上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初1518号原告：林伙金，男，1964年4月15日生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：李良清，上海元才律师事务所律师。被告：上海恒发实业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人张开苗。委托诉讼代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。被告：上海晶闽实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：游志平，总经理。委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦君玲，上海市志君律师事务所律师。第三人：上海舟润实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：董秀明，总经理。委托诉讼代理人：沈剑峰，男。第三人：上海市松江区新浜镇陈堵村村民委员会，住所地上海市松江区。法定代表人：韩俊杰，主任。委托诉讼代理人：臧宇华，上海市君悦律师事务所律师。原告林伙金与被告上海恒发实业有限公司(以下简称“恒发公司”)、上海晶闽实业有限公司(以下简称“晶闽公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告恒发公司向本院提出了反诉请求，本院受理后，合并于2017年5月17日公开开庭进行了审理。嗣后，本院依法追加上海舟润实业有限公司(以下简称“舟润公司”)作为第三人参加本案诉讼，并于2017年7月17日公开开庭进行了第二次审理。因被告恒发公司未按规定向本院交纳诉讼费用，也未向本院提出缓交申请，本院依法口头裁定，被告恒发公司的反诉请求，按撤诉处理。本案于2017年8月1日公开开庭进行了第三次审理。之后，本院又依法追加上海市松江区新浜镇陈堵村村民委员会(以下简称“陈堵村”)作为第三人参加本案诉讼，并于2017年10月13日公开开庭进行了第四次审理。原告林伙金的委托诉讼代理人李良清，被告恒发公司的委托诉讼代理人李莉、林梓琳，被告晶闽公司的委托诉讼代理人瞿琼君、焦君玲，第三人舟润公司的委托诉讼代理人沈剑锋，第三人陈堵村法定代表人韩俊杰及其委托诉讼代理人臧宇华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林伙金向本院提出诉讼请求：1、判令被告恒发公司支付原告自2014年8月1日起至2016年12月31日止厂房占用使用费6,209,864.78元(按第三人舟润公司与被告晶闽公司签订的《厂房租赁合同》约定的租金标准计算)；2、判令被告恒发公司支付原告自2014年1月1日起至2016年12月31日止22亩土地占有使用费425,920元(按第三人舟润公司与被告晶闽公司签订的《厂房租赁合同补充协议》约定的租金标准计算)；3、判令被告恒发公司赔偿原告拆除变压器损失1,130,000元、变压器房屋损失200,000元、拆除围墙损失300,000元；4、判令被告恒发公司返还原告自2009年11月1日起至2010年8月31日止的厂房占有使用费1,500,000元；6、判令被告晶闽公司对被告恒发公司的债务承担连带责任。事实与理由：2007年8月2日，案外人上海新浜工贸有限公司(以下简称“工贸公司”)与案外人周某某签订《资产出让及土地有偿使用协议》，约定案外人工贸公司将位于松江区新浜镇原陈堵村鸡场及所在的150亩土地(以下简称“涉案鸡场及土地”)使用权出让给案外人周某某。2007年11月8日，案外人工贸公司、案外人周某某、第三人舟润公司签订《资产出让及土地有偿使用协议补充协议》，约定涉案鸡场及土地由第三人舟润公司概括继受。2009年5月18日，第三人舟润公司与被告晶闽公司签订《厂房租赁合同》，约定第三人舟润公司将位于松江区新浜镇白陈路XXX弄XXX号南面的厂房出租给被告晶闽公司，租赁期限20年，自2009年5月18日起至2019年5月18日止。2009年8月16日，第三人舟润公司与被告晶闽公司签订《厂房租赁合同补充协议》，约定厂房按22亩计算出租给被告晶闽公司，租金每年每亩5,000元，租金每两年递增10%。