四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终4338号
上诉人（原审原告）成都市钱江银通物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人黎立平，该公司总经理。
委托代理人李玉红，四川善嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马锦培，男，汉族，1939年7月25日出生，住四川省都江堰市江安河东滨河区。
上诉人成都市钱江银通物业管理有限公司（以下简称钱江银通公司）因与被上诉人马锦培物业服务合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2015）都江民初字第3150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钱江银通公司的委托代理人李玉红，被上诉人马锦培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，一、钱江银通公司系都市·美丽洲小区的物业服务公司，马锦培系都市·美丽洲小区的业主。2010年9月19日都市·美丽洲小区成立业主委员会，2010年12月11日小区业主委员会与钱江银通公司签订《都市·美丽洲物业服务合同》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费、违约责任等。与本案相关的合同约定：第七条：物业管理公共服务费标准：住宅0.70元月/平方米第十一条：物业服务费用按月交纳，业主应在次月的15日前履行交纳义务。逾期交纳物业服务费用的，按逾期未缴金额的每天千分之三向物业公司支付违约金。物业管理期限2010年12月11日至2012年6月10日。2011年2月25日合同在都江堰市房管局备案。
2012年8月28日都市·美丽洲小区业主委员会与钱江银通公司签订《都市·美丽洲物业服务合同》，约定了双方的权利、义务等。与本案相关的合同约定：第七条：物业管理公共服务费标准：住宅0.80元/月/平方米。2012年8月31日内的物业公共服务费收费标准，按照双方2010年12月11日签订的《都市·美丽洲物业服务合同》标准执行。2012年9月1日起执行本合同收费标准。第十条：物业服务费用按月交纳，业主应在次月的20日前履行交纳义务。年度内未交清者，次年执行违约金：按逾期未缴金额的每天千分之三向物业公司支付违约金。物业管理期限2012年9月1日至2014年8月31日。2012年9月5日合同在都江堰市房管局备案。
2014年8月30日都市·美丽洲小区业主委员会与钱江银通公司签订《都市·美丽洲物业服务合同》，约定了双方的权利、义务。与本案相关的合同约定：第十二条：物业管理公共服务费标准：住宅1.00元/月/平方米。第十三条第2项物业服务费用每月收一次，业主或者物业使用人应在每月15日前履行交纳义务。逾期半年应按欠费总额的千分之三向物业公司支付违约金。物业管理期限2014年9月1日至2017年8月31日。2014年9月5日合同在都江堰市房管局备案。
二、马锦培所有的位于都江堰市都市·美丽洲小区1栋2单元3层1号房屋面积为112.82平方米。在钱江银通公司为马锦培提供物业服务期间，马锦培从2012年11月1日至2015年8月31日期间，未支付钱江银通公司物业服务费3367.34元。钱江银通公司多次向马锦培催收未果，故诉至本院。
三、审理中，马锦培认为由于钱江银通公司向社区谎称已经征得马锦培所在楼业主同意，而在底层商户开餐饮，致使马锦培长期遭受底层餐馆油烟污染、噪声污染。因此，钱江银通公司物业服务不到位，不能收取物业服务费。马锦培对其上述主张未提交证据证明。钱江银通公司认为其对马锦培所述餐馆油烟污染问题已进行过积极的管理，也敦促餐馆经营者进行过整改，虽然安装了抽油烟机等装置，但效果不理想，且造成排烟噪声污染。因钱江银通公司作为物业管理公司，并无执法权，马锦培可以通过诉讼等方式另行处理，以维护其相关权利。
钱江银通公司在原审的诉讼请求为：1、马锦培向钱江银通公司支付物业管理费3367.67元，并按照欠费总金额每日3‰的标准支付自2012年11月1日至2015年8月31日的违约金。2、诉讼费由马锦培承担。
上述事实有钱江银通公司和马锦培双方的陈述及钱江银通公司、马锦培双方身份信息、《都市·美丽洲物业服务合同》三份、物业管理服务合同备案表、商品房买卖合同摘要等证据在案佐证，具有真实性、合法性、关联性，原审法院予以采信。
