北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）年朝民初字第05040号
原告（反诉被告）赵春明，男，1969年7月30日出生。
委托代理人刘松鸿，北京市易行律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京盛泰弘通投资顾问有限公司分公司，住所地北京市朝阳区金盏乡皮村南巷农场。
负责人李小伟，总经理。
委托代理人王浩，北京俊望律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵春明（以下称其姓名）与被告（反诉原告）北京盛泰弘通投资顾问有限公司分公司（以下简称盛泰弘通公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。赵春明及其委托代理人刘松鸿、盛泰弘通公司委托代理人王浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告本诉诉称：2012年10月21日，我、盛泰弘通公司、王x签订《协议书》，约定盛泰弘通公司将位于北京市朝阳区金盏乡皮村环岛南巷x排x号摊位转让给我使用，年租金6万元。自2012年10月1日，王x将其所有投资转让给我经营，包括房屋7间120平方米、3台空调、10吨龙门吊车一台总长35米、吸盘一台直径1.5米齐全正常使用、道轨地基100米、院落四围铁围墙、门卫彩钢房一间18平方米。以上所有投资作价50万元，由我一次性付给王x，如盛泰弘通公司违约，盛泰弘通公司支付我违约金50万元。协议签订后，我根据双方约定交付了租金并于2013年8月21日与王xx签订《租赁协议》，约定我将上述房屋及设备出租给王xx使用，但盛泰弘通公司却单方违约，于2014年10月19日以双方签订的协议属于不定期租赁协议为由通知我解除协议。我认为双方签订的协议是合法有效的，盛泰弘通公司解除协议属于违约行为。现要求盛泰弘通公司赔偿财产损失397225元、违约金500000元，要求盛泰弘通公司承担评估费。
盛泰弘通公司针对本诉辩称：不同意赵春明的诉讼请求。首先，双方签订的协议属于不定期租赁合同，双方都有解除权；其次，我司与上手租赁合同关系也已解除，且上家要求我司腾退，所以，我司行使合同解除权有理有据，不是违约，不同意支付违约金。原告所列财产清单中很多物品都可以移动，不存在财产损失，我司不同意赔偿。
盛泰弘通公司反诉称：2012年10月21日，我司与赵春明、王x签订《协议书》，约定我司将位于北京市朝阳区金盏乡皮村环岛南巷租赁给赵春明使用，因该协议是不定期租赁协议，2014年10月19日，我司通知赵春明解除协议，并要求其在15日内拆除腾退涉案土地上的所有设施（包括房屋及附属设施）。但赵春明至今未按要求履行。现要求赵春明立即拆除腾退涉案土地上的房屋及附属设施。
赵春明针对反诉辩称：不同意盛泰弘通公司反诉主张。我是基于地上原有房屋及设施而取得产权，因此，应认定盛泰弘通公司同意增添地上物，且涉案土地上房屋及设施均不能移动或者移动后将严重影响财产价值，现盛泰弘通公司解除协议，应根据评估报告向我给付地上物折价补偿款。
经审理查明：2009年4月2日，李x与刘x签订《土地租赁合同》，约定：李x自刘x处承租位于北京市朝阳区朝阳农场x木业南67亩土地（东至皮沙路、南至垃圾木六、西至西围垟、北至博亮木业），租期为5年（自2009年5月1日至2014年1月31日），自2009年5月1日至2011年4月31日，每年租金55万元，2011年5月1日至2014年1月31日，每年租金70万元，租金年付，每年租金应当提前一个月付清。赵春明对上述《土地租赁合同》真实性、合法性、关联性均不认可，认为其签订合同的相对人是盛泰弘通公司，并非李x，且认为其承租土地与该《土地租赁合同》所载土地无关联性。李x称当时其系盛泰弘通公司的股东，委托盛泰弘通公司对外招租上述土地。
后，盛泰弘通公司与王x签订租赁协议，将上述土地中的一部分转租给王x使用。盛泰弘通公司未向本庭提交该协议。
