山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第635号
上诉人（原审被告）：赵敬友，沂源县地税局退休职工。
委托代理人：伊斌，山东民意律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李冲会，无业。
委托代理人：刘红，山东正大至诚律师事务所律师。
上诉人赵敬友因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院（2014）源民初字第927号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵敬友的委托代理人伊斌，被上诉人李冲会的委托代理人刘红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：原告李冲会与被告赵敬友系亲戚关系。2009年，被告所在单位沂源县地税局组织职工团购一批楼房，价格低于市场价。被告因资金紧张，欲放弃购买资格。原告表示愿意购买该房，被告同意由原告购买。因双方关系较为密切，未确定转让价款。2011年6月6日，原告向被告支付购房款25万元，2012年10月12日，原告向被告支付购房款10万元，被告分别给原告出具收款条各一份。后原告向被告支付地板砖款8600.00元（未出具收款条，原被告双方认可）。被告收取原告房款后，均已通过其单位转交给房屋开发商。涉案楼房竣工后，需再支付20万元便可交付居住。被告自行缴纳20万元购房尾款，并已领取该房钥匙。期间，原、被告因转让价格问题多次协商，未达成一致意见。
2014年1月，被告起草房屋买卖协议一份，具体内容是：原告在购房发票金额基础上支付被告13万元，在办理购房发票时付清；如开发商退还所交购房款利息及退还地面砖款，归被告所有；被告协助原告将合同购买方改为原告，如不能更改，协助原告办理过户手续；单位或开发商要求缴纳的其他费用由原告缴纳。并约定了违约责任如下：合同签订后，双方不得违约。如原告违约，所缴纳的所有费用不予退还；如被告违约将房屋转让或转卖他人，被告需向原告返还所缴纳的所有费用，并按原告缴款时间支付给原告月息2分的利息。被告赵敬友及其子赵叶文在合同上签字捺印后交给原告。原告认为与该小区其他楼房相较，转让价格偏高，未在合同中签字。经双方多次协商未果，原告诉至法院，请求判令被告继续履行房屋买卖合同，将原告购买的沂源县城阳光花园小区8号楼西单元四楼西户房屋一套及储藏室、地下停车位交付给原告；诉讼费、保全费由被告负担。在本案开庭审理过程中，原告将被告签字的房屋买卖协议作为证据在庭审中提交，但仍认为转让价格偏高。后经法庭多次调解，原告认可该协议内容，同意完全按该协议内容履行。而被告则明确表示涉案房屋不再出售，原告认为被告违约，变更第一项诉讼请求为：要求被告返还购房款35万元、地板砖款8700.00元，并要求被告承担违约责任（自被告收取房款、地板砖款之日至各款项还清之日止按照月息2分计算）。
另在庭审中，原告表示虽然被告之子赵叶文在协议中签字，但涉案房屋的所有人系赵敬友，故仅起诉赵敬友。被告赵敬友对此予以认可。
原审法院认为，本案讼争房屋虽尚未与开发商签订商品房买卖合同，未依法登记领取产权证书，但被告赵敬友参与单位团购房产的权属、位置明确，其产权的取得处于“可以期待”状态，原、被告转让房产的行为并不违反法律禁止性规定。原、被告之间的房屋买卖行为，实质上系被告将参加单位团购购房的资格有偿转让给原告的行为。根据原、被告双方口头约定及庭审中原、被告陈述，在转让之初，双方有订立合同的意愿，属于以“其他方式”订立的合同，且原告已分两次缴纳购房款，合同已实际履行。原告所提供的被告签字的房屋买卖协议，最初双方在转让价款上未达成一致意见，但在审理过程中，原告表示认可该协议的所有内容，同意按照协议的所有内容履行，要求被告按照协议交付房产。双方对合同的价款、履行方式、违约责任等意思表示已完全一致，原告所提交的房屋买卖协议为有效合同，原、被告应当遵循诚实信用原则全面履行合同确定的权利和义务。而被告明确表示房屋不再出卖，系违约行为。虽然被告在协议中约定将房屋转让或转卖他人才承担违约责任，但合同当事人的法律地位平等，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，故原、被告在合同中的权利义务是对等的，被告不再出售房屋亦系违约行为，应按照协议约定承担违约责任，返还原告已缴纳的款项，并按照原告缴款时间支付给原告月息2分的利息。原告的诉讼请求成立，予以支持。被告的答辩意见不成立，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条之规定，判决如下：一、被告赵敬友于判决生效后十日内返还原告所缴纳的购房款及地面砖款共计358600.00元。二、被告赵敬友于判决生效后十日内按照月息2分自原告缴款之日至判决书确定的履行期限届满之日支付原告违约金（其中以25万元为基数，自2011年6月6日起至判决书确定的履行期限届满之日按月息2分计算；以10万元为基数，自2012年10月12日起至判决书确定的履行期限届满之日按月息2分计算；以8600.00元为基数，自原告变更诉讼请求之日2015年6月4日起至判决书确定的履行期限届满之日按月息2分计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9380.00元，财产保全费3313.00元，由被告赵敬友负担。
