贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终911号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王莉，女，1977年10月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：宋晓霞，贵州典正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘丽琴，贵州典正律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑白珍，女，1951年1月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。
原审第三人：谢乃健，男，1976年1月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，系被上诉人郑白珍之子。
上列被上诉人及原审第三人共同委托诉讼代理人：吴永梅，女，1977年12月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，系谢乃健之妻。
上诉人王莉因与被上诉人郑白珍、原审第三人谢乃健房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初1622号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王莉上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的原审反诉诉讼请求，驳回被上诉人的原审本诉诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，一、原判认定事实错误。1、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，即使上诉人在2016年1月2日未支付租金，被上诉人也应当给上诉人合理期限支付租金，而非在2016年1月3日采取断电的极端方式妨碍上诉人的经营活动，何况上诉人在2015年12月2日已经将2015年12月2日至2016年1月2日期间的租金付清，故在2016年1月2日，上诉人并不构成违约。原审中上诉人提供了六份监控视频，系对事实经过的还原，被上诉人同意上诉人对门面转让的前提是受让人交纳几万元的押金并禁止受让人装修及经营除美容美发以外的行业，这是对上诉人可转让房屋权利作出的苛刻、不合理的限制。被上诉人的违约行为，影响了上诉人的正常经营活动并且给上诉人造成巨大的经济损失。2、根据公众的正常认知，电器非正常开关，反复断电、恢复用电，并长时间搁置无电所供，电器极易损坏，原审判决未能认定门面电器的损失，是因被上诉人断电行为所致，不符合公众认知标准。3、作为鉴定机构的贵州秉立天资产评估有限责任公司在报名参与本案的鉴定评估时，应当具备上诉人所申请鉴定事项的相应资质，而非在接受法院委托后才在鉴定报告中称无法鉴定。该评估报告也表明实际上存在转让费，损失亦客观存在，不能因鉴定机构称的无法鉴定就不予赔偿。转让费是房屋租赁行业的交易习惯，因被上诉人的违约行为导致上诉人至今无法开展经营活动，才将该门面进行转让，但被上诉人提出各种要求限制上诉人的转让行为，导致至今无法获得转让费。二、原判适用法律错误。上诉人没有违约行为，故不应适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百二十条，第一百九十条，第二百二十七条之规定对上诉人作出判决。原判未按照《中华人民共和国合同法》及最高人民法院相关规定对上诉人的可得利益损失即经营利益损失予以支持错误。
郑白珍、谢乃健辩称，因为上诉人未按照合同约定提前交纳租金，经多次催交并给上诉人合理期限后，我方才于2016年1月3日断电，我方断电是合理的自我救济行为，不是违约行为。被上诉人并没有就转让门面提出苛刻的条件，未能转让门面是上诉人提出的条件太苛刻，与我方无关。转让费是市场的个人行为，目前法律法规没有明确规定，对于转让费我方不予认可。
郑白珍向一审法院起诉请求：1、解除原告委托第三人与被告签订的租赁《合同》，被告立即返还位于贵阳市××（××）××村××号门面；2、被告立即支付原告6个月（2016年1月至2016年6月）的房屋租金24000元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，郑白珍变更第二项诉讼请求为：增加房屋租金60000元，要求被告王莉支付2016年2月至2017年8月的房屋租金共计84000元（2016年2月至12月每月租金4000元，自2017年1月至8月每月租金5000元）。
