江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终680号
上诉人（原审原告）：苏州市成扬物流有限公司，住所地苏州吴中经济开发区越溪天鹅荡路6号5幢。
法定代表人：梁斌扬，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王远南，江苏三理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李明，江苏三理律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：苏州建国汽车销售服务有限公司，住所地苏州吴中经济开发区东吴南路119号。
法定代表人：吴建国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙坚，江苏吴中益律师事务所律师。
上诉人苏州市成扬物流有限公司（以下简称成扬物流公司）因与被上诉人苏州建国汽车销售服务有限公司（以下简称建国汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2017）苏0506民初5858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
成扬物流公司上诉请求：1、撤销原审判决主文第一项，改判成扬物流公司与建国汽车公司签订的租赁合同因建国汽车公司原因于2017年6月30日解除，建国汽车公司返还成扬物流公司下半年租金20万元；2、判决建国汽车公司支付因合同解除造成成扬物流公司实际购买、安装设备损失共计530524元；3、判决建国汽车公司支付合同总租金的20%部分违约金244000元；4、由建国汽车公司承担本案的上诉费用。事实和理由：一、一审法院查明事实不清，被上诉人存在违约情形，涉案合同的解除系被上诉人先行违约所致。在被上诉人无法提供证据证明涉案房屋及场地已经符合消防验收的前提下，一审法院未向相关部门核实涉案房屋在合同签订前已经过消防验收合格即认定消防问题属于上诉人自行解决范畴有误。二、一审法院就房屋的围墙是否属于主体结构问题认定不清，另一审法院针对上诉人有关房屋主体结构系危房的鉴定申请未予理涉不当。涉案房屋的围墙及厂房主体结构存在严重的安全隐患，公安派出所的日常消防监督检查记录也明确涉案房屋“安全出口缺少”，以上问题可说明涉案房屋的主体结构不能满足承租人的使用要求，故应该依照相关的鉴定结果认定被上诉人的违约行为。三、涉案房屋属于应当进行消防验收的建设工程，但在涉案合同签订前涉案房屋是否通过消防验收仍存于不确定状态。因被上诉人不能提供相关消防验收合格的证据材料，故根据消防法的相关规定，涉案房屋尚不具备使用条件，被上诉人当然存在违约行为。四、被上诉人已就涉案厂房与吴中区城南街道办理了拆迁补偿协议，政府部门已经将上诉人搭建的雨棚等赔偿给被上诉人，在被上诉人违约的状态下却获取了不当利益显失公平。
建国汽车公司辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。事实和理由：一、在涉案房屋租赁合同签订前涉案房屋已经取得产权证明，可以证明涉案房屋已经通过消防验收，另派出所在消防检查记录上载明的房屋消防问题系由上诉人自行造成的，故上诉人应自行承担后果。二、围墙并不属于房屋的主体结构问题，且即使被上诉人未能维修，上诉人也可自行维修并由被上诉人承担相应的维修费用。三、涉案房屋并未被政府部门征收，且根据租赁合同约定，合同解除时上诉人投入的装饰装潢和不可移动设备设施归被上诉人所有。
成扬物流公司向一审法院起诉请求：1、判令成扬物流公司、建国汽车公司签订的租赁合同因建国汽车公司违约而于2017年6月30日解除；2、判令建国汽车公司支付合同总租金的20%部分作为违约金244000元；3、建国汽车公司返还成扬物流公司下半年（即2017年7月1日至2018年1月1日）租金200000元；4、建国汽车公司返还成扬物流公司保证金40000元；5、建国汽车公司承担因违约给成扬物流公司造成的实际购买安装设备损失530524元。
