成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青羊民初字第5948号
原告聂齐。
委托代理人邓太玲，重庆天亿律师事务所律师。一般授权。
委托代理人王镜杰，重庆商策律师事务所律师。一般授权。
被告杨义村。
委托代理人马瑞成，四川展华律师事务所律师。特别授权。
第三人四川欣悦投资咨询有限公司，住所地：成都市青羊区。
法定代表人张育滋，职务不详。
第三人荣德（四川）体育休闲管理有限公司（四川）体育休闲管理有限公司，住所地：成都市青羊区。
法定代表人黎钜成，职务不详。
第三人成都广厦房地产实业总公司，住所地：成都市。
法定代表人张新民，职务不详。
原告聂齐与被告杨义村、第三人四川欣悦投资咨询有限公司（以下简称欣悦公司）、第三人荣德（四川）体育休闲管理有限公司（以下简称荣德公司）以及第三人成都广厦房地产实业总公司（以下简称广厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告聂齐及其委托代理人王镜杰以及被告杨义村的委托代理人马瑞成到庭参加了诉讼。第三人欣悦公司、荣德公司及广厦公司经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。
原告聂齐诉称，原告与被告于2009年10月16日签订了《租赁协议》，约定原告将位于青羊区的茶坊、四楼办公室及二楼西侧厨房租赁给被告；约定租期为2009年10月16日至2018年7月30日；租金前7年为每年13万元，后3年为每年14.3万元，租金为年付；《租赁协议》第十二条约定任何一方违约须赔偿对方违约金100万元，先交租后用房。2013年10月15日前双方各自按合同履行，被告从2013年10月16日起拖欠房屋租金。原告催收无果后依法委托律师于2014年7月17日向被告发律师函，要求被告履行合同缴纳租金支付违约金事宜，被告回函称有传言即将拆迁出租房屋，被告的承租人拒绝向被告缴纳房租，认为已经客观无法履行租赁协议，仍然一直违约拖欠租金不交。之后原告委托律师再次函告被告要求与被告解除协议、结算租金和房屋占有使用费；被告收函后至今未按函件要求办理。被告的行为已严重违约，给原告造成了重大的损失。原告为维护自身合法权益，请求法院判令：1.确认原告与被告2009年10月16日签订的《租赁协议》已解除；2.被告向原告交还其租用的青羊区的茶坊、四楼办公室及二楼西侧厨房；3.被告从2013年10月16日起至实际交还房屋之日止按每年13万元的标准向原告支付租金和协议解除后的房屋占有使用费；4.被告向原告支付违约金20万元；5.被告承担本案诉讼费、保全等费用。审理中，原告自愿撤回第1、2项诉讼请求，并撤回第3项诉讼请求中从2015年8月16日起至实际交还房屋之日止的租金及协议解除后的房屋占用使用费的诉讼请求，明确第3项诉讼请求为被告向原告支付从2013年10月16日日起至2015年8月15日的租金。
被告杨义村辩称原告所说的上述事实是存在的，但是杨义村将现在的房子给吕斌，吕斌以被告没有产权证为由，拒绝支付房租，2012年杨义村也将吕斌起诉至法院审理要求支付房租。
第三人欣悦公司、荣德公司、广厦公司没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。
经审理查明，2009年10月16日，聂齐作为甲方与乙方杨义村签订《租赁协议》，协议中主要约定：1.甲方将其总体承租的荣德公司四层钢结构房屋中的三楼茶坊、四楼办公室及二楼西侧厨房转租给乙方；2.乙方承租时间：2009年10月16日至2018年7月30日止，共计十年，在本合同签订时间以前（2009年9月16日），甲方的所有债权债务与乙方无关；3.双方协议该综合楼三楼茶坊、四楼办公室及二楼西侧厨房的一次性转让费为：60万元；4.年租金为13万元，交租方式为年交；5.乙方在承租期内，有权转让，在所余下的合同期内，乙方可按原合同内容不变，将其合同转签给第三方，甲方不得干涉阻止；6.双方应遵守以上约定，如有违约，任何一方须赔偿对方的违约100万元。合同落款有甲方聂齐及乙方杨义村签字署名。
另查明，1.广厦公司于2000年取得位于青羊区（县）石人小区用地面积28621.45平方米的建设有用地规划许可证，建设项目名称为体育中心（公建配套）；
2.2010年7月14日，四川省巴中市中级人民法院作出（2005）巴中法执字第68-8号执行裁定书，裁定将广厦公司位于成都市青羊区的地上建筑物（包括阳光茶坊、网球会所、综合楼、烧烤场平房、游泳池附属房间、网球场、游泳池、围墙）、附着物及国有土地使用权抵偿给欣悦公司。
