安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第00019号
上诉人（原审原告）：李真平，男，1958年8月29日出生，汉族。
委托代理人：朱勇，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：徐诚，安徽华人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张从良，男，1953年8月2日出生，汉族。
委托代理人：汪泳艳，安徽承义律师事务所律师。
委托代理人：席俊义，安徽承义律师事务所律师。
上诉人李真平因房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市蜀山区人民法院（2013）蜀民一初字第01291号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李真平的委托代理人朱勇，被上诉人张从良的委托代理人汪泳艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2005年8月2日，李真平与张从良签订一份《合作协议》，约定：双方就位于新加波花园城丽晶阁店面出租一事，达成以下协议：一、李真平承诺将其自有房产与张从良自有房产捆绑为一体与承租方合作，合作事宜由张从良全权处理，并以张从良名义与承租方签订协议。本协议在生效、变更和终止等方面与张从良和承租方签订的合同保持一致；二、本合同有效期为六年。张从良六年共支付李真平包干房租72万元，其中前两年每年支付10万元，后四年每年支付13万元；三、双方承诺未经对方许可不得擅自转让房产，如果一方确实有此方面的要求，须在不损害对方和承租方利益的前提下，双方协商解决；四、合同期满后，如承租方和张从良在续租问题上达成一致，李真平须认可并重新签订协议。续租期间，张从良支付李真平的包干房租与承租方支付张从良的房租保持同比例增减；五、在总额确定的情况下，张从良对李真平包干房租的支付方式与承租方对张从良租金的支付方式保持一致。承租方支付房租时，张从良通知李真平到场收取；六、如承租方在租赁期间需双方出面协调工作，双方有义务尽力支持。租赁期内，凡涉及出租方应尽的义务，根据双方自有房产部分分割，双方应承担各自责任；七、未尽事宜，双方可签订补充协议，与本协议具有同等法律效力；八、本协议一式两份，由双方签字后表示认可，张从良与承租方签订的协议生效时开始生效；九、本协议附承租合同一并生效。
合同签订后，李真平将其所有的位于合肥市长江西路898号新加波花园城1号楼房产（面积为202.94㎡）一套交予张从良，张从良将该套房产与其所有的位于新加坡花园城商铺一套及其他房产一套打通，形成面积为1245㎡的店面整体对外出租。
2005年9月30日，张从良与刘建华签订一份《合作协议》，约定：合作期限自2005年11月8日始至2011年11月7日终止；张从良以位于长江西路新加坡花园城现状店面共计1245㎡的使用权与刘建华合作。酒店筹建及经营过程中产生的费用由刘建华负责；张从良不介入日常经营，仅收取刘建华按期支付的包干利润；合作前三年即2005年11月8日至2008年11月7日，刘建华每年支付张从良包干利润45万元，共计135万元；第四、五年即2008年11月8日至2010年11月8日，刘建华每年支付张从良包干利润495000元，共计99万元；第六年即2010年11月8日至2011年11月8日，刘建华支付张从良包干利润544500元等内容。合同签订后，刘建华即将位于新加坡花园城1245㎡的店面用于经营湘之楼酒店。后李真平向原审法院提起诉讼，要求刘建华返还其所有的新加坡花园城1号楼房产。该案件在审理过程中，李真平当庭申请撤诉，原审法院裁定予以准许。
因该案件影响了酒店开业时间，张从良与刘建华于2006年1月5日达成一份《补充协议》，约定将原定于2005年11月8日开始履行的合作协议推迟到2006年1月8日，刘建华自2006年1月8日起支付房租。2007年5月8日，张从良与刘建华签订一份《终止协议书》，终止了原《合作协议》。
