广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终83号
上诉人（原审被告、反诉原告）：戴祥和。
委托代理人：简福就，广东圭峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈衍华。
委托代理人：李志斗、梁超平，均系广东五邑律师事务所律师。
上诉人戴祥和因与被上诉人陈衍华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法会民初字第1008号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年8月25日，陈衍华向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除陈衍华与戴祥和于2012年5月1日签订的租用房屋、铺协议书；2、戴祥和支付陈衍华铺租，暂计至起诉日欠租为8800元；3、戴祥和承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：陈衍华与戴祥和于2012年5月1日签订租赁合同，陈衍华将江门市新会区会城某路13号163铺位出租给戴祥和，租金每月2200元。但戴祥和从2015年6月15日开始拖欠租金至今，严重影响租赁合同履行，属严重违约行为。根据双方签订的协议书，拖欠租金陈衍华有权收回铺位。陈衍华以张贴形式通知戴祥和，有相片为证。铺位内属于戴祥和的财物，视为戴祥和放弃处理。
戴祥和答辩称：同意陈衍华第一项解除合同的诉讼请求，不同意陈衍华的第二项诉讼请求。理由是造成合同不能正常履行的原因在陈衍华，责任在陈衍华。2015年4月，戴祥和曾发生过欲将商铺转租他人的过程，但由于陈衍华与戴祥和双方签订的合同条款里没有允许戴祥和转租，假如转租需征得陈衍华同意，在此情况下，戴祥和与第三人达成协议后找到陈衍华请求其同意转租，但陈衍华在此前阅读戴祥和与第三人的合同后，知道戴祥和与第三人的租金比原来的租金高，陈衍华就拒签同意转租的意见。之后，陈衍华的妻子梁某芳于2015年4月13日以电话信息的方式明确告知戴祥和终止双方签订的合同，具体的信息语言有证据证明，因此造成双方之间合同不能正常履行。另外，事情发展到2015年7月6日，陈衍华又向原审法院提出解除双方之间签订的合同，具体戴祥和提供的证据中可证明。其中第一次诉讼中，陈衍华的请求内容是“陈衍华请求法庭判陈衍华与戴祥和签订房屋、铺协议书，因戴祥和违反所签的条件，备注：解除”，由此可证明是陈衍华主动解除合同；所以陈衍华无权请求2015年6月15日之后的租金，2015年6月14日前的租金戴祥和已经支付完毕。
戴祥和向原审法院提起反诉，请求法院判令：陈衍华双倍退还租赁商铺定金20000元，陈衍华赔偿装修费10000元，诉讼费由陈衍华负担。主要事实和理由是：陈衍华与戴祥和于2012年5月1日签订会城某路13号163商铺的租赁合同，在签署租赁合同时陈衍华以夫妻二人（陈衍华、梁某芳）共同签署确认，由陈衍华租赁163商铺给戴祥和使用。戴祥和在签约后依合同规定向陈衍华支付合同按金（兼具定金的性质）10000元，陈衍华将163铺交给戴祥和使用，戴祥和在163铺内装修，支付装修费用3万多元。在戴祥和租用该铺期间，共向陈衍华支付租金79200元（陈衍华以其妻子梁某芳的银行账户收款）。但到2015年4月13日，陈衍华以电子商务方式正式通知戴祥和“本人现终止与戴祥和关于江门市新会区某路13号163商铺租赁合约，特此通知”，要求解除合同；2015年7月6日又向原审法院起诉要求解除合同。陈衍华的行为，造成戴祥和无法正常经营运作。
