辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽08民终2684号
上诉人（原审被告):营口苏宁云商销售有限公司。
法定代表人：任望赟，总经理。
委托诉讼代理人：郭晨辉，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：李哲甲，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:盖州市红旗商场有限责任公司。
法定代表人：李雪梅，董事长。
委托诉讼代理人：张希文，辽宁辰州律师事务所律师。
上诉人营口苏宁云商销售有限公司与被上诉人盖州市红旗商场有限责任公司因房屋租赁合同纠纷一案不服辽宁省盖州市人民法院（2017）辽0881民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人营口苏宁云商销售有限公司委托诉讼代理人郭晨辉、李哲甲，被上诉人盖州市红旗商场有限责任公司委托诉讼代理人张希文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人营口苏宁云商销售有限公司上诉请求：请求依法撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，被上诉人承担一、二审全部诉讼费。主要事实及理由一、上诉人因提前解除租赁合同已经承担全部违约责任，被上诉人再次要求经济损失属于重复诉讼，一审法院未按一事不再理原则予以驳回起诉，属于适用法律错误；二、上诉人因提前解除合同已经向被上诉人进行了损失赔偿，且被上诉人已实际收回租赁物并对外出租的情况下，被上诉人未履行积极减损行为所扩大的损失，无权要求上诉人承担；三、一审判决认定被上诉人损失数额缺乏基本的事实和法律依据。
被上诉人盖州市红旗商场有限责任公司辩称：一审认定事实清楚，证据充分，请二审依法驳回上诉，维持原判。主要事实及理由一、上诉人在租赁房屋期间违约高达8次，经法院审理判决的违约为2次，其余6次违约责任已将上诉人50万元保证金抵扣完毕；二、本案一审判决赔偿租金损失为上诉人与被上诉人之间未履行合同部分的30%；三、上诉人没有扩大损失，上诉人至今也没有将租赁的房屋移交。上诉人给被上诉人造成直接经济损失1065万元，上诉人赔偿的损失远远无法弥补被上诉人的损失。
被上诉人盖州市红旗商场有限责任公司一审起诉请求：1、要求被告赔偿原告租金、空调费、取暖费经济损失233.09982万元；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年3月15日，原告与被告就被告租赁原告所有的盖州市红旗商场1-3层及地下一层共计2650平方米的房屋从事经营，签订《租赁合同》，该合同约定租赁期限为10年3个月，自2011年3月27日至2021年6月26日止。每年的租赁费为100万元、110万元、120万元。合同签订伊始被告尚能按合同约定履行，但2012年6月开始被告就开始拖欠租赁费，已构成违约。原告多次索要被告仍不按时支付租赁费，无奈2015年原告将被告起诉至盖州市人民法院，盖州市人民法院一审判决认定被告违约并判决被告给付原告中央空调费115038元；支付给原告延迟支付中央空调使用费的违约金100098元；支付给原告延迟支付房屋租赁的违约金48622.24元。（见2015-1348民事判决书）。一审判决后被告不服上诉至营口市中级人民法院，经审理营口中院判决维持一审判决第一项、第四项判决；撤销一审判决第二项、第三项判决被告给付原告延迟支付中央空调使用费的违约金34511.40元（详见2015-00765号民事判决书）。2016年原告再次起诉被告，经盖州市人民法院审理后判决原、被告签订的《租赁合同》于2016年6月26日解除；被告给付原告2016年3月27日至2016年6月26日租金279620元；被告给付原告2012年12月27日至2016年6月26日降租租金45.5万元（详见2016-1672号民事判决书）。后被告不服一审判决上诉至营口中院，营口中院判决驳回上诉，维持原判（详见2016-2632号民事判决书）。原告认为被告违约在先，且经盖州市法院一审和营口中院二审判决，双方的《租赁合同》于2016年6月26日解除，根据《合同法》的规定，被告应赔偿原告的损失即租金、空调费、取暖费经济损失233.09982万元，影响商场的其他经济损失326.60元。综上，望贵院支持原告的诉请。
一审法院认定事实：2011年3月15日，原告盖州市红旗商场有限责任公司与被告苏宁公司签订《租赁合同》，甲方为原告（出租方），乙方为被告（承租方），合同约定：“租赁物位于盖州市鼓楼办事处西关社区利民里（红旗大街25号红旗商场）；租赁物建筑面积共计2650平方米，其中一层330平方米、二层1080平方米、三层1080平方米、地下一层160平方米；第6条，租赁期限为十年零三个月，自2011年3月27日到2021年6月26日，每年的6月27日至下一年的6月26日为一个租赁年度，每月的27日至下一个月的26日为一个租赁月度，每三个租赁月为一个租赁季度；第7条，租赁费用按照保底费用加税前销售提成方式，保底租赁费用为第一年100万元，第二年110万，第三年为120万，从第3年起租赁费用每年递增2%；第8条，租赁费用采取先付后租的方式按季提前10日以电汇方式支付，正常每年费用支付日为3月17日、6月17日、9月17日、12月17日（遇法定节假日、双休日顺延）；第9条，本合同交房后十个工作日内，乙