浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越民初字第777号
原告绍兴市景都花园小区业主委员会。
负责人徐兴祥。
委托代理人（特别授权代理）俞友根、陈敏敏，浙江民伸律师事务所律师。
被告浙江中国轻纺城集团房地产开发有限公司。
�定代表人王关水。
委托代理人（特别授权代理）许坚军，浙江杰扬律师事务所律师。
委托代理人（一般代理）陆健康。
原告绍兴市景都花园小区业主委员会（以下简称景都花园业委会）与被告浙江中国轻纺城集团房地产开发有限公司（以下简称轻纺城房地产公司）物权确认纠纷一案，本院于2015年1月14日立案受理。依法组成合议庭，于2015年3月4日、8月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈敏敏、被告委托代理人许坚军、陆健康到庭参加庭审。本案鉴定时间为2015年7月20日至8月15日。本案庭外和解时间3个月，本案现已审理终结。
原告景都花园业委会诉称：2012年9月19日，原告依法成立。此后原告接管景都花园过程中发现，被告未移交过任何物业用房。原告向相关部门核查相关资料后发现景都花园规划面积105576平方米，即按该规划被告应当向原告交付有合法权证的物业用房面积为739.03平方米。为此原告认为，被告未完成交付物业用房的义务，根据《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》、《浙江省住宅区物业管理办法》、《物业管理条例》等相关规定，被告应当无偿向原告交付739.03平方米的物业用房即住宅区总面积的千分之七，且交付的物业用房应当物权完整，无任何权属纠纷及使用权纠纷。现原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告交付位于绍兴市景都花园内且有合法产权739.03平方米物业用房，如被告无法交付物业用房，则按现有市场销售价格支付相应的物业用房价款；二、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：确认判令被告移交的下列房产为物业用房，产权归景都花园全体业主所有：景都花园17幢底层（138.80平方米）、中兴南路传达室（29.32平方米）、城南大道传达室（17.46平方米）、�区传达室（5.18平方米）、3幢5号车库（12.08平方米）、17幢5号车库（22.62平方米）、17幢7号车库（26.73平方米）、中兴南路753号（门斗140.96平方米）、中兴南路757号（门斗106.12平方米）、东区地下车位14号及15号，并判令被告向原告补充移交239.76平方米有合法产权的物业用房，如被告无法交付物业用房，则按现有市场价格支付相应价款。
被告轻纺城房地产公司辩称：1、被告已依法足额提交了配比的物业用房689.27平方米，这个由原告和被告和轻纺城物业公司在2012年12月8日以会议纪要的形式确认了被告向原告交付了689.27平方米的用房；2、原告在诉状中诉称的规划面积105576平方米与事实不符，由于原告不清楚开发时的历史原因，当时原绍兴县人民政府在拍卖地块后向被告少交付了4833.6平方米，所以规划面积没有这么多。在被告工程竣工以后规划实测被告的面积为94178.43平方米，包含了1、2、3期和东区的面积。如果按照这个基数作为配比，则被告的用房只有659.25平方米，而被告现如今已经配比了689.27平方米，故被告已经足额提供了配比用房；3、景都花园小区开发建设于2000年，原告在相隔15年后再主张权利，如果被告确实没有足额提交，则其起诉亦已经超过诉讼时效。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。针对原告变更后的诉讼请求，被告认为：1、对于原告要求确认被告移交的下列房产为物业用房，产权归全体业主所有，没有异议；2、因被告移交了上述房产外，还移交了景都花园17幢前简易房，及东区地下车位14号及15号面积为60平方米，共移交了物业用房689.27平方米，已经足额提供了相应的物业用房，原告已经接受了上述房产并已在使用中，故无需另行提供其他物业用房。
原告为证明自己主张的事实成立，向本院提交如下证据：
1、建设工程规划许可证复印件2份，要求证明被告实际规划建设时间为2000年5月29日，规划建筑面积情况的事实。被告质证认为，对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。虽然建设工程许可证上开发的面积有10多万平方米，但实际上因绍兴县人民政府的原因，没有将4833.6平方米的土地交付给被告，因为该4833.6平方米的土地系江家溇的土地，当时因没有拆迁，所以当时并未将该土地交付给被告。本院对该证据的真实性予以确认。
