山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终1361号
上诉人（原审被告）：刘绍玲，女，1976年3月9日出生，汉族，住山东省济南市。
委托诉讼代理人：马进财，(系刘绍玲之夫)，男,住山东省济南市。
被上诉人（原审原告）：济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王健，董事长。
委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈婧婧，山东豪才律师事务所实习律师。
上诉人刘绍玲因与被上诉人济南万怡物业服务有限公司（以下简称万怡物业）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初4045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘绍玲上诉请求：1、依法撤销槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初4045号判决书，驳回万怡物业对刘绍玲的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由万怡物业承担。事实和理由：一审判决审查事实不清，部分事实认定错误、证据不足，适用法律有误。一、一审判决书中“本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》合法有效”，“业主既有权利接受物业服务，又有义务缴纳物业服务费用”。但这不能排除物业公司既有收取物业服务费用的权利，同时也有按合同提供相应服务的义务。判决书中认定物业公司“存在小区绿地被占用，中水未启用、侵占业主公共收益、广告收入信息不明等情况”。基于以上事实，刘绍玲多次与万怡物业进行沟通，所在三期前几任经理均承认以上问题，并同意给予物业费方面优惠（物业收费收据为证）。一审法院在物业公司严重侵害了业主权利的情况下，却做出了让物业公司反省，让业主交费的荒唐判决。二、一审判决书中“本院认为，物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，各人各户对物业服务评价有着不同的标准。业主经常会采用拒交物业费的方式来表达不满情绪。但物业服务企业的维持运行需要成本，且其运行费用的主要来源就是业主交纳的物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保证企业的正常运行。人民法院审理物业服务合同纠纷案件，着眼点即在这一个案件本身，同时又要关注到整个小区正常秩序的维护，考虑整个小区的正常运行与发展。”根据前期物业管理服务协议，第3页第四条甲方（万怡物业）每一年向业主、使用人公布一次物业管理费收支情况。但万怡物业并没有尽到相关义务，从入驻至今从未对财务收支进行公布。根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十六条，第二十三条规定，目前物业公司收取的公共场所广告费、地面停车场地占用费，公共场地租赁费等收益，是依法属于全体业主共有的，应当定期在物业管理区域显著位置公示收入账目，未经全体业主同意不得动用，万怡物业从未进行公示。中水从未启用，任设备锈蚀。据物业管理条例第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。万怡物业未经全体业主同意，擅自向外租赁物业用房。物业公司任绿地被侵占，中水设施锈蚀，侵占小区停车费、公共区域广告、广场促销活动的巨额收益，物业公司收取的此类非法所得已大大超过物业服务费用。全体业主对于物业公司以上侵权行为，一致认为是严重侵权行为，绝不是物业服务的瑕疵，所以发生多次维权活动。物业公司近三年发生几十起起诉业主事件，也从另一个方面证实物业服务存在严重缺陷与不足。物业公司提供有严重缺陷的服务，当然不能全额收取合同规定的相应费用。如果物业公司提供严重缺陷的服务，还能收取全额费用，只会使物业服务越来越差，导致整个小区的畸形运行与发展。三、一审判决书中认为“一、小区还有很多业主交纳了物业服务费用，二是此期间其仍然在接受着物业服务”，但不能就此得出“拒交物业服务费的行为一是损害了其他交纳物业服务费业主的共同利益，二是对物业服务企业而言也是不公平的。”的结论。这明显逻辑混乱。首先损害广大业主利益的是万怡物业，其侵吞了业主停车费、公共区域广告、广场促销活动的巨额收益，并任绿地被侵占、中水设施锈蚀。部分业主交纳物业服务费用，不能证明物业公司不存在上述违反法律及合同的行为，也不能证明其不反对物业的侵权行为。即使在本次诉讼期间，也未见物业公司对以上侵权行为有任何改正举动。四、一审判决书中认为“刘绍玲要求本院调取万怡物业用房的具体数量、位置、使用情况、是否租赁等事项，本院认为其申请事项与本案并无直接关联也无调查收集的必要”。据物业管理条例第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。万怡物业未经全体业主同意，擅自向外租赁物业用房。物业公司私自租赁物业用房是业主拒绝全额交纳物业费的理由之一，与本案息息相关。五、一审法院认为“万怡物业对自身在提供物业服务过程中存在着的不足与缺陷，首先要有清醒的认识，对业主不积极交纳物业服务费用的行为应作深刻的反省，其次要有积极改正的态度与措施。”美好愿望终究敌不过物业公司的经济利益驱动。业主停车费、公共区域广告、广场促销活动的巨额收益，已大大超过物业服务收费，物业公司不可能主动改变其违法行为。一审法院的判决无疑支持物业公司的违法行为，物业公司更加不可能改正，从而进入服务差、不交费、服务更差、更不交费的恶性循环。物业公司败诉，不一定会改变物业公司违法行为，但至少会使物业公司的物业服务合同纠纷案件减少，避免进入恶性循环。综上所述，万怡物业存在明显的违约、违法行为；一审法院判决事实不清，依据不足，适应法律有误，请二审法院认真查明事实，支持刘绍玲的上诉请求。
万怡物业辩称，万怡物业认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，刘绍玲的上诉请求不能成立，刘绍玲陈述的中水设备不能使用，万怡物业未公开公共部分收益等情况均不能构成拒交物业费的理由。
万怡物业向一审法院起诉请求：1.请求判令刘绍玲向万怡物业支付物业服务费2839.2元；2.请求判令刘绍玲向万怡物业支付违约金3000元；3.案件受理费由刘绍玲承担。