方一次性向甲方缴纳保证金50万元，同时甲方应开具等额收据，由甲方无息保管，保证金作为乙方履行本合同的保证，待合同履行完毕之时，保证金由甲方按原额退返乙方，但因乙方违约而导致甲方对保证金做相应的扣缴，甲方退还扣缴后的余额；第10条，租赁期满时，乙方如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，在乙方将租赁场地交回甲方后十个工作日内，甲方将保证金全额无息返还乙方；第54条，乙方应该严格按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期十个工作日以上，每延期支付一天，甲方按所欠日租赁费用的2倍加收逾期付款违约金；逾期超过三个月，经甲方书面通知后合理期限内仍未交纳的，甲方有权解除本合同，同时视乙方违约，所造成的损失由乙方承担；甲方虽享有解除权，但其后又接收乙方履行支付租金的，则视为甲方放弃了本合同的解除权；第59条，如乙方在本合同项下租赁物所开设的店面经营亏损持续达三个月，或乙方按总部连锁店布局调整的规划需关闭租赁物开设店面的，或租赁物周边的经营环境发生重大变化影响了乙方商场的正常经营的，乙方有权解除合同，但需提前三个月书面通知甲方，即通知到达甲方之后三个月，本合同解除，此种条件下，乙方补偿甲方不超过当年（即合同解除之日所属的租赁年度）六个月的租赁费用；第62条，一方如违约，守约方可在书面通知违约方并在提供证据材料后，就违约方依据本合同应承担的所有违约责任在应付违约方的租赁费用和其他费用及合同保证金中直接冲减；第65条，任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失。乙方的全部损失包括但不限于筹建费用、装修投入、固定资产投入、人员安置费用和停业损失。甲方的全部损失包括：装修投入、固定资产投入、原业户安置赔偿及租金收入等。如果守约方依法可解除本合同而未解除的，守约方可以延迟履行本合同的所有合同义务，直至对方的违约事实消除。”合同签订后，被告向原告缴纳了50万元保证金，原告免收被告首期租金25万元。2012年12月15日，原、被告签订《补充协议》，双方在原合同的基础上，就房屋租赁费调整达成一致，自2012年12月27日起，年保底租赁费用在原合同基础上每年降低13万元。《补充协议》第二条约定：甲方在收取保底租赁费用前三个工作日内应向乙方开具等额发票，同时乙方承诺三年内不得向甲方提出相关的降租事宜，并且不能单方面解除合同，否则视为乙方违约。原、被告双方对2015年3月之前的合同履行均无异议。
2015年3月10日，被告营口苏宁云商销售有限公司向原告提出要求撤店并终止租赁合同，但双方未达成一致意见，原告诉至本院，要求解除合同并赔偿相关损失，该案在审理期间，营口苏宁云商销售有限公司称提前解除合同，并无此事，其在正常履行合同，现在也在经营，并表示继续履行合同，补交了所欠租金，盖州市红旗商场有限责任公司接收了租金，同时变更了诉讼请求，要求被告支付2015年延迟支付租金的违约金、中央空调使用费及延迟支付中央空调使用费的违约金，该案已由辽宁省营口市中级人民法院于2016年1月25日作出（2015）营民三终字第00765号终审民事判决书，判决营口苏宁云商销售有限公司给付盖州市红旗商场有限责任公司相应的违约金及中央空调使用费。又于2016年8月2日及2016年12月9日分别由盖州市人民法院作出（2016）辽0881民初787号民事判决书、（2016）辽08民终2971号民事判决书，判决被告营口苏宁公司给付原告延期支付取暖费的违约金、延期支付租金的违约金。另查，被告营口苏宁云商销售有限公司于2015年9月25日向被告邮寄《关于解除盖州红旗商场店租赁物租赁合同的通知函》，通知原告于2015年12月27日正式解除租赁合同。该函原告于2015年10月2日拒收。营口苏宁云商销售有限公司盖州红旗商城店于2016年3月26日暂停营业，并在商场粘贴闭店公告，内容为：由于经营调整需要，我店将于2016年3月26日暂停营业，停业期间苏宁盖州红旗商场店售出商品的售后服务将转到苏宁鲅鱼圈聚宝楼店负责。同日，营口苏宁云商销售有限公司盖州红旗商城店将经营的家用电器搬出，但对租赁物，原、被告双方至今未进行交接。被告支付原告租赁费到2016年3月26日。后本案原告红旗商场起诉被告苏宁公司要求支付2016年3月27日至2016年6月26日三个月租金、降租租金及首期优惠租金。本院作出（2016）辽0881民初1672号民事判决书、营口市中级人民法院作出（2016）辽08民终2632号民事判决书，判决原被告于2016年6月26日解除合同，被告苏宁公司给付原告三个月租金、降租租金、首期租金。本案被告苏宁公司起诉本案原告红旗商场，要求于2015年12月27日解除合同，组织交接，返还保证金。经本院作出（2016）辽0881民初1985号民事判决书、营口市中级人民法院作出（2016）辽08民终2633号民事判决书，判决原、被告于2016年6月26日解除合同，驳回其他诉讼请求。现原告起诉至本院，原诉讼请求要求被告赔偿原告租金、空调费、取暖费经济损失1502032元及赔偿影响商场的其他经济损失326.6万元，后原告向本院提交“变更诉讼请求申请书”，将原诉讼请求变更为要求被告赔偿因租赁合同未履行部分损失23309982元（7769994元×30%）。
