山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁07民终5923号上诉人（原审被告）：山东虞鑫集团公司，住所地：潍坊市奎文区虞河桥东侧。法定代表人：谭述海，总经理。委托诉讼代理人：成强，山东求是和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：董科新，山东求是和信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：潍坊市奎文区大虞街道办事处大虞社区居民委员会，住所地：潍坊市奎文区虞河桥东侧。法定代表人：韩艳玲，主任。委托诉讼代理人：潘兆霞，女，该居委会书记。委托诉讼代理人：成强，山东求是和信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潍坊经济开发区张氏街道双庙村民委员会，住所地：山东省潍坊经济开发区张氏街道双庙村。法定代表人：周宝书，主任。委托诉讼代理人：鞠国华，山东中强（潍坊）律师事务所律师。上诉人山东虞鑫集团公司（以下简称虞鑫公司）、潍坊市奎文区大虞街道办事处大虞社区居民委员会（以下简称大虞居委会）因与被上诉人潍坊经济开发区张氏街道双庙村民委员会（以下简称双庙村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2017）鲁0703民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。虞鑫公司上诉请求：1.请求撤销山东省潍坊市寒亭区人民法院（2017）鲁0703民初431号民事判决，依法改判；2.诉讼费用由双庙村委会全部承担。上诉理由：1.原审法院将两个不同的诉讼标的在一个案件中审理，违反法律规定。双庙村委会分别与两个不同的主体即上诉人和大虞街办大虞河头村委会针对不同的土地，以不同的价格，约定不同的权利义务的情况下签订不同的土地租赁协议。双庙村委会应当针对不同的主体和不同的标的分别提起诉讼，而不应在一个案件中审理，一审法院将两个不同的诉讼标的和诉讼关系在一个案件中审理明显违反法律规定，应当撤销判决。2.双方不具备解除合同的条件，一审法院判决解除合同无依据。双方合同约定，租赁期满后，只要该土地不被国家征收，虞鑫公司可优先续租10年。虞鑫公司自始至终不同意解除合同，双庙村委会也未提交任何证据证明涉案的土地被国家征收，不符合约定的解除合同的条件，因此，本案判决解除合同没有任何依据。3.本案应当追加涉案土地的租赁户为第三人参加诉讼，一审违反程序规定。涉案土地经过虞鑫公司已经发包给了租赁户，该土地上的租赁户是与本案有利害关系的第三人，第三人对本案具有相应的诉求。虞鑫公司向一审法院提交租赁户的名单及租赁合同后，一审法院并未予以处理，已经严重违反了程序规定。4.本案已经超过诉讼时效。根据法律规定，涉及延付和拒付租金的纠纷的诉讼时效是一年，对于起诉之日一年之前的租金已经超过了诉讼时效，不应当支持。本案支持了超过诉讼时效的租金，严重违反法律规定。5.本案解除合同不利于社会稳定，可能造成不利后果。本案涉案土地已经分别租赁给上百户的租赁户，租赁户利用该土地进行养殖，如果解除合同，强行收回涉案土地，不仅对租赁户造成严重的损害，剥夺了租赁户赖以生存基础，严重影响社会的稳定。大虞居委会未提交书面答辩意见。双庙村委会未提交书面答辩意见。大虞居委会上诉请求：1.请求撤销一审判决中关于对大虞居委会做出的所有判决，依法改判大虞居委会不承担任何责任。2.大虞居委会不承担一、二审案件受理费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。