河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫16民终261号
上诉人（原审被告）：河南中奥广场置业有限公司。住所地：河南省周口市文明路南段。机构代码：79193284-X。
法定代表人：邓轩哲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孟宪红、惠满足，河南颖滨律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）：孙桂华，女，汉族，1973年6月18日生，住河南省周口市川汇区。
委托诉讼代理人：郭力、赵乾，河南郭力律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解。
上诉人河南中奥广场置业有限公司（以下简称中奥置业公司）因与被上诉人孙桂华商品房买卖合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2016）豫1602民初3291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中奥置业公司的委托诉讼代理人惠满足，被上诉人孙桂华的委托诉讼代理人郭力、赵乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中奥置业公司上诉请求：1、依法撤销川汇区人民法院（2016）豫1602民初3291号民事判决，改判中奥置业公司不负返还义务；2、一、二审诉讼费由孙桂华承担。事实和理由：1、中奥置业公司与孙桂华签订商品房买卖合同的行为导致的是担保关系。孙桂华将钱款出借给金港投资有限公司，中奥置业公司为金港投资有限公司提供担保，因房屋无法办理抵押登记手续，故而采取以房屋买卖的形式作为担保。本案的实际情况是由借贷关系引发的以房屋买卖合同作为担保，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，应当认定本案中双方签订商品房买卖合同是对孙桂华与金港投资有限公司借贷合同的担保。因此本案应当依据担保合同关系进行处理。2、关于担保合同是否有效，中奥置业公司责任承担的问题。既然认定是担保关系，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定，借款人金港投资有限公司不履行金钱给付义务的才能拍卖买卖合同中担保人中奥置业公司的标的物，以偿还金钱债务。即使因为房屋未建设或未取得商品房预售许可证而导致担保合同（商品房买卖合同）无效，但是在签订商品房买卖合同时，孙桂华明知房屋现状，也没有要求出示商品房预售许可证。根据法律规定，孙桂华作为债权人存在过错，中奥置业公司作为担保人也存在过错，因此中奥置业公司承担的责任时是债务人金港投资有限公司不能清偿部分的二分之一。综上，一审判决没有事实和法律依据。
孙桂华辩称，1、中奥置业公司辩称本案属于担保性质的合同及担保效力的观点明显错误。2014年12月29日，孙桂华、中奥置业公司及案外人金港投资有限公司三方达成了债务转移协议，孙桂华同意金港投资有限公司将其应承担的债务转移给中奥置业公司，中奥置业公司也予以认可。后由于中奥置业公司无款偿还孙桂华债务，经双方协商，孙桂华同意用该笔债权购买中奥置业公司开发的诗意江南小区26号楼房屋7套，房屋总价款4025831元，为此，孙桂华与中奥置业公司签订了七份商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，双方已形成商品房买卖合同法律关系。根据最高人民法院公布的72号指导案例的指导意见，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并对账清算的，不属于《中华人民共和国》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。因此，本案应为商品房买卖合同关系而不是担保关系。2、中奥置业公司至今没有进行开发房屋，违背诚实信用原则及相关法律规定，依法应予赔偿。从双方所签商品房买卖合同可以看出，中奥置业公司没有把所售房屋没有商品房预售许可证的事实明示孙桂华，且孙桂华起诉之日中奥置业公司仍未办理商品房预售许可证也未开发所售房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项，孙桂华可以请求中奥置业公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。考虑到中奥置业公司的实际情况，孙桂华只诉请了还本付息。
