河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫17民终762号上诉�（原审原告、反诉被告）：驻马店市烟草公司确山县分公司，住所地确山县盘龙镇龙山路158号。代表人：吴宁，该公司经理。委托诉讼代理人：刘凤海，河南精锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁明生，河南尚成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯艳东，男，1968年12月8日生，汉族，住确山县。委托诉讼代理人：周邦俊，河南博惟律师事务所律师。上诉人驻马店市烟草公司确山县分公司（以下简称烟草确山分公司）因与被上诉人冯艳东租赁合同纠纷一案，不服确山县人民法院（2017）豫1725民初1162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人烟草确山分公司的委托诉讼代理人刘凤海、梁明生，被上诉人冯艳东及其�托诉讼代理人周邦俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟草确山分公司上诉请求：1.维持原判决第一、二项；2.撤销原判决第四项，改判驳回冯艳东的诉讼请求。事实和理由：1.原判支持冯艳东的反诉请求，与合同约定相悖，原判采信的是2014年4月1日的合同，该合同并未约定合同到期，租赁房装修、装饰及改建费用由出租方承担；2.原判支持冯艳东的反诉请求，与法律规定相悖，依照最高人民法院有关司法解释规定，冯艳东在租赁期间未经其同意对租赁物进行装修和改建，其不仅不应当承担费用，而且可以请求恢复原状、赔偿；3.原判违反法定程序，自相矛盾，原判首先认为冯艳东的反诉请求缺乏法律依据，进而又依其对租赁物进行装修是事实存在，认为费用应由烟草确山分公司承担，是错误的；4.原判以装修是事实存在为由作出裁判，没有依据，冯艳东�赁宾馆经营七年多，其投入早已收回且有盈利，虽有装修事实，也不应当由他人为其正常投资承担责任；5.原判依据的评估报告已丧失效力，改评估报告有效期为一年，一审判决作出时，该评估报告已到期，不应作为判决依据。冯艳东辩称，一审判决有事实和法律依据，体现了公正公平原则，烟草确山分公司提供了2014年4月1日的合同，其提供了同年3月6日的合同，其提供的合同中明确约定合同到期后，租赁房装修、装饰及改建费用由烟草确山分公司予以赔偿，4月1日的合同签订形式上存在明显瑕疵，一审法院综合上述因素，支持其部分反诉请求正确；其从2010年开始经营宾馆，期间与烟草确山分公司在一个楼共同办公，其对宾馆装修改建，烟草确山分公司不可能不同意，也不可能不知道；评估报告是经法院委托作出，不存在失去效力的问题。请求驳回上诉�维持原判。烟草确山分公司向一审法院起诉请求：1.判令冯艳东返还租赁烟草宾馆一楼大厅、第二层、第三层、第四层和第五层的三间房屋；2.按租赁费标准的3倍支付2016年1月1日以后的房屋使用费至房屋返还为止。冯艳东向一审法院反诉请求：1.烟草确山分公司赔偿装修费、低值易耗品等共计1352512元、赔偿房屋转让费12.5万元、评估费17475元；2.烟草确山分公司退还房屋租金23万元。一审法院认定事实：2010年10月，冯艳东开始租用烟草确山分公司的位于确山县××房屋××、××、××及××三间房屋开办蓝天烟草宾馆（原名确山县兰天烟草宾馆）。2015年烟草确山分公司对其宾馆房屋进行了出租招标，冯艳东以7万元的价格中标。烟草确山分公司主张中标后双方签订了新的合同，并提交了该合同，冯艳东对合同中其签名有异议，烟草确山分公司�弃对签名的真实性进行鉴定，一审法院对是否签订新的书面合同不作认定，但认定对原合同租赁费进行了变更。2016年3月8日，烟草确山分公司向冯艳东送达《通知》一份，要求冯艳东于接到通知之日起一个月内搬出房屋，交还房屋。冯艳东接到了该通知，但拒绝签收，也拒绝交还房屋。冯艳东经营宾馆期间对宾馆进行了装修、装饰、改造，购买了机器设备、办公机具及低值易耗品，经评定估算，冯艳东经营的宾馆房屋装修及宾馆物品的总评估值为1352512元，其中房屋装修、装饰及改建工程评估价值为787996元、机器设备、办公机具及低值易耗品评估价值564516元。