湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘3123民初763号反诉原告：欧泽香，女，1970年8月6日出生，苗族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。委托代理人：施新沛，湖南湘州律师事务所律师。反诉被告：凤凰县广源国有资产投资管理有限责任公司。住所：湖南省凤凰县。法定代表人：向俊文，男，1966年8月10日出生，土家族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。委托代理人：程仁辉、杨昌生，湖南知来律师事务所律师。反诉原告欧泽香与反诉被告凤凰县广源国有资产投资管理有限责任公司（以下简称广源公司）房屋租赁合同纠纷一案，反诉被告凤凰县广源国有资产投资管理有限责任公司于2017年10月11日向本院提起诉讼。在本院审理过程中，反诉原告欧泽香于2017年11月16日提起反诉。后凤凰县广源国有资产投资管理有限责任公司于2018年1月25日向本院提出撤诉申请，申请撤回对本诉被告欧泽香的起诉，本院依法予以准予。本院受理后依法组成由审判员张青山担任审判长，审判员田志刚、人民陪审员韩志清参加评议的合议庭，于2018年2月1日公开开庭进行了审理，书记员杨茜担任法庭记录。反诉原告欧泽香及其委托代理人施新沛、反诉被告凤凰县广源国有资产投资管理有限责任公司的委托代理人程仁辉、杨昌生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告欧泽香诉称，2005年底，凤凰县农机局因建设负债，当时经局党组研究并报请县主管领导同意，决定采取向本单位干部职工筹集资金方式还债，经核算后确定以农机局院内一楼二十间门面50年的经营权作为还款资金的来源和保障。之后反诉原告作为筹款人之一，筹款借给凤凰县农机局偿还建房债务，农机局以相应门面50年使用权、收益权作为还款付息的来源和保障，双方签署了《房屋长期出租合同书》，本质上该份合同书并非实际意义的房屋租赁合同，而是凤凰县农机局为了筹钱还债，与反诉原告进行民间借贷及如何还本付息的协议。该合同现已履行十年，反诉原告将相应门面租赁出去，用所得收益作为最初筹款借给凤凰县农机局的回报，基于反诉原告依约已经营管理了十年，尚有40年经营管理权因为客观原因无法实现，原还本付息方式无法实现，故反诉被告应当按照民间借贷的最高利息支付剩余40年的利息。综上所述，反诉原告请求：1、判决反诉被告偿还本金42840元；2、判决反诉被告以24%的年利率支付40年的利息；3、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉原告欧泽香为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1、欧泽香身份证复印件，拟证明欧泽香的个人基本信息。2、2005年关于门面管理事的会议内容，拟证明（1）2005年县农机局向职工筹资还债的事实；（2）双方签订合同的过程和目的，当时的局领导多次开会讨论，最终以签订《房屋长期出租合同书》的形式将欧泽香等人筹资给单位解决困难、单位以一楼门面50年管理权的收入作为还款付息来源等协议的内容固定下来；（3）《房屋长期出租合同书》所涉及的房屋并非真正的房屋出租，而是农机局将对门面租赁的租金收益权让筹资的职工收取50年作为对职工还本付息的来源和保障，并非将门面租给职工使用，职工不是法律意义上的承租人，而是房屋租赁收入受益人。3、田茂令的证言，拟证明（1）2005年农机局向单位职工筹资还债的事实；（2）双方签订《房屋长期出租合同书》的过程和目的；（3）《房屋长期出租合同书》涉及的房屋并非真正的房屋出租，而是农机局将对门面租赁的租金收益权让筹资的职工收取50年作为对职工还本付息的来源和保障，并非将门面租给职工使用，职工不是法律意义上的承租人，而是房屋租赁收入受益人。