广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第447-454号原告聂志飞等八人（反诉被告，以下简称原告，身份信息详见附表一）。委托代理人谭小虹，广东维强律师事务所律师。委托代理人孙娜，广东维强律师事务所实习律师。被告深圳市恒基炜烨投资管理有限公司（反诉原告，以下简称被告或恒基炜烨），住所地深圳市福田区梅华路梅林多丽工业区1栋1楼1109，组织机构代码：06929370-2。法定代表人刘少华，董事长。委托代理人董文革，北京市京都（深圳）律师事务所律师委托代理人邓敏鹤，北京市京都（深圳）律师事务所律师。原告聂志飞等诉被告深圳市恒基炜烨投资管理有限公司以及被告深圳市恒基炜烨投资管理有限公司反诉原告聂志飞等租赁合同纠纷八案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告聂志飞等的委托代理人谭小虹、孙娜，被告的委托代理人董文革到庭参加了诉讼。本八案现已审理终结。各原告诉称，2013年9月至11月期间，各原告与被告分别签订《深圳市某市场档位租赁合同》，约定：被告（出租方）将位于某市场第二层的档位（各案档位编号详见附表三，以下简称涉案商铺）租给各原告，租赁期为3年。合同签订时，各原告向被告缴纳了履约保证金、水电空调使用履约保证金、一次性档位租金等费用（各案具体缴纳的费用和金额详见附表三，本文币种均为人民币）。2014年7月，被告以各原告迟延支付租金为由，向深圳市南山区人民法院起诉，一审法院作出判决后，当事人上诉，深圳市中级人民法院作出二审判决，判决确认：恒基炜烨于签订合同时收取了各原告履约保证金、水电空调使用履约保证金、一次性档位租金及诚信保证金等4项费用，由于房屋租赁合同均在签订后不足半年内归于无效，合同目的基本未能实现，恒基炜烨对此存在主要过错，其收取的一次性档位租金应当予以退还。此外，合同非因恒基炜烨单方解除而终止，恒基炜烨没收履约保证金、水电空调使用履约保证金及诚信保证金的条件不成就，上述4项费用应从聂志飞等应缴纳的费用（租金、房屋占有使用费、管理费、租金滞纳金）中予以扣减。经核算，聂志飞等无需向恒基炜烨支付租金、房屋占有使用费、管理费、租金滞纳金等费用。对于恒基炜烨公司多收取的费用，聂志飞等有权要求恒基炜烨予以返还。另外原告聂志飞等（447、449、450、454号案）为经营商铺，在与被告签订租赁合同后，支出了装修店铺费用，由于租赁合同均在签订后不足半年内归于无效，被告对此存在主要过错，被告依法应赔偿各原告装修费用。故各原告诉至法院，请求判令：1、被告向各原告返还费用；2、被告向447、449、450、454号案原告返还装修费用；3、被告承担各案的诉讼费用（以上各项诉讼请求金额详见附表二）。被告辩称，1、（2015）深中法房终字第406号民事判决书判令一次性档位金、履约保证金、诚信保证金、水电保证金可以退还承租人，被告对判决的事实方面无异议，对该结论有异议，根据双方签订的租赁合同，由于原告不支付租金，导致合同无法继续履行，才有履约保证金、诚信保证金不予退还的情况，被告坚持合同的约定。2、关于装修，租赁合同第10条约定承租人应该将合同恢复原状或将装修无偿给被告使用，因此，各原告主张赔偿装修费用无合同约定。被告反诉称，原、被告签订合同后，约定了租赁期限、每月租金、管理费以及逾期支付租金的滞纳金等。合同签订后，被告将涉案商铺出租给各原告，各原告缴纳了租赁保证金、一次性档位租金、管理费和当月租金后未缴纳任何租金、管理费至今，已构成严重违约。故被告提起反诉，请求判令：1、各原告支付2014年8月至2015年7月的商铺租金、管理费；2、各原告承担各案的诉讼费（具体金额详见附表二）。针对被告的反诉，各原告辩称，1、自2014年8月起，被告不具有出租人资格，与各商户（原告）无合同关系，无权要求租金。