福建省莆田市秀屿区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0305民初1095号
原告（反诉被告）莆田市凤凰百货有限公司，住所地福建省莆田市城厢区。
法定代表人王荔榕，总经理。
委托代理人吴国章、陈俊雄，福建壶兰律师事务所律师。特别代理。
被告（反诉原告）莆田市中晖房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区。
法定代表人陈国棋，董事长。
委托代理人林志广，福建普阳律师事务所律师。特别代理。
原告（反诉被告）莆田市凤凰百货有限公司（以下统称原告凤凰百货公司）诉被告（反诉原告）莆田市中晖房地产开发有限公司（以下统称被告中晖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月5日受理后，于2015年6月27日作出（2015）秀民初字第172号民事判决书，判决：一、解除原告（反诉被告）莆田市凤凰百货有限公司与被告（反诉原告）莆田市中晖房地产开发有限公司签订的《租赁合同书》；二、反诉被告莆田市凤凰百货有限公司应在判决生效之日起五日内赔偿反诉原告莆田市中晖房地产开发有限公司经济损失人民币五十万元（反诉被告莆田市凤凰百货有限公司已支付给反诉原告莆田市中晖房地产开发有限公司的履约保证金人民币二十万元予以折抵）；三、驳回原告莆田市凤凰百货有限公司的其他诉讼请求。后原告（反诉被告）凤凰百货公司不服判决上诉至莆田市中级人民法院，莆田市中级人民法院于2015年12月4日作出（2015）莆民终字第1587号民事裁定书，裁定撤销原判，将本案发回本院重审。本院立案后依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凤凰百货公司的委托代理人吴国章、陈俊雄和被告中晖公司的委托代理人林志广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凤凰百货公司诉称，2008年3月8日，被告将其位于莆田中晖商业广场南区27#、28#楼的房屋出租给原告，双方签订了《租赁合同书》，对租赁期限、免租期、保证金（租赁押金）、房屋交付等作了约定，被告应当在2009年5月1日前将符合合同约定的房屋交付给原告，原告应当在合同签订之日向被告支付首期押金人民币20万元（以下货币均指人民币）作为履行合同的保证金。合同签订后，原告按时履行了交付保证金的义务，但被告至今仍未将租赁房屋交付给原告，构成违约。请求判令：1、解除原、被告之间签订的《租赁合同书》；2、被告退还原告保证金（租赁押金）20万元；3、被告向原告支付违约金10万元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告中晖公司辩称，合同约定的房屋于2009年4月30日就已通过竣工验收，符合交付条件，但原告拒不接收，过错在于原告；同意解除双方签订的《租赁合同书》，并依法驳回原告第2、3、4项诉求。
被告中晖公司在举证期限内反诉称，根据《租赁合同书》的约定，原告在计租日起每月至少应支付租金20万元；讼争租赁房屋在2009年4月30日就已通过竣工验收，符合合同约定的交房条件，且至今未出租给他人，被告不存在拒不交房的事由。被告虽多次电话通知原告办理收房手续，但因该房屋门前规划贯通至笏石镇北埔村菜市场、车站的广场路因群众抵抗拆迁而作罢，预估的客流量大为萎缩，原告一边以好言敷衍被告的催促，一边进行招商公告。由于招商不理想，原告要求推延起租时间，多次陈述若马上装修至少需花费1000万元以上巨款，而客流量又不多，请求被告给予照顾。被告听信原告所述，明确表示原告若能在被告允许的期限内尽早入驻，就不追究被告的违约责任和赔偿责任。然而，原告反以被告未尽交付义务构成违约为由要求被告承担民事责任。因原告违约在先，请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同书》；2、反诉被告承担违约责任并赔偿反诉原告的经济损失50万元（含原告已支付的履约保证金20万元）；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。
