云南省澄江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0422民初1173号
原告：马继良，男，1954年11月10日生，回族，住云南省玉溪市澄江县。
原告：马进良，男，1958年5月6日生，回族，住云南省玉溪市澄江县。
原告：马宏坤，男，1968年5月10日生，回族，住云南省玉溪市澄江县。
共同委托诉讼代理人：李浏贵，云南抚仙湖律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
共同委托诉讼代理人：杨庚鑫，云南抚仙湖律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：马进坤，男，1965年1月4日生，回族，住云南省玉溪市澄江县。
委托诉讼代理人：马娜，系马进坤之女，女，1990年11月16日生，回族，住云南省昆明市呈贡县。代理权限：特别授权代理。
被告：何艳芬，女，1968年10月20日生，回族，住云南省玉溪市澄江县。
委托诉讼代理人：何糯芬，系何艳芬妹妹，女，1974年11月8日生，回族，住云南省玉溪市澄江县。代理权限：特别授权代理。
被告：马雄，男，1988年9月16日生，回族，住云南省玉溪市澄江县。
原告马继良、马进良、马宏坤与被告马进坤、何艳芬、马雄确认合同效力纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理后，于2017年12月13日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告马继良、马进良、马宏坤及其共同委托诉讼代理人李浏贵、杨庚鑫，被告马进坤及其委托诉讼代理人马娜、被告何艳芬及其委托诉讼代理人何糯芬、被告马雄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马继良、马进良、马宏坤诉称，其三人与被告马进坤系兄弟关系，被告何艳芬系马进坤妻子，其三人与马进坤系李培会与马左仙之子。李培会于2013年1月20日去世，马左仙于2006年8月16日去世。李培会、马左仙的父母都先于二人去世，李培会与马左仙生前没有留下遗嘱，其遗产应由其法定继承人继承，马继良、马进良、马宏坤、马进坤系李培会与马左仙的第一顺序法定继承人，李培会与马左仙的遗产应由四人平均继承。属于李培会与马左仙的遗产为：坐落于澄江县××办事处××社区××村××房产一宗，该房产土地使用证号为澂集用（土）字第xxxxxx号，地号为：x-xxxx-
xxx（-x），土地使用权人登记为李培会。其三人于2017年10月24日向澄江县人民法院提起诉讼，要求继承分割上述李培会与马左仙的遗产，在诉讼过程中，其三人才知道2017年10月21日被告马进坤、何艳芬与马雄签订《房屋买卖协议》，被告马进坤、何艳芬将房产卖给被告马雄，该房产系李培会与马左仙的遗产，被告马进坤、何艳芬无权处分。根据我国《合同法》第51条、52条规定，被告马进坤、何艳芬与马雄签订的《房屋买卖协议》没有法律效力，属无效协议。且签订《房屋买卖协议》的甲方马进坤与乙方马雄属于不同的村民小组。综上，为维护他人的合法权益不受侵犯，请求人民法院依法判令：一、确认2017年10月21日被告马进坤、何艳芬与马雄签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告马进坤、何艳芬承担本案全部诉讼费用。
被告马进坤、何艳芬辩称，1.其拥有诉争房地产的所有权。因原告马继良、马进良、马宏坤不赡养老人，多年来父亲李培会一直由其夫妇赡养，父亲李培会据此在自己在世还清醒的情况下，于2011年8月1日在华光社区人民调解委员会的主持下，与其二人签订《人民调解协议书》，协议书明确了父亲李培会由其二人养老送终，将本案诉争房地产遗赠给其二人，随之将房屋土地使用证交由其二人保管。李培会于2013年1月20日去世，自此，其夫妻二人已取得诉争房地产的所有权并一直在管理使用；二、李培会去世后，其夫妻二人为办丧事欠下债务，便考虑卖房，在卖房给马雄时，出示了《人民调解协议书》，在华光社区人民调解委员会的见证下，与马雄签订《房屋买卖协议》，并交付了房屋和土地使用证，其二人无任何欺诈和胁迫，双方买卖合同已履行完毕，房屋已归属马雄。请求法庭驳回原告诉讼请求。
被告马雄辩称，其在向马进坤、何艳芬购买房屋时，马进坤、何艳芬向其出示了《人民调解协议书》，并交付了土地使用证，其不放心，还在华光社区调解委员会见证下签署《房屋买卖协议》，并全额支付了房款，其属于善意取得。请求法庭驳回原告诉讼请求。
