上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6923号
上诉人(原审被告、反诉原告)施新民，男，1966年8月16日出生，汉族，户籍地江苏省如东县马塘镇市。委托代理人史建功，江苏琴海律师事务所律师。委托代理人李佩�，上海市光明律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉施新民)周媛，女，1982年9月19日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托代理人陈进祥(系周媛丈夫)，男，1966年8月9日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人崔萍，上海科尚律师事务所律师。上诉人施新民因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初5077号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，周媛作为乙方、施新民作为甲方，在上海德佑房地产经纪有限公司第九分公司的居间介绍下，于2015年8月27日签订就本市普陀区曹杨路XXX弄XXX号XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定施新民以合同价款人民币(以下币种均为人民币)4,000,000元将系争房屋售予周媛，约定付款方式为：首期房款1,590,000元(包括乙方在签订合同前支付的定金100,000元、签订合同当日支付的房款1,000,000元、2015年9月15日前支付的房款490,000元)，第二期房款2,400,000元，周媛通过申请贷款方式支付，若申请的贷款未通过或额度不足的，周媛应在申请产权过户前将部分房款支付给施新民；尾款10,000元，房屋交付并签署《房屋交接书》后支付。该合同补充条款(一)第5条违约责任中载明：“1、甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……2、乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方面要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金……”。2015年8月27日，周媛、施新民签订《协议书》一份，其中约定：双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定房价款4,000,000元，经协商，周媛在支付的合同价款之外，再直接支付施新民装修补偿款400,000元，该款于签订买卖合同当日支付；房屋交易中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由周媛承担。截止2015年9月13日，周媛按照约定支付首期房款及装修补偿款合计1,990,000元。2016年1月，周媛、施新民签订《补充协议》一份，其中约定：因周媛实际卖房情况，导致无法履行合同约定日期的过户流程，施新民有权追究违约责任；施新民告知周媛，周媛必须于2016年1月29日前，将贷款部分欠款2,400,000元支付给施新民，同时施新民不追究周媛滞纳金；若2016年1月29日前未收�房款，施新民则追究违约责任，按照合同约定每日赔偿万分之五的违约金，超过十个工作日，追究总房价款的20%违约金。该协议落款处有“施新民”签名并注明日期“2016年1月11日”，另有“周媛”签名并注明日期“2016年1月21日”。2016年1月11日，上海市税务局普陀分局第十二税务所向周媛出具房产税征免认定申请受理回执，其中告知2016年1月26日起，可凭该回执领取《上海市个人住房房产税认定通知书》。2016年1月21日，周媛及其配偶陈进祥与交通银行股份有限公司上海市西公司签订《借款抵押合同》，约定周媛及其配偶向交通银行股份有限公司上海市西公司借款1,400,000元、向上海市公积金管理中心借款1,000,000元。2016年1月22日，周媛及其配偶陈进祥与北京链家房地产经纪有限公司、北京中融信担保有限公司上海分公司签订《借款及担保协议》，约定周媛及其配偶陈进祥借款700,000元。2016年1月26日，周媛向施新民发送《催告函》，催告施新民于2016年1月29日16时前配合办理过户手续。施新民于2016年1月28日收到以快递形式发送的该《催告函》。2016年2月15日，施新民向周媛发送《通知函》，表示因周媛逾期履行第二期房款的付款义务，故通知解除房屋买卖合同。周媛于2016年2月16日收到该《通知函》。2016年2月，周媛以2016年1月11日，经协商双方达成《补充协议》，约定周媛在2016年1月29日前支付第二期房款；同日，双方到房地产交易中心办理审税手续。但施新民于2016年1月22日却要求周媛先行付款并支付滞纳金30,000元，且未同意办理过户，此后周媛发函催促，施新民仍不同意办理为由，起诉至原审法院，请求判令：一、施新民继续履行周媛、施新民签订的《上海市房地产买卖合同》，配合周媛办理系争房屋的过户手续，并办理房屋交接手续；二、判令施新民支付赔偿金(按总房价4,000,000元的每日万分之五计算，自2016年1月30日支付至实际过户之日止)。施新民辩称并提起反诉称，按照合同约定，周媛应于2015年9月2日前向银行申请贷款，但周媛现签订贷款合同的时间已超过约定的上述时间。同时，按照约定，周媛应在2015年12月31日之前将房款2,400,000元交付施新民，在周媛已存在逾期付款的违约行为的前提下，施新民为表达诚意，与周媛签订《补充协议》，并配合周媛于2016年1月11日赴房地产交易中心办理审税手续；按照该《补充协议》周媛应在2016年1月29日前付款，但周媛未如期付款。因此，周媛的违约行为已符合约定的解除条件，双方签订的《上海市房地产买卖合同》应在施新民解约通知到达周媛时即解除。依据双方签订的《上海市房地产买卖合同》，周媛逾期付款超过十个工作日的，施新民有权单方解除合同，并要求周媛承担违约责任，故请求判令：一、解除施新民、周媛于2015年8月27日签订《上海市房地产买卖合同》和《协议书》；二、判令周媛支付施新民因逾期支付第二期房价款的十个工作日的赔偿金22,000元和违约金880,000元。