湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0202民初146号
原告：沈晓军，男，1992年7月8日出生，汉族，住大冶市。
委托诉讼代理人：何前进，大冶市金湖法律服务所法律工作者。
被告：陈跃，男，1990年7月12日出生，汉族，住大冶市。
委托诉讼代理人：李建华，湖北忠三（黄石）律师事务所律师。
被告：湖北美南地产经纪有限公司，住所地黄石市黄石大道796-611号，统一社会信用代码91420200691771671R。
法定代表人：宋良钢，总经理。
委托诉讼代理人：孙凯，湖北东楚律师事务所律师，
原告沈晓军诉被告陈跃、湖北美南地产经纪有限公司（下称美南公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈晓军及其委托诉讼代理人何前进、被告陈跃的委托诉讼代理人李建华、被告美南公司的委托诉讼代理人孙凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订《房屋买卖合同及补充协议》，判令被告返还20000元定金并依据《房屋买卖合同》的约定向原告支付违约金146000元，合计166000元；2、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告明确诉讼请求为：1、依法解除原、被告签订《房屋买卖合同及补充协议》，判令被告陈跃返还20000元定金并依据《房屋买卖合同》的约定向原告支付违约金146000元，合计166000元；2、判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年4月6日，原告与两被告签订了《房屋买卖合同》，被告将其位于黄石万达广场住宅B4-2-404、建筑面积122.97平方米、房屋所有权证证号HS1400419J的一套房屋出卖给原告，约定该房屋成交价格（总房款）为700000元整。原告在签订上述《房屋买卖合同》时向被告美南公司（代被告陈跃收取）支付了定金20000元。合同签订后不久，被告向原告提出，要求提高房屋交易价格。经协商，2017年9月1日，原、被告达成了《补充协议》，约定在原《房屋买卖合同》基础上再加30000元，并上述房屋（被告已在银行设定了抵押）的解除抵押款的费用由原告承担。但之后，被告又向原告多次提出，要求提高房屋交易价格。被告的行为违反了双方《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，故原告诉至法院，请求判如所请。
被告陈跃辩称，原告明确诉讼请求是针对被告陈跃，而本案有两个被告，故应撤回对被告美南公司的起诉。一、被告陈跃没有违反《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，真正违约方属于原告。1、从原告诉状及《房屋买卖合同》可知，原告已明知被告陈跃的房屋系按揭购买且在银行办理了抵押手续。根据《房屋买卖合同》第四条以及《补充协议》第三条的约定，原告有先合同义务即：原告应在2017年8月31日前将被告陈跃用于办理银行解押所需的300000元不经过中介直接转给被告陈跃。然后双方约定2017年9月5日去工商银行黄石港支行办理解押手续。但是原告没有履行该义务，故原告违反了先合同义务，根据合同法第六十七条的相关规定，原告诉称被告陈跃违约，不能成立。2、原告举证证明被告陈跃之母有事后多次要求提高房屋交易价格的行为，遂认为被告陈跃违约，通知解除合同。被告陈跃认为，其母亲的行为并非被告陈跃本人意识，其母亲无法取代被告陈跃。被告陈跃之母要求提高房屋交易价格只是一种要约邀请（或要约）行为，不影响原告正常履行备齐解押资金交付给被告陈跃的义务，只有原告按合同约定履行了义务，才能认定被告陈跃是否有违约行为。二、原告请求支付违约金146000元，不应得到支持。1、从上述可知，原告违约在先，被告陈跃享有先履行抗辩权即有权拒绝相应的履行要求，因此，被告陈跃不存在违约，亦不存在违约金之说。2、退一步讲，假设被告陈跃违约，原告的请求亦得不到支持。原告没有证据证明因被告陈跃违约所遭受的损失，根据合同法第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款之规定，原告请求支付违约金146000元，不应得到支持。三、原告请求被告陈跃返还20000元定金，无事实依据。1、被告陈跃之所以要卖房，是因为被告陈跃无法承受借款还贷的压力。被告陈跃本想原告备齐300000元解押资金解押后不再借款还贷，未曾想原告违约，使被告陈跃继续背负借款还贷承担利息的压力，对原告的违约行为，被告陈跃保留追诉的权利。2、《房屋买卖合同》签订后，原告没有向被告陈跃支付任何款项，对中介收取原告定金之事，被告陈跃不知情，若中介收取了原告定金20000元，则应由中介负责返还。综上，请求法院依法驳回原告要求被告陈跃返还定金及支付违约金共计166000元的诉讼请求。
