广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0705民初3604号原告:中国工商银行股份有限公司江门新会第二支行，住所地：广东省江门市新会区。负责人：林飞，该银行行长。委托诉讼代理人：陆海阳，男，该银行职员。被告：左洪君，住江西省丰城市。被告：朱清红，住江西省丰城市。被告：江门市金牛房地产开发实业有限公司，住所地：广东省江门市新会区。原告中国工商银行股份有限公司江门新会第二支行（以下简称工行新会第二支行）与被告左洪君、朱清红、江门金牛房地产开发实业有限公司（以下简称金牛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月8日受理立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行新会第二支行的委托诉讼代理人陆海阳、被告左洪君到庭参加诉讼，被告朱清红、金牛公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行新会第二支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除借贷双方签订的《个人购房借款/担保合同》；2.判令左洪君立即偿还贷款本金437999.43元及利息（含罚息）6876.5元（该利息暂计至2017年7月24日，从2017年7月25日起至所有贷款本息全部还清之日止的利息按原合同约定的利率计算）；3.判令左洪君对上述债务承担抵押担保责任，对处理抵押物所得款项，工行新会第二支行享有优先受偿权；4.判令朱清红对上述债务承担共同清偿责任；5.判令金牛公司对上述债务承担连带保证责任；6.判令左洪君、朱清红、金牛公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：左洪君于2014年11月10日与工行新会第二支行签订合同编号为A：[工银借]字[江门分]行[新会第二]支行[2014]年[0335]号《个人购房借款/担保合同》一份，约定向工行新会第二支行借款534000元，借款期限为10年，自2015年1月4日起至2025年1月4日止，还款日期为每月15日。双方同时约定，左洪君将所购房屋：江门市新会区会城冈州大道西2号汇侨花园22座1002房作为借款抵押担保物。上述合同签订后，工行新会第二支行依照约定于2015年1月4日向左洪君发放了贷款534000元，履行了借款合同约定的义务。贷款发放后，左洪君自2016年3月份开始连续不依时还款，经催收后断续还款，但至2017年7月24日，已连续4个月，累计26期未依时偿还贷款本息。工行新会第二支行经多方催收无果，至此，工行新会第二支行贷款出现风险。现左洪君积欠贷款本金11578.19元及积欠利息6876.5元（暂计至2017年7月24日）。根据以上事实，左洪君的行为已构成违约。工行新会第二支行认为，工行新会第二支行与左洪君所签订的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。左洪君未能依法履行合同义务，按照编号A：[工银借]字[江门分]行[新会第二]支行[2014]年[0335]号《个人购房借款/担保合同》第十四条14.1L“借款人连续三个月或累计六期未按时足额偿还贷款本息”以及14.2（4）“贷款人已构成违约，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用“之约定，工行新会第二支行可主张左洪君偿还借款以及支付利息。同时按照编号A：[工银借]字[江门分]行[新会第二]支行[2014]年[0335]号《个人购房借款/担保合同》抵押条款第二十一条21.1A“贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人（即我行）有权请求人民法院拍卖、变卖抵押物，所得价款工行新会第二支行优先受偿”之约定，工行新会第二支行可主张实现抵押权。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，朱清红作为借款人左洪君的配偶，对其婚姻关系存续期间财产享有共同所有权，对其债务也共同承担义务，工行新会第二支行就左洪君所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，朱清红依法应对左洪君的上述债务及费用承担共同清偿责任。根据楼盘开发商金牛公司与工行新会第二支行签订编号：江门[2009]010号《按揭贷款业务合作协议》第五条“在《房屋他项权证》未办妥之前，房地产开发企业同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。”之约定，金牛公司应依法对左洪君的上述债务及费用承担连带保证责任。综上，为防止国有银行资产损失，特向法院提起诉讼。左洪君辩称：对于工行新会第二支行的起诉没有意见。朱清红、金牛公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交证据及书面答辩意见，视为其放弃本案答辩、举证、质证及辩论的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审查，工行新会第二支行提供的证据来源合法，真实、可信，能客观反映本案事实，本院依法予以采纳并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：左洪君与金牛公司于2014年9月25日签订《商品房买卖合同》，约定金牛公司向左洪君出售江门市新会区会城冈州大道西2号汇侨花园22座1002号房屋（以下简称汇侨花园1002号房屋）；房屋售价为763505元；付款方式为：买受人于2014年9月25日前付229505元，并办理银行按揭（534000元整）；房屋预售款应存入商品房项目预售款专用账户，开户银行为中国工商银行股份有限公司沙堤支行，专用账户号码为20×××03。