辽宁省丹东市振安区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0604民初1108号原告（执行案外人）：孙刚，男，1977年5月31日出生，汉族，无职业，户籍所在地辽宁省宽甸满族自治县，现住辽宁省宽甸满族自治县。被告（申请执行人）：丹东市振安区安诚小额贷款有限责任公司，住所地丹东市振安区珍珠街23-3号。法定代表人：冀艳芹，该公司董事长。委托诉讼代理人：王晓峰，辽宁圣权律师事务所律师。第三人（被执行人）：宽甸满族自治县南潮摩托车销售有限公司，住所地辽宁省宽甸满族自治县宽甸镇南门东街。法定代表人：徐山春，该公司经理。原告孙刚诉被告丹东市振安区安诚小额贷款有限责任公司、第三人宽甸满族自治县南潮摩托车销售有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告孙刚、被告丹东市振安区安诚小额贷款有限责任公司委托诉讼代理人王晓峰到庭参加了诉讼。第三人宽甸满族自治县南潮摩托车销售有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令停止责令原告迁出坐落于宽甸满族自治县东桥头小区四处承租房屋的强制执行；2、依法确认原告与第三人的《房屋租赁协议》、《补充协议》合法有效且继续履行，原告仍然享有涉案房屋的承租权。事实与理由，2011年3月1日，原告与第三人签订《房屋租赁协议》，租期为2011年3月1日至2021年3月1日，年租金4万元。后因第三人开鞋城急需用钱，2013年8月5日原告与第三人又签订《补充协议》，约定租金每年降1万元，一次性交5年租金15万元；外加第三人欠原告3万元砖款抵顶一年租金，至2019年3月1日前房租交完。自2011年3月至今，原告一直承租并实际占有使用西侧一处105平方米的房屋以及南侧一处298平方米的房屋（房屋所有权证登记为库房298.9平方米）。被告申请执行依据的是（2014）振安民三初字第00424号民事调解书，第三人向被告借款是2011年10月12日，涉案房屋办理抵押他项权证是2011年10月17日，而原告租房在2011年3月1日。2016年12月23日，贵院做出（2015）振安执字第00016号公告，责令第三人、原告等于2017年1月3日前迁出涉案房屋。原告提出执行异议，贵院于2017年8月25日作出（2017）辽0604执异18号执行裁定，驳回原告的异议。原告认为，原告与第三人的租赁关系发生在第三人向被告借款及抵押之前，依据《物权法》第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”的规定，原告的承租权优于被告的抵押权。因此，原告依法有权继续承租使用涉案房屋。被告辩称，原告诉�没有事实和法律依据，原告与第三人签订的租赁合同是虚假的，目的就是为了对抗被告的他项权。原告在以往的诉讼和执行异议中并没有提出其租赁的相关证据，因此请求驳回原告的诉讼请求。1、2011年10月12日被告与第三人签订了借款合同及抵押合同，并办理了他项权利登记，抵押范围包括第三人全部房屋及土地使用权。2014年6月30日被告又与第三人续签借款合同及抵押合同，并办理他项权登记，抵押范围同第一次一致。因此，被告是第三人的合法债权人及抵押权人，被告享有抵押权。2、原告与第三人签订的租赁合同是伪造的，原告没有提供证据显示其实际租赁的事实。2011年10月，被告在第一次发放贷款时进行了现场查验，评估机构也对第三人的房屋和土地使用权进行了评估，均没有发现第三人将土地和房产对外出租的情况，也没有发现原告在场地进行生产的情况�原告提供的租赁合同没有加盖第三人的公章，没有标注租赁物的详细地址及房屋产权证号和土地使用权证号，没有租赁用途，没有提供已经交纳租金的证据及资金的来源证明，租赁期长达十年，根据生活常识及行业惯例，可以认定租赁合同是虚假的。3、原告没有提供证据证明其在场地进行生产经营的情况，原告没有提供生产企业的营业执照及交税记录、工人工资证明、社保缴纳记录等，根据证据规则，原告应承担举证不能的后果。