福建省厦门市同安区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）同行初字第10号
原告厦门市同安区土地开发有限公司，住所地厦门市同安区。
法定代表人许建文，董事长。
委托代理人庄旭东，福建银声律师事务所律师。
被告厦门市国土资源与房产管理局，住所地厦门市。
法定代表人余江河，局长。
委托代理人伍毓锟，福建天衡联合律师事务所律师。
委托代理人曾琳，厦门市国土资源与房产管理局干部。
第三人厦门同安陶器厂，住所地厦门市同安区。
法定代表人卓加杉，董事长。
委托代理人白衣人，厦门同安陶器厂员工。
原告厦门市同安区土地开发有限公司（下称同安土地开发公司）诉被告厦门市国土资源与房产管理局（下称厦门国土与房产局）、第三人厦门同安陶器厂（下称同安陶器厂）不服房屋拆迁裁决一案，本院于2015年3月13日立案受理，依法组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人庄旭东，被告之委托代理人伍毓锟、曾琳，第三人之委托代理人白衣人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告厦门国土与房产局，于2014年12月18日作出厦国土房拆（2014）13号裁决书。裁决书认定：根据《关于土地储备和挂牌出让工作专题会议纪要》（厦同政专纪（2007）101号）、《关于原同安陶器厂商住储备用地房屋拆迁通告》（厦国土房拆通（2006）6号），申请人厦门市同安区祥平街道坑仔口同安陶器厂位于拆迁通告范围内，本项目现已终止拆迁。拆迁过程中，同安陶器厂拆迁范围内的二间车间（一原为石膏粉碎车间，产权证号：同民字第801086号，产权面积406.21平方米，砖木结构；二原为幼硿车间，产权证号：同民字第801101号，产权面积429.48平方米，砖木结构）。2007年8月，该两车间因受台风影响将坍塌，同安区土地开发公司与同安陶器厂共同对这两间车间经证据保全后予以拆除。2008年6月19日，2008年7月8日厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司分别出具了中利房估字（2007）同0第032号《房地产评估报告》和中利房估字（2007）同0第032（改）号《房地产评估报告》，二车间的评估总价为人民币219786元。另查明：根据厦门市地方税务局同安区局祥平分局出具的2007年度《社会保险参保缴费情况证明（单位）》，2007年度厦门同安陶器厂职工月平均工资为1251.87元／人。根据厦门明正税务师事务所有限公司出具的厦门明正审字（2008）年第336号《企业所得税汇算清缴纳税申报鉴定报告》，同安陶器厂2007年度税前利润为147542.87元，扣除实际应纳所得税额22131.43元，适用税率15%，税后利润为125411.44元。厦门市国土与房产局认为申请人提交的裁决申请材料符合相关裁决工作规程，应依法受理并处理纠纷。为维护拆迁当事人的合法权益，根据中利房估字（2007）同0第032（改）号《房地产评估报告》，厦价房（2003）119号《关于印发厦门市城市房屋拆迁补偿重置价和房屋拆迁补助费等价格标准的通知》以及国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条，《厦门经济特区城市房屋拆迁管理规定》第四条、第十七条、第二十二条、第二十四条、第二十九条、第四十七条、第五十二条之规定，裁决如下：（一）同安区土地开发公司应支付同安陶器厂已拆除两间车间房屋补偿款人民币219786元。（二）同安区土地开发公司应支付同安陶器厂搬迁补助费人民币11699.66元（835.69㎡×7元／㎡×2次）。（三）同安区土地开发公司应支付同安陶器厂2007年度六个月的职工工作补偿款人民币247870.26元（33人×1251.87元／月×6个月）。（四）同安区土地开发公司应支付同安陶器厂六个月的经济补偿款人民币62705.72元（（147542.87元
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22131.43元）÷12个月×6个月）。同安区土地开发公司应向同安陶器厂支付的上述（一）、（二）、（三）、（四）项裁决款共计人民币542061.64元，应于裁决书送达之日起15日内付清。同安区土地开发公司不服被告的裁决，于2015年3月13日向本院提起行政诉讼。
被告厦门市国土与房产局在规定的时间内向本院提供了据以作出行政行为的证据、依据：
1.“陶器厂及其周边地块”综合整治通知
2.关于土地储备和挂牌出让工作专题会议
证据1、2共同证明同安陶器厂项目被列入2008年度挂牌出让项目；原告于2007年8月即以整治的名义要求陶器厂提供拆迁的相关材料；拆迁行为实际上已经于2007年8月即已经开始。
3.关于对同民字第801086号房产进行证据保全拆除的《说明》
4.关于对同民字第801101号房产进行证据保全拆除的《说明》
证据3、4共同证明，同安陶器厂与原告共同说明拆除案涉两间车间系为了做好证据保全工作。
5.关于陶器厂已拆除的部分房产的说明，证明原告承认系因拆迁需要，故在陶器厂的要求下，由原告将两栋车间办理证据保全后拆除。
