海南省海口市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）琼01执异323号
案外人：张建云，男，汉族。
申请执行人：海南琼山建筑工程公司，住所地:海口市琼山区府城镇中山路57号。
法定代表人:沈元江，总经理。
被执行人：海口新明实业有限公司，住所地：海口市和平北路37号。
法定代表人：何绍志，总经理。
在本院执行申请执行人海南琼山建筑工程公司（以下简称琼建公司）与被执行人海口新明实业有限公司（以下简称新明公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张建云对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张建云称，本院作出（2017）琼01执恢90、94、168、169号执行裁定，裁定拍卖被执行人新明公司位于海口市和平北路37号“江畔九号”项目1003房，案外人对此提出异议。案外人认为，其于2013年5月30日与新明公司签订《房地产买卖契约》，购买新明公司开发的位于海口市和平北路37号“江畔九号”1003房，房款共计310500元，案外人根据合同全额支付房款共计310500元，有盖有新明公司印章的收款收据予以证明。综上，1003房已不属于空房，案外人已经全额支付房款，对1003房的拍卖行为损害案外人的合法权益，请求中止对位于海口市和平北路37号“江畔九号”1003房的执行。
本院查明，本院依据已经发生法律效力的本院（2014）海中法民二初字第13号民事判决及权利人的申请，于2017年3月2日立案恢复执行申请执行人琼建公司与被执行人新明公司建设工程施工合同纠纷一案。执行依据本院（2014）海中法民二初字第13号民事判决的内容为：1、限新明公司于判决生效之日起10日内向琼建公司支±0.00工程款4968640.73元及违约金；2、限新明公司于判决生效之日起10日内向琼建公司支付第一层至第二十五层、电梯机房及以上结构、工程签证（49#、50#）的工程款12904786.69元及违约金和垫资利息；3、限新明公司于判决生效之日起10日内向琼建公司支付琼建公司垫资的“江畔九号”项目进行砖砌体、室内外一般抹灰、外墙装饰工程、铝合金门窗工程、烟道、水电安装工程款7270206.95元及违约金；4、琼建公司在25143634.37元工程款范围内对新明公司“江畔九号”项目工程折价或者拍卖价款享有优先受偿权。案件受理费295555.4元，鉴定费145404元，由新明公司负担。本案申请执行人的申请执行标的额为48717438元，执行费为116117元，合计48833555元。
在原执行过程中，本院于2015年9月作出（2015）海中法执字第165号执行裁定，查封新明公司的位于海口市和平北路37号的“江畔九号”项目第10层的整层房产。2016年6月23日，本院将本案与他案合并委托对新明公司的位于海口市和平北路37号的“江畔九号”项目[该项目所占用土地的证号：海口国用（2004）第003163号]的未售房产进行评估。评估结束后，本院作出（2017）琼01执恢90、94、168、169号执行裁定，拍卖被执行人新明公司位于海口市和平北路37号的“江畔九号”项目整个地下停车库和第1、2、3层铺面（除第2、3号铺面外）、四楼以上的未售房产（具体房号为：603、704、705、804、805、806、904、905、906、1003、1004、1005、1006、1104、1105、1301、1302、1402、1502、1701、1702、1704、1804、2002、2003、2101、2202、2402号）及上述房产相应的土地使用权[土地的证号：海口国用（2004）第003163号]。其中包含案外人提出异议的1003房。
另查明，2013年5月30日，新明公司作为甲方与案外人张建云作为乙方签订一份《房地产买卖契约》，其中约定：甲方自愿将座落在海口市和平北路37号江畔九号1003E号房的房地产（房屋建筑面积62.1平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币310500元，乙方由2013年4月24日前一次付清给甲方；合同还对其他内容进行了约定。2013年4月25日，新明公司向案外人出具编号为3000174的收据，内容为：今收到张建云交来购买江畔九号903换房1003E户型房款310500元。案外人为证明其诉求，向本院提交其与新明公司签订的《房地产买卖契约》、编号为3000174的《收据》等证据。
再查明，本院另案审查的(2015)海中法执异字第76号等案外人异议案件中，本院为了查清本院另案查封的位于海口市和平北路的“江畔九号”项目是否新明公司与另案案外人以集资建房的
方式建造而成，本院曾经分别发协助调查函至海口市住房和城乡建设局和海口市规划局。海口市规划局回函称““江畔九号””项目的土地使用权人为新明公司，土地类型为出让，2009年按程序批准一栋地上25层、地下1层商住楼，按开发建设项目缴纳了城市基础设施配套费，申报材料未有住建部门的房改批复手续，是否属职工集资建房问题，建议征询市住建部门意见。海口市住房和城乡建设局回函称没有新明公司名下位于和平北路的单位职工集资合作建房的审批记录。在调查中，本院从海口市住房和城乡建设局针对海口市人民政府办公室批转的网络问政“满城风雨为“江畔九号””邮件而于2015年6月5日的回复中获悉：该局早在2012年9月就对“江畔九号”下达过整改通知，责令立即停止对外违规销售的违法行为，并对该项目销售处张贴封条不允许擅自销售。由于开发单位法人（大股东）何绍志始终不愿出面，一直躲避检查拒不整改，该局多次联系未果，导致无法进行下一步处罚。2015年5月19日，该局再次在现场张贴公告，告知广大市民该项目目前无合法销售手续，不允许对外销售，请市民注意防范购房风险。该局在回复中表示，下一步，将依据行政处罚程序对该公司对外违规销售的违法行为进行行政处罚。经本院审判委员会讨论决定，本院作出(2015)海中法执异字第76号裁定等，均对案外人就海口市和平北路“江畔九号”项目房产提出的异议予以驳回。
经向海口市住房和城乡建设局查询，新明公司名下位于海口市和平北路的“江畔九号”项目到目前为止尚未办理商品房预售许可证明。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述法律规定，只有同时满足了上述三个条件，房屋买受人才享有物权期待权，才能向法院提出排除执行的异议。根据查明的事实，本案中新明公司虽与案外人签订了购房合同，但新明公司所开发的“江畔九号”项目至今未取得商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因案外人向新明公司购买的“江畔九号”1003号房产系未取得商品房预售许可证明的房产，且到目前为止依然未取得商品房预售许可证明，故案外人与新明公司之间签订的商品房买卖合同应属无效合同，其所提异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，不能对抗法院对被执行人新明公司名下房产的执行，其提出排除执行的异议请求不应得到支持。综上，案外人张建云的异议理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：
驳回案外人张建云的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 梁 琼
审判员 谭碧霞
审判员 叶尊本
二〇一七年八月四日
书记员 曹 鑫
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉
执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现修改为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
审核：梁琼撰稿：梁琼校对：曹鑫印刷：何宗谦
海南省海口市中级人民法院2017年8月4日印制
（共印10份）