一审法院认定事实：位于苏州吴中经济开发区东吴南路58号房屋系建国汽车公司所有，共计7幢，土地使用面积为8003平方米。成扬物流公司（承租人）与建国汽车公司（出租人）签订《房屋、场地租赁合同》一份，双方约定，成扬物流公司承租涉案房屋北区域房屋及场地，出租房屋的建筑面积约为1800平方米及场地1600平方米；合同期赁期限为3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日，总租金为1220000元，该房屋和场地的第一年和第二年房屋及场地总租金为每年400000元（其中房租300000元、场租100000元），第三年是420000元（其中房屋租金320000元、场地租金是100000元）。先付后租，承租人向出租人的支付方式为一年二次，但须提前90天支付。合同签订后，承租人须向出租人支付保证金40000元，为租赁押金。作为承租人履行本合同项下义务和责任的保证，合同期满后出租人一次性无息退回承租人。双方在第五条约定，出租人保证该建筑物手续齐全并符合使用要求，应配有供电、供水等；房屋符合相关的规定和要求，因违反规定而给承租人造成损失的，应承担赔偿责任。承租人要进行室内、外所有的装修装饰，所有图纸须经出租人审核同意并签订备忘录盖章有效，并不得改动建筑结构；承租人在出租人提供的现有设备设施的基础上，增加设备设施的有承租人自行承担相关手续和费用。双方在第六条约定，出租人未尽房屋（主体结构部分）修缮义务，以致承租人无法经营达二个月以上的，承租人有权解除合同。双方在第七条约定，任何一方违反本合同约定，擅自中止租赁合同的，应按照合同总租金的20%向另一方支付违约金，若支付的违约金不足弥补另一方损失的，还应该承担赔偿责任。在合同租赁期内，承租人未经出租人同意，中途擅自退租的，承租人应该按合同总租金的20%向出租人支付违约金。2016年5月5日，双方对租房物品进行交接，并附租赁房屋时的内外设施、墙面实样照片。
2017年5月31日，苏州公安局吴中分局南区派出所对成扬物流公司进行日常消防监督检查，检查内容和情况记录载明：未依法通过投放使用、营业前消防安全检查，未通过消防验收。无消防安全制度，未组织开展员工消防安全教育培训，未组织开展防火检查，无灭火和应急疏散预案，未组织消防演练。缺少安全出口、疏散指示标志、应急照明。厂房内有一加油罐车，属于火灾重大隐患。厂房南侧，员工住宿、做饭，属于“三合一”。擅自搭建厂内屋顶，未经消防验收审核。当日，上述派出所对其作出责令改正通知书。
2017年6月9日，成扬物流公司向建国汽车公司函告：建国汽车销售公司沿路边的墙头严重倾斜，即将倒塌；经公安部门检查全公司没有一台消防器材，消防不合格，要进行大的整改，目前对成扬物流公司工作带来很大不安全系数，以防出现职工受伤，特要求终止租房合同。
2017年6月12日，成扬物流公司向建国汽车公司提出关于提前终止租房合同的申请，其内容载明：成扬物流公司在2016年1月1日租赁建国汽车销售公司厂房，已租赁1年零162天，自2016年1月1日起至2017年6月12日止，今日特申请提前终止租赁合同，因建国汽车销售公司沿路边墙头严重倾斜，即将倒塌，以防出现职工受到伤亡。因经公安部门检查，全厂没有一台消防器材，消防不合格，要我们全面整改消防系统，这样需要笔大的资金，给公司带来了困扰，无法经营，特申请从2017年6月13日起终止租房合同，在6月30日前公司全部搬离。
2017年6月28日，成扬物流公司又向建国汽车公司提出终止租房合同申请，其内容载明：因你公司厂房沿路边围墙严重倾斜变形，有倒塌的危险，怕有人员伤亡存在，和消防系统不合格。公安消防部门要求立即整改，每两至三天过来消防检查，使我公司正常生产经营受到严重影响，消防整改的费用使我公司无法承受，使我公司损失巨大，请建国汽车销售公司批准，自2017年6月20日终止租房合同，在6月30日前搬离厂房，我公司愿补贴你公司两个月的房租金，所有剩余租金和押金退还我公司，雨棚造价688000元，拆迁后再补偿给我们公司。
