北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0109民初5923号
原告：杜建国，男，1962年3月22日出生，住北京市朝阳区，公民身份证号码×××。
原告：张殿宾，男，1954年9月25日出生，公民身份证号码×××。
原告：张秀梅，女，1981年5月21日出生，公民身份证号码×××。
原告：张秀飞，男，1986年12月11日出生，住北京市门头沟区，公民身份证号码×××。
四原告委托诉讼代理人：张蕴泉，北京市亚太律师事务所律师。
被告：杜连云，男，1932年8月2日出生，住北京市朝阳区，公民身份证号码×××。
被告兼杜连云委托诉讼代理人：杜建忠，男，1957年8月29日出生，住北京市丰台区，公民身份证号码×××。
被告：王福，1963年3月30日出生，住北京市门头沟区，公民身份证号码×××。
委托诉讼代理人：王兴（王福之弟），男，1965年12月31日出生，北京市门头沟区清水镇黄安村村民委员会主任，住北京市门头沟区。
原告杜建国、张殿宾、张秀梅、张秀飞与被告杜连云、杜建忠、王福农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜建国、张殿宾、张秀飞及四原告委托诉讼代理人张蕴泉，被告兼杜连云委托诉讼代理人杜建忠，被告王福及其委托诉讼代理人王兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜建国、张殿宾、张秀梅、张秀飞向本院提出诉讼请求：第一，依法判令被告杜连云、杜建忠、王福于2017年8月25日签订的《卖房契约》无效；第二，判令被告王福将北京市门头沟区×××25号院（以下简称×××25号院）的房屋北房3间腾退返还。事实和理由：杜会堂与李景花系夫妻关系，二人共育有长子杜连生、次子杜连云、三子杜连甲三个儿子，杜建新系杜连生之女，张殿宾系杜建新之夫；杜建忠系杜连云之子；杜建国系杜连甲之子。杜会堂于1976年12月12日去世，李景花于1986年12月1日去世，杜连生于1997年6月26日去世，杜连甲于2014年11月1日去世，杜连甲之妻门焕苓于2013年11月27日去世。杜会堂与李景花二人在×××25号院原有北房三间，二人去世后该北房三间无人居住。2017年8月25日，三被告在未征得四原告同意的情况下，就杜会堂与李景花遗留的位于×××25号院内的北房三间签订了《卖房契约》，约定杜连云和杜建忠将涉案房屋卖给王福，作价人民币6万元。被告杜连云、杜建忠未征得四原告的同意，将祖遗产房屋出卖，被告王福明知涉案房屋为祖遗产，未经分家，均已严重侵犯了原告的财产权益。为保护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
杜连云、杜建忠辩称，我们家在×××25号院共有住房五间，1950年杜连云在清水镇黄安村结婚，婚后住北房三间，当时大哥杜连生去当兵，弟弟杜连甲在北京上学。1953年杜连生退伍回家后结婚，父母把东房两间给了杜连生，后父母同杜连云一家一起居住在北房。杜连甲毕业后去河北宝坻县结婚居住在单位。因此，父母虽然跟杜连云一家一起居住，但此前五间住房已经进行了分配，三间北房属于杜连云个人房产，其余两间东房属杜连生，此次卖房并不涉及。原告说法歪曲事实，混淆黑白，请法院充分调查后，给予公正的裁决。
王福辩称，原告所述并不属实。第一，关于买房一事，一开始我是跟张殿宾协商买×××25号院里面的东房两间，张殿宾称想将院内北房一并卖予我，但其需要回家商量一下，但最后这事也没说成；第二，我对杜家的事情并不清楚，我买房之前根本就不认识杜建忠、杜连云，根本不存在与杜建忠、杜连云恶意串通的情况。
本院经审理查明，杜会堂与李景花系夫妻关系，二人共育有长子杜连生、次子杜连云、三子杜连甲三个儿子。杜会堂于1976年12月12日去世，李景花于1986年12月1日去世。杜连生（1997年6月26日去世）与其妻任成芝（2002年1月20日去世）育有儿子杜建国（2014年12月13日去世），女儿杜建新（2016年10月17日去世），张殿宾系杜建新之夫，张秀梅、张秀飞系杜建新、张殿宾婚生子女；杜建忠系杜连云之子；杜连甲（2014年11月1日去世）与门焕苓（2013年11月27日去世）育有一子杜建国（本案被告）。
