重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初14063号原告：雷某某，女。委托诉讼代理人：陈宗亮，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅丽蓉，北京盈科（重庆）律师事务所实习律师。被告：梁某，男。委托诉讼代理人：朱芝仪，重庆渝韬律师事务所律师。原告雷某某诉被告梁某租赁合同纠纷�案，本院立案受理后，依法由本院代理审判员秦菘适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈宗亮、傅丽蓉，被告委托诉讼代理人朱芝仪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷某某诉称，2015年10月31日，原、被告签订《房屋出租合同》约定，原告将其所有的位于重庆市九龙坡区花半里路XXX房屋出租给被告使用，租金为1500元/月，按先付后用原则半年一付，第二期及其后租金应自每半年租期届满前七日内支付，被告逾期支付租金七日以上，原告有权解除合同；被告提前解除合同或原告因被告违约行为提前解除合同，被告应支付违约金5000元并赔偿恢复原状费45000元。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，而被告在租赁期间多次逾期支付租金及欠缴水电气、物管等费用。现被告未按约定于2017年5月31日前向原告支付2017年6月1日至2017年11月31日期间的租金9000元，经多次催收未果后，原告于2017年6月8日向其发出解除租赁合同函并限期搬离、交还房屋，但其予以拒绝。特起诉来院，请求判决：（一）确认双方签订的《房屋出租合同》已于2017年6月8日解除；（二）被告立即腾空、搬离位于重庆市九龙坡区花半里路XXX房屋，并将房屋交还原告；（三）被告立即向原告支付2017年6月1日至2017年6月8日的房屋租金350元，并自2017年6月9日起至实际交还房屋之日止按1500元/月支付房屋占用费；（四）被告立即向原告支付违约金5000元；（五）被告立即向原告支付房屋恢复原状费45000元；（六）被告立即结清房屋截至实际交还之日止的水、电、气及物管等费用；（七）本案诉讼费由被告承担。审理中，原告自愿撤回第（五）项诉讼请求。被告梁某辩称，1.被告不存在严重违约，原告无权解除租赁合同。根据约�2017年每半年租期到期日为6月1日即租金支付期限最后一日，被告于6月8日前支付租金亦符合约定并仅承担逾期付款违约金，原告无权解除合同；2.原告负有催收租金义务，但其于半年租期到期前及合同约定可逾期天数内均未催收，而在2017年6月8日立即提出解除合同，系明显利用合同模糊约定蓄意解除合同，不符合法定解除条件；3.本案租赁合同存在能够继续履行的客观情形，被告无严重违约行为且有能力积极履行义务，原告故意拒收租金并执意解除合同违反合同法保护合同履行、促进交易进行的基本原则，其无权解除合同；4.本案系原告提前解除合同，其无权主张违约金及相关费用。被告即便存在违约行为，亦应仅按约定支付逾期付款违约金;5.合同约定房屋物业费、水电气费应由被告缴纳，而是否缴纳上述费用系被告与物管公司间法律关系，与本案无关，亦非解除合�理由。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年10月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租合同》约定，甲方将其名下位于重庆市九龙坡区花半里路XXX房屋（建筑面积：95.01平方米）出租给乙方使用，租期自2015年12月1日起至2021年12月1日止共6年，租金为1500元/月，自2018年12月1日起每年月租金递增100元（2018年12月1日起租金为1600元/月，2019年12月1日起租金为1700元/月，2020年12月1日起租金为1800元/月）。合同第4条约定：“租金按先付后用的原则半年一付，首期租金自本合同签订当日由乙方一次性支付给甲方，第二期及其后租金应当自每半年租期届满前七日内支付。乙方未按时足额向甲方支付租金的，每逾期一日，应当按应付租金1%的标准向甲方支付违约金，逾期七日以上的，甲方有权解除本合同”。合同第10条约定：“甲方提前解除�同的，应当向乙方支付违约金5000元并承担乙方的装修损失；乙方提前解除合同的，应当向甲方支付违约金5000元并应当赔偿甲方将租赁房屋恢复原状所支付的相应费用。甲乙双方一致同意，上述乙方的装修损失和甲方恢复原状的费用均为45000元”。合同第13条约定：“本合同到期或解除后，乙方退房时结清水、电、气、物管等相关费用，租赁房屋内由乙方购买的家电、家具等由乙方带走，其他固定设施保持现状交还给甲方，乙方不对甲方主张任何装修折旧费用”。合同签订当日，被告向原告支付押金2000元及2015年12月1日至2016年6月1日的房屋租金9000元。合同签订后，原告将涉案房屋（清水房）交付被告进行了装修并投入使用，被告按期足额支付了2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金。