江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终11300号
上诉人（原审被告）：苏州爱琴生物医疗电子有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区星湖街218号生物纳米园A4幢518号。
法定代表人：王静，董事长。
上诉人（原审被告）：王静，女，1970年10月15日生，汉族，住山东省济南市历下区。
委托诉讼代理人：李萍，北京观韬（苏州）律师事务所律师。（代理前述二上诉人）
被�诉人（原审原告）：戴洪华，男，1952年3月11日生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：方轩，江苏朱玉明律师事务所律师。
上诉人苏州爱琴生物医疗电子有限公司、王静因与被上诉人戴洪华房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初11928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏州爱琴生物医疗电子有限公司的上诉请求：请求撤销原判，改判驳回被上诉人戴洪华的诉讼请求。事实与理由：1、2016年9月12日我公司员工李敏健通过微信告知戴洪华租赁合同终止，戴洪华于2016年9月18日同意解除合同及办理交接手续，因此双方之间的《房屋租赁服务协议》系协商一致解除，原审判决认定我方擅自搬离涉案房屋，单方终止合同履行构成违�明显错误。2、合同解除给戴洪华造成的直接损失为2016年9月1日至房屋返还期间的占有使用费，根据合同约定其可以在押金中抵扣，剩余未抵扣的部分则无需向我方返还。我公司于2016年9月18日腾空房屋并通知戴洪华，由于戴洪华旅居国外，且不让中介接收钥匙而无法完成交付。3、房屋空置是被上诉人戴洪华恶意拖延导致的，与我方无关，相关的损失应当由戴洪华自行承担。原审法院判决我方和戴洪华各自承担3个月的租金损失，既不符合合同约定，也缺乏事实依据，二审法院应予改判。
王静的上诉请求：请求撤销原判，改判我方不承担民事责任。事实与理由：1、本人是苏州爱琴生物医疗电子有限公司的法定代表人,在《房屋租赁服务协议》上签字是履行职务,与个人身份无关。我方的行为属于代表行为，由此产生的法律后果应当由苏州爱琴生物医疗电子有�公司承担。即使我方签字是以个人身份，其后公司在合同上加盖印章的事实，也足以说明我方行为构成表见代理，同样应当由苏州爱琴生物医疗电子有限公司承担责任。2、债务加入的关键条件是第三人以明示的方式承诺由其履行债务人的债务，而我方只是在《房屋租赁服务协议》上签字，并没有履行债务的承诺，原审判决认定我方构成债务加入明显错误。
戴洪华辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。
戴洪华向一审法院起诉请求：判令二原审被告共同向其支付租金66000元，并承担违约金11000元，共计77000元。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院经审理查明：2016年2月28日，戴洪华（甲方）与王静（乙方）在苏州万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）的居间下签订《房屋租赁服务协议》，约定戴洪华将位�苏州工业园区玲珑湾花园41幢402室的房屋出租给原审被告，该房屋面积98.39平米，租期从2016年3月1日至2017年2月28日，租金每月11000元，租金每六个月支付一次，下一期租金提前十天支付。签约时乙方应向甲方缴付相当于一个月租金的押金，租期届满乙方不再续约时，甲方应在租期结束后十天内（乙方将全部水、电、煤气费和中央空调等杂费及电话费付清后）将押金退还，租赁期限内因乙方原因终止租约的，押金不予退还。甲方因乙方违反本合同规定遭受的损失，可在押金中扣抵合理数目。租赁期限内水、电、煤气费等由乙方承担。甲方应保证房屋内设施正常维修，签约后不得无故收回房屋；乙方需要按时交付租金等费用，出现迟延支付情形的，甲方有权以乙方已付押金折抵，不足金额可要求限期补足。乙方超过期限30天仍未付款的，甲方有权解除合同。合同另对其�权利义务有约定。合同下方，甲方处戴洪华签字，乙方处王静签字并加盖苏州爱琴生物医疗电子有限公司印章，居间方由万科物业盖章并由经办人黄某签字。签约后，原审被告向戴洪华支付了租金66000元、押金11000元。
2016年10月17日，戴洪华向王静及苏州爱琴生物医疗电子有限公司发送《敦促履行支付租金义务的函》，要求支付下半年租金，该函邮寄地址为苏州爱琴生物医疗电子有限公司注册登记地，于2016年10月19日妥投签收；2017年2月28日，戴洪华向王静及苏州爱琴生物医疗电子有限公司发送《敦促履行返还租赁房屋义务的函》，要求在2017年3月3日前将房屋钥匙交还本人、缴纳房屋租赁期间内使用房屋的水电费用，并将物品搬离，逾期将处置遗留物品，该函邮寄地址为苏州爱琴生物医疗电子有限公司注册登记地，于2017年3月3日妥投签收。
