山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋01民终2441号上诉人（原审原告）：太原市迎泽区梦林内衣店，住所地山西省太原市郝庄机动16排50号6栋太原泽华新精品商贸有限公司4楼1、2、3号（东配楼）。经营者：崔孟林，男，1963年1月23日出生，汉族，住太原市长治路**号*号楼*单元*号，身份证号×××。委托诉讼代理人：魏强，山西和民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西来福房地产开发有限公司，住所地山西省太原市迎泽区郝庄街15号B座，统一社会信用代码×××。法定代表人：陈皓，董事长。委托诉讼代理人：张鑫，山西中诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晓阳，山西中诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨金兰，女，1970年7月7日出生，汉族，个体工商户，住山西省太原市。上诉人太原市迎泽区梦林内衣店因与被上诉人山西来福房地产开发有限公司、被上诉人杨金兰确认合同无效纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初2566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人太原市迎泽区梦林内衣店委托诉讼代理人魏强、被上诉人山西来福房地产开发有限公司委托诉讼代理人张鑫、高晓阳到庭参加诉讼，被上诉人杨金兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。太原市迎泽区梦林内衣店上诉请求：撤销原判，改判：1、判令山西来福房地产开发有限公司与杨金兰签订的编号为xjp-022的《房屋买卖合同》无效；2、诉讼费用由山西来福房地产开发有限公司、杨金兰负担。事实和理由：1、太原市迎泽区梦林内衣店在一审当庭提供了多份证据证明：2011年8月2日，秦菊香将涉案的4016号商铺租赁给太原市迎泽区梦林内衣店作为库房使用，租期5年。对这一事实，在同一市场经营的杨金兰是明知的，同时山西来福房地产开发有限公司通过其市场委托管理方太原泽华新精品商贸有限公司按月收取太原市迎泽区梦林内衣店就此商铺交纳的各项费用，也明知涉案商铺系太原市迎泽区梦林内衣店租赁经营。山西来福房地产开发有限公司、杨金兰在明知太原市迎泽区梦林内衣店与秦菊香存在合法租赁关系的情况下，违反《合同法》第230条的规定，恶意串通，非法剥夺太原市迎泽区梦林内衣店合法优先购买权，故太原市迎泽区梦林内衣店主张双方所签订的买卖合同无效的诉讼请求，事实清楚，证据充分。2、《中华人民共和国合同法》第230条对合法承租人即太原市迎泽区梦林内衣店拥有的优先购买权已做出了明确的规定，且效力远远大于最高人民法院的司法解释，原判适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条规定，认定太原市迎泽区梦林内衣店无权请求确认山西来福房地产开发有限公司与杨金兰所签订的买卖合同无效，原判这一法律条文的引用属于引用下位法忽略上位法，是错误的。而且实际上该司法解释第21条维护合同法律效力的前提是善意第三人，《中华人民共和国合同法》第230条明确追对的是恶意串通行为，二者并不冲突。综上，二被上诉人恶意串通，侵犯了太原市迎泽区梦林内衣店的合法优先购买权，事实清楚，原判错误引用法律，应予改判。山西来福房地产开发有限公司答辩称，1、山西来福房地产开发有限公司并未参与涉案房屋的出售，签订《房屋买卖合同》的行为其实是为涉案房屋买卖双方过户的行为，故山西来福房地产开发有限公司并非本案适格被告，应列为第三人；2、2011年8月2日，秦菊香与刘改凤签订涉案房屋租赁合同时，山西来福房地产开发有限公司并不知情，也没有在山西来福房地产开发有限公司登记，秦菊香与张国华签订涉案房屋买卖合同侵犯了刘改凤的优先购买权，因张国华与杨金兰系夫妻，山西来福房地产开发有限公司根据双方的请求为双方办理了过户手续。3、最高人民法院的司法解释明确规定出租人在未通知承租人的情况下出卖租赁房屋的，承租人请求出租人承担赔偿责任的人民法院予以支持，本案秦菊香并未通知刘改凤且将涉案房屋出售给张国华，但刘改凤无权请求确认秦菊香与张国华签订的转让房屋合同无效，现在太原市迎泽区梦林内衣店也认可该司法解释与合同法第230条的规定不冲突，故原判在结合本案全部证据及陈述的基础上认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。杨金兰二审未答辩。一审法院认定事实：太原市迎泽区梦林内衣店的经营者崔孟林与柳改凤系夫妻。2011年7月8日，秦菊香与山西来福房地产开发有限公司签订《房屋买卖协议》，购买了位于太原市新精品东配楼写字间四层十六、十七、十八号房屋。