安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1221民初2448号原告（反诉被告）：冯洁萍，女，1987年10月17日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：刘龙，安徽勇胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：阜阳市利华置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍西办事处顺昌路168号，统一社会信用代码913412006897546884（1-1）。法人代表：王光伟，任该公司董事长。委托诉讼代理人：苗超，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：张守纯，该公司法律顾问。原告冯洁萍与被告阜阳市利华置业有限公司（以下简称：利华置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告冯洁萍委托诉讼代理人刘龙、被告利华置业委托诉讼代理人苗超、张守纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯洁萍向本院提出诉讼请求：1、判决被告按合同约定支付迟延交付房屋违约金25756.2元（暂计算至2017年5月31日，以后违约金计算到实际交付时止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月23日，原告购买被告建设的位于临泉县城关镇××南侧育才路东侧县体育场西侧××·中央公馆××＃住宅楼××室商品房××套，面积106.45平方米，每平方米单价人民币4680元，合同实际总价款人民币肆拾玖万捌仟壹佰捌拾陆整（小写498186.00元整）。合同约定当日付款壹拾伍万捌仟壹佰捌拾陆整（人民币158186.00元整），余款叁拾肆万元整（小写人民币340000元）办理了公积金贷款；另外合同约定被告应在该商品房验收合格后，于2015年12月31日前将合同约定的商品房交付给买受人。合同签订后，原告按合同约定支付购房款和银行公积金贷款，时至今日被告未按合同约定的向原告交房。故向本院提起诉讼。被告利华置业辩称：1、本被告2016年5月23日分别在临泉在线和房产局网站发布公告，并在小区张贴布告，实际上原告也明知交房时间，在明知的情况下未接受房屋，违约责任应由原告承担。2、该房屋已经验收合格，符合交房条件。3、超出的时间可以顺延交付。根据《商品房买卖合同》第八条延期条款第2项的约定，在合同签订后产生的累计超过30日的雨雪冰冻天气，应该按照超过的实际天数顺延交付日期。根据临泉县气象局观测资料，雨雪冰冻天气累计290天，影响施工天气192天，本被告因天气延迟交付不构成违约。被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司向本院提出反诉请求：1、被反诉人（本诉原告）支付反诉人违约金16434元（暂计算至2017年4月25日）；2、本案诉讼费由被反诉人（本诉原告）负担。事实与理由：原、被告于2014年12月23日，原告购买被告建设的位于临泉县城关镇××南侧育才路东侧县体育场西侧××·中央公馆××＃住宅楼××室商品房××套，面积106.45平方米，每平方米单价人民币4680元，房屋总价款498186元。合同约定，由于买受人的原因致使房屋未能按期交付的，自合同约定交房10天内，出卖人代为保管，逾期买受人向出卖人按日支付总房款万分之一的管理费。2016年5月11日，涉案房屋经相关部门验收合格并取得了竣工验收报告后，本被告及时地电话通知原告接受房屋，并于2016年5月23日又分别在房产局网站、临泉在线网站发布了交房公告，同时在小区门口张贴了交房通知，后又通过快递通知原告接受房屋，本被告通过上述各种渠道通知原告接受房屋，实际上原告也知道涉案房屋于2016年5月25日交付的事实，但原告一直拒绝接受房屋，已构成违约，根据合同约定应承担相应的违约责任。故向法院提起反诉。原告（反诉被告）辩称：1、反诉不能成立，请求依法驳回；2、原告并没有接到被告电话通知，没有看到被告在网站发出的交房公告，也没有见到在小区门口张贴的交房通知；3、原告用自己积累的积蓄加上公积金贷款才有购买商品房的能力，买房是为了使用，不存在不愿意收房。若原告不愿意收房其也不会于2016年多次向有关单位信访要求开发商交房，请求法庭不采纳被告提出的反诉理由。综上，请求驳回被告反诉请求，支持本诉请求。原、被告围绕其诉讼请求及抗辩主张向本院提举相关证据，依据原、被告的陈述和辩解及本院依法认定的证据，审理查明的事实为：2014年12月23日，原告购买被告建设的位于临泉县城关镇××南侧育才路东侧县体育场西侧××·中央公馆××＃住宅楼××室商品房××套，面积106.45平方米，每平方米单价人民币4680元，合同实际总价款人民币肆拾玖万捌仟壹佰捌拾陆整（小写498186.00元整）。合同约定当日付款壹拾伍万捌仟壹佰捌拾陆整（人民币158186.00元整），余款叁拾肆万元整（小写人民币340000元）办理了公积金贷款。合同约定房屋交付期限为2015年12月31日前。另约定，由于买受人的原因致使房屋未能按期交付的，自合同约定交房10天内，出卖人代为保管，逾期买受人向出卖人按日支付总房款万分之一的管理费。2016年5月24日被告通知原告携带身份原件（户口本原件）、购房合同、收据或发票、结婚证原件到售楼部财务部领取《商品房住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》和入住通知书到物业收房。因被告未达到交付条件，原告拒绝接收房屋。另查明：利华中央公馆23#楼于2016年5月11日虽经建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收合格。2016年12月27日，临泉县环保局出具临环字[2016]278号《关于利华中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，同意对该项目竣工环境验收监测报告表进行备案。原告于2017年4月22日接收房屋。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。原告已按约支付购房款，但被告未按照合同约定时间2015年12月31日前向原告交付房屋，违反了合同约定，依法应承担违约责任。原告提出要求被告赔偿其逾期交房违约金为25756.2元（从2015年12月31日至2017年5月31日止共517天,按照房屋总价款的日万分之一计算为498186×517×0.1‰=25756.2元）。本院认为，被告虽提出自2016年5月25日起，被告已经通过在小区张贴通知、房产局网站、临泉在线网站发布交房公告、快递通知等方式通知原告收房，原告一直拒收房屋，构成违约，被告的交房时间应为2016年5月23日。但通过庭审查明，被告虽于2016年5月23日实际通知了原告收房，但当时涉案房屋并未验收合格，应视为尚不具备交付房屋的条件。2016年12月27日，临泉县环保局出具临环字[2016]278号《关于利华中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，同意对该项目竣工环境验收监测报告表进行备案。该机关的认可性意见方可证明，房屋始具交付条件，故房屋验收合格的时间应以2016年12月27日为准。故原告主张的逾期交房违约金应计算至2016年12月27日，共362天，共计人民币18034.33元；被告主张的代为管理房屋的管理费16434元（自2016年5月23日，暂算至2017年4月25日）亦计算错误，应从房屋验收合格之日计算至实际交房之日，即2016年12月28日计算至2017年4月22日，共116天，由于双方在合同中约定自合同约定交房之日起10天内，出卖人代为保管，逾期按总房款万分之一支付管理费，故10天的保管期限应予扣除，实际产生的管理费数额为498186×106×0.1‰=5280.77元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告阜阳市利华置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯洁萍违约金18034.33元；二、原告（反诉被告）冯洁萍于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司管理费5280.77元；三、驳回原告冯洁萍的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费222元，由原告冯洁萍共同负担72元，被告阜阳市利华置业有限公司负担150元。反诉费105元，由原告（反诉被告）冯洁萍负担34元，被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司负担71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 张 伟二〇一七年七月六日书记员 余文凤附：判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。