四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1502民初3386号原告（反诉被告）：宜宾市名园物业服务有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸吉祥名都小区25幢负一层物管部，统一社会信用代码511500000024693。法定代表人：李刚，经理。委托诉讼代理人：戴辉龙，男，1986年11月18日出生，四川省合江县人，该公司员工。被告（反诉原告）：聂毅，女，1981年7月6日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。原告宜宾市名园物业服务有限公司(以下简称名园物业公司)诉被告聂毅物业服务合同纠纷一案及反诉原告聂毅诉反诉被告名园物业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）名园物业公司的委托诉讼代理人戴辉龙，被告（反诉原告）聂毅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名园物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业服务费10836元；2、被告按每日1‰支付逾期违约金直至结清全部物业服务费，截止至2016年12月31日应付违约金15279元，以上两项共计26115元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：我司与被告购买的“吉祥名都”小区住宅房的业委会签订《物业服务委托合同》，我司向该小区提供物业服务后，被告从2007年12月31日起至2016年12月止，未向我司交纳物业服务费为10836元，截止至2016年12月31日的违约金15279元，两项费用共计26115元，经催收仍不交纳而发生纠纷。根据《物业管理条例》第七条之规定，在物业管理活动中，按时交纳物业服务费用是业主的义务，被告在事实上享受物业服务的同时迟迟不予交纳物业服务费，其行为已构成严重违约。物业管理服务费是小区维系正常运转的经济支柱，被告拖欠物管费的行为，影响公司对小区管理，侵害了物业公司的合法权益。被告欠缴物业费用没有超过诉讼时效。综上所述，被告的行为侵害了我司的合法权益，我司特诉至法院，请求人民法院根据《合同法》、《物业管理条例》等规定公正判决。被告聂毅辩称：1.原告起诉已经超过两年的物业费已过诉讼时效，原告的诉请不应该得到支持。2.2012年小区和原告签订的物业服务合同我不知情，我认为是无效的，因此2012年1�1日到2016年12月31日期间的物业费不产生法律效力，不应由我承担。3.原告未履行《物业服务委托合同》约定的义务：小区内私搭乱建，公共绿地被损毁侵占，小区卫生环境恶劣，排水不畅，电梯不进行正常的维修使电梯带病运行，严重危及业主的生命财产安全，小区治安案件频发等等，原告的上述行为严重侵害小区居民权益，已严重违约，业主有权拒绝交物业费。4.原告诉请的物业费不应得到支持，所以我认为原告诉请的违约金也不应该得到支持。反诉原告聂毅向本院提出诉讼请求：要求反诉被告名园物业公司赔偿由于其不履行义务给反诉人造成的经济和精神损失共计10000元（其中经济损失9000元、精神损失费1000元）。事实和理由：2011年入住后，厨房和厕所的下水道就发生倒灌，是由于主管道堵塞造成的，每年最少要倒灌2次。我联系名园物业公司，工程部的人来看过，但没有处理。2014年5月份下水道疏通一次就花了600元，疏通之后请人打扫卫生200元。平时下水道工人上门疏通需200-500元/次，要求名园物业公司承担反诉人的经济损失和精神损失。反诉被告名园物业公司辩称：反诉人的反诉请求没有法律依据和事实依据，请求法院予以驳回。如果我司接到业主反映有下水道倒灌的电话，我司工程部先进行处理，能直接处理的我司都直接处理了，但是如果是业主自身原因造成的，我司进行的是有偿服务，如果是整栋楼的主管道发生堵塞，疏通就需要动用维修基金进行维修或者是由整栋楼业主进行分摊。我司不认可反诉人所述的经济损失和精神损失10000元，倒灌事实没有查明，而且是否系我司原因造成的也没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：聂毅系宜宾市翠屏区吉祥名都小区（系电梯住宅）的房主。2006年12月25日，四川省宜宾市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥房地产公司）与四川省宜宾市吉祥物业管理有限公司（系名园物业公司更名前的名称）签订《“吉祥名都”小区前期物业管理委托协议》，约定由四川省宜宾市吉祥物业管理有限公司管理“吉祥名都”小区的前期物业管理工作，收费标准为多层住宅0.48元/平方米，电梯公寓0.80元/平方米，委托管理时限自2006年12月1日起至小区业主成立委员会，另行选聘物业管理公司止。2011年3月1日，宜宾市翠屏区吉祥名都小区业主委员会（以下简称吉祥名都业委会）与名园物业公司签订《物业服务委托合同》，约定由原告对吉�名都小区进行物业服务：1.负责安排安防人员设立门岗，2.负责维护小区内照明、电梯、供排水系统，非原告原因而出现运行中段，原告应尽力恢复，3.负责小区公共部位、公共设施的清洁卫生和绿化管理，4.对小区内装修进行监督指导，对不符合装修规定、破坏房屋主体建筑结构、损害房屋外观的装修行为进行制止，以确保房屋的建筑安全和使用安全，5.