2017年7月3日，建国汽车公司委托律师向成扬物流公司发出律师函，其内容为：针对成扬物流公司要求终止合同的事宜，建国汽车公司认为，路边围墙问题系吴中开发区市政绿化堆土造成，应由其负责解决，建国汽车公司已向市政部门反映情况，市政部门也承诺尽快解决。至于消防问题，双方合同中已明确贵公司对承租房屋做了充分的了解，愿意承担，建国汽车公司出租的房屋已获得国家颁发的房屋权证，说明其房屋符合国家规定，至于贵公司承租后按本公司使用如需要消防要求，应由贵公司自行负责办理，对此，建国汽车公司认为，双方合同有约定，合同期限到2018年12月31日，现考虑到贵公司实际情况，建国汽车公司也同意提前终止合同，但提前终止时间为2017年12月31日。
一审中，双方一致确认成扬物流公司已于2017年6月底搬离涉案承租房屋及场地，双方尚未办理交接手续。成扬物流公司已支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金800000元（其中房屋租金600000元、场地租金200000元），另成扬物流公司还支付了保证金40000元。关于合同解除问题，成扬物流公司认为，鉴于建国汽车公司违约，其主张合同解除时间为2017年6月30日。建国汽车公司认为，其不存在违约，不同意解除合同，如果协商处理的话，其可以考虑提前终止，但时间应到2017年年底。
一审审理中，考虑到妥善处理双方纠纷，避免扩大损失，建国汽车公司同意由法院判决双方合同于庭审之日（即2017年9月14日）解除，同意在本案中将保证金退还成扬物流公司，但保留追究成扬物流公司违约责任的权利。
以上事实，由成扬物流公司提供的房屋权证、房屋租赁合同、函件、租赁费发票、押金收据，南区派出所日常消防检查监督记录、责令改正通知书，当事人的陈述及一审庭审笔录等予以证实。
一审庭审时，成扬物流公司陈述，建国汽车公司出租房屋及场地的围墙倾斜达到30度以上，严重危害到承租人的生命安全，其三次函告建国汽车公司并协商解除合同，但建国汽车公司置之不理，属于根本违约行为。关于搭建雨棚系建国汽车公司口头同意，不存在擅自搭建的情况，且雨棚的承重梁均离墙体较远，现墙体已倾斜依靠承重梁充分说明了搭建雨棚不仅没有增加墙体倾斜的危险，反而起到预防墙体倾斜的危险，有关政府部门之所以对成扬物流公司所承租厂房的相关消防问题进行审查，系建国汽车公司的墙体倾斜存在安全隐患所导致的，建国汽车公司未进行修缮致使合同无法履行，属于根本违约。关于消防问题，出租的房屋是经营用房，建国汽车公司作为出租人，有义务保障出租房符合有关消防的要求。另，成扬物流公司拟证明其承租涉案房屋及场地后购买安装监控、防盗门、钢化玻璃门、钢窗、花纹板钢、平板钢板等以及雨棚重建等费用达530524元，提供了监控报价清单、防盗门消费单、钢窗等设备合同、收款收据、物资提货单、钢结构施工协议书、收据等予以佐证。
而建国汽车公司陈述，其出租的房屋已取得合法权证，符合使用规定，围墙不属于房屋的主体结构，如出现问题，成扬物流公司可以通知建国汽车公司进行维修，如在合理期限内不维修，成扬物流公司可以自行维修，相关费用由建国汽车公司承担。涉案围墙并没有成扬物流公司所述的倾斜超过30度，该墙体可以通过正常方式加以维护。墙体倾斜的责任并不在于建国汽车公司，建国汽车公司积极同政府相关部门沟通，建国汽车公司不存在根本违约行为。市政管理部门已派人看过现场，并做了修复方案。后成扬物流公司自行搬离后，市政部门认为成扬物流公司已搬走，工作忙，需过些时间再予修复。对于成扬物流公司上述设备安装费，不予认可，根据合同的约定，成扬物流公司进行装饰装修应经过建国汽车公司同意，并签订备忘录盖章有效，不得改变建筑结构，同时增加的设备设施应由原告自行承担所有费用。