广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2072民初12316号
原告（反诉被告）：苏秋德，男，1980年11月22日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：谭伟斌，广东高拓律师事务所律师。
被告：黄益民（反诉原告），男，1979年1月7日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。
被告：中山市古镇华一电工城物业租赁服务部,住所地广东省中山市古镇镇。
主要负责人：黄益民，该服务部总经理。
上列两被告的共同委托诉讼代理人：刘运辉，广东中亿律师事务所律师。
原告苏秋德与被告黄益民、中山市古镇华一电工城物业租赁服务部（以下简称华一服务部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用普通程序。被告黄益民、华一服务部提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏秋德向本院提出诉讼请求：1.解除原告苏秋德与被告黄益民于2014年8月6日签订的《物业租赁合同书》和2016年11月20日签订的《补充协议》；2.被告黄益民退还位于中山市××北路××房屋××幢的租赁物；3.被告黄益民、华一服务部共同支付拖欠的租金217万元（即2014年8月1日至2017年10月31日止）及2017年11月1日至退还租赁物之日止的租金（标准按2021年3月30日前每月10.5万元，2021年3月31日后每月12万元）和违约金（每天3‰，租金217万元由2017年11月1日起计至清偿之日止，其余租金由欠租之日起计至清偿之日止）。事实和理由：2014年8月6日，被告黄益民与原告签订《物业租赁合同书》，约定原告将位于中山市××北路××号×幢×层的房屋租赁给被告黄益民等内容。合同签订后，被告黄益民分别于2015年4月17日注册成立个体户中山市古镇华一电工城物业管理服务部（于2016年12月14日注销），于2017年8月1日注册成立个体户即被告华一服务部，对租赁物进行分租经营。合同履行过程中，因被告黄益民拖欠租金，双方协商后于2016年11月20日签订《补充协议》，确认被告黄益民拖欠原告2016年9月30日前的租金150万元；2016年10月-12月租金按15万元计付；2017年1月至合同期满（即2021年3月30日止）租金为每月105000元，2021年3月31日起至2022年12月31日止租金为每月12万元等内容。协议签订后，被告黄益民仅支付53万元租金，已构成违约，原告有权解除合同。另，被告华一服务部系被告黄益民经营租赁物而登记成立的个体户，应共同承担支付租金的责任。
被告黄益民、华一服务部辩称，1.原告出租的房屋没有取得房屋产权证，也没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，本案的房屋租赁合同属于无效合同，原告应当赔偿被告因合同无效而受到的损失。而且，原告明知自己的房屋没有取得房产证，也没有取得建设工程规划许可证的情况下，仍然将房屋出租给被告，其应当对合同无效承担全部过错责任，被告不应支付违约金；2.被告已经将部分商铺出租给次承租人，这个问题需要原、被告双方妥善解决，待处理好这些问题后，被告同意返还案涉租赁物；3.关于合同无效，因被告事实上也在使用房屋，占用费参照原告提交的《补充协议》约定的租金标准来支付占用费，同意原告的占用费标准；4.被告华一服务部不是本案适格被告，根据合同相对性，案涉租赁合同是原告与被告黄益民签订的，与被告华一服务部没有关联。被告华一服务部向原告支付租金的行为不能证明其与原告存在任何法律关系，因为代付款的行为是商业往来普遍存在的现象，也不为法律所禁止，所以被告对原告滥用诉讼手段错误查封被告华一服务部银行账户的行为保留通过法律途径要求原告赔偿损失的权利；5.本案原告不适格，应当驳回其起诉；6.被告黄益民在签订协议后向苏秋德支付的款项超过53万元。
黄益民向本院提出反诉请求：苏秋德向黄益民返还租赁保证金100万元，并按中国人民银行同期贷款利率从收取之日即2014年8月6日起至返还之日止计付利息。事实和理由：原告出租的房屋没有取得房屋产权证，也没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案的房屋租赁合同属于无效合同。双方在2014年8月6日签订案涉租赁合同，黄益民向苏秋德缴纳100万元保证金，苏秋德出具收据（单号：××××），后双方于2016年11月20日签订案涉补充协议，苏秋德将该收据收回，但未再向黄益民开具另外的收据。租赁合同无效，苏秋德应退还100万元保证金。
