江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终11030号
上诉人（原审被告）：刘大维，男，1983年5月12日出生，汉族，住北京市东城区。
上诉人（原审被告）：郭琼，女，1984年2月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：刘军杰，北京大成（上海）律师事务所律师，代理上述两上诉人。
被上诉人（原审原告）：利益青，男，1974年2月2日出生，现住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：郗玉柱，江苏越溪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭素芹，江苏越溪律师事务所律师。
原审第三人：昆山竹城建设房产咨询有限公司,住所地江苏省昆山市陆家镇青春雅居40号楼338室,统一社会信用代码913205835570784975。
法定代表人：杨佳鑫，该公司经理。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市前进西路80号。
法定代表人：沈屏炎。
委托诉讼代理人：陆瑶，该公司员工。
上诉人刘大维、郭琼因与被上诉人利益青、原审第三人昆山竹城建设房产咨询有限公司（以下简称竹城公司）、中国建设银行股份有限公司昆山分行（以下简称建行昆山分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初15934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
刘大维、郭琼上诉请求：撤销一审判决第一至第五项，发回重审或改判驳回利益青全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋共有人郭琼对出售房屋知情并同意缺乏证据，竹城公司编造说辞没有证据印证。竹城公司工作人员提供的手机号码并非郭琼使用，其没有提供证据证明该手机号是郭琼本人所有并使用的手机号，一审法院不应认定竹城公司与郭琼有短信往来。竹城公司在一审中的陈述也属于一面之词，没有任何证据。一审法院认为郭琼未向利益青或竹城公司提出异议，视为其同意出售房屋，有违“明示同意、默示否定”的无权代理处分原则。竹城公司负责人杨佳鑫与利益青同为台湾居民，有利益上的帮助和照顾倾向，其在一审中的陈述明显偏向利益青，且竹城公司在交易中存在重大过错，与利益青有利害关联，其陈述不应单方面采信。二、一审法院按照2800元房屋租金标准计算违约金没有事实和法律依据。本案房屋买卖合同未经房屋共有人郭琼同意，应属无效，违约金认定前提不成立。合同中对于迟延交房违约金没有明确约定，利益青对其损失也没有提供任何证据，一审判决以租金为计算标准，没有查明房屋现状。利益青于2017年5月份自行办理了涉案房屋入住手续，实际占有了涉案房屋，所以其不存在未使用房屋的租金损失。
利益青辩称，刘大维、郭琼的上诉理由回避了案件的基本事实。刘大维及郭琼夫妇自领取了利益青的90万元购房款后拒绝交房，其通过第三人告知利益青的暂缓办理过户手续的说身份证遗失，这个理由也是虚假的。在诉讼过程中，刘大维夫妇陈述充满谎言，具有恶意侵害利益青权益的主观故意。2017年5月份利益青为了防止自己购买的房屋被刘大维、郭琼夫妇串通进行一房二卖，所以向物业办理了进门户的钥匙、更换了门锁，这是事实。这仅仅是权利自救的一种行为，不存在刘大维和郭琼向利益青交房的这一法律行为。事实上其夫妇到现在也没有向利益青进行交房。一审法院认定事实清楚，判决的也仅仅是到实际交房之日止的违约金，适用法律正确，判决主文和法律规定相符，不存在瑕疵。综上，请二审法院予以维持。郭琼留给物业的电话，第三人通过该电话与郭琼联络过程中，郭琼就明确对第三人的催告进行了答复，所以我们认为郭琼陈述不知情与事实不符，是虚假的。请求驳回郭琼的上诉请求。
