江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民再终字第30号
上诉人（一审原告、二审上诉人、申诉人）：南京大江玻璃钢制品有限公司，组织机构代码：60893476-8，住所地江苏省南京市定淮门路南。
法定代表人：马立本，南京大江玻璃钢制品有限公司总经理。
委托代理人：霍旭光，江苏霍旭光律师事务所律师。
委托代理人：张伟，江苏霍旭光律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、二审上诉人、被申诉人）曹兰香，女，汉族，1961年3月22日生，某公司职员。
被上诉人（一审被告、二审被上诉人、被申诉人）俞进鑫，男，汉族，1955年3月27日生，某局干部。
上述两被上诉人的共同委托代理人：朱树云，江苏同帆律师事务所律师。
上诉人南京大江玻璃钢制品有限公司（以下简称大江公司）与被上诉人曹兰香、俞进鑫房屋买卖合同纠纷一案，2014年6月4日，南京市鼓楼区人民法院作出（2013）鼓民再初字第13号民事判决，大江公司不服提起上诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大江公司的法定代表人马立本、大江公司的委托代理人霍旭光，被上诉人曹兰香、俞进鑫及其共同的委托代理人朱树云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年4月21日大江公司一审诉至南京市下关区人民法院称，大江公司与曹兰香、俞进鑫签订了买卖房屋合同一份，因曹兰香、俞进鑫违约未按时付款而致大江公司重大损失，要求：1.判决曹兰香、俞进鑫立即腾空本市定淮门大街××号第二层房屋并交还大江公司；2.判决曹兰香、俞进鑫支付房屋自2007年7月10日起至交还房屋之时的房屋使用费；3.由曹兰香、俞进鑫负担诉讼费用。2010年1月9日又增加诉请：要求确认双方的房屋买卖合同已经解除。
一审被告曹兰香辩称，双方之间的房屋买卖合同关系未约定解除，也不符合法定解除条件，更未经法院裁判，不应被支持。承诺还款期限内未付款的原因是大江公司在200××年12月23日前所卖房屋不具备办理两证的条件，导致其无法办理贷款手续，责任在大江公司。大江公司增加诉讼请求大大超过举证期，且分属房屋转让及房屋买卖两个不同的法律关系。请求驳回大江公司的诉讼请求。
一审被告俞进鑫辩称，其与曹兰香合伙购房，由其首付400万元，其余的60%房款由曹兰香承担，亦由曹兰香向银行贷款按揭。200××年10月，大江公司多次口头通知我与曹兰香，所购房屋已具备办理两证的条件，要求交纳剩余房款。双方又于200××年11月14日签署了承诺书。承诺书已注明付款时间，到期后未能付款合同应该已经解除。此后曹兰香不采取积极措施履行承诺，造成违约。
南京市下关区人民法院一审查明，2007年4月24日，大江公司（甲方）与曹兰香、俞进鑫（乙方）签订《关于大江公司商务办公楼售房协议》（以下简称《售房协议》）一份，约定乙方向甲方购买南京市下关区定淮门大街××号大江商务办公楼中位于二层的全部商务楼约1260平方米，该房屋使用功能为营业用房；甲方应保证所转让房屋应具备出让条件及办理两证的条件；单价为××000元／平方米，计100××万元（最终以房管部门颁发的房产证上载明的建筑面积结算）；乙方应于协议签订之日向甲方支付预付款150万元，待房屋交付时再支付250万元，剩余房款，乙方应在所购房屋具备办理两证条件同时支付或向银行抵押贷款来支付等等。同日，俞进鑫支付给大江公司预付购房款150万元整。2007年7月10日，大江公司将协议约定的房屋交付给曹兰香、俞进鑫。同日，俞进鑫支付给大江公司250万元。后曹兰香利用上述房屋开办了金大江酒店。
200××年6月20日，大江公司与南京房地产测绘事务所产权监理处签订《房屋面积测算委托协议》，委托南京房地产测绘事务所测绘一所对坐落于南京市下关区定淮门大街××号的房屋进行建筑面积测算。200××年××月12日，大江公司向南京市公安局二板桥派出所申请因产权转让对包括曹兰香、俞进鑫购买房屋在内的门牌进行确认。200××年10月2××日，南京市房地产测绘事务所出具了南京市房产测绘成果报告，确认曹兰香、俞进鑫购买的下关区定淮门大街××号-1-201室建筑面积为267.2平方米、下关区定淮门大街××号2层建筑面积112××.36平方米。200××年10月30日，大江公司向南京市房地产管理局申请办理定淮门大街××号的房屋所有权证。
200××年11月4日，大江公司领取了定淮门大街××号2层建筑面积为112××.36平方米的房屋所有权证（证号为宁房权证下初字第××号）。同月××日，大江公司给俞进鑫、曹兰香发出通知一份，内容为：依据双方签定的售房协议，您所购房屋单价以××000元／平方米计算房款，（根据协议最终以房管部门颁发的房产证上载明的建筑面积最终结算）。现房产证载明的面积为1395.56平方米，现按产权证上面积计算应付房款人民币1116.44××0万元，您已付房款人民币400万元，特此通知您付剩余房款为人民币716.44××0万元整，根据协议，房款付清后领取两证。本公司已多次催促付清余款，但一直未能按约付清余款。请在接到本通知一周内把剩余房款到我公司财务部交纳，如未能在此期间交纳，我公司将依法行使解除权并收回产权，付清余款后，我公司将在20个工作日内把产权证过户给您（附房产测量成果两份）。曹兰香签收了该通知。200××年11月10日，俞进鑫回函给大江公司，表示通过银行作房屋抵押贷款尽快将房款付清给大江公司并将在11月14日面商此事。
