黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2015）香民一民初字第1291号原告仇炳铭,住哈尔滨市香坊区。委托代理人徐智，黑龙江擎雨律师事务所律师。被告孙宏智，住哈尔滨市南岗区。委托代理人朱志丹，黑龙江摩根律师事务所律师。第三人王胜柏，1973年12月24出生，住哈尔滨市南岗区。原告仇炳铭诉被告孙宏智执行异议纠纷一案，本院于2015年12月23日受理后，于2016年4月25日公开开庭进行了审理，原告仇炳铭的委托代理人徐智，被告朱宏智及其委托代理人朱志丹，第三人王胜柏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：第三人王胜柏拖欠原告借款本金1500000元，原告起诉至法院，法院于2014年10月27日查封第三人所有的哈尔滨市南岗区阿什河街10号花园商住C栋23层4号房产，2014年11月26日，双方达成调解协议并领取了（2014）香民五民初字第24号调解书。原告依据调解书向法院申请强制执行争议房产。在执行过程中，被告作为案外人提出执行异议，称该争议房产已经转让给被告，要求中止对该房产的执行，（2015）香执异字第182号执行裁定书中止了对争议房产的执行。原告认为（2015）香执异字第182号执行裁定书缺乏事实和法律依据：首先，被告与第三人之间并非真实的房屋买卖关系，实为借款关系，第三人已经举证证明偿还了被告借款本息，双方之间已经不存在债权债务关系，（2015）香执异字第182号执行裁定书认定争议房产已经由第三人交付给被告的事实错误，争议房产一直由原告在事实上管理和使用；其次，（2015）香执异字第182号执行裁定书仅引用了程序性法律规定，没有引用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于中止执行的实体审查标准，2014年10月27日法院查封争议房产时，被告既没有交纳全部购房款，也未实际占有该房产，被告与第三人之间的房屋买卖合同并非真实有效，双方于2013年3月签订买卖合同，却约定于2014年底代偿争议房产贷款，该行为不符合交易习惯，且被告提出执行异议的理由不符合法律规定。原告请求判令：第一，继续执行哈尔滨市南岗区阿什河街10号花园商住C栋23层4号房产；第二，诉讼费由被告承担。被告辩称：第一，原审裁定认定的事实是正确的，被告和第三人的房屋买卖合同是真实的，借款关系是在买卖房屋之前已经完成的到期借款合同，借款合同已到期且是债务关系，和买卖关系不能混为一谈；第二，（2015）香执异字第182号执行裁定书适用法律正确，被告请求维持执行裁定。第三人辩称：第三人与被告之间不是房屋买卖关系，而是借款关系，与被告之间借款的相互票据及银行的流水可以佐证。原告为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据一、（2014）香民五民初字第84号民事调解书一份，证明原告与第三人之间存在真实有效的债务关系，并被人民法院确认，原告申请执行的依据充分合法有效；证据二、（2014）香民五民初字第84号民事裁定书一份，证明在诉讼期间原告依法申请对争议房产予以财产保全，法院受理了申请并作出了民事裁定；证据三、证人张某某证言一份，证明证人在争议房产中居住，进而否定了被告所称争议房产已经交付给被告。被告对原告所举示证据进行质证：对证据一真实性无异议，对事实有异议，第三人明知与被告签订了房屋买卖合同，并且合同正在履行之中，在此期间第三人与原告签署的调解协议的内容是不符合法律规定的，有恶意串通之嫌。对证据二无异议，但当事人有权提起执行异议。对证据三证人所某某的入住事实无异议，何时入住是必须查清的事实，如果是调解书生效后原告让证人去占有，这种做法也是不允许的，在被告向法院申请执行异议之后，让案外人居住也是违法的。争议房产于2014年5月21日由第三人将钥匙交给被告，被告并未实际居住，被告在此期间应该是实际占有，后第三人又把房屋钥匙交给其他人，证人在未征得被告同意的前提下破门而入是违法的。第三人对原告所举示证据进行质证：对证据一、证据二、证据三均无异议。