广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终5950号
上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市通电电器有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山招大新平塘（土名：正坑），统一社会信用代码9144060577924899X0。
法定代表人：蒙万玲，总经理。
委托诉讼代理人：郑伟健，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：李晖，广东平洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:招顺才，男，1954年3月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：陈达成、梁雨轩，均为广东东达昊律师事务所律师。
上诉人佛山市通电电器有限公司（以下简称通电电器公司）与被上诉人招顺才租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
2017年1月6日，通电电器公司向原审法院起诉，请求判令：1.确认通电电器公司与招顺才在2013年1月17日签订的《厂房租赁合同》无效；2.招顺才支付由政府给付的厂房租赁者所有的搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、供水供电设施补偿等其他一切补偿费用合计304958元；3.招顺才返还履约保证金50000元；4.招顺才承担诉讼费。
原审法院查明：2010年6月8日，通电电器公司与招顺才签订一份《厂房租赁合同》，约定：招顺才将位于佛山市南海区狮山招大新平塘经济社正坑第三栋的厂房、宿舍、办公楼出租给通电电器公司使用；招顺才只提供该第三栋厂房、办公楼，如通电电器公司需要在厂内加建任何建筑物需经招顺才同意；租赁期限暂定5年，自2010年6月15日起至2014年6月15日止；通电电器公司已于2010年5月交纳合同保证金60000元；通电电器公司所租赁的第三栋厂房、办公楼每月租金20000元，须在每月10日前缴纳当月租金；通电电器公司未按时交付租金的，除仍应及时如数补交外，还应按月息5‰支付违约金；招顺才如提前终止合同，至少应提前两个月提出，并赔偿通电电器公司搬迁费用及返还保证金，但在租赁期内如政府需征用该地（厂房、办公楼），通电电器公司应无偿交还该地（厂房、办公楼），且搬迁费用由通电电器公司自行支付，招顺才应归还合同保证金给通电电器公司，该土地（厂房、办公楼）所有补偿款全部归招顺才所有；租赁期满或终止合同，通电电器公司应立即迁出厂房、办公楼，同时把自置物品搬走，如不搬走，则视为对余下物品放弃权利。2010年6月21日，招顺才出具收据，确认收到通电电器公司支付的租赁保证金60000元。
2013年1月17日，通电电器公司与招顺才又签订一份《厂房租赁合同》，约定：招顺才将位于佛山市南海区狮山招大新平塘经济社正坑第四栋的厂房、办公楼出租给通电电器公司使用；招顺才只提供该第四栋厂房、办公楼，如通电电器公司需要在厂内加建任何建筑物需经招顺才同意；租赁期限自2013年1月20日起至2015年6月15日止；签订合同时通电电器公司交纳合同保证金50000元；通电电器公司所租赁的第四栋厂房、办公楼每月租金22000元，须在每月10日前缴纳当月租金；通电电器公司未按时交付租金的，除仍应及时如数补交外，还应按月息5‰支付违约金；招顺才如提前终止合同，至少应提前两个月提出，并赔偿通电电器公司搬迁费用及返还保证金，但在租赁期内如政府需征用该地（厂房、办公楼），通电电器公司应无偿交还该地（厂房、办公楼），且搬迁费用由通电电器公司自行支付，招顺才应归还合同保证金给通电电器公司，该土地（厂房、办公楼）所有补偿款全部归招顺才所有；租赁期满或终止合同，通电电器公司应立即迁出厂房、办公楼，同时把自置物品搬走，如不搬走，则视为对余下物品放弃权利。当日，招顺才出具收据，确认收到通电电器公司交纳的保证金50000元。
