北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第04703号
上诉人（原审原告）杨力泉，男，1932年10月24日出生。
上诉人（原审原告）杨振兴，男，1943年11月5日出生。
上诉人（原审原告）杨振声，男，1953年11月10日出生。
上诉人（原审原告）秦英，男，1957年5月12日出生。
上诉人（原审原告）杨翔，男，1991年3月9日出生。
上诉人（原审原告）杨涛，男，1962年6月26日出生。
上诉人（原审原告）杨澜，女，1963年12月12日出生。
上述七上诉人之委托代理人王康，北京市嘉维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐长琰，男，1972年12月22日出生。
委托代理人王奕，北京市连纵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨振业，男，1956年1月8日出生。
委托代理人杨娜（杨振业之女），1986年5月15日出生。
被上诉人（原审被告）李培凤（精神病患者），女，1943年10月25日出生。
被上诉人（原审被告）杨洪（李培凤之女兼李培凤之法定代理人），1972年8月28日出生。
委托代理人杨兵，男，1960年3月8日出生。
上诉人杨力泉、杨振兴、杨振声、秦英、杨翔、杨涛、杨澜因财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第11899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月，杨力泉、杨振兴、杨振声、秦英、杨翔、杨涛、杨澜起诉至原审法院称：我方七人与杨振业及李培凤之夫、杨洪之父杨振东同为北京市东城区东×条××号院内××间房屋的所有权人。2005年7月29日徐长琰与杨振业、杨振东签订购房合同，约定将北京市东城区东×条××号院内××间房屋，以170万元的价格卖给徐长琰。2005年10月28日杨振业与杨振东将院内空置西房2间（产权证载4号房）及南房西数第3间（产权证载2号房）交付徐长琰。因徐长琰与杨振业、杨振东间的购房合同未经房屋其他共有权人同意，徐长琰与杨振业及我方七人发生争议诉至法院，该案经法院数次再审后，最终法院判决1、徐长琰与杨振业、杨振东签订的购房合同无效；2、杨振业、杨振东退还徐长琰已付购房款66万元；3、徐长琰将北京市东城区东×条××号院内空置西房2间（产权证载4号房）及南房西数第3间（产权证载2号房）于判决生效后30日内返还我方七人。现判决确定的返还日期已过，徐长琰并未将房屋交还我方七人。
我方七人认为，徐长琰与杨振业、杨振东在明知交易房屋未取得其他共有权人许可的情况下，仍签订购房合同并交付3间房屋的行为，已经侵犯了我方七人的合法权益，徐长琰与杨振业、杨振东应当对徐长琰自2005年10月28日起至判决判令返还房屋最后一日止（2012年9月20日），占用3间房屋期间给我方七人造成的房屋租金损失，承担连带赔偿责任。鉴于共同侵权行为人杨振东已于2007年1月10日去世，其继承人依法应当在继承遗产的限额内承担连带赔偿责任。现我方七人起诉要求徐长琰、杨振业赔偿我方七人房屋租金损失100万元；李培凤、杨洪在继承遗产的范围内与徐长琰、杨振业承担连带赔偿责任。
徐长琰辩称：我与杨振东、杨振业签订购房合同时，杨振东、杨振业持有2009年9月23日经公证处公证的杨力泉等七人等人委托杨振东、杨振业的委托书，杨振东、杨振业没有代理权是不符合事实的，事实为杨力泉等七人在受委托人出卖房屋后拒不履行。虽然合同被法院判决无效，但我是基于合法原因占有房屋。我只是实际占用了3间房屋。即使有损失，那也是杨振东和杨振业造成的，并不是我造成的，故不同意杨力泉等七人的诉讼请求。
杨振业辩称：我和杨振东系受杨力泉等七人的委托进行卖房的，我二人在卖房子一事上并没有过错。另，实际占用房子的是徐长琰，即使要承担赔偿责任，亦与我无关，故不同意杨力泉等七人的诉讼请求。
李培凤、杨洪辩称：实际占用房子的是徐长琰，我们未继承杨振东的财产，故不同意杨力泉等七人的诉讼请求。
