江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民终1976号上诉人（原审原告）：泰和县民宏物业服务有限公司，住所地泰和县泰豪商城物业管理办公室，组织机构代码77589286-8。法定代表人：罗福明，公司经理。委托诉讼代理人：周东宁、甘德清，该公司员工。被上诉人（原审被告）：龙海辉，男，1975年10月5日生，汉族，住江西省泰和县。被上诉人（原审被告）：罗贤梅，女，1981年6月28日生，汉族，住江西省泰和县。上列两被上诉人的委托诉讼代理人：肖苏英，女，1955年2月17日生，汉族，住江西省泰和县，系被上诉人龙海辉母亲。上诉人泰和县民宏物业服务有限公司（以下简称民宏物业）因与被上诉人龙海辉、罗贤梅物业服务合同纠纷一案，不服江西省泰和县人民法院(2017)赣0826民初1026号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人民宏物业上诉请求：一、对被上诉人在一审中提交三份租赁合同伪证查处；二、被上诉人支付上诉人物业服务费15257元；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、重审过程中被上诉人龙海辉、罗贤梅提交了三份租赁合同，但该三份委托合同系伪造：1、现在商城使用的租赁合同一直沿用十多年前开发商制定的店面租赁合同范本规定，该合同范本约定物业使用人交水电费、营业税、房产税、物业费，该范本一直使用至今。2、江西省泰和县人民法院（2016）赣0826民初1727号判决书判决被上诉人龙海辉、罗贤梅支付物业费9548元，被上诉人龙海辉、罗贤梅未抗辩其不需支付物业费，而且同意缴纳5000元；3、在江西省吉安市中级人民法院（2017）赣08民终375号案件中，经法院调解，因双方对于数额相差太大，没有达成调解，但是被上诉人却没说过不需要支付物业费。重审过程中，被上诉人龙海辉、罗贤梅却提交三份租赁合同抗辩其不需要支付物业费，因此该合同系伪造。二、一审法院事实认定错误。原审法院以上诉人提供的自行标注的图纸系上诉人自行制作，而没有采信，是错误的。该图是开发商制作的店面及通道平面图，上诉人只是在此平面图上标明依法应以此平面图为准计算经营占用面积。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉法》的解释第二百三十二条，发回重审原告增加诉讼请求，人民法院应该合并审理。上诉人按被上诉人实际经营时间和占用面积计算，被上诉人应缴纳物业费15257元。（时间从2014年7月至2016年10月，共28个月。每月应交物业费0.9元/平方米×605.47平方米=544.9元，共计应交物业服务费544.9元/月×28月=15257元）。四、《物业管理条例》第四十八条规定，物业使用人在物业管理活动中不得违反法律法规和管理规约。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定程序法业主具有约束力。泰豪商城业主大会决定，管理规约物业服务委托合同是依法强制性的，对业主物业使用人具有约束力，无需物业使用人同意。故泰豪商城物业服务委托合同均规定由物业使用人交物业服务费的规定，应当得到支持。被上诉人龙海辉、罗贤梅答辩称：一审法院认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。虽然上诉人一审提交的《委托合同》中约定“店铺由物业使用人交物业服务费”。但是被上诉人一审提交的《店面租赁合同书》中约定“乙方（被上诉人）负责缴纳承租期间的水、电费。”合同对物业费的缴纳未约定。上诉人民宏物业向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业服务费9548元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：第一届泰和县泰豪商城业主委员会成立于2003年，因种种原因未换届，后于2015年7月5日选举产生第二届泰和县泰豪商城业主委员会，任期自2015年7月21日至2018年7月21日。新一届业主委员会成立后于2015年7月22日做出决议，承认原业主委员会签订的合同、协议、所制订的管理规定继续生效。2008年9月1日，泰和县泰豪商城经营管理中心有限公司（泰和县民宏物业服务有限公司）与当时的泰和县泰豪商城业主委员会签订了一份《委托合同》，约定原告提供泰豪商城公共场区垃圾清扫、垃圾清运等服务，同时收取物业服务费，其中餐饮门店按每平方米0.9元的标准计收，店铺由物业使用人交纳物业服务费等内容。原告按约在泰豪商城提供物业服务至今。两被告自2014年7月开始租赁泰豪商城二楼46号、52－62号共计11间店铺用于经营韩凤阁饮食店，店铺面积计294平方米，但装修时被告将公共场所进行封圈，扩大饮食店经营面积。原告发现后予以制止，但被告不予理睬继续封占使用。因生意不景气，被告于2016年2月停业，同年10月份将店铺转租。期间，原告采取将书面催交单送交饮食店工作人员、贴墙告知等方式向被告催收物业费，但被告至今未交纳过物业服务费。原告于2016年10月18日诉至法院请求判决被告交纳物业服务费，江西省泰和县人民法院于2016年12月26日作出（2016）赣0826民初1727号民事判决书，判决两被告支付原告物业管理服务费9548元。被告龙海辉不服该判决，向江西省吉安市中级人民法院提起上诉，江西省吉安市中级人民法院经审理认为龙海辉、罗贤梅与泰和县民宏物业服务有限公司之间并无直接合同法律关系，原审中未查明龙海辉、罗贤梅与泰豪商城业主之间对物业费承担的约定这一基本事实，于2017年5月10日作出（2017）赣08民终375号民事裁定书，裁定撤销（2016）赣0826民初1727号民事判决，发回泰和县人民法院重审。