北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第18101号
原告李桂美，女，1970年10月27日出生，个体工商户。
委托代理人邱新，北京李晓斌律师事务所律师。
委托代理人史宏霞，北京李晓斌律师事务所律师。
被告北京天皓成服装批发市场有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街丁137号。
法定代表人曲京远，董事长。
委托代理人曲海斌，北京市鼎鉴律师事务所律师。
被告北京园林房地产经营开发公司，住所地北京市西城区西直门外大街137号。
法定代表人吴兆铮，董事长。
委托代理人刘卫，公司职员。
委托代理人王洪斌，公司职员。
被告北京快乐城堡购物中心有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街辛137号。
法定代表人陈斌，董事长。
委托代理人吴少华，公司法务主管。
原告李桂美诉被告北京天皓成服装批发市场有限公司（以下简称天皓成公司）、北京园林房地产经营开发公司（以下简称园林房地产公司）、北京快乐城堡购物中心有限公司（以下简称快乐城堡公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王建独任审判，公开开庭进行了审理。原告李桂美之委托代理人邱新、史宏霞，被告天皓成公司之委托代理人曲海斌，被告园林房地产公司之委托代理人刘卫、王洪斌，被告快乐城堡公司之委托代理人吴少华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李桂美诉称，1997年，园林房地产公司与案外人中国光大房地产开发公司（以下简称中国光大公司）签订《合同书》，约定园林房地产公司提供土地，中国光大公司提供资金，共同开发建设位于西城区西直门外大街辛137号的”园林购物中心”，即现在的天皓成服装批发市场。双方于2002年又签订《补充修改合同书》，约定中国光大公司取得30年租赁经营权，每年向被告园林房地产公司交付租金250万元。后中国光大公司将合同的权利义务转让给了中海宏洋地产集团有限公司（以下简称中海宏洋公司）。2006年，中海宏洋公司的全资子公司快乐城堡公司与天皓成公司签订《租赁合同》，将天皓成市场出租给被告天皓成公司。2011年，租赁期满后，双方又签订《补充协议》续约，约定合同期从2011年12月16日起至2016年12月15日止，首年租金1250万元，每年递增3.5%。2012年2月3日，被告天皓成公司与原摊主郑万胜签订了《经营场地租赁合同》，合同中约定：被告天皓成公司将位于该市场第B185号摊位出租给原告作为销售场地，该摊位面积为5平方米，月租金2800元。合同期限为2012年3月1日至2014年2月28日。合同签订后，原摊主按照合同约定向被告交付了定金15000元。天皓成公司应于合同期满90日后全额退还该款。2013年3月，原摊主将摊位转让给原告，原告将定金支付给原摊主，并约定租赁合同终止后原告凭定金收据直接向出租方索要定金。2014年2月28日，租赁合同到期终止，双方未再续约。按照合同约定，被告应于2014年6月1日后及时将原告的定金全额返还，但天皓成公司以暂时没钱，需与园林房地产公司、快乐城堡公司协商为由，拖延还款时间。2014年6月12日，经原告及其他商户多次催款后，三被告共同向原告等商户承诺，自2014年6月25日开始返还各商户押金。但三被告至今仍未返还。综上，被告天皓成公司的行为已经违反了合同约定。被告园林房地产公司和被告快乐城堡公司作为市场的开发方，每年都有租金收益，并向原告承诺对被告天皓成公司的返还定金行为承担保证责任，应履行承诺。现原告为维护自身合法权益，依据相关规定，诉至法院，请求依法判令：1、被告返还原告押金15000元。2、由被告承担本案诉讼费。