4、谭思琼的证言，拟证明（1）2005年农机局向单位职工筹资还债的事实；（2）证人根据当时局领导的安排进行核算，确定职工收取相应门面50年的租金可以收回筹资给单位的本金和利息，由此确定职工经营管理门面的年限为50年；（3）双方签订《房屋长期出租合同书》的过程和目的；（4）《房屋长期出租合同书》所涉及房屋并非真正的房屋出租，而是农机局将对门面租赁的租金收益权让筹资的职工收取50年作为对职工还本付息的来源和保障，并非将门面租给职工使用，职工不是法律意义上的承租人，而是房屋租赁收入受益人。5、《房屋长期出租合同书》，拟证明（1）欧泽香以门面当时卖价的总额资金换取了50年的出租收益权；（2）欧泽香系依合同约定经营管理相应门面，不存在侵权行为；（3）依照第11条之约定，经欧泽香等乙方争取多得门面补偿共6340098元甲方不能截留，应依约作为解除合同对乙方的补偿分配给乙方；（4）合同履行十年，未被依法解除即仍对双方具有约束力。6、农机局长租50年仓库、门面50年租金收款表，缴款凭证，拟证明（2）门面以平方米计价且单价为当时门面市场价，说明乙方是买断50年的使用权而非承租门面；（2）合同的甲方已经收取乙方筹集的资金。7、凤国用（2014）第Z010154号国有土地使用证，拟证明农机局一楼门面仍由农机局所有，农机局已经收取门面经营权人50年的使用费，由经营权人行使50年出租门面的权利，所得收入作为对经营权人还款来源和保障。8、凤凰县棚户区改造中心片区被征收房屋价值初步评估结果（第1次），拟证明（1）农机局一楼门面，房屋建筑面积分别为455平方米和142.94平方米；（2）初步评估结果总价2879420元。9、请求将农机局院内宿舍一楼作门面重新评估的报告、农机局租赁户与广源公司协商申请重新评估增补资金的过程，拟证明初次评估一楼是作为一般房屋估价，因欧泽香等人以经营管理者的身份提出异议并依法收集和提交相应证据，才争取得到第二次评估及得到提高补偿金的结果。10、凤凰县棚户区改造中心片区被征收房屋价值初步评估结果（第2次），拟证明经合同乙方争取，涉及到乙方经营管理的门面补偿费得到提高，这提高的部分应当根据《房屋长期出租合同书》第11条的规定，作为解除合同给乙方造成的损失补偿给乙方。11、解除合同通知书、结算通知、农机局门面租赁合同终止结算方案通知，拟证明（1）现农机局一楼门面的所有权人存在争议，合同乙方分别收到农机局和广源公司解除合同或结算的通知；（2）合同双方从未针对合同的解除问题协商过，更没有达成任何协议，合同至今未被依法解除。12、关于收到广源公司《解除租赁合同通知》的回复函，拟证明农机局门面经营管理人收到凤凰县农机局和广源公司的解除通知之后，主动提出双方协商解除合同未被对方接受。反诉被告凤凰县广源国有资产投资管理有限责任公司口头辩称，原农机局与反诉原告签订的房屋租赁合同的性质是租赁合同，而非反诉原告所主张的借贷关系，租赁合同履行期可计算到2016年底，减去实际使用的10年的租金后，多余的40年租金应退还并按7.83%的年利率计息。反诉被告凤凰县广源国有资产投资管理有限责任公司并未向本院提交证据材料。当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：1、对反诉原告欧泽香提交的证据1，经庭审质证，反诉被告无异议，本院依法予以认定。2、对反诉原告欧泽香提交的证据2，经庭审质证，反诉被告有异议，认为该证据的真实性有异议，从证据形式上来看，该会议内容属于复印件，保存于凤凰县农业机械管理局，但该份证据没有凤凰县农业机械管理局的盖章；其次关于关联性，该会议内容的主旨是建房借资利息贷款有关事宜，与反诉原告欧泽香否认《房屋长期出租合同书》（即否认双方的租赁关系）这一主张无关；另外，该三页会议内容前后不衔接，不是最初完整的会议内容。经审查，本院对由于农机局资金困难有缺口，遂将农机局所属门面采取抓阄的方式进行出租给反诉原告欧泽香的事实予以认定。3、对反诉原告欧泽香提交的证据3，经庭审质证，反诉被告有异议，认为该证据的真实性有异议，证人自称系凤凰县农业机械管理局原局长，但其提供的身份证明材料中没有相关证明；其次关于关联性，该证言是就欧泽香与凤凰县农业机械管理局签订《房屋长期出租合同书》的原因进行了说明，不能因此否认《房屋长期出租合同书》为租赁合同的本质。