天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民四终字第1140号
上诉人（原审被告）柳文鹏。
委托代理人李岩，天津四方君汇律师事务所律师。
委托代理人张东旭，天津四方君汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津建喜达家具市场有限公司，住所地天津市南开区南马路18号。
法定代表人徐良喜，董事长。
委托代理人李雪辉，天津君恒律师事务所律师。
原审被告张蓓。
委托代理人柳文鹏。
原审被告杨澄宇。
上诉人柳文鹏因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2013）南民初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人柳文鹏及其委托代理人李岩、张东旭和被上诉人天津建喜达家具市场有限公司委托代理人李雪辉以及原审被告杨澄宇和原审被告张蓓的委托代理人柳文鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院审理查明，被告杨澄宇原系被告柳文鹏所雇佣的员工，被告柳文鹏、张蓓系夫妻关系。2010年原告与被告柳文鹏的员工咸敏签订《租赁合同书》，原告将位于天津市南开区南马路18号欧亚达家居天津南开店内一楼D区A1-13／14／15号铺位租赁给被告柳文鹏使用，租期自2010年7月24日至2011年7月23日，月租金100187.75元，代理品牌名称为凯乐玛、尚高。在此期间双方未发生矛盾。2011年1月9日被告柳文鹏的店员张玉华向原告交纳履约保证金100187.75元。双方约定租赁合同期满，再次续约时，履约保证金将自动转入续签租赁合同有效期内。该笔保证金已于2011年11月30日由被告柳文鹏的员工咸敏签字确认转为交纳原告2011年11月份租金。
2011年11月21日原告与被告杨澄宇签订《卖场租赁合同》，承租方（乙方）载明为凯乐玛、汉莎、尚高、汉斯格雅。双方约定：原告（甲方）将位于天津市南开区天津欧亚达南开店内1楼编号为A1-13、A1-14、A1-15号铺位租赁给乙方使用，计租面积690.95平方米，（双方约定计租面积为铺位装修完毕后的实际面积×1.15），租期自2011年8月1日至2012年7月31日；每三个月为一个周期按计租面积支付租金和物业费，月租金100187.75元，每月物业费4836元，于当期起始日前将当期租金和物业费一次性付清；合同期内优惠捌个月，优惠期内商场收取10元／月／平方米的推广费，优惠在2011年9月／10月／12月／2012年1月／2月／4月／6月／7月执行。此外，双方合同第九章第一条约定：乙方（承租方）未按时缴纳租金、物业服务费、税费、电费等费用的，每逾一日，甲方（出租方）按未缴纳金额的万分之三向乙方收取违约金并有权暂停向乙方返款；第十章第三条约定：本合同到期双方未续约的，乙方须于到期日当日或之前结清相关费用，办理合同约定的其它交接事项并将商品清理完毕后将房屋按现状交还给甲方，逾期返还的，乙方应按原租金、物业服务费标准的2倍向甲方支付相关费用。
该合同虽为被告杨澄宇与原告签订，但实际占用店铺经营者为被告柳文鹏，2012年4月底被告杨澄宇离开被告柳文鹏的公司。租赁合同到期后，双方未再续签，被告柳文鹏仍占用合同确认的商铺。因被告柳文鹏未给付原告2012年3月、5月租金及2011年12月至2012年7月的物业费、8个月的推广费、电费及2012年8月、9月、10月、11月的场地使用费和物业费，原告诉至一审法院。案经调解，未果。
另查，该合同自起租日2011年8月1日后，原告从被告柳文鹏收取的货款中扣除租金的结算单及收据如下：1、2011年8月3日张玉华签字确认实扣场租57924.86元；2、2011年11月15日张玉华签字确认实扣场租37771.54元；3、2011年11月30日咸敏签字确认交费11月租金100187.75元收据；4、2011年8月7日3557.03元转租金收款单；5、2012年8月26日李蔼芬签字确认实扣租金9466.01元；6、2012年9月10日李蔼芬签字确认实扣租金10280元；7、2012年10月8日李蔼芬签字确认实扣租金3280元；8、2012年10月22日李蔼芬签字确认实扣租金1980元。上述8笔租金共计224447.19元。（注：上述案外人张玉华、咸敏、李蔼芬均系被告柳文鹏雇佣员工）。
