浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0122民初2317号
原告：桐庐迎春商务区楼宇发展有限公司，住所地：桐庐县迎春南路205号新青年广场B座702室。
法定代表人：吴莲珍，董事长。
委托诉讼代理人：彭红、赵斌，浙江春江明珠律师事务所律师。
被告：杭州和功网络科技有限公司，住所地：桐庐县迎春南路205号新青年广场B座十四层。
法定代表人：冯名祥。
委托诉讼代理人：杨晓明，上海市锦天城律师事务所律师。
原告桐庐迎春商务区楼宇发展有限公司（以下简称桐庐迎春公司）与被告杭州和功网络科技有限公司（以下简称杭州和功公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用简易程序于2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告桐庐迎春公司的委托诉讼代理人彭红、赵斌，被告杭州和功公司的委托诉讼代理人杨晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桐庐迎春公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2016年10月18日签订的房屋租赁合同，要求被告立即支付原告租金816050.03元（2015年10月1日起至2017年4月24日）及违约金68922.02元，合计884972.05元（详见诉状违约金清单，按银行同期贷款利率的1.5倍计算至2017年4月24日止）；2、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告桐庐迎春公司变更第1项诉讼请求为：判令解除原、被告2014年9月30日签订的房屋租赁合同，要求被告立即支付原告租金816050.03元（2015年10月1日起至2017年4月24日）及违约金68922.02元，合计884972.05元（详见诉状违约金清单，按银行同期贷款利率的1.5倍计算至2017年4月24日止），并承担2017年4月25日至被告返还房屋之日止的损失（损失包括按房屋租赁合同约定的租金及按银行同期贷款利率1.5倍计算的违约金）。
事实与理由：2015年9月20日，原告与孔作帆签订《补充协议》，约定原告租用孔作帆所有的新青年广场B座13-16层，共4层。2016年10月18日，原、被告及案外人桐庐迎春商务区管理委员会（以下简称桐庐迎春管委会）签订《补充协议》一份，约定2014年9月30日桐庐迎春管委会与被告签订的《新青年广场房屋租赁合同》中的出租方由桐庐迎春管委会变更为原告，原租赁合同中所有的权利义务随之转移给原告。《新青年广场房屋租赁合同》约定房屋租赁期限自2014年10月1日起至2024年9月30日止，共计10年，并约定了租金标准、支付方式、违约责任等内容。合同签订后，被告只支付了第一年的租金，2015年10月1日至今的租金分文未付，经原告发函催讨，被告仍拒不履行支付租金的义务，已构成严重违约，为此，原告具书提起诉讼，望判如所请。
被告杭州和功公司辩称，不同意支付租金、违约金，但同意解除双方签订的租赁合同。被告和原告的上级单位桐庐迎春管委会签订的租赁合同，约定三年免租金，第四年租金减半，根据租赁合同的补充约定，被告向桐庐迎春管委会支付一年的租金，桐庐迎春管委会收到这一年的租金后90天内，应将租金返还给被告，然后被告支付第二年的租金。2016年10月18日，桐庐迎春管委会、原告、被告签订了租赁合同转让协议，桐庐迎春管委会将租赁合同包括补充协议都转让给了原告，约定了所有权利由原告享受、所有义务由原告承担，原告应当履行相应的返还租金的义务，而至今原告没有返还被告支付的第一年租金。根据《合同法》第67条规定，一方有先履行义务没有履行的，后履行一方有权拒绝相应的履行要求。也就是说在原告没有返还第一年租金的情况下，被告有权拒绝原告要求支付后续租金的请求。因此，不存在应付租金以及违约金。原告没有证据证明是被告的原因导致云智慧平台建设和运营合同无法正常履行，在终止协议中也没有提到任何一方的违约责任，相反平台运营合同和建设合同中写了原告应当提供1000万元的建设资金，而原告并没有提供，导致平台运营合同和建设合同未能如期履行。