原审法院经审理查明：杨盛华与杨力泉、杨振兴、杨振声、杨振东、杨振业系姐弟关系，杨涛、杨澜系上述六人之侄子、侄女。坐落于本市东城区东×条××号院内房屋共16间，建筑面积200.2平方米，原系杨盛华等六人之母，杨涛、杨澜之祖母王玉卿名下私房，后被收归公有。房屋公管期间，王玉卿去世。2003年12月1日，房管部门根据相关政策将诉争房屋发还给上述八人。2003年12月17日，上述八人通过继承取得了诉争房屋的所有权，其中，杨盛华、杨力泉、杨振兴、杨振声、杨振东、杨振业各占继承份额的七分之一，杨涛、杨澜各占继承份额的十四分之一。2004年10月，杨振东、杨振业到创世兴业东城分公司办理了委托售房登记手续，并出示了其余六人委托其代办售房手续的公证书，向创世兴业东城分公司表示其二人有权代表全体共有人出售诉争房屋。2005年6月，创世兴业东城分公司联系到徐长琰，并将诉争房屋为八人共有及杨振东、杨振业持有代理出售房屋公证书的情况如实告知徐长琰。在徐长琰表示了购房意向后，创世兴业东城分公司与徐长琰及杨振东、杨振业分别签订了委托购房、售房代理合同。2005年7月29日，徐长琰与杨振东、杨振业签订《购房合同》。甲方为徐长琰，乙方为杨振东（署名处为杨振东、杨振业）。该合同约定，甲方购买东城区东×条××号院内全部房屋，购房价款1700000元，合同签订后由乙方安排过户时间，甲方取得房产证后当天给付房款的50%，乙方将房屋完全腾空交付甲方，甲方付乙方其余50%房款。2005年8月15日，杨振东、杨振业向徐长琰出具《承诺书》一份，该《承诺书》中载明：为保证同徐长琰签订的购房合同具有法律效力，承诺我方违反合同终止买卖或交易过程中提出合同之外的要求，赔偿徐长琰按合同总房款按20%赔偿违约金，计34万元整。上述合同签订后，徐长琰于2005年8月12日至2005年11月5日期间，分5次共向杨振东、杨振业付款1200000元，其中有540000元由创世兴业东城分公司代为保管。杨振东、杨振业向徐长琰交付了该院内空置的西房2间（产权证载4号房）及南房西数第3间（产权证载2号房），其余诉争房屋因有案外人承租，杨振东、杨振业将案外人交纳的房租778元移交给徐长琰。现该院内西房2间及南房1间由徐长琰实际占用。2005年8月，徐长琰向杨振东、杨振业提出办理房屋过户手续，但因杨力泉、杨振声、杨振兴、杨澜认为杨振东、杨振业无代理售房权利，不同意出售房屋，故房屋产权过户手续未能办理。
2005年12月30日，徐长琰起诉至原审法院要求：1、继续履行合同，办理产权过户手续；2、如不能履行合同，应退还我已付房款1200000元，支付我违约金340000元；3、承担本案诉讼费。
2006年4月28日，原审法院作出（2006）东民初字第00757号民事判决书，判决：一、解除徐长琰与杨振东、杨振业于二○○五年七月二十九日签订的《购房合同》；二、杨振东、杨振业于本判决生效后三十日内退还徐长琰已付购房款六十六万元，并支付违约金三十四万元；三、第三人北京创世兴业房地产经纪有限公司东城分公司于本判决生效后三十日内将代为保管的购房款五十四万元退还徐长琰；四、杨涛、杨力泉、杨振兴、杨振声、杨澜、杨盛华对杨振东、杨振业履行上述还款义务承担连带责任；五、徐长琰于本判决生效后三十日内将本市东城区东×条××号西房二间（产权证载四号房）及南房西数第三间（产权证载二号房）腾空交还杨振东、杨振业、杨涛、杨力泉、杨振兴、杨振声、杨澜、杨盛华，并退还已收房屋租金七百七十八元。
后有关当事人不服该民事判决，向检察机关申诉。北京市人民检察院第二分院于2008年12月11日作出京检二分民行字（2008）第27号民事抗诉书，向北京市第二中级人民法院提出抗诉。北京市第二中级人民法院于2009年3月13日作出（2009）二中民抗字第7393号民事裁定，指令原审法院再审本案。2009年12月18日，原审法院另行组成合议庭再审后作出（2009）东民初字第05440号民事判决书，后北京市第二中级人民法院于2011年4月12日以（2010）二中民再终字第15841号民事裁定书裁定撤销原审法院（2009）东民初字第05440号民事判决，发回原审法院重审。
2011年12月16日，原审法院作出（2011）东民再初字第07701号民事判决书，判决：一、撤销原审法院（2006）东民初字第00757号民事判决；二、被申诉人（原审原告）徐长琰与原审被告杨振东（已死亡）、原审被告杨振业于二○○五年七月二十九日签订的《购房合同》无效；三、再审被告李培凤、杨洪、原审被告杨振业于本判决生效后三十日内退还被申诉人（原审原告）徐长琰已付购房款六十六万元；四、被申诉人（原审原告）徐长琰于本判决生效后三十日内将本市东城区东×条××号西房二间（产权证载四号房）及南房西数第三间（产权证载二号房）交还申诉人（原审被告）杨力泉、杨振兴、杨振声、杨澜、原审被告杨振业、杨涛、再审被告李培凤、杨洪、秦英、杨翔，并退还已收房屋租金七百七十八元。五、驳回被申诉人（原审原告）徐长琰的其他诉讼请求。后，徐长琰不服该民事判决，上诉至北京市第二中级人民法院。2012年8月20日，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民再终字第06770号民事判决书，认定徐长琰系在明知公证委托书的授权范围是拍卖而非买卖的情况下签订购房合同，杨振东、杨振业超越授权范围擅自签订购房合同的行为存在过错，该行为对其他共有权人不发生法律效力，并终审判决：驳回上诉，维持原判。
