河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0702民初413号原告：樊东兴，男，1974年7月3日出生，汉族，现住张家口市桥西区。委托代理人：于昌莲，河北国器律师事务所律师。被告：刘欣宇，男，1971年11月14日出生，汉族，现住张家口市桥西区。委托代理人：乔晓东，河北华研律师事务所律师。第三人：赵春革，男，1970年5月28日出生，汉族，现住张家口市桥东区。委托代理人：王晓丽，河北经华律师事务所律师。原告樊东兴与被告刘欣宇、第三人赵春革案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊东兴及其委托代理人于昌莲、被告刘欣宇及其委托代理人乔晓东、第三人赵春革的委托代理人王晓丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告樊东兴向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行位于张家口市桥东区××小区××楼××单元××室房屋，解除对该房屋的查封；2、确认上述涉案房屋归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：樊东兴与赵春革于2016年2月初口头达成房屋买卖协议，又于2016年3月15日签订书面《房屋买卖合同》，约定：赵春革将位于张家口市桥东区××小区××楼××单元××室房屋卖于樊东兴，售价750000元。樊东兴分三次付清购房款，分别是：2016年2月24日樊东兴替赵春革给付刘亚辉250000元，解除刘亚辉对上述房屋的抵押担保权，樊东兴于2016年2月29日通过银行转账转给赵春革70000元，2016年3月15日樊东兴将剩余430000元以现金方式给付赵春革。截止上述房屋被查封日，尚未办理房屋产权过户，原因是此房在房管局已备案但未办理完产权登记，尚不能过户。樊东兴交清房款后，赵春革将房屋钥匙、张垣新城房地产开发有限公司出具的购房款收据，及领取钥匙时张家口市永盛物业服务有限公司出具的收费票据等移交樊东兴。樊东兴从付清房款次日起实际占有并使用该房屋。在刘欣宇为申请执行人，赵春革为被申请执行人的执行程序中，张家口市桥东区人民法院查封了上述樊东兴的房屋。樊东兴对法院的执行提出执行异议，张家口市桥东区人民法院于2017年2月22日作出（2017）冀0702执异字13号《执行裁定书》，裁定驳回樊东兴的异议申请。樊东兴对此不服，提起诉讼。被告刘欣宇辩称：张家口市桥东区人民法院查封的张垣新城小区7号楼1单元404室房屋登记在赵春革名下，具有公信力，应当作为确定物权归属的依据。樊东兴称其已取得房屋的所有权，没有登记只是物权未设立的说法矛盾，樊东兴无权对涉案房屋主张权利。樊东兴与赵春革之间的房屋买卖合同违反了未办理房产证前不允许转让的强制性规定，应属无效合同。樊东兴购买房屋时，应到房管部门审查备案登记情况，樊东兴未尽到必要的注意义务，应当自行承担不利后果。第三人赵春革述称：樊东兴所述情况基本属实，赵春革于2016年2月份与樊东兴商量买卖涉案房屋，当时该房屋处于抵押状态，抵押给一个叫刘亚辉的人。樊东兴与赵春革协商先由樊东兴将赵春革欠刘亚辉的250000元偿还，将房屋解除抵押，给付该250000元后樊东兴与赵春革签订房屋买卖合同。剩余的购房款一笔为转账，其余是现金支付给了赵春革。因赵春革欠款较多，之后的房款是以现金方式交付的。款项付清后赵春革将所有票据和房屋钥匙，交给了樊东兴持有。本院经审理认定事实如下：2012年12月6日赵春革与张家口市张垣新城房地产开有限公司签订商品房买卖合同一份，购买张家口市桥东区××小区××楼××单元××室房屋一套,并分别于2012年12月6日、2014年4月1日、2014年5月26日交付购房款合计602856元。后樊东兴与赵春革协商购买赵春革名下上述房屋。樊东兴于2016年2月24日以代赵春革偿还其欠刘亚辉的款项250000元的方式给付了部分房款。2016年2月29日樊东兴向赵春革转账70000元支付部分房款。2016年3月15日樊东兴与赵春革签订房屋买卖合同一份，约定赵春革将上述房屋以750000元的价格出售给樊东兴，赵春革承诺待上述房屋的房产证办理完毕后，为樊东兴办理产权更名及过户手续。同日，樊东兴将剩余430000元房款以现金方式给付赵春革，赵春革为樊东兴出具收到购房款750000元的收条一份，并将涉案房屋的商品房买卖合同、购房收据、缴费票据、钥匙等交付樊东兴。樊东兴称其自交接完毕后即占有、使用房屋至今。