宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬镇民初字第1256号原告：宁波市镇海正润化工有限公司（组织机构代码：72513022-4）,住所地：宁波市镇海区蟹浦化工开发区。法定代表人：王菊珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：白旭霞，浙江李信平律师事务所律师。委托诉讼代理人：李信平，浙江李信平律师事务所律师。被告：宁波北仑天路建材贸易有限公司（统一社会信用代码：91330206758897958E），住所地：宁波北仑区戚山街道江滨路125号11幢1号202室法定代表人：史斌，该公司经理。委托诉讼代理人：石惠强，浙江雄镇律师事务所律师。原告宁波市镇海正润化工有限公司（以下简称正润公司）与被告宁波北仑天路建材贸易有限公司（以下简称天路公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月11日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，原告申请对被告的财产进行保全并提供了担保，本院依法裁定予以准许并实施了保全措施。本院于2015年10月26日、2016年8月19日、2017年1月5日公开开庭进行了审理，又于2016年2月2日组织双方进行证据交换。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告正润公司委托诉讼代理人白旭霞、李信平，被告天路公司的法定代表人史斌及委托诉讼代理人石惠强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正润公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即进行房屋解危处理，及时消除安全隐患；2.判令被告赔偿原告的厂房拆除重建损失223万元；3.判令被告支付租金、电线线路损耗费合计13000元。审理过程中，原告增加并明确诉讼请求为：1.判令被告赔偿原告厂房修复费用800000元（具体依最终报告为准）；2.判令被告支付自2015年9月至2017年5月的租金、电器线路损耗费273000元及水电费47414.31元；本案的鉴定费用333000元由被告承担；4.本案的诉讼费用，保全费用由被告承担。事实和理由：原告在2014、2015年与被告签订了3份厂房租赁协议，合同约定原告分别将自己所有的北面第一幢厂房、南面第一、二幢厂房租给被告作为建材仓库，三份合同第二条均约定，被告在租赁物使用过程中承担环保、安全责任，因被告原因造成原告损失的由被告全部承担。2015年8月3日原告突然接到宁波石化经济技术开发区管委会建设管理局（以下简称建设管理局）发出的《关于要求立即停止使用危旧厂房的通知》的函，该通知认定由于被告不合理、不安全使用厂房，违规堆放粉煤灰，造成租赁房屋存在严重的安全隐患成为危房，并要求立即停止使用该3栋租赁厂房，立即进行解危处理，及时消除安全隐患。接到通知后，原告多次要求被告立即停止生产，消除危险，将违规、不合理、不安全使用的粉煤灰清仓，但被告除停产外，未采取其他安全措施。原告于2015年9月1日向被告发出《紧急通知》，要求被告对厂房采取解危措施，消除安全隐患，但被告至今仍未采取解危措施，也未消除安全隐患。现原告请求法院判令被告立即消除危险，采取解危措施，对库存的粉煤灰进行清仓，并做好厂房周边安全防护措施及设置安全警示标识。另，被告未经过原告同意擅自将厂房原有的窗户用砖块以堆砌，在墙体外围处又用铁条加以封围，造成墙体外鼓，厂房的大门也用砖块加以堆砌并用铁条封围，从而形成了一个封闭的空间。原告认为，被告拆改墙体、封住大门的行为，事实上已经严重违约，改变了厂房原有的使用功能。