浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙台民终字第733号
上诉人（原审原告）：张某某。
上诉人（原审原告）：李某某。
被上诉人（原审被告）：浙江××置业有限公司，住所
地：玉环县××街道××号。
法定代表人：吴某某。
委托代理人：冯某某。
上诉人张某某、李某某因商品房预售合同纠纷一案，不
服玉环县人民法院（2010）台玉民初字第1023号民事判决，向
本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审
理。上诉人李素华、被上诉人浙江××置业有限公司的委托代
理人冯某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，一、两原告系夫妻关系。2006年至2
007年间，被告浙江××置业有限公司在玉环县珠港镇坎门花
岩礁（现为玉环县坎门街道花岩礁）开发“渝汇·蓝湾国际”
房地产第一期，共有套间、商铺750多户。2007年11月27日，
原、被告订立《商品房买卖合同》，被告将位于“渝汇·蓝湾
国际”第11幢3单元401号房屋，建筑面积为138.07平方米，单
价为每平方米4106元，房价款总计人民币566915元的商品房出
售给原告。合同约定以下主要内容：（1）原告于2007年8月20
日前支付购房款176915元，余款390000元由原告向银行办理按揭贷款付清；原告逾期付款90日之内的，自本合同规定的应付
款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向
被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期
超过90日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累
计应付款的2%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，
经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第
二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾
期应款万分之一的违约金。（2）被告应于2008年5月1日前将
符合规划验收合格的商品房交付给原告。被告逾期交房不超过
90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际
交付之日止，被告按日向原告支付己交付房价款万分之一支付
违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，原告有权解除合同
，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部己
付款，并按原告累计付款的2%向原告支付违约金。原告要求继
续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交
付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付己
交房价款万分之一的违约金。（3）被告应当在商品房交付使
用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地
使用权证）登记需由被告提供的资料报产权某某机关备案。如
因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书
的，原告不退房，被告按己付房价款的1%向原告支付违约金（
即合同第十五条的约定）等合同内容。二、合同订立后，原告
按合同约定支付了全部购房款。原告所认购的“渝汇·蓝湾国
际”己于2008年1月17日通过规划验收，并于2008年1月22日领取了“规划验收批准书”，2008年1月28日，原、被告办理了
交房手续。原、被告双方对被告逾期交房，被告应承担的违约
责任进行了结算，双方己无异议。三、2010年3月31日，玉环
县国土资源局就玉环法院（2010）台玉民初字第225-
2号的调查函《回复》如下：“浙江××置业有限公司于2008
年3月17日已将全部所需要资料报我局办理竣工验收，考虑该
公司的土地出让合同中没有规定分期建设，而实际中规划审批
分为三期建设，需与有关部门协调后再确定产权证办证事宜。
经协调，于2008年9月3日经局长办公会议同意先进行对第一期
的分割登记、预验收。登记流程详见附件。玉环县国土资源局
对单位和个人单独申请办理土地使用权证有限期办理的时间要
求，对房地产公司大批量办理没有规定具体的办结时间，根据
个人优先的原则和土管所实际人员配备情况分批办理上报。20
08年12月18日，浙江××置业有限公司经玉环县地方税务局批
准不征收营业税和土地增值税，于2008年12月18日上报土地复
核竣工验收。通过验收后，2008年12月31日上报办理重次登记
。2009年3月2日上报办理分幢分割登记。2009年4月1日开始办
理土地证分套分割登记，直至2009年7月底止，“渝汇·蓝湾
国际”小区一期土地分割凭证全部办理完结，共办理分割登记
凭证756宗。2009年7月1日至2010年1月18日在各购房户陆续办
理了房产证的前提下，玉环县国土资源局共办理“渝汇·蓝湾
国际”小区一期购房土地证516宗。”原告委托被告公司办理
土地权属登记。玉环法院在（2010）台玉民初字第225号民事
判决书中对玉环县国土资源局的《回复》已作了认定。2009年12月24日，玉环县国土资源局已经为原告办理土地使用权某某
手续。2010年1月9日，原告领取了土地使用权证。四、2010年
