浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初6317号原告：宁波雅戈尔钱湖投资开发有限公司（统一社会信用代码为91330201744987434B）。住所地：宁波东钱湖旅游度假区姜浪村。法定代表人：钱平，该公司董事长。委托代理人：钱银琦，浙江导司律师事务所律师。被告：吴慧明，女，1967年9月3日出生汉族，无固定职业，户籍地为宁波市海曙区，现住宁波市江东区。原告宁波雅戈尔钱湖投资开发有限公司为与被告吴慧明商品房预售合同纠纷一案，本案于2016年7月12日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理。本案于2016年9月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钱银琦、被告吴慧明到庭参加诉讼。审理中，原被告向本院申请庭外和解一个月，本院予以准许。经本院批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告宁波雅戈尔钱湖投资开发有限公司起诉称：2016年4月12日，原告与被告签订了编号为2011003800027的《商品房买卖合同》及其补充协议，双方约定：被告向原告购买位于钱湖比华利第200幢商品房一套，总房价为1460万元；付款方式和期限为签约前支付800万元，2016年5月15日前付清余款660万元；若被告逾期付款不超过90日的，被告应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；若被告逾期付款超过90日的，原告愿意继续履行合同的，被告应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付总房价款的万分之五的违约金。合同签订后，被告支付了首期房款800万元，余款660万元至今未付。原告认为，被告的行为构成严重违约。故请求判令：1、被告向原告支付剩余购房款660万元；2、被告向原告支付逾期付款违约金104940元（每日按照660万元的万分之三，自2016年5月16日暂计至2016年7月7日，之后的违约金要求按照上述标准计算至被告履行完毕之日止）。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为：被告向原告支付逾期付款违约金174900元（每日按照660万元的万分之五，自2016年5月16日暂计至2016年7月7日，之后的违约金要求按照上述标准计算至被告履行完毕之日止）。被告吴慧明答辩称：对双方签订合同、补充协议以及被告已付款800万元等事实无异议，但是认为：第一、合同约定交房日期为2014年6月30日前，原告未按约交付房屋，构成违约；第二、原告拟交付的房屋与合同约定交付的房屋不一致，房前有一颗大树遮挡了房屋的湖景，而涉案房屋为湖景房，没有了湖景，涉案房屋即存在重大瑕疵，被告要求对房款进行扣减，扣减金额为3591600元，即逾期交房天数乘以购房款的万分之三（自2014年7月1日起算）；第三、针对违约金，原告当庭将标准自日万分之三变更为日万分之五，不符合法律规定，且原告拟交付的涉案房屋存在重大瑕疵，在原告消除瑕疵前，被告有权拒绝履行付款义务，故原告主张违约金缺乏依据；第四、若法院判决被告支付违约金，被告认为，违约金标准过高，应降低至日万分之三。原告宁波雅戈尔钱湖投资开发有限公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、《商品房买卖合同》住宅补充协议各1份，拟证明原被告双方就讼争商品房的基本情况、价款、付款方式及违约责任等事项均做了明确约定的事实。银联ＰＯＳ单三份，拟证明被告已支付首期购房款8000000元，剩余房款6600000元还未支付的事实。催款通知书、挂号信邮寄单、律师函、EMS邮件退回件各一份，拟证明因被告逾期支付购房款，原告发函催告的事实。被告吴慧明为证明自己的答辩意见，向本院提交了公证书1份，拟证明涉案房屋前面的201栋别墅在其房屋周围种植了大型树木遮挡了观湖视线、195号别墅作为样板房周围是没有高大树木的事实。上述证据经庭审出示，原、被告质证意见及本院认证意见如下：对原告提供的证据1，被告对真实性无异议，但对于补充协议第五条第一款中关于对房屋交接日期的变更的效力持有异议，认为该条款属于对合同的重大变更，但未依法采取加粗等方式向买受人说明提示，故该条款对被告没有约束力。