杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭西民初字第3006号原告（反诉被告）：杭州集言企业管理有限公司。住所地：杭州市西湖区文一路***号集盒商场*楼。法定代表人：李祖荣，总经理。委托代理人：陈先恳，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。委托代理人：谢培均，浙江赞程律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州臻味岛餐饮管理有限公司。住所地：杭州市西湖区文一路***号商铺编号405。法定代表人：沈成琴，总经理。委托代理人：赵启新、邵灿秀，浙江方策律师事务所律师。原告（反诉被告）杭州集言企业管理有限公司（以下简称集言公司）诉被告（反诉原告）杭州臻味岛餐饮管理有限公司（以下简称臻味岛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月20日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吕凤祥独任审判，因案情复杂本案转为普通程序审理。本院于2015年11月2日、2016年5月23日公开开庭进行了审理。集言公司的委托代理人陈先恳、谢培均，臻味岛公司的法定代表人沈成琴及其委托代理人赵启新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告集言公司起诉称：2014年7月31日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定集言公司将位于本市文一路294号405号商铺出租给臻味岛公司使用；租期自2014年10月10日至2020年10月9日共六年，租金按季支付，先付后用。第一年租金1010612元，以后逐年递增等。合同签订后，集言公司依约交付商铺，但臻味岛公司在接收商铺后，严重违反合同主要义务，仅支付第一期即2014年10月10日至2015年1月9日的租金252653元及第一期物业管理费124596元之后，拒付后续租金、物业管理费、环评费用在内的租赁费用。此后，集言公司多次催缴，但臻味岛公司以种种理由拒付，臻味岛公司占用店铺经营至今，却不支付费用。2015年7月8日，臻味岛公司被杭州市西湖区市场监督管理局列为经营异常企业。集言公司认为，臻味岛公司的行为已构成违约，故起诉要求判令：1、解除原、被告于2014年7月31日签订的《商铺租赁合同》，并判令臻味岛公司腾空案涉商铺，恢复商铺原状；2、臻味岛公司支付租金、物业费、滞纳金等欠款共计1574255.51元（滞纳金暂计算至2015年8月21日，此后另计）；3、臻味岛公司已交的履约保证金252653元按约由集言公司予以没收；4、臻味岛公司按照合同约定的租金标准赔偿解除合同后其继续占用房屋的租金损失；5、本案诉讼费用由臻味岛公司承担。被告臻味岛公司辩称并反诉称：2014年7月31日，臻味岛公司根据集言公司的宣传，与集言公司签订《商铺租赁合同》一份，约定了租期、免租期、租金、违约事宜等全部条款。合同签订后，臻味岛公司交清了首期全部租金、保证金、物业费等应缴纳费用，并投入了大量的装修、设备、管理费用。但臻味岛公司等商户随后发现集言公司的公共消防、卫生都尚未合法审批，当初的诸多承诺均未实现，宣传的内容与实际差距极大，私立名目乱收费用，且集言公司因违法行为多次被爆光，亦被消防部门查封，导致臻味岛公司及广大商户实际无法经营。在此情况下，集言公司被迫承诺全体商户免租期到4月1日。期间，集言公司要求各商户强行开业，臻味岛公司由集言公司代办的工商执照仍未办好的情况下，臻味岛公司又被处罚。事后又发现，截止2015年2月，杭州市公安局消防支队才出具建筑工程验收意见书；卫生许可不具备合法资格，至今不能合法使用。因集言公司的原因，铺内消防审批至2015年8月13日完成，审批意见亦被集言公司截留，然集言公司却于2015年8月20日起诉要求解除租赁合同并支付至2015年8月21日的租金等，并给臻味岛公司的商铺断电、加锁，导致臻味岛公司无法经营。集言公司起诉后，臻味岛公司要求恢复供电或搬离腾退，集言公司却不予同意，并暴力阻止，导致损失进一步扩大。臻味岛公司认为，集言公司采取欺诈的手段，骗取臻味岛公司签订合同，履行中又违背合同约定，且在诸多事宜上存在过错，断水断电，单方面擅自”解除”合同，给臻味岛公司的经营场所擅自加锁，导致臻味岛公司实际无法经营，造成了巨大的损失，故此，应驳回集言公司的全部诉讼请求。