北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初12584号
原告（反诉被告）：田茂，男，1982年3月6日出生。
委托诉讼代理人：任力，上海昊理文（北京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林少景，上海昊理文（北京）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：卞立群，男，1963年8月30日出生。
委托诉讼代理人：张永刚，天津盈诺律师事务所律师。
第三人：卞立祥，男，1959年2月27日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王琳，女，1986年7月21日出生，北京博汇达科技发展有限公司法务，住北京市西城区。
原告田茂与被告卞立群、第三人卞立祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田茂及其委托代理人任力、林少景，被告卞立群及其委托代理人张永刚，第三人卞立祥委托代理人王琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田茂向本院提出诉讼请求：1.判令被告卞立群继续履行《北京市存量房屋居间合同》及《定金收付协议》，将北京市西城区xx103室房产的产权过户登记至原告名下；2.判令被告卞立群承担中介费4万元；3.判决卞立群、卞立祥于2016年4月25日签订的《协议》无效；4.判决卞立群、卞立祥于2016年5月16日签订的《借款抵押合同》无效；5.判决认定卞立群、卞立祥根据2016年5月16日《借款抵押合同》办理的抵押登记行为无效，并判决撤销该抵押登记；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年3月23日，原告与被告经北京顺泰置地房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋居间买卖合同》，约定被告将其自有的北京市西城区xx103室房产出售给原告，转让价款人民币2250000元；签订协议后，原告又依据与被告及顺泰置地公司签订的《定金收付协议》、《购房定金补充协议》向被告支付了1950000元购房款，剩余30万元作为质押购房款，各方商定在产权证下发后付清。《北京市存量房屋买卖合同》同时约定中介代理服务费为40000元，原告已支付35000元中介费给顺泰置地公司，剩余5000元待过户完成后支付。被告于2010年5月24日将该房屋交付给原告，原告入住至今。原、被告双方签订上述协议至今已6年，原告多次要求被告依约将该房产过户至原告名下，但被告因房本未下发而未予办理。2016年3月，当原告听说103号房本已下发，要求被告一同办理过户时，被告竟然以房价上涨为由要求原告按该房屋现在的市场价补足差价才配合办理过户。被告的违约行为已严重侵害了原告的合法权益。2016年4月双方因被告加价过户问题产生争议，5月3日原告正式向西城法院提起房产买卖合同纠纷诉讼。诉讼过程中，被告提出其于2016年4月25日与其兄卞立祥（有独立请求权第三人）签订“协议”，约定：“103号房产卞立祥也有拆迁利益，被告需向卞立祥支付180万元房屋折价款”。被告和卞立祥已于2016年5月18日办理了103号房产抵押登记手续，以该房产作为180万元借款的担保。2016年6月17日原告在本院正式提起确认合同无效纠纷诉讼。原告与被告2016年4�因房产过户产生争议，被告与其兄卞立祥4月25日即私下签订“协议”约定“卞立群支付卞立祥180万元房屋折价款，两月付清”。原告与被告之间的房产买卖合同纠纷5月3日立案，被告5月18日即将争议房产抵押给其兄弟（卞立祥）。被告的目的非常明确：加价过户不成便与卞立祥串通签订一份虚假协议以办理抵押，为原告房产过户设置障碍，从而达到判决该房产买卖合同无法继续履行的目的。卞立群、卞立祥为亲兄弟，当年拆迁所分配房产是楼上楼下一人一套。楼下103在被告卞立群个人名下，楼上203在卞立祥名下，两套房产权属清晰。争议房屋已出售给原告六年，原告作为卞立祥楼上楼下的邻居也已入住六年，原告购买103号房产后入住装修、203房产出售期间卞立祥为减少打扰让看房人到103号看户型……这些都说明争议房产出售给原告之事卞立祥早已知晓。原告与被告发生过户争议诉至法院，根据卞立群房产买卖纠纷案第一次庭审笔录记载，卞立祥对于卖房及原被告双方的房产争议一事也非常清楚。