湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘07民终380号
上诉人(原审被告)：方国安，男，1971年10月4日出生，汉族，居民，住湖南省常德市。
委托诉讼代理人：张琳（系方国安妻子），住湖南省常德市。
委托诉讼代理人：李银娥，湖南吾同律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：常德市西洞庭管理区人力资源和社会保障局，住所地湖南省常德市西洞庭管理区龙泉街道办事处沙河社区迎丰大道中段。
法定代表人：杨国军，该局局长。
委托诉讼代理人：杨泽忠，男，该局副局长。
委托诉讼代理人：周素云，湖南凌星律师事务所律师。
上诉人方国安因与被上诉人常德市西洞庭管理区人力资源和社会保障局（以下简称西洞庭人社局）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2017）湘0703民初2276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人方国安的委托诉讼代理人张琳、李银娥、被上诉人西洞庭人社局的委托诉讼代理人杨泽忠、周素云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方国安上诉请求：撤销一审判决，改判确认本案诉争租赁房屋的租赁期限为10年，方国安有权不予返还租赁房屋；或如果西洞庭人社局因办公用房紧张需要收回租赁房屋，则判令西洞庭人社局赔偿方国安因其提前终止房屋租赁合同给方国安造成的损失（包括合同履行后可以获得的利益），并由西洞庭人社局承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定租赁期限为5年是错误的。2、一审判决以虽然双方关于租赁期限另有口头约定，但因与《房屋租赁合同》中的租赁期限相互冲突，且未就租赁期限达成补充协议，应以双方于2011年7月20日签字确认的《房屋租赁合同》中的租赁期限为准是错误。3、一审法院认定本案争执焦点为双方签订的《房屋租赁合同》是否有效是错误的。二、一审判决适用法律错误。本案诉争租赁房屋租赁期限尚未届满，方国安按照西洞庭人社局主要领导的承诺，应可继续租赁房屋。
西洞庭人社局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。西洞庭人社局与方国安签订的《房屋租赁合同》，该合同经双方签字、盖章确认，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同已经依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。双方的租赁合同已于2016年5月31日到期，且西洞庭人社局已于合同届满前向方国安去函明确告知，合同期满后将不再与方国安续约，方国安亦签字确认，双方约定的权利义务在2016年5月31日即租期届满时已终止。即使西洞庭人社局前任领导曾经口头承诺过租赁期限为10年，但也仅只是口头约定，之后签订的《房屋出租合同》已经构成对口头约定的变更，应以双方书面签订的《房屋出租合同》确定的租赁期限为准。根据《中华人民共和国合同法》第235条规定，方国安应向西洞庭人社局返还租赁房屋。请求驳回上诉，维持原判。
西洞庭人社局向一审法院起诉请求：一、判令方国安向西洞庭人社局交还承租房屋;二、判令方国安按原出租合同约定的租金标准支付自2016年5月31日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费；三、本案诉讼费由方国安承担。诉讼过程中，西洞庭人社局增加要求方国安支付租赁合同期内最后一年租赁费的诉讼请求。
一审法院认定事实：因西洞庭人社局办公楼地下室一楼含架空层及办公楼后院的食堂闲置，2011年，西洞庭人社局主要负责人口头承诺将其租赁给方国安用于经营，经营期限为8-10年。2011年7月20日，西洞庭人社局与方国安签订《房屋出租合同》，合同约定：西洞庭人社局将办公楼一楼及办公楼后院的食堂餐厅出租给方国安，租期五年，从2011年6月1日起至2016年5月31日止。第一年租金为30000元，后每年在前一年的租金基础上按10%的比例递增。合同期满后，如果西洞庭人社局继续出租，在同等价格的前提下，方国安有权优先承租。租赁期满后，如方国安不再承租，双方约定依附于房屋的装修归方国安所有。2016年4月19日，西洞庭人社局向方国安送达了合同到期后不再续约的告知函，方国安于2016年5月8日向西洞庭人社局作出答复，表明同意配合西洞庭人社局收回租赁房屋的决定，并对经营投资情况、要求西洞庭人社局弥补提前收回租赁承包权导致的损失和请求西洞庭人社局撤回告知函内容等情况作了说明。现方国安未撤离并向西洞庭人社局交还租赁房屋。另查明，方国安未向西洞庭人社局支付自2015年5月31日起至2016年5月31日止的房屋租金。
