汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0702民初386号
原告鲁振杰，男，汉族，生于1939年4月24日，住陕西省汉中市汉台区。
原告李汉玉，女，汉族，生于1944年3月7日，住陕西省汉中市汉台区。
原告共同委托代理人张文福，汉台区东关法律服务所法律工作者。
被告曹玉琳，女，汉族，生于1954年10月1日，户籍地陕西省汉中市汉台区。
委托代理人丁伟，陕西兴振业律师事务所律师。
原告鲁振杰、李汉玉诉被告曹玉琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲁振杰、李汉玉及代理人张文福，被告委托代理人丁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁振杰、李汉玉向本院提出诉讼请求：1、判令原告解除与被告所签订的房屋买卖合同。2、原告退还被告购房款50000元。3、原告退还被告自建围墙折价款30919.10元。4、判令被告于2018年5月1日前向原告返还房屋。5、判令被告退还原告房产证、集体土地建用地使用证。6、判令被告承担本案诉讼费。7、判令被告承担本案所涉自建围墙工程造价评估费4000元。庭审中原告变更诉请第3项为原告不承担被告自建围墙折价款30919.10元。事实和理由：1993年8月20日，汉中市土地管理局给原告发放《集体土地建设用地使用证（图号11824X)》并截明用地面积262.83平方米，其中建筑占地面积132.89平方米。1997年4月20日，汉中市汉台区土地管理局给原告发放《汉市集建（土）字第002911X号》集体土地建设用地使用证并截明用地面积92.64平方米，其中建筑用地92.64平方米，用途住房。1996年5月27日，因原告老房发生火灾，经村委会、汉台区东关办事处审核同意原告翻修三间砖混结构住房，占地面积92.64平方米。1998年，因原告小儿子鲁海满做生意没本钱，向其哥鲁海欧借房产证质押向银行贷款45000元。贷款后由于经营不善导致亏损，不能按期向银行履行还款义务。银行要求还款未果，欲通过司法程序起诉拍卖鲁海欧质押房产，在这种情况下，原告被迫无奈，欲卖掉私有房产给银行还贷。原告想卖房的想法被原村干部知道后，该村干部善意的与其同学赵庆明（曹玉琳之夫）联系。2002年5月，经村干部善意介绍，原告与被告赵庆明认识并经商谈房屋买卖相关事宜并达成口头房屋买卖协议：1、鲁振杰、李汉玉将私有砖混结构房产三间二层（含防热层）92.64平方米住房以50000元卖给被告曹王琳。2、被告曹玉琳将私有位于汉台区东关正街马家巷318号一处私房37.34平方米的住房无偿赠给原告。3、被告曹玉琳将持有的汉台区公租房22.74平方米使用权过户给原告。4、原告鲁振杰、李汉玉于2002年8月30前搬出住房将房屋交给被告居住。5、被告于2002年12月30日前将私房37.74平方米住房和22.74平方米公租房交由原告居住。原告按口头约定将房产证，土地使用证交给被告曹玉琳之夫赵庆明后，其未给原告出具收条，被告至今末给原告交房产证，也没有将公租房过户给原告。原告按双方口头约定于2002年8日30日前搬出，将该房屋交给被告。因2013年东塔社区原告居住地面临拆迁，于2015年10月19日，原告与被告曹玉琳达成书面协议：1、乙方（指原告）卖给甲方（指被告）的房屋拆迁事宜由乙方出面负责办理一切手续，拆迁协议中补偿的金额及置换的房屋全部由甲方领取，与乙方无关。2、考虑到乙方生活实际困难，甲方将位于东关正街马家巷318号一处私房（37.74平方米）无偿赠于乙方，同时将甲方现租赁的公租房（建筑面积22.74平方米）使用权过户给乙方使用，由乙方与房管所发生租赁关系。3、拆迁协议达成后，乙方帮助甲方领取拆迁补偿，甲方负责将上述私房和公租房的一切手续办理在乙方名下。因被告违约，截止2002年9月至2002年12月期间末按约定将其37.74平方米住房交给原告居住，也没有将该房屋过户给原告，更没有将其汉中市汉台区公租房22.74平方米交给原告居住。2003年初至2015年10月期间，因被告违约不给原告交房，且原告将房产于2002年8日30日交给被告后，被告修建围墙后至今空关，并未实际使用。在此情况下，原告被迫租赁村委会公房居住至今，给原告造成20000余元的租房经济损失。故原告提起诉讼。