6.送达回证，证明被告在受理第三人的裁决申请后，向原告送达了相关文书，已告知其拥有陈述、申辩等权利。
7.答辩书
8.签到表
9.房屋拆迁商谈记录
证据7、8、9共同证明，原告在裁决调解过程中仅向被告提交了一份答辩书，并未提交任何证据，尤其是拆迁活动未对第三人造成停产停业损失的证据。
法律依据：厦价房（2003）119号《关于印发厦门市城市房屋拆迁补偿重置价和房屋拆迁补助费等价格标准的通知》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《厦门市城市房屋拆迁管理规定》
原告诉称：一、被告厦国土房拆（2014）13号裁决书的（一）、（二）项的裁决结果是不妥当。理由是：1.第三人二间车间被拆除是在2007年8月左右，当时第三人的车间因受台风影响而面临倒塌的风险，第三人向原告提出对该房屋做好证据保全后先拆除该房屋（有公证书中第三人出具的《说明》二份为凭）。原告也同意才委托公证处办理了证据保全后先行拆除。因此，该拆除行为可以说系第三人的授意下由原告行使的，该行为的结果应当由第三人承担。2.拆迁行为是以发布拆迁公告的时间才开始发生。而本案的拆迁公告时间是208年1月11日，而第三人拆除二车间的行为系在2007年的8月左右。也就是拆除行为是在拆迁公告发布之前，因此该拆除行为不应当属于拆迁行为。所以，被告的裁决书裁决原告应当支付两间车间房屋补偿款和搬迁补助费是不妥当的。二、被告作出的厦国土房拆（2014）13号裁决书的（三）、（四）项的裁决结果也是错误的。理由是：1.根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第四十七条规定“拆迁非住宅房屋造成经营者停产、停业的，拆迁人除根据经营者在社会保障经办机构登记的职工人数、本企业上年度职工平均工资，给予经营者和职工六个月的补偿外，还应当根据经营者上年度月平均税后利润额，一次性给予六个月的经济补偿。”该规定的前提系应该有拆迁的事实。而本案的拆迁公告发布后，原告就积极的与第三人协商拆迁补偿事宜，但由于第三人一再的拒绝签署拆迁协议而一直拖延至拆迁期限终止而被迫停止。因此，无法在拆迁期限内完成拆迁工作的责任在于第三人，而在拆迁期限内第三人也没被拆迁，所以，原告没有义务根据厦门市城市房屋拆迁管理规定》对第三人进行补偿。2.拆迁公告公布后，原告没有要求第三人搬出工厂或者停止生产，第三人何来的停产、停业？3.根据该法规规定，只有是因为拆迁而造成的停产、停业才符合该法规的补偿要求。而第三人是否停产、停业以及停产、停业是否因为拆迁而造成的并没有相关的证据证实。综合以上意见原告认为，被告作出的厦国土房拆（2014）13号裁决书的裁决结果是错误的，原告请求法院依法撤销该裁决书（一）、（二）、（三）、（四）项的裁决。
原告向本院提供的证据有：
1.裁决书，证明被告对原告与第三人厦门同安陶器厂的纠纷作出的裁决。
2.拆迁通告，证明被告于2008年1月11日就发出拆迁通告。
3.说明，证明第三人的二车间因台风影响将坍塌，第三人请求于2007年8月份对二车间进行证据保全后拆除。
被告辩称：一、原告关于同安陶器厂二间车间非因拆迁而拆除的主张与客观事实不符。首先，原告向第三人所发送的《“陶器厂及其周边地块”综合整治通知》足以证明原告从2007年8月即已经开始拆迁前期准备工作：1.原告要求第三人提供相应的产权材料，企业税后利润额及职工在册人数等唯有征地拆迁才会需要的相关材料；2.原告向第三人许诺在按时搬迁的情况下，给予除《厦门市城市房屋拆迁管理规定》所规定的补偿以外的补助；3.原告在该通知书中称第三人为被拆迁人，并送达了相关拆迁文件。其次厦门市同安区人民政府厦同政专纪（2007）101号《专题会议纪要》在2007年8月将原同安陶器厂项目列入2008年度土地挂牌出让项目。既然要重新挂牌出让，那么必然要对原同安陶器厂的土地进行售出并相应的进行拆迁补偿。最后，原告关于其系基于第三人的授意拆除案涉两栋车间的主张与客观事实不符：1.从常理上判断，倘若案涉两栋车间面临坍塌的风险，那么第三人完全可以进行修缮及加固而无需拆除；2.退一步说，即使要拆除，也应当由第三人自行拆除，若不涉及拆迁，则原告应当与第三人没有任何关系。原告没有必要与第三人作出公证及说明，更没必要同意接受第三人的委托拆除车间。综上，原告在拆迁通告发布前拆除第三人两栋厂房的行为应当被认定为属于拆迁前期工作，是整个拆迁过程的组成部分，应当向第三人支付房屋补偿款及搬迁补助费。三、原告关于其不应给予被告经济补偿的主张于法无据。首先，原告在起诉状中混淆了拆迁与拆除这两个完全不同的概念。法律上所谓“拆迁”包括了拆迁前期准备工作，拆迁商谈阶段，搬迁阶段，房屋拆除阶段等一系列活动，而拆除只是其中的一个组成部分。根据先补偿后搬迁的原则，倘若无法对被拆迁人进行合理的补偿，就不能强制要求被拆迁人搬迁，更不能直接拆除被拆迁房屋。但是，房屋未被拆除并不代表被拆迁人的利益未受影响。拆迁通告或者拆迁许可一经下发，就意味着房屋面临被拆除的命运。被拆迁人将耗费大量的时间精力提前寻找其他经营场所，遣散部分员工以及承担设备闲置及窝工的损失。在此情况下，被拆迁人的损失并非系因为拆除房屋这一行为造成，而是整个拆迁活动所致。