北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初3691号
原告:杨海波，男，1973年5月13日出生。
委托诉讼代理人:刘电满，北京市顺新律师事务所律师。
被告:赵岩，女，1973年11月3日出生。
委托诉讼代理人:林小建，北京国舜律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王雅静，北京国舜律师事务所律师。
被告孙希龙，男，1973年8月8日出生。
原告杨海波与被告赵岩、孙希龙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨海波及其委托诉讼代理人刘电满，被告赵岩及其委托诉讼代理人林小健、王雅静到庭参加诉讼。被告孙希龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨海波诉称：原告与被告在北京金紫燕房地产经纪有限公司（以下简称金紫燕公司）提供居间服务的情况下，于2016年9月10日签订《北京市房屋买卖合同》，约定原告购买被告的101室，房屋价款690万元。签订合同后原告按约定支付被告50万元购房定金，并承担了居间费等相关所有费用。2016年9月26日，原告又按约支付了首付款300万元。9月29日被告以房屋涨价为由以微信形式通知中介方，让中介方转告原告，表示不卖房给原告了，后又直接给原告打电话表示不再卖房并愿意承担违约责任。10月8日双方经协商不能达成一致，为此发生纠纷。后原告起诉至人民法院请求解除双方合同。但因被告在�讼中表示同意继续履行，并以各种方式拖延诉讼的进展，耽误了原告购房时机，无奈原告只能选择继续购买被告房屋。但在庭审中被告才陈述已经将涉诉房屋转移，造成原告与被告房屋买卖合同已实际无法继续履行，为此原告明确诉讼请求为：1.解除双方于2016年9月10日签订的《北京市房屋买卖合同》；2.二被告返还原告购房款350万元，并自2016年9月27日起至返还全部购房款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付原告利息；3.二被告赔偿原告损失310万元；4.二被告支付原告中介费143000元;5.二被告承担本案的诉讼费和公告费。
被告赵岩辩称：原告未按合同约定的时间支付相应款项。合同中明确约定了付款节点，但原告至今仅支付了350万元，剩余款项并未支付，原告违约在先，且双方合同早已因双方合意及杨海波违约行为而解除。因杨海波存在违约�为，赵岩同意在扣除违约金后向杨海波返还剩余购房款，但利息既无约定亦无法律规定，故不同意支付利息。赵岩自始至终均诚意出售房屋，因双方签订的合同中对房屋尾款的付款时间不明确，赵岩本意协商尾款付款时间问题，而此时正逢北京市出台房地产市场严格限购政策，导致成交量明显下降，杨海波已经产生了解除合同的想法，所以其刻意引导、激化双方,使赵岩产生反感情绪，逼迫赵岩表达欲解除合同的违背其真实意思的语言表达，以达到由赵岩先提出解除合同的假象。原告以提起诉讼要求合同解除的实际行动明示了不继续履行合同的真实意思。在原告之前提起的解除之诉中，被告多次要求继续履行合同，甚至就合同继续履行提起反诉，但原告坚持解除的态度强烈，因此被告不得不撤回反诉，并在2016年12月20日的质证意见中明确同意解除合同，因此双方对于合同解除的合意已于2016年12月20日达成。2017年初，北京市房地产市场明显好转，交易量猛增，杨海波看解除合同会对其产生不利影响，故撤回解除合同的诉讼请求，并在2017年2月20日另行起诉要求继续履行合同。2017年8月，受北京市打击炒房政策影响，市场再次萎缩，杨海波更改诉讼请求，变更为解除合同。杨海波因房地产市场波动可能会对其产生不利影响而反复变更诉讼请求，一直为谋取个人利益滥用诉讼权利，赵岩多次被动应诉，已严重影响了赵岩的生活。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告孙希龙未参加本院庭审，在庭审结束后，孙希龙向我院发表如下答辩意见：我不是合同相对方，杨海波不应追加我为本案被告，我与本案无关。在2016年9月出售房屋时，我方出售的价格并不高。在2016年9月30日新政后，杨海波提出了很大意见和变更。