上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3323号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海唯速赛车技术有限公司，住所地上海市金山区城河路230号2－201室。
法定代表人：朱宝贵，执行董事。
委托诉讼代理人：李佩芳，上海市光明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金运宏，上海市光明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海同福易家丽企业发展有限公司，住所地上海市金山区城河路330号。
法定代表人：陈萍，董事长。
委托诉讼代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴静，上海廖得律师事务所律师。
原审第三人：上海古麦娱乐有限公司，住所地上海市金山区城河路330号2－201A。
法定代表人：王玉山，总经理。
上诉人上海唯速赛车技术有限公司（以下简称唯速公司）因与被上诉人上海同福易家丽企业发展有限公司（以下简称同福公司）、原审第三人上海古麦娱乐有限公司（以下简称古麦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初12899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日受理后，依法组成合议庭，于2018年4月12日公开开庭审理了本案。上诉人唯速公司之委托诉讼代理人李佩芳，被上诉人同福公司之委托诉讼代理人廖佩娟，原审第三人古麦公司之法定代表人王玉山到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人唯速公司上诉请求：撤销原判第一、二、四、五项，改判第三项中扣除2015年1月冷空调费人民币（下同）19,500元，支持上诉人原审全部反诉诉请。事实和理由：原审认定上诉人作为经营者是否进驻商圈经营应由自身判断商业风险，不应因商圈无商业氛围造成损失而拖延拒绝支付相关费用，系完全偏袒被上诉人，对上诉人不公。上诉人收到被上诉人的解除函后即表示不同意解除合同，并于2017年7月30日支付了除有争议的空调流量费外其它全部租金及费用，于2017年8月23日向被上诉人支付了2017年7月的提成租金，且被上诉人在开具的发票上明确写明收到上诉人2017年7月的提成租赁费用，表明涉案合同于2017年7月5日并未真正解除，双方以实际行为仍在继续履行合同，故涉案租赁合同应继续履行。根据被上诉人在原审中提供的证据显示，2015年1月的冷空调读表数为13,000，付费金额为19,500元，而2015年1月正是一年中最严寒的时候，上诉人不可能在此期间大量使用冷气并产生如此多的冷空调费，故原审认定上诉人应支付被上诉人2015年度空调费38,065元是错误的。本案从表象看是上诉人违约延期支付租金，但究其根源是被上诉人的商场自2015年4月起无商业氛围，导致上诉人客流锐减而亏损，并非上诉人主观恶意违约，原审判决上诉人既要承担违约金，又要承担赔偿责任，有违公平原则。上诉人与原审第三人之间是合作关系，被上诉人对此明知且默许的，故上诉人并不存在擅自转租的行为。上诉人于2017年9月4日被消防部门责令停业是由于被上诉人提供的租赁场所大消防自始不合格所致，被上诉人违约在先，直接导致上诉人产生停业损失，对此，被上诉人应依法承担违约责任，原审对上诉人的反诉请求不予支持是错误的。综上，上诉人为维护自己的合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人同福公司答辩称：上诉人承租被上诉人房屋后未依约支付租金、空调费等费用，且擅自将部分承租房屋转租给原审第三人使用并收取高额租金，已构成严重违约，被上诉人依据租赁合同约定要求上诉人支付欠费并承担违约责任，于法有据。上诉人称被上诉人商场无商业氛围等均不是事实，且与本案无关。被上诉人是根据上诉人每月的营业额按照租赁合同约定的提成比例计算上诉人应缴的提成租金，故不存在所谓商场商业氛围导致上诉人无法缴纳租金的事由。上诉人称因被上诉人过错导致其无力支付租金，毫无事实依据。被上诉人依据合同约定行使单方解除权于法有据，上诉人于2017年7月5日收悉被上诉人解约通知函当日合同已经依法解除。合同解除的后果是不可逆转的，被上诉人于2017年9月向法院提起本案诉讼也证明了被上诉人对于解除租赁合同的态度，上诉人称双方以实际行为履行合同是不能成立的。