广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民终432号上诉人（原审原告）：珠海市香洲区骏发山庄第三届业主委员会，住所地：广东省珠海市香洲区。负责人：李旭波，主任。被上诉人（原审被告）：珠海朝达房产发展有限公司，住所地：珠海市拱北。法定代表人：单小杰，总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ兰，广东德赛律师事务所律师。上诉人珠海市香洲区骏发山庄第三届业主委员会（以下简称骏发山庄业委会）因与被上诉人珠海朝达房产发展有限公司（以下简称朝达公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初8168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。骏发山庄业委会上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法判决确认朝达公司擅自确权登记珠海市香洲区骏发山庄地下车库（以下简称案涉骏发山庄地下车库）并领取商品房地产权权属证明书（珠房地权属字第：20××××65）的处分行为无效；3、依法判决确认朝达公司擅自出售案涉骏发山庄地下车库的处分行为无效；4、依法判决确认案涉骏发山庄地下车库属于骏发山庄全体业主共有；5、朝达公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院没有审理查明朝达公司与朝达投资有限公司和香港朝达投资有限公司的关系，没有审理查明2010年11月2日已告解散的香港朝达投资有限公司是否有权再于2015年3月27日从事申请或委托等法人行为。朝达投资有限公司和香港朝达投资有限公司应当认定为各自独立的两家公司，有各自独立的法人财产，享有各自的法人财产权。案涉骏发山庄地下车库《建设工程规划许可证》【编号99规字（396）号】的建设单位是朝达投资有限公司，一审庭审时，朝达公司未提供证据证明其与朝达投资有限公司的关联关系，朝达投资有限公司应与朝达公司无关，朝达公司无权处分案涉骏发山庄地下车库。香港朝达投资有限公司于2010年11月2日因债权人自动清盘已告解散，法人资格已归于消灭，已丧失民事主体资格和法律上的人格，不再具有民事权利能力和民事行为能力，但朝达公司蓄意隐瞒该事实，于2015年3月27日委托代理人韩博健以朝达投资有限公司为申请人向珠海市住房和城乡规划建设局提出案涉骏发山庄地下车库建设工程规划条件核实的申请，骗取了《珠海市建设工程规划条件核实合格证》[核字第（2015一×××号）]，事后从事了一系列确权、登记等行为均，明显违反相关法律法规，违背社会公德、公序良俗、诚实信用原则。二、一审法院未审理查明案涉骏发山庄地下车库1551.9平方米土地使用权是否属于朝达公司所持《珠海市国有土地使用权出让合同书》中29837.5平方米国有土地使用权范围内。《国有、集体建设用地许可证》珠海市用地许可证【珠国土许字（1992国）第422号】分期用地附表记载第⑨项“99.11.26报，地下车库1551.9㎡不收地价”。本案中，案涉总平面图中技术经济指标是经规划局批准的，如果案涉骏发山庄地下车库符合市规划局批准的设计要点中的技术经济指标，则其1551.9平方米土地使用权即属于《珠海市国有土地使用权出让合同书》中29837.5平方米国有土地使用权范围内，那么《国有、集体建设用地许可证》分期用地附表第⑨项为何还要记载“99.11.26报地下车库1551.9㎡不收地价”呢？如果再比对同表第5项“98.3.5报大门一处面积为8.24㎡，计11701元”，就可以知道，只要是变更了市规划局所核准的设计要点，即使是报建面积仅为8.24㎡的大门，都需要补交地价款11701元，更何况是报建的1551.9㎡的案涉骏发山庄地下车库呢？由此可知案涉骏发山庄地下车库1551.9平方米土地使用权并不属于《珠海市国有土地使用权出让合同书》中29837.5平方米国有土地使用权范围内。《商品房地产权权属证明书》（珠房地权属字第：20××××65）载明“房屋用途：车库、公用设施”。