天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0113民初2564号原告：林丽颖，女，1984年6月13日出生，汉族，天津韵之达货运代理有限公司法定代表人，户籍地浙江省淳安县，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：陆雪燕，天津景贤律师事务所律师。被告：陈自亮，男，1974年3月16日出生，满族，无职业，户籍地河北省沧州市新华区黄河东路沧县，住天津市北辰区。被告：赵立荣，女，1975年4月12日出生，汉族，雅威饭店法定代表人，户籍地天津市南开区，住天津市北辰区。原告林丽颖与被告陈自亮、赵立荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林丽颖的委托诉讼代理人陆雪燕，被告赵立荣到庭参加诉讼。被告陈自亮经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林丽颖向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告给付原告逾期交付房地产违约金15.9万元；2．请求依法判令被告进行物业交验，并付清交验前产生的一切有关该房地产之杂费具体金额15,701.73元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月25日，原被告在友邦地产处签订关于天津市北辰区房屋合同号为20160000252的《房屋买卖中介合同》，约定房款价格共计146万元。原告于2017年8月11日通过诉讼要求被告继续履行房屋买卖合同，双方达成调解，房屋总价款变更为159万元。原告于2017年11月28日领取房屋产权证书，2017年12月22日被告收到全部房款。时至今日，被告仍未向原告履行房屋交验义务。根据《房屋买卖中介合同》第四项腾房办法及时间的约定，被告的行为已构成根本违约，应交付房款的10%作为违约金，故呈诉。赵立荣辩称，不同意原告的第一、二项诉讼请求。2017年11月15日之前的费用由陈自亮来结，不应当由原告来结，原告的损失跟赵立荣无关。确实未办理房屋交接，但是钥匙已经给原告了。房屋的相关费用还没有结清。在2017年11月15日到房管局办的过户手续，钥匙在之后的2-3天就已经直接交给原告了。陈自亮未到庭亦未提交书面证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人的证据，本院认定如下：原告提交的证据，即证据一即房屋买卖中介合同，证据二即天津市不动产登记簿查询证明，证据三即天津市北辰区人民法院缴款凭证，证据四即房屋产权证复印件，证据十一即住宅物业合同和供热合同以及证据十二即《天津市房产买卖协议》复印件，被告赵立荣对上述证据的真实性无异议，故本院对其真实性依法确认。原告的证据五即物业费发票，采暖费发票，物业费滞纳金票据，采暖费滞纳金票据，中水费票据和热水费票据，被告赵立荣对其真实性不认可。本院认为，该物业费发票上加盖了天津市双盈物业管理有限公司北辰分公司发票专用章，与原件核对无异，本院对其真实性依法确认。物业费和采暖费滞纳金票据，中热水费票据，亦加盖了天津市双盈物业管理有限公司北辰分公司财务专用章，与原件核对无异，本院对其真实性依法确认。原告的证据六欠费清单一张，被告赵立荣对其真实性不认可，该证据上加盖了双盈物业管理有限公司北辰分公司的公章，系该公司出具，与原件核对无异，且与证据五中的票据数额相互印证，故本院对其真实性依法确认。原告的证据七天津市公安局110反馈单两份共六页，被告赵立荣对其真实性未认可，该证据系公安机关依法出具，本院对其真实性予以确认。原告的证据八微信聊天记录四张，被告赵立荣对该证据不予认可，鉴于该证据主体身份不能核实，内容真实性不能确定，本院对其真实性不予确认。关于原告的证据九（2017）津0113民初5033号民事调解书，系本院依法作出，本院予以采信。关于原告的证据十录音光盘（含四段通话录音），被告认为2018年1月7日的录音属实，本院对该段录音的真实性依法确认。被告对其他三段录音不认可，后经询问证人王某，2018年2月2日和2月3日的电话录音属实，故对该录音的真实性，本院依法采信。