北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第5793号
原告（反诉被告）：北京市德义兴商业大楼，住所地北京市石景山区古城南路（永昌商店对面）。
法定代表人：王岩，董事长。
委托诉讼代理人：汪学锋，北京市国信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：平立存，男，1961年9月16日出生。
被告（反诉原告）：北京古城特别特商贸有限公司，住所地北京市石景山区古城南路华荣商业大楼四楼东侧。
法定代表人：张秀生，总经理。
委托诉讼代理人：李晓波，北京市中允律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李冰，女，1989年10月20日出生。
原告（反诉被告）北京市德义兴商业大楼（以下简称：德义兴大楼）与被告（反诉原告）北京古城特别特商贸有限公司（以下简称：特别特商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年4月2日立案，案号为（2013）石民初字第2080号,该案件于2015年6月10日判决结案。判决后，特别特商贸公司不服原审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院作出（2015）一中民终字第06643号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）德义兴大楼法定代表人王岩及其委托诉讼代理人汪学锋、平立存，被告（反诉原告）特别特商贸公司委托诉讼代理人李晓波、李冰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）德义兴大楼向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间租赁合同及补充协议；2、判令被告腾退租赁房屋；3、判令被告支付2009年4月1日至2010年3月31日期间房租50万元；4、判令被告支付2010年4月1日至2010年9月16日无合同期间的房屋租金22.88万元；5、判令被告支付2014年6月16日起至房屋实际腾退之日止的租金及2010年9月17日至2013年2月7日及2014年6月16日起至2015年10月10日止迟延支付所对应的违约金652.5万元；6、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年2月24日，德义兴大楼与北京特别特文化发展有限公司（以下简称：特别特文化公司）签订房屋租赁合同，将原告自有房屋出租给特别特文化公司使用，合同约定：租赁期限5年，自2005年4月1日至2010年3月31日；租金400万元/年，前4年每年减免50万元以补偿承租方装修改造投入；承租方未按时交纳租金和费用，出租方有权终止合同收回场地；承租方未按约定期限交纳租金和其他费用，每逾期1天向出租方支付月租金10%的违约金，逾期超过10天，出租方有权解除合同。合同签订后，原告如约将房屋交付特别特文化公司使用。合同履行初期，鉴于特别特文化公司装修投入超出预期，双方于2006年2月17日签订补充协议，约定在不增加租金的前提下，增加了承租方使用面积，并对装修期间的租金和水电费予以一定减免等，并将租金交付方式，由每半年预付，改为每月预付，以减轻承租方资金压力。2010年9月，因被告租赁到期后拒绝腾退房屋并拖欠房租、供暖费，双方诉至贵院。诉讼中，被告称系双方于2006年3月18日签订补充协议，该补充协议显示：房屋租期自2010年9月17日起延长至2020年9月16日，租金由每年400万元降至300万元，供暖费由出租方负担，其余内容按原房屋租赁及此前的补充协议执行。我方对补充协议真实性不予认可，双方从未签订此补充协议，故应系伪造。但经鉴定，此补充协议落款处公章与德义兴大楼公章一致。2012年12月，贵院作出（2010）石民初字第5095号民事判决书，认定特别特文化公司已将房屋租赁合同权利义务转移给特别特商贸公司，认定2006年3月18日补充协议真实有效，同时认定特别特商贸公司拖欠租金及供暖费。现上述判决已经生效。因特别特商贸公司自（2010）石民初字第5095号案件原告起诉前，就已经存在拖欠房屋及供暖费行为，且诉讼发生后被告一直拒绝交付房租。现被告自2014年6月16日起至今，未支付原告房屋租金。根据租赁合同约定，承租方拖欠房租超过10天，出租方有权解除合同。现被告拖欠租金已超出此限，为维护原告合法权益，故诉至法院。
