湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初122号原告刘明绶，女，汉族。委托诉讼代理人唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。被告怀化市大汉置业有限公司，所在地怀化市鹤城区迎丰东路星光复兴大厦2楼201号，法定代表人邹明,执行董事。委托代理人吴泉澳，湖南人和人（怀化）律师事务所。原告刘明绶诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月12日受理后，依法适用简易程序，于2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告刘明绶共同委托诉讼代理人唐永洪，被告的委托诉讼代理人吴泉澳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明绶向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年10月1日起至2017年7月5日止的延期交房违约金19021.55元（以已交付房价款为基数，按日万分之一计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月16日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。《买卖合同》第三条第一款约定：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为大汉龙城.旺龙府项目中的第2[幢]/[单元][层]402号房。……”《买卖合同》第四条第一款约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2638元，总金额（295825元）。”《买卖合同》第十条第一款约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”《买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于卖受人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加）......逾期超过60日的......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”《买卖合同》签订后，原告依约交付了全部购房款，但被告未将案涉房屋按法定和约定交房条件交付给原告，根据《买卖合同》第十一条约定，被告应向原告支付延期交房的违约金。综上，原告为维护自身合法权益，故起诉至法院。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、答辩人开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件。2016年1月23日，答辩人开发建设的大汉·龙城旺龙府住宅小区2栋楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》。被答辩人购买的房屋，正是2栋的房屋。这一事实，表明答辩人开发建设的房屋，属验收合格可以交付的房屋，符合双方在补充协议第二条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件。二、答辩人可以延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。双方在《补充协议》第第二条第二款约定，买受人没有按约定付清有关税费、维修基金等有关费用的，出卖人可以拒绝交付房屋，由此延期交房无需承担违约责任。该约定是双方的真实意识表示，没有违反法律和法规的强制性规定，约定合法有效，对合同当事人具有约束力。《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部第165号令）第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。被答辩人逾期缴纳房屋专项维修资金及契税等费用，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在被答辩人未交清住宅专项维修资金前，答辩人有权延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。三、答辩人已经将涉案房屋交接给被答辩人。2017年7月8日，答辩人与被答辩人签订了《大汉龙城商品房交接书》（下称交接书）。该交接书已经确认涉案房屋已经于2017年7月8日起正式移交给被答辩人。故，即使认定答辩人有逾期交房的违约行为，违约期限的计算也不应超过2017年7月8日。何况根据答辩人的第二点答辩意见，答辩人并不存在逾期交房的违约行为。四、被答辩人要求的违约金过高。被答辩人请求以已交付房价款为基数，按日万分之一计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高的，当事人可以请求减免。即使认定答辩人存在违约行为，但该违约金过高，请求减免。原告为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、原告的居民身份2份、被告营业执照复印件,证明原、被告的主体身份信息;证据2、《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》；证明原、被告签订合同第十一条约定：案涉房屋的交房时间为2015年9月30日前；交房条件为符合国家和地方政府规定，竣工验收合格、建设部门备案，并取得竣工验收备案表；第十二条约定：延期交房的违约金比例为按日支付已交付房价款的万分之一,及其他事实。证据3、1、2014、7、31，工行个人贷款借款凭证（贷款20.7万元）；2、2015、9、23销售不动产统一发票（总房款295，825元）；3、2014、6、2地税局手写发票（手续费336元）；4、2016、7、8收款收据（物业费1，615元）；5、2015年9月22日，税收完税证明原告已按约定向被告支付了购房款295，825元及其他费用。被告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据1、营业执照，证明被告主体身份信息，营业执照（副本）；证明被告身份信息，法定代表人身份证明；证明邹明先生系被告法定代表人，身份证复印件证明被告法定代表人邹明身份信息；证据2、《商品房买卖合同》及补充协议证明被告可在原告付清有关税费、维修基金等有关费用前延期交房，并由原告承担相应违约责任；证据3、《工程质量竣工验收记录》；证明涉案房屋已于2016年1月23日竣工验收；证据4、《大汉龙城商品房交接书》；涉案房屋已于2017年7月8日移交给原告。经庭审举证、质证及辩论：关于原告提交的三份证据,被告对证据1、3无异议。对证据2有异议,认为证据2达不到证明目的，补充协议中第2条第3款有说明只要分栋验收合格验收就能办理交房。关于被告提交的四份证据，原告对1、4号证据无异议。对2号证据补充协议证明目的有异议，补充协议第二条第三款对双方的交房条件已经做出了约定，对补充协议第三条第二款约定了税费是由甲方代为收取，契税和维修基金等也没有约定交付时间，契税和维修基金不属于双方的对待给付义务不能成为被告拒绝交房的理由。证据3、真实性没有异议，竣工验收只有设计监理建设单位签章,非取得竣工验收备案表。对当事人无异议的证据即原告提交的证据及被告提交的1、4号证据，本院予以确认和采信。对有争议的证据，本院认证如下：原告提交的2号证据即补充协议，被告尚未取得合同约定的《竣工验收备案表》,故被告以涉案房屋所在楼栋已取得分栋验收合格为由主张可实现交房目的抗辩理由,本院不予采信，故原告的质证理由成立，本院对该证据予采信。被告提交证据2以原告未交纳维修基金为由,被告可拒绝交房,因原被告未就维修基金交纳时间进行约定,被告亦未向原告下达催缴通知,故被告以此抗辩拒绝交房,理由不成立,本院不予采信;被告提交的证据3系分栋验收合格表,根据补充协议约定,交房条件为取得竣工验收备案,故原告的该抗辩理由成立,本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2014年5月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，载明被告建设的大汉龙城.旺龙府小区商品房，预售许可证号为怀房售许字2014第0079号。合同约定：原告购买被告的第2幢402号商品房，房屋总价款295825元，合同签订后付首付房款（含定金）88825元，向公积金按揭贷款207000元；被告应在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第二条房产交付使用中约定：...3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，甲方即通知乙方办理交接手续。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。同时，乙方必须按照合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续等。在协议第四条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发出的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS、传真或在本地报纸公告等方式等内容。在协议第九条第五项中约定：本协议作为合同的附件，具有同等法律效力。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告按约定向被告支付首付款及公积金按揭款共计295825元。原告于2017年7月8日签署“大汉龙城商品房交接书”。另查明，大汉龙城.旺龙府小区2号楼于2016年1月23日经工程质量竣工验收，未取得《建设工程竣工综合验收备案表》。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应严格履行合同约定的义务。至本案开庭之日时被告出售给原告的涉案房屋未取得《建设工程竣工综合验收备案书》,故被告应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。根据合同第十二条约定，如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告主张被告逾期交房的违约金应按已交付房价款为基数按日万分之一计算从约定交房次日起至涉案房屋消防合格之前一日止；被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据本案涉案房屋有银行按揭贷款，是否办理产权证书对原告处分涉案房屋影响较小的具体情况，参照本院同类案件判例，本院酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金计算至实际收房之日止，现因原告仅主张至2017年7月5日止的逾期交房违约金,本院予以准许,即295825×0.01%×643天=19021.55元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:限被告怀化市大汉置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告刘明绶逾期交房违约金19021.55元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费276元，减半收取138元,由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  侯自平二〇一八年三月十五日代理书记员  许文镌附：法律依据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。