被告与卞立祥明知该房产已出售给原告，且原、被告对该房产存有争议，仍然在房产买卖合同纠纷立案后将争议房产办理抵押，其行为已严重侵害原告的合法权益，并违反了法律规定。《担保法》第三十七条、《物权法》第一百八十四条（四）规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”，被告与卞立祥将有争议的房产进行抵押的行为违法了法律禁止性规定，应认定无效；《合同法》第五十二条规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”，被告与卞立群明知103号房产已有争议，仍签订虚假协议并办理房产抵押登记的行为已损害田茂的利益，构成恶意串通，卞立群、卞立祥二人签订的《协议》及《借款抵�合同》依法应认定无效，依据其办理的抵押登记也无效。综上所述，原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
被告卞立群辩称，不同意原告诉讼请求。过户手续是原告不配合办理，被告曾多次催促，不是原告说的要求被告办理过户不配合。我们和卞立祥签订协议的前提是与原告已经解除了合同，原告和我跟卞立祥的关系无关。原告也表示实际房屋尾款只认可30万元，另外70万元作为借款另行主张。
第三人卞立祥述称，不认可原告诉讼请求。涉案房屋有卞立祥的产权份额。卞立群出售房屋我方不知情，其一直谎称房屋处于出租状态。在知道他们房屋买卖合同解除后，做了抵押手续。
反诉原告卞立群向本院提出反诉请求：1.判令被告与原告解除2010年3月23日签订的《北京市存量房屋居间合同》及�定金收付协议》；2.判令被告腾出北京市西城区xx103室房屋；3.反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2010年3月23日签订了《北京市存量房屋居间买卖合同》及《定金收付协议》，由于当时该房屋没有房产证，反诉人只将涉案房屋交给被反诉人使用。总房款共计225万元，反诉人至今只收到了125万元，剩余70万元以借款的形式并未实际支付，尾款30万元要在过户时支付。2016年3月，反诉人在取得房产证的第一时间通知了中介公司，中介人员当即打电话给被反诉人要求到中介公司协商房屋过户以及借款应先还本息的相关事宜。中介的经纪人以及反诉人多次给被反诉人打电话要求见面，但被反诉人总是以各种理由拖延见面时间，拒不支付房款。因被反诉人一直拖延过户及还款时间，导致反诉人资金周转困难，其行为严重侵害了反诉人的合法利益，故反诉�现特向法院提起反诉，望法院判如所请，维护反诉人的合法权益。
反诉被告田茂辩称，1、反诉状所述不属实。田茂父亲2月28日接到卞立群电话，当时他在呼和浩特生病住院，约好到北京再商议。2016年4月下旬，田茂父亲来到北京就和中介联系，要求与被告面谈。被告和中介没有多次打电话约见面，是我们联系见面。4月份见面后被告要加钱加170万元。我们买房之初就把购房款绝大部分支付了，我们不会不配合过户，是被告设置了障碍，要加价。4月份谈到过户，被告说抵押出去了，说不给钱没有办法过户。被告把已经出售的房屋抵押，就是为了不向原告过户，是严重违约。被告反诉请求没有事实与法律依据，应当驳回。
第三人卞立祥述称，与我方无关，不发表意见。
本院经审理认定事实如下：卞立群与卞立祥系兄弟关系，卞xx系二人之父。2002年11月7日，北京市西城区城市建设开发公司（甲方、拆迁人）与卞立群（乙方、被拆迁人）签订《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》，约定：购房人为卞立群，产权人为卞文海，甲方因危旧房改造项目建设，需拆除乙方在拆迁范围内新街口三条15号私产房1.5间。乙方现有户籍人口5人，应安置人口5人。甲方就地安置乙方2居室1套，地址为xx103号，建筑面积暂定为72.76平方米。乙方应在2002年11月7日前全部搬迁完毕。
2010年3月23日，卞立群（甲方、出卖人）与田茂（乙方、买受人）、北京顺泰置地房地产经纪有限公司（丙方、居间人，以下简称顺泰置地公司）签订《北京市存量房屋居间买卖合同》，合同约定：甲方将其所有的北京市西城区xx103室，建筑面积为72.76平方米的房屋（即为上述拆迁安置房屋，此时尚未取得房屋产权证书）出售给乙方，房屋交易价格为2250000元。乙方采取一次性支付全款的方式支付房屋总价款。乙方应支付丙方代理服务费40000元。