某系主管部门建设的临时建筑，使用期限至2014年2月10日，截至（2014）深南法民三初字第1219-1220、1222-1224、1226-1231号案一审法庭辩论终结前，被告未提交证据证明主管部门批准延长使用期限。故原、被告签订的《深圳市某市场档位租赁合同》2014年2月10日之前的部分有效，2014年2月11日之后的部分无效，该事实已由上述判决确认。某产权人属于深圳万利加地产有限公司（以下简称万利加公司），万利加公司将市场出租给深圳市众丰达企业管理有限公司（以下简称众丰达公司），众丰达公司再转租给深圳市宏梓兴投资管理有限公司（以下简称宏梓兴公司），宏梓兴公司转租给被告，被告转租给各原告，被告与各原告的合同租赁期均是从2013年12月或者11月开始，合同在2014年2月11日以后就归于无效。2014年8月8日，宏梓兴公司通知被告及各商户，明确与被告解除合同，并要求被告及各商户在2014年8月12日之前退出店铺。同年8月20日，宏梓兴公司通知被告及各商户，将于2014年8月21日停水停电。同年8月22日，被告通知各原告2014年8月22日起暂停市场二楼干货城。同年8月29日，宏梓兴公司通知各商户，众丰达公司已经与被告解除了租赁合同。综上所述，自2014年8月起，被告早已不具备出租人资格，不具有出租某的权利。被告与各原告不具有合同关系，不具有收取所谓租金的资格，不具有反诉人主体资格。2、2014年8月起，某因为众丰达公司、宏梓兴公司、被告之间的租赁纠纷，早已停止营业，并且停水停电，不具备经营的条件，除了周文舒、刘守进外，其余原告早已在2014年7月前搬离市场，未进行经营活动，这些原告根本未使用铺面经营，不需要交租金。且被告早已不是出租方，根本未提供过管理，不具有收取管理费的权利。这些原告租赁商铺的目的是进行经营，但在2014年8月前，整层商铺出租率不到十分之一，经营环境很差，商铺一直亏损，且他们的经营项目都是副食品、酒类、干货、滋补类食品，市场停水停电，这些食品根本无法保存，市场根本不具备经营条件，对原告造成的损失，被告不仅不赔偿，还要求原告支付未使用商铺的租金，无法律依据。经审理查明，2013年9月至11月期间，各原告分别与被告签订《深圳市某市场档位租赁合同》（各案合同的约定详见附表三），约定：被告将位于深圳市南山区某市场内第二层的涉诉档位租给各原告，第二年每月租金在第一年基础上递增8%，以后逐年以此标准递增；租赁期内，每月管理费为每平方米10元，第二年每月管理费在第一年每月管理费的基础上递增8%，以后逐年以此标准递增；本合同签订的同时，各原告应向被告交纳第三年两个月租金标准的金额作为租赁履约保证金，并应交纳水、电、空调使用履约保证金、安全、经营诚信保证金、一次性档位租金，双方确认：一次性档位租金为一次性费用，无论发生何种情况（包括但不限于合同到期、解除或终止），均无须退还，该费用也不可用于抵偿任何各原告应交纳给被告的租金、管理费或费用等；履约保证金及诚信保证金不计息，履行合同过程中，如各原告违约、侵权等导致被告损失，或各原告拖欠应缴纳的任何款项超过15天的，被告可将履约保证金用于抵偿损失或冲抵各原告应付款项，履约保证金不足以抵偿或冲抵的，不足部分各原告应继续赔偿或支付；各原告应在每月25日前向被告交纳下月租金、管理费、上月水电费（结算日为每月20日）和其他各项费用，逾期未交纳时，每逾期一日被告有权按所欠金额的5‰加收滞纳金，租金和其他各项费用中有任何一项超过5天未缴时，被告有权单方面解除合同，收回租赁档位，相关履约保证金及经营诚信保证金不予退还，任何一项超过20天未缴时，合同自动解除，被告有权收回租赁档位，相关履约保证金及经营诚信保证金不予退还，上述任何一项费用逾期支付，被告有权停止水电供应，由此造成的损失由各原告承担；及其他条款。