山东省潍坊市寒亭区人民法院（2017）鲁0703民初431号民事判决认定“2010年8月31日，大虞河头村委会经法定程序撤销后，依法成立大虞居委会，但未对大虞河头村委会进行清产核资、资产评估及资产确认等，亦未对债务进行清算，故大虞河头村委会的相关权利义务应由大虞居委会依法继受，本案中，被告大虞居委会应继受原大虞河头村委会与原告签订的两份土地租赁合同的权利义务”是错误的，与事实不符。事实是：结合潍坊市奎文区农村社区集体资产经营管理体制改革，2010年5月由山东浩信资产评估土地房地产估价有限公司对大虞河头村民委员会进行了清产核资，形成了专项审计报告，并在潍坊市奎文区经管局备案。随着潍坊市奎文区村改居工作的推进，2010年8月31日，经潍坊市奎文区人民政府批复，撤销“大虞河头村民委员会”，设立“大虞社区居民委员会”，管辖区域为原“大虞河头村”所辖区域。新成立的社区居委会，不再承担原村民委员会的集体资产管理职能，而是全心全意为居民搞好服务；新设立的社区经济组织代表全体股东行使集体资产的管理运营权，针对改制后的社区党组织、社区居委会和社区经济组织之间的关系，潍坊市奎文区以文件明确党组织的领导核心地位和社区居委会的社会服务功能，把社区经济组织从社区组织中剥离出来，不再负责社会管理事务，明确了社区经济组织资产经营管理职能，让其独立开展集体资产经营管理活动。“大虞河头村民委员会”因以“山东虞鑫集团公司”作为经济实体运行多年，没有组建股份经济合作社，承接原大虞河头村的全部财产和债务。现在的“潍坊市奎文区大虞街道办事处大虞社区居民委员会”是根据奎文区城市管理网格化建设设立的基层自治组织，是于2013年11月25日经潍坊市奎文区人民政府批复成立，并重新划分了管理区域，虞中社区的部分区域划归大虞社区居民委员会管理，无经济管理职能。一审判决中，1999年10月20日、2000年3月20日与双庙村委会签订租赁协议的主体是“大虞河头村民委员会”，其经济职能已划归“山东虞鑫集团公司”，与现在的“奎文区大虞街道办事处大虞社区居民委员会”不是同一主体，而真正接受原合同权利义务的主体是大虞河头村改制后的“山东虞鑫集团公司”，现在，合同标的实际管理人和受益人是“山东虞鑫集团公司”。故“大虞社区居民委员会”不应成为本案的被告人。原判决要求大虞居委会将租赁土地恢复原状后返还双庙村委会，这是不客观的，土地使用人和收益人不是大虞居委会，大虞居委会只有服务职能，无经济职能，没有权利和义务让其恢复原状。另外，一审判决载明，大虞河头村委会租赁的30亩土地，7.59亩土地交付租赁费分别至2014年12月31日、2015年3月31日，双庙村委会与虞鑫公司之间对租赁费进行了结算。此时，大虞居委会未参与，结算票据和资金往来全部在两主体之间发生，直接证明了两者是合同履行的实际主体。一审判决要求大虞居委会支付土地租赁费不客观。虞鑫公司未提交书面答辩意见。双庙村委会未提交书面答辩意见。双庙村委会向一审法院起诉请求：1.解除大虞居委会、虞鑫集团与双庙村委会的土地租赁协议；2.大虞居委会、虞鑫集团清除承租土地上的建筑物、附着物，恢复土地原状，向双庙村委会交付土地；3.大虞居委会向双庙村委会交付土地租赁费49105元（自欠付之日计算至2016年12月1日），之后的租赁费按700元/亩计算至实际支付之日；4.虞鑫集团向双庙村委会交付土地租赁费205766元（自欠付之日计算至2016年12月1日），之后的租赁费按1000元/亩计算至实际支付之日；5.本案诉讼费由大虞居委会、虞鑫集团承担。一审法院认定事实：1999年10月20日，经潍坊市奎文区人民政府大虞街道办事处（以下简称大虞街办）及原潍坊市寒亭区郭家官庄镇人民政府（以下简称郭家官庄镇政府）见证，双庙村委会与大虞河头村委会签订协议书一份，约定：大虞河头村委会租赁双庙村委会土地30亩用于养殖业，租赁期限自1999年10月26日至2014年10月26日止，共15年；租赁费前五年每亩560元，签订协议后至动工前一次性交纳五年租赁费84000元，之后每年付一次，每亩700元，每年1月15日前付清。