广西壮族自治区合山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1381民初627号
原告（反诉被告）：韦业新，男，1951年10月29日出生，汉族，住广西合山市。
被告（反诉原告）：兰德学，男，1969年1月1日出生，壮族，住广西合山市。
委托诉讼代理人：张洪满，广西桂合律师事务所律师。
原告（反诉被告）韦业新与被告（反诉原告）兰德学建设用地使用权纠纷一案，本院于2017年11月9日立案受理本诉，在审理过程中，被告提出反诉，本院于2017年11月21日受理反诉后，依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）韦业新、被告（反诉原告）兰德学及其委托诉讼代理人张洪满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告韦业新向本院提出诉讼请求：1.判令被告还清尚欠原告款项60000元，并支付利息990元，共计60990元；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年8月1日被告要求原告把自己新建宅基地上的建筑物和构筑物转让给被告，原告也同意转让。但被告未付清原告宅基地等物转让费，尚欠80000元，被告承诺于两年内（2017年3月1日前）付清，后被告只给付20000元，至今尚欠60000元，有失诚信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，原告遂提起诉讼，请求判如所请。
本诉被告兰德学辩称：被告从未向原告借款，原告诉求不应得到支持。原、被告签订的三份转让合同都是无效的，合同标的是国有土地使用权，但原告没有依法取得国有土地使用权证，该地还是国家所有，其没有权利转让，故该转让无效；当时国家允许有空地的单位集资建房，但是几年后这一政策就取消了，原告于2002年办理该手续是有效的，但是被告购买该宅基地的时间是2014年，原告给的这些材料已经过期无效。当时被告与原告签订协议之后将相关材料拿到合山市住房和城乡建设局要求把《建设用地规划许可证》和用地单位变更到自己名下，得到的答复是：被告不是该单位职工，不能在该单位住宅区内建房，而且该《建设用地规划许可证》早就失效。被告又到合山市国土资源局要求办理《国有土地使用权证》，得到的答复是：不符合要求不予办理。原告一再向被告口头承诺：一定会帮被告办好《建设用地规划许可证》和《国有土地使用权证》。既然原告将这些材料转让给被告，应该协助被告办理相关证照，因而原告把未取得国有土地使用权证的土地和违法建筑物转让给被告是无效的。综上，被告从未向原告借过款，而且被告与原告签订的合同是无效的。请驳回原告的诉讼请求。
反诉原告兰德学向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签的《转让〈建设用地规划许可证〉地字第451381200200057号，用地面积108㎡及地面上房屋基础、建筑物、构筑物的定价、付款协议合同书》（以下简称《转让合同》）无效；2.反诉被告返还反诉原告已支付的106600元转让费；3.反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2014年1月23日反诉原告与反诉被告签订了《转让合同》，反诉被告把《建设用地规划许可证》（地字第451381200200057号）确认的建设用地和地面上房屋基础、建筑物、构筑物转让给反诉原告，定价150000元。因反诉被告转让给反诉原告建设用地的《建设用地规划许可证》是2002年11月6日颁发的，早已失效，反诉被告也从未取得该建设用地的国有土地使用，故反诉被告在该建设用地上的房屋基础、建筑物、构筑物均属于违章建筑。合同签订后，反诉原告到合山市住房和城乡建设局要求把《建设用地规划许可证》和用地单位变更到自己名下，得到的答复是：反诉原告不是该单位职工，不能在该单位住宅区内建房，而且该《建设用地规划许可证》早就失效。反诉原告又到合山市国土资源局要求办理《国有土地使用权证》，得到的答复是：不符合要求不予办理。反诉被告一再承诺：一定会帮反诉原告办好《建设用地规划许可证》的变更登记手续和该宅基地的《国有土地使用权证》，由于反诉原告相信反诉被告的承诺，多次共向反诉被告支付了106600元转让费。综上所述，反诉被告把失效的《建设用地规划许可证》、未取得国有土地使用权证的宅基地和违章建筑物、构筑物转让给反诉原告，该转让行为无效。反诉被告依法应返还反诉原告已支付的106600元转让费。为维护反诉原告的合法权益，遂提起反诉，请求依法判决。
反诉被告韦业新辩称：反诉原告的反诉请求无事实依据，应予驳回，反诉案件受理费由反诉原告负担。反诉原告于2013年5月2日找到反诉被告，强烈要求把宅基地转让给反诉原告，此后反诉被告即将该宅基地所有合法手续及材料复印交付反诉原告，有《建设用地规划许可证》(地字第451381200200057号)、《建设用地规划红线图》、《私人住宅建设用地规划审批单》（合山市建设局“证明”）、《合山市住房制度改革委员会文件》[合房改字（2002）第15号]、《合山市发展计划局文件》（合计基字[2002]24号），上述材料反诉被告至今未收到相关行政部门通知过期作废和失效。当时兰德学收到宅基地相关材料后，还表态“我只要得这些手续材料就可以了，我家有熟人在有关部门，一切手续都由我来办。”还说“如果过户手续办不得，就按你的名誉建房我也愿意，没有问题，反正我要来住不想转让，一切事情和问题都与你无关”，由于反诉原告要求迫切，反诉被告才答应把宅基地转让给他，反诉被告自始至终都没有承诺帮办任何手续。但反诉被告还是担心反诉原告口讲无凭，所以就产生2014年1月23日和2014年8月1日及2014年12月28日的签订的三份转让合同。综上，反诉原告对转让宅基地相关材料均予认可，且迫切要求反诉被告一定要把宅基地转让给其本人，不准转让给隔壁家。反诉被告曾多次劝阻，若无能力的话，反诉被告就退钱给反诉原告，这样才好转让给隔壁家，但反诉原告仍执意购买，后双方履行付款义务。另外，该案应以民间借贷纠纷来审理。反诉被告只是转让地面上的房屋基础、建筑物、构筑物以及《建设用地规划许可证》等相关材料，并没有转让土地。
