湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂2801民初961号
原告（反诉被告）：刘静，女，生于1975年4月19日，侗族，湖北省恩施市人，住恩施市，
委托诉讼代理人：邱兵，湖北施南律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京海伦品牌管理股份有限公司，住所地：北京市海淀区农大南路88号1号楼四层420室，统一社会信用代码91110108582531556C。
法定代表人：徐炳忠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何菲，北京金台（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李文丽，北京金台（武汉）律师事务所实习律师。
原告刘静与被告北京海伦品牌管理股份有限公司（以下简称海伦公司）合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，被告海伦公司提起反诉，本院予以受理。本院依法适用简易程序，于2018年3月30日合并公开开庭进行了审理。原告刘静及其委托诉讼代理人邱兵，被告海伦公司的委托诉讼代理人何菲、李文丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘静向本院提出诉讼请求：1.确认被告向原告送达《告知函》无效，《房屋租赁合同》继续履行；2.判令被告向原告支付租金210000元，违约金210000元；3.由被告承担案件受理费。事实和理由：2016年8月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将恩施市舞阳坝崇文广场三楼房屋出租给被告使用，房屋建筑面积为350平方米，被告租赁用于餐饮酒吧，租赁期限自2016年11月1日至2024年10月31日，前两年租金为210000元/年，签订合同时一次性支付一年租金，往后每年提前一个月支付租金，先支付租金后使用房屋，被告支付押金30000元，合同对其他租赁事宜作了详细约定。2017年8月，被告向原告送达《告知函》一份，被告认为原告的房屋未通过综合消防验收，导致被告经营商铺的局部消防验收不合格，从而导致被告无法继续履行《房屋租赁合同》，被告认为《房屋租赁合同》已经达到解除的条件，遂要求解除合同，房屋现处于空闲状态。被告《告知函》所述事实无相关证据，与客观事实不符，不具有法律效力，原告不同意解除《房屋租赁合同》，根据合同约定被告尚欠原告租金210000元。被告违反了合同第八条第二款第六项的约定，应当向原告支付210000元违约金，其行为导致原告房屋长期空闲，商业价值贬值，给原告造成巨大经济损失。
被告海伦公司辩称，一、租赁合同履行过程中被告并不存在违约行为，相反是原告自交付租赁房屋时便违约且违约行为一直持续至今。原、被告于2016年8月23日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁房屋作餐饮酒吧使用，押金30000元，第一年租金210000元，被告先后两次通过银行转账方式支付了上述押金与第一年全部租金共计235000元。在租赁期间，因经营需要被告对房屋进行了装修，2016年10月21日酒吧营业，仅三月有余，恩施市公安消防大队对房屋进行消防监督检查时以租赁房屋仅设置一个安全出口违反消防规范，要求被告整改，直至整改期限届满原告并未完成整改。2017年3月16日，恩施市公安消防大队对该场所下达查封决定（2017.03.17-2017.04.17），被告的酒吧被迫闭店停业。因上述租赁场所安全出口设置违反消防规范致使被告无法获取消防合格证，无法达到租赁合同项下酒吧正常营业的目的，使合同根本目的无法实现。二、因原告存在违约行为，双方签订的租赁合同已经解除。1.原、被告于2017年8月14日已就解除合同达成一致，原告也向被告出具《告知函》明确表示解除合同。另，针对原告的违约行为，被告依法享有合同解除权。原告交付租赁房屋消防不合格，致使房屋被查封，合同根本目的无法实现，原告的行为已构成根本违约。该情形符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款及第三款的规定，从合同法公平诚信原则出发，被告的解除合法合理。2.依据我国合同法规定解除自送达到合同相对方时生效，基于第一部分原告存在的违约行为致使本租赁合同根本目的已无法实现，且被告已先后两次向原告致函表示因消防问题导致被告酒吧无法正常开业运营损失巨大，被告不得不解除双方之间的租赁合同，该解除的意思表示已送达原告，原告在起诉状中亦予以认可。三、被告未向原告支付第二年租金，系被告依据合同法第六十七条行使的先履行抗辩权，依据合同目的及诚实公平原则，原告本应提供消防合法合规的房屋，且原告的该项义务应自交付之日起持续至整个租赁期间。但基于前述第一部分、第二部分，原告并未履行上述义务，故被告拒绝支付第二年租金合法合理，更何况双方承租关系已于2017年8月解除，被告无需向原告支付第二年2018年租金。综上，原告起诉的请求与事实不符，诉讼请求于法无据，请求法院查明事实，作出公正的判决。
