河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终5550号上诉人（原审被告）：杨玉梅，女，1967年8月8日出生，汉族，现住石家庄市井陉县矿区，委托诉讼代理人:王军立，河北冀华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河北帝华房地产集团有限公司，住所地：石家庄市鹿泉经济开发区申后村西南。统一社会信用代码：911301857183257799。法定代表人:李再东，该公司总经理。委托诉讼代理人:刘永奇，该公司职员。委托诉讼代理人:陈敬，该公司职员。上诉人杨玉梅因与被上诉人河北帝华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市鹿泉区人民法院（2016）冀0110民初3016号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。杨玉梅上诉请求：1、请求撤销一审判决书，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费及其他费用均由被上诉人承担。事实及理由：一、本案涉及三个权利义务关系主体且法律关系复杂，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第157条之规定，本案应适用普通程序而非简易程序进行审理，一审程序违法，请求二审法院撤销一审判决并予以改判。二、鹿泉支行与本案存在直接利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第56条之规定，一审法院应追加其为第三人参加诉讼，一审法院未追加属程序违法，请求二审法院对一审判决予以撤销。三、上诉人因向鹿泉支行办理购房贷款，双方成立抵押关系，根据《中华人民共和国担保法》第49条之规定，被上诉人无权起诉解除《商品房买卖合同》，一审法院判决解除合同无任何法律依据，请求二审法院对一审错误判决予以撤销。四、上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》已履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第91条规定，不存在被上诉人一方解除合同的法定理由，一审法院判决解除合同适用法律错误，请求二审法院在查清事实的基础上予以改判。五、合同签订后，上诉人按约定履行了全部义务，被上诉人未按约定为上诉人办理房产证，根据《中华人民共和国合同法》第67条规定，在被上诉人先违约的前提下，上诉人有权行使先履行抗辩权，一审判决明显违背事实及法律规定，请求二审法院予以改判。六、本案中，鹿泉支行扣划被上诉人保证金系要求被上诉人承担担保责任，担保关系与本案房屋买卖合同关系系不同的法律关系，应另案处理，一审法院完全混淆了两种法律关系并作出错误判决，请求二审法院撤销一审判决并予以纠正。七、被上诉人向鹿泉支行承担了担保责任，根据《中华人民共和国担保法》第31条之规定，被上诉人可依法向上诉人追偿。在上诉人愿意向被上诉人履行上述还款义务并要求继续履行合同的情况下，一审法院作出解除合同的判决违背法律规定，请求二审法院予以纠正。八、上诉人并未收到被上诉人寄送的《解除通知书》，该通知书对上诉人不发生法律效力，退一步讲，即使收到，但因双方并未达成一致意见，根据《合同法》第93条等规定，合同不具备解除条件，一审法院以定事实及适用法律严重错误，请求二审法院予以纠正。请求二审法院在查清案件事实的情况下予以改判。九、即使被上诉人享有解除权，上诉人停付贷款至今己三年之久，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定，被上诉人的解除权己消灭，一审法院判决解除合同于法无据，请求二审法院对一审判决予以纠正。十、上诉人自2013年12月停止向鹿泉支行还贷，距被上诉人起诉时间已过三年之久，根据《中华人民共和国民法通则》第135条之规定，一审在被上诉人已超过诉讼时效的情况下判决解除合同明显违反上述法律规定，请求二审法院予以纠正。杨玉梅补充意见：一、被上诉人出具的《商品房买卖合同>及《协议书》均为其格式合同，其与上诉人签订上述合同时并未尽到提示义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，《协议书》中解除《商品房买卖合同》的条款应为无效条款。二、《协议书》中关于解除《商品房买卖合同》的条款违反了《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，上诉人与被上诉人签订的《协议书》为无效合同。三、根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，被上诉人可在承担担保责任后向上诉人追偿。在上诉人同意向被上诉人偿还其因承担担保责任所造成的损失的情况下，并无解除合同之必要。四、《商品房买卖合同》一旦解除，涉及到涉诉房产如何处理的问题，针对现今房价上涨的现状，若解除合同，被上诉人仅归还上诉人当初购房首付款，且上诉人在损失装修费用的情况下需将房产恢复原状，此结果明显违背公平原则，于情理、法理之不合。