辽宁省沈阳�中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第01009号
上诉人（原审被告）：沈阳嘉伟物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区崇山西路1-10号319、320房间。
法定代表人：周焕喆，该公司总经理。
委托代理人：刘春英，女，1963年2月4日出生，汉族，该公司法律顾问。
委托代理人：唐玉华，女，1955年1月10日出生，汉族，系该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：沈阳市哈津教育培训中心，住所地铁西区北滑翔路***号。
法定代表人：潘卫东，该单位董事长。
委托代理人：范玉龙，辽宁迅驰律师事务所律师。
上诉人沈阳嘉伟物业管理有限公司（以下简称“嘉伟物业”）与被上诉人沈阳市哈津教育培训中心（以下简称“哈津教育”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第343号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3�17日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年4月3日公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人唐玉华、被上诉人委托代理人范玉龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告哈津教育诉称：请求判令被告继续履行合同并承担经营损失39万元；客观上不能继续履行，则请求判令解除双方租赁合同；判令被告支付违约金40万元；返还履约保证金2万元并支付同期银行贷款利息；赔偿因订购木床损失25.5万元；赔偿经营损失39万元；请求判令被告支付本案诉讼费。
原审被告嘉伟物业辩称：原告请求继续履行合同没有法律依据，原被告双方的房屋租赁合同早已经于2010年10月16日解除完毕，根本不存在诉讼解除及所谓继续履行之说，原告坚持没有围墙不能接收房屋致使合同无法履行，业主阻拦造成了客�上幼儿园的围墙最终事实上的不能（砌成），导致了租赁合同无法履行的后果。该事件的发生属被告事先不可预见、客观又无法克服。原告要求被告赔偿经济损失39万元及购床损失费25.5万元没有事实及法律依据。请求法庭依法予以调整，调解后的违约金给付标准为2010年8月19日至2010年10月16日间的2万元同期银行贷款利率。
原审法院审理查明：2010年8月19日，被告嘉伟物业作为出租方（甲方）与原告哈津教育作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其享有出租权的位于沈阳市沈河区水晶城B-2#（建筑面积约为1450平方米）出租给乙方用于开设小哈津幼儿园，该建筑为三层框架独立单栋建筑形式，可以附属无偿使用的幼儿园幼儿活动面积约为400平方米，庭院独立于园区，有直接对外出口……双方约定本房屋交付日暂定2010年9月30日……合同签订之日乙方向甲方支�履约保证金贰万元整，合同期满后如乙方无违约行为甲方将履约保证金无息退还乙方……租赁期间，甲方不得提前收回房屋。如因特殊情况，甲方需提前收回房屋的，需经乙方书面同意，且应提前六个月通知乙方，并向乙方支付相当于两年的租金（40万）作为违约金。租赁期间，乙方不得提前退租。如因特殊情况，乙方需提前退租的，需经甲方同意，且应提前六个月通知甲方，并向甲方支付相当于两年的租金（40万）作为违约金……
同日，原告向被告交纳履约保证金人民币20000元。
2010年8月30日，原、被告双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定租金标准在原合同基础上，租金标准每三年为一个阶段，共五个阶段。第一至第三年每年增加10万元人民币（含物业服务费，下同）。从第四年起每三年为一个阶段，每阶段递增一次，增幅为5%。
原告于2010年11月25日以特�专递形式向被告邮寄《关于不同意解除2010年8月19日与沈阳嘉伟物业管理有限公司签订的房屋租赁合同的函》，被告签收。
至今，被告未向原告交付房屋，原告诉讼至法院。
另查明，2012年8月16日，辽宁富莱斯普房地产开发有限公司作为出租方（甲方），金葵花幼儿园作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于沈阳市沈河区水晶城B-2#（建筑面积约为1450平方米）出租给乙方，该建筑为三层框架独立单栋建筑形式，有直接对外出口……房屋租赁期自2012年9月1日至2022年9月1日，租期10年……租金每年贰拾万元，上打租……租赁期间，甲方不得提前收回房屋，如因特殊情况，甲方须提前收回房屋的，需经乙方书面同意，且应提前六个月通知乙方，并向乙方支付相当于两年的租金（40万）作为违约金……
经现场勘察，涉案房屋由金葵花幼儿园实际占有使用，该幼儿园教学楼与水晶城小区间没有围墙或围栏，没有设立400平方米的幼儿活动区域。
原审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，原、被告均应依约履行合同义务，被告未按照合同约定期限交付房屋属违约行为，应向原告承担违约责任。
