北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第6874号
上诉人（原审被告、反诉原告）王亚惠，女，1955年4月10日出生。
委托代理人马玉昌，男，1949年9月26日出生。
委托代理人孙自发，男，1954年2月13日出生，北京市延庆县旧县镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）胡晓宁，男，1970年9月12日出生。
委托代理人张志平，北京市墨凤律师事务所律师。
上诉人王亚惠因合同纠纷一案，不服北京市延庆县人民法院（2014）延民初字第02486号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王亚惠及其委托代理人马玉昌、孙自发，被上诉人胡晓宁及其委托代理人张志平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
胡晓宁在原审法院起诉称：1996年3月1日，我与王亚惠签订协议，以36500元的价格购买王亚惠所有的213室。协议约定我可以在1999年8月23日之后到房管部门办理过户手续。但在1999年8月23日之后，我请求协助办理过户手续，王亚惠却一直推脱不予办理。现我诉至法院，要求王亚惠协助我办理上述房屋过户手续。
王亚惠在原审法院答辩称：我与胡晓宁签订的是5年期的房屋租赁协议，租金36500元（其中包括有限电视安装费500元），并非房屋买卖协议。当年胡晓宁和杨立春（中介人）拿着拟定好的协议来找我时，我见到协议书的抬头写的是”协议书”而非”租赁协议”，且协议书甲方、乙方后面的括号内写着”买方”和”卖方”，我就表示过质疑。当时杨立春解释说协议的具体条款是租赁协议的内容，括号内所写的”买方”和”卖方”可以划掉，但因我当时没有带笔，故未划掉。胡晓宁说让我在协议中有改动之处按手印，但我按完手印后因为比较忙没有仔细审核就签字了。协议落款处”王亚慧”的名字是我第一代身份证登记的名字，之后更换身份证我的名字变更为”王亚惠”。该协议的内容不明确，存在内在矛盾，不能推定双方已经就房屋买卖达成一致意向，具体体现在以下方面：1、协议第2条表述为”愿意租赁给乙方居住”，这与第7条至第13条约定的”过户”内容存在逻辑上的矛盾；2、协议第2条表述为”甲乙双方确定从96年5月1日起至99年8月23日房屋抵压金叁万陆千伍百元整，双方达成此协议，以后按此执行”。首先，租赁关系本身产生的是租金，但本条款表述为”房屋抵压金”，法律属性不明确；其次，本条约定的是96年5月1日起至99年8月23日的房屋抵压金，该期限届满后是否继续产生房屋抵压金并不明确。3、协议第4条记载”房屋抵压金只包括甲方房照内所定面积的抵压金，不包含小棚使用费”，小棚是否需要另行支付费用，并未明确，且该处表述为使用费，即双方并非买卖关系。4、协议第7至13条有关于”过户”的记载，但未约定交易价款。虽然第10条记载”本协议中的房屋抵压金在未过户之前称抵压金，过户后称购房款”，但抵压金可能小于或等于、大于购房款，因而不能据此确定交易价款。5、协议第13条记载”若在1999年8月20日以后不能过户（由于政策原因），乙方具有长期所有权，一切费用由乙方负担（由甲方向乙方索要）”。该表述显然存在过户不能的情况下转为不定期租赁的可能。当时该房配套的小棚属于延庆县房管局所有，需要按月交纳小棚费，我是每半年或者一年去找胡晓宁收一次小棚费。1997年或1998年左右，我找胡晓宁收小棚费时，胡晓宁拒绝交纳，我遂要求收回房屋，因此双方产生矛盾，之后我就联系不到胡晓宁了。直到2012年我终于找到了胡晓宁，要求其返还房屋，胡晓宁不同意，我向胡晓宁表明自始至终都不想卖房，只是租房，签订的也是房屋租赁协议。多年来，胡晓宁长期占有我的房产，一直未支付房屋占用费，给我造成了巨大经济损失。另外，根据协议中1999年8月23日以后可以办理过户的内容，至胡晓宁起诉时已经超出债权纠纷法律规定的2年诉讼时效。综上，我与胡晓宁明确有过租赁的意思表示，且约定了租赁期间的费用（抵压金），但租赁期满后的费用未明确；协议中有过关于过户的记载，但未明确过户的法律关系基础，虽然协议第10条有关于”过户前称抵压金，过户后称购房款”的表述，但不能由此确定双方已经就交易价款达成一致，鉴于缺乏买卖合同关系成立的根本条款，显然无法认定买卖关系成立；协议中关于不能过户的处理方法为”乙方具有长期所有权”，但该长期所有权的法律属性不明确，存在不定期租赁的可能。基于上述理由，我请求法院驳回胡晓宁的诉讼请求。同时，我要求提起反诉，请求法院：1、解除合同，胡晓宁返还我213室房屋及小棚；2、胡晓宁支付房屋租赁费20万元（其中，2001年5月1日-2009年5月1日的房屋租赁费56000元，2009年5月1日-2014年5月1日的租赁费144000元）；3、由胡晓宁负担本案诉讼费及反诉费。
