江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初3672号原告：江苏华侨房地产开发有限公司，住所地南京市中山北路313号五楼。破产管理人：北京市君泽君（南京）律师事务所。委托诉讼代理人：张日永，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭鹏，北京市君泽君（南京）律师事务所实习律师。被告：江苏南通六建建设集团有限公司，住所地南通市如皋市城南街道解放路9号。法定代表人：宋小忠，董事长。委托诉讼代理人：吴小兴，江苏江海律师事务所律师。第三人：高申杨，男，1963年4月12日生，汉族，住南京市浦口区。原告江苏华侨房地产开发有限公司（以下简称华侨公司）诉被告江苏南通六建建设集团有限公司（以下简称六建公司）、第三人高申杨排除妨害纠纷一案，本院于2017年4月18日受理后，依法适用简易程序进行审理，公开开庭进行了审理。原告华侨公司委托诉讼代理人张日永、彭鹏，被告六建公司委托诉讼代理人吴小兴、第三人高申杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华侨公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告从坐落于南京市××区××华侨绿洲××室房屋（以下简称涉案房屋）迁出，将房屋返还给原告；2.判令被告承担诉讼费用。诉讼中，原告申请变更第一项诉讼请求为判令被告、第三人从坐落于南京市××区××华侨绿洲××室房屋迁出，将涉案房屋返还给原告。事实和理由：原告系涉案所有权人，原告曾将包括涉案房屋在内南京市浦口区泰西路18号华侨绿洲小区房地产开发项目发包给被告，后被告又将该工程分包给该公司副总经理第三人高申杨，由第三人实际施工。该工程于2008年12月28日竣工验收合格，后涉案房屋一直由第三人占有使用至今。因原告拖欠被告工程款，三方于2014年5月5日签订《协议书》，将涉案房屋作价9423008元抵偿工程款，并同时约定将涉案房屋交付第三人。已经生效的南京市鼓楼区人民法院的（2014）鼓民初字第4056号民事判决书认定上述协议书无效，判决原告支付被告工程款及利息损失。因此第三人高申杨无权继续占有使用涉案房屋，被告亦应返还原告涉案房屋。故原告诉至法院，请求判如所请。被告六建公司辩称，被告从未自原告处接收房屋，亦没有占有房屋，因而没有义务向原告交还房屋。原告将房屋销售给第三人并交付第三人，原告与第三人之间存在房屋买卖合同关系，原告与第三人均履行了义务，原告应当信守承诺，在条件具备时将房屋过户给第三人。本案事实不清，所以不应当采用简易程序审理，请求法院裁定转为普通程序进行审理。综上，请求法院依法判决。第三人高申杨述称，第三人之所以占用涉案房屋，是因为第三人与原告之间存在房屋买卖合同关系，原告基于该买卖关系将房屋交付第三人。第三人与原告之间的买卖合同合法有效，原告无权要求第三人返还。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年7月28日，六建公司以华侨公司为被告，以高申杨为第三人诉至本院，要求华侨公司支付工程款及利息，并对本市华侨绿洲花苑B区209幢商业门面房享有优先受偿权。2015年8月19日，本院作出（2014）鼓民初字第4056号民事判决书，认定以下事实：本市浦口区泰西路18号华侨绿洲小区房地产开发项目系由华侨公司开发建设，华侨公司将该小区二期工程即华侨绿洲花苑B区工程（包括11层框剪楼房8幢、6层框剪楼房2幢、6层砖混楼房1幢、门面房1幢、地下车库1幢）整体发包给六建公司进行施工，本案当事人争议的本市华侨绿洲花苑209幢商业门面房（以下简称209幢门面房）在六建公司上述施工范围内。高申杨曾任六建公司的副总经理。六建公司承包上述工程后又分包给高申杨实际施工。上述合同签订后，六建公司和高申杨进行了施工，2007年4月29日开工，2008年12月28日工程竣工并经验收合格。其中209幢门面房的工程质量竣工验收记录载明，层数二层，建筑面积为1488平方米等等。209幢门面房在竣工之后，实际由高申杨占有使用。华侨公司还将其开发建设的南京市华侨城二期工程、华侨城三期工程、华侨绿洲一期、华侨绿洲二期、沪江商贸城一期等工程交由六建公司施工。上述工程均已施工完毕并交付使用。