云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终4572号
上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明大成物业管理有限公司，住所：昆明市烟草一号路南侧大成名园。
法定代表人：徐志刚，总经理。
委托代理人：陈顺哲，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张金娇，女，回族，1985年11月26日生，住昆明市寻甸回族彝族自治县，
委托代理人：刘凌、徐梦捷，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人昆明大成物业管理有限公司（以下简称为：大成物业公司）因与被上诉人张金娇房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初9264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
大成物业公司上诉请求：1、撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初9264号民事判决第一项，依法改判；2、撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初9264号民事判决第二项，改判张金娇向大成物业公司支付至2016年8月31日的租金及物管费、二次加压费共计157946.32元（3万元保证金不能直接扣除）及自2016年9月1日起至2017年12月31日止的租金、物管费、二次加压费共计337064.67元，并支付违约金（以未付款为基数，按双方约定每日千分之一违约金，自2016年7月1日起至实际给付之日止）；3、张金娇承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院认为，合同履行至2016年9月1日是基于“承租人在2016年6月30日已以预期违约方式向出租人作出了不再继续履行合同的意思表示，并随后搬离租赁商铺”，缺乏事实依据。2、一审判决从租赁费用中直接扣减保证金3万元缺乏合同依据和返还保证金的前提条件，无有效证据证明张金娇已将租赁商铺移交给大成物业公司，此将导致大成物业公司损失的进一步扩大，无法保障下一步租赁交易的正常进行和守约方的利益。二、一审判决裁决不公。大成物业公司从未收到过张金娇《解除租赁合同的通知函》，更没有办理过任何搬离租赁商铺或移交租赁商铺的手续。2017年2月本案一审开庭时大成物业公司才知道张金娇要解除合同，一审在无任何有效证据证明的前提下从形式上认定大成物业公司收到《解除租赁合同的通知函》且未采取合理措施防止损失扩大，该认定裁决不公。三、大成物业公司应当采取防止损失扩大的起始时间是张金娇将租赁房屋基本恢复原样腾空交给大成物业公司且办理移交手续，同时将钥匙交给大成物业公司之时。综上，请求二审依法改判。
张金娇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、大成物业公司已签收《解除函》，张金娇已移交商铺，不再具备履行租赁合同的条件，张金娇不应承担继续履行的义务。二、违约金和保证金是为了保障合同的履行，如果支持违约金和保证金，将加重张金娇的赔偿责任，属于重复赔偿，故保证金应抵扣租金。三、租赁合同并未约定交还房屋时要恢复原状，合同第四条第6点约定按照房屋实际状况交还，故大成物业公司防止损失扩大的时间应从其签收《解除函》之日起算。综上，请求驳回上诉，维持原判。
大成物业公司向一审法院起诉请求：1、判令张金娇继续履行《商铺租赁合同》；2、判令张金娇支付租金532100.85元（包括：2015年65000元、2016年222428.98元、2017年244671.87元），并按照每日千分之一支付违约金至实际支付日止（其中的65000元自2014年12月1日开始计算、222428.98元自2015年12月1日开始计算、244671.87元自2016年12月1日开始计算）；3、判令张金娇立即支付物管费、二次加压费27374元，并按照每日千分之一向大成物业公司支付违约金至实际支付日止（其中的13687元自2015年12月1日起计算、13687元自2016年12月1日起计算）；4、张金娇承担本案诉讼费用。
