宁夏回族自治区固原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁04民终218号
上诉人（原审被告）：冯恒，男，1974年11月20日出生，汉族，宁夏固原市人，高中文化，居民，住宁夏固原市新区。
委托诉讼代理人：张广学，宁夏纲伦律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）：常万平，女，1943年5月18日出生，汉族，宁夏固原市人，小学文化，居民，住宁夏固原市经济开发区。
委托诉讼代理人：韩小鑫，宁夏萧关律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原审被告：宁夏晨光实业有限公司。住所地：宁夏固原市经济开发区。
法定代表人：肖招峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：樊永香，该公司员工。代理权限为特别授权。
原审被告：宁夏固原经济技术开发区管理委员会。地址：宁夏固原市经济开发区。
法定代表人：张汉斌，该管委会主任。
委托诉讼代理人：姜修欣，宁夏古雁律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原审第三人：冯维奎，男，1943年12月22日出生，汉族，宁夏固原市人，中专文化，农民，住宁夏西吉县。
上诉人冯恒因与被上诉人常万平、原审被告宁夏晨光实业有限公司（以下简称晨光实业公司）、宁夏固原经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）、原审第三人冯维奎确认合同无效纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2017）宁0402民初6132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯恒及其委托诉讼代理人张广学、被上诉人常万平及其委托诉讼代理人韩小鑫、原审被告晨光实业公司的委托诉讼代理人樊永香、原审被告开发区管委会的委托诉讼代理人姜修欣、原审第三人冯维奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯恒上诉请求:1.撤销原判，将本案发回重审或改判确认合同有效；2.本案一、二审诉讼费用由常万平承担。事实与理由：一审认定事实部分有误，适用法律错误，裁判错误。1.一审将《房地产转让合同书》中附属砖混两层住宅房屋（面积378.80平米）认定为家庭共同所有的财产是错误的，该房产应为冯恒单独所有；2.在签订《房地产转让合同书》时，冯恒持有冯维奎出具的授权委托书，委托书授权具体明确，因此与晨光实业公司、开发区管委会签订的《房地产转让合同书》应为有效合同；3.一审适用《中华人民共和国合同法》第52条错误。冯恒与晨光实业公司、开发区管委会没有恶意串通损害常万平的利益，因此，本案不能适用该条款认定合同无效。
常万平辩称，冯恒的上诉请求及上诉理由均不能成立，请求驳回上诉。一审判决认定事实清楚，证据确凿，判决结果正确。
晨光实业公司述称，与冯恒的意见一致。
开发区管委会述称，与冯恒的上诉请求及理由一致。
冯维奎述称，一审判决错误，冯维奎家后院的大部分房子是冯恒盖的。签订合同时，其委托冯恒与晨光实业公司签订合同。并得到一套福馨园16楼的回迁房，现在由常万平一人居住，其目前搬回老家与兄长一起生活。福馨园回迁房的房产证还没有办下来，希望这个房产证能办到冯维奎老两口名下。一审法院处理的不正确，冯维奎家后院380平米的房子是其儿子冯恒的，前面的房子是冯维奎、冯恒共有的，而一审法院笼统的将这些房子都认定为其二人共有不正确。
常万平向一审法院起诉请求：1.依法确认冯恒与晨光实业公司、开发区管委会签订的“房地产转让合同书”无效；2.本案诉讼费由冯恒承担。
一审法院认定事实：常万平与冯维奎于1966年登记结婚，双方婚后未生育子女，便领养了冯恒，随后冯恒的户口迁入常万平和冯维奎户籍中。1995年6月23日，宁夏固原试验区西关新村联合发展公司与第三人签订了《房地产转让合同》，该公司将固原试验区西关新村（固原西塬）商品房住宅（即涉案被拆迁房屋）一套出售给冯维奎。当时常万平、冯恒和冯维奎在同一户籍上，冯恒已开始打工。2001年3月30日，办理了该房屋所有权变更登记手续，所有权变更登记在冯维奎名下。2010年6月13日，开发区管委会与晨光实业公司签订了《晨光家居市场改造项目协议》1份、《固原晨光家居市场改造项目合同》1份，确定由晨光实业公司对晨光家居市场进行改造。2011年1月10日，冯维奎出具了书面委托书，内容为“关于我的房屋征收问题，委托儿子冯恒为全权代表处理一切事宜（包括签字）”。