2015年11月16日，拆迁部门委托评估机构作出招顺才拆迁补偿评估明细表，其中建筑物3栋评估价值241368元、5栋评估价值17736元、8栋评估价值254543元、9栋评估价值1456元、10栋评估价值313460元、15栋评估价值55734元；构筑物A6评估价值85237元、A7评估价值3514元、A8评估价值7570元、A17评估价值632元；可搬迁设备53-90、93、109-115总评估价值为110919元，91-92、94-108总评估价值为22829元；不可搬迁设备7评估价值为7875元、8评估价值为224000元；存货补偿7评估价值为7500元、8评估价值为2400元、9评估价值为16800元；其它生活用品4评估价值为5600元。诉讼中，通电电器公司主张2010年6月8日签订的《厂房租赁合同》关于第三栋的补偿评估明细为上述的建筑物8、9、10、15栋合计625193元，构筑物A6、A7、A8、A17合计96953元，可搬迁调备的53-90、93、109-115合计为110919元，不可搬迁设备8为224000元，存货补偿7、8、9合计26700元按一半主张12350元（当时算错为24700元，其余放弃），其它生活用品按一半主张2800元；诉讼中，通电电器公司主张2013年1月17日签订的《厂房租赁合同》关于第四栋的补偿评估明细为上述建筑物3、5栋合计259104元，可搬迁设备91-92、94-108合计22829元，不可搬迁设备7为7875元，存货补偿7、8、9合计26700元按一半主张12350元（当时算错为24700元，其余放弃），其它生活用品按一半主张2800元。
2016年1月8日，佛山市南海区狮山镇拆迁办公室罗村工作站（甲方）与招顺才（乙方）签订一份《“佛山西站片区”拆迁补偿协议书》，约定按评估报告书，建筑物补偿金额10099971元、构筑物补偿金额461355元、可搬迁机械设备补偿金额164472元、不可搬迁机械设备补偿金额244629元、存货搬迁补偿金额83800元、其它生活用品、办公资产搬迁补偿金额10400元，合计11064627元；双方签订协议之日起，甲方在二十个工作日内支付50%即5532313.35元给乙方，第二期补偿款45%即4979082.15元待乙方将厂区内所有的机构设备、货物及相关设备全部搬迁完毕并将建筑物移交给甲方后，十五个工作日内支付，第三期补偿款5%即553231.35元等乙方向相关部门缴清水费、电费、管理费和租金并在十五天内搬迁完毕后，十五个工作日内支付给乙方。当日，招顺才出具收据，确认收取第一期拆迁补偿款5532313.5元。2016年1月15日，招顺才出具收据，确认收取第二期拆迁补偿款4979082.15元。2016年1月23日，招顺才出具收据，确认收取第三期拆迁补偿款553231.35元。
2016年9月29日，招顺才向通电电器公司转账310000元。2016年10月14日，供电部门出具收取9月份电费32853.53元的发票。
2017年1月6日，通电电器公司提起本案诉讼。2017年1月23日，佛山市南海区狮山镇拆迁办公室罗村工作站出具一份《情况说明》，认为其已与招顺才签订了相关的拆迁补偿协议书，根据通电电器公司与招顺才签订的《厂房租赁合同》约定，其牵头通电电器公司与招顺才经过三方协商，招顺才同意支付200000元作为搬迁补偿款及退还110000元保证金给通电电器公司。诉讼中，通电电器公司与招顺才均同意因上述二份《厂房租赁合同》产生的债权债务，无法具体区分的部分按各二分之一计算。
原审法院认为，通电电器公司与招顺才在法庭辩论终结前均未能提交租赁厂房、办公楼的合法报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，通电电器公司与招顺才于2013年1月17日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。通电电器公司请求确认该合同无效符合法律规定，法院依法予以支持。招顺才已于2016年9月29日转账支付给通电电器公司310000元，双方并未就该款项性质作出书面约定，招顺才作为付款方，有权利选择确认其付款的用途和明细，其主张该款项中已包含了本案租赁合同项下的保证金50000元，法院予以确认，并对通电电器公司主张招顺才返还履约保证金50000元的诉讼请求不再予以支持。虽然通电电器公司与招顺才于2013年1月17日签订的《厂房租赁合同》无效，但该合同约定的履行期限已于2015年6月15日届满，按合同约定及一般租赁惯例，合同期限届满后，承租人在租赁物上添附的建筑物及构筑物收益权利应归属出租人，因此，2015年11月16日拆迁部门委托评估机构对涉讼租赁物进行评估时，租赁场地内建筑物及构筑物的收益权利应属于招顺才，现通电电器公司主张招顺才支付建筑物3、5栋拆迁补偿款259104元理据不足，法院依法不予支持。拆迁部门委托的评估机构是在通电电器公司使用租赁物时，对通电电器公司可搬迁设备补偿、不可搬迁设备补偿、存货补偿作出的评估，该评估的基础是基于通电电器公司搬离租赁场地应给予的补偿，根据公平合理原则，该部分补偿款应归属于通电电器公司。虽然《厂房租赁合同》约定征用租赁场地时搬迁费由通电电器公司负担，该约定应理解为搬迁过程中实际产生的搬迁费由通电电器公司支付，并不能理解为通电电器公司放弃拆迁部门对搬迁所给予的补偿，法院对招顺才辩解通电电器公司无权主张该部分拆迁补偿款的意见不予采纳。