山西省长治市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）晋04民终22号
上诉人(原审被告)：魏素霞，�，汉族。
委托诉讼代理人：宋某，山西省理冠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏双全，女，汉族
委托诉讼代理人：杨某，襄垣县候堡镇法律服务所法律工作者。
上诉人魏某1与被上诉人魏某2物权保护纠纷一案，襄垣县人民法院于2016年6月6日作出（2015）襄民初字第1409号民事判决，判后魏某2不服向本院提起上诉。本院依法受理后于2016年10月20日作出（2016）晋04民终字1341号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。之后襄垣县人民法院另行组成合议庭于2017年10月26日作出（2016）晋0423民初1145号民事判决书，�后，魏某1不服向本院提起上诉。本院于2018年01月08日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏某1及其委托代理人宋某，被上诉人魏某2及其委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
魏某1上诉请求二审法院撤销原判决依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审法院在认定双方的买卖合同关系成立的前提下，判决本案争议的房屋归被上诉人所有是错误的。首先，原审法院已经确认买卖合同关系成立，本案争议的房屋被上诉人已经出卖给上诉人。其次，虽然上诉人与被上诉人针对房屋未办理过户登记，但是根据《物权法》十五条的规定，未办理过户登记并不影响买卖合同的效力。既然被上诉人已将本案争议房屋出卖给上诉人，并将房屋交付于上诉人，上诉人就对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，反之被上诉人不再享有以上权利。因此被上诉人的诉讼请求应当予以驳回。
魏某2答辩称，虽然一审认定双方的买卖合同关系成立，但实际上，本案中双方是租赁合同关系，根本未形成房屋买卖合同。本案是因拆迁改造利益驱动引起的，上诉人为占有被上诉人的房屋，有意将租赁关系变为买卖；多年来被上诉人仅仅收取过上诉人�千元，是租房租金，不是卖房收益；双方未签订书面的买卖合同，也未依法登记，买卖不发生法律效力；上诉人现有两套房屋，不符合占地条件。
一审法院认定事实：原、被告系姐妹关系，均系襄垣县古韩镇北关村村民。2000年被告魏某1搬进原告位于××县号的老宅居住，2004年北关村进行供水管道改造时，经协商原告将北关东厢坊前街15号的房屋以6000元的价格卖给被告，被告将6000元房款交给原告。被告居住期间曾对原告的房屋进行过修缮，并在前院修建一间小房。2007年原告想要要回房屋，便找郭玉梅、王治国、张爱琴作为中间人与被告协商，由原告退钱被告退房，被告不同意。原、被告几经协商无果，引起本案的诉讼。
原审法院认为，当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式，买卖合同的成立与否不以书面形式为要件。本案中原告虽对房屋买卖合同不予认可，但对被告举证证人陈述要求被告退房后即退款给被告的内容予以认可，且原告在上诉状中认可被告曾向其支付6000元及转交土地使用证给被告的事实，可以印证原、被告之间购成房屋买卖合同关系。原告与被告双方口头协商达成房屋买卖协议，被告魏某1按照约定价格付给原告6000元，原告魏某2将房屋土地�用证及房屋实际交予被告魏某1，各自履行了相应的义务。但双方未到土地房产行政管理部门办理土地及房屋过户登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。可知，本案中原、被告双方虽然成立了房屋买卖合同关系，但本案中的争议房产未经依法登记，不发生物权变动的效力，因此，在争议房产未办理变更登记前，对原告要求确认位于北关村东厢房前街15号宅院房屋财产系原告所有的诉讼请求予以支持。另，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：”当事人之间订立有关设立、变更、转让或者消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权�记的，不影响合同效力。”本案中争议房屋虽未办理过户登记，但并不是房屋买卖合同生效的要件，并不影响买卖合同的效力，且本案原、被告系北关村的村集体成员，可受让本村集体的宅基地房屋。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，故现有证据下，原告要求被告腾出房屋、归还其宅院房屋财产及土地使用证的诉讼请求不予支持。经原审法院主持调解，双方当事人达不成一致意见。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、位于北关村东厢房前街15号宅院房屋归原告魏某2所有；二、驳回原告�某2的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告魏某2负担50元，被告魏某1负担50元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证，二审中当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人与被上诉人系姐妹关系，2001年魏某1搬进魏某2位于××县号的老宅居住，2004年北关村进行供水管道改造时，经协商魏某2将北关东厢坊前街15号的房屋以6000元的价格卖给魏某1，魏某1将6000元房款交给魏某2。2007年时许，魏某2后悔将房屋卖给魏某1的行为，便找郭玉梅、王治国、张爱琴作为中�人要求魏某1退房，几经协商无果。另查明，原告魏某2及被告魏某1均系襄垣县古韩镇北关村村民。
本院认为，当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中魏某2虽对房屋买卖合同关系不予认可，但对原审中魏某1举证证人陈述要求魏某1退房后即退款给魏某1的内容予以认可，且魏某2认可魏某1曾向其支付6000元及转交土地使用证给魏某1的事实，以上内容可以印证上诉人与被上诉人之间口头达成房屋买卖合同协议的事实。因此上诉人与被上诉人口头协商�成房屋买卖协议，魏某1按照约定价格付给魏某26000元，魏某2将房屋土地使用证及房屋实际交予魏某1，双方之间的房屋买卖合同已经成立生效并已实际履行。之后魏某2后悔将房屋卖给魏某1，通过中间人找魏某1协商退房事宜未果，双方之间就房屋买卖合同的变更未达成协议，故对魏某2主张确认北关村东厢房15号宅院房屋系其所有的诉讼请求不能支持。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定：”当事人之间订立有关设立、变更、转让或者消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”魏某2将权属证件交给魏某1，双方虽未到土地行政部门办理变更登记，但房屋过户登记不是房屋买卖合同生效的要件，并不影响买卖合同的效力。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：”宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：”国家土地和农民集体所有的土地可以确定给单位和个人使用。”上诉人与被上诉人均系北关村的村集体成员，可以受让本村集体的宅基地房屋，双方虽未办理房屋变更登记手续，但并不影响房屋买卖合同的效力。因此本案的买卖合同已经成立、生效并已经实际履行多年，之后双方也未对合同进行有效变更，故本院对魏某2主张魏某1腾出房屋、归还房屋及�地使用证的诉讼请求不予支持。经本院主持调解，双方当事人达不成一致意见。综上，原审法院适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销襄垣县人民法院（2016）晋0423民初1145号民事判决；
二、驳回魏某2的诉讼请求。
案件受理费100元，由被上诉人魏某2负担。
本判决为终审判决。
审判长郭庆菊
审判员张路伟
审判员刘潞攀
二〇一八年三月五日
书记员李聪