重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终5812号上诉人（原审原告、反诉被告）：代光明，男，1987年8月24日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：周鑫，重庆圣世律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆华昌建设集团有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道200号16-1号，统一社会信用代码9150011320344922X0。法定代表人：王慧琳，董事长。委托诉讼代理人：梁先成，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：张洪兵，国浩律师（重庆）事务所律师。上诉人代光明因与被上诉人重庆华昌建设集团有限公司（以下简称华昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2016)渝0112民初18548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人代光明的委托诉讼代理人周鑫、被上诉人华昌公司的委托诉讼代理人梁先成、张洪兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代光明上诉请求：依法撤销原审判决第二项，并依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对被上诉人没有构成根本性违约的事实认定是错误的。第一，案涉房屋是以商业用房出租给上诉人的，被上诉人保障案涉房屋能满足商业用途是其最基本的义务，包括保障在租赁期内疏散及经营通道的存在及畅通。上诉人租赁案涉房屋时是存在消防及经营通道的，上诉人向被上诉人缴纳通道费，存在该通道系租赁的可能，但租赁关系是被上诉人与第三人之间达成的。现第三人将租赁通道改成了永久性的房间，改变后留下的通道已不能满足消防疏散及经营通道需要进行借用。第二，上诉人在新牌坊派出所备案时消防合格的依据是2004年新牌坊派出所出具的同意开业的《消防安全检查意见书》，合法开业的前提是保证消防疏散和经营通道不能够被改变，现消防疏散和经营通道已被永久改变，上诉人在此过程中没有任何过错。第三，上诉人提交的设计图纸与现场情况不一致是因为第三人修建永久性房间彻底改变了疏散和经营通道导致的，从现场查勘很明显也是这一出口不符合消防进行验收。第四，对于鉴定报告的附汇总表与综述部分不符，法院应当要求鉴定机构出具说明，不能以此否认鉴定报告的效力。一审法院认定检测报告不能作为认定消防通道能否正常使用的依据让人难以信服。第五，根据案涉房屋面积来说不论是消防还是经营通道，只有一个通道肯定不能通过消防验收也不能满足经营目的的实现，消防部门没有要求停业并不意味着可以继续营业。第六，作为商业用房，门头、标志就必然存在，现在的通道是不能满足经营目的的需要。二、一审法院认为上诉人主张损失的证据缺乏有效性的认定也是错误的。上诉人主张的转让损失、装修损失、经营损失都是合理的。三、对于被上诉人的反诉主张，依法应当不予支持，但不是认定免除。上诉人的经营场所因第三人永久改变消防疏散和经营通道而变成非法经营，客观上也因为没有经营通道而无法继续经营。四、一审法院适用法律错误。本案是被上诉人根本性违约的结果，而不是双方达成了合意解除合同。上诉人有权解除合同，并要求被上诉人承担相应的损害赔偿责任。华昌公司辩称，一、关于上诉人代光明与华昌公司房屋租赁合同纠纷本诉部分。第一，华昌公司在《房屋租赁合同》履行过程中没有违约行为。上诉人所称的“消防通道和经营通道”这两个概念都是不成立的，上诉人所称的“消防通道和经营通道”都是叶国莉、朱丹所有的房屋使用面积的组成部分，该部分空间是因叶国莉、朱丹暂时空置时被租用，在房屋功能设计上既不是消防通道也不是经营通道。同时，《房屋租赁合同》中也没有关于“消防通道和经营通道”的约定，实质上就是借道通行，仅属于相邻关系。