浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0523民初7310号原告（反诉被告）：安吉县章村镇郎村村股份经济合作社，住所地安吉县章村镇郎村村。主要负责人：朱贤根。委托诉讼代理人：王炳印，男，安吉县报福法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：浙江安吉中实农业发展有限公司，住所地安吉县章村镇高山村平石自然村。法定代表人：刘长征。委托诉讼代理人：吴平，浙江浦源律师事务所律师。原告安吉县章村镇郎村村股份经济合作社（以下简称郎村合作社）与被告浙江安吉中实农业发展有限公司（以下简称中实公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案受理。中实公司在答辩期内向郎村合作社提出反诉，本院于2016年12月28日立案受理并决定两案合并审理。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。郎村合作社的委托诉讼代理人王炳印，中实公司法定代表人刘长征及其委托诉讼代理人吴平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郎村合作社向本院提出本诉请求：1.中实公司向其支付租金120000元；2.中实公司向其支付逾期利息6240元。事实与理由：2014年6月9日，郎村合作社与中实公司签订《租赁合同》，郎村合作社将其拥有位于郎村村的老小学房屋和场地出租给中实公司经营餐饮、住宿等。根据《租赁合同》第三条约定，中实公司尚欠租金120000元（其中2015年40000元，2016年80000元）。经其多次催讨，但中实公司仍拖欠拒付。中实公司答辩称：一、双方签订的租赁合同达到了合同约定的解除条件，中实公司享有单方解除合同的权力。1.任何企业开展经营，需首先做好消防和环评验收。要经过环境影响评价及消防验收程序，规划的合法性将为前置程序，如土地利用违法或规划不符，将无法开展消防验收及环境影响评价。《中华人民共和国土地管理法》第二十六条明确规定，经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准。未经批准不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。案涉土地用途规划为开办村学校这一公益事业建设所用，但案涉《租赁合同》之目的系开办商业企业，进行酒店经营。郎村合作社将已确定的土地规划用途的房屋出租给中实公司，致其用地不合法；2.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地可以分为农用地和集体建设用地，在法律上已明确规定，不得出让、转让或出租用于非农业建设。即使存在因破产、兼并等情形致使土地使用权转移的，也需要依法进行。而本案的事实是，出租的房屋的附属土地性质并非国有土地，仍属于村集体土地，中实公司并无法律上的依据直接享有村集体土地的使用权。这直接导致中实公司因无法通过环保验收而不能实现开办企业的目的，而造成其无法办理相关证照的直接原因就在于郎村合作社刻意隐瞒了其出租房屋所附属土地为村集体土地的事实。二、郎村合作社无权要求其支付所谓欠付租金。1.《租赁合同》第三条明确告知郎村合作社签订合同的目的是为了酒店经营，即开办的目的是用于商业经营。郎村合作社即隐瞒了其所出租的房屋所附属土地的性质为村集体土地这一事实，直接导致了中实公司在企业开办过程中因土地性质未能转变而根本上不符合企业消防验收及环评的前置条件，从而进一步使得中实公司开办的目的自始无法实现；2.《租赁合同》第三条约定，如因租赁房屋和出租方本身的原因无法办理证照的，租期免费顺延。正是由于郎村合作社所出租的房屋其附属的土地性质并不符合中实公司开办企业办理相关证照的前置要求，才导致中实公司无法开办且该合同目的自始便不能实现。综上，请求驳回郎村合作社的本诉请求。中实公司向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.郎村合作社赔偿其各项损失870002.98元。事实与理由：案涉《租赁合同》第一条第五款规定，若因被出租房屋本身的原因及出租方的原因导致承租人无法办理相关证照和营业手续的，则承租人有权解除合同并不承担违约责任。郎村合作社所出租的房屋非商业住房，无任何登记信息，造成中实公司无法办理消防验收和环评，从而导致中实公司不可能再继续经营，这符合约定的解除条件。中实公司在《租赁合同》中明确告知郎村合作社所租用的房屋用于酒店经营等商业性质目的，而郎村合作社却将不符合租用目的的房屋出租给中实公司，违反合同约定，理应对中实公司投入的870002.98元的损失承担赔偿责任。郎村合作社答辩称：中实公司要求解除合同的理由不成立。据合同的约定，郎村合作社提供了合同约定的租赁物，即800余平方米的房屋及600平方米的场地，且一直由中实公司占有使用。《租赁合同》中并未约定要求郎村合作社提供商业性质的建设用地，在双方签订合同前，中实公司曾多次到村里考察，对案涉租赁房屋的土地性质系集体土地是知晓的。自2014年6月9日交付租赁物到现在，中实公司从未到有关部门申请消防验收和环评验收，因此，根本不存在验收不通过的问题。中实公司在2014年12月就办理了营业执照，企业名称为浙江安吉天祥旅游发展有限公司，一直经营到现在，不存在停业之说。综上，请求驳回中实公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对租赁合同、土地登记申请书、地籍调查表、土地登记审批表、公司登记基本情况、装修合同及付款凭证、解除合同通知书的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实与证据作如下认定：1.