一审法院认为，本案争执焦点为西洞庭人社局与方国安签订的《房屋出租合同》是否有效；西洞庭人社局要求方国安支付剩余租金及相关房屋占用费是否有事实及法律依据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《房屋出租合同》系双方真实的意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形，因此，对该《房屋出租合同》中关于租赁期限的约定也应视为双方的一致意思表示。虽然双方关于租赁期限另有口头约定，但因与《房屋出租合同》中约定的租赁期限相互冲突，且未就租赁期限达成相关补充协议，应以双方于2011年7月20日签字确认的《房屋出租合同》中的租赁期限为准，故对西洞庭人社局要求方国安交还承租房屋的诉讼请求予以支持。西洞庭人社局要求方国安依照合同约定的租金标准支付最后一年租金的诉讼请求，因有合同明确约定，予以支持。对于西洞庭人社局要求方国安支付合同约定的租赁期满后至房屋实际交还之日止的占用费，因《房屋出租合同》未对相关费用进行约定，且西洞庭人社局要求方国安支付的费用标准未提供相关证据予以证实，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、方国安于本判决生效后三十日内向常德市西洞庭管理区人力资源和社会保障局返还常德市西洞庭管理区人力资源和社会保障局办公楼一楼及后院食堂房屋；二、方国安于本判决生效后三十日内向常德市西洞庭管理区人力资源和社会保障局支付自2015年6月1日起至2016年5月31日止的房屋租赁费43923元（即30000元×1.1×1.1×1.1×1.1=43923元）；三、驳回常德市西洞庭管理区人力资源和社会保障局的其他诉讼请求。案件受理费2764元，减半收取1382元，由常德市西洞庭管理区人力资源和社会保障局负担600元，方国安负担782元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：方国安上诉认为按照自己与西洞庭人社局原主要负责人的口头约定，涉案租赁房屋的租赁期限应为10年。但基于方国安与西洞庭人社局签订的《房屋出租合同》，合同已明确约定租期为五年，从2011年6月1日起至2016年5月31日止，合同期满后，方国安只有在西洞庭人社局继续出租涉案租赁房屋时才在同等价格的前提下有权优先承租。因此，在西洞庭人社局已书面告知方国安不再续签租赁合同，西洞庭人社局要将房屋收回用作管理区机关单位办公用房的情况下，本院认为双方的租赁关系已于2016年5月31日租期届满。方国安提交的调查笔录不能达到证明双方之间租赁期限应为10年的证明目的，对其证明效力本院不予采信。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：方国安与西洞庭人社局签订的租赁合同是否已到期；方国安是否应向西洞庭人社局返还租赁租赁房屋。本案中，方国安与西洞庭人社局签订的租赁合同所约定的租赁期限为2011年6月1日至2016年5月31日，合同到期前，西洞庭人社局已明确通知方国安合同到期后不再续签租赁合同，西洞庭人社局要收回房屋用作管理区机关单位办公用房，并要求方国安交还租赁房屋。从查明的案件情况来看，虽然方国安主张自己与西洞庭人社局签订租赁合同前，西洞庭人社局的主要负责人曾经口头承诺可以将涉案房屋租赁给方国安经营8到10年，但依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”之规定，西洞庭人社局主要负责人曾经做出的口头承诺并不能作为确定租赁期限的依据，应当以方国安与西洞庭人社局之间签订的书面租赁合同作为确定双方权利义务的依据。现方国安与西洞庭人社局签订的租赁合同已于2016年5月31日租期届满，西洞庭人社局在合同到期前即2016年4月19日已书面告知方国安不再续签租赁合同，并且方国安在2016年5月8日向西洞庭人社局作出答复表示同意配合西洞庭人社局收回租赁房屋的决定，因此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”和第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，方国安应当向西洞庭人社局返还涉案租赁房屋并支付欠付的租赁合同期内最后一年租赁费用。方国安认为一审判决认定租赁期限为5年错误，双方约定的租赁期限为10年的上诉理由不能成立，对于方国安要求不予返还租赁房屋的上诉请求，本院不予支持。对于方国安提出的要求西洞庭人社局赔偿因提前终止房屋租赁合同给方国安造成的损失（包括合同履行后可以获得的利益）的上诉请求，因方国安在一审法院审理本案时并未提出反诉，且西洞庭人社局不同意在二审中对于方国安的该请求一并审理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的相关规定，方国安可以另行起诉。
综上所述，方国安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2764元，由上诉人方国安负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 炜
审判员 杨 炎
审判员 张 利
二〇一八年四月十九日
书记员 赵丹丹
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。