上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7821号
上诉人（原审原告）世佳电子（上海）有限公司。法定代表人阮庆定，董事长。委托代理人张琳，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人（原审被告）上海康丘乐电子电器科技有限公司。法定代表人吴银培，董事长。委托代理人张明会，上海明梓律师事务所律师。上诉人世佳电子（上海）有限公司、上海康丘乐电子电器科技有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2009年2月23日，世佳电子（上海）有限公司（以下简称世佳公司，出租方、签约甲方）与上海康丘乐电子电器科技有限公司（以下简称康丘乐公司，承租方、签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方租赁给乙方的厂房坐落于上海市闵行区华漕镇闵北工业区XX路XX号，租赁使用面积为1,380平方米，厂房类型为混凝土结构（证照齐全）；厂房租赁自2009年4月1日起至2019年3月31日止，租赁期10年；甲、乙双方约定，该厂房租赁每日每平方米使用面积租金为0.38元（人民币，下同），月租金为15,700元；前三年年租金不变，第四年起租金按本工业区厂房租价增减变动系数作为调整价格的参考，每三年调整一次；物业费每月1,000元，包含门卫保安，公共场所的清洁卫生；甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为二个月租金，第一次租金应预付二个月，租金支付日期在每月5日前向甲方支付月租金和物业费用；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款；厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满二个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；水费的结算，甲方按实际用水量向乙方收取水费；电费的计算，甲方同意从甲方已有的500KV电量里分给乙方90KV，其手续与费用以及合同到期后的取消等事宜由乙方自理。合同还对其他相关事项作了约定。合同签订后，世佳公司履行了交付房屋的义务，康丘乐公司租赁房屋后按合同约定的每日每平方米0.38元的租金标准向世佳公司支付了2009年4月1日起至2016年3月31日止的房屋租金。2015年6月23日，世佳公司向康丘乐公司开具2013年1月至2015年6月期间的水费发票10张、电费发票14张。康丘乐公司收到上述发票后，向世佳公司支付部分水、电费用，尚欠水、电费合计58,638.04元未付。2015年7月起的水、电费，�丘乐公司未予拖欠。合同履行过程中，世佳公司主张合同约定租金每三年调整一次，故要求康丘乐公司自2012年4月1日起的租金按每日每平方米0.68元的标准支付，因康丘乐公司未予同意，致双方涉讼。另查明，涉案租赁房屋系世佳公司于2007年6月28日取得沪闵建（2007）12070628F01779号建设工程规划许可证后建造，目前该房屋产权证尚未颁发。世佳公司向原审法院提起诉讼称，世佳公司在2012年租期三年届满后参考本工业区混凝土结构厂房租金价格提出将厂房租金价格提高至每日每平方米0.68元，康丘乐公司提出种种不实的理由一再拖延并且至今还是按照原租金标准支付租金。另外，康丘乐公司还拖欠应缴纳的水、电费。根据合同约定，康丘乐公司拖欠满两个月，世佳公司有权增收5%滞纳金并有权终止租赁协议。世佳公司认为，康丘乐公司的行为已经严重违约。据此，请求法院判令：1、解除世佳公司、康丘乐公司签订的《房屋租赁合同》；2、康丘乐公司支付拖欠的水费7,214元；3、康丘乐公司支付拖欠的电费124,977.34元；4、康丘乐公司支付2012年4月1日起至2015年3月31日按每日每平方米0.68元的标准计算的租金差额453,330元。诉讼中，世佳公司变更诉讼请求为：1、要求确认世佳公司、康丘乐公司签订的《房屋租赁合同》于法院判决生效之日解除；2、要求康丘乐公司支付拖欠的2013年1月至2015年6月期间的水、电费合计58,638.04元；3、要求康丘乐公司支付2012年4月1日起至合同解除之日止的租金（2012年4月1日起按每日每平方米0.63元、2015年4月1日起按每日每平方米0.72元计算，并扣除康丘乐公司已付租金）。