广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤02民终43号
上诉人（原审原告、执行案外人）：始兴县德丰房地产开发有限公司。住所地：广东省始兴县城南镇河南路*号。
法定代表人：官锦雄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈小雄，广东众同信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄晓芳，广东众同信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：吴永松，男，1960年3月3日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。
委托诉讼代理人：吴志发，广东宜方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘岱鹰，广东宜方律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：王佳希，男，1968年10月6日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
被上诉人（原审被告、被执行人）：周岚，女，1968年6月6日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
上诉人始兴县德丰房地产开发有限公司（以下简称德丰公司）因与被上诉人吴永松、王佳希、周岚案外人执行异议之诉纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2016）粤0203民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人德丰公司的委托诉讼代理人黄晓芳、被上诉人吴永松的委托诉讼代理人吴志发、刘岱鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德丰公司上诉请求：一、依法撤销一审判决。二、改判支持德丰公司的诉讼请求或发回重审。三、案件受理费由吴永松、王佳希、周岚负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，以未盖章签名的《<商品房买卖合同>补充合同》（以下简称《补充合同》）作为认定案件事实的依据，导致作出错误的判决。2014年6月25日，王佳希向德丰公司购买含位于韶关市××县城南镇××路(山水名城9栋1601、1602、1701、1702房；87～94铺；10栋301、302、3A02、3A03、501、502、601、602、701、702、801、802、901、902、1001、1002、1101、1102、1201、1202、1301、1302、13A02、13A03、1501、1502、1601、1602、1701、1702房，95-104号铺，以下简称山水名城52套商品房）在内的共计52套房屋，双方签订了共计52份《商品房买卖合同》，合同约定成交价款为33439452元，但王佳希仅仅支付2600万元购房款后未再支付购房款。吴永松在一审时向法庭提交的《补充合同》，该合同未签名也未经双方认可，根本不存在该协议，但一审法院以此作为认定案件事实的依据，并认定王佳希已付清了所有购房款，属认定事实错误。二、一审法院认定涉案房屋可以作为执行标的，属适用法律错误。首先，德丰公司仅收到2600万元，而涉案房屋交易金额为33439452元，王佳希并未足额支付购房款，依据《商品房买卖合同》的约定，未按时足额支付购房款的，房屋出售人有权行使解除合同等法律措施，德丰公司有权解除商品房买卖合同。涉案房屋仅仅停留在合同阶段，属于债权债务关系，根本不存在物权意义，仍存在主张解除合同、追究违约责任等诸多不确定因素。一审法院以需要维护申请执行人利益为由，罔顾德丰公司合法权益，以判决方式剥夺德丰公司解除合同等权利。一审法院明显偏袒吴永松。其次，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”以及第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”的规定，本案房屋未办理产权过户登记手续，王佳希仅支付了部分购房款，但并未实际占有上述房屋，吴永松未向德丰公司支付任何剩余价款及违约金，德丰公司也未向法院出具同意执行的书面意见。因此，在德丰公司明确提出异议不同意执行上述房屋的情况下，武江区法院对上述房屋查封、拍卖没有任何法律依据。第三，上述房屋买卖仅仅签订了商品房买卖合同，未办理任何登记手续。德丰公司与王佳希签订的商品房买卖合同也仅仅停留在债权阶段，上述房屋所有权人仍为德丰公司，一审法院据此拍卖德丰公司名下的房屋毫无事实和法律依据。综上所述，请求二审法院依法维护公平正义，撤销一审判决。
