上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第1202号
原告（反诉被告）杨某某。
委托代理人何若希，上海市袁圆律师事务所律师。
委托代理人徐曾俊，上海市袁圆律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵某某。
被告（反诉原告）汪某某。
上列两被告（反诉原告）之共同委托代理人宋冀琳，上海市镇平律师事务所律师。
第三人蔡某某（又名赵蔡某某）。
第三人方某。
第三人渠某某。
原告（反诉被告）杨某某与被告（反诉原告）赵某某、汪某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员庄羽凤、代理审判员刘燕枫、人民陪审员俞莉萍组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）之委托代理人徐曾俊、被告（反诉原告）赵某某、汪某某及其委托代理人宋冀琳、第三人蔡某某到庭参加诉讼。第三人渠某某、第三人方某经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年3月5日，原告与被告的全权委托代理人赵蔡某某签订房屋买卖合同，并于同日办理了交易手续、支付了房价款。同年4月12日，系争房屋登记到了原告名下，并于同年9月将房屋腾空交付原告。原告在验收后一个星期找人去清理房屋时被两被告赶出了系争房屋。两被告表示不愿意搬走。经协商未果，故原告起诉要求两被告继续履行房屋买卖合同，搬出嘉定区某某路1519弄109号102室（以下简称102室）房屋，向原告交付上述房屋。
两被告辩称，两被告的女婿孙某向第三人赵蔡某某等人借高利贷未能偿还，故在赵某某患急性脑梗死住院的第二天，2011年7月1日，孙某在赵蔡某某的示意下，带领一名所谓公证处的工作人员到病房内让赵某某签署了多份文件。当时赵某某神志不清、反应迟钝，并不具备完全的民事行为能力，误以为是在借款文件上签名，根本没有将房屋授权给赵蔡某某出售、抵押的意思表示。嗣后，赵某某也未取得过该份公证文书。直至收到本案诉状，被告才知晓名下房产被赵蔡某某出售给了杨某某。经过了解，杨某某、渠某某、方某与赵蔡某某等人系同伙，整个买卖由赵蔡某某一手操办。该房屋买卖合同并非赵某某、汪某某真实意思表示，损害了赵某某、汪某某的合法权益，属于无效合同。故两被告同时反诉要求：一、确认原告与被告之间的房屋买卖合同无效；二、原告协助两被告将系争102室房屋恢复登记至被告赵某某名下。
原告针对反诉辩称，委托书意思表示真实，且在嗣后两被告也出具过承诺书，与案外人金某某买卖合同上的签名也是赵某某本人所签，可见被告具有出售房屋的意思。原告与第三人间的买卖价格是向交易中心咨询按照市场价确定的，也属于合理范畴。故原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，被告应当继续履行，交付房屋。现在原告由于被告不交付房屋，导致流离失所，只能回妻子户籍地云南暂居，家中妻儿均身患重疾，请求法院驳回被告反诉，支持原告本诉请求。
经审理查明，两被告系夫妻，于1970年1月登记结婚。系争102室房屋系被告赵某某拆迁安置房屋，2007年1月登记至被告赵某某名下。2011年7月1日，上海市崇明公证处出具（2011）沪崇证字第866号具有强制执行效力的债权文书公证书，证明被告赵某某向第三人渠某某借款100万元，借款期限自2011年7月1日起至2011年9月1日止，以系争102室房屋作为抵押，如到期不能还款，由法院强制执行。同日，上海市崇明公证处出具（2011）沪崇证字第867号委托书公证书，证明被告赵某某委托第三人赵蔡某某代为签订系争102室房屋的借款抵押合同、房地产买卖合同并收取房款、代为办理上述房地产的过户登记手续等，委托期限自2011年7月1日起至2012年7月1日止。2011年6月28日至同年7月11日期间，被告赵某某因脑梗死、高血压、糖尿病入住上海市普陀区中心医院，该院急诊病房出具病情证明，证明赵某某神志清楚，对答切题。
2011年7月15日，被告赵某某与案外人金某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争102室以总房款110万元出售给金某某。该份合同后因故未能履行。