参照最高人民法院(2005)民一终字第116号民事判决书，最高院作出权威解释，“车库、公用设施”之间的顿号，是并列词语之间的停顿，其前面的“车库”与后面的“公用设施”系并列词组，它表示车库与公用设施并列关系，只有案涉骏发山庄地下车库用途在车库与公用设施均具备的条件下，方可正确反映案涉骏发山庄地下车库应为“平时用作车库，战时用作防空地下室（人民防空设施属于市政公用设施）平战结合原则”的规划用途。案涉骏发山庄地下车库为骏发山庄小区配套公建的市政公用设施，其建设用地为公用设施用地，公用设施用地的土地使用权依法应为无偿划拔土地使用权。案涉地下车库除了停车位外，其余部分皆为内外承重墙体、柱、通道、空地等，唯一的解释真相就是案涉地下车库的规划用途为防空地下室，而防空地下室才属于市政公用设施。三、一审法院未审理查明案涉骏发山庄地下车库1551.9平方米土地使用权是否属于无偿划拔土地使用权，亦未审理查明朝达公司不是案涉地下车库1551.9平方米土地使用权的权利人。案涉骏发山庄地下车库建设用地“不收地价”，应属于无偿取得的划拔土地使用权。无偿划拨使用的土地依法属于国家所有。珠海市城市建设档案馆原件存档证明【珠城档证（2015）0082号】列举朝达公司所提交骏发山庄地下车库的归档文件原件中，没有案涉骏发山庄地下车库的建设用地规划许可证，朝达公司当然就不能办理案涉骏发山庄地下车库1551.9平方米建设用地的的国有土地使用证，当然也就不是该1551.9平方米案涉骏发山庄地下车库建设用地的土地使用权的权利人。四、一审法院未审理查明案涉骏发山庄地下车库规划用途是否为结合民用建筑的防空地下室；如果朝达公司认为案涉骏发山庄地下车库不是骏发山庄小区结合民用建筑修建的防空地下室，朝达公司应提供人防部门出具的易地建设防空地下室的证据。案涉骏发山庄地下车库1551.9平方米的建设用地土地使用权“不收地价”，结合《骏发山庄地下车库方案》中加盖“珠海市规划国土局规划业务专用章”公章，加署审定方案设计意见“请按图示意见进行施工图设计阶段1999.9.20”，市规划主管部门依据相关规定提出土地规划用途、使用条件要求“民用建筑工程施工图报建时需附《民用防火二级防空地下室审批表》”，以及《建设工程规划许可证》【编号99规字（396）号】，表明案涉骏发山庄地下车库属于城市新建民用建筑按照国家规定建设战时可用于防空的地下室。如果朝达公司认为案涉骏发山庄地下车库不是骏发山庄小区结合民用建筑修建的防空地下室，应依法规必须向市人防办申请易地建设，并缴纳易地统建费。朝达公司对此应尽举证责任。五、一审法院理未审理查案涉骏发山庄地下车库建设成本是否已纳入骏发山庄小区商品房住宅价格成本，真实的投资人是全体业主。案涉地下车库规划为防空地下室，其属于国家相关强制性标准规定的非营利性配套公共建筑，其建设费已经纳入到骏发山庄住宅销售价格之中，随着房屋产权的转移，投资者也就随之变成了购买房屋的业主；并且业主支付价款取得专有权的同时已取得了共有部分的共有权，则配套公建设施收益权依法转由作为实际投资人的骏发山庄全体业主享有，全体业主是案涉地下车库的实际投资人。六、朝达公司所持《珠海市单项房地产开发资质证书》已过期失效，无权开发建设案涉地下车库建设工程。1995年7月21日，朝达公司取得案涉项目的《珠海市单项房地产开发资质证书》，证书有效期为1998年7月21日，距离1999年11月报建案涉骏发山庄地下车库，失效已近两年之久。七、“民事在先”规则。最高人民法院2010年出台了《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释【2010】15号），就作为登记基础的民事法律关系的效力本身发生争议，则应当先行提起民事诉讼，并且期间中止行政诉讼。这就是所谓的“民事在先”规则。一审法院要求骏发山庄业委会另行提起行政复议或行政诉讼解决的程序，违背了上述相关司法解释的“民事在先”规则。综上所述，骏发山庄业委会认为案涉骏发山庄地下车库是骏发山庄小区1997年竣工后，由于朝达公司未依法修建防空地下室，因此向政府取得无偿划拨土地使用权，而为骏发山庄小区所修建的防空地下室。然而16年后（即2015年），当朝达公司的关联企业珠海朝达物业管理有限公司退出骏发山庄小区物业管理时，朝达公司为谋取私利，明知其股东独资投资人香港朝达投资有限公司于2010年已告解散，仍于2015年趁小区物业管理混乱和业委会换届之际，隐瞒事实，利用原1992年香港朝达投资有限公司和珠海市国土局所签订的《国有土地使用权出让合同书》等文件，弄虚作假，恶意委托代理人，并通过不法行为手段，将案涉骏发山庄地下车库申请登记及出售。