广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一终字第328号
上诉人（一审被告）：北海昌旭房地产发展有限公司，住所地北海市长青东路1号昌旭大厦十楼。
法定代表人：黄梅兴，该公司总经理。
委托代理人：李其艺，广西园非律师事务所律师。
委托代理人：麻寒盛，广西海鑫律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：北海市营盘珍珠实业公司，住所地北海市铁山港区营盘镇人民政府大院内。
法定代表人：黄愈雄，该公司经理。
委托代理人：刘业光，广西汇百川律师事务所律师。
上诉人北海昌旭房地产发展有限公司因与被上诉人北海市营盘珍珠实业公司租赁合同纠纷一案，不服北海市铁山港区人民法院于2015年6月12日作出的（2015）铁民初字第109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月17日立案后，依法组成合议庭，并于2015年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人北海昌旭房地产发展有限公司的委托代理人李其艺、麻寒盛，被上诉人北海市营盘珍珠实业公司的法定代表人黄愈雄及其委托代理人刘业光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审判决查明，被告前称为北海市平利菌水净有限责任公司。2001年1月2日，原告作为甲方与乙方北海市平利菌水净有限责任公司签订《白龙珍珠场租赁合同书》，约定由原告将属下的白龙珍珠场租赁给被告开发对虾养殖，租赁期限为三十年（从2001年1月1日起至2030年12月31日），租赁及管理费为每年1万元，被告必须在每年的1月15日前付当年租金给原告，逾期每天加收10%滞金；逾期一个月，原告有权收回租赁给被告白龙珍珠场。合同还约定，自合同签订之日起，被告在租赁期30年内的土地，根据土地主管部门和原被告已确立的土地界址（详见界址地图为准）为被告租赁使用。界址图上载明，租赁给被告使用的白龙珍珠场海滩涂面积为33亩，界址图上还载明了上述珍珠场的受让来源：“转让方：营盘乡房地产开发公司，受让方：营盘乡珍珠实业公司，一九九三年二月十日”，1993年2月10日，合浦县土地管理局在上述界址上盖章签署“同意营盘乡房地产开发公司转让红线控制范围内的国有海滩涂面积33亩给营盘乡珍珠实业公司作兴建杨梅珍珠场（白龙珍珠场）使用。合同签订后，原告依约将合同约定的白龙珍珠场交付给被告使用，2001年1月18日，被告一次性向原告支付了2001年至2004年合计四年的场地租赁费及管理费4万元。之后，被告拒不履行支付租金及管理费的义务，至今未支付2005年至2014年合计10年的场地租金及管理费10万元。2014年12月4日，原告在《北海日报》上刊登《通知》公告，要求被告自2014年12月4日起二日内支付拖欠的租金及管理费10万元，同时支付逾期违约金60万元，否则自《通知》期限届满次日起解除双方于2001年1月2日签订的《白龙珍珠场租赁合同书》。公告通知后，被告仍未履行合同义务，也未与原告协商合同履行事宜。原告遂向铁山港区人民法院提起诉讼，请求判决：1、确认原告解除原告与被告于2001年1月2日签订的《白龙珍珠场租赁合同》合法有效；2、被告支付租金及管理费10万元和违约金60万元约原告；3、被告于十日内将《白龙珍珠场租赁合同书》所涉租赁场地交还原告。
另查明，被告于2001年1月2日在工商行政管理机关办理变更登记手续，由北海市平利菌水净有限责任公司更名为北海昌旭房地产发展有限公司。
一审归纳本案的争议焦点为：1、本案合同是否有效？2、本案的诉讼是否超过诉讼时效？3、被告应否向原告支付违约金？4、原被告双方约定违约金计算标准是否存在过高或应否调整？
一审判决认为，原被告之间签订的《白龙珍珠场租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。对被告提出本案合同无效的意见，没有事实依据，不予采信。原告主张被告逾期拒不支付2005年至2014年合计10年的场地租金及管理费10万元，事实清楚，证据充分，予以支持。本案因被告不按合同约定逾期拒不交纳租赁费，原告以此解除合同符合双方的约定，予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故原告请求被告将《白龙珍珠租赁合同》所涉租赁场地交还原告，依法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，因原、被告双方在合同中明确约定违约金条款，被告逾期拒不履行支付场地租金及管理费的义务已构成违约，故原告主张违约金事实理由充分，应予支持。