2010年1月9日,第三人舟润公司与被告恒发公司、晶闽公司签订《补充协议》，约定被告晶闽公司将承租的厂房转租给被告恒发公司，租金按原合同履行，由被告恒发公司代被告晶闽公司直接支付给第三人舟润公司，如有违约被告恒发公司、晶闽公司相互承担连带责任。2010年12月8日，第三人舟润公司与原告签订《资产转让协议》，约定第三人舟润公司将涉案鸡场及100亩土地使用权转让给原告。故请求法院判如所请。被告恒发公司辩称：被告恒发公司与原告之间�有合同关系。厂房是由被告恒发公司建造的，所有权也是被告恒发公司的，被告恒发公司使用自有厂房不需要支付任何费用。关于《厂房租赁合同补充协议》是第三人舟润公司与被告晶闽公司之间的约定，与被告恒发公司无关，且法院在另案中判决被告恒发公司无需支付22亩土地使用费。关于原告主张的损失缺乏证据予以证明。请求法院驳回对被告恒发公司的诉讼请求。被告晶闽公司辩称：1、原告提供的《厂房租赁合同及补充协议》显示，该补充协议是由案外人与被告晶闽公司签订的，故原告不是本案适格主体；2、第三人舟润公司与被告恒发公司、晶闽公司于2010年1月9日签订的《补充协议》是无效合同，根据法律规定，主合同无效，担保合同无效，即便《补充协议》有效，已经超过了保证期间；3、合同约定了22亩空地的免租期，免租期间不应支付租金�使用费。另原告对2015年厂房使用费计算错误，应为2,340,179.42元；4、原告主张的房屋、变压器、围墙损失缺乏依据。综上，请求法院驳回原告对被告晶闽公司的全部诉讼请求。第三人舟润公司述称：第三人舟润公司与原告是合伙关系，后来就分开了，本案与第三人舟润公司无关。第三人陈堵村述称：原、被告之间的纠纷与其无关，其确实与被告恒发公司签订了《补偿协议》。经审理查明：2007年8月2日，案外人工贸公司(甲方)与案外人周某某(乙方)签订《资产出让及土地有偿使用协议》一份，约定：1、甲方表示同意乙方提出购买原陈堵村鸡场的地面资产；2、双方商定，鸡场内的地面资产由甲方出让给乙方，出让金额为1,080万元。……；3、甲方同意乙方有偿使用原陈堵村鸡场所在的150亩土地，并同意乙方在该场内生产经营需要进行修建、�建、重建；4、土地有偿使用期间为50年，自2007年8月11日起至2057年止；5、土地有偿使用价格：第一至第五年土地使用费为每年每亩3,000元，第六年起开始环比递增，每隔五年递增一次，递增率为5%；……。协议另对其他事项作了相应约定。2007年11月8日，案外人工贸公司(甲方)、案外人周某某(乙方)、第三人舟润公司(丙方)签订《资产出让及土地有偿使用协议补充协议》，约定：1、丙方对2007年8月2日甲方与乙方签订的《资产出让及土地有偿使用协议》的有关权利和义务已经明确；2、因丙方公司已经注册成立，乙方已经明确将从甲方处受让的原陈堵村鸡场地上全部资产以及鸡场区域范围内的150亩土地有偿使用权由丙方概括继受，原甲乙双方签订的《资产出让及土地有偿使用协议》项下全部条款均约束于丙方；……。协议另对其他事项作了相应约定。另查明：2009年5月18日，第三人舟润公司(甲方、出租方)与被告晶闽公司(乙方、承租方)签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市松江区新浜镇白陈路XXX弄XXX号南面厂房(使用面积为22,364.1平方米，以下简称“系争厂房”)出租给乙方作物流仓储。租赁期限为20年，从2009年5月18日起至2019年5月18日止。租金及支付方式为：第一至第二租金为每日每平方米0.20元，第三至第四年租金为每日每平方米0.26元，第五至第六年租金为每日每平方米0.28元，第七至第十年租金为每日每平方米0.32元；第十年以后在新浜工业区的价格上优惠10%。免租期为从2009年5月30日起至2009年10月30日止，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。合同第四条第4款约定，由于甲方出租厂房为毛坯房，为协助乙方发展，经甲、乙双方协商，同意自起租日起暂不收取乙方前10个月租金150万元，此款作为起动资金及厂房道路的修缮、厂地平整、下水道、水电设施、安全生产及消防设施的手续等，待本合同生效年满期五个工作日内，乙方必须无条件一次性以现金形式返还甲方。其中合同第六条第5项约定,甲方应提供免费500KV的变压器及其他用电设施,承担区域管理与监督义务。合同另对其他事项作了相应约定。2009年8月16日，第三人舟润公司(甲方)与被告晶闽公司(乙方)签订《厂房租赁合同补充协议》一份，约定：1、乙方租赁甲方厂房总面积为59,000平方米，扣除厂房部分22,364.1平方米。