广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3964号上诉人（原审原告、反诉被告）：江丽，女，1986年10月25日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托代理人：王朝阳，广东伯方律师事务所律师。委托代理人：杨鸿广，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李振鹏，男，1989年7月28日出生，澳门居民，委托代理人：程磊，广东博厚律师事务所律师。委托代理人：周滨，广东博厚律师事务所律师。上诉人江丽因与被上诉人李振鹏租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初7540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人江丽上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三判项；2.改判李振鹏立即返还保证金58870.4元和9月租金及物业费31643元、赔偿装修损失326665.82元、员工工资支出70000元、预期收益162457.02元、客户退款及赔偿100000元；3.一、二审诉讼费、反诉费由李振鹏承担。事实和理由如下：一、一审未查明与认定李振鹏故意设计江丽迟延交租，赶走江丽，达到商场统一整改重新招商招租的目的错误。1.因李振鹏招商招租不善，且与美食档二手房东莫xx内部纷争、失联导致商场无法正常运作，并于2016年7月1日起暂停对外营业。同时，李振鹏明知二楼经营商户仅为江丽，仍将《关于潮达城美食档的内部通告》张贴在江丽唯一出入口的楼道入口处，且一直无法联系上涉案场地的物业主管，无法沟通租赁场所漏水的问题，导致江丽对租金缴纳产生更大的担忧，故才暂缓缴纳2016年7-8月的租金。2.签约后月初由物业管理处主管微信通知，依约交租及费用，若有逾期则发微信催交，自2016年5月始天花板漏水，江丽先后多次与物业管理处主管交涉未果，李振鹏既未通过微信催交租金，也未当面要求交租。2016年8月江丽未收到租金微信通知，询问后没有得到回复。且到物业管理处无法找到人处理漏水，致电办主管电话，其表示由于未发工资，他也不管了，足以让江丽认为李振鹏失联跑路。3.2016年9月5日、14日双方在新港司法所谈沟通时，李振鹏明确要求江丽割让厕所后面部分，用于李振鹏重新整体改造。二、由于李振鹏未履行催告义务，江丽于2016年8月30日收到通知后，立即于8月31日将2016年7月租金直接划入李振鹏指定的银行帐户，并于9月1日将2016年8月、9月租金交付。江丽在2016年7月前从未拖欠租金，2016年7月租金在收到通知后立即交付，足以证实江丽履约过程中的诚信与善意，不存在恶意迟延交租的主观故意。三、现场评估可清晰看到前台接待天花处漏水且有一空洞处，尽管李振鹏不承认，但与之前的物业吴主管微信记录及当面交涉，均显示江丽就漏水问题进行过沟通，争议发生的起因是李振鹏不履行物业维修与服务，未全面履行合同义务。被上诉人李振鹏二审辩称：不同意江丽上诉请求，请求二审法院驳回江丽的全部上诉请求。1、美食档口二手房东纠纷与本租赁合同无关。二手房东涉及的是美食档口，本案所涉房屋是作为美容院经营管理，两者性质不同。2、本案的租赁合同是由双方直接签订，不存在二手房东，二手房东并没有参与本租赁合同，且租金也是直接支付到李振鹏名下，与二手房东没有任何关系。3、关于天花板漏水问题，李振鹏从未收到江丽的书面函件，要求对涉案房屋的天花板进行维修，江丽称天花板漏水，影响了房屋的使用，但是从江丽提交的证据11可以显示，2016年6月的营业收入是16万元左右，7月的营业收入是18万元左右，而8月的营业收入是19万元，2016年6、7、8月涉案房屋的营业收入一直存在上升的趋势，说明涉案房屋的经营是完全正常的，根本没有影响。4、江丽在上诉状中称未收到7月份的租金催缴微信，这是不属实的，根据一审庭审情况，江丽当庭提交了发送微信的手机，李振鹏进行了拍摄，江丽提交的证据10可以清楚显示，2016年7、8月涉案场地物业主管已经明确将2016年7月应缴纳的租金、物业管理费、水电费总计33307.48元发到了江丽的微信，在微信中要求江丽及时转账到李振鹏的账户，因此，李振鹏已经履行了租金的催缴义务。5、根据广州市房屋租赁合同的补充合同，第10.2、10.3条约定，江丽超过约定的30天仍未支付租金，李振鹏于2016年8月29日发出解除合同的书面通知符合合同约定。