因此，《城市房屋拆迁管理条例》及《厦门市城市房屋拆迁管理规定》才规定支付停产停业损失的前提是“拆迁”非住宅房屋而不是“拆除”。本案中，原告就曾在拆迁通告发布前，通过《“陶器厂及其周边地块”综合整治通知》向第三人许诺按时搬迁可以获得额外补助。那么第三人完全可能在信任该通知所作出的承诺的情况下，提前准备开始停产停业，搬迁设备及遣散员工等相关的工作。拆迁通告发布后，原告与第三人一直未达成协议，虽然第三人所有的部分厂房仍未被拆除，但原告也没有提交证据证明被拆迁人仍有利用该部分厂房进行经营活动，且其营业未受影响。因此，无论拆迁活动现在终止与否，被拆迁房屋拆除与否，只要曾经进行拆迁活动，那么原告仍应给予第三人相应的补偿。综上，被告作出案涉裁决依法合规，原告主张的事实及理由均无相应依据，请法院依法驳回其诉讼请求。
第三人述称：2007年间，同安区政府作出厦同政专纪（2007）101号文《关于土地储备和挂牌出让工作专题会议纪要》及相关协调会。根据文件精神，第三人的整个厂区内的厂房需要拆迁。通知要求第三人应予2007年11月30日搬迁。2007年8月23日，原告以拆迁人的身份对第三人的整个厂房实施拆迁工作，即进行动员、取证、委托评估、测绘等工作。期间，原告书面通知第三人配合拆迁整治工作，停止出租等营业。第三人遵照政府协调会及原告的通知精神，自2007年9月起全面停止生产、出租，配合原告，原告要求第三人于2007年10月31日前签订协议书并按时搬迁，第三人原将厂区经营管理承包给员工的时间于2007年9月期满，导致无法进行下轮承包，因而无法再次投入生产。加上第三人陶器生产的特殊工艺，每年年底要收购大量高岭土，柴薪（松尾）库存，因而无法再次投入生产。（拆迁期间，原告对承包人洪德强的生产用具、半成品、仓库库存等另行独立评估。）
2007年8月30日，第三人厂房拆迁范围内的两间车间（石膏粉碎车间，产权证号：同民字第801086号，产权面积406.21平方米，砖木结构；幼硿车间，产权证号：同民字第801101号，产权面积429.48平方米，砖木结构）受台风暴雨影响，存在安全隐患，因遇拆迁不能维修，原告对这两间车间证据保全后，委托拆除公司拆除。两间车间的建筑材料、车间内石膏模具、石膏粉碎机等生产工具、设备全部被搬走。原告在拆迁期限内，委托多家评估公司分别对第三人的厂房建筑、设备等进行评估。并出具房屋拆迁补偿安置费用表，共计人民币8363819万元。厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司以2008年1月11日为评估时点，对上述两间拆除的车间进行评估，评估价格为人民币219786元。2008年7月，全国第三次文物普查时，第三人厂房内的“龙窑”经专家鉴定为文物，需保护。原告明知第三人厂房因属文物保护区不得拆迁，还于2009年12月3日送达《关于“原同安陶器厂商住储备用地”项目商谈并签订拆迁补偿协议书的通知》给第三人。通知第三人于2009年12月10日下午5：30前到公司商谈并签订拆迁补偿协议书，因时间短，双方无法达成拆迁协议。2009年12月31日延长拆迁期满后，原告未明确告知第三人已中止拆迁，直至2011年11月15日才明确答复申请人说，政府于2009年12月31日已终止收储第三人的厂房。第三人认为，第三人的厂房因遇拆迁工作而造成停产、停租、停工等重大损失，除了两间车间因拆迁不得已先拆除的损失外，还造成在册职工停工损失为人民币1684267.2元（3038元×60%×33人×28个月，自2007年9月起计至2009年12月31日止），停产利润损失295085.74元（147542.87×2年，2008、2009年）第三人由于原告拆迁的原因，全体员工无法继续生存，不得已于2011年5月全部解除劳动合同，各自谋出路，并于2014年4月到同安区法院起诉。第三人根据同安区人民法院（2014）同民初字第1688号民事裁定书的裁决，向被告提请裁决。被告作出的厦国土房拆（2014）13号裁决书的（一）、（二）、（三）、（四）项裁决，原告应向第三人支付裁决款共计人民币542061.64元。综上，第三人认为被告作出的裁决依法合规，原告所主张的事实及理由均无相应依据，故恳请法院依法驳回其诉讼请求。
第三人厦门同安陶器厂向本院提供的证据有：
1.厦同政专纪（2007）101号专题会议纪要，证明第三人的整个厂区内的厂房需要拆迁。
2.“陶器厂及周边地块”综合整治通知、协调会内容，证明2007年8月17日动员取证，8月28日评估测绘，10月1日补偿签约。原告通知要求第三人应于2007年11月30日前搬迁。
3.厦门市国土资源与房产管理局《关于原同安陶器厂商住储备用地房屋拆迁通告》，证明厦门市国土资源与房产管理局于2008年1月22日发出“关于原同安陶器厂商住储备用地房屋拆迁通告”，拆迁期限至2008年6月30日。
4.厦门市国土资源与房产管理局房屋拆迁期限延期通知，证明由于拆迁工作进展缓慢，厦门市国土资源与房产管理局根据拆迁人的申请，两次通告延长拆迁期限，最后一次拆迁期限延长至2009年12月31日。
5.房地产估价结果报告，证明原告委托估价部门对第三人的两间车间进行评估，因评估时点2008年1月11日有误，导致评估价格219786元比实际价值低。
