北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第12843号
上诉人（原审被告）茆京来，男，1982年8月30日出生。
被上诉人（原审原告）北京莲花物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区马连道南街1号院2号楼B座1层。
法定代表人饶建平，董事长。
委托代理人郭文军，男，1969年6月12日出生。
上诉人茆京来因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第20301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年6月，北京莲花物业管理有限责任公司（以下简称莲花物业公司）起诉至原审法院称：我公司系×小区的物业管理公司，茆京来系×小区××室业主。2005年3月24日，我公司与茆京来签订了《物业管理协议》。协议签订后，我公司按照约定向茆京来提供了相应的物业管理服务，但茆京来没有交纳2012年3月24日至2016年3月23日共4个年度的物业费6560.93元、同期的垃圾清运费120元及2010年4月1日至2012年4月1日的生活热水费625元。期间，我公司多次催要未果。根据双方签订的《物业管理协议》的规定，逾期支付的，应按日3‰支付滞纳金。茆京来的欠费行为严重违反了《物业管理协议》的约定，损害了物业公司的利益，也对×小区正常的物业管理活动产生了极为不利的影响。故我公司诉请法院判令：1、茆京来向我公司支付物业费6560.93元；2、茆京来向我公司支付垃圾清运费120元；3、茆京来向我公司支付热水费625元；4、茆京来按日3‰向我公司支付逾期付款滞纳金（自逾期之日起计算至判决生效日）；5.案件受理费由茆京来承担。
茆京来辩称：我同意支付垃圾清运费，其它的不同意支付。我认可物业费的欠费期间和欠费金额，认可莲花物业公司主张的热水费是根据我家热水表计数计算出来的，但我不同意支付热水费用，因为电梯间热水管道坏了，一直到现在都是关着的，打开时间长了就会漏水。依据合同，一般是无故拖欠才会有滞纳金，我不是无故拖欠，且滞纳金日3‰明显高于国家规定。我不同意交物业费的原因如下：莲花物业公司是后取得的物业服务资质；《物业管理协议》是格式合同，没有规定莲花物业公司的义务，我是与北京宝华物业管理有限责任公司（以下简称宝华物业公司）签订的合同，无法证明莲花物业公司与宝华物业公司主体的一致性；莲花物业公司从来没有公示过，包括收支情况、公共领域收益状况和保安的资质等，我们是有权利查看的；物业费采取预收模式违反消费者权益保护法，应认定合同无效；目前小区物业公共用房出租为商用，违反协议；电梯里有广告，违反《北京市房屋及其设备小修服务标准》；莲花物业公司自2010年不提供中水，属于实质性改变服务内容；房屋外墙漏水，房间玻璃窗长期无法使用，漏水导致室内地板损毁。另外，莲花物业公司就所欠费用从未进行书面催缴，其诉讼请求已经超过诉讼时效。
原审法院经审理认为：宝华物业公司与茆京来就物业服务事宜签订的《物业管理协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。2008年4月16日，宝华物业公司名称变更为莲花物业公司，《物业管理协议》对莲花物业公司和茆京来继续有效。莲花物业公司履行了合同义务，茆京来应履行支付物业费的合同义务。根据莲花物业公司提交的证据显示莲花物业公司一直在持续向茆京来追索物业费及垃圾清运费，从未怠于行使相关权利，对茆京来针对物业费和垃圾清运费在诉讼时效上的抗辩理由，法院不予采信。但催缴照片上未显示催缴生活热水费一项，莲花物业公司亦未提交其它证据证明，因此对茆京来就生活热水费超过诉讼时效的抗辩，法院予以采信。故莲花物业公司要求茆京来支付2012年3月24日至2016年3月23日的物业费及垃圾清运费的诉讼请求，证据充分，法院予以支持；对主张生活热水费的诉讼请求，已超过诉讼时效，法院不予支持。茆京来提出的房屋外墙漏水导致室内地板毁损、莲花物业公司出租地下室、消防通道和物业用房等问题，缺乏证据予以证明，法院不予采信。2010年10月开始，莲花物业公司不再给茆京来提供中水服务，违反《物业管理协议》的约定，故法院对茆京来需要给付的物业费金额予以调整。茆京来提出的其它问题系物业服务瑕疵，不构成其拒交物业费的理由，法院不予采纳。鉴于茆京来并非恶意欠费，对莲花物业公司主张滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年9月判决：一、判决生效之日起七日内，茆京来给付北京莲花物业管理有限责任公司物业费六千一百六十元九角三分；二、判决生效之日起七日内，茆京来给付北京莲花物业管理有限责任公司垃圾清运费一百二十元；三、驳回北京莲花物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。如果茆京来未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，茆京来所不服，向本院提起上诉称：1、宝华物业公司没有物业服务资质，也没有工商局批准的物业经营范围，其刻意隐瞒上述事项，导致我产生重大误解，利益受损且得不到保障，合同应无效；2、莲花物业公司提供的证据无法表明宝华物业与莲花物业公司的主体一致性；3、宝华物业公司超越经营范围签订合同，合同应当无效；4、莲花物业公司未提供证据证明其为我提供了符合国家标准的物业服务；5、莲花物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效；6、莲花物业公司未经我许可，长期在电梯间投放商业广告，侵害我方权益。故我上诉请求：撤销原审判决，驳回莲花物业公司的诉讼请求，并由莲花物业公司承担本案一、二审诉讼费用。莲花物业公司同意原审判决。