张金娇向一审法院提出反诉请求：1、确认《商铺租赁合同》已于2016年7月1日解除；2、判令大成物业公司返还保证金3万元；3、本案诉讼费用由大成物业公司负担。
一审法院认定事实：2013年9月23日，大成物业公司（甲方、出租人）与张金姣（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》，约定：1、乙方向甲方承租云南省昆明市小康大道616号附15、16、17号C-4、C-5、C-6号商铺用于商业经营，租赁面积合计382.97平方米，租赁期间自2014年1月1日起至2019年1月1日止；2、第一年（2014年1月1日-2015年1月1日）租金为183825.6元，单价为40元/平方米/月；第二年（2015年1月1日-2016年1月1日）租金为202208.16元，单价为44元/平方米/月；第三年（2016年1月1日-2017年1月1日）租金为222428.98元，单价为48.4元/平方米/月；第四年（2017年1月1日-2018年1月1日）租金为244671.87元，单价为53.24元/平方米/月……；3、合同签订时，乙方向甲方缴纳租赁保证金3万元，合同到期乙方不再续租并交回商铺，结清水电气使用费后退还；乙方未结清租金、物管费等租赁费用的，未付费用从保证金中扣除；乙方单方提前解除合同的，保证金不予退还等；4、租金一年一付，先交后用，租金应于租赁年度开始前30日内付清；5、物管费按2.9元/平方米/月、二次供水加压费按10元/月交纳，按年度收取；6、乙方在装修前向甲方交纳装修管理费和垃圾清运费3000元；7、违约责任：乙方逾期支付租金、物管费等费用的，按未缴年度总金额的每日1‰计收滞纳金。逾期支付超过15个工作日的，除按每日1‰计收违约金后，甲方有权解除合同、扣除保证金等。合同履行过程中，张金姣向大成物业公司履行了以下付款义务：1、2013年9月23日支付“租赁保证金”3万元、“装修管理费、垃圾清运费”3000元、“自来水二次加压费”360元、“商铺租金”（2014年1月1日-2015年1月1日）183825.6元；2、2015年4月6日支付“商铺租金”（2015年1月1日-2016年1月1日）15万元；3、2016年6月20日支付C-4、C-5、C-6“自来水二次加压费”合计360元、“物业管理服务费”（2015年1月1日-2016年1月1日）合计13327.3元。2014年10月8日，大成物业公司负责“大成蔚蓝时代”（即涉案租赁物所在物业）管理的大成·蔚蓝时代物业管理处（甲方）与张金姣（乙方）签订《协议》，约定：1、乙方因“大成蔚蓝时代C-4、C-5、C-6”（即租赁物）商铺顶开裂漏水造成装修损失和停业损失合计77567.15元；2、经协商，甲方同意补偿乙方65000元，并同意从房屋租金中抵扣等。2016年6月3日，张金姣向大成物业公司提出《申请》，要求将2016年度的租金延至2016年6月30日前支付，并要求免除此期间产生的滞纳金。大成物业公司工作人员“刘杰”、“徐××”先后批复同意张金姣的申请，并在批复意见处加盖了大成物业公司印章。2016年6月30日，张金姣向大成物业公司提交了《解除租赁合同的通知函》，内容为：1、张金姣不能履行2013年9月23日签订的《租赁合同》约定的租金支付义务，为减轻张金姣的损失和大成物业公司能够充分发挥租赁物效益，根据《合同法》第九十二条第（二）款规定，提出自2016年7月1日起解除《租赁合同》；2、张金姣愿意按合同第四条约定支付租金、承担违约责任；3、张金姣愿意按合同第五条约定放弃装修损失；4、要求大成物业公司在2016年7月2日进行结算并接收租赁物；5、若大成物业公司未按本函第4项内容行使权利、履行配合义务，则视为大成物业公司同意解除合同，以及放弃追究违约责任和收取租金的权利等。同日，大成物业公司工作人员“刘杰”（大成·蔚蓝时代物业管理处经理）签收了该《解除租赁合同的通知函》，并出具给张金姣《收条》一份，张金姣随即搬离租赁商铺，此后租赁商铺一直处于空置状态。后大成物业公司并未与张金姣办理结算和合同解除手续。
