黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佳民终字第115号
上诉人（原审原告）王喜成，现住佳木斯市。
委托代理人杨艳秋，佳木斯市商贸法律服务所。
被上诉人（原审被告）黑龙江博科房地产开发有限公司，住所地佳木斯市郊区莲江口镇中心路。
法定代表人蔡志玲，董事长。
委托代理人张丽。
委托代理人蔡志刚。
原审被告佳木斯市郊区莲江口镇政府。住所地佳木斯市郊区莲江口镇。
法定代表人张飞，镇长。
委托代理人赵杨，黑龙江同和律师事务所律师。
上诉人王喜成与被上诉人黑龙江博科房地产开发有限公司、原审被告佳木斯市郊区莲江口镇政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，佳木斯市郊区人民法院于2013年12月5日作出（2013）郊民初字第11号民事判决。宣判后，被告黑龙江博科房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年7月15日作出（2014）佳民终字第152号民事裁定，撤销原审判决，发回佳木斯市郊区人民法院重新审理。佳木斯市郊区人民法院于2014年12月20日作出（2014）郊民初字第575号民事判决。宣判后，原告王喜成不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月8日公开开庭进行了审理。上诉人王喜成及委托代理人杨艳秋，被上诉人博科公司委托代理人蔡志刚、张丽，原审被告莲江口镇政府委托代理人赵杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王喜成诉称：2010年7月2日原告与被告双方经协商自愿签订房屋拆迁补偿安置协议书，合同甲方为本案被告莲江口镇政府，开发单位为被告博科公司。协议中明确原告回迁后房屋地点位置及楼房自然情况，回迁时间为18个月，被告应于2012年1月2日将回迁房屋交付给本案原告，超出面积3%以内的房屋面积，原告同意按市场价交房款，超过3%部分原告拒交，产权仍归原告所有，原告未实际回迁入住房屋，对房屋未实际占有使用，没有义务交付房屋物业费、热化费、垃圾清运费，事实上截止至今被告也未将原告房屋回迁安置，在履行合同中违约。请求人民法院判令被告履行与原告签订的房屋拆迁补偿安置协议，将位于北岸明珠小区A栋A7号172.62平方米，A栋A8号172.62平方米安置给原告；判令被告给付原告临迁补助费满18个月及实际安置时的逾期安置双倍给付临迁补助费；判令被告给付原告停产停业损失自2010年7月3日开始安置18个月内及逾期安置回迁停产停业损失；判令被告返还原告回迁房屋定金7万元整；被告给安置原告房屋超大面积3%以内，应按每平方米4300元计算，超出3%以外原告拒绝交房款，产权归原告所有；原告拒交进户前房屋供热费、物业费、垃圾清运费，应以被告实际安置原告进户时开始计收；诉讼费由被告承担。
原审被告莲江口镇政府辩称：江口镇政府不是履行安置义务的主体。江口镇政府与被告博科公司签订了《莲江口镇棚户区改造项目投资建设合同书》，被告博科公司负责对被拆迁人进行安置，支付动迁费、搬家费、临时补助费等动迁安置补偿所发生的费用。被告博科公司作为开发单位，应当对原告履行安置义务。