为办理上述银行按揭贷款，左洪君（借款人）于2014年11月10日与工行新会第二支行（贷款人）签订编号A：【工银借】字【江门分】行【新会第二】支行【2014】年【0335】号《个人购房借款/担保合同》，主要约定：贷款人同意向借款人发放贷款534000元用于购买汇侨花园1002号房屋；本笔贷款的担保方式为抵押担保；贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入金牛公司在中国工商银行开设的2012004819024822378账户；借款人以按月等额本息还款法还款，每月15日为还款日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人可宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；对于阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人贷款人到期的债务免除保证责任；借款人自愿提供抵押担保，抵押物为汇侨花园1002房屋，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续；借款人与贷款人双方同意办理预购商品房抵押权预告登记；贷款到期借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按约定的其他方式处理，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。上述合同签订后，工行新会第二支行于2015年1月4日向左洪君发放贷款534000元，该贷款转入金牛公司名下的2012061519024822378账户。2014年12月15日，左洪君与工行新会第二支行就汇侨花园1002号房办理了预购商品房抵押预告登记（粤房地预登会预字第0200023022号），但双方至今并未就上述房屋办理抵押登记手续。左洪君自2016年3月开始连续不依时还款，截至2017年7月24日，已连续4个月，累计26期未依时偿还贷款本息。在本院受理本案诉讼后，已于2017年9月6日向左洪君、朱清红送达应诉资料，两被告在收到上述资料后均没有对工行新会第二支行解除合同的主张提出异议。截至2017年9月6日，左洪君拖欠工行新会第二支行贷款本金435660.99元、利息（正常利息、逾期利息、复利）9126.64元。另查明，左洪君与朱清红为夫妻关系。左洪君在夫妻关系存续期间购买汇侨花园1002号房屋，该房屋尚未办理确权手续，但已办理商品房预告登记（粤房地预登会预字第0200022600号）。再查明，2009年9月30日，工行江门分行与金牛公司（乙方）签订编号江门【2009】010号《按揭贷款业务合作协议》，约定：甲方同意作为乙方销售汇侨新城项目的按揭贷款银行，乙方在甲方开立指定账户；根据新国用（2007）02743号、新国用（2007）第02995号、新国用（2009）01705号国有土地使用权证，乙方开发会城金牛山项目，预计售房款约为9000万元，乙方邀请甲方作为此售房款的监管机构；乙方同意将借款人支付的首期房款存入2012061519024822378账户；乙方同意甲方按照中国工商银行有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定把贷款全部划到乙方在甲方开立的存款账户；在《房屋他项权证》未办妥之前，房地产开发企业同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后90日内履行还款义务。另，2012061519024822378账户的开户行为工行新会第二支行。本院认为：本案为金融借款合同纠纷。一、关于工行新会第二支行主张解除其与左洪君签订的《个人购房借款/担保合同》的问题。工行新会第二支行于2015年1月4日向左洪君发放贷款534000元，故依照《个人购房借款/担保合同》的约定，左洪君应每月15日前向工行新会第二支行支付偿还相应的本金及利息。左洪君自2016年3月起没有向工行新会第二支行偿还本息的事实有该行提供的《历史明细列表》予以佐证，本院予以确认。截至2017年7月24日，左洪君已连续4个月，累计26期没有依约偿还贷款本息，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定以及依据《个人购房借款/担保合同》“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。”的约定，工行新会第二支行可行使其单方解除合同的权利。左洪君于2017年9月6日收取本院诉讼的应诉资料，且没有对工行新会第二支行解除合同的主张提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”之规定，工行新会第二支行与左洪君签订的《个人购房借款/担保合同》自2017年9月6日起解除。二、关于工行新会第二支行主张左洪君向其偿还借款本金435660.99元的问题。如上所述，工行新会第二支行与左洪君签订的《个人购房借款/担保合同》依法应予以解除。