上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7893号
上诉人（原审被告）华国强，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）尚物博（上海）物业服务有限公司。法定代表人章福祥，执行董事。委托代理人沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。上诉人华国强因与被上诉人尚物博（上海）物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第36202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人华国强上诉请求：撤销原判，改判华国强按照人民币（下同）1.10元/月/平方米标准支付尚物博（上海）物业服务有限公司（以下简称尚物博公司）涉案期间的物业管理费。事实和理由：原审判决不是以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判，错误认定证据证明力，掩盖关键事实，曲解法律法规。尚物博公司长期隐瞒《前期物业服务合同》内容，原物业服务合同收费标准不变但服务内容和标准已大幅降低，故尚物博公司存在欺诈行为，法院应对其欺诈行为依法惩处。一审法院在承认该合同违反合同法、《物业管理条例》等相关规定的情况下，仍认可该合同的效力，显属适用法律错误。被上诉人尚物博公司辩称：一审判决认定涉案《前期物业服务合同》合法有效正确。尚物博公司考虑到其服务过程中确实存在一些瑕疵，故未按照合同约定的3.20元/月/平方米标准收费，主动调整收费标准为2.20元/月/平方米，符合质价相符原则。故不同意华国强的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。尚物博公司向一审法院起诉请求：判令华国强支付物业服务费1,583.60元及逾期违约金480元。审理中，尚物博公司变更诉请，要求华国强按照2.20元/月/平方米的标准支付涉诉房屋欠付的物业服务费1,088元并放弃逾期违约金主张。一审法院认定事实如下：华国强系上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的业主，房屋建筑面积为123.72平方米，该房屋所在小区为XX公寓。2013年8月在该小区公告栏内曾张贴物业服务企业由上海Z有限公司（以下简称Z公司）变更为尚物博公司的公告。尚物博公司系具有二级资质的物业服务企业，于2013年9月1日入驻XX公寓并开始为该小区提供物业管理服务，于2013年12月31日撤离（其时XX公寓业主委员会已经成立并聘请了新的物业服务企业）。尚物博公司管理XX公寓期间以2.20元/月/平方米的标准向业主收取物业服务费。因华国强未支付2013年9月至2013年12月期间的物业服务费，以致引发本案诉讼。一审另查明：1、上海Y股份有限公司（以下简称Y公司）于2005年12月与Z公司签订《前期物业服务合同》，约定Z公司自2005年12月1日起为XX公寓提供前期物业管理服务，高层住宅物业服务费收费标准为3.20元/月/平方米。Z公司在管理XX公寓期间按照2.20元/月/平方米的标准向业主收取物业服务费。Z公司于2013年8月30日将XX公寓的相关资料移交给尚物博公司后撤离该小区。2、2006年1月，上海市XX协会接受Y公司的委托，就Y公司开发建设的XX公寓住宅物业服务超过最高等级收费标准进行论证，于同年1月26日出具《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》，论证意见如下：XX公寓物业服务收费标准按招标书及申报承诺为每平方米建筑面积3.20元/月。3、Y公司与业主签订的《上海市商品房预售合同》及附件载明，Y公司选聘物业服务等级三级资质的Z公司作为XX公寓前期物业服务企业，物业服务费收费标准为3.20元/月/平方米；在Z公司提供物业服务的前提下，Y公司承诺在房屋交付后的60个月内向业主补贴每月每平方米1元的物业服务费，业主实际按照2.20元/月/平方米的标准向Z公司支付物业服务费。业主对此知晓并签字承诺遵守业主临时公约等相关约定。一审庭审中，华国强表示，尚物博公司未公示其与Y公司签订的《前期物业服务合同》的行为侵害了业主的知情权，业主对该合同中双方的权利义务并不知晓，尚物博公司应举证证明其是否履行了合同中的权利义务。对此，尚物博公司表示，因时间久远无法提供《前期物业服务合同》公示情况的证据，同时提供小区物业服务满意度调查表，虽然有的业主未能参加投票，但能证明尚物博公司已履行了《前期物业服务合同》约定的相关义务。现尚物博公司愿意按照2.20元/月/平方米的标准收取物业服务费符合质价相符的原则。华国强则拒绝对该小区物业服务满意度调查表发表质证意见。一审法院认为，前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业签订的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。结合尚物博公司、华国强的意见及庭审查明的事实阐述如下：其一，根据相关法律规定，在前期物业管理期间，小区业主大会尚未组建、物业管理区域内发生物业服务企业违约致使合同目的不能实现等法定情形确需变更物业服务企业的，建设单位应当在原物业服务合同约定的服务内容和标准不降低、原收费标准不变且物业服务企业资质与物业管理项目建设规模相适应的条件下，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过招投标平台另聘物业服务企业。本案中，华国强以Y公司与尚物博公司签订合同时未进行招投标，违反《上海市物业管理招投标管理办法》中关于前期物业管理期间变更物业服务企业需要招投标的规定为由主张合同无效。对此，一审认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。此处的强制性规定仅指效力性强制性规定，不包含管理性规定。