甘肃省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘民终570号上诉人(原审原告)：甘肃宏信房地资产评估有限公司，住所地白银市白银区万盛路1号-6幢(6-9)01。法定代表人：王丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟丽蓉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘世雄，甘肃铜城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：兰州云翔典当有限责任公司，住所地兰州市城关区静宁路223号。法定代表人：张葳，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗海珍，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑瑶，甘肃正鼎律师事务所律师。原审被告：白银新城信房地产开发有限公司，住所地甘肃省白银市白银区人民路。法定代表人：张惠文，该公司董事长。上诉人甘肃宏信房地资产评估有限公司（以下简称宏信公司）与被上诉人兰州云翔典当有限责任公司（以下简称云翔典当公司）及原审被告白银新城信房地产开发有限公司（以下简称新城信公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宏信公司的委托诉讼代理人孟丽蓉、刘世雄，被上诉人云翔典当公司的委托诉讼代理人罗海珍、郑瑶到庭参加诉讼。原审被告新城信公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理终结。宏信公司上诉请求：撤销（2017）甘01民初226号民事判决，确认上诉人对本案诉争财产拥有合法的所有权，改判排除兰州市中级人民法院对涉案房产的执行，解除查封措施。事实与理由：一审法院适用法律错误，依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十四条规定：物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，一审判决属于明显的适用法律错误，应予撤销，并依法改判支持上诉请求。云翔典当公司辩称：一、被答辩人购买设定抵押房产而未经抵押权人同意属无效行为，不享有足以排除强制执行的民事权益；二、答辩人依法对标的物享有优先受偿权；三、抵押权属于公示物权，被答辩人在未征得抵押权人同意的情况下仍然购买，应自行承担法律及商业风险。新城信公司未答辩。宏信公司向一审法院起诉请求：1、排除对白房权证白银区字第587**号、第58719号、第587**号房屋的执行，并解除对上述房产的查封措施；2、确认其对上述房产拥有合法的所有权；3、判令二被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年4月27日，新城信公司将其所有的坐落于白银市白银区长安路68号-1幢1-12、1-13、1-14号（房产证号分别为白房权证白银区字第0587**号、第058720号、第0587**号）三间商业用房向云翔典当公司在白银市房地产管理局进行了抵押，并办理了他项权证。针对以上三处房产的产权登记信息，白银市不动产登记事务中心出具说明：1、该三间房产初始登记时间为2011年7月29日；2、2011年8月1日，该三间房产在该中心做了第一次抵押登记，抵押人为新城信公司，抵押权人为云翔典当公司，于2012年4月25日做了抵押权注销登记；3、2012年5月4日，该三间房产在该中心做了第二次抵押登记，抵押人为新城信公司，抵押权人为云翔典当公司，于2012年11月7日做了抵押权注销登记；4、2012年11月9日，该三间房产在我中心做了第三次抵押登记，抵押人为新城信公司，抵押权人为云翔典当公司，于2016年1月15日做了抵押权注销登记；5、2014年9月1日，根据甘肃省兰州市中级人民法院的申请，对该三间房产做了查封登记，查封期限：2014年9月1日至2016年8月31日；2016年9月13日，甘肃省兰州市中级人民法院申请，对该三间房产做了第二次查封登记，查封期限为2016年9月14日至2019年9月13日。宏信公司以案外人的身份向兰州市中级人民法院提出书面异议，请求对涉案财产予以解封。兰州市中级人民法院经审查后认为“本案宏信公司与新城信公司之间签订买卖合同是在涉案房屋抵押期间签订的，因宏信公司不能出具双方签订买卖合同时经抵押权人同意的相关证据，且其提供的房屋买卖合同不属于该院执行异议案件审查的范围，故宏信公司所提起异议理由该院不予采信，请求不予支持”。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，作出（2016）甘01执异207号执行裁定书，驳回案外人甘肃宏信房地资产评估有限公司的异议请求。裁定书送达后，宏信公司于2017年3月20日提起案外人执行异议之诉。另查明，2012年9月24日，出卖人新城信公司与买受人宏信公司签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得位于白银西区长安路西、编号为D-17-3的土地使用权，买受人购买的商品房为该项目中的第1幢1-12、1-13、1-14号，建筑面积共703.87平方米，价格为按建筑面积计算6500元/㎡，总金额457.5155万元，付款方式为一次性付款，该商品房的用途为商铺；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。