北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第01207号
原告孙振芳，男，1967年3月5日出生。
委托代理人张玉梅，北京市汉威律师事务所律师。
委托代理人孙立兴（原告孙振芳之子），男，1989年3月24日出生。
被告姜桂贤，女，1942年2月23日出生。
委托代理人黄少权，男，1974年10月12日出生。
原告孙振芳诉被告姜桂贤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯永良独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙振芳的委托代理人张玉梅、孙立兴，被告姜桂贤的委托代理人黄少权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙振芳诉称，原、被告相邻居住，同是房山区城关街道X村村民。2000年11月24�，被告主动与原告协商将其闲置的X村X街X条X号院宅院及房屋以50000元的价款卖给原告，并签订房屋买卖合同书。原告买房已经11年，居住期间投入巨额资金对房屋翻建，并扩建北房东侧、北房两间院墙及其他设施。因近年来农村土地及房屋价格上涨，被告见利忘义违背诚信原则，于2010年4月诉至法院要求法院确认双方买卖合同无效，并要求清退房屋。后经房山区人民法院（2010）房民初字第2827号民事判决书及北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第17238号民事判决书确认双方买卖协议无效，并限期腾退房屋。两级法院一致确认孙振芳请求的“区位补偿款”因当时未进入拆迁程序，只是期待利益。可待“区位补偿款”实际发生后另行解决。2013年上半年，城关街道X村所有村民宅院房屋经北京市政府批准进入改建重建新农村建设。姜桂贤与X村委会签订协议拆迁柳林前街九条7号。北京瑞欧评估公司已对姜桂贤柳林前街九条7号院房屋进行评估，宅基地区位补偿款为30万元。综上所述，原告认为因被告见利忘义违背诚实信用原则，给原告造成巨额经济损失及住房困难，应依法承担违反合同的法律责任。据此，依据相关法律规定，特诉至法院，请求：1、判令被告支付给原告X村X街X条X号院住宅区位补偿款210000元；2、判令被告给付原告回迁安置面积112平方米；3、诉讼费由被告负担。
被告姜桂贤辩称，被告对原告起诉的基本事实认可。被告同意原告的第一项诉讼请求，不同意原告的第二项诉讼请求，因为回迁安置房是基于该宅基地的土地使用者给予的政策补偿，原告此项要求于法无据。不同意由被告承担诉讼费用。
经审理查明：2000年11月24日，原、被告签订买卖协议，被告将其位于X村X街X条X号房屋及宅院卖给原告，价格50000元。2010年�被告以房屋买卖合同纠纷为由诉至法院，要求判决其与原告于2000年11月24日签订的房屋买卖协议书无效，并要求原告返还房屋及宅院，孙振芳在该案中提起反诉，要求姜桂贤赔偿损失。2010年8月9日，本院作出（2010）房民初字第2827号民事判决书，判决姜桂贤与孙振芳于2000年11月24日签订的房屋买卖协议书无效；孙振芳应将坐落于北京市房山区城关街道X村X街X条X号院及院内房屋北房三间腾清后返还给姜桂贤；姜桂贤给付孙振芳房屋折价款42990元。该案审理中认为孙振芳主张的宅基地区位补偿款因诉争房屋尚未进入征用拆迁程序，属期待利益，可待实际发生后另行解决。孙振芳不服一审判决，提起上诉。2010年11月3日，北京市第一中级人民法院作出（2010）一中民终字第17238号民事判决书，维持一审判决。2012年，孙振芳将诉争宅院返还给姜桂贤，姜桂贤给付孙振芳房屋折价款。2013年11月燕房线土地储备项目（轨道交通用地）城关段进入拆迁。2013年12月14日，姜桂贤与X村村民委员会签订燕房线土地储备项目（轨道交通用地）城关段房屋拆迁补偿安置协议（安置地块宅基地），X村村民委员会应支付姜桂贤拆迁补偿款590400元，其中宅基地区位补偿价300000元，房屋重置成新价149755元、装修及附属物补偿价44331元、周转费60000元、搬家补助费1679元及其他费用。其中应安置建筑面积160平方米。同日，姜桂贤与X村村委会签订燕房线土地储备项目（轨道交通用地）城关段拆迁补偿补充协议书，X村村委会支付姜桂贤提前搬家奖、房屋安全拆除奖、二次搬家补助费等款项共计91679元。2013年12月17日，姜桂贤与北京燕房新城投资有限公司签订燕房线土地储备项目（轨道交通用地）（安置地块）安置房认购协议书，回迁安置（建筑）面积160平方米。姜桂贤认�X小区X号楼X单元X室房屋，该房屋为二居室，建筑面积91.42平方米，楼层单价2000元每平方米，房款182840元。姜桂贤已认购安置房总建筑面积之外尚有剩余回迁安置面积68.58平方米，可在下一轮回迁安置房选房时依据第一轮已经明确的拆迁序号按顺序进行选房。现X村X街X条X号宅院已被拆迁。2013年12月23日，原告以房屋买卖合同纠纷为由诉至法院，要求被告给付X村X街X条X号院拆迁获得宅基地区位补偿款210000元和回迁安置面积112平方米。
2013年12月23日，原告申请诉讼保全，并提供担保。2013年12月31日，本院作出（2014）房民初字第01207号民事裁定书，对姜桂贤在中国农业银行城关支行（账号为×××）账户存款210000元予以冻结。
庭审中，被告同意给付原告宅基地区位补偿款的百分之七十即210000元，不同意给付回迁安置面积的百分之七十，认为拆迁安置面积是基于该宅基地的�际使用者给予的政策补偿，原告无权主张该权利。
以上事实，有原、被告的陈述；原告提交的（2010）房民初字第2827号民事判决书、（2010）一中民终字第17238号判决书；本院应原告申请调取的拆迁补偿协议、补充协议及安置房认购协议书、本院作出的（2014）房民初字第01207号民事裁定书等证据在案佐证。以上证据经庭审质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：无效的合同自始没有法律效力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，虽然原、被告于2000年11月24日签订的房屋买卖协议已经生效判决确认无效，原告已返还争议宅院，被告已给付原告房屋折价款。但原告主张的区位补偿价因当时争议房屋尚未进入征用拆迁程序未被支持。现东街柳林前�九条7号院已经被拆迁，被告根据拆迁方案与拆迁方签订拆迁补偿协议及安置房认购协议，取得拆迁补偿款590400元（其中包括宅基地区位补偿款300000元）和160平方米回迁安置面积。现宅基地区位补偿款已经实现，故原告有权主张权利。双方在买卖房屋过程中均存在过错，考虑到出卖人在出卖房屋时即应知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖房屋及宅院多年后又主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任，结合当事人实际情况、参照拆迁方案、拆迁协议及被告的意见，本院酌情确定原告应享有的拆迁利益中的宅基地区位补偿款。本院认为被告应给付原告区位补偿款210000元。回迁安置面积是房屋所有权人基于拆迁获得的利益，与被告的身份关系有关。现争议宅院已经返还，被告作为房屋的所有权人和宅基地使用权人，有权享有东街柳林前街九条7号院回迁安置面积，原告主张应享有回迁安置住房面积112平方米的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：
一、被告姜桂贤于本判决生效后七日内给付原告孙振芳北京市房山区城关街道X村X街X条X号拆迁补偿款中的宅基地区位补偿价二十一万元。
二、驳回原告孙振芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费一千五百七十元，由被告姜桂贤负担（于本判决生效后七日内交纳）。
案件受理费二千二百二十五元，由被告姜桂贤负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 冯永良
二〇一四年五月二十六日
书记员 韩 琳