河南省西华县人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第1998号原告河南海川实业有限公司法定代表人唐传彪，系该公司总经理。委托代理人胡永正，系河南箕城律师事务所律师。被告姚某某，女，汉族，1991年6月23日生。委托代理人廖鸿智，系河南许慎律师事务所律师。原告河南海川实业有限公司诉被告姚某某房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法由简易程序转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告河南海川实业有限公司的委托代理人胡永正，被告姚某某及委托代理人廖鸿智均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河南海川实业有限公司诉称，2010年8月15日，原、被告签订商铺租赁合同，被告租赁原告位于现代城D区商铺80.84平方米。月租金为3637元，年租金总额43653元，优惠后租金总额为21826元。租赁期限为半年，从2011年2月15日起至2011年8月14日止。该合同履行期限届满后，被告又租赁到2012年8月14日。三年多来。我公司多次要求被告交付房屋，被告拒绝交付，给原告造成租金损失71478元。综上，被告在合同履行期限届满后，仍抢占原告的商铺不交给原告。根据侵权责任法的规定，依法诉至法院。要求判令：被告停止侵权，所租房屋恢复原状交给原告；支付拖欠2012年8月15日到2015年12月15日期间的租金71478元，每年按21826元计算，并赔偿给原告造成的经济损失6000元。庭审中，原告将诉请的租金期限变更至2016年2月1日，要求被告支付租金数额不变；赔偿经济损失6000元的诉请变更为要求被告支付违约金20000元。被告姚某某辩称：原告说的不对，我是从2010年8月15日租原告的房，用了大概两年时间，第一年交给售楼部租金21826元，第二年也交了5000元，没有到期，现代城不让租了。后因为他们的物业管理不当，水把我的货淹了，一直没有协商好，就关门了，我的库存几万元的货一直在那里面放着，到2014年的2、3月份，没有人通知挪货物和要钥匙，没有其他人用这个房子，我也没有交房租。2014年9月我去找原告的经理张发兴协商，协商结果是我不让原告赔偿淹我的货物，他们也不要从2012年到2014年这期间的房租，双方协商同意之后我才接着租赁。2014年9月开始租原告的房子，租金交到2015年3月30日共6800元，当时没有签合同，只有收据，租金按每年13000元。在2015年4、5两个月又交给原告两个月房租2160元，现代城售楼部的王东海打有收条，当时他告诉我以后再交房租就交给房东，我不知道房东和海川公司是啥关系，从6月份到现在没有人找我收房租，房子我一直用着。从2015年4月1日后原告就不再具有完全诉讼主体资格。从2011年8月15日之后双方就没有签书面合同。原告所要求的违约金20000元没有事实依据，双方的租赁合同期限为2011年2月15到2011年8月14日，该合同已经届满，况且原告已经于2012年3月27日通过西华法院主张了该项权利，所以双方从2012年以后是不定期的租赁关系，不存在支付违约金的问题，应当驳回原告要求违约金的请求。原告所要求的租金应当从2015年6月按照每年两间13000元的标准计算至2016年1月。原告河南海川实业有限公司为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下：一、房屋租赁合同、民事调解书各一份，证明1、被告从2012年8月15日起至2014年8月14日没有缴纳租金，从2014年8月15日起至今仅交9100元租金。2、年租金标准为21826元。3、自2011年8月14日之后双方未签订租赁合同，属于临时租赁关系，在原告方通知被告解除租赁关系时被告应当及时搬出房屋，但是被告一直没有搬走。二、原告与王立新的租赁协议两份，证明原告租赁给姚某某的房屋所有权人是王立新，租赁期限2015年3月31日到期。被告姚某某对原告河南海川实业有限公司提供的证据质证意见如下：对原告提供证据一的真实性无异议，2010年和2011年的房租是每年2万多，从2012年以后每年是13000元。原告没有通知让我搬出房屋，解除租赁关系。对其它证明目的无异议。对证据二的真实性无异议，但是从2015年3月31日后的租金不应当由原告向我主张。