杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2××6）浙0103民初4885号
原告：浙江大有实业有限公司。住所地：杭州市建国南路***号。
法定代表人：罗进圣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：游弋、邹泽兵，北京大成（杭州）律师事务所律师。
被告：杭州爱情故事形象设计有限公司。住所地：杭州市下城区武林路*****号。
法定代表人：常国华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张顺洪、徐一雯，浙江南方中辰律师事务所律师。
原告浙江大有实业有限公司与被告杭州爱情故事形象设计有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2××6年7月5日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2××6年8月25日公开开庭进行了审理。原告浙江大有实业有限公司委托代理人游弋、邹泽兵，被告杭州爱情故事形象设计有限公司委托代理人徐一雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江大有实业有限公司诉称：2011年原、被告签订《房屋租赁合同》约定：原告将位于杭州市下城区武林路50号共2772.83平方米的房屋出租给被告，年租金为380万元，租期从2011年8月20日至2015年12月19日；在租赁期满前被告若要求续租，应在租赁合同到期前两个月书面提出，并在到期前一个月同原告签订续租合同，续租年租金=当租期土地年租金等成本+当租期基础年租金；如合同期满或解除，承租方应在十日内将房屋清退交还出租方，逾期归还房屋的，则每逾期一日，应支付最近一年度租金额的千分之五的违约金。2015年12月19日租赁期限届满后被告并未按合同约定提出续租请求也未及时搬离租赁房屋，2××6年2月23日原告向被告送达书面通知，要求被告尽快同原告协商按原租赁合同约定签订续租合同或尽快搬迁，但被告收到通知后拒不续签。2××6年3月15日原告再次对被告送达了书面通知，要求被告于2××6年3月31日前搬出租赁房屋，被告至今仍拒不搬出。综上，原告认为，案涉租赁合同到期后，被告在未续签的情况下继续占用原告房屋，给原告造成了巨大损失，故诉请求判令：1、被告立即腾空杭州市下城区武林路50号租赁房屋，并将该房屋交付给原告；2、被告赔偿原告损失262.18万元（以当期年度租金493.27万元为计算标准，暂计算自2015年12月20日至2××6年6月30日，据实主张至房屋实际归还之日），并向原告支付逾期归还房屋的违约金349.60万元（以最近一年度租金380万元，按每日千分之五暂计算自2015年12月30日至2××6年6月30日，据实主张至房屋实际归还之日），合计611.78万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告杭州爱情故事形象设计有限公司辩称：首先，答辩人自1999年底获得案涉房屋租赁权。2010年经中院破产清算裁定该房屋转为归原告大有实业公司后，双方签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期限是十四年多，并非原告所陈述的区区四年：（1）该《租赁合同》明确约定了两个续租阶段的具体期限及租金金额，而正常的承租人续租条款仅约定优先权；（2）涉案房屋两千多方体量庞大，历年来巨大投入显而易见，如果双方真正的意思表示仅为签订不足五年的租赁合同显然不符合商业需求和使用价值；（3）合同中体现涉案房屋的第一阶段租赁期限是以当时土地租期为限，从原告提供的证据二、三可知《房屋租赁合同》确实与《土地租赁合同》的租期相匹配。因此《房屋租赁合同》中提及的第一阶段租赁期限到2015年12月19日是基于当时土地租赁状态无法突破的一种折中办法，结合双方一直以来的谈判过程及客观状态，所以《租赁合同》的租期实际到2025年12月19日。其次，原告称答辩人未提出续租不符事实。答辩人在第一阶段租赁时间结束前已多次与原告之间通过信函、具体经办人商榷等方式就第二阶段租赁的相关事项进行沟通，双方也已经协商到了实质性阶段，既然租赁合同未到期，且答辩人又与原告在积极磋商租金调整事项，原告认为答辩人到期后未提续租故要答辩人返还房屋的诉请不应支持。再次，原告所提出的262.18万元损失及349.60万元违约金与实际不符，无法缴纳正常租金的原因并非答辩人有意违约所致。根据原告提起的诉请违约金可高达699.2万元／年，与此同时原告又向答辩人主张损失，这种明显背离实际且重复主张的行为没有依据。从社会公平原则的角度来说，真正的现阶段租金价格应酌情参考周边行情、评估价格、双方原已初步谈妥的租金价格定在330万元／年以下较妥。此外，涉案房屋的一、二层原由次承租人用以服装经营，原告已知该区域闲置无人使用，完全可以收回或利用，这一部分的费用不应主张。综上答辩人认为，答辩人带着最大诚意频频与原告方沟通，把自己的经营不易、大环境的不景气、房屋所在商圈的租金大幅下滑等情况反复说明希望原告能考虑到周边的租金市场行情及双方实际投入情况将租金调整。而原告推翻大家谈好的合情合理的330万元／年基础，强硬提到近500万元的年租金，就是要赶答辩人走！这样不顾答辩人存亡、员工生存、会员利益的行为不符原告大型国企的身份，没有社会责任感，况且武林路50号从破败凋敝的状况到如今的焕然一新是答辩人在不断的投入，现如今原告却以明显偏离市场价格且答辩人无力承受的租金要求来驱赶答辩人，坐享今后的收益。要求判令驳回大有实业公司的诉讼请求。
