山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终3036号
上诉人(原审被告)山东春晖物业管理有限公司章丘分公司，住所地章丘市。
代表人沈庆飞，经理。
委托代理人吕合强，山东智富律师事务所律师。
委托代理人田波，山东智富律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）杨传芬，女，1964年8月3日出生，汉族，居民，住章丘市。
委托代理人白乐平，北京大成（济南）律师事务所律师。
委托代理人马成伟，男，1966年1月10日出生，汉族，系杨传芬之夫，住章丘市。
原审被告济南华星广告传媒有限公司，住所地章丘市。
法定代表人刘霞，经理。
委托代理人宁仕宏，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
原审被告山东高速章丘置业发展有限公司，住所地章丘市。
法定代表人庄延辰，经理。
原审被告山东天业恒基股份有限公司章丘分公司，住所地济南市。
代表人曲明武，经理。
原审被告山东天诚物业服务有限公司章丘分公司，住所地章丘市。
代表人沈庆飞，经理。
上诉人山东春晖物业管理有限公司章丘分公司（以下简称春晖物业章丘分公司）因与被上诉人杨传芬、原审被告济南华星广告传媒有限公司（以下简称华星广告公司）、山东高速章丘置业发展有限公司（以下简称高速章丘置业公司）、山东天业恒基股份有限公司章丘分公司（以下简称天业恒基章丘分公司）、山东天诚物业服务有限公司章丘分公司（以下简称天诚物业章丘分公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服章丘市人民法院（2015）章民初字第1460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，杨传芬系明水大街东侧香港街1幢345号至347号楼房所有权人，三套楼房总层数均为3层，杨传芬的楼层均系第3层，即顶层，楼房用途为商业。这三套楼房相连，均位于香港街一期一号口至二号口的区域内。2007年4月3日办理房产证，房产证号分别为章房权证城字第0297**号、029791号、0297**号。
2014年，春晖物业章丘分公司与华星广告公司签订楼顶广告租赁合同，约定华星广告公司租用春晖物业章丘分公司商业楼楼顶户外广告位，用于经营广告；租赁地点：香港街一期一号口至二号口北面楼顶；租赁时间：三年，自2014年8月5日至2017年8月4日；租赁费用13万元/年，3年租金共计39万元。同时，合同对双方的其它权利义务进行了约定。合同落款处双方单位盖章，但没有填写签订时间。华星广告公司陈述合同于2014年8月5日签订。2014年5月10日，2014年7月12日，华星广告公司二次交纳租金共3万元。华星广告公司基于该租赁合同，制作了玉蘭花园、盛世国际楼盘的广告牌，安装在杨传芬三套楼房的房顶。二个楼盘的开发商分别系天业恒基章丘分公司、高速章丘置业公司。
诉讼中，华星广告公司提交2014年5月12日香港街（一期）业主委员会与春晖物业章丘分公司签订的证明，欲证实香港街（一期）楼面屋顶的管理权和合法使用权归春晖物业章丘分公司所有，基于该证明，华星广告公司有权租赁经营楼顶广告。经质证，杨传芬认为房屋所有人享有房屋楼顶的所有权和使用权，是法定权利，香港街（一期）业主委员会无权约定楼顶的管理权和使用权归春晖物业章丘分公司。天诚物业章丘分公司、春晖物业章丘分公司对该证明的真实性没有异议。经审查，根据《物权法》第七十六条及《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷若干问题的解释》第七条规定，屋顶及外墙面等部分属于业主共有，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分等重大事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。华星广告公司没有提交证据证实该楼面屋顶的管理权和使用权经过上述议定程序，对该证明的合法性，原审法院不予认定。
华星广告公司提交2014年5月14日与春晖物业章丘分公司签订的楼顶广告位租赁合同，该合同除租赁时间及租赁费外，租赁地点及其它内容与上述没有签订日期的租赁合同基本一致。华星广告公司主张该合同系向住建委报批时备用的合同，实际没有履行。杨传芬认为两份合同自相矛盾，不具有证据的真实性，但证实了侵权的事实。天诚物业章丘分公司、春晖物业章丘分公司认为该合同没有实际履行，不是双方真实意思表示，对此合同不予认可。经审查，华星广告公司提交的该合同，不是双方真实意思表示，双方没有实际履行，对合同的真实性，原审法院不予认定。
