广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1092号
上诉人（原审被告）刘津铖，男，汉族，住湖南省沅江市。
委托代理人汤鹏，广东启仁律师事务所律师。
委托代理人潘建辉，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）佛山市聚荟投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人陈燕东，该公司执行董事兼经理。
委托代理人刘伟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人刘津铖因与被上诉人佛山市聚荟投资有限公司（以下简称聚荟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1276号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、确认刘津铖与佛山市禅城区祖庙街道某股份合作经济社（以下简称某经济社）于2014年3月25日签订的《佛山市禅城区祖庙街道某股份合作经济社租赁合同书》为无效合同；二、刘津铖于判决生效之日起二十日内腾退位于佛山市禅城区某工业区某楼中厂房（自编，面积约401平方米，下同）和某楼宿舍505房（面积约95平方米），并将上述物业交回聚荟公司（刘津铖已足额交纳上述厂房至2015年8月31日的占有使用费及宿舍至2015年7月21日的占有使用费，超期占用的，厂房占有使用费以6095.20元／月、宿舍占有使用费以1396.50元／月为标准计付费用至上述物业实际交回聚荟公司之日止）；三、驳回聚荟公司的其他诉讼请求。
如刘津铖未按判决指定的期间履行给付金钱义务或履行返还涉案物业义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审因适用简易程序，案件受理费减半收取752元，由聚荟公司负担376元，由刘津铖负担376元。
上诉人刘津铖不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院认定刘津铖与某经济社签订的《佛山市禅城区祖庙街道某股份合作经济社租赁合同书》为无效合同，却错误认定《三方协议》有效。本案中，因为聚荟公司没有取得涉案房产的产权证、建设规划许可证、租赁许可证，所以根据《三方协议》所建立的刘津铖与聚荟公司的租赁合同关系当然无效。原审判决所确定的房屋占有使用费应当按照佛山市的市场指导租金计算，综合管理费应当按当地最低标准计算。合同无效是聚荟公司导致的，法院应当根据聚荟公司的过错适当减少由刘津铖所承担的房屋占有使用费。二、租赁合同无效，聚荟公司应当退还刘津铖所交纳的合同保证金。三、原审法院判决刘津铖二十日内腾退承租的物业不合理，应当根据《佛山市区房屋租赁管理实施办法》第三十七条的规定，给予刘津铖至少三个月的合理搬离期限，并免除搬离期间的涉案房屋占有使用费。综上，刘津铖上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.聚荟公司退还刘津铖租赁合同押金30000元；3.给予刘津铖三个月腾退承租物业期限；4.一、二审诉讼费用由聚荟公司承担。
被上诉人聚荟公司答辩称：涉案的租赁合同及《三方协议》是刘津铖与聚荟公司的真实意思表示，并不因为合同的无效而否认刘津铖与聚荟公司对于租赁标的及租金标准的真实意思。根据法律规定，即使合同无效刘津铖也应该按照租赁合同约定的租金标准支付场地使用费。二、关于刘津铖要求返还押金的问题，其已经另案提起诉讼，刘津铖无权在二审期间脱离一审的请求、另行提出上诉请求。三、关于刘津铖要求三个月腾退租赁物业期限的问题，聚荟公司在2015年6月份因刘津铖长时间违约拖欠租金已提前书面通知刘津铖解除合同并要求其搬离物业，聚荟公司已依法履行了通知义务，且刘津铖已就该问题另案提起诉讼，不应该在本案再行审理，否则会导致重复判决或判决相互矛盾。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回刘津铖的上诉请求。
上诉人刘津铖在二审期间向本院提交了如下证据：
一、报警回执、佛山市禅城区分局处理信访事项介绍信各一份，拟证明2015年9月13日凌晨，聚荟公司派工作人员将案外的承租人的水电强行关停，破坏生产。
二、佛山市禅城区发展规划和统计局的回复意见、佛山市禅城区城市综合管理局的答复，拟证明聚荟公司在违章建筑的基础上，进一步进行违法加层加建，损害刘津铖的合法权利。
三、刘津铖支付房租的收据两张，拟证明刘津铖已经支付涉案房屋9月份和10月份的占有使用费。
四、刘津铖缴纳9月份的水电费收据，拟证明刘津铖与聚荟公司之间的租赁合同仍在履行中，不具备解除合同的条件。