诉讼中�苏州爱琴生物医疗电子有限公司提交其人员李敏健（简称李）与戴洪华（简称戴）的微信聊天记录。其中2016年9月12日，李：我们按合同第4.2条终止租约……希望你安排人员尽快看房出租并且对我们的使用状况作出验收。2016年9月18日，戴：……关于房子的事既然你们公司已决定我也不让你为难，我知道你已做了努力……那我是否就委托中介帮我按合同办理交接事宜。如需要我也可能回来一次，你看如何。你同王静商量好了吗？要不要我们一道谈谈？现在应该随时都可看房吧？前两周有两个租客急着要租。当晚21：58，戴：我们不必扯那么多，一事归一事，你就直说你打算退房时如何处理并讲出理由。李：你给出的交接条件其实是在为难中介为你服务，我们一再敦促你尽早办理交接手续，关于房费的分歧完全不应该耽误你收房出售或出租，即使出租你也可以就这个问题向我提出来，还会增加你的收入。你为了自己的利益我能理解，我也是为了自己的利益，我们各为自己相关利益而商讨。你现在并不是一事归一事，你非要把房费分歧和交接放在一起谈那就没得谈了。戴：你说什么是交接。难道交接不需要结清账目。李：我的处理意见就是委托信得过的中介或你本人，在见证房屋毫无损坏的基础上进行交接，随后你的物业我们不再负责保管。至于其他方面我们已经两清了。需要结清的我觉得你应该退还我们的维修费用。2016年9月21日。戴：我们的租约是一年的，你说现在你们因你们公司内部缘因而要提前终止合同，按合同4.2条，押金不予退还。按租约3.2条，你们租金应在8月20日前支付。所以请尽快支付从9月1日到交接日止的租金。我现在委托中介帮办交接手续。希望不需要我专程回来办理。2016年9月23日。李：根据合同我们本应该八月底九月初就把这件事定下来以便及时通知你，结果等到开会讨论完再通知的时候已经过去半个月了，因为有一个月的押金再加上安装纱窗和正常维修费用，实际上你那里有我们12000元还多。房子已经决定不租了，我们也同意积极配合你委托中介看房，难道这些押金还抵不上你半个月房费？房屋的交接由中介在与苏州办公室的人员安排时间，但实际已经给你腾出来了。在此我也向你阐明，以押金折抵这半个月耽误你的房租，再多的话恐怕这边根本通不过。戴：……你也不要说修理了，我让掉一个月租金的1/3。你付掉一个月租金的2/3打入我账户……李：……退租就是退租，如果你认为没有达到你理解合同的方式的话你完全可以交接完毕后顺利出租或出售再用其余方式讨要……。原审被告另提交与黄某的微信，证实己方在2016年9月12日告知黄某已经通知戴洪华终止合约了。
2016年10月19日，苏州爱琴生物医疗电子有限公司向戴洪华发送《关于终止合同敦促房东及代理人尽快交接房屋的函》，告知正式终止租赁合同日期为9月12日，由于戴洪华的推脱延误所造成的后果由其自行承担，己方也不继续履行合同了。己方同意将押金作为违约金交给对方，此外再无其余责任，由于戴洪华阻扰拖延造成的无法顺利交接房屋的损失自行承担。
诉讼中，戴洪华申请证人黄某出庭作证。黄某证言如下：本案双方之间的租赁协议是我居间签订的。签约是王静以苏州爱琴生物医疗电子有限公司的名义租的，目的说是要自住。2016年下半年王静想降低租金，戴洪华不肯，王静告知黄某说自己已经给戴洪华发邮件不再租赁房屋。后来苏州爱琴生物医疗电子有限公司的张雁想把房屋钥匙交还给我，我没有收到戴洪华本人委托就没有拿钥匙，张雁又�钥匙拿走了，当时戴洪华本人在国外。我告诉过戴洪华提前解约押金不退，王静说想拿回押金，他们自己双方也私下沟通过，但是没有达成一致。原审被告什么时间搬走的不清楚，戴洪华在2017年3月在物业方等人的见证下将房屋锁换掉并进门，当时室内是空置的，无原审被告的装修。原审被告承租期间还代为更换冰箱零件及纱窗，支出大约1000元。2016年9月，戴洪华是要求我留意其余租客，王静一方也多次打电话叫我接受房屋。
诉讼中，原审被告另提交案外人印进出具的情况说明，表明其在2016年9月受戴洪华委托准备出售（出租）上述房屋，当时自己带摄影师进入房屋内拍照，已经无人居住。苏州爱琴生物医疗电子有限公司的人员张雁出具情况说明，证实其在2016年9月18日与公司人员一起将房屋内物品搬离，并通知对方；9月19日或20日打电话给黄某告知房屋�经搬完，可以随时交付钥匙，但黄某说戴洪华通知不要收钥匙。9月21日，链家房产的印进受戴洪华委托带摄影师进场准备将房屋再次出租，9月23日，印进与戴洪华再次打电话要求其收钥匙，但戴洪华一直未出现。戴洪华表示对上述情况不予认可。
诉讼中，戴洪华表示，如法院认定租赁合同在租期届满前已经解除，则其仍旧按照66000元主张相应的租金及使用费。
