广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂08民终391号
上诉人（一审被告）李寿宽。
委托代理人黄桂亮。
被上诉人（一审原告）贵港市兴港投资发展有限责任公司。
法定代表人彭伟。
委托代理人朱绍欢。
委托代理人李伟容。
第三人贵港市林业局。
法定代表人刘庆强。
委托代理人宋自然。
上诉人李寿宽因与被上诉人贵港市兴港投资发展有限责任公司（下简称贵港兴港投资公司）、第三人贵港市林业局房屋租赁合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院于2016年2月4日作出的（2015）港北民初字第3638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年11月14日，第三人与被告签订《承包协议》一份，约定：1、第三人将局机关食堂承包给被告管理。该食堂基本用餐人数约70余人，被告按每月就餐人员每人发给早、中餐票各20张，就餐人员凭餐票可在当月内自由选择就餐，当月不就餐，餐票作废，被告可以对外经营，但必须优先为第三人服务。2、第三人向被告提供职工的食堂用房：临街大楼，职工食堂用房不收租金，被告另向第三人租赁二楼作餐饮经营，每平方每月租金按13元整计收，月租金额为4940元，被告每季度前10天交清当季三个月的房租14820元给第三人。3、整座办公楼包括外墙需重新粉刷装修，经评估预算整楼装修需投资120万元，由被告承担，并负责装修，装修期间所有安全责任由被告负责。合同期满后，被告自愿将本项目上墙入地的不动产部分全部转赠给第三人，承包期限8年，自2013年3月1日起至2021年2月28日止（签订本协议之日至2013年3月1日前为装修期，免收租金）。双方应根据协议遵守本合同，如违约的，将负责赔偿对方的经济损失。协议签订后，第三人依约将房屋交付被告使用，被告按约定使用并交付清至2014年12月底前的租金。
2015年1月，贵港市人民政府决定将涉及第三人在内的部分国有资产管理权移交给原告，移交方案要求，原告接收的资产，租期未满的，继续按原合同执行，由原告重新组织办理合同的出租主体更换手续，租金从2015年1月1日起由原告收取；租期已满的，由原告按照市场化运作的原则，实行公开竞价租赁，提高经济效益。原告接收第三人的资产后，与被告协商重新签订合同，但未能达成一致意见。此后，被告将涉租房屋二楼房屋返还给第三人，2015年8月24日，被告支付租金35000元给原告，此后，原告以向被告追索其余租金未果为由，提起诉讼。
2013年5月1日，被告与杨庆科签订《房屋租赁协议》，约定杨庆科将一套房屋出租给被告，租金每月2000元，租期暂定2年，从2013年5月1日起至2015年4月30日止，被告提交该协议复印件拟证明其与第三人签订合同后，第三人未能及时将涉租房屋交付给被告，导致被告需另租房屋经营食堂为第三人的职工提供就餐服务，原告对该协议真实性不予确认，并辩称如该证据是真实的，也不能证明被告租用他人的房屋给第三人经营食堂。
关于被告2015年1月1日后应付租金，被告当庭述称，其不是直接交付租金给第三人，而是以其提供给第三人的职工的餐费来抵扣租金，并每个季度与第三人结算，2015年5月1日前的租金与餐费抵扣情况，其已跟第三人结算清楚，2015年6至12月其已交租金35000元，是否还拖欠租金因未与第三人结算，并不清楚。原告对被告主张的餐费抵扣租金不予认可，且认为被告所交的35000元系支付2015年其中一个季度的租金。第三人辩称2015年1月1日后，其职工就餐与被告无关，不需要支付餐费给被告。经被告与第三人当庭确认，餐费抵扣租金由被告与第三人另行协商解决，不在本案处理。
关于涉租房屋一楼房屋的使用情况，原告提供营业执照、电脑咨询单，欲证明被告将该房屋转租给他人经营，电脑咨询单载明被告承租的一楼房屋由贵港燕兴商贸有限公司中山路分公司经营，该分公司隶属于陈念明担任法定代表人的贵港燕兴商贸有限公司。被告于第一次庭审时述称，其自2014年1月10日起与案外人谭权合作经营电动车，并办理有个体工商户的营业执照，经营者是谭权。被告于第二次庭审时述称，其自2014年10月1日起在承租的一楼房屋与陈念明合作经营电动车，从2014年10月10日起将其中的一间商铺租给谭权经营电动车，谭权经营的一间商铺未办理有营业执照，陈念明经营的4间商铺是否办理营业执照，被告不清楚。