臻味岛公司并依法提起反诉，请求判决：1、集言公司返还保证金252653元，退还租金252653元，退还物业费72681元，返还多收的款项97462元，赔偿装修损失和部分设备损失916982元；2、本案的全部诉讼费用由集言公司承担。针对臻味岛公司的反诉，集言公司辩称：1、臻味岛公司述称，集言公司于2014年7月31日与其签订《商铺租赁合同》，对租期、免租期、租金、违约事宜等条款作了约定，交付了首期租金、履约保证金、第一年的物业管理费，并对商铺进行了装修。对其这一陈述，集言公司没有异议。2、臻味岛公司述称，集言公司交付商铺时公共消防、卫生都尚未经过合法审批，这是臻味岛公司对办理这些事项的责任存在着认识上的错误。集言公司所出租的商场，是经过杭州市公安局消防支队验收合格，符合使用条件的商场，只是商户装修后消防部门例行检查认为需要进行必要的整改，而商户入场经营申请办理消防合格证和卫生许可证是商户所必须的。根据臻味岛公司与集言公司签订的《商铺租赁合同》第二条的规定，消防合格证及卫生许可手续应属臻味岛公司自己负责办理的事宜。（1）该商场已有杭州市公安局消防支队出具的消防验收合格的意见（即杭公消验[2005]第234号建筑工程消防验收意见书），认为该工程符合国家消防技术标准要求，在消防方面具备使用条件。只是，消防部门例行检查中认为该商场在各商户进行内装修后，需要对内装修建设工程消防验收复验，因而于2014年12月17日责令停业整改，消防部门通过复验后，于2015年2月3日就给出具了验收合格的意见。这里只是对原消防验收合格的场所，检查认为需要复验而要求暂时停止营业的一个现象。况且，办理消防合格证也是集言公司与臻味岛公司所签订的《商铺租赁合同》第二条明确规定由臻味岛公司负责办理的事宜。（2）卫生许可审批也是集言公司与臻味岛公司签订的《商铺租赁合同》第二条明确规定由臻味岛公司自己负责办理的事宜。3、臻味岛公司述称集言公司诸多承诺均未实现，宣传的内容与实际差距极大，私立名目乱收费用，这一说法纯属无稽之谈。集言公司与臻味岛公司的关系系平等主体之间的合同关系，双方的权利和义务是通过合同确立，离开了合同的约定，集言公司不可能作出超过合同规定范围的任何承诺，更不可能没有合同依据而收取承租人的费用。对于环评项目，那是餐饮企业的必须要求，也是餐饮经营者无一不知的一项必须投入资金给予解决的问题。集盒商场是集各种业态于场内的综合性商场，各商铺的承租人对其所承租的商铺都将根据自己经营的特色而在装修安排上各有选择。因此，集言公司在与臻味岛公司签订的《商铺租赁合同》第二条中明确规定了环评手续由臻味岛公司负责办理，根据这一规定，集言公司当然要臻味岛公司承担办理这一手续的全部费用。而且，由经营餐饮的承租人承担这项费用是对承租在集盒商场全体餐饮经营户的要求，而不只是针对臻味岛公司有此要求，绝大多数的承租人都已支付了该项垫付款，臻味岛公司当然不能例外。4、臻味岛公司述称集言公司在被多次违法爆光、被消防部门查封，导致臻味岛公司及其他商户无法实际经营的情况下，被迫承诺全体商户免租期延到4月1日。这是臻味岛公司为达到自己拒付租金而借题发挥的一种说辞。1）开业后第五天被消防部门临时查封确是事实，但查封一个月所影响的只是2014年12月12日开始营业的商户，集言公司秉持着公平合理的原则，对于在这一时间开业而后又持续经营的商户，确是承诺给予免租期延到2015年4月1日。但臻味岛公司不符合这一免租期延长的条件，无权享受此等优惠。2）新闻媒体将消防部门在集盒商场例行检查的工作动态或者是专门对集盒商场存在的某一问题进行报道，都是属于正常的新闻报道，对于合法经营者而言更应欢迎批评性的报道，合法企业不因新闻报道而与承租人进行无条件的妥协。5、臻味岛公司述称集言公司在其营业执照由集言公司代办而未办好的情况下强行要求其开业，导致其被管理部门处罚。这一陈述存在严重失实并推诿责任于集言公司的问题：1）集言公司从未接受过臻味岛公司要求代为办理营业执照的委托；2）臻味岛公司作为公司法人具有自主判断什么时间可以开业？当前持有的营业执照能否经营餐饮实体？这是臻味岛公司自行决定的，集言公司凭借什么强行其开业？3）臻味岛公司被处罚涉及了其擅自改变登记事项的行为，但市场监督管理部门对其作出罚款处罚的主要原因是其所领取的营业执照经营范围为餐饮管理，而在集盒商场却从事中餐类制售经营活动。对此与集言公司无关。6、臻味岛公司述称集言公司的卫生许可不具备合法资格，至今不能合法使用，铺内的消防审批至2015年8月13日才完成，其所述这些申请审批都是臻味岛公司需要自己办理的事项，与集言公司没有直接的关系。