黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终269号
上诉人（原审被告）陈志刚，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人杨静红，黑龙江法扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）曲丹，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人杨静红，黑龙江法扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈晓娟，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人战洪宝，黑龙江泽顺律师事务所律师。
上诉人陈志刚、曲丹因与被上诉人陈晓娟房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2015）香民二民初字第287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。上诉人曲丹及其委托代理人杨静红，被上诉人陈晓娟的委托代理人任士安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：陈晓娟与陈志刚于2013年4月10日签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：“陈志刚将其名下的位于哈尔滨市香坊区城东新区6号楼9门市房屋出售给陈晓娟，房屋总价款为2400000元，陈晓娟在三年之内将全部购房款付给陈志刚。陈志刚在得到全部房款后，配合陈晓娟将票据及合同变更到陈晓娟名下。诉争房产现为三联单和购房合同状态，若三年内相关部门给予办理产权证，则陈晓娟、陈志刚协商是否提前更名或者办理产权证。”陈晓娟于2013年给付陈志刚购房款1400000元，于2014年3月11日给付曲丹购房款200000元，余款800000元未给付。
另查明，陈志刚与曲丹为夫妻关系，诉争房产一直由曲丹、陈志刚转租他人。
陈晓娟在一审中诉称：陈晓娟与陈志刚于2013年4月10签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：陈志刚将其名下的位于哈尔滨市香坊区城东新区6号楼9门市房屋出售给陈晓娟，房屋总价款2400000元，陈晓娟在三年之内付给陈志刚全部购房款。陈晓娟于2013年给付陈志刚购房款1400000元，于2014年3月11日给付曲丹购房款200000元，余款800000元未给付。因诉争房屋没有取得产权证，且该处房产的开发商明确答复陈晓娟此处房产不能办理更名过户手续，因此，双方之间的《房屋买卖合同》无法履行。陈晓娟已给付陈志刚、曲丹购房款1600000元，但陈志刚、曲丹拒绝将诉争房屋交付给陈晓娟，却无偿占有、使用陈晓娟的1600000元购房款，明显显失公平。故陈晓娟请求法院判令：1、解除双方间签订的《房屋买卖合同》；2、陈志刚、曲丹返还陈晓娟购房款1600000元及2013年4月10日至今的利息。
陈志刚、曲丹在一审中辩称：本案诉争房产并未交付给陈晓娟，该合同签订后，陈志刚、曲丹将房产进行了出租，并收取了租金，陈志刚、曲丹收取的1600000元租金中并不包含诉争房产产生的租金。陈志刚、曲丹不同意解除合同，且并没有解除合同的法定事由。
原审判决认为：双方签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应属合法有效。房屋总价款为2400000元，陈志刚、曲丹已收取了陈晓娟购房款1600000元。陈志刚、曲丹出售诉争房产时并未进行房屋登记，未取得权属证书，其与陈晓娟签订《房屋买卖协议》，将诉争房产卖给陈晓娟，不能发生物权转移，陈晓娟无法取得该房屋的产权，故陈晓娟要求解除该《房屋买卖协议》符合法律规定，故对陈晓娟要求解除双方之间签订的《房屋买卖合同》及陈志刚、曲丹返还其购房款1600000元的诉讼请求予以支持。关于陈晓娟要求陈志刚、曲丹给付其自2013年4月10日至今的购房款利息的请求，因双方签订《房屋买卖合同》时对诉争房产的权属信息是清楚的，陈晓娟在并未实际占有房产的情况下自愿交付给陈志刚、曲丹购房款1600000元，现双方之间《房屋买卖合同》的解除，陈志刚、曲丹并无过错，故对陈晓娟要求陈志刚、曲丹给付购房款1600000元的利息的请求不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定判决：一、解除陈晓娟与陈志刚签订的《房屋买卖合同》；二、陈志刚、曲丹于判决生效后立即返还陈晓娟购房款1600000元；三、驳回陈晓娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元（陈晓娟已预交），由陈志刚、曲丹负担，并于判决生效后立即给付陈晓娟。
原审被告陈志刚、曲丹不服一审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院适用法律错误。陈志刚、曲丹在履行与陈晓娟之间的房屋买卖合同中无任何不当，陈晓娟在一审起诉状中主张因为没有得到2015年涉诉房产的租金，因此要求解除合同。这不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形。2、原审判决适用《城市房地产管理法》第三十八条错误。该条规定的是行政管理部门对不符合规定条件的土地，在办理土地使用权属变更登记问题上作出的行政管理性质的，而非针对转让合同效力的强制性规定。3、双方在合同中约定出卖人应当在得到全部购房款2400000元之后，配合买方将票据及合同更至其名下，现陈晓娟没有证据证明出卖人得到了全部房款，没有任何约定理由解除双方签订的合同。请求：1、撤销原审判决，驳回陈晓娟的诉讼请求；2、诉讼费用由陈晓娟承担。
被上诉人陈晓娟辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
二审中双方均未举示新的证据。
二审认定的案件事实与一审一致。
因双方当事人系近亲属关系，经释明，双方均同意现行自行协商解决此纠纷，但协商未果。
本院认为：公民的合法权益应当受到法律保护。结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为陈晓娟与陈志刚签订的《房屋买卖合同》是否应当解除。
关于陈志刚、曲丹提出原审法院解除合同于法无据的主张。经审查，根据双方于2013年4月10签订的《房屋买卖合同》约定，陈晓娟的义务是给付房款，其所享有的合同权利是取得所购买的房屋；陈志刚的义务是交付并协助办理房屋更名过户。现陈晓娟已经给付房款1600000元，履行了其主要义务，而陈志刚并未协助陈晓娟办理房屋更名过户手续，亦没有实际交付房屋，致使陈晓娟的合同目不能实现。该情形符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第（四）项所规定的情形。因此，原审法院判决解除双方签订的《房屋买卖合同》并无不当，对陈志刚、曲丹提出原审法院解除合同于法无据的主张，本院不予支持。
关于陈志刚、曲丹提出原审法院适用《城市房地产管理法》第三十八条错误的主张。《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”可见，虽然双方签订的《房屋买卖合同》未能发生物权变动，但合同的债权效力仍然存在。陈晓娟虽然无对房屋的所有权，但仍可向陈志刚主张合同债权。因此，原审法院适用该项法律属于适用错误，对陈志刚、曲丹提出的该项主张，本院予以支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律部分错误，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19200元，由陈志刚、曲丹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘松江
审 判 员 安红霞
代理审判员 王桂玲
二〇一六年四月二十日
书 记 员 徐 翀