文书内容贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终1333号上诉人（原审原告）：黄道华，男，1976年5月23日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：ＸＸ高，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宗友，男，1953年4月12日出生，系黄道华叔父，居住地。被上诉人（原审被告）：颜文明，男，1967年7月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：钟远人，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘仕光，贵州黔信律师事务所律师。上诉人黄道华因与被上诉人颜文明房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初627号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄道华上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审，或查清事实后改判；2、本案一、二审诉讼费用由上诉人承担。事实及理由：1、一审判决认定事实不清，被上诉人颜文明不是房屋所有权人，其转租行为亦未经房屋所有权人贵州隆福房地产开发有限公司（以下简称隆福房开）书面同意。一审法院在未查清隆福房开是否允许转租的事实直接认定租赁合同有效显然违背事实。2、一审判决适用法律错误，说理与判决结果自相矛盾。原判否定了上诉人合同无效的诉请，却滥用自由裁量权酌情判令被上诉人退回2016年4至8月的租金每月5,000元，该判决结果实为解除本案合同的法律后果。3、一审法院遗漏上诉人的诉请、未追加隆福房开参加诉讼遗漏当事人，严重违反法定程序。4、一审判决明显不公，解除合同后应该退回押金。被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决合法合理，应当依法予以维持。1、本案双方签订的《租赁协议》及2015年5月20日签订的补充合同即《门市租赁附加合同》系双方的真实意思表示，且没有违反法律及行政法规的强制性、禁止性规定，本案双方签订的房屋租赁合同及补偿协议合法有效，双方应当予以履行。2、本案房屋租赁关系与本案房屋的所有权归属没有关联，且本案门面的转租没有导致房屋租赁合同关系的无效。黄道华向一审法院起诉请求：一、依法解除原告与被告签订的2016年4月至2017年8月共17个月的门市租赁协议及附加合同；二、被告退还原告门市租赁押金100,000元、2016年4月至2016年8月已付门市租金108,333.33元、门市租赁转让金85,000元、门市装饰装修费80,000元；三、由被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，原告将第一项诉请变更为“确认原告与被告签订门市租赁协议及附加合同无效”，将第二项诉请中“退还转让金85,000元”变更为“退还转让金300,000元”。一审法院认定事实：2012年7月15日，原告黄道华（乙方）与被告颜文明（甲方）签订了《租赁协议》，甲方将贵阳市云岩区市西路市西鞋城三楼73-75号门面出租给乙方，约定仅作为商业用房使用，租赁期限为2012年9月1日起到2017年8月30日止，每年租金为人民币40万元，黄道华应每年提前15日缴纳租金。合同签订后，2012年7月15日黄道华支付颜文明房屋装修转让费30万元，2012年9月1日黄道华支付颜文明房屋保证金10万元。之后黄道华按合同约定分别支付颜文明房屋第一年、第二年、第三年租金，每年40万元。因贵阳市市西路批发市场整体搬迁，客流严重减少，经双方协商于2015年5月20日签订《门市租赁附加合同》，将房屋租金由原来的每年40万元下调为每年26万元。黄道华于2015年5月23日向颜文明支付了2015年9月1日至2016年8月31日的房屋租金26万元。2016年4月，因配合升级改造，市西路市西鞋城靠近瑞金路一侧的主通道封闭。同年4月28日，原告通过手机发短信告知被告市西路鞋城因主通道封闭20来天，导致无法正常使用，人流量大幅减少，要求施工结束再重新议定新的房屋租金。被告收到短信后回复回去看一下。后双方多交通过短信协商，未达成一致。但原告黄道华一直在使用该门面。2000年1月18日颜文明与隆福房开签订《租赁协议》，约定由隆福房开将市西三楼鞋城73、75号营业房租给颜文明经营，租赁年限为2000年1月18日至2046年1月17日，租赁期内，合同约定该门面只限于经营鞋类及附属商品，自主经营。一审法院认为，原告黄道华、被告颜文明双方当事人签订的房屋租赁合同系原被告双方当事人真实意思的表示，未违反法律的强制性效力性规定，合法有效，当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。