广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0705民初2799号原告李树强，男，1965年8月27日出生，汉族，住江门市新会区。委托代理人吴绍志，广东天环律师事务所律师。被告广东电网有限责任公司江门新会供电局，住所地江门市新会区会城冈州大道中16号，组织机构代码：72110242-9。负责人谭学健，系该局局长。委托代理人陈亮才、黄艳春，均系广东华卓律师事务所律师。原告李树强诉被告广东电网有限责任公司江门新会供电局物权保护纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法由审判员李柳云适用简易程序独任审理，于同年8月22日公开开庭进行审理。后因审理需要，转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2017年5月5日再次公开开庭进行审理。两次开庭，原告李树强及其委托代理人吴绍志、被告的委托代理人黄艳春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：梁龙开办的原“新建精密铸造厂”因向“新会市司前农村信用合作社”借款抵押位于司前镇新建村新开公路边15号的厂房两间，无力还款由司前农信社处理抵债。2001年11月19日，司前农信社与原告签订一份《房地产转让合同》，将该2座厂房（占地面积分别是432㎡、435㎡，土地证分别是新府集建1660号、新府集建1659号，房产证分别是司私1569号、司私8**号）以总价40万元转让给原告。2001年底，被告未经原告同意，非法在原告土地上占建变电站一座，占地5×7＝14㎡，经多年投诉搬迁无果。要求被告从2002年1月起至今按每月每平方米20元计算支付共14年6个月（暂计至2016年6月）的土地占用费31.5×20×（14×12＋6）＝109620元。据此，原告起诉请求判令：1、被告支付从2002年1月起至搬走变电站日止按每月每平方米20元计算的土地占用费给原告（暂计至2016年6月，共14年6个月的土地占用费为109620元）；2、被告立即搬迁非法占地兴建的变电站；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更要求按35平方米计算土地占用费，故变更第1项诉讼请求为要求被告支付从2002年1月起至搬走变电站日止按每月每平方米20元计算土地占用费给原告[暂计至2016年6月的土地占用费为35×20×（14×12＋6）=121800元]。后原告进一步明确第1项诉讼请求为要求被告支付“电房占用费”；第2项请求为要求被告腾空并交还电房给原告；另外，要求被告负担诉讼中发生的评估费。原告在举证期限内提供如下证据：1、房地产转让合同1份（复印件），证明原告以40万元取得原新建精密铸造厂土地、厂房。2、土地证2份（均为复印件），证明原告取得土地。3、房产证2份（均为复印件），证明原告取得厂房。4、被告的登记资料、组织机构代码证各1份（均为复印件），证明被告的主体资格。5、现场示意图1份（复印件），证明变压器现场情况。6、照片3张（打印件），证明被侵占的厂房情况。7、民事判决书1份（复印件），证明原告取得涉案土地、厂房的原因。8、证明1份（原件），证明原告支付涉案土地、厂房的对价款项45万多元。被告辩称：一、原告主体不适格，无权起诉被告。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案两处房产及土地登记的物权人是梁龙，不是原告。原告并非新建村民，排除对涉案集有土地买受行为推断合法的假设。原告购买的是农信社的债权还是涉案土地建筑，有待商榷。二、原告请求搬迁变电站及支付土地占有使用费，没有事实根据和法律依据。1、如上第一点所述，原告不是涉案房产及土地的物权人。2、涉案电房的建设方案，是经当地村委会协调安排且得到物权人梁龙同意才建设的。3、原告主张涉案电房于2001年底建设，这不属实。涉案电房已于1993年1月竣工。《广东省私有房屋产权登记申请书》内所附的房屋图纸显示：1993年4月3日，涉案房屋物权人梁龙申请领取不动产权证时已建成涉案电房。三、原告提供的证据自相矛盾，要求梁龙出庭接受质证。四、被告占用电房有历史原因，且为公共利益需要。梁龙欠巨额电费，同时，为保障新建村的公共用电需要，被告以其厂用配电房用益物权的补偿金抵扣部分欠电费。梁龙避债外出打工，致未能就以该厂厂用配电房用益物权抵偿欠电费债务问题达成一致意见以及追加确认。农信社擅自低价变卖厂房权益，导致历史遗留问题至今未能有效调解。五、本案实为多项债权纠纷引起，但村委会连带责任未明确，建议列作利益相关的第三方。被告在举证期限内提供如下证据：1、房地产权档案查阅答复书2份（均为原件），证明原告不是涉案两处房产的物权人。2、私有房屋产权登记申请书、建设用地规划申请书、建筑许可证、集体土地建设用地使用证各1份（均为复印件），电房现场照片1份（打印件），证明1992年，梁龙在建成的厂房内安排一间房屋设立电房。3、照片1张（原件），证明电房现场情况。4、证明1份（原件），证明梁龙厂房的一间专用配电房从1997年起至今一直由司前供电所作公共配电房管理和使用。