2012年3月，渠某某向上海市普陀区人民法院起诉赵某某、汪某某及案外人赵晨曲，要求归还借款100万元并支付利息。该院经审理查明，2011年7月14日、7月17日，渠某某通过银行转账给付赵某某银行账户81.9万元、19.1万元，同年7月14日，赵某某、汪某某、赵晨曲向渠某某出具了借款金额为100万元的借条一张。2012年4月19日，该院出具（2012）普民一（民）初字第1631号民事判决书，判决赵某某、汪某某及赵晨曲归还渠某某借款100万元及利息。
2012年2月19日，被告赵某某、汪某某出具一份承诺书，承诺将系争102室房屋交由赵蔡某某按交易中心的房价出售，用以归还渠某某借款，并承诺于2014年3月19日前搬出。随后，2012年3月5日，第三人赵蔡某某代被告赵某某与原告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定赵某某将系争102室房屋以总价100万元出售给原告，原告应于2011年8月15日前支付100万元，赵某某于2012年3月20日前腾出该房屋，并在同年4月30日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2012年3月6日、6月22日、9月29日，原告分别通过银行转账向赵蔡某某支付52万元、22万元、25.3万元。同年3月6日、2013年1月16日，赵蔡某某分别通过银行转账向第三人渠某某转账52万元、25万元。2012年3月27日，原告出具委托书委托第三人渠某某代为领取系争102室房屋的房地产权证及初始密码凭证。同日，原告与妻子林某某出具一份公证委托书，委托第三人赵蔡某某代为办理系争102室房屋的抵押登记手续、签订房屋买卖合同并收取房款等。2012年4月12日，系争102室房屋被登记到原告名下。2012年9月16日，第三人赵蔡某某代原告与第三人方某签订了抵押借款合同并办理了系争102室房屋之上、债权金额为125万元的抵押权。2013年3月16日，上述房屋之上又登记了抵押权人为第三人渠某某、债权金额为40万元的抵押权。同日，原告又出具委托书委托第三人渠某某代为领取系争102室房屋的房地产权证及初始密码凭证。
2012年10月9日，被告赵某某报警称有人强制将其搬迁。
审理中：
1、根据被告申请，本院委托华东政法大学司法鉴定中心对2012年2月19日两被告出具的承诺书签名进行了司法鉴定。经鉴定，该中心出具鉴定意见称上述承诺书上两被告的名字均系本人所签。原告对该鉴定结论无异议，被告则不予认可。
2、被告提供证人李某到庭作证。证人李某到庭后陈述其系两被告朋友，2011年7月1日证人去普陀区中心医院探望被告赵某某时正好遇到了公证处的人。当时赵某某什么也没看就签字了，证人跟赵某某的女婿交谈后知道是为了房子抵押之类的事情。原告认为证人证言可以证明被告知晓房屋出售一事，被告对证人证言真实性也无异议，第三人赵蔡某某表示不认识证人，对其证言不清楚。
3、本院多次要求原告本人到庭，原告代理人表示原告儿子系智障人士，妻子是云南人，全家三口仅依靠原告每月一千多元的退休工资无法在上海维持生活，故已举家回云南。目前原告身患疾病，且每次出行均需带上妻儿，费用过高，故无法出庭。对于该种家庭条件下原告如何筹措买房资金的问题，原告表示其将名下其他房屋出售后再购房，被告则表示经过查询原告名下并无其他产权房屋。对此本院要求原告提供其买房款资金来源，但原告未能提供任何凭证。
4、第三人赵蔡某某表示其与原告早就相识，由于原告想置换房屋，两人就到嘉定区交易中心去询问价格，当时工作人员称100万元可以办理过户，双方就签了买卖合同。原告称交易当时其本来是委托第三人赵蔡某某代办过户手续的，后来赵蔡某某找到了渠某某代办。对于系争102室房屋过户到原告名下后为何设立了第三人方某的抵押债权，原告陈述方某系原告与第三人赵蔡某某的朋友，为了防止将来被告名下仅一套房屋难以执行，故现设定抵押登记。
5、系争102室登记在被告赵某某名下时房屋之上有第三人渠某某债权金额100万元的抵押权。渠某某到庭陈述，其经第三人赵蔡某某介绍出借款项给被告赵某某。原、被告签订房屋买卖合同后，其收到了原告给付的60万元，剩余40万元说好等被告搬离后再给付第三人，上述款项用以抵充被告欠第三人的借款。由于本第三人相信原告是老实人，真心买房，因此在原告第一笔支付52万元时就配合撤销了抵押，将房屋过户到了原告名下，并再次在原告名下的102室上设立债权金额40万元的抵押，等原告支付了剩余40万元后再注销。
