贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔06民终278号
上诉人（原审原告）：卢强，女，1982年7月6日出生，汉族，个体工商户，户籍地湖南省涟源市，住所地湖南省新晃侗族自治县。
上诉人（原审原告）：杨华，男，1981年6月7日出生，汉族，个体工商户，户籍地湖南省涟源市，住所地湖南省新晃侗族自治县。
被上诉人（原审被告）：重庆和达房地产有限公司大龙分公司，住所地贵州省大龙经济开发区老街。
负责人：黄佑铭，该分公司经理。
上诉人卢强、杨华因与被上诉人重庆和达房地产有限公司大龙分公司（以下简称和达房产大龙分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省玉屏侗族自治县人民法院（2017）黔0622民初551号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月24日立案受理后，依法组成合议庭，因本案事实清楚决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
卢强、杨华上诉请求：1、撤销玉屏县人民法院（2017）黔0622民初551号民事判决；2、依法解除双方于2012年12月5日签订的《商品房买卖合同》；3、判决和达房产大龙分公司退还卢强、杨华购房款391556元、维修基金22959元、物业管理费1020元、装修押金2000元、垃圾清运费300元；4、判决和达房产大龙分公司支付卢强、杨华银行按揭贷款利息45010.48元、逾期交房违约金11746.68元、逾期交付房屋产权证件违约金195.78元、购房首付款及代收款资金的占用费129244.3元；5、一、二审诉讼费由和达房产大龙分公司负担。事实及理由：1、卢强、杨华要求解除《商品房买卖合同》，符合约定解除条件和法定解除条件：首先，根据《商品房买卖合同》第11条、12条、14条及附件四的规定，和达房产大龙分公司应在2014年6月26日前交付符合下列条件的11号门面（工程竣工合格证明、住宅质量保证书、住宅工程分户验收表、安装水电表及提供双方签署的商品房交接单），由于和达房产大龙分公司未能提交符合条件的商品房，逾期交房的违约事实客观存在，《商品房买卖合同》第13条约定“逾期30日交房的，买受人有权退房”，为此，卢强、杨华提出解除合同，符合逾期交房的约定解除条件；虽然和达房产大龙分公司于2014年6月底交付了门面钥匙，但交付钥匙不等于交付门面，因交付的门面应符合使用功能的门面，一审以交付钥匙等同于交付门面，与合同约定及法律规定相违背，和达房产大龙分公司提交的相关证据反而能证明其修建的房屋没有经过竣工验收；其次，和达房产大龙分公司未能在2014年12月26日前交付11号门面的产权登记证件，违反合同约定，符合约定解除条件，根据合同约定，和达房产大龙分公司应在2014年12月26日前交付房屋产权证，可在逾期2年多时间内，仍未交付产权证，卢强、杨华主张解除合同符合双方合同约定；最后，卢强、杨华主张解除合同符合法定解除条件，《城市房地产经营管理条例》第33条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条、《合同法》第94条等相关法律法规规定，出卖方逾期90日未办理房屋产权证的，买受人有权主张解除合同，并要求返还相关购房款及赔偿相应损失，和达房产大龙分公司至今已2年8个月未能办理房屋产权证，致使卢强、杨华购房目的长时间不能实现，已构成根本违约，对照上述相关法律规定，卢强、杨华享有法定解除《商品房买卖合同》的权利，大龙管委会不能全面履行拆迁合同，并非不可抗力，和达房产大龙分公司主张不能办证的主张不应支持。2、合同解除后，和达房产大龙分公司应承担返回相应费用及赔偿相关损失的责任。卢强、杨华系经商之人，当初购买门面是向他人借款和向银行贷款，然而和达房产大龙分公司长达5年未能交付门面和产权证件，使得卢强、杨华投入的资金未能产生任何利益，相反背上巨额外债。综上，请求二审法院支持卢强、杨华的诉讼请求。
和达房产大龙分公司未作二审答辩。
卢强、杨华向一审法院起诉请求：1、判决解除卢强、杨华与和达房产大龙分公司在2012年12月5日签订的《商品房买卖合同》；2、判决和达房产大龙分公司退还卢强、杨华购房款391556元、维修基金22959元、物业管理费1020元、装修押金2000元、垃圾清运费300元、合计417835元；3、判决和达房产大龙分公司支付卢强、杨华银行按揭贷款利息45010.48元、逾期交房违约金11746.68元、逾期交付房屋产权证件违约金195.78元、购房首付款及代收款资金的占用费129244.3元，合计170955.52元。
一审法院认定的事实：2012年12月5日，卢强、杨华与和达房产大龙分公司签订《商品房买卖合同》，约定购买和达房产大龙分公司开发位于大龙经济开发区的和达·未来城项目中的第11幢1层11号门面（面积63.02平方米），单价为6213.2元/平方米，总价为391556元。签订合同当日，卢强、杨华支付首付款196556元（含定金50000元）。余款195000元，由卢强、杨华向中国农业银行股份有限公司玉屏县支行申请10年期限的个人购房抵押贷款，该款直接由银行支付给和达房地产大龙分公司。门面交付时间为2014年6月26日，并同时提供《建筑工程竣工合格证明》。门面逾期交付责任，逾期在30日内，在交房期限届满之次日起至实际交付之日止，和达房产大龙分公司按日计算向卢强、杨华支付已交付房款0.15‰的违约金，逾期30日不能交付门面，买受人有权退房，但应书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按全部已付款的3%支付违约金。和达房产大龙分公司应于2014年12月26日交付门面转移登记的有关文书，如不能按期交付，在360日内交付门面转移登记的有关文书的，出卖人按已付房款的0.5‰支付违约金。同日，卢强、杨华与和达房产大龙分公司签订《补充协议》，约定和达房产大龙分公司办理房屋产权证书、土地使用证等相关证件，如因政府及相关部门原因未按约定时间交付受理人的，办理时间顺延。合同签订后，卢强、杨华向和达房产大龙分公司支付了首付款196556元，并向中国农业银行股份有限公司玉屏县支行贷款195000元，该贷款已由中国农业银行股份有限公司玉屏县支行支付给和达房产大龙分公司。2016年3月1日，卢强、杨华还清了中国农业银行股份有限公司玉屏县支行的房屋贷款。
