司签订蓬江区嘉悦名都名校1号花园43幢901房屋的买卖合同，并在约定的时间内支付全部价款完毕，由被执行人江门市蓬江区远禾发展有限公司开具相应的发票，可认为案外人李秀娟在查封前已签订合法有效的书面买卖合同并支付全部价款。其次，争议房屋蓬江区嘉悦名都名校1号花园43幢901房屋的竣工时间为2016年7月4日，发生在法院查封行为之后，处于查封状态下的争议标的不能办理过户登记，故该争议房屋及其所在的土地使用权不能办理过户登记的原因非因案外人自身原因造成。再次，关于案外人是否在人民法院查封之前已合法占有争议标的的认定问题。人民法院之所以需要确认买受人是否在查封前已经合法占有不动产，是因为查封前已合法占有不动产的买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示，应保护买受人物权期待权。本案中，案外人即买受人李秀娟所签订的房屋购买合同在查封前已在房产登记部门备案公示，已在一定程度上进行了公示，应保护李秀娟的物权期待权。综上，应支持案外人李秀娟的异议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对蓬江区嘉悦名都名校1号花园43幢901房屋所占土地使用权份额的执行。
本裁定书送达即发生法律效力。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 朱杰志
审判员 陈坚荣
审判员 谭广森
二〇一八年四月十六日
书记员 刘英奇