浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终1199号上诉人（原审被告）华竹林，男，1978年10月1日出生，黎族，户籍所在地浙江省衢州市柯城区。被上诉人（原审原告）南都物业服务股份有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼。法定代表人韩芳，董事长。委托代理人郭美云、钱瑛，浙江浙杭律师事务所律师。上诉人华竹林因与被上诉人南都物业服务股份有限公司（以下简称南都物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初3479号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终�。原审法院认定，华竹林系杭州市下城区太公街128号房屋的业主，该房屋类型为非住宅，建筑面积为74.95平方米。2010年9月29日，南都物业与华竹林签署《前期物业服务协议》一份，约定：由南都物业为华润翠庭小区业主提供前期物业服务，服务期限自开发商通知业主交付房屋之日起至华润翠庭业委会成立之日止；前期物业服务事项包括房屋建筑共用部位的日常维护，共同设施、设备的日常养护、运行管理，附属建筑物、构筑物的日常养护，公共绿地、公共区间植物、建筑小品等的日常养护和管理，公共环境日常保洁，维持园区公共秩序等；南都物业采取包干制方式收取物业服务费用，收费标准为：住宅按照每平方米每月1.75元（不含电梯、水泵、景观水系等公共能耗费）收取，商铺按照每平方米每月2元（不含公共能耗费、门前三包费）收取；公共能耗费�行按建筑面积预收，预收金额为每平方米0.6元；地下车位服务费为每个每月60元；自开发商通知交房的次月1日起，南都物业开始计收物业服务费，首次办理交付手续时，业主应一次性预交12个月的物业服务费；次年起每半年首月5号前支付半年物业服务费，逾期之日起按逾期费用每日千分之三的标准支付违约金。协议签订后，因华竹林未按期缴纳2014年10月1日至2017年1月31日期间的物业费，南都物业为此诉至原审法院，要求判令：1.华竹林向南都物业支付物业服务费4197.2元；2、华竹林向南都物业支付滞纳金1063.76元（滞纳金按照日万分之五标准暂计算至2017年1月31日，此后计算至实际支付之日止）。原审法院认为，南都物业与华竹林签订的《前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。华竹林作为物�服务合同关系的一方当事人，在接受物业服务之后，理应按约缴纳相应的物业服务费，其辩称南都物业的物业服务不到位,未提供有效证据予以证明，故对于华竹林的该项答辩意见不予采信。南都物业主张按照《前期物业服务协议》约定的标准计收物业服务费的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。根据南都物业提供的有效证据，其仅对自2014年10月至2016年12月的物业费进行催讨，故该院仅支持该期间的物业费。经计算，自2014年10月1日计算至2016年12月31日的物业费为4047.3元。对南都物业诉请的合理部分，依法予以支持。华竹林提出物业费应由租户缴纳的抗辩意见，该院认为，华竹林作为涉案房屋的业主，其系物业服务合同的相对方，应给付南都物业物业服务费用。现华竹林主张应由涉案房屋的承租人承担物业费，但就此并无三方确认的书面材料，而根据现有证�，亦未有承租人实际向南都物业交付物业费的情形，故对华竹林该项抗辩意见该院不予采信。根据《前期物业服务协议》的约定，华竹林应于每半年首月5号前支付半年物业服务费，华竹林未按照合同约定支付物业费已构成违约，应承担相应的违约责任。现南都物业按照日万分之五标准主张滞纳金1063.76元，未超过合同约定的应收金额，该院予以支持，此后的滞纳金另计。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、华竹林于判决生效之日起十日内支付浙江南都物业管理有限公司物业费4047.3元及滞纳金1063.76元（暂计算至2017年1月31日，2017年2月1日起的滞纳金按照未付物业费为基数和日万�之五标准另行计算支付至物业费付清之日止）；二、驳回浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由华竹林负担。