2014年，恒基炜烨（本系列案被告）向本院起诉聂志飞等（本系列案原告）房屋租赁合同纠纷[案号为（2014）深南法民三初字第1219、1220、1222、1223、1227、1228、1230、1231号]，请求判令：1、解除恒基炜烨与聂志飞等分别签订的《档位租赁合同》；2、聂志飞等向恒基炜烨支付拖欠的租金、管理费、租金滞纳金（各案具体期间、金额详见附表二）；3、聂志飞等承担诉讼费。本院于2014年11月18日开庭审理该系列案，并于2014年12月19日作出了（2014）深南法民三初字第1219-1220、1222-1224、1226-1231号民事判决，该判决查明以下事实:1、涉诉某位于深圳市南山区某号地块。2012年2月10日，深圳市南山区住房和建设局向深圳万利加地产有限公司颁发临时建设工程规划许可证，批准该公司在上述地块建设某，层数为三层，使用期限至2014年2月10日。原告提交了深圳市众丰达企业管理有限公司出具的《场地使用证明》及两份房屋租赁凭证，用以证明深圳市众丰达企业管理有限公司向深圳万利加地产有限公司承租了某三层楼，并转租给深圳市宏梓兴投资管理有限公司，租赁期限自2013年8月1日至2015年7月31日。原告另提交了建设工程消防设计备案表、个人备案信息等，用以证明宏梓兴公司对某进行的室内装修工程于2013年9月、10月经消防设计备案并经竣工验收。2013年8月24日，宏梓兴公司（出租方）与原告（承租方）签订《房地产租赁补充合同》，约定：宏梓兴公司将某二楼出租给原告使用，租赁期限为2013年8月1日至2018年7月30日，租赁期内，宏梓兴公司同意原告将租赁房地产分租给任何第三方作为商业经营。截至十一案庭审辩论终结前，原告未提交证据证明涉诉某经主管部门批准延长使用期限。2、该判决查明了各案合同约定的档位编号、租赁期限、第一年租金标准、管理费标准等详见附表三，双方确认的各被告向原告支付的主要费用详见附表三，各被告主张其支付的一次性档位租金性质系入场费。3、2014年8月8日，宏梓兴公司向原告及各租户发出通知，表示原告拖欠租金及水电费达半年，严重违约，原告及各租户已经失去租赁某市场的条件，请原告及各租户于2014年8月12日前退出某市场，交还所租场地及铺面。2014年8月20日，宏梓兴公司再次向原告及各租户发出通知，告知其将于2014年8月21日停电、停水。2014年8月22日，原告向各商户发出通知，决定即日起市场二楼干货城暂停营业。原告当庭表示其与宏梓兴公司之间的租赁合同尚未解除，各被告确认截至本案庭审之日，因停水停电，其均未营业，但未撤场。该判决认为：涉诉某系经主管部门批准建设的临时建筑，使用期限至2014年2月10日，截至本十一案庭审辩论终结前，原告未提交证据证明主管部门批准延长使用期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。合同部分无效的，不影响其他部分的效力，故原告与各被告分别签订的《深圳市某市场档位租赁合同》2014年2月10日之前的部分有效，2014年2月11日之后的部分依法归于无效，故原告请求解除其分别与各被告签订的上述合同，本院不予支持。根据上述司法解释第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故各被告占有、使用涉诉档位期间应按约定标准向原告支付租金、房屋占有使用费、管理费。故该判决判令，各被告应向原告支付拖欠的2014年2月10日之前的租金及2014年2月11日至2014年7月的房屋占有使用费、管理费、租金滞纳金。该判决对于各被告主张以租赁保证金抵扣欠付费用不予支持。关于原告诉请的租金滞纳金，合同有效的部分予以支持，合同无效的部分，原告诉请房屋占有使用费的滞纳金，没有依据，不予支持。