江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆张民初字第0495号
原告昆山沪成置业有限公司，组织机构代码67010881-1，住所地江苏省昆山市张浦镇新吴街51号。
法定代表人林珠琴，该公司执行董事。
委托代理人邓新建。
被告彭秀英。
被告陈昌忠。
委托代理人曹俊杰，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师，代理上述两被告。
原告昆山沪成置业有限公司与被告彭秀英、陈昌忠商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月19日立案受理后，依法由审判员潘丽莉适用简易程序独任审判，于2014年7月24日公开开庭进行了审理。原告昆山沪成置业有限公司委托代理人邓新建、被告彭秀英、陈昌忠的共同委托代理人曹俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山沪成置业有限公司诉称：原、被告双方于2012年5月26日签订了《昆山市商品房销售合同》（合同编号为：2012011689），约定被告向原告购买“XX小区”（此处为笔误，实际应为“XX小区”）第XX幢X单元XXX号房。同时被告为支付购房款向中国工商银行股份有限公司昆山市支行申请了贷款。2011年5月30日原、被告与中国工商银行股份有限公司昆山市支行签订了《个人购房担保贷款合同》一份，约定原告作为被告贷款的保证人。原被告双方在《昆山市商品房购销合同》的附件四中约定：被告未能按期支付本金、利息等其他任何情况，导致原告承担了担保责任的，原告有权单方解除双方签订的《昆山市商品房购销合同》，同时被告应向原告支付购销合同总价款10%的违约金。原告无须再通知被告即可行使：解除销售合同、收回房屋、在已付房款中扣除代偿款（代偿的贷款本金、利息、罚息、买受人给贷款银行造成的损失等）、违约金等权利。现因被告未按期支付银行贷款本金、利息等，原告已承担了担保责任，合计代偿银行贷款本金、利息、损失、诉讼费等共计1089219.02元。综上，原告诉至法院，要求判决：1、解除原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号为：2012011689），并要求被告协助原告到相关行政机关撤销商品房购销合同的登记备案；2、被告向原告支付原告为被告代偿的银行贷款本金、利息、损失、诉讼费等合计1089219.02元以及违约金108921元，并按代偿金额支付利息（按照中国人民银行同期贷款利率，从2014年5月15日计算到实际确定抵扣之日），同时原告有权直接在被告已付房款中抵销扣除前述款项；3、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告支付的违约金变更为156801.5元，其他诉讼请求不变。
被告彭秀英、陈昌忠辩称：1、被告认为原告要求解除合同的理由不成立。双方签订合同后，被告已经按照约定支付原告首付款478015元，并办理了按揭贷款109万元，被告已经按约支付了全部的购房款。在履行商品房销售合同中被告并无违约行为，被告的义务已经履行完毕。至于原告因履行保证责任后，向被告追偿与双方之间的商品房买卖关系不属同一法律关系，不应混为一谈，也不能据此作为解除合同的理由。其充其量只能向被告行使追偿权，原告要求解除合同的主张无事实和法律依据。相反，原告至今未将诉讼房屋按照合同约定交付被告，已经构成严重违约。被告保留追究原告逾期交房的违约责任。2、原告要求被告承担违约金的理由不成立。被告未能按时归还银行按揭贷款的违约相对方是银行，并非原告。银行已经要求被告承担违约责任，被告虽未能按时还款，但不能因此多次承担违约责任，这显然于法不符。被告在履行商品房销售合同中并无违约行为。原告因被告未能按时归还银行贷款，要求被告向其承担违约金缺乏基础法律关系，故原告向被告主张违约金无事实和法律依据。3、退一步讲，即使被告存在违约行为，原告主张违约金金额过高，应当予以调整。4、原告主张的代偿费用，对于（2014）昆商初字第0698号民事判决书判决范围之内的应当由被告承担的付款义务，原告代偿后向被告主张，被告没有异议。超出之外的，被告不认可。
经审理查明：2012年5月26日，原告与被告彭秀英签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号为2012011689）一份，合同约定：原告购买被告开发的位于昆山市XX镇XX小区XX幢X单元XXX号房（以下简称涉案房屋），房屋总价1568015元，付款方式为2012年5月26日付款478015元，余款109万元于签约当日交齐资料办理银行贷款手续；出卖人应当在2012年12月31日前将取得建设局核发的交付备案证书的商品房交付给买受人。该合同附有四份附件，其中附件四为双方于同日签订的补充协议。该补充协议第一条第5项约定：基于出卖人为买受人提供的住房公积金贷款担保或银行按揭贷款担保或住房公积金和银行按揭组合贷款担保与签订的《昆山市商品房购销合同》具有特定的关联性，如因买受人原因导致贷款银行解除购房贷款合同的，或买受人未能按期支付本金、利息等其他任何情况，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方解除签订的《昆山市商品房购销合同》，同时买受人应向出卖人支付购销合同总价款10%的违约金。出卖人无须再通知买受人即可行使：解除销售合同、收回房屋、在已付购房款中扣除代偿款（代偿的贷款本金、利息、罚息、买受人给贷款银行造成的损失等）、违约金等权利。出卖人向买受人行使追偿权产生的所有费用（含律师代理费用、法律服务费等）由买受人承担。
2012年6月4日，原告（保证人）、被告彭秀英（借款人、抵押人）与中国工商银行股份有限公司昆山支行（贷款人，以下简称工商银行）签订《个人购房借款／担保合同》一份。合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款109万元；贷款用于购买昆山市XX小区XX-
