清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清城法民一初字第177号
原告：薛青波，男，1981年8月1日出生，汉族，住清远市阳山县，
委托代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：赵子恒，广东明典律师事务所工作人员。
被告：清远市南远房地产开发有限公司，住所地清远市清城区城北二路西二座雅悦花园5号、6号、7号楼首层。
法定代表人：林伟新，该公司董事长。
委托代理人：谢勐跃、霍燕华，广东天爵律师事务所律师。
原告薛青波诉被告清远市南远房地产开发有限公司（以下简称南远房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员潘金桥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶俊宇；被告南远房地产公司的委托代理人霍燕华，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛青波诉称：2009年10月19日，原告作为买受人与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于清远市清城区××西××座，编号为清城区国用2001第00204号的土地上建设的“雅悦花园”7号楼3层01房一套，购房总价款为457250元，付款方式：首期款于2009年10月14日前支付款137250元，余款320000元办理银行按揭。合同第八条约定：出卖人应当在2010年10月30日前将经市建设局竣工验收合格的商品房交付买受人使用。合同补充协议第一条约定：出卖人在约定的交房之日起30天内安排将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约。关于产权登记事宜，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同第八、九条约定：出卖人应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该单位工程商品房经市建设局竣工验收合格。如出卖人未按合同规定期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、出卖人逾期交房的，应按逾期天数按总房价的日万分之0.2向买受人支付违约金。在合同签订后，原告按照合同约定按时支付了所有购房款，但是被告并没有依照合同约定交付经市建设局竣工验收合格的房屋给原告，也没有及时为原告办理产权证。几年来原告虽多次催告，被告一直不肯协助办理产权证及提供房屋验收合格证明，严重侵害了原告的合法权益，也给原告带来了诸多困扰。因此，原告要求被告立即为其办理房屋房地产权属证。鉴于被告的行为已经严重违反合同约定，原告要求被告承担违约责任，由于合同约定的逾期办证违约金按出卖人已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，该违约金远远低于买受人的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，被告应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证违约金至房屋权属证书办理完毕之日止，其中计至2014年1月27日止的违约金为84131元（457250元×1092日×6.15%÷365日），并支付逾期交楼违约金至被告交付经市建设局竣工验收合格的房屋之日止，其中计至2014年1月27日止的违约金为10544元（457250元×0.00002×1153天）。综上所述，原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、被告立即为原告办理清远市清城区××西××座雅悦花园第7号楼3层01房屋权属证书（包括国土证和房产证）；2、被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付自2011年1月31日起至房屋权属证书办理完毕之日止的违约金（其中计至2014年1月27日止的违约金为84131元）；3、被告向原告支付逾期交房的违约金（违约金依照合同约定自2010年12月1日起计至被告交付经市建设局竣工验收合格的房屋之日止，计算至2014年1月27日止的违约金为10544元）。
被告南远房地产公司辩称：一、即使答辩人应承担违约责任，逾期办证违约金的诉讼时效也应该从2013年11月26日起计算。原告的签约日期为2009年10月19日，约定交楼为2010年10月30日，实际交楼为2012年2月12日。约定办证日期为收楼后90天。根据原告证据显示，原告与答辩人在2013年3月28日达成新的办证时间表：“房屋确权：2013年11月25日前。”这应该视为双方对于办证时间变更一致，也就是说，即使答辩人应承担违约责任，逾期办证违约金的诉讼时效也应该从2013年11月26日起计算。二、《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金是当事人的意思自治，原告对逾期办证违约金的计算方式没有事实和法律依据，退一万步说，即使答辩人需支付逾期办证的违约金，亦应按合同约定计算。（一）《商品房买卖合同》第十五条第2项约定买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金，此约定是原告与答辩人双方真实意思表示，是当事人意思自治，即使答辩人需支付逾期办证的违约金，亦应按合同约定计算。（二）原告曲解了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十六条和第十八条，原告引用此两条法律规定请求增加违约金是错误的。适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十六条和第十八条有如下条件：A、第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，依照《合同法》第一百一十三条，赔偿的违约损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。