相反，该份证言中多处使用“租金”一词也说明了《房屋长期出租合同书》双方系租赁关系。经审查，结合证人田茂令出庭接受质询的回答，仅能证明反诉原、被告之间签订了长期的房屋租赁合同，并不能证明反诉原告的主张，故本院仅对合同签订的背景即由于农机局资金紧张，将门面长期出租给反诉原告的事实予以认定，但对证人关于《房屋长期出租合同书》性质的论断依法不予采信。4、对反诉原告欧泽香提交的证据4，经庭审质证，反诉被告有异议，认为该证据的真实性有异议，证人自称系凤凰县农业机械管理局原工会主席兼会计，但其提供的身份证明材料中没有相关证明；关于关联性，该证言是就欧泽香与凤凰县农业机械管理局签订《房屋长期出租合同书》的原因及租金计算背景、方式进行了说明，不能因此否认《房屋长期出租合同书》为租赁合同的本质。相反，该份证言中多处使用“租金”一词也说明了《房屋长期出租合同书》双方系租赁关系。经审查，证人应当出庭接受当事人的质询，本案证人谭思琼未出庭接受当事人的质询，故本院对该证据依法不予认定。5、对反诉原告欧泽香提交的证据5，经庭审质证，反诉被告对其关联性有异议，认为该份证据不论形式、内容上还是从实际履行角度上来看，其本质都是租赁合同，与欧泽香拟证明的其与凤凰县农业机械管理局系民间借贷关系不具有关联性。经审查，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。该《房屋长期出租合同书》不管是从内容还是形式上，均满足租赁合同的构成要件，且双方当事人系在平等自愿的前提下签订。但该《房屋长期出租合同书》中约定的出租期限为五十年，超过法律规定的上限，故该合同中超过二十年的部分无效，未超过二十年的部分认定为有效。6、对反诉原告欧泽香提交的证据6，经庭审质证，反诉被告对其关联性有异议，认为该份证据仅能证明门面租金计算的方式及欧泽香已经缴纳50年租金的事实，与欧泽香拟证明的其已经买断承租门面50年使用权不具有关联性。经审查，本院依法对该反诉原告已经缴纳42840元租金的事实予以认定。7、对反诉原告欧泽香提交的证据7，经庭审质证，反诉被告对其对真实性没有异议，对关联性有异议，认为其仅仅证明土地的权属，双方现在争议的是房屋，反诉被告已经提交房屋使用权证。经审查，该证据与本案缺乏关联性，本院依法不予采信。8、对反诉原告欧泽香提交的证据8、9、10，经庭审质证，反诉被告对三组证据的真实性均没有异议，对关联性有异议，仅仅说明在征收过程中对租赁房屋征收评估的事实，不能证明租赁关系。经审查，该三组证据仅能证明出租房屋的初步评估结果，再次评估申请及重新评估的结果，并不能证明反诉原告的主张，故本院仅对该三组证据的真实性予以认定。9、对反诉原告欧泽香提交的证据11、12，经庭审质证，反诉被告对二组证据的真实性没有异议，关联性有异议，该二组证据仅仅是作为双方因为房屋征收之后合同不能继续履行，广源公司解除合同的一个程序，对方主张没有达成任何协议，不能因此否认双方系租赁关系的事实，当租赁合同无法履行，双方具有解除的权利，广源公司已经履行了解除通知这一法定程序，对方如果有异议，应当向法院提起确认之诉。经审查，本院依法对凤凰县政府于2015年11月23日作出《房屋征收决定》后，反诉原、被告多次就房屋租赁合同的解除及结算问题协商未果的事实依法予以认定。依据本院认定的有效证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：2005年凤凰县农机局因建设负债、资金紧张，经局领导班子召开会议研究决定，将农机局所属的门面及仓库采取长期出租的方式向本单位职工出租，从而获取资金偿债。招租采取抓阄方式，经抓阄，欧泽香抓中。抓到阄的人员必须与农机局签订房屋长期出租合同。2005年12月15日、19日，反诉原告欧泽香分二次共交付租金42840元，收款人为凤凰县农机局。2006年1月1日，凤凰县农机局作为甲方与反诉原告欧泽香签订《房屋长期出租合同书》，合同约定：“本局院内宿舍楼一楼房屋一次性出租，出租时限为五十周年即二00六年元月一日至二0五六年元月一日止。