江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第2035号
原告高荣。
委托代理人李海兵，江苏法凯律师事务所律师。
委托代理人项苏农，江苏法凯律师事务所律师。
被告毛义红。
原告高荣诉被告毛义红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月19日立案受理后，因被告毛义红下落不明，依法转为普通程序，组成合议庭于2014年10月24日公开开庭进行了审理。原告高荣委托代理人李海兵到庭参加诉讼，被告毛义红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高荣诉称：2013年4月1日，原告和被告签订了一份面积为1600平方米，租期为6年的《房屋租赁合同》，该合同第四条约定第一年租赁年度房屋租金为700000元，第一个租赁年度每3个月付一次房租，2014年4月10日前系付款，每次付款日前10-15日将下一期房屋打入原告账户。第五条约定被告逾期不支付租金或其他费用累计超过一个月的，原告有权解除本合同。合同还对违约和其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了3个月的房租17.5万元房租金和6万元保证金，原告依约向被告交付了出租房租。被告从应当支付第二期房租起，即拖欠原告房租，并拖欠水电费。为此，原告多次向被告发送告知函，被告虽也两次书面承诺要支付拖欠的房租和水电费，但却始终没有支付。被告从2014年春节后即停止经营，却没有向原告退还租赁的房屋，截止2014年6月15日止，被告一共拖欠原告房租525000元，拖欠水费635.5元、拖欠电费9724元。鉴于被告已拖欠原告数月以上的房租，虽经原告多次催缴，但其仍决绝缴付，已经构成了根本违约，所以原告要求解除和被告2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告从原告租赁房屋内迁出，在扣除其已支付的保证金60000元，被告尚欠2013年9月15日至2014年6月15日的房租465000元。被告还应按合同第6条“违约责任”第2款约定的“每逾期一天乙方需按应缴纳款额的1%向甲方交纳滞纳金”的约定，被告逾期天数从2013年9月15日起至2014年6月15日，共计273天。基此，被告应当向原告支付逾期违约金5307.12（1944元×1%／天×273天）。并按合同第6条违约责任第1款约定的“违反合同的一方，向另一方按房屋租赁押金的50%支付违约金”的规定，原告交纳的房屋租赁押金是60000元，故其违约金是30000元。此外，被告还应当按原房屋租金标准向原告支付房屋租赁合同解除后的房屋使用费，以每日1944元（58333元／月÷30天），从2014年6月16日起，计算至被告实际退房时止）。另外，被告自租赁原告房屋后，即拖欠水费635.5元、拖欠电费9724元至今未付。为维护自身合法权益不受侵犯，现起诉至法院，请求判令：1、解除原告和被告2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2、被告从原告租赁房屋内迁出；3、被告支付拖欠房租465000元（2013年9月15日至2014年6月15日），并支付滞纳金5307.12元，此后以每天1944元（58333元／月÷30天）为标准支付房屋使用费，计算至被告实际迁出时止；4、被告支付违约金30000元；5、被告支付水费635.5元、电费9724元；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告毛义红未作答辩。
经审理查明：2013年4月1日，高荣（甲方）与毛义红（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定，甲方将位于昆山市玉山镇西街X号三层和四层出租给乙方；房屋租赁期间为2013年4月5日至2019年4�3日，共计6年，2013年4月5日至2013年6月5日为免租期；保证金60000元，第一年租赁年度700000元，每两年租金上调5%，第一租赁年度每三个月付一次房租，第二个租赁年度起每半年付一次，2013年4月10日前起付款，乙方需在每次付款日前10-15天将下一期房租打入甲方指定的银行账户；如乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，责任由乙方承担；甲乙双方任何一方违约解除合同，需向守约方按房屋租赁押金的50%支付违约金；乙方未按期向甲方支付租金及其他费用，每逾期一天，乙方需按应交款额的1%向甲方交纳滞纳金；乙方欠缴租金或其他费用达一个月时，甲方有权从乙方的保证金中扣除上述费用及相应滞纳金，直至欠款付清为止，同时甲方有权采取停止水电供应的措施，但不影响甲方向乙方收取租金及其他费用的权利；若因乙方违约提前终止的，乙方应与合同终止之日起7日内付清未支付的全部费用（包括但不限于租金、滞纳金、违约金）并办理归还该房屋的手续，否则，甲方有权根据本合同追究乙方的责任，包括收取滞纳金；甲方有权向乙方追讨由于未能按时迁出给甲方造成的损失，包括但不限于乙方应向甲方支付原每天租金。
