山西省长治市郊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郊民初字第01003号
原告（反诉被告）马建民，男。
原告（反诉被告）刘贵林，男。
原告（反诉被告）吉宝珠，男。
原告（反诉被告）位喜胜，男。
四原告（反诉被告）共同委托代理人田满红，男，系安居村卧龙湾山庄的法律顾问。
被告（反诉原告）李秋龙，男。
委托代理人申胜利，男，系被告女婿。
委托代理人马丽芳，山西诚欣律师事务所律师。
原告马建民、刘贵林、吉宝珠、位喜胜诉被告李秋龙房屋租赁合同纠纷一案与反诉原告李秋龙诉反诉被告马建民、刘贵林、吉宝珠、位喜胜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）马建民、刘贵林及四原告（反诉被告）的委托代理人田满红，被告（反诉原告）李秋龙及其委托代理人申胜利、马丽芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告诉称，2012年9月，原、被告经过充分协商，达成由被告将其位于安居村外公路边一院房屋及室内外原有财产租给原告做经营住宿、洗浴服务企业的口头协议，同年10月初被告将上述房屋和财产交给原告，由原告根据需要进行装修和扩建。2012年12月28日，双方签订书面的租赁合同和财产移交明细表，合同名称是《卧龙湾宾馆租赁合同书》，但是实际上卧龙湾宾馆作为企业就从没存在过，也没有营业执照等证件，是被告为其房屋宅院起的名称而已。原告租赁的只是被告这院房屋及室内外财产，双方签订的是一个房产租赁合同，故该合同应以房产租赁合同来处理。
原告接手该房产时预定了企业名称为“卧龙湾山庄”，后原告随即成立了“长治市郊区安居卧龙湾山庄（以下简称卧龙湾山庄）”这一个体服务企业并领取营业执照。
合同约定租期3年，从2013年1月1日起至2015年12月31日止，第一年租金200000元，第二年、第三年租金每年300000元。2013年1月1日被告收取了原告交的房租费200000元，并注明“此款为2013年度房费”。合同第11条明确约定：“乙方（原告）因经营需增添的财产，在租赁合同期满后，除固定资产折旧外，其余不固定资产可按折旧价处理抵给甲方”，还约定原告应办理一切正常手续。
2013年10月，政府通知原告停止营业，准备拆迁，原告随即停止经营活动。卧龙湾山庄的北楼、东楼和西楼被拆掉，南楼未拆。经评估，政府对卧龙湾山庄已拆迁的建筑物、构筑物及装饰、装修工程和企业停业补偿费按照市场价补偿了5000000元，其中建筑费、构筑费为3550000元，装饰装修费为1048400元，卧龙湾山庄企业停业补偿费为401600元。这些补偿都给了被告，但在卧龙湾山庄的装饰、装修和扩建中，原告投入资金达30%以上，原告增添的固定资产也达815940元，另外企业停业补偿费401600元本来就应该归原告，2013年一年的房租费因原告只使用被告的房屋10个月，故被告应退还原告2个月的房费。宾馆停业一年多，原告支出的看场费已达100000余元，被告也应支付。诉请：1.判决被告归还原告投入的消防设施款559280元、装饰装修款574144.40元、增添的固定设施款161400元，共计1294824.4元；2、判令被告将卧龙湾山庄企业停业补偿费401600元归还给原告；3、判令被告退还多收取的房租费33300元；4、诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、原告所述内容与实际不符。2013年10月政府通知拆迁是事实，实际拆迁时间是2014年9月。原告仍欠被告2014年八个月的租赁费未付。2、拆迁补偿费明确针对拆迁房屋的建筑物、构筑物及装饰装修三部分进行补偿，没有企业停业补偿费，而针对建筑物、构筑物的所有人是被告，故两部分款项应归被告所有，关于装饰装修部分的补偿，也应归被告所有，因为被拆迁房屋的装饰装修均是由被告完成。故补偿款中没有原告的份额。3、卧龙湾山庄被拆迁后，原、被告间纠纷可以通过合法途径解决，但是原告自行将损失扩大，雇佣社会闲散人员看护场地，损失应该由原告自行承担。
