上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初22157号
原告(反诉被告)：贺意浩，男，1960年2月14日生，汉族，住上海市杨浦区鞍山四村XXX号XXX室。原告(反诉被告)：钱燕，女，1968年11月13日生，汉族，住上海市杨浦区鞍山四村XXX号XXX室。上列两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：窦世春，上海贝通律师事务所律师。上列两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：周海云，上海贝通律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈敏，女，1984年4月12日生，汉族，住上海市浦东新区康桥镇康弘路XXX弄XXX号XXX室。被告(反诉原告)：钟伟，男，1983年1月25日生，汉族，住上海市浦东新区康桥镇康弘路XXX弄XXX号XXX室。原告(反诉被告)贺意浩与被告(反诉原告)陈敏、钟伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告、以下至判决主文前简称原告)贺意浩及其与原告钱燕的共同委托诉讼代理人周海云、窦世春，被告(反诉原告、以下至判决主文前简称被告)陈敏、钟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺意浩、钱燕诉称，2015年12月6日，原、被告在中介的居间介绍下，就原告向被告购买上海市浦东新区康桥镇康弘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)签订了《房地产买卖居间协议》，约定房屋总价为人民币(以下币种同)182万元。同日，原告支付被告定金5万元。2016年12月12日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》，约定了付款方式等。后原告按约支付被告首期房价款70万元，用于涤除系争房屋上的抵押登记。2016年1月4日，系争房屋上的抵押登记被涤除。2016年3月19日，原告又支付被告购房款20万元。2016年2月底，被告称不想出售系争房屋了，原告则要求继续履行买卖合同，双方多次商谈未果。2016年3月初，原告发现被告已将系争房屋另行挂牌出售。原告购买系争房屋系为置换，现被告不出售了则原告将无处居住。为维护自身合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、被告配合原告办理将系争房屋过户至原告名某的手续；2、被告于本判决生效之日起十五日内将系争房屋交付原告。被告陈敏、钟伟辩称，不同意原告的诉讼请求。被告出售系争房屋为置换，被告在涉案合同签订后积极履约，收到首付款后立即预约偿还贷款事宜，于2016年1月4日涤除了抵押登记。2016年2月底、2016年3月19日，被告以电话及短信等方式催促原告过户，但原告未予配合。经查证，《上海市房地产买卖合同》签订当日，原告尚不具备购房资格。原告伙同中介，向被告口头承诺在2016年2月底即可与被告办理过户手续，并欺骗被告即使过户晚也不影响被告置换房屋，首付还是三成。被告对原告的履约能力产生误判，故签订了合同。原告故意隐瞒限购情节，与被告签约，原告对合同不能继续履行存在主要过错。系争房屋未能及时过户，故被告另行购房算第二套房，首付要七成，被告无力支付，不得不将已认购的房屋退掉，错失置换良机。后房价上涨，造成被告置换困难。同时，鉴于以上理由，被告陈敏、钟伟提起反诉，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》；2、原告赔偿被告经济损失30万元(被告未成功置换房屋，现房价已上涨，酌定损失为30万元)。针对反诉，原告贺意浩、钱燕辩称，不同意被告的反诉请求，原告在签约后一直按约履行，被告称其不能以三成首付款置换房屋及相关政策调整都是市场风险，并非法定解除合同的条件，被告不享有合同解除权。经审理查明，2015年12月6日，原告(乙方)、被告(甲方)与居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定原告委托居间方向被告购买系争房屋，房价款为182万元；首期房价款70万元(甲方同意乙方或丙方从其中先行保留尾款1万元)，乙方应于买卖合同签订后当日内支付甲方或丙方用于全额还清甲方尚欠贷款余额；待贷款或转按揭审核通过(若有)，买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)出具，首期房价款付清，甲方名义之抵押登记(若有)已经注销后十个工作日内，应赴房地产交易中心办理送件手续，待取得送件手续后，部分房价款(在无贷款或无转按揭情形下为第二期房价款，在有贷款或有转按揭情形下为第三期房价款)111万元于当日内由乙方向甲方支付。2015年12月12日，原告(乙方)与被告(甲方)就原告向被告购买系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，其中第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计145万元；第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年4月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定，经甲、乙双方约定付款协议如下：1、乙方于2015年12月6日向甲方支付定金5万元；2、乙方于2015年12月12日向甲方支付首期房价款28万元，包含定金构成首付款共计33万元；3、乙方于2016年3月30日前支付甲方20万元；4、甲方于2016年4月30日前(过户当日)向甲方支付剩余房款91万元；5、双方约定本次交易所产生的所有税、费由乙方承担；6、双方约定待乙方支付完最后一期房款后七日内，甲方将房屋交付乙方使用，乙方支付甲方房屋尾款1万元。