200××年11月10日，曹兰香出具收条一张，称收到房产证及土地证复印件各一份。房产证号为宁房权证下初字第××号。200××年11月14日，曹兰香、俞进鑫与大江公司法定代表人马立本进行协商，大江公司拟定了承诺书一份，内容为：本人于2007年7月13日与南京大江玻璃钢制品有限公司签订购房协议一份，大江公司已于2007年7月30日前将所购房屋交付与本人，并由本人自行进行装潢，本人于200××年1月正式营业。现房屋已具备办证条件，面积经房管局确认为1395.56平方米。大江公司多次催促我方支付余款，办理产权转移手续，又于200××年11月××日正式向我发出书面通知，催促我方付清余款，否则将解除购房合同，收回房屋。现承诺人再次郑重承诺如下：本人于200××年11月29日前付清余款柒佰壹拾陆万肆仟肆佰捌拾元整（以现金或者银行贷款方式支付均可，但以11月29日钱款进入大江公司账户为准）。若不能按期付清全部款项，则视为承诺人与大江公司的购房合同已经解除，承诺人负责退还房屋，由此造成的损失全部由承诺人承担。俞进鑫、曹兰香签注意见为：如因大江玻璃钢制品有限公司相关手续不齐则时间顺延。有银行承诺书提供即可，不算违约。
200××年11月21日，大江公司领取了定淮门大街××号-1-201建筑面积为267.2平方米的房屋产权证，同月2××日，大江公司向土地部门申请办理土地分割手续。同年12月2日，大江公司函告俞进鑫、曹兰香，因俞进鑫、曹兰香未能在承诺的付款期内支付购房款，依照约定双方之间的购房协议已经解除，请求在1个月内交还房屋，解决善后事宜。200××年12月5日、12月7日，曹兰香以曹兰香、俞进鑫的名义向大江公司发函认为承诺书是在迫不得已的情况下签字的，因大江公司未能提交办理房屋抵押的有效证件给银行，造成银行无法出具承诺书。要求大江公司提供办理两证的合法手续，便于办理贷款并及时支付房款。
2009年3月，曹兰香诉至一审法院要求大江公司立即将定淮门大街××号第二层房屋产权过户到曹兰香、俞进鑫名下。因曹兰香所依据的房屋买卖合同中，俞进鑫与曹兰香系共同购买人，法院在该案审理中依法追加俞进鑫为共同原告。俞进鑫称，双方合同已经解除，要求退回购房款，并承担其相应损失。一审法院认为曹兰香、俞进鑫所依据的是同一份售房协议，具有共同的权利、义务。但在诉讼中，对售房协议的处理却表达了不同的意愿。按照民诉法的有关规定，原告在提出诉讼请求时，必须有具体的诉讼请求，但曹兰香、俞进鑫两原告提出了相反的诉讼请求，视为原告的诉讼请求不明确，裁定驳回曹兰香、俞进鑫的起诉。曹兰香不服向本院提起上诉，本院于2009年6月15日作出（2009）宁民四终字第744号裁定，驳回曹兰香的上诉，维持原裁定。
2009年4月，大江公司向一审法院提起本次诉讼。审理中，经数次释明，曹兰香、俞进鑫未申请就房屋装潢进行鉴定。
一审审理中，双方的主要争议焦点为：在承诺期内争议房屋是否具备办理两证条件、手续是否齐备。
大江公司认为，在200××年11月，大江公司就已经具备了办理两证的条件，领取了1395.56平方米的房屋所有权证和整宗土地的国有土地使用权证。曹兰香、俞进鑫完全可以凭借分割好的房屋所有权证和整宗土地使用权证办理银行贷款手续。同宗地上其他买房人均在约定的期限内办理了缴款和房屋贷款手续。曹兰香是因为想将剩余的房款全部通过银行贷款解决，而银行只同意贷总房款的50%，致使曹兰香、俞进鑫在约定的时间未能付款。为支持自己的诉讼主张，大江公司提交了以下证据材料：
1.同宗地上其他购房人的销售不动产统一发票和现金完税凭证；证明其他购房人赵伟、蔡丽萍、赵天澄于200××年11月27日因购买大江公司下关区定淮门大街××号403室房屋付款133.××77××万元；其他购房人丁操杰、宁有慧于200××年11月26日因购买大江公司下关区定淮门大街××号-4房屋付款340万元；其他购房人连志诚于200××年11月27日因购买大江公司下关区定淮门大街××号402室房屋付款175.01××2万元。大江公司均交纳了房地产交易税。
2.其他购房人的银行贷款合同，证明丁操杰和宁有慧（200××.12.30）、赵伟和蔡丽萍及赵天澄（200××.12.26）、连志诚（200××.12.26）分别与深圳发展银行股份有限公司南京分行签订了房地产抵押贷款合同。
3.申请法院向深圳发展银行股份有限公司南京分行进行调查，证明因曹兰香申请的贷款额度过高，未能办理到银行贷款。2009年10月20日，一审法院向深圳发展银行股份有限公司南京分行零售业务部客户经理潘某某调查询问曹兰香未能办理贷款的原因，潘某某介绍：依据规定商用房的贷款额度上限是总房款的50%，曹兰香要求贷总房款的60%多，我们办不了就没有受理。
4.申请其他购房人中的赵伟、丁操杰出庭作证。赵伟出庭作证的主要内容为：200××年10月底，大江公司通知可以办证了；我就付款至总房款的50%，余款通过银行贷款解决；先办理了房屋所有权证，大约一个月左右办理了国有土地使用权证。在银行贷款过程中，银行没有说土地证有问题，两证办完后，银行放款给大江公司。丁操杰出庭作证的主要内容为：银行要求在贷款前付总房款的50%，我大约在2009年1月前，分几次付了房款的50%，其余通过银行贷款支付。办理房屋所有权证是要有销售不动产统一发票，所以在我付过50%房款后，就开了销售不动产统一发票。在办理两证前，我和银行的手续都已经办好了，在贷款过程中，银行没有说大土地证不能办贷款，两证办完后，大约在2009年1月银行下款给大江公司的。
