重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终5819号
上诉人（原审被告）：重庆建川实业（集团）有限公司，住所地重庆市江北区建新东路286号，组织机构代码20303987-X。
法定代表人：魏建川，执行董事。
委托诉讼代理人：王东，北京市中银（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王路路，北京市中银（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龚兴强，男，汉族，1964年9月18日出生，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：杨娟，重庆索通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐茜，重庆索通律师事务所律师。
原审第三人：重庆江北工程建设（集团）有限公司，住所地重庆市江北区建新北路70号，组织机构代码20286435-X。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
原审第三人：向远珠，女，汉族，1981年9月10日出生，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：金海，重庆雷力律师事务所律师。
上诉人重庆建川实业（集团）有限公司（以下简称建川公司）因与被上诉人龚兴强、原审第三人重庆江北工程建设（集团）有限公司（以下简称江北工程公司）、向远珠债权转让合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院作出的（2015）江法民初字第04797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，于2016年9月5日组织双方当事人进行了询问调查。上诉人建川公司的委托诉讼代理人王东，被上诉人龚兴强的委托诉讼代理人杨娟、徐茜，原审第三人向远珠的委托诉讼代理人金海到庭参加了询问调查。本案现已审理终结。
建川公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回被上诉人对上诉人的原审全部诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决认定事实不清，龚兴强已在一审审理中举示相关证据证明涉案房屋的所有权人为向远珠；2.原审判决适用法律错误，应当适用重庆市商品房销售网上签约办法，即网签备案后的房屋，未经协商一致不能变更权利人；3.原审法院在龚兴强已举示相关证据的情况下主动调查涉案房屋的所有权信息系违反法定程序，误导裁判。
龚兴强辩称，网签不具备发生物权变动的效力，建川公司具备过户登记的条件。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
向远珠述称，我方已进行买卖合同备案登记，有权取得涉案房屋所有权。
龚兴强向一审法院起诉请求：建川公司履行协助办理商铺过户登记的义务，并从2005年1月1日起按照人民银行同期贷款利率支付违约金到办理产权过户登记时止。
一审法院认定事实：2004年10月9日,江北工程公司(甲方)、重庆建川房地产开发有限责任公司（乙方）、龚兴强（丙方）签订《抵款协议》，约定乙方欠甲方五里店广场-
东方家园工程款，经三方友好协商，乙方用其开发建设的房屋（五里店金泰成灯饰广场商铺）抵款给甲方，甲方自愿将该商铺转让给予丙方，具体协议如下：一、乙方将其所属的建新东路286号灯饰广场正一层23号商铺（建筑面积14平方米，总价137214元）抵款给甲方，冲抵其所欠甲方工程款；二、甲方自愿将该商铺转让给丙方；三、乙方、丙方直接签订购房合同；四、乙方应在重庆市农村信用合作社解冻上述商铺后三个月内给丙方办理产权登记手续；五、本协议甲、乙、丙三方签字盖章后生效；六、本协议一式陆份，三方各执贰份。协议签订后，龚兴强与建川公司一直未签订购房合同。
2004年10月10日，龚兴强（委托方/甲方）与重庆建川房地产开发有限责任公司（受托方/乙方）签订《委托经营合同》，甲方将位于江北区建新东路286号金泰成灯饰广场第一层23号铺位委托给乙方出租，并进行统一经营、管理，铺位建筑面积共计14平方米；甲方委托乙方出租、经营所属铺位的期限为二十年，自2004年10月10日起至2024年10月9日止；乙方同意2004年10月10日起，每月向甲方支付铺位租金收益，第1-5年每月租金收益823.30元、第6-10年每月租金收益864.40元、第11-15年每月租金收益907.70元、第16-20年每月租金收益953元。此后，龚兴强陆续收取商铺租金收益至2011年。
