山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济商终字第519号
上诉人（原审原告）济南双达营销策划有限公司，住所地济南市。
法定代表人张宵，总经理。
委托代理人孙以磊，山东成思律师事务所律师。
上诉人（原审被告）济南东环置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人白瀚文，执行董事兼总经理。
委托代理人陈珍果，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
委托代理人潘世英，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
上诉人济南双达营销策划有限公司（以下简称双达公司）因与上诉人济南东环置业有限公司（以下简称东环公司）委托合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城商初字第885号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
双达公司原审诉称：2010年5月29日，双达公司与东环公司签订房地产代理合同，约定双达公司独家代理东环公司开发的济南市二环东路2277号金桥国际项目，代理期限自合同签订之日起至项目全部销售完毕。双达公司提取代理费为总房价的2%，溢价分成部分基价为8500元每平米，超出基价部分双达公司与东环公司四六分成，房屋正式销售合同签订并交纳首期房款后，双达公司对该房屋的代销行为即告完成，东环公司于每月5号将上月代理费全部支付给双达公司。合同签订后，双达公司招聘销售经理及销售人员，按照东环公司的楼盘情况对销售人员进行了岗前培训，并进行了大量市场调研、广告宣传和推广活动。截至2012年7月，双达公司共销售了47套房屋，代理服务费740081.53元。2012年7月26日左右，东环公司禁止双达公司工作人员进入售楼处工作，以实际行动单方解除与双达公司的代理合同。东环公司的行为给双达公司造成了损失1586382.67元。请求判令：1、解除双方签订的代理合同；2、东环公司支付双达公司代理服务费740081.53元，及双达公司代理期间东环公司自行销售的房屋应提取的代理费；3、东环公司支付迟延支付代理费的利息68272.52元；4、东环公司赔偿双达公司损失1586382.67元；5、本案诉讼费用由东环公司承担。双达公司提供如下证据：1、双方签订的代理合同1份；2、购房者与东环公司签订的内部认购合同47份；3、设计推广合同书1份；4、宣传彩页、户型彩页1份、宣传报纸复印件1份；5、网签表打印件1份；6、单据1宗。
东环公司原审辩称：（一）双方签订的代理合同已于2012年6月27日依法解除。2010年5月29日双方签订代理合同后，双达公司未按合同约定履行项目推广、广告宣传和策划、制作宣传资料、代理宣传等义务，给东环公司造成了巨大的经济损失。2012年6月27日，东环公司向双达公司送达解除合同通知书。2012年7月28日，东环公司在山东商报A20版向双达公司公告送达了解除合同告知函。因此，双方的合同已于2012年6月27日解除。截止合同解除之日，双达公司并未履行营销合同义务，并未产生代理费，双达公司所主张的代理费和东环公司自行销售所对应的代理费均无事实依据。因双达公司未履行代理合同义务，导致东环公司解除合同，东环公司并无过错，并且也不存在双达公司所主张的损失，假设存在损失也应由双达公司自行承担。请求驳回双达公司的诉讼请求。东环公司提供如下证据：1、公告报纸1份、2012年6月27日解除合同通知1份；2、2012年9月4日济南市公安局历城区分局洪家楼派出所证明1份；3、双达公司匿名举报东环公司的举报信1份；4、2012年12月26日济南市城乡建设委员会撤销预售许可证的通知1份；5、张宵和孙以磊的户籍证明1份；6、双达公司的工商登记信息1份。
原审法院认定：2010年5月29日，双达公司与东环公司签订济南“金桥国际”项目营销代理合同，约定：东环公司委托双达公司独家代理销售东环公司开发经营的、位于济南市二环东路的金桥国际项目的营销策划及销售代理、广告推广等相关工作的服务。合作方式和范围：东环公司指定双达公司为独家销售代理，销售东环公司指定的、由东环公司开发的、位于山东省济南市历城区二环东路的金桥国际项目（以下简称该项目）。双达公司为东环公司提供该项目的市场调研、产品策划、营销策划及销售代理、广告推广等相关工作的服务，东环公司则按合同向双达公司支付服务费。该项目由公寓、公建及其附属设施组成，销售面积共计约2.6万平方米。第二条合作期限：1、本合同代理期内自签订本合同之日起，直至项目全部销售完毕。2、在本合同有效代理期内，东环公司不得指定其他代理商或东环公司自己销售。3、在本合同有效代理期内，双方不得单方面终止本合同。第三条费用负担：1、东环公司承担的费用包括建设售楼接待中心，售楼接待中心装修、售楼接待中心布置等费用，该费用应在费用发生前一次性到位。2、双达公司承担的费用为整个营销团队工作人员的开支、销售现场日常支出、宣传广告费用。第四条销售基价：双方经过友好协商确定本项目销售溢价分成部分基价为8500元∕平方米，车位为130000∕个。第五条服务费用及支付：1、服务费用约定：本项目销售价格由东环公司委托双达公司全权制定，双达公司所售房屋及车位价格在本项目基价内部分双达公司提取代理服务费总房价的2%，如双达公司所售房屋及车位超出基价，则超出基价部分东环公司与双达公司六四分成。房屋正式销售合同签订后并交纳首期房款后，双达公司对销售合同中指定单位房屋的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理服务费。东环公司承诺于每月5号按时将上月代理服务费全部支付双达公司，双达公司在收到东环公司转来的销售代理服务费后应开具票据。在房屋销售过程中，东环公司关系客户优惠需由东环公司责任人签字批条后方可优惠，因东环公司关系优惠后的房屋按本房屋优惠前的正常销售价给予双达公司结算。自本合同签订之日起，双达公司销售期内，所有签订的房屋买卖合同均为双达公司销售业绩，并正常结算代理费（不管以何种形式、何种理由成交）。第七条双达公司的责任：在合同期内做以下工作：（1）制定推广计划书（包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等）；（2）根据市场推广计划，制定销售计划、安排时间表；（3）按照双方议定的条件，在委托期内进行广告宣传、策划、销售；（4）制作宣传资料、售楼书；（5）在东环公司的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况；（6）利用各种形式开展多渠道销售活动；（7）双达公司不得超越东环公司授权向客户作出任何承诺。