上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终4549号
上诉人(原审被告)：上海市嘉定区泰宸新苑业主大会，住所地上海市嘉定区。负责人：陶曙中，上海市嘉定区泰宸新苑业主委员会主任。委托代理人：吴跃栋，男，1987年5月25日出生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人：张键庭，男，1955年8月9日出生，汉族，住上海市嘉定区。被上诉人(原审原告)：上海惠乐物业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：贾晓霞，总经理。委托代理人：戴璐蓉，上海久光律师事务所律师。委托代理人：贺艳玲，上海久光律师事务所律师。上诉人上海市嘉定区泰宸新苑业主大会因与被上诉人上海惠乐物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民一(民)初字第8142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上海市嘉定区泰宸新苑业主大会上诉请求：驳回上海惠乐物业有限公司在原审的全部诉讼请求。事实与理由：一、原审法院认定《泰宸新苑物业管理合同》对双方有约束力，能源费、绿化费不包含在物业管理费中，该认定错误。能源费、绿�费应包含在物业管理费中，小业主已经交纳，不应重复收取。当时签合同的人已找不到，当时是否有业委会，法院未查明。签合同时小区只有一期竣工入住，后来竣工的二期、三期的物业管理应不在系争合同项下，不受《泰宸新苑物业管理合同》约束。二、对相关能源费、绿化费真实性不予认可。三、原审法院认定上海惠乐物业有限公司的诉讼时效未过，该认定错误。上海惠乐物业有限公司辩称，双方的物业合同范围包括了全体业主，小区的业委会没有分一期、二期，是针对全体业主签订合同。《泰宸新苑物业管理合同》的实际履行中，所有的业主都没有对上海惠乐物业有限公司提供的服务及费用提出任何异议。双方签订的合同约定了能源费和绿化费不包括在每月收取的物业费中，需另外支付，该约定没有违反法律，属合法有效。泰宸新苑业委会无法运转时，相关凭证由居委会见证，证明这些凭证有效。关于时效问题，上海惠乐物业有限公司一直在主张权利，包括在泰宸新苑业委会无法运转时，请求居委会见证、参与调解。因此上海惠乐物业有限公司的请求没有过诉讼时效。综上，请求二审维持原判。上海惠乐物业有限公司向一审法院起诉请求：判令上海市嘉定区泰宸新苑业主大会给付各项费用总计人民币(以下币种均为人民币)1,495,900.76元(具体为：日常维修费用481,376.65元、能源费709,369.82元、绿化费158,715.90元、其他费用81,338.39元、业委会支取费用65,100元)；给付以1,495,900.76元为基数自2013年7月1日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息。一审法院认定事实：2003年1月，上海惠乐物业有限公司与泰宸新苑业主委员会签订《泰宸新苑物业管理服务合同》，合同载明：物业地址为上海市嘉定区金沙江路2788弄，建筑面积约34,000平方米；上海惠乐物业有限公司负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费0.38元/月/平方米；2、保洁费0.12元/月/平方米；3、保安费0.20元/月/平方米；4、能源费、水泵保养、维修费水箱清洗费按实际费用在维修基金中支出；5、绿化养护费在维修基金中支出；6、其他服务费用；委托管理期限为两年，自2003年1月1日起至2005年12月31日；本合同中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行；本合同自签订之日起生效，合同到期时提前1个月书面告知对方，否则视为合同继续有效。合同签订后，上海惠乐物业有限公司对小区进行了物业管理服务，至2013年6月止。期间，2012年8月20日，上海市嘉定区住房保障和房屋管理局真新办事处、上海市嘉定区人民政府真新街道办事处社区管理科、上海市嘉定区真新街道新丰社区居民委员�向上海惠乐物业有限公司发出通知1份，内容是：由于泰宸新苑业委会工作目前处于瘫痪状态，为了使小区物业管理服务工作有序进行，故该小区的公共部位、共用部位及公用、共用设施设备日常产生的水电费(以专业公司收据凭证为准)、小区公共部位、共用部位及公用、共用设施设备日常维修费用、应急维修费用(收费项目和标准应符合有关规定)由新丰社区居委会暂代为见证，由上海惠乐物业有限公司暂为代付，所代付的全部费用到新一届业委会换届成立后由新一届业委会结算并支付。