反诉原告诉称，2012年12月28日，反诉原告与反诉被告刘贵林签订《卧龙湾宾馆租赁合同书》一份。合同约定，租赁期间是2013年1月1日至2015年12月31日，第一年租赁费200000元，第二、三年租赁费为300000元。合同签订后，反诉被告如期交纳第一年租赁费。双方涉案的租赁房屋在合同履行期间遇长治市政府公路建设拆迁，房屋实际拆迁时间是2014年9月。在拆迁完成前，房屋一直是反诉被告租赁使用，但是反诉被告至今未交付任何租赁费用。按照约定，反诉被告应支付反诉原告200000元租赁费。诉请：1.判令反诉被告支付拖欠的租赁费200000元（直到2014年9月）；2、判令反诉被告支付未拆迁而继续所占用房屋的租赁费62500元及反诉被告擅自改造房屋对反诉原告造成的损失100000元；3、反诉费由反诉被告承担。
反诉被告辩称，1、反诉原告所述的拆迁行为完成之前由反诉被告一直租赁使用是不符合事实的，房屋拆迁应有一个过程，在拆迁过程中反诉被告不可能使用。2013年10月政府通知拆迁后，于2013年10月底和11月初就开始内部拆迁工作，反诉原告所述的2014年9月实际拆迁不属实，是拆迁完成的时间，反诉原告让反诉被告等待补偿款下达后再拆迁，但是该过程反诉被告已经不能再营业。2、反诉原告陈述反诉被告仍占用部分房屋与事实不符，未拆迁的房屋内放置着移动设备和设施，只是未作价处理，按照合同约定已归反诉原告所有。3、反诉原告陈述租赁期内反诉被告未经反诉原告同意擅自对租赁房屋进行改造不属实，反诉原告就居住在该房屋中，应该了解具体情况，且合同中约定反诉被告根据企业经营需要可以对固定资产进行改造，改造也没有对反诉原告造成损失。
综合双方的诉辩，确定了以下争议焦点：原告及反诉原告的诉请有无事实依据，是否符合法律规定。
为证明自己的主张，本、反诉各方提供了以下证据。
一、四原告（反诉被告）提供的证据。
1、合伙协议一份，证明四原告（反诉被告）合伙开办卧龙湾山庄的事实。
2、卧龙湾宾馆租赁合同一份和租赁费收据一支，证明该合同实际上是房产租赁合同，合同对原告（反诉被告）因经营需要增添的财产及工商登记办理手续等进行了约定；证明原告（反诉被告）交纳租房款200000元，也证明是房屋租赁合同。
3、消防监督通知书一份，证明消防设施是原告（反诉被告）投资安装的。
4、营业执照、企业机构代码证、税务登记证、特种行业许可证、卫生证各一份，证明卧龙湾山庄是合法经营，登记经营者是马建民，企业补偿费40多万元是给卧龙湾山庄的。
5、收款收据两支，证明原告（反诉被告）支付装饰装修450000元。
6、收据四支，证明消防设施均是原告（反诉被告）投资安装的，共支出559280元。
7、房地产评估报告一份和明细表五页，证明评估对象是卧龙湾山庄，评估目的是因修路拆迁补偿卧龙湾山庄；2014年7月29日出具评估报告后，主体进行拆迁，到2014年10月份左右拆迁完成。
8、卧龙湾山庄财产移交明细表一份，证明该明细表的财产与评估报告财产相比较，多出的财产均是原告（反诉被告）增添的，增添的固定资产是720680元，其中消防设施是559280元，其他财产161400元；财产明细表的锅炉和被告（反诉原告）主张的锅炉不是同一个锅炉，因开洗浴，原告（反诉被告）新安装一个大锅炉；证明原告（反诉被告）装饰装修投资情况。
9、对账单一份，证明原告（反诉被告）现仍欠装修企业装修款124144.4元的事实。
10、增加的附属设施费用明细表一份，证明161400元的固定资产是原告（反诉被告）投资的。
11、2012年11月1日签订的工程承包合同、决算书各一份，证明卧龙湾山庄北楼的消防设施是原告（反诉被告）安装的，工期是从2012年11月1日至2012年11月13日；工程造价39万元，决算造价386390.63元。
12、2013年2月15日签订的南楼的工程承包合同、决算书各一份，证明西楼和南楼的工程造价是210000元，预算是210000元，决算是207481.93元。
13、装饰装修工程的承包合同、决算书各一份，证明合同总造价580000元，北楼预决算是375000元，南楼预决算是97144.4元，西楼预决算是102000元。
14、2013年8-10月卧龙湾山庄职工工资表一份，证明职工月工资总额3万元左右，按照法律规定，卧龙湾山庄拆迁停业补偿费按照职工月工资的总额计算15个月。