然而，原告并没有举证其因答辩人违约造成的损失,实际上原告也没有产生答辩人可预见的损失。B、第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”，然而，本案合同对违约金有明确约定，当然应该遵照合同。C、第十八条第二款“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并非应该按照“已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，原告适用法律错误。答辩人如果要承担违约责任，应按照合同约定的违约金承担，不适用银行逾期贷款利息标准。三、原告逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，不应支持；原告与答辩人对收楼验收条件、时间变更一致，即使答辩人需要对不符合约定条件交楼承担违约责任，违约金诉讼时效应该从2013年9月11日起计算。（一）原告在2012年2月12日收楼，自约定交楼日2012年2月12日直到2014年2月11日这二年期间，原告并未向答辩人提出任何主张。显然，原告对这段时间内提出的违约主张已经超过法定的诉讼时效，不应支持。（二）根据证据显示，答辩人与原告在2013年3月28日达成新的验收时间表：“验收报批备案：2013年9月10日前。”这应该视为双方对于收楼验收条件、时间变更一致，也就是说，即使答辩人应承担违约责任，不符合约定条件交楼的诉讼时效应该从2013年9月11日起计算。原告证据显示其确实也自2013年12月后才频繁维权，可以印证双方上述变更。（三）逾期交房的违约责任是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋，其包含了两个层面的内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。被告已实际交付了未经竣工验收合格的房屋，没有逾期交房第一个层面的违约行为。但由于其所交付的房屋未经竣工验收合格，故其仍存在逾期交房第二个层面的行为―竣工验收合格逾期。所以答辩人即使要承担未按约定条件交房的违约责任，也只应该承担违约金约定的一半，且应自2013年9月11日之后起算。四、原告和答辩人对房屋交付条件进行了变更，答辩人无需对房屋交付承担违约责任。原告已经收楼，并居住多时，明知商品房未经竣工验收合格而接收房屋，应视为原告和答辩人对房屋交付条件进行了变更，原告不应再追究答辩人未按约定条件交楼的违约责任，答辩人无需对房屋交付承担违约责任。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院公正裁判，驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2009年10月19日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市清城区××西××座雅悦花园7号楼3层01商品房出售给原告，建筑面积为159.33平方米，总房价款为457250元。合同第八条约定：“出卖人应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该单位工程商品房经市建设局竣工验收合格。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、出卖人逾期交房的，应按逾期的天数按总房价的日万分之0.2向买受人支付违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四补充协议第一条约定：“为了方便买受人收楼，出卖人将在房屋交付之日起一个月内分批次安排业主收楼。出卖人在约定的交房之日起30天内安排将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约。”合同签订后，原告已向被告付清房屋总价款，原告于2012年2月12日签署了雅悦花园楼宇收楼确认书并领取了房屋钥匙。原告对该收楼事实没有异议，但认为并不能证明被告已按照合同约定的条件交付了房屋。由于雅悦花园建设工程尚有部分设施未完成验收，涉案商品房建设工程也未在市住房和城乡建设局办理建设工程竣工验收备案，导致原告所购商品房未能取得房产证，被告也未能在合同约定的时间内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因原告未能取得涉案商品房的房地产权证，原告与雅悦花园其他众多业主一起多次与被告进行交涉，2013年3月28日，被告向小区业主出具一份房屋确权的工作内容及完成时间表，该表显示：“……3、验收报批备案计划于2013年9月10日前完成，4、房屋确权计划于2013年11月25日前完成。”因房产证办理的问题，在原告及其他业主的共同交涉下，被告再次于2013年12月3日向雅悦花园全体业主发出复函一份，该复函记载：“……2、房产证的拖延可能因为部分设施没有完成验收所致，预计房产证在2014年10月10日前可以办理完毕。3、你们与本公司签订的《商品房买卖合同》里，已经约定了房产证延期办理的处理条款，本公司愿意承担约定的法律责任。……”除了与被告交涉外，原告及其他业主还就雅悦花园房产证拖延的问题投诉至清远市住房和城乡建设局，该局于2013年12月9日向雅悦花园的全体业主作出书面答复。答复主要内容为：房产证拖延的原因是还有部分设施未完成验收，开发商愿意按照签订的《商品房买卖合同》中约定的房产证延期办理的违约条款，承担法律责任。此外，雅悦花园的众多业主还于2013年12月19日就雅悦花园消防设施设置不完备的问题举报投诉至清远市公安消防局，该局于2013年12月23日向雅悦花园的业主作出书面回复，该回复主要内容为：经该局执法干部实地核查，雅悦花园3-7号楼已建成并投入使用，该开发商曾于2007年12月向该局申报了雅悦花园1-7号楼的消防设计审核，该局作出了不同意的审核意见，此后，该开发商再无向该局申报1-7号楼的消防设计审核和消防竣工验收；目前，该局已受理了对南远房地产公司的行政处罚案件。
