广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初3595号原告：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。负责人：陈立新，行长。委托诉讼代理人：杜婷婷，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐超余，广东邦仁律师事务所律师。被告：颜贵华，男，1989年8月5日出生，汉族，住四川省宜宾市。委托诉讼代理人：李细芳，广东君品律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农行中山分行）与被告颜贵华返还原物纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用简易程序于2017年5月16日、2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告农行中山分行的委托诉讼代理人唐超余和被告颜贵华的委托诉讼代理人李细芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告农行中山分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还位于中山市××镇××村××号商业楼[土地证号：国（2011）09001**，房产证号：01××24]中的A2-F1-8卡的商铺（下称涉案商铺）；2.判令被告向原告支付涉案商铺的占用费（占用费从2016年4月1日起至实际返还之日止，按涉案商铺的面积75平方米及每月30元/平方米计算，截至2017年3月31日止的占用使用费为22500元）；3.判令被告向原告赔偿因本案维权所支出的律师费6000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月，广东大飞洋游艇设备有限公司（以下简称大飞洋公司）向原告借款并由涉案商铺的原产权人中山市力信科技发展有限公司（以下简称力信公司）将包含涉案商铺在内的商业楼抵押作为借款担保，并于2013年10月11日办理抵押登记。后大飞洋公司未按时还款，原告诉至法院要求偿还欠款并行使抵押权。后经法院判决执行，原告于2016年4月1日依据（2015）中二法执字第877-2号执行裁定书取得登记在力信公司名下的含涉案商铺在内的商业楼的所有权。另，涉案商铺所在的商业楼于2014年5月27日被佛山市顺德区人民法院查封，之后又被法院多次轮后查封。被告于2014年5月23日与涉案商铺的原产权人力信公司签订租赁合同，承租涉案商铺至今。原告取得涉案商铺所有权后，多次要求被告就涉案商铺与原告另行签订租赁合同，但均未果。结合上述事实，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，原告认为被告与力信公司之间的租赁合同对原告不具约束力，原告作为涉案商铺的产权人，有权要求被告返还商铺并支付占有使用期间的占用费，两被告拒不返还的行为严重侵害了原告的物权，原告为维权产生的损失（律师费）也应由两被告承担。为维护自身合法权益，原告依法诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称，被告于2016年4月1日交了相当于两个月租金的押金给原告，双方之间已经形成了事实上的租赁关系。因原告没有履行出租人的义务，经常断水断电，严重影响被告的正常经营，所以被告未及时支付租金是合理的。此外，原告主张的律师费不应当由被告承担，双方并未约定律师费的承担主体，相关的规定也未对律师费有明确的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺所在的商业楼[土地证号：国（2011）09001**；房产证号：01××24]位于中山市××镇××村，原产权人为力信公司。后大飞洋公司向农行中山分行借款并由力信公司将上述商业楼抵押作为借款担保，并于2013年10月11日办理抵押登记。后大飞洋公司未按时还款，本案原告诉至本院要求偿还欠款并行使抵押权。本院经审理后作出（2014）中二法民二初字第484号、485号民事判决书。上述两民事判决书发生法律效力后，原告依据上述判决书向本院申请强制执行，执行标的包括借款本金55706876.58元、律师费920000元、案件受理费385850元、财产保全费10000元等。经强制执行，原告于2016年4月1日依据本院出具的（2015）中二法执字第877-2号执行裁定书取得登记在力信公司名下的包含涉案商铺在内的商业楼的所有权。2014年5月23日，被告与力信公司签订租赁合同，承租位于中山市××镇××村××号商业楼[土地证号：国（2011）09001**，房产证号：01××24]中的A2-F1-8卡的商铺，商铺面积约为75平方米，租赁合同约定租赁期限自2014年6月1日起至2017年5月31日止；合同签订之日起至2014年12月31日为免租期，2015年1月1日至2017年5月31日，租金为30元每平方米，即每月租金为2250元；被告应于每月25日前交纳租金，物业管理费、水费、电费等费用由被告自行承担。合同还约定了其他权利义务。原告取得涉案商铺产权后与被告协商租赁事宜，被告向原告交付了4500元押金，但双方就租赁事宜没有达成一致意见，被告至今仍占用涉案商铺。原告遂委托广东邦仁律师事务所律师于2016年4月29日向被告发出律师函，要求被告支付涉案商铺自2016年4月1日后的租金并于2016年5月10日前与原告协商租赁事宜等。后被告未按律师函要求交租金及与原告协商租赁事宜，原告遂于2017年3月18日委托广东邦仁律师事务所代为提起本案诉讼，并为之支付了6000元律师费。庭审中，原、被告双方对原告主张按每月每平方米30元的标准计算费用及被告应向原告支付涉案商铺相应费用并无异议，但就双方之间是否形成了事实上的租赁合同关系、4500元为租金还是占用费问题存在争议。本院认为，虽然被告是基于其与涉案商铺的原产权人力信公司的租赁合同关系而取得该商铺的使用权，但原告作为涉案商铺的抵押权人，因债务人未能按约清偿债务，通过申请本院执行实现了抵押权，于2016年4月1日取得涉案商铺的所有权，且该商铺的抵押权早于被告与力信公司签订租赁合同关系设立，故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”之规定，被告与原产权人力信公司签订的租赁合同对原告不具有约束力，原告有权要求被告返还涉案商铺。如上查明事实可见，原告取得涉案商铺的产权后，曾与被告协商建立租赁合同事宜，但最终并未签订租赁合同，除双方确认的被告曾向原告支付了4500元以外并无其他相关证据证明双方达成了租赁的合意。现被告抗辩主张双方已达成了租赁合同关系，依法负有举证证明之责任，但其并无提供相关证据佐证，仅凭双方当庭确认的4500元付款，并不足以证明其该主张，其依法应承担举证不能的不利后果，对其该抗辩主张，本院不予采纳，原告仍有权要求被告返还涉案商铺。关于占用费问题。原告于2016年4月1日取得涉案商铺的所有权，被告虽无与原告达成新的租赁合同，但仍占有使用涉案商铺至今，仅支付了4500元，故原告要求被告支付自2016年4月1日至实际返还商铺之日的占用费（扣减已付的4500元），理据充分，本院予以支持。关于占有使用费的标准，原告主张参照被告与原产权人力信公司所签订租赁合同约定的租金标准，被告亦无提出异议，故本院予以采纳。关于律师费问题，因双方没有约定，诉讼亦非必须委托律师方能提起，故原告诉求被告赔偿其律师费，理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十条、第二百四十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告颜贵华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行返还位于中山市东升镇坦背村裕隆路1号商业楼[土地证号：国（2011）09001**；房产证号：01××24]中的A2-F1-8卡的商铺；二、被告颜贵华于本判决发生法律效力之日起十日内按占用商铺面积75平方米、每月每平方30元的标准计算并扣减已付的4500元后向原告中国农业银行股份有限公司中山分行支付自2016年4月1日起至实际返还商铺之日为止的占用费；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司中山分行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为256元，由原告中国农业银行股份有限公司中山分行负担54元，由被告颜贵华负担202元。该案件受理费已由原告中国农业银行股份有限公司中山分行预付，被告颜贵华于本判决生效之日起七日内将其负担的202元返还给原告中国农业银行股份有限公司中山分行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁春燕二〇一七年六月二十七日书记员  韦 彤