上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5287号
上诉人(原审被告、反诉原告)陆佳才，男，1935年1月4日出生，汉族，住上海市崇明县。委托代理人王婉(夫妻关系)，女，1935年8月1日出生，汉族，住上海市崇明县。委托代理人张士家。被上诉人(原审原告、反诉被告)高某某，女，1938年12月2日出生，汉族，住山东省济南市。委托代理人张会，安徽同胜律师事务所律师。委托代理人尤荣林。上诉人陆佳才因共有纠纷一案，不服崇明县人民法院(2015)崇民一(民)初字第4763号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，陆佳才之父母陆伟民、顾秀闉分别于1975年、1969年亡故，两人生前共生育五子，依次为案外人陆某甲、陆某乙、陆某丙及高某某的丈夫陆嘉琛、陆佳才。1991年1月，上海市崇明县人民政府落实私房政策领导小组办公室发还陆佳才等人属于陆伟民名下房屋549.97平方米，其中278平方米房屋因已被拆除，发还房屋折价款人民币(以下币种均为人民币)20,319.52元，由陆佳才代为领取，其余发还的房屋经有关部门实际测量为建筑面积256平方米，共计10间，坐落于上海市崇明县城桥镇八一路XXX号(后改为868号)，于1992年申请登记，1994年12月6日取得房屋产权证，该房屋登记为陆某甲、陆某乙、陆某丙、高某某、陆佳才五人共同共有。原审法院另查明，2010年10月16日，陆佳才起诉高某某等人要求析产分割涉案房屋。2011年7月28日，法院作出(2010)崇民一(民)初字第3384号民事判决书，判令涉案房屋建筑面积合计256平方米，由高某某得其中的23平方米；陆佳才得其中的130.6平方米；陆某乙的继承人邵汉英、陆焕文、陆一彬、陆又彬、陆再彬、陆方彬得其中的51.2平方米；陆某甲的继承人陆德川、陆有昆得其中的51.2平方米。高某某等不服提起上诉，2012年12月26日，上海市第二中级人民法院作出(2012)沪二中民一(民)终字第2471号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。原审法院又查明，2014年4月13日，陆佳才作为甲方(房屋出租人)与张勇作为乙方(房屋承租人)、上海秦陆房地产经纪服务部作为丙方(中介方)签订《房屋租赁协议合同书》一份，约定甲方自愿将座落于上海市崇明县城桥镇八一路XXX号(新8**号)房屋商铺大间出租给乙方，每年房租为70,000元，租赁期限为2014年5月1日起至2019年4月30日止。丙方向甲、乙双方各收取一个月租金的35%作为佣金2,042元，以后每年1,000元。合同终止时，可收回房屋。甲方负责房屋维修，等等。2014年12月15日，陆佳才作为甲方与张勇作为乙方签订《房屋租赁合同(协议)的补充》一份，内容为：甲方曾于2014年4月13日将座落在崇明县城桥镇八一路XXX号房屋、新8**号商铺大间102平方米，委托给上海秦陆房地产经纪服务部及法定代表人秦汉培管理、出租、收金，有其他因果而撤销。现甲、乙双方决定：对上述的合同协议内容、条款仍然有效，作修改或补充如下：一、房屋租赁合同签订后，由于出租方(甲方)未将出租的房屋腾空，仍有他人注册执照，为此造成了承租方(租赁人)不能及时办照、开张营业，延误近四个月，现双方自愿同意对2014年5月1日至2015年4月30日房租金以伍万壹仟元(35,000+16,000)作结清。二、因乙方房屋承租人对租赁的房屋装修费用过大，加上市场运作迟慢，经营经验不理想等因果，现经双方研究决定2015年5月1日起房租金为每年肆万元，其他条款照旧。黄士明作为代书人在该补充协议上签字。原审法院再查明，2010年、2011年度涉案房屋的租金由陆晓亮至承租人ＸＸ处收取。高某某向原审法院提起诉讼，要求判令：陆佳才支付2013年8月1日至2015年7月31日期间的租金2万元。陆佳才提起反诉，要求判令高某某支付2010年至2011年的租金56,816元以及房屋修理费1,937.32元。