安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终5142号上诉人（原审被告）：程晴，女，1968年11月17日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：徐蜀移，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李震，安徽安泰达律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：安徽丰惠实业公司，住所地安徽省合肥市庐阳区舒城路19号，组织机构代码14904587-2。法定代表人：牛清海，总经理。委托诉讼代理人：徐力，安徽华皖律师事务所律师。上诉人程晴因与被上诉人安徽丰惠实业公司（以下简称丰惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初1965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程晴上诉请求：请求撤销一审判决第一项、第二项，驳回丰惠公司的诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由丰惠公司承担。事实和理由：一、一审认定双方租赁合同期限届满后形成不定期租赁关系没有事实根据，法律适用错误。2012年6月30日，双方租赁合同到期。在合同到期之前，丰惠公司通知程晴因财政和省行政事务管理局下文要求收回门面由省财政统一管理，故停止门面对外出租，不再续签合同。对此，程晴明确表示合同终止后不再承租，因此，2012年6月30日之后，双方未再续约。此后，程晴也未再向次承租人周桃凤和贾翠华收取过房租，房屋为次承租人实际占有和使用。在此期间，丰惠公司曾向其发出收房通知，并在租赁合同到期后，采取了停水电等强制收房措施。2016年，丰惠公司更以次承租人周桃凤和贾翠华占据房屋侵占国有资产为由向公安机关报案。合同到期后，丰惠公司拒绝续约，向次承租人强制收房因退押金问题发生纠纷等事实清楚。丰惠公司与程晴之间租赁合同终止后，双方并没有过接触，丰惠公司也未就所谓租金向程晴有过任何主张，对于丰惠公司与次承租人之间的纠纷以及房屋状况，程晴并不知情。2012年6月30日之后，程晴与丰惠公司之间并不存在房屋租赁关系，一审法院确认租赁关系没有解除无事实根据。二、丰惠公司关于租金的诉请内容超过诉讼时效。房租的诉讼时效期间为一年。2012年6月房屋租赁合同到期后，丰惠公司从未向程晴主张过所谓租金，即便如一审判决认为此后双方不定期租赁关系成立，那么，丰惠公司也只能主张房屋收回前一年的租金，之前的租金诉请内容超过了诉讼时效。同时本案不属于当事人约定同一债务分期履行的情形，一审认定诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算，没有法律依据。另丰惠公司一审中没有提供任何证据证明其在2016年11月30日有过收房行为或与任何人办理过房屋交接，丰惠公司称其在2016年11月30日当天收回房屋并无事实根据。三、本案应追加次承租人为被告或第三人。双方合同履行过程中，程晴因经营需要，转租于次承租人周桃凤和贾翠华，对此丰惠公司从未提出异议。作为转租人，程晴并不占有承租房屋，承租房屋内的物品亦非程晴所有和掌控，合同到期次承租人依法负有腾房义务。现因次承租人迟延腾房导致本案纷争。因此，无论是查明事实还是分清责任，次承租人都在程序和实体上与本案的处理结果有法律上的利害关系。本案次承租人应当作为当事人参与诉讼，人民法院应依职权追加其为被告或者第三人。丰惠公司辩称，租赁期间程晴转租的事实已得到确认和自认。转租行为按照租赁合同约定应取得丰惠公司书面同意。约定的租赁期限届满后程晴未与丰惠公司办理租赁房屋移交手续，在持续占有的情形下既未续签合同，也未缴纳租金，形成事实租赁关系。程晴陈述房屋保证金未退，也是未移交手续的印证。程晴作为承租人其与次承租人之间的关系系内部关系，对于丰惠公司来说只能视为他们二人是一体。程晴不能以转租事实的存在，而主张次承租人与丰惠公司发生和建立法律关系，有违合同相对性规则。根据相对性规则，程晴应该对次承租人的行为向丰惠公司负责。租赁期限届满后程晴在持续占有标的物的情形下，租赁时间是逐日增加的，租金数额是逐日增涨的，从比例关系来说，两者是不可分割的。因此，一审法院认定诉讼时效的理由正确。报警行为是一种维权的行为，也表明未认可转租，也不能引发丰惠公司与次承租人之间建立和缔结相应的法律关系，只能引发诉讼时效中断的法律后果。是否追加第三人与本案无关，程序上也应在一审答辩期间提出。丰惠公司向一审法院起诉请求：1、确认丰惠公司和程晴之间的租赁关系已于2016年11月30日解除；2、判令程晴立即向丰惠公司支付租金114898元及违约金（以所欠租金为基数，按银行同期贷款利率的标准，分段暂计算至2016年11月30日为16802.51元，此后按此标准计算至款清时止）；3、本案诉讼费、保全费由程晴承担。一审法院认定事实：2011年6月30日，丰惠公司作为出租方，程晴作为承租方，签订《房屋租赁合同》一份，约定出租方将位于合肥市庐阳区益民街南侧3号、4号门面房两间出租给承租方使用；租赁期限自2011年6月30日至2012年6月29日；租金总额2.6万元于签约前一次性付清；租赁保证金为10000元，合同期满后退还承租方；除合同管理费、门前三包、垃圾代运费外，其他一切费用由承租方承担；承租人逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天应支付违约金200元；合同有效期届满，承租方需续租的，应于到期前三个月向出租方提出续租要求，协商续租事宜；合同期满，双方未达成续租协议，承租方又逾期不返还出租房屋的，应按逾期时间向出租方支付原租金三倍的赔偿金。