天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民初745号
原告（申请执行人）：中信银行股份有限公司滨海新区分行，住所地天津空港物流加工区西三道158号金融中心102-202。
法定代表人：贾春明，该分行行长。
委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梅贵丽，北京汉韬（天津）律师事务所律师。
被告（案外人）：尉立，男，汉族，1973年1月1日出生，现住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：刘俊峰，天津玛迎律师事务所律师。
被告（被执行人）：天津广德瑞集团有限公司，住所地天津空港经济区环河南路88号-2-3348室。
法定代表人：蒋真林，董事长。
委托诉讼代理人：谢定平，天津华琛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许媛媛，天津华琛律师事务所律师。
被告（被执行人）：蒋真林，男，1971年4月16日出生，汉族，天津广德瑞集团有限公司董事长，户籍地山西省长治市城区。
委托诉讼代理人：谢定平，天津华琛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许媛媛，天津华琛律师事务所律师。
被告（被执行人）：长治市荣泰商贸有限公司，住所地山西省长治市凯丰市场钢材C区。
法定代表人：蒋真林，总经理。
委托诉讼代理人：谢定平，天津华琛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许媛媛，天津华琛律师事务所律师。
原告中信银行股份有限公司滨海新区分行与被告尉立、天津广德瑞集团有限公司、蒋真林、长治市荣泰商贸有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司滨海新区分行的委托诉讼代理人孙宪、梅贵丽，被告尉立的委托诉讼代理人刘俊峰，被告天津广德瑞集团有限公司的委托诉讼代理人谢定平、许媛媛，蒋真林的委托诉讼代理人谢定平、许媛媛，长治市荣泰商贸有限公司的委托诉讼代理人谢定平、许媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中信银行股份有限公司滨海新区分行向本院提出诉讼请求：1、判决继续对被执行人天津广德瑞集团有限公司名下位于天津市西青区友谊南路南段西侧云舒花园7-2-201房产采取查封措施，准许执行上述执行标的；2、判决撤销或确认天津市第二中级人民法院（2017）津02执异81号执行裁定书失效；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、尉立所提案外人执行异议缺乏事实依据及法律依据，不应被支持。尉立所提案外人执行异议缺乏事实依据，其所提交的证据明显不符合常理，存在重大疑问，仅依据该等证据不足以认定尉立的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的4项情形,具体分析：(1)从案外人尉立提交的《房屋买卖合同》看,该合同约定极为简单,对于买卖价值巨大的案涉房产，该《房屋买卖合同》对于履行期限、房屋交付、质量违约责任等均无任何约定，完全不符合常理，明显系事后恶意签订；（2）尉立提供的银行转账流水并不能证明款项用途，对此巨额款项的收支没有相关银行转账凭证也无天津广德瑞集团有限公司出具的收取房款的收据予以佐证，仅以该银行转账流水不能认定其所支付款项为《房屋买卖合同》项下购房款；（3）虽然尉立主张其己占有案涉房产并将案涉房产出租给第三方，但是，尉立并未提供占有案涉房产后产生的水电费、物业费以及承租人向其支付租金的相关证据,也未提供与天津广德瑞集团有限公司、承租人交接案涉房产的有关证明，其提交的《租赁合同》极有可能系与第三方恶意串通所签订，仅根据其提交的一份《租赁合同》不能证明尉立在法院查封前已合法占有案涉房产；（4）按尉立主张，其于2013年12月10日与天津广德瑞集团有限公司签署《房屋买卖合同》后，在1年多的时间里并未办理网签、过户登记等手续，也未提交催告天津广德瑞集团有限公司履行该等义务的相关证据，因此,并无证据证明其主张的未办理过户登记系天津广德瑞集团有限公司原因造成，贵院在缺乏证据的情况下，径行认定尉立与天津广德瑞集团有限公司就案涉房产未办理过户登记系“非因买受人自身原因”造成毫无依据；（5）对于上述证据，尉立仅在执行异议听证庭审时向原告出示了《房屋买卖合同》、银行转账流水，但贵院从未向原告送达尉立提交的该等证据，特别是尉立表示听证庭审结束后补充提交其与第三方签订的《租赁合同》，但原告至今未见过该证据，也没有对该证据进行质证。