安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终3048号
上诉人（原审被告）：胡先明，男，1964年7月9日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
被上诉人（原审原告）：邹兴启，男，1986年7月7日出生，汉族，户籍地安徽省利辛县，现住安徽省合肥市。
委托诉讼代理人：ＸＸ康，安徽金的律师事务所律师。
上诉人胡先明因与被上诉人邹兴启房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初8706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡先明上诉请求：1、撤销一审判决第三、四项；2、请求改判胡先明不予返还邹兴启2万元定金，并判令邹兴启给予胡先明相应的合理补偿；3、一审、二审诉讼费用由邹兴启承担。
事实与理由：1、一审认定事实错误。本案事实是：2017年4月本人因参加工程建设需要，急用现金，决定将五金城106、107房屋贱卖变现。本人的先决条件就是在5月初必须付清50万元现金。邹兴启对此是明知的，也正是因为邹兴启承诺在5月10日之前肯定能够付足50万元，所以即使出价比别人低30%，本人也愿意与其成交。所以邹兴启在5月3日支付定金2万元，根据合同法第十条第一款，担保法第九十条的规定，本人与邹兴启的口头合同应从5月3日起就已经生效，并开始履行了。5月11日签订的书面合同是对四月份谈好的口头合同的复制与固定，所以沿用了原来洽谈的口气：使用5月初、6月初、7月初的字样，这样的约定不是对原来合同的废止，而是更加验证了还原口头合同的真实性。2、本案中本人已经积极通知邹兴启履行付款义务。邹兴启于5月11日让本人去五金城拿钱，并补签了文字形式的合同之后，到了中午没想到仅收到30万元，随后邹兴启表示过两天再把20万补上。到了14日上午，本人又催问20万元的事，邹兴启表示还在筹钱，还要等两天。此时本人已彻底绝望。因为14日不将钱凑齐汇给别人，本人的工程项目就不能做了，之前的努力功亏一篑。因此在邹兴启屡次不兑现承诺的情况下，本人于5月26日上午和邹兴启通电话发信息，终止合同的履行。3、一审认定邹兴启给本人汇款58万元不是事实。从邹兴启提供的转账凭证来看，15万是许勇所汇，5万是国启设备有限公司所汇，另外5万元无法确定汇款人，三项共计25万元。从汇款凭证的用途看，没有表明是替邹兴启付款，更没有表明是汇购房款。邹兴启和许勇、国启设备有限公司在法律上应属于不同的主体，此汇款项，应查明真相，另案处理。
邹兴启辩称，1、一审认定事实清楚。首先，胡先明认为房屋买卖合同可以采用口头形式并且该口头合同从5月3日起就已生效是错误的。《合同法》第十条规定当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条规定房地产转让，应当签订书面转让合同。该条明确规定了房屋买卖应当采用书面形式，不存在口头形式。胡先明认为定金交付，合同就成立更是错误的。《担保法》第九十条规定定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。该条只是规定了定金合同的成立，而定金合同目的是指当事人一方为了保证债务的履行，约定由当事人一方给付一定数额的货币作为担保，具有从属性，随着合同的存在而存在，随着合同的消灭而消灭。而且邹兴启与胡先明订立的《房屋买卖合同》第五条也明确规定，本合同自双方签字之日起生效，所以上述合同的实际生效时间是2017年5月11日。其次，对合同中支付方式约定“于5月初首付50万”的理解问题。邹兴启认为5月初就是5月上旬，即从5月1日至10日间，但合同签订时间为5月11日，邹兴启认为该5月初应理解为农历5月初，即端午节前后，从5月26日到6月4日期间。在双方对此有争议的情况下，原审法院认为，应当视为履行期限约定不明是符合客观实际的。
2、一审认为“胡先明在《房屋买卖合同》对于付款期限约定不明的情况下，未及时通知原告邹兴启履行付款义务，未给予合理的准备时间，即在2017年5月26日以短信的方式通知邹兴启不再出售案涉房屋，已构成合同违约”是符合法律规定的。《合同法》第六十二条规定当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。根据该规定，邹兴启2017年5月11日支付房款30万元，2017年5月26日支付20万元符合法律规定，应当认定其履行了合同约定的付款义务，后邹兴启又分别于2017年6月7日、2017年7月5日、2017年8月3日分别向胡先明转款3万元，系根据合同约定支付剩余房款的行为。所以，胡先明对于付款期限约定不明的情况下，未及时通知邹兴启履行付款义务，未给予合理的准备时间，即以短信的方式通知邹兴启不再出售案涉房屋，已构成合同违约。
