台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1002民初10542号原告：应美丽，女，1972年10月15日出生，汉族，住台州市椒江区，原告：曾茂仁，男，1973年10月26日出生，汉族，住温岭市，两原告共同的委托诉讼代理人：谢海华，浙江多联律师事务所律师。两原告共同的委托诉讼代理人：王林江，浙江多联律师事务所实习律师。被告：台州新明置业投资有限公司，住所地：台州市椒江区葭沚西大街323号，统一社会信用代码：91331002679591715R。法定代表人：郑翔天。委托诉讼代理人：麻侃，浙江浙联律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢欣利，浙江浙联律师事务所律师。原告应美丽、曾茂仁与被告台州新明置业投资有限公司（以下简称新明置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告应美丽、曾茂仁共同的委托诉讼代理人谢海华、王林江，被告新明置业公司的委托诉讼代理人谢欣利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告应美丽、曾茂仁向本院提出诉讼请求：1.被告新明置业公司腾退房屋，恢复原状；2.被告新明置业公司支付原告应美丽、曾茂仁房屋占有使用费2116109元（按购房金额8%/年比例，从2016年1月1日开始计算至实际腾退之日止，暂算至起诉之日）。事实与理由：2010年4月8日，原告应美丽、曾茂仁向被告新明置业公司购买新明国际家居生活广场商铺12间（1层8间，2层2间，3层2间），当日签订1份《商品房买卖合同》，商铺总面积1684.9平方米，合同总价款14717604元，双方约定在房屋交付使用后，两原告将商铺的经营管理权交由台州新明国际市场经营管理有限公司（以下简称新明管理公司）管理经营，两原告按购房价格的一定比例收取租金，不承担经营风险。2011年1月，两原告与新明管理公司签订《房屋面积实测、返款确认书》，明确约定了每年的租金返还金额及具体日期。两原告的商铺交由新明管理公司管理经营后，该公司又将该商铺转租给中国农业银行葭沚分理处等第三方使用。2013年3月11日，被告新明置业公司将新明管理公司吸收合并，新明管理公司被依法注销。2015年12月31日，《委托经营管理协议书》的期限届满，被告新明置业公司将商铺交由中国农业银行葭沚分理处等第三方继续使用，但租金分文未付。被告新明置业公司占用商铺应当按原合同约定支付占有使用费，现被告新明置业公司占用房屋又不愿支付租金，已严重损害了两原告的合法权益。诉讼中，原告应美丽、曾茂仁减少要求恢复原状的诉讼请求。被告新明置业公司答辩称：涉案商铺共分三层，其中一层的101至108号商铺由中国农业银行葭沚分理处在使用，二层的201、202号商铺由台州市江西商会占有使用，目前三层的商铺处于空置状态。针对第一层和第二层商铺目前仍有经营户经营使用的情形，两原告提出每年按购房金额8%的比例支付租金没有事实和法律依据，两原告和被告新明置业公司之间的委托经营管理协议书自2015年12月31日即已期限届满，被告新明置业公司曾明确提出不再继续经营管理商铺，两原告当时的代理人应介利与部分其他业主达成共同意见，要求被告新明置业公司继续经营管理商铺，在此情形下，双方对于是否由被告新明置业公司继续经营管理商铺存在分歧，故原合同不应继续适用于双方；上述两层商铺目前由经营户继续经营，但因租赁合同在2015年12月已到期，被告新明置业公司不再具有要求经营户支付租金或者占有使用费的法律依据，中国农业银行葭沚分理处以被告新明置业公司不是实际出租人，且没有出租权为由拒付房租，台州市江西商会也拒绝按照原合同支付房租，故被告新明置业公司实际未收取任何租金；两原告当时的代理人未能与被告新明置业公司就继续经营管理商铺的问题协商一致，导致上述商铺的经营权没有如期确定下来，在该种情况下将租金损失的责任全部归责于被告新明置业公司并不合理。关于第三层空置的商铺，被告新明置业公司在与两原告协商过程中曾明确提出将第三层商铺的经营权全部移交给两原告，两原告查看过商铺的现状，但没有发表任何意见。2016年12月17日，被告新明置业公司发出了《关于移交商铺经营管理权的通知》，原告曾茂仁拒绝了被告的要求，仅提出由被告新明置业公司出具一个证明，让两原告直接收取中国农业银行葭沚分理处未付的租金，却未对商铺移交问题作出明确的说明，空置的第三层商铺目前完全处于可移交的状态，商铺从2016年1月1日起就已经完全空置，且因被告新明置业公司没有获得两原告的授权而无法对外出租，故无法实际获得利益，该情形是由原、被告共同的过错导致。综上，被告新明置业公司认为导致商铺未能及时移交的情形是由原、被告双方的过错所共同导致，不应将过错全部归责于被告新明置业公司，两原告提出的租金损失没有法律和事实依据。