贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0113民初2927号原告：史自生，男，汉族，住湖南省邵阳县。委托代理人：贾启恒，贵州宏贯律师事务所律师。代理权限：特别代理。委托代理人：叶田智，贵州宏贯律师事务所实习律师。代理权限：特别代理。被告：贵州佰荣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区同心路1号。法定代表人：杨芳俊，系公司经理。被告：贵州恒泰物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区同心路1号。法定代表人：张世惠，系公司经理。委托诉讼代理人：秦茂兰，女，系贵州恒泰物业管理有限公司工作人员。代理权限：特别代理。二被告共同委托诉讼代理人：汪跃，贵阳市白云区艳山红法律服务所法律工作者。代理权限：特别代理。原告史自生诉被告贵州佰荣房地产开发有限公司（以下简称“佰荣房开公司”）、贵州恒泰物业管理有限公司（以下简称“恒泰物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告史自生及其委托代理人贾启恒、叶田智，被告恒泰物业公司的委托代理人秦茂兰及被告佰荣房开公司、恒泰物业公司之共同委托代理人汪跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决二被告履行对商铺进行招租、对商铺进行整改等作为义务；2、依法判决二被告赔偿原告的损失共计18个月的租金70252.8元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月10日，原告与被告佰荣房开公司签订《房屋租赁合同》，约定被告佰荣房开公司将位于贵阳市白云区XX路X号X层XX商场XX号门面出租给原告使用，租期36个月，从2015年10月8日至2018年10月7日，同时原告有优先承租权。原告租用商铺后与被告恒泰物业公司签订了《商场物业管理协议》，约定由被告恒泰物业公司为商场提供维护保养设备设施、维护电梯正常使用、提供保安保洁等服务。原告依约向被告佰荣房开公司支付了从转让至今的租金，向被告恒泰物业公司支付了从转让至今的物管费，花费了大量的人力物力办理了相关证照，购进了大量货物。但因地铁3号线即将从该商场门前经过，商场价值势必得到较大提升，二被告为了达到将商场整体打包给第三方获取暴利的目的，又顾及与原告签订的租赁合同和物管合同尚在合同期不便与原告解约，于是采取拒签合同、切断电源、拒绝招商租赁、将空置商铺堆放垃圾、任由设施损坏不修缮、商场通道堵塞而不制止等各种方式意图逼迫商户自行搬离。因被告的上述行为，商场经营管理秩序遭到严重破坏，大量商户为避免损失进一步扩大纷纷逃离，商场已形成的规模经营被瓦解，加上商场给人杂乱脏的感觉导致客流量急剧减少，原告等现有的几十家商铺亏损经营难以维系。被告企图以这种卑劣的手段赶走包括原告在内的经营者，这一举动已严重侵犯原告的合法权益，原告多次找二被告协商未果，故原告起诉至法院。被告佰荣房开公司辩称，一、被告佰荣房开公司依照合同约定履行了义务，而原告未履行合同义务，构成违约；二、原告的诉请缺乏事实根据和法律依据，理由如下：1、原告要求对商铺进行招租和整改，不是合同约定的义务。合同约定被告的义务是将符合出租使用要求的房屋及附属设施提供给原告使用，并对出租的房屋主体结构及附属设施定期进行安全检查，承担正常维修养护工作及费用，原告的该项主张不符合客观事实；2、按照合同约定，原告租赁了被告的商铺且获得了收益就应当支付租金，原告租赁期间，被告并未给原告造成任何损失，原告要求被告赔偿损失于法无据；3、三号地铁线的修建属于市政工程，系政府行为，与被告出租商铺无关联性。