江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第3402号
上诉人（原审原告）徐州市云龙区房产服务中心，住所地徐州市云龙区铜山路**号综合楼。
法定代表人李军，该中心主任。
委托代理人鲍江运，汇君律师事务所律师。
委托代理人沈小雁，该中心工作人员。
上诉人（原审被告）刘慧涛。
委托代理人孔建，北京市君永律师事务所律师。
上诉人徐州市云龙区房产服务中心（以下简称房产中心）与上诉人刘慧涛房屋租赁合同纠纷一案，均不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第1511号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人房产中心的委托代理人鲍江运、沈小雁，上诉人刘慧涛及其委托代理人孔建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1997年6月1日，徐州市云龙区房地产管理处（出租方）与刘慧涛（承租方）签订《房地产租赁契约》，双方约定由刘慧涛承租徐州市云龙区房地产管理处位于徐州市云龙区青年路24号的营业房作为饭店使用，月租金为128.10元，租赁期间自1997年6月1日至1999年5月30日。合同到期后，双方于1999年6月1日再次签订《房地产租赁契约》，由刘慧涛继续承租上述营业房作为饭店使用，月租金为163.2元，租赁期间为自1999年6月1日至2001年5月30日。
2003年4月2日，徐州市云龙区房地产管理处（甲方）与徐州市新世纪房地产开发有限公司（乙方）签订《新世纪商业广场拆迁安置补偿协议书》，约定乙方在青年东路14#－26#、南道巷1#－10#等处建商业广场，拆除甲方非住宅公房14户，乙方就地沿复兴南路以新建的商业广场二层建筑面积1757.38平方米的房屋产权退赔给甲方，产权归甲方所有。刘慧涛被安置在105#房屋，建筑面积108.3平方米。
2003年7月16日，徐州市新世纪房地产开发有限公司向刘慧涛下发上房通知单，将其安置在105#房屋，该通知单由刘慧涛本人签字确认接收。之后刘慧涛未与房产中心办理承租手续亦未交纳租金，房产中心多次催要租金并要求办理承租手续，但至今双方仍未办理。
2013年，房产中心向法院提起诉讼要求刘慧涛支付租金102235.2元（2004年1月至2013年10月）并办理上房承租手续，法院于2013年12月25日作出（2013）云民初字第3730号民事调解书，双方达成如下协议：一、刘慧涛自愿承租房产中心位于本市云龙区青年路新世纪商业广场二层105号房屋，建筑面积108.3平方米，租金标准按6元每平方米计收。刘慧涛于2014年1月2日前到房产中心签订书面租赁合同。书面租赁合同的签订不影响双方的租赁关系自2014年4月1日起继续成立生效。二、房产中心自愿放弃关于要求刘慧涛给付房租102235.2元的诉讼请求，房产中心从2014年4月开始向刘慧涛收取上述房屋的租金，刘慧涛于2014年1月2日到房产中心一次性预交2014年4、5、6三个月的租金，之后的租金均按季度收取。三、如果刘慧涛违反上述约定，则房产中心重新取得要求其给付房租102235.2元的诉讼权利，并按照第一、二条的约定对刘慧涛申请强制执行。该调解书生效后，刘慧涛未按调解协议履行相应义务，房产中心遂向法院申请强制执行，将2014年4、5、6三个月的租金1950元执行到位。
另查明，2011年2月16日，徐州市机构编制委员会办公室下发徐编办（2011）41号文件，同意徐州市云龙区房产管理处更名为徐州市云龙区房产服务中心。
房产中心于2015年4月29日向原审法院提起诉讼称，1997年6月1日，房产中心与刘慧涛签订《房屋租赁协议》，约定由刘慧涛承租房产中心位于徐州市云龙区青年路24号的房屋，建筑面积为35.33平方米。2003年4月2日，徐州市新世纪房地产开发有限公司将涉案房屋拆除，并约定就地沿复兴南路新建的商业广场退赔房屋产权。2003年7月10日，徐州市新世纪房地产开发有限公司下发上房通知书，将刘慧涛安置在新世纪商业广场二层105室，建筑面积108.3平方米，刘慧涛于2003年7月16日签收上房通知书后至今未与房产中心办理承租手续，就擅自上房并转租，亦未向房产中心交纳租金。房产中心多次催要，但刘慧涛拒不支付，故请求人民法院依法判令：刘慧涛向房产中心支付租金110682.60元，诉讼费用由刘慧涛承担。
刘慧涛辩称：1、1997年6月1日，刘慧涛是与徐州市云龙区房地产管理处而非房产中心签订的租赁协议，房产中心作为诉讼主体不适格；2、涉案房屋被拆除安置后，刘慧涛并未实际上房更不存在擅自转租的事实；3、房产中心曾于2013年因同一法律事实向云龙区人民法院对刘慧涛提起诉讼，且法院对该案进行了调解，现房产中心又以同一诉讼标的及法律事实向法院起诉，违背“一事不再理”的原则，且该调解书并非基于刘慧涛自愿、真实的意思表示，故该调解书应因不具备合法性而无效。
