安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蚌民一初字第00087号
原告：裴新忠，男，1956年9月25日出生，汉族，住安徽省蚌�市蚌山区。
委托代理人：庄敏，安徽振固律师事务所律师。
委托代理人：徐励安，安徽振固律师事务所律师。
被告：田士玲，女，1964年1月10日出生，汉族，住安徽省怀远县。
委托代理人：马琼，安徽百舜律师事务所律师。
被告：蚌埠市汇金房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市怀远县城关镇汇龙小区。
法定代表人：钱玉进，该公司执行董事。
委托代理人：宋家富，该公司副总经理。
原告裴新忠与被告田士玲、蚌埠市汇金房地产开发有限公司（以下简称汇金公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，原告孙辉、张春兰、石荣虎于2015年7月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告裴新忠及其委托代理人庄敏、徐励安、被告田士玲及其委托代�人马琼、被告汇金公司委托代理人宋家富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告裴新忠诉称：一、（2015）蚌执异字第00005号执行裁定书认定事实错误。争议房屋所有权属于汇金公司，而不是田士玲所有，原告依据生效法律文书申请执行，该生效法律文书可以说明争议房屋属于汇金公司；根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。诉争房屋在原告申请保全时没有备案登记，也无他项权证，蚌埠中院因原告诉讼保全查封争议房屋没有错误。田士玲并非执行标的的所有人，其对争议房产是否有他项权应作充分了解，因此其对争议房屋无法过户存在过错。田士玲在2014年3月31日拿到争议房屋钥匙，其是在原告诉讼保全裁定下发以后，故（2015）蚌执异字第00005号执行裁定书认定事实错误。二、该案审理程序违法。在（2015）蚌执异字第00005号案件中，原告与案件存在利害关系，执行局应通知原告，但是原告直至收到执行裁定书方知此事，故执行异议案件侵害了原告的合法权益。三、田士玲与汇金公司签订的两份《商品房合同》应属无效。两被告于2011年5月21日签订的商品房合同，合同内容字体均系一人书写，没有汇金公司公章。2012年11月原告申请传承保全时，并未看到相关备案登记。购房款不可能不通过账户支付，双方存在恶意串通行为。综上，请求支持原告的诉讼请求，依法判决支持对执行标的怀远县城关镇汇龙小区8号楼二单元804、904房屋许可执行。
田士玲辩称：（2015）蚌执异字第00005号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。该裁定书认定涉案房屋属于田士玲所有，是依据田士玲提供的商品房买卖合同及购房款收据等一系列材料形成。田士玲与汇金告诉签订的合同是双方的真实意思表示，内容也不违反法律规定，且田士玲也支付了购买房屋的对价，原告没有证据证明两被告存在恶意串通。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
汇金公司辩称：汇金公司与田士玲签订的商品房买卖合同合法有效，（2015）蚌执异字第00005号执行裁定书正确，请求驳回原告的诉讼请求。
原告裴新忠为证明自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、裴新忠身份证复印件，证明原告是适格诉讼主体；
2、本院（2012）蚌民一初字第00105号民事调解书，证明原告与汇金公司于2012年12月17日达成协议，汇金公司应于2013年3月31日前支付工程款230万元，如逾期付款，汇金公司要支付238万元工程款及利息；后汇金公司未按约付款，案件已经进入执行程序；
3、本院（2013）蚌执字第0050号裁定书，证明2012年11月1日蚌埠市中级人民法院作出（2012）蚌民一初字第00105号民事裁定书，保全了涉案房屋及其他房屋；保全时房屋产权归汇金公司，没有出卖也没有争议；（2013）蚌执字第0050号民事裁定书继续对涉案房屋进行查封，继续查封时也没有争议，所有权仍归属汇金公司；（2015）蚌执异字第00005号执行裁定书中止涉案房屋执行错误；
4、汇龙小区8号楼3至11层房号表及面积，证明原告2012年起诉保全时涉案房屋没有出卖，产权属于汇金公司，没有争议；（2015）蚌执异字第00005号执行裁定书中止涉案房屋执行错误；
5、涉案房屋《商品房买卖合同》两份，证明被告田士玲提供的上述合同是在（2012）蚌民一初字第00105号民事裁定书作出后签订的，且没有登记备案；（2015）蚌执异字第00005号执行裁定书采用该合同错误，上述两份合同应属无效；
6、（2015）蚌执异字第00005号执行裁定书，证明被告提出案外人执行异议，该裁定书认定事实错误。