原审审理中，高某某表示(2010)崇民一(民)初字第3384号生效民事判决书判令高某某享有涉案房屋的23平方米，根据1994年4月2日双方签订的协议书，其中包括门面房20.6平方米，住房2.4平方米，涉案房屋的门面房共为102.1平方米，高某某享有涉案房屋门面房的20%份额，涉案房屋出租的仅是门面房，故高某某按20%的比例、每年租金50,000元的标准，主张2013年8月1日至2015年7月31日期间的租金。陆佳才表示2013年8月1日至2014年4月底期间的租金未拿到，2014年5月1日至2015年4月底期间的租金变更为51,000元，扣除支付给房产中介的佣金4,000元，陆佳才实际拿到47,000元，2015年5月1日开始，租金为40,000元每年，陆佳才收取了2015年5月1日至2015年10月底的租金20,000元。涉案房屋总共256平方米，高某某享有23平方米，占涉案房屋的8.98%份额，应按8.98%的比例计算陆佳才收取的涉案房屋租金。本案的争议焦点一：高某某对涉案房屋租金应享有多少份额。原审法院经审理后认为，(2010)崇民一(民)初字第3384号生效民事判决书判令高某某得涉案房屋256平方米中的23平方米，并未对高某某享有的房屋份额是门面房还是住房作出区分，也未对房屋的具体位置作出确认。虽然高某某、陆佳才于1994年4月2日签订的《协议书》中约定高某某享有街面房103平方米中的20.6平方米，但该协议书仅有高某某、陆佳才签字，并无其他共有人的确认，且高某某提供的1994年4月2日、1996年3月24日、2004年12月30日签订的涉案房屋的租赁协议中对街面房面积的记载均不一致。涉案房屋的产权登记信息中也未对房屋的性质是住房还是门面房作出区分，现高某某又未提供充分有效的证据证明涉案房屋存在住宅与非住宅房屋区分、相应房屋类型的具体面积、座落，故高某某要求按门面房的20%份额主张房屋租金，缺乏依据，难予采信。因涉案房屋的建筑面积为256平方米，(2010)崇民一(民)初字第3384号生效民事判决书判令高某某得其中的23平方米，故高某某享有涉案房屋的23/256份额，法院认定高某某按23/256的比例享有涉案房屋的租金份额。争议焦点二：2013年8月1日至2014年4月30日期间，涉案房屋是否出租，该期间的租金是否由陆佳才收取。原审法院认为，高某某主张分割租金，首先应举证证明其主张期间涉案房屋是否出租及租金由谁收取。本案中，根据陆佳才提供的2010年5月13日的《补充协议》及ＸＸ丈夫王聪的陈述，ＸＸ租赁涉案房屋至2011年底，结合陆佳才与张勇签订的《房屋租赁协议合同书》中约定的租赁期限的起始日期为2014年5月1日，现有证据仅能反映涉案房屋在2011年底前及2014年5月1日之后处于出租状态。因高某某未提供相关证据证明2013年8月至2014年4月，涉案房屋租赁给他人，并由陆佳才收取租金，结合黄士明关于该房在租赁给张勇之前已空关两、三年的陈述，高某某要求陆佳才支付2013年8月1日至2014年4月30日期间的租金，依据不足，难以支持。争议焦点三：陆佳才收取的2014年5月1日至2015年7月31日期间的租金数额。原审法院认为，虽然陆佳才与承租人张勇于2014年4月13日订立租赁协议时约定每年租金70,000元，但之后双方又签订了《房屋租赁合同(协议)的补充》对租金金额作了变更，因该补充协议由第三方在场见证，故法院予以确认。根据补充协议，法院认定2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金为51,000元，2015年5月1日至2015年7月31日期间的租金按每年40,000元计算为10,000元(40,000元/年÷12月×3月)。关于陆佳才要求扣除支付的租房佣金问题，原审法院认为，根据从工商部门调取的《房屋租赁协议合同书》显示，将涉案房屋出租给承租人张勇时，由上海秦陆房地产经纪服务部提供了居间服务，因此，必然会产生一定的中介费。