上诉人2015年5月、6月的冷空调读表数均是13,000、热空调读表数均是1,000，据此计算得出上诉人2015年1－4月的空调流量费金额22,000元。上诉人经营的是卡丁车业态，且承租房屋位于室内相对封闭的场所，其空调的使用情况与一般经营业态不同，也不可能根据室外的温度情况来考量其使用空调的情况，原审判令上诉人支付被上诉人2015年空调费38,065元正确无误。转租行为在双方的租赁合同中是明确禁止的，上诉人的严重违约事实清楚，证据充分，原审判决上诉人承担违约责任正确得当。被上诉人将承租房屋交付上诉人之前已经取得消防部门合格的消防验收意见，不存在任何违约，上诉人未履行租赁合同约定的二次装修的消防和质检报批义务恰恰证明上诉人对于自身的消防责任是明知但故意逃避履行，由此导致的后果应当由上诉人自行承担。上诉人原审提出的反诉请求毫无事实和法律依据，依法应予驳回。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人古麦公司答辩称：同意上诉人的上诉请求。被上诉人出租给其公司的房屋只有一个消防通道，不能通过消防验收。
同福公司向一审法院起诉要求判令：1、确认同福公司和唯速公司的《租赁合同》于2017年7月5日解除；2、唯速公司将承租的位于上海市金山区XX路XX号、XX号XX中心XX室XX,438平方米房屋（以下简称案涉房屋）腾退并归还同福公司；3、唯速公司支付同福公司2015年1月、8-9月及11月的冷暖空调费38,065元；4、唯速公司支付同福公司2017年8月水费90.08元；5、唯速公司支付同福公司2017年8月电费3,104.64元；6、唯速公司支付同福公司逾期缴纳2015年8月至2017年5月各项费用的滞纳金（计算方式：以欠合同期内提成租金、水费、电费、空调费119,428.02元为本金，每日按0.3%的标准计算）；7、唯速公司向同福公司返还装修补贴款262,500元（计算方法：装修补贴损失＝装修补贴总金额－装修补贴总金额÷租赁期限×已履行的租赁期限）；8、唯速公司支付同福公司违约金（以100元/平方米/月，计算12个月）；9、唯速公司支付同福公司占有使用费（自2017年7月6日起至唯速公司搬离之日止，按10,000元/日计算）；第一次庭审中，同福公司将诉讼请求3支付内容变更为2015年度的空调费；撤回诉讼请求4、5；增加诉讼请求：唯速公司赔偿同福公司200,000元。第二次庭审中，同福公司又将诉讼请求6、9以及增加的诉讼请求予以撤回。后同福公司考虑本案的实际情况，自愿将诉讼请求8调低至200,000元。
唯速公司反诉要求判令：1、同福公司、唯速公司之间的《租赁合同》继续履行；2、同福公司履行大消防整改并安装排烟管道下喷淋装置的义务；3、同福公司支付唯速公司2017年9月4日起至唯速公司恢复营业期间的损失（暂计80,000元）；4、同福公司支付唯速公司2017年9月4日起停止营业期间的车辆维护损失（暂计150,000元）；5、同福公司支付唯速公司2017年9月4日至恢复营业期间的人员工资损失（暂计83,000元）。第一次庭审中，唯速公司增加反诉请求，要求判令同福公司：1、停止侵权，返还财产（卡丁车25辆、娃娃车5辆、头盔20个、电视4台），恢复原样；2、赔偿搬动受损造成的卡丁车维修费100,000元。第二次庭审中唯速公司表示，因同福公司侵权而在第一次庭审中增加的诉讼请求另诉。
一审法院认定事实如下：2014年5月26日，同福公司（甲方）与唯速公司（乙方）签订《租赁合同》。合同约定，甲方将位于上海市金山区XX路XX号、XX号XX中心XX室可使用面积7,398平方米整层房屋，出租给乙方经营流光速及旗下相关品牌之餐饮及娱乐之用途。甲方根据乙方的设计要求，铺设不少于4,000平方米的沥青路面，费用由甲方承担，乙方须于2014年7月6日准时开业。租赁期限（不含装修免租期）为96个月，自易家商业中心开业日与装修免租期结束次日中较晚之日计（即“起租日”）。自该房屋交付之日起，乙方可享有甲方铺设沥青工程完工后45天的装修免租期。以营业额提成租金为该租赁期间的租金，包括综合管理费，但不包括水、电、燃气等公共事业费用；营业额为乙方以任何方式在该房屋提供服务而获取的全额款项。乙方须于每月5日前向甲方提供上一月的销售报表、报税单及每日POS机收银单，以及该上月的提成租金计算单；乙方有义务向甲方提供相关材料等其他相关配合义务，如乙方不认真配合，视为乙方根本违约，甲方有权单方面解除合同，并有权追究乙方的相关违约责任。乙方逾期支付租金、综合管理费或其他费用，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.3%向甲方支付滞纳金，滞纳金与欠缴费用一并支付。