湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂民终755号
上诉人（一审原告、执行案外人）：严小娣，女，汉族，1964年12月28日出生，住湖北省鄂州市华容区。
被上诉人（一审被告、申请执行人）：黄石市黄石港区永诚小额贷款有限责任公司，住所地：湖北省黄石市黄石港区广场路28号。
法定代表人：殷婷茹，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：易杨，湖北善远律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、被执行人）：湖北梅林美置业有限公司，住所地：湖北省鄂州市花湖开发区大泉路6号。
法定代表人：王太平，该公司执行董事。
上诉人严小娣因诉黄石市黄石港区永诚小额贷款有限责任公司（以下简称永诚公司）、湖北梅林美置业有限公司（以下简称梅林美公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省黄石市中级人民法院（2017）鄂02民初172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭书面审理了本案，现已审理终结。
严小娣上诉请求：一、撤销湖北省黄石市中级人民法院（2017）鄂02民初172号民事判决；二、对位于鄂州市花湖镇××村（武黄高速出站口，迎宾大道以�）北大凯旋门第5幢1单元102号房屋的强制执行，解除查封、执行、拍卖。三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、由于梅林美公司不能依照合同给付工程进度款，于2013年8月17日湖北良信建筑安装有限公司与被上诉人梅林美公司，签订商品房246套抵付工程款的协议。2、2013年8月17日，经建筑施工队承包人李永林在商品房抵付工程款的246套房中，已选定认购第5幢1单元102号房并签订了商品房定购协议，支付定金.购房款390145.8元。3、上诉人都是平民百姓，急需房屋居住。己交付了购房款也开出了收款收据，真凭实证有据可查。上诉人认为在建筑施工承包人手里购买房屋，真实可靠。其一，大多数都是亲戚关系及朋友介绍，选购旳房屋通风透光、户型好点。其二，在开发商没有给付工程进度款极端困难旳情况下，帮助工程承包人垫付了工程材料款和民工工资，图的是房价优惠点。综上所述，协议签订旳时间，都在被上诉人永诚公司借贷、抵押查封之前，上诉人的协议和商品房买卖合同合法有效，人民法院应予支持。上诉人认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下旳商品房己签订合法有效的书面买卖合同，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题旳批复》：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和债权。”而现在发生的永城公司与梅林美公司因借款发生的纠纷，它的抵押权所涉案的房屋，不能与建筑工程价款优先受偿权相冲突，更不得对抗购房买受人。
被上诉人永诚公司辩称，其对本案标的拥有抵押权，法院执行措施无任何不当，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉讼请求没有事实与法律依据，应予驳回。
被上诉人梅林美公司无答辩意见，请求法院依法审理。
严小娣向一审法院提出的诉讼请求：1、立即停止对位于鄂州市花湖镇××村（武黄高速出站口，迎宾大道以南）北大凯旋门第5幢1单元102号房屋的强制执行，并解除对该处房屋的查封，停止对该处房屋的拍卖。2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：2017年3月17日，严小娣与梅林美公司签订《商品房认购书》，合同约定原告购买被告梅林美公司开发并已取得预售许可证的位于鄂州市花湖镇××村（武黄高速出站口，迎宾大道以南）“北大凯旋门”第5幢1单元102号房屋（3300元/㎡，面积118.226㎡，总价款390145.80元)，合同签订后，原告以工程款抵扣了全部购房款，但梅林美公司至今没有履行房屋交付义务。事实上，该房屋于2013年9月25日已被抵押给永诚公司，并在鄂州市房屋产权登记中心办理了抵押登记。2016年，本院在执行申请执行人永诚公司与被执行人梅林美公司、王太平、国泰公司、蓝溪汽配公司借款合同纠纷一案中，作出（2016）鄂02执66号执行裁定，于8月16日查封了被执行人梅林美公司开发的“北大凯旋门”项目1号楼1-901号等计363套商住房屋（含本案案涉房屋）。原告认为查封错误，提出书面异议，后被裁定驳回，故提起本案案外人执行异议之诉。
一审法院认为，本案争议焦点是原告作为案外人对涉案房屋主张权利是否可阻却法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”,该项规定表明案外人对执行标的除享有所有权可以阻止执行外，尚未取得所有权，但享有应当向其交付的债权请求权的，原则上不能阻止执行，也不能对抗申请执行人的优先受偿权，但法律、司法解释另有规定的除外。该司法解释第28-30条即为除外规定，因此，永诚公司认为法律、司法解释尚未作出除外规定，属理解法律错误。根据该司法解释第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，原告对案涉房屋享有的应向其交付的债权请求权是否可阻却法院的强制执行，必须满足上述三个条件。从审查情况来看，原告与梅林美公司的《商品房买卖合同》是在法院查封之后签订，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，因此，其对案涉房屋的权利不能够排除执行。
综上所述，严小娣的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九之规定，判决驳回严小娣的诉讼请求。案件受理费100元由严小娣负担。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。二审审理查明的事实与一审无异，本院予以确认。
本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，围绕上诉人的上诉请求，本案的争议焦点为上诉人是否符合房屋消费者物权期待权的保护条件，即是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。
房屋消费者物权期待权保护，也叫弱者保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。但这种保护并不是绝对的，为在房屋消费者物权期待权、建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权之间寻求平衡，最高人民法院作出《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其第二十九条明确规定：“金钱债权�行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定的三项条件必须全部满足时，购房人的物权期待权才能得到法院保护。从本案查明的事实看，上诉人严小娣与梅林美公司的《北大凯旋门商品房认购书》签订于2017年3月17日，而案涉的房产被法院于2016年6月18日查封，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定三项条件，在协调无法化解纠纷的情况下，本院只能依法办理，上诉人的上诉请求确无法支持。
此外，在本案二审程序中，上诉人仅出具了委托李永林为代理人的授权委托书，因其未提供李永林个人符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定诉讼代理人条件的证据，且委托是否成立对本案实体处理并无影响，故本院未列上诉人的委托诉讼代理人。
综上所述，严小娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人严小娣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文 雄
审 判 员 梅 启 勇
审 判 员 郭 登 友
二〇一八年六月二十日
法官助理 万�冬
书 记 员 杨 基 勤