康丘乐公司辩称，合同约定康丘乐公司在收到世佳公司开具的发票后三天内付款，因世佳公司于2015年6月23日一次性向康丘乐公司开具10张水费发票、14张电费发票，给康丘乐公司财务做账带来障碍，康丘乐公司已积极履行义务，已支付8万余元，对世佳公司主张的尚欠水、电费金额予以认可。对去年至今的水、电费，康丘乐公司没有拖欠。租金的差额问题是双方约定不明导致，不是康丘乐公司恶意拖欠，康丘乐公司在没有解决前按合同约定的每日每平方米0.38元标准支付至2016年3月31日。康丘乐公司认为不存在世佳公司所述的严重违约行为，不同意解除合同。一审审理中，因世佳公司、康丘乐公司就租金的支付标准未能协商一致，经世佳公司申请，法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对涉案房屋的市场租金价格进行评估。该公司于2016年3月4日出具《房地产估价报告》，该报告记载：该房屋于2012年4月的市场租金为每日每平方米0.63元，2015年4月的市场租金为每日每平方米0.72元。该公司出具的补充说明�载，涉案房屋于2009年4月的市场租金为每日每平方米0.57元。该公司估价师谢俊波到庭接受质询，其表示涉案房屋所在工业区房租价格的递增率不能评估，只能按照评估申请给出评估节点的市场租金。原审认为，世佳公司、康丘乐公司签订的《房屋租赁合同》系签约双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应信守并依约履行。根据世佳公司、康丘乐公司的诉辩称意见，本案的主要争议在于：1、双方间的房屋租赁合同是否应予解除。2、涉案房屋自2012年4月1日起、2015年4月1日起的租金应以何标准计算。关于争议1，世佳公司以康丘乐公司拖欠租金及水电费至今为由主张按约解除合同。康丘乐公司则认为不存在恶意拖欠租金及水电费的违约行为，故不同意解除合同。原审认为，合同约定，租赁期间，使用该厂房所发生的水、电的费用由承租方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款，承租方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满二个月，出租方有权终止租赁协议。本案中，康丘乐公司按每日每平方米0.38元的标准向世佳公司支付租金至2016年3月31日，因双方对合同关于每三年租金作相应调整的约定按何标准支付产生分歧，并引发诉讼，此系双方在订立合同时约定不明所致，故不能以此认定康丘乐公司存在拖欠租金的违约行为。关于水、电费的支付，康丘乐公司辩称因世佳公司针对2013年1月至2015年6月期间的水、电费用一次性开具多张发票导致其财务做账存在障碍，并非其恶意拖欠之意见，原审认为，按照日常生活消费习惯，水、电费的支付一般应按月及时结清，世佳公司一次性开具多张发票的行为虽有不妥，但康丘乐公司以此理由拖欠十个月有余，且至庭审时仍未能全部付�，该行为显属不当，世佳公司据此依约行使解除权并要求康丘乐公司支付该期间的水、电费，合情合理，应予支持。关于合同解除日，世佳公司主张以法院判决生效之日确定双方合同解除，与法不悖，应予准许。关于争议2，即租金支付标准问题。原审认为，合同约定，前三年年租金不变，第四年起租金按本工业区厂房租价增减变动系数作为调整价格的参考，每三年调整一次。在本案审理中，双方当事人明确表示，本工业区厂房租价增减变动系数不清楚，且无法协商一致。为此，法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对涉案房屋的市场租金价格进行评估，结论为2009年4月、2012年4月、2015年4月的市场租金分别为每日每平方米0.57元、0.63元、0.72元。评估人员到庭接受质询时表示，涉案房屋所在工业区房租价格的递增率不能评估。世佳公司主张按评估确定的市场�金价格计算；康丘乐公司则认为从评估结论可计算出增减系数，平均递增为12%，康丘乐公司同意按每三年递增20%的标准支付租金。对此，原审认为，合同约定房屋租金每三年按本工业区厂房租价增减变动系数作调整，但在双方无法提供该增减变动系数，且又无法协商一致的情况下，租金按何标准作调整的内容属约定不明。根据评估报告显示，2009年4月评估所得的市场租金价格明显高于双方合同中约定的租金价格，因此，从平衡租赁双方合同利益的角度，世佳公司主张按评估结论确定的时间节点的市场租金作为每三年租金调整价格，对承租方不公平，世佳公司的主张，法院不予采纳。