杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初5514号原告：顾怡庭，男，1991年6月16日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。原告：陈小萍，女，1992年2月16日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。两原告共同委托代理人：赵庆周，上海建纬（杭州）律师事务所律师。被告：赵灵军，男,1973年11月8日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。被告：赵国良，男，1948年1月3日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。委托代理人：王小玲，杭州市小营法律服务所法律工作者。被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区保俶北路**号*层。法定代表人：陆斌斌，该公司副总裁。委托代理人：吴苏华、王燕，该公司员工。原告顾怡庭、陈小萍为与被告赵灵军、赵国良（以下简称赵国良）、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年7月19日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员彭小梅适用简易程序于2017年9月13日公开开庭进行了审理。原告顾怡庭及两原告共同委托代理人赵庆周、被告赵灵军、被告赵国良的委托代理人王小玲、被告我爱我家公司的委托代理人吴苏华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾怡庭、陈小萍诉称：2016年10月6日，原告与被告赵灵军、赵国良、我爱我家公司签订了《购房意向合同》，其中合同第一、二、三、八条约定：原告向被告赵灵军购买杭州市翠苑逸景湾1幢2单元2202室房屋，总价款为2000000元，首付600000元。合同签订时原告向被告我爱我家公司支付了意向金75000元整。被告赵灵军、赵国良承诺在45天内办理出不动产证，不动产证办出后5个工作日内签订正式的合同。另合同第七条约定意向合同经原告和被告赵灵军、赵国良双方签字后任何一方违约需要按照房屋转让价款的10%支付违约金。然而，上述协议履行过程中，被告赵灵军、赵国良未在合同约定的45天内办理出不动产证，且被告赵灵军、赵国良经原告及被告我爱我家公司多次催告仍拒不签订正式的房屋转让合同，同时以被告赵灵军、赵国良以各种理由借故搪塞并以自己的行为明确表示不再履约。后原告通过被告我爱我家公司同被告赵灵军、赵国良协商违约赔偿事宜，未果。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告赵灵军、赵国良、我爱我家公司于2016年10月6日签订的《购房意向合同》；2、被告我爱我家公司向原告返还定金75000元；3、被告赵灵军、赵国良向原告支付违约金400000元；4、判令三被告承担本案的诉讼费用。为证明上述事实，原告顾怡庭、陈小萍向本院提供以下证据：1、购房意向合同1份，证明原告与被告赵灵军、赵国良、我爱我家公司在2016年10月6日签订的《购房意向合同》的事实。2、收款收据1份，证明原告向被告我爱我家公司支付定金75000元的事实。3、安居客网页截图1份，证明原告因被告赵灵军、赵国良违约损失惨重的事实。4、评估报告1份，证明原告因被告赵灵军、赵国良恶意违约造成房屋价差损失90余万元的事实。5、房屋信息查询记录1份，证明原告和被告赵灵军、赵国良之间房屋未能成功交易并非交易房屋不能办证，而是被告赵灵军、赵国良基于房价上涨怠于办证的事实。6、录音光盘及文字整理稿各1份，证明被告赵灵军、赵国良违约的事实。7、购房意向合同1份，证明原告在被告赵灵军、赵国良久拖不决，恶意违约后重新购买位置偏僻处房屋仍多支出70万元的事实。被告赵灵军辩称：《购房意向合同》属无效合同。顾怡庭、陈小萍与我爱我家公司明知案涉房屋无“三证”，明知案涉房屋不是赵灵军所有，仍愿意与赵灵军签订翠苑逸景湾1幢2单元2202室《购房意向合同》。现顾怡庭、陈小萍以无法办理房屋权属证书为由要求返还定金，支付违约金无事实和法律依据。为证明上述事实，被告赵灵军向本院提供以下证据：1、《集体土地房屋拆迁调换产权安置协议书》1份。2、《玉皇村陶瓷品市场综合楼集体土地被拆迁户回迁安置资金结算表》1份。3、交易收件1份。证据1-3共同证明2016年赵灵军在我爱我家公司经纪人的引导下擅自去我爱我家办理委托出售案涉翠苑逸景湾1幢2单元2202房屋时就明确告诉顾怡庭、陈小萍、我爱我家公司，案涉房屋是无“三证”房，只有《集体土地房屋拆迁调换产权安置协议书》、《玉皇村陶瓷品市场综合楼集体土地被拆迁户回迁安置资金结算表》。