2007年1月30日，重庆建川房地产开发有限责任公司的名称变更为重庆建川实业（集团）有限公司。
龚兴强曾在2012年向重庆市江北区人民法院起诉，要求建川公司履行办理江北区建新东路286号金泰成灯饰广场正一层23号商铺产权过户手续的义务并支付违约金，该案案号为（2012）江法民初字第05936号。在该次诉讼中，建川公司特别授权的委托代理人王东（开庭时系雷力律师事务所律师）在2013年3月4日的庭审中对建川公司与龚兴强签订《抵款协议》、《委托经营合同》的事实予以认可。
2013年2月19日，建川公司与向远珠签订了《商品房买卖合同》，约定将位于建新东路286号23号建筑面积为14平方米的商铺出售给向远珠，总成交金额为14万元，并向重庆市江北土地房屋权属登记中心办理了商品房现房买卖联机备案登记。在《重庆市商品房联机备案登记表》上记载“在申请表打印后，重庆市江北土地房屋权属登记中心已受理以上房屋交易信息，交易双方必须在该申请表打印后10日内，持商品房买卖合同、本申请表以及相关证件到重庆市江北土地房屋权属登记中心完善合同登记手续”。向远珠、建川公司截至本案开庭时仍未到房屋权属登记中心完善合同登记手续。
2015年3月，龚兴强向重庆市江北区人民法院申请查封建新东路286号（名义第一层）23号铺位，重庆市江北区人民法院向重庆市江北土地房屋权属登记中心送达协助执行通知书，要求查封建川公司名下位于江北区建新东路286号（名义第一层）23号铺位，重庆市江北土地房屋权属登记中心在2015年4月1日受理了对该铺位的查封。
由于龚兴强、建川公司对建新东路286号（名义第一层）23号铺位的所有权归属存在争议，龚兴强认为该铺位登记的所有权人为建川公司，但建川公司认为该铺位登记的所有权人为向远珠，故重庆市江北区人民法院在2015年11月16日向重庆市江北土地房屋权属登记中心查询了建新东路286号（名义第一层）23号铺位的抵押、所有权登记信息。该中心出具的查询结果显示：该铺位在2012年7月6日办理了房地证（权利人为建川公司）、2015年4月1日因龚兴强的申请进行了查封，除此之外截至2015年11月16日未见其他抵押或查封登记。
由于向远珠提交的房款收据为缴款人联的复印件，重庆市江北区人民法院要求向远珠本人到庭就支付房款及铺位交付事宜接受询问，向远珠未在指定时间到庭接受询问。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。龚兴强与建川公司、江北工程公司签订《抵款协议》，建川公司在本次庭审中对《抵款协议》的真实性予以否认，该意见与建川公司在2013年庭审中陈述的意见相矛盾，且建川公司未能对其前后矛盾的质证意见作出合理解释，故一审法院对建川公司否认《抵款协议》真实性的意见不予采纳，建川公司应依据《抵款协议》的约定履行合同义务。龚兴强提供的收据虽不足以充分证明向建川公司或江北工程公司支付购房款，但三方签订的《抵款协议》约定的内容是建川公司因差欠江北工程公司款项用铺位抵款、江北工程公司自愿将铺位转让于龚兴强，故《抵款协议》的成立并不以龚兴强向建川公司支付购房款为条件。龚兴强与建川公司签订了《委托经营合同》并收取租金收益，龚兴强主张建川公司已实际履行了《抵款协议》的事实证据充分。
建川公司辩称涉案铺位已经出售给向远珠，故无法为龚兴强办理过户手续，第三人向远珠亦不同意将铺位过户给龚兴强。第三人向远珠提交的《重庆市商品房联机备案登记表》上记载内容表明，该备案登记仅表示房屋产权登记中心受理的是房屋交易信息，所有权的变更仍需第三人向远珠及建川公司到权属登记中心完善手续，而向远珠及建川公司至今未去办理相关手续，经一审法院2015年11月16日向重庆市江北区房屋权属登记中心查询，并未显示该铺位登记的所有权人为向远珠，同时已查明涉案铺位的抵押已经解除，故一审法院对建川公司及第三人向远珠的意见不予采纳，建川公司应履行协助龚兴强办理过户登记的义务。第三人向远珠与建川公司如就双方在2013年2月19日签订的《商品房买卖合同》发生争议，可另案解决。
