贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔06民终235号
上诉人（一审被告）：贵州德江瑞泰置业有限公司。住所地贵州省德江县青龙街道办事处迎宾路。
法定代表人：徐其华，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：马金娥，贵州亿和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王加庆，国浩律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：戴立吾，男，1962年8月26日出生，汉族，湖南省人，现住贵州省德江县。
委托诉讼代理人：彭超，贵州省德江县中心法律事务所法律工作者。
上诉人贵州德江瑞泰置业有限公司（以下简称瑞泰公司）因与被上诉人戴立吾合同纠纷一案，不服贵州省德江县人民法院（2017）黔0626民初962号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人瑞泰公司的委托诉讼代理人马金娥、王加庆，被上诉人戴立吾及其委托诉讼代理人彭超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞泰公司上诉请求：撤销一审判决，查清事实后依法改判。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决认定《协议书》中“办理有关房产手续”是甲方为乙方办理所有权登记手续错误。办理商品房所有权登记手续不是房开商能够独立完成的，必须由购房人提出申请，将购房发票、交税发票、缴纳维修基金等票据交给房开商，房开商才有为其代办的基础。被上诉人只缴纳了大部分房款，没有缴纳契税和公共维修基金，也没有履行签订《商品房买卖合同》的义务，根本不具备办理产权证的条件。故协议书中的办理相关房产手续，是指交付房屋使用和具体签订《商品房买卖合同》的条件。办理产权登记只是上诉人的配合义务。上诉人瑞泰公司不构成违约。2、一审判决上诉人承担超过购房款50%的违约金，违背了公平原则。
上诉人的代理人王加庆代理意见为：1、被上诉人戴立吾没有与上诉人签订《商品房买卖合同》，也未将契税和维修基金交给上诉人代缴。导致没有办理产权登记是双方的混合过错，对违约金的约定双方存在一定分歧，属于约定不明条款。2、上诉人确有违约，但一审判决计算违约金明显过高，上诉人未给其办证并未影响到被上诉人对房屋的使用，上诉人获得《建设工程竣工规划许可证》的时间是2017年1月24日，违约金应从该日期起算。请二审法院对违约金按照戴立吾实际交付的购房款为基数进行调整。
戴立吾辩称，双方签订的《协议书》约定“办理相关房产手续”就是办理产权登记手续。《协议书》具备《商品房买卖合同》的主要内容，且戴立吾已缴纳购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定为《商品房买卖合同》。上诉人至今未按照《协议书》的约定为戴立吾办理相关房产手续，已构成违约，应当承担违约责任。一审判决正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
戴立吾向一审法院起诉请求：判令被告瑞泰公司向原告支付违约金3168000元；本案诉讼费由被告瑞泰公司负担。
一审法院认定事实：2013年11月26日，原、被告双方就案涉商铺号：2号楼负一整层，签订了《认购单》，该商铺总面积约为1153平方米，其总价款为640万元。原告按该《认购单》的约定履行了交付定金5万元之义务。2014年1月24日，原、被告双方又签订了《协议书》，该《协议书》约定：原告购买被告瑞泰公司开发的“温州商贸城”2号楼负一整层商铺，面积约1153平方米，其总价款为640万元，双方约定于签订协议之日原告交纳房款150万元，被告瑞泰公司承诺在总价款上优惠20万元，被告瑞泰公司经与原告核对，截止2014年1月24日原告先后向被告瑞泰公司共计支付了房款4900320元，同时约定：剩余房款1299680元由原告于2014年6月30日之前向被告瑞泰公司付清，如原告违约，被告瑞泰公司可以每日收取总房款万分之五的违约金，如被告瑞泰公司在原告房款付清之后20天之内没有办理相关的房产手续，原告同样可以向被告瑞泰公司收取每日总房款万分之五的违约金，直至被告瑞泰公司办理完所有房产之相关手续为止。原告按《协议书》约定于2014年6月30日向被告瑞泰公司履行了支付剩余房款1299680元的全部义务。支付全部房款20日后，原告多次找被告瑞泰公司要求办理相关房产手续，被告瑞泰公司至今未按《协议书》的约定给原告办理。按照原、被告双方所签订的《协议书》之约定即每日收取总房款万分之五的违约金计算方式计算，截止2017年4月10日，被告瑞泰公司应当向原告支付违约金3168000元（即2014年7月21日至2017年4月10日止，计990天，按总房价640万元每日的万分之五计算违约金总计为3168000元）。一审法院认为，原、被告双方就案涉商铺签订了《认购单》，之后双方又签订了《协议书》。《认购单》及《协议书》均是原、被告双方在平等自愿的基础上，经双方充分协商达成的协议，其意思表示真实，其内容不违反法律、行政法规规定，合法有效。原告按上述《协议书》的约定全部履行了付清案涉商铺总价款之义务。因此，原、被告双方所签订的《认购单》和《协议书》，应当认定为商品房买卖合同。而被告瑞泰公司除了按约定向原告履行了交付案涉商铺之义务外，尚未按照双方的约定履行下列“如被告瑞泰公司在原告房款付清之后20天之内没有办理相关的房产手续，原告同样可以向被告瑞泰公司收取每日总房款万分之五的违约金，直至被告瑞泰公司办理完所有房产之相关手续为止”之合同义务，已经构成合同的实际违约。被告瑞泰公司违约已经达三年之久，既不依法行使撤销权，也不主动积极与原告协商解决未履行的合同义务，致使违约损失的不断扩大，理应当承担不利后果。根据合同自由原则或者意思自治原则，合同的违约金应当充分尊重双方当事人的约定。而且，因为违约金是对守约方所遭受的损失进行补偿的同时并辅之以合理惩罚，通常情况下，在守约方的损失难以或者无法确定时，约定的违约金就相当于双方约定的赔偿损失。