山西省运城市盐湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0802民初1556号
原告：运城市金恒房地产开发有限公司。
委托诉讼代理人：郭海娟，女，系该公司员工。
被告：袁改玲，女。
原告运城市金恒房地产开发有限公司与被告袁改玲商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告运城市金恒房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭海娟到庭参加诉讼，被告袁改玲经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告运城市金恒房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的商品房买卖合同关系；2、判令被告袁改玲配合原告运城市金恒房地产开发有限公司办理房管理局撤销备案手续；3、判令被告袁改玲按房屋总价款的10%向原告运城市金恒房地产开发有限公司承担违约金，即97×8元；4、判令被告袁改玲支付原告运城市金恒房地产开发有限公司受让金碧物业有限公司运城分公司的债权本金311×元及9×2元（截止到2015年11月27日）违约金，共计4×12元；5、本案的诉讼费由被告袁改玲承担。审理中，原告运城市金恒房地产开发有限公司撤回第4项诉讼请求。事实和理由：2012年10月26日，被告袁改玲认购了原告运城市金恒房地产开发有限公司开发的位于运城市棉北街以南学苑路以西槐东路以东的×5幢×号房屋，该房屋总价97×8元，建筑面积205.23平方米，并于2012年10月27日支付首付款39×8元（其中含向金碧物业有限公司运城分公司借款311×元），余款58×0元以银行按揭贷款方式支付。双方于2012年10月29日签订正式的《商品房买卖合同》并办理了房管局备案手续。2012年11月5日，原告运城市金恒房地产开发有限公司、被告袁改玲以及上海浦东发展银行运城分行签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告袁改玲从上海浦东发展银行运城分行借款58×0元，原告运城市金恒房地产开发有限公司为被告袁改玲的借款承担阶段性连带保证责任，保证责任至正式抵押登记手续已办理完毕，且上海浦东发展银行运城分行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项证书前。在上海浦东发展银行运城分行发放贷款后，被告袁改玲自2015年3月起连续多期未依合同约定偿还银行贷款，该行于2015年10月28日向原告运城市金恒房地产开发有限公司下发《保证责任履行通知书》，正式要求原告运城市金恒房地产开发有限公司承担担保责任，截至2015年10月28日原告运城市金恒房地产开发有限公司已向银行支付被告袁改玲未还的贷款本金、利息、罚息、复利等合计人民币50×2元（其中按揭本金48×4元，利息、罚息、复利等187×8元）。该部分费用应由被告袁改玲自行承担，应从其解除《商品房买卖合同》后应退的房款中直接扣除。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第四款：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定的期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：（1）有权解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。原告运城市金恒房地产开发有限公司承担保证责任后，已于2015年12月3日向被告袁改玲送达了《解除合同通知函》，双方商品房买卖合同正式解除，同时根据合同约定，被告袁改玲有义务配合原告运城市金恒房地产开发有限公司办理房管局撤销备案手续。虽然被告袁改玲已严重违约，根据合同约定，被告袁改玲所交的款项不予退还，但为维护双方合法权益，原告运城市金恒房地产开发有限公司自愿降低违约金比例为房屋总价款的10%，即97×8元。
原告运城市金恒房地产开发有限公司为支持自己的主张提供了以下证据：
1、商品房买卖合同一份，拟证明2012年10月29日双方签订《商品房买卖合同》，约定被告袁改玲从原告运城市金恒房地产开发有限公司处购位于运城市棉北街以南学苑路以西槐东路以东的×5幢×号房屋，房屋总价格97×8元，建筑面积205.23平方米，并于2012年10月27日支付首付款39×8元，余款58×0元以银行按揭贷款方式支付，该合同已经在房管局备案，在该合同中附件四第三条第四款第一项规定，因被告袁改玲未按期偿还银行贷款导致原告运城市金恒房地产开发有限公司承担保证责任，原告运城市金恒房地产开发有限公司有权解除本商品房买卖合同，收回该商品房，被告袁改玲所交的全部款项不予退还，同时被告袁改玲必须在原告运城市金恒房地产开发有限公司履行保证责任后30天内协同原告到房管局办理有关解除合同的手续；
2、个人购房担保借款合同一份，拟证明被告袁改玲向上海浦东发展银行运城分行借款58×0元，原告运城市金恒房地产开发有限公司为被告袁改玲的借款承担阶段性连带保证责任，保证责任至收到他项权证正本之日解除，被告袁改玲没有依照本借款合同规定履行债务的，在上述约定的保证期间内，银行可以要求保证人承担保证责任，被告袁改玲已经向浦发银行归还了本金96×6元；
3、保证责任履行通知书一份及个人贷款逾期（特殊）还款通知书4份、上海浦东发展银行（运城分行）个人贷款还款通知单（代回单）一份、特种转账贷方传票6份及结清证明一份，拟证明因为被告袁改玲逾期偿还银行贷款，导致原告运城市金恒房地产开发有限公司承担了阶段性担保责任，从2015年3月27日至2015年10月28日共计还款本息50×2元（本金48×4元，利息187×8元）；
4、解除合同通知函一份及EMS快递单及跟踪记录各一份，拟证明原告运城市金恒房地产开发有限公司根据商品房买卖合同附件四约定依法要求解除商品房买卖合同，收回该商品房，并要求被告袁改玲承担相应违约责任，被告袁改玲予以签收解除合同通知函并且未提出异议。
被告袁改玲未到庭、未提交答辩状，亦未在举证期限内提交证据。
原告运城市金恒房地产开发有限公司提供的证据，本院经审查后认为，原告运城市金恒房地产开发有限公司提供的4组证据能够证实被告袁改玲向原告运城市金恒房地产开发有限公司购买房屋及原告运城市金恒房地产开发有限公司代被告袁改玲归还银行贷款本息的事实，故本院对该4组证据的真实性予以确认。