被告在使用租赁物的过程中，并未严格按照用铁罐贮存粉煤灰的行业标准，在未采取任何安全和防护措施的条件下，将散装的粉煤灰堆放于经过被告改造的租赁物内，从而造成厂房结构严重变形，外墙出现明显裂缝，墙体明显外鼓，厂房地基沉降等较为明显的严重后果。根据原、被告双方签订的租赁合同第二款规定：“乙方负责仓库的经营管理，环保，安全等相关事宜，承担相应的经济和法律责任，包括由乙方原因造成的甲方损失均由乙方承担。”被告不合理、不安全使用租赁物，违规堆放粉煤灰的行为，违反了合同约定的安全、环保义务，应当承担合同违约责任，向原告赔偿因其违约使用租赁厂房，导致厂房变为危房，需拆除重建的损失计人民币223万。根据《仓库租赁协议》的约定，被告每月应支付原告房屋租金为11500元、每月补偿电器线路损耗费1500元。被告租金及电器线路损耗费均支付至2015年8月，被告应依约向原告支付租赁厂房未付的租金及电器线路损耗。现经鉴定已明确被告房屋租赁的使用行为是涉案1#厂房（即南面第一幢厂房）构成局部危房的直接原因，是涉案2#厂房（即南面第二幢厂房）、3#厂房（即北面第一幢厂房）维护结构损伤及构件粉刷饰面层破坏的直接原因，故被告应依法承担三幢厂房修复的费用800000元（具体依最终的评估报告为准）及相应鉴定费用333000元。又因被告自2015年9月开始至今未依约支付每月应付的房租费、电器线路损耗费，暂计至2017年5月已达273000元，被告应立即依约支付。另原告已代被告垫付水电费47414.31元，被告应立即支付原告。原告认为修复方案和费用鉴定中有漏项，包括：屋面防水、内墙和外墙墙面粉刷，已损坏门窗的修复或更换、地面下沉修复，应补充完善。2017年5月17日的庭审结束后，原告申请增加诉讼请求：如原、被告同意租赁合同于2017年5月解除，则原告要求被告赔偿厂房修复期间的租金损失57500元（修复期为5个月，每月租金11500元）。被告天路公司辩称，1.对原告诉称的租赁关系无异议。租赁合同明确约定房屋是作为建材仓库使用的，被告也是按约定用途来堆放粉煤灰，粉煤灰属于建材类，故被告是合法使用租赁房屋。而原告擅自变更房屋用途，应自行承担损失。2.原告要求清仓，被告会配合清仓，因此产生的搬运等清仓损失，如果厂房问题不是被告的责任，被告保留相应的诉讼权利。3.原告主张的重建损失，厂房墙体外鼓，有裂缝客观上部分是存在的，具体造成的原因需要鉴定，而原告无证据证明需要拆除和重建，无事实和法律依据，需鉴定后确认，希望法院予以驳回。4.对尚欠租金、电器线路损耗费愿意支付，应据实计算。对变更后的诉请，被告补充答辩如下：1.房屋损失以鉴定报告为准。2.租金请求，3#厂房租期已于2017年1月31日到期，2#厂房已于2016年1月31日到期，1#厂房租期虽未到期，但双方租赁合同已经解除，即使没有解除，但房屋已经不能使用，被告已于2015年12月份把3幢厂房都清空腾退了，况且原告在诉讼过程中把厂房出租给他人，事实上已经终止履行原被告之间的租赁合同了，故原告租金的诉请不合理。3.水电费属实，同意支付。4.鉴定费问题，鉴定费用过高不合理；原告诉请损失是200多万元，被告认为损失只有五六十万元或七八十万元，原告应对反复鉴定应该承担主要责任；另外，原告为配合鉴定，找了无资质的人员进行配合，花费4万多元，而被告找的有资质的公司费用只要3000多元，故原告支付配合鉴定的费用过高，应由原告自行承担。5.关于责任问题，被告认为原告应承担一半的责任，理由为：①双方的合同不是一次性签订的，有些合同是续签的，原告有人在现场管理，对被告堆放粉煤灰的事实是明知的；②原告擅自改变厂房用途作为仓库租赁给被告；③原告在政府部门发出停止使用的指令之前从未对被告的使用行为提出任何异议，时间长达几年。6.涉案房屋是旧厂房，法庭应该考虑厂房新旧问题。原告向本院提交了以下证据：1.租赁合同4份，欲证明原被告自2013年开始存在租赁合同关系，被告应该合理使用租赁物，承担安全保障的责任。经质证，被告对该组证据无异议，认为合同约定涉案房屋是作为建材仓库使用。