6.关于“原同安陶器厂商住储备用地”项目商谈并签订拆迁补偿协议书的通知、房屋拆迁补偿安置费用表及补偿协议书，证明原告已将第三人厂房内所有房屋委托评估。原告通知让第三人于2009年12月10日下午5：30前到公司商谈并签订拆迁补偿协议书。因时间短，两次延长拆迁期限，仍按2008年1月11日时点进行评估，评估价格偏低，双方无法达成拆迁协议。
7.关于陶器厂已拆除的部分房产的说明，证明原告直至2011年10月15日才告知第三人于2009年12月31日终止收储拆迁工作。终止收储拆迁工作真实的原因是2008年7月，全国文物普查时，第三人厂房内的“龙窑”经专家鉴定为文物，需保护。
8.同安陶器厂龙窑生产线承包合同，证明承包期限1997年9月1日至2007年8月31日，因拆迁，无法重新承包或延期。
9.审核报告，证明第三人2007年度税后利润147542.87元。
10.其它说明，证明所拆两间车间为石膏生产车间，是陶器生产第一道工序，没有模具就无法生产陶器，且拆迁方把所有的石膏模具设备全部搬走了。我厂的生产原料松尾均要每年年底购买，错过时点无法购得更谈不上生产。
11.厦门市国土资源与房产管理局裁决书，证明被告对原告与第三人的争议作出裁决。
对于被告提供的证据经庭审举证，原告的质证意见如下：
证据1“陶器厂及其周边地块”综合整治通知，原告质证认为，对其真实性无异议。原告认为整治通知是在拆迁通知发出前作出的，这只是整治，并不是拆迁的行为。而且原告通知要按时搬迁，第三人也没有按时搬迁。
证据2关于土地储备和挂牌出让工作专题会议，原告质证认为，对其真实性无异议。具体征地是由祥平街道负责，原告根据政府委托办理具体事项。
证据3关于对同民字第801086号房产进行证据保全拆除的《说明》，原告质证认为，对其真实性无异议。
证据4关于对同民字第801101号房产进行证据保全拆除的《说明》，原告质证认为，对其真实性无异议。
证据3、4体现两个车间受台风影响，所以做证据保全。
对于证据5、6、7、8、9原告质证认为，无异议。
对于法律依据，原告质证认为，无异议。
对于被告提供的证据经庭审举证，第三人质证认为全部没有异议。
对于原告提供的证据经庭审举证，被告质证意见如下：
证据1裁决书，被告质证认为，没有异议。
证据2拆迁通告，被告质证认为，没有异议。原告完全可能是在拆迁通告发出前就做拆迁准备工作。
证据3说明，被告质证认为，没有异议。认为不能证明它的证明对象，不能证明原告是基于第三人的请求而非基于拆迁对车间进行拆除。
对于原告提供的证据经庭审举证，第三人质证认为同意被告的质证意见。
对于第三人提供的证据经庭审举证，原告质证意见如下：
证据1厦同政专纪（2007）101号专题会议纪要，原告质证认为，对其真实性无异议。具体征地是由祥平街道负责，原告根据政府委托办理具体事项。
证据2“陶器厂及周边地块”综合整治通知协调会内容，原告质证认为，这个只是整治房屋的协调会，并不是拆迁行为。
证据3、4、5、6、7原告质证认为，没有异议。
证据8同安陶器厂龙窑生产线承包合同，原告质证认为，真实性无法确认。拆迁公告发出时，承包期限已经届满。原告也没有要求第三人停产。
证据9审核报告，原告质证认为，没有异议。
证据10其它说明，原告质证认为，属于第三人单方面的陈述，不能作为证据。
证据11厦门市国土资源与房产管理局裁决书，原告质证认为，没有异议。
对于第三人提供的证据经庭审举证，被告质证认为，全部没有异议。
综合以上证据以及本案当事人庭审之陈述，本院认定本案事实如下：
2007年8月7日厦门市同安区人民政府召开会议，就“进一步推动全区经营性土地挂牌出让和土地储备工作等有关问题”进行专题研究，会议形成了厦同专纪（2007）101号专题会议纪要，于2007年8月29日下发给各有关单位。该专题会议纪要，第二条关于2008年度土地挂牌出让项目第（二）项载明“原同安陶器厂项目。会议同意在原有用地范围的基础上，增加收储该项目以东、以南的部分村集体用地。具体征地工作由祥平街道负责，农用地专用手续由区土地开发公司抓紧办理”等内容。2007年8月23日，原告向第三人发出一份《“陶器厂及其周边地块”综合整治通知》。该通知第1条载明“为维护各企业利益，请各企业于2007年8月27日前，报送以下资料：整治范围内房屋的产权材料；厂房出租证明手续；设备原始票据或设备的原值、启用时间的相关说明；上一年度税务单位出具的税后利润证明及企业审计报告；上一年度在社保机构登记的在册人数、工资明细；工商营业执照企业法人身份证影印件等材料”等内容。通知第2条载明“于2007年10月31日前签订协议书并按时搬迁的，除按《厦门市城市房屋拆迁管理规定》补偿以外，另对违建部分的主体、装修、设备、停产损失按区相关的拆迁评估补偿意见给予补助，并按被拆迁房屋的产权面积结合区位价的10%给予一次性搬迁奖励（最高不超过10万元）。逾期未签订协议的，取消对违建部分主体、装修、设备、停产损失等补助和搬迁奖励”等内容。第3条载明“被拆迁人若有房屋出租的，应于2007年8月27日前告知承租户本区域整治搬迁事项（签订整治补偿协议时间：2007年10月31日，搬迁时间2007年11月30日前）”等内容。第4条载明“现将《厦门市城市房屋拆迁管理规定》、同证拆（2007）2号、厦价房（2003）119号文等相关拆迁文件送达你司”等内容。