综上，原告与第三人的租赁合同是虚假的，其不能对抗被告的抵押权，也不能阻碍人民法院的强制执行。第三人述称，2011年3月1日，第三人与原告签订了一份协议，第三人将西侧一处房屋（105平方米）、南侧一处房屋（175平方米）以及三分之二场地出租给原告，年租金4万元，上打租，每年3月1日交纳。2012年、2013年前后第三人又在原告租用的场地西南侧建了一处298平方米的房屋，后又一并租给原告。2013年8月，第三人因急需用钱，故与原告协商，一次性交纳五年租金，年租金由原来4万元降至3万元，同时第三人欠原告3万元砖款顶一年房租，租金交至2019年3月1日。原告同意后，双方签订了补充协议，原告一次性交给第三人15万元。当时第三人未告知原告出租房屋已经抵押。2011年、2012年原告交给第三人租金时，第三人给原告出具了收据，2013年至2019年的租金未出具收据，以补充协议为准。原告租用第三人的房屋后，吃住均在承租的房屋，房屋原来没有自来水，只是院内有一口井，但不能饮用，故原告自己找自来水公司安装了自来水，水费按人头收取。原告为支持其主张提供以下证据材料：租房及场地协议、补充协议。证明原告与第三人存在租赁关系。被告质证意见：对该组证据的真实性、证明的问题均有异议。该组证据是原告与第三人恶意串通，在被告进行他项权登记之后签订的虚假协议，其目的就是为了对抗被告的抵押权。2、收据2张及辽宁省电力有限公司丹东供电公司交费收据3张。证明原告开始没有安装电表，电费是交给第三人，后期原告自己安装了电表，就将电费直接交给供电公司。被告质证意见：对收据的真实性无法核对，收据的收款方是南潮鞋城，并不是本案第三人，且收据上也没有注明是收什么地点、什么时间的电费，所以不能证明原告在本案争议场地进行经营的事实。供电公司3张收据上没有交费人名称，只显示交费地址是第三人，不能证明原告在争议场地进行经营并交纳了相关电费。3、自来水收费凭据3张。证明原告在2013年、2014年就在涉案租赁房屋，并交纳了涉案房屋的水费。被告质证意见：2013年11月1日收据只是注明原告交纳水费，但没有注明是交纳什么地方的水费。2014年7月20日水费收据也没有注明是第三人场地所交纳的水费。2014年6月4日水费交纳名称是南潮阻燃厂，不能证明原告在涉案场地经营的事实。4、（2017）辽0604执异18号执行裁定书。证明在被告与第三人案件执行阶段，原告才知道抵押的事实，为此原告提出执行异议，法院裁定驳回原告的异议，原告对该裁定不服，提起诉讼。被告质证意见：没有异�。被告为支持其主张提供以下证据材料：1、2011年被告与第三人签订的借款合同、抵押合同、房屋抵押清单及2014年7月4日被告与第三人续签的借款合同、抵押合同、他项权证书。证明被告的抵押权成立在2011年10月17日。原告质证意见：对该组证据不清楚，徐山春从来没有告诉原告把厂房、场地抵押的事实。2、两份情况说明。证明案外人蒋霞和李军华与第三人之间存在民间借贷关系，当时这两个案件已经进入执行程序，宽甸法院对第三人的公司、厂房进行了查封，蒋霞和李军华在申请法院执行时也曾经到厂房去过，发现第三人将房屋对外出租的广告，该广告的时间是在2014年10月份之后，说明在2014年10月份之前第三人的厂房和�屋是没有对外出租的。当时蒋霞和李军华将第三人要将厂房对外出租的事情告诉了执行法官赵建生。原告质证意见：原告不认识蒋霞和李军华，这两份情况说明是假的。原告每天晚上都是11点以后才熄灯，怎么会在2014年10月份以后挂着条幅出租。根据当事人的举证及质证意见，本院对上述证据认证意见如下：原告提供的证据1，租房及场地协议、补充协议，因原告与第三人对于租赁物表述不一致，原告称其租赁的房屋是西侧一处105平方米、南侧一处298平方米的后建房屋，第三人称刚开始租赁的房屋是西侧一处105平方米房屋、南侧一处175平方米房屋，2012、2013年前后在西南侧又建了一处298平方米的房屋，又一并租给原告。