天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终4632号
上诉人（原审被告）：天津滨海新区凤凰晓镇餐饮管理有限公司，住所地天津经济技术开发区第二大街61号泰达MSD-G/H区H3-106、206号商铺。
法定代表人：王乐，总经理。
委托诉讼代理人：常顺奇，天津星聚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯丽娟，天津星聚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津开发区新雅特电子城有限公司，住所地天津开发区第三大街黄海路88号公寓B座201室。
法定代表人：王剑明，总经理。
委托诉讼代理人：周少炎，天津森宇律师事务所律师。
上诉人天津滨海新区凤凰晓镇餐饮管理有限公司因与被上诉人天津开发区新雅特电子城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初21969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津滨海新区凤凰晓镇餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人侯丽娟，被上诉人天津开发区新雅特电子城有限公司的委托诉讼代理人周少炎，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人天津滨海新区凤凰晓镇餐饮管理有限公司上诉请求：撤销原判第五、七项，改判上诉人不给付房屋占用费以及解除合同赔偿金。事实和理由：在租赁合同终止以后，上诉人多次要求将租赁房屋内物品搬出却遭到被上诉人拒绝，租赁房屋在2016年2月1日至同年6月10日期间不在上诉人实际控制之下，因此判决上诉人承担占用费有失公允；被上诉人违反《物业管理条例》相关规定变相收取高额物业管理费，是双方之间房屋租赁合同终止的主要原因，因此判决上诉人承担违约金属于明显不合理。
被上诉人天津开发区新雅特电子城有限公司辩称，驳回上诉，维持原判。
天津开发区新雅特电子城有限公司向一审法院起诉请求：1、判决确认解除原、被告双方于2014年11月20日签订的《天津新雅特食味天美食城房屋租赁合同》；2、判令被告将租赁房屋腾清交还原告；3、判令被告给付原告租金27051元；4、判令被告给付原告商场管理费62653.33元；5、判令被告给付原告推广宣传费12530.67元；6、判令被告给付原告房屋占用费39624元（庭审中变更为132080元）；7、判令被告给付原告逾期付款滞纳金（违约金）34347.15元；8、判令被告给付原告解除合同违约金51054元；9、判令被告给付原告煤气费10674元（庭审中变更为9397元）；10、判令被告给付原告卫生费2444元；11、诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：坐落于天津市滨海新区塘沽解放路777号房屋的产权人系案外人天津市塘沽饮食公司，该房屋建筑面积2507.77平方米，设计用途为商业。2008年5月13日，原告与天津市塘沽饮食公司签订《房屋租赁合同》，约定天津市塘沽饮食公司将涉诉房屋出租给原告，租赁期限自2009年6月19日起至2024年6月18日止。2009年5月13日，双方签订《补充协议》，约定天津市塘沽饮食公司同意原告对承租房屋部分对外转租，转租期限不可超过承租期限。《房屋租赁合同》和《补充协议》并就其他权利义务进行了约定。
2014年11月20日。原告（甲方）、被告（乙方）签订《天津新雅特食味天美食城房屋租赁合同》，约定：被告承租上述房屋第五层第1号单位（租赁面积约为254平方米）用于经营餐饮；租赁期限自2014年11月27日至2017年11月26日止，共计3年；装修免租期自2014年11月27日至2015年2月26日止。租金不包括商场管理费、推广宣传费及设施费用（包括但不限于电话费、电费、水费、该房屋的清洁费及其他费用）；第一年月租金为人民币12元/月/平米（约3048元/月），第二年月租金为人民币27元/月/平米（约6858元/月），第三年月租金为人民币42元/月/平米（约10668元/月），第一年租赁起始日为2014年11月27日，以此类推；租金的支付时间，月租金每个月支付一次，每个月的第二十日或之前支付下一期的月保底租金；该房屋每月的商场管理费按该房屋的租赁面积计算，每月每平方米40元，合计为每月10160元，于每个日历月的二十日前向原告或商业管理公司支付下个月商场管理费；原告或商业管理公司向被告收取每月每平方米8元的整体推广宣传费，合计为每月2032元，随次月租金缴付；租赁及开业保证金为60960元，相当于4个月租金、商场管理费及推广宣传费之和；电费、水费、燃气费、电话费、清洁费均由被告自理。