第八条违约责任：1、经双方商定，双达公司擅自解除合同的，应承担违约责任；2、经双方商定，东环公司有下列情形之一的，承担违约责任：（1）擅自解除合同的；（2）与他人私下串通，造成双达公司无法履行合同的；（3）其他未按合同约定造成双达公司损失或无法完成委托事项的行为。双方约定，当发生上述1、2条所述违约行为的，违约方承担给对方造成的全部经济损失。上述合同签订后，双达公司对金桥国际项目进行了推广销售，制作售楼书，发布广告宣传，与济南麦杰房地产营销策划有限公司签订金桥国际项目设计推广合同，委托济南麦杰房地产营销策划有限公司对金桥国际项目进行项目宣传物料的推广、设计等服务。双达公司向济南麦杰房地产营销策划有限公司支付费用21600元。2011年7月5日，双达公司向济南鑫太广告有限公司支付展览费1350元；2011年11月28日支付玻璃围挡费3211元；2012年2月29日支付制作费450元；2012年3月27日支付网格布费7524元；2012年4月1日支付2907元。双达公司分别于2011年6月23日、2012年4月10日、2012年4月12日向济南丰利彩印有限公司支付印刷费9560元、13650元、3900元，共计27110元。2012年5月4日，双达公司支付单页印刷费10000元。双达公司分别于2011年5月6日、2012年7月6日向山东大众报业（集团）广告有限公司支付广告费975元、2800元。2012年1月3日，双达公司向济南历下李萍印务店支付喷绘费用3900元。双达公司向济南园翔广告策划中心支付费用2840元、6040元。双达公司以上支出广告宣传等费用共计90707元。
双达公司在代理销售期间，东环公司与业主签订房屋认购协议共47份，分别为：
1、2011年7月4日，孙道凯与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为南楼2003号，建筑面积41.12平方米（暂定），房屋认购单价为8830元∕㎡，房屋总价为363090元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付诚意金363090元，该诚意金在签订正式合同后自动转为购房款。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为12418.24元。
2、2012年5月15日，周怡宏与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为二区1903号，建筑面积41.02平方米（暂定），房屋认购单价为9652.487元∕㎡，房屋总价为395945元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款225945元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为25946.51元。
3、2011年7月14日，潘广利与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为南楼1912号，建筑面积70.76平方米（暂定），房屋认购单价为8560元∕㎡，房屋总价为605706元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款305706元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为13727.44元。
4、2011年7月3日，邢业峰与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为南楼2005号，建筑面积70.76平方米（暂定），房屋认购单价为8650元∕㎡，房屋总价为612074元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款306037元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为16274.80元。
5、2011年7月7日，孔祥木与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为南楼1905号，建筑面积70.76平方米（暂定），房屋认购单价为8640元∕㎡，房屋总价为611366元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款311366元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为15991.76元。
6、2011年7月7日，王希年与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为南楼1906号，建筑面积70.76平方米（暂定），房屋认购单价为8640元∕㎡，房屋总价为611366元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款311366元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为15991.76元。
7、2011年6月30日，郝涛与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为南楼1902号，建筑面积41.12平方米（暂定），房屋认购单价为9200元∕㎡，房屋总价为378304元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付诚意金198304元，该诚意金在签订正式合同后自动转为购房款。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为18504元。
8、2011年8月10日，韩来源与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为南楼2009号，建筑面积41.32平方米（暂定），房屋认购单价为8270元∕㎡，房屋总价为341716元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付诚意金171716元，该诚意金在签订正式合同后自动转为购房款。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为6834.32元。
