浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0602民初6364号
原告：陈建林，男，1971年12月30日出生，汉族，住江苏省吴江市。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：张英、李湾湾，浙江越泽律师事务所律师。
被告：上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行，住所地浙江省绍兴市解放大道639号蓝海大厦13楼F-D室。
法定代表人：魏利民，系该行行长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：张荣锋，男，1981年6月14日出生，汉族，该分行员工，住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：陶柏江，男，1983年1月11日出生，该分行员工，住上虞市。
被告：马东标，男，1967年5月16日出生，汉族，住绍兴市越城区。
原告陈建林与被告上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行（以下简称浦东银行绍兴分行）、马东标案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月5日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈建林之委托诉讼代理人李湾湾、被告浦东银行绍兴分行之委托诉讼代理人张荣锋到庭参加诉讼。被告马东标经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈建林向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告马东标于2016年4月1日签订的坐落于绍兴市柯桥区，权证号为绍房权证柯桥自第81128、85985、85986、85987号的房屋租赁合同合法有效。2、依法确认原告对上述房屋享有优先购买权且对买受人具有约束力。
事实与理由：2014年1月22日绍兴县奥尼斯特进出口有限公司与马东芳向原告借款100万，同年2月12日、20日马东芳又向原告分别借款200万和50万，原告均于当日将借款通过农业银行转账汇入马东芳指定的林月忠的银行账户中。后该借款经原告多次催讨，绍兴县奥尼斯特进出口有限公司与马东芳均未归还。2016年4月1日，被告马东标与原告签订房屋租赁合同，双方约定因马东芳欠原告350万元，马东芳无力偿还，故被告马东标将其坐落于柯桥万国中心B幢22楼、23楼的房屋出租给陈建林（具体为B幢22018、22038、22058、22078、22098、22118、22138室），租金用来偿还马东芳欠原告的债务350万元。租期为6年，自2016年4月1日至2022年4月1日止。原告承租该涉案房屋后，于2016年7月11日，与绍兴东葳贸易有限公司（下称“东葳公司”）签订房屋租赁合同，合同约定将坐落于绍兴市柯桥区金柯桥大道1388号绍兴万国中心B幢22018室出租给东葳公司，租期自2016年7月11日至2019年7月10日止。东葳公司如约支付了房租并对租赁房屋进行了装修，现东葳公司实际占有使用该承租房屋。2016年11月26日，原告又与绍兴纽酷纺织品有限公司签订房屋租赁合同（下称“纽酷公司”），将坐落于柯桥万国中心B幢22楼内楼上西出租给纽酷公司，租期自2016年11月26日至2017年11月25日止，年租金为16.5万元，合同同时对其他事项进行了约定。纽酷公司先支付了部分房租，也实际占有并使用承租的房屋。另马东标原出租给杭州振赫纺织品服饰有限公司等四家公司的上述部分租赁房屋，涉及的水电费、物业费已全部由原告收取，由原告再缴纳给物业公司，待被告马东标和上述公司签订的租赁合同到期后，由原告实际承租涉案房屋。
2017年1月初，原告看到张贴在承租房屋上的由绍兴市越城区人民法院出具的（2016）浙0602执4389号公告才知晓涉案房屋将被评估、拍卖，遂于2017年1月21日向贵院提起案外人执行异议申请，原告认为，原告出借给案外人马东芳的借款真实，原告与被告马东标签订的房屋租赁合同又约定原告应支付给被告马东标的租金用以偿还马东芳欠原告的借款，该约定没有违反法律强制性规定，故应当认定原告已经支付了上述房屋租赁期限内的租金，房屋租赁合同依法成立，且真实合法有效。房屋租赁合同又约定，原告在合同期间内可转租房屋，原告在承租上述房屋后，部分租赁房屋已经转租给第三人，其余部分租赁房屋因原租赁合同没有到期，虽形式上租赁合同出租人为马东标，但租赁房屋实际已经由原告管理并收取相应水电物业等费用，待租赁合同期限届满后，租赁房屋也将由原告实际占有使用。依照《物权法》“买卖不破租赁”的规定，租赁合同对买受人应具有约束力。同时，原告在上述房产拍卖时应具有优先购买权，但法院（2017）浙0602执异30号执行裁定书驳回了原告的执行异议申请。综上，原告为维护自身合法权益，请求法院依法判决为盼。
被告浦东银行绍兴分行辩称，1、请求驳回原告的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由原告承担。