吴永松辩称，一、王佳希与德丰公司签订的《补充合同》虽未经合同双方签字、盖章，但双方均认可该《补充合同》，且一审开庭时德丰公司和王佳希对该《补充合同》的真实性和合法性均予以认可；因此，足可对该《补充合同》认定为真实、合法。德丰公司与王佳希签订了多份《商品房买卖合同》，同时还签订了《补充合同》，该合同清楚地记载了交易双方当事人、合同标的、交易对价、交易期限等内容。《补充合同》虽未经合同双方签字、盖章，但在一审时王佳希和德丰公司均对该《补充合同》的真实性予以认可。因此，足可对《补充合同》的真实性予以认可；同时，也由于该《补充合同》并不违反法律强制性规定，故该《补充合同》也是合法的。该《补充合同》第一条约定将山水名城52套商品房计价方式调整为整体出售，合并计算总价为2600万元；第三条约定德丰公司可在收到款项后六个月内退还所支付的价款并每月支付资金占用费后解除上述52套房屋商品房买卖协议；第四条约定如未退还房款、支付资金占用费则上述房屋按《商品房买卖合同》向王佳希交房。据此，德丰公司应无条件协助王佳希办理相关商品房买卖和过户手续。双方签订上述协议后，王佳希依约向德丰公司支付了购房款2600万元，此后六个月内德丰公司并未行使合同约定的解除权，解除《商品房买卖合同》。因此德丰公司的合同解除权消灭，德丰公司本应依约无条件协助王佳希办理相关商品房买卖和过户手续，但由于客观原因(如涉案楼盘未竣工验收)而无法办理过户手续，但过户并非《商品房买卖合同》的生效条件；故涉案的52套房屋已归王佳希所有。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条关于“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”的规定。德丰公司与王佳希签订了《商品房买卖合同》，并已网签在王佳希名下，即德丰公司开发的涉案房屋所有权归王佳希所有。即便真如德丰公司所说，王佳尚未欠德丰公司房款，则是王佳希与德丰公司的债权债务关系，与本案无关。至于王佳希是否足额支付购房款，德丰公司可以向王佳希主张债权，但不能否认王佳希取得涉案房屋所有权的事实，也不能作为德丰公司阻碍执行的理由。另外，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》[以下简称法释(2015)5号]第三百一十一条，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。德丰公司自提起执行异议和案外人执行异议之诉期间，从未提交任何证据，其提交的证据均为吴永松在执行异议期间向执行局提交的证据，可见德丰公司提起执行异议之诉并没有任何证据支持。再说，德丰公司主张是借贷担保关系也没有证据支持；既没有借条，也没有签订抵押合同并办理抵押登记，不符合我国担保的形式，应不予采纳。二、已网签于王佳希名下的房屋是可执行的标的物。如武江区人民法院《执行裁定书》[(2016)粤0203执异字第14号]所说：“由于商品房只有通过验收、备案，方可办理产权登记，才可进行物权的变更。正是基于这一点，才建立商品房的预售登记制度，使所购房屋具有排它性，防止开发商一房两卖或随意支配，从而保障购房者的权益……。”房屋此时的物权实质上已归购房人所有了，开发商没有权利向购房人主张房屋的所有权。并且，此后只要楼盘验收通过，购房人便可凭网签办理产权登记手续。也正是如此，这些网签在王佳希名下的房屋才可被查封。毋庸置疑，通过网签的房屋，具有排他性和经济价值。根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》第二条执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》[法发(2004)5号]第十八条，预查封的效力等同于正式查封，以及拍卖变卖的相关规定，查封后的财产应当拍卖。法院对被执行人所有的房屋进行拍卖是合理合法和有依据的。德丰公司一直认为没有依据可以对这些网签房屋进行拍卖，是荒谬且没有常识的。根据《中华人民共和国拍卖法》第七条，只有法律所禁止的物品或财产权利才不能被拍卖，比如说部分文物、军火等被明文禁止才不可以拍卖。例如，与本案被查封房产最为相似的“在建工程”，法律同样没有明文规定其可以拍卖，但其可被拍卖的事实早已存在，按德丰公司的意思是否也不可以拍卖?