曹兰香认为，大江公司只给了112××.36平方米的房屋所有权证和整宗土地的国有土地使用权证，还有267.2平方米的产权证至今未给。到银行办理贷款手续，银行认为土地证没有分割且设定了抵押，因手续不全不同意贷款。大江公司到200××年12月23日才拿到分割后的土地证，因此原告在承诺期内尚不具备办理两证过户条件。为支持自己的辩解意见，曹兰香向一审法院提交了以下证据材料：
1.南京市国土资源信息中心出具的查询状况一览表，证明大江公司于200××年12月23日才办理了争议房屋的土地使用权登记手续。
2.招商银行股份有限公司南京五台山支行于200××年12月11日出具的个人二手房贷款承诺书及EMS，证明银行同意贷款450万元用于购买房屋并通知了大江公司。
3.招商银行股份有限公司南京五台山支行于200××年11月19日出具给曹兰香的函，证明鉴于卖方的土地证仍然是大证，没有分割成小证，不符合贷款的前提条件，所以暂不能给卖方提供贷款承诺函，等两证手续齐全后再做办理。
4.招商银行的客户回单、交通银行流水单、南京欢聚商贸实业有限公司对帐单、南京新艺城广告有限公司出具的证明及对帐单，证明在200××年11月17日，曹兰香在招商银行存有人民币50.0010万元；200××年12月23日曹兰香在交通银行有存款10.××万元；曹兰香作为法定代表人的南京欢聚商贸实业有限公司在200××年12月23日，帐上余额有16.××万元；曹兰香与南京新艺城广告有限公司有债权债务关系，对曹兰香负有150万元债务，200××年9月曹兰香多次通知要求准备还款，为此账面始终保持150万元以上存款。
俞进鑫认为，出具承诺书后，他找到曹兰香申明，如果不交房款要承担违约责任的，可以分两步走，一是拿到银行承诺，二是将剩余的房款150多万元付给大江公司，证明他们不违约，但曹兰香不愿意付房款说不要理他，他又找到大江公司，讲他将按照他与曹兰香的约定将他应交付的40多万元付掉。大江公司不同意，说要付就付150多万元，剩余的提供银行承诺就行。是因为曹、俞二人没有按约付款，才导致合同解除的，其他人都办了贷款，怎么说手续不齐呢？
在庭审质证过程中，曹兰香对大江公司提供的证据材料的真实性没有异议，但认为大江公司提供的上述证据不能证明大江公司已经办理了房屋所有权证和土地使用权证；对承诺书由大江公司拟定的部分不予认可，对自己书写部分予以承认，因为大江公司两证尚未办好，因而不具备付款条件；对证人证言曹兰香认为这恰恰证明了贷款是在土地证分割以后办理的。对俞进鑫出具的情况说明认为是俞进鑫与大江公司恶意串通的行为，损害了她的利益。对大江公司提供的房屋租赁合同认为与案件无关联性。俞进鑫对大江公司提供的证据材料没有异议。大江公司对曹兰香提供的南京市国土资源信息中心出具的查询状况一览表无异议，但认为大土地证原来就有，后来分割为小土地证，并不影响办理贷款手续；名为招商银行股份有限公司南京五台山支行于2009年11月19日出具给曹兰香的函没有加盖银行印章，形式上不具备证据的条件；对招商银行股份有限公司南京五台山支行于200××年12月11日出具的个人二手房贷款承诺书大江公司提出质疑，曹兰香既然称没有两证银行无法出具承诺，那此时同样在不具备两证的情况下，银行为什么又出具承诺书呢？对新艺城广告公司出具的证明，大江公司认为属于证人证言，证人应当出庭作证；对银行单据则认为未加盖银行印章且曹兰香有多少钱与本案无关联性，曹兰香没有按照约定支付现金或者用贷款付清房款。
南京市下关区人民法院一审认为，大江公司与曹兰香、俞进鑫签订的《售房协议》符合相关法律规定，应当确认为有效，双方均应按照合同的约定履行各自的合同义务。
双方签订的售房协议约定，曹兰香、俞进鑫应在所购房屋具备办理两证条件同时支付或向银行抵押贷款来支付。此后，大江公司又出具了付款通知，拟定了承诺书，曹兰香、俞进鑫签注了意见，可以认定双方达成协议即在200××年11月29日前曹兰香、俞进鑫应当支付剩余房款或取得银行的贷款承诺，如因大江公司手续不齐则时间顺延。
本案争议的焦点是在承诺期内即200××年11月29日前，转让房屋是否具备办理两证的条件、手续是否齐备？关于房屋所有权证问题，首先，自200××年6月后，大江公司申请了房屋分割测绘、门牌确认，并于10月30日申请办理房屋所有权证；其次，200××年11月4日、21日，大江公司分别领取了转让房屋的房地产所有权证。由此可以证明在承诺期内，大江公司已经具备转移房屋所有权的条件。关于土地使用权证问题，一审认为，大江公司在签订售房协议时已取得该地段的国有土地使用权，如果要转让房屋只需申办好土地分割表就已经完全具备办理转让房屋土地使用权的条件。200××年11月2××日，大江公司又向土地管理部门申请土地分割手续。依据本地关于申请办理土地分割表的要求，申请的文件有以下几项：1.土地登记申请书一套；2.原《国有土地使用证》；3.总平面图；4.企事业单位组织机构代码证；5.企业法人营业执照；6.事业单位法人证书；7.法定代表人、代理人身份证；××.整幢楼分户建筑面积表；9.派出所新编门牌证明等。由此可见，在200××年11月29日前，大江公司已经具备了申请土地分割的实质条件，由此可以确认转让房屋已具备了办理土地使用权证的条件。