被告姚某某向本院提供证据如下：一、刘巧云与何建伟房屋租赁合同一份、高向朋与理小丽的租赁合同一份，两合同证明被告在现代城门店南邻的两间房子租金每年13000元，北邻一间每年租金6500元。河南海川实业公司收款收据一张，证明被告在现代城租赁房屋对面的三间房子9个月的租金14800元。二、收条一份，证明2015年4、5两个月每月的租金是1080元，同时从收条上可以显示，2015年4月份以前的租金已经原、被告处理过，包括被告交过租金。三、收房确认书一份，证明被告已经于2016年2月1日已将租赁房屋交给原告海川公司。四、钟富艳，刘某出庭证言。钟富艳证明现代城步行街商铺的租金是每间每年6500元，刘某证明原告方张总同意姚某某2012年5月到2014年9月的房租抵姚某某2012年在现代城门店内淹货的损失费用等情况。原告河南海川实业有限公司对被告姚某某提供的证据质证意见如下：证据一两份租赁合同真实性不能确认，合同的内容与原、被告之间的租赁合同没有关联，对海川公司收据的真实性无异议，不能证明被告方的举证目的。收据票面黑笔书写内容不是海川公司出具，应不予认可。证据二收条不是单位出具，不是职务行为，王东海不是海川公司的工作人员，不能说明是公司收取的。对证据三收房确认书无异议。对证据四证人钟富艳所证明的租金标准和原、被告之间的租金标准是不一样的。证人证言不能证明海川公司所承租给被告的房子租金也是13000元，仅能证明自己的资金数额。证人刘某与被告是雇主和雇员关系，其证言不真实，现代城的张总没有同意2012年到2014年9月的房租免收。被告的商品是否被水淹与原告无关。经庭审举证、质证，本院对原、被告双方提供的证据综合分析认证如下：原告提供的证据一、二与被告提供的证据三，均来源合法，内容真实，与本案有关联，且双方对该证据的真实性均无异议，本院予以确认以上证据的真实性。被告提供的证据一（除河南海川实业公司收款收据中黑笔书写内容外），二、四中钟富艳证明内容能相互印证2015年-2016年6月30日租金情况，与当事人陈述相一致，本院予以确认有效；被告提供的证据一收款收据中黑笔书写内容，原告不予认可，被告亦未提供相关证据作证，对此本院不予确认有效。被告提供的证据四中证人刘某证明原告方张总同意姚某某2012年5月到2014年9月的房租抵姚某某2012年在现代城门店内淹货的损失费用等内容，原告对该证言虽有异议，但从本案庭审中原告认可被告从2014年8月15日起至今交了9100元租金来看，原告在本次诉讼中才主张2012年至2014年的租金与常理不符，证人刘某与被告虽系雇主与雇员关系，但其证言客观真实，且其与当事人陈述相印证。故，本院对证人刘某证明内容予以确认有效。依据上述有效证据及当事人陈述，本院可以确认案件事实如下：2010年8月15日，原告河南海川实业有限公司与被告姚某某签订现代城步行街商业店面租赁合同。合同主要内容“原告河南海川实业有限公司（甲方）将现代城D区42、43号商铺80.84平方米租赁给被告姚某某（乙方）经营，租赁期限自2011年2月15日至2011年8月14日。租金每平方米45元计算，月租金总额为3637元，年租金总额43653元，优惠后租金总额为21826元”。后原、被告按约定履行了合同义务。该合同约定的租赁期限届满后，被告继续使用房屋经营，后原告以被告拖欠2011年8月15日至2012年8月14日期间的租金16900元诉至本院，2013年3月27日经本院调解，双方达成调解协议。2012年5月，被告租赁房屋内库存货物被水淹，2014年9月，双方协商就被告淹货损失与被告在2012年8月15日至2014年9月之前占用租赁房屋应支付的租金相抵。2014年9月被告继续占用租赁房屋经营，并向原告支付租金7000元。2015年5月2日，被告向原告支付2015年4-5月租金2160元。被告自2012年5月至2016年2月1日（该房屋实际交付原告）一直占用该房屋，且在2015年6月至2016年1月31日占用期间未向原告或房屋所有权人王立新支付租金。2015年11月18日，原告以被告在合同履行期限届满后，仍抢占商铺不交给原告为由，诉至本院，酿成此讼。另查一：本案诉争房屋的所有权人为王立新。该诉争房屋为原告河南海川实业有限公司从王立新处承租，双方约定租赁期限自2010年4月1日起至2015年3月31日，五年租金已一次性支付给王立新，双方并于2010年1月31日签订西华现代城租赁协议。诉讼中，本院依法询问王立新，其表示河南海川实业有限公司把我的两间房屋返租以后，想租给谁我不管，我不愿作为第三人参与本案诉讼。另查二：被告姚某某于2016年2月1日已将诉争房屋交付原告河南海川实业有限公司。