文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2018）粤14民终336号上诉人（原审被告、反诉原告）：邹祝贤。委托诉讼代理人：黎伟杰，广东义致律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东省五华县粮食局。法定代表人：冯志强，该局局长。委托诉讼代理人：李万年，该局工作人员。委托诉讼代理人：曾志游，广东法泰律师事务所律师。上诉人邹祝贤因与被上诉人广东省五华县粮食局房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省五华县人民法院（2017）粤1424民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邹祝贤上诉请求：1、广东省五华县人民法院（2017）粤1424民初1320号民事判决，改判支持上诉人一审提出的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院片面认定上诉人承租的房屋除了七仓库东侧一栋仍有两家职工居住的宿舍未能交付外，其余全部交付，是没有事实依据的。上诉人提交的照片、《结案通知书》及《异议书》可证实，被上诉人在一审法院（2013）梅中法民二终字第90号民事判决中应履行的交付义务没有全部履行完毕。理由如下：1、一审法院在并没有全部执行完毕的情况下，就出具了《结案通知书》，告知上诉人民事判决确定的内容已经全部执行完毕，因此，一审法院作出的《结案通知书》确定的内容不属实。2、被上诉人还有以下涉案标的未交付给上诉人，且未交付涉案标的均大部分损坏不能使用：（1）职工宿舍三栋；（2）办公楼一栋；（3）被邹远昌挖门坪而搭建的竹驾；(4)实验幼儿园所侵占的：原鱼塘（约700平方米），现被实验幼儿园填平为游乐场、在幼儿园后侧空地违章所建的一栋楼房及右侧边的宿舍一栋、办公大楼内堆放的杂物；(5)老加工厂除被邹远昌拆除仍剩的仓库仍被堆放他人杂物。二、被上诉人提交的《关于收回国有建设用地使用权纳入政府储备的批复》没有根据合法的程序进行收回，不具有法律效力的。1、上诉人提交的《关于办理吴晖通知在材料上批示的情况报告》，可以证明被上诉人以上诉人侵占租赁物并兴建建筑物为由，建议政府收回租赁物并纳入储备用地，从而解除双方的《租赁合同》是没有事实依据的。被上诉人收回租赁物不属于不可抗力因素，是以合法手段掩盖非法目的，致使合同达到解除条件的情形，依法不应支持。2、上诉人在租赁了涉案租赁物后，具有优先购买权，被上诉人在收回涉案租赁物时，既没有及时通知被上诉人，也没有告知上诉人具有优先购买权，侵犯了上诉人的合法权益。三、被上诉人应当赔偿上诉人的损失。首先，被上诉人未交付的房屋，存在明显的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失应予以赔偿。因被上诉人未交付出租的绝大部分租赁物，导致上诉人准备经营的工厂因无房屋、场地可以放置生产机械设备，进而导致上诉人无法正常经营。在此情况下，上诉人如继续履行与李成友的《购砖坯机合同》，则会导致上诉人的损失继续扩大，因此上诉人与李成友协商解除合同并赔偿对方的损失部分是上诉人为了防止损失继续扩大而采取的措施，上诉人本身不存在过错，客观上也没有扩大了损失，被上诉人应赔偿上诉人因解除《购砖坯机合同》而产生的损失合计87700元。其次，上诉人承租被上诉人的房屋目的是为了经营砖厂，上诉人已对房屋进行了维修、保养及管理，因而产生了费用，该费用27000元已实际产生并已经支付，因此，该损失应由被上诉人承担。再次，上诉人在签订《租赁合同》后，为了准备经营砖厂，上诉人花费了以下费用：1、聘请人员、购置办公设备等产生的经营费用；2、砖厂正常经营后，砖机产生的收益（在正常生产的情况下每天可生产40000款环保砖，每块利润3分钱，每年的收益有40000×0.03×365×3年=1314000元）；3、要求被上诉人交付涉案标因而向法院提起诉讼产生的诉讼费、律师费、交通费等费用，以上三项合计200000元，因此，该损失应由被上诉人承担。广东省五华县粮食局辩称，请求驳回上诉人的上诉。