江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终7959号上诉人（原审被告）：南京筑诚置业发展有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区将军大道9号。法定代表人：黄灏，该公司董事长。委托诉讼代理人：王和平，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：金雅，江苏三法律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：殷超，男，1983年6月11日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：李梦亮，江苏苏博律师事务所律师。上诉人南京筑诚置业发展有限公司（以下简称筑诚公司）因与被上诉人殷超商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初3759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人筑诚公司的委托诉讼代理人王和平、金雅，被上诉人殷超的委托诉讼代理人李梦亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。筑诚公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人对涉案商铺实际情况明知并已完成入住流程、签认验收交付表，且涉案合同也已明确仅负一层至地上五层通上下水，涉案商铺出售宣传册、规划设计图中亦明确负二层不设立卫生间。被上诉人对其所购商铺真实情况明知，解除合同系因其投资的商铺未达预期收益，上诉人不存在违约行为。2、负二层商铺面积狭小且毗邻地铁，本身就不具备通上下水、设立卫生间的客观条件。整栋建筑均为商铺，均没有独立入户的卫生间，除负二层以外，每个楼层均只设有公共卫生间。3、涉案负二层商铺于2015年12月30日即交付，被上诉人诉请解除涉案合同已过法定解除期限，一审法院支持被上诉人解除合同系适用法律错误。4、涉案商铺不通上下水、没有卫生间，在不影响商铺经营使用的情况下，并不会导致合同目的不能实现。被上诉人购买商铺后未达其预期收益属于商业投资风险，应由被上诉人自行承担后果，一审法院判决涉案合同解除系适用法律错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。殷超辩称：一审法院认定案件事实清楚，适用法律准确。1、一审审理中，上诉人代理人丁峰就涉案房屋上下水能否进行再次建设和完善以达到合同具备的交付条件这一问题，均表示要到相关部门询问后才能给出法庭肯定的答复，故被上诉人认为本案合同解除并未超过法定解除期限。2、涉案房屋是地下商品房，双方在合同附件中，就上下水及基础设施做了明确约定，上诉人没有按照合同约定交付上下水，导致涉案房屋无法正常的生活居住、使用，完全无法达到房屋正常使用和购买房屋的目的。在无法弥补的情况下，一审法院据此解除涉案合同，合情合理合法。3、涉案房屋并未完成交付。2015年12月31日上诉人通知被上诉人验房时，包括本案被上诉人在内的所有业主已就涉案房屋无下水的问题向上诉人提出抗议，后业主群体又通过起诉、媒体曝光、向政府部门投诉等途径多方维权，被上诉人一直就此问题在和上诉人进行沟通和提出相应诉求。综上，请求驳回上诉人的全部上诉请求。殷超向一审法院起诉请求：1.解除双方于2014年11月30日签订的编号为宁房预售合字2013207629号商品房预售合同；2.筑诚公司退还购房款1476888元及利息（自2014年11月29日起按照银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：殷超（乙方）与筑诚公司（甲方）于2014年11月30日签订《托乐嘉花园商品房预售合同》（以下简称商品房预售合同），双方约定甲方预售给乙方的商品房为江宁区秣陵街道将军大道9号托乐嘉花园108幢-210室，商品房所在楼幢的主体建筑结构为钢混，主体建筑层数为12层，其中±0.00米以上10层，±0.00米以下2层，该商品房位于±0.00米以下第2层。该商品房的设计用途为商业，建筑面积46.32平方米。乙方应于2014年11月21日前向甲方支付定金50000元。该商品房以建筑面积定价，单价为32588元/平方米，总价1509476元。乙方应于2014年11月28日前支付759476元，其余750000元办理抵押贷款。甲方应于2015年12月30日前向乙方交付该商品房。乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金，违约金应当在交房前付清；经甲方催告后5日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款5%的，甲方有权解除本合同，乙方应当向甲方支付合同总价款的5%的解约赔偿金并不予返还定金。甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款万分之一/天计算违约金，但该违约金数额累计不超过10000元。甲方迟延交付该商品房的，经乙方催告后120日仍未交付的，乙方有权解除本合同。甲方应当在登记机关注销本合同后10日内将已收房款和3%违约金支付给乙方。