云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初5827号原告俞海仙，女，1957年9月14日生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区，原告金正录，男，1949年10月24日生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区，二原告委托代理人田阳、农琳，云南泓旷律师事务所律师，特别授权代理。被告付成敏，男，1973年10月10日生，壮族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区，委托代理人周德勇，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。被告金戈琪，女，1982年7月13日生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区，委托代理人刘俊，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。第三人中国建设银行股份有限公司云南省分行。住所地昆明市金碧路*号建行大厦。负责人潘念宁，行长。委托代理人卢杰、张颖韬，系银行员工，特别授权代理。原告俞海仙、金正录诉被告付成敏、金弋琪、第三人中国建设银行股份有限公司云南省分行共有物分割纠纷一案，本院于2017年6月16日受理后，依法组成合议庭，于2017年9月27日、12月12日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人田阳、农琳，被告付成敏及其委托代理人周德勇，被告被告金弋琪及其委托代理人刘俊，第三人的委托代理人卢杰、张颖韬到庭参加诉讼，本案扣除鉴定期15天后，现已审理终结。原告俞海仙、金正录诉称，被告付成敏与被告金弋琪曾经为夫妻关系，原告俞海仙、金正录与被告付成敏、金弋琪于2008年1月16日共同购买位于新民航路C-20地块小区1幢5单元4号。此套房屋购买总价为338000元、首付138000元，原、被告因资金短缺需要向银行按揭贷款20万元，便以被告名义签订贷款合同，其中100000元首付款由原告支付，38000元由两被告支付。约定贷款由被告进行偿还。2011年5月两被告因欠缴银行贷款受到银行起诉，后在法院主持调解中，两原告均全程参与，最终与银行达成合解。确定于2011年8月15日前偿还贷款本金、利息、罚息共计18521.88元，2011年12月31日前支付贷款20000元，合同继续履行。被告将还款存折交给原告持有，此后由两原告每月按时缴纳共有房屋的贷款。2016年12月16日被告金弋琪与被告付成敏由官渡区人民法院（2016）云0111民初10015号判决解除婚姻关系。本案涉及的房屋为两原告与两被告共同共有，因此在前述离婚案中并未涉及该房屋的分割。原告为了维护自身合法利益不受损害，请求法院分割共有房屋，房屋判由两原告所有，被告的份额原告愿意给予经济补偿。另为保障案件的顺利进行，在第三人同意的情况下两原告愿意一次性将银行贷款全部还清。被告付成敏辩称，本案是共有财产的分割，本案系不动产纠纷，登记为原则，目前房屋登记在两被告名下，原告以房屋所有权人为由进行的诉讼，因为房产权证上并没有其他共有人的登记，故其诉讼主体不适格。被告金弋琪辩称，同意原告的事实主张及诉讼请求。第三人陈述，第三人与被告签订了《借款合同》，根据合同约定，第三人已经完全履行了其义务。被告现已涉诉，还款能力受到较大影响，将致使第三人发放的借款面临无法正常回收的风险，第三人要求提前结清贷款符合法律规定和合同约定，有利于案件的继续审理和裁判。在审理过程中，原告针对其诉讼请求及诉讼主张向本院提交了如下证据：一、公证书两份、房产证一份。证明原告与被告共同出资购买位于昆明市新民航路C-20地块1-5幢4号房一套。以两被告的名义签订《房屋买卖合同》，因资金短缺需向银行按揭贷款。遂以两被告名义签订《借款合同》并办理银行按揭贷款，按揭贷款主要由两被告负责按月偿还。所购房产总价值29万元，首付款及购房的税费13.8万元，需要向银行按揭贷款20万元，房产证登记在两被告名下。被告付成敏质证后认为，对证据三性无异议。被告金弋琪质证后认为，对证据三性无异议。第三人质证后认为，对证据三性无异议。二、银行取款回单三份、转账凭条一份。证明购房时原告所支付的首付款10万元，其中5.7万元由原告俞海仙通过银行转账方式直接转入卖房人配偶李坚的账上，另外2.5万元为原告俞海仙取定期存款支付，剩余的1.8万元为向他人借款及自有现金支付。被告付成敏质证后认为，对证据真实性无异议，但对关联性不予认可。被告金弋琪质证后认为，对证据三性无异议。第三人质证后认为，与我方无关，不发表意见。