2015年5月13日，上海市嘉定区住房保障和房屋管理局出具情况说明1份，内容是：泰宸新苑小区位于嘉定区真新新村街道，地址为金沙江路2788弄。2013年6月原物业服务企业上海惠乐物业有限公司与泰宸新苑小区解除合同服务关系并退出小区。由于上海惠乐物业有限公司与泰宸新苑小区存�账务纠纷，嘉定区住房保障和房屋管理局物业科及真新房管办事处协同街道物业办多次开展协调。2013年9月3日、12月25日于泰宸新苑业委会内，2014年11月12日于真新房管办事处内。并且2014年11月22日、12月5日由区维修资金办公室组织业委会相关成员到上海惠乐物业有限公司实地核查历年维修资金使用情况，实地核查后，经多次调解无效，双方并未能就维修资金的使用达成一致，故我局建议双方通过司法途径解决相关纠纷。鉴此，上海惠乐物业有限公司涉诉。另2001年7月，嘉定区物价局核准上海惠乐物业有限公司在“泰宸新苑”的收费标准，即管理费0.38元/月/平方米、保洁费0.12元/月/平方米、保安费0.20元/月/平方米，合计0.7元/月/平方米。2008年12月至2013年，上海惠乐物业有限公司制作的维修基金使用表上载明日常维修费用481,376.65元、能源费709,369.82元、绿化费158,715.90元�其他费用81,338.39元、业委会支取费用65,100元，维修基金使用表上的业主委员会、业主大会签字、盖章一栏中盖有泰宸新苑业主委员会的公章，除此之外盖有上海市嘉定区真新街道新丰社区居民委员会的公章。上述居委会盖章的费用中，有相对应的房屋修理养护任务单、合同、各类物料申购单等材料。上海市嘉定区泰宸新苑业主大会于2013年12月20日进行备案。原审审理中，上海市嘉定区泰宸新苑业主大会向法院递交上海市嘉定区真新街道新丰社区居民委员会于2015年11月28日出具的情况说明2份、真新街道办事处物业管理办公室于2015年12月8日的情况说明1份。居委会的情况说明，1份内容是：在此次上海惠乐物业有限公司起诉泰宸新苑业主大会所提交的证据材料中，我居委会确实在上海惠乐物业有限公司拿来的维修资金使用表上敲章，但从未实地查看、了解现场情况，未对具体维修项目的真实性、维修费用的合理性进行审核。另一份内容是：泰宸新苑上一届业主委员会(主任王立照、副主任路恒林)于2010年5月成立并开展工作。自2010年8月起，小区内有部分业主对业主委员会使用维修资金、公共收益支付水费、电费、绿化费等费用提出异议，要求其立即停止相关工作。当时，由于业主委员会未听取业主意见，未对相关情况作出合理解释，发生部分业主与业主委员会发生冲突，甚至发生锁门、烧毁业主委员会财物的事件。后，由于上述问题迟迟不得到解决，小区内关于该问题的矛盾逐渐升级，广大业主对业主委员会的工作不予认可，该届业主委员会集体辞职。物业管理办公室的情况说明内容如下：泰宸新苑上届业主委员会于2010年5月经业主大会选举产生，任期5年，委员人数5人，王立照为主任，路恒林为副主任。在上届业委会正式开展工作后，我街道办事处陆续接到小区业主关于反映其违规使用维修资金和公共收益的投诉。对此，我街道相关职能部门高度重视，立即会同当时的嘉定区房管局第二办事处一起协调和处理矛盾，但效果不佳。此后，甚至还发生了部分业主去业委会办公室烧毁财物，私自锁门的过激行为。小区矛盾直至上届业委会集体辞职、新一届业委会选举产生后才得到缓和。上海市嘉定区泰宸新苑业主大会另外提交业主签名的情况说明及申请证人出庭作证，证明部分业主自2010年8月起就小区维修基金的使用事宜进行维权的经过。综上，上海市嘉定区泰宸新苑业主大会认为，居委会当时没有审核费用，故不认可上海惠乐物业有限公司证据中盖有居委会公章的费用。一审法院认为：双方自书面合同载明的合同期限届满后，未能签订新的书面合同，但双方之间的物业服务合同关系一直持续至2013年6月，在这期间，系争合同主体并未变更，服务区域明确即嘉定区金沙江路2788弄小区，双方之间也没有新的约定变更原合同的权利义务，故自2006年1月起至2013年6月止，双方之间的权利义务内容按书面合同的内容确定。根据规定，物业公共服务费包括：综合管理费、保洁费、保安费、公共部位及设施运行维护费、绿化养护费等。物业公共服务费依2015年之前的规定实行政府定价，小区物业公共服务费根据物业公司情况、小区情况、服务内容等因素，由合同主体确定具体金额后报物价部门审核确定。本案所涉合同的能源费、绿化养护费等就是上述规定中的公共部位及设施运行维护费、绿化养护费等，合同明确收费项目与规定并不相悖，合同所涉的管理费、保洁费、保安费合计0.70元/月/平方米中没有包括能源费、绿化养护费等，且管理费、保洁费、保安费报物价局进行�案审核，故合同约定的收费事宜对被告具有约束力。