大江公司拟定的承诺书，曹兰香、俞进鑫在承诺书上签名，应表明曹兰香、俞进鑫同意承诺书的意见，曹兰香、俞进鑫签注意见与承诺书中意见不一致的内容在本案中应视为双方变更了承诺书中的部分内容。承诺书表明，大江公司已具备办证条件，大江公司多次催要剩余房款，曹兰香、俞进鑫同意在11月29日前付清房款或提供银行贷款承诺，如大江公司提供的手续不齐备则时间顺延。曹兰香、俞进鑫在承诺期内未能付清余款，因此大江公司提供给曹兰香、俞进鑫的贷款手续是否齐备就是判断违约方的关键。银行的贷款条件主要有以下两项：一、付款方付清至少50%的房款；二、房屋所有权证、土地证等。从被告方提供的证据来看，其未能提供付款至50%的证据，现有证据证明大江公司提供给曹兰香、俞进鑫的手续有测量成果两份，房产证、大土地证各一份，如曹兰香、俞进鑫认为大江公司提供的贷款手续不全应当向原告催要。从同时购房的证人出具的证言以及相关证据来看，曹兰香、俞进鑫未能按照约定提供贷款的责任不在大江公司。现因曹兰香提供的证据均不足以证明在承诺期内其已支付了房款或提供了银行的承诺。合同的一方当事人俞进鑫也明确表示曹兰香未能积极付款或者办理贷款手续，导致合同解除。因此曹兰香、俞进鑫应当承担违约责任。
曹兰香提出大江公司增加诉讼请求超过举证期限且分属不同的法律关系的观点，一审认为，大江公司增加的诉讼请求是确认双方房屋买卖合同已经解除，之前的诉讼请求是腾空交还房屋及支付房屋使用费，此三项诉讼请求均基于同一个房屋买卖合同关系。案件受理后，法庭辩论结束前，大江公司增加诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当并案审理。故曹兰香此项辩解意见，不应予采信。
承诺书中记载若不能按期付清全部款项，则视为承诺人与大江公司的购房合同已经解除，承诺人负责退还房屋。此应理解为双方约定了合同的解除条件，曹兰香、俞进鑫未能按约还款，合同解除条件已经成就，大江公司作为解除权人可以解除合同。大江公司依据双方的约定解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时生效。200××年12月2日，大江公司函告俞进鑫、曹兰香购房协议已经解除，已履行了通知义务。依据我国合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。现大江公司要求曹兰香、俞进鑫腾空房屋并交还的诉讼请求符合法律规定，予以支持，同时大江公司也应返还曹兰香、俞进鑫的购房款。关于大江公司要求曹兰香、俞进鑫支付自2007年7月10日起至交还房屋之时的房屋使用费，按每月××3733元计算的诉讼请求，一审法院认为，200××年12月2日前曹兰香、俞进鑫使用房屋是依据双方所签订的售房协议的约定，曹兰香、俞进鑫也按售房协议支付了首期房款，故此项请求不予支持。合同解除后，曹兰香、俞进鑫使用房屋应当支付房屋使用费，关于房屋使用费标准，一审法院依据房屋的性质、地段、面积等具体情况酌定为每月××万元。另经一审法院数次释明，曹兰香、俞进鑫在本案中不主张装潢损失，故本案对此不作处理。南京市下关区人民法院于2010年5月26日作出（2009）下民一初字第912号民事判决：一、确认大江公司与曹兰香、俞进鑫于2007年4月24日签订的《售房协议》于200××年12月2日解除；二、曹兰香、俞进鑫于判决生效之日起30日内搬出并腾空南京市下关区定淮门大街××号-1-201及2层房屋并交还给大江公司；三、大江公司于判决生效之日起30日内支付给曹兰香、俞进鑫购房款400万元及利息，利息自200××年12月3日起随本金偿还时止按中国人民银行同期贷款利率计算；四、曹兰香、俞进鑫于判决生效之日起30日内给付大江公司自200××年12月3日起至实际交还房屋时止的房屋使用费，按每月××万元的标准支付。案件受理费99503元由曹兰香、俞进鑫负担。
宣判后，大江公司、曹兰香均不服一审判决，向本院提起上诉。大江公司上诉称：自2007年7月10日大江公司将讼争房屋交付曹兰香、俞进鑫使用，至200××年12月2日双方买卖合同解除，在此长达17个月的期间内，曹兰香、俞进鑫一直占用该房屋正常盈利。一审判决无视双方买卖合同已经解除的事实，仅凭曹兰香、俞进鑫占用房屋是基于买卖合同的存在，就认为曹兰香、俞进鑫就此可以免费使用房屋，缺乏法律依据。大江公司要求曹兰香、俞进鑫自2007年7月10日支付房屋使用费的诉请应当得到支持。大江公司即是主张使用费按照每平方米2元／天的标准是合理的，一审判决酌定的每月××万元租金明显偏低，无法完全弥补大江公司的损失。大江公司不应当支付400万元购房款自200××年12月3日起的贷款利息。请求二审法院：一、撤销一审判决第三项内容，改判上诉人仅返还两被上诉人购房款400万元；二、撤销一审判决第四项内容，改判被上诉人曹兰香、俞进鑫给付上诉人自2007年7月10日起至其实际交还房屋时止的房屋使用费，按照每月××3733元的标准支付；三、本案上诉费由被上诉人曹兰香、俞进鑫承担。