反诉原告海伦公司向本院提出反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人于2016年8月28日签订的《房屋租赁合同》已经解除；2.判令被反诉人返还反诉人已经支付的房屋押金30000元和已经支付但未使用的租金38750元，共计68750元；3.判令被反诉人向反诉人支付违约金210000元；4.判令被反诉人向反诉人支付装修损失2136635元；5.判令被反诉人向反诉人支付其实际经营损失180000元；6.判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月28日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定被反诉人将其位于恩施市舞阳坝崇文广场三楼的房屋（以下简称场所）出租给反诉人使用，租赁期限自2016年11月1日至2024年10月31日，共计8年。反诉人投入2136635元装修款对该租赁房屋进行装修后，该场所于2016年10月21日正式开业经营。2017年2月13日，恩施市公安消防大队对场所进行消防监督检查且于2017年2月17日作出《责令限期改正通知书》，认为：该场所仅设置一个安全出口，存在其他消防安全违法行为和火灾隐患，并限期在2017年3月15日前改正。2017年3月16日，恩施市公安消防大队因该场所仅设置一个安全出口，不符合《建筑设计防火规范》，对该场所作出《临时查封决定书》，将该场所查封一个月（2017.03.17-2017.04.17）。因被反诉人交付给反诉人的房屋一次消防不合格，致使反诉人无法获取二次消防合格证且消防查封致使反诉人无法持续经营、无法实现双方签订租赁合同的目的，反诉人遂于2017年7月27日向被反诉人送达《告知函》，要求退出场所、撤回相应财产、清点店内物品和退回租房押金，且反诉人已实际退出该场所。2017年8月14日，该场所的经营管理人陈文又再次向被反诉人送达《告知函》，告知其双方之间的合同终止，故该租赁合同应自反诉人通知到被反诉人之时解除。租赁合同解除系被反诉人提供的房屋一次消防不合格，导致合同目的不能实现，被反诉人已构成根本违约，故被反诉人应返还反诉人房屋押金、未使用的房屋租金，且应根据合同的约定向反诉人支付210000元（半年租金的两倍）的违约金。租房合同签订后，反诉人先后两次向被反诉人打款235000元的租金和房屋押金。自2016年11月1日至2017年8月14日，反诉人实际使用房屋9.5个月，按照合同约定的标准，反诉人已使用的租金为166250元（210000元÷12月×9.5月），故被反诉人应向原告返还房屋押金和未使用的租金共计68750元，其中含房屋押金30000元。租赁合同目的不能实现，导致反诉人对场所的装修无法继续使用，由此造成的2136635元装修损失，应该由被反诉人承担。同时，场所被停业整顿，导致反诉人长达一个月时间未能经营，由此产生的实际经营损失应由被反诉人承担。根据反诉人在停业前的经营状态计算月经营收入，再扣除日常经营成本后，停业经营期间的经营损失月为180000元。故，被反诉人应向反诉人赔偿该停业期间的实际经营损失。综上，被反诉人提供的场所消防不合格，不能满足反诉人持续经营的合同目的，其行为已构成根本违约，且严重损失了反诉人的合法权益。
反诉被告刘静辩称，一、被反诉人提供的房屋是经过消防部门验收合格的房屋。消防部门给反诉人下达责令整改通知是由于反诉人在装修过程中没有进行消防备案，并且没有申请对装修进行消防验收。被反诉人不存在违约行为。二、反诉人目前尚欠被反诉人租金210000元，且擅自撤离涉案租赁房屋。根据消防部门提供的资料显示，反诉人在2017年4月就已经恢复营业。到目前为止，该店没有营业是反诉人自己造成的，装修损失、营业损失不应当由被反诉人承担，根据合同约定，反诉人应当向被反诉人支付违约金，并且押金不予退还。
