广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终10720号上诉人（原审被告）：郭少珍，女，1951年12月26日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人（原审被告）：吕志勋，男，1948年8月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。两上诉人共同委托诉讼代理人：唐磊成�广东一粤律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘柏纯，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：关志鹏，男，1980年2月25日出生，满族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：林旭曦，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李媛媛，广东广信君达律师事务所实习律师。原审第三人：司徒珠秀，女，1953年8月1日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：林旭曦，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秋婷，广东广信君达律师事务所实习律师。原审第三人：邝绮文，女，1978年12月28日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：林旭曦，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李媛媛，广东广信君达�师事务所实习律师。上诉人郭少珍、吕志勋因与被上诉人关志鹏、原审第三人邝绮文、司徒珠秀合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初7476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人郭少珍、吕志勋上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判郭少珍、吕志勋向关志鹏支付补偿款187106.25元；2.本案二审诉讼费由关志鹏承担。事实和理由：1.一审法院将宅基地楼面单价错误的理解为宅基地上盖建筑物单价。一审判决第8页：“本院认为，……对于关志鹏提出补偿房屋价值的反诉请求，本院仅支持上盖建筑物价值的部分，即2330元／平方米×95.625平方米+850元/平方米×12平方米=233006.25元，超出部分不予支持。”2017年03月06日，国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受一�法院的委托针对案涉房产作出国众联评字(2017)第G-10016号《房地产估价报告》。经评估，案涉房屋第五层面积：95.625㎡，房屋评估单价为：4180元/㎡。(含土地使用权)，其中宅基地楼面单价为：2330元/㎡；天台（12平方米）评估单价为850元/㎡。该评估报告第9页：“(七)特殊事项说明……采用剩余法测算估价对象所在宗地的宅基地楼面单价为2330元／平方米，此地价仅供委托方参考。”宅基地楼面单价=土地总价÷上盖建筑物总面积，即2330元／平方米的宅基地楼面单价是指宅基地上盖建筑物每平方米的土地价值。因此，一审法院将宅基地楼面单价理解为宅基地上盖建筑物单价有误。2.郭少珍、吕志勋向关志鹏支付补偿款应为人民币187106.25元，宅基地上盖建筑物价值=(评估单价-宅基地楼面单价)×建筑面积。本案涉宅基地上盖建筑物的价值应该为：(4180元/平方米-2330元/平方米)×95．625平方米+850元/平方米×12平方米=187106.25元。综上所述，郭少珍、吕志勋认为，一审法院判决确有错误。郭少珍、吕志勋请求二审法院依法查明事实，支持郭少珍、吕志勋的上诉请求。被上诉人关志鹏二审辩称：1.郭少珍、吕志勋所主张的2330元并非本案涉案房屋的土地价格，因涉案房屋经评估后，三、四、五层的金额均不一致，分别为2370元、2350元、2330元，因为三个价格不一致，明显房屋价格是按照楼层最高计算是最合理的。2.根据一审的评估报告中，其中均没有对楼面单价及地价的概念进行阐述，因此不能将楼面单价及地价进行混同。3.补偿款应当按照评估市场价值进行补偿，而非仅是按照房屋的价值去补偿，因为房屋已经经过一审法院认定是关志鹏建造的，经过多年以来，房屋的价格及地价都在上涨，如果只按照房屋价格来补偿给关志鹏的话，那么对于地价方面就会变成郭少珍、吕志勋的不当得利。所以三个楼层的赔偿款应当按照每层评估报告中评估市场价格去进行补偿。另外，涉案房屋是位于白云区的鹅掌坦，在涉案房屋近500米的地方，因要建造地铁站，成功的完成了拆迁补偿。因为郭少珍、吕志勋是蒙骗关志鹏以后会得到产权证，故关志鹏才全资建造涉案房屋，而如今因拆迁可能会得到巨额的补偿，故其对关志鹏逼迁，所以应当参照房屋拆迁的补偿标准来对关志鹏进行补偿，也就是按照评估的市场价值来计算。2016年6月23日，关志鹏向一审法院提出起诉请求：1.郭少珍、吕志勋向关志鹏补偿涉案房屋第五层及天台价值476671.12元（按照目前房屋市场价值进行计算）；2.