曹兰香上诉称：一、一审法院对《售房协议》的认定，违背合同的根本意思表示，也违反一般常识。第一：《售房协议》第一条约定：“甲方（卖方）应保证所转让房屋具备出让条件及办理‘两证’的条件。”由此可见：甲方（卖方）保证所转让房屋具备出让条件指甲方（卖方）已具备“两证”，这是《售房协议》的前提和基础，并在此前提和基础上保证乙方（买方）办理“两证”的条件，从而用该房抵押贷款达到支付房款的约定。而一审判决将为买方办理“两证”的条件，视为为卖方办理“两证”。因此该认定违反了二手房交易一般常识，也违反了《售房协议》的根本意思表示。第二、《售房协议》第三条第二款约定：“剩余房款，乙方应在所购房屋具备办理‘两证’条件同时支付，或向银行办理该房屋的抵押贷款来支付”。这一条款明确表示该房屋具备办理“两证”条件是指办理买方的“两证”，而不是卖方具备办理“两证”条件，否则双方约定向银行办理该房屋抵押贷款来支付，客观上无法履行，同时也反映卖方没有权利转让该房屋。第三、《售房协议》第四条第五项约定：如甲方向乙方交付房屋不具备办理“两证”条件，完全失去上诉人签订本合同的目的。综上：《售房协议》证明了双方之间是二手房买卖关系，作为二手房的卖方具备“两证”是买卖关系成立、有效的前提和基础，因此双方约定的是如何为买方办理“两证”进行抵押贷款。但至今为止卖方未将讼争房屋取得的一份房产证、二份土地证告知买方，导致交易不成，一审法院对此十分清楚，却回避了这一重要事实，请二审法院予以重视。二、200××年11月14日承诺书并未改变《售房协议》的约定。第一，该承诺书是大江公司拟定，上诉人对其内容并未书面确认。第二，上诉人再次强调大江公司必须提供相关手续以便贷款，否则时间顺延，事实上至今大江公司未提供任何贷款应具备的相关手续。第三，一审将大江公司与其他购房人之间的合同关系，以及深圳发展银行潘某某的错误证言，作为上诉人违约的依据，实属于法无据。三、俞进鑫与大江公司恶意串通，损害上诉人的利益，所作出的陈述不能作为定案依据。第一，俞进鑫与上诉人之间的合伙关系，未经生效法律文书评判，因此俞进鑫的陈述不能代表上诉人意思表示。第二，上诉人、俞进鑫共同与大江公司之间的法律关系，作为俞进鑫无权单方代表上诉人。第三，俞进鑫与大江公司有恶意串通的行为，庭审中俞进鑫自认又付了170余万元给大江公司，表明了他们之间的交易关系及利害关系。请求二审法院：撤销一审判决，驳回大江公司的诉讼请求。
俞进鑫答辩称：涉案房屋的价格已远远高于购买时的价格，答辩人作为买方当然不希望合同被解除，为此，答辩人自己按时筹足款项，更是曾多次从中调解，希望促成合同的全面履行，当大江公司宣告合同解除后，答辩人仍不甘心，若干次进行协调，当大江公司同意后，曹兰香却不同意，致最终事与愿违。法院判定合同解除，并不是答辩人之所愿。因此，答辩人不可能与他人合谋、串通。在一审中，之所以称合同已经解除，只是根据事实所作的陈述。
二审对一审判决查明的事实予以确认。另查明，200××年11月19日，招商银行股份有限公司南京五台山支行出具给曹兰香的函称，曹兰香欲购买大江公司名下的位于定淮门大街××号第2层的办公用房，面积112××.36平方米，目前鉴于卖方的土地证仍然是大证，没有分割成小证，不符合贷款前提条件，所以不能给卖方提供贷款承诺函，等两证手续齐全以后再做办理。200××年12月11日，招商银行股份有限公司南京五台山支行出具个人二手房贷款承诺书称，经审查，曹兰香、俞进鑫（购房人）符合我行二手房贷款基本条件。我行同意在其购买的位于南京市下关区定淮门大街××号第二层（产权面积112××.36平方米）房产在过户后的《房地产证》及《土地证》记载的有关内容与房地产买卖合同相一致，办妥借款合同签订，以及抵押房产保险和抵押登记手续的前提下，向购房人发放贷款人民币（大写）肆佰伍拾万元整，用于购房人支付购买上述房款项，并划入大江公司账户。200××年12月23日，大江公司领取了本市定淮门大街××号2层及本市定淮门大街××号－1－201室房屋的土地使用权证。二审中双方均确认涉案房屋买卖系二手房买卖。
二审中双方均未提交新证据。
本院二审认为，大江公司与曹兰香、俞进鑫签订的售房协议约定，大江公司应保证所转让房屋具备出让条件及办理两证的条件，曹兰香、俞进鑫应在所购房屋具备办理两证条件同时支付或向银行抵押贷款支付剩余房款。根据二手房买卖的基本常识，买方抵押贷款购房的前提条件是卖方具备房屋的所有权证及土地使用证。双方在合同中约定的“剩余房款，曹兰香、俞进鑫应在所购房屋具备办理两证条件同时支付或向银行抵押贷款支付”，这里的“所购房屋具备办理两证条件”，应理解为购房人具备办理两证条件，即曹兰香、俞进鑫应在争议房屋具备办理两证过户手续时支付购房余款。本案中大江公司在200××年12月2日解除合同前并未取得本市定淮门大街××号2层及本市定淮门大街××号－1－201室的土地使用证，因此在大江公司单方解除合同前售房协议约定的剩余房款支付的条件并未成就。曹兰香、俞进鑫在大江公司拟定的承诺书上签名，承诺于200××年11月29日付清余款，但曹兰香、俞进鑫在承诺书的下方签注称如大江公司提供的手续不齐备则时间顺延。之后曹兰香未能在200××年11月29日前付清余款，现双方对承诺期内大江公司提供的手续是否齐备说法不一，这成为判断哪方违约的关键所在。承诺书签字前，曹兰香仅收到了本市定淮门大街××号2层房屋的所有权证及分割前的大土地使用权证，曹兰香、俞进鑫在承诺书上签字后，其积极地与多家银行联系贷款事宜，招商银行出具的函称，鉴于卖方的土地证仍然是大证，没有分割成小证，不符合贷款的前提条件，所以暂不能给卖方提供贷款承诺函。这说明此时并不具备贷款条件或贷款承诺的条件。大江公司直至200××年11月2××日才向土地部门申请办理土地分割手续，其没有提供充分的证据证明其申请办理土地分割手续的当天就具备了办理贷款的条件，而曹兰香也称大江公司未将其向土地部门申请办理土地分割手续的情况通知了曹兰香。事实上，大江公司直至200××年12月23日才领取了本市定淮门大街××号2层及本市定淮门大街××号-1-201室房屋的土地使用证。本案系二手房买卖，该房所有权证及土地使用证必须办理至曹兰香、俞进鑫名下才可能进行贷款。大江公司在200××年11月29日前根本不符合招商银行股份有限公司南京五台山支行要求的涉案“房产在过户后的《房地产证》及《土地证》记载的有关内容与房地产买卖合同相一致”这一贷款的前提。根据以上事实可以证明，200××年11月29日前因相关手续不齐备而不具备办理贷款的条件，曹兰香未于200××年11月29日前支付剩余款项，并未违反承诺书的约定。
