云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）曲中民终字第368号
上诉人（原审原告）戚建平，男。
上诉人（原审被告）王永华，男。
上诉人戚建平、王永华因房屋买卖合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2014）麒民初字第2391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭依法组成合议庭于2015年5月8日公开开庭进行审理，上诉人戚建平的委托代理人、上诉人王永华的委托代理人到庭参加诉讼，现已审理终结。
原审法院经审理确认的法律事实是：原、被告于2009年9月23日签订了《房屋转让合同》，双方约定：由王永华将坐落于曲靖市X中教职工集资建房房地产的认购权转让给戚建平；戚建平在协议签订后一次性支付给王永华认购权转让费22800元；认购权转让后戚建平享有履行认购权中王永华的权利和义务，购房款由戚建平支付，该房屋的所有权属于戚建平，王永华对该房屋从协议生效后不再主张任何权利；王永华积极的协助戚建平办理房屋户名变更手续，并提供所需证件；在此过程中，王永华如将该房产认购权或房产另卖他人或反悔，王永华自愿按该幢房地产市场价的四倍赔偿戚建平。原、被告签订《房屋转让协议》后，2009年9月24日，原告戚建平向被告王永华支付了认购权转让费22800元。2009年10月1日，原告戚建平拿了30000元现金给被告王永华支付转让房屋首付款。2010年12月12日，被告王永华打电话给原告戚建平交付转让房屋购房款，原告戚建平到曲靖X中财务室以被告王永华的名义交付了转让房屋购房款60000元。2012年12月29日，被告王永华因急需用钱，从原告戚建平处拿了20000元，称该钱冲抵今后的转让房屋购房款。原告共支付款项132800元。现原告戚建平要求被告交付房屋，被告认为该房屋属于经济适用房，个人不得随意转让买卖。双方为此发生争议，协商未果，故原告戚建平诉至本院，提出前述诉讼请求。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的《房屋转让合同》是双方当事人的真实意思表示，被告认为违反法律的禁止性规定并无证据予以证实，现原告已按合同约定支付了认购权转让费、购房首付款、购房款共计132800元，已履行了合同义务，但由于被告以该房屋属于经济适用房，个人不得随意转让买卖为由，未向原告交付房屋，导致合同目的不能实现，现被告不能证实该房屋系经济适用房，个人不能随意转让买卖，故被告构成了违约，应当承担相应的违约责任。现原告要求解除《房屋转让合同》，由被告返还已支付的转让费及购房款132800元，于法有据，本院予以支持。对原告所主张的按照132800元的四倍赔偿损失，在《房屋转让合同》中，该条款系违约条款，但双方的违约约定明显过高，本院依法应予以调节。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合合同的履行情况及实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告向被告支付132800元，造成的损失应当以该支付款项产生的利息及违约损失计算，利息损失从支付款项之日起按同期贷款利率6%计算至起诉之日止，即利息损失为22800元×6%×5年＋90000元×（6%÷12个月）×59个月＋20000元×（6%÷12个月）×21个月＝35490元，违约损失以支付款项的30%计算为132800元×30%=39840元，合计75330元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，原审法院判决：一、解除原告戚建平与被告王永华于2009年9月23日签订的《房屋转让合同》；二、由被告王永华返还原告戚建平认购权转让费及购房款132800元；三、由被告王永华赔偿原告戚建平损失75330元。以上款项共计208130元，于本判决生生效后十五日内一次性履行完毕。案件受理费10440元（原告已预交），由被告王永华承担3272元，有原告戚建平承担7168元。
原审判决宣判后，原告戚建平、被告王永华均不服，向本院提起上诉。
上诉人戚建平请求撤销原判第三项，改判支持诉请。其提出理由：1、本案实际损失应是签订合同之日与房屋现价款的差价。2、违约金是否过高应由当事人自行主张，争议房屋现价60万元，上诉人主张的损失没有超过30%。
上诉人王永华请求改判确认上诉人与被上诉人签订的《房屋转让合同》无效。其提出理由：1、房屋属于经济适用房，一审认定事实错误。2、《房屋转让合同》违反法律规定无效，判决解除合同、赔偿损失是适用法律错误。3、一审重复计算损失并将全部责任加于上诉人，偏袒另一方。
二审中，上诉人戚建平举出“1、2014年6月19日订立的“曲府X章”65.16平方米房屋40万元《商品房购销合同》和表格复印件一份、2014年11月2日付款387058元的65.16平米的《商品房购销合同登记备案表》复印件一份。要证明相同地点的商品房是可以交易的。
上诉人王永华未举出新的证据。
经法庭质证，上诉人王永华提出意见为：《商品房购销合同》和表格复印件一份、《商品房购销合同登记备案表》复印件一份均为复印件，不能确认真实性，与本案没有关联性，不能证明其主张。
本院认为，上诉人戚建平举出的《商品房购销合同》和表格、《商品房购销合同登记备案表》复印件各一份，因是复印件，戚建平不能说明证据的来源，且对方当事人有异议，故本案不作为证据采用。
经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，应予确认。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，上诉人王永华主张《房屋转让合同》无效，但其没有举出争议房屋属法律、行政法规禁止转让的情形，故该上诉理由不能成立，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，本案《房屋转让合同》第四条约定：王永华协助戚建平办理过户手续过程中反悔，则王永华按房屋总价的4倍赔偿戚建平。合同的该条约定应属于对王永华违约责任的约定，一审依据戚建平的请求判决解除合同，由王永华返还戚建平132800元，并承担违约责任，并无不当。但判令王永华给付戚建平利息与双方当事人的约定不符，一审对违约金的计算数额也未能反映出双方对此约定的真实意思表示。上诉人戚建平提出违约金过高不应由法院主动调整的上诉理由，由于本案王永华主张合同无效不支付违约金，应视为对违约金的全面抗辩，故戚建平的该上诉主张不能成立，不予支持。戚建平提出应支持违约金531200元的理由，戚建平所举证据也不足以证明其主张违约金531200元成立，由于庭审中双方当事人均认可约定王永华赔偿四倍的真实意思就是戚建平已付房款9万元的四倍，且鉴于戚建平在履行合同过程中已经交付了房款，并给付了王永华房屋转让款，王永华不履行协助办理过户等手续和交房义务的违约行为，导致戚建平的合同目的不能实现，王永华应承担违约责任，由于戚建平付款等待时间较长，违约金酌定为戚建平已付房款9万元的二倍，即人民币18万元。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持麒麟区人民法院（2014）麒民初字第2391号民事判决第一、二项，即：一、解除原告戚建平与被告王永华于2009年9月23日签订的《房屋转让合同》；二、由被告王永华返还原告戚建平认购权转让费及购房款132800元。
二、撤销麒麟区人民法院（2014）麒民初字第2391号民事判决第三项，即：由被告王永华赔偿原告戚建平损失75330元。以上款项共计208130元，于本判决生生效后十五日内一次性履行完毕。
三、由上诉人王永华于判决生效之日起十五日内支付上诉人戚建平违约金人民币18万元。
四、驳回上诉人戚建平的其他诉讼请求。
一审案件受理费10440元（戚建平已预交），由上诉人戚建平承担5440元，由上诉人王永华承担5000元。
二审案件受理费3376元，由上诉人戚建平承担1789元，由上诉人王永华承担1587元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判长 徐 坤
审判员 赵艳绘
审判员 李桂兰
二〇一五年六月九日
书记员 贾琼丽