宏信公司分别于2012年9月26日向新城信公司付款400万元、于2012年11月27日付款30万元，新城信公司于2012年11月12日、11月13日向宏信公司开具票面金额分别为1502540元、1502540元、1570075元的购房款发票三张。一审法院认为，根据双方共同确认的证据和查明的事实显示，宏信公司与新城信公司签订商品房买卖合同时，涉案房产已在所有权人新城信公司向抵押权人云翔典当公司设立抵押期间，且在相关不动产管理部门办理了抵押登记手续及他项权证，该房产信息的登记状况对外已具备公示性标准要求，是通过查询等方式即可获悉的公开信息。宏信公司购买涉案房产时，该房产已拥有独立的产权证，宏信公司就涉案房产在向新城信公司交付购房款后并未依商品房买卖合同约定的期限办理过户登记手续，亦没有提供证据证明其双方在交易过程中向抵押权人云翔典当公司履行过通知或征询义务，该院在依法采取查封措施时，该房产登记注册的所有权人依然为新城信公司，故该院无法确认涉案房产的权属已转移至宏信公司名下所有，该房产未办理变更登记过户手续、未向买受人如实告知房产已设定抵押登记等真实状况的过错不在云翔典当公司。综上，该院依法查封的新城信公司所有的坐落于白银市白银区长安路68号-1幢(01)1幢1-12、1-13、1-14号（房产证号分别为白房权证白银区字第0587**号、第058720号、第0587**号）三套房产无法认定为已转移于第三人所有的有效物权，作为案外人的宏信公司就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求解除查封措施的主张因缺乏有效的证据印证，不能成立，该院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定判决：驳回甘肃宏信房地资产评估有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由甘肃宏信房地资产评估有限公司负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交如下证据：宏信公司向本院提交（2016）甘0402民初2046号民事裁定书，证明其与新城信公司房屋买卖合同纠纷一案，白银市白银区人民法院于2016年8月8日立案，该案在审理过程中，因涉诉房屋上设有抵押权，且在起诉前已被兰州市中级人民法院依法予以查封，须在涉案房屋查封法院相关案件处理完毕之后才能继续审理，遂于2016年9月20日裁定中止审理。云翔典当公司对该证据的真实性没有异议，只对证明目的有异议，认为宏信公司早已知道抵押的事实。2、云翔典当公司向本院提交（2014）兰民二初字第56号民事调解书，证明其与甘肃华屹置业有限公司、新诚信公司等借款合同纠纷一案，经兰州市中级人民法院审理于2014年10月17日达成调解协议：一、甘肃华屹置业有限公司偿付云翔典当公司本金4980万元，利息及月综合费14999760元，……三、甘肃华屹置业有限公司如到期不能履行，则云翔典当公司依法享有新城信公司提供的房产抵押权，有权对该财产拍卖、变卖所得价款优先受偿。上诉人对该证据无异议。经当庭质证，双方当事人对以上证据真实性没有异议，上述证据所与相关事实相互印证，本院予以确认。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于宏信公司对涉案执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，涉案房屋于2011年7月29日由建房人新城信公司在白银市不动产登记事务中心进行初始登记，后对该房屋设定抵押，抵押人为新城信公司，抵押权人为云翔典当公司，并于2011年8月1日办理抵押登记及他项权证。2012年9月24日，宏信公司与新诚信公司签订涉案《商品房买卖合同》时该房屋处于抵押状态，直至2016年1月15日由云翔典当公司进行抵押权注销登记。期间，兰州市中级人民法院于2014年9月1日在白银市不动产登记事务中心对涉案房屋进行查封登记。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。宏信公司虽然提交了其与新城信公司签订的购房合同及房屋缴费证明，也说明了房屋的交付、装修、经营情况，但涉案房屋的抵押权设定在先，商品房买卖合同签订在后，宏信公司与新城信公司达成的合意并未产生物权变动的效力，涉案房屋仍登记于被执行人新城信公司名下。虽然新诚信公司在与宏信公司签订合同时，违背诚实信用原则，隐瞒了合同标的物已经设定抵押权的事实，但作为案外人的宏信公司就涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉理由缺乏事实和法律依据，上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由甘肃宏信房地资产评估有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王银伟审判员  李 静审判员  徐长飞二〇一七年十一月十四日书记员  苟志环