9、2011年8月29日，韩善平与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为南楼2011号，建筑面积71.71平方米（暂定），房屋认购单价为8710元∕㎡，房屋总价为624594元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付诚意金313396元，该诚意金在签订正式合同后自动转为购房款。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为20803.44元。
10、2012年4月18日，徐光辉与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区2003号，建筑面积40.94平方米（暂定），房屋认购单价为9056.52元∕㎡，房屋总价为370774元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款370774元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为16073.37元。
11、2012年4月18日，张恒义与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1911号，建筑面积71.56平方米（暂定），房屋认购单价为8907.167元∕㎡，房屋总价为637397元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款337397元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为23819.95元。
12、2012年4月23日，刘娟与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区2109号，建筑面积40.94平方米（暂定），房屋认购单价为8464.46元∕㎡，房屋总价为346535元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款346535元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为6930.70元。
13、2012年4月18日，马瑞秀与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1302号，建筑面积40.94平方米（暂定），房屋认购单价为8697.807元∕㎡，房屋总价为356088元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款356088元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为10199.09元。
14、2011年6月18日，韩帅与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为南楼1203号，建筑面积41.12平方米（暂定），房屋认购单价为8690元∕㎡，房屋总价为357333元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付诚意金357333元，该诚意金在签订正式合同后自动转为购房款。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为10115.52元。
15、2012年6月14日，王翠平与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1402号，建筑面积40.94平方米（暂定），房屋认购单价为8898元∕㎡，房屋总价为364284元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款204284元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为13477.45元。
16、2012年5月30日，王素梅与济南东环置业公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1405号，建筑面积70.38平方米（暂定），房屋认购单价为8561.523元∕㎡，房屋总价为602560元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款602560元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为22961.10元。
17、2012年5月7日，许亚竹与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1809号，建筑面积40.94平方米（暂定），房屋认购单价为8250元∕㎡，房屋总价为337755元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款177755元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为6755.10元。
18、2012年5月7日，郭伟杰与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1808号，建筑面积40.94平方米（暂定），房屋认购单价为8250元∕㎡，房屋总价为337755元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款177755元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为6755.10元。
19、2012年5月24日，刘芳与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1807号，建筑面积100.2平方米（暂定），房屋认购单价为8500元∕㎡，房屋总价为851700元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款431700元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为17034元。
