广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）龙民初字第275号
原告郑毅，居民。
委托代理人谢振航，广西桑江律师事务所律师。
被告桂林方首房地产开发有限公司。
法定代表人石志刚，该公司经理。
委托代理人陈妙珠，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托代理人李沛沛，广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。
原告郑毅诉被告桂林方首房地产开发有限公司（以下简称方首公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，依法组成由审判员廖爱丰担任审判长，审判员李红兴、覃宗元参加的合议庭。于2015年12月9日公开开庭进行了审理。书记员赵三辉担任庭审记录。原告郑毅的委托代理人谢振航，被告方首公司的法定代表人石志刚及其委托代理人陈妙珠、李沛沛到庭参加了诉讼。本案因案情重大、疑难，依法延期审限六个月。本案现已审理终结。
原告郑毅诉称，2012年10月25日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于龙胜各族自治县××步行街商住楼××楼××、××层的房屋，建筑面积717.62平方米，价款共计人民币100万元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款100万元，被告于同日到龙胜各族自治县房地产管理所为原告所购买的房屋办理了备案登记手续。但被告至今未向原告交付房屋。合同依法成立，合法有效。原告依约支付了购房款，被告应当向原告承担交付房屋以及为原告办理房屋权属证书的义务。为维护原告的合法权益，依据有关法律规定，恳请法院，依法判令被告将原告购买的位于龙胜各族自治县龙胜镇兴龙西路13X号西城步行街号X步行街7X栋第6-7XX层的房屋交付给原告，为原告办理房屋权属证书，本案的诉讼费用由被告承担。
原告为证实自己的主张，向法庭提供了如下5组证据：
1.原告的居民身份证复印件1份，电脑咨询单1份，证实原、被告的主体资格；
2.《商品房买卖合同》1份，证实原、被告商品房买卖的事实；
3.承诺书1份，证实被告收取原告支付的购房款及被告承诺给原告换取税票的事实；
4.收款收据1份、银行回单1份，证实原告通过银行转账向被告付款100万元及被告收到款项的的事实；
5.《商品房销售许可证》复印件1份，证明被告有销售商品房资格。
被告方首公司辩称，一、本案的法律关系不是商品房买卖合同法律关系。根据姜方首姜某某、崔如佩崔某某刑事案件笔录可知，原告与被告双方不存在房屋买卖真实的意思，而是原告与姜方首姜某某之间的民间借贷关系。另，根据原告提供的《商品房买卖合同》显示，签订合同时间为2012年10月25日，而房屋交付时间为2012年10月1日，购房款交付于姜方首姜某某私人账户，购房款凭证只是普通收据，从以上显示，明显不符合商品房买卖的交易习惯。因此，本案不是商品房买卖合同纠纷，原告提供的合同是虚假、无效合同。
二、被告不是本案的合同相对人，不应成为本案的被告。从公安机关对姜方首姜某某的询问笔录中得知，姜方首姜某某已确认原告与姜方首姜某某签订的房屋买卖合同是因为姜方首姜某某向原告借款而签订的买卖合同，原告不是真的需要购买房屋，所以，原告没有到涉案房屋现场查看或咨询有关房屋现状及有关情况，原告提供的《商品房买卖合同》，仅仅是原告与姜方首姜某某二者的借款意思表示，不是被告的意思表示，被告没有向原告借款，该行为与被告无关。故被告不应为本案的被告，请求法庭驳回原告的起诉。
三、原告请求被告交付龙胜镇兴龙西路X13号西城X步行街7X栋6-X7层房屋（建筑面积717.62平方米）没有事实和法律依据。1、本案不是买卖合同法律关系，根据《最高人法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，原告只能向姜方首姜某某请求履行债权，不能向被告请求物权，原告向被告请求物权没有事实和法律依据；2、涉案《商品房买卖合同》是虚假合同，非真实合同，根据《民法通则》第五十五条第二项规定，有效的民事法律行为应当为交易双方意思表示真实，故，原告提供的《商品房买卖合同》是无效民事行为，无论原告以何种法律关系向被告主张权利，该证据均不能作为请求被告履行义务的依据；3、在本案中，原告与姜方首姜某某恶意串通，损害被告的利益，不仅应对其与姜方首姜某某之间的借贷关系存在过错承担法律责任，还给被告带来重大经济损失，被告保留追究原告相关法律责任的权利。
