安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖12民终1592号
上诉人（原审被告）：奕燕，女，住安徽省阜阳市颍东区。
上诉人（原审被告）：季志超，男，住址同上,系奕燕长子。
上诉人（原审被告）：季志凡，男，住址同上，系奕燕次子。
法定代理人：奕燕,系季志凡母亲，自然状况同上。
上述三上诉人共同委托代理人：夏鹏飞，颍东区河东法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李学涛，男，住安徽省阜阳市颍东区。
委托代理人：张媛，安徽天宽律师事务所律师。
上诉人奕燕、季志超、季志凡因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颖东区人民法院（2015）东民一初字第01497号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：2004年1月7日李学涛与奕燕的丈夫季美亮（已死亡）签订《房屋转让协议》，甲方季美亮将自己私有房屋产权证号为：房地产权阜字第20020021**号，西边一套四间138.24平方米砖混结构，坐落在河东办事处訾营季庄转让给乙方李学涛，协议约定：1、甲方（季美亮）自愿将属于自己所有的房产（位于河东办事处訾营季庄的西边一套底上四间138.24平方米）转让给乙方（李学涛）；2、甲方保证该房产没有被抵押、查封；3、甲方保证该房产建房手续、产权手续齐全、合法；4、该房产转让价为58000元；5、乙方自愿以上述价格接受转让，协议签字后一次性支付购房款；6、该房转让前基于该房所产生的债权债务由甲方负责，与乙方无关；7、本协议一式叁份，双方各执一份，公证处存档一份，该协议自双方签字之日起生效。甲方季美亮，乙方李学涛在房屋转让协议书上签字。季美亮与李学涛双方持《房屋转让协议》向阜阳市颍东区公证处申请办理公证，2004年1月7日阜阳市颍东区公证处作出（2004）皖阜市颍东证字第03号公证书，公证内容为：兹证明季美亮与李学涛于2004年1月7日在河东法律事务所签订《房屋转让协议》。双方当事人的签约行为、协议内容均符合法律规定，协议上双方当事人的签字、指印属实。协议签订后，季美亮将房屋交付给李学涛使用。2004年9月6日，阜阳市房地产管理局作出阜房办【2004】182号《关于注销季美亮阜字第2002002114号房地产权证的决定》，决定注销季美亮持有的房地产权权阜字第20020021**号房地产权。2004年10月27日阜阳市房地产管理局根据季美亮的申请，对上述房屋，重新颁发了房地产权证，登记号：20040181，权证字号：房地权阜字第2004012100号，面积为一层住宅.20平方米，二层住宅71.4平方米。2005年4月2日，李学涛将其家庭户口从利辛县迁入河东办事处訾营村并居住至2012年10月，之后将房屋租赁给别人开饭店，房租每年10000元，该房屋一直未办理房屋过户手续。2014年季美亮死亡前该房屋奕燕收回居住并兼做小生意。案件在原审法院审理过程中，李学涛对涉案房屋申请价值评估，2016年1月6日，安徽正泰司法鉴定所作出【2016】评鉴定字第01号司法鉴定意见书，鉴定意见：涉案房屋现价值684288元，为此，李学涛支付鉴定费10000元。
原审另查明，2014年8月李学涛起诉季美亮，要求办理房屋过户手续，诉讼中，季美亮死亡。李学涛又变更三法定继承人奕燕、季志超、季志凡为被告，颍东区法院判决房屋转让协议有效，并要求奕燕、季志超、季志凡协助李学涛办理房屋产权过户手续，奕燕、季志超、季志凡不服该判决，提起上诉，阜阳市中级人民法院撤销原判，发回重审，审理中，李学涛撤回起诉。现李学涛再次诉讼。
原审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房，因违反了集体经济组织的成员属性，应认定无效。本案争议的房屋系在集体土地上建设的房屋，李学涛系非农业家庭户口，且与季美亮非同一集体经济组织成员，故李学涛与季美亮签订的《房屋转让协议》合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。作为出卖人季美亮在出卖时明知其所出卖的房屋属于我国法律禁止流转范围，故其应对合同无效承担主要责任，以70％为宜。奕燕与季美亮系夫妻关系，季志超、季志凡系奕燕与季美亮的两个儿子。该房屋转让协议是在奕燕与季美亮婚姻关系存续期间签订的，奕燕辩称，签订房屋转让协议时，其不知情，庭审查明，2004年1月7日签订房屋转让协议并交付李学涛使用已达十年之久，奕燕称对卖房一事不知情，与客观事实不符，法院不予采信。因季美亮已死亡，其第一顺序法定继承人奕燕、季志超、季志凡有义务返还李学涛购房款并赔偿其经济损失。李学涛没有尽到审查的义务，且当庭陈述在购买房屋时，当时那里是村庄，其应当知道所买房屋坐落在集体土地上，其不能购卖，故应当承担次要责任，以30％为宜。对李学涛要求奕燕、季志超、季志凡返还购房款58000元，赔偿其损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，对其合理部分予以支持。但其要求对方赔偿赔偿其损失856833.6元过高，对于李学涛的损失，应当全面考虑因房屋升值，房屋现值和原买卖价格的差异及过错程度，确定李学涛所受到的损失438401.6（684288元－58000元）×70％元，结合李学涛已对该房屋使用十年来综合考虑，以支持400000元为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李学涛与季美亮签订的《房屋转让协议》无效；二、奕燕、季志超、季志凡于本判决生效之日起十日内返还原告李学涛购房款58000元；赔偿李学涛经济损失400000元。三、驳回李学涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12948元，减半收取6474元，评估费10000元，合计16474元，李学涛承担3237元，奕燕、季志超、季志凡负担13237元。
宣判后，奕燕、季志超、季志凡不服，以本案诉争协议无效及让其承担百分之七十的责任错误为主要理由，向本院提起上诉。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用全部由对方承担。
李学涛答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。
二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。按照国家相关的法律、政策规定，农村房屋和宅基地只能卖给符合建房用地申请条件的集体经济组织成员，非集体经济组织成员因无权享有集体土地使用权而不得购买农村房屋。本案争议的房屋系在集体土地上建设的房屋，李学涛系非农业家庭户口，且与季美亮非同一集体经济组织成员，故李学涛与季美亮签订的《房屋转让协议》合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原审依据案件事实，酌情判决季美亮第一顺序法定继承人奕燕、季志超、季志凡承担百分之七十的损失即400000元属于原审法院自由裁量权范畴，本院不予变更。综上，奕燕、季志超、季志凡的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决在认定事实和适用法律方面并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由奕燕、季志超、季志凡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 云
审 判 员 孟乐群
代理审判员 韦 伟
二〇一六年八月十六日
书 记 员 卢秀梅
附相关法律文书
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。