宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海民初字第825号
原告：宁波维科物业服务有限公司。
法定代表人：徐丽霞。
委托代理人：崔刚辉。
被告：邵毅。
委托代理人暨被告：邵伟康。
被告邵伟康的委托代理人：邵静芬。
原告宁波维科物业服务有限公司为与被告邵毅、邵伟康物业服务合同纠纷一案，于2015年5月20日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员何解放独任审判，于2015年7月27日公开庭进行了审理。后因案情复杂，转换为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年9月8日再次公开开庭进行了审理。原告宁波维科物业服务有限公司的委托代理人崔刚辉，被告邵毅的委托代理人暨被告邵伟康、被告邵伟康的委托代理人邵静芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波维科物业服务有限公司起诉称：宁波市海曙区水岸心境小区自交付至今，均由原告提供物业服务。被告系该小区6幢8单元102室业主。自2011年1月1日起至2014年12月31日止，被告共拖欠物业费12532.8元。按照物业服务合同约定，被告迟延支付物业费的，应按拖欠物业费的日千分之三标准支付违约金。经原告多次催缴，被告至今未付，故原告诉至法院，请求判令：1.两被告支付原告2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业费12532.8元；2.两被告支付原告违约金25491.71元（当年应交纳的物业费从次年的1月1日计至2015年4月3日）。审理中，原告将第一项诉讼请求中的物业费金额变更为12526.64元。
被告邵毅、邵伟康答辩称：1.位于宁波市海曙区水岸心境小区6幢8单元102室、1102室的两处房产系被告邵毅、被告邵伟康及邵静芬的共同财产。因102室房屋的房屋地面存在极为严重的质量问题，被告多次以口头、传真、短信、寄送书面材料等多种方式向原告及开发商宁波维科置业有限公司（下文简称维科置业公司）进行投诉，要求对102室屋内地面进行翻工修复并提出经济赔偿，但在近五年的时间内，原告及维科置业公司均未能妥善处理，致使102室一直无法装修入住，该房空关至今，空关房的物业费按规定应按照8折收取。2.维科置业在向业主提供的《宁波市住宅质量保证书》中约定：“……以上保修内容已委托原告负责维修”，物业服务合同中对此也有过约定，故原告对102室房屋地面的质量问题负有维修义务。原告应对被告的房屋进行管理服务，现原告对被告的投诉置之不理，未能提供质价相符的服务，故原告无理由向被告收取物业费。3.被告多次明确提出在有效解决102室房屋的地面质量问题后，被告会缴清所欠物业费，被告暂不支付物业费系为了督促原告尽快解决房屋质量问题。4.原告诉称经多次催缴，被告至今未支付并非事实，原告只收取物业费，却对被告投诉的质量问题置之不理，已严重违反了物业服务行业的职责。5.业主委员会的成立时间是2012年8月，故物业服务合同的有效期限为2012年8月1日至2015年7月31日，原告无权要求被告支付该期间以外的物业费，且物业费的计算存在错误，物业合同所约定的违约金金额过高。6.被告与原告之间曾口头约定：如果原告不解决102室房屋的质量问题，被告将长期不予支付102室及1102室的物业费，该约定至少在三次不同的时间和场合提出，该约定合理有效。7.涉案房屋现处闲置状态，即便收取物业费应按照空关房的标准收取。综上，原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，应予以驳回。
原告宁波维科物业服务有限公司为证明其主张，向本院提交了下列证据，经被告邵毅、邵伟康质证，本院认证如下：
证1.《物业服务合同》一份，拟证明原告为宁波市海曙区水岸心境小区提供物业服务的事实。被告对证1不予认可，提出被告并未和原告签订过合同。经审查，该证据系原告和水岸心境小区业主委员会签订，真实合法且与本案有关联，本院予以认定。
证2.催缴函二份，拟证明原告向被告催缴物业费的事实。被告认可已收悉该函，提出原告邮寄催缴函仅是原告采取的欺骗法律的手段。经审查，被告认可已收悉过被告的催缴函，证2能证明原告已催讨过物业费的事实，本院对证2予以认定。
证3.证明一份，拟证明原告自2011年1月1日起为宁波市海曙区水岸心境小区提供物业服务的事实。被告对证3不予认可，提出小区的业主委员会是2012年8月才成立，不可能证明其成立之前的事实。经审查，该证明系原件，来源于宁波市海曙区水岸心境业主委员会，真实合法且与本案有关联，本院予以认定。
被告邵毅、邵伟康为证明其主张，向本院提交了下列证明，经原告宁波维科物业服务有限公司质证，本院认定如下：
证一、《商品房订购书》一份，拟证明订购书载明拆除地面填充部分后，地面质量应达到地面建筑层要求的事实。原告对该证据真实性不予质证，提出该证据与本案无关。经审查，该证据系原件，真实合法且与本案有关联，本院予以认定。
证二、《宁波市住宅质量保证书》一份，拟证明涉案房屋的地面质量问题应该由原告负责处理的事实。原告对该证据真实性无异议，认为与本案无关。经审查，《宁波市住宅质量保证书》的第四条载明：住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉由本公司委托原告负责处理，该条表明关于住宅质量的信访投诉，系由原告负责，但并未明确房屋质量系由原告负责，故对证二的真实性本院予以认定，对其待证事实本院不予认定。
证三、报纸一份、照片三份，拟证明涉案房屋存在质量问题，原告应承担维修义务的事实。原告认为该证据的真实性无法确认，被告房屋的质量问题不属于本案处理的服务合同纠纷范围，与本案无关联性。经审查，该证据能够证明涉案房屋的地面存在质量问题，但无法证明原告应对此负有维修义务，本院对证三不予认定。
证四、收条、收据及购房发票各一份，拟证明涉案房屋的交付过程及交付时间等事实。原告对该组证据不予质证，认为与本案无关联性。经审查，该组证据系原件，真实合法且与本案有关联，本院对证四予以认定。
证五、函件一组、照片三份，拟证明涉案的102室房屋存在质量问题的事实。原告认为该证据与本案无关。经审查，该组证据真实合法且与本案有关联，本院对证五予以认定。