而该案中守约方即原告的损失要说大确实大，但是其损失数额无法准确固定。只能按双方在《协议书》中约定的各自违约时的违约金计算方法即每日收取总房价款万分之五的违约金计算方法计算，截止2017年4月10日，按照《协议书》的约定，被告瑞泰公司应当向原告支付违约金3168000元。对于原告的该项诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三第一款、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：由被告贵州德江瑞泰置业有限公司于本判决生效后60日内一次性向原告戴立吾支付违约金3168000元。案件受理费32144元，减半收取16072元，由被告贵州德江瑞泰置业有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明：上诉人瑞泰公司与被上诉人戴立吾在《协议书》中约定：戴立吾购买瑞泰公司开发的“温州商贸城”2号楼负一整层商铺，总价款为640万元，上诉人优惠被上诉人20万元，另外戴立吾于2013年12月9日缴纳的100万元购房款，上诉人在收据上注明“一百万相当于一百零三万”。上诉人实际认可戴立吾支付购房款617万元等同于支付620万元。其余事实与一审查明事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应予保护。本案是商品房买卖关系，购房人的主要义务是按照合同约定的时间、金额缴纳购房款；出卖方的主要义务是按照合同约定的时间交付房屋及代购房人办理相关房产手续。本案中，被上诉人戴立吾已按约定交清全部购房款617万元，则戴立吾在本案商品房买卖关系中的义务已经完成。上诉人瑞泰公司在《协议书》中承诺戴立吾付清房款后20日内办理相关房产手续，否则承担每日总房款万分之五的违约金。该约定是针对办理房产手续、不是交付房屋的约定。上诉人虽然已交付房屋，但未按照协议书约定的时间履行办理房产手续的义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”上诉人瑞泰公司应当承担《协议书》中约定的违约责任。对于上诉人提出“被上诉人只缴纳了大部分房款，没有缴纳契税和公共维修基金，也没有履行签订《商品房买卖合同》的义务，根本不具备办理产权证的条件。故协议书中的办理相关房产手续，是指交付房屋使用和具体签订《商品房买卖合同》的条件。上诉人瑞泰公司不构成违约”的上诉理由，本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《协议书》内容及被上诉人的交款收据，可以看出被上诉人已经交清全部购房款，而契税和公共维修基金一般是在开发商开发的商品房通过竣工验收、符合办理房屋过户手续时才能缴纳。本案上诉人开发的商品房一直未竣工验收，上诉人的委托诉讼代理人在代理意见中亦承认《建设工程竣工规划许可证》是2017年1月24日才取得，故未缴纳契税和维修基金的责任不在被上诉人戴立吾。而《协议书》中约定的上诉人义务，就是办理房屋产权登记手续。上诉人未在约定期间内办理，已构成违约。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采信。对于上诉人提出“上诉人在约定的时间内交付了房屋的使用权，上诉人已履行《商品房买卖合同》的主要义务。办理产权登记只是上诉人的配合义务”的上诉理由与查明事实不符，本院不予采信。对于上诉人提出“一审判决上诉人承担超过购房款50%的违约金，违背公平原则”的上诉理由，经查，上诉人瑞泰公司与被上诉人戴立吾在《协议书》中约定，如戴立吾违约，瑞泰公司可以每日收取总房款万分之五的违约金。如瑞泰公司在戴立吾房款付清之后20天之内没有办理相关的房产手续，戴立吾同样可以向瑞泰公司收取每日总房款万分之五的违约金。该协议对双方权利、义务的设定是平等的，没有违反公平原则。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采信。对上诉人的第二代理人提出“没有办理产权登记是双方的混合过错，对违约金的约定属于约定不明条款。违约金的起算时间应从2017年1月24日开始计算”代理意见，与查明事实不符，本院不予采纳。对其提出一审判决计算违约金明显过高，要求二审法院按照戴立吾实际交付房款的数额为基数进行调整的代理意见，本院认为，《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。上诉人瑞泰公司承诺了为被上诉人办理房屋产权手续的时间，应当做到诚实守信。现上诉人单方违约，就应当按照协议书的约定承担违约责任。本案之所以计算出的违约金数额较大，是因为上诉人违约时间长、作为计算违约金基数的购房款数额大。而参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定的利率标准，该约定违约金的计算标准没有过高。但被上诉人戴立吾实际缴纳的购房款为617万元，应当按照被上诉人戴立吾实际缴纳的购房款617万元为基数，从2014年7月21日计算至2017年4月10日止，共计990天，以每日万分之五计算，违约金为3054150元。一审判决按照640万元作为基数计算违约金错误。上诉人的诉讼代理人的该代理意见部分成立，本院部分支持。
综上所述，瑞泰公司的上诉理由不能成立，其代理人的代理意见部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵州省德江县人民法院（2017）黔0626民初962号民事判决；
二、由贵州德江瑞泰置业有限公司在本判决生效后30日内向戴立吾支付违约金3054150元。
三、驳回戴立吾其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16072元，二审案件受理费32144元，合计48216元，由贵州德江瑞泰置业有限公司承担40000元，戴立吾承担8216元。
本判决为终审判决。
审判长 张红芳
审判员 吴晓慧
审判员 向 前
二〇一八年三月二十六日
书记员 田维旭