被告（反诉原告）特别特商贸公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。特别特商贸公司无违反租赁合同及补充协议的行为，不构成违约，不同意解除合同及腾退房屋。在合同履行期间，我方交纳租金，但对方收取后又退回，理由是不认可2006年3月18日所签补充协议，现在法院已经认定补充协议真实性。2011年1月27日，对方主动要求我方支付租金，双方约定诉讼期间不用交租金，因我方已支付195万元，所以商定诉讼完毕后租金多退少补。2013年2月5日终审判决，我方于2013年2月28日向法院交纳诉讼费，2013年3月7月交纳550万元租金，略晚几天亦是合理期限。根据2006年3月18日补充协议及判决书，最后一年租金为350万，故原告第四项和第五项诉讼请求所涉期限的租金，我方已经交纳完毕。2010年9月17日至2013年2月7日期间双方在诉讼，有协议书，故不同意给付该期间的违约金；2014年6月16日后，我方不交租金是行使合同抗辩权，故不同意给付违约金。现在对方拒绝配合我方为商户办理营业执照、拒绝盖章，给我方经营造成影响，故我方未交纳租金，所以我方提出反诉，事实和理由与答辩意见一致。反诉请求：请求法院判令德义兴大楼赔偿装饰装修残值及未到期使用权预期利益共计13436416元。
反诉被告（本诉原告）德义兴大楼答辩称：如特别特商贸公司交齐租金，并提交商户合同复印件、身份资料则同意配合办理营业执照。如法院判决解除合同，则我方不存在配合办理营业执照的义务。我方通过减免租金、水电费、增加经营面积、延长租期等方式已经对特别特商贸公司予以经济补偿，且大楼已经使用十年，根据测算装修费已被收回，特别特商贸公司拒付租金不符合不安抗辩权的规定，解除合同的理由在于特别特商贸公司迟延交付租金超过合同约定期限构成根本违约，故不同意反诉请求，请法院依法驳回。
经审理查明：北京特别特文化发展有限公司（以下简称：特别特文化公司）于2001年成立，于2006年10月注销。特别特商贸公司系于2005年4月成立。
2005年2月24日，德义兴大楼与特别特文化公司签订《房屋租赁合同书》，约定：1、标的物租赁场地为德义兴商业大楼一至四层，面积3984平方米（不含德义兴商业大楼现办公用房占用面积）。二、租期五年，自2005年4月1日起至2010年3月31日止；三、乙方经营方式和项目经营方式为自营、联营。经营项目为服装、鞋类、百货等；四、租金及其他费用为：第1年至第4年每年租金均为350万元，第5年（2009年4月1日至2010年3月31日）为400万元，每6个月交纳一次，实行上交租金；取暖费每年度按特别特文化公司所租用面积和供暖部门规定的收费标准由德义兴大楼代收代缴，特别特文化公司于每年9月15日前交付德义兴大楼；取暖费：每年度按乙方所租用面积和供暖部门规定的收费标准由甲方代收代缴、缴款日期为每年9月15日前由乙方交付给甲方。五、合同履约保证金履约保证金为100万元，特别特文化公司未违反合同条款，无任何经济和法律责任、未发生担保范围内问题，本合同终止后三个月退还，否则德义兴大楼按合同约定扣除履约保证金；七双方商定由特别特文化公司出资对大楼整体装修改造，施工期德义兴大楼免收一个月租金；合同期内因特别特文化公司违约合同不能履行时，一切装修归德义兴大楼所有，特别特文化公司不准以投入装修为由向德义兴大楼索要补偿或要求折价；特别特文化公司有未按时交纳租金和费用、擅自将租赁场所转租、转让、转借等违约行为，德义兴大楼有权终止合同收回场地，并不承担由此引发的各种经济、法律责任；特别特文化公司向德义兴大楼提交营业执照、税务登记证、法人代码证书、企业法人身份证、企业管理人员身份证复印件等德义兴大楼所需的证明，如有变动及时告知德义兴大楼。特别特文化公司未按约定期限交纳租金和其他费用，每逾期一天向德义兴大楼支付月租金10%的违约金，超过10天，德义兴大楼有权解除合同，履约保证金不退，并要求特别特文化公司限期撤场。其他事项的约定：乙方与其合作方在本租赁场地的任何合作协议合同期限不能超过本合同起止日期，乙方应向甲方提供其合作方的营业执照、税务登记证、法人身份证、企业代码证等资料。
该合同签订后，特别特文化公司对租赁场地进行了装修投入。
2006年2月17日，德义兴大楼与特别特文化公司又签订《补充协议》一份（以下简称：《补充协议》1），约定：因特别特文化公司装修改造项目提升了大楼档次，改善了购物环境，工程投入大幅超过原定400万元，故德义兴大楼同意将租赁面积变更为4703平方米（增加719平方米）；延长装修工期至二个半月（自2005年7月1日至9月15日），免除相应期间的租金43.8万元，自2005年9月16日起开始交租；正式进场前2005年4月至6月的租金予以减免；履约保证金由100万元降为30万元；租金由6个月交付一次调整为1个月交付一次，每月10日前交付；施工期间的水电费用2.43万元由德义兴大楼承担；双方租赁合同到期可延期一至二个五年租赁期；装修改造新增的设施由特别特文化公司出资并使用，负责日常维护并承担相关费用，产权归德义兴大楼；特别特文化公司为在石景山区开展工作，新注册特别特商贸公司，新注册公司与德义兴大楼一切合作往来均代表特别特文化公司行为，德义兴大楼委托北京华荣义兴租赁有限公司配合工作，其一切往来均代表德义兴大楼行为。
2006年3月18日，甲方德义兴大楼与乙方特别特商贸公司又签订《补充协议》一份（以下简称《补充协议》2），约定：”经甲乙双方协商一致，对租赁合同部分内容再一次进行调整，由于原租赁合同乙方名称为北京特别特文化发展有限公司（即将被注销），现已改名为北京古城特别特商贸有限公司，已得到甲方认可，如此达成如下补充协议：甲乙双方在上一次补充协议中达成共识，乙方由原定投资四百万元，最后上升到一千万元左右，大幅度超过了原定投资额，彻底改善了大楼购物和办公环境，甲方本着长期与乙方合作的原则，考虑到乙方投资较大，不能在短期内得到回报，甲方决定给乙方如下优惠：......”
