广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终7560号上诉人（原审被告）：肖俊玄，男，1990年10月1日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：曾善恩、林蓝蓝，分别为广东南方福瑞德律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：谢宇进，男，1979年11月4日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区。被上诉人（原审原告）：罗聪，女，1983年9月13日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：曹雪梅，广东格林律师事务所律师。原审第三人：广州炜创房地产中介有限公司，住所地广东省广州市增城区XX镇广深大道西168-5号铺。法定代表人：黄家炜。原审第三人：肖彩云，女，1973年4月3日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区。上诉人肖俊玄因与被上诉人谢宇进、罗聪、原审第三人广州炜创房地产中介有限公司（以下简称炜创公司）、肖彩云房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人肖俊玄的委托诉讼代理人曾善恩、林蓝蓝，被上诉人谢宇进、罗聪的委托诉讼代理人曹雪梅到庭参加诉讼，原审第三人炜创公司、肖彩云经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人肖俊玄上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回谢宇进、罗聪的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由谢宇进、罗聪承担。事实和理由如下：一、截止至肖俊玄提起上诉之日，涉案房屋仍然登记在谢宇进名下，肖俊玄已经向一审法院申请诉讼财产保全，确保本案具备继续办理交易过户的现实条件；其次，肖俊玄于2017年4月与谢宇进协商过变更付款方式，并已筹集全额购房款且告知了谢宇进。一审庭审中，肖俊玄亦表明可一次性付款给谢宇进、罗聪，针对付款时间及过户先后未能达成一致意见的问题，可通过提存购房款的方式协调解决。因此本案不存在合同无法继续履行的问题，一审法院应从维护市场经济秩序，遵从民法基本原则的角度出发，弘扬合同契约精神，判令继续履行涉案《房屋买卖合同》。二、依据一审庭审双方的陈述及本案证据可认定，双方在签订《房屋买卖合同》时已经约定通过按揭付款的方式支付购房款，后肖俊玄按揭贷款出现异常期间，双方曾口头达成一次性付款的约定，但并未对何时付款、付款和过户的先后顺序等事项达成一致意见。根据《合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。因此双方仍应按照原合同约定的按揭付款方式履行合同。另，根据《房屋买卖合同》第九条约定，办理解除抵押是卖方在房产交易过户前的主要合同义务。但直至一审庭审完毕，谢宇进、罗聪未提交任何有向银行提前还贷和涂销房屋抵押手续的证据，仅是口头陈述到广发银行咨询过提前还款业务的流程，未实质履行作为涉案合同卖方的主要义务，构成违约。一审庭审中，谢宇进、罗聪亦表示其没有办理提前还贷、涂销抵押的原因是由于肖俊玄未提供同贷书，担心肖俊玄被拒贷后需承担提前还款的风险。但事实上，双方约定的是谢宇进、罗聪办理按揭贷款的同时，肖俊玄办理提前还贷及涂销抵押手续。对此，肖俊玄申请的证人郑某庭审陈述可予以证明。一审法院认为双方未对《房屋买卖合同》未约定的内容进一步达成补充协议，导致合同履行不能，不可归咎于双方，双方互不负违约责任属于适用法律错误，根据《合同法》第六十二条的规定，合同约定不明且双方未能协商一致达成补充约定的时，肖俊玄作为金钱给付的一方，可以随时履行。三、肖俊玄积极履行合同约定的义务，并不存在谢宇进、罗聪可以行使法定解除权的情形，且双方也不存在约定的合同解除权。谢宇进、罗聪在起诉状主张：双方约定肖俊玄只向一个银行申请贷款，若该行没批则合同终止。对此，谢宇进与罗聪并未提交相关证据予以证明。而根据证人郑某庭审陈述，签订合同时双方达成以按揭贷款方式付款，但未确定向哪一家银行贷款，而是确定待委托按揭公司后再行由按揭公司商榷确定。但一审对上述证言未采信。综上，肖俊玄已经积极履行涉案合同约定的义务，谢宇进、罗聪存在未实质履行合同义务的违约行为，请求二审法院予以改判。被上诉人谢宇进、罗聪答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。肖俊玄所称其愿意一次性支付，双方签订买卖合同时是2017年1月份，肖俊玄称其具备支付全款的能力，但没有提供证据证明，至今也没有实际支付。2017年的房价涨速很快，当时我方向卖方购买新房，但由于本次交易的购房款迟迟未到位，导致我方未能及时购买新房，造成我方的损失巨大。我方认为双方对于一次性付款的方式没有达成共识，我方理解的一次性付款是一次性将全额购房款付清，但肖俊玄是要求先赎契后再付款，因此双方没有就此事达成共识。原审第三人炜创公司、肖彩云经本院传票传唤未到庭陈述意见。