郭少珍、吕志勋承担本案诉讼费用、评估房产费用。一审法院经审理查明：邝绮文、司徒珠秀、关志鹏为非村集体组织�员。1993年10月19日，广州市白云区石井镇人民政府向郭少珍核发了编号为穗郊字第NO.336854号的农村（镇墟）宅基地使用证。根据记载，涉案房屋座落于同××鹅××生产队，占地85平方米，混合结构，五层。2001年4月10日，郭少珍、吕志勋（甲方）与邝绮文（乙方）、司徒珠秀（丙方）、关志鹏（丁方）签订《合作建房协议书》，约定：甲方有宅基地位于广州市xx街x街x巷x号，于1993年与乙丙丁方进行合作建房；甲方提供土地，乙丙丁方共同出资合建总占地面积85平方米，混合结构5层共467.5平方米；甲方对首层85平方米及第二层95.625平方米拥有使用及产权；乙方对第三层（95.625平方米）拥有使用及产权；丙方对第四层（95.625平方米）拥有使用及产权；丁方对第五层95.625平方米及天台拥有使用及产权；……。邝绮文占有使用涉案房屋第三层，司徒珠秀占有使用第四层，关志鹏占有使用第五层及天台。后郭少珍、吕志勋对上述协议表示反悔，于2016年4月12日提起诉讼。一审法院经评估，涉案房屋第五层（95.625平方米）涉案房屋评估单价为每平方米4180元（含土地使用权），其中宅基地楼面单价为每平方米2330元；天台（12平方米）评估单价为每平方米850元。涉案房屋现门牌地址为广州市白云区xx街xx街x巷x号。郭少珍、吕志勋已于另案向关志鹏提起确认合建合同无效、返还涉案房屋的诉讼，案号为（2016）粤0111民初4305号，由同一审判组织审理。一审法院认为，村集体经济成员与非本村集体经济组织成员宅基地上房屋合建的，合同无效。宅基地上房屋合建合同无效的后果是由双方相互返还，不能返还的应折价补偿。即非村集体经济组织成员返还分成房屋、村集体�济组织成员返还或补偿非村集体组织成员合建分成房屋上盖建筑物价值。对于关志鹏提出补偿房屋价值的诉讼请求，本院仅支持房屋上盖建筑物价值的部分，即2330元/平方米×95.625平方米+850元/平方米×12平方米=233006.25元，超出部分不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，于2017年4月24日作出如下判决：一、郭少珍、吕志勋于判决生效之日起30日内向关志鹏支付补偿款233006.25元。二、驳回关志鹏的其他诉讼请求。一审案件受理费8450元，由关志鹏负担3796元，由郭少珍、吕志勋负担4654元并于判决生效之日起5日内向一审判决交纳。评估费1999元，由郭少珍、吕志勋负担999.5元于判决生效之日30日内向关志鹏支付。本院经二审审查，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。�审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，国众联资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司出具的《房地产估价报告》三、估价假设和限制条件（七）特殊事项说明中载明：“1、根据委托方委托要求，需注明估价对象所在宗地的宅基地楼面单价，……采用剩余法测算估价对象所在宗地的宅基地楼面单价为2330元/平方米，此地价仅供委托方参考”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院仅对郭少珍、吕志勋的上诉请求进行审查。关于郭少珍、吕志勋提出一审法院将宅基地楼面单价错误理解为宅基地上盖建筑物单价的问题。根据国众联资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司出具的《房地产估价报告》载明的内容：“1、根据委托方委托要求，需注明估价对象所在宗地的宅基地楼面单价，……采用剩余法测算估价对象所在宗地的宅基地楼面单价为2330元/平方米，此地价仅供委托方参考”可知，宅基地楼面单价就是地价，故涉案房屋上盖建筑物的价值应该是每平方米1850元，即评估单价减去宅基地楼面单价（4180元-2330元），原审认为宅基地楼面单价就是涉案房屋上盖建筑物的价值错误，本院予以纠正，郭少珍、吕志勋应补偿给司徒珠秀的上盖建筑物价值为187106.25元（1850元×95.625平方米+850元×12平方米）。综上所述，上诉人郭少珍、吕志勋的上诉理由成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，唯案件处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初7476号民事判决第二项；二、变更广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初7476号民事判决第一项为：郭少珍、吕志勋于本判决送达之日起30日内向关志鹏支付补偿款187106.25元。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8450元，由关志鹏负担5133元，郭少珍、吕志勋负担3317元；评估费1999元，由郭少珍、吕志勋负担999.5元，关志鹏负担999.5元；二审案件受理费948元，由关志鹏负担。本判决为终�判决。审判长 李 民审判员 蔡培娟审判员 谭红玉二〇一七年七月二十四日书记员 吴佳玲