《补充协议》2中优惠部分有如下具体约定：
1、原合同中约定特别特商贸公司经营第4年需交400万元租金，现改为继续按前3年的年租金350万元执行（特别特商贸公司称，此处为笔误，应为第5年需交400万元租金，按前4年的年租金标准执行）；
2、租赁到期时间延期两个期限（即十年），自2010年9月17日至2020年9月16日止；
3、在第二个五年合同期开始时，德义兴商业大楼将减免特别特商贸公司每年50万元租金，作为继续合作的优惠条件，年租金为300万元，仍按照第一个租赁期限缴费方式月付租金，每月10日前交清；
4、德义兴商业大楼负责大楼供暖费、水费......
6、装修改造新增设施由特别特商贸公司出资并使用，负责日常维护并承担相应费用，产权在合同最终到期时归德义兴商业大楼所有......；
9、新增五楼接待室、501、502、506房间及设备间归特别特商贸公司使用，会议室归双方共同使用；
10、乙方如办理和经营有关的手续，需要甲方配合盖章的，甲方应无条件配合盖章......。
2010年9月21日，德义兴大楼以房屋租赁合同纠纷为由将特别特商贸公司诉至本院，要求撤销2006年3月18日《补充协议》、腾退房屋、支付租金、违约金、供暖费、滞纳金、房屋占用费等。经审理，本院确认了《补充协议》2的真实性，确认《补充协议》2属有效合同，同时认定：根据《补充协议》2的约定，《房屋租赁合同书》最后一年租期年租金标准为350万元，特别特商贸公司已向德义兴大楼分期交纳了全部租金，但存在部分款项迟延情形。据此，本院于2012年12月20日作出（2010）石民初字第5095号民事判决书，判决：一、特别特商贸公司给付德义兴大楼2009年4月1日至2010年3月31日期间租金之违约金29万元；二、特别特商贸公司给付德义兴大楼2005至2006年度供暖费136387元及上述供暖费利息损失；三、驳回了德义兴大楼的其他诉讼请求。判决后，德义兴大楼、特别特公司均提起上诉。北京市第一中级人民法院于2013年2月5日作出（2013）一中民终字第2115号终审判决，维持原判，驳回上诉。
因（2010）石民初字第5095号案件诉讼主要争议焦点之一系《补充协议》2是否真实、有效，进而双方在2010年3月31日后是否存在租赁合同、《房屋租赁合同书》最后一年及后续租金标准存在争议。因此，在（2010）石民初字第5095号案件诉讼期间，特别特商贸公司于2011年1月27日向德义兴大楼出具《说明》一份，载明：”今交付北京市德义兴商业大楼，第一合同期到期后，第二合同期每年叁佰万元整合同（正在石景山区人民法院诉讼中）部分租金人民币贰拾万元整，等人民法院判决生效后多退少补，特别特公司考虑北京市德义兴商业大楼的职工利益，先付这贰拾万元部分租金”。德义兴大楼收到此《说明》后，当日在《说明》落款处加盖公章，并由德义兴大楼常务经理张雅丽签字确认。
另诉讼期间，特别特商贸公司已分期向德义兴大楼交纳了自2010年4月1日起的租金共计195万元。
判决后，特别特商贸公司于2013年3月7日按《补充协议》2标准向德义兴大楼交纳了此前未交租金555万元。
2014年6月4日，特别特商贸公司委托律师向德义兴大楼发律师函：2005年2月24日贵司与我方委托人签订《房屋租赁合同》，将位于北京市石景山路48号的北京德义兴商业大楼出租给我方委托人用于经营，并于2006年2月17日及2006年3月18日签订《补充协议》。补充协议中第10条明确约定我方委托人如办理和经营有关的手续，需要贵司配合盖章的，贵司应无条件配合盖章。但自2010年9月至今，在长达近4年的时间里，因我方委托人需要办理商户营业执照等相关手续需贵司盖章多次找到贵司，贵司均予以拒绝，导致我方委托人无法正常经营且给我方造成了巨大损失。
特别特商贸公司未再支付2014年6月16日后的租金。