集言公司将环评审批手续予以留置是因为臻味岛公司未向集言公司交付29300元环评费，这是无可非议的。7、臻味岛公司述称集言公司于2015年8月20日起诉要求解除租赁合同并要求其支付租金，那是集言公司在臻味岛公司拖欠租金长达九个月时间，经过集言公司无数次的催讨仍不给予支付的情况下，不得已而采取的依法行使解除合同权利的方式。依照《合同法》第九十四条、第二百二十七条及《商铺租赁合同》第十二条的规定，集言公司要求解除合同是完全具备条件和要求的。8、臻味岛公司述称集言公司将其所承租的商铺断电、加锁，这是在臻味岛公司自已答应在七天内先交30000元，而到期却分文不付的前提下才不得不采取的措施，这也是《商铺租赁合同》第五条第5项及第十二条所约定的作为出租方之集言公司的权利。本来只是短暂性的催收欠款措施，可是，臻味岛公司一意孤行，根本没有给付租金的意愿。9、臻味岛公司述称自己曾要求恢复供电或搬离腾退，是集言公司不予同意，从而导致损失进一步扩大。对其曾经来函表明自已要求恢复供电或搬离腾退，集言公司不作否认。但是其实质只是在探试集言公司态度，在集言公司回函表示同意双方先行就商铺的退还办理交接手续，其他问题等候法院另行解决时却又借故不予腾退，虽然臻味岛公司在被断电后并无实际经营，但其在集言公司提议将商铺予以先行腾退归还后却借故予以拒绝，当然还是要继续支付商铺的租金。10、9月18日收到臻味岛公司有意向腾空商铺的意见后，由于商铺发出异味，影响了周边商铺的经营，在联系臻味岛公司不接电话的情况下，物业管理部门的负责人进行了报警，翠苑派出所派人处置，在确认要将锁开掉之后，物业部门管理人员才把锁打开，臻味岛公司在知道自己原来的锁被打开，清理好异味源的情况下，需要把锁加上，但是臻味岛公司自行离开，置之不理，因物业部门出于保护物业的角度，将门锁上。此后，双方曾经就双方统一腾退归还租赁房屋的事宜进行协商，最后因为臻味岛公司不同意将物品搬走未果。综上所述，集言公司与臻味岛公司所签订的《商铺租赁合同》依法成立，对双方均具有法律的约束效力。”租金先付后用”这是《商铺租赁合同》的基本原则，集言公司将商铺交付臻味岛公司使用，臻味岛公司作为承租人理应依约支付租金，但是臻味岛公司在交付了首期三个月的房租之后，截止2015年8月20日，首期后的三期租金前后累计共757959元在集言公司历经无数次的催讨均是无果。臻味岛公司无理拖欠租金引发了集言公司断电、锁门，可是，集言公司采取了合同所约定的限制性措施之后，臻味岛公司仍无给予支付租金的意思表示，因此才会导致臻味岛公司停业的结果。发生这一结果的责任完全在臻味岛公司，故臻味岛公司请求法院判令返还保证金、退还租金、物业管理费及其所谓的”多收款项”并赔偿其损失，完全是无理的，应当予以驳回。集言公司为证明自己的主张，提供了以下证据材料：证据1，商铺租赁合同。证明原、被告之间签订合法、有效商铺租赁合同，以及对商铺租赁用途、租金及支付方式、约定终止事项、违约责任等作了明确约定的事实。证据2，商户入驻缴费清单、欠款明细表。证明臻味岛公司已经缴纳费用及截止2015年2月21日所欠款项、及产生相应滞纳金、违约金的事实。证据3，环评设备费用分担及缴纳情况。证明臻味岛公司应缴而未缴环评费用的事实。证据4，固定电话业务受理单。证明报警电话的户名是集言公司单位。证据5，通话记录。证明因臻味岛公司所承租的商铺发出异味，集言公司向翠苑派出所报警处理，翠苑派出所派人到场后进行了处置。证据6，情况说明。证明2015年4月1日起计租的是针对2014年12月12日开业且持续开业的商户，所给予的优惠政策。电视报道有意识的将前面的优惠条件作了裁剪。证据7、宋江股份合作有限公司与集言企业管理有限公司的租赁合同，证明集言公司将房屋出租给臻味岛公司是有转租的权利。证据8、解除合同协议、宋江股份合作社与集言企业管理有限公司解除租赁合同的协议，证明集言公司与宋江股份合作社约定解除房屋租赁合同，次承租人即臻味岛公司租赁合同权利和义务相应的在解除合同中约定，从2015年12月4日开始转移给宋江股份经济合作社指定的公司。证据9、申请评估，本院根据集言公司的申请委托浙江中信资产公司对店面设施设备残值进行评估，该公司评估后形成评估报告一份，并出具收到评估费1万元的收据一份。上述证据经质证，臻味岛公司认为，证据1，真实性没有异议。证明内容的有效性有异议，合同承租方不是臻味岛公司，是臻味岛餐饮有限公司，而不是臻味岛公司，因为臻味岛公司是不能直接经营的，对此集言公司是明知的。什么是具备交付条件，臻味岛公司认为消防、排污、卫生等都应该符合条件，但是实际上不符合。