河北帝华房地产集团有限公司答辩称：1、一审法院适用程序正确，适用法律关系清楚简单。2、双方和银行签订的个人购房借款担保合同，是一份阶段性担保抵押合同，也就是说被上诉人现在承担的是保证责任，房产证办理后才能办理抵押登记，双方签订的协议书约定的解除条款不适用担保法，被上诉人的解除是合法有效的。3、在上诉人欠款连续三个月后，被上诉人已经向上诉人寄发了催款及解除通知，上诉人不按期全部还清贷款，被上诉人解除双方签订的商品房买卖合同，因此不存在解除权丧失的问题。4、办理房产证和还银行按揭是两个法律关系，上诉人不能因为房产证没有办理，就停止偿还银行贷款作为抗辩。综上一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决。另补充答辩，在上诉人没有办理房产证之前，该房产仍然登记在被上诉人的名下，上诉人不能因为支付了部分首付款，就认定房产是上诉人的。河北帝华房地产集团有限公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原被告之间签订的龙泉花园东区27-2-2401房屋《商品房买卖合同》。2、本案诉讼费由被告承担。一审查明：原、被告于2012年9月3日签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》，被告购买原告开发的龙泉花园东区27幢2单元2401号房屋一套，首付款149239元，贷款32万元。后原、被告及中国工商银行股份有限公司鹿泉支行签订《个人购房借款/担保合同》，被告向银行贷款32万元，原告做为贷款的连带保证人。2012年10月24日原、被告双方签订的协议书，其中约定如被告在原告担保期内未按期向银行还款，原告有权单方面解除合同并对被告所购房屋具有处置权。被告自2012年11月24日向银行偿还贷至2013年11月24日。后因被告连续三个月未能偿还银行贷款，2014年3月19日银行按照《个人购房借款/担保合同》的约定扣划原告保证金295267元。被告于2014年3月8日向原告寄出《解除通知书》。后双方对继续履行合同事宜，经协商未能达成一致意见。一审认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及与银行签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。2012年10月24日原、被告双方签订的协议书，其中约定如被告不按期还款，原告可以解除合同并追究其违约责任。被告在2013年12月份后未按约定偿还贷款，致使银行按照《个人购房借款/担保合同》的约定对原告的担保款项进行了划拨。后原、被告双方未能就履行合同事宜达成一致意见，被告于2014年3月8日向被告发出了《解除通知书》，故本院对于原告的诉讼请求予以支持。关于被告主张原告承担违约责任之内容，被告未依法提出反诉，本案不作处理，被告可另行起诉解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决：解除原告河北帝华房地产集团有限公司与被告杨玉梅签订的龙泉花园东区27－2－2401房屋《商品房买卖合同》。案件受理费80元减半收取40元，由原告负担。经审理本院查明事实同一审判决查明事实一致。当事人陈述及相关证据均已记录在案。二审期间双方当事人未提交新证据。本院认为，上诉人杨玉梅与被上诉人河北帝华房地产集团有限公司签订《商品房买卖合同》，双方又与中国工商银行股份有限公司鹿泉支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同合法有效。各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人交付了购房首付款，贷款银行发放32万元贷款后，由于上诉人自2013年12月以后未按约定偿还银行贷款，导致被上诉人承担担保责任，贷款银行扣划了被上诉人保证金295267元。双方合同约定：因上诉人未按期偿还银行贷款导致被上诉人承担担保责任的，被上诉人有权解除《商品房买卖合同》并收回上述房屋。2014年3月8日被上诉人按双方约定的地址向上诉人发出《解除通知书》，被上诉人依据合同约定行使解除权并无不妥。涉案房屋未发生转移登记，现仍登记在被上诉人名下，上诉人尽管已实际入住，但根据《物权法》第9条的规定，双方签订的《商品房买卖合同》并未履行完毕。上诉人主张合同已履行完毕，被上诉人无权起诉解除《商品房买卖合同》，一审判决解除合同认定事实不清及适用法律严重错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案双方权利义务明确，法律关系清楚。鹿泉支行不是涉案必需追加的第三人，一审适用简易程序审理并无不当。上诉人认为一审程序错误的上诉理由不予采信。鉴于上诉人对涉案房屋已实际装修，被上诉人在退还上诉人购房款时，双方可协商解决，另案处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杨玉梅负担。本判决为终审判决。审判长  刘清振审判员  刘立虹审判员  王淑芳二〇一七年六月十六日书记员  李 冉