河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第1154号
上诉人（原审被告）张红法，男，1974年7月13日出生，汉族。
委托代理人程建成，郑州市二七区大学路法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）王士川，男，1988年11月15日出生，汉族。
委托代理人ＸＸ辉，河南中锦律师事务所律师。
委托代理人王广前，河南中锦律师事务所实习律师。
上诉人张红法因与被上诉人王士川房屋买卖合同纠纷一案，不服新郑市人民法院（2014）新民初字第3454号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张红法及其委托代理人程健成，被上诉人王士川的委托代理人ＸＸ辉、王广前到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年12月19日，出卖方（以下简称甲方）张红法、买受方（以下简称乙方）王士川、居间方（以下简称丙方）河南浩隆房地产营销策划有限公司（以下简称浩隆房产公司）签订《房屋买卖合同》，约定如下：第一条、房屋基本情况。1、甲方拥有位于龙湖镇双湖大道北侧泰山路西侧中州?金秋乐园2号楼1单元4楼403房屋出售给乙方。乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋以作充分了解和实地查验，对房屋现状无异议。2、该房屋基本情况。房屋性质为商品房，权属证件号码为1201009155，所有（共有）权人为单独所有，建筑面积为86.38平方米（以房屋所有权证登记为准）等。3、所有权保证条款。甲方保证能够将该房屋的所有权转让给乙方等。第二条、房屋成交价格。甲乙双方协商后房屋实际成交价格为人民币435000元，该房屋成交价包含的相关费用有天然气初装费、维修基金等。第三条、居间服务费及支付。三方签订合同时，乙方须支付定金佣金20000元（其中信息服务费8700元、代办过户费1000元、余额作为向甲方支付的定金）。在房屋买卖合同履行过程中，非因丙方的原因使合同得不到履行，导致委托方该项费用的损失，可向违约方追偿。第四条、付款方式（本条各款均不计利息）。1、乙方以第（2）种方式交付房款。（2）商业贷款，2013年12月30日前首付200000元，剩余房款235000元由乙方向银行贷款后转到房管局资金监管中心，房产过户后房管局资金监管中心将所收到的全部款项转给甲方。2、经甲、乙双方友好协商，甲、乙双方在本合同签署后6个工作日内将办理该房屋过户、贷款的全部手续及材料准备齐全。②付款方式为贷款时，甲、乙双方约定于银行放款后7个工作日内办理该房屋的过户手续。双方应积极配合，如任何一方不按照约定配合办理过户、贷款手续，视为违约，应当按本合同第六条第六款约定承担其违约责任。第六条、违约责任。3、若乙方未能依据本合同第四条的约定交付房款，超过三日，视其违约，甲方有权解除合同，另行出售该房屋。6、如甲、乙任何一方拒绝履行合同，或违反本条任何一款的约定，均由违约方向另一方支付合同第二条确定的房屋成交价10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第十一条、合同的生效和终止。1、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效。合同一式三份，甲、乙、丙各执一份，具有同等法律效力。在该《房屋买卖合同》上，有甲方张红法、乙方王士川各自的签名，有丙方浩隆房产公司加盖其公章。同日，王士川向浩隆房产公司交纳房屋中介服务费9000元、定金11000元，经办人为浩隆房产公司侯小果。2013年12月20日，浩隆房产公司将王士川交纳11000元转交给张红法。同年12月30日，张红法收到王士川支付的购房款189000元。
2014年7月31日、8月6日、8月7日，浩隆房产公司工作人员侯小果电话通知张红法办理银行按揭贷款和房屋过户未果，张红法拒绝返还收到的购房款。2014年9月5日，浩隆房产公司向张红法邮寄《催告继续履行合同通知函》，催促张红法履行合同义务。证人侯小果出庭作证，其证明：王士川在2013年12月30日向张红法支付了首付款200000元。2014年4月21日，王士川与张红法去银行签订借款协议，办理按揭贷款。根据《房屋买卖合同》和银行按揭贷款程序需要办理房屋过户，张红法不予配合，经多次催促未果。后经协商，王士川同意以一次性付清购房款方式购买房屋，但张红法依然不予配合办理过户。经浩隆房产公司邮寄《催告继续履行合同通知函》，张红法至今仍不配合。王士川提交电话录音、《催告继续履行合同通知函》及回执，并申请证人侯小果出庭作证，拟证明张红法以各种理由推脱拒不履行办理房屋过户手续，已构成违约。张红法认为电话录音内容存在删减，未收到浩隆房产公司邮寄的《催告继续履行合同通知函》，证人证言与事实不符。
另查明，1、王士川要求赔偿的利息9369元，是以20万为基数按中国人民银行同期贷款年利率6%自2013年12月19日计算至2014年9月30日。2、2012年12月26日，位于龙湖镇双湖大道北侧，泰山路西侧中州?金秋乐园2号楼1单元4层403房屋登记的所有权人为张红法，房屋所有权证号为新郑房权证字第12010091**号。房屋在出售给王士川之前，张红法已将该房屋抵押给李兰竹，目前该房屋抵押权仍未被注销。