原审法院认为，一、房产中心诉讼主体适格。徐州市云龙区房地产管理处经政府机构批准依法更名为徐州市云龙区房产服务中心，故虽与刘慧涛签订租赁协议的一方主体为徐州市云龙区房地产管理处，但房产中心作为更名后的承载主体依法享有徐州市云龙区房地产管理处的相应权利，因此，房产中心作为诉讼主体适格。
二、本案不违反“一事不再理”原则。对于房产中心的诉讼请求，刘慧涛认为违反“一事不再理”原则，所谓一事不再理，是指同一当事人以同一事实和理由、同一请求再行起诉的，法院不再受理。本案中，房产中心曾基于同一事实和理由提起诉讼要求刘慧涛支付租金102235.2元（2004年1月至2013年10月），且双方在法院的主持下达成调解协议，约定若刘慧涛不按协议内容履行相应义务，则房产中心重新取得要求其给付租金102235.2元的诉讼权利。之后，刘慧涛并未履行调解协议，故房产中心依法重新取得相应诉权，房产中心再次起诉要求刘慧涛支付租金的诉请并不违反“一事不再理”原则，法院依法应予理涉。
三、双方事实租赁关系的认定问题。双方虽分别于1997年、1999年签订房屋租赁协议，但涉案房屋于2003年被拆除后，双方并未实际办理房屋承租手续，刘慧涛虽签署上房通知书，但系徐州市新世纪房地产开发有限公司对其进行安置，房产中心作为所谓的出租人并未履行出租人应负的交付房屋的义务。此外，拆除后安置的房屋因不符合饭店经营条件，导致相关机构不予给刘慧涛办理相应的营业执照，致使双方之前约定的将房屋作为饭店经营之用途无法实现。房产中心作为出租人主张权利就应当履行出租人应尽的义务，在其未尽交付租赁物、保证租赁物符合约定用途之义务，且未提供证据证明双方存在租赁关系的情况下，法院认定双方的租赁关系并未实际发生。直至2013年12月25日，房产中心起诉至法院后双方达成调解，刘慧涛自愿与房产中心办理房屋承租手续，双方的租赁关系自2014年4月1日起继续成立生效且自2014年4月开始按每平方米6元计收租金，应当视为双方对租赁关系及租金收取标准予以认可，故双方的租赁关系自2014年4月起成立生效。
四、刘慧涛应当支付租金数额的确定。依双方认可的租赁关系自2014年4月1日起继续成立生效且自2014年4月开始计收租金的事实，房产中心主张2014年4月之前的租金无合同约定及事实依据，法院依法不予支持，在该日期之前双方发生的纠纷，房产中心可另行予以处理。
对于自2014年4月至2015年4月的租金，房产中心主张按每平方米6元收取，且刘慧涛称同地段同楼层安置房屋的租金价格亦为每平方米6元，故法院对于按每平方米6元计收租金依法予以确认。故2014年4月至2015年4月刘慧涛应支付的租金数额为8447.4元，但其中2014年4、5、6三个月的租金1950元房产中心已通过法院强制执行到位，故扣除上述款项后，刘慧涛还应当支付租金6497.4元。遂判决：一、判决生效之日起十日内，刘慧涛向徐州市云龙区房产服务中心支付租金6497.4元；二、驳回房产中心的其他诉讼请求。
上诉人房产中心不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审法院对房产中心与刘慧涛之间事实租赁关系发生时间认定不清。刘慧涛于1997年6月1日承租青年路24号房屋，2003年7月10日徐州市新世纪房地产开发有限公司拆除该直管公房，约定就地沿复兴南路新建商业广场退赔产权。依据《徐州市公有住房管理条例》、徐州市人民政府78号令《徐州市城市房屋拆迁管理办法》及徐州市房产管理局《关于徐州市市区直管公房管理意见》的有关规定，新世纪房地产开发有限公司与刘慧涛签定拆迁补偿安置协议。将安置房由原承租的35.33平方米扩大到108.3平方米。2003年7月10日新世纪开发有限公司给房产中心下发上房通知单，将刘慧涛安置在新世纪商业广场二层105号，请予以办理上房手续。刘慧涛于2003年7月16日签收上房通知单。依规定刘慧涛本应与房管部门签订房屋租约，后拿租约到新世纪开发公司领取房屋钥匙，但刘慧涛采取非正常手段没有与房管部门签租约而直接到新世纪开发公司拿到了房门钥匙。实际上刘慧涛于2003年7月底就已然控制该房，占有、使用并租给他人，已形成事实上的租赁关系。2、一审法院认定应当支付租金数额有误。刘慧涛于2003年7月底拿到钥匙悄然上房，后房管部门发现，也多次找其协商，要求刘慧涛签订租约并支付欠租。2013年诉至一审法院，要求支付2004年1月至2013年10月房租102235.2元，后经法院调解下达成协议，一审法院于（2013）云民初字第3730号民事调解书，后刘慧涛又反悔，不承认该调解意见。故应付租金额应从2004年1月计算，而不是从2014年4月计算。综上，请求二审法院依法改判。
针对房产中心的上诉，刘慧涛答辩称：1、房产中心与刘慧涛没有形成租赁合同关系。房产中心与刘慧涛从未签订房屋租赁合同，那么，房产中心主张的房屋租金以及认定租赁关系的发生时间，便无从谈起。2、刘慧涛认为徐州市云龙区人民法院于2013年12月25日作出的（2013）云民初字第3730号调解书，尽管有房屋约定的面积以及每平方米收取的房屋租金和收取租金的时间，但是刘慧涛认为该民事调解书违反当事人的自愿，以及调解的内容与合同的目的存在违法及无法实现，为此，调解书应当不具备相应的法律效力。