一审法院认为:合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，《商铺租赁合同》系当事人按照法律规定订立的房屋租赁合同，当事人具备订立合同的行为能力，缔约的意思表示真实、不违反法律、法规的强制性规定或社会公共利益，一审法院依法确认合同依法成立并生效，合法的权利义务受法律保护，当事人应当按照约定或者法律规定行使权利、履行义务，否则即应承担相应的民事责任。根据涉案租赁合同的订立和履行情况，结合当事人的诉、辩理由，一审法院对争议焦点认定如下：一、关于合同的解除。合同解除是指合同有效成立后，当解除条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。合同解除的法律后果是使合同关系消灭。约定或法定解除条件成就后，合同并不当然解除，当事人需要按照法律规定的程序行使解除权才能产生合同解除的法律后果，而当事人按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的程序行使解除权应当以当事人享有解除权为前提。在法律上，解除权系解除权人在一方当事人违约时为维护自身权益采取的权利救济方式，其性质属于形成权，故一般情况下只有守约方才享有解除权，违约一方不享有解除权，这样才能保障交易安全和守约方利益。首先，当事人在履行租赁合同过程中，承租人以《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项对“预期违约”的规定向出租人主张解除合同，由于预期违约的当事人为承租人，承租人在法律上不享有合同解除权，合同解除通知不产生《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的解除权人按照“行使解除权程序”行使解除权的法律后果，合同解除通知在法律上只能视为要约。根据《中华人民共和国合同法》第二十条第三项“有下列情形之一的，要约失效：（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺”的规定，结合出租人收到合同解除通知后未在通知确定的期限内作出承诺的事实，一审法院依法确认该要约失效，不发生合同解除的法律效力和后果，即2016年7月1日后合同仍在继续履行期间，承租人主张合同已于2016年7月1日解除的理由一审法院不予采纳。其次，虽然合同在2016年7月1日后仍在继续履行期间，但由于承租人在2016年6月30日已以“预期违约”方式向出租人作出了不再继续履行合同的意思表示，并随后搬离租赁商铺。出租人作为租赁商铺所在物业的物业管理公司，其以物业管理公司和出租人双重身份，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”对“减损规则”的规定，其在收到合同解除函后的合理期间本应履行注意义务，注意租赁物的使用状况，并及时采取适当措施，以避免损失扩大，但出租人在本案中却未合理采取适当措施防止损失的扩大（注：根据合同性质，此时的损失在法律上为租赁物的租金），反而采取置之不理等不适当方式放任损失扩大（租赁物闲置至今），其依法对扩大的损失不得要求赔偿。本案中，“预期违约”事实发生于2016年6月底，出租人依法应在合理期限内采取减损措施，根据案件事实和相关法律规定，一审法院综合考量后确定该合理期间为二个月，即2016年9月1日至本判决确定的履行期限届满之日的租金即系因出租人的不适当行为致使扩大的损失，其不得要求赔偿。第三，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”规定，结合承租人的“预期违约”行为和承租人至迟于2016年7月初即搬离租赁商铺的事实，一审法院认为租赁合同现在事实上已不能继续履行，故对出租人请求继续履行合同的诉讼请求不予支持。应当说明的是，一审法院既然确认涉案租赁合同事实上不能继续履行或者履行费用过高，并据此驳回了出租人要求继续履行合同的请求，其后果应当是法律上的终止履行问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”规定的终止履行事由，针对出租人要求继续履行合同、承租人要求确认合同已经解除的事实，结合案件具体情形，一审法院确定应当判决解除涉案租赁合同，尚未履行的合同义务终止履行。二、关于合同约定的应付费用和其他相关费用的认定。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，结合合同约定、“预期违约”事实和法律对“减损规则”的规定，一审法院确定承租人应当支付2016年1月1日至2016年8月31日期间的租金、物业管理服务费、二次加压费，并赔偿对应的违约金。