江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张塘民初字第00408号
原告（反诉被告）钱志锋。
委托代理人朱坤，江苏君桥律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈志忠。
委托代理人朱坤，江苏君桥律师事务所律师。
被告（反诉原告）高德华。
委托代理人惠建明，江苏国瑞律师事务所律师。
委托代理人惠梦韬，江苏国瑞律师事务所律师。
被告（反诉原告）高育智。
委托代理人惠建明，江苏国瑞律师事务所律师。
委托代理人惠梦韬，江苏国瑞律师事务所律师。
原告钱志锋、陈志忠与被告高德华、高育智租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月17日立案受理。后，高德华、高育智提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，并依法适用普通程序，于2014年10月29日和2015年2月3日公开开庭进行了审理。钱志锋及其委托代理人朱坤，高德华及其委托代理人惠建明两次均到庭参加诉讼。陈志忠和高德华、高育智的共同委托代理人惠梦韬参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
钱志锋、陈志忠诉称，我们合伙经营通信器材；高德华、高育智系父子关系。2012年2月13日，高育智、中国电信股份有限公司张家港分公司和庞健三方签订一份《房屋租赁合同》，约定高育智将妙桥人民东路2间门面出租给中国电信股份有限公司张家港分公司，由庞健负责经营，租赁期限自2012年2月13日至2017年2月12日止。2012年9月26日，庞健、陈志忠和高德华签订一份《店面转让协议》，约定庞健将原承租的店面转让给陈志忠经营使用，并约定如遇国家征用拆迁店铺，相关店内经营补偿归陈志忠。2014年6月7日，我方突然接到张家港市塘桥镇妙桥街道办事处的《告知函》，告知我方所承租的店面已签署拆迁协议，正在搬迁阶段并要求我方搬迁，这就导致我方无法再继续经营并为此遭受损失。我方作为店铺的实际经营者，在遇到国家征用拆迁时应当得到补偿，高德华、高育智不但将补偿款占为己有，还未按约尽到提前告知义务，该违约行为使得我方遭受了巨大损失，故请求法院判决高德华、高育智赔偿搬迁费1000元、经营损失24750元和装潢损失160000元，合计185750元，并负担诉讼费。
高德华、高育智答辩并反诉称，我方同意给付1000元搬迁费；我方认可按租赁合同约定的60平方米计算经营损失为15000元，对超过15000元的主张不予认可；关于装潢损失的主张不能成立，因为本次拆迁属政府拆迁，我方没有违约，出租房屋也是由我方出资装修的，况且按照2012年9月26日《店面转让协议》的约定，在房屋拆迁情况下，陈志忠无权主张相关装潢补偿款。另外，钱志锋、陈志忠尚结欠我方租金35000元，因此，请求驳回钱志锋、陈志忠的诉讼请求，还反诉要求判令钱志锋、陈志忠立即给付租金35000元，并承担利息（从起诉之日起至判决之日止按�行同期贷款利率计算）及反诉诉讼费。
钱志锋、陈志忠就反诉辩称，中国电信股份有限公司张家港分公司已付清了2012年2月13日至2013年2月12日的租金52500元。2012年9月26日《店面转让协议》约定的年租金为50000元，2013年2月12日以后的租金已由中国电信股份有限公司张家港分公司支付了27500元。钱志锋曾于2012年10月11日给付租金20000元，这20000元租金应当计入2013年2月12日以后的租金，即第二年已付租金合计47500元。至于2014年2月12日以后的租金，由于2013年4月我方店铺东侧已进行了拆迁，导致店铺的经营环境严重恶化，严重影响了我方的正常经营使用，故2013年4月以后的租金标准应减少一半。因此，请求驳回高德华、高育智的反诉诉讼请求。