赵敬友不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第二项，依法改判或发回重审。事实和理由为：一、上诉人与被上诉人之间自始至终没有形成房屋买卖合同，买卖行为无效，原审认定合同有效错误。上诉人与被上诉人在第二次开庭之前，从未达成一致的购房协议，第二次开庭时，被上诉人再同意原来拒绝签字的合同，纯为让上诉人承担违约金。而房屋买卖是要式法律行为，根据法律规定，必须有合法有效的书面买卖合同，同时，根据市中院的相关纪要，已经登记领取房产证或已经具备登记、领证条件的可以认定合同有效，否则合同无效，上诉人将未取得物权权利的房产卖与他人，应认定无效。二、原审判决上诉人承担违约金合计31万余元错误。合同无效不存在违约金的承担，只有返还财产、赔偿损失的法律规定，且即使合同有效，让上诉人承担违约金也应当合法、合理、公平。被上诉人未签字的合同只约定了上诉人转卖他人才承担违约金，没有约定其他违约条款，而违约金的数额一般不超过30%比例，原审判决上诉人承担了近50%违约金，有失公正。承担违约责任的时间应当是被上诉人同意合同内容之日，即第二次开庭变更诉求之日时计算，之前合同未成立，是被上诉人的责任，上诉人不应当承担责任，且被上诉人起诉前后调解时，上诉人始终同意返还财产、赔偿利息损失，被上诉人却坚持要求交付房屋，拒不接受，上诉人自同意退款时以后的损失是被上诉人行为扩大的损失，依据《合同法》第119条的规定，上诉人不应承担，而法院对这起并不复杂的案件审理期间长达一年多，普通程序六个月后超出的期间也让上诉人承担违约责任，上诉人无法接受。综上，原审判决未成立的房屋买卖合同有效不妥，无效合同按有效处理错误，判决上诉人承担违约金无事实和法律依据，请二审查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。
李冲会答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，应维持一审原判，驳回上诉人的上诉。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致，予以确认。
上述事实，有李冲会提供的收款条两份，房屋买卖协议一份；原审法院调取的证明材料、证人证言及双方当事人当庭陈述等在卷为证。
本院认为，我国《合同法》第三十六条明确规定：法律、行政法规规定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，上诉人在2009年单位组织团购住房之初，即已同意由被上诉人顶名购买涉案楼房，并于其后长达近四年的时间里先后三次收取被上诉人支付的购房款和地板砖款，足以证明双方之间的房屋买卖合同成立。同时，我国《合同法》第六十一条明确规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。2014年1月上诉人签字的合同，其实质为对双方此前房屋买卖合同中没有约定或者约定不明确内容的补充及明确，上诉人在该合同上签字后将合同交给被上诉人，即构成法律规定的订立合同的要约；该要约没有确定承诺期限，在本案一审诉讼过程中，在上诉人没有撤销该要约的情况下，被上诉人明确作出全部接受该要约的承诺，该合同依法成立并生效。因此，上诉人提出的双方此前因未订立书面的房屋买卖合同而致买卖行为无效、其后的书面合同因上诉人将未取得物权权利的房产卖与他人而无效的上诉主张，于法无据，本院不予支持。双方在2014年1月的合同中明确约定：合同签订后，双方不得违约。如被上诉人违约，所缴纳的所有费用不予退还；如上诉人违约将房屋转让或转卖他人，上诉人需向被上诉人返还所缴纳的所有费用，并按被上诉人缴款时间支付给被上诉人月息2分的利息。原审法院在被上诉人全面接受上诉人提出的合同条款，而上诉人仍违约拒不履行合同的情况下，依据权利义务相一致原则和诚实信用原则，综合确定适用双方合同约定的违约金的计算标准来认定上诉人应承担的违约金，并无不当。上诉人提出其始终同意返还财产、赔偿利息损失，被上诉人却拒不接受，上诉人自同意退款时以后的损失是被上诉人行为扩大的损失的上诉主张，于法无据，本院不予支持。原审法院审理本案历时近一年时间，系基于为化解双方矛盾而多方组织调解及本案的案情复杂，依法办理了延长审限的审批手续，符合法律规定，并无不当。当事人参与社会活动本应遵循诚实守信、遵守契约的原则，本不需要违约成讼；即使形成诉讼，当事人亦应及时履行自己应尽的义务。而本案系因上诉人违约不履行合同而致诉讼，且至今上诉人未能退还被上诉人的已付房款，理应承担责任，却将普通程序审理六个月后其依然处于违约状态的责任转嫁给原审法院，显系无理，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5967.00元，由上诉人赵敬友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯伟杰
审 判 员 李灵福
代理审判员 王 娜
二〇一五年十月二十日
书 记 员 苏银银