诉讼中，本院组织原、被告双方到涉案电房测量电房的面积，双方确认：从电房外墙测量，面积为33.12平方米（6.9米×4.8米）；从电房内墙测量，面积为23.265平方米（5.5米×4.23米）。另外，原告向本院申请评估涉案电房的租赁价格，本院委托广东诺诚房地产土地评估工程咨询经济鉴证有限公司对该电房2002年至2017年的月租金单价进行评估。该公司于2017年2月23日作出诺诚估字2017（新3）第A150号评估报告，确定涉案电房于价值时点2002年至2017年的月租金单价：2002年至2007年均为10元/平方米，2008年至2009年均为11元/平方米，2010年至2011年均为12元/平方米，2012年至2013年均为15元/平方米，2014年至2015年均为16元/平方米，2016年至2017年均为17元/平方米。本次评估租金形式设定为含税租金。为查明案件事实，本院向涉案电房登记的权属人梁龙调查询问，并出示本案相关证据给梁龙阅读，制作调查询问笔录一份。梁龙称：当时信用社卖了我的厂房和土地，大概两个月后我知道买受人为李树强，虽然没有直接与李树强签订房屋和土地买卖合同，但我确认李树强实际购买了厂房和土地，并一直使用至今。为方便李树强使用和管理上述厂房和土地，我应李树强的要求签署一份《厂房、土地转让确认书》。因为我拖欠信用社的款项，外出打工，所以导致李树强无法办理过户手续。以前我做精铸厂，用电量大，我自己安装了变压器在电房里面。现在我才知道供电局占用该电房。我认为李树强作为实际使用权人，有权要求供电局搬迁该电房。我从1993年年底开始使用电房，供本厂用电，并非作公共配电，一直到1999年才没有经营和使用，因此，新建村委会出具的证明称从1997年起至今一直由司前供电所作公共配电管理和使用电房不属实，供电局并没有经过我同意就使用电房。供电局占用电房，应由李树强向其主张占用费。综合双方当事人的质证意见、庭审陈述，本院对原告所举证据作如下认定：被告对证据4无异议，对其他证据均有异议，结合本案其他证据，其中证据1、2、3、4、6、7、8能相互印证，故本院对证据1、2、3、4、6、7、8的真实性、合法性及关联性均予以确认；证据5是原告自行制作，与实际情况存在差异，故本院对证据5不予确认。本院对被告所举证据作如下认定：原告对证据1、2、3无异议，故本院对证据1、2、3的真实性、合法性及关联性均予以确认。证据4，原告有异议，因该证据与梁龙的陈述存在矛盾，被告没有进一步提供证据加以证明，故本院对证据4不予采纳。对广东诺诚房地产土地评估工程咨询经济鉴证有限公司作出的评估报告，原告认为价格过低，但不要求重新评估；被告也不予确认，并申请重新评估。因被告就其异议没有提供相应的证据加以反驳，且其申请不符合准予重新评估的法定情形，故本院对原、被告的异议均不予采纳，对上述评估报告的真实性、合法性及关联性予以确认。对梁龙的调查询问笔录，被告不予确认，因梁龙陈述的内容与原告提供的相关证据吻合，故本院对梁龙的陈述的真实性、合法性及关联性予以确认。经审理查明：案外人梁龙（又名梁茂隆、梁隆）是位于新会司前镇新建区中和村对面（房地证号44932**）以及司前镇新建区新开公路边15号（房地证号07690**）两相邻房屋的所有权人，其在上述房屋经营原新会市司前镇新建精密铸造厂，在背对公路、面向厂房门口的右侧位置设有电房一间（电房属房地证号为4493228的房产范围内）。1994年4月10日和1996年4月15日，梁龙签订《授权声明书》各1份，自愿以其所有的新建精铸厂厂房作新建精铸厂长期向原新会市司前信用社新建分社借款的抵押，并到房管部门办理了抵押登记。后新会市司前镇新建精密铸造厂多次向新会市司前信用社新建分社借款，但没有依约还款。该社向本院提起（2000）新法经初字第559号案诉讼，本院经审理，作出（2000）新法经初字第559号民事判决，判令新会市司前镇新建精密铸造厂、梁龙应偿还借款本金合计95万元及其相应利息给新会市司前信用社新建分社等。判决生效后，新会市司前镇新建精密铸造厂、梁龙等债务人仍没有履行判决确定的还款义务。2001年11月14日，新会市司前农村信用合作社与原告签订《房地产转让合同》一份，约定：新会市司前农村信用合作社将座落在新会市司前镇新建区新开公路边15号房地（原新建精密铸造厂房屋两间）转让给原告，转让款40万元。双方约定具体的分期付款方式，并约定款项付清之日起房屋产权归原告所有等。签订合同后，原告依约分期向新会市司前农村信用合作社支付转让款，并实际使用梁龙上述厂房。原告于2008年4月8日付清本息给新会市司前农村信用合作社，但上述房屋至今没有办理产权登记变更手续。被告称其于1997年经司前镇新建村民委员会与梁龙协商同意，使用原新会市司前镇新建精密铸造厂的电房作为该村公共用电的配电房至今，内设有变压器以及P01、P02、P03柜等设备。原告认为被告擅自占用其购买的厂房中的电房，遂诉诸本院。诉讼中，被告申请追加司前镇新建村民委员会为本案第三人或被告，但原告表示不同意。另外，梁龙向本院确认原告购买其上述房屋，并同意由原告管理和使用。但梁龙认为被告并没有经其同意使用电房，其同意由原告向被告主张权利。