2000年3月20日，经大虞街办及郭家官庄镇政府见证，双庙村委会与大虞河头村委会签订协议书一份，约定：大虞河头村委会租赁双庙村委会土地7.59亩用于养殖业，租赁期限自2000年3月20日至2015年3月30日止，共15年；租赁费前五年每亩560元，签订协议后至动工前一次性交纳五年租赁费21252元，之后每年付一次，每亩700元，每年1月15日前付清。2000年11月10日，经大虞街办及郭家官庄镇政府见证，双庙村委会与虞鑫集团签订协议书一份，约定：虞鑫集团租赁双庙村委会土地121.872亩用于养殖业，租赁期限自2000年12月20日至2015年12月10日止，共15年；租赁费前五年每亩800元，签订协议后至动工前一次性交纳五年租赁费487488元，之后每年付一次，每亩1000元，每年1月30日前付清。2002年9月9日，经大虞街办及郭家官庄镇政府见证，双庙村委会与虞鑫集团签订协议书一份，约定：虞鑫集团租赁双庙村委会土地102.6亩用于养殖业，租赁期限自2001年10月30日至2016年10月30日止，共15年；租赁费前五年每亩800元，签订协议后至动工前一次性交纳五年租赁费410400元，之后每年付一次，每亩1000元，每年1月30日前付清。庭审时,双庙村委会自认以上四份合同签订后，大虞河头村委会租赁的30亩土地、7.59亩土地交付租赁费分别至2014年12月31日、2015年3月30日，虞鑫集团租赁的土地交付租赁费至2015年12月31日。2016年12月6日，经山东省潍坊市奎文区公证处公证，双庙村委会将终止（解除）上述四份协议书的通知分别送达给大虞居委会和虞鑫集团。另，大虞河头村委会于2010年8月23日向大虞街办请示，该村于2010年8月20日经村民会议讨论同意撤销大虞河头村委会、设立大虞居委会。2010年8月25日，大虞街办向奎文区政府请示，申请撤销大虞河头、东庄等5个村委会，同时设立居委会。2010年8月31日，奎文区政府办公室以奎政办复［2010］284号文件同意大虞街办的上述申请。一审法院认为，双庙村委会与原大虞河头村委会、虞鑫集团签订的四份土地租赁合同，系各方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，为有效合同，各方应按约履行。2010年8月31日，大虞河头村委会经法定程序撤销后，依法成立大虞居委会，但未对大虞河头村委会进行清产核资、资产评估及资产确认等，亦未对债务进行清算，故大虞河头村委会的相关权利义务应由大虞居委会依法继受，本案中，大虞居委会应继受原大虞河头村委会与双庙村委会签订的两份土地租赁合同的权利义务。上述四份土地租赁合同租赁期限届满后，虞鑫公司、大虞居委会继续使用租赁的土地，双庙村委会未提出异议，应当认定上述土地租赁合同继续有效，但租赁期限应当认定为不定期，双庙村委会可随时要求解除合同。双庙村委会于2016年12月6日分别向虞鑫公司、大虞居委会送达了解除合同通知书，虞鑫公司、大虞居委会未在法定期限内提出异议，应当认定上述四份土地租赁合同已经解除。土地租赁合同解除后，大虞居委会、虞鑫集团应分别将涉案土地恢复原状后返还给双庙村委会并支付欠付的租金。双庙村委会自认大虞河头村委会所租赁的30亩土地、7.59亩土地交付租赁费分别至2014年12月31日、2015年3月30日；虞鑫集团所租赁的土地交付租赁费至2015年12月31日，虞鑫公司、大虞居委会对此未提出异议，法院予以确认。