北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第09912号
上诉人（原审被告）吕永丰，男，1966年10月19日出生。
委托代理人陈爱巍，北京群科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京福环物业管理有限公司，住所地北京市平谷区山东庄镇工业区12号。
法定代表人付洪民，总经理。
委托代理人刘云红，女，1984年10月21日出生。
委托代理人闫建国，男，1977年8月17日出生。
上诉人吕永丰因与被上诉人北京福环物业管理有限公司（以下简称福环物业公司）物业服�合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第05171号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官邢军担任审判长，法官江惠、蒙瑞参加的合议庭，于2014年9月7日公开开庭进行了审理。上诉人吕永丰的委托代理人陈爱巍、被上诉人福环物业公司的委托代理人刘云红、闫建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
福环物业公司在一审中起诉称：福环物业公司自2005年2月28日起，对福海御园实施物业管理，按照与吕永丰签订的《前期物业管理服务协议》对吕永丰提供了物业服务。根据双方协议约定，福环物业公司已履行了约定义务，但吕永丰自2010年4月22日起仍拖欠物业服务费共计人民币30696.5元。据此，福环物业公司为维护自己合法权益和物业服务管理秩序特向人民法院起诉。福环物业公司诉讼请求为：1.判令吕永丰向福环物业公�支付2010年4月22日至2015年2月21日期间的物业服务费30696.5元；2.判令吕永丰支付福环物业公司违约金27012.9元；3.诉讼费由吕永丰承担。
吕永丰在一审中答辩称：不同意福环物业公司的全部诉讼请求。2008年12月7日福环物业公司与吕永丰签订了1份关于维修漏雨的协议。协议中明确约定维修漏雨的责任在福环物业公司方。在没有彻底解决漏雨问题之前，吕永丰有权不交纳物业费。但是，考虑到除漏雨外福环物业公司还提供了其他物业服务，因此吕永丰交纳2008年10月21日之后半年的物业服务费，而且福环物业公司彻底动手修理之前一年的物业服务费吕永丰也已经交纳。因为协议中约定是2009年雨季来临之前开始修复，但当时福环物业公司没有修理，吕永丰是将物业服务费一直交到2010年4月21日，在此之前福环物业公司一直未对涉诉房屋漏雨进行修理，至今涉诉房屋漏雨问题仍然没有解决。2013年6月福环物业公司就吕永丰拖欠物业服务费一事提起诉讼，但法院以双方有协议在先劝福环物业公司撤诉，福环物业公司办理了撤诉手续。此后，双方多次就漏雨问题进行协商。漏雨问题因福环物业公司不合作一直没有解决，吕永丰已经咨询邻居和相关单位，维修费用在六万元左右。但福环物业公司承诺给予维修，不同意吕永丰自行找人维修。综上，吕永丰认为吕永丰作为业主，一直尊重合同，一直在诚意履约。不存在恶意拖欠物业费，更不存在任何滞纳金。吕永丰愿意就此事与福环物业公司进行协商，尽快解决问题。但是吕永丰不同意福环物业公司恶意违约，恶意诉讼。在福环物业公司正式动手维修之前的物业费，吕永丰没有任何拖欠，吕永丰一直诚信履约，是福环物业公司一直在拖延。
一审法院审理查明：吕永丰系涉案房屋业主，该房屋建筑面积211.7平方米。2006年4月16日，福环物业公司与吕永丰签订《前期物业管理服务协议》，约定由福环物业公司为吕永丰所居住的园区提供物业服务，吕永丰认可物业服务费的收费标准为每月每平方米2.5元及2010年4月22日至2015年2月21日期间的物业服务费未交纳。