同日，双方还签订了《房地产买卖合同之补充协议》及《关于康弘路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同补充协议》。前者约定该房屋实际到手价为182万元，签订《上海市房地产买卖合同》的合同价为145万元，差价部分计37万元，乙方作为装修补偿在2015年12月12日前支付给甲方。后者约定……2、甲、乙双方约定于2016年5月23日前共同前往浦东房地产交易中心办理产权过户。上述合同签订后，原告于2015年12月12日支付被告首付款33万元(含定金5万元)及装修补偿款37万元、于2016年3月19日支付被告房款20万元，以上合计90万元，原告尚有余款92万元未支付。之后，原、被告就系争房屋过户事宜产生纠纷。2016年3月5日，原、被告及居间方三方进行商谈。在商谈过程中，被告钟伟反复陈述要根据商谈的违约金数额决定是否继续向原告出售系争房屋，并称系争房屋出售后，一手房屋已买不了，若2月份过户，则一手房就买下来了，否则首付比例要提高。居间方则提及当时推迟到系争房屋“满五唯一”后过户是被告提出的。2016年3月19日，被告钟伟向原告钱燕发送短信：“钱燕，按当时你方承诺2月底应该可以筹到钱过户，现已3月19日，明天可以去过户了吗？”原告钱燕回复：“你看合同。”另查明，2015年11月28日，原告为出售原有的位于国年路的房屋，与案外人王某某签订了《房地产买卖定金协议》；2015年12月5日，原告签署了相应的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。2016年3月8日，该房屋产权被核准登记至案外人王某某名某。审理中，原、被告确认，系争房屋产权于2011年5月19日被核准登记至两被告名某，原、被告协商满五年后过户，故将过户日期约定为2016年5月23日前。原告称，签约时向被告提过需出售原有房屋后置换系争房屋；原告未承诺过于2016年2月过户；因房价大幅上涨，被告在2016年2月底就不愿意出售系争房屋了，已谈到违约金事宜。被告称，被告出售系争房屋为置换，若原、被告在2016年2月过户的话，被告认购期房的开发商称可以等；原告口头承诺可在2016年2月底办理系争房屋的过户手续，被告在2016年3月19日仍愿意继续履行涉案买卖合同，但原告予以拒绝；原、被告就解约问题还在协商阶段；另，原告隐瞒了其被限购的事实。为担保涉案买卖合同顺利履行，原告已将剩余房款92万元全额支付至本院代管款账户，并同意在过户手续办理后当日支付给被告。以上事实，由经庭审质证的上海市房地产登记簿、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、补充协议、收款收据、银行转账信息、录音记录等及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告及居间方签订的《房地产买卖居间协议》以及原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、补充协议均系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，各方当事人均应遵照履行。虽然原告在与被告进行网签时，其家庭名某尚有两套房屋，但原告在与被告签订居间协议之前，已就出售原有一套房屋与案外人签订了居间协议并随即进行了网签。原告已为顺利履行涉案买卖合同作了充分准备，其做法也符合一般民众置换房屋的通常流程。客观上，原告原有的一套房屋也于2016年3月8日被核准登记至案外人名某，至此，系争房屋的过户障碍已消除。被告辩称原告曾承诺于2016年2月过户，原告予以否认，被告亦无相关证据予以证明，故本院不予采信。原、被告之间约定的过户时间为2016年5月23日之前，原告并未违约。根据原、被告及居间方的三方录音，本案纠纷系因房价上涨后，被告不再出售系争房屋所致，故被告系违约方，应承担继续履行等违约责任。现系争房屋已不存在过户障碍，原告诉请要求被告配合办理系争房屋的过户手续并交房，具有合同和事实依据，本院予以支持。对于被告的反诉请求，根据前述理由，系争房屋未按约定期限过户的根本原因系被告违约所致，被告以原告未在承诺的2016年2月过户为由，行使单方解约权并要求原告承担赔偿责任并无依据。本院对于被告的反诉请求均不予支持。另，原告自愿在过户后当日内向被告全额支付剩余房款，本院为减轻当事人讼累，在本案中一并予以处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陈敏、钟伟于本判决生效之日起十日内配合原告(反诉被告)贺意浩、钱燕办理将上海市浦东新区康弘路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告(反诉被告)贺意浩、钱燕名某的手续；二、原告(反诉被告)贺意浩、钱燕于上海市浦东新区康弘路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续办理后当日内支付被告(反诉原告)陈敏、钟伟剩余房款92万元；三、被告(反诉原告)陈敏、钟伟于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区康弘路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告(反诉被告)贺意浩、钱燕；四、驳回被告(反诉原告)陈敏、钟伟的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,180元，减半收取计10,590元，保全费5,000元，合计15,590元，由被告(反诉原告)陈敏、钟伟负担；反诉案件受理费减半收取计2,900元，由被告(反诉原告)陈敏、钟伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 杰
二〇一六年九月十四日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。