其后，因被告聂志飞等上诉，深圳市中级人民法院于2015年3月20日作出（2015）深中法房终字第403-412号民事判决，该判决对一审查明的事实予以确认，并认为：恒基炜烨公司收取的一次性档位租金应当予以退还。此外，合同非因恒基炜烨公司单方解除而终止，该公司没收履约保证金、水、电、空调使用履约保证金及诚信保证金的条件不成就。因此，该院认定上述4项费用应从刘守进等十上诉人应交纳的费用中予以扣减。经核算，扣减后刘守进等十上诉人无需向恒基炜烨公司支付租金、房屋占有使用费、管理费、租金滞纳金等费用，对于恒基炜烨公司多收取的部分，刘守进等十上诉人在本案中未提起反诉，可另循法律途径解决，该判决确认了各案被告应付的租金、房屋占有使用费、管理费、滞纳金的金额（详见附表四），撤销了（2014）深南法民三初字第1219-1220、1222-1224、1226-1231号民事判决，并驳回恒基炜烨的全部诉讼请求，该判决已生效。被告提交了承诺书，拟证明各原告承诺缴纳的一次性租金不予要回，被告认为454号案承诺书对应的商铺号就是457号案主张的3个铺位，应该是已经转化为2067、2064号铺位的一次性档位租金。原告认为承诺书无法证明各原告承诺放弃一次性档位租金，且上述生效的民事判决书已经确认2014年2月11日之后原、被告的租赁关系归于无效，被告负有主要过错，合同无效，被告应当返还多收取的原告的各项费用。关于商铺的返还，原告主张2014年7月以后除了周文舒、刘守进，其余原告已经撤场。庭后，原告向本院提交说明，2014年8月21日，某已停水停电，处于停滞状态，不再经营，原告聂志飞于2014年8月不再实际经营，9月搬离；原告杨青德于2014年7月不再实际经营并搬离；原告魏增泳于2014年4月不再实际经营并搬离；原告马华立于2014年5月不再实际经营并搬离；原告李小龙于2014年4月不再实际经营并搬离；原告周文舒于2014年8月不再实际经营并搬离；原告贾凤江于2014年8月不再实际经营并搬离；原告刘守进的2067号档位于2014年8月搬离，2024号档位于2014年5月搬离。被告不认可原告所述，并认为在原审案件庭审后（2014年11月）到2015年8月1日以前，各原告均实际占用店铺，不返还钥匙，涉案商铺内有商品，被告不敢处分，被告实际于2015年5月底与宏梓兴公司解除合同。被告提交了房屋租赁凭证以及被告与宏梓兴公司于2015年5月13日签订的《合同解除协议》作为证据，原告认为房屋租赁凭证只能证明该房屋是万利佳公司的，不能证明被告是合法的出租方；原告对《合同解除协议》不予认可，并认为宏梓兴公司已在2014年8月29日的通知中确认其与众丰达公司的合同已解除，宏梓兴公司无权再以出租方的名义签订或者解除合同。关于装修费用，原告陈述涉案商铺交付时为毛坯，原告实际进行了装修，447、449-450、454号案原告提交了装修费用收据等拟证明原告为经营涉案商铺支付了装修费用，因被告原因导致合同目的未能实现。被告表示不清楚涉案商铺交付时有无装修，涉案市场在2015年8月1日后不在被告控制下，无法进入，因此不清楚商铺现状。原告在庭后核实，上述涉案商铺的装修已拆除，原告亦未在本院指定的期限内对装修价值申请评估。庭审中，被告确认，涉案市场相关的使用期限未延期，在上述二审案件生效后，被告未向原告退还相关费用。以上事实，有民事判决书、《深圳市某市场档位租赁合同》等证据以及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，生效的（2015）深中法房终字第403-412号民事判决已确认原、被告签订的合同中超过临时建筑的使用期限的部分无效，对此，本院亦予以认可。