广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法虎民一初字第201号
原告（反诉被告）：谭嘉棋。
委托代理人：陈立中，广东国锋律师事务所律师。
委托代理人：黎林芳，广东国锋律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：张灼居。
委托代理人：李忠实，广东理正明律师事务所律师。
原告谭嘉棋诉被告张灼居房屋买卖合同纠纷一案。本院立案受理后，被告张灼居提起反诉，本院对被告张灼居提起的反诉予以受理。案件依法由审判员陈雪敏适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，变更为由审判员车燕森担任审判长，与人民陪审员房嘉敏、人民陪审员邓剑军组成合议庭进行审理。案件分别于2014年12月1日、2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告谭嘉棋的委托代理人陈立中，被告张灼居及其委托代理人李忠实两次到庭参加了诉讼。鉴定、调解期间不计算审限。经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告谭嘉棋诉称：2014年3月28日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定张灼居将其位于东莞市××镇××村龙眼××楼××座，建筑面积约121.5平方米，实际使用面积约96.7平方米的四房一厅的房屋，以338000元的价格卖给谭嘉棋，张灼居还收取了谭嘉棋电梯维修基金等费用合计342000元。
谭嘉棋按照合同的约定履行相应的付款义务后，并对该房屋进行装修，在装修期间，现场施工受到第三人的阻挠，声称该房屋已抵押给他。因此，张灼居同意退还房款及其他相应款项，但张灼居在退还了部分款项后便拒绝退还余款，并拒绝赔偿谭嘉棋因装修而造成的损失。为维护自身合法权益，谭嘉棋特诉至法院，请求判令：一、张灼居退还谭嘉棋已交付的购房款、电梯维修费、律师见证费共计112000元；二、张灼居赔偿谭嘉棋的装修损失15104元；三、本案诉讼费由张灼居承担。
被告张灼居辩称：一、张灼居对出卖给谭嘉棋的案涉房屋享有完全的所有权和使用权，并没有设定任何抵押，也没有任何第三人向案涉房屋主张过任何权利。谭嘉棋中途退房的根本原因，是因为其另行购买了房屋，所以捏造“第三人阻挠装修施工”的理由，并单方中途废除案涉《房屋买卖合同》，并企图将毁约的责任转嫁给张灼居。二、如前所述，谭嘉棋无故中途退房，已构成根本违约，按照案涉《房屋买卖合同》第六条的约定，张灼居不但无需向谭嘉棋退还已交付的购房款，谭嘉棋还应该向张灼居支付相当于已支付购房款50%的违约金169000元。在谭嘉棋的纠缠吵闹下，张灼居已退还谭嘉棋购房款230000元，剩余部分应该抵作违约金。至于律师见证费1200元，是谭嘉棋向广大鹏派律师事务所支付的，与张灼居无关，现谭嘉棋要求张灼居支付该费用没有依据。三、谭嘉棋购买案涉房屋后，便准备进行装修，将案涉房屋原来的电线及管道全部拆除，并擅自拆除两堵墙体，将各房间的墙壁打穿多处或损坏，造成张灼居直接经济损失约70000元，实际上谭嘉棋并未完成任何一项装修，故张灼居无需向其赔偿装修费。综上所述，谭嘉棋的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。
被告张灼居诉称：2014年3月28日，谭嘉棋购买了张灼居位于东莞市××镇××村龙眼××楼××座，建筑面积约121.5平方米的四房一厅的房屋，房屋价款为338000元。谭嘉棋购房后，并开始进行装修，将案涉房屋原来的电线及管道全部拆除，并擅自拆除两堵墙体，将各房间的墙壁打穿多处或损坏，造成张灼居直接经济损失约70000元。谭嘉棋中途毁约要求退房，造成张灼居应得租金损失13500元（1500元×9个月）。为维护自身合法权益，张灼居特诉至法院，请求判令：一、谭嘉棋支付张灼居房屋损害赔偿费70000元；二、谭嘉棋支付张灼居租金损失费13500元；三、本案诉讼费由谭嘉棋承担。
针对张灼居的反诉，谭嘉棋辩称：谭嘉棋没有造成张灼居任何损失，请求驳回张灼居的全部反诉请求。