被告还提供关于房屋维修的申请，贵港市住建委责令限期拆除违法建筑通知书、鉴定报告、《房屋租赁协议》、贵港市林业局资产移交情况说明和林业局装修清单、2015年4月份就餐一览表、被告的员工购货清单、贵港市供水工程安装有限公司的发票、安装工程预算书等证据，欲证明第三人在履行其与被告签订的《承包协议》过程中存在违约行为，给被告造成损失。第三人、原告均对该部分证据的关联性有异议及否认其证明目的。
一审法院经审理认为，第三人与被告签订的《承包协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方产生法律拘束力。经贵港市人民政府决定，贵港兴港投资公司取得涉及第三人在内的部分国有资产管理权，贵港兴港投资公司依法继受第三人与被告签订的《承包协议》的权利和义务。上述协议签订后，被告取得本案房屋的经营使用权，根据被告自述，其自2013年11月16日将承包的食堂搬至二楼，自2014年10月起将一楼房屋与案外人陈念明、谭权合作销售电动车，双方是合作关系而非转租关系。该院认为，根据被告的自认，其将一楼的五间房屋与案外人合作经营，并以案外人的名义办理工商营业执照，以及贵港兴港投资公司提供的电脑咨询单显示，被告承租的一楼房屋的经营者系贵港燕兴商贸有限公司中山路分公司，该公司隶属于贵港燕兴商贸有限公司，因工商登记的信息具有公示、公信力，具有较强的证明力，该院采信贵港兴港投资公司主张的被告将其承租的一楼房屋转租给他人的意见。被告辩称其与案外人属合作经营关系，但未能举证证明，该院不予采信。根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，因此，贵港兴港投资公司诉请解除第三人与被告之间的《承包合同》及返还房屋，有事实与法律依据，该院予以支持。关于被告应付租金，因贵港兴港投资公司与被告未达成新的合同，被告应按其与第三人签订的合同约定的租金标准向贵港兴港投资公司支付2015年1月1日起的租金，贵港兴港投资公司诉请被告按35000元／每季度支付租金，所举证据不足，该院不予采信。根据法律规定，租金的交付由被告承担举证责任，被告举证于2015年8月24日交付租金35000元，该院对此予以确认，因此，按原合同约定的租金标准即月租金4940元计算，2015年被告应付租金为59280元，扣除已支付的35000元，尚应支付24280元给贵港兴港投资公司，2016年1月1日起的租金应按月租金4940元计付至被告返还房屋之日止，贵港兴港投资公司诉请的租金，以该院认定的为准，超过部分，不予支持。被告称其与第三人以餐费抵扣前四个月的租金，因双方已当庭确认由其自行协商解决，该案对此不作处理，被告提供的欲证明第三人在履行合同过程中存在违约行为，给被告造成损失相关证据，因被告未提起反诉，对此不作处理，被告可另行主张权利，该案对该部分证据不予确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条的规定，判决：一、贵港市林业局与李寿宽于2012年11月14日签订的《承包协议》于判决生效之日起解除；二、李寿宽返还其承租的座落于贵港市中山路中段贵港市林业局临街大楼房屋给贵港市兴港投资发展有限责任公司；三、李寿宽支付租金给贵港市兴港投资发展有限责任公司（其中2015年尚欠剩余租金24280元，从2016年1月1日起的租金按每月4940元计付至李寿宽返还房屋之日止）；四、驳回贵港市兴港投资发展有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7375元，适用简易程序审理减半收取3688元，由李寿宽负担。上诉人李寿宽不服上述判决，上诉称：一、一审法院认为承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同是错误的。