原告凤凰百货公司辩称，被告的反诉不符合客观事实。原告在合同签订当日就已交付保证金20万元，履行了合同义务；被告应在2009年5月1日前交付租赁房屋，但至今未交付，已构成违约。
在本院审理期间，原告凤凰百货公司在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
1、原告企业营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，欲证明原告主体适格。
2、《租赁合同书》一份，欲证明原、被告于2008年3月8日签订租赁合同；合同第二条第3项约定被告应于2009年5月1日将租赁物交付给原告，合同第十一条约定一方违反本合同约定即视为违约，应向另一方支付违约金50万元并赔偿经济损失的事实。
3、《付款通知单》《收据》各一份，欲证明原告已在合同签订当天依约向被告支付保证金20万元。
被告中晖公司的质证意见如下：对证据1、证据3无异议。对证据2的真实性无异议，该合同是由原告实际控制人魏凤英与被告签署的，合同约定原告承租后每月应付的租金在20万元左右。
本院经审查认为：被告对证据1、3无异议，予以认定；被告对证据2的真实性无异议，该证据的证明力可予确认。
被告中晖公司在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
1、被告企业营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明各一份，欲证明被告主体适格。
2、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》一份，欲证明讼争房屋于2009年4月30日竣工并验收合格，符合交付条件；从竣工项目审查的内容可以看出，被告所完成的项目包括给排水、燃气、消防、电梯扶手安装等工程。
被告中晖公司超过本院指定的举证期限，当庭对其主张提供以下证据：
3、《租赁合同书》一份，欲证明双方于2008年3月8日签订《租赁合同书》；租赁标的交付时间为2009年5月1日前，若逾期未交付应作出相应的免租期顺延；租赁合同履行期间，原告作为承租方每月至少支付租金20万元；根据合同第十一条规定，违约方应支付50万元的违约金并赔偿相应的经济损失。
4、《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告备案表》一份，欲证明讼争房屋所在楼盘已于2009年4月30日竣工验收合格，并于2010年1月5日进行备案的事实。
5、现场照片6张，欲证明讼争租赁标的物的现状；自租赁合同签订后，被告就将该租赁标的施工至符合交付条件的情形，并一直空置等待原告承租经营使用至今。
原告凤凰百货公司的质证意见如下：对证据1无异议。证据2的真实性由法院依法确认，从该证据上看，本案租赁房屋直至2009年4月30日才对合同约定的部分配套设施予以竣工验收，因此在此之前并不具备交付条件，不能证实被告的主张；消防工程在竣工验收后需报消防部门进行验收。对证据3的真实性无异议，但对该合同第二条第3项的证明对象有异议，该约定的顺延是在违约金或免租期上达成共识，被告予以赔偿后才能相应顺延；双方间的履约行为，是被告先通知原告缴纳租赁保证金及房屋交付手续。证据4的真实性由法院认定，但认为不是合同约定的综合验收。证据5超过举证期限，附条件质证认为，真实性由法院认定，被告至今未交付租赁房屋，且原告从未收到被告的交接租赁房屋的通知，因此原告对租赁房屋是否空置或者是另作他用并不清楚，从证据内容上看也不能证实被告的主张，而且从现场看已经作为售楼中心。
本院经审查认为：原告对证据1无异议，予以认定。证据2系原件，真实性可予确认。原告对证据3的真实性无异议，其证明力予以确认。证据4系原件且能与证据2相印证，其证明力应予确认。证据5被告虽超过举证期限提供，但与案件基本事实有关，本院组织原、被告双方现场勘察及表示真实性由法院认定，对该证据的证明力可予确认。