为证明诉讼请求所依据的事实，原告浙江大有实业有限公司提交了以下证据：
1.《房屋所有权证书》、《土地使用权证》，欲证明案涉出租房屋系原告所有，原告有权出租。
2.《房屋租赁合同》，欲证明原、被告之间签订有合法有效的《房屋租赁合同》，合同中就租期、租金、续租以及后续租金的计算方式、违约责任等有明确的约定。
3.《土地租赁合同》及缴款书（金额分别为170万元），欲证明案涉租赁合同第一租期届满后，土地年租金为263.4688万元，根据合同约定，如双方续签，第二租期的土地年租金等成本为263.4688/0.824=319.7437万元；同时合同约定第二租期基础年租金上浮5%，即165.27*1.05=173.5335万元。即如果续租，第二期房屋租金应为每年319.7437+173.5335=493.27万元。现被告违法占用房屋，应按上述第二租期的租金标准赔偿原告损失。
4.2××6年2月23日通知及快递单、2××6年3月15日通知及快递单，欲证明：（1）、合同第一租期届满后，原告发函通知被告在2月底前按合同约定的条件续签合同，如不续签则腾退房屋；（2）、因被告拒不续签也不腾退，原告又于2××6年3月15日发函通知被告腾退房屋，但被告至今仍拒不腾退。
5.缴款书（金额为263万元），证明对象同证据3。
对上述证据经质证，被告对证据1三性无异议。认为从证据上显示，被告公司租赁在前，原告获得所有权在后，土地证号是2××6年，租赁终止时间是在2020年，这就是原告把15年表述为如此复杂的原因，也导致原、被告双方的争议，因为房屋租赁合同要配合土地的租赁合同。对证据2三性无异议，认为所谓的续租期都有明确约定，是囊括在总租期内的。对证据3、5三性无异议，证明对象有异议，认为租金应当以实际的价格为准，原告不能以这个价格来要求房屋的损失。对证据4三性无异议，认为原告提出的答辩人拒不续签的说法是与事实不符的，答辩人在2015年10月份通过报告的方式就第二阶段的事项进行磋商。本院认为上述证据均与本案纠纷存在关联性，对其证据效力予以认定。
为证明答辩意见所依据的事实，被告杭州爱情故事形象设计有限公司提交了以下证据：
1.（97）杭法执字第233、566号、（98）杭法执字第386号民事裁定书；
2.《房屋租赁合同》（2004.12.15）；
3.杭州中院决定书（2009.9.7）；
4.报告两份（2011.4）；
5.《关于我公司将武林路50号转租的函》（2012.10.19）;
证据1-5欲共同证明被告爱情故事形象设计公司自1999年起租赁涉案房屋开展经营活动的过程。
6.协议书（2011.9.5）；
7.购销合同（一组）；
8.现场照片（四组）；
证据6-8欲共同证明武林路50号房屋的所有设备、设施、装修都为被告投入，此投入长达16年之久，投入超两千万元。
9.报告（2015.10.10）；
10.报告（2××6.1.22）；
11.报告（2××6.2.24）；
12.报告（2××6.3.19）；
证据9-12欲共同证明被告从2015年年底起就租金调整及租赁事项积极主动与原告沟通。
13.钱江晚报新闻报道（2014.8.1）；
14.杭州网新闻报道（2014.8.5）；
15.杭州网新闻报道（2015.5.8）；
16.钱江晚报新闻报道（2015.8.27）；
17.大浙网新闻报道（2015.9.11）；
18.杭州网新闻报道（2××6.6.23）；
证据13-18欲共同证明大量权威媒体的新闻报道都揭示武林商圈近年来商铺人气惨淡、租金下跌的情况。
对上述证据经质证，原告认为被告是当庭提交的证据，已经过举证期限，拒绝发表质证意见。本院认为上述证据1-8、证据13-18与本案纠纷缺乏必要关联性，证据9-12为单方证据，缺乏证明力，对其证据效力均不予认定。
综合当事人的陈述、举证及本院的认证，本院确认如下案件事实：
坐落于杭州市建筑面积2772.83平方米的房屋所有权为原告浙江大有实业有限公司所有。2011年9月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：原告将位于杭州市下城区武林路50号建筑面积2772.83平方米的房屋出租给被告，合同第四条载明：本租赁合同租期为四年四个月，自2011年8月20日起至2015年12月19日止，在原告取得该房屋合法土地使用权的前提下，合同续签每五年为一租期签订一次，第二租期为2015年12月20日至2020年12月19日，第三租期为2020年12月20日至2025年12月19日（以上续租租期年限具体以市国土局签订的土地租期为准，在原告取得房屋合法使用权的情况下，双方续租的租期合计为十年），租赁期满如被告不续租或者拖欠房屋租金等相关费用累计超过20日或累计金额超过30万元的，原告有权收回房屋。本合同租赁期内租金为380万元，租金按半年度租金分次交付，现付后用。在租赁期满前若要求续租，应在租赁合同到期前两个月书面提出，并在到期前一个月同原告签订续租合同。