原审被告博科公司辩称：一、真正的合同关系发生在莲江口镇政府与王喜成之间，王喜成要求博科公司承担责任即无事实依据又违背法律原则。2010年7月14日，莲江口镇政府作为拆迁人，王喜成作为被拆迁人订立《房屋拆迁补偿安置协议书》，双方约定了拆迁补偿安置的权利义务。二、莲江口镇政府与王喜成订立的《房屋拆迁补偿安置协议书》记载的原房屋性质是商服，建筑面积为450平方米。协议书明确了“房照必须合法有效否则协议作废”。王喜成的450平方米商服房产证面积为224.66平方米，其余面积为225.34平方米的部分根本无合法有效的房证，按照协议的约定，《房屋拆迁补偿安置协议书》应当无效。三、安置房屋在安置日到来之前已经竣工验收，博科公司履行通知义务后，王喜成拒绝受领，博科公司不承担超期临迁补助费及超期停产停业损失。博科公司提供的《建设工程竣工验收备案证书》足以证明房屋于2011年10月30日已经竣工验收的事实。四、2010年9月13日，王喜成对相应房屋的位置、面积等自然情况明确的前提下，确定了A6、A7、A8房屋为回迁营业用房，向博科公司支付了上述房屋的定金7万元，并签订《北岸明珠房屋认购书》，这是对协议书回迁房屋面积、位置的确认，是王喜成自愿选择确认的结果，王喜成没有主张面积超大的理由。五、关于供热费问题。从王喜成应当回迁却拒绝回迁之日至今，回迁安置房屋并非分户供热，无法单停，供热费应当由王喜成自行承担。
原审法院认定：2010年，被告佳木斯市郊区莲江口镇政府成立了莲江口镇棚户区改造工程指挥部，并于2010年4月28日取得了佳木斯市房屋拆迁管理办公室颁发的佳拆许字（2010）第26号房屋拆迁许可证，委托拆迁单位为佳木斯平安拆迁公司。2010年7月2日，莲江口镇棚户区改造工程指挥部（甲方）与原告（乙方）签订第67号房屋拆迁补偿安置协议，协议书中记载：拆迁人为佳木斯市郊区莲江口镇棚户区改造工程指挥部（甲方），被拆迁人为王喜成（乙方）被拆迁房屋位于中心社区私产营业395.66平方米、住宅165平方米，安置内容为：原地安置，安置时间18个月，安置面积450平方米营业、70平方米住宅，其他内容为：临莲花路安置，新旧差价每平方米收取1000元，搬家费、临迁费70000元，入户时收取拾叁万元。议书加盖了甲方“佳木斯市郊区莲江口镇棚户区改造工程指挥部”印章，乙方王喜成签字，此份协议书生成时间为2010年7月2日，在该协议中，有拆迁单位佳木斯平安拆迁有限公司和被告博科公司盖章予以确认。在协议签订的当日，原告与拆迁承办单位、博科公司签订拆迁现场户情验收单，对拆迁补偿安置协议中的有关拆迁面积及安置面积等内容予以现场确认，在备注栏中标示：临莲花路安置，新旧差价每平方米1000元收取。2010年9月27日，莲江口镇棚户区改造工程指挥部与被告博科公司签订了一份《莲江口镇棚户区改造项目投资建设合同书》，合同约定由莲江口镇棚户区改造工程指挥部提供17404平方米国有土地作为被告博科公司开发建设“北岸明珠小区”一期项目改造用地，该地块的土地出让金等相关费用由被告博科公司缴纳，由莲江口镇棚户区改造工程指挥部负责协调用地、规划、建设、项目审批等事宜，并牵头与相关部门配合，对该项目地块的商服户、住宅户签订动迁安置补偿协议，被告博科公司承担动迁安置补偿所发生的费用。协议签订后被告博科公司在该拆迁地块开发建设了“北岸明珠”小区棚户区改造工程，2010年9月2日，莲江口棚户区改造指挥部向被告博科公司发出通知，博科公司向回迁户发出通知，告知回迁安置房屋的建筑图纸生成，在该通知发出之日起60日内到北岸明珠售楼处查阅图纸并在明确房屋位置、房号、面积后缴纳定金，进行优先选择确定安置房屋，原告王喜成于2010年9月13日向被告博科公司交纳定金人民币七万元，并约定回迁房屋为A栋A7、A8、A9三户门市。2011年12月16日，黑龙江省住房和城乡建设厅为被告博科公司颁发了《建设工程备案证明书》，证明书标注竣工时间为2011年10月31日。2011年11月1日和29日，被告博科公司向北岸明珠小区回迁户发出通知，并于2011年12月9日在报纸上发出通告，要求回迁户两日内办理结算相关手续，并交纳相关费用，如逾期产生的相关费用公司概不负责，原定分配房屋另行分配。佳木斯市莲江口镇棚户工程改造指挥部于2013年4月2日出具证明，证实被告博科公司向莲江口镇棚户工程改造指挥部作出情况说明，确定为原告安置该小区A栋7号商服150.1平方米8号商服172.62平方米、9号商服203.28平方米。A9号商服面积172.62平方米，已经回迁完毕，是从450平方米总面积扣除的，缴纳5万元结构差价，原告因回迁房屋面积超大及没有验收合格未回迁入户，目前原告王喜成未回迁A栋7号、8号商服。
