河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终7677号
上诉人（原审原告）：郑州市鸿祥房地产开发有限公司，住宿地荥阳市京城北路1号。
法定代表人：张国央，该公司经理。
委托诉讼代理人：禹群超，河南龙图律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑州市建业综合量贩有限责任公司。住所地荥阳市索河路与万山路交叉口。
法定代表人：张建业，该公司董事长。
委托诉讼代理人：薛保庆，该公司法务部职员。
上诉人郑州市鸿祥房地产开发有限公司（以下简称鸿祥公司）因与被上诉人郑州市建业综合量贩有限责任公司（以下简称建业公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2015）荥民二初字第2660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人鸿祥公司的委托诉讼代理人禹群超，被上诉人建业公司的委托诉讼代理人薛保庆于2017年6月13日到庭接受了询问。本案现已审理终结。
鸿祥公司上诉请求：一、撤销（2015）荥民二初字第2660号民事判决，改判支持鸿祥公司的诉讼请求或发回重审。二、本案的所有费用由建业公司承担。事实和理由：一、原审法院将建业公司已支付的40万元租金与本案2012年前10个月的合作费用一并计算，是错误的。一是该40万元租金与本案无关，并且鸿祥公司在起诉时，已经在10个月的合作费用总数额中扣除。根据鸿祥公司与建业公司双方的约定，“四至八楼营业租金由建业公司一次性出40万元给鸿祥公司，由鸿祥公司解决四楼问题”。此40万租金，是建业公司支付给鸿祥公司的转交给其他业主的租金，而不是关门期间的合作费用的损失，不能将此与本案的合作费用混为一谈。二是鸿祥公司已经将该40万元的租金支付给了相应的业主，现又让鸿祥公司承担此40万元中的40%的责任，明显是对鸿祥公司利益的损害。三是将该40万元租金与其他未付合作费用一并计算，将会使建业公司在正常使用商铺的情况下，只承担相当于双方约定的、其所交租金40万20%的租金，即8万元，这显然是不公平的。用了商铺就应当支付租金，免除其80%的租金，没有法律依据。四是原审法院审理范围超出了鸿祥公司的诉求范围。原审判既确认了“未明确本案诉争的自2012年1月1日至10月31日期间的租金如何处理问题”，又将建业公司已支付的40万元与本案无关的租金一并计算，超出了鸿祥公司的诉求范围。本案诉争的是扣除40万元租金后的“合作费用1400982.5元”，而原审法院却将双方无争议的40万元拉进本案，与双方的约定不符，超出了鸿祥公司的诉求。二、原审法院只让建业公司承担20%的责任有失公平。首先，建业公司承诺“一切责任自负”。在小业主堵门之初，建业公司向小业主书面承诺：“五天内我公司未处理完毕此纠纷，将自行关门歇业，一切责任自负”。在长达10个月的时间里，建业公司并未处理完毕此纠纷，堵门五天后当属建业公司承诺的“自行关门歇业”，原审法院判决建业公司承担20%的责任，与建业公司的承诺相矛盾，减轻建业公司应当承担的责任，于法无据。其次，原审判决存在过错与责任承担严重失衡。原审法院既认定建业公司“未积极采取措施防止损失扩大”，说明建业公司的过错是非常明显的，依法应当由建业公司自己承担扩大部分的损失，现却只让其承担20%的责任，其过错程度与责任承担不成比例。最后，原审判决偏袒之意太过明显。原审判决只让被上诉承担20%的责任，原审法院完全是替建业公司开脱责任，并且是按照建业公司已经支付40万元的租金而捏出的数字。否则，难以有“超出该数额（40万元）”的结论，偏袒之意非常明显。三、原审法院认定“鸿祥公司未履行瑕疵担保义务”错误。1.让鸿祥公司承担瑕疵担保责任无法律依据。小业主向建业公司提出上涨租金的要求时只是“堵门”而没有锁门，而在一楼落锁者正是建业公司。对于建业公司将一楼进出口落锁、自行关门歇业的行为所造成的后果，仍让鸿祥公司承担所谓的瑕疵担保义务，与法律规定相悖。2.建业公司在订立《商业合作协议》时明知“2011年9月30日”后可能发生纠纷，并在协议其他条款中约定了“2011年9月30日前”和“2011年9月30日后”的责任。所以，即使鸿祥公司应当承担瑕疵担保责任，也因建业公司在订立合同时明知存在风险而免除。四、建业公司应当向鸿祥公司支付违约金。根据《商业合作协议》第七条的约定，“本合同不得违约，双方任何一方单方面违约，一方可以要求对方赔偿一切经济损失。赔偿对方违约金人民币壹佰万元”，双方签订的协议为有效协议，建业公司存在违约行为，应当据此向鸿祥支付违约金。原审判决有违双方约定和法律规定。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求支持鸿祥公司的诉讼请求。