而298平方米的房屋是在2012年、2013年前后�的，说明双方在签订租房及场地协议时，该租赁物是不存在的，故对该租房及场地协议的真实性不予确认。关于补充协议，通过水、电费收据只能证明2013年11月前后，原告租赁涉案房屋及场地，故对该协议的真实性亦不予确认。原告提供的证据2，收据2张及辽宁省电力有限公司丹东供电公司交费收据3张，证据3，自来水收费凭据，虽然被告均提出异议，但未提供证据推翻上述证据，故对其提出的异议不予采信，对上述证据予以确认。原告提供的证据4，（2017）辽0604执异18号执行裁定书，被告对其真实性没有异议，予以确认。被告提供的证据1，借款合同、抵押合同、房屋抵押清单、他项权证书，来源合法，内容客观真实，与本院生效文书相互印证，形成证据链条，予以确认。被告提供的证据2，两份情况说明，因证人未到庭接受当事人的质证，不符合证据规则的规定对其证据效力不予确认。本院经审理认定事实如下：2011年10月12日，被告与第三人签订了两份借款合同和一份抵押合同，第三人向被告借款100万元，期限两年，借款利率为月息2分，第三人用其所有的位于宽甸满族自治县宽甸镇东桥头小区三处厂房（面积分别为105平方米、175平方米、180平方米）以及宽甸镇城东街道3090.11平方米土地作抵押担保。抵押合同约定在合同有效期内未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出转让、出租、出售、再抵押或者其他任何方式的处分。经抵押权人书面同意转让、出租、出售抵押物所得价款应优先用于偿还主合同项下债务等。上述抵押物在被告与第三人签订的抵押清单中均注明无抵押、出租情况，且在签订合同时，被告到现场信贷审核时，未发现第三人的房产有对外出租的情形。2011年10月17日，上述三处房产办理了抵押登记，被告取得了他项权证。借款到期后，第三人未按约还款，2014年6月30日，被告与第三人又续签借款合同及抵押合同。同年7月4日，上述三处房产又重新办理了抵押登记。2014年11月，因第三人未按约支付利息，被告向本院提起诉讼。诉讼期间，经本院组织调解，双方达成协议：一、解除被告与第三人于2014年6月30日签订的借款合同；二、第三人于2014年12月15日前偿还被告借款本金100万元及利息（自2014年5月14日起至实际还款之日止，以借款本金100万元为基数，按月息2分计算）；三、被告对第三人所有的坐落于宽甸满族自治县东桥头小区总面积为460平方米的房屋（即上述三处抵押房屋）享有优先受偿权。本院于2014年11月12日作出（2014）振安民三初字第00424号民事调解书。2014年12月17日，被告向本院申请强制执行。本院在执行过程中拍卖了第三人名下坐落于宽甸满族自治县东桥头小区四处房屋（包括上述三处460平方米的抵押房屋）及厂房，竞买人白凤贤以最高价竞得。2016年12月23日，本院作出（2015）振安执字第00016号公告，责令第三人、原告、案外人李刚等人于2017年1月3日前迁出上述抵押的房屋。原告以“在房屋抵押前第三人已将此厂房出租给原告”为由向本院提出执行异议，要求撤销（2015）振安执字第00016号公告。本院经执行听证后，于2017年8月25日作出（2017）辽0604执异18号执行裁定，驳回原告的异议。原告不服裁定，提起案外人执行异议之诉。另查，原告（乙方）与第三人法定代表人徐山春（甲方）签订了一份《租房及场地协议》，主要内容是：甲方将位于东桥头小区厂房及场地（位置是板厂台下西侧房一处、南侧房一处、整体院内场地三分之二）租给乙方使用，租赁期限自2011年3月1日至2021年3月1日，租金每年4万元，每年一交。该协议没有记载签订时间。2013年8月5日，第三人法定代表人徐山春给原告出具了一份《租厂房及场地补充协议》，内容是：甲方因开鞋城需要资金，与乙方（原告）协商每年降1万元租金，一次性交五年租金，即每年按照3万元收取，一次性交甲方15万元，外加甲方欠乙方砖款抵顶一年房租；另外乙方已交2013年房租，至2019年3月1日前房租交完。