2010年3月24日，卞立群（甲方、出售方）与田茂（乙方、购买方）、顺泰置地公司（丙方、代理方）签订《定金收付协议》，协议约定：双方约定合同成交价为2250000元，甲方收取乙方房屋定金150000元。上述约定成交价款为甲方净得价，房屋交易所产生的贷款费、税费及中介服务费佣金等相关费用均由乙方支付。乙方以全款形式购买此房屋，甲方对此购买形式接受认可并予以配合。甲方保证房屋产权真实合法并可以正常上市交易，甲方对房屋权属的有效合法性负有法律责任。乙方支付甲方定金后甲乙即形成房屋买卖关系，对于本协议定金的约定将受到《合同法》保护。甲方违反此协议将双倍返还乙方定金，乙方违反此协议，甲方所收定金将不予返还。如甲乙双方任何一方违约，违约方将支付丙方中介费40000元。如因甲方房屋权属问题无法完成交易，则甲方如数退还乙方定金并承担违约责任。甲乙双方协商决定甲方如在收到乙方全部购房款后不得反悔，日后不论房价是涨是跌如若甲方反悔，将赔付乙方全部购房款的双倍违约金，如乙方付完全部购房款后，乙方若反悔不想购买此房，甲方将不退还购房款。甲乙双方协商决定在房屋产权证没有下发之前，甲方同意乙方质押300000元购房款，商定在产权证下发后付清，其300000元质押款利息按二万元计算，以上协议双方均认可。甲乙双方协商决定，甲方交房时间定为2010年5月22日，乙方交付首付款日期也定为2010年5月22日之前。协议签订当日，田茂支付卞立群定金150000元。
2010年4月6日，田茂（甲方）与卞立群（乙方）签订《购房定金补充协议》，约定：甲方增加�付乙方150000元作为补充定金，定金共计300000元。甲方补充定金交付乙方后，乙方同时交付甲方购房发票原件。甲方负责保管购房发票原件，如有丢失损毁，后续关于购房发票全部责任由甲方承担。协议签订当日，田茂支付卞立群定金150000元。
2010年5月14日，田茂支付卞立群购房款280000元。2010年5月24日，田茂支付卞立群购房款670000元。2010年5月，卞立群将涉案房屋交付给田茂居住使用至今。田茂共计支付顺泰置地公司中介费35000元。
2010年5月24日，田茂（借款人、甲方）与卞立群（被借款人、乙方）、顺泰置地公司（见证方、丙方）签订《借款协议》，协议约定：1、借款人田茂于2010年5月24日向被借款人卞立群借人民币700000元。2、借款期限自2010年5月24日起至借款人购买北京市西城区xx103房屋产权过户到借款人名下止。3、借款利息按年利率10.2%计�，月利率每月6000元整。4、利息按两月一付，起付利息时间为2010年7月24日给付12000元，下次以此类推。5、最后两个月利息及本金一并付给乙方。6、违约责任，如果借款人违背此约定，借款人愿意以本人北京市西城区xx103室房产作为抵押，本人愿意放弃北京市西城区xx103室产权和使用权，并无偿转让给乙方作为补偿。7、本协议一式三份单方涂改或撕毁均为无效。
上述《借款协议》签订后，田茂按照约定向卞立群支付借款利息，卞立群分别向田茂出具了收条。其中，2011年3月24日、2011年7月24日、2011年9月23日卞立群出具的收条载明：该借款协议的利息执行到2012年9月29日停止。
审理中，为证明上述借款利息只支付至2013年9月，田茂向本院提交了《补充协议》，内容为：“继田茂与卞立群所签《购房合同》（2010年3月签署）及《借款协议》（2010年5月签署），双方签署补充协议，具体约定如下：1、卞立群承诺2012年9月29日房本过户至田茂名下。2、若2012年9月底房本未过户至田茂名下，双方经协商同意，上述《借款协议》延期至2013年9月底。3、若2013年9月29日房本过户仍未办妥，卞立群承诺不再收取《借款协议》中本金70万元之约定利息，70万元本金在房本过户办妥后收取。4、若因田茂原因造成过户如期未妥，原约定利息照付。卞立群（签名并捺印）。田茂（签名并捺印）。2012.2.19”。针对该补充协议，卞立群在2016年6月13日的庭审中表示该协议中“70万元本金在房本过户办妥后收取，4、若因田茂原因造成过户如期未妥，原约定利息照付”的内容是田茂后添加的，其余内容予以认可。此后，卞立群又主张当时是其在空白纸上签名让田茂办理相关手续使用，主文内容均是田茂自己添加。审理中，卞立群申请对《补充协议》�卞立群的签名与正文是否同一时期形成进行鉴定。经各方当事人同意，本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对此进行鉴定。2016年10月8日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具《情况说明》，表示鉴定事项超出该机构司法鉴定业务范围、技术条件、鉴定能力，该机构无法受理。
