广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0115民初381号
原告:广州市国营珠ＸＸ侨农工商联合公司南沙分场，住所地广东省广州市南沙区红岭办事处红荔一路48号，统一社会信用代码91440115190668799E。
法定代表人：吴燕清，职务执行董事。
委托代理人：陈红，广东岭南律师事务所律师。
委托代理人：刘国臻，广东岭南律师事务所律师。
被告：罗辉龙，男，1972年9月23日出生，汉族，住广东省五华县。
第三人：广州市峰岩泉饮料有限公司，住所地广东省广州市南沙区南沙街红岭办事处开源路6号，统一社会信用代码9144010159831496XY。
法定代表人：罗辉龙。
原告广州市国营珠ＸＸ侨农工商联合公司南沙分场（以下简称农工商公司南沙分场）诉被告罗辉龙、第三人广州市峰岩泉饮料有限公司（以下简称峰岩泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农工商公司南沙分场的委托代理人刘国臻、陈红到庭参加诉讼。因被告罗辉龙、第三人峰岩泉公司无法送达，本院发出公告要求其到庭应诉。被告罗辉龙和第三人峰岩泉公司逾期没有到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行审理，本案现已审理终结。
原告诉称：被告罗辉龙于2011年1月1日至2015年12月31日向原告承租位于广州市南沙区红岭办事处南沙街开源路6号的土地和房屋。2012年6月13日，被告在该址注册成立第三人。第三人实际使用了上述土地和房屋。2016年3月30日，双方续签《房屋租赁合同》，合同期限从2016年2月1日至2022年1月31日。被告按约定向原告缴纳租赁保证金68000元。依据合同约定，被告应于2016年4月10日支付半年的租金133404元，于2016年8月10日支付半年的租金133404元，于2017年2月10日支付半年的租金。实际上，被告于2016年4月11日支付66072元，于2016年8月22日支付30000元，于2016年10月31日支付10000元，合计支付106072元，至今仍拖欠租金160736元。罗辉龙的行为已构成违约，故请求法院判令：1.解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》。2.被告将位于广州市南沙区南沙街开源路6号的房屋（建筑面积为1119.12平方米，土地使用面积为2835.90平方米，房地产权证号为粤房地证字第××号）和该址旁用地面积为6082.75平方米的土地交还给原告。3.被告支付自2016年2月1日起至2017年1月31日期间拖欠的租金160736元。4.被告支付自2017年2月1日起至实际交还上述土地和房屋之日止的租金（按每月24457元的标准计算）。5.被告支付迟延缴纳2016年2月1日起至2017年1月31日期间租金的违约金160736元（从上述约定支付租金期限次日起，按实际拖欠租金数额的百分之三按日计算，以拖欠租金本金为限）。6.被告缴纳的保证金68000元归原告所有。7.原告支付的律师费12000元、本案诉讼费由被告承担。
被告没有答辩。
第三人没有陈述意见。
经审理查明:第三人于2012年6月13日成立。被告是第三人的股东之一。2016年3月30日，原告（为甲方）和被告（为乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于南沙区开源路6号的建筑面积1119.12平方米的房地产以及旁边6049.52平方米的土地（地上有建筑面积1656平方米的临时建筑物），合同期限自2016年2月1日起至2022年1月31日止。合同约定：“第二条租赁期限、租金及缴纳租金：自2016年2月1日起至2017年1月31日止的租金为22234元/月，2017年2月1日起至2018年1月31日止的租金为24457元/月。租金按半年缴纳，由乙方在每半年的第10日前交付该半年的租金给甲方。第三条租赁保证金：乙方在合同签订即日起10天内一次性向甲方交纳68000元租赁保证金。乙方如无违约，且乙方在租赁期满或解除合同之日起五日内缴清该租赁物业的一切费用后，甲方应将保证金无息退回乙方。……第五条乙方的权利和义务：1.若乙方逾期交纳租金，每逾期一日，乙方须按拖欠租金额的3%向甲方支付违约金；如果逾期30日，甲方有权解除合同，没收保证金，收回房屋。租赁期届满或合同解除时，乙方逾期不交还租赁房屋的，租赁保证金由甲方没收。……第七条违约责任：1.守约方为追究违约方责任而支出的诉讼费、保全费、律师费、公证费、调查费等，由违约方承担。……”被告将上述房屋和土地交给第三人使用，并已经交纳了保证金68000元。被告于2016年4月11日支付66072元，于2016年8月22日支付30000元，于2016年10月31日支付10000元给原告，合计支付租金106072元，2016年2月1日至2017年1月31日期间拖欠金额为160736元。期间，原告于2016年7月28日出具《租金催收函》，要求被告支付拖欠的租金。由于被告没有交纳，原告委托广东岭南律师事务所律师担任本案的委托代理人，支付了律师费12000元。
