广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0226民初30号
原告：中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行。
住所广西三江侗族自治县古宜镇侗乡大道三江国际中鑫广场1-3楼，统一社会信用代码：91450226708680216G。
主要负责人：盘光球，该支行行长。
委托诉讼代理人:李松德，该支行员工。
委托诉讼代理人:石军德，该支行员工。
被告：胡江民，男，侗族，1962年8月4日出生，居民，住址广西三江侗族自治县。
被告：韦燕妮，女，侗族，1962年9月18日出生，居民，住址广西三江侗族自治县，系胡江民妻子。
被告胡江民、韦燕妮的共同委托诉讼代理人：胡欢，女，侗族，1988年1月23日出生，居民，住址广西三江侗族自治县，系胡江民女儿。
被告：三江县鑫辉房地产开发有限公司，住所广西三江侗族自治县古宜镇桥西南8号天江丽都9号楼，注册号：45022600001561。
法定代表人：邱明，该公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行（以下简称农行三江支行）诉被告胡江民、韦燕妮、三江县鑫辉房地产开发有限公司（以下简称鑫辉房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月4日受理后，依法适用简易程序由本院审判员苏进军独任审理，书记员李成敏担任法庭记录。本案于2018年2月6日公开开庭进行了审理，原告农行三江支行的委托诉讼代理人石军德，被告胡江民及其委托诉讼代理人胡欢到庭参加诉讼，被告鑫辉房开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案依法缺席审理。现已审理终结。
原告农行三江支行诉称：被告胡江民(债务人)于2012年12月17日向我行申请个人住房贷款人民币：贰拾伍万伍仟元整(2550O0元)。我行于2013年1月15日与被告胡江民(债务人)和韦燕妮(抵押人)、三江县鑫辉房地产开发有限公司(保证人)签订《个人购房担保借款合同》，购买三江县天江丽都第5幢1单元501号房。贷款以被告胡江民(债务人)和韦燕妮(抵押人)所购房地产作抵押，已办理抵押登记，期限15年，至2028年1月14日到期。还款方式为按月等额本息还款，截止2017年12月22日止拖欠我行贷款7期，67天，累计欠款6112.56元(其中：本金3702.92元、正常息2409.64元)。截止2017年12月22日该笔贷款尚欠贷款本金197935.23元及利息(另计)。贷款逾期后,我行多次电话催收及上门催收，借款人胡江民始终未按合同约定归还贷款，抵押人韦燕妮也未履行还款责任，保证人三江县鑫辉房地产开发有限公司未履行保证人责任，违反借款合同的规定，同时违反了与我行签订的编号为：(三江)2011002号《一手房贷款业务银企合作协议》的条款。
综上所述，我行认为三被告上述行为已经构成严重违约,为维护我行的合法权益及国家信贷资产免遭损失，依法诉至法院,请求判令:一、被告胡江民偿还原告农行三江支行借款本金197935.23元及相应利息，利息从2017年12月23日开始计算，以年利率6.55﹪据实计算,直至实际清偿之日为止；二、被告胡江民、韦燕妮在处置抵押房地产所获得价款价值范围内对上述债务承担偿还责任；三、被告鑫辉房开公司对上述债务承担连带保证清偿责任；四、本案诉讼费用和由此产生的其他费用全部由三被告承担。
在举证期限内，原告农行三江支行向法庭提供了14份证据材料：1、《居民身份证》、《结婚证》复印件3页，证明被告胡江民、韦燕妮是本案的适格主体。2、《个人信贷业务申请表》复印件2页，证明被告胡江民有申请贷款的意愿。
3、《个人购房担保借款合同》复印件18页，证明原、被告之间存在借款和担保关系。4、《个人购建房贷款共同还款人确认书》复印件1页，证明被告韦燕妮承诺与借款人共同还款。5、《同意房产抵押承诺书》复印件1页，证明被告胡江民、韦燕妮同意用位于广西三江侗族自治县产作为该笔借款的抵押物。6、《个人（法人按揭）自营常规贷款发放通知单》复印件1页，证明原告农行三江支行已经审核通过被告胡江民的借款申请。7、《中国农业银行个人借款凭证》复印件1页，证明原告农行三江支行已经依约将贷款发放给被告胡江民。8、《中国农业银行借记卡》复印件1页，证明被告胡江民本人开的银行卡，并通过该卡来归还借款本息。9、《房地产抵押登记备案通知书》复印件1页，证明被告胡江民、韦燕妮位于广西三江侗族自治县的一套房产已经办理了预售抵押登记。10、《债务逾期催收通知书》复印件1页，证明债务逾期之后，原告农行三江支行向被告主张权利。11、《一手房贷款业务银企合作协议》复印件3页，证明原告农行三江支行和被告鑫辉房开公司存在银企合作关系。12、《法定代表人居民身份证》复印件1页，证明被告鑫辉房开公司的法定代表人是邱明。13、《工作函》、《企业变更通知书》复印件2页，证明被告鑫辉房开公司的股东组成和法人变更情况。14、《电脑咨询单》复印件1页，证明被告鑫辉房开公司的注册资金情况，其为本案的适格主体。
被告胡江民辩称：我认可原告农行三江支行的诉讼请求，我购房确实办理了银行按揭贷款，也将房屋进行预售抵押登记。尚欠银行的借款本息，肯定要偿还，由于暂时无法拿出现金偿还债务，同意银行处置抵押物，所得款项优先偿还原告农行三江支行的债务。保证人鑫辉房开公司应当承担保证责任，诉讼费用由法院决定如何承担，请求法院依法处理本案。
在举证期限内，被告胡江民未向法庭提供证据材料。