王莉向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告门面转让费80000元、装修费20000元、电器损失4820元、经营损失48000元（以12000元每月赔偿原告经营损失，直至本案终结时止）；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。诉讼过程中，王莉将反诉请求中的经营损失增加为171415.5元（从2016年1月计算至2017年4月，此后以每月11335元赔偿原告经营损失，直至本案终结时止）。
一审法院认定事实：原告（反诉被告）郑白珍与第三人谢乃健系母子关系。筑房权证经开字第××号房屋所有权证，载明“房屋所有权人：郑白珍，房屋坐落：贵阳经济技术开发区中院新村，幢号：2，结构：混合，房屋总层数：4，所在层数1、2，建筑面积（平方米）：169.90，设计用途：住宅，附记：于2002年新建农房……”。
2008年12月2日，郑白珍委托其子第三人谢乃健与王莉签订《合同》，载明“甲方：房东，乙方：承租人，甲方将中院村3号门面租给乙方经营，承租时间10年，具体内容如下：一、在前两年房租600元/月，每月2号提前交租。二、乙方在不损坏甲方门面的情况下可以装修。三、如乙方因故不能经营的情况，可以转让，但不能破坏装修设施。四、乙方不能拖欠房租水电费。五、因故房东收了100（元）押金。六、如因故不能经营转让要经过甲方，让出门面别（必）须提前三个月或半年通知甲方。七、门面内如漏水、门、水表坏由甲方付维修费。八、乙方会约发3000元至5000元，甲方会约转让费和装修由自己负责。九、两年后租金按市场价定时，此合同签字生效”。上列合同签订后，郑白珍将上述门面交付王莉使用，王莉按照合同约定向郑白珍支付上述门面租金至2015年12月。2016年1月后的租金，王莉未再支付。
原告郑白珍称被告王莉未按合同约定的期限即每月2号前交纳当月租金，其儿媳吴永梅亦对王莉进行租金催收，但被告未按时支付，故原告于2016年1月3日将上述门面空开拉下来断电。被告王莉称2016年1月2日原告进行了房租的催收，原告不让被告装修，并影响了其经营，后于2016年1月3日8时断电，断电后就没有恢复电的正常使用，电器几个月没用就损坏了。因此，原告应当赔偿因断电其电器损坏遭受的损失。
2016年5月18日，中院村村民委员会人民调解委员会出具《调解内容》，载明“2016年元月4日，我中院村村民郑白珍找到调解员（陈勇军）调解，内容是租她门面的租客到期后拒绝交纳房租。中午，在中院村的调解室组织双方调解，当时询问了双方的意见，房东（郑白珍）表示，你要装修转让，她们都同意，但是你必须先把房租交了，交了房租你才可以继续使用门面，注：门面2号到期。王莉当时表示，现在生意不好做，自己也不想做了，如果不同意她转让门面的话，就要赔偿她的损失。当时我问王莉，房东是不是不同意你转让。房东当时表示，我们同意她转让的，是她要的转让费太高，没有转让成功，我给双方提意见，如果王莉要继续租用门面，就把房租交清，如果实在不想租，房东给她一个月的时间，让她搬离门面内的物品，王莉没有同意，就离开了调解室，所以调解失败”。调解员陈勇军、谢明鹏在尾部签字，并加盖中院村村民委员会人民调解委员会的公章。
同日，贵阳市经济技术开发区分局黄河派出所出具的《说明》，载明“2016年2月5日13时许，中院村村民郑白珍、谢乃健与王莉前到黄河派出所要求调解王莉未按时向谢乃健交纳位于锦江路的门面租金一事，经民警对双方进行调解，未调解成功。特此说明”。
被告王莉提交营业执照，载明“名称：小河区文鸿美发店，类型：个体工商户，经营场所：贵阳市经开区锦江路中院新村2栋3号，经营者：王莉，组织形式：个人经营，注册日期：2012年11月08日，经营范围：……（美发*服务）”、公共场所卫生许可证，用于证明王莉在不损坏原告门面的情况下，根据合同约定依法享有装修和转让门面的权利，并且转让费归被告王莉所有。对此，郑白珍提交照片两张，用于证明同意被告转让门面。王莉表示郑白珍提出很多条件，导致无法转让门面，其目的就是赶走被告，独占面门的转让费。第三人谢乃健表示一直同意被告转让门面，是因为被告转让的价格太高才无法转让。
