湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7309号
上诉人（原审被告、反诉原告）：田志发，男，1965年6月29日出生，汉族，武汉市人，个体工商户，住武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：陈洲，湖北成和诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杜翠珍，女，1933年4月21日出生，汉族，武汉市人，个体工商户，住武汉市江汉区。
委托诉讼代理人：陈洲，湖北成和诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田志发，系杜翠珍女婿，即上列上诉人
被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉财源商贸有限公司，住所地：武汉市硚口区长丰乡长丰大道118号。
法定代表人：周五元，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈红、李尧森，湖北聚力律师事务所律师。
上诉人田志发、杜翠珍因与被上诉人武汉财源商贸有限公司（以下简称财源商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人田志发、杜翠珍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回财源商贸公司一审诉讼请求，支持田志发、杜翠珍一审反诉请求。事实和理由：一、财源商贸公司与田志发签订的房屋租赁合同及补充协议具有多重违法性，属违反我国法律和行政法规的效力性强制性规定，一审判决关于该房屋租赁合同及补充协议属违反管理性强制性规定而认定其有效是错误的。上述合同违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国物权法》第一百三十七条的强制性规定。财源商贸公司及杨财运、叶福林采取欺诈手段与田志发、杜翠珍订立房屋租赁合同，损害国家利益，依法也应认定该合同无效。案涉房屋租赁合同实为转租合同，虽然武汉市硚口区市政工程总公司（以下简称硚口市政公司）同意财源商贸公司转租给武汉红人盛世大酒店有限公司（以下简称红人盛世公司），但杨财运、叶福林以个人身份作为出租人，实际转租的对象为武汉市红人餐饮有限公司（以下简称红人餐饮公司）和田志发，该转租合同无效。二、因案涉房屋租赁合同和补充协议无效，财源商贸公司无权要求田志发支付租金。三、一审判决解除上述房屋租赁合同和补充协议，适用法律错误。财源商贸公司从未要求田志发在合理期间内支付租金，本案不具备合同法关于租赁合同解除的法定条件。四、一审法院关于利息损失的判定，与房屋租赁合同的约定相悖，显然是错误的。五、硚口市政公司一房两租，田志发、杜翠珍已实际经营酒店，合法占有租赁房屋，故依法为案涉房屋的承租人，财源商贸公司不是法律上确定的承租人，无权要求田志发支付租金。一审法院认定硚口市政公司与田志发签订的合同系用于办理公司注册登记，纯属主观臆断，是错误的。六、一审法院审理程序严重违法。杨财运、叶福林、硚口市政公司均是本案必须参加诉讼的当事人，一审判决遗漏诉讼主体。田志发、杜翠珍补充上诉意见称：财源商贸公司在一审中从立案、受理、开庭审理、判决等每个诉讼环节都将原告主体列为根本不存在的“武汉财源商贸有限责任公司”，这并非一审法院的笔误造成的，一审法院不能采用裁定补正的方式。本案中，原告诉讼主体错误，应依法裁定驳回起诉或发回重审。一审适用简易程序审理本案，程序严重违法。
被上诉人财源商贸公司辩称，财源商贸公司与田志发签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，未违反法定程序，请求驳回上诉，维持原判。
财源商贸公司向一审法院起诉请求：1、解除财源商贸公司与田志发的房屋租赁合同；2、田志发、杜翠珍支付自2015年1月1日至房屋实际交付之日的房屋租金（算至2016年2月29日为129万元）；3、田志发、杜翠珍支付延期利息，从合同约定的时间计算至实际付清日止，按同期银行贷款利息计算；4、田志发、杜翠珍承担本案诉讼费用。
田志发、杜翠珍向一审法院反诉请求：1.确认财源商贸公司与田志发之间的房屋租赁合同无效；2.财源商贸公司向田志发、杜翠珍返还租金304万元；3.财源商贸公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：武汉市硚口区古田三路2号房屋系硚口市政公司经规划审批合法建造的房屋，尚未取得房屋权属证书，该房屋所占土地为划拨土地，土地用途为仓储用地。2010年10月14日，硚口市政公司（甲方）与财源商贸公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方将古田三路2号新建六层办公楼一至四层整体发租给乙方，总面积2554平方米。租赁期限八年，从2011年1月1日至2018年12月31日止。租金标准为：2011-2012年每年612480元，2013-2014年每年661478元，2015-2016年每年714396元，2017-2018年每年771548元。”