对此，成扬物流公司陈述，建国汽车公司提供的房屋无法满足经营需要，属于根本违约，现应赔偿成扬物流公司因违约而导致购买、安装相关设备而产生的实际损失；雨棚等设备系经建国汽车公司口头同意安装的，建国汽车公司不可能不知情。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，双方签订的房屋与场地租赁合同，不违反法律强制性规定，应属有效，双方当事人应依约履行合同义务。根据查明的事实，可以认定成扬物流公司向建国汽车公司支付了自2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金，并支付了保证金40000元。建国汽车公司向成扬物流公司交付出租的房屋及场地，履行了交付租赁物的义务。关于建国汽车公司是否存在根本违约而导致本案合同解除的情形，成扬物流公司认为，承租场地的围墙倾斜存在安全隐患，多次要求建国汽车公司修缮而未予维修，以及涉案房屋存在消防检查不合格而需整改，建国汽车公司提供的房屋不符合租赁条件，成扬物流公司据此解除合同并通知建国汽车公司，双方合同解除。而建国汽车公司认为，围墙非房屋主体结构，成扬物流公司可正常使用，围墙倾斜非其原因所致，且与相关部门协调维修，即使未及时维修，成扬物流公司可自行修复，并不构成根本违约；根据消防检查的记录情况而言，因成扬物流公司经营中存在消防隐患，改造未通过消防验收，责任不在于建国汽车公司，故成扬物流公司无权解除合同。根据法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，双方确认围墙存在倾斜的情形，成扬物流公司已将该情况向建国汽车公司反馈，而建国汽车公司未予及时修复，确实存在不当之处，但围墙非涉案房屋的主体结构，双方可采取有效措施对围墙倾斜予以修复使用，此围墙倾斜不足以成为解除合同之根本理由，而事实上，成扬物流公司在2017年6月9日、6月12日、6月28日三次函告围墙倾斜事宜并要求终止合同，遂即于2017年6月底搬离涉案房屋，由此说明，成扬物流公司并无采取有效措施修复围墙之意愿，故成扬物流公司依据围墙倾斜而主张解除合同，理由并不充分。关于消防问题，双方签订租赁合同及交付涉案房屋及场地时，成扬物流公司对租赁物的消防设施状况应当知情。从公安机关日常消防监督检查的情况而言，成扬物流公司的经营场所存在消防安全管理缺陷，厂房内存放油罐车、厂房南侧员工住宿、做饭等安全隐患，擅自搭建厂内屋顶，未经消防验收审核等情形，被公安机关责令整改，成扬物流公司并无证据证明该些相应消防安全问题的责任在于建国汽车公司，且根据成扬物流公司在函告建国汽车公司的函件记载其因消防整改的费用无法承受而要求解除合同。建国汽车公司对涉案房屋及场地享有合法产权，其出租涉案房屋及场地并不违反法律规定，成扬物流公司在经营期间涉及的消防检查及整改问题，应属其自行解决的范畴。因此，成扬物流公司以消防问题为由认为建国汽车公司根本违约，并无事实依据，其无权以此解除租赁合同。成扬物流公司认为建国汽车公司存在根本违约致使合同无法继续履行，要求解除租赁合同，缺乏事实依据，于法无据，一审法院不予支持，故成扬物流公司向建国汽车公司发出的解除租赁合同的通知不发生法律效力。但考虑到成扬物流公司已搬离涉案房屋及场地，在本案合同履行期限届满之前，成扬物流公司明确表示并以自己的行为表示不履行本案合同，基于成扬物流公司的上述行为，本案合同不宜强制继续履行，而建国汽车公司亦表示同意双方签订的租赁合同自2017年9月14日解除，结合本案实际情况，一审法院判定本案合同于2017年9月14日解除为宜。合同解除后，成扬物流公司要求建国汽车公司退还已支付的2017年9月14日至12月31日期间的租金119452.05元，应予支持；对其余部分的租金，于法无据，一审法院不予支持。