北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第02166号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京京沧伟业汽车销售服务有限公司，住所地北京市海淀区西三旗建材城环岛南800米路西平房。
法定代表人朱会杰，总经理。
委托代理人宋燕霞，北京市青山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京西三旗高新建材城经营开发有限公司，住所地北京市海淀区西三旗东。
法定代表人常元红，经理。
委托代理人赵忠林，北京市墨风律师事务所律师。
委托代理人安建章，男，1959年1月3日出生，北京西三旗高新建材城经营开发有限公司职员。
上诉人北京京沧伟业汽车销售服务有限公司（以下简称京沧伟业公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第16279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北京西三旗高新建材城经营开发有限公司（以下简称高新建材公司）在原审法院诉称：2004年10月13日，我公司与京沧伟业公司就北京市海淀区北京西三旗热力厂院内西侧房屋场地出租事宜签订《场地租赁合同》，约定：租赁面积10000平方米，其中房屋建筑面积500平方米、场地面积9500平方米，年租金230000元，租赁期限自2005年1月1日至2009年12月31日。合同履行期限届满后，我们又于2009年12月31日续签《场地租赁合同》，约定租赁面积9100平方米，年租金251100元，租赁期限自2010年1月1日至2012年12月31日。合同履行期限届满后，我公司多次以书面和面谈的方式要求京沧伟业公司腾退占用的场地，但京沧伟业公司均以各种理由推脱，且拒绝腾退至今。为维护我公司的合法权益，起诉要求：京沧伟业公司立即腾退位于北京市海淀区建材城环岛南800米路西，即北京西三旗热力厂院内由其租赁共计9100平方米的场地及房屋；本案的诉讼费用由京沧伟业公司负担。
京沧伟业公司在原审法院辩称：首先，我公司不认可与高新建材公司的场地租赁合同关系已解除。2004年10月13日，我公司与高新建材公司签订《场地租赁合同》的同时还签订了一份《房屋（场地）租赁合同备忘录》，承诺租赁合同期满后除北京市政府、北京金隅集团统一规划的需要，继续出租给我公司。因此，我公司认为《场地租赁合同》自行终止的条件尚未成就，所以高新建材公司要求我公司腾退场地没有事实和法律依据。其次，高新建材公司在2014年6月6日本案审理过程中，断然给我公司停水停电，给我公司的生产、生活造成巨大的影响，直接导致的经济损失达3万余元，若高新建材公司欲与我公司协商解除租赁合同，则应赔偿因停水停电导致的经济损失。第三，我公司在承租场地后，投资约200万元新建了约3000平方米的办公用房，若高新建材公司擅自单方面解除合同，亦应予以赔偿。故我公司不同意高新建材公司的诉讼请求。同时提出反诉，要求高新建材公司赔偿我公司：因停水停电的损失26882元；新建房屋损失1000000元；本案的诉讼费及反诉费用由高新建材公司负担。
高新建材公司在原审法院针对京沧伟业公司的反诉辩称：我公司在2004年10月13日签订的场地租赁合同到期后，又与京沧伟业公司签订了新的场地租赁合同，故我公司不存在任何违约行为。我公司与京沧伟业公司2009年签订的场地租赁合同至2012年12月31日已到期。按约定合同到期后，京沧伟业公司应将场地腾空，将房屋场地交还给我公司。因此，京沧伟业公司提出的停水停电损失，是在合同到期后拒不腾退所造成的，且没有提供证据。至于京沧伟业公司提出的新建房屋损失，因其在场地上建盖的所有房屋均没有经过审批备案，也没有经过我公司同意，属于非法建筑。故我公司不同意京沧伟业公司的全部反诉请求。