刘静向本院提交了《房屋租赁合同》《建设工程消防验收意见书》《建筑消防设施检测报告书》《消防监督检查记录》《临时查封决定书》《同意解除临时查封决定书》《恢复营业申请书》《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等证据。海伦公司向本院提交了《房屋租赁合同》、转账记录、《责令限期整改通知书》、2017年7月27日《告知函》、2017年8月14日《告知函》、Helens恩施崇文广场店装修清单、Helens恩施崇文广场店的经营明细，以及恩施州崇文广场或者隐患整改启动消防部门验收合格后方可再营业的新闻报道打印件、政务通督查通报打印件等证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，刘静提交的证据，海伦公司提交的《房屋租赁合同》、转账记录、《责令限期整改通知书》、2017年8月14日《告知函》，均能够反映案件真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。海伦公司提交的2017年7月27日《告知函》，无证据证明是刘静作出的，本院不予确认；海伦公司提交的Helens恩施崇文广场店装修清单、Helens恩施崇文广场店的经营明细，均系海伦公司自己制作的，不足以证明其装修及经营损失，故本院不予确认；海伦公司提交的新闻报道及政务通督查通报打印件，从其内容来看，恩施市公安局是通知崇文广场的所有商业经营者停业整改，不足以证明与出租方即刘静有关联，即不能证明刘静违约，故本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年9月29日，恩施市公安消防大队向恩施市诚隆房地产开发有限公司出具了恩州公消验[2011]第0071号《建设工程消防验收意见书》（即《关于恩施崇文财富广场商住楼（不含装修部分）建设工程消防验收合格的意见》），其中载明：“我支队派员于2011年9月14日对你单位竣工的恩施崇文财富广场（不含装修部分）工程进行了第三次竣工消防验收……对该工程的建筑类别、总平面布局和平面布置、防火防烟分隔、防爆、安全疏散与消防电梯、消防水源、消防电源、水灭火系统、火灾自动报警系统、防排烟系统、建筑灭火器及消防验收资料等内容进行了检查验收，并对该工程安装使用的消防产品的质量进行了现场判定。经综合评定，该工程消防验收合格，并提出以下使用管理意见：一、经此次消防验收的工程如需改建（用途变更、装修）、扩建，应依法重新申报消防设计审核。二、建筑消防设施的管理或使用单位应负责单位的消防安全管理，每年应对建筑消防设施进行一次性全面检测，定期对消防器材、设施进行维护检查和保养，确保完整有效。三、此次验收合格的工程投入使用后，由恩施市消防大队负责消防监督管理。”
2016年8月23日，刘静（出租方，甲方）与海伦公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于恩施市舞阳坝崇文广场三楼的建筑面积为350平方米的房屋（商铺）出租给乙方作餐饮酒吧使用，该房屋租期共为8年，自2016年11月1日起至2024年10月31日止，其中2016年9月1日至2016年10月31日2个月为免租期（含一个月的装修期），免租期内不用缴纳租金，但需要缴纳物业管理费。第四条约定：2016年11月1日至2017年10月31日年租金为210000元，2017年11月1日至2018年10月31日年租金为210000元，2018年11月1日至2019年10月31日年租金为220500元，2019年11月1日至2020年10月31日年租金为220500元，2020年11月1日至2021年10月31日年租金为233730元，2021年11月1日至2022年10月31日年租金为233730元，2022年11月1日至2023年10月31日年租金为250110元，2023年11月1日至2024年10月31日年租金为250110元；合同签订当天，乙方应向甲方一次性缴纳承租该房屋一年租金210000元；租金按年支付，先付后用，每年提前一个月支付房租。第五条5-1款约定：合同签订的当天，乙方应向甲方另付该房屋押金30000元，该押金不得用来抵减房屋租金，乙方如能在合同期内全面履行本合同不违约，到期双方交接无误后由甲方全额将押金无息退还给乙方，若乙方违约，则甲方有权没收该押金。第五条第5-7款约定：“乙方有权对所租赁物业进行装修，但不得改变租赁物业的主体结构。甲方应尽其最大努力协助乙方取得政府有关部门对其装修方案的批准，但乙方的装修必须达到国家相关标准。”第六条第6-1款约定：甲方在签订本合同后，应为乙方提供办理工商登记等手续的相关证明。第七条第7-3款约定：“租赁期间，乙方须自行承担由其产生的经营、用工、债权、债务、治安、消防、城管、安全、卫生、环保、计划生育等一切法律责任。