冯艳东支付鉴定费17475元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定�”，2010年10月，双方当事人签订房屋租赁合同，合同每年签订一次，2015年通过招标，冯艳东仍租用烟草确山分公司的房屋，租赁费7万元，但是期限为1年。2016年3月8日，烟草确山分公司向冯艳东送达的《通知书》冯艳东并未提出异议，该通知书已经生效，自烟草确山分公司通知冯艳东交还房屋的期限届满日之次日（即2016年4月9日）起，冯艳东仍使用烟草确山分公司的房屋已没有依据，其行为已侵犯了烟草确山分公司的房屋所有权，冯艳东应当承担返还原物的法律责任，并应当比照2015年的房屋租赁费每年7万元向烟草确山分公司赔偿损失。冯艳东占用烟草确山分公司的房屋为位于确山县××房屋××、××、××及××三间房屋，并未占用一楼大厅，因此，冯艳东仅需向烟草确山分公司返还位于确山县××房屋××、××、××及××三间房屋；另外，烟草确山分公司要求按租赁费标准的3倍支付2016年1月1日以后的房屋使用费，其提交的证据为2015年的合同，因2015年合同一审法院没有采信，烟草确山分公司的这一请求没有合同依据，不予支持。冯艳东要求烟草确山分公司赔偿装修费、低值易耗品等共计1352512元，其提交的证据为2011年和2014年的租赁合同，但该合同一审法院未予采信，冯艳东的这一诉讼请求缺乏合同依据；但是冯艳东对租赁物进行装修是事实存在，经一审法院审委会讨论认为对房屋的装修、装饰及改建工程的费用应当由烟草确山分公司承担，经评估房屋装修、装饰及改建工程评估价值为787996元；冯艳东要求烟草确山分公司赔偿房屋转让费的理由为其与烟草确山分公司签订房屋租赁合同时，原承租人系烟草确山分公司职工，冯艳东应烟草确山分公司当时负责人的要求向原承租人支付了房屋转让费，负责人承诺合同届满后由烟草确�分公司支付转让费，但冯艳东并未提交此方面的证据，对该诉讼请求不予支持；冯艳东要求烟草确山分公司退还房屋租金23万元，其理由为双方签订的房屋租赁合同明确约定，冯艳东租赁五层楼房并按五层楼房交付了租赁费，但在实际履行中，烟草确山分公司仅仅交付了三层楼房，另二层楼房未如约交付，但是，冯艳东并没有提交有效证据证明其主张，对该诉讼请求不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、冯艳东于本判决生效之日起二十日内将其占用原告的位于确山县××房屋××、××、××及××三间房屋腾出并交还驻马店市烟草公司确山县分公司；二、自2016年1月1日起，冯艳东按每天194元向驻马店市烟草公司确山县分公司支付房屋占用费，至房屋交付原告之日止；三、驳回驻马店市烟草公司确山县分公司的其他诉讼请求；四、驻马店市烟草公司确山�分公司于本判决生效之日起十日向冯艳东支付房屋装修、装饰及改建工程评估费总计787996元；五、驳回冯艳东的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，驻马店市烟草公司确山县分公司负担200元，冯艳东负担300元；反诉费10163元由冯艳东负担5000元，驻马店市烟草公司确山县分公司负担5163元。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：烟草确山分公司与确山县蓝天烟草宾馆在2011年至2015年期间签订有多份房屋租赁合同，具体情况如下：一、2011年1月1日，烟草确山分公司与蓝天烟草宾馆签订《房屋租赁合同》，合同编号：确烟租（2011）1号。该合同约定：由蓝天烟�宾馆租赁烟草确山分公司位于确山县龙山路的房屋2、3、4层用于开办宾馆，租赁期限自2011年1月1日至12月31日，租赁费用4.28万元；合同第九条第二项约定，“合同期满后，乙方（蓝天烟草宾馆）不再续租，由乙方增添的固定资产、低值易耗品折旧后由甲方（烟草确山分公司）补偿”。烟草确山分公司和蓝天烟草宾馆及其法定代表人均在该合同上盖章、签字确认。