杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭拱商初字第1582号
原告杭州聚丰房地产代理有限公司。
法定代表人罗小松。
委托代理人（特别授权代理）常润根。
被告张春鸣。
被告苏小良。
被告张秋荣。
被告吴红蕾。
以上四被告的共同委托代理人（特别授权代理）瞿国伟。
原告杭州聚丰房地产代理有限公司（以下称原告）为与被告张春鸣、苏小良、张秋荣、吴红蕾居间合同纠纷一案，于2009年11月12日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员石红独任审判，于2009年12月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人常润根、四被告的委托代理人瞿国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与四被告以及周连军，洪丽青三方于2009年7月21日签订了房地产转让居间协议，协议约定四被告将座落于杭州市西湖区紫金庭园梅林苑7幢201室房屋转让给周连军、洪丽青，价款为285万元；中介费由周连军、洪丽青承担。协议签订之后，四被告以承租人未放弃优先购买权为由明确表示不履行居间协议所约定的签订上述房屋转让合同的义务，致使该居间协议实际未能履行。现原告将四被告起诉至法院，要求四被告支付居间服务费14625元并赔偿损失14625元，本案诉讼费由四被告承担。
原告为其诉称提供以下证据材料：
1、房地产转让居间协议一份，以证明原告与四被告之间存在居间合同关系。
2、关于不能签约以及解除居间协议的函件一份，以证明四被告由于承租人未放弃优先购买权而解除协议的事实。
3、房屋所有权证、共有权证各一本，以证明案涉房产系四被告所有及共同共有的事实。
4、（2009）杭拱法民初字第1203号民事调解书一份，以证明居间合同的买方与卖方（即四被告）达成了调解补偿协议的事实。
5、杭州房屋管理经济服务收费管理办法、房屋买卖经纪服务项目及收费标准，以证明原告要求收取中介费用的依据。
以上证据材料均为复印件，原件存于（2009）杭拱法民初字第1203号一案的案卷中。
四被告共同辩称，我四人的确与原告及周连军、洪丽青二人签订过房屋转让居间协议，但是签订合同的同时我方也已经明确告知该房屋系有人承租的事实。至于该房屋不能转让的原因，一是受让方没有按时支付首付款，二是由于承租人要求行使优先购买权。此外，该协议上明确约定居间服务报酬由周连军、洪丽青承担，与我方无关；另根据相关法律规定，原告收取中介服务费必须在居间服务经纪成功之后才予以收取。综上，四被告请求依法驳回原告的诉请。
四被告为其共同辩称提供以下证据材料：
1、居间协议一份，以证明受让人未按照约定向监管帐户打入首付款85万元，所以双方没有签订房屋转让合同的事实；另受让人及居间方对四被告房屋存在承租人的情况均是明知的以及居间的报酬亦应由受让方承担的事实。
2、租赁合同、补充协议、函件各一份，以证明本案所涉房产的承租人要求行使优先购买权的事实。
3、监督支付协议书一份，以证明原告明知转让的标的物存在承租人的事实。
4、网上材料一份，以证明原告违规操作，私下将四被告的房产作为成交明细上网的事实。
以上证据均为复印件，原件存于（2009）杭拱法民初字第1203号一案的案卷中。
经开庭审理，对原、被告提供的上述证据材料，经过庭审质证，本院认证如下：
1、对原告提供的证据一，四被告无异议，但对证明对象有异议，认为该协议无法证明原、被告之间存在居间合同关系。本院注意到该协议的第一至第六条款系原告与委托方（即受让方）之间的居间协议内容，而第七条、第八条、第九条则是关于原、被告之间的居间合同内容，因此，原告提供的证据一能够证明原、被告之间的合同关系，故具有证据效力。
2、对原告提供的证据二，四被告对其真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联性，同时亦无法证明其证明对象。本院认为，原告提供的证据二，与本案存在关联性，故具有证据效力。
3、对原告提供的证据三，四被告无异议，本院确认具有证据效力。
