江西省信丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0722民初719号
原告（反诉被告）:江西某置业有限公司，住所地：信丰县嘉定镇迎宾大道。
法定代表人：乔某,该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈某某，北京中银（赣州）律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）：陈某甲，男，1964年12月24日生，汉族，江西信丰人，住信丰县，
委托诉讼代理人：郭某某，信丰县新兴法律服务所，特别授权。
上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月27日受理后，被告陈某甲在举证期限内提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序，由审判员黄晖独任审判，公开开庭进行了审理。原告江西某置业有限公司的委托诉讼代理人陈某某、被告陈某甲及其委托诉讼代理人郭某某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付购房款51430元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年3月14日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定，被告购买原告开发建设的位于某E栋04号商铺，建筑面积为106.78平方米，单价为16055元/平方米，总价为1714353元。合同第六条约定：“……1、当事人选择建筑面积作为计算房价款……（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。”2015年6月25日，该房屋产权登记面积为116.87平方米，大于合同约定面积10.09平方米，面积误差比9.44%，按合同约定被告应补足3%以内房价款计51430元，原告多次要求被告履行合同补足超面积房价款，但被告不予履行。为维护原告的合法权益，诉至法院。
被告陈某甲答辩并反诉称：一、原告的诉求缺乏法律与事实依据。首先，被答辩人的诉求不明确，答辩人按合同约定不存在欠被答辩人购房款，更不存在对此要求答辩人补足所谓超面积房价款之事实。双方签订协议后，答辩人已付清所有购房款；其次，答辩人与被答辩人签订的《认购协议书》、《置业计划书》合法有效，该认购协议书有双方的签字盖章，是双方的真实意思表示，协议明确约定赠送面积为10.4平方米。二、我要提出反诉，反诉的诉讼请求及事实理由如下：反诉请求1、请求法院判令被反诉人返还反诉人多支付的购房款计4977.05元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2011年12月25日，双方就E栋4号商铺签订了《认购协议书》，被反诉人同意赠送10.4平方米面积。2012年3月13日，双方签订了《商品房买卖合同》，反诉人按照合同交清了该交的费用。2016年9月6日进行了房屋登记，面积为116.87平方米，此购房款应减去赠送的10.4平方米为106.47平方米，反诉人实际多支付了0.31平方米，折人民币4977.05元。综上，被反诉人违反合同约定，出尔反尔，提出无理要求。请求法院查明事实，依法驳回本诉，支持反诉人的反诉请求。
针对被告的反诉，原告辩称：被告方的反诉请求不应支持。我方对认购协议书的效力无异议，但认购协议书第四款买卖条款的第八项已明确约定，双方签订正式购房合同后，该认购协议书即自动失效。2013年3月份，原、被告签订正式的房屋买卖合同，双方对赠送面积进行了重新约定，根据最高院关于审理商品房买卖合同的司法解释，面积误差比绝对值超过3%的部分属于赠送，3%之内（含3%）的部分应由买受人补差价。
本案经审理查明，认定事实如下：2011年12月26日，原告（反诉被告）江西某置业有限公司与被告（反诉原告）陈某甲签订了一份《认购协议书》，该协议有双方当事人的签字盖章。《认购协议书》约定：“5栋4号商铺（即E栋4号商铺）的建筑面积为103.16平方米，单价16055元/平方米，总价1656233元；备注：5栋楼04号店铺产权登记面积103.16平方米，赠送面积10.4平方米；四、买卖条款……8、认购协议书自三方签订之日起生效，在发展商与认购方签订《商品房买卖合同》后，本《认购协议书》自动失效。”协议签订后，被告（反诉原告）按约定支付了50000元定金。2012年3月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）开发建设的位于某E栋04号商铺，建筑面积为106.78平方米，单价为16055元/平方米，总价为1714353元。签订合同时，被告（反诉原告）陈某甲共支付了购房款计864353元，剩余850000元选择银行按揭支付。合同第六条约定：“……1、当事人选择建筑面积作为计算房价款……（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。”2015年6月25日，信丰县房管局为被告（反诉原告）陈某甲及其妻子杨小春办理了产权登记，该商铺的产权证号为：赣房权证信丰字第××号，商铺登记面积为116.87平方米。之后，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）补足登记面积与商品房买卖合同约定面积相差的10.09平方米中面积误差比绝对值在3%以内（含3）的差价，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）履行赠送10.4平方米的承诺，双方协商不成，导致本诉。
上述事实，有原、被告的陈述及提交的证据可以证实，证据经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，受法律保护。本院认为，《认购协议书》与《商品房买卖合同》均有双方当事人的签字盖章，且双方当事人对此均无异议，故本院对其效力予以确认。关于原告（反诉被告）主张的《认购协议书》约定该认购协议书自双方签订《商品房买卖合同》后自动失效，《商品方买卖合同》对赠送面积进行了重新约定，《认购协议书》中备注的赠送10.4平方米面积失效了，本院认为，该条款属于格式条款，在原告（反诉被告）未证明其尽到了明确告知义务的前提下对买受人不具有约束力，且依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，故本院对原告（反诉被告）主张的认购协议书失效不予采信，原告（反诉被告）理应按认购协议书的约定履行赠送面积10.4平方米的承诺。因商品房买卖合同登记的面积为106.78平方米，房屋产权登记的面积为116.87平方米，大于合同约定面积10.09平方米，比认购协议书承诺的赠送面积10.4平方米少了0.31平方米，面积误差比绝对值为0.29%，按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，因被告（反诉原告）已按合同约定支付了全部房价款，故原告（反诉被告）应返还被告（反诉原告）多支付的0.31平方米的购房款，计4977.05元，故本院对被告（反诉原告）主张的要求原告（反诉被告）返还多支付的购房款4977.05元的反诉请求予以支持，对原告（反诉被告）主张的要求被告（反诉原告）补足超面积差价51430元的诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告江西某置业有限公司的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）江西某置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）陈某甲多支付的购房款计4977.05元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1090元，反诉费50元，合计1140元，减半收取570元，由原告（反诉被告）江西某置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。
审判员 黄 晖
二〇一七年五月二十二日
书记员 曾琼琼