上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终5933号
上诉人（原审被告）：上海服装集团置业有限公司，住所地上海市黄浦区南京东路740号。
法定代表人：黄皓晶，总经理。
委托诉讼代理人：张旭，上海市银星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何凤仙，上海市银星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海群婴汇文化传播有限公司，住所地上海市金山区吕巷镇干巷金张公路2548号5幢3002室。
法定代表人：黄剑，董事长。
委托诉讼代理人：陈一波，公司员工。
上诉人上海服装集团置业有限公司（以下简称服装置业公司）因与被上诉人上海群婴汇文化传播有限公司（以下简称群婴汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初30795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人服装置业公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人主张装修损失赔偿的请求。
事实和理由：双方是场地出租合同，合同应当是有效的。即使合同无效，租赁合同已经履行届满了，被上诉人在其预期范围内已经使用了装修物，不存在实际损失。被上诉人没有提供任何合法证据证明其实际装修投入，而且租赁房屋已经全部拆除，上诉人也不可能使用装修物。
被上诉人群婴汇公司辩称，租赁房屋是违法建筑，所以租赁合同是无效的。被上诉人承租后陆续进行了装修，上诉人也保证会使被上诉人收回装修投入。由于当初做装修工程很多都是找合作伙伴做的，所以没有保留相关票据。由于政府拆除时间太早，所以没有来得及申请鉴定评估。一审判决正确，要求维持原判。
群婴汇公司向一审法院起诉请求：1、服装置业公司赔偿群婴汇公司提前解除合同的违约金人民币49,420元（以下币种相同）；2、服装置业公司返还租赁保证金10,000元；3、服装置业公司赔偿群婴汇公司装修损失500,000元以及物品损失100,000元。群婴汇公司在一审诉讼中变更诉讼请求为：1、确认群婴汇公司与服装置业公司之间就位于上海市XX路XX号内的面积约为1,000平方米房屋（位于该址约1,680平方米场地上四幢房屋，以下简称涉案房屋）所建立的房屋租赁合同关系无效。2、服装置业公司返还租赁押金10,000元；3、服装置业公司赔偿群婴汇公司装修装潢损失500,000元。
一审法院认定事实：群婴汇公司（作为承租方，乙方）与服装置业公司（作为出租方，甲方）于2016年7月8日签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方同意将坐落于上海市XX路XX号内中间部分场地，场地面积1,680平方米，按现状租赁给乙方使用，租赁用途为办公。租赁房屋为使用权房，该合同为续签，前一合同号为（2015）29号。租赁期限为壹年，自2016年8月1日起至2017年7月31日止，租金合计296,520元。乙方支付首期租金的同时，向甲方交纳押金10,000元，押金在合同终止结清费用后多退少补，不计利息。合同另约定，乙方对租赁房屋（或场地）另行装修，应事先向甲方提出书面申请，征得甲方书面同意方能施工。合同期满后，乙方享有优先租赁权，以保障乙方收回装修投资成本。该《房屋租赁合同》还约定了双方其他权利义务事项。
2017年7月21日，群婴汇公司收到服装置业公司的《告知书》，称前述房屋租赁合同于2017年7月31日到期终止后，双方不再续签房屋租赁合同，要求群婴汇公司将原租赁房屋腾空交还并结清相关费用。2017年8月11日，莘庄镇拆违和环境综合整治领导小组办公室向服装置业公司发出《告知书》，限服装置业公司对莘庄镇XX路XX号内违法建筑于同年8月20日前自行整改拆除。双方当事人一审庭审中确认涉案租赁房屋于2017年8月11日左右被拆除。
群婴汇公司与服装置业公司就位于上海市闵行区XX路XX号场地内面积约为1,000平方米左右的涉案房屋自2013年6月左右订立租赁合同。后该租赁合同续签至前述《房屋租赁合同》签订。群婴汇公司自2013年至2016年期间分数次对涉案房屋进行了装饰装修。涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得产权证。
关于已形成附合的装修花费，群婴汇公司一审庭审述称：因分数次装修且项目较多，装修的具体金额难以精确统计，认为应在2,000,000元至3,000,000元之间，并提供涉案房屋被拆除前的照片一组、装修合同及装修单据一组加以佐证。服装置业公司对群婴汇公司所称的装修花费金额不予确认，认为照片中反映该装修属简易装修。
2013年12月20日服装置业公司出具《专用车位证明》一份，上载：因群婴汇公司对本集团坐落在XX路XX号厂区的装修及停车场的建设做出了巨大贡献，特将群婴汇公司进出口左右两个车位供该公司长期使用。
一审法院认为：依照《最高人民法院》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，群婴汇公司与服装置业公司之间在2016年续签的《房屋租赁合同》中虽有租赁地点为XX路XX号内面积约为1,680平方米的场地的表述，但合同亦明确载明“租赁用途为办公”、“租赁房屋为使用权房”，双方当事人一审庭审中亦确认所租赁的涉案房屋面积约1,000平方米左右。故服装置业公司提出的仅出租场地而附送房屋使用的意见，显与事实不符，一审法院不予采信。服装置业公司将场地上的涉案房屋整体对外出租给群婴汇公司使用,该房屋未取得建设工程规划许可证，且已由相关部门认定为违法建筑并予拆除，故群婴汇公司与服装置业公司之间就涉案房屋建立的房屋租赁合同关系当属无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院根据上述规定，结合当事人的诉讼请求，对房屋租赁合同关系确认无效后作处理如下：
一、关于群婴汇公司要求服装置业公司返还租赁房屋押金的诉请。合同被确认无效后，依合同取得的财产应予返还。本案中，服装置业公司确认其收取了群婴汇公司10,000元的租房押金，亦同意返还，故对群婴汇公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。