本院对该组证据予以认定。2.宁波石化经济技术开发区管委会建设管理局的《关于要求立即停止使用危旧厂房的通知》1份，现场照片7份，欲证明因为被告不合理不安全使用租赁物导致租赁物变成危房需要拆迁，房屋目前结构改变，外墙外鼓，产生明显裂缝变成危房的事实。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但认为宁波石化经济技术开发区管委会建设管理局仅从安全检查考虑问题，并不能对房屋进行定性，是否系危房需要鉴定，房屋外墙外鼓，产生明显裂缝属实，但是不能证明是被告违法使用造成。本院对该组证据的真实性予以认定。3.房屋所有权证1份，国有土地使用权证1份，欲证明被告因不合理使用厂房造成厂房需要拆除重建应赔偿的范围和事实。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，是否就是涉案的三幢厂房需要核对，租赁时被告没有看到过权证，从房屋所有权证可以看出用途是工业厂房，被告接到通知后才知道，而被告一直作为仓库使用。本院对该组证的真实性予以认定。4.《回复函》1份，《紧急通知》1份，快递面单及查询记录单各1份，欲证明原告在接到危房通知后及时通知被告，要求被告接到通知后十日内消除安全隐患，做好解除危房措施，停止违规使用的事实。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，被告也收到了。被告是按规定使用厂房的，是否变成危房没有相关部门的鉴定，被告从接到原告通知后，房屋就处于不再使用状态，材料基本是只出不进。停止使用租赁物的损失等鉴定出来后被告会另案主张。本院对该组证据的真实性予以认定。5.工程地质勘查报告1份，欲证明涉案房屋建成时的地质情况。经质证，被告对此无异议，本院予以认定。6.建设工程规划许可证1份（编号为02054004），欲证明项目是2001年批准建设。经质证，被告对此无异议，本院予以认定。7.总平面规划图1份，欲证明当时厂房的平面规划现状。经质证，被告认为该图没有相关单位的盖章。本院认为，该证据无相关单位盖章，故对该证据不予认定。8.照片打印件1张，欲证明被告使用的粉煤灰运输车辆情况。经质证，被告对此无异议，本院予以认定。9.雇工协议及发票各1份，欲证明原告为配合鉴定支出的准备费用43000元的事实。经质证，被告对该组证据的形式真实性无异议，对准备费用没有异议。但对证明对象及实际内容有异议，原告明知涉及诉讼，还与无资质的小工签订这种协议，没有计算依据、计算方式，名目，该费用应该原告自行承担，请求法院酌情考虑。本院对该组证据的真实性予以认定。被告向本院提交了《懈浦灰库检测附属工程合同》及发票各1份，欲证明被告为配合鉴定支付准备费用3650元的事实。经质证，原告对此无异议，本院予以认定。经原告申请，本院就涉案厂房受损原因及原因力大小等委托浙江方圆检测集团股份有限公司进行鉴定。浙江方圆检测集团股份有限公司向本院出具了《建设工程质量检测鉴定报告》和《建设工程质量检测补充鉴定报告》各1份。经质证，原、被告对该组证据均无异议，本院予以认定。经原告申请，本院就涉案厂房的维修方案和维修费用委托浙江佳境规划建筑设计研究院有限公司进行鉴定，浙江佳境规划建筑设计研究院有限公司向本院出具了《宁波市镇海区蟹浦化工开发区内3栋厂房加固维修方案》1份。经质证，原告对主体结构的基本维修方案认可，但是认为维修费用存有漏项，费用仅包括加固维修范围内的修复费用，未包括装饰工程的修复费用，具体包括：1.屋面防水；2.外墙、内墙墙面粉刷；3.已损坏门窗的维修及购置；4.地坪下沉开裂修复等。需鉴定单位进一步完善，鉴定费用12万是原告预交。被告认为原告明知被告堆放粉煤灰，原告认为要重新粉刷装修被告不认同，租赁合同也没有说要重新粉刷，只要维修主体结构就行了。鉴定费用是原告预交的，费用过高。针对原告的异议，浙江佳境规划建筑设计研究院有限公司向本院出具《工作联系函》，原告对该回复仍有异议，被告不持异议。