被告田士玲质证意见：对证据1无异议；对证据2真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性，该调解书只是确定原告与汇金公司之间的债务纠纷，对本案房屋产权没有关联；对证据3真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，财产保全是依据当事人申请作出，法院不做实质性审查，保全错误造成损失应由申请人承担赔偿责任，因此不能认定房屋归汇金公司所有，达不到原告证明目的；对证据4真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是复印件，内容不真实，证据是原告自书，不能作为证据；对证据5，该两份合同是两被告之间的真实意思表示，符合法律规定，合法有效；对证据6真实性、合法性、关联性无异议，�该裁定书正确。
汇金公司质证意见：对证据1、2无异议；对证据3证明目的有异议，该份裁定书签发的时候，房屋还处于在建工程，当时房产还没有交付，这份裁定书是错误的；2014年10月31日继续查封也是错误的，承建方没有把房屋交付给汇金公司，对于没有交付的房屋进行查封没有法律依据；对证据4，这份证据不是我公司提供，是原告从拆迁部门获得的，与我公司无关；对证据5，两份合同均是有效的，应当受到法律保护；对证据6，该份裁定书正确。
被告田士玲为证明自己的辩称，向本院提交如下证据：
1、田士玲身份证复印件，证明田士玲的主体资格；
2、房屋买卖合同两份，证明两被告于2011年5月21日签订合同购买涉案房屋，该合同是真实有效的；
3、2008年6月11日汇金公司出具的收据复印件一份，证明2008年6月11日田士玲向汇金公司交款89万元，汇金公司出具收据的事实；
4、2011年5月21日汇金公司出具的收据两份，证明买卖合同签订后，将2008年6月11日的收据重新换开，证明田士玲支付房款的事实；
5、汇金公司证明一份，证明田士玲于2008年6月11日将购房款交付给汇金公司的事实；
6、怀远县农村商业银行股份有限公司盛达支行出具的提款底单一份，证明2008年6月11日田士玲丈夫将89万元从银行提出，与汇金公司出具的证明相互印证；
7、存折一份，证明目的同证据6；
8、结婚证一份，证明田士玲与刘某是夫妻关系；
9、商品房销售定金协议书一份，证明2008年6月11日两被告签订定金协议书的事实；
10、房屋钥匙交接单一份，证明2014年3月31日汇金公司将涉案房屋交付给田士玲的事实；
11、怀远县程通物业管理有限公司出具的收据8张，证明目的同证据10；
12、怀远县程通物业管理有限公司出具的证明一份，证明目的同证据10；
13、蚌埠市中级人民法院（2015）蚌执异字第00005号执行裁定书，证明涉案房屋为田士玲的事实；
14、汇金公司的营业执照、组织机构代码证一份，证明汇金公司具有签订房屋买卖合同的主体资格。
15、证人刘某证言，当庭陈述：我证明2008年我们家买了汇金公司的房子，我和田士玲是夫妻关系。2008年我们想购买门面房和商品房，经朋友介绍说我们提前预付购房款可以优惠，就定下来购买。后来在盛达信用社贷款100万元，银行实际放款89万元。开发商要求以现金方式给付，我们就在2008年6月11日到银行提现后交给了开发商。
16、证人康某证言，当庭陈述：我和田士玲是朋友。2008年6月10日，我和田士玲一起陪她到汇龙小区买房子。走到银行门口，田士玲介绍说这两个人是汇龙小区开发商，刘某就到银行把钱交给了开发商。田士玲和我说买房子要八十多万，开发商要交现金，因为急等着要钱买材料等。
裴新忠质证：对证据1无异议；对证据2买卖合同的真实性合法性关联性均有异议，房屋是2008年10月建的，付款是2008年10月份以前，与付款证明相矛盾，违背交易秩序；对证据3-7、9，真实性均有异议，收据可以随时填写；对证据8真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；对证据10-12，在蚌埠市中级人民法院2011年11月1日作出保全裁定后，交付房屋的行为是违法的；对证据13合法性无异议，对认定内容有异议，裁定书的内容证据违反了法律规定；对证据14无异议；对证据15、16，两个证人和田士玲有利害关系，开发商在没有取得预售许可证之前是不可能销售的。原�申请保全的裁定书是正确的，执行异议裁定书是错误的。
汇金公司质证：对被告所举证据无异议。
汇金公司为证明自己的辩称，向本院提交如下证据：
1、商品房买卖合同两份，证明两被告已经签订买卖合同，且房屋已经交付给田士玲；
2、证明一份，证明汇金公司收取田士玲89万元购房款用于购买水泥和钢材等材料。
裴新忠质证：对证据1合同真实性有异议，该合同是无效合同，没有预售许可证是不能销售的；对证据2真实性有异议，这是汇金公司内部手续，与第一组证据相矛盾，该款不是购房款。
田士玲质证：对汇金公司提交证据均无异议。
