上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初22635号
原告(反诉被告)张嘉亮，男，1987年6月18日生，汉族，户籍地山东省，现住上海市浦东新区。原告(反诉被告)陶桃，女，1986年9月2日生，汉族，户籍地山东省，现住上海市浦东新区。以上两原告共同委托代理人肖安华，上海市东吴律师事务所律师。被告(反诉原告)仲斌海，男，1962年5月29日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人林康明，上海文拓律师事务所律师。原告张嘉亮、陶桃诉被告仲斌海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理。审理中，被告仲斌海提出反诉，本院依法与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告张嘉亮、陶桃及两原告的共同委托代理人肖安华，被告仲斌海及其委托代理人林康明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张嘉亮、陶桃共同诉称，2015年12月25日，原、被告通过上海云房数据服务有限公司房地产中介(以下简称中介)签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)。合同约定：两原告购买被告位于上海市浦东新区周浦镇瑞安路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，转让价140万元。合同签订后，原告支付了首期房款42万元并办理了购房贷款手续，但被告未按双方签订的合同履行义务，不配合两原告办理过户手续。故现起诉至本院要求：1、被告协助两原告将系争房屋过户至两原告名下；2、被告按总房价20%支付逾期交房违约金28万元。审理中，原告撤回上述第二项诉讼请求。被告仲斌海辩称，合同约定第二笔房款通过贷款方式支付并应于2016年2月29日前办理过户。故原告应在过户前将贷款给付被告。但两原告未在上述日期前给付，故被告未配合原告办理过户，违约的是两原告。基于两原告违约行为，被告于2016年3月27日向中介寄送了解除合同通知，根据合同约定买卖合同已经于2016年4月15日之前解除了。另据了解，原告张嘉亮缴纳社保不足五年，根据最新限购政策，本案买卖合同事实上已经无法履行。另外，两原告错误保全了被告的房子。为此，不同意两原告的诉讼请求，并提出反诉要求：1、解除原、被告签订的《买卖合同》；2、两原告承担违约金28万元及利息(以房屋总价为本金，按照银行同期贷款利率的标准，计算日期自查封之日起至解封之日止)；反诉被告张嘉亮、陶桃辩称，根据合同约定，第二笔房款通过贷款方式支付，反诉被告张嘉亮、陶桃在办理过户前贷款获得审批通过即可，并非需过户前将贷款给付反诉原告。贷款审批通过虽晚于约定过户日期，但有三个原因：因系争房屋系被告原有房屋拆迁而来，故办理贷款需要被告提供动迁协议，但被告动迁协议遗失了，需要时间调取配房单；被告方家庭人员户口仍在原被拆迁房屋内，贷款银行相关工作人员表示要请示上级；被告提供给贷款银行的打款卡办卡日期比较久远，银行要求被告再办一张新卡。由于这三个原因导致贷款至2016年3月中下旬审批通过，并非两原告违约行为导致。故不同意反诉请求，要求继续履行合同。经审理查明，2015年12月25日，原、被告签订《买卖合同》，约定乙方(两原告)购买甲方(被告)系争房屋，转让价款为140万元。甲、乙双方确认，在2016年2月29日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，……逾期付款超过20日，则甲方有权单方以书面形式解除与乙方的买卖合同。乙方在收到解除合同的书面通知之日起七日内除支付前款的逾期违约金外，还应当按总房价的20%支付违约金。附件三：第一笔购房款乙方于2015年12月25日前支付420,000元整，第二笔购房款乙方向银行申请贷款980,000元整。乙方委托银行于收到他项权利证明后将审批通过的贷款直接汇入甲方账户。两原告于2015年12月21日向被告支付了定金15,000元，2015年12月25日又支付了405,000元。庭审中，被告陈述签订买卖合同前，已经告知过中介工作人员项志其动迁协议已经遗失了。签订合同后，项志陪同其一起至房地产交易中心调取了配房单，因为自己身体不适，委托项志一周后领取该配房单。被告方家庭人员户口确实都在原被拆迁房屋内，项志也曾就此时询问过被告。2016年2月28日项志通知其去办理一张新工商银行卡，被告下午即办妥送至中介处。