鉴于评估机构工作人员在质证时明确表示，对涉案房屋所在工业区房租价格的递增率不作评估，康丘乐公司在审理中表示从评估结论确定的不同时间节点的租金价格，能够得出每�年租金平均递增率为12%，其愿意按每三年递增20%的标准支付相应租金，原审认为康丘乐公司的上述主张，更符合合同约定，亦属在租赁市场租金递增的合理范围内，予以采纳与准许。据此，原审法院确定2012年4月1日起、2015年4月1日起，康丘乐公司应分别按每日每平方米0.46元、0.55元的标准向世佳公司支付租金，康丘乐公司已付租金应予扣除。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，于2016年5月10日作出判决：一、世佳电子（上海）有限公司与上海康丘乐电子电器科技有限公司于2009年2月23日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、上海康丘乐电子电器科技有限公司于判决生效之日起十五日内支付世佳电子（上海）有限公司自2013年1月至2015年6月期间的水、电费合计人民币58,638.04元；三、上海康丘乐电子电器科技有限公司于判决生效之日起十五日内支付世佳电子（上海）有限公司自2012年4月1日起至2016年3月31日期间的房屋租金人民币203,688元（已扣除上海康丘乐电子电器科技有限公司已付租金）；四、上海康丘乐电子电器科技有限公司于判决生效之日起十五日内支付世佳电子（上海）有限公司自2016年4月1日起至合同解除之日止按每日每平方米0.55元的标准计算的房屋租金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币4,900.75元，由世佳电子（上海）有限公司负担人民币2,000元，上海康丘乐电子电器科技有限公司负担人民币2,900.75元；鉴定费人民币8,000元，由世佳电子（上海）有限公司与上海康丘乐电子电器科技有限公司各半负担。上海康丘乐电子电器科技有限公司负担之款于判决生效之日起十五日内直接向世佳电子（上海）有限公司支付。判决后，世佳公司、康丘乐公司均不服，上诉于本院。世佳公司上诉称，1、原审法院对租金标准的认定存在错误。根据租金条款的约定，调整租金有三个要素，即时间、增减变动系数和每次调整的基数，双方对调整时间为三年固定期间的理解是一致的；但对租金增减变动系数和租金基数，双方明显存在争议，关于租金增减变动系数，一审法院已经委托专业机构进行评估，评估人员明确答复房租价格的递增率不能评估；关于租金基数，租金条款中明确写明“以涉案工业区厂房的租价”也就是市场价为调整的租金基数；根据评估结果，双方约定前三年租金每日每平方米0.38元远低于评估的市场价每日每平方米0.57元，说明世佳公司给康丘乐公司的租金是优�价，该优惠只有三年，三年优惠期过后的租金即恢复正常；另外，基于当时招商的情况，减轻新入园企业前期运营成本，才给予较优惠租金，三年后，入园企业经营正常，此时可以按照市场价的租金支付，因此在租价递增率不能评估情况下，以市场价确定承租人的租金对双方来说才是最为公平的。原审法院对租金递增率认定为20%以及以第一个租金固定期间0.38元作为调整租金基数，与市场价相比，第一个租金固定期间低于市场价33.3%、第二个租金固定期间低于市场价27%、第三个租金固定期间低于市场价23.6%，世佳公司因此少收租金差价达378,174.3元。2、原审法院适用法律错误。原审法院委托专业机构对租金市场价进行了评估，并且明确双方在合同中约定的租价递增率不能评估情况下，应根据合同法的相关规定，以合同约定不明处理，世佳公司认为采用市场价作为双方继续履行合同的租金标准才是合理公平的，才符合法律规定。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判。康丘乐公司上诉称，1、原审法院判令解除租赁合同违反双方在租赁合同中的约定，适用法律错误。康丘乐公司认为，水电费是从给付义务，合同的主要义务是房屋租金的支付，世佳公司一次性开具给康丘乐公司10多万元的多张水电费发票，康丘乐公司无法安排这么多资金一次性支付，采取分批逐步支付方式付清，虽有延期给付的行为，但不属于恶意拖欠支付，世佳公司自身也不规范，故康丘乐公司对水电费的支付行为不构成违约，世佳公司要求解除合同不符合合同约定，更不符合法律规定，康丘乐公司不同意解除合同。2、康丘乐公司对原审法院认定的租金标准没有异议，认为是公平合理的认定。康丘乐公司认为，世佳公司交付给康丘乐公司使用的房屋存在质量问题，即房屋外墙出现开裂、漏水、地板被泡变形等，世佳公司一直拖延维护，造成康丘乐公司的使用影响。