陈衍华对戴祥和的反诉答辩称：陈衍华不同意戴祥和的反诉请求，戴祥和将“租”字红纸长期贴在铺门口，哪里是经营不下呢？不是陈衍华不租赁铺位给戴祥和，是戴祥和根本租赁不下去才找人转租；还有，不是陈衍华的妻子发信息给戴祥和，而是中介邓某发送的，所有的信息都是中介转发的，那个电话号码是中介的。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年5月1日，陈衍华作为甲方与作为乙方的戴祥和签订一份名为《租用房屋、铺协议书》的租赁合同，合同约定：陈衍华将新会区会城某路13号163铺出租给戴祥和，租赁期为2012年5月15日起至2017年5月14日止，每月租金2200元。租赁期间戴祥和不得擅自转租，必须征得陈衍华的同意才能转租；戴祥和需预付10000元押金给陈衍华，合同期内，如陈衍华要求戴祥和提前退租，须退回押金10000元并另外补偿10000元给戴祥和，合同终止；如戴祥和提前退租，则陈衍华有权没收押金，合同终止。陈衍华、戴祥和分别在该合同的甲方、乙方签名，梁某芳也在甲方下方签名，甲方的联系电话上也写上梁某芳的联系电话：134××××2233。
合同签订后，戴祥和向陈衍华给付了押金10000元，陈衍华也将该铺位交给戴祥和使用，戴祥和利用该铺位作为公司的办公场所。
2015年1月，戴祥和通过中介与陈衍华的妻子联系，要求将上述铺位转租给他人，每月租金为3500元，戴祥和认为该租金比原租金要多，提出要求陈衍华给付报酬2万元，或者由其继续向陈衍华支付原租金，新承租人的租金由其收取，但被陈衍华的妻子拒绝。双方就该承租问题无法协商一致，陈衍华的妻子于2015年4月13日通过自己的手机向戴祥和发出内容为“本人现终止与戴祥和关于江门市新会区某路13号163铺租赁合约，特此通知”的一条信息，又通过中介打印了一份要求解除上述铺位租赁合同的协议，但双方均没有在该协议上签名。戴祥和无法与陈衍华就转租问题达成协议，仍继续按原合同继续向陈衍华交付租金至2015年6月14日。
2015年7月7日，陈衍华向原审法院提起诉讼，要求戴祥和支付租金并解除租赁合同，原审法院受理后，立案案号为（2015）江新法会民初字第794号，于同月10日向戴祥和送达了相应的民事诉状副本及其他应诉资料。陈衍华于2015年8月11日以补充证据为由申请撤回该案的起诉，原审法院已作出了相应的民事裁定书，准许陈衍华撤回本案的起诉。
2015年8月25日，陈衍华再次提起本案诉讼，戴祥和亦提起反诉。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。
陈衍华与戴祥和在自愿、协商一致的基础上签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法，不存在法律规定的合同无效、可撤销的情形，为有效的租赁合同，应受法律保护。合同当事人应全面履行合同约定的义务。
本案有如下争议焦点：
一、陈衍华与戴祥和的租赁合同是否在陈衍华提起本案诉讼前已解除？
陈衍华的妻子曾于2015年4月13日以其手机向戴祥和发出终止涉案租赁合同的短信；2015年7月7日，陈衍华以诉讼方式要求解除涉案租赁合同。陈衍华的妻子发出短信后要求中介公司出具书面协议，准备与戴祥和解除涉案租赁合同，但无法与戴祥和协商，故不了了之，之后戴祥和仍然按合同交付租金给陈衍华，陈衍华收取租金也没有提出异议，故当时其实双方的涉案租赁合同仍然在继续履行，双方的实际行为表明涉案合同并未解除。对于戴祥和认为陈衍华于2015年7月7日以诉讼方式解除合同的问题。陈衍华提起该解除涉案合同的诉讼后，又向原审法院申请撤回该案的起诉，原审法院已裁定准许陈衍华撤回该案起诉。该撤诉行为是陈衍华撤回原来诉求的意思表示，并不产生通知解除合同的法律效力。因此，陈衍华与戴祥和的租赁合同在提起本案诉讼前并未解除。
二、戴祥和自2015年6月起未支付租金是否构成违约？
基于陈衍华与戴祥和的合同并未解除，戴祥和自2015年6月15日未向陈衍华支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，戴祥和未支付租金的行为违反了合同的约定，戴祥和依法应向陈衍华支付自2015年6月15日起至涉案合同解除前的租金。
本案陈衍华因戴祥和未依合同履行交付租金的义务而诉请解除与戴祥和的涉案租赁合同，戴祥和也对解除合同无异议，原审法院将本案陈衍华的含有解除合同表示的民事诉状副本于2015年9月11日送达给戴祥和，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，涉案租赁合同于2015年9月11日解除。因此戴祥和应按照涉案租赁合同约定的每月2200元的标准向陈衍华交付至合同解除前的租金，经计算，戴祥和应向陈衍华支付的租金为6306.67元（2200元／月×2月＋2200元／月÷30天／月×26天）。涉案租赁合同解除后，戴祥和仍然占有涉案房屋，戴祥和应参照原租赁合同约定的租金标准按每月2200元向陈衍华支付占有使用费，直至其将涉案房屋交回给陈衍华止。