竹城公司未作陈述。
建行昆山分行述称，刘大维于2013年10月在我行贷款67万元，并以涉案房产设定抵押截止2018年2月1日贷款本金余额629768.23元，利息余额3097.61元，目前贷款已经逾期，刘大维、郭琼的其他上诉请求与我行无直接关系，请法院依法判决。
利益青向一审法院起诉请求：1、确认合同编号为第0000898号的《竹城建设房屋买卖合同》有效；2、刘大维、郭琼履行合同，将昆城景苑7号楼806室过户至利益青名下；3、刘大维、郭琼连带支付未能按期交付房屋的租金损失，按3000元/月，从2016年10月起计算至实际过户之日止；4、刘大维、郭琼承担诉讼费及3480元保全费。
一审法院认定事实：2016年7月28日，利益青（乙方）与刘大维（甲方）经竹城公司（丙方）居间介绍签订《竹城建设房屋买卖合同》一份，合同编号为0000898，约定由甲方将坐落于昆城景苑7栋806室房屋，面积89平方米出售给乙方，总价148000元，房屋为精装修，有租客租金2800元/月；合同签订时即付100000元，甲方提供了土地证；乙方需贷款600000元，由丙方代为办理贷款手续，交易所有税费由乙方承担；第十一条补充约定：签约交10万定金，乙方替甲方还款60万给银行，乙方贷款60万元，尾款留3万元，过户的时候给甲方五万元余款，若有编号，提前告知，若违约，需付房款20%违约金；合同还对其他事项进行了约定。利益青、刘大维、竹城公司在合同尾部签章。
合同签订时利益青支付给刘大维10万现金，2016年8月24日利益青通过转账支付给刘大维80万元。
双方在合同中未约定过户时间，对此利益青陈述：当时刘大维说身份证遗失了，无法确定办理还款时间，所以没有约定。竹城公司表示认可。刘大维、郭琼陈述：当时刘大维没有带身份证，另外一个共有人没有商定，还在协调中，所以没有约定。
竹城公司法定代表人杨佳鑫在庭审中陈述：签约时刘大维表示房子是他的，只带了土地证上也显示只有他一个人，签约时刘大维说身份证没带只带了驾驶证。刘大维表示到银行还贷款时将身份证及房产证带来，我方多次催促刘大维，刘大维一直表示身份证遗失在补办。2016年8月24日双方约定到工商银行，利益青转账80万给刘大维，转账完后一起到建设银行还房贷时，刘大维说身份证不见了，当时无法涤除抵押权，也无法办理网签。之后我方一直催促刘大维办理身份证，刘大维一直推脱，直到利益青起诉。2016年9月4日、2016年10月3日我方与郭琼短信联系过，因为涉案房屋有租赁，需要将房屋退租才能交付给利益青，我方联系租客，租客表示郭琼来过昆山跟租客商量过退租事宜，但是让租客不要告诉我们她来过昆山。利益青寄催告书时，快递联系到刘大维本人，但是刘大维表示不要快递告诉别人联系到他了。后来打郭琼电话就一直无人接听。郭琼的手机号是在涉案房屋售楼处取得，物业中心也有登记。诉讼后，刘大维打过电话给利益青说房子不卖了。
利益青提供2016年9月4日，竹城公司工作人员与郭琼（139××××8768）的聊天记录：“问：您好，请问您是昆城景苑7栋806的业主吗？我这边之前是和刘先生联系的，他现在手机关机，我可以和你通一下话吗？答：他出差了，你和他联系吧。问：联系不上他，他有去北京办身份证吗？这边客户已经交了90万的签了，房子都没有看到，想现在看一下房子，能帮忙联系一下吗？麻烦你了，客户这边催的紧，也该过户了，可是刘先生一直都没有去办身份证，后续工作都没有办法进行，这样不行的，不能这样拖着。答：他很忙，大家协调下，没问题的。你等下吧。”
关于郭琼未在合同上签字的情况，利益青陈述：签合同时郭琼不在场，中介方也无说明房屋的共有情况。签合同时中介方也没有出示过涉案房屋的土地证。竹城公司陈述：签约时刘大维一直说了是单身，而且刘大维只带了土地证，上面只有刘大维一个人的名字，当时说是房产证押给了另外一个中介公司。之后在交易过程中就交房和过户事宜与郭琼进行过微信沟通。当时我才知道房产证上存在共有人。刘大维及郭琼的代理人陈述：刘大维和郭琼感情一般，住在一起，平时家里事大家商量办。卖房子的事情是去年9、10月刘大维告诉郭琼的，郭琼当时非常恼火，因为郭琼比较看中昆山这套房子。郭琼知道没有与中介联系。郭琼认为刘大维自己做的事情自己处理掉。被起诉后才知道刘大维收90万房款，郭琼表示让刘大维将这90万还给利益青。刘大维与利益青打过电话，明确提出退还房款，利益青不同意。
