广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初3304号原告：林寿桦，男，1956年5月25日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区，原告：黎丽芳，女，1961年7月19日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区，委托诉讼代理人：黄烈，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朝华，广东千里行律师事务所律师。被告：梁枝贤，男，1968年7月18日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，被告：梁秀英，女，1964年2月26日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：蒋建华，中山市东升镇法律服务所法律工作者。第三人：杨昌忠，男，1972年7月16日出生，汉族，身份证住址广东省中山市西区，第三人：鲜碧华，女，1975年8月15日出生，汉族，身份证住址广东省中山市西区，原告林寿桦、黎丽芳与被告梁枝贤、梁秀英确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月1日受理后，依法适用普通程序。诉讼中，本院依法追加杨昌忠、鲜碧华作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，后公开开庭进行了审理。原告林寿桦以及与黎丽芳的共同委托诉讼代理人黄烈、王朝华，被告梁枝贤，被告梁秀英及其委托诉讼代理人蒋建华，第三人杨昌忠、鲜碧华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林寿桦、黎丽芳向本院提出诉讼请求：1.撤销梁枝贤、梁秀英签订的房地产买卖合同；2.梁枝贤将中山市××××号的不动产恢复登记至林寿桦、黎丽芳名下。事实和理由：两原告是夫妻关系。坐落在中山市××××号的涉讼房地产原属于两原告所有，该房地产的土地使用面积为498平方米，房屋建筑面积为232平方米，市场价值超过人民币4500000元。2016年5月间，两原告因故准备出售涉讼房地产。但因两原告常住香港，不方便处理房地产买卖事宜，为此，两原告于2016年5月17日到公证部门办理了委托书，委托被告梁秀英代为办理买卖和过户等事项。但被告梁秀英取得委托后，一直没有向两原告反馈房地产买卖的进展情况，在两原告多次催问之下，被告梁秀英才于2017年1月告知原告两房地产已经出售。两原告随后前往国土部门查询，得知被告梁秀英在2016年10月19日以1300000元的极低价格将涉讼房地产转让给被告梁枝贤，现涉讼房地产已过户登记在被告梁枝贤名下。两原告认为，被告梁秀英在代理两原告进行房地产买卖过程中，利用两原告的信任，在未征求两原告同意的情况下就以明显不合理的极低价格出售两原告房地产。而被告梁枝贤在明知该房地产实际价值远高于买卖合同确定的交易价格、交易行为明显不正常的情况下，仍与被告梁秀英订立合同。两被告的行为足以表明涉讼房地产买卖合同并非两原告的真实意思表示。为维护自身合法权益，两原告特提起本案诉讼。原告林寿桦、黎丽芳对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.两原告身份证；2.被告梁秀英身份资料；3.中山市不动产登记资料证明表；4.委托书、公证书；5.广东省房地产买卖合同。被告梁枝贤辩称：不同意林寿桦、黎丽芳的诉讼请求。被告梁枝贤是通过梁秀英知道林寿桦有房屋出售，梁秀英并向梁枝贤出示公证书。梁枝贤是从梁秀英处购买涉讼房地产的，价格2900000余元，经过一段时间后梁枝贤知道杨昌忠、鲜碧华需要购买房屋，所以梁枝贤又以2980000元的价格出售给杨昌忠、鲜碧华。我支付了2900000余元一部分清偿了涉讼房地产的银行贷款，一部分支付给梁秀英，另外还清偿了数万元涉讼房地产的管理费及水电费。另外，梁枝贤确认已收取杨昌忠、鲜碧华支付的购房款2980000元。被告梁枝贤就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.