宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0205民初4006号原告（反诉被告）：中国人民解放军海军宁波房地产管理处。住所地：宁波市江北区人民路***号。主要负责人：吴俊，该管理处主任。委托诉讼代理人：鄂凯迪，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：徐春红，浙江佳兆律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁波市镇海镇通联运仓储有限责任公司江北分公司（统一社会信用代码：91330205764520049P）。住所地：宁波市江北区庄桥街道梅林。主要负责人：乐国昌该分公司经理。原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处（以下简称海军宁波房管处）与被告宁波市镇海镇通联运仓储有限责任公司江北分公司（以下简称镇通公司江北分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告镇通公司江北分公司提起反诉，本院准许与本诉合并审理。审理过程中，双方向本院申请对被告镇通公司江北分公司承租场地上的建筑和固定设施设备等残值进行司法评估，本院依法予以准许，并委托浙江众诚房地产评估事务所有限公司进行评估。本案于2017年12月1日和2018年4月20日两次公开开庭进行了审理，原告海军宁波房管处的诉讼代理人徐春红，被告镇通公司江北分公司的负责人乐国昌两次开庭均到庭参加诉讼，原告海军宁波房管处的诉讼代理人鄂凯迪第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海军宁波房管处向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2004年10月13日签订的《军队房地产租赁合同》及2006年7月19日签订的《补充协议》；2.判令被告腾退其承租的坐落于宁波市江北区梅林的场地和房屋［国有土地使用证号：北国用（1996）字第1820号］；3.判令被告按照每年448500元的标准支付自2017年9月30日至实际腾退之日止的租金（暂算至2017年10月30日为37375元）。事实与理由：2004年10月13日，原告与被告签订《军队房地产租赁合同》一份，约定原告将宁波市江北区梅林的场地30000平方米及场地上的房屋600平方米出租给被告，租赁期限自2004年10月1日起至2014年9月30日止，租金每年300000元，租期满三年，从第四年开始原年租金递增15%。2006年7月19日，原、被告签订《补充协议》一份，约定租赁合同期限在原合同的基础上再延长5年，即租赁期限至2019年9月30日截止，2014年10月1日至2019年9月30日的租金在原有的年租金345000元基础上一次性提增30%。2016年2月16日，中央军委发布了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全军必须全面停止一切对外有偿服务活动。原告在接到上级通知后，多次通知被告解除合同并要求被告腾退承租场地，但被告拒不履行。故诉至法院，望判如所请。审理中，因被告已经腾退涉案场地，故原告撤回第2项诉讼请求，并变更第3项诉讼请求为判令被告支付原告2017年10月1日至2017年12月31日的租金112125元。被告镇通公司江北分公司答辩并反诉称，原告所述合同签署情况属实，鉴于目前部队实际情况，被告已经腾退涉案房屋和场地，被告同意解除合同。但是被告在合同签订后投入巨额资金修整场地、兴建仓库等，原告提前解除合同，造成被告巨大损失，因此不同意支付剩余租金，并要求原告赔偿被告平整场地、修建库房以及相关附属设施、设备的损失。据此，请求判令：原告赔偿被告损失3500000元。原告海军宁波房管处针对被告的反诉辩称，根据上级部门的相关文件精神，可以对被告进行适当补偿，具体补偿金额请法院依据评估报告依法确定。结合原、被告的诉辩意见和举证、质证，本院综合认证后查明事实如下：一、双方无争议的事实2004年10月13日，原、被告签订编号为〔2005〕海房租合字第02010001号的《军队房地产租赁合同》一份，约定原告将坐落于宁波市江北区梅林原汽训三连（海航浙字第1521号坐落）的房屋建筑面积为600平方米，场地面积30000平方米出租给被告，租赁期限自2004年10月1日起至2014年9月30日止，房地产年租金300000元，租期满三年，从第四年开始原年租金递增15%，因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，原、被告双方均不承担责任。2006年7月19日，原、被告签订《补充协议》一份，约定租赁合同期限在原合同的基础上再延长5年，即租赁期限至2019年9月30日截止，2014年10月1日至2019年9月30日的租金在原有的年租金345000元基础上一次性提增30%。合同签订后，双方均按约履行，被告租金支付至2017年9月30日。另查明，涉案租赁场地原使用权人为中国人民解放军37793部队，因部队体制编制调整改革，目前涉案场地由原告管理使用。中央军事委员会于2016年2月16日下发通知，要求全军全面停止开展对外有偿服务。本案审理过程中，双方向本院申请对被告承租场地上的建筑和固定设施设备等残值进行司法评估，本院依法予以准许，并委托浙江众诚房地产评估事务所有限公司进行评估。浙江众诚房地产评估事务所有限公司于2018年4月10日出具了浙众诚所评（2018）司宁字第0410001号《估价报告》，载明估价对象在2017年12月31日的重置成本2435.56万元。