证六、函件及收条各一份，拟证明被告已告知原告若不解决涉案房屋质量问题，将不交纳物业费以及原告对此予以确认的事实。原告对该证据不予认可，提出原告并未承诺过被告可以免交物业费。经审查，收条仅载明已收到了被告的函件及“已把函件交张国忠经理并告诉有关要求”，并未对被告可以不交纳物业费予以确认，本院对证六不予认定。
证七、函件及修复方案各一份，拟证明原告承认涉案房屋质量存在问题的事实。原告认为该证据与本案无关，提出房屋质量问题应由维科置业公司承担维修义务。经审查，从该函件内容来看，原告在知悉涉案房屋存在质量问题后，原告将被告的维修方案已告知了维科置业公司，并反馈了维科置业公司的处理意见，该证据真实合法且与本案有关联，本院予以认定。
证八、宁波市海曙区人民法院通知单及被告提交的材料及函件一组，拟证明被告已告知原告若不解决房屋质量问题，被告拒付物业费，原告对此未提出异议并称将向维科置业公司收取物业费的事实。原告认为该组证据与本案无关，提出原告未承诺过不向被告收取物业费。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定，但该证据并不能证明原、被告对免收物业费达成过合意，故对该证据的待证事实，本院不予认定。
证九、短信一份，拟证明维科置业公司承认涉案房屋存在质量问题，答复称要解决该问题的事实。被告认为该证据与本案无关。经审查，该短信内容为“我在外出差，已转发给房产分管同志，希望能妥善解决”，该短信的内容与被告未交纳物业费的原因具有关联性，本院予以认定。
综上证据及双方当事人的陈述，本院认定如下事实：
位于宁波市海曙区水岸心境6幢8单元102室房屋（建筑面积147.72平方米）系被告邵毅、邵伟康共同所有，该房屋为高层住宅。原告自2009年7月起即为宁波市海曙区水岸心境小区提供物业服务。2012年8月1日，原告与宁波市海曙区水岸心境业主委员会签订《维科·水岸心境物业服务合同》一份，约定：委托管理期限为三年，自2012年8月1日起至2015年12月31日止；物业管理服务费的收取标准为：别墅0.6元／平方米／月，多层0.9元／平方米／月，小高层1.2元／平方米／月，高层1.6元／平方米／月，共有部分和公用设施日常维修费为住宅2元／平方米／年；业主和物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三交纳滞纳金。2009年7月，两被告取得涉案房屋所有权后，以该房屋地下室地面存在质量问题为由，多次与原告及维科置业公司协商，均未果。原告每年年底均会在小区主入口放置物业费催缴告示牌并利用LED大屏幕催缴物业费。2014年9月9日，原告向被告邵毅发送了物业费催缴函一份，要求其交纳拖欠的2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业费，被告已收悉该函。被告以原告未能妥善处理涉案房屋地下室的质量问题为由，自2011年1月1日起即未向原告支付过物业费。2015年5月20日，原告诉讼来院，要求解决。审理中，原、被告意见不一，致调解不成。
本院认为，原告与宁波市海曙区水岸心境业主委员会签订的物业服务合同意思表示真实，其内容符合法律规定，属有效合同。该物业服务合同对原告提供物业服务区域内的全体业主均具有法律约束力。原告依约履行了物业服务义务，被告作为业主有按时交纳物业费的义务。但被告自2011年起一直未向原告交纳过物业费，故对于原告诉请的要求被告支付2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告主张涉案房屋一直空关至今，即便收取物业费也应按照八折标准收取，对于该主张，根据《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》规定，业主对物业办理交付满一年仍未入住的空关房，第二年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第二年开始空关房期间的物业费按照80%比例交纳，经本院核实，涉案房屋尚未装修，被告至今仍未入住，且该实施意见中所规定的需经物业服务企业核实并非法定的前置条件，故对涉案房屋可按照80%比例交纳物业费。经本院核算，被告应支付2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业费为10021.33元（1.6元／平方米／月×147.72平方米×48个月×80%＋2元／平方米／年×147.72平方米×4年×80%）。被告因迟延交纳物业费应向原告支付违约金，但原告以合同中约定的日千分之三标准计算违约金明显高于给原告造成的实际损失，应予以适当调整，经本院核算，两被告应支付原告截止2015年4月3日的逾期付款违约金1105.79元，对超出部分的违约金请求，本院不予支持。被告主张涉案房屋的地面存在质量问题属商品房买卖合同纠纷，非本案处理范围，被告可另行主张权利。被告主张原、被告双方已经就涉案房屋的质量问题处理好之前被告可以免交物业费达成了口头协议，但并未提供有效证据加以证明，故对被告的该主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告邵毅、邵伟康于本判决生效后十日内向原告宁波维科物业服务有限公司支付2011年1月1日起至2014年12月31日止的物业费10021.33元；
二、被告邵毅、邵伟康于本判决生效后十日内向原告宁波维科物业服务有限公司支付截止2015年4月3日的逾期付款违约金1105.79元；
三、驳回原告宁波维科物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期限）。
案件受理费751元，减半收取375.5元，由原告宁波维科物业服务有限公司负担265.5元，被告邵毅、邵伟康负担110元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 葛艳君
审 判 员 何解放
人民陪审员 梅培红
二〇一五年十月二十六日
代书 记员 罗旖旎
附本判决所适用的相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。