原审法院审理查明：位于北京市海淀区建材城124600.25平方米土地使用权人系高新建材公司（原北京市西三旗高新建材城经营开发公司）。2004年10月13日，高新建材公司（甲方）与京沧伟业公司（原北京京沧汽车修理有限公司）签订《房屋（场地）租赁合同》，将位于北京市海淀区北京西三旗热力厂院内房屋建筑面积500平方米，场地建面积9500平方米，共计10000平方米租与京沧伟业公司用于经营，租赁期自2005年1月1日至2009年12月31日，年租金230000元，并应交纳相当于6个月租金的押金。同时，双方还签订《房屋（场地）租赁合同备忘录》，约定：“一、由于甲方出租场地上的房屋为简易工棚，双方签订《房屋（场地）租赁合同》中第五条保险条款乙方不必履行；二、考虑到乙方投资数额较大，租赁合同期满后除北京市政府、北京金隅集团统一规划的需要，甲方承诺继续出租给乙方，租金在双方签订《房屋（场地）租赁合同》约定租金的基础上按照上一租期北京市物价上涨指数内双方协商调整，但最低上调幅度不低于10%；三、甲方原有建筑物允许乙方在不增加面积的前提下自筹资金改建，合同期满后乙方应将改建后的原甲方建筑完整交还甲方，不得向甲方收取改造费用。”经核实，上述合同签订后，高新建材公司于2004年10月26日将合同约定的场地、房屋交与京沦伟业公司使用。
上述《房屋（场地）租赁合同》到期后，高新建材公司（甲方）与京沧伟业公司（乙方）于2009年12月31日签订《场地租赁合同》，将位于北京市海淀区北京西三旗热力厂院内面积9100平方米场地租与京沧伟业公司用于汽车修理，租赁期限自2010年1月1日至2012年12月31日，年租金251100元。合同就“租赁标的的改造”约定有以下内容：乙方对租赁标的的改造须征得政府有关部门的批准，并将施工图纸在甲方处备案。乙方未经政府有关部门批准对租赁标的进行改造造成的一切后果均由乙方承担。合同就“续租与交还”约定为：“1、乙方如有续租意向应在本合同期满前90日以书面形式告知甲方。如政府和甲方上级单位不征用此地，乙方要求继续租用此地，甲、乙双方如就续租达成一致意见，并经上级主管部门批准后，双方应另行签订租赁合同。2、本合同期满或提前终止本合同后，乙方应搬走可移动物品、拆除广告设施，需要恢复原状的地方应按甲方要求恢复原状，在本合同期满日或终止日次日起7日内将租赁标的（以装修改造后的现状为准）完好地交还给甲方，甲方自收回租赁标的后7日内无息退还乙方未到期租金和押金。乙方无权就装修、改建、新建及其他添附向甲方主张费用返还。3、本合同期满或提前终止本合同后，乙方未能在甲方限定的时间内交还租赁标的，从逾期之日起至实际交还之日止，每逾期1日，乙方应按当时租赁标的日租金的两倍向甲方支付占用费。逾期超过7日，甲方有权自行处理乙方遗留物品和设施，收回租赁标的，所需费用由乙方承担。4、本合同期满或提前终止本合同后，如乙方拒不交还租赁标的，甲方有权不退还押金，有权自行处理乙方滞留在租赁标的内的物品和设施，收回租赁标的，所需费用由乙方承担。”
2012年12月16日，高新建材公司向京沧伟业公司发出《告知函》，告知其合同将于2012年12月31日到期，且到期后不再考虑续签，并要求京沧伟业公司于2013年2月7日前将租赁标的交还。因京沧伟业公司未将租赁标的交与高新建材公司，高新建材公司分别于2013年4月26日、6月17日、8月5日、10月14日、12月23日和2014年2月10日向京沧伟业公司发出《关于收回租赁标的的通知》。2014年5月27日，高新建材公司向京沧伟业公司发出《关于腾退并交还土地的通知》，要求京沧伟业公司在2014年6月底前拆除违法建设，交还土地。经查实，京沧伟业公司向高新建材公司缴纳房屋场地租金至2012年12月31日，且至今未将租赁场地、房屋腾退交与高新建材公司。审理中，京沧伟业公司就其反诉主张的停水、停电损失及新建房屋损失向法庭提交以下证据：1、北京西三旗热力有限责任公司于2014年6月6日的《停水、停电通知》；2、高新建材公司于2014年6月23日的《关于停水停电等事宜的回函》；3、京沧伟业公司于2014年6月购置发电机组、配电箱壳体、铜鼻子、交联电缆、交流稳压器的发票，共计26882元；4、照片9张和2004年12月8日的2300000元土地硬化厂房建设工程款收据。经质证，高新建材公司对证据1的真实性认可，对证据2、3的真实性及证明内容均不予认可。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋（场地）租赁合同》、《场地租赁合同》、《停水、停电通知》、《关于停水停电等事宜的回函》、发票、照片等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。高新建材公司与京沧伟业公司于2004年10月13日签订的《房屋（场地）租赁合同》及2009年12月31日签订的《场地租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行合同义务。依上述合同约定，租赁期限已届满，且高新建材公司亦多次向京沧伟业公司发出收回租赁标的和不再续租合同的通知，履行了相关的合同义务，双方的场地租赁合同关系已实际解除。