新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新4002民初2029号
原告：伊犁上海城物业服务有限公司，住所地伊宁市。
法定代表人:马文英，该公司总经理。
委托代理人：陈香香，新疆信禾诚律师事务所律师。
被告：张大卫，住伊宁市。
被告：蔡莉（系张大卫母亲），住伊宁市。
原告伊犁上海城物业服务有限公司诉被告张大卫、蔡莉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伊犁上海城物业服务有限公司的委托代理人陈香香、被告张大卫、蔡莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伊犁上海城物业服务有限公司诉称：2013年1月15日，原告与被告张大卫签订房屋租赁协议书，约定租期为5年，自2013年6月1日起至2018年5月31日止。在合同履行过程中，被告张大卫未按约交纳房屋租金及相关费用，经原告多次索要，被告张大卫于2015年12月13日出具承诺书两份，后其未履行承诺，也未交清租期内的水、电、暖及消防维保费用，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告张大卫签订的房屋租赁协议书、上海城X苑12#楼物业管理服务合同；2、被告张大卫立即支付自2013年6月1日至2017年5月30日的租赁费、物业费共计1813716.07元；3、被告张大卫支付违约金658114元；4、本案涉诉费由被告张大卫承担。
庭审中，原告伊犁上海城物业服务有限公司变更第1项诉讼请求，主张解除原告与被告张大卫签订的房屋租赁协议书；变更第2项诉讼请求，主张被告张大卫立即支付自2013年6月1日至2017年5月31日止的租金1052125.8元；变更第3项诉讼请求，主张被告张大卫支付违约金315637.74元；增加主张被告张大卫支付水费2300.5元、电费11328.4元、暖气费14553.3元、消防维保费19426.2元，共计47608.4元；增加主张被告张大卫支付律师代理费31200元；增加主张被告蔡莉对被告张大卫所负的上述全部债务承担连带清偿责任。
被告张大卫辩称:我同意解除房屋租赁协议书。房屋在5年租期内存在闲置和分租的情况，签订该协议时，原告明知我要经营餐厅，但该房屋不适合经营餐厅，未达到经营餐厅的条件；我方使用该房屋期间，将部分房屋转租给他人，水、电、暖气费均为他人欠付，对此原告是明知的；我已交过消防维保费，但因原告并未将原先的消防端口交付给我使用，致我后期垫付85000元，使房屋达到经营餐饮的消防条件，故我不应支付原告主张的消防维保费；在租赁过程中，因楼上餐厅和酒店的下水管线存在问题，且原告监督不力，导致101、102、106房屋漏水，给我造成巨大损失；原告提供的暖气管道为不达标暖气管道，属于暖气管道的末端，在采暖季因暖气管道过于窄细，致我租赁的800平方采暖面积未达到采暖基础温度，楼上邻居也反映暖气管存在渗水现象，我多次向原告反映未果，为此我垫付施工费用才得以解决。
被告蔡莉辩称:因原告管道过细，供暖不达标，造成我方投入各项采暖设备价值82866元；因102房顶漏水，给我方造成吊顶材料损失4080元；102房、南边的楼梯管道长期漏水，造成设备和物品损失共计118000元；从租赁房屋开始，101房大面积漏水，造成经营损失23万元；106房大面积漏水，造成经营损失32000元；因常年没有暖气，造成经营损失36万元；因网不通，无入户光缆端口，导致后期在节假日电话未通、网络无法使用、无法订餐、无法宣传，造成经营损失20万元，共计造成损失93万元；如果原告主张的请求属实，我同意对被告张大卫所负的债务承担连带清偿责任。
经审理查明：一、2013年1月7日，伊宁市上海城世博苑12号楼竣工验收，其中1层101、102、103、104、105、106房屋的建筑面积分别为140.38平方米、118.34平方米、139.72平方米、139.72平方米、139.72平方米、139.72平方米。