程晴承租房屋后，将两间门面房分别转租给周桃凤和贾翠华。合同期满后，丰惠公司未与程晴续签租赁合同，程晴未向丰惠公司返还房屋，两间门面房依然由次承租人周桃凤和贾翠华使用。丰惠公司于2016年11月30日从次承租人处收回房屋。程晴支付了2011年6月30日至2012年6月29日的租金26000元及保证金10000元，此后，程晴未再支付租金。另查明：上述房屋土地使用权由中共安徽省委统战部享有，委托其下属企业丰惠公司代为经营管理上述房屋的出租事宜。一审法院认为，程晴从丰惠公司处承租案涉房屋后转租给他人使用，租赁期限届满后，未与丰惠公司签订续租合同，也未向丰惠公司交还房屋，其与丰惠公司之间形成了不定期的租赁合同关系。丰惠公司于2016年11月30日从次承租人处收回房屋，故丰惠公司和程晴之间的不定期租赁合同关系于该日解除。程晴自2012年6月30日起未再支付租金，应当支付自该日起至合同解除之日止的租金，按照合同约定的租金标准，程晴尚欠租金114898元。租赁合同约定每年租期签约前一次性付清次年房租，程晴逾期支付租金，丰惠公司按照中国人民银行同期同类贷款利率标准主张违约金，不违反合同约定和法律规定，该院予以支持，2012年6月30日至2013年6月29日期间的违约金以26000元为基数，2013年6月30日至2014年6月29日期间的违约金以52000元为基数，2014年6月30日至2015年6月29日期间的违约金以78000元为基数，2015年6月30日至2016年6月29日期间的违约金以104000元为基数，2016年6月30日至2016年11月30日期间的违约金以114898元为基数，经核算，截至2016年11月30日的违约金为16796元，此后以114898元为基数，按照上述标准顺延计算至租金付清之日止。对于程晴关于丰惠公司的诉请超出诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为，虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，故本案的诉讼时效应从最后一期资金履行期限届满之日起计算，丰惠公司的诉请并未超出诉讼时效。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认安徽丰惠实业公司与程晴之间的租赁关系于2016年11月30日解除；二、程晴于判决生效之日起十日内支付安徽丰惠实业公司房租114898元及违约金16796元（违约金暂算至2016年11月30日，之后按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准顺延计算至租金付清之日止）；三、驳回安徽丰惠实业公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取1507元，由程晴负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，关于双方房屋租赁关系何时解除的问题。从本案现已查明的事实来看，首先，双方合同约定租赁期限自2011年6月30日至2012年6月29日，租赁期限届满后程晴认为其已表示合同终止后不再承租，但程晴并未提供其向丰惠公司交还了案涉房屋或办理相关交接手续的有效证据予以证明。其次，程晴在签订案涉房屋合同租赁后就将案涉房屋转租给他人使用，在2012年6月30日租赁期限届满后，次承租人仍占有使用案涉房屋，此事实也可以反映程晴作为合同的承租方，在租赁合同期满后并未返还案涉房屋。再次，程晴与丰惠公司签订案涉合同时，约定程晴向丰惠公司缴纳10000元的租赁保证金，合同期满该保证金丰惠公司退还程晴，但从本案的现有证据来看，程晴在合同期满后也未到丰惠公司办理相关退还租赁保证金的手续，若双方在2012年6月30日租赁合同已终止，程晴不办理相关退还保证金手续显与常理不符。结合本案现已查明的事实，一审法院认为程晴与丰惠公司之间在2012年6月30日后形成了不定期的租赁合符合法律规定，本院予以维持。关于丰惠公司主张租金的诉请是否超在诉讼时效的问题。如上所述，2012年6月30日后程晴与丰惠公司形成不定期租赁合同关系，结合丰惠公司提供的次承租人在2016年12月11日在派出所的询问笔录可以看出，此时次承租人仍未交还案涉房屋的钥匙，在此情况下，一审法院以丰惠公司主张的2016年11月30日作为双方租赁关系的解除时间并无不妥，本院予以支持。在双方不定期租赁合同期间，程晴并未缴纳房屋租金，一审法院认为各期租金支付的独立性不足以否认租金债务的整体性，本案的诉讼时效应从最后一期资金履行期限届满之日起计算符合法律规定，本院予以维持，程晴认为租金的诉请超过诉讼时效，依据不足，不予采信。关于本案是否应当追加次承租人为被告或第三人的问题。因丰惠公司提起本案诉讼依据的是其与程晴签订的《房屋租赁合同》，合同的相对方是承租人程晴，一审法院在此情况下未追加次承租人为本案被告或第三人并无不妥，本院予以维持。综上所述，程晴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3014元，由上诉人程晴负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年十月十日书记员 李 颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。