南都物业服务股份有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；华竹林于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。上诉人华竹林上诉称：上诉人的商铺在2014年9月28日到2016年9月27日期间租赁给何社会使用，当时租赁双方是在华润翠庭物业管理处办公室签约的，并就房屋租赁合同，租房人身份证等信息做了备案，物业公司是知道相关情况的，在知道相关信息的情况下起诉上诉人追讨物业费的行为是不厚道的做法，在没有直接联系上诉人主张物业费而加收所谓的滞纳金的行为也缺乏法律依据。被上诉人所提供的物业服务是有缺陷的，对业主服务没有尽责，对自己的物业费没尽心。上诉人的商铺在2014年9月28日已经是租赁给何社会，何社会在未与上诉人解约的情况下跑掉了，电话打不通，暂住地址查不到，至今有7万元的房租还在追讨中。对此，物业公司是有责任的，没有做到日常管理和服务，因为上诉人是在收到水电费催缴信息后才发现租客跑了，商铺内外都是垃圾，店门也未上锁，而物业公司却未发现情况，也未向上诉人反映。上诉人认为被上诉人是明知商铺出租的情况下不直接与上诉人联系，而进行所谓的催缴物业费是恶意行为。案涉房屋空置超过6个月，物业费应按空置房处理，租赁期内的物业费应由租客承担，租赁期满后的部分，上诉人愿意承担70%，滞纳金不予承担。请求撤销原审判决，依法改判�并由被上诉人书面道歉并提供一定的经济补偿。被上诉人南都物业辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确。双方签订物业服务协议，由被上诉人向上诉人提供相应的物业服务，该协议是合法有效的。被上诉人已经按照物业服务合同履行了物业服务义务，付款条件已经成就，被上诉人逾期未支付物业费，应承担违约责任。上诉人认为其只缴纳70%的物业费，上诉人未提供证据证明当时房屋是空置房，而且上诉人所依据的相关条例在2014年已经失效。上诉人华竹林向本院提供如下证据：1、租户物业费缴纳清单7份，欲证明上诉人所持有的商铺，在租赁期内的物业费均是由承租人支付的。被上诉人在没有通知上诉人的情况下，主张上诉人违约，该前提条件是不满足的；2、产权信息一份，欲证明2017年1月9日商铺的所有权已经转移，物业费不应全部由�诉人承担；3、一审法院传票、起诉状各一份，欲证明根据法律规定，被上诉人主张的物业费已经超过诉讼时效。被上诉人南都物业未提供新的证据。对上诉人华竹林提交的证据1的真实性存有异议，上诉人提供的证据无法证明其证明对象。被上诉人主张的物业费期间为2014年10月1日至2017年1月31日，该期间物业费上诉人没有缴纳，根据合同相对性，被上诉人有权向上诉人主张物业费。对证据2真实性未持异议，产权转移的时间是2017年1月9日，一审法院支持物业费的期间为2014年10月1日至2016年12月31日。对证据3，被上诉人在2016年7月20日已经以电话、书面发送律师函的方式向上诉人催讨物业费，之后向法院起诉。本院经审核，对上诉人华竹林提交的三组证据的真实性均予以确认。但证据1所显示的物业费由承租人实际支付给南都物业的事实，不足以就此可免除华竹林作为业主应承担的支付物业费的义务。证据2，虽可证明华竹林已在2017年1月9日将案涉房屋转让他人，但原审法院支持的是2014年10月1日至2016年12月31日期间的物业费，故华竹林在2017年1月9日将房屋转让给他人的事实与本案无涉，该份证据的证明力，本院不予采信。证据3的证明力亦不予采信。本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。本院认为：南都物业与华竹林签订的《前期物业服务协议》合法有效。华竹林作为接受物业服务的业主方，应按约交纳物业服务费。华竹林以其与承租人签订的租赁合同已在南都物业备案为由，认为租赁期间的物业费应由承租人交纳。在华竹林未举证证明其与承租人及南都物业三方之间就物业服务费承担存在一致约定的情况下，租赁期间承租人向南都物业交纳过物业费、租赁合同已备案等事实，并不�免除华竹林作为业主负有的交纳物业服务费的法定义务。华竹林要求房屋空置期间物业费按70%的标准支付亦缺乏法律依据，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由华竹林负担。本判决为终审判决。审判长  周志军审判员  韩 昱审判员  韦 薇二〇一八年三月十六日书记员  王 琳?*MERGEFORMAT?1?