原审法院认为：被告莲江口镇政府成立棚户区改造工程指挥部，并以指挥部作为主体与被动迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，在主体上，其并不适格。其与被告博科公司签订《莲江口镇棚户区改造项目投资建设合同书》（以下简称建设合同书）后，被告博科公司并未对莲江口镇政府棚户区改造工程指挥部与原告王喜成签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》提出异议，并在合同书中将指挥部与王喜成的约定承继下来，在实际拆迁安置过程中，被告博科公司通过其在房屋拆迁补偿安置协议书上盖章和向回迁户下发回迁通知及向原告出具房屋分配通知单等行为，亦认可其自身负有安置补偿义务。在案件审理过程中，原告表示不要求莲江口镇政府承担安置赔偿责任，只要求莲江口镇政府承担协调服务责任。综合上述事实，被告博科公司系该建设项目的开发单位及安置补偿的义务主体。原告王喜成与被告签订的房屋拆迁补偿安置协议，系双方真实意识表示，合法有效，双方应当严格履行。被告博科公司提交的证据能够证实项目竣工时间为2011年10月31日。通过2011年11月1日、29日，被告博科公司向北岸明珠小区回迁户发出通知，及2011年12月9日在报纸上发出通告，要求回迁户两日内办理结算相关手续，并交纳相关费用，可以认定自签订《房屋拆迁补偿安置协议书》的2010年7月2日至2012年1月2日为临迁安置的18个月期限，被告博科公司自2011年11月1日起发出通知至2011年12月9日在报纸上刊登通告，应视为履行了通知义务，在规定的18个月临迁期限届满时履行安置义务。在第67号拆迁补偿安置协议中，约定回迁面积为450平方米营业、70平方米住宅，被告博科公司应在18个月的安置期限内为原告就地安置商服450平方米、住宅70平方米，本案中原告只主张A栋A7、A8号商服房屋，故对住宅部分不予审查。在图纸生成后，原告通过交纳定金的方式与被告博科公司确定回迁房屋为A栋A7、A8号、A9号商服，是双方对《房屋拆迁补偿安置协议书》的补充确认，合法有效，可以认定是双方对回迁房屋的位置、面积达成合意，双方应在合理期间内办理回迁入户手续，根据《房屋拆迁补偿安置协议书》和《佳木斯市郊区莲江口镇棚户区改造房屋拆迁工程指挥部安置方案》第三条第3项，扩大面积部分应按照本地段市场价格计算及原告对自己选定的房屋超出回迁面积部分，应按照扩大面积商品价格收取的约定，依同地区、同地段商品房价格交纳面积差价，参照被告回迁给证人王元福商服房屋扩大面积价格4300元／平方米，本案原告回迁亦依此价格比较合理，被告提交的价格评估报告虽然系具有评估鉴定资质的部门作出，但有效期限为2009年8月12日至2010年8月11日，本案争议项目竣工时间为2011年10月31日，故对本案争议房屋价格不具有约束力，结合案件实际情况及当地商品房销售价格，故对被告主张按照每平方米6557元的抗辩主张不予支持。原告应回迁房屋面积为450平方米，其自行选定回迁房屋面积为495.34平方米（A栋A7号172.62平方米，A栋A8号150.1平方米、A9号172.62平方米），已经回迁A9号面积172.62平方米应从回迁面积中扣除，剩余应回迁面积为277.38平方米，超出应回迁面积45.34平方米，应给付被告博科公司超出面积部分价款194962元（45.34平方米4300元／平方米）。因原告王喜成与被告博科公司在动迁安置协议书中就搬家费、临迁费及结构差价等项协商后约定了一口价为13万元（其中包括被告博科公司提前支付给原告的70000元），故应按约定执行。