河北省隆化县人民法院民 事 判 决 书（2015）隆民初字第1507号原告隆化县建发一号住宅小区业主委员会，住所地隆化县隆化镇苔山路12号。代表人李春明，主任。委托代理人王树仁，住隆化县。被告隆化县三达房地产开发有限公司，住所地隆化县隆化镇苔山路142号。法定代表人王建东，经理。委托代理人王树国，河北王树国律师事务所律师。被告窦瑞春，住隆化县。委托代理人陈龙，河北陈华律师事务所律师。原告隆化县建发一号住宅小区业主委员会（以下简称建发一号小区业委会）与被告隆化县三达房地产开发有限公司（以下简称三达公司）、被告窦瑞春确认合同无效纠纷一案，被告不服本院作出的（2011）隆民初字第1120号民事判决书，向承德市中级人民法院提出上诉，承德市中级人民法院于2015年4月30日将该案发回重审。本院重新立案后，依法另行组成合议庭，于2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告建发一号小区业委会的代表人李春明及其委托代理人王树仁，被告三达公司的委托代理人王树国，被告窦瑞春及其委托代理人陈龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，隆化县建发一号小区于2002年建成完工，并建有物业用房及车库等附属设施。前期物业公司称公共设施及附属设施由物业公司经营管理。当时物业用房共四间，其中两间物业公司使用，其它两间由他人居住。2011年物业公司撤出小区时只交给业主两间物业用房，另外两间拒绝交还，并称早已出售给窦瑞春，且明确拒绝追回。依照《物权法》第七十三条，《物业管理条例》第三十条、第三十八条的规定，以及业主的国有土地使用证可证实，四间物业用房都属于业主共有设施，被告三达公司违反法律规定将业主所有的房屋出售获取利益，被告窦瑞春占有该房屋至今。虽然原告未经备案，但是在县城房物业公司指导下于2011年成立的，公章也是县城房物业公司为原告刻的，自业主委员会成立以来，该小区一直以业委会名义对外处理事务，相关部门也是认可的，现原告已于2015年1月5日登记备案，故原告诉讼主体适格。请求法院依法确认二被告签订的房屋买卖合同无效；由被告窦瑞春向原告返还占有的两间物业用房；二被告连带赔偿原告该房屋被占用期间的损失21000元；由二被告承担本案诉讼费用。被告三达公司辩称，1、三达公司有权变卖涉案房屋。三达公司原名隆化县房地产开发公司，后变更为现在的名称。建发一号住宅小区在规划阶段，该争议房屋即注明为三达公司自用，与另两间物业用房，都建在国有划拨土地上。在工程保修期满，维修人员撤出后，我公司有权将原维修人员使用的两间房屋卖与他人。2、原告主体不适格。根据最高人民法院（2002）民立他字第46号复函，明确业主委员会能提起诉讼是只限于房地产开发公司没有移交物业用房及相关材料的，而不包括对于房屋的权属争议提起诉讼。本案应以全体业主名义提起诉讼，而不能以业主委员会名义提起诉讼。故应当驳回原告的起诉。3、涉案房屋不属于业主共有部分。按照规定，建筑面积在10万平方米以下的，只须按3‰配备物业用房即可，建发一号小区建筑面积6450平方米，物业用房只须不足20平方米，而移交给全体业主的两间物业用房已近40平方米，远超过规定数额。该小区出让土地使用面积为4460平方米，三达公司留出的200多平方米，目的就是建设自用房屋及车库等。本案涉诉房屋既不属于业主专有部分，也不属于业主共有部分，应当驳回原告诉讼请求。4、划拨土地使用权有争议尚未解决。划拨土地不允许转让分割，原告在诉讼请求中没有要求确认涉诉房屋归其所有，因此，我方针对原告的诉讼请求提供证据，对于房屋归属问题举证尚不完整，请求法院不对涉诉房屋的相关权属问题进行认定，否则剥夺了我方的权利。即使合同无效，被告窦瑞春也应当把房屋交给三达公司，而不是原告。5、原告的主张已超过诉讼时效。综上所述，请求法院依法判令驳回原告的诉讼请求或者驳回原告起诉。被告窦瑞春辩称，二被告之间的房屋买卖合同合法有效，涉诉房屋是三达公司自用房屋，土地性质确定，不应属于建发小区的共用房屋及物业用房，被告窦瑞春不承担任何赔偿损失的责任。其他方面都同意三达公司代理人的意见。原告为支持自己的诉讼请求，向法庭提供如下证据：证据1、二被告的房屋买卖合同复印件一份；证据2、业主王树仁与被告三达公司签订的商品房买卖合同复印件一份；证据3、建发一号住宅小区的土地使用权证一份。以上三份证据拟证实二被告私自买卖业主的物业管理用房，物业管理用房所有权应当归业主所有，并同时证明在商品房买卖合同中有附件二，在附件二中有公共房屋分摊的说明，要求被告三达公司提供。证据4、住宅公共维修基金使用申请表一份；证据5、物业管理委托合同一份。证据4、5拟证实被告方及其下属物业公司对建发一号住宅小区业主委员会的主体资格是完全认可的，该小区的任何事务都是由业主委员会出面处理的。原告主体适格。对于原告方提供的证据1、2，二被告对其真实性无异议，对证据3认为存在争议，县政府将国有划拨土地分割给各业主是错误的。对于原告方提供的证据4、5，认为证明不了原告拟证事实。但因原告现已备案，二被告对原告的主体资格认可。被告三达公司为反驳原告的诉讼请求，除当庭陈述外，另向法庭提供以下证据：证据1、建设项目建设用地规划申请书复印件一份、建设工程规划申请书复印件一份；证据2、证据1中两个申请的批文。证据1、2拟证实建设项目规划中都显示出涉诉的两间房屋是三达公司自留用房，也证明涉诉房屋占用的土地是国有划拨土地，不允许分割至各业主名下。证据3、建发一号住宅小区业主李树辉的国有土地出让合同一份，拟证明划拨土地没有出让给各业主，县政府把划拨土地分割给各业主是不妥的。对于被告三达公司提供的证据，原告方的质证意见是：对证据1、2认为不能证实被告拟证事实，即证实不了涉诉两间房屋属被告自用房屋。对于被告提供的证据3的真实性无异议，但同样认为不能证明被告三达公司拟证事实。