被告曹玉琳辩称，本案不应由人民法院管辖，双方签订合同中第七条约定，合同履行期间如发生争议，协商不成，申请汉中市仲裁委员会进行解决。当事人双方签订合同是自愿合法的，并无法律强制性规定禁止，原告方要求解除合同于法无据，况且合同款项已经全部履行长达十几年之久，已经超出诉讼时效，请求人民法院驳回原告的诉讼。
本院经审理查明事实如下：1998年，因原告小儿子鲁海满做生意没本钱，向其哥鲁海鸥借房产证质押向银行贷款45000元。贷款后由于经营不善导致亏损，未能如期向银行还款，银行欲通过司法程序拍卖鲁海鸥的房产。在这种情况下，原告迫于无奈，欲卖掉自己的私有房产代小儿子鲁海满偿还银行贷款。原告想买房的要求被村干部知道后，经村干部善意地与其同学赵庆明联系，并经村干部协调，原告于2002年12月18日与被告曹玉琳签订了房地产转让合同，约定原告鲁振杰将自愿将自己名下与原告李汉玉共有，位于汉台区东塔村五组砖混结构自建住房三间二层（含隔热层）建筑面积75.59平方米和院落共计面积92.64平方米，以50000元价款转让过户给被告曹玉琳。2012年底原告鲁振杰、李汉玉将案涉房屋交付被告，被告对房屋进行改扩建并一直使用至今。因2013年案涉房屋面临拆迁，2015年10月19日原告鲁振杰与被告曹玉琳在所在社区拆迁项目部共同协商下又签订协议：1、乙方（鲁振杰）卖给甲方（曹玉琳）的房屋拆迁事宜由乙方出面负责办理一切手续，拆迁协议中补偿的金额及置换的房屋全部由甲方领取，与乙方无关。2、考虑到乙方生活实际困难，甲方将位于东关正街马家巷318号一处私房（37.74平方米）无偿赠于乙方，同时将甲方现租赁的公租房（建筑面积22.74平方米）使用权过户给乙方使用，由乙方与房管所发生租赁关系。3、拆迁协议达成后，乙方帮助甲方领取拆迁补偿，甲方负责将上述私房和公租房的一切手续办理在乙方名下。自2012年底原告将房屋交付被告之日至今，被告曹玉琳末按约定将其37.74平方米住房交给原告居住，也没有将该房屋过户给原告，更没有将其汉台区公租房22.74平方米交给原告居住。导致原告长达13年无房居住，现仍租住东塔村委会公房至今，且2002年达成的房屋买卖有违法律法规相关规定，故原告提起诉讼。诉讼请求：1、判令原告解除与被告所签订的房屋买卖合同。2、原告退还被告购房款50000元。3、原告退还被告自建围墙折价款30919.10元。4、判令被告于2018年5月1日前向原告返还房屋。5、判令被告退还原告房产证、集体土地建用地使用证。6、判令被告承担本案诉讼费。7、判令被告承担本案所涉自建围墙工程造价评估费4000元。
以上事实有原告提举的有，原告集体土地建设用地使用证、原告建房用地审批表、原被告房屋买卖协议、转让合同、原告房屋照片、被告房屋照片、被告自建围墙照片、被告公租房照片、原告现住房照片、原告提供的被告自建围墙费用预算、评估费票据，被告提举的被告身份证复印件、原告申请出卖房屋申请表、被告申请购房申请表、私有房卖房保证书、汉中市买卖房屋四至墙界表、原被告转让合同、原告对被告支付转让款合计52000元的明细确认单、原告李汉玉前期以借款方式领取转让款的借条复印件、陕西省房屋契证、汉中市建设局（1991）39号文件、东关居住区规划、市规划局（1992）396号文件、被告从杨华等人另行购买空地及过道的清单及平面图、原告声明、鲁海鸥、杨华的证明，本院经原告申请依职权对宁东明、裴远征、王汉兴所做的调查笔录以及当事人当庭陈述载卷佐证。