原告围绕诉讼请求依法提交了原告身份证、亲属关系证明、房屋买卖协议、集体土地使用证等予以证明；被告围绕答辩意见依法提交了被告身份证复印件、人民调解协议书、房屋买卖协议、集体土地使用证等予以证明，本院予以确认并在卷佐证；被告马进坤、何艳芬提交的证明、办理丧葬事宜费用清单因与本案核心事实无关联，本院不予认定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：原告马继良、马进良、马宏坤与被告马进坤系兄弟关系，四人系马左仙（母亲）与李培会（父亲）之子，何艳芬系马进坤之妻，马左仙于2006年去世，李培会于2013年去世。马左仙、李培会、马进坤、何艳芬均系澄江县龙街街道办事处华光社区居民委员会第二居民小组居民（农转非，原澄江县龙街镇华光村二组），被告马雄系澄江县龙街街道办事处华光社区居民委员会第三居民小组居民（农转非，原澄江县龙街镇华光村三组）。1999年7月，澄江县人民政府向李培会颁发了澂集用（土）字第xxxxxx号集体土地使用证，该证长期由原告马继良持有。2011年8月1日，李培会与马进坤、何艳芬经华光社区人民调解委员会主持，达成调解协议，协议主要约定，李培会由马进坤、何艳芬赡养，李培会将其名下位于澄江县龙街街道办事处华光社区华光二组的房产一宗交由马进坤、何艳芬继承。2012年12月19日，经李培会以集体土地使用证遗失为由申请，澄江县人民政府向其补发澄集用（xxxx）第x-
xxx号集体土地使用证，该证交由被告马进坤、何艳芬持有。2017年10月21日，马进坤作为甲方与马雄作为乙方签订《房屋买卖协议》，双方约定主要内容如下：一、甲方将自己老房子（父母遗留）卖给乙方马雄，集体土地使用证号为：澄集用第x-
xxx号，地号为：xxx-xx-
xx-x，分摊面积为：77.41平方米。二、本宗地位于华光村老村子以南处。三、交款时间：2017年10月21日，由乙方一次性支付给甲方，房价商定为人民币20000元，该房款付清后，该房的集体土地使用证和房产证的所有权、使用权即属乙方所有。交房时间：自2017年10月22日至2017年11月2日。协议落款有甲方马进坤、何艳芬、乙方马雄的签名按印和华光社区人民调解委员会参加人员的签字、盖章。《房屋买卖协议》签订后，双方按约定支付了房款、交付了房屋和相关产权证明。2017年10月24日，马继良、马进良、马宏坤作为原告以马进坤作为被告向本院提起法定继承纠纷诉讼；2017年11月15日，马继良、马进良、马宏坤作为原告以马进坤、何艳芬、马雄作为被告向本院提起确认合同效力纠纷诉讼。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《中华人民共和国物权法》第六十条规定，对于集体所有的土地和山林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。农村房屋买卖合同是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人，他人支付价款的合同，被告马进坤、何艳芬与马雄的房屋买卖合同，涉及农村宅基地的问题，对合同效力需严格按照法律规定进行确认。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与权利人的特定身份相关，不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的成员。本案被告马进坤、何艳芬与马雄签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物系农村房屋，基于不动产的房地关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地使用权转让，而宅基地使用权只能转让给本集体经济组织内的成员，马进坤、何艳芬系澄江县龙街街道办事处华光社区居民委员会第二居民小组居民（农转非，原澄江县龙街镇华光村二组），被告马雄系澄江县龙街街道办事处华光社区居民委员会第三居民小组居民（农转非，原澄江县龙街镇华光村三组），双方不属于同一集体经济组织的成员，故马进坤、何艳芬与马雄于2017年10月21日签订的《房屋买卖协议》违反法律及行政法规的强制性规定，应属无效合同。原告马继良、马进良、马宏坤请求确认马进坤、何艳芬与马雄签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。对原被告双方本案是否属于无权处分的争议焦点，因与本案判决结果的认定无实质关联，且三原告已提起法定继承纠纷诉讼要求继承涉案房产，故本院在该案当中不予评判；对于被告的其余辩解意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、《中华人民共和国物权法》第六十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
马进坤、何艳芬与马雄于2017年10月21日签订的《房屋买卖协议》无效。
案件受理费50元（原告马继良、马进良、马宏坤已预交），由被告马进坤、何艳芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
审判员 溥喜燕
二〇一八年二月一日
书记员 吴明伟