商场部分商户因经营不善或业务拓展自愿与佰荣房开公司签订合同解除协议，佰荣房开公司并无拒签合同、切断电源、拒绝招商租赁、在空置商铺堆放垃圾等逼迫商户自行搬离等行为，也无将商场整体打包给第三方获取暴利的目的，原告的陈述不属实；4、被告佰荣房开公司属民营企业，自主经营、自负盈亏，不受行政机关、政府部门的干涉，白云区商务局对陈湾湾的答复与本案无关，不能约束佰荣房开公司，也不能作为造成原告损失的证据；5、被告佰荣房开公司与恒泰物业公司系两个独立的主体，佰荣房开公司将开发的白云商场承包给恒泰物业进行服务管理，各自履行职责，佰荣房开公司出租房屋与恒泰物业公司无关，二被告不应承担连带赔偿责任；6、原、被告之间系租赁合同关系，租赁权并不属于用益物权，原告依据用益物权主张被告侵权无法律依据。被告恒泰物业公司辩称，一、原、被告签订的《商场物业管理协议》约定物业服务是指公共部位保安、保洁，共用部分设备设施的日常维护及电梯正常使用所必需的日常维护保养，不包括广告及商场炒作。恒泰物业公司已经履行了该协议约定的义务，而原告并未按照预定按时交纳物业管理费，已构成违约；二、原告的主张无事实及法律依据，理由如下：1、原、被告签订的《商场物业管理协议》并未约定恒泰物业公司具有对商铺进行招租及整改的义务；2、恒泰物业公司根据合同约定履行了义务，并未给原告造成任何损失，原告主张的损失无计算依据，也无证据支撑，原告以其交纳的租金来估计损失不符合法律规定；3、三号地铁线的修建属于市政工程，系政府行为，与被告恒泰物业公司无关联性。恒泰物业公司并未切断电源、拒绝招商租赁、在空置商铺堆放垃圾等逼迫商户自行搬离等行为，原告的陈述不属实；4、恒泰物业公司属民营企业，自主经营、自负盈亏，不受行政机关、政府部门的干涉，白云区商务局对陈湾湾的答复与本案无关，不能约束恒泰物业公司，也不能作为造成原告损失的证据；5、被告佰荣房开公司与恒泰物业公司系两个独立的主体，佰荣房开公司将其开发的白云商场承包给恒泰物业进行服务管理，各自履行职责，佰荣房开公司出租房屋与恒泰物业公司无关，二被告不应承担连带赔偿责任。原告为证实其主张向本院提交以下证据：1、二被告的工商登记信息、原告的身份证复印件，证明原、被告主体适格。2、租赁合同一份，证明原、被告之间存在租赁关系，且原告具有优先承租权。3、商场物业管理协议一份，证明恒泰物业是商场的物管，具有物业管理的义务；双方另约定对原告免除物业管理费。4、付款票据，证明史自生租金支付至2017年4月6日，物管费支付至2017年7月7日；二被告收取租金的方式是以季度收取，而非被告所说的三年收取一次。5、照片打印件3张，证明原告在与被告协商无果之下，被告不管理物业，商场照明减少，通道闭塞，电梯停运等，被告方未履行物业管理义务。6、手机录音（含文字材料）2份，证明不是原告不交纳租金，而是被告拒绝收取租金，导致原告无法按期交纳租金。7、白云区商务局出具的处理意见书，证明原告就被告的违约行为，原告等商铺多次向相关部门反映，商务局调查后证实被告存在不作为行为；意见书第二段可以看出，白云商场同意加强管理、加强招租力度，而事实上被告并未按约履行义务，给原告造成了巨大损失。8、补充协议一份，与租赁合同相冲突，是被告沿用以前的版本，但未改变租金缴纳方式的约定。以上二被告对证据1、2、3、4的三性无异议，但对证明目的有异议；对证据5、7、8的真实性无异议，对证明目的不予认可；对证据6的三性均有异议。被告佰荣房开公司、恒泰物业公司为反驳对方的主张向本院提交以下证据：1、照片打印件三张，证明白云商场系恒泰物业公司管理，因部分商家撤出，白云商场在8月17日进行清洁，门面干净，没有堵塞，环境良好，不影响原告正常经营。2、照片打印件三张及租赁合同，证明被告佰荣房公司开在白云商场长期贴有租赁广告，2017年9月有两户商家入驻，但招租不是企业的义务，是企业的自主行为。3、被告商场的扶梯保养维修报告书，证明恒泰物业履行了物业管理义务；医科大出具的石膏发票一张，证明电梯一直在运行。