杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书(2015)杭拱半民初字第838号原告钱荣连，男，汉族，1957年2月2日出生，住杭州市下城区。原告周秀珍，女，汉族，1955年1月3日出生，住址同上。委托代理人钱依彬，系两原告的女儿。委托代理人刘建峰，系两原告的女婿。被告杭州紫元绿西房地产有限公司，住所地杭州市拱墅区半山路157号108室。法定代表人张永杰。委托代理人汪国庆、李慧，北京盈科（杭州）律师事务所律师。原告钱荣连、周秀珍诉被告杭州紫元绿西房地产有限公司（以下简称紫元公司）商品房预约合同纠纷一案，于2015年10月28日向本院起诉，诉请判令：1、被告退还租赁保证金1843476元并按日利率万分之二的标准支付损失366851元（从2013年2月5日起算，至被告实际付清之日，暂计至2015年10月28日）；2、被告按同期银行贷款利率支付2180094元违约款的逾期付款利息22723元（从2015年8月8日起算，至判决书指定付款履行期满之日止，暂计至2015年10月28日）；3、本案诉讼费由被告承担。经诉前调解不成，本院于2015年11月17日立案受理，依法由审判员姜新农独任审判，2015年12月17日、2016年2月2日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人和被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院经审理查明：2013年2月5日，甲方紫元公司与乙方钱荣连、周秀珍签订《绿城西子·田园牧歌麓云苑房屋预租协议》（以下简称《预租协议》）一份，约定，甲方以出让方式取得位于拱墅区半山田园R21-19、编号为杭政储出（2010）24号地块建设用地使用权；甲方经批准，在上述地块建设商品房，现定名田园牧歌公寓麓云苑；乙方拟承租上述建设中的商品房一套，并在满足约定条件时购买该房屋；该房屋位于田园牧歌公寓麓云苑11幢2单元602室，本协议签订时该房屋尚在建设中，不具备使用条件，乙方对此已充分了解清楚并同意在此条件下向甲方承租该房屋；该房屋预测建筑面积89.55平方米；甲、乙双方约定该房屋第一阶段租赁期为20年，自2015年10月1日起计算；甲乙双方同意在第一阶段租赁期限届满时，依照本协议约定的租赁条件续订租赁合同，续订租赁期限为20年，第二阶段租赁期限自第一阶段租赁期限届满之日起至2055年9月30日；甲乙双方同意在第二阶段租赁期限届满时，依照本协议约定的租赁条件续订租赁合同，续订租赁期限为20年，第三阶段租赁期限自第二阶段租赁期限届满之日起至2075年9月30日；甲乙双方同意在第三阶段租赁期限届满时，依照本协议约定的租赁条件续订租赁合同，续订租赁期限为6年，第四阶段租赁期限自第三阶段租赁期限届满之日起至2081年3月27日；该房屋4个阶段租赁期限的租金总额为人民币1843476元，该房屋在4个阶段租赁期限内的租金总和，依建筑面积计算，折合单位建筑面积的租金为人民币20586元/平方米；甲乙双方同意，乙方按照约定的租金总额向甲方支付租赁保证金，作为乙方履行本协议的担保，在本协议约定的租赁期限开始之日，乙方支付的租赁保证金可按年分别转为租金，乙方在签订本协议之日向甲方支付租赁保证金人民币1843476元，作为乙方履行本协议的担保；甲方承诺于2015年9月30日之前将符合本协议约定的房屋交付给乙方使用，办理交付手续的具体方式和时间以甲方书面通知为准；如果乙方有意愿购买该房屋的，乙方有权在2015年6月30日前向甲方提出，并与甲方签订《商品房买卖合同》、办妥合同备案手续，甲乙双方同意并确认，《商品房买卖合同》约定的该房屋销售单价为20586元，总价人民币1843476元整；2015年7月1日至租赁期限起算期间，甲乙双方均有权单方解除本协议，本协议解除的，初下述约定外，甲乙双方互不承担违约或赔（补）偿责任：如乙方单方解除本协议的，在甲乙双方签署确认本协议解除之日起15个工作日内，甲方将乙方已付的租赁保证金一次性退还乙方，并且按日利率万分之二的标准向乙方赔偿损失，损失计算的起讫时间自乙方实际支付保证金之日起至甲方实际归还保证金之日止，除此之外，甲方不再承担任何其他责任。该协议签订后，钱荣连、周秀珍于2013年2月5日支付了1843476元，紫元公司于2013年3月29日开具的销售不动产统一发票载明的款项性质为预售购房款。2015年7月19日，钱荣连、周秀珍书面通知紫元公司，其决定解除与紫元公司于2013年2月5日签订的《绿城西子·田园牧歌麓云苑房屋预租协议》，并要求紫元公司在收到本通知之日起15个工作日内，履行办理相关手续，并按合同约定退还租赁保证金和支付日利率万分之二标准的损失赔偿金。审理过程中，原告将其第1项诉讼请求变更为：判令被告退还预售购房款1843476元并按日利率万分之二的标准支付损失366851元（从2013年2月5日起算，至被告实际付清之日，暂计至2015年10月28日）。以上事实，有钱荣连、周秀珍提交的《预租协议》、《解除合同通知书》、《销售不动产统一发票》和紫元公司提交的《车位购置协议》、《预租协议》附件等证据为凭。本院认为，根据庭审中双方的陈述，双方签约时钱荣连、周秀珍属于受房地产调控政策影响的无法办理新购房地产登记手续的家庭，故双方签订《预租协议》，并约定如果钱荣连、周秀珍有意愿购买该房屋的有权在2015年6月30日前与紫元公司签订《商品房买卖合同》、办妥合同备案手续，在2015年7月1日起至2015年10月1日期间，钱荣连、周秀珍也有权单方解除本协议。结合紫元公司开具给钱荣连、周秀珍的发票系《销售不动产统一发票》且载明的款项性质为预售购房款，以及《预租协议》尚不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容等事实，案涉《预租协议》名为预租，实为商品房预约合同。但该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力。钱荣连、周秀珍有权依据该协议的约定在2015年7月1日起至2015年10月1日期间行使合同解除权。现钱荣连、周秀珍在2015年7月19日通知紫元公司解除合同，符合《预租协议》的约定，而紫元公司对此也未提出异议，因此，双方之间的《预租协议》已经解除，紫元公司应当将预售购房款1843476元退还给钱荣连、周秀珍，并支付自2013年2月5日起至款项退还之日止的按日利率万分之二计算的损失。对于钱荣连、周秀珍主张的第2项诉讼请求，本院认为，双方在《预租协议》中约定，在双方签署确认本协议解除之日起15个工作日内退款，钱荣连、周秀珍虽通知了紫元公司解除协议，但紫元公司并未对协议解除的事实予以确认，《预租协议》并且约定，除了退款及赔偿按日利率万分之二计算的损失之外，紫元公司不再承担任何其他责任，而钱荣连、周秀珍也未举证证明其还存在超过按日利率万分之二计算的损失，因此，本院对其第2项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、被告杭州紫元绿西房地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告钱荣连、周秀珍预售购房款1843476元，并赔偿原告钱荣连、周秀珍自2013年2月5日起至款项清偿之日止按每日万分之二标准计算的损失。二、驳回原告钱荣连、周秀珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12332元，由被告杭州紫元绿西房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到上诉案件交费通知书之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 姜新农二0一六年二月十四无代书记员 徐海丰