一审庭审中，吕永丰向法庭提交其于2008年12月7日与福环物业公司签订的《关于物业费缴纳及房屋漏雨维修的协议》。该协议部分内容为：“我是涉案房屋室业主吕永丰，自2006年4月入住以来至今已历经三个雨季，家中二层南北飘窗、两屋屋顶、户门外廊檐棚顶及地面、二层南阳台上檐顶一直漏雨，虽经物业多次维修可仍未完全修复，上述问题依然存在，现经双方协商，达成如下意见：2.福环物业承诺在2009年雨季来临时，对业主上述存在的房屋漏雨再进行一次修复，力争彻底解决漏雨问题。如果福环物业再进行一次修复后，仍不能解决上述漏雨问题，则业主有权利选择维修队，对上述存在的漏雨问题进行修复，其修复费用及持续漏雨造成的室内毁损的修复费用由未来的物业费中支付，涉案房屋室业主从费用相抵后的日期起再行交纳物业费。”吕永丰主张因福环物业公司没有对涉诉房屋的漏雨问题进行修复，故其依据双方签订的上述协议有权拒交物业服务费。福环物业公司认可双方于2008年12月7日签订协议的真实性，其表示在2009年雨季来临之前已经对涉诉房屋进行修复，为此福环物业公司提交报修处理单4张，日期分别为2009年3月28日、2009年7月18日、2009年11月1日、2009年11月6日，维修内容分别为维修二层北卧室顶空调眼二层南卧室飘窗三层露台顶雨水管、维修漏雨、窗户漏水、维修二层南飘窗顶漏水。经一审法院询问，福环物业公司表示除提交的四张报修处理单外没有其他证据证明已经对双方于2008年12月7日签订协议中约定的漏雨位置进行完全修复，吕永丰则表示因一直在与福环物业公司进行协商，因此没有选择施工队进行维修。
一审法院判决认定：福环物业公司与吕永丰于2008年12月7日签订的《关于物业费缴纳及房屋漏雨维修的协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议，各方应依约履行。根据该协议约定，福环物业公司应在2009年雨季来临时对协议中约定的涉诉房屋漏雨位置进行一次彻底修复，福环物业公司主张已经在2009年雨季来临之前对协议中约定的涉诉房屋漏雨位置进行修复，就此仅能提交四张报修处理单予以证明，但该四张报修处理单无法证明已经对协议中约定的涉诉房屋漏雨位置进行完全修复，故一审法院对其已经完全履行双方于2008年12月7日签订协议约定的全部义务不予采信。在福环物业公司未能按照双方于2008年12月7日签订协议履行义务的情况下，吕永丰有权自行选择维修人员对协议中约定的涉诉房屋漏雨位置进行维修，维修费用由吕永丰应交纳的物业费抵扣，但吕永丰并未选择维修人员进行维修，而是主张应由福环物业公司进行维修，在彻底维修前，其有权拒绝交纳物业费，但此项主张并非双方于2008年12月7日签订协议约定的内容，因此对于吕永丰该项主张，一审法院不予支持。
根据福环物业公司与吕永丰签订的《前期物业管理服务协议》，福环物业公司已经为涉诉小区提供了物业服务，吕永丰理应向福环物业公司支付相应的物业服务费。故对福环物业公司要求吕永丰支付物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。应当指出，吕永丰未按约定交纳物业费，实属事出有因，并非恶意拖欠，故对福环物业公司要求吕永丰支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、吕永丰于判决生效之日起7日内给付福环物业公司自2010年4月22日至2015年2月21日期间的物业服务费共计30696.5元；二、驳回福环物业公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
吕永丰不服一审法院判决，向本院提起上诉，其主要的上诉理由是：吕永丰系北京市顺义区后沙峪福环苑8号楼302室业主，自2006年入住后，房屋一直漏雨，虽然福环物业公司多次维修，始终未能修复。双方于2008年12月7日签署了《关于物业费缴纳及房屋�雨修理的协议》，福环物业公司承诺在2009年雨季来临时再维修一次，如仍未能修复，吕永丰有权自行选择维修队伍进行修复，修复费用及持续漏雨造成的室内毁损的修复费用由未来的物业费中支付，吕永丰有权自费用折抵后的日期再行交纳物业费。签订协议后，福环物业公司一直未能将房屋漏雨情况修复，每逢雨季，均因房屋漏雨造成吕永丰重大财产损失，造成生活上的极大不便。吕永丰多次找福环物业公司协商解决，福环物业公司均敷衍了事，不遵照协议履行维修义务，同时阻挠吕永丰自行选择维修队伍，且背离双方约定将吕永丰诉至法院索要物业费。吕永丰万般无奈，于2015年6月9日自行委托施工队伍对房屋进行修复，现已修复完成。故提起上诉，上诉请求：1.撤销一审判决并依法发回重审；2.诉讼费由福环物业公司承担。
吕永丰未向本院提交证据。
