重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝02民终1447号
上诉人（原审原告）：刘玉清，女，汉族，1976年7月6日出生，住重庆市云阳县。
被上诉人（原审被告）：重庆国梁建设集团房地产开发有限公司，住所地：重庆市云阳县云江大道1253号重百购物休闲广场626号，统一社会信用代码:91500235666438156L。
法定代表人：聂金培，系该公司董事长。
上诉人刘玉清因与被上诉人重庆国梁建设集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院（2016）渝0235民初5650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘玉清上诉请求：撤销原判，改判支持原审原告的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院计算逾期办证违约金起止时间错误。合同第十三条约定，逾期办证违约时间应从房屋实际交付使用之日起60日内开始计算，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。是否取得备案登记与本案请求无关。2、多收取购房款无事实依据，应予以返还。《重庆市房产面积测算报告书》所测绘的房屋面积不能作为补交购房款的依据，按照合同约定，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，最终按房屋套内建筑面积和套内建筑面积单价进行处理。
重庆国梁建设集团房地产开发有限公司辩称，1、没有备案登记证，购房人有权拒绝接房。办理房产证需要提交备案登记证，故取得备案登记证前的时间不应计入违约办证责任期。《合同补充协议》第五条对办证责任约定了90日的除外期间，故从2016年12月21日至2017年3月20日不应计入违约办证责任期。2、云阳县商品房买卖都是按建筑面积计收房款，重庆国梁建设集团房地产开发有限公司并未多收房款。退而言之，合同约定“按房产证面积多退少补”，目前房产分户证未颁发，条件未成就。
刘玉清向一审法院起诉请求：1.判决重庆国梁建设集团房地产开发有限公司支付刘玉清逾期办证违约金51236.00元；2.判决重庆国梁建设集团房地产开发有限公司返还刘玉清多收取的购房款5093.00元。一审庭审中，刘玉清变更诉讼请求为：1、判令重庆国梁建设集团房地产开发有限公司支付刘玉清逾期办证违约金65675.00元（按逾期办证违约条款约定，从2015年1月1日起计算至2017年4月26日）。2.判决重庆国梁建设集团房地产开发有限公司返还刘玉清多收取的购房款5093.00元并支付资金占有损失1800.00元。
一审法院认定事实：2014年3月24日，刘玉清（乙方）与重庆国梁建设集团房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同中约定：“第二条甲方销售的商品房为下列第（2）项：2、预售商品房；第三条：（一）本商品房座落为重庆市云阳县青龙街道移民大道398号5幢1-27-5。（二）本商品房所在楼层名义层为第27层，物理层为第28层。（四）本商品房建筑面积111.25平方米，套内面积91.10平方米，分摊建筑面积20.15平方米；第四条：本商品房为清水房，总成交金额为776303.00元，建筑面积单价为6978.00元/平方米，套内建筑面积单价为8521.44元/平方米；第六条：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补；第七条：（一）.2.属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条：交房手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由甲方承担；第十三条关于办理产权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一（该比率应不小于本条本款第1项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
该合同还附有双方当事人签订的《合同补充协议》作为附件五。第五条约定：对第十三条关于办理产权证登记的约定，自甲方房屋实际交付使用之日起90日内（含90日）逾期向土地房屋登记机构提交资料，并取得登记之日起，至甲方实际提交资料并取得房屋登记之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
合同签订后，刘玉清向重庆国梁建设集团房地产开发有限公司交纳完毕房款776303.00元。2014年重庆国梁建设集团房地产开发有限公司委托重庆市国土资源和房屋勘测规划院云阳县土地房屋勘测所（现更名为云阳县大地测绘有限公司）对其所建悠然居楼盘进行实地丈量及产权面积测算，2014年9月27日重庆市国土资源和房屋勘测规划院云阳县土地房屋勘测所作出《重庆市房产面积测算报告书》，刘玉清经测绘的房屋面积为111.98平方米，比合同约定的面积111.25平方米增加0.73平方米。同年9月28日重庆市国土资源和房屋勘测规划院云阳县土地房屋勘测所将测算结果予以公示。
2014年9月30日刘玉清给重庆国梁建设集团房地产开发有限公司书写承诺书：本人刘玉清在云阳悠然居购买住房一套,房号5-27-5，因贵公司房屋未达到交付时间和使用条件，按照《重庆市商品房买卖合同》约定交房时间为2015年6月30日，由于急于住房，特向贵公司申请提前接房，本人认可此房已具备交付使用条件。本人承诺装修期间必须遵守物管的相关规定，不影响小区环境，不擅自改变房屋结构，不乱搭乱建，不影响整栋房屋的外观，不得侵害其他业主的合法权益，自愿缴纳接房时所产生的相关费用和结清房款。若因本人装修房屋造成整体验收不合格的，自愿承担所产生的相关责任和经济损失赔偿。2014年9月30日，刘玉清补交增加面积房款5093.00元，并接收本案住房入住至今。2016年12月21日，重庆国梁建设集团房地产开发有限公司取得本案房屋建设工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2017年4月10日重庆国梁建设集团房地产开发有限公司取得云阳县国土资源和房屋管理局出具的不动产登记受理通知单。
一审法院认为，本案争议焦点：一、重庆国梁建设集团房地产开发有限公司是否应承担逾期办证责任及责任如何负担；二、重庆国梁建设集团房地产开发有限公司是否应当返还多收取的房款及支付利息。