原告与被告之间系动迁安置纠纷，原告以交付定金的方式确定了其回迁房屋的位置及面积，故对回迁的房屋，是其自行选定的，故不存在超大面积安置的问题。原告主张超大面积3%及超出3%的价款计算标准，系商品房买卖纠纷中双方在约定好户型、位置、面积的情况下所产生的面积差异所适用的，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。原告请求临迁补助费，按照《房屋拆迁补偿安置协议书》约定，在18个月临迁期限内，搬家费、临迁补助费为70000元，原告应回迁日期为2012年1月2日，结合被告博科公司提交的证据，可以认定被告博科公司自2011年11月1日至2011年12月7日向回迁户发出通知，办理回迁安置手续，本案中原告未回迁的原因系回迁房屋面积超大及没有验收合格未回迁入户，经庭审核证，原告通过交纳定金的方式确定了回迁房屋为A栋A7号172.62平方米，A栋A8号150.1平方米、A9号172.62平方米，被告博科公司亦提交证据证实了其工程竣工时间为2011年10月31日，故未回迁的过错责任非被告博科公司所致，因此，对原告请求的超期临迁补助费及超期停产停业损失不予支持。对于临迁期限内原告要求给付停产停业损失，因其所提供的证据中均无法证实对停产停业损失另有约定，在临迁期限内，原告已经享有法定的各项补偿，故对临迁期限内的停产停业损失不予支持。原告主张返还定金70000元，由于其交纳的定金系用于确定回迁房屋，且其主张回迁的房屋系定金确定指向的回迁房屋，故该定金应从其交纳超面积费用等其他费用总扣除，不应予返还。由于未回迁房屋的主要因素在原告，故其主张拒交进户前房屋供热费、物业费、垃圾清运费等项费用，本院不予全部采信，被告博科公司在答辩中称“回迁安置房屋并非分户供热，无法单停，另外回迁房屋为新建建筑，在供热设施保修期内……”可见，供热费用的产生，也并非单纯原告拒绝回迁造成，双方均有责任，故对原告进户前的供热费，按照实际发生额度，参照佳木斯地区供暖报停收费标准，原告承担20%，物业费系物业管理部门对入住的业主实施管理服务所产生的费用，在未实际入住的情况下，并没有实际发生管理服务和垃圾清运，故对原告拒交物业费、垃圾清运费的诉求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告黑龙江博科房地产开发有限公司于判决生效后立即将其开发的位于佳木斯市郊区莲江口镇北岸明珠小区A栋A7号172.62平方米，A栋A8号150.1平方米商服门市房屋交付给原告王喜成，王喜成同时交纳该房屋超出面积价款194962元、入户费用130000元，扣除原告王喜成已经交纳定金70000元，回迁A9号房屋交纳费用50000元，原告王喜成应交纳费用204962元；二、供热费按照实际发生额度，原告王喜成承担20%，物业服务费及垃圾清运费从被告黑龙江博科房地产开发有限公司为原告实际交付回迁房屋时开始计收；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费13797元，由被告博科公司承担。
宣判后，原告王喜成不服，向本院提起上诉。要求：1、撤销原审判决；2、被上诉人依据协议履行安置住宅；3、上诉人应从进户时开始交纳供热费；4、被上诉人给付自18个月起至实际安置时止双倍临迁补助费117250元；5、被上诉人给付自2010年5月14日起至回迁之日逾期安置的停产停业损失20000元；6、超过安置房屋3%以内面积按4300元计算，超出3%以外上诉人拒付房款，产权归上诉人所有；7、面积结构差按每平方米500元计算；8、诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由是：1、被上诉人履行合同中违约，双方2010年7月2日签订的合同，根据合同约定，被上诉人应在2011年11月12日将房屋交给上诉人，被上诉人逾期安置上诉人。2、被上诉人至今未办理各项验收合格证。建设工程交付使用前应当取得验收备案证书，否则不符合入住条件，被上诉人在两年后才提供，证据缺少真实性。3、被上诉人提供的2011年11月1日的通知和12月9日报纸上的通告从未送达给上诉人。4、上诉人对回迁房屋没有实际入住，上诉人不应缴纳20%的供热费。