四、被告没有义务为原告办理房屋产权证书。本案是债权纠纷，被告不是债权纠纷的相对人，被告没有义务向原告交付涉案房产，也无需为其办理过户手续，请求法庭查清案件事实，驳回原告的诉讼请求。
被告为证实其辩解，向法庭提供了如下3组证据：
1.龙胜县公安局的干警对姜方首姜某某的讯问笔录（第11次）1份，证明原告提供的商品房买卖合同盖有被告章的合同是虚假的，被告与原告双方均没有真实房屋买卖的意思表示；
2.龙胜县公安局的干警对姜方首姜某某的讯问笔录（第16次）1份、物证、书证，证明原告与姜方首姜某某之间关于涉案款的资金流向，该款的钱也是姜方首姜某某用于个人还款，没有进入公司账户；
3.龙胜县公安局的对姜方首姜某某案的侦查终结报告书、文件检验鉴定书各1份，证明原告提供的《商品房买卖合同》上盖有被告的公章是虚假公章的事实。
经庭审质证，被告对原告提出的第1组、第5组证据主张的内容没有异议；
被告对原告提供的第2组证据的真实性、合法性、关联性不予认可。提出如下质证意见：被告从未与原告买卖过房屋，此合同的出卖人印章是伪造的，合同所注明的交付日期为2012年10月19日，签订合同的时间为2012年10月25日，但是，至今原告没有要求被告履行该合同即交付房屋；被告对于买卖房屋的事实不知情；合同中约定的单价与市场价明显不相符，合同中约定的单价为1393.5元，而市场价大概是3000元，从此可以证明合同是虚假的；对于100万元，被告分文未收取过，根据规定销售的房款必须进入开发商指定的监管账户；从本案合同签订的过程来看也与正常房屋买卖不相符。被告对原告提供的第3组证据的真实性、合法性、关联性不予确认，提出如下质证意见：承诺书不是被告出具，原告从来没有与被告交易过，也从未向原告承诺过，被告的公章，所有商业合同只有一枚公章，是在公安局备案的，其他的公章都是伪造的，不是被告的行为，所以承诺书上的公章也是伪造的。被告从开始售房之日起就有开具发票资格，没有原告所说的两年后换票的说法，从落款日期看，也超过了两年时间，原告也没有主张其权利的事实。被告对原告提供的第4组证据中的银行回单的真实性予认确认，但对于合法性，关联性不予确认，对于收款收据的真实性、合法性不予认可，提出如下质证意见：1、对于回单只能证明有一个户名郑毅的账户向一个户名姜方首姜某某的账户汇出过100万元，不能证明这是原告主张的购房款，被告有证据证明，该笔汇款是以合法形式掩盖非法目的，虚假交易的行为；2、对于收款收据，被告没有向原告出卖过房屋，原告也没有向被告交付过房款，从其提供的收款收据上的财务章也是不属实的，是伪造的，因为被告的财务章是唯一性的，而且经过备案，所以收款收据是虚假的。原告对被告提供的第1组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为是姜方首姜某某为推卸责任的一面之词，属于言词证据，不能推翻双方签订的书面证据；原告对被告提供的第2组证据真实性、合法性、关联性不予认可，认为，在签订合同时姜方首姜某某是方首公司的法定代表人，是职务行为，至于姜方首姜某某收到原告的购房款后，怎么处置与原告没有关系，此案是商品房买卖关系，而不是民间借贷关系；原告对被告提供的第3组证据提出异议，认为，公章问题，原告作为普通公民没有义务鉴别公章的真伪，姜方首姜某某是方首公司的法定代表人，如果是假的公章，也与原告没有关系，那是公司内部管理的问题。
本院认为，原告提供的第1组、第5组证据，被告没有异议，本院予以采信；对于第2组、第3组、第4组证据，原告提供的是原件，对证据的真实性予以采信。但上述证据不足以证明原、被告之间存在真实的商品房买卖的合意。
对被告提供的证据，本院认为，被告提供的证据之间能相互印证，形成了证据链，证明了原方首公司法定代表人姜方首姜某某以方首公司的名义与原告签订《商品房买卖合同》进行借款担保，合同所盖的公章未经过公安机关备案，之所以签订《商品房买卖合同》，是为了保证一旦姜方首姜某某无法偿还借款，原告可以通过主张履行《商品房买卖合同》，以房屋抵偿借款。
根据本案采信的证据及庭审查明的事实，确认如下法律事实：
2015年8月1日之前，姜方首姜某某系被告方首公司的法定代表人，之后变更为石志刚。2012年10月25日，被告方首公司与原告郑毅签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，方首公司开发的位于龙胜各族自治县××层（建筑面积为717.62平方米，单价为1393.50元，总价款100万元）房屋卖给原告。付款方式是一次性付款。房屋交付期限为2012年10月1日。在《商品房买卖合同》出卖人落款栏处盖有方首公司的印章，法定代表人栏处有姜方首姜某某的签名，在《商品房买卖合同》封面上盖有龙胜县房地产管理所商品房销（预）售合同备案专用章，经办人是房管所所长崔如佩崔某某，备案时间为2012年10月25日。