案涉房屋系赵国良所有。我爱我家公司当场表示“没有关系”，然后收下这二份材料的原件，并出具交易收件收条一份。被告赵国良辩称：《购房意向合同》属无效合同。顾怡庭、陈小萍与我爱我家公司明知案涉房屋无“三证”，明知案涉房屋不是赵灵军所有，仍愿意与赵灵军签订翠苑逸景湾1幢2单元2202室《购房意向合同》。现顾怡庭、陈小萍以无法办理房屋权属证书为由要求返还定金，支付违约金无事实和法律依据。假设案涉房屋是赵灵军所有，赵灵军、顾怡庭、陈小萍、我爱我家于2016年10月6日签订的《房屋意向合同》仍不具有法律效力。被告赵国良未向本院提供证据。被告我爱我家公司辩称：2016年10月6日，两原告及被告赵灵军就物业地址为杭州市翠苑逸景湾1幢2单元2202室的房屋在被告我爱我家公司签订了《购房意向合同》。因两原告是被告赵灵军介绍的，在签署《购房意向合同》前，两原告与被告赵灵军已自行达成初步意向，仅需经被告我爱我家公司办理按揭、过户等手续。因案涉房屋的三证还未办出，被告赵灵军承诺在45天内办出三证。两原告、被告赵灵军签约当日，原告同意将购房定金7.5万元暂由被告我爱我家公司保管，待被告赵灵军、赵国良的三证办出后由被告我爱我家公司转付给被告赵灵军、被告赵国良。2016年11月中旬前，被告我爱我家公司经纪人多次询问被告赵灵军办证进度，被告赵灵军的回复房屋权属证书一定可以办出来，就是要多些时间。此后，被告我爱我家公司经纪人多次催促被告赵灵军办证进度，被告赵灵军均表示在办理中，再给些时间，并承诺2017年3月一定可以办出来的。被告我爱我家公司将情况如实反馈给两原告，两原告表示愿意等。2017年3月，被告我爱我家公司经纪人再次联系被告赵灵军询问办证情况，被告赵灵军表示因村里统一拆迁、统一办证，但因部分拆迁户有纠纷导致三证没办法办出。此后，被告我爱我家公司多次组织协商，均无果。综上所述，被告我爱我家公司同意解除《购房意向合同》，并同意返还原告的购房定金7.5万整。因被告赵灵军、赵国良的原因导致该《购房意向合同》无法继续履行，故被告我爱我家公司不承担原告的其他诉求。请求法院查明事实，依法判决。被告我爱我家公司未向本院提供证据。原、被告向本院提供的上述证据，经质证，本院认证如下：原告提供的以上证据，被告赵灵军对证据1真实性、证明对象无异议；对证据2认为与其无关；对证据3认为系网上截图，并不能代表什么；对证据4合法性有异议，系原告单方出具的评估报告；对证据5三性均有异议，不是同一套房子；对证据6三性均有异议。不知道什么时候录的音，对内容不清楚；对证据7认为与本案无关。被告赵国良对证据1三性均有异议，上面的签字不是赵国良所签；证据2系原告与被告我爱我家公司之间的事情，被告赵国良不知情，其没有收到购房意向金；证据3不能达到原告证明的目的，只是一个信息；证据4三性均有异议，系原告单方出具；证据5真实性无异议，对原告证明目的有异议，只能证明案涉房屋没有领出三证，不能说明因赵国良怠办造成；对证据6三性均有异议，不能证明被告赵灵军、赵国良违约的事实，被告赵国良未介入该事情；对证据7三性均有异议，与本案无关。被告我爱我家公司对证据1-7三性均无异议。经审核，本院对证据1、2、5的证据效力予以确认；证据3、4、6、7的证据效力不予确认。对被告赵灵军提供的证据1-3，原告顾怡庭、陈小萍对证据1-3真实性无异议，关联性有异议，不能证明被告赵灵军是在被告我爱我家公司引导下擅自去我爱我家办理房产交易，不能证明两原告对案涉三证房屋没有三证是明知的，因被告赵灵军明确承诺可以办出证，能办出三证与无三证是两回事。证据3，原告对此不知情，被告我爱我家公司当场表示没有关系，与事实不符。被告赵国良对证据1-3三性均无异议。对证据1-3真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，仅证明被告赵灵军签约当日主动交出证据1、2原件，并表明系受被告赵国良的委托，与被告赵国良是父子关系，全权委托其办理房屋买卖事宜，与被告赵灵军证明内容不符合。经审核，本院对证据１-3的证据效力予以确认。根据原、被告所提供的有效证据及原、被告的陈述，本院认定的事实如下：2016年10月6日，原告顾怡庭、陈小萍(甲方，买方)、被告赵灵军、赵国良(乙方，卖方)、我爱我家公司(丙方，居间方)签订《购房意向合同》一份，约定:甲乙双方本着平等互利和自愿原则，就甲方通过丙方购买乙方房屋事宜订立以下合同条款;转让房屋坐落于杭州市西湖区，建筑面积87.59平方米，转让总价为200万元，付款方式为商业贷款，首付款60万元，双方签订《杭州市房屋转让合同》后五个工作日内支付首付款，交易税费全部由买方承担，交房时间为买方不动产证办出，且按揭银行放款后五个工作日内;甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金75000元，若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方支付给乙方;若乙方不接受甲方的购买条件，意向金由丙方在两个工作日后无息退还给甲方;乙方同意在本合同签订时，将房屋的权属证书(包括房屋所有权证、土地证、契证)交于丙方保管;甲、乙双方同意在本意向合同签订后5日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》;甲方要求解除本合同的，因书面提出并就解除事项三方进行协商。