本院认为本次鉴定程序合法，结论客观，故对上述证据予以认定。经审理，本院查明事实如下：原、被告就原告的三幢厂房分别签订《仓库租赁协议》。双方于2013年8月20日签订《仓库租赁协议》，约定，1.原告将其公司南面第一幢厂房（即1#厂房）租给被告作为建材仓库使用，被告自行负责场地的清理，维护等；2.被告负责仓库的经营管理、环保、安全等相关事项,承担相应的经济和法律责任；3.仓库租赁费为每月4000元（不含租赁税），先付后用；租赁期限为二年，自2013年9月1日起至2015年8月31日止；4.电费：按原告指定的地方和要求，被告单独铺设用电线路、安装电表。用电之月，被告每月补偿原告变压器、电器线路等损耗人民币500元，每月底前和电费一并支付。双方于2014年2月1日就南面第二幢厂房（即2#厂房）签订《仓库租赁协议》，约定仓库租赁费为每月2500元（不含租赁税），租期二年，自2014年2月1日至2016年1月31日，其他约定与1#厂房《仓库租赁协议》的约定一致。双方又于2015年2月1日就北面第一幢厂房（即3#厂房）签订《仓库租赁协议》，约定仓库租赁费为每月5000元（不含租赁税），租期二年，自2015年2月1日至2017年1月31日，其他约定与1#厂房《仓库租赁协议》的约定一致。2015年3月26日，原、被告就1#厂房租赁续签了《仓库租赁协议》，租赁二年，自2015年9月1日至2017年8月31日。2015年8月3日，宁波石化经济技术开发区管委会建设管理局向原、被告发送了《关于要求立即停止使用危旧厂房的通知》，通知称：该局于2015年7月31日检查发现，涉案3幢厂房结构变形、外墙出现明显裂痕、墙体外鼓、地基沉降明显，故要求原、被告停止使用该3幢厂房，做好厂房周边安全防护措施及设置安全警示标识，并要求原、被告立即进行危房解危处理，及时消除安全隐患，确保人员及财产安全。2015年9月1日，原告向被告发送《紧急通知》，要求被告落实《关于要求立即停止使用危旧厂房的通知》的指示，在收到通知5日内采取解危措施，以确保人员及财产安全。被告于2015年12月底将涉案3幢厂房清空。审理过程中，原告就涉案厂房受损原因及原因力大小等申请司法鉴定，本院依法委托浙江方圆检测集团股份有限公司进行鉴定。浙江方圆检测集团股份有限公司向本院出具了《建设工程质量检测鉴定报告》和《建设工程质量检测补充鉴定报告》，认为：1#厂房已构成局部危房，被告的使用行为是直接因素，与房屋结构自身质量无直接因果关系；2#、3#厂房均是围护结构处于危险状态，被告的使用行为是该厂房维护结构损伤及构件粉刷饰面层破坏的直接因素。本次鉴定费170000元，由原告预付，同时为配合鉴定，原告支付了鉴定辅助工作相应费用43000元，被告支付了鉴定辅助工作相应费用3650元。原告又就涉案厂房的维修方案及费用申请鉴定，本院依法委托浙江佳境规划建筑设计研究院有限公司进行鉴定，浙江佳境规划建筑设计研究院有限公司向本院出具了《宁波市镇海区蟹浦化工开发区内3栋厂房加固维修方案》，鉴定认为3幢厂房维修费用为623856元。本次鉴定费120000元，由原告预交。本院认为：原、被告就涉案的3幢厂房签订的《仓库租赁协议》，是双方真实意思表示，内容也不违反法律、法规强制性规定，属有效合同。一、关于租金及电器线路损耗费问题。原告要求被告支付自2015年9月至2017年5月期间（21个月）的租金及电器线路损耗费，被告认为3幢厂房中，2#厂房、3#厂房的租期已经届满，1#厂房的租期未届满，且3幢厂房自2015年12月底已未实际使用，故租金及电器线路损耗费应据实计算。本院认为，据租赁协议约定：1#厂房租期于2017年8月31日届满，2#厂房的租期于2016年1月31日届满，3#厂房的租期于2017年1月31日届满。原告要求被告支付2#、3#厂房至2017年5月止的租金，而2#、3#厂房租期届满后双方并未续签租赁协议，且原告也无证据证明被告仍继续使用，故租金应支付至租期届满时止。