浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖长商初字第937号
原告中国工商银行股份有限公司长兴支行，住所地长兴县雉城街道金陵中路218号。
负责人ＸＸ乾，该行行长。
委托代理人徐斌斌，该行职员。
委托代理人马杰，该行职员。
被告周秋梅。
被告季敏溪。
原告中国工商银行股份有限公司长兴支行（以下简称长兴工行）诉被告周秋梅、季敏溪金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月8日受理后，因两被告下落不明，本院依法公告送达了起诉状副本等诉讼文书材料。并组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭进行了审理，原告委托代理人徐斌斌、马杰到庭参加了诉讼，两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并当庭作出宣判。
原告诉称，两被告系夫妻关系。2012年1月13日，原告与两被告签订了《个人循环借款合同》和《个人借款最高额抵押合同》，两被告向原告借款40万元，并约定以两被告位于雉城街道环城南路兴宇公寓抵押担保。但原告发放贷款后，两被告自2015年4月6日起至今已连续6个月逾期还款。为此，诉至法院，请求判令：1、两被告立即归还贷款本金400000元、利息15776.97元（计算至2015年9月21日止），本息合计415776.97元，以后利息按合同约定计算，利随本清；2、对两被告的抵押房产享有优先受偿权；3、由两被告承担本案诉讼费。
两被告未作答辩。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据材料：
1、编号为01205000102012经营贷0000022的《个人循环借款合同》、编号为01205000102012抵押0000028的《个人借款最高额抵押合同》各一份，以证明原、被告间的贷款事实；
2、周秋梅与季敏溪的结婚证复印件一份，以证明两被告系夫妻关系的事实；
3、房权证长字第××号《房屋所有权证》复印件、长土国用（2007）第1-2164号《土地使用权证》复印件、长房他证字T0034757号《他项权证》各一份，以证明两被告以其共同所有的雉城街道环城南路兴宇公寓305室房屋为借款抵押担保的事实；
4、借款凭据一份，以证明原告按约发放贷款的事实；
5、历史明细单一份，以证明两被告多次逾期还款的事实；
两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证权。
上述证据经本院审查认为，结婚证复印件无原件核对，且为1998年2月10日的婚姻状况证明，并无法证实两被告向原告借款当时的婚姻状况，故本院不予作为本案定案证据使用。其余证据来源及形式合法有效，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，虽权产证均为复印件，但与他项权证记载的内容一致，并能相互印证，故本院均予确认并采信。
两被告未向法庭举证。
根据本院采信的证据及原告陈述，查明本案事实如下：
2012年1月13日，原告作为贷款人（抵押权人）、两被告作为抵押人双方签订了编号为01205000102012抵押0000028的《个人借款最高额抵押合同》一份，合同约定抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，担保范围为2012年1月13日至2018年1月13日期间贷款人对借款人周秋梅、季敏溪享有的最高额度在40万元内的债权本金、利息、复利、罚息等，抵押物为所有权人登记为季敏溪的坐落于城镇街道环城南路兴宇公寓305室房屋。合同同时约定了“主债权到期，借款人未予清偿的，贷款人有权实现抵押权”。
2012年2月13日，原告作为贷款人、两被告作为借款人双方又签订了合同编号为01205000102012经营贷0000022的《个人循环借款合同》一份，合同约定循环贷款额度为40万元，循环期限为自本合同生效之日起至2017年1月13日止。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定，按月付息，一次性还本。合同同时约定贷款发放后遇基准利率调准的，贷款期限在一年以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人未按合同约定期限偿还的贷款，贷款人有权在约定利率基础上加收50%确定罚息利率并按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。
2014年9月5日，原告向被告周秋梅发放贷款40万元，贷款期限为12个月，贷款利率按基准年利率6%上浮15%，约定按月还息、一次还本。但在还贷过程中，两被告自2015年4月5日起连续6个月逾期付息，至2015年9月21日止，两被告尚欠原告借款本金400000元、利息及罚息15776.97元。原、被告因此纠纷成讼。
本院认为，原、被告签订的《个人循环借款合同》及《个人借款最高额抵押合同》均系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，依法受法律保护，并对双方当事人均具有约束力。本案原告按其与两被告所签合同约定的金额和期限发放贷款后，两被告应按合同约定的期限还本付息。现两被告未按合同约定履行还本付息义务，显属违约，并侵犯了原告的合法权益。根据我国《民法通则》第八十四条第二款“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务”及《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返回借款”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，两被告应按约承担归还借款本金、支付借款利息并承担罚息的民事责任。现至2015年9月21日，两被告尚结欠原告借款本金400000元、利息（包括罚息）15776.97元，合计415776.97元，两被告应予归还及支付。2015年9月21日之后的利息两被告应按照其与原告签订的借款合同所约定的结息利率及罚息利率计算至借款还清止。原告就此主张，事实成立，理由正当，本院予以支持。
关于原告提出的对两被告所有的抵押房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的主张，审理认为，原、被告在借款合同中约定以所有权人登记为季敏溪的坐落于雉城街道环城南路兴宇公寓305室的房屋为借款抵押担保，并对抵押房产进行了抵押登记，双方成立抵押担保关系，该担保关系合法有效，依法受法律保护。根据我国《物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”、第一百七十三条“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用”的规定，在抵押担保关系中，债务人不履行债务时，债权人有权就担保财产优先受偿。现两被告就其对原告所负债务未按约履行，原告有权对抵押房屋折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。原告该主张，于法有据，本院予以支持。
虽两被告未到庭参加诉讼，但本案事实清楚，证据确实充分，原、被告间债权债务关系明确，依法可缺席作出判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周秋梅、季敏溪归还原告中国工商银行股份有限公司长兴支行借款本金400000元，支付至2015年9月21日止的利息15776.97元，合计415776.97元，限两被告于本判决生效之日起十日内付清；2015年9月21日之后的利息，由两被告按照其与原告在本案所涉借款合同中约定的借款利率及罚息利率计算至本金还清止，并随本结清。
二、原告中国工商银行股份有限公司长兴支行对房屋所有权人登记为季敏溪的坐落于雉城街道环城南路兴宇公寓305室房屋折价或拍卖、变卖所得价款，在抵押范围内按抵押顺序优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7537元、财产保全费3520元，合计11057元，由被告周秋梅、季敏溪共同承担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 龚剑平
审 判 员 汪普庆
人民陪审员 陆亚伟
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 杨 云