一、因租赁合同标的物被当地政府收回导致合同目的无法实现，租赁标的物也已经不复存在，本案合同不能继续履行，符合解除合同的法定条件。当地政府对标的物的实际情况进行了解后，作出对该土地的使用权进行收回的决定，符合客观事实和法律规定，不存在以不正当目的达到合同解除的情形。同时，被上诉人已交付了绝大部分租赁物，上诉人仅使用了一间仓库堆放杂物，对其他土地及房屋未充分使用，且上诉人仅仅缴纳了第一个季度的租金，继续履行合同并无显示意义。二、本案合同的解除是因为出现了法律规定的情形，根据《租赁合同》第三条约定，如遇人力不可抗拒的自然灾害或者政府征用，造成合同无法履行，双方不承担违约责任，上诉人要求被上诉人赔偿损失没有事实依据。三、根据上诉人所述，其与李成友签订《购砖坯机合同》后，双方达成《违约赔偿协议》的时间是在2011年7月21日，但是上诉人直到本案一审时才提出反诉请求，超过了诉讼时效。四、上诉人对其余损失未能提供证据证实，依法不应当支持。五、因涉案的标的物在被征收后通过公开招投标的方式进行拍卖，故上诉人主张优先购买权无法律依据。广东省五华县粮食局向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告2010年7月26日签订的《租赁合同》；2、判令被告支付自2011年1月至2017年7月1日拖欠的租金195000元；3、本案诉讼费由被告负担。邹祝贤向一审法院提出反诉请求：1、判令广东省五华县粮食局赔偿邹祝贤损失314700元；2、广东省五华县粮食局免除将租赁物完整交付给邹祝贤之前的租金；3、本案诉讼费由广东省五华县粮食局承担。一审法院认定事实：2010年7月26日，以广东省五华县粮食局为出租方（简称甲方），邹祝贤为承租方（简称乙方）签订了一份《租赁合同》，该合同约定：一、甲方出租的房地产位于华阳镇原华阳粮管所，除已出租的幼儿园住房及门坪（门坪面积约四百平方米）外的住房、空地、仓库租赁给乙方经营使用。每月租金2500元，按每半年的第一个月缴交。二、租赁时间：2010年10月1日起至2025年9月30日止。该合同还约定了其他关于双方权利义务的条款。订立合同后，邹祝贤于订立合同的当日支付了2010年10月至12月的租金7500元。双方进行了租赁物的交付，但在交付时，尚有五七仓库东侧一栋仍有两家职工居住的宿舍未能交付。在承租过程中，幼儿园将广东省五华县粮食局出租给邹祝贤的鱼塘填为平地与其门坪相连，并用栏杆将空地及教学楼围起来，用作活动场所及停车。自2011年1月起，邹祝贤未再缴交租金。2012年12月24日，邹祝贤以原告的身份向五华县人民法院起诉广东省五华县粮食局，要求其全面履行2010年7月26日签订的《租赁合同》，将租赁物交付给邹祝贤占有和使用。2013年6月20日，五华县人民法院作出判决，要求广东省五华县粮食局交付租赁物范围内占有的租赁物给邹祝贤占有和使用。广东省五华县粮食局不服提起上诉，梅州市中级人民法院于2013年11月11日作出了（2013）梅中法民二终字第90号民事判决书，维持了一审判决。后经邹祝贤向法院申请强制执行后，仍有一栋宿舍楼住有一户职工及一栋仓库的两个房间堆放有第三人邹远昌的杂物，被告邹祝贤认为广东省五华县粮食局没有将租赁物完整的交付给其，造成其准备工作无法完成，所以拒绝交付租金。2015年1月6日，广东省五华县粮食局向邹祝贤发出限期催缴租金的《通知》及要求拆除违章建筑的《通知》，因邹祝贤未在家，其妻子拒绝签收该两份《通知》。2016年，为促进节约集约利用土地，五华县人民政府决定将广东省五华县粮食局的华阳镇原华阳粮所8087.01平方米土地使用权予以收回并交由五华县征地和土地储备中心纳入政府土地储备，广东省五华县粮食局已于2016年8月31日将该宗土地的土地使用权证书（证号：0002910，地号：1424140****）移交给五华县征地和土地储备中心并办理了注销登记。因政府土地征收储造成原租赁合同客观上无法继续履行，广东省五华县粮食局在催收租金无果的情况下，向一审法院提起诉讼，并提出了上述诉讼请求。邹祝贤与案外人李成友于2010年8月5日签订了《购砖坯机合同》，并交付定金80000元给李成友，同时约定二个月内（即2010年10月5日前）李成友将砖坯机交付给邹祝贤，如邹祝贤逾期10天不提货，则日罚100元，超过交货日期二个月不提货，合同解除，并没收定金并要求支付违约金等违约条款。