陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0802民初7252号
原告张玉梅，生族人号，系榆林市文昌房地产开发有限公司职工2。
委托代理人张军、李花云，陕西格道律师事务所律师。
被告马兴如男，。
原告张玉梅与被告马兴如房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理后，依法由审判员刘建军独任审判，于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告张玉梅及其委托代理人李花云，被告马兴如均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张玉梅诉称：2015年3月4日，原告张玉梅与被告马兴如签订了房屋租赁合同，双方约定原告将位于榆阳区东沙银沙路东金阳小区金沙苑2幢2层01号房屋租于被告，租期为三年，即从2015年3月5日起至2018年3月4日止，租金为每年18万元。付款方式为每年租金分两次付清，每年3月5日前支付9万元，每年9月5日前支付9万元。同时双方还约定，如承租人迟延交付租金达15日以上，出租人有权解除租赁合同并要求承租人承担违约金。合同签订后，被告于2015年3月4日、2015年3月31日、2015年5月12日共向原告交纳了2015年3月5日至2016年3月4日的房屋租赁费6万元，剩余租金至今未付。原告经多次催要无果，致原告提起诉讼，请求：1、依法解除原告张玉梅于2015年3月4日与被告马兴如签署的2015-4号房屋租赁合同；2、依法判令被告马兴如向原告张玉梅返还房屋；3、依法判令被告马兴如从2015年3月5日起按照每日人民币493.15元的标准下向原告张玉梅支付租金和房屋占有使用费（暂计至2016年6月22日止为185588.95元，已扣除被告交纳部分）；4、依法判令被告马兴如向原告张玉梅支付原告代缴的采暖费人民币70044.8元；5、依法判令被告马兴如按照年度租金总和的30%向原告支付违约金人民币54000元；6、本案诉讼费用由被告马兴如承担。
原告向法庭提交了以下证据：
1、商铺租赁合同、转租同意书各一份，证明原告张玉梅系合法转租本案商铺的事实。
2、房屋租赁合同、欠款承诺书、房屋交接确认单各一份，证明原告与被告签订了房屋租赁合同，按照合同约定，被告应分两次预交每年房屋租赁费，即每年的3月5日前交9万、9月5日前交9万，逾期支付15日以上，原告可以解除合同，并要求被告按年度租金的30%支付违约金。现被告迟延支付租金达3期，至今累计欠租金219123.15元的事实。
3、冬季采暖费收据两支，证明原告代被告缴纳了70044.8元冬季采暖费的事实。
被告马兴如辩称，原、被告签订房屋租赁合同是事实，当时合同约定租期为三年，每年租金分三次交清，每次付6万元。后来由于被告生意不景气，被告和文昌公司总经理刘玲协商将年租金定为9万元，现在被告已经给原告付了7万元，实际只欠第一年租金2万元。2016年3月1日，被告和原告、刘玲对房屋租赁一事达成新的协议，结果为：1、将被告租赁的门市变更在一楼；2、允许被告再经营半年进行甩货，费用全免。
被告未向法庭提交证据。
经庭审质证，被告对原告提供证据1有异议，认为该组证据是原告与榆林市文昌房地产开发有限公司签订的，被告不知情，不予质证。对证据2中的房屋租赁合同真实性无异议，证明目的有异议，本合同是被告先与文昌公司刘玲签订，后来原告与被告补签的，对欠款承诺书和房屋交接确认书无异议。对证据3无异议。
本院对原告提交的证据作如下认证：原告提交的证据1，被告有异议，经审查，该组证据能够证明原告转租榆阳区东沙银沙路东金阳小区金沙苑2幢2层01号房屋属合法转租的行为，对本案具有证明力，本院依法予以采信。原告提供的证据2中的房屋租赁合同，被告对真实性无异议，证明目的有异议，经审查，该房屋租赁合同能够证明原、被告之间存在合法的租赁合同关系，合同对租赁期限、租金、付款方式及违约责任等进行了约定的事实，对本案具有证明力，本院依法予以采信。