2008年1月11日，被告在当天的《厦门日报》上刊登了厦国土房拆通（2008）6号《关于原同安陶器厂商住储备用地房屋拆迁通告》。通告告知拆迁期限：自通告发布之日起至2008年6月30日止；最后搬迁期限：2008年4月30日。第三人厂房拆迁范围内的两间车间（石膏粉碎车间，产权证号：同民字第801086号，产权面积406.21平方米，砖木结构；幼硿车间，产权证号：同民字第801101号，产权面积429.48平方米，砖木结构）由于受台风影响，造成部分墙体倒塌，存在安全隐患。第三人向区经贸局、区拆迁办等相关部门反映，要求先予拆除。原告与第三人经协调后，决定对这两间车间证据保全后，委托拆除公司拆除。2007年8月30日，原告对两间车间进行了拆除，并将两间车间的建筑材料、车间内石膏模具、石膏粉碎机等生产工具、设备搬走。对此，原告与第三人分别于2007年8月31日、9月20日共同出具二份证明进行说明。2008年6月19日，2008年7月8日厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司分别出具了中利房估字（2007）同0第032号《房地产评估报告》和中利房估字（2007）同0第032（改）号《房地产评估报告》，经评估二间车间的评估总价为人民币219786元。2008年12月31日，被告在当天的《厦门日报》上刊登了《房屋拆迁期限延期通知》，将第三人的房屋拆迁期限延长至2009年12月31日，最后搬迁期限延长至2009年10月31日。2009年12月3日，原告及厦门鑫嘉园房屋拆迁工程有限公司共同向第三人发出一份《关于“原同安陶器厂商住储备用地”项目商谈并签订拆迁补偿协议书的通知》，该通知载明“厦门同安陶器厂：根据厦国土房拆通（2008）6号拆迁通告，贵司的工业厂房位于“原同安陶器厂商住储备用地”项目的拆迁范围，请贵司于2009年12月10日下午5：30到我司（同安区城南大街建行大厦10楼）商谈并签订拆迁补偿协议书。附补偿方案（一）、（二）各壹份，请予核对。逾期无法达成补充协议及按期搬迁的，不给予一次性搬迁奖励，对无合法批建手续的房屋不予补助。贵司可根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第17条规定，在本项目拆迁期限（2009年12月31日）前向拆迁管理部门申请，由拆迁管理部门裁决。”原告与第三人在上述通知期限内并未就拆迁补偿达成协议。2011年10月25日，原告出具一份《关于陶器厂已拆除的部分房产的说明》。该说明载明“同安陶器厂位于坑仔口，划拨土地面积50372.9㎡，厂区建筑面积36451.26㎡，于2007年8月因城区规划调整需要拆迁，拆迁期限至2009年12月31日止。现就陶器厂已拆除的部分房产说明如下：原“陶器厂及其周边地块”范围内的同安陶器厂有两车间（石膏粉碎车间，产权证号：同民字第801086号，产权面积406.21平方米，砖木结构；幼硿车间，产权证号：同民字第801101号，产权面积429.48平方米，砖木结构）由于受台风影响，造成部分墙体倒塌，存在安全隐患，陶器厂向区经贸局、区拆迁办等相关部门反映，要求先予拆除。经有关部门协调确定，上述房屋办理证据保全公证后已予拆除。在拆迁期限内，拆迁工作人员多次与陶器厂进行商谈，双方就拆迁安置补偿事项无法达成协议。2008年7月全国第三次文物普查时，同安陶器厂的烧瓷设施“龙窑”经市、省、中央级专家现场勘察，省级文物专家已提出“龙窑”的历史价值，需对其保留，进行保护。本项目拆迁期限于2009年12月31日届满后终止收储拆迁工作。”收储拆迁工作终止后，第三人向被告信访，要求有关单位按照相关的政策规定对此次拆迁工作给第三人造成的损失进行补偿，被告将信访情况转给原告。在原告与第三人无法达成补偿意向的情况下，第三人向厦门市同安区信访局提出信访但仍未能解决。2014年4月23日，第三人以同安区土地开发公司为被告向本院提起民事诉讼。请求法院判决：1.同安区土地开发公司赔偿同安陶器厂因两间车间被拆除造成的房屋损失人民币219786元及搬迁费11700元；2.同安区土地开发公司支付同安陶器厂因拆迁工作引起的职工停工工资损失1684267.2元；3.同安区土地开发公司支付同安陶器厂因拆迁工作致停产利润损失295085.74元。本院经审理，认为“本案原系基于政府会议及文件精神而对原告同安陶器厂的厂房土地进行收储而产生，厦门市国土资源与房产管理局亦发布相应的拆迁通告确定了拆迁期限，被告同安土地开发公司亦在拆迁期限届满前向同安陶器厂发出通知要求商谈并签订拆迁安置协议，但双方在拆迁期限内无法就拆迁安置补偿达成协议。《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第十七条均明确规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由拆迁管理部门裁决。拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起三十日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起三个月内向人民法院起诉。