新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0109民再12号再审申请人（原审被告）：王某，男，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。委托代理人：郑军，新疆九鼎法律服务所法律工作者。被申请人（原审原告）：朱某，男，住乌鲁木齐市米东区。再审申请人王某因与被申请人朱某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）米东民一初字第1338号民事判决，向本院申请再审，本院裁定再审后，于2016年11月24日作出(2016)新0109民再12号民事判决。被申请人朱某不服，提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2017年6月29日作出(2017)新01民再29号民事裁定，撤销本院(2016)新0109民再12号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年11月14日公开开庭审理了本案。再审申请人王某及其委托代理人郑军、王中坤，被申请人朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某申请再审称，2000年申请人从朱某手中购买了本案争议的房屋，时隔十几年，被申请人朱某以自己的名义主张该房屋属他本人所有，要求申请人返还房屋，违背了买卖公平交易原则，原审以铁厂沟村委会的所谓“证明”认定该房屋归被申请人朱某所有，认定事实不清判决错误。被申请人的行为表示已放弃了撤销权，而原审认可了被申请人的无效合同撤销的诉请，违背了法律规定。本案所争议的房屋，属于朱某出资修建，与被申请人朱某没有任何关系。故请求依法撤销（2015）米东民一初字第1338号民事判决书；驳回被申请人朱某的诉讼请求。被申请人朱某辩称，我父亲朱某写的答辩状及村上的证明，都可以证明房子是赠送给我了，当时没有办理手续，后来镇政府和村委会也给我出了证明，法庭调查时我三个兄弟都承认房子是我父亲赠送给我的。王某不是本村村民，没有资格购买本村宅基地，望法院以事实为依据给予公正判决，要求维持原判决。朱某向本院起诉请求：要求确认二被告之间的房屋及院落买卖无效，要求被告王某退还原告院落及房屋，案件受理费、邮寄费由被告承担。本院原审认定事实：2000年原告父亲、被告朱某以自己的名义将位于原乌鲁木齐市米东区铁厂沟镇铁厂沟村的四间房屋及院落出售给被告王某。双方协商一致后，在被告王某向被告朱某付款时，被告朱某向被告王某出具“凭据”，载明：兹有朱某房子四间连同院子卖给王某，房价贰仟陆佰元正，如果村上或土管所有啥事情，由朱某负责，特立此据。朱某在甲方签名，王某在乙方签名。原告对此事并未提出异议。2014年6月26日米东区铁厂沟镇铁厂沟东村村民委员会出具证明，证实原告在该村有一栋砖木结构平房，东至马某、南至王某、西至朱某、北至公路。被告自2000年后一直占有、使用此房屋。本院原审认为，本案诉争房屋系铁厂沟东村集体所有土地之上的建筑物，宅基地使用权只能由本村民经济组织内部成员享有，被告王某并非铁厂沟东村村民，故被告朱某、被告王某之间的房屋买卖行为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告作为房屋所有权人要求被告返还宅基地及平房，符合法律规定。被告王某提出原告起诉已过诉讼时效的辩解意见，因诉讼时效期间自知道或者应当知道权利被侵害时起计算，诉讼时效应从法院确认合同无效后开始计算，而本案中原告是在要求法院认定合同无效的同时要求返还房屋及院落，故对被告此项辩解意见本院不予采纳。至于被告王某因向原告返还宅基地及平房所造成的损失，可另行主张。本院原审判决：一、被告朱某与被告王某之间2000年11月12日签订的“凭据”无效。二、被告王某向原告朱某返还位于乌鲁木齐市米东区铁厂沟东村的宅基地及平房（东至马某、南至王某、西至朱某、北至公路）。