在此期间本局更换负责人或者领导班子成员，本合同继续有效不变，甲方不能收回房屋、不得调增租金，直至合同期满为止。欧泽香同意租用房屋，经过甲乙双方共同协商达成如下协议：1、租用人在租期内对所承租的房屋只有使用权和经营权。2、每平方米租用费1700.00元，租用面积25.20平方米，共计租用费大写人民币肆万贰仟捌佰肆拾元，小写人民币42840.00元。3、签订本合同之日同时一次性缴齐租金，不得拖延欠款。……11、属于政策性变化造成的经济损失，按政策要求办理，甲方不另作赔偿但不得截留所应补偿给租用人的金额……甲方单位：凤凰县农机局单位负责人田茂令租用人：欧泽香住址：农机局宿舍身份证号码：43312319700806002X二00六年元月一日”。反诉原、被告双方在《房屋长期出租合同书》中没有对因征收而解除合同如何补偿进行约定。2011年11月11日，凤凰县人民政府作出批复将县农机局划归凤凰县广源国有资产投资管理有限责任公司统一经营管理。为改善市民居住环境，完善城市服务功能，凤凰县人民政府拟对中心片区棚户区改造项目（中心片区S1、S2、S3号地块）范围内房屋实施征收，并于2015年3月20日发布凤政公（2015）2号《凤凰县人民政府关于棚户区改造项目（中心片区S1、S2、S3号地块）房屋征收范围的公告》，欧泽香所承租的原农机局门面在征收范围内。2015年11月23日，凤凰县人民政府发布凤政公（2015）14号《凤凰县人民政府关于凤凰县棚户区改造项目中心片区（含古城片区）房屋征收决定公告》，对棚户区改造项目中心片区、古城片区范围内的房屋作出了征收决定，并公布了中心片区棚户区改造拟划范围图。同日张家界泰业房地产评估咨询有限公司出具了凤凰县棚户区改造中心片区被征收房屋价值最终评估结果，被征收人凤凰县广源公司（农机局一楼仓库）评估总价值为9219518元。2015年12月21日，反诉被告广源公司向反诉原告欧泽香送达《解除租赁合同通知书》，2016年6月8日反诉被告第二次向反诉原告送达解除通知。后反诉原告欧泽香与反诉被告广源公司未就结算事宜达成一致意见，故反诉原告诉至法院，请求：1、判决反诉被告偿还本金42840元；2、判决反诉被告以24%的年利率支付40年的利息；3、本案诉讼费由反诉被告承担。另查明，在本案诉讼过程中包括反诉原告承租门面在内的农机局门面已被拆除，租赁物实际使用时间双方认可为十年。本院认为，本案的争议焦点为：一、反诉原告与反诉被告订立的《房屋长期出租合同书》的法律关系；二、反诉被告是否需要偿还反诉原告已收取的租金或本金与利息，如果需要偿还，偿还的标准如何计算（具体数额、利率、计息起止时间）。关于本案的争议焦点一，反诉原、被告之间签订的《房屋长期出租合同书》的法律关系问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中反诉原告欧泽香作为承租方与反诉被告广源公司（县农机局）作为出租方签订《房屋长期出租合同书》中明确约定了租赁的系农机局宿舍一楼房屋、出租期限为五十年，租金、租赁面积均明确进行约定，租金缴纳方式为一次性缴齐，租赁物维修的条款也体现在合同书中第六条，以上条款均表明该《房屋长期出租合同书》满足租赁合同的要件。且从反诉原告提交的缴款凭证来看，农机局在收款项目中亦明确写明系“租金”，故《房屋长期出租合同书》系租赁合同。反诉原告坚称该合同书系民间借贷法律关系，但却未向本院提交借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷关系存在的证据，其提交的缴款凭证上文已论述并不能证明借贷的发生，恰能与租赁合同法律关系相互印证。故反诉原告要求以民间借贷为基础法律关系的诉请于法无据，本院依法不予支持。关于本案的争议焦点二，反诉被告是否需要偿还反诉原告已收取的租金或本金与利息，如果需要偿还，偿还的标准如何计算（具体数额、利率、计息起止时间）。租赁合同中租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中《房屋长期出租合同书》系租赁合同关系，双方对租赁期限的约定为五十年，故其超过二十年的部分应为无效合同，但未超过二十年部分应为有效合同。