三、昆明市五华区人民法院《民事调解书》一份、《协议》一份。证明（一）、2011年8月，两被告无力偿还银行贷款，多次逾期，因此被银行诉至五华区人民法院要求还款。因涉案房产系原告与被告共同购买，原告不愿意因贷款偿还问题导致所购买的房屋被银行拍卖抵债，遂在该案件的审理过程中原告全程参与，并愿意拿出款项将所欠银行款项还清并承诺今后会按时归还贷款。因此，与银行达成调解协议。（二）、因原、被告之间的亲属关系，双方共同出资购买时仅口头约定为共有，没有书面协议。因此在2011年8月与银行达成调解协议的同时，原、被告双方签订书面协议确认：房产首付款两原告的出资额为10万元，两原告为产权共有人，自2011年8月起，两原告作为主要还款人偿还银行贷款，房产过户至两原告名下。被告付成敏质证后认为，对证据的真实性、合法性无异议，关联性不予认可。被告金弋琪质证后认为，对证据的三性无异议。第三人质证后，对证据的三性无异议。四、贷款账户流水、个人贷款对账单、原告俞海仙银行卡流水、原告金正录存折流水、还款凭证、存款凭证、发票。证明两原告按民事调解书约定的内容于2011年8月15日将所欠银行款项付清，并支付诉讼案件银行代理律师的代理费。自2011年8月起至今，两原告归还银行贷款从未出现逾期。被告付成敏质证后认为，对证据三性不予认可。被告金弋琪质证后认为，对证据三性无异议。第三人质证后认为，对证据三性无异议。五、昆明市官渡区人民法院民事判决书一份。证明两被告于2016年10月诉讼离婚，因涉案房产系两原告与两被告共有，因此在离婚案件中，涉案房产未作为夫妻共同财产予以分割。被告付成敏质证后认为，对证据真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可。被告金弋琪质证后对证据三性无异议。第三人质证后认为，与其无关，不发表意见。六、两被告的儿子韦懿日常开销部分费用票据。证明两被告的儿子韦懿日常开支均由两原告支付，每月开销较大，涉案房屋租金根本不够用于小孩开支。而且两被告在离婚前一直与两原告居住，未负担过生活费。被告付成敏质证后认为，对证据三性不予认可。被告金弋琪质证后对三性无异议。第三人质证后认为，与其无关，不发表意见。在审理过程中，被告付成敏针对其答辩主张，向法庭提交如下证据：一、房屋买卖合同及公证书一份。证明原告要求分割的房产购买人为两被告。原告质证后认为，对三性无异议，但不认可其证明观点。被告金弋琪质证后，同意原告的质证意见。第三人质证后，不发表质证意见。二、房屋产权登记摘抄表一份。证明原告要求分割的房产所有权由两被告共同共有，根据物权登记制度，原告方无权要求分割。原告质证后认为，对三性无异议，但不认可其证明观点。被告金弋琪质证后，同意原告的质证意见。第三人质证后，不发表质证意见。三、个人住房借款合同、公证书及付款凭证。证明原告要求分割的房产系两被告支付首付后，两被告向银行按揭贷款支付。原告质证后认为，对三性无异议，但不认可其证明观点。被告金弋琪质证后认为，对证据三性不予认可。第三人质证后，不发表质证意见。四、贷款对账单。证明从2008年2月29日至今，银行按揭贷款一直由被告付成敏偿还。原告质证后认为，对证据三性不予认可。被告金弋琪质证后认为，对证据三性不予认可。第三人质证后，不发表质证意见。五、房屋租赁协议。证明2013年至今，原告俞海仙非法将两被告所有的房屋出租收取租金。原告质证后认为，对证据三性不予认可。被告金弋琪质证后认为，对证据三性不予认可。第三人质证后，不发表质证意见。在审理过程中，被告金弋琪未向法庭提交证据。在审理过程中，第三人未向法庭提交证据。在审理过程中，经原告申请对涉案房产进行现值评估，经本院委托云南鼎立房地产土地评估有限责任公司进行评估，并出具了云鼎房咨字2017（11）0087号财产评估报告。原告质证后，对该证据三性无异议。被告付成敏质证后，不认可该证据三性。被告金弋琪质证后，对证据三性无异议。综合原、被告举证及质证意见，本院运用证据规则分析后认为，对原、被告所提交的公证书、房产证、银行取款回单、转账凭条、调解书、协议、房屋租赁协议经双方当事人质证后，均无异议，本院予以确认。对云南鼎立房地产土地评估有限责任公司的评估报告，虽然被告付成敏不予认可，但其未提交反驳证据，本院予以确认。对原、被告提供的其他证据因与本案不具有关联性，本院不予确认。综上原、被告及第三人的举证、质证意见及庭审调查，本院确认本案法律事实如下：2008年1月28日，被告付成敏、金弋琪与杨晓康、李坚签订一份《房屋买卖合同》。合同约定被告付成敏、金弋琪以29万元向杨晓康、李坚购买昆明市新民航路C-20地块1-5幢4号房屋84.69平方米；拿到收件收据支付9万元，其余20万元贷款支付。合同签订后，原告俞海仙、金正录支付了房屋的首付款。2008年1月30日被告付成敏、金弋琪与第三人中国建设银行股份有限公司云南省分行签订了一份《借款合同》。