三、合同解除后，戴祥和交付的押金应否双倍返还给戴祥和？陈衍华应否赔偿装修损失给戴祥和？
陈衍华与戴祥和在涉案租赁合同中约定的押金内容符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”规定的定金的性质，应是合同中约定的定金。因陈衍华并未违反合同的约定，故戴祥和主张要求陈衍华双倍返还定金缺乏事实依据，原审法院不予支持。
对于戴祥和要求赔偿的装修损失问题，涉案租赁合同是戴祥和违约导致解除，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”的规定，戴祥和该请求依法无据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百一十五条、第二百二十六条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，于2015年11月16日作出如下判决：
一、确认陈衍华与戴祥和于2012年5月1日签订的《租用房屋、铺协议书》于2015年9月11日解除；
二、戴祥和应自本判决发生法律效力之日起十日内支付计至2015年9月11日的租金6306.67元给陈衍华，自2015年9月12日起，戴祥和应按每月2200元的标准向陈衍华支付房屋占有使用费，直至戴祥和将坐落于新会区会城某路13号163铺交回给陈衍华止；
三、驳回戴祥和的全部反诉请求。
因适用简易程序审理，一审本诉受理费、反诉案件受理费均减半收取，分别为450元、275元，合计受理费为725元，由戴祥和负担。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人二审的意见
戴祥和不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销原审判决，陈衍华退还定金2万元，赔偿装修费1万元，诉讼费由陈衍华承担。主要事实和理由是：原审判决事实审查清楚，但对案件定性及适法错误，请求改判。陈衍华的妻子曾于2015年4月13日以其手机向戴祥和发出终止涉案租赁合同的短信，已表明陈衍华明示通知单方解除合同。从2015年4月14日起，戴祥和与陈衍华之间对原合同所涉商铺的使用权关系已由原来的租赁关系变更为房屋占用关系（或新的口头合同关系）。原审法院先确认“短信”的有效性，又认为戴祥和违约在先，导致认定事实方面出错。
戴祥和在二审期间没有提供新的证据。
陈衍华答辩称：一、戴祥和称陈衍华的妻子的短信视为终止租赁合同的意见是错误的，合同终止必须符合几个法定的条件：1、双方必须达成合意，或签订书面的解除合同的合同。2、必须结清合同约定的所有的权利义务。3、必须将租赁的房屋依法交回给出租人。只有符合这3个法定的条件，双方签订的租赁合同才能解除或终止。戴祥和收到短信并没有与陈衍华协商终止合同的相关事宜，没有付清租金，没有交付租赁房屋，所以本案不存在戴祥和称的所谓2015年4月13日合同解除的事实。二、戴祥和直至2015年12月21日才将租赁房屋及相关的物品交回给陈衍华，之前戴祥和一直强行使用房屋，又不交纳租金，直至一审判决之后要求其支付租赁房屋占用费之后，其才联系陈衍华。这个事实也充分证明双方根本不存在戴祥和所称的短信解除合同的事实。直至现在戴祥和仍然没有按合同的约定向陈衍华交付2015年12月21日之前的租金或房屋占用费。一审判决认定事实正确，适用法律正确，判决正确，请二审法院依法维持。
陈衍华在二审期间提供如下证据：交接书，以证明一审判决之后，戴祥和于2015年12月21日主动将涉案铺位及有关物品交回给陈衍华，戴祥和拖欠陈衍华租金及占用费13713.33元（2200元／月×6月＋2200元／月÷30×7）一直未支付，充分证明戴祥和严重违约，陈衍华请求解除合同有充分依据。