一审法院认定事实：万怡物业与刘绍玲于2007年11月16日签订《前期物业管理服务协议》1份，该合同对双方的权利义务进行了约定，物业费按建筑面积每月/每平方米1元计算，业主应于每一季度第一个月前五日内预交整个季度的管理费。逾期交纳物业费，从应付之日起按日向物业公司支付未缴付款项0.5%的违约金。刘绍玲系阳光100国际新城G21-2-703室的业主，该房屋建筑面积135.21平方米。
万怡物业在提供物业服务过程中，因刘绍玲未交纳2015年1月1日至2016年9月30日的物业服务费，其起诉至一审法院。在一审法院审理中万怡物业陈述，刘绍玲房屋的建筑面积为135.21平方米，按建筑面积每平米每月1元计算物业费，应为2839.41元（万怡物业在扣除前期物业费结余的0.21元后主张2839.2元）；违约金按照合同约定，从应付之日起按日支付未交付款项的0.5%，以未交付款项为基数分段计算，违约金金额为9千余元，因违约金较高，万怡物业主张3000元。
一审法院认为,刘绍玲系阳光100国际新城小区业主，其在入住小区时，与万怡物业签订了《前期物业服务合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。刘绍玲作为业主既有权利接受物业服务，又有义务缴纳物业服务费用。
万怡物业在本案审理过程中诉称刘绍玲未交2015年1月1日至2016年9月30日间的物业服务费用2839.2元，该数额符合物业服务合同约定的标准，刘绍玲在本案审理中未对该物业费的计算期间及数额提出异议，一审法院亦予以确认。
刘绍玲在答辩中对万怡物业提供的物业服务不满，提出了诸多问题，包括小区存在绿地被占用、中水未启用、侵占业主公共收益、广告收入信息不明等，同时提出万怡物业公布物业费收支情况、启用中水设施等诸多要求，其中一些问题在一审法院审理万怡物业起诉其他业主的案件中也多有涉及，对此一审法院也有明确的认识，万怡物业在提供物业服务过程中确实存在不足，对业主不积极交纳物业服务费用的行为应作深刻的反省。但一审法院同时也认为，物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内几百上千的业主接受着物业服务，各人各户对物业服务评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。业主在对物业服务有意见时，经常会采用拒交物业费的方式来表达不满情绪。但物业服务企业的维持运行需要成本，且其运行费用的主要来源就是业主交纳的物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保证企业的正常运行，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。人民法院审理物业服务合同纠纷案件，着眼点既在这一个案件本身，同时又要关注到整个小区正常秩序的维护，考虑到整个小区的正常运行与发展。如果小区的业主一旦认为物业服务企业的服务存在瑕疵或不足，就可以拒交物业服务费，那么这个小区的物业服务如何能够正常进行下去？小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。
从本案审理查明事实来看，刘绍玲自2015年1月1日起一直拒交物业服务费，其应该认识到，一是小区还有很多业主交纳了物业服务费用，二是此期间其仍然在接受着物业服务（尽管其对物业服务不满），从这两点来说，其拒交物业服务费的行为一是损害了其他交纳物业服务费业主的共同利益，二是对物业服务企业而言也是不公平的。
综上所述，一审法院对刘绍玲拒交物业服务费的答辩意见不予采纳。但一审法院也同样认为，万怡物业对自身在提供物业服务过程中存在着的不足与缺陷，首先要有清醒的认识，对业主不积极交纳物业服务费用的行为应作深刻的反省，其次要有积极改正的态度与措施。鉴于其提供的物业服务客观上存在着瑕疵与缺陷，一审法院对万怡物业要求刘绍玲支付违约金的诉讼请求不予支持。在诉讼过程中，刘绍玲要求一审法院调取万怡物业物业用房的具体数量、位置、使用情况、是否租赁等事项，对此一审法院认为，其申请事项与本案并无直接关联也无调查收集的必要，故一审法院不予准许。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告刘绍玲于判决生效之日起10日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付2015年1月1日至2016年9月30日物业服务费2839.2元；二、驳回原告济南万怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘绍玲负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，刘绍玲系阳光100国际新城小区业主，其在入住小区时，与万怡物业签订了《前期物业服务合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。刘绍玲有义务缴纳物业服务费用。上诉人委托诉讼代理人当庭认可刘绍玲拖欠2015年1月1日至2016年9月30日间的物业服务费用数额为2839.2元。本院对此予以确认。
刘绍玲上诉主张不应当缴纳物业服务费用，其理由包括小区存在绿地被占用、中水未启用、侵占业主公共收益、广告收入信息不明等内容，要求万怡物业未公布物业费收支情况、启用中水设施等。因为万怡物业物业服务方面存在瑕疵，故一审判决并未支持业未按时交纳物业费的违约责任。另一方面，物业服务费也是物业服务企业正常运行，履行职责的保障。上诉人接受了万怡物业提供的物业服务，其提出的问题仅能说明万怡物业提供的物业服务存在瑕疵，但不足以证明万怡物业提供的物业服务导致了居住小区的环境发生恶化。需要指出的是，居住小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。故上诉人拒交物业报务费的理由不当，本院不予支持。
综上所述，上诉人刘绍玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理50元,由上诉人刘绍玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 车言江
审判员 姜 涛
审判员 曹 慧
二〇一八年四月十六日
书记员 刘 红