上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6829号
上诉人(原审原告)：上海虹盛服饰市场经营管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：宁振宾，执行董事。委托诉讼代理人：周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海前卫投资管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：张万祥，经理。委托诉讼代理人：赵华云，上海市广懋律师事务所律师。原审第三人：上海上宁实业有限公司，住所地上海市宝杨路。法定代表人：宁振宾，执行董事。委托诉讼代理人：周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海虹盛服饰市场经营管理有限公司(以下简称“虹盛公司”)因与被上诉人上海前卫投资管理有限公司(以下简称“前卫公司”)及原审第三人上海上宁实业有限公司(以下简称“上宁公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服崇明县人民法院(2015)崇民一(民)初字第4588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。虹盛公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判前卫公司支付虹盛公司装修工程补偿款人民币(以下币种均为人民币)1,200,000元。事实和理由：前卫公司在合同履行过程中存在拖延相关设施建设、履行合同瑕疵等诸多过错，且履行合同的客观情形发生重大变化，前卫公司应当合理地承担对剩余租赁期内装饰装修残值的赔偿责任。双方租赁合同期限为12年，审价报告中的折旧期标准应当为12年而非5年。前卫公司辩称，不同意虹盛公司的上诉请求，虹盛公司在二审期间没有新事实、新证据和新观点，装修工程的折旧应按照专业审价意见来认定，鉴定人员到现场查看了装修情况，折旧期限按照5年折算符合行规。上宁公司述称，同意虹盛公司的上诉请求。虹盛公司向一审法院起诉请求：1、解除上宁公司与前卫公司就崇明县长兴镇前卫支路XXX-
XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》、虹盛公司与前卫公司于2011年11月15日签订的《补充协议》；2、前卫公司补偿虹盛公司投资款(鉴定结论)1,466,944元。一审法院认定事实：2010年8月1日前卫公司作为甲方(出租方)与上海笃铁实业有限公司作为乙方(承租方)签订了《房屋租赁合同》，其中第一条，租赁物概况：甲方房屋位于长兴岛前卫支路XXX-
XXX号(原前卫气筒厂)，主体房屋为二层建筑。三个底层建筑面积共计1965.6平方米，二层面积为702平方米，总建筑面积约2667.6平方米。乙方因经营需要，需将2-5号楼间的三个连廊连接搭建，但设计及施工方案需报甲方书面同意后方可实施；二、房屋用途：该房屋用于经营服饰百货市场，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋用途。服饰市场相关证照由甲方协助乙方办理，一切费用由乙方承担(以发票及其他单据为准)；三、租赁期限：租赁期限自2011年1月1日至2017年12月31日。……；四、租金及支付方法：该房屋年租金为560,000元，租金第3-4年递增5%，自第5年起租金每年在上一年度的基础上递增5%。租金先付后用的原则，每半年支付一次。合同签订之日起15日内，乙方向甲方支付半年租金280,000元，后期租金乙方于每年的1月15日和7月15日前向甲方支付。乙方不能按时缴纳租金及其它费用的，每延迟一天，则还需按年租金的0.5%交纳违约金。合同签订后乙方向甲方交付押金60,000元，合同期满后，乙方如无任何违约情形，押金予以退还；……十、甲方解除合同的情形：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，并可追究其违约责任：……2、乙方拖欠租金累计一个月以上，且未经甲方同意缓交租金的；……十二、违约责任：租赁期间双方必须严格履行本合同，乙方违反本合同第十条任何一项约定的，甲方有权解除合同。乙方除承担赔偿责任外，还应支付年租金的20%作为违约金。……合同签订后，前卫公司按约交付了房屋，上海笃铁实业有限公司支付了押金60,000元。