简而言之：“法无禁止即可为”。三、德丰公司与王佳希之间的所谓商品房买卖合同纠纷，与本案无关联性。在德丰公司提交的《商品房买卖合同》第七条约定，买受人逾期付款的违约责任：逾期超过90日后，出卖人德丰公司有权解除合同。假设如德丰公司所言，王佳希本应支付总购房款为33439452元，仅支付了26000000元。既然如此，德丰公司既可以主张与王佳希解除合同，也可以选择要求王佳希继续履行合同，支付剩余购房款。然而，德丰公司却因何偏要选择提起执行异议之诉呢?唯一解释就是王佳希已足额支付了购房款，所谓的违约责任原本就不存在。综上所述，吴永松认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，且程序合法。王佳希与德丰公司之间是商品房买卖关系，而非借贷关系；而且王佳希已足额支付了购房款，所购房屋也网签于王佳希名下，是可供执行的标的物。德丰公司提起本案诉讼，没有证据支持，且其诉讼目的是为了拖延执行；再说，所谓王佳希违约责任事实之说，原本就不存在，即便是德丰公司与王佳希编造出什么东西来要求王佳希继续履行《商品房买卖合同》或是选择解除合同，不仅与本案无关，也与吴永松要求一审法院执行王佳希所有的房屋无关。恳请二审法院维持原判，驳回德丰公司的上诉，维护吴永松的合法权益。
王佳希辩称，1、王佳希受韶关国行投资担保有限公司委托，贷款给德丰公司。虽与德丰公司签署了该批物业的《商品房买卖合同》（网上办理），但并未办理确权登记及后续缴交契税办理产权证书等手续，且双方签署了补充协议明确约定德丰公司还本付息后解除《商品房买卖合同》，双方关系的实质是借贷关系，不是商品房买卖关系。2、该批物业目前尚未竣工验收，仍处于在建工程阶段。据了解，德丰公司尚欠建筑工程承包商省五建工程款未结清，双方在始兴县人民法院进行了调解，确认工程结算及欠款金额。从物权角度看，该批物业的物权仍属工程承包方，并未移交德丰公司，更未交付给本人。如果该批物业须进行拍卖，须经工程承包方同意或委托，所得款项工程承包方具有优先受偿权。3、德丰公司未能按《商品房买卖合同》约定交付该批物业给王佳希，也未按补充协议约定还本付息给王佳希。王佳希依法主张对德丰公司的这笔债权，要求德丰公司尽快依约归还欠款本息给王佳希。
周岚未发表答辩意见。
德丰公司向一审法院起诉请求：1、撤销（2016）粤0203执异字第14号执行裁定书；2、判令停止对韶关市始兴县城南镇河南路一号（山水名城）共计52套房屋的执行。
一审法院认定事实:吴永松诉王佳希、周岚民间借贷纠纷一案，经韶关市武江区人民法院（以下简称武江法院）调解达成（2015）韶武法民一初字第1504号民事调解书，确定王佳希、周岚共欠吴永松人民币14662500元及利息，案件受理费和财产保全费60900元、律师费100000元由王佳希、周岚承担。因王佳希、周岚逾期未履行生效法律文书所确定的义务，吴永松于2015年12月25日向武江法院申请执行。武江法院受理后，依法对王佳希购买的位于始兴县城南镇河南路一号山水名城52套商品房进行查封。经本院摇珠，武江法院委托韶关市公信房地产与土地评估有限公司对查封房屋进行评估，评估总价为22743067元，评估后委托韶关市致诚拍卖有限公司进行公开拍卖。德丰公司则以涉案房屋尚未完成交易，仅是办理了预售登记和网签备案，并未办理产权变更手续，产权仍归德丰公司所有不可执行为由，向武江法院提出执行异议。武江法院依法作出（2016）粤0203执异字第14号裁定书，裁定驳回德丰公司的执行异议，拍卖案涉山水名城52套房屋。德丰公司不服，遂提起案外人执行异议之诉。
另查明：2014年6月25日，德丰公司与王佳希在韶关市商品房网××备案系统就山水××城××商品房××了五十二份《商品房买卖合同》，约定王佳希向德丰公司购买涉案52套商品房，同时双方还签订了《补充合同》，就上述52套商品房的计价方式、付款方式、解除合同的条件等达成补充协议。《补充合同》第一条约定将山水名城52套商品房计价方式调整为整体出售，合并计算总价为2600万元；第三条约定德丰公司可在收到款项后六个月内退还所支付的价款并每月支付资金占用费后解除上述52套房屋商品房买卖协议；第四条约定如未退还房款、支付资金占用费则上述房屋按《商品房买卖合同》向王佳希交房，德丰公司应无条件协助王佳希办理相关商品房买卖和过户手续。双方签订上述协议后，王佳希按约支付了2600万元购房款，德丰公司收到款项后向王佳希支付了2014年7月至10月的部分资金占用费，此后未继续向王佳希支付资金占用费，也未归还购房款。
涉案山水名城52套房屋所在楼盘现尚未竣工验收，无法按时交房及办理过户手续。