招顺才虽然对通电电器公司在本案中主张的可搬迁设备补偿明细有异议，但其并未能举证证明通电电器公司主张的明细部分属于案外人应得的补偿，考虑到通电电器公司已列明该部分明细对应的设备清单，法院采信通电电器公司主张，确认本案中通电电器公司应获得的拆迁补偿为可搬迁设备的91-92、94-108的22829元，不可搬迁设备7的7875元，存货补偿7、8、9的一半12350元，其它生活用品的一半2800元，合计45854元。招顺才主张其于2016年9月29日转账支付给通电电器公司310000元中，除退回二份合同的保证金110000元外，还有补偿款200000元，该案中招顺才应支付给通电电器公司的补偿款45854元在该200000元已支付的补偿款范围内，法院对通电电器公司起诉主张招顺才支付补偿款合计304958元的诉讼请求不予支持。
招顺才与拆迁部门于2016年1月8日签订《“佛山西站片区”拆迁补偿协议书》，并于2016年1月23日收取了全部补偿款，根据补偿协议的约定，此后招顺才丧失拆迁范围内全部建筑物收益权利，招顺才反诉请求通电电器公司支付2016年2月至9月租赁建筑物租金和违约金均没有事实和法律依据，法院依法不予支持。招顺才提交了金额为32853.53元的代垫电费发票，通电电器公司并未举证证明其搬迁前缴纳电费的情况，但通电电器公司使用租赁场地必然会产生电费，在通电电器公司未举证证明其应缴纳电费金额的情况下，法院确认招顺才主张的电费金额尚属合理，并对招顺才在本案中主张通电电器公司应支付上述电费的一半即16426.76元的反诉请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认通电电器公司与招顺才于2013年1月17日签订的《厂房租赁合同》无效；二、驳回通电电器公司其他诉讼请求；三、通电电器公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付电费16426.77元予招顺才；四、驳回招顺才其他反诉请求。案件以简易方式结案，案件受理费按通电电器公司变更后的诉讼请求减半收取3312.19元（通电电器公司已预交），通电电器公司自行负担。反诉受理费2223元（招顺才已预交），由通电电器公司负担105.33元，招顺才负担2117.67元。通电电器负担部分应于上述付款同期迳还予招顺才，法院不另收退。
上诉人通电电器公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。原审确认2016年10月14日供电部门收取的电费32853.53元为通电电器用电，是认定事实错误。该电费实际是佛山市南海区招大兴达制革厂及政府拆迁办施工用电。原审认定由佛山市南海区狮山镇拆迁办公室牵头，与案件双方达成由招顺才补偿200000元作为拆迁补偿款及退还110000元保证金事实，没有依据，认定事实错误。二、原审认为租赁合同期满后，按合同约定及一般租赁惯例，承租人在租赁物上添附的建筑物及构筑物收益权利归属出租人，该理由不成立。对于加建部分的归属问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第九条规定，在终止租赁合同时未明确约定，所有权归属于承租人即通电电器公司，相应的拆迁补偿款属于通电电器公司所有。租赁的面积与补偿的面积相差较大，差距部分也是通电电器公司加建产生的。上诉请求：1.撤销佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初354号民事判决第二项、第三项；2.本案一、二审诉讼费用由招顺才承担。
二审期间，上诉人通电电器公司向本院提交了收货单、收据等新证据，证明通电电器公司购买材料对涉案租赁物第三栋、第四栋进行加建，2013年1月对涉案租赁物第四栋进行加建，第四栋加建的是拆迁办标注的3栋、5栋、构筑物拆迁补偿A5，合计拆迁补偿款为261631元。
被上诉人招顺才对上诉人提交的上述证据的真实性有异议，认为上述新证据无法证明付款方为通电电器公司，无法证明单据与涉案租赁物上的建筑物有关，通电电器公司提供的不是正规的发票，不能证明通电电器公司在涉案租赁物上加建建筑物或构筑物。
二审期间，通电电器公司申请证人郑某出庭作证，证明通电电器公司在承租涉案租赁物后分别在2010年5月对第三栋、2013年对第四栋进行加建。郑某证言的主要内容：通电电器公司老板找施工单位对涉案租赁物进行加建，就是定界图上手写的第三栋，图标第10栋、A6、A7等部分。郑某当时作为通电电器公司的监工参与了加建。