20、2012年4月17日，王素梅与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1404号，建筑面积100.63平方米（暂定），房屋认购单价为8645.434元∕㎡，房屋总价为869990元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环置业公司支付购房款869990元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为13696.60元。
21、2012年4月28日，李致学与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1303号，建筑面积40.94平方米（暂定），房屋认购单价为8648.949元∕㎡，房屋总价为354088元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款354088元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为9399.09元。
22、2012年5月1日，司洪生与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1301号，建筑面积100.63平方米（暂定），房屋认购单价为8733.409元∕㎡，房屋总价为878843元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款448843元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为26502.20元。
23、2012年5月6日，张娅娜与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区2108号，建筑面积40.94平方米（暂定），房屋认购单价为8798元∕㎡，房屋总价为360190元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款180190元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为11839.85元。
24、2012年4月19日，巩超与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1512号，建筑面积70.38平方米（暂定），房屋认购单价为8797.997元∕㎡，房屋总价为619203元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款319203元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为20353.80元。
25、2012年4月16日，徐艳莉、王润泽与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1909号，建筑面积40.94平方米（暂定），房屋认购单价为8390元∕㎡，房屋总价为343481元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款343481元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为6869.62元。
26、2012年4月16日，徐艳峰与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1908号，建筑面积40.94平方米（暂定），房屋认购单价为8353元∕㎡，房屋总价为341981元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款341981元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为6839.62元。
27、2012年4月19日，赵颜与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1803号，建筑面积40.94平方米（暂定），房屋认购单价为8913.657元∕㎡，房屋总价为364925元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款184925元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为13733.85元。
28、2012年5月31日，刘玉昆与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1812号，建筑面积70.38平方米（暂定），在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付定金20000元，签订合同同时自动转为购房款；购买者需于本认购书签订之日起三日内交纳认购房屋的总房款623463元（单价为8858.525元∕㎡）。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为22057.80元。
29、2012年6月8日，张惠红与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为二区911号，建筑面积70.76平方米，单价9150元∕㎡。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为30426.80元。
30、2012年5月9日，布金鹏与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1409号，建筑面积40.94平方米（暂定），房屋认购单价为8448元∕㎡，房屋总价为345861元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款175861元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为6917.22元。