建业公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，裁判结果公平公正，依法应驳回上诉，维持原判。《协议书》、《补充协议》、建业公司交付租金《收据》、小业主堵门建业商场停业现场照片及停业税务机关核准通知、《京城办关于建业公司停业调解处理意见书》等查明了“鸿祥公司小业主在建业公司租赁过程中因小业主围堵商场而关门停业十个月的事实”，且当事人双方对此均无异议。本案争议焦点：建业公司租赁商场因小业主围堵停业关门停业责任大小及损失承担比例。首先，根据合同关系权利义务的相对性，建业公司和鸿祥公司之间系租赁合同权利义务主体，鸿祥公司和商铺小业主之间系另外租赁合同关系的权利义务主体。根据《合同法》第216条规定，出租人对租赁物出租权、使用权具有瑕疵担保义务，承租人享有拒付租金的先义务抗辩权。一审判决基于小业主围堵造成建业公司经营的商场停业的基本事实，根据《合同法》规定的出租人对租赁物瑕疵担保义务，认定堵门直接行为人小业主承担40%损失责任，出租人鸿祥公司承担40%的损失责任，并认定在租赁合同中没有任何过错和违约的承租人建业公司也承担了20%的损失，一审判决已经充分照顾并减轻了堵门行为人小业主和出租人鸿祥公司的过错责任。建业公司基于和鸿祥公司长期的租赁合作关系，让近四年的诉讼及时息诉罢争，不仅默认了因堵门停业造成生鲜食品腐坏、合作供货商违约金、员工工资等巨额经济损失，而且，也默默承受无过错承担20%的责任。一审据此划责判决，既坚持了法律的原则性规定，也兼顾了当事人的各方情况，并经一审审判委员会研究作出了一审裁判结果，体现了基本的公平公正。故此，应依法驳回上诉，维持原判。二、鸿祥公司诉称违背基本事实、于实无据，应予驳回。鸿祥公司上诉刻意混淆事实、断章取义，建业公司提前预交的100万元，其中40万元计付了2012年前10个月的租赁费，鸿祥公司诉争的就是前个月的租赁费用问题，鸿祥公司鸿祥公司却荒谬诉称“该40万元租金与本案无关，超出了鸿祥公司诉请范围”。鸿祥公司无视一审判决对鸿祥公司违约责任的照顾和减轻，让无任何违约和过错的建业公司承担20%的责任。上诉诉状故意歪曲事实诉称“建业公司承诺一切责任自负”，2012年元旦前建业公司为迎元旦购进五百多万元的生鲜食品，元旦当天被突然堵门停业，商场负责人哭求给五天时间处理生鲜食品，五天未处理完毕愿承担一切责任。承租人“愿自行关门歇业一切责任自负”？承租人傻了？这合情合理吗？建业公司商场负责人面对五百多万元生鲜食品即将过期腐坏焦急万分，求天不应、求地不灵，哭求堵门的小业主给五天时间、只求给五天时间，被迫、无奈地签了只给五天处理商品的承诺，这落井下石、乘人之危一纸承诺能成为鸿祥公司推卸瑕疵担保之责的证据吗？鸿祥公司为推卸“瑕疵担保义务”，妄称“原审认定鸿祥公司未履行瑕疵担保义务错误”。出租人瑕疵担保义务不仅是《合同法》第216条之规定，而且双方当事人签订的《商业合作协议书》明确约定了“甲方（鸿祥公司）不得收取乙方（建业公司）关门期间的租金”。鸿祥公司妄称“建业公司应支付违约金”违背基本事实和法律规定。建业公司于2011年11月就已预交了2012年度租金100万元，双方约定因堵门停业前十个月扣除40万元和11月份18万元租金，剩余租金42万元转入2013年度，只是鸿祥公司看到小业主诉请租金即丧失诚信、出尔反尔，建业公司严格履行承租方义务，没有任何违约行为。同时，依照《合同法》第228条之规定，建业公司依法享有先义务抗辩权，建业公司不承担违约金合情合法。综上，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