上诉人刘慧涛不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原判认定房产中心具有诉讼主体资格缺乏事实依据。房产中心一审中提供的徐州市机构编制委员会办公室下发《徐编办（2011）41号》文件为复印件，不符合最高院关于证据的要求，不能作为房产中心印证其主体适格的主张。2、原审法院违反“一事不再理”原则，对该案进行判决缺乏法律依据。本案原审法院曾于2013年12月15日作出（2013）云民初字第3730号民事调解书，但房产中心却于2015年4月9日再次以同一事实及同一标的重新起诉，属于“一事再理”。原审法院再次审理该案，缺乏法律依据。3、刘慧涛与房产中心租赁关系及租金数额认定缺乏事实依据。原审中，房产中心始终未向原审法院提交双方签订对徐州市云龙区青年路新世纪商业广场二层105号房屋的租赁合同书，因此双方权利与义务便无从谈起，作为房产中心主张租赁合同关系及租金存在，便缺乏相应的事实依据。综上，请求二审法院改判刘慧涛不承担支付租金6497.4元。
针对刘慧涛的上诉，房产中心答辩称：1、关于房产中心诉讼主体问题，本次庭审将提供原件核实。2、云龙区法院的民事调解书，双方约定的内容是一个附条件的，条件没有成就，房产中心可以对以往欠租行使权力，所以不存在一事不再理的原则。刘慧涛强调没有与房产中心形成书面合同，在云龙区法院作出的民事调解书中明确说明2014年4月1日起租赁关系继续成立生效，并且对于刘慧涛的代理人提及到，对于面积平方数以及收租金的实际，所有合同的要素已经具备，所以房产中心收取刘慧涛租金是有事实和依据的。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、房产中心主体是否适格。2、本案是否违反一事不再理原则。3、房产中心要求刘慧涛支付租金有无事实和法律依据。
二审审理期间，房产中心向法庭提供《徐州市机构编制委员会》办公室文件《徐编办（2011）第41号》、徐州市云龙区房产服务中心组织机构代码证，证明房产中心主体适格。
刘慧涛质证认为，对房产中心提供的证据真实性没有异议，房产中心主体适格。
刘慧涛在二审期间未提供新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，一、关于房产中心主体是否适格的问题。因房产中心在二审中提供了《徐州市机构编制委员会》办公室文件《徐编办（2011）第41号》、徐州市云龙区房产服务中心组织机构代码证，且刘慧涛予以认可，故本院认定房产中心作为诉讼主体适格。
二、关于本案是否违反“一事不再理”原则的问题。首先，虽然房产中心曾以同一事实和理由提起诉讼要求刘慧涛支付租金102235.2元（2004年1月至2013年10月），但经徐州市云龙区法院调解后，双方达成调解协议，并在调解协议第三条约定：“三、如果刘慧涛违反上述约定，则房产中心重新取得要求其给付房租102235.2元的诉讼权利，并按照第一、二条的约定对刘慧涛申请强制执行。”因刘慧涛并未按约定履行该调解协议，故房产中心依法重新取得相应诉权，其再次起诉要求刘慧涛支付租金102235.2元（2004年1月至2013年10月）的诉请并不违反“一事不再理”原则。其次，依据已生效的（2013）云民初字第3730号民事调解书确认，房产中心与刘慧涛之间的租赁关系自2014年4月1日起继续成立生效，房产中心从2014年4月开始向刘慧涛收取房屋的租金，故房产中心本次诉讼中主张的2014年4月至2015年4月的租金问题已由生效的民事调解书予以确认，再次诉讼违反了“一事不再理”的原则，属于重复诉讼，应予驳回。
三、关于房产中心与刘慧涛在2004年1月至2013年10月间租赁关系认定及租金支付的问题。涉案房屋于2003年拆迁后至2013年10月间，刘慧涛因拆迁安置房屋不符合经营饭店条件、不能办理相应的营业执照的问题，一直未与房产中心办理房屋承租手续。因涉案房屋属于直管公房，刘慧涛与房产中心因在2004年1月至2013年10月是否存在租赁关系产生的纠纷不属于民事案件受理范围，故此期间租金问题，本院不予处理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第1511号民事判决；
二、驳回徐州市云龙区房产服务中心的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取1258元，由徐州市云龙区房产服务中心负担；二审案件受理费7000元，由徐州市云龙区房产服务中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史善军
代理审判员 李 琳
代理审判员 吴 丹
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 周 密