以上事实，有房地产权证、房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、（2012）普民一（民）初字第1631号民事判决书、鉴定意见书以及当事人陈述等证据为证，证据充分，本院予以确认。
本院认为，本案有以下三个争议焦点：一是委托出售系争102室房屋是否两被告真实意思表示，二是原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》的效力；三是认定合同效力之后的处理。
对于第一个争议焦点，原告提供了公证委托书以证明被告出售的意思表示真实。虽然两被告辩称公证时被告赵某某刚从危重病房转出，神志不清，其并不知晓公证书的内容，也没有出售系争102室房屋的意思表示。但根据现有的证据：一、证人李某的证言，表明两被告对系争102室房屋因女婿孙某原因要进行处分是有所知晓的；二、2011年7月15日被告赵某某与案外人金某某签订《上海市房地产买卖合同》，表明赵某某确实有将房屋出售的意思表示；三、2012年2月19日被告赵某某、汪某某出具的承诺书，也证明了两被告具有委托第三人赵蔡某某出售房屋用以归还借款的意思。综合以上三份证据，被告的辩称意见本院不予采信。本院认为，上述证据足以证明将系争102室房屋委托第三人赵蔡某某出售是两被告的真实意思表示。
对于第二个争议焦点，虽然本院认定将房屋委托出售系两被告真实意思表示，但本案所涉房地产买卖合同是否合法有效还需审查交易行为本身的合法性。根据查明事实，该次房屋买卖交易存在以下问题：一、付款时间，按合同约定原告应于2011年8月15日前支付100万元，但实际上原告分别于2012年3月6日、6月22日、9月29日支付52万元、22万元、25.3万元，可见在双方过户之前原告仅支付了52万元房款；二、交房时间，两被告在承诺书中承诺在2014年交房，但在买卖合同中却约定被告赵某某应于2012年3月20日前腾出该房屋；三、房屋价格，在之前与案外人金某某的买卖合同中，被告与案外人约定的房屋价格为110万元，但在与原告的买卖合同中，房价仅为100万元，该价格并未经充分协商，而是第三人赵蔡某某直接询问房地产交易中心后确定的，从随后设立的第三人方某的债权金额为125万元的抵押登记中，也可以看出该100万元的价格并非市场价。以上三点，皆损害了两被告的合法权益，且在涉案房屋过户时，原告与案外人林某某出具公证委托书，委托第三人赵蔡某某代为办理系争102室房屋的抵押登记手续、签订房屋买卖合同并收取房款等，随后该房屋之上即由赵蔡某某代理原告设立了第三人方某金额为125万元之多的抵押债权，可见原告与第三人赵蔡某某之间关系密切。综上，本院认为，原告与第三人赵蔡某某串通一致，签订房地产买卖合同，损害了被告的合法权益，故本案房地产买卖合同依法应当认定无效。
对于第三个争议焦点，原、被告之间房地产买卖合同被确认无效后的处理。依照法律规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对原告要求被告继续履行合同交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。由于涉案房屋之上目前存在债权人为第三人方某与渠某某、债务人为原告的抵押债权，被告认为抵押权人与原告串通，该两个抵押权应当认定无效，由于本案系房屋买卖合同纠纷，并未就上述两个抵押权的效力进行审理，故本案中对上述两个抵押权的效力不做认定，被告可另行诉讼。由于系争102室之上目前存有效力尚未确定的抵押权，故对被告要求恢复登记的反诉请求，本案中难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告杨某某与被告赵某某于2012年3月5日签订的关于上海市嘉定区某某路1519弄109号102室的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、驳回原告杨某某的全部诉讼请求；
三、驳回被告赵某某、汪某某的其他反诉请求。
本案本诉受理费80元，司法鉴定费14，000元；反诉受理费40元，财产保全费5，000元；合计诉讼费19，120元，由原告杨某某负担5，162.4元，被告赵某某、汪某某负担13，957.6元。被告赵某某、汪某某负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 刘燕枫
人民陪审员 俞莉萍
二〇一五年二月六日
书 记 员 顾 叶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。