上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初3613号原告：上海市卢湾体育中心，住所地上海市。法定代表人：张玉华，主任。委托诉讼代理人：万卓，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被告：上海银杏湖咖啡餐饮有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张亮，总经理。被告：张亮，男，1982年6月3日出生，汉族，住所地上海市虹口区。两被告的共同委托诉讼代理人：王心宇，上海市郑传本律师事务所律师。原告上海市卢湾体育中心(以下简称“卢体中心”)与被告上海银杏湖咖啡餐饮有限公司(以下简称“银杏湖公司”)、张亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员王凌冰独任审判，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人万卓以及被告的委托诉讼代理人王心宇到庭参加诉讼。审理中，双方当事人合意延长简易程序适用期限三个月。本案现已审理终结。原告卢体中心向本院提出诉讼请求：1、要求被告银杏湖公司向原告支付自2016年1月1日起至2016年7月31日止的房屋租金357560元(币种为人民币，以下同)、物业管理费30030元和水、电、煤、空调能耗费104175.28元，共计491765.28元；2、要求被告银杏湖公司向原告支付违约金204320元(按被告在原告处的租赁保证金102160元的两倍计算)；3、要求被告张亮对被告银杏湖公司的上述债务承担连带责任。事实与理由：原告卢体中心系上海市建国西路XXX号－4房屋(以下简称“系争房屋”)的管理人。被告银杏湖公司系从事餐饮经营的一人有限责任公司，被告张亮系被告银杏湖公司的唯一股东。2015年5月5日，原告与被告银杏湖公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告银杏湖公司用于经营餐饮，系争房屋建筑面积为344平方米，租赁期限为两年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止，月租金为51080元，租赁保证金为102160元，水、电、煤、空调能耗费按实结算，2015年度的物业费标准为每月4045元，2016年度的物业费标准为每月4290元。自2015年7月起，被告银杏湖公司开始拖欠房屋租金，直至2016年5月5日才付清2015年度的房屋租金，并于2016年6月30日付清2015年度的物业费和水、电、煤、空调能耗费。目前，被告银杏湖公司尚拖欠自2016年1月1日起至2016年7月31日止的房屋租金357560元、物业管理费30030元和水、电、煤、空调能耗费104175.28元。被告银杏湖公司拖欠租金的行为已属严重违约，根据合同的约定，原告有权没收租赁保证金，并可要求被告银杏湖公司另行支付租赁保证金2-12倍的金额作为违约金。被告银杏湖公司系一人有限责任公司，被告张亮作为唯一的自然人股东，若不能证明公司财产独立于自身财产，则应对公司债务承担连带责任。被告银杏湖公司、张亮共同答辩称：同意支付拖欠的租金和实际发生的物业管理费、能耗费。原告主张的违约金过高，请求法院调整。被告尚有保证金102160元在原告处，要求在欠付费用中予以抵扣。原告卢体中心提供了如下证据：1、上海市房地产权证、《黄浦区体育局关于授权卢湾体育中心使用、管理部分房产的通知》，证明原告享有租赁房屋的出租权利；2、《房屋租赁合同》，证明原告与被告银杏湖公司之间的房屋租赁合同关系；3、《关于支付欠费及违约金的通知》、《情况说明》、《关于再次支付欠费及违约金的通知》、《欠费明细》、《关于欠付租金和能耗费的通知》、《情况说明》与《2016年1－7月拖欠房租、管理费及水电煤明细表》，证明被告银杏湖公司拖欠费用以及原告多次催讨的事实；4、水、电、煤、空调能耗费清单及相应凭证，证明被告银杏湖公司拖欠了相关费用。被告银杏湖公司、张亮对原告卢体中心提供证据的质证意见如下：对证据1、2、4的真实性、关联性及合法性无异议；对证据3中被告张亮所写的《情况说明》的真实性无异议，其他证据可能是寄到公司经营处而非寄给张亮本人的，但两被告对原告有过催告行为无异议。经质证，本院认为原告卢体中心提供的证据1、2、3、4具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认上述证据的证明力。被告银杏湖公司、张亮未提供证据。本院经审理认定事实如下：一、2015年1月，上海市黄浦区体育局将包括系争房屋在内的上海市建国西路XXX号、137号部分房屋授权原告卢体中心使用、管理。