二、关于群婴汇公司要求服装置业公司赔偿装修损失的诉讼请求。根据《最高人民法院》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
1、群婴汇公司对涉案房屋进行装饰装修是否经服装置业公司同意。首先，群婴汇公司与服装置业公司之间的房屋租赁合同关系建立自2013年，服装置业公司亦确认涉案房屋交付于群婴汇公司时的状态属于毛坯状态，结合双方约定的租赁用途，可推知承租人必然要进行一定的装修才能达到租赁目的。其次，群婴汇公司分别在2013年、2014年、2016年分数次对涉案房屋进行了装饰装潢，且装潢面积和规模较大，服装置业公司作为出租人并承担着该区域范围的有关物业管理工作，亦理应知悉和了解相关情况。再者，服装置业公司在2016年所续签的《房屋租赁合同》中明确载有“以保证群婴汇公司收回装修投资成本”的文字表述，且在服装置业公司于2013年12月出具的书面证明中，以群婴汇公司对厂区进行的装修和停车场建设做出巨大贡献为由提供两个专属车位供群婴汇公司使用，上述行为足以表明服装置业公司对群婴汇公司进行的装修装潢活动是认可的。基于以上分析，一审法院有理由相信群婴汇公司对涉案房屋进行的装修获得了服装置业公司同意和许可，故对于服装置业公司所持群婴汇公司未经其同意而擅自装修的观点，不予采信。
2、双方对装修损失的责任厘定。对于涉案房屋中已附合的装饰装修物，现已被实际拆除，客观上已不具有继续利用的可能性，由此产生的现值损失应当由双方各自按照导致合同无效的过错分担。服装置业公司作为出租方，应当明知涉案房屋未取得规划许可和属于违法建筑的事实，在此情况下将违法建筑对外出租，显属不当，对合同无效应当负有主要责任；群婴汇公司作为承租方，亦负有对租赁物的审核审查义务，但其疏于对租赁物合法性的审查，亦存在一定过错，应承担次要责任。
3、关于装修的现值损失以及群婴汇公司要求损失赔偿的诉请。就已形成附合的装修的情况，因涉案房屋已被拆除，难以还原装饰装修的客观情况，也无法对其进行价值评估。群婴汇公司提供了涉案房屋未被拆除前的照片一组，服装置业公司对其真实性予以认可，一审法院亦予确认；群婴汇公司还提供了2013年至2016年期间分数次对涉案房屋进行装修的装修合同、装修费用单据一组，在无相反证明的情况下，一审法院对该组证据可予采信。鉴于群婴汇公司进行的装修活动时间较早、跨度较大、项目较为繁杂，如要求群婴汇公司事无巨细地对其装修价值情况予以举证，实属苛责，故一审法院结合双方当事人的举证情况，综合涉案房屋的建筑面积、本市装修市场的一般定价、现场照片反映的装修实景、相关装修合同和购物单据反映的花费情况等因素对该装修价值予以评定，对于群婴汇公司所述称的花费2,000,000元至3,000,000元装修的意见予以采纳。至于现值（残值）估算，应具体结合该部分装饰装修物的使用时间、损耗程度等因素再予权衡和考量。根据前述所作归责认定，服装置业公司应就群婴汇公司的装修现值（残值）损失承担主要责任，群婴汇公司应承担次要责任。现群婴汇公司自愿对装修部分进行折旧处理，与法不悖；其所主张的500,000元的装修损失，尚在服装置业公司按其过错程度应予赔偿的范围之内，金额亦属合理，一审法院予以支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《最高人民法院》第二条、第九条之规定，于二〇一八年三月二十三日作出判决：一、群婴汇公司与服装置业公司就上海市闵行区XX路XX号内场地上约1,000平方米房屋所建立的房屋租赁合同关系无效；二、服装置业公司应于判决生效之日起十日内返还群婴汇公司租赁押金10,000元；三、服装置业公司应于判决生效之日起十日内赔偿群婴汇公司装修损失50万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半计取4,450元，由服装置业公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，系争租赁合同的名称虽为场地租赁，但是出租标的物包括了地上建筑物，由于该建筑物未取得规划许可手续，属于违法建筑，故系争租赁合同应属无效。上诉人主张系争租赁合同为有效，无事实与法律依据，本院不予采纳。关于装修损失赔偿的问题。双方当事人签订的最后一份租赁合同已经于2017年7月31日到期终止，在此之前，上诉人已经发函告知被上诉人不再续租。双方的租赁合同虽有关于优先续租的约定，但是由于租赁房屋当时已经面临被政府强制拆除的客观情况，故合同客观上确属于无法继续履行。现租赁房屋已经全部拆除，被上诉人所投入的添附装修物也已经一并拆除，不存在任何现实价值，上诉人也不可能继续使用。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。根据司法解释第十二条之规定，在租赁合同到期履行完毕的情况下，承租人主张装修赔偿，应不予支持。即使根据第九条之规定，承租人在租赁无效的情况下，也仅能主张分担现值损失，而在本案中，装修物连同房屋均已被拆除，故不存在现值损失认定的前提。因此，被上诉人在本案中主张装修损失赔偿，无事实与法律依据，本院不予支持。一审法院对此认定有误，本院予以更正。
综上所述，上诉人的上诉请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初30795号民事判决第一、二项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初30795号民事判决第三项；
三、驳回上海群婴汇文化传播有限公司主张上海服装集团置业有限公司赔偿人民币500,000元装修损失的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半计取人民币4,450元，由上海群婴汇文化传播有限公司负担4,400元，上海服装集团置业有限公司负担50元。
二审案件受理费人民币8,800元，由上海群婴汇文化传播有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一八年六月八日
书记员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……