在房屋核验时�们发现房屋核验价格为150万元，远远低于市场价格，可能存在很大的法律风险，我们就此与杨海波沟通未果，双方逐渐产生分歧。后因车位问题，双方意见不一致。杨海波在新政出台后，希望解除合同由我们支付违约金，其采用激怒赵岩的方式迫使赵岩说出不卖房的话并录音，不够光明正大，杨海波仅以录音认定赵岩违约是不合理的。金紫燕公司是杨海波找的中介公司，实际由杨海波操控，对于金紫燕公司出具的证明我不认可。我和赵岩一直也没有正式的跟杨海波说过不履行合同，也没有发过正式的解除通知，我方一直要求和杨海波履行合同，但杨海波没有按时支付相应房款。在2016年12月20日双方合同解除后，因房屋政策又发生变化，杨海波看到房价要涨，所以要求继续履行合同。2017年3月出台新政后，房屋价格下降，杨海波又不要房了，要求支付违约金，其意见�复且前后矛盾。2017年3月30日我和赵岩协商一致将房屋放到我名下是因为赵岩卖房（西城区的房子）需要满五唯一，不是转移财产。后我们因感情问题离婚，基于我的收入是家庭主要收入的考虑，故离婚时将房屋归我所有，不是转移财产行为。我与杨海波妻子曾电话沟通，就房屋核验价格过低、贷款方式、更换中介公司及车位问题等希望与杨海波重新协商并签订合同，但杨海波并未回复直接起诉。在2016年9月10日签订《北京市房屋买卖合同》时，101室是我和赵岩婚姻关系存续期间购买，是夫妻共同财产。
经审理查明：
2016年9月10日，赵岩与杨海波签订《北京市房屋买卖合同》。出卖人为赵岩，买受人为杨海波，居间方（丙方）为金紫燕公司。双方协商一致，出卖人出售101室，该房屋建筑面积为295.74平方米，其中套内面积为283.32平方米，规划设计用�为住宅，房屋所有权证号为京（2016）顺义区不动产权第×××号，发证时间为2016年1月13日，该房屋属于商品房，未设定抵押，房屋成交价格为690万元。杨海波在签订本合同时支付定金50万元。杨海波为公积金贷款的，拟贷款人民币金额为120万元。杨海波因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，或虽经批准但所获贷款数额不足拟贷款金额的……在此期间已发生的及将要产生的各项费用由杨海波自行负担……第六条违约责任：1.杨海波交付赵岩定金后，双方依照合同法定金规定承担违约责任，赵岩违约应当双倍返还杨海波定金，杨海波违约定金不予退还。2.合同各方未按照约定履行义务的，导致合同履行延迟或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。因延迟履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格千分之三的违约金，逾期超过�个工作日的，守约方有权解除合同……4.因任何一方违约而导致本合同不能履行，丙方可以要求违约方承担本合同第八条所规定的各项费用（含信息费、居间服务费、产权过户费、贷款服务费），上述费用违约方在丙方通知后五个工作日内付清。同时，守约方已支付的各项费用可向违约方追索。守约方已经发生的税费及因贷款发生的各项费用也有违约方承担。第十四条补充条款：附加①杨海波于2016年9月10日付赵岩定金50万元（其中40万元于2016年9月11日通过银行转账给赵岩）；②杨海波于2016年9月26日付赵岩部分首付款300万元，杨海波于2016年10月11日付赵岩剩余首付款220万元；③杨海波于2016年12月9日前尾款到账到赵岩账户内，如未能如期到账，双方可以再协商，杨海波以现金形式支付赵岩，赵岩退还到账的尾款120万元；④赵岩、杨海波于2016年10月10日前办理贷款手续。杨海波后支付赵岩定金50万元及首付款300万元。
针对《北京市房屋买卖合同》，赵岩表示，合同中存在以下不足：1.并未对房屋尾款支付时间进行明确；2.未提及车位费用；3.房屋面积记载有误。赵岩表示合同约定如贷款未到账，可以再协商，以现金方式支付，但没有说明现金支付时间在2016年12月9日之前哪一天，所以属于约定不清。车位费用是否包含总价款中合同中没有约定，赵岩认为应另行支付费用，杨海波认为包含在总房款中，双方有分歧。房屋实际面积为290多平米，而合同记载为283.32平米。对此，杨海波表示对于尾款支付时间约定具体明确，不需要重新签订合同或补充协议，车位费用口头约定包含在总价款中，赵岩因坚持主张车位费用也是其提出解除合同原因之一。合同中房屋面积记载的是套内面积。