31、2012年4月18日，魏金平与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1902号，建筑面积40.94平方米（暂定），房屋认购单价为8939.231元∕㎡，房屋总价为365972元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款185972元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为14152.62元。
32、2012年4月18日，郭玉秋与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1508号，建筑面积40.94平方米（暂定），房屋认购单价为8179.677元∕㎡，房屋总价为334876元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款334876元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为6697.52元。
33、2012年4月20日，李霞与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1412号，建筑面积70.38平方米（暂定），房屋认购单价为8646.311元∕㎡，房屋总价为608527元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款608527元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为16083.55元。
34、2012年6月11日，蔡文燕与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1403号，建筑面积40.94平方米（暂定），房屋认购单价为8825.867元∕㎡，房屋总价为361331元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款181331元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为12296.20元。
35、2012年5月5日，胡清文与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区2008号，建筑面积40.94平方米（暂定），房屋认购单价为8748元∕㎡，房屋总价为358143元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款188143元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为11021.05元。
36、2012年4月23日，陈泉与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1509号，建筑面积40.94平方米（暂定），房屋认购单价为8413.019元∕㎡，房屋总价为344429元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款344429元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为6888.58元。
37、2012年6月25日，陈林林与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区2009号，建筑面积40.94平方米（暂定），房屋认购单价为8648元∕㎡，房屋总价为354049元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款184049元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为9383.45元。
38、2012年6月13日，赵宪强与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为二区912号，建筑面积70.76平方米（暂定），房屋认购单价为9050元∕㎡，房屋总价为640378元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款320378元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为27596.40元。
39、2012年4月23日，刘义与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1503号，建筑面积40.94平方米（暂定），房屋认购单价为8998元∕㎡，房屋总价为368378元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款188378元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为15115.05元。
40、2012年4月17日，张雪艳与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1011号，建筑面积71.56平方米（暂定），房屋认购单价为8457.167元∕㎡，房屋总价为605195元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款305195元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为12103.90元。
41、2012年4月17日，王萍与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为一区1308号，建筑面积40.94平方米（暂定），房屋认购单价为8139.231元∕㎡，房屋总价为333220元，上述面积为暂定，最终根据实测面积，单价不变、多退少补。在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付购房款173220元。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为6664.40元。