现因涉案房屋已经出租给案外人经营，原、被告签订的房屋租赁合同目的无法实现，故该合同应予解除。
关于被告应承担的违约责任问题，首先，关于原告主张被告给付违约金人民币400000元的诉讼请求，双方签订的房屋租赁合同第十三条约定的违约金人民币400000元，适用的前提条件是原告承租使用租赁房屋期间，被告提前要求收回房屋。且合同第六条租赁期限约定“房屋租赁期从本房屋（幼儿园）交付日之后三个月开始计算（甲方给乙方三个月的装修期），即以2010年9月30日为主体交付日，则本合同自2011年1月1日至2025年12月31日，共计租期15年整。交付日延误时，装修期、租赁期及本合同中涉及到的其它日期也应相应地顺延。”而本案房屋未交付，因此，不应适用此项违约责任条款。
其次，关于原告主张被告赔偿木床订购损失人民币255000元及经营损失人民币390000元的诉讼请求，因原告提供的证据不足以证明木床是为水晶城小哈津专门订制，且为被告不能交付房屋给原告造成的实际损失，故对该项主张本院不予支持。经营损失的评估报告系原告单方制作，且依据原告提供的《关于不同意解除2010年8月19日与沈阳嘉伟物业管理有限公司签订的房屋租赁合同的函》的形成时间，可以认定被告在合同不能继续履行的合理期间即通知原告解除合同，故对该项主张本院不予支持。
综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，被告未�向原告交付房屋应承担赔偿原告寻租期损失的责任，本案中认定六个月为宜，按双方补充协议约定的租金标准，六个月寻租期的租金损失为人民币100000元。
关于原告主张被告返还履约保证金人民币人民币20000元并支付同期银行贷款利息的诉讼请求，依据合同第七条第1款，如合同期满且原告无违约则无息退给原告，且因本院已经认定原告的实际损失（寻租期损失），故对原告主张返还履约保证金的诉讼请求，本院予以支持，对原告主张支付履约保证金利息的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、解除原告沈阳市哈津教育培训中心与被�沈阳嘉伟物业管理有限公司于2010年8月19日签订的房屋租赁合同及于2010年8月30日签订的补充协议；二、被告沈阳嘉伟物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，一次性返还原告沈阳市哈津教育培训中心履约保证金人民币20000元；三、被告沈阳嘉伟物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，一次性赔偿原告沈阳市哈津教育培训中心损失人民币100000元；四、驳回原告沈阳市哈津教育培训中心的其他诉讼请求。如被告沈阳嘉伟物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币17895元，原告沈阳市哈津教育培训中心负担人民币8947.5元，由被告沈阳嘉伟物业管理有限公司负担人民币8947.5元。
宣判后，原审被告嘉伟物业不�，向本院提出上诉，请求撤销一审判决主文第三项，对原审案件受理费判项认为有错误。
被上诉人哈津教育答辩称，同意一审法院判决。一、木窗损失是确定的。二、如果上诉人认为营业损失不真实，上诉人可以申请对经营损失作出鉴定。如果鉴定以后上诉人应当对营业损失根据鉴定结果承担相应的责任。三、上诉人由于未交付房屋构成根本违约，应当承担违约责任。四、上诉人不存在拒收房屋行为，而是被上诉人恶意增加房租。五、在原审一审开庭时上诉人说由于被上诉人起诉才将房屋转租给他人，实际上根据沈河法院高书林法官调查取证证明，实际上在上诉人起诉之前，诉争房屋已经转租给金葵花幼儿园，上诉人恶意撕毁合同。六、由于上诉人恶意违约，应当由上诉人承担诉讼费，并无不当。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有房屋租赁合同及补充协议、《关于不同意解除2010年8月19日与沈阳嘉伟物业管理有限公司签订的房屋租赁合同的函》、特快专递回执单、履约保证金收据、照片、房屋租赁合同等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为，上诉人上诉请求事项为原审判决主文第三项，即10万元的经济损失赔偿，这部分损失为上诉人赔偿被上诉人寻租期损失，本案中上诉人要求提前解除租赁合同，系违约行为，应当按照双方签订的租赁合同第十三条约定，赔偿被上诉人40万元经济损失，原审判决判定上诉人赔偿10万元经济损失，少于合同约定数额，被上诉人也没有提出上诉，因此予以维持。对诉讼费部分，上诉人存在违约责任，应当负担相应的诉讼费，故原审对诉讼费的判决并无不当。对于上诉人提出因被上诉人未及时答复是否同意解除合同导致房屋闲置2年的问题，合同中已经约定了上诉人提前解除合同的条件，在房屋没有实际交付的情况下，上诉人欲解除合同并不是必须征得被上诉人同意，其完全可以将房屋自行处置，所以上诉人将房屋闲置2年系自行扩大损失，不能要求被上诉人承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17，895元，由上诉人沈阳嘉伟物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一五年四月九日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。