胡晓宁针对王亚惠的反诉在原审法院辩称：我不同意归还王亚惠房子。房屋买卖协议书是1996年3月1日我和杨立春及我叔叔到王亚惠家中所签。当时王亚惠已经草拟好了一份协议书，我是照着王亚惠草拟好的协议书抄的，稿纸是王亚惠提供给我的，上面有王亚惠所在单位”延庆县广播站”的字样。协议内容没有实质性变化，只对错别字和条款顺序进行了改正和调整。当时王亚惠为了购房需要用钱，但因为本案诉争房屋是王亚惠所在单位分给职工的福利房，按照当时政策办理房产证后5年内不许转让出售。因为王亚惠是1994年8月23日办理的房本，到1999年8月23日房本满5年就可以过户了，所以协议中才约定1999年8月23日之后过户。我与王亚惠协商后确定购房款为36500元，1996年2月我给付王亚惠10000元现金，1996年3月1日又补交了26500元。这36500元就是购房款，因为1996年职工每月收入为300元左右，如果将36500元认定为租金就是天价，不符合常理。1999年8月23日之后我多次找王亚惠协商过户事宜，2002年、2009年我找过王亚惠，2012年11月王亚惠也找过我，王亚惠称我再给她50000元就配合我过户，但后来就联系不上了。期间，我也通过中介人杨立春找过王亚惠，但王亚惠称不给她50000元就不给我过户。对于诉争房屋我有权对外租赁，因为协议第13条写明了我有长期使用权和所有权，并且我入住后供暖费、物业费、买小棚都是我出资的，有票据为证，因此王亚惠要求我给付这些年的租金没有任何依据。此外，如果是房屋租赁关系，王亚惠也不会将诉争房屋的房本和发票给我。据我所知，王亚惠用我的购房款买了新兴小区的房子。故我认为诉争房屋的所有权已经明确归我所有，不同意王亚惠的反诉请求。
原审法院审理查明：王亚惠经由其所在单位延庆县广播局以优惠价格购买了213室楼房一套（建筑面积：53.37平方米），并于1994年8月23日取得房产证。1996年3月1日胡晓宁通过中间人杨立春的介绍，与王亚惠就上述房屋签订协议。协议标题为”协议书”，甲方为”王亚慧”，乙方为”胡晓宁”，名字后面用括号注明了”卖方”和”买方”字样。协议第2条、第3条约定：王亚惠愿意将房屋租赁给胡晓宁居住，并”确定从96年5月1日起至99年八月23日房屋抵压金叁万陆千伍百元整”，乙方愿意承租甲方213室并于96年三月一日交齐该房抵压金叁万陆仟伍百元整”；第4条约定：乙方在96年三月一日付清房屋抵压金后，甲方在5月1日搬清房屋交乙方钥匙；第6条约定：甲方交乙方使用权后，乙方具有长期使用权，但不得在甲方不知道的情况下随意买卖或租赁。可以在99年8月23日以后买卖、租赁他人。如在未办理过户手续期间乙方欲卖，甲方有权收回，还付原抵压金，不付息（甲方在一九九六年五月一号至一九九九年八月二十三日期间有此权力）；第7条约定：乙方在九九年八月二十三日后可到房管部门办理过户手续。过户后由乙方自由买卖、租赁；第9条约定：甲方在收清乙方房屋抵压金后，从96年五月一日乙方负担甲方承担的房屋费用（过户费、购置税、公证费等由乙方负担）；第10条约定：本协议中的房屋抵压金在未过户之前称抵压金，过户后称购房款；协议第12条约定：甲方收到抵压金之日起，把房照交予乙方保管（有关票据四张）。在未过户期间不得丢失，否则后果自负；第13条约定：若在一九九九年八月二十号以后不能过户（由于政策原因），乙方具有长期所有权，一切费用由乙方负担（由甲方向乙方索要）。协议落款处有胡晓宁和王亚惠的亲笔签字。签订协议当日，胡晓宁将协议中约定的36500元付清，王亚惠于1996年5月1日向胡晓宁交付房屋，并将房产证及相关票据一并交付胡晓宁。自此，诉争房屋一直由胡晓宁支配使用至今。期间，胡晓宁将诉争房屋进行过出租。2006年8月1日，胡晓宁的妻子刘彩云购得与诉争房屋相配套的小棚。胡晓宁居住期间，交纳了诉争房屋的物业费、危电改造费，并办理了歌华有线电视业务、与北京供电公司签订了《居民供用电合同》。经向延庆派出所申请，胡晓宁及其妻子刘彩云、女儿胡兮紫的户籍已经落至诉争房屋处。2014年4月16日，王亚惠向延庆县城乡建设委员会申请补办了诉争房屋的房产证。王亚惠认可胡晓宁所持有的房产证上所有权人”王亚慧”即是其本人，称系前后两次办理身份证时名字变更所致。
原审法院认定的上述事实，有胡晓宁提交的《北京市房产所有证》、歌华有限电视延庆分公司用户证、北京延庆供电局《居民供用电合同》、物业费发票、危电改造费收据、小棚费收据、户籍证明、王亚惠交纳的房价款和公共维修基金等相关收据、购房协议及其申请出庭的证人杨立春的证言，以及王亚惠提交的房屋所有权证（补办）及其申请出庭的证人吴留记、宋双根、崔月的证言在案证实。
