福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终2929号
上诉人（原审被告）：林亚圆，女，1960年1月7日出生，汉族，住厦门市海沧区。
上诉人（原审被告）：陈美蓉，女，1984年10月12日出生，汉族，住厦门市海沧区。
上诉人（原审被告）：陈雅蓉，女，1985年9月20日出生，汉族，住厦门市海沧区。
上诉人（原审被告）：陈淑蓉，女，1987年8月17日出生，汉族，住厦门市海沧区。
上述上诉人的共同委托诉讼代理人：陈碧云、颜小霞，福建唯灿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：庄荣辉，男，1952年8月24日出生，汉族，住厦门市思明区。
被上诉人（原审原告）：黄惠兰，女，1957年12月29日出生，汉族，住厦门市思明区。
上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑冠杰、王嘉鹏，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
上诉人林亚圆、陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉因与被上诉人庄荣辉、黄惠兰确认合同有效纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第3607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林亚圆、陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回庄荣辉、黄惠兰的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费由庄荣辉、黄惠兰承担。事实和理由：原判认定事实错误，法律适用错误，应当予以撤销，一、一审判决认定庄荣辉、黄惠兰与陈新昌于1998年6月2日签订的《房产合同》有效，但合同中诉争房屋所占土地为划拨性质，签订的买卖合同属再转让性质，所涉土地至今未办理相关审批手续，出卖人没有取得该房屋的产权，买受人未办理出让手续、补交土地使用权出让金，违反法律、行政法规的强制性规定，损害了国家利益，该房屋买卖合同无效。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，转让划拨土地上的房产时应报有批准权的人民政府审批。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案双方的买卖行为为对划拨土地上的房产的买卖，应报有审批权的人民政府审批，且补交土地出让金及办理土地出让手续是其合同生效的必备要件，在本案中，双方在进行买卖行为未经相关部门审批也未补交任何土地出让金，庄荣辉、黄惠兰起诉前有批准权的人民政府也未出文批准办理土地使用权出让手续，房屋是依附在土地上，“地随屋走”，房屋进行转让必须连同土地，一并转让，没有不依附于土地的“空中楼阁”，基于划拨地未经批准不得转让，故地上的建筑物也是不得转让的，根据《合同法》第五十二条（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，诉争合同为无效合同。二、一审判决林亚圆、陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉协助庄荣辉、黄惠兰办理厦门市海沧区排头新村25号房产的过户登记手续，但庄荣辉、黄惠兰均为城镇居民，根据有关规定农村宅基地属农村集体经济组织成员享有，林亚圆、陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉实际上达不到办理诉争房产的过户登记手续的条件。由于目前诉争房产属于统迁自建安置房，根据相关部门的有关政策土地房屋的初始登记并没有开始。诉争房屋的初始登记都没有开始，更无法协助庄荣辉、黄惠兰办理变更登记。若林亚圆、陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉办理了初始登记，由于原有的土地是属于划拨性质，林亚圆、陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉办理相关土地出让手续并补缴土地出让金，那诉争房产附属的土地属于农村宅基地。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，宅基地的使用权由农村集体经济组织成员享有，非本集体经济组织成员无权取得集体土地的使用权，而林亚圆、陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉的户籍为城镇居民，其并非享受和承担诉争房产所在村正式村民权利义务的主体，故其购买农村房屋及宅基地的行为违反了集体经济组织成员权属性。即使庄荣辉、黄惠兰将户籍迁往诉争房产所在村，也不必然成为该集体组织成员。因此，一审判决林亚圆、陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉协助庄荣辉、黄惠兰办理诉争房产的过户登记手续是无法实现的。
庄荣辉、黄惠兰答辩称，一、讼争房地产买卖合同有效。《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案当事人交易标的物是国有划拨土地上的房产，理应报有批准权的人民政府审批，但政府审批发生在划拨土地使用权实际发生转移时，且审批对象不是划拨土地上房产转让合同，因此，政府审批行为不是划拨土地上房产转让合同的生效要件，不影响房地产买卖合同效力。二、有关部门已简化相关审批手续。市土房局《关于授权厦门市房地产交易权籍登记中心办理部分划拨或限制性转让用房转让补交土地出让金等事项的通知》规定，以下5种类型划拨或限制性转让用房，在取得土地房产权证后，可以直接上市交易并按规定补交土地出让金，不再另行报该局办理审批手续。（一）个人房屋被拆迁取得的拆迁安置房。（二）个人在划拨土地上的自建私房…：据上述规定，转让划拨土地上的房产，有关部门不再另行办理审批手续，而只须当事人直接补交土地出让金，表明政府已经省略了划拨土地使用权转让审批环节，林亚圆、陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉以讼争土地使用权转让未经审批，主张庄荣辉、黄惠兰不得要求办理房地产过户登记于法无据。三、林亚圆、陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉故意撤回办证申请，制造过户障碍系违约行为。本案诉讼发生前，林亚圆、陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉已申请办理讼争房屋产权证。在收到本案传票后，为阻挠庄荣辉、黄惠兰取得讼争房屋所有权，故意撤回了办证申请。林亚圆、陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉恶意阻挠办证过户行为，违反了双方合同的相关约定，不应成为庄荣辉、黄惠兰诉讼主张的障碍。