福环物业公司服从一审法院判决，其向本院口头答辩称：同意一审判决，本案的部分物业费问题已在双方的另案中调解解决。
福环物业公司向本院提交以下证据予以证明：（2015）顺民初字第13945号民事调解书，证明双方在另案中已经就2010年4月22日至2013年8月21日的物业费承担达成了一致意见。
经本院庭审质证，吕永丰对福环物业公司提交的上述证据予以认可，本院对此予以确认。
本院二审期间依法补充查明以下事实：吕永丰因涉案房屋漏雨，对涉案房屋自行进行了维修处理，并就费用问题向北京市顺义区人民法院起诉福环物业公司。2015年8月26日，北京市顺义区人民法院就该案作出（2015）顺民初字第13945号民事调解书，该调解书载明：“一、原告吕永丰、被告北京福环物业管理有限公司确认北京市顺义区后沙峪镇福海御园福泽苑8号楼302室自二〇一〇年四月二十二日起至二〇一三年八月二十一日止的物业服务费共二万一千一百七十元由被告北京福环物业管理有限公司负担，于本调解协议达成当日交纳；二、原告吕永丰自行维修涉诉房屋漏水及加建之工程款六万五千八百五十五元，由原告吕永丰自行负担；三、原告吕永丰、被告北京福环物业管理有限公司确认于本调解协议达成之日解除双方与二〇〇八年十二月七日签订的《关于物业费缴纳及房屋漏雨修理的协议》；四、案件受理费七百二十三元，由被告北京福环物业管理有限公司负担，于本调解协议达成之日起七日内交纳。”
经询，吕永丰及福环物业公司均同意将上述调解书中确定的由福环物业公司负担的部分物业费在本案中予以扣减。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《前期物业管理服务协议》、报修处理单、（2015）顺民初字第13945号民事调解书及双方当事人一审、二审陈述意见在案佐证。
本院认为：福环物业公司与吕永丰签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。福环物业公司为吕永丰所在的小区提供了物业服务，吕永丰应当依约向福环物业公司支付物业费。双方虽因涉案房屋漏雨签订了《关于物业费缴纳及房屋漏雨维修的协议》，并约定如福环物业公司在限期内未修复漏雨问题，吕永丰有权自行维修，并用维修费用折抵物业费。吕永丰在一审中主张其依据上述协议的约定，在福环物业公司未修复漏雨问题之前拒绝缴纳物业费，该主张与双方的约定不符，一审法院对此不予支持，并判决吕永丰交纳2010年4月22日至2015年2月21日期间的物业费，并无不当，本院予以确认。
现吕永丰自行修复了涉案房屋，并就花费问题另案起诉了福环物业公司，双方在该案中就其花费及本案所涉部分物业费的负担问题已达成调解协议，故涉案房屋的漏雨维修问题已解决完毕，吕永丰在本案中再行以涉案房屋漏雨维修问题要求发回重审的上诉意见，缺乏依据，本院不予支持。但根据双方调解协议的内容，涉案房屋2010年4月22日至2013年8月21日期间共计21170元的物业费由福环物业公司自行负担，双方均同意在本案中对此部分物业费予以扣减，本院对此不持异议。
综上，吕永丰的上诉请求依据不足，本院不予支持。因出现新的事实，本院对一审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市顺义区人民法院（2015）顺民�字第05171号民事判决第二项；
二、撤销北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第05171号民事判决第一项；
三、吕永丰于本判决生效之日起七日内向北京福环物业管理有限公司支付自二〇一三年八月二十二日至二〇一五年二月二十一日期间的物业费共计九千五百二十六元五角。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费621元，由北京福环物业管理有限公司负担284元（已交纳），由吕永丰负担337元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费1242元，由吕永丰负担621元（已交纳），由北京福环物业管理有限公司负担621元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢军
代理审判员 江惠
代理审判员 蒙瑞
二〇一五年十月八日
书 记 员 刘旭