其余部分扣除修路及其他用处，按22亩租给乙方。租金每年每亩5,000元，每两年租金按10%递增；2、租金支付时间按原《厂房租赁合同》规定的时间；3、附《厂房租赁合同》及土地租赁平面图。另查明：2009年11月29日，被告晶闽公司(甲方)与被告恒发公�(乙方)签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将系争厂房出租给乙方，面积22,364.1平方米。租赁期限为19年，即从2010年3月1日起至2029年2月29日止。合同第四条第1款约定：“甲、乙双方约定，该厂房第一年至第二年每日每平方米使用面积租金为(人民币)0.26元，该厂房第二年至第四年每日每平方米使用面积租金为(人民币)0.30元，该厂房第五年至第六年每日每平方米使用面积租金为(人民币)0.38元，该厂房第七年至第十年每日每平方米使用面积租金为(人民币)0.42元，第十年以后按新浜工业区的价格优惠10%。”；合同第四条第2款约定：“租赁费实行先付后用，每半年交付一次，乙方必须在每年的2月1日与8月1日之前向甲方支付租金。”；合同第四条第3款约定：“为协助乙方发展，即从2009年12月1日起至2010年2月29日止。免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金”。合同第四条第4款约定：“由于甲方出租厂房为胚房，为协助乙方发展，经甲、乙双方协商，同意自起租日暂收取乙方约定人民币壹佰万元整，作为甲方收取乙方保证金。甲、乙双方交付厂房时，以付租金方式抵充”。合同另对其他相关事项作了相应约定。再查明：2010年1月9日,第三人舟润公司(甲方)与被告晶闽公司(乙方)、恒发公司(丙方)签订《补充协议》一份，约定：一、甲方同意乙方将厂房转租丙方；二、乙方应付甲方的租金按原合同支付的时间和价格，由丙方代替乙方直接支付给甲方。丙方应付的剩余部分租金，丙方直接支付给乙方；三、甲、乙双方同意丙方将原租赁的11栋厂房进行拆除并改造，丙方一次性买断原厂房，每栋厂房折价46.36万元，合计510万元赔偿甲方损失，同时按付款的金额支付甲方后，方可对原来的厂房进行拆除改造(丙方签订合同后付�310万元后，甲方同意先拆除厂房，剩余200万元丙方开具期票于2010年6月30日支付给甲方，但丙方改造厂房过程中如需要办理有关审批手续的，由乙方负责，甲方予以配合，改造厂房的一切费用均由丙方自己负责和承担，改造的厂房合同到期后，甲方继续出租丙方优先租赁)，丙方新建厂房归丙方所有，今后如遇政府拆迁，对其地面以上新建厂房及设施等(补偿款)归丙方；四、到期租金按原合同中约定，甲方与乙方的租金不变，由丙方直接支付给甲方，乙方和丙方之间转租约定的租金与补充协议无关，由乙方和丙方自行协商；五、丙方在租赁合同到期后享有优先承租权，如丙方未续租约，对丙方改造或建造的厂房，如甲方愿意购买一次性支付购买金，具体金额由甲丙双方协商确定，如协商未决，合同期满三个月内由丙方自行拆除，超出时间厂房归甲方所有；六、其他条�按原合同条款不变，由乙方和丙方共同执行，如违约相互负连带责任；七、本补充协议是原合同的补充条款，与原合同具有同等效力；……。又查明：2009年5月18日，被告晶闽公司向第三人舟润公司支付100,000元。2009年6月17日，被告晶闽公司向第三人舟润公司支付100,000元。2010年1月15日，被告晶闽公司向第三人舟润公司支付300,000元。2010年6月8日，被告晶闽公司向第三人舟润公司支付100,000元。2011年3月11日，被告晶闽公司向原告支付400,000元。2012年8月5日，被告晶闽公司向原告支付161,022元。上述款项合计1,191,022元。另再查明：2016年5月17日，第三人陈堵村与被告恒发公司签订了《补偿协议》一份，载明：1、被告恒发公司原租赁使用陈堵村区域内土地约92亩，实有房屋面积55,030平方米，另有附属生产办公用房6,856平方米，地上建筑物属被告恒发公司所有；2、第三人陈堵村依照新浜镇人民政府《新浜镇集建区外建设用地减量化工作试行办法》的规定，结合实际情况，给予被告恒发公司适当补偿。具体补偿明细如下：(1)厂房、门面房：46,775,500元(55,030平方米×850元)；(2)附属房：5,142,000元(6,856平方米×750元)；3、停产、设备搬迁费：8,254,500元(55,030平方米×150元)；4、附属设施(用电装接)：1,130,000元(1,000KV×1,130元)。