南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通潮民初字第00890号
原告（反诉被告）南通市静安物业管理有限公司。
法定代表人张武国。
委托代理人季华。
被告（反诉原告）丁吉霞。
委托代理人丁松涛。
委托代理人庄云华。
原告南通市静安物业管理有限公司（以下简称静安物业公司）与被告丁吉霞物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月9日受理后，依法由代理审判员张尤适用简易程序于2015年9月23日公开开庭进行了审理。审理中，被告丁吉霞提起反诉，本院予以受理并合并审理，并于2015年11月19日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告（反诉被告）静安物业公司的委托代理人季华，被告（反诉原告）丁吉霞及其委托代理人丁松涛、庄云华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告静安物业公司诉称：原、被告于2009年7月4日签订了“物业管理协议”，约定被告应按其住宅面积每平方米0.4元／月交纳物业管理费。2013年、2014年两年的物业管理费被告均拖欠未交纳，原告多次催要，被告仍未交纳。故诉至法院，请求判令被告支付2013年、2014年的物业管理费计1236元，并支付滞纳金2595元，合计3831元。
被告丁吉霞辩称：1.“物业管理协议”的签订主体是通州市静安物业管理有限公司，而非本案原告，原告主体不适格，应当驳回其起诉。2.丁吉霞并非案涉房屋的所有权人，不具备业主的民事权利能力，无权订立“物业管理协议”，该协议系原告与房屋出售人南通北方置业有限公司（以下简称北方置业公司）恶意串通，以欺诈手段诱使被告作出的错误意思表示，法院应当驳回原告对被告的诉请。此外，案涉房屋所有权的确认，应以丁吉霞与北方置业公司商品房买卖合同纠纷的处理结果为依据，本案应当中止审理。3.原告并未尽到物业服务职责，小区内的卫生环境和公用设施均存在问题，房屋出现裂缝、渗漏等问题，业主报修后物业公司也不处理，导致小区内大量业主不交纳物业费。既然物业公司的服务是打折扣的，物业管理费同样应当打折，此外，原告存在对不同的业主区别收费，应当公示每户的物业费收费标准。4.签订协议时，原告并未告知被告关于滞纳金的合同条款，滞纳金的标准过高，且至今未缴纳物业管理费的责任不在被告。
反诉原告丁吉霞诉称：丁吉霞不是案涉房屋阳光花苑5幢301室的所有权人，不是业主，无权订立案涉“物业管理协议”。静安物业公司与北方置业公司恶意串通，故意告知原告系阳光花苑5幢301室业主的虚假情况，诱使原告作出错误意思表示，根据“民法通则”第58条第3款的规定，属于无效的民事行为，故原告请求法院依照“合同法”第54条的规定，撤销案涉“物业管理协议”，并判令被告静安物业公司返还因该协议取得的原告已缴纳的物业管理费等费用计2729.80元，并赔偿2729.80元的损失。
反诉被告静安物业公司辩称：原告丁吉霞系阳光花苑5幢301室所有权人，也是“物业管理协议”的当事人。双方签订的“物业管理协议”合法有效，不存在原告所主张的欺诈情形。原告的反诉请求于法、于理均无据，请求法院驳回原告的反诉请求。
经审理查明，2008年6月3日，丁吉霞与北方置业公司签订商品房买卖合同，合同约定：丁吉霞购买阳光花苑5幢301号房及5幢10号车库，商品房建筑面积130.19平方米，车库建筑面积33.15平方米。2009年7月4日，丁吉霞与北方置业公司办理了所购房屋的交房手续。同日，以丁吉霞为甲方、通州市静安物业管理有限公司为乙方签订“物业管理协议”，协议约定：物业为阳光小区5幢301室，建筑面积128.71平方米；甲方委托乙方提供物业管理服务，包括房屋保修期届满之后的房屋建筑共用部位的维修养护和管理，保修期满之后的共用设施、设备的维修、养护和管理，共用配套建筑物、构筑物和场地的维修、养护和管理，绿化养护服务，清洁服务，维持交通秩序，安全护卫服务等；物业收费标准为每平方米0.40元／月。协议还约定：业主应向物业管理公司交纳装修垃圾清运费，用于将装修所产生的建筑垃圾从公共垃圾集散地送出小区，收费标准一栏未填写金额；业主、使用人未按照“物业管理协议”的约定交纳物业管理服务费的，对拖欠的物业管理费按每日千分之五加收滞纳金。协议签订后，丁吉霞于2009年7月4日交纳物业管理费617.50元、装潢服务费100元、生活垃圾清运费60元、建筑装潢垃圾清运费257元，于2010年6月28日交纳物业费927元（128.71平方米×0.4元×18个月）、生活垃圾清运费90元（5元×18个月），于2012年1月1日交纳物业费618元、生活垃圾费60元。
