广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初18791号
原告（反诉被告）：深圳市意赛服装科技有限公司，住所地深圳市龙华新区大浪服装产业集聚基地浪琴路11号西座5楼，组织机构代码068564662。
法定代表人：刘爱平，总经理。
委托代理人：郭光健，广东冠景律师事务所律师。
委托代理人：谢涛，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
被告一（反诉原告）：深圳市玛萨商贸有限公司，住所地深圳市龙华新区大浪时尚创意城浪静路11号南国俪人时尚中心D303-304号，组织机构代码597762517。
法定代表人：钟桂富，董事长。
被告二：深圳市爱彼时尚网络有限公司，住所地深圳市龙华新区大浪时尚创意城浪静路11号（浪宁路与浪静路交汇处）南国俪人时尚中心三楼的D301、D302房屋，组织机构代码069268005。
法定代表人：刘锦平。
两被告共同委托代理人：田勇，北京市惠诚（深圳）律师事务所律师。
第三人：深圳市南国俪人投资发展有限公司，住所地深圳市龙华新区大浪街道大浪社区浪宁路与浪琴路交汇处城市丽人工业园1-8层（浪琴路11号），统一社会信用代码914403000578721682。
法定代表人：丛秀芹。
委托代理人：郭光健，广东冠景律师事务所律师。
委托代理人：谢涛，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨烘担任审判长、人民陪审员陈炯波、李振财组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭光健、谢涛、两被告共同委托代理人田勇、第三人委托代理人郭光健、谢涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年6月1日与深圳市城市俪人实业有限公司签署《房屋租赁合同》，承租深圳市城市俪人实业有限公司所有的位于深圳市龙华××浪浪××路××南国俪人时尚中心3-7层中共计28910平方米的房产，租期为2013年6月1日至2027年12月23日，涉案物业的房地产权利证书号为：深房地字第××号，根据该租赁合同第15条，原告有权在租赁期间内将承租房产进行转租。
2014年3月6日，原、被告签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定原告将南国俪人时尚中心3楼的D303、D304号房屋出租给被告作为办公使用，出租建筑面积为1040平方米，租赁期限为2014年3月10日至2016年12月31日，免租3个月（2014年3月10日至2014年6月9日），租金标准为40元/平方米/月，月租金人民币41600元，被告应将首期租金人民币29120元在2014年6月9日前交付，其后每月10日前缴付当月租金。按该租赁合同约定，原告将租赁物业按期交付被告，被告分期向原告缴付租赁保证金人民币83200元。
2014年3月14日，原告与被告签订《租赁合同补充协议》，就租赁房产的范围、面积、用途等进行了补充约定，同时就原告协助被告申报当地政府补贴优惠政策事宜进行了约定，即原告协助被告与政府有关部分进行沟通协调，确保被告列入符合政策规定的前20家入驻时尚创意城的企业，同时为支持被告经营，原告还同意在落实当地政府补贴优惠政策前（即政府有关部门正式批准或备案），被告可部分缴纳租赁保证金并缓缴租金，开始缴纳租金的时间自补贴优惠政策落实之日开始。
2014年5月20日，政府下设的大浪时尚城服务中心作出《大浪时尚城申请事项初审回复函》，明确告知被告同意其入驻大浪时尚城事宜同意按照相关政府文件确定的正常给予扶持，并在3个月内办理入园手续并接受服务中心的现场考察认定。该回函编号为深龙大浪时初审备案（2014）004号，被告于2014年5月28日签收。
2015年12月4日，被告出具确认书，确认未缴纳租金的事实，并称待2015年度的政府租金补贴到账后24小时内缴纳租金。2016年6月28日，被告领取2015年度政府租金补贴49.92万元。上述政府备案回函及被告申领2015年政府租房补贴的事实，足以确认被告已被当地政府批准及备案为可申报政府补贴的租赁企业，依照《租赁合同补充协议》的约定，被告应当在申领到2015年度政府补贴的次日起按照《租赁合同》的约定正常按月缴纳租金。但被告在无偿使用租赁房产两年有余，未缴纳任何租金且还领取了政府租金补贴49.92万元的情况下，仍拒不履行缴纳租金义务。