本院对证据的真实性予以确认。关于补充协议中交房日期变更条款的效力，本院在说理部分阐述。对原告提供的证据2，被告无异议，本院予以确认。对原告提供的证据3，被告表示其已不在邮寄地址处居住，原告邮寄的材料被告并未收到。本院认为，补充协议第一条约定买受人（原告）在合同中填写的地址为有效送达地址，而原告邮件的收件人地址与原告在合同中填写的地址一致，故本院对证据的真实性予以确认。对被告提供的证据，原告对真实性没有异议。但是认为树木并未遮挡湖景，且树木是其他住户种植，与原告无关。本院对真实性予以确认。综合原、被告诉辩称及本院确认的有效证据，本院确认本案如下事实：2016年4月12日，原告与被告签订了编号为2011003800027的《商品房买卖合同》及其补充协议，双方约定：被告向原告购买位于钱湖比华利第200幢商品房一套，总房价为1460万元；付款方式和期限为签约前支付800万元，2016年5月15日前付清余款660万元；若被告逾期付款不超过90日的，被告应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；若被告逾期付款超过90日的，原告愿意继续履行合同的，被告应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付总房价款万分之五的违约金。合同签订后，被告支付了首期房款800万元，余款660万元至今未付。另查明，《房屋买卖合同》中约定交房日期为2014年6月30日，第一份补充协议约定涉案房屋为现房，交付日期为买受人（被告）付清所有房款后15日。第二份补充协议中约定小区住宅前后的养护花园由业主使用及自行养护。再查明，涉案房屋的斜前方的房屋即钱湖比华利第201幢商品房的养护花园里种植了树木。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方均应按约履行各自义务。本案中，被告未按约支付剩余660万元房款。对此，原告诉请要求被告立即付清房款并按照合同约定的未付房款日万分之五赔偿自2016年5月16日起至实际付清日止的违约金，被告辩称原告未按合同约定的交房时间交房，且拟交付的房屋前有大树遮挡湖景，不符合合同约定，被告有权拒绝履行支付后续房款的义务，房款也应予以扣减，且合同约定的日万分之五的违约金过高，应调整至日万分之三。关于交房时间问题，本院认为，首先，《商品房买卖合同》约定的交房日期为2014年6月30日，而本案中原、被告签订合同的时间为2016年4月12日，此时再按照合同约定的交房时间显然不合情理，补充协议确定的新的交房日期必要且合理，并未剥夺被告的权利或者加重被告的义务；其次，补充协议第九条第4点也用加粗字体约定了补充协议的全部条款为买卖双方的真实意思表示，出卖人对可能引起风险和争议的条款已经对买受人进行了详细的提示说明，买受人认可无异议；再次，被告作为购房人，也应将交房日期作为重要内容之一进行仔细阅读，不能以原告未另行释明为由认定补充协议的交房日期条款无效，故交房日期应以补充协议约定的时间为准，所以原告目前并不存在逾期交房的违约行为。关于房屋前面的树木问题，本院认为，树木系他人种植，且种在他人享有使用权的养护花园里，原告对此无法律责任，树木问题并非原告违约所致。关于违约金问题，合同约定以总房价款为违约金的计算基数，原告自愿降低至以未付房价款为计算基数，属于当事人自由处分其权利的行为，本院予以准许；原告主张按照日万分之五计算违约金，符合合同约定，也并未违反法律规定，被告辩称标准过高，缺乏理由，故本院对原告要求以未付房款为基数、以日万分之五为标准计算逾期付款违约金的诉讼请求予以支持。综上，原告的两项诉讼请求均符合合同约定和法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴慧明于本判决生效后七日内向原告宁波雅戈尔钱湖投资开发有限公司支付房款660万元。二、被告吴慧明于本判决生效后七日内赔偿原告宁波雅戈尔钱湖投资开发有限公司违约金（以660万元中被告未付款项为基数，按照日万分之五，自2016年5月16日起计算至被告实际付清款项之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费59224元，由被告吴慧明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  黄文娟人民陪审员  王亚娟人民陪审员  陈荣芳二〇一七年八月七日代书 记员  蒋晓艳