2012年10月21日，盛泰弘通公司、王x、赵春明分别作为甲方、乙方、丙方签订《协议书》，均同意将王x承租的涉案地块转租给赵春明，协议约定：转租地块位于北京盛泰弘通投资顾问有限公司废品回收公司院内，王x摊位为3排9号，占地2.5亩，自2012年10月1日，王x将其所有投资转给赵春明经营，其中包括：房屋七间120平方米、屋内含3台空调、10吨龙门吊车一台总长35米、吸盘一台直径1.5米、电器齐全正常使用、道轨地基100米、含四周铁围墙、门卫彩钢房一间18平方米，以上投资作价50万元，由赵春明一次性付清王x。协议约定在不搬迁内摊位租金为每年6万元，甲方不得随意涨租金，若甲方违约赔偿赵春明总投资款50万元违约金，若丙方违约，地上物归甲方所有。如遇国家拆迁、占地、所有地上物赔偿与甲方、乙方无关，归赵春明所有（注：丙方自己解决所有问题，所有问题与甲方无关）。该协议书落款甲方签字处加盖有北京盛泰弘通投资顾问有限公司分公司公章及李x签名，乙方签字处有王x签名，丙方签字处有赵春明签名。
2013年8月21日，赵春明、王x分别作为甲方、乙方签订《租赁协议》，将其承租的上述涉案约2.5亩土地转租给王xx使用，每年租金10万元。双方确认院内现有生产机械包括航吊一部、电磁吸盘一部、压块机和剪切机各一部。生活设施包括：北房七间（其中一间甲方留自用）、彩钢传达室一间、安防监控设备一套（其中硬盘录像机一台、监视器一台、摄像头七部）、空调柜机两部、壁挂一部、带宽带座机一部、暖气锅炉一台及七组暖气片，以上设备均完好可正常使用。甲方将以上设施及设备免费交付乙方使用，乙方在承租期内负责维修与维护，保证在协议终止时仍可正常使用，如有损毁，乙方负责赔偿。租赁期限：乙方长期租用该场地，如遇政府征用或拆迁协议自然终止。乙方在承租期内不得将场地转租给他人使用。租金一年一缴，缴纳期限为下一承租年的一个月之前上缴，逾期视为乙方违约，甲方有权另作处理。如遇政府征用占地或拆迁，乙方负责通知甲方，甲方退还乙方剩余租金，协议自行终止。如乙方不能及时通知甲方而造成损失，甲方的损失由乙方赔偿。北房东侧建有36平方米彩钢车库一间，院落东侧建有24平方米遮阳彩钢棚三间，院墙为钢管和钢网焊接而成，合同终止，乙方保持原貌归还甲方。
2013年8月29日，赵春明、王xx分别作为甲方、乙方另签订《补充协议》，约定若甲方在乙方租期内单方终止合同，甲方支付乙方违约金5万元，若乙方在承租期内单方终止合同，乙方支付甲方违约金5万元。
2014年10月19日，盛泰弘通公司向赵春明发出《解除协议通知书》。盛泰弘通公司认为其与赵春明之间的租赁协议属不定期租赁协议，要求解除协议，要求赵春明交付涉案土地，并自行拆除协议书所涉的相关设施。赵春明同意解除协议书，但要求盛泰弘通公司针对涉案土地地上物折价补偿。
案件审理中，经赵春明申请，本院委托北京市国宏信价格评估有限公司对涉案土地上的房屋、设备等财产现值及拆装费用进行评估。2015年5月22日，北京市国宏信价格评估有限公司出具评估报告，以2015年5月8日为价格评估基准日，认定非争议部分标的财产价格为343244元，争议部分标的财产价格为53981元。赵春明预交评估费9900元。
关于非争议部分标的财产，系指赵春明、盛泰弘通公司均认可由赵春明自王x处购买所得或者赵春明自行购置，包括：1、房建部分（门卫彩钢房、宿舍及办公室、室外工程）；2、设备（10T门式起重机、轨道）；3、设备拆装费用。
关于争议部分标的财产，系指赵春明、盛泰弘通公司双方就财产来源未达成一致意见，包括：实心砖墙、1.5米直径电磁吸盘、压块机一台。其中，一、实心砖墙指院落西侧实心砖墙，赵春明称该部分包含在其所付王兵50万元折价款中，盛泰弘通公司则认为该围墙并非原告所修。二、1.5米直径电磁吸盘，赵春明称其自有一个吸盘可以正常使用，后被王xx承租后更换，现场遗留的吸盘系王xx更换的旧的。盛泰弘通公司称该吸盘归王xx所有，与赵春明无关。三、压块机，盛泰弘通公司称现场遗留的压块机系王xx所有，只是购买发票找不到了，并称赵春明之前从王x处购买的压块机已被赵春明取走。赵春明则称涉案院落原有三个压块机，其自行拉走了一个旧的，现场遗留的一个压块机是其自行安装，另外一个压块机被王xx不知何时拉走了。