集言公司没有提供大证，导致臻味岛公司无法办理小证。环保许可截留在集言公司手上的原因是，环保就是集言公司代办的。履约保证金，合同中没有看到集言公司有没收履约保证金的约定。合同第5条第5小点，臻味岛公司认为集言公司没有权力停水停电。臻味岛公司在没有看完合同的情况下，签订了格式化合同，宣传页上明确了24小时营业，与合同约定不符。臻味岛公司承担租赁商铺内的消防责任。合同约定终止2.1条，臻味岛公司认为臻味岛公司的商铺恰恰符合这个条款。第15条约定的水费也超过了杭州市的规定。证据2，商户入驻缴费清单本身没有异议，是集言公司要求臻味岛公司交付的。欠款明细表不是证据，是集言公司自行编制的。证据3，其中臻味岛公司已经缴纳了6000元的环评费用，时间是2015年的7月5日，到2015年5月集言公司集中办理环评的事情。四楼小平台的证据是集言公司单方面编造的，公共管道是哪些，费用的证据是什么，为什么要收取其他商户的费用都应有解释。证据4，三性没有异议。证据5，真实性没有异议，但是无法证明其内容。臻味岛公司曾经拨打110，接警后公安出警，但警务人员并没有同意集言公司进去。证据6，这是证人证言，证人应该出庭作证，而且其本身内容也不能代表其他商户优惠程度，不应该被采纳。证据7，真实性在其他案件中需要法庭核实，对转租问题没有异议。证据8，形式上真实性请法庭在2016浙01**民初1242号予以查证，对其证明内容有异议，第一，关于集言公司和宋江股份经济合作社之间的权利义务的转让并没有明确具体的时间节点，时间节点仅仅是解除的时间，之后如何行使并没有直接指向，该情况下，集言公司在今天为止从其自己举证已不具备出租资格。第二，集言公司是否将权利义务转让给其他人，从另外角度说并不能够把第三人权利义务也一并转让给其他人。这是效力待定的问题，不明确，不能说明转让有效或无效。证据9，证据的三性无异议，臻味岛公司予以认可。该份证据由集言公司申请，集言公司说明的情势变更不符合法律规定，该份材料仍能适用。集言公司提出不能适用的原因在于法院判决解除合同的事实，集言公司有自行解除合同的权利，相应损失应由集言公司来进行赔偿，至于与第三方的损失应另行主张。臻味岛公司为证明自己的主张，提交了以下证据材料：证据1，公证书。证据2，宣传页。证据3，方位图。证据4，营业时间变更通知。证据5，建筑工程消防验收意见书。证据6，消防安全检查申请受理凭证。以上证据1、2、3、4、5、6，证明集言公司在宣传招商时如经营时间等诸多条件未具备、消防排水亦未达到要求，且因其违法被查封等多处违规、违约的事实。证据7，行政处罚告知书。证明因集言公司尚未领取排污许可、场地不一致等原因被行政处罚的事实，导致臻味岛公司至今没有领取到杭州臻味岛餐饮有限公司的营业执照，才导致臻味岛公司超过了经营范围。证据8，工商资料。证明因集言公司的地址、环评等原因，至今臻味岛公司仍为管理公司，而不具备餐饮实体经营的合法资格的事实。证据9，商户缴费清单及租金、保证金、物业管理费收款收据、收款确认书。证明臻味岛公司依约缴纳各种费用，因集言公司原因部分费用多缴应予返还的事实。证据10，发票。证明集言公司乱收应由其支付的燃气到户费用79462元，应予返还的事实。证据11，收据及发票。证明臻味岛公司投入天燃气安装增容培训设计等费用的事实，因集言公司“解除合同”已全部报废。证据12，收款确认书1份、消防铺位内消防专项款、消防设计材料设施检测验收据。证明集言公司重复收费应予返还18000元的事实，且因集言公司解除合同已全部报废。证据13，收据。证明臻味岛公司投入厨房设备、环评等费用的事实，因集言公司解除合同已全部报废。证据14，装修合同及施工联系单。证明臻味岛公司投入装修费用的事实，因集言公司解除合同已全部报废。证据15，格力空调购销合同，收据。证明臻味岛公司投入空调及安装费用的事实，因集言公司解除合同已全部报废。证据16，送货单。证明臻味岛公司投入厨房餐饮用具的事实，因集言公司解除合同已全部报废。证据17，罚没款专用票据。证明因集言公司尚未领取排污许可、经营场地不一致等原因臻味岛公司被罚款10000元的事实。证据18，照片。证据19，寄送凭证、函、快递查询。证据18、19，证明集言公司停电、加锁、诉讼请求解除合同，臻味岛公司要求解锁或腾退，集言公司不予配合的事实。上述证据经质证，集言公司认为，证据1，公证书，（1）公证书系公证机关所出具，其附件的21页截图下载于电脑链接的视频，这一点集言公司不持异议。但是，对于证据的关联性及其所证明的内容有异议。