上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初7891号
原告：赵静妮，女，1985年6月5日出生，汉族，住址陕西省西安市。原告：王希良，男，1982年1月18日出生，汉族，住址陕西省宝鸡市。两原告共同委托诉讼代理人姜文欣，上海市恒信律师事务所律师。被告：曹兰建，男，1956年12月19日出生，汉族，住址上海市。被告：曹伟，男，1990年11月14日出生，汉族，住址上海市。原告赵静妮、王希良与被告曹兰建、曹伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员赵海生独任审判,公开开庭进行了审理。原告赵静妮及两原告委托代理人姜文欣，被告曹兰建到庭参加诉讼。被告曹伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵静妮、王希良诉称，2015年11月23日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告名下本市松江区虬泾路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价人民币228万元；签订合同当日原告支付首付款70万元，被告收款后20个工作日内办理清偿银行抵押贷款手续，并于还款后10个工作日内办妥注销抵押登记手续；原告以银行贷款方式支付被告剩余房款158万元，被告须配合原告办理申请贷款手续；双方应于2016年1月15日之前申请办理转让过户手续，被告应于2016年2月29日前腾出房屋并通知原告交接，若被告未按约定期限办理过户、交付手续的，应按已付房款的日万分之五计付赔偿金。原告已按约支付了首付款70万元，但被告收款后既未在约定期限内办理清偿银行贷款、注销抵押手续，又拒绝配合原告办理银行贷款手续，致使不能按期过户、交房。故原告诉至法院请求判令：1、两被告继续履行合同，清偿上海市松江区九亭镇虬泾路XXX弄XXX号XXX室房屋的银行购房贷款，并办理抵押权登记注销手续；2、两被告继续履行合同，配合原告办理剩余购房款158万元的银行贷款申请和审批手续；3、两被告继续履行合同，协助原告将上海市松江区九亭镇虬泾路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至两原告名下；4、两被告向原告支付自原告起诉之日起至房屋实际过户交件之日止的违约金，以70万元为基数，按每日万分之五的标准计。原告赵静妮、王希良提供下列证据：1、上海市房地产买卖合同；2、收款收据2份；3、房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息。被告曹兰建、曹伟辩称，被告的银行贷款金额有80余万元，因被告没钱还贷款所以才出售房屋，被告曾提出首付款70万元不足以还清全部银行贷款，中介公司工作人员罗莉(音)称可以帮被告借钱还清剩余贷款，被告遂同意售房。被告收到70万元首付款后，2万元留在中介处作为尾款，68万元全部用于归还银行贷款，之后被告到中介公司找罗莉，但其已回老家过年，过了年之后，中介公司就不再谈帮被告借钱还贷的事情，而只是说被告不配合原告办贷款。今年2月份的时候，原告曾到被告住处要求被告继续履行合同，但被告认为在合同约定的1月15日过户日前，原告未能贷款成功，被告不可能在原告没有贷款成功的情况下借高利贷还清己方银行贷款，双方所签订的合同已没有法律效力，故被告表示拒绝继续履行。现被告对原告的主张的意见仍是不同意继续履行。被告曹兰建、曹伟未提供证据。经质证，被告曹兰建、曹伟对原告赵静妮、王希良提供的证据真实性均无异议。经审理查明，系争本市松江区虬泾路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积108.14平方米)为被告曹兰建、曹伟名下房地产(按份共有、曹兰建、曹伟各二分之一)。该房屋设有抵押登记(抵押状况信息：抵押权人北京银行股份有限公司上海分行、债权数额80万元、债务履行期限自2011年7月1日至2041年7月1日)。2015年11月16日，原、被告经案外人上海亿达房地产经纪有限公司第十分公司居间服务，就系争房屋转让事宜签订《房地产买卖居间协议》。当日，原告支付被告定金2万元。2015年11月23日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款228万元；双方在2016年1月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告于2016年2月29日前腾出房屋并通知原告进行验收交接；被告未按本合同约定的期限将房地产交付(包括房地产交接及房地产产权转移)给原告，应当向原告支付赔偿金，赔偿金按原告已付款日万分之五计算，自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后被告仍未交付的，原告有权单方面书面通知被告解除合同，原告有权要求被告支付自合同应交付期限第二日起计算至被告发出解除通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价20％支付违约金；合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。