福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第3287号
上诉人（原审被告、反诉原告）厦门九牧林商贸发展有限公司。
法定代表人林清江，董事长。
委托代理人郑金火、郭明昆，福建联合信实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）中国人民解放军73717部队。
代表人孙洪明，部队长。
委托代理人李小军、尤炳良，北京中银（厦门）律师事务所律师。
上诉人厦门九牧林商贸发展有限公司（以下简称九牧林公司）因与被上诉人中国人民解放军73717部队（以下简称73717部队）租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第16953号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
73717部队向原审法院提起诉讼，请求判令：1、九牧林公司立即搬离及腾空租赁场所并将租赁场所交还73717部队；2、九牧林公司支付拖欠的2013年11月15日至2014年5月15日期间租金140710元，逾期付款利息按中国人民银行同期贷款利率自2013年11月16日起计至判决确定的付款之日止；3、九牧林公司支付场地占用费，占用费参照租金标准自2014年5月16日起计至实际搬离之日止；4、九牧林公司赔偿安保等损失216950元。本案诉讼费用由九牧林公司负担。
九牧林公司亦提出反诉，请求判令：73717部队支付九牧林公司广播山建设投资款3700000元。本案诉讼费用由73717部队负担。
原审判决查明，2003年5月14日，中国人民解放军73707部队（以下简称73707部队）与九牧林公司签订《关于租用对高山广播站营区的合同》，将73707部队所属的部分对高山上的营房和空地租给九牧林公司用于建立公司的商务、会议、疗养休假、员工技能培训中心。租期为十年，自2003年5月15日起至2013年5月15日止。租金每年17万元，自第二年起，每年递增5%，每半年交付一次租金（每年5月15日和11月15日交款）。
2004年4月28日，73707部队与九牧林公司签订《关于租用对高山广播站营区的合同》的补充协议，将部队所有的原海洋三所自建的部分建筑租给九牧林公司，租期为十年，自2004年5月15日起至2014年5月14日止，从第三年起租金每年递增5%。
2006年，因部队隶属关系的调整，73707部队与73717部队办理营产交接手续，将讼争租赁场所移交73717部队管理。此后，九牧林公司均是向73717部队缴纳租金。租金支付至2013年11月14日。自2013年11月15日起九牧林公司未再向73717部队支付租金。
2012年10月23日，73717部队向九牧林公司发出《关于对高山部分营区租赁合同到期的通知》，该通知经九牧林公司法定代表人签收。2013年8月8日，九牧林公司向73717部队发出《广播山情况说明》，要求继续承租。后双方对续租问题多次磋商，未达成一致意见。2014年6月9日，73717部队强拆了九牧林公司所租赁场地的第二道门、封锁了进出场地的大门，并派安保人员看守场地，九牧林公司自此无法再使用讼争场地。现九牧林公司所有员工已经离场，但尚有部分财物未清理，由九牧林公司派一名员工进行看管。
以上事实，有营产交接清册、《关于租用对高山广播站营区的合同》、补充协议、公证、关于对高山部分营区租赁合同到期通知、催促通知、广播山情况说明及复函及双方当事人的庭审陈述为证。
原审判决认为，本案的争议焦点一、73717部队的主体是否适格。原审法院分析认为，本案中讼争合同（即《关于租用对高山广播站营区的合同》及其补充协议）的签约主体是73707部队与九牧林公司，但2006年因部队隶属关系调整，73707部队与73717部队办理营产交接手续，将讼争租赁场地移交73717部队管理，讼争合同的权利义务亦由73717部队继受，且九牧林公司自此也均是向73717部队支付租金，故73717部队作为原告主体适格，九牧林公司主张73717部队主体不适格的意见并无事实及法律依据，不予采信。
二、73717部队主张的场地占用费、安保费、拆除费、清理费有无事实及法律依据。原审法院分析认为，关于场地占用费，双方均确认73717部队自2014年6月9日强行拆除了讼争租赁场所的第二道门，实际控制了租赁场所，自此九牧林公司并不再使用该场所。故可以认定，自2014年6月9日起，该场所已实际为73717部队所接管，九牧林公司已退出讼争租赁场所，不存在对该租赁场所占用的事实，九牧林公司应向73717部队支付自2014年5月16日至2014年6月9日的场地占用费，经计算，该部分费用为20520.21元。关于73717部队诉求的安保费用，从73717部队与厦门市翔安安保服务公司签订的《安保服务合同》来看，双方约定的安保服务范围是整个对高山营区，而73717部队自认九牧林公司租赁的仅为对高山营区的部分营房和土地，故无法认定73717部队是专门针对本案讼争租赁场地的安全与安保公司签订安保服务合同，因此对73717部队的该项诉求不予支持。关于拆除费、清理费，该些费用系73717部队在租赁期限届满后清理场所之花费，目的是为方便其自身日后使用，应由73717部队自行承担，故对73717部队该项诉求不予支持。