被告虽于2015年12月清空厂房，但当时3幢厂房的租期均未到期，且双方未解除租赁协议，故租金应支付至租期到期日止。经核算，1#厂房租金为：4000元/月×21个月=84000元；2#厂房租金为：2500元/月×5个月（2015年9月至2016年1月）=12500元；3#厂房的租金为：5000元/月×17个月（2015年9月至2017年1月）=85000元，3幢厂房租金合计181500元。3幢厂房的租赁协议均约定“用电之月，被告应补偿电器线路损耗费500元/月”，被告已于2015年12月将3幢厂房清空，现原告无证据证明被告自厂房清空后还在“用电”，故3幢厂房的电器线路损耗费均应支付至2015年12月止，经核算，3幢厂房的电器线路损耗费为：500元/月×3×4个月（2015年9月至2015年12月）=6000元。二、关于厂房损失问题。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以要求赔偿损失。原告将厂房出租给被告作为建材仓库使用，被告理应合理使用租赁物，现经鉴定，3幢厂房的损坏均系被告的使用行为造成，与房屋本身无关，原告有权要求被告赔偿损失。被告认为原告擅自将厂房作为建材仓库出租使用，属改变房屋性质，原告负有过错，应承担部分损失。本院认为，被告的该抗辩主张与鉴定意见不符，于法无据，本院不予采纳。现3幢厂房的维修费用经鉴定为623856元，被告应予以赔偿。三、水电费，原告主张被告尚欠其水电费47414.31元，被告予以认可并同意支付，本院予以认定。四、鉴定费及鉴定辅助工作费用，本案鉴定费用为290000元，鉴定辅助费用为46650元，结合本案案情，本院决定由原、被告合理负担。五、原告在2017年5月17日庭审终结后，向本院邮寄书面申请，请求增加诉讼请求，因原告该申请在法庭辩论终结后才提出，根据案件实际，本院对其该申请不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁波北仑天路建材贸易有限公司支付原告宁波市镇海正润化工有限公司租金181500元、电器线路损耗费6000元，合计187500元；二、被告宁波北仑天路建材贸易有限公司支付原告宁波市镇海正润化工有限公司水电费47414.31元；三、被告宁波北仑天路建材贸易有限公司赔偿原告宁波市镇海正润化工有限公司厂房维修费损失623856元；上述第一、二、三项的应付款项，被告宁波北仑天路建材贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告宁波市镇海正润化工有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14884元，由原告宁波市镇海正润化工有限公司负担3476元（已预交），由被告宁波北仑天路建材贸易有限公司负担11408元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。本案财产保全申请费5000元，由原告宁波市镇海正润化工有限公司负担1150元（已预交），由被告宁波北仑天路建材贸易有限公司负担3850元，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告宁波市镇海正润化工有限公司。本案鉴定费用290000元，鉴定工作辅助费用46650元，合计336650元，由原告宁波市镇海正润化工有限公司负担100000元，由被告宁波北仑天路建材贸易有限公司负担236650元（已实际支出3650元），被告于本判决生效之日起十日内直接支付233000元给原告宁波市镇海正润化工有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  吴 军人民陪审员  许建永人民陪审员  王恩龙二〇一七年八月十日代书 记员  胡 芳