2016年4月13日刘欣宇因与赵春革民间借贷纠纷一案，向本院提出诉前财产保全申请，申请冻结赵春革银行存款300000元或查封、扣押其相应价值的财产。本院于2016年4月13日作出（2016）冀0702财保47号民事裁定书，并于2016年4月14日冻结赵春革名下的上述涉案房屋的所有权登记手续。2016年5月13日刘欣宇向本院提起民事诉讼，要求赵春革偿还借款本金及利息，本院于2016年8月1日作出（2016）冀0702民初730号民事调解书。调解书生效后，因赵春革未履行法律文书所确定的义务，刘欣宇向本院申请执行。本院于2017年2月9日作出（2017）冀0702执79号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人赵春革在银行的存款429587元，或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。2017年2月16日樊东兴向本院书面提出执行异议，认为其与赵春革已签订房屋买卖合同并支付了房款，且已实际占有该房屋，法院拟拍卖其财产执行侵犯其合法权益。本院于2017年2月22日作出（2017）冀0702执异13号执行裁定书，裁定驳回樊东兴的执行异议。樊东兴不服该裁定，提起本次诉讼。樊东兴提交的证据有：第一组：1、2016年3月15日赵春革、樊东兴签订的房屋买卖合同一份，拟证明赵春革已将涉案房屋卖给樊东兴；2、2016年2月24日中国工商银行汇款凭证一份，金额250000元，拟证明樊东兴替赵春革偿还赵春革欠刘亚辉的250000元，解除刘亚辉对上述房屋的抵押权；3、2016年2月29日中国建设银行转账凭证一份，金额70000元，拟证明樊东兴给付赵春革70000元房款；4、收条一份，金额750000元，拟证明赵春革收到樊东兴购房款750000元，其中430000元是以现金方式给付的。第二组：1、2012年12月6日商品房买卖合同一份，拟证明赵春革向房开公司购买房屋；2、2012年12月1日房款收据一份，金额183280元，2014年5月26日房款收据一份，金额400000元，2014年12月1日房款收据一份，金额19576元，2014年5月26日维修基金收据一份，金额18086元，2014年5月26日张家口市永盛物业服务有限公司收费票据一份，金额3587元，物业管理费明细表一份，拟证明赵春革是涉案房屋的一手买受人，其转手将房屋出售给樊东兴是有权出售，赵春革将原始购房合同、购房缴费收据交付樊东兴，也证明了樊东兴与赵春革之间的房屋买卖合同真实有效。第三组：2016年4月13日张家口市桥东区人民法院作出的（2016）冀0702财保47号民事裁定书一份，拟证明樊东兴与赵春革之间的房屋买卖是2016年3月15日签订，财产保全裁定书于2016年4月13日作出，房屋买卖行为先于财产保全。第四组：房屋内部照片4张，2017年2月14日水费收据一张，金额234.60元，2017年2月14日张家口市供水总公司收款收据一张，金额65元，拟证明樊东兴已占有使用涉案房屋。第五组：申请证人靳某出庭作证，靳某称：樊东兴向赵春革购买单位的一套员工宿舍，钱是经过公司财务办理的。“樊东兴向赵春革购买（价格）是43万元。当时我在单位，我是单位财务，我清点的钱数。当时赵春革把我叫到办公室，就说把员工宿舍卖给樊东兴，让我过一下数，当时樊东兴也在场。”“当时以现金方式交易，我清点了43万元，存放财务办公室保险柜中，当天下午赵春革将43万元取走。”刘欣宇对樊东兴提交的证据的质证意见是：对第一组证据中的2016年3月15日的房屋买卖合同，真实性、合法性不予认可，认为该合同存在伪造的可能，内容上也违反了法律强制性规定，因为未办理权属证书的房屋是不允许出让的。该合同无证明力，应为无效。对中国工商银行汇款凭证，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因该凭证只显示樊东兴向刘亚辉转账250000元的事实，并不能证明250000元转账的原因及用途，无法达到樊东兴给付购房款的证明目的。对中国建设银行转账凭证真实性、合法性无异议，但只能证明樊东兴与赵春革有70000元的资金往来，不能证明樊东兴给付赵春革购房款。对750000元购房款收条，真实性、合法性、关联性均不认可，无相应的付款凭证予以对应，没有注明出具日期，无法证明樊东兴支付房款先于法院查封。对第二组证据中的商品房买卖合同，真实性、合法性、关联性无异议，但不认可樊东兴的证明目的，我方认为该合同只能证明赵春革与房开公司签订买卖合同，不能证明赵春革对该房屋已经享有物权。