经审理查明，2012年2月13日，高育智、中国电信股份有限公司张家港分公司和庞健三方签订一份《房屋租赁合同》，约定高育智将妙桥�民东路2间门面，建筑面积为60平方米的房屋出租给中国电信股份有限公司张家港分公司用于开设电信营业，由庞健负责经营；租赁期限自2012年2月13日至2017年2月12日止；第一年租金52500元（含税金）由中国电信股份有限公司张家港分公司全额支付，第二年租金中国电信股份有限公司张家港分公司支付27500元（含税金），庞健支付25000元，第三、四、五年租金庞健每年支付50000元，租金每年支付一次；由于市政府拆迁中途解除合同，高育智应退还已付未到期部分租金，由此造成的损失，三方共同参与向政府赔偿。
2012年9月26日，庞健、陈志忠和高德华签订一份《店面转让协议》，约定庞健于2012年10月1日前将位于妙桥人民东路181号的店铺（面积为90平方米）转让给陈志忠使用；租期到2013年2月11日止，年租金为50000元；店铺现有装修、装饰、设备（包括）全部无偿归陈志忠�用，租赁期满后不动产归高德华所有，动产无偿归陈志忠；陈志忠在2012年10月1日前一次性向庞健支付顶手费（转让费）共计人民币大写20000元整（￥贰万元），第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用；遇国家征用拆迁店铺，相关店内经营补偿归陈志忠。
以上事实，有房屋租赁合同、店面转让协议及当事人庭审陈述等在卷佐证。
再查明，钱志锋与陈志忠个人合伙经营通信器材零售，经营地点为妙桥人民东路2间门面（本案拆迁所涉房屋，系高育智所有），但未以钱志锋、陈志忠的名义登记领取营业执照。
以上事实，有店面转让协议、合伙协议及当事人庭审陈述等在卷佐证。
另查明，坐落于张家港市塘桥镇妙桥人民东路181幢101-201的房屋为高育智所有。2014年5月22日，高育智、高德华与原张家港市塘桥镇妙桥街道办事处签订《房屋拆迁货币补偿协议书》，约定高育智同意拆除其私有房屋，具体补偿如下：一、房屋补偿金：1、商业用途房（底层沿街12米以内）135.81㎡，评估单价15000元／㎡，计2037150元；2、非商业用途房（底层沿街12米以外）107.4㎡，评估单价7500元／㎡，计805500元；3、住宅房（楼房二楼以上）234.51㎡，评估单价4500元／㎡，计1055295元；4、其他房屋，无；5、装潢评估值390854元；6、附属物残留价值170459.50元；合计4459258.50元。二、补助及奖励：停产停业损失补助：底层认定为商业用途的房屋建筑面积135.81㎡，按250元／㎡，计33952.50元；搬迁补助费：2000元；商业部分的奖励：10000元；住宅房屋补助及奖励：9012元；其他：68477.50元。上述合计123442元。2014年6月10日，原张家港市塘桥镇妙桥街道办事处向钱志锋发出一份《告知函》，内容为“因塘桥镇整体规划、建设需要，须对位于妙桥中路原老银河酒店区域内的七户居民进行拆迁。所属该拆迁区域高育智（高德华）户也已签署拆迁协议，目前正在搬迁阶段，并承诺在本月12日交出房屋钥匙。待该户交出钥匙后，我办决定对该户房屋实施拆除。考虑到你承租该户的门市2间（中国电信经营部），希你在接函后7日内将经营部内所属物品搬移，如不搬移所造成后果我办概不负责。另，若你与该户存在某方面争辩，请在近期内尽快进行了结。专此告知！”等。后，上述房屋于2014年7月初被拆除。钱志锋、陈志忠以未得到补偿、遭受损失为由来院涉讼，故引起本案诉讼。
以上事实，有房屋权属登记信息查询结果证明、房屋拆迁货币补偿协议书及当事人庭审陈述等在卷佐证。