鸿祥公司向一审法院起诉请求：1.建业公司支付鸿祥公司2012年1月1日至10月31日为期十个月合作费用1400982.5元；2.建业公司支付鸿祥公司违约金100万元，并承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2006年，鸿祥公司在荥阳市索河路与万山路交叉口处开发鸿祥购物中心商业楼后，将其场地中的部分商铺出售给多名小业主。多数商铺由鸿祥公司在实际经营过程中以公司名义统一对外招租，鸿祥公司向小业主承诺了租金收益，约定其租期到2011年底。
2007年10月13日，鸿祥公司作为甲方与建业公司作为乙方签订了《商业合作协议书》一份。该协议约定，由鸿祥公司将其鸿祥购物中心的商铺，包括该商业楼地下一层及地上一至八层、总面积为12247.4平方米的场地，以合作的名义租给建业公司使用，租期自2007年12月1日至2017年11月30日，为期十年。该协议约定了各年度的租金数额，约定第二年至第十年度的租金于年度起始日前20天交付其中的100万元，剩余部分于三个月内付清，约定第五年即2012年度的租金为2161179.4元。该协议还约定了续租、商业字号的变更、违约条款及违约金数额等事项。该协议在“其他”项中另约定：“合同生效后到2011年9月30日前，鸿祥与业主发生房产协议纠纷，以至影响乙方权利行使。由甲方负责处理善后，赔偿乙方经济损失。到2011年9月30日后。鸿祥如果与自营户业主发生房产协议纠纷。经甲乙双方协商同意，在停业期间乙方的损失由乙方自行承担。鸿祥与业主的问题，由鸿祥自行承担，并负责与业主协商处理完毕后，建业继续经营。甲方不收取乙方关门期间的租金。”鸿祥公司与建业公司签订《商业合作协议书》后，建业公司利用承租的商铺经营百货商场，双方依约履行至2011年底。
2011年底，建业公司向鸿祥公司支付2012年度租金100万元，鸿祥公司出具了收据。2011年底，鸿祥公司与小业主的租赁协议到期后，小业主要求增加租金，产生纠纷，因未能及时解决，小业主聚集闹事、堵门，建业公司于2012年1月1日被迫关门，停止百货商场经营。之后，经过多方协调，未能达成一致意见。
2012年9月14日，经当地街道办事处调解，鸿祥公司与建业公司达成调解处理意见，其内容包括：双方同意原则上遵循《商业合作协议书》；该次调解后，小业主的租金增加部分（超出6.1%的部分）由建业公司承担，由建业公司付给鸿祥公司；“四至八楼营业租金由建业公司一次性出40万元给鸿祥公司，由鸿祥公司解决四楼问题”；房屋租金从2012年11月1日起算。
2012年9月21日，鸿祥公司与建业公司根据原先有关协议，经协商签订《补充协议》一份。该协议约定：租期自2012年11月1日至2017年11月30日止，为期61个月；关于建业公司于2012年已付给鸿祥公司的租金100万元的问题，“其中40万元用于解决4—8楼租金问题，18万元用于支付2012年11月份的租金，其余42万元转入下一年度租金”。该协议还约定了其后每年度租金的数额及支付方式、协议效力等事项，但未明确本案诉争的自2012年1月1日至10月31日期间的租金如何处理问题。
2012年11月1日，建业公司恢复经营，按双方约定支付了其后租金。
一审法院认为：建业公司未支付租金是形成本案纠纷的原因，应从纠纷的起因、形成过程、解决纠纷的途径等方面综合分析认定。
鸿祥公司与建业公司协商后签订的《商业合作协议书》，以及事后签订的《补充协议》，均是双方真实意思表示，其内容不违反有关法律规定，系有效合同。建业公司每年将租金支付给鸿祥公司，再由鸿祥公司支付给小业主。建业公司在租赁过程中因小业主围堵商场而关门停业十个月的事实，双方均无异议，该院对该事实予以确认。
