重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初6816号原告：苏丽娟，女，1986年3月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告：邓君漪，女，1988年1月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。共同委托诉讼代理人：苏凌云，男，1982年10月6日出生，汉族，住四川省广安市广安区，系原告苏丽娟的兄长、原告邓君漪的配偶。被告：欧锡琼，女，1975年7月14日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：郭美宇，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。原告苏丽娟、邓君漪与被告欧锡琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案受理后，被告欧锡琼于法定期限内提起管辖权异议申请，本院依法裁定驳回其管辖异议申请。被告欧锡琼不服，依法提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2017年6月6日裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用简易程序，于2017年7月17日公开开庭进行了审理。原告苏丽娟、邓君漪及其共同委托诉讼代理人苏凌云、被告欧锡琼的委托诉讼代理人郭美宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。苏丽娟、邓君漪向本院提出诉讼请求：1.解除原被告就案涉房屋产生的租赁关系；2.被告返还案涉房屋；3.被告支付违约金25410元；4.被告支付解除租赁关系之日起至其返还案涉房屋之日止的物业管理费、水费、电费、燃气费；5.被告支付房屋占用费（计算方式为：按144.17元/天，从2017年3月15日计算至被告返还案涉房屋时止）6.诉讼费、律师费、差旅费由被告负担。事实和理由：被告于2016年6月13日与联发集团重庆房地产开发有限公司（以下简称“联发公司”）签订《重庆市房屋租赁合同》，约定将位于渝北区“联发瞰青二期”104号楼16号房屋出租给被告，租期从2016年8月25日至2021年8月24日止等。2016年8月13日，原告购买了案涉房屋，并于2016年11月3日取得不动产权证书。同时2016年9月8日，原被告、联发公司签订《联发.瞰青二期商铺权益转让协议》，原告据此享有联发公司就租赁合同享有的所有权益，现被告存在未在本合同签订之日起90天内办理以该房屋为营业场所的商事主体登记，并将在本合同的承租主体变更为注册后的主体等违约情形，经原告多次通知，被告仍未整改，故为维护原告的合法权益，起诉来院。欧锡琼答辩称：1.不同意解除租赁关系；2.被告未违约，不应支付违约金；3.被告支付了物业费、水电费、租金，不存在占用费；4.律师费、差旅费、诉讼费不应由被告负担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析如下：原告举示了函件（落款时间分别为2016年10月20日、2016年10月30日），EMS邮单两份（单号为：1092028944017、1034494116421，邮寄时间分别为2016年10月20日、2016年10月30日）、邮件查询单一份（单号为：1034494116421）拟证明原告多次通知被告办理相关证照。质证时，被告否认收到上述函件，但认可邮寄单上收件人签字处系被告所签。本院认为，原告举示的10月20日的函件、EMS（单号1092028944017）不能证明该份函件已被被告签收，至于10月30日的函件，因EMS（单号1034494116421）单上显示被告签收，被告亦认可该签字的真实性，故能够认定被告已收到该份函件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月13日，被告（乙方）、联发公司（甲方）签订《重庆市房屋租赁合同》，约定：租赁物位于联发.瞰青二期104号楼16号房屋；乙方愿意承租该房屋作餐饮用；租赁期限自2016年8月25日至2021年8月24日止，租金4235元/月，自第3年度起逐年递增6%，租金按季度结算；合同签订后，乙方应缴纳保证金5000元；乙方在该房屋进行经营活动前，需自行办齐经营所必须的所有国家和当地政府部门规定的许可和相关证照，并将复印件交甲方存档，每一次根据法律规定进行年检或更换之后的有效证照复印件也须于发生变动15日内交甲方存档，乙方应对其租赁房屋内经营活动的合法性负责，如在甲方提供给的合理期限内，乙方未能提供甲方要求的相关文件的，每延迟一天，按照100元/天的标准支付违约金，延期超过90天的，甲方有权提前解除合同并收回该房屋；除条款中规定的甲方解约权外，乙方存在本合同规定的而其他违约情形，且在甲方规定的期限内仍未能纠正的视为违约，甲方有权单方解除合同并收回房屋；若乙方违反本合同约定导致甲方单方解除合同或提前终止合同的任一情形，乙方应向甲方支付相当于六个月租赁费用的违约金，甲方可直接用乙方已支付的租赁保证金抵扣，不足部分乙方应在本合同解除后3日内一次性补齐；租赁期满或合同解除时（若乙方无法联络，自甲方在租赁房屋门上或告示栏张贴解除合同的通知之日起15个工作日后，视为本合同解除或终止），乙方应与甲方结清所有应付的款项；若乙方未按本合同约定如期履行返还房屋义务的，则从租赁期届满或合同解除之次日起至乙方纠正违约行为之日止，甲方有权每日按日租赁费用两倍的标准向乙方收取房屋占用费；乙方送达地址为重庆市大渡口区晋愉盛世融城xx区xx等。