关于成扬物流公司要求退还保证金40000元之诉请，建国汽车公司同意退还，一审法院予以支持。对于成扬物流公司主张的违约金及赔偿损失之诉请，鉴于本案合同解除并不能归责于建国汽车公司，成扬物流公司的该项诉请，于法无据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、苏州市成扬物流有限公司与苏州建国汽车销售服务有限公司签订的房屋、场地租赁合同自2017年9月14日起解除。二、苏州建国汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内退还苏州市成扬物流有限公司租金人民币119452.05元。三、苏州建国汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内退还苏州市成扬物流有限公司保证金人民币40000元。四、驳回苏州市成扬物流有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币7890元，由苏州市成扬物流有限公司负担5890元、苏州建国汽车销售服务有限公司负担2000元。
二审调查中，成扬物流公司向本院补充提交了其与苏州市吴中区城南街道办及拆迁办工作人员的通话录音光盘一份，证明涉案承租房屋已经属于拆迁范围且建国汽车公司同相关政府部门已签订了拆迁补偿协议。建国汽车公司质证认为，对于前述证据的真实性无法确认，且对成扬物流公司的证明目的不予认可。
本院另查明，涉案租赁合同第一条第2款约定“乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分的了解，愿意承租”。一审中，成扬物流公司于2017年9月18日向一审法院提交司法鉴定申请书，申请对涉案房屋的质量进行鉴定以确定是否属于危房。
以上事实，有成扬物流公司提供的录音光盘、涉案房屋租赁合同、司法鉴定申请书及二审调查笔录予以佐证。
本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为，成扬物流公司与建国汽车公司签订的房屋、场地租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。成扬物流公司主张涉案房屋未经消防验收合格且该问题系建国汽车公司的原因所导致故其有权解除涉案合同，对此本院认为，建国汽车公司对涉案房屋持有合法的产权证明，合同中并未约定承租房屋的具体经营用途，成扬物流公司在合同中亦确认已对涉案房屋做了充分的了解，苏州公安局吴中分局南区派出所向成扬物流公司出具的责令改正通知书并未达到致使成扬物流公司无法使用涉案房屋的后果，故一审法院认定成扬物流公司在经营期间涉及的消防检查及整改问题属其自行解决的范畴合理有据，本院对成扬物流公司的该项主张不予支持。成扬物流公司另上诉认为涉案承租房屋的围墙倾斜故房屋的主体结构存在严重安全隐患，其有权据此解除涉案合同。针对成扬物流公司的前述上诉意见，本院认为，2017年5月31日苏州公安局吴中分局南区派出所对涉案房屋进行的日常消防监督检查记录中并未涉及房屋围墙的倾斜问题，涉案房屋的围墙亦非属于房屋的主体结构问题，前述问题可通过修复予以解决，另本院注意到成扬物流公司在一审中申请对涉案房屋是否系危房进行鉴定已经超过了举证期限，故成扬物流公司径直以该事由解除涉案合同缺乏相应的法律依据，本院碍难支持。因涉案房屋租赁合同的解除并非建国汽车公司违约导致，故成扬物流公司要求建国汽车公司赔偿其购买、安装设备损失的上诉请求并无相应根据。
综上所述，成扬物流公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15780元，由苏州市成扬物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 黄学辉
审 判 员 郭 锐
二〇一八年四月二日
法官助理 黄源榕
书 记 员 袁丽媛