针对黄益民的反诉，苏秋德辩称，双方在补充协议第二条已经作出以保证金100万元对冲拖欠租金100万元的约定，本补充协议只是对形成租赁合同法律关系的约定存在无效，对于双方之间约定的其他民事行为均为有效约定，且黄益民已依约将“2014年8月6日保证金100万元的收据”交还苏秋德，苏秋德另开具租金100万元收据给黄益民，至此，100万元保证金已全部转为抵偿拖欠部分租金100万元，黄益民再无保证金存于苏秋德。因此，请法院依法驳回被告黄益民提出的退还100万元保证金的请求。
苏秋德就本诉与反诉一并举证：1.古一村委会证明；2.被告黄益民的身份证复印件；3.被告华一服务部个体户机读档案登记资料；4.物业租赁合同书；5.补充协议；6.案涉租赁物实景图片；7.中山市古镇华一电工城物业管理服务部个体户机读档案登记资料；8.来账详细信息凭证（交易日期：20170406）；9.来账详细信息凭证（交易日期：20170428）；10.来账详细信息凭证（交易日期：20170829）；11.来账详细信息凭证（交易日期：20170717）；12.来账详细信息凭证（交易日期：20170502）；13.来账详细信息凭证（交易日期：20170930）。
黄益民就本诉与反诉一并举证：购置设备款单据、装饰装修等费用单据共7组，证明被告为承租的房屋添置设备和装饰装修支付的款项，共计5343272.33元。
被告华一服务部就其辩解没有提供证据。
本院经审理认定事实如下：2014年8月6日，苏秋德（甲方）与黄益民（乙方）签订《物业租赁合同书》，约定甲方将位于中山市××北路××号的房屋×幢×层出租给乙方使用，总面积6300平方米，期限6年8个月，自2014年8月1日起至2021年3月30日止；2014年8月、9月免收租金，如乙方正常缴交同年10月-12月租金的，甲方免收2015年1月-3月及7月-9月的租金，2015年第二季度及第四季度起乙方均应严格按以下约定及时足额支付租金：前三年捌个月每月租金252000元，后三年每月租金378000元，以上租金均不含税；先交租后使用，乙方按季度支付租金，于每自然季度首月即每年1月、4月、7月及10月的第5日前支付当季度租金；因履行合同由乙方配置的装修扶梯、空调等设施设备，在合同终止履行时（含到期终止、中途解除等）所有权归甲方所有；乙方于合同签订时向甲方已支付的100万元作为保证金[以上保证金双方确认已由乙方前手黄×石交来（视为乙方缴交），由甲方向乙方变更收据即可，相关款项由乙方与黄月石结算，与甲方无关]；如乙方拖欠租金、水电等导致甲方损失情况的，甲方可在以上保证金内扣除；经甲方告知，乙方知悉：截至合同签订时，本物业产权、土地性质，因本地土地政策原因尚未取得国有土地使用权证、房屋产权证且未取得消防、人防等相关验收；乙方同意按现状承租、使用；合同终止履行，乙方应自行处理与第三方的债权债务，与甲方无关；乙方拖欠租金达叁拾日的，甲方有权单方解除合同并收回物业，乙方已交纳的保证金不予退还；乙方逾期缴交租金，每逾期一日，需按迟付款项金额的3‰支付违约金等内容。当天，苏秋德向黄益民开具收取100万元保证金的收据。2016年11月20日，双方签订《补充协议》，载明双方在执行上述合同的基础上，作出调整补充协议如下：一、乙方从2014年8月1日至2016年9月30日止已经营18个月（已减免8个月）共租金4536000元；二、甲方中途收款金：75万元，保证金对冲租金100万元，共计175万元，双方对剩余所欠租金作如下约定：1.剩余租金欠数中1286000元作乙方在租用期间所添置设备设施、装修物等的补偿，自本合同签订之日起，乙方所添置设备设施及装修物等归甲方所有；2.……；3.……；4.乙方承诺今后绝不会拿甲方物业无土地证、消防证、房产证等说事，起诉等，由此引起的一切后果乙方负全责；5.在上述满足1-4的条件下，甲方只追收原欠租金150万元，收缴方式按下文约定方式；三、执行租金方案，从2017年1月1日至原合同期满，每月租金105000元，一年分6期，每期付款前月28日前到账；月付租金方法：2016年10月、11月、12月租金在11月28日前支付15万元；2017年1月、2月租金2016年12月28日前付出到账21万元（1月、2月租金）；2017年2月5日前付原先欠租金6万元；2017年3月、4月租金2017年2月28日前付出到账21万元；2017年4月5日前付原先欠租金6万元，如次类推；四、租期延期2021年3月31日延长至2022年12月31日止，在延长期租金每月12万元；五、违约责任……。上述合同和协议的落款处甲方由苏×胜代签名，乙方由黄益民签名，均按捺指模。当天，黄益民向苏秋德交回上述100万元保证金的收据。之后，苏秋德确认黄益民已付租金53万元。2017年10月20日，苏秋德追索租金未果，诉至本院，提出以上诉请。黄益民以租赁合同无效为由，提出以上反诉请求。
