重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0119民初390号
原告（反诉被告）：重庆望族物业管理有限责任公司南川分公司，住所地重庆市南川区南城街道金山大道8号，组织机构代码69927960-6。
负责人：王红，重庆望族物业管理有限责任公司南川分公司总经理。
委托诉讼代理人：赵兵，重庆市南川区金山法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：张谊，男，系公司员工。
被告（反诉原告）：鲜文利，女，1975年8月10日出生，汉族，住重庆市南川区。
原告重庆望族物业管理有限责任南川分公司（以下简称望族物业公司）与被告鲜文利物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月9日受理后，被告鲜文利对原告望族物业公司提起反诉，本案依法由审判员秦先俊独任审判，适用简易程序对本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）望族物业公司委托诉讼代理人赵兵及被告（反诉原告）鲜文利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告望族物业公司诉向本院提起诉讼请求：判决被告立即支付原告2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费、公共照明费、二次供水费等6822元，滞纳金1364元，共计8186元，本案诉讼费由被告承担。原告系南川区XX·XX小区的物业管理公司，被告系该小区的业主。原告在业主委员会成立之前就是该小区的物业管理；2014年12月31日，原告与XX·XX业主委员会签订了物业服务合同，双方按照协议约定履行了各自的权利义务。但自2016年1月1日至今，被告就以各种理由拒绝缴纳物业管理费，为此原告为维护小区的正常管理秩序，为维护其他业主及原告自身合法权益不受侵犯，特依法向人民法院提起诉讼。
被告鲜文利辩称，被告系XX小区的业主，被告对交纳物业服务费没有意见，被告认为应当交纳，但被告有不交纳物业管理费的原因，被告不是无理取闹。按照《物业管理条例》第35条，《重庆市物业管理条例》第2条、第48条规定，原告应对XX小区内安全措施的建立、公共秩序的维护、绿地花木的养护和管理等进行负责。但长期以来，原告忽视了自己的职责，无视业主的权益，将外来车辆随便放入小区乱停乱放，占用消防通道，导致小区内环境极差，影响小孩老人出行，严重损害了业主的权益，因此小区业主对原告严重不满。按照《物业管理条例》第35条、第40条之规定，原告未提供合格的服务，则无权要求被告支付物业费用。原告应当承担减少物业管理费的责任，并立即改进物业服务管理，认真履行物业服务合同，避免上述违约行为的再次发生。2016年9月15日晚7时许，被告驾车回家时看见被告车位前的消防通道上停满了外来车辆，致使被告的车无法停回被告的车位，并在此过程中致使被告车辆被擦挂受损。被告随即打110、119报警，均有警察出警到达现场进行拍照，其中南城派出所还对被告做了笔录。警察在现场对原告公司的保安进行了口头批评。事后，被告多次找原告赔偿修车费，但原告置之不理，被告无奈自行进行了修理。现被告要求原告按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定赔偿被告2800元修车费。如果原告赔偿了被告的修理费，减少了物业管理费，余下的费用被告会立即支付。如果原告今后再次出现违约行为，被告仍旧会拒绝交纳物业管理费。
反诉原告鲜文利诉向本院提起诉讼请求：1.请求判令被告赔偿修车费2800元，2.减少被告应收取的物业管理费，3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由同答辩意见。
反诉被告望族物业公司辩称，请求驳回反诉原告的诉讼请求，反诉原告车辆被擦挂与反诉被告无任何关系，车辆系反诉原告的私人物品，不属于反诉被告管理范围。反诉被告已经履行了管理义务，反诉原告没有充分证据证明反诉被告在管理过程中存在违规或不恰当的行为。
经审理查明，原告系重庆市南川区XX·XX小区的物业管理企业，被告鲜文利系该小区业主。2014年12月31日，原告（乙方）与重庆市南川区XX·XX小区业主委员会（甲方）签订了《XX·XX小区物业服务合同》，该合同约定，甲方聘请乙方实施该小区的物业管理服务的相关事宜，合同服务期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。合同第五条约定，物业管理服务费按建筑面积计算，电梯房（三楼及以上）1.05元/月·平方米（含电梯费）；1、2楼0.75元/月·平方米；别墅（高级楼梯房住宅）1.30元/月·平方米；商业物业1.40元/月·平方米，其他物业：凡高层住宅改为商用的1.50元/月·平方米，别墅改为商用的1.50元/月·平方米，停车库每一个车位50元/月，公共能耗费每户9元/月，二次供水0.5元/吨。合同第六条约定，物业服务费用或者物业服务资金按季度交纳，业主或物业使用人在每季初月5日前履行交纳义务，逾期未交纳物业服务费的，物业公司按日向业主加收应交费总额的千分之二支付违约金。该协议还约定了其他事项。
另查明，被告鲜文利居住在重庆市南川区XX·XX小区别墅（高级楼梯房住宅）X-X-
X号，建筑面积229.38平方米，2016年1月1日至2017年12月31日期间未交纳物业服务费。
上述事实，有原告提交的《XX·XX小区物业服务合同》及原、被告的陈述等证据在案佐证，亦经庭审质证核实，具有证明效力。
本院认为，原告（反诉被告）与重庆市南川区XX·XX小区业主委员会签订的《XX·XX物业服务合同》系合同双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，应合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对被告（反诉原告）及该小区业主均具有约束力。原告（反诉被告）为该小区提供物业管理服务,被告(反诉原告)接受了原告（反诉被告）的物业服务后，理应及时按照物业服务合同的约定交纳物业服务费等相关费用。被告（反诉原告）居住的房屋为别墅，按照合同约定应当按1.3元/月·平方米收取物业管理费，原告（反诉被告）主张实际按1.2元/月·平方米收取物业管理费，本院依法予以支持。故被告（反诉原告）自2016年1月1日至2017年12月31日期间应当交纳的物业服务费为6606元（1.2元/月·平方米×229.38平方米×24个月），公共能耗费为216元（9元/月×24个月），共计6822元。对于原告（反诉被告）主张的滞纳金问题，原告主张的滞纳金实为违约金，由于原告未能及时与被告（反诉原告）协调其反映的相关问题，属于服务有一定的瑕疵，因此，对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）提出车辆乱停乱放占用消防通道的问题，本院认为因开发商在开发XX小区时设计人车分流不够合理，从而导致大量的车辆停放在小区内，占用了消防通道，这是历史遗留及小区业主共同造成的问题。原告（反诉被告）作为小区的管理服务主体，已在合理显著的位置以广告牌的形式提醒了业主禁止占用消防通道，其已履行到了合理的管理义务，被告（反诉原告）不能依此作为拒绝交纳物业管理费的抗辩理由。对于被告（反诉原告）提出的其他不交纳物业管理费的理由，因未提供充足的证据予以佐证，本院依法不予支持。
对于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）赔偿修车费2800元的请求。本院认为，被告（反诉原告）主张因其车位前的消防通道停满了外来车辆，导致其车辆无法停回车位，从而致使车辆被擦挂，对于该事实被告（反诉原告）未提供充足的证据予以证明，因此本院对该事实依法不予认定，对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿修车费2800元的请求依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）鲜文利于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）重庆望族物业管理有限责任公司南川分公司2016年1月1日至2017年12月31期间的物业服务费6822元。
二、驳回原告（反诉被告）重庆望族物业管理有限责任公司南川分公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）鲜文利的全部诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案本诉案件受理费50元，减半收取25元（重庆望族物业管理有限责任公司南川分公司已预交），由被告（反诉原告）鲜文利负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元（鲜文利已预交），由被告（反诉原告）鲜文利负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 秦先俊
二〇一八年三月二十九日
书记员 吴昱曦