（2）附件1-7页、20-21页的截图所示内容只能说明集盒商场在2014年12月17日因消防部门对场所例行消防监督检查中发现原建筑消防设施有损坏情况，认为需要整改复验而作出临时查封的决定，并不是该商场原来就是没有消防验收合格的证明。况且，消防设施状况的好坏，那也是承租人承租商铺前考察商场的相关事项之一，臻味岛公司与集言公司签了合同就说明了臻味岛公司也确认商铺已经具备交付条件。工程进行消防验收复验是消防部门根据例行检查中发现的新情况而决定的，临时查封的短暂性问题对臻味岛公司并没有造成实际影响，证明不了集言公司存在违约的内容，更构不成臻味岛公司拒付租金的理由。（3）附件8-10的截图所示内容，让人一眼就能看出是个别商户为了企图不交或少交租金而拨弄是非、借题生事。视频播出时间显示为2015年2月10日，此时已经是消防复验给出合格意见后的第7天，不可能还有”查封至今”的情形，该证据显然不能证明臻味岛公司所要证明的内容。（4）附件11-12的截图内容未能全部反映受采访人杨某某接受采访时所表述的完整内容。其表述的具体内容是：”我司对于2014年12月12日配合商场宣传的商户，臻味岛公司在免租期上有体现的，我司给予免租到4月1日优惠政策。该政策仅限于12月12日当天配合的商户”。问到消防查封对配合宣传的商户有何考虑时，回答是”租金已经免到4月1日了”。因臻味岛公司不属于2014年12月12日配合宣传的商户，所以，该证据与本案不具有关联性，也证明不了臻味岛公司所要证明的内容。（5）附件13，是消防部门于消防工程复验后发给的消防安全检查合格证，证明不了该商场原来就是没有消防验收合格的证明。该证据从另一个角度反而证明了消防问题与本案不具有关联性（因为臻味岛公司开业时间以市场监督管理部门的认定是4月中旬）。（6）附件14-16，只能说明西湖环保分局管理科负责人接受采访时发表了其个人的观点，不具有规范效力。其发表观点未结合集盒商场的特殊性，不符合《商铺租赁合同》已有特别约定的实际，不能证明臻味岛公司所要证明的事实。（7）附件17，其内容的真实性没有异议，但其只能证明集言公司于协助商户办理环评审批过程中曾经遇到过问题，而此后与商户一起通过整改已经通过了审批。况且，办理环评审批是合同约定由臻味岛公司所应履行的义务，集言公司只是协助办理而已。因此，该证据证明不了臻味岛公司所要证明的内容。（8）附件18-19，只能说明西湖翠苑市场监督管理所负责人接受过电视台采访，证明不了臻味岛公司所要证明的集言公司存在违法违规的事实。这与本案也不具有关联性。证据2、3，对于宣传页及方位图所示内容的真实性没有异议，但证明不了臻味岛公司所要证明的内容。证据4、营业时间变更通知，对其内容的真实性没有异议，但对证明的内容有异议，宣传品中提到24小时营业是从发展前景而言，这不等于自始至终都要24小时开门营业，经营时间需要跟商户的经营情况相结合，适时调整营业时间是集多数商户的意见而定，臻味岛公司仅凭某一时期的时间变动是证明不了所要证明的内容的。证据5、6，建筑工程消防验收意见书和消防安全检查申请受理领证，其真实性没有异议，但其证明不了臻味岛公司所要证明的内容。具体地说，证据5，与本案没有关联，工程进行消防验收复验是消防部门根据例行检查工作中发现的新情况而决定的，临时查封只是短暂性问题，何况，其对臻味岛公司并没有造成实际影响。证据6，从载明的申请时间就可以看出，该公司名称是市场监督管理部门于2015年7月9日才予核准的名称，也是在市场监督管理部门对其超经营范围作出处罚后，不得不对企业名称进行变更核准，而于获得核准通知后才提出消防安全检查申报的，根本不是因为集言公司的原因而造成。证据7，行政处罚告知书，其内容没有异议，其内容清楚反映了臻味岛公司被处罚涉及了其擅自改变登记事项的行为，但市场监督管理部门对其作出罚款处罚的主要原因还是因为其所领取的营业执照经营范围为餐饮管理，而在集盒商场却从事中餐类制售经营活动。这与集言公司没有任何的关系，显然是证明不了臻味岛公司所要证明的内容。证据8、工商资料，对于公司名称预先核准通知书和二份公司名称变更核准通知书真实性没有异议。但从三份通知书反映出的一再变更名称的情况，说明确定公司名称与集言公司是没有任何的关系，至今仍为餐饮管理公司是臻味岛公司自身的原因所造成，与本案没有关联性。证据9，确是集言公司所出具，其真实性没有异议。可以证明臻味岛公司依约交付了首期应缴的各项费用，但是证明不了其要证明的部分费用系其多缴的事实。证据10、真实性没有异议，但其与本案是否具有关联性仅凭一张发票还是不能确定的。对其证明内容有异议，该发票无法证明其费用应由集言公司支付。证据11，收据及发票，对其真实性不持异议，但其与本案是否具有关联性仅凭发票是不能确定的。