朝达公司违反法律规定，违背公平、正义、诚实信用、公序良俗原则，将无偿划拔属于国有资产的土地使用权非法转让，将属于骏发山庄小区全体业主共有、共用的案涉骏发山庄地下车库侵占、确权、出售，严重侵害了国家公共利益，损害了骏发山庄小区全体业主的合法财产权益和依法享有得到人民防空保护的权利。朝达公司辩称，一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回骏发山庄业委会的上诉请求，维持一审判决。一、骏发山庄业委会的第1项上诉请求无理。朝达公司是否有权就案涉骏发山庄地下车库（以下简称案涉车库）申请初始登记并领取权属证明书属于行政机关审查的范围，若骏发山庄业委会对朝达公司的行为有异议，其应向有关行政机关提起。朝达公司是案涉车库的建设方，其系香港朝达投资有限公司（也称朝达投资有限公司）的独资子公司，其有权就案涉车库申请初始登记。1992年7月10日，香港朝达投资有限公司与珠海市国土局签订《珠海市国有土地使用权出让合同书》，受让案涉车库所属地块（以下简称案涉地块）的土地使用权，该合同上香港朝达投资有限公司签章处显示的英文名称为CHIUTACTINVESTMENTSLIMITED,与骏发山庄业委会所提交的证据17所显示的朝达投资有限公司的英文名称完全一致，可见，香港朝达投资有限公司与朝达投资有限公司为同一公司，之所以在签订合同时在朝达投资有限公司前加注“香港”二字是为了标注其地名以区别于境内的公司，这是特定历史时期的不规范表述。香港朝达投资有限公司与朝达投资有限公司为同一公司，其受让了案涉地块后独资设立了朝达公司，朝达公司在案涉地块上开发建设了骏发山庄项目及案涉车库项目，因受制于当时的客观条件，各审批环节中出现了香港朝达投资有限公司、朝达投资有限公司、珠海朝达房产发展有限公司等三个主体，但这种不尽规范的做法并不足以影响朝达公司的案涉车库的建设方的法律地位，朝达公司有权就案涉车库申请初始登记。二、骏发山庄业委会的第2项上诉请求没有法律依据。《物权法》第39条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，案涉车库初始登记的所有权人为朝达公司，并非骏发山庄业委会，因此，朝达公司出售案涉车库是其合法权利，骏发山庄业委会无权干预，此外，对照《合同法》第52条的规定，朝达公司与案涉车库购买者订立的购买车位合同不存在任何导致合同无效的情形，故骏发山庄业委会关于请求“判决确认朝达公司擅自出售案涉骏发山庄地下车库的处分行为无效”的上诉请求没有法律依据。三、案涉骏发山庄地下车库不属于骏发山庄全体业主共有。按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定，案涉车库因其具有构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体的特性，应当被认定为物权法所称的专有部分，而并非属于业主所有的共有部分。《物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可见，物权法作出车库可以出售、附赠、出租的规定，其包含的前提是开发商享有车位、车库的所有权，而非全体业主享有共有权。案涉车库工程项目取得《建设工程规划许可证》的时间是1999年11月25日，竣工时间为2000年4月20日，而骏发山庄商品房初始登记的时间为1998年6月，显然，案涉车库的土地面积没有分摊给全体业主，建筑面积也不可能计入公摊面积，此外，案涉车库又是由朝达公司单方投资建造，建设成本也未计入住宅开发成本，所以，骏发山庄业主无权享有案涉车库的权益。另据《商品房地产权权属证明书存根》记载，“本次确权地下室，面积合计1547.08平方米，其中车库669.5平方米、公用设施877.58平方米。公用设施属业主共有。”又据《房屋建筑面积测绘成果表》记载，“本幢建筑总面积1547.08（地下车位52个，地下车位面积669.50，其余面积877.58）”，可见，案涉车库项目的建设包括了两部分，即车库和公用设施，公用设施属业主共有，车库的权利人为朝达公司。四、案涉车库并非人防工程。