经审理查明：2012年10月29日，原告运城市金恒房地产开发有限公司与被告袁改玲签订了一份合同编号为YC×2的《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为×的5幢×室，合同约定建筑面积为168.87平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积36.36平方米，该商品房单价为人民币每平方米4739.21元，总金额人民币97×8元。付款方式为银行按揭，首付款共计人民币39×8元整于2012年10月27日前付清，余款共计人民币58×0元办理银行按揭，并在2012年11月2日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”。2012年12月10日，上海浦东发展银行股份有限公司运城分行作为贷款人与被告袁改玲签订《个人购房担保借款合同》，原告运城市金恒房地产开发有限公司作为保证人签字，合同约定：“本合同项下的贷款金额为人民币58×0元，用途限于购买运城市棉北街以南学苑路以西槐东路以东的×5幢×号的房产；贷款期限为壹拾年，预计自2012年12月10日起至2022年12月10日止；贷款利率为浮动利率，本合同项下的贷款利率在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上上浮0%，签订本合同时的中国人民银行同档期基准利率为6.55%；还款方式采用等额本金还款法；保证所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的金额为人民币伍拾捌万元整的贷款本金，本合同项下的保证人的担保范围为借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用，保证人根据本合同对借款人所欠债务在担保范围内承担连带保证责任。保证人在本合同项下的保证期间为自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止；下列任一事件，均构成借款人在本合同项下的违约：……借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用；当本合同第十一条所列违约事件之一项或数项出现时，贷款人可酌情采取下列一种或数种措施进行处理：宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，依法追索保证人连带责任。”
同时查明：2012年10月26日，被告袁改玲依约向原告运城市金恒房地产开发有限公司支付了位于运城市棉北街以南学苑路以西槐东路以东的×5幢×号房屋的首付款39×8元（其中含向案外人金碧物业有限公司运城分公司借款311×元），余款58×0元被告袁改玲以银行按揭贷款方式向上海浦东发展银行股份有限公司运城分行借款。被告袁改玲已向上海浦东发展银行股份有限公司运城分行归还了本金96×6元，自2015年3月起未依合同约定偿还银行贷款。
另查明：2015年10月28日，原告运城市金恒房地产开发有限公司收到上海浦东发展银行股份有限公司运城分行的《保证责任履行通知书》，要求原告运城市金恒房地产开发有限公司履行保证责任，归还借款本息452821.18元。原告运城市金恒房地产开发有限公司于2015年3月27日、4月30日、5月29日、6月30日、10月27日、10月28日分六次共向上海浦东发展银行股份有限公司运城分行代付本息452821.18元（贷款本金451×2元，利息1388.16元）。2015年10月28日，上海浦东发展银行股份有限公司运城分行向原告运城市金恒房地产开发有限公司出具《结清证明》，证明贷款本息已结清，《个人购房担保借款合同》自开发商结清之日起终止。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告运城市金恒房地产开发有限公司与被告袁改玲签订的《商品房买卖合同》以及原、被告与上海浦东发展银行股份有限公司运城分行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按约定履行上述合同。被告袁改玲为购买原告运城市金恒房地产开发有限公司开发的×的5幢×号房屋从上海浦东发展银行股份有限公司运城分行贷款58×0元，原告运城市金恒房地产开发有限公司作为担保人为被告袁改玲的贷款提供担保，现因被告袁改玲不归还按揭贷款本息的违约行为导致原告运城市金恒房地产开发有限公司承担了保证责任。根据《商品房买卖合同》约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。被告袁改玲未按时向银行偿还按揭借款，原告运城市金恒房地产开发有限公司为被告袁改玲代偿了借款本息452821.18元，双方约定的解除合同的条件成立，故原告运城市金恒房地产开发有限公司依据合同约定要求解除合同，并要求被告袁改玲协助原告运城市金恒房地产开发有限公司到房管局办理撤销备案手续，理据充分，该诉讼请求本院予以支持。原告运城市金恒房地产开发有限公司要求被告袁改玲按房屋总价款的10%承担违约金97×8元，符合合同约定，本院亦予以支持。依照《中国人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告运城市金恒房地产开发有限公司与被告袁改玲于2012年10月29日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告袁改玲于本判决生效之日起十日内协助原告运城市金恒房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》的备案手续;
三、被告袁改玲于本判决书生效之日起十日内向原告运城市金恒房地产开发有限公司支付违约金97×8元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8776元，退还原告运城市金恒房地产开发有限公司6544元，剩余2232元由被告袁改玲负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。
审判长 杨跃华
审判员 畅清泉
审判员 张 军
二〇一七年十月十日
书记员 刘 洪