上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4394号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海搏蛟工贸有限公司。法定代表人柴波蛟，总经理。委托代理人张立，上海宝申理律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）上海外服空港汽车维修有限公司。法定代表人孟迅，总经理。委托代理人史培杰，上海君澜律师事务所律师。委托代理人吕卉，上海市华荣律师事务所实习律师。上诉人上海搏蛟工贸有限公司（以下简称搏蛟公司）、上海外服空港汽车维修有限公司（以下简称外服空港公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月15日受理后依法组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人搏蛟公司的委托代理人张立、外服空港公司的委托代理人史培杰、吕卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2002年上海XX有限公司（以下简称XX公司）与外服空港公司签订《土地租赁合同》，约定将位于上海虹桥国际机场迎宾二路、近东侧入口处的土地（上海市XX路XX号房屋场地，合同附图红线覆盖区域，以下简称“系争房屋”属于该租赁面积之内）出租给外服空港公司。租期自2002年6月24日至2017年6月23日止。合同另约定，外服空港公司不得擅自将承租土地使用权以任何形式转让给第三方，一旦发生上海XX有限公司有权立即终止合同，并有权收回土地。2011年7月18日，搏蛟公司（乙方）与外服空港公司（甲方）就系争房屋签订《房屋场地租赁合同》，约定搏蛟公司承租系争房屋，租赁期限自2011年8月1日至2016年7月31日止。租金每年人民币（下同）15万元，房租每季度支付一次（9月2日、12月2日、3月2日、6月2日），租赁满3年（2014年8月1日）时，第四年租金上浮10%。合同另约定，甲方应保证租赁房屋场地本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。此外，合同未对延付租金的违约责任有过约定。合同签订后，外服空港公司将系争房屋交付给搏蛟公司使用，搏蛟公司称实际于2012年3月才拿到系争房屋，并自2012年3月起按约向外服空港公司支付租金。2014年4月26日，外服空港公司致函搏蛟公司称，双方签订的租赁合同因外服空港公司内部股权发生变化及其他主客观原因，而无法履行协议，因此要求搏蛟公司在接到通知后三个月内搬出现有租赁场地，期间免收场地租金。搏蛟公司收到该函后并不同意解除合同，故未予搬离。2014年12月24日外服空港公司对搏蛟公司承租的系争房屋采取停水停电措施，目前尚未恢复水电。搏蛟公司另陈述，由于系争房屋被停水停电，场地无法正常使用，但此后搏蛟公司仍在经营零部件的销售。关于租金的支付情况，2012年3月27日，搏蛟公司向外服空港公司付款75,000元，支票载明房租费：4月1日至9月30日；2012年11月7日，搏蛟公司向外服空港公司付款75,000元，支票载明房租费：2012.10-2013.3；2013年4月9日，搏蛟公司向外服空港公司付款75,000元，支票载明房租费4月-9月；2013年11月15日，搏蛟公司向外服空港公司付款75,000元，支票载明房租费10月-3月；2014年8月18日，搏蛟公司向外服空港公司付款158,000元。搏蛟公司称该笔款为2014年4月1日至2015年4月30日的租金15万元及水电费8,000元。2014年12月25日，搏蛟公司向外服空港公司支付房租75,750元，但该笔款于次日被外服空港公司退回。2015年1月15日，搏蛟公司诉至法院，要求判令：1、外服空港公司立即恢复搏蛟公司承租的系争房屋的水、电供应，使该房屋场地处于能够正常使用状态；2、外服空港公司赔偿搏蛟公司自2014年12月24日起至2015年1月15日止的营业损失230,000元（按每日1万元暂计至上述日期，实际以外服空港公司恢复供应水、电之日为损失计算截止日）；3、本案诉讼费由外服空港公司承担。外服空港公司提起反诉，要求判令：1、解除搏蛟公司、外服空港公司签订的《房屋场地租赁合同》；2、搏蛟公司立即迁出系争房屋，将房屋交还给外服空港公司；3、搏蛟公司按租金标准向外服空港公司支付房屋占用费（自2014年7月26日起至搏蛟公司实际迁出之日止）。庭审中，经搏蛟公司申请，法院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心，对出票日期为“2013年4月9日”、支票号为“XXXXXXXX”的《中国工商银行支票存根》中所有手写字迹是否均在2014年3月之前书写形成进行了鉴定。经鉴定，支票存根“用途”一栏中填写的“4月-9月”与其余黑色墨水笔字迹的墨迹色泽和光谱特性有明显差异，两者系用不同书写工具书写形成。检验未发现与时间相关的墨迹材料变化规律，故无法判断检材上所有手写字迹是否均在2014年3月之前书写形成。另据法院向上海市闵行区国税局查明，搏蛟公司2014年申报收入总额3,323,393.95元，2014年度缴纳税费情况为：增值税54,138.35元，企业所得税26,836.28元，个人所得税237元，城建税2,706.91元，河道费541.38元。截止2014年12月底，企业财务报表报送申报，资产负债表反映未分配利润-2,787,389.66元，2014年度利润表净利润-137,525.42元。经法院释明，搏蛟公司表示不申请对其公司的营业利润状况进行审计。原审认为，搏蛟公司、外服空港公司双方就系争房屋订立的《房屋场地租赁合同》为双方真实意思表示，合法有效，法院予以确认，双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。关于外服空港公司的转租权，外服空港公司与上海XX公司签订的租赁合同中没有明确外服空港公司不得转租；且在数年租赁过程中，上海XX公司也未对搏蛟公司承租房屋提出异议。