为保证乙方在合同期内正常履约，在本合同签署后5个工作日内乙方应向甲方缴纳诚意金50,000元，在甲方向乙方交房之日起转换为保证金；租赁期期满或本合同提前终止时，甲方从保证金扣除乙方根据本合同约定应支付违约金及其他费用后，保证金若有剩余或乙方未发生本合同约定的违约责任，且在乙方按原样将该房屋交还甲方后，甲方同意在乙方付清租赁期间发生的全部的租金、综合管理费及其他各项费用并办理完毕证照注销或迁移手续后，在90日内向乙方无息退还保证金；在合同有效期内，如乙方违反本合同的约定，或拖欠甲方的任何款项，或乙方违约并拒不承担违约责任，甲方有权从乙方的租赁保证金中扣除相应的款项及赔偿金、违约金、滞纳金；若甲方从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金、综合管理费或其他费用或赔偿后尚存在未付部分，乙方须在接到甲方通知后10日内支付未付部分并补足保证金缺口，否则甲方有权以书面通知立即终止或解除本合同。乙方二次装修的消防和质检报批由乙方负责，由此发生的政府部门审批等有关费用均由乙方承担；对于消防工程及空调改造等机电工程，乙方原则上同意使用甲方指定的承包商进行，相应费用由乙方自行承担；若乙方不同意甲方指定的承包商进行改造时，乙方应委托具备相关资质的单位进行改造，且在甲方审核认可后方可予以实施。乙方不得将该房屋或其中任何部分以任何形式转租、交换或以合作经营、委托经营的方式转租或交换于第三方。若乙方逾期不支付租金、综合管理费或其他费用累计超过30日，违反本合同擅自转租该房屋等情形，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付按100元/平方米/月计算的12个月的违约金等等。后唯速公司向同福公司支付租赁保证金50,000元。
根据《租赁合同》的相关规定，同福公司、唯速公司及案外人上海XX有限公司（丙方）签订《租户装修补贴三方协议》。该协议约定，甲方同意根据乙方的设计要求，铺设4,000平方米的沥青路面，经双方协商一致，甲方以每平方米100元，共计400,000元，向乙方支付租户补贴款供乙方自行铺设沥青路面；租户补贴款甲方于本协议签署后10个工作日内，在协议约定限额内由甲方代乙方向丙方支付；在《租赁合同》约定的租赁期限届满前，若乙方发生合同约定的违约行为，导致甲方按照合同的约定解除，乙方除应按合同约定承担违约责任外，还应承担甲方的装修补贴损失，计算方法：装修补贴损失＝装修补贴总金额－装修补贴总金额÷租赁期限×已履行的租赁期限；装修补贴损失与合同约定的违约金一并支付；本协议自乙方向甲方支付租赁保证金后生效。2014年7月22日，甲方支付丙方租户补贴款400,000元。
2015年3月1日，同福公司、唯速公司签订《补充协议》。该协议约定，由于乙方自身经营调整，乙方同意将附件中所示阴影区域（面积：1,050平方米）无偿退还给甲方；上述行为不影响乙方继续履行原合同中缴纳租金等各项合同义务（原合同中营业额是指在租赁单元开展各种性质的经营活动及与租赁单元使用有关的收入，包括但不限于以团购等形式产生的收入）；本协议与合同具有同等效力等。唯速公司认为，图纸作为协议附件，图纸标明“云线标注区域由租户自行处理”；同时这也与古麦公司设立时向相关部门提交的同福公司与古麦公司《租赁意向书》及附图、《合同主体变更协议》相印证。同福公司对此表示不予认可。古麦公司对此表示无异议。2015年6月10日，同福公司与王玉山（2015年12月29日设立的古麦公司法定代表人）签订《租赁合同》。该合同约定，同福公司将唯速公司退还的1,050平方米可使用面积出租给古麦公司经营KTV。2015年7月22日，唯速公司与王玉山签订《合作协议》。该协议约定，唯速公司将其向同福公司承租的暂定600平方米房屋委托古麦公司经营管理KTV项目；该项目由古麦公司投资，并由古麦公司按一定方法计算的利润回报给唯速公司，2017年3月17日开始付费经营；古麦公司支付唯速公司保证金200,000元等。后古麦公司向唯速公司支付保证金200,000元。
2014年9月26日，同福公司向唯速公司发送《通知函》，将有关空调单价予以告知，唯速公司员工朱大一签收。同福公司员工蔡某制作《租户流量费用统计（燃气费）》，该表显示，唯速公司2015年6月冷热空调流量表读数分别为13,000、1,000；2017年8月冷空调流量表读数为27,610。2015年10月15日，唯速公司向同福公司发出《关于流光速卡丁车营业现状的情况说明》，载明为减轻亏损压力和下步投资，向同福公司建议：1、减免亏损月的提成；2、免除亏损月的水电费和空调流量费；3、在亏损月时数据正常核对并经我方确认后留存，在营业额满足正常工资和运作费用时，就逐步把之前亏损月的提成等费用进行补交。