被告支付涉案评估费27610元。以上事实有原、被告在庭审中的陈述，以及原告提供的《军队房地产租赁合同》及其补充协议、国有土地使用证、证明以及浙江众诚房地产评估事务所有限公司向本院出具的浙众诚所评（2018）司宁字第0410001号《估价报告》等予以证实，本院依法予以确认并在卷佐证。二、双方争议的事实被告为证明场地上的7号仓库建成于2016年6月，8号仓库建成于2015年7月，9号仓库建成于2016年4月，向本院提交送货单一组和宁波兴祥建筑装潢工程有限公司出具的证明。原告认为未提供正式发票，对其真实性不予认可。本院认为，被告提供的送货单系原始单据，对其真实性本院予以认定；结合兴建仓库的宁波兴祥建筑装潢工程有限公司出具的证明，二者相互印证，可以认定涉案7、8、9号仓库的修建时间为被告主张的时间。本院认为，原、被告于2004年10月13日签订的《军队房地产租赁合同》及2006年7月19日签订的《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案中，原、被告签订的《军队房地产租赁合同》约定，因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，原、被告双方均不承担责任。现中央军委要求军队全面停止开展对外有偿服务，致使涉案合同无法继续履行，即为军队政策法规重大调整致合同无法继续履行的情形，原告据此主张解除合同，符合前述租赁合同的约定，且被告在庭审中同意解除合同，故本院认定原、被告之间的租赁合同及补充协议自被告庭审中同意解除时即已解除。被告欠付原告自2017年10月1日起至2017年12月31日止的租金112125元，现原告诉请要求被告支付租金，有事实及法律依据，本院亦予以支持。对于被告提出的场地平整、库房修建及固定设施设备等相关赔偿问题，本院认为根据双方签订的租赁合同约定，因军队政策法规重大调整致合同不能履行的，原、被告互不承担赔偿责任。但鉴于被告承租场地之后，投入大量资金对场地进行平整，在场地上修建库房、安装固定设施设备等，现租赁合同提前解除，被告损失不可避免。对于被告的损失，原告在庭审中表示按照上级部门的相关文件精神，可以给予适当补偿。结合本案实际情况，对于原告补偿给被告的金额，本院参照被告对涉案场地投入所建的库房、固定设施设备及场地平整的残值损失进行核算。根据浙江众诚房地产评估事务所有限公司出具的《估价报告》，载明估价对象在2017年12月31日的重置成本2435.56万元（已扣除原告原有房屋部分），被告在审理中明确对未建库房的场地部分不主张赔偿，本院对该部分予以剔除。对于其余场地、库房和设施设备残值损失（7、8、9号库房除外），本院根据原、被告租赁合同约定的15年租赁期限，将该部分场地、库房和设施设备的重置费用进行平均分摊，再计算出剩余租赁期内（2018年1月1日至2019年9月30日共计21个月）的价值。对于7、8、9号库，因该三个库修建时间较晚，完全按照合同约定的租赁期分摊费用，明显对被告不公平，故本院将三个库实际建成时间距租赁期届满这段期间作为费用分摊的基础，再计算出剩余租赁期内的价值。同时考虑到被告在修建7、8、9号库时已经临近租赁期限届满的时间，被告也未能提供证据证明该三个库的修建履行了审批手续，故本院对该三个库房的损失金额再酌情进行折扣处理。综上，结合本案租赁合同解除的原因和被告需提前搬迁等客观情况，本院依法酌定原告补偿被告场地平整、库房修建及固定设施设备等损失共计310万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）中国人民解放军海军宁波房地产管理处与被告（反诉原告）宁波市镇海镇通联运仓储有限责任公司江北分公司于2004年10月13日签订的《军队房地产租赁合同》和2006年7月19日签订的《补充协议》于2018年4月20日解除；二、被告（反诉原告）宁波市镇海镇通联运仓储有限责任公司江北分公司支付原告（反诉被告）中国人民解放军海军宁波房地产管理处2017年10月1日至2017年12月31日的租金112125元；三、原告（反诉被告）中国人民解放军海军宁波房地产管理处补偿被告（反诉原告）宁波市镇海镇通联运仓储有限责任公司江北分公司场地平整、库房修建及固定设施设备等损失3100000元；前述第二项、第三项付款义务相互抵扣后，原告（反诉被告）中国人民解放军海军宁波房地产管理处还应支付被告（反诉原告）宁波市镇海镇通联运仓储有限责任公司江北分公司2987875元，该款于本判决生效之日起两个月内付清；四、驳回被告（反诉原告）宁波市镇海镇通联运仓储有限责任公司江北分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分的债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费2542元，减半收取计1271元，由被告（反诉原告）宁波市镇海镇通联运仓储有限责任公司江北分公司负担；反诉案件受理费17400元，由原告（反诉被告）中国人民解放军海军宁波房地产管理处和被告（反诉原告）宁波市镇海镇通联运仓储有限责任公司江北分公司各负担8700元；鉴定费27610元，由原告（反诉被告）中国人民解放军海军宁波房地产管理处和被告（反诉原告）宁波市镇海镇通联运仓储有限责任公司江北分公司各负担13805元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员 邹 娟二〇一八年五月七日书记员 李丹阳??8???9?