湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第291号
上诉人（原审被告、反诉原告）文清云，男，1965年6月14日出生，汉族，湖南攸县人，住湖南省攸县。
委托代理人罗明华，湖南德信律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解）
委托代理人罗伟峰，湖南德信律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）攸县凯誉房地产有限责任公司，住所地：攸县联星街道办事处进站路。
法定代表人谢流河，该公司董事长。
委托代理人李志坚，北京德恒长沙律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解）。
上诉人文清云因与被上诉人攸县凯誉房地产有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省攸县人民法院（2012）攸法民一初字第1527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人文清云及其委托代理人罗明华、罗伟峰，被上诉人攸县凯誉房地产有限责任公司的委托代理人李志坚均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：凯誉公司系2006年4月30日依法核准成立的房地产有限责任公司，2006年对攸县佳旺社区车站新村进行了房地产开发。2006年12月8日，文清云（乙方）与凯誉公司（甲方）签订了《攸县佳旺社区车站新别墅买卖合同书》。合同书内容如下：“……一、位置及面积：乙方购买的别墅位于车站新村内为第4号单座别墅，建筑面积288平方米，户平占地面积为298平方米。按照总体规划，每超过占地面积1平方米增加价款800元，每减少一平方米核减价款800元，建筑面积每超过一平方米增加造价1300元，每减少一平方米，即核减1300元。（占地面积计算标准：以各户围墙为界，共管围墙为墙中，独管围为外墙边），四至界线：东以第5栋共管围墙为界，西以第3栋共管围墙为界，南以围墙壁为界，北以围墙为界。道路等公共设施除外。具体面积和四至界线以相关部门发证为准。﹤预算时占地345㎡，建筑面积286.6㎡﹥二、价格：该单座别墅为大写人民币伍拾叁万叁仟捌佰元。三、价款支付方式：合同签订时付总价款的40%，第一层完工后再付总价款的20%，主体工程完工后剩下的40%一次性付清。……。四、房屋结构等：……室外分户围墙为铸铁栏杆，总高2米；……。五、权证办理和水电立户：1、……。2、甲方负责代乙方办好水、电立户手续，每户水电立户费4200元，由乙方负担。3、上述1、2项属乙方负担的费用签订合同时一次性付给甲方，甲方在房屋竣工后30天为乙方办好相关立户手续与权证。六、交房时间：2007年4月30日。七、违约责任：1、甲方逾期交房，按月18‰的已交房款向乙方支付违约金。2、乙方未依约付款或未及时提供办理按揭贷款相关手续资料，影响甲方银行贷款到位，未交部分和未到位部分按月18‰向甲方支付违约金。否则，甲方有权处置房屋。……”。其中合同书上所载“建筑面积288平方米，户平占地面积为298平方米”的内容系格式条款，“﹤预算时占地345㎡，建筑面积286.6㎡﹥”系手写背书。在该合同书签订的前一天即2006年12月7日，凯誉公司的法定代表人谢流河向公司财务出具了优惠条，就文清云购房款优惠40000元。事后，文清云先后7次向凯誉公司交纳购房款共计440000元，其中：2006年3月8日交纳50000元、2007年4月24日交纳150000元、2007年5月2日交纳70000元、2007年5月13日交纳30000元、2007年6月23日交纳40000元、2008年7月2日交纳50000元、2008年7月2日交纳50000元。施工时，文清云与凯誉公司协商对原有的设计方案进行部分变更，并于2007年1月1日在设计图纸上签字同意按新方案施工。2007年4月26日，文清云要求在屋顶面增高60公分用于通风隔热，与凯誉公司签订了《补充协议》。但事后，文清云一直未付双方均认可该隔热层工程造价6000元。另，凯誉公司为文清云缴纳了水电立户费4200元，文清云亦一直未付。2008年上半年，文清云的4号单座别墅竣工，东、西、南面围墙均是按合同约定砌成2米高铸铁栏杆的围墙，北面围墙系原已存在的红砖围墙，一直沿用至今。