广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第673号
原告陈某，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住所地广州市天河区。
委托代理人胡某，女，原告妻子，联系地址广州市天河区。
被告吕某，男，19XX年X月XX日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
第三人广州喜市多便利连锁有限公司，住所地。
法定代表人徐玲美。
委托代理人黄冰婵、黎家盛，均为该公司职员，联系地址。
第三人万ＸＸ物科技（深圳）有限公司，住所地。
法定代表人何铁城，董事长。
委托代理人梁治宇，男，该公司职员，联系地址广州市。
原告陈某诉被告吕某、第三人广州喜市多便利连锁有限公司（以下简称喜市多公司）、万ＸＸ物科技（深圳）有限公司（以下简称万康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡某，第三人喜市多公司的委托代理人黄冰婵、黎家盛，第三人万康公司的委托代理人梁治宇到庭参加了诉讼，被告吕某下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月18日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，承租了广州市海珠区信裕路12号商铺，第三人喜市多公司为原告租赁该物业作了担保，负有连带责任。原告与被告签订合同时，第三人喜市多公司已代原告向被告支付租赁保证金39000元、水电保证金10000元、进场费80000元，并每月代原告依约支付租金及装修修缮费。2011年11月22日，第三人万康公司向原告反映其与被告有租赁纠纷，但被告予以否认。被告于2012年3月15日与原告、第三人喜市多公司签订《协议书》，同意2012年1月7日至2月6日的租金及装修修缮费共13000元在租赁保证金中予以抵扣，并在与第三人万康公司的租赁纠纷依法解决后，若存在违约行为的，同意向第三人喜市多公司赔偿所有的经济损失。第三人万康公司于2012年4月25日将被告起诉于海珠区人民法院，现该法院已作出判决，显示被告有严重的违约行为，应承担违约责任，该判决于2013年3月26日生效。被告逾期返还租赁保证金、水电保证金和进场费已构成根本违约，故起诉请求：1、判令被告向原告返还租赁保证金26000元，水电保证金10000元，进场费80000元，合计116000元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告没有提交答辩意见。
第三人喜市多公司辩称，2011年8月18日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，承租了广州市海珠区信裕路12号商铺，经营喜市多便利店。第三人喜市多公司为原告租赁该物业作了担保，负有连带责任。第三人喜市多公司于2011年8月19日起代原告向被告支付租赁保证金39000元、水电保证金10000元、进场费80000元，并每月代原告依约支付租金及装修修缮费。2011年11月22日，第三人万康公司向原告反映其与被告有租赁纠纷，但被告予以否认。被告于2012年3月15日与原告、第三人喜市多公司签订《协议书》，同意2012年1月7日至2月6日的租金及装修修缮费共13000元在租赁保证金中予以抵扣，并在与第三人万康公司的租赁纠纷依法解决后，若存在违约行为的，同意向第三人喜市多公司赔偿所有的经济损失。第三人万康公司于2012年4月25日将被告起诉于海珠区人民法院，现该法院已作出判决，显示被告有严重的违约行为，应承担违约责任，该判决于2013年3月26日生效。被告逾期返还租赁保证金、水电保证金和进场费已构成根本违约，严重损害了原告及第三人喜市多公司的合法权益。
第三人万康公司辩称，其答辩意见与第三人喜市多公司的答辩意见一致。
经审理查明，第三人万康公司是广州市海珠区信裕路12号房屋的产权人，原告是第三人喜市多公司的加盟商。
2011年8月18日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将海珠区信裕路12号房出租给乙方作商业用途使用；建筑面积60平方米；租赁期限：2011年8月18日至2011年9月6日为免租期，2011年9月7日至2017年6月21日月租5000元；等。该合同已经房屋租赁管理部门登记备案。同日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）还签订一份《租赁合同补充协议》，第三条第5项约定：租赁保证金39000元，水电保证金10000元，进场费80000元（该款项不可退还），于本协议签订后当日内缴纳；甲方应当向乙方出具合法的收款凭证；租赁期满后如乙方续租，则该保证金继续作为下一期的保证金；如乙方不再续租，则在租赁期终止之日，全额退回乙方，逾期退回的，每逾一日，甲方应按应付款总额的3%向乙方支付违约金；乙方有权主张该保证金根据原租赁合同乙方应支付的费用，从该保证金中直接抵扣；等。同日，第三人喜市多公司签署《担保书》，表示自愿就陈某履行前述合同项下的全部义务承担连带担保责任，担保期限5年10个月，自合同确定的计租日起计；等。