2014年6月18日，德义兴大楼作出关于特别特商贸公司2014年6月4日律师函的回复，该回复载明：你方委托书及律师函均收悉，现你方所提问题，答复如下：北京市德义兴商业大楼小商品市场的所有商户，办理营业执照均需提供本人身份证和租赁合同复印件，按照主合同第八条第四款第一项的规定，不允许转租。当初允许你公司的商户挂靠在我小商品市场下运营，是我单位宽容协作的表示，但必须要提供上述备案材料，这也符合主合同第十一条第三款之约定。要求你方提供相关租户的身份证和租赁合同等资料，以供审查备案，与你方提到的有关合同内容并无冲突。你方以此为借口拒付租金，理由不能成立，实数严重违约行为，或将导致严重后果。如上所述，在你方向我单位提供上述材料，并经核实无误后，我单位将按照合同约定，无条件予以配合办理。如你方继续固执己见，拒不履行支付租金的合同义务，后果自负。
2014年8月11日，德义兴大楼向特别特商贸公司发催缴租金通知书，催促特别特商贸公司尽快将欠付租金75万元交纳，否则，由此产生的严重后果自行承担。贵公司如需我司配合你的租户办理盖章等证照事宜，请提供相关商户的身份证、租赁合同等资料，我方核实（与原件核对一致）备案后予以办理。
2014年8月13日，特别特商贸公司对德义兴大楼作出关于催缴租金通知书回执，由于贵司一直未按合同履行合同义务，导致特别特商贸公司很多正常工作无法进行，导致我司产生经济损失，希望贵司按照合同认真履行合同义务，给我司商户提供办理经营的有关手续（含房产证及公章等），解决完多年遗留得的问题，我司将正常缴纳租金。
2014年10月10日、2015年1月13日作出催缴租金通知书，再次重申催缴租金及盖章需要提供合同、身份证。
2015年1月13日，特别特商贸公司作出关于再次催缴租金通知书的回执，表明希望德义兴大楼履行无条件盖章的合同义务；另提出甲方一直未向乙方交过电费，以上问题均是甲方违约在先，故要求甲方尽快履行合同义务，配合乙方办理和经营有关的手续。
2015年2月15日，特别特商贸公司作出关于催缴租金通知书的回执，表明希望德义兴大楼履行无条件盖章的合同义务。
另查：北京市石景山区古城南路华荣商业大楼的所有权人为北京市石景山区华荣商业大楼，产权证后附房产平面图。
1997年3月10日，北京市石景山区华荣商业大楼名称变更为北京市德义兴商业大楼。
再查：2016年8月15日，北京市石景山区城市管理综合行政执法监察局作出违法建设告知单，告知德义兴大楼，您在北京市石景山区古城南路特别特商场北门前，该处建筑未依法取得规划许可，属违法建筑。现告知：依法律规定，自行拆除违法建设，否则行政机关将依法强制拆除；不要对未依法取得规划许可的建筑继续进行建设或其他施工投入；不要在违法建设内居住，以免出现安全问题。后德义兴大楼提供查处北门违法建筑的照片。
本案审理过程中，特别特商贸公司申请对其装修残值及租赁合同中剩余租期的未到期使用权的预期可得利益进行评估，经摇号确定北京京评价格评估有限公司为鉴定机构，该鉴定机构于2016年6月20日作出京评（涉）字2016第3021号价格评估报告书，评估结论为，按照原告主张装修时点的评估价值为3519232元（无争议的项目为1396633元，按照评估资料确认的安装项目2122599元），按照被告方主张装修时点的评估价值为8255625元（无争议项目3760574元，被告主张有争议的项目2372452元，按照评估资料确认的安装项目2122599元），未到期使用权预期利益评估价值为5180791元。为此，特别特商贸公司支付评估费13万元。
针对评估报告有争议的部分：德义兴大楼对此不予认可，认可其主张装修时点的3519232元，鉴定报告无争议的部分认可。对有争议部分：附件4中：1、5层楼梯和平台，是原来大楼自有的，房产证可以证明；2、4层货架和收银台，4层租给西单羽绒服专卖店了，是商户自己装修的；3、3层包柱子货架收银台，是最开始的时候装修的，时间点不对；4、二层货架、婚纱屋、电梯间，婚纱屋是商户自己装修的，电梯间是之前装修的，但被告主张的是2014、2015年重新装修；5、1层货架商户自己的；6、1-2层加建是时间点不对；7、1层北侧门头是违建已经拆除，有违法建设告知单和照片为证；8、彩钢房是眼镜店是独立的，和我们没有关系，不在我们的产权范围内，和我们没有关系。9、门脸房装修是时间点的问题，货架都是商户自己的；附件5中的1、货架，是商户自己装修的，和被告没有关系，和商户的合同可以证明；2、1-2层加建部分，是刚开始入住的时候安装的，但是被告主张是2014、2015年重新装修的；3、门脸房6个，是商户自己装修的，不是被告装修的。