春晖物业章丘分公司提交物业管理委托合同、业委会会议纪要复印件、关于香港街（一期）设置楼顶广告的通知复印件，欲证实业主委员会召开会议设置广告牌，所得收益用于楼房维修；并将设置广告牌的通知在小区公示栏进行公示；香港街业主委员会委托山东春晖物业管理有限公司对杨传芬所在小区进行物业管理，合同中约定山东春晖物业管理有限公司有权设置广告牌。经质证，杨传芬认为业主委员会会议纪要及通知均为复印件，不具有证据的真实性、关联性、合法性；物业管理委托合同中香港街一期业主委员会是否存在，对此有异议；合同约定山东春晖物业管理有限公司有权设置广告牌，违反物权法的规定，业主委员会无权决定设置广告牌。华星广告公司认为业主委员会授权山东春晖物业管理有限公司设置广告牌，基于此，公司才与春晖物业章丘分公司签订租赁合同，华星广告公司设置广告牌的行为合法。经审查，证据应当提交原件，春晖物业章丘分公司提交的业委会会议纪要、设置楼顶广告的通知，均为复印件，无法与原件进行核对，对该两份证据的真实性不予认定。物业管理委托合同第二十一条的约定仅证实山东春晖物业管理有限公司有权设置广告牌，但不能证实山东春晖物业管理有限公司设置广告牌的位置，且已经过议定程序，取得业主同意。对物业管理委托合同关联性，原审法院不予认定。
原审法院认为,建筑物区分所有权纠纷是指业主因其对建筑物所享有的专有权、共有权及共同管理的权利受到侵害而发生的纠纷。本案因杨传芬不动产共有权受到侵害而引发的纠纷，属于物权法的范畴，案由为建筑物区分所有权纠纷，符合法律规定。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。根据以上规定，单个业主对与自己专有部分紧密相连、相对应的外墙、楼顶空间等共有部分，享有合理的使用权。杨传芬基于不动产物权，为了自己特定经营需要，借助并利用与其楼房专有部分紧密相连的、相对应的外墙、楼顶空间等共有部分，是杨传芬专有权行使的合理延伸，是为了更好地利用其专有部分。且杨传芬的合理使用，没有侵害其他业主的合法权益。杨传芬作为单个业主有权合理使用与其专有部分相对应的外墙、楼顶。春晖物业章丘分公司将该部分租赁给华星广告公司，安装广告牌，有偿经营，侵害了杨传芬对该部分的使用权。且春晖物业章丘分公司没有提供证据证明其使用该共有部分从事经营活动，经过了法定的议定程序。因此，杨传芬要求停止侵权，拆除楼顶的广告牌，符合法律规定，原审法院应予支持（拆除时不损害建筑物完整）。杨传芬对损失部分要求另案处理，自愿合法，应予准许。
华星广告公司提交的楼顶广告位租赁合同及楼面屋顶管理和使用权证明，均证实自2014年5月，杨传芬所在的香港街一期由春晖物业章丘分公司进行物业管理。天诚物业章丘分公司主张其在2014年1月已退出该小区的物业管理，杨传芬亦没有提交其它证据证实自2014年5月以后，天诚物业章丘分公司还对小区进行物业管理，故杨传芬要求天诚物业章丘分公司承担责任，没有事实依据，原审法院不予支持。杨传芬与春晖物业章丘分公司之间系物业管理合同的法律关系，对于春晖物业章丘分公司与华星广告公司之间的租赁合同、华星广告公司与高速章丘置业公司及天业恒基章丘分公司之间的广告合同，与本案不是同一法律关系，根据合同相对性原则，与本案不宜合并审理。故杨传芬要求华星广告公司、高速章丘置业公司、天业恒基章丘分公司承担责任，不符合法律规定，原审法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十四条第一款之规定判决：一、山东春晖物业管理有限公司章丘分公司停止对杨传芬位于明水大街东侧香港街三套楼房楼顶使用权的侵害（房产证号：章房权证城字第0297**号、029791号、0297**号）。二、山东春晖物业管理有限公司章丘分公司于判决生效之日起三十日内拆除安装在杨传芬上述第一项三套楼房楼顶的广告牌。三、驳回杨传芬对济南华星广告传媒有限公司、山东高速章丘置业发展有限公司、山东天业恒基股份有限公司章丘分公司、山东天诚物业服务有限公司章丘分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由山东春晖物业管理有限公司章丘分公司负担。