同福公司、唯速公司均认可的《卡丁车应收款明细》载明，唯速公司自2015年8月至2017年6月间累计拖欠同福公司提成租金、水费、电费等87,135.01元。该通知同时附近7个月的相关数据，其中载明2015年8、9月的空调费分别为11,850元、2,685元。2017年6月30日，同福公司向唯速公司发出《合同解除通知函》，载明，唯速公司拖欠同福公司提成租金等累计119,428.02元，唯速公司行为已构成严重违约。通知唯速公司双方合同于唯速公司收到通知之日解除，并没收唯速公司所缴保证金、15日内缴清所欠费用及办理相关手续等等。对此，唯速公司于2017年7月5日回复：“经本公司核对，你方发的此函的内容中的金额和实际金额不符，无法签收”。2017年7月30日，唯速公司向同福公司支付了自2015年8月至2017年6月间累计拖欠费用。2017年8月23日、2017年10月19日，唯速公司向同福公司支付了2017年7至8月应支付的费用。2017年9月4日，上海市金山区公安消防支队向唯速公司发出《责令立即改正通知书》，并由唯速公司员工签收。该通知载明，责令立即改正：1、部分疏散指示标志不亮；2、常闭式防火门未安装顺序器；3、排烟管道下未安装喷淋。唯速公司即停业，但仍向签订《劳动合同》的员工发放了2017年9至10月工资。诉讼中，同福公司将唯速公司放置在案涉房屋内卡丁车、电视机等等财物移放置地下一层一间房间内，唯速公司发现遂报警。
另查明，案涉房屋于2013年经上海市消防局消防验收合格，并明确内部装修、扩建、改建应向有关部门办理相关手续或依法申报消防设计审核或备案，验收合格或营业前依法申报消防安全检查，方可投入使用；该房屋于2014年11月12日核准登记权利人为同福公司。
审理中同福公司表示，唯速公司支付同福公司的保证金50,000元可以抵扣唯速公司所欠费用。同福公司、唯速公司确认案涉房屋已处于空置状态。
一审法院认为，同福公司、唯速公司为租赁事宜所签合同，系当事人的真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。唯速公司与古麦公司间《合作协议》，不符合合作经营的特征，究其本质应为转租关系。
支付租金等相关费用为承租人的基本义务。作为经营者的唯速公司是否进驻商圈经营应由自身判断商业风险，不应因商圈无商业氛围造成损失而拖延或拒绝支付相关费用，除非双方已成协议。从查明的事实可知，唯速公司长期拖欠各类费用系不争的事实，即便其在收到同福公司合同解除通知后仍未全面履行，且不论其是否存在擅自转租以及未申报、缴纳转租提成租金等行为，故同福公司具有合同约定的解除权。同福公司系正当行使合同解除权，法院确认双方所签合同已于通知到达唯速公司时即2017年7月5日解除。至于唯速公司反诉所称因案涉房屋消防问题致停业问题。其一，唯速公司未对2017年7月5日前正常使用案涉房屋提出异议；其二，停业问题发生于双方合同解除之后，在此争议已无实际意义。
合同解除后的相关问题处理。第一，唯速公司应当向同福公司返还租赁物即案涉房屋；在同福公司、唯速公司间合同被解除后，古麦公司继续占用案涉房屋中部分缺乏依据，该部分房屋应由古麦公司直接向同福公司返还。第二，唯速公司应当向同福公司支付尚欠的2015年的冷暖空调费。冷暖空调费的单价，同福公司已以通知的形式告知唯速公司。2015年5、6月的流量表读数由同福公司员工蔡某记载，唯速公司又无相关证据予以反驳，法院可予确认；唯速公司在《关于流光速卡丁车营业现状的情况说明》中自认2015年8、9月空调费分别为11,850元、2,685元，2015年12月的《易家中心商户结算单》明确2015年11月暖空调费1,530元，唯速公司既未提供足以推翻自认的相关证据，也未提供相关的支付证明。同福公司计算金额正确即38,065元，法院予以确认。第三，唯速公司应当向同福公司承担违约责任。就本案而言，唯速公司违约致合同解除应承担一定数额的违约金且无权要求同福公司退还保证金，以及返还装修补贴款等。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。一审认为，尽管合同兼具两者约定，但是均属违约金范畴；双方对于违约金的约定不外乎为了担保合同的履行，双方应当按照合同严格履行。同福公司自愿以保证金抵扣唯速公司所欠费用，法院可予准许。同福公司对于一定数额违约金以及返还装修补贴款计算方法，符合合同约定；唯速公司应承担一定数额违约金应为7,617,600元（6,348平方米×100元/平方米/月×12月），同福公司自愿调低至200,000元，于法不悖；在此抵扣唯速公司支付同福公司的保证金50,000元后，为150,000元。同福公司对于返还装修补贴款计算正确即262,500元，法院予以确认。鉴于唯速公司因违约致合同解除，其反诉请求已失前提，没有事实和法律依据，法院应予驳回。
