贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2601民初1923号原告：陈磊，男，1985年5月31日出生，汉族，江苏省邳州市人，无固定职业，住贵州省凯里市。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省凯里市金山大道金泉国际新城售楼中心。法定代表人：方加民，系公司总经理。委托代理人（特别授权）：杨长瑛，贵州贵信律师事务所律师。委托代理人(特别授权)：袁海娥，贵州贵信律师事务所实习律师。原告陈磊诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院2016年6月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘平华于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告陈磊，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司的委托代理人杨长瑛、袁海娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈磊向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办房产证违约金18545.87元（从2014年1月1日起至2016年6月8日共计889天，按购房款的日万分之一计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年12月12日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告金泉国际新城商品房一套，套内面积151.28平方米，每平方米单价1379元，总价款208615元。合同约定“出卖人承诺于2013年12月31日前取得该商品房所有权，办理初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但时至2016年6月8日被告已逾期889天未交付。根据合同约定，被告应支付违约金。被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司辩称，一、被告早已准备好了办理房屋初始登记的全部材料，只因为缺少凯里市政府内部文件规定的应由施工单位缴纳的“砂石税”（国税）的完税证明，导致不能办理房屋初始登记。本案所涉金泉国际新城于2008年开工，根据施工单位告知，施工单位已向凯里市国税局缴纳了6.99%的包干税（具体包括营业税、所得税、资源税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加及价调基金等），依法不需再次重复向国税局缴纳“砂石税”。二、被告也希望早日办理房屋产权初始登记，因为房屋登记以后，可减少被告的开支，对被告非常有利。三、未能办理房屋初始登记的责任不能归责于被告，被告并无过错。四、请求法院依法变更商品房买卖合同中关于逾期办证的违约责任，免除逾期办证违约金，或减少逾期办证违约金。凯里市政府的内部规定对被告应属于情势变更，逾期办证违约金对被告明显不公平，逾期办证不是被告的原因所致。其次，合同中关于逾期办理房屋所有权证的违约金约定过高，请求法院依法减少逾期办证违约金。五、原告要求被告从2014年1月1日起承担逾期办证违约金缺乏事实依据，本案中，原告是在2014年3月27日交纳的契税和房屋维修基金，就算其他条件都具备，原告也只能在2014年3月27日之后才能申请办理房屋转移登记手续。六、原告的起诉已经超过了诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。综上，请法院依法变更被告的逾期办证违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对被告提交的证据凯府办发（2016）36号文件、黔东南府法异审（2016）1号文件、凯国税函（2016）10号文件、黔东南府发（2016）15号文件、凯府发（2010）48号文件、《建设工程施工合同》、《金泉新城一期场平工程施工合同》、《国税务局通知书》、《施工单位地税纳税明细》、《关于房产证办理情况说明》、《逾期办证的说明及复函》、《说明》、《建设工程竣工规划认可证》、《设计方案评审意见》、《竣工验收备案表》、《建筑物拨地测量报告单》、《凯里市人防工程免建证》、《产品质量保证金（保单）》、《商品房屋预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《房屋面积测绘报告》、《环境保护验收批复》复印件，原告认为上述证据与本案没有关联性。本院对其关联性及证明目的将结合其他证据予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月16日，以原告陈磊为买受人、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：“原告购买被告开发位于凯里市仰阿莎广场东侧金泉国际新城小区第1幢2单元7层2-7-1供电局号房屋一套，房屋建筑面积151.35平方米，总价款208712元。被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。被告应当在2013年4月13日前向原告交付该商品房，承诺在2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。约定日期起30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。”。合同签订后，原告根据房屋实际面积将购房款208615元支付给被告，被告向原告出具了《销售不动产统一发票》。原告于2014年3月27日交纳房屋契税和住宅专项维修资金。被告于2014年4月21日将房屋交付给原告。涉案房屋至今未取得商品房所有权初始登记。同时查明，2010年12月1日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号），黔东南州温州商会对该文件即征收“砂石税”提出异议。2016年7月21日，黔东南州人民政府法制办公室作出了黔东南府法异审（2016）1号文件对凯里市人民政府作出的凯府发（2010）48号文件予以废止即取消“砂石税”，凯里市国税局向凯里市房产局发出函要求停止征收“砂石税”并清退。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。根据双方所签合同第二十二条“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定，被告应按时提交相关办理商品房转移登记材料，为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。被告至今未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。对于违约金的计算时间。虽然合同约定被告应于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但原告于2014年3月27日才交纳房屋契税和住宅专项维修资金，2014年4月21日才到被告处接收房屋，故对该合同约定时间的逾期办证责任不应由被告承担。合同同时约定被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，故本院认定违约金的起算时间为2014年7月22日。被告辩称合同关于办证违约金约定过高，且凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故法院应免除被告的逾期办证违约责任或减少违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”的文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担，故不适用情势变更的原则，对被告的该抗辩意见本院不予支持。对被告要求对违约金进行调整的问题，本院作如下分析。因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，首先，如果原告买房是为了投资，结合近几年凯里商品房买卖行情下滑的现实，不一定给原告带来预期收益；其次，如果原告是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。本案被告应向原告支付逾期办证违约金为2014年7月22日起至2016年6月8日的违约金7155元（208615元×0.00005×686天）。对于被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效的问题。本案中，合同约定被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，被告于2014年4月21日向原告交付房屋，故本案应从2014年7月22日起计算二年的诉讼时效，原告于2016年6月12日向本院起诉要求保护权利，并未超过法定诉讼时效期间。故对被告该抗辩意见本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陈磊自2014年7月22日起至2016年6月8日止的逾期办证违约金7155元；二、驳回原告陈磊的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取130元，由原告陈磊负担75元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  刘平华二〇一六年九月十日书记员  邵继姗