42、2012年5月29日，王冰与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为二区802号，建筑面积41.12平方米（暂定），单价为9700元∕㎡，房屋总价为398864元，在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付定金20000元，签订合同同时自动转为购房款；购买者需于本认购书签订之日起三日内交纳认购房屋的总房款的50%。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为26728元。
43、2012年5月29日，王冰与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为二区806号，建筑面积70.76平方米（暂定），单价为9200元∕㎡，房屋总价为650992元，在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付定金20000元，签订合同同时自动转为购房款；购买者需于本认购书签订之日起三日内交纳认购房屋的总房款的50%。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为31842元。
44、2012年5月30日，杨德芹与东环公司签订认购协议，约定认购房屋为二区805号，建筑面积70.76平方米（暂定），单价为8908.027元∕㎡，房屋总价为630332元，在签订本认购协议的同时，购买者向东环公司支付定金20000元，签订合同同时自动转为购房款；购买者需于本认购书签订之日起三日内交纳认购房屋的总房款的50%。根据代理合同计算，本套房屋的代理服务费为23578元。
45、2012年4月4日，赵颜填写了一份认购活动诚意申领单，自愿交纳1000元诚意金申领金桥国际VIP卡，同意在认购活动当天到指定地点选房，如放弃选房权利，东环公司全额无息返还诚意金。
46、2012年4月4日，赵颜填写了一份认购活动诚意申领单，自愿交纳1000元诚意金申领金桥国际VIP卡，同意在认购活动当天到指定地点选房，如放弃选房权利，东环公司全额无息返还诚意金。
47、2012年4月5日，时春玲填写了一份认购活动诚意申领单，自愿交纳1000元诚意金申领金桥国际VIP卡，同意在认购活动当天到指定地点选房，如放弃选房权利，东环公司全额无息返还诚意金。
对于上述47份房屋认购协议，东环公司主张1-9号的房屋认购是双达公司代理人孙以磊以自己名义买下房屋后又出卖的，东环公司不应支付代理费；10-29号仅签订了内部认购协议，并未签订正式销售合同，不符合合同约定的付款条件；30-43号对应的房屋已签订正式销售合同并办理了网签，但这些房屋实际是由东环公司自行销售的，故也不应支付双达公司代理费；44号杨德芹所购买的房屋已退房，45-47号仅是一份诚意申领单，不符合支付代理费的条件。双达公司主张：1-9号房屋虽然出卖的是孙以磊购买的房屋，但孙以磊与东环公司的房屋买卖合同已解除，东环公司收取了上述九套房屋的房款；未签订房屋买卖合同的原因是东环公司超规划建设被建委停止网签，与双达公司无关。根据双方签订的代理合同约定的计算方法，以上47份房屋协议所涉及的代理费为：1-9号房屋认购协议代理费共计146492.27元；10-29号房屋认购协议代理费共计295840.61元；30-44号房屋认购协议代理费共计227067.94元。东环公司辩称已支付代理费13万元，其中10万元是通过吕德亮支付的，但证人吕德亮证明该10万元是东环公司还吕德亮的借款。双达公司只认可收取了代理费3万元。另查明，2010年8月4日，孙以磊与东环公司签订房屋买卖合同，约定孙以磊购买东环公司开发的东环综合商贸中心南楼19、20、21、22层全部房屋，单价7500元∕平方米，总价为2400万元，孙以磊先支付首付款1000万元。合同还约定，买方有权对所购买的房屋进行二次销售，二次销售过程中卖方须无条件为买方提供卖方盖章的房屋销售合同，出具卖方盖章的购房收据及其他相关手续……。2011年6月30日，孙以磊以东环公司名义与郝涛签订一份认购意向书，将南楼1902号出售给郝涛，并收取了诚意金198304元。2011年7月3日，孙以磊以东环公司名义与邢业峰签订一份认购意向书，将南楼2005号、2006号出售给邢业峰，并收取了诚意金612074元（2006号房屋的诚意金306037元后退还给邢业峰）。2011年7月7日，孙以磊以东环公司名义与孙祥木签订一份认购意向书，将南楼1905号出售给孙祥木，并收取了诚意金311366元。2011年7月4日，孙以磊以东环公司名义与孙道凯签订一份认购意向书，将南楼2003号出售给孙道凯，并收取了诚意金363090元。2011年7月7日，孙以磊以东环公司名义与王希年签订一份认购意向书，将南楼1906号出售给王希年，并收取了诚意金311366元。2011年7月14日，孙以磊以东环公司名义与潘广利签订一份认购意向书，将南楼1912号出售给潘广利，并收取了诚意金305706元。2011年8月10日，孙以磊以东环公司名义与韩来源签订一份认购意向书，将南楼2009号出售给韩来源，并收取了诚意金171716元。2011年8月29日，孙以磊以东环公司名义与韩善平签订一份认购意向书，将南楼2205号出售给韩善平，并收取了诚意金313396元。2012年5月15日，孙以磊以东环公司名义与周怡宏签订一份认购意向书，将南楼1903号出售给周怡宏，并收取了购房款225945元（包括东环公司留取的51000元）。2013年4月11日，孙以磊向济南市中级人民法院提起诉讼，要求解除其与东环公司签订的房屋买卖合同，东环公司返还购房款1000万元。庭审中，双方同意解除房屋买卖合同，且孙以磊以东环公司名义与业主签订的上述九套房屋的合同由东环公司继续履行，孙以磊所收取的上述九套房屋的购房意向金（扣除东环公司留取的51000元后为2455926元）从孙以磊主张的1000万元中予以扣除。2013年7月29日，济南市中级人民法院作出（2013）济民一初字第1号民事判决书，判决：一、孙以磊与东环公司2010年8月4日签订的房屋买卖合同解除；二、东环公司返还孙以磊7544074元；三、东环公司向孙以磊支付违约金（以1000万元为基数，自2010年8月6日至判决生效之日止，按照同期人民银行贷款利率130%计算）。孙以磊和东环公司均不服，提起上诉。山东省高级人民法院于2014年2月17日作出（2013）鲁民一终字第402号民事判决书，判决：一、维持济南市中级人民法院（2013）济民一初字第1号民事判决第（一）、（二）项，即孙以磊与东环公司签订的房屋买卖合同解除，东环公司返还孙以磊7544074元；二、变更济南市中级人民法院（2013）济民一初字第1号民事判决第（三）项为东环公司向孙以磊支付违约金4129288.40元；……东环公司于2012年7月28日在山东商报刊登解除合同告知函，解除了与双达公司于2010年5月29日签订的济南金桥国际项目营销代理合同。上述事实，由当事人举证的证据及当事人当庭陈述为证，经庭审质证，足以认定。