左洪君尚欠工行新会第二支行借款本金435660.99元的事实，有该行提供的《历史明细列表》予以佐证，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。”的规定，工行新会第二支行请求左洪君提前清偿借款本金435660.99元于法有据，本院予以支持。三、关于工行新会第二支行主张左洪君向其支付相应利息的问题。左洪君自2016年3月起没有依约向工行新会第二支行偿还借款本金以及利息，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”之规定以及双方签订的《个人购房借款/担保合同》之约定，左洪君应向工行新会第二支行支付借款利息、逾期还款利息以及合同解除前的复利。对于工行新会第二支行主张合同解除后的复利，本院认为合同解除后，不再产生新的每期应还利息，且逾期利息已具备惩罚性功能，足以弥补工行新会第二支行的损失，故本院对工行新会第二支行主张的合同解除后的复利不再支持。四、关于工行新会第二支行主张朱清红对左洪君的上述债务承担共同清偿责任的问题。左洪君在其与朱清红的婚姻关系存续期间购买汇侨花园1002号房屋，左洪君为购买该房屋向工行新会第二支行借款，可见，左洪君是为家庭生活所负本案债务。因此，根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第17条“夫妻为共同生活或为履行抚养、赡养义务等所负债务，应认定为夫妻共同债务……”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”之规定，左洪君对工行新会第二支行所负债务，为夫妻共同债务，应由左洪君、朱清红共同偿还。五、关于工行新会第二支行主张如左洪君不能按期偿还借款本息，则应就汇侨花园1002号房屋实现抵押权的问题。因左洪君与工行新会第二支行仅于2014年12月15日就汇侨花园1002号房屋办理了预购商品房抵押预告登记，但双方至今并未就上述房屋办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，工行新会第二支行不享有汇侨花园1002号房屋的抵押权。因此，工行新会第二支行主张就汇侨花园1002号房屋实现抵押权，本院不予支持。六、关于工行新会第二支行主张金牛公司对左洪君的上述债务承担连带清偿责任的问题。《按揭贷款业务合作协议》约定的首期房款存入账户为工行新会第二支行的账户，并且左洪君获取购房贷款后，实际上亦是将该贷款转入上述协议约定的存入账户，由此可以看出，虽然《按揭贷款业务合作协议》由工行江门分行与金牛公司签订，但实际履行方为工行新会第二支行，因此，该协议的效力应及于工行新会第二支行与金牛公司之间的债权债务关系。左洪君因向金牛公司购买汇侨花园1002号房屋向工行新会第二支行借款，双方于2014年12月15日就上述房屋办理了预购商品房抵押预告登记，但至今未办理抵押登记手续，依照《按揭贷款业务合作协议》中“在《房屋他项权证》未办妥之前，房地产开发企业同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证”的约定，金牛公司应为左洪君提供连带责任保证。现左洪君未能依约向工行新会第二支行偿还借款本息，根据《中华人民共和国担保法》第六条“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”、第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”以及第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”之规定，金牛公司应对左洪君的上述债务承担连带清偿责任。朱清红、金牛公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本院依法适用证据规则查明案件事实并作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十六条，《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第17条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司江门新会第二支行与被告左洪君签订的编号A：【工银借】字【江门分】行【新会第二】支行【2014】年【0335】号《个人购房借款/担保合同》自2017年9月6日起解除。二、被告左洪君应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司江门新会第二支行偿还借款本金435660.99元以及相应利息9126.64元（该利息暂计至2017年9月6日；此后仅计算逾期利息，该逾期利息以435660.99元为本金，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率从2017年9月7日起计算至借款实际清偿之日止）。三、被告朱清红对被告左洪君的上述债务承担共同清偿责任。四、被告江门市金牛房地产开发实业有限公司对被告左洪君的上述债务承担连带清偿责任。五、驳回原告中国工商银行股份有限公司江门新会第二支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费因适用简易程序减半收取为3986.57，保全费3420元，以上各项合计7406.57元，由被告左洪君、朱清红、江门市金牛房地产开发实业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  温艳清二〇一七年十一月六日书记员  钟文浩