广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2××5）深福法民三初字第1820号
原告劳集贤（反诉被告），身份证住址广东省雷州市。
委托代理人张付忠，广东星辰律师事务所律师。
委托代理人乔霞，广东星辰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：朱海燕，身份证住址广东省深圳市福田区。
委托代理人赵乾坤，广东华商律师事务所律师。
委托代理人徐姣，广东华商律师事务所实习律师。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地广东省深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2。
法定代表人杜艳花。
上列原告诉被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2××5年7月29日受理后，于2××5年9月22日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人张付忠，被告及其委托代理人赵乾坤到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，由第三人居间，原、被告及第三人在2××5年2月28日签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》一份，约定原告以298万元的价格将名下的深圳市红荔西路与景田路交界西南金色假日名苑A2307号房产转移登记至被告名下，被告先行支付定金10万元，剩余购房款中的74万元作为首期款办理资金监管手续，尾款向银行贷款。合同第十条约定原告应在收到全部房款后七个工作日内，将房产交付给被告；第十六条约定被告需在2××5年7月10日前支清所有房款，否则交易取消，原告不退10万元定金。合同签订后，被告支付了定金10万元，其中1万元作为交房保证金和4万元定金由第三人托管。另外也办理了资金监管手续，涉案房产也已转移登记至被告名下，但被告迟迟未将房款支付给原告。原告无法理解的是，被告在未依约付款的情况下，不是积极筹集款项支付购房款，而是未经原告同意通过毁坏门锁的方式强行收房，并私自处置损坏变卖属于原告所有的家私家具。为此，原告认为，原告一直诚信履行合同义务，也未像其他卖方一样因深圳房价大幅上涨而毁约或设置障碍，原告至今未支付房款及违约收房的行为已严重违反合同约定，损害了原告的合法权益。请求判令：1、解除原、被告双方及第三人基于深圳市红荔西路与景田路交界西南金色假日名苑A2307号房产签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》；2、被告将深圳市红荔西路与景田路交界西南金色假日名苑A2307号房产回转登记至原告名下，登记费用由原告承担；3、确认原告无需向被告归还定金10万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、本案涉案合同是房屋买卖合同，该合同就双方履行的先后进行了明确的约定，原告劳集贤应当于2××5年6月11日前办理过户递件手续。涉案合同明确约定的履约流程如下：1、朱海燕于合同签订之日向劳集贤支付定金24000元，于合同签订后两日内再向劳集贤支付订单76000元；2、买卖双方一致约定按第二项约定支付定金外楼款，即按揭付款，朱海燕应于2××5年5月15日之前支付除定金外首期款74万元至买卖双方约定的银行监管账户；3、涉案房产为红本在手房产，购房方式为按揭付款，即卖方劳集贤应在买方朱海燕取得银行贷款承诺函之日起三个工作日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；4、买卖双方应在递件回执载明的答复日期届满之日起两个工作日内缴纳税费并领取新房产证，买方朱海燕附有抵押义务，须于领取当天办理抵押登记手续；5、卖方劳集贤应于收到全部楼款后七个工作日将房产及钥匙交付买方并办理有关过户手续。故此，原告劳集贤应当按合同的约定在被告2××5年6月8日取得贷款承诺书之日起三个工作日内及2××5年6月11日前办理签署《深圳市二手房买卖合同》及递件过户手续，但原告因个人原因未及时办理。二、被告按合同的约定按时履行了其义务，但原告的拖延及材料不齐全导致房产证2××5年7月2日办出，其责任在原告劳集贤，被告已在2××5年7月2日办完全部付款手续，应当视为完成全部合同义务。在涉案合同的履行中，被告作为买方己按约支付了定金并在2××5年5月15日之前支付除定金之外的首期款至约定的银行监管账户，并及时取得了贷款承诺书，但原告劳集贤一直拖延，延迟与被告签署《深圳市二手房买卖合同》并因材料不足导致不能及时完成过户手续，该行为直接导致答辩人无法及时取得新房产证用于办理抵押贷款手续。事实上，本案涉案合同明确约定了付款方式为按揭付款，原告劳集贤清楚的知晓本案中的全部房款是在办出房产证后由被告当天办理抵押登记手续后银行再行放款，被告已于2××5年6月8日取得银行贷款承诺函，并已于2××5年7月2日取得新房产证之当日办理了个人抵押贷款的所有手续，应当认定为已经完成全部支清房款的所有手续。为便于讨论，即便房屋全款由银行于2××5年7月30日汇入买方账户，被告认为，该责任在原告劳集贤故意拖延及材料不齐导致办理递件过户的实际日期为2××5年6月29日。涉案合同虽未明确约定履行期限因在前义务拖延而相应顺延，但依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及第六十一条“合同生效后……价款……等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”原告在前履行义务的拖延造成在后履行义务无法及时完成，则应当依据合同目的、交易习惯及诚实信用原则对在后履行义务的期限进行相应顺延。也即被告实际上己经按合同办完了贷款义务，而未及时办出房产证责任在原告。故此，被告认为责任应归于原告劳集贤，被告己按合同约定及时完成了全部合同义务。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院予以驳回，以维护被告的合法权益。
