四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民终字第732号
上诉人（原审被告）四川忠心房地产投资有限公司。
法定代表人金建国，公司董事长。
委托代理人赖新，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。
被上诉人（原审原告）刘志珍，女。
上诉人四川忠心房地产投资有限公司（以下简称四川忠心公司）因与被上诉人刘志珍商品房销售合同纠纷一案，不服宜宾市翠屏区人民法院作出的（2014）翠屏民初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定：四川忠心公司系四川省工商行政管理局2004年核准成立的以房地产开发、房屋租赁、项目投资为主业的企业法人，同年，四川忠心公司以出让方式取得四川省宜宾市翠屏区沿江路223号编号为A2-1-06地块的土地使用权，随后四川忠心公司取得在该地块上开发“金江大厦”商住楼的许可权。
2007年11月30日，刘志珍与四川忠心公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，第三条约定“买受人购买的商品房为‘金江大厦’AB幢负一层035号。该商品房建筑面积22.15㎡（其中套内建筑面积16.05㎡，公摊建筑面积6.10㎡）”。合同第四条约定“出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算该商品房价款，即按套内建筑面积计，该商品房单价为9899.19元，总金额158882元。合同第八条、第九条约定“出卖人应当在2008年3月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房的应当自约定交付期限届满次日起至实际交房日止，按日向买受人支付已交房款2%00的违约金”；合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权证书的，每逾期1天，出卖人须按日向买受人支付已付房款2%00的违约金”，合同第十九条、第二十条、第二十三条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议；本合同自双方签订之日起生效”。《补充协议》第四条第2项约定：“甲方应当在商品房交付使用后90日内办理房屋产权总登记手续。甲方在收到房屋总登记通过手续后的10个工作日内，以在《宜宾晚报》上公告的方式告知买受人提交办理房屋产权分户资料，资料齐备后240日内代乙方办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》”。当天，刘志珍按约定向四川忠心公司支付了全部购房款。
双方当事人于2007年11月30日签订了《商铺租赁合同》，约定自2008年4月1日起至2013年3月31日止，四川忠心公司承租刘志珍在本案中购买的商铺，按该商铺销售合同总价的6%（即9533元／年）计算年租金。
四川忠心公司按约于2008年11月13日向刘志珍登报交付了本案商铺。四川忠心公司至今没有为刘志珍办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》。
刘志珍以四川忠心公司至今未为其办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》。现请求法院判决：1、四川忠心公司为其按房管局核定面积办理并交付所购商品房的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》；2、支付逾期办证违约金66539元（暂按2008年3月1日起计算至2013年11月24日，共计2094天，具体违约天数以四川忠心公司实际交付双证为止）；3、四川忠心公司承担本案诉讼费。
四川忠心公司辩称：一、刘志珍提出的办理房产证和支付违约金的主张已过诉讼时效而丧失胜诉权。二、部分业主未按合同约定及时提交分户资料是至今未能取得两证的主要原因之一，答辩人不应对此承担责任。三、刘志珍要求答辩人在规定时间内办理两证的主张没有事实和法律依据。《补充协议》第四条明确约定，答辩人应当在规定时间内办理房屋产权总登记手续，并在买受人提交相关资料后规定时间内统一为业主代办两证。答辩人在办证过程中的义务仅为刘志珍提交相关资料后在相关部门备案登记的义务，并无办理完房屋所有权证和国有土地使用权证并交付刘志珍的义务。而事实上答辩人已经按合同约定在相关部门办理了房屋产权备案登记手续并取得土地使用权总证。部分业主未按合同约定及时提交分户资料才是刘志珍至今未能取得两证的根本原因。四、当事人的实际损失和过错是判定违约金高低的基础。答辩人已将案涉房屋交付刘志珍，刘志珍预期利益得以实现，随着房价攀升，刘志珍利益还在不断增加，没有证据显示预期办证使原告遭受任何实际损失。刘志珍要求按照约定“按日支付已付房款万分之二”违约金的主张于法无据。
上述事实，有双方当事人在法庭上的陈述及下列证据1．《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；2．《商铺租赁合同》3．收据；4．身份证、营业执照；5、交房公告等证据予以证实，足以认定。