3、一审认定胡先明占有邹兴启的58万元购房款有事实依据。一审中，邹兴启向法庭提交了充分的证据证实邹兴启给付购房款的情况：5月3日现金交付定金2万元，5月11日以国启电气设备有限公司的名义转账2万元，以自己名义转账28万元，5月26日以朋友许勇的名义通过民生银行转账20万元，6月7日以自己名义转账3万元，7月5日以国启公司的名义转账3万元，8月3日以自己名义转账3万元，上述共计61万元，期间，胡先明转回3万元，胡先明实际占有邹兴启购房款58万元。许勇是邹兴启的朋友，应邹兴启的请求，其帮助邹兴启转款实属帮忙，这一点已经一审法庭查明相关事实。另外，一审时法庭已经查明邹兴启与胡先明原先并不认识，邹兴启是国启公司的法定代表人，胡先明与国启公司无劳动关系，更无业务往来，所以胡先明以汇款用途上并无注明购房款为由否认收到购房款不符合客观实际。至于邹兴启称5月26日已发出解约通知后邹兴启仍继续转账的问题，邹兴启认为其和胡先明签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，其按照合同的约定履行支付购房款的义务并无过错。
邹兴启向一审法院提出诉讼请求:1、依法判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令胡先明立即返还邹兴启购房款580000元和资金占用期间的利息10000元（以500000元为基数，按照月利率0.5%自2017年5月26日起计算至2017年9月26日），并自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，直至款清息止；3、依法判令胡先明赔偿邹兴启一倍的已付购房款580000元；4、依法判令胡先明的诉讼费用由胡先明承担。
一审法院认定事实：2017年5月11日，邹兴启与胡先明签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：邹兴启购买胡先明所有的位于合肥市五金商贸城的三期Ａ区房屋，房款为750000元，邹兴启先支付定金20000元，5月初首付500000元，余款从本年6月份开始，在每月初付款30000元，直至付清；胡先明于2017年8月底将该房屋移交给邹兴启，在邹兴启将全部房款付清时，该房屋产权归邹兴启所有，双方并及时办理登记过户手续，过户手续费由胡先明承担；若邹兴启到期不能支付余下房款，合同视为自行终止，胡先明不予退还邹兴启已付的房款，并视同违约赔偿款；胡先明不得中途违约，否则应赔付邹兴启已付房款的二倍损失；合同自双方签字后即生效等。
邹兴启于2017年5月3日向胡先明支付定金20000元。《房屋买卖合同》签订后，邹兴启于2017年5月11日向胡先明转账280000元，通过合肥国启电器设备有限公司向胡先明转账20000元，用途为工资；2017年5月26日，邹兴启通过其朋友许勇账户向胡先明转账200000元；后又分别于2017年6月7日、2017年8月3日向胡先明各转款30000元；2017年7月5日，邹兴启再次通过合肥国启电器设备有限公司向胡先明转款30000元，用途为往来。胡先明曾向邹兴启转账30000元。至此，胡先明共收到邹兴启款项580000元。
一审另查明：邹兴启是合肥国启电器设备有限公司的法定代表人；胡先明与合肥国启电器设备有限公司无劳动关系，亦无业务往来；许勇系应邹兴启要求代为支付购房款。
一审法院认为，邹兴启、胡先明签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照约定履行合同义务。
本案中，虽然《房屋买卖合同》约定邹兴启应“于5月初首付50万元”，但鉴于该合同的签订日期为2017年5月11日，故该约定显然与客观实际相悖，应当视为履行期限约定不明。根据《合同法》第六十二条第（四）项的规定，邹兴启可以随时履行，胡先明也可以随时要求邹兴启履行，但应当给予必要的准备时间。故邹兴启在2017年5月11日签订合同当日向胡先明支付购房款300000元，同月26日支付200000元购房款符合法律规定，应当认定其履行了合同约定的付款义务。嗣后，邹兴启分别于2017年6月7日、7月5日、8月3日分别向胡先明转款各30000元，亦系其依据《房屋买卖合同》约定支付剩余房款的行为。至于2017年5月11日、7月5日分别以工资和往来的名义向胡先明转款20000元、30000元，鉴于合肥国启电器设备有限公司与胡先明并无劳动关系，亦无业务往来，结合该公司的法定代表人系邹兴启的事实，可以认定该两笔款项实际为邹兴启向胡先明支付的购房款；2017年5月26日通过许勇账户向胡先明转款200000元，通过一审法院对许勇的询问，许勇认可该款项是应邹兴启的要求代为支付的购房款，故该200000元亦应认定为邹兴启向胡先明支付的购房款。