被告韦燕妮辩称：我只是抵押人身份，如何承担责任，担保法有明确规定，本案由法院依法处理。其他意见与被告胡江民的辩解意见一致。
在举证期限内，被告韦燕妮未向法庭提供证据材料。
被告鑫辉房开公司未到庭参加诉讼，亦未向法庭提供书面的答辩状和证据材料，视为自动放弃答辩、举证、质证、辩论的权利。
经庭审质证，被告胡江民、韦燕妮对原告农行三江支行提供的第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10份证据材料无异议；被告胡江民、韦燕妮认为原告农行三江支行提供的第11、12、13、14份证据材料与其无关，是否采信由法院决定。
本院认为，被告胡江民、韦燕妮对原告农行三江支行提供的第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10份证据材料无异议，为此本院予以采信作为本案的定案依据。本院认为，原告农行三江支行提供的第11、12、13、14份证据材料能够证实被告鑫辉房开公司具备从事市场经济活动的资格，其投资开发房地产，之后将建设的房屋出售，由此衍生一系列的法律关系，因此上述四份证据材料与本案具有关联性，为此本院予以采信作为本案的定案依据。
根据上述采信的证据及当事人在庭审当中的陈述，本院依法确认以下事实：2011年8月3日，原告农行三江支行和被告鑫辉房开公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，授信鑫辉房开公司投资建设的天江丽都商住楼盘购房业主在该支行办理银行按揭贷款，总计授信贷款额度为9400万元人民。2012年，被告胡江民、韦燕妮购买位于广西三江侗族自治县天江丽都第5幢1单元501号的一套房屋，总房价为393417元，首付款138417元，按揭贷款为25.5万元，开发商为被告鑫辉房开公司。为了及时付清购房款，被告胡江民、韦燕妮准备向金融机构借款。2012年12月17日，被告胡江民向原告农行三江支行提交《个人信贷业务申请表》。2013年1月14日，被告胡江民到三江侗族自治县房地产管理所将上述房屋进行预售备案抵押登记，《商品房预售许可证》号码：售房三字第（2011）037号，《房地产抵押登记备案通知书》编号：5-1-501）。2013年1月15日，被告胡江民与原告农行三江支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，编号：45020120130004669。该合同主要内容为“第一部分通用条款，违约责任，第十二条借款人、担保人的违约责任，12.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。12.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。第二部分特别条款，第二十四条立约人信息，借款人胡江民，贷款人中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行，保证人三江县鑫辉房地产开发有限公司，抵押权人中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行，抵押人胡江民、韦燕妮。第二十五条借款金额为人民币（大写）贰拾伍万伍仟元。第二十六条借款用途，26.1借款用途为购买房产。26.2借款人购买的房产位于三江县天江丽都第5幢1单元501号房，建筑面积145.71平方米，套内建筑面积131.865平方米，购房合同编号鑫辉（住）10082。第二十七条借款期限自2013年1月15日起至2028年1月14日止，共计180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。第二十八条借款利率，28.1借款年利率为6.55000﹪，借款利率调整以12个月为一个周期。第三十条借款提取，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名三江县鑫辉房地产开发有限公司，开户行农行三江县支行，账号20×××72。第三十一条还款，本合同的还款方式为等额本息还款法，每月还款额2228.34元，还款周期为壹（大写）个月，还款日每期末月的20日，每期末月的借款发放日对应日。借款人的还款账户账号/卡号62×××14。第三十三条借款担保，本合同项下借款采用以下（3）种所列担保方式：（3）阶段性保证+抵押。由阶段性保证人三江县鑫辉房地产开发有限公司（保证人全称）按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签订的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。第三十四条抵押，抵押物三江县天江丽都第5幢1单元501号房，建筑面积145.71平方米，房产评估价值393417元。第三十五条抵押（预告）登记，抵押人应协助配合贷款人按以下第（2）项的约定办妥抵押（预告）登记：（2）自本合同签订之日起5日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。第三十七条阶段性保证担保+抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。胡江民在合同借款人和抵押人处签名和摁手印，中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行在贷款人和抵押权人处加盖单位印章和法人印鉴，三江县鑫辉房地产开发有限公司在保证人处加盖单位印章和法人印鉴，韦燕妮在抵押人处签名和摁手印。签约时间：2013年1月15日，签约地点：农行三江县支行。”。签订合同当日，原告农行三江支行依约将借款22.5万元汇入被告鑫辉房开公司开设在农行的账号20×××72，代替被告胡江民、韦燕妮交付完毕购房款。