2007年7月2日，张从良与王立新签订一份《合作协议》，约定：合作期限自2007年7月8日至2011年11月7日终止；张从良以位于长江西路新加坡花园城现状店面共计1245㎡的使用权与王立新合作。酒店筹建及经营过程中产生的费用由王立新承担；张从良不介入日常经营，仅收取王立新按期支付的包干利润；合作第一年即2007年7月8日至2007年11月7日，王立新支付张从良包干利润15万元；第二年即2007年11月8日至2008年11月7日，王立新支付张从良包干利润45万元；第三、四年即2008年11月8日至2010年11月7日，王立新每年支付张从良包干利润495000元，共计99万元人民币；第五年即2010年11月8日至2011年11月7日，王立新支付张从良包干利润544500元等内容。
合同履行期间，因合肥长江西路高架桥施工，导致新加坡花园城店面无法正常经营，张从良与王立新于2010年9月30日达成一份《补充协议》，内容为：一、双方确认2007年7月2日签订的房屋租赁协议于2009年7月8日终止；其他条款依原合同执行。2011年3月19日，张从良与苏小红就位于长江西路新加坡花园城的1245㎡现状店面签订《合作协议》，双方后于2012年11月18日终止该协议。
再后，李真平与张从良解除了双方于2005年8月32日签订的《合作协议》，并就各自所有的位于长江西路新加坡花园城商铺分别于2012年12月13日与杨阳签订《房屋租赁合同》。截止至2012年11月18日，张从良陆续向李真平支付租赁费共计566630元。李真平另认可收到张从良改建费2万元。
后李真平诉至原审法院，请求判令张从良支付拖欠的租赁费283370元。李真平在庭审中变更诉讼请求为：判令张从良支付拖欠的租赁费288658元。
原审法院审理后认为，本案双方的争议焦点包括以下两个方面：一、双方之间存在何种法律关系？从双方签订的《合作协议》中有关协议目的、标的、权利义务分配、责任承担等条款内容来看，本案双方合作经营的标的是双方捆绑一体的房屋，并非单方所有的房产，李真平享有的合作收益则体现在协议约定的包干定额房租上。因此，双方存在的并非单纯的房屋租赁法律关系，应是共担风险、共享收益的合作经营关系。二、协议约定的李真平享有六年包干房租的条款的真实意思表示以及李真平包干房租收益的计算问题？从双方在庭审中对有关协议第九条“附承租合同”解释的陈述看，该“附承租合同”即指张从良与第三方签订的相关协议。结合双方之间协议约定的六年期限的条款内容以及张从良与刘建华签订的《合作协议》约定的六年期限，可以看出双方在签订《合作协议》时无论是基于已明确的与第三人之间的商业交易信息，还是基于市场收益的预判，双方对于六年合作经营的连续性，即对六年内双方捆绑一体的房屋能够获得连续性市场收益均持信任态度。因此，双方在协议中约定的六年包干房租的真实意思表示应是连续性的计算。但，由于双方合作能否获得收益主要取决于与第三方的交易状况，而且合作协议与第三方交易状况的一体关联性在协议条款第一、八、九条的内容中也得到了明确体现。所以，当与第三方的交易关系能够连续不断六年时，有关六年包干房租条款的履行与上述协议条款具有融合性。当与第三方的交易关系无法连续并出现交易时间空档时，两条款的履行即发生冲突，而这种冲突是双方对市场判断不充分所导致。本案中，因李真平起诉第三方、张从良与第三方签订协议的变更、解除等原因，使得与第三方之间的交易发生断裂并出现多段的交易时间空档。双方对于六年包干房租约定的条件基础丧失，而双方对此并未协商变更合作条款，由此使得有关六年包干房租条款的履行与协议条款发生冲突。此时，如果仍然按照连续六年的约定计算李真平的包干定额房租，不仅违反合作协议共享收益、共担风险的真实意思，且未取得收益仍需支付李真平房租，对张从良而言并不公平。综上所述，应遵循合作协议的本质，以双方捆绑一体的房屋实际与第三方交易的实际情况为基础，并结合双方约定的包干房租标准予以计算李真平应获得的房租收益较为公允。张从良按照与第三人签订的合同的实际履行时间60个月，按照约定的标准计算李真平的包干房租并无不当。张从良应向李真平支付房租费共计59万元（10万元×2年＋13万元×3年），扣除已付566630元及李真平自认的改建费2万元，尚欠房租费3370元未付。故对李真平主张张从良支付房租费3370元的诉请，应予以支持。超出部分，无事实和法律依据，依法不予支持。