其次，关于应付费用。根据履行事实和当事人诉求，结合有效证据反映的事实，一审法院对应付费用认定如下：1、关于物业管理服务费和二次加压费数额。根据合同约定，结合履行事实，一审法院依法确认物业管理服务费为13327.3元/年、二次加压费为360元/年。2、关于2014年度的租赁费用。2014年度租金183825.6元、二次加压费360元已于2013年9月23日付清；物业管理服务费13327.3元未支付。3、关于2015年度的租赁费用。2015年度物业管理服务费13327.3元、二次加压费360元已于2016年6月20日付清；租金202208.16元于2015年4月6日支付15万元，未付款为52208.16元。综上，2014年度和2015年度的未付租赁费用为65535.46元：52208.16元（租金）+13327.3元（物业管理服务费）。根据2014年10月8日《协议》约定“甲方同意补偿乙方65000元，并同意从房屋租金中抵扣等”的内容，结合当事人的计算方法，以上费用65535.46元和补偿款65000元相互冲抵后，未付租赁费用为535.46元。4、2016年1月1日至8月31日期间的租金148285.99元（222428.98元/年÷12×8）、物业管理服务费8884.87元（13327.3元/年÷12×8）、二次加压费240元（360元/年÷12×8），合计157410.86元，未支付。综上，截止2016年8月31日止的未付租赁费用（包括：租金、物业管理服务费、二次加压费）合计157946.32元（157410.86元+535.46元）。第三，关于违约金。根据2016年6月3日《申请》的效力，结合合同对租赁费用支付期限的约定，以上未付租赁费用的支付时间为2016年6月30日前，故违约金只应自逾期付款之日起计算。合同约定的违约金为“乙方逾期支付租金、物管费等费用的，按未缴年度总金额的每日1‰计收滞纳金”。由于大成物业公司并未提交证据证明违约损失，故其违约损失在法律上应当视为资金占用损失。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，结合张金姣请求减少约定违约金的抗辩，在出租人的实际损失为资金占用损失的基础上，兼顾合同履行情况和违约金的惩罚性功能、预期违约事实以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量后，一审法院确定按以下计算方法计算违约金：按年利率8%，自2016年7月1日起计算至实际给付之日止。第四，关于“租赁保证金”3万元。根据合同约定：“乙方未结清租金、物管费等租赁费用的，未付费用从保证金中扣除”、“（乙方）逾期支付（租金、物管费等费用）超过15个工作日的，除按每日1‰计收违约金后，甲方有权解除合同、扣除保证金等”，以及大成物业公司抗辩“保证金需合同履行期满后才应予以返还”，结合已经保护了违约金、二个月合理期间的租金损失和合同解除情形，一审法院确定“租赁保证金”3万元应当按约定冲抵未付租赁费用。综上所述，涉案租赁合同因“预期违约”事实的出现，现已事实上不能履行，故一审法院判令解除合同，当事人要求继续履行合同或确认合同已于2016年7月1日解除的诉讼请求一审法院均不予支持。承租人应在合同解除后继续支付租赁费用（包括：租金、物业管理服务费、二次加压费）127946.32元（未付租赁费用157946.32元-租赁保证金3万元），并赔偿按年利率8%，自2016年7月1日起计算至实际给付之日止的违约金。应当说明的是，承租人于2016年7月初搬离租赁商铺，此后租赁商铺一直闲置，承租人虽主张其已将租赁商铺移交给出租人，但并无有效证据证明。