被告（反诉原告）质证认为，证1无法辨认真实性。证2租赁合同真实性无异议，但无法证明刘贵林代表其他合伙人与被告签订合同，无法证明原告（反诉被告）欲证的增添的财产情况，无法证明拆迁财产归李秋龙所有，对工商登记情况无异议。证3该通知书是在2012年12月6日下达的，早于双方签订租赁合同之前，不能证明消防设施是原告（反诉被告）投资安装的。证4真实性无异议，无法证明补偿项目中有企业补偿费的一项，也无法证明企业补偿费有原告（反诉被告）的份额。证5不是正规发票，收据不能证明装饰装修工作在卧龙湾山庄，且是2013年8月27日和同年4月21日的收据，故证据伪造。证6不是正规票据，不能以持有票据证明消防设施是原告（反诉被告）投资的。证7评估报告真实性无异议，但是无法证明补偿款是给卧龙湾山庄的。证8证明材料与其证明目的无关，评估报告中的锅炉无法证明是原告（反诉被告）所述的锅炉。证9、10无法证明该费用投资在卧龙湾山庄，均不认可。证11工期较短，对消防工程是否能在这么短时间完成提出异议；原告（反诉被告）应出示正规完税发票证实该合同履行情况；合同有补签嫌疑，正规合同应有开工和竣工时间。证12与本案无关，且合同有补签嫌疑，正规合同应有开工和竣工时间。证13北楼是在被告（反诉原告）装修好后交给的原告（反诉被告），如果重新装修需要征得被告（反诉被告）的同意；合同有补签嫌疑，正规合同应有开工和竣工时间；双方签订租赁合同的时间是2012年12月28日，租赁时房屋已经装修完毕；原告（反诉被告）应出示正规完税发票证实该合同履行情况。证14与本案无关，且真实性有异议，无法落实卧龙湾山庄的员工情况。
二、被告（反诉原告）提供的证据。
1、卧龙湾宾馆租赁合同一份，证明双方权利义务情况，原告不能擅自更换房屋内设施情况及违约责任情况。
2、拆迁合同和评估报告各一份，证明政府拆迁补偿费用是针对建筑物、构筑物及装饰装修三部分。
3、李秋龙和森森装修公司签订的合同和森森公司证明各一份，证明装饰装修工程造价是150万元，李秋龙付清了150万元的装饰装修费。
4、2012年1月30日的收据一支，证明消防设施是由李秋龙完成。
5、农村居民建房用地许可证一份，证明李秋龙是争议房屋的合法所有人，500万元的补偿款应归李秋龙所有。
原告（反诉被告）质证认为，证1真实性无异议，但不能证明李秋龙的欲证事项。证2真实性无异议，但是补偿款包括了企业的停业损失费和建筑物、构筑物及装饰装修。证3是虚假证据，不认可。证4没有公章，不是真实发票，不能证明李秋龙欲证事项。证5无异议。
对证据的客观性、合法性、关联性，本院作出以下认证结论。
原告（反诉被告）提供的证据1、2、4、7、8来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以采信。证据3、6、11相互印证，可以证明原告（反诉被告）进行了消防设施的安装工程。证据5、9、12、13相互印证，可以证明原告（反诉被告）对租赁房屋进行了装饰装修工程。证据10与证据8移交明细表相结合，可以认定原告（反诉被告）增加的固定设施情况。证据14没有其他证据相互印证，无法认定其真实性，故不予采信。
被告（反诉原告）提供的证据2、5，原告（反诉被告）质证无异议，予以采信。证据1合同内容予以采信，但被告（反诉原告）证明原告（反诉被告）不能擅自更换房屋内设施情况，没有其他证据印证，其待证事实，不予认定。证据3能够证明被告（反诉原告）对其所有的房屋进行过装修，但装修程度没有其他证据印证，故其待证事实无法认定。证据4可以证明被告（反诉原告）曾安装消防设施的事实，但双方的移交表中没有显示，也没有其他证据印证，故对该证据不予采信。
结合双方的诉辩、当庭陈述、举证质证，本院确认了以下事实。
四原告（反诉被告）均系长治市郊区安居卧龙山庄宾馆的合伙人。租赁房屋的所有人为李秋龙。