诉讼过程中，被告王莉提交文鸿美发店内视频及黄河派出所内录音资料、案外人蔡瑾鹏、杨益君、王才冲出具的《证明》、视频截图打印件、卫生监督意见书、王明刚工作证等相关证据，用于证明原告郑白珍多次到王莉店内因改行、转让、装修的事情发生争吵，影响正常营业，并到派出所处理，郑白珍提出不合理的条件妨碍王莉转让门面，并不允许装修的事实，卫生监督意见书用于证明杨艳、王明刚系王莉美发店内的工作人员。郑白珍及谢乃健均表示上述视频资料是王莉单方制作，不予质证。
王莉提交案外人王某、岑官中、赵某1、赵某2、张景彪分别出具的《证明》以及结合证人王某、赵某1、赵某2、罗某、李某出庭所述的证言，用于证明郑白珍以各种理由阻碍王莉转让门面，阻止装修，已构成违约，并导致近90000元的转让费损失及装修损失20000元。郑白珍表示上述《证明》不具备证据效力，且《证明》的内容格式均一致，上述证人多数来自黔西县新仁乡，与王莉的籍贯地是一样的，不予认可。
王莉提交案外人王明勇、朱明钦出具的《证明》、电费使用情况查询表（载明“用户编号：0601040012464500，电费年月201601，上次表示数13281.17，本次表示数13876.91，表示数差额：595.74，用户名称：谢明成，用电地址：中院香江新村3号；电费年月201602、201603、201604、201605，上次表示数均为13876.91，本次表示数均为13876.91，表示数差额0”）及图片，用于证明王莉经营的文鸿美发店纯利润每月约12000元，电费使用情况查询表“表示数差额”一栏2016年2月至2016年4月显示为“0”，从郑白珍断电之日即2016年1月3日起至今一直无法正常营业，系断电造成的损失，未交租金是因为电被停了。郑白珍对上述证据均不认可，并提交电费发票一张（载明“开票日期：20160124，本月抄表日20160112，户名：谢明成，上期抄见：13281，本期抄见13877，用电量596千瓦时……”），用于证明2016年1月产生了电费。王莉表示该电费票据仅能反映2015年12月12日至2016年1月12日期间的用电情况，不能反映2016年1月3日至31日的用电情况，该票据不能证明用电情况。第三人谢乃健表示两份票据是同一个编号，一块电表对应一个号，不清楚为什么电费不一致。
王莉提交门面装修清单、文鸿美发店店内现状拍摄图及电器价格注明，用于证明王莉为装修门面产生费用19837元，因郑白珍断电半年之久导致部分电器不能再使用，带来4820元的损失。郑白珍表示对三性均不予认可，家电的损害是否与断电有因果关系并未举证。
王莉提交亮成美容美发用品商行发票、天龙美容美发商行发票、龙翔美容美发用品经营部发票、国通美容美发总汇订货单，户名为王莉的借记卡账户历史明细清单、公用物品“除四突破口”消毒记录本两本、小河区公共场所卫生产品进货台账、全国工业产品生产许可证复印件，用于证明通过货单的定货量，说明文鸿美发店营业状况良好，从清单的存入金额可以证明王莉的月营业额有10000多元，因断电半年之外导致文鸿美发店不能营业，带来近48000元的营业损失。对此，郑白珍表示银行流水与本案无关，不能证明存款系文鸿美发店的经营收入，且还有店面员工的工资，及其他收入的可能，订货单的真实性不予认可，经营状况不好的原因系王莉放弃经营和竞争不力造成的，与原告郑白珍无关。
王莉提交文鸿美发店附近其他门面转让的拍摄图及转让费用说明，用于证明案涉门面的转让费在80000元至120000元之间。郑白珍表示转让费无可比性，该组证据达不到原告的证明目的。
郑白珍提交图片两张，用于证明案涉门面系王莉自行关闭并张贴转让广告，招聘小工、师傅及助理的事实。王莉表示想继续经营案涉门面，经营效益是好的，不能表明是王莉自行关闭的门面。
庭审中，原、被告均认可2016年1月后的租金为每月4000元，案涉门面现由王莉上锁。王莉称因郑白珍断电才将门面锁起，只拿走了电视机，其他未拿走，在原告赔偿损失的情况下同意解除合同。
诉讼过程中，王莉申请对位于贵阳市××（××）××村××号门面房屋（文鸿美发店）内电器因停电造成电器损坏之间的因果关系、装修损失、经营损失、门面转让费、因停电造成的电器损失进行鉴定（评估）。2016年7月25日，王莉撤回上述位于贵阳市××（××）××村××号门面房屋（文鸿美发店）内电器因停电造成电器损坏之间的因果关系的鉴定（评估）。2017年3月3日，贵州秉立天资产评估有限责任公司出具《评估报告》，载明“项目名称：对贵阳市花溪区小河中院村3号门面（文鸿美发店）装修损失、月平均经营损失、因停电造成损失的电器的市场价值进行评估，确定评估对象1门面月平均经营损失于评估时点2016年7月8日为人民币壹万壹仟叁佰叁拾伍元整（￥11335.00元）；评估对象2门面装修损失于评估时点2016年7月8日为人民币捌仟叁佰捌拾柒元整（￥8387元）；确定评估对象3门面因停电造成损失的电器的市场价值于评估时点2016年7月8日为人民币叁仟伍佰玖拾玖元整（￥3599.00元）（结果四舍五入到整数）。