鉴于2018年1月19日的录音与原告与案外人的录音，主体身份不明，无法核实，故对该段录音的真实性不予确认。经原告申请，证人王某出庭作证，赵立荣对证人王某在庭审中陈述的真实性予以认可。该证人的证言与其年龄、智力状况、知识和经验等相吻合，且与本案其他证据互相印证，故本院对证人王某证言的真实性依法确认并采信。根据当事人陈述和经审查确认真实的证据，本院认定事实如下：2016年8月25日，原告林丽颖（买方）与被告陈自亮（卖方）签订《房产买卖中介合同》（以下简称“《中介合同》”），约定购买坐落于天津市北辰区房屋（以下简称“1101房屋”），该房屋已设立租赁，租期至2016年11月20日，合同落款卖方处签字为“陈自亮”，卖方代理人处签字为“陈自亮、赵立荣”，其中“赵立荣”签字上摁有手印，卖方处签字为“林丽颖”并摁有手印。《中介合同》在腾房办法及时间一项约定：卖方须在见到全款柒天内负责将该房屋地产交予买方使用，并进行物业交验；办理过户完成是：卖方指定账户内见房款，买方领取到房管局出具以买方为所有权人的权属证明文件后；物业交验时，买卖双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，卖方将该房地产钥匙、水、电卡、购电证交付买方，并付清物业交验看之前的一切有关该房地产之杂费（如水、电、天然气、暖气、物业管理费、电话费、宽带费、有线电视费等），如有预存由买方据实支付卖方，物业交验后产生的相关费用及更名费用由买方承担；规定时间内卖方逾期交付该房地产的，每逾期一日，应向买方支付该房地产收价1‰作为违约金，逾期超过十五日卖方仍不交付该房地产的，卖方应向买方支付该房地产售价10%作为违约金，逾期20日仍不执行的，买方将直接进驻该房地产等内容。2016年9月26日，原告林丽颖和被告陈自亮签订了编号为31835-002752的《天津市房产买卖协议》（以下简称《房产协议》），约定了林丽颖购买陈自亮的1101房屋，并约定了陈自亮需在2016年11月15日将房屋交付给林丽颖等内容。《中介合同》签订后，双方在履行过程中产生纠纷，原告林丽颖于2017年8月11日向本院起诉被告陈自亮以及案外人天津市友邦房地产信息咨询服务有限公司（以下简称“友邦公司”），请求继续履行合同。经本院主持双方进行调解，于2017年11月1日达成（2017）津0113民初5033号民事调解书，载明：一、原告林丽颖、被告陈自亮继续履行双方签订的《房产协议》（编号为31835-002752，原告已将135万元房款存入资金监管中心账户），被告于2017年12月1日前配合原告办理房屋所有权转移登记手续，相关税费由原告自行承担；二、原告于双方办理房屋所有权转移登记手续完毕后当日一次性给付被告补偿款13万元及剩余房款1万元，共计14万元；三、双方就本案再无其他争议；四、本案受理费6,000元，由原告林丽颖自愿负担。后原告于2017年11月28日取得1101房屋的不动产权证书。被告陈自亮于2017年12月19日在本院签字领取（2017）津0113民初5033号案件的补偿款13万元及剩余房款1万元。随后原告向房屋中介友邦公司要求通知二被告腾房并做物业交验，友邦公司的王某向赵立荣联系，赵立荣告诉王某租房人还没有到期，目前腾不了房，让和原告商量待2018年2月9日租房到期再腾房。王某在2018年1月初把原告及赵立荣叫到友邦地产柴楼兴园店协商，但未果。后林丽颖在2018年1月中旬通过电话向王某表示同意1101房屋的在租期到期即2月9日进行腾房。2018年2月初，赵立荣向王某打电话称1101房屋租房人已经搬离，并称房屋钥匙赵立荣也没有，让王某和原告林丽颖自己开锁进去。2018年2月3日林丽颖和王某撬锁进入1101房屋。2018年2月3日当天林丽颖和王某前往管理该1101房屋所在小区的双瀛物业公司，该物业公司称1101房屋拖欠了物业费和暖气费，必须把之前拖欠的上述费用的补齐，才能交以后的费用。另证人王某表示林丽颖同意租期届满即2018年2月9日再腾房，但要求将全款到账后至2月9日间的租金转给林丽颖；赵立荣不同意支付租金；证人理解林丽颖是同意2月9日腾房的，但是还要求得到相应的租金。