同时，因土地租赁合同到期后，租赁合同各方未再签订租赁合同对土地租赁费另行作出约定，故对租赁期届满后新发生的租赁费，可以参照原土地租赁合同约定的租赁费率计算。综上，截至2016年12月6日双庙村委会解除上述土地租赁协议之日，大虞居委会欠租赁费49105元（700元/亩×30亩÷12个月×23个月+700元/亩×7.59亩÷12个月×20个月），虞鑫集团欠租赁费205766元[1000元/亩×（121.872亩+102.6亩）÷12个月×11个月]。又因大虞居委会、虞鑫集团在合同解除后仍继续使用租赁土地，其行为已构成违约，应当分别按照原土地租赁合同约定的租赁费率支付合同解除后土地占用期间的租赁费。双庙村委会与虞鑫集团签订的土地租赁协议，未对合同解除后涉案土地上的附着物进行约定，而虞鑫集团提交的貂场租赁协议无法认定与涉案的土地租赁协议有关，故虞鑫集团辩称涉案土地上有养殖户的建筑物和附着物，应追加养殖户作为第三人参加本案诉讼，法院不予支持。双庙村委会与虞鑫公司、大虞居委会涉及的法律关系及请求权的性质相同，双庙村委会为此在本次诉讼中要求虞鑫公司、大虞居委会承担各自的义务并无不当，故虞鑫集团辩称双庙村委会起诉依据的合同及所诉的标的物是不同的，属于两个不同的法律关系，虞鑫公司、大虞居委会也不是共同被告，双庙村委会应当以不同法律关系分别提起诉讼，法院不予支持。虞鑫集团欠付2016年1月1日之后的租赁费，双庙村委会于2016年12月6日向虞鑫集团送达了解除合同通知书，并要求虞鑫集团支付欠付的租赁费，故双庙村委会在诉讼时效期间内提出了要求，诉讼时效中断，诉讼时效期间自2016年12月6日起重新计算。双庙村委会于2017年3月3日提起诉讼，并未超过诉讼时效期间，故虞鑫集团辩称双庙村委会对其的诉讼请求已过诉讼时效，法院不予支持。综上，双庙村委会要求虞鑫公司、大虞居委会返还租赁土地并支付欠付的土地租赁费的诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第七十六条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、大虞居委会于判决生效后十日内将从双庙村委会处租赁的土地37.59亩恢复原状后返还双庙村委会；二、大虞居委会支付双庙村委会上述37.59亩土地的土地租赁费（2016年12月6日前的土地租赁费计49105元，2016年12月7日之后的土地租赁费按每亩每年700元计算至土地返还之日），限于判决生效后十日内付清；三、虞鑫公司于判决生效后十日内将从双庙村委会处租赁的土地224.472亩恢复原状后返还双庙村委会；四、虞鑫公司支付双庙村委会上述224.472亩土地的土地租赁费（2016年12月6日前的土地租赁费计205766元，2016年12月7日之后的土地租赁费按每亩每年1000元计算至土地返还之日），限于判决生效后十日内付清。案件受理费5123元，由大虞居委会负担987元、虞鑫公司负担4136元。本院二审期间，上诉人大虞居委会围绕上诉请求提交潍坊市奎文区大虞街道办事处大虞河头村民委员会专项审计报告、潍坊市奎文区人民政府办公室关于撤销大虞河头村等五个村民委员会设立大虞等五个社区居委会的批复、潍坊市奎文区财政局与民政局出具的证明、大虞街办经管站出具的证明、中共奎文区委办公室奎文区人民政府办公室关于印发《关于规范理顺社区几类组织关系的意见（试行）》的通知、《潍坊奎文完成农村集体资产经营管理体制改革》报道、潍坊市奎文区人民政府关于大虞街道办事处调整社区居委会的批复、大虞街道办事处关于公布东庄社区等第一届城市社区居委会班子成员的通知、中共潍坊市奎文区委潍坊市奎文区人民政府关于全区农村社区集体资产经营管理体制改革的意见（试行）、中共潍坊市委办公室潍坊市人民政府办公室关于进一步加强城市社区建设的意见、《中共奎文区委办公室奎文区人民政府办公室关于印发的通知》、奎文区民政局与财政局与劳动和社会保障局关于社区居委会工作经费及工作人员生活补贴发放管理意见，证明2010年5月大虞河头村民委员会因为村改居进行资产改制，进行了清产核资、资产评估及资产确认，2010年8月31日经潍坊市奎文区人民政府批准，撤村设居，村改居后村里的行政管理职能和资产经营管理职能相互分离，村内的资产及经济管理职能由虞鑫公司行使，村级行政管理事务由社区居委会管理。