对于原告黄道华提出确认合同无效诉请，不予支持。本案房屋租赁合同尚在履行中，且该合同合法有效，故原告主张被告退还原告门市租赁押金100,000元、门市租赁转让金300,000元、门市装饰装修费80,000元的主张，于法无据，均不能成立，不予支持。对于原告主张退还2016年4月至8月已付门市租金108,333.33元的诉请，根据庭审查明事实，酌情2016年4月至8月每月退还5,000元，共计25,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、被告颜文明自本判决生效之日起十日内退还原告黄道华2016年4月至8月租金25,000元；二、驳回原告黄道华的其他诉讼请求。案件受理费6,800元，由原告黄道华负担6,375元，被告颜文明负担425元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了庭审质证。上诉人提交拍摄于2018年2月6日的涉案门面照片4张，拟证明门面因贵阳市云岩区市西路市西鞋城靠近瑞金路一侧的主通道封闭影响经营，且涉案门面已经由被上诉人收回并出租给他人。被上诉人质证认为，对证据真实性无异议，达不到证明目的。封路的事实一审已经查明，从照片上看道路事实上是通的，该证据不能证明上诉人不能经营，也不能证明被上诉人收回房屋的时间。另查明，2000年1月18日隆福房开与被上诉人签订的《租赁协议》中并未约定被上诉人不得转租。再查明，上诉人与被上诉人约定的租赁期限至2017年8月30日止，上诉人已支付2016年8月31日前的租金。二审经审理查明的其余事实与原审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、上诉人和被上诉人签订的《租赁协议》及《门市租赁附加合同》是否无效；二、被上诉人应否退还上诉人租金、押金、转让金及装饰装修费。关于焦点一，上诉人主张被上诉人的转租行为未经隆福房开同意而无效，但隆福房开与被上诉人签订的《租赁协议》中并未约定被上诉人不能转租，上诉人亦未提交证据证明隆福房开在任何时候就被上诉人的转租行为提出异议或阻挠上诉人在涉案房屋内进行经营，故该主张没有事实及法律的依据，本院不予采纳。被上诉人与上诉人签订的《租赁协议》及《门市租赁附加合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，约定的租期亦在被上诉人合法取得的有效租赁期限内，属合法有效。关于焦点二，对于上诉人要求被上诉人返还转让金及装饰装修费的主张，因本案合同合法有效，一审期间尚在履行过程中，且在二审中已经履行完毕，故上诉人要求返还前述费用没有事实及法律依据，原判对该主张不予支持并无不当，本院予以维持。对于上诉人退还2016年4月至8月已付租金108,333.33元的主张，因2016年4月贵阳市云岩区市西路市西鞋城靠近瑞金路一侧的主通道封闭，客观上的确对上诉人的经营造成不利影响，一审根据庭审查明的事实，酌情2016年4月至8月每月退还租金5,000元，共计25,000元并无不当。前述判决结果系结合本案案情及双方当事人履约情况，依据公平原则综合考量的结果，而非合同解除的法律后果。至于上诉人退还押金100,000元的主张，被上诉人对此抗辩应当抵扣尚未支付的租金。本院认为，双方约定的租赁期限至2017年8月30日止，上诉人提交的证据仅能证明其已支付2016年8月31日前的租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。因上诉人未完全履行支付租金的合同义务，被上诉人有权拒绝退还押金。故被上诉人该抗辩意见符合法律规定，本院予以采纳。前述押金在双方对租金进行结算时可以进行抵扣，或者在上诉人支付完毕剩余租金后由被上诉人返还给上诉人。至于上诉人提出已于2016年4月搬离房屋，并不欠被上诉人租金的意见，根据上诉人提交的证据不能认定双方已于2016年4月协商一致提前解除合同，故对该意见，本院不予采纳。至于上诉人提出本案程序违法的主张，首先，原判对上诉人诉请的租金、押金、转让金及装饰装修费均已进行审查并依法作出判决，本案不存在遗漏当事人诉讼请求的情形；其次，隆福房开不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”规定的应当参加诉讼的当事人，一审法院未通知其参加诉讼并无不当。综上，原审判决程序符合法律规定，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人黄道华的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,490元，由黄道华负担。本判决为终审判决。审判长  龙珑审判员  刘妍审判员  韦娟二〇一八年四月二十七日书记员  黄倩