上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初7323号
原告：银泰科技(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘鸣，执行董事。委托诉讼代理人：刘廷祥，上海一凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李祥美，上海一凡律师事务所律师。被告：上海聪隽服饰有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：石海林，总经理。委托诉讼代理人：马云杰，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：朱俊，女，系该公司工作人员。原告银泰科技(上海)有限公司与被告上海聪隽服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案后，依法由审判员杨惠星适用简易程序于2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李祥美、被告的委托诉讼代理人马云杰到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《厂房租赁合同》于2016年4月13日解除；2.判令被告向原告返还上海市松江区玉树路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室三间厂房(以下简称“系争房屋”)；3.判令被告支付拖欠的厂房租金、使用费、物业费、水电费〔其中，租金及使用费从2016年1月8日起算，按照每季度38,675.33元(人民币，以下币种同)的标准，计算至上述房屋实际返还之日止；物业费从2016年1月8日起算，按照每月993.36元的标准，计算至上述房屋实际返还之日止；水电费指截至2016年4月13日的欠付金额1,869.39元，其中，已结算且原告已向被告开具发票的金额为1,145.36元、未开票金额为724.03元〕；4.判令被告向原告支付违约金38,675.33元(相当于三个月租金)。审理中，原、被告双方确认：2016年7月8日，双方正式办理了系争房屋的交接。基于此，原告虽未变更诉请，但认为上述费用应计算至2016年7月8日。事实和理由：原、被告于2015年10月8日签订《厂房租赁合同》，约定由原告将系争房屋租赁给被告使用，租期从2015年10月8日至2019年10月7日，年租金为154,701.31元，第一年租金不变，第二年起每年以第一年为基数递增，递增率为3%，每三个月支付一次租金，支付日期为每租赁季度的首日前支付。物业费每月每平方米2元，按季度支付，每租赁季度的首日前支付，每年递增3%。被告逾期十天未付租金的，原告有权终止合同。现被告已拖欠租金及物业费等近十万元，虽经原告多次催讨，仍未支付。原告无奈，诉至法院。被告辩称，同意双方之间的租赁合同于2016年4月13日已解除，也同意向原告返还系争房屋，但因系争房屋被原告上锁，故被告无法返还，且系争房屋内尚存有被告的货物。至于欠付费用问题，被告只认可2016年1、2月份的租金及物业费、2015年10-12月的电费(即原告已开票金额)共计28,915.64元，对于原告主张的未开票之电费724.03元不认可，因为当时被告已经搬走，不会发生该电费。另外，被告无法及时全部搬离系因原告上锁阻挠，且该上锁行为足以导致被告无法使用系争房屋，故不同意将相关费用计算到2016年7月8日。至于违约金，不予认可，且原告主张的过高。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋登记的权利人，房屋性质为工业厂房。2015年10月8日，原告作为甲方(出租方)与被告作为乙方(承租方)签订《厂房租赁合同》，约定由乙方向甲方承租系争房屋，租赁建筑面积为496.68平方米。租期四年，从2015年10月8日起至2019年10月7日止。考虑到房屋装修，减免一个月的房租，实际房租从2015年11月8日起算。年租金为154,701.31元，第一年，每季度房租为38,675.33元。第一年租金不变，第二年起以第一年为基数，每年递增，递增率为3%。租赁期间，乙方应缴纳物业管理费，每月每平方米2元，第一年物业费为11,920.32元，第一年每季度支付物业费2,980.08元。租赁费在每租赁季度的首日前支付。物业费每年递增3%。乙方应向甲方支付租赁保证金13,885.14元。第一笔房租于2015年11月7日前汇入甲方。此后租金每一季度支付一次，支付日期在每租赁季度的第一个月的首日前支付。若乙方推迟付款15天，甲方有权停止供水供电等，保证金在合同到期后终止后，扣除按该合同应由乙方承担的费用后，在交割完毕的三日内返还乙方。租赁期间，使用系争房屋所发生的水、电、煤气等相关费用(包括分摊费用)由乙方负担，并在收到收据或发票时，应在三天内付清。甲方只提供收据，若乙方需要发票，则发票税金由乙方承担(开具普通发票)。乙方逾期十天未付租金，甲方有权终止合同并可及时处理厂房内财物，用于抵扣租金。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应付费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收欠款总额日万分之五的滞纳金，从欠款之日算起，并有权终止合同。