因邹祝贤没有按照合同提货，双方于2011年7月21日达成了《违约赔偿协议》：邹祝贤在2011年7月21日前向李成友赔偿损失7770元，所交定金80000元没收，签订的购砖坯机合同作废。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：一、广东省五华县粮食局要求解除《租赁合同》的理由是否成立；二、广东省五华县粮食局是否可以要求邹祝贤支付仍欠的租金195000元；三、邹祝贤的反诉请求是否合理。一、原告广东省五华县粮食局要求解除《租赁合同》的理由是否成立的问题。原告认为涉案的土地被政府征收，要求解除合同。被告抗辩认为原告违反法律规定，在政府集约征收土地前，未先与被告解决《租赁合同》的问题，未对可能造成被告的损失给予合理的赔偿，要求继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。本案中，案涉的土地使用权于2016年8月31日被五华县人民政府收回并交由五华县征地和土地储备中心纳入政府土地储备。虽然本案争议的租赁合同租赁期限未到期，但鉴于原告原拥有的使用权的土地已经被政府以储备闲置土地的方式收回，客观上造成原告不能继续履行合同，已无法将租赁物交付给被告继续使用，符合法律意义上的不可抗力因素。因此，原告请求解除合同有理，应予支持。另，被告承租案涉房屋土地后，虽然发生有其他纠纷，但被告除使用了一间仓库堆放杂物外，其他土地及房屋并没有充分使用，现涉案土地已被告处置，被告要求继续履行合同无现实意义。二、原告广东省五华县粮食局要求被告邹祝贤支付仍欠租金195000元的问题。本案立案后适用简易程序审理，后发现本案不宜适用简易程序，于2017年8月28日裁定转为普通程序，并于2017年11月7日向原告送达补交案件受理费通知，要求原告对请求被告支付租金的诉讼请求补交诉讼费，原告无正当理由未按期足额补交，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百九十九条的规定，按原告（反诉被告）广东省五华县粮食局撤回该请求处理。三、邹祝贤的反诉请求是否合理的问题。邹祝贤与第三人李成友在2010年8月5日签订《购砖坯机合同》，约定2010年10月5日前交付，而与广东省五华县粮食局签订的租赁期限为2010年10月1日至2025年9月30日，广东省五华县粮食局在签订合同后即交付了绝大部分租赁物，仅有一栋宿舍楼因居住有原华阳粮管所职工而未交付。广东省五华县粮食局原华阳粮管所一栋宿舍楼未实际交付给被告的事实，并不完全影响邹祝贤使用租赁物来实现合同目的，也不影响邹祝贤与李成友签订的合同履行。邹祝贤未按《购砖坯机合同》按时提货，造成的损失自身存在过错，客观上扩大了损失。因此，邹祝贤认为因广东省五华县粮食局未交付全部租赁物导致其损失购砖坯机的定金80000元及违约金7700元，依据不足，不予支持。对前期投入维修费用27000元、其他损失200000元，被告（反诉原告）邹祝贤也未提供证据证实自己的主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，邹祝贤反诉要求广东省五华县粮食局赔偿维修费27000元，其他损失200000元的证据不足，不予支持。至于反诉要求免除租金问题。由于广东省五华县粮食局提出的租金已经依法按其撤回处理，故对邹祝贤反诉免交的请求不再作出认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第一款、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百九十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、解除原告广东省五华县粮食局与被告邹祝贤2010年7月26日签订的《租赁合同》；二、驳回原告（反诉被告）广东省五华县粮食局的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）邹祝贤的全部反诉请求。本案本诉受理费2100元，由原告（反诉被告）广东省五华县粮食局负担2000元，被告（反诉原告）邹祝贤负担100元，反诉受理费6020.5元，减半收取计3010.25元，由被告（反诉原告）邹祝贤负担。