被告美南公司辩称，1、被告美南公司并非本案适格被告，依据原告与两被告签订的《房屋买卖合同》，在合同中明确注明被告美南公司是居间方，并非房屋买卖法律关系的主体，被告美南公司与原告、被告陈跃是居间合同关系。2、被告美南公司与原告、被告陈跃签订《房屋买卖合同》之后，依据合同第三条第二款约定代被告陈跃收取20000元定金，在合同解除的前提下，被告美南公司愿代被告陈跃返还20000元定金。3、因原告在陈述诉讼请求时已明确确认是针对被告陈跃，所以原告要求被告美南公司与被告陈跃承担本案诉讼费用是没有任何事实和法律依据，对其诉求应当予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的三份录音资料虽然是未经被告陈跃同意私自录音，但该行为并未侵害被告陈跃的合法权益，亦未违反法律禁止性规定，且能够证明本案客观事实，本院均予以采信；微信聊天记录截图、原告的中国农业银行银行卡交易明细清单及一本通/绿卡通交易明细，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院均予以采信。被告陈跃提供的《房屋买卖合同》及《补充协议》与原告提供的是一致的，对该组证据的真实性本院予以确认。
本院经审理认定事实如下：2017年4月6日，原告作为买方（乙方），被告陈跃作为卖方（甲方），被告美南公司作为居间方（丙方），共同签订了一份《房屋买卖合同》，约定：房屋位于黄石万达广场住宅B4-2-404、建筑面积122.97平方米、房屋所有权证证号为HS14004195，权利人为陈跃，房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行；经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格（总房款）为700000净得；洽谈、签订本合同过程中，丙方代甲方收取乙方支付甲方的定金20000元，丙方应向乙方出具收据；该定金支付后，如甲方违约应依法按约向乙方双倍返还定金，如乙方违约，定金依法按约不予退还；乙方于2017年8月31日将第一笔款300000元备齐，甲乙双方自行转款，不经中介方，用于甲方解押，第二笔款400000连同中介费7000元乙方于2018年12月1日前到位中介方，接到不动产收件单当日，中介方转给甲方；本合同履行过程中双方产生的税费由乙方承担；甲乙双方应当于2018年12月15日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；若甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；若乙方逾期履行支付购房款超过十五日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。同日，原告向被告美南公司交纳定金20000元，被告美南公司向原告出具“代收购房定金”收据。2017年8月中旬，被告陈跃之母梁秋英告知被告美南公司的员工，要求原告支付最少15000元的利息或者等第二年再卖房屋净得800000元。2017年8月23日，原告、被告美南公司的员工与梁秋英协商案涉房屋相关事宜，梁秋英明确表示2017年过户其净得760000元，若2018年过户原告只需交自己的契税，但成交价为800000元。原告随即与被告陈跃电话联系，表示被告陈跃系房主，应由其决定，被告陈跃表示自己需跟梁秋英商量。2017年8月28日，被告美南公司的员工与被告陈跃电话联系，协商房屋买卖事宜，被告陈跃明确表示由其母亲负责即可。2017年8月29日，梁秋英与被告美南公司的员工联系，提出两种交易方案:1、2017年过户净得730000元，物业费、房屋维修费由原告支付；2、2018年过户800000元，由卖方承担以上费用及中介费，原告承担自己应缴纳的契税，当日首付100000元，从首付那天生效，房贷由卖方继续承担。经过协商，2017年9月1日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了一份《补充协议》，约定：房东陈跃现净得房款人民币730000元，买方沈晓军承担该房屋维修基金费用及物业费（2017年7月31日至2018年7月31日）以及各项税费，包括不满两年增值税5.65%、个人所得税1%、买方契税1.5%（首套房）、评估0.5%、贷款服务费4000元、美南地产中介服务费1%即7000元，买卖双方约定2017年9月5日星期二去工商银行黄石港支行办理该房屋解押，解押金额约300000元，届时由房东方开取收条，凭银行结清证明办理后续过户流程。同时约定违约责任：如买卖双方未按照以上条款履行义务，将按照黄石美南地产经纪公司三方的购房合同第十三条违约条款执行，即日起生效。2017年9月4日，梁秋英与被告美南公司的员工联系，明确表示房屋出卖价格偏低，要求过户到手800000元。次日，原告与被告美南公司的工作人员一起前往梁秋英经营的店铺，协商办理解押事宜。梁秋英表示购房事宜需与其协商一致，原告要求被告陈跃表态，并询问被告陈跃是否看了2017年9月1日签订的合同以及当日是否去办理解押的事情，被告陈跃表示合同没有看，同时被告陈跃及梁秋英均表示原告若诚心购买，房屋仍然卖给原告，原告要求当日去办理解押事宜，但梁秋英表示现在要价800000元。2017年9月30日，原告通过快递送达被告陈跃《解除合同通知书》。