若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金或意向金，可通过诉讼或其他合法方式解决;当乙方签署本合同后，甲、乙双方须积极履行合同约定的义务。若因甲方原因不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方没收，同时乙方同意将没收金额的50%支付给丙方作为代理服务费用;若因乙方原因不能按约签订房屋转让合同，则应向甲方双倍返还定金，甲方同意将乙方返还金额的50%支付给丙方作为代理服务费用;本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金;本意向合同经甲乙双方签字后，若因甲、乙单方或双方原因，导致房屋不能成交或以不通过丙方的途径成交，违约方应支付本合同第5条第3款的金额作为丙方从事居间活动支出的费用;其他约定事项:乙方约定该房不动产证在签订本合同后45天内办出，待该房不动产证办出后，双方在五个工作日内签订正式合同;乙方承诺已征得产权人赵国良同意代办房屋买卖事宜，如之后签订正式合同时产生纠纷，则乙方自愿承担责任。签订合同时，赵国良未到场，赵国良的名字系赵灵军代签。同日，顾怡庭、陈小萍向我爱我家公司支付购房意向金75000元。同日，被告赵灵军向我爱我家公司提交《集体土地房屋拆迁调换产权安置协议书》、《玉皇村陶瓷品市场综合楼集体土地被拆迁户回迁安置资金结算表》,该两份材料显示杭州市西湖区系被告赵国良的拆迁安置房。后因被告赵灵军无法办理案涉房屋的房屋权属证书，双方未能在约定时间签订正式的房屋转让合同，我爱我家公司未将收取的原告支付的75000元退还给原告。本院认为，原告顾怡庭、陈小萍、被告赵灵军、我爱我家公司签订的《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法确认有效。各方均应恪守合约，诚实履行。被告赵灵军在《购房意向合同》上签字，并承诺已征得产权人赵国良同意代办房屋买卖事宜，承诺在签订合同后45天内办出案涉房屋不动产证，后赵灵军未能在签订合同后45天内办出房屋不动产证，已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于被告方均同意解除合同，故对于原告主张解除《购房意向合同》并要求被告我爱我家公司返还其已支付的定金75000元的诉讼请求,理由正当，本院予以支持;对于原告主张被告支付违约金40万元的诉讼请求，因合同约定的违约金为房屋转让总价的10%即20万元，且原告在购买房屋时明知该房屋没有相应的产权证书仍与被告签订案涉合同，原告具有一定过错，本案中，被告赵灵军未提供任何证据证明其已积极履行办证义务，结合双方的过错程度，本院酌情确定被告赵灵军应支付原告违约金12万元，超出部分本院不予支持。被告赵国良未在合同上签字，该合同对其不产生法律约束力；原告未提供证据证明被告我爱我家公司存在违约行为，故原告主张被告赵国良、我爱我家公司承担违约责任的诉讼请求,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原、被告于2016年10月6日签订的《购房意向合同》即日起解除；二、被告杭州我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告顾怡庭、陈小萍定金75000元；三、被告赵灵军于本判决生效之日起十日内支付原告顾怡庭、陈小萍违约金120000元；四、驳回原告顾怡庭、陈小萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8425元，因适用简易程序减半收取4212.5元，由原告顾怡庭、陈小萍负担2483.5元；被告赵国良负担1729元。原告顾怡庭、陈小萍于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告赵国良于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 员 彭小梅二〇一七年十月十七日代书记员 宋圆圆?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-11-?