因乙方违反法律、法规规定和本合同约定，导致甲方损失的，乙方应负赔偿责任。”第七条第7-6款约定：“乙方在装修竣工后，应向甲方提供消防、安全、卫生、环保等有关部门验收合格证明复印件，方可正式营业，否则，甲方按本合同第8-2款的约定要求乙方承担违约责任并有权解除合同。”第七条第7-7款约定：“合同期满或中途终止、解除本合同的，乙方可将其添置的动产物品自行搬走，其余应无偿归甲方所有，甲方不向乙方作任何补偿。如果乙方将房屋改造较大，甲方有权要求乙方恢复原状，如果乙方不恢复原状，甲方将请第三方恢复，相关费用在押金中扣除，费用超出押金的，甲方有权继续向乙方追偿。”第八条第8-2款约定：“有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方按半年租金的2倍支付违约金，该违约金不足以弥补守约方损失的，守约方还可继续追偿。另外，若乙方由下列（3）-（10）情况之一的，除按本条承担责任外，还将按本合同第7-7条款约定执行：……（5）租赁期间，乙方逾期支付租金、物业管理费、水、电、煤气等费用超过十五天的；（6）在合同有效期内，乙方随意撤离该房屋，造成事实上停业三天的……（10）甲乙双方于本合同中所陈述的内容是不真实。或所做的承诺、保证未能实现的……”第十条第10-1款约定：由于乙方责任造成违约达到合同解除条件的，甲方除终止合同，无条件收回该房屋外，乙方应按本合同第8-2条的约定承担违约责任。
2016年9月1日前，刘静已将上述租赁物交付海伦公司使用。2016年8月15日、9月2日，海伦公司先后向刘静转账支付50000元、185000元，合计235000元。诉讼中，海伦公司表示：该款中有租金205000元、押金30000元，双方口头约定将第一年租金标准由210000元变更为205000元。刘静表示：双方没有明确235000元中租金多少、押金多少，按合同约定海伦公司尚欠刘静5000元，海伦公司应优先交齐房屋租金210000元。
2017年3月15日17时，恩施市公安消防大队作出《消防监督检查记录》，其中载明单位名称为恩施市古乡风情西餐厅，主要负责人为陈文（诉讼中海伦公司承认：陈文是代表海伦公司，具体营业人员也是陈文），地址为恩施市舞阳坝崇文财富广场三楼，检查内容和情况为“2017年3月15日，我大队消防监督员在对恩施市古乡风情西餐厅进行消防监督复查时，发现以下问题：该场所仅设置一个安全出口”。2017年3月16日，恩施市公安消防大队向恩施市古乡风情西餐厅（主要负责人陈文）作出恩市公消封字[2017]第0017号《临时查封决定书》，其中载明：“我大队于2017年3月15日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：该场所仅设置一个安全出口，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.8条的有关规定……现决定予以临时查封。查封部位、场所的范围：恩施市崇文广场三楼恩施市古乡风情西餐厅。查封期限：2017年3月15日17时至2017年4月14日17时。你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封。”
2017年4月18日，恩施市公安消防大队作出《消防监督检查记录》，其中载明单位名称为恩施市古乡风情西餐厅，主要负责人为陈文，地址为恩施市舞阳坝崇文财富广场三楼，检查内容和情况为“2017年4月18日，我大队消防监督员在对恩施市古乡风情西餐厅进行消防监督复查时，发现：该场所已设置两个安全出口。”同日，恩施市古乡风情西餐厅向恩施市公安消防大队递交《恢复营业申请书》，其内容为：“恩施市公安消防大队：贵大队在对我店例行消防监督检查时发现我店仅设置一个消防出口，存在安全隐患，于2017年3月15日对我店查封、责令停业整顿。随后我店迅即制定整改方案，并经贵大队审批通过。我店已严格按照整改方案落实了整改措施，消除了消防隐患。现恳请贵大队批准我店恢复营业。经济大形势仍很严重，实体小经济还在煎熬，我店长期处于亏损状态，已濒临倒闭。望贵大队予以支持、付助为盼！”2017年4月20日，恩施市公安消防大队向恩施市古乡风情西餐厅（经营者：陈文）送达了《同意解除临时查封决定书》，其中载明：“该场所已设置两个安全出口。经检查，同意解除对恩施市古乡风情西餐厅（经营者：陈文）的临时查封。”
2017年8月14日，刘静收到了陈文代表海伦公司发出的《告知函》，其内容为“因消防物业等各种原因无法经营，特告知甲方（刘静）我们终止合同。姓名：陈文2017年8月14”。诉讼过程中，刘静表示没有同意撤场。海伦公司表示“我们是2017年7月份撤场的，是在发出2017年7月27日《告知函》之后的一个星期，具体哪天不记得”。刘静表示“对撤场时间没有异议，当时不同意撤场，是因为楼上准备做教育，为了海伦公司，一层都做成了娱乐”。