另查明，1.2010年1月15日，经工商行政管理部门核准，通州市静安物业管理有限公司变更企业名称为南通市静安物业管理有限公司。
2.丁吉霞为其与北方置业公司房屋买卖合同纠纷曾于2013年11月诉至本院，本院以双方买卖合同中存在仲裁条款为由未予受理。丁吉霞遂诉至南通市中级人民法院，请求法院确认仲裁条款无效。南通市中级人民法院经审理，于2013年12月10日作出（2013）通中民仲审字第0095号民事裁定书，驳回丁吉霞请求确认商品房买卖合同中仲裁条款无效的申请。该裁定为终审裁定。丁吉霞不服该裁定，向江苏省高级人民法院申请再审，但法院未予受理。
再查明，2000年，原通州市物价局、财政局、建设委员会曾联合发文，确定居民按每月每户5元标准缴纳垃圾清运费，由物业管理机构代收。
以上事实，有原、被告提供的书面证据及当事人陈述在卷为证。
审理中，原告静安物业公司于2015年12月8日申请撤回起诉，经审查符合法律规定，其撤回起诉亦不损害他人利益，本院裁定予以准许，案件受理费减半收取25元，由原告静安物业公司负担。故本判决不再涉及原告静安物业公司的本诉诉请，仅就反诉原告丁吉霞的反诉请求作出判决。
本案争议焦点为，静安物业公司与丁吉霞于2009年7月4日签订的“物业管理协议”的效力如何认定，丁吉霞要求返还其已交纳的费用应否支持。
本院认为，丁吉霞与北方置业公司就案涉阳光花苑5幢301号房屋签订了商品房买卖合同，丁吉霞系该房产的买受人。根据丁吉霞陈述，其已支付全部购房款，2009年7月4日该房已实际交付其使用，房屋钥匙由丁吉霞持有，其亦于2009年12月完成了对该房屋的装潢。虽丁吉霞因房屋质量、产权证办理等问题与北方置业公司存在纠纷，导致其至今未能领取该房屋的产权证，但该房屋北方置业公司已经交付给买受人丁吉霞，且该房屋现处于丁吉霞的占有、使用之中。丁吉霞作为案涉房屋的买受人、实际使用人，其对该房屋的占有、使用享有利益，与该房屋相关的物业服务亦由丁吉霞实际享受，其当然有权就其买受并实际占有、使用的房屋与物业服务企业签订物业服务合同。丁吉霞有无领取该房屋的产权证并不是其与物业服务企业签订物业服务合同的前提条件，其签订物业服务合同的行为不因其未领取产权证而视为无权处分。丁吉霞作为完全民事行为能力人，其与静安物业公司签订“物业管理协议”，应当视为其真实意思表示。丁吉霞认为该协议是受到静安物业公司、北方置业公司欺诈而签订，但未能就此提供相应的证据，且其是房屋买受人的事实客观存在，有无领取产权证其应当最为清楚，其认为受到欺诈误以为自己是业主的观点显然不能成立。为此，本院认为，2009年7月4日丁吉霞与静安物业公司签订的“物业管理协议”是双方当事人真实意思表示，该协议不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。反诉原告丁吉霞认为该协议无效，要求撤销该协议的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
合同签订后，丁吉霞按照合同约定在2009年7月4日、2010年6月28日、2012年1月1日交纳了物业服务费，是其履行合同义务，现其要求退还，缺乏合同、法律依据，本院不予支持。关于丁吉霞已经交纳的装修服务费、装修垃圾清运费，本院认为，“物业管理协议”中有关于装修垃圾清运费的约定，但并未约定具体标准，丁吉霞实际已对房屋完成了装潢，装修服务费、装修垃圾清运费其亦已实际交纳，应当视为双方就该两项费用的收取及标准达成了一致意见，现丁吉霞要求退还已交纳的费用，本院不予支持。关于生活垃圾清运费的收取及标准，有通州市物价局、财政局、建设委员会的联合发文确定，静安物业公司代为收取后，丁吉霞又要求退还，缺乏法律依据，本院亦不予支持。
综上，本院认为，反诉原告丁吉霞要求撤销案涉“物业管理协议”，要求反诉被告静安物业公司退还已收取的物业管理费、装潢服务费、装潢垃圾清运费、生活垃圾清运费计2729.80元并赔偿损失2729.80元的诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
驳回反诉原告丁吉霞的诉讼请求。
反诉费减半收取25元，由反诉原告丁吉霞负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。
代理审判员 张 尤
二〇一五年十二月九日
书 记 员 彭魁奎