本院经审理认定事实如下：本诉原告(反诉被告)韦业新（以下简称韦业新）系合山市住房和城乡建设局（前身为合山市建设局，以下简称合山市住建局）退休职工。2002年11月6日韦业新取得了位于合山市住建局住宿区内的一宗国有土地108㎡的《建设用地规划许可证》（地字第451381200200057号）、《私人住宅建设用地规划审批单》[(2002)城规管私地规字第57号]、《建设用地规划红线图》，2003年1月28日取得《临时建设工程规划许可证》（编号20031号），此后韦业新即在国有土地划定的范围内下基础砌墙和倒梁，但未盖顶。2014年1月23日韦业新与被告(反诉原告)兰德学（以下简称兰德学）签订了第一份《转让合同》，约定韦业新把该宗国有土地使用权及地上的房屋基础、建筑物、构筑物作价150000元转让给兰德学；兰德学先支付给韦业新价款30000元，余款120000元定于2014年4月30日前付清，若兰德学不按约定日期付款，至2014年5月30日应付违约金1000元，至2014年6月30日应付违约金2000元，至2014年7月30日应支付违约金3000元。同日，兰德学按约定支付了30000元价款。2014年8月1日韦业新与兰德学又签订了第二份《转让合同》。约定的内容与第一份《转让合同》基本一致，只是将合同的第二项120000元的付款时间变更为2015年7月30日前付清。如逾期支付，从2014年8月1日至2015年7月30日止，兰德学每月30日前支付给韦业新损失费1200元；另增加内容：在2014年8月1日至2015年7月30日前，该宗地产基础、构筑物及手续等问题，与同期市长批准的另外六家房屋同时被政府及相关部门收回，造成韦业新损失120000元，在被收回60日开始，兰德学愿意赔偿给韦业新600**元作为负担120000元损失的一半责任；2014年12月28日，韦业新与兰德学再次签订了第三份《转让合同》，约定内容与第一、二份《转让合同》基本一致，合同第二项确认兰德学共支付价款70000元，余下80000元计划在2015年12月付清。兰德学愿意从2015年1月1日起至2015年12月30日止，每月30日前支付给韦业新损失费440元；第三项变更为在2015年12月30日前，该宗地产基础、构筑物及手续等问题，与同期市政府批准的另外六家房屋同时被政府及相关部门收回造成韦业新损失80000元，在被收回60日开始，兰德学愿意赔偿给韦业新400**元作为负担80000元损失的一半责任。兰德学依据上述三份合同，已向韦业新支付价款90000元及违约金16660元，共计106660元。
另查明：2014年1月23日双方签订第一份《转让合同》不久，兰德学即到合山市住建局要求把建房手续转到其名下，该局答复：兰德学不是该单位职工，不能在该单位住宅区内建房。后兰德学又到合山市国土资源局要求办理该宗地的《国有土地使用权证》，该局明确告知：不符合要求不予办理。
上述事实有韦业新提供的居民身份证、声明保证材料书各1份，第一份《转让合同》、第二份《转让合同》、第三份《转让合同》复印件各1份，欠条1份，兰德学提供的居民身份证、第一、二、三份《转让合同》、《建设用地规划许可证》、《私人住宅建设用地规划审批单》、《建设用地规划红线图》、《临时建设工程规划许可证》复印件各1份，收据23张（金额共计106660元）及本院依职权向合山市国土资源局调取的《关于加强独立式城镇居民私人住宅建设管理的通知》1份及各方当事人在庭上的陈述在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点是:第一,韦业新和兰德学签订的三份《转让合同》是否合法有效？第二,韦业新的诉讼请求和兰德学的反诉请求是否有事实和法律依据？
关于第一个争议焦点。韦业新与兰德学双方三次签订的《转让合同》，虽然合同上表述为转让《建设用地规划许可证》、用地面积108㎡及地面上房屋基础、建筑物、构筑物，根据我国《物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，可以认定韦业新系将位于合山市住建局住宿区内的一宗地108㎡属于单位划拨取得国有土地使用权的建设用地以150000元的价格一并转让给兰德学。《中华人民共和国合同法》第七条规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。韦业新转让国有土地使用权，就应当遵守我国土地管理法律、法规的有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。依据上述法律和条例规定，本案韦业新要转让国有土地使用权，应该在先取得国有土地使用权的前提下才能转让。从本案韦业新提供的所有证据，均没有证据证实韦业新对所转让的宗地取得合法的国有土地使用权证书。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效；第十一条规定:土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。直到本案审理期间，韦业新亦未能举证证明其转让的宗地已经取得有批准权的人民政府同意转让，因此，本院认定韦业新是在未取得合法手续的情况下与兰德学签订位于合山市住建局住宿区内的一宗地108㎡国有土地使用权转让合同，故双方签订的三份《转让合同》违反了法律、行政法规的规定，属于无效合同。