合计61,302,000元。协议另对其他事项作了相应约定。第三人陈堵村与被告恒发公司签订《补偿协议》后,第三人陈堵村于2016年11月10日收回了上述房屋及土地，并于2016年12月底拆除全部房屋。另又查明：第三人舟润公司成立于2007年11月7日，原股东为本案原告林伙金及陈志坤。2011年1月17日，本案原告林伙金(丙方)、陈志坤(甲方)及董秀明(乙方)签订《股权转让协议》，约定丙方将公司50%股权中的32%股权转让给甲方，转让价款为1,472万元；将公司50%股权中的18%转让给乙方，转让价款为828万元。丙方同意以公司现有的100亩土地使用权清偿2,300万元。协议第三条第3项规定，上述土地使用权自该地块交付丙方之日起转移至丙方，地上负载的与之相关的一切权利义务包括被告晶闽公司的土地租赁权利义务也随之转由丙方享有和承担。协议另对其他事项作了相应约定。2012年12月6日，本案原告林伙金(乙方)与上海新浜资产经营管理有限公司(甲方)签订《土地租赁合同》，约定甲方租赁给乙方土地100亩，用于企业生产经营活动。租赁期限自2011年1月1日起至2030年12月31日止。租金每年每亩3,000元。协议另对其他事项作了相应约定。嗣后，双方又签订《补充协议》，对有关事项进行了补充。2012年12月8日，原告与第三人舟润公司签订《资�转让协议》，约定第三人舟润公司同意将原陈堵村鸡场所在的100亩土地使用权及部分资产以2,300万元的价格转让给原告。协议另对其他事项作了相应约定。庭审中，原告认为第三人舟润公司向案外人工贸公司受让了150亩土地，本案原告林伙金、陈志坤及董秀明签订《股权转让协议》后，100亩土地归本案原告林伙金，50亩土地归第三人舟润公司。案外人工贸公司与上海新浜资产经营管理有限公司是关联公司。审理中，原告为证明其主张另提供如下证据材料：1、支付凭证，证明被告恒发公司认可了原告受让第三人舟润公司权利义务的事实；2、被告恒发公司在本案中提交的反诉状，证明被告恒发公司自认向原告支付了相应资金。被告恒发公司的质证意见：对证据1，看不出已经付款的情况；对证据2，被告恒发公司法定代表人确实向原告支付过款项，但系履行2010年12月6日签订的《土地租赁合同》，与本案无关。被告晶闽公司的质证意见：对证据1真实性认可，但对证明内不认可；对证据2不清楚。第三人舟润公司的质证意见：有陈志坤、董秀明签字，以及有第三人舟润公司盖章的予以认可，其他不清楚。以上事实，有《资产出让及土地有偿使用协议》、《资产出让及土地有偿使用协议补充协议》、《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》、《补充协议》、收款收据、《补偿协议》、《股权转让协议》、《土地租赁合同》及当事人陈述等证据证实。根据本案查明的事实，本院依法认定如下事实：1、被告晶闽公司于2009年5月18日与第三人舟润公司签订《厂房租赁合同》，向第三人舟润公司承租系争厂房后，被告晶闽公司于2009年11月29日又与�告恒发公司签订《厂房租赁合同》，将系争厂房转租给了被告恒发公司；2、原告通过股权转让于2011年1月17日取得了系争厂房及土地的承租权和转租权；3、系争厂房没有合法的产权证明，亦未取得建设工程规划许可证，故当事人就系争厂房签订的《厂房租赁合同》、《补充协议》等均为无效合同。本案主要争议焦点：1、第三人舟润公司、被告晶闽公司、被告恒发公司于2010年1月9日签订《补充协议》后，被告恒发公司是否应当继续向第三人舟润公司支付房屋租金？2、被告恒发公司是否需要支付22亩土地使用费？对此，本院认为，第三人舟润公司、被告晶闽公司、被告恒发公司三方于2010年1月9日签订的《补充协议》中明确约定：第一，第三人舟润公司同意被告晶闽公司将系争厂房转租被告恒发公司；第二，被告晶闽公司应付第三人舟润公司的租金按原合同支付的时间和价格，由被告恒发公司代替被告晶闽公司直接支付给第三人舟润公司。被告恒发公司应将剩余部分租金支付给被告晶闽公司；第三，第三人舟润公司、被告晶闽公司同意被告恒发公司将系争厂房进行拆除并改造。由此可见，被告恒发公司将系争厂房进行拆除并改造后，被告恒发公司仍需要支付租金，只是将租金支付方式进行了变更。因此，对于被告恒发公司辩称的其将系争厂房进行拆除并改造后，不需要支付任何费用的意见，本院不予采信。