原告的合法质证权利被剥夺。2、退一步讲，即使尉立的主张属实，其对天津广德瑞集团有限公司仅享有债权，债权不能对抗具有公示效力的物权，也不足以排除法院对案涉房产的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行”。第二十五条“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断”，以及《民事诉讼法解释》第四百六十五条“……案外人对案涉房产不享有足以排除强制执行的权益的,裁定驳回其异议”之规定,尉立提出的执行异议首先应当完全符合法律所规定的4种情形,还应满足“权利能够排除执行”这一条件方可适用上述规定支持尉立的执行异议申请。退一步讲，即使尉立确已与天津广德瑞集团有限公司就案涉房产签订买卖合同、已支付全部价款、且已实际占有案涉房产，因尉立并未办理案涉房产所有权转移登记，案涉房产一直登记在天津广德瑞集团有限公司名下,且一直由贵院依法查封。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记薄时发生效力”等规定,案涉房产所有权的转让必须经依法登记才能发生物权变动效力,因此尉立不是案涉房产的权利人,尉立对案涉房产不享有任何物权,其仅享有要求天津广德瑞集团有限公司继续履行合同或解除合同要求返还价款并赔偿损失的债权。但尉立对天津广德瑞集团有限公司享有的债权既不能对抗天津广德瑞集团有限公司享有的物权，也并不优先于原告对天津广德瑞集团有限公司的债权，更不应排除法院对案涉房产的查封和执行。综上，贵院裁定中止对案涉房产的执行属裁定错误,应予纠正。恳请贵院依法判决准许继续查封并执行案涉房产,维护原告的合法权益。
尉立辩称，请求驳回原告的诉讼请求，请求维持天津市第二中级人民法院（2017）津02执异81号执行裁定书。
天津广德瑞集团有限公司、蒋真林、长治市荣泰商贸有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求维持天津市第二中级人民法院（2017）津02执异81号执行裁定书。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：
2015年2月4日本院以（2015）二中保民诉保字第7号裁定查封了天津广德瑞集团有限公司名下位于天津市西青区产。
2015年7月6日本院作出的（2015）二中保民初字第15号民事判决，判决如下：一、“被告天津广德瑞集团有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司滨海新区分行借款本金4279.05万元，并按2014津银贷字第BS0041/42/52号《人民币流动资金借款合同》约定的利率标准和起算时间支付至实际给付之日止的利息、罚息和复利；二、原告中信银行股份有限公司滨海新区分行在被告天津广德瑞集团有限公司未按本判决第一项履行义务时，有权对被告蒋真林名下位于天津市和平区大沽北路2号1101-1115、2102-2104和2107房屋以折价或者以拍卖、变卖的价款，在4279.05万元及相应利息、罚息和复利的范围内优先受偿；三、被告蒋真林对本判决第一项所确定的被告天津广德瑞集团有限公司的债务，以合同编号为2014津银最保字第BS0693-1号《最高额保证合同》约定的最高额108000000元为限承担连带给付责任，在承担给付责任后，有权向被告天津广德瑞集团有限公司追偿；四、被告长治市荣泰商贸有限公司对本判决第一项所确定的被告天津广德瑞集团有限公司的债务，以合同编号为2014津银最保字第BS0639号《最高额保证合同》约定的最高额108000000元为限承担连带给付责任，在承担给付责任后，有权向被告天津广德瑞集团有限公司追偿；五、驳回原告中信银行股份有限公司滨海新区分行的其他诉讼请求。”
2015年9月14日，中信银行股份有限公司滨海新区分行申请强制执行生效判决，2015年9月29日本院作出（2015）二中执字第0977号执行裁定：裁定如下：“一、冻结或划扣被执行人天津广德瑞集团有限公司、蒋真林、长治市荣泰商贸有限公司银行存款人民币46043741.96元及逾期利息等；二、冻结或划扣被执行人天津广德瑞集团有限公司、蒋真林、长治市荣泰商贸有限公司案件受理费人民币255753元，执行费人民币1134444元等。三、采取上述措施能不足以履行生效文书确定的义务，依法查封、扣押、拍卖和变卖被执行人天津广德瑞集团有限公司、蒋真林、长治市荣泰商贸有限公司应当履行义务部分的其他财产。”