上述诉讼期间，杨振东、杨盛华分别去世，杨振东之妻李培凤、杨振东之女杨洪，杨盛华之子秦英、杨盛华之孙杨翔作为当事人参加诉讼。
另查，杨振声、杨振兴于2006年8月30日，依据（2006）东民初字第00757号民事判决书向原审法院申请执行，要求徐长琰腾退房屋。徐长琰亦于2006年6月22日向原审法院申请执行，要求杨振东、杨振业、杨涛、杨力泉、杨振兴、杨振声、杨澜、杨盛华给付人民币1022452元及迟延履行的债务利息。后，原审法院作出（2006）东法执字第2976号民事裁定书，以申请执行人与被申请执行人互负对等义务，双方均应在判决书确定的期限内履行各自的义务为由，裁定原审法院（2006）东民初字第00757号民事判决书主文第五项内容的本次执行程序终结。2013年5月30日，杨力泉、杨澜、李培凤、杨洪、秦英、杨翔、杨振兴、杨振声、杨涛以（2011）东民再初字第07701号民事判决书为依据，向原审法院申请执行，要求徐长琰将本市东城区东×条××号西房二间（产权证载四号房）及南房西数第三间（产权证载二号房）交还，并退还已收房屋租金778元。2013年12月17日，原审法院作出（2013）东执字第2433号民事裁定书，裁定原审法院作出的（2011）东民再初字第07701号民事判决书主文第四项本次执行程序终结。
本案诉讼期间，涉案房屋仍由徐长琰占用，李培凤、杨洪、杨振业亦未返还徐长琰已付购房款六十六万元。现杨力泉等七人以诉称意见为由，诉如所请，徐长琰、杨振业、李培凤、杨洪则分别以答辩意见为由，不同意杨力泉等七人的诉讼请求。另本市东城区东×条××号目前尚未析产分割。
原审法院认为：依据法律规定，共有权人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权力和义务。本案中，杨力泉等七人与李培凤、杨洪、杨振业按份共有本市东城区东×条××号房产，该房产尚未析产，且共有权人之间亦未就共有房产的管理协议约定。涉案的本市东城区东×条××号西房二间（产权证载四号房）及南房西数第三间（产权证载二号房），系基于原杨振东、杨振业与徐长琰签订的房屋买卖合同交付徐长琰，并由徐长琰占用。后虽该买卖合同未实际履行，并经法院判决合同无效，但杨振东、杨振业交付房屋的行为可认定为其对共有房产进行管理的行为。共有房产共计16间，杨振东、杨振业交付给徐长琰的涉案房屋仅为3间，杨振东、杨振业共占房屋份额的七分之二。依照法律规定，只有处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，才应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，在共有权人之间没有约定的前提下，杨振东、杨振业在其应有部分的范围内，将涉案房屋3间交付徐长琰占有，并无不妥。另，虽涉案房屋长期被徐长琰占用，但该情况属相关案件执行问题，杨力泉等七人应通过相关案件的执行予以解决。现杨力泉等七人就杨振东、杨振业将涉案房屋交付徐长琰，并由徐长琰占用房屋问题，要求徐长琰、杨振业、李培凤、杨洪承担赔偿责任的请求，依据不足，故不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定，于2014年9月判决如下：驳回杨力泉、杨振兴、杨振声、秦英、杨翔、杨涛、杨澜的诉讼请求。
原审法院判决后，杨力泉等七人不服向本院提出上诉，请求撤销原审判决，重新审理并依法改判支持其诉讼请求并由对方承担本案诉讼费。杨力泉等七人的上诉理由为：一、原审判决认定杨振业、杨振东将涉案房屋交付徐长琰是在行使对共有房屋的管理权明显有悖事实及法律。首先，相关判决认定杨振业、杨振东将涉案房屋交付徐长琰是基于他们之间签订的购房合同。其次，所有当事人也均认可杨振业、杨振东将涉案房屋交付徐长琰是基于他们之间签订的购房合同。没有任何人提出杨振业、杨振东将涉案房屋交付徐长琰与购房合同无关，杨振业、杨振东将涉案房屋交付徐长琰是在行使对共有房屋的管理职责。最后，杨振业、杨振东将涉案房屋交付徐长琰占有并欲将涉案房屋转移至徐长琰名下的行为与物权法关于共有物的保管、使用、修缮的规定本质不同。