搏蛟公司根据其与外服空港公司签订的租赁合同使用系争房屋并无不当。本案的争议焦点为搏蛟公司是否有延付租金的违约行为，以致外服空港公司可以单方解除租赁合同。外服空港公司称2011年8月即将系争房屋交付给搏蛟公司使用，但搏蛟公司实际于2012年3月才支付第一笔租金，此后均延迟支付租金。搏蛟公司则称2012年3月支付租金时才开始使用系争房屋，租金一直正常支付。原审认为，首先，外服空港公司辩称搏蛟公司多年拖欠租金，如按外服空港公司所称，搏蛟公司每次支付租金均迟延半年，显属重大违约。但实际在数年租赁过程中，外服空港公司从未提出异议，或向搏蛟公司催讨过租金，外服空港公司此举有悖常理。其次，根据外服空港公司向搏蛟公司发出的解约函，外服空港公司并未提出搏蛟公司违约的情况，或搏蛟公司拖欠租金的情况。而是以公司股权发生变化为由要求解约。再次，如搏蛟公司在2011年8月便使用系争房屋，搏蛟公司作为汽修单位应有相应的水电缴费及使用凭证，但外服空港公司对此并无相关证据证明搏蛟公司当时的水电缴费情况。综上，法院无法确认搏蛟公司有延付、拖欠租金的违约行为。即便有拖欠租金行为，外服空港公司的实际行动也对此予以了默认，改变了原合同的约定，使合同正常履行。既然搏蛟公司并无违约行为，外服空港公司便无法享有合同的解除权。外服空港公司在2014年4月单方提出解约即无法律及事实依据。在双方就解约未协商一致的前提下，法院无法确认外服空港公司的解约函发生效力，以致合同解除。搏蛟公司租金已支付至2015年4月30日，即搏蛟公司起诉之后，并无拖欠租金等其他违约行为。外服空港公司反诉要求解除合同并要求搏蛟公司搬离的反诉诉请，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。同时，由于合同继续履行，不存在合同解除后房屋使用费的问题，故对外服空港公司反诉要求搏蛟公司支付房屋使用费的诉请，法院同样无法支持。由于外服空港公司无权单方解除合同，双方的租赁合同应继续履行。根据合同约定，外服空港公司应保证系争房屋及附属设施、设备处于正常使用状态，故外服空港公司应恢复系争房屋的水、电供应。搏蛟公司的此项诉请于法有据，法院予以支持。关于搏蛟公司营业损失赔偿的诉请。搏蛟公司主张的赔偿标准是每天的营业额，法院认为，赔偿损失的标准应参考搏蛟公司的利润收入而并非搏蛟公司的全部营业额。经法院释明，搏蛟公司已表示不申请相关审计。根据法院向税务部门调查的相关情况，搏蛟公司2014年度利润为负值。另一方面，搏蛟公司并无证据证明搏蛟公司2014年的相关利润、成本情况。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故关于搏蛟公司主张营业损失的诉请，法院无法支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条之规定，于二〇一六年一月二十八日作出判决：一、上海外服空港汽车维修有限公司应于判决生效之日起十日内恢复上海市长宁区虹桥机场XX路XX号房屋场地的水、电供应；二、驳回上海搏蛟工贸有限公司其余诉讼请求；三、驳回上海外服空港汽车维修有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费人民币3,300元，由上海外服空港汽车维修有限公司负担。本诉案件受理费人民币4,830元，由上海搏蛟工贸有限公司负担人民币2,415元，上海外服空港汽车维修有限公司负担人民币2,415元。反诉案件受理费人民币1,440元，由上海外服空港汽车维修有限公司负担。判决后，搏蛟公司、外服空港公司均不服，上诉于本院，搏蛟公司上诉称：其在2014年度营业额达到300余万元，一审仅凭涉税证明，判断2015年起长达一年多停水停电状态下，搏蛟公司无任何损失，显然错误。即使搏蛟公司在2014年无赢利，但其负担员工工资预期利润均为合理损失，原审均不支持显为错误。本案系外服空港公司主观恶意违约，应当赔偿搏蛟公司的各项损失。综上，要求二审法院撤销原审判决第二条，改判支持搏蛟公司的原审诉讼请求。外服空港公司上诉称：搏蛟公司长期存在迟延支付租金的行为，故外服空港公司有权行使合同解除权。原审以外服空港公司未提出异议为由，认为其默认了搏蛟公司延迟付租的行为，因此丧失了解除合同权利，显然认定错误。外服空港公司早已向搏蛟公司发出解除通知，双方的合同应当予以解除，现搏蛟公司占用系争房屋至今，应当承担房屋使用费。综上，要求二审法院撤销原审判决第一、三项，改判支持外服空港公司的原审反诉请求。双方均不同意对方上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原审法院已向搏蛟公司释明，但其表示公司的营业利润状况不申请审计鉴定，也未提供员工的劳动合同，因此搏蛟公司主张的营业损失，缺乏适格的证据予以证明，仅凭模糊之可能性推理不能达到民事证据优势盖然性证明标准，本院依法不能支持。外服空港公司主张本案系其因搏蛟公司延迟付租，其行使解除权解除本案租赁合同。本院认为，双方履行过程中，外服空港公司未对搏蛟公司延迟支付租金提出异议，且其要求解除合同的函件中，理由为内部股权发生变化，系其主观原因非搏蛟公司延迟付租行为导致，因此外服空港公司主张之解除合同理由不成立，本院不予支持。至于搏蛟公司的使用费，外服空港公司要求搏蛟公司支付租金、使用费，显然应以恢复供水、供电，标的房屋具备基本承租使用标准为前提，由于外服空港公司停水停电，履行租赁合同存在重大瑕疵，其该部请求缺乏合法依据。综上所述，上诉人搏蛟公司、外服空港公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,270元，由上诉人上海搏蛟工贸有限公司负担4,750元，上海外服空港汽车维修有限公司负担1,520元。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年八月九日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……