重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终3642号上诉人（一审被告）：林成功，男，1947年4月9日出生，重庆大学客座教授，住台北市大安区，暂住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：殷灿，重庆圣世律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓晨，重庆圣世律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：周建发，男，1978年12月23日出生，汉族，无固定职业，住重庆市大渡口区。上诉人林成功因与被上诉人周建发房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初14377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月4日、10月27日开庭进行了询问。上诉人林成功的委托诉讼代理人殷灿、梁晓晨，被上诉人周建发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林成功上诉请求：1.撤销一审判决第一项，要求上级法院改判由周建发自行负担；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.在本次漏水纠纷事件前1-2个月左右，周建发与冯骏由于水管阻塞及漏水问题找过重庆大学后勤服务中心清理过集水池及疏通堵塞水管两次以上，足以证明因为经营业态的改变及平常没做好公用管线维护而造成水管阻塞及漏水问题的发生，这是根本原因。2.经请教专业排水专家所提供该店面管线，二楼浴室的排水管，是由于房屋后巷集水池因头发及杂物堆积造成水管回堵，在排水管线接头等弱面承受不了水压的情况下产生漏水，是必然会产生的结果。3.由于周建发将店面转租给有高用水量及易漏水行业经营理发店，在装修时就应该加强防范而没有做到位，明知该业态是高危易堵塞水管的行业，应注意而没有注意，又不负责督导次承租人冯骏定期清理集水井的堆积物，因而造成排水管回堵产生漏水。周建发辩称，2007年1月26日周建发与林成功第一次签定《房屋租赁合同》（举示合同书），2007年10月27日林成功在原《房屋租赁合同》第六条手写补充同意，周建发可以转租一部分门面，当时转租出去的门面经营理发店。涉案门面一直存在漏水情况，周建发一直找林成功要求维修，林成功一直没有维修。拖欠租金的问题，是因为林成功没有维修，导致次承租人冯骏没有交纳房屋租金，林成功应承担其未尽到修缮维修义务产生的主要责任。周建发向一审法院起诉请求：1.判令林成功立即退还周建发保证金40000元；2.判令林成功立即赔偿周建发经济损失27820元；3.案件受理费由林成功承担。一审法院认定事实：林成功系重庆市沙坪坝区商业用房的所有权人。2013年5月2日，林成功（甲方）与周建发（乙方）签订《租赁合同》。合同约定周建发承租林成功所有的位于沙坪坝区商铺；租赁期限为2013年5月1日起至2017年4月30日止；乙方同意每月以40000元（甲方净拿租金）价格向甲方承租该房产，（此租金不包含物业管理费，水、电、气费及使用水电公摊费，清洁处理费，房屋租赁税费等，以上费用均由乙方自行承担）；租金按一季度（每3个月）支付一次，乙方须在每季度前1O日支付下季度租金。第一期租金乙方应于2013年5月2日以现金支付；乙方同意在2013年5月2日以现金方式向甲方缴纳租赁保证金40000元；若乙方未能依约按期向甲方支付租金或租赁保证金或任何应付款，并经甲方通知后仍未缴纳，则甲方或甲方授权的代理人有权要求乙方立即予以缴付，否则甲方将采取收回房产并解除合约等措施，乙方已付的租赁保证金不退，因此导致的所有责任及经济损失由乙方自行承担。合同第六条，双方对承租方的权利与义务约定为：1、乙方有责任保持该房产及公用区域内的清洁及设备、设施的完好。乙方有必要适当的采取预防措施，以防该房产遭致破坏。2、如因乙方对该房产及公用区域使用、管理、维修不当而致该房产及公用区域受到损坏时，乙方在该房产及该公用区域受损一周内通知甲方，并应承担由此而致的修缮费用及赔偿费用。