华昌公司对上诉人是否能够继续借用叶国莉、朱丹的房屋进行通行没有保障义务。新牌坊派出所（2016）第081508责令改正通知书和重庆锦煌智能控制工程有限公司针对齐聚园茶楼室内装修工程出具的《重庆市建筑消防设施质量检测报告》均不能证明上诉人诉称的“消防通道和经营通道被堵塞”。根据双方提供的证据及一审法院组织双方共同现场勘察证实诉争的通道根本不影响上诉人的正常通行和经营，上诉人诉称“因消防通道和经营通道被堵塞被迫停止经营，致使其合同目的无法实现”与客观事实严重不符。第二，上诉人要求华昌公司赔偿转让费、装修费、解除合同损失费的主张无法律依据和事实依据。华昌公司在《房屋租赁合同》履行过程中没有违约行为，更构不成根本性违约。上诉人主张华昌公司赔偿转让费、装修费、损失费均缺乏有效证据支撑，不具有真实性，依法不能成立。二、华昌公司与代光明房屋租赁合同纠纷反诉部分。虽然华昌公司一审判决后没有上诉，但不等于华昌公司认可一审判决第三项，请求二审法院撤销原审判决第三项，判决代光明支付租金、物业费及水电费等费用。代光明向一审法院起诉请求：1.解除代光明与华昌公司于2015年4月30日签订的《商业用房租赁合同》；2.华昌公司赔偿代光明转让损失128000元（代光明只经营了1年，租赁合同约定的租期为5年，故转让损失为160000元÷5年×4年）、装修损失926400元（1158000元÷5年×4年）、解除租赁合同损失400000元（每年经营损失为10000元，未经营期限为4年）；3.本案诉讼费用由华昌公司承担。华昌公司向一审法院反诉请求：1.解除华昌公司与代光明于2015年4月30日签订的《商业用房租赁合同》；2.代光明立即向华昌公司支付拖欠的2016年7月至10月房屋租金80014元，以及拖欠的物业管理费2751元（917元/月×3个月）及水电费3777元；3、华昌公司向代光明支付违约金（以2016年8、9、10月租金为本金，从2016年7月21日起至本清时止，按每日百分之一计算）；4.本案诉讼费由代光明承担。一审法院认定事实：位于渝北区房屋（以下简称案涉房屋）系华昌公司所有，房屋建筑面积917.06平方米。位于渝北区房屋系叶国莉、朱丹共有，房屋建筑面积733.59平方米，房地产权证载明持证人系叶国莉，颁证时间为2009年2月。2004年12月30日，重庆市公安局渝北区分局新牌坊派出所（以下简称新牌坊派出所）向案涉房屋的使用人金太阳休闲娱乐会所出具《消防安全检查意见书》，内容为“根据你单位关于开业前消防安全检查的申请，我所消防监督员于2004年12月29日对位于加州花园金龙路268号二楼的该场所依法进行消防安全检查……依据有关法律、法规，该场所具备消防安全条件，同意开业或投入使用”。2013年，华昌公司将案涉房屋出租给案外人用于经营洗浴中心。2015年4月，该案外人经华昌公司同意将前述房屋转租给代光明。2015年4月30日，代光明与华昌公司签订《商业用房租赁合同》，合同约定：华昌公司将案涉房屋出租给代光明，租赁期限为2015年5月1日至2020年4月30日；2015年5月1日至2015年8月31日每月租金为17391.90元，从第二年起在上年基数上每年递增10%，租金每季支付一次，第一期租金52175.7元在正式签合同后五日内支付，以后每期租金均应提前10日支付，代光明未按时支付应付款项属于违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天应向华昌公司支付所欠款1%的违约金，超过60天未付清租金，华昌公司有权采取措施，收回房屋；华昌公司应保证出租的房屋及设施完好并能够正常使用。该合同备注处载明本房屋由原承租人秦某涛（姓名中间字无法辨认，代光明及华昌公司均称不清楚秦某涛名字中间系何字）于2015年4月30日转让给代光明，原承租合同期限为2013年9月1日至2018年8月30日。此后，代光明及谌基清分别办理了渝北区可儿瑶池洗浴中心及渝北区齐聚园茶楼的营业执照，类型均为个体工商户，案涉房屋被分为两部分分别用来经营可儿瑶池洗浴中心及齐聚园茶楼。案涉房屋原有两个通道，较小的通道位于齐聚园茶楼处，通往一住宅小区。