双方于2016年6月签订了终止协议，2016年6月12日合同终止之前的义务双方应当履行，原告应当履行包括免租、返还租金的义务。被告认为《新青年广场房屋租赁合同》、《桐庐迎春商务区房屋租赁补充协议》没有于2016年6月12日终止，否则就不会存在2016年10月18日关于合同权利义务转让的补充协议，既然没有终止，双方都应当履行，被告应当继续享受三年免租、一年减半的优惠。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原、被告双方当事人对对方提供的证据的真实性均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：桐庐明星置业有限公司（以下简称桐庐明星公司）与孔作帆签订《新青年广场房屋转让意向协议》，约定：孔作帆向桐庐明星公司购买的房屋坐落于桐庐县，现定名为新青年广场，房屋的房号为新青年广场B座十四层号房，总面积暂定为1017.04平方米；桐庐明星公司在2012年9月14日将该房屋交付孔作帆使用，并在3年后办理房屋三证；……。
2014年8月6日，桐庐迎春管委会（甲方）、江苏广和慧云科技股份有限公司（乙方）签订《桐庐迎春商务区分布云智慧平台投资合作协议》，约定：各方就依托乙方及乙方关联公司的优势，共同合作在桐庐县规划建设政府分布云智慧平台达成一致，乙方在甲方所辖区域内出资注册成立专业运营公司负责分布云平台运营管理；甲方负责提供1000平方米办公场所，300平方米底层机房场地，全部给予三年免租一年减半；本备忘录签署的同时甲方以一事一议招商引资方式与乙方签署《分布云智慧平台委托建设合同》、《分布云智慧平台运营合同》；……。2014年9月28日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《桐庐分布云智慧平台运营合同》，约定：甲方委托乙方就桐庐发布云智慧平台进行市场化运营；甲方负责提供园区内符合运营需要的云平台场地，1000平方米办公场地、300平方米底层机房场地三年免租一年减半；……。同日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《桐庐分布云智慧平台委托建设合同》，约定：甲方以分包的方式委托乙方组织、管理、实施、委托有相关资质企业开展分布云智慧平台的设计、规划和建设；甲方负责提供园区内适合分布云平台的1000平方米精装修办公场地和300平方米底层机房场地；……。
2014年9月30日，桐庐迎春管委会（出租方/甲方）、被告（承租方/乙方）签订《新青年广场房屋租赁合同》，双方就桐庐县迎春南路205号国际创业中心十四楼有关租赁事宜约定：房屋建筑面积为1017平方米；房屋租赁有效期自2014年10月1日起至2024年9月30日止；签订本协议一个月之内缴纳租房保证金2万元，本合同履行期限届满，乙方将该房屋及附属设施、设备依约完整交还甲方并按合同约定交清应交纳费用后的5个工作日内，甲方将租房保证金（不计履行）如数归还；租金标准为第一年1.3元/㎡*天，第二年起每年在上一年度的基数上按6%递增，具体明细为2014年10月1日起至2015年9月30日止，年租金482566元，2015年10月1日起至2016年9月30日止，年租金511520元，2016年10月1日起至2017年9月30日止，年租金542212元，……；租赁房屋租金以预付方式支付，先付后用，首期租金应在本合同签订后30日内全额支付，共计482566元，今后每年10月1日前支付下一年度房租，每年支付一次；租赁期满或合同解除后15日内，乙方拆除及取回被告所有的设施、设备之一部分或全部，但乙方不得损害甲方所有的各项设施和建筑物本身之结构体，乙方在所规定的日期前未拆除、取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，无偿悉数归甲方所有，该十五天拆除期，甲方免收租金；乙方逾期支付租金连续达三个月（含）以上的，或累计达六个月（含）以上的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；在甲方正确履行合同义务后，如乙方无故延期支付租金，超过15日，则乙方须按照应付租金的3‰每天计算支付违约金；……。