广西壮族自治区资源县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0329民初290号
原告中国农业银行股份有限公司资源县支行，住所地广西资源县资源镇大埠街130号。
负责人王海华，资源支行行长。
委托代理人张升柏，男，1963年5月5日出生，中国农业银行股份有限公司资源县支行风险管理部经理。
委托代理人莫志锋，男，1966年3月2日出生，中国农业银行股份有限公司资源县支行客户经理。
被告陈胜，男，1974年9月30日出生，汉族，住广西资源县。
被告李花波，女，1976年3月21日出生，壮族，住广西资源县。其与被告陈胜系夫妻关系。
被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司，住所地：资源县资源镇城北开发区（注册地址：柳州市跃进路94号办公楼401）。
法定代表人莫志明，该公司执行董事。
原告中国农业银行股份有限公司资源县支行（以下简称：农行资源支行）诉被告陈胜、李花波、广西泽鑫房地产开发有限责任公司（以下简称：泽鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理。依法由审判员邓周平与人民陪审员曾令有、钱开顺组成合议庭，书记员李园担任法庭记录，于2017年9月15日公开开庭进行了审理。原告农行资源支行委托代理人张升柏、莫志锋到庭参加诉讼。被告陈胜、李花波、被告泽鑫公司经本院开庭传票合法传唤，无正当理由，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行资源支行诉称：被告陈胜、李花波系夫妻。2014年4月4日向被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司“益嘉国际”购买预售商品房壹套，位置为资源县城北开发区城北大市场“益嘉国际”第2幢1单元16层3号房，建筑面积129.22平方米，总购房价411645元。被告陈胜、李花波交清首付款131645元后，于2015年4月9日向原告申请个人住房按揭借款贰拾捌万元整，贷款期限为20年。原告经审核，同意向二被告发放个人住房按揭贷款280000元。双方于2015年4月16日签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款期限为20年。由被告陈胜、李花波用购买的商品房作贷款抵押，同时由被告泽鑫公司作贷款阶段性保证担保。并于2015年4月16日在资源县房产管理局办理了房屋期权抵押登记。合同签订后，原告依约于2015年4月17日将贷款280000元转账给了被告陈胜、李花波所购房屋的开发商被告泽鑫房地产开发有限责任公司在原告行的存款账户（20×××91）。贷款发放后，被告陈胜、李花波未能按期按月归还贷款本息，最后一笔还款日为2017年1月3日，截止2017年4月11日，还欠原告贷款本金256666.6元，利息3173.25元。累计欠款期数已达3期，82天。原告经多次催收，二被告拒不履行还款义务，其行为已构成违约。故诉诸法院，请求：1、判决解除原告与被告陈胜、李花波签订的《个人购房担保借款合同》；2、判决被告陈胜、李花波归还原告贷款本金256666.6元，利息3173.25元（利息计止2017年4月11日，以后的利息另计），被告泽鑫公司承担担保责任；3、判决原告对借款抵押房产享受优先受偿权；4、本案诉讼费由被告承担。
原告农行资源支行为支持其诉请，在举证期限内提供了以下证据：
1、原告营业执照，拟证明原告的主体资格。
2、原告与被告陈胜、李花波签订的《个人购房担保借款合同》，拟证明就借款事宜与被告约定的权利义务。
3、借款凭证，拟证明被告向原告申请借款的期限、还款方式，并证明原告已经发放贷款。
4、呆账贷款欠本息证明，拟证明被告违约尚欠的贷款本金及利息。
5、被告陈胜、李花波的居民身份证及结婚证复印件，拟证明二被告为本案的适格主体及二被告之间的夫妻关系。
6、催收通知，拟证明原告向被告行使了催收告知义务。
7、借款抵押承诺书，拟证明二被告将房屋抵押给原告的事实。
8、同意房地产抵押承诺书，拟证明二被告将房屋抵押给原告是出于自愿。
9、资源县房产管理局出具的《资源县房屋期权抵押登记证明》。
以上证据7-9，原告拟证明被告陈胜、李花波用所购商品房作贷款抵押的事实及原告对抵押房产享有优先受偿权。
10、资源县房产管理局出具的资源县商品房预（销）售许可证。
11、被告陈胜、李花波与被告泽鑫公司签订的《商品房买卖合同》。
以上证据10-11，原告拟证明被告陈胜、李花波为购房贷款的事实。
被告陈胜、李花波、被告泽鑫公司未向本院提供证据。
本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，对原告提供的证据1-11证据进行了全面综合审查，认为原告提供的证据客观真实，来源合法，证据与待证事实相关联，且各证据能够证明案件同一事实，故本院予以确认。
被告陈胜、李花波、泽鑫公司经本院开庭传票合法传唤，无正当理由，拒不到庭，且在举证及答辩期内未提交答辩状及提供证据，依法视为放弃答辩、举证、质证的权利，应承担不利后果。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告陈胜、李花波系夫妻关系，其夫妻二人于2014年4月4日在被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司购买了预售商品房壹套，位置为资源县城北大市场“益嘉国际”第2幢1单元16层3号房，建筑面积129.22平方米，总购房金额为411645元，在交清首付款131645元后，被告陈胜、李花波向原告中国农业银行股份有限公司资源县支行申请个人住房按揭借款，被告陈胜与原告于2015年4月16日签订了《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额贰拾捌万元整，年利率5.9%，实行等本递减还款方式，贷款期限为20年，借款期限为2015年4月17日至2035年4月16日，借款人未按约定归还借款，贷款人对逾期借款收取执行利率上浮50%的罚息，对应付未付利息，计收复利。并由陈胜、李花波用其购买的商品房作贷款抵押，于2015年4月16日在资源县房产管理局进行了房屋期权抵押登记，同时由广西泽鑫房地产开发有限责任公司作该笔贷款从借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押手续的阶段性保证担保。合同签订后，原告依约于2015年4月17日将贷款28万元转给了被告陈胜、李花波所购房屋的开发商广西泽鑫房地产开发有限责任公司的存款账户20×××91。贷款发放后，被告陈胜、李花波未按期按月归还贷款本息，最后一笔还款日为2017年1月3日，到2017年4月11日欠本金256666.6元，利息3173.25元。原告经过多次催收，被告陈胜、李花波没有还款。
