北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初28405号
原告（反诉被告）：北京市育荣物业管理有限公司，住所地北京市西城区育强胡同1号。
法定代表人：俞勇，总经理。
委托诉讼代理人：徐莺莺，北京市中同律师事务所律师。
被告（反诉原告）:北京板门雅园餐厅，住所地北京市西城区北礼士路133号。
经营者：张立新。
委托诉讼代理人：周军，北京市金栋律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市育荣物业管理有限公司（以下简称：育荣物业公司）与被告（反诉原告）北京板门雅园餐厅（以下简称：板�雅园餐厅）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）育荣物业公司之法定代表人俞勇、委托诉讼代理人徐莺莺、被告（反诉原告）板门雅园餐厅之经营者张立新、委托诉讼代理人周军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
育荣物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决于2017年4月12日解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判决被告立即腾退承租的北京市西城区北礼士路133号院东房北数第一大间，建筑面积约148平方米的正式房屋、正式房屋西南侧约200平米自建房二层（房屋坐西朝东，北临北京市西城区外国语学校附属小学，东临北礼士路），并将该房屋交付给原告；3.判决被告向原告支付2015年1月1日至2015年12月31日的租金10万元，自2015年1月1日至2015年12月31日逾期交纳房租违约金182500元（10万元×0.5%×365天）；4.判决被告向原告支付自2016年1月1日至实际腾退之日止的逾期交房违约金（按日租金3倍计算）；5.诉讼费由被告承担。事实及理由：北京市西城区北礼士路133号院产权属北京市西城区教育委员会，原告受西城教委的委托出租管理该院中的非教育用房。北京市西城区北礼士路133号院东房北数第一大间，建筑面积约148平方米的正式房屋、正式房屋西南侧约200平米自建房二层（房屋坐西朝东，北临北京市西城区外国语学校附属小学，东临北礼士路）系本案诉争房屋。2014年1月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将诉争房屋出租给被告用于经营中餐，租赁期为二年，自2014年1月1日至2015年12月31日，年租金为10万元，租金交纳方式为先付租金后用房，每年交租一次。但2015年1月1日起被告再未向原告支付租金，且一直占据诉争房屋经营至今。2015年12月31日租�期届满，原告通知被告经营者张立新合同已到期不再续租，要求腾房并结清租金，被告以各种理由拒绝腾房，且不支付租金、使用费，被告行为严重侵犯了原告合法权益，故诉至法院。
板门雅园餐厅辩称，不同意原告的诉讼请求。在未妥善解决腾退、赔偿相关事宜前，不同意解除合同。被告依法履行了全部合同义务，2015年年初被告向原告表示要求支付当年房租，时任原告法人李宏表示先用房暂不交租金，房屋将来会有变化。现不同意支付2015年租金。自2016年7月以后被告不再经营，因为餐厅员工听说房屋将要整治，不在继续工作。房屋现尚未腾退给原告。合同签订情况属实，2015年租金未交属实，有关诉争房屋坐落、面积情况属实。诉讼中，板门雅园餐厅提出反诉：1.判令育荣物业公司补偿房屋建筑物重置费204.8万元；2.判令育荣物业公司返还垫付款6.5万元；3.判令育荣物业公司补偿被告支付的职工宿舍扩建费15万元；4.判令育荣物业公司补偿被告经营者医药补助费50万元。事实及理由：1996年被告开始承租诉争房屋，接收房屋时仅有150平方米正式房屋的框架，亦无自建房，被告经过施工、装修建成诉争正式房屋。2003年按政府、学校的要求在正式房屋上加盖二层扩建职工宿舍100平米（2017年5月拆除），由被告出资15万元。2015年被告经育荣物业公司同意投资200多万元对诉争房屋进行全面装修升级，但装修后不满6个月便接到通知要求收房。租赁期间被告曾向房屋的原产权人学校支付诸多垫款。2009年被告经营者经历手术，医疗负担重，勉强维持经营，请原告考虑被告实际经济困难。原告要求解除房屋租赁合同对被告造成严重损失，特提起反诉，请求判如所请。