2008上半年，文清云开始入内搞屋内装修，2008年11月份搬进新居。凯誉公司多次要求文清云支付下欠房款，文清云以凯誉公司没有按合同约定砌北面围墙为由拒绝支付下差房款。后双方进行了协商，并于2008年11月21日签订《承诺书》。承诺书内容如下：“攸县凯誉房地产有限责任公司在2008年12月31日前解决甲方提出的下列问题，甲方承诺在问题解决之后30天之内付清所欠房款，如因问题未解决而造成的未付款项甲方不负责任（即拒付所欠房款），如问题解决后30天之内未付房款，甲方应按利率5%向乙方支付所欠房款利息。所提问题如下：（1）后围墙按合同约定砌定标准式。（2）房款、利息按合同约定计算。（3）其他方面如他人得到资金补偿，本人要求得到同样补偿。（4）提供办理契税及维修基金集体发票复印件。（5）其他无异议。……”。后，凯誉公司派人到文清云家施工时发现该房的占地面积扩大，无法按合同要求砌后围墙。双方由此酿成纠纷。
另查明，2007年11月23日，攸县人民政府向文清云颁发了国有土地使用证。2008年7月18日，攸县房产管理局向文清云颁发了房屋产权证。房产权显示文清云的实际建筑面积为294.74㎡，实际户平占地面积为359.9㎡，均超出原预算面积。2008年6月24日，文清云自行交纳了电缆线工程款4000元。凯誉公司同意核减车库门、罗马柱、阳台工程的抵扣款3246元。
原审法院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。本案的焦点有：（1）对凯誉公司与文清云签订两种不同版本《攸县旺社区车站新村别墅买卖合同书》的认定及合同内容的认定；（2）合同书约定的房屋价款是否是优惠4万元之后的定价；（3）凯誉公司是否应当承担未履行将北围墙（后围墙）砌成2米铸铁栏杆围墙的合同义务的违约责任；（4）文清云请求的迟延交房违约金及精神损害费能够得到支持。现作如下分析：（一）关于合同书版本及内容的认定问题。两种不同版本的《攸县旺社区车站新村别墅买卖合同书》虽然均系凯誉公司与文清云所签订，但是结合房屋的面积以及涉及到优惠4万元房屋款的问题，原审法院对文清云提供的双方于2008年7月2日签订的《攸县旺社区车站新村别墅买卖合同书》予以认定。因此，诉争房屋的房屋价格为533800元，且该价格应当以该合同书手写背书注明的预算建筑面积286.6㎡，户平占地面积345㎡计算。双方在合同书中约定实际建筑面积每超过1㎡则增加1300元，每减少1㎡则核减1300元；实际户平占地面积每超过1㎡则增加800元，每减少1㎡则核减800元。庭审查明的事实现诉争房屋的实际建筑面积为294.74㎡，超面积8.14㎡，应当补交1300元／㎡×8.14㎡=10582元；实际户平占地面积为359.9㎡，超面积14.9㎡，应当补交800×14.9㎡=11920，共计补交款为22502元。文清云的房屋价款为：533800元＋22502元=556302元。庭审查明凯誉公司为文清云缴纳了水电立户费4200元、房屋维修基金4800元，以及文清云未付的隔热层工程6000元。综上，文清云支付购房款共计为571302元。因凯誉公司自行同意核减车库门、罗马柱、阳台工程的抵扣款3246元，因此，文清云应当向凯誉公司共计支付的购房款为568056元。
（二）关于合同书约定的房屋价款是否系优惠4万元之后的定价的问题。凯誉公司的法定代表人谢流河于2006年12月7日向公司财务出具的4万元优惠凭条，是在合同书签订的前一天出具，且王龙仔、陈刚伟、贺利忠均是以56万余元的价格在车站佳旺小区购买了同期同类别墅，上述三人与凯誉公司签订的合同书中约定的建筑面积为288㎡，户平占地面积为298㎡，而文清云的合同书中手写背书的预算占地面积345㎡，建筑面积286.6㎡。因此，应当认定合同书中载明的房屋价格应当是核减4万元优惠款之后的定价。
（三）关于凯誉公司是否应当承担未履行将北围墙（后围墙）砌成2米铸铁栏杆围墙的合同义务的违约责任问题。首先，双方在合同书中约定主体工程完工，文清云应当支付所有房款。庭审查明文清云在2008年7月2日日止仅共计支付购房款440000元，相品其应付的购房款568056元，应付的下差款为128056元，文清云至今未付，系违约。凯誉公司对文清云享有抗辩权。再次，凯誉公司已经完成了别墅的主体工程及附属工程、除北围墙以外的3面围墙等绝大部分工程。文清云以凯誉公司未完成北围墙的工程为由拒付占总房款的20%之余的房款，显失公平，且承诺书中双方约定的违约金（即拒付款）过分高于所造成的损失，不符合法律规定。因此，文清云的抗辩理由不成立。再次，文清云的反诉请求之一是要求凯誉公司继续履行合同书及承诺书中约定的将北围墙砌成高2米高铸铁栏杆的围墙。现凯誉公司以自己的行为表明不履行合同义务，所以凯誉公司应当承担赔偿相应损失的违约责任。文清云认为砌北围墙的工程造价为50000元，但未提供任何证据予以支持该观点。因此，原审法院对其答辩主张不予采纳。凯誉公司认为砌北围墙的工程造价为3700余元，并提供了围墙工程结算造价表予以支持其观点。因出具该造价表的攸县第三建筑有限责任公司具有建筑资质，原审法院结合当前的市场行情，并根据公开原则，酌情认定砌合同约定的标准围墙的工程造价为15000元。
