长春经济技术开发区人民法院民 事 裁 定 书2015年长经开民初字第01293号原告：张李娜，女，汉族，1979年8月6日生，住长春市朝阳区。法定代理人：朱国宝，男，汉族，1974年6月12日生，与原告系夫妻关系。委托代理人：吴移，吉林尚信律师事务所律师。委托代理人：冯译戈，吉林尚信律师事务所律师。被告：杨忠莲，男，汉族，1969年12月27日生，住长春市二道区。委托代理人：乔楷，吉林泉商律师事务所律师。张李娜与杨忠莲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴移、冯译戈、被告杨忠莲及其委托代理人乔楷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张李娜诉称：原告的父亲张某某于2011年5月15日与被告签订了《出租门市房协议书》一份，该协议约定，将原告所有的位于长春经技术开发区，建筑面积为207.24平方米的门市房出租给被告。该房屋的租赁期限为14年，自2011年5月15日起至2025年5月15日止。本协议签订后，被告使用租赁房屋开设了一家新视力眼镜店。因原告XXX，租赁期内，原告没有到租赁房屋去查看。而被告在未经原告同意的情况下，擅自将租赁房屋的主体结构及室内设施进行了改动；并且，原告近期才知道被告已经私自将租赁房屋的第二层转租给了第三方，第三方开设了一家美容瘦身养生馆。本身原告XXX，其父张某某与被告签订的房屋租赁合同本身约定的租金就非常低，租期却很长，被告已经获得很多利益，现在被告又擅自转租房屋牟利，变相地侵害了原告的利益。并且，被告还拖欠原告的房屋租金迟迟不支付。原告的父母曾多次找被告协商，但被告始终态度恶劣，双方无法协商成功。原告认为被告未经原告同意擅自改动租赁房屋主体结构及室内设施，擅自转租房屋以及拖欠房屋租金的行为已经给原告造成了巨大的经济损失。故原告诉至法院，请求判令：1、解除张某某与被告签订的《出租门市房协议书》；2、被告立即返还租赁房屋，并将房屋恢复原状；3、被告支付自2015年5月15日起至返还租赁房屋之日止的房屋租金；4、判令本案的诉讼费用由被告承担。被告杨忠莲辩称：（一）原告张李娜并不是适格的诉讼主体，不应当作为本案原告。本案原告与被告之间并无合同关系，《出租门市房协议书》签订时原告并不是房屋的所有权人，故请求法院驳回原告的诉讼请求，并承担本案的诉讼费。（二）被告诉状中所述内容与实际情况不符。案件事实是被告与房主张某某于2015年5月15日在平等自愿的前提下签订了《出租门市房协议书》，后被告按照经营15年的标准花了人民币30余万元装修款对租赁房屋进行了装修，又花费200多万元采购设备、商品以及柜台等，整个装修过程中被告并没有擅自改变房屋主体结构、装修的每个环节都与张某某进行了沟通，2011年6月26日新视力眼镜店开业时，张某某也到店里参加了开业典礼并赠送两个花篮祝贺，当场表示对店内的装修十分满意。此后张某某每次收房租都是在眼镜店里，其对店内外经营情况非常清楚。2011年11月开始，被告在征求房主张某某同意的情况下将房屋二层转租给了少儿培训班，张某某也表示只要被告按时交纳约定的房租及转租人合法经营就可以，2015年1月，少儿培训班转让给了美容瘦身养生馆。从2011年至今被告在合同履行过程中都按时缴纳房租，从未拖欠过。直至2014年8月27日，房主张某某打电话和被告协商，要求被告承担物业费和采暖费，其实就是变相上涨租金，后张某某的妻子李彦又提出了更大幅度的上涨要求，由于双方就租金问题没有谈妥，导致房主拒收租金。（三）结合案件事实以及相应的法律依据可以断定被告在履行合同过程中没有违法及违约行为。1、自2011年11月至今，被告转房屋二层的事宜事先已与张某某沟通，并有相关证据佐证，故被告并非擅自转租。2、2011年5月交房时，房屋为毛坯房，被告花费三十万人民币精装后达到使用15年的标准，整个装修过程被告均与房主沟通，并没有擅自改变房屋主体结构，而且2011年-2014年交租期间都是房主张某某到店里现金收取，对房屋结构一直没有提出过异议，并有证人证言佐证，可以断定张某某认可被告的装修结构，因此在租赁期内被告并没有将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途。