再查，2012年12月27日被告柳文鹏的员工李蔼芬在换（调）货单背面签字确认欠原告电费40507.2元。双方合同期内，原告未收取或从货款中扣除物业费、推广费和电费。
一审法院认为：被告杨澄宇作为被告柳文鹏雇用的员工，其与原告签订的《卖场租赁合同》，应视为表见代理行为，且合同承租人明确为被告柳文鹏代理经销的凯乐玛、汉莎、尚高、汉斯格雅品牌名称，因此，被告杨澄宇不应承担合同项下的相关义务。该合同未违反相关法律法规规定，合法有效。原告将租赁物交付被告柳文鹏使用，作为实际租用商铺的经营者该被告应依合同约定履行其相应的义务。故原告要求该被告给付租金、物业费及违约金、推广费、电费、合同到期后的使用费及使用期间的物业费，予以支持。具体给付数额认定如下：
一、关于租金：租期自2011年8月1日至2012年7月31日，原告自愿在合同期内优惠8个月，应收取4个月租金为400751元（100187.75元／月租金×4个月），而原告从被告柳文鹏经营货款中扣除224447.19元，该扣除租金有被告柳文鹏员工签字确认的结算单或收据，予以认定。现原告要求被告柳文鹏给付2012年3月、5月两个月的租金200375.5元（100187.75元×2个月），应扣除其已收取该被告的租金，被告柳文鹏应给付原告合同期内租金176303.81元（400751元-224447.19元），并以此为基数，给付原告自2012年8月1日起至判决确定给付之日止按日万分之三计算的违约金；
二、关于物业费：被告柳文鹏未给付原告2011年12月至2012年7月的物业费，但依约定，合同期内优惠捌个月，故应给付原告4个月的物业费，即19344元（4836元／月×4个月），并以此为基数，给付原告自2012年8月1日起至判决确定给付之日止按日万分之三计算的违约金；
三、关于推广费：合同约定优惠期内商场收取10元／月／平方米的推广费，优惠在2011年9月／10月／12月／2012年1月／2月／4月／6月／7月执行，即8个月为55276元（690.95平方米×10元／月×8个月）；
四、关于电费：被告柳文鹏的员工李蔼芬签字确认欠原告电费40507.2元，予以确认；
五、关于使用费：双方合同到期后未再续签，故被告柳文鹏占用期间应视为双方形成了事实租赁关系，可比照原合同约定租金、物业费数额给付原告。因双方未按约定结清相关费用并交接，均应承担各自责任，故不应按约定数额的2倍支付租金和物业费，应以实际发生的使用费及物业费给付原告，即2012年8月、9月、10月、11月的场地使用费400751元（100187.75元／月租金×4个月）及物业费19344元（4836元／月×4个月）。
因被告柳文鹏与被告张蓓系夫妻关系，依婚姻法相关规定，在婚姻关系存续期间，夫妻双方或一方为维持共同生活的需要，或出于为共同生活的目的从事经营活动所引起的债务为夫妻共同债务。被告柳文鹏未出具证据证实其经营收入没有用于与被告张蓓的共同生活，故该款应认定为夫妻共同债务。被告张蓓应对上述欠款承担共同给付责任。
另，被告柳文鹏要求原告退还货款一节，因该被告雇佣的店员已在原告出具的结算单上签字确认，故认定双方对已销售的货款进行了结算，且其在庭审中未提供相关证据证实已销售的货款未结算，其抗辩理由不予支持。
据上情，一审法院判决：一，判决生效后十五日内，被告柳文鹏、张蓓给付原告天津建喜达家具市场有限公司租金176303.81元，并以此为基数，给付原告自2012年8月1日起至判决确定给付之日止按日万分之三计算的违约金；
二、判决生效后十五日内，被告柳文鹏、张蓓给付原告天津建喜达家具市场有限公司物业费19344元，并以此为基数，给付原告自2012年8月1日起至判决确定给付之日止按日万分之三计算的违约金；