XXX号房产，借款期限240月，还款方式为等额本息，彭秀英与陈昌忠以涉案房屋提供抵押担保；原告作为保证人提供阶段性连带保证责任。保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告陈昌忠作为抵押物共有人在该份合同上签字。
2012年6月11日，工商银行按约发放贷款109万元。后彭秀英、陈昌忠未按约还款，截止2014年2月20日，累计逾期17期，工商银行向本院提起保证合同纠纷诉讼，以彭秀英长期拖欠贷款为由，请求法院判决彭秀英、陈昌忠偿还昆山XX小区XX-
XXX号房的借款本金1052475.35元及欠息，要求昆山沪成置业有限公司承担连带清偿责任。后该案经本院作出（2014）昆商初字第0698号民事判决书，判决：一、彭秀英、陈昌忠共同归还工商银行借款本金1047503.38元，支付利息（截止2014年4月18日欠利息27782.68元，2014年4月19日后的利息按中国人民银行规定的同期贷款利率、逾期贷款利率标准计算至本判决确定的履行之日止）；二、昆山沪成置业有限公司对彭秀英、陈昌忠上述付款义务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。诉讼费14524元，减半收取7262元，由昆山沪成置业有限公司、彭秀英、陈昌忠负担。该判决书现已生效。
原告于2014年5月15日按判决书履行代偿义务。中国工商银行股份有限公司昆山分行出具代偿证明一份，载明：“我行诉彭秀英、陈昌忠、昆山沪成置业有限公司一案昆山市人民法院已审理完毕，于2014年4月22日作出了（2014）昆商初字第0698号判决书。昆山沪成置业有限公司于2014年5月15日就该案代彭秀英、陈昌忠偿还贷款本金、利息、诉讼费合计1089219.02元。”原告代二被告偿还贷款本金和利息后，二被告未能向原告归还上述款项，故原告诉至本院。
以上事实由昆山市商品房购销合同、个人购房担保借款合同、（2014）昆商初字第0698号民事判决书、还款凭证、代偿证明及本院庭审笔录证明。
本院认为：原告昆山沪成置业有限公司与二被告签订的商品房购销合同及补充协议系双方真实意思表示，原告及二被告与中国工商银行股份有限公司昆山分行签订的个人购房借款／担保合同亦系各方真实意思表示，各方均应依约履行各自义务。
原告与彭秀英签订了商品房购销合同，双方构成买卖合同关系。虽然彭秀英通过预付首付款及银行贷款的形式支付了全部购房款，但鉴于原告在借款合同中为被告提供连带责任保证，并因被告未按约履行借款合同义务而为其承担了保证责任，可知原告在商品房购销合同中所收取的大部分房款被用于承担借款合同的连带保证责任，原告在商品房购销合同中的主要权利、即收取购房款的权利并未全部实际，彭秀英的行为已经构成根本违约。根据原告与彭秀英签订的补充协议的约定，原告有权单方解除签订的《昆山市商品房购销合同》，并收回房屋，故对原告要求解除双方签订的《昆山市商品房购销合同》的请求本院依法予以支持。
关于原告要求被告协助原告到行政机关办理撤销商品房购销合同的登记备案的主张，不属于本院民事案件处理范畴，本院依法不予理涉。
两被告系夫妻关系，本案所涉借款用于购买双方共有的房产，故应认定为夫妻共同债务，两被告应承担共同还款责任。二被告在贷款到位后未能按照借款合同约定按期还款，导致银行起诉至法院，并导致原告作为保证人按照合同约定代二被告向银行归还了贷款本息及相关费用，原告向两被告追偿代为支付的银行贷款本金、利息、损失、诉讼费等合计1089219.02元的主张符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告支付违约金156801.5元的主张，双方签订的购房合同补充协议中有此约定，此为当事人的真实意思表示。虽然被告抗辩违约金约定过高，但未能就此举证证明，故本院对被告的抗辩理由不予采信，对原告要求被告支付违约金的请求依法予以支持。同时本院认为双方约定的违约金已经足以弥补原告为被告代偿及商品房买卖合同解除给原告方造成的损失并对违约方起到惩戒作用，原告同时要求被告支付代偿款利息的请求明显过高，因此对其利息请求不再予以支持。
因被告彭秀英就诉争房屋已支付原告全部房款，故在解除合同的情形下，原告应依法返还被告彭秀英购房款1568015元。庭审中原告明确在解除商品房购销合同的前提下，关于已付购房款，同意在扣除二被告应支付给原告的款项之后返还余款。此系当事人真实意思表示，亦符合法律规定，本院依法予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：
一、解除原告昆山沪成置业有限公司与被告彭秀英签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号为2012011689）。
二、被告彭秀英、陈昌忠归还原告昆山沪成置业有限公司代偿的银行贷款本金、利息、损失、诉讼费等合计1089219.02元。
三、被告彭秀英、陈昌忠于向原告昆山沪成置业有限公司支付违约金156801.5元。
四、原告昆山沪成置业有限公司返还被告彭秀英、陈昌忠购房款1568015元，该款项与第二、三项判决款项相抵，余款于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60。
案件受理费15582元，减半收取7791元，由被告彭秀英、陈昌忠负担。此款由原告预交，本院不再退还，被告在本判决生效后十日内支付原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10×××99。
审判员 潘丽莉
二〇一四年九月十一日
书记员 胡凡青
条文附录：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除的后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。