上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7081号
上诉人（原审被告）：郑志刚，男，1977年9月11日生，汉族，住新疆维吾尔自治区奎屯市。委托诉讼代理人：郑天国（系郑志刚之父），男，1948年12月5日生，汉族，住新疆维吾尔自治区奎屯市。被上诉人（原审原告）：蒋文贤，男，1966年12月9日生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审原告）：毛鸣琦，女，1970年7月19日生，汉族，住同蒋文贤。被上诉人（原审原告）：蒋家杰，男，1993年8月15日生，汉族，住上海市奉贤区。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：卢小兰，上海市英恒律师事务所律师。上诉人郑志刚因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第30696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2010年10月8日，蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰与郑志刚之父郑天国签订《房屋买卖居间合同》，约定蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰将位于上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）转让给郑志刚。2010年10月14日，蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰与郑志刚的代理人郑天国签订《房屋转让协议》，第一条约定，蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋转让给郑志刚；第二条约定，双方完全了解并明确知道此房屋的产权性质，产权证上记录：配套商品房，自登记日起5年内不得转让、出租；第四条约定，房屋转让价为780,000元（人民币，下同），交易所产生的费用按国家规定双方各自承担；第六条约定，蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰于2010年10月31日前将房屋交付给郑志刚；第七条约定，3年之后若还是按现有国家政策规定，配套商品房，自登记日期满3年可以转让。双方于2013年1月18日前签订《上海市房地产买卖合同》，办理产权交易过户手续。若国家政策发生变化，产权交易过户时间按国家新政策规定的时间办理。第十条约定，郑志刚于2010年10月8日支付定金30,000元；2010年10月14日支付首付款470,000元；2010年10月31日支付房款270,000元；房屋产权交易过户当天，郑志刚支付尾款10,000元。同日，蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰与郑志刚代理人郑天国签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价为780,000元，蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰于2010年10月31日将房屋交付给郑志刚，双方于2013年1月31日前办理产权过户手续。蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰于2010年10月8日收到定金30,000元，2010年10月14日收到首付款470,000元，2010年10月31日收到房款270,000元。蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰于2010年10月31日将系争房屋交付给郑志刚。2013年3月27日，蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰、郑志刚代理人郑天国与中介就产权过户事宜进行协商，未果。2015年7月3日，蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰发给郑志刚《解除合同通知书》称，蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰曾于2013年上半年主动要求与郑志刚办理产权过户手续，得知郑志刚系限购对象，无法过户，之后双方就产权过户事宜协商未成。现经查询郑志刚仍未取得购房资格，故通知郑志刚双方于2010年10月14日签订的《房屋转让协议》以及《上海市房地产买卖合同》解除。目前，系争房屋产权仍登记在蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰名下。2015年8月，蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰向法院起诉要求：一、判令解除蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰、郑志刚于2010年10月14日签订的《房屋转让协议》以及《上海市房地产买卖合同》；二、判令郑志刚从上述房屋中迁出并将上述房屋返还给蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰；三、诉讼费由郑志刚负担。原审另查，2015年9月23日，上海市社会保险事业管理中心出具《个人参加社会保险情况》称，经核查，根据本市社会保险信息记载，截止上月，申请人（姓名）郑志刚，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，未在本市参加社会保险（城镇基本养老保险、小城镇基本养老保险、新型农村社会养老保险和城镇居民社会养老保险），亦未在本市按月享受养老保险待遇。2016年1月13日，上海市地方税务局出具《个人所得税明细申报情况》称，经核，暂未发现郑志刚（身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX）于2008年1月1日至2015年12月31日期间，在本市的个人所得税明细申报记录。原审认为，蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰、郑志刚签订的《房屋转让协议》以及《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同约定，双方于2013年1月31日前办理产权过户手续，蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰催促郑志刚办理产权过户手续，未果。经上海市社会保险事业管理中心以及上海市地方税务局出具的情况证明证实郑志刚至今仍未取得购房资格，无法将系争房屋产权过户至郑志刚名下，故蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰要求解除双方签订的《房屋转让协议》以及《上海市房屋买卖合同》的诉讼请求，法院依法予以支持。合同解除后，郑志刚理应将系争房屋返还给蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰。本案在审理过程中，蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰表示房屋买卖合同解除后，蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰自愿将收取的房款770,000元返还给郑志刚，法院依法予以准许。蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰表示愿意折价补偿给郑志刚就系争房屋进行装修的费用，因郑志刚目前下落不明，故装修折价款不要求在本案中予以处理。郑志刚经法院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。原审法院于二○一六年一月十九日依法作出判决：一、解除蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰与郑志刚于2010年10月14日就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋转让协议》以及《上海市房地产买卖合同》；二、郑志刚于判决生效之日起十日内从上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋中迁出，并将上述房屋返还给蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰；三、蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰于判决生效之日起十日内将房款人民币770,000元返还给郑志刚。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，公告费人民币600元，上述共计人民币650元，由郑志刚负担。判决后，郑志刚不服，上诉称，双方就系争房屋签订的买卖合同合法有效，双方的权利义务应当以合同为依据，上诉人严格履行付款义务，不存在违约行为；目前房屋不能过户的原因一是政府部门出台限购政策，二是被上诉人违反规定出售动迁房，故房屋不能过户的责任不在上诉人。双方的买卖合同主要义务已经履行完毕，故合同不应予以解除，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰共同辩称，2010年签订买卖合同至今上诉人一直不具备购房条件，鉴于双方买卖合同客观上由于上诉人限购不能继续履行，故应当予以解除。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理期间，上诉人提供上海市住房保障和房屋管理局出具的“复查意见书”一份，用以证明房屋不能过户的原因是系争房屋系动迁安置房，三年内不能上市、转让、出租，故不能过户的责任在被上诉人。被上诉人经质证认为，双方签订合同的时候房屋是不能过户，但是三年以后是可以交易的。本院经审查认为，根据上述复查意见书的内容，反映的是上诉人在2010年10月签订房屋买卖合同时违反了动迁安置房屋三年才能上市交易的相关规定，而本案争议在于目前房屋不能过户的原因，故上述证据材料与本案争议内容不具有关联性，也不能实现上诉人的举证目的，本院不予采纳。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。二审审理期间，上诉人表示2010年装修加上家电费用为10万元，被上诉人表示同意补偿给上诉人10万元。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》及《上海市房地产买卖合同》合法有效，根据双方合同内容及办理过户手续的相关约定，上诉人对于系争房屋为动迁安置房屋是知晓的，故对于办理过户手续过程中可能发生的风险，上诉人应当有所预见并承担相应后果。现双方合同约定的签订正式买卖合同及办理过户手续的时间已经届满，系争房屋也已经具备上市交易的条件，但由于上诉人不具备购房资格，导致双方的买卖合同客观上无法继续履行，且不能履行的原因显然在上诉人，故被上诉人要求解除双方签订的《房屋转让协议》及《上海市房地产买卖合同》于法有据，应予支持。二审期间，被上诉人自愿补偿上诉人相应装修及家电费用10万元，系其对自身民事权利的合法处分，本院依法予以准许。综上所述，原审法院在查明事实的前提下依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人郑志刚的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、驳回上诉，维持原判；二、蒋文贤、毛鸣琦、蒋家杰于本判决生效之日起十日内补偿郑志刚人民币100,000元。二审案件受理费人民币50元，由上诉人郑志刚负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 严佳维
审 判 员 郑卫青
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……