上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7891号
上诉人（原审被告）孔祥华，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审被告）施心仪，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）尚物博（上海）物业服务有限公司。法定代表人章福祥，执行董事。委托代理人沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。上诉人孔祥华、施心仪因与被上诉人尚物博（上海）物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第36197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人孔祥华、施心仪上诉请求：撤销原判，改判孔祥华、施心仪按照人民币（下同）1.76元/月/平方米标准支付尚物博（上海）物业服务有限公司（以下简称尚物博公司）涉案期间的物业管理费。事实和理由：1、一审法院承认尚物博公司违反了《物业管理条例》的相关规定，但又确认尚物博公司违规签订的涉案小区《前期物业服务合同》依然有效，属适用法律错误。2、一审判决歪曲孔祥华、施心仪主张合同不生效的理由。尚物博公司与开发商上海Z有限公司（以下简称Z公司）签订的《前期物业服务合同》明确约定物业买卖合同应当包含该合同约定的内容，虽然Z公司不可能再与业主签订买卖合同，但不等于变更物业服务企业可以让业主不知情、不确认。3、Z公司于2006年1月通过物业收费超过最高等级收费标准论证报告，但随着时间的推移，应有的服务项目标准在下降。前手物业公司上海Y有限公司（以下简称Y公司）在提供服务的前60个月中按照3.20元/月/平方米标准收费，60个月（2012年8月）后改为临时收费标准2.20元/月/平方米，后在法院调解下60个月后的收费标准最终确定为1.76元/月/平方米。2013年8月，在涉案小区业委会即将成立之时，Z公司却将3.20元/月/平方米的收费标准约定在与尚物博公司签订的《前期物业服务合同》中，即便不是“恶意串通”，则也完全符合损害第三人（小区业主）利益，以合法形式来达到尚物博公司非法盈利目的的情况。4、并非是涉案《前期物业服务合同》未经相关主管部门备案，而是尚物博公司去备案未得到街道房管部门的备案许可，因为街道房管部门不同意Z公司在涉案小区即将成立业委会的时间段内变更物业服务企业。5、一审法院强调尚物博公司的物业企业资质高于Y公司，由此为尚物博公司的收费标准高于Y公司寻找理由，但房屋预售合同中并未提及物业服务企业资质，收费标准也与企业资质无关而与服务内容和服务质量有关，而尚物博公司的服务内容、服务标准与Y公司完全不同，内容缩水很多，更没有超最高收费标准的体现。事实上，在尚物博公司进驻涉案小区的四个月里，物业服务质量明显下降。综上所述，一审法院认定事实不清，证据无法支持2.20元/月/平方米收费标准的合理性和合法性，适用法律错误。被上诉人尚物博公司辩称：一审判决认定涉案《前期物业服务合同》合法有效正确。尚物博公司考虑到其服务过程中确实存在一些瑕疵，故未按照合同约定的3.20元/月/平方米标准收费，主动调整收费标准为2.20元/月/平方米，符合质价相符原则。1.76元/月/平方米的收费标准是之前案外人Y公司与小区业主案外调解达成的，对尚物博公司没有约束力。故不同意孔祥华、施心仪的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。尚物博公司向一审法院起诉请求：判令孔祥华、施心仪支付物业服务费1,683.56元及逾期违约金510元。后尚物博公司变更诉请，要求孔祥华、施心仪按照2.20元/月/平方米的标准支付涉诉房屋上述期间物业服务费1,157元并放弃逾期违约金的诉请。一审法院认定事实如下：孔祥华、施心仪系上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的业主，房屋建筑面积为131.53平方米，该房屋所在小区为XX公寓。2013年8月在小区公告栏内张贴过物业服务企业由Y公司变更为尚物博公司的公告。尚物博公司系具有二级资质的物业服务企业，于2013年9月1日入驻XX公寓并开始为该小区提供物业管理服务，于2013年12月31日撤离（其时XX公寓业主委员会已经成立并聘请了新的物业服务企业）。