重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第03120号原告北京达文物业管理有限公司重庆分公司，住所地：重庆市北部新区星光大道16号，组织机构代码：76885034-4。负责人王尊宝，总经理。委托代理人赵海春，北京金开（重庆）律师事务所律师。被告王青，女，1958年11月27日出生，汉族，住重庆市渝中区，现住重庆市渝北区。委托代理人唐力生（系被告丈夫），男，1957年7月27日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告北京达文物业管理有限公司重庆分公司与被告王青物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，依法由代理审判员王利萍独任审判，适用简易程序于2015年3月4日公开开庭进行了审理。原告北京达文物业管理有限公司重庆分公司的委托代理人赵海春、被告王青的委托代理人唐力生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京达文物业管理有限公司重庆分公司诉称：被告系XXXX小区业主，而原告是为XXXX小区提供物业管理服务的物管公司。原告按照《物业管理条例》、《业主临时公约》、《重庆【XXXX】前期服务合同》、《物业服务合同》等法律和公约的规定为XXXX小区提供了物业服务，被告应当按照上述法律和公约的规定向原告交纳住宅物业管理费和公共能耗费。重庆XX**小区物业管理费核定收费标准为：电梯房1.4元／平方米／月；花园洋房1.1元／平方米／月。在每月15日之前将当月费用全额交清，逾期将按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。公用水电费按国家相关规定向各物业使用人予以分摊收取。但被告从2011年11月20日至今未缴纳上述费用。原告多次催收未果，现起诉要求：判令被告立即支付拖欠的2011年11月20日至2014年8月19日期间的公共能耗费330元，2012年1月1日至2014年9月30日期间的物业管理费5368.2元及滞纳金15943.5元，合计21641.7元；以及直至判决之日应当支付的公共能耗费、物业管理费和滞纳金。被告王青辩称，1、被告家中房屋漏水严重，原告一直没有彻底解决；2、小区安保不到位，导致被告家中房门被撬；3、2009年被告家中房门因为被撬而变形，向原告反映，原告未予理睬；4、被告家中阳台房门损坏，向原告反映，要求原告协助联系厂家，原告不予理睬；5、被告房屋门铃一直不响，原告对此不予更换；6、被告书房漏水，原告整改后没有效果，与原告沟通，原告一直不作为，导致房屋超过质保期而得不到开发商的解决。总之，物管费从2015年至今不再缴纳，原告的服务达到被告要求后才承认交纳相应的物管费。经审理查明：原告北京达文物业管理有限公司重庆分公司从2007年为重庆市XXXX小区提供物业服务至今。被告王青系重庆市渝北区××路×号×栋×××号房屋的业主，该房屋建筑面积为166.73平方米，系花园洋房。2012年2月16日，原告为乙方，重庆XX**住宅区业主委员会为甲方，双方签订《重庆【XXXX】住宅小区物业服务合同》一份。该合同主要约定甲方委托乙方为XXXX小区提供物业服务，委托期限为三年，自2012年3月1日起至2015年2月28日止。其中，合同第五条规定，物业服务费用（不包括房屋共用部位、共用设备设施大中修、更新、改造费用）。业主／使用人交纳费用时间：于每月10日前缴纳物业服务费及其他应缴费用，而无论该单元是否空置或被占用。特别指明：物业服务费收取起始是以购房合同约定的交房日期为准，业主应按此交房时间办理收房手续，并开始向乙方支付物业服务费等相关费用。收费标准：住宅：A1-10栋按建筑面积每月每平米1.1元计收（不含公摊费）；A12-18.20幢1楼按建筑面积每月每平米1.2元；2楼以上（含2楼）按建筑面积每月每平米1.4元计收（不含公摊费）；A19栋按建筑面积每月每平米2.0元计收（不含公摊费）；B区2楼以下（含2楼）按建筑面积每月每平米1.1元，2楼以上按建筑面积每月每平米1.4元计收（不含公摊费）；C区按建筑面积每月每平米1.4元计收（不含公摊费）；商业按建筑面积每月每平米4元计收（不含公摊费）；公共区域水电费和总表、分表计算的总分表差额由业主及使用人据实分摊；门面（商业）做餐饮或超市产生的经营垃圾由业主或使用人自行处置。合同第六条约定了停车场的收费标准。合同第十条规定，业主／使用人违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求业主／使用人补交，并从逾期之日起按每天按所欠费用的3‰支付滞纳金。