陆佳才表示其支付房屋中介佣金4,000元，并提供领条一份，因该领条仅由陆佳才单方签名，故难予采信，现根据工商部门备案的由陆佳才、承租方、中介公司三方签订的《房屋租赁协议合同书》约定，上海秦陆房地产经纪服务部向出租方、承租方各收取佣金为2,042元，故法院认定陆佳才为涉案房屋出租支付上海秦陆房地产经纪服务部佣金2,042元。因该费用是为了共有人的共有利益支出，故高某某作为共有人应按其所占的房屋份额比例分担。综上，2014年5月1日至2015年7月31日期间，涉案房屋的租金为61,000元，扣除佣金2,042元，陆佳才实际收取上述期间的租金为58,958元。高某某占有涉案房屋的23/256份额，故陆佳才应给付高某某上述期间的租金5,297元(58,958元×23÷256)。争议焦点四：陆佳才是否可以要求高某某支付2010年度、2011度的租金。原审认为，根据查明的事实，2010年1月1日至2011年12月31日期间的租金80,000元当时由案外人陆晓亮收取，高某某否认收到上述租金，现陆佳才未提供相关证据证明陆晓亮已将收取的租金交付给高某某，故陆佳才在本案中要求高某某支付上述期间的租金缺乏依据，不予支持。争议焦点五：陆佳才主张的房屋修理费是否应支持。高某某表示陆佳才主张房屋修理费已超过诉讼时效，陆佳才认为因双方未结算过，故未超过诉讼时效，也不适用诉讼时效。对此，法院认为，高某某在陆佳才处有涉案房屋的租金未分割，因租金与房屋修理费均属金钱债务，可相互结算折抵，由于双方对租金尚在结算中，故不能认定陆佳才对修理费怠于行使权利，高某某关于时效的抗辩意见，不予采纳。对于陆佳才提供的关于维修费的证据材料，因2013年4月6日给水费1,400元的收据、2013年4月14日扣板角线2,740元的收据及2013年4月15日实结金额为90元的《脚手架租赁合同单》中记载的交款单位或客户名称的地址与涉案房屋相符，故上述费用4,230元，予以确认。关于编号为XXXXXXX元的收据两张，因两份收据编号相同，填写的品名名称一致、行文一致，但金额不一致，陆佳才对之又未作出合理解释或进一步举证，故对上述票据中记载的款项难予采信。关于陆佳才提供的其他材料中记载的费用,因无法反映相关费用用于涉案房屋并由陆佳才支付，故难以采信。综上，根据现有证据，法院确认陆佳才为涉案房屋花费的维修费为4,230元，因该款是为了共有人的共有利益支出，故高某某作为共有人应按其所占的房屋比例分担380.04元(4,230元×23÷256)。原审法院据此判决：一、陆佳才于判决生效之日起十日内支付高某某2014年5月1日至2015年7月31日期间的房屋租金5,297元；二、驳回高某某的其余诉讼请求；三、高某某于判决生效之日起十日内支付陆佳才房屋修理费380.04元；四、驳回陆佳才的其余反诉请求。原审判决后，上诉人陆佳才不服，向本院提起上诉称：高某某曾委托陆晓亮收取了系争房屋二年的租金80,000元，相当于其所有的23平方米房屋长达17年多的租金，故无权再向陆佳才主张租金。请求撤销原审法院判决，改判驳回高某某在原审中的诉讼请求或者将案件发回重审。被上诉人高某某答辩称：陆晓亮收取租金的行为并未取得高某某的授权，也并未侵犯陆佳才的权益。原审法院判决正确，请求二审予以维持。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，2010年1月1日至2011年12月31日期间，系争房屋的租金80,000元由案外人陆晓亮收取。陆佳才认为，陆晓亮是受高某某委托收取租金，故应当由高某某承担返还租金的义务，但高某某否认其曾委托陆晓亮收取租金，且陆佳才并未提供证据证明高某某与陆晓亮之间存在委托关系。故原审法院未支持陆佳才要求高某某返还2010年1月1日至2011年12月31日期间的租金，符合法律规定，本院予以维持。陆佳才的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人陆佳才负担。本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一六年八月五日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……