九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0403民初314号原告：琚燕。原告：施瑞麟。两原告共同委托诉讼代理人：刘正仁，江西亚都律师事务所律师，执业证号13604201410978505。被告：合肥市三福百货有限责任公司，住所地安徽省合肥市淮河路新安商城第一至三层局部一号位，统一社会信用代码913401007050559929（1-1）。法定代表人：杨积敢，总经理。委托诉讼代理人：王艳红，安徽天禾律师事务所律师，执业证号13401200410347559。委托诉讼代理人：潘炳红，男，公司员工。原告琚燕、施瑞麟与被告合肥市三福百货有限责任公司（下称三福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告琚燕、施瑞麟的共同委托诉讼代理人刘正仁、被告三福公司的委托诉讼代理人王艳红和潘炳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告琚燕、施瑞麟诉称，2014年3月7日两原告与被告签订《商铺租赁合同书》，约定：两原告将位于九江市大中路524-550号一楼及二楼商铺租赁给被告使用，租赁期限自2014年3月10日至2019年4月9日，租金为每年160万元。2016年1月3日，因相关原因两原告与被告签订《补充协议》，对原合同的租金及收取方式进行了变更，但约定原合同其他条款不变。《商铺租赁合同书》第十二条约定：“因乙方原因导致本合同无法继续履行或无法正常履行时，乙方应向甲方支付违约金人民币壹佰陆拾万元整。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，乙方向甲方支付违约金人民币壹佰陆拾万元整。A、逾期支付租金，在收到甲方书面催缴通知之日起仍逾期付租金超过15日的；……。”按照租赁合同及补充协议的约定，被告应于2017年1月3日向两原告支付租金65万元，但被告没有如期缴纳。随后两原告向被告发出《催款通知书》，被告则向原告致电明确表示无法缴纳租金并不再继续履行《商铺租赁合同书》及《补充协议》。综上，被告逾期不缴纳租金及明确表示不继续履行租赁合同的行为，已构成根本违约，故原告起诉请求：1、判决解除合同，终止双方租赁关系；2、判决被告向两原告支付违约金160万元。后在案件审理过程中，原告增加诉讼请求，请求判决被告按每年租金130万元的标准支付自2017年1月10日起至返还租赁物之日止的租金，并返还商铺。原告琚燕、施瑞麟为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：证据一，《商铺租赁合同书》和《补充协议》各一份，以证明原、被告之间存在租赁合同关系，且双方约定每年租金130万元，每半年支付，被告违约应当支付违约金160万元。证据二，《催款通知书》及送达时的照片一份，以证明被告逾期不支付租金，且经书面催收仍不支付，其行为构成根本违约。证据三，商铺二楼照片、手机短信打印照片一组，以证明被告已撤场，且表示不再租赁，构成根本违约。证据四，原告的身份证、房产证复印件一份，以证明两原告的诉讼主体资格，租赁房屋系两原告所有。被告三福公司辩称，一、我方同意解除合同、终止租赁关系。二、原告要求的违约金过高，请求法院予以调整。对于原告原因造成损失扩大的部分，不应由我方赔偿。三、对原告要求收回门面的要求，我方同意。被告三福公司为支持其答辩，向法庭提交了照片一张，以证明原告在商场门口张贴了招租广告，原告已经以自己的行为解除了与被告之间的租赁关系。经审理查明：2014年3月7日，原告琚燕（合同所列甲方为琚燕、沙鑫、施瑞麟三人）与被告（合同所列乙方）签订《商铺租赁合同书》一份，约定：“乙方租赁甲方位于九江市大中路524-550号一楼及二楼商铺（所有权证号：九房权证浔字第××号），使用面积共计约1343平方米（其中一楼使用面积约130平方米，二楼使用面积约940平方米，门面宽约3.3米，具体以现场尺寸为准），租赁用途为经营三福（SANFU）百货；租赁期限为五年零三十天，即自2014年3月10日至2019年4月9日止，其中2014年3月10日至2014年4月9日为乙方免租装修期；双方必须严格遵守租赁期限约定，任何乙方均不得提前解除合同，否则应承担本合同约定的违约责任；租金每年160万元，即每季度租金40万元；其中，2014年4月10日至2014年7月9日租金40万元于甲方交房后7日内支付，此后每季度租金40万元于每季度起始月的3日（即1月3日、4月3日、7月3日、10月3日）支付；甲方应于2014年3月10日前将租赁商铺交付给乙方接管使用”。另，该合同第十二条载明：“在甲方没有违反本合同约定条款的情况下，乙方不得以任何理由要求提前终止合同。因乙方原因导致本合同无法继续履行或无法正常履行时，乙方应向甲方支付违约金人民币壹佰陆拾万元整。