四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终96号
上诉人（原审原告）金艳，女，汉族，1964年11月1日出生，住成都市武侯区。
委托代理人章嘉戎，四川顺泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常明英，女，汉族，1967年5月1日出生，住成都市武侯区。
委托代理人唐运泽，四川兴蓉律师事务所律师。
上诉人金艳因与被上诉人常明英房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第1711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月22日受理后，依法组成合议庭于2016年3月18日公开开庭审理了本案。金艳及其委托代理人章嘉戎、常明英的委托代理人唐运泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年10月中旬，金艳与常明英签订《房屋买卖合同》，约定常明英将其所有的位于成都市金牛区星汉路××号×幢××号×层的房屋，作价51万元卖与金艳；金艳于合同签订当日向常明英交付2万元定金，过户递件完成后当日内支付44万元，过户取件完成后当日内付清余款5万元；如逾期支付房款，或未能履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按房屋成交价的5‰支付违约金。2012年12月21日，双方签订《补充协议》，约定购房买需承认出售方之前约定租约内容，并履行原出租方与承租方签订的租赁义务，并按照原租赁协议从2012年10月12日至2013年10月1日租期内的出租方义务，租金按照1500远达娥月租标准计算等。该协议就尚处于租赁期的交易房屋项下所涉租金、押金等进行了抵扣结算，并最终确认金艳应付尾款13500元。然后在当日后续进行的租赁关系交、衔接过程中，双方产生争议。现房屋产权已过户到金艳名下，但金艳未向常明英支付尾款，常明英也未将房产证交付给金艳。之后，金艳通过挂失向成都市房产管理局申请补办了房屋产权证。
原审法院同时查明，常明英于2014年向原审法院提起诉讼，要求金艳履行支付房屋尾款13500元义务，并承担违约金4000元，原审法院（2014）金牛民初字第2428号《民事判决书》支持了常明英的诉讼请求。金艳对该判决不服，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院（2014）成民终字第5091号《民事判决书》判决：驳回上诉，维持原判。金艳于2015年1月向原审法院提起诉讼，要求常明英按照每月3500元支付从2012年10月起九个月的租金共计31500元并承担违约金4000元。
原审法院认定上述事实有房屋买卖合同及补充协议、银行转账凭证、收条、（2014）金牛民初字第2428号《民事判决书》、（2014）成民终字第5091号《民事判决书》以及庭审笔录等证据在案佐证。
金艳在一审的诉讼请求为：1、判令常明英赔偿租金损失31500元及违约金4000元；2、判令常明英协助金艳办理土地使用权证的过户更名手续并将房屋使用权证交付给金艳；3、诉讼费由常明英承担。
原审法院认为，金艳与常明英之间的《房屋买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应当按约定履行各自的义务。金艳要求常明英按照每月3500元支付从2012年10月起九个月的租金共计31500元。因双方在补充协议中对案涉房屋的租约以及租金已作明确约定，之后并无其他约定对该协议内容予以变更、否定；金艳也未在法律规定的撤销期内向人民法院或仲裁机构请求撤销，故金艳的主张既无合同依据也无法律依据，原审法院不予支持。金艳要求常明英交付房屋产权证，根据原审庭审查明的情况，金艳已自行办理了房产证，故其主张原审法院不予支持。金艳还要求常明英协助办理土地使用权证，该证照的办理双方虽无约定，但该事项归属于当事人附随协助义务，常明英应当在金艳付清购房尾款13500元后协助其办理土地使用权证。综上，常明英并无不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形，故金艳关于违约金4000元的主张不符合法律规定，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、常明英于金艳向其支付购房尾款13500元后三日内，协助金艳办理土地使用权证；二、驳回金艳的其他诉讼请求。一审案件受理费688元减半收取的344元，由金艳负担。
