湖北省鄂州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂07民终21号
上诉人（原审原告）：殷小俊，男，1987年4月18日出生，汉族，鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。
被上诉人（原审被告）：廖广胜，男，汉族，1965年8月21日出生，鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。
委托诉讼代理人：李敏，湖北伸道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北吉源房地产开发有限公司，住所地鄂州市文星路17号飞鹅宾馆11楼。
法定代表人：汤运新，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨木林，湖北伸道律师事务所律师。
上诉人殷小俊因与被上诉人廖广胜、湖北吉源房地产开发有限公司（以下简称吉源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初2174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，于同年1月23日公开开庭进行了审理。上诉人殷小俊，被上诉人廖广胜的委托诉讼代理人李敏、吉源公司的委托诉讼代理人杨木林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人殷小俊的上诉请求：一、依法撤销（2017）鄂0704民初2174号民事判决，依法改判；二、依法支持其一审诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。第一，我与廖广胜之间买卖合同关系成立。廖广胜因承建吉源公司房屋，双方形成了债权债务关系。吉源公司同意将房屋抵偿给廖广胜，由其寻找买家，所售房屋价款直接冲抵双方的债权债务。因房屋开发主体是吉源公司，购买方无法与廖广胜签订商品房买卖合同，导致我与吉源公司签订了商品房定购书，而收购房款方却是廖广胜，视同吉源公司与廖广胜同意将购房款由殷小俊向廖广胜来履行。根据《合同法》第65条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。我与廖广胜均具有民事法律行为能力，双方约定此款是购买吉源公司11栋1001房的购房款的意思表示真实，合同之债成立并有效，廖广胜与我非不当得利的法律关系。第二，我与廖广胜最初约定的购买房屋为吉源公司开发的11栋1001号房屋，因廖广胜将该房屋出售给别人，无法将上述房屋交付给我，廖广胜又于2017年6月18日向我出具承诺，另行办理吉源公司开发的13栋3206号房屋的购房合同手续，如在2017年7月20日前未办成，自愿赔偿损失40,000.00元。后该房屋又被廖广胜出卖于他人，导致我无法购买上述两套房屋，廖广胜构成了根本性违约。一审法院认定，廖广胜于2017年6月18日出具的承诺属于无效，不支持其赔偿40,000.00元给我属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释三》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权使标的物不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，廖广胜出具承诺，没有违反《合同法》第52条无效的情形，而且也没有可撤销的情形，应受法律保护。因此，一审法院认定该承诺无效不符合法律规定，廖广胜应向我支付除定金10,000.00元以外的40,000.00元赔偿款。
吉源公司未在法定期限内提交书面答辩意见，在庭审时辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，殷小俊与吉源公司签订了房屋合同，殷小俊依法应当承担定金的违约责任。
廖广胜未在法定期限内提交书面答辩意见，在庭审时辩称，一审认定事实清楚，但廖广胜不应承担返还定金1万元的赔偿。
殷小俊向一审法院起诉请求：判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；判令被告返还已付购房款100,000.00元，利息4,000.00元，赔偿其损失100,000.00,共计204,000.00元；由被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年2月，殷小俊与吉源公司签订《商品房订购书》，约定殷小俊向吉源公司购买其开发的飞鹅新天地11号楼1001号房，房款总价469,420.00元，并约定在2016年之前到吉源公司接待中心签订《商品房买卖合同》，同时约定如殷小俊未按约定时间到吉源公司接待中心签订《商品房买卖合同》及付款，吉源公司有权将殷小俊定购的房屋另售他人，定金不予退还。双方定购合同签订后，殷小俊于2016年2月24日向吉源公司交纳定金10,000.00元，并于同日向飞鹅新天地建筑方廖广胜支付房款9万元，2017年2月10日，因殷小俊未与吉源公司签订《商品房买卖合同》，吉源公司将殷小俊定购的房屋出售给案外人严涛，2017年6月，廖广胜向殷小俊出具承诺，承诺在2017年7月20日前为其办理飞鹅新天地13号楼3206号房屋买卖合同，如未办成自愿赔偿其损失40,000.00元。2017年7月21日，吉源公司将飞鹅新天地13号楼3206号房屋出售给陈圆、周丽。为此，殷小俊诉至法院，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，判令被告返还已付购房款100,000.00元，支付利息4,000.00元，赔偿100,000.00元,共计204,000.00元。