2012年10月5日，卢强、杨华向和达房产大龙分公司交纳维修基金22959元。2014年6月27日，和达房产大龙分公司向卢强、杨华交付了11号门面的钥匙，同时，卢强、杨华向和达房产大龙分公司交纳物业管理费1020元、装修押金2000元、垃圾清运费300元。截至目前，因和达房产大龙分公司消防验收不合格，不能为卢强、杨华办理11号门面产权证件。
另查明，卢强、杨华接受门面后未使用，直至其还清银行按揭贷款后才发现门面未办理产权证书。和达·未来城项目因当地政府不能与少数拆迁户签订拆迁协议，部分房屋未能及时拆迁，导致和达·未来城项目消防验收不合格，从而不能办理房屋产权证书。
一审法院认为：卢强、杨华与和达房产大龙分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应如实履行。卢强、杨华已依约足额支付了购房款391556元及其他相关费用，和达房产大龙分公司应依约及时交付房屋并办理商品房产权登记手续。和达房产大龙分公司于2014年6月27日交付房屋钥匙，逾期交房应承担相应的违约责任，根据合同的约定，和达房产大龙分公司逾期1天交房，即逾期交房违约金58.73元(391556元×0.015%×1天)，超出部分，不予支持。关于卢强、杨华要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，和达房产大龙分公司至今未给卢强、杨华办理商品房产权登记手续，超过了合同约定的办证期限，其应承担相应的违约责任，双方约定逾期360日内承担0.5‰的违约责任，逾期360日之后未约定违约责任，参照前期约定的违约责任承担违约金，即逾期办证违约金195.78元（391556元×0.5‰）。关于卢强、杨华要求解除《商品房买卖合同》，并退还购房款391556元、维修基金22959元、物业管理费1020元，装修押金2000元、垃圾清运费300元、合计417835元的诉讼请求，卢强、杨华接受和达房产大龙分公司的钥匙，且和达·未来城项目已经相关单位验收合格，故卢强、杨华以和达房产大龙分公司未按期交房为由要求解除《商品房买卖合同》，不予支持。卢强、杨华接受门面后未使用，其还清银行按揭贷款后才发现门面未办理产权证，门面未办理产权登记，不影响门面的使用，且双方在签订合同时，补充约定和达房产大龙分公司办理房屋产权证、土地使用证等相关证件，如因政府及相关部门原因未按约定时间交付买受人的，办理时间顺延，因不能办证的原因系和达·未来城项目内的少数房屋因当地政府未能与拆迁户达成拆迁协议，导致和达房产大龙分公司消防验收不合格，故卢强、杨华以未办理门面产权证书为由，要求解除《商品房买卖合同》，根据其补充约定，因相关部门的原因，办证时间顺延，故对该项诉讼请求，不予支持。卢强、杨华要求和达房产大龙分公司支付房屋按揭贷款利息45010.58元、购房款首付和代收款资金占用费129244.3元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十五条第二款之规定，判决：一、重庆和达房地产有限公司大龙分公司于判决生效后十日内支付卢强、杨华逾期交房违约金58.73元、逾期交付门面产权证件违约金195.78元；二、驳回卢强、杨华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4920元，由卢强、杨华负担4720元，重庆和达房地产有限公司大龙分公司负担200元。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是卢强、杨华主张解除《商品房买卖合同》的条件是否已成就。卢强、杨华与和达房产大龙分公司签订的《商品房买卖合同》约定的办证期限是2014年12月26日，至此可延长360日，但应支付相应违约金，即双方约定最迟办证期限为2015年12月。因卢强、杨华自起诉之日仍未取得所购门面相应产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”从形式要件及司法解释看，卢强、杨华的主张应得到支持，但和达房产大龙分公司至今未能给卢强、杨华办理房屋产权证的原因是因当地政府未能与有关拆迁户达成拆迁协议，致使和达房产大龙分公司所建建筑物消防验收不合格，故不能依法办理房屋产权证，即本案迟延办证的法律后果能否归咎于和达房产大龙分公司，进而支持卢强、杨华的诉求。本院认为，2012年12月5日，卢强、杨华与和达房产大龙分公司签订《商品房买卖合同》的当日，双方又签订了一份“补充协议”，该协议约定“出卖人办理房屋产权证、土地使用证等相关证件如因政府及相关部门原因未按约定时间交付买受人的，办理时间顺延。”本案中，案涉门面的房屋产权证未办理系当地政府原因所致，而该情形属于双方迟延办证的约定情形，不应把其列入因出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的情形。案涉门面迟延办证因双方事前约定而排除适用上述司法解释，故卢强、杨华主张解除《商品房买卖合同》的请求不予支持，因《商品房买卖合同》未解除，其主张的相应金额缺乏事实基础，依法也不应支持。
综上所述，卢强、杨华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9840元，由卢强、杨华负担。本判决为终审判决。
审判长 谢稼祥
审判员 刘贵波
审判员 罗宇睿
二〇一八年四月四日
书记员 杨 露