关于第二个争议焦点。因双方签订的三份《转让合同》无效，依据合同法的规定，无效合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还的必要，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，韦业新的诉讼请求无事实和法律依据，韦业新提出兰德学尚欠原告60000元以及利息990元应予给付的意见，但此款实为购买本案争议宅基地兰德学写下的欠条80000元（后兰德学支付了20000元给韦业新），因转让合同无效，此欠条亦随之失效，其诉讼请求理由不能成立，本院依法予以驳回。2002年11月6日，合山市住建局出于对单位职工的关心，为解决职工的住房困难，为韦业新颁发了涉案宗地的《建设用地规划许可证》等相关手续，目的是让韦业新建房自住。兰德学虽购地心切，但韦业新作为转让方，又曾在建设部门工作，应当知道国有土地使用权转让的相关规定，广西壮族自治区建设厅、广西壮族自治区国土资源厅曾于2007年下发桂建村镇[2007]11号文件，该文件第二条规定：各级土地管理部门应加强对城镇住宅建设用地的管理。各地不得以任何名义、任何形式批准出让土地给城镇居民作私人宅基地。对申请在建制镇以上（含建制镇）城镇规划区和土地利用总体规划确定的城镇建设用地区内的建设独立式城镇居民私人住宅的，土地管理部门一律不予办理用地手续。不得将用于住宅小区（组团）开发建设的土地，以宅基地的形式出让给单位和个人建设独立式城镇居民私人住宅。该规定是在原、被告签订《转让合同》之前下发的，而韦业新置文件的规定于不顾，仍于2014年与兰德学签订了三份合同，故韦业新应承担缔约过错的全部责任。兰德学提出的反诉请求合法有据，本院予以支持，韦业新依据三份《转让合同》从兰德学处取得的价款90000元及违约金16660元应当返还给兰德学,但兰德学诉请返还的数额为106600元，本院应支持其诉请。韦业新要求按民间借贷重新开庭审理的意见，于法无据，本院不予支持；韦业新又提出其只是转让地面上的房屋基础、建筑物、构筑物以及《建设用地规划许可证》等相关材料给兰德学，并没有转让土地的意见，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”这说明，转让地上的建筑物不能剥离附着的土地，韦业新提出的理由亦不成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第五项、第一百三十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第十一条第三款、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的第九十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、第二十三条、第二十五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）韦业新与被告（反诉原告）兰德学于2014年1月23日、8月1日和12月28日签订的三份《转让〈建设用地规划许可证〉地字第451381200200057号，用地面积108㎡及地面上房屋基础、建筑物、构筑物的定价、付款协议合同书》无效；
二、驳回原告（反诉被告）韦业新的诉讼请求；
三、反诉被告韦业新返还反诉原告兰德学款项106600元。
上述应履行的义务,义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕,如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内,向本院申请执行。
本诉案件受理费1325元（韦业新已预交），由本诉原告韦业新负担；反诉案件受理费1216元（兰德学已预交），由反诉被告韦业新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西来宾市中级人民法院。
审 判 长 蓝华林
审 判 员 蓝碧野
人民陪审员 覃伟洲
二〇一八年三月二十八日
书 记 员 兰小金
附：本案适用的法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2.《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。
确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。
3.《中华人民共和国物权法》
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
5.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
7.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。