吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉2401民初4972号
原告：何志国，男，汉族，1971年10月2日出生，住延吉市。
委托诉讼代理人：孙源海，男，汉族，1991年12月21日出生，住延吉市。
委托诉讼代理人：石静，吉林常春律师事务所律师。
被告：延边明大房地产开发有限公司，住所延吉市河南街69号。
法定代表人：袁家平，董事长。
委托诉讼代理人：张殿臣，公司办公室主任。
委托�讼代理人：崔光哲，吉林檀君律师事务所律师。
原告何志国与被告延边明大房地产开发有限公司（简称明大公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。何志国及其委托诉讼代理人孙源海、石静，明大公司的委托诉讼代理人张殿臣、崔光哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何志国向本院提出诉讼请求：1.要求确认何志国与明大公司之间于2015年2月8日签订的商品房买卖合同有效；2.判令明大公司支付逾期办证违约金18486元（以632183元为基数，自2017年3月19日起至2017年11月16日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；3.要求确认房屋所有权归何志国所有；4.本案诉讼费由明大公司负担。事实和理由：2014年，何志国完成明大公司的明大公寓40号楼装修，明�公司答应给何志国明豪现代城房屋抵顶工程款。后因资金需要，何志国售卖502号房屋，因明大公司顶账502号的房价与何志国对外出售的房价有差额，所以何志国将差额（抵账后低价卖出）给付明大公司，更名费等75574元，买受人将购房款打入明大公司账户后，明大公司并未将房款和首付款等费用给何志国。经多次找明大公司交涉，双方于2015年2月8日签订了商品房买卖合同，约定将明豪现代城501号房屋抵顶工程款，交付房屋，并约定房屋价格按每平方米5300元计算，总额为641300元，多退少补，并约定明大公司于合同签订后731日内办理权属登记，如因一方违约，可诉至法院。2016年7月29日，双方签订工程结算单，并确认何志国给明大公司装修的明大公寓40号楼工程款共计556609元。综上，何志国尚欠房款9117元（641300元
--556609元--
75574元）。2016年至2017年2月前，何志国多次找到明大公司要求履行合同约定，办理权属登记，但明大公司多次推脱不予配合。2月8日后，合同履行期限届满，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件司法解释》第十八条规定，要求支付违约金即利息。何志国认为明大公司的行为已经构成违约，经多次催促无果，故起诉到法院。
明大公司辩称，双方签订的501号房屋买卖合同实际上是房屋抵账协议，因双方对明大公寓40号楼零星工程没有进行决算，因此明大公司无法协助何志国办理不动产权证书，明大公司也不存在违反合同义务的情形，因此不应承担违约金。其次，何志国主张的502号房屋的首付款、更名费等75574元与本案无关，其应另行主张。综上，何志国的主张无事实和法律依据，请求驳回何志国的诉请。另外，关于违约金部分，鉴于何志国已交付了房款，因工程没有结算无法认定交付的房款，确定违约金的基数不明确，不应支持何志国针对违约金的主张。此外，何志国所持有的抵账合同，即不能确定具体金额的合同债权，是不可能直接变更为物权。
经审理查明：2015年2月8日，何志国（买受人）与明大公司（出卖人）签订一份商品房买卖合同，约定：买受人购买延吉市明豪现代城房屋，面积121平方米，每平方米价款为5300元，总金额为641300元；关于付款方式，工程款顶房屋款，待工程结束后，双方结算清楚后，多退少补（按房屋顶工程款进行结算补齐）；出卖人应当在商品房交付使用后731日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向延吉市房产管理局申请登记备案。合同中，还注明“此房是明大公司顶给何志国作为明大公司综合楼（40＃）装修零星土建工程款的”。签订合同后，双方未办理合同备案登记手续。
2015年3月18日，何志国从明大公司处取得501号房屋的钥匙，目前由何志国占有使用该房屋。对于办证时间，双方在庭审中均承认按照合同约定应在2017年3月18日内办理。
2016年7月29日，明大公司（建设单位）与何志国（施工单位）订立一份工程决算单，写明明大公寓40号楼零星工程款556609元已经全部结清。
2017年10月15日，在孙源海、何梦雨（何志国的女儿）与张殿臣的谈话中，张殿臣认可明大公司在抵顶诉争房屋之前将先前抵顶的其他房屋对外出售以及本案诉争房屋的剩余房款为9000多元的事实。
认定上述事实的证据有：商品房买卖合同复印件一份、工程决算单复印件四份、取钥匙证明复印件一份、视听资料一份以及当事人的陈述。
何志国还提供收据复印件两张，证明其垫付诉争房屋的房款75574元。对此，明大公司提出是502号房屋的垫付款，与本案无关。根据何志国的起诉内容，并结合其提供的工程决算单和视听资料，本院认为能够认定何志国尚欠的诉争房屋价款为9117元（641300元
--556609元--75574元），故对该事实本院予以确认。
明大公司还提供照片复印件十二张，本院认为该证据与本案待证事实之间缺乏关联性，故不予采信。
本院认为，关于何志国要求确认其与明大公司之间于2015年2月8日签订的商品房买卖合同有效�诉请，根据审理查明的案件事实及当事人的举证情况来看，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。至此，对于何志国的该诉请，本院予以支持。明大公司向何志国交付房屋后，其未按合同约定的时间内办理房屋不动产权证的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，何志国虽未履行全部付款义务，但依据明大公司的答辩意见，认为不影响其向明大公司要求支付逾期办证违约金的权利。关于何志国主张的逾期办证违约金18486元（以632183元为基数，自2017年3月19日起至2017年11月16日止，按中国人民银行同期贷款利率计付），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，认为合法合理，本院予以支持。关于何志国要求确认涉案房屋所有权归其所有的诉请，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，因其尚未取得涉案房屋的物权登记，故本院对该诉请不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：
一、确认原告何志国与被告延边明大房地产开发有限公司之间于2015年2月8日签订的商品房买卖合同有效；
二、被告延边明大房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后5日内向原告何志国支付逾期办证违约金18486元（以632183元为基数，自2017年3月19日起至2017年11月16日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；
三、驳回原告何志国的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法�第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10398元（原告已预交10626元），由被告延边明大房地产开发有限公司负担。余款228元，退还给原告何志国。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 林大海
人民陪审员 历建芝
人民陪审员 相传山
二〇一八年四月八日
书 记 员 焦 雷