2011年6月23日前卫公司(甲方)、上海笃铁实业有限公司(乙方)、虹盛公司(丙方)签订《补充协议》，约定自即日起，有关乙方与甲方在《房屋租赁合同》及相关补充协议中的权利、义务一并转移给丙方，同时乙方和丙方对原合同及相关补充协议中的权利、义务及法律责任相互承担连带责任。2011年10月19日上海笃铁实业有限公司变更企业名称为上宁公司。2011年11月15日前卫公司与虹盛公司签订《补充协议》，将原租房合同的租赁期限2011年1月1日至2017年12月31日调整为2011年1月1日至2022年12月31日，协议还对增加的租期内租金的标准及合同的解除等内容作了约定。自2014年起虹盛公司、上宁公司拖欠前卫公司租金。2015年2月27日前卫公司发函要求虹盛公司、上宁公司支付2014年及2015年上半年的租金；次月18日前卫公司发函要求自2015年3月23日起解除租赁关系并要求返还房屋。一审另查明，系争房屋的权利人为上海前卫实业总公司，该公司授权前卫公司行使对外出租业务。一审审理过程中，经虹盛公司申请，法院委托上海中世建设咨询有限公司对系争房屋内属于虹盛公司的装修残值部分进行了司法审价，审价结论为系争房屋内属于虹盛公司的装修费用的装潢折旧按照5年(即60个月)折算，残值率按10%计算，折旧后现值为1,466,944元整，其中包含涉及争议部分规费金额为60,831元整。经质证，虹盛公司对该审价报告的真实性没有异议，但对审价报告中折旧期的标准有异议，认为过短，对部分的鉴定项目有异议。前卫公司对审价报告的真实性没有异议，关联性不予认可，认为前卫公司没有义务对虹盛公司作出赔偿，对审价报告中的折旧起算时间有异议，另外公积金和社会保障费应从鉴定中予以剔除。后前卫公司同意有限利用装修费用中安装工程这块，考虑到搭建的这部分有可能涉及违章，故请求法院在酌定价值时予以考虑；虹盛公司认为如果系争房屋的装修拆除的话，毫无价值可言，故不同意拆除。一审法院认为，前卫公司与虹盛公司、上宁公司之间的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实的意思表示，于法不悖，合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。前卫公司作为出租人履行了交付系争房屋的义务，且交付的房屋具有合法的建设手续并未影响到虹盛公司对房屋的使用和收益。虹盛公司辩称前卫公司拖延设施建设，履行合同有瑕疵，导致其经营困难，但未能提供相应证据予以佐证，客观上前卫公司也履行了合同约定的协助办理服饰市场相关证照、设立跨街广告牌的义务，且市场行情、客流多寡属经营风险，难以归责于前卫公司。鉴于前卫公司已单方行使了解除权，且合同的解除系虹盛公司违约所致，在(2015)崇民一(民)初字第2386号民事判决中亦判决解除了虹盛公司、前卫公司之间的租赁合同，故剩余租赁期内装饰装修残值损失原则上应由虹盛公司自行承担。现前卫公司自愿对部分的装修予以利用，虹盛公司也明确表示无法取回添附物的残值，故法院结合审价报告，酌情判处装修工程补偿款为400,000元。判决：上海前卫投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海虹盛服饰市场经营管理有限公司装修工程补偿款400,000元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，前卫公司与虹盛公司、上宁公司之间的《房屋租赁合同》及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，合同双方当事人均应按约履行。因虹盛公司违约，前卫公司已单方行使合同解除权，在(2015)崇民一(民)初字第2385号民事判决中法院亦判决解除了虹盛公司与前卫公司之间的租赁合同，一审法院据此认为剩余租赁期限内装饰装修残值损失原则上应由虹盛公司自行承担，并无不当。因前卫公司自愿对部分装修予以利用，一审法院结合审价报告，酌情判处前卫公司支付虹盛公司装修工程补偿款400,000元，亦无不妥。现虹盛公司上诉以前卫公司在履约过程中存在过错、审价报告中折旧期标准应为12年为由，要求前卫公司支付装修工程补偿款1,200,000元，缺乏事实与法律依据，对其主张本院不予支持。综上，虹盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,800元，由上诉人上海虹盛服饰市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一六年九月六日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……