原告于2018年4月19日缴纳1101房屋的如下费用：2016年6月9日至2019年1月8日的物业费7,192.31元、2016年6月9日至2018年4月8日物业费滞纳金4,384.9元、2017-2018年的采暖费3,075.5元、2017-2018年的采暖费滞纳金615.1元、中水费300.8元、热水费110元。庭审中，原告方陈述其主张的诉讼请求第二项交验前产生的一切有关该房地产之杂费包括：2016年6月9日-2018年5月8日的物业费每月232.01元，共计23个月，共计5,336.23元。物业费滞纳金自2016年6月9日-2018月4月8日，共21个月，每月154.67平米乘以1.5元/平米再乘以每天千分之三合计4,384.9元。2017-2018年度采暖费3,075.5元，即123.02×25元。2017-2018年采暖费滞纳金615.1元，即123.02×25×千分之二每天。中水费300.8元（94吨＊3.2元/吨），热水费110元（22吨＊5元/吨，截止到2018年3月9日）。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：一、原告主张的违约金是否有事实和法律依据，是否属于本案审理范围；二、被告是否向原告承担支付违约金的民事责任；三、被告是否向原告承担赔偿涉案相关费用的民事责任。对此本院分析如下：一、原告请求的违约金主张是否有事实和法律依据，是否属于本案审理范围。原告虽于2017年8月11日向本院起诉过被告陈自亮以及案外人天津市友邦房地产信息咨询服务有限公司（以下简称“友邦公司”），但其诉讼请求系继续履行合同。本案中原告的诉讼请求为判令被告给付原告逾期交付房地产违约金以及进行物业交验，并付清交验前产生的一切有关该房屋的杂费。其诉讼请求不相同，且本案的被告为陈自亮和赵立荣，故并不属于“一事不再理”的范围。庭审已查明，《中介合同》的出卖人为陈自亮，而赵立荣系在代理人处签字，且1101房屋原登记在陈自亮名下；《房产协议》亦为原告与陈自亮所签，故《中介合同》和《房产协议》的签订主体是一致即原告与被告陈自亮，且均系双方当事人真实的意思表示，且其内容不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，应受法律保护。赵立荣在《中介合同》出卖人的代理人处签字，不应作为出卖人，其不是房屋买卖合同的主体。二、被告是否向原告承担支付违约金的民事责任。庭审已查明，《中介合同》约定逾期超过十五日卖方仍不交付该房地产的，卖方应向买方支付该房地产售价10%作为违约金。原告认为被告恶意将涉案1101房屋出租，迟延履行交房义务，应当支付其15.9万元违约金一节，本院作如下分析：（一）关于交房时间问题。1、虽然林丽颖和陈自亮在《房产协议》中约定了陈自亮应于2016年11月15日交付房屋，但鉴于原告在2017年8月份11日在本院起诉被告陈自亮，主张继续履行合同，并与陈自亮达成调解协议且就案件无其他争议。因此，林丽颖和陈自亮就1101房屋的房款给付时间和房屋交付时间事实上已经达成了新的一致意见，故不应再以《房产协议》中确定的2016年11月15日为房屋交付时间。2、本院在2017年11月1日作出（2017）津0113民初5033号民事调解书中，并未明确被告腾房并交付原告的时间，应当以《中介合同》的约定为准。根据《中介合同》中腾房办法及时间一项约定，被告须在见到全款七天内负责将涉案房屋交付原告使用，并进行物业交验。因被告于2017年12月19日在本院签字领取（2017）津0113民初5033号案件的补偿款13万元及剩余房款1万元，故应当在七日内即2017年12月26日之前将1101房屋交付原告使用。3、证人王某的证言能够证实双方就腾房时间达成新的一致意见，即承租人租期届满时即2018年2月9日，应视为双方在合同履行中对1101变更房屋交付时间的确认与认可，即将交房时间由2017年12月26日变更至2018年2月9日。综上，本案双方当事人最终确认的房屋交付时间为2018年2月9日。关于原告主张被告恶意出租一节，被告赵立荣表示不予认可。本院认为，庭审中，双方均陈述1101房屋中案外人的承租租期为三个月，租期到2018年2月9日，则该房屋是被告于2018年11月出租给案外人，系在2017年12月26日交付房屋时间之前的行为，不能证明被告系恶意出租。