同日，烟草确山分公司与冯艳东签订《房屋租赁合同》，合同编号：确烟租（2011）1号。该合同约定：由冯艳东租赁烟草确山分公司位于确山县龙山路158号房屋五层用于开办宾馆，租赁期限自2011年1月1日至12月31日，租赁费用13.95万元；合同第九条第一项约定，“合同期满后，乙方（冯艳东）增添的固定资产，低值易耗品有甲方（烟草确山分公司）购买”。烟草确山分公司和蓝天烟草宾馆及其法定代表人均在该合同上盖章、签字确认。二、2012年3月30日，烟草确山分公司与蓝天烟草宾馆签订《房屋租赁合同》，合同编号：确烟合（2012）6号。该合同约定：由蓝天烟草宾馆租赁烟草确山分公司位于确山县龙山路158号房屋三层用于住宿，租赁期限自2012年1月1日至12月31日，租赁费用4.2万元；合同第九条第三项约定，“双方合同到期或解除，乙方（蓝天烟草宾馆）应在合同到期或解除之日将房屋恢复原状交还给甲方（烟草确山分公司），否则其装修部分甲方有权进行处置。需要恢复原状的而乙方拒之不履行该义务的，甲方可以自行或委托第三方修至原状，费用由乙方承担”。烟草确山分公司和蓝天烟草宾馆及其法定代表人均在该合同上盖章、签字确认。三、2013年4月5日，烟草确山分公司与蓝天烟草宾馆签订《房屋租赁合同》，合同编号：确烟合（2013�8号。该合同约定：由蓝天烟草宾馆租赁烟草确山分公司位于确山县龙山路158号房屋三层用于住宿，租赁期限自2013年1月1日至12月31日，租赁费用4.2万元；合同第九条第二项约定，“合同期满后，乙方（蓝天烟草宾馆）不再续租，乙方增添的固定资产、低值易耗品折旧后由甲方（烟草确山分公司）补偿或由乙方自行收回”；合同第九条第三项约定，“双方合同到期或解除，乙方应在合同到期或解除之日将房屋恢复原状交还给甲方，否则其装修部分甲方有权进行处置。需要恢复原状的而乙方拒之不履行该义务的，甲方可以自行或委托第三方修至原状，费用由乙方承担”。烟草确山分公司和蓝天烟草宾馆均在该合同上盖章确认。烟草确山分公司和蓝天烟草宾馆及其法定代表人均在该合同上盖章、签字确认。四、2014年3月6日，烟草确山分公司与蓝天烟草宾馆签订�房屋租赁合同》。该合同约定：由蓝天烟草宾馆租赁烟草确山分公司位于确山县龙山路158号房屋五层用于住宿，租赁期限自2014年1月1日至12月31日，租赁费用12.95万元；合同第十条第三项约定，“合同期满后，乙方（蓝天烟草宾馆）增添的固定资产，低值易耗品有甲方（烟草确山分公司）购买”。烟草确山分公司和蓝天烟草宾馆均在该合同上盖章，蓝天烟草宾馆的法定代表人冯艳东在该合同上签字。同年4月1日，烟草确山分公司与蓝天烟草宾馆签订《房屋租赁合同》。该合同约定：由蓝天烟草宾馆租赁烟草确山分公司位于确山县龙山路158号房屋三层用于住宿，租赁期限自2014年1月1日至12月31日，租赁费用4.2万元；合同第九条第二项约定，“在合同中止或解除后，乙方（蓝天烟草宾馆）不得以任何理由要求甲方（烟草确山分公司）收购或补偿乙方任何设备设施及自行装修资金”；合同第九条第三项约定，“双方合同到期或解除，乙方应在合同到期或解除之日将房屋恢复原状交还给甲方，否则其装修部分甲方有权进行处置。需要恢复原状的而乙方拒之不履行该义务的，甲方可以自行或委托第三方修至原状，费用由乙方承担”。烟草确山分公司和蓝天烟草宾馆均在该合同上盖章。五、2015年7月16日，烟草确山分公司与冯艳东签订《房屋出租合同》。该合同约定：由冯艳东租赁烟草确山分公司位于确山县龙山路158号房屋三层用于住宿，租赁期限自2015年1月1日至12月31日，租赁费用7万元；合同第九条第二项约定，“合同期满后，乙方（冯艳东）增添的固定资产，低值易耗品乙方自行处理”；合同第九条第三项约定，“双方合同到期或解除，乙方应在合同到期或解除之日将房屋恢复原状交还给甲方，否则其装修部分甲方有权进行处置。需要恢复原状的而乙方拒之不履行该义务的，甲方可以自行或委托第三方修至原状，费用由乙方承担”。烟草确山分公司在合同上盖章，双方均认可合同上“冯艳东”的签名不是其本人所签。2014年12月20日，烟草确山分公司向冯艳东出具的收条中载明，“今收到2014年确山县蓝天烟草宾馆冯艳东房租，现金42000元；住宿费用抵账54600元，共计99600元”。