骏发山庄业委会虽声称案涉车库系人防工程，但其提交的证据均不能支持其主张，而《珠海市建设工程规划条件核实合格证》则明确备注为“该项目无人防地下室”，可见，案涉车库并非人防工程。综上所述，在案涉骏发山庄的住宅、别墅已完成初始登记并已销售的情况下，朝达公司在一片空地所对应的地下部分自行出资建设了案涉车库并向骏发山庄业主出售，该行为有效地缓解了骏发山庄停车位不足的问题，若将案涉车库界定为骏发山庄全体业主共有，则既不符合相关法律的规定，也将极大打击开发商建设地下车库的积极性，不利于地下空间的利用和社会财富的创造，也不符合市场经济的内在规律。骏发山庄业委会向一审法院起诉请求：1、确认朝达公司擅自确权登记珠海市香洲区骏发山庄地下车库（以下简称骏发山庄地下车库）并领取商品房地产权权属证明书（珠房地权属字第：20××××65）的处分行为无效（骏发山庄业委会解释为申请登记到朝达公司名下是错误的）；2、确认朝达公司擅自出售案涉骏发山庄地下车库停车位的处分行为无效；3、确认案涉骏发山庄地下车库属于骏发山庄全体业主共有；4、本次诉讼费用由朝达公司承担。一审法院查明：1992年7月10日，珠海市国土局（甲方、出让方）与香港朝达投资有限公司（乙方、受让方）签订一份《国有土地使用权出让合同书》约定：1、甲方将位于珠海市拱北将军山脚、拱北中学以北面积29837.5平方米的国有土地使用权出让给乙方使用（坐标及面积均以正式红线图为准）。2、本地块用途为别墅、住宅（其中别墅建筑面积10000平方米，住宅建筑面积34756.25平方米），投资总额（不含地价款为人民币3800万元）；容积率为1：1.5（以市规划局最后确定的为准）。3、本地块使用年期为50年，从1992年8月10日至2042年8月10日。4、乙方应付地价款总额为人民币208888000元。合同还对其他事项进行了约定。《国有土地使用权出让合同书》签订后，珠海市国土局于1992年9月14日向香港朝达投资有限公司颁发了珠国土许字（1992国）第422号《国有、集体建设用地许可证》（面积为29837平方米），珠海市规划局于1992年8月28日向香港朝达投资有限公司颁发了编号92拔字285号《建设用地规划许可证》。之后，香港朝达投资有限公司根据珠海市引进外资办公室珠特引外资字【1992】301号文件，于1992年10月5日登记成立珠海朝达房地产发展有限公司（即本案朝达公司），公司注册资本为2100万美元，经营年限30年，经营范围：在已取得土地使用权的土地上兴建出售和出租住宅、公寓及别墅，占地面积29837.5平方米，建筑面积为5万平方米，投资者为香港朝达投资有限公司。朝达公司成立后，开始在前述土地建设开发“骏发山庄”房地产项目。庭审中，根据当事人的陈述，“骏发山庄”建设有4栋35层(实际为32层)的高层建筑，一座综合楼，9栋别墅。综合楼下建有地下车库。珠海市房地产登记中心于1998年6月17日向朝达公司颁发了珠房权属（98）字第0130号《商品房屋产权权属证明书》，房屋坐落地址为珠海市拱北将军山骏发山庄D栋，基底面积759.91平方米，建筑总面积24451.11平方米。1999年11月25日，珠海市规划局向朝达投资有限公司颁发编号99规字396号的《建设工程规划许可证》，载明建设项目名称为地下车库，建设位置为拱北将军山，建设规模为1551.90平方米，层数为负一层。朝达公司并于2000年1月18日取得建设工程施工许可证，于2000年1月18日开工建设，于2000年4月20日竣工。2015年9月22日，珠海市房地产登记中心向朝达公司颁发房地权属字第20××××65号《商品房地产权权属证明书》，载明：权利人：珠海朝达房产发展有限公司；房地产坐落：香洲区联安路188号；宗地号：440402011005GS00030；权属来源：出让，共有用地面积：29837.27平方米；土地用途：住宅、别墅；栋（座）号：香洲区联安路188号地下车库；结构：钢筋混凝土结构；房屋用途：车库、公用设施；总建筑面积：1547.08平方米；建成年月：2000年5月。该《商品房地产权权属证明书》背面还载明：1、本次确权地下室，面积合计1547.08平方米，其中车库669.50平方米、公用设施877.58平方米。公用设施属业主共有。2、地下车位的土地使用期限与住宅一致（70年）。3、该证在可售房全部办理《房地产权证》后失效。