协议书（2016年9月30日被告梁枝贤与被告梁秀英签订）、房地产转让合同；2.房地产转让合同（2016年9月30日）、二手房买卖合同补充协议（2016年11月30日）、补充协议（2016年12月7日）；3.广东农村信用社金融业务收入凭条、金沙花园水电费、管理费通知、催交电费通知（2016年11月2日）、广发银行银行流水、中国建设银行个人活期账户交易明细、中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第4168号民事判决书首页、收款人名称为中山市中级人民法院的结算业务申请书、付款明细清单。被告梁秀英辩称：林寿桦因为周转需要贷款，并且需要打官司，缺乏资金来找梁秀英帮忙想办法。本案涉讼房地产原来并没有办理产权证书，因为办理产权证书需要交纳80000元，而且也没有交纳物业管理费。由于林寿桦的饮食生意亏本了，要回香港打工。梁秀英向林寿桦提供借款，让其办理涉讼房地产的产权证书，再用涉讼房地产进行抵押贷款。林寿桦及其哥哥因为周转问题多次向梁秀英借款以及要求梁秀英到银行垫支过桥借贷款项，在此过程中，梁秀英向林寿桦提供了借款并且垫支了其他不少费用。因为林寿桦拖欠梁秀英款项，于是林寿桦就让其妻子黎丽芳回到中山办理公证手续出售涉讼房地产。当时双方约定，如果售价在3000000元的，梁秀英在收到款项后返还200000元，如果是2800000元的，梁秀英就不再需要向林寿桦付款。因为银行方的贷款期限已到，没有其他办法了，梁秀英就把涉讼房地产出售给梁枝贤，梁枝贤支付了2900000余元，其中1700000余元用于清偿银行贷款，另外还支付了物业管理费20000多元，中介费20000多元，税费数万元。后来梁枝贤再给了梁秀英1000000元现金。后来梁枝贤又将涉讼房地产出售给杨昌忠、鲜碧华。杨昌忠、鲜碧华就通过中介找到房源的。被告梁秀英就其辩解在举证期限内提交的证据有：借据3张、补充协议、广东农村信用社业务单、借款明细。第三人杨昌忠、鲜碧华述称：杨昌忠、鲜碧华打拼多年，希望购买一个房屋，于是通过中介公司见到了梁秀英，当时杨昌忠、鲜碧华开价2800000元，梁秀英不同意，称其弟弟梁枝贤开价3000000元。后来杨昌忠、鲜碧华还价2900000元，梁秀英当时答应了。杨昌忠、鲜碧华不认识林寿桦、黎丽芳，不清楚林寿桦、黎丽芳与梁枝贤、梁秀英之间的事情。杨昌忠、鲜碧华只是了解到，涉讼房地产没有抵押，可以进行买卖。后来杨昌忠、鲜碧华向梁秀英支付了100000元，并让中介公司通知梁枝贤过来签订合同，梁枝贤过来了但称其没有收到100000元，不愿意签订合同。后来杨昌忠、鲜碧华报警处理。经过协商，梁枝贤同意以2980000元的价格出售涉讼房地产（包税费），中介公司也不收取杨昌忠、鲜碧华的中介费了。后来双方就签订了合同，杨昌忠、鲜碧华已经向梁枝贤支付2980000元完毕，杨昌忠、鲜碧华已经在中山市做了十几年生意，用全部家当来购买涉讼房地产。第三人杨昌忠、鲜碧华就其陈述在举证期限内提交的证据有：房地产转让合同、中国建设银行个人活期账户交易明细、收据2张、转账凭条2张。根据庭审情况，原告林寿桦、黎丽芳变更诉讼请求为：1.确认梁枝贤与梁秀英之间签订的房地产转让合同无效，确认梁枝贤与杨昌忠、鲜碧华之间签订的房地产转让合同无效；2.梁枝贤、梁秀英、杨昌忠、鲜碧华将涉讼房地产恢复登记至林寿桦、黎丽芳名下。本院经审理认定事实如下：涉讼的中山市××××号房地产产权人为林寿桦、黎丽芳。2016年5月17日，林寿桦、黎丽芳（委托人）与梁秀英（受托人）签订委托书，约定林寿桦、黎丽芳委托梁秀英作为林寿桦、梁秀英的合法代理人，针对涉讼房地产从事如下活动：代为办理房地产的提前还贷、注销抵押登记的相关手续及签署相关文件；待上述委托事项办理完毕后才有权代为选择房地产的买受人及确定交易价格并到有关部门与房地产的买受人签订出售房地产的买卖合同，办理买卖合同公证，代为收取相应的出售房地产的款项，办理相关手续及签署相关文件；代为办理买卖过户登记的相关手续，签署相关文件；如买受人需要办理按揭贷款手续，受托人则代为收取按揭款及代为协助房地产的买受人办理房地产按揭贷款的相关手续及签署相关文件；代为协助房地产的买受人办理房地产的新的不动产权证书的相关手续，并签相关文件；代为查询、领取房地产的全部档案资料，办理相关手续，签署相关文件；代为办理房地产的水、电、管道煤气、电视、电话、物业管理等过户的相关手续及签署相关文件；代为缴纳上述委托事项涉及的水费，代为处理核税事宜，办理有关手续及签署相关文件；代为办理与上述委托事项有关的其他一切手续。