2015年10月8日，涉案房屋产权登记至卞立群名下，登记地址为：北京市西城区xx103号，建筑面积72.78平方米。
2016年5月16日，卞立群（抵押人）与卞立祥（抵押权人）签订《借款抵押合同》，内容为：借款人卞立群因资金周转原因向抵押权人卞立祥借款人民币1800000元整。抵押人卞立群以北京市西城区xx103号不动产作为抵押物，抵押给卞立祥，不动产权证号X京房权证西字第XX**号。债务履行期限2个月。担保范围本金及利息。如出现纠纷，由双方承担一切法律责任，与不动产登记部门无关。同日，卞立群与卞立祥在北京市国土资源局西城分局办理了不动产抵押登记手续。2016年5月18日，卞立祥取得了抵押权不动产登记证明，抵押金额为1800000元，债务履行期限为2个月。
关于办理该抵押登记的原因，卞立群、卞立祥主张因涉案房屋有卞立祥的拆迁利益，故双方协商由卞立群支付卞立祥1800000元的折价款，并签订了协议。为此，卞立群、卞立祥提交了2016年4月25日，双方签订的《协议》，内容为：“xx103的房屋是拆迁所得。家里曾有公证、拆迁房屋中有一间归卞立祥所有，拆迁时由于没有办理房产证，将卞立祥的拆迁利益与卞立群放在了一起，共同取得上述房屋。现房屋已取得产权证，双方协商卞立群支付卞立祥180万元房屋折价款，两月付清，房屋归卞立群所有，到期未支付，按月息2%计算利息。”因卞立群无钱支付，故双方又在房管部门签订了《借款抵押合同》并办理了抵押登记。
审理中，卞立群、卞立祥均主张涉案房屋有卞立祥的份额，为此，卞立祥向本院提交了以下证据予以证明：
一、1997年3月经北京市西城区公证处公证的《赠与书》、《受赠书》，内容为：卞xx、张xx将北京市西城区xx15号五间房屋中的1号南房西数第一间房赠与给卞立祥。卞立祥表示接受赠与。
二、2002年11月7日，卞立群与北京市西城区城市建设开发公司签订的《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》，卞立祥主张其为被安置人。
田茂对上述证据的真实性予以认可，但主张上述证据不能证明卞立祥对涉案房屋享有拆迁利益。
现原告诉至本院，要求卞立群继续履行房屋买卖合同协助办理房屋产权过户手续、要求确认卞立群与卞立祥于2016年4月25日签订的《协议》无效、�求确认卞立群与卞立祥于2016年5月16日签订的抵押合同无效、要求确认卞立群与卞立祥办理的抵押登记行为无效并撤销抵押登记、要求卞立群承担中介费40000元。卞立群不同意田茂的诉讼请求并提出反诉，要求解除双方签订的房屋买卖合同、要求田茂腾空涉案房屋。审理中，田茂主张其于2016年3月取得涉案房屋产权证后即通知了顺泰置地公司，顺泰置地公司通知田茂办理过户手续并支付房款，但田茂一直拖延过户及还款时间，导致其资金周转困难，严重侵害了其合法利益。田茂主张购房事宜基本全是由其父亲田xx办理，2016年3月-5月期间，田xx因病住院，不在北京，并非故意拖延，2016年4月，田xx来京后，双方未能协商一致。
关于购房款的支付问题。田茂主张其已支付购房款1950000元，其中700000元是以向卞立群借款的形式支付，该700000元的支付属于借款问题，与�案无关，剩余300000元在产权过户后支付。卞立群对田茂的主张不予认可，卞立群主张700000元系购房款，田茂有1000000元购房款未支付。审理中，田茂将300000元购房款提存至本院并表示同意在产权过户手续办理完毕后支付给卞立群。
关于卞立群与卞立祥之间签订抵押合同办理抵押登记问题。田茂主张卞立群、卞立祥在明知涉案房屋存在争议的情况下，签订抵押合同办理抵押登记，违反法律规定，也构成恶意串通。卞立群、卞立祥对此不予认可，卞立群主张由于田茂不配合办理过户手续和支付房款，双方的房屋买卖合同已经解除，合同解除后其才与卞立祥签订《协议》及办理抵押。卞立祥主张卞立群出售房屋未经过其同意，其知道房屋出售情况后，卞立群告知其因对方违约合同已经解除，在此情况下，其与卞立祥签订《协议》并办理了抵押登记。
本案审理中，经田茂申请，本院依法对涉案房屋采取了查封措施。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，田茂与卞立群签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》及《定金收付协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。