烟草确山分公司出具的二十七份《烟草宾馆住宿接待情况》证明，烟草确山分公司自2013年4月至2014年12月期间，将确山县蓝天烟草宾馆作为住宿接待之用。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案双方当事人2014年签订的房屋租赁合同到期后，自2015年起未签订书面租赁合同，虽然烟草确山分公司提供了一份2015年签订的《房屋出租合同》，但双方均认可冯艳东未在该合同上签字，应视为双方未签订书面合同，故自2015年起双方形成不定期租赁合同关系，当事人可随时解除合同。双方当事人对一审判决认定租赁合同于2016年4月9日已解除不持异议，本院予以确认。关于合同解除后，冯艳东在租赁物上装修、装饰及改建工程费用如何处理的问题。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条规定，“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意添附，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；�成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”。本案中，双方当事人在2011年至2014年期间签订有六份房屋租赁合同，且2011年和2014年双方于同一年还签订了两份内容不尽相同的合同，经审查，上述租赁合同中，双方当事人对冯艳东增添的固定资产在合同到期后如何处理多次做出了不同的约定，本院认为对该部分内容应视为双方约定不明，按照上述法律规定，对冯艳东在租赁物上添附的不能拆除的附属物应折价归烟草确山分公司所有。鉴于双方当事人在签订租赁合同时对附属物如何处理约定不明均有过错，结合附属物的使用年限和残值，烟草确山分公司承担该部分损失的60%为宜，即472797.6元（787996元×60%）。关于烟草确山分公司提出冯艳东对宾馆进行装修未经其同意，其不应承担责任的问题。双方当事人对冯艳东租赁房屋用于开办宾馆均无异议，根据一般常理，冯艳东对房屋进行装修是经营上的必需，烟草确山分公司不仅在冯艳东进行装修时未进行阻拦或提出异议，且该公司还将确山县蓝天烟草宾馆作为住宿接待之用，故应视为其对冯艳东装修行为的同意，烟草确山分公司该上诉理由无事实依据，不予支持。关于烟草确山分公司提出原判依据的评估报告已丧失效力不应作为定案依据的问题。该评估报告系人民法院委托鉴定机构所作，是鉴定机构对评估对象在评估基准日现值的判断，不会因时间流逝而存在缺陷，亦不属于法定重新鉴定的情形，故烟草确山分公司该上诉理由于法无据，不予支持。综上所述，一审法院判决由烟草确山分公司承担冯艳东房屋装修、装饰及改建工程的全部费用不当，本院予以调整。烟草确山分公司的其他上诉理由均不能成立，应予驳回。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持确山县人民法院（2017）豫1725民初1162号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销确山县人民法院（2017）豫1725民初1162号民事判决第四项、第五项；三、上诉人驻马店市烟草公司确山县分公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人冯艳东支付房屋装修、装饰及改建工程费用472797.6元；四、驳回被上诉人冯艳东的其他反诉请求。如未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元，由驻马店市烟草公司确山县分公司负担200元，由冯艳东负担300元；一审反诉费10163元，由冯艳东负担7163元，由驻马店市烟草公司确山县分公司负担3000元。二审案件受理费500元，由驻马店市烟草公司确山县分公司负担300元，由冯艳东负担200元。本判决为终审判决。审判长  方丽平审判员  许卫卫审判员  李晓龙二〇一八年四月二十五日书记员  李佳薇