福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）城民初字第2024号
原告余秀媛，女，1980年8月19日出生，汉族，住莆田市荔城区。
委托代理人陈新棋、陈晶（特别代理），福建壶兰律师事务所律师。
被告莆田人和新天地公共设施有限公司，住所地莆田市城厢区荔华东大道269号234室。组织机构代码证代码：69439482-4。
法定代表人戴永革，董事长。
委托代理人唐金华（特别代理），男，1979年9月23日出生，汉族，住湖北省江陵县。系被告员工。
委托代理人尹孝山（特别代理），男，1986年6月6日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。系被告员工。
原告余秀媛诉被告莆田人和新天地公共设施有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋国仁独任审判，公开开庭进行了审理。原告余秀媛的委托代理人陈晶、被告莆田人和新天地公告设施有限公司的委托代理人唐金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余秀媛诉称，2010年12月14日，原、被告签订《商铺经营使用权转让合同》（合同编号：A198），合同约定：原告购买位于莆田市地下莆田地一大道项目地下一层A区198号商铺，面积约14.4㎡，每平方米59328元，总额为854454元，并约定开业时间为2011年5月。原告分别于2010年11月8日、2010年11月10日、2010年12月14日三次向被告交付商铺经营使用权转让款10000元、43500元、（2836元+200000元），共计256336元。被告改变规划，将原位于原告购买的A区198号商铺东边的平时进风机房，改在原告购买的A区198号商铺位置，致使原告购买的商铺灭失。现原告购买的A区198号商铺的东边商铺已经开业，西边商铺即A区199号正在招租。由于被告违约，致使原告购买的商铺已不再存在，双方签订的合同无法履行。故提起诉讼，请求判令：1、依法解除原告与被告双方签订的《商铺经营使用权转让合同》（合同编号：A198）；2、被告归还给原告商铺经营使用权转让款256336元及自2010年12月14日起至还款之日止按同期银行贷款利率计算的利息。
被告莆田人和新天地公共设施有限公司辩称，原告陈述与事实不符，其诉请于法无据：第一，原告的事实和理由为被告改变规划致使原告购买的商铺灭失，这与事实不符，原告受让的A198商铺依然存在，并非原告所称的商铺灭失。第二，双方的经营使用权转让合同于2010年12月14日签订后被告依据合同约定于2011年6月之后一直在通知原告确定商铺的真实面积以接收商铺，但是原告因为实际商铺面积比约定的大而不愿意接收商铺，致引起本案诉讼。合同第三条约定面积14.4平方米，超出正负3%范围多退少补，原告不愿意补钱。第三，因原告没有接收商铺致使之后其他手续无法办理。被告于2012年1月1日开业，根据双方签订的合同第30条约定，被告有权暂时代为处置该商铺以弥补被告所受到的损失。该商铺原告属于买断经营使用权投资性质，根据买断投资的约定，被告也有权对该商铺进行处置。综上，请求法庭查清案件事实真相，公正审理，依法维护被告的合法权益。
在本院审理过程中，原告余秀媛在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
1、原告的身份证，外资企业登记基本情况表各一份，欲证明原、被告主体适格。
2、《商铺经营使用权转让合同》一份、收款收据四份，欲证明原告购买位于莆田市地下莆田地一大道项目商铺地下一层A区198号商铺，面积约14.4平方米，每平方米59328元，总额为854454元，原告已向被告支付商铺经营使用权转让款256336元。
3、平面图一份、照片5张，欲证明被告改变规划将原位于A区198号商铺东边的平时进风机房改在A区198号商铺的位置，导致该商铺灭失；原告购买的A区198号商铺东边的商铺已经开业，西边商铺即A区199号正在招租。
4、2012年5月4日海峡都市报一份，欲证明被告经营混乱引起众商户抗议。
5、录音录像一份，欲证明被告在其办公场所墙壁上挂的平面图与原告提供的平面图是一致的，因此，应当认定原告提供的平面图是签订合同时的平面图。
对原告提供的证据，被告莆田人和新天地公共设施有限公司质证认为，对证据1没有异议，对证据2的真实性没有异议，2010年11月8日的收据为A212号商铺，说明原告最初选择的是A212号商铺，后面才更换为A198号。对证据3平面图的真实性有异议，该份平面图为复印件，如果是作为合同复印件应盖章。对照片的真实性没有异议。对证据4的真实性没有异议，但对于其证明对象、关联性有异议，首先，新闻报道属于传媒，不能作为证据使用，该报纸的时间是2012年5月4日，但被告于2012年1月1日开业前就多次通知原告接收商铺，但原告拒绝进行确认才形成本案纠纷。对证据5，第一，该证据是原告在合议庭规定的举证期限届满且开庭完毕后提交的，根据民事诉讼法及证据规则的相关规定，不能作为本案证据使用；第二，当事人向法院提交证据，应提交原件，否则就要承担不利的法律后果；第三，按原告自己所述，该证据的形成时间为2012年2月16日，本案的开庭时间是2012年7月10日，从时间上显然不属于开庭之后形成的新的证据，原告应于开庭前举证期限内提交。如该录音录像是真实的，诚如原告述称由其爱人摄制录音，说明原告在事前已做好了相应的防备措施且原告在本案诉讼中委托有专业律师，对于该证据是否在庭审前出示，应有足够的认识，在庭审后提交明显违反常理；第四，该证据从关联性上无法证实是原告与被告之间的谈话以及录像，包括里面所谓的被告的工作人员的具体名称均不显示；第五，对于该录像里面显示内容的真实性有异议，该展板的内容无法证实也没有其他证据印证是被告所有，该录音录像属两段录音，如原告是在同一时间，同一地点录制，不应是两段，且不显示具体的人物、时间、地点，因此对于该证据的真实性和关联性、证明力均有异议。