导致中实公司损害数额的问题。中实公司拟证明其因开办安吉天祥旅游发展有限公司投入各项费用870002.98元为其损害数额的待证事实，为此向本院提交了各类票据若干资以证明；郎村合作社则提出该些费用或为安吉天祥旅游发展有限公司支付或为刘长征个人支付，故与本案无关联的质证意见。本院审查认为，违约损害赔偿的赔偿权利人应系合同一方当事人，无论是安吉天祥旅游发展有限公司还是刘长征个人都是独立的民事主体，各自财产核算为一体应经清理核算，且取得财产所花费的成本并不等同于损害数额，惟财产价值因违约行为而发生了破坏、贬值或财产使用上造成了妨害，方能认定系固有财产之损害，故本院对中实公司的举证意见不予采纳，相关证据亦不予认定；2.中实公司与浙江安吉天祥旅游发展有限公司法律关系的问题。中实公司拟证明中实公司与浙江安吉天祥旅游发展有限公司系投资关系的待证事实，为此向本院提交了股份代持协议一份资以证明；郎村合作社则提出了对此不知情的质证意见。本院审查认为，中实公司将租赁物交付浙江安吉天祥旅游发展有限公司占有使用的原因是转租关系还是投资关系是判断中实公司是否存在违约的事实，但作为合同相对方的郎村合作社未就此事项提出相应诉请，故该节事实非本案要件事实，本院对该证据不予认定。经审理本院认定以下事实：一、2014年6月9日，郎村合作社与中实公司签订《租赁合同》，郎村合作社将位于安吉县郎村村陈村自然村的郎村小学800平方米校舍和600平方米场地出租给中实公司使用。双方约定租赁用途为：酒店经营，包括餐饮、住宿、旅游产品开发等项目；租赁期限为：30年（自2014年9月9日起至2044年9月8日止），2014年6月9日至2014年9月8日期间为免租金过渡期；租金金额：采取分段计算方法，其中2014年9月9日至2017年9月8日期间年租金80000元，2017年9月9日至2020年9月8日期间年租金86400元；支付方式：租金每年支付一次，第一年租金应于2014年9月9日前一次性付清，此后租金应于每年8月30日前付清；违约责任：双方不得单方面解除合约，如单方面解除合约的，违约方应按照当年的合同金额的20%作为损失赔偿给对方。此外双方还约定：“甲方（即郎村合作社）应积极配合乙方（即中实公司）办理餐饮、住宿等相关证照和营业手续。如因房屋本身的原因导致乙方无法办理相关证照和营业手续的，则因此延误的租期免费顺延，如最终无法办理，则乙方有权解除本合同，并不承担任何违约责任。”。同日，郎村合作社与中实公司办理租赁物交割手续，交由中实公司使用。至郎村合作社提起本案诉讼时，中实公司尚欠2015年度租金40000元和2016年度租金80000元。二、案涉租赁物即郎村小学800平方米校舍和600平方米场地所涉及的土地所有权和土地使用权均登记在郎村村民委员会名下，租赁房屋及场地的用地和建设经过了土地管理部门的审批。2014年6月18日、6月25日、2015年3月28日，中实公司分别与他人签订装修合同，对租赁物进行了装修和设备的安装。2014年12月12日，中实公司股东刘长征设立一人有限责任公司安吉天祥旅游发展有限公司，案涉租赁物实际由安吉天祥旅游发展有限公司占有使用。2017年1月3日，中实公司以案涉租赁物占地既非商业性质亦非建设用地为由，致函郎村合作社行使合同解除权。本院认为:郎村合作社与中实公司双方所签订的租赁合同是双方真实意思表示，除租赁期间超过法定20年上限外，其余内容不违反法律禁止性规定应属有效。郎村合作社已将具有使用功能的租赁房屋和场地交付给中实公司占有使用，完成了其主要合同义务，现中实公司拒绝支付到期租金12000元属于违约行为，应承担继续履行和赔偿损失的违约责任，故本院对郎村合作社的关于支付租金及逾期付款利息的本诉请求予以支持。中实公司主张租赁房屋和场地的占地性质系集体土地违反了土地用途管制制度，导致其无法办理环评和消防验收手续，进而以合同目的无法实现为由行使合同解除权并要求郎村合作社赔偿损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。理由有二：一、租赁房屋和场地所占用的土地和建房行为已经办理了相关审批，占地性质为集体建设用地。因此，租赁房屋用地行为或建设行为并不违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于土地用途管制的规定，案涉租赁房屋和场地属于合法建筑物、构筑物。二、环评和消防验收程序所针对的是装修设计环节是否符合国家标准，而租赁房屋和场地的占地性质本身与环评和消防验收程序中所应具备的条件并无关联。因此，以租赁房屋和场地占地性质为集体所有权为由，进而主张租赁物不符合约定用途，缺乏法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百零七条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、安吉县章村镇郎村村股份经济合作社与浙江安吉中实农业发展有限公司于2014年6月9日所签订的《租赁合同》超出20年租赁期限的部分无效；二、浙江安吉中实农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付安吉县章村镇郎村村股份经济合作社房屋和场地租金120000元、逾期付款利息6240元，合计126240元；三、驳回浙江安吉中实农业发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2820元、反诉案件受理费6850元，合计9670元，由浙江安吉中实农业发展有限公司负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长  高 峰人民陪审员  唐秋根人陪陪审员俞一杰二〇一七年八月八日书 记 员  陈 静·??8?··??7?·