事实与理由：1、答辩人与被告马东标于2013年7月2日即签订了最高额抵押合同，并办理了抵押登记。原告陈建林与马东标签订租赁合同的时间为2016年4月1日。答辩人抵押登记在先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2、原告陈建林与被告马东标签订的房屋租赁合同表明，被告马东标将涉案房产出租给原告是用来冲抵案外人马东芳的350万元借款，其意图是保障原告债权的实现，该合同明为租赁，实为抵债，订约双方之间并不具有真实租赁意思表示。3、对于原告提供的租赁协议及借款等相关的所有证据，答辩人不予认可。理由是：答辩人与马东标签订抵押合同及办理抵押登记在先，马东标在涉案房产已有抵押登记的情况下，私自与原告签订租赁合同，目的是以租金来偿还马东芳的债务，为此答辩人有合理的理由相信马东标存在恶意转移财产的嫌疑。而原告提供的银行对账单明细，只能证明账户间有资金往来，并不能证明资金的性质。4、原告提供的（2016）浙0602执4389号公告、执行裁定书和（2017）浙0602执异30号裁定书，答辩人认可其真实性。同时答辩人也提交证据（2015）绍越商初字第4583号生效民事判决书一份，该生效判决书确认答辩人对涉案房产经折价或拍卖、变卖后所得价款在最高额1100万元范围内享有优先受偿权。
综上所述，原告与马东标签订的房屋租赁合同应属无效，依法不得对抗已登记的抵押权，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告对其主张的事实向本院提供证据如下：
证据1，（2016）浙0602执4389号公告、（2016）浙0602执4389号执行裁定书、（2017）浙0602执异30号执行裁定书各一份（均为复印件），要求证明原告不服该执行异议裁定及提起执行异议之诉的依据。被告浦东银行绍兴分行没有异议，本院对该证据予以认定。
证据2，借条三张、农业银行交易明细二张、马东标与原告签订的房屋租赁合同一份，要求证明因马东芳欠原告借款350万元，马东标自愿为其妹妹马东芳归还债务，将其所有的本案讼争房产以租金抵偿债务的形式租与原告使用的事实。被告浦东银行绍兴分行对证据的三性均不予认可。因办理涉案房屋抵押登记在先，且马东芳不是房屋的抵押人，马东标以租抵债存在恶意逃避债务、转移财产的嫌疑。本院认证认为，租赁合同签订在涉案房屋抵押设立之后，根据相关法律规定，租赁关系对抵押权无约束力。同时，双方签订租赁合同的真实意图为被告马东标为马东芳归还原告的借款，合同名为租赁，实为保障债权的实现，故不存在签订租赁合同的真实意思表示，原告主张的租赁关系对本案抵押权的行使不具有约束力。
证据3，原告与东葳公司、纽酷公司签订的房屋转租合同、租金收取凭证、物业费缴纳收据等证据一组（其中银行单笔查询明细非原件），要求证明原告已占有使用租赁房屋，并且又转租给第三人的事实。被告浦东银行绍兴分行对该组证据形式的真实性请法庭依法核实，并认为该组证据与本案不具有关联性，对待证事实不予认可。本院认为，本院在证据2中已确认原告主张的租赁关系对抵押权无约束力，故本组证据与本案无关联，不予认定。
被告浦东银行绍兴分行对其主张的事实向本院提供了以下证据：
证据4，（2015）绍越商初第4583号民事判决书一份，要求证明被告对本案讼争房产享有优先受偿权的事实。原告对证据三性无异议，但对判决书的内容不知道，直到执行阶段才知情。本院对该生效法律文书予以确认。
被告马东标未向本院提供证据。
庭审中，原告及被告浦东银行绍兴分行对本院（2017）浙0602执异30号执行裁定书认定的事实均无异议。
根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：
被告马东标有坐落于绍兴市柯桥区（权证号绍房权证柯桥字第××号），B幢22038、22058室（权证号绍房权证柯桥字第××号），B幢22078、22098室（权证号绍房权证柯桥字第××号）、B幢22118、22138室（权证号绍房权证柯桥字第××号）的商务办公房产及对应的国有土地使用权（以下简称本案讼争房产）。2013年7月4日，马东标将上述房产办理了抵押登记，抵押权人为浦东银行绍兴分行（他项权证号分别为绍房他证绍县字第201363**、20136344、20136343、20136342号他项权证）。
2015年10月19日，本院在审理（2015）绍越商初字第4583号原告浦东银行绍兴分行与被告马东标等金融借款合同纠纷一案中，轮候查封了本案讼争房产。2016年3月19日，本院作出民事判决，其中对浦东银行绍兴分行就上述抵押房产在最高额1100万元范围内享有优先受偿权进行了确认。
2016年9月7日，本院对上述民事判决书立案执行。执行中，原告以案外人身份向本院提出执行异议，要求涉案房产依法带租执行。2017年4月22日，本院（2017）浙0602执异30号执行裁定书作出驳回案外人的异议请求，故成讼。
本院认为，本案争议的焦点是原告主张的租赁权是否享有排除执行的权利。根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案原告提供的租赁合同签订于2016年4月1日，发生在抵押权的设立2013年7月4日之后，因此，依照法律规定，本案抵押权的实现不受其约束。且原告主张的租赁关系，其实质为以租抵债的一般债权债务关系，不具备建立房屋租赁关系的真实意思表示，显然不能对抗抵押权人享有的法定优先债权。综上，原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告马东标经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下：
驳回原告陈建林的诉讼请求。
案件受理费29280元，由原告陈建林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 陶珊珊
人民陪审员 张建功
人民陪审员 樊大根
二〇一七年十月十五日
书 记 员 张 丹
附相关法律规定
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；
(二)意思表示真实；
(三)不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。