山东省泗水县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0831民初2634号原告：王某，男，1956年生，汉族，住泗水县。委托诉讼代理人（特别授权）：王某（系原告王某之子），男，1977年出生，汉族，农民，住泗水县。委托诉讼代理人（特别授权）：龚某，山东某律师事务所律师。被告：马某，男，1963年4月14日生，汉族，农民，住泗水县。委托诉讼代理人（特别授权）：司某，山东某律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：王某，山东某律师事务所律师。原告王某与被告马某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月7日第一次公开开庭进行了审理，原告王某的委托诉讼代理人龚某、王某，被告马某及其委托诉讼代理人司某、王某到庭参加诉讼；后原告王某申请对涉案房屋在2015年11月5日的市场价值进行评估，本案转为普通程序，于2017年3月1日第二次公开开庭进行了审理，原告王某的委托诉讼代理人龚某，被告马某及其委托诉讼代理人司某、王某到庭参加诉讼；本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销原、被告双方2015年11月5日签订的《房屋买卖协议》，并判令被告将《房屋买卖协议》约定买卖的房屋返还、过户登记在原告名下。2、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告在泗水县泉林镇卞三村沿327国道建有商业用房屋14间，院落一宗，占地两亩。房屋产权登记证号：泗泉XX。因2012年原告儿子曾向被告借款未能全部偿还，被告多次到原告家中进行威胁、恐吓、诱导，逼迫原告将房屋出卖给其所有。因原告成年患有抑郁症和小脑萎缩，在被告多次的逼迫下，双方于2015年11月5日达成了《房屋买卖协议》。被告以XX万元的价格购买了原告原本价值XX多万元的房屋。被告并据此办理房屋过户登记手续。但购房款项并未交付。综上，被告多次胁迫原告出卖房屋，且双方达成的《房屋买卖协议》显失公平。故此诉讼，请人民法院依法撤销，并判令被告将《房屋买卖协议》约定买卖的房屋返还、过户登记在原告名下。被告马某辩称，一、涉案房屋在登记过户给答辩人之前，原告与答辩人之间存在合法的因涉案房屋的他项权利关系。2013年2月4日，因原告之子王某欠案外人借款到期无能力偿还，为偿还对案外人的借款，答辩人按原告和其子王某的安排将XX万元现金通过泗水县农信社转至王某提供的债权人（案外人）账户中。2013年2月5日原告和其子王某作为共同借款人向答辩人出具借条并签订了借款合同和资产买卖合同。并在原告其他借款手续所抵押房屋解押后，于2013年2月5日原告自愿将其涉案房屋设立抵押权给答辩人并办理了他项权利抵押登记。二、原告与答辩人之间存在合法的房屋登记买卖过户关系，答辩人已经是涉案房屋的合法所有权人。原告与答辩人之间因涉案房屋过户不存在合同无效、撤销的情形。原告及其子王某在没有按照约定期限偿还借款本息，经答辩人多次催要，原告及其子王某一再拖延偿还的情况下，原告及其子王某声称多次想将该涉案房屋出卖后偿还给答辩人借款本息，但该涉案房屋一直未能出卖。原告夫妇二人及其子王某也找中间人马某(系原告之妻的干姊妹)居中调解，原告及其子王马多次给答辩人保证还款，但一直没有按约定偿还本息。2015年6月22日，原告向答辩人出具保证书一份并由原告和保证人马某签字，原告出具的保证书约定：2015年6月29日以前还清借款本金及利息，如果6月29日没还是违约，给15天期限处理房屋，还款按合同处理，办理过户手续。在给予宽限期原告及其子王某一直未归还借款的情况下，于2015年11月1日原告及其妻子韩某与答辩人签订《房屋买卖合同》，原告及其妻子自愿将涉案房屋以房抵债并于2015年11月份在泗水县房管所按照法定程序办理了过户手续。涉案房屋登记过户后，原告及其子王某与答辩人之间的借款本息视为全部结清。至于原告主张的答辩人以18万元的价格购买该房屋，系因双方自愿协商并同意为了在办理过户手续时少交税而少写了真实的购房款。原告主张的该《房屋买卖协议》上的18万元的价格，并不是真实的以房抵债的价格，因此不能以原告提供的该《房屋买卖协议》作为认定案件事实的依据。三、对于原告无理诉讼耽误影响答辩人转让该房产而给答辩人造成的经济损失，答辩人将依法保留相应的诉权。综上，原告及其子王某因共同向答辩人借款并以该涉案房屋办理了他项权利抵押，在原告及其子无能力偿还借款本金及利息的情况下，原告夫妻二人自愿将涉案房屋以房抵债并自愿办理了房屋过户手续，因此答辩人对该房屋系合法取得的所有权人。本案不具备合同撤销、无效的相关情形。