另查明：2017年9月18日，中山市古镇镇古一村民委员会出具证明，确认上述房屋的产权人是苏秋德。
诉讼过程中，经本院向苏×胜调查，苏×胜确认其代苏秋德签订上述合同及补充协议，黄益民对此亦清楚，上述合同及补充协议所涉权利义务归苏秋德。苏秋德对黄益民、华一服务部主张案涉租赁合同无效没有异议，也认为合同无效，并明确要求黄益民、华一服务部支付的是房屋占有使用费。苏秋德称收回100元保证金收据后已另开具100万元的租金收据给黄益民，黄益民不予确认。
本院认为，苏秋德委托案外人苏×胜就案涉房屋与黄益民签订租赁合同，双方之间存在民事争议，与本案有直接的利害关系，具有原告的诉讼主体资格，故对黄益民的相应抗辩，本院不予采纳。其次，苏秋德要求解除案涉租赁合同及补充协议，黄益民、华一服务部辩称案涉租赁合同（包括补充协议）无效。因苏秋德已在案涉租赁合同中明确告知黄益民案涉房屋没有相应权属证书，亦未取得消防、人防等相关验收，也没有提供其他证据证实已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，且在庭审过程中亦同意黄益民、华一服务部关于案涉租赁合同无效的意见，故对黄益民、华一服务部关于案涉租赁合同无效的抗辩本院予以采纳。而苏秋德与黄益民明知案涉房屋存在上述情况仍签订案涉租赁合同，故对造成案涉租赁合同无效的后果，双方均有过错。关于案涉补充协议的效力，该协议包括三部分内容，其一是对已产生的欠款4536000元的结算（包括以黄益民所交保证金100万元抵偿等额欠款，黄益民所添置设备设施、装修等折价1286000元归苏秋德所有，黄益民以此款抵偿等额欠款），其二是确定变更租金标准（降低）及缴纳期限，其三是约定租期延期及违约责任，并再次重申了案涉房屋无土地证、消防证、房产证的情况。在双方对案涉租赁合同无效均有过错的情况下，双方在案涉补充协议中对保证金及设备设施装修的处理约定又符合关于合同无效后对因合同所取得财产的处理原则及诚实信用和公平原则，黄益民也已实际向苏秋德退还上述保证金收据，苏秋德亦确认已收到100万元使用费，并已在黄益民的欠费中对上述100万元及1286000元予以扣减，该项协议内容已得到实际履行，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此，应认定案涉补充协议中对4536000元费用的结算内容为合法有效，涉及苏秋德与黄益民之间租赁关系的后两部分内容为无效。因黄益民所交100万元保证金已抵作等额房屋占用使用费，故黄益民要求苏秋德退还保证金100万元的诉求于法无据，本院不予支持。苏秋德的抗辩有理，本院予以采纳。苏秋德要求黄益民退还案涉房屋，并参照案涉补充协议约定的租金标准支付占有案涉房屋期间的使用费的诉求有理，本院予以支持。黄益民、华一服务部辩称需处理好部分商铺出租给次承租人的问题后才退还房屋，于法无据，故本院不予采纳。苏秋德主张黄益民尚欠自2014年8月1日起至2017年10月31日止的房屋占有使用费217万元，黄益民辩称已支付的款项超过53万元，但没有提供任何证据予以佐证，故本院不予采纳。苏秋德要求黄益民按每月105000元的标准（从2021年3月31日起按每月12万元的标准）从2017年11月1日起至退还房屋之日止支付房屋占有使用费，黄益民也同意，故本院予以支持。因案涉租赁合同无效，故苏秋德要求黄益民支付违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。黄益民、华一服务部的抗辩有理，本院予以采纳。第三，华一服务部并非案涉租赁合同的当事人，也不同意承担责任，故苏秋德要求华一服务部承担连带责任的诉请，于法无据，本院不予支持。黄益民、华一服务部的抗辩有理，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：
一、黄益民于判决发生法律效力之日起七日内向苏秋德退还位于中山市古镇×路×号的房屋（×幢×层）；
二、黄益民于判决发生法律效力之日起七日内向苏秋德支付房屋占有使用费217万元，并按每月105000元的标准（从2021年3月31日起按每月12万元的标准）支付自2017年11月1日起至退还房屋之日止的占有使用费；
三、驳回苏秋德的其他诉讼请求；
四、驳回黄益民的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费24160元，保全费5000元，合计29160元，由被告黄益民负担（该费用原告苏秋德已预交，本院不予退还，由被告黄益民于履行中迳付原告）。反诉案件受理费6900元（被告黄益民已预交），由被告黄益民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 陈玉珍
审判员 姚红波
审判员 黎 妙
二〇一七年十二月二十一日
书记员 刘颖焮