另，《中介合同》上虽约定涉案1101号房屋已设立租赁，租期至2016年11月20日，但双方并未按该合同实际履行，双方产生争议后，在2017年8月11日起诉至本院。因此，2016年11月21日至2017年11月间，被告陈自亮作为产权人出租涉案房屋并无不妥。故对原告主张被告恶意出租的事实，与事实不符，亦无法律依据，本院不予认定。（二）被告是否向原告承担支付违约金的民事责任。庭审已查明，证人王某证实2018年2月初，赵立荣电话告知租房人已经搬离，因无钥匙让王某和原告自行开锁进入房屋。后原告于2018年2月3日在自行撬锁进入1101房屋并实际占有，应视为被告于此时向原告完成房屋交付义务，且未超过双方变更房屋的交付时间即2018年2月9日，不违反双方的约定。另，根据“买卖不破租赁”的原则，涉案房屋产权变更登记发生在被告合法出租房屋期间。原告以被告出租房屋为由未能向其按时交付房屋而主张违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。就1101房屋全款到账后至原告实际占有房屋间的租金归属问题，双方可依法协商或另案解决。综上，原告请求被告支付违约金15.9万元并无法律和事实依据，本院不予支持。三、被告是否向原告承担赔偿涉案相关费用的民事责任。根据原告提交的物业费发票、采暖费发票、物业费滞纳金票据、采暖费滞纳金票据、水费票据、欠费清单，以及庭审中赵立荣的陈述，可以证明涉案1101房屋确实在2018年2月3日欠缴物业费、采暖费、水费等相关的费用。具体应以相关票据载明的数额为准。对此本院对上述费用数额及承担确定如下：（一）1101房屋物业费单价为232.01元/月（计算依据：2,784.12元÷12个月=232.01元）。原告于2018年2月3日撬锁后实际占有并使用了该房屋，故之后的物业费应由原告自行承担。因此，被告应补偿原告2016年6月9日-2018年2月2日的物业费4,640.2元（计算依据：232.01元/月×20个月=4,640.2元）关于物业费的滞纳金4,384.9元，系因陈自亮此前拖欠相应费用所导致，故应当由被告陈自亮自行承担。（二）1101房屋采暖费3,075.5元，系2017-2018年的费用，为陈自亮此前拖欠，应由陈自亮承担。关于采暖费的滞纳金615.1元，因陈自亮此前拖欠相应费用所导致，故亦应当由被告陈自亮自行承担。（三）1101房屋中水费300.8元、热水费110元，该房屋于2018年2月3日后由原告实际占有并使用，本院综合原被告双方各自在交付房屋方面的过错、该两项费用的用途以及房屋的实际使用情况，确定该费用应由陈自亮承担。关于原告主张被告赵立荣和被告陈自亮共同承担责任一节，本院认为，1101房屋登记在陈自亮名下，赵立荣在《中介合同》的代理人处签字，应认定系代理行为，其所进行的代理行为产生的责任，应由被代理人陈自亮自行承担。原告主张赵立荣承担责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告陈自亮经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告的主张及诉讼请求放弃抗辩的权利，不影响本院根据查明事实依法作出判决。综上，本案经调解未果。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈自亮于本判决生效后五日内补偿原告林丽颖物业费4,640.2元、物业费滞纳金4,384.9元、采暖费3,075.5元、采暖费滞纳金615.1元、中水费300.8元、热水费110元，以上合计13,126.5元；二、驳回原告林丽颖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,480元，减半收取计1,740元，由原告林丽颖负担1,609元，被告陈自亮负担131元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘红芸二〇一八年六月五日书记员  杨 楷附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。