本案租赁关系中，鸿祥公司作为出租人对让与使用权的租赁物负有瑕疵担保义务，应担保不因第三人对承租人主张租赁物上的权利而使承租人无法对租赁物进行使用、收益。本案合同履行中，当事人之外的小业主，以涨租金为由围堵商场，就租赁物向承租人主张权利时，鸿祥公司应依据其与小业主之间的合同关系，采取适当救济措施维护建业公司对租赁物的正常使用。鸿祥公司因第三人主张权利，妨碍了建业公司对租赁物使用、受益，鸿祥公司未履行其权利瑕疵担保义务，导致建业公司停业十个月之久，鸿祥公司应承担相应的责任。建业公司在与鸿祥公司签订商业合作书时，应当预见到鸿祥公司与小业主之间存在合同关系，且在该事件发生后，亦未积极采取措施防止损失的扩大，建业公司亦应承担相应的责任。该院在小业主与本案双方租赁合同纠纷中认定小业主对自身的租金损失承担40%的责任，鸿祥公司承担40%的责任，建业公司承担20%的责任。按照2012年度租金标准，计算建业公司2012年1月至10月关门停业期间相应的租金数额为1800982.8元，建业公司承担20%的责任，应支付鸿祥公司租金360197元，建业公司已支付鸿祥公司租金40万元，超出该数额，故对鸿祥公司的诉讼请求，该院不予支持。鸿祥公司违反其权利瑕疵担保义务在先，建业公司可以行使抗辩权来对抗鸿祥公司相应的请求权，因此，鸿祥公司关于要求建业公司支付违约金的主张，该院不予支持。建业公司辩称，因小业主长期堵门，破坏阻挠建业公司经营近一年时间，建业公司不应支付租金。但建业公司在与鸿祥公司签订合同时，应当预见到建业公司与鸿祥公司之间的约定，且在纠纷发生后亦未积极采取措施防止损失的扩大，建业公司亦应承担相应的责任，故对此辩称，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经该院审判委员会研究，判决：驳回郑州市鸿祥房地产开发有限公司诉讼请求。案件受理费二万六千零八元，由郑州市鸿祥房地产开发有限公司负担。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的焦点为建业公司是否应当支付鸿祥公司2012年1月1日至10月31日为期十个月合作费用（1400982.5元）？
首先，从本案事实来看，发生纠纷的起因是鸿祥公司与小业主的租赁协议到期后，小业主要求增加租金，进而发展成为聚集闹事、堵门，建业公司于2012年1月1日被迫关门，停止百货商场经营。
其次，导致本案纠纷的根本原因是什么，谁应当承担责任呢？从查明的事实可以得知鸿祥公司超出其租赁期限5年与建业公司签订了期限为10年的租赁合同；对此，双方是有所预见的，并且在协议中约定了“其他”项；该“其他”项已经明确“在停业期间乙方（建业公司）的损失由乙方自行承担。鸿祥公司与业主的问题，由鸿祥公司自行承担，并负责与业主协商处理完毕后，建业公司继续经营。甲方（鸿祥公司）不收取乙方关门期间的租金”。
再次，鸿祥公司与建业公司达成的《调解处理意见》以及双方签订的《补充协议》应该是双方真实意思表示，是双方矛盾发生后协商的重要书面意见，应当予以确认。并且，已经明确“四至八楼营业租金由建业公司一次性出40万元给鸿祥公司，由鸿祥公司解决四楼问题；房屋租金从2012年11月1日起算”以及“建业公司于2012年已付给鸿祥公司的租金100万元的问题，其中40万元用于解决4—8楼租金问题，18万元用于支付2012年11月份的租金，其余42万元转入下一年度租金”。鸿祥公司在上述补充协议和调解意见中并未提出2012年1月1日至10月31日之间的租金问题。据此，应该认定双方就本案之纠纷已经达成一致意见，矛盾和纠纷已经解决。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十八条规定，租赁关系中，出租人对让与使用权的租赁物负有瑕疵担保义务，应担保不因第三人对承租人主张租赁物上的权利而使承租人无法对租赁物进行使用、收益。由于鸿祥公司未能确保对租赁物的完整出租权，故而导致本案之纠纷，虽然双方在签订协议时有所预见，并在协议中约定了“其他”项，但不足以免除鸿祥公司的瑕疵担保责任，并且，一审法院对本案的实体处理也符合双方的“其他”项的约定和《调解处理意见》、《补充协议》。鸿祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对本案的实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26008元，由上诉人郑州市鸿祥房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 童 铸
审判员 刘俊斌
审判员 顾立江
二〇一七年九月十八日
书记员 王天峰