宣判后，金艳不服原审判决，向本院提起上诉，认为：案涉房屋在出租期间，转租给案外人且租金低于市场价，金艳想终止租约，但因为没有产权证，因此无法终止租约，加之常明英未能协助办理国土证和产权证导致租约满后，无法对外出租也不能买卖，因此常明英应当赔偿租金损失；常明英已经在前诉中要求支付购房款，人民法院也作出了生效判决且在执行中，而原审法院却再次判决在付清购房款尾款后协助办理国土证过户手续，系适用法律错误，违反了一事不再理原则。综上，请求撤销原判，改判常明英赔偿租金损失31500元及违约金4000元，判令常明英协助金艳办理土地使用权证的过户更名手续并将已过户的房屋使用权证交付给金艳，本案一、二审诉讼费由常明英承担。
常明英辩称，常明英在房屋买卖合同履行过程中不存在违约行为，双方对国土使用证的办理并没有明确的书面约定，即使国土使用证未能办理，按照合同约定，金艳也应在房屋过户至金艳名下时付清房款，而金艳至今未付清全款，常明英行使的是先履行抗辩权；其次，国土使用证是否办理不影响金艳对物权的处分，金艳主张的损失没有法律规定；再次，金艳主张的损失没有法律依据，房屋产权已经过户至金艳名下，且系金艳逾期付款导致久久未能办理。同时双方对房屋租约、租金计算在补充协议中作了明确约定，因此，金艳所诉的转租没有事实依据。综上，金艳的上诉无事实和法律依据，请求予以驳回。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下：
一、关于常明英是否隐瞒案涉房屋出租的事实，进而导致金艳租金损失的问题
本院认为，常明英与金艳已经达成协议，对案涉房屋出租事宜进行了约定，金艳认可案涉房屋出租的事实，并对租金标准予以确定，因此，常明英并无隐瞒案涉房屋出租的事实，且金艳也未举出租金损失的证据，故金艳要求赔偿租金损失的请求，本院依法不予支持。同时，金艳认为因未能办理房屋所有权证和国有土地使用权证导致无法出租，对此，本院认为，该诉称理由并非金艳在原审中的诉称理由，且金艳也未举证证明常明英在协助办理房屋所有权证和国有土地使用权证的过程中存在违约情形，加之金艳也未举证对其主张进行证明，因此，对金艳的该主张，本院依法不予支持。
二、关于常明英是否存在逾期协助办理房屋所有权证的问题
本院认为，办理房屋所有权证系房管部门履行职责的行政行为，作为买受人的常明英仅能按照要求提交相应资料用于办理案涉房屋所有权过户，即常明英应承担的义务为协助办理房屋产权过户手续，从现有事实来看，常明英已经履行了协助办理案涉房屋所有权证过户义务，而金艳未举证证明其委托常明英代为领取案涉房屋所有权证，金艳可自行向房管部门申领案涉房屋所有权证，同时，金艳已经实际取得案涉房屋所有权证，故金艳要求常明英将房屋所有权证交付金艳并承担相应违约金的主张，因无事实和法律依据，本院依法不予支持。
三、关于原审判决常明英于金艳向常明英支付购房尾款13500元后三日协助金艳办理土地使用权证是否正确的问题
本院认为，双方当事人均认可双方对何时办理土地使用权证未作约定，因此，金艳支付购房款的义务与常明英协助办理土地使用权证的义务应同时履行，故原审认定常明英协助办理土地使用权证的义务较金艳支付购房款的义务为后义务错误。同时结合人民法院生效判决已经确认金艳应向常明英支付购房尾款，故本院依法确认常明英应于判决生效后三日内协助金艳办理土地使用权证。
综上所述，金艳的上诉理由部分成立。原审认定事实清楚，部分适用法律不当，导致判决结果应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第1711号民事判决第二项即“驳回金艳的其他诉讼请求”；
二、变更成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第1711号民事判决第一项即“常明英于金艳向其支付购房尾款13500元后三日内，协助金艳办理土地使用权证”为“常明英于本判决生效后三日内协助金艳办理土地使用权证”。
本案一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费688元，由金艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何广智
代理审判员 龚 耘
代理审判员 赵 锋
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 杨大准