基于被告严重违约行为，在多次催告及沟通无果后，原告委托律师于2016年7月15日向被告发出《律师函》，明确要求被告在收到该函后5个工作日内结清欠缴租金，否则原、被告间的《深圳市房屋租赁合同书》、《租赁合同补充协议》即行终止，同时自租赁合同关系终止之日起5个工作日内，被告应迁离并返还租赁房产，否则原告将依法向被告主张违约责任。被告于2016年7月16日签收了该《律师函》，但仍拒不缴纳任何欠缴租金。因此，原、被告的租赁关系已于2016年7月22日提前终止，被告应于2016年7月29日前迁离并返还租赁房产。为维护原告合法之权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、原、被告间于2014年3月6日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及相应的《租赁合同补充协议》已于2016年7月22日终止，自该终止之日起的5个工作日内，即2016年7月29日前被告应当按租赁合同约定迁离并将租赁物业返还原告；2、判令被告支付原告2014年6月至2016年7月拖欠租金人民币1069120元；3、被告拒不按期迁离并返还物业的，自2016年8月1日起按照租赁合同约定的租金标准的双倍（80元/平方米/月）支付占用使用费，直至被告迁离并返还房屋之日止；4、原告有权不予退还被告缴付的租赁保证金人民币83200元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告答辩称：1、原被告之间不是真正意义上的租赁合同关系，原告从城市丽人公司取得工业厂房的有关权利，但转手以商业和办公方式租赁给被告，其目的在于套取政府补贴，双方之间的协议没有取得合法的用途的手续，原告一直到2016年5月左右，才完成了工改商的第一步，即消防的验收通过。原告没有依法取得国土或其他政府部门的许可，将该工业园改造为商业和办公用途。故原被告双方的合同应确认为无效合同；2、双方之间的合同虽然可以归于无效，但考虑到原告以工业厂房的价格从南国俪人公司取得，所以被告应当以工地厂房价格向原告支付使用金；3、被告与原告订立合同的目的在合同中有约定，即商业和办公，而不是工业生产。原告应当对被告未能达到商业目的造成的损失予以赔偿。其他意见与反诉状意见一致。
被告一深圳市玛萨商贸有限公司（反诉原告）反诉称，被告一及爱彼公司是国内知名的从事高端服饰产品研发、展示和销售的品牌商，发展势头一直良好，此后是龙华新区14、15、16年连续重大项目，公司具备了新三板条件并筹备妥当。在新区2014年1月重大项目发布后的2014年3月10日原告、被告一、第三人等各方签署“租赁”原告为转租的大浪时尚创意城南国俪人时尚中心三楼D区部分作为办公和商业综合用途。原告和第三人当时承诺及时办妥厂房转商业用途之用的法定手续，各方还在补充合同中特别约定在原告和第三人确保被告一等享受政策且政府补贴“落实后支付”租赁保证金后开始缴纳租金。另，原告和第三人一直宣传称装修是会补贴的。正因为有明确宣传标语和补充合同的书面承诺、以及合同明确是商业办公用途，被告一等才入场、投入装修近120万元。合作开始以后，被告一等即按合同将公司搬迁至此，在上述地址办公、营业等。
然而，原告和第三人违法和根本性的违约行为有：1、至今未取得商业用途许可和通过招拍挂变更用途、规划验收，违反了城市规划法和土地管理法以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的有关规定，且未经消防许可之前即进行商业化租赁违反消防法第10条和64条等以及公安部“建筑防火规范”和最高院2004年3月4日司法解释对外租货，合同应当认定为无效。同时，客观上，原告只有破坏反诉人使用的场地才能进行所谓施工骗取消防验收在一定程度（外在的）的通过。