江丽于2016年8月30日签收了解除合同的通知，双方合同正式解除。合同解除后的次日，江丽才支付了2016年7月的租金，此时，合同已经解除，江丽支付租金的行为，并不能产生恢复租赁合同效力的法律效果。6、根据最高法院关于审理房屋租赁合同的解释规定，如果承租人违约导致合同解除的，承租人要求赔偿剩余租赁期限内的装修残值的，不予支持。7、江丽要求李振鹏赔偿员工工资和预期收益损失没有依据，合同解除是江丽违约所致，不应赔偿。2016年9月18日，江丽向一审法院提起本案诉讼，请求：1、李振鹏立即返还保证金58870.40元和9月租金及物业费31643元；2、李振鹏立即赔偿装修损失326665.82元，员工工资支出70000元（计二个月，10人），预期收益162457.02元（计六个月），客户退款及赔偿100000元；3、李振鹏承担本案受理费。李振鹏提起反诉，请求：1、确认江丽、李振鹏签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州市房地产租赁合同补充合同》于2016年8月30日解除。2、江丽将租赁房屋内的物品清空，并腾退房屋交给李振鹏。3、江丽支付自2016年10月1日至实际腾退之日的房屋占有使用费及物业服务费（房屋占有使用费参照房屋租赁标准，每月为30906.96元，每天为1030.23元。物业服务费每月按照2207.64元计算，每天为73.59元）。4、江丽向李振鹏支付迟延支付租金的违约金6269.69元（每逾期一日按照所欠金额的千分之三计算，2016年7月份的租金为29435.2元，从2016年7月11日起算至2016年8月30日，共逾期50天，29435.2×50×0.003=4415.28元。2016年8月份的租金为30906.96元，从2016年8月11日起算至2016年8月30日，共逾期20天，30906.96×20×0.003=1854.41元。5、江丽向李振鹏支付少付的8月份电费2662元和水费213.84元。6、江丽承担反诉案件的诉讼费用。一审法院经审理查明：据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，海珠区新港西路xx路x号首层，xx号，xx号之一夹层的权属人为中山市融源企业投资管理有限公司。江丽（承租人、乙方）与李振鹏（出租人、甲方）曾签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区新港西路xx路x号首层，xx号，xx号之一夹层C区出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积98.78平方米；租赁期限自2015年6月16日至2020年7月31日，其中2015年8月1日至2020年7月31日的月租金为19000元；租金按月结算，由乙方在每月第10日前按银行转账或现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳38000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；……乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；等。江丽（承租人、乙方）与李振鹏（出租人、甲方）还曾就上述房屋签订《广州市房地产租赁合同补充合同》，约定：本物业建筑面积共计189.97平方米；租赁期限自2015年6月16日至2020年7月31日；2015年8月1日至2016年7月31日的月租金为29435.2元；2016年8月1日至2017年7月31日的月租金为30906.96元；乙方应于每月第十日前（按自然月计算）将该月租金存入甲方指定的银行账户内；开户银行：交通银行广州同福支行，户名：李振鹏，帐号：62×××01-2866-263；自签订本合同起五日内，乙方应向甲方支付首月租金及租赁保证金；租赁保证金为相当于本物业贰个月租金的金额共计58870.4元；在本合同有效期内，租赁保证金由甲方收取并保管，如乙方违反本合同约定的任何条款，甲方可按本合同的约定分别扣除全部或部分保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失；租赁期满或本合同终止时，乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用并将物业完好移交给甲方后，甲方在十个工作日内将租赁保证金无息退还乙方；10.1.