深圳发展银行股份有限公司南京分行零售业务部客户经理潘某某称曹兰香要求贷总房款的60%多，我们办不了就没有受理。对于潘某某的陈述，本院二审认为，曹兰香在出具承诺书后，与多家银行交涉办理贷款事宜，曹兰香即使在深圳发展银行股份有限公司南京分行陈述过要求贷总房款的60%，也不能证明曹兰香在不能贷到总房款的60%就拒绝贷款，事实上曹兰香一直在积极地与招商银行股份有限公司南京五台山支行办理贷款手续，因此潘某某的陈述并不能改变曹兰香未能办理贷款的真实原因。另外，原审出庭的赵伟、丁操杰等其他购房人与曹兰香、俞进鑫签订合同的时间、内容及承诺付款的时间均不一致，因此赵伟、丁操杰与曹兰香、俞进鑫之间没有可比性，而事实上丁操杰也陈述是在办完两证后约2009年1月银行下款给大江公司，也恰好印证了曹兰香不能在200××年11月29日前办理贷款的事实。综上，大江公司于200××年12月2日函告俞进鑫、曹兰香要求解除合同，无事实与法律依据，对其要求确认双方之间的房屋买卖合同已经解除及要求返还房屋、给付房屋使用费的诉讼请求，本院二审不予支持。一审判决认定事实有误，适用法律不当。据此，本院二审于2010年9月10日作出（2010）宁民终字第3344号民事判决：一、撤销南京市下关区人民法院（2009）下民一初字第912号民事判决；二、驳回大江公司的诉讼请求。一审案件受理费99530元由大江公司负担，二审案件受理费111162元，由大江公司负担。
大江公司对二审判决不服，向检察机关申诉。
江苏省人民检察院于2011年××月1××日作出苏检民抗（2011）101号民事抗诉书向江苏省高级人民法院提起抗诉。江苏省人民检察院抗诉认为，本案二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，判决错误。理由如下：一、曹兰香、俞进鑫违反了承诺书的约定。大江公司与曹兰香、俞进鑫签订的《售房协议》约定，大江公司应保证所转让房屋具备出让条件及办理两证的条件，剩余房款曹兰香、俞进鑫应在所购房屋具备办理两证条件同时支付。此后，大江公司又出具了付款通知，拟定了承诺书，曹兰香、俞进鑫签注了意见，可以认定双方达成协议，即在200××年11月29日前，曹兰香、俞进鑫应当支付剩余房款或取得银行的贷款承诺，否则大江公司有权解除本案的售房合同。根据曹兰香、俞进鑫签注意见的承诺书，大江公司提供给曹兰香、俞进鑫的贷款手续是否齐备成为判断违约方的关键。银行的贷款条件主要有以下两项：1、付款方付清至少50%的房款；2、房屋所有权证、土地证等。从大江公司提供的证据来看，大江公司提供给曹兰香、俞进鑫的手续有测量成果两份，房产证、大土地证各一份，在付款方付清至少50%房款的前提下，已经符合了贷款的要件。首先，200××年11月4日、21日，大江公司分别领取了转让房屋的房地产所有权证，由此可以证明在承诺期内，大江公司已经具备转移房屋所有权的条件。其次，大江公司在签订售房协议时已经取得该地段的国有土地使用权证。200××年11月2××日，大江公司又向土地管理部门申请了土地分割手续。依据南京市关于申请办理土地分割表的要求，申请的文件有以下几项：1、土地登记申请书一套；2、原《国有土地使用权证》；3、总平面图；4、企事业单位组织机构代码证；5、企业法人营业执照；6、事业单位法人证书；7、法人代表、代理人身份证；××、整幢楼分户建筑面积表；9、派出所新编门牌证明等。可见，在200××年11月29日前，大江公司已经具备了申请土地分割的实质条件，转让房屋已具备了办理土地使用权证的条件。如曹兰香、俞进鑫认为大江公司提供的贷款手续不全，其应当向大江公司催要。根据招商银行五台山支行200××年11月19日出具的函，鉴于卖方的土地证仍然是大证，没有分割成小证，不符合贷款的前提条件，所以暂不能给卖方提供贷款承诺函。二审判决也以此证明此时涉案房屋并不具备贷款条件或贷款承诺的条件。倘若如此，在200××年12月23日涉案房屋的大土地证分割成小证之前，招商银行应无法提供贷款承诺函。但与此相反的是，招商银行五台山支行却于200××年12月11日，涉案房屋的大土地证尚未分割成小土地证之前，向曹兰香出具了个人二手房贷款承诺函，承诺贷款450万元，这本身就可以证明卖方的大土地证无需分割成小证，即可以取得贷款承诺。事实上，从同时购房的其他购房人出具的证言以及相关证据来看，持有转让房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证大证即可办理银行贷款或取得银行的承诺函。其他购房人证实：①取得转让房屋的所有权证后，持房屋的所有权证和该房屋所属的大土地证，可将受让人所购房屋的土地从大土地证中分割出来并直接办至受让人名下。