二审中，上诉人提供如下证据：1、《结案通知书》，证明一审法院（2013）梅华法民二初字第3号民事判决确定交付的房屋没有全部执行完毕；2、《异议书》及清单，证明被上诉人没有按照约定将绝大部分租赁物交付给上诉人；3、照片5张，证明被上诉人没有约定将绝大部分租赁物交付给上诉人，且未移交的部分的租赁物均已经损坏，无法使用；4、《关于办理吴晖通知在材料上批示的情况报告》，证明被上诉人以上诉人侵占租赁物并兴建建筑物为由，建议政府收回租赁物并纳入储备用地，主张解除《租赁合同》的依据不足。被上诉人质证认为，对《结案通知书》的三性无异议，对证明目的有异议，该通知书与本案无关联；对《异议书》及清单的三性均有异议，与本案无关联；对照片的三性有异议，目前租赁的标的物已经不存在，被上诉人已按约定交付了租赁物；被上诉人确实曾向当地政府提出建议，但是后来因要对土地进行统一的规划使用，所以政府作出了相关批复，收回土地属于政府的行为。被上诉人提交了两张现场照片，称目前租赁标的物已不复存在，所在土地已由中标人使用，符合解除合同的法定条件。上诉人质证认为，对照片的真实性无异议，但与本案无关，即使租赁标的物已跟原有现状不符，被上诉人还是应该作出相应的赔偿。本院认证如下：上诉人虽然对一审认定的租赁标的物中“仍有一栋宿舍楼住有一户职工及一栋仓库的两个房间堆放有第三人邹远昌的杂物”的事实提出异议，认为被上诉人未将绝大部分租赁标的物交付且未移交的部分的租赁物均已经损坏，无法使用，但其仅提供了自述的《异议书》及照片，被上诉人又不认可，上诉人的该说法事实依据不充分。被上诉人曾以上诉人侵占租赁物并兴建建筑物为由，建议政府收回土地。双方一致确认，目前租赁标的物已不复存在，所在土地已由现权利人使用。上诉人在二审中表示，对解除本案《租赁合同》无异议。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为上诉人要求被上诉人赔偿各项损失共计314700元依据是否充分。上诉人上诉称，在履行本案《租赁合同》过程中，被上诉人未交付绝大部分租赁物，导致上诉人无法正常经营，产生了购砖坯机的定金80000元及违约金7700元的损失；且上诉人已花费27000元对接收的租赁物进行了维修、保养和管理，履行合同过程中又存在其他损失200000元，现被上诉人违法解除合同，因此，被上诉人应当赔偿上诉人的各项损失。首先，根据一审查明的事实，本案双方签订的租赁合同期限为15年，被上诉人已交付了大部分租赁物，虽然上诉人认为被上诉人未交付全部租赁物且已交付的租赁物无使用价值，致使其无法实现合同目的，但上诉人并未与被上诉人协商解除合同，而是在长达7年未缴纳租金的情况下，一直使用租赁物至被上诉人提起本案诉讼。并且，上诉人也未提供充足证据证明被上诉人交付的租赁物影响了其与李成友于2010年间签订的《购砖坯机合同》的履行，故上诉人要求被上诉人赔偿其定金及违约金损失，依据不足，不予支持。其次，上诉人未提供任何证据证明其花费27000元对接收的租赁物进行了维修、保养和管理，以及履行合同过程中存在200000元的其他损失，上诉人应承担举证不能的责任。最后，五华县人民政府作出的《关于收回国有建设用地使用权纳入政府储备的批复》可证实，本案租赁物所在土地已于2016年8月31日被五华县人民政府收回并交由五华县征地和土地储备中心纳入政府土地储备，而根据《租赁合同》的约定，如遇政府征用情形，双方不承担违约责任。因此，上诉人主张被上诉人承担违约责任与双方约定不符。同时，上诉人在诉讼中主张其对诉争租赁物所在土地具有优先购买权亦无充足依据。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，应予驳回。需要说明的是，一审在认定被上诉人无正当理由未按期足额补交案件受理费，按撤回要求上诉人支付仍欠租金195000元诉讼请求处理的情况下，又判决驳回被上诉人的其他诉讼请求，虽有不妥之处，但鉴于被上诉人并未对此提出上诉，故本院二审不予处理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6120.5元，由上诉人邹祝贤负担。本判决为终审判决。审判长  肖庆浪审判员  周展明审判员  曾柳青二〇一八年三月二十一日书记员  叶 绮