湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1221民初465号原告：嘉鱼高地房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91421221557029564Q。住所地：嘉鱼县鱼岳镇发展大道***号。法定代表人：陈世超，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军，湖北谦顺律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：龙华峰，男，1983年2月15日出生，汉族，个体经营，住嘉鱼县。被告：张玉亭，女，1990年5月2日出生，汉族，山西吕梁人，个体经营，住嘉鱼县。第三人：湖北银行股份有限公司嘉鱼支行。住所地：嘉鱼县沿湖大道二乔国际广场。法定代表人：刘志，系该支行行长。委托诉讼代理人：陈然，系该支行客户经理。本院于2017年4月17日立案受理原告嘉鱼高地房地产开发有限公司，第三人湖北银行股份有限公司嘉鱼支行与被告龙华峰、张玉亭商品房买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李军，第三人委托诉讼代理人陈然，被告龙华峰到庭参加诉讼，被告张玉亭经本院合法传唤无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉鱼高地房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的备案合同编号为JYX15001478的《商品房买卖合同》及相应附件；2、判令两被告协助原告在房地部门办理合同编号为JYX15001478的《商品房买卖合同》的网签注销、合同预售备案登记注销、预售商品房预告登记注销等相关手续；3、判令两被告赔偿原告违约金123003元，退还代偿的房屋按揭贷款；4、案件受理费由被告负担。事实与理由：2015年4月9日，原告与被告签订备案合同编号为JYX15001478的《商品房买卖合同》及相应附件，由两被告购买由原告开发的高地*天境（新天地项目）第3幢112号商业用房，房屋总价款615015元，其中被告支付购房首付款315015元，向第三人申请贷款30万元。同年11月9日，原、被告与第三人签署了合同编号为P2015110900000050的《个人购房借款（担保）合同》，两被告向第三人贷款30万元，期限10年，原告为两被告的上述贷款承担阶段性连带责任担保。原、被告签订的合同附件四（合同补充协议）第四条约定，如果买受人连续三个月或累计6个月不按约定还款，出卖人有权向买受人追偿或解除《商品房买卖合同》或按原成交价进行回购，买受人应赔偿出卖人全部经济损失并向出卖人支付房款总金额20%的违约金。2016年1月21日，原告退还被告房屋面积差价款912元，即两被告实际交纳购房款614103元（含按揭贷款30万元）。两被告实际只依《借款（担保）合同》偿还了数月的贷款，自2016年8月起，即不按约定偿还贷款，第三人连续向原告下发《代偿通知书》，截止起诉日，原告已连续五个月、累计六个月履行担保责任代被告向第三人偿还房屋贷款。被告的行为已构成严重违约，具备合同附件四第四条约定之条件，故请求法院依法判处。原告为此向本院递交了《商品房买卖合同》、《个人购房借款（担保）合同》、中国建设银行《单位客户专用回单》、《销售不动产统一发票》、《湖北增值税普通发票》、湖北银行股份有限公司嘉鱼支行下达的《代偿通知书》和湖北银行《特种转账凭证》共五组证据，证明原告所诉事实成立。被告龙华峰对原告诉称的全部事实和证据均不持异议。其表示：原告及第三人起诉我是合法的，由于个人的原因导致逾期（未偿还贷款）这是我不想为的，我尽量把之前所欠贷款还清，因拍卖房屋或解除合同对我损失很大，希望原告及第三人给我机会。在案件审理过程中，法院和原告均给予了被告争取和解的机会，被告通过关系与原告进行了沟通协调，并出具《承诺书》，承诺在2017年6月3日前一次性还清原告代偿的房屋按揭款26336.42元，从此以后每月按时交纳银行按揭。但被告至今没有履行承诺，致使第三人继续通知原告履行担保责任，代还按揭贷款，原告因此坚决要求法院判决支持其诉讼请求。本院查明：在《个人购房借款（担保）合同》履行期间，被告偿还了第三人按揭贷款本息35904.70元，原告在担保责任范围内代偿了32750.56元本息。本院认为，原、被告及第三人间签订的《商品房买卖合同》和《个人购房借款（担保）合同》符合《合同法》规定的合同构成要件，属有效合同，各方当事人均应当严格遵守；原告所诉事实与证据被告没有异议，本院予以采信；由于被告违反《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）第4条的约定，符合合同解除的条件，被告在法院和原告给予的合理期间内承诺纠正违约，但有其言而无其行，错过了和解的机会，已构成严重违约，原告据此要求解除合同符合法律规定和合同约定，本院予以支持；原告主张由被告赔偿原告因履行《商品房买卖合同》向有关机构缴纳的税费80259.46元，由于原告没有向本院递交符合证据要件的确凿证据，该事实无法得到确认，且没有税费由买受人负担的合同约定，故本院不予支持；原告要求被告按合同约定支付所购房屋价格20%的违约金符合合同约定，但较被告违约给原告实际造成的损失而言略显过高，应适当调整，本院酌定按15%计算赔付为宜。合同解除后，被告已缴纳的购房首付款314103元和已偿还的按揭贷款本息35904.70元在扣除违约金后，应由原告予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除嘉鱼高地房地产开发有限公司与龙华峰、张玉亭签订的编号为JYX15001478的《商品房买卖合同》及相应附件（一至四），并共同履行与该合同相关的网签登记、预售备案登记、预告登记及其他相关事项的注销手续。二、由龙华峰、张玉亭支付嘉鱼高地房地产开发有限公司合同违约金92115.45元（614103元×15%）。三、合同解除后，龙华峰、张玉亭交纳的购房首付款314103元和已偿还的房屋按揭贷款35904.70元，合计350007.70元，由嘉鱼高地房地产开发有限公司返还给龙华峰、张玉亭。四、驳回嘉鱼高地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。龙华峰、张玉亭应当在本判决生效之日起五日内将原《商品房买卖合同》约定的“高地*天境”（新天地项目）第三幢112号商铺房交还嘉鱼高地房地产开发有限公司；嘉鱼高地房地产开发有限公司应当于二被告交还房屋后三日内返还二被告龙华峰、张玉亭上述第三项与第二项相抵后的购房款余额257892.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，由龙华峰、张玉亭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  秦成奎二〇一七年六月七日书记员  蔡卫国附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。