针对上述双方存在争议部分财产评估结果，盛泰弘通公司提出异议申请书。2015年6月30日，北京市国宏信价格评估有限公司作出回复函，回复如下：1、分项工程费用为预算中各项内容费用的合计，不存在是否在评估范围的问题；2、评估报告中的规费、税金金额是国家规定必须缴纳的费用，各项取费均按北京市相关取费标准计算得出；3、吸盘、压块机、西侧实心砖墙（围墙）均系双方存有争议部分，亦已作为争议部分列明。
经盛泰弘通公司申请，王×出庭作证称：我与王x不认识，我和赵春明见过几次面，我知道盛泰弘通公司是一个废品回收公司，因为我在该公司处待三年了。我有一辆货车，专门负责收废铁、拉废铁，王x、赵春明都是负责经营收废铁的。王xx来之前，涉案院落有两个压块机，都位于进院门往南靠东侧部位，这两个压块机是谁的我不记得了，但已经被拉走了，赵春明最先拉走了最南边的一台压块机，当时我在现场，后来又被拉走了一台，这台搬走时我没看见。赵春明搬走当天，王xx将压块机拉来安装在最南边原先安装压块机的位置，现场留下的压块机就是王xx自己拉来的。赵春明对王×证言不认可，仍认为现场留下的压块机是其购买。盛泰弘通公司对王×证言无异议。
涉案院落现有剪切机一台，盛泰弘通公司提交发票一张，佐证该剪切机由王xx2014年4月22日购买。赵春明认可该剪切机归王xx所有，但称院内之前就有一台剪切机，现不知去向。盛泰弘通公司认为涉案院落自始至终只有该一台剪切机，不认可赵春明所述。
另查，北京市东郊农工商联合公司曾于2010年2月将王xxx、刘x、李x诉至本院，要求确认该公司与王xxx签订的租赁合同终止，要求王xxx、刘x和李x拆除涉案土地上的违法建筑设施，恢复土地原状，并将涉案土地腾退交还给该公司。本院于2015年9月16日作出（2010）朝民初字第x号民事判决书，经审理查明如下事实：
2004年1月16日，国营北京市朝阳农场与王xxx签订《租赁合同》，约定王xxx从国营北京市朝阳农场处承租土地30亩用作苗木、花卉种植，土地位置为博亮木业南侧至黎各庄村交界，东起沙皮路西侧至博亮木业西墙界，租赁期限自2004年2月1日至2014年1月31日止。
2005年10月21日，北京市东郊农工商联合公司与王xxx签订《补充协议》，约定由北京市东郊农工商联合公司承继上述《租赁合同》出租方国营北京市朝阳农场的权利和义务。
2006年1月22日，王xxx出具书面材料，内容为：“同意将北京市东郊农工商联合公司所订的租赁合同转为刘x。”同日，王xxx与刘x在内容为“合同由原来王xxx变更为刘x”的《补充协议》上签字。2006年1月23日，东郊公司以“刘x（原王xxx）”的名义开具的2006年度租金收据，此后该承租土地均由刘x的名义支付租金。
王xxx称其承租的土地是30亩左右，但经过其改良目前土地面积接近100亩。王xxx称其承租后又转租给李x、刘x、李xx、黄x、沈x和王x4。上述转租合同均由刘x对外签订。
以上事实，有协议书、租赁协议、补充协议、收条、解除协议通知书、照片、评估报告、收据等书证及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：2012年10月21日，赵春明、盛泰弘通公司、王x签订《协议书》，约定赵春明承租原由王x自盛泰弘通公司处承租的位于北京市朝阳区金盏乡皮村环岛南巷盛泰弘通公司废品回收公司院内约2.5亩土地，继续用于经营活动。2013年8月21日，王xx、赵春明签订《租赁协议》，约定王xx自赵春明处承租上述涉案场地用于经营事宜。上述协议均系各方真实意思表示，各方均应依约履行。
现盛泰弘通公司要求解除《协议书》，赵春明亦同意，本院不持异议。合同解除后，赵春明已无权继续承租涉案土地，应将涉案土地返还盛泰弘通公司，本院对盛泰弘通公司该主张准予。
本案的争议焦点为：赵春明应否拆除涉案土地的地上物，以及盛泰弘通公司应否给予赵春明相应折价补偿。