被告反诉称，2××5年2月28日，原告与被告签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，主要约定如下：1、原告将位于深圳市红荔西路与景田路交界西南金色假日名苑A2307号房出售给被告；2、房屋总价款为2980000元，采用银行按揭方式付款；3、原告红本在手，应于被告取得银行贷款承诺函之日起三个工作日内与被告办理递件过户手续；4、原告应收到全部楼款（交房保证金除外）后七个工作日内将房产及钥匙交付买方并办理水电、天然气等相关过户手续。《二手房买卖合同》签订后，被告按约办理了银行资金监管并与6月8日取得银行承诺函，原告应当于2××5年6月11日前办理过户递件手续，但原告一直拖延不与被告办理过户递件手续。2××5年6月18日，在被告及中介多次催促下，原告才与被告前往房屋产权交易中心签署了《深圳市二手房买卖合同》办理手续，但原告并未递交齐全过户资料，导致当日无法办理完成。本应在五个工作日办完，但因原告劳女士户口问题，直至2××5年6月29日中介才再次通知被告前往房屋产权交易中心正式办完过户手续，房屋登记日期为2××5年7月2日。2××5年7月30日，银行全部楼款已支付至原告账户，原告应当于七个工作日内（即2××5年8月10日前）将房屋交付给被告，但原告至今未将房屋交付给被告，更没有与被告办理任何水电、天然气的过户手续。根据以上事实，被告认为，原告违反了《二手房买卖合同》第五条的规定，延迟办理递交过户手续7日，并延迟至今未交付房屋，该行为已构成违约，应当依据合同第十二条的规定承担违约责任。请求判令：1、原告向被告支付延期交付房屋违约金53640元（暂计至2××5年9月8日，应计至判决生效之日，计算方式见附表）；2、本案诉讼费全部由原告承担。
对被告的反诉，原告辩称，本案所涉二手房买卖及居间服务合同明确约定“被告应在2××5年7月10日前付清全部款项”而截至原告提起诉讼之日即2××5年7月29日尚未收到被告支付的购房款，并且被告存在强制收房等严重违约行为，属于被告先期违约，而原告已提起解除合同之诉，故被告所诉原告违约并不属实，其相关违约金的诉求应当予以驳回。
第三人提交一份情况说明称，1、2××5年2月28日，原告、被告均以真实意思表示签订二手房买卖及居间服务合同，合同真实、有效、合法。2、2××5年5月15日，被告办理资金监管将74万元（监管协议显示为80万元）监管在中国银行，6月29日（6月18日递交过材料），第三人同原、被告双方办理完成递件、过户手续，后因原告认为银行放款时间慢，还未收到首期款，故拒绝交房，交易进度停滞不前。3、第三人促进买卖双方进行交易，在交易出现障碍时，积极居间沟通，已尽居间合同的约定。
经审理查明，被告反诉称的2××5年2月28日原、被告签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及其内容属实。原告辩称根据签署监管协议的日期，办理资金监管的时间为2××5年5月18日；被告辩称是5月15日（周五）原、被告签了监管协议，银行在5月18日（周一）加盖了业务印章进行审核时符合常理的；原、被告在监管协议上有签名，但没有签署日期，银行加盖了2××5年5月18日的业务专用章印章。被告于2××5年7月2日完成过户的当天即与放款银行签订了贷款抵押合同。银行于7月30日实际放款。被告于2××5年7月24日自行收房，后又退出房产。按合同计算，交房日期应为8月10日。
本院认为，在没有相反证据的情况下，对作为第三人的居间方提交的情况说明本院予以采信。当事人应当全面履行自己的义务。遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。从本案的履行过程来看，直到2××5年7月24日，被告均按合同如实履行合同。被告于2××5年7月2日完成过户的当天即与放款银行签订了贷款抵押合同，至于款项直到7月30日银行才将款项支付至原告账上，这不能归责于被告，原告以被告逾期付款而主张解除合同，本院不予支持。被告在没有核实款项实际到达原告之前就自行收房是有过错，但被告已履行完全部义务的情况下仅提前半个月左右的时间收房不足以导致原告解除合同，况且在原告提出异议后，被告退出了房屋，超过时限至今仍未再收房，表现了足够诚意及歉意。涉案合同已经履行完毕，在本院向原告释明合同难以解除，可变更诉讼请求主张违约责任的情况下，原告仍主张解除合同，对原告的诉讼请求，本院不予支持。纠纷确系原告在尚未收到银行贷款的情况下，被告提前收房引起，被告反诉本判决生效前的延期交房违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告劳集贤的诉讼请求；
二、驳回被告朱海燕的反诉请求。
本案案件本诉受理费31440元（已由原告预交），收取15720元；保全费5000元（均已由原告预交），均由原告负担。反诉受理费1141元（已由被告预交），收取570.5元，由被告负担。
如不服本判决，应在送达判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知单之次日起七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 赵辉
二〇一五年十月二十九日
书记员 李璇
谢寒
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