本院认为，原被告的争议焦点在于双方签订的农村集体土地上的房屋买卖合同及后续签订的协议是否合法有效？根据我国物权法、土地管理法等法律规定，宅基地使用权人可将地上建筑物以出售、赠与、继承等方式移转给他人，同时宅基地使用权也随之转移，但鉴于宅基地使用权的特殊性，只允许在本集体经济组织内部进行转让。也就是说农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，已经涉及宅基地使用权的转让，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地。因农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。本案被告曹玉琳系城镇居民，且有稳定的收入保障，其并非汉台区东关街道办事处东塔村的村民，不属于该集体经济组织成员，不享有该集体经济组织成员所享有的宅基地使用权。虽然原告鲁振杰、李汉玉与被告曹玉琳于2002年12月18日签订房屋买卖合同虽系双方真实意思表示，但因农村宅基地买卖为我国先行法律、行政法规所禁止，故鲁振杰、李汉玉与曹玉琳所签订的的房屋买卖合同至始无效。原被告双方于2015年10月19日签订协议对该处房屋的拆迁补偿进行了约定，该协议的形成依附于原房屋买卖合同，且属附条件协议，双方亦未实际履行，故该协议同样不具有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的法律后果的规定，合同无效后，“因该合同取得的财产，应当予以返还”。故对原告鲁振杰、李汉玉要求返还房屋以及退还房产证、集体土地建用土地使用证的诉求予以支持；同时原告鲁振杰、李汉玉应当返还被告曹玉琳的购房款，并应承担其购房款被占用期间的利息损失，对于损失的计算标准（可参照央行同期同类贷款利率计算）利息损失的计算标准按照年利率6%支付资金占用期间的利息。关于被告曹玉琳修建围墙增值价值和其他损失部分，原告鲁振杰、李汉玉在起诉时自愿依陕西昊华工程项目管理有限公司出具的工程预算价格30919.01元退还被告修建围墙的折价款。因其对价值的预算仅作为施工时的建安成本，且仅系原告单方委托所作，不符合法定鉴定程序，故不予采信。且被告曹玉琳在审理中提出其在支付购房款后在修建围墙、厕所、门楼以及购买房屋通道、铺架水电路、交纳规费等投入十余万元，双方对此均各执己见，故在本案中对被告所述的房屋修建等费用以及增值价值等其他部分，因被告曹玉琳未提交切实证据也未提起反诉，故对此部分的价值计算本院无据判处，原、被告双方可另行主张权利。同时，原、被告双方于2012年12月18日所签订的房地产转让合同中所约定如双方发生争议应由汉中市仲裁委员会仲裁。本院审理中原、被告双方均书面放弃仲裁，确定由本院审理，根据相关法律规定，原、被告双方自愿选择处理争议方式，也是对原合同条款的变更，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决如下：
一、原告鲁振杰、李汉玉与被告曹玉琳于2002年12月18日签订的房地产转让合同与2015年10月19日签订的协议均无效。
二、被告曹玉琳于本判决生效之日起十五日内向原告鲁振杰、李汉玉返还位于汉台区东关街道办事处东塔村五组的房屋及宅基地，并退还案涉房屋的房产证、集体土地建用土地使用证等相关证件。
三、鲁振杰、李汉玉于本判决生效之日起十五日内向被告曹玉琳退还购房款50000元，并支付资金占用期间的的利息（自2002年6月30日起至购房款支付清结时止按年利率6%计算）。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2122元，减半收取1061元。由原告负担530.50元，由被告负担530.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审判员 郑戈
二〇一八年六月十三日
书记员 杜坤