2012年10月25日，原告郑毅从自己的银行账户（账号为：62×××13转款100万元到姜方首姜某某的银行账户（账号为：62×××16）。同日，方首公司出具了100万元的收款收据，内容如下：“今收到郑毅交来购买龙胜西城步行街今收到郑毅交来购买龙胜X步行街7X号楼六、七XX层房款人民币壹佰万元整”。收款收据上盖了被告方首公司的财务专用章，经手人：姜方首姜某某。同日，姜方首姜某某以自己的及方首公司的名义出具了一份承诺书，承诺书内容如下：“郑毅你于2012年10月25日在我公司购买龙胜兴龙西路13X号7X号楼六层、七层XX层共计建筑面积为717.62平方米，总价款壹佰万元，上述房款已全部收取。因本公司暂开不出税票，以公司出具的收款收据为准，编号0053497XXXXXXX。承诺二年之后给予换取税票”。
另查明，签订合同后至姜方首姜某某案发，原告没有按规定去缴纳契税，也没有向被告主张交房，对涉案的房屋被告用于出租，原告知晓也不加以阻止。
另查明，姜方首姜某某在办理商品房预售登记备案手续时，没有按正规程序办理，而是直接找到龙胜县房管所所长崔如佩崔某某，由崔如佩崔某某用已停用的备案登记章在合同上盖章，即完成所谓的备案登记手续。姜方首姜某某案发后，崔如佩崔某某自动投案，交代了帮姜方首姜某某虚假备案的事实。
在庭审中，法庭就法律关系的重要性向原告进行了释明，征求原告是否要变更法律关系，如不变更，可能要承担不利后果。但原告坚持按商品房买卖合同起诉。
本院认为：本案争议的焦点是郑毅与方首公司之间是借贷关系还是商品房买卖关系。原告主张双方存在商品房买卖关系，从未签订过借款合同，并提供了《商品房买卖合同》，转款凭证，收款收据，但双方的交易存在以下违背常理之处：1、原告所持有的购房款凭证仅仅是一张一般的收据，不是正规的不动产统一发票，原告自交款至起诉日差不多二年多时间，既未向被告索要正规购房款发票，也未缴纳房屋契税，而未取得不动产统一发票是无法办理产权证的，这是购房者应有的常识，况且被告将房屋出租，原告知晓也未阻止，这与一般购房者的做法明显不同；2、《商品房买卖合同》的签订时间为2012年10月25日，而交房付时间为2012年10月1日，房屋交付时间在前，合同签订在后，明显做假；3、关于《商品房买卖合同》的内容，被告将717.62平方米的房屋以每平方米1393.50元出卖给原告，与当时的市场交易价（每平方米2300元左右）相比，房价明显偏低。综上，结合姜方首姜某某在刑事卷中的供述，可以推定原、被告之间根本没有商品房买卖的合意，否则不可能对涉及100多万元价款的《商品房买卖合同》存在如此多的失误毫不在意，交易习惯如此不符合常理，故原告所提供的上述证据无法使法院确信双方之间确实存在真实的商品房买卖的合意。倒是姜方首姜某某的陈述与被告提交的证据使法院确信双方签订《商品房买卖合同》只是作为借款的一种担保形式，双方真实的目的是为了借款。既然是借款担保，则担保合同必须遵循《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定（抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有）。假使涉案的《商品房买卖合同》确是作为借款的担保，因其违反了上述物权法关于禁止流质的原则，亦是无效合同。
关于被告辩解其不是本案适格主体的问题。本院认为，姜方首姜某某作为公司法定代表人，以方首公司的名义与原告签订《商品房买卖合同》，且加盖了公司的公章，则足以使原告相信姜方首姜某某的行为是职务行为，代表的是公司，故原告以方首公司为被告并无不当。
综上所述，本院认为，原告与被告之间无商品房买卖的合意，双方之间真实的法律关系为民间借贷，而不是商品房买卖。经本院释明后，原告仍不愿意变更法律关系，不改变诉讼请求，属于法律关系不明确，诉讼请求不具体。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项及《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项之规定，裁定如下：
驳回原告郑毅的起诉。
案件受理费13800元，退回原告郑毅。
如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院。
审判长 廖爱丰
审判员 李红兴
审判员 覃宗元
二〇一六年四月二十五日
书记员 赵三辉
附相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条
第一百五十四条
《诉讼费用交纳办法》
第八条
（一）依照（一）依照
赵三辉