合同第十条约定，租赁期间，如甲方提前终止合同，经乙方同意，应赔偿乙方三个月租金；如乙方提前退租，经甲方同意后，应赔偿甲方三个月租金。该合同甲方落款处列明了甲方的账号信息。合同另对其他相关事宜进行了约定。审理中，原告称，上述合同签订后，被告的已付款情况为：于2015年10月13日向原告转账支付了2015年11月8日至2016年1月7日期间的租金25,783.55及物业费1,986.72元，共计27,770.27元，被告对此无异议。审理中，原告提交一份落款日期为2016年4月13日的《律师函》及邮寄凭证，证明其曾发函通知被告解除合同，但该函遭退信。被告称，未收到过该律师函。审理中，被告称系争房屋被原告上锁，故而不能及时返还房屋，而原告则称被告所述不实，其从未将系争房屋上锁。对于合同解除日，原告称，因被告违约，其按约以发送律师函的方式行使了单方解除权，在该函中言明双方之间的合同于2016年4月13日解除，虽然该律师函遭退信，但原告认为足以达到解除合同的效果。审理中，双方确认：2016年7月8日，双方正式办理了系争房屋的交接。审理中，原告自认曾收取被告交付的租赁保证金13,885.14元，并同意在本案中抵扣违约金。至于原告所提违约金的依据问题，原告称，被告违约不付租金，相当于提前终止合同，故参照合同第十条的约定，主张相当于三个月租金的违约金。上述事实，有上海市房地产权证、《厂房租赁合同》、付款凭证及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。租金、水电费等事项双方合同已有明确约定，被告未按约支付构成违约，原告依约可解除合同。关于合同解除日，虽然原告所发解除函遭退信，但鉴于被告对原告所提租赁合同于2016年4月13日解除的主张无异议，故本院确认合同解除日为2016年4月13日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金、使用费、物业费及电费的结算问题。首先，关于租金、使用费、物业费，双方对已付款无争议，对应付款则争议较大，主要问题在于该费用应计算至何时。审理中，被告称原告采取了将系争房屋上锁的不当措施，但并未提供相应的证据予以佐证，原告对此又不予认可，故本院对被告的该抗辩意见难以采信。鉴于双方均确认最终办理系争房屋交接的时间为2016年7月8日，故本院认为租金、使用费及物业费均应结算至该交接日止。而原告主张的起算时间及计算标准并无不妥，本院予以采纳。其次，关于欠付的水电费问题，原告称，其主张的欠付金额中，开票金额为1,145.36元，未开票金额为724.03元。对于开票金额，因被告予以认可，故本院对该部分诉请予以支持；至于未开票金额，因原告所提供的结算单上并无被告的确认信息，又无其他证据证明该费用的客观性和合理性，故本院不予支持。关于解约违约金问题。因被告违约导致合同解除，理应按约承担相应的违约责任，因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的判定既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度、双方履约的情况及原告的诉请等因素，故本院结合案情认为原告所提解约违约金的主张并无不妥，本院亦予以支持。关于租赁保证金13,885.14元如何处理的问题。根据该款项的性质，并结合租赁合同之约定，本院认为应优先冲抵租金及使用费，故对原告所提冲抵违约金的主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告银泰科技(上海)有限公司与被告上海聪隽服饰有限公司之间签订的《厂房租赁合同》于2016年4月13日已解除；二、被告上海聪隽服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告银泰科技(上海)有限公司租金及使用费63,881.38元(已扣除租赁保证金13,885.14元)；三、被告上海聪隽服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告银泰科技(上海)有限公司物业费6,953.52元;四、被告上海聪隽服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告银泰科技(上海)有限公司水电费1,145.36元;五、被告上海聪隽服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告银泰科技(上海)有限公司违约金38,675.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,855元，减半收取计927.50元，财产保全申请费820元，合计诉讼费1,747.50元，由原告银泰科技(上海)有限公司负担25元(已付)，由被告上海聪隽服饰有限公司负担1,722.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一六年九月二十三日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。