另查明，截至2017年8月31日，原告的银行账户余额共计为454057.91元；截至2017年9月1日，原告的银行账户余额共计为442777.91元；截至2017年9月5日，原告的银行账户余额共计为431951.91元。
本院认为，原告与被告陈跃签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规效力性禁止性规定，合法有效并生效，双方均应按照约定履行相应义务。对于双方在合同履行过程中谁构成违约的问题。被告陈跃提出原告未按约支付购房款300000元用于办理银行解押手续的抗辩意见，从本案查明事实来看，在《房屋买卖合同》约定的付款时间即2017年8月31日及《补充协议》约定的付款时间即2017年9月5日，原告均准备足够的款项用于办理银行解押手续，但被告陈跃既未向原告提供其银行账号，亦未在约定的时间陪同原告前往银行办理相关手续，且梁秋英在2017年8月31日前多次要求提高房价，原告出于购房需要于2017年9月1日与被告陈跃签订《补充协议》，将购房款由原先约定的700000元提高至730000元，但此后梁秋英再次要求提高房价。原告履行支付购房款300000元合同义务已不能客观实现，故被告陈跃的该抗辩理由不能成立。被告陈跃提出提高房价系其母亲梁秋英并非其本人意愿的抗辩意见，因被告美南公司与被告陈跃联系时，被告陈跃明确表示房屋买卖事宜由其母亲负责即可，且在协商过程中，被告陈跃亦参与其中，由此可知被告陈跃对于梁秋英单方提高房价是知晓的，也是同意的，故被告陈跃的该抗辩理由亦不成立。综上，被告陈跃单方提高房价未果后拒绝履行合同义务的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。依据《房屋买卖合同》约定，原告有权解除合同。因原告于2017年9月30日向被告陈跃送达《解除合同通知书》，故双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已于2017年9月30日解除。原告请求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》没有事实依据，本院不予支持。虽原告沈晓军与被告陈跃系房屋买卖合同的相对人，但被告美南公司作为居间方在合同上盖章，且定金20000元由被告美南公司代为收取，故原告将美南公司列为被告，并无不当，故两被告辩称被告美南公司的主体不适格的抗辩理由不成立。因《房屋买卖合同》及《补充协议》已于2017年9月30日解除，被告美南公司代为收取的定金20000元应予以返还。经本院释明，定金20000元由被告美南公司代收后，并未支付给被告陈跃，但原告明确表示不变更诉讼请求，故对于原告要求被告陈跃返还定金20000元的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”结合本案，《房屋买卖合同》中既约定违约金，又约定定金，原告选择适用违约金条款，不违反法律规定，应予支持。原告与被告陈跃在《房屋买卖合同》中明确约定违约金按总价款的20%计算，该违约金条款对双方均有约束力，双方在签订合同时应能够预见违约可能造成的损失。被告陈跃认为违约金过高，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告陈跃违约给原告造成了经济损失，故本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定违约金为20000元。原告请求超出部分，本院不予支持。本次纠纷系因被告陈跃违约而引起，故原告要求被告陈跃承担本案诉讼费用的诉讼请求，本院予以支持。因原告未提交证据证明被告美南公司存在违约行为，故原告要求被告美南公司承担本案诉讼费用的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告陈跃于本判决生效后五日内支付原告沈晓军违约金20000元。
二、驳回原告沈晓军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1870元，由被告陈跃负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 长 刘青青
人民陪审员 董晓慧
人民陪审员 傅靖宏
二〇一八年五月二十八日
书 记 员 肖 君