阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初3565号
原告:谢兆兴，男，1973年7月9日生，汉族，户籍住所地阳江市江城区，经常居住地阳江市江城区，
委托代理人：阮永华，广东粤宏律师事务所律师。
委托代理人：黄志豪，广东粤宏律师事务所律师。
被告：阳江市京源实业发展有限公司。住所地：阳江市江城区东风三路255号新乐苑小区*****房。
法定代表人：陈建宇，该公司执行董事。
委托代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。
委托代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所律师。
原告谢兆兴诉被告阳江市京源实业发展有限公司（以下简称京源实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案受理后，依法由审判员林显驹适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告谢兆兴及其委托代理人阮永华，被告京源实业公司的委托代理人许祺祥、陈文儒均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢兆兴向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交房违约金201206.7元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原告与被告于2011年10月30日签订《房产认购协议书》，约定原告向被告购买位于阳江市江城区××胜景××房，总房价款为702660元。签订认购协议后，原告分四次支付了402660元，其中2011年10月30日支付了50000元，2011年11月28日支付50000元，2011年12月6日支付50000元，2011年12月9日支付252660元，并另通过银行按揭方式支付了300000元，合共支付了702660元，已付清购房款。2011年12月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》第八条规定“出卖人应当在2012年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”第九条规定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金”。《商品房买卖合同》签订后，被告未按合同约定的时间交付房屋，经原告多次催促，才于2017年6月23日才将房屋交付原告使用，被告已严重违反双方签订的《商品房买卖合同》，严重损害了原告的利益，应按《商品房买卖合同》的约定向原告支付逾期交房违约金人民币201206.7元（按房价款702660元的日万分之一点五计算，自2012年4月1日起至2017年6月23日止，共计1909日）。被告逾期交房行为，已严重违反了双方签订的《商品房买卖合同》，严重损害了原告的利益。现原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。
被告京源实业公司辩称：一、涉案商品房所在的胜景轩楼盘共112户，被告在2012年3月30日前已通知购房者收楼。2012年、2013年，购房者已陆续收楼，其中最早收楼的时间是2011年9月18日，现共收楼的户数为89户。房屋实际交接不仅是被告交付房屋，还包括原告配合收楼等行为。被告于2012年3月30日前已通知原告收楼，且在之后一直通知原告履行收楼的义务，但原告怠于履行该义务直至2017年6月23日才签收房屋验收交接表，所以涉案商品房迟延交付的责任不在于被告，被告对此不应承担违约责任。二、原告诉请被告支付2012年4月1日起至2017年6月23日止的逾期交房违约金已过诉讼时效，因为原告从2012年4月1日起至起诉前从未向被告主张过逾期交房违约金，根据民法通则135条规定，向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。原告于2017年9月21日才提起诉讼，所以原告的诉请已过诉讼时效。三、鉴于阳江市京源物业服务有限公司收取涉案商品房的物业管理费是从2013年1月起，原告不同意缴交。经原、被告及该服务公司沟通协商后，应由原告承担的自2013年1月起至2017年6月的物业管理费由被告代为履行，原告则同意收楼。原、被告重新对收楼时间达成了合意，现原告又重新提出支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。
经审理查明，被告京源实业公司以出让方式取得位于阳江市××××号[编号为××]的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，被告在上述地块上建设商品房，定名为胜景轩。被告已取得胜景轩小区商品房预售许可证，证号为阳预证字2011052号。2011年10月30日，原告谢兆兴（乙方）与阳江市京源实业发展有限公司售楼部（甲方）签订《房产认购协议书》，主要约定：购买物业为京源·胜景轩2幢1101房，该物业按建筑面积出售，建筑面积为147.92平方米，套内面积为123.89平方米（该物业的面积以验收后房管局测绘确认面积为准）；成交价为702660元，付款方式为公积金按揭，签署认购协议书时交纳定金50000元；首期房款352660元须于2011年11月17日前付清并签署《商品房买卖合同》；乙方向银行申办按揭贷款300000元；办理房屋产权费用38540元须于签署《商品房买卖合同》之日同时付清；等等内容。原告于上述协议签订当日交纳定金50000元，并于2011年11月28日支付50000元，于2011年12月9日支付252660元，于2011年12月6日支付50000元，共计首期款402660元给被告京源实业公司。