徐州市鼓楼区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）鼓执异字第21号
异议人裴某某。
委托代理人孟某，江苏淮海正大律师事务所律师。
申请执行人杨某。
被执行人黄某某。
委托代理人姜某，江苏茂通律师事务所律师。
杨某与黄某某分期付款买卖合同纠纷一案，本院作出的（2014）鼓民初字第1315号民事调解书已发生法律效力，该案在执行期间，本院依法查封了黄某某名下的位于徐州市经济技术开发区杨山路南星光名庭1-1-501室住房一套。异议人裴某某对此提出异议，认为该房屋徐州市科力置业有限公司（以下简称科力公司）已出售给异议人。本院依法组成合议庭公开听证进行了审查。异议人裴某某及其委托代理人孟某、申请执行人杨某、被执行人黄某某的委托代理人姜某到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人裴某某诉称：贵院查封徐州市经济技术开发区杨山路南星光名庭1-1-501室房屋是错误的。该房屋是异议人2013年2月19日向科力公司购买的，依据物权法规定，该房屋已经属于异议人所有，异议人与申请执行人不认识，双方没有债权债务关系，现贵院未经审批直接将异议人房屋查封是错误的，为此请求对该财产解除查封。
申请执行人辩称：房屋的所有权是黄某某本人，所以我认为查封行为是合法的，请求贵院依法驳回异议人的异议请求。
被执行人黄某某辩称，涉案房屋是黄某某与科力公司联合开发，所建房屋归黄某某所有，科力公司只是代售，黄某某向异议人借款均是以开发房屋作为抵押，所以异议人与科力公司签订的形式上为商品房买卖合同，实际上是抵押借款合同。
本案当事人争议的焦点是：1、涉案房屋是否归异议人所有，2、本院（2014）鼓执字第1464号民事裁定书执行行为是否恰当。
异议人裴某某为证明自己的主张提交了如下证据：1、房屋买卖合同一份，证明2013年2月19日申请人与科力公司签订房屋买卖合同，购买了涉案房屋，科力公司不是本案的被执行人，故申请执行人无权查封该房屋，也证明了该房屋是经过徐州宏致公司进行销售的，裴某某已经将购房款交给了宏致公司。2、办理房产的各项手续，共五页（徐州市房屋权属登记申请书、徐州市预购商品房预告登记申请书、科力公司的产权证明书、分割转让证、变更登记申请书），证明裴某某将房款支付给科力公司后，科力公司将办理该涉案房屋的各项手续交给裴某某，裴某某可以办理产权证，因为裴某某长期在德国，错过办理产权证的时期。3、银行对账单，共计6页，证明裴某某在2011年1月15日向宏致公司支付房款760万元，2012年4月6日向宏致公司支付房款375万元，共计向宏致公司支付房款1135万元。4、裴某某与科力公司在2012年4月6日签订的购买601室的房屋合同，证明裴某某与科力公司共购买2套房屋，分别是501、601室，601室签订房屋的形式与501室是一样的，601室已经办理了房屋产权证，二套房屋购买款项共计983万余元，裴某某已经支付给科力公司1135万元，多支付了151万余元。5、601室产权证，证明裴某某已经办理了601室的产权证。
经质证，申请执行人、被执行人对上述证据均无异议。经本院审查认为，上述证据与异议人陈述一致，其内容能够证明异议人陈述签订商品房买卖合同的经过，应当作为定案依据。
就自己的主张申请执行人向法庭提交：1、科力公司的对账单一份。2、成交确认书一份。3、黄某某和科力公司联合开发合同一份。4、联合开发补充协议一份。上述1-4份证据证明该涉案房屋应属于黄某某。5、黄某某还款记录，共计15张，共计还款1666.8万元，说明黄某某和裴某某之间有借款关系。
经质证，异议人对证据1的真实性、合法性有异议，上面没有裴某某的签字，认为是虚假的。对证据2的真实性有异议，是复印件，内容和本案没有关联，不能证明申请执行人和异议人之间的关系。对证据3、4的真实性合法性关联性均有异议，认为也是和本案无关的，科力公司不是本案的执行人。对证据5的真实性没有异议，但是其中有二张是重复的，分别是2012年11月8日的20万元出现了二次，2012年12月11日40万元也出现了二次，还有二张存款单是裴某某存的，2012年4月19日的10万元，2012年4月19日的38万元，不应当算在付给裴某某的账单里，2012年7月16日，亿众公司付给金苹果广告公司的48万元，与本案也没有关联，2012年12月10日，星云建设付给裴某某的284.8万元的款项是裴某某的房屋贷款，由银行付给科力公司的，科力公司转至星云建设公司，星云建设公司又转给裴某某的，2012年11月5日，123.5万元是购买301室房屋的，后因为收回房屋退款，去掉上述这些金额以后，还剩187.5万元，是黄某某借裴某某的款项应付的利息，每次都是10万元、5万元支付的，对该组还款明细不认可，是单方做出的。黄某某在2012年1月5日支付的800万元，裴某某在2012年1月8日就已经将该款项转给黄某某，黄某某故意不提供该账单。经本院审查认为，上述证据能够反映异议人与黄某某之间借款关系，异议人虽对上述证据提出异议，但无相反证据推翻该证据，且在证据质证中，异议人没有否认与黄某某的借款关系，对申请执行人主张具有证明效力，因此上述证据应作为定案依据。