一审法院认为：原、被告之间签订的《租赁合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。但现经两级法院生效判决认定原、被告于2016年6月26日解除合同。因被告存在违约行为，应承担相应的违约责任，对原告因提前解除合同造成的经济损失应予以赔偿。《中华人民共和国合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成的损失。”对房屋租赁合同来说，出租人收取租金是获得合同履行的可得利益。如果承租人不履行合同，出租人自然无法收取租金，无法获得可得利益。承租人不履行合同所造成的损失，即是未履行期限的租金收益。而这部分的租金收益，由于租赁合同明确写明租金标准、租赁期限，承租人完全可以在订立合同时就预见到、计算到。因此，出租人可以把未履行租期部分租金作为损失进行请求赔偿。故对原告因被告不履行合同所造成的租金损失，被告应予以赔偿，但原告所有的房屋现已属空置状态，可继续招租，弥补损失。因此，对原告剩余五年期间的租金损失6627084元，被告可按30%的比例予以适当赔偿为宜，即1988125.20元。对原告要求的空调使用费、取暖费损失，没有法律依据，不予支持。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百三十一条的规定，判决如下：被告于判决生效后十日内赔偿原告租金损失1988125.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22693元（缓交），由被告负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据，对二审争议的事实，本院认定与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为，上诉人营口苏宁云商销售有限公司与被上诉人盖州市红旗商场有限责任公司之间签订的《租赁合同》、《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院应予确认。租赁合同双方均应按照合同约定及法律规定，主张权利、履行义务。本案当事人双方争议的焦点问题是，上诉人营口苏宁云商销售有限公司是否应承担合同未履行部分的违约责任以及承担违约责任的标准问题。本院认为，双方在租赁合同《补充协议》第二条中约定：甲方在收取保底租赁费用前三个工作日内应向乙方开具等额发票，同时乙方承诺三年内不得向甲方提出相关的降租事宜，并且不能单方面解除合同，否则视为乙方违约。该项补充协议条款内容中，已经明确约定上诉人约定期限内不能单方面解除合同，否则视为上诉人违约，上诉人主张其于2015年9月25日向被上诉人邮寄《关于解除盖州红旗商场店租赁物租赁合同的通知函》，被上诉人拒收退回，其后上诉人自行单方面解除合同过程中，产生了明确的违约事实，相关违约事实已经由辽宁省营口市中级人民法院（2015）营民三终字第00765号、（2016）辽08民终2971号终审判决所确认，故上诉人应按约定在不超出法律限定的范围内，承担相应的违约责任。
关于上诉人违约责任承担标准问题，本院认为，双方在《租赁合同》第65条约定，任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失。乙方的全部损失包括但不限于筹建费用、装修投入、固定资产投入、人员安置费用和停业损失。甲方的全部损失包括：装修投入、固定资产投入、原业户安置赔偿及租金收入等。因双方约定的违约金范围以及被上诉人原审所主张的违约金数额明显过高，经被上诉人原审提交“变更诉讼请求申请书”后，原审法院按双方剩余五年期间的租金损失30%的比例，确定上诉人应承担的违约金标准一节，符合双方约定的违约金承担范围，原审认定违约金数额并未违反法律规定，并无不当，本院应予确认，故上诉人关于一审判决认定被上诉人损失数额缺乏基本的事实和法律依据的上诉理由，本院不予支持。
关于上诉人提出因提前解除租赁合同已经承担全部违约责任，被上诉人再次要求经济损失属于重复诉讼，一审法院未按一事不再理原则予以驳回起诉，属于适用法律错误的上诉理由，本院认为，双方在《租赁合同》第65条中约定，“任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失”、“甲方的全部损失包括：装修投入、固定资产投入、原业户安置赔偿及租金收入等”，上诉人因涉案租赁合同应承担的违约责任，并未按约定全部承担，被上诉人按双方合同约定内容，主张上诉人未予承担部分的违约金，并未超出双方约定范围，不属于重复诉讼，故上诉人该项上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；关于上诉人提出被上诉人已实际收回租赁物并对外出租的情况下，未履行积极减损行为所扩大的损失，无权要求上诉人承担的上诉理由，因原审法院已经明确“原告所有的房屋现已属空置状态，可继续招租，弥补损失”，原审已经充分考虑避免扩大损失的情形下，所作出按双方剩余五年期间的租金损失30%的比例，确定上诉人应承担的违约金标准的论处，符合双方约定的违约金承担范围，并无不当，本院应予支持。因此，上诉人在未能提交充分证据佐证，不能形成否定被上诉人主张因涉案租赁合同所造成多项损失的情形下，上诉人相关上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22693元，由上诉人营口苏宁云商销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张丽丽
审判员 于永威
审判员 段建勇
二〇一七年十一月二十九日
书记员 朱庆圆