2012年9月原告（反诉被告）刘贵林与被告（反诉原告）李秋龙达成口头协议，由原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）所有的位于安居村的房屋用于宾馆经营，同年10月被告（反诉原告）将该房屋交于原告（反诉被告）刘贵林。2012年12月28日，原告（反诉被告）刘贵林与被告（反诉原告）李秋龙签订了《卧龙湾宾馆租赁合同》。合同明确约定，第一条房屋坐落地址：长治市郊区黄碾镇安居村；第二条责任和义务:甲方（甲方为本诉被告）负责提供场地、房屋及室内外原有财产，乙方（乙方为本诉原告）负责办理一切正常手续；第三条房屋结构：北楼四层、临街南楼二层、西楼二层、东北楼二层、临街门房一层。甲方将院内外财产，宾馆室内外财产随房屋一并出租给乙方使用，具体财产以甲乙双方共同签定的《卧龙湾宾馆租赁财产登记表》为准;第四条租赁期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止；第五条租金第一年为20万元，第二年为30万元，第三年为30万元；第六条交款方式为签订合同书时交清第一年租金20万元，次年提前一个月交清剩余总租金60万元；第九条租金不包括乙方在后续运转时的工商、税务等费用，所有费用乙方自行承担；第十条乙方在租赁期间内，不得破坏宾馆的主体结构及正常设施，宾馆内财产不得损坏，如损坏扣除折旧后，乙方负责赔偿该财产损坏后等值；第十一条乙方因经营需要添置的财产，在租赁期满后，除固定资产折旧外，其余不固定资产可按折旧价处理抵给甲方。合同签订后原告（反诉被告）给被告（反诉原告）交款20万元，李秋龙出具“今收到房租费20万元”收条一支，收条上注明此款为2013年房费。2012年7月17日原告（反诉被告）办理的《个体工商户营业执照》，经营者为马建民；后原告于2013年陆续办理了《组织机构代码证》、《税务登记证》、《特种行业许可证》《卫生许可证》。2012年12月6日长治市郊区公安消防大队对长治市郊区安居卧龙山庄进行了消防检查，下达了《消防监督通知书》，认为符合有关消防技术规范要求，具备消防安全条件。
2013年10月中旬，因长襄连接线建设工程施工，长治市郊区黄碾镇政府通知，对被告（反诉原告）的房屋进行拆迁。为保证长襄连接线顺利施工，对长治市郊区安居卧龙山庄进行补偿提供参考依据，长治市郊区黄碾镇政府委托山西信宏达房地产估价咨询有限公司对长治市郊区安居卧龙山庄所有的建筑物、构筑物及装饰装修按照市场价值进行估价，现场勘查日期为2014年7月18日，估价作业时间为2014年7月18日至2014年7月29日。2014年7月29日作出估价结果，市场价值为4598400元，其中装饰装修为1048400元、消防设施为359200元。政府实际补偿卧龙湾宾馆5000000元。2014年9月6日开始拆迁，除卧龙湾山庄大门和南楼没有拆，其余建筑均被拆掉。
被告（反诉原告）交付房屋后，原告（反诉被告）对该房屋进行了装饰装修，安装了消防设施，增添了部分固定资产。结合原告（反诉被告）提供的证据，可以认定原告（反诉被告）消防设施投入559280元、装饰装修投入574144.4元。原告（反诉被告）主张的增添的固定设施在被告的财产移交表中没有显示，其中锅炉一台在明细表中显示为JH-
QTC无塔供水锅炉，而在估价明细中显示为4T锅炉，不能认定为同一台锅炉，故原告（反诉被告）主张的估价为161400元的采光板房、车棚、锅炉房、锅炉及霓虹灯，应认定为原告（反诉被告）添置的财产。以上原告（反诉被告）投入的费用共计1294824.4元。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《卧龙湾宾馆租赁合同书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行。从合同的内容和被告收取房租费的收条上可以看出，该合同实际上是房屋租赁合同。根据有关规定，房屋租赁合同租赁期间内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行，因此双方的租赁关系在政府发出拆迁通知时起，该租赁合同终止履行。
原告（反诉被告）承租房屋属于经营性房屋，双方间确立了合法有效的房屋租赁合同关系，原告（反诉被告）亦合法取得了承租房屋的营业执照且实际经营，原告（反诉被告）作为承租房屋的实际经营人，有权依法获得相应的补偿。《合同法》第二百二十三条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或者增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施。如承租人与被拆迁人就此项改善或者增设物品有约定的，则按约定处理；如无特别约定或约定不明的，则此部分的拆迁补偿款应支付给承租人。合同第十一条约定，“乙方(本诉原告)因经营需要添置的财产，在租赁期满后，除固定资产折旧外，其余不固定资产可按折旧价处理抵给甲方”。依照法律规定，该条可以确认被告（反诉原告）同意原告（反诉被告）添置财产。合同未实际履行完毕，拆迁补偿中包含了原告（反诉被告）的投入和添置的财产。