戴祥和对陈衍华在二审期间提供的证据认为：真实性没有异议，合法性没有异议，关联性有异议，该证据不能证明戴祥和拖欠陈衍华租金，而是场地占用费，对该证据的具体数据没有计算。
经审查，戴祥和对陈衍华提供的证据真实性、合法性均没有异议，只对关联性有异议，因此本院对陈衍华提供的证据予以采纳。由于该证据是在合同解除之后产生的，因此该证据不能证明戴祥和违约。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，戴祥和于2015年12月21日将涉案铺位及有关物品交回陈衍华，陈衍华与戴祥和双方在交接书中签名确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、涉案合同何时解除；二、戴祥和请求陈衍华退还定金2万元应否支持；三、戴祥和请求陈衍华赔偿装修费应否支持。
关于第一个争议焦点。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。人民法院适用上述规定认定解除合同时必须审查如下情形：当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件。陈衍华之妻在2015年4月13日向戴祥和发短信称终止涉案合同。但该短信没有说明终止合同的原因，因此陈衍华之妻发生短信的行为不符合上述情形，不能据此认定陈衍华之妻的短信为解除涉案合同。陈衍华提起本案诉讼，请求解除合同，符合适用上述规定的适用条件，原审法院据此认定涉案合同解除之日为2015年9月11日正确，本院予以维持。
关于第二个争议焦点。涉案合同于2015年9月11日解除，解除合同前，双方还存在合同关系。合同解除前戴祥和确存在欠租的事实，因此可认定戴祥和违约。涉案合同的解除是基于戴祥和违约而导致解除，原审法院不予支持戴祥和双倍返还定金2万元，处理正确。戴祥和所主张的定金，按合同约定为“押金”。该“押金”是否属法律规定的定金，应视双方当事人的约定而定。因此涉案押金应否退还应按双方当事人的约定处理。在本案中双方只约定戴祥和提前退租，则陈衍华有权没收押金，而未约定没收押金适用于因戴祥和违约而致合同解除的情形。故虽然戴祥和违约，但陈衍华无权没收押金，陈衍华应返还押金或以押金抵作欠款。
关于第三个争议焦点。因戴祥和违约导致合同解除，故原审法院适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，驳回戴祥和的该项请求，适用法律正确，本院予以维持。
陈衍华在二审中提供的证据证实涉案铺位于2015年12月21日已交付，再结合戴祥和从2015年6月15日起开始欠租的事实，因此可计算戴祥和欠陈衍华租金和房屋占用使用费为13713.33元（2200元／月×6月＋2200元÷30日×7日=13713.33元），再扣减陈衍华应返还戴祥和的押金1万元，戴祥和还应支付租金和房屋占用费3713.33元。
综上所述，原审法院没有判决陈衍华返还押金或以押金抵充欠款，处理不当，本院予以改判。戴祥和部分上诉请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百二十六条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持江门市新会区人民法院（2015）江新法会民初字第1008号民事判决第一项；
二、撤销江门市新会区人民法院（2015）江新法会民初字第1008号民事判决第二项和第三项；
三、戴祥和在本判决发生法律效力之日起十日内向陈衍华支付房屋租金和房屋占用费3713.33元。
四、驳回陈衍华的其他诉讼请求。
五、驳回戴祥和的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费450元、反诉受理费275元，合计725元，由陈衍华负担125元，戴祥和负担600元；二审案件受理费1450元，由陈衍华负担250元，戴祥和负担1200元。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一六年四月七日
书记员 梁闪云