三、判决生效后十五日内，被告柳文鹏、张蓓给付原告天津建喜达家具市场有限公司推广费55276元；
四、判决生效后十五日内，被告柳文鹏、张蓓给付原告天津建喜达家具市场有限公司电费40507.2元；
五、判决生效后十五日内，被告柳文鹏、张蓓给付原告天津建喜达家具市场有限公司场地使用费400751元及使用期间的物业费19344元；
六、被告张蓓对上述欠款承担共同给付责任；
七、驳回原告天津建喜达家具市场有限公司其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费15501元，由原告天津建喜达家具市场有限公司负担6201元；被告柳文鹏负担9300元，保全费3020元，由被告柳文鹏负担，共计12320元；被告张蓓承担共同给付责任。二被告负担部分于判决生效后十五日内交付原告天津建喜达家具市场有限公司。
上诉人柳文鹏不服一审法院判决，认为在实际经营过程中，双方已按新的标准即“每平米60元，且交二免十”履行，根据双方的对帐情况，结合扣除货款数额，现被上诉人天津建喜达家具市场有限公司还欠上诉人款项，如果再算上上诉人前期装修投入，所差更多，请求撤销原判，驳回被上诉人天津建喜达家具市场有限公司的诉讼请求。被上诉人天津建喜达家具市场有限公司则同意一审法院判决。原审被告张蓓同意上诉人柳文鹏意见。原审被告杨澄宇表示不发表意见。
经审理查明，本院审理期间，上诉人柳文鹏提供新的证据，被上诉人天津建喜达家具市场有限公司盖有单位公章的尚高实际欠款名细一份，其中载明“尚高（新）实际欠款207796.09”，同时该名细中有“每平米60元，交二免十”和“2012.8.31已交”字样。除此，一审法院查明认定的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案各方当事人均认可的事实是讼争场地的实际经营者系上诉人柳文鹏，而焦点问题是依原审被告杨澄宇与被上诉人天津建喜达家具市场有限公司所签《卖场租赁合同》履行，还是从实际履行情况确定本案上诉人柳文鹏与被上诉人天津建喜达家具市场有限公司系事实使用关系。从原审被告杨澄宇与被上诉人天津建喜达家具市场有限公司所签《卖场租赁合同》内容看，合同承租人明确为上诉人柳文鹏代理经销的凯乐玛、汉莎、尚高、汉斯格雅品牌名称，且合同又约定，“本合同应由乙方法定代表人签署；若由乙方代理人签字，必须有授权委托书，授权委托书须加盖乙方公章及法定代表人签章”，同时合同约定了每平米145元，另交四免八。而实际履行情况是，合同实际经营者柳文鹏并未对上述合同予以追认，且履行标准并非合同的主要内容“每平米145元，另交四免八”，而是“每平米60元，交二免十”。结合被上诉人天津建喜达家具市场有限公司盖有单位公章的尚高实际欠款名细，其上亦无原审被告杨澄宇名字。综合上述情况，本案上诉人柳文鹏与被上诉人天津建喜达家具市场有限公司系事实使用场地关系。至于是否欠使用费问题，因被上诉人天津建喜达家具市场有限公司盖有单位公章的尚高实际欠款名细明确载有“尚高（新）实际欠款207796.09”，加之双方对扣除柳文鹏货款224447.19元数额无异议，实际扣除货款已超出了实际欠款，故本案上诉人柳文鹏不存在拖欠被上诉人天津建喜达家具市场有限公司场地使用费问题。综上，上诉人柳文鹏上诉请求成立，本院应予支持。一审法院判决认定事实错误，应予调整。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销天津市南开区人民法院（2013）南民初字第80号民事判决。
二、驳回被上诉人天津建喜达家具市场有限公司原审的诉讼请求。
一审案件受理费15501元，保全费3020元，二审案件受理费10915元，共计29436元，由被上诉人天津建喜达家具市场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
审 判 员 徐存芳
代理审判员 谢 宏
二０一四年一月八日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。