由于本案当事人对租赁物的返还问题并未提出诉讼请求，故一审法院不作判决，但一审法院建议承租人应在本判决确定的履行期间与出租人办理租赁商铺移交手续，否则因逾期产生的租赁物闲置损失当事人可另案起诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十九条和《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）昆明大成物业管理有限公司与被告（反诉原告）张金姣于2013年9月23日签订的《商铺租赁合同》，尚未履行的合同义务终止履行；二、被告（反诉原告）张金姣应于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）昆明大成物业管理有限公司租赁费用127946.32元，并支付违约金（以本金127946.32元为基数，按年利率8%，自2016年7月1日起计算至实际给付之日止）；三、驳回原告（反诉被告）昆明大成物业管理有限公司的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）张金姣的其他反诉请求。本诉案件受理费9395元，减半收取计4697.5元，由原告（反诉被告）昆明大成物业管理有限公司负担2967.5元，被告（反诉原告）张金姣负担1730元。反诉案件受理费减半收取计275元，由原告（反诉被告）昆明大成物业管理有限公司负担。”
二审中，大成物业公司提交了以下材料作为新证据：1、短信截图一份；2、EMS快递单、《关于尽快腾退小康大道616号附15、16、17号商铺的函件》及快递查询回单各一份。大成物业公司提交以上证据欲证明：1、张金娇拒绝回复大成物业公司短信，也未要求解除合同；2、张金娇拒绝将涉案商铺归还大成物业公司，损失扩大的责任在张金娇。经质证，张金娇对大成物业公司提交的证据1的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据2的关联性不予认可。本院经审查认为，大成物业公司提交的证据的证明内容是否成立，与本案争议的大成物业公司是否在合理时间内履行了防止损失扩大的义务紧密相关，本院将在下文中予以综合论述。另，本院二审到租赁房屋现场进行了实地查勘，形成现场查勘照片一套及笔录一份。
对一审法院认定的案件事实，张金娇表示无异议；大成物业公司则认为张金娇并未向大成物业公司提交《解除租赁合同的通知函》，且刘杰当时已不是大成物业公司的工作人员。对此，本院认为，根据刘杰出具的《收条》，刘杰已于2016年6月30日签收了张金娇递交的《解除租赁合同的通知函》。大成物业公司主张刘杰在签收之时已从大成物业公司离职，但根据大成物业公司提交的二份《辞职申请表》，刘杰《辞职申请表》中的审批时间为2016年6月28日，但表头中的“离职申请时间”却书写为2016年7月1日，二者从时间上明显矛盾，且2016年6月28日，刘杰被审批同意离职当天，刘杰尚以大成物业公司工作人员的身份在“部门经理”一栏对王超的辞职申请签署意见，故本院仅凭《辞职申请表》对刘杰的离职时间不予认定。结合刘杰于2016年6月3日尚以大成物业公司工作人员的身份对张金娇缓交租金一事进行处理，故在大成物业公司未举证证明刘杰的准确离职时间、且离职事宜已向张金娇做过告知或张金娇已明知的情形下，本院对于大成物业公司以刘杰离职为由否认收到《解除租赁合同的通知函》的主张不予采信。综上，大成物业公司所提以上事实异议不能成立，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、大成物业公司对于租金等损失的扩大是否负有相应过错？2、大成物业公司与张金娇的租赁合同是否应予解除？3、张金娇交纳的3万元保证金是否应予退还或折抵租金？
本院认为，对于争议焦点1，张金娇已于2016年6月30日通过刘杰向大成物业公司递交了《解除租赁合同的通知函》，以书面方式告知无能力足额缴纳租金并表示自2016年7月1日解除与大成物业公司之间的租赁合同。该解除要求虽系张金娇单方面提出，解除事由不符合双方的约定，但鉴于张金娇此前已拖欠2016年1月1日后的租金未付，且通过解除通知再次告知无继续履行合同的能力，故大成物业公司作为出租方，在收到张金娇的告知、明确知晓自身收取租金的利益将受到损害的情形下，应积极采取与张金娇协商、收回商铺等措施减少或控制损失的发生，但大成物业公司自2016年6月30日至2016年12月提起本案一审诉讼长达5个月期间，并未采取任何有力措施减少损失的发生，其同时作为物业管理方，甚至对于商铺是否正常经营、张金娇是否已搬离等重要事实均不掌握。至于大成物业公司二审提交的短信截图及邮寄函件，也仅能表明其在2016年11月25日通过短信方式向张金娇进行过租金的催缴，但在催缴未果的情形下，其并未采取其余有效措施，对于租金损失的扩大仍持放任态度。2017年6月28日大成物业公司向张金娇邮寄的函件，虽提出恢复原状、修复设施、结清费用的要求，但该要求发生在本案一审审结之后，不能证明采取措施的及时性。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，张金娇虽存有拖欠租金、单方面解除合同等违约行为，但大成物业公司在明知自身权益已受到并将继续受到损害的情形下，作为出租方及物业管理方的双重身份，未能在能力范围内积极、及时采取合理措施，其对于租金等损失的扩大及持续产生负有“减损不力”的过错。一审法院认定大成物业公司的合理减损期间为2个月符合本案实际，该2个月的租金损失应由张金娇承担，超过部分大成物业公司无权主张。