被告为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据一、房屋买卖协议一份，证明被告和第三人签订的房屋买卖合同是真实的并实际履行，该协议签订于2013年3月29日，售价为950000元，首付420000元，其余530000元用于偿还第三人的银行贷款；证据二、收条一份，证明收条上显示的时间和签订房屋买卖合同的时间是一致的，而且双方约定以第三人欠被告的借款抵付合同的首付款；证据三、委托书及（2013）黑哈香证内民字第2189号公证书共两份，证明委托人是王胜柏，受托人任东，委托事项是办理争议房产的偿还贷款、代理领取产权证、注销抵押登记等事项，该委托书也是在履行合同；证据四、交接单一份，证明2014年5月21日被告与第三人之间交接了争议房屋；证据五、（2014）黑哈香证内民字第5018号公证书一份，证明在2014年5月21日双方办理交接手续后，第三人和被告到公证处办理了公证书，从这一天起都是履行合同的行为；证据六、票据两份，证明被告替第三人在黑龙江省农村商业银行还款524500元；证据七、哈房权证南字第001558**号房屋所有权证一份，证明由被告负责到农村信用联社注销他项权证，房屋买卖合同继续履行。原告对被告所举示证据进行质证：对证据一该房屋买卖协议的效力有异议，根据被告当庭的自认，该房屋买卖合同中所谓的420000元购房款是第三人向被告的借款本金及利息，这种行为是符合最高人民法院关于审理借贷案件司法解释中关于名为房产买卖，实为借贷的认定标准的，另外被告与第三人之间约定的借款是否实际交付无法证实，而双方约定的利息远远超过法律所保护的利率，该证据证明不了被告所主张的买卖合同有效并实际履行。对证据二的真实性有异议，被告自认购房款并没有实际支付，所以不存在收到了购房款的问题。对证据三真实性无异议，对委托书的有效性及证明问题有异议，第一，既然被告与第三人之间并不是真实的买卖关系，委托书中所设立的权利当然也不是第三人真实的意思表示；第二，该委托书中没有记载将房产变更给谁，证明不了委托任东将争议房产变更给被告；第三，根据被告在此前庭审中的陈述，任东是被告委托的人员，如果任东是被告的代理人，同时接受第三人的委托，属于在同一个买卖合同当中接受双方的委托，此行为违法。对证据四有异议，该证据不能证明争议房产由被告实际占有使用，通过原告的举证足以证实争议房产一直是由原告委托他人实际占有使用，法律规定不得查封的必备条件之一是实际占有使用，而不是书面上的占有使用。对证据五公证书仅是证明王胜柏和白英杰的身份证复印件和原件相同，不能证明被告主张的其他内容。对证据六还款凭证的真实性无异议，该还款凭证仅能证明第三人于2014年12月13日偿还了尚志联社小贷中心的贷款，无法证明实际是何人偿还了此款项，退一步讲即使该笔钱是被告偿还的，其与第三人之间是垫付的关系，与买卖关系没有必然联系，垫付的数额和买卖合同约定的数额530000元不一致，从还款时间上看，2014年12月13日是原告申请法院作出查封裁定之后，即使此贷款是被告偿还的，也不符合司法解释中不得查封的条件，查封之前，被告并没有全部或大部分支付价款，对特种转帐借方票据真实性不予认可，因为该证据是复印件也未加盖银行公章。对证据七产权证真实性无异议，被告持有产权证是因为第三人向被告借款而产生的担保关系，不能证明是履行买卖合同，对他项权证注销时间问题的质证意见同对证据六的质证意见。第三人对被告所举示证据进行质证：对证据一合同中的签字和手印都是第三人的，当时是被告逼迫第三人还款，第三人被迫签字且从来未交付钥匙给被告，第三人和被告之间实际上是借款关系。对证据二收条上是第三人签字，借款情况属实，第三人不认可将借款作为争议房产的首付款，第三人的真实意思表示并不想将争议房产出售给被告。对证据三委托书上是第三人签字，白英杰是第三人的妻子，当时签订委托书只是为了从被告处借款。对证据四交接单上是第三人签字，第三人从未给被告任何钥匙，争议房产原来一直由第三人居住，后第三人将钥匙交给原告。对证据五因第三人无印象不予质证。对证据六由被告偿还银行贷款的事实无异议，被告偿还贷款后才告知第三人，事前第三人并不知情。对证据七真实性无异议，当时把房产证放在被告处就是为了借款抵押。第三人为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：银行转账凭证六份，证明第三人和被告之间是借款关系，而不是房屋买卖关系，第三人已经归还被告借款。原告对第三人所举示证据进行质证：对票据的真实性无异议，佐证原告的主张，第三人与被告之间是明确的借贷关系，其中部分票据时间是2014年3月份，在第三人与被告签订房屋买卖合同之后，如果双方是房屋买卖合同关系，第三人作为出售人不需要在出售房屋的同时又向被告支付价款，被告不能明确说明是否收到了这些款项，被告应举证说明这些款项的用途和性质。