合同约定由被告付成敏向第三人贷款20万元；贷款期限240个月自2008年1月30日至2028年1月30日止；每月30日采用等额本息还款；并用被告付成敏、金弋琪所购买的昆明市新民航路C-20地块1-5幢4号房屋抵押担保。2011年8月10日，经昆明市五华区人民法院以（2010）五法民三初字第479号民事调解书对因被告付成敏、金弋琪未能按期偿还第三人贷款纠纷，达成调解协议载明：被告付成敏、金弋琪于2011年8月15日前还清拖欠第三人的贷款本息罚息18521.88元、律师费6005元；被告付成敏、金弋琪于2011年12月31日前支付第三人贷款20000元；其余贷款继续按《借款协议》履行。2011年8月18日。原告俞海仙、金正录与被告付成敏、金弋琪签订《协议》一份。协议约定：1、将昆明市新民航路C-20地块1-5幢4号房屋的产权变更到原告俞海仙、金正录名下；2、被告付成敏、金弋琪均为该房屋的产权共有人，今后房屋如有变动（如婚变等）将根据双方出资还贷金额的多少来细算；自2011年8月开始，由产权人俞海仙、金正录为主要还贷人，付成敏、金弋琪为次要还贷人，双方共同努力争取早日还清贷款；等贷款还清后，拿到房产证原件立即办理产权变更手续；自2011年8月起，房屋的支配权为俞海仙，每月由俞海仙、金正录支付贷款利息1400元；待俞海仙、金正录百年后，如付成敏、金弋琪没有婚变的情况下，该房屋归付成敏、金弋琪所有；房屋首付款俞海仙10万、付成敏5万。2016年12月16日被告被告付成敏、金弋琪经昆明市官渡区人民法院以（2016）云0111民初10015号民事判决书，判决双方离婚。之后，原、被告对涉案房屋的分割发生分歧，原告遂诉至本院主张诉请。又查明：涉案房屋于2008年2月15日办理产权证（200805586）及共有权证（20081377），产权人为被告付成敏，共有人为被告金弋琪。涉案房屋于2017年1月9日经云南鼎立房地产土地评估有限责任公司进行评估价值为592830元。截止2017年11月30日止涉案房屋尚有贷款83672.22元未还。本院认为，本案双方当事人系共有物分割民事法律关系。本案双方当事人争议焦点问题是：原告的诉请是否具有事实及法律依据。就诉争房屋的分割问题，根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一款关于“财产可以由两个以上的公民、法人共有”第二款关于“共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务”、《中华人民共和国物权法》第一百条关于“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第９０条关于“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条关于“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求其享有物权的，应予支持”的规定，本案中原、被告诉争房屋从房屋的购买、房款的支付均由原、被告双方共同参与完成，虽然房屋登记在两被告的名下，但在两被告不能正常履行借款协议时，又经双方协议确认房屋由原、被告双方共同共有，贷款双方共同支付，故本院确认涉案房屋为原、被告共同所有。鉴于两被告已经法院判决离婚，涉案房屋又在原告的管理中，故对涉案房屋分由两原告俞海仙、金正录、金弋琪所有，被告付成敏所得分额根据房屋评估价值及本案的实际情况，扣除截止到2017年11月30日止房屋贷款83672.22元后，由原告俞海仙、金正录及被告金弋琪共同补偿给被告付成敏127289.45元。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第一百条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第９０条，《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一款、第二款之规定，判决如下：一、新民航路C-20地块1幢5单元4号房屋归原告俞海仙、金正录及被告金弋琪所有；二、原告原告俞海仙、金正录及被告金弋琪于本判决生效后五日内支付被告付成敏房屋折价款127289.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告俞海仙、金正录、被告付成敏、金弋琪各承担2200元。鉴定费5340元，由原告俞海仙、金正录、被告付成敏、金弋琪各承担1335元.如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  谈建国人民陪审员  戚 伟人民陪审员  施云红二〇一七年十二月二十七日书 记 员  邹 雄