长春市宽城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宽民初字第242号
原告（反诉被告）吉林省机构编制委员会办公室机关事务管理中心（以下简称省编办事务中心），住所地长春市建设街。
法定代表人刘杰民，主任。
委托代理人姚文学，该中心党支部书记。
委托代理人何颖，吉林大华铭仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）长春市立仁大药房有限公司（以下简称立仁公司），住所地长春市宽城区杭州路190号。
法定代表人赵玉新，经理。
委托代理人于永恒，该公司职员。
原告（反诉被告）省编办事务中心诉被告（反诉原告）立仁公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）省编办事务中心的委托代理人姚文学、何颖，被告（反诉原告）立仁公司的法定代表人赵玉新及委托代理人于永恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告省编办事务中心诉称，2009年1月1日，吉林省人事厅机关服务中心与被告签订房屋租赁合同，将长春市宽城区杭州路汉口小区4号楼1楼门市房出租给被告，合同约定：自2009年1月1日起租赁期五年，年租金15万元，合同期满未经出租方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的50%，以天数计算向出租方支付违约金。2012年10月18日，吉林省人力资源和社会保障厅与吉林省机构编制委员会办公室签订了资产划分协议，约定长春市宽城区杭州路汉口小区4号楼1楼房产归吉林省机构编制委员会办公室所有。2013年4月1日，原告取得房屋所有权证。原告在房屋租赁期限届满前向被告发出通知，要求租期届满后收回房屋，被告收到通知后请求继续租赁，但其租金数额不符合原告要求，原告决定此房屋不再租赁，收回自用。故原告起诉，请求判令被告立即将宽城区杭州路汉口小区4号楼1楼，建筑面积324.61平方米的门市房倒出交给原告；被告支付自2013年12月31日起至迁出之日止的租金；被告支付逾期迁出期间违约金75万元。
本诉被告立仁公司辩称，被告依据合同合法使用房屋，不存在违约行为。依据租赁协议第二条“租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限”之规定，被告在合同到期时确实无法找到合适的房屋，因此暂时合理使用房屋，同意按合同租金标准支付相应租金。依据租赁协议第六条第6款，被告应按日租金的50%，即205元／日支付违约金，自2013年12月31日至2014年1月20日的违约金为4100元。原告主张75万元违约金没有事实及法律依据。
反诉原告立仁公司诉称，2013年8月21日反诉原告自付电线安装手工费3000元，依协议应由反诉被告承担。另依据租赁协议第二条“合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权”、“租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限”之规定，反诉原告在合同到期时确实无法找到合适的房屋，与反诉被告进行了租期延长的协商，并同意按市场同等价格继续租赁（市价年22万元，反诉原告自行抬高至26万元），但反诉被告却乘人之危抬高房屋租赁价格至35万元，并在反诉原告不能接受的情况下，起诉反诉原告要求立即迁出。为此，反诉原告提出反诉，要求判决反诉被告返还电线安装费3000元；判决反诉原告对宽城区杭州路汉口小区4号楼，房权证长房权字第30300032**号房屋在市场价格的基础上享有优先承租权；判决反诉被告给付2013年4月1日至2013年12月31日的房屋租赁费发票。
反诉被告省编办事务中心辩称，反诉原告立仁公司要求反诉被告返还电线安装费没有依据。虽然租赁协议约定修缮房屋是出租方义务，但反诉原告不能证明在维修线路前与我方协商，反诉原告在给我方的多次回函中从来没有提到线路维修事宜，我方不清楚其是否修缮线路。反诉原告主张优先承租权属无理要求。我方已明确主张收回房屋自用，不继续出租。是否续租应由我方决定，不是我方必须履行的义务。反诉原告在接到我方关于租金价位的函告后，已回函明确拒绝，丧失了优先承租权。租赁协议中明确约定租赁期间的所有税费、出租管理费由反诉原告承担，我方没有义务为反诉原告开具发票。
经审理查明，2009年1月1日，吉林省人事厅机关服务中心与立仁公司签订房屋租赁合同，将坐落于宽城区杭州路汉口小区4号楼1楼门市房（建筑面积324.61平方米）出租给立仁公司。合同约定：自2009年1月1日起租赁期五年，年租金15万元，每年的1月1日交纳7.5万元，7月1日交纳7.5万元。租赁期间房屋的房产税、营业税及附加税、出租管理费、水电费、采暖费由立仁公司负责交纳。出租方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，以保障承租方安全正常使用，修缮范围和标准由双方议定。承租方对房屋的装饰归出租方所有。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，出租方拥有优先承租权。租赁合同因期满而终止时，如承租方确实无法找到房屋，可与出租方协商酌情延长租赁期限。合同期满时，未经出租方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的50%，以天数计算向出租方支付违约金。
2013年4月1日，原告省编办事务中心取得宽城区杭州路汉口小区4号楼1楼商业服务用房房屋所有权，产权证号：房权证长房权字第30300032**号，丘号：2-3／1003-223，建筑面积324.61平方米。原告省编办事务中心在房屋租赁期限届满前向被告立仁公司发出通知，要求租期届满后收回房屋，被告立仁公司收到通知后请求继续租赁，但因其租金数额不符合原告省编办事务中心要求，致原告省编办事务中心决定不再与立仁公司续签租赁合同。
上述事实有租赁协议、产权证、告知函5份及回复函3份及庭审笔录在卷为凭。
本院认为，原告省编办事务中心系合法取得租赁物的所有权及租赁合同出租方的权益。租赁合同到期后，被告立仁公司在原告省编办事务中心明确表示不再续租的情况下，应当按照租赁合同约定，从租赁房屋中迁出。经催告后，被告立仁公司未能迁出，原告省编办事务中心要求其立即迁出，并按原租金标准支付迁出之前的房屋使用费的诉讼请求应予支持。原告省编办事务中心请求的违约金应当按照租赁合同约定计算。房屋使用费和违约金应自2014年1月1日开始计算。立仁公司在回函中已经明确拒绝了原告省编办事务中心关于续租租金价位的要约，并且原租赁合同已经期满，立仁公司关于优先承租权的反诉请求不予支持。立仁公司要求原告省编办事务中心返还电线安装费3000元并给付2013年4月1日至2013年12月31日的房屋租赁费发票的反诉请求，证据不充分，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、被告长春市立仁大药房有限公司于本判决发生法律效力后十日内从坐落于宽城区杭州路汉口小区4号楼1楼商业服务用房（产权证号：房权证长房权字第30300032**号，丘（地）号：2-3／1003-223，建筑面积324.61平方米）中迁出，将该房屋交给原告吉林省机构编制委员会办公室机关事务管理中心；
二、被告长春市立仁大药房有限公司按照每年15万元标准，给付原告吉林省机构编制委员会办公室机关事务管理中心自2014年1月1日起至迁出之日止的房屋使用费；并自2014年1月1日起按每日租金410.96元的50%，即每日205.48元给付违约金至迁出之日止；
三、驳回原告吉林省机构编制委员会办公室机关事务管理中心的其他诉讼请求；
四、驳回被告长春市立仁大药房有限公司的反诉请求。
案件受理费11300元（原告已预交），由被告长春市立仁大药房有限公司负担2300元，原告吉林省机构编制委员会办公室机关事务管理中心自行负担9000元；反诉费50元由被告长春市立仁大药房有限公司自行负担。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 张成玉
代理审判员 陈 双
人民陪审员 王月芝
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 岳 威