天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初512号原告:刘卫民，男，1963年1月26日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：窦树华，天津津鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵清，天津津鼎律师事务所律师。被告：聂皓，女，1958年8月9日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王荣贵，天津击水律师事务所律师。第三人：天津金圣弘房地产经--纪有限公司，住所地天津市红桥区佳荣里11号楼底商119号。法定代表人：王镇，职务总经理。委托诉讼代理人：谢鑫，男，1982年2月20日出生，汉族，该公司职员。原告刘卫民与被告聂皓、第三人天津金圣弘房地产经纪有限公司（以下简称“金圣弘公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘卫民及其委托诉讼代理人窦树华、赵清，被告聂浩及其委托诉讼代理人王荣贵，第三人金圣弘公司的委托诉讼代理人谢鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘卫民向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《金圣房屋居间买卖合同》；2、依法判令被告支付原告违约金93000元；3、判令被告承担原告支付的9300元中介费；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月16日，原、被告以及第三人签订《金圣房屋居间买卖合同》，由原告出售位于天津市北辰区的房产给被告聂皓，房屋的成交价格93万元，《居间买卖合同》第二条约定：房屋成交价格93万元；《居间买卖合同》第四条约定：(1)买方于2016年7月16日交付人民币叁万元整给卖方作为购房定金，并作为第一部分房款；(2)买方须于2016年7月30日前交付第二部分房款90万元，同时买卖双方共同办理签订《天津市房产买卖协议》；《居间买卖合同》第五条约定卖方承诺于见全款三日内将房屋钥匙及相关证件交付买方使用。《居间买卖合同》第七条约定；买卖双方任何一方拒绝履行或解除合同或发生本条1-5条违约责任均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的实际价格的10%作为违约金，实际损失超出违约金总额的责任方据实赔偿。《居间买卖合同》签订后，被告聂皓交付原告三万元定金。以后，原告直接或通过天津金圣私房地产经济有限公司多次催促被告聂皓交存第二部分房款无果。签订《居间买卖合同》后，原告开始寻找房源，购买新房，于2016年9月27日确定购买一处房屋，并交付定金5万元。由于被告的违约行为，原告不能如期取得卖房款，为避免支付巨额违约金，原告无奈，只得借入高息贷款，至今已经发生巨额利息。2017年1月17日，被告聂皓明确表示，不买诉争房屋了，构成根本违约。被告聂皓违反诚实信用原则，违反合同的约定，属于严重违约，原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告聂皓辩称，不同意原告诉讼请求，但同意解除合同。请求依法驳回原告其他诉请，1、被告在合同履行中没有违约事实，原告称《金圣房屋居间买卖合同》约定2016年7月30日凑齐第二部分房款（首付），买卖双方共同办理签订合同，买方办理办理贷款等手续，实际买卖协议签订的时间是2016年9月18日，相当于双方已经事实上变更了关于首付款的履行期限，被告也从未向原告表示不再购买涉案房屋，同时积极办理贷款，甚至是全款，故原告的诉讼求情缺乏事实依据；2、众所周知2016我市房地产交易市场异常火爆，办理网签手续和贷款手续存在延时是正常的，也是在所难免的，退一步讲，被告存在一定的迟延履行，聂浩一直补救购买涉案房屋，不存在不购买的行为，一定的迟延履行也没有导致购买迟延，现在房价上涨，原告拒绝办理合同履行手续；3、根据合同法规定，违约赔偿必须建立在有实际损失的基础上，即无损失无赔偿，本案中因涉案房产市场价值远远超出房屋签订时的合同成交价格，原告没有损失反而是收益，根据损益相抵的原则，被告不应当承担赔偿责任，被告没有任何违约事实，合同没有履行，是原告单方违约，被告保留向原告主张的权利。第三人金圣弘公司述称，同意解除合同。其他诉讼请求与我们无关。