被告天皓成公司辩称，第一、我公司依据行业惯例和交易习惯，经双方协商一致签订合同，依约而收取原告的保证金（即原告所主张的押金）。双方的租赁合同履行期满后，原告自2014年3月1日至今仍然占用原摊位并继续经营，因此，押金应当抵顶租金，多退少补，双方可以据实结算。二、本案形成的原因是客观的，我公司无过错。天皓成服装批发市场自2001年2月28日开业至今经营十余年来，严格遵守国家法律法规和西城区人民政府的各项规定，依法经营。市场共容纳各类经营商户400余家，共有1500余人长期在此就业。2013年10月，政府发出了《西城区经济重心南移的通知》。作为动物园一带具有重要影响的企业，我公司积极响应并坚决拥护政府的规划及政策，但由于我公司与快乐城堡公司（出租方）签订租赁合同确定的租赁期限自2001年2月28日至2016年12月15日止，该公司收取我公司押金500万元。因此，按照租赁行业惯例，我公司对进驻市场的商户也同样收取相应的押金，以分摊我们交付给出租方的押金，如此安排，合情合理，也得到各方的认同和遵守，并持续多年，形成规矩和惯例。三、我公司同样也是受害者，蒙受巨大损失。天皓成服装批发市场停业后我公司直接租金损失就达1000多万元。四、本案属于合同法规定的情势变更之情形，我公司没有违约，且无过错，不应当承担违约责任。请人民法院明察事理，依法公正审理本案，兼顾和保护答辩人的合法权益。
被告园林房地产公司辩称，第一，我公司与原告之间没有任何法律及合同关系。原告将我公司列为被告是毫无根据的，不应得到法律的支持。第二，我公司从未收取过原告的押金，因此也不存在退还原告押金的义务和事实根据。第三，就原告要求退还的押金而言，押金是一种信誉和合同履行的担保金，并非房屋租金，就押金的性质与摊位租赁费是有区别的，在支付押金的一方无合同违约的情况下，收取押金的一方是无权动用该项资金的。原告在合同届满时要求押金收取人如数退还其交付的押金，是合同的约定，理应由押金收取人按照合同约定予以返还，不会也不应当发生资金灭失的问题。第四，我公司在房屋租赁过程中没有过错，提供的房屋符合设计建设标准，没有侵犯任何一方的利益。原告与天皓成公司合同的终止是因为合同期满，并非因为我公司提供的房屋质量问题，我公司未曾对原告造成过任何侵害。因此，我公司没有返还原告押金的义务。第五，我公司与原告及收取押金的天皓成公司之间没有任何利害关系，也无任何经济来往。综上所述，原告对我公司的起诉缺乏事实和法律依据，我公司不应承担退还原告保证金的责任，请求人民法院依法驳回原告对我公司的起诉。
被告快乐城堡公司辩称，第一，我公司并非本案适格的被告。本案原告与天皓成公司存在租赁合同关系，如果该合同履行中发生纠纷，依据合同相对性原则，应由租户向出租方主张权利。我公司与原告不存在利害关系，因此不应承担退还保证金的义务。第二，我公司从未与天皓成公司及原告签订过担保合同或保证合同，亦未就退还保证金做出过书面承诺，因此，原告主张我公司承担连带责任，没有事实和法律依据。综上所述，我公司请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告天皓成公司系位于北京市西城区西直门外大街辛137号的天皓成服装批发市场的开办单位。案外人郑万胜系该市场个体工商户。2012年2月3日，郑万胜（乙方）与被告天皓成公司（甲方）签订《北京市生活消费品、生产资料市场经营场地租赁合同》（以下简称《场地租赁合同》）。该合同规定，乙方承租甲方市场B185号席位作为销售场地，承租期共2年，起租日期为2012年3月1日，终止日期为2014年2月28日；本市场执行季度租金制，每个席位每月租金的标准是2800元，租期满1年起租金标准年递增3%；本合同签订之日乙方需向甲方支付定金，定金标准经双方协商为15000元，本合同期满90日后，如无客户投诉、索赔等，定金全额退还乙方。
《经营场地租赁合同》签订前，郑万胜已在天皓成服装批发市场经营，其于2005年4月7日支付被告天皓成公司B185号摊位的保证金（即租赁合同中所约定的定金）15000元。庭审中，原告述称，2013年3月，原摊主郑万胜将该摊位转让给原告，双方未签订转让协议，原告亦未与天皓成公司办理变更合同履行主体的相关手续。原告自此在该摊位经营，天皓成公司认可该事实，对此亦未提出异议。原告已按租赁合同的约定交纳了截止至2014年2月28日的租金。上述租赁合同于2014年2月28日到期，原告与被告天皓成公司未协商一致办理续订合同手续或签订新的租赁合同。2014年2月28日，被告天皓成公司向天皓成服装批发市场全体商户发出《通知》，决定自2014年3月1日起至公司发放正式解约文期间，本期租赁摊位的商户继续免租金使用原摊位经营，从发放正式解约通知之日起提供15天免租金尾货销售期，退押金在尾货销售期间15天内依次办理，相关事宜发正式解约通知时说明。2014年6月12日，被告天皓成公司书面通知全体商户自2014年6月25日开始办理退还保证金事宜，但被告天皓成公司至今尚未退还原告保证金。