对郑某的证言，招顺才质证认为：对证人证言的真实性、合法性、关联性均不予确认。郑某不能证明与通电电器公司存在劳动合同关系；郑某对施工方信息、加建完工时间、工程价款均无法确认；郑某称加建工程均为一人施工完成，这与通电电器公司提供的上述单据上显示的出具单位不同存在矛盾；根据涉案租赁合同约定，涉案租赁物包括厂房办公室，郑某也确认通电电器公司只有一间办公室，与事实不符。
经审查，本院认证如下：首先，招顺才对通电电器公司提供的收货单、收据等单据的真实性有异议；其次，通电电器公司提供的收货单、收据等证据不能体现工程的名称、地点等信息，不能与涉案租赁物以及补偿项目相对应，所提供单据的材料价值与所提出的加建部分的评估价值相差甚远；并且，涉案租赁合同约定：如通电电器公司需要在厂内加建任何建筑物需经招顺才同意，即使通电电器公司存在加建行为，通电电器公司亦没有证据证明经过招顺才同意，因此，本院对通电电器公司提供的收货单、收据等证据不予采纳。对于证人郑某的证言，招顺才对真实性有异议，并且证人郑某曾是通电电器公司的员工，与通电电器公司有利害关系，其证言可信度较低，并且没有其他证据佐证，本院对证人郑某的证言不予采纳。
被上诉人招顺才辩称，一、原审确认通电电器公司应向招顺才支付电费认定事实清楚。二、狮山镇拆迁办罗村工作站出具的情况说明证明通电电器公司已与招顺才就补偿问题协商达成一致。三、原审认定涉案租赁物上的建筑物及构筑物的收益权利属于招顺才并无不当。
二审期间，被上诉人招顺才向本院举出如下新证据：
1.佛山市南海区狮山镇拆迁办公室罗村工作站出具的情况说明，证明由该办牵头，经过三方协商，通电电器公司统一收取招顺才200000元作为其全部拆迁补偿款及退还110000元的租赁保证金后搬离。通电电器公司实际搬离时间为2016年12月，其后该办对涉案租赁物进行拆迁施工工作，没有在2016年7月至2017年9月期间于该厂房建（构）筑物处进行用电。
2.企业机读档案登记资料，证明佛山市南海区兴达制革厂在2010年搬离涉案租赁场地，并在2011年12月18日注销营业执照，没有在2016年7月至9月期间使用涉案租赁场地并产生用电。
3.广东电网有限责任公司佛山南海供电局出具的电费凭证，证明通电电器公司租赁涉案厂房后，电费的缴费账户为通电电器公司实际负责人郑伟健的银行账户，租赁期间一直由通电电器公司直接交电费。
通电电器公司对招顺才举出的上述证据1、2的真实性没有异议，但认为与本案无关，并且拆迁办无权对用电问题进行确定；对招顺才举出的上述证据3的真实性有异议，认为电表用户的名称是佛山市南海区招大兴达制革厂，实际该厂的地址与通电电器公司不符。
经审查，本院认证如下：通电电器公司对招顺才举出的上述证据1、2的真实性没有异议，并且，佛山市南海区狮山镇拆迁办公室罗村工作站作为涉案租赁物的拆迁相关单位，了解拆迁的过程，本院对招顺才举出的上述证据1的真实性予以确认；招顺才举出的上述证据2、3能够反映佛山市南海区招大兴达制革厂与涉案租赁物实际用电人的关系，并且，证据3缴纳电费的账户名称郑伟健与通电电器公司一审的委托代理人即该单位的副总经理郑伟健姓名一致，与本案产生的电费有关联性，因此，本院对招顺才举出的上述证据2、3予以采纳。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1.招顺才应当支付给通电电器公司的补偿款金额；2.通电电器公司是否应当支付涉案电费。首先，因出租人即被上诉人招顺才就上述涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上述涉案《厂房租赁合同》无效。其次，通电电器公司提供的收货单、收据等证据不能体现工程的名称、地点等信息，不能与涉案租赁物以及补偿项目相对应，所提供单据的材料价值与所提出的加建部分的评估价值相差甚远；并且，涉案租赁合同约定：如通电电器公司需要在厂内加建任何建筑物需经招顺才同意，即使通电电器公司存在加建行为，通电电器公司亦没有证据证明经过招顺才同意；因此，除一审对通电电器公司予以支持的补偿项目外，通电电器公司二审期间提供的证据不能证明其主张的其他补偿项目为其所有，通电电器的该主张理据不足，本院不予支持。原审认定的补偿项目合理合法，本院予以维持。第三，招顺才提供的证据能够相互印证，证实涉案的电费是由通电电器公司一直使用产生的，虽然通电电器公司认为上述涉案电费并非其使用产生的，但通电电器公司没有提供反驳证据，应当承担举证不能的不利后果。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6835.04元，由上诉人佛山市通电电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳建辉
代理审判员 焦 艳 辉
代理审判员 欧阳凤霞
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 潘 妙 婷