南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民特字第5号原告：上海绿地集团江西申江置业有限公司，地址：南昌市红谷滩中心区B-6地块。法定代表人：孙志文职务总经理委托代理人：文青勇、朱金龙，系江西华邦律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司新建支行。负责人：陶志斌职务行长委托代理人：裴蕾，女，1972年11月2日生，汉族，南昌市人，住南昌市东湖区，系中国工商银行股份有限公司江西省分行营业部职工；委托代理人：钱智文，男，1980年7月9日生，汉族，南昌市人，住南昌市东湖区，系中国工商银行股份有限公司江西省分行职工。被告：郑灿光，男，1972年1月18日生，汉族，福建市福安市人，住福建市福安市。原告上海绿地集团江西申江置业有限公司诉被告中国工商银行股份有限公司新建支行、郑灿光案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告上海绿地集团江西申江置业有限公司委托代理人文青勇、朱金龙，被告中国工商银行股份有限公司新建支行的委托的代理人裴蕾、钱智文到庭参加诉讼，被告郑灿光经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海绿地集团江西申江置业有限公司诉称：一、本案所涉标的物绿地中央广场C区C1办公楼一单元2307、2308、2309号房归原告而非被告郑灿光所有。二、被告工行新建支行申请执行的只能是被告郑灿光与原告签订的南昌市商品买卖合同（编号1000252002）项下被告郑灿光的合同权利，而非上述房屋本身。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、解冻财产的规定》第十九条规定“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。综上，上述房产无论法律上还是事实上均属原告所有。故新建县法院对该房产的执行没有法律依据。原告上海绿地集团江西申江置业有限公司为证明自己的主张向法庭提供了下列证据：第一组证据：1.上海绿地集团江西申江置业有限公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证（已提供）；2.中国工商银行股份有限公司新建支行工商登记信息；3.郑灿光身份证复印件。证明对象：原告及二被告诉讼主体资格。第二组证据（均为复印件）：商品房转移登记通知单（100000937971）；国有建设用地使用权证（洪土国用登红2009第158号、洪土国用登红2010第156号、洪土国用登红2010第1228号）（原件在南昌市城建档案馆）；建设用地规划许可证（地字第360100200801022号）（原件在南昌市城建档案馆）；建设工程规划许可证（建字第360100201000556号）（原件在南昌市城建档案馆）；建筑工程施工许可证（洪建委施字2010第120号）；商品房预售许可证（2011洪房预售证第19627号）；南昌市建设工程竣工验收备案表（编号：12370）。证明对象：原告对绿地中央广场C区C1办公楼2307、2308、2309号房屋拥有所有权（物权原始取得）。第三组证据（均为复印件）：南昌市商品房买卖合同（编号：1000252002）；中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证2012版）；郑灿光支付购房首付款收据（编号：4007321、4007423、4005132）；关于对阙发龙、阙少华、郑灿光等3人绿地中央广场个人按揭逾期贷款进行代偿的商洽函（中信银行）；上海绿地集团江西申江置业有限公司代偿情况表（郑灿光，原件在新建县法院执行局熊国华法官处）；中信银行回单（绿地代偿）；代偿证明（原件在新建县法院执行局熊国华法官处）。证明对象：⑴原告与郑灿光间存在绿地中央广场C区C1办公楼2307、2308、2309号房屋的买卖合同关系，总房款7085390元，首付款3565390元，按揭贷款3520000元，支付时间2011年10月30日；⑵郑灿光实际仅支付首付款2065390元，尚欠首付款1500000元；⑶买卖合同附件四第五条约定，郑灿光付清全部购买房款后，原告向郑灿光交付房屋，因郑灿光未付清首付款，故房屋未交付；⑷原告为郑灿光代偿本息共计3567679.71元，该房屋实际尚欠房款（3567679.71＋1500000）=5067679.71元。第四组证据（均为复印件）：拍卖成交确认书；执行异议书（绿地）；新建县法院执行裁定书（驳回异议）；新建县法院交房通知书、限期交房通知书；新建县法院罚款决定书；罚款复议申请书（该复议正在市中院执行局审理）。证明对象：⑴涉案房屋拍卖成交价5400000元；⑵涉案房屋未交付，未办理产权过户，未付清全部房款，仍欠银行贷款3567679.71元和绿地首付款，根据最高院有关执行规定，该房屋不属于被执行人财产，被执行人只有部分首付款，新建县法院拍卖房屋错误。被告中国工商银行股份有限公司新建支行辩称：一、原告方提出的案外人异议之诉已超出法律规定的时效期间，法院应该予以驳回。原告于2014年7月4日就我行诉江西运钢实业有限公司、江西省钢城工业有限公司、江西中诺担保有限公司、彭得兴、张韩秀、郑灿光借款合同纠纷执行一案向新建县法院提出书面异议，法院经审理于2014年7月7日下发（2014）新执异字第06-1号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，原告也于2014年7月28日签收该份执行裁定书。根据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第219条、第304条、第305条相关规定，执行过程中，案外人，当事人对执行异议裁定不服的，应自执行异议裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉，否则法院应当判决驳回原告的诉讼请求。本案原告于2014年7月28日签收该份执行裁定书，直至2014年12月30日才提起执行异议之诉，已经超过了法律规定的时效期间，应视同原告放弃提起执行异议之诉的权利，原告的诉讼请求理应被法院裁定驳回。二、被告郑灿光享有涉案房产的所有权。