较大的通道位于可儿瑶池洗浴中心门前，外面系叶国莉产权的一部分，该部分原来空置，由一楼上去以后可以直接看到可儿瑶池洗浴中心的大门，且一楼门口及通往二楼的楼梯及墙上均有可儿瑶池洗浴中心的广告及指示牌。代光明交纳案涉房屋租金至2016年6月30日，交纳水电费至2016年8月31日，交纳物管费至2016年7月31日，其中物管费每月均为917元。代光明每月另向华昌公司交纳通道费1000元。2016年8月1日，叶国莉向华昌公司出具《收条》一张，内容为“今收到高老师帮我代收的代光明通道租金（2016年3月1日-8月31日）6000元”。代光明称其在叶国莉对空置部分装修前一直不清楚产权人系叶国莉，华昌公司只是告知其需要交纳消防通道的费用。华昌公司称代光明与叶国莉形成了通道租赁关系，代光明所称的被堵塞的通道是叶国莉租给代光明使用的，通道租金是华昌公司代收的。关于华昌公司在代光明租赁案涉房屋时有无告知代光明叶国莉系产权人，华昌公司先称不清楚有无告知，因为叶国莉当时没有装修，华昌公司就是告诉代光明要使用通道就要缴纳费用，后称其告知过代光明叶国莉系产权人。2016年6、7月，叶国莉开始将2-1号房屋重新装修，拟将包含代光明使用的通道在内的空置部分建成若干间房屋作为酒店前台及客房。2016年7月1日起，代光明以消防通道被堵为由拒绝向华昌公司交纳此后的房租。2016年7月13日，代光明向华昌公司送达联系告知函，告知华昌公司现产权人将封闭代光明的正门过道进行装修，且门头和过道的广告将被全部撤除，此种行为将导致代光明消防通道被堵，要求华昌公司与其协商赔偿事宜。2016年7月31日，代光明再次向华昌公司送达告知函，要求华昌公司解决上述问题，并告知其暂时不予缴纳租金和物管费。2016年8月15日，新牌坊派出所向谌基清（齐聚园茶楼）及代光明（可儿瑶池洗浴中心）分别出具《责令改正通知书》，内容为上述经营场所存在堵塞疏散通道、安全出口的情形，责令业主改正，并在“其他消防安全违法行为和火灾隐患”处注明“不涉及”。代光明称：新牌坊派出所出具的通知书上所指的通道就是叶国莉享有产权的通道；派出所检查时叶国莉刚开始施工，房屋还没有形成，通道上堆放了大量的物品；新牌坊派出所出具改正通知书后，可儿瑶池洗浴中心及齐聚园茶楼均未再经营。华昌公司称不清楚派出所检查的情况及代光明经营的情况。此后，王俊杰就案涉房屋租赁纠纷以华昌公司为被告向本院提起诉讼，诉讼请求与本案代光明诉讼请求一致，后本院裁定驳回了王俊杰的起诉。2016年12月15日，本院组织代光明及华昌公司到案涉房屋进行现场勘查。经查看代光明所称的被堵的通道现为酒店前台及房间，从该通道无法直接看到可儿瑶池洗浴中心的大门，酒店前台旁边有一条通道通外酒店房间，从此通道进入拐几个弯后可以到达可儿瑶池洗浴中心的大门，该通道高于可儿瑶池洗浴中心的大门及地面，可儿瑶池洗浴中心的大门只能从内开；该通道一楼门口及通往二楼的楼梯及墙面上没有可儿瑶池洗浴中心的任何标志；齐聚园茶楼处的通道没有进行装修或改造，能够通行。2017年3月20日，重庆市渝北区公安消防支队出具《建设工程消防设计备案受理凭证》，主要内容为：“谌基清，你单位王俊杰于2017年3月30日经网上备案受理系统进行了渝北区齐聚园茶楼装修工程消防设计备案……该工程未被确定为抽查对象”。2017年3月31日，重庆锦煌智能控制工程有限公司针对齐聚园茶楼室内装修工程出具《重庆市建筑消防设施质量检测报告》。检测报告在“不符合项综述”处载明：水灭火系统存在原防火栓泵、喷淋泵不能正常启动、原室内消火栓泵、原喷淋泵不能联动启动的情形；防火卷帘、防火门存在“【4.8.1.2】原疏散出口被封闭，导致该区域内疏散出口数量不足，不符合消防要求”的情形。但检测报告后附汇总表中显示4.8.1.2一栏各项均未进行抽样，无不合格内容，且汇总表中没有关于“原疏散出口被封闭”的相应内容。2017年4月15日，重庆市渝北区公安消防支队出具《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，内容为：“谌基清，你单位王俊杰于2017年4月15日经网上备案受理系统进行了渝北区齐聚园茶楼装修工程竣工验收消防备案……该工程已被确定为抽查对象……请于2个工作日内向渝北区支队……提供以下材料，并接受检查：……4、消防设施、电器防火技术检测合格证明文件……”。