朝达公司取得上述《商品房地产权权属证明书》后，分割成52个地下车位向骏发山庄小区业主进行公开销售，现已全部销售完毕，上述52个车位的业主购买后已经分别办理了独立的房地产权证。骏发山庄业委会认为案涉地下车库应属业主共有为由提出本案诉讼。庭审中，骏发山庄业委会、朝达公司双方确认案涉地下车库建设在小区的空地地下，是单独修建的地下车库，并由朝达公司出资建设。另外一个地下车库建设在综合楼地下，2005年已经与综合楼整体拍卖。一审法院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分”。根据骏发山庄业委会、朝达公司提供的证据及庭审查明的事实，案涉地下室（包括车库）是朝达公司通过珠海市规划建设部门的报建批准，自筹资金在骏发山庄小区用地红线内单独修建的。该地下室于2000年4月20日竣工建成后，于2015年9月22日领取了珠海市房地产登记中心颁发的《商品房地产权权属证明书》。该权属证明书载明了地下室面积合计1547.08平方米，其中车库669.50平方米、公用设施877.58平方米。公用设施属业主共有。案涉车库权属记载已经非常清晰明确属于朝达公司建设所有。朝达公司取得案涉车库权属后并对小区业主进行了公开销售，购买的业主亦已依法独立办理了房地产权证。即案涉地下车库的建设、确权、销售完全符合上述法条规定的（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。根据该法条的规定，案涉地下车库属于物权法规定的专有部分。据此，骏发山庄业委会请求判决确认案涉骏发山庄地下车库属于骏发山庄全体业主共有的事实依据和法律依据不足，一审法院不予支持。朝达公司根据《商品房地产权权属证明书》的确权面积对小区业主进行公开销售，现在销售完毕，购买到案涉车库车位的业主也已经办理了独立的房地产权证。根据该《商品房地产权权属证明书》的记载内容，该权属证明书自“该证在可售房全部办理《房地产权证》后”已自然失效。故此，骏发山庄业委会请求判决确认朝达公司擅自确权登记珠海市香洲区骏发山庄地下车库，并领取商品房地产权权属证明书（珠房地权属字第：20××××65）的处分行为无效（骏发山庄业委会解释为申请登记到朝达公司名下是错误的），已没有实际意义，故骏发山庄业委会的此项请求理据不足，一审法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。本案中，购买案涉车库车位的业主已通过支付合同对价款，并取得了独立的产权登记，属于善意取得，故骏发山庄业委会请求判决确认朝达公司擅自出售案涉骏发山庄地下车库停车位的处分行为无效的法律依据不足，一审法院不予支持。如果骏发山庄业委会认为珠海市规划建设部门或珠海市房地产登记中心的审批登记错误，完全可以另循法律途径救济，本案不再一一赘述。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：驳回骏发山庄业委会的全部诉讼请求。案件受理费48189元，由骏发山庄业委会负担。二审经审理查明，双方当事人在二审期间均无新证据提交，并均对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。另查明，珠海市住房和城乡规划建设局于2015年4月7日向朝达投资有限公司颁发核字第2015－×××号《建设工程规划条件核实合格证》，载明建设项目名称为地下车库，原批准建筑面积为地下1551.90㎡，现核准建筑面积为地下1547.08㎡，在“备注”中载明：“该项目无人防地下室”，并载明“经审核，本建设工程符合规划条件，颁发此证。”又查明，珠海市人民防空办公室于2015年3月9日向珠海朝达房产开发有限公司、珠海世原房地产投资顾问有限公司出具《市人防办关于骏发山庄单建地下车库人防问题调查的回复》，内称：“骏发山庄红线范围内单建地下室工程未查到办理人防工程报建和验收手续的相关资料。根据现场勘查，并从相关部门批文、竣工图纸得知该地下室面积1567.43平方米，无地面建筑，地下室未见人防防护和防化设备的设置，请贵司按照原报建时计划、国土、建设部门批准的使用功能到相关部门办理手续”。珠海市测绘院于2015年8月17日出具《房屋建筑面积测绘成果表》，载明案涉地下车库建筑总面积1547.08㎡，（地下车位共52个，地下车位面积669.50㎡，其余面积877.58㎡）。