安徽省无为县人民法院民 事 判 决 书（2014）无民二初字第00508号原告（反诉被告）：陈志钊，男，汉族，住无为县。原告（反诉被告）：陈伟，男，汉族，住无为县。系陈志钊之子。二原告（反诉被告）共同委托代理人：莫宏明，安徽铭盛律师事务所律师。二原告（反诉被告）共同委托代理人：陈勇，安徽铭盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：无为蓝鼎房地产开发有限公司，住所地无为县。法定代表人：陈峰，董事长。委托代理人：齐文虎，安徽正申律师事务所律师。原告（反诉被告）陈志钊、陈伟与被告（反诉原告）无为蓝鼎房地产开发有限公司（以下简称蓝鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈志钊和陈志钊、陈伟共同委托代理人莫宏明以及被告（反诉原告）蓝鼎公司的委托代理人齐文虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈志钊、陈伟本诉诉称：2013年11月7日，原、被告签订房屋认购合同，原告认购被告开发的柏悦园23#1单元102号商铺，11月13日交付首付款，但被告迟迟不签订格式购房合同，一直拖延到2014年6月18日才与二原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：LD0007648）。同日向二原告开出预付房款发票，原告按合同约定在银行办理了剩余房款的按揭手续，但被告未按约定时间交房，在被告逾期交房70多天后，原告依约书面通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，限其收到通知30日内退还首付款并承担违约金，被告未能依约退还首付款，后得知原告在认购该房时被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，被告行为不仅违约还构成合同欺诈，故诉至法院要求依法确认原、被告于2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》已解除，判令被告返还原告购房款1988987元，并承担违约金59669.61元；本案诉讼费由被告负担。蓝鼎公司本诉辩称：涉案合同是双方在2014年5月13日签订，5月20日在网上备案登记，合同合法有效；原告除交付首付款外，剩余房款在一周内办理按揭，应在6月30日前支付房款，但原告在约定时间既没办好按揭也没付清剩余房款；5月14日房屋通过验收合格，符合交房条件和交房时间，被告交房超时是因原告交房款超时，被告没有违约，原告依据合同第九条单方面解除合同，无事实依据，原告应继续履行合同。蓝鼎公司反诉称：2014年5月13日，被反诉人与反诉人依法签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》，合同约定，被反诉人购买反诉人开发的柏悦园23#1单元102商铺，总房价款3968987元，买受人采取按揭方式付款，5月13日支付首付房款1988987元，剩余房款198万元一周内办妥按揭手续。出卖人于2014年6月30日前向买受人交付房屋。同时《补充协议》第3条约定：买受人选择银行按揭的，未能按《商品房买卖合同》第六条约定办妥相关手续的，视为逾期付款，应按照该合同第七条承担违约责任。如贷款因买受人原因得不到银行批准，或因银行贷款政策调整造成买受人不再符合申请贷款条件的，自银行做出不放款决定之日起5日内，买受人应向出卖人一次性支付剩余房款，买受人不支付房款的，视为逾期付款。但签约至今，被反诉人仍未办妥银行按揭手续，银行也没有放贷支付反诉人房款。反诉人认为，被反诉人不及时办理按揭手续支付剩余房款的行为已经构成违约，依法应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。故反诉要求1、驳回本诉原告的全部诉讼请求；2、判令被反诉人继续履行与反诉人签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，立即支付反诉人房款198万元，并承担违约金112860元（计算至2014年11月26日，此后违约金按照所欠房款日万分之三计算至款清之日）；3、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。2014年12月8日蓝鼎公司对上述第一项诉讼请求变更为：依法确认双方于2014年5月13日签订的《商品房买卖合同》（LD0007648）及其《补充协议》合法有效。