2010年11月28日，财源商贸公司、叶福林、杨财运（甲方）与红人餐饮公司、田志发（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方位于硚口区古田三路2号新建办公楼一至三层整体发租给乙方，总面积2300平方米（使用面积）。租赁期限八年，从2011年2月28日至2019年2月27日止。乙方租赁该房屋仅作餐饮服务业。租金第一年96万元，第二年100万元，第三年105万元，从第四年起每年110万元。乙方每半年向甲方缴纳，甲方收款后给乙方出具有效的收款凭证，如逾期缴纳按0.1%支付滞纳金。”2011年8月26日，杨财运、叶福林（甲方）与田志发（乙方）就2010年11月28日达成的《房屋租赁合同》签订《补充协议》，约定：“一、因甲方未提供2300平方米使用面积给乙方，现甲方将硚口市政总公司综合楼四楼给乙方使用。甲方于2011年10月26日前将四楼交给乙方，若不能按时退出，甲方每天罚款5000元；二、乙方每年额外加1万元租金给甲方；三、甲方给乙方出具进场装修通知书，装修时间5个月，5个月后计算起租时间，租金从起租时间计算，含一、二、三、四楼；四、乙方将装修设计图纸、方案，能够利用四楼现有装修及材料，同甲方协商给予补偿。”2012年5月28日，红人盛世公司在诉争房屋所在注册成立，该公司注册时提交了一份硚口市政公司与田志发代表红人盛世公司签订的《租赁合同》，合同约定的租赁面积及租金标准与硚口市政公司与财源商贸公司2010年10月14日签订的《租赁合同》一致。后田志发以红人盛世公司名义在诉争房屋内经营。合同履行过程中，田志发按与财源商贸公司签订的租赁合同标准向叶福林、杨财运及财源商贸公司交纳了2015年2月27日前的房屋租金，房屋水电费由田志发直接向硚口市政公司支付。2015年5月28日起，红人盛世公司停止经营。
一审另查明，杨财运系财源商贸公司股东。红人餐饮公司于2004年成立，法定代表人为田志发，股东为田志发、杜翠珍，田志发股权份额为95%，杜翠珍股权份额为5%。红人盛世公司于2012年5月28日成立，法定代表人为田志发，股东为田志发、张清华，田志发股权份额为80%，张清华股权份额为20%。2013年9月29日，田志发、杜翠珍作出《股东会决议》，内容为：“一、同意本公司清算组作出的《清算报告》；二、本公司经营过程中，所产生的一切债权债务清理完毕，如有遗漏，均由清算组全体股东负责处理；三、同意本公司办理《企业法人营业执照》注销登记手续。”2013年9月30日，红人餐饮公司在工商登记管理部门办理了注销手续。庭审中，财源商贸公司提供了硚口市政公司出具的《房屋租赁补充说明》，硚口市政公司表示同意财源商贸公司将古田三路2号1-4楼转租给红人盛世大酒店。财源商贸公司还提供了一份《情况说明》，表明杨财运、叶福林系受该公司委托签订《房屋租赁合同》及《补充协议》。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案诉争房屋系硚口市政公司所有，硚口市政公司将诉争房屋出租给财源商贸公司在先，财源商贸公司与红人餐饮公司、田志发签订租赁合同在后，田志发以红人盛世公司名义与硚口市政公司签订的租赁合同在上述两份合同签订之后，且该合同系用于办理公司注册登记，田志发从未按该合同约定标准向硚口市政公司支付租金，而是按照《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的租金标准向财源商贸公司支付租金，故田志发与硚口市政公司签订的租赁合同并未实际履行。诉争房屋系硚口市政公司出租给财源商贸公司，杨财运系财源商贸公司股东，财源商贸公司已说明杨财运、叶福林系受该公司委托签订租赁合同，故财源商贸公司系《房屋租赁合同》及《补充协议》的出租方。租赁合同履行过程中，田志发并未以红人餐饮公司名义在诉争房屋内经营，而是重新设立了红人盛世公司对外经营，租金一直由田志发支付，田志发作为合同签订方，财源商贸公司有权要求其承担合同责任。红人餐饮公司并未在诉争房屋内实际经营，红人餐饮公司2013年注销时亦不存在拖欠租金行为，杜翠珍作为红人餐饮公司股东无需就公司注销后的产生的租金承担法律责任。本案诉争房屋所占土地虽系划拨用地，但对划拨土地上房屋出租的限制规定属于管理型强制性规定，而非效力性禁止性规定，对该规定的违反并不导致租赁合同无效。田志发、杜翠珍主张房屋转租未经房屋所有权人同意，但硚口市政公司在田志发经营期间一直未提出异议，且水电费系由田志发直接支付给硚口市政公司，故硚口市政公司对于财源商贸公司的转租行为是知晓且同意的。田志发、杜翠珍亦无证据证明合同签订时存在欺诈损害国家利益等导致合同无效的情形。田志发、杜翠珍要求确认租赁合同无效，并要求返还租金304万元的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。财源商贸公司与田志发之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。田志发从2015年2月28日起即一直拖欠后续租金，其违约行为已导致合同目的无法实现，故财源商贸公司有权解除合同，并有权要求田志发按照合同约定标准支付房屋腾退之前的房屋租金。