卧龙湾山庄的成立是基于原告（反诉被告）的工商登记而设立的。政府为了拆迁工作顺利进行，委托有关单位对本案所涉财产进行了评估，评估所指对象是卧龙湾山庄所有的建筑物、构筑物及装饰装修。原告（反诉被告）作为宾馆的实际经营者，对租赁房屋进行装饰装修和安装消防设施及增添固定设施的行为可以认定。根据原告（反诉被告）的举证，原告（反诉被告）投入的装饰装修、消防设施、增添的固定财产费用，应归原告（反诉被告）所有。
双方在签订租赁合同的同时签订的《卧龙湾宾馆租赁财产登记表》是区分双方财产的重要依据，除去登记表中的财产属于被告（反诉原告）外，原告（反诉被告）主张添置的财产在评估表中显示的采光板房、车棚、锅炉房及锅炉、霓虹灯，未在登记表中显示，故应认定为原告（反诉被告）添置的财产。
因拆迁政府实际补偿卧龙湾宾馆5000000元，比估价多出的401600元，虽然没有明确补偿的项目，应认定为是对按照拆迁协议及时拆迁的奖励和企业的停业损失的补偿。对该项补偿酌情处理，双方各得50%，为200800元。
接到拆迁通知后，因原告（反诉被告）未及时从涉案房屋搬出，被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）应支付所占房屋租金的请求应予以支持。结合评估报告的时间，拆迁实际应认定为2014年9月6日。以双方约定第二年的租赁费用300000元，平均每月25000元计算，考虑到原告（反诉被告）实际占用时间，原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告）8个月的房屋占用期间的费用共计200000元。
被告（反诉原告）主张要求原告（反诉被告）支付拆迁后所占用房屋的租赁费，考虑到因所占房屋用于拆迁后财产的存放，合同中“乙方因经营需要添置的财产，在租赁期满后，除固定资产折旧外，其余不固定资产可按折旧价处理抵给甲方”的约定及因补偿款的分配产生纠纷未解决的实际，被告（反诉原告）的该项主张不予支持。但原告（反诉被告）应及时搬离所占房屋，以减少损失的扩大。
被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付擅自改造房屋对被告（反诉原告）造成的损失100000元，因被告（反诉原告）没有提供相应的证据，故对被告（反诉原告）的主张不予支持。
本案经调解无效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李秋龙支付四原告（反诉被告）因租赁房屋投入的消防设施、装饰装修、增添的固定设施的费用共计1294824.4元。
二、被告（反诉原告）李秋龙支付四原告（反诉被告）停业补偿费用200800元。
三、四原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）拆迁后占用房屋的费用200000元。
四、驳回双方的其他诉讼请求。
以上一、二、三折抵后，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）1295624.4元，在本判决生效后十日内履行完毕。
如果被告（反诉原告）未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20368元、反诉费3369元、财产保全费5000元，共计28737元，由四原告（反诉被告）负担3737元，被告（反诉原告）负担25000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。
审 判 长 韩旭辉
人民陪审员 马四新
人民陪审员 宋献堂
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 庞 璐