即，如果不考虑法律法规的强制性规定引致此前行为违法，其行为也构成后来时间段的根本性违约（所谓消防改造开始2015年12月17日，暂计算至停水日2016年7月27日）；2、因至今仍然处于厂房用途和现状、未依循法定途径完成用途依法变更，已进场商户无法正常经营、在外商业客户望而却步，空置率特别高，原因即在于用途无法变更，却按照附近成熟商业的40元／平方米／月一般价格计算收取所谓租金（在招商时承诺一年内入住率达到100%）应该纠正，实际应该按照20元／平米／月的厂房标准计算（被告一特此申请，以司法评估为准），双方为此争执不休；3、2015年11月开始，原告及第三人无故在原告等的唯一的进出口处和唯一可以安装空调的山墙面开门破户，违法施工至今，直接造成被告决策中枢瘫痪，致使董事长总经理和主要部门至今无法办公、内部无法经营，公司前台被破坏，不但无法营业和办公、而且面积大幅度减少。如果合同不能认定为无效，则原告如此行为亦已构成根本性违约而使得合同无法履行、且须承担民事责任。损失分别计算为装修损失479608元，违法施工期间的原告无法经营的各项损失：（1）占用公司大门面积约70平米，时间130天、损失80万元；（2）占用办公面积200平米，时间150天、损失150万元；（3）占用营业面积800平米，时间180天、损失100万元；（4）因顾客无法入场购买营业额趋零6个多月仅仅17万元销售，比去年同期减少84%;其他损失约400万元，因被告收取了水电费但2016年7月27日起又停水停电造成仓库高档材料损失145万元。公司商誉损失：需要评估；4、自合作至今，原告和第三人未完全落实政府补贴。今年更要求被告一等先付所谓租金而将自身的落实政府补贴的义务置后，完全与约定以及此前年份操作做法相背。今年上半年补贴未到位的损失应由原告完全承担；5、原告和第三人至今未给予被告一等装修补贴。被告一等因为未获得装修补贴、原告和第三人未按合同约定变更法定用途、且2015年11月堵塞被告大门至今等。故极度不安，无理由支付2015年度政府补贴之部分与原告和第三人的使用费，原告应予以赔偿全部损失。为维护被告合法权益，被告一特提起反诉，请求判令：1、确认2014年3月10日双方签署的租赁合同及租赁补充合同为无效合同；2、双方按厂房标准核算使用成本，（被告一申请司法评估以下均暂按工业用途20元／平米标准计算，以司法评估价为准），确认被告一已支付2014年度使用费多退少补、2015年1-11月份场地使用费按工业厂房评估标准支付，2015年12月以后无须支付任何费用；3、原告返还押金83200元、税金44678.40元；4、因原告未履行开票义务导致原告无法取得政府补贴，故请求确认被告一支付2016年场地使用费条件不具备，并赔偿2016年度1月1日至7月27日的未开具发票导致的损失291200元；5、原告赔偿装修损失479608元；6、第三人承担连带赔偿损失的责任；7、本案诉讼费用由原告承担。
庭审中被告一明确表示没有缴纳本案反诉费用，依照法律规定，被告一的反诉请求按撤诉处理。
经审理查明，2013年6月1日，原告与深圳市城市俪人实业有限公司签署《房屋租赁合同》，承租深圳市城市俪人实业有限公司所有的位于深圳市龙华××浪浪琴路××南国俪人时尚中心3-7层（但不含五层505-508单元共计4078.42平方米）中共计28910平方米的房产，租期为2013年6月1日至2027年12月23日，涉案物业房地产权利证书号为：深房地字第××号，根据该租赁合同第15条，原告有权在租赁期间内将承租房产进行转租。原告提交深房地字第××号房产证显示房地产名称为城市俪人工业园，建筑面积51567.25平方米，用途为厂房及配套。
2014年3月6日，原告与被告一签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定原告将南国俪人时尚中心3楼的D303、D304房屋出租给被告一作为办公使用，出租建筑面积为1040平方米，租赁期限为2014年3月10日至2016年12月31日，免租3个月（2014年3月10日至2014年6月9日），租金标准为40元/平方米/月，月租金41600元，被告一应将首期租金人民币29120元在2014年6月9日前交付，其后每月10日前缴付当月租金，被告一拖欠租金15天以上的，原告不予退还租赁保证金，有权向被告请求损害赔偿，并可向被告一提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，原告有权申请单方解除合同登记（备案）。该合同第二十条约定“本合同终止后，被告一应于五日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由被告一承担的各项费用并办理有关移交手续。被告一逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权依法律规定或合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分项被告一收取相当于双倍租金的赔偿金”。按该租赁合同约定，原告将租赁物业按期交付被告，被告向原告缴付租赁保证金人民币83200元。