乙方须按时向甲方缴付租金；乙方迟延缴付，除应支付租金外，还须向甲方支付迟延违约金，迟延违约金从迟交日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰计算……；10.3．甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向对方支付相当于两个月租金同等金额的违约金；在乙方违约的情形下，甲方可收回本物业并没收保证金……(2)乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项达三十日；14.2.凡本物业租赁活动中一切口头承诺、解释以及商业广告、文件往来与本合同不一致的，均以本合同为准；等。2015年6月11日，李振鹏出具《租赁保证金收据》：收到江丽支付涉案房屋的租赁保证金58870.4元。2016年8月29日，李振鹏向“潮达城C区御玫瑰租户”作出《解除御玫瑰本物业自编C区租赁合同的通知》，该通知载明：“截止至2016年8月24日，我仍未收到你应缴纳的潮达城自编C区2016年7月份的租金、管理费、水电费。由于你违反与我签订的广州市房地产租赁合同补充合同违约责任中的10.2(1)中乙方逾期缴纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用超过三十日的。我现在通知你，按照合同约定依法解除合同，并按照合同10.3中甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的—方，应向对方支付相当于两个月租金同等金额的违约金。在乙方违约的情形下，甲方可收回物业并没收乙方保证金。基于一直以来的良好合作关系，请你在2016年9月3日前自行搬离潮达城目编C区，并清理好属于自己的物品。逾期不作清理的，我将按照合同10.1(2)中甲方有权采取包括但不限于上锁、取消门禁授权等措施控制乙方在本物业的人员与货物的进出处理。”江丽于2016年9月18日提起本案诉讼。一审诉讼中，江丽表示：李振鹏委托莫xx来操盘港潮达城美食档的出租情况，但莫xx在2016年6月收了部分档主的租金后就失踪了，失踪后李振鹏就在涉案房屋门口张贴公告；涉案房屋每月物业管理费2207.64元、缴纳至2016年9月份；同意解除江丽、李振鹏的租赁关系。李振鹏表示：江丽是经营美容院的，与莫xx没有关系，本案租赁合同是由中山市融源企业管理公司在业主的手上租赁过来再转租给江丽，所以涉案房屋与莫xx是没有任何关系；2016年7月份不存在漏水问题；2016年7月的租金（江丽）是在2016年8月31日缴纳的，8月31日共缴纳33308元（包括7月份租金、物业费、水电费）；2016年9月1日，江丽共缴纳63286元（包括2016年8月、9月租金，物业费也缴纳了），8月份水电费没有交；确认于2016年9月3日锁门，但没有停水停电；收回涉案房屋之后就不利用（装修）了。江丽、李振鹏确认：双方的租赁合同及补充合同均是在2016年6月11日签订；李振鹏交付房屋给江丽时涉案房屋是毛坯房；江丽、李振鹏各自在涉案房屋门上加了一把锁。江丽为证明其主张，还提交了以下证据：1、微信截图，其中记载了租金、水电费等金额；2、转账凭证，其中收款人均为李振鹏，帐号与《广州市房地产租赁合同补充合同》中的一致；3、“李振鹏”于2016年6月30日向“美食档各用户”作出的《关于潮达城美食档的内部通告》；4、《中大店开业费用成本一览表》及附件；5、“中大美容院2016年6月至10月工资表”。李振鹏表示：对证据1的真实性予以确认，根据江丽出示的手机微信，在2016年7月8日吴主管把7月份的收费明细包括租金、物业费、水电费都发了微信要求江丽支付，但江丽没有作为证据提交；对证据2的真实性予以确认；对证据3、4、5的真实性、合法性、关联性不予确认。李振鹏为证明其主张，还提交了房管部门出具的涉案房屋的《房屋租赁登记备案证明》作为证据，该证明记载：出租人为中山市融源企业投资管理有限公司；承租人为李振鹏；租赁期限自2015年6月1日至2020年7月31日。江丽表示对上述证据的真实性、合法性、关联性无法确认。根据江丽的申请，一审法院依法委托广东华联建设投资管理股份有限公司对江丽在涉案房屋内的工程造价进行鉴定。经鉴定，涉案房屋内装修现值为110088.46元。江丽表示：装修原值评估金额过低且未将40222.1元人工费计入；装修现值分摊月份错误，从而导致装修金额错误。李振鹏表示：江丽的某些项目已经拆走，不应计入装修残值。江丽为此垫付鉴定费3405元。江丽、李振鹏表示：已在2017年4月4日交接涉案房屋。