经审理查明：涉案房屋的所有权人为茆京来，建筑面积为62.13平方米。2005年3月24日，茆京来与宝华物业公司签订《物业管理协议》，约定涉案房屋所在区域的物业服务由宝华物业公司负责，物业费收费标准为2.2元／月／平方米，物业费为预收方式，按年交纳，自通知交纳之日起超过30日未交视为逾期；小区内设有中水设施，并提供24小时热水服务。自《物业管理协议》签订至今，莲花物业公司为茆京来在×小区拥有的物业提供服务，茆京来未向莲花物业公司支付2012年3月24日至2016年3月23日的物业费合计6560.93元、垃圾清运费120元及2010年4月1日至2012年4月1日的生活热水费625元。
另查：自2010年10月，莲花物业公司不再给茆京来提供中水服务。莲花物业公司未经业主大会或业主委员会同意，在电梯内安装商业广告。莲花物业公司于2013年3月26日、2014年3月20日，分别采取上门张贴交款通知单的形式向茆京来催收物业费、取暖费和垃圾清运费。再查，2008年4月16日，宝华物业公司名称变更为莲花物业公司。2013年5月17日，莲花物业公司取得《中华人民共和国物业服务企业资质证书》（三级），证书编号为京物企资三（2004）第0586号。
原审法院审理中，双方对莲花物业公司提交的《物业管理协议》、名称变更通知、欠费明细表、资质证书、茆京来提交的工商登记信息、照片9－13的真实性未提出异议。茆京来对名称变更通知的证明目的和催缴照片提出异议，表示名称变更通知无文号，为非正式文书，不具法律效力，仅为行政通知书也无法证明宝华物业公司与莲花物业公司在主体上具有一致性。认可催缴照片是在其家门口拍摄的，但不认可拍摄时间。莲花物业公司对工商登记信息和照片9－13的证明目的及照片1－8的真实性提出异议。茆京来称工商登记信息显示其与宝华物业公司签订合同的时候，宝华物业公司不具备物业服务资质，莲花物业公司是从2015年2月26日才有三级资质。莲花物业公司对此不予认可。莲花物业公司称照片1－8无法证明系在×小区内拍摄，照片9－13无法证明莲花物业公司出租地下室、消防通道和物业用房，楼外是属于商业用房，宽带通是服务小区居民的，非莲花物业公司出租。莲花物业公司称停止中水服务是经过业主同意的，但未出示证据证明。就茆京来提出的未公示物业收支、公共领域收益状况和保安的资质等问题，莲花物业公司称每年3月份都会将上述情况和广告收益在小区内公示，并将公示内容向住建委备案，但未提交相关证据证明。
上述事实，有《物业管理协议》、名称变更通知、欠费明细表、资质证书、催缴照片、工商登记信息以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，茆京来与宝华物业公司签订的《物业管理协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。因宝华物业公司于2008年4月16日将名称变更为莲花物业公司，因此，莲花物业公司系上述《物业管理协议》的一方主体，享有合同约定的权利，承担合同约定的义务。2012年3月24日至今，莲花物业公司依约为茆京来所在的小区提供物业服务，茆京来理应交纳上述期间的物业服务费用及垃圾清运费用。因莲花物业公司自2010年10月开始，不再给茆京来提供中水服务，原审法院据此对茆京来应当给付的物业费金额予以调整，判决茆京来给付莲花物业公司上述期间的物业费6160.93元及垃圾清运费120元，并无不当，本院予以维持。
茆京来主张其房屋外墙漏水导致室内地板毁损、莲花物业公司出租地下室、消防通道和物业用房，但未对此提供充分证据，本院不予采信。关于茆京来提出莲花物业公司在物业服务过程中存在的其他问题，亦不能构成其拒交物业费的理由，本院均不予支持。茆京来称莲花物业公司没有物业服务资质、超越经营范围签订合同，但莲花物业公司提供了相关资质证书，茆京来没有提供其他证据证明该项主张，故本院对该主张不予支持。茆京来称莲花物业公司的诉讼请求超过诉讼时效，但莲花物业公司提交的证据显示其持续向茆京来追索物业费和垃圾清运费，并未怠于行使相关权利，茆京来的该项主张不能成立，本院不予支持。
综上，茆京来上诉请求，均依据不足，本院对其上诉请求予以驳回。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由茆京来负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由茆京来负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年十二月九日
书 记 员 牛晓煜