另查，1997年8月1日，被告园林房地产公司与案外人中国光大公司签订《合同书》，约定：园林房地产公司提供经拆迁及平整的土地并负责办理项目建设所需的所有手续，中国光大公司负责项目工程的全部建设及相关税费的所有资金，共同开发建设位于北京市西城区西直门外大街辛137号的“林园购物中心”。“林园购物中心”房屋产权归园林房地产公司所有。2002年3月8日，双方又签订《补充修改合同书》，约定中国光大公司取得30年租赁经营权，每年向园林房地产公司交纳租金250万元。后中国光大公司将该合同的权利义务转让给了中海宏洋公司。被告快乐城堡公司系中海宏洋公司的全资子公司。2006年12月12日，快乐城堡公司与天皓成公司签订《租赁合同》，将涉案场地出租给天皓成公司经营，即现在的天皓成服装批发市场。2011年，该合同期满后，双方又签订《补充协议》，将租赁合同期限延至2016年12月15日，首年租金1250万元，其后每年递增3.5%。
上述事实，有原、被告当庭陈述、个体工商户营业执照、《经营场地租赁合同》、保证金收据、天皓成公司《通知》、《合同书》及《补充修改合同书》、《租赁合同》及《补充协议》等证据材料在案佐证。
本院认为：郑万胜与被告天皓成公司签订的《经营场地租赁合同》合法有效，双方当事人均应认真履行。该合同履行过程中，郑万胜于2013年3月将其承租的摊位转让给了原告，双方虽未与天皓成公司办理变更合同履行主体的相关手续，但庭审中被告天皓成公司认可原告自此实际经营该摊位的事实，且未提出异议，故应认定，郑万胜与原告之间的转让行为有效，郑万胜与天皓成公司签订的经营场地租赁合同自2013年3月起转由原告继续履行。原告与被告天皓成公司应当按照该合同的约定行使权利、履行义务。该合同于2014年2月28日到期后，双方当事人未办理续租手续或重新签订租赁合同，故应认定《经营场地租赁合同》已于2014年2月28日终止。根据该合同的约定，被告应于合同期满后90日后退还原告所交纳的定金，该定金即为被告天皓成公司所开收据中所载明的保证金。被告天皓成公司未按该合同约定退还保证金，属违约行为，依法应承担相应的违约责任。现原告要求被告天皓成公司返还保证金于法有据，本院予以支持。关于被告提出原告自2014年3月1日后仍然占用原摊位继续经营，押金（即保证金）应当抵顶租金，据实结算一节，庭审中查明，被告天皓成公司于2014年2月28日向天皓成服装批发市场全体商户发出的通知中，同意包括原告在内的商户继续免租金使用原摊位经营，用以处理尾货销售、退还保证金等租赁合同解除终止的相关事宜，故其上述答辩意见缺乏依据，本院不予采纳。
被告天皓成公司系天皓成服装批发市场的开办单位，其与被告快乐城堡公司签有租赁合同，明确各自的权利和义务。快乐城堡公司与园林房地产公司存在另一租赁关系。上述租赁关系与本案原告与被告天皓成公司之间的经营场地租赁合同不属同一法律关系，且快乐城堡公司和园林房地产公司亦未收取原告的保证金，故原告要求快乐城堡公司和园林房地产公司与天皓成公司承担连带责任显属不当，对其该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，本院判决如下：
一、本判决生效后七日内，被告北京天皓成服装批发市场有限公司退还原告李桂美保证金一万五千元。
二、驳回原告李桂美要求被告北京园林房地产经营开发公司、北京快乐城堡购物中心有限公司承担连带责任的诉讼请求。
如果被告北京天皓成服装批发市场未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八十八元，由被告北京天皓成服装批发市场有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 王 建
二〇一四年九月十七日
书记员 刘伟光