原审法院认为：双达公司与东环公司签订的房地产代理合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双达公司按照合同约定履行代理销售义务，东环公司应按约定支付代理费。本案争议的焦点是双达公司要求东环公司支付代理费是否符合合同约定的条件。根据双方签订的代理合同约定，东环公司支付代理费的条件是房屋正式销售合同签订后并交纳首期房款后，即可获得本合同所规定的全部代理服务费。经法庭调查，本案涉案房产的销售分为四种情况：一是双达公司委托代理人孙以磊购买房产后又以东环公司名义卖出的房产，即1-9号房屋认购协议；二是双达公司卖出的房产仅签订认购协议书的情形，即10-29、44号房屋认购协议；三是已签订房屋买卖合同并办理网签手续的房产，即30-43号房屋认购协议的情形；四是只有申领单的情形。对于第四种情形，双达公司仅提供了申领单，并未提供房屋认购书或房屋销售合同，双达公司仅依据申领单要求东环公司支付代理费，没有计算依据，也不符合合同约定付款条件，故对于该种情形，不予支持。对于第一种情形，东环公司主张双达公司是出卖的自己的房产，不是东环公司的房产，因此不应支付代理费。原审法院认为，第一种情形涉及的九套房产，是双达公司代理人孙以磊与东环公司签订房屋买卖合同后又以东环公司的名义转售的，但孙以磊与东环公司的房屋买卖合同已经生效判决文书判决解除，东环公司也将九套房产涉及的意向金全部收回，因此该九套房产实际是双达公司为东环公司代理销售完成东环公司的房产，因此，东环公司应当向双达公司支付该九套房产的代理费。对于第二种情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”双达公司提供了业主签订的房屋认购协议，该认购协议书上载明购买房屋的基本情况、总价款、付款方式、付款时间等，具备商品房买卖合同的实质性内容，并且东环公司收取了购房款或意向金，因此该认购协议书具有商品房买卖合同的性质。双达公司依据该认购协议书要求东环公司支付代理费，符合合同约定，应予支持。关于44号房屋认购协议，东环公司主张业主已退房，但其未提供证据予以证明；而且双达公司以东环公司名义与业主签订认购协议后，东环公司与业主之间办理退房，与双达公司无关，东环公司不应以此否认双达公司的代理销售行为，故东环公司也应支付相应的代理费。关于第三种情形，东环公司主张是其自行出卖的房屋，不应支付代理费。原审法院认为，双方签订的合同约定：自本合同签订之日起，双达公司销售期内，所有签订的房屋买卖合同均为双达公司销售业绩，并正常结算代理费（不管以何种形式、何种理由成交）。东环公司所主张的自行销售的房屋是在2012年4月，双方之间的代理合同仍在有效履行期间，根据上述约定，在双达公司代理期间内，东环公司销售的房屋应为双达公司的销售业绩，故双达公司要求东环公司支付该部分的代理费，符合合同约定，应予支持。上述第一、二、三种情形的代理费金额共计669400.82元。东环公司辩称已支付代理费13万元，双达公司只认可收到3万元，对于10万元，东环公司未能提供证据予以证明，故原审法院认定东环公司已支付双达公司代理费3万元；扣除该3万元，东环公司还应向双达公司支付代理费639400.82元。双达公司要求东环公司支付在双达公司代理期间东环公司自行销售房屋应提取的代理费，但未提供证据予以证明，故对该诉讼请求不予支持。双达公司要求东环公司支付迟延支付代理费的利息68272.52元，该款项是自2012年10月起算一年半的利息，因东环公司未及时支付代理费，构成违约，应当赔偿双达公司经济损失，双达公司要求东环公司支付利息损失，符合法律规定，但计算基数应以东环公司应支付代理费的金额即639400.82元计算，实际计算出金额应为57546元。关于双达公司要求东环公司赔偿广告费、宣传费、工人工资、佣金、办公费等经济损失1586382.67元，双达公司要求的广告费、宣传费，系双达公司在代理销售期间支付的费用，因东环公司单方解除合同，致使双达公司不能完成正常的销售，该部分损失东环公司应予赔偿，经确认该项费用金额为90707元。对于双达公司主张的工人工资、佣金等其他损失，系双达公司经营过程中的经营成本，不属于直接损失，故对该项诉讼请求不予支持。关于双方签订的代理合同的解除时间，东环公司主张2012年6月27日解除，但未提供证据证明，仅提供了2012年7月28日解除合同告知函的公告报纸，双达公司对2012年7月28日解除合同的时间无异议，故认定双方的代理合同于2012年7月28日解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认双达公司与东环公司于2010年5月29日签订的《济南“金桥国际”项目营销代理合同》自2012年7月28日解除；二、东环公司于判决生效之日起十日内支付双达公司代理费639400.82元；三、东环公司于判决生效之日起十日内赔偿双达公司代理费的利息损失57546元；四、东环公司于判决生效之日起十日内赔偿双达公司经济损失90707元；五、驳回双达公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25958元，双达公司负担14182元，东环公司负担11776元。财产保全费5000元，双达公司负担542元，东环公司负担4458元。
上诉人双达公司不服原审判决上诉称：（一）双达公司销售的赵颜（房号1-1804）、时春玲（房号1-1506）、李杰（房号1-1305）三套房屋，东环公司应支付代理费70680.72元。2012年4月4日赵颜与东环公司签订两份诚意申领单，并于2012年4月19日与东环公司签订两份认购协议，购买一区1803、1804房间，并交纳了首付款。2012年4月5日时春玲与东环公司签订诚意申领单，并签订了内部认购书，于双达公司代理期间内交纳了551000元的房款。2012年4月22日李杰与东环公司签订内部认购书，并于之后交了120000元首付款。东环公司并无证据证明上述三套房屋是其自行销售的。（二）计算代理费利息的基数应加上上述三套房的代理费70680.72元，利息应为66607元而非57546元。（三）东环公司给双达公司造成的损失为1586382.67元，而非90707元。东环公司单方解除合同，根据代理合同第八条第2项的规定，应赔偿双达公司的全部经济损失。