广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初112号原告：翟金花，女，1968年8月9日出生，汉族，住广州市海珠区，原告：张卯，男，1966年7月10日出生，汉族，住广州市海珠区，两原告共同委托代理人：臧俊峰，广东海际明律师事务所律师。被告：古冬梅，女，1974年1月27日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区，被告：何耿平，男，1970年10月22日出生，汉族，住广东省梅县，两被告共同委托代理人：邹英勉、黄婷，均为广东法强律师事务所律师。原告翟金花、张卯诉被告古冬梅、何耿平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翟金花及两原告的共同委托代理人臧俊峰、两被告的共同委托代理人邹英勉、黄婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年6月15日，经广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）的中介服务，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定：两被告将其所有的位于海珠区金菊路65号的2508房以2200000元的价格不带租约出售给两原告；两被告在收齐楼款当天将2508房空置移交给两原告；由于两被告的原因，造成该物业不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，由两被告承担责任；签订本合同后，两被告逾期交付物业的或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向两原告支付本合同约定成交价千分之一的违约金；本合同签订同时，两原告支付30000元定金给两被告。合同签订后，两原告按照合同约定先后向两被告支付了定金和首期楼款共计70万。2016年8月31日，广州市国土资源和规划委员会将涉案房产2508房过户到两原告名下。2016年9月9日，中国银行将剩余楼款150万元代两原告支付给了两被告，至此两原告将全部楼款支付完毕。然而，经两原告及德才公司多次催促，两被告至今未将涉案房产交付给两原告使用，故起诉请求判令：1、两被告立即将海珠区金菊路65号2508房交付两原告；2、两被告向两原告支付自2016年9月10日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（按照每日房产成交价的1‰计算）；3、两被告承担本案的全部诉讼费用。被告古冬梅辩称：一、对原告的第一项诉讼请求没有异议，我愿意配合将涉案房屋交付给原告。我是涉案房屋的原所有权人，我与前夫何耿平于2012年4月25日签订的《离婚协议书》明确约定涉案房屋及房一切家私家电都归女方所有，剩余按揭余额由女方负责。梅州市梅县区人民法院于2016年8月3日作出（2016）粤1403民初844号民事调解书，明确上述《离婚协议书》真实有效。何耿平应履行《离婚协议书》的约定，于2016年8月10日前协助我将涉案房屋变更登记至我名下。所以依据上述《离婚协议书》和民事调解书，我对涉案房屋享有完全所有权。我在2016年7月12日将涉案房屋卖给两原告并签订了《广州市存量房买卖合同》，于2016年8月23日办理了过户手续，两原告在2016年9月9日将购房款付给我。《广州市存量房买卖合同》约定的两原告的义务已全部履行。我于2016年10月初让亲戚去涉案房屋拿东西，钥匙无法开锁，这才发现涉案房屋被人撬锁进住且已换锁。据了解，非法进驻人是余其弹，因与何耿平有经济纠纷而进驻。我与余其弹协商无果，就报了警，但警察到现场后只说是经济纠纷要到法院处理。我多次报警无果。现因余其弹的不法行为造成了对我将涉案房屋交付给两原告的行为妨碍，违约应承担的责任也要由余其弹承担。我于2016年12月7日向海珠区法院起诉余其弹返还原物纠纷一案，法院于2016年12月28日以(2016)粤0105民初10094号民事裁定驳回起诉。二、对第二项诉讼请求的违约金起算时间、终止时间、计算标准有异议，请求依法进行调整。原告的依据是《房屋买卖合同》第九条约定。而《广州市存量房买卖合同》第十一条约定，延期交房应当每日按总房款0.05%的标准支付违约金。不管是上述哪一种标准，都明显偏高。我不能依合同约定交付涉案房屋给两原告的原因，两原告是非常清楚的，原因在于余其弹非法进驻2508房。经与两原告沟通，也得到了两原告的谅解。我与翟金花达成口头协议，即“斟酌许久，不打算签租赁合同，还是按原来说的，从2016年11月开始每月按4000元给延期交房的补偿款，时间就到2016年12月31日止每个月末最后一天把钱转给我，如果届时还是无法交付，那最后还是通过法律维权”。从口头协议上看两原告已放弃了在2016年l1月前追究我延期交房的违约责任，我认为延期交房违约责任的起算点为2016年11月，终止在2016年12月。我延期交房所造成两原告的每月损失，相当于涉案房屋每月4000元的房租损失。被告何耿平辩称：本案与我无关，我与古冬梅的意见一致。