一审法院认为，殷小俊与吉源公司未订立房屋买卖合同，殷小俊要求解除与其签订商品房买卖合同的诉请无事实依据，殷小俊该项诉请不予支持。殷小俊未按订购合同约定的时间与吉源公司签订房屋买卖合同，吉源公司所收定金10,000.00元依法不予退还。廖广胜无权出售吉源公司的房屋，其向殷小俊出具的承诺无效，收取殷小俊房款应予返还，并赔偿殷小俊因此支付的定金损失及支付廖广胜90,000.00元银行同期贷款利息损失。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第一款七项、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，判决如下：一、廖广胜于本判决生效之日起十日内向殷小俊返还房款90,000.00元，赔偿损失16,768.75元（定金10,000.00元+90,000.00元×4.75%÷12×19月），共计106,768.75元；二、驳回殷小俊对吉源公司的诉讼请求及其他诉讼请求。本案诉讼费2,430.00元，由廖广胜承担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。
另查明，廖广胜系湖北银环建筑公司下面的一名工程承包人员，上述建筑公司与吉源公司是合作关系，殷小俊系经廖广胜介绍向吉源公司购买房屋。
本院认为，本案的争议焦点为：一、廖广胜与殷小俊之间是否成立买卖合同关系；二、廖广胜出具的承诺书是否有效。
一、关于廖广胜与殷小俊之间是否成立买卖合同关系的问题。殷小俊诉称因吉源公司同意将房屋抵偿给廖广胜以冲抵其双方之间的债权债务关系，然因吉源公司系开发主体，其无法与廖广胜签订合同，故与吉源公司签订《商品房定购书》，廖广胜是实际收款方，这即视同吉源公司与廖广胜同意将买卖商品房的购房款由殷小俊向廖广胜来履行。本院认为，殷小俊与吉源公司签订的《商品房定购书》第3条（2）约定：“乙方（即殷小俊）在2016年之前到飞鹅新天地接待中心签订《商品房买卖合同》并同时付清全部或首付款（首付款以贷款银行要求为准），并同时提交贷款所需的全部真实有效资料”。定购书明确了签订《商品房买卖合同》的时间、地点及付款义务等，殷小俊未按约定履行义务应当承担相应的法律责任。《商品房定购书》第5条约定：“乙方未能按第3条约定的时间(即2016年)内到飞鹅新天地接待中心签订《商品房买卖合同》及付款，甲方（即吉源公司）有权将乙方定购的该商品房另售给他人，乙方所交购房定金不予退还，本定购书同时失效”。故吉源公司有权将定购书中约定的商品房另售他人并不退还殷小俊所交的购房定金10,000.00元。殷小俊虽经廖广胜介绍购买吉源公司房屋，但殷小俊并未提供吉源公司同意其向廖广胜支付购房款的相关证据，故廖广胜无权收取购房款，其与殷小俊之间不存在商品房买卖合同关系，其收取殷小俊90,000.00元购房款的行为构成不当得利关系，应予返还。殷小俊请求廖广胜支付利息4,000.00元，因廖广胜在一审庭审时同意支付按同期银行利率计算的利息，故一审法院按银行同期贷款利率计算利息损失并无不当。
二、关于廖广胜出具的承诺书是否有效的问题。廖广胜于2017年6月承诺若在2017年7月20日前未办成殷小俊相关购买合同手续自愿赔偿其40,000.00元损失，基于本案廖广胜所在建筑公司与吉源公司之间的合作关系及廖广胜介绍殷小俊购买房屋的事实，该承诺是廖广胜的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，且其向殷小俊收取90,000.00元购房款，其在不能履行协助办理房屋买卖合同义务时，应向殷小俊承担违约责任。廖广胜未按承诺内容履行约定义务，应按照其承诺承担赔偿损失40,000.00元的责任。一审认定廖广胜应向殷小俊返还购房款及赔偿损失共计106,768.75元，廖广胜并未提出上诉，故本院对此数额予以确认。综上，廖广胜应向殷小俊返还购房款及赔偿损失共计146,768.75元。
综上所述，殷小俊的上诉请求部分成立。一审部分事实认定不清，适用法律亦有错误，判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初2174号民事判决；
二、廖广胜自本判决生效后七日内向殷小俊返还购房款及赔偿损失共计146,768.75元；
三、驳回殷小俊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利利息。
一审案件受理费2,430.00元，二审案件受理费2,430.00元，均由廖广胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 ＸＸ军
审 判 员 湛少鹏
审 判 员 宋光亮
二〇一八年三月十九日
法官助理 杨帅阁
书 记 员 张婉莹