陈志钊、陈伟反诉辩称：合同不是5月13日签订，是6月18日签订，第1项诉求与本案无关联性；被反诉人按第6条规定在合同签订后一周内办好了银行按揭手续，银行同意放贷，后来未放贷是因蓝鼎公司没有按时交房，银行称双方有纠纷才不予放贷。陈志钊、陈伟为支持其主张，向本院提供以下证据：1、身份证复印件二张，证明两原告主体资格适格；2、组织机构代码复印件一张，证明被告主体资格适格；3、房屋认购书，证明2013年11月7日原、被告签订房屋认购书，原告向被告认购柏悦园23﹟1单元102号商铺。此时该商铺处于抵押状态，不能对外出售。4、银行转账凭证一张，证明2013年10月11日原告向被告交付首付款1937878元。5、《商品房买卖合同》共八页，证明2014年6月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人应当在2014年6月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3﹪向买受人支付违约金。6、购房款发票一张，证明2014年6月18日被告才向原告开出预付房款发票。7、《解除商品房买卖合同通知》一张，证明因被告逾期交房，原告于2014年9月11日通知被告解除《商品房买卖合同》，并要求退还已交首付房款并承担违约金59669.61元。8、关于办理房产解押的申请一张，证明原告购买被告开发的柏悦园23﹟1单元102号商铺时，该商铺已经抵押。9、原告到银行办理按揭贷款手续资料（申请法院调取），证明原告按合同约定时间于2014年6月25日办妥银行按揭贷款相关手续，且银行也于2014年7月9日同意贷款，原告没有违约。对陈志钊、陈伟提供的证据，蓝鼎公司发表质证意见如下：对证据1、2、3真实性、合法性和关联性均不持异议；对证据4与本案无关联性，不能作为本案证据使用。只能证明原告曾于2013年11月13日向被告付款，不能证明原告支付的是哪套房屋首付款；对证据5真实性、关联性无异议，但对合法性及其证明目的有异议：1、原告向法庭提交的合同不完整，还有《补充协议》；2、双方签订时间是2014年5月13日，而非原告主张的6月18日；3、合同于2014年5月20日在无为县房管局网上登记备案，证明签订合同时案涉房屋已经没有设定抵押；4、约定了原告欠付房款的数额、付款方式及期限以及违约责任等；对证据6真实性、合法性和关联性无异议，只能证明2014年6月18日支付首付款的事实，同时恰恰证明原告支付首付款即已构成违约，因合同约定2014年5月13日支付首付款，可原告延期至同年6月18日才支付；对证据7真实性、关联性无异议，但对其合法性和证明内容有异议：在没有满足法律规定和合同约定的解除合同条件的情况下，原告单方面通知解除合同，没有法律依据和事实根据，属违约行为亦即违法行为，没有法律效力，该通知被告于2014年9月26日收到，不是原告注明日期2014年9月11日，被告回函明确不予接受原告解除合同，并要求原告继续履行合同并承担违约责任；对证据8真实性、合法性和关联性均无异议。案涉房屋曾经抵押贷款，但于2014年4月22日已经解押，能证明2014年5月13日签订合同时涉案房屋已经解押；对证据9只能证明原告向银行提交了办理按揭贷款的相关资料，不能证明原告办妥了按揭贷款的相关手续，原告没有向法庭提供与贷款银行签订的《借款合同》。我们推定没有办妥按揭手续。蓝鼎公司为支持其主张，向本院提供以下证据：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》，证明1、该合同2014年5月20日在无为县房管局网上登记备案，同时证明案涉房屋签约时没有设定抵押，可以自由买卖；2、反诉人与被反诉人之间的买卖合同关系成立有效；3、被反诉人拖欠反诉人房款的具体数额；4、被反诉人的合同义务及其违约责任；2、《工程竣工验收报告》，证明案涉房屋已经于2014年5月20日竣工验收合格，符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付使用条件；3、《关于办理房产解押的申请》及其批准手续，证明案涉房屋售前抵押贷款已经于2014年4月22日经抵押权人同意，解除抵押，并依法在住建局办理解押登记，不影响双方的房屋买卖及交付使用和办证登记；4、蓝鼎公司《法务函》，证明被反诉人要求解除《商品房买卖合同》的请求和通知，反诉人已经于2014年9月26日回函明确“不予接受”，并函告被反诉人继续履行合同义务，并承担违约责任；对蓝鼎公司提供的证据