经审理查明：2016年6月15日，原告翟金花（乙方）与两被告（甲方）及德才公司（中介方）签订了《房屋买卖合同》，约定买卖海珠区金菊路65号2508房，成交价2200000元，该物业移交时间为甲方收齐楼款当天；甲方须保证对该物业享有完整所有权，并保证本合同所载有关物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此而引起的一切责任（甲方保证该物业没有被查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利），由于甲方的原因，造成该物业不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，由甲方承担责任；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金；如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准；甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；等。签订合同后，原告如约向两被告支付了全部房款2200000元。两原告（乙方）与两被告（甲方）及德才公司（丙方）签订了网签合同，即《广州市存量房买卖合同》，载明延期交房的违约责任：甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；等。广州市国土资源和规划委员会于2016年8月31日向两原告核发了涉案房屋的《不动产权证书》。古冬梅曾向本院提起诉讼，要求余其弹立即返还涉案房屋。本院于2016年12月28日以（2016）粤0105民初10094号民事裁定驳回古冬梅的起诉。被告为证明其抗辩意见，还提交了：1、离婚协议书、民事调解书、报警回执；2、短信记录。原告质证意见：证据1的真实性由法院核实，与本案没有关联性；对证据2的真实性没有异议，但对证明内容有意见，短信只是当事人就交房的事情沟通的过程，达成了口头协议，即如果被告在12月31日前将涉案房屋交付给原告，原告可以按每月4000元的标准收取两个月的违约金作为补偿，如果在12月31日前无法交付房屋，原告则会通过诉讼来主张权利，也就是说之前的4000元每个月的违约金就不算数了。诉讼中，被告申请追加余其弹为本案被告并承担法律责任。原告表示本案为房屋买卖合同纠纷，原告只对与被告之间的房屋买卖关系进行诉求，只要求两被告承担本案责任，所以不同意追加余其弹参加本案诉讼，即使余其弹真为涉案房屋的实际居住人，与原告只是侵权关系，原告会考虑以侵权纠纷另案主张权利。本案庭审中，原、被告均确认以下事实：被告于2016年9月9日收齐楼款；被告没有按4000元/月的标准向原告支付过补偿金。被告表示余其弹现还在涉案房屋居住，被告没有办法让余其弹搬出涉案房屋。原告于2017年1月4日提起本案诉讼。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对原、被告具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。两被告作为出卖人共同与两原告签订了合同，并收取了房款。被告辩称本案与何耿平无关、古冬梅享有完全所有权无理，本院不予采信。根据合同约定，被告收齐楼款当天应将涉案房屋交付给原告。两被告至今未将涉案房屋交付给原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求被告交付房屋有理，但鉴于涉案房屋现仍被案外人居住使用，被告交付房屋尚存障碍，且原告表示在本案中不主张对实际居住人的权利，故本院对该诉讼请求不予支持。《房屋买卖合同》约定，甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。《房屋买卖合同》和《广州市存量房买卖合同》对逾期交房的违约责任约定不一致，按照约定，应按《房屋买卖合同》的约定为准。《房屋买卖合同》约定被告逾期交付物业的，从逾期之日起，应按日向原告支付本合同约定成交价千分之一的违约金。被告认为该违约金标准过高，现综合考虑原告的损失以及被告的过错程度，本院酌情调整违约金为以已付房款2200000元为本金，从2016年9月10日起至实际交付房屋之日止按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算，违约金总额以本金为限。被告提交的短信记录只是原、被告之间关于房屋交付问题的协商，不能证明双方已经达成了变更违约责任的协议，故被告关于按每月4000元的标准计付违约金的抗辩意见缺乏理据，本院不予采信。本案纠纷由被告违约所致，故受理费全部由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告古冬梅、何耿平在本判决生效之日起十日内，支付逾期交房违约金（以2200000元为本金，从2016年9月10日起至被告实际交付房屋之日止，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算；违约金总额以本金为限）给原告翟金花、张卯；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1505元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  李伟坚人民陪审员  王穗仪二〇一七年六月二日书 记 员  张 静陈意佳