对预期利益的评估意见：1、被告为了评估向法庭提供了2013-2015的财务报表，有4个问题1、2015年收入是855万，2014是927万，2013年848万，平均收益876万，但是拒付租金300万元；2、2015年管理费用279万元，2014年是299万元，2013年是331万，平均303万，说明没有投入700万的二次装修，管理费用是逐年减少的；3、被告将应该支付给我们的租金放到应收款中处理，是转移资金，逃避责任；4、被告说我们不给盖章造成的损失的3年，是被告租金收益最高的3年，说明盖章影响收入不是实话。结论：1、预期收益报告评估的年经营利润是1734681元，是扣除了租金的净利润，但是不交付租金，被告是恶意严重的违约。特别特商贸公司对评估价值为8255625元及未到期使用权预期利益评估价值为5180791元认可。
本案审理过程中，德义兴大楼继续申请对特别特商贸公司账户进行冻结，并提供华荣商业大楼的房产作为担保。本院作出续保裁定书，对特别特商贸公司账户进行冻结，并查封华荣商业大楼。
本案审理过程中，本院依特别特商贸公司申请，前往北京市工商行政管理局进行调查，经查2005-2010年间办理的商户办理营业执照的档案，其中企业住所（经营场所）证明需要德义兴大楼加盖公章。
庭审中，张雅丽出庭作证陈述：2013年3月，特别特商贸公司工作人员到我办公室，要求盖章；当时我说盖章可以，但要把商户合同复印件、身份证等有关手续及租金交齐，才可盖章，否则不予盖章；判决生效、补齐租金后，特别特商贸公司要求盖章，但称商户合同保密，至今未提供上述手续，故未给其盖章；2013年3月7日，特别特商贸公司人员仅提交一份表格要求盖章；2013年3月11日，特别特商贸公司人员提供的资料系空白。德义兴大楼对此无异议，特别特商贸公司称没盖章属实，不认可手续不全不盖章。
特别特商贸公司提供录音资料，其中2013年3月3日至5日录音中：德义兴大楼经理张雅丽表示因此前诉讼、未支付租金，故未配合盖章，如盖章应付清租金。2013年3月7日录音中：张雅丽表示特别特商贸公司人员要在三十余份表上盖章很为难，董事长王岩不让盖章。2013年3月11日录音中：因资料存在空白情况，张雅丽要求提供商户人名清单。2014年12月1日录音中：张雅丽表示以前有商户身份证或暂住证即可盖章办理营业执照，现在要求提供商户合同才可配合盖章，此前2013年3月份提交的表格系空白，仅有几份已填写内容；此后，特别特商贸公司张灵、张如芬表示可以提交商户合同，但日期及金额系商业秘密，提供的合同上进行封盖，德义兴大楼人员平立存对此不予同意，表示如封盖则无法配合盖章办照。德义兴大楼对录音的真实性认可，证明目的不认可。
关于租金交纳的争议：德义兴大楼认可特别特商贸公司按每年350万元标准已经交纳了2009年4月1日至2010年3月31日和2010年4月1日至2010年9月16日两个期间的租金，但主张此期间租金标准应按每年400元计算，故主张差额50万元和22.88万元。
关于解除合同的原因及抗辩：德义兴大楼主张特别特商贸公司一直迟延交付租金，自2014年6月16日起未再向德义兴大楼交纳租金，根据租赁合同约定，承租方拖欠房租超过10天，出租方有权解除合同。现特别特商贸公司拖欠租金已超出此限，故请求法院解除租赁合同。特别特商贸公司主张因德义兴大楼未配合在其商户营业执照申请资料上盖章，故未交纳租金；其自2013年3月份要求盖章以来，双方一直在协商未果，直到2014年6月16日才行使抗辩权不予交纳租金；故其主张解除合同原因系德义兴大楼造成，应由德义兴大楼按照评估结果赔偿其装修损失及剩余租期的未到期使用权的预期可得利益。