2011年10月11日，华侨公司交付高申杨一份《入住通知单》，通知南京华侨物业管理有限公司，称209幢101、102、103、201、202室客户即高申杨高某甲已于2011年10月11日在华侨公司办理完交房手续，现办理房屋交接手续，请予以配合，房屋面积1519.84平方米。2011年12月19日，六建公司、华侨公司双方对涉案工程即华侨绿洲二期建设工程进行了结算。经结算，工程款合计70748171.9元（含土建、安装工程造价69489445.75元，以及甲供材超欠供材料1258725.44元）。其中209幢门面房即本市华侨绿洲花苑B区209幢商业门面房的土建、安装工程的审定价分别为1119933.82元和92969.07元。华侨公司已向六建公司方支付了部分工程款，但尚未付清。2012年9月21日华侨公司向高申杨出具一份说明，称华侨绿洲209幢已销售给高申杨，产权过户手续正在办理中，高申杨有权对外租赁等等。高申杨在占有使用209幢门面房期间，对房屋进行了装修。华侨公司将自来水缴费卡、电费缴费卡交付高申杨，但户名仍为华侨公司。209幢门面房现由高申杨对外出租。但六建公司、华侨公司及高申杨一直未就209幢门面房签订房屋买卖合同，至今亦未办理产权过户登记。2013年4月22日华侨公司（抵押人，甲方）与江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北园区支行（抵押权人，乙方）签订了一份《南京市房地产抵押合同》，并办理了有关抵押登记，约定甲方担保的债务为江苏绿地园林景观工程有限公司向乙方借款1600万元，抵押物共6套房屋，包括本市浦口区大桥北路1号华侨广场506室、1608室、2801室、2802室、2803室，以及本市浦口区泰西路××华侨绿洲××幢即209幢门面房。209幢门面房的抵押物登记情况如下：座落本市浦口区泰西路××华侨绿洲××幢，丘号10742006-209-1，抵押面积1519.14平方米，用途商业，所有权证号宁房权证浦初字第××号，土地权证号宁浦国用（2009）第10888P号，抵押房屋为全部，登记时间为2013年4月22日。2014年5月5日六建公司、华侨公司及高申杨共同签订一份《协议书》，约定原、华侨公司双方确认，截止2011年12月31日华侨公司尚欠六建公司工程尾款为10435127.82元，华侨公司应于2014年8月底前付清全部工程款及利息，六建公司同时将工程发票开具给华侨公司；华侨公司未按期支付工程款的，华侨公司同意就延迟付款期间支付相应的利息作为对六建公司的补充，具体为2012年按年息8%计算，2013年度及之后按年息15%计算；如果华侨公司未能在2014年8月底前付清工程款及相应利息，华侨公司应自2014年9月1日起支付所欠本息的逾期利息，一律按银行同类贷款利率的四倍计算，至所欠工程款付清之日止，六建公司随时有权追要；2010年1月11日经六建公司、华侨公司协商，华侨公司用华侨绿洲209幢商业门面房即209幢门面房抵充了应付工程款，上述房产面积1519.84平方米，单价6200元/平方米，总价9423008元，华侨公司根据六建公司的指定，于同日将该房产交付给了高申杨，作为应付工程款的抵充，因银行不能拆零解押，又系长期贷款，一直未将房产过户到高申杨名下，现华侨公司表示于2015年4月尽快解除抵押，并协助办理过户手续，于2015年5月底过户至高申杨名下，因逾期未能过户，华侨公司支付该房产总价款的利息按年息8%计算，作为逾期过户的补偿，计息期间自2014年5月1日起至过户登记完毕之日止等等。2014年7月华侨公司当时的法定代表人杨晓青死亡，华侨公司进入非正常经营状态。由于华侨公司未按照2014年5月5日《协议书》的约定支付涉案工程（华侨绿洲二期工程）的剩余工程款，六建公司于2014年7月另案向本院起诉华侨公司（案号：2014鼓民初字第4057号），2014年12月本院对该案作出判决，判令华侨公司支付六建公司涉案工程余款1914633.04元及利息（自2012年1月1日起至2012年12月31日止，按照年利率8%计算；自2013年1月1日至2014年8月31日止，按照年利率15%计算；自2014年9月1日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍计算至实际履行之日止）。该判决已生效，六建公司已申请执行。因六建公司要求华侨公司办理诉争房屋产权过户手续未果，六建公司遂于2014年7月诉至本院，要求华侨公司履行双方签订的以房抵债协议，将209幢门面房过户给六建公司指定的人即高申杨。