湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1003民初906号
原告：蒋志强，男，1987年12月2日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。
委托诉讼代理人：何明军，湖南银光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何敏洁，湖南银光律师事务所律师。
被告：郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司，住所地：湖南省郴州市苏仙区苏仙北路7号。
法定代表人：李雄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙安慧，湖南楚瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李珍玲，湖南楚瑞律师事务所律师。
原告蒋志强与被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司（以下简称苏仙城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告蒋志强的委托诉讼代理人何明军及被告苏仙城建公司的委托诉讼代理人李珍玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定交房标准的交房义务；2.判令被告逾期交房而向原告支付违约金20394.12元（暂计至2017年5月8日，以后违约金计算至实际交房屋之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2014年8月16日与被告签订了《郴州市商品房买卖合同》。合同第三条约定了买卖房屋的标的、面积。第四条约定房屋单价及金额。合同第五条约定房款支付方式。第九条约定，被告应于2015年11月1日之前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格并符合附件三所约定的房屋交付给原告使用。合同第十条约定，被告预期交房的违约责任。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款368125元。截止起诉日，被告未履行合同第九条约定的商品房经验收合格义务，原告所购房屋未达到附件三所要求的住宅装饰、设备标准。经原告多次催促，被告于2017年5月8日才将房屋钥匙交给原告。被告延迟交房不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，请求根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及双方签订合同的第九条、第十条之约定，判令被告立即履行合同约定的交房义务，并承担支付延迟交房违约金的责任。
被告苏仙城建公司承认未按期交房的事实。但辩称：1、涉案御溪湖畔是主要为单位团购房。被告未能按期交房是受团购资金未及时到位、政府部门验收程序复杂等因素影响造成的，被告对此没有过错。原告主张的违约金过高，请求法院予以适当减少；2、根据相关法律法规规定，建筑工程经竣工验收合格，即可交付使用。涉案工程已经竣工验收合格，并已交付使用，不存在继续履行交房；3、原告收房时已与被告就逾期交房进行了协商处理，被告通过免收物业费的方式对原告进行了赔偿。原告就逾期交房违约又起诉，属滥用诉权，请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对双方无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告举证的证据5系消防验收情况的回复，拟证明涉案房屋未达到收房条件。被告对该证据的真实性有异议，认为消防未通过验收是事实，但已提交申请。本院认为，该证据作为单位出具的证明材料，没有单位负责人和制作证明材料的经办人签字或盖章，不符合证据形式，不予采信。2、被告举证的证据4系“关于免收物业管理费的联系函”及“证明”，拟证明原、被告双方就逾期交房已达成协议，被告免收了原告12个月物业管理费。原告对该证据的真实性、关联性均有异议，认为没有原告的签名。本院认为，“关于免收物业管理费的联系函”作为单位出具的证明材料，有经办人签字，符合证据形式，结合本案情况，认定该证据具有真实性，能够证明本案案件情况，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年8月16日，原告蒋志强（买受人）与被告苏仙城建公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告当日交纳剩余房款183125元，交清了全部购房款368125元。该合同约定主要内容为：买受人购买的商品房为御溪湖畔项目中的第5栋19层1904号房，房屋总价款368125元；买受人一次性付款，应于本合同签订之日向出卖人交付房款368125元；交付期限及条件：出卖人应当在2015年11月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人逾期付款除按合同第六条处理外，出卖人有权延迟交房；（3）因政府及主管部门原因导致本项目暂停建设或变更规划设计的；（4）因市政配套设施建设不到位导致出卖人无法按期交房的；房屋交接及违约处理方式：由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期未超过90天，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，该合同还就买受双方的其他权利、义务进行了详尽的约定。2017年5月8日，蒋志强与郴州市苏仙区城建御溪物业服务有限责任公司签订了《御溪湖畔房屋验房表》，载明：该房屋已接通水电，验收合格。本人同意接管该房屋。涉案房屋经装修后已入住。同日，被告向郴州市苏仙区城建御溪物业服务有限责任公司开具《关于免收物业管理费的联系函》，载明：因多方面原因造成延迟交房，经开发商同意免收该业主共计12个月的物业管理费。2017年1月13日，涉案房屋的施工单位、设计单位、监理单位、建设单位共同对涉案房屋进行工程质量竣工验收，出具了《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》，作出综合验收结论“合格”。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案争议焦点：1、被告是否依约履行交付房屋的合同义务；2、被告逾期交房是否应承担相应的违约责任。
关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，涉案房屋由该建设工程的施工单位、设计单位、监理单位、建设单位共同作出了竣工验收合格结论。被告交付的涉案房屋已符合交付条件，且原告对涉案房屋的现状进行了验收，已同意收房并装修。故，本院认为被告已完成交付房屋的合同义务，对原告要求被告继续履行合同约定交房标准的交房义务的诉讼请求不予支持。
第二个争议焦点。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告依约交纳了全部购房款，被告未依合同约定按期交房，应承担逾期交房违约责任。但被告提出原告主张的违约金约定过高，且双方已就逾期交房达成协议，被告已以减免物业管理费的方式进行赔偿，请求驳回原告诉讼请求。本院结合本案事实，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为约定“按逾期日向支付已交付房价款万分之一的违约金”的计算标准未超过同期银行计收逾期贷款利息标准，不能认定该违约金过分高于原告造成的损失；但被告已以减免物业管理费的方式向原告进行补偿，应适当减轻被告的违约责任。本案约定于2015年11月1日前交房，减免物业管理费12个月，酌定减轻6个月逾期违约责任。违约金计付从2016年5月2日起计算到2017年5月8日止，为13657.43元（368125元×0.1‰×371天）。原告诉请超出违约部分，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第二百七十九条第二款，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司在本判决生效后十日内支付原告蒋志强逾期交房违约金13657.43元（从2016年5月2日起计算至2017年5月8日）；
二、驳回原告蒋志强的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费309.85元，由被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司负担216.43元，由原告蒋志强负担93.42元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。
审 判 长 刘卫华
人民陪审员 龙艳兰
人民陪审员 胡贵成
二〇一七年十月二十日
法官 助理 王宇娟
书 记 员 喻 姣