诉讼中，原告因被告已将租赁房屋交付，要求撤销诉讼请求第一项，不再要求被告停止侵权，将所租房屋恢复原状交给原告。本院认为：原告河南海川实业有限公司在案外人王立新同意其将诉争房屋转租的情况下与被告姚某某签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，当属有效。该合同约定的租赁期限届满后，被告作为承租人继续使用房屋，原告作为出租方在2014年9月、2015年5月收取被告租金，足以说明原告对双方的租赁关系未提出异议，此时双方虽未再签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方之间的租赁关系应视为不定期租赁。不定期租赁合同的双方当事均可随时解除合同。庭审中，原告虽诉称多次要求被告搬出房屋，被告不予认可，原告亦未提供相关证据证实。鉴于诉讼中被告已将租赁房屋返还给原告，原告为此向本院撤回诉请被告停止侵权，将所租房屋恢复原状交给原告，本院对原告的该项诉请不再予以评判，同时对原告撤回该项诉请，予以准许。关于原告诉请被告支付2012年8月15日至2016年2月1日租金的问题。1、2012年8月15日至2014年8月14日期间的租金，庭审中被告陈述“2012年5月因原告物业管理不当造成租赁房屋货物被淹，经与原告经理张发兴协商，其不要求原告赔偿淹货物损失，原告也不要从2012年到2014年期间的房租”的理由，原告虽不予认可，但从本案庭审情况看，原告认可被告从2014年8月15日起至今仅交了9100元租金，原告在本次诉讼中才主张2012年至2014年的租金与常理不符，更印证被告的陈述与证人刘某证明房屋漏水淹货损失抵免该期间房租是事实。证人刘某证言虽与被告有利害关系，但其证言客观真实。因此，本院对原告诉请被告支付2012年8月15日至2014年8月15日租金的请求，不予支持。2、2014年9月至2015年5月期间的租金，结合被告提供的证据与原告的陈述情况，可以认定被告分两次已向原告支付9160元。因此，本院对原告诉请被告支付该期间租金的请求，不予支持。3、2015年6月至2016年2月1日前的租金，原告与案外人王立新的租赁合同虽在2015年3月31日期满，期满后王立新对其与原告之间的租赁合同及原、被告之间的转租合同并未主张无效，根据合同的相对性原则，原告作为诉争房屋转租人有权向被告主张该期间房屋的实际使用费。庭审中被告辩称原告从2015年4月1日后就不再具有完全诉讼主体资格的理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。鉴于被告对该期间占用房屋的事实无异议，理应向原告支付租金。具体租金标准，结合被告在2014年9月、2015年5月向原告收取租金的情况，参照现代城2015年至2016年与被告租赁房屋的同地段的租金价格两间房屋每年租金13000元，因此，被告应按每月1080元（两间房屋）支付原告该期间租金8640元。关于原告诉请被告支付违约金的问题。因原、被告之间房屋租赁关系从2011年8月15日已视为不定期租赁，庭审中原告亦未提供相关证据证明双方对逾期支付租金应承担违约责任的约定。故，本院对原告要求被告支付违约金的请求，不予支持。关于被告租赁房屋内装修物品的相关问题。被告租赁房屋后对房屋进行装修是事实，因双方在书面租赁合同中已明确约定“租赁期满或合同解除，甲方收回商铺，乙方收回私有物件，地板砖及吊顶等不可活动的装饰材料，不得拆卸，无偿归甲方所有”，因此被告交房时房屋内的地板、吊顶、门窗、卷闸门应归甲方所有。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告姚某某于本判决生效之日起三日内支付原告河南海川实业有限公司2015年6月至2016年1月31日期间的房屋租金8640元。二、被告姚某某交付原告河南海川实业有限公司租赁房屋时屋内装修物品（见查明部分）归原告河南海川实业有限公司所有。三、驳回原告河南海川实业有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1740元，由被告姚某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉讼状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长 吴 凡审判员 付红霞审判员 王改英二〇一六年三月十二日书记员 冯慧丽