上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初8205号
原告吉占通，男，1965年9月25日生，汉族，户籍地河北省沧州市，现住上海市浦东新区。原告孙俊红，女，1967年8月4日生，汉族，户籍地同原告吉占通，现住同原告吉占通。上列两原告的共同委托代理人唐敏峰，上海市南星律师事务所律师。被告上海康桥高科创业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人高峰，总经理。委托代理人王庆，男。委托代理人刘玲，男。原告吉占通、孙俊红(以下均称原告)与被告上海康桥高科创业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告吉占通、孙俊红及其共同委托代理人唐敏峰、被告上海康桥高科创业发展有限公司的委托代理人王庆、刘玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉占通、孙俊红共同诉称，2014年9月，原告看中被告开发的坐落于上海市浦东新区周浦镇沈梅东路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，与被告达成购买系争房屋的意向，原告以人民币(以下币种相同)2,565,377元的价格购买。原告于2014年9月29日通过刷卡方式向被告支付了购房定金2万元，被告出具收条一张。因原告当时不具备上海市所规定的购房条件，故双方口头约定待原告符合上海市购房规定时再签订网上买卖合同，办理房屋的交接及过户手续。此后，原告分别于2014年10月12日支付被告购房款24.80万元、2014年11月8日支付212,377元、2014年11月13日支付29.50万元，合计原告已支付了购房款775,377元。2015年10月，原告符合上海市的购房资格，找到被告要求办理购房手续时，遭被告拒绝。另外，原告是实际购买人，但被告在打印合同时将原告及其女儿、儿子都写上，导致原、被告无法签署正式的《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)。故原告诉至本院请求判令被告：1、自行涤除系争房屋上的抵押登记；2、协助原告办理系争房屋产权转移登记手续；3、将系争房屋交付给原告。4、承担本案诉讼费用。审理中，原告撤回上述第1项请求，本院口头裁定予以准许。被告上海康桥高科创业发展有限公司辩称，原、被告之间没有签署正式买卖合同，且目前系争房屋尚未竣工验收，也无大产证，故原告主张的产权转移登记手续不能支持；原、被告之间没有建立正式买卖合同关系，故不同意原告提出交房的主张。经审理查明，2014年9月29日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《商品房认购合同》(以下简称《认购合同》)，双方约定乙方向甲方购买系争房屋，该房屋的预测面积为157.53平方米，单价17,084元/平方米(注：按照商品房预测建筑面积计价)，总房价2,691,289元。付款方式：定金2万元；乙方应于签署《预售合同》当日向甲方支付不低于认购总房价的30%的款项为首期房屋款(包含定金)；剩余房款乙方必须在签署《预售合同》之日起45天内向甲方支付完毕，若乙方需要办理按揭贷款的，乙方应当于签署《预售合同》后7日内向银行提供真实完整的按揭贷款资料，如乙方申请贷款额度与银行批准额度产生差额，乙方应当自筹资金补足差额。合同还约定：……3、乙方应于本认购合同签署后14日内至甲方售楼处(上海市浦东新区周东南路599弄)，与甲方完成《预售合同》的签署，本认购合同乙方应为《预售合同》买方或买方之一。4、双方确认：乙方在签订本认购合同时已经充分了解了甲方的《签约须知》，并已明确按约定的要求前来签署《预售合同》、办理银行按揭《贷款合同》的手续。甲方已向乙方充分告知、解释本认购合同及签约须知相关事宜，并提请乙方予以注意，乙方对上述内容已经明确表示理解和认同。鉴于此，若乙方以未了解《预售合同》(包括条款、附件、补充条款及相关附随文件)，或未与甲方就《预售合同》达成一致为由，而拒绝签订《预售合同》的，甲方可没收乙方已经支付的定金作为赔偿。5、乙方若未按照本认购合同的约定与甲方完成《预售合同》的签署，或未完整、适当履行支付约定至任何一期房价款(含定金)，或未于约定期限提供所需全部按揭资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购合同项下之商品房转售他人(无需另行通知乙方，本认购合同亦得以自动解除)，同时乙方亦同意甲方没收其已经支付的定金作为赔偿，乙方不得以任何理由提出异议。