审理中，经钱志锋、陈志忠申请，本院向张家港市塘桥镇妙桥办事处（原张家港市塘桥镇妙桥街道办事处）进行了调查。调查结果为：本案所涉房屋的拆迁评估工作由江苏金宁达房地产评估有限公司负责。原张家港市塘桥镇妙桥街道办事处向拆迁所涉承租户钱志锋发出告知函后，钱志锋并未搬离，故联合有关执法部门在房屋所有权人在场的情况下对房屋进行了拆除，并进行了现场录像。拆除房屋过程中，已将电信营业厅内所有可移动物品搬至办事处车库，并进行了清点，还制作了物品清单。目前，这些物品依旧保管于办事处车库内。另外，在拆迁房屋过程中，并未注意到电信营业厅的电子跑马屏。张家港市塘桥镇妙桥办事处还向本院提供了物品清单、房屋拆迁货币补偿协议书、张家港市房屋拆迁价格评估单、房屋拆迁勘量表、附着物补偿表等。
经当事人质证，双方均对调查笔录及调取材料的真实性没有异议。但是，钱志锋、陈志忠认为：附着物补偿表中的宽带2200元、立式空调1台3**元、油烟机1台50元属于我方；张家港市房屋拆迁价格评估单中的立邦涂料7400元、广告牌5000元、镜子玻璃5304元属于我方；关于拆迁视频影像中涉及的缺失部分，因高德华、高育智未尽到房屋租赁合同第十条第三项约定的共同参与政府索赔的义务，导致未评估的损失有跑马屏、室外灯箱（约2平方米）、室内背景音乐系统、监控系统、室内背景墙、室内光源、室内广告、海报、展示柜等；物品清单中的物品的确是我方的，我方在结案后会自行取回上述物品。另外，高德华、高育智认为：广告牌的5000元包含了我方旅馆的2000元和电信营业厅的3000元，我方同意将这3000元给付钱志锋、陈志忠，评估单和附着物补偿表中的其他所载内容都是我方的。
另外，本院还向江苏金宁达房地产评估有限公司进行了调查。调查结果为：江苏金宁达房地产评估有限公司接受张家港市塘桥镇人民政府的委托，对坐落于张家港市塘桥镇妙桥人民东路181幢101-201高育智的房屋进行评估，并出具了评估报告。该公司评估的范围是被拆迁户的房屋和装潢的价格，但对可以移动的物品诸如桌子、椅子、茶几和非固定橱柜等不进行评估。该公司在评估过程中没有对跑马屏及其背景灯进行评估，因为跑马屏及其背景灯属于可拆卸、可移动的物品。该公司对旅馆和电信营业厅的广告牌进行了整体评估，并给出了5000元的评估价。
经当事人质证，双方均对调查笔录的真实性没有异议。但钱志锋、陈志忠认为跑马屏及背景灯没有进行评估，也没有清退给其，这是由于高德华、高育智拒绝其参与拆迁评估赔偿所致，故该责任应当由高德华、高育智承担。还有，营业厅的橱柜是固定的，应当进行评估。
经本院组织双方多次调解，因双方意见分歧大，无法达成调解协议，故本案调解不成。
本院认为，首先，钱志锋、陈志忠与高�华、高育智之间的租赁合同合法有效，依法受法律保护。其次，因塘桥镇城镇总体规划和市镇建设需要，张家港市塘桥镇人民政府须拆除本案所涉租赁房屋，高育智作为该房屋的所有权人与高德华一起和原张家港市塘桥镇妙桥街道办事处签订《房屋拆迁货币补偿协议书》，符合法律规定。钱志锋、陈志忠主张应当与房屋所有权人共同参与房屋拆迁补偿的谈判及协议签订等，没有相关法律依据，本院不予支持。钱志锋、陈志忠作为该房屋中的原承租户，在政府向房屋所有权人统一补偿的停业停产损失补助中享有与租赁面积相对应的有关权益，即可向已取得停业停产损失补助的高德华、高育智主张其应有份额。虽双方对钱志锋、陈志忠实际租用的房屋面积有争议，但《房屋拆迁货币补偿协议书》中认定的商业用途房屋建筑面积为135.81平方米，再结合《房屋拆迁勘量表》的内容及当事人举证、质证情况，本院认定钱志锋、陈志忠实际租用房屋的面积为99平方米（12米＊8.25米），因此，应由钱志锋、陈志忠享有的停业停产损失补助应为24750元（12米＊8.25米／135.81平方米＊33952.50元，四舍五入，取整数），该款应由高德华、高育智及时给付。