关于盖章是否构成拒交租金抗辩的争议：首先，双方针对无条件盖章解释为：德义兴大楼认为分两种情况，属于特别特商贸公司自营的范围，可以给无条件盖章；如果涉及第三人经营的，则需要审查，按照原合同约定提供相应的材料；且原合同也明确约定不允许转租；德义兴大楼主张不是其不给盖章，而是特别特商贸公司提供的材料不符合要求。特别特商贸公司主张德义兴大楼应该无条件盖章，且其提交盖章的材料都是和经营相关的，其分别于2013年3月7日和2013年3月11日要求盖章，德义兴大楼未予盖章，自此至今大概有十户已搬离。德义兴大楼主张特别特商贸公司现在仍都在经营，特别特商贸公司提交盖章的资料系空白合同，没有针对性；德义兴大楼需对所盖公章资料进行审核、备案，对方应提交商户身份证及租赁合同，在核实无误后，才可以配合盖章。其次，对于特别特商贸公司需要盖章为其转租商户取得经营执照的过程：对2005年至2010年间产权方德义兴大楼给盖章，转租商户取得营业执照，双方均无异议，但德义兴大楼主张此时就需要特别特商贸公司提供其和需要盖章的商户有经营关系的证明例如租赁合同，德义兴大楼审查租赁合同后盖章，并将合同返还，故其并未留存之前需要提供的材料；特别特商贸公司主张此时需要个人经营者的身份证及暂住证复印件粘贴在相应的表格内及个体工商户开业登记申请表，个体工商户开业登记申请书需要产权人德义兴大楼盖章，经营场所产权人房屋所有权证的复印件并加盖公章。对2010年至2013年及以后办理营业执照需要的手续：德义兴大楼主张和需要提供的资料仍和以前一样，但是特别特商贸公司于2013年开始不配合提供材料，理由为当时其以特别特商贸公司欠交租金为由提出解除合同的诉讼，特别特商贸公司为其延迟交纳及拒交租金找借口，故开始不配合提供材料致使无法加盖公章；特别特商贸公司主张2010年至2013年德义兴大楼没有任何原因不给盖章，2013年需要盖章的商户增加，但因2013年至2014年双方一直在协商，双方协商一年多未果，直到2014年6月才正式发律师函行使拒交租金的抗辩权。
关于未盖章造成的后果：特别特商贸公司主张自2010年12月20日起因德义兴大楼不给个体工商户办理工商营业执照的手续盖章，导致无法开展工作，为此提交2011年9月至2014年9月的商户租赁合同复印件13份，2014年9月至2020年9月商户租赁合同复印件24份。另特别特商贸公司主张目前共有54家商家，其中四十几户没有营业执照，没有税务登记证，给商场管理工作造成直接影响，2015年9月一层有下列摊位（一层52、53号、55、56号、36、37号、38号、48号、5号、42、43号、49号、57号、29、30号、39号、三层11号、6号）空摊，直接造成经济损失500873元。德义兴大楼称场内共有商户80户，其中未办理（包括原先有照后停用的）商户35户，其中7户原先有营业执照，自行放弃执照却至今仍在经营的；2013年之前因各种其他原因未办理的18户；在双方发生盖章纠纷后未办执照的，仅有10户，这10户如今都在正常经营中，双方盖章纠纷，并未影响特别特商贸公司出租营利。2015年7月之后，有4户商户撤摊，其中一户（52、53号）是因为特别特公司与对方纠纷，主动轰走的；有2户（36、37号和38号摊位）至今仍在经营中；只有1户（55、56号摊位）是真正空置；三层6号、11号撤摊后又新商户进驻并未空摊；一层的29、30号及38、55、56号有营业执照，是否撤摊与能否办营业执照无关。申请盖章商户占特别特商贸公司经营的比例很小，因为除了特别特商贸公司自营外，尚有近百户商户，就面积而言，要求盖章的商户面积每户为6-8平米，而双方租赁面积近5000平方米。
本案审理过程中，德义兴大楼申请先于执行，谈话过程中特别特商贸公司明确表示不同意先行支付租金。后德义兴大楼撤回先于执行申请。
上述事实，有房屋租赁合同书、补充协议1、补充协议2、（2010）石民初字第5095号民事判决书、（2013）一中民终字第2115号民事判决书、说明、发票、录音资料、评估报告书、照片、违法建设告知单、工商登记材料及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：（2010）石民初字第5095号民事判决书、（2013）一中民终字第2115号民事判决书均已认定房屋租赁合同书及两份补充协议具有法律效力，故应按合同约定内容确定租赁期限及租金标准。
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，特别特商贸公司未按合同约定交纳租金，经德义兴大楼催告后仍未交纳。出租方签订租赁合同的主要目的是收取租金，现合同目的无法实现。故对德义兴大楼要求解除双方租赁合同及补充协议的诉求，本院予以支持。
