上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初1978号
原告杨天武，男，土家族，住上海市。委托代理人孙玉锋，上海市汇业律师事务所律师。委托代理人董弢，上海市汇业律师事务所律师。被告马小马，男，汉族，住上海市。原告杨天武与被告马小马房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告杨天武及其委托代理人孙玉锋，被告马小马到庭参加诉讼。庭审中，双方当事人一致同意本案延长适用简易程序审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年7月，原告通过案外人上海德佑房地产经纪有限公司的介绍，欲购买被告位于上海市天平路XXX弄XXX号甲XXX室房屋(以下简称系争房屋)，同年7月18日，原、被告签署《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价款为2,175,000元，原告已经支付了全部款项。但在办理系争房屋交易过程中，原告被告知系争房屋所属地块的土地使用权已经转让给他人，故无法办理系争房屋的过户手续。被告作为房屋所有权人，应当知道房屋全部真实信息，现由于系争房屋无法办理过户登记手续，致使原告合同目的无法实现，给原告造成了极大的损失，对此应由被告承担相应的责任。故原告诉至法院，请求法院判令：一、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，被告返还剩余房款45,000元；二、被告赔偿原告损失10,875元，按总房款的日万分之五计算10天；三、被告支付原告按总房款20%计算的违约金435,000元；四、被告赔偿原告佣金损失33,000元；五、被告赔偿原告装修费47,000元；六、被告支付原告购房款及佣金的利息损失暂计至2016年1月26日为29,321.60元(自单笔款项支付之日起，按银行同期贷款利率计算，计算至判决生效之日止)。被告辩称，同意解除原、被告签订的房地产买卖合同。被告已经返还了大部分款项，剩余的45,000元房款未返还，是因为系争房屋产权证未返还给被告，产权证还给被告后，被告愿意返还剩余房款。被告也不知道系争房屋土地使用权被转让，对此被告不存在过错，不应该违约责任。即使要求被告承担违约责任，合同约定也是明显过高，法院应予调整。原告要求被告赔偿损失和佣金损失并支付违约金没有依据，被告不同意赔偿。原告是对房屋进行了装修，对于装修费由法院进行判决。对于原告主张的利息损失，被告愿意按照银行存款利率支付，但不应按照贷款利率计算。经审理查明，系争房屋产权原登记在被告马小马名下。2015年7月18日，原告(乙方)与被告(甲方)在上海德佑房地产经纪有限公司第九分公司的居间介绍下，签署《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定，房地产座落天平路XXX弄XXX号甲XXX室(即系争房屋)，甲乙双方协商一致上述房地产转让价款共计2,175,000元。甲乙双方确认在2015年11月15日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方保证有权出售该房地产，并在签订本合同时已征得其他权益人的同意(若有)；若因甲方无权处分或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按本合同违约责任条款的标准向乙方承担违约责任。甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总价房款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。合同另就其他条款作了约定。合同订立后，原告于2015年7月18日向被告支付房款800,000元，同年10月14日支付1,350,000元，11月9日支付25,000元。还查明，合同订立后，被告向原告交付了房屋，原告对系争房屋进行了装修，合计支付装修费用47,000元。被告对原告支付的装修款表示认可。原告另向中介公司支付了中介费33,000元。因原告无法办理产权转让过户手续，被告于2015年12月11日返还原告房款930,000元，于2015年12月26日返还房款1,200,000元。另查明，被告于2016年3月5日将剩余45,000元房款返还给了原告。对于系争房屋未能办理产权转让过户手续，原告提供沪徐府土［2004］13号文及沪徐房拆许字(2007)第20号房屋拆迁许可证及房屋拆迁公告，欲证明由于系争房屋于2004年8月被列入旧住房成套改造项目，早在2007年9月就发出房屋拆迁公告，被告应当知晓此事，仍将系争房屋出售给原告，导致系争房屋无法办理产权转让手续，对此被告应承担相应的违约责任。被告则表示，其已将系争房屋出租多年，只听说过有拆迁一事，但不知何时拆迁。且原告提供的拆迁公告已经到期，当时出售系争房屋时，原告也曾经拉过土地信息，被告不存在违约的事实，不应承担违约责任。以上事实，由房屋买卖合同、收款收据、房地产登记信息、居间协议、收据、房屋拆迁许可证、拆迁公告、装修合同、付款凭证、上海市房地产权证及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，对签约方均具有约束力，双方均应按约履行。现因系争房屋无法办理转让过户手续，原告签订合同目的无法实现，原告据此提出解除合同，被告亦表示同意，故本院确认解除原、被告签订的房地产买卖合同。合同解除后，被告收取的房款应当返还，现被告已经返还了全部房款，原告亦予以确认，对此本院予以认可。因为系争房屋被列入动迁范围，土地使用权已经出让给案外人，被告在签订房地产买卖合同前曾知晓系争房屋被列入动迁范围一事，但未向原告提出，致使双方签订的买卖合同未能继续履行，对此应由被告承担相应的违约责任。被告认为合同中违约金条款约定过高，对此本院以原告提出的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，综合预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情裁决。原告对系争房屋进行装修，对此被告表示愿意补偿，对原告的该项诉请本院予以支持。被告已经承担了相应的违约责任，违约金的性质主要是赔偿性的，故对原告要求被告承担利息损失及佣金损失的诉讼请求本院不予支持。原告对房屋进行了装修，被告可对装修进行利用，故对于买卖合同解除后装修的处理问题，本院综合原告已支付的价款以及当事人的过错酌情判处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告杨天武与被告马小马就上海市天平路XXX弄XXX号甲XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同；二、被告马小马于本判决生效之日起十日内支付原告杨天武违约金336,250元；三、被告马小马于本判决生效之日起十日内支付原告杨天武房屋装修补偿款45,000元；四、驳回原告杨天武的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,941元，由原告杨天武负担1,392元，由被告马小马负担3,549元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈向红
二〇一六年六月二十七日
书记员 薛 欢
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。