三、九牧林公司主张73717部队支付其广播山建设投资款3700，000元有无事实及法律依据。原审庭审中，九牧林公司称其该项诉讼请求一是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条要求73717部队补偿其兴建和扩建建筑物的投资花费；二是基于不当得利要求73717部队补偿其树木、道路的投资。73717部队抗辩称其从未同意九牧林公司进行改建和新建房屋，不存在补偿问题。至于树木等不属于房屋范围的部分，73717部队要求九牧林公司恢复原状，不存在73717部队的不当得利。原审法院分析认为，首先，本案讼争合同中对于合同期限届满建筑物的归属和补偿并未作出约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”现九牧林公司并无证据证明其扩建房屋征得了73717部队之同意，且现在73717部队也明确表示不再继续使用九牧林公司扩建的房屋，故法院对九牧林公司要求补偿兴建扩建建筑物的费用之诉请不予支持。其次，关于九牧林公司以不当得利要求73717部队补偿其树木、道路的投资之诉请，法院认为此诉请与本案系属不同法律关系，并非本案租赁合同纠纷的审理范畴，九牧林公司可依法另行主张，故对其诉讼请求不予支持。
原审法院认为，合法有效之合同具有拘束力，双方当事人均应依约履行各自之权利义务。依照讼争合同的约定，租赁期限已于2014年5月15日届满，在双方未达成续租协议的情况下，九牧林公司应当将租赁场所交还73717部队，并支付租金。经九牧林公司确认，其自2013年11月15日起未再向73717部队缴纳租金，故73717部队主张九牧林公司搬离租赁场所并支付自2013年11月15日至2014年5月15日的租金140710元及逾期付款利息有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、厦门九牧林商贸发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将租赁的全部土地及营房腾空并交还给中国人民解放军73717部队。二、厦门九牧林商贸发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军73717部队支付租金140710元及逾期付款利息（以140710元为基数，自2013年11月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至厦门九牧林商贸发展有限公司实际付款之日止）。三、厦门九牧林商贸发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军73717部队支付场地占用费20520.21元。四、驳回中国人民解放军73717部队的其他诉讼请求。五、驳回厦门九牧林商贸发展有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4427元，由中国人民解放军73717部队负担3194元，厦门九牧林商贸发展有限公司负担1233元；反诉案件受理费18200元，由厦门九牧林商贸发展有限公司负担。
宣判后，九牧林公司不服，向本院提起上诉。
上诉人九牧林公司上诉请求：撤销一审判决第五项，改判支持九牧林公司一审反诉请求。本案一、二审诉讼费用由73717部队负担。主要理由：一审判决认定事实错误，造成错误判决，应当予以更正。一审判决认为，“九牧林公司并无证据证明其扩建房屋征得了73717部队之同意，且现在73717部队也明确表示不再继续使用九牧林公司扩建的房屋”该认定没有事实与法律依据。一、九牧林公司之扩建已征得73717部队同意。1、根据九牧林公司与73707部队签订的租赁合同根据合同第二条约定，“乙方（九牧林公司）开发使用对高山分站部分营房和空地，用途主要是建立该公司的商务、会议、疗养休假、员工技能培训中心，公司办公场所和建设部分服装加工房。”即说明出租方73707部队在合同中就已经同意由承租方即九牧林公司开发建设租赁场地。2、根据证人737某证言，73707部队出租给九牧林公司的是“闲置的营房和空地”，且部队领导也每周上山查看九牧林公司建设情况，并且指派证人胡建增负责管理工作。胡建增作为原出租方人员，其证词亦已经直接证明出租方73707部队已经同意上诉人扩建行为。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的出租人应当承担扩建兴建等造价费用并非以出租人同意继续使用为前提。扩建后房屋升值应当是以社会普通公众认知为标准，而非出租人口头陈述。否则在任何一个涉及扩建补偿案件中，出租人均可以陈述不再继续使用扩建房屋。如此不仅不合常理，也不合法律规定。