2013年1月15日，原告伊犁上海城物业服务有限公司（出租人、甲方）与被告张大卫（承租人、乙方）签订房屋租赁协议书，该协议书约定甲方将位于伊宁市上海城世博苑12号楼101、102、103、104、105、106，面积为817.09平方米的房屋租赁给乙方作韩氏料理使用；租赁期限为5年，自2013年6月1日起至2018年5月31日止；第一年租金为343177.8元、第二年租金在前一年租金的基础上上浮5%即360336.69元、第三年租金在前一年租金的基础上上浮6%即381956.89元、第四年租金在前一年租金的基础上上浮7%即408693.87元、第五年租金在前一年租金的基础上上浮8%即441389.37元，采取先付租金后使用的原则，按年缴纳，第一年租金分两期付款，于2013年1月15日前支付第一期租金6万元，于2013年3月1日前支付第二期租金283177.8元，第二年租金于2014年3月1日前交纳，第二年及以上年限租金需一次性支付；乙方所用水、电费、物业管理费用、冬季采暖费用均由乙方自行承担，乙方同意由甲方统一代收并承担公摊水、电损耗费用；甲方于2013年3月1日将租赁房屋交付于乙方使用；乙方在租赁期内确需中途退租，应提前3个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴（交）清应缴（交）费用，乙方租赁期内至需退租当时期限时，将不予退还当年租金及所缴（交）纳的租赁保证金；协议书履行期间，承租房屋由乙方负责日常维护、维修及管理等。该协议书附件一第7条约定租赁该商铺的商户，根据经营的业态及项目，所牵扯的消防手续及消防设施的配置，以及相关费用，均由商户自行解决及申报、安装。该房屋租赁协议书签订后，原告按约向被告张大卫交付该101、102、103、104、105、106房屋使用，被告张大卫分别于2014年3月14日、5月14日、8月21日、12月11日及以餐费抵付租金的方式共计支付租金245000元。
二、2015年11月27日，被告张大卫向原告出具欠付自2013年6月1日至2015年12月30日止的房屋租金、物业服务费合计1219530.71元的欠条一份，其母亲即被告蔡莉在该欠条中的担保人处签字并捺印。2015年12月13日，被告张大卫就上述欠款1219530.71元向原告出具承诺书一份，该承诺书对其分期偿还该笔款项的时间和金额、未按时足额付款，则按每笔款项的30%支付违约金、承担因违约行为产生的诉讼费、保全费、担保费、律师费、差旅费等索款费用以及担保人就上述欠款、违约金及索款费用承担连带保证责任均进行了约定，被告蔡莉在该承诺书中的担保人处签字并捺印。同日，被告张大卫又向原告出具承诺书一份，该承诺书对自2016年1月1日至2018年5月30日止的房屋租金、物业服务费的支付时间及金额、未按时足额付款，则按欠款总额的30%支付违约金等均进行了约定，其中对索款费用及担保人保证责任的约定与前一份承诺书内容一致，被告蔡莉亦在该承诺书中的担保人处签字并捺印。被告张大卫出具上述欠条、承诺书后，并未按约付清到期欠款。
三、因被告张大卫经营不善于2016年8月3日、12月16日分别就其承租的101房屋及102、103、104房屋向原告提出解除合同的书面申请，原告均于当日收到上述两份解除合同申请。2017年6月5日，被告蔡莉将105、106房屋交还原告。庭审中，两被告认可欠付原告105、106房屋水费合计823.5元、电费合计964.8元。被告蔡莉同意对被告张大卫所负原告的债务承担连带清偿责任。两被告均请求法院调整降低原告主张的违约金。原告自认其于2016年1月1日将101房屋交付案外人李剑峰使用，自2016年1月1日起计收李剑峰房屋租金；其于2016年12月1日将102、103、104房屋交付案外人吴祎昀使用，自2016年12月1日起计收吴祎昀房屋租金。
四、本案中，原告向本院提交其与新疆信禾诚律师事务所签订的民事委托代理合同，该合同约定新疆信禾诚律师事务所接受原告委托，指派袁刚、李健律师为原告与张大卫合同纠纷一案一审的代理人，代理权限为特别授权代理，代理费为61000元等。现原告以被告张大卫未付清房屋租金等费用，已构成违约为由诉至本院。
上述事实，有当事人陈述、新疆上海城世博苑12号楼竣工验收材料、房屋租赁协议书、张大卫（韩氏料理）交款明细表、新疆上海城投资开发有限公司收据、欠条、承诺书、解除合同申请、上海城物业服务有限公司验房单等在案佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告张大卫签订的房屋租赁协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告主张解除上述房屋租赁协议书，因被告张大卫亦同意解除该协议书，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持；原告主张被告张大卫立即支付自2013年6月1日至2017年5月31日止的租金1052125.8元，因被告张大卫已就本案诉争101、102、103、104房屋以书面形式向原告明确表明不再承租，对此原告已于2016年1月1日将101房屋交付案外人李剑峰使用并于即日起计收租金、于2016年12月1日将102、103、104房屋交付案外人吴祎昀使用并于即日起计收租金，故本院认定被告张大卫理应支付2013年6月1日至2015年12月31日止即两年半101房屋的租金153645.91元（第一年租金343177.8元÷总面积817.09平方米=420元/平方米/年，按后一年比前一年租金依次上浮5%、6%、7%的约定，第二年每平方米租金为420元×1.05=441元、第三年每平方米租金为441元×1.06=467元、第四年每平方米租金为467元×1.07=500元。