江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣09民终1527号
上诉人（原审被告）:江西大顺房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区桃园安居小区综合楼南区6栋2楼。统一社会信用代码：91360100672426813H。
法定代表人：程南平，该公司经理。
委托诉讼代理人：罗来章，江西剑石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:王胜梅，女，1971年2月13日出生，汉族，江西省铜鼓县人，自由职业，住江西省铜鼓县。
委托诉讼代理人：罗祥平，铜鼓县法律援助中心律师。
上诉人江西大顺房地产开发有限公司（以下简称大顺公司）与被上诉人王胜梅商品房预售合同纠纷一案,不服江西省铜鼓县人民法院（2017）赣0926民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2017年12月15日公开开庭进行了审理，上诉人大顺公司委托诉讼代理人罗来章与被上诉人王胜梅委托诉讼代理人罗祥平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大顺公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、因格式合同上约定的违约金过高显失公平，请求依法减轻大顺公司应承担的违约金数额；3、一、二审诉讼费用均由王胜梅承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决认定大顺公司与王胜梅之间签订的合同是大顺公司提供的格式合同，不是事实，实际上并非大顺公司起草制定的，是铜鼓县房产局监制发下来的，签订合同时县房产局也有明确要求，除了名称、价款、面积等一些实际情况外，其他的如本案的违约交房约定都是房产局有明确要求，否则将不予备案。2、一审判决显失公平。大顺公司虽然逾期交房，但并未给王胜梅带来实际损失，一审判决按照房产局的格式合同上的日万分之五每天238元，一个月7140元，在铜鼓同地段、同质量、同样的房屋装修好了的月租金不会超过600元，前者是后者的12倍之多。至于合同上也有对等的约定，购房者要先付首付款才会签合同，而且购房者的按揭都是大顺公司出面办好的，不存在逾期付款的问题。逾期交房违约金的条款并非双方真实意愿，双方从未对违约金条款进行过任何协商。一审判决认为约定没有超过民间借贷的利息，不能与商品房买卖等同。
王胜梅辩称：合同是具有法律效力，一审判决事实清楚，证据确实，判决结果公平公正，请求维持原判。
王胜梅一审诉讼请求：1、判令大顺公司支付逾期两年交房违约金157273.92元和以后的违约金直至交房之日；2、判令大顺公司交付地上15层相同面积的楼房；3、本案诉讼费用由大顺公司承担
一审法院认定事实：王胜梅诉称，其于2014年3月25日与大顺公司签订购房合同，该房屋位于铜鼓××××路华茂中央，楼层为地上15层，面积为125.25平方米，房屋总价款为436872元，交房日期为2015年7月30日前，逾期则按总价款每日万分之五支付违约金。
大顺公司承认王胜梅在本案中所主张的事实，但辩称：房屋于2017年4月份交给了小区的户主，现在户主都已经在装修了，相关的验收手续都在办理中，不存在要判决才能交付房屋的情形；签订的房屋合同是事实，认同合同的效力，但是双方签订的合同是铜鼓县房产局制作的格式合同，这个合同并不是大顺公司单方面制作的，合同上关于违约的条款按万分之五支付显失公平，虽然大顺公司确实是逾期交房了，但不是大顺公司故意造成的，是因为南昌一建在建设过程中违约停止建设，造成的逾期交房的责任在南昌一建；大顺公司虽然逾期交房，但没有给王胜梅造成实际损失，大顺公司愿意按照房款在银行活期存款利息赔付，或者按同类地段已经装修房屋的租金标准来处理。
一审法院认为，大顺公司承认王胜梅在本案中所主张的事实，故对王胜梅主张的事实予以确认。本案是商品房买卖引起的商品房预售合同纠纷，从双方当事人的诉辩意见看，双方争议的焦点为：一、大顺公司辩称的未能按约如期交房的免责理由是否成立；二、王胜梅主张的违约金是否过高；三、大顺公司应交付给王胜梅的房屋的楼层是否为王胜梅诉讼请求所述的地上15层。
一、大顺公司辩称的未能按约如期交房的原因能否成为大顺公司免责的理由。
我国合同法上的免责事由可分法定免责事由和约定免责事由两种。本案中原告与被告签订的《商品房买卖合同》中并没有对约定免责事由进行约定，那么本案只能适用法定免责事由即不可抗力。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。庭审中大顺公司辩称自己未能按约交房是因为政府不同意开盘而导致的，大顺公司的这一辩解理由如果成立，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于不可抗力为法定免责事由的相关规定，那么大顺公司是可以免于承担违约责任的。但大顺公司对自己的这一辩解并未提供任何证据，而王胜梅对大顺公司的这一辩解并不认可。故对大顺公司的这一辩解理由依法不予采信，大顺公司应对自己未能按约交房的行为承担违约责任。
二、王胜梅主张的违约金是否过高。