关于业委会、居委会盖章的费用，业委会系被告的执行机构，经过业主大会选举程序设立的，具有合法性，其职能就是审核相关费用，业委会盖章所涉费用，应予以确认；居委会系基层组织，其相关行为具有严肃性，本案所涉居委会盖章系在泰宸新苑业委会工作瘫痪的情况下，经相关职能部门讨论决定由居委会代行业委会的职责所进行的盖章，居委会盖章所涉费用中有费用发生当时的房屋修理养护任务单和合同的，应予以确认，但2009年5月20日的2,420元、2009年6月21日的960元、2009年年9月14日的8,400元、2010年3月22日的2,640元，合计14,420元，缺乏房屋修理养护任务单，不予认可。至于上海惠乐物业有限公司主张的其他费用81,338.39元、业委会支取费用65,100元，因与合同约定在维修基金中支付的项目不符，且业委会活动经费�业委会委员津贴、苏成彪费等费用，不属于物业服务合同的范畴之内，法院不予处理。上海惠乐物业有限公司主张的日常维修费用481,376.65元、能源费709,369.82元、绿化费158,715.90元，合计1,349,462.37元，其中有二份单据涉及金额1,545.50元缺乏盖章，14,420元缺乏房屋修理养护任务单，故确认费用为1,333,496.87元。关于诉讼时效，上海市嘉定区泰宸新苑业主大会的上届业委会因与部分业主之间的纠纷，业委会工作瘫痪，本届业委会备案时间是2013年12月20日，相关职能部门的调解是在上海惠乐物业有限公司、上海市嘉定区泰宸新苑业主大会之间的纠纷久拖不久的基础上进行的，故上海市嘉定区泰宸新苑业主大会抗辩诉讼时效，与事实不符，法院不予采纳。本案所涉停车费，属于公共收益的性质，具体如何处理事宜，上海市嘉定区泰宸新苑业主大会可以另行提起诉讼进行救济自己�权利。上海惠乐物业有限公司主张逾期利息，与事实不符，故不予支持。一审法院判决：一、上海市嘉定区泰宸新苑业主大会应于判决生效之日起十日内给付上海惠乐物业有限公司物业维护费1,333,496.87元；二、驳回上海惠乐物业有限公司的其余诉讼请求。若上海市嘉定区泰宸新苑业主大会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18,263.11元，由上海惠乐物业有限公司负担2,008.94元，由上海市嘉定区泰宸新苑业主大会负担16,254.17元。二审中，上海市嘉定区泰宸新苑业主大会提交业主大会备案证，以证明本届业主大会备案时间为2013年3月25日，而不是一审所述的2013年12月20日。还提供了泰宸新苑前期物业管理合同及部分小业主的商品房预售合同，以证明能源费应当包含在业主交纳物业费中，而不应另外再支付；泰宸新苑二期三期的前期物业费应当由开发商承担。上海惠乐物业有限公司没有提交新的证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。上海惠乐物业有限公司对上海市嘉定区泰宸新苑业主大会提交的上述证据表示不是新的证据，上述合同与本案无关。上述证据对本案没有证明作用。本院认定如下：上海市嘉定区泰宸新苑业主大会备案证有多份，时间不一，且其备案时间与本案处理无关。上海市嘉定区泰宸新苑业主大会提交的泰宸新苑前期物业管理合同及部分小业主的商品房预售合同，其合同主体及针对的物业管理期间均与本案不同，对本案没有证明意义。故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上海市嘉定区泰宸新苑业主大会或业主委员会与其依法选聘的上海惠乐物业有限公司签订的物业服务合同，适用于�体业主。本案所涉合同的能源费、绿化养护费等为小区公共部位绿化及设施运行、维护费，泰宸新苑全体业主享受了上海惠乐物业有限公司提供的物业服务，应当支付相应的费用。一审法院根据业委会、居委会盖章认证的费用凭证，确认维护费用总额为1,333,496.87元，并无不当，本院二审予以确认。关于时效问题，上海惠乐物业有限公司辩称，其一直在主张权利，包括在泰宸新苑业委会无法运转时，请求居委会见证、参与调解，并提供了上海市嘉定区住房保障和房屋管理局出具情况说明作为证据予以证明。因此，上海惠乐物业有限公司称其诉讼请求没有过诉讼时效的意见，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18,263.11元，由上诉人上海市嘉定区泰宸新苑业主大会负担。本判决为终审判决。
审判长 顾文怡
审判员 王疆中
审判员 王怡红
二〇一六年八月三十一日
书记员 张婷婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……