2014年3月14日，原告和深圳市南国俪人投资有限公司作为甲方，被告与深圳市爱彼服饰有限公司作为乙方，签订《租赁合同补充协议》，就租赁房产的范围、面积、用途等进行了补充约定，约定一楼商业，三楼办公、综合，同时就甲方协助乙方申报当地政府补贴优惠政策事宜进行了约定，即甲方协助被告与政府有关部分进行沟通协调，确保乙方列入符合政策规定的前20家入驻时尚创意城的企业，在落实当地政府补贴优惠政策前（即政府有关部门正式批准或备案），甲方交付租赁房屋时，乙方先向甲方支付租赁保证金10万元，剩余租赁保证金待补贴优惠政策落实后支付，开始缴纳租金的时间自补贴优惠政策落实之日开始，补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，本补充协议是双方于2014年3月6日分别签订的《房屋租赁合同书》的组成部分，具有同等法律效力，当有冲突时，依本补充协议为准。
2014年5月20日，大浪时尚城服务中心作出《大浪时尚城申请事项初审回复函》，明确告知被告同意其入驻大浪时尚城事宜同意按照相关政府文件确定的正常给予扶持，并在3个月内办理入园手续并接受服务中心的现场考察认定。该回函编号为深龙大浪时初审备案（2014）004号，被告于2014年5月28日签收。
2016年1月，被告向原告出具《确认书》，主要内容为：“贵司于2015年12月4日向我司开具的2015年1月1日至2015年12月31日租金发票金额人民币499200元，该发票供我司向政府相关部门申请租金补贴自用，我司并未实际付款。我司承诺该款自政府相关部门补贴到账后24小时内交至贵司指定账户中作为交租款”。
2016年7月7日，被告向原告作出《关于租赁合作的答复》，主要内容为：“我方于2014年3月10日租赁贵司转租的大浪时尚创意城南国俪人时尚中心三楼D区部分作为办公和商业综合用途，贵司当时承诺立即办理商业用途，特别约定贵方确保乙方享受政策且政府补贴落实后支付租赁保证金和开始缴纳租金，因此我方才投入150多万元的装修费。然而贵方至今未取得商业用途许可、消防等也未改进和通告验收，降低我方形象……，关于2014年6月后当年的政府补贴和所谓租金，政府补助15万元已全部给贵方，其余未落实的补助由双方向政府申请，如落实则按补充约定划给贵方，如不能落实则乙方不承担任何责任；关于2015年政府补贴和所谓租金，虽然政府补贴已到位，但因此地实为工业厂房，贵方至今未能将此地升级改造成商业，人气极差，我方经营惨淡，故应调整即根据工业厂房市场价核算给贵方，据我方了解不超过20元/平方米，故补贴款贵我方可以各半，即由我方按补贴款之50%支付贵方，以后按此执行；3、2016年至今的政府补贴和所谓租金，以往两年贵方约定开具发票后抵成本及收取所谓租金，而今年违反约定，且占用我方门口……”。
另查，被告称被告一和被告二实际上是一家公司，被告一是被告二的独资子公司，两被告权利义务混同。被告承认本案没有支付过租金给原告。原告称涉案租赁物仍在被告控制中，庭审中被告称2016年7月7日以后，因为原告停水停电，被告与原告进行了多次交涉，要求恢复水电，并允许物资和个人用品进出，从7月7日以后，先是有部分个人用品可以取出来，后来可以拉货出来。
再查，原告提交的深房地字第××号房地产证显示土地位置宝安区大浪街道浪宁路与浪琴路交汇处，宗地号A844-0265，用地面积20709.88平方米，使用权来源为协议，建筑面积51567.25平方米，权利人为城市俪人工业园，用途为厂房及配套。原告提交的《深圳市宝安区大浪街道浪宁路与浪琴路交汇处城市俪人工业园厂房及配套物业房地产租金咨询报告》显示涉案的D区二层以上办公租金为每平方40-45元。
