上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初9075号
原告(反诉被告)：张伟品，男，1967年10月28日生，汉族，住上海市静安区。原告(反诉被告)：尹薇，女，1979年6月6日生，汉族，住上海市虹口区。上述二原告的共同委托诉讼代理人：谢军，上海市嘉华律师事务所律师。上述二原告的共同委托诉讼代理人：黄盈盈，上海市嘉华律师事务所律师。被告(反诉原告)：史培宏，男，1970年12月11日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：应决子，女，1969年2月21日生，汉族，住浙江省象山县。被告(反诉原告)：史文欣，女，1995年9月12日生，汉族，住上海市松江区。上述三被告的共同委托诉讼代理人：许家东，上海保诚律师事务所律师。上述三被告的共同委托诉讼代理人：许秋梅，上海保诚律师事务所律师。原告张伟品、尹薇与被告史培宏、应决子、史文欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告史培宏、应决子、史文欣提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理。经双方当事人申请，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理，并于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告张伟品、尹薇及其委托诉讼代理人谢军、黄盈盈，被告史培宏、应决子、史文欣的共同委托诉讼代理人许家东、许秋梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伟品、尹薇向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还欠款110万元；2.判令被告支付利息36,164.39元(按年利率24%，自2016年2月23日至实际支付日止，每日为1,100,000元*24%/365天=723.29元，暂计算至2016年4月13日)。事实和理由：2015年9月12日，原、被告签订房屋买卖居间协议，约定由原告购买被告名下房屋。2015年9-10月，原告陆续支付被告房款共计171万元，被告却要求房款支付到200万元之后再签订上海市房地产买卖合同。后双方经协商解除了协议，被告承诺退款，并陆续返还61万元。目前仍剩余110万元未还，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告史培宏、应决子、史文欣辩称，原告诉请返还欠款，但是原、被告不存在借款关系，不存在诉请一的法律基础。因为双方没有借款关系故无需支付利息，且原告提供的证据无法证明双方对于利息有约定，以年利率计算也没有依据。居间协议签订后，被告一直催促原告履行合同签订上海市房地产买卖合同，因为原告原本计划出卖的房屋没有卖出，故其一直处于限购状态，无法签订网签合同。后双方均同意解除合同，但双方对于定金以及损失的处理协商过多次均无果。同时，被告史培宏、应决子、史文欣向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋买卖三方居间协议》；2.判令被告对原告支付的定金50万元不予返还；3.判令原告向被告赔偿损失137,625元。事实与理由：双方签订的居间协议约定原告应在签署合同当日支付被告定金50万元，如原告不愿购买涉案房屋，则定金由被告没收。原告应在双方签订正式的买卖合同时，支付房款1,202,000元。原告履行过程中迟延付款。在原告支付了171万元后，被告即要求原告共同签署正式的上海市房屋买卖合同，但原告却一直找各种理由拒绝，其实是因为原告没有购房资格。后原告索性告知被告不想再继续购买涉案房屋。故被告决定解除居间协议，对原告已支付的款项，在合理范围内的，被告同意返还，对因原告的违约行为给被告造成的损失，被告保留了相关权利。被告认为，双方合同无法继续履行完全是基于原告的过错，被告有权不还定金。至于反诉的赔偿损失包括：根据双方的居间协议，被告需要将房屋二楼露台换好木条、花园草坪灯重新修复，被告履行了该义务，产生了相应费用15,000元；合同签订后原告将其书籍放置涉案房屋内，占用了三个房间，按每个房间2,000元每月计算，四个半月共计27,000元；原告未按约定付款，被告为筹款无奈另借款项以用于公司运营周转，产生了利息损失共计95,625元。故被告反诉至法院，请求判如诉请。针对反诉，原告张伟品、尹薇辩称，不同意被告的反诉请求。对于反诉请求一，双方的居间协议于2016月2月23日经过双方协商一致解除，反诉原告当天已经支付了第一笔退款，在此期间反诉原告也没有提出类似的主张，且反诉原告书写了退还的承诺书，也从未提出类似主张。对于诉请二，在合同履约过程中原告不存在任何违约行为。根据合同约定，双方签订房屋买卖合同时支付被告120.2万元，目前来看原告已经支付被告171万元，已经符合双方约定。本案是被告存在违约：1.原告支付了120万元就可以找被告协商签订网签合同了，但被告要求原告支付到200万元才网签；2.被告在与原告的协议尚未解除的情况下，将涉案房屋零售他人。2016年3月16日的退款协议是被告第二次还款的同时书写的，被告即承认了之前的还款及之后的还款。对于诉请三，双方纠纷不是基于房屋买卖合同而是因为被告没有及时退款，被告主张借款利息损失与居间协议无关；人工费即使有关也是被告的责任，修缮本身就是被告的义务，协议已经解除了，解除前对这些问题都没有提及；对于房屋占有使用费的问题，原告承认在涉案房屋放置了书籍，但放置的时间是2015年11月份之后，而居间协议约定房屋在2015年10月2日即要交付原告使用的，原告放书也是经过被告同意的，具体放书和拿回书的时间记不清楚了。经审理查明：2015年9月12日，原告张伟品(乙方)与被告史培红(甲方)及案外人中介公司签订了《房屋买卖三方居间协议》一份，约定原告购买被告所有的位于本区九亭大街XXX弄XXX号联排别墅，面积294.94平方米，抵押情况：贷款150万元，出售价格为5,702,000元；原告于2015年9月12日支付定金50万元，该笔定金自双方签订《上海市房地产买卖合同》后自动转为购房款；原告于双方签订上述房屋的买卖合同时支付给被告房款120.20万元，于双方前往交易中心办理过户手续前支付给被告房款60万元，于银行放贷后支付给被告房款140万元，于交房当日支付被告房款200万元；被告于2015年10月20日将房屋交付给原告。空白处另有手写条款约定，交房前由于原告确实付不足200万元，双方再协商，但未付款项于办理过户手续前支付，二楼露台重新换好木条，花园草坪灯重新修复。