根据田茂与卞立群于2010年5月24日签订的《借款协议》约定，田茂向卞立群借款700000元，并约定了相应的利息，而卞立群并未实际支付田茂700000元。根据田茂与卞立群之间的协议约定及款项支付情况，可以认定该700000元原属于田茂应支付的部分购房款，在田茂与卞立群签订《借款协议》后，该700000元的性质转为田茂向卞立群的借款，故应视为�茂已支付了该700000元购房款，因此，该700000元的支付问题，与本案不属同一法律关系，双方可依据《借款协议》另行解决。根据田茂与卞立群于2012年2月19日的《补充协议》约定，田茂支付700000元借款的利息至2013年9月并未违反双方约定。卞立群虽对《补充协议》提出异议并申请司法鉴定，但鉴定机构表示无法进行此项鉴定，结合卞立群出具的部分《收条》内容，在卞立群并未提供其他相反证据的情况下，本院对2012年2月19日的《补充协议》的真实性予以采信。
由于双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋尚未取得产权证书，双方在相关协议中亦未明确约定办理产权过户的期限，但应在卞立群取得涉案房屋产权证后的合理期限内进行办理。根据双方当庭陈述的卞立群通知田茂产权证已下发的时间，及田茂与卞立群商谈办理过户手续的时间，不能认定田茂有怠于履行办理产权过户手续的行为，故卞立群以田茂怠于办理产权过户手续为由，拒绝履行合同，缺乏依据，本院不予采纳。
由于《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》中的被拆迁人及购房人均为卞立群，房屋产权证的登记人亦为卞立群，卞立群与卞立祥提供的证据均不足以证明卞立祥对涉案房屋享有产权份额，卞立群以涉案房屋有卞立祥的份额为由，拒绝履行合同，缺乏依据，本院不予采纳。卞立群与卞立祥系兄弟关系，卞立祥在明知卞立群将涉案房屋出售给田茂的情况下，与卞立群签订《协议》及《借款抵押合同》，就涉案房屋办理了抵押登记，本院有理由相信卞立群、卞立祥系为了阻碍房屋买卖合同的正常履行，该《协议》及《借款抵押合同》侵犯了田茂的合法权益，应属无效。卞立群、卞立祥办理的抵押登记行为亦属无效。对田茂要求确认《�议》、《借款抵押合同》及抵押登记行为无效的诉讼请求，本院均予以支持。田茂要求撤销抵押登记的诉讼请求，不属于民事案件的审理范围，本案不予处理。
由于卞立群与卞立祥签订的《借款抵押合同》无效，故田茂与卞立群之间的房屋买卖合同继续履行已没有障碍，对田茂要求卞立群继续履行《北京市存量房屋居间合同》及《定金收付协议》并协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。对卞立群要求解除《北京市存量房屋居间合同》及《定金收付协议》并要求田茂腾房的反诉请求，本院均不予支持。房屋产权过户手续办理后，田茂应当将剩余购房款300000元支付给卞立群，本案对此一并处理。
卞立群与卞立祥签订抵押合同办理抵押登记，以实际行为表明不同意继续履行房屋买卖合同，卞立群构成违约，按照《定金收付协议》的�定，中介费应由卞立群承担，卞立群应将田茂已支付顺泰置地公司的中介费35000元支付给田茂，对田茂此项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：
一、确认卞立群与卞立祥于二〇一六年四月二十五日签订的《协议》无效。
二、确认卞立群与卞立祥于二〇一六年五月十六日签订的《借款抵押合同》无效。
三、确认卞立群与卞立祥就北京市西城区xx103号房屋办理的抵押登记行为无效。
四、田茂与卞立群签订的关于北京市西城区xx103号房屋的《北京市存量房屋居间合同》及《定金收付协议》继续履行。
五、自本判决生效之日起七日内，卞立群协助田茂办理北京市西城区xx号房屋的产权过户手续，办理产权过户手续所需的全部税费由田茂承担。
六、田茂于上述房屋产权过户手续办理完毕当日支付卞立群剩余购房款三十万元。
七、自本判决生效之日起七日内，卞立群支付田茂中介费三万五千元。
八、驳回田茂的其他诉讼请求。
九、驳回卞立群的反诉请求。
如果田茂、卞立群未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万九千五百二十元，由田茂负担四十九元（已交纳）；由卞立群负担三万零七百七十五元，自本判决生效之日起七日内交纳；由卞立祥负担八千六百九十六元，自本判决生效之日起七日内交纳。反诉费一万二千四百元，由卞立群负担（已交纳）；保全费五千元，由卞立群负担，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 俊
审 判 员 高 磊
代理审判员 王运佳
二〇一七年二月八日
书 记 员 王德林