（四）关于文清云请求的迟延交房违约金及精神损害费能否得到支持的问题。（1）文清云在诉讼过程中均未向原审法院明确其具体的违约金请求金额，且文清云自身亦存在欠付购房款的违约行为，因此，原审法院对该反诉请求不予支持。（2）文清云没有提供证据证实凯誉公司对其实施了侵害行为，文清云要求凯誉公司支付其精神损害费的反诉请求缺乏事实依据与法律依据，原审法院对此不予支持。
综上所述，文清云应当向凯誉公司支付购买车站新村内第4号单座别墅的下差购房款128056元，相品凯誉公司因违约而应当向文清云赔偿的损失15000元，文清云还应当向凯誉公司支付购房款113056元。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决：一、限被告（暨反诉原告）文清云在本判决生效后十日内向原告（暨反诉被告）攸县凯誉房地产有限责任公司的购房余款113056元；二、驳回原告（暨反诉被告）攸县凯誉房地产有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（暨反诉原告）文清云的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4116元，反诉费100元，合计4216元，由原告（暨反诉被告）攸县凯誉房地产有限责任公司承担1716元，由被告（暨反诉原告）文清云承担2500元。
宣判后，文清云不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，支持上诉人一审的全部反诉请求。事实及理由：一、原审法院判决上诉人向被上诉人支付购房余款113056元违反法律规定，应当改判，即驳回被上诉人一审的诉讼请求。二、一审法院认定别墅的总价款为533800元与事实不符，请求二审法院认定别墅的总价为533800-40000＝493800元。三、一审法院未经价格鉴定就直接认定围墙工程造价为15000元，其严重违反法律规定，请求二审法院不予认定。四、被上诉人延迟交房应依据合同约定向上诉人支付违约金共计79560元，请求二审法院在判决书确定上诉人应支付的购房余款可核减79560元违约金。五、因被上诉人违约，上诉人为解决纠纷多次请假，产生了5万元的误工损失，被上诉人应当依法赔偿。被上诉人通过打大横幅等方式骚扰上诉人，使上诉人的名誉及精神受到损害，被上诉人应当承担赔偿责任，故上诉人一审中的反诉请求应得到支持。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人攸县凯誉房地产有限责任公司答辩称：一、被答辩人文清云向答辩人凯誉房地产公司支付购房款113056元，事实清楚，证据充分。1、被答辩人文清云应该依据合同向答辩人凯誉房地产公司支付剩余购房款，其未支付行为构成违约。2、北面围墙经答辩人凯誉房地产公司先后多次努力最终仍客观不能砌好的责任不在答辩人。3、首先，凯誉房地产公司完成别墅主体工程后，被答辩人就应该支付完毕购房款，所以基于被答辩人的违约行为，答辩人依法对其享有抗辩权；其次，在凯誉房地产公司已经完成别墅主体工程、及包括砌好三面围墙在内的附属工程后，被答辩人以非答辩人原因的未砌好北面围墙为由拒付本应早就该支付的占总房款的22%之余的购房款，显失公平，且《承诺书》中约定的违约金（拒付房款）过高；再次，一审法院就围墙造价无法征得双方一致意见后，结合当前市场行情并根据公开原则认定北面围墙的造价，将其从应付剩余总房款当中予以扣除，答辩人认为合理合法。故被答辩人应该支付剩余的购房款113056元，事实清楚，证据充分。二、一审法院认定别墅总价款为533800元事实清楚、证据充分。