上诉人春晖物业章丘分公司不服原审判决上诉称：一、根据《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，屋顶及外墙面等部分属于全体业主共有，全体业主共同拥有屋顶的所有权和使用权，被上诉人作为单一业主无权决定共有部分部位的使用。上诉人依据物业管理合同及业主委员会的授权，为了全体业主的整体利益设置楼顶广告牌，所得收益用于楼房维修，当整体利益与个人利益发生冲突时，应当优先维护整体利益，并且设置楼顶广告牌的行为并没有造成被上诉人业主利益的损害。二、受托人只要在委托权限范围内，以委托的名义实施的行为，应由委托人承担一切责任，享受一切权利。上诉人接受小区业主委员会的委托对该小区进行物业管理，受托人的行为责任应当由委托人承担。三、根据《物权法》及《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷若干问题的解释》的相关规定，屋顶及外墙面等部分属于全体业主共有，但是一审法院却认定被上诉人对外墙及屋顶的使用是基于自己专有权行使的合理延伸，屋顶属于三楼业主，按照法院判决逻辑不仅剥夺了一、二楼业主的共有权，而且容易激化业主矛盾。四、根据《物业管理条例》相关规定，业主对业主委员会的决定不服，可以依法向人民法院起诉请求撤销该决定。在业主委员会决定被依法撤销之前，应中止本案的诉讼。五、一审判决认定的关于业主委员会的证明及决议等证据原件一审庭审时上诉人已向法庭提交，原审没有确认。一审判决认定被上诉人对公共区域具有使用权明显错误，最高人民法院的司法解释确定业主合理使用不等同于具有使用权。业主委员会委托上诉人管理该小区以及委托上诉人对公共区域进行广告收益是业委会代表全体业主作出的决定，如被上诉人认为业委会的决定是错误的，应依法向人民法院申请撤销。根据委托法律关系应追加业委会作为本案当事人。综上，请求依法改判或发回重审。
被上诉人杨传芬答辩称：上诉人的上诉请求及理由既没有事实依据，也没有法律依据，请求维持一审判决。
原审被告华星广告公司述称：我方依据2014年5月12日业委会以及上诉人出具的证明并根据与上诉人签订的租赁合同合法使用，对被上诉人并不构成侵权，上诉人的上诉理由符合法律规定，但鉴于一审法院没有判决我方承担责任，我方没有提起上诉。请求二审法院公正判决。
原审被告高速章丘置业公司、天业恒基章丘分公司、天诚物业章丘分公司未陈述意见。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
二审中，春晖物业章丘分公司提交《关于香港街一期设置楼顶广告的通知》及2014年2月19日香港街业主委员会作出的设置楼顶广告牌的决议（原件）各1份，其结合一审中已提交的香港街业主委员会出具的《屋顶管理和使用权证明》、户外广告设置许可证，以证实其设置楼顶广告是受委托人香港街业主委员会的委托所从事的受托行为，且经过主管部门的审批。杨传芬认为，香港街业主委员会无权就相关联的争议部分授权他人使用，设置楼顶广告的通知没有见过，业主委员会的会议记录对杨传芬不产生任何效力，以上证据与杨传芬的诉讼请求没有证据的关联性，在杨传芬作为直接关联业主没有同意的情况下显然构成侵权。华星广告公司称，上述证据能够证明华星广告公司依法租赁并设置广告，不构成侵权。
本院认为，《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，建筑物的基础、外墙、屋顶等基本结构部分，应属于物权法第六章所称的共有部分。杨传芬系明水大街东侧香港街1幢345号至347号楼房的所有权人，该楼房屋顶应属于杨传芬等业主的共有部分。春晖物业章丘分公司将该部分租赁给华星广告公司，设置户外广告牌，根据《物权法》第七十六条及《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷若干问题的解释》第七条的规定，该事项应由业主共同决定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。春晖物业章丘分公司提交的物业管理合同、香港街业主委员会的决议和证明等，不能证实其利用该共有部分设置广告牌，已经过专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。因此，春晖物业章丘分公司的行为对杨传芬等共有人的权利造成侵害，杨传芬要求春晖物业章丘分公司停止侵权、拆除广告牌，于法有据，应予支持。春晖物业章丘分公司称，其受香港街业主委员会的委托从事物业管理，应由委托人承担责任，因本案为建筑物区分所有权纠纷，属物权纠纷范畴，而春晖物业章丘分公司与香港街业主委员会之间为合同关系，与本案非同一法律关系，故对于春晖物业章丘分公司的主张，本院不予采信，其申请追加香港街业主委员会为本案当事人，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人山东春晖物业管理有限公司章丘分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 邢春艳