辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽06民终1847号上诉人（原审被告）：于升华。被上诉人（原审原告）：凤城市方达物业服务有限公司。住所地：凤城市草河经济管理区平安村*组。法定代表人：戴书兰，该公司经理。委托诉讼代理人：王玲，辽宁精华律师事务所律师。上诉人于升华与被上诉人凤城市方达物业服务有限公司（以下简称方达物业）物业服务合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2017）辽0682民初2267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于升华、被上诉人方达物业的委托诉讼代理人王玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于升华上诉请求：一、不服凤城市人民法院判决，请求丹东中级人民法院改判，要求政务公开。二、请求丹东市中级人民法院，要求被上诉人退还非法收取费用。三、原审费用，上诉费均由被上诉人承担。事实和理由：凤城市人民法院，违背法律法规，做人情判决。涉案小区没有经过验收，违反合同法第52条，应当认定物业合同无效。方达物业辩称，上诉人应当按照物业服务合同约定交纳费用，合同签订不存在欺诈情况。原审判决所认定的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，二审法院应驳回上诉，维持原判。方达物业向一审法院起诉请求：1、依法判决被告立即给付2016年拖欠的物业费2194元及滞纳金(自2016年1月5日至付款之日止,按日千分之三标准计算滞纳金)；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月2日，辽宁盛悦房地产开发有限公司（甲方）与原告方达物业（乙方）签订《物业委托管理合同》，约定：甲方将丽水凤凰城小区委托乙方实行物业管理。第二章委托管理事项，第四条房屋建筑公共部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条公共设施、设备维护、养护、运行管理，包括公用的上下水道路、落水管、垃圾道、烟囱、公用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。第六条市政共有设施和附属建筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。第七条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第八条公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十条交通与车辆停放秩序的管理。第十一条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。第十二条管理与工程相关的图纸、住户档案与竣工验收资料。第十三条组织开展社区文化娱乐活动。……第三章委托管理期限，第十七条委托管理期限暂定为合同签订之日起至小区业主委员会成立为止。双方还对物业管理服务质量作出具体规定。第六章物业管理服务费，1、物业管理服务费每年征收一次。2、高层住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.50元，多层住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.50元。双方还约定了违约责任等。被告系丽水凤凰城小区B7号楼二单元502室业主，住宅建筑面积121.88平方米。2015年1月5日，被告根据原告通知，办理房屋交接手续。原、被告在业主手册中的丽水凤凰城小区《物业服务合同》、《房屋装饰装修管理协议》和《业主临时管理规约》签字书上盖章签字。签字书上写明：一、本人与凤城市方达物业服务有限公司在自愿、平等、协商一致的基础上，签订《物业服务合同》，供双方共同遵守。二、本人与凤城市方达物业服务有限公司在自愿、平等、协商一致的原则下，达成《丽水凤凰城小区室内装饰装修协议》供双方共同遵守。本人确认已详细阅读凤城市方达物业服务有限公司制定的《丽水凤凰城小区临时规约》，同意临时规约各项条款并承担违反临时规约相应责任。同日，被告向原告缴纳物业费2194元，领取房屋钥匙，接收了房屋。《物业服务合同》约定：甲方凤城市方达物业服务有限公司，乙方所购房屋名称丽水凤凰城B7号楼2单元502室，建筑面积121.88平方米。根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务。第二条物业管理服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的管理，共用设施设备是指住宅小区内，共用的上下水管道、落水管、水箱、泵站、生活加压泵、电梯、供电线路、照明、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、围墙、自行车棚、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生，1、小区内交通道路、共用绿地实行全天候卫生保洁；2、小区内公共设施、楼道内以及电梯轿厢的清扫保洁。四、保安，1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2、区内实行不定时安全查询制度。五、交通秩序与车辆停放。六、房屋装饰装修管理。第三条物业管理服务质量。一、设备运行：智能化管理系统及供水设备每月检查维保一次，电梯实行每月维保两次。二、规定的房屋保修期内屋面及外墙渗漏，正常情况下25日修好，遇到雨雪天顺延。三、公共环境：室外排水、化粪池和窖井每年集中清掏一次。四、清洁卫生：公共场地每天清扫两次以上、地下停车场每周冲洗一次；楼道每日清扫、擦洗一次；垃圾箱每日清运两次，保持住宅区各公共场所清洁（生活垃圾由业主自行清理，送到指定位置）。五、333服务体系：30分钟垃圾清理；三个月设备维修；30天顺访。六、绿化：公共绿化98%以上完好率。七、交通秩序：公共道路畅通。