本院认证：对原告所举的证据1，田士玲、汇金公司均无异议，本院予以认定；对证据2，两被告对真实性均无异议，本院予以认定；对证据3，两被告对真实�、合法性、关联性均无异议，本院予以认定；对证据4，该证据是复印件，且系原告自书，两被告对其真实性持有异议，本院对该组证据不予认定；对证据5，该两份合同各方当事人均向法庭提供，且两被告对该组证据真实性不持异议，本院对该组证据真实性予以认定；对证据6，该份裁定书系本院制作，本院对该份裁定书予以认定。
对被告田士玲所举的证据1，各方均无异议，本院予以认定；对证据2，原告虽持有异议，但未提供相反证据予以推翻，本院对该组证据真实性予以认定；对证据3-7、证据9，原告虽持有异议，但该组证据能够相互印证，汇金公司对该组证据也予以认可，本院对该组证据予以认定；对证据8，原告及汇金公司均不持异议，本院对该组证据予以认定；对证据10-12，系物业公司出具的收据和证明，原告虽对交付房屋合法性有异议，但该组证据能够证明田士玲已经实际占有使用案涉房屋，本院对该组证据予以认定；对证据13，系本院出具的裁定书，本院对该组证据真实性予以认定；对证据14，原告及汇金公司均无异议，本院予以认定；对证据15、16，两证人虽与田士玲存在利害关系，但其证言与田士玲所举证据能相互印证，本院对两证人证言亦予以认定。
对被告汇金公司所举证据1，该商品房买卖合同各方均向法庭提供，原告虽对该证据持有异议，但未提交相反证据予以推翻，本院对该证据予以认定；对证据2，虽系汇金公司内部证明，但与田士玲陈述及举证一致，本院对该证据予以认定。
综合当事人举证质证意见及陈述，本院确认如下事实：
裴新忠与汇金公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2012年11月1日作出（2012）蚌民一初字第00105号民事裁定书，保全查封了汇金公司开发的怀远县城关镇汇龙小区8号楼第二层全部房产及8号楼一单元（东）702、1102和二单元（西）904、604、1102、1104、1002、1004、804、704的房产。2012年12月17日本院作出（2012）蚌民一初字第00105号民事调解书，汇金公司没有履行生效调解书确定的义务，申请执行人裴新忠于2013年5月27日向本院申请强制执行，本院于当日依法立案执行，并于2014年10月31日作出（2013）蚌执字第00050号执行裁定书，对上述保全查封的房产续行查封。
另查明：2008年6月11日，田士玲为购买汇金公司的开发的位于怀远县城关镇汇龙小区商品房，通过刘某（田士玲丈夫）从怀远县农村信用合作联社提取现金89万元付给汇金公司，作为案外人田士玲购房预付款，汇金公司出具了收条。2011年5月21日，案外人田士玲与汇金公司签订了二份怀远县城关镇汇龙小区8号楼二单元804、904商品房买卖合同，汇金公司并给案外人田士玲出具两收据，涉案两套房款共计800550元。2014年3月31日汇金公司将涉案两套房的钥匙交给案外人田士玲。因汇金公司的原因，怀远县城关镇汇龙小区商品房至今未能办理房产证。
根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：田士玲是否对涉案房屋享有所有权？裴新忠要求继续执行涉案房屋的的诉讼请求能否成立？
本院认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中�田士玲作为第三人，其已经向汇金公司支付购买房屋的全部价款，且已经对涉案房屋进行装修使用，因汇金公司未取得商品房预售许可证的原因，导致田士玲在购买房屋后未能及时办理过户手续，田士玲对未能过户不存在过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结。
关于对涉案房屋是否应继续执行的问题。人民法院可以对被执行人所有的财产采取执行措施，但其执行范围仅限于被执行所有的财产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出�认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，案涉房屋虽系汇金公司开发，但实际所有权人为田士玲，裴新忠对该房屋并不享有物权权利，根据物权优于债权的基本原则，裴新忠请求许可执行案涉房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
驳回原告裴新忠的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告裴新忠负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 陈 亮
审 判 员 陈二伟
代理审判员 李小芹
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 高艺月
附相关法律规定条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达�日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干�题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。