对其证明内容集言公司表示异议，集言公司认为即使双方解除合同关系，其所交的费用还是可以退还或者过户以收回余额。证据12、收款确认书及其附后的编号为18119和18120的收据的真实性没有异议。但其中的装修保证金30000元，臻味岛公司已经全数退回。对消防设计、材料质测、消防验收及消防材料、设施检测等项目的收款收据，集言公司不明了其来源，对真实性、关联性均有异议，同时也证明不了是否存在重复收费的事实。证据13，收据中，其中环评费收款收据系集言公司开出，真实性予以认可。其余两份收据的真实性有异议，且其与本案是否具有关联性也须经过现场勘察才能确定，在未经评估确定其残值为零的情况下，还是不能证明其所要证明的内容。证据14、对臻味岛公司在商铺内进行了装修的事实没有异议，但对装修合同及施工联系单的内容的真实性有异议，没有经过现场勘察及评估既不能确定其与本案是否具有关联性，更不能证明臻味岛公司证明的解除合同后全部报废的事实。证据15、格力空调购销合同及收据的真实性、关联性及其所要证明的内容不能确定，只有经过现场勘察才能确定其真实性及其与本案是否有关联，只有经过评估确定其残值为零，才能证明臻味岛公司所要证明的内容。证据16、送货单的真实性不能确定，即使真实，也证明不了因解除合同而全部报废。证据17、罚没款专用票据的真实性没有异议，但处罚的原因是臻味岛公司持经营范围为餐饮管理的营业执照却从事中餐配制经营活动，这与集言公司没有任何的关系，证明不了其所要证明的内容。证据18、19，照片显示的图像和寄送凭证、函、快递查询内容的真实性没有异议，但不能证明臻味岛公司所要证明的全部事实。集言公司有证据证明9月21日下午商铺大门上由物业管理人员负责上锁，是臻味岛公司故意不上锁诱使商场物业管理部门为履行自己的职责不得不为之加上锁。本院对证据认证如下：对集言公司提供的证据，臻味岛公司对证据1、2、4、5的真实性无异议，该部分证据本院可予认定。证据9系本院依法委托而形成，应予认定。对臻味岛公司提供的证据，集言公司对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11，证据12中的收款确认书及其附后的编号为18119和18120的收据，证据13中的1张收据，证据17、18、19，其真实性均无异议，本院可予认定。对于集言公司提交的证据3、6、7、8；以及臻味岛公司提交的证据12中的消防设计、材料质测、消防验收及消防材料、设施检测等项目的收款收据，证据13中的另两份收据，证据14、15、16，与前述证据相印证的部分可以认定。根据上述证据及审理中当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2014年7月31日，集言公司（作为出租方、甲方）与沈成琴（沈成琴以杭州臻味岛餐饮有限公司的名义，作为承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：租赁商铺坐落于杭州市西湖区文一路294号，商铺编号405号，建筑面积692.2平方米，签订本合同时，该商铺已具备交付条件，甲乙双方在交房时以《商铺交接确认书》为准，并作为本合同附件；乙方租赁该商铺仅作为商业使用，乙方经营所需的环保、消防、工商、防疫等证照申领及审批均由乙方负责办理，并报甲方备案（甲方需提供乙方审批所需相关证件）；租赁期限为6年，自2014年10月10日至2020年10月9日止，甲方暂定于2014年8月20日向乙方交付该商铺，若甲方未在交房日内向乙方交付该商铺，乙方装修期应予顺延二个月，如乙方接到甲方交房通知超过3日仍未接收商铺的，则交房日期以本合同载明的日期为准，同时乙方的免租期不予顺延；自2014年8月20日至2014年10月9日为乙方的装修免租期（不免水、电、燃气、热力等公用事业费和物业服务费）；租金先付后用，每三个月支付一次，第一年、第二年每季支付租金为252653元，第三年、第四年每季支付租金为277918.3元，第五年、第六年每季支付租金为305710.13元。乙方应于合同签订之日向甲方支付第一期租金，以后提前45日向甲方支付下一期租金，每逾期一日，甲方有权按当月租金的5%向乙方加收滞纳金。乙方在支付第一期租金时应支付履约保证金252653元，合同终止后，履约保证金无息退还，乙方若违约，甲方可在乙方的履约保证金中扣除水费、电费、租金、物业管理费、违约金等，不足部分乙方应在5个工作日内补足。