就此争议焦点，本院认为：2012年10月21日，王x、赵春明及盛泰弘通投资公司签订《协议书》，约定赵春明自王x处受让涉案地块承租权及地上物，并由赵春明给付相应对价。根据另案即（2010）朝民初字第x号民事案件审理的事实，届时，作为盛泰弘通公司股东的李x已参与上述案件审理，在该案中，涉案地块原始权利人北京市东郊农工商联合公司（原名为：国营北京市朝阳农场）已向李x等人申明合同将于2014年1月31日期满，故可推定，盛泰弘通公司与赵春明、王x签订上述《协议书》时，应明知该地块将有可能被原始权利人北京市东郊农工商联合公司收回，然其仍同意王x将该地块转让给赵春明。关于赵春明签订该《协议书》时是否明知，各方均未举证，本院无法推定赵春明签订该《协议书》时是否明知其上手租赁合同何时届满。另结合赵春明使用涉案地块仅近三年，然其已付王x相应地上物折价款数十万元，在考虑地上物不能移动或移动后严重影响价值的情况下，盛泰弘通公司要求赵春明腾退涉案土地，应就地上物折价给予赵春明相应补偿，具体数额参照评估报告认定。
案件审理中，经本院委托，北京市国宏信价格评估有限公司已对涉案土地地上物现值进行评估，确定非争议部分标的财产价格为343244元，争议部分标的财产价格为53981元。
关于非争议部分标的财产类型包括：1、房建部分（门卫彩钢房、宿舍及办公室、室外工程）；2、设备（10T门式起重机、轨道）；3、设备拆装费用。上述第一类财产若拆除则明显降低价值，第二类财产则难于拆移，基于物的利用效益最大化原则，本院认为上述两类财产不宜拆除，由盛泰弘通公司给予赵春明相应折价补偿，但应扣除设备拆装费用。
关于争议部分标的财产涉及电磁吸盘、压块机、西侧实心砖围墙，以下分论之：其中电磁吸盘，根据赵春明承租协议书可见确实存在直径1.5米电磁吸盘一个，现赵春明、盛泰弘通公司均认可院内现有电磁吸盘为王xx所有，故赵春明可就该电磁吸盘折价事宜与王xx另案解决。关于压块机，赵春明所述与证人王×所述相左，该压块机可能涉及赵春明、王xx就租赁设备使用的争议，本院亦不在本案中一并处理。关于院落西侧实心砖墙，在赵春明与上手（王x）、盛泰弘通公司签订的《协议书》中载明院落含“四周铁围墙”，在赵春明与下手（王xx）所签《租赁协议》中虽未就此作出明确规定，然该两份协议签订时间相隔不足一年，且盛泰弘通公司虽称非赵春明所建，却未举证，故盛泰弘通公司应根据评估报告向赵春明折价补偿。上述电磁吸盘一台、压块机一台因涉及赵春明、王xx之间租赁合同履行期间相关事宜的处理，宜由赵春明自行将该设备搬离，后就相关事宜与王xx另案解决。
关于赵春明所称违约金一节，因双方系不定期租赁合同，双方行使合同解除权均不违反法律相关规定，故本院对赵春明该项主张不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）赵春明于本判决书生效之日起七日内将位于北京市朝阳区金盏乡皮村环岛南巷盛泰弘通公司废品回收公司院内约2.5亩土地及地上物（不含压块机、电磁吸盘）返还被告（反诉原告）北京盛泰弘通投资顾问有限公司分公司；
二、原告（反诉被告）赵春明于本判决书生效之日起七日内自行将位于北京市朝阳区金盏乡皮村环岛南巷盛泰弘通公司分公司废品回收公司院内约2.5亩院内压块机、电磁吸盘清退搬离；
三、被告（反诉原告）北京盛泰弘通投资顾问有限公司分公司于本判决书生效之日起七日内给付原告（反诉被告）赵春明折价补偿款三十四万三千四百五十元；
四、驳回原告（反诉被告）赵春明的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费九千九百元，由赵春明负担四千九百五十元（已交纳），由北京盛泰弘通投资顾问有限公司分公司负担四千九百五十元（已由赵春明预交，于本判决书生效后七日内给付赵春明）。
本诉案件受理费一万二千七百七十二元，由赵春明负担六千一百七十元（已交纳四千四百元，剩余一千七百七十元于本判决书生效后七日内交纳），由北京盛泰弘通投资顾问有限公司分公司负担六千六百零二元（于本判决书生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费七十五元，由北京盛泰弘通投资顾问有限公司分公司负担三十七元五角（已交纳），由赵春明负担三十七元五角（已由北京盛泰弘通投资顾问有限公司分公司预交，于本判决书生效之日起七日内给付北京盛泰弘通投资顾问有限公司分公司）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 黎伟伟
人民陪审员 杜国庆
人民陪审员 张 林
二〇一五年十二月三日
书 记 员 刘茵茵