王胜梅与大顺公司签订的《商品房买卖合同》第九条中关于出卖人逾期交房的违约责任中明确约定“（2）……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，这是双方当事人的真实意思表示，并不违约法律强制性规定，且该合同的文本为大顺公司提供的格式合同文本，大顺公司应当清楚自己如果逾期交房应当承担多大的违约责任。现在大顺公司逾期未交房，反而说自己提交的格式合同约定的违约金过高，显然是一种不诚信的表现。此其一。其二，王胜梅与大顺公司签订的《商品房买卖合同》第八条关于买受人逾期付款的违约责任中也有关于买受人未按时付款“按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”的规定，显然合同对双方违约所应承担的责任标准是对等的，是公平公正的，没有厚此薄彼。其三，双方约定的按日万分之五的标准计算违约金，换算成月利率即为1.5%（0.05%*30天），参照我国关于民间借贷约定月利率不能超过2%，实际已经按月利率3%支付的利息法律不予追究的相关司法解释精神，月利率1.5%并没超过上述上限利率，月利率1.5%的约定在合法合范围内，且月利率1.5%的约定，由双方签约认可，亦在合理范围内，故王胜梅主张的违约金过高，依法不予支持。
三、关于大顺公司应交付给王胜梅的房屋楼层问题。在双方签订的合同中约定，王胜梅购买的房屋为2幢1301号房，地上层为15层，建筑面积125.25平方米，套内面积103.22平方米。王胜梅要求大顺公司交付13层即地上14层，大顺公司认为其应交付给王胜梅的房屋为地上12层。经咨询相关部门及专业人员，根据王胜梅与大顺公司所签订的合同及华茂中央2幢楼层示意图，楼层示意图上的架空层也应作为一层，大顺公司应向王胜梅交付的房屋楼层为楼层示意图上所标注的第14层（14F）。据此，对王胜梅要求大顺公司交付地上15层相同面积的楼房的诉讼请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限江西大顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日支付给王胜梅两年逾期交房违约金157273.92元[此157273.92元违约金为2015年7月31日至2017年7月31日期间所产生，2017年8月1起至房屋实际交付之日止的违约金按每日218.436元（436872元*0.05%）的标准计算]；二、驳回王胜梅的其他诉讼请求。案件受理费3445元，由江西大顺房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，大顺公司提交以下证据：1、房屋评估租金报告书，用以证明王胜梅的房子现在没有装修，如果装修了每月租金是650元；2、宜春市中级人民法院（2015）宜中民四初字第22号民事判决书，用以证明大顺公司因为延期工程一事起诉了南昌市一建公司违约，但是宜春市中级人民法院认为这主要是市场经济原因造成，驳回了大顺公司的诉讼请求，大顺公司也是违约后果的受害方。
王胜梅经质证认为，证据1与本案没有关联；对证据2无异议，应由大顺公司承担责任。
王胜梅二审期间未提交证据。
本院对大顺公司二审期间提交的证据综合认证为：证据1系大顺公司自行委托鉴定机构进行的鉴定，其真实性、合法性无法核实，对该证据不予采信；对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，但证据2已认定工程延期系市场原因造成。
本院经审理查明，2014年3月25日，王胜梅与大顺公司签订《商品房买卖合同》，约定王胜梅向大顺公司购买铜鼓县华茂中央小区2幢1301室商品房一套，单价3488元每平方米，建筑面积125.25平方米，房屋总价436872元。该合同还约定大顺公司应于2015年7月30日前交房，如逾期未交房，则按王胜梅已付房款为基数，按日息万分之五的标准计算逾期付款违约金给王胜梅。至王胜梅向一审法院起诉之日止大顺公司已逾期交房近两年。
本院认为，王胜梅与大顺公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方应当按照合同约定享受权利、履行义务。按照合同约定，大顺公司应在2015年7月30日前向王胜梅交付房屋，大顺公司未履行合同义务，应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”，大顺公司上诉主张双方约定的违约金过高，请求本院予以调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对大顺公司的该项上诉主张，本院予以支持。王胜梅未提供证据证明其因大顺公司逾期交房对其造成的损失是多少，而大顺公司提供的房屋月租金的鉴定意见本院不予采信，故本院酌情认定按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金至王胜梅起诉之日止为42070.16元（按已付房款436872元计算），此后的逾期交房违约金以已付房款436872元为标准按照中国人民银行同期贷款利率计算。
综上，大顺公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销江西省铜鼓县人民法院（2017）赣0926民初534号民事判决；
二、上诉人江西大顺房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付给被上诉人王胜梅逾期交房违约金42070.16元（此违约金为2015年7月31日至2017年7月24日期间所产生，2017年7月25起至房屋实际交付之日止的违约金以已付房款436872元按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；
三、驳回被上诉人王胜梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3445元、二审案件受理费3445元，由上诉人江西大顺房地产开发有限公司负担3445元、被上诉人王胜梅负担3445元。
本判决为终审判决。
审判长 易 芳
审判员 黄若凡
审判员 高胜敏
二〇一七年十二月二十二日
书记员 周 卉