被上诉人黑龙江博科房地产开发有限公司辩称，1、安置房屋在安置日前已经竣工验收，被上诉人2011年11月1日、29日向住户发出通知，12月9日在报纸上发出通告，已经履行了通知义务，上诉人没有回迁只是其不合理的要求没有得到满足，其过错在上诉人，被上诉人不存在违约，不应当承担逾期临迁补助费和停产停业损失。2、被上诉人建筑面积图纸生成后，莲江口镇政府发出通知，告知回迁户通过缴纳定金方式优先选择、确定回迁房屋。2010年9月13日，王喜成在对相应房屋位置、面积明确的情况下，王喜成交付了7万元定金，签订了《北岸明珠房屋认购书》，确定了房屋的位置，上诉人王喜成无理由主张面积超大。3、回迁房屋并非分户供热，无法单停，且在供热设施保修期内，上诉人拒绝受领回迁房屋，供热费应当由上诉人承担。
原审被告佳木斯市郊区莲江口镇政府辩称，原审判决认定事实及适用法律正确，应予维持。
二审期间，上诉人王喜成向本院提交了莲江口镇政府和刘秀华的证言4份，证明莲江口镇政府没有向上诉人发过2010年9月2日的通知。经审查，原审时莲江口镇政府对被上诉人博科公司提供的2010年9月2日的通知没有异议，故对4份证言不予认定。经审理，本院对原审认定的事实予以确认。另外，庭审后，被上诉人博科公司同意自行承担供热费，免收上诉人20%的供热费。被上诉人博科公司认可在为上诉人王喜成安置住宅时少安置了6平方米，按商服用房二折一计算，安置结算时应扣除12900元。
本院认为：第一，被上诉人博科公司提交的证据能够证明工程竣工时间为2011年10月31日，2011年11月1日、29日向北岸明珠小区回迁户发出通知，12月9日在报纸上发出通告，被上诉人博科公司履行了通知义务，在规定的安置期限内履行了安置义务，不应认定被上诉人违约，故对上诉人要求被上诉人给付双倍临迁补助费和停产停业损失的诉讼请求不予支持。第二，被上诉人博科公司通知上诉人办理入户手续后，上诉人未实际入住，被上诉人应将供热报停，原审参照佳木斯地区供热报停收费标准判决上诉人缴纳20%供热费，二审时被上诉人同意自行承担供热费，自上诉人实际入住时缴纳供热费，故原审判决第二项应予撤销。第三，建设图纸生成后，上诉人王喜成交付了定金，并且签订了《北岸明珠房屋认购书》，确定了房屋的位置，应当视为对回迁房屋面积的认可，超面积部分房款上诉人王喜成应当给付。第四，被上诉人博科公司在为上诉人王喜成安置住宅时少安置了6平方米，折价款为12900元，上诉人王喜成入户时被上诉人博科公司应从结算款中予以扣除。综上，上诉人王喜成以安置房屋未验收合格、面积超过安置面积为由，要求给付停产停业损失、双倍临迁补助费并不交纳超面积房款的上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持佳木斯市郊区人民法院（2014）郊民初字第575号民事判决的第一项、第三项；
撤销佳木斯市郊区人民法院（2014）郊民初字第575号民事判决的第二项；
三、上诉人王喜成办理入户手续时从给付被上诉人黑龙江博科房地产开发有限公司的结算款中扣除房款12900元。
上诉费3045元，由上诉人王喜成承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑玉祥
审 判 员 韩国斌
代理审判员 金爱武
二〇一五年七月十三日
书 记 员 蒋婧玮