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浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终6031号
上诉人（原审原告）：殷庆春，男，1964年3月10日出生，汉族，户籍所在地：江西省上饶市信州区，现住浙江省东阳市。
上诉人（原审原告）：吴凤英，女，1964年10月1日出生，汉族，户籍所在地：江西省上饶市信州区，现住浙江省东阳市。
两上诉人共同委托代理人：殷俊，女，系两上诉人女儿。
被上诉人（原审被告）：东阳市德兴房地产开发有限公司，住所地：浙江省东阳市白云大道339号。
法定代表人：黄孝富，执行董事。
委托代理人：张冰倩，女，该公司员工。
上诉人殷庆春、吴凤英因与被上诉人东阳市德兴房地产开发有限公司（以下简称德兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初10109号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
殷庆春、吴凤英上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人支付其逾期交房的违约金19465元，及逾期交付房屋及土地权属证书的违约金35210元。以上两项合计人民币54675元。事实与理由：一审认定事实错误。一、一审判决第一项中履行期限为三个月，违背司法惯例，不合常理，对上诉人不公平。二、一审认定“本案不存在逾期交付土地、房屋权属证书的情况”错误。根据合同第十六条明确约定，合同要求德兴公司于2012年12月30日前不仅是取得土地、房屋权属证书，而且还要将上述证书交付给买受人。一审抹去其中“交付”二字实属不当，上诉人认为，此约定中最重要的是“交付”，合同具有相对性，针对的是特定人，而非不特定的群众。既然是与特定相对人签订的，又是双方的真实意思表示，就应遵循合同约定，完成各自的义务与承诺。合同中约定不但办理初始登记证书是被上诉人的义务，而且交付针对特定业主的分割登记证书也是被上诉人的义务。故一审认为被上诉人完成第一项的初始登记义务即为履行了全部义务错误。上诉人所谓的“通知”，无人知晓来源与时间，且通知并不能证明其即能办理权属证书，履行交付义务。上诉人多次找被上诉人办理房屋及土地权属证书，均无法办理，直到2016年3月24日，被上诉人才将上诉人的房款收据换成不动产统一发票，才具备了给上诉人办理房屋及土地权属证书的条件，才能“交付”。结合合同文义，本案中所指的权属证书或证明系指特定商品房的权属证书或土地使用证明。被上诉人负有取得上述权属证书或证明并交付给上诉人的义务。上诉人取得的土地证初始登记系整个地块的初始登记，而非涉案商品房的土地使用权证书或证明。故被上诉人未完成交付义务，使上诉人具备条件顺利的办理商品房的分割登记或转移登记。
德兴公司答辩称，其没有逾期交付土地、权属证书等违约行为。2007年6月22日，其已经取得土地使用权证明，并在2013年12月25日通知到被上诉人，并没有超过约定期限，其已按约履行合同义务。虽然合同约定其应取得权属证书并交付给被上诉人，但业主人数众多，交付上述权属证书缺乏可操作性，故该交付义务应理解成其在办理权属证书后的通知义务为主，其已完成此义务。
殷庆春、吴凤英向一审法院起诉请求：1、被告支付逾期交房违约金19465元（从2011年12月31日起到2012年3月30日共计90日，按每日万分之五标准计算）；2、被告支付逾期交付房屋及土地权属证书违约金35210元（从2013年12月31日起至2016年3月24日计814日，按日万分之一标准计算）。
一审法院认定事实：案件相关情况一、房屋买卖合同的签订时间：2010年10月13日。二、房屋地点：东阳市白云街道江南紫荆庄园H区5幢1004室。三、合同约定房屋面积：114.85平方米。四、实际房屋总价款：432550元。五、合同约定交房时间：2011年12月30日。六、实际交房时间：2012年3月31日。七、合同约定的计付延期交房违约金的起始日期：2011年12月31日。八、合同约定的延期交房违约金标准：逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10的违约金。九、合同约定的延期办证违约金标准：约定日期180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。十、合同约定的产权登记：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。十一、其他需要说明的问题：被告于2007年6月22日取得涉案房屋东阳市国用（2007）第2-62/63号土地使用证，于2013年4月17日办理了涉案商品房所有权初始登记。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应确认合法、有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。该案的争议焦点在于被告是否应支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金？该院认为，涉案合同第十六条第（二）、（三）款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”、“出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记”，根据上述内容，结合上下条款的文字，应当认定出卖人于2013年12月30日前应当取得的土地、房屋权属证书为登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书，而该案被告已于2013年12月30日前取得了土地使用权初始登记及涉案商品房所有权初始登记，即被告已按约履行合同义务。至于前述权属证书是否需要交付给买受人的问题，虽然涉案合同约定被告应取得上述权属证书并交付给原告，但业主人数众多，交付上述权属证书缺乏可操作性，故该交付义务应以理解成被告在办理权属证书后的通知义务为宜，鉴于被告已于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书，该院对原告主张要求被告支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金的诉讼请求不予支持。被告为原告垫付的物业维修基金以及原告所欠物业费，因原告未确认具体数额，被告可另案处理。综上，原告的诉请，部分成立，予以支持，部分不成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起三个月内支付原告殷庆春、吴凤英逾期交房违约金19465元；二、驳回原告殷庆春、吴凤英的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1166元，减半收取583元，由原告殷庆春、吴凤英负担375元，被告东阳市德兴房地产开发有限公司负担208元。
二审中，被上诉人德兴公司未向本院提供证据，上诉人殷庆春、吴凤英向本院提交以下证据：
一、（2015）东民初字第3123号民事判决书复印件1份。证明同上诉人相同的紫荆庄园H区5幢业主至该判决书判决日2016年1月25日，被上诉人仍不能履行合同约定义务，交付相应的房屋及土地权属证书。
二、（2016）浙07民终2638号民事判决书复印件1份。证明被上诉人能为上诉人开具不动产统一发票的时间，与该判决书中原告于2016年3月28日取得发票并办理权属证书时间相对应。
三、（2017）浙07民终1182号民事判决书复印件1份。证明被上诉人未按合同约定将房屋及土地权属证书交付给上诉人，应承担违约责任。
被上诉人德兴公司质证认为，对上述证据的真实性无异议，但关联性有异议，均不能达到上诉人的证明目的。
本院审核认为，上述判决体现的系案外人与德兴公司的纠纷，与本案缺乏关联性，本院不作认证。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于德兴公司是否违反了合同约定的交证义务。根据涉案合同第十六条约定，德兴公司应于2013年12月30日前取得的土地、房屋权属证书，属于初始登记证书或证明。从原审在卷证据及案件审理情况来看，德兴公司在2013年12月30日前已经取得了土地使用权及案涉商品房所有权初始登记证书或证明。涉案合同约定由殷庆春、吴凤英自行办理转移登记手续，德兴公司已于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书，而现并无充分证据能够证明德兴公司存在怠于履行合同第十六条约定义务之情形，故原审法院认定德兴公司已按约履行合同义务并无不妥。鉴此，殷庆春、吴凤英要求德兴公司承担逾期交证违约金的主张不能成立，本院不予支持。另外，殷庆春、吴凤英的其他上诉理由也不能成立，本院也不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费750元，由上诉人殷庆春、吴凤英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑林军
审 判 员 虞惠珍
审 判 员 韦红平
二〇一八年一月二十六日
代书记员 徐秀英