2017年4月20日，重庆市渝北区公安消防支队向代光明出具《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，载明该支队对代光明报送的可儿瑶池洗浴中心装修工程消防设计文件进行了备案抽查，意见为：“一、不同意该工程渝北区可儿瑶池洗浴中心装修的消防设计，主要存在以下问题：该工程平面图与设备图不一致，楼梯间疏散门的方向未表达清楚，封闭楼梯间未表达清楚，消防设计深度不符合要求，不符合《建设工程消防监督管理规定》第十八条第（二）项规定。二、你单位收此通知后，应当立即停止该渝北区可儿瑶池洗浴中心装修工程的施工，并组织相关设计单位对该消防设计进行修改，修改后报送我支队复查……”。2017年5月31日，重庆市渝北区公安消防支队向代光明出具《建设工程消防设计备案复查意见书》，载明意见为：不同意渝北区可儿瑶池洗浴中心装修的消防设计，主要存在问题为该工程安全出口未表达清楚，消防设计深度不符合要求，不符合《建设工程消防监督管理规定》第十八条第（二）项规定；其余内容与《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》基本一致。庭审中，关于消防备案及检查情况。代光明陈述：代光明在2015年5月装修过程中，前往新牌坊派出所做了开业备案，2015年7月开业时，因为装修没有改变整体结构，所以就把2004年12月30日的《消防安全检查意见书》交给了新牌坊派出所，新牌坊派出所来检查后认为代光明没有改变整体结构，所以同意其开业经营，当时没有把设计图纸拿到新牌坊派出所，因为派出所没有要求，由于通过了新牌坊派出所的消防验收，所以就没有另行申请消防设计备案；2016年8月15日，由于新牌坊派出所出具了要求整改的通知书，所以在叶国莉施工完毕后，代光明申请了消防验收，但是不清楚为什么消防部门受理的是消防设计备案检查，后可儿瑶池洗浴中心被确定为抽查对象，齐聚园茶楼未被确定为抽查对象；针对可儿瑶池洗浴中心，重庆市渝北区公安消防支队出具了《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》及《建设工程消防设计备案复查意见书》；由于齐聚园茶楼未被确定为抽查对象，所以消防部门让代光明自行委托检测机构进行检测，检测机构是消防部门指定的几个有检测资质的机构之一，若检测结果合格，则按照《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》中第4点的要求，将检测报告交到消防部门进行竣工验收，若第三方检测不合格，则不能交消防部门进行竣工验收，因齐聚园茶楼未经重庆锦煌智能控制工程有限公司检测合格，所以无法进行竣工验收；不清楚为何检测报告中4.8.1.2项前后内容不一致。华昌公司称对于消防验收程序及实际过程均不知情。代光明为证明其转让损失，举示《店面转让协议》一份。协议载明签订时间为2015年4月30日，转让方（甲方）系黄安某（代光明称不清楚其名字的最后一个字为何字），甲方签名系秦某涛代签，乙方为代光明，内容为甲方同意将案涉房屋经营的新月阁洗浴店转让给乙方，整个店一次性转让费为160000元，转让后店面现有的装饰、装修、店面所有物品全部归乙方所有。华昌公司对该证据的真实性不予认可。代光明称不清楚秦某涛及黄安某的关系，也不清楚到底是谁将房屋转让给代光明，转让费是支付给秦某涛的。华昌公司称从《商业用房租赁合同》来看，代光明系从秦某涛处转让的房屋，不清楚黄安某是谁。代光明称其有证据证明实际支付了转让费，但未在本院指定的举证期限内提交相应证据。代光明为证明其装修损失，举示以下证据：1.《可儿瑶池洗浴中心和齐聚园茶楼装修确认合同》一份，载明签订时间为2016年5月6日，承包方（甲方）系可儿瑶池洗浴中心和齐聚园茶楼，承接方（乙方）系重庆科誉环保工程有限公司（以下简称科誉公司，法定代表人系王俊杰）。