②取得银行贷款承诺函的前提条件，是抵押房屋的房屋测绘成果报告和购房合同，并不需要土地证小证。以上事实证明，大土地证分割成小证，不是取得贷款或取得贷款承诺所具备的条件。由此来看，200××年11月29日前所转让房屋相关手续已齐备且具备办理贷款的条件，曹兰香未支付剩余款项也未取得银行承诺书，违反了约定，应当承担违约责任。虽然200××年12月11日招商银行南京五台山支行出具贷款承诺书，同意发放贷款450万元，但曹兰香、俞进鑫实际所欠房款为716.44××0万元，仍未付清所欠房款，认定二人违约毫无疑问。二审判决关于该房所有权证及土地使用证必须办理至曹兰香、俞进鑫名下才可能进行贷款，曹兰香并未违反承诺书的约定的认定，没有事实及法律依据。三、双方之间的《售房协议》已经解除。承诺书约定，若不能按期付清全部款项，则视为承诺人与大江公司的购房合同已经解除。此为双方约定的合同解除条件。现曹兰香、俞进鑫未能按约付剩余房款，合同解除的条件已经成就，大江公司作为解除权人可以解除合同。大江公司依据双方的约定解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时生效。200××年12月2日，大江公司函告俞进鑫、曹兰香购房协议已经解除，已履行了通知义务，应当认定为本案《售房协议》已经解除。退言之，即便二审判决“具备办理两证条件应理解为卖方（注：此应为“买方”的笔误）具备房屋的所有权证及土地使用证”的观点成立，至200××年12月23日，涉案房屋已取得房屋所有权证及土地使用权证，已经具备《售房协议》和《承诺书》约定的曹兰香、俞进鑫付清剩余房款或办理银行贷款的最后顺延时间。但曹兰香、俞进鑫仍未支付剩余房款和办理银行贷款，《售房协议》亦应解除。
江苏省高级人民法院于2011年9月23日作出（2011）苏民抗字第××4号民事裁定，指令本院再审本案。
大江公司再审诉称，我方同意抗诉书的意见，要求撤销二审判决。
曹兰香、俞进鑫再审辩称，抗诉书所提出的抗诉理由没有法律和事实依据。200××年12月2日大江公司函告我方时尚未取得两个土地证及另一个房产证。
本院再审查明：200××年11月19日，收件人胡丽媛出具收条一张，称收到房产证及土地证复印件各一份。房产证号为宁房权证下初字第××号。曹兰香在该收条的日期下方签名。一审判决认定的关于该收条出具的时间及收件人有误，应予纠正。
本院再审对一、二审查明的其他事实予以确认。
本院再审认为，大江公司与曹兰香、俞进鑫签订的《售房协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照该协议的约定享受合同权利、履行合同义务。在二审审理期间，双方均确认涉案房屋买卖系二手房买卖，则本案的纠纷应当按照二手房买卖的规则加以解决。根据《售房协议》中“剩余房款，乙方应在所购房屋具备办理‘两证’条件同时支付或向银行办理该房屋的抵押贷款来支付”的约定，商业银行贷款流程规定，以及再审期间，大江公司当庭认可其从未与买方去房产管理部门办理过户手续等事实、证据，可以认定曹兰香、俞进鑫并未违反承诺书的约定。同时，《售房协议》中关于买方支付房款的方式及时间约定明确，剩余房款的支付方式也并未完全限定买方只能以银行贷款支付，因此该约定与商业银行的贷款条件并无冲突，买方只要在房屋具备办理两证条件的同时支付剩余房款即不为违约，因此大江公司在未与买方办理两证之前即推定买方违约，为时过早，判断欠妥。因此，在没有充分的证据证实曹兰香、俞进鑫违约的情况下，大江公司单方解除合同的行为不应得到支持。2012年7月11日，本院再审作出（2011）宁民再终字第56号再审判决：维持本院（2010）宁民终字第3344号民事判决。一审案件受理费99530元，由大江公司负担，二审案件受理费111162元，由大江公司负担。
2013年7月13日，江苏省高级人民法院作出（2012）苏民监字第53号民事裁定书，提审本案，并于2013年9月10日作出（2013）苏民再提字第69号民事裁定，撤销本院（2011）宁民再终字第56号民事判决、（2010）宁民终字第3344号民事判决及南京市下关区人民法院（2009）下民一初字第912号民事判决，发回南京市鼓楼区人民法院重审。
南京市鼓楼区人民法院重审一审中大江公司请求法院判令：1.确认解除大江公司与曹兰香、俞进鑫商务办公楼售房协议；2.曹兰香、俞进鑫立即腾空本市定淮门大街××号第二层房屋并交还大江公司；3.大江公司仅返还曹兰香、俞进鑫购房款400万元，按同期银行活期利率计算利息；4.曹兰香、俞进鑫支付自2007年7月10日起至交还房屋之时的房屋使用费，按每月××3733元计算，并且按照每年度5%递增；5.案件诉讼费用应由曹兰香、俞进鑫承担。
曹兰香、俞进鑫重审一审中辩称，双方之间的房屋买卖合同关系没有通过约定解除，也不符合法定解除的条件，更未经法院裁判，因此大江公司的诉讼请求不应得到法院的支持。承诺还款期内未付款的原因是大江公司在200××年12月23日之前所卖房屋都不具备办理两证的条件，导致曹兰香、俞进鑫无法办理贷款手续，责任在大江公司。请求驳回大江公司的诉讼请求。