原审法院经审理后认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。关于本诉部分，就系争房屋，先后签订《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、《补充协议》，三份协议均系双方在中介方的居间下，经过充分磋商自愿达成的协议，协议内容合法有效，对双方均具有法律约束力。周媛依据约定已支付购房首付款，但就后续房屋产权过户、贷款申请、第二期房款支付等交易环节中，何方存在违约行为，双方存在明显分歧。在原定第二期房款给付期限届满后，双方通过签订《补充协议》的方式，变更付款期限至2016年1月29日之前，此后周媛积极筹措钱款，并于2016年1月21日已获批银行贷款。现施新民认为周媛未及时申请银行贷款，且未在双方办理过户手续前付款，故应承担违约责任；但依据以贷款形式支付房款的一般交易习惯，贷款银行应在收到他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件后方可向售房人发放贷款，因此施新民先行配合周媛办理产权过户手续，而后取得银行发放的贷款，与合同约定的付款方式及付款期限并不相悖。综上所述，施新民所持周媛存在违约行为的意见，并无合同依据，双方应继续履行《上海市房地产买卖合同》及《协议书》、《补充协议》，周媛应向施新民给付购房余款，施新民应配合周媛办理过户手续。针对周媛主张施新民应承担的逾期履行赔偿金，原审法院认为，在双方重新就付款期限协商后，并未明确约定办理过户的具体期限，周媛所述2016年1月26日系依据《上海市个人住房房产税认定通知书》确定的具备办理过户手续条件的时间，因此不应以周媛单方催告的办理过户手续的时间作为双方协商确定的履行期限，故对周媛该主张难以支持。针对施新民的反诉请求，依据以上理由，显然并无事实和法律依据，故不予支持。原审法院据此作出判决：一、周媛与施新民继续履行就上海市曹杨路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；二、周媛应于判决生效之日起十日内给付施新民上海市曹杨路XXX弄XXX号XXX室房屋购房款2,410,000元，施新民应于得款之日起十日内配合周媛办理房屋产权过户手续并交付房屋，办理房屋产权过户的相关税费由周媛承担；三、对周媛请求施新民支付逾期履行赔偿金的诉讼请求，不予支持；四、对施新民的全部诉讼请求，均不予支持。原审判决后，上诉人施新�不服，向本院提起上诉称：一、施新民的诉讼请求具有事实根据和法律依据。《补充协议》约定，周媛必须在2016年1月29日前将240万元支付给施新民，同时施新民不追究周媛的滞纳金，在施新民拿到房款的同时，将钥匙交予周媛及居间方协助办理房屋交接手续；若2016年1月29日前施新民未收到房款，则施新民可依合同约定追究周媛违约责任。周媛虽于2016年1月21日获批银行贷款，但其在《补充协议》所变更的付款期限内并未自觉履行将第二期房款按涉案合同中明确载明的施新民的银行卡账号给付施新民，故周媛已构成违约。二、周媛购房款的来源，与施新民无涉。双方并未约定用系争房屋作为抵押以办理银行贷款，也未约定施新民配合周媛先行办理房产过户手续，而后周媛取得银行发放的贷款再给付施新民。只要周媛未在2016年1月29日前足额将第二期房款给付施新民，周媛即构成违约。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回周媛的原审诉讼请求，支持施新民的原审反诉请求。被上诉人周媛答辩称：结合《房地产买卖合同》的内容，《补充协议》中载明的贷款就是指房贷。2016年1月21日银行贷款已经获批，因施新民希望早点拿到钱，周媛做了两手准备，自筹170万元并向中介融资70万元，之后施新民明确拒绝过户，故导致系争房屋未能过户和付款的原因在于施新民。周媛在原审中已表明自己有能力直接支付240万元现金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2015年8月27日周媛、施新民就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》附件三付款协议第二条“第二期房价款”载明，“周媛应支付施新民第二期房价款计240万元。周媛通过如下方式支付：申请贷款：周媛应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，施新民应积极配合周媛办理申请贷款手续及提供所需材料。若周媛向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付施新民。贷款支付：周媛应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。”本院认为，2015年8月27日施新民、周媛就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》对于第二期240万元房款以贷款方式支付以及周媛在取得系争房屋产权证明文件后三个工作日内将产权证明文件提供给贷款银行以便银行放款等已作明确约定。经双方进一步协商后，双方于2016年1月签订的《补充协议》虽约定周媛必须于2016年1月29日前将贷款部分欠款240万元支付给施新民，但对于该部分房款的支付方式并未作出变更，故双方在实际履行过程中仍应按《上海市房地产买卖合同》中的约定执行。施新民主张周媛应先向其支付第二期房款，之后双方再办理过户手续与合同约定不符，故对施新民关于周媛已构成违约的意见，本院不予采纳。综上，施新民的上诉请求，理由缺乏依据，本院不予支持。原审法院作出的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币32,410元，由上诉人施新民负担。本判决为终审判决。
审 判 长 丁 康 威
审 判 员 �徐江
代理审判员 俞 璐
二〇一六年九月十三日
书 记 员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……