上海市宝山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）宝执异字第34号
案外人方某某，女，1975年6月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。案外人李某甲，男，1967年4月16日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人沈幼伦，男，1955年10月29日出生，汉族，住上海市虹口区。案外人李某乙，男，2000年1月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。法定代理人方某某。申请执行人冯敬海，男，1975年4月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。被执行人郁云霞，女，1977年1月20日出生，汉族，住上海市宝山区。本院在执行申请执行人冯敬海与被执行人郁云霞债权转让合同纠纷一案中，案外人方某某、李某甲、李某乙对本案执行标的提某书面异议，本院依法进行了执行听证。案外人方某某、案外人李某甲的委托代理人沈幼伦、案外人李某乙的法定代理人方某某，申请执行人冯敬海到庭参加了听证。现本案已执行听证审查终结。案外人方某某、李某甲、李某乙称，2012年5月8日其与本案被执行人郁云霞等就上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了房地产买卖合同，合同约定的房价为人民币230万元(以下币种均为人民币)，之后案外人支付了购房款68万元，双方约定案外人再为郁云霞归还银行贷款52万元，其余房款待案外人申请购房贷款后再支付。但因该房被法院查封而导致上述房地产买卖合同无法继续履行，案外人也曾提起诉讼，要求被执行人郁云霞继续履行合同，虽因该房被查封的事实而无法得到支持，但已经终审判决确认待查封措施解除后，上述房地产买卖合同是可以履行的。故现向法院提某书面异议，请求法院解除对上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封。案外人方某某、李某甲、李某乙为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、2011年11月15日的委托书、2011年11月29日的公证书、2012年4月18日案外人与被执行人等之间签订的《房地产买卖居间定金协议》、2012年5月8日案外人与被执行人等之间签订的《上海市房地产买卖合同》，旨在证明被执行人等将上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给案外人，双方约定总房价为230万元，并约定了分期付款的方式及交房日期，代表被执行人方签名的是他们的委托代理人；2、银行转帐凭证三份、收款凭证两份，旨在证明案外人已向被执行人支付了房款68万元，分别于2012年4月18日支付8万元、2012年5月8日支付60万元，均从案外人方某某的银行帐户汇至被执行人郁云霞的银行帐户，可见上述房地产买卖合同已经开始实际履行；3、系争房屋的查封信息，旨在证明系争房屋由于申请执行人冯敬海的申请，已于2012年5月15日被法院查封，且查封时间在房屋买卖之后；4、(2012)宝少民初字第136号民事判决书和(2013)沪二中少民终字第27号民事判决书，旨在证明案外人已起诉被执行人要求继续履行房地产买卖合同，虽因系争房屋被查封而未能得到支持，但判决书中对买卖合同的有效性予以了确认。申请执行人冯敬海认为，其作为债权人只能针对被执行人名下的财产申请查封，至于案外人与被执行人之间是否发生房产买卖无法判断，只要其债权能得到实现，其可以同意解除查封，否则不予同意。申请执行人冯敬海对案外人方某某、李某甲、李某乙提交的上述证据真实性均无异议，对案外人与被执行人之间签订的买卖合同有效性亦无异议，但在其债权未得到实现的情况下是不同意解除查封的。本院查明，本案系争房屋上海市一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人登记为被执行人郁云霞及其父母郁锦华、朱惠琴共同共有(朱惠琴已于2012年3月去世)，房地产权证号为宝XXXXXXXXXX，核准日期为2007年5月16日。申请执行人冯敬海与被执行人郁云霞之间系债权转让合同纠纷，本院以(2012)宝民二(商)初字第688号立案审理，该案在审理过程中，根据冯敬海提某的财产保全申请，本院于2012年5月15日对系争房屋予以查封，查封期限为2012年5月15日起至2014年5月14日止。本院于2012年6月29日作出(2012)宝民二(商)初字第688号民事判决：被告郁云霞于本判决生效之日起十日内支付原告冯敬海债权转让款200,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费4,300元减半收取为2,150元、财产保全费1,520元，合计为3,670元(原告已预交)由被告负担。该判决书发生法律效力后，因郁云霞未能履行付款义务，冯敬海遂向本院申请执行，本院以(2012)宝执字第4729号立案执行，但被执行人郁云霞至今未能履行付款义务。本案在执行过程中，本院于2014年5月9日对系争房屋予以续封，续封期限为2014年5月9日起至2015年5月8日止。又查明，案外人方某某、李某甲、李某乙与被执行人郁云霞以及郁锦华之间系房屋买卖合同纠纷。2011年11月15日，郁锦华、朱惠琴、郁云霞出具公证委托书载明，委托秦建文代为办理系争房屋的抵押登记、管理、出租、签订买卖合同、收取房款等各种手续，委托期限自2012年2月14日起至2013年2月13日止。2012年4月18日，经上海麦胜房地产经纪事务所居间介绍，秦建文代郁锦华、朱惠琴、郁云霞与方某某签订房地产买卖居间定金协议，约定由李某甲、方某某向郁锦华、朱惠琴、郁云霞购买系争房屋，房价230万元。当日，方某某向郁云霞银行账户转账8万元作为定金。2012年5月8日，双方签订上海市房地产买卖合同，方某某又于当日向郁云霞银行账户转账60万元作为购房首付款。后方某某、李某甲、李某乙诉至本院，要求判令继续履行继续履行与被告郁云霞、郁锦华就上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的房地产买卖合同。本院于2013年5月8日作出(2012)宝少民初字第136号民事判决书：方某某、李某甲、李某乙要求继续履行与郁云霞、郁锦华就上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的房地产买卖合同之诉讼请求，不予支持；案件受理费25,200元，由方某某、李某甲、李某乙负担。方某某、李某甲、李某乙不服该判决而提起上诉，上海市第二中级人民法院于2013年10月24日作出(2013)沪二中少民终字第27号民事判决书：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费50元，由方某某、李某甲、李某乙负担；本判决为终审判决。以上事实，有本院调取的上海市房地产登记簿，本院(2012)宝民二(商)初字第688号民事裁定书、协助执行通知书(稿)及送达回证，本院(2012)宝民二(商)初字第688号民事判决书，本院(2012)宝执字第4729号执行裁定书、协助执行通知书(稿)及送达回证；案外人方某某、李某甲、李某乙提交的公证书、委托书、房地产买卖居间定金协议、上海市房地产买卖合同、银行转帐凭证、收款凭证、房地产权利限制状况信息、本院(2012)宝少民初字第136号民事判决书、上海市第二中级人民法院(2013)沪二中少民终字第27号民事判决书等证据予以证明，并经执行听证质证，本院对此予以确认。本院认为，根据有关法律规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权；诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中本院于2012年5月15日对系争房屋上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室采取查封措施时，被执行人郁云霞系该房屋的共有人之一，故本院的查封措施并无不当。经执行听证审查查明，在本院采取查封措施之前上述房屋虽由案外人方某某、李某甲、李某乙购买，但案外人方某某、李某甲、李某乙仅向被执行人郁云霞支付了房价款68万元，并未付清全部房价款，亦未实际占有上述房屋。案外人在起诉时已明知上述房屋被法院查封而仍要求继续履行房地产买卖合同，其对所存在的诉讼风险应是明知的。综上，案外人提某的执行异议依据不足，本院对此应予驳回。案外人、当事人如对本裁定不服的，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定行使相应的权利。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回案外人方某某、李某甲、李某乙的异议。本裁定送达后立即生效。
审判员 李 洁
二〇一四年十二月五日
书记员 张玉麟
附：相关法律条文
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。