，陈志钊、陈伟发表质证意见如下：对证据1《商品房买卖合同》及《补充协议》真实性、合法性和关联性不持异议，均“打印”于2014年6月18日，证明其实际签订时间为2014年6月18日，原告不存在违约及拖欠房款行为，因为原告已履行了合同约定的付款义务，剩余房款为按揭贷款，原告也履行了办妥按揭手续的义务；对证据2与本案无关联性，因验收合格不等于被告依约履行了交房义务，被告当庭承认2014年6月30日未交房；对证据3解押申请不等于已经解押，必须得到批准；对证据4、被告已认可原告履行了首付款义务；被告提出的异议无事实根据，因原告已于合同约定的时间2014年6月25日办妥了按揭手续，全面履行合同义务，不存在违约在先行为。为查明事实，我院于2015年2月10日向无为建行发出协助调查函，协助调查函内容：陈志钊、陈伟提供的申请贷款材料是否完备、是否与无为建行签订了《借款合同》、是否通过审批及未能发放贷款原因，银行有无作出不放款的决定等。无为建行回函内容：陈志钊、陈伟提交的申请贷款审批材料已基本提供，陈志钊、陈伟已预签了《借款合同》，本案贷款申请已按审批权限上报建行芜湖市分行，基本完成了审批程序，未发放贷款原因主要是陈志钊在我行首批贷款198万元发放前当面告知我行其与蓝鼎公司签订的二份购房合同存在价格方面的纠纷，要求我行停止放款。鉴于陈志钊当面要求停止发放贷款，我行停止了贷款审批和发放后续工作，并当面告知蓝鼎公司，待双方协商一致后再行上报上级行作是否给予发放贷款。对无为建行回函及其提供的陈志钊贷款资料，原告（反诉被告）认为1、不能以答复函为证据，应以书面材料为准，从协助调查函和材料能反映两原告已办妥按揭手续，并已和银行预签了《借款合同》，原告没有撤回借款邀约，只是向银行反映产生的纠纷。被告（反诉原告）提供书面质证意见认为1、原告虽提交申请贷款材料，但银行没有完成审批流程；2、原告没有与银行签订生效《借款合同》，按揭贷款尚未办妥；3、原告告知银行，请求不要放款，可视为原告撤回按揭贷款申请并撤回向银行发出的借款邀约，终止办理按揭贷款手续。综上原告没有办妥银行按揭手续，致房款不能如期到账，并导致被告依法行使顺序履行抗辩权拒绝交房。为查明《商品房买卖合同》和《补充协议》签订时间，经调查，无为县房地产综合开发管理中心出具一份“说明”，主要内容是：蓝鼎公司于2014年5月13日向我单位申请网上登记备案（电子合同），我单位于2014年5月20日同意批准登记备案（备案后蓝鼎公司可下载打印备案合同）。经庭审举证、质证，本院对当事人提供的证据认证如下：对陈志钊、陈伟提供的证据1、2、3、6、8，因被告对其真实性、关联性和合法性不持异议，应予确认；证据4是交付本案首付款与本案具有关联性，应予确认，证据5与被告提供的证据1是同一份合同，经双方当事人签字、盖章，具有真实性、关联性和合法性，应予确认。对蓝鼎公司提供的证据2、3能证明房屋在合同签订时已解押并已竣工验收，符合交房条件，具有客观真实性；对陈志钊、陈伟提供的证据5、7及蓝鼎公司提供的证据4双方存在异议，本院归纳本案争议焦点主要有：一、涉案合同生效时间；二、涉案合同违约方是买受人陈志钊、陈伟还是出卖人蓝鼎公司；三、涉案合同是否已解除；四、涉案合同能否继续履行；五、违约责任的认定（详见本院认为阐述）。对无为建行提供的陈志钊、陈伟贷款资料和回复函以及无为县房地产综合开发管理中心出具的“说明”等证据客观真实，本院予以确认。根据当事人的陈述以及对当事人所提供证据的认定，本院查明本案事实如下：2013年11月7日，出卖人蓝鼎公司与买受人陈志钊签订蓝鼎·中央城认购书，陈志钊交付定金5万元，自愿认购蓝鼎公司出售的蓝鼎·中央城柏悦园S23#1单元102房，同月13日陈志钊通过转账汇给蓝鼎公司1937878元。2014年5月11日付房款1109元，合计共交付首付款1988987元。2014年6月18日蓝鼎公司与陈志钊、陈伟签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：LD0007648）。合同总金额3968987元，第六条付款方式及期限：买受人采取按揭方式付款，首付房款1988987元，应在2014年5月13日前支付给出卖人，剩余房款198万元于一周内办理按揭手续。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；第八条交付期限：出卖人应当在2014年6月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出买人逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3﹪向买受人支付违约金。