福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0602民初7698号原告：邱晓燕，女，1957年7月15日出生，汉族，住漳州市芗城区。委托诉讼代理人：白志辉，福建衡评律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡文德，漳州市芗城区“148”法律服务所法律工作者。被告：漳州城市综合开发有限公司，住所地漳州市芗城区。法定代表人：邱建明，总经理。委托诉讼代理人：蔡晓仰，漳州城市综合开发有限公司工作人员。委托诉讼代理人：方秀云，漳州城市综合开发有限公司工作人员。原告邱晓燕与被告漳州城市综合开发有限公司（以下简称城市综合公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱晓燕的委托诉讼代理人蔡文德，被告城市综合公司的委托诉讼代理人蔡晓仰、方秀云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱晓燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币28894元（从2011年5月22日开始计算暂计至2017年6月19日，按购房款的日0.01%支付违约金，并由被告继续支付至实际办理房屋权属证书之日止）。事实和理由：1、原、被告双方于2009年11月15日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定被告开发地址在漳州市芗城区店面出售给原告，面积为26.95平方米，房价款132055元。合同第14条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付后90日内取得房屋权属证书的，如因出卖人的原因，买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”在附件六：合同补充协议十一，有关产权登记的约定，将有关中“商品房交付使用后”60日、90日内的约定均修改为“商品房交付使用后”360日内条款执行。上述合同签订后，原告按约支付购房款，被告于2010年5月27日交房，但被告却未按合同约定履行办理权属登记手续，被告未依约履行合同义务，已构成违约，故请求被告支付原告自2011年5月22日起至2017年6月19日的逾期办证违约金人民币28894元（132055元×0.01%×2188天=28894元），并由被告按购房款的日0.01%继续支付违约金至实际办理房屋权属证书之日止。2、原告认为本案不存在诉讼时效问题，被告的侵权行为是一种连续的侵权行为不能适用诉讼时效，法庭若认为适用诉讼时效，原告方认为也应当适用2017年10月颁布的民法总则中对诉讼时效的规定也就是3年。3、被告提出他们将材料提交给不动产部门，但被告方并没有提供相应的证据予以证明。被告答辩中强调是政府的原因，不是被告的原因，被告也没有证据证明是政府的不可抗力的原因造成原告逾期办证。被告城市综合公司答辩，1、本案讼争的房屋系1998年经漳州市人民政府批准立项，漳州市区马灶路西路南侧拓宽改造建设工程，被告作为拆迁人负责拆迁，又作为建设单位负责建设，整个旧城改造工程分期、分批建设，开发周期长。本案讼争房屋系旧城改造建设中的最后1栋房屋，需包含整个小区的所有材料（包括前面已建设办证房屋未提交的部分）整体移交，移交材料非常之多。因不属于被告的原因，导致目前需要提交的材料无法齐全。2、本案讼争房屋延期办证的主要原因在于：政府的马灶路旧城改造建设项目，建设时间跨度长（从1998年至2010年长达12年，且政府在相关�策方面也作重新调整，导致原有的很多材料需要重新审批，办证方面的要求从原来的13项材料增加到现在的23项材料。据此，被告认为：延期办证是由于政府政策调整及对办证手续的要求发生变化，不属于被告原因造成，不应定为被告违约。3、尽管在办证方面存在上述不属于被告原导致讼争房屋延期办证，但对此被告还是积极主动与政府相关部门协调，补充相关手续及材料，讼争房屋已经于2014年10月15日具备办理房产证条件。至于土地证方面，经过被告努力，2017年10月11日不动产登记中心发布公告，讼争房屋已经可以办理不动产权属证书。综上，被告认为本讼争房屋延期办理的原因不属于被告原因造成，不应认定为被告违约，请求法庭依法驳回原告对被告的诉讼请求。4、原告于2010年5月27日办理了交房手续。5、本案已经超过诉讼时效，应当依法驳回原告的诉讼请求，即使计算诉讼时效，也应该为2年。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年11月15日，原告邱晓燕与被告城市综合公司签订一份《商品房买卖合同》，记载（摘要）：1、邱晓燕向城市综合公司购买址在漳州市芗城区店面。建筑面积为26.95平方米，每平方米4900元，房屋总价款为壹拾叁万贰仟零伍拾伍元。2、付款方式：于2009年11月15日前交清122055元，于2009年11月30日交清10000元。3、交付条件与期限：出卖人应当在2010年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。4、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品�交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》的附件六：《合同补充协议》，记载（摘要）：有关产权登记的约定：有关《买卖合同》中“商品房交付使用后”60日内、90日内的约定，经双方协商同意，均修改为“商品房交付后”360日内条款执行。为进一步明确责任，出卖人自商品房交付使用后360日内将办理房屋权属初始登记需要由出卖人提供的产权资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关�由出卖人办理初始登记的义务。2017年10月11日漳州市不动产登记中心发布办证公告，讼争房屋已经具备办理不动产权属证书条件。被告于2010年5月27日将新元城市花园19A幢D10号商品房交付给原告。本院认为，原告邱晓燕与被告城市综合公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。原告邱晓燕依约履行支付购房款义务，根据《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》的约定，被告应于2011年5月22日之前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，被告却未能在约定时间内办理初始登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定：“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，被告城市综合公司应该承担相应的违约责任。被告城市综合公司辩称，是由于政策变化造成所递交的材料增加，才导致其目前需要提交的材料无法齐全，但本案被告未能提供证据加以证明造成原告无法按期取得房屋权属证书的原因不在被告，其应承担举证不能的法律后果。被告辩称，原告的诉请已经超过诉讼时效。原告认为本案不存在诉讼时效，即使计算诉讼时效也应该适用3年的诉讼时效。针对逾期办证违约金的诉讼时效问题，本院认为，出卖人逾期履行办理房屋权属登记的协助义务，由此导致买受人未如期取得房屋权属证书的违约行为，买受人有权要求出卖人承担违约金，该权利是买受人基于合同之债所享有的债权请求权，依法应该适用相关诉讼时效的规定。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定是以日为单位计算的，属于继续性债权，应该以每个个别的债权分别适用诉讼时效，因此从原告向法院提交材料之日起（2017年6月20日）向既往时间倒推的2年，即2015年6月20日以后原告主张的违约金诉请没有超过诉讼时效，2015年6月20日之前的违约金因超过诉讼时效，本院不予支持。至于原告认为的3年诉讼时效，本院认为，本案原告从知道其权利受侵害之日（2011年5月22日）起至2017年10月1日（新法开始适用之日），早已过了两年的诉讼时效，原告的实效利益事实上已经享受完毕，不能够因为新法的实施使得已经消灭的时效重新计算，因此本案的诉讼时效不应该适用3年。根据原、被告双方的约定，被告应按合同约定每�以原告已付购房款132055元为基数按0.01%计付违约金，即自2015年6月20日起至2017年10月11日止以132055元为基数每日按0.01%计算的违约金为132055元×845天×0.01%=11158.65元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下：一、被告漳州城市综合开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邱晓燕自2015年6月20日起至2017年10月11日止迟延办理房屋权属证书的违约金人民币11158.65元；二、驳回原告邱晓燕其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理522元，由原告邱晓燕负担365元，被告漳州城市综合开发有限公司负担157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  曾陈斌人民陪审员  杨莲金人民陪审员  林文婷二〇一七年十月二十七日书 记 员  王小玲附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或�事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。