2011年8月2日，柳改凤与秦菊香签订《房屋租赁协议》，约定柳改凤承租秦菊香的上述4016号房屋，租赁期限自2011年8月2日起与至2016年8月1日止。柳改凤承租后将该房屋作为其与丈夫共同经营的太原市迎泽区梦林内衣店（即本案原告）的库房。太原市迎泽区梦林内衣店系个体工商户名称，营业执照载明的经营者为崔孟林。2015年8月1日，秦菊香与张国华签订《个人房屋转让合同》，将包括上述4016号房屋在内的位于太原市新精品东配楼写字间四层十六、十七、十八号房屋转让给张国华。2015年8月3日，杨金兰与山西来福房地产开发有限公司签订了编号为xjp-022的《房屋买卖协议》，约定由杨金兰购买上述太原市新精品东配楼写字间四层十六、十七、十八号房屋。杨金兰与张国华系夫妻。太原市迎泽区梦林内衣店以”第二被告（杨金兰）在明知原告与秦菊香之间存在合法租赁法律关系的前提下，仍然与秦菊香恶意串通，私下达成买卖协议”、”第一被告（山西来福房地产开发有限公司）在明知原告租赁关系合法存续情况下，未征得原告同意，违法为秦菊香与第二被告（杨金兰）办理了过户手续，侵犯了其优先购买权”为由，请求确认xjp-022的《房屋买卖协议》无效。一审法院认为，太原市迎泽区梦林内衣店作为柳改凤与崔孟林家庭经营的个体工商户字号，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款”在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”的规定，其作为原告进行诉讼，主体适格，对杨金兰辩称太原市迎泽区梦林内衣店的主体不适格的意见，法院不予采纳。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。相对于杨金兰与山西来福房地产开发有限公司签订的《房屋买卖协议》而言，太原市迎泽区梦林内衣店系该买卖合同外第三人，太原市迎泽区梦林内衣店主张该买卖合同无效，应当举出法律规定的恶意串通导致合同无效情形的证据。太原市迎泽区梦林内衣店提交的证据仅证明杨金兰从山西来福房地产开发有限公司处购买涉案房屋的事实，但该行为并非法律所禁止，也并非违背常理。太原市迎泽区梦林内衣店提交的证据不足以证明秦菊香与杨金兰在转让涉案房屋时存在恶意串通以及杨金兰从山西来福房地产开发有限公司购买涉案房屋时存在恶意串通。太原市迎泽区梦林内衣店提交的证据不足以证明其事实主张，该举证不能的后果应由太原市迎泽区梦林内衣店承担。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条”出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对太原市迎泽区梦林内衣店以侵害其优先购买权为由请求确认杨金兰与山西来福房地产开发有限公司签订的编号为xjp-022的《房屋买卖协议》无效的主张，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：”驳回原告太原市迎泽区梦林内衣店的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交）由原告太原市迎泽区梦林内衣店负担。”二审审理中，双方当事人未提交新的书面证据，太原市迎泽区梦林内衣店对一审判决查明的事实中杨金兰与张国华系夫妻的事实以未见到结婚证原件为由提出异议，对一审判决查明的其他事实无异议，山西来福房地产开发有限公司对一审判决查明的事实无异议，本院予以确认。杨金兰在一审提交的结婚证因系复印件，且无法与原件核实，本院不予确认。本院认为，太原市迎泽区梦林内衣店作为涉案《房屋买卖协议》之外的第三人，以杨金兰与山西来福房地产开发有限公司共同侵犯其对涉案《房屋买卖协议》标的物的优先购买权为由主张该《房屋买卖协议》无效，但山西来福房地产开发有限公司并非其主张优先购买权的标的物的出租方，山西来福房地产开发有限公司没有审查该标的物上是否设置了承租人优先购买权的义务，故山西来福房地产开发有限公司出售该标的物的行为不构成对太原市迎泽区梦林内衣店基于租赁关系对租赁物产生优先购买权的侵权。杨金兰同样不是太原市迎泽区梦林内衣店主张享有优先购买权租赁物的出租方，其在签订购买涉案租赁物时亦不存在通知承租人太原市迎泽区梦林内衣店的义务，太原市迎泽区梦林内衣店不能证明杨金兰在签订涉案《房屋买卖协议》过程中，”明知”出租人秦菊香没有通知承租人太原市迎泽区梦林内衣店的情况下仍”恶意”购买租赁物的情形，即不能证明杨金兰存在”恶意”侵权的行为。故原判对太原市迎泽区梦林内衣店的主张不予支持并无不当。杨金兰与张国华是否夫妻不影响本判决的处理结果，故不再审查。综上所述，太原市迎泽区梦林内衣店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人太原市迎泽区梦林内衣店负担。本判决为终审判决。审判长 刘 光审判员 王林森审判员 姜宏亮二〇一七年七月三日书记员 郭 璨