2013年12月10日，案外人尉立与天津广德瑞集团有限公司签订的《房屋买卖合同》，购买天津广德瑞集团有限公司名下位于天津市西青区产，合同约定房屋转让价格为3421250元。尉立于2013年12月19日、2014年4月17日分两次向天津广德瑞集团有限公司法定代表人蒋真林个人账户付款2000000元、1421250元，2014年4月17日蒋真林向尉立出具收据记载收到房款3421250元。
尉立称其2014年5月入住涉诉房屋，2015年7月24日与王颖签订《房屋租赁合同》，将涉诉房屋租赁给王颖使用，租期2015年7月24日起至2020年7月23日止，年租金40000元，一次性交纳5年租金，共计200000元。2015年7月24日王颖分4笔向尉立支付200000元，尉立为其出具收据。
2017年8月27日，案外人尉立以天津市西青区产已经由其购买为由向本院提出执行异议。2017年9月1日本院作出（2017）津02执异81号执行裁定，裁定“中止对天津市西青区产的执行。”2017年9月27日向本院起诉执行异议之诉。
另查，2014年7月30日天津广德瑞集团有限公司取得位于天津市西青区产的天津市房地产权证，截止本案法庭辩论终结前涉诉房产仍登记在天津广德瑞集团有限公司名下。
再查，2017年12月20日天津市河西区人民法院作出的（2017）津0103民初8807号民事判决书认定事实部分记载，尉立与王颖系夫妻关系。
本案审理中，原告申请对尉立提交的《房屋买卖合同》中天津广德瑞集团有限公司印章的盖章时间以及尉立签字的时间进行鉴定，本院摇号选定鉴定机构天津市天鼎物证司法鉴定所进行鉴定，后因原告无法提供鉴定所需的标称时间一个月之内的样本致使鉴定无法进行。
本院认为，涉诉房屋登记在被执行人天津广德瑞集团有限公司名下，房屋被查封后，案外人尉立提出异议。经查，2013年12月10日尉立与天津广德瑞集团有限公司签订《房屋买卖合同》，2015年2月4日本院查封涉诉房产，该合同的签订早于法院查封；合同签订后尉立分两次将合同约定的房屋价款支付给天津广德瑞集团有限公司法定代表人蒋真林，并由蒋真林为其出具收据，完成了全部价款的支付。
关于查封前尉立是否已占有使用的问题，尉立主张其2014年5月即实际入住该房产并于之后对外出租，就此提供了购水卡，购电卡，燃气交付票等证据，就此组证据本院分析如下：首先，尉立提供的购水卡的记录第一次购水记录早于双方签订房屋买卖合同，第二次购水记录发生在涉诉房屋被查封之后；其次，尉立提供的购电卡户名不是尉立也不是天津广德瑞集团有限公司，而且未提供购电记录明细；最后，购气单显示购气时间为2016年11月25日晚于2015年2月4日查封日期，物业费交费票据无公章及签字真实性无法确认，且该交费亦晚于查封日期，虽尉立解释为物业费有减免情形但并未提供证据予以证实。故综合以上尉立提供的证据不足以证明在法院查封涉诉房屋之前已入住或占用该房屋。
关于未办理过户登记的问题，涉诉房屋2014年7月30日即取得房地产权证，直至2017年7月12日尉立向本院提出执行异议，时近三年双方未办理涉诉房屋的产权过户手续，在本案中尉立亦未提供证据证实，非因尉立自身原因未办理过户登记。
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人尉立不享有足以排除强制执行的民事权益，要求对位于天津市西青区产终止执行并解除查封无事实和法律依据，本院不予支持。原告请求继续对被执行人天津广德瑞集团有限公司名下位于天津市西青区屋采取执行措施于法有据，本院予以支持。
综上所述，中信银行股份有限公司滨海新区分行的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
准许执行天津市第二中级人民法院（2015）二中执字第0977号执行裁定书执行标的位于天津市西青区的房屋。
案件受理费22800元，由被告尉立负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。
本院（2017）津02执异81号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 哈 欣
代理审判员 孟 夏
人民陪审员 胡金荣
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 穆 艺