本院根据案件需要，在原审时调取了隆化县住房和城乡规划建设局出具的证明、隆化县安州街道振兴社区居民委员会出具的证明、隆化县人民政府隆政土决字（2014）4号土地权属争议案件不予受理决定书。在本次庭审中，原、被告均不申请法院出示。二被告对于原告方提供的证据1—5的真实性未提出异议，虽然认为不能证明原告拟证事实，但上述证据内容真实，来源合法，与本案均具有关联性，本院予以采信。对于被告方提供的证据1—3，原告方亦认为不能证明被告拟证事实，但上述证据同样内容真实，来源合法，与本案亦具有关联性，对上述证据，本院亦予以采信。经审理查明，隆化县三达房地产开发有限公司原名隆化县房地产开发公司。该公司于2000年经批准规划在隆化县建筑公司南院建住宅楼，即建设建发一号住宅小区。在建设用地规划和建设工程规划申请书中，均申请在划拨土地上建自用房屋及物业用房、车库等，并获得批准。在该小区竣工后，各业主入住，并成立业主委员会，由李春明任主任。该业主委员会已于2015年1月5日在隆化县住房和城乡规划建设局备案。2003年，隆化县国土资源局向各业主颁发了国有土地使用权证，并将划拨土地一并分割给各业主。2004年12月10日，被告三达公司将原规划的两间自用房屋以24000元的价格卖给被告窦瑞春，抵顶尚欠窦瑞春的工程款。2011年，原物业公司撤出时，未向业主委员会交付诉争的两间用房。本院认为：原告诉讼主体适格。最高人民法院【2002】民立他字第46号复函，主旨是说明小区业主委员会只要是符合依法成立的“其他组织”的条件，即可以自己名义提起诉讼，依法成立的业主委员会具备民事诉讼主体资格；而非被告三达公司代理人所辩的是限定业主委员会提起诉讼的范围。被告所辩的原告主体不适格，应当驳回起诉的理由不成立，本院不予采纳。对涉案房屋，被告三达公司是否有处分权。建发一号住宅小区建成后，国土资源部门已将该小区所占用的划拨和出让土地均分割给各业主，该小区的土地使用权已转为各业主按份共有；在三达公司未提起行政复议撤销之前，该土地使用权已确定。国务院2003年《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。在2000年，隆化县房地产开发公司经批准在划拨土地上建自用房屋及物业用房、车库等。该批准同意争议房屋为自用，该行为发生在《物业管理条例》实施之前，现该两间房屋所坐落的土地使用权已转为各业主按份共有，该自用房的土地使用权与房屋的使用权相分离，2004年，被告将上述两间批准自用的房屋卖给窦瑞春，改变了房屋的自用性质，且三达公司自用的两间用房是为了小区维修所用，现自用目的已不能达成，故三达公司对于建发一号住宅小区业主共有的土地上建设的建筑物不再享有所有权和支配权，其无权进行处分。该争议房屋系不动产，被告窦瑞春只有在提供证据证明其是善意第三人，且该房屋已依法登记在其名下，并且受让价格合理的情况下，才能取得该房屋的所有权。现被告窦瑞春未提供相应证据证明上述事实，因此，二被告签订的房屋买卖合同自始无效。对原告要求确认二被告签订的合同无效的诉讼请求本院予以支持。对于依无效合同取得的财产，双方应互相返还。对于原告要求二被告赔偿损失的诉讼请求，原告未提供有效证据证明，对该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第一百零六条一款，国务院《物业管理条例》第二十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告隆化县三达房地产开发有限公司与被告窦瑞春签订的房屋买卖合同无效。二、被告窦瑞春于本判决生效后三十日内将属于隆化县建发一号住宅小区全体业主共有的两间房屋返还给原告。三、被告隆化县三达房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还窦瑞春房价款24000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费525元，由被告隆化县三达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  黄爱湘审 判 员  段云龙人民陪审员  安广义二〇一五年十二月二日书 记 员  孙明蕾附页：一、法律适用（一）《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处人权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（二）《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第一百零六条无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。（三）国务院《物业管理条例》第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。（四）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产不得转让（六）未依法登记领取权属证书的；（五）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。（六）《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、上诉权和上诉期限如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉费用按一审判决确定的数额预交。如逾期不递交上诉状或者在递交上诉状后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。