宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0211民初1072号原告：邬文文，女，1989年4月8日出生，汉族，住宁波市江北区。委托诉讼代理人：徐明，浙江同舟（宁波石化开发区）律师事务所律师。被告：范嵘，女，1972年7月7日出生，汉族，户籍地宁波市，现住宁波市。委托诉讼代理人：周玲玲，浙江欧硕律师事务所律师。第三人：宁波麦瑞亚房产营销策划有限公司，住所地宁波市镇海区庄市街道庄市大道816号270幢1-20。法定代表人：李玲，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：唐宗安，该公司员工。原告邬文文与被告范嵘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月12日第一次公开开庭进行了审理。原告邬文文的委托诉讼代理人徐明，被告范嵘及其委托诉讼代理人周玲玲到庭参加诉讼。后本院依职权追加宁波麦瑞亚房产营销策划有限公司（以下简称麦瑞亚公司）为第三人，于2018年5月3日第二次公开开庭进行了审理。原告邬文文的委托诉讼代理人徐明，被告范嵘及其委托诉讼代理人周玲玲，第三人麦瑞亚公司的委托诉讼代理人唐宗安到庭。本案现已审理终结。原告邬文文向本院提出诉讼请求：1.被告支付50?000元；2.被告返还定金20?000元；3.被告赔偿中介费12?500元。审理中，原告变更并明确诉讼请求为：1.解除原告、被告、第三人2017年9月16日签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还定金20?000元；3.被告赔偿中介费12?500元；4.被告支付违约金50?000元。事实和理由：2016年9月16日，其因经营美容院需要，通过第三人向被告承租位于宁波市镇海区庄市街道同心路826号1-19、2-14号商铺。同日，双方签订了房屋租赁合同，其支付定金20?000元。合同约定的房屋起租日为2018年3月1日，但因宁波中万置业有限公司（以下简称中万公司）无法按期交付房屋，导致被告无法履行向其交付房屋的义务。被告范嵘辩称，1.同意解除合同并返还定金20?000元，但原告要求的违约金过高，应予调整，原告的实际损失只有中介费，如果其支付了违约金，不应再赔偿中介费。2.其没有向原告交房的原因是中万公司未按合同约定向其交房，其没有违约的故意，而且其已经提前一个月告知原告，也一直积极配合与原告调解，没有给原告造成损失。第三人麦瑞亚公司述称，在其介绍下，原、被告与其2017年9月16日签订《房屋租赁合同》，其当日向原告收取相当于一个月租金的佣金12?500元，未向被告收取佣金。在签订合同之前，三方都去看过涉案商铺，确实是有人在使用，但被告称中万公司2018年2月底前会交房。2017年12月底，其向被告询问何时能交房，被告去问了房屋使用人才知道中万公司将涉案商铺的一层出租给房屋使用人至2019年。2018年1月21日，三方就此协商，被告称可能无法出租，提出可以退回定金，原告称延迟一两天没关系，到时候再商量。至2018年2月28日商铺确实无法交付，三方再次协商，但对赔偿数额未能达成一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.被告提交了律师函、邮寄凭证及签收证明各1份，拟证明因中万公司未按照《商品房买卖合同》约定的时间向其交付房屋，其已委托律师发函要求中万公司交房并主张违约损失的事实。原告对被告主张权利的过程无异议，但认为根据《商品房买卖合同》，被告向中万公司主张的赔偿金额很高，完全可以弥补被告赔偿其的损失。第三人对该组证据无异议。本院认为，该组证据系被告因与中万公司之间的房屋买卖合同纠纷向中万公司发出的律师函，与本案无关，故不予认定。2.被告提交了《万科城社区商业房屋租赁合同》1份，拟证明中万公司在将涉案商铺出售给其之前就出租给了胡焕英，租期至2019年8月31日，中万公司在和其签订合同的时候没有披露这件事情，其一直不知情。原告对该证据的真实性不发表意见，对关联性有异议，认为虽然是中万公司未向被告交房导致被告未向其交房，但其系向被告租赁房屋，被告有义务按时向其交房，现被告未按期交房，构成违约。第三人对该证据无异议。本院认为，该合同系中万公司与他人签订，而且合同中租赁的房屋座落于，难以认定就是涉案商铺，故本院对该证据不予认定。被告虽对该证据的真实性不发表意见，但其认可涉案商铺系因他人与中万公司之间的租期未到，中万公司未能按约向被告交付房屋，致使被告又未能向原告交付房屋，原告和第三人均对该事实无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：范嵘与黄建军系夫妻，二人2017年7月30日、2017年7月31日与中万公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各1份，约定二人向中万公司购买镇海区庄市街道同心路826号万科城第269幢1-19,2-14号商铺，中万公司承诺2018年2月28日前将该商铺交付二人。