本院审查认为，被告莆田人和新天地公共设施有限公司对原告提供的证据1、2、4及证据3中照片的真实性均没有异议，本院依法予以确认。
被告莆田人和新天地公共设施有限公司在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
1、《商铺经营使用权转让合同》一份，欲证明：（1）合同第三条明确约定，商铺的真实面积以实际交付为准，如若面积误差低于正负百分之三忽略不计，超过此范围则需多退少补，商铺交付时需另行签订交付确认手续；（2）第三十条约定，从2012年1月1日起算，因原告拒绝接收商铺，应承担相应的违约责任。
2、被告提供的商场平面图一份，欲证明A198号商铺存在。
3、原A197、A197-1商铺认购票据更名申请单二份及交费凭证四份，欲证明A197、A197-1两间商铺之和为28.08平方米，而现在该商铺实际使用的面积为43.87平方米，超出的15.79平方米即为原告所认购的商铺面积。因原告拒绝接收商铺，A197、A197-1商户在被告不知情的情况下把A198一并装修。A197、A197-1商户缴纳的租金为面积28.09平方米的租金。
4、2012年8月6日被告向本院提交的21号口部的设计平面图一份，欲证明A198号商铺存在。
对被告莆田人和新天地公共设施有限公司提供的证据，原告余秀媛质证认为，对证据1没有异议，但后面并未附商铺交接确认书。对证据2原告认为该平面图经过更改，原告提供的平面图是原始的平面图，应当按照原告购买商铺时被告交付的平面图为准。对证据3的真实性没有异议，被告没有在2011年6月1日后通知原告确认接收商铺。且我们没有收到商铺交接确认书。2012年4月2日，被告就与陈康签订合同，即使按照被告计算方式得出面积28.08平方米，并没有包括15.79平方米，被告不可能让陈康私自打通墙面使用商铺，更不可能放弃租金。对证据4，被告提供与其第一次举证时一样的平面图，应当视为被告拒不提供签订合同时的平面图，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第75条，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。因此应当认定原告提供的平面图为签订合同时的平面图。
本院审查认为，原告余秀媛对被告提供的证据1、3真实性没有异议，本院依法予以确认。证据2、4为2011年6月制作，不能作为判断双方签约时共同确认商铺位置的依据。
根据双方诉辩情况，并征求到庭双方当事人意见，归纳本案争议焦点如下：一、A198号商铺的位置及状况是否符合原、被告签订的《商铺经营使用权转让合同》的约定；二、原告余秀媛以其购买的A198号商铺改变为由主张解除《商铺经营使用权转让合同》的理由能否成立。
围绕上述争议焦点，本院分析认定如下：
一、A198号商铺的位置及状况是否符合原、被告签订的《商铺经营使用权转让合同》的约定。
原告余秀媛认为，其举证的平面图系原、被告双方签订《商铺经营使用权转让合同》时被告提供给原告的，且录音录像中被告在办公场所内张贴的平面图与原告提供的平面图亦是相符的，而被告举证的两份图纸均经过更改，应以原告提供的平面图来判断双方签订合同时约定的商铺。根据原告提供的平面图及双方到现场的勘查图相比对，A198号商铺的位置改变，商铺多出一柱子，商铺宽度变窄，面积变大。
被告莆田市人和新天地公共设施有限公司认为，A198号商铺依然存在，并未灭失。签订合同时，被告有向原告出示商铺示意图。原告提供的平面图为复印件，双方签订合同时，被告并未提供设计图纸，也未将图纸作为合同附件，因此不能作为认定事实的依据。原告提供的录音录像为复制件，超过举证期限，也无法认定为被告的工作人员及场所，不能作为证据使用。原、被告双方签订合同时，有经过图纸指认商铺位置，最终商铺位置并未更改，仅是面积有所变化。
本院认为，原、被告双方签订《商铺经营使用权转让合同》，应当明确商铺的具体位置及状况，被告有义务向原告提供商铺的示意图，并作为合同的组成部分或者合同附件，故原、被告签订合同时约定的商铺位置及状况的举证责任在于被告。原告诉称被告在签约时已向其提供了商铺的示意图复印件，对此，被告予以否认，但未能提供证据证明双方签约时确认的商铺位置及状况。原告为了佐证其提供商铺示意图复印件的真实性，依法补充了相关的视听资料，该补强证据与原提供的商铺示意图能够互相印证，可以证明原告提供的商铺示意图系双方签约时约定的商铺位置及状况。根据原告举证的商铺示意图与本院现场勘查图相比对，A198号商铺位置及店面宽度、深度均有所改变，因此，商铺的位置及状况与合同约定不符。
二、原告余秀媛以其购买的A198号商铺改变为由要求解除《商铺经营使用权转让合同》的理由能否成立。