上诉人将其承租第三人一楼房屋给陈念明、谭权使用是合作关系，不是转租关系，而且以转租为由解除合同也已超过诉讼时效；二、上诉人没有拖欠被上诉人房租，上诉人之前的租金是以餐费抵扣的，上诉人向被上诉人交纳35000元租金已经交完2015年的租金；三、被上诉人违反诚信原则，违反贵港市政府的规定，一审法院判决解除上诉人与第三人签订的《承包协议》，违反了公平原则。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人贵港兴港投资公司辩称，上诉人与案外人陈念明、谭权之间并不是合作关系而是转租关系，第三人已经书面通知要求上诉人纠正转租行为，视为提出异议。上诉人存在拖欠租金的行为，除2015年7月交纳租金35000元之外，剩余租金分文未交，已构成违约。被上诉人没有违反诚信原则，一方面上诉人违约在先，另一方面是依法依规保证国有资产的保值和增值。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，上诉人已将《承包协议》中租赁的二、三楼的房间返还给第三人，现在只管理使用贵港林业局一楼的铺面。其他查明的事实与一审法院查明的上述事实一致，本院予以确认。
本院认为，贵港兴港投资公司以李寿宽未经贵港市林业局同意将一楼铺面转租给他人为由主张解除合同，但在贵港市林业局与李寿宽签订的《承包协议》中没有约定不得转租，且第三人在2013年12月19日已知李寿宽擅自改变承包房屋用途，但其后并未在六个月内追究李寿宽违约责任，因此贵港兴港投资公司以该理由请求解除合同法律依据不充分。且从贵港市林业局提供的《关于纠正承包用房用途的通知》原件来看，李寿宽的签名是复印件，该证据不具证明力。李寿宽与贵港市林业局签订合同约定的租金低于市场价格是因其替林业局将整座办公楼包括外墙重新粉刷装修费用120万元后才取得的。虽然从2015年4月起，李寿宽不再履行提供食堂服务的约定，但李寿宽已将二楼12个房间和三楼4个房间返还给贵港市林业局，同时也履行完毕对林业局办公楼进行装修的义务，不影响原房屋租赁合同的继续履行。根据贵港市政府的文件，对各行政事业单位原出租出借的经营性资产，租期未满的，继续按原合同执行。李寿宽与林业局签订的《承包协议》中关于承包食堂的第一项，双方现已自行解除。第二项租赁林业局一、二、三楼房间的约定，李寿宽现已将二、三楼租用房间归还，只占有使用一楼铺面，仍可继续履行租赁一楼铺面的约定。经本院释明，上诉人李寿宽同意按原承包协议约定的每年租金59280元继续租用一楼铺面到合同履行期限止。至于2015年租金，因李寿宽与贵港市林业局在一审中确认前四个月的租金不在本案处理，而李寿宽只能证实在2015年已交付租金35000元，尚应支付24280元给贵港兴港投资公司。由于上诉人已投入巨大资金对承租的房屋进行装修，且本案没有符合法定或约定解除合同的事由，一审法院判决解除合同欠妥，上诉人李寿宽的上诉理由成立，本院予以支持。综上，上诉人李寿宽的上诉请求理由成立，应予支持。一审判决部分不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销贵港市港北区人民法院（2015）港北民初字第3638号民事判决；
二、上诉人李寿宽继续租用坐落于贵港市中山路临街大楼房间至2021年2月28日止，支付租金给贵港市兴港投资发展有限责任公司（每年租金59280元，2015年尚欠租金24280元）；
三、驳回被上诉人贵港市兴港投资发展有限责任公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费3688元，由李寿宽负担1475元，贵港市兴港投资发展有限公司负担2213元；二审案件受理费7375元（上诉人已预交），由上诉人李寿宽负担2950元，被上诉人贵港市兴港投资发展有限公司负担4425元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 丽
审 判 员 黄钰雄代理审判员肖哲
代理审判员 肖 哲
二〇一六年六月三日
书 记 员 梁 明 燕