原判认为，四川忠心公司与刘志珍签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，合同主体及合同内容均符合法律规定，应予维护。四川忠心公司未为刘志珍办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》，刘志珍提出的办证请求及迟延办证违约金支付请求，应予支持。根据《商品房买卖合同》第十一条、《商铺租赁合同》第五条，结合法庭调查，本案商住房的交付时间为2008年11月17日，则刘志珍主张的违约金应自2009年10月24日起按31.78元／天（158882元×2%00）计算至刘志珍取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之日止。四川忠心公司虽自2009年10月24日起就已违约，但其2011年7月8日曾向刘志珍等人作出违约补救承诺，即本案诉讼时效应于该承诺期限届满之次日起重新计算，四川忠心公司关于本案已过诉讼时效的辩解，不予采信。四川忠心公司关于“违约责任明显过高”的辩解，与客观事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效之日起90日内为刘志珍办理宜宾市翠屏区沿江路223号“金江大厦”AB幢负一层035号商铺的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》，并将双证交付刘志珍。二、四川忠心房地产投资有限公司自2009年10月24日起按31.78元／天向刘志珍支付迟延办证违约金，该违约金计算至刘志珍取得《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》之日止，于本判决生效之日起30日内给付违约金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1664元，由被告四川忠心房地产投资有限公司负担。案件受理费原告已预交，被告直付原告，于本判决生效之日起90日内付清。
宣判后，四川忠心公司提起上诉的主要内容是：1、被上诉人要求支付逾期办证违约金的主张已经超过诉讼时效。2、一审判决要求上诉人在规定时间内交付两证并支付逾期办证违约金属认定事实不清。3、一审判决认定违约金的计算基数有误。4、《商品房买卖合同》中约定的违约金明显过高，一审判决适用法律错误。
被上诉人辩称：1、根据双方签订的购房合同和补充协议约定，为被上诉人办证是上诉人的义务，上诉人逾期违约至今未为被上诉人办理两证，应当按照合同约定支付被上诉人违约金。2、被上诉人的诉求并未超过诉讼时效。3、按照双方签订的补充协议约定，上诉人交房之日，被上诉人已向上诉人提供的相关的分户资料，否则上诉人是不会将房屋交被上诉人的。4、一审认定的办证期限正确无误。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明事实与一审认定事实基本一致，对一审认定事实和证据予以确认。
本院审理认为，本案争议的焦点是：1、被上诉人要求支付逾期办证违约金的主张是否已经超过诉讼时效。2、一审判决要求上诉人在规定时间内交付两证并支付逾期办证违约金是否属认定事实不清。3、违约金的计算基数是否有误？4、《商品房买卖合同》中约定的违约金是否过高？
针对第一个焦点：本院认为，按照上诉人四川忠心公司与被上诉人刘志珍签订的合同约定，四川忠心公司应当在约定的期限内为刘志珍办理房屋产权手续，但四川忠心公司自2009年9月23日起就违约未为业主办理产权证书。2011年7月8日四川忠心公司向刘志珍等全体业主作出违约补救承诺，则本案诉讼时效应于该承诺期限届满之次日起重新计算。因此，四川忠心公司主张本案已过诉讼时效的上诉理由不能成立。
针对第二个焦点：双方当事人在《商品房买卖合同》中约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”双方又在《商品房买卖合同补充协议》约定，“出卖人统一为买受人代办《房屋所有权证》、《房屋他项权利证书》、《国有土地使用证》；出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋产权、国有土地使用权总登记手续，出卖人在收到房屋产权、国有土地使用权总登记手续后的10个工作日内，以公告或书面通知的方式告知买受人提交办理房屋产权、土地使用权分户资料，资料齐全后360日内（含总证的60日）代买受人办理《房屋所有权证》，资料齐全后360日内代买受人办理《国有土地使用证》”。2011年7月又向全体业主书面承诺同年9月底办理两证，10月交付两证。但上诉人四川忠心公司至今未交付两证给刘志珍等人，原审判决上诉人四川忠心公司在规定时间内交付两证并支付逾期办证违约金的事实清楚，适用法律正确。
针对焦点三，被上诉人刘志珍与上诉人四川忠心公司约定，刘志珍向忠心公司支付首付房款支付按揭首付款132097元，又以向银行贷款方式支付了四川忠心公司购房尾款房价款195000元，一审判决以此金额计算违约金符合法律规定。至于上诉人四川忠心公司称银行收取贷款金额5%的保证金，此是四川忠心公司作为开发商与放贷银行之间的约定，与业主支付开发商购房款无联系。上诉人主张违约金基数计算错误与事实不符。
针对焦点四，上诉人主张约定的违约金明显过高。根据双方当事人的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期1天，出卖人须按日向买受人支付已交房款2%00的违约金”，以2%00的比例计算违约金符合法律规定。上诉人的主张不能成立。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1664元，由上诉人四川忠心房地产投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 永
审判员 越太强
审判员 张问桃
二〇一四年九月二十二日
书记员 聂华竟