孙桂华向一审法院起诉请求：1、依法确认孙桂华与中奥置业公司签订的商品房买卖合同无效，中奥置业公司返还孙桂华购房款4025831元及利息（利息从2015年1月1日起至还款完毕之日止，利率按照同期银行贷款利率计算）；2、诉讼费由中奥置业公司承担。
一审法院认定事实：孙桂华于2014年在金港投资有限公司投资4025831元，由于金港投资有限公司无力偿还孙桂华的借款本金及利息，孙桂华、金港投资有限公司和中奥置业公司三方经协商，于2014年12月29日达成了债权债务的转让协议，孙桂华同意金港投资有限公司将上述债务转让给中奥置业公司，孙桂华用全部债权购买中奥置业公司预售的诗意江南小区26号楼房屋7套，房屋总价款4025831元，为此，孙桂华与中奥置业公司签订了七份商品房买卖合同，中奥置业公司为孙桂华出具了七份收据，七份收据中收款事由一栏标注的分别是七份商品房买卖合同对应的房屋编号。诉讼中，法院组织双方当事人到现场进行了实地勘察。本案涉诉的26号楼至今未开工建设。
一审法院认为，孙桂华、中奥置业公司及案外人金港投资有限公司经过协商，三方达成了债务转移协议是孙桂华、中奥置业公司双方均认可事实，所以自协议成立之日起，中奥置业公司便负有向孙桂华偿还该笔债务的义务。后由于中奥置业公司无款偿还孙桂华债务，经双方协商，孙桂华同意用该笔债权购买中奥置业公司开发的房屋，遂与中奥置业公司签订了商品房买卖合同。孙桂华虽没有以现金形式支付购房款，但却用其享有的债权付了房款，对此中奥置业公司同意且向孙桂华出具了收到购房款的收据，双方商品房买卖合同签订后，中奥置业公司不再负有向孙桂华偿还债务的义务，而是负有按合同约定交付房屋的义务，所以孙桂华、中奥置业公司之间形成了新的商品房买卖合同关系。由于中奥置业公司没有办理商品房预售许可证且所售房屋至今未开发，孙桂华要求确认双方签订的商品房买卖合同无效，并要求中奥置业公司返还购房款及利息请求，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、孙桂华和中奥置业公司于2014年12月29日签订的商品房买卖合同无效；二、中奥置业公司于判决生效后十日内偿还孙桂华借款4025831元及利息（自2015年1月1日起计息，利息计算至全部还款之日止，利息按同期银行利率计算）。案件受理费39007元,由中奥置业公司承担。
二审期间，当事人没有提交证据。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，对孙桂华、中奥置业公司及案外人金港投资有限公司三方达成债务转移协议的事实，孙桂华、中奥置业公司在一审中均予以认可，中奥置业公司即负有向孙桂华偿还该笔债务的义务。在中奥置业公司未偿还孙桂华债务的情况下，经双方协商，孙桂华与中奥置业公司签订商品房买卖合同，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定，孙桂华将债权转为已付购房款，中奥置业公司为孙桂华出具了购房款收据。本案中，双方当事人签订商品房买卖合同并非是为孙桂华与案外人金港投资有限公司之间债权债务的履行提供担保，而是经双方协商一致终止债务转移合同关系，建立了商品房买卖合同关系。因此，中奥置业公司上诉称的本案应是担保合同关系的上诉理由不能成立，本院不予采纳。但是因中奥置业公司在孙桂华起诉前亦没有取得商品房预售许可证明，且至今未开发本案所涉房屋，违反了诚实信用原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，孙桂华、中奥置业公司签订的商品房买卖合同应是无效合同。因此孙桂华要求中奥置业公司返还其购房款及利息的诉请，一审法院予以支持并无不当。但一审法院在判决主文第二项中却判决中奥置业公司偿还孙桂华借款4025831元及利息，实属不当，应予以纠正。
综上所述，上诉人中奥置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果有不当之处，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持川汇区人民法院（2016）豫1602民初3291号民事判决第一项及案件受理费负担部分；
二、变更川汇区人民法院（2016）豫1602民初3291号民事判决第二项为，河南中奥广场置业有限公司于本判决生效后十日内返还孙桂华购房款4025831元及利息（自2015年1月1日起计息，利息计算至全部还款之日止，利息按同期银行贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审案件受理费29007元，由上诉人河南中奥广场置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋诗永
代理审判员 吕文静
代理审判员 徐鲜鲜
二〇一七年一月二十四日
书 记 员 赵 亮