江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终755号上诉人（原审被告）：寻乌县世纪佳园房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市寻乌县长宁镇城北三路西段。法定代表人：饶荣华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡万志，江西章贡律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗敏，江西章贡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李梅香，女，1975年10月31日出生，汉族，居民，住江西省赣州市寻乌县。被上诉人（原审原告）：刘新辉，男，1973年3月19日出生，汉族，业农，住江西省赣州市寻乌县。上诉人寻乌县世纪佳园房地产开发有限公司（下称世纪佳园公司）因与被上诉人李梅香、刘新辉房屋买卖合同纠纷一案，不服寻乌县人民法院（2016）赣0734民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世纪佳园公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，2、本案的诉讼费用由李梅香、刘新辉承担。事实和理由：一、世纪佳园公司于2016年1月30日前业已通知李梅香、刘新辉前来办理交房手续，交付的房屋符合交付标准，亦不存在房屋质量问题影响正常居住使用等，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》非房屋交付的必备条件。世纪佳园公司开发的世纪财富广场于2016年1月份前全部竣工，2016年1月28日经有关单位竣工验收合格，世纪佳园公司遂于2016年1月30日前通知所有业主，自2016年2月1日起可前来办理交房手续。李梅香、刘新辉因非房屋主体结构不符合交付标准的其他理由为由而拒绝办理交房手续，属单方恶意行为，原审法院不应就此判决世纪佳园公司承担逾期交付违约金。二、世纪佳园公司自2016年2月16日起，开始与李梅香、刘新辉积极沟通协商解决逾期交付违约金问题，双方已口头达成一致意向，约定世纪佳园公司减免李梅香、刘新辉3个月物业管理费。故，本案不应再判决世纪佳园公司承担逾期交付违约金。2016年2月1日后，因李梅香、刘新辉单方原因导致无法办理交房手续，为缓和双方矛盾，世纪佳园公司主动提出解决方案，免除李梅香、刘新辉2016年2月1日至2016年4月30日共计3个月的物业管理费，李梅香、刘新辉也已应允。但李梅香、刘新辉违背诚实信用原则，又再次主张违约金，世纪佳园公司由此涉诉，造成恶劣影响。在李梅香、刘新辉因自身原因导致未顺利办理交房手续的情形下，世纪佳园公司本着息事宁人的态度主动提出解决方案，做出让步，但李梅香、刘新辉依旧不折不挠，于情不理。三、本案原审判决世纪佳园公司承担违约金过高。本案本不应就此判决世纪佳园公司承担违约金，退一万步说违约金也支持过高。世纪佳园公司于约定时间内通知李梅香、刘新辉前来办理交房手续，交付房屋完全符合交付使用标准。世纪佳园公司提出减免3个月物业管理费的方案完全是出于主动担当、主动让步的态度，并非因世纪佳园公司构成违约行为而做出的赔偿行为，所以，不应按合同约定的违约条款判决承担违约金。若必须判决世纪佳园公司承担相应责任，也应考虑实际情况，可参照2016年银行同期贷款年利率4.35%（即日利率1.2?）判决承担相应费用。故，本案李梅香、刘新辉的全部房价款375993元，28天的违约金为1263.34元。综上所述，世纪佳园公司不存在违约的过错行为，而是因李梅香、刘新辉背信弃义而涉诉，原审判决极大地损害了世纪佳园公司的民事权益。为了正确适用法律，依法维护民事法律关系的平衡，维护世纪佳园公司的合法权益，请二审法院对本案依法改判。李梅香、刘新辉辩称，世纪佳园公司的上诉理由依法不能成立，必须依法驳回。一、一审判决认定事实正确，且有充分的证据支持。一审法院认定世纪佳园公司在未取得《房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案表》的情况下要求交付房屋的行为属于逾期交付的行为事实清楚，首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见，相关法律已经明文规定商品房只有取得《房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案表》的情况下，才可以交付使用，在一审法院开庭审理期间，李梅香、刘新辉向法庭递交了《竣工验收备案表》，已经充分证明了世纪佳园公司是在2016年2月29日才具备交房条件，而李梅香、刘新辉和世纪佳园公司签署的《商品房买卖合同》约定交房的时间是2016年2月1日，因此，世纪佳园公司明显存在违约行为。