据此，为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，一审法院于二○一八年一月十二日依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条规定，作出判决：一、确认上海同福易家丽企业发展有限公司与上海唯速赛车技术有限公司签订的《租赁合同》已于2017年7月5日解除；二、上海唯速赛车技术有限公司应于判决生效之日起十日内将位于上海市金山区XX路XX号、XX号XX中心XX室XX,438平方米房屋返还给上海同福易家丽企业发展有限公司（其中涉及转租的600平方米房屋，上海古麦娱乐有限公司应当直接返还给上海同福易家丽企业发展有限公司）；三、上海唯速赛车技术有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海同福易家丽企业发展有限公司2015年度空调费人民币38,065元；四、上海唯速赛车技术有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海同福易家丽企业发展有限公司装修补贴款人民币262,500元；五、上海唯速赛车技术有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海同福易家丽企业发展有限公司违约金人民币150,000元；六、驳回上海唯速赛车技术有限公司的全部反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取人民币4,029元，由上海唯速赛车技术有限公司负担；反诉案件受理费减半收取人民币2,998元，由上海唯速赛车技术有限公司负担。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于本案合同解除及违约责任的承担问题，根据本案查明的事实，上诉人长期拖欠提成租金、水电费、空调费等，已构成违约，原审认定上诉人作为经营者应自身判断商业风险，不应因商圈无商业氛围为由而拖延或拒绝支付相关费用，并无不当，本院予以认同。上诉人称因涉案商场自2015年4月起无商业氛围导致其因客流锐减而亏损，其并非恶意违约，缺乏事实和合同依据。被上诉人发函通知上诉人解除合同，系依约行使合同单方解除权，于法不悖。被上诉人在通知上诉人解除合同后仍收取上诉人支付的相关欠费，并不当然表明被上诉人同意双方合同继续履行。鉴于上诉人在收到被上诉人的合同解除函后，双方并未就继续履行合同达成新的协议，且之后被上诉人即提起诉讼要求法院确认合同解除之效力，故原审确认双方签订的租赁合同已于2017年7月5日解除，并无不当。上诉人主张双方仍在继续履行合同，依据不足，本院不予采信。双方租赁合同明确约定，若上诉人发生合同约定的违约行为，导致被上诉人按照约定解除合同，上诉人除应按合同约定承担违约责任外，还应承担被上诉人的装修补贴损失，故原审判决上诉人支付被上诉人违约金并返还被上诉人部分装修补贴款，符合双方合同约定。涉案房屋于2013年已经消防部门消防验收合格，并明确内部装修、扩建、改建应向有关部门办理相关手续或依法申报消防设计审核或备案，验收合格或营业前依法申报消防安全检查，方可投入使用，上诉人称案涉房屋大消防自始不合格，被上诉人违约在先，与事实不符，本院不予采信。上诉人以被上诉人违约在先为由反诉要求继续履行合同，并要求被上诉人赔偿其停业期间的相关损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于空调费用问题，被上诉人在起诉时虽曾主张2015年1月、8－9月及11月的冷暖空调费38,065元，但在原审第一次庭审中即变更该项诉请为要求上诉人支付2015年度的空调费，而根据由抄表人员签字的租户流量费用统计表（燃气费）显示，上诉人2015年5月、6月的流量表读数冷空调为13,000，热空调为1,000，被上诉人根据双方确认的冷空调、热空调的计费单价计算得出上诉人2015年1－4月的空调流量费金额为22,000元，应无不当。上诉人主张应扣除2015年1月的冷空调费19,500元，依据不足，本院不予采信。综上所述，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币14,054元，由上诉人上海唯速赛车技术有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年五月十七日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……