……十三、特别事项说明……5.对于委托书中的‘门面转让费’一项，因‘门面转让费’是市场个人行为，影响转让费的主要因素，是个人的主观意愿。故我司无法对‘门面转让费’这一主观行为做出客观的价格鉴定”。该次评估产生评估费3000元。因贵州秉立天资产评估有限责任公司认为门面转让费属个人的主观意愿无法评估，2017年7月5日，被告王莉要求指定贵州皓天价格评估有限责任公司对门面转让费进行评估，原告郑白珍与第三人谢乃健均不同意。2017年7月11日，一审法院对外委托办公室出具《函》，载明“……申请人王莉提出贵州皓天价格评估有限责任公司可对该案转让费进行评估，我办于2017年7月11日与该公司联系，回复目前法律法规方面尚没有可以依附的明确规定，按程序应由双方当事人同意指定同一家评估公司方可进行评估，故我办无法进行委托评估事宜”。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。本案中，原告（反诉被告）郑白珍委托第三人谢乃健与被告（反诉原告）王莉签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。庭审中，原、被告双方均认可被告支付的租金截止到2015年12月。根据《合同》第一条约定，每月2号提前交租。即被告王莉应当在2016年1月2日缴纳当月房租，结合中院村村民委员会人民调解委员会出具的《调解内容》，双方在2016年1月4日调解过程中郑白珍是同意王莉对门面进行装修或者转让的，但前提是王莉支付租金。故被告王莉拒不支付房租的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，原告郑白珍在2016年1月3日采取了断电的方式阻止被告正常经营，未给其合理期限支付租金，该行为亦构成违约。现该门面处于停业状态，被告不能正常经营，原告亦不能正常出租，导致原、被告双方的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，对于原告郑白珍主张解除其委托第三人谢乃健与被告王莉签订的租赁合同及被告返还该门面的请求，予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条及第一百二十条之规定，结合本案查明的事实，原、被告双方在处理本案纠纷过程中均存在消极对待，故意扩大损失的情形。因此，各自扩大的损失，应当自行承担相应后果。故对于原告郑白珍主张被告王莉支付从2016年1月起至2017年7月的租金84000元的请求，不予支持。对于被告（反诉原告）王莉反诉主张原告（反诉被告）郑白珍从2016年1月起按每月11335元的标准赔偿被告经营损失至本案结束的请求，亦不予支持。
因原告郑白珍在2016年1月3日采取了断电的方式阻止被告正常经营，未给其合理期限支付租金，因此，在合同解除后应当赔偿被告装修损失，故对于被告（反诉原告）王莉反诉主张原告（反诉被告）郑白珍赔偿装修损失的请求，予以支持，根据贵州秉立天资产评估有限责任公司出具的《评估报告》，该门面的装修损失为8387元，故支持的金额以《评估报告》认定的8387元为准。由于王莉在诉讼过程中撤回了门面内电器因停电造成电器损坏之间的因果关系的鉴定，故不能认定门面内电器的损失是郑白珍断电的行为所导致，且原、被告发生纠纷后，王莉未积极地将电器带走进行减损，亦属于自行扩大损失的范畴，故对被告（反诉原告）王莉反诉主张原告（反诉被告）郑白珍赔偿电器损失的请求，不予支持。因贵州秉立天资产评估有限责任公司已在《评估报告》中载明：“因门面转让费是市场个人行为，影响转让费的主要因素，是个人的主观意愿。故我司无法对门面转让费这一主观行为做出客观的价格鉴定”，且王莉未提供其承租本案门面时产生了转让费的相关证据，故对被告（反诉原告）王莉反诉主张原告（反诉被告）郑白珍赔偿门面转让费的请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告郑白珍委托第三人谢乃健与被告王莉于2008年12月2日签订的《合同》；二、被告王莉于本判决生效之日起十日内将贵阳市花溪区小河中院村3号门面返还原告郑白珍；三、反诉被告郑白珍于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王莉门面装修损失人民币8387元；四、驳回原告郑白珍的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王莉的其他反诉请求。本诉案件受理费850元（已减半收取），反诉案件受理费3014元（已减半收取），评估费3000元，共计6864元，由原告（反诉被告）郑白珍负担2497元，被告（反诉原告）王莉负担4367元