其次，李梅香、刘新辉和世纪佳园公司签署的《商品房买卖合同》第四章第九条“商品房交付条件”中明确约定：1、“该商品房交付时应取得《竣工验收备案表》，2、世纪佳园公司不能出示约定的证明文件或文件不齐全的，李梅香、刘新辉有权拒绝接受，由此产生的违约责任由世纪佳园公司承担。”因此，双方签署的《合同》中也约定了违约事由和承担违约责任的方式。由此可见，一审法院认定世纪佳园公司的行为属于逾期交房属于违约行为是事实清楚、证据充分。二、世纪佳园公司逾期交付房屋的行为已经严重违约，理应按照合同的约定向李梅香、刘新辉支付违约金。因此，一审法院按照双方《合同》的约定判决世纪佳园公司承担违约责任合法合理如前所述，世纪佳园公司逾期交房的行为属于违约行为，李梅香、刘新辉和世纪佳园公司签署的《商品房买卖合同》上已经明确约定了违约金的计算方式。根据《合同法》的相关规定，合同双方均需要履行合同约定的义务和承担责任。一审法院根据李梅香、刘新辉和世纪佳园公司签署的《商品房买卖合同》约定了违约金的计算方式判决世纪佳园公司应当承担的违约金额完全符合法律的规定。三、世纪佳园公司给李梅香、刘新辉减免3个月物业费的行为与本案没有任何关联性，世纪佳园公司不能以此免除其应当承当的违约责任。对于世纪佳园公司逾期交房的违约行为，李梅香、刘新辉和世纪佳园公司从来没有进行协商，更没有对此达成任何协议。因此，李梅香、刘新辉要求世纪佳园公司按照双方的约定承担法律责任完全是合法合理。世纪佳园公司给李梅香、刘新辉减免3个月物业费的行为完全属于世纪佳园公司自愿对李梅香、刘新辉的赠与行为。现在，世纪佳园公司以此去认定免除其应当承担的违约责任实属错误。世纪佳园公司这种行为更是违背了诚信的原则。综上，一审法院认定的事实清楚，所作出的判决证据充分、适用法律正确。世纪佳园公司的上诉没有法律依据和事实依据，请求二审法院依法驳回世纪佳园公司无理的上诉请求，维持原判决。李梅香、刘新辉向一审法院起诉请求：1、世纪佳园公司按《商品房买卖合同》的约定向李梅香、刘新辉支付逾期交房违约金合计人民币2180.75元（按日计算向李梅香、刘新辉支付的全部房价款的万分之二的违约金，自2016年2月1日交房之日计算到2016年2月29日世纪佳园公司具备交房条件之日共29天）;2、世纪佳园公司按《商品房买卖合同》的约定继续履行室内燃气管道敷设的义务,并向李梅香、刘新辉支付逾期交付违约金3271.14元（按日计算向李梅香、刘新辉支付的全部房价款的万分之三的违约金，暂自2016年2月1日交房之日计至2016年2月29日被告具备交房条件之日共29天，全部违约金请计至李梅香、刘新辉完成室内燃气管道敷设之日为止）（一审期间，李梅香、刘新辉已书面放弃该项诉讼请求）;3、本案诉讼费用由世纪佳园公司承担。一审法院认定事实：1、对李梅香、刘新辉提交的群众来访登记表，该登记表显示世纪财富广场商住小区的业主主张世纪佳园公司逾期交房进行了上访，并不能依据业主上访推定世纪佳园公司存在逾期交房的行为，故对该群众来访登记表的关联性不予认定，对该登记表一审法院不予采信；2、对李梅香、刘新辉提交的寻乌县人民政府办公室抄告单，因李梅香、刘新辉放弃了第二项诉讼请求，其证明目的不在诉讼请求范围内，一审法院不再认定；3、对世纪佳园公司提交的物业服务合同和住宅钥匙移交单，房屋的交付应依照原、世纪佳园公司自愿签订的商品房买卖合同的约定，物业服务合同和住宅钥匙移交单无法证明世纪佳园公司交付房屋符合交付条件，对该两份证据的关联性不予认定，一审法院对物业服务合同和住宅钥匙移交单不予采信；4、对世纪佳园公司提交的广东建筑艺术设计院有限公司出具的证明，因李梅香、刘新辉放弃了第二项诉讼请求，其证明目的不在诉讼请求范围内，一审法院不再认定。一审法院认为，2015年1月10日李梅香、刘新辉与世纪佳园公司自愿签订的《赣州市商品房买卖合同》合法有效，该合同第四章第九条“商品房交付条件”中明确约定：“该商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；……”；该合同第四章第十一条“交付时间和手续”中明确约定：“（一）出卖人应当在2016年2月1日前向买受人交付该商品房。（二）……。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”；该合同第四章第十二条“逾期交付责任”中明确约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）……。”。