另查明：诉讼中，本院组织原、被告双方到涉案电房测量电房的面积，双方确认：从电房外墙测量，面积为33.12平方米（6.9米×4.8米）；从电房内墙测量，面积为23.265平方米（5.5米×4.23米）。原告向本院申请评估涉案电房的租赁价格，本院委托广东诺诚房地产土地评估工程咨询经济鉴证有限公司对该电房2002年至2017年的月租金单价进行评估。该公司于2017年2月23日作出诺诚估字2017（新3）第A150号评估报告，确定涉案电房于价值时点2002年至2017年的月租金单价：2002年至2007年均为10元/平方米，2008年至2009年均为11元/平方米，2010年至2011年均为12元/平方米，2012年至2013年均为15元/平方米，2014年至2015年均为16元/平方米，2016年至2017年均为17元/平方米。本次评估租金形式设定为含税租金。原告为此垫付评估费3500元。本院认为：本案案由是物权保护纠纷。本案的争议焦点如下：一、原告是否适格的主体？二、被告使用涉案电房是否有合法依据？被告应否腾空涉案电房，并交还涉案电房给原告？三、被告应否支付涉案电房占用费给原告？如需支付，应如何计算？四、诉讼中发生的评估费如何负担？下面逐一论述。对争议焦点一，被告抗辩认为原告不是涉案电房及土地的登记物权人，并非本案适格的原告。对此，因涉案电房登记的所有权人是梁龙，电房所在相应土地登记的使用权人也是梁龙。梁龙在诉讼中已确认原告买受涉案电房所在的房屋，并同意原告使用和管理，原告可以向被告主张权利。因此，原告作为涉案电房所在房屋的实际使用和管理人，与本案存在直接利害关系，是本案适格原告。本院对被告上述抗辩意见不予支持。诉讼中，被告申请追加司前镇新建村民委员会作为本案第三人或被告，但原告表示不同意。因被告没有证据证明司前镇新建村民委员会和本案存在利害关系，故本院不接纳被告的申请。对争议焦点二，被告称于1997年经司前镇新建村委会与梁龙协商同意，使用原新会市司前镇新建精密铸造厂的电房作为该村公共用电的配电房至今，但梁龙对此予以否认。被告即使是为村乡公共用电的利益，也不能擅自占用他人的不动产。因此，被告没有证据证明其使用涉案电房有法定或约定的合法依据，本院对被告的抗辩意见不予支持。被告应搬迁、腾空配电房，并交还配电房给原告使用。对争议焦点三，被告占用涉案电房没有合法依据，造成原告无法实际使用或相应收益损失，故原告请求被告支付电房占用费合法有据，本院予以支持。对电房的面积，因原、被告双方没有约定，参照一般建筑面积的计算方法，电房的面积宜按从电房外墙测量所得的面积33.12平方米计算。结合涉案电房月租金价格的评估报告，计算电房占用费如下：2002年至2007年合计为23846.4元（33.12平方米×10元/平方米/月×12个月×6年）；2008年至2009年合计为8743.68元（33.12平方米×11元/平方米/月×12个月×2年）；2010年至2011年合计为9538.56元（33.12平方米×12元/平方米/月×12个月×2年）；2012年至2013年合计为11923.2元（33.12平方米×15元/平方米/月×12个月×2年）；2014年至2015年合计为12718.08元（33.12平方米×16元/平方米/月×12个月×2年）；2016年至2017年5月合计为9571.68元（33.12平方米×17元/平方米/月×17个月）；以上合计76341.6元。从2017年6月起，2017年电房占用费按33.12平方米以及17元/平方米/月的单价，计至被告实际交还电房给原告日止。对原告超出部分请求，本院不予支持。对被告不同意支付电房占用费的抗辩意见，本院不予采纳。对争议焦点四，诉讼中，原告为确定涉案电房被占用期间月租金价格而垫付评估费3500元，是原告为确定涉案电房被占用期间造成其损失所支出的必要费用，应由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”、第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：一、被告广东电网有限责任公司江门新会供电局应自本判决发生法律效力之日起十五日内搬迁、腾空位于江门市新会区司前镇新建区中和村对面的配电房（所属房地证号为4493228号），并交还配电房给原告李树强。二、被告广东电网有限责任公司江门新会供电局应自本判决发生法律效力之日起十日内支付电房占用费（其中，2002年至2017年5月的电房占用费为76341.6元；从2017年6月起，2017年电房占用费按33.12平方米以及17元/平方米/月的单价，计至被告广东电网有限责任公司江门新会供电局实际交还上述电房给原告李树强日止）以及评估费3500元给原告李树强。三、驳回原告李树强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2736元（原告李树强已预交），由原告李树强负担1021.13元、被告广东电网有限责任公司江门新会供电局负担1714.87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李柳云人民陪审员  林兴瑶人民陪审员  周大基二〇一七年七月四日书 记 员  李嘉华