被上诉人73717部队答辩称，九牧林公司要求补偿建设投资款缺乏事实及法律依据。1、九牧林公司没有提供合法、有效的证据证明其有对租赁场所进行过大量投资建设，九牧林公司提供的评估报告中所列的建设项目或评估对象并非九牧林公司所有，更无法确认系九牧林公司所投资建设的。
2、退一步讲，本案系租赁合同纠纷，审理的事实也是租赁之法律关系，讼争合同第二条记载的开发建设部分营房和空地属于无效条款，73717部队不具有对土地的建设发包处分权，同样九牧林公司亦不具有开发建设权。九牧林公司提及的建筑物并没有任何批建手续，亦没有任何合法产权凭证，换言之均属违章建筑，依照目前的法律规定系要无条拆除的，怎可反过来要求法律保护从而对其进行补偿？3、退一步讲，即使九牧林公司确有投资改造建设，但根据讼争租赁合同第六条约定：乙方即九牧林公司对现有营房进行翻建，改造或者新建项目，应征得甲方即73717部队的同意……合同期满后，如乙方不续租，所有建筑物归甲方所有。同时根据《合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。根据上述合同约定及法律规定，九牧林公司即使有投资建设，但未经原出租方73707部队同意，也未经被上诉人73717部队同意，且改造行为亦没有批建手续，因此九牧林公司在租赁合同期满后要求补偿既缺乏合同依据，也没有法律依据。4、从法理上分析，对于未经出租人同意而为的添附行为，在合同终止时，如果还要求出租人予以补偿，等于是强制要求出租人同意承租人进行添附，其性质类似于强制不当得利。因此，对于未经出租人同意而为之添附，出租人不负补偿义务。此外，如添附物对租赁物造成损害的，承租人的添附行为反而是对出租人构成侵权。本案中作为出租方的73717部队并没有要求九牧林公司恢复原状并赔偿损失，九牧林公司反而要求出租方赔偿或者补偿损失缺乏法理支持。5、至于原73707部队的士官胡建增之证言，一审中73717部队质证时对证言的真实性、客观性等予以否认：一是并没有证据证明原73707部队指派或授权胡建增负责租赁场所的管理工作；二是胡建增的陈述至今也并未得到原出租方73707部队的确认。因此，九牧林公司认为胡建增之证言可以确认原出租方73707部队同意九牧林公司进行拆建行为是毫无根据的。6、从公平合理及经济角度分析，本案中双方的租赁合同已执行了11年，即使九牧林公司确有投资改造，但其在该场所使用及收益已达11年之久，有些添附物在租赁合同正常终止时其投资成本已收回，合同目的已实现。租赁场所系军事用地，添附物对73717部队并没有使用价值，现合同期满要求出租方进行所谓的补偿反而对73717部队来说是显失公平。综上，请求驳回上诉。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明认定的事实，除了九牧林公司提出原审判决遗漏查明九牧林公司的建设是否经过73717部队同意以外，对其他事实没有异议。本院对双方当事人没有争议的事实予以确认。二审审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。就本案而言，九牧林公司与73717部队双方均确认扩建物未取得合法建设手续，九牧林公司主张73717部队同意其扩建应支付扩建造价费用，故九牧林公司应承担73717部队同意其扩建并存在过错的举证责任，因九牧林公司未能提供上述证据，应承担举证不能的法律责任。九牧林公司与73717部队在《关于租用对高山广播站营区的合同》中约定：“如乙方（九牧林公司）不续租，所有建筑物归甲方（73717部队）所有”，现双方当事人约定的租赁合同履行期间业已届满，故九牧林公司主张73717部队支付建设投资款3700，000元亦缺乏合同依据，原审判决驳回九牧林公司的诉讼请求并无不当。综上，九牧林公司上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费36400元，由上诉人厦门九牧林商贸发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
代理审判员 许 莹
二〇一五年十月二十日
代书 记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。