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交王明勇的健康证，拟证明王明勇2014年在上诉人开办的美发店上班，一审中上诉人提交了王明勇的书面证词，王明勇虽未出庭作证，但是其证词应当予以采信。被上诉人及原审第三人质证表示王明勇的书面证词在一审已进行质证，不再发表质证意见。上诉人提交五张图片，拟证明2015年12月26日下午六点，在上诉人已支付租金的合同期限内，被上诉人以各种无理的行为阻碍上诉人正常生产经营；且图片中电烤炉有人在烤火，电饭煲正常盛饭，图片中的电器能正常使用，因为被上诉人的断电行为导致上诉人的冰箱生锈、损坏；涉案房屋装修比较陈旧，有待升级；上诉人没有违约，系被上诉人违约。被上诉人及原审第三人质证表示上述图片系上诉人单方制作不予认可；装修陈旧是上诉人自己的原因导致，引发纠纷的是租金问题，不是装修问题，上述图片与本案无关。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
另查明，根据上诉人提交的视频资料可以证明被上诉人曾在2015年12月26日、2016年1月2日到上诉人经营的门面与上诉人就案涉房屋相关事宜发生争执。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被上诉人按约将房屋交付上诉人使用，本案中上诉人未在2016年1月2日前向被上诉人支付租金，而被上诉人在未给予上诉人合理期限的情况下即于2016年1月3日采取断电的方式阻止上诉人使用案涉房屋，因此双方均有违约行为，且双方的行为导致合同目的无法实现，因此原判判令解除双方签订的《合同》并判令上诉人返还房屋、被上诉人赔偿上诉人装修损失8387元并无不当，本院予以维持。纠纷发生后，在当地派出所及人民调解委员会均介入处理纠纷的情况下，双方未能及时处理纠纷，存在消极对待，故意扩大损失的情形，故原判判令双方对各自扩大的损失自行承担责任，对被上诉人要求上诉人支付租金的诉讼请求及上诉人要求被上诉人赔偿经营损失的反诉请求均未支持并无不当，本院予以维持。根据上诉人提交的视频资料可以证明被上诉人曾在2015年12月26日、2016年1月2日到案涉门面与上诉人就房屋相关事宜发生争执。本院认为被上诉人在2015年12月26日上诉人并未欠付租金的情况下到案涉门面与上诉人就房屋相关事宜发生争执，在一定程度上会对上诉人的经营产生影响，但该行为发生在2015年12月26日与本案中上诉人反诉请求被上诉人赔偿的2016年1月以后的经营损失无直接关联，故对上诉人以此为据要求被上诉人赔偿其经营损失的主张，本院不予支持。按照双方合同约定上诉人应于2016年1月2日前支付当月租金，但上诉人未支付，故被上诉人在当天在案涉房屋向上诉人追讨租金的行为是对自己民事权益的合理救济，对上诉人以此为据要求被上诉人赔偿其经营损失的主张，本院亦不予支持。
关于上诉人主张的电器损失，本案中上诉人并未提交充分的证据证明其电器损坏与被上诉人断电行为之间有直接的因果关系，且上诉人在其未交纳房租，且知晓被上诉人已断电的情况下未将房屋内的电器设备搬离，也在一定程度上扩大损失，故原判未予支持该部分损失并无不当，本院予以维持。
上诉人与被上诉人在合同中虽约定房屋承租权可以转让，但对转让的条件并未进行约定，也未约定上诉人转让房屋承租权时被上诉人要无条件同意，而是约定转让要经过被上诉人，因此在上诉人转让案涉房屋承租权时，被上诉人不允许改变房屋的装修及经营用途等，并不构成恶意阻却上诉人转让房屋承租权。而上诉人主张的转让费损失，因上诉人未能提交其向被上诉人租赁房屋时支付转让费的证据，也未提交其他充分证据证明转让费的金额，故原判对转让费未予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，王莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7728元，由上诉人王莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 韦娟
审判员 刘妍
审判员 龙珑
二〇一八年四月十七日
书记员 卢军