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。该合同最后一页注有“2014年5月13日签于蓝鼎中央城，本合同已向无为县房地产管理局申请网上登记备案，合同归档时间：2014-5-20”打印字样。附件四：合同补充协议约定3……在买受人按银行要求提交齐全贷款申请资料，办清有关手续、交纳有关费用的前题下，如贷款因买受人原因得不到银行批准，或因银行贷款政策调整造成买受人不再符合申请贷款条件的，自银行作出不放款决定之日起五日内，买受人应向出卖人一次性支付剩余房款。买受人若无法支付房款的，视为逾期付款，按照《商品房买卖合同》第七条处理。2014年6月18日蓝鼎公司向陈志钊、陈伟开具预付购房款1988987元发票。剩余房款陈志钊根据合同约定选择按揭贷款，并于2014年6月25日向无为建行提交个人住房（商用）贷款申报材料，办理了剩余房款按揭贷款手续，陈志钊、陈伟在建行提供的《借款合同》上预签字，无为建行于2014年7月9日书面同意贷款，但因购房价格未达成一致，陈志钊当面告知银行要求停止放贷，银行停止放贷至今。另涉案房屋曾办理过抵押，2014年4月22日蓝鼎公司向无为县住建局提交《关于办理房产解押的申请》，无为建行批示：同意释放上述在建工程抵押。涉案房屋已于2014年5月23日验收合格，符合交房条件，但蓝鼎公司未能于2014年6月30日前交付房屋。陈志钊、陈伟于2014年9月11日向蓝鼎公司发出《解除商品房买卖合同》通知，要求自收到本通知三十日内退还其已交购房款1988987元，并承担违约金59669.61元。同月26日蓝鼎公司回函对其请求不予接受，同时要求其承担继续履行合同义务，并应按照合同约定承担逾期付款违约金。故致讼。另查明，蓝鼎公司在两原告交足首付款后向房产部门申请网上登记备案时间，系电子合同，房产部门于同年5月20日审核批准后，出卖人蓝鼎公司于2014年6月18日在网上下载《商品房买卖合同》和《补充协议》，打印后经双方当事人签字、盖章后合同生效。本院认为，针对焦点一，涉案合同生效时间。本案两原告在2014年5月11日交足房屋首付款后，被告于5月13日申请网上登记备案（电子合同），5月20日房管部门同意备案登记，并于2014年6月18日在网上下载《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》，由双方当事人签字、盖章后，于当日由税收部门开具购房款税务发票，此合同签订流程与无为县房地产综合开发管理中心出具的一份“说明”内容一致，本院认定2014年6月18日原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效合同。对《商品房买卖合同》上载明2014年5月13日签订于蓝鼎中央城，此时间是被告申请网上登记备案时间，系电子合同，未经双方当事人签字、盖章，故被告反诉要求确认《商品房买卖合同》和《补充协议》是2014年5月13日签订生效，无事实和法律依据，本院不予支持。针对焦点二：合同违约方是买受人陈志钊、陈伟还是出卖人蓝鼎公司。《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》于2014年6月18日签字盖章生效。合同签订后，陈志钊、陈伟于2014年6月25日向无为建行提交办理按揭贷款资料，符合合同约定在一周内办理按揭手续且无为建行出具的协助调查回函，也证实陈志钊、陈伟基本提供了申请贷款资料，并预签了《借款合同》，已基本完成审批程序，银行已审批同意放贷，故应认定陈志钊、陈伟和银行签订的《借款合同》已生效且办妥了按揭贷款手续，此时陈志钊、陈伟没有构成违约。故蓝鼎公司辩称陈志钊、陈伟与银行未签订生效的《借款合同》且未办妥按揭手续已构成违约，此辩解意见，本院不予采信。合同约定出卖人应当在6月30日前将符合本合同约定商品房交付买受人使用。本院认为，案涉房屋在签订合同前已经解押，并经验收合格，符合商品房交付使用条件，但蓝鼎公司未按合同约定时间交付房屋给陈志钊、陈伟使用，蓝鼎公司已构成违约，应承担违约责任。对蓝鼎公司以陈志钊、陈伟未能交清房款而拒绝交房是依法行使先履行抗辩权，不构成违约，本院认为，《商品房买卖合同》并没有约定买受人付清房款后，出卖人再交付房屋，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，不构成先履行抗辩权，应按合同约定的期限履行各自的义务，本案合同上只约定买受人办理按揭贷款时间，未约定剩余房款给付时间，贷款何时发放决定权在银行，买受人陈志钊、陈伟无权决定，但至6月30日前银行未批准放贷亦未作出不放款决定，且陈志钊、陈伟并无不履行合同（支付房款）的意思表示，因此蓝鼎公司主张行使先履行抗辩权要求陈志钊、陈伟先付清房款的辩解意见不能成立。