2、建设工程规划许可证附件复印件2份、建筑工程施工许可证复印件1份，要求证明被告实际建造的时间段、建筑面积情况的事实。被告质证认为，对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。虽然建设工程许可证上开发的面积有10多万平方米，但实际上因绍兴县人民政府的原因，没有将4833.6平方米的土地交付给被告，因为该4833.6平方�的土地系江家溇的土地，当时因没有拆迁，所以当时并未将该土地交付给被告。本院对该证据的真实性予以确认。
被告为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、会议纪要、清单各1份，要求证明2012年1月24日和12月8日经两次会议，原告和被告以及中国轻纺城物业公司三方以会议纪要的形式确认了被告共向原告交付物业用房，这不包含景都花园14号、15号车位的面积的事实。原告质证认为，真实性无异议，但是对被告的证明目的有异议。该证据只能说明原、被告曾就物业用房移交达成过局部的意向，但是据原告向房管处了解的情况，被告并未实际办理物业用房的手续，而且从确认清单中可以表明对于景都花园东区地下车位14、15号，被告是认可不计算面积给予原告的，这就意味着即使被告已经办理物业用房手续，面积也只能按照629.27平方米来计算，并且该证据也没有排除原告要求被告在这个基础上按千分之七补充物业用房的权利，因此如果法庭核实被告确实实际建造面积是94178.43平方米的话，那么被告应当再补足30平方米的用房，因被告提交该份证据，故原告向法庭申请要求变更第一项诉讼请求。本院对该证据的真实性予以确认。
2、规划验收合格证2份（原件1份、复印件1份），确认意见复印件1份，要求证明景都花园1、2、3期和东区经规划局确认面积为94178.43平方米的事实。原告质证认为，因系第三方出具的证据，因原告无法确认，故请求法庭依法核实除此证据外有无其他的验收合格证等证据。经核实，本院对该证据的真实性予以确认。
3、国有土地使用权证复印件1本、招标竞投公告复印件1份、土地勘测报告1份，要求证明城南2号地块，因绍兴县人民政府的原因，没有将4833.6平方米的土地交付给被告的事实。原告�证认为，土地的面积，是否导致规划的实际建筑面积变更，因原告也无法核实，请求法庭依法核实。经核实，本院对该证据的真实性予以确认。
4、房屋租赁合同复印件1份，要求证明部分用房由景都花园小区租赁给了承租人的事实。原告质证认为，该证据系复印件，原告无法确认其真实性，从内容上看，如果确实存在租赁，也只能说明原告就该部分房屋在使用，无法证明被告已经履行完毕物业用房的交付义务，因为物业用房的交付完成，不是说被告将房子给原告做物业，尚需完成其他的手续。本院认为，该证据系复印件，且被告未提供其他证据予以佐证，故不予认定。
5、规划验收合格证1份、交付使用证复印件1份，要求证明应以实际竣工验收面积来作为物业用房的计量标准的事实。原告质证认为，对合格证是三期项目的，而我们主张的是第二期及场外的，故该证据与本案无关联性。对交付使用证系复印件，请求法庭核实其真实性，而且该证据中载明的是1至14幢的交付。交付使用证的面积与规划许可证的面积是两个不同的概念，而且其中是否包括了全部的交付使用面积，原告不清楚。经核实，本院对该证据的真实性予以确认。
6、被告在庭后向本院提交竣工验收规划确认书复印件1份，要求证明景都花园南区规划核实面积为6067.07平方米的事实。原告质证认为，请求法庭依法核实。经核实，本院对该证据的真实性予以确认。
经审理认定，被告轻纺城房地产公司系景都花园小区的建设开发单位。2000年4月13日，原绍兴县土地管理局公开对城南新区2号地块国有土地使用权进行招投标，总用地面积为25021.1平方米（出让面积为23588.6平方米）。2000年5月26日，被告领取了上述土地的国有土地使用权证，使用权类型为出让，但证载使用权面积为18755平方米。
2000年5月29日、31日，原绍兴县建设局出具的建设工程规划许可证，载明规划建筑面积分别为46208平方米、59368平方米，总面积为105576平方米。后该小区经验收复核，2003年11月24日、2005年12月15日，绍兴市规划局分别出具规划验收合格证，载明建筑面积为46874平方米[景都花园（一、二期）场外]、40192.26平方米（景都花园三期）；2008年7月1日，绍兴市规划局对景都花园南区出具竣工验收规划确认书，该确认书中载明建筑面积为6070.07平方米；2011年4月27日，绍兴市规划局对景都花园东区住商楼出具规划核实确认意见，竣工核实地上建筑面积为7112.17平方米、地下建筑面积为2238.49平方米；至此，景都花园（一、二期）场外、景都花园三期、景都花园南区、景都花园东区住商楼验收及竣工核实总面积为102486.99平方米。