主要内容为：2015年5月8日，代光明、谌基清与科誉公司法定代表人一起，就案涉房屋的装修事宜达成草签协议，约定由乙方全面承接甲方的所有装修和设备设施的采购，按照甲方要求进行装修安装；2015年6月30日，乙方装修安装完毕并交由甲方使用，双方约定质量保证期为10个月；2016年4月30日，甲方支付乙方质量保证金时，鉴于双方当时属于草签合同及口头协议，双方结合实际情况和当时的口头承诺及协议，确定签订本合同；根据2015年5月8日双方法定代表人的草签协议，本装修属于交钥匙工程，乙方承接甲方的装修项目总金额为1158000元；甲方已通过多次现金支付方式支付完毕本装修项目金额（包含质保金），甲方的装修款项是以现金方式直接多次支付给乙方的法定代表人的，乙方出具本次装修的收款说明交由甲方作为甲方支付完毕的凭证。2.《收款证明》一份，载明签订时间为5月8日，签订人为代光明，谌基清，王俊杰。主要内容为：可儿瑶池洗浴中心和齐聚园茶楼已经将装修款（含质保金）1158000元全部支付给科誉公司法定代表人王俊杰，本次总装修款项包含科誉公司法定代表人王俊杰私人所欠代光明及谌基清欠款750000元（欠代光明450000元、谌基清300000元）；王俊杰、谌基清、代光明三人之间在本收款证明出具之后，以前所有私人之间的借款（含借条）全部失效。华昌公司对该组证据的真实性、关联性不予认可，并称代光明并未告知华昌公司其进行了重新装修。代光明称其有证据证明实际支付了装修费，但未在本院指定的举证期限内举示相应证据。关于王俊杰的身份，代光明称王俊杰系其合伙人之一。代光明举示2016年5、6月经营流水一组，拟证明其每年经营利润可以达到100000元。华昌公司对该组证据的真实性及关联性不予认可。华昌公司陈述：华昌公司反诉请求中的水电费金额3777元是物管公司告知的，水电费是据实公摊；华昌公司只将案涉房屋整体租给了代光明，对于案涉房屋被分成可儿瑶池洗浴中心及齐聚园茶楼两部分完全不知情。一审法院认为，代光明与华昌公司签订的《商业用房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。关于代光明以华昌公司未保障房屋消防通道及经营通道正常使用为由要求解除《商业用房租赁合同》的理由能否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同，故本案争议焦点在于叶国莉对其房屋进行装修的行为是否导致代光明的租赁合同目的无法实现。本院认为，代光明举示的证据虽然能证明其消防通道及经营通道受到了叶国莉装修的影响，但并不能达到证明其租赁合同目的无法实现的证明目的，具体理由为：第一，虽然可儿瑶池洗浴中心一侧的通道系叶国莉及朱丹的产权，但法律法规并没有禁止借用消防通道及经营通道，故代光明关于该处没有消防通道及经营通道的主张，本院不予支持。第二，新牌坊派出所出具的《责令改正通知书》载明代光明的经营场所存在堵塞疏散通道、安全出口的情形，并责令其改正，但并未责令代光明停业整改，且代光明自述派出所检查时通道上堆放了装修物品，故其不能证明在叶国莉修建好房屋后是否还存在堵塞疏散通道的情形。第三，从重庆市渝北区公安消防支队于2017年4月20日、2017年5月31日分别出具的《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》、《建设工程消防设计备案复查意见书》来看，其仅是针对代光明提交的可儿瑶池洗浴中心的设计图纸与现场情况是否一致作出的，并未明确表明靠近可儿瑶池一侧的消防通道不符合法律法规的强制性规定，不能正常使用。第四，重庆锦煌智能控制工程有限公司于2017年3月31日针对齐聚园茶楼室内装修工程出具的《重庆市建筑消防设施质量检测报告》在“不符合项综述”处虽然载明防火卷帘、防火门存在“原疏散出口被封闭，导致该区域内疏散出口数量不足，不符合消防要求”的情形，但检测报告后附汇总表中显示的内容与综述部分并不相符，且不能证明综述部分“原疏散出口”指的就是靠近可儿瑶池洗浴中心一侧的通道。同时，该报告从形式上及消防部门的要求来看仅是检测消防设施是否合格的文件，故该检测报告不能作为认定消防通道能否正常使用的依据。