西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初5725号
原告（反诉被告）：西安斑斓文化艺术传播有限公司（以下简称西安斑斓公司），住所地：西安市曲江新区慈恩路东侧69号世纪金花曲江购物中心2层A区。
法定代表人：李欣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：牛晓征、王媛，陕西丰瑞律师事务所律师。
被告（反诉原告）：西安世纪金花曲江购物中心有限公司（以下简称世纪金花曲江公司），住所地：西安市曲江新区慈恩路东侧69号。
法定代表人：孙圣明，该公司总理。
委托诉讼代理人：郄华莉、张娜，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。
第三人（反诉）：西安秦汉唐国际广场管理有限公司（以下简称西安秦汉唐公司），住所地：西安曲江新区慈恩西路大雁塔南广场西侧1幢10101室。
法定代表人：任晓辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：崔妮，公司职员。
原告（反诉被告）西安斑斓公司与被告（反诉原告）世纪金花曲江公司租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原被告双方及第三人委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）西安斑斓公司诉称，2014年4月2日，原告法定代表人李欣与被告签订《租赁合同书》，约定被告将位于西安市秦汉唐国际广场的世纪金花曲江购物中心商场2层A区的面积为300平方米的铺位出租给原告用于开设“皮涂乐”幼儿美术早教，租赁期限自2014年5月1日起至2017年4月30日，租金标准分为三个阶段确定，其中，第一个合约期自2014年5月1日至2015年4月30日，租金为120元/㎡，租金合计41.76万元；第二个合约期自2015年5月1日至2016年4月30日，租金为130元/㎡，租金合计45.24万元；第三个合约期为2016年5月1日至2017年4月30日，租金为140元/㎡，租金合计48.72万元。2014年6月18日，原告及法定代表人与世纪金花曲江公司签订了《世纪金花曲江购物中心场地租赁合同变更协议》，约定将李欣在其与世纪金花曲江公司签订的《租赁合同书》中的权利义务整体转让给原告。
合同生效后，原告依约履行交纳租金的义务，但2015年12月11日，世纪金花曲江公司与第三人发生纠纷，撤出了秦汉唐广场，而此时第三人以原告没有与其签订租赁合同为由，要求原告搬离购物中心，并多次采取停电、锁门等极端措施，阻挠原告正常经营，致使原告被迫停业，造成巨大损失。原告认为被告的行为严重违反了合同约定，被告应当继续履行合同，并承担赔偿损失的责任。综上，现诉至法院，请求判令：1、被告返还原告履约保证金10000元、租金押金81200元；2、被告赔偿原告损失775430元（其中，装修损失24万元、2015年12月至2016年4月的停业营业收入损失每月约72000元共计36万元、无法履行与第三方合同的退款及违约损失175430元）；3、本案案件受理费由被告承担。
被告（反诉原告）世纪金花曲江公司针对本诉辩称：1、双方已于2016年6月解除合同，西安斑斓公司要求退还保证金、租金押金的请求无事实和法律依据。2、西安斑斓公司主张的损失无事实依据，且与世纪金花曲江公司无关。
被告（反诉原告）世纪金花曲江公司提起反诉称，2014年4月2日，双方签订了一份《租赁合同书》，合同约定第四章6.1（2）约定，西安斑斓公司应在每月15日前支付下月租金，以此为类。世纪金花曲江公司自2015年12月1日起至2016年3月11日止，多次向西安斑斓公司催讨租金及物业费、电话费，但无果。故诉至法院，请求判令：1、西安斑斓公司向世纪金花曲江公司支付租金、物业费、电话费共计38××3.54元（具体为：西安斑斓公司欠2015年12月至2016年3月11日的租金116749元、2016年3月1日至3月11日的物业费2058元、2016年4月电话费218.34元、5月电话费325.71元、6月电话费242.49元，前述共计119593.54元，扣除履约保证金81200元后，余额为38××3.54元）；2、西安斑斓公司向世纪金花曲江公司支付资金(租金)占用费936.62元(按贷款年利率4.35%计算)；3、本案反诉费由西安斑斓公司承担。