委托书有效期自2016年5月17日至2017年5月17日止。2016年5月24日，林寿桦、黎丽芳到广东省火炬公证处对上述委托书申请公证，中山市火炬公证处作出（2016）粤中火炬第5584号公证书予以证明。2016年10月19日，黎丽芳、林寿桦（委托代理人梁秀英、甲方）与梁枝贤（乙方）签订广东省房地产买卖合同，约定甲方将涉讼房地产转让给乙方，建筑面积为232.26平方米，该房地产甲方于2012年5月9日向中山市人民政府申请产权登记，房地产权证证号为0212031748号、02120317**号，土地使用证号为中府国用（2012）第易2001120号。交易总金额为1300000元整。双方同意于2016年10月30日由甲方将该房地产交付给乙方使用。林寿桦、黎丽芳据该份广东省房地产买卖合同认为梁秀英以过低的价格向梁枝贤出售涉讼房地产，违背了林寿桦、黎丽芳的意愿并损害了林寿桦、黎丽芳的利益，林寿桦、黎丽芳遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：针对梁秀英与梁枝贤之间的交易。2016年9月30日，林寿桦、黎丽芳、梁秀英（出卖人、甲方）与梁枝贤（买受人、乙方）签订协议书，约定：甲方愿将其拥有完全产权的涉讼房地产[房屋所有权证编号0212031749号，土地证号：中府国用（2012）第易20011**号]，建筑面积232.26平方米的房屋出卖给乙方；乙方已在2016年9月30号借资金帮甲方还清中山农村商业银行股份有限公司五桂山支行营业部贷款1718062.87元；乙方已代甲方在2016年9月30号结清贷款利息19887.43元；甲方需在银行结清房款后，待银行办理注销抵押后五个工作日内，无条件配合乙方在国土局办理过户手续；甲方如不履行本合同协议的规定，每逾期一天按房价总额千分之一作为违约金赔偿给乙方；由于原产权人是林寿桦、黎丽芳以梁秀英公司进行借款，因债务无法偿还，由乙方代梁秀英还清银行贷款，而该房产抵销给乙方，作为偿还供借款。同日，梁秀英（甲方）与梁枝贤（乙方）签订房地产转让合同，约定：涉讼房地产的转让价为2950000元。乙方的付款方式，乙方代甲方分三项付款，第一项代付协议书里支付中山五桂山农商银行贷款1718062.87元；银行利息19887.43元；第二项代付法院2015中一法民一初字第4168号肖结炫身份证号码442000198505257654欠款590860元；第三项支付法院执行款483916.12元。房地产转让全部税费由甲方承担。签订本合同后，甲方不能拆除房地产现有固定装修及设施；乙方付清购房款当天，甲方按现状把房地产交付给乙方，若甲方未按上述约定时间交付房产，每逾期一日，按所购房款的百分之二向乙方支付违约金，每逾期交房超过15天，视为甲方违约。梁枝贤有举证证明其已向中山农村商业银行股份有限公司五桂山支行营业部清偿涉讼房地产的贷款1718062.87元以及利息19887.43元，另外，交纳了涉讼房地产的物业管理费以及水电费，采取债务抵消的方式代梁秀英清偿了对外拖欠的债务。又查：针对梁枝贤与杨昌忠、鲜碧华之间的交易。2016年12月7日，梁枝贤（甲方）与杨昌忠（乙方）签订房地产转让合同，约定甲方将涉讼房地产以2980000元的价格转让给乙方。乙方付款方式为，因乙方借给甲方的大姐梁秀英100000元，甲方愿意代其偿还。余款2880000元，乙方分三期付款给甲方，第一期，自签订合同之日起5天内，乙方支付150000元购房款；第二期，中山市房地产交易部门受理甲乙双方提交的房地产交易资料，并出具受理回执当天，乙方支付1830000元；第三期，甲乙双方领取新房地产权证书后15天内付清，乙方支付余款900000元。若乙方未能按上述约定付款，每逾期一日，按欠款金额的2‰向甲方支付违约金，每逾期15天，则视为乙方违约。房地产转让全部税费由甲方承担。签订本合同后，甲方不能拆除房地产现有固定装修及设施；乙方付清购房款当天，甲方按现状把房地产交付给乙方，若甲方未按上述约定时间交付房产，每逾期一日，按所购房款的2‰向乙方支付违约金，每逾期交房超过15天，视为甲方违约。