在本案诉讼过程中，原告提供《广州市珠江管理区建设用地规划许可证申请书》、《建设用地规划许可证》、《广州市珠江管理区建设工程规划许可证申请书》、1995年3月1日广州市珠江管理区出具的《关于办理矿泉水厂扩建厂房用地的通知》、1996年12月13日广州市珠江管理区出具的《关于改变矿泉水厂隶属关系问题的通知》、《建设工程规划许可证》、广州市珠江管理区规划建设办公室出具的红线图、《房地产权证》等证据材料，以之证明广州市珠江管理区下属的广州市侨岭矿泉水厂于1995年3月7日经广州市珠江管理区规划建设办公室批准以广州市珠江管理区红岭片区6082.76平方米作为矿泉水厂扩建预征地。1996年12月13日广州市珠江管理区发出《关于改变矿泉水厂隶属关系问题的通知》，将心怡矿泉水厂转为红岭区管辖和经营，矿泉水厂划转后属非独立核算单位。2000年12月13日，广州市珠江管理区以调整路网及用地面积为由，将矿泉水厂扩建用地改为3176平方米。心怡矿泉水厂向广州市珠江管理区规划建设办公室申请在3176平方米用地上实施仓储工程，该办公室批准建设建筑666.7平方米，钢架167.5平方米。同日，广州市城市规划局出具《建设工程规划许可证》批准心怡矿泉水厂在珠江管理区红岭区建仓库666.7平方米，钢架结构167.5平方米。2001年8月30日，广州市城市规划局发出珠规建060号《建设工程规划许可证》，批准心怡矿泉水厂在厂房面加钢结构1266.6平方米。2002年8月13日，原告取得广州市南沙区南沙街红岭办事处开源路6号房屋（建筑面积为1119.12平方米，土地使用面积为2835.90平方米，房地产权证号为粤房地证字第××号）的所有权。该房屋是1996年原告通过划拨取得的。原告未能提供证据证明其出租的土地上全部房屋均取得《建设工程规划许可证》。
本院认为:根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告未能提供证据证明其出租的部分建筑物已取得建设工程规划许可证，故本院认定该部分建筑物租赁的约定无效。对于无效部分房屋，被告应予以返还，第三人应予以配合。被告实际已经占用上述房屋，应参照合同的约定支付使用费。
《房屋租赁合同》其他出租部分的约定，是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该部分合同合法有效。双方均应按合同约定履行。被告至今未能按时履行付款义务，属于违约。根据合同约定，原告有权解除合同，收回出租的房屋和土地，没收保证金。被告应将租赁的土地房屋腾空交还给原告，第三人对此应予以配合。被告拖欠有效合同部分租金的，被告应予以支付，并按合同支付违约金，合同约定的保证金归原告所有。根据合同约定，因诉讼而产生的律师费也应由被告承担。
至于违约金数额问题，由于合同部分有效，部分无效，拖欠合同有效部分租金的，应按合同约定支付违约金，对合同无效部分的使用费，不需要支付违约金，原告所主张无效部分租金的违约金应从其诉请要求赔偿的数额中剔除。结合出租房地产的实际情况，酌情确定剔除后的金额以拖欠合同所约定的租金为基数，按每日1%的标准计算，违约金的总额酌情以拖欠的租金和使用费的20%为限。以上述方式计算的违约金总额已超过本院确定的限额，故实际应付违约金数额为32147.2元（按160736元×20%计算）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告广州市国营珠ＸＸ侨农工商联合公司南沙分场和被告罗辉龙于2016年3月30日签订的《房屋租赁合同》中就租赁广州市南沙区南沙街红岭办事处开源路6号房屋和已经取得《建设工程规划许可证》建筑物而作出的协议。
二、被告罗辉龙应于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于南沙区开源路6号的建筑面积为1119.12平方米的房屋及面积为6049.52平方米的场地腾空交还给原告广州市国营珠ＸＸ侨农工商联合公司南沙分场，第三人广州市峰岩泉饮料有限公司应予以配合；
三、被告罗辉龙应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付拖欠的租金和使用费共160736元给原告广州市国营珠ＸＸ侨农工商联合公司南沙分场；
四、被告罗辉龙从2017年2月1日起至实际将上述土地房屋腾空交还之日止，按每月24457元的标准交付租金和使用费给原告广州市国营珠ＸＸ侨农工商联合公司南沙分场；
五、被告罗辉龙应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付2016年2月1日起至2017年1月31日期间迟延缴纳租金的违约金共计32147.2元给原告广州市国营珠ＸＸ侨农工商联合公司南沙分场；
六、被告罗辉龙所缴纳的保证金68000元，归原告广州市国营珠ＸＸ侨农工商联合公司南沙分场所有；
七、被告罗辉龙应于本判决发生法律效力之日起十五日一次性支付律师费12000元给原告广州市国营珠ＸＸ侨农工商联合公司南沙分场。
八、驳回原告广州市国营珠ＸＸ侨农工商联合公司南沙分场的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费7522元，由原告广州市国营珠ＸＸ侨农工商联合公司南沙分场负担2129元，被告罗辉龙负担5393元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 健
人民陪审员 陈润彰
人民陪审员 杜美月
二〇一七年九月三十日
书 记 员 陈洁莹