3.2009年10月8日，荣德公司作为甲方与乙方聂齐签订了《综合楼租赁协议》，协议中主要约定：1.甲方出租场地地址是位于石人小区的综合楼；2.乙方承租时间为2007年7月30日至2019年7月8日止，共计10年；3.年租金为：乙方在2010年7月30日至2016年7月30日期间的年租金为50万元，2016年7月30日至2018年7月30日期间的年租金为55万元；4.交租方式为年交；5.乙方在转让中，在所剩的合同期间内，乙方可按原合同内容不变和甲方一起，将其合同转签给第三方，甲方不得干涉阻止；
4.2014年7月20日，重庆天亿律师事务所受聂齐委托向杨义村发出律师函，律师函主要载明：“请你（杨义村）务必在7月31日前向聂齐缴纳2013年10月16日至2014年10月15日的租金13万元和赔偿给聂齐违约金20万元，否则违约金将不予减少且本律师会依法为聂齐维权”。2014年7月26日，杨义村回函，函中载明聂齐对于租赁房屋状况知情，希望能与聂齐协商处理该租赁房屋事宜。
因杨义村未按约缴纳租金，聂齐于2014年10月29日起诉至本院。
上述事实有聂齐身份证、杨义村身份证、《租赁协议》、《综合楼租赁协议》、《重庆天亿律师事务所律师函》天亿函字2014第201号及311号等证据及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。
审理中，聂齐提供2014年10月8日重庆天亿律师事务所的《律师函》，主要载明：“一、聂齐已依法主张解除2009年10月16日与你签订的《租赁协议》，该协议在本函向你送达时解除；二、请你在收到本函后2日内与聂齐结算租用房屋期间的租金，以及逾期支付租金所应承担的违约金；三、请你在收到本函后2日内向聂齐交还租用房屋，你收到本函之日起至你实际交还房屋之日止的房屋占有使用费，按原租金标准计算”。杨义村对此不予认可，表示未收到该函。
本院认为，聂齐与杨义村所签的《租赁协议》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效，对合同各相对方均有约束力，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人均应按合同约定履行其义务。
对于租金的问题。在《租赁协议》中第五条明确约定，年租金为13万元，租金交纳方式为按年交，而杨义村确认从2013年10月16日其就未再缴纳租金，现聂齐主张杨义村按照年租金13万元的标准向其支付从2013年10月16日至2015年8月15日的租金，符合法律，本院予以支持，应支付的租金具体数额为238333元（13万元/年÷12月×22月）。对于杨义村以其转租方吕斌以房屋未办理产权为由未向其支付房屋，拒绝支付租金，无法律依据。对于杨义村抗辩的房屋修缮费用应予抵扣租金，因杨义村提供的证据并不足以证明确系修缮案涉房屋所花费用，且该修缮行为并未经双方确认，合同也对此并无约定，若杨义村认为聂齐作为出租房确认未尽修缮义务，并导致其损失，杨义村可以另案主张。故对于杨义村的抗辩意见，本院不予采纳。
对于违约金的问题。在《租赁协议》中第十二条明确规定，违约方须赔偿对方100万元违约金，因杨义村拒绝支付租金造成违约，杨义村作为违约方须向聂齐支付相应的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院认为，双方约定的100万元违约金过高，现聂齐自愿调减违约金为20万元，因聂齐未提供其他能够证明因杨义村未向其付款造成的除利息损失意外的其他损失，本院酌情调减违约金为10万元。
综上，聂齐的诉讼请求成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告杨义村于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告聂齐从2013年10月16日至2015年8月15日的租金238333元及违约金100000元；
二、驳回原告聂齐的其他诉讼请求。
如果被告杨义村未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6400元，公告费600元，共计7000元。由被告杨义村承担（该款已由原告聂齐预交，待被告杨义村履行上述义务时一并支付给原告聂齐）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 罗 维
人民陪审员 陈祥凤
人民陪审员 屠世禄
二〇一五年十月十六日
书 记 员 刘彩霞