一审法院认为，结合双方诉辩意见，本案争议焦点为：1、德丰公司与王佳希之间的法律关系性质；2、德丰公司是否对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益；3、涉案房屋能否成为强制执行标的。
关于德丰公司与王佳希之间的法律关系性质。该院认为，合同是当事人真实意思表示的外在形式，在性质上是原始证据、直接证据，是作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。同时本案应结合案外人执行异议之诉的特点进行综合考量，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。本案德丰公司与王佳希于2014年6月25日签订了《商品房买卖合同》，该合同就房屋价款、交房时间、违约责任等作了约定，具备房屋买卖合同的基本条款，系完整的商品房买卖合同。其后双方签订了《补充合同》，对《商品房买卖合同》所涉及的商品房计价方式、付款方式和期限、商品房解除条件及房屋权属作了补充约定。《补充合同》将52套商品房整体出售，调整计价为一次性付款2600万元，符合市场正常交易行情。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。《补充合同》中第三条应是《商品房买卖合同》的附解除条件条款。即购房后六个月内，德丰公司可选择返还购房款并支付相应的资金占用费后解除商品房买卖合同，而超过六个月则丧失解除合同权利，应属合约双方的缔约自由。双方当事人针对山水名城52套商品房自愿达成的《商品房买卖合同》及《补充合同》真实、明确，内容未违反法律、法规的强制性规定，对双方具有约束力，应认定双方是商品房买卖关系。
至于德丰公司与王佳希主张本案执行标的是双方借款的担保。首先，按现有《商品房买卖合同》及《补充合同》来看，双方从未明确购房款是借款，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条，由于双方均未能提供有效的借款合同、借据或借条等基本证据对借款金额、用途、利率和还款方式等予以证明，不足以证明借贷关系的存在，应承担举证不能的不利后果。同时，缺乏债权主合同则难以单独主张存在担保从合同，双方也不存在符合《中华人民共和国担保法》第二条所规定担保方式的担保关系。其次，本案以履行商品房买卖合同为常态，以返还购房款解除合同为例外，而民间借贷时则以按合同还款为常态，以履行担保合同为例外，两者有明显的区分界限。即使德丰公司与他人曾经存在过民间借贷关系，但德丰公司采用了签订借贷合同及以土地使用权办理了抵押登记的方式，且早已结清，与本案法律关系性质并不一致，亦缺乏关联性。据此主张本案德丰公司和王佳希存在与前述一致的民间借贷关系理据不足，该院不予采信。再者，在德丰公司收到购房款直至涉案房屋被查封执行的近两年时间里，双方均没有要求解除房屋买卖合同亦未进行任何相关的法律追索，表明双方真实意思为房屋买卖，双方现仅在涉案房屋作为被执行财产时要求停止本案执行，与常理不合。综上，德丰公司与王佳希之间应认定为商品房买卖关系，而非民间借贷法律关系。
关于德丰公司是否对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。德丰公司主张王佳希并未按《商品房买卖合同》约定的价款足额支付房款，故其可解除合同，所有权仍归其所有。但根据双方签订的《补充合同》第一条，案涉52套房屋的计价方式已调整为整体出售，合并价格为2600万元，价格符合市场交易，而德丰公司已收到王佳希所支付的2600万元价款。因此，可以认定王佳希已足额支付购房款，涉案山水名城52套商品房已出售给王佳希归其所有。根据《补充合同》第四条，德丰公司应协助办理相关商品房的过户手续。虽然涉案楼盘因未竣工验收尚无法办理过户手续，但过户并非商品房买卖合同的生效要件，王佳希对涉案山水名城52套房屋仍享有的物权期待权。在涉案房屋已因被执行人王佳希、周岚逾期未履行生效法律文书所确定的义务而处于强制执行期间，德丰公司既没有经法律程序与王佳希解除商品房买卖合同返还购房款，王佳希亦未就自称的借贷关系经司法机关向对方追偿，可见双方怠于行使各自权利。因德丰公司与王佳希拒绝主张权利，而将被执行人的财产权利交其自行协商处理并据此裁定中止本案标的物的执行，不利于保护申请执行人的利益，也不符合民事执行程序的强制性要求。即不论德丰公司与王佳希存在何种法律关系，均不足以排除本案执行。因此，德丰公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的实体权利，其主张缺乏事实依据和法律依据，该院不予支持。关于德丰公司提出该院在办理执行异议过程中所涉及的不当违法问题，非本案审理范围，德丰公司可另循其它途径予以解决。