庄荣辉、黄惠兰共同向一审法院起诉，请求判令：1.确认1998年6月2日陈森昌与庄荣辉、黄惠兰方签订的《房产合同》有效；2.林亚圆、陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉备齐资料，协助庄荣辉、黄惠兰将厦门市海沧区嵩屿街道石塘村排头新村25号房屋权属过户登记至庄荣辉、黄惠兰方名下；3。本案诉讼费由林亚圆、陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉承担。
一审法院认定事实：庄荣辉、黄惠兰系夫妻关系。陈新昌（又名陈森昌）与林亚圆系夫妻关系，两人共育有三女：长女陈美蓉、次女陈雅蓉、三女陈淑蓉。陈新昌于2010年12月18日死亡。1996年7月13日，陈新昌作为被拆迁人（乙方）与福建省厦门造船厂（甲方）签订《拆迁补偿安置协议书》，约定：乙方位于排头社的被拆迁房屋采用作价补偿、统迁自建的补偿安置形式；乙方被拆除的产权房屋建筑面积为295.992平方米；乙方自行过渡，甲方按照每次每月每人100元计算5人6个月一次性支付房租补助费3000元；甲方根据乙方被拆除房屋建筑面积并结合家庭人口结构情况，提供给乙方安置宅基地贰块，总建筑面积450平方米，安置地点位于海沧生活区××＃地块东南角（紧邻东坑社以西）。经总核计，甲方付给乙方补偿安置款额166265.78元。1997年4月23日，原杏林区海沧镇人民政府及厦门海沧征地拆迁公司作出《分配排头安置新村宅基地决定》，决定分配排头安置新村第704、815号宅基地作为陈新昌安置房的宅基地。1996年7月25日，原厦门海沧杏林台商投资区建设局颁发《建设用地规划许可证》，认为：经审核，本用地项目（排头拆迁安置扩征用地）符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。
1998年6月2日，陈新昌（甲方）与庄荣辉、黄惠兰（乙方）及见证人李某签订《房产合同》，约定双方就排头安置新村第704号房屋产权（即704号地块第一层楼房）建筑面积柒拾平方米转让事项达成协议：一、甲方同意将所居住位于排头新村第704号地块上的住宅产权转让给乙方，并协助乙方办理该房屋产权手续及赠给乙方704号地块红线图、产权等有效证明。二、乙方同意付给甲方壹拾陆万元作为其建筑补偿费用。三、本协议各条文甲、乙双方妻女及家人均无异议；四、付款方式为：1、本协议签定后，乙方即付给甲方4万元，以作为房屋转让订金，甲方收取订金后应于1998年6月1日前将其房屋交付乙方，其二、三层楼房均由乙方自筹搭建。2、乙方在其住宅加建至二楼后（约于1998年7月前须再付给甲方6万元）。3、余下6万元待该住宅竣工，并取得住宅所需产权公证手续完整后付给甲方。……六、该住宅产权手续证明公证费由乙方支付，有关产权原始证明由甲方提供。该《房产合同》甲方落款处有林亚圆的名字。庄荣辉于1998年6月2日向陈新昌支付了4万元订金，1998年7月3日又支付了6万元转让款。2010年8月17日，陈新昌出具《收据》，载明：“今收到庄荣辉支付厦门市海沧区排头新村25号房屋的房屋转让款6万元。本房屋的房屋转让款已全部结清。”同日，陈新昌另出具《收据》，载明：“今收到庄荣辉支付厦门市海沧区排头新村25号房屋的房屋中转让补偿金2万元”。
《房产合同》签订后，庄荣辉、黄惠兰即对排头安置新村第704号房屋进行后续建设，并在房屋建好后入住至今，现该房屋的门牌号码为石塘村排头新村25号。排头新村统迁自建安置房项目中部分土地房屋初始登记已开始核准，但至本案庭审结束时讼争房产未办理产权登记手续。
庄荣辉、黄惠兰向一审法院提出诉讼保全申请，要求查封、冻结讼争房产，原审法院依法作出（2015）海民初字第3607号民事裁定书，拟对讼争房产进行保全。因讼争房产未办理产权登记手续，故原审法院未能对讼争房产采取查封、冻结等保全措施。庄荣辉、黄惠兰方支付保全费1320元。
一审法院认为，本案系确认合同有效纠纷。本案的争议焦点在于庄荣辉、黄惠兰与陈新昌签订的《房产合同》是否有效。因讼争房产的土地性质为划拨土地，本案《房产合同》即涉及划拨土地上房屋转让的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因而本案当事人约定转让房屋则该房屋占用的建设用地使用权也依法转让。由于该房屋所占用建设用地使用权系陈新昌通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”，划拨土地上房屋转让时应报有批准权的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金，即我国法律并不禁止将以“划拨方式”取得的土地使用权予以转让，只要当事人履行了相关的法定手续，仍然可以将其转让。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，合同因其内容违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效。但《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定属管理性强制性规定，合同违反该规定的效力应当根据具体情况认定。本案中，讼争房产的土地使用权为划拨取得，庄荣辉、黄惠兰受让讼争房产后仍为居住而使用房屋及土地，未改变土地使用性质，庄荣辉、黄惠兰方可以通过缴纳土地出让金或土地收益的方式取得原划拨土地的使用权，因此庄荣辉、黄惠兰受让讼争房产的行为亦未损害国家利益和公共利益。