尚物博公司管理XX公寓期间以2.20元/月/平方米的标准向业主收取物业服务费。因孔祥华、施心仪未支付2013年9月至2013年12月期间物业服务费，以致引发本案诉讼。一审另查明：1、Z公司于2005年12月与Y公司签订《前期物业服务合同》，约定Y公司自2005年12月1日起为XX公寓提供前期物业管理服务，高层住宅物业服务费收费标准为3.20元/月/平方米，合同期限截止至小区业委会成立。Y公司在管理XX公寓期间按照2.20元/月/平方米的标准向业主收取物业服务费。Y公司于2013年8月30日将XX公寓的相关资料移交给尚物博公司后撤离该小区。2、2006年1月，上海市XX协会接受Z公司的委托，就Z公司开发建设的XX公寓住宅物业服务超过最高等级收费标准进行论证，于同年1月26日出具《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》，论证意见如下：XX公寓物业服务收费标准按招标书及申报承诺为每平方米建筑面积3.20元/月。3、Z公司与业主签订的《上海市商品房预售合同》及附件载明，Z公司选聘物业服务等级三级资质的Y公司作为XX公寓前期物业服务企业，物业服务费收费标准为3.20元/月/平方米；在Y公司提供物业服务的前提下，Z公司承诺在房屋交付后的60个月内向业主补贴每月每平方米1元的物业服务费，业主实际按照2.20元/月/平方米的标准向Y公司支付物业服务费。业主对此知晓并签字承诺遵守业主临时公约等相关约定。一审法院认为，前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业签订的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。结合双方的意见及庭审查明的事实阐述如下：其一，根据相关法律规定，在前期物业管理期间，小区业主大会尚未组建、物业管理区域内发生物业服务企业违约致使合同目的不能实现等法定情形确需变更物业服务企业的，建设单位应当在原物业服务合同约定的服务内容和标准不降低、原收费标准不变且物业服务企业资质与物业管理项目建设规模相适应的条件下，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过招投标平台另聘物业服务企业。本案中，孔祥华、施心仪以Z公司与尚物博公司签订合同时未进行招投标，违反《上海市物业管理招投标管理办法》中关于前期物业管理期间变更物业服务企业需要招投标的规定为由主张合同无效。对此，一审认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。此处的强制性规定仅指效力性强制性规定，不包含管理性规定。《物业管理条例》第二十四条虽然规定了住宅物业建设单位选聘物业管理企业的程序，但是该条例第五十七条同时规定了违反选聘程序的法律后果，只是对建设单位予以行政处罚，对所涉前期物业服务合同的效力并无规定，《物业管理条例》第二十四条的规定仅属于管理性规定，因此即使尚物博公司与建设单位签订物业管理合同时违反该规定，前期物业管理合同依然有效，对孔祥华、施心仪仍然具有约束力。其二，《物业管理条例》第二十五条明确规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，即服务项目、服务等级和收费标准，并未要求《前期物业服务合同》必须附录在买卖合同中。本案中，Z公司与物业买受人签订的《上海市商品房预售合同》中明确载明Y公司系前期物业服务企业，双方签订有《前期物业服务合同》，买受人亦对此签字确认知晓并承诺遵守相关约定，且Z公司在物业服务企业变更后不可能再与业主重新签订买卖合同，故孔祥华、施心仪以《前期物业服务合同》未附录在买卖合同中为由主张合同不生效的意见不能成立。其三，根据法律规定，双方当事人在订立合同时存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的情形之一的，合同无效。本案中，尚物博公司与Z公司就XX公寓的物业管理签订了《前期物业服务合同》，约定在Y公司撤离XX公寓后由尚物博公司提供物业管理服务，收费标准仍为3.20元/月/平方米。就该收费标准，因Z公司早于2006年1月即委托上海市XX协会就XX公寓住宅物业服务超过最高等级收费标准进行论证并通过，故在尚物博公司的物业服务企业资质等级高于Y公司，服务内容和服务标准未降低的情况下，延续之前3.20元/月/平方米的收费标准并无不当，亦不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益及以合法形式掩盖非法目的的情形存在，孔祥华、施心仪以尚物博公司与Z公司签订的《前期物业服务合同》违反合同法第五十二条第二款、第三款为由主张合同无效，理由不能成立。