吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初5650号
原告：伍勇，现住延吉市。
委托代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。
被告：延吉市广厦房地产开发有限公司，住所：延吉市朝阳街解放路198号。
法定代表人：毕春海，经理
第三人：宋震宇，现住敦化市。
第三人：敦化市恒宇小额贷款有限公司，住所：敦化市渤海街康惠花园21-23号
法定代表人：宋震宇，董事长
原告伍勇与被告延吉市广厦房地产开发有限公司、第三人宋震宇、第三人敦化市恒宇小额贷款有限公司之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月9日受理后，依法由审判员贾本华独任审判，于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告伍勇及委托代理人扈玉海到庭参加诉讼。被告延吉市广厦房地产开发有限公司、第三人宋震宇、第三人敦化市恒宇小额贷款有限公司恒宇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伍勇诉称：2013年7月10日，原告伍勇购买了被告在敦化市民主街文化小区E块地、农行东侧、财政宾馆西侧开发的富海商居1号楼4层、建筑面积为1400平方米的门市房。原告伍勇已经按照合同约定履行了义务。按照合同约定，被告应在2014年10月30日交付房屋。2016年1月，原告发现被告为向第三人借款，将原告购买的房屋又与第三人网签。为维护自身合法权益，现诉至法院，要求确认原告伍勇与被告之间签订的房屋买卖合同有效、并要求被告协助办理房屋买卖预告登记手续。
经审理查明：2013年7月10日，原告伍勇通过中国农业银行向被告法定代表人毕春海的银行卡内转账22万元、通过中国工商银行向被告指定人员帐户内转账48万元，合计70万元。同日，原告伍勇将一台车辆识别代号为×××梅赛德斯-
奔驰牌轿车作价80万元交付给被告，并于2014年1月13日将该车产权变更登记至被告法定代表人毕春海的弟媳杨丹名下。加上此前被告拖欠原告的劳务费60万元，合计210万元。同日，被告为原告伍勇出具一张借据，约定原告伍勇出借给被告210万元，其中150万元按月利率4%计息，还款日期为2014年7月30日。为了保证借款合同的履行，原、被告于2013年7月10日签订一份《购房合同书》，约定：被告将建房地点为敦化市民主街文化小区E块地、农行东侧、财政宾馆西侧开发的富海商居一期工程的x号楼x层全号的门市房出售给原告伍勇，房屋面积为1400平方米（暂定面积），该房面积计算以房产局测量计算后，按其实际面积进行多退少补。房屋每平方米单价为5000元，房款总价为700万元。房屋交工日期为2014年10月30日。合同签订后，原告伍勇于2014年12月23日又将一台车辆识别代号为×××梅赛德斯-
奔驰牌轿车作价90万元交付给被告，并于2015年2月2日将该车产权变更登记至被告的职员葛昕名下。2015年3月10日，原告伍勇将位于延吉市牛市街园彩胡同8-2号的延吉市羹匙韩食馆出兑给被告，出兑价款为85万元。2015年4月24日，该饭店更名为延吉市川味居饭店，经营业主为被告法定代表人毕春海的弟媳杨丹。由于被告未能偿还原告伍勇的上述欠款，2015年7月10日，原告伍勇与被告签订协议，约定：双方按照2013年7月10日签订的购房合同履行。借款本金210万元及二年的利息144万元作为购房合同的首付款350万元（原告放弃利息4万元），由被告向原告伍勇出具购房款收据。2014年12月，原告伍勇出售给被告的价值90万元的奔驰牌轿车及2015年3月出兑饭店的款项85万元均转为购房合同的购房款。原告伍勇未支付剩余房款，并约定待房屋交付时一次性支付。房屋交付时间为2015年10月30日。协议签订后，被告分别以2013年7月10日、2014年12月23日、2015年3月10日为时间节点，向原告伍勇出具金额为350万元、90万元、85万元的三张购房款收据，合计525万元。
2015年6月19日，被告与第三人宋震宇在敦化市房地产市场监管办公室网签一份《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：被告将富海商居1号楼4层4042号、预测建筑面积共1411.95平方米的房屋（本案诉争房屋），以每平方米单价1420元的价格出售给第三人宋震宇，房屋总价款为200万元。买受人付款方式为签订合同时交付订金1万元，剩余房款于房屋交付之日补齐。出售该商品房的全部价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为敦化市房产管理局房地产市场监管办公室，预售资金监管账户名称为延吉市广厦房地产开发有限公司，账号为敦化市建设银行×××。合同签订后，第三人宋震宇于2015年6月19日、2015年6月24日以银行转账的方式向被告法定代表人毕春海的账户内二次各转账100万元，共计200万元。2015年6月19日，被告所属敦化分公司为第三人宋震宇出具了200万元的购房款收据。