另查明，涉案商品房尚未在市住房和城乡建设局办理工程竣工验收备案，被告也未将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、答复、回复、通知、复函、房屋确权的工作内容及完成时间表，被告提供的收楼确认书，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，双方争议焦点为：一是被告是否存在逾期交楼及未协助办理房屋产权登记的违约行为；二是原告主张的逾期交房违约金是否超过了诉讼时效；三是原告认为合同关于逾期办证违约金的约定明显过低并要求调整的主张是否成立。对于第一个争议焦点，本案中，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。原告已按约定向被告付清购房价款，按约定被告应于2010年11月30日（因补充协议约定出卖人在约定的交房之日2010年10月30日起30天内安排将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约，故交房之日为2010年11月30日前）前将涉案商品房交付给买受人居住使用。本案中，双方约定的交楼期限届满后，被告于2012年2月12日才将涉案商品房交付给原告居住使用，而原告于该日收取了涉案房屋钥匙，并对房屋进行了验收，认为房屋符合购房合同所约定的装修标准，同意收楼，由于原告在领取房屋钥匙后即享有了房屋的占有、使用、收益等权利，房屋处于原告的控制支配之下，虽然涉案商品房尚未经过建设局工程竣工验收备案，但可以认定被告在原告收取房屋钥匙之日即已完成了交付房屋的合同义务。因此，被告于2012年2月12日交付房屋给原告已构成逾期交房的违约行为，应按照合同约定承担给付违约金的违约责任。违约金按照逾期的天数按总房价的日万分之0.2计算，自约定的交楼期限届满后第二天—2010年12月1日起计至原告收楼之日-2012年2月12日止，经计算，违约金为4015元（457250元×0.00002×439天）。对于被告是否构成逾期协助办证的行为，虽然合同约定协助办证期限为商品房交付使用后的90日内，但是由于被告在商品房交付使用环节已构成逾期，因此，协助办证期限应自约定的交楼期限后的90日内，即被告应在2011年2月28日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋目前尚未办理房地产权证，而在诉讼中，被告未能提供有履行办理房屋产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的相关证据，故对原告主张因被告的责任造成未能取得房地产权属证书的事实本院予以采信，被告的行为已构成违约，应承担继续履行的责任，故对原告要求被告提供相关资料报产权登记机关备案协助原告办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，本院予以支持。对于第二个争议焦点，虽然原告并无提供直接的证据证明其在诉讼时效期间内向被告主张过逾期交房的违约金，但是从被告于2013年3月28日向雅悦花园全体业主公开作出的承诺-
房屋确权的工作内容及完成时间、2013年12月3日向全体业主发出的复函，以及清远市住建局、清远市公安消防局作出的答复、回复等内容可以从侧面印证原告称其在诉讼时效期间内就逾期交房、逾期办证、承担违约责任等事项多次与被告进行过交涉的陈述。因此，原告要求被告承担给付逾期交房违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。对于第三个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。同时，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，由于被告迟延协助原告办理房屋产权证的违约行为导致原告不能预期领取房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失，且由于被告的违约行为处于继续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对于原告的损失本院确定按照中国人民银行规定的金融机构短期-1年期贷款基准利率的标准予以计算。对于违约金的起算时间，虽然被告于2013年3月28日作出了办证的时间表—“房屋确权：2013年11月25日前”，但是原告并没有在该时间表上签字认可，该时间表只不过是被告在原告等众多业主的交涉下向雅悦花园全体业主作出的单方承诺，无法证明原、被告双方对于办证时间进行了变更并达成一致，因此，对于延期办证违约金的起算时间仍应从约定的协助办证期限届满的次日即从2011年3月1日起计至被告将办理涉案房屋房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、限被告清远市南远房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将位于清远市清城区××西××座雅悦花园7号楼3层01房屋的房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告薛青波办理该房屋产权至原告名下的登记手续；
二、限被告清远市南远房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告薛青波支付延期办证的违约金（该违约金从2011年3月1日起以总购房款457250元为基数按中国人民银行规定的金融机构1年期贷款基准利率计算，至被告将位于清远市清城区××西××座雅悦花园7号楼3层01房屋的房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；
三、限被告清远市南远房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告薛青波支付逾期交房的违约金4015元。
本案受理费1083元，由被告清远市南远房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 潘金桥
二〇一四年五月二十九日
书记员 朱洁雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。