安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2015）田民一初字第04459号原告：金虎成，男，1974年7月15日出生，汉族，安徽省淮南市人，个体工商户，户籍所在地安徽省凤台县，经常居住地安徽省淮南市田家庵区国庆路香格里拉。委托代理人：秦尉东，安徽志高律师事务所律师。委托代理人：郭智伟，安徽志高律师事务所律师。被告：淮南市通顺置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区陈洞路西39号。法定代表人：曹明明，该公司董事长。被告：上海启创房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区真北路3199弄4号1006室。法定代表人：蔡东，该公司董事长。被告：淮南市金海凯园商业运营管理有限公司，原住所地安徽省淮南市田家庵区信谊颐园豪景B座107商铺，现住所地安徽省淮南市田家庵区学院路北京名都一楼商铺。法定代表人：陈丛春，该公司董事长。委托代理人：陈从兰，该公司员工。被告：李旭日，男，1979年11月4日出生，汉族，安徽省淮南市人，淮南市金海凯园商业运营管理有限公司总经理，住安徽省淮南市田家庵区朝阳。原告金虎成诉被告淮南市通顺置业有限公司（以下简称通顺置业公司）、上海启创房地产经纪有限公司（以下简称上海启创公司）、淮南市金海凯园商业运营管理有限公司（以下简称淮南金海凯园公司）、李旭日合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告金虎成的委托代理人郭智伟到庭参加诉讼，被告通顺置业公司、上海启创公司、淮南金海凯园公司、李旭日经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金虎成诉称：北京名都楼盘位于淮南市××学院路，该楼盘由通顺置业公司开发建设，该公司将该楼盘1-3层商铺分割成面积不等的若干商铺对外销售。2009年前后，被告通顺置业公司和上海启创公司通过登报、发放宣传广告等方式煽动性的宣传其建设开发的北京名都商铺，原告受其“北京名都改变了淮南商业地产只顾牟利，不顾后期经营的非理性投资格局，保障投资者长期持续获利”和包租十年，前三年的租金一次性冲抵业主购房款，十年后高价收回等极具诱惑、欺骗性的宣传影响，于2009年12月10日同被告通顺置业公司签订《商品房买卖合同》，出资196080元购买了北京名都二层247号商铺，并按该公司的安排与淮南金海凯园公司签订了《北京名都商业委托经营合同》，合同约定：“经营公司须按期足额向业主交付租金；如逾期，按应付款项的日万分之三向业主支付违约金；逾期超过三个月业主有权单方面解除合同，并可向经营公司一次性追缴剩余年限的全部租金”、“前四年的租金由开发商支付，经营公司从第五年起开始支付租金，第五年至第七年按每年总房款的9%，即每年17647.2元向业主支付租金，后三年（8-10）按每年总房款的10%，即每年19608元向业主支付租金”。2013年10月30日，被告淮南金海凯园公司突然在“猎潮.淘宝城”一楼大厅张贴公告，称“由于经营公司经营不善，造成委托经营管理合同不能正常履行，现经营公司决定退出对北京名都商业运营管理……”，致原、被告在合同履行问题上产生矛盾和纠纷，虽经政府多次协调处理和业主们的多次交涉，原告等业主有关继续履行合同或回购商铺的合理要求始终未能得到满足和维护。综上，被告通顺置业公司、淮南金海凯园公司和李旭日未按照售房承诺和委托经营合同约定履行其按期给付商铺租金的义务，在履行期限届满之前以自己的行为表明不再继续履行合同，应对其违约行为承担相应的民事责任，被告上海启创公司作为北京名都楼盘销售的代理商，明知该楼盘的销售系国家明令禁止的“售后包租”，仍然进行代理销售，给原告的合法利益造成了损害，也应承担相应的民事责任。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令解除与淮南金海凯园公司之间的《北京名都商业委托经营合同》；2、判令被告连带承担解除委托经营合同违约金22353.1元【（17647.2×3+19608×3）×20%】；3、本案诉讼费用由被告承担。原告金虎成为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、原告的身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格。本院经审查依法予以确认。证据二、北京名都销售宣传广告复印件两份，证明通顺置业公司与上海启创公司销售北京名都商铺时所作的部分广告宣传内容。本院经审查认为：该份证据与其他在卷证据能够相互印证，证明通顺置业公司和上海启创公司在销售房屋宣传时作出10年租约保障（1-4年回报率8%、5-7年回报率9%、8-10年回报率10%）、期满1.5倍回购的承诺，本院对该份证据的真实性依法予以确认。证据三、《商品房买卖合同》复印件一份，证明在两公司的广告宣传下，原告基于广告宣传内容同通顺置业公司签订买卖合同；合同约定交房时间为2010年6月30日之前；合同约定的购房款系折扣租金后的余款。