被上诉人聚荟公司在二审期间未向本院提交新的证据。
针对刘津铖提交的证据，聚荟公司经质证认为：一、刘津铖当庭提交证据违反法定的程序，不应该采纳。二、对于证据一，是案外人的单方报警行为，报警至今已近两个月，如果真如刘津铖所述则公安机关早有定论，但刘津铖并不能提供公安机关后续处理及调查的资料来证明刘津铖的陈述，因此该组证据无法证明刘津铖主张的证明内容。对于证据二，这是行政机关依职权对聚荟公司建设的管理措施，但是不能否认刘津铖和聚荟公司之间关于承租的物业应当交纳相关的租金、管理费和场地使用费的事实。对于证据三的真实性无异议，但双方的租赁合同已经于2015年6月30日解除，刘津铖继续占用涉案厂房应当即时搬离并支付占用期间的相关款项。对于证据四无异议，但是相关款项是事后补交的。经审查，对刘津铖二审期间提交的证据一、证据二，因与本案的处理无关，本院不予确认；对证据三、证据四的真实性予以确认，且与本案有关联性，本院予以采信。另外，刘津铖在二审期间向本院申请调取（2015）佛禅法民一初字第1820号案的庭审笔录，拟证明聚荟公司于2015年9月13日对案外人曾某某、谭某某、夏某某实施停水停电的事实。由于刘津铖申请调取的证据拟证明的内容与本案无关，本院对该申请不予准许。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：刘津铖二审庭审中明确其上诉请求第1项为撤销原审判决第二项，涉案房屋占有使用费按照佛山市的市场指导价计算；撤回上诉请求第2项。聚荟公司确认刘津铖已于2015年8月5日将涉案的某楼宿舍某号房交回给聚荟公司，并已支付涉案厂房2015年9月和10月的占有使用费各6095.2元及2015年9月的水电费。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，因双方当事人均未对原审判决第一项提出上诉，故本院对原审判决第一项予以维持，并不再进行审查认定。针对刘津铖的上诉，本案二审期间的争议焦点为：一、刘津铖应向聚荟公司支付的占有使用费的数额问题；二、刘津铖应予腾退涉案物业的期限问题。
关于第一个争议焦点。刘津铖上诉主张因刘津铖与某经济社签订的《佛山市禅城区祖庙街道某股份合作经济社租赁合同书》为无效合同，刘津铖、聚荟公司、某经济社签订的《三方协议》亦应无效，因此涉案房屋占有使用费应按照佛山市市场指导价计付，综合管理费按照当地最低标准计算。经审查，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原审法院认定刘津铖应参照《佛山市禅城区祖庙街道某股份合作经济社租赁合同书》约定的租金标准向聚荟公司支付房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。对于《佛山市禅城区祖庙街道某股份合作经济社租赁合同书》约定的租金计算方法问题。《佛山市禅城区祖庙街道某股份合作经济社租赁合同书》共约定了“管理费”和“承包金额”两收费项目，且均以租赁物业面积为计付标准，其中需要支付的“管理费”的面积与刘津铖所租赁的厂房、宿舍的总面积一致，且计算单价高于“租金”。由于《佛山市禅城区祖庙街道某股份合作经济社租赁合同书》并没有约定“管理费”是具体基于出租方提供的何种管理服务而收取，结合聚荟公司在一审庭审中自认将应收租金分立一部分为“管理费”系出于税费考虑的陈述，原审法院认定《佛山市禅城区祖庙街道某股份合作经济社租赁合同书》约定的“管理费”属于《佛山市禅城区祖庙街道某股份合作经济社租赁合同书》“租金”的构成部分并无不当，本院予以维持。综上，刘津铖应支付的房屋占有使用费应以《佛山市禅城区祖庙街道某股份合作经济社租赁合同书》中约定的每月应付“租金”和“综合管理费”之和来确定，即厂房占有使用费为6095.2元／月、宿舍占有使用费为1396.5元／月。刘津铖的该上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。刘津铖上诉请求给予其三个月腾退承租物业期限，考虑到从聚荟公司于2015年6月16日向刘津铖发出解除合同的《律师函》至原审判决之时已超过两个月，原审法院根据本案实际情况酌定刘津铖在判决生效之日起二十日内腾退涉案厂房较为合理，本院予以维持。因刘津铖是在一审判决以后将涉案宿舍交回聚荟公司，故原审判决并无不当。刘津铖的该上诉请求，缺乏理据，本院不予支持。至于刘津铖上诉称应免除其搬离期间的涉案房屋占有使用费，没有法律依据，本院不予支持。
综上，刘津铖的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘津铖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 覃心怡