后经本院依法释明，六建公司将诉讼请求变更为：判令华侨公司立即给付六建公司工程款9423008元及相应逾期付款利息（自2010年1月11日起按年息18%计算至实际付清之日止）；六建公司对209幢门面房享有优先受偿权。该判决书认定，“本案中，根据六建公司、华侨公司及高申杨于2014年5月5日签订的《协议书》，华侨公司应在2014年8月底前付清全部工程款及利息，而在此之前签订了以物抵债协议，具有流抵性质，且华侨公司虽然将诉争房屋交付高申杨实际使用，但并未依法办理不动产物权转移登记手续，因此，六建公司、华侨公司及高申杨所达成的以209幢门面房抵偿有关工程款债务的协议，应当认定为无效。六建公司、高申杨依据2014年5月5日《协议书》的相应内容要求华侨公司办理过户手续，不符合法律规定。经本院依法释明后，六建公司变更诉讼请求为要求华侨公司支付相应工程款9423008元，符合法律规定，华侨公司对此数额亦无异议，本院予以支持”。该判决书判决如下：一、被告江苏华侨房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内一次性给付原告江苏南通六建建设集团有限公司工程款9423008元及利息（自2012年1月1日起至2012年12月31日止，按照年利率8%计算；自2013年1月1日至2014年8月31日止，按照年利率15%计算；自2014年9月1日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍计算至实际履行之日止）；二、原告江苏南通六建建设集团有限公司在上述9423008元工程款的范围内，对坐落于本市浦口区泰西路××华侨绿洲××幢（丘号10742006-209-1）商业门面房享有优先受偿权。该判决已经生效。2016年10月14日，本院作出（2016）苏0106破申1号民事裁定书，裁定受理王建华对华侨公司的破产清算申请。2017年2月20日，本院作出（2016）苏0106民破6号决定书，指定北京市君泽君（南京）律师事务所担任华侨公司的破产管理人。被告已经向破产管理人申报债权。现涉案房屋仍由第三人占有使用。上述事实，有当事人陈述、本院（2016）苏0106破申1号民事裁定书、本院（2014）鼓民初字第4056号民事判决书、本院（2016）苏0106民破6号决定书等证据以及本院开庭笔录予以证实。本院认为：当事人的合法权益受法律保护。本院根据双方当事人的诉辩意见以及查明的上述事实，做如下评判：被告应否返还原告涉案房屋。原告将本市华侨绿洲花苑B区工程整体发包给被告，被告又分包给第三人，在上述工程竣工后第三人实际占有涉案房屋，后三方为解决工程款纠纷签订了《协议书》，确认以涉案房屋等抵偿工程款，在此过程中原告并未将涉案房屋交付被告，被告亦未将涉案房屋交付第三人，被告没有接收房屋，被告并无返还原告涉案房屋的义务。第三人应否返还原告涉案房屋。本院生效的（2014）鼓民初字第4056号民事判决书确认三方当事人于2014年5月5日签订的《协议书》无效，并判决“原告江苏南通六建建设集团有限公司在上述9423008元工程款的范围内，对坐落于本市浦口区泰西路××华侨绿洲××幢（丘号10742006-209-1）商业门面房享有优先受偿权”，因此被告对涉案房屋享有优先受偿权，而非所有权或使用权。原告仍系涉案房屋的所有权人，拥有占有、使用、处分涉案房屋的权利。第三人不享有涉案房屋的所有权，其基于三方的约定占有涉案房屋的《协议书》已经被确认为无效，且其占有涉案房屋亦不符合法律规定，所以第三人无权占有涉案房屋，应返还原告涉案房屋。对于第三人提出原告与第三人之间存在房屋买卖合同关系的抗辩理由，第三人的举证不足以证明双方之间存在房屋买卖合同关系，原告亦不予认可，因此本院不予采信。原告的主张符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、第三人高申杨于本判决生效之日起十日内腾空并向原告江苏华侨房地产开发有限公司交还南京市浦口区泰西路18号华侨绿洲花苑209幢101室房屋。二、驳回原告江苏华侨房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告江苏华侨房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周力文二〇一七年七月三十一日书记员  夏 娜