广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1323民初350号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司，组织机构代码66650694-8。负责人：昌荣。委托诉讼代理人：贾中华，系原告深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司员工。被告：郭舜茗，男，汉族，广东省佛山市人，住佛山市禅城区，。原告深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司（以下简称彩生活物业公司）与被告郭舜茗物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾中华、被告郭舜茗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彩生活物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费17756.48元（含水电费、滞纳金）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年10月5日签订了《小区物业管理服务协议》，被告委托原告对其所购物业提供物业管理服务，至2016年9月30日，被告拖欠原告物业管理费8303.4元、电费2398.4元、水费194.53元、热水费315元、污水处理费68.6元、滞纳金6476.55元，共计17756.48元。经原告多次催收未果。被告郭舜茗辩称：对原告提出的拖欠管理费、水电等金额没有异议，但是，原告的物业服务存在诸多缺陷，所提供的服务与《小区物业管理服务协议》约定的部分服务项目不一致。具体表现在房屋中介公司入驻小区进行二手房买卖；小区内的酒店存在占道经营情况；小区存在个别别墅非法施工、乱搭建问题；小区通往海边的沙滩木栈道被拆除未修复问题。另外，我原来一直都有缴纳物管费的，但在2014年有一次缴纳当期的物管费后，原告只开具了收据，拒开发票，因此，我认为原告对小区管理不到位，服务质量差，不开具物管费发票，我也可以要求减免物管费，另外，被告收取滞纳金不符合法律规定，请求判决减免物业管理费。本院经审理认定事实如下：原告彩生活物业公司于2007年9月10成立，营业期限2007年9月10日至2020年12月11日；经营范围：物业管理、环境绿化。被告郭舜茗系惠州金海湾凤池岛住宅小区第6栋706号房业主。2010年10月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《小区前期物业管理服务协议》，协议第一条约定双方的权利义务，甲方的权利义务：1.对房屋公用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；6.依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；10.本物业的公用部位、公用设施设备应服务于本物业及其全体业主、住户，甲方不得将本物业的公用部位、公用设施设备作其他用途；11.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。乙方的权利义务：2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；4、依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用。第四条物业管理服务费用：1.乙方交纳物业管理服务费用时间：每月5日前；2.住宅（公寓）部分每建筑平方米收费标准：酒店公寓每月3.5元、休闲公寓每月3元、别墅每月7元。被告郭舜茗的6栋706号房属于休闲公寓，计费面积为98.85平方米。第六条代收代缴收费服务：受有关部门委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤气）费、有线电视费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第九条违约责任：1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；4.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金，连续六个月未交纳，甲方有权通过法院强制追缴。第十六条：本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选聘的物业公司另行签订的《物业管理合同》生效时自动终止。原告提交了小区前期物业管理服务协议予以核实，在无相反证据的情况下，本院对该证据予以采信。《凤池岛住宅小区业主欠费明细》，该明细详细记载了被告郭舜茗拖欠物业管理服务费情况，欠费日期为2014年6月至2016年9月，其中拖欠的电费为2398.4元、水费为194.53元、管理费为8303.4元、热水费为315元、污水处理费为68.6元。根据举证规则，被告郭舜茗应对物业管理服务费的支付情况承担举证责任，但未举证，对该证据予以采信。本院认为，原告彩生活物业公司与被告郭舜茗签订的《小区前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。本案争议焦点:1.涉案物业管理等费用是否应当减免；2.涉案违约金应当如何计算。关于第一个焦点，被告承认其拖欠原告2014年6月至2016年9月的物业管理费、电费、水费、热水费、污水处理费共11279.93元未缴交，但被告认为之所以未缴交是因为原告的物业服务存在诸多缺陷，所提供的服务与小区物业管理服务协议约定的部分服务项目不一致。根据双方签订的《小区前期物业管理服务协议》第九条的约定可知，被告抗辩的情形并非系减免、迟延或拒绝缴纳物业管理等费用的情形，被告不予缴纳相关费用，不符合双方的约定；又依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项“按时交纳物业服务费用”的规定，被告有缴交物业管理费、公摊水电费等的义务，且物业管理费、公摊水电费等能否收缴是物业服务管理得以正常开展的基本保障，牵涉到小区全体业主的切身利益。因此，即便原告在物管活动中存在管理不到位的情况，被告也不能以此作为其拒缴物业管理费、公摊水电费等的理由。被告可以采取与原告协商或通过召开业主大会会议，就物业管理存在的问题提出建议，并要求原告解决，而不应采取拒交物业费、公摊水电费等的手段。结合以上分析可知，被告未在协议约定的时间内支付物业管理服务费及原告代缴的电费、水费、热水费、污水处理费，违反了合同的约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，原告诉请被告按照协议约定继续履行支付物业管理服务费及支付迟延履行违约金，理由充分，予以支持。即被告应根据物业服务协议的约定向原告交纳自2014年6月起至2016年9月止共28个月的物业管理服务费8303.4元、电费2398.4元、水费194.53元、热水费315元、污水处理费68.6元，共11279.93元。关于第二个焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院对涉案款项的违约金调整为：管理费应自2014年6月1日起、电费、水费、热水费、污水处理费自2014年6月15日起以当月未付款总额为本金按日万分之五的标准累积计算，且不超过11279.93元的30%即3383.98元为宜。经核算，计算至2016年9月止的滞纳金总额为3545.95元，超过部分不予支持，被告应向原告支付滞纳金3383.98元。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郭舜茗于本判决发生法律效力之日起10日内支付给原告深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司自2014年6月起至2016年9月止共28个月的物业服务费、电费、水费、热水费、污水处理费共11279.93元及滞纳金3383.98元。二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，由原告深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司负担20元，被告郭舜茗负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  彭崇峰二〇一七年四月十八日书记员  何科达