上述期间内，原告曾多次通过微信方式催促被告向物业管理公司及时交纳涉案房屋物管费及电费。2017年6月8日10时14分，原告通过微信方式将《关于解除的函》的照片发送给被告，告知其应在2017年5月24日至5月31日期间支付2017年6月1日至11月30日期间的租金，但其至今未付且还恶意拖欠物管费、水费及气费等，要求于2017年6月8日解除双方签订的《房屋出租合同》、不退换2000元保证金、支付违约金5000元、赔偿房屋恢复原状费用45000元并于五日内将房屋清空恢复至交房时状态及结清截止交还日止的水电气、物管费等费用。被告遂以微信方式回复因自己生病住院耽误支付租金并要求原告予以宽限，而原告提出双方重新签订合同，双方协商未果。2017年6月8日17时44分，被告通过微信转账方式拟向原告支付2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金9000元，但原告予以拒收。2017年6月17日，原告以联系不上�租人为由向公安机关报警要求民警陪同开门。次日，原告再以承租人换了案涉房屋锁芯为由向公安机关报警，被建议双方协商解决。2017年6月22日，原告向被告发出《关于立即清空搬离租赁房屋并将租金房屋恢复原状的函告》告知其双方签订的《房屋出租合同》已于2017年6月8日解除，收到本函告起三日内清空、搬离租赁房屋并将房屋恢复原状后交还本人。现涉案房屋仍由被告实际占有使用。审理中，原告述称截至2017年8月10日涉案房屋尚欠付物管费1716元、水费266元及气费278元，但自己亦未去交纳。被告辩称愿意自行交纳上述各项费用，但与本案并非同一法律关系。以上事实有房地产权证、租赁合同、微信聊天记录、报案回执、函件以及当事人的陈述等证据材料在卷为证，足以认定。本院认为，原告自愿撤回部分诉讼请求，系真实意思表示，并无不当，本院予以准许。原、被告签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。关于租金支付期限。合同约定被告应于每半年租期届满前七日内提前支付下一年度的房屋租金，根据双方约定的租期为6年及每一年度租金计算起始日为12月1日，其半年租金届满之日按照日常生活的时间观念宜认定为合同租赁期限内每一年度的5月31日与11月30日。故被告应于2017年5月31日前7日内向原告足额支付2017年6月1日至11月30日的房屋租金9000元。关于原告是否享有合同解除权。合同当事人均应遵循诚实信用原则严格按照合同约定履行义务，被告作为承租人理应自觉按照约定期限向原告足额支付房屋租金，并非需经期催促后方才履行给付义务。故截止2017年6月7日被告仍未支付下一半年度房屋租金时构成根本性违约，原�按照合同约定享有合同解除权，其于2017年6月8日向被告提出解除合同并无不当，双方签订的《房屋租赁合同》于该日解除，本院予以确认。关于被告应承担的违约责任。当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，相对方可主张其继续履行、采取补救措施或赔偿损失。对于欠付租金，因原告已于2017年6月8日解除租赁合同，故被告欠付的房屋租金应从2017年6月1日计算至合同解除之日为400元（1500元/月÷30天×8天），现其自愿主张350元，系自由行使处分权，并无不当，本院予以尊重。对于返还房屋及房屋占用损失。合同解除后，被告应积极恢复承租房屋原状并及时交还房屋，其经催告后仍逾期交还必然影响原告对房屋的正常使用，故原告主张其立即腾空返还涉案房屋并从2017年6月9日起按1500元/月支付房屋占用损失至实际交还房屋时止的诉讼请求，本院予�支持。对于违约金，被告逾期支付租金构成根本性违约而导致租赁合同提前解除，理应按照合同约定支付违约金，但考虑本案租赁合同履行情况及被告过错程度，本院酌情将违约金调整为3000元。关于涉案房屋水电气及物业管理费。原告未举示任何垫付涉案房屋水电气及物管费的票据且亦自认未曾缴纳相关费用，故其主张被告立即结清房屋截至实际交还之日止的水电气及物管等费用的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第�十四条之规定，判决如下：一、原告雷某某与被告梁某签订的《房屋租赁合同》于2017年6月8日解除；二、被告梁某于本判决生效后十日内向原告雷某某支付租金350元；三、被告梁某于本判决生效后十日内腾空返还原告雷某某位于重庆市九龙坡区花半里路XXX房屋，并从2017年6月9日起按1500元/月支付房屋占用损失至实际交还房屋时止；四、被告梁某于本判决生效后十日内向原告雷某某支付违约金3000元；五、驳回原告雷某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为538元，由被告梁某负担。（此款原告已预交，被告负担部分于本判决生效后十日内直接给�给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 秦 菘二〇一七年十二月十八日书 记 员 罗雪雯