合同签订后，毛义红向高荣支付了第一个租赁年度第一期租金175000元及保证金60000元。毛义红租赁该房屋后，添置了部分健身器材，用于经营。
2013年9月17日、2013年9月23日，高荣分别以昆山市玉山镇七天酒店名义发送告知函，通知交纳2013年9月16日至2013年12月15日的租金175000元，并交纳7月1日至8月31日的水电费5089.5元，毛义红分别于2013年9月18日、2013年9月24日在告知函中签字确认。
2013年9月30日，毛义红承诺拖欠的房租及水电费用于2013年10月10日前交清。
2013年10月25日、2013年10月30日，高荣分别以昆山市玉山镇七天酒店名义发送告知函，通知交纳2013年9月15日至2013年12月15日的租金175000元，并交纳7月1日至9月31日的水电费用6777元，毛义红分别于2013年10月25、2013年10月31日在告知函中签字确认。2013年10月30日再次通知毛义红交纳上述费用，毛义红亦在告知函中签字确认。
2013年11月1日，毛义红作出承诺，“本人拖欠七天酒店的房租于2013年11月15日前交清三个月的房租，下一季度房租于2013年11月30日交一个月的，2013年12月30日前交清两个月的房租，水电费于本月底前交清。”
2013年7月份的水费为47.5元、电费为572元；2013年8月份的水费为180元、电费为4290元；2013年9月份的水费为387.5元、电费为1300元；2013年10月份的水费为217.5元、电费为1924元；2013年11月份的水费为613.8元、电费为4368元；2013年12月份的水费为635.5元、电费为9724元，总计24259.8元。
另查明：高荣系个体工商户，是昆山市玉山镇七天酒店的业主，昆山市玉山镇西街X号楼房屋所有权人为陶金晓，房屋所有权证为昆房权证玉山字第××号。
以上事实由房屋租赁合同、个体工商户营业执照、告知函、水电费明细、承诺书、原告在庭审中的陈述在卷予以证实。
本院认为：原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护，双方当事人均应恪守。
一、关于原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求。
根据合同约定，“乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，责任由乙方承担。”，从原告提交的告知函、承诺书可以证实被告逾期不支付租金及水电费用累计超过一个月，原告现起诉至本院，请求解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》，后被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、�证、质证、辩论的相关权利，原告解除合同的通知于2014年10月24日即庭审之日视为已通知到被告，故本院认定合同于2014年10月24日即庭审之日予以解除。
二、关于原告要求被告支付租金、水费、电费、滞纳金的诉讼请求。
（一）关于原告要求被告支付2013年9月15日至2014年6月15日的租金的诉讼请求，是基于其认为《房屋租赁合同》已于2014年6月15日解除情况下提出，但原被告双方之间的《房屋租赁合同》经本院认定实际解除时间应在2014年10月24日，故租金应实际计算至本院认定的合同解除之日止。故从2013年9月15日至2014年10月24日期间租金应为785376元（175000元／季÷3个月÷30天×404天）。根据合同约定，该笔款项可以从被告的保证金中扣除，故还应支付原告725376元。
（二）关于原告要求被告支付水电费的诉讼请求。
因2013年7月份至9月份的水电费共计6777元，原告已以告�函的形式通知被告交纳，被告亦未提出异议，本院对其计算的合理性予以采信，故对于原告统计的10月份至12月份的水电费的金额本院予以认可。因2014年春节后被告停止了经营，故被告对2013年经营期间产生的水电费24259.8元应予以支付，但原告仅主张支付水费635.5元、电费9724元，本院予以支持。
（三）关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。
原告主张滞纳金数额为5307.12元，按被告逾期天数从2013年9月15日起至2014年6月15日，共计273天，基于此，计算方式（1944元×1%／天×273天）。但根据约定，“乙方需在每次付款日前10-15天将下一期房租打入甲方指定的银行账户”；“如乙方未按期向甲方支付租金及其他费用，每逾期一天，乙方需按应缴款额的1%向甲方缴纳滞纳金。”双方约定过高，本院以中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算滞纳金数额。