对于争议焦点2，张金娇作为违约方依法不享有法定的解除权，其解除事由也不符合双方的约定，故本案租赁合同不因张金娇的单方面主张而解除。但同时，考虑到张金娇已搬离出租商铺多时，且多次明确表示无能力承担租金，故张金娇与大成物业公司之间的租赁合同已处于事实上无法继续履行的状态，一审法院据此判定双方之间的合同权利义务终止，并解除合同于法有据，本院予以维持。
对于争议焦点3，根据双方签订的《商铺租赁合同》的约定，如张金娇单方面提前解除合同，保证金不予退还。本案确因张金娇的违约行为导致合同无法继续履行，张金娇交纳的保证金具有履约保证的性质，故张金娇反诉要求予以退还的请求不应得到支持，一审法院将该3万元保证金在欠付租金中予以折抵处理有误，本院予以纠正。
对于各项费用的交纳及欠付情况，一审法院认定清楚、准确，双方当事人亦未提出异议，本院经审查后予以确认。对于一审法院判决张金娇支付2014年度的物业管理服务费13327.3元，大成物业公司并未在本案诉请中主张，但张金娇也未对此提起上诉，故本院二审经向当事人释明后不再予以纠正。据此，张金娇应向大成物业公司支付的各项欠付费用为157946.32元。
此外，经本院二审实地查勘，张金娇对承租的三间商铺进行了装修改造，大成物业公司虽在二审中主张张金娇应恢复原状后再予返还，但因一审中双方当事人的诉请均未涉及租赁物的返还，本案二审实地查勘当日，大成物业公司已能进入商铺内部并占有商铺，故对于商铺的返还问题本案不予处理；大成物业公司如认为张金娇的装修行为给其造成损失，可另案主张。
综上，上诉人大成物业公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但裁判结果部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初9264号民事判决第一项，即“一、解除原告（反诉被告）昆明大成物业管理有限公司与被告（反诉原告）张金娇于2013年9月23日签订的《商铺租赁合同》，尚未履行的合同义务终止履行；”；
二、撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初9264号民事判决第二、三、四项，即“二、被告（反诉原告）张金姣应于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）昆明大成物业管理有限公司租赁费用127946.32元，并支付违约金（以本金127946.32元为基数，按年利率8%，自2016年7月1日起计算至实际给付之日止）；三、驳回原告（反诉被告）昆明大成物业管理有限公司的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）张金姣的其他反诉请求。”；
三、被上诉人张金姣于本判决生效后十日内向上诉人昆明大成物业管理有限公司支付租赁费用157946.32元，并支付以157946.32元为基数，按年利率8%，自2016年7月1日起计算至实际支付之日止的违约金；
四、驳回上诉人昆明大成物业管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被上诉人张金娇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本、反诉受理费共计4972.5元，由上诉人昆明大成物业管理有限公司负担2818.5元，被上诉人张金娇负担2154元；二审案件受理费9395元，由上诉人昆明大成物业管理有限公司负担5323.3元，被上诉人张金娇负担4071.7元。
本判决为终审判决。
审判长 方 玲
审判员 邓林春
审判员 王 瑞
二〇一七年十二月十五日
书记员 李 阳