对于龚兴强要求建川公司从2005年1月1日起支付违约金的请求，由于龚兴强未举示证据证明铺位解除抵押的时间，且在《抵款协议》中对于逾期办理过户登记违约责任无明确约定，一审法院对该项请求不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、建川公司于判决生效之日起十五日内协助龚兴强办理将位于重庆市江北区建新东路286号（名义第一层）23号铺位的产权过户至龚兴强名下的手续；二、驳回龚兴强的其余诉讼请求。案件受理费减半收取1522元、诉讼保全申请费1220元，共计2742元，由被告建川公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人举示2016年9月7日查询的重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果一份，拟证明涉案房屋的权利人为建川公司。对被上诉人举示的以上证据，上诉人的质证意见如下：对该证据的真实性无异议，但认为该证据与被上诉人在本案一审审理中举示的信息查询结果不一致，且该证据只能反映涉案房屋的所有权登记信息，不能说明该房屋是否已进行网上签约销售给第三人，实际上诉人现在只能履行与原审第三人向远珠签订的买卖合同；原审第三人向远珠的质证意见与上诉人一致。
原审第三人向远珠举示收据原件一份，拟证明向远珠于2013年2月19日以现金形式向建川公司支付了涉案房屋的购房款14万元。对原审第三人向远珠举示的以上证据，上诉人的质证意见如下：对该证据的三性均认可，认为建川公司确已将涉案房屋转让给了向远珠并实际收取了全部价款；被上诉人的质证意见如下：对该证据的真实性无法确认，认为该证据不能证明向远珠已实际支付购房款的事实。
本院认为，对被上诉人举示的重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果，上诉人及原审第三人向远珠对其真实性均予认可，该证据亦能反映涉案房屋的所有权登记信息，与本案具有实质关联性，故本院对该证据予以采信；对原审第三人向远珠举示的收据，被上诉人对其真实性不予认可，原审第三人向远珠亦未进一步举示充分证据证明涉案房款的实际支付情况，原审第三人向远珠举示的证据与本案不具有实质关联性，本院不作为二审新证据采信。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院二审另查明，重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果（查询日期2016年9月7日）载明，坐落于建新东路286号23号房屋的所有权登记信息如下：现权利人建川公司，备注栏为空白。
龚兴强在本案一审审理中举示的重庆市江北土地房屋权属登记中心登记信息查询结果（查询日期2015年3月18日）载明，坐落于建新东路286号23号房屋的所有权登记信息如下：现权利人向远珠、原权利人建川公司，业务细类商品房买卖，备注栏显示正在办理。
审理中，上诉人建川公司陈述其已与向远珠在商品房交易电子系统中办理了网上签约手续，鉴于龚兴强申请法院查封了涉案房产，涉案房屋的权利人处于正在从建川公司过户到向远珠的过程中。就被上诉人龚兴强在一审审理中举示的重庆市江北土地房屋权属登记中心登记信息查询结果，上诉人建川公司认为备注栏显示的正在办理的意思是涉案房屋的权利人已为向远珠，因为龚兴强申请人民法院查封了涉案房屋，故涉案房屋的产权证尚未发出，但产权已经在办理过程中。原审第三人向远珠认为，产权正在办理中，没办下来是因为龚兴强申请法院查封了涉案房产。
本院认为，首先，2015年3月18日的查询结果显示涉案房屋正在办理商品房买卖，2016年9月7日的查询结果显示涉案房屋的权利人为建川公司，龚兴强在本案审理中举示的房屋权属登记信息虽不一致，但第一份查询结果显示正在办理商品房买卖，建川公司及向远珠亦向本院陈述涉案房屋的产权变更正在办理过程中，且根据第二份查询结果显示的涉案房屋权属信息，可以说明涉案房屋的现权利人仍是建川公司。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，建川公司与向远珠尚未办结涉案房屋的所有权变更登记手续，即便涉案房屋业已在商品房交易电子系统中完成了网上签约手续，建川公司仍是涉案房屋的所有权人，其应当履行协助龚兴强办理过户登记的义务，原审法院适用法律正确。最后，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。故原审人民法院依据案件审理的具体情况依职权调查取证并未违反法律规定，本案程序合法。
综上所述，上诉人重庆建川实业（集团）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3044元，由上诉人重庆建川实业（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 拯
审 判 员 章兴东
代理审判员 钟 慧
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 文 苑