针对第一部分租期为二十年的《房屋长期出租合同书》，因为政府的征收行为加上房屋已经被拆除，合同目的已经不能实现。广源公司主张解除合同，先后二次向反诉原告送达解除通知，反诉原告虽有异议，但未在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同自通知到达对方时解除，故租期为二十年的合同已经依法解除。合同解除后尚未履行的终止履行，合同的权利义务终止，不影响合同中结算条款和清理条款的效力。本案中反诉原告欧泽香已交五十年租金共计42840元，实际承租使用十年，实际已产生租金（42840÷50）×10年=8568元，由于该合同有效租赁期限为二十年，反诉原告仅实际承租使用十年，剩余十年的租金应按照本金8568元，参照2006年中国人民银行同期贷款利率6.39%计算占用利息予以返还。由于反诉被告广源公司同意以年利率7.83%（高于年利率6.39%的同期贷款利率）计算从2006年1月1日起至退还之日止，本院予以准予。故后十年应返还的本金为8568元，占用利息为从2006年1月1日起按年利率7.83%计算至实际退还之日止；针对第二部分租期超过二十年的《房屋长期出租合同书》，由于其超过了租赁合同法定出租期限，故该部分应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，《房屋长期出租合同书》的签订背景是反诉原告为帮助反诉被告度过经济瓶颈期，采取用抓阄且不能反悔的方式获得承租权，就当时而言此承租权义务性多于权利性，且为了规避国有资产流失，反诉被告在制定合同时候订立了高于二十年租赁期限的长期租赁合同，违背了依据诚实信用原则所应负的义务，给反诉原告造成信赖利益的损失，且未尽到照顾、保护义务。反诉被告存在过错，应当赔偿对方因此受到的损失。现由于政府征收行为导致合同已经不能继续履行，反诉原告的损失应由反诉被告予以赔偿。但由于反诉原告未举出证据证明其实际损失的多少，故本院酌情反诉被告补偿反诉原告34272元，且该三十年的租金25704元（（42840÷50）×30年）应予以退还。综述，反诉被告广源公司应退还反诉原告欧泽香十年租金8568元及占用利息、三十年租金25704元及本院酌情认定补偿金额34272元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条第一款第（三）项、第五十八条、第六十条、第九十四条第一款第（一）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限反诉被告凤凰县广源国有资产投资管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告欧泽香租金8568元及利息（从2006年1月1日其按年利率7.83%计算至实际退还之日止）；二、限反诉被告凤凰县广源国有资产投资管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还多收取的反诉原告欧泽香30年的租金25704元并补偿反诉原告欧泽香损失34272元；三、驳回反诉原告欧泽香的其他诉讼请求。如果反诉被告凤凰县广源国有资产投资管理有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件反诉费8111.6元，由反诉原告欧泽香承担4600元，反诉被告凤凰县广源国有资产投资管理有限责任公司承担3511.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  张青山审 判 员  田志刚人民陪审员  韩志清二〇一八年三月二十二日书 记 员  杨 茜附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十四条租赁期限不得超过一十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。