无故不交纳物业服务费、以及乙方代为垫付的水费、电费，拖欠费用3个月以上的，乙方有权停止对业主／使用人的服务及水、电、气的供应，或保留向违约方提起诉讼的权利。合同第十一条规定，本合同自签字之日起生效。该合同还对委托服务事项及服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、广告牌设置及权益、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告按约定对XXXX小区提供了物业管理服务至今，被告在2014年1月至2014年9月期间未向原告交纳物业服务费。2014年10月30日原告通过向被告住址邮寄全国邮政特快专递的形式向被告进行了催收。2014年12月24日，原告向本院起诉要求判令被告支付2011年11月20日至2014年8月19日的公共能耗费、2012年1月1日至2014年9月30日的物业服务费、滞纳金以及直至判决之日应当支付的公共能耗费、物业管理费及其滞纳金。审理中，原告自愿撤回要求被告支付公共能耗费的诉讼请求，将诉讼请求变更为：判令被告立即支付拖欠的2014年1月1日至2014年9月30日期间的物业管理费2100元及滞纳金15943.5元，合计18133.5元。被告辩称原告物业服务不到位及家中漏水、房门损坏，向本院举示了文档两份及照片若干予以证明。上述事实，有重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局档案查询结果、重庆【XXXX】住宅小区物业服务合同、律师函、全国特快邮政专递、邮件全程跟踪查询结果、当事人陈述等随案佐证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆XX**住宅区业主委员会签订于2012年2月16日的《重庆【XXXX】住宅小区物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XXXX小区全体业主均具有约束力。原告作为物业管理企业为XXXX小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，被告应当按约定向原告支付物业服务费。原告起诉要求被告支付2014年1月至2014年9月拖欠的物业服务费，根据原告与重庆XX**住宅区业主委员会于2012年2月16日签订的《重庆【XXXX】住宅小区物业服务合同》的约定，A12-18.20幢1楼按建筑面积每月每平米1.2元，2楼以上（含2楼）按建筑面积每月每平米1.4元计收（不含公摊费）收取，被告系12幢（原A16）-1-6-1号房屋的业主，故被告每月应交纳的物业服务费为1.4元／月·平方米×166.73平方米=233.42元。因此，在2014年1月至2014年9月共9个月中，被告共拖欠的物业服务费为233.42元×9个月=2100.78元。原告在诉讼中主张被告2014年1月至2014年9月尚欠物业服务费2100元，系原告对自身权利的处分，本院予以支持。对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因原告在物业服务过程中，在服务质量方面存在瑕疵，故本院不予支持。审理中，原告自愿撤回要求被告支付公共能耗费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。被告辩称小区安保不到位，导致被告家中房门被撬；被告就家中存在的问题与原告沟通，原告不予理睬、一直不作为等问题是原告存在服务瑕疵的表现，本院因此未主张原告要求支付滞纳金的诉讼请求。虽然原告的服务存在瑕疵，但未构成根本违约，被告不得以此拒交物业服务费本金。被告还辩称家中漏水、房门损坏等问题，不属本案审理范畴，本院不予评判。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王青在本判决生效之日起三日内支付原告北京达文物业管理有限公司重庆分公司2014年1月至2014年9月期间的物业服务费2100元；二、驳回原告北京达文物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费170元（已减半收取），由原告北京达文物业管理有限公司重庆分公司负担154元，由被告王青负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  王利萍二〇一五年三月十三日书 记 员  谭学梅