据此恳请贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕自己的诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述、举证、质证以及法庭调查，本院认定事实如下：原告王某与韩某系夫妻，被告马某与王某系夫妻，王某系原告王某之子。2013年2月4日，因原告之子王某欠案外人借款到期无能力偿还，为偿还借款，原告向被告借款XX万元，被告依约将XX万元现金通过泗水县农信社转至王某提供的债权人账户中。2013年2月5日，王某（借款人）与被告马某（出借人）签定《个人借款合同》，合同约定：借款人向出借人借款人民币XX万元，期限2013年2月5日起至2014年2月4日止，并约定用房产作为抵押；同日，原告王某（卖方）与被告马某（买方）签定《资产买卖合同》：卖方王某自愿将泉林汽车修理厂内所有商品及房屋以XX万元资产卖给买方马某，2013年2月5日，王某、王某向马某出具借条/借据一张，约定了借款金额、利息、借款期限及违约责任，同日，王某（乙方）以借款人的身份与马某（甲方）签定房屋抵押借款合同，约定乙方在泗水泉林镇327国道南卞三村有房产一处，房产证号：泗泉字第××号，乙方自愿将此房产抵押给甲方作为抵押借款，并办理了他项权利抵押登记，甲乙双方约定以上房屋价格为XX万元，甲方王某、马某与乙方王某、韩某均签字捺手印。2013年2月7日王某向马某借款XX万元，约定还款期限为2013年4月7日，后上述两笔借款到期后均未偿还，被告多次向王某、王某催要借款本息，王某与王某也多次向被告出具保证书，2015年6月22日王某向马某出具的保证书载明：“借马某75万元累2015年6月22日本金XX万，利息XX万，共计XX万与（于）6月29日以前还款XX万元，2015年7月15日还清，如果6月29日没还，是伟（违）约，给15（天）期现（限）自行处理，还款：按合同处理办住过户手卖（续）；王某，保证人：马某”；2015年11月1日王某、韩某作为卖方（以下简称甲方）与买方（以下简称乙方）马某签定《房屋买卖合同》，约定将房产抵偿给乙方，作为偿还欠款。2015年11月18日王某、韩某将该房屋转让给受让人马某，并办理了房产证（泗水房权证泉林镇字第××号），该房产证载明所有权人为马某。双方在泗水县房产管理所办理房屋所有权转移登记时，以2015年11月5日签订的《房屋买卖协议》作为备案，该协议注明的房产交易价格为XX万元。后原告诉至法院，请求法院依法撤销原、被告双方2015年11月5日签订的《房屋买卖协议》，并判令被告将《房屋买卖协议》约定买卖的房屋返还、过户登记在原告名下。本院于2016年11月7日公开开庭进行了第一次庭审，庭审中，原告王某申请对涉案房屋在2015年11月5日的市场价值进行评估，并递交了书面申请，本院受理了原告的申请，委托济宁某价格评估有限公司进行价格评估，济宁某价格评估有限公司作出泗圣价评字[2017]第XX号价格评估报告书，该评估结论书出具的结果为：评估基准日：2015年11月05日。经综合测算王某诉马某房屋买卖纠纷案所涉及的泗泉字XX号房产的市场价格为：人民XX（￥XX元）。本院认为，本案的焦点问题是原被告所签订的《房屋买卖协议》是否应予撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，原告在2013年2月5日借款时自愿将涉案房产抵押给被告作为借款担保，并办理了他项权利抵押登记，原告王某与及其妻韩某均在《房屋抵押权设立登记申请表》、《受理单》签字按手印，借款到期后被告催要借款本息时，原告及其家人多次出具保证书，并于2015年11月1日签订《房屋买卖合同》且于2015年11月18日办理房屋所有权转移登记。2015年6月22日王某向马某出具的保证书载明借款本息共计XX万元，应视为双方对借款进行了结算，双方对借款利息的约定不违反法律规定；该数额与评估基准日为2015年11月05日涉案房产的市场价格XX万元，并不构成显失公平。本案中，原、被告于2015年11月1日签订了《房屋买卖合同》，约定将房产抵偿给乙方，做为偿还欠款，又于2015年11月5日签订的《房屋买卖协议》，用该协议到房产交易部门备案，而《房屋买卖合同》的价格为真实的交易价格并实际履行的合同，应以双方实际履行的合同确定各自的权利义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下：驳回原告王某的诉讼请求。诉讼费100元，由原告王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长 刘 岩人民陪审员 韩 龙人民陪审员 李庆民二〇一七年四月十八日书 记 员 孔天宇