一、重庆国梁建设集团房地产开发有限公司是否应承担逾期办证责任及责任如何负担。
依法成立的合同，受法律保护。合同当事人应当按照合同的约定全面诚实的履行义务，履行义务不符合合同约定的，应当向合同相对方承担违约责任。
对合同约定交房时间为2015年6月30日至2016年12月21日，重庆国梁建设集团房地产开发有限公司取得本案房屋建设工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时止，是重庆国梁建设集团房地产开发有限公司未按合同约定交付房屋。从2016年12月21日，重庆国梁建设集团房地产开发有限公司取得本案房屋建设工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》起至土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止应作为逾期办证计算的起止时间。双方当事人签订的《合同补充协议》第五条约定：对第十三条关于办理产权证登记的约定，自甲方房屋实际交付使用之日起90日内（含90日）逾期向土地房屋登记机构提交资料，并取得登记之日起，至甲方实际提交资料并取得房屋登记之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。说明双方对办证考虑了一定的除外期间，即从2016年12月21日，重庆国梁建设集团房地产开发有限公司取得本案房屋建设工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》起90日内，还未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，就应按合同约定按日向刘玉清支付已付房款万分之一的违约金，2017年4月10日重庆国梁建设集团房地产开发有限公司取得云阳县国土资源和房屋管理局出具的刘玉清不动产登记受理通知单。故从2017年3月21日起至2017年4月10日应认定为逾期办证时间共计20天。对刘玉清要求从2015年1月1日起计算至2016年12月21日逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方当事人在合同中约定了违约金的计算方式，即按“已付房价款日万分之一”计算违约金，该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，予以支持。涉案房屋已付清合同约定的房款776303.00元，由此计算重庆国梁建设集团房地产开发有限公司应当支付的办证违约金为776303.00元×日万分之一×20天＝1553.00元。
二、重庆国梁建设集团房地产开发有限公司是否应当返还多收取的房款及支付利息。
本案刘玉清补交增加面积房款5093.00元，系在2014年9月27日重庆市国土资源和房屋勘测规划院云阳县土地房屋勘测所作出《重庆市房产面积测算报告书》的情况下，根据本县交易习惯按建筑面积计算房款，重庆国梁建设集团房地产开发有限公司通知刘玉清补交增加面积房款，且在刘玉清自愿的情况下补交的，而本案合同第六条约定以产权登记房屋面积为准进行最终的房款结算，现产权登记房屋面积尚未完成，合同约定结算条件未成就，因此，在本案中对刘玉清要求重庆国梁建设集团房地产开发有限公司退还多收取的房款5093.00元及支付利息的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百五十九条规定，判决：一、重庆国梁建设集团房地产开发有限公司于判决生效后十日内向刘玉清支付逾期办证违约金1553.00元；二、驳回刘玉清的其他诉讼请求。案件受理费743.00元，刘玉清负担700.00元，重庆国梁建设集团房地产开发有限公司负担43.00元。
本院二审期间，上诉人向本院提交如下证据材料：2014年9月30日的收据复印件及2017年4月1日的完税证明原件各一份，拟证明上诉人早已向被上诉人支付税款，但被上诉人没有按时支付，造成逾期办理房产证。被上诉人质证认为，对证据材料的真实性无异议，但不能达到证明目的。本院认为，该证据材料并非二审新的证据，且与本案缺乏关联性，不予采信。
二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1、被上诉人是否应返还上诉人补交的房款5093.00元；2、被上诉人应承担的逾期办证违约责任期间。
本院认为，对于补交的房款5093.00元是否应返还的问题：上诉人主张应予返还，但双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》第六条约定以房屋产权登记面积为准进行最终房款结算，现涉案房屋产权登记尚未办理完成，房款结算条件尚未成就，且该5093.00元系上诉人自愿补交，故上诉人的该项上诉理由不能成立。
对于被上诉人应承担的逾期办证违约责任期间问题：建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《建设工程竣工验收备案证》是证明商品房验收合格的依据。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，备案登记合格并取得《建设工程竣工验收备案证》是交付的法定条件。本案中，被上诉人虽然已于2014年9月30日将涉案房屋交付上诉人使用，上诉人亦出具承诺书认可房屋已具备交付使用条件，但被上诉人在2016年12月21日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故2014年9月30日的交付不符合法定条件，重庆国梁建设集团房地产开发有限公司的交付义务于2016年12月21日才完成。双方当事人签订的《合同补充协议》约定，逾期办证违约金的计算期限为自房屋交付之日满90日起至被上诉人取得不动产登记受理通知单时止。被上诉人于2017年4月10日取得该房屋的不动产登记受理通知单，故一审判决认定被上诉人应承担的逾期办证违约责任期限为20天正确。
综上所述，上诉人刘玉清的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人刘玉清预交的二审案件受理费1614.00元，由其自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 杨
审 判 员 李 斌
代理审判员 蒋乾巽
二〇一七年七月三日
书 记 员 姜 霞