湖北省武汉市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）鄂01民终2338号上诉人（原审原告）:武汉雅致东方会议有限公司，住所地武汉市硚口区工农路特1号（额头湾工业园4楼）。法定代表人：孙晓广，该公司总经理。委托诉讼代理人：李寅，武汉市天工法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：中新房国石发展武汉有限公司，住所地武汉市青山区工人村路99号（工商登记地武汉市青山区工人村都市工业园内）。法定代表人：霍刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡延美，湖北文意律师事务所律师。上诉人武汉雅致东方会议有限公司因与被上诉人中新房国石发展武汉有限公司民间借贷纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2017）鄂0107民初2099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。武汉雅致东方会议有限公司上诉请求：撤销一审裁定，发回原审法院继续审理。事实和理由：一、没有任何证据证明上诉人与被上诉人之间是借款关系。二、被上诉人严格按照确认房屋买卖合同纠纷所要求的证据类型和种类提供了双方之间存在房屋买卖关系的全部证据，被上诉人对上诉人所提交的证据不持异议，而且做出了充分的解释说明，双方之间存在房屋买卖合同纠纷的证据确凿充分。三、房屋交易价格偏低符合交易时被上诉人对自己的特殊需求，有其存在的合理性。整个交易真实合法，不存在恶意串通。中新房国石发展武汉有限公司辩称，对上诉人的上诉理由没有异议，双方是买卖关系。武汉雅致东方会议有限公司向一审法院起诉请求：中新房国石发展武汉有限公司履行双方签订的（合同编号：青1400886**）《武汉市商品房买卖合同》的合同义务，协助中新房国石发展武汉有限公司办理59套不动产权属登记；中新房国石发展武汉有限公司支付逾期交房及逾期办证的违约金2,442,000元，承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月18日，武汉雅致东方会议有限公司与中新房国石发展武汉有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》约定：武汉雅致东方会议有限公司购买中新房国石发展武汉有限公司投资建设的武汉国际钢铁物流服务中心商品房项目中的第1幢53套房、第18幢6套房，第4、18幢1层门面；该商品房办公建筑面积3，商业服务建筑面积653.91平方米3,649.23平方米；该商品房价款按建筑面积计算，该办公商品房单价为每平方米2,736.79元，金额1,000万元；商业服务商品房单价为5,000元，金额为人民币18,246,200元，总金额为28,246,200元；武汉雅致东方会议有限公司应于2014年9月20日之前一次性存入办公商品房全部价款1,000万元，商业服务商品房于中新房国石发展武汉有限公司2015年3月20日交房后30日内支付房价款18,246,200元；此房价款由武汉雅致东方会议有限公司委托熊军个人转账支付至钱开德账户，账号62×××52，开户行工行四唯路支行；中新房国石发展武汉有限公司办公商品房应当在2014年12月31日前，商业服务商品房应当在2015年3月20日前，将符合条件的商品房交付武汉雅致东方会议有限公司使用；中新房国石发展武汉有限公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付武汉雅致东方会议有限公司使用，逾期不超过60日，自本合同第九条规定规定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，中新房国石发展武汉有限公司按日向武汉雅致东方会议有限公司支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，武汉雅致东方会议有限公司有权解除合同，武汉雅致东方会议有限公司解除合同的，中新房国石发展武汉有限公司应当自武汉雅致东方会议有限公司解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按武汉雅致东方会议有限公司累计已付款的10%向武汉雅致东方会议有限公司支付违约金，武汉雅致东方会议有限公司要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，中新房国石发展武汉有限公司按日向武汉雅致东方会议有限公司支付已交付房价款万分之三的违约金；中新房国石发展武汉有限公司应当在办公商品房网上签订合同之日起10日内办理完房地产初始登记，商业服务商品房也应在武汉雅致东方会议有限公司交付房价款之日起10日，因中新房国石发展武汉有限公司的责任造成武汉雅致东方会议有限公司不能办理房地产权属证书的，每逾期一日，中新房国石发展武汉有限公司按已交房款的万分之五向武汉雅致东方会议有限公司支付违约金，逾期超过90日的，武汉雅致东方会议有限公司有权在该商品房交付满90日后一个月内向中新房国石发展武汉有限公司书面提出解除合同，要求中新房国石发展武汉有限公司退还房价款，并按已付房价款的10%支付违约金和赔偿武汉雅致东方会议有限公司一切经济损失，武汉雅致东方会议有限公司未在该商品房交付90日后一个月内书面提出退房要求，本合同继续履行。合同签订后，2014年9月20日，案外人熊军向钱开德账户汇款共计1,000万元。当天，中新房国石发展武汉有限公司向武汉雅致东方会议有限公司出具了1,000万元的房款收据。