二审法庭调查中，双方当事人均认可：骏发山庄业委会诉讼请求的地下车库停车位占用的就是20××××65号《商品房地产权权属证明书》中669.50㎡车位面积。本院认为，骏发山庄业委会主张案涉地下车库是骏发山庄小区1997年竣工后，由于朝达公司未依法修建防空地下室，因此向政府取得无偿划拨土地使用权，而为小区所修建的防空地下室，并在2015年趁小区物业管理混乱和业委会换届之际，隐瞒事实，通过不法手段将案涉地下车库申请登记及出售。但经本院审理查明，案涉地下车库在99规字396号《建设工程规划许可证》中并未涉及人防工程，其附图“骏发山庄地下车库方案”中的方章“民用建筑工程施工图报建时需附民用防火二级防空地下室审批表”也不足证明该地下车库在规划报建时已审批有人防工程。事后珠海市住房和城乡规划建设局对案涉地下车库经审核，认为符合规划条件，故颁发了2015－×××号《建设工程规划条件核实合格证》，并备注“该项目无人防地下室”。即规划部门认为案涉地下车库项目符合规划条件，无人防地下室。事实上，珠海市人民防空办公室经调查档案及实地勘查，也证实案涉地下车库未办理人防工程报建，实际上也未见人防工程设置。本院查明的以上事实证明骏发山庄业委会主张案涉地下车库是朝达公司为小区所建的防空地下室不能成立，本院不予支持。案涉地下车库是一个建设项目名称，从该项目的《商品房地产权权属证明》及《房屋建筑面积测绘成果表》来看，该项目总面积是1547.08㎡，其中车库（52个地下车位）面积669.50㎡，公用设施877.58㎡。即该项目包含两大类面积，一类是车库，即52个地下车位的面积，另一类是公用设施的面积。在以上权属证明书上明确备注“公用设施属业主共有”。从文义上解释，669.50㎡车库不属业主共有。骏发山庄业委会上诉主张该车库与公用设施应该是一体化的理由难以成立，本院不予支持。因为案涉地下车库中877.58㎡公用设施已明确属业主共有，骏发山庄业委会诉讼请求的对象应该是针对地下车库中699.50㎡车位。该地下车库是由朝达公司自筹资金，经规划报建单独建成，双方当事人均认可案涉地下车库是建在小区空地地下，且是在小区商品房已竣工之后才开建，无证据证实该地下车库建设成本有分摊给全体业主，建成后经竣工验收，初始确权，朝达公司对小区业主销售该52个车位，是处分其权属的行为，并无违法，事实上购买52个车位的业主也已分别办理独立的房地产权证。一审判决认定案涉地下车库属于物权法规定的专有部分，并且不予支持骏发山庄业委会请求确认朝达公司擅自出售案涉地下车库停车位的行为无效的主张，本院认为正确，在此不再赘述。骏发山庄业委会上诉主张朝达公司、香港朝达投资有限公司与朝达投资有限公司是各自独立的公司。朝达公司称因香港朝达投资有限公司的公章名称是英文，无香港二字，在境内开展经营活动中，为方便区分，故在名称前标注了香港，实际上香港朝达投资有限公司与朝达投资有限公司是同一家公司。本院审查认为，朝达公司以上解释具有合理性，且骏发山庄业委会无证据证实朝达投资有限公司是明显区别于香港朝达投资有限公司的另一家公司。本院认可只是公司名称上使用不规范，实质香港朝达投资有限公司与朝达投资有限公司应为同一家公司。朝达公司是香港朝达投资有限公司独资设立的、单项开发建设骏发山庄房地产项目的公司。应该指出的是，香港朝达投资有限公司先签订了《国有土地使用权出让合同书》，取得了《国有、集体建设用地许可证》及《建设用地规划许可证》，之后朝达公司才经批准成立。这造成骏发山庄相关报建、批准、申请等手续存在香港朝达投资有限公司与朝达公司之间混同的现象，但双方当事人均认同朝达公司是案涉骏发山庄的单项房地产开发公司，案涉地下车库的开发权益及风险责任理应由朝达公司承受。骏发山庄业委会上诉主张朝达公司于2015年隐瞒事实，假借香港朝达投资有限公司名义去申请、确权、登记案涉地下车库违法的理由不充足，本院不予支持。若骏发山庄业委会认为相关行政职能部门在以上确权、登记行为中有错，可以另循法律途径予以救济。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48189元，由珠海市香洲区骏发山庄第三届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 刘 泉审判员 李烈斌审判员 廖世娟二〇一八年四月十八日书记员 梁 暐