首先，凯誉房地产公司法定代表人谢流河于2006年12月7日向公司财务的4万元优惠凭条，次日，被答辩人与凯誉房地产公司签订别墅买卖合同，约定别墅总价为533800元，这一先后时间顺序明确说明了被答辩人所购别墅优惠后的价款为533800元；其次，王龙仔、陈刚伟、贺利忠均是以56万余元的价格与答辩人签订的同期同类别墅（预算建筑面积288平米，占地面积298平米），如参照他们的合同价格并按着别墅买卖合同中关于建筑面积及占地面积增加、减少的价格约定进行测算，被答辩人的别墅价款应该增加58282元，在减去4万元的优惠后，合同价款应为578282元，而被答辩人的别墅买卖最终价格比这一价格还便宜4万余元，这再次印证了被答辩人别墅总价款533800元为优惠后的价款，因此，一审法院认定别墅总价款为533800元事实清楚、证据充分。三、一审法院基于具备建筑相关资质的建筑公司出具的工程结算造价表，结合当前市场行情，根据公开原则酌情认定围墙工程造价为15000元事实清楚，证据充分。四、交房时间延期的责任在被答辩人，因被答辩人于2007年1月1日对原有的设计方案进行变更，并又于2007年4月26日要求在屋顶面增高60公分用于通风隔热，并签订补充协议，这是被答辩人先后对合同的这一系列变更导致的交房延期，因此，交房时间延期的责任在被答辩人。五、答辩人依约履行了合同义务，而被答辩人未按着合同约定支付购房款的违约行为及改变设计图的行为，是导致纠纷的原因，请求二审法院依法驳回其无任何依据的诉求。
二审中，双方均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实基本一致。本院二审经组织双方审核上诉人文清云别墅的国土使用权证的占地红线图，该红线图显示其别墅现有的后围墙（原老围墙）属于文清云。
本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。本案二审双方争议的焦点是：1、上诉人是否应该支付购房款128056元？2、别墅总价款如何认定？3、围墙估价15000元是否合理？4、被上诉人应否支付上诉人延期交房违约金？本院分析如下：1、上诉人是否应该支付购房款113056元的问题，上诉人文清云从被上诉人处购得别墅一座并已装修入住，除已缴纳的购房款外，理应缴纳剩余的购房款，但因被上诉人未按合同约定为上诉人建好四周围墙，并于2008年11月21日签订《承诺书》，承诺按合同约定于2008年12月31日前为上诉人别墅的后围墙砌定标准式，否则，上诉人可以拒付剩余的房款。被上诉人为上诉人支付剩余购房款设定了条件，现被上诉人无法为上诉人的别墅建好后围墙，故被上诉人违背承诺，应承担违约责任，但被上诉人承诺的对上诉人的违约责任过高，本院认为应当适当减轻被上诉人的违约责任，本院酌情考虑被上诉人承担违约损失即剩余购房款128056元的60%，故上诉人还应支付剩余购房款51222.4元；2、别墅总价款应当认定为多少的问题，凯誉公司的法定代表人谢流河于2006年12月7日向公司财务出具的4万元优惠凭条，是在合同书签订的前一天出具，且其他人均是以56万余元的价格在同一小区购买了同期同类别墅，其他人与凯誉公司签订的合同书中约定的建筑面积为288㎡，户平占地面积为298㎡，而文清云的合同书中手写背书的预算占地面积345㎡，建筑面积286.6㎡。因此，应当认定合同书中载明的房屋价格应当是核减4万元优惠款之后的定价；3、围墙估价15000元是否合理的问题，因该围墙并未实际施工，故一审法院定价为15000元不妥，但本院在被上诉人承担违约责任时，已考虑相关损失，本院不再对该部分进行估算；4、被上诉人应否支付上诉人延期交房违约金的问题，因上诉人文清云已于2008年11曰21日前搬入别墅居住，该日被上诉人向其出具《承诺书》，故应视为其对延期交房的认可，被上诉人无需支付上诉人延期交房违约金。
综上所述，原审法院认定事实基本清楚，审判程序合法，但适用法律不当，处理错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省攸县人民法院（2012）攸法民一初字第1527号民事判决第一项，维持该判决的第二、三项及逾期付款惩罚条款和诉讼费承担部分；
二、改判：限上诉人文清云在本判决生效之日起十日内，支付所欠被上诉人攸县凯誉房地产开发有限责任公司的购房余款51222.4元。
本案二审案件受理费4216元，由被上诉人攸县凯誉房地产开发有限责任公司承担2530元，由上诉人文清云承担1686元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李少华
审 判 员 赵庆华
代理审判员 李 黎
二〇一五年三月二日
书 记 员 侯雨凡