桐庐迎春管委会（甲方）、被告（乙方）还签订了《桐庐迎春商务区房屋租赁补充协议》，约定：双方于2014年11月30日签订了《新青年广场房屋租赁合同》、《荣正房屋租赁合同》，对于之前双方约定的《桐庐分布云智慧平台运营合同》关于甲方所承诺的云平台场地三年免租一年减半的条款在本协议中详细说明，不影响以上协议中各条款的执行，若与上述协议内容有冲突的，以本补充协议为准；甲方所承诺的云平台场地“三年免租、一年减半”是指两份房屋租赁合同内的面积；乙方根据甲方的操作流程，同意先向甲方交纳年租金，甲方在约定期限内退还给乙方，返款期限为前三年每年乙方交纳房租后90天内返还全部租金，第四年乙方交纳房租后90天内返还全部租金的50%；……。2015年9月15日，被告交纳了案涉房产第一年的租金482566元、保证金2万元。
2015年9月20日，原告与孔作帆签订《补充协议》，约定：孔作帆出租、原告承租的房屋位于桐庐县，共计4层，总面积为4068.16平方米；房屋租赁有效期自2015年6月17日起至2018年6月16日止；租金三年总费用492万元；……；其它未注明事项依据2015年9月17日双方签订的房屋租赁合同执行。
2016年4月25日，桐庐迎春管委会委托浙江春江明珠律师事务所向被告邮寄律师函，催讨被告租用桐庐新青年广场B座14层房屋2015年10月1日至2016年9月30日的租金511520元，并支付延期支付租金部分同期银行贷款利率计算的利息。
2016年6月，原告（甲方）、被告（乙方）以及江苏广和慧云科技股份有限公司（乙方）签订《桐庐分布云智慧平台合同终止协议》，约定：甲方、乙方签署的《桐庐分布云智慧平台委托建设合同》、《桐庐分布云智慧平台运营合同》，有效期为2015年1月1日至2024年12月31日，现双方协商同意于2016年6月12日终止除《桐庐分布云智慧平台委托建设合同》之外的《桐庐分布云智慧平台运营合同》及其它相关法律文件；自终止之日起，甲乙双方彼此之间的权利、义务关系自行消灭，双方另有约定的除外；甲乙双方承诺互不追究终止除《桐庐分布云智慧平台委托建设合同》之外的《桐庐分布云智慧平台运营合同》及其它相关法律文件的法律责任；本合同签署之日起，甲乙双方在本合同签署之前所签订的包括但不限于除《桐庐分布云智慧平台委托建设合同》之外的《桐庐分布云智慧平台运营合同》及其它相关法律文件和就本协议所及之内容做出的任何讨论、协商、备忘录、意向书或承诺均终止；自本协议签署之日起，除《桐庐分布云智慧平台委托建设合同》之外的《桐庐分布云智慧平台运营合同》及其它相关法律文件不再对双方具有法律约束力，一方相应免除另一方在除《桐庐分布云智慧平台委托建设合同》之外的《桐庐分布云智慧平台运营合同》及其它相关法律文件项下的各项义务，并放弃追索的权利，一方放弃在任何时间、任何地点，通过任何方式向另一方提出违约、赔偿权利的要求，双方另有约定的除外；……。
2016年10月18日，桐庐迎春管委会、原告、被告签订《补充协议》，约定：在2014年9月30日桐庐迎春管委会与被告签订的《新青年广场房屋租赁合同》的基础上，约定《新青年广场房屋租赁合同》的出租方由桐庐迎春管委会变更为原告，合同所有权利归原告享有，所有义务由原告承担，桐庐迎春管委会不再为合同相对人，被告直接向原告履行合同项下的义务。
本院认为，原、被告对于双方于2016年6月12日协商终止了除《桐庐分布云智慧平台委托建设合同》之外的《桐庐分布云智慧平台运营合同》及其它相关法律文件，但未终止《新青年广场房屋租赁合同》无异议，均认可双方存在租赁关系，现原告起诉要求解除2014年9月30日签订的《新青年广场房屋租赁合同》，被告在2017年6月21日庭审中亦表示同意，双方解除合同的意思表示一致，故本院确认租赁合同于2017年6月21日解除。本案中双方的争议焦点在于：原告认为原、被告协商终止了除《桐庐分布云智慧平台委托建设合同》之外的《桐庐分布云智慧平台运营合同》及其它相关法律文件，则被告不再享受“三年免租一年减半”的房租优惠，应按照《新青年广场房屋租赁合同》支付租金；被告认为《桐庐迎春商务区房屋租赁补充协议》未终止，被告仍享受“三年免租一年减半”的房租优惠，无须支付租金且原告应返还被告支付的第一年租金。