诉讼过程中，海伦公司向本院递交《鉴定申请书》，请求：1.依法指定司法鉴定机构对海伦公司与刘静租赁合同纠纷一案中所涉及的租赁房屋内由海伦公司负责的装饰装修造价进行鉴定；2.依法指定司法鉴定机构对租赁房屋内海伦公司负责的装修残值进行鉴定。事实和理由：为实现本案诉争之合同目的，海伦公司对本案的租赁房屋进行了内部装修装饰，现合同目的无法实现，海伦公司的装修装饰面临损失，而更好的解决装修装饰造价和残值问题有利于本案的圆满解决。刘静表示：“我们认为涉案的装修价值以及残值不应该由原告承担，原告没有违约行为，不承担该部分损失，我们认为没有必要鉴定，请求法院在是否进行鉴定的问题上结合原告是否具有违约行为来决定是否鉴定。”
本院认为，《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋已于2011年9月29日经消防验收合格，刘静可以将该房屋出租给海伦公司，恩施公安消防大队亦并没有提出海伦公司装修前的房屋存在安全隐患。相反，海伦公司就该房屋进行装修后，安排陈文为代表经营恩施市古乡风情西餐厅，恩施市公安消防大队在检查中发现恩施市古乡风情西餐厅仅设置一个安全出口，存在火灾隐患，这才决定临时查封该场所（查封期限自2017年3月15日17时至2017年4月14日17时），限期由恩施市古乡风情西餐厅整改。恩施市古乡风情西餐厅自行制定整改方案进行整改，在该场所设置了两个安全出口，消除了安全隐患，并于2017年4月18日向恩施市公安消防大队申请恢复营业，恩施市公安消防大队遂于2017年4月20日解除了查封。根据《房屋租赁合同》第五条第5-7款、第七条第7-3款、第七条第7-6款的约定，海伦公司对所租赁物业的装修必须达到国家标准，租赁期间的消防等责任由其自行承担，并且海伦公司在装修完毕后应向刘静提供消防等有关部门验收合格证明复印件方可正式营业，否则刘静有权按合同第八条第8-2款的约定要求海伦公司承担违约责任并有权解除合同。海伦公司所属恩施市古乡风情西餐厅停业整顿，完全是其装修未经消防验收合格所致，海伦公司在装修完毕后没有向刘静提供消防等有关部门验收合格证明复印件即开始营业，按照合同约定其责任应当由海伦公司自行承担，与刘静无关，并且海伦公司还应当按照合同第八条第8-2款的约定向刘静承担违约责任。恩施公安消防大队临时查封期间自2017年3月15日17时至2017年4月14日17时止，恩施市古乡风情西餐厅整改合格时间为2017年4月18日，恩施公安消防大队解除查封时间是2017年4月20日，从时间上来看，恩施市古乡风情西餐厅停止营业时间不长，没有太大损失，即使有损失也是其自身原因造成的。恩施市古乡风情西餐厅2017年4月18日自行整改合格，同日申请恢复营业，恩施市公安消防大队于2017年4月20日解除了查封，消防验收不合格的情形已经消失。在这种情况下，海伦公司所属恩施市古乡风情西餐厅又经营了一段时间，再擅自撤场并在撤场后以消防问题向刘静提出终止合同，其行为有违诚实信用原则，已经构成违约，应当承担违约责任。海伦公司提出的刘静违约的抗辩理由，因与客观事实不符，不能成立。
关于合同是否继续履行的问题，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从该规定来看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，法律之所以这样规定，是由于继续履行必采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第（二）项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履约所需财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同不具备继续履行的条件时，应该允许违约方解除合同，用承担违约金或者赔偿损失来代替继续履行。恩施市古乡风情西餐厅于2017年4月18日向恩施市公安消防大队递交的《恢复营业申请书》载明“经济大形势仍很严重，实体小经济还在煎熬，我店长期处于亏损状态，已濒临倒闭”，在这种情况下如果继续经营，必将造成履行费用过高，不适于强制履行，故应当允许安排陈文经营恩施市古乡风情西餐厅的海伦公司解除合同，合同解除时间以海伦公司撤场后向刘静送达《告知函》的时间即2017年8月14日为准。
