北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第38627号
原告赵文筠，女。
被告北京中誉信诚房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区祁家豁子2号（南院）10号楼529室。
注册号：110105012842331。
法定代表人张志慧，总经理。
委托代理人蒲立辉，男。
原告赵文筠与被告北京中誉信诚房地产经纪有限公司（以下简称中誉信诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘宝平独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵文筠，被告中誉信诚公司之委托代理人蒲立辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵文筠诉称，2014年5月25日，我将位于北京市海淀区育新花园x号楼1905号房屋（以下简称1905号房屋）交由中誉信诚公司代理出租。代理期间，中誉信诚公司未按合同约定及时向我支付相应租金。合同执行一年期满时，我通知中誉信诚公司终止合同，但其公司接到通知后，依然将房屋租给租户。另外，中誉信诚公司未履行承诺的对房屋进行修缮、更换电器、赔偿丢失图书等合同事项。综上，为维护我的合法权益，故我起诉至法院要求：1、解除我与中誉信诚公司签订的《北京市房屋出租委托合同》，中誉信诚公司将1905号房屋交还给我；2、中誉信诚公司按每月4300元的标准支付自2015年5月20日起至实际交还房屋之日止的租金及使用费；3、中誉信诚公司支付我刷漆费用1920元、重新更换灶具的费用1306元、图书损失2000元、地板翻新费用4296元、塑钢窗维修费用500元、自租房之日起至2015年11月止的有线电视费324元、房屋租金利息600元；4、诉讼费由中誉信诚公司承担。
中誉信诚公司辩称，我公司不同意解除合同，因为合同并没有到期，且赵文筠提到的我公司没有及时支付房租的问题是因为双方在这几年合作中有一条默认的约定：在支付房租的时候需要先给其拨通电话确认。但是由于其工作的特殊性，并非每次都能及时打通。我公司同意按照合同约定的标准支付租金。我公司可以在合同到期之前找人对墙面进行修缮，由于赵文筠主张的费用过高，所以我公司不同意按现金折算。赵文筠主张的图书费用过高且没有提供证据，故不同意赔偿。我公司确实没有更换油烟机和燃气灶，但在合同到期前同意按照协议履行。针对塑钢窗，我公司已经维修过了，故不同意其该项请求。有线电视费如果没有交付，我公司同意交纳。双方在合同中并没有约定地板翻新，故不同意该项请求。
经审理查明，2014年5月21日，出租方（合同甲方）赵文筠与租赁方（合同乙方）签订《北京市房屋出租委托合同》，约定：赵文筠将1905号房屋委托中誉信诚公司代理出租，出租代理期自2014年5月25日至2016年5月24日，出租代理期限的变更由双方书面另行约定；甲方应于2014年5月24日前将该房屋交付给乙方；出租代理期满，如乙方仍由客户居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方需配合将租期延长，但最长不超过六个月，延长期内，乙方应按委托期标准向甲方支付租金；租金标准为每月3800元，按季缴付，合同期内房租分八期支付，每期乙方须提前三日向甲方支付，每期房租具体支付日期及金额：第一次2014年5月20日（5700元），第二次2014年8月20日（11400元），第三次2014年11月20日（11400元），第四次2015年2月20日（11400元），第五次2015年5月20日（8200元），第六次2015年8月20日（12300元），第七次2015年11月20日（12300元），第八次2016年2月20日（12300元），以后以此类推，如遇节假日自动顺延不再另行通知；出租代理期内租金标准调整由双方另行书面约定，否则适用以下款项：1、甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金；2、如乙方实际出租该房屋的价格高于与甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有，作为乙方对该房屋进行改善、维修或添置设备的费用；3、如通过银行收付租金，则甲方需在指定银行开立账户、并且提供准确的账户信息；4、甲方账户开户行名称：交行上地支行，开户姓名：赵文筠，开户账号：×××；出租代理期内甲方同意预留出75工作日不计租金作为乙方接洽承租的工作期，工作日后于2014年7月10日开始计算租金，即自出租代理期起每年乙方给甲方21个月零15天房租。甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一付款中扣除；费用分担问题：……（二）在委托期内乙方及代理客户应负责的事项、费用：1、房内的门窗、玻璃、灯具、灶具等因使用当发生损坏；2、合同期内发生的水、电、气、电话、卫生、停车、有线电视收视费用；3、配件、水管龙头等因使用不当产生问题的；4、物业交割后下水管道因使用问题发生堵塞而产生的疏通费用；5、木地板、地砖、墙砖因使用问题有破损的；6、因客户需要更换防盗门、户门或门锁等费用；7、屋内因其他物品使用不当产生破损的；第十一条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同；……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，按甲方违约处理：1、延迟交付该房屋达3日且未征得乙方同意的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常代理出租该房屋的；4、设施严重老化，供暖供电供气不足；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理：1、未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由；2、擅自改变房屋用途的；3、利用该房屋从事违法活动，损害公共利益或妨碍他人工作、生活的；4、设备、设施损坏并拒不赔偿；第十二条违约责任（一）出租代理期内甲方需提前终止合同收回房屋，无论转租自用或自身原因造成本合同不能正常履行的，应提前30日通知乙方，并按月租金的100%支付违约金，由此给乙方及乙方代理出租房屋客户造成的经济损失与违约责任，甲方应当承担赔偿；（二）出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%支付违约金；（三）违约方应在解除合同当日无条件将委托期内剩余房租全部返还对方；……第十五条其他补充约定事项（任何口头承诺均无效）：（一）乙方刷墙用多乐士（麦黄）；（二）乙方负责换抽烟机、燃气灶；（三）配一部空调（格力冷暖），维修塑钢窗，主卧书柜里的书双方协商处理。合同签订后，中誉信诚公司向赵文筠支付了2015年5月24日前的房屋租金。中誉信诚公司称其已经履行维修塑钢窗及安装空调的义务，并向本院提交2014年5月19日的收据（以下简称收据1）和5月31日的收据（以下简称收据2）各1张，其中收据1显示刮白200元、修窗户40元；收据2显示配空调1台8**元、换室外机1台4**元、修空调换室外风机电机200元。经质证，赵文筠认为收据1的时间为2014年5月19日，而本合同签订日期为5月21日。上期合同期限为自2013年5月25日起至2014年5月24日止，故该收据与本合同约定事项无关；认为收据2无法证明安装的空调为合同约定的格力冷暖空调，且与中誉信诚公司合同经办人于x承诺的购买新空调不符。
庭审中，赵文筠主张解除合同的理由为中誉信诚公司多次未按时交纳另一套房屋的租金，并且迟延支付本合同中的第四次房屋租金，导致其不再信任中誉信诚公司。中誉信诚公司对此不予认可，并称其公司之所以没有交纳第五次及之后的租金系因为赵文筠拒绝收取并向本院提交其公司员工姜x分别于2015年5月21日及5月25日与赵文筠的通话录音，其中5月21日的录音内容为：“……姜x：因为这房子正常是今天该给您房租育新这个。正常昨天该给您，您说不用给。因为财务这又问了，正常合同期内呢，该给您房租还得给您呢。赵文筠：这我肯定不再租给你们了。姜x：那大姐因为咱们有合同，合同没到期呢。赵文筠：那你们也没按合同做啊。姜x：不是，因为您要确定不想租了，按合同只能是你违约了。赵文筠：那也是你们违约在前，不是我们违约在前。你那个拖着我们那个房租不给，你们说的也都没做到。姜x：不是，大姐，咱们两套房子，那套房子有事情可以解决，这套房子毕竟还在合同期内呢，是不是？要是您不想租了。赵文筠：因为你们也没按照说的做，等我今天晚上回去查一下合同，给你打电话行吧？姜x：那您确定不给您汇，那我财务就按违约给您算着合同。因为正常昨天该给您房租，但您说不用给，我这今天财务问我，我得给您打一电话，是不是？……姜x：那您确定今天我那就不给您汇房租了是吧？赵文筠：对对对，好。”5月25日的录音内容为：“……赵文筠：然后我在合同里要求的东西，你们除了配了一个二手的格力空调而且不是新的，除了这个以外，你们什么也没有做。