针对板门雅园餐厅的反诉请求，育荣物业公司辩称，同意给予房屋建筑重置费适当补偿，原告单位上一任法定代表人李宏曾于2015年同意被告对餐厅进行装修改造，在被告自愿腾退的情况下原告同意给予适当补偿，请法院依据资产评估报告和房屋实际建设装修状况认定。垫付款、扩建费、医药补助费与本案无关，不同意支付。
本院经审理认定事实如下：
北京市西城区北礼士路133号院房屋产权登记在北京市西城区教育局名下（即现北京市西城区教育委员会，以下简称西城区教委）。西城区教委出具的物业委托证明显示，该委员会将上述房屋委托给育荣物业公司进行管理。
房屋租赁合同显示，2014年1月3日育荣物业公司与板门雅园餐厅签订合同，约定育荣物业公司将西城区北礼士路133号中建筑面积250平方米的房屋租赁给板门雅园餐厅经营中餐，租赁期限自2014年1月1日至2015年12月31日，年租金10万元�按全年交纳的方式，首付日期为2014年1月1日。合同第七条违约责任约定，租赁期内，乙方（板门雅园餐厅）须按期交纳租金。如逾期付款，每逾期一天应按所欠租金的千分之五交纳违约金。租赁期满，乙方逾期交房的，每逾期一天，应向甲方（育荣物业公司）支付原日租金的三倍作为违约金，双方另有约定的除外。
育荣物业公司表示诉争房屋坐落情况：北京市西城区北礼士路133号院东房北数第一大间建筑面积约148平方米的正式房屋（产权证附平面图5号房）、正式房屋西南侧约200平米自建房二层（房屋坐西朝东，北临北京市西城区外国语学校附属小学，东临北礼士路）。板门雅园餐厅对此予以认可。
育荣物业公司主张板门雅园餐厅使用、占用诉争房屋至今。板门雅园餐厅对此予以认可。
育荣物业公司主张板门雅园餐厅欠付2015年租金10�元。板门雅园餐厅认可未付2015年租金的情况，但表示育荣物业公司时任领导人曾表示先让其用房暂不收取租金。育荣物业公司对此不予认可。
关于合同关系解除情况。育荣物业公司提供的解除并腾房通知、EMS快递单显示，2017年4月13日，育荣物业公司向板门雅园餐厅经营地发送解除合同并腾退房屋的通知，该通知显示，育荣物业公司通知对方租赁合同已于2015年12月31日到期，现解除双方租赁合同，并要求对方支付2015年租金10万元及后续房屋使用费，要求对方腾退房屋。邮单打印件显示，2017年4月15日，板门雅园餐厅相关人员签收该通知。
诉讼中，板门雅园餐厅提出，2015年经时任育荣物业公司的法定代表人李宏同意，其出资对诉争房屋进行了装修，现育荣物业公司提出解除合同给其造成损失，该部分损失经评估为204.8万元。双方曾就补偿问题进行过沟通，育荣物业公司同意补偿。为此，板门雅园餐厅提交了信嘉评报字（2017）第A009号资产评估报告、会议纪要。其中评估报告显示，经板门雅园餐厅委托，信嘉（北京）资产评估有限公司对西城区北礼士路133号院中板门雅园餐厅持有的租赁房屋建筑物装饰装修及部分土建工程的市场价值进行评估，确定评估基准日为2017年6月30日，评估结果为204.8万元。会议纪要显示，2017年11月8日，双方就诉争房屋腾退补偿问题进行开会沟通的情况。对此，育荣物业公司表示，对该评估报告的真实性予以认可，对评估报告的结论无异议，同意补偿。对会议纪要的真实性予以认可。
另查，诉讼中，板门雅园餐厅还提出，其曾为诉争房屋原产权单位垫付6.5万元、给房屋原产权单位许多帮助、餐厅经营者身患癌症需要医疗补助。为此，板门雅园餐厅提交了收条、证明、教师节奖�领取签收单、诊断证明。对此，育荣物业公司表示，该部分证据均与本案争议的租赁合同无关。
关于违约金，板门雅园餐厅表示，对方主张的违约金过高，申请法院予以调整。育荣物业公司表示，鉴于板门雅园餐厅经营者病情严重，支付能力有限，不再主张相应违约金。
本院认为，原告出示的产权证、物业委托证明显示其有权出租北京市西城区北礼士路133号院相关房屋，本院对此予以确认。双方所签租赁合同中涉及有产权登记的房屋面积部分有效。自建房部分因缺乏建设工程规划许可该部分无效。有效部分本院依据双方合同约定确定租金及使用费，无效部分本院参照合同约定的租金标准确定房屋占有使用费。育荣物业公司主张板门雅园餐厅租用房屋，却未交纳2015年的租金10万元，板门雅园餐厅对此予以认可情况下，本院对此予以确认。板门雅�餐厅主张育荣物业公司时任法人曾向其表示可先用房暂不交租金，并据此拒绝支付2015年相关费用的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。育荣物业公司要求板门雅园餐厅支付2015年租金10万元的诉讼请求，本院予以支持。