本院经审查认为：该份证据与其他证据相互印证，能够证明原告的证明观点，本院对该份证据依法予以确认。证据四、《北京名都商业委托经营合同》复印件一份，证明通顺置业公司、上海启创公司安排淮南金海凯园公司承租并经营业主的房屋及承租的期限；合同约定经营公司逾期支付租金超过3个月，业主有权解除合同，并可向经营公司一次性追缴剩余年限的全部租金；淮南金海凯园公司应按约向原告支付租金；广告宣传内容与委托经营合同约定的租期、租金支付方式、标准以及租赁期满商铺回购等相互一致。本院经审查认为：该份合同是原告与被告淮南金海凯园公司签订的，本院对该份证据的真实性依法予以确认。证据五、不动产发票复印件一份，证明原告给付的购房款；购房款与委托经营合同约定的总房款不一致，系抵扣通顺置业公司支付的租金后的余款。本院经审查依法予以确认。证据六、房地产权证复印件一份，证明原告系本案商铺的合法产权人。本院经审查依法予以确认。证据七、日期为2013年10月30日的淮南金海凯园公司公告复印件一份，证明北京名都商铺系由淮南金海凯园公司运营管理；淮南金海凯园公司不愿履行委托经营合同，已构成违约。本院经审查该公告系由淮南金海凯园公司作出，依法予以确认。证据八、淮南市中级人民法院（2014）淮民一终字第00665号民事判决书复印件一份，证明：1、北京名都商铺系通顺置业公司委托上海启创公司以包销方式予以营销代理并由上海启创公司进行广告宣传、策划，对于超过销售底价7000元/平方米的溢价款均归上海启创公司所有；2、商业经营管理公司由上海启创公司设立，上海启创公司是经营公司的组建单位；3、北京名都商铺销售模式为捆绑式销售模式；4、通顺置业公司和上海启创公司在销售商铺进行宣传时承诺10年租约保障，期满1.5倍回购等；5、2010年9月20日通顺置业公司将北京名都商铺整体移交给淮南金海凯园公司；6、经政府协调，2013年12月4日淮南金海凯园公司愿继续履行委托经营合同，并承诺于2014年1月25日支付业主第4年的租金，但又违约；7、北京名都商铺系由淮南金海凯园公司作为受托方进行经营来履行北京名都商业委托经营合同；8、李旭日系淮南金海凯园公司实际出资人、实际控制人；9、各被告诉讼主体资格。本院经审查认为：该民事判决书系由淮南市中级人民法院于2014年11月27日作出，本院依法予以确认。被告通顺置业公司未进行答辩，也未提交证据。被告上海启创公司未进行答辩，也未提交证据。被告淮南金海凯园公司、李旭日未进行答辩，也未提交证据。根据上述认定的证据及庭审中当事人的相关陈述，本案审理查明的事实为：2009年4月29日，通顺置业公司（甲方）与上海启创公司（乙方）就通顺置业公司委托上海启创公司销售北京名都项目商品房事宜签订一份《协议》，约定通顺置业公司委托上海启创公司为销售代理，采取包销方式销售北京名都项目商业用房，面积约19114.5平方米。协议第四条第一款约定“双方共同协商制定标的物销售基价为7000元/㎡”，第六条第一款约定“乙方实际销售价格超出销售底价的溢价为乙方全额所有”，第七条第一款约定“为了促进项目顺利销售，甲方须与乙方所成立的商业经营管理公司另行签订商场租赁合同作为本合同的附件”。2009年10月13日，淮河早报刊登开发商为通顺置业公司、营销代理商为上海启创公司的北京名都开盘倒计时广告，载明：10年租约保障，期满1.5倍回购，真正的小投资、零风险、高回报等。另北京名都楼盘宣传页载明“以购买北京名都10平方米商铺为例：拟定单价：10000元/㎡，10平米总价10万元。返还四年租金（年8%，共计32%）3.2万元，实际总价6.8万元，首付50%即3.4万元，按揭3.4万元。首付3.4万元加前四年银行按揭款，实际总投资52559元。第5年开始盈余，10年获现金收益为29162元。若10年后出售给经营公司，售价为原价的1.5倍，可得现金收入共计1.5×100000+29162＝179162元，减投资本金52559元，十年净收益126603元，（未计入商铺升值利润）投资回报率高达240.87%！”2009年12月10日，金虎成与通顺置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定：金虎成购买通顺置业公司开发建设的北京名都二层247号商铺，建筑面积为16.31平方米，总金额133090元……交付期限：出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用。同日，金虎成与香港金海凯园商业运营管理有限公司签订了一份《北京名都商业委托经营合同》。后该合同被收回，金虎成（业主）又于2011年7月30日与淮南金海凯园公司（经营公司）补签了一份《北京名都商业委托经营合同》，其中约定：第一条协议目的：业主自愿将其拥有“北京名都”铺位之全部投资经营管理权委托给经营公司，由经营公司在法律规定范围内进行合法经营。第二条物业状况：2.1该物业位于淮南市××路“北京名都·凯园曼哈顿国际娱乐广场”内，所购商铺为二层247号，建筑面积16.34平方米。（最终面积以房管部门检测报告为准）。