西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第02717号
原告：招商银行股份有限公司西安分行。
负责人：任莉。
委托代理人：鹿娜，陕西瑞森律师事务所律师。
委托代理人：杨杨，陕西瑞森律师事务所律师。
被告：邱军虎。
被告：种园园。
委托代理人：邱军虎。
被告：陕西润芳城房地产开发有限公司。
法定代表人：解鹏。
委托代理人：黄鑫，陕西致易衡律师事务所律师。
被告：陕西省鸿业房地产开发公司。
法定代表人：辛俊。
委托代理人：宋强，陕西致易衡律师事务所律师。
委托代理人：宋斌，陕西致易衡律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司西安分行（下称招行西安分行）与被告邱军虎、种园园、陕西润芳城房地产开发有限公司（下称润芳城公司）、陕西省鸿业房地产开发公司（下称鸿业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人鹿娜，被告邱军虎、被告润芳城公司委托代理人黄鑫、被告鸿业公司委托代理人宋强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年3月12日，原告与第一、第三、第四被告签订《个人购房借款及担保合同》，约定原告向第一被告发放贷款57万元，用于第一被告购买由第四被告开发的位于西安市未央区北二环与文景路交汇西南角金桥太阳岛第1幢1单元10层11001号房产，借款期限自2012年3月12日至2042年3月12日，在此期间第一被告以等额还款的方式归还贷款本息，第三、第四被告对第一被告的上述债务承担阶段性连带保证责任。为确保借款合同的履行，原告与第一、第二被告于同日签订了《西安市房地产抵押合同》，约定第一、第二被告以抵押合同中列明的上述房产担保履行债务。上述协议签订后，原告依约向第一被告发放贷款57万元。但自2013年7月至今，第一被告以种种理由拖延还款，到2014年1月15日尚欠本金563639.26元，利息20260.14元，罚息78.4元，复息532.68元。故原告诉至法院请求依法判令：1、第一被告偿还原告本金563639.26元，利息20260.14元，罚息78.4元，复息532.68元（合计584510.48元）及2014年1月15日后至货款清偿之日新产生的利息、罚息、复息及实现债权的全部费用；2、第三、第四被告对上述债务承担连带清偿责任；3、原告对第一、第二被告为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；4、四被告承担本案诉讼费用。
被告邱军虎、种园园共同辩称，向原告借款57万元属实，该款用于购买鸿业公司金桥太阳岛的房屋，其向原告按期还了一年的贷款，之后因经济困难无力偿还，对具体欠款金额不清楚，认可原告的诉讼请求。
被告润芳城公司辩称，对原告要求润芳城公司就邱军虎、种园园欠款本金及2013年7月所产生的利息、罚息、复息承担连带保证责任无异议，但对原告要求润芳城公司就上述欠款自2013年7月以后所产生的利息、罚息、复息及实现债权的全部费用承担连带保证责任不予认可。在借款人2013年7月开始拒绝偿还贷款本息时，原告就应及时告知润芳城公司要求承担保证责任，即使润芳城公司拒绝主动履行担保义务，依据借款合同及润芳城公司与招行西安分行小寨支行签订的《委托扣款授权协议》的约定，原告可直接从润芳城公司的保证金账户扣款用于清偿借款人所欠款项，无需通过诉讼实现权利。原告未及时通知润芳城公司，也未积极采取措施防止损失扩大，其无权将怠于行使权利，导致损失扩大的责任转嫁至润芳城公司。另，润芳城公司请求法院在判定其对邱军虎、种园园欠款本金及2013年7月所产生的利息、罚息、复息承担连带保证责任后，依据担保法的相关规定确定润芳城公司对邱军虎、种园园享有追偿权。
被告鸿业公司辩称，原告、鸿业公司与润芳城公司签订的《楼宇按揭合作协议》，明确约定润芳城公司对原告向金桥太阳岛1#2#3#楼商品房的借款人发放的每笔个人住房贷款承担连带保证责任，润芳城公司与原告签订《委托扣款授权协议》，约定如果发生保证责任原告可直接从润芳城公司在原告处开立的保证金账户扣除保证金，鸿业公司在借款合同上盖章是为了见证原告与润芳城公司签订的借款合同符合《楼宇按揭合作协议》约定，不能据此认定鸿业公司是保证人，借款合同也没有约定鸿业公司对本案债务承担连带保证责任。综上，润芳城公司是本案债务的连带责任保证人，应向原告承担连带清偿责任；鸿业公司不是本案债务保证人，不应向原告承担连带清偿责任。
经审理查明，邱军虎与种园园系夫妻关系。2012年3月12日，贷款人招行西安分行与借款人、抵押人邱军虎及保证人润芳城公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定招行西安分行向邱军虎发放贷款570000元，贷款用途为从鸿业公司处购买位于西安市未央区北二环与文景路交汇西南角金桥太阳岛第3幢1单元3层10301号房产，贷款期限360个月，从2012年3月12日起至2042年3月12日，贷款年利率为7.755%，本合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，按固定日调整，从每年的1月1日开始执行国家公布的最新利率标准；还款方式为等额还款；担保方式为抵押人以其所购房产提供抵押担保，保证人为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。该合同还约定：一、借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直到贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。二、保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需贷款人提出任何证明，保证人在此授权贷款人直接从保证人在贷款人的存款账户上扣款，直至付清本担保书项下借款人拖欠贷款人的贷款本息和其他相关费用。