本案争议的焦点为如何认定×××25号院内北房的权属。围绕该争议问题，原被告举证质证如下：原告向本院提交证据一，买卖田房草契，买卖契约各一份，证明1951年，杜会堂从本村村民王殿亮处购买北房三间；证据二，卖房契约一份，证明2017年8月25日，杜连云、杜建忠将×××25号院内北房三间卖给王福；证据三，卖房契约一份，证明1965年，杜连生自本村村民杜全昌处购得×××25号院东房两间。经查看，该契约上载明，杜全昌将“凡房”两间卖给杜连生，房屋四至为北至山墙，南至山墙，东至水道，西至半院。原告称契约中“凡房”为平房的意思。对证据一、证据二，杜连云、杜建忠、王福均予以认可；对于证据三，杜连云、杜建忠称该契约中没有买卖双方的签字或捺印，故对该证据真实性、合法性、关联性均不认可，王福称对该证据不发表质证意见。
本案审理中，原告称李德珠在北京市门头沟区×××（以下简称×××）居住时间较长，可能知道本案涉及的情况，被告称王成文之女王兴兰可能对本案涉及的情况有所了解，故本院向李德珠、王兴兰询问了相关情况，二人对黄安村25号院内房屋购买、建盖及分家析产的情况，均称不清楚。
本院在案件审理中也前往×××向该村村民委员会主任王兴（在本院向王兴询问调查后，其成为被告王福的委托诉讼代理人）及委员杜廷庆询问了本案涉及房屋的情况，王兴称涉案房屋建成时间较长，村内未存有任何书面权属证明材料或建房审批手续；另，王兴、杜廷庆二人均向本院称杜会堂、李景花夫妇生前将×××25号院内北房三间分给杜连云、杜连甲，东房两间分给杜连生。
对于本院上述调查情况，原告称村民委员会主任及委员的陈述与事实不符，不予认可；杜连云、杜建忠称，北房三间只分给了杜连云，与杜连甲无关；王福向本院表示不再发表意见。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于本案，四原告均称×××25号院内北房三间属于杜会堂、李景花的遗产，属于各权利人共同共有；杜连云、杜建忠则称×××25号院内北房虽是杜会堂、李景花所买，但是二位老人在世时已经分过家，其中北房三间分给了杜连云。关于分家的事实，杜连云、杜建忠负有举证义务，但是其并未向本院提交任何证据；结合原告提交的证据及本院调查的情况，未有充分证据证明北房已经过分家，故本院对杜连云、杜建忠的意见不予采纳。
根据物权法的规定，除共有人之间另有约定的，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。在本案中，杜连云、杜建忠向王福出售×××25号院内北房三间的行为未经过其他权利人的同意，故杜连云、杜建忠与王福于2017年8月25日签订的《卖房契约》依法不发生物权变动的效力，即王福不得基于该合同取得诉争房屋的相关物权。故关于原告要求确认三被告之间签订的卖房契约无效的诉求，本院予以支持。但关于四原告要求被告王福腾退并返还房屋一节，本院认为由当事人另行解决为宜。
因本案系基于杜建国、张殿宾、张秀梅、张秀飞的起诉行为而审理，故杜连云、杜建与王福关于合同实际履行中发生的争议，非本案审理内容，当事人如有争议亦应另行解决。
综上所述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国物权法法》第九十七条之规定，判决如下：
一、确认二○一七年八月二十五日被告杜连云、杜建忠与被告王福签订的《卖房契约》无效；
二、驳回原告杜建国、张殿宾、张秀梅、张秀飞其他诉讼请求。
案件受理费六百五十元，由被告杜连云、杜建忠负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员 高 兵
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 宋海星
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