基于合同解除情形下所产生的装修添附损失，应当结合租赁合同双方的责任程度确定各自承担的法律后果，根据合同解除后果与当事人行为之间的原因力比例划分：第一，关于营业执照的办理：特别特商贸公司作为承租方，应就租赁房屋办理营业执照事宜进行必要的前提准备，其应当提供办照的必要手续；德义兴大楼作为出租方，对于承租人营业执照办理应当予以协助；第二，对于合同约定的”无条件盖章”，双方发生争议的盖章部分均是特别特商贸公司转租的小商户，商户注册营业执照需要经营者的身份证件及经营场所证明，而对于作为产权人的出租方德义兴大楼而言，其并不知需要盖章办理营业执照的商户是否在其出租房屋的范围内经营，故尽管合同约定无条件盖章，但作为产权人必要谨慎的注意而言，要求商户出示与特别特商贸公司的租赁合同，并不超出合同约定的范围，因此特别特商贸公司不提供租赁合同或空白租赁合同不妥，但特别特商贸公司提供租赁合同遮盖租金数额并不影响产权人对关联性的审查。因此，正是因双方当事人均存在疏于履行各自义务的行为，共同导致涉案租赁合同无法履行。尽管特别特商贸公司辩称拒付租金系其行使抗辩权，从抗辩权行使的时间看，特别特商贸公司在2013年不给盖章时并未行使，直到2014年6月特别特商贸公司才行使抗辩权；从抗辩权行使的程度看，无论是需要盖章的商户数量及经营面积还是未盖章造成的后果即由预期利益评估中特别特商贸公司的经营利润可知，德义兴大楼不给盖章对特别特商贸公司的经营影响并未大到足以拒付全部租金。综上，特别特商贸公司以拒付全部租金的方式行使德义兴大楼未盖章的抗辩权并不适当。因此特别特商贸公司的瑕疵行为与合同解除后果具有更加紧密的关联，故应当承担主要责任，德义兴大楼对此亦应承担次要责任。故对于特别特商贸公司主张德义兴大楼赔偿其装饰装修损失及预期利益的反诉请求，根据双方责任确定合理赔偿数额的部分，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行。现特别特商贸公司仍在使用租赁房屋已无事实和法律依据，故对于德义兴大楼要求特别特商贸公司腾退租赁房屋的诉求，本院予以支持。
承租人应当按照约定支付租金。双方当事人均认可缔约目的在于租赁房屋经营服装鞋类百货等，现租赁房屋仍在正常营业，应当按照约定支付租金及使用费。故对于德义兴大楼主张特别特商贸公司应当支付自2014年6月16日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金的诉求，本院予以支持。但合同解除之日之前为租金，合同解除后应为使用费。
关于租金迟延违约金：2005年2月24日《房屋租赁合同书》已经明确约定租赁期限为五年，自2005年4月1日起至2010年3月31日止。2006年2月17日《补充协议》仅约定延长装修工期至二个半月（自2005年7月1日至9月15日），免除租金后自2005年9月16日起开始交租，双方并未约定租赁期限延长至2010年9月16日。2006年3月18日《补充协议》约定《房屋租赁合同书》到期后，延长的租赁期限为2010年9月17日至2020年9月16日。因此，自2010年4月1日至2010年9月16日期间双方并未签订书面租赁合同，本院对特别特商贸公司主张合同期限顺延的意见不予采纳。庭审中德义兴大楼表示当时对特别特商贸公司继续占用房屋未提出异议，故此期间双方形成了有效不定期租赁合同关系。第一，（2010）石民初字第5095号案件中，德义兴大楼不认可《补充协议》2的真实性，并主张撤销，在生效判决已经认定《补充协议》2的情况下，德义兴大楼的起诉行为已构成以自己行为表示不履行合同。在此情况下，特别特商贸公司享有支付租金的抗辩权利。另一方面，诉讼过程中，德义兴大楼已在特别特商贸公司出具的《说明》上签章确认，故双方就诉讼期间租金交纳已经协商一致，约定待判决生效后多退少补。现双方未明确约定判决生效后租金给付时间，因此特别特商贸公司应在合理期限内给付。本案中，（2013）一中民终字第2115号终审判决系2013年2月5日作出，特别特商贸公司支付555万租金时间为2013年3月7日，此款项数额较大，特别特商贸公司支付时间应属合理期限内及时履行，故本院对德义兴大楼要求支付2010年9月17日至2013年2月7日期间违约金的请求不予支持。对于2014年6月16日至2015年10月10日期间的违约金的诉求，本院予以支持，但违约金数额，本院结合双方履行的程度、过错、实际损失及预期利益等因素综合考虑，酌情予以确定。