但因双方约定违约金计算标准过高，被告请求法院予以调整的意见，予以采纳。对被告提出违约金不应超过总租金20%的意见，不予采纳。对违约金酌情予以调整为以被告所欠付的场地租金及管理费为基数分段按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第一款第（二）项、九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告北海市营盘珍珠实业公司与被告北海昌旭房地产发展有限公司于2001年1月2日签订的《白龙珍珠场租赁合同》；二、被告北海昌旭房地产发展有限公司向原告北海市营盘珍珠实业公司支付租金及管理费10万元和违约金（违约金以被告所欠付的场地租金及管理费为基数，分段按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。即为：1、2005年违约金以本金10000元为基数，自2005年1月16日起计算至2006年1月15日止；2、2006年违约金以本金20000元为基数，自2006年1月16日起计算至2007年1月15日止；3、2007年违约金以本金30000元为基数，自2007年1月16日起计算至2008年1月15日止；4、2008年违约金以本金40000元为基数，自2008年1月16日起计算至2009年1月15日止；5、2009年违约金以50000元为基数，自2009年1月15日起计算至2010年1月15日止；6、2010年违约金以60000元为基数，自2010年1月16日起计算至2011年1月15日止；7、2011年违约金以70000元为基数，自2011年1月16日起计算至2012年1月15日止；8、2012年违约金以80000元为基数，自2012年1月16日起计算至2013年1月15日止；9、2013年违约金以90000元为基数，自2013年1月16日起计算至2014年1月15日止；10、2014年违约金以100000元为基数，自2014年1月16日起计算至2015年1月15日止。2015年1月16日至履行之日止按上述方式计算）；三、被告北海昌旭房地产发展有限公司于三十日内将《白龙珍珠租赁合同》所涉租赁场地交还原告北海市营盘珍珠实业公司（场地面积为33亩，四至范围见原告北海市营盘珍珠实业公司与被告北海昌旭房地产发展有限公司于2001年1月2日签订的《白龙珍珠场租赁合同》所附界址图）；四、驳回原告北海市营盘珍珠实业公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币10800元，由被告北海昌旭房地产发展有限公司负担。
上诉人北海昌旭房地产发展有限公司不服上述一审判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人在一审提供的《建设用地使用权证》并没有载明具体座落及界址，不符合《中华人民共和国物权法》第九条和《土地登记办法》第十五条、第十六条的规定。无法确定涉案土地的位置及面积，不具有合法性，不能达到证明目的。本案土地权属及使用权不明确，无法确定被上诉人对租赁滩涂的权属；2、涉案租赁海滩涂面积中有很大的面积是上诉人填海扩建的，而且建设了大批房产和车间。一审认定被上诉人租赁给上诉人海滩涂面积为33亩没有依据；3、被上诉人在北海日报刊登《通知》前没有向上诉人追讨过租金，而且上诉人于2004年后没有交租金及管理费是因为租赁场因另案被法院查封，法院执行部门要求上诉人不再将租金交给被上诉人，并不是上诉人拒不履行交纳租金及管理费义务，一审认定上诉人拒不履行交纳租金义务错误。被上诉人采用登报通知方式通知上诉人解除租赁合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，该规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”法律只规定法院法律文书通过公告六十日视为送达，被上诉人通过登报通知上诉人不能视为送达上诉人。而且被上诉人《通知》是要求上诉人交纳租金、管理费和违约金60万元，一审判决也没有按被上诉人的要求予以支持。可见，被上诉人的《通知》并不起到解除合同的效力；4、上诉人在一审诉求是确认被上诉人解除上诉人与被上诉人签订的本案《白龙珍珠场租赁合同》合法有效，一审对该诉求没审理直接判决解除合同错误。