本案损失分两部分，第一部分为直接经济损失。即双达公司在代理期间为东环公司楼盘投入的广告宣传推广费用、人员工资、办公费用等共计599701.67元。双达公司投入的广告费为147176元，除了原审判决支持的90707元外，另还有2012年4月6日在济南时报置业周刊做的1／4版广告和报纸夹页广告，费用共计4万元。2012年4月2日和5月7日，双达公司雇佣派单员发放宣传单费用7919元。人员工资也属于直接经济损失，均应支持。第二部分损失为可得利益损失986681元。双达公司与东环公司在签订代理合同时，估算销售面积约为2.6万平方米，销售最低价8000元以上，按8000元计算，双达公司销售房屋佣金应为416万，车位佣金为80.6万元（车位310个，130000／个），总计496.6万元，该计算方法排除了溢价分成的可能。双达公司实际销售的47套商品房均价已经达到了8739.33元，实际应销售总面积28136.01平方米，双达公司已经为东环公司销售了2671.23平方米，剩余销售面积25364.78平方米，按此价格计算佣金为6740233元，加车位佣金总计为7546233元。扣除必要的成本，广告费用约110万元（行业规则广告投入不超过销售总额的0.5%，销售总额按8739.33×25364.78=221671182元），销售人员工资佣金（销售团队为1名销售总监，1名销售经理，4-6名置业顾问，1名销售秘书。销售总监与销售经理佣金各为总销售额的万分之八，置业顾问的佣金为千分之一点五，销售秘书为万分之三，总的销售团队佣金为销售总额的1.09%，即241万元）按一年的销售周期计算工资约20万元，办公费用在2万元，总成本在373万元。由此，双达公司的经营利润损失为381万元，双达公司现在仅主张986681元的损失。双达公司主张的损失东环公司在签订合同时是应当预见到的。综上，请求依法改判东环公司支付双达公司代理费740081.53元，东环公司赔偿双达公司利息损失66607元，东环公司赔偿双达公司经济损失1586382.67元。
上诉人东环公司针对双达公司的上诉辩称：双达公司所陈述的赵颜、时春玲、李杰与东环公司签订认购协议，并交纳首付款的事实不存在，东环公司不应向双达公司支付代理费，亦不应支付相应利息。本案是双达公司未履行合同义务，给东环公司造成巨大损失，导致东环公司解除合同，东环公司不应承担任何责任。
上诉人东环公司不服原审判决上诉称：（一）双达公司转售自己购买的9套房屋，与东环公司之间不构成委托销售关系，其向东环公司主张代理费没有事实和法律依据。2010年8月4日，双达公司以其股东孙以磊的名义以7500元／㎡的单价购买南楼19、20、21、22层全部房屋，之后双达公司加价以平均高出其购买价格1305元／㎡的价格转售。因此，双达公司转售上述9套自己的房屋，与东环公司之间不构成委托销售关系，其向东环公司主张代理费于法无据。假设上述9套房屋符合支付代理费的条件，也应当依据7500元／㎡的价格计算代理费。（二）营销代理合同第5条约定支付代理费的条件是，房屋正式销售合同签订后并交纳首期房款后。已签订内部认购协议但未签订正式销售合同的20套房屋（即原审判决认定的10-29号房屋认购协议），尚不具备支付代理费的条件，并且该20套房屋实际由东环公司销售。（三）东环公司不应向双达公司支付代理费，原审判决东环公司向双达公司赔偿代理费的利息损失没有事实和法律依据，依法应予以纠正。（四）双达公司同期不仅仅代理东环公司一家销售，广告宣传费用90707元是否实际发生且是否用于本案的销售行为存在争议。假设该费用实际支出，但大部分支出的时间在2011年度，广告宣传的时效性都很短，并且营销代理合同第三条约定营销团队工作人员的开支、销售现场日常支出、宣传广告费用等由双达公司承担。原审判决既支持代理费又支持广告宣传费不当，应予纠正。（五）2010年5月29日，双达公司与东环公司签订营销代理合同后至2011年6月长达一年的时间才开始进行广告宣传（假设双达公司提交的证据真实有效），至2012年4月11日近两年的时间双达公司仅销售了一套房屋。因此，双达公司未按合同约定履行营销策划、广告推广及有效的销售代理活动，造成东环公司资金无法回笼、财务成本增加，进而影响了工程进度，给东环公司造成了巨大损失。东环公司于2012年7月28日登报解除营销代理合同并无不当，不应承担任何违约责任。综上，请求撤销原审判决第二、三、四项，改判驳回双达公司的全部诉讼请求。
上诉人双达公司针对东环公司的上诉辩称：双达公司为东环公司销售的赵颜（房号1-1804）、时春玲（房号1-1506）、李杰（房号1-1305）三套房屋均是在双达公司代理期间内销售，且已交纳首付款。时春玲是一次性付款，在双达公司代理期间内已交纳551000元房款，赵颜和李杰是按揭付款。李杰的有2012年4月22日签订的内部认购书。双达公司为东环公司销售的47套房屋，应支付代理费740081.53元，并应支付代理费利息、利息损失66607元。东环公司主张双达公司不履行房产代理合同与事实不符，双达公司在代理期间内为东环公司回款约1382万元，总成交额约2334万元。因东环公司单方解除代理合同，给双达公司造成巨大损失，东环公司理应承担赔偿责任。
本院经审理认定，原审判决认定事实属实，可予以确认。
本院另查明，2014年9月17日和2014年12月11日，原审法院开庭时，双达公司委托代理人孙以磊陈述，利息是根据银行贷款的基准利率从2012年10月1日起算至起诉前，计算了一年半的利息。
本院审理过程中，双达公司与东环公司均认可，原审判决认定的第45号诚意申领单的填写人应为李杰，而非赵颜。双达公司提交2012年4月22日李杰与东环公司签订的内部认购书，该认购书约定，李杰须于认购书签订之日起三日内交纳总房款的50%。经质证，东环公司称没有收到李杰所支付的50%首付款。双达公司未提交证据证实李杰已经支付首付款并交房。双达公司对其上诉所称的46号赵颜、47号时春玲已经签订认购协议、支付首付款并已交房的主张亦未提交证据证实。双达公司提交2012年4月5日济南日报报业集团开具的发票36000元、2012年4月11日市中区红马甲广告经营部开具广告费发票4000元。经质证，东环公司对发票的真实性均无异议，但认为不能证实系为本案营销代理所花费。东环公司对其主张未提交反驳证据。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"金碧物业有限公司长春分公司与王舒物业服务合同纠纷一审民事裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-07-20\\\\\",\\\\\