第三条责任和义务：3.2.2经营公司须按期足额向业主交付租金；如逾期，按应付款项的日万分之三向业主支付违约金；逾期超过三个月业主有权单方面解除合同，并可向经营公司一次性追缴剩余年限的全部租金；第四条合同期限：4.1委托期限：自该套商品房正式交付之后三个月（预留商场装修期）起，即2010年10月1日，止于2020年9月30日。期限为十年。4.2本合同是经营公司与业主根据合同法所签订的经营委托合同，任何第三方无权干涉，双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。因任何一方违约的原因造成本合同不能继续履行，违约方应承担本项目所造成的一切损失。第五条款项支付方式及时间：5.1租金标准：前四年的租金由开发商支付，按每年总房款的8%一次性冲抵业主购房款；经营公司从第五年起开始支付租金，第五至第七年按每年总房款的9%,即每年17647.2元向业主支付租金；后三年（8-10）按每年总房款的10%，即每年19608元向业主支付租金。5.2支付日期：5.2.1经营公司按年向业主支付租金，每年第一个月之25日至30日，经营公司将当年租金向甲乙双方共同认定的交通银行业主本人借记卡以转账方式向业主一次性付清。5.2.2租金自商品房交付之日后三个月起开始计算。第六条合同解除与延续:存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：6.1因不可抗力导致本合同无法执行时；6.2本合同有效期届满；6.3经双方同意的其他情况。6.4委托期满后经营公司享有优先承租权，有51%以上业主愿意继续委托经营的，其他业主必须继续委托经营。6.5委托期满后如业主愿意，经营公司将以该物业合同款的150%返购业主所持有的物业，即总房款人民币贰拾玖万肆仟壹佰贰拾元整（￥196080元×1.5）。2010年9月20日，通顺置业公司将北京名都商场整体移交给淮南金海凯园公司，由该公司对北京名都商铺进行运营管理。2011年7月7日，通顺置业公司向金虎成出具不动产发票一份，载明金虎成支付北京名都商业楼二层247号商铺房款133334.70元。2011年7月26日，金虎成取得北京名都3栋4栋商业247号商铺的房地产权证书。2013年10月，北京名都部分业主与淮南金海凯园公司因第四年租金给付产生纠纷。2013年10月30日，淮南金海凯园公司在北京名都猎潮淘宝城门口张贴公告，载明“北京名都广大业主，由于经营公司经营不善，造成委托经营管理合同不能正常履行，现经营公司决定退出对北京名都商业运营管理，请广大业主自看到公告之日起，带齐购房手续到北京名都一楼退铺办公室，办理退铺手续，过期不办视为自动放弃。”2013年12月4日，淮南市田家庵区人民政府主持召开北京名都商铺业主、经营户与淮南金海凯园公司合同纠纷信访问题协调会议，会上双方代表就解决合同纠纷的方案达成一致意见：……关于三个月商铺装修期租金问题。双方同意搁置争议，业主保留诉讼权利。业主代表和淮南金海凯园公司同意按《北京名都商业委托经营合同》规定继续履行合约。淮南金海凯园公司在2014年1月25日一次性支付业主第四年租金。同日，淮南金海凯园公司就上述内容出具承诺书一份。后淮南金海凯园公司未履行上述会议中达成的一致意见和承诺。2015年10月28日，金虎成向本院提起诉讼，要求：1、判令解除与淮南金海凯园公司之间的《北京名都商业委托经营合同》；2、判令被告连带承担解除委托经营合同违约金22353.1元【（17647.2×3+19608×3）×20%】；3、本案诉讼费用由被告承担。另查明：通顺置业公司注册资本为800万元。上海启创公司注册资本为50万元。淮南金海凯园公司于2010年5月28日注册成立，注册资本为200万元,李旭日系该公司实际出资人和实际经营人。根据原告的主张及举证，结合庭审情况，本院针对原告的诉讼请求做如下评判：一、原告要求判令解除与淮南金海凯园公司之间的《北京名都商业委托经营合同》的诉讼请求。本院认为：原告与被告淮南金海凯园公司签订的《北京名都商业委托经营合同》系双方真实意思表示，对双方当事人均有约束力。双方均应当按照约定全面履行自己的义务。该委托经营合同约定，被告淮南金海凯园公司逾期三个月未支付租金，原告有权单方解除委托经营合同。因被告淮南金海凯园公司2013年10月30日即告知业主“由于经营不善，造成委托经营管理合同不能正常履行，决定退出对北京名都商业运营管理”，而后该公司至今一直处于停止经营状态，该公司的行为表明不能履行合同义务。根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,当事人可以解除合同，故原告要求解除《北京名都商业委托经营合同》的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。二、原告要求判令被告连带承担解除委托经营合同违约金22353.1元【（17647.2×3+19608×3）×20%】的诉讼请求。第一、各被告在本案中应否承担违约责任以及如何承担问题。