《物业管理条例》第二十四条虽然规定了住宅物业建设单位选聘物业管理企业的程序，但是该条例第五十七条同时规定了违反选聘程序的法律后果，只是对建设单位予以行政处罚，对所涉前期物业服务合同的效力并无规定，《物业管理条例》第二十四条的规定仅属于管理性规定，因此即使尚物博公司与建设单位签订物业管理合同时违反该规定，前期物业管理合同依然有效，对华国强仍然具有约束力。其二，《物业管理条例》第二十五条明确规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，即服务项目、服务等级和收费标准，并未要求《前期物业服务合同》必须附录在买卖合同中。本案中，Y公司与物业买受人签订的《上海市商品房预售合同》中明确载明Z公司系前期物业服务企业，双方签订有《前期物业服务合同》，买受人亦对此签字确认知晓并承诺遵守相关约定，且Y公司在物业服务企业变更后不可能再与业主重新签订买卖合同，故华国强以《前期物业服务合同》未附录在买卖合同中为由主张合同不生效的意见不能成立。其三，根据法律规定，双方当事人在订立合同时存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的情形之一的，合同无效。本案中，尚物博公司与Y公司就XX公寓的物业管理签订了《前期物业服务合同》，约定在Z公司撤离XX公寓后由尚物博公司提供物业管理服务，收费标准仍为3.20元/月/平方米。就该收费标准，因Y公司早于2006年1月即委托上海市XX协会就XX公寓住宅物业服务超过最高等级收费标准进行论证并通过，故在尚物博公司的物业服务企业资质等级高于Z公司，服务内容和服务标准未降低的情况下，延续之前3.20元/月/平方米的收费标准并无不当，亦不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益及以合法形式掩盖非法目的的情形存在，华国强以尚物博公司与Y公司签订的《前期物业服务合同》违反合同法第五十二条第二款、第三款为由主张合同无效，理由不能成立。其四，尚物博公司与Y公司签订《前期物业服务合同》时未经相关主管部门备案、所定的收费标准未经物价局价格认证属实，但此并非合同法中规定的合同无效的情形，不影响《前期物业服务合同》的效力。未备案、价格未经认证的法律后果只是对建设单位进行行政处罚，处罚决定权在相关行政部门。综上所述，华国强关于尚物博公司与Y公司签订的《前期物业服务合同》非法无效的主张不能成立，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主均具有约束力。华国强在接受了尚物博公司的物业服务后，理应及时支付相应的物业服务费，现华国强拖欠不付，已侵害了尚物博公司的合法权益，应承担相应的民事责任。尚物博公司考虑到XX公寓特殊情况（小区业委会迟迟未能成立，中途变更前期物业服务企业，建设单位承诺在房屋交付后的60个月内给予业主1元/月/平方米物业服务费补贴）及小区满意度调查，自愿以2.20元/月/平方米的标准向华国强收取物业服务费，并无不妥且于法不悖，予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二○一六年六月十三日作出判决：华国强于判决生效之日起十日内支付尚物博（上海）物业服务有限公司2013年9月1日至2013年12月31日期间的物业服务费1,088元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由华国强负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理期间，华国强补充提供以下证据材料：1、涉案小区部分业主向相关部门就本案一审存在问题所作情况反映；2、上海市浦东新区XX街道XX居民委员会（以下简称XX居委会）出具的尚物博公司进入涉案小区的情况说明，旨在证明尚物博公司进驻涉案小区未征得业主同意；3、涉案小区业委会向政府部门所作情况反映；4、XX居委会的通告，旨在证明尚物博公司进驻涉案小区后小区状况频发，故要求尚物博公司按照最低要求做好物业管理工作；5、电力公司的情况说明，旨在证明尚物博公司拒付电费；6和7、XX居委会出具的关于14、15号楼顶基站的情况说明及照片，旨在证明尚物博公司在为涉案小区服务期间违反规定私自把电信基站拉进小区，破坏屋顶且没有修复；8、尚物博公司关于门禁故障的通知，旨在证明尚物博公司未履行修复门禁的义务；9、照片，旨在证明尚物博公司拒绝修复景观假山。尚物博公司发表质证意见如下：证据1，系业主的单方陈述，与本案无关；证据2，居委会与本案有利害关系，对其真实性不予认可；证据3，与本案无关；证据4，一审中华国强已经出示过，故二审不发表意见；证据5，不清楚该事件，即便拖欠电费属实，也没有影响华国强的利益，而属于另一法律关系；证据6和7，真实性不清楚，且与本案无关，不影响华国强的利益；证据8，门禁维修需要动用维修基金，资金不到位无法维修；证据9，与本案无关。对华国强二审中提供的证据，证据1、3不属于证据范畴，其余证据尚不足以证明华国强的上诉主张，故本院对此不予采信。本院认为，就华国强对尚物博公司与Y公司签订的《前期物业服务合同》之效力所持异议，因该合同的签订并未违反法律、行政法规的效力强制性规定，故应为合法有效，对此，一审法院在其判决理由中已对此逐一进行了详尽地分析阐述，本院予以认同且不再赘述，故对华国强该异议，本院不予采信。就华国强关于尚物博公司未履行物业服务合同义务，故应改判华国强按照1.10元/月/平方米标准支付尚物博公司物业服务费的上诉主张，因华国强提供的证据尚不足以反映尚物博公司物业服务的全貌，而华国强也无其他切实证据证明1.10元/月/平方米的收费标准之合理性，故一审法院综合考量本案实际情况，对尚物博公司自愿降低合同约定的收费标准，以2.20元/月/平方米的收费标准收取华国强涉案期间的物业管理费予以支持，该处理尚属合理妥当，故对华国强该上诉主张，本院亦不予采信。综上所述，华国强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上诉人华国强负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年八月三十一日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……