原告于2015年9月13日、9月14日、9月29日、10月14日、10月21日、10月29日分别支付被告40万元、10万元、50万元、30万元、30万元、11万元，上述共计支付了被告171万元。之后，原告询问被告是否可以网签，被告以原告被限购为由予以拒绝。2016年1月10日，三被告与案外人盛某某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将涉案房屋出售给盛某某，转让价款为450万元。2016年2月23日，双方协商解除合同，被告退还了原告房款11万元。2016年3月16日，被告史培宏签署《购房退款协议》一份，载明原购房款已退11万元，经商定于3月24日前退还50万元，其余协商退款(110万元)。后被告退还了原告50万元，现双方对于剩余房款110万元的退还、定金与损失的处理发生争议，遂涉诉。审理中，原告提交了电话录音及文字整理稿，拟证明原告多次和被告协商还款事宜，但被告仍未还款。对此被告认为证据的来源、真实性无法确认，存在偷录和剪辑的可能；从内容来看，仅谈到了要给一笔钱，并未谈及给多少，证据与本案没有关联性。被告提交照片、借条，拟证明被告修缮了木条、草坪灯，另借了外债，产生了损失。原告对照片认为，协议约定的修复只是建议，是强调应保持使用性，不是基于原告的指令；对借条原告并不清楚，借款产生的损失与原告、卖房无关，且借条为何在被告手中存疑。审理中，原告确认其系本市户籍，签订居间协议时原告名下有两套房屋，双方口头约定了等原告卖掉一套之后再与被告签订网签合同，但事实上原告即使有两套房屋是可以签订网签合同的，只要过户时确定名下仅有一套房屋即可。对此，被告表示签订居间协议时并不知道原告需要出卖一套才能签订网签合同，是在2016年10月29日前后才知道原告限购的，所以是原告的原因导致合同无法履行。双方均确认双方于2016年2月23日已经协商解除了居间协议。另查明，截止至2016年3月24日，涉案房屋上仍存在由案外人深圳发展银行股份有限公司上海分行为抵押权人，债务履行期限从2010年6月9日起至2025年6月9日止，债权限额为208万元的最高额抵押，以及抵押权人为中国银行股份有限公司上海市松江支行为抵押权人，债权发生期限为自2013年5月13日起至2018年5月13日止，最高债权限额为600万元的抵押。以上事实，有房地产求购(租)居间协议、移交清单、房地产买卖协议、房地产买卖居间协议、定金收据、手机转账支付凭证、履约通知函、律师费发票、银行明细、录音光盘及文字整理稿、信息记录、证人证言、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖三方居间协议》、《购房退款协议》系双方的真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。本案中，双方均认可居间协议已经于2016年2月23日协商一致解除，但因居间协议系涉及中介方的三方协议，故本院确认原、被告间基于该居间协议的房屋买卖法律关系已于2016年2月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，原告的剩余房款110万元被告应予返还。对于合同解除的责任，本院认为，从合同履行情况来看，一方面，在双方签订居间协议至双方协商签订网签合同前，原告未消除自身的限购因素。原告主张签订居间协议时即告知了被告限购情形，被告对此予以否认，原告亦并未提供证据对此予以证明。原告称即使限购也可以签订网签合同，但从被告方而言，原告是否具备本市购房资格，是原告能否履行合同的重要考量因素。原告有义务在双方签订网签合同前消除履约障碍。在尚未具备本市购房资格的情况下，被告要求原告积极采取措施，并无不当，并非被告违约拒绝履行合同。另一方面，被告在未与原告解除合同的情况下径行将房屋另售他人，导致原、被告双方房屋买卖未能履行亦有一定的责任。故本院认为本案原、被告对于合同未能按期履行均有责任。故对于原告主张的利息以及被告关于没收定金的反诉请求，本院均不予支持。关于被告反诉主张的对外借贷的利息损失，超过了原告签订协议时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，且缺乏合同、法律依据，本院不予支持。被告反诉主张的修缮露台、草坪灯的费用，因被告已将修缮好的房屋另售他人，并可依据与他人的合同获得相应房款，故修缮费用并不构成其实际损失，本院不予支持。关于被告反诉主张的占有使用费，因合同已经解除，被告应返还原告房款，原告亦应返还对于部分交付房屋的占有利益，而占有利益实际无法返还，故原告应支付被告相应的占有使用费。关于占有使用费的金额，被告对占有的时间、使用费的标准并未提供证据对此予以证明。原告自认放置了书籍占用了房屋，但对于占用的期间表示记不清楚，本院根据合同履行情况、双方的过错程度，酌情确定原告应支付被告房屋占有使用费2,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)张伟品、尹薇与被告(反诉原告)史培宏、应决子、史文欣于2015年9月12日签订的《房屋买卖三方居间协议》中的房屋买卖法律关系已于2016年2月23日解除；二、被告(反诉原告)史培宏、应决子、史文欣于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张伟品、尹薇剩余房款1,100,000元；三、原告(反诉被告)张伟品、尹薇于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)史培宏、应决子、史文欣房屋占有使用费2,000元；四、驳回原告(反诉被告)张伟品、尹薇的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)史培宏、应决子、史文欣的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,025元，减半收取计7,512.50元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费5,128元，合计诉讼费17,640.50元，由原告张伟品、尹薇负担187.50元(已付)，被告史培宏、应决子、史文欣负担17,453元(已付5,128元，余款12,325元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一六年十二月六日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……