本院认为：被告淮南金海凯园公司作为该委托经营合同的一方当事人，其未按约支付原告租金，且已明确表示因经营不善退出北京名都商业运营管理，其行为存在违约，应承担违约责任；被告淮南金海凯园公司系自然人独资的有限公司，被告李旭日虽不是该公司的股东，但其系该公司的实际控制人及出资人，能够实际支配该公司并参与该公司的实际经营管理，且未能举证证明公司财产独立于自己的财产，故李旭日依法应对被告淮南金海凯园公司的债务承担连带清偿责任。被告通顺置业公司作为诉争商铺的开发商、被告上海启创公司作为诉争商铺的销售商，在“北京名都”商铺销售时和销售过程中按照“售后包租”向商铺购买者作出承诺，并通过广告对外宣传：10年租约保障，期满1.5倍回购等。且双方约定：“为了促进项目顺利销售，甲方须与乙方所成立的商业经营管理公司另行签订商场租赁合同作为本合同的附件”。这条规定实际体现出捆绑式销售模式，即要购买商铺必须同时签订《商品房买卖合同》和《北京名都商业委托经营合同》两个合同。原告基于广告宣传内容和对通顺置业公司、上海启创公司的信任，在签订《商品房买卖合同》的同时，按照要求与委托经营公司签订了《北京名都商业委托经营合同》。同时，广告宣传内容还与《北京名都商业委托经营合同》约定的租期、租金支付方式、标准一致,通顺置业公司将北京名都商铺整体交付给淮南金海凯园公司并按《北京名都商业委托经营合同》的约定用前四年租金抵扣原告32%购房款。上述销售形式客观上促进了北京名都商铺的销售，增加了通顺置业公司的销售收益，上海启创公司也通过销售获取了超出销售底价的溢价部分的收益。但该销售形式违反了建设部《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房”和国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺”的规定，属于违规销售。通顺置业公司未按《商品房买卖合同》约定的时间交付商铺，导致部分业主与淮南金海凯园公司因租金起算日期产生分歧，继而引发纠纷，对最终解除委托经营合同产生影响，也存在过错。通顺置业公司与上海启创公司之间虽系委托代理关系，但上海启创公司在销售北京名都商铺时，与通顺置业公司协议约定采取“包销”方式代理销售，在委托期内负责进行广告宣传、策划，双方并约定商业经营管理公司由上海启创公司成立。上海启创公司参与了商品房买卖及委托经营的缔约全过程，且通过此种房屋销售获取了利益，理应与通顺置业公司共同承担违约责任。综上，被告通顺置业公司、上海启创公司虽然不是《北京名都商业委托经营合同》的相对人，但对合同相对人签订、解除合同均具有关联性和存在因果关系，存在一定过错。根据权利义务相一致原则，被告通顺置业公司、上海启创公司应对委托经营合同的解除与被告淮南金海凯园公司共同承担违约责任。第二、原告诉请的违约金是否有依据，数额如何确定？本院认为：根据法律规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。本案中，原告金虎成与被告淮南金海凯园公司签订的《北京名都商业委托经营合同》约定，经营公司须按期足额向业主交付租金；逾期超过三个月业主有权单方面解除合同，并可向经营公司一次性追缴剩余年限的全部租金。因被告淮南金海凯园公司已超过三个月未向原告支付租金，且明确表示退出对北京名都商铺的商业运营管理。故原告要求被告承担解除合同违约金，符合法律规定，本院依法予以支持，但违约金数额本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。现原告要求被告承担解除合同违约金22353.1元【（17647.2×3+19608×3）×20%】，符合法律规定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第三条、第六十三条、第二百一十六条第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告金虎成与被告淮南市金海凯园商业运营管理有限公司签订的《北京名都商业委托经营合同》；二、被告淮南市通顺置业有限公司、上海启创房地产经纪有限公司、淮南市金海凯园商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告金虎成违约金22353.1元；三、被告李旭日对被告淮南市金海凯园商业运营管理有限公司的上述债务承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费359元，由被告淮南市通顺置业有限公司、上海启创房地产经纪有限公司、淮南市金海凯园商业运营管理有限公司负担。被告李旭日对被告淮南市金海凯园商业运营管理有限公司负担的诉讼费承担连带责任。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  樊 瑾人民陪审员  张娟娟人民陪审员  汪正瑶二〇一五年十二月十日书 记 员  陈芙蓉附法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。第二百一十六条本法下列用语的含义：（三）实际控制人，是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。