北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初12473号
原告：北京方仕国际轻纺城市场有限公司，住所地北京市丰台区大红门久敬庄。
法定代表人：黄方利，总经理。
委托诉讼代理人：蔡巍巍，女，1986年9月14日出生，北京方仕国际轻纺城市场有限公司职工，住北京方仕国际轻纺城市场有限公司宿舍。
委托诉讼代理人：田永思，男，1954年3月6日出生，北京方仕国际轻纺城市场有限公司职工，住北京方仕国际轻纺城市场有限公司宿舍。
被告：张海港，男，1976年12月19日出生，住河南省鹿邑县。
原告北京方仕国际轻纺城市场有限公司（以下简称方仕公司）与被告张海港租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方仕公司的委托代理人蔡巍巍，被告张海港到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方仕公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2014年3月8日至2017年3月1日的物业费55179元、空调费57438元。事实和理由：2013年12月3日，原告与被告签订《租赁经营合同》约定，方仕公司将北京方仕国际轻纺城三层B13号铺位租赁给张海港作为经营场地使用，租赁场地的面积为230平方米，合同租赁期为五年，即为2014年2月8日至2019年2月7日止；物业费以租赁场地签约面积计算，标准为每天每平方米0.38元，另张海港还应缴纳空调费用，收费标准为每天每平方米0.42元，合同另行约定双方的其他权利义务。在上述合同履行过程中，我公司按照合同约定履行了自身义务，张海港尚欠物业费、空调费未缴纳。故诉至法院。
张海港辩称：不同意原告的诉讼请求。合同履行期间，原告于2016年7月即起诉要求被告腾退搬离，2016年7月至今涉诉房屋均无法正常运营。2015年3月8日前原告未进行物业管理，卫生间断水。2015年11月15日前空调无法使用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《租赁经营合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年12月3日，方仕公司（出租方、甲方）与张海港（承租方、乙方）签订《租赁经营合同》约定，方仕公司将北京方仕国际轻纺城三层B13号铺位（以下简称B13号摊位）租赁给张海港作为经营场地使用，租赁场地的面积为230平方米；租赁期为五年，自2014年2月8日起至2019年2月7日止。第四条关于租金支付方式约定为，1、租金：每间每年租金：100740元，共计壹间，壹年合同期间租金总额为：100740元。共计：五年合同期间内租金总额为：503700元。2、支付方式：合同期内五年租金总额分两次支付。第1、2、3年租金乙方于合同签订之日支付租金计302220元（即：2014年2月8日至2017年2月8日）。第4、5年租金乙方于2016年12月8日前支付租金计201480元，（即：2017年2月8日至2019年2月7日）。第五条约定为物业管理费标准为0.38元/天/平方米，每月应缴纳物业管理费为2658元。每年应缴物业管理费为31901元。第六条约定为甲方收取乙方空调费标准为0.42元/天/平方米。第九条约定为，甲方负责提供经营场地及基础配套设施，负责提供相应的物业管理及公共设施的安装和维修。合同签订后，张海港按合同约定向方仕公司支付租金至2017年3月7日，共计302220元。方仕公司按约定将上述摊位交付给张海港。另，张海港未能按合同约定向方仕公司缴纳物业费及空调费。2017年4月，原告将涉诉房屋后墙拆除，被告搬离涉诉房屋。庭审中，双方均认可物业费的缴纳标准为0.38元/天/平方米；空调费的缴纳标准为0.42元/天/平方米，夏季自每年6月15日至9月15日计90天，冬季自每年11月15日至下年3月15日计120天。
2016年5月16日，方仕公司（乙方）与张海港（甲方）签订《协议》约定，“因甲方租赁乙方三层B区15#、13#，拖欠租金、物业费、空调费一事，双方达成如下协议，共同遵照执行：一、甲方欠缴的租金、物业费、空调费情况1、2014年3月28日至2016年5月31日租金欠款金额为：（6144元，三层B区15#）2、2014年3月28日至2016年5月31日物业费欠款金额为：（24198元，三层B区15#）3、2014年3月8日至2016年5月31日物业费欠款物业费欠款金额为：（71318元，三层B区13#）4、2014年6月15日至2016年3月15日空调费欠款金额为（14112元，三层B区15#）4、2014年3月8日至2016年3月15日空调费欠款金额为：（41345元，三层B区13#）4、共计租金、物业费、空调费欠款金额为：（157117元整；二、考虑到双方的合作情况，乙方同意在下述所附条件成就时，给予甲方欠缴的费用予以优惠且分期收取：1、如果甲方按下述时间及金额三期缴纳，且缴纳的费用总额共计14.2986万元整，甲方分三期缴纳的具体时间和金额为：2016年5月16日交款金额为4万元。2016年6月25日交款金额为5万元。2016年7月15日交款金额为5.2986万元。2、如果甲方未按照上述时间足额缴纳其中任何一期费用，甲方应在2016年7月16日，立即向乙方支付上述费用：157117元（合同约定标准）。逾期支付每日违约金按实际欠缴总额的5%计算至实际还清为止”。上述协议签订后，张海港于2016年5月16日向原告支付4万元，原告出具编号为0337823的收据一张载明“今收到张海港（三层B区13#）交来物业费暂收人民币肆万元整”。原告据此将该笔4万元从被告应支付B13号铺位的物业费中予以扣除。被告认为签订合同后未缴纳过B13和B15号铺位的物业费和空调费，2016年5月16日其缴纳的4万元是其另向原告承租的三层B15号摊位的租金，而不是B13号摊位的物业费。
庭审中，被告称签订合同时原告允诺了很多优惠条件均未兑现。且签订合同时涉诉房屋是毛坯状态，其装修进行很大投入。2016年原告要求其腾退或者调整到4层致其无法正常经营。租赁期间三层一直在装修影响其正常使用。2016年5月16日其依据双方签订的《协议》缴纳4万元后，在下一笔款项支付期限届满前原告已提起民事诉讼并要求解除合同，对其正常经营产生影响。原告认可2016年与被告协商解除合同或调整至4层经营，双方未协商一致，该公司未采取强制措施要求被告搬离。三层是分区域进行装修，未影响被告正常使用。
本院认为，方仕公司与张海港签订的《租赁经营合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。合同签订后，方仕公司按合同约定履行了向张海港交付其承租的商铺，张海港应按合同约定支付相应的物业费及空调费。故方仕公司要求张海港支付物业费及空调费，于法有据，本院予以支持。依据合同约定，方仕公司作为出租人应当负责提供经营场地及基本配套设施，负责提供相应的物业管理及公共设施的安装和维修。故考虑到本案的实际履行情况及涉诉房屋实际使用情况，本院对张海港应支付的物业费及空调费予以酌减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条的规定，判决如下：
一、被告张海港于判决生效后十日内支付原告北京方仕国际轻纺城市场有限公司物业费三万八千元。
二、被告张海港于判决生效后十日内支付原告北京方仕国际轻纺城市场有限公司空调费四万元。
三、驳回原告北京方仕国际轻纺城市场有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1456元，由原告北京方仕国际轻纺城市场有限公司负担437元（已交纳）；由被告张海港负担1019元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 梁 艳
人民陪审员 王连弟
人民陪审员 石淑荷
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 贾雄水