本次庭审本诉被告于2016年3月22日向本院申请证人出庭作证，已经超过举证期限，本院基于案件事实的调查，因为两证人在原审已经出庭接受质询，故依职权提供原审二个证人的庭审笔录。经质证，原告认为，证人陈慧良是被告公司员工，其证言具有偏向性；租赁房屋是在2009年5月1日竣工，其与2009年4月20日左右通知交付这一证言相互矛盾，不能证实被告主张。证人陈东兴与被告是业主与物业的关系，不排除被告向证人允诺物业费予以优惠等方式促使证人出庭，因此证人与被告有利益关系，证言具有偏向性；该证人所述在2009年有看到原告张贴的招商广告，并不代表租赁房屋已交付给原告。证人陈慧良提到与魏凤英通话交房，按被告所说是原告拒绝收房，但被告并没有搜集相应的通话记录予以佐证，也没有在作证当中提供魏凤英的手机号码。证人提到证明的一些事实，不符合常识也不符合法律的规定。比如：消防验收比竣工验收更早，在竣工验收之前就通知魏凤英来交房。被告认为证人证言可以证明在租赁合同约定的交房时间，被告已经符合交房条件；被告有要求原告收房；由于原告的原因导致收房手续一直拖延；在合同履行期间，原告也曾在租赁房屋所在楼盘布置广告招商的事实。证人陈东兴证言可以证明原告要入驻中晖公司及原告曾于2009年在租赁房屋的楼房上张贴招商广告的事实。本院经审查，证人陈慧良证言不能单独作为认定案件事实的依据，应结合其他证据综合审核认定。证人陈东兴关于原告曾于2009年在租赁房屋的楼房上张贴招商广告的证言部分，与本案主要讼争事实及违约责任的认定不具关联性，不予审查；对其他部分证言应结合其他证据综合审核认定。
本院组织原、被告双方于2016年3月21日对现场进行勘察并摄制争议事项的现场照片，经庭审质证，双方质证意见如下：
1、图片P1-P2，原告认为，合同第一条第六项中A对排污油烟通道进行了约定，但现实中甲方并未提供乙方专用的油烟通道，而是商用和住宅合用的油烟通道，并不符合合同的约定。被告认为，这是原告对合同条款的一种误解。专用的油烟通道并非专供乙方使用的。本院经审查，被告已经提供了油烟通道，但该通道是否要商用与住宅分开，合同并无明确约定，故原告的主张不予支持。
2、图片P3-P4，P8-P9，P18-P19，原告认为，该组照片恰恰证明了被告预留的货梯仅限于一层和二层的使用，没有负一层的电梯井及基坑，说明负一层根本就没有货梯通行，而且至今没有安装。按照合同第一条第四款的规定，货梯应当由被告安装以后提供给原告。被告认为，对现场照片的真实性没有异议，但合同有明确约定，负一层的货梯应在综合验收后再行设计安装。本院经审查，被告已经提供了一层至二层的货梯通道，负一层尚未预留，但合同明确约定“负一层货梯待综合验收后，另行改造设计安装”，故被告并不存在违约行为。
3、图片P10-P11，原告认为，该位置目前是处于绿化状态，不能证明是否适合用于安装中央空调主机和冷却塔。被告认为，经现场勘查，可以看到所要出租的整幢楼是群楼，有加固设置适用于安放中央空调主机和冷却塔的位置。本院经审查，现场虽未安装中央空调的主机和冷却塔，但被告已经根据合同约定预留了安装位置，故原告主张不成立，本院不予支持。
4、图片P12-P13，原告认为，这是被告所说的预留的油烟通道，但在现场并没有看到任何通道，都是封闭的。被告认为，在未进行二次装修前，上面是封盖的，这是非常正常的。本院经审查，被告已经为原告预留了油烟通道，但现状为封闭状态，原告主张通道处于封闭状态属于违约行为，但根据生活常识，在未进行二次装修前，开放油烟通道会导致雨水倒灌等漏水问题，被告抗辩理由成立，本院予以支持。
5、图片P14-P17，原告认为该照片可以说明两点，第一，三相五线电，设备的出产时间是2009年4月份，不可能在2009年5月1日前就调试安装并投入使用。第二，仅仅说明了被告有安装了设备，但未经过综合验收，是否能正常运转没有办法证明。被告认为，其已经提供了合同约定的三相五线电，原告的主张是不能成立的。从现场看，用电中还用楼上住户的，小区住户已经入住多年。本院经审查，被告已经根据合同约定将相关供电设备安装完毕，原告对供电设备是否能正常运行存在质疑，但未能提供证据证实其主张，本院对原告的主张不予支持。