上述事实，有当事人的陈述，《房屋买卖合同》，收到条，电话录音光盘，《催告继续履行合同通知函》，证人证言，房屋登记簿及本案庭审笔录等证据证明。
原审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。张红法与王士川签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。房屋在出售给王士川之前，张红法已将该房屋抵押给李兰竹；在收到购房款200000元后，张红法未向抵押权人提前清偿债务或者提存以消灭抵押权，导致其不能协助王士川办理房屋所有权转移登记；因此，王士川请求解除与张红法签订的《房屋买卖合同》，于法有据，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张红法已收到的购房款200000元，应当向王士川返还。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。王士川提交的电话录音光盘及证人侯小果的证言，可以证明张红法在经多次通知后拒不履行办理房屋所有权转移登记或按揭贷款的义务，其行为已构成违约；故王士川请求张红法支付违约金的诉讼请求，该院予以支持。按照《房屋买卖合同》关于由违约方向另一方支付房屋成交价10%作为违约金的约定，违约金为43500元。王士川为购买房屋向浩隆房产公司实际支付中介服务费9000元，张红法应当予以赔偿。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在王士川请求的违约金已获支持的情况下，其再要求张红法支付利息9369元，明显过分高于张红法的违约行为所造成的损失，故该院对其该项诉讼请求不予支持。相应地，张红法关于要求继续履行《房屋买卖合同》及不存在违约行为的辩称意见，缺乏证据证明，该院对此不予采纳。综上所述，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除王士川与张红法于2013年12月19日签订的《房屋买卖合同》。二、张红法应当于判决生效之日起十日内向王士川返还购房款200000元、支付违约金43500元、赔偿中介服务费9000元，共计252500元。三、驳回王士川的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5228元，财产保全费1770元，共计6998元，由张红法负担。
上诉人张红法不服原审判决，上诉称：1、原审法院认定事实不清。张红法并没有违约，买卖合同签订后，因其当时不在郑州，经其与王士川及中介方协商约定，由王士川先一次性向其支付剩余房款，由其进行解押后再过户，但王士川却迟迟未向其支付剩余房款，导致双方无法办理过户手续，故其并未违约；证人侯小果证言与事实不符，原审法院依据侯小果的证言认定上诉人违约是错误的；2、原审法院适用法律错误。由于原审法院认定事实不清，其在认定事实不清的基础上所适用的法律也是错误的；3、原审法院程序错误、违法。原审法院在向张红法送达判决书之后又作出一份裁定书，该裁定书增加了张红法赔偿中介服务费9000元。上诉人其认为该裁定书并不是补正笔误，而是变相地出具了一份新的判决书。因此上诉人认为一审法院程序错误且违法。综上，请求依法撤销原审判决，并依法改判或发回重审（违约金、佣金部分）；本案上诉费用由被上诉人承担。
王士川辩称，签订《房屋买卖合同》之后在此基础上进行了合同变更由被上诉人王士川一次性支付房款过户给上诉人张红法，合同约定是同时履行，在2014年7月31日是上诉人张红法与被上诉人王士川立约时间，但上诉人张红法违约；证人侯小果的证言与事实相符，上诉人张红法说在那时候在医院治病但没有证据支持；综上，被上诉人王士川认为原审认定事实清楚，适用法律正确。
本院经审理查明的事实与原审基本一致。
本院认为，张红法与王士川签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规的禁止性规定，应为有效，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。涉案房屋在出售给王士川之前，张红法已将该房屋抵押给李兰竹，张红法在收到购房款200000元后，张红法未向抵押权人提前清偿债务或者提存以消灭抵押权，导致其不能协助王士川办理房屋所有权转移登记，已构成违约；王士川请求解除合同、赔偿损失、支付违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。张红法的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1112.5元，由上诉人张红法负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 黎
审判员 王胜利
审判员 李剑锋
二〇一五年九月十六日
书记员 候李爽