乙方发函解除之日起十日内，应当配合甲方办理合同注销登记手续，逾期乙方应按总价款的万分之一/天向甲方支付违约金；附件7中的设施迟延达到甲方承诺条件的，甲方承担违约责任，采取补救措施并按照1元/天•项计算向乙方支付违约金，但乙方解除本合同的除外。该商品房交付后，附件7中设施迟延达到甲方承诺条件，经乙方催告后仍未达到的，乙方有权解除本合同。附件4列明的装饰装修及设备标准，其中卫生间的装修包括地面及墙面。附件7列明甲方对配套基础设施及其他设施的承诺，包括上水、下水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖、供冷设施等。附件10-3列明该房屋负一层至五层通燃气，其他楼层不具备餐饮功能。殷超于2014年11月14日交付50000元，于2014年11月15日交付100000元，于2014年11月30日交付609476元，于2015年1月24日交付750000元。2015年12月筑城公司通知殷超收房，殷超2015年12月30日前往收房时认为房屋无上下水设施等，与合同约定不符，未接收房屋。负二楼商铺无进户上下水，与城市地铁相通。2016年4月20日，筑城公司向殷超开具金额为1476888元购房款的销售不动产统一发票。2017年3月，殷超就本案诉至一审法院。一审审理中，筑诚公司对于涉案房屋能否改造安装上下水设施答复需与设计部门及项目组沟通。殷超陈述：房屋实际面积为45.32平方米，房款1476888元，筑诚公司已退还面积差房款32588元。上述事实，有《托乐嘉花园商品房预售合同》、销售不动产统一发票、银联签购单、房屋现场照片及当事人陈述等证据材料证实。一审法院认为，殷超与筑诚公司签订的商品房预售合同合法有效，应受法律保护。涉案商品房属于商业性用房，即用于出租、经营等商业性用途。筑诚公司向殷超出售商铺，应确保该商铺能够满足正常合法使用。双方签订的商品房预售合同附件4、附件7约定该商铺包括卫生间及上下水设施。《商品房销售管理办法》规定，房屋现售应满足供水供电等配套基础设施具备交付使用条件。涉案商铺作为人员集聚的商业区域，有无卫生间及上下水设施，将直接影响区域商铺的人流量及其商业经营目的的实现。筑诚公司未能提供合同约定的配套设施且负二层不能满足上下水单独入户的条件将严重影响殷超实现其合同目的。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因负二层商铺与城市地铁相通，客观原因不具备单独设计上下水条件，且无法补救，筑诚公司实际上已不能按照合同约定为涉案商铺提供进户上下水和卫生间，致使合同目的无法实现，故对于殷超主张解除商品房预售合同诉讼请求，一审法院予以支持。对于筑诚公司辩称殷超行使解除权的时间已经超过的意见，殷超因无上下水设施未能接收涉案商铺，涉案商铺至今未交付，筑诚公司至今未就能否对上下水设施进行整改以达到合同约定给予殷超答复，故不应自2015年12月30日开始计算解除权的行使期限，因此对筑诚公司该辩称意见一审法院不予采纳。涉案商品房预售合同解除后，筑诚公司应当返还殷超交付的房款，故对于殷超要求筑诚公司返还购房款1476888元的诉讼请求，一审法院予以支持。殷超要求筑诚公司承担已收取购房款银行利息损失，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《最高人民法院》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、殷超与筑诚公司于2014年11月30日签订的关于江宁区秣陵街道将军大道9号托乐嘉花园108幢-210室编号为宁房预售合字2013207629号《托乐嘉花园商品房预售合同》解除。二、筑诚公司于判决发生法律效力之日起10日内返还殷超购房款1476888元并支付利息（自2014年11月29日起以150000元为基数，自2014年12月1日起以759476元为基数，自2015年1月25日起以1476888元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）。三、驳回殷超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18222元，财产保全费5000元，合计23222元，由筑诚公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人筑诚公司提交以下证据：1、《宣传画册》；2、其他楼层《预售合同》所附平面图；上述两份证明购房人可事先通过《宣传画册》及《预售合同》所附平面图知晓商铺实际情况，并无入户卫生间，且负二层、地上一层也无公共卫生间；3、《代理销售合同》；4、代理销售公司《情况说明》；5、代理销售人员身份证明；6、《合同签约确认单》；上述四份证据证明涉案商铺由南京泰旭房地产顾问有限公司（以下简称泰旭公司）代理销售，销售人员在销售过程中充分展示了《宣传画册》，披露了商铺真实情况，包括负二层商铺无入户上下水和公共卫生间；7、《托乐嘉108楼业主办理入住流程表》、《房屋验收交付表》；证明2015年12月底，被上诉人已就涉案商铺完成验收和交付，并在交付表上签字确认，其并未对涉案商铺有任何异议，故被上诉人于2017年3月起诉已超过法定的解除期间；8、负二层商铺照片一组，证明负二层有公共上下水，地铁通道畅通，被上诉人经营效益风险与上诉人无涉。