被执行人向法庭提交：1、2012年12月25日抵押借款合同一份，2、2014年5月8日黄某某和科力公司对账明细一份，3、银行回执单一组（6份），证明裴某某和黄某某之间存在借款关系及借款的交易过程，涉案501房屋没有交清房款，也不能证明双方之间是买卖关系。经质证，异议人对证据1的真实性没有异议，但是认为和本案无关，而且合同已经失效，之后黄某某和裴某某之间另有借款关系，黄某某至今未还清借款。对证据2的真实性合法性关联性均有异议，认为和本案没有关系，科力公司不是本案的被告，对账单上没有裴某某的签字，认为是虚假的。对证据3提出异议，认为与本案没有关联性。申请执行人对上述证据不持异议。经本院审查认为，上述证据与被执行人陈述相互印证能够反映异议人与被执行人之间的抵押借款关系，对被执行人主张具有证明效力，应作为定案依据。
经审查查明：杨某诉黄某某分期付款买卖合同纠纷一案，本
院于2014年7月11日立案受理后，本院于2014年7月18日作出（2014）鼓民初字第1315号民事调解书：被告黄某某于2014年7月26日前支付原告杨某货款258750元整。调解书约定履行期限届满，黄某某未按照约定时间履行相关义务，杨某向本院申请执行，2014年10月10日本院作出（2014）鼓执字第1464、1465、1482、1531号民事裁定书裁定将涉案房屋进行查封。现裴某某认为其已经购买了该涉案房屋，是该房屋的实际所有人，故提出执行异议。
另查明，2010年1月7日，科力公司与黄某某签订联合开发合同，约定甲方（科力公司）和乙方（黄某某）联合开发星光名庭1号楼，甲方负责配合乙方办理联合开发标的物1号楼所需的一切手续，乙方负责承建联合开发标的物并承担施工费用、约定的各项规费。合同第9条约定：联合开发标的物取得预售许可证后，甲方可无偿协助乙方对外销售，并配合乙方提供联合开发标的物房屋的销售发票，因对外销售或办理产权转移所产生的税费全部由乙方承担（对外销售收款时将产生5.6%的营业税及附加2%的预征土地增值税和按15%毛利率及25%所得税率预征的所得税，项目竣工后按实际收入、成本计算土地增值税和所得税等）。
2010年12月1日，科力公司与被告黄某某签订联合开发补充协议一份，协议第4条约定乙方（黄某某）应保证房屋建设符合房屋销售合同的约定，因联合开发楼房与购房者产生的一切责任和损失由乙方承担，若因此给甲方（科力公司）造成损失，乙方应双倍赔偿甲方。
还查明，2012年12月25日，异议人与黄某某签订抵押借款合同，双方约定：借款人（黄某某）向贷款人（裴某某）借款5040000元。贷款人以现金方式支付借款人。借款期限从2012年12月15日至2013年12月15日。借款人提供抵押的房产坐落于徐州市金山桥星光名庭1-1-501.……，此后异议人占有了该涉案房屋。2013年2月19日异议人裴某某与徐州市科力置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定徐州市经济技术开发区杨山路南星光名庭1-1-501是房屋总价款4736150元，科力公司为异议人开具收据2000000元，此后异议人未向科力公司提交剩余房款。至今没有办理该房屋所有权证。
本院认为：依法取得的财产受法律保护。取得房屋所有权前提条件应为转让房屋办理产权登记变更，符合国家关于房屋出让的强制性法律规定。本案中，首先被执行人因与异议人签订抵押借款，将涉案房屋作为抵押标的物，但双方没有办理相关抵押登记手续，黄某某在债权债务没有履行完毕时将涉案房屋交付异议人，双方之间签订合同约定内容存在《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》禁止性规定，异议人因此取得房屋行为应为无效行为。黄某某与科力公司之间联合开发协议载明，涉案房屋由黄某某享有对外销售权，由科力公司为黄某某办理销售手续，异议人虽在2013年与科力公司签订商品房买卖合同，但双方合同关系是基于与黄某某抵押借款合同而产生，是对抵押标的的处分行为，因此不能认定科力公司与异议人之间存在实际的商品房买卖关系。现异议人与黄某某双方存在债权债务关系并没有消除，在履行与科力公司商品房买卖合同时，异议人付款义务没履行完毕，也没办理相关房屋产权变更手续，因此异议人对该涉案房屋不享有所有权，异议人以自己是该房屋实际所有人为由向本院提出执行异议，要求撤销本院裁定，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人裴某某的异议请求。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 赵 鹏
审 判 员 张向阳
人民陪审员 张克俭
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 刘晓某