3、除得到甲方书面同意及现况使用外，乙方不得改变该房产用途或将该房产的全部或部分转让、转租或以其他方式与他人使用或共同使用该房屋。同日，双方签订《补充协议》，约定“就原租赁合同第六条第3款解释为甲方允许乙方将该房屋转租第三方，但一切责任仍由乙方承担”。同时，双方还对保证金及支付方式进行了补充约定。合同签订后，林成功将租赁物交付周建发。周建发将其中65平方米转租给案外人冯骏经营“你好漂亮”理发店，每月租金为20000元。2014年7月7日，因理发店内排污管道漏水，导致店内积水，店内吊顶、墙纸、地板损害。周建发因此一直未交纳该部分租金。周建发将其中另外的65平方米转租给了他人。2014年9月2日，林成功向一审法院起诉，要求解除与周建发签订的《租赁合同》，并要求周建发支付租金60000元。2014年12月1日，一审法院作出了（2014）沙法民初字第08207号民事判决书，判决周建发给付林成功2014年8月31日至2014年10月31日期间的房屋租金23835.85元；驳回林成功的其他诉讼请求。林成功在法定期限内就该判决向重庆市第一中级人民法院提起了上诉，2015年8月18日，重庆市第一中级人民法院作出了（2015）渝一中法民终字第01229号判决：驳回上诉，维持原判。2014年9月15日，周建发向一审法院起诉，要求林成功赔偿因租赁房屋漏水给其造成的经济损失100000元（其中包括2014年7月24日周建发自行聘请维修人员对漏水管道进行维修更换支付的维修费用10000元；因漏水造成次承租人重新装修的装修损失20000元；因漏水造成次承租人营业损失30000元；因次承租人拒向周建发缴纳租金，造成周建发租金损失40000元）。2014年12月1日，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2014）沙法民初字第08526号民事判决书。关于涉案租赁物的维修义务，该判决书认定为，“我国合同法规定，除当事人另有约定外，出租人对租赁物有维修的义务。林成功辩称租赁合同第六条第2款的约定是关于维修义务的特别约定。对此，一审法院认为当事人对法律规定本应由出租人承担的维修义务通过特别约定的方式转而由承租人承担时，其约定应当是明确、清楚的。一审法院对租赁合同的该条款以及第六条第1款，理解为是承租人对租赁物在正常使用中所应尽的妥善使用的义务，而非租赁物的维修义务应当由承租人承担。故本案的维修义务应由林成功承担”。关于装修费、停业损失费，该判决书认为，“周建发所要求林成功赔偿的次承租人要求周建发承担的店面重新装修的装修费、停业损失费，因该损失尚未实际发生，故对周建发该项诉讼请求，一审法院不予支持”。一审法院判决林成功赔偿周建发维修费10000元；驳回周建发的其他诉讼请求。林成功在法定期限内就该判决向重庆市第一中级人民法院提起上诉，后林成功撤回上诉。现（2014）沙法民初字第08526号民事判决已发生法律效力。2015年2月2日，林成功通过EMS向周建发邮寄了催告函，邮寄的地址分别为重庆市沙坪坝区及重庆市大渡口区新山村556号，前一个地址的EMS回执查询显示2015年2月3日本人签收，后一个地址的EMS回执查询显示2015年2月3日单位收发章签收。该函载明涉案房屋每月租金40000元，周建发应按季度支付，但周建发已拖欠2014年9月至2015年1月租金100000元，2015年2月至4月的租金120000元，共计220000元，现要求周建发于2015年2月3日前一次性付清。2015年2月5日，林成功通过EMS向周建发邮寄了关于解除租赁合同的通知，邮寄的地址分别为重庆市沙坪坝区及重庆市大渡口区新山村556号，前一个地址的EMS回执查询显示2015年2月6日本人签收，后一个地址的EMS回执查询显示2015年2月6日单位收发章签收。该通知载明周建发拖欠林成功租金220000元，经多次催收仍未交纳，林成功要求解除与周建发签订的《租赁合同》，并返还租赁房屋。2015年5月15日，林成功向一审法院起诉，请求法院确认双方签订的《租赁合同》已于2015年2月5日解除，并判令周建发立即将承租房屋交还林成功；请求判令周建发按照20000元/月的标准支付2014年11月1日起至2015年2月4日的租金；请求判令周建发向林成功支付自2015年2月5日起按照租金标准即40000元/月向林成功支付房屋占用费至周建发实际交还承租房屋时止。