协调业主之间发生的纠纷，等等。委托期限为1年，自2011年1月1日至2011年12月31日止。综合服务费为：“按建筑面积计算，电梯住宅：0.8元/月/㎡、多层住宅0.5元/月/㎡。物业服务费应当月内完清，若业主未能按时足额交纳物业服务费，应按应收费的1‰/天的标准支付违约金，拖欠费用三个月以上的，物业服务企业可依据本合同的授权，向违约业主提起诉讼。此后，双方于2012年1月1日签订《物业服务委托合同》，约定服�期限从2012年1月1日至2013年12月31日止（综合服务费为“电梯住宅：0.8元/月/㎡、多层住宅0.5元/月/㎡）。2013年11月2日吉祥名都业委会再次与名园物业公司签订了《物业服务委托合同》，约定服务期限从2014年1月1日至2016年12月31日止（综合服务费为“电梯住宅：0.9元/月/㎡、多层住宅0.6元/月/㎡），服务内容、违约金计算标准等约定与2011年3月1日签订的《物业服务委托合同》一致。庭审中，名园物业公司自认从2014年6月1日起电梯住宅按0.9元/月/㎡收取物业服务费。被告从2007年12月31日起至2016年12月31日止未交纳物业服务费。聂毅提交一份微信截图，该截图系微信昵称为“流光毅彩”于2014年5月8日发布的微信截图，截图上有6张照片，并留言“家中下水道堵塞导致水漫金山的第四天，郁闷到了极限！救命啊！”。照片为一个人站在厨房门口，将厨房地上的积水扫到�箕里，厨房的下水道周围有较多脏水。另查明：2009年5月7日，四川省宜宾市吉祥物业管理有限公司经宜宾市工商行政管理局准许，更名为宜宾市名园物业服务有限公司。本院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，吉祥房地产公司与名园物业公司签订的《“吉祥名都”小区前期物业管理委托协议》、吉祥名都业委会与名园物业公司签订的三份《物业服务委托合同》对聂毅具有约束力。虽然名园物业公司在物业管理方面确实存在一定问题，管理有不到位之处，但未根本性违反《物业服务委托合同》约定，聂毅因此拒付物业�既无合同约定，又无法律依据，对该辩驳理由本院不予采纳。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业服务公司沟通、协商解决存在的问题，也可向业主委员会反映，由业主委员会出面沟通加以解决，业主委员会还可依法解聘物业服务公司，因此，业主不能以不交纳物业服务费来进行对抗。如果物业服务公司未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，或者给业主造成了损害，业主可以要求物业服务公司承担违约责任或赔偿责任，但均不能以此为由拒缴物业服务费。故聂毅应向名园物业公司支付物业服务费。名园物业公司请求聂毅缴纳自2007年12月31日起至2016年12月31日止的物业服务费，聂毅抗辩起诉时超过两年的物业费请求已过诉讼时效。本院认为因吉祥名都业委会与名园物业公司于2013年11月2日签订的《物业服务委托合同》约定管理期限�3年，即自2014年1月1日至2016年12月31日止。该次合同约定的最后一期时间距原告起诉之日未超过两年，故2014年1月1日之后的物业服务费未过诉讼时效，对该期间的物业费，本院予以支持。因名园物业公司未举证证明其于2014年1月1日前向聂毅催收过物业服务费及此期间有诉讼时效中止、中断情况，故2014年1月1日之前的物业费用因已超过诉讼时效，本院不予支持。在提供物业服务过程中，名园物业公司未能按照合同约定全面履行管理义务，故对其物业服务费用本院酌情扣减20%。经核算，对名园物业公司的该诉请本院支持为3090元[（5个月×121.07㎡×0.8元/㎡/月+31个月×121.07㎡×0.9元/㎡/月）×80%]。关于名园物业公司主张违约金的诉请，因名园物业公司在提供物业服务中存在一定瑕疵，故对其要求聂毅支付违约金的请求，本院不予支持。聂毅反诉�名园物业公司物业服务不到位，导致聂毅家中每年被下水道倒灌，故要求名园物业公司赔偿经济损失9000元、精神损失费1000元。但聂毅仅提交了2014年5月8日微信截图证明其家中下水道倒灌，该证据不足以证明其家中下水道倒灌存在经常性和持续性，也不足以证明名园物业公司存在过错或重大过失，故聂毅认为其家中下水道倒灌与名园物业公司物业管理不到位有直接因果关系，无事实依据，本院不予采信。综上，聂毅诉请名园物业公司赔偿经济损失9000元，证据不足，本院不予支持；对于聂毅诉请精神损失费1000元，鉴于本案系物业服务合同纠纷，该请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告聂毅于本判决生效之日起5日内向原告宜宾市名园物业服务有限公司支付2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费3090元。二、驳回原告宜宾市名园物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告聂毅的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费452元，减半收取计226元，反诉受理费50元，减半收取计25元，共计251元，由原告（反诉被告）宜宾市名园物业服务有限公司负担75元，被告（反诉原告）聂毅负担176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 刘 琳二〇一七年八月七日书记员 岳冬熠