西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第09830号原告张娟，女，汉族，1971年2月13日出生，住西安市雁塔区。委托代理人黄小龙，男，汉族，1963年10月10日出生，住西安市碑林区，系西安市新城区群策巷社区推荐。委托代理人徐小兵，西安市雁塔区等驾坡法律服务所法律工作者。被告陕西福世瑞投资有限公司，住所地西安市曲江新区曲江大道岳家寨四组0348号。法定代表人马新房，系该公司总经理。委托代理人王小莉，陕西弘业律师事务所律师。委托代理人冯秀秀，陕西弘业律师事务所实习律师。原告（反诉被告）张娟与被告（反诉原告）陕西福世瑞投资有限公司（以下简称“福世瑞公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告张娟的委托代理人徐小兵，被告福世瑞公司的委托代理人王小莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张娟诉称，其与被告于2014年7月11日签订《房屋租赁协议》，双方对协议内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物的维修、转让及转租、解除协议条件等作出了具体约定。协议签订后，作为出租人的原告依约将出租房屋交付给承租人被告使用，已履行了承租人的义务，而作为承租人的被告却违背诚实信用原则，违反约定未按时支付租金。期间，原告曾多次催要均无果，2015年11月5日，原告已将租赁房屋收回。综上，原告认为被告的违约行为已严重侵害了原告的合法权益。现原告诉至本院，请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费333000元；3、判令本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）福世瑞公司辩称，原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，双方签订的租赁协议应属无效。被告并未实际使用房屋，原告依据无效的租赁协议要求被告支付房屋租金的请求于法无据，法院应予驳回。综上，原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，被告除对房屋进行装修外，实际也没有使用房屋，故请求人民法院依法认定双方所签租赁协议无效，对于原告要求支付租金的请求应依法予以驳回。被告反诉称，反诉原告与反诉被告于2014年7月11日签订《房屋租赁协议》一份，约定反诉原告承租反诉被告房屋。协议签订后，反诉原告投入大量资金对承租房屋进行了装修，在装修工程基本完工时，西安市曲江新区管理委员会联合其下属三部门下发通知，认定反诉被告出租给反诉原告的房屋属于违法建筑，要求限期拆除。无奈，反诉原告立即拆除装修器械、停止装修。此后，反诉原告再未装修，更未使用承租房屋。可见，反诉被告出租给反诉原告的房屋属于违法建筑，双方签订的《房屋租赁协议》依法应属无效合同。而且反诉原告承租房屋后，除了对房屋进行装修外，从未使用过房屋。所以，反诉被告要求反诉原告支付租金的请求没有法律依据，其诉讼请求依法应予驳回。而反诉原告在装修房屋时花费了125万余元的装修资金，给反诉原告造成实际经济损失，反诉被告依法应赔偿反诉原告装修损失。综上，反诉原告依据法律规定，提出反诉，请求法院合并审理，依法查明本案基本属实，在判决驳回反诉被告诉讼请求的同时，依法支持反诉原告的反诉请求，以维护反诉原告的合法权益。反诉被告辩称，不同意反诉原告的反诉请求，反诉原告陈述的事实与客观事实不符，实际上：1、反诉原告只对该房屋进行一部分的装修，不是全部装修；2、反诉原告已实际使用该房屋，且使用期限是一年一个月；3、对该房屋是否属于违章建筑，只能是政府相关部门进行认定；反诉原告认为该房屋是违章建筑，是其主观臆想，并无依据进行认证。故请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，原告张娟与被告福世瑞公司于2014年7月11日签订《房屋租赁协议书》，约定原告张娟将所建、权属的西安市雁塔区曲江路76号曲江街道办事处大门以西“曲江家园”南边三、四层共52间房屋（A301-A308、B302-B308、C302-C311、A401-A408、B402-B408、C402-C411），包含过道合计建筑面积1764.60平方米房屋租赁给被告用于经营“牧茗山庄酒店”。合同第三条约定，租赁期限为2014年10月1日至政府拆迁为止，原告于2014年7月8日前向被告交付租赁房屋。双方在合同第四条关于租金及支付方式进行了约定,1、租金：从2014年10月1日至2015年10月1日年租金为300000元；从2015年10月1日至2017年10月1日年租金为400000元；第4年起年租金为450000元。2、付款方式：第一年及第二年半年支付，第三年起年付，被告应在租期前一个月向原告支付下期房租。在原、被告签订合同之前，原告已于2014年7月8日将上述房屋交付被告使用，但被告一直未按照合同约定向原告支付租金。后被告于起诉前即于2015年11月5日将房屋退还原告。