原告刘卫民围绕诉讼请求依法提交了证据如下：证据1、《金圣房屋居间买卖合同》1份。证明原、被告的买卖关系；证据2、中介服务费收据证明支付中介费9300元；证据3、第三人出具的定金证明复印件一张，证明被告交付原告3万元定金；证据4、2017年1月11日邮寄催告函、寄EMS邮寄回执证明原告催促被告履行合同义务，被告拒收无人认领；证据5、土地证、房屋所有权证复印件一份证明诉争房屋登记在原告名下；证据6、证明一份证明原告向案外人支付定金5万元；证据7、借条6张证明原告为筹集资金向他人借债产生高息；证据8、房屋买卖合同一份证明原告购买新房支付房款38万元。原告庭后向本院提交光盘一张，其中原告与被告2017年1月17日通话录音，证明被告聂皓曾在录音中多次表示“早就不想买房了”，双方协商解除合同。四份录像证实，戴鑫在2016年11月14日之前就表示不替聂皓贷款了。被告聂皓围绕诉讼请求依法提交了证据如下：证据1、《金圣房屋居间买卖合同》1份。证明双方的权利义务关系。证据2、天津市房产买卖协议证明原告已经认可由王瞳与戴鑫共同购房。证据3、定金收条。证明被告向原告支付定金3万元。证据4、信息服务费、评估费、贷款代办费收据3张证明应该向第三人支付上述费用9000元。证据5、首付款凭证复印件一份，证明2016年10月13日交付首付款36万元。证据6、戴鑫与聂浩协议书证明涉案房屋实际购买人是聂浩和王瞳与戴鑫无关，戴鑫仅是负责办理手续。证据7，聂皓中信银行个人账户明细查询单，证明被告有全额支付房款的能力。第三人金圣弘公司未提交证据。本院依原告申请对中国工商银行天津新村支行工作人员询问笔录，证明案外人戴鑫、王瞳的在该行贷款情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证：被告聂皓对原告提交的证据1合同的真实性、证明目的没有异议。证据2的真实性无法核实，请法院核实。证据3的真实性、证明目的均无异议。证据4的真实性无异议。对证明目的不认可，被告未收到。证据5的真实性、证明目的均无异议。证据6、7、8、证明目的、真实性均不认可。借条6张，借条不能证明存在借款事实，借条规定的利息不符合国家规定，原告没有举证证明实际存在借款，及偿还案外人的高额利息。对原告提交的光盘证据，被告认为原、被告通话录音不完整，不能反映双方商议解除合同的原因，视频与本案无关，视频内纠纷起因不是本案的合同纠纷；被告对本院询问笔录中工作人员称因王瞳存在信用卡逾期记录不认可。原告对被告聂皓提交的证据1、2、3、4、5、6真实性没有异议，1、3、4、5、6证明目的没有异议，证据2的证明目的不认可，房屋的实际购房人是聂皓。被告提交的证据七显示金额是2017年7月11日的账户余额，与本案无关。对本院询问笔录没有异议。第三人对被告提交的证据七不认可，其余原、被告提交的证据均无异议。综合审查本案全部证据，本院认证如下：原告提交的证据一至五份证据均内容真实，来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院对上述证据的证明力予以认定。原告提交的证据八，与本案待证事实不具有关联性，原告提交证据六、七，手写借条及案外人收取定金证明的真实性无法确认，且与本案待证事实不具有关联性，本院对上述证据的证明力不予认定。对原告提交的光盘证据，内容真实，其中原、被告通话录音与待证事实存在关联性，本院予以采信，四份视频，无法证明银行贷款无法办理的确切时间，与待证事实无关；被告聂皓提交的证据一至六证据内容真实、来源合法，本院对上述证据的证明力予以认定，被告提交的证据七与本案没有关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系天津市北辰区龙泉里5号楼6门501房屋权利人。2016年7月16日，原告刘卫民（卖方、甲方）与被告聂皓（买方、乙方）以及第三人金圣弘公司（居间方、丙方）就诉争房屋的买卖事宜签订合同编号为0000261的《金圣房屋居间买卖合同（私产）》（以下简称《合同》）。《合同》约定，诉争房屋成交价格为930000元，买方于2016年7月30日交付叁万元给卖方作为购房定金，并作为一部分房款；买方采取贷款方式支付房款，买方须于2016年9月15日前攒齐首付款，同时买卖双方共同办理：签订《天津市房产买卖协议》、交易资金监管、买方贷款、产权过户等手续。