根据世佳公司在合同中承诺的保证厂房设施正常可使用和安全状态，康丘乐公司可以要求在应付租金中予以扣减部分租金。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，康丘乐公司提出其在一审判决后已支付1万元的水电费，对此节事实，世佳公司予以确认。本院认为，上诉人世佳公司与上诉人康丘乐公司之间签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。关于争议焦点1，双方之间的租赁合同是否应予解除。本院认为，根据合同第六条租赁期间其他有关约定的内容，双方已经明确承租人对房租及其他应支付的一切费用有及时支付的义务，并对拖欠上述款项满�个月明确出租人享有合同解除权，也就是康丘乐公司同意就水电费等费用的支付义务与租金的支付义务负有同等的履行义务，在不履行该义务时，赋予世佳公司享有合同解除权。由于康丘乐公司拖欠水电费的事实可以认定，故世佳公司依据双方上述合同约定行使合同解除权，并无不当，原审法院判令解除双方之间的租赁合同关系，本院予以维持。虽然世佳公司一次性开具10余万元的发票有不妥之处，但是，水电费系康丘乐公司使用厂房产生的费用，康丘乐公司在使用厂房期间应当知晓其负有支付水电费的义务，也应当事先预留安排好支付水电费的资金，康丘乐公司在收到世佳公司开具的上述发票后，在较长时间内仍未付清，康丘乐公司的支付行为可以认定为拖欠支付。康丘乐公司主张不构成违约要求继续履行合同的上诉意见，本院不予采信。关于争议焦点2，租金支付标准如何认定的问题。本院认为，根据租金条款中的约定，康丘乐公司起租的租金标准每日每平方米使用面积租金0.38元，前三年年租金不变，且康丘乐公司按约履行了支付义务；就第四年起的租金标准，双方约定以本工业区厂房租价增减变动系数作为调整价格的参考，每三年调整一次，第四年起的调整租金，由于双方对调整价格以租价增减变动系数理解产生争议，不能达成一致，为此原审法院委托评估机构进行了评估，虽然评估人员认为增减变动系数即递增率不能评估，但就每三年固定周期的租金市场价作了评估，即2009年4月市场租金每日每平方米0.57元、2012年4月市场租金每日每平方米0.63元、2015年4月的市场租金每日每平方米0.72元，呈现上涨的趋势，康丘乐公司基于上述评估情况表述的以每三年递增20%标准认定，更能接近双方在合同中约定所要表达的意思，�可予采信。同时，“按本工业区厂房租价”是针对增减变动系数中的租金基数，并无包含调整时依据的租金基数，2009年4月起的三年固定期间租金是明确的，该租金基数可以作为调整时依据的租金基数，并按每三年递增20%确定下一个三年固定期间的租金。原审法院对此所作认定并无不妥，也符合公平合理原则，故本院予以维持。基于双方对此所作约定不明，故法院基于查明事实以更接近双方本意作出判断并予以认定，符合公平合理原则。世佳公司对租金标准提出的异议，本院不予采信。至于康丘乐公司要求在应付租金中扣减部分租金，因康丘乐公司就世佳公司怠于履行维修房屋以及对其使用造成影响等未提交证据加以证明，故本院亦不予采信。综上所述，上诉人世佳公司、康丘乐公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。鉴于康丘乐公司在一审�决后又对尚拖欠的水电费中的1万元予以了支付，故本院对一审判决第二项主文中的水电费金额予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2305号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2305号民事判决第二项为：上海康丘乐电子电器科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付世佳电子（上海）有限公司自2013年1月至2015年6月期间的水电费合计人民币48,638.04元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币19,603元，由上诉人世佳电子（上海）有限公司负担9,801.5元，上诉人上海康丘乐电子电器科技有限公司负担9,801.5元。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年八月二十五日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……