本院认为，结合本案庭审情况看，本案要解决以下问题：
一、被告陈胜与原告于2015年4月16日签订的《个人
购房担保借款合同》应否解除以及合同解除后借款如何处理的问题。
被告陈胜、李花波于2014年4月4日在广西泽鑫房地产开发有限责任公司购买了预售商品房壹套，并交清了首付款131645元，然后向原告中国农业银行股份有限公司资源县支行申请个人住房按揭借款，被告陈胜与原告于2015年4月16日签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款贰拾捌万元整，年利率5.9%，实行等本递减还款方式，贷款期限为20年，借款期限为2015年4月17日至2035年4月16日。合同签订后，原告中国农业银行股份有限公司资源县支行依约于次日将贷款28万元转给了被告陈胜、李花波所购房屋的开发商广西泽鑫房地产开发有限责任公司的存款账户20×××91。贷款发放后，被告陈胜、李花波未按期按月归还贷款本息，最后一笔还款日为2017年1月3日，到2017年4月11日欠本金256666.6元，利息3173.25元。原告经过多次催收，被告陈胜、李花波没有还款。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案的情况符合上述条文第（三）项的规定，原告中国农业银行股份有限公司资源县支行可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。虽然原告中国农业银行股份有限公司资源县支行有权解除合同，但也要符合相关法律规定。原告中国农业银行股份有限公司资源县支行虽没有通知被告解除合同，但其在起诉时主张解除合同，当法院将起诉状副本送达被告时，应视为通知对方。因此，原告中国农业银行股份有限公司资源县支行要求解除合同的请求，符合法律规定，应予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告陈胜、李花波至2017年4月11日欠本金256666.6元，利息3173.25元，应支付给原告中国农业银行股份有限公司资源县支行。因双方在合同中约定了逾期付款的计算方式，该部分款项，应视为被告赔偿原告中国农业银行股份有限公司资源县支行的损失。被告李花波在借款合同抵押人栏签名，并非借款合同的借款人，根据合同相对性原则，其不以合同约定承担借款人责任，应以抵押财产承担借款担保责任。然原告主张其与被告陈胜系夫妻关系，应共同担责。本案借款系在二被告夫妻关系存续期间所借，被告李花波在借款合同之抵押人栏签名，其对该借款知情，且借款用于支付了双方所购房屋购房款，因此，其与被告陈胜有共同借款的合意，且其也未提出非夫妻共同债务的抗辩。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。据此，该借款为二被告夫妻共同债务。故原告诉请二被告返还借款本金支付利息的诉请，符合法律规定，本院予以支持。
二、被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司对被告陈胜、李华波的按揭贷款如何承担责任以及原告中国农业银行股份有限公司资源县支行对被告陈胜、李花波贷款时的抵押物应否享有优先受偿权的问题。
被告陈胜、李花波向原告中国农业银行股份有限公司资源县支行申请个人住房按揭借款时，以其购买的期房“益嘉国际”第2幢1单元16层3号房作为贷款抵押，于2015年4月16日在资源县房产管理局进行了房屋期权抵押登记，同时由广西泽鑫房地产开发有限责任公司作该笔贷款从借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押手续的阶段性保证担保。由于被告陈胜、李花波购买了被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司的期房“益嘉国际”第2幢1单元16层3号房，而该房屋至今没有修建完工，被告陈胜、李花波没有领取房屋所有权证，更没有换领《房屋他项权证》，被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司对被告陈胜、李花波所欠原告中国农业银行股份有限公司资源县支行的借款应承担连带清偿责任。
《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。被告陈胜、李花波至今没有取得房屋的产权证，而原告中国农业银行股份有限公司资源县支行在贷款时仅办理了预告商品房抵押登记，该登记不等同于抵押登记，只有在预告登记权利人依照法律规定或约定的条件，才能取得所有权，也才能办理抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因此，该抵押权并未设立，原告中国农业银行股份有限公司资源县支行主张对该抵押登记的房产享有优先受偿权没有法律依据，依法不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司资源县支行与被告陈胜于2015年4月16日签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告陈胜、李花波返还原告中国农业银行股份有限公司资源县支行贷款本金256666.6元，支付利息3173.25元（利息计止2017年4月11日，以后的利息按双方的约定另行计算）；
三、被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司对上述欠款承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司资源县支行其他诉讼请求。
本案受理费5198元，由被告陈胜、李花波、广西泽鑫房地产开发有限责任公司承担。
上述款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时预交上诉受理费5198元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 邓周平
人民陪审员 曾令有
人民陪审员 钱开顺
二〇一七年九月十九日
书 记 员 李 园
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)
第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。