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人辩称，1、关于涉案土地权属问题，土地部门出具的证明应当采信，土地部门提供的建设用地许可证及合同和界限表均可证明涉案土地属被上诉人所有，上诉人租赁涉案土地使用了多年没有其他人主张该地的权属；2、上诉人主张在该土地上投资了1000多万元、租赁合同解除会给上诉人造成巨大损失，并没有相关证据证实；3、被上诉人已经电话通知上诉人交纳租金，但对方态度不好才采用登报通知方式，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，对方违约，合同解除权在被上诉方。违约金60万元是双方约定的，当时约定租金很低，所以才有这样的违约金。综上所述，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明，本案中被上诉人提供的涉案土地的相关材料，没有原件，但有土地部门盖章确认与存件相符。其余事实与一审查明的一致。
根据当事人的诉辩意见，本院二审归纳的争议焦点为：一、涉案土地使用权是否属被上诉人所有？二、被上诉人主张确认被上诉人解除双方当事人签订的本案租赁合同的行为合法有效是否有事实和法律依据？
对于第一个争议焦点，本院认为，经一审庭审质证、认证的合浦县国有土地使用权转让合同［合土转（1993）97号］，证实涉案土地经合浦县营盘乡房地产开发公司转让给本案被上诉人北海市营盘珍珠实业公司。建设用地许可证、界址调查表、四至图、工商登记咨询单、企业变更查询单等证据能证实被上诉人对本案土地享有使用权，建设用地许可证、界址调查表等材料虽没有原件，但是土地管理机关的存档材料，并经土地管理机关盖章确认，能够作为证据使用。因此，应认定涉案土地使用权属被上诉人所有。
对于第二个争议焦点，本院认为，本案租赁合同是上诉人与被上诉人的真实意思表示，不违反法律规定，也不侵害国家、集体和第三人利益，合法有效。2014年12月4日，被上诉人通过登报通知的方式通知上诉人见报之日起两日内交纳拖欠的10年租金及管理费共10万元，并支付违约金60万元，逾期解除双方于2001年1月2日签订的《白龙珍珠场租赁合同》即本案合同。同年12月10被上诉人向法院提起本案诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被上诉人享有解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，被上诉人行使合同约定的解除权应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。从通知的内容上看，该通知不是纯粹的解除合同通知，附有支付违约金60万元的条件。被上诉人不属法律规定可公告送达文书并经过六十日视为送达的单位，而且被上诉人从登报通知到向法院提起诉讼只有六天时间，上诉人所称不知道该通知符合常理。综上，被上诉人以报刊公告通知的方式解除双方当事人签订的本案租赁合同的行为不产生法律效力，但是，根据双方所签订的租赁合同约定，上诉人必须于每年的1月15日前付当年租金给被上诉人，逾期一个月，被上诉人有权收回租赁给上诉人白龙珍珠场。被上诉人于签订本案合同时一次性交了三年租金后一直未交纳租金，被上诉人称法院执行法官让其不再将租金交给被上诉人，但未能提供证据证实。上诉人长达十年不付租金已构成违约，被上诉人要求解除本案租赁合同符合双方约定的合同解除条件，但其主张解除日为公告通知载明的日期不符合法律对有权行使以公告方式送达通知的主体，故应以法院生效判决确定之日为合同解除日。被上诉人诉请包含合同解除行为的效力确认也有请求解除合同后租赁物的返还和尚欠租金及违约金支付，故一审判决与被上诉人追求的目的并不矛盾。由于被上诉人要求的违约金过高，一审判决解除双方签订的《白龙珍珠场租赁合同》及对双方约定的违约金所作的调整正确。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10800元（上诉人北海昌旭房地产发展有限公司已预交），由上诉人北海昌旭房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何能媛
审判员 汪海敏
审判员 周润生
二〇一五年十一月九日
书记员 陈永辉
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回是诉，维持原判决、裁定；