三、借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；直接扣收借款人、保证人结算账户或其他账户上的存款，以清偿借款人的全部债务；要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务；有权优先受偿处理抵押物所得价款。该合同种园园在抵押人一栏签字盖章，鸿业公司在保证人一栏加盖公司及法定代表人印章。当日，招行西安分行与邱军虎、种园园还签订了《西安市房地产抵押合同》，约定为保证双方所签订的个人住房贷款合同的履行，邱军虎、种园园以其所购房屋即西安市未央区北二环与文景路交汇西南角金桥太阳岛第3幢1单元3层10301号房屋作抵押，抵押担保的贷款金额为570000元，抵押期限自2012年3月12日至2042年3月12日；抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用。2012年3月23日，招行西安分行按约向邱军虎发放贷款570000元，并经邱军虎授权将该款项转入鸿业公司在招行西安小寨支行开立的账户。5月18日，双方就西安市未央区北二环西段18号金桥太阳岛3幢1单元3层10301号房屋在西安市房屋管理局办理了抵押登记备案手续。但自2013年7月至今，被告邱军虎一直未按期还款，截止2014年1月15日，尚欠本金563639.26元，利息20260.14元，罚息78.4元，复息532.68元。
另查明，招行西安分行（甲方）与鸿业公司（乙方）、润芳城公司（丙方）签订《楼宇按揭合作协议》，约定本协议所涉及楼宇的按揭、担保、抵押等业务仅限于金桥太阳岛1#2#3#楼商品房，该项目为鸿业公司与润芳城公司合作开发。该协议还约定：一、甲方为支持乙方加快上述项目的开发和销售，同意向符合条件购买乙方金桥太阳岛1#2#3#楼商品房的个人提供住房贷款；二、在甲方同意提供个人住房贷款后，乙方、丙方应敦促借款人及时办理借款手续并作为借款人的保证人就每笔借款与甲方、借款人共同签订《个人购房借款合同》；三、丙方对甲方就本协议项目向借款人发放的每笔个人住房贷款提供不可撤销阶段性连带责任担保。四、乙方、丙方承诺，在保证期内如发生借款人退房、换房、转卖或其他导致解除购房合同的情况，乙方、丙方将配合甲方提前收回借款人所欠的全部借款本息和其他应付款项，并承担相应的担保责任。招行西安分行小寨支行（甲方）与润芳城公司（乙方）签订《委托扣款授权协议》，约定根据三方签订的《楼宇按揭合作协议》，乙方在甲方开立存款账户，保持存放不低于甲方发放贷款最高额的5%金额的保证金为购房人提供担保。2012年1月16日至12月20日期间，润芳城公司向其在招行西安分行小寨支行开立的保证金账户存款累计2727500元。
经询，原、被告双方一致认可就本案抵押房产尚未办理房屋所有权证书。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产抵押合同》、《楼宇按揭合作协议》、《委托扣款授权协议》、预购商品房贷款抵押登记备案证明、借款借据、客户逾期清单及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》和《西安市房地产抵押合同》以及《楼宇按揭合作协议》、《委托扣款授权协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。双方应当按合同履行各自的权利义务，否则要承担相应的违约责任。原告依约向被告邱军虎发放贷款，履行了合同义务。被告邱军虎自2013年7月起一直未按期偿还借款本息，构成严重违约，原告主张被告邱军虎偿还贷款本金563639.26元及相关利息，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。由于被告邱军虎、种园园以其购买的西安市未央区北二环西段18号金桥太阳岛3幢1单元3层10301号房屋为借款提供抵押担保，原告要求以抵押物实现抵押权，符合法律的相关规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”之规定，双方在合同中明确约定了债权的实现方式，润芳城公司、鸿业公司对上述欠款应承担连带保证责任。原告没有按照约定直接从润芳城公司的保证金账户扣划借款人所欠款项，致使损失扩大，产生罚息及复息，该部分扩大的损失不应由润芳城公司、鸿业公司承担保证责任，故原告的该项主张部分予以支持。另，润芳城公司、鸿业公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、一百一十九条、二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三十一条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告邱军虎应于本判决生效后十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行偿还借款本金563639.26元，利息20260.14元，罚息78.4元及复息532.68元。并按双方约定支付自2014年1月15日起至实际给付之日的利息、罚息和复息。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。
二、如被告邱军虎未履行上述债务，原告有权以抵押物位于西安市未央区北二环西段18号金桥太阳岛3幢1单元3层10301号房屋拍卖、变卖后所得价款优先受偿。
三、被告陕西润芳城房地产开发有限公司、陕西省鸿业房地产开发公司对被告邱军虎上述债务中的借款本金563639.26元及利息（截止2014年1月15日为20260.14元）承担连带清偿责任。被告实际清偿后，有权向债务人邱军虎予以追偿。
四、驳回原告其余诉讼请求。
本案案件受理费10043元，由四被告承担。因原告已预交，四被告于支付上述款项时，一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘霁月
人民陪审员 张金桂
人民陪审员 王继红
二〇一五年一月七日
书 记 员 丁丹丹