拆迁人按照本规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行”，因此同安陶器厂应当按照上述程序由拆迁管理部门裁决，对裁决不服的，亦应通过行政诉讼予以处理。综上，本案依法不属于人民法院民事诉讼的受理范围。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项之规定，裁定驳回原告厦门同安陶器厂的起诉。”2014年11月14日，第三人向被告提出裁决申请，被告立案受理。2014年11月24日，被告主持召开“原同安陶器厂商住储备用地”项目建设房屋拆迁补偿纠纷质证调解会，原告与第三人没有达成调解协议。被告于2014年12月18日作出厦国土房拆（2014）13号裁决书。裁决：（一）同安区土地开发公司应支付同安陶器厂已拆除两间车间房屋补偿款人民币219786元。（二）同安区土地开发公司应支付同安陶器厂搬迁补助费人民币11699.66元（835.69㎡×7元／㎡×2次）。（三）同安区土地开发公司应支付同安陶器厂2007年度六个月的职工工作补偿款人民币247870.26元（33人×1251.87元／月×6个月）。（四）同安区土地开发公司应支付同安陶器厂六个月的经济补偿款人民币62705.72元（（147542.87元
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22131.43元）÷12个月×6个月）。同安区土地开发公司应向同安陶器厂支付的上述（一）、（二）、（三）、（四）项裁决款共计人民币542061.64元，应于裁决书送达之日起15日内付清。原告不服被告的裁决，于2015年3月13日向本院提起行政诉讼，请求法院依法撤销该裁决书（一）、（二）、（三）、（四）项的裁决。
本院对于原告、被告、第三人的争议焦点归纳如下：一、第三人被拆除的两间车间是否因原告的拆迁行为引起？原告是否应进行补偿？二、原告的拆迁行为是否引起第三人停产停工？原告是否应对此进行补偿。
一、第三人被拆除的两间车间是否因原告的拆迁行为引起？原告是否应进行补偿并支付第三人搬迁补助费？
原告诉称，第三人的二间车间被拆除是在2007年8月左右，当时第三人的车间因受台风影响而面临倒塌的风险，第三人向原告提出对该房屋做好证据保全后先拆除该房屋（有公证书中第三人出具的《说明》二份为凭）。原告也同意才委托公证处办理了证据保全后先行拆除。因此，该拆除行为可以说系在第三人的授意下由原告行使的，该行为的结果应当由第三人承担。拆迁行为是以发布拆迁公告的时间才开始发生。而本案的拆迁公告时间是2008年1月11日，而第三人的二间车间的拆除行为是在拆迁公告发布之前，因此该拆除行为不应当属于拆迁行为。所以，被告的裁决书裁决原告应当支付两间车间房屋补偿款和搬迁补助费是不妥当的。被告辩称，原告关于同安陶器厂二间车间非因拆迁而拆除的主张与客观事实不符。原告向第三人所发送的《“陶器厂及其周边地块”综合整治通知》足以证明原告从2007年8月即已经开始拆迁前期准备工作。原告要求第三人提供相应的产权材料，企业税后利润额及职工在册人数等唯有征地拆迁才会需要的相关材料；原告向第三人许诺在按时搬迁的情况下，给予除《厦门市城市房屋拆迁管理规定》所规定的补偿以外的补助；原告在该通知书中称第三人为被拆迁人，并送达了相关拆迁文件。厦门市同安区人民政府厦同政专纪（2007）101号《专题会议纪要》在2007年8月将原同安陶器厂项目列入2008年度土地挂牌出让项目。既然要重新挂牌出让，那么必然要对原同安陶器厂的土地进行售出并相应的进行拆迁补偿。原告关于其系基于第三人的授意拆除案涉两栋车间的主张与客观事实不符。从常理上判断，倘若案涉两栋车间面临坍塌的风险，那么第三人完全可以进行修缮及加固而无需拆除；退一步说，即使要拆除，也应当由第三人自行拆除，若不涉及拆迁，则原告应当与第三人没有任何关系。原告没有必要与第三人作出公证及说明，更没必要同意接受第三人的委托拆除车间。综上被告认为，原告在拆迁通告发布前拆除第三人两栋厂房的行为应当被认定为属于拆迁前期工作，是整个拆迁过程的组成部分，应当向第三人支付房屋补偿款及搬迁补助费。第三人述称，根据同安区政府作出的厦同政专纪（2007）101号文《关于土地储备和挂牌出让工作专题会议纪要》及相关协调会文件精神，第三人的整个厂区内的厂房需要拆迁。通知要求第三人应予2007年11月30日搬迁。2007年8月23日，原告以拆迁人的身份对第三人的整个厂房实施拆迁工作，即进行动员、取证、委托评估、测绘等工作。2007年8月30日，第三人厂房拆迁范围内的两间车间受台风暴雨影响，存在安全隐患，因遇拆迁不能维修，原告对这两间车间证据保全后，委托拆除公司拆除。两间车间的建筑材料、车间内石膏模具、石膏粉碎机等生产工具、设备全部被搬走。原告在拆迁期限内，委托多家评估公司分别对第三人的厂房建筑、设备等进行评估，并出具房屋拆迁补偿安置费用表，共计人民币8363819万元。厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司以2008年1月11日为评估时点，对上述两间拆除的车间进行评估，评估价格为人民币219786元。