该合同补充条款另约定，原、被告签订买卖合同当日，原告应直接支付被告首期房价款70万元(含已付定金2万元)，上述款项专项用于被告提前归还尚欠银行的购房贷款及注销抵押登记，被告应于收到上述款项后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续；原告以银行贷款方式支付被告房款158万元整(该款由银行直接划入被告账户)，原告于交易过户之前办妥银行贷款的申请和审批手续，被告须配合办理并提供相关资料，若原告申请的银行贷款未获批准或银行批准的金额不足申请额度，则原告应于交易过户之前以现金形式补足该不足部分；原、被告应在被告办妥抵押注销手续且原告办妥贷款手续，中介方收到足额佣金后，共同至房地产所在区交易中心办理过户手续；待被告收到全部房款(尾款除外)的当天，双方对该房屋进行验看，被告将该房地产交付原告；系争房屋未满两年，房屋交易的税费中营业税由被告承担，个人所得税及契税由原告承担。当日，原告支付被告购房款68万元。被告于2015年12月20日归还部分银行贷款本息计60余万元，现系争房屋银行抵押贷款仍未全部归还完毕。因原告赵静妮、王希良要求被告继续履行合同遭拒，两原告于2016年3月25日诉至本院，请求判如所请。审理中，原告表示愿意将剩余购房款158万元交付至法院账户，该款可用于代被告清偿系争房屋的抵押贷款，原告并要求被告配合原告办理房屋过户手续，被告在完成过户手续后的10个工作日内将系争房屋腾空交付给原告。案外人北京银行股份有限公司上海分行向本院陈述称，借款人曹兰建、曹伟原正常还款，后出现逾期情况。2015年12月，借款人曾一次性归还本金60万元并结清已发生利息，截至2016年6月1日，系争房屋贷款本金余额157050.83元。案外人北京银行股份有限公司上海分行表示对原告愿意以剩余房价款代借款人结清贷款本息无异议，在贷款本息结清的前提下，愿意配合协助注销抵押登记。2016年9月22日，原告将购房款158万元汇入本院账户代管。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现有证据证明原告已按约履行付款义务，而被告未按约涤除系争房屋所设抵押登记，被告对此辩称系因中介公司未履行承诺帮助其借款还贷而导致，但被告未提供证据予以证明，且即便被告所述属实，也仅为被告履行合同义务之方式，与原告无涉。被告另辩称原告申请贷款未成功一节，因合同对贷款不成(不足)情形有明确约定，故无论原告贷款情况如何，均不构成被告拒绝清洁抵押的理由。综上，原告要求被告继续履行合同合法、合约、合理，应予支持。关于原告所作违约金主张，符合合同相关约定，但应以十五日为限。被告曹伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本院依据查明的事实依法作出判决，据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告赵静妮、王希良应于判决生效后十日内支付被告曹兰建、曹伟剩余购房款人民币158万元(该款已由本院代管)；二、被告曹兰建、曹伟应于判决生效后十日内负责清偿银行债务、涤除本市松江区虬泾路XXX弄XXX号XXX室房屋上所设抵押登记；三、被告曹兰建、曹伟应于前条主文所述抵押登记涤除之日起十日内，与原告赵静妮、王希良共同至房地产交易中心办理本市松江区虬泾路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将该房屋权利人由“曹兰建、曹伟”变更登记为“赵静妮、王希良”(原、被告双方依据合同约定各自缴付产权过户所产生的税费)；四、被告曹兰建、曹伟应于原告赵静妮、王希良取得本市松江区虬泾路XXX弄XXX号XXX室房屋产权证后十日内，将该房屋交付给原告赵静妮、王希良；五、被告曹兰建、曹伟应于判决生效后十日内支付原告赵静妮、王希良违约金人民币5250元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19020元，本案适用简易程序，减半收取，计人民币9510元，由被告曹兰建、曹伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 赵海生
二〇一六年九月二十六日
书记员 施 雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。