乙方有下列情形之一的，甲方终止合同，乙方向甲方支付违约金人民币壹佰陆拾万元整。A、逾期支付租金，在收到甲方书面催缴通知之日起仍逾期付租金超过15日的；……。出现以上任一情形时，视为乙方违约，甲方同时有权解除合同。”第十五条载明：“1、合同签订7日内，乙方应向甲方交纳合同定金人民币贰拾万元整（￥200000元）。甲方按约交房后，上述定金自动转为合同保证金人民币贰拾万元整（￥200000元）。2、合同保证金贰拾万元整（￥200000元），在合同到期甲乙双方不再续签租赁协议，乙方撤出该商铺并交清所有应缴纳的费用，经甲方验收并认可后，于三日内全额不计息退还。甲方逾期退还保证金的，按日￥2000元的标准承担违约金责任，直至保证金全额还清时止。3、甲方按约交房后7日内，乙方应向甲方交纳动迁补偿金人民币壹拾万元整（￥100000元）。”后两原告按约向被告交付商铺，被告向两原告支付合同定金20万元（后转为合同保证金）并按约支付了前期租金。2016年1月3日，两原告与被告签订《补充协议》一份，约定：“自2016年1月10日起，将年租金标准从原来的每年壹佰陆拾万元整下调为每年壹佰叁拾万元整。同时将付款方式由原来的季度支付改为半年支付，即2016年1月10日至2016年7月9日的租金65万元于本协议签订三日内支付，此后每半年的租金65万元于该半年起始月的3日（即7月3日、1月3日）支付。因本出租商铺的产权人由原来的琚燕、施瑞麟、沙鑫变更为琚燕、施瑞麟（详见产权证复印件），原合同中的甲方也由原来的琚燕、施瑞麟、沙鑫变更为琚燕、施瑞麟。原合同其他条款不变，如乙方违约赔偿甲方人民币壹佰陆拾万元。本合同期内乙方不得再次就租金问题提出异议。如本次调整租金被第三方知道，租金将恢复原协议租金（保密）。”后被告按约支付了截至2017年1月9日的租金，自2017年1月10日起的租金未能支付。原告便于2017年1月12日向被告书面催讨租金，被告则向原告表示不再租赁。故原告诉至本院。本院认为，虽然原告施瑞麟作为租赁房屋共有权人未在《商铺租赁合同书》上签名，但其在之后签订的《补充协议》中对租赁合同进行了追认，且双方均未提出异议，故《商铺租赁合同书》及《补充协议》依法成立并生效，对双方具有法律约束力。被告逾期支付自2017年1月10日起的租金，且经原告书面催讨后仍不支付并明确表示不再租赁，依照合同约定原告有权解除合同并要求被告返还商铺，且被告在庭审中也表示同意解除合同、返还商铺，故本院对原告要求被告解除合同及返还商铺的诉请予以支持。原告要求被告按每年130万元的标准支付自2017年1月10日起至返还商铺之日止租金的诉请，有事实和法律依据，本院亦予以支持。庭审中，被告承认其因市场环境和经营需要不再租赁，且被告未提供充分证据证明原告对此存在过错，故本院认定合同提前解除而无法继续履行系被告一方过错所致，按照合同约定，被告应当向原告支付相应的违约金。原告依据《商铺租赁合同书》及《补充协议》起诉要求被告支付违约金160万元，被告辩称约定的违约金数额过高并请求法院予以适当减少，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、过错程度以及预期利益等因素，综合认定原告诉请的违约金过高，根据公平原则和诚实信用原则依法调整为120万元。对于被告已付的合同保证金20万元，双方约定于合同到期被告撤出商铺并交清所有费用后三日内不计息退还，现因原告诉请提前解除合同、返还商铺及支付相关费用，故为彻底解决纠纷，本院在处理原告诉讼请求的同时对合同保证金一并予以处理，已付保证金20万元冲抵同等数额的租金。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告琚燕、施瑞麟与被告合肥市三福百货有限责任公司于2014年3月7日签订的《商铺租赁合同书》。二、被告合肥市三福百货有限责任公司于本判决生效后十日内搬离九江市大中路524-550号一楼及二楼商铺，以返还原告琚燕、施瑞麟。三、被告合肥市三福百货有限责任公司于本判决生效后十日内按130万元/年（即每月108333.33元、每天3611.11元）的标准向原告琚燕、施瑞麟支付自2017年1月10日起至返还商铺之日止的租金（被告已付的合同保证金20万元抵扣同等数额的租金）。四、被告合肥市三福百货有限责任公司于本判决生效后十日内向原告琚燕、施瑞麟支付违约金120万元。如被告未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23066元，减半收取11533原，保全费5000元，合计16533元，由原告琚燕、施瑞麟负担3523元，由被告合肥市三福百货有限责任公司负担13010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 员 王苏平二〇一七年五月四日代书记员 沈 洋