第五，根据现场勘验的结果及原告的自认，代光明承租的房屋在齐聚园茶楼一侧一直有一个能够通行的通道，在代光明举示的证据不足以证明可儿瑶池洗浴中心一侧的通道被相关部门认定为消防通道不合格需要停业整改或无法经营的情况下，代光明称其合同目的无法实现缺乏事实依据。第六，虽然可儿瑶池洗浴中心一侧的通道一楼门口及通往二楼的楼梯及墙面上原来可儿瑶池洗浴中心的招牌及标志均被撤下，但《商业用房租赁合同》并没有关于招牌及标志设置的约定，且经本院现场勘验，可儿瑶池洗浴中心一侧的通道虽然改变了状态，但仍然能够通行，《商业用房租赁合同》也没有关于通道状态的明确约定，对于代光明关于其经营通道被堵塞的主张，本院不予支持。综上，本院对代光明以其合同目的不能实现要求解除《商业用房租赁合同》的理由不予支持。关于华昌公司以代光明拖欠租金、物业管理费、水电费为由要求解除《商业用房租赁合同》的理由能否成立的问题。根据庭审查明的事实，代光明交纳案涉房屋租金至2016年6月30日，交纳水电费至2016年8月31日，交纳物管费至2016年7月31日。2016年7月1日起，代光明以消防通道被堵为由拒绝向华昌公司交纳此后的房租，并于2017年7月31日明确发函告知华昌公司因消防通道被堵其暂时不交房租及物管费直至事情解决。虽然本院认定现有证据不足以证明代光明主张的合同目的不能实现的理由成立，但叶国莉的装修行为确实导致代光明的消防通道及经营通道的改变，对代光明使用案涉通道产生了不利影响，新牌坊派出所出具的《责令改正通知书》也证明通道曾经存在堵塞的情况，故本院酌情认定华昌公司应免除代光明欠付的租金、物管费、水电费等。因此，代光明拒绝缴纳租金、物管费及水电费具有合理性，华昌公司以代光明欠缴上述费用为由要求解除《商业用房租赁合同》的理由不能成立。同时，对于华昌公司主张的租金80014元、物业管理费2751元及水电费3777元，本院不予支持。据此，代光明及华昌公司解除《商业用房租赁合同》的理由均不成立，但因双方均起诉要求解除该合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，应视为双方对解除合同达成了合意，本院认定该《商业用房租赁合同》予以解除。关于代光明主张的转让损失128000元、装修损失926400元、经营损失400000元。一方面，华昌公司并未构成根本违约，本案合同系双方就解除达成合意而解除，故代光明以华昌公司构成根本违约为由要求上述费用于法无据；另一方面，代光明未举示证据证明其实际支付了转让费及其经营损失的计算依据，对于装修损失，代光明未举示证据证明装修经过了华昌公司同意，且其举示的《可儿瑶池洗浴中心和齐聚园茶楼装修确认合同》的承包方的法定代表人系其合伙人王俊杰，其举示的《收款证明》中显示有750000元的装修款系由王俊杰的欠款冲抵，剩余的装修款代光明亦未举示证据证明其实际已经支付，故代光明对其主张的各项损失缺乏有效证据予以证明。对于代光明关于其各项损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）代光明与被告（反诉原告）重庆华昌建设集团有限公司于2015年4月30日签订的《商业用房租赁合同》；二、驳回原告（反诉被告）代光明的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）重庆华昌建设集团有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费17890元，由原告（反诉被告）代光明负担。反诉案件受理费1680元，由被告（反诉原告）重庆华昌建设集团有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。代光明提交以下证据：重庆市渝北区城乡建设委员会档案馆的档案，记载的是案涉标的房屋的竣工图纸，载明本案案涉房屋在洗车场这边有一个通道。意在证明案涉房屋本身就有两个通道，其中另一个通道在房屋的中间，但是被被上诉人堵塞了，其堵塞的前提是基于另外一个通道可以借用，不然917平方米不可能只有一个通道。华昌公司质证后认为，上诉人在一审中就已经调取该证据，就应在一审中举示，不应作为新证据在二审中提交。