2011年12月9日，原告谢兆兴（买受人）与被告京源实业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：11120084），主要约定：原告向被告购买胜景轩小区××，该商品房约定的建筑面积共147.92平方米，其中，套内建筑面积123.89平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.03平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4460.89元，总金额552660元。买受人签订本合同时需交付首期款252660元，并在三个工作日内到银行办理按揭贷款以支付余下放款300000元。其中合同第八条约定：“出卖人应当在2012年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本案约定商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格……”，第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期间将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限(即2014年6月30日)的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”，第十一条约定：“商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。
2012年1月12日，原告通过银行按揭的方式支付了余下购房款300000元给被告。涉案楼盘已于2015年10月29日办理工程竣工验收合格备案手续，2017年6月23日，原告对涉案商品房进行入伙验收，签领了涉案商品房并在领取房屋后进行了装修入住，并已经办理房产登记手续[产权证号：××]。
2017年9月29日，原告以被告没有按时向其交付经验收合格的商品房，被告应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。
庭审中，被告向本院提供《工作联系函》一份，拟证明原告与被告之间一直就收楼问题进行协商，最后由被告代为支付2013年1月至2017年6月期间的物业管理费。被告还提供涉案楼盘其他业主的收房记录，拟证明同楼盘其他业主均收到通知且收楼，不可能存在未通知原告收楼的情形。但被告未能提供证据证明其已经通知原告进行收楼。
再查明，庭审中，原被告双方均确认购房款为702660元，原告提供交费收据及银行贷款借据凭证予以证实，经质证，被告对上述证据均无异议。
以上事实，有原告提供的企业信用信息公示报告、京源·胜景轩房产认购协议书、收据、银行贷款借据、证明、商品房买卖合同、发票、房屋验收交接表、胜景轩收楼流程，被告提供的工作联系函、不动产权证、工程竣工验收合格备案表、胜景轩收楼流程及交接表等证据及庭审笔录等证实，本院经综合分析予以认定。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，被告与原告签订《商品房买卖合同》，将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给原告，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点为：被告应如何承担逾期交房的违约责任，原告请求被告支付逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效。本案中，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”之规定，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定交房时间为2012年3月30日，被告直到2017年6月23日才向原告交付合格的商品房，已经构成违约。被告未能提供证据证明其已履行通知原告收楼的义务，故其主张由于原告怠于收楼而免除逾期交房违约责任，证据不足，本院不予支持。根据双方签订的合同约定，被告京源实业公司逾期交房超过90天，原告谢兆兴要求继续履行的，合同继续履行，被告京源实业公司每日应按已付房价款702660元的万分之一点五的标准支付违约金给原告，双方约定以日为单位累计计算违约金，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，故从2012年4月1日起按日计算逾期交房违约金的诉讼时效，2012年4月1日至2015年6月22日期间的逾期交房违约金因2017年6月23日收楼行为发生诉讼时效中断，期间为两年。故，2012年4月1日至2015年6月22日期间的逾期交房违约金已过两年的诉讼时效，该期间的逾期交房违约金请求，本院不予支持。故从2015年6月23日起至2017年6月23日共731天的逾期交房违约金尚未超过诉讼时效，该期间的逾期交房违约金应予支持，计算为77046.67元（702660元×1.5/10000/天×731天）。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条、《建设工程质量管理条例》第四十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：
一、限被告阳江市京源实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金77046.67元给原告谢兆兴；
二、驳回原告谢兆兴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2159元（原告已预缴），由原告谢兆兴负担1333元，被告阳江市京源实业发展有限公司负担826元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 林显驹
二〇一七年十二月二十一日
书记员 敖圣欣