第三，在钱志锋、陈志忠承租房屋时，该房屋已有地砖铺设、墙面粉刷、吊顶和水电安装等基本装修，虽钱志锋、陈志忠主张其又进行了装潢，还增加了许多工程和其他系统等，并据此主张装潢损失160000元，但其所提供的《工程（预）算表》并不具备客观性与权威性，有关视频影像资料也不能全面准确的反映装潢过程和物品等，故本院对此不予支持。第四，高德华、高育智同意给付1000元搬迁费，本院予以准许。至于广告牌所涉5000元补偿，高德华、高育智自愿给付3000元，因目前房屋已拆除，结合本院�调查情况和当事人庭审陈述分析，高德华、高育智自愿给付的3000元已超过了广告牌整体评估价的一半，且没有明显不合理之处，故本院对此予以准许。第五，关于钱志锋、陈志忠主张的跑马屏及背景灯等，自原张家港市塘桥镇妙桥街道办事处发出拆迁告知函之日起至实际拆除房屋之日止，钱志锋、陈志忠完全可以自行拆除、搬离上述物品，因其怠于自行拆除、搬离而导致的损失要求高德华、高育智进行赔偿没有事实和法律依据，本院对此不予支持。另外，因钱志锋、陈志忠怠于搬离的室内物品，由于原张家港市塘桥镇妙桥街道办事处人员代为进行了搬离、清点和保管，故钱志锋、陈志忠可自行取回。最后，关于高德华、高育智反诉主张的租金，双方一致确认中国电信股份有限公司张家港分公司已付清了2012年2月13日至2013年2月12日的租金52500元，并给付了2013年2月12�至2014年2月11日的租金27500元。双方争议的是钱志锋于2012年10月11日给付的20000元租金是否可以算作2013年2月12日至2014年2月11日期间的租金？虽高德华、高育智以钱志峰签署的租金付款计划为据主张租金未付，但在2年租期和102500元（52500元＋50000元）租金总额确定的前提下，高德华、高育智又不能合理解释或证明钱志锋于2012年10月11日给付的20000元属于其他性质或法律关系的款项，故本院认定这20000元可算作第二年的已付租金，即第二年已付租金合计47500元，余款2500元至今未付。关于此后的租金，高德华、高育智以每年50000元的标准计算三个月为12500元，并无不当，故本院予以支持。至于钱志锋、陈志忠抗辩因拆迁导致其经营环境严重恶化并据此要求减少租金等，明显缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十五条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、高德华、高育智应于本判决生效之日起10日内给付钱志锋、陈志忠搬迁费1000元、停业停产损失补助24750元和广告牌补偿3000元，合计28750元。
二、驳回钱志锋、陈志忠的其他本诉诉讼请求。
三、钱志锋、陈志忠应于本判决生效之日起10日内给付高德华、高育智租金15000元。
四、驳回高德华、高育智的其他反诉诉讼请求。
综上，为便于履行，上述各项相减，高德华、高育智应于本判决生效之日起10日内给付钱志锋、陈志忠13750元。
如采用转账方式支付，请汇入钱志锋、陈志忠指定账号；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：46×××84。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4300元，由高德华、高育智负担666元，由钱志锋、陈志忠负担3634元。反诉案件受理费738元，由钱志锋、陈志忠负担316元，由高德华、高育智负担422元。综上，当事人已预交的案件受理费，本院不再退还，由高德华、高育智于履行本判决时直接给付钱志锋、陈志忠350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99）。
审 判 长 李 军
人民陪审员 朱正芳
人民陪审员 肖惠娟
二〇一五年三月十二日
书 记 员 徐美春