原告提供的证据3及证据2中的欠款承诺书和房屋交接确认书，被告无异议，应为客观真实，能够证明原告已将涉案房屋交付被告使用，且原告于2015年3月1日、2015年11月1日共代被告向榆林万家物业服务有限公司缴纳冬季采暖费70044.8元的事实，对本案具有证明力，本院依法予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2015年3月3日，原告张玉梅（甲方）与被告马兴如（乙方）签订了房屋租房合同，约定：第一条，租赁标的基本情况1、位置：东沙银沙路东金阳小区金沙苑2幢2层01号房屋。第二条，租赁期限为3年，即自2015年3月5日起至2018年3月4日止。第四条，3、每年租金为人民币18万元，每年租金分两次付清，第一次支付9万元，支付时间为每年3月5日前；第二次支付9万元，支付时间为每年9月5日前。第五条，3、采暖费：在租赁期间，该房屋产生的采暖费由乙方承担并由乙方自行到小区服务中心交纳。第九条（二）1、乙方未能按本合同约定日期交付租金，逾期十五日以内的，乙方除应支付所拖欠的租金外，每逾期一日，按实欠租金的5%向原告支付滞纳金，合同继续履行；逾期达十五日以上的，视为乙方违约，则甲方有权解除本合同，合同解除时，乙方除应支付所拖欠的租金并返还该房屋外，另须按本年度租金的30%向甲方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了房屋，但被告仅向原告支付了7万元的租金，之后的租赁费因被告的生意不景气未交纳，致原告提起诉讼并提出上述诉讼请求。
另查明，原告于2015年3月1日、2015年11月1日共代被告向榆林万家物业服务有限公司缴纳冬季采暖费70044.8元
本院认为，原告张玉梅与被告马兴如签订的房屋租房合同系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。被告不能按合同约定向原告全面履行合同义务，已构成违约，应承担继续履行合同的违约责任。原告请求解除双方签订的房屋租赁合同的主张，因被告逾期交纳租金已达十五日以上，达到了双方约定的合同解除条件，故本院依法予以支持。原告请求被告支付租金及房屋占有使用费的主张，依房屋租赁合同“每年租金为人民币18万元，每年租金分两次付清，第一次支付9万元，支付时间为每年3月5日前；第二次支付9万元，支付时间为每年9月5日前”的约定，被告仅支付了2015年3月5日至2016年3月4日的租金7万元，下欠租金未交不符合合同约定，原告的主张有必要的事实依据支持，被告应当支付2015年3月5日至2016年3月4日的剩余租金11万元及从2016年3月5日起至腾房之日止的租金即房屋占有使用费。原告诉请违约金以每天493.15元过分高于其造成的损失，本院调整为从诉讼之日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金。原告请求被告支付原告代为交纳的采暖费70044.8元的主张，有原告提供的采暖费收款收据予以证明，且被告对此并无异议，故本院依法予以支持。被告所持其与原告已达成新协议的抗辩理由，因其未提供证据证明其抗辩理由的成立，缺乏必要的事实依据支持，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告张玉梅与被告马兴如于2015年3月3日签订的房屋租赁合同有效，于本判决生效之日予以解除。
二、本判决生效后十日内，由被告马兴如将位于榆林市东沙银沙路东金阳小区金沙苑2幢2层01号的租赁物返还于原告张玉梅管理。
三、本判决生效后十日内，由被告马兴如付给原告张玉梅2015年3月5日至2016年3月4日的房屋租赁费11万元以及从2016年3月5日起至返还租赁物之日止的租金即房屋占有使用费（以每年18万元计算），并支付违约金（从2016年7月15日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息）。
四、本判决生效后十日内，由被告马兴如付给原告张玉梅采暖费70044.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2970元，由被告马兴如负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 刘建军
二〇一六年九月三十日
书记员 纪雄雄