6、图片P20-P23，原告认为，这些照片可以证明一楼到二楼所有的墙体、柱体都没有按照合同约定进行白水泥刷白，说明被告根本就没有交付房屋的意思。被告认为，原告这种无限放大瑕疵的说法是无法站住脚的。这些都可以在二次装修时一并进行，并不能由此推出被告不想交付房屋。按合同约定，被告每年有240万元的租金，被告不可能不想交房。本院经审查，被告虽未按照合同约定将内墙及柱面应用石灰加白水泥扒底，但并不必然导致合同无法履行，更无法证实原告的推断，故本院对原告的主张不予支持。
7、图片P24-P26，原告认为，被告没有按照合同约定将天棚遮盖，并用白水泥刷白的事实，不符合交付条件。被告的质证意见同P20-P23的质证意见。本院经审查，被告的租赁场所天棚未达合同约定条件，但该瑕疵不能作为原告拒绝接收租赁物的根本性理由，被告抗辩理由成立，本院予以支持。
8、图片P27-P31，原告认为，被告至今无法提供消防验收意见书，现场仅仅说明被告有安装了消防栓，但不能证明被告按照商场的消防设计标准进行施工，且经过消防综合验收合格。被告认为，现场的照片可以证明被告已经按照施工图纸做了消防的设施。当时消防验收是采取抽检的方式，实际上是已经合格了（合格了也没有消防验收意见书）。据了解，当时的消防验收采取抽检方式，没被抽检的即为合格。这也可到消防大队核实。本院经审查，被告已将消防设施安装完毕，原告主张被告未能按照消防设计标准施工，但未能提供证据予以证实，该主张本院不予支持。
9、图片P32-P33，原告认为，被告的售楼中心占去了一层将近五百多平米的面积，且是从2013年开始占用，说明被告根本就交付不了，所以原告提起诉讼。被告认为，相片是真实客观的，但不能证实原告的主张，因为该相片可以证明本案讼争的出租房屋仍然空置。售楼部只是临时性的。本院经审查，现有被告的售楼中心占用了租赁物，但原告未能证实该售楼中心在合同约定的交付时间前便占用了该租赁物，故本院对原告的主张不予支持。
根据以上有效证据及法庭调查，本院认定本案事实如下：
2008年3月8日，原告凤凰百货公司（乙方）与被告中晖公司（甲方）签订《租赁合同书》一份，约定被告将其位于莆田中晖商业广场南区27#、28#楼的房屋（面积计10690平方米）出租给原告，作为商业经营场所使用。租赁期限为15年，自2009年10月1日起至2024年9月30日止；乙方装修期内免收租金。合同第一条第6项约定了租赁场所及其附属配套设施应符合的标准，其中关于消防的约定为“乙方超市的消防报警系统、喷淋系统和消防栓系统并入甲方消控中心，甲方确保开业前超市内消防设施通过当地消防部门验收，乙方超市的双向消防设备装修按消防部门要求进行施工，费用由乙方负责，竣工后需报消防部门验收，甲方协助乙方通过消防部门验收”。合同第二条第3项关于租赁场所交付日期的约定为“甲方应于2009年5月1日之前，将符合本合同第一条约定的租赁物交付给乙方。如甲方逾期未能交付的，本条约定的租赁期限、免租期及计租起始日根据逾期天数相应顺延；如乙方在接到甲方通知后10日内未与甲方办理交付手续的，甲方可提前终止本合同。”合同第三条关于租金及其支付方式的约定为自计租起始日起，按每三年递增5%计算，其中2009年10月1日至2012年9月30日，198760元／月，三年租金总计7155360元；2012年10月1日至2015年9月30日，208698元／月，三年租金总计7513128元。合同第四条关于履约保证金的约定为乙方应于本合同签订当日向甲方缴纳首期押金20万元，作为其履行本合同的保证金。合同第六条甲方权利中约定“甲方有权按本合同约定向乙方收取租金，租金税费由乙方承担”。合同第十一条第3项约定，“在合同履行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止本合同，即视为违约；违约方应向对方支付50万元的违约金并赔偿对方因此而造成的经济损失。”