本院经审理，认定本案事实如下：2012年12月25日，新明管理公司与被告新明置业公司签订吸收合并协议书，由被告新明置业公司吸收新明管理公司，新明管理公司所有的债权、债务由被告新明置业公司享有、承担，新明管理公司解散。2013年3月11日，新明管理公司办理了注销手续。原告应美丽、曾茂仁系坐落于椒江区商业用房的所有权人。原告应美丽、曾茂仁与被告新明置业公司以及新明管理公司签订委托经营管理协议书，约定，原告应美丽、曾茂仁将上述商铺委托新明管理公司进行出租和经营，期限为2011年1月1日至2015年12月31日，由新明管理公司支付租金，其中，前3年按照原、被告签订商品房买卖合同总价的1%、1%、1.5%每年支付租金，第4年、第5年按商品房买卖合同总价的16%计算租金。上述协议还约定，商铺出租产生的任何租金损益均由新明管理公司所有及承担，经营风险与原告应美丽、曾茂仁无关，被告新明置业公司对新明管理公司应付款项提供担保，以及其他事项。2011年1月17日，新明管理公司出具《房屋面积实测、返款确认书》，确认原告应美丽、曾茂仁所提供的上述商业用房实测面积共计1684.90平方米，购买总价为14717604元。之后，新明管理公司将房屋进行对外出租、经营。2015年12月31日委托经营管理期限届满至今，原、被告未另行签订租赁协议。2016年12月15日，被告新明置业公司曾邮寄1份《关于移交商铺经营管理权的通知》，但被退回。新明管理公司将椒江区台州大道北段8号1幢101、102、103、104、105、106、107、108室商业用房租赁给中国农业银行葭沚分理处使用，并将椒江区台州大道北段8号1幢201、202室商业用房租赁给刘坤用于经营台州市江西商会，目前上述商业用房仍由相应的经营户占有、使用。上述事实有原告应美丽、曾茂仁提供的身份证、新明置业公司工商信息、新明管理公司工商登记材料、房屋所有权证、委托经营管理协议书、《房屋面积实测、返款确认书》、照片、视频资料，被告新明置业公司提供的《关于移交商铺经营管理权的通知》、邮件送达回单、租赁合同以及原、被告的庭审陈述等证据证实。本院认为：原告应美丽、曾茂仁自愿减少部分诉讼请求，系其对诉权的行使，不违反法律的强制性规定，本院予以准许。委托经营管理协议书系各方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。被告新明置业公司吸收了新明管理公司，委托经营管理协议书所产生的本应由新明管理公司享有、承担的权利、义务，由被告新明置业公司享有、承担。根据委托经营管理协议书约定，原告应美丽、曾茂仁不承担房屋出租的经营风险、仅收取固定的收益，故该委托经营管理协议书实际为房屋租赁合同。租赁期限届满后，由于双方未能达成续租协议，被告新明置业公司应及时将房屋返还给原告应美丽、曾茂仁。被告新明置业公司至今未返还，应支付给原告应美丽、曾茂仁占有使用期间的费用。被告新明置业公司主张曾通知原告应美丽、曾茂仁办理移交房屋经营管理权的手续，但原告应美丽、曾茂仁并未实际收到书面通知，且大部分房屋仍由实际经营户使用，客观上也不符合移交的条件，被告新明置业公司不能举证证明其已通知原告应美丽、曾茂仁办理移交手续，也不能证明原告应美丽、曾茂仁对房屋的移交延误负有过错。因此，对被告新明置业公司的抗辩理由，本院不予采纳。占有使用费是对原告应美丽、曾茂仁不能实际占有房屋的补偿，应按房屋实际可获得的利益进行确定。委托经营管理协议书带有商品房促销性质，不能真实反映租金水平。故对原告应美丽、曾茂仁要求按照委托经营管理协议书的约定确定占有使用费的主张，本院不予采纳。被告新明置业公司未能提供全部商业用房的租赁合同，仅以其中台州市江西商会的租金标准计算相应占有使用费并不合理。因此，本院参照被告新明置业公司在其他同期同类案件中将房屋出租给同地段实际经营户所约定的租金情况，确定按照50元/月/平方米计算占有使用费，即被告新明置业公司应按照每月84245元（50元/月/平方米×1684.90平方米）的标准支付占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告台州新明置业投资有限公司于本判决生效后十日内腾退位于椒江区商业用房；二、被告台州新明置业投资有限公司于本判决生效后十日内支付给原告应美丽、曾茂仁自2016年1月1日起至被告台州新明置业投资有限公司实际腾退房屋之日止按每月84245元的标准计算的占有使用费；三、驳回原告应美丽、曾茂仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11864元（已减半计算，原告应美丽、曾茂仁已预交），由原告应美丽、曾茂仁负担1473元，被告台州新明置业投资有限公司负担10391元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 郑楚楠二〇一八年一月二十二无代书记员 戴 泽·??-6-?··??-7-?·