本租期合同年租金为380万元=土地年租金等成本+基础年租金，具体为土地年租金等成本214.73万元，基础年租金165.27万元，续租年租金=当租期土地年租金等成本+当租期基础年租金，具体为当租期土地年租金等成本【上一期土地年租金等成本加上当租期增加的土地租金等成本（按上期计算方法核算至含税金）；当租期年基础租金（其中第二租期年基础租金在第一租期年基础租金的基础上上浮5%），第三租期年在第二租期年基础租金的基础上上浮7%】；如合同期满或解除，被告应在十日内将房屋清退交还原告，逾期归还房屋的，则每逾期一日，应支付最近一年度租金额的千分之五的违约金。逾期支付租金的，每逾期一日，应按应付款项的千分之五支付违约金。2015年12月14日浙江大有实业有限公司与杭州市国土资源局签订《土地租赁合同》，杭州市国土资源局以现状和协议方式将杭州市出租给浙江大有实业有限公司，租赁期限自2015年12月20日至2020年12月19日，每年租金263.4688万元。2××6年2月原告致函被告，告知被告合同已于2015年12月19日到期，如被告需续租，要按照原租赁合同约定的条款执行，在2××6年2月底前续签合同，续租合同中的租赁期限为2015年12月20日至2020年12月19日，年租金为263.4688/0.824+165.27*1.05=493.27万元。如果被告未在前述期限内签订合同，要求在2××6年3月31日退出租赁房屋。2××6年3月15日原告再次致函被告，表示对于被告违反原合同约定要求改变续租房屋价格的想法无法接受，要求退房。因被告至今未腾房，故引起诉争。
本院认为，原、被告所签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有合法效力。本案所争议的焦点有二：其一是租赁期限是否届满，原告主张腾退是否有事实依据；其二是若租赁期限已经届满，原告所主张的逾期腾退损失是否过高。首先根据合同内容，原、被告对于租赁期限的约定清楚，租赁合同租期四年四个月，自2011年8月20日起至2015年12月19日止。被告认为之后所谓的续租期却明确了租赁价格与租赁期限，足以证明该续租期实际包含于双方约定的租赁期限之内，即使如此，对于所约定的租赁价格被告却并不接受。在双方对于租金尚存在争议的情况下，被告以租赁期限尚未届满为由抗辩原告的诉讼请求显然缺乏说服力。虽然签订合同时双方对续租租金标准所做约定有可能会超出当前的市场价格，但被告拥有选择续签与否的权利，被告以实际投入巨大，与四年多的租赁期限不相匹配为由要求变更租赁合同中所约定的续租租金标准缺乏依据，亦违背合同自愿原则，即使被告所投入确实高于收益，也属于正常的商业风险。原、被告虽经磋商但未能就合同续签达成一致意见，在此情况下被告仍不按约腾退归还房屋，应承担相应的违约责任。原告要求腾空归还的请求符合合同约定，于法有据，本院予以支持。合同中对于逾期归还房屋的违约责任已做约定，即被告应在十日内将房屋清退交还原告，逾期归还房屋的，则每逾期一日，应支付最近一年度租金额的千分之五的违约金。原告并未提出该约定过低，不能弥补其实际损失，在此情况下除逾期交房违约金外又要求被告承担占用损失确有不当，占用损失的性质也属于逾期交房的违约责任，原告既按照合同约定主张逾期交房违约责任，又按照被告不接受的续租租金主张占用损失缺乏依据。因被告对合同约定的违约金过高提出异议，根据合同法关于约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求予以适当减少等规定，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，比照合同约定的年租金标准380万元，上浮15%为494万元。以此为标准计算自2015年12月30日至2××6年6月30日期间的违约责任为2476767元，对于超出部分本院不予准许。对于2015年12月20日合同期限届满至2015年12月30日合同约定腾退时间之间的房屋占用费用，被告应予支付，本院依法比照租赁期间的标准380万元一年计算为104110元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告杭州爱情故事形象设计有限公司于本判决生效之日起10日内腾空杭州市下城区武林路50号租赁房屋返还给原告浙江大有实业有限公司；
二、被告杭州爱情故事形象设计有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告浙江大有实业有限公司2015年12月20日至2015年12月30日期间的房屋占用费损失104110元；
三、被告杭州爱情故事形象设计有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告浙江大有实业有限公司房屋占用违约金2476767元（以494万元为计算标准，自2015年12月30日暂计至2××6年6月30日，应计至房屋实际归还之日）；
四、驳回原告浙江大有实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费54625元，由原告浙江大有实业有限公司承担31581元，被告杭州爱情故事形象设计有限公司承担23044元。
原告浙江大有实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州爱情故事形象设计有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 章幼戎
人民陪审员 王土根
人民陪审员 杜王泺
二〇一六年十二月九日
代书 记员 黄河君