关于租金差额，《补充协议》2约定：”原合同中定为乙方经营第四年需交四百万元租金，现改为继续按前三年的年租金三百五十万元执行”，而《房屋租赁合同书》第5年需交租金数额为400万元，前4年租金为350万元。《补充协议》2系对《房屋租赁合同书》的补充，二者应存在内容上的一致性和关联性，且（2010）石民初字第5095号案件已经认定：根据《补充协议》2的约定，《房屋租赁合同书》最后一年租期年租金标准为350万元。结合以上事实，本院认定《补充协议》2的上述内容应系笔误。现特别特商贸公司已按350万元租金标准支付了2009年4月1日至2010年3月31日租金，故本院对德义兴大楼要求按400万元标准再支付50万元租金的请求不予支持。因2010年4月1日至2010年9月16日期间，双方系不定期租赁合同，对租金未进行约定，故特别特商贸公司按《补充协议》2约定的最后一年350万元标准支付租金并无不妥，本院对原告要求按400万元标准再支付22.88万元租金差额的请求不予支持。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十五条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下:
一、解除北京市德义兴商业大楼与北京古城特别特商贸有限公司于二○○五年二月二十四日签订的《房屋租赁合同书》、于二○○六年二月十七日签订的《补充协议》及二○○六年三月十八日签订的《补充协议》；
二、北京古城特别特商贸有限公司于本判决生效后七日内将其承租占用位于北京市石景山区古城南路48号的德义兴商业大楼一至四层及五层（除北京市德义兴商业大楼自用五间房外）腾退并交付北京市德义兴商业大楼；
三、北京古城特别特商贸有限公司于本判决生效后七日内支付北京市德义兴商业大楼自二○一四年六月十六日起至合同解除之日的房屋租金和合同解除之次日至房屋实际腾退之日止的使用费，按每日八千二百一十九元计算；
四、北京古城特别特商贸有限公司于本判决生效后七日内支付北京市德义兴商业大楼自二○一四年六月十六日起至二○一五年十月十日止的违约金四十万元；
五、北京市德义兴商业大楼于本判决生效后七日内支付北京古城特别特商贸有限公司装修补偿及剩余租期预期利益损失共计三百九十九万六千六百八十二元；
六、驳回北京市德义兴商业大楼的其他诉讼请求；
七、驳回北京古城特别特商贸有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费十万零九百一十三元，由北京市德义兴商业大楼负担二万七千四百九十一元（已交纳二万六千二百四十一元，其余一千二百五十元于本判决生效后七日内交纳），由北京古城特别特商贸有限公司负担七万三千四百二十二元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费五万一千二百零九元，由北京市德义兴商业大楼负担一万五千三百六十三元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京古城特别特商贸有限公司负担三万五千八百四十六元（已交纳一万零三百七十九元，余额二万五千四百六十七元于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费十三万元，由北京市德义兴商业大楼负担三万九千元（于本判决生效后七日内径行给付北京古城特别特商贸有限公司）；由北京古城特别特商贸有限公司负担九万一千元（已交纳）。
保全费五千元，由北京古城特别特商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内径行给付北京市德义兴商业大楼）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 张 鸣
人民陪审员 张莎丽
人民陪审员 李月恩
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 刘 曦