河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1525民初2672号原告：霍元杰，男，汉族，1967年12月13日出生，住址河南省固始县。委托诉讼代理人：饶龙泉、黄炎，河南蓼阳律师事务所律师。被告：李付国，男，汉族，1972年11月7日出生，住址河南省信固始县。被告：杨继秀，女，汉族，1975年1月13日出生，住址河南省固始县。委托诉讼代理人：段刚，河南振蓼律师事务所律师。原告霍元杰与被告李付国、杨继秀建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍元杰向本院提出诉讼请求：1、要求按照合同约定交付房屋时进行评估计算损失，依据评估价格作为原告计算损失的依据并按照商业银行贷款计算利息；2、判决被告向原告支付违约金15万元；3、被告承担本案的诉讼费用及实际支出费用。事实与理由：2011年，原告霍元杰从被告李付国手中购买一处位于固始县县城玉花园的土地使用权，面积7.5米×14米，因情况变化，被告不能兑现。经双方协商，被告将春水路一处已建成的楼房中的一楼的两间门面房作为补偿给原告，双方签订协议，被告并协助办理过户手续，但被告一直不履行约定义务。后该协议约定的门面房又无法实际履行，原告在第一次开庭后变更了诉讼请求。被告李付国、杨继秀辩称，1、2010年11月1日原、被告签订一份门面地皮转让协议，被告将位于凤凰街西段两间门面地皮转让给原告，后来因为地皮被当地村民抢占并建上房屋，该合同未能履行，而后双方口头协商，由被告将位于王审知大道东侧的两间门面房的建设用地抵付上述协议的两间地皮，由原告承担差价，后因原告反悔没有履行。2、2014年6月30日签订了诉称的协议，协议约定一年后办理产权过户手续，原因是当时该房屋产权证被一个叫李达的借去贷款抵押，抵押期限到2015年的5月底，而后李达涉嫌犯罪被处理，该争议的两间门面地皮被法院拍卖处置，该合同已经无法履行，庭前与被告沟通，被告愿在合理的范围内与原告达成和解。3、被告认为2010年11月1日签订的门面地转让协议是无效协议，对于无效合同的形成双方都有过错；2014年6月30日双方签订了协议书实际上是为了解除无效合同而签订的赔偿协议，这个赔偿协议存在以下几个问题：这个协议约定的标的物远远大于原告的实际损失，存在着显失公平，法院可以依法变更，一般违约金的确定规则，不管是违约损失还是实际损失之和不得大于合同约定标的额的30％。4、评估对于本案的结果不能产生实际影响，因为双方签订合同的转让款是约定的31万元，若评估结果要数倍于转让标的，显然属于显失公平，法院可以进行变更和调整，不同意评估。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证。原告霍元杰举证如下：1、身份证复印件，证明原告的身份信息和诉讼主体资格；2、2014年6月30日签订的一份协议书，证明原、被告发生纠纷的起因及原告起诉的依据。被告李付国，杨继秀在对原告霍元杰提供的证据质证时认为，对于两组证据没有异议，对协议效力有点看法，该协议属于私买私卖，没有法律效力。被告李付国、杨继秀举证如下：1、收条一份，证明原告霍元杰已收到了28万元款项；2、门面地转让协议，3、一份征地协议，4、一份罚没票据，2、3、4三份证据主要证明2010年11月1日李付国与原告签订的协议无效，原来的门面协议未能履行，实际是被他人占地建房导致无法履行。原告霍元杰在对被告李付国提供的证据质证时认为，证据1属实，已收到了28万元款项；证据2-4，关于征地协议，后来有国土部门的罚款，说明协议有效；对于门面房转让协议与征地协议之间没有因果关系，李付国将该土地上的门面房卖给原告是没有事实依据的，存在合同欺诈，因此双方才解除这个合同，对于原告的损失进行赔偿约定，由此可以证明2014年6月30日达成协议的双方真实意思的表示，是对双方以前因欺诈的处理，是有效的。对以上双方当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月1日，被告李付（福）国以甲方（卖方）的名义与原告霍元杰以乙方（买方）的名义签订了一份《门面地转让协议》，协议约定的主要内容为：李付国转让一处位于固始县县城××街西段××北朝南门面房，土地面积7.5×18.3平方米。土地用途为商住房。甲方保证乙方于2010年11月1日以前施工。该土地的转让价为人民币叁拾壹万元。协议签订后，因情况发生变化，被告李付国无法按照《门面地转让协议》的约定履行，双方经协商后，于2014年6月30日又签订了一份《协议书》，该协议约定：2011年乙方（霍元杰）从甲方（李付国）手中购得位于玉花园的7.5米×14米两间门面房的地皮，因情况发生变化，不能兑现；经双方协商，甲方将自己所有位于城郊乡××村××村民组（××）凤凰街北侧，春水路西81米处已经建成的一座6层的商住楼之第一楼层的两间门面房作为补偿转让给乙方。1、补偿和付款办法，除补给该楼第一层的门面房以外，由甲方一次性付给乙方贰拾捌万元人民币。2、双方约定，本协议签字付款生效，甲方补给乙方的两间门面房系原产权人尚峰转让给甲方的，有固城国用（2005）第010391号国有土地使用证；如有产权争议或者虚假，由甲方负责。由甲方负责于2015年6月1日之前办理产权过户手续，费用由乙方负责。如逾期不办理者，原合同内容不变，另付违约金壹拾五万元人民币。霍元杰与李付国分别签名。协议签订当天，霍元杰出具了一份收条，收条内容为：今收到李付国凤凰街购地皮两间赔偿款贰拾捌万元正（280000.00），（原购地合同作废）。收款人霍元杰。