同年5月5日，原告卢体中心(甲方)与被告银杏湖公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方同意将上海市建国西路XXX号-4房屋出租给乙方使用，建筑面积为344平方米；2、房屋租赁期为2年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止；3、月租金为51080元，租金支付1个月为一期，一年分为12期支付，采用先付后租的支付方式，乙方应于每月的20日之前向甲方支付下月的房屋租金；4、乙方应于本合同签订之日起三个工作日内向甲方支付相当于两个月租金的租赁保证金计102160元；5、乙方还应向甲方支付水费、电费、煤气费、中央空调及通风费用；6、物业管理费由甲方代收代付，2015年的物业管理费按照11.76元/平方米·月进行计算(即每月为4045元)，2016年的物业管理费按照12.47元/平方米·月计算(即每月为4290元)；7、乙方拖欠租金、物业管理费或水、电、空调、通信等其他费用累计达1个月以上的，或擅自中途撤离该系争房屋的，经甲方书面通知15天后仍未纠正，甲方有权书面通知乙方提前解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方另行支付2-12倍租赁保证金的违约金。合同签订后，被告银杏湖公司向原告卢体中心支付了租赁保证金102160元。二、被告银杏湖公司曾拖欠2015年7-12月的房屋租金、物业费和水、电、煤、空调能耗费，后在原告的发函敦促下付清。此后，被告银杏湖公司未依约向原告支付自2016年1月1日起至2016年7月31日止的房屋租金357560元、物业管理费30030元和水、电、煤、空调能耗费104175.28元。三、被告银杏湖公司于2016年年底迁离系争房屋，目前原告已收回系争房屋。对于2016年8月以后的租金等相关费用，原告表示不主张。四、审理中，被告银杏湖公司和被告张亮并未针对原告的诉讼请求就被告银杏湖公司的财产独立于被告张亮自身的财产提供证据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。现被告银杏湖公司逾期支付租金等费用和提前退租的行为违反了双方签订的房屋租赁合同的约定，故被告银杏湖公司应当向原告支付拖欠的租金和相关费用，并承担违约责任。鉴于被告银杏湖公司在庭审中对原告主张的租金和物业费等相关费用的数额予以认可，本院对原告的相关诉讼请求予以支持。对于被告银杏湖公司提出的原告主张的违约金过高的抗辩意见，本院审查后认为，本案中合同的剩余租期共计5个月，原告在起诉时已放弃其本可主张的逾期付款违约金，且仅按照相关约定中的最低标准主张相当于2倍的租赁保证金(4个月租金)的解约违约金，尚属合理，本院予以支持。但原告在诉讼中提出的要求没收被告银杏湖公司租赁保证金的意见，虽有合同依据，但属不合理加重承租方义务的格式条款，本院认定相关保证金仅能用于抵扣被告欠付的费用。就原告要求被告张亮对被告银杏湖公司的债务承担连带责任的诉讼请求，因两被告并未就被告银杏湖公司的财产独立于被告张亮的财产充分举证，故被告张亮应当对被告银杏湖公司的债务承担连带责任，原告的主张于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海银杏湖咖啡餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市卢湾体育中心自2016年1月1日起至2016年7月31日止的房屋租金人民币357560元、物业管理费人民币30030元和水、电、煤、空调能耗费人民币104175.28元；二、被告上海银杏湖咖啡餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市卢湾体育中心违约金人民币204320元(被告上海银杏湖咖啡餐饮有限公司在原告上海市卢湾体育中心处的租赁保证金人民币102160元，在此项中予以抵扣，抵扣后的数额为人民币102160元)；三、被告张亮对被告上海银杏湖咖啡餐饮有限公司的上述第一、二项债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10761元，因适用简易程序减半收取计人民币5380.5元，由被告上海银杏湖咖啡餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王凌冰二〇一七年八月十七日书记员  施 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。