安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民二终字第00016号
上诉人（原审被告）：尹庭宦。
委托代理人：尹习正。
被上诉人（原审原告）：合肥元一物业管理有限公司。
法定代表人：李小榕，董事长。
委托代理人：李化，安徽皖衡律师事务所律师。
上诉人尹庭宦因与被上诉人合肥元一物业管理有限公司（以下简称元一物业）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院2014年10月9日作出的（2014）瑶民二初字第01798号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：尹庭宦购买了元一时代花园×幢×室房屋（建筑面积109.71平方米）后，于2002年8月入住，尹庭宦入住前期缴纳了各项物业管理费用。自2008年10月1日开始，尹庭宦未再继续向元一物业缴纳物业服务费。2014年7月21日，元一物业诉讼来院，提出诉称之请求，并提供了《前期物业管理服务协议》、《物业管理服务合同》、服务价格登记证、收费批复、资质证书、交钥匙通知书、防水试验表、入住签章表、入住验房表、EMS催费快递单、回单、照片等予以证明。尹庭宦对元一物业提供的服务价格登记证（收费许可证）、资质证书等不持异议，也认可其收到了元一物业寄出的物业费催缴函，但认为双方的物业服务关系已经解除，因此元一物业无权要求其支付物业服务费。
原审法院另查明：元一时代花园小区由安徽元一房地产发展有限公司（以下简称元一房产公司）开发建设，2002年8月，元一房产公司与元一物业签订《物业管理委托合同》，约定委托元一物业对该小区进行前期物业管理，期限为3年，自2002年8月18日至2005年8月18日。2003年10月、12月，元一时代花园小区召开第一、第二次业主大会，随后成立了业主委员会，并于2004年3月向合肥新站综合开发试验区住宅小区物业管理委员会办公室登记备案。
原审法院再查明：元一物业实际在元一时代花园小区进行物业管理至今。
元一物业诉至原审法院，请求判令：尹庭宦向元一物业缴纳物业服务费7284.97元（2008年10月1日至2013年12月31日期间），违约金3090.17元，共计10375.14元。
原审法院认为：元一物业是在元一时代花园业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘的物业管理企业。元一物业与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》属于前期物业服务合同性质，对双方具有约束力，该合同可以约定期限，约定期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。尹庭宦作为元一时代花园小区的业主，享有接受物业管理企业提供的服务，监督物业服务管理企业履行物业服务合同，参加业主大会，选举业主委员会等法律、法规规定的权利。同时，业主在物业管理活动中，负有按时交纳物业服务费用、配合、支持物业管理企业按照业主公约、物业管理服务合同和物业管理制度实施物业管理活动等法律、法规规定的义务。虽然开发商与元一物业签订的《前期物业管理服务合同》于2005年8月18日因期限届满而终止，2003年10月后，尹庭宦所在的元一时代花园小区也成立了业主大会，并选举了业主委员会，但现有证据不能证明，2005年8月18日之后元一时代花园小区的业主大会通过了解聘元一物业和选聘新的物业管理企业的决定。鉴于元一时代花园小区业主大会并没有在2005年8月18日后选聘新的物业管理企业，而元一物业实际上对该小区提供了物业管理，尹庭宦作为业主实际上接受了元一物业提供的物业服务，双方存在事实上的物业服务关系，故业主尹庭宦理应支付相应的物业费。因此元一物业要求尹庭宦支付物业服务费用的诉讼请求成立，对此予以支持。因双方所签的物业管理合同已于2005年8月18日到期终止，仅存在事实上的物业服务关系，故尹庭宦虽逾期交纳物业服务费，但元一物业要求尹庭宦支付逾期交纳物业服务费滞纳金的请求，缺乏法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、尹庭宦于判决生效之日起十日内给付元一物业物业管理服务费7284.97元；二、驳回元一物业的其他诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，办案中实际支出30元，合计60元，由元一物业负担20元，尹庭宦负担40元。
尹庭宦不服上述判决，向本院上诉称：1、双方之间权利义务已终止，不存在合同关系。原审按照有效合同关系审理，并以《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决尹庭宦承担违约责任，适用法律错误。2、原审以双方存在事实上的物业服务关系为由，支持元一物业的诉请，损害了尹庭宦的合法权益。3、2005年8月18日合同届满前，小区业主大会依照《物业条例》规定解聘了元一物业，元一物业与业主之间已经依法终止了合同及权利义务关系。元一物业与业主之间不存在合同关系。4、元一物业的物业服务存在瑕疵。请求依法撤销原审判决，依法改判驳回元一物业的诉讼请求。
元一物业答辩称：双方之间有书面的合同关系和事实上的物业服务合同关系。2002年签订的前期物业服务合同没有约定合同到期时间。我公司提供了物业服务，尹庭宦认为物业服务存在瑕疵没有证据。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，尹庭宦未向本院提交新证据。
二审期间，元一物业向本院提交《前期物业管理委托合同》一份。证明：元一物业对小区提供服务有合同依据。
尹庭宦质证认为：对该份证据不予认可。
二审查明：2005年8月18日，元一房产公司与元一物业签订《元一时代花园前期物业管理委托合同》一份，约定：元一房产公司将元一时代花园委托元一物业实行物业管理，元一物业提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理有效期自签定之日起至业主委员会成立之日止。
本院认为：元一物业与元一房产公司于2002年8月签订的《物业管理委托合同》期限届满后，双方又于2005年8月18日续签了《前期物业管理委托合同》。《物业管理条例》第二十四条关于国家提倡建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的规定，并非强制性规定，且元一物业具有相应的物业服务企业资质，亦持有物价部门的收费许可证，元一物业与元一房产公司续签的《前期物业管理委托合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上述合同对作为元一时代花园小区业主的尹庭宦具有约束力，且元一时代花园小区业主大会并未在2005年8月18日后选聘新的物业服务企业，元一物业实际对该小区提供了物业服务，尹庭宦应及时向元一物业交纳物业服务费用。
尹庭宦自2008年10月1日拒绝向元一物业交纳物业服务费用，应当对其拒绝交纳费用的理由是否具有合法性承担举证责任。尹庭宦上诉认为元一物业的物业服务存在瑕疵，但其并未提供证据予以证实。因物业费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，元一物业若存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为，尹庭宦可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求元一物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益。现尹庭宦拒绝履行交纳物业费的义务，并无充分的法律依据，本院不予采信。
综上，尹庭宦拒交物业费的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人尹庭宦负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 程亚娟
审判员 胡 娟
二〇一五年一月二十八日
书记员 汪 磊
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。