重庆市铜梁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜法民初字第02012号
原告肖远康，男，1952年5月29日出生，汉族，。
原告胡元勋，女，1951年9月7日出生，汉族，。
二原告委托代理人余广莉，重庆石松律师事务所律师。
被告张应琼，女，1947年11月27日出生，汉族，。
被告罗军，女，1973年7月13日出生，汉族，。
被告罗方，女，1971年5月21日出生，汉族，。
三被告委托代理人赵天伦，重庆龙都律师事务所律师。
原告肖远康、胡元勋与被告张应琼、罗军、罗方农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理。依法由代理审判员冷洪秋独任审判，适用简易程序于2015年5月26日、2015年7月15日、2015年9月6日公开开庭进行了审理。原告肖远康、胡元勋及其委托代理人余广莉、被告张应琼、罗军、罗方共同委托代理人赵天伦到庭参加了诉讼，庭审中因双方当事人和解扣除审限150天，本案现已审理终结。
原告肖远康、胡元勋诉称，2010年3月29日，原告由于自家房屋垮塌，无房居住，与同村被告张应琼签订房屋买卖协议，双方约定：原告以3500元购买被告张应琼与其丈夫罗顺江共有的位于重庆市铜梁区XX镇XX村X组（原XX村X社）房屋一套，房款当面付清，房产证交由原告保管，协议签订后，原告给付了房款，并于2010年4月1日起至今居住在此房，因办理房地产权证变更需要被告协助，但现在被告拒绝予以协助，故请求：1、要求三被告立即协助原告办理位于重庆市铜梁区XX镇XX村三社房屋一套［房屋产权证号：铜大大（91）字第x**号］的房地产权属变更登记手续；2、诉讼费由三被告承担。
被告张应琼辩称，签订房屋协议属实，收到被告给付的房屋购买款3500元属实，房产证原件交由二原告属实。但该协议签订时被告张应琼丈夫罗顺江已经死亡，其子女罗军、罗方对该房屋享有继承权，被告张应琼与原告签订协议时，未经过罗军、罗方同意，侵害了罗军、罗方的权益，因此，该协议无效，另外，二原告在XX镇XX村X组有宅基地登记，根据法律规定，一处农户只能拥有一处宅基地，因此，该协议违反法律法规强制性规定，应该驳回原告诉讼请求。
被告罗军辩称，该协议签订时被告张应琼丈夫罗顺江已经死亡，其子女罗军、罗方对该房屋享有继承权，被告张应琼与二原告签订协议时，未经过罗军、罗方同意，侵害了罗军、罗方的继承权，因此，该协议无效，且罗军、罗方不是协议的相对方，原告起诉罗军、罗方协助过户不符合法律规定，另外，二原告在XX镇XX村X组有宅基地登记，根据法律规定，一处农户只能拥有一处宅基地，因此，该协议违反法律法规强制性规定，应该驳回原告诉讼请求。
被告罗方辩称，该协议签订时被告张应琼丈夫罗顺江已经死亡，其子女罗军、罗方对该房屋享有继承权，被告张应琼与二原告签订协议时，未经过罗军、罗方同意，侵害了罗军、罗方的继承权，因此，该协议无效，且罗军、罗方不是协议的相对方，原告起诉罗军、罗方协助过户不符合法律规定，另外，二原告在XX镇XX村X组有宅基地登记，根据法律规定，一处农户只能拥有一处宅基地，因此，该协议违反法律法规强制性规定，应该驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2010年3月29日，原告肖远康与被告张应琼签订房屋买卖协议，该协议约定“卖方人张应琼、罗顺江自愿将XX村三社（原XX村三社）XX堡房基土瓦结构房屋捌间建筑面积150.3平方米，卖给本社肖远康、胡元勋夫妇，经双方协商并会同村社干部、地邻亲友等，当众议定房价人民币叁仟伍佰元整，……，协议生效后归买房肖远康、胡元勋所有，……，房款当面交清，房地证交买房，其余手续由买房自行办理，卖方不加干涉，不负经济责任。本协议双方签字生效。卖方：张应琼，买房：肖远康。见证人：梁成德、宋关禄、刘克梅、宋友琦、侯有华、陈清海。代笔刘德睽。”协议签订后二原告于2010年4月1日起至今居住在此房。
另查明，1、被告张应琼与其丈夫罗顺江有位于重庆市铜梁区XX镇XX村三社房屋一套，房屋产权证号：铜大大（91）字第x**号。
2、被告张应琼之夫罗顺江于2007年3月1日因病去世，被告张应琼与丈夫罗顺江于1971年5月21日生育一女取名罗方，于1973年7月13日生育一女取名罗军。
3、二原告系重庆市铜梁区XX镇XX村三社社员，在XX村三社有房屋、宅基地档案登记（房屋面积为14.1平方米），但该房屋已经垮塌。被告张应琼原系重庆市铜梁区XX镇XX村三社社员，其户籍于2005年9月2日从重庆市铜梁区XX镇XX村三社（原XX村三组）迁往四川省成都市XX区XXXX经一路XXX号XXX栋X楼X号，跟随被告罗军、罗方各自生活一段时间。
上述事实，有原、被告陈述，原告提交的房屋买卖协议、房产证、土地使用权证、村委会证明、XX派出所证明及梁成德、刘德睽证人证言以及被告提交的死亡证明书、XX派出所证明、回函等证据为据，上述证据的真实性、合法性、关联性经开庭举证质证，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告张应琼签订房屋买卖协议，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。双方均应按照合同的约定行使自己的权利和履行义务。同时该法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。结合本案，被告罗军、罗方系被告张应琼与其夫罗顺江之女，罗顺江于2007年3月1日因病去世，被告罗军、罗方因继承取得该房屋部分所有权，被告张应琼与罗军、罗方系母女关系，二原告有理由相信其母亲有代理权，且原告在购买房屋后占有使用该房屋多年，因此，张应琼代理行为有效，该协议对被告罗军、罗方同样具有约束力，因此关于三被告关于被告罗军、罗方不知情，张应琼与原告签订的房屋买卖协议无效的意见，本院不予采纳。
关于三被告认为二原告在农村拥有房屋和宅基地登记，该买卖协议违反法律强制性规定，应属无效协议的辩解。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。该条款应理解为管理性规定，而非效力性规定，同时在本案中原告享有的宅基地面积远小于本地规定的标准，原告与被告签订的房屋买卖协议并未违反法律法规效力性强制性规定，因此对三被告该抗辩意见，本院不予采纳。
关于三被告是否具有协助原告办理房地产权属变更登记手续的义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与被告签订房屋买卖协议的合同目的为原告取得房屋所有权，被告取得房屋价款。原告已经按协议约定向被告支付了房屋价款双方，虽然双方在合同中没有明确约定被告有协助原告办理房屋所有权转移登记的义务，但根据诚实信用原则和双方订立的合同目的，并依照《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，被告作为出卖人负有协助为原告办理房屋所有权转移登记的附随义务，故对原告为实现合同目的，要求被告协助办理位于重庆市铜梁区XX镇XX村三社房屋一套［房屋产权证号：铜大大（91）字第07030**号］的房屋所有权证的变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：
被告张应琼、罗军、罗方于本判决生效后10日内协助原告肖远康、胡元勋办理位于重庆市铜梁区XX镇XX村三社房屋一套［房屋产权证号：铜大大（91）字第x**号］的房屋所有权证的变更登记手续。
案件受理费80元，减半交纳40元，由被告张应琼、罗军、罗方负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。并直接向该院交纳案件受理费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费又未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
代理审判员 冷洪秋
二〇一五年九月六日
书 记 员 李 宁