2016年10月17日，利益青向刘大维、郭琼发出催告书，载明：16年7月28日，刘大维先生与利益青先生签订了《竹城建设房屋买卖合同》（编号为0000898号），刘大维先生将座落在昆山开发区衡山路1500号的昆城景苑7号楼806室，以人民币148万的价格出让给利益青先生。合同签订后，利益青先生支付给刘大维先生10万元人民币的签约金。2016年8月24日，利益青先生通过中国工商银行，向刘大维先生账户汇款80万人民币，要求刘大维先生用该款一次性偿还建设银行的购房贷款，同时注销标的房屋的他项权证，便于双方及时完成房屋交易所必须的网签及过户工作。但刘大维先生收到利益青先生支付的款项后，至今未归还银行贷款，导致无法完成网签及房屋的过户工作。刘大维先生已经构成违约。利益青先生希望刘大维先生、郭琼女士能在2016年10月22日之前归还完标的房屋的银行贷款还贷工作，并完成标的房屋的他项权证的注销工作。利益青先生同时还希望刘大维先生、郭琼女士在2016年10月31日前，与利益青先生共同办理完标的房屋的网签及过户手续。逾期办理的，利益青先生将认为刘大维先生和郭琼女士根本违约。届时，利益青先生将根据法律的规定，依法通知解除《竹城建设房屋买卖合同》（编号：0000898号）。由此引起的责任与损失概由刘大维先生和郭琼女士承担，与利益青先生无关。刘大维、郭琼表示未收到该催告书。邮寄凭证上写明电联拒收。
利益青为本次诉讼聘请律师表示支付60000元律师费。
一审另查明：涉案的昆山开发区衡山路1500号昆城景苑7号楼806室于2015年12月11日登记在刘大维名下，共同共有人为郭琼。该房屋的土地使用权证上登记为刘大维，记事部分写明土地使用权属于共同共有。该房屋上存在建行昆山分行的债权数额为670000元，利益青在庭审中同意代为涤除抵押权。
利益青于2017年7月24日将670000元提存至一审法院账户。
上述事实由房屋买卖合同、付款确认书、转账凭证、催告书及邮寄凭证、委托代理协议书及发票、短信及微信聊天记录及当事人在庭审中的陈述所证实。
一审法院认为，关于涉案《竹城建设房屋买卖合同》的效力。出卖人在缔约时对标的物是否具有所有权或者处分权，与合同效力无涉。本案中，无论刘大维对涉案房产是否具有完全的所有权、处分权，其与利益青订立的房屋买卖合同均未违反法律禁止性规定。利益青对于合同缔结过程中的疏忽大意并不影响合同本身的效力。故对于利益青要求确认其与刘大维之间签订的《竹城建设房屋买卖合同》效力的诉请一审法院予以支持。利益青与刘大维之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应恪守。
郭琼未在合同中签字，但嗣后从与竹城公司工作人员的短信聊天记录的前后文可知，郭琼对于房屋买卖存在的事实是知情的，也没有向利益青及中介方提出过异议，从竹城公司陈述来看，郭琼甚至还主动到昆山与租客商量过退租事宜，刘大维与郭琼作为夫妻，生活在同一屋檐下，其言语及行为，均表示其对刘大维房屋买卖行为是知情并且积极配合的，故对于涉案的《竹城建设房屋买卖合同》的效力同样及于郭琼。涉案房屋上存在建行昆山分行的抵押权，利益青同意代为涤除，且已经将670000元汇至一审法院账户，双方的合同具备继续履行的条件，故对于利益青要求刘大维、郭琼继续履行《竹城建设房屋买卖合同》，并将昆山开发区衡山路1500号昆城景苑7号楼806室过户至其名下的诉请，一审法院予以支持。合同总价款148万元，利益青已付款90万元，未付金额58万元。利益青应按照建行昆山分行确定的他项权数额代为涤除抵押权，并代为清偿至涤除抵押权之日的借款利息。利益青代为涤除抵押权及利息的总额如存在支付的超出剩余房款的部分，可以向刘大维、郭琼追偿。