项志于2016年3月22日通知其两原告贷款已经审批通过，何时可以去过户。被告认为两原告付款迟延，现在已经超过了合同约定的过户期限，故不同意再去过户。经两原告申请，中介人员项志出庭作证：签订居间协议后在与被告聊天的过程中，被告表示动迁协议可能丢了。签订买卖合同后，办理贷款的银行工作人员表示贷款需要动迁协议的，被告表示回去再找一找，后来回复找不到了。银行工作人员就要求去交易中心调取配房单，从申请配房单到实际拿到需要一周时间。银行工作人员后来又打电话给其询问被告方家庭人员的户口为何还在原拆迁房子内，于是其又与被告联系后再告知银行，银行工作人员表示这需要报上级审批。后来又应银行要求通知被告办理一张新的工商银行卡。签订合同后，被告前妻曾打电话给其，表示被告与儿子因本案房屋买卖在吵架，不打算卖房了。按照正常程序贷款可以于合同签订后两个月内审批通过。合同签订后两原告贷款所需材料已经按时配齐。在审理中，两原告坚持要求被告继续履行合同，协助两原告办理过户手续。另两原告表示现在已经办理了组合贷款的手续，贷款合同已获批(经核实，于2016年3月16日审批通过)。为防止以后发生贷款障碍，两原告将购房余款980,000元交至本院代管款账户作为继续履行涉案买卖合同的保证，若以后发生贷款障碍，则同意以该笔款项作为房款支付给被告。另两原告表示办理过户过程中产生的税费由两原告承担。上述事实，由上海市房地产权证、上海市房屋买卖合同、定金收据、转账凭证、收条、证人证言及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间的《买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。被告认为第二笔房款约定以贷款形式支付，且该贷款应在约定过户日期即2016年2月29日前划入被告的账户才配合办理过户，但该贷款未在该日期前划入被告账户，属两原告违约。被告认为贷款应在过户前划入被告的账户的说法未有合同约定，且也不符合实际房屋买卖贷款操作流程。本案中合同约定2016年2月29日前办理过户，则两原告贷款最迟应于2016年2月29日审批通过即可。事实上两原告申请的贷款于2016年3月16日审批通过。两原告认为系被告原因导致贷款审批延迟。中介陈述：按照正常程序贷款可以于合同签订后两个月内审批通过。合同签订后两原告贷款所需材料已经按时配齐，由于被告需调取配房单、户口问题及更换银行卡，加上当时正值房屋买卖高峰，银行贷款量多，故导致贷款审批延迟。被告对于调取配房单、就户口问题与中介沟通及更换银行卡三节事实均予认可。本院认为之所以出现上述问题，与双方在签订合同前对动迁房买卖要求均不熟悉有关，更换银行卡也并非原、被告的过错。另外双方对于贷款审批期间遇到春节放假，也没有考虑周全。故最终导致贷款审批通过延迟并非可完全归责于原、被告任何一方。至于被告称两原告社保缴纳期限未满五年属于限购对象，因原、被告双方买卖合同签订于被告主张的限购政策之前，不适用该限购政策，故本院对被告意见不予采纳。审理中，两原告将未付余款全额缴入本院代管款账户作为履约保证，涉案买卖合同具备继续履行的条件，故两原告要求继续履行合同，本院予以支持。原告愿意承担办理过户过程中所要缴纳的所有税费，并无不当，本院予以确认。综上，本院对被告反诉要求解除合同、支付违约金及利息均不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)仲斌海于本判决生效后十日内协助原告(反诉被告)张嘉亮、陶桃办理上海市浦东新区周浦镇瑞安路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权登记至原告(反诉被告)张嘉亮、陶桃名下，办理过户过程中所要缴纳的所有税费由原告(反诉被告)张嘉亮、陶桃承担，过户同时原告(反诉被告)张嘉亮、陶桃给付被告(反诉原告)仲斌海剩余房款980,000元；二、驳回被告(反诉原告)仲斌海的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17,400元(原告张嘉亮、陶桃已预交19,920元)，减半收取计8,700元，财产保全费5,000元，合计13,700元，由被告(反诉原告)仲斌海承担。反诉案件受理费计9,960元(已减半收取)，由被告(反诉原告)仲斌海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金剑
二〇一六年六月二十一日
书记员 李烁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。