原审法院判决认定：本案胡晓宁、王亚惠争议焦点是双方所签协议性质究竟是房屋买卖合同还是房屋租赁合同。经审核法院认为，虽然胡晓宁、王亚惠所签协议第二条、第三条从字面来看涉及房屋租赁内容，但纵观协议整体，应认定协议性质为房屋买卖合同，具体理由如下：第一，从协议表述方式来看，尽管协议标题并未写明是”房屋买卖协议”亦或是”房屋租赁协议”，但协议甲方、乙方后的括号内明确注明了甲乙双方的法律地位分别是”卖方”和”买方”，由此可以明确双方的真实意图是确立房屋买卖关系而非房屋租赁关系。第二，尽管协议第二条和第三条出现了”租赁”字样，但经过计算不难发现，若按照协议约定的1996年5月1日至1999年8月23日将近40个月的时间租金36500元，则每月租金900余元，这与1996年北京市职工月平均工资水平相比明显过高，有悖常理。第三，关于将房产证及相关票据交付胡晓宁一节，王亚慧辩称系为向胡晓宁表示诚意且为防止自己搬家丢失遂交予胡晓宁保管。在房屋租赁合同中，出租方的义务是向承租人提供房屋使用权，而非所有权，并无将房屋产权凭证交付对方之义务，故王亚惠关于此点的辩解不符合房屋租赁的交易习惯，显然与常理不符。且王亚惠关于为防止房产证丢失遂交予承租人保管之辩解也无法令人信服。第四，自1996年3月1日签订协议至今已18年有余，诉争房屋始终由胡晓宁支配使用着，且胡晓宁除交纳了诉争房屋的供暖费、物业费、与供电部门签订供用电合同、进行危电改造外，还将家庭成员的户口落至诉争房屋处。在长达18年的时间内，王亚惠与胡晓宁存在房产争议却始终未通过合理途径主张己方权利的事实，也同样不合常理。第五，协议第六条、第七条、第八条、第十条、第十二条、第十三条均系围绕诉争房屋过户问题进行约定，特别是第十三条对出现政策原因不能过户的后果约定乙方具有长期”所有权”。上述各条款均能反应出王亚惠签订协议时具有转让诉争房屋所有权的意思表示，而非出租房屋使用权的意思表示。
综上分析法院认为，依据1996年北京市城镇职工月平均工资水平及房地产市场交易情况，胡晓宁给付王亚惠的36500元即为购房款，且客观上王亚惠已将诉争房屋交付胡晓宁占有、使用、收益多年。故在王亚惠已将房屋所有权转移于买受人，且买受人已支付价款的情况下，法院确认双方所签协议性质为房屋买卖协议，该协议已经成立并生效，王亚惠应在1999年8月23日之后依照约定协助胡晓宁办理房屋过户手续。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，胡晓宁请求判令王亚惠协助过户是基于物权请求权所提之诉讼请求，而非债权请求权，故王亚惠关于胡晓宁的诉讼请求已过诉讼时效的辩解，法院不予采纳。综上，对王亚惠的辩解及各项反诉请求，法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决：一、王亚惠于判决生效后十日内协助胡晓宁办理213室的过户手续；二、驳回王亚惠的反诉请求。
王亚惠不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，发回重审或依法改判解除合同，要求胡晓宁返还房屋和小棚。上诉理由是：一、原审法院未全面考察双方签订协议的背景，错误认定双方所签协议为买卖合同；二、原审法院认定双方存在所签协议为买卖合同，然而该协议缺乏买卖合同成立的根本条款，因此原审判决认定事实错误；三、原审法院认定被上诉人主张房屋过户是物权请求权所提诉讼，是严重的法律认识错误。
胡晓宁服从原审法院判决，不同意王亚惠的上诉请求及理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双方当事人在协议甲方、乙方后的括号内明确注明了甲乙双方的法律地位分别是”卖方”和”买方”，原审法院确定由此可以明确双方的真实意图是确立房屋买卖关系而非房屋租赁关系是正确的。在合同具体条款中，双方围绕诉争房屋过户问题进行约定，特别是第十三条对出现政策原因不能过户的后果约定乙方具有长期”所有权”。上述各条款均能反应出王亚惠签订协议时具有转让诉争房屋所有权的意思表示，而非出租房屋使用权的意思表示。原审法院认定双方所签协议性质为房屋买卖协议，该协议已经成立并生效是有合同依据的。胡晓宁以合同为依据主张王亚惠协助其办理房屋过户手续应予支持。王亚惠提出胡晓宁的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由王亚惠负担（于判决生效后五日内交纳）
一审案件反诉费二千一百五十元，由王亚惠负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由王亚惠负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘 磊
二〇一四年九月十六日
书 记 员 赵梦芸