另外，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而本案庄荣辉、黄惠兰与陈新昌是在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。此外，虽然《房产合同》抬头处甲方仅有陈新昌一人，但在落款处甲方则有陈新昌、林亚圆两人的名字，且此后庄荣辉、黄惠兰方支付购房款，林亚圆也出具《收条》。根据上述情况，原审法院认为林亚圆对陈新昌处分讼争房产一事是明知的，故原审法院对林亚圆所称“签订《房产合同》时未经林亚圆同意，陈新昌无权处分讼争房屋，故合同无效”的主张不予采信。综上，该《房产合同》为有效合同。关于陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉是否为本案适格被告。1996年7月13日，陈新昌与福建省厦门造船厂《拆迁补偿协议书》时明确被安置人口为5人，当时陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉均已出生，被安置人口理应包括陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉在内，因此陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉应为排头安置新村第704号房屋的实际权利人。同时，《房产合同》于1998年6月2日签订时，陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉均未成年，而《房产合同》第三条亦提及“本协议各款条文甲、乙双方妻女及家人均无异议”，根据该条内容可以认定陈新昌作为陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉的法定代理人处分了陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉对讼争房产的权利。因此，陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉亦为《房产合同》的权利主体。此外，陈新昌已于2010年死亡，陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉作为其第一顺位继承人，对陈新昌在《房产合同》中处分的讼争房产享有继承权，与本案确认合同有效纠纷存在利害关系。陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉为本案适格被告。综上，庄荣辉、黄惠兰与陈新昌于1998年6月2日签订的《房产合同》为双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，故庄荣辉、黄惠兰请求确认该《房产合同》有效，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。庄荣辉、黄惠兰方系讼争房产的所有人，且《房产合同》亦约定陈新昌协助庄荣辉、黄惠兰办理房屋产权手续，因此庄荣辉、黄惠兰有权要求林亚圆、陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉配合其办理权属登记及过户手续，相关费用应由庄荣辉、黄惠兰承担。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、庄荣辉、黄惠兰与陈新昌于1998年6月2日签订的《房产合同》有效；二、林亚圆、陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉应判决生效之日起三十日内协助庄荣辉、黄惠兰办理厦门市海沧区排头新村25号房产的过户登记手续（所需费用由庄荣辉、黄惠兰支付）。一审案件受理费3500元减半收取1750元、保全费1320元，由林亚圆、陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉承担。
本院二审审理期间，双方当事人对原判查明的事实均无异议，本院予以确认。林亚圆、陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉提交一份人口信息查询表，拟证明庄荣辉、黄惠兰为城市户口，不具备办理转移登记的条件。庄荣辉、黄惠兰质证认为，林亚圆等四人也是城市居民，如何不能办理过户。本院对该证据经分析认为，讼争房产项下的土地于1996年7月25日，经原厦门海沧杏林台商投资区建设局颁发《建设用地规划许可证》，认定：经审核，本用地项目（排头拆迁安置扩征用地）符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续，故属于国有用地，并非集体土地。其转让并不受集体土地转让所适用法律的限制，庄荣辉、黄惠兰是否为城市居民并不构成办理房产转移登记的障碍，故对林亚圆的证明主张不予采信。
本院认为，首先，陈新昌与庄荣辉、黄惠兰所签订的《房产合同》其转让的为“住宅产权”，并非单纯转让土地的使用权。原判认定为房产与土地使用权概括转让并不违反法律的强制性规定，认定为有效合同系属正确，应予以维持。虽讼争房产项下的土地为划拨用地，但现行法律并不禁止此类房产的转让。庄荣辉、黄惠兰也未改变划拨土地用途，亦未损害国家利益、社会公共利益，其诉求房产转移登记在依法通过缴纳土地出让金或土地收益后应可予以办理。林亚圆等四人上诉主张《房产合同》损害国家利益而归于无效，于法无据，应予以驳回。其次，如上所述，讼争房产项下的土地业经登记为划拨土地，属于国有用地性质，并非集体土地。其转让并不受集体土地转让所适用法律的限制，庄荣辉、黄惠兰为城市居民依法可以受让该房产，故对林亚圆的该上诉主张亦不予支持。现讼争房产的用地、规划、建设手续均已完备，林亚圆、陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉应再房产首次登记后，通过补缴土地出让金等形式，将讼争房产转移登记至庄荣辉、黄惠兰名下。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由林亚圆、陈美蓉、陈雅蓉、陈淑蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一六年八月三十一日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。