其四，尚物博公司与Z公司签订《前期物业服务合同》时未经相关主管部门备案、所定的收费标准未经物价局价格认证属实，但此并非合同法规定的合同无效的情形，不影响《前期物业服务合同》的效力。未备案、价格未经认证的法律后果只是对建设单位进行行政处罚，处罚决定权在相关行政部门。综上所述，孔祥华、施心仪关于尚物博公司与Z公司签订的《前期物业服务合同》非法无效的主张不能成立，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主均具有约束力。孔祥华、施心仪在接受了尚物博公司的物业服务后，理应及时支付相应的物业服务费，现孔祥华、施心仪拖欠不付，已侵害了尚物博公司的合法权益，应承担相应的民事责任。尚物博公司考虑到XX公寓特殊情况（小区业委会迟迟未能成立，中途变更前期物业服务企业，建设单位承诺在房屋交付后的60个月内给予业主1元/月/平方米物业服务费补贴）及小区满意度调查，自愿以2.20元/月/平方米的标准向孔祥华、施心仪收取物业服务费，于法不悖，予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二○一六年六月十三日作出判决：孔祥华、施心仪于判决生效之日起十日内支付尚物博（上海）物业服务有限公司2013年9月1日至2013年12月31日期间的物业服务费1,157元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由孔祥华、施心仪负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理期间，孔祥华、施心仪补充提供以下证据材料：1、上海市浦东新区XX街道XX居民委员会（以下简称XX居委会）关于14、15号楼顶基站的情况说明及照片，旨在证明尚物博公司在为涉案小区服务期间违反规定私自把电信基站拉进小区，破坏屋顶且没有修复；2、XX居委会出具的尚物博公司进入涉案小区的情况说明，旨在证明尚物博公司进驻涉案小区未征得业主同意；3、XX居委会的通告，旨在证明尚物博公司进驻涉案小区后小区状况频发，故要求尚物博公司按照最低要求做好物业管理工作；4、照片，旨在证明涉案小区相关设施被损坏的现状；5、涉案小区业委会向政府部门所作情况反映；6、尚物博公司的后手物业公司出具的情况说明，旨在证明尚物博公司未履行疏通污水管、修复门禁系统等义务。尚物博公司发表质证意见如下：证据1，真实性不清楚，且与本案无关，不影响孔祥华、施心仪的利益；证据2，居委会与本案有利害关系，对其真实性不予认可；证据3，一审中孔祥华、施心仪已经出示过，故二审不发表意见；证据4，与本案无关；证据5，与本案无关；证据6，对真实性不予认可，其内容也不足以证明尚物博公司未履行物业管理义务。对孔祥华、施心仪二审中提供的证据，证据5不属于证据范畴，其余证据尚不足以证明孔祥华、施心仪的上诉主张，故本院对此不予采信。本院认为，就孔祥华、施心仪对尚物博公司与Z公司签订的《前期物业服务合同》之效力所持异议，因该合同的签订并未违反法律、行政法规的效力强制性规定，故应为合法有效，对此，一审法院在其判决理由中已对此逐一进行了详尽地分析阐述，本院予以认同且不再赘述，故对孔祥华、施心仪该异议，本院不予采信。就孔祥华、施心仪关于尚物博公司未履行物业服务合同义务，故应改判孔祥华、施心仪按照1.76元/月/平方米标准支付尚物博公司物业服务费的上诉主张，因孔祥华、施心仪提供的证据尚不足以反映尚物博公司物业服务的全貌，而1.76元/月/平方米的收费标准系案外人与涉案小区业主通过协商达成，对尚物博公司没有约束力，而孔祥华、施心仪也无其他证据证实该收费标准之合理性，故一审法院综合考量本案实际情况，对尚物博公司自愿降低合同约定的收费标准，以2.20元/月/平方米的收费标准收取孔祥华、施心仪涉案期间物业费予以支持，该处理尚属合理妥当，故对孔祥华、施心仪该上诉主张，本院亦不予采信。综上所述，孔祥华、施心仪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上诉人孔祥华、施心仪共同负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年八月三十一日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……