八、维修：窖井、化粪池堵塞不超过48小时完工；水电小修保修不超过8小时完工。九、专业维修：属社会专业部门、专业公司权属的维修，积极协调。十、消防：小区发生火灾及时报警并立即启用消防设施、设备，减少业主及公共设施损失。十一、管理人员素质：遵循方达物业《员工守则》，文明礼貌，服务周到。十二、服务人员素质：服务人员实行统一着装、挂牌服务，规范文明用语。第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、物业管理服务费每年征收一次，产权人或所有人需按时缴纳相关费用，未按物业服务合同、业主管理规约的规定缴纳物业服务费等费用者，甲方有权停止对乙方提供物业服务，同时要求乙方补交相关费用并按日缴纳应交费用额千分之三的滞纳金。二、高层住宅按建筑面积每月每平方米人民币元；三、洋房按建筑面积每月每平方米人民币1.5元。被告房屋属洋房。每年物业服务费121.88平方米×1.5元/平方米×12个月=2193.84元，被告没有缴纳2016年1月5日至2017年1月4日的物业服务费。丽水凤凰城小区现未成立业主委员会。2016年3月10日，被告向民心网投诉丽水凤凰城小区物业收费不明问题。凤城市城建局答复：“您反映的物业收费问题应属于物价部门调查处理。另你所反映的除雪除冰问题，我局物业办已责成物业公司加强物业管理，及时清扫，保障业主出行方便。”2017年3月27日，被告再次向民心网投诉。凤城市城建局答复：“您所反映的问题我局责成物业科、质监站调查。经查您反映的丽水凤凰城小区2014年该小区办理入住时，由于绿地不完善，当时物业费为1.5元收取，2015年绿地完善后，下半年按1.7元收取，洋房仍按1.5元收取，物业收费问题不属我局职能范畴，应由物价部门调查回复。丽水凤凰城小区至今没有申请验收，开发单位应完善消防、规划等相关验收后，到我局申请，我局进行监督验收。相关设计不合理问题，没有申请验收，我局质监站责令整改，如申请验收后，我局将依据设计对相关不符合规范的设施进行责令整改。相关物业服务，我局物业科已责令小区物业公司加以改进，完善服务。”一审法院认为：辽宁盛悦房地产开发有限公司与原告方达物业签订《物业委托管理合同》后，原告方达物业对丽水凤凰城小区进行前期物业管理服务。2015年1月5日，原、被告签订《物业服务合同》，被告缴纳2015年1月5日至2016年1月4日物业服务费2194元，被告接收了丽水凤凰城B7号楼2单元502室入住至今，并一直接受原告方达物业提供的物业服务，被告应当给付原告物业服务费。故对原告请求被告交付2016年拖欠的物业服务费的主张，本院予以支持。由于原告提供的物业服务有瑕疵，故对原告请求给付滞纳金的主张不予支持。关于被告提出原告前期物业管理未经过招投标、物业收费未经物价局审批、丽水凤凰城小区未经竣工验收等问题，系相关行政机关的行政管理职权范围，不是效力性强制性规定，不能依此确认辽宁盛悦房地产开发有限公司与原告方达物业签订的《物业委托管理合同》无效。且原、被告间又单独签订了《物业服务合同》，约定了双方的权利义务和收费标准，根据合同相对性原则，原告履行了物业管理服务职责，被告应当缴纳物业服务费。故对被告的抗辩理由，本院不予支持。关于被告提出防盗门维修、阳台防腐木维护、墙体保温、墙体渗水问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。如果原告确实没有按照合同履行维修的服务职责，业主有权追究物业公司的违约责任，但基于业主履行交费义务与向物业公司追究违约责任属于不同法律关系，决定了业主不能因为物业公司违约责任而拒绝交纳物业管理费，为此，被告以上述问题作为抗辩理由不交纳物业管理费，本院不予支持。。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条第（五）项，第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条，《物业管理条例》第二十一条、第三十六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告于升华于本判决生效后15日内给付原告凤城市方达物业服务有限公司2016年1月5日至2017年1月4日物业服务费2193.84元；二、驳回原告凤城市方达物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告于升华承担。二审期间上诉人提供业主（住户）入住验房表，证明涉案小区没有验收合格。被上诉人的质证意见为，真实性无法确认且不是新证据。与本案争议焦点没有关联性。本院的认证意见为，该份证据的真实性无法确认，本院不予采信。本院对双方当事人在一审中提供证据的认证意见与一审法院认证意见一致。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点问题为：1、上诉人与被上诉人签订的物业合同是否有效。2、被上诉人请求上诉人支付涉案物业费有无事实和法律依据。关于第一个焦点问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中上诉人虽主张，丽水凤凰城小区至今没有申请验收，开放商、物业公司非法交房，违反合同法第52条，应当认定案涉物业合同无效。但其没有提供确实充分的证据加以证明。且上诉人主张的事实是房屋买卖关系，并非案涉的物业服务关系。因此，对上诉人此节上诉理由，不予支持。关于第二个焦点问题。2014年4月2日辽宁盛悦房地产开发有限公司与被上诉人方达物业签订《物业委托管理合同》后，方达物业对丽水凤凰城小区进行前期物业管理服务。2015年1月5日，上诉人与被上诉人签订《物业服务合同》。双方应该受到该合同约束，即方达物业提供物业服务，于升华缴纳物业费。本案中，被上诉人按物业服务合同的约定提供了相应的服务，上诉人亦应按合同约定履行交纳物业费的义务。因此，对上诉人该节上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人于升华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人于升华负担。本判决为终审判决。审判长  王雪梅审判员  王殿龙审判员  张峻峰二〇一七年十二月十一日书记员  张政悦