现高新建材公司要求京沧伟业公司腾退场地及房屋之请求，符合法律的相关规定，法院予以支持。因高新建材公司依据2004年10月13日的《房屋（场地）租赁合同备忘录》的约定，已在2009年12月31日《房屋（场地）租赁合同》到期后，依其承诺与京沧伟业公司再行订立了新的场地租赁合同。但该份备忘录对2009年12月31日的场地租赁合同并无约束力，故对京沧伟业公司所述双方合同关系尚未解除的抗辩理由，法院不予支持。考虑到，京沧伟业公司现仍在租赁的场地进行经营活动，故高新建材公司应给予其一定的合理腾退期限，法院认为以30日较为合理。双方在《场地租赁合同》中约定京沧伟业公司未经政府有关部门批准对租赁标的进行改造的一切后果由其自行承担，且还约定双方合同到期后，京沧伟业公司无权就装修、改建、新建及其他添附主张费用。故京沧伟业公司的反诉请求缺乏合同依据，法院不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除北京西三旗高新建材城经营开发有限公司与北京京沧伟业汽车销售服务有限公司于二〇〇九年十二月三十一日签订的《场地租赁合同》；二、北京京沧伟业汽车销售服务有限公司于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区建材城环岛南八百米路西，即北京西三旗热力厂院内共计九千一百平方米的场地及房屋腾空交与北京西三旗高新建材城经营开发有限公司；三、驳回北京京沧伟业汽车销售服务有限公司的反诉请求。
京沧伟业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，改判双方继续履行《场地租赁合同》，驳回高新建材公司的原审诉讼请求，支持京沧伟业公司的原审反诉请求；本案的上诉费由高新建材公司承担。上诉理由是：原审法院认定事实不清，适用法律错误。根据《房屋（场地）租赁合同备忘录》的约定，《场地租赁合同》自行终止的条件尚未成就，高新建材公司的诉讼主张没有事实和法律依据；高新建材公司明知京沧伟业公司在租赁场地建房投资较大而擅自单方解除合同，还停水、停电，给京沧伟业公司造成巨大经济损失。
高新建材公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持，请求二审法院驳回京沧伟业公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：高新建材公司与京沧伟业公司于2004年10月13日签订的《房屋（场地）租赁合同》及2009年12月31日签订的《场地租赁合同》均属有效合同，双方均应依约履行合同义务。租赁期限届满前后，高新建材公司多次向京沧伟业公司发出合同到期不再续租并收回租赁标的的通知，履行了相关的合同义务，双方的场地租赁合同关系已实际解除。现高新建材公司要求京沧伟业公司腾退场地及房屋之请求，符合合同约定及法律的相关规定，原审判决予以支持正确。
因高新建材公司依据《房屋（场地）租赁合同备忘录》的约定，已履行承诺与京沧伟业公司再行订立了新的场地租赁合同。该份备忘录对新的场地租赁合同并无约束力，故京沧伟业公司上诉关于《场地租赁合同》自行终止的条件尚未成就的理由缺乏事实根据，本院不予采纳。
双方在《场地租赁合同》中约定京沧伟业公司未经政府有关部门批准对租赁标的进行改造的一切后果由其自行承担，且还约定双方合同到期后，京沧伟业公司无权就装修、改建、新建及其他添附主张费用。京沧伟业公司在《场地租赁合同》到期且高新建材公司多次通知其腾退交还租赁标的的情况下仍拒绝履行腾退交还租赁标的的合同义务，其主张超期占用租赁标的期间的停水停电损失，缺乏事实根据和法律依据。故原审判决驳回京沧伟业公司的反诉请求并无不当。
综上所述，京沧伟业公司的上诉理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由北京京沧伟业汽车销售服务有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。反诉费六千九百元，由北京京沧伟业汽车销售服务有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由北京京沧伟业汽车销售服务有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 王爱红
审判员 刘秋燕
二〇一五年四月二十一日
书记员 王 梦
书记员 罗娇杨