江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣05民终248号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈高明。
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐爱清。
以上两上诉人的委托代理人：王泉仔、袁德新，江西新剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：敖晓荣。
委托代理人：袁波，江西三江合律师事务所律师。
委托代理人：傅晓泉，江西三江合律师事务所实习律师。
上诉人陈高明、徐爱清因与被上诉人敖晓荣房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2015）渝民初字第03770号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年7月26日公开开庭审理了本案。陈高明及其与徐爱清的共同委托代理人王泉仔，敖晓荣的委托代理人袁波、傅晓泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2014年6月24日，敖晓荣（甲方）与陈高明（乙方）签订《店面租赁合同》，约定甲方将位于新余市科环西路“庆丰花园”一号楼一层103#（一部分）至107#店面、二楼201#至207#店面租赁给乙方，租赁期限为五年，自2014年9月1日起至2019年8月31日止，租金为一楼店面每月每平方米40元，二楼店面租金每月每平方米18元，乙方向甲方交租金每季度交一次，每季度的第一个月1号乙方向甲方交纳租金，从2015年9月1日起，每年店面租金每月每平方米租金上涨10%,本合同签订之日起乙方应向甲方支付合同履约金80000元，租赁期满如乙方没有违约的，则保证金甲方全额无息退还给乙方。乙方不得将店面转租，转包给他人，因特殊情况需转让承租的，应事先通知甲方，经甲方书面同意后，方可转让承租，并签订变更协议或签订新店面租赁合同。租赁期间任何一方需变更合同应提前10天书面告知另一方，经双方协商一致后形成书面变更或补充协议，未达成一致，本合同继续履行；乙方未按时向甲方支付租金，属乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款部分的1‰违约金；若甲方没有在合同期满强行收回出租店面（乙方违约除外），则支付乙方违约金100000元，并赔偿乙方由此造成的经济损失（含装修损失）及可得利益。2014年7月18日、8月3日、8月5日、8月6日，陈高明分别向敖晓荣支付了20000元、50000元、50000元、48000元，共计168000元（含履约保证金80000元），2015年9月2日陈高明向敖晓荣支付了30000元，其余租金未支付。2015年，陈高明因租赁店面一楼面积太大不好开展业务，对外进行招租，2015年4、5月份廖兵通过陈高明与敖晓荣签订了新的租赁合同，约定廖兵租赁敖晓荣“庆丰花园”一楼105#至107#店面，面积为265.13平方米，廖兵与敖晓荣签订合同时，陈高明也在场。2015年6月，廖兵开始向敖晓荣交纳105#至107#店面的租金。
另经一审法院现场查看，敖晓荣、陈高明确认，103#店面陈高明使用面积为35.784平方米，104#店面陈高明使用（不在房产证记录）面积为12.88平方米，105#店面陈高明使用（不在房产证记录）面积为13.16平方米，104#店面吧台后面积为14.72平方米（陈高明陈述因转租导致无法使用），208#陈高明使用面积为28.79平方米。“庆丰花园”104#店面房产证记录面积为78.4平方米，105#店面房产证记录面积86.54平方米，106#店面房产证记录面积为86.54平方米，107#店面房产证记录面积为78.4平方米，201#至207#店面房产证记录总面积为667.16平方米。另查明，陈高明与徐爱清系夫妻关系，本案诉争债权债务发生在陈高明、徐爱清婚姻关系存续期间。
一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于：1、敖晓荣是否存在擅自转租行为；2、陈高明租赁的店面面积；3、敖晓荣是否存在强行锁门的情况，如强行锁门，是否需要赔偿陈高明、徐爱清损失以及是否需要承担违约金。