原告（反诉被告）西安斑斓公司答辩称，1、世纪金花曲江公司自2015年12月1日整体搬离曲江购物中心，致使西安斑斓公司无法正常经营，遭受损失，致使合同目的无法实现，已构成根本违约，故西安斑斓公司有权拒付2015年12月之后的租金。且从函件来看，世纪金花曲江公司认可不再支付12月之后的租金。2、西安斑斓公司实际支付物业费及电话费至2016年2月，之后因世纪金花曲江公司的行为致使店铺不具备经营条件，亦未提供物业等服务，故西安斑斓公司有权拒付物业费和电话费。
第三人（反诉）西安秦汉唐公司述称，其公司与本案没有关系。
经审理查明，2014年4月2日，案外人李欣（乙方）与被告（反诉原告）世纪金花曲江公司（甲方）签订了《租赁合同书》。2014年6月18日，案外人李欣、原告（反诉被告）西安斑斓公司、被告（反诉原告）世纪金花曲江公司签订了《世纪金花曲江购物中心场地租赁合同变更协议》，约定将李欣在《租赁合同书》项下的权利义务整体转让给西安斑斓公司。租赁合同及变更协议约定，世纪金花曲江公司将位于本市世纪金花曲江购物中心2层A区的商铺，实际签定面积为290㎡，用于开设经营范围为幼儿美术早教的“皮涂乐”；租赁期限自2014年5月1日起至2017年4月30日止。租赁合同关于租金事宜约定，2014年5月1日至2015年4月30日按120元/㎡/月的标准计算租金,2015年5月1日至2016年4月30日按130元/㎡/月标准计算租金，2016年5月1日至2017年4月30日按140元/㎡/月标准计算租金，在每月15日前支付下月租金。租赁合同关于物业管理费的事宜约定，世纪金花曲江公司按照20元/㎡/月收取物业管理费。租赁合同第10.1条约定，承租人在承租期间发生的经营费用（包括运费、传真费等）按实际发生额向甲方交纳。租赁合同关于装修事宜约定，乙方同意在甲方提供的统一装修条件下进行经营，乙方根据经营需进行装修的，需要征得甲方书面同意。
租赁合同签订后，西安斑斓公司于2014年4月1日向世纪金花曲江公司交纳了租金保证金81200元，于2014年8月6日交纳了履约保证金10000元。合同履行期间，世纪金花曲江公司于2016年2月24日致函西安斑斓公司称，世纪金花曲江购物中心自2015年12月1日起进入升级改造状态，世纪金花曲江公司尚未就升级改造期间的费用与秦汉唐公司达成一致意见，要求西安斑斓公司：自2015年12月1日起按照合同约定缴纳物业费；电话费以次月收到的账单金额交纳；涉及改造期间的租赁费，如秦汉唐公司向世纪金花曲江公司催缴租赁费，则需由西安斑斓公司足额交纳。
庭审中，西安斑斓公司称其公司是基于合同解除而提出诉讼请求；其公司已于2017年2月3月从涉案场所搬离，自2015年12月起至搬离时按照35元/㎡/元/（含物业费）向秦汉唐公司交纳了房屋占用使用费，双方之间是房屋占用关系，而非租赁合同关系;其公司自2015年12月至本案起诉之日基本处于歇业状态，偶尔因顾客投诉而继续上课。西安斑斓公司提交的落款日期为2016年4月7日的《声明书》载明，其公司在2016年4月7日前与第三人无任何权利义务关系。西安斑斓公司在本院审理期间又表示其公司未向第三人交纳过房屋占用使用费，其公司自2016年2月3月被强制搬离。第三人在庭审中称皮涂乐店在世纪金花搬离后有继续经营行为，但不清楚具体时间；秦汉唐的区域是敞开式的，锁门是商铺单方行为。世纪金花曲江公司提交的皮涂乐店张贴的《通知》照片显示，皮涂乐在2016年7月31日发布通知称因高温假期故从8月1日至8月10日放假，11日恢复营业。
在本院审理期间，西安斑斓公司申请对涉案房屋的装修损失进行鉴定，经西安市中级人民法院委托并经鉴定机构鉴定，涉案房屋在评估基准日2015年12月11日的装修价值为212100元。世纪金花曲江公司对鉴定意见有异议，理由主要为：不应按照西安斑斓公司主张的日期计算评估基准日；西安斑斓公司在2016年7月31日暂停营业，已使用涉案房屋二年又三个月，剩余九个月租期内的装修损失，按照持续使用原则也应按照剩余租期折抵装修费。
2016年4月29日，西安斑斓公司向世纪金花曲江公司提交了申请，要求将四个电话号码过户至西安斑斓公司员工名下。2016年6月16日，世纪金花曲江公司就电话转户及费用清欠事宜致函西安斑斓公司催讨电话费。2016年上半年，世纪金花曲江公司向西安斑斓公司发函催讨2015年12月至2016年3月的租金及物业费，按月租金34800元、月物业费5800元的标准催讨。
以上事实，有租赁合同书、租赁合同变更协议书、照片、收据、通知单及函、鉴定意见、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原被告双方签订的《租赁合同书》《世纪金花曲江购物中心场地租赁合同变更协议》系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。