关于违约责任。刘大维收取了利益青的定金及首付款后，怠为履行己方义务办理抵押权涤除手续，致使合同无法履行，存在违约，应当赔偿利益青因此造成的损失。因双方对于过户时间未做约定，对于利益青发出的催告函刘大维、郭琼予以拒收，视为利益青已经进行过合理的催告，催告后还应当给予刘大维、郭琼一定的履行期间，催告函上载明的截止日起为2016年10月31日，故对于利益青的损失从2016年11月开始起算，该损失相当于涉案房屋的租金损失，因《竹城建设房屋买卖合同》载明的涉案房屋的月租金为2800元，故对于利益青的损失按照月租金2800元的标准从2016年11月起计算至实际交房之日止。
关于律师费。律师费无法律依据，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认利益青与刘大维于2016年7月28日签订的《竹城建设房屋买卖合同》有效并继续履行。二、利益青于判决生效后十日内按照刘大维、郭琼与中国建设银行股份有限公司昆山分行签订的借款抵押合同的借款数额代替刘大维、郭琼涤除抵押权（包含借款本金及利息）。三、利益青于涤除银行抵押权后十日内支付刘大维剩余购房款（如有）。四、刘大维、郭琼于涤除银行抵押权后十日内协助利益青办理昆山开发区衡山路1500号昆城景苑7号楼806室房屋的过户手续。五、刘大维、郭琼支付利益青违约金（按照月租金2800元的标准从2016年11月起计算至实际交房之日止）。案件受理费18120元，保全费5000元，公告费300元，合计23420元，由刘大维、郭琼负担。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审中，刘大维、郭琼提交涉案房屋小区物业管理公司出具的情况说明一份，证明利益青已经于2017年5月更换涉案房屋门锁，实际占有涉案房屋。利益青对此并无异议，认为其控制房屋是为了避免损失扩大。
二审中，刘大维、郭琼陈述留存在物业处的号码139××××8768系刘大维的手机号码。利益青认为，这个电话是中介公司向昆城景苑物业管理处的物业经理调取的，是郭琼和刘大维在办理房屋入住手续的时候提供给物业管理处的，中介公司用该电话联络商谈刘大维卖房的事宜，机主从来没有说他不是刘大维或者不是郭琼。该号码与房屋买卖合同上刘大维的电话是不同的。
本院认为，刘大维与利益青就涉案房屋签订了《竹城建设房屋买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，合法有效。虽然涉案房屋共有权人郭琼没有在合同上签字，但并不影响涉案合同的效力。本案各方的争议焦点在于郭琼对买卖情况是否知情，涉案合同能否继续履行。根据中介公司与139××××8768的短信对话记录，该手机机主并未否认其是涉案房屋业主的身份，该号码系中介公司自物业处调取，与刘大维在房屋买卖合同中留存的号码不同，中介公司有理由相信该手机号码系涉案房屋共有权人的联系方式，在短信记录中，机主对涉案房屋买卖事宜并未提出异议，结合中介公司陈述的与涉案房屋原租客了解的情况，以及郭琼陈述其在本案诉讼前已经知道涉案房屋买卖情况，刘大维、郭琼在本案诉讼前也未以郭琼不同意出售房屋为由与利益青或中介公司进行协商，一审法院据此认定郭琼对刘大维出售房屋的行为是知情并且同意的并无不当。因刘大维、郭琼未按合同约定履行，构成违约，应承担相应违约责任，合同约定的违约金为房款的20%，一审法院根据利益青的诉请调整为按照租金计算至房屋实际交付之日在合理范围，并无不当。
综上，上诉人刘大维、郭琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18120元，由上诉人刘大维、郭琼负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 郭 锐
二〇一八年四月八日
书记员 朱冰丽