3月24日，玉环县房地产管理处就法院（2010）台玉民初字第2
1号的调查函《复函》如下：“浙江××置业有限公司办理“
渝汇·蓝湾国际第一期”商品房的初始登记所需要的全部材料
于2008年4月1日报送我处坎门所备案，经我处坎门所对相关材
料审查并进行现场勘查后，于2008年4月12日收件，陆续办理
初始登记。商品房产权某某转移到购房户需三道程序，首先由
房地产开发公司申请办理初始登记，再到财政部门缴纳契税，
最后办理转移登记。商品房初始登记的规定详见玉环县房地产
管理处玉房（2006）号文件《关于某某商品房初始登记的通知
》。目前我们玉环对个人办理商品房产权证有办理期限要求，
对房产公司代办的批量商品房过户手续没有规定具体的办结时
间，根据个人优先原则和所里人员配备情况分批办理。渝汇公
司一期共需办初始登记753户，数量较多，加上2008年为配合
县政府后沙拆迁需要，坎门所集中力量为后沙拆迁房办理坎门
海都花园房产证，客观上影响了渝汇第一期办理房屋登记的时
间，但仍在法律规定的期限内办理完毕。”2008年4月13日，
玉环县房地产管理处为原告购买的商品房办理初始房产登记。
原告委托被告公司办理房产转移登记。同年7月9日，玉环县房
地产管理处办理了原告的房屋所有权证，2009年8月25日，原
告领取了房屋所有权证。法院在（2010）台玉民初字第225号
民事判决书中对玉环县房地产管理处的《复函》已作了认定。五、购房户柯某某曾于2010年1月26日向法院提起诉讼，请求
被告支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证违约金，该院
于2010年4月20日作出（2010）台玉民初字第225号民事判决，
驳回原告柯某某的诉讼请求。宣判后，购房户柯某某不服，向
台州市中级人民法院提出上诉，台州中级人民法院于2010年8
月3日作出（2010）浙台民终字第334号民事判决，维持原判，
该民事判决书已经发生法律效力。原告认为由于被告的违约导
致原告逾期取得房地产权属证书，要求被告支付违约金和赔偿
损失未果，遂诉至法院。
原审法院审理认为，原、被告双方于2007年8月20日订立
的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，内容合法，
应认定有效。现原、被告双方当事人为被告在履行为原告办理
房屋产权某某、土地使用权某某的过程中，有无违约行为，要
否承担违约责任存在争议。分析认定如下：（一）被告受原告
委托办理房屋所有权某某、土地使用权某某不是商品房买卖合
同中确定的义务，也不是法律规定的义务，而是原、被告双方
在商品房买卖合同之外建立的委托办证法律关系中确定的义务
。根据我国《城市房地产开发经营条例》第33条规定：“预售
商品房购买人应当自商品房交付使用起90日内，办理土地使用
权变更和房屋所有权某某手续；现售商品房的购买人应当自销
售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权
某某手续。房地产开企业应当协助商品购买人办理土地使用权
变更和房屋所有权某某手续，并提供必要的证明文件。”可见
，办理土地使用权证和房屋所有权证的申请人是商品房购买人即原告，而房地产开发企业仅履行协助义务和提供必要的证明
文件的义务。本案原、被告双方订立的商品房买卖合同中也无
被告应提供给房屋所有权证和土地使用权证的约定。被告交付
房屋后，原告签署了委托书，委托被告办理房屋所有权证和土
地使用权证，更加明确地表明原、被告在商品房买卖合同之外
新建立了委托办证的法律关系。被告是接受原告的委托去办理
房地产权属证书，被告代理原告在办理权属证书所产生的法律
后果应由原告承受。（二）原、被告的商品房买卖合同第十五
条仅约定了被告在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记
需由被告提供的资料报产权某某机关备案的义务。此处的“90
日”根本不是原告取得房地产权属证书的时间。因为房屋所有
权某某、土地使用权某某是行政部门作出的具体行政行为，作
为房地产开发企业不可能有颁发权属证书的职能或义务。在购
房户取得产权证书的过程中，房地产开发企业应履行的主要义
务就是将相关材料及时地（本案中就是90日内）报送产权某某
机关。所以，双方当事人的商品房买卖合同中约定由被告在商
品房交付使用后90日内将办理权属证书所需要的资料报产权某
某备案，符合我国现行的法律规定，也符合办理权属证书的实
际情况。在该合同约定中，根本无法得出“被告在交付房屋后
90日内要将房屋所有权证、土地使用权证交付给原告”的结论
。（三）被告已经履行了合同确定的义务。原、被告的商品房
买卖合同第十五条规定是要求被告在商品房交付使用后的90日
内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权某某机关备案。
本案的商品房交付时间为2008年1月28日，被告于2008年3月17日将办理土地使用权某某的所需资料报玉环县国土资源局，于
同年4月1日将办理房屋所有权某某所需的材料报玉环县房地产
管理处。对此，房地产登记部门在诉讼中均己明确向法院作了
说明。可见，被告的报送资料时间符合双方当事人的合同约定
，被告无违约之处。（四）房地产开发企业只有对购房户逾期
办证有过错的，才承担责任，无过错的，就不应承担责任。本
案原、被告双方的商品房买卖合同中第十五条约定“如因出卖
人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”
，被告才承担违约责任。该约定与最高人民法院《关于审理商
品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条即