借款合同签订后，被告胡江民偿还了部分借款本息，因其他原因，被告胡江民没有继续偿还借款本息。截止2017年12月22日，被告胡江民拖欠月供本金3702.92元，正常利息2409.64元，共计尚欠借款本金197935.23元。2017年11月18日，原告农行三江支行向被告胡江民送达《债务逾期催收通知书》，同日被告胡江民签收了该通知书。在收到债务逾期催收通知书后，被告胡江民仍未主动履行还款义务，抵押人和保证人也未履行担保责任，为此原告农行三江支行诉至法院，并提出前述诉请。
根据当事人的诉辩主张，法庭将本案的争议焦点归纳为：三被告如何对原告农行三江支行承担责任？本院将围绕该争议焦点进行评判。
一、关于三被告如何对原告农行三江支行承担责任的问题？1、关于被告胡江民如何对原告农行三江支行承担责任的问题？本院认为，2013年1月15日，三被告与原告农行三江支行签订的《个人购房担保借款合同》为合法有效的合同，对当事人具有约束力，应当得到善意全面履行。在本案借款合同当中，被告胡江民具有借款人和抵押人的双重身份。原告农行三江支行已经依约发放了借款25.5万元，但被告胡江民没有依约偿还借款本息，截止2017年12月22日，被告胡江民已经有7期借款本息没有偿还，构成违约，尚欠借款本金197935.23元及利息2409.64元，其应当继续偿还余下部分借款本息。同时，被告胡江民承诺用所购买的房屋作为该笔借款的抵押物，并到房管部门办理预售抵押登记，被告胡江民及妻子韦燕妮是抵押人，原告农行三江支行是抵押权人，抵押担保范围包括借款本息、实现债权的有关费用。被告胡江民还应当在处置抵押房地产所获得价款范围内偿还上述债务。
2、关于被告韦燕妮如何对原告农行三江支行承担责任的问题？本院认为，2013年1月15日，三被告与原告农行三江支行签订的《个人购房担保借款合同》为合法有效的合同，对当事人具有约束力，应当得到善意全面履行。在本案借款合同当中，被告韦燕妮承诺用所购买的房屋作为该笔借款的抵押物，并到房管部门办理预售抵押登记，被告韦燕妮是抵押人，原告农行三江支行是抵押权人。被告韦燕妮作为抵押人，其与另外一个抵押人胡江民承担责任的方式一致，应当对借款本息、实现债权的有关费用承担偿还责任。因此，被告韦燕妮应当在处置抵押房地产所获得价款范围内偿还上述债务。
3、关于被告鑫辉房开公司如何对原告农行三江支行承担责任的问题？本院认为，2013年1月15日，三被告与原告农行三江支行签订的《个人购房担保借款合同》为合法有效的合同，对当事人具有约束力，应当得到善意全面履行。被告鑫辉房开公司承担阶段性保证责任，保证期限从2013年1月15日至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日为止。保证方式为连带责任保证，保证范围为借款本息及实现债权的有关费用。截止本案一审辩论终结前，涉案房屋仍未取得房屋所有权证，因此被告鑫辉房开公司需承担连带保证责任。因此被告鑫辉房开公司应当对被告胡江民尚欠原告农行三江支行的借款本金197935.23元及相应利息承担连带保证清偿责任。保证人鑫辉房开公司承担保证责任后，有权向债务人胡江民追偿。
综上所述，原告农行三江支行的诉讼请求具有事实和法律依据，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》法释[2015]5号第九十条之规定，判决如下：
一、被告胡江民偿还原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行借款本金197935.23元及利息2409.64元；
二、被告胡江民支付原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行相应利息，以借款本金197935.23元为基数计息，从2017年12月23日开始支付至实际清偿之日为止，以年利率6.55000﹪据实计算，最终利息数额以银行信贷系统生成的数字为准；
三、被告胡江民不履行本判决第（一）项、第（二）项确定的债务，依法拍卖、变卖被告胡江民、韦燕妮名下位于广西三江侗族自治县天江丽都第5幢1单元501号的一套房屋（建筑面积145.71平方米，《商品房预售许可证》号码：售房三字第（2011）037号，《房地产抵押登记备案通知书》编号：5-1-501），对所得价款原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行享有优先受偿的权利；
四、被告三江县鑫辉房地产开发有限公司对被告胡江民尚欠原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行借款本金197935.23元及相应利息承担连带保证清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
案件受理费4259元（已预交），减半收取2129.50元，由被告胡江民、韦燕妮、三江县鑫辉房地产开发有限公司共同承担。
上述债务，义务人胡江民、韦燕妮、三江县鑫辉房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行可在本案生效判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判员 苏进军
二〇一八年二月八日
书记员 李成敏