一审法院认为，江丽、李振鹏通过签订《广州市房屋租赁合同》及《广州市房地产租赁合同补充合同》的形式建立起租赁关系。结合江丽、李振鹏的陈述及两份合同的约定，江丽、李振鹏对于租金、保证金等实际履行的是《广州市房地产租赁合同补充合同》，故双方也应按照此约定履行各自的义务及承担相应的责任。江丽主张承租房屋后“2016年7月天花板漏水问题一直无法解决且李振鹏在潮达城公告二房东莫xx携款跑路”导致江丽未交租金，但：江丽提交的证据不足以证明涉案房屋漏水以致无法使用，且江丽关于漏水的主张也与其曾实际使用房屋、自愿支付费用的行为相悖；从上述合同的订立及江丽提交的转账凭证看，江丽、李振鹏是直接建立租赁关系，且江丽实际也是直接向李振鹏支付费用，并无所谓的“二房东”，故江丽的上述主张并不足成为其免交或缓交租金等费用的正当理由，其应当按合同约定及时履行自己的义务。《广州市房地产租赁合同补充合同》中约定:2015年8月1日至2016年7月31日的月租金为29435.2元；2016年8月1日至2017年7月31日的月租金为30906.96元；每月物业管理费2207.64元，该费用应于每月第十日前（按自然月计算）支付给李振鹏。上述约定明确且可实际履行，而根据江丽、李振鹏的陈述，江丽是在2016年8月31日才支付2016年7月的租金、物业费、水电费33308元；2016年9月1日才支付包括2016年8月、9月租金及物业费63286元，且从江丽的上述行为看，江丽早已知晓7月份费用的具体金额，该情况与李振鹏主张的“根据江丽出示的手机微信，在2016年7月8日吴主管把7月份的收费明细包括租金、物业费、水电费都发了微信要求江丽支付，但江丽没有作为证据提交”相符，可以认定李振鹏已通知过交费。因此，江丽迟延支付7、8月租金、物业管理费的行为已构成违约，则其应承担违约责任。合同约定“在乙方违约的情形下，甲方可收回本物业并没收保证金……(2)乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项达三十日”，江丽迟延支付7月份租金已超过30天，故李振鹏发出的解除合同的通知符合合同约定、发生法律效力，江丽、李振鹏之间的合同已于江丽收到上述通知之日即2016年8月30日解除。故李振鹏要求确认合同已经解除的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。涉案合同因江丽违约而解除，且李振鹏不同意利用江丽的装修，故根据合同约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，江丽要求退还保证金、赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。至于9月份至实际返还时的租金及物业管理费的问题。因江丽、李振鹏均在涉案房屋门上加了锁，任何一方都无法使用涉案房屋，故此时租金、管理费应由江丽、李振鹏各负担二分之一，且租金应按照合同约定的此时间段内的标准即30906.96元计算。因李振鹏要求江丽支付相当于租金的使用费及物业管理费计至实际返还房屋时止即2017年4月4日，而江丽在9月份多交的租金、管理费为63286元-（30906.96+2207.64）元=30171.4元，其9月、10月应交费用的总额为30906.96元+2207.64元=33114.6元，故李振鹏关于费用相抵的主张，一审法院予以采纳。根据上述金额，江丽多交的租金应抵的天数为30171.4元/33114.6元×61天=56天。因此，江丽要求退还租金的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持；李振鹏要求江丽按照30906.96元的二分之一支付2016年10月27日至2017年4月4日的房屋使用费以及按照2207.64元的二分之一支付上述时间段的物业管理费的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持；李振鹏主张的超出该部分的房屋使用费、物业管理费的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。合同约定“乙方须按时向甲方缴付租金；乙方迟延缴付，除应支付租金外，还须向甲方支付迟延违约金，迟延违约金从迟交日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰计算”，因此，李振鹏按此标准要求江丽支付迟延支付上述租金的违约金的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。