本案在审理过程中，被告李付国明确认可，2014年6月30日与原告霍元杰签订的《协议书》两间门面房因其他情况又无法履行，门面房因另案已被法院执行。原告霍元杰于是在第一次开庭后根据被告李付国的答辩意见，变更了诉讼请求，要求对2014年6月30日《协议书》中的李付国补偿的两间门面房进行评估，作为原告霍元杰计算损失的依据，被告李付国不同意评估。后本院委托对2014年6月30日双方签订的《协议书》中的两间门面房进行评估。2017年12月21日，河南豫蓼联合资产评估事务所出具《资产评估报告书》，评估该两间门面房市场价为563163.00元。质证时，原告霍元杰认可该鉴定结论。被告李付国对该份鉴定结论不予认可，认为评估价格过高，评估鉴定的面积多有15平方米左右，要求重新评估，后被告未提供证据和重新鉴定申请材料。本案在审理过程中，原告霍元杰对起诉状中所列的第三人尚峰撤回起诉。本院认为，本案双方争议的焦点是：1、2014年6月30日签订的《协议书》的效力如何认定？2、《资产评估报告书》能否作为原告霍元杰计算损失的依据？3.原告霍元杰的具体诉讼请求能否支持。第一，原告霍元杰与被告李付国对2014年6月30日签订的《协议书》的真实性没有异议，但是被告李付国认为2010年11月1日双方签订的《门面地转让协议》是无效协议，双方都有过错，2014年6月30日签订的《协议书》，是双方为解除无效合同（2010.11.1）而签订的赔偿协议（2014.6.30），约定的标的物远远大于原告霍元杰的实际损失，存在显失公平，法院可以依法变更。本院经审查后认为，2010年11月1日双方签订的《门面地转让协议》和2014年6月30日签订的《协议书》，双方对其真实性均没有异议，应当都是双方自愿协商达成的结果，是双方真实意思的反映，双方应当严格按照协议的约定享受权利和履行义务。2010年11月1日的协议，被告李付国未按约定履行，双方经协商达成了第二份即2014年6月30日的协议。可以看出，在2010年11月1日，原告霍元杰以31万元的对价从被告李付国手中购得一宗土地使用权，原告霍元杰履行了付款的义务，但是被告李付国未能按照协议的约定交付约定的标的物，后经双方协议，在近四年后又达成了第二份协议，协议的名称以及协议所涉及的内容与第一份协议完全不同，应当是对第一份协议不能履行的变更，是一份新的协议，双方重新设定了权利和义务，从协议的内容看，也是双方充分协商的结果，协议也应当有效。第二，本案在审理过程中，被告李付国明确认可，2014年6月30日重新达成的《协议书》涉及的两间门面房事实已无法履行，造成原告霍元杰在诉讼中变更了诉讼请求，申请对该两间门面房进行评估，作为计算损失的依据。2010年11月1日第一份协议被告李付国未履行，变更后的2014年6月30日第二份协议，被告李付国未完全履行，致使原告霍元杰的合同目的无法完全实现，事实上已给原告霍元杰造成了损失，因《协议书》约定的标的物无法交付，作为计算损失的依据，只能对《协议书》约定的标的物进行评估。该评估从委托程序、到评估依据都应当符合法律规定，被告李付国也仅仅只有辩称意见，未能提供足以反驳的证据予以抗辩，《资产评估报告书》的证明力和效力，应当认定。被告李付国此部分的抗辩意见，本院不予采纳。被告李付国应当按照评估报告书确定的价格赔偿原告霍元杰的损失。第三，因被告李付国未能履行2010年11月1日的《门面地转让协议》，双方达成了2014年6月30日的第二份《协议书》，从第二份协议书的用语和内容分析，有“第一楼层的两间门面房作为补偿转让给乙方（霍元杰）”、和“补偿和付款办法除补给该楼第一层的门面房外，由甲方（李付国）一次性付给乙方贰拾捌万元人民币”等内容，可以看出，原2010年11月1日协议中，霍元杰付款31万元给李付国，在2014年6月30日协议中，被告李付国赔偿给霍元杰28万元外，又约定了补偿两间门面房给霍元杰，应当说被告李付国对自己的违约行为承担了双方认可的违约责任，或者说原告霍元杰因被告李付国未能按照协议约定履行义务给自己造成的损失（含预期利益），认可了被告李付国用28万元现金和两间门面房给付的结果。原告霍元杰因被告李付国违约所造成的损失应当说在2014年6月30日达成协议时得到了充分的赔偿，考虑第二份协议双方实际履行情况、合同目的以及预期利益等综合因素，原告霍元杰再要求被告李付国承担违约金15万元，显属不当，本院不予支持；但是被告李付国在2014年6月30日后，又未能履行义务，原告霍元杰要求按照第二份协议被告李付国承担商业银行贷款利率，符合案件查明的事实，应当允许。被告杨继秀不是合同当事人，对原告霍元杰不承担合同义务，被告杨继秀在本案中不承担责任。被告其余辩称意见与上述分析不一致的，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告李付国在本判决生效后二十日内一次性赔偿原告霍元杰损失563163.00元，并承担从2014年7月1日至实际履行时的商业银行贷款利率。二、驳回原告霍元杰要求被告杨继秀承担责任的诉讼请求。三、驳回原告霍元杰其他诉讼请求。若被告未按上述指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用9432元，由被告李付国负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提起上诉，并递交上诉状一式四份，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  饶培杰审 判 员  孙为民人民陪审员  朱 汉二〇一八年二月五日书 记 员  赵兴华