经审理查明：2014年3月28日，谭嘉棋作为买方与张灼居作为卖方签订了一份《房屋买卖合同》，合同的主要内容为：一、张灼居自愿将位于东莞市××镇××村龙眼××楼××座的房屋卖给谭嘉棋。该房屋自本合同签订且谭嘉棋付清全部价款之日交付谭嘉棋所有，谭嘉棋享有出租、转让、赠与等权利，张灼居及其家属无权干涉。二、上述房屋的成交总价为338000元。三、张灼居保证该房屋的所有权完全归其所有，该房屋没有任何债权债务纠纷，其转让符合法律规定的条件，如因张灼居的原因导致谭嘉棋损失，张灼居愿承担全部赔偿责任。四、双方签订本合同两日内，谭嘉棋即向张灼居支付全部购房款338000元。五、房屋成交以后，如房屋需要办理相关手续（房产证除外），张灼居应积极协助谭嘉棋，费用由谭嘉棋承担。六、如张灼居将上述房屋转卖给第三人，应无条件赔付谭嘉棋已经支付的购房款，并支付相当于已付购房款总额50%的违约金。七、双方在办完律师见证等手续后两日内，谭嘉棋即向张灼居付清全部购房款，如谭嘉棋未按合同约定付款，则应无条件付给张灼居相当于应付购房款50%的违约金。八、由于该房屋属于小产权房，以后所产生的费用，应该同附近同类房屋一样收取，或者由全栋业主成员协商。该房屋在本协议签订后如被征收或者征用，相关补偿应该由谭嘉棋享有。以上《房屋买卖合同》于2014年3月28日经广东鹏派律师事务所律师见证。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，未办理房产权证，土地使用权性质为集体所有，用途为住宅，使用权类型为批准拨用宅基地。原、被告不属于同一农村集体经济组织成员。谭嘉棋以上述房屋建设在集体土地上，没有办理房产证，属于非法建筑为由主张上述《房屋买卖合同》无效，张灼居则主张谭嘉棋在签订案涉合同时对于房屋的产权状况是明知的，所以案涉合同是有效的。
另查明，2014年3月26日，谭嘉棋向张灼居支付了购房订金30000元，张灼居向谭嘉棋出具了收款收据（NO.225538）。2014年3月29日，谭嘉棋通过无折存款的方式向张灼居支付了款项312000元，张灼居当日向谭嘉棋出具了收款收据（NO.225539），该收据载明张灼居确认收到谭嘉棋款项312000元，该收据另注明该款项包括购房余款308000元，电梯维修基金3000元，代交律师费1200元。《房屋买卖合同》的律师见证手续需花费律师见证费1200元，张灼居主张该律师见证费双方协商是由谭嘉棋承担的，故其代谭嘉棋向广东鹏派律师事务所交付了律师见证费1200元，但在谭嘉棋付款时双方协商谭嘉棋只需要交回1000元律师见证费，所以在上述收据中载明。谭嘉棋则主张双方协商该律师见证费应该由张灼居承担。但双方均未对律师见证费的承担的约定向法院提供任何证据予以证明。
再查明，2014年3月29日，张灼居将案涉房屋交付给谭嘉棋。谭嘉棋在案涉房屋进行了装修，具体包括拆除了部分墙体，在墙体上开挖了线槽，拆除了阳台上的半封闭式防护栏，又在阳台及窗户上加装了不锈钢护栏，做了部分水电的准备工作。案涉房屋没有门锁，2014年6月2日，谭嘉棋以在装修过程中遭到第三人的阻挠为由找到张灼居要求退房，张灼居退还了谭嘉棋款项230000元，张灼居主张该款项包括电梯维修基金，谭嘉棋则主张该款项不包括电梯维修基金。谭嘉棋主张其因装修而导致的损失为15104元，后原、被告双方确认谭嘉棋因装修而导致的损失按照5000元计算。张灼居则主张因谭嘉棋的装修行为导致其房屋受到损害，谭嘉棋需赔偿其损失70000元，并向本院申请对恢复案涉房屋被拆除的墙体、被开挖线槽的墙体的工程造价进行鉴定，本院对此予以准许。广东华联建设投资管理股份有限公司于2015年10月25日作出HLLJH-Z-1627-15-012号工程造价司法鉴定意见书，鉴定意见为案涉工程的造价为3460.66元。张灼居支付了广东华联建设投资管理股份有限公司东莞分公司上述鉴定的费用2000元。原、被告双方又确认谭嘉棋拆除的案涉房屋阳台上的半封闭式防护栏价值为4000元。张灼居又主张因谭嘉棋无故退房导致其9个月的租金损失13500元，并对此提供了《住房租赁合约》、厂（房）租、水电收费收据为证，《住房租赁合约》载明案外人李洪敏租赁张灼居位于东莞市××镇龙眼南坊村××楼面积为一百多平方米的装修完善的一套房屋，每月租金为1500元，谭嘉棋对此不予确认。
