绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0603民初10410号
原告：中国建设银行股份有限公司绍兴支行（统一社会信用代码：9133062171767829XB）。住所地：绍兴市柯桥区柯桥街道鉴湖路**号。
主要负责人：娄卫东，系该行行长。
委托诉讼代理人：赵捷，浙江中圣律师事务所律师。
被告：温在群，男，1978年8月2日出生，汉族，住平阳县。
被告：周小芬，女，1982年11月11日出生，汉族，住平阳县。
被告：绍兴柯桥锦泰房地产开发有限公司（统一社会信用代码：913306217210795138）。住所地：绍兴市柯桥区钱清镇东江村。
法定代表人：陈志江。
原告中国建设银行股份有限公司绍兴支行与被告温在群、周小芬、绍兴柯桥锦泰房地产开发有限公司（以下简称：“锦泰公司”）金融借款合同纠纷一案，于2016年10月21日向本院提起诉讼。诉请判令：1.被告温在群归还借款本金132,638.64元，并支付至判决确定履行之日止的利息（截止2016年9月19日利息为1683.13元，此后利息按合同约定计付，利随本清）；2.被告温在群支付原告实现债权的费用2,300元；3.原告对被告温在群、周小芬提供抵押的位于绍兴市柯桥区永通国贸中心4幢915室的房屋就上述第一、二项债务依法定程序优先受偿；4.被告周小芬对上述第一、二项债务承担连带责任；5.被告锦泰公司在最高额18,000万元范围内对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由被告负担。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员胡华江于2016年12月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵捷到庭参加诉讼，三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2011年1月19日，被告锦泰公司与原告签订最高额保证合同一份，约定被告锦泰公司愿意为原告与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证（债务人是指因购置座落于永通国贸商场项目所属之商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人；合同所担保的债权是指2011年1月19日至2013年12月31日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金、利息（含复利合罚息）、违约金、赔偿金、原告为实现债权与担保权发生的一切付费用（包括但不限于律师费等）；担保最高限额为18,000万元；保证方式为连带责任保证，保证期间自每笔贷款的债务履行期限届满之日后两年止；同时约定无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式）不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己提供、一方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，被告锦泰公司在本合同项下的保证责任均不因此见面，原告均可直接要求被告锦泰公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告锦泰公司不提出任何异议。
2011年4月14日，被告周小芬向原告出具共同参与还款人承诺书一份，载明，被告周小芬愿意对原告与被告温在群的借款的还本付息承担连带责任，陈丹期限自贷款发放之日起至贷款本息全部清偿之日止。同日，被告周小芬出具共有权人同意书，同意将其享有共有权的位于永通国贸中心4幢915室房屋全部权益抵押给原告作为案涉借款合同项下的担保。
2011年6月23日，被告温在群与原告签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定因被告温在群向被告锦泰公司购买坐落于永通国贸中心4幢915室商用房向原告借款人民币22万元，借款期限自2011年6月23日起至2021年6月23日，贷款利率为基准利率上浮20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整当日的基准利率即上述幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次，贷款利率于每年的1月1日调整；若借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上浮50%；贷款采用等额本息还款方法，在合同签订的贷款利率水平下，每月归还借款本息金额为人民币2,722.98元；同时约定，若借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。原告于当日将贷款发放至被告温在群的指定账户。合同签订后，双方向房地产管理部门办理了预购商品房抵押（按揭）登记，按揭备案号为112560。
截至2016年9月19日，被告温在群尚欠原告借款本金132,638.64元、利息1,683.13元，合计134,321.77元。被告锦泰公司也未履行相应保证责任，遂成讼。
另查明，原告为实现本案债权支出律师代理费2,300元。
再查明被告锦泰公司于2016年3月28日变更为现名称。
本院认为，原告与被告温在群签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，与被告锦泰公司签订的《最高额保证合同》，被告周小芬向原告出具的《共同参与还款人承诺书》、《共有权人同意书》均系当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应确认有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应遵循诚实信用原则，及时全面履行约定或法定义务。现原告已按约履行了贷款出借义务，被告温在群作为借款人在合同约定期间内未按约履行支付本息义务，应当承担不能履行合同义务的相应责任，现原告要求被告温在群提前还款符合双方合同约定，故对于原告起诉要求被告温在群归还贷款本息、赔偿律师费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告温在群、周小芬自愿以其所购房屋为借款抵押，已办理了抵押预登记手续；可见，被告温在群、周小芬存在提供抵押的意思表示，而预告登记亦使原告的相应请求权具有物权效力，得以对抗普通债权人。现被告温在群未能偿还上述房产按揭贷款，且非基于债权人原因等导致未能办理正式抵押登记。故原告要求以被告温在群、周小芬所有的抵押预登记房屋优先受偿本案借款本息的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。被告周小芬、锦泰公司作为保证人在被担保人温在群未能履行还本付息的情形下亦应当按照合同约定承担连带保证责任。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其对于原告主张的事实放弃抗辩并自行承担相应的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百九十五条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告温在群应归还给原告中国建设银行股份有限公司绍兴支行借款人民币132,638.64元，支付截止2016年9月19日的利息（含罚息、复利）1,683.13元，实现债权的费用2,300元，合计人民币136,621.77元，并支付上述借款本金自2016年9月20日起至款清之日止按中国人民银行有关规定及涉案合同约定计算的利息（含罚息、复利），款限于本判决生效后十日内付清；
二、原告中国建设银行股份有限公司绍兴支行有权就上述第一项债权对被告温在群、周小芬提供的位于绍兴市柯桥区钱清镇永通国贸中心4幢915室房屋依法定程序优先受偿；
三、被告周小芬对被告温在群的上述第一项债务承担连带清偿责任；
四、被告绍兴柯桥锦泰房地产开发有限公司对被告温在群的上述第一项债务以人民币18,000万元为限承担连带清偿责任；被告绍兴柯桥锦泰房地产开发有限公司在清偿上述债务后，享有向被告温在群追偿的权利。
案件受理费3,032元，减半收取1,516元，财产保全费1,270元，合计2,786元，由三被告负担，款限本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院，逾期按自动撤回上诉处理。
代理审判员 胡华江
二〇一六年十二月十七日
书 记 员 陆超男
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担急需履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》：
第一百七十六条：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。