浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0681民初10827号
原告：诸暨华东国际珠宝城有限公司，住所地：浙江省诸暨市山下湖珍珠产品加工园区，组织机构代码：78567577-9。
法定代表人：郑大柱，系公司董事长。
委托代理人：陈仟伍，浙江永大律师事务所律师。
被告：何仲迪，男，1965年5月2日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。
被告：陶江琴，女，1971年11月13日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。
两被告委托诉讼代理人：胡步光，诸暨市枫桥法律服务所法律工作者。
原告诸暨华东国际珠宝城有限公司（以下简称珠宝城公司）与被告何仲迪、陶江琴商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢玉山适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序审理，并依法组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告珠宝城公司的委托代理人陈仟伍，被告何仲迪、陶江琴及其委托代理人胡步光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告珠宝城公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告欠款32万元，并支付该款自2013年10月20日起至款实际付清之日止按每日256元（日利率万分之八）计算的违约金日。事实与理由：两被告系夫妻关系。2013年8月20日，两被告向原告购买了位于诸暨市房屋，为此双方签订商品房买卖合同等相关法律文件。根据合同约定，房屋总价款820361元，被告先期支付500361元，余款32万元由被告向银行申请按揭贷款支付，但无论被告是否获得银行贷款，均应在2013年10月19日前付清余款，否则应承担相应违约责任。合同鉴定后，原告依约履行了合同约定的义务，但被告即未获得银行按揭贷款，亦未在合同约定期限内付清房屋余款32万元。此后，经原告多次书面及口头催讨，被告至今未予理睬。
被告何仲迪、陶江琴辩称：尚欠原告购房款32万元是事实，但其所在的楼层公摊面积被其余两户所占有封闭，导致其不能享有公摊面积，并影响采光、通风、消防等，并且上述问题的出现是开发商承诺给他们使用，因此违约金不应计算，要求原告方将上述其他住户私自占用的公摊面积处理好，并恢复原状后，同意付款。另房屋所在的其他楼层也存在公共设施、消防设施、通风道、扶梯处窗户等部分被封砌，南面阳台由西往东处为方便使用的大门亦被封砌，影响了两被告使用公摊面积的合法权益，且存在严重安全隐患，如出现火灾，住户存在无法自救的严重障碍。两被告认为上述问题的存在属于销售商及物业管理的职责，属于原告应履行的合同义务。
原告为证明自己主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、商品房买卖合同一份，证明原、被告就涉案房产签订的商品房买卖合同，并就房屋价格、付款时间以及逾期付款责任等事项进行约定的事实。
2、由被告何仲迪出具的申请书一份，证明被告申请提前交房，并承诺房屋余款以现款方式缴纳的事实。
3、提供竣工验收备案表复印件一份，证明涉案房屋已于2012年9月11日竣工验收合格的事实。
上述证据经庭审质证，被告均无异议，本院对其证明力均予以认定。
被告为证明自己主张的事实，向本院提交了以下证据：
4、现场照片3张，证明原告售卖的房屋消防设施部分为砌封的事实。经质证，被告对照片的真实性没有意义，但对关联性有异议，认为双方之间的法律关系是商品房买卖合同的合同关系，所交易的对象也是涉案二号公寓2单元1501号房，照片所显示的仅仅是一些相邻的住户没有按照规定进行的野蛮装修，即使侵害了本案被告基于房屋的相关权益，也是别的住户的侵权行为，与原告无关。另被告也陈述到这个情况是在接收房屋时发现的，且涉案房屋于2012年9月份竣工验收备案，原、被告签订合同是2013年8月20日，双方交易的是现房，如果那时候其他住户存在侵权行为，被告在签订合同时也是明知的，对现状也充分了解。对该证据，本院结合被告抗辩意见时在下文中分析认证。
综上，结合原、被告庭审陈述，本院查明事实如下：
2013年8月20日，两被告与原告签订商品房买卖合同一份，约定两被告向原告购买位于诸暨市房屋，总价款822361元，签订合同时两被告支付房款20万元，2013年9月20日前支付房款302361元，剩余款项由买受人以银行贷款的方式支付给出卖人，不论买受人是否获得银行贷款，买受人必须于双方签订本合同之日起两个月内即于2013年10月19日前付清剩余房款。合同第七条约定，如逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，买受人支付逾期应付款在应付款期限第二日起至款实际付清之日止按日利率万分之八计算的违约金。第八条约定，出卖人应当于2013年10月19日前，将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、法规规定的应当由规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同附件八第六条约定，如买受人因任何理由或原因未付清房款的，出卖人除继续保留该商品房所有权外，将不替买受人办理房屋产权证等手续，由买受人承担责任。同日，被告何仲迪向原告申请提前交房，并承诺如在合同规定期限内银行未放款，则同意将剩下的百分之四十的房款以现款方式缴纳。原告同意了被告的交房申请。后被告未按照合同约定支付剩余房款32万元，原告亦没有为两被告办理房屋产权过户手续。另查明，涉案房屋已于2012年9月11日取得竣工备案验收手续。
本院认为，原被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，除约定的违约金过高外，其余内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。两被告抗辩涉案房屋所在整幢楼中部分通风窗户、消防通道等公共设施被其他住户所封闭及占用。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，两被告提出的关于其他住户侵占、封闭部分公共设施的抗辩意见系侵权之债，与本案不属于同一种法律关系，且原告亦未提交证据证明该侵占、封闭行为系原告所为，故与本案关联性不足，本院对两被告上述抗辩意见不予采信，对证据4亦不予认定。综上，原告已将符合合同约定条件的房屋交付给两被告，完成了合同约定的交房义务，两被告理应按照合同约定期限支付剩余房款，现两被告尚欠原告购房款32万元，事实清楚，证据充分，理应承担付款及相应违约责任。现原告起诉要求两被告支付剩余购房款32万元，合法有据，本院予以支持。对原告起诉要求支付尚欠购房款自2013年10月20日起至款付清之日止按日利率万分之八计算的违约金，因双方约定的按日利率万分之八计算的违约金标准过高，超出了法律规定的保护范围，故本院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，依法调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的195%计算〔以逾期贷款利率（逾期贷款利率系在正常贷款利率基础上加收50%）作为逾期付款损失，并在此基础上上浮30%为限〕。两被告庭审中抗辩双方在交房申请书中没有约定付款期限，因此不应承担逾期付款责任。本院认为，被告何仲迪于同日出具申请书及与原告签订商品房买卖合同，因此该申请书属于商品房买卖合同的组成部分，应受商品房买卖合同的拘束，且双方在申请书中并没有重新约定付款期限，因此商品房买卖合同约定的付款期限并没有发生变更，故对两被告的该项抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：
一、被告何仲迪、陶江琴应支付原告诸暨华东国际珠宝城有限公司剩余购房款计人民币32万元，以及该款自2013年10月20日起至款付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的195%计算的违约金，款限本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告诸暨华东国际珠宝城有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6100元，由被告何仲迪、陶江琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。在提交上诉状时一并预交上诉案件受理费6100元，上诉期满七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理，上诉费预交帐户已附于判决书后一页。
审 判 长 谢玉山
审 判 员 周 晶
人民陪审员 周辰颖
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 何鹏威
附：
上诉费预交帐户
1.诸暨华东国际珠宝城有限公司预交至帐户：绍兴市非税收入结算分户；帐号：62×××44；开户行：浙江绍兴恒信农村合作银行营业部。
2.陶江琴、何仲迪预交至帐户：绍兴市非税收入结算分户；帐号：62×××51；开户行：浙江绍兴恒信农村合作银行营业部。