根据双方提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，寻乌县城乡规划建设局同意备案并出具该《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的时间为2016年2月29日，2016年2月1日，世纪佳园公司在未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的情况下要求交付房屋的行为违反了《赣州市商品房买卖合同》中的相关约定，属于逾期交付行为，应依合同约定承担逾期交付责任。根据李梅香、刘新辉与世纪佳园公司签订的《赣州市商品房买卖合同》约定，自交付期限届满之次日即2016年2月2日起世纪佳园公司按日计算向李梅香、刘新辉支付全部房价款375993元的万分之二的违约金即75.2元/天，李梅香、刘新辉请求计算至2016年2月29日世纪佳园公司具备交房条件之日符合法律规定，一审法院予以支持，故世纪佳园公司应向李梅香、刘新辉支付28天的逾期交付违约金合计2105.6元。对第二项诉讼请求，李梅香、刘新辉已表示放弃，一审法院予以准许。综上所述，世纪佳园公司应向李梅香、刘新辉支付28天的逾期交付违约金合计2105.6元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：被告寻乌县世纪佳园房地产开发有限公司向原告李梅香、刘新辉支付28天的逾期交付违约金合计2105.6元，于本判决生效之日起七日内执行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告寻乌县世纪佳园房地产开发有限公司负担25元，原告李梅香、刘新辉负担25元。本院二审期间，世纪佳园公司围绕上诉请求依法提交了证据。李梅香、刘新辉没有提交新证据。世纪佳园公司提交证据，欲证明针对逾期交房问题，世纪佳园公司与李梅香、刘新辉已达成口头协议，赠与李梅香、刘新辉3个月的物业管理费作为补偿，现李梅香、刘新辉起诉要求支付逾期交房违约金，违反口头协议约定，不应得到支持。关于世纪佳园公司该主张，本院评定如下：世纪佳园公司没有提交证据证明，李梅香、刘新辉与其达成协议同意世纪佳园公司赠送物业管理费而放弃主张逾期交房违约金；同时，世纪佳园公司没有提交证据证明世纪佳园公司赠与物业管理费就是针对逾期交房的问题。二审认定的其他事实与一审查明的一致。本院认为，关于世纪佳园公司应否按案涉合同约定向买受人李梅香、刘新辉支付逾期交房违约金的问题。首先，案涉合同第九条商品房交付条件约定，该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是世纪佳园公司交付案涉房屋的必备条件，否则，案涉房屋不符合交付条件，李梅香、刘新辉可以拒绝接受。案涉商品房直至2016年2月29日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，才符合交付的条件。案涉合同约定，世纪佳园公司应于2016年2月1日之前交付符合条件的房屋。所以，本案逾期交房事实明显，世纪佳园公司认为其已通知李梅香、刘新辉于2016年2月1日之前办理交房手续，不构成逾期交房的主张，不能成立，本院不予支持。其次，世纪佳园公司没有提交证据证明，世纪佳园公司与李梅香、刘新辉达成协议约定李梅香、刘新辉同意世纪佳园公司赠送物业管理费而不再主张合同约定的逾期交房违约金。同样，世纪佳园公司没有提交证据证明其赠送物业管理费就是针对逾期交房问题。故，世纪佳园公司认为其已赠送物业管理费作为逾期交房的补偿而无需另行支付违约金的主张，本院不予采纳。第三，案涉合同约定，世纪佳园公司逾期交房其应向买受人李梅香、刘新辉支付逾期交房违约金。该合同约定有效，世纪佳园公司应当依约承担相应违约责任。最后，合同约定的违约金是否过高的问题。案涉合同约定，世纪佳园公司逾期交房60日内，按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。世纪佳园公司没有提交证据证明案涉合同约定的违约金标准过分高于李梅香、刘新辉的实际损失。世纪佳园公司要求按2016年银行同期贷款年利率4.35%的标准计算案涉逾期交房违约金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，世纪佳园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人寻乌县世纪佳园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐军审 判 员  傅忠审 判 员  彭莉二〇一七年六月八日代理书记员  钟琳代理书记员  刘琪