本案贷款银行于2015年7月9日同意放贷，后因陈志钊认为合同价格显失公平与蓝鼎公司产生纠纷未能协商解决，遂要求银行停止放贷，导致银行未将贷款及时汇至蓝鼎公司账上，原告也构成违约，综上蓝鼎公司违约在先，陈志钊、陈伟违约在后。针对焦点三：涉案合同是否已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：……当事人可以约定一方解除合同条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案是附条件解除合同，即合同约定蓝鼎公司“逾期超过30日，买受人有权解除合同……”，据此陈志钊、陈伟提出解除合同的期限应在逾期交房30天后即2014年7月30日之后才有权主张解除合同，但银行于2014年7月9日就已作出同意放贷，银行虽未作出书面不放款决定书，但已实际作出停止放贷行为。陈志钊辩称其在2014年9月初才告知银行停贷，但其未提供相关证据予以证实，陈志钊应承担举证不能的法律后果，故此辩解理由本院不予采信。应认定陈志钊是在蓝鼎公司逾期交房30天内告知银行，导致停贷事实发生，解除合同条件未成就，作为解除权人陈志钊、陈伟于2014年9月11日向蓝鼎公司发出《解除商品房买卖合同通知书》不具有法律效力，合同未解除对双方仍具有约束力，故本诉原告陈志钊、陈伟要求确认双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》已解除及要求本诉被告蓝鼎公司返还其已付购房款的诉讼请求，本院不予采信。针对焦点四，涉案合同是否能继续履行。一方面，无为建行回复函已作出明确说明“待陈志钊与蓝鼎公司协商一致后再行上报上级行作是否给与发放贷款”，本案在审理过程中，经多次做调解工作，双方均未达成一致意见，由于协商无果，银行已实际停止放贷至今；另一方面，陈志钊要求停止放贷行为亦表明其在主观上不再继续履行合同，且已明确表示无能力交清剩余房款，并认为继续履行合同产生的损失超过违约损失，合同目的不能实现，故蓝鼎公司主张继续履行合同并请求陈志钊支付剩余购房款，本院不予采信。针对焦点五、违约责任如何认定。蓝鼎公司违约在先，陈志钊、陈伟违约在后；蓝鼎公司虽在2014年6月30日前未能交房按合同约定只承担违约金损失，构成一般违约，陈志钊、陈伟存在不履行合同导致合同目的不能实现，构成恶意违约，陈志钊、陈伟违约责任高于蓝鼎公司违约责任，本院将根据双方当事人的违约时间先后、过错责任大小，按照公平原则平衡双方当事人的利益等因素进行综合考虑酌定。综上，为保护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（二）、（四）项、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款一项及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本诉原告（反诉被告）陈志钊、陈伟应于本判决书生效后十日内给付本诉被告（反诉原告）无为蓝鼎房地产开发有限公司违约金4万元；二、驳回本诉原告陈志钊、陈伟的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告无为蓝鼎房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23190元，反诉费11770元，合计34960元，由陈志钊、陈伟负担20000元，无为蓝鼎房地产开发有限公司负担14960元。（上述款项可汇入中国农业银行股份有限公司无为县支行营业部，账号：154001040025738，开户名称：无为县人民法院）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  邢依群审 判 员  何义萍人民陪审员  吴 刚二〇一五年九月二日书 记 员  张 丹附件：本判决引用的法律条文和司法解释原文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款一项当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。