关于第一个争议焦点，敖晓荣认为其不存在擅自转租的行为，廖兵是与陈高明协商好转租，敖晓荣仅仅是对该行为予以了同意；陈高明不予认可，认为敖晓荣私自转租，其不清楚敖晓荣与廖兵之间的转让协议内容。一审法院认为，陈高明对外招租，廖兵初始通过陈高明与敖晓荣联系事实清楚，且在廖兵与敖晓荣签订租赁合同时，陈高明也在场，在廖兵装修经营转租店面至起诉期间，陈高明也仅仅是对2015年5月份的租金、水电费、一二楼隔断以及要求变更合同对廖兵及敖晓荣提出过异议，陈高明实际上同意了该转租，敖晓荣不存在擅自转租的行为，故对于陈高明、徐爱清主张敖晓荣擅自转租，支付相应违约金及经济损失的诉讼请求，一审法院不予支持，至于105#-107#店面2015年5月份的租金，因敖晓荣未提供其与廖兵的租赁合同，但根据廖兵的陈述，其是在2015年4、5月份与敖晓荣签订的合同，故对于陈高明主张的应扣除2015年5月份租金的要求，一审法院予以认可。
关于第二个争议焦点，一审法院认为，虽然双方在《店面租赁合同》中未约定店面面积，但根据双方确认情况以及房管局登记的面积情况，双方签订合同时一层面积35.784+12.88+13.16+78.4+86.54+86.54+78.4=391.704平方米，二层面积为89.48+99.68+99.68+89.48+89.48+99.68+99.68+89.48+28.79=695.95平方米，至于转租之后的面积，敖晓荣认为一层转租之后的面积为35.784+12.88+78.4=127.064平方米，陈高明、徐爱清认为104#店面吧台后面积14.72平方米因敖晓荣转租导致无法使用，应予扣除。一审法院认为，因陈高明知晓该转租行为，且该吧台后空间的使用陈高明本可以采取其他方式使用，故对于陈高明该14.72平方米应予扣除的意见，一审法院不予采纳。至于违约金，敖晓荣主张按日利率1‰计算，该计算标准过高，一审法院酌情按照年利率24%计算，因陈高明交清了2014年9月1日至2014年11月30日之间的租金即（391.704×40+695.95×18）×3=84585.78元，该期间不计算违约金；2014年12月1日至2015年2月28日，陈高明拖欠租金84585.78-（88000-84585.78）=81171.56元，从2014年12月1日至2015年11月9日，该部分租金的违约金为81171.56×24%÷365×343=18307元；2015年3月1日至2015年5月30日之间陈高明拖欠的租金为84585.78元-（391.704-127.064）×40=74000.2元，从2015年3月1日至2015年11月9日，该部分租金的违约金为74000.2×24%÷365×253=12310.4元；2015年6月1日至2015年8月31日之间，陈高明拖欠的租金为（127.064×40+695.95×18）×3=52829元，从2015年6月1日至2015年11月9日，该部分租金的违约金为52829×24%÷365×161=5592.6元；2015年9月1日至2015年11月30日，租金上浮10%,陈高明拖欠租金（127.064×44+695.95×19.8）×3-30000=28111.9元，从2015年9月1日算至2015年11月9日，该部分租金的违约金为28111.9×24%÷365×69=1275.4元；2015年12月1日至2016年2月29日之间，陈高明拖欠的租金为（127.064×44+695.95×19.8）×3=58111.9元.综上，陈高明拖欠敖晓荣租金81171.56+74000.2+52829+28111.9+58111.9=294224.56元，逾期交纳租金的违约金为18307+12310.4+5592.6+1275.4=37485.4元。至于敖晓荣主张的2015年11月10日之后的违约金，因敖晓荣未写明具体的数额，一审法院不予支持。至于徐爱清是否承担共同还款责任，因该债务发生在陈高明、徐爱清婚姻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，敖晓荣可以要求陈高明、徐爱清共同承担，故对于敖晓荣要求陈高明、徐爱清租金335924.6元（算至2016年2月29日）以及违约金66929.7元（暂算至2015年11月9日）以及按日利率1‰支付至实际付款之日止的违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。