以上事实，由房屋租赁合同、微信聊天记录、发票等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，原审法院予以确认。
原审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》为其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同对当事人有约束力，各方均应当按照诚实信用原则履行。现有证据表明，原审被告人员在2016年9月12日向戴洪华提出提前终止合同要求，戴洪华在2016年9月18日的微信回复中表示“关于房子的事既然你们公司已决定了我也不让你为难”、“那我是否就委托中介帮我按合同办理交接事宜”、“你就直说你打算退房时如何处理并讲出理由”，证实戴洪华在该时间对原审被告提前解除合同的要求已经知晓，但同时对于解除合同及房屋交还提出了附带条件，之后双方因条件未能协商一致导致房屋一直未交接。就上述行为，原审法院认为，一方面，合同约定租赁期限为一年，原审被告擅自搬离涉案房屋、单方终止房屋租赁合同的履行，其行为已构成违约，戴洪华在租金及使用费上遭受相关信赖利益的损失，且现有证据表明截止2017年3月上述房屋尚未能另行出租;另一方面，原审被告多次要求交还钥匙且未继续支付租金，其行为表明不愿继续履行合同，此种情况下戴洪华也有义务及时收回房屋避免损失进一步扩大。本案中，戴洪华诉请由原审被告交付租期内的租金66000元，并表示即使合同提前解除也按照66000元向原审被告主张租金及使用费（实为损失），原审法院综合考量，对于剩余租赁期限对应的租金（含使用费），由原审被告承担3个月，即33000元，其余部分由戴洪华自行承担。至于违约金，合同约定租赁期限内乙方原因导致租约终止的，押金不予退还，因戴洪华已经主张没收押金,其另行诉请原审被告承担使用费也由原审法院部分支持，故该项诉请原审法院不再支持。原审被告主张提前解除合同的理由为甲醛超标，但也确认并无证据表明就此向戴洪华提出主张，且是否超标也缺乏证据。本案租赁合同提前解除的责任在于原审被告，戴洪华据此可以要求赔偿租赁房屋的闲置损失。就原审被告主张的维修费，因其未能就维修向戴洪华提出过主张且损坏原因不明确，相关主�难以支持。关于两原审被告的责任，原审法院认为，王静在合同上作为承租人签字并注明个人身份证号码,已构成债务加入，且其表示租赁目的系为苏州爱琴生物医疗电子有限公司员工使用，故戴洪华诉称由两原审被告共同承担上述责任,原审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、王静、苏州爱琴生物医疗电子有限公司于本判决生效之日起十日内支付戴洪华房屋租金及使用费合计33000元；
二、驳回戴洪华的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取为人民币1724元，由戴洪华负担1000元，由王静、苏州�琴生物医疗电子有限公司负担724元。两原审被告应负担之款项已由戴洪华预交，原审法院不予退还，原审被告于本判决生效之日起十日内将该款一并给付。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当依约行使合同权利，履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中双方当事人在《房屋租赁服务协议》中约定的租赁期限为一年,承租方在租期届满前即通知解除合同、搬离租赁房屋并拒绝支付租金，其行为构成了违约，应当承担相应的违约责任。承租方主张双方是协商一致解除合同，并无事实和法律依据，本院依法不予认定。承租方单方违约解除合同，且未及时交还钥匙导致房屋空关，应当酌情支付对方租金及使用费损失。被上诉人戴洪华在收到对方解除合同的通知后，故意拖延接收房屋钥匙，未采取适当措施防止损失的扩大，对房屋闲置造成的损失亦应当自担部分责任。原审法院综合考虑案件实际情况，酌情判令承租方支付3个月的租金及使用费未超出合理范围，二审依法不作调整。关于合同主体的问题，王静是以个人名义在承租方一栏签字，并填写其本人身份证号码和手机号码，后来苏州爱琴生物医疗电子有限公司也在合同尾部加盖公司印章予以确认，由于合同主体约定不甚明确且有两方签章，从保护守约方合法权益的角度出发，可以认定王静与苏州爱琴生物医疗电子有限公司均为承租方，相关的违约责任也应当由该两方共同承担。原审法院认定王静的行为属于债务加入确有不妥，但是鉴于其实体判决正确，二审依法予以维持。
综上，原审判决实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3448元，由上诉人苏州爱琴生物医疗电子有限公司负担1724元，由上诉人王静负担1724元。
本判决为终审判决。
审判长 赵东
审判员 顾平
审判员 陈斌
二〇一八年三月九日
书记员 孙贞