李真平有关双方系租赁合同法律关系，按照六年连续性计算包干房租的主张，无事实和法律依据，依法不予采信。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张从良于判决生效之日起十日内支付李真平房租费3370元；二、驳回李真平的其他诉讼请求。案件受理费5551元，由李真平负担5485元，由张从良负担66元。
上诉人李真平上诉称，依据本人提供的张从良与刘建华签订的《租赁合同》可以认定，张从良是将本案所涉的标的物整体出租，其自本人处通过房租包干的方式获得转租权，其享有租金收益权，本人获得的是包干利润，双方间应属租赁关系，原审认定双方系风险共担、利益共享的合作经营法律关系错误。张从良与第三人签订的协议均无本人签名，真实性无法确定，而本人与张从良的协议明确约定前两年年租金10万元，后两年年租金13万元，张从良即应按协议约定支付该包干房租，原审却以双方系合作经营为由，以张从良实际出租的期限计算租金错误。综上，请求二审法院依法查明事实，撤销原判，改判支付本人原审全部诉讼请求。
被上诉人张从良辩称，根据双方签订的合作协议可以确定，双方建立的并非是单纯的租赁关系，而是合作经营关系，协议中对于双方合同的履行、款项的支付均作出明确约定，且与本人与第三人签订的租赁合同一致，此后因李真平的原因和长江路高架的修建等原因，导致房屋事实存在未出租的情形，原审以实际租赁期限60个月计算包干利益正确。另本人与第三人刘建华2005年9月8日签订的租赁合同确未履行，双方实际履行的是2005年9月30日的合作协议，并且该协议的履行也获得李真平的确认，双方此后相关包干租金的支付也与实际租赁期限对应，原审依据实际租赁期限计算合作期间的包干房租正确。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院认为，张从良与李真平2005年8月2日签订的协议名称为《合作协议》，协议内容为双方将房产捆绑一体与承租方合作，同时约定在总额确定的情况下，张从良对李真平包干房租的支付方式与承租方对张从良租金的支付方式保持一致，承租方支付房租时，张从良通知李真平到场收取，原审据此认定双方形成的系共担风险、共享利益的合作经营关系而非单纯的房屋租赁法律关系正确。
在双方签订的合作协议中虽约定李真平享有六年包干房租的收益，并对包干房租的总额进行了约定，仅根据该协议约定是否即可不考虑任何因素而认定张从良均需支付该包干房租，该包干房租约定的真实意思应如何判定？原审结合双方协议中约定的“本协议附承租合同一并生效”的约定，及双方合作期间实际出租情况判定该包干房租收益的真实意思为六年租金连续计算的租金收益标准，并无不妥。另双方合作期间张从良每笔支付的包干房租收益均与其实际租赁月份相互对应，因长江西路高架桥修建，2008年11月29日至2011年2月3日期间，合作捆绑租赁的房屋未出租时，张从良也未向李真平支付包干收益，李真平对于该事实亦予以认可，此种租金收益的支付方式与双方合作协议中约定的相符，也与原审法院认定的双方系利益共享、风险共担的合作经营法律关系的认定吻合。故原审根据双方捆绑一体的房屋的实际租赁期间按照双方约定的包干房租收益标准计算李真平的应得租金收益符合法律规定，李真平以双方系租赁关系为由主张张从良应按合作协议的约定不考虑合作租赁房屋的实际租赁情况，全额支付六年租金72万元的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。
综上，原审认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5551元，由李真平负担。
本判决为终审判决。
审判长 项 红
审判员 吕爱来
审判员 欧 健
二〇一四年二月十七日
书记员 丁宇琪
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。