2011年8月19日，第三人喜市多公司向被告转账支付了涉案房屋租赁保证金39000元、水电押金10000元、进场费80000元。该事实有中国工商银行广东省分行营业部出具的资金汇划补充凭证（借）予以证实。
2012年3月15日，原告（乙方）、被告（甲方）、第三人喜市多公司（丙方）签订《协议书》，订明乙方委托丙方全权处理本协议所有条款约定的事务（以下乙丙双方合称丙方）。鉴于该物业合法产权人万ＸＸ物科技（深圳）有限公司对甲方转租一事提出了异议，认为是未经许可擅自转租又欠缴租金，甲方予以否认，从而给甲丙双方履行《租赁合同》带来了阻力，在甲方与万康公司租赁纠纷没有解决之前，为能使甲丙双方继续履行《租赁合同》，现就有关问题，达成如下协议：一、在甲方认为没有收到万康公司发出的《关于解除租赁合同》通知前，甲丙双方签订的《租赁合同》继续有效，丙方可继续承租该物业进行正常经营；……四、在甲方与万康公司的租赁纠纷依法解决后，若甲方属于擅自转租或违约，导致《租赁合同》无效或不能继续履行，甲方应承担丙方因此产生的所有损失，并包括丙方在签订《租赁合同》时向甲方支付的进场费8万元、租赁保证金2万6千元、水电保证金1万元和该物业室内装修费约计15万元，以上共计26万6千元；等。
第三人万康公司曾以被告逾期支付租金及非法转租涉案房屋的行为已构成根本违约为由，向本院提起诉讼。本院以（2012）穗海法民三初字第1046号民事判决书查明，2011年6月22日，第三人万康公司（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋租期从2011年6月22日至2017年6月21日，租赁期内，乙方如欲将该物业转租给第三方使用，必须事先征得甲方书面同意，取得使用的第三方即本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务（原签约乙方成为第三方的担保人）。据盖有“万ＸＸ物科技（深圳）有限公司”印章的《同意转租证明》记载：“于广州市海珠区信裕路12号铺属我司所有，现同意吕某租赁期内（2011年6月22日到2017年6月21日）将该铺转租陈某使用。特此证明”，签署日期为2011年8月18日。2011年12月17日，广州市公安局海珠区分局昌岗派出所向原告出具《鉴定意见告知书》，内容为：“……检材上印文为‘万ＸＸ物科技（深圳）有限公司’的印迹与由万ＸＸ物科技（深圳）有限公司提供的相应印文的样本印迹不是同一印章所盖……”；等。该案认定被告逾期支付租金构成违约，应承担相应的违约责任，判决解除万康公司和被告关于广州市海珠区信裕路12号房屋的租赁关系等。该判决书已于2013年3月26日生效。
本案庭审中，原告与两第三人均确认现涉案商铺仍然由第三人喜市多公司使用，第三人喜市多公司支付了从2011年8月18日至2012年6月18日的租金给被告，从2012年6月19日至今的租金支付给第三人万康公司。原告称因被告与第三人万康公司的租赁关系已解除，其与被告的租赁合同当然无效，故其不要求解除与被告的租赁合同。
本院认为，原告、第三人喜市多公司与被告签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据协议约定，在被告与万康公司的租赁纠纷依法解决后，若被告属于擅自转租或违约，导致《租赁合同》无效或不能继续履行，被告应承担原告因此产生的所有损失，并包括原告在签订《租赁合同》时向被告支付的进场费80000元、租赁保证金26000元、水电保证金10000元和该物业室内装修费约计150000元等。现（2012）穗海法民三初字第1046号民事判决书已认定被告逾期支付租金构成违约，应承担相应的违约责任，并判决解除了被告与第三人万康公司关于广州市海珠区信裕路12号房屋的租赁关系。鉴此，原告依据《协议书》要求被告返还租赁保证金26000元、水电保证金10000元及进场费80000元有理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告吕某在本判决生效之日起15日内，向原告陈某返还租赁保证金26000元、水电保证金10000元、进场费80000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
本案受理费2620元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡泳贤
代理审判员 钟 琴
人民陪审员 李少群
二〇一四年九月十六日
书 记 员 杨 曼
许珊珊