李振鹏要求江丽支付2016年8月份电费2662元、水费213.84元，江丽作为实际使用人并未提出实际使用的金额，且李振鹏主张的月份正值用水、电高峰期；金额也与江丽提交的微信记录中反映的金额相差不大，相对合理，故一审法院予以支持。江丽、李振鹏双方已交接涉案房屋，故李振鹏要求江丽返还涉案房屋的诉讼请求，已无事实基础，一审法院予以驳回。本案因江丽违约而起，故诉讼费用由江丽支付。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2017年11月8日作出如下判决：一、江丽与李振鹏签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州市房地产租赁合同补充合同》已于2016年8月30日解除。二、江丽在判决发生法律效力之日起10日内向李振鹏支付2016年10月27日至2017年4月4日期间的房屋使用费（按每月15453.48元计算及物业服务费（按每月按照1103.82元计算）。三、江丽在判决发生法律效力之日起10日内向李振鹏支付迟延支付2016年7月、8月租金的违约金（2016年7月份的租金的违约金，每日以29435.2元的3‰、从2016年7月11日计算至2016年8月30日；2016年8月份的租金的违约金，每日以30906.96元的3‰、从2016年8月11日起算至2016年8月30日，总额以江丽主张的6269.69元为限）。四、江丽在判决发生法律效力之日起10日内向李振鹏支付2016年8月份电费2662元和水费213.84元。五、驳回李振鹏的其他反诉请求；六、驳回江丽的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11296元、反诉受理费533元，均由江丽负担。上述反诉受理费已由李振鹏预交，李振鹏同意江丽在履行判决时将其应负担的部分直接支付给李振鹏。鉴定费3405元由江丽负担。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。二审期间，江丽提交了如下证据：2017年11月14日涉案场地现场照片一份，拟证明涉案租赁场地全部停止营业至今仍在整体改造，重新招商招租的事实，进一步说明：事实上2016年9月3日强行锁门之前，该租赁场地的招租招商是非常不成功的，正是由于该场地二楼只有江丽一家商铺，一楼餐饮区全部停业，所以，李振鹏利用江丽有特殊涉案正当理由超出交租期限，故意设计江丽违约，从而达到清退的目的，以便实现整体招租，李振鹏主观上违背诚信和善意。李振鹏质证后认为：对该证据的三性不予以确认。涉案场地在2017年4月4日已经办理了移交手续，江丽将涉案场地全部移交给李振鹏，此后，涉案商铺的营业情况与本案无关。二审期间，江丽述称其就涉案商铺漏水问题和李振鹏进行过沟通，但没有证据证实，李振鹏对江丽的上述说法不予认可。江丽同时还述称虽然其迟延缴纳2016年7月的租金超过30天，但之前并不存在拖欠租金的情形。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是涉案租赁合同的解除应归责于何方。本院对此评析如下：李振鹏主张江丽拖欠租金构成涉案合同约定的解除条件，故其有权解除涉案租赁合同。江丽上诉认为李振鹏故意设计其迟延交租且未履行催告义务，同时涉案商铺存在漏水情况，故其有权迟延交租。因李振鹏早已微信告知江丽2016年7月应缴纳的租金、物业管理费和水电费，且涉案租赁合同直接发生在江丽和李振鹏之间，并不存在二手房东莫xx参与本案租赁关系当中的情况，江丽主张李振鹏故意设计其迟延交租，理据不足，本院不予采信。江丽作为承租人，缴纳租金是其基本义务，在李振鹏微信告知其应缴纳的费用后，江丽未能在合同约定期间交费，已然构成违约，涉案租赁合同并无约定在江丽迟延交租后，李振鹏负有催缴租金的义务，故江丽以此主张其有权迟延交租，缺乏理据。江丽主张涉案商铺存在漏水，但对此并不能举证证实，本院对其该主张亦不予支持。综上，江丽抗辩其有权迟延交租的理由均不能成立，一审认定涉案租赁合同解除是江丽的责任所致，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人江丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8135元，由上诉人江丽负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年五月三日书记员 李依虹