2017年4月24日，谢宇进、罗聪向一审法院起诉，请求判令：一、解除双方签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖关系；二、肖俊玄向谢宇进、罗聪支付违约金7.8万元；三、案件受理费由肖俊玄承担。一审法院经审理查明：2013年4月12日，位于增城区XX镇××房登记在罗聪名下。2017年1月19日，肖俊玄（买方）与谢宇进（卖方）及炜创公司（经纪方）签署一份《房屋买卖合同》，约定“第一条买卖之房屋地址为增城市XX镇XX路19号之一11幢808，……第三条该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为780000元……第四条买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方（如买卖双方不选择附件中之付款方式的，则由双方另行协商）……第十一条买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，……逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。……第十五条卖方同意买方或中介方可将款项存入下述帐户，视同卖方已收取款项：开户银行名称：广发银行户名：罗聪……第十九条……2、卖方于当天收到三万定金。……”。同日，肖俊玄向谢宇进支付涉案房屋的定金3万元。2017年4月14日，广州农村商业银行股份有限公司增城支行向肖俊玄出具一份《同意贷款意向书》，该意向书载明“借款申请人肖俊玄于2017年3月27日向我行申请借款人民币柒拾叁万元整用于购买罗聪位于增城区XX镇××房的房产。经审查，现我行有意向为借款申请人发放贷款柒拾叁万元整，期限30年。在借款申请人办妥有关手续后，我行按照与借款申请人签订的借款合同的约定将上述购房按揭贷款划入罗聪指定的账户内。……本意向书自签署之日起三个月内有效……”。另查明，谢宇进、罗聪是夫妻关系，双方于2009年10月13日登记结婚。2017年4月24日，谢宇进、罗聪诉至一审法院。一审庭审过程中，一、双方确认以下事实：双方并未就付款事项签署合同附件或其他书面协议；涉案房屋仍处于银行抵押状态，涉案房屋是谢宇进、罗聪的夫妻共同财产。二、对于付款的相关约定，（一）谢宇进、罗聪表示，双方是口头约定由买方向银行申请贷款；在同贷书出具后，再由卖方向银行申请赎贷、涂销抵押；款项发放以后，购房款多退少补；且双方约定只向工商银行申请贷款。（二）肖俊玄则表示，签署合同时双方约定以按揭付款的方式付款，但是没有约定在同贷书下发后才申请赎贷；签署合同时双方没有选定哪家银行贷款，而是决定在选定按揭公司后，再依据按揭公司的专业意见选定按揭银行；至于首期款就约定了在银行贷款下发后再多退少补。三、对于签订合同后的履约情况。（一）谢宇进、罗聪表示，在签署合同后，双方到按揭公司签署按揭合同，签订当天按揭公司拿了很多资料给双方签字，谢宇进、罗聪没有仔细看就签字了；谢宇进、罗聪在2017年2月21日向银行了解提前还贷事宜，银行告知在2017年3月21日前存入欠款余额，扣款后约1个月就可以领回房产证；在2017年3月21日前谢宇进、罗聪多次催促肖俊玄申请贷款。因与肖彩云的微信聊天后谢宇进、罗聪得知肖俊玄因为征信问题导致贷款被拒；谢宇进、罗聪为此发通知函给肖俊玄，要求其在2017年3月29日前办理按揭，或者在2017年4月5日前付清全部房款；双方在2017年3月24日达成以现金一次性付款的约定，但是没有约定是先支付款项还是先过户，双方对此没有达成一致意见，后谢宇进、罗聪就诉至法院。（二）肖俊玄表示，在签署合同后，肖俊玄就积极联系按揭公司办理按揭手续；在2月中旬，双方到按揭公司签署两家按揭银行的贷款资料，后续就委托按揭公司办理事后事宜；后来因为按揭公司发现肖俊玄的征信情况就告知肖俊玄，肖俊玄及时作出补正；双方在3月中下旬协商变更付款方式，是约定一次性以现金付款，但是对于是付款的时间、款项、过户先后没有达成一致意见；肖俊玄有凑齐购房款后告知谢宇进、罗聪，催促其办理过户手续；在4月14日肖俊玄取得同贷书，及时告知了罗聪，并督促罗聪办理过户手续；4月27日肖俊玄催促炜创公司向谢宇进、罗聪发出通知函要求继续履行合同。后来就发生本案诉讼。四、谢宇进、罗聪还表示以下，（一）对于定金，其不在本案中主张定金的处理。（二）其认为肖俊玄违约在先，双方当时为了快速贷款仅约定了向一家银行申请贷款，且后来变更为一次性付款，肖俊玄也迟迟没有付款。（三）其没有办理提前还贷、涂销抵押的原因是由于肖俊玄没有提供同贷书，因向银行申请还款的金额有20余万元，若肖俊玄被拒贷后没有一次性付款，则谢宇进、罗聪需要承担提前还款的风险。一审法院认为，谢宇进、肖俊玄及炜创公司于2017年1月19日签署的《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，且合同内容并无违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同对各方当事人均具法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据庭审双方的陈述以及本案证据来看，双方在签订《房屋买卖合同》时仅约定了通过按揭付款方式支付购房款，但并未书面约定除此以外的房屋交易的相关内容，后双方亦仅达成了一次性付款的口头约定，但并未对何时付款，付款和过户的先后顺序等事项达成一致意见。