2015年10月10日，一审法院作出（2015）沙法民初字第05370号民事判决书。该判决认为，“合同约定承租方未按约定日期交纳租金，经出租方通知后，出租方有权要求其立即支付租金，并收回房屋、解除合同。林成功起诉本案时，（2014）沙法民初字第08207号民事判决书尚未生效，周建发不交纳2014年8月31日至2014年10月31日期间‘你好漂亮’理发店房屋的租金23835.85元有法律依据。但2014年11月1日起周建发应继续交纳房屋的租金，因为房屋一直由周建发在承租，另周建发抗辩不交纳租金的事由已在另外的案件中予以了处理，周建发不能再以该理由作为本案不交纳租金的依据。2015年2月2日，林成功向周建发邮寄了催告函，要求周建发及时交纳租金，但周建发仅支付了部分租金，并未按催告函的要求按时足额支付全额的租金。2015年2月5日，林成功向周建发邮寄了关于解除租赁合同的通知。2015年2月6日，周建发本人签收了该解除租赁合同的通知，那么自该通知达到周建发时《租赁合同》解除。租赁合同解除后，周建发无任何法律及事实上的依据再继续占用房屋，理应及时将涉案的房屋返还给林成功”。法院判决，一、确认林成功与周建发签订的《租赁合同》于2015年2月6日解除。二、周建发在本判决发生法律效力后十日内将重庆市沙坪坝区的房屋返还给林成功。三、周建发于本判决发生法律效力后立即支付林成功自2014年11月1日起至2015年2月5日止的租金63287.65元；参照20000元/月支付自2015年2月6日起至2015年4月30日的房屋占用费；并参照40000元/月支付自2015年5月1日至房屋返还之日止的房屋占用费。四、驳回林成功其他诉讼请求”。周建发不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2016年4月21日，重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民终76号民事裁定：准许上诉人周建发撤回上诉。2015年6月9日，周建发起诉房屋次承租人冯骏，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由冯骏立即将重庆市沙坪坝区房屋返还周建发，同时支付房租及房屋占用费。冯骏反诉周建发，要求继续履行房屋租赁合同，赔偿装修损失37000元、停业损失138000元。审理中，冯骏申请对涉案房屋因2014年7月7日漏水产生的修复费用进行评估。2016年3月8日，重庆平正保险公估有限公司作出平正司法鉴定中心【2016】鉴字第0002号价格鉴定（认证）报告书，鉴定结论为：价格鉴定标的沙坪坝正街160号商铺室内因漏水产生的修复费用，在价格鉴定基准日鉴定修复费用为27820元。2016年7月29日，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2015）沙法民初字第06562号民事判决书，判决周建发赔偿冯骏维修费用27820元，驳回了冯骏关于要求周建发赔偿停业损失的诉讼请求。双方均未上诉，该判决已生效。一审法院认为，林成功、周建发签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现就周建发的诉讼请求分项评述如下：关于周建发要求林成功退还保证金40000元问题。双方签订的《租赁合同》中明确约定，若周建发未按约按期向林成功支付租金，林成功有权收回租赁物、解除合同并不退还租赁保证金。该租赁保证金的约定实为违约金约定。一审法院于2015年10月10日作出的（2015）沙法民初字第05370号生效民事判决已经确认周建发在2014年11月1日后存在逾期交纳租金的违约行为，并判决确认双方签订的《租赁合同》于2015年2月6日解除，同时判决周建发将涉案房屋返还林成功并支付2014年11月1日后的房租及房屋占用费。一审法院的生效判决已确认了周建发的违约行为。周建发并未举示证据证明该40000元的违约金约定过分高于造成的损失，一审法院不予调整。故一审法院对周建发关于要求林成功返还保证金的诉讼请求不予支持。关于周建发要求林成功赔偿维修费27820元问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。