南京市鼓楼区人民法院重审一审查明的事实同原审查明的事实，还查明：1.重审一审法院向南京市房产管理局法规处调查咨询，本案所涉房屋买卖系存量房买卖即二手房买卖；2.大江公司于200××年11月19日提供给曹兰香的整宗土地国有土地使用证（即大土地证）于200××年3月31日设有抵押，且在200××年11月29日前并未销押；3.经向南京国土资源局地籍处调查咨询，如卖方提供了整宗土地国有土地使用证（即大土地证）和所售房屋的产权证，所售房屋的产权必须过户到买房人名下，然后由买卖双方申请，才能分割办理所售房屋的土地证（即小土地证）；4.中国人民银行、中国银行业监督管理委员会银发（2007）359号文规定，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年；5.涉案房屋使用状况。大江公司交付房屋后，曹兰香进行了装潢用于酒店经营。曹兰香陈述，本院对本案再审于2012年7月11日作出维持二审的判决（驳回大江公司的诉讼请求）后，大江公司对其经营的酒店采取断水、锁门等措施，阻止其经营，自2012年7月13日起酒店已无法经营处于歇业状态。而大江公司表示，整幢楼房日常管理由金大江公司负责（该公司法定代表人为马立本之妻刘厚芳），金大江公司对酒店经营有无采取阻止措施，其并不知情。
南京市鼓楼区人民法院重审一审认为，根据双方售房协议约定，大江公司应保证所转让房屋具备出让条件及办理两证的条件；剩余房款，曹兰香、俞进鑫应在所购房屋具备办理两证条件同时支付或向银行办理该房屋的抵押贷款来支付。此后，大江公司拟定了承诺书，曹兰香、俞进鑫在该承诺书上签注了意见，应认定双方就剩余房款的支付达成新的协议即在200××年11月29日之前，所购房屋具备办理两证条件，曹兰香、俞进鑫支付剩余房款或取得银行贷款承诺，如因大江公司手续不齐则时间顺延。本案重审一审中，大江公司主张，在200××年11月29日之前，大江公司所售房屋已经具备办理两证的条件，而曹兰香、俞进鑫未能支付剩余房款或取得银行贷款承诺，合同解除的条件已经成就，故应确认双方售房协议于200××年12月2日解除。曹兰香、俞进鑫则认为，在200××年11月29日之前，大江公司未能按约将所售房屋的两证过户至曹兰香、俞进鑫名下，致使其不能向银行办理抵押贷款或取得贷款承诺，责任不在于曹兰香、俞进鑫，大江公司要求确认合同解除无事实和法律依据。故本案争议的焦点是：1.200××年11月29日前，所购房屋是否具备办理两证的条件；2.200××年11月29日前，大江公司提供的相关手续能否使曹兰香、俞进鑫向银行办理房屋抵押贷款或取得银行贷款承诺。关于本案第一个争议焦点。本案所涉房屋买卖为二手房买卖，故应按二手房买卖规则解决本案纠纷。根据二手房买卖的基本流程，买方用所购房屋抵押贷款来支付房款，前提条件是卖方必须具备房屋的所有权证和土地使用权证，且过户到买方的名下。故对合同约定的“所购房屋具备办理两证条件”，应理解为买方具备办理两证条件，即所购房屋具备办理两证过户的条件。而在200××年11月29日之前，大江公司虽取得所售房屋的所有权证，但未取得土地使用权证，尚不具备办理两证过户的条件。事实上，大江公司直至200××年12月23日才领取所售房屋的土地使用证。故重审一审法院认定，在200××年11月29日之前，所购房屋并不具备办理两证的条件。
关于本案第二个争议焦点。根据双方合同约定：“剩余房款，乙方应在所购房屋具备办理两证条件同时支付或向银行办理该房的抵押贷款来支付”。该约定有两层含义，一是赋予买方就剩余房款支付方式有选择的权利，即现金支付或向银行办理该房屋的抵押贷款来支付；二是赋予买方就剩余房款的支付期限是在所购房屋具备办理“两证”的同时。对于支付方式，从俞进鑫于200××年11月10日回函大江公司和承诺书的内容来看，曹兰香、俞进鑫选择用向银行办理该房屋的抵押贷款来支付剩余房款或取得银行贷款承诺，而大江公司对此并未提出异议。至于支付期间，重审一审已查明，大江公司200××年11月19日提供给曹兰香、俞进鑫的手续为测量成果两份，本市定淮门大街××号2层112××.36平方米房屋的所有权证及分割前的大土地使用权证各一份。11月21日，大江公司领取本市定淮门大街××号-1-201室房屋所有权证后，并没有提供给曹兰香、俞进鑫，且已提供的大土地使用权证上还设有抵押。曹兰香、俞进鑫在承诺书上签字后，积极地与多家银行联系贷款事宜，招商银行出具的函亦称，鉴于卖方的土地证仍然是大证，没有分割成小证，不符合贷款的前提条件。原审出庭的证人也陈述是在办完两证后银行才下款给大江公司，印证了在两证过户后银行才能办理房屋抵押贷款的事实。曹兰香、俞进鑫未办理银行房屋抵押贷款手续，此时大江公司也未取得所售房屋的两证，大江公司在未具备办理“两证”条件之时，即推断曹兰香、俞进鑫违约，不符合合同约定。
综上，大江公司于200××年12月2日函告曹兰香、俞进鑫要求解除合同，无事实与法律依据，对其要求确认双方之间售房协议已经解除及要求返还房屋、给付房屋使用费等诉讼请求，不予支持。故南京市鼓楼区人民法院重审一审于2014年6月4日作出（2013）鼓民再初字第13号民事判决：驳回原审原告南京大江玻璃钢制品有限公司的诉讼请求。本案一审案件受理费99503元由大江公司负担。
大江公司不服重审一审判决，提起上诉称，涉案房屋是自建房并非二手房，自建房不需要每套拟出售的房屋必须有土地证，只需要该房屋所在楼盘的大土地证即可，出卖时可由土地管理部门在过户过程中将拟出售的房屋土地面积从大土地证中剥离出','2018-09-27
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