另查明：2014年8月11日，被告取得富海商居1号楼的商品房预售许可证。现房屋已经竣工，但未综合验收。现被告法定代表人毕春海因涉嫌刑事犯罪，被敦化市公安局立案侦查，但本案诉争房屋富海商居一期工程的1号楼4层全号的门市房（面积为1400平方米）未在敦化市公安局经侦大队立案侦查的范围内，此房屋的买卖关系并未涉嫌经济犯罪。
认定上述事实的证据有：原告身份证、2013年7月10日借据、中国农业银行取款业务回单、中国工商银行转账明细单、2013年7月10日购房合同书、收条、收据、机动车信息查询结果单、个体户信息、2015年7月10日协议书、商品房买卖合同（预售）、收据、银行卡客户交易查询单、商品房预售许可证存根、延吉市广厦房地产开发有限公司富海商居一号楼网签明细、情况说明等，上述证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的根据。
根据原告的诉讼请求及庭审调查的事实，本案争议的焦点主要为：1、原、被告之间签订的房屋买卖合同是否有效？2、原告提出的诉讼请求是否应予支持？3、第三人宋震宇与被告之间签订的房屋买卖合同是否应予认定？
本院认为：2013年7月10日，被告与原告伍勇签订的《购房合同书》虽然合同订立时是为民间借贷合同提供担保，但因被告不能按期偿还借款。2015年7月10日，双方进行结算，在双方债务数额确定的情况下，双方基于以借款低付购房款的意思表示确定履行2013年7月10日的《购房合同书》，其意思表示真实，且以借款低付购房款的约定亦不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定双方以借款低付购房款的房屋买卖合同关系成立，该房屋买卖合同合法有效。但双方关于以借款及借款利息部分低付房款约定中的借款利率的问题，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，双方约定的利率超过年利率36%的部分，本院不予支持，双方就支付购房款的数额问题应另行结算。关于第三人宋震宇与被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》虽然在敦化市房产局办理了网签，但是网签行为不属于物权法规定的预告登记，因此不产生对抗第三人的效力。另外，第三人宋震宇与被告网签合同约定买受人付款方式为签订合同时交付订金1万元，剩余房款于房屋交付之日补齐。而宋震宇在房屋没有交付时就将200万元支付给被告法定代表人毕春海，且房屋单价每平方米仅为1420元远远低于房屋所在地的市场价格，不符合日常生活法则。结合原告伍勇提供的与第三人宋震宇谈话录音证据及庭审调查的事实看，本院认定第三人宋震宇与被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》真实目的是为了给民间借贷行为提供担保，而非真正实现买卖合同目的，双方之间所形成的是让与担保，而非真实的商品房买卖合同（预售）法律关系。故第三人宋震宇与被告之间网签的《商品房买卖合同（预售）》不应影响原告伍勇主张被告协助办理诉争房屋预告登记的权利，故原告伍勇要求确认原、被告之间签订的房屋买卖合同有效、被告协助办理诉争房屋买卖合同预告登记的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告伍勇与被告延吉市广厦房地产开发有限公司于2013年7月10日签订的位于敦化市民主街文化小区E块地、农行东侧、财政宾馆西侧富海商居x号楼x层全号、建筑面积为1400平方米房屋的《购房合同书》有效；
二、被告延吉市广厦房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助原告伍勇办理位于敦化市民主街文化小区E块地、农行东侧、财政宾馆西侧富海商居x号楼x层全号、建筑面积为1400平方米房屋买卖合同的预告登记手续。
案件受理费48550元，减半收取24275元（原告已预交），由延吉市广厦房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 贾本华
二〇一六年九月七日
书记员 庄 园