对于此争议，本院认为原、被告基于桐庐分布云智慧平台项目的合作，约定了原告给予被告“三年免租一年减半”的房租优惠，而根据《桐庐迎春商务区房屋租赁补充协议》的协议内容，该协议实质上是《桐庐分布云智慧平台运营合同》中关于房租“三年免租一年减半”的约定的补充内容，现原、被告已协商终止《桐庐分布云智慧平台运营合同》及其它相关法律文件，故认定《桐庐迎春商务区房屋租赁补充协议》包括在双方于2016年6月12日协商终止的“其他相关法律文件”中更为合理，则被告应从2016年6月13日起根据《新青年广场房屋租赁合同》的约定履行支付租金的义务。另被告辩称原告应返还被告支付的第一年租金，本院认为双方在《桐庐分布云智慧平台合同终止协议》中已约定免去对方《桐庐分布云智慧平台运营合同》及其它相关法律文件项下的各项义务，并放弃追索的权利，应包括被告放弃要求原告返还第一年租金的权利，故该答辩意见本院不予采纳。现原告逾期付款，原告有权主张违约金。结合原告的诉讼请求，本院确认被告应支付：一、自2016年6月13日起至2017年6月21日止的房屋租金546331.96元[2016年6月13日至2016年9月30日为154156.71元（511520元/年÷365天×110天）+2016年10月1日至2017年6月21日为392175.25元（542212元/年÷365天×264天）]；二、违约金，自2016年6月13日起至2017年6月21日止的违约金32458.68元[11610元（154156.71元×年利率4.9%×1.5÷365天×374天）＋20848.68元（392175.25元×年利率4.9%×1.5÷365天×264天）]，2017年6月22日起至被告实际返还房屋止的违约金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.5倍计算；三、2017年6月22日起至被告实际返还房屋止的房屋占有使用费（根据《新青年广场房屋租赁合同》的房屋租金标准计算）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告桐庐迎春商务区楼宇发展有限公司与被告杭州和功网络科技有限公司间签订日期为2014年9月30日的《新青年广场房屋租赁合同》于2017年6月21日解除；
二、被告杭州和功网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告桐庐迎春商务区楼宇发展有限公司至2017年6月21日止的房屋租金、违约金合计578790.64元，并支付自2017年6月22日起至被告杭州和功网络科技有限公司实际返还房屋止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.5倍计算的违约金，但应扣除被告杭州和功网络科技有限公司已支付的保证金20000元；
三、被告杭州和功网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告桐庐迎春商务区楼宇发展有限公司自2017年6月22日起至被告杭州和功网络科技有限公司实际返还房屋止的房屋占有使用费（根据《新青年广场房屋租赁合同》的房屋租金标准计算）。
四、驳回原告桐庐迎春商务区楼宇发展有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费12650元，减半收取计6325元，由原告桐庐迎春商务区楼宇发展有限公司负担2331元（已预交），由被告杭州和功网络科技有限公司负担3994元。
原告桐庐迎春商务区楼宇发展有限公司、于本判决生效之日起十五日内申请退费；被告杭州和功网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 陈 旎
二〇一七年十月十九日
书记员 邵丽华
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附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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