关于第三个争议焦点，通过陈高明、徐爱清提供的照片以及陈高明的自认，陈高明店门系陈高明上锁，至于陈高明、徐爱清陈述的敖晓荣强行锁门，终止合同这一说法，因陈高明、徐爱清未提供相关证据，一审法院不予认可，对于陈高明、徐爱清要求敖晓荣支付强行锁门终止合同违约金100000元并终止合同，陈高明、徐爱清返还店面的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，一审法院判决：一、陈高明、徐爱清于判决生效之日起十日内共同向敖晓荣支付租金294224.56元（已算至2016年2月29日）并支付违约金37485.4元；二、驳回敖晓荣的其他诉讼请求；三、驳回陈高明、徐爱清的所有反诉请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7344元，保全费2570元（已由敖晓荣预交），反诉受理费2731元，合计12645元，由敖晓荣承担1751元，陈高明、徐爱清共同承担10894元。
宣判后，陈高明、徐爱清对一审判决不服，提起上诉，要求撤销一审判决并依法改判。其理由主要有：一、陈高明、徐爱清承租敖晓荣房屋面积，应以合同约定租赁范围和房权证登记的面积确定，即1、一楼租赁面积为103#35.784平方米与104#-107#房权证登记面积之和。敖晓荣转租后（转租时间为敖晓荣与廖兵签订合同之后）为103#35.784平方米与104#房权证登记之和，减去104#吧台面积14.72平方米之差；2、二楼租赁面积以合同约定的201#至2017#房权证登记总面积为准。二、解除双方签订的《店面租赁合同》，解除终止时间为2015年9月敖晓荣强制锁门之日或二审法院认定之日。根据二审法院确定的租赁面积、期限和合同约定租金计算方法，考虑敖晓荣锁门后陈高明、徐爱清无法营业以及已付款198000元的情况，确定陈高明、徐爱清尚未支付的租金。三、陈高明、徐爱清没有违约，不应承担违约金，敖晓荣违约应承担违约金的责任。租赁面积没有约定，无法确定具体租金金额，陈高明、徐爱清没有违约。敖晓荣擅自收回部分房屋出租给案外人廖兵，强行锁门终止合同，应支付违约金及赔偿相应损失给陈高明、徐爱清。
敖晓荣辩称，陈高明、徐爱清的上诉理由于法无据，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
二审期间，陈高明、徐爱清提供了以下两组证据：
第一组证据：证人李志娟的证言。拟证明：两次锁门都是敖晓荣锁的，第一次是2014年12月份，第二次应是2015年9月锁的门。敖晓荣质证称，对该证言的三性均有异议。1、该证人是陈高明、徐爱清的员工，与其有利害关系；2、该证人陈述其于2015年2月已经离开了酒店，无法证明2015年9月酒店被敖晓荣锁过门；3、该证人陈述有两次锁门，都是听说房东锁门，其并没有看见，且该证人陈述锁门当天就开了门，所以无论谁锁门都不影响陈高明、徐爱清的酒店经营。本院认为，敖晓荣的质证理由成立，对该组证据本院不予认定。
第二组证据：敖晓荣与廖兵于2015年4月3日签订的《店面租赁合同》一份。拟证明：1、租赁期限为2014年9月1日至2015年9月31日止；2、敖晓荣租给廖兵的房屋面积为251.48平方米，13.65平方米是后来加上去的，不在房产证上登记的面积内。租赁时间为2015年4月3日，该日之后，陈高明、徐爱清租赁一楼的房屋面积为103#35.784平方米加上104#至106#房产证登记面积减去廖兵承租的251.48平方米，一楼251.48平方米的租金陈高明、徐爱清从2015年4月3日起不再支付。敖晓荣质证称，1、合同租赁期限的问题，敖晓荣与廖兵签订的合同第一条写了廖兵从陈高明手上转接过来的，所有条款不变，所以租赁起止时间和陈高明的合同时间是一样的；2、105#不在产权证面积内的13.65平方米，一审法院测量为13.16平方米；3、该合同虽是2015年4月3日签订的，但廖兵是从2015年6月1日才开始支付租金，之前的租金应该都是陈高明支付。一审时陈高明、徐爱清仅要求减去廖兵装修一个月的租金，对此，一审法院已予以采纳了，其并没有要求2015年4月份的租金也不应支付。本院认为，敖晓荣的质证理由成立，因敖晓荣对该组证据的真实性未提出异议，故本院仅对该组证据的真实性予以认定。
敖晓荣提供了房产档案查询单一份。拟证明：本案所涉店面的产权登记面积。陈高明、徐爱清质证称，该证据一审没有提交，且不能确定其真实性。本院认为，该证据符合证据的三性，陈高明、徐爱清的质证理由不能成立，对该证据本院予以认定。
经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，归纳本案的争执焦点为：一、陈高明与敖晓荣签订的租赁合同是否应当解除？如应当解除，其解除的时间是何时？二、陈高明、徐爱清拖欠敖晓荣的房屋租金为多少？三、是陈高明、徐爱清应当承担违约责任？还是敖晓荣应当承担违约责任？就上述争执焦点，本院评述如下：