杨海波于2016年10月9日起诉赵岩，案号�（2016）京0113民初14561号。该案中，杨海波要求解除双方于2016年9月10日签订的《北京市房屋买卖合同》，退还已付首付款300万元并支付利息，双倍返还定金100万元并支付违约金207000元，承担中介费143000元及案件受理费。赵岩辩称杨海波未按约定时间支付首付款，不同意解除合同并提出反诉请求为：双方继续履行2016年9月20日签订的《北京市房屋买卖合同》，由杨海波支付剩余房款340万元，杨海波赔偿赵岩违约金（以690万元为基数，按照每日千分之三为标准，支付自2016年10月12日起至实际给付之日止）并负担案件受理费。在该案中，杨海波提交了手机截屏，用于证实2016年9月14日被告通过链家地产公司就101室房屋再次发布出售信息。赵岩不认可证据真实性，并表示对发布主体的客观性和身份的合法性予以质疑，是否为本案涉诉房屋以及是否为赵岩登记信息均具有不确定性，与违约责任无关联性。杨海波另提交了录音资料三份，证实杨海波与赵岩在9月28日及9月29日电话交涉，赵岩明确表示不再出售涉诉房屋给原告。赵岩表示从录音内容看，赵岩一直提出再商量、再看看等，说明双方一直在协商，没有达成一致意见，双方争执内容不应作为证据，且该录音未经被告同意和知晓，不能作为证据使用。杨海波还提交了金紫燕公司出具的证明一张，证实赵岩明确表示不再将涉诉房屋出售给杨海波及合同解除的过程。赵岩对该份证明不认可，认为在2016年10月8日协商当天，金紫燕公司的陈春燕并不在场，对现场协商情况并不知情，是一个男中介叫小王的在场，通过小王与赵岩的通话录音可以证实是杨海波不想买房了，而不是赵岩不想卖房。
金紫燕公司在2016年10月8日出具的证明内容为:金紫燕公司胜利店于2016年9月10日卖方赵岩与买方杨�波签订《北京市房屋买卖合同》一份，房屋成交价人民币690万元。买方按照约定支付给卖方购101室定金50万元，同时买方支付金紫燕公司居间服务费143000元，乙方于2016年9月26日支付给卖方购房首付款300万元。卖方于2016年9月28日到金紫燕公司做房屋核验手续，过程中卖方提出与合同约定不符的条件，从而未能完成房屋核验手续。卖方于2016年9月28日下午17:02分通过微信形式通知我方并要求转告买方“房子不卖给买方了，并提出愿意承担违约责任”。我方及时通知了买方，告知其卖方真实意思，同时要求卖方亲自将自己不卖房给买方的决定告知买方，卖方表示同意。2016年10月8日卖方与买方同时到金紫燕公司胜利店协商违约赔偿问题，双方未能达成一致，导致发生纠纷。现场当时买方以口头形式告知卖方会以法律形式解决纠纷。之后卖方自愿到我公司办理了房屋核验手续。赵岩对该份证据不予认可，理由同上。
杨海波提交的其与赵岩在2016年9月28日通话录音内容节选如下：1.杨海波说：“刚才我听中介那个金紫燕中介小陈说您那房子不卖给我了，说让她转告我”，赵岩说：“我是跟她说，你知道吗，现在房子都800多万了，我一开始这样和她说的，我心里说实在的也很不平衡的，我就希望那个她都跟你聊了吧”。2.杨海波说：“我为了买您的房，我卖了两套房，我亏了好几十万快一百万了”，赵岩说：“那您能不能替我想想呀，那我这也不买房也不干嘛的，我又不着急买房又不干嘛的”。3.赵岩说：“我今天就问您，您买不买吧”，杨海波说：“我买，我买”。赵岩说：“您买，我就和您说，那天那合同就没聊好，您就把这尾款往前提提，没别的意思”。杨海波说：“我尾款也是按照合同约定的12月几号给您打……您履不履�合同，您就说”。赵岩说：“我也没说不履行合同，咱们起码还有一个补充协议吧。我现在就跟您商量，我就想把尾款往前提”。4.杨海波说：“您的意思是不想卖给我了，不也和中介说了吗”，赵岩说：“那我怎么说呀，我只能这么说”。杨海波说：“要是不跟您签补充协议，那就是不卖给我了呗”，赵岩说：“对呀”。杨海波说：“要是不同意提前给您这钱10月底，你就不卖给我了”。赵岩说：“我是这么想的”。5.赵岩说：“不是我老出问题，因为市场就这情况。说实在的，杨先生，我就通知您，我不卖这房子了，那我就给您违约金好吗”，杨海波说：“这事咱坐下来商量也可以”。赵岩说：“我配合做房屋核验，您能把尾款往前提吗？你要往前提，我就配合”。6.赵岩说：“你能把尾款给我吗？我不行，我的条件就是让您把尾款往前提一提”，杨海波说：“�就按合同约定的日期给您打钱，包括尾款”，赵岩说：“那不成，我今天跟小陈说的”。杨海波说：“我按合同给您打尾款，您卖不卖吧”，赵岩说：“别说我卖不卖，我还真是我就没法弄，咱就违约金给您，我不就不卖您了，我说你要是这样子的，我就不卖您了，我给你违约金，好不好”。