因当事人就系争厂房签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》、《补充协议》等均为无效合同，故被告恒发公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因原告通过股权转让于2011年1月17日取得了系争厂房及土地的承租权和转租权，故原告有权要求被告恒发公司支付房屋占有使用费。现原告主张要求被告恒发公司支付原告自2014年8月1日起至2016年11月10日止厂房占用使用费，而被告恒发公司亦没有证据证明其已经向原告付清了上述期间的厂房占用使用费，故被告恒发公司应支付原告上述期间的厂房占用使用费5,553,453.31元(自2014年8月1日起至2015年10月30日止按每日每平方米0.28元计算为2,855,448.29元,自2015年10月31日起至2016年11月10日止每日每平方米0.32元计算为2,698,005.02元)。关于原告主张的22亩土地使用费，第一，在第三人舟润公司、被告晶闽公司、被告恒发公司三方于2010年1月9日签订的《补充协议》中未涉及第三人舟润公司与被告晶闽公司于2009年8月16日签订的《厂房租赁合同补充协议》内容；第二，《厂房租赁合同补充协议》中未明确22亩土地具体地理位置；第三，原告没有证据证明第三人舟润公司已经将所谓的22亩土地交付被告晶闽公司使用，补充协议已经实际履行。故原告的上述诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的变压器损失，在第三人舟润公司与被告晶闽公司签订的《厂房租赁合同》中仅约定，第三人舟润公司提供500KV的变压器及其他用电设施，并非是1,000KV的变压器及其他用电设施，因此，被告恒发公司应将500KV的变压器及其他用电设施的补偿款565,000元支付给原告。关于原告主张的变压器房屋损失及拆除围墙损失，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的自2009年11月1日起至2010年8月31日止的厂房占有使用费，因原告通过股权转让于2011年1月17日才取得了系争厂房及土地的承租权和转租权，且在第三人舟润公司、被告晶闽公司、被告恒发公司三方于2010年1月9日签订的《补充协议》中未涉及上述期间的厂房占有使用费，故原告的上述主张缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张被告晶闽公司对被告恒发公司的债务承担连带责任，因第三人舟润公司、被告晶闽公司、被告恒发公司三方于2010年1月9日签订的《补充协议》无效，故《补充协议》中有关担保条款无效，现原告没有证据证明被告晶闽公司存在过错，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、第三人上海舟润实业有限公司与被告上海晶闽实业有限公司于2009年5月18日、2009年8月16日签订的《厂房租赁合同》及《厂房�赁合同补充协议》无效；二、第三人上海舟润实业有限公司、被告上海晶闽实业有限公司、被告上海恒发实业有限公司于2010年1月9日签订的《补充协议》无效；三、被告上海恒发实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林伙金2014年8月1日至2016年11月10日期间的厂房占有使用费5,553,453.31元；四、被告上海恒发实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林伙金500KV的变压器及其他用电设施补偿款565,000元；五、驳回原告林伙金的其他诉讼请求。案件受理费80,160元，减半收取40,080元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费45,080元，由原告林伙金负担12,768.50元(已付)，由被告上海恒发实业有限公司负担32,311.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向�院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一七年十一月十三日书记员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。