根据上述查明的事实，双方所签租赁合同于2015年12月31日到期后未续签合同，板门雅园餐厅继续使用诉争房屋育荣物业公司未提出异议情况下，视为双方就诉争房屋存在不定期租赁合同关系。板门雅园餐厅拖欠相关费用且双方存在不定期租赁合同关系情况下，根据合同法相关规定，育荣物业公司有权随时提出解除合同的主张。根据上述查明的育荣物业公司向板门雅园餐厅送达解除通知的情况可知，解除合同的意思表示已于2017年4月15日送达板门雅园餐厅，双方不定期租赁合同关系于该日解除。育荣物业公司要求解除租赁合同关系的诉讼请求，本院予以支持，具体解除日期本院依法予以确定。
租赁合同关系解除情况下，板门雅园餐厅应将相关诉争房屋交还育荣物业公司。育荣物业公司相关诉讼请求，本院予以支持。双方对诉争房屋位置、坐落情况无争议的情况下，本院对此予以确认。需要特别说明的是，本院对自建房腾退交还的处理并非对该部分房屋合法性的认定，该项处理不影响相关部门依法对自建房进行处理。
板门雅园餐厅对育荣物业公司主张的违约金提出抗辩意见，育荣物业公司表示放弃违约金主张的情况下，属当事人处分自身相关权益，本院对此不持异议。
诉讼中，板门雅园餐厅向育荣物业公司提出补偿房屋建筑物重置费204.8万元的诉讼请求，并就此提供了相关评估报告。育荣物业公司对评估报告真实性予以认可，对评估报告的结论无异议同意补偿的情况下，属当事人自行处分各自相关权益，本院对此不持异议并予以确认。对板门雅园餐厅相关诉讼请求，本院予以支持。
板门雅园餐厅提出的返还垫付款6.5万元、职工宿舍（已拆除）扩建费15万元、经营者医药补助费50万元，均与本案审理的房屋租赁合同非同一法律关系，本院均不予处理
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，本院判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京市育荣物业管理有限公司与被告（反诉原告）北京板门雅园餐厅之间关于北京市西城区北礼士路133号院东房北数第一大间正式房屋（建筑面积约148平方米）以及该正式房屋西南侧自建二层房屋（约200平方米）的租赁合同关系，于二零一七年四月十五日解除。
二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）北京板门雅园餐厅将北京市西城区北礼士路133号院东房北数第一大间正式房屋（建筑面积约148平方米）以及该正式房屋西南侧自建二层房屋（约200平方米）腾空交还原告（反诉被告）北京市育荣物业管理有限公司。
三、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）北京板门雅园餐厅向原告（反诉被告）北京市育荣物业管理有限公司支付二零一五年房租及使用费共计十万元。
四、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）北京市育荣物业管理有限公司向被告（反诉原告）北京板门雅园餐厅支付房屋建筑物重置费二百零四万八千元。
五、驳回原告（反诉�告）北京市育荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）北京板门雅园餐厅的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本诉案件受理费五千一百八十二元，由被告（反诉原告）北京板门雅园餐厅负担（本判决生效后五日内交纳）；反诉案件受理费一万四千四百五十二元，由被告（反诉原告）北京板门雅园餐厅负担九千一百零五元（已交纳），由原告（反诉被告）北京市育荣物业管理有限公司负担五千三百四十七元（本判决生效后五日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副�，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 杨成龙
二〇一七年十二月二十六日
书记员 高 雅