4、佰荣房开公司2017年6、7月与原告商铺解除合同协议四份，证明白云商场商户自愿与佰荣房开公司签订合同解除协议，不存在物管拒签合同的情况。原告对以上证据的三性均不予认可。上述证据，对双方无异议的证据，本院予以确认；对对方有异议的证据，将在下文予以论述。根据原、被告的陈述和确认的证据，本院确认事实如下：2015年12月10日，原告与被告佰荣房开公司签订《房屋租赁合同》，约定被告佰荣房开公司将位于贵阳市白云区XX路X号X层XX商场XX号门面出租给原告使用，租期36个月，从2015年10月8日至2018年10月7日，建筑面积54平方米，每平方米61.6元，月租金3326.4元，租金每半年缴纳一次。2015年12月10日，原告与被告恒泰物业公司签订《商场物业管理协议》，该协议约定物业服务是指公共部位保安，保洁，共用部位设备设施的日常维护及提供电梯正常使用所必需的日常维护保养，不包括广告及商场炒作。若需广告牌改造更新、节假日活动、宣传等由商户自主集资费用，物业公司管理员应协助经办。被告恒泰物业公司根据该协议向原告等商户收取物业管理服务费、公共用水、用电等费用，并约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告使用上述门面进行经营。2017年7月，包括原告在内的白云商场商户向白云区商务局反映白云商场公共设施维护不行，照明弱，存在刻意不对外招租情况，将空闲门面堆放杂物等问题，该局于2017年9月14日作出处理意见书，表明已组织相关部门进行协调，并就清洁卫生、灯光照明及招租力度等方面与商场管理方达成整改共识，后该局几次到该商场进行实体查看，发现商场对以上几方面问题已作出了相应处理。本院认为，本案系合同纠纷。原告与被告佰荣房开公司签订的《房屋租赁合同》及与被告恒泰物业公司签订的《商场物业管理协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，原、被告双方均应按照协议履行义务。本案租赁合同中，根据查明的事实，被告佰荣房开公司已将房屋按约交付原告使用，已履行了出租方的义务，虽被告作为商场运营方确实存在管理强度、招租力度不够的情形，但商场方的管理及招租职责未明确约定在租赁合同中，而违约的前提是双方合同有明确约定，现原告以被告违约为由要求被告赔偿其18个月租金损失的请求，证据不充足、理由不充分，本院不予支持。至于原告要求被告对商铺进行招租、整改的诉请，根据白云区商务局的调查及实地走访，被告佰荣房开公司经白云区商务局协调后，已经加强了对商场的管理和招租，故对原告的该诉请，本院不予支持。原告与被告恒泰物业公司签订《商场物业管理协议》约定，恒泰物业公司有对房屋共用部位进行保洁、共用设施设备维护、绿化、环境卫生等项目维护、修缮、保安服务和管理的义务，违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求改正，未整改给原告造成损失的，被告应承担相应的法律责任。根据查明的事实，被告恒泰物业公司在保洁方面力度不够，但经第三方协调后，被告恒泰物业公司实施了清洁行为，且被告提交的证据显示商场的卫生状况良好，故对原告的该项请求，本院不予支持。关于原告要求二被告承担连带赔偿责任的请求，因二被告系独立的主体，各自与原告签订了相应的合同，独立履行合同义务，无连带承担责任的事实基础，故本院对该请求不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:驳回原告史自生的诉讼请求。案件受理费人民币1556元，减半收取778元（原告已预交），由原告史自生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。代理审判员 石 玉二〇一七年十一月三十日书 记 员 程小畅