以上事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、见证书、收款收据、商品清单，被告提供的集体土地使用权、照片、《住房租赁合约》、厂（房）租、水电收费收据，当事人陈述及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉《房屋买卖合同》是否有效；二、张灼居应否退还谭嘉棋已支付的款项及相应的数额；三、张灼居应否赔偿谭嘉棋装修案涉房屋的损失及相应的数额；四、谭嘉棋应否赔偿张灼居因谭嘉棋的装修行为而导致案涉房屋的损失及相应的数额；五、谭嘉棋应否赔偿张灼居租金损失费及相应的数额。
针对争议焦点一。案涉房屋所占用的土地属于集体土地，本案中并无证据显示该集体土地已被依法批准为建设用地或者被依法批准转为国有土地，因此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，案涉土地使用权及地上建筑物的转让违反了法律的禁止性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，谭嘉棋与张灼居签订的案涉《房屋买卖合同》应为无效合同。
针对争议焦点二。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张灼居共收取谭嘉棋款项342000元，其中包括购房款338000元，电梯维修基金3000元，律师见证费1000元，因购房款、电梯维修基金均属于因案涉《房屋买卖合同》而取得的财产，依法均应予以返还，而律师见证费是支付给广东鹏派律师事务所的，并非由张灼居所得，应属于谭嘉棋因案涉《房屋买卖合同》而受到的损失，又因为案涉《房屋买卖合同》注明案涉房屋为小产权房，也就是说原、被告双方在签订案涉《房屋买卖合同》时对于合同的效力是明知的，本院认定原、被告双方对此负有同等过错，故律师见证费1000元应该由原、被告双方各自负担500元，则张灼居应返还谭嘉棋律师见证费500元。综上所述，张灼居应返还谭嘉棋款项338000元+3000元+500元=341500元，则扣除张灼居已退还的款项230000元，张灼居仍需返还谭嘉棋款项111500元。谭嘉棋该项诉讼请求超出部分，本院不予支持。
针对争议焦点三。原、被告双方确认谭嘉棋因装修案涉房屋而导致谭嘉棋的损失按照5000元计算，本院对此亦予以确认。如上所述，原、被告双方对此负有同等过错，则张灼居应支付谭嘉棋装修损失2500元。谭嘉棋该项诉讼请求超出部分，本院不予支持。
针对争议焦点四。经鉴定，因谭嘉棋的装修行为而导致案涉房屋损坏的恢复工程造价为3460.66元，本院对此予以确认，又因为原、被告双方确认谭嘉棋拆除的案涉房屋阳台上的半封闭式防护栏价值为4000元，故本院认定张灼居因谭嘉棋的装修行为而导致案涉房屋的损失价值为3460.66元+4000元=7460.66元。如上所述，原、被告双方对此负有同等过错，则谭嘉棋应支付张灼居房屋损坏的损失3730.33元。张灼居该项诉讼请求超出部分，本院不予支持。
针对争议焦点五。因案涉房屋为毛坯房，并不符合居住的条件，张灼居要求谭嘉棋赔偿其租金损失，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。
综上所述，依照前述所援引之法律以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告张灼居于本判决发生法律效力之日起三日内向原告谭嘉棋退还款项111500元；
二、限被告张灼居于本判决发生法律效力之日起三日内向原告谭嘉棋支付装修损失2500元；
三、限原告谭嘉棋于本判决发生法律效力之日起三日内向被告张灼居赔偿房屋损坏的损失3730.33元；
四、驳回原告谭嘉棋的其他诉讼请求；
五、驳回被告张灼居的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费2842元（原告已预交），由原告谭嘉棋承担293元，被告张灼居承担2549元；本案反诉诉讼费944元（被告已预交），由原告谭嘉棋承担42元，被告张灼居承担902元；本案鉴定费2000元（被告已预交），根据原、被告双方对于损失的过错程度，由原告谭嘉棋承担1000元，被告张灼居承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 车燕森
人民陪审员 房嘉敏
人民陪审员 邓剑军
二〇一七年一月四日
书 记 员 陈倩婷
黄胤华