同时查明，2012年11月24日，原告、被告、�兴中国轻纺城物业有限公司三方签订《会议纪要》1份，被告承诺：物业公共用房按多年来使用至今（现由轻纺城物业公司使用）共计建筑面积629.27平方米（含简易用房）及东区地下二个车位，由房产公司（列出清单）交付业委会管理使用（上述交付业委会后为一次性解决方案，双方不能再以任何理由退还和找补）。原告承诺：在房产公司对业委会承诺兑现的基础上，将景都东区一并列入管理监督范围，对房产公司的一次性补偿和管理用房的提交，不再以任何理由提出追加和反悔。另查明，景都花园移交物业用房确认清单中载明的物业用房为：1、景都花园17幢底层（138.80平方米）；2、景都花园17幢前简易房（130平方米）；3、景都花园中兴南路传达室（29.32平方米）；4、景都花园城南大道传达室（17.46平方米）；5、景都花园东区传达室（5.18平方米）；6、景都花园3幢5号车库（商务楼传达室12.08平方米）；7、景都花园17幢5号车库（22.62平方米）；8、景都花园17幢7号车库（26.73平方米）；9、中兴南路753号（门斗140.96平方米）；10、中兴南路757号（门斗106.12平方米）；11、景都花园东区地下车位14号；12、景都花园东区地下车位15号。
本院认为，自1999年颁布实施的《浙江省住宅区物业管理办法》第二十五条规定“开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7‰的比例配套物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供，其中3‰作为物业管理办公用房，4‰作为物业管理经营用房”。本案所涉景都花园小区的规划建设面积为105576平方米，依照规定，被告轻纺城房地产公司应按7‰的标准向原告交付物业用房的面积为739.03平方米。但由于轻纺城房地产公司拍卖所得用于建造景都花园小区的部分土地，原竞标面积为23588.6平方米，后该区块部分土地由于历史原因未实际交付，使得国有土地使用权证的证载面积为18755平方米，最终导致实际验收及竣工核实总面积为102486.99平方米。本院认为，因历史原因造成部分土地未能实际交付，使得原规划许可面积远大于实际规划验收面积，该建筑面积的减少不可归责于被告轻纺城房地产公司，故物业管理用房按实际规划验收总建筑面积的千分之七配置更为合理，即被告轻纺城房地产公司应向原告景都花园业委会交付物业用房717.41平方米。关于双方已协商交付物业用房的问题，原告要求确认景都花园17幢底层（138.80平方米）、中兴南路传达室（29.32平方米）、城南大道传达室（17.46平方米）、东区传达室（5.18平方米）、3幢5号车库（12.08平方米）、17幢5号车库（22.62平方米）、17幢7号车库（26.73平方米）、中兴南路753号（门斗140.96平方米）、中兴南路757号（门斗106.12平方米）、东区地下车位14号及15号归全体业主所有，被告对此亦无异议。本院认为，根据被告提供的相应权证，景都花园17幢1层（138.80平方米）、中兴南路传达室（景都花园8幢底层，29.32平方米）、城南大道传达室（景都花园19幢1层，17.46平方米）、景都花园东区传达室（5.18平方米）、中兴南路753号（景都花园8幢，140.96平方米）、中兴南路757号（景都花园8幢，106.12平方米）可予以确认归全体业主所有，但简易用房、车库、车位不符合作为物业管理办公用房或物业管理经营用房使用的条件，不能作为物业用房交付，故被告轻纺城房地产公司已向原告景都花园业委会交付物业用房总面积为437.84平方米，尚应交付物业用房279.57平方米。经核实，被告在景都花园1幢5层尚有合法产权的房屋（其中景都花园1幢507、508、509、510室，合计建筑面积为286.28平方米）�故原告要求被告交付相应的物业用房，于法有据，本院予以支持。被告认为双方已签署了《会议纪要》，故其对物业用房不再承担任何责任的辩称意见，违反法律规定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下：
一、确认被告浙江中国轻纺城集团房地产开发有限公司移交的下列房产为物业用房，产权归景都花园全体业主所有：景都花园17幢1层（138.80平方米）、中兴南路传达室（景都花园8幢底层，29.32平方米）、城南大道传达室（景都花园19幢1层，17.46平方米）、景都花园东区传达室（5.18平方米）、中兴南路753号（景都花园8幢，140.96平方米）、中兴南路757号（景都花园8幢，106.12平方米）；
二、被告浙江中国轻纺城集团房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内交付给原告绍兴市景都花园小区业主委员会279.57㎡�物业用房；
三、驳回原告绍兴市景都花园小区业主委员会的其他诉讼请求。
本案案件受理费11796元（原告申请缓交）、鉴定费7300元，合计19096元，由被告浙江中国轻纺城集团房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起三十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 赵钦宇
代理审判员 赵珠艳
人民陪审员 万春霞
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 朱黄莹
附法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。