4、对原告提供的证据四，四被告对其真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联性。因为四被告与受让方达成调解协议是基于受让方支出了评估费用，因此四被告给予适当的补偿。本院认为四被告的质证意见成立。
5、对原告提供的证据五，四被告认为不是证据材料，而是相关的规定，不能证明原告可以向四被告收取中介费用的依据。本院认为原告提供的该组证据材料，能够证明中介费用收取的范围、项目、标准等，故具有证据效力。
6、对四被告提供的证据一，原告对其证据三性没有异议，但对证明对象有异议，认为无法证明受让方没有将首付款打入的事实，而且是否汇款与居间协议的成立没有关系。本院认为，该份居间协议与原告提供的居间协议系同一份合同，故据此确认具有证据效力。
7、对四被告提供的证据二，原告对其真实性没有异议，但是认为承租人的优先购买权的存在不影响居间协议的成立。本院对四被告提供的该组证据的效力予以确认。
8、对四被告提供的证据三，原告无异议，本院据此确认具有证据效力。
9、对四被告提供的证据四，原告提出异议，认为原告无法将该信息上网，而且该网页为房途网，与杭州市房管局监管的透明网不是同一个。本院认为该证据材料无法证明原告违规操作的事实，故不具有证据效力。
综合上述有效证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：
座落于杭州市西湖区紫金庭园梅林苑7幢201室房屋属被告张春鸣、苏小良、张秋荣、吴红蕾四人共同共有。2009年7月21日，原告作为居间方（乙方）与委托方周连军、洪丽青（甲方）及出售方即四被告（丙方）签订了房地产转让居间协议一份。该协议约定，甲方为表示乙方提供的房地产之购买诚意，向乙方交付购买意向金人民币100000元，若丙方同意此购买意向则应在本协议上签字认可，此意向金即成为购房定金由乙方代收保管。关于买卖的房地产的基本情况为：座落于杭州市西湖区紫金庭园梅林苑7幢201室，物业类型为住宅，建筑面积为154.86平方米，配有附属设施，该房屋已设定了出租，租期自2009年4月1日至同年10月1日；丙方拿到全款后，剩余租金归甲方所有（租金4000元／月）。购买条件为：总房款为285万元；买卖双方涉及交易的相关过户费用、税费、居间服务报酬均由甲方承担，于房地产转让合同签订当日一次性支付给乙方；房款的支付方式为：首付款人民币85万元，于2009年7月29日前打入乙方银行监管账户，当天划给丙方，剩余房款人民币205万元采用商业贷款，于2009年8月8日前划给丙方。如丙方同意甲方提出的购买条件，并将首付款汇入乙方银行监管账户，则甲方同意在丙方签署本协议之后9日内与丙方签订房地产转让合同；如甲方未能依约前来签订房地产转让合同，则甲方视为违约，乙方有权在书面通知甲方违约后将甲方交付的定金作为违约金交付于丙方，同时符合丙方交付的定金，丙方同意将其所收违约金的50％于当日支付给乙方，作为居间服务的赔偿，同时本协议终止。该协议还规定，若丙方愿意将本协议第二条所述房地产通过乙方按本协议第三条规定的购买条件出售给甲方，则丙方应在本协议上签字认可，甲方所付意向金即成为购房定金，同时丙方将房屋“三证”视作于甲方同等数额的定金暂时交存于乙方，甲方与丙方均同意定金与“三证”由乙方代收保管，届时转为过户费用，多退少补或用于过户。当丙方接受甲方的购买条件而签署本协议后，同意在签署本协议后9日内与甲方签订房地产转让合同，如丙方未能依约前来签订房地产转让合同，则丙方将被视为违约，乙方有权在书面通知丙方违约后要求丙方前来交付违约金，同时取回房屋“三证”，甲方同意将其所收违约金50％于当日支付给乙方，作为居间服务的赔偿，同时本协议终止。上述协议经原、被告及周连军、洪丽青签字后生效。同年7月23日，原告将监督支付协议书传真给四被告之一的张春鸣，然因该协议第三条二款关于“甲方（指售房人）声明本物业出租给承租人使用，承租人已接到甲方需将该物业出售给乙方的通知。该物业的承租人已声明，放弃对该物业的优先购买权”的规定，与事实不符，故四被告未在该协议上签字确认。同年7月29日，周连军、洪丽青亦未按照居间协议的规定将85万元的首付款汇入原告银行的监管账户内。