原告提供的最早的电费收据分别是南潮鞋城在2014年1月7日和1月26日收取原告的两张收据以及丹东供电公司在2014年4月29日和5月27日出具的交费收据。最早水费收据是宽甸宽甸满族自治县城市供水服务监察队在2013年11月1日出具的，另外，2014年6月4日该监察队出具的收据上注�新上户2人，2014年7月上户。本院认为，本案争议焦点是原告与第三人签订的《租房及场地协议》是否在房屋抵押之前，原告能否主张拍卖不破租赁。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告提交的证据无法证明2011年3月租赁关系的客观存在，亦无法证明租赁协议真实履行。首先，原告与第三人签订的《租房及场地协议》，没有签订时间、未加盖第三人单位公章，同时双方对租赁房屋的表述不一致。原告称其租赁的是西侧一处105平方米房屋、南侧一处298.9平方米的库房，第三人称2011年3月租赁的房屋是西侧一处105平方米房屋及南侧一处175平方米房屋，2012、2013年前后第三人�西南侧又建了一处298.9平方米的库房，后又一并租给原告。也就是原告与第三人在2011年3月签订《租房及场地协议》时，承租的298.9平方米库房尚未建成。结合原告未能提供2011年、2012年交纳租金的相关凭据、水电费收据等，说明2011年3月原告与第三人根本没有建立租赁关系。另外，2011年10月12日，被告与第三人在签订抵押合同时，第三人未提及抵押物已出租的事实，在抵押清单中也注明无抵押、出租情况，且被告在信贷审核时也未发现抵押物已出租的情形。因此，对原告与第三人签订的《租房及场地协议》的真实性，本院不予确认。其次，关于原告与第三人于2013年8月5日签订的《租厂房及场地补充协议》，原告称其当时一次性交给第三人11万元租金，第三人称原告当时一次性支付15万元租金，双方关于租金的陈述不一致；原告为了每年少交一万元租金，一次性提前交�五年租金15万元，其中11万元都是向亲戚朋友借的，第三人也未出具收到15万元租金的收据，明显违反正常的交易逻辑，也不符合常理。原告向本院提供的最早水、电费收据分别是2013年11月1日、2014年1月，时间相差无几，2014年6月4日水费收据上注明：“新上户2人，2014年7月上户。”若2011年原告就租赁涉案房屋，自来水公司不可能在2014年6月才注明新上户2人。结合第三人“原告租用第三人的房屋后，吃住均在承租的房屋，房屋原来没有自来水，只是院内有一口井，但不能饮用，故原告自己找自来水公司安装了自来水，水费按人头收取。”这一陈述以及原告提供的水、电费收据的时间来看，说明2013年8月5日，原告与第三人亦未建立客观、真实、有效的租赁关系，只能推断在2013年11月左右原告租赁第三人房屋及场地，双�建立了租赁关系。因此对原告与第三人签订的《租厂房及场地补充协议》的真实性，本院亦不予确认。即使2013年11月原告与第三人建立了租赁关系，因房屋及土地已经抵押，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。综上，原告主张在案涉房屋抵押前就存在真实有效的房屋租赁合同关系，没有事实依据，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。本院依据生效裁判文书作出的评估、拍卖裁定及限期腾迁公告等执行行为并无不当。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十二条第二款规定，判决如下：驳回原告孙刚的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孙刚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  黄 静人民陪审员  聂心怡人民陪审员  毕克玉二〇一七年十二月二十一日书 记 员  侯国丽