关于海伦公司申请鉴定及其反诉的违约金及损失问题。根据合同第七条第7-3款、第七条第7-6款、第七条第7-7款及第八条第8-2款的约定，海伦公司在装修竣工后未向刘静提供消防等有关部门验收合格证明复印件，并且因其自身原因中途终止合同，其应当承担的违约责任是按半年租金的2倍即210000元向刘静支付违约金，并且除开动产物品以外的装修投入等无偿归刘静所有，刘静不向海伦公司作任何补偿。据此，本案没有必要对海伦公司装饰装修造价及残值进行鉴定，本院对海伦公司的鉴定申请不予准许。海伦公司要求刘静支付违约金210000元、装修损失2136635元、赔偿经营损失180000元的反诉请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。况且，海伦公司所属恩施市古乡风情西餐厅在《恢复营业申请书》中已经承认“经济大形势仍很严重，实体小经济还在煎熬，我店长期处于亏损状态，已濒临倒闭”，现在还要求刘静支付实际经营损失180000元，明显与客观事实不符。
关于海伦公司反诉主张的房屋押金应否返还，以及刘静本诉主张的违约金应否降低的问题。合同第五条第5-1款约定，海伦公司应当向刘静交纳房屋押金30000元，如海伦公司违约，刘静有权没收该押金。从双方约定的押金性质来看，押金实为海伦公司违约后应当承担的违约金。同时合同第八条约定，租赁期间海伦公司逾期支付租金等费用超过十五天的，或者在合同有效期内随意撤离案涉租赁房屋造成事实上停止营业三天的，刘静可书面通知海伦公司解除本合同，海伦公司应向刘静按半年租金的2倍支付违约金。前述两项违约金均系当事人的真实意思表示，合法有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，一是海伦公司作为违约方虽主张违约金约定过高，但没有提供相关证据加以证明；二是海伦公司终止合同完全是“经济大形势仍很严重，实体小经济还在煎熬，我店长期处于亏损状态，已濒临倒闭”的自身原因所致，与刘静无关；三是合同约定的租赁期限共为8年，自2016年11月1日起至2024年10月31日止，海伦公司承租后不足一年即擅自撤场并随后向刘静提出终止合同，致使刘静不能按照合同约定正常收取超过160万元的后期租金，案涉租赁房屋长期闲置，造成了巨大的损失。从合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素来分析，刘静要求海伦公司支付违约金210000元，且根据合同约定不予退还海伦公司违约情况下的房屋押金30000元，其理由完全合法、正当，本院予以确认并支持。基于上述原因，本院对海伦公司要求降低违约金标准的请求不予支持。
合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因合同已于2017年8月14日解除，上述违约金亦能够弥补刘静的损失，故案涉租金应当只计付至合同解除之日为止，合同解除之后的租金不再履行。海伦公司计算的2016年11月1日至2017年8月14日期间的租金166250元，其数额符合合同约定。海伦公司交纳房屋租金及押金共计235000元，减去刘静按照合同约定不予退还的押金30000元，再减去前述租金166250元，余额为38750元。为此，本院对海伦公司主张返还的房屋租金38750元予以支持。刘静的其他诉讼请求，海伦公司的其他反诉请求，因不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项和第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告刘静与被告北京海伦品牌管理股份有限公司于2016年8月28日签订的《房屋租赁合同》，已于2017年8月14日解除。
二、被告北京海伦品牌管理股份有限公司于本判决生效后五日内支付原告刘静违约金210000元。
三、反诉被告刘静于本判决生效后五日内返还反诉原告北京海伦品牌管理股份有限公司房屋押金及租金共计38750元。
四、驳回原告刘静的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告北京海伦品牌管理股份有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费7600元，减半交纳3800元，由原告刘静负担1900元，被告北京海伦品牌管理股份有限公司负担1900元；反诉案件受理费13781元，由反诉原告北京海伦品牌管理股份有限公司负担13575元，反诉被告刘静负担206元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭韶华
二〇一八年四月四日
书记员 罗 毅