其中，合同第十三条第一款约定，除原告同意被告续租外，租赁期满或本合同提前终止时，被告应在租赁期满或本合同提前终止当日或按原告规定的期限将房屋恢复至提供给被告时的状况并对损坏部分进行了必要的修缮或赔偿，在与原告共同验收、签署了书面的交接单后交还给原告；第三款约定，被告未经原告同意，逾期交还该房屋的，每逾期一日，被告应按日租金的租金计算方式的1.3倍向原告支付该房屋占用期间使用费。
合同第十八条第一款约定，被告逾期支付本合同项下的任何应付款项，并在甲方和/或商业管理公司向其发出要求乙方立即缴付应付款项的书面通知后的10个工作日内仍未交付该等应付款项的；乙方未经甲方和/或商业管理公司事先书面同意，中途擅自退租或非正常营业的，且在甲方和/或商业管理公司发出书面通知后三个工作日内仍未恢复正常营业的；一方可书面通知另一方解除本合同，违约一方应向另一方按月租金、商场管理费的三倍的金额支付违约金。
合同第二十六条约定，甲方和/或商业管理公司对乙方发出的通知，送至该房屋或本合同附件五联络地址并经签收或通过邮局或快递公司或在公证人员在场的情况下，送至该房屋或本合同附件五之联络地址，则视为已经送达。若经邮局或快递公司退回之邮件，亦同样视为已经送达对方。合同附件五中记载的被告联络地址为天津经济开发区第二大街61号，联系人吴年华，电话186××××1140。该合同中的《商场管理协议》4.1.1条约定，商场管理费包括该物业之公共区域的各项费用，包括中央空调运行费用、公用电梯等设备运行费用、公共厕所的使用维护费、日常垃圾清运费（不包括餐饮业的隔油池清理费、泔水垃圾清运费、装修干垃圾清运费、灭鼠防疫费等特殊费用）、公共区域保安费、清洁费、绿化费用、公共部位水电费、公用设备的维修和保养费用等；4.1.3条约定，餐饮业的泔水垃圾清运费按照政府规定的收费标准按产出量收取。此外合同还就其他权利义务进行了约定。
合同签订后，被告向原告交纳了开业保证金15240元，对承租房屋进行了装修，经营餐饮业务。被告按照合同约定向原告交纳租金、商场管理费、推广宣传费每月共计15240元，期限至2015年7月26日，其中开业保证金15240元已抵扣完毕。自2015年7月起，被告未按约定向原告交纳自2015年7月27日后的上述费用。
原、被告均认可双方签订的《天津新雅特食味天美食城房屋租赁合同》于2016年2月1日解除，但对解除的原因，被告认为是原告未尽到宣传义务，原告认为是被告擅自停止营业，经原告书面通知后仍不恢复营业造成。原告就其书面通知，向法院提交了邮寄快件，其中2016年2月1日的通知中写明，被告应于二个工作日内清理店铺内所有物品，否则视为放弃店内所有物品，由原告自行处置。后被告未腾空房屋，原告未对被告物品进行处置。庭审中，原、被告双方均认可涉诉房屋于2016年6月10日腾清。
一审法院认为，坐落于天津市滨海新区塘沽解放路777号房屋的产权人系案外人天津市塘沽饮食公司，原告与天津市塘沽饮食公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》之中，天津市塘沽饮食公司同意原告对承租房屋部分对外转租，转租期限不可超过承租期限，故本案原、被告签订的《天津新雅特食味天美食城房屋租赁合同》，合法有效，予以确认。合同签订后，原告将涉诉房屋交付被告，被告装修后进行了经营，并依合同约定按月缴纳了2015年7月26日前的租金、商场管理费、推广宣传费每月共计15240元，说明被告对合同约定的上述款项的支付没有异议。被告抗辩提出因原告未尽到宣传推广义务，长期交涉未果引发争议，对此，被告承租的经营场所系房屋整体中的一部分，原告对商城的宣传推广义务是整体宣传推广，且原告提交的证据能够证明原告对包括本案被告在内的商城所有商户及商城整体进行了宣传推广，故对被告抗辩意见，不予采信。原告依据合同中约定的被告送达地点向被告邮寄送达解除通知书的行为，无论被告是否收到，均视为已经送达被告，被告应及时将房屋腾空交付原告。原、被告均认可双方签订的《天津新雅特食味天美食城房屋租赁合同》于2016年2月1日解除，故被告应按合同约定支付原告2015年7月27日至2016年2月1日期间的租金、商场管理费、推广宣传费。租金按照合同约定2015年7月27日至2015年11月26日期间的按照第一年3048元/月计算，2015年11月27日至2016年1月31日期间的按照第二年6858元/月计算，共计27051元。被告抗辩提出的商场管理费过高，应按物业费支付的意见，因被告承租房屋用于餐饮经营，原告对商场的管理不同于一般的物业管理，合同明确约定商场管理费包括该物业之公共区域的各项费用，包括中央空调运行费用、公用电梯等设备运行费用，公共厕所的使用维护费、日常垃圾清运费等，且被告已部分履行按约支付商场管理费的义务，故被告仍应按照约定支付商场管理费62653.33元、宣传推广费12530.67元。