被告对第三人所举示证据进行质证：第三人所提供的转款凭证与本案无关，是第三人与被告个人之间单独的借款，转账凭证显示的时间是2014年以后，本案是买卖合同关系，在履行买卖合同过程中又存在借贷关系，此种情况不适用《最高人民法院关于审理民间借贷的司法解释》。经审理查明：2014年10月8日，第三人王胜柏向原告仇炳铭借款1500000元并出具借条，2014年10月11日借款到期后第三人未能按时还款，原告起诉至法院，经原告申请财产保全，本院于2014年10月27日查封哈尔滨市南岗区阿什河街10号花园商住C栋23层4号房产，该处房产所有人为第三人王胜柏，2014年11月26日，本院作出（2014）香民五民初字第84号民事调解书认定第三人应于2014年12月30日前向原告偿还借款1500000元并同时支付上述借款的利息。原告依据本院作出的（2014）香民五民初字第84号民事调解书向本院申请强制执行争议房产，在强制执行过程中被告以争议房产已由第三人出售给被告为由向本院提出执行异议申请，要求解除对争议房产的查封。经查，2012年第三人向被告借款本金300000元。2013年3月29日，第三人与被告签订了房屋买卖合同，合同约定房屋总价为950000元，被告自合同签订之日即给付第三人购房首付款420000元，其余530000元由被告偿还第三人在黑龙江省农村商业银行贷款本金500000元及利息30000元。2013年3月29日，第三人向被告出具的收条显示被告给付第三人购房款423500元，在庭审中，被告自认该笔款项系第三人欠被告的欠款本息和，被告以此款折抵购房首付款。（2013）黑哈香证内民字第2189号公证书显示第三人王胜柏委托案外人任东办理争议房产的偿还贷款、代理领取产权证、注销抵押登记等事项。2014年12月13日，被告偿还第三人在黑龙江省农村信用社的贷款524450.75元。2014年3月，第三人曾分六次给被告打款490000元。2015年11月19日，本院作出（2015）香执异字第182号执行裁定书，中止对争议房产的强制执行。原告因不服（2015）香执异字第182号执行裁定书起诉至法院。本院认为，本案争议的焦点是第三人与被告之间的法律关系是何种性质的法律关系，是民间借贷关系还是房屋买卖关系。通过庭审及双方举示的证据显示，被告自认与第三人之间存在借贷关系，同时第三人陈述其对被告债务履行了部分偿还义务。被告虽陈述其向第三人支付了房款，但并未提供付款凭证，仅提供了第三人签署的收条，且对于该份收条中所载明的内容，被告自认系以第三人的债务冲抵的购房首付款，故可以认定在房屋买卖合同签订之前，被告与第三人之间即存在民间借贷关系。且在2014年3月，第三人通过汇款的形式向被告支付了490000元，高于被告自认的被告与第三人之间的借贷关系款项的数额。对于第三人的还款行为，被告仅陈述了双方除此前的借贷关系外还存在其他的借贷关系，但其当庭又未能提供能够证明其他借贷关系存在的证据，故对于其该陈述本院不予采信，故可以认定第三人与被告之间所签订的《房屋买卖合同》本质上系基于民间借贷关系而形成的，该《房屋买卖合同》系对双方借贷关系的担保。关于被告代第三人偿还贷款事宜，系另外的债权债务关系，不能证明系履行房屋买卖合同项下义务。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”现被告并未对其与第三人之间的债权债务关系向法院起诉，故法院无法进行实体审理，仅能对该法律关系的性质进行认定。综上，被告与第三人之间存在的是债权债务关系，而非房屋买卖关系，被告对于已查封的位于哈尔滨市南岗区阿什河街10号花园商住C栋23层4号房产并不享有合同利益，亦对该房产无所有权，故应依照原告的申请继续对该房产予以执行。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：继续执行哈尔滨市南岗区阿什河街10号花园商住C栋23层4号房产案件受理费100元（原告已预交8650元），由被告孙宏智负担、如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  赵一民人民陪审员  陈丽颖人民陪审员  刘晓晖二〇一六年八月二日书 记 员  赵 雪