原告余秀媛认为，从原告提供的平面图及现场勘查图可以看出，A198号商铺位置改变，严重影响原告的经营。首先，原有A198商铺不存在柱子，现商铺门口多出一柱子，影响店面整洁及感观。其次，原有A198号商铺的店面较宽，对外面积较大，改变后的商铺变窄，且更为深入，也会影响经营。再次，合同约定的商铺面积比现有A198号商铺的实际面积小，也对原告是否购买商铺的决定产生影响。最后，A198号商铺位置改变，属于被告的单方违约，原告可以解除合同。
被告莆田人和新天地公共设施有限公司认为，2011年6月之后，被告通知原告接收商铺，但是因实际商铺比约定大，原告不愿根据合同第三条约定补交款项，拒绝接收商铺。2012年1月1日，地一大道商场开业后，被告根据合同第三十条的约定代为处置商铺。A198号商铺的设计面积与实际面积不一致，但其他并未改变。原、被告双方在合同第三条明确约定，商铺是以实际交付为准，因此，只要商铺存在，被告就不存在违约。
本院认为，A198号商铺实际面积与原约定的不同，位置改变，且商铺门口多出一方形柱子。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告于签订合同时提供给原告的商铺示意图，对双方合同的订立有重大影响，应视为合同内容，被告违反约定改变商铺位置及状况，致使合同目的不能实现。故原告以其购买的A198号商铺改变为由主张解除《商铺经营使用权转让合同》，符合法律规定，应予支持。
经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下：
2010年12月14日，原告余秀媛与被告莆田人和新天地公共设施有限公司签订《莆田地一大道商铺经营使用权转让合同》一份，约定原告余秀媛受让位于莆田市地下，莆田地一大道项目一层A区198号商铺的商铺经营使用权，套内建筑面积约14.4平方米，转让金每平方米59328元，合计金额为人民币854454元。2010年11月8日、2010年11月10日、2010年12月14日，原告余秀媛分别向被告支付商铺经营使用权转让款10000元、43500元、2836元、200000元，共计256336元。莆田地一大道项目一层商铺建成后，原位于A区198号商铺东边的平时进风井向西移动，A区198号商铺的位置从平时进风井西边毗邻A区199号商铺改变至平时进风井东边毗邻A区197-1号商铺。2012年10月12日，本院与原、被告双方到本案讼争商铺现场勘查测量，经双方确认，现A区198号商铺宽度为2.329米，深度为西边5.518米、东边6.341米，商铺门口一侧有一宽度为0.7×0.7平方米的方形柱子，其中0.7×0.35平方米在该商铺内。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《商铺经营使用权转让合同》意思表示真实，内容合法有效。原、被告双方签订《商铺经营使用权转让合同》，应当明确商铺的具体位置，被告有义务向原告提供商铺位置的示意图并作为合同内容，本案被告无法证明其所提供的平面图为签订合同时双方约定的商铺示意图，应依法承担举证不能的责任。原告提供的平面图有视听资料相佐证，客观可信，根据该图与现场勘查图相比较，A198号商铺实际位置及宽度、深度均与签订合同时的约定有所改变，违反了合同约定。被告辩称合同第三条约定，“商铺的位置、结构、面积、装修等均以实际交付商铺的实物为准”，该条款属于限制被告责任的格式条款，被告未能举证证明其提请原告注意并进行说明，应作出不利于被告的解释。被告辩称原告因商铺实际面积多于合同约定面积而拒绝交接没有事实依据，本院不予采信。现原告以被告违约为由主张解除合同并归还商铺经营使用权转让款及该款自2010年12月14日起至还款之日止的相应利息，符合法律规定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条之规定，判决如下：
一、解除原告余秀媛与被告莆田人和新天地公共设施有限公司签订的《商铺经营使用权转让合同》；
二、被告莆田人和新天地公共设施有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告余秀媛人民币二十五万六千三百三十六元及该款自2010年12月14日起至本判决指定还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
本案案件受理费人民币5145元，减半收取2572.5元，由被告莆田人和新天地公共设施有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审判员 宋国仁
二〇一二年十一月二十二日
书记员 林 怡
附：本案相关的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：
（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；
（二）物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等；
（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件；
（四）一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。