对第二组证据中的5张收据，真实性、合法性无异议，对樊东兴的证明目的有异议，赵春革向房开公司、物业公司缴费情况不能说明樊东兴已经在该房屋居住，二者之间没有关联性。对第三组证据的证明目的不认可，因樊东兴与赵春革签订的合同本身无效，与法院作出的执行裁定的时间做先后比较没有意义。对第四组证据的证明目的不认可，因装修情况、水费缴费情况无法确定是樊东兴在此居住，该票据未注明交款人。对第五组靳某证人证言，认为证人与本案有直接的利害关系，因为靳某是赵春革的员工，该证人证言不具有证明效力。证人所述没有固定房屋的具体房号，无法确定与涉案房屋的关联性，证人称出售的房屋是公司所有的宿舍，盖的是公司公章，出具公司收据，那么房屋的出卖方应为公司，与本案事实不符，不应采信证人证言。赵春革对樊东兴提交的证据质证意见是：对第一组证据中的房屋买卖合同无异议，确实是办完前期房屋抵押手续后赵春革与樊东兴签订的。对中国工商银行汇款凭证无异议。对中国建设银行转账凭证无异议，是樊东兴支付购房款的转账凭证。对750000元的收条无异议。第二组证据中的商品房买卖合同是赵春革与房开公司签订的。对3张购房款收据无异议，是赵春革交给房开公司的，在樊东兴购买涉案房屋后，赵春革将收据转交樊东兴，对物业费收据无异议，应该是樊东兴缴纳的，因房子转让给樊东兴后，赵春革就没有缴过物业费。对第三组证据真实性、保全时间无异议。对第四组证据中的照片，因赵春革将房屋交付樊东兴后，由樊东兴接手房屋，装修情况不太了解。对水费收据真实性无异议。对第五组证据靳某证人证言，认为证人陈述与赵春革陈述的事实基本吻合，当时樊东兴交付430000元购房款现金时，是赵春革让交给会计靳某的，这套房屋是赵春革以自己的名义购买，卖给樊东兴之前是作为职工宿舍的。赵春革提交的证据有：2016年2月24日刘亚辉出具收条一份，金额250000元，拟证明樊东兴将赵春革欠刘亚辉的250000元欠款直接支付给刘亚辉，该款抵顶了部分房款。樊东兴对赵春革提交的证据无异议，刘欣宇对赵春革提交的证据真实性、合法性、关联性均不认可，出具人刘亚辉未按手印，收条上注有还款字样，与本案房款的交付没有关联性，达不到赵春革的证明目的。本院认为：刘欣宇抗辩称樊东兴与赵春革之间的房屋买卖合同违反了未办理房产证前不允许转让的强制性规定，应属无效合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。故对刘欣宇该抗辩意见不予采信。樊东兴与赵春革于2016年3月15日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，依法成立。樊东兴分别于2016年2月24日、2016年2月29日、2016年3月15日合计给付赵春革购房款750000元，赵春革将钥匙、购房票据、物业缴费票据等交付樊东兴，樊东兴已对涉案房屋合法占有、使用。且赵春革自2012年12月6日购房至今未办理房屋产权登记手续，樊东兴在办理房屋产权登记手续过程中亦无过错，故樊东兴要求停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋查封的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋的买卖关系虽然合法有效，但樊东兴、赵春革未办理过户登记手续，该房屋仍登记在赵春革名下，樊东兴依照买卖合同所享有的权利性质，仍系债权，故对樊东兴主张确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，因无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、停止对坐落于张家口市桥东区胜利中路14号张垣新城小区7号楼1单元404室房屋的执行，解除对上述房屋的查封。二、驳回原告樊东兴其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告刘欣宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判长 张 霞审判员 李守和审判员 李桂滨二〇一七年五月二日书记员 乔瑞乐附相关法律法规：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条：依照合同法第十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他无权不能转移。《中华人民共和国物权法》第九条：不动产无权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。