计算方式：101房屋建筑面积140.38平方米×（420元+441元+467元/2）=153645.91元）、理应支付2013年6月1日至2016年11月30日止即三年半102、103、104房屋的租金627696.84元（计算方式：102房屋建筑面积118.34平方米+103房屋建筑面积139.72平方米+104房屋建筑面积139.72平方米=397.78平方米×（420元+441元+467元+500元/2）=627696.84元）、理应支付2013年6月1日至2017年5月31日止即四年105、106房屋的租金510816.32元（计算方式：105房屋建筑面积139.72平方米+106房屋建筑面积139.72平方米=279.44元×（420元+441元+467元+500元）=510816.32元）。上述合计1292159.07元（计算方式：153645.91元+627696.84元+510816.32元），与被告张大卫已付租金245000元冲减后，被告张大卫应向原告支付剩余租金1047159.07元；原告主张被告张大卫支付违约金315637.74元，因被告张大卫未按双方房屋租赁协议书中约定的期限付清租金，亦未履行其承诺，理应承担逾期支付租金的违约责任，因两被告请求本院调整降低原告主张的违约金，故本院按欠付租金的1047159.07元的20%，认定违约金为209431.81元；原告主张被告张大卫支付水费2300.5元、电费11328.4元、暖气费14553.3元、消防维保费19426.2元，共计47608.4元，因原告未向本院提供能够证实上述费用均已实际产生的正规票据，而仅向本院提供由其自行制作的欠费明细表并不足以证实主张的金额，但因被告张大卫认可其欠付原告105、106房屋水费合计823.5元、电费合计964.8元，故本院对此予以确认；原告主张被告张大卫支付律师代理费31200元，虽原告向本院提交其与新疆信禾诚律师事务所签订的民事委托代理合同，但在本案中出庭参加诉讼的原告代理律师并非该合同中约定指派的律师，且原告亦未提供由该律师事务所出具的律师代理费的相应发票，故其仅提交民事委托代理合同并不足以证实原告已实际支出该笔律师代理费，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；原告主张被告蔡莉对被告张大卫所负的上述全部债务承担连带清偿责任，因被告蔡莉在庭审中亦同意对被告张大卫所负原告的债务承担连带清偿责任，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。两被告辩称原告交付的房屋及设施未达到经营餐厅的条件，给其造成相应损失，因两被告均未提出反诉，且房屋租赁协议书约定由承租人负责对租赁房屋进行日常维护、维修及管理，故对两被告的抗辩意见,本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告伊犁上海城物业服务有限公司与被告张大卫签订的房屋租赁协议书；
二、被告张大卫于本判决生效之日起十日内一次性向原告伊犁上海城物业服务有限公司支付租金1047159.07元；
三、被告张大卫于本判决生效之日起十日内一次性向原告伊犁上海城物业服务有限公司支付违约金209431.81元；
四、被告张大卫于本判决生效之日起十日内一次性向原告伊犁上海城物业服务有限公司支付水费823.5元、电费964.8元，合计1788.3元；
五、被告蔡莉对被告张大卫所负的上述全部债务承担连带清偿责任；
六、驳回原告伊犁上海城物业服务有限公司的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26574元，减半收取13287元，由原告伊犁上海城物业服务有限公司负担6523元、被告张大卫负担6764元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。
审判员 董 文
二〇一七年九月十八日
书记员 马丽娜