江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1302民初9548号
原告：翟晓斌，男，1989年3月23日生，汉族，住宿迁市经济开发区。
委托诉讼代理人：曹ＸＸ，江苏律鼎律师事务所律师。
被告：江苏中港房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿城区洪泽湖西路。
法定代表人：庄永特，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丁鑫源，江苏苏扬律师事务所律师。
原告翟晓斌与被告江苏中港房地产开发有限公司（以下简称中港公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2018年2�6日公开开庭进行了审理。原告翟晓斌的委托诉讼代理人曹ＸＸ、被告中港公司的委托诉讼代理人丁鑫源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翟晓斌向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办证违约金（自2014年3月1日起计算至2016年6月29日止，每日按照已付房屋总价款424428元的万分之三计算）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告于2012年6月15日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于宿迁市宿城区中港雅典城小区C21幢1单元202室房屋，房屋总价为424428元，约定交付时间为2013年12月1日。此外，合同还约定被告应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告在使用房屋后90日内无法取得权属证书的，可向被告主张自91日起至实际取得该权属证书之日止，已付购�款万分之三的违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款，但时至起诉之日仍未获得土地使用权证书。为维护原告的合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告中港公司辩称：1.原告起诉要求支付逾期办理土地使用权证违约金的请求已超过诉讼时效，应当依法驳回原告的诉讼请求。被告违约行为发生在2017年10月1日《民法总则》实施前，本案应适用《民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”根据民法通则的规定以及最高院的指导意见，涉案房屋于2013年12月1日交付，原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效应当从交房后第91日即2014年3月2日开始计算两年，但原告至2017年12月8日起诉，本案不存�诉讼时效中断、中止等情形，因此，原告的起诉显已超过诉讼时效。另外，从江苏省高院、宿迁市中院对以往此类案件的裁判来看，亦倾向认定此类情况下诉讼时效已经超过。如法院认定原告的诉求中，部分诉求未过诉讼时效，被告认为保护原告的诉讼时效即违约金期间应自2015年10月1日起算至2016年6月29日止，而非从起诉之日倒推三年。涉案违约金是以每天个别的违约金分别适用诉讼时效，那么截止2017年9月30日，《民法通则》第一百三十五条仍有效，在《民法总则》2017年10月1日实施前，原告未向被告主张过逾期办理土地证违约金的权利，不存在诉讼时效中断、终止情形，故根据法不溯及既往的原则，自2015年10月1日前，被告的违约金权利已经过了两年诉讼时效，不应受法律保护。2.原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条中“房产权属证书”是指房产证，并�包含土地证。被告已经按照合同约定协助原告办理并取得房产证，故被告没有违约，无需向原告支付违约金。3.退一万步讲，即使抛开诉讼时效问题不谈，原告主张的逾期办证违约金计算标准明显过高，其诉讼请求不应得到支持。（1）根据宿迁市政府《市政府关于规范全市土地登记的意见》（宿政规发[2013]1号）第二条第二项规定“商品住宅开发建设项目竣工或分期开发的单体建筑物竣工验收合格后，商品住宅开发单位即可持土地登记申请书、国有入地使用证……等向所在地国土资源行政主管部门申请国有土地使用权变更（分割）登记”，因此，涉案商品房住宅项目无法办理土地使用权分割登记手续，其原因在于政府相关政策限制，不可归责于被告。（2）违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错等因素衡量，原告主张的违约金明显过高，若判�被告承担违约金，请求依法对违约金标准予以降低调整。原告应首先举证证明因被告违约行为造成其损失的存在，原告已取得房屋所有权证书，对所购房屋的占有、使用、收益、处分等均不会受到任何影响，逾期办理土地使用权证没有对原告造成实际损失。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案相关事实，本院认定如下：
2012年6月15日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的中港雅典城第C21幢202室商品房，房屋总价为424428元。合同第十四条约定：……如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内买受人取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起�实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。被告于2013年12月1日将涉案房屋交付给原告，且将涉案房屋已办理了房屋产权证。原告已向被告履行了支付房款424428元的义务。现原告因涉案房屋土地使用权证至今未办理提起诉讼。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，原告翟晓斌与被告中港公司签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方应按照合同约定履行各自的义务。现被告逾期办理土地使用权证，已构成违约，被告应承担违约责任。根据《不动产登记暂行条例》和本地不动产统一登记政策，涉案房屋土地使用权证自2016年6月29日已不再发放，原房屋所有权证继续有效，如房屋未办理抵押贷款，房屋所有权人可到本地不动产登记中心办理不动产权�书，如房屋尚有贷款，可在贷款还清后办理不动产权证书。现涉案房屋客观上无法办理土地使用权证，因此，对原告要求被告承担逾期办理土地使用权证的违约金日期，本院依法确定计算至2016年6月29日止。
关于诉讼时效，本院认为，该违约金的请求给付是一种持续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，在《民法总则》实施之前，此种持续性债权的诉讼时效为两年，在《民法总则》实施之后，根据法不溯及既往的原则，并结合违约行为的持续存在，本院确定保护原告的违约金请求自2015年10月1日起开始计算。
关于违约金的计算标准，本院认为，原告已经取得购买房屋的所有权证，原告未能提供证据证实因未办理土地证对房屋的占有、使用、收益、处分受到影响，也未提供证据证实其损失。同时被告请求对违约金予以调整，故本院将违约金的计算标准调整为：以全额购房款为基数、按照年利率3%予以计算。另，被告还辩称土地使用权证不属于房产权属证书，因无法律依据，对被告的该辩解意见，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告江苏中港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告翟晓斌逾期办证违约金（以424428元为基数，按照年利率3%自2015年10月1日起计算至2016年6月29日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告江苏中港房地产开发有限公司负担（原告已预付，由被告在履行上述付款义务时一并给付原告25元）
本判决为终审判决。
审判员 柴新月
二〇一八年三月二十二日
书记员 张秀玲