上述事实，有原、被告、第三人当庭陈述及原、被告提供的租赁合同、补偿协议、通知、意见书、函件、证明、重大项目正式、平面图等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告一之间房屋租赁关系事实清楚合法，双方应受法律保护与约束。两被告权利义务混同，在本案中应共同向原告承担相应义务。被告一未按《房屋租赁合同》向原告支付相应租金，构成违约，两被告应向原告支付尚欠的租金。被告主张租金价格过高没有事实和法律依据，本院不予支持。经核算，原告要求两被告支付原告2014年6月至2016年7月的租金人民币1069120元（41600元/月÷30天×21天+41600元/月×25个月），符合约定，本院予以支持。
因被告拖欠租金，原告请求判令其与被告一签订的租赁合同及补充协议于2016年7月22日终止，原告该项请求符合其合同约定，没有违反法律规定，本院予以确认。
关于原告请求判令被告2016年7月29日前返还涉案租赁物，因本院于2017年1月16日开庭审理本案，在客观上被告已经不可能在2016年7月29日前返还涉案租赁物，故被告应于本判决生效之日起五日内向原告返还涉案租赁物，故对原告该项诉讼请求，本院予以部分支持。
关于2016年8月1日之后的租金，虽然合同约定逾期返还收取相当于双倍租金的赔偿金，该约定实际为违约性质的损害赔偿金，被告主张该约定过高。结合本案的实际情况，本院适当调低为原租金的1.3倍，核算为52元/平方米/月（40元/月×1.3倍），即每月租金54080元（52元/月×1040平方米），故被告应从2016年8月1日起按54080元/月的标准支付原告租金。
关于原告请求不予退还被告缴付的租赁保证金。因被告违约，原告请求不予退还租赁保证金人民币83200元符合合同约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告一深圳市玛萨商贸有限公司与原告深圳市意赛服装科技有限公司2014年3月6日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及2014年3月14日签订的《租赁合同补充协议》于2016年7月22日终止；
二、被告深圳市玛萨商贸有限公司、深圳市爱彼时尚网络有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市意赛服装科技有限公司返还深圳市城市俪人实业有限公司所有的位于深圳市龙华新区大浪浪琴路11号南国俪人时尚中心3楼的D303、D304号房屋；
三、被告深圳市玛萨商贸有限公司、深圳市爱彼时尚网络有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市意赛服装科技有限公司支付2014年6月至2016年7月租金人民币1069120元；
四、被告深圳市玛萨商贸有限公司、深圳市爱彼时尚网络有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市意赛服装科技有限公司支付2016年8月1日起的房屋占用费（以人民币54080元/月为标准，从2016年8月1日起计至本判决指定返还之日止）；
五、原告深圳市意赛服装科技有限公司无需退还被告深圳市玛萨商贸有限公司、深圳市爱彼时尚网络有限公司租赁保证金人民币83200元；
六、驳回原告深圳市意赛服装科技有限公司的其他诉讼请求。
如被告深圳市玛萨商贸有限公司、深圳市爱彼时尚网络有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15171元，保全费5000元，由被告深圳市玛萨商贸有限公司、深圳市爱彼时尚网络有限公司承担。上述费用原告均已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 烘
人民陪审员 李 振 财
人民陪审员 陈 炯 波
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 赖敬荣（兼）
书 记 员 谢 晓 凤
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
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