可见双方并未对《房屋买卖合同》未约定的内容进一步达成补充协议，导致合同履行不能，不可归咎于双方，双方互不负违约责任。因涉案《房屋买卖合同》已无法继续履行，故谢宇进、罗聪主张解除双方《房屋买卖合同》的房屋买卖关系，予以支持。至于违约金，在双方均不违约的情况下，谢宇进、罗聪要求肖俊玄支付违约金7.8万元，并无依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2017年9月22日作出如下判决：一、解除谢宇进与肖俊玄于2017年1月19日签署的《房屋买卖合同》中的房屋买卖关系；二、驳回谢宇进、罗聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11600元，由谢宇进、罗聪负担5800元，肖俊玄负担5800元。二审期间，各方当事人均无提交新的证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，谢宇进、罗聪一审期间提供了罗聪与肖俊玄的短信往来记录，显示罗聪发信息给肖俊玄：“小肖，凭良心说话，罗姐我一直以来跟你这边心平气和的磋商交谈。从我们1月19日签订合同至现在，时间过去3个月，交易程序也因你的贷款贷不下来，拖着不前！3月24日中介肖姐、我和你达成一致意见，你要求并承诺，给你五天时间，也就是截止到3月29日，如果尚未取得银行同贷书，我这方可以终止合同并追究你方违约责任。在我发给你的《关于履行房屋买卖义务函》表明，1、3月29日银行完成贷款审批并出具同贷书，2、如无法完成贷款，则，4月5日你须一次性付全款给我。3、如果上述2项逾期未办理，视你违约，我方解除合同并没收定金。而你到目前为止不但同贷没下来，也没一次性付完全款。为了这事，我也先后2次大老远过XX同你们商谈，你们呢？中途说走就走，完全没有诚意！到现在已经是4月10日了，已经超过时限，已构成违约！”肖俊玄回复：“银行批复同贷书期限不是我说了算。我也一直追银行。关于你说的义务函件完全是你单方面的要求。我并未应约。关于一次性付款的问题。我当天以愿意。只是期限上我们没有达成一致。反倒是你们夫妻双方一直已房价上升为由，要求我加价妥协。我方自始至终都是守约方”。肖俊玄确认上述信息为双方之间的短信记录，但认为谢宇进、罗聪仅提供了4月10日的短信记录，该证据不全面、不连贯。谢宇进、罗聪一审期间提交了一份罗聪于2017年3月25日致肖俊玄阁下的《关于履行房屋买卖合同义务的函》，大致内容为：阁下至今未能按照约定，去银行办理银行按揭手续，获得银行同意放款凭证，也未能按照约定，进行一次性付清全部房款，为维护我方合法权益，致函：1.请阁下于2017年3月29日前，去银行办理按揭手续，并取得银行同意放款凭证。2.如阁下未能获得银行同意放款凭证，请阁下于2017年4月5日前向我方一次性付清全部房款。逾期未办理上述事项，视为阁下同意解除《房屋买卖合同》，我方将没收定金，并将房屋另行出售。肖俊玄称没有收到该函。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕肖俊玄的上诉请求进行审理。根据当事人的二审上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案合同是否具备继续履行的条件；二、谢宇进、罗聪请求解除双方的房屋买卖关系应否支持？关于争议焦点一。肖俊玄与谢宇进签订的《房屋买卖合同》未就涉案房屋房款支付、房屋过户交付、先后履行顺序、履行期限等买卖合同的主要条款作出约定。此后，双方就房款的支付达成按揭贷款的口头协议，后因故又改为一次性付款的约定，但均未能协商确定付款期限。就此，肖俊玄既无即时履行，经谢宇进催告后亦无及时履行。与此同时，双方就先过户还是先付款仍有意见分歧，无法达成一致意见，可见双方合同因缺失主要条款且未能达成补充协议而导致履行受阻。肖俊玄上诉辩称双方未约定付款时间，可以适用《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行”的方式继续履行合同，显然与本案合同所缺失内容的情况不符，且事实上肖俊玄作为债务人并无照此规定解决付款的问题，客观上前述规定也无法解决双方争议所在的“先付款还是先过户”问题。一审法院认定涉案合同因双方未能就未约定内容进一步达成补充协议而导致履行不能，事实清楚，依据充分，本院予以认可。肖俊玄上诉辩称双方合同应当以按揭付款方式履行，以及可以以提存方式继续履行，均缺乏合同依据，且该等意思表示并不能改变双方合同在此前已因意见不一而出现履行受阻停滞之事实，肖俊玄主张合同具备继续履行条件，理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二。双方所签订的《房屋买卖合同》缺失主要条款，且经协商未能达成进一步的补充协议而导致履行受阻，不可归责于任何一方。在合同履行受阻、合同目的已不能实现的情况下，双方的法律关系应恢复至合同订立前的状态，故谢宇进、罗聪主张解除双方的《房屋买卖合同》，合理合法，一审判决予以支持并无不当。综上，肖俊玄的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12380元，由上诉人肖俊玄负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  闫 娜审判员  黄春成二〇一八年六月十四日书记员  张 旭