关于涉案房屋能否成为强制执行的标的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。强制执行的财产可以是被执行人的现金、动产、不动产，也包括债权、股权、投资权益等。除《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条规定的财产不得执行以外，均可以被执行。根据《中华人民共和国拍卖法》第七条和《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》第二条，法律并未禁止对尚未办理权属证书的房产进行处分，反之可在进行充分的现状披露后对无证房产进行处理。涉案房屋虽仍未取得权属证书，但是属于被执行人王佳希的财产权利，可以作为强制执行的标的。由于申请执行人吴永松已根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十条提供足额担保，执行法院裁定继续执行合法，该院予以支持。
周岚经该院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，该院依法缺席审理和判决。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、第二百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，于2016年10月14日作出（2016）粤0203民初1404号民事判决：驳回始兴县德丰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由始兴县德丰房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。对一审法院查明的事实本院予以确认。
一审庭审期间，德丰公司对吴永松提交的2014年6月25日的《补充合同》的质证意见为，对该证据真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，从证据第3、4条约定来看，写补充协议只是双方债权债务的担保，不存在商品房买卖关系。王佳希对《补充合同》的质证意见为，《补充合同》虽然没有签字，但是是真实存在的，所以德丰公司陆续给王佳希支付利息，如果是真实购买房屋为何德丰公司要支付利息。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。根据上诉人德丰公司在二审中的上诉，本案争议焦点是：一、2014年6月25日的《补充合同》能否作为认定案件事实的依据。二、涉案房屋能否作为执行标的。
一、关于2014年6月25日的《补充合同》能否作为认定案件事实的依据的问题。虽然该份《补充合同》中没有德丰公司与王佳希的签名，但从一审庭审笔录内容看，德丰公司与王佳希对于该份《补充合同》的真实性均明确予以认可，且双方已经实际按照《补充合同》的内容部分履行各自的权利义务。因此，一审法院将该《补充合同》作为认定案件事实的依据理由充分，本院予以认同。
二、关于涉案房屋能否作为执行标的的问题。如上所述，《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。王佳希已经按照《补充合同》约定的内容支付了2600万元的合同价款，即已足额支付购房款，且德丰公司至今未向王佳希提出解除合同的主张也没有按《补充合同》第三条的约定退回购房款。按照《补充合同》第四条的约定，德丰公司未在第三条约定的期限内退回购房款，德丰公司应在15天内向王佳希提前交房，王佳希可以自行处置前述52套商品房。因此，一审法院认定涉案山水名城52套商品房已出售给王佳希，归王佳希所有的事实和法律依据充分，本院予以认同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”由于法律并未禁止对尚未办理权属证书的房产进行处分，反之可在进行充分的现状披露后对无证房产进行处理，虽然涉案房屋尚未办理产权登记手续，但是属于被执行人王佳希的财产权利，可以作为强制执行的标的。一审法院对此认定理由充分，本院予以维持。
综上所述，德丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由始兴县德丰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 江晓华
审判员 刘 茜
审判员 邓小华
二〇一七年四月十日
书记员 罗智健