物业管理费按建筑面积计为15元/平方米/月（含公共能耗费）；乙方应在收到账单之日起1周内缴交全额物业管理费，凡逾期7日者，每逾期1日加收应付金额的千分之二的违约金，逾期14日或以上的，管理公司有权采取包括但不限于停电、停水等措施，直至乙方缴清所欠费用连同违约金为止，此条款同样适用于商铺内电费及其他应缴费用；退租时，甲方对乙方的装修不作任何赔偿；乙方有下列情形之一的，甲方有权向乙方要求违约金50万元，如甲方通知后仍不改正的，则甲方有权终止本合同并收回商铺不退还已收租金及履约保证金，另外造成的损失由乙方负责赔偿，拖欠租金或水电费等其他应付费用累计达1个月的、利用承租屋进行违法活动的、违法经营受到工商税务或其他政府部门的查处；甲方有下列情形之一的，乙方有权向甲方要求违约金50万元，如乙方通知后仍不改正的，则乙方有权终止本合同，同时甲方应当归还乙方已支付但未使用的租金及履约保证金，因此造成的损失由甲方负责赔偿，交付的该商铺不符合合同约定致使乙方不能使用的、擅自终止解除合同或擅自收回该商铺的；乙方逾期未交付租金的，每逾期1日，甲方有权按当月租金的5％向乙方加收滞纳金；水费为人民币3.70元/吨，电费为人民币1.30元/度等内容。该合同并附有《商户租赁用途申请书》、《商铺交接确认书》等附件。附件《商户租赁用途申请书》系沈成琴以杭州臻味岛餐饮有限公司的名义向集言公司出具，注明为“餐饮”。合同签订后，集言公司将案涉商铺交付沈成琴(臻味岛公司)装修、使用。2014年9月25日，吕某以案涉商铺的名义向集言公司支付了租金252653元、履约保证金252653元、物业管理费124596元、装修保证金3万元（该装修保证金3万元已经退还臻味岛公司）；此后的租金、物业管理费未支付。2014年10月10日，沈成琴、吕某向工商部门申请设立杭州臻味岛餐饮有限公司，但未注册成立。2014年12月23日，臻味岛公司经工商部门核准成立，现臻味岛公司的住所地为杭州市西湖区文一路294号商铺编号405，法定代表人为沈成琴，股东包括沈成琴、吕某，经营范围为服务.餐饮管理等。2015年6月，臻味岛公司因经营违法被罚款1万元，于2015年6月25日向杭州市西湖区市场监督管理局缴纳罚款1万元（并被加收罚款300元）。2015年7月31日，吕某代沈成琴（杭州臻味岛餐饮有限公司）向消防部门申请消防安全检查，消防部门于当日受理。2015年8月20日，集言公司诉至本院，即本案诉讼。次月7日，集言公司对案涉商铺停电并在大门上加锁，自该日起，臻味岛公司未再进入案涉商铺。同月15日，臻味岛公司向集言公司发函，要求集言公司对案涉商铺恢复供电由其继续经营，或者由臻味岛公司搬离物品腾退案涉商铺。同月21日，集言公司向臻味岛公司回函，表示“基于我司现已起诉法院要求解除贵我双方的租赁合同，诉讼了结纠纷尚需一定的时日，为免于贵司继续占用商铺造成继续支付租金的不必要损失，我司完全同意双方先行就该商铺的退还办理交接手续，签订《解除商铺租赁合同协议书》，对于诉状中涉及的其他问题可以等候法院另行解决”。但双方并未及时办理案涉商铺的腾退交接工作。2015年10月21日，集言公司向本院提出《委托评估申请书》，载明，我司认为臻味岛公司装修的添附物及空调设备、厨房餐饮用具等尚有可利用的价值，解除合同后我司可以按其净值予以接收；为此我司申请对405号商铺内装修添附物及空调设备、厨房餐饮用具等物品的净值进行评估，以便确定所述装饰及物品的余值等内容。臻味岛公司表示同意评估。本院遂委托浙江中信浙华资产评估有限公司进行了评估。该公司经评估出具《报告书》一份，结论为“第405号商铺装修项目在评估基准日2015年12月1日的评估值为842716.50元”。集言公司为此支付评估费1万元。另查明，2014年12月17日，因案涉商铺所在的商场的消防验收不合格，杭州市公安消防支队西湖区大队作出临时查封决定书，对案涉商场进行查封，查封期间自2014年12月17日至2015年1月16日。2015年2月3日，该大队出具建设工程消防验收意见书，对案涉商场消防验收复验，认为商场已符合消防技术标准要求。案涉商场（包括案涉405号商铺）的所有权人杭州宋江股份经济合作社。集言公司（乙方）与杭州宋江股份经济合作社（甲方）于2014年4月15日签订《房屋租赁合同》，承租案涉商场。2015年12月4日，双方签订《解除合同协议书》，约定双方同意解除《房屋租赁合同》，截至2015年12月14日止，乙方应付甲方租金为1025万元。乙方与次承租人所签的租赁合同，甲方予以认可，但自本协议签订之日起，相关租赁合同的权利义务转移给甲方指定的运营公司。集言公司在庭审中陈述，自2015年12月4日签订协议之后，集言公司即退出案涉商场（包括案涉405号商铺），由杭州宋江股份经济合作社接管。