“由于出卖人的原因”，买受人在法律规定期限内未能取得房
屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任的规定相符合。所以
，无论是双方当事人的合同约定，还是法律规定，均明确表明
如果不是因为出卖人的责任（或原因或过错）而导致买受人未
及时取得权属证书的，出卖人就不应当承担责任。这也表明了
房地产开发企业对于购房户逾期办证的违约责任承担上适用的
是过错归责原则，而不是只要购房户不能及时取得房地产权属
证书的，房地产开发企业就要承担责任。此种制度安排非常契
合我国目前房地产权属登记的法律制度现状。因为房地产权属
登记是行政机关应购房户申请而依法作出的具体行政行为，非
由房地产开发企业所能左右。购房户不能及时取得房地产权属
证书的原因很多，有些可能是登记部门的原因，有些可能是买
受人自身的原因，有些也可能是房地产开发企业的原因等。如
果不分原因，只要买受人不能及时取得房地产权属证书的，均要求出卖人承担违约责任，显然有失公允。（五）本案不是被
告的原因导致原告不能及时取得房地产权属证书，被告不应承
担违约责任。根据被告向法院举证以及法院向玉环县国土资源
局、玉环县房地产管理处的调查证据来分析，原告不能及时取
得房地产权属证书的原因不能归责于被告。原告没有证据能够
证明是因被告的原因导致自己未及时取得权属证书。因而，原
告要求被告承担逾期办证的违约责任，于法无据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高
人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问
题的解释＞》第十八条之规定，判决：驳回原告张某某、李某
某的诉讼请求。案件受理费1742元，由原告张某某、李某某负
担（此款已向本院交纳）。
宣判后，张某某、李某某不服，向本院提起上诉称：一
审法院认为上诉人不能及时取得房地产权属证书不是被上诉人
的原因导致，被上诉人不应承担违约责任是错误的。一、根据
玉环县国土资源局就法院调查函的回复内容某看，被上诉人签
订的土地出让合同中没有规定分期建设，而实际规划审批分为
三期建设，导致国土资源部门需协调确定办证事宜，客观上拖
延了办证，可见被上诉人提交的备案资料不符合办证要求，存
在违约行为。二、被上诉人于2008年12月18日才经玉环县地方
税务局批准不征收营业税和土地增值税，同日上报土地复核竣
工验收。通过验收后，2008年12月31日上报办理重次登记。按
照房屋登记办法规定，房屋办理初始登记的，必须提供房屋已
竣工的证明，同时应当缴纳相应的营业税和土地增值税。本案中，被上诉人直到2008年12月18日才被批准不予缴税，可见被
上诉人在商品房买卖合同约定的期限内提交的备案资料并不符
合缴税的办证要求，存在违约行为。综上，请求撤销原判，改
判支持上诉人一审诉讼请求中要求被上诉人支付逾期办证违约
金5669元的部分。
被上诉人浙江××置业有限公司辩称：一审判决认定事
实清楚，适用法律正确，被上诉人已经按照双方签订的商品房
买卖合同的约定，如期将办理权属登记需由被上诉人提供的资
料报产权某某机关备案，该事实在玉环县国土资源局、玉环县
房地产管理处给法院的回复中均可以得到证实。本案的逾期办
证并非被上诉人的原因造成，被上诉人不存在违约行为，不应
承担违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原
审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点在于被上诉人对上诉人
不能及时取得房屋产权证、土地使用权证是否应承担违约责任
。按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定
，被上诉人应于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需
由被上诉人提供的资料报产权某某机关备案。双方当事人于20
08年1月28日办理了交房手续，根据玉环县国土资源局和玉环
县房地产管理处出具的《复函》证实，被上诉人已于2008年3
月17日将办理权属登记所需的全部资料报玉环县国土资源局，
于2008年4月1日将办理权属登记所需的全部资料报玉环县房地
产管理处，因此，被上诉人并没有违反《商品房买卖合同》第十五条的约定。房屋交付后，上诉人委托被上诉人办理房屋所
有权证和土地使用权证，双方之间建立委托代理关系。上诉人
作为被代理人，应对被上诉人的代理行为，承担民事责任。从
上诉人提供的证据来看，不能证明被上诉人有不履行或怠于履
行代理人职责的行为。至于上诉人认为实际规划审批分三期建
设与土地出让合同约定不同，导致办证迟延，该问题应属建设
规划部门与国土资源部门行政职能职权的行使问题，不能证明
被上诉人对此存有过错。上诉人主张被上诉人为规避营业税和
土地增值税的缴纳而拖延办证，但未能举证证明该税费缴纳与
办证迟延存在因果关系，以及被上诉人存在规避行为。综上，
上诉人上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实
清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事
诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下
：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张某某、李某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 勇
审 判 员 郭晓明
代理审判员 汤坚强
二〇一一年二月十八日
代书 记员 郭巧燕