杨海波提交的其与赵岩在2016年9月29日通话录音内容节选如下：1.杨海波说：“不是我可以解约，您不卖我了，我想问问您，您怎么承担这违约责任呀”，赵岩说：“就按合同呗，我就给您50万的违约金”。2.杨海波说：“您违约提出来的不卖给我了”，赵岩说：“我是不卖给你了，这不咱俩商量呢吗？对呀，违约金的事”。3.赵岩说：“那我就不管了，那您就打官司去告我去吧”。
关于录音资料中赵岩要求提前支付尾款一节，赵岩解释为：双方再协商可以把�款的时间协商到12月9日之前也可以协商到12月9日之后，赵岩希望再行协商到12月9日之前，赵岩担心在12月9日之前尾款未到账，双方再协商付款时间，而再次协商的时间及付款时间却没有约定。关于录音中涉及车位问题，赵岩称车位没有在合同里约定，就这一点双方争议很久，赵岩希望车位以10万元价格卖给杨海波，如果杨海波不买就卖给物业或其他人。
赵岩提交了录音资料两份，用于证实赵岩认为双方签订的合同不完备，需要就交易过户细节再协商签订补充协议。提交了短信记录及通话记录，用于证实其曾通知中介方告知杨海波按时履行合同义务。赵岩另提交了2016年11月1日《律师函》及快递单，用以证实其要求杨海波继续履行合同。杨海波表示录音材料均发生在赵岩明确表示不出售房屋给杨海波之后，但基于京八条出台，赵岩担心房子卖不出去后态度的反复。律师函是在法院受理案件以后，其当时已经起诉解除合同，不可能继续支付剩余首付款。
关于2016年10月8日双方到金紫燕公司协商一节，杨海波说双方协商内容是赔偿损失，在9月30日房屋限购政策出台后，赵岩要继续卖房子这事，但要求尾款在10月31日之前支付，杨海波没有同意。赵岩则称当天协商杨海波要求无偿赠送他一个车位，另外赵岩希望将剩余房款付款时间明确,双方没有协商一致。
在（2016）京0113民初14561号案件经过两次庭审后，赵岩在2016年12月20日提交质证意见一份，表示鉴于原告对解除双方签订的《房屋买卖合同》的态度较为坚决，明确同意解除合同，解除时间为双方达成一致之日，即质证意见作出之日。后杨海波于2017年2月20日撤回起诉。
在本案审理过程中，赵岩在2017年7月14日庭审时表示已经将101室过户至孙希龙名�。杨海波后以房屋登记在孙希龙名下，且签订合同时孙希龙与赵岩系夫妻关系，101室为夫妻共同财产为由申请追加孙希龙为本案被告，本院准许。赵岩未在我院限定时间内将房屋登记转移材料交至我院。经杨海波申请，我院依法调取了101室的登记信息为：2017年3月30日赵岩与孙希龙以夫妻间不动产所有权归属协议约定将101室归孙希龙单独所有。2017年5月22日，101室设立一般抵押登记，抵押范围被担保主债权数额750万元，债务履行期限36个月。关于101室设立抵押问题，孙希龙解释为因要筹集房款，故将房屋抵押给个人借款。
关于杨海波主张的房屋差价损失一节，杨海波提交了其从网络平台下载的数据用以证实与涉诉房屋同地段、相似户型、面积的房屋在2016年12月及2017年8月、12月时的市场价格。二被告对杨海波提交的上述材料不予认可。经我院询问，杨海波表�不申请进行相关司法鉴定，二被告表示不认可房屋差价损失，其已经尽到了合同全部义务，不存在违约行为，举证责任应在原告，不申请进行相关司法鉴定。
上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、《北京市房屋买卖合同》、（2016）京0113民初14561号案件卷宗材料、录音资料、证明、谈话笔录等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
杨海波与赵岩于2016年9月10日签订了《北京市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。