关于西安斑斓公司主张退还履约保证金10000元、租金押金81200元的问题。经查，从原被告的诉辩主张来看，西安斑斓公司和世纪金花曲江公司对解除租赁合同均无异议，故世纪金花曲江公司应退还西安斑斓公司履约保证金、租金押金，本院对该主张，予以支持。
关于西安斑斓公司主张的装修损失、营业损失的问题。经查，虽然西安斑斓公司主张因世纪金花曲江公司与第三人发生纠纷撤离秦汉唐广场，其公司自2015年12月11日起被迫停业，但从庭审中第三人的陈述、世纪金花曲江公司提交的《通知》照片等证据来看，西安斑斓公司至少在2016年7月8月尚有经营行为，再结合西安斑斓公司关于其公司撤离涉案房屋的陈述、在案证据关于西安斑斓公司后续营业皮涂乐店的情况以及本案对涉案房屋装修损失鉴定时间，可以认定西安斑斓公司在升级改造期间有继续经营行为，其在继续经营期间一直使用涉案房屋。鉴于前述情况，按鉴定意见所载装修价值计算装修损失有违公平。综上，本院根据西安斑斓公司在庭审中主张的实际搬离日期以及世纪金花曲江公司的升级改造造成西安斑斓公司经营波动的实际情况，酌定以鉴定意见所载的装修价值212100元按16个月（2015年12月11日至2017年4月30日）的标准，酌计9个月的剩余租赁期装修损失，计得119306.25元。至于西安斑斓公司主张的营业损失，因其并未提供充分的证据证明其营业损失，故本院对其营业损失的主张，不予支持。
关于世纪金花曲江公司要求西安斑斓公司支付租金、物业费、电话费的问题。经查，在世纪金花曲江公司在本案中主张的租金、物业费的期间，西安斑斓公司与世纪金花曲江公司签订的租赁合同尚未解除，再根据西安斑斓公司出具的其与第三人在2016年4月7日前无权利义务的《声明书》、以及未向第三人交纳房屋占有使用费的陈述来看，西安斑斓公司应当向世纪金花曲江公司支付2015年12月至2016年3月11日的租金116749元、2016年3月1日至3月11日的物业费2058元。至于电话费的问题，根据在案的函件来看，西安斑斓公司在2016年4月至6月实际使用了世纪金花曲江公司提供相应服务，故应支付该期间2016年4月电话费218.34元、5月电话费325.71元、6月电话费242.49元。至于世纪金花曲江公司主张的资金占用费的问题，西安斑斓公司未按时支付租金系因世纪金花曲江公司所谓的升级改造行为所造成，并非西安斑斓公司单方原因所致，故本院对世纪金花曲江公司的该节主张，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）西安世纪金花曲江购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）西安斑斓文化艺术传播有限公司返还履约保证金10000元、租金押金81200元，合计91200元；
二、被告（反诉原告）西安世纪金花曲江购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）西安斑斓文化艺术传播有限公司支付装修损失119306.25元；
三、原告（反诉被告）西安斑斓文化艺术传播有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）西安世纪金花曲江购物中心有限公司支付2015年12月至2016年3月11日的租金116749元、2016年3月1日至3月11日的物业费2058元、2016年4月电话费218.34元、5月电话费325.71元、6月电话费242.49元，合计119593.94元；
四、驳回原告（反诉被告）西安斑斓文化艺术传播有限公司的其他诉讼请求、被告（反诉原告）西安世纪金花曲江购物中心有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12466元、反诉案件受理费392元、鉴定费2000元，合计14858元。由原告（反诉被告）西安斑斓文化艺术传播有限公司负担7429元，由被告（反诉原告）西安世纪金花曲江购物中心有限公司负担7429元。因西安斑斓文化艺术传播有限公司已预交超出其应负担的费用，故由西安世纪金花曲江购物中心有限公司将其应负担的费用差额7037元在履行上述判决给付主文时一并支付给西安斑斓文化艺术传播有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 栗德亮
人民陪审员 韩设蓉
人民陪审员 赵小环
二〇一七年八月九日
书 记 员 林 怡
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