在签订合同之日起2天内，甲乙双方一起到国土部门出具房地产的档案资料，并交给乙方；乙方交了第一期款150000元后3天内，甲方应区税务部门缴清交易的全部税费，并通知由资质的测量公司测量房地产，在测量公司出具房地产测量图纸后3天内，甲乙双方携带有关交易资料到中山市房地产交易部门办理过户手续。由甲乙方共同领取新房产证权属证书，先由甲方保管，乙方付清购房款当天，甲方交给乙方。若乙方违约，乙方需向甲方支付200000元违约金，合同解除；若甲方违约，甲方需向乙方返还已付房款200000元违约金，合同解除。同日，梁枝贤与杨昌忠签订补充协议，明确涉讼房产的交易价格，其中房屋价值1300000元，房屋装修费1680000元。梁枝贤以及杨昌忠、鲜碧华均已分别举证证明及说明款项的支收取以及支付情况，部分以转账方式支付的款项可相互印证，另外有部分款项，梁枝贤以及杨昌忠、鲜碧华均确认是以现金方式支付。梁枝贤确认杨昌忠、鲜碧华已支付全部购房款2980000元完毕。再查：2016年12月13日，梁枝贤（甲方）与杨昌忠、鲜碧华（乙方）签订广东省房地产买卖合同，约定涉讼房产的交易总金额为1300000元，乙方应于合同签订后当日内支付甲方定金200000元，乙方于2016年12月前支付第一期房款300000元整，最后一期付款800000元。林寿桦、黎丽芳认为，该广东省房地产买卖合同以及前述提及到的梁枝贤与梁秀英之间签订的广东省房地产买卖合同，因损害国家利益以及林寿桦、黎丽芳的利益，故应认定为无效合同。另，梁秀英有提供借据、协议等拟证明其与林寿桦、黎丽芳之间存在其他经济往来。针对涉讼房地产目前的现状，据中山市不动产登记资料证明表显示，目前，涉讼房地产的产权人为杨昌忠、鲜碧华，不动产证书号为粤（2016）0216513粤（2016）0216514。土地使用面积为498平方米，房屋建筑面积为232.26平方米，登记时间为2016年12月19日。庭审中，杨昌忠、鲜碧华明确，涉讼房地产目前由其占有使用，杨昌忠、鲜碧华已对涉讼房地产作普通装修。其他各方均未对涉讼房地产目前的现状提出异议。本院认为：结合林寿桦、黎丽芳的诉求、陈述以及举证，本院认为本案的案由应确定为确认合同无效纠纷。林寿桦、黎丽芳委托梁秀英将涉讼房地产出售并开展相关手续，有委托书、公证书予以证明，梁秀英是合法的代理人。梁秀英代理林寿桦、黎丽芳与梁枝贤签订的相关买卖合同是各方当事人的真实意思表示，内容及形式没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。在售价方面，并未明显低于市场正常价值，不存在超越代理权限以及损害林寿桦、黎丽芳合法权益的情形。但需要说明的是，在付款方式问题的举证及说明上，本院认为，梁枝贤以及梁秀英仍存在不足之处。后在梁枝贤已取得合法产权的情况下，再将涉讼房地产以2980000元的价格出卖给杨昌忠、鲜碧华，梁枝贤与杨昌忠、鲜碧华签订的相关买卖合同是各方当事人真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。杨昌忠、鲜碧华已向梁枝贤支付了全部购房款，且该对售价亦与涉讼房地产当时的市场正常价值相当，杨昌忠、鲜碧华亦取得涉讼地产的不动产权证并占有使用涉讼房地产，本院认定杨昌忠、鲜碧华的真实的买受人，并认定涉讼房地产的产权人是杨昌忠、鲜碧华。林寿桦、黎丽芳的诉讼请求，缺乏事实依据以及法律依据，本院不予支持。需要说明的是，结合各方的举证，本院认为梁秀英与林寿桦、黎丽芳之间有其他经济往来，若认为对方侵犯自身合法权益，可另循合法途径主张。综上所述，两原告诉求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告林寿桦、黎丽芳的诉讼请求。案件受理费16500元（原告林寿桦、黎丽芳已预交），由原告林寿桦、黎丽芳负担。如不服本判决，原告林寿桦、黎丽芳可在判决书送达之日起三十日内；被告梁枝贤、梁秀英，第三人杨昌忠、鲜碧华可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁丹妮人民陪审员  梁宝霞人民陪审员  梁颖欣二〇一七年十二月十三日书 记 员  姚 瑶许晓丹