本院认为，将“同安陶器厂及其周边地块”定为2008年土地挂牌出让的项目之一的厦门市同安区人民政府专题会议在2007年8月7日召开。原告作为受同安区人民政府委托的该地块的拆迁人参加了该会议，对该地块及其地上建筑物要进行拆迁收储一事，在2007年8月7日就已经知悉。虽然厦同政专纪（2007）101号《专题会议纪要》是在2007年8月29日才发出，但在2007年8月23日，原告发给第三人的《“陶器厂及其周边地块”综合整治通知》的内容可以看出，原告在拆迁通告发布以前，就已经开始拆迁前期准备工作。原告于2011年10月25日出具的《关于陶器厂已拆除的部分房产的说明》载明“同安陶器厂位于坑仔口，划拨土地面积50372.9㎡，厂区建筑面积36451.26㎡，于2007年8月因城区规划调整需要拆迁，拆迁期限至2009年12月31日止。现就陶器厂已拆除的部分房产说明如下：原“陶器厂及其周边地块”范围内的同安陶器厂有两车间（石膏粉碎车间，产权证号：同民字第801086号，产权面积406.21平方米，砖木结构；幼硿车间，产权证号：同民字第801101号，产权面积429.48平方米，砖木结构）由于受台风影响，造成部分墙体倒塌，存在安全隐患，陶器厂向区经贸局、区拆迁办等相关部门反映，要求先予拆除。经有关部门协调确定，上述房屋办理证据保全公证后已予拆除。在拆迁期限内，拆迁工作人员多次与陶器厂进行商谈，双方就拆迁安置补偿事项无法达成协议。”该说明可以证实，第三人的两间车间拆除是在向区经贸局、区拆迁办等相关部门反映后，经有关部门协调确定，上述房屋办理证据保全公证后由原告进行了拆除。并且拆除以后，原告与第三人是以“拆迁安置补偿”为事由进行商谈的。本院认为，第三人的两间车间的拆除，是第三人配合原告的收储拆迁工作，经向有关主管部门及拆迁部门反映后与原告协商而进行的。因此，对第三人两间车间的拆除应认定为整个拆迁收储工作的组成部分。原告理应按照相关法律法规规范性文件的规定，对第三人的被拆除的两间车间进行补偿，并支付搬迁补助费。原告的诉称，没有事实和法律的依据，本院不予支持。本案，原告在拆除第三人的两间车间时，就委托厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司以2008年1月11日为评估时点，对上述两间拆除的车间进行评估，厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司出具中利房估字（2007）同0第032（改）号《房地产评估报告》，该两间车间的评估价格为人民币219786元。在原告送达给第三人的《厦门市企业（厂房）房屋拆迁补偿安置费用表》中，对搬迁费核定为835.69㎡×7元／㎡×2次＝11699.66元，对此第三人未提出异议，原告在庭审质证时也表示没有异议。被告根据《房地产评估报告》及《厦门市企业（厂房）房屋拆迁补偿安置费用表》，依据厦价房（2003）119号《关于印发厦门市城市房屋拆迁补偿重置价和房屋拆迁补助费等价格标准的通知》、《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第二十四条“被拆迁房屋货币补偿的金额和所调换房屋的价格，根据被拆迁房屋和所调换房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，评估时被拆迁房屋的成新率低于百分之五十的，按百分之五十计算”；第二十九条“被拆迁的非住宅房屋或者住宅房屋价格由拆迁人委托评估机构进行评估。非住宅房屋和住宅房屋应分别委托一家评估机构进行评估。评估机构由拆迁当事人代表在拆迁管理部门的监督下从参与报名的全部评估机构中随机抽取。拆迁当事人对评估结果有异议的，可以按《》的规定申请原评估机构复核。拆迁人与被拆迁人对以评估价格确定的货币补偿。”；《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第五十二条“拆迁住宅房屋，被拆迁人或者房屋承租人一次性安置的，拆迁人应当付给被拆迁人或者房屋承租人二次搬迁补助费，被拆迁人或者房屋承租人过渡安置的，拆迁人应当一次性付给被拆迁人或者房屋承租人三次搬迁补助费。拆迁非住宅房屋，搬迁补助费由拆迁当事人协商确定，协商不成的，按本规定第二十九条的规定评估。”的规定，裁决原告应支付第三人已拆除两间车间房屋补偿款人民币219786元，应支付第三人搬迁补助费人民币11699.66元，程序合法，依据充分，被告的辩解意见，本院予以采纳。第三人的述称，符合案件事实，理由依据充分，本院予以采信。
二、原告的拆迁行为是否引起第三人停产停工？原告是否应对此进行补偿。