原、被告均认可涉诉房屋已于2016年6月10日腾清，故对原告要求腾房的诉讼请求，不再做处理。原告请求的房屋占用费132080元过高，应依照第二年月租金27元/月/平米（约6858元/月）计算，自2016年2月1日至2016年6月10日，共计29718元的1.3倍即38633元计算。原告诉请的逾期付款违约金数额偏高，应按照逾期付款数额以同期贷款利率计算至原告主张的2016年1月31日。原告诉请的解除合同违约金数额偏高，依法予以调整，应按照每月租金、商场管理费总数额的1.3倍即17018*1.3=22123元计算。关于煤气费，原告在庭审后书面表示同意按照每立方米2.77元计算，被告亦表同意，双方确认使用的数额为2045立方米，共计5665元。原告主张的卫生费（泔水垃圾清运费），虽不包含在商场管理费中，但原告就此请求，未提交政府规定的收费标准也未提供证据证明产出量，故对此诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、确认原告与被告签订的《天津新雅特食味天美食城房屋租赁合同》于2016年2月1日解除；二、被告于本判决生效后十日内给付原告租金27051元；三、被告于本判决生效后十日内给付原告商场管理费62653.33元；四、被告于本判决生效后十日内给付原告宣传推广费12530.67元；五、被告于本判决生效后十日内给付原告自2016年2月1日至2016年6月10日期间房屋占用费38633元；六、被告于本判决生效后十日内给付原告逾期支付租金、商场管理费、宣传推广费违约金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，截止日期均为2016年1月31日，开始日期：2015年8月租金、商场管理费、宣传推广费，以15240元为基数，自2015年7月20日计算；2015年9月租金、商场管理费、宣传推广费，以15240元为基数，自2015年8月20日计算；2015年10月租金、商场管理费、宣传推广费，以15240元为基数，自2015年9月20日计算；2015年11月租金、商场管理费、宣传推广费，以15240元为基数，自2015年10月20日计算；2015年12月租金、商场管理费、宣传推广费，以19050元为基数，自2015年11月20日计算；2016年1月租金、商场管理费、宣传推广费，以19050元为基数，自2015年12月20日计算；2016年1月27日至2016年1月31日租金、商场管理费、宣传推广费，以3175元为基数，自2016年1月20日计算；七、被告于本判决生效后十日内给付原告解除合同违约金22123元；八、被告于本判决生效后十日内给付原告煤气费5665元；九、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7018元，减半后收取3509元，原告负担1700元，被告负担1809元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人在二审中提交的微信截屏、通知均不足以证明存在其主张的其在涉案房屋租赁合同解除以后多次向被上诉人要求腾清涉案房屋的事实，以及系因被上诉人变相收取高额物业管理费导致涉案房屋租赁合同解除，故不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人主张，在涉案房屋租赁合同解除后，其曾多次要求将租赁房屋内物品搬出却遭到被上诉人拒绝，因此其不应承担房屋占用费。被上诉人对于上诉人前述主张不予认可。对该事实是否存在，除上诉人自述以及其在二审中提交的2016年2月2日的微信截屏以外，上诉人未再提交其他证据。经查，上诉人提交的证据不足以证明存在系因被上诉人之故导致其在合同解除以后继续占用租赁房屋之事实，故上诉人应给付房屋占用费。关于被上诉人是否存在变相收取高额物业管理费，并系因被上诉人变相收取高额物业管理费最终造成涉案房屋租赁合同解除之问题。一方面，上诉人未能提交证据证明被上诉人收取物业管理费之标准超出国家法定数额，上诉人主张以同地区同类房屋作为参照标准依据不足；另一方面，根据经审理查明的事实亦无法认定涉案房屋租赁合同解除的主要原因系因物业管理费数额过高。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1319元，由上诉人天津滨海新区凤凰晓镇餐饮管理有限公司负担1319元。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
代理审判员 郭 鑫
代理审判员 李 敏
二〇一六年九月二十日
书 记 员 李珊珊
速 录 员 李晓旭