3、从被告掌握的情况，原告为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，其父张某某和其母李某是其合法监护人，诉争房屋是张某某出资购买，即便是现在房屋所有权已经变更原告名下，根据《合同法》第229条、《民通意见》119条规定，原合同对租赁人和新房主继续有效！也不能违反法律规定单方面收回房屋。4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内没有提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。2011年11月至今诉争房屋的二层一直都被被告转租，而且各自挂牌独立经营，结合证人证言及客观事实，张某某或者原告明显知道转租事宜。5、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，原告在没有证据证明被告有违约行为情况下，起诉要求解除《协议书》及腾房等无理要求，不应得到法院支持。至于2015年房屋租金，被告可以随时向张某某缴纳。综上，被告在租赁期间内没有违约、违法行为，反之房主张某某拒收房租、不按时缴纳物业费、采暖费等行为已经涉嫌违约，被告暂时保留诉讼权利。原告张李娜不论是基于债权的请求还是基于物权的请求，都无权主张，诉讼主体不适格，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年5月15日原告父亲张某某与被告杨忠莲签订了《出租门市房协议书》一份，该协议约定，将位于长春经技术开发区，建筑面积208m2的门市房出租给被告杨忠莲，租期15年（2011年5月15日至2025年5月15日止）。前五年每年租金人民币九万五千元整。后三年出租价按原租金的5%递增，八年后按照原租金的10%递增。租金每半年交一次，张某某承担冬季取暖费、小区物业费。其他一切费用由被告杨忠莲承担。被告杨忠莲入住后，装修、经营遵纪守法。门市房租赁期满后，同等条件的情况下，被告杨忠莲拥有优先租赁权。租赁期间如一方违约赔偿对方人民币50万元。之后被告杨忠莲对案涉门市房进行了装修。2011年6月26日，被告杨忠莲用该门市房开设眼镜店。2011年11月，被告杨忠莲将案涉门市房二层转租给少儿培训班。2015年1月15日，被告杨忠莲将案涉门市房二楼楼上一套，面积约为104平方米转租给刘某经营课后培训班，租期一年。后刘某与孙某平转项合伙经营经济技术开发区瘦身馆。2015年5月30日，经济技术开发区瘦身馆更名为经济技术开发区xxx美容瘦身养生馆。另查：案涉门市房于2011年4月7日由原告认购，2014年12月11日登记在原告张李娜名下。原告张李娜系XXX。原告庭审中称系其委托其父张某某将该房出租。认定上述事实的证据有：房屋所有权证书、松苑小区认购书、商品房买卖合同、双方签订的《门市房协议书》一份、房屋现状照片一份、原告父母出具的收到租金的收条9张、个体工商户工商登记档案、出租门市房协议、经济技术开发区新视力眼镜店营业执照、税务登记证、证人张某某（原告父亲）证言。本院认为：原告张李娜委托其父亲张某某以张某某的名义与被告杨忠莲签订《门市房出租协议》。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，原告方并未提供证据证明被告杨忠莲在签订合同时知晓张某某与原告张李娜之间的代理关系，故上述合同只在张某某与被告杨忠莲之间发生效力，原告张李娜并非合同当事人，因此原告方起诉要求解除张某某与被告杨忠莲签订的租赁合同，其诉讼主体不适格，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条的规定，应驳回原告起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（一）项的规定、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条的规定，裁定如下：驳回原告张李娜起诉。案件受理费人民币15094元退还给原告张李娜。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 车 岩代理审判员 孙 烨人民陪审员 牛瑗莉二〇一六年六月十六日书 记 员 马书丽