因原告主张从2013年9月15日起计算租金，故按照约定，被告应在2014年9月15日前的10-15天支付第一个租赁年度中的第二期租金，以此类推，总计为40081.24元。（其中第一个租赁年度第二期租金滞纳金，以175000元为基数，从2013年9月6日按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算至2014年10月24日止，为14615.61元；第二个租赁年度第一期租金滞纳金，以175000元为基数从2013年12月6日起按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算至2014年10月24日止，为11395.22元；第二个租赁年度第二期租金滞纳金，以175000元为基数从2014年3月6日起按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算至2014年10月24日止，为8210.22元；第二个租赁年度第三期租金滞纳金，以175000元为基数从2014年6月6日起按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算至2014年10月24日止，为4954.44元）；第二个租赁年度第四期租金计算至2014年10月24日止为93312元，故滞纳金应以93312元为基数从2014年9月6日起按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算至2014年10月24日止，为905.75元）。
因合同中没有约定水电费的支付期限，故原告主张水费635.5元、电费9724元的滞纳金，应从原告起诉之日起即2014年6月19日开始计算，按按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算至2014年10月24日止，为266.05元。
根据上述计算，被告应支付原告租金及水电费的滞纳金为40347.74元。因其计算方式有误，但是其计算的数额未超出本院计算的范围，故本院对该项诉讼请求予以支持。
三、关于原告要求被告承担违约金的诉讼请求。
被告依约支付了第一个租赁年度中的第一期3个月租金175000元和保证金60000元，但是第一个租赁年度中的第二期的租金及之后的租金，被告未支付，原告多次向被告发送告知函，被告亦予以了承诺，但是均未履行�根据合同约定，“甲乙双方任何一方违约解除合同，需向守约方按房屋租赁押金的50%支付违约金”，该案中，因被告违约，应按约定，向原告按房屋租赁押金的50%支付违约金，即30000元。
四、关于原告要求被告迁出房屋及支付房屋使用费的诉讼请求。
原被告双方签订的房屋租赁合同于2014年10月24日予以解除，故被告应从租赁的房屋内（昆山市玉山镇西街X号三层和四层）予以迁出，并支付房屋使用费。房屋使用费应从2014年10月25日起按每天1944元（17500元／季÷3个月÷30天）的标准，计算至被告实际迁出之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告高荣与被告毛义红签订的《房屋租赁合同》于2014年10月24日解除。
二、被告毛义红于�判决生效后十日内从原租赁房屋内（昆山市玉山镇西街X号三层和四层）迁出并支付房屋使用费（房屋使用费以1944元／天的标准从2014年10月25日起计算至实际迁出时止）。
三、被告毛义红于本判决生效后十日内支付原告高荣2013年9月15日至2014年10月24日的租金725376元及滞纳金5307.12元。
四、被告毛义红于本判决生效后十日内支付原告高荣违约金30000元。
五、被告毛义红于判决生效后十日内支付原告高荣水费635.5元、电费9724元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费40680元，公告费用690元，由被告负担，原告已交纳，被告在判决生效后十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号，10-550101040009599。
审 判 长 崇海燕
人民陪审员 缪美琴
人民陪审员 黄 征
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 张 磊
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习�履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少�
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。