田志发未按合同约定支付租金，财源商贸公司有权要求其赔偿因此造成的利息损失，财源商贸公司要求其按照中国人民银行同期贷款利率标准支付逾期租金利息的请求合理，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：一、解除财源商贸公司与田志发签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、田志发于本判决生效之日起7日内向财源商贸公司支付房屋租金（按年租金111万元计算，从2015年2月28日计算至田志发将承租房屋返还给财源商贸公司之日止）；三、田志发于本判决生效之日起7日内向财源商贸公司支付利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率标准，第一笔租金从2015年2月28日开始以本金55.5万元计算至该款项结清之日，第二笔租金从2015年8月28日开始以本金55.5万元计算至该款项结清之日，第三笔租金从2016年2月28日开始以本金55.5万元计算至该款项结清之日，第四笔租金从2016年8月28日开始以本金55.5万元计算至该款项结清之日，后续租金以此类推）；四、驳回财源商贸公司其他诉讼请求；五、驳回田志发、杜翠珍全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8250元（已减半），由田志发负担，反诉费15560元，由田志发、杜翠珍共同负担（已支付）。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，一审法院于2016年11月29日作出补正裁定，将一审判决书中“武汉财源商贸有限责任公司”补正为“武汉财源商贸有限公司”。财源商贸公司在一审起诉状中所列原告名称为“武汉财源商贸有限责任公司”，落款名称为“武汉财源商贸有限公司”。
本院认为，本案应围绕田志发、杜翠珍的上诉请求及理由进行审理。田志发、杜翠珍主张案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》无效，本院针对其主张合同无效的理由分别评判如下：1、田志发、杜翠珍称上述合同违反我国法律和行政法规的效力性强制性规定。本案诉争房屋所占土地为划拨用地，土地类型为仓储用地，但对划拨土地上房屋出租及对改变土地用途的相关限制规定，均未明确规定违反上述规定将导致合同无效或者不成立，故一审认定上述规定应属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，是正确的，对上述规定的违反并不导致租赁合同无效。2、田志发、杜翠珍称财源商贸公司及叶福林、杨财运隐瞒了其并非诉争房屋所有权人的事实，存在欺诈行为，损害国家利益。田志发、杜翠珍所称的欺诈行为，并无证据证明，且从《补充协议》中“甲方将硚口市政总公司综合楼四楼给乙方使用”及田志发在注册成立红人盛世公司时提交了其与硚口市政公司的《租赁合同》等事实看，田志发对诉争房屋权属应是明知的，故该项理由亦不成立。3、田志发、杜翠珍称财源商贸公司未经硚口市政公司同意擅自转租。硚口市政公司在田志发经营期间一直未提出异议，且出具《房屋租赁补充说明》表示其同意转租给“武汉红人盛世大酒店”，故硚口市政公司对于财源商贸公司的转租行为是知晓且同意的，田志发、杜翠珍的该项理由亦不成立。综上，案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效。田志发从2015年2月28日起至今一直拖欠后续租金，其违约行为已导致合同目的无法实现，田志发亦无继续履行合同的意愿，一审认定财源商贸公司有权解除合同具有事实及法律依据，同时因田志发的违约行为造成了财源商贸公司的资金占用损失，财源商贸公司有权选择赔偿损失的违约责任承担方式，故对田志发的相应上诉理由，本院不予支持。田志发、杜翠珍称硚口市政公司一房两租，财源商贸公司不是法律上确定的承租人，无权要求田志发支付租金。经查，田志发、杜翠珍一直按照案涉《房屋租赁合同》约定的租金标准交纳租金，而从未向硚口市政公司交纳租金，其与硚口市政公司签订的《租赁合同》并未实际履行，田志发与硚口市政公司之间未成立房屋租赁合同关系，故对田志发、杜翠珍的该项上诉理由，本院不予支持。
田志发、杜翠珍称一审判决严重违反法定程序，要求发回重审。本案中，杨财运、叶福林、硚口市政公司并非共同原告或者共同被告等必须共同进行诉讼的当事人，亦未作为有独立请求权的第三人主张权利，一审未追加其参加诉讼并无不当。一审适用简易程序审理是否得当，并非是否严重违反法定程序的情形，而一审判决对原告名称的表述存在笔误，裁定补正并无不当，财源商贸公司的诉讼主体资格亦符合法律规定，相关笔误对实体权利并无影响。故对田志发、杜翠珍的该项上诉理由，本院已不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41520元，由田志发、杜翠珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 骆朝辉
审判员 李斌成
审判员 安林锋
二○二○一七年一月二十三日
书记员 舒 渲