上述生效判决确认了各原告已向被告支付的履约保证金、水电空调使用履约保证金、一次性档位租金、诚信保证金等费用的金额，并认为被告应向原告退还上述费用；亦确认了各原告应向被告支付的租金、房屋占有使用费、管理费、滞纳金及一、二审受理费数额，并认为各原告应支付的费用应从各原告交纳的上述保证金中予以扣减，经核算，扣减后刘守进等十上诉人无需向恒基炜烨公司支付租金、房屋占有使用费、管理费、租金滞纳金等费用，对于恒基炜烨公司多收取的部分，刘守进等十上诉人在本八案中未提起反诉，可另循法律途径解决。本八案中，各原告起诉要求被告返还多收取的费用，符合生效判决的意见，本院予以支持（具体金额详见附表五）。本八案中，被告反诉要求各原告支付2014年8月至2015年7月的租金及管理费，对此，本院认为，第一，各原告在本八案中表示已分别于2014年4月至9月期间搬离涉案市场，但各原告并未举证证明上述搬离情况，也未举证证明已向被告交还涉案商铺。而在本院于2014年11月18日开庭审理（2014）深南法民三初字第1219-1220、1222-1224、1226-1231号案件的庭审中，各原告亦确认截至该案庭审之日，因停水停电，其均未营业，但未撤场。而生效的（2015）深中法房终字第403-412号民事判决亦对被告主张的2014年1月至7月的租金、使用费和管理费予以支持，故对于各原告主张已分别于2014年4月至9月期间搬离涉案市场，本院不予采纳。对于涉案商铺，原告已表示无法经营，原告应向被告返还涉案商铺。第二，被告于2014年起诉请求解除合同，并于2014年8月22日向各商户发出通知，决定即日起市场二楼干货城暂停营业，也即被告早已具有不再继续经营涉案市场以及与各原告解除合同关系的意思。在原告未向被告主动交还涉案商铺的情况下，被告也应积极通知原告返还涉案商铺，防止损失扩大，被告并未举证证明其履行了通知返还涉案商铺以止损的义务。第三，本八案中，被告提交了证据证明被告实际于2015年5月13日与宏梓兴公司签订《合同解除协议》解除合同，因原告未举证证明已向被告返还涉案商铺，故本院认为，2014年8月至2015年5月13日期间涉案商铺产生的房屋使用费和管理费系原告怠于返还商铺，被告怠于收回商铺产生的扩大的损失，因原、被告对上述损失的产生均有过错，故原、被告应对上述期间产生的房屋使用费和管理费进行分担。本院另查明，2014年8月，宏梓兴公司发出了要求被告及各租户退场和停电、停水的两份通知，被告亦向原告及各租户发出暂停营业的通知，各原告在本院2014年11月18日的庭审中也确认因停水停电，其均未营业，故本院认为，原告虽未举证证明已撤场并交还商铺，但已无法正常使用涉案商铺进行经营。综合考虑上列因素，本院酌定，各原告应参照原租赁合同的约定向被告支付涉案商铺4个月的房屋使用费和管理费，对于被告的反诉请求，本院予以部分支持。至于各原告主张被告赔偿装修费用，本院认为，被告对各原告提交的关于装修的证据均不予认可，各原告也未对其装修费用申请评估，故对于各原告主张的装修费用，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市恒基炜烨投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向各原告返还多收取的费用（各案金额详见附表五）；二、各原告应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市恒基炜烨投资管理有限公司房屋支付占有使用费和管理费（各案金额详见附表五）；三、驳回各原告的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市恒基炜烨投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各案受理费的分担详见附表五。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  廖艳二〇一五年十月十九日书记员  沈蕊