姜铁军：大姐。赵文筠：你看过合同吗？姜x：我看过。赵文筠：那个合同写的是？你还记得是什么吗？姜x：我看着呢。上面写着给您刷墙，配个油烟机燃气灶。赵文筠：对，你们没刷。姜x：您听我讲，因为这个，咱们说实话，客户在里住着，由住户没法刷墙，到期肯定给您弄，不就完了嘛？是不是？毕竟在合同期之内。……姜x：你是跟我说不租就不租，合同到期性，咱这合同不是没到期呢吗？赵文筠：没到期？没到期？你跟客户哪天签的合同？姜x：您中途收房违约了，你要承担违约责任的。赵文筠：我告你我违约了，我早就告诉你了。姜x：对，违约了来公司，来签个违约协议，怎么违约怎么赔偿，对不对？赵文筠：对不起，我不签那个，我要告你们去。姜x：那您就去。赵文筠：你没有问题，那咱们就法庭上见。”经质证，赵文筠对通话录音予以认可，但其对话内容核心为告知对方终止合同，收回房屋，与本次诉讼要求一致。中誉信诚公司向本院提交其公司向赵文筠支付租金的银行凭证及对应合同，用以证明其公司自2010年与赵文筠合作至今，存在多次付款时间和合同约定时间不一致的情况，原因是双方存在口头协议，即每次支付房租之前需要先与赵文筠电话沟通。经质证，赵文筠对证据的真实性认可，但不认可中誉信诚公司所称双方之间存在口头约定，并认为中誉信诚公司支付房租的日期均在约定时间的当日或3日之内，仅2015年应缴纳房屋租金的时间为2月20日，但实际支付日期为3月13日。
另查，中誉信诚公司未按照合同约定时间支付第四次房租，经赵文筠催要，中誉信诚公司于2015年3月13日支付该笔房租。中誉信诚公司认可未交纳第五次及之后的房屋租金，当庭表示同意交纳。中誉信诚公司未就有线电视费一节向本院提交证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋出租委托合同》、银行凭证、录音等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，赵文筠与中誉信诚公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于赵文筠要求解除合同的理由是否成立。对此，本院认为：首先，赵文筠主张解除合同的理由之一为中誉信诚公司未按时向其交纳另外一套房屋的租金，考虑到该理由中所涉房屋与本案并无直接关联，故赵文筠以此作为解除合同之理由不能成立；其次，根据本案查明的事实，中誉信诚公司虽确实存在迟延交纳第四次房租的情形，但赵文筠并未依据合同行使单方解除权，而是选择继续履行合同并向中誉信诚公司催要房租，因此，赵文筠以此作为解除合同之理由亦不能成立。综上，赵文筠要求解除合同并要求中誉信诚公司腾退租赁房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方之间的《北京市房屋出租委托合同》应当继续履行，中誉信诚公司应当按照合同约定及时向赵文筠支付尚未支付的租金及有线电视费，故对于赵文筠要求中誉信诚公司支付实际租用期间的房屋租金及有线电视费的诉讼请求，本院予以支持，具体计算期间及数额，由本院根据双方合同之约定判定。考虑到，中誉信诚公司并非无故支付第五次及以后的租金，故赵文筠起诉要求支付租金利息之请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。基于双方继续履行合同，对赵文筠的第三项诉讼请求中所涉其他事项，在本案中不予处理。需要指出的是，在双方继续履行合同过程中，应当尊重合同契约精神，本着友好协商、互利互惠的原则，对于双方尚未履行的合同附加义务尽快达成一致意见，避免再次纷争。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定判决如下：
一、北京中誉信诚房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向赵文筠支付二〇一五年五月二十五日至二〇一六年二月二十四日期间的房屋租金人民币三万二千八百元及二〇一四年五月二十五日至二〇一五年十一月二十五日期间的有线电视费人民币三百二十四元；
二、驳回赵文筠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百三十六元，由北京中誉信诚房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘宝平
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 蔡云飞