2013年11月25日，潍坊市奎文区政府调整了大虞社区行政服务的范围，包括大虞河头村、虞中社区部分范围，说明大虞社区居委会是城市社区的一部分，承担着辖区内居民的服务职能，对辖区内各村居的经济资产管理职能由各村居的股份合作社或集团公司经营管理。大虞居委会不是本案应当承担义务的主体，本案租赁合同关系的主体是虞鑫公司与双庙村委会。本院组织当事人进行了证据交换和质证，上诉人虞鑫公司质证认为对于以上证据及证明内容均无异议。被上诉人双庙村委会质证认为对于以上证据的证明内容有异议，认为以上证据基本均为内部文件，并没有向双庙村委会出示，并不具有对外效力，且均未对原大虞河头村委会的债权债务进行处理。大虞居委会在承担债权债务以后，可以依据内部文件向虞鑫公司追偿。在与双庙村委会签订的合同当中，其中有两份明确是由大虞河头村委会签的，而大虞居委会是由大虞河头村委会改制而来，权利义务由大虞居委会承担。此外，本案协议签订时，虞鑫集团是大虞河头村的村办企业，签订合同时大虞居委会、虞鑫集团均是由同一人代表签订的，且合同涉及的区域现在已经被政府列为禁养区，无法实现合同目的，故被上诉人的诉讼请求应予支持。对上述当事人争议的事实，本院认定如下：大虞河头村委会经法定程序撤销后，成立大虞居委会，但未对大虞河头村委会进行清产核资、资产评估及资产确认等，亦未对债务进行清算，故大虞河头村委会的相关权利义务应由大虞居委会依法继受。上诉人大虞居委会提交的证据不具有对外效力，故上诉人大虞居委会提交的证据不足以证明其主张，本院依法不予采信。本院认为，双庙村委会与原大虞河头村委会、虞鑫集团签订的四份土地租赁合同，系各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，各方均应诚实信用地履行。2010年8月31日，大虞河头村委会经法定程序撤销后，依法成立大虞居委会，但未对大虞河头村委会进行清产核资、资产评估及资产确认等，亦未对债务进行清算，故大虞河头村委会的相关权利义务应由大虞居委会依法继受，本案中，大虞居委会应继受原大虞河头村委会与双庙村委会签订的两份土地租赁合同的权利义务。虞鑫公司关于不应解除合同、应追加第三人、一个案件不应审理两个诉讼标的、案件超过诉讼时效等上诉理由，与其在一审的答辩理由一致，一审判决对此综合各方当事人提交的证据进行了准确认定并依据相关法律法规进行了充分说理，认定事实清楚，适用法律得当，实体处理正确。大虞居委会上诉称其在本案中不应承担责任，大虞居委会在一审未到庭参加诉讼，其该项上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人大虞居委会、虞鑫公司对于一审判决提出异议，但并未提交充分反驳证据予以证实，对于其异议本院依法不予采纳。一审判决并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人虞鑫公司、大虞居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10246元，由上诉人山东虞鑫集团公司负担5123元，潍坊市奎文区大虞街道办事处大虞社区居民委员会负担5123元。本判决为终审判决。审判长  张国良审判员  王 斌审判员  王 峰二〇一七年十一月六日书记员  仲自然