本院再审查明，1997年前后，被申请人朱某的父亲朱某（已故）在未办理任何宅基地申请、审批手续的情况下，擅自在本村一片空地上出资修建了四间房屋。2000年11月12日，经朱某与王某协商，将其修建的四间房屋出售给王某，并签订凭据，内容为，兹有朱某房子四间连同院子卖给王某，房价贰仟陆佰元正，如果村上或土管所有啥事情由朱某负责，特立此据。甲方朱某签名，乙方王某签名，经手人高某签名。2014年6月26日，米东区铁厂沟镇铁厂沟东村村民委员会出具证明一份，内容为，兹有铁厂沟镇东村村民朱某，男，汉族，身份证号****，在本村有平房一栋砖木结构，东至马某，南至王某，西至朱某，北至公路。并加盖了村委会公章。2015年4月3日，米东区铁厂沟镇人民政府在该证明上签署，情况属实，并加盖了公章。2000年11月，王某接受四间房屋后，因该房屋以前当做鸡舍使用年久失修，无法正常居住使用，遂对房屋进行了修缮（抹墙、铺砖、修理安装门窗、翻修房顶等），并在院里栽种了树木，一直居住使用至今。2015年10月，原审判决后，王某又在此空地上加盖了三大间房屋。另查明，朱某系米东区铁厂沟镇铁厂沟东村村民，其在涉案土地之外在该村没有宅基地。朱某一直在外打工，不在本村居住，2014年才找王某要收回房屋。王某系米东区城镇居民。本院在重审过程中查阅了本案一审和再审的相关材料，其中朱某的死亡医学证明显示朱某的死亡时间为2015年12月16日，即朱某是在本案一审判决作出之后再审裁定作出之前死亡的。朱某在原审提交的答辩意见中称，当时因生活困难就把原告朱某在铁厂沟东村的一栋砖木结构的房屋及院落（即涉案房屋及院落）卖给了被告王某。在再审审查期间，朱某的弟弟朱某、朱某、朱某称，涉案房屋及院落系其父亲出资修建，当时父亲说建好后将房产给朱某。同时，朱某、朱某、朱某表示对于父亲的遗产均由朱某继承。以上事实，有朱某与王某签订凭据一份、米东区铁厂沟镇铁厂沟东村村民委员会和米东区铁厂沟镇人民政府出具的证明一份、朱某在原审提交的答辩意见书一份、再审审查期间本院对朱某、朱某、朱某的询问笔录各一份以及朱某和王某的陈述为证。本院认为，涉案房屋系朱某出资修建，朱某在原审答辩意见书中明确表示涉案房屋为朱某所有，朱某、朱某、朱某作为朱某的法定继承人对此亦未提出异议。因此，朱某基于涉案房屋的实体权利提起诉讼并无不当。涉案土地归米东区铁厂沟镇铁厂沟东村村民集体所有，该村村委会认可涉案土地上的房屋归朱某所有，根据“房随地走”的原则，可以推定该村村委会认可涉案房屋占用范围的土地使用权亦归朱某所有。因此，朱某基于涉案房屋占用范围的土地使用权提起诉讼亦无不当。对于涉案房屋占用范围以外的争议土地，朱某没有提供其本人或朱某依法取得使用权的证据，故朱某作为原告对该部分土地提起诉讼不适格。虽然朱某是上述涉案房屋及涉案房屋占用范围的土地使用权的享有者，但其在朱某与王某就前述房屋及土地使用权转让成交后长达十四年未提出异议，可以推定朱某对这一交易予以了默示。就是说，朱某认可朱某向王某转让前述房屋所有权及土地使用权的行为。农村土地包括宅基地属于农民集体所有。宅基地使用权只能由本集体组织成员享有。本案中，对于涉案房屋占用范围以外的争议土地，朱某本人或朱某没有取得使用权，二人均无权对该部分土地使用权进行处分。对于涉案房屋占用范围内的宅基地使用权，因王某并非米东区铁厂沟镇铁厂沟东村村民，其无权在该村享有宅基地。因此，朱某向王某转让涉案房屋占用范围内的宅基地使用权和涉案房屋占用范围之外的争议土地使用权的行为均无效，即朱某与王某转让涉案院落的协议无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2015）米东民一初字第1338号民事判决；二、2000年11月12日朱某与王某签订的房屋买卖协议中关于院落的转让行为无效；三、驳回被申请人朱某的其它诉讼请求。原审案件受理费35元，邮寄送达费120元，由被申请人朱某负担；再审案件受理费70元，邮寄送达费60元，由再审申请人王某负担。审 判 长  虎文生人民陪审员  赵海兰人民陪审员  马 贵二〇一七年十二月十四日书 记 员  华晓君