从双方履行合同过程看，杨海波与赵岩签订《北京市房屋买卖合同》后将首付款350万元交付给赵岩。按照合同约定及购房流程，应由赵岩配合中介公司进行房屋核验手续。赵岩在2016年9月28日到金紫燕�司，但未能完成房屋核验手续。赵岩当日下午告知金紫燕公司转告杨海波，明确表示不出卖房屋给杨海波并愿意承担违约责任。后杨海波于当日与赵岩通电话，赵岩要求杨海波将尾款往前提，并表示如杨海波不同意在2016年10月底前支付尾款，则不配合进行房屋核验，不出卖房屋给杨海波。赵岩在履行期限届满之前，明确表示不继续履行合同，赵岩的上述行为有违诚实信用原则，已构成根本违约，杨海波有权解除合同。后杨海波与赵岩就解除合同违约责任承担一事未能达成一致意见，杨海波向法院提起诉讼，系合法行使合同解除权的行为。
在（2016）京0113民初14561号案件审理过程中，杨海波主张解除双方签订的《北京市房屋买卖合同》，赵岩在2016年12月20日书面同意与杨海波解除合同，至此应认定双方之间签订的《北京市房屋买卖合同》已经于2016年12月20日�除。在本案中，杨海波最终明确诉讼请求为解除合同并返还购房款等，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于杨海波要求返还已付购房款并支付利息的诉讼请求，本院予以支持，利息应从2016年9月27日起算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。杨海波要求赵岩赔偿其经济损失的诉讼请求，于法有据，具体数额本院根据杨海波的实际损失、房屋市场价值等因素综合确定。杨海波已经支付的居间代理费13.80万元系其因此造成的合理损失，且根据双方合同约定，由违约方负�该项费用，对于该费用赵岩应予赔偿。杨海波要求赵岩支付产权过户费5000元无事实依据，本院不予支持。杨海波可与金紫燕公司另行处理。
赵岩出售房屋时，其与孙希龙系夫妻关系，出售的房屋系二人共同财产，且根据查明的事实，赵岩已经将涉诉房屋转移登记给孙希龙个人所有，孙希龙作为房屋所有权人，应与赵岩共同承担相应责任。
纵观整个诉讼过程，杨海波不存在违约行为，在赵岩明确表示不履行合同后，杨海波停止支付剩余房款并以提起诉讼方式要求解除合同并无不妥。赵岩在第一次诉讼中要求继续履行合同的行为，不能掩盖其已经构成根本违约的事实，杨海波作为守约方有权选择继续履行合同或解除合同。在第二次诉讼中杨海波虽将诉讼请求变更为继续履行合同，系其在认为双方合同尚未解除情况下进行的再次选择。赵岩在2017年3�30日将房屋转移给孙希龙个人所有，属于本案事实的重大变化，直接影响守约方的权利行使，但在2017年5月11日庭审前及庭审中，赵岩均未提及上述情况，直至2017年7月14日庭审，在我院询问下，赵岩才说出房屋已经过户及二人离婚的事实，在此种情况下，杨海波再次变更诉讼请求为解除合同，非系滥用诉权，而是更好保护其合法权益的行为。赵岩关于杨海波存在违约行为且因购房政策变化变更诉讼请求以达到个人私利的辩解意见，无事实及法律依据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、确认原告杨海波与被告赵岩于二〇一六年九月十日签订的《北京市房屋买卖合同》于二〇一六年十二月二十日解除；
二、被告赵岩、孙希龙于本判决生�之日起七日内共同返还原告杨海波购房款三百五十万元；并以三百五十万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自二〇一六年九月二十七日起至被告赵岩、孙希龙返还上述购房款之日止的利息，利息在付清上述购房款之日起三日内支付；
三、被告赵岩、孙希龙于本判决生效之日起七日内共同赔偿原告杨海波中介费十三万八千元；
四、被告赵岩、孙希龙于本判决生效之日起七日内共同赔偿原告杨海波经济损失二百三十万元；
五、驳回原告杨海波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五万九千零一元，由原告杨海波负担七千零七十四元，被告赵岩、孙希龙共同负担五万一千九百二十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。
公告费二百六十元，由被告孙希龙负担，于本判决生效之日起七日内支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张 蕾
人民陪审员 胡军霞
人民陪审员 毕正高
二〇一八年二月六日
书 记 员 张 旭