吉林省东辽县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东辽民初字第1185号
原告：叶景国，住所地辽源市西安区灯塔乡。
被告：郭承家，住所地东辽县安石镇。
委托代理人：孙德龙，系被告亲属。
第三人：东辽县东源房地产开发有限公司。
法定代表人：任立辉。
住所地：东辽县白泉镇东交大街***号。
第三人：东辽县良友建筑材料有限公司。
法定代表人：姜文良。
住所地：东辽县白泉镇兴清家园小区。
原告叶景国诉被告郭承家、第三人东辽县东源房地产开发有限公司、第三人东辽县良友建筑材料有限公司执行异议之诉一案，本院受理后依法由审判员唐万仁担任审判长与审判员刘嘉、人民陪审员姜月适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶景国及被告郭承家的委托代理人孙德龙到庭参加诉讼，第三人东辽县东源房地产开发有限公司、第三人东辽县良友建筑材料有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年8月26日，申请人与东辽县东源房屋开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，买受了该公司开发建设的位于白泉镇“兴清家园”小区5号附房101-201号二层门市房。但法院于2015年3月26日以（2013）东辽执字第64-2号民事裁定书查封了上述房产，原告以案外人身份依法提出执行异议，法院以（2015）东辽执异字第12号民事裁定书驳回了原告的异议申请。原告认为，自身与东源公司签订的《商品房买卖合同》明显早于法院的查封行为，且合同本身也不存在任何无效情形，仅有待于办理相关过户手续，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故诉至法院请求判决撤销法院(2013)东辽执字第64号执行案中对原告位于“兴清家园”小区4-8楼门洞101-201二层门市房的执行措施，依法解除查封，不得执行。
被告郭承家辩称，有异议，不是异议人的房产，我向法庭提供了一个光盘，售楼人员向我售楼的经过，每平方米6300元，涉案房屋没有出售,异议申请书上写的是2009年6月6日签订的协议，执行异议起诉书中上签订的时间是2010年8月26日。我执行的是东辽县东源房地产开发有限公司、东辽县良友建筑材料有限公司的房产，不是原告房产，已经到了执行拍卖了原告才提出的执行异议。
第三人东辽县东源房地产开发有限公司未答辩。
第三人东辽县良友建筑材料有限公司未答辩。
在诉讼过程中，原告为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：
一、商品房买卖合同一份，证明涉案的房屋是我的。被告郭承家质证称对合同的真实性有异议，这份合同上的签订日期与执行异议申请书上的日期不符。本院对该份证据予以确认。
二、东辽县良友建筑材料有限公司红联收据一份，证明我已经进户了。被告郭承家质证称对合同的真实性有异议。本院对该份证据予以确认。
三、东辽县东源房地产开发有限公司发票一张，证明我购房上税了。被告郭承家质证称发票和房屋所有权不发生关系，发票上的日期是2015年12月22日。本院对该份证据的真实性予以确认。
在诉讼过程中，被告郭承家为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：
一、（2015）东辽执异字第12号执行裁定书一份，证明涉案房产不是原告的，而是东辽县东源房地产开发有限公司的。原告质证称有异议，涉案房产是工程款抵顶的，还有好几套呢。本院对该份证据的真实性予以确认。
二、U盘录音（复制），证明涉案房产是东辽县良友建筑材料有限公司的，正在销售中。原告质证称涉案房子是我的，谁卖都与我无关。本院对该份证据不予以确认。
三、证人郑国文出庭作证，证明2014年的什么时间我记不清楚了，到白泉兴清家园小区，门洞往南第三个，第二个房屋上有联系方式，我们就打电话联系让我们到小额贷款公司找姜文良，后来我们到现场看的房子，没有说房屋卖了或者是抵押的情况，房屋低于6300元不能卖，别的没有什么说的了。原告质证称，没有什么意见，房屋是本人的。本院对该份证据不予以确认。
第三人东辽县东源房地产开发有限公司未出庭质证。
第三人东辽县良友建筑材料有限公司未出庭质证。
第三人东辽县东源房地产开发有限公司未向本院提交证据。
第三人东辽县良友建筑材料有限公司未向本院提交证据。
经审理查明，2010年8月26日，原告与第三人东辽县东源房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买位于东辽县白泉镇兴清家园小区5号楼附房101-201号二层门市房（建筑面积52.56平方米），该房屋至今未办理房屋预售登记和产权登记。本院于2015年3月26日作出（2015）东辽执字第64-2号裁定书，将涉案的兴清家园小区4-8号楼门洞101-201号二层门市房予以查封。后原告以被查封标的物系其实际购买为由向本院提出执行异议，本院于2015年10月27日作出（2015）东辽执异字第12号执行裁定书，裁定驳回了异议人叶景国的异议请求。现原告诉至法院要求解除对“兴清家园”小区4-8楼门洞101-201二层门市房的的查封，不得执行。
本院认为，原告叶景国不享有对案涉房屋足以排除执行的民事权益。理由如下:一、根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。按照此规定，物权变动须完成法定的公示形式即不动产的登记。因物权具有绝对的排他效力，物权变动效果的发生，目的是使第三人能够从外部知晓物的归属。本案中原告叶景国与第三人东辽县东源房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，但至今未办理商品房预售登记，也未办理房屋产权过户手续，故其不发生物权变动的法律效果。二、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因本案第三人为房地产开发企业，案涉房屋为商品房，尚未进行产权登记，故对原告是否享有足够排除执行的民事权益，应依照本条的规定。庭审中，原告举证证明其与第三人东辽县东源房地产开发有限公司于2010年8月26日签订了商品房买卖合同，其满足了上述规定中第一条关于在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。但本案中的原告在庭审中自认其本人在辽源市内居住，案涉房屋目前处于闲置状态，并未实际居住。故其不满足上述法律所规定的关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋的条件。另外，经庭审查明，原告于2015年12月22日向第三人东辽县东源房屋开发有限责任公司缴纳了304848的购房款，但交款日期在本院查封案涉房屋之后，且本案中原告与第三人签订的房屋买卖合同中约定，付款方式为顶工程款，但原告在庭审中并未举证证明其与第三人东辽县东源房地产开发有限责任公司或第三人东辽县良友建筑材料有限公司之间存在建设工程合同关系，对原告已支付了合同约定总价款的百分之五十的事实，本院无法确认。故原告起诉要求被告请求判决不得执行位于“兴清家园”小区101-201号门市房执行措施的诉讼请求，因证据不足，本院不予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下：
驳回原告叶景国的诉讼请求。
案件受理费5880元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。
审 判 长 唐万仁
审 判 员 刘 嘉
人民陪审员 姜 月
二〇一六年四月二十日
书 记 员 宋建宁