二、原审判决认定本案争议属于执行问题明显违背事实及法律。首先，我七人起诉要求对方予以赔偿的租金损失系杨振业、杨振东将涉案房屋交付徐长琰之日起至北京市第二中级人民法院生效判决判令徐长琰将涉案房屋返还我七人之日止，徐长琰占用涉案房屋期间所形成的的房屋租金损失，该损失系本案对方之间在房屋买卖中存在重大过错及所签订的合同无效导致的，依法理应通过民事诉讼程序解决。其次，我七人请求赔偿的损失在房屋买卖合同无效案进入强制执行程序之前就已形成，未涉及在该案的执行程序之中，且强制执行程序诉解决的是实现权利而非确定权利。原审判决所谓本案损失可通过执行解决的说法，明显是逃避审判职责，且此认定也与原审判决关于杨振业、杨振东将涉案房屋交付徐长琰是在行使对共有房屋的管理权的认定是互相矛盾的。
徐长琰、杨振业、李培凤、杨洪服从一审判决，均未提出上诉。
本院经审理查明：原审法院于2014年5月5日对本案进行开庭审理，杨力泉等七人的委托代理人王康，徐长琰及其委托代理人王奕，李培凤、杨洪的委托代理人杨兵到庭参加诉讼。在此前的2014年4月16日，杨振业的女儿杨娜代表杨振业在送达开庭传票的送达回证上签字，但杨振业、杨娜均没有参加原审的庭审。2014年7月7日，原审承办法官赴内蒙古自治区包头市东河区向杨振业、杨洪送达起诉状副本并对二人进行了询问，杨振业称其与杨振东系受杨力泉等人的委托卖涉案房屋，其二人在卖房一事上并没有过错，且实际占用房子的是徐长琰，即使要承担赔偿责任，亦与杨振业无关；杨洪称实际占用涉案房屋的是徐长琰，其与李培凤也未继承杨振东的遗产，故不同意承担赔偿责任；杨洪另称其与李培凤的代理人杨兵在原审庭审中关于同意进行赔偿的陈述违背其意志，并申请撤销其对杨兵的委托。
在本院审理期间，杨洪、李培凤再次委托杨兵为委托代理人，并针对原审判决及杨力泉等七人的上诉主张、请求书面辩称：其认可杨力泉等七人本案诉争的损失是杨振业、杨振东与徐长琰造成的，认为其应与杨振业、徐长琰按过错比例予以赔偿，但又称涉案房屋由徐长琰占用故与其无关。
在本院审理期间，杨振业委托其女杨娜作为委托代理人，并表示同意原审判决，不同意杨力泉等七人的上诉主张及请求，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的本案其它事实与原审法院查明的本案事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述，民事判决书，民事裁定书等在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点是杨力泉等七人在本案提出要求徐长琰、杨振业、李培凤、杨洪赔偿涉案房屋的租金损失是否应得到支持的问题。
目前，包括涉案房屋在内的北京市东城区东×条××号目前尚未析产分割。根据查明的事实，徐长琰是在与杨振东、杨振业签订《购房合同》并向杨振东、杨振业支付了相应的钱款的情况下占有涉案房屋，就当时而言，此系履行该合同的行为。虽然最终该合同被确认无效，徐长琰须将涉案房屋予以返还，但李培凤、杨洪、杨振业也须返还徐长琰已付的钱款。因此，杨力泉等七人所称的自徐长琰占有涉案房屋起至该合同最终被确认无效、涉案房屋应予返还之日期间存在租金损失的主张，没有依据。此外，虽然自该合同最终被确认无效起至目前，涉案房屋虽仍由徐长琰占用，但李培凤、杨洪、杨振业亦未返还徐长琰已付购房款六十六万元，且原审法院也已就徐长琰及杨力泉等七人提出的返还钱款、房屋的执行申请作出了相关裁定。因此，杨力泉等七人本案主张杨振东、杨振业将涉案房屋交付徐长琰并由徐长琰占用，要求徐长琰、杨振业、李培凤、杨洪承担赔偿责任的请求，依据不足，原审法院不予支持是正确的。
基于以上理由，杨力泉等七人的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，处理结果无不妥，依法应予维持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费13800元，由杨力泉、杨振兴、杨振声、秦英、杨翔、杨涛、杨澜负担（已交纳6900元，未交纳部分于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费13800元，由杨力泉、杨振兴、杨振声、秦英、杨翔、杨涛、杨澜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 魏曙钊
审判员 宋 光
审判员 孙建强
二〇一五年六月三十日
书记员 果满树