本院认为：集言公司与沈成琴（沈成琴以拟设立公司的名义）于2014年7月31日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原、被告双方在审理中都认可该合同的权利义务由集言公司、臻味岛公司享有承担，此亦符合最高人民法院的有关公司法的司法解释，本院予以确认。合同履行中，集言公司提供出租的案涉商场曾因消防问题被消防部门处理，影响臻味岛公司正常使用经营案涉商铺；臻味岛公司则仅支付了第一期费用，此后的租金、物业管理费等费用未按约定及时支付；集言公司在起诉后单方停电上锁致臻味岛公司不能再行经营使用案涉商铺，扩大损失。双方对产生的问题未能妥善协商达成一致，故双方履行合同均有不当之处，在审理中双方均同意解除本案合同，本院予以认定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于本案的处理，首先，双方在审理中已一致同意解除本案合同，故集言公司要求判决解除双方之间的房屋租赁合同，与本案事实不符，本院不予支持。其次，案涉商铺已经由他人接手且臻味岛公司在承租期间的装修残值已经本院委托评估，案涉商铺房屋退还交接问题无需再行处理，故集言公司诉请要求臻味岛公司腾退商铺、恢复商铺原状，本院不予支持。再次，关于租金（占有房屋使用费）、物业管理费以及保证金、装修残值的结算问题，其中租金（占有房屋使用费），自2014年10月10日计至集言公司就案涉商铺加锁的前一日即2015年9月6日，扣除案涉商场存在消防问题臻味岛公司不能正常使用案涉商铺的期间（自2014年12月17日至2015年2月3日），臻味岛公司应支付783570元；自集言公司就案涉商铺加锁之日2015年9月7日起计算至2015年12月4日案涉商铺由他人接手，在此期间案涉商铺不能经营使用，不能产生收益，双方对此都有责任，考虑臻味岛公司未按时支付租金、物业费等费用是本案纠纷产生的直接原因，且在此期间需评估装修残值而对臻味岛公司产生利益，故可由集言公司、臻味岛公司对此期间的费用按4：6的比例分担，臻味岛公司应支付146193元；臻味岛公司合计应支付租金（占有房屋使用费）929763元。物业管理费参照租金（占有房屋使用费）承担方式，自2014年8月20日计算至2015年12月4日，臻味岛公司应支付132038元。对于装修残值842716.50元，可由双方各半分担，集言公司应支付臻味岛公司421358.25元。臻味岛公司已经支付租金252653元、保证金252653元、物业管理费124596元，上述款项经折抵，臻味岛公司应支付集言公司10540.75元。因为在案件审理中集言公司还支付评估费1万元，该款项可由双方分担，臻味岛公司实际应付集言公司15540.75元。集言公司还主张了环评费用29300元，集言公司未就此提交证据其已实际支出，要求臻味岛公司分担的比例并无明确依据，也与合同约定不符，本院不予支持。至于集言公司主张的滞纳金、违约金、没收保证金，以及臻味岛公司主张的其他损失问题，因为双方在履行本案合同中均有违约行为，且未能妥善处理存在的争议，未积极诚信履行合同，该部分主张本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：一、杭州臻味岛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州集言企业管理有限公司15540.75元；二、驳回杭州集言企业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回杭州臻味岛餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21242元，由杭州集言企业管理有限公司负担10621元，由杭州臻味岛餐饮管理有限公司负担10621元。反诉案件受理费10016元，由杭州集言企业管理有限公司负担5008元，由杭州臻味岛餐饮管理有限公司负担5008元。杭州集言企业管理有限公司、杭州臻味岛餐饮管理有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳（结算）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，账号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长  吕凤祥人民陪审员  曹 霞人民陪审员  谢 婧二〇一六年十月二十日书 记 员  张 梅