合同签订后，原告于当日依约向被告缴纳了保证金20万元。上述租赁房屋于2009年4月30日通过建设、勘察、设计、监理、施工单位五方竣工验收。有关工程的竣工验收备案文件于2010年1月5日报莆田市秀屿区建设局备案。2015年1月5日，原告以被告未将租赁房屋交付给原告构成违约为由，向本院提起诉讼。案件受理后，被告以原告拒不接收租赁房屋违约在先为由，提起反诉。案经审理，双方分歧较大，无法达成调解。
本院认为，原告凤凰百货公司与被告中晖公司签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据合同法的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。原、被告对于讼争租赁房屋尚未转移占有的事实不持异议，但对于系被告拒不交付还是原告拒不接收存有异议。本案《租赁合同书》未明确约定租赁房屋的交付程序及方式，在交付日期上虽约定被告应于2009年5月1日前将租赁房屋交付给原告，但对逾期交付并不禁止（租赁期限、免租期及计租起始日根据逾期天数相应顺延）。原告主张其至今未收到被告任何交付通知，且已多次口头催促被告交房，被告以不具备交付条件为由推诿，被告构成违约；被告则主张其已多次电话通知原告收房，但原告以该租赁房屋前连接新旧城区的广场路未能修通导致客流量减少，将造成原告巨额投资损失为由要求被告延期交房，原告拒不接收的行为已构成违约。被告提供的竣工验收报告及竣工验收备案表可证实该租赁房屋在2009年4月30日即已符合约定的交付条件，根据合同约定，若租赁房屋已交付，原告每月应当支付被告租金20万元左右，自计租日至今被告可得的租金在一千万元以上，而讼争租赁房屋自合同签订至今始终处于空置状态，故被告在具备交付条件的情况下不交付租赁房屋不符合常理。原告提供的证据虽可证实原、被告签订了本案租赁合同书且原告已依约向被告缴纳保证金20万元，但不足以证实其多次催促被告交房及被告拒绝交房的事实，而原告虽否认租赁房屋符合交付条件，但经本院组织原、被告双方对租赁物的现场勘察，租赁物已符合交付条件，合同履行过程中的部分瑕疵并不能作为原告拒绝接收租赁物的根本性理由，其辩解缺乏依据，不足以推翻被告关于2009年5月1日前租赁房屋已符合交付条件的主张。综上，被告关于该租赁房屋未能交付的原因在于原告的主张，与原告关于租赁房屋未能交付的原因在于被告的主张，前者证据更为充足且更具合理性，应认定讼争租赁房屋未能转移占有的原因系原告不予接收，原告应承担相应违约责任。现原、被告双方一致同意解除本案《租赁合同书》符合法律规定，本院予以照准。原告要求被告退还20万元履约保证金及向原告支付10万元违约金缺乏依据，本院不予支持。被告要求原告承担违约责任并赔偿被告经济损失50万元（含原告已支付20万元保证金），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）莆田市凤凰百货有限公司与被告（反诉原告）莆田市中晖房地产开发有限公司签订的《租赁合同书》；
二、反诉被告莆田市凤凰百货有限公司应在判决生效之日起五日内赔偿反诉原告莆田市中晖房地产开发有限公司经济损失人民币五十万元（反诉被告莆田市凤凰百货有限公司已支付给反诉原告莆田市中晖房地产开发有限公司的履约保证金人民币二十万元予以折抵）；
三、驳回原告莆田市凤凰百货有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币五千八百元、反诉案件受理费人民币四千四百元，均由原告（反诉被告）莆田市凤凰百货有限公司负担。
如不本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 陈建仙
人民陪审员 杨素华
人民陪审员 方云峰
二〇一六年四月十五日
书 记 员 潘丽鑫
附本案相关的法律法规及申请执行提示：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。