……7、乙方在本认购合同中提供的联系地址应准确、详尽，如变更联系地址或电话号码，须以挂号邮件的形式及时通知甲方，否则甲方按本认购合同所列地址发出的任何书面文件均视为乙方收悉。该《认购书》由原告孙俊红签字、被告盖章确认。同日，原告孙俊红分别在“中金海棠湾签约须知”及“承诺书”上签字。“中金海棠湾签约须知”告知签约、贷款所需资料，特别注意事项中提到作为《认购合同》的乙方(认购方)应根据《认购合同》约定的截止时间前亲自到本项目售楼现场的签约处签署网上《预售合同》。须知最后注明：本人已详细阅读须知和中金海棠湾项目《预售合同》(包括条款、附件、补充条款及相关附随文件)，公司已就签约须知、预售合同、补充条款、附件及相关附随文件中所有内容已经向本人作出充分告知和解释，已经提示本人特别细阅对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款。本人表示已充分阅读、理解和接受签约须知和《预售合同》及其附件和补充条款全部内容。“承诺书”确认原告已了解购房情况，已知晓国家和上海市有关住宅房限售规定，如未如实告知承担不予办理房地产登记等一切法律责任及经济责任，同时向开发商承担赔偿责任，并赔偿2万元。原告孙俊红对“中金海棠湾签约须知”上的签字不予认可。2014年9月29日，原告支付定金2万元；2014年10月12日、2014年10月13日、2014年11月8日，原告分别支付购房款24.80万元、29.50万元、212,377元，上述款项合计775,377元，被告均出具收据确认。2014年11月20日，被告向原告发送《签约通知函》称，为保留原告对系争房屋的优先购买权，要求原告于2014年11月30日前，至被告处完成购买系争房屋的《预售合同》及附随文件的签署，若未按期完成签署工作，则不再另行通知并取消对系争房屋的保留，同时没收支付定金作为违约金，双方签署的《认购合同》根据约定也失效。2015年4月8日，被告就系争房屋打印了一份《预售合同》，载明购房人为吉泽宇、吉泽慧及原告吉占通，但各方均未在合同上签章。该合同的每页均注有“样张”字样。2016年1月12日，被告向原告发送《解除商品房认购合同通知书》称，《认购合同》已经失效；通知送达后尽快至被告售楼处办理已经支付购房款的退款手续；被告因催付原告须履行的义务而引起的所有合理费用和开支均由原告承担。另查，被告为系争房屋开发商，于2013年4月取得预售许可证。两原告系夫妻关系。以上事实，由经庭审质证的《认购合同》、“中金海棠湾签约须知”、“承诺书”、相关收据及签购单、《签约通知函》、《解除商品房认购合同通知书》等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告签订的《认购合同》系双方真实合意，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《认购合同》虽对当事人姓名和住所、合同总价款及付款方式等条款作了初步约定，但对交房条件及日期、过户时间、违约责任等重要内容未作明确约定，表明合同的具体内容和条款还有待双方在协商签订相应的《预售合同》中加以确定，因此可以认定，《认购合同》只是双方为买卖房屋达成的初步合意，并未就房屋买卖的全部条款达成最终意见，该《认购合同》是就系争房屋买卖建立的预约关系。根据约定，原告应于该合同签署后14日内至被告处签订《预售合同》，但之后直至被告发出“签约通知函”同意延期的情况下，原告仍未履行该项义务。故在签订《预售合同》之前尚未成立本约，虽然被告收取了原告部分购房款，但该事实尚不足以证明双方本约已经成立，原告现主张双方买卖合同关系已经成立依据不足，本院不予采纳。原告要求被告继续履行合同，协助原告办理系争房屋产权转移登记手续及交付系争房屋的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告吉占通、孙俊红的全部诉讼请求。案件受理费27,323元，减半收取计13,661.50元，保全费5,000元，均由原告吉占通、孙俊红共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陶郑忠
二〇一六年四月二十日
书记员 李黎黎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。