一审法院于2014年12月1日作出的（2014）沙法民初字第08526号民事判决已经确认，林成功应对2014年7月7日发生的次承租人冯骏经营的“你好漂亮”理发店内排污管道漏水承担维修义务。一审法院于2016年7月29日作出的（2015）沙法民初字第06562号民事判决已经确认，次承租人冯骏因涉案商铺漏水产生的维修费用为27820元。该维修费已由周建发支付次承租人冯骏。现周建发要求林成功承担该笔费用，具有法律和事实依据，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、林成功于本判决发生法律效力之日支付周建发27820元。二、驳回周建发的其他诉讼请求。如果林成功未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费1496元，减半收取748元（周建发已预交），由周建发负担500元，林成功负担248元，此款限林成功于本判决生效之日给付周建发。本院二审审理期间，林成功举示了如下证据：1.重庆市沙坪坝区街道办事处于2017年7月26日出具的《情况说明书》一份，载明：涉案房屋约在2013年5月经营“你好漂亮”理发厅及面包店，由于在商铺后面与重庆大学围墙之间防火巷搭建了铁皮屋、洗头台、增建砖墙等设施作排水管道，该铁皮屋及砖墙属于违章建物，街道办事处于2016年7月-8月会同相关单位将上述违章建物加以清理及拆除完毕。涉案门面理发厅管线结构图一份，拟证明次承租人冯骏将洗头台搭建在后巷，并向后巷集水井排水，也是造成管道漏水的原因之一。2.2007年1月26日林成功与周建发签订的《房屋租赁合同》一份、2017年8月13日现承租人杨俊出具的《房屋使用说明书》及《租赁合同》各一份，拟证明房屋漏水并非管线老化造成，而是人为使用不当造成。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。周建发质证认为，对街道办事处的情况说明的真实性没有异议，违章搭建不是周建发所为，当时整条街都存在违建物；对《房屋租赁合同》真实性无异议，现在不漏水的原因是周建发及次承租人冯骏已经将涉案房屋修好了，2017年8月13日的《房屋使用说明书》及《租赁合同》的真实性不了解，与本案没有关联性。对上述证据材料本院将在后文本院认为中予以评判。二审审理中，林成功申请延期举证，并申请现场勘验，申请律师调查令，申请（2015）沙法民初字第06562号案件鉴定机构重庆平正保险公估有限公司鉴定人员出庭作证。本院准许林成功延期举证。本院准许并为林成功签发了律师调查令。本院对林成功关于（2015）沙法民初字第06562号案件鉴定机构重庆平正保险公估有限公司鉴定人员出庭作证的申请不予支持，因林成功并非该案当事人，也无证据证明该案在审理过程中经人民法院委托所作的鉴定结论存在鉴定机构或鉴定人员不具备相关的鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足及经过质证认定鉴定结论不能作为证据使用的其他情形。至于林成功申请现场勘验的问题，根据“谁主张谁举证”的原则，林成功有责任就其所提出的主张向人民法院举示相关证据，且本院已向林成功签发了律师调查令并同意林成功延期举证的申请，故本院对林成功现场勘验的申请不予支持。经延期举证，本院于2017年10月27日再次开庭询问。林成功向本院举示了如下证据：1.《重大校门前住宅小区总平面图》（建施01）一份，2.《重大校门前住宅小区给排水立管图》（水施04）一份，3.《重大校门前住宅小区底层商场给排水图》（水施01）一份，4.《有关底层排水说明》一份，5.林成功《房产证》一份，6.重庆大学后勤处维修中心于2017年9月25日出具的《情况说明》一份，载明：涉案房屋约在2013年5月经营“你好漂亮”理发厅及面包店，在商铺后面与重庆大学围墙之间防火巷违章扩建了房屋及相关设施，占用了房屋公共下水道及窨井等公共设施，造成了主排水管道及窨井疏通维护困难。另外，因为油污及头发丝等杂物进入下水系统，经常造成主下水系统堵塞，从而影响楼上住户分下水管道的正常使用。7.《价格鉴定（认证）报告书》一份。前述证据1-5，拟证明涉案商铺系商业用房，房屋本身没有用水点及排水管道，次承租人冯骏未经出租人周建发同意，擅自在涉案房屋内修建排水管道，违反合同约定，未按照租赁物的性质使用租赁物。