胡先明在《房屋买卖合同》对于付款期限约定不明的情况下，未及时通知邹兴启履行付款义务，未给予合理的准备时间，即在2017年5月26日以短信的方式通知邹兴启不再出售案涉房屋，已构成合同违约。故对于邹兴启要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，该院予以支持，胡先明实际收取邹兴启580000元购房款应当返还邹兴启。邹兴启主张胡先明支付逾期返还购房款利息损失（以50万元为基数，自2017年5月26日起至2017年9月26日；以58万元为基数，自2017年9月26日至付清为止，均按同期银行贷款基准利率标准计算）的诉讼请求亦成立，该院予以支持。至于邹兴启主张要求胡先明赔偿一倍的购房款580000元，由于双方约定的违约金过高，应予核减；且邹兴启主张购房资金占用期间的利息损失已经得到支持，足以弥补邹兴启的部分损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，以邹兴启的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，该院综合确定胡先明支付邹兴启违约金30000元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、解除邹兴启与胡先明于2017年5月11日签订的《房屋买卖合同》；二、胡先明返还邹兴启购房款580000元；三、胡先明支付邹兴启逾期返还购房款利息损失（以50万元为基数，自2017年5月26日起至2017年9月26日；以58万元为基数，自2017年9月26日至付清为止，均按同期银行贷款基准利率标准计算）；四、胡先明支付邹兴启违约金30000元；上述二、三、四项均于判决生效后十日内付清；五、驳回邹兴启的其他诉讼请求。一审案件受理费15330元，由邹兴启负担7075元，胡先明负担8255元。
本案二审期间，当事人没有提交新证据，双方对举证质证意见均同一审。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，邹兴启与胡先明签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点实质是胡先明是否有权解除案涉《房屋买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以协商一致解除合同或者约定解除。但是本案《房屋买卖合同》中并未约定解除合同的条件，故不适用约定解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。”本案合同中约定邹兴启“应于5月初首付50万元”，虽然双方对“5月初”的具体期限解释不一，即使如胡先明所述该“5月初”的真实意思表示是2017年5月10日之前，最迟5月14日，但是根据双方在二审中的陈述及合同履行过程来看，邹兴启于2017年5月11日签订合同当日即支付30万元，关于剩余20万元的履行期限，双方一直在协商。胡先明并未在5月14日之后明确邹兴启应当履行的最后期限。因此邹兴启并不存在上述合同法第九十四条规定的违约行为，胡先明也不因此享有法律规定的解除权。故，胡先明于2017年5月26日迳行向邹兴启发出解除《房屋买卖合同》的通知，缺乏法律依据，在邹兴启不同意解除的情况下，胡先明的行为构成违约。因此一审判令胡先明承担违约责任，并无不当。
关于胡先明应当返还的购房款数额问题。胡先明在二审中认可其收到的房款数额共计58万元，但认为由邹兴启委托他人支付的款项应由胡先明本人原路返还，而非径直返还给邹兴启。对此，本院认为邹兴启与胡先明系案涉合同的当事人，邹兴启委托他人支付购房款并不违反法律规定，受托人行为的相关法律后果也归属于邹兴启。因此双方合同解除，胡先明应当向合同相对人邹兴启直接返还购房款58万元。且一审判令胡先明同时支付购房款利息也并无不当。
至于胡先明上诉请求邹兴启给予适当补偿，因其在本案中未提起反诉，故不属于二审审理范围。
综上，胡先明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1517元，由胡先明负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆 建 群
审判员 方玮韡审判员余海兰
二〇一八年五月二十一日
书记员 金 琬 莹
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。