2017年12月25日，该商铺的产权登记在范嵘、黄建军名下，二人为共同共有。2017年9月16日，范嵘（出租方甲方）、邬文文（承租方乙方）、麦瑞亚公司（中介方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：“一、房屋的座落、面积：1.甲方将其合法拥有的座落在本市镇海区庄市街道同心路826号万科城项目269幢1-19,2-14号商铺的房屋，出租给乙方使用。······三、租赁期限：1.该房屋租赁期为3年。自2018年3月1日至2021年2月28日止。······四、租金及支付方式：1.该房屋的月租金为12?500元，租金以年付方式支付。2.双方议定首期付12月，另付20?000定金，以后按每12月结算一次，提前15天支付下次房租，······自2018年3月1日起租日起，此定金自动转为租赁押金。······九、违约处理：1.甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金50?000元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。······”当日，原告向被告支付定金20?000元，向第三人支付佣金12?500元。后因中万公司在将涉案商铺出售给被告之前已经将商铺的一层出租给他人，中万公司未能在2018年2月28日前向被告交房，致使被告未能按约向原告交房。庭审中，被告称2017年12月底第三人问其何时能交房后，其于2018年1月去问了房屋使用人才知道房屋已被中万公司出租给他人且租期到2019年。三方曾于2018年1月21日协商，被告告知原告可能无法交房，原告称如果延迟一两天交房可以再商量。2018年2月28日，因确实无法交房，三方再次协商，但就赔偿问题未能达成一致，故原告诉至本院。另，第三人在庭审中称，按照规定，房屋租赁的中介费是一个月的租金，出租方和承租方各自承担一半，但实践中大多是承租人全额支付，涉案《房屋租赁合同》签订后，其已经完成居间义务，收取的佣金不同意退还。本院认为，原告、被告、第三人签订的《房屋租赁合同》成立并生效，原告与被告之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。现因被告未能按约交付房屋，原告主张解除合同并要求被告返还定金，被告和第三人对此均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是被告应支付原告的违约金数额以及被告是否应另外赔偿原告所支付的中介费12?500元。对此，本院认为，违约金本身就是损害赔偿额的预定，除非当事人明确约定了惩罚性违约金，应认定为赔偿性违约金，赔偿性违约金相当于债务履行的替代，请求违约金后，不能够再请求实际履行或不履行的损害赔偿。本案中，《房屋租赁合同》约定的违约金是赔偿性违约金，原告已主张适用合同中约定的违约金条款，不能再主张被告另外赔偿中介费12?500元。对于被告应支付的违约金数额，本院认为，虽然被告未能履行交房义务的原因是中万公司未能向其交房，但被告既然与原告签订《房屋租赁合同》并承诺起租日为2018年3月1日，被告就负有按约交付房屋的义务，被告对其出租的房屋的状况负有调查和注意义务，不能以中万公司未向其交房而对原告免责。被告虽提前一个月通知原告可能无法交房，但该通知义务是合同中约定的被告提前终止合同应履行的义务，被告履行该义务不能证明其不存在违约行为，也不能以此免责。考虑到被告在起租日前一个多月就与原告协商退租事宜，未按约交房也非其故意违约，结合原告的实际损失和预期利益，以及合同并未履行的事实，本院认为被告支付原告违约金25?000元较为合理。综上，原告部分诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：??一、确认原告邬文文、被告范嵘、第三人宁波麦瑞亚房产营销策划有限公司2017年9月16日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告范嵘返还原告邬文文定金20?000元，支付违约金25?000元，合计45?000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；??三、驳回原告邬文文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1?863元，减半收取931.5元，由原告邬文文负担423.5元（已预交），被告范嵘负担508元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审判员  赵淼二〇一八年五月七日??代书记员?徐立芯妤?????1?