庭审中被告提交《牧茗山庄酒店中央空调工程报价(大堂)》及《牧茗山庄酒店中央空调工程报价（客房）》，预证明其装修花费442931.4元，但未提交相关票据。在案件审理过程中，被告对装修价值申请了评估，但因被告方未能提供鉴定所需图纸，无法进行鉴定，鉴定机构在与被告沟通达成一致后将案卷退回。同时查明，2011年1月11日被告福世瑞公司（乙方）与案外人耿海燕、耿宽信、董梁等十四户（甲方）签订《联建协议》，约定在甲方享有使用权的14处宅基地上进行联建，联建项目名称为“曲江家园”，位于西安市××区××大道曲江街道办事处旁边，约4.2亩2000平方米。该协议第四条4.1项约定：甲方提供自己拥有的具有合法手续的建设用地，即宅基地证及和村组签订的宅基地协议，协议签订后甲方将相关土地证与协议原件交予乙方；乙方提供全部建设资金。协议第五条利润分配中5.1.1项约定：甲方每人分得所建物业中60平方米的房屋，乙方再一次性支付甲方每人人民币385000元；因为甲方自愿放弃60平方米房屋安置，乙方再以货币形式补给甲方115000元，建成后包括原房屋在内的所有房屋所有权归乙方。后被告与原告约定，由原告对“曲江家园”项目进行部分投资，建成后由原告投资所建部分的房屋所有权归原告。后原告对上述项目进行了投资，投资建设房屋面积为2276.06平方米,将三、四层的A301-A308、B302-B308、C302-C311、A401-A408、B402-B408、C402-C411共52间，约1764.60平方米出租给被告。房屋建成后，原、被告遂于2014年7月11日签订了上述租赁协议。另查明，2015年6月2日西安市国土资源局曲江新区分局、西安曲江新区城市管理综合行政执法局、西安曲江新区管理委员会安全生产监督管理局、西安市规划局曲江新区分局联合发出《通知》：经查，曲江大道西侧、曲江街道办事处北侧修建的“住宅房”项目（“曲江家园”项目）未取得建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国城乡规划法》，属违法建设，严重影响了城市规划的实施。再查明，在一审法庭辩论终结前，原告仍未取得“曲江家园”项目的建设工程规划许可证，亦未取得相应主管部门的批准。以上事实，有房屋租赁协议书、联建协议、通知、双方当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告张娟与被告福世瑞公司签订的租赁协议虽系双方协商一致自愿签订，但直至一审法庭辩论终结前，原告都未能向本院提交建设工程规划许可证或经主管部门批准的文件，根据《最高人民法院》第二条之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此原、被告之间签订的租赁协议依法应属无效。故对于原告要求依法解除原、被告之间签订的租赁协议的请求，本院依法不予支持。对于原告要求被告支付2014年10月1日至2015年10月31日期间占有使用费的请求，根据《最高人民法院》第五条第一款之规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，对于原告的上述请求，本院依法应予支持。占有使用费数额，根据双方合同约定年租金为300000元，因此2014年10月1日至2015年10月31日期间的占有使用费应为325000元。对于反诉原告要求确认原、被告之间签订的租赁协议无效的请求，依法应予支持。对于反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失的请求，庭审中已查明被告已于2015年11月5日将涉案房屋退回原告，且被告在庭审中未向本院提交证据证明其装修损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，对于反诉原告的上述主张，本院依法不予支持。综上，依据《最高人民法院》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张娟与被告（反诉原告）于2014年7月11日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、被告（反诉原告）陕西福世瑞投资有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）张娟支付房屋占有使用费325000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）张娟其余的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陕西福世瑞投资有限公司其余的诉讼请求。本诉受理费6295元，由原告张娟承担1295元，由被告陕西福世瑞投资有限公司承担5000元。由于原告已预交，故被告陕西福世瑞投资有限公司在向原告支付上述费用时一并付清。反诉受理费8025元，由反诉原告陕西福世瑞投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张元平人民陪审员  李连林人民陪审员  李 真二〇一六年十二月二十八日书 记 员  高彩娥打印：扈艳红校对：鲁阳年月日送达