湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终4071号上诉人（原审原告）：周洪英，女，1980年3月10日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：辛阳，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建伟，北京大成（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北广宏置业有限公司，住所地武汉市江夏经济开发区民营工业园区-1层。法定代表人：万学飞，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张维，湖北中和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐晨，湖北中和信律师事务所律师。上诉人周洪英因与被上诉人湖北广宏置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭，于2018年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人周洪英的委托诉讼代理人辛阳，被上诉人湖北广宏置业有限公司的委托诉讼代理人张维、齐晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周洪英上诉请求：撤销一审判决第四项,改判支持我原审的诉讼请求。事实与理由：1、所涉的车位离我的建筑仅有0.6米，应当按照国家两个规范的要求，移到6米开外；2、交房前的物业费应当由湖北广宏置业有限公司承担。湖北广宏置业有限公司辩称，车位规划是经过备案的，如果不同意，则应该提起行政诉讼。关于防火规范，有一个具体的范围适用，第一个规范指向的是建筑，第二个规范是针对公共场所和建筑物内的停车位，不适用于本案小区的地面停车位。关于物业费，是另外的法律关系，与本案无关。关于违约责任，上诉人没有提交相关的证据证实我方违约。周洪英向一审法院起诉请求：1、判令湖北广宏置业有限公司承担逾期交房违约金26200元（已支付购房款×逾期交房天数×万分之三），自2014年8月1日算起，至2014年12月18日止；逾期交房违约金剩余部分自2014年12月19日算起，至具备交房条件并交付周洪英时止；2、判令湖北广宏置业有限公司承担逾期办理房地产权属证书违约金3100元（已支付房款×0.5%）；3、判令湖北广宏置业有限公司协助周洪英办理房地产权属证书，提供应由其提供的所有办证资料；4、判令湖北广宏置业有限公司承担交房前的物业费；5、判令湖北广宏置业有限公司依约承担保修责任自周洪英实际收房之日起开始计算；6、判令湖北广宏置业有限公司将规划建设在周洪英房屋前的停车位整体迁移至符合国家防火规范规定的距离外；7、判令本案的诉讼费用由湖北广宏置业有限公司承担。一审法院认定事实：2013年11月20日周洪英与湖北广宏置业有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》。合同约定周洪英向湖北广宏置业有限公司购买湖北广宏置业有限公司建设的位于武汉市洪山区狮子山街壕沟芷岸龙庭小区9栋2单元101号商品房，总价款622800元，湖北广宏置业有限公司应于2014年7月31日前湖北广宏置业有限公司将符合合同约定的商品房交付周洪英、逾期超过60天的，周洪英要求继续履行合同的，合同继续履行，湖北广宏置业有限公司按已付房款的日万分之三承担违约金；因湖北广宏置业有限公司的原因致使周洪英不能办理房地产权属证书的，周洪英不退房的，湖北广宏置业有限公司按已付房价款0.5%向周洪英支付违约金；房屋物业服务费用由湖北水蓝郡物业管理有限公司收取。合同签订后，周洪英向湖北广宏置业有限公司支付了全额购房款。2014年9月20日，周洪英收房。2017年2月14日，湖北广宏置业有限公司向周洪英出具了办理房地产权属登记的相关资料。一审另查明，湖北广宏置业有限公司建设的涉案工程在2014年12月4日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书；2015年4月15日取得武汉市房屋初始登记证明。一审法院认为，湖北广宏置业有限公司承认周洪英的诉讼请求部分，不违反法律规定，应予以支持。周洪英、湖北广宏置业有限公司所签订的商品房买卖合同，为双方自愿签订，内容未违反法律规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定遵守履行。湖北广宏置业有限公司在2014年7月31日前通知周洪英收房，但当时并未取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，故不符合交付条件，2014年12月4日，湖北广宏置业有限公司取得工程竣工验收备案证明书，至此湖北广宏置业有限公司建设的商品房具备交付条件，湖北广宏置业有限公司应当承担逾期交房的违约责任，期限从2014年8月1日至2014年12月4日止。