被上诉人殷超对上述证据中证据8的第2、3页真实性予以认可，对其他证据的真实性均不予认可，且认为不能达到上诉人的证明目的。被上诉人认为证据1《宣传画册》与交付状况不符，《宣传画册》仅可作为参考文件，双方对基础设施约定应当以主合同为准，《宣传画册》仅为约邀请，并不发生法律效力。对于证据2，认为无法看出是否配备上下水、卫生间，同时合同也以文字性的记载为准；如平面图中所做的约定与一般常识不相符，上诉人作为专业公司应当做特别说明，否则不应发生效力。对于证据3、4、5，认为代理销售公司与筑诚公司属于关联公司，上述证据只能作为上诉人单方陈述，并不能作为书证来使用；证据6《合同签约确认单》仅仅是对房屋坐落、面积、付款方式做了相应约定，并没有确认房屋配套设施及交付标准，也不能达到上诉人的证明观点。对于证据7《托乐嘉108楼业主办理入住流程表》，认为该表格第5项验收房屋一栏中并无业主签字，当日包括被上诉人在内的所有业主已就房屋无上下水的问题向上诉人提出了相应抗议；同时该表日期为2015年12月24日，当时房屋根本没有进行交付，也未完工。根据之前查明的情况，上诉人通知包括被上诉人在内的业主前往查看房屋的时间是2015年12月30日，故被上诉人认为该时间段房屋没有办理交接。本院对上诉人提交的证据1、2、3、5、6、7、8的真实性予以认可，对其关联性在下文综合论述。证据4情况说明，因相关人员未到庭作证，对该份证据本院不予采信。对一审查明的其他事实，双方没有异议，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《托乐嘉花园商品房预售合同》为双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行自身义务。该合同附件4约定的装饰装修及设备标准中包含了卫生间、附件7约定的配套基础设施及其他设施中包含了上水、下水设施，上诉人应当按照合同约定向被上诉人交付包含卫生间和上、下水设施的商铺。涉案商品房的设计用途为商业，是否具备卫生间和上、下水设施对该商铺的价值和使用功能均构成重大影响，现上诉人未按约交付包含卫生间和上、下水设施的房屋，且因客观条件限制，无法采取补救措施，致使被上诉人购买涉案房屋的目的无法实现，被上诉人要求解除双方签订的商品房预售合同、上诉人返还购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持。关于上诉人上诉称其已经告知了被上诉人负二层不设卫生间的问题。本院认为，首先，上诉人二审提交的宣传画册、代理销售合同、代理销售公司情况说明、代理销售人员身份证明、合同签约确认书等证据尚不足以证明销售人员在销售过程中向购房人披露了负二层商铺无入户上下水和公共卫生间的情况。且根据合同“其他约定”第8条，宣传图片等对双方没有法律约束力，应以合同约定为准，因此上诉人提供的宣传图册并不能作为确认双方权利义务的依据。因此，即使销售人员在销售过程中告知过购房人相应情况，但上诉人与被上诉人之间的权利义务关系应当以双方签订的书面的商品房预售合同为准，销售人员的口头告知不能取代商品房预售合同的书面约定。其次，商品房预售合同的“其他约定”部分仅仅约定了“该房屋负一层至五层通燃气，其他楼层不具备餐饮功能”，并不等同于“负二层不包含卫生间和上下水设施”。再次，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。上诉人作为房地产开发企业，理应熟悉和了解商品房预售合同格式文本内容，在商品房预售合同附件4和附件7已经明确约定了涉案房屋包含卫生间和上下水设施的情况下，即使预售合同的附图中没有标注负二楼有卫生间，亦即商品房预售合同可能存在理解争议的情况下，应当作出不利于上诉人的解释，应理解为双方对配备上下水和卫生间作出了约定。关于上诉人主张被上诉人已实际收房、解除合同超过了一年的法定解除期限的问题。本院认为，被上诉人虽签署业主办理入住流程表、房屋验收交付表，但其一直对涉案房屋不具备上下水设施提出异议，并未放弃要求上诉人按照合同约定交付房屋。同时，直至一审庭审中，上诉人仍陈述对于涉案房屋能否改造安装上下水设施需与设计部门及项目组沟通，可视为直到本案一审诉讼前，上诉人未对上下水设施是否可以整改以达到合同约定给予被上诉人明确答复，故上诉人主张自2015年12月30日起算解除权的行使期限，本院不予采纳。关于上诉人主张被上诉人的合同目的并非无法实现，故无权解除合同的问题。本院认为，合同附件7约定的上、下水设施未特别标注为公共区域的上、下水设施，按通常理解，应为在涉案房屋内部的独立上、下水设施，上诉人在负一层通往负二层设置的公共水槽，并非该条约定的上水、下水设施。涉案商铺作为人员集聚的商业区域，有无卫生间及上下水设施，将影响该商铺区域的人流量及其商业经营目的的实现，上诉人以负二层有公共上下水、负一层商铺已经配备上下水和公共卫生间为由认为被上诉人的合同目的能够实现，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，筑诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18222元，由上诉人南京筑诚置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  孙 伟审判员  张旭东二〇一七年十一月二十九日书记员  郭旭冬