原审法院认为，钱江银通公司与都市·美丽洲小区业主委员会签订《都市·美丽洲物业服务合同》，由钱江银通公司对该小区进行物业服务，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属有效合同。该合同对钱江银通公司与都市·美丽洲小区业主均具有法律约束力。马锦培以不知晓小区业主委员会成立的合法性为由，认为物业服务合同对其无约束力的理由，原审法院不予采纳。马锦培作为都市·美丽洲小区的业主，在钱江银通公司履行了物业管理服务义务的前提下，马锦培亦应履行缴纳物管费的义务，故马锦培应缴纳2012年11月1日至2015年8月31日期间的物业服务费3367.34元。马锦培虽以钱江银通公司物业服务不到位为由而拒交物业费予以抗辩，但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，马锦培如果认为钱江银通公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，可以向人民法院另行主张，但以此为由拒缴物业服务费没有合同或法律依据。钱江银通公司对小区进行了物业管理、服务，只是在管理过程中存在少部分服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一般瑕疵。由于物业公司提供的物业服务关系到小区全部业主的切身利益，如果允许个别业主以物业管理服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，就会造成物业管理企业无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。故即使钱江银通公司提供的物业服务存在一般瑕疵，也不足以构成马锦培马锦培拒交物业费的正当理由，故马锦培的抗辩理由，原审法院不予采纳。对钱江银通公司诉请马锦培支付物业服务费原审法院予以支持。关于钱江银通公司诉请马锦培按照欠费总金额3‰/每日的标准支付自2012年11月1日至2015年8月31日的违约金，原审法院认为，马锦培确实存在违约行为，理应向钱江银通公司支付违约金，但双方约定的违约金过高，根据本案的实际情况即钱江银通公司在履约中存在一般瑕疵等情况，原审法院酌情调减为100元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原审法院判决：一、马锦培于本判决生效之日起十日内向钱江银通公司支付从2012年11月1日至2015年8月31日期间的物业服务费3367.34元。二、马锦培于本判决生效之日起十日内向钱江银通公司支付违约金100元。三、驳回钱江银通公司钱江银通公司的其他诉讼请求。如果马锦培告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取25元，由马锦培负担。
宣判后，原审原告钱江银通公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判马锦培向钱江银通公司支付因迟延缴纳自2012年11月1日至2015年8月31日物业管理费而产生的违约金共计3140.43元；2、本案二审诉讼费由马锦培承担。主要上诉理由为：钱江银通公司主张的违约金是基于《物业服务合同》的约定，原审法院仅以双方约定的违约金过高和钱江银通公司履约存在瑕疵为由就主动将违约金金额调减为100元，缺乏法律依据。
马锦培答辩称，马锦培延迟缴纳物业费是由于钱江银通公司未按合同约定履行义务，提供优质的物业服务，给业主的生活带来诸多不便，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在钱江银通公司正确履行物业服务义务之前，马锦培有权暂缓支付物业服务费用，且并无违约行为，不应当支付违约金，钱江银通公司的上诉理由不能成立。
本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，对钱江银通公司要求马锦培按照欠费总金额每日3‰的标准支付自2012年11月1日至2015年8月31日的违约金的上诉主张，因马锦培在原审庭审中已明确表示对违约金提出异议，原审法院依据当事人异议对违约金是否过高进行审查并予以调减符合法律规定；且因钱江银通公司在履行物业服务合同中存在瑕疵，原审法院综合双方的违约情形，将违约金酌情调减为100元并无不当，故钱江银通公司的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。
综上，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费50元，由四川钱江银通公司管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王卫红
代理审判员 李婧杰
代理审判员 姚 兰
二〇一六年七月十三日
书 记 员 赵青海