郑灿光与原告签订了《商品房买卖合同》，按约定支付了购房首付款，向银行申请办理了按揭贷款，并在南昌市房管局进行了登记备案，郑灿光已向原告支付了案涉房产的对价，且原告在执行异议书自认，涉案房产已交付至郑灿光，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条之规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。商品房买卖合同双方的核心义务已履行完毕，剩余的办理过户登记手续只是合同的附随义务。三、法院执行的是争议房产的物权（所有权），法院的执行行为合法有效。根据原告在执行异议书中自诉本案涉房屋于2013年5月31日已由原告交付给郑灿光实际占有，仅仅是未履行合同的附随义务——办理过户登记手续，郑灿光系涉案房产的真正所有权人，故法院查封并执行拍卖的应为被执行人名下的涉案房产本身，而非商品房买卖合同项下的合同权利。实际上，涉案房屋已交付并登记备案至郑灿光名下，自2013年5月31日起，郑灿光已实际享有涉案不动产相关物权性质的权利，房屋买卖双方仅未履行剩下的合同附随义务，即办理过户登记手续而已。被告中国工商银行股份有限公司新建支行对原告提供的证据1、2、3均无异议；证据4-10真实性无异议，关联性有异议，不能证明原告对本案涉案三栋房具有所有权；证据11-17真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据恰恰证明郑灿光全额支付了房款，根据银行贷款合同的约定，借款人郑灿光必须支付足额首付款后银行才能发放贷款，银行贷款已发放，证明郑灿光的首付款已付清，银行贷款已发放并转入原告账户，因此郑灿光已全额支付本案涉房款的款项；证据18-23真实性无异议，执行异议书其中原告陈述上述房屋自原告2013年5月31日交付给郑灿光，可以表明该房屋已交给郑灿光。被告中国工商银行股份有限公司新建支行为证明自己的主张向法庭提供了下列证据：1、工商营业执照、组织机构代码证明，证明被告工行的主体资格；2、2015年7月1日工行调查收集证据申请书（法院未收取，并告知工行对有关部门进行核实）、（2014）新执异字第06-1号执行裁定书、送达回证均为复印件，证明原告方提出的案外人异议之诉已超过法律规定的时效期间，我行向案件承办法官提出调查收集证据申请，经办法官告知我行向相关部门调取核实，我行依法官指示向新建县人民法院执行局进行了取证，复印了相关法律文书，该组证据合法有效。原告对被告中国工商银行股份有限公司新建支行提供的证据1三性无异议；证据2三性均有异议，申请调取证据应向案件审理及承办法官提出申请，案件承办法官同意后依法调取，但该组证据没有履行该合法程序；根据裁定书由于该裁定书没有依法告知权利人（即原告）提起异议之诉的权利和期限，因此提起异议之诉应按该裁定的作出部门依法告知权利人（即原告）提出权利和期限之后开始计算起诉期限，因此原告提起的执行异议之诉没有超过期限。被告郑灿光未到庭也未提供证据。经审理查明：原告与被告郑灿光于2011年9月29日签订了一份购房合同，该合同的主要内容为：被告郑灿光购买原告位于绿地中央广场第C区C1办公楼2307、2308、2309号三套房屋，总房款7085390元，应付首付款3565390元，按揭款为3520000元，合同签订后，被告郑灿光支付了首付款2065390元，尚欠首付款1500000元，总房款尚欠5067679.71元，合同签订后，2011年11月2日原告向南昌市房产管理局申请登记备案，被告郑灿光在2013年1月31日将涉案房作抵押物向中信银行贷款3520000元，由原告担保办妥抵押登记和其他相关手续并将房屋他项权证及其他有关资料交给银行持有之日止（担保阶段）郑灿光的所有应付款项承担连带保证责任。贷款合同签订后，银行将3520000贷款汇入原告账上。贷款完后，被告郑灿光没有归还该笔贷款，中信银行南昌分行出具证明证实原告代郑灿光已将3520000元贷款全部清偿。江西运钢实业有限公司向中国工行借款5000000余元，利息1565000元，由被告郑灿光担保，本院在执行中国工行新建支行与江西运钢实业有限公司、郑灿光等借款合同纠纷中，原告于2014年7月4日对执行标的提出书面异议，本院受理后于2014年7月7日作出裁定：驳回案外人上海绿地集团江西申江置业有限公司的异议。2014年7月17日法院将该裁定送达给上海绿地集团江西申江置业有限公司。2014年7、8月份新建县人民法院将该涉案房已进行了拍卖，拍卖金额为5400000元。2014年12月30日原告向本院以案外人执行异议之诉为案由向本院起诉。本院认为，被告郑灿光与原告签订购房合同属实，购房总款7085390元，原告与被告郑灿光签订合同后，被告郑灿光已支付了部分首付款2065390元。被告郑灿光虽然向银行办理了3520000元房屋按揭抵押贷款，且该笔贷款已作为郑灿光的购房款由银行直接汇入原告账上，郑灿光未按约归还贷款，原告作为保证人代郑灿光全部还清了贷款。但被告郑灿光是将该涉案房作抵押物向银行贷款。原告与被告郑灿光签订了购房合同，已在南昌市房管局进行了登记备案，法院将该房屋预查封，预查封的效力等于正式查封，原告至今未向法院提供该执行标的物所有权属归原告的充分证明，而房产登记部门提供的证据确定该涉案房屋已登记在被告郑灿光名下。且原告提起本案执行异议之诉已超过法律规定的时效期限，原告于2014年7月28日签收了本案（2014）新执异字第06-1号执行裁定书，本院裁定驳回原告的异议，原告于2014年12月30日才提起执行异议之诉，已超过了法律规定起诉时效期间，但依照我国民事诉讼法第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为与原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。故原告的诉讼请求，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十五条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告上海绿地集团江西申江置业有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，由原告上海绿地集团江西申江置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判长  邹必凤审判员  邓金华审判员  张小秀二〇一五年十一月五日书记员  雷 娜