原告诉称，根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第四十七条规定“拆迁非住宅房屋造成经营者停产、停业的，拆迁人除根据经营者在社会保障经办机构登记的职工人数、本企业上年度职工平均工资，给予经营者和职工六个月的补偿外，还应当根据经营者上年度月平均税后利润额，一次性给予六个月的经济补偿。”该规定的前提系应该有拆迁的事实。而本案的拆迁公告发布后，原告就积极的与第三人协商拆迁补偿事宜，但由于第三人一再的拒绝签署拆迁协议而一直拖延至拆迁期限终止而被迫停止。因此，无法在拆迁期限内完成拆迁工作的责任在于第三人，而在拆迁期限内第三人也没被拆迁，所以，原告没有义务根据厦门市城市房屋拆迁管理规定》对第三人进行补偿。拆迁公告公布后，原告没有要求第三人搬出工厂或者停止生产，第三人何来的停产、停业？根据该法规规定，只有是因为拆迁而造成的停产、停业才符合该法规的补偿要求。而第三人是否停产、停业以及停产、停业是否因为拆迁而造成的并没有相关的证据证实。综合以上意见原告认为，被告作出的厦国土房拆（2014）13号裁决书，裁决原告应支付第三人2007年度六个月的职工工作补偿款人民币247870.26元及应支付第三人六个月的经济补偿款人民币62705.72元是错误。被告辩称，原告关于其不应给予被告经济补偿的主张于法无据。首先，原告在起诉状中混淆了拆迁与拆除这两个完全不同的概念。法律上所谓“拆迁”包括了拆迁前期准备工作，拆迁商谈阶段，搬迁阶段，房屋拆除阶段等一系列活动，而拆除只是其中的一个组成部分。根据先补偿后搬迁的原则，倘若无法对被拆迁人进行合理的补偿，就不能强制要求被拆迁人搬迁，更不能直接拆除被拆迁房屋。但是，房屋未被拆除并不代表被拆迁人的利益未受影响。拆迁通告或者拆迁许可一经下发，就意味着房屋面临被拆除的命运。被拆迁人将耗费大量的时间精力提前寻找其他经营场所，遣散部分员工以及承担设备闲置及窝工的损失。在此情况下，被拆迁人的损失并非系因为拆除房屋这一行为造成，而是整个拆迁活动所致。因此，《城市房屋拆迁管理条例》及《厦门市城市房屋拆迁管理规定》才规定支付停产停业损失的前提是“拆迁”非住宅房屋而不是“拆除”。本案中，原告就曾在拆迁通告发布前，通过《“陶器厂及其周边地块”综合整治通知》向第三人许诺按时搬迁可以获得额外补助。那么第三人完全可能在信任该通知所作出的承诺的情况下，提前准备开始停产停业，搬迁设备及遣散员工等相关的工作。拆迁通告发布后，原告与第三人一直未达成协议，虽然第三人所有的部分厂房仍未被拆除，但原告也没有提交证据证明被拆迁人仍有利用该部分厂房进行经营活动，且其营业未受影响。因此，无论拆迁活动现在终止与否，被拆迁房屋拆除与否，只要曾经进行拆迁活动，那么原告仍应给予第三人相应的补偿。第三人述称，第三人遵照政府协调会及原告的通知精神，自2007年9月起全面停止生产、出租，配合原告，原告要求第三人于2007年10月31日前签订协议书并按时搬迁。第三人原将厂区经营管理承包给员工的时间于2007年9月期满，导致无法进行下轮承包，因而无法再次投入生产。加上第三人陶器生产的特殊工艺，每年年底要收购大量高岭土，柴薪（松尾）库存，因而无法再次投入生产。2008年7月，全国第三次文物普查时，第三人厂房内的“龙窑”经专家鉴定为文物，需保护。原告明知第三人厂房因属文物保护区不得拆迁，还于2009年12月3日送达《关于“原同安陶器厂商住储备用地”项目商谈并签订拆迁补偿协议书的通知》给第三人。通知第三人于2009年12月10日下午5：30前到公司商谈并签订拆迁补偿协议书，因时间短，双方无法达成拆迁协议。2009年12月31日延长拆迁期满后，原告未明确告知第三人已中止拆迁，直至2011年11月15日才明确答复申请人说，政府于2009年12月31日已终止收储第三人的厂房。第三人认为，第三人的厂房因遇拆迁工作而造成停产、停租、停工等重大损失，除了两间车间因拆迁不得已先拆除的损失外，还造成在册职工停工损失为人民币1684267.2元，停产利润损失295085.74元。第三人由于原告拆迁的原因，全体员工无法继续生存，不得已于2011年5月全部解除劳动合同，各自谋出路，并于2014年4月到同安区法院起诉。第三人根据同安区人民法院（2014）同民初字第1688号民事裁定书的裁决，向被告提请裁决。综上，第三人认为，被告作出的厦国土房拆（2014）13号裁决书依法合规，原告所主张的事实及理由均无相应依据。
本案原告在2007年8月23日，向第三人发出《“陶器厂及其周边地块”综合整治通知》，告知第三人要对其使用的厂房土地进行拆迁收储的情况。2008年1月11日，被告在当天的《厦门日报》上刊登了厦国土房拆通（2008）6号《关于原同安陶器厂商住储备用地房屋拆迁通告》。通告告知拆迁期限：自通告发布之日起至2008年6月30日止。2008年12月31日，被告在当天的《厦门日报》上刊登了《房屋拆迁期限延期通知》，将第三人的房屋拆迁期限延长至2009年12月31日，最后搬迁期限延长至2009年10月31日。第三人在这种情况下，先行拆除了两间存在安全隐患的车间；主动停止了2007年8月31日到租期的厂房的继续出租。并应原告的通知与原告就拆迁补偿安置问题进行了多次的商谈。本院认为，原告和第三人的上述行为，已经是在履行拆迁工作中，拆迁人与被拆迁人的权利义务。第三人的行为配合了原告的拆迁工作。虽然最后第三人与原告在拆迁期限内没有达成拆迁补偿安置协议，但是第三人仅仅是失去了获得原告承诺的按时签订拆迁补偿安置协议的情况下可以得到的额外奖励和补助的权利。整个收储拆迁工作的终止原因是因为，2008年7月，全国第三次文物普查时，第三人厂房内的“龙窑”经专家鉴定为文物，需保护。虽然因为文物保护的原因','2018-09-30
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