一、关于陈高明与敖晓荣签订的租赁合同是否应当解除，如应当解除，其解除的时间是何时的问题。敖晓荣与陈高明于2014年6月24日签订的《店面租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护。从查明的事实看，敖晓荣不同意解除合同，陈高明、徐爱清也未提供证据证明其已向敖晓荣主张过要求解除合同的事实，且涉案店面至今仍由陈高明、徐爱清管理，双方当事人并未办理交接手续。陈高明、徐爱清所提敖晓荣强行锁店门，合同已解除的主张，因无事实和法律依据，本院不予采纳。至于陈高明、徐爱清所提反诉时其已明确表示合同解除终止的主张，因陈高明、徐爱清反诉要求终止合同是基于敖晓荣强行锁店面，导致其无法经营为由而提出的，不能视为陈高明、徐爱清在提起反诉时，不管谁违约均要求解除合同，故对陈高明、徐爱清该主张，本院不予采纳。由于2015年4月3日敖晓荣收回上述合同所涉部分房屋出租给案外人廖兵，陈高明予以认可，因此，上述《店面租赁合同》除出租给案外人廖兵的部分外，双方当事人应当继续履行。故陈高明、徐爱清所提上述《店面租赁合同》应判决解除的上诉理由，依法不能成立。
二、关于陈高明、徐爱清拖欠敖晓荣的房屋租金为多少的问题。敖晓荣与陈高明签订的《店面租赁合同》虽未约定租赁面积，但双方均认可在敖晓荣收回部分房屋出租给廖兵之前的租赁面积为一审认定的面积，即一楼面积391.704平方米，二楼面积695.95平方米，对此，本院依法予以确认。敖晓荣收回部分房屋出租给廖兵之后，敖晓荣主张陈高明、徐爱清一楼租赁的面积为127.064平方米，而陈高明、徐爱清认为一楼实际租赁面积为112.344平方米（127.064平方米-104#店面吧台后面面积14.72平方米）。本院认为，一审法院以陈高明知晓该转租行为，且104#店面吧台后面空间的使用陈高明本可以采取其他方式使用为由，对陈高明所提该14.74平方米应予扣除的意见不予采纳的认定并无不当，对此，本院予以确认。一审法院根据上述租赁面积依合同约定计算租金，再减去陈高明、徐爱清已支付的租金，认定陈高明、徐爱清拖欠敖晓荣的租金为294224.56元（已算至2016年2月29日）正确，本院予以确认。因此，陈高明、徐爱清所提其承租敖晓荣房屋面积，应以合同约定租赁范围和房权证登记的面积确定的上诉理由，依法不能成立。至于陈高明、徐爱清所提要求减去2015年4月份租金的上诉理由，因无事实依据而不能成立。
三、关于是陈高明、徐爱清应当承担违约责任，还是敖晓荣应当承担违约责任的问题。如上所述，双方当事人在租赁合同中虽未约定租赁面积，没有确定具体的租金数额，但陈高明、徐爱清在签订合同前已支付168000元给了敖晓荣，其中80000元是履约保证金，其余88000元是作为租金支付的。虽然双方没有明确该88000元租金就是第一个季度（即2014年9月1日至2014年11月30日，下同）的租金，但从合同所约定的租赁范围和每季度于第一个月1号交付租金的内容，以及双方缔约的过程来看，应视为双方当事人尤其是陈高明均知晓第一年第一个季度，第二个季度（即2014年12月1日至2015年2月28日，下同）的租金均应在88000元左右。敖晓荣收回部分房屋出租给廖兵，陈高明是明知的，陈高明对敖晓荣收回的部分房屋的面积也是清楚的。因此，陈高明不管在“转租”前，还是“转租”后，对每个季度大概应付多少租金是清楚的。陈高明、徐爱清从第二个季度起就未付租金，仅在2015年9月2日才支付30000元，陈高明、徐爱清拖欠了敖晓荣租金的事实非常清楚，陈高明、徐爱清存在违约行为，依法应当承担违约责任。故，陈高明、徐爱清所提租赁面积没有约定，租金不能确定，其没有违约的上诉理由，依法不能成立。至于陈高明、徐爱清所提敖晓荣违约“转租”及强行锁门终止合同，应当依约承担违约责任和赔偿陈高明、徐爱清损失的上诉理由，因无事实和法律依据也不能成立。一审法院认定陈高明、徐爱清应当支付违约金37485.4元（暂算至2015年11月9日）给敖晓荣并无不当，但2015年11月10日之后的违约金，一审法院以敖晓荣未写明具体数额为由，对其该诉请不予支持不妥，但因敖晓荣未上诉，故本院对此不予变更。
综上，陈高明、徐爱清的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6276元，由上诉人陈高明、徐爱清承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 艾力钊
审 判 员 熊 剑
代理审判员 邹 铖
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 杨 玲