相关手续、程序及时间按照房管局、贷款银行等相关部门的即时规定；违约责任条款约定：本合同签订后，如买卖双方或买卖一方未能履行本合同，居间方收取的服务费均不予退还，违约方或合同解除责任方应向非过错方承担居间服务费的损失；若买方以贷款方式购买该房屋，则买方必须提供真实有效的相关资料和证明：如因买方所提供的相关材料不符合贷款银行的审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由买方按照一次性付款方式从最终确定不能办理之日起三十日内向卖方补齐全部房款。否则视为买方违约，由违约方向另一方支付本合同确定的实际交易价格的10%作为违约金，实际损失超出违约金总额的责任方据实赔偿；买卖双方任何一方拒绝履行或解除合同或发生合同约定的违约行为，均由违约方向另一方支付本合同确定的实际交易价格的10%作为违约金，实际损失超出违约金总额的责任方据实赔偿。《合同》签订当日，被告聂皓依约向原告刘卫民支付了定金30000元，原告刘卫民与被告聂皓分别向第三人支付了中介服务费。2016年9月18日，案外人王瞳、戴鑫受被告聂皓委托与出卖人刘卫民到房管部门就诉争房屋签订了《天津市房产买卖协议》。协议签订后，案外人王瞳、戴鑫向中国工商银行天津新村支行提交了申请及部分资料，经本院与该行工作人员核实，贷款审批过程中，发现王瞳存在信用卡逾期记录，且未补交相关材料，导致贷款无法审批通过，该行于2016年12月底至2017年1月初取消该笔贷款，但无法提供具体的时间。经询问，被告聂皓与王瞳系母女关系，聂皓承认购买诉争房屋是用来自住，但因其与丈夫王福才名下有其他住房，不符合购房条件，以王瞳及中介员工戴鑫的名义进行贷款。原告刘卫民于2017年1月11日通过EMS特快专递向被告聂皓邮寄催告函，要求被告及时办理贷款手续，后两份特快专递分别被邮局以“无人认领”、“拒收”为由退回原告。经本院核实邮寄单收件人处记载的两个联系电话分别为被告聂皓和其丈夫使用。2017年1月17日，原、被告通过电话协商解除合同，被告同意原告不退还定金，双方再无其他纠纷，后双方未实际履行。关于被告聂皓向原告刘卫民交纳的定金30000元，原告向本院申请愿意从其主张的违约金数额中予以抵扣。以上本院确认的事实，有各方当事人陈述以及提交的证据加以证明。本院认为，原告刘卫民与被告聂皓及第三人金圣弘公司签订的《合同》，系各方当事人真实意思表示，内容合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方均应本着诚实信用的原则，依约全面履行自己的义务。现原告刘卫民、被告聂皓及第三人金圣弘公司均同意解除三方签订上述合同，本院予以确认。关于违约责任，被告聂皓作为实际购房人，在其委托的王瞳进行贷款未获得批准的情况下，应当及时按照合同约定一次性支付全部购房款，在原告向被告邮寄催告函要求被告及时履行合同后，该邮件被拒收退回，结合被告在与原告通话录音中的表述，被告亦未提交任何证据证明至原告起诉之日其有继续履行合同的行为，可以证实被告并无继续履行合同的意愿，其怠于履行付款义务，构成违约。关于原告主张的违约金93000元，因被告聂皓未按约定履行付款义务，导致本案合同无法继续履行，应承担相应的违约责任。对于《合同》中约定的违约金计算标准，被告抗辩标准过高，且原告并无有效证据证明其损失具体数额，对此本院结合双方的履约情况、违约方订立合同时对可能造成损失数额的预见能力、当事人过错程度等因素综合考虑，本院酌定被告聂皓应向原告支付违约金30000元。原告同意以所收取的定金在违约金中抵扣。综上，上述违约金已经抵扣完毕，故原告主张违约金超出部分不再支持。关于原告要求被告赔偿中介服务费9300元的主张，根据《合同》相关约定，应由违约方即被告承担原告该项损失，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告刘卫民、被告聂皓及第三人天津金圣弘房地产经纪有限公司自愿解除于2016年7月16日签订合同编号为0000261的《金圣房屋居间买卖合同（私产）》；二、被告聂皓于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告刘卫民中介服务费损失9300元；三、驳回原告刘卫民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2346元，传票公告费260元，总计2606元，由原告刘卫民负担1408元，被告聂皓负担1198元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张永来代理审判员  李 伟人民陪审员  丁红军二〇一七年十月十九日书 记 员  师 旭附本裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。