但考虑到周洪英于2014年9月20日已经收房，实际损失有所减轻，结合本案的事实和当事人对合同的履行情况及对因逾期交房给周洪英造成的实际损失，一审法院酌定将2014年8月1日至2014年9月20日的违约金按日万分之三的标准计算，2014年9月21日至2014年12月4日的违约金按日万分之一的标准计算，湖北广宏置业有限公司应向周洪英支付交房违约金14199.84元（622800元×0.0003／日×51日+622800元×0.0001／日×75日=14199.84元），对周洪英要求湖北广宏置业有限公司承担2014年12月4日之后违约金的诉讼请求，因湖北广宏置业有限公司已于2014年12月4日取得工程竣工验收备案证明书，周洪英该项主张并无事实及法律依据，故应不予支持。故一审法院对周洪英要求湖北广宏置业有限公司支付逾期交房违约金22800元（自2014年8月1日算起，至2014年12月18日止），逾期交房违约金剩余部分（自2014年12月19日算起，至具备交房条件并交付周洪英时止）的诉讼请求部分予以支持；按照合同约定，在商品房交付使用之日起90日内未完成房地产初始登记，因出卖人责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5℅支付违约金，湖北广宏置业有限公司未能在具备交房条件之日起90日内完成房地产初始登记，应当承担相应的违约责任，其抗辩不能出具相关手续是配合政府行为，为不可抗力，但未提交充分证据，应不予支持，该违约金金额应为3114元（622800元×0.5℅=3114元），故对周洪英要求湖北广宏置业有限公司承担逾期办理房地产权属证书违约金3100元的诉讼请求应予以照准；因办理房屋权属证书并不是湖北广宏置业有限公司法定及合同约定的义务，且湖北广宏置业有限公司于2017年2月14日向周洪英出具了办理房地产权属登记的相关资料，故应对周洪英要求判令湖北广宏置业有限公司协助周洪英办理房地产权属证书，提供应由其提供的所有办证资料的诉讼请求不予支持；因物业费由湖北水蓝郡物业管理有限公司收取，周洪英与物业公司之间的物业管理服务关系不属于本案的审理范围，故应对周洪英要求判令湖北广宏置业有限公司承担交房前的物业费的诉讼请求不予支持；因湖北广宏置业有限公司认可从周洪英实际收房之日开始计算房屋保修期，周洪英于2014年9月20日收房，房屋保修期应从该日起算，故应对周洪英要求判令湖北广宏置业有限公司依约承担保修责任自周洪英实际收房之日起开始计算的诉讼请求予以支持；因周洪英未能提交充分证据证明湖北广宏置业有限公司的停车位设置违反建设规划，且停车位设置是否合理属另外法律关系，故对其要求湖北广宏置业有限公司将规划建设在周洪英房屋前的停车为整体迁移至符合国家防火规范规定的距离外的诉讼请求，应不予支持。湖北广宏置业有限公司抗辩周洪英起诉超过诉讼时效的证据不充分，应不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、湖北广宏置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向周洪英支付逾期交房违约金14199.84元；二、湖北广宏置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向周洪英支付逾期办理房地产初始登记违约金3100元；三、位于武汉市洪山区狮子山壕沟芷岸龙庭小区9栋2单元101号商品房商品房的保修期从2014年9月20日开始起算；四、驳回周洪英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费269元，由周洪英负担110元，湖北广宏置业有限公司负担159元。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。关于周洪英提出的应按照两个国家规范的要求移动车位的问题，本院认为，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第三条虽约定了商品房在设计、防火、车库等方面应当符合有关的国家强制性标准的规定，但周洪英在上诉状中所提及的《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）与《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067）的适用范围与本案车位的情形并不符合，故周洪英的该项上诉理由本院不予支持。关于周洪英提出的未收房期间的物业费应当由湖北广宏置业有限公司承担的问题，本院认为，周洪英未收房期间的物业费是由湖北水蓝郡物业管理有限公司而非湖北广宏置业有限公司收取，故周洪英的该项上诉理由本院亦不予支持。综上所述，周洪英的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费269元，由周洪英负担。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 张 红审判员 叶玉宝二〇一八年五月十四日书记员 宋 飞