2014年9月24日，武汉雅致东方会议有限公司出具授权书，委托熊军到中新房国石发展武汉有限公司处处理购房相关事宜并代为支付购房款项。由于上述合同约定的是59套房屋，不能在房管部门办理网签备案，因此，武汉雅致东方会议有限公司、中新房国石发展武汉有限公司又分别补签了59套房屋的买卖合同，每份房屋买卖合同的购房单价均为2,736.79元。2016年6月3日，中新房国石发展武汉有限公司向武汉雅致东方会议有限公司交付了38套房屋。2016年6月15日，武汉雅致东方会议有限公司购买的59套房屋中有41套网签并备案，剩余的18套房屋仅网签未备案。2017年3月22日，中新房国石发展武汉有限公司向一审法院出具《关于钢谷项目销售工作的情况说明》：前期，由于受市场经济形势的变化影响，项目招商销售工作进展缓慢，销售回款速度不力，而前期项目28栋建筑一次性开工建设，无论是建设成本还是资金成本都投入巨大，给公司资金周转带来了巨大的困难。因项目融资工作的需要，我公司前期与陕西鑫琦资产管理有限公司、武汉雅致东方会议有限公司签订了融资协议，并将上述1#、18#的部分预售商品房作为融资抵押担保。根据对方的要求，双方约定在融资借贷过程中，作为融资抵押担保的预售商品房办理网签手续。待债权债务关系解除后即在房地产管理部门办理网签注销手续。目前，因为陕西鑫琦资产管理有限公司自身的司法案件，位于其名下的185套房屋已被上海市公安局浦东分局查封，查封文号为“沪公（浦）封字（2016）1026号”。并不涉及到我公司相关债权人提到的“虚假销售”的问题。本案审理过程中，对于武汉雅致东方会议有限公司、中新房国石发展武汉有限公司约定的购房价格为何低于市场价格（5,000元/㎡左右）的问题。武汉雅致东方会议有限公司先是称当时购房时中新房国石发展武汉有限公司包租，每年返利15%-18%，中新房国石发展武汉有限公司按照返利的标准，从市场价中扣除，就是武汉雅致东方会议有限公司购买房屋的价格。此后武汉雅致东方会议有限公司向法院出具的情况说明称59套房屋实际交易价格为1,666.66万元，1,000万元的形成在于中新房国石发展武汉有限公司的销售策略，购房后可将房屋委托给中新房国石发展武汉有限公司指定的公司托管租赁，中新房国石发展武汉有限公司承诺的年租金收益为年房屋价款的20%，经协商，该房屋前两年的租金从购房款中直接扣除，因此，合同约定的价格是在扣除等值于房屋总价40%的两年租金后的价格，而非房屋的实际价格。一审法院遂要求武汉雅致东方会议有限公司、中新房国石发展武汉有限公司提交有关销售资料和租赁合同等证据，武汉雅致东方会议有限公司、中新房国石发展武汉有限公司均表示核实后提交，但武汉雅致东方会议有限公司、中新房国石发展武汉有限公司至今未向法院提交。此后，法院再次询问武汉雅致东方会议有限公司是否有售房返租的协议时，武汉雅致东方会议有限公司表示不清楚。对于为何委托熊军支付购房款的问题。武汉雅致东方会议有限公司先称购房是公司职工集资购买，后向法院出具情况说明称购房是用于赠与员工，不是集资购房，武汉雅致东方会议有限公司找熊军借款是由于公司账户上没有1,000万流动资金，为了避免款项转入武汉雅致东方会议有限公司公司账户又转出造成的财务负担，武汉雅致东方会议有限公司直接委托熊军个人代为付款。法院遂要求武汉雅致东方会议有限公司提供其与熊军之间借款的相关证据，武汉雅致东方会议有限公司又称熊军是武汉雅致东方会议有限公司的实际控制人，武汉雅致东方会议有限公司与熊军之间不存在借款。对于为何1,000万元汇入钱开德个人账户，没有汇入中新房国石发展武汉有限公司公司账户的问题。武汉雅致东方会议有限公司称与中新房国石发展武汉有限公司协商好了，汇入钱开德账户，中新房国石发展武汉有限公司出具了收款收据予以确认。中新房国石发展武汉有限公司称由于中新房国石发展武汉有限公司公司账户被其他债权人实际控制，因此将房款汇入钱开德个人账户，该账户作为中新房国石发展武汉有限公司公司的收款账户。法院遂要求中新房国石发展武汉有限公司提供该1,000万元的用途及公司有关的账目，但中新房国石发展武汉有限公司至今未向法院提交相关证据。综上，由于武汉雅致东方会议有限公司述称前后矛盾，法院要求武汉雅致东方会议有限公司、中新房国石发展武汉有限公司提交的有关证据，双方均未提交，双方签订的房屋买卖合同约定的购房价格明显低于市场价格，且中新房国石发展武汉有限公司向法院出具的情况说明称双方之间存在借贷关系，签订房屋买卖合同是作为融资抵押担保，双方之间应属于以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，因此，法院遂向武汉雅致东方会议有限公司释明变更诉讼请求，要求以借贷法律关系主张权利，但武汉雅致东方会议有限公司拒绝变更。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项规定，裁定：驳回武汉雅致东方会议有限公司的起诉。本院认为，目前没有充分证据证实武汉雅致东方会议有限公司、中新房国石发展武汉有限公司之间系借贷关系，也没有足够证据否认双方之间的房屋买卖合同关系。原审认定武汉雅致东方会议有限公司、中新房国石发展武汉有限公司为借贷法律关系，缺乏充足证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销湖北省武汉市青山区人民法院（2017）鄂0107民初2099号民事裁定；二、本案指令湖北省武汉市青山区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  杨俊广审判员  徐子岑审判员  赵文莉二〇一八年三月二十三日书记员  杨雨竹