2016年9月8日，原告（乙方）、被告（丙方）、联发公司（甲方）签订《联发.瞰青二期商铺权益转让协议》，约定：2016年8月25日，甲方将案涉房屋出租给丙方，乙方在知晓房屋所有租赁情况下，于2016年8月13日认购案涉房屋，签订《商品房买卖合同》，并于2016年8月21日接房；丙方同意并知晓甲方将《联发瞰青二期商铺租赁合同》及其附件中出租人的权利义务在乙方接房后，全部转让给乙方；乙丙双方承诺按《联发瞰青二期商铺租赁合同》及其相关附件的约定条件，重新签订《租赁合同》后续履行等。2016年10月30日，原告向被告邮寄函件，称10月20日曾通知被告提供营业执照、餐饮许可证及保险材料的复印件，被告未予提供，故再次通知被告提交上述材料，并于本周内重新签订租房合同。审理中，原被告均认可，原告购买案涉房屋后，双方未签订租赁合同；案涉房屋一直由被告经营，就案涉房屋租赁事宜双方乃是按照被告与联发公司签订的租赁合同进行履行；原告收取了被告支付的5000元保证金，截至2017年8月25日的租金；2016年7月5日被告开始餐饮营业，2017年5月24日取得相关证照。原告另陈述，因被告存在未在约定期限内办理营业执照、许可证，至今未提供报税发票、相关保险的违约行为，故其依据合同约定要求解除租赁关系，第三项诉讼请求中的违约金乃是依据合同第7.4条“若被告违反本合同约定导致原告单方解除合同或提前终止合同的任一情形，被告应支付相当于六个月租赁费用的违约金”，同时原告收取的5000元保证金同意抵扣违约金。被告陈述，因租赁合同记载的租赁房屋为“联发瞰青1**号楼16号”，原告的产权证上记载的房屋为“金开大道1668号附16号”，因合同中的房号与产权证上的房号有区别，故被告于2017年才取得营业执照。另查明，2016年8月31日，原告取得了案涉房屋的不动产权证书。原告在案涉房屋张贴了通知，称被告存在一直不提供营业执照、卫生许可证等相关证件，将房屋擅自转让给第三方经营等严重违约情形，其于2017年3月5日已现场通知被告于3月8日前搬离，被告逾期多日，故再次通知立即搬离，通知落款时间为2017年3月15日。被告于2017年5月24日取得了营业执照和食品经营许可证，证件上经营者名称为两江新区奥佳餐饮店。本院认为：被告就案涉房屋与联发公司签订了租赁合同，后原告取得案涉房屋的所有权，同时原、被告与联发公司三方签订《联发.瞰青二期商铺权益转让协议》，将案涉房屋的权益转移给了原告。据此，原、被告之间就案涉房屋形成租赁关系，庭审中双方均认可就相关租赁事宜按照被告与联发公司签订的租赁合同进行履行，故双方的权利义务应以合同约定为准。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。庭审中，原告陈述，因被告存在未在约定期限内办理营业执照、许可证，至今未提供报税发票、相关保险的违约行为，故其依据合同约定要求解除租赁关系。租赁合同违约责任条款中约定“除条款中规定的解约权外，被告存在本合同规定的而其他违约情形，且在规定的期限内仍未能纠正的视为违约，原告有权单方解除合同并收回房屋”，根据该条款的约定，原告有权解除合同的前提在于被告在规定的期限内仍未履行上述义务，现原告举示的证据显示其于2016年10月30日已通知被告提交营业执照等复印件，然被告取得营业执照的时间为2017年5月24日，已超过合理期限，故原告有权解除租赁关系，本院对此项诉讼请求予以支持。被告辩称未能及时办理营业执照的原因系合同中的房号与产权证的房号不一致，但并未举示证据予以证明，故对此辩称意见不予采纳。租赁关系已解除，故本院对原告请求判令被告返还案涉房屋的诉讼请求予以支持。对于违约金，因合同中约定“若被告违反本合同约定导致原告单方解除合同或提前终止合同的任一情形，被告应支付相当于六个月租赁费用的违约金”，现被告违约，应支付违约金。审理中，原告亦认可收取的5000元保证金同意抵扣违约金，故本院对原告请求判令被告支付违约金20410元（4235元/月×6个月-5000元）的诉讼请求予以支持。对于房屋占有使用费，因合同约定若被告未按本合同约定如期履行返还房屋义务的，则从合同解除之次日起原告有权每日按日租赁费用两倍的标准收取房屋占用费，故房屋占有使用费标准应为282元/天（4235元/月×2倍÷30天），现原告自愿请求按144.17元/天计算系对其自身权利的处分，本院予以准许，故房屋占有使用费的起算点应为租赁关系解除之次日，据此本院对原告请求判令被告以144.17元/天为标准，支付从租赁关系解除至次日至实际返还案涉房屋时止的房屋占有使用费的请求予以支持。对于物业管理费、水电费、燃气费、律师费及差旅费，因原告并未举示证据证明上述费用的具体金额，故本院对原告的上述诉讼请求亦不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告苏丽娟、邓君漪与被告欧锡琼就重庆市北部新区金开大道1668号附16号房屋所形成的租赁关系；二、被告欧锡琼于本判决生效之日起十五日内返还重庆市北部新区金开大道1668号附16号房屋与原告苏丽娟、邓君漪；三、被告欧锡琼于本判决生效之日起十五日内支付原告苏丽娟、邓君漪违约金20410元；四、被告欧锡琼于本判决生效之日起十五日内支付原告苏丽娟、邓君漪房屋占有使用费（计算方式为：以144.17元/天为标准，从租赁关系解除至次日计算至实际返还案涉房屋时止）；五、驳回原告苏丽娟、邓君漪的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5470元，减半收取计2735元，由被告欧锡琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  欧春利二〇一七年九月十八日书 记 员  罗 难