因案涉房屋所在地有多栋房屋，从这个图上也看不出来到底是哪一个2层，无法证实。华昌公司提交以下证据：编号为渝北公消安检字【2017】第0007号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，该证场所名称为渝北区花之宿酒店，地址为重庆市渝北区龙溪街道金龙路268号白鹤林小区12幢2-1，意在证明洗浴中心一侧出口的诉争通道已经经过消防验收。代光明质证后认为，对该证据的真实性无异议，但是不能看出他利用了我们这一侧的消防口，我们在现场勘察时能看到酒店在外面还架设有客梯楼梯，一直是开起的。即使他们这边能借用我们这边作为消防通道，不能证明该通道就能满足我们的要求。对代光明提交的证据，因不符合证据的三性，本院不予认可。对华昌公司提交的证据，对其真实性本院予以认可。另，本院于2017年9月12日再次组织双方当事人对现场进行了勘查，可以确定案涉房屋现场有两个能正常使用的消防通道及经营通道。二审中，重庆市渝北区龙溪街道金龙路268号白鹤林小区12幢2-1号房屋产权人叶国莉的丈夫朱某受叶国莉和该房屋共有产权人朱丹的委托作为证人出庭进行了说明，其陈述案涉通道堆放的杂物已整改并会永久清除，可提供该通道作为疏散通道永久性无偿使用。对于华昌公司在二审答辩中提出要求主张租金、物业费及水电费等费用的请求，本院已向其释明，由于一审判决后华昌公司对此未提起上诉，本院不予审理。本案其他事实和一审审理查明的事实相同。本院认为，第一，关于华昌公司是否构成根本性违约的问题。代光明称因可儿瑶池洗浴中心一侧的消防通道不能整改畅通，导致其不能正常经营，华昌公司未保障其租赁商业用房消防通道及经营通道的畅通导致合同目的不能实现，构成根本性违约。本院认为，其一，经查明，案涉通道处于案外人叶国莉、朱丹产权范围内，该部分原本空置，代光明因租用该通道每月交纳通道费1000元。后叶国莉对该部分房屋进行装修，从代光明举示的证据来看装修后的房屋对通道的使用确有可能会对其造成一定影响，但代光明是可以通过进行相应的整改来完善符合消防验收的要求。而根据证人朱某的陈述，产权人表示愿意将该通道作为疏散通道永久性的提供无偿使用，同时法律法规并没有禁止借用消防通道及经营通道的规定。结合本院的现场勘查，从现状来看，案涉房屋中有包括该通道在内的两条通道是可以作为消防通道及经营通道正常使用的。现代光明也并无其他充分证据证明该通道不符合法律法规的强制性规定导致其无法经营，故不能认定因该通道的影响，导致租赁合同目的无法实现。其二，代光明与华昌公司签订的《商业用房租赁合同》没有对通道的相关状态进行明确约定，亦无对招牌及标志设置的约定。代光明在房屋租赁期间对案涉通道的使用也另行支付过通道费，其应知晓该通道的产权属于第三方，故不能认定华昌公司构成根本性违约。第二，关于代光明主张的损失问题。代光明在其诉求中要求华昌公司赔偿其转让损失、装修损失、经营损失，并举示了相关证据。对于转让损失，代光明举示《店面转让协议》一份，但其对于转让方的名字及转让方签名处代签人的名字均表示不清楚，亦未提供支付转让费的依据，故本院对其就转让损失的主张不予认可。对于装修损失，代光明提交了装修确认合同及收款证明，但并未提交实际支付装修费的证据，故本院对其主张不予认可。对于经营损失，代光明举示2016年5月、6月经营流水一组，拟证明其年经营利润，该证据系其自制亦无其他充分证据进行佐证，故本院对其主张也不予认可。第三，因案涉通道现属于能正常使用的状态，不能认定华昌公司构成根本性违约，同时一审判决对华昌公司的反诉主张酌情认定免除并无不当。在一审中，代光明起诉要求解除《商业用房租赁合同》，华昌公司反诉要求解除《商业用房租赁合同》，二审中双方对要求解除合同均无异议，故一审判决解除双方的《商业用房租赁合同》并无不当。综上所述，代光明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17889.6元，由代光明负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  李盛刚代理审判员  彭松涛二〇一七年十月二十七日书 记 员  夏 茜