证据6拟证明，次承租人冯骏违法增设排水管道、占用公共区域妨碍主排水管道及窨井疏通维护，造成主下水系统堵塞，主下水系统堵塞是涉案房屋漏水的直接原因，应由冯骏承担责任。证据7拟证明涉案房屋修复费用的合法性、合理性存疑。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。周建发质证认为，对林成功举示的证据1-7的真实性没有异议，但不能证明涉案门面管道没有老化，周建发于2003年就跟涉案商铺的原房屋所有人宋隆龙签订《房屋租赁合同》（举示合同书），当时10多间门面都存在搭建情况，该搭建情况与周建发无关，主管道都是一起的，既有做餐饮的，也有做理发厅的，且理发厅不止次承租人冯骏一家，对林成功的证明目的不予认可。涉案房屋修复费用是经过一审法院委托鉴定机构作出的结论，真实有效。对上述证据材料本院将在后文本院认为中予以评判。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，第一，关于对本案二审中出现的新证据的分析评判。首先，对上诉人林成功举示的“重庆市沙坪坝区街道办事处于2017年7月26日出具的《情况说明书》”的分析评判。从《情况说明书》内容看，搭建的铁皮屋、洗头台、增建砖墙的拆除时间为2016年7月-8月，而本案诉争的涉案门面理发店内排污管道漏水发生的时间是2014年7月7日，故上述相关主管部门的拆违整改行为，从时间上、内容上均无法明确认定涉案门面理发店漏水的直接原因为何。其次，对上诉人林成功举示的“重庆大学后勤处维修中心于2017年9月25日出具的《情况说明》”的分析评判。从《情况说明》内容看，造成主下水管道堵塞的因素包括油污与头发丝等杂物，即造成主下水管道堵塞系多因一果所致。无法明确认定涉案门面理发店漏水的直接原因为何。再次，对上诉人林成功举示的《房屋使用说明书》、《重大校门前住宅小区总平面图》、《价格鉴定（认证）报告书》等系列证据的分析评判。该系列证据要么与本案不具有关联性，如《房屋使用说明书》；要么属于相关建筑物结构蓝图，如《重大校门前住宅小区总平面图》等；要么属于鉴定机构的鉴定报告，如《价格鉴定（认证）报告书》。故林成功举示的前述系列证据均无法充分证明涉案门面房屋漏水的直接原因为何。第二，关于对涉案房屋维修义务承担主体的分析与评判。首先，维修义务承担主体的法定与约定。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。该法第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。林成功与周建发签订的《租赁合同》第六条第2款约定，如因乙方（周建发）对该房产及公用区域使用、管理、维修不当而致该房产及公用区域受到损坏时，乙方（周建发）在该房产及该公用区域受损一周内通知甲方（林成功），并应承担由此而致的修缮费用及赔偿费用。该约定可理解为承租人周建发对租赁物在正常使用中所应尽的妥善使用义务，而非租赁物的维修义务应由承租人周建发承担。其次，涉案门面商铺漏水的直接原因分析。涉案门面商铺属于具有一定历史时间的建筑物，有关排水等配套设施设备并不健全，又经不同业主、商户所有或接手经营，期间出现违章搭建物等情形。作为涉案商铺的出租人，林成功疏于管理，未及时对涉案门面商铺发生漏水的直接原因申请鉴定，也未采取相应措施进行证据保全，而现有证据不足以证明漏水事故的直接原因为何。加之，林成功与周建发双方在《租赁合同》中未就涉案门面房屋的用途进行禁止性约定，故承租人可以依约合理使用，包括经营理发厅等业态。再次，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年12月1日作出的（2014）沙法民初字第08526号民事判决确认，林成功应对2014年7月7日发生的次承租人冯骏经营的“你好漂亮”理发店内排污管道漏水承担维修义务。该判决书已经生效，人民法院的生效裁判具有既判力。综上所述，林成功的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费495.5元，由林成功负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 泽审 判 员  闫信良代理审判员  伏虹瑾二〇一七年十二月二十二日书 记 员  余 培