另认定，2007年4月29日，四被告之一苏小良（甲方）与仇晓静（乙方）签订了一份《杭州市房屋租赁合同》，合同约定甲方将座落于本市西湖区紫金庭院7幢201室出租给乙方，租赁期共24个月，自2007年5月1日起至2009年5月1日止；该房屋年租金为48000元，分别于2007年5月1日、2008年4月1日支付第一年、第二年的租金，乙方如需续租，经甲方同意双方重新签订租赁合同。2009年4月3日，苏小良与仇晓静又签订了一份租赁合同延期补充协议，约定双方租期延长五个月至2009年10月1日；从2009年5月1日至2009年10月1日的租赁期间的租费，按每月4000元结算，乙方应于2009年5月支付给甲方；双方于2007年4月29日签订的租赁合同继续有效，双方仍将继续遵守。该补充协议经双方签字后生效。同年7月27日，仇晓静、王研一家向被告苏小良、张春鸣发函一份，称：在得知被告以285万元的价格出售紫金庭院7幢201室房屋时，作为承租人在同等条件下依法享有对上述房屋优先购买的权利，因此仇晓静、王研要求以同样的价格向被告提出购买上述房屋的申请。2009年7月30日，被告张春鸣在收到原告要求四被告前去签约的书面通知后给原告发了一份“关于不能签约及解除居间协议的函”，该函件称：对于租户要求行使优先购买权一事，被告张春鸣已通知原告，且原告已与租户当面洽谈协商未果，在此情况下原告仍通知被告签约，有违职业操守；作为专业的房屋代理公司，原告在明知所售房屋存在租户的情况下，未向买卖双方提示租户在同等条件下享有优先购买权，亦违背了居间代理的基本原则；等等。为此，被告张春鸣决定解除与原告的居间协议，并无需支付违约金及赔偿损失。2009年11月12日，原告将四被告起诉来院，要求四被告支付居间服务费14625元并赔偿损失14625元，本案诉讼费由四被告承担。
本院认为，原告与四被告及周连军、洪丽青签订的房地产转让居间协议，依法成立，应属有效。然该居间协议所涉的交易房屋仍处于租赁期间，为此，四被告在签约时已将该情况如实告知了作为居间方的原告及周连军、洪丽青一方。但是，原告作为具有专业资质的房屋代理公司，却并未向房屋的买卖双方明确告知承租人享有以同等条件优先购买的权利。现承租人仇晓静、王研一方在得知租赁房屋以285万元的价格被出售时，已明确向四被告表示其要求享有优先购买的权利。在此情况下，原告仍要求四被告按照居间协议的约定，履行与周连军、洪丽青一方签订房屋转让合同的义务，显然与前述法律相违背；此外，根据居间协议的规定，四被告履行签订房屋转让合同的前提条件系周连军、洪丽青一方须将首付款85万元汇入原告银行的监管账户，然周连军、洪丽青至今未将上述款项汇入原告的监管账户内，因此，四被告不同意与周连军、洪丽青签订房屋转让合同，并不存在违约。但鉴于四被告已向原告提出解除双方之间的居间协议，并已通知原告，故双方之间的居间协议自通知到达对方时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告据此要求四被告全额支付居间服务费14625元并赔偿损失14625元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。而根据《杭州市房屋经纪服务收费管理办法》第八条的规定，房屋经纪服务机构只有在办理完产权过户、借款交割等手续后方可收取服务费。然本案中，原告作为房产中介仅履行了向客户推荐案涉房源、陪同看房、签订居间协议等前期居间活动，并在上述居间活动中产生了必要的费用及人工支出。鉴于此，本院认为，根据本案的实际履行情况，原告在履行上述居间活动期间所支出的必要费用酌定为3000元，则较为适当。因此，本院对原告的其他诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款第（二）款、第九十六条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十七条及前述法律之规定，判决如下：
被告张春鸣、苏小良、张秋荣、吴红蕾支付给原告杭州聚丰房地产代理有限公司人民币3000元，于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费532元、减半收取计266元，由原告杭州聚丰房地产代理有限公司负担239元，被告张春鸣、苏小良、张秋荣、吴红蕾负担27元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 石红
二〇一〇年二月十日
书记员 邓瑶