进入重审程序后，为查清被告龙海辉、罗贤梅与商铺业主之间对物业费的约定，本院明确告知原告追加商铺业主作为本案当事人参加诉讼，并依法向其释明相关诉讼风险，但原告认为物业服务费应当由实际使用人承担，拒绝追加商铺业主参加诉讼。一审法院认为：支付物业服务费是基于物业管理合同所产生的义务，按时缴纳物业服务费是物业管理合同中业主方的义务，承租人的义务仅限于房屋租赁合同的约定。泰和县泰豪商城业主委员会成立于2003年，因种种原因未换届，但也一直未予解散，仍然履行其相关职能，且2015年7月5日选举产生的第二届泰和县泰豪商城业主委员会已明确承认原业主委员会签订的合同、协议、所制订的管理规定继续生效，故泰和县泰豪商城业主委员会与原告2008年9月1日所签订的《委托合同》依法有效，被告关于泰豪商城业主委员会是虚构的业主委员会、不具备合同主体资格、《委托合同》系无效合同的意见，依法不予采纳。泰和县泰豪商城业主委员会代表业主对外进行相关民事活动，由此产生的法律后果应由业主承担，《委托合同》由泰和县泰豪商城业主委员会订立，依法对全体泰豪商城业主具有约束力，泰豪商城业主应当依约享受权利，承担义务。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，无权处分合同之外第三方的权利义务。本案《委托合同》中关于“店铺由物业使用人交物业服务费”的约定涉及合同之外的店铺承租人，原告与泰豪商城业主擅自处置店铺承租人的权利义务，在未经店铺承租人认可的情况下，该约定条款属于无效条款，原告不能据此要求店铺承租人即本案被告交纳物业服务费。原告提供了物业服务，理应获得物业服务报酬，但应当依法向合同相对方主张权利，现原告要求被告交纳物业服务费，既未提供被告与泰豪商城商铺业主间对物业服务费交纳事项的约定，也无其自身与被告间的物业服务合同约定，同时拒绝追加商铺业主参加本案的诉讼活动，致使被告与商铺业主之间对物业费承担的约定无法查清。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，原告诉请证据不足，于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告泰和县民宏物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费25元，由原告泰和县民宏物业服务有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人民宏物业向本院提交以下证据：1、泰豪商城业主委员会分别于2013年1月1日、2014年1月1日出具的管理规约一份，证明物业使用人必须遵守管理规约，物业使用人应缴纳店铺的物业管理费。2、泰豪商城业主委员会于2017年10月25日出具的证明一份，证明龙海辉、罗贤梅经营期间占用的面积及占用时间。被上诉人龙海辉、罗贤梅质证后，对证据1的真实性有异议，证据应在一审中提交，不属于新证据。上诉人一直未提供该管理规约给被上诉人看过，且被上诉人的店铺已经转让。对证据2的真实性无异议，被上诉人认可一审认定的面积，虽然被上诉人确实围了公共通道，但是面积没有这么大，证明的内容部分真实。上诉人租赁的房屋面积是294平方米，围起来大约有605平方米。本院认为，证据1中的管理规约是泰豪商城业主委员会所制定，约束的对象为全体业主，是否能约束物业使用人，应查明业主与承租人之间的合同约定，因此，不能作为证明物业费的缴纳主体是物业使用人的唯一证据。被上诉人对证据2中载明的围占面积605平方米无异议，被上诉人在二审过程中亦自认租金缴纳至2016年10月，因此，本院对该证据的证明内容予以采信。本院认为：本案的争议焦点为被上诉人龙海辉、罗贤梅在泰豪商城承租期间应否向上诉人民宏物业缴纳物业服务费。泰和县泰豪商城业主委员会代表业主对外进行相关民事活动，由此产生的法律后果应由业主承担。民宏物业与泰和县泰豪商城业主委员会签订《委托合同》，对全体泰豪商城业主具有约束力，泰豪商城业主应当依约享受权利，承担义务。虽然《委托合同》约定“店铺由物业使用人交物业服务费”，但是根据合同相对性原则，合同约定只能约束合同相对方，为合同之外的第三人设定义务，应取得第三人的认可。因《委托合同》的该约定涉及到合同之外的承租人，在未经承租人认可时，民宏物业与泰豪商城业主为承租人设定义务，不能发生对抗承租人的效力。被上诉人龙海辉、罗贤梅在一审中提交了三份租赁合同，合同中未约定物业管理费的承担问题。虽然上诉人民宏物业上诉主张该合同系伪造，但是，首先，上诉人民宏物业未在一审过程中申请对该三份合同进行鉴定，且经一审法院释明后，仍然拒绝追加业主参加诉讼，导致一审法院无法查明被上诉人龙海辉、罗贤梅与商铺业主之间对物业费承担的事实；其次，上诉人民宏物业在二审过程中提出“对被上诉人提交的三分租赁合同伪证查处”系新的诉请，不属于本院二审的审理范围，本院对上诉人民宏物业的该诉请不予审理。原审法院以上诉人民宏物业未提供充分证据证明应由被上诉人龙海辉、罗贤梅缴纳物业服务费、拒绝追加商铺业主参加本案的诉讼致使被上诉人龙海辉、罗贤梅与商铺业主之间对物业费承担的约定无法查清为由，驳回上诉人民宏物业的诉讼请求，处理并无不当。因此，上诉人民宏物业的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费181元，由上诉人民宏物业负担。本判决为终审判决。审判长 胡 婧审判员 肖永兰审判员 李国红二〇一七年十二月二十二日书记员 王 拯