当日，冯恒与开发区管委会、晨光实业公司就涉案被拆迁房屋签订了《房地产转让合同书》（甲方为开发区管委会，乙方为冯恒，丙方为晨光实业公司），主要约定：乙方以协议形式将该地块转让给甲方，土地面积为293.33平方米（折0.44亩），转让价为46434.30元/亩，转让总价为20431.00元；被拆迁的乙方砖混结构两层营业房房屋面积111.49平方米，评估补偿金额为78935.00元，优惠补偿金额为105916.00元，合计金额为184851.00元，上述房屋以置换方式补偿，不再兑付现金；附属砖混两层住宅房屋面积378.80平方米，评估补偿金额为257205.00元，优惠补偿金额为170460.00元，合计金额为427665.00元，附属设施补偿42723.00元，合计金额42723.00元；两次搬迁费2942.00元，一次性临时安置费44126.00元；上述现金补偿金额110222.00元。签订该合同时冯恒已结婚，已与常万平和冯维奎分户。冯恒在拆迁补偿登记表上签了字。开发区管委会已将拆迁款共计110222.00元支付给冯恒。后涉案拆迁补偿了房屋四套，该房屋产权均登记在冯恒名下。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。冯维奎购买涉案被拆迁房屋时，其家庭成员尚有常万平（冯维奎妻子）、冯恒（常万平和冯维奎的养子），当时冯恒已成年且从事打工，故在共有人没有约定的情况下，该房屋应属于当时常万平家庭共同共有的财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产应当经全体共有人同意，但共有人另有约定的除外。在共有人没有约定的情况下，处分涉案被拆迁房屋应经全体共有人同意。涉案《房地产转让合同书》名为房屋买卖合同，实为拆迁安置补偿合同。冯恒与开发区管委会、晨光实业公司签订该《房地产转让合同书》时，虽然冯维奎出具了书面委托书委托冯恒以冯恒名义处理所有拆迁安置事宜，但冯恒和冯维奎未提交证据证明常万平同意或者委托冯恒处理所有拆迁安置事宜，事后常万平也不予追认，同时，冯恒与开发区管委会、晨光实业公司签订《房地产转让合同书》不具有善意，损害了作为涉案被拆迁房屋共同共有人常万平的利益，故该合同因违反法律禁止性规定而无效。冯恒与开发区管委会、晨光实业公司关于涉案《房地产转让合同书》属有效合同的辩称证据不足，理由不能成立，不予支持。冯维奎关于涉案《房地产转让合同书》属有效合同的述称证据不足，理由不能成立，不予支持。综上所述，常万平的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十七条、第一百零三条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第二项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：宁夏固原经济技术开发区管理委员会、宁夏晨光实业有限公司与告冯恒于2011年1月10日签订的《房地产转让合同书》无效。案件受理费50元，减半收取25元，由常万平负担。
二审中冯恒提交建楼合同原件一份。证明：涉案的378.8平方米砖混结构住宅房系冯恒建造，产权应为冯恒所有。常万平质证认为，对证据的三性无异议。这个上下楼房子是冯恒看着盖的，但钱是冯维奎提供的。晨光实业公司质证认为，没有意见。开发区管委会质证认为，没有异议。冯维奎质证认为，对于建房合同没有异议。后院建这个房子时，其作为一家之主，和老婆也商量过让冯恒自己盖去，没有给冯恒出过钱，是冯恒自己想办法盖的，房屋产权应该是冯恒的，其从来没有向银行贷过任何款项。本院认为，该证据各方当事人对证据的三性没有异议，故该证据能够证明其所要证明的问题，本院对其证明效力予以确认。二审除查明后院附属砖混两层住宅房屋面积378.8平方米是冯恒出资建造。其它事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中涉案房屋为共同共有房屋，但该涉案房屋产权办理在户主冯维奎名下。冯恒受冯维奎的委托与晨光实业公司、开发区管委会签订了《房地产转让合同书》，该合同名为转让合同，实为房屋拆迁安置补偿合同。房屋拆迁安置补偿合同是拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点等事宜达成的协议。本案签订合同的双方当事人并无恶意串通之嫌疑，亦未侵害常万平的合法权益，因此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定处理本案属适用法律不当。据此，常万平诉称该合同无效无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，冯恒的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2017）宁0402民初6132号民事判决；
二、驳回常万平的一审诉讼请求。
一审案件受理费50元，减半收取25元；二审案件受理费50元，均由常万平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨忠清
审 判 员 陈亚利
代理审判员 傅美源
二〇一八年三月二十六日
书 记 员 李 强