广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0705民初2229号原告：江门市新会区司益房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市新会区司前镇中心新区中心大道北10号，统一社会信用代码：914407057962960612。法定代表人：李亨杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶虹、李德明，分别是广东五邑律师事务所律师、实习律师。被告：梁明志，男，1989年8月28日出生，汉族，住广东省江门市新会区。原告江门市新会区司益房地产开发有限公司诉被告梁明志商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法适用简易程序于同年6月23日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人叶虹、李德明到庭参加诉讼，被告梁明志经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：14020207）；2、被告协助原告办理江门市××区××前镇××号名爵华府1座602房屋预购商品房预告登记的撤销手续；3、被告向原告清偿原告代为偿还的按揭贷款281810.52元及贷款利息15211.69元、罚息422.78元、复利614.78元、诉讼费5596.93元及律师代理费20000元，合计323656.7元；4、被告向原告支付违约金6318元（以原告承担金额323656.7元为基础，每日按万分之五计算，自2017年3月16日起暂计至2017年4月24日止为39天计得6318元；此后的违约金继续计算至清偿之日止）；5、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：被告梁明志于2014年2月17日与原告签订《商品房买卖合同》，约定购买坐落于江门市××区××前镇××号名爵华府1座602的期房，房款为423425元，首期款127425元，剩余296000元办理银行按揭贷款。被告梁明志与江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行于2014年3月3日签订《个人购房借款合同》，合同约定由江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行向被告梁明志发放贷款296000元，贷款期限从2014年3月3日起至2034年3月3日止。并于当日与江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行签订《个人购房担保合同》，约定将上述房屋作为贷款抵押物。2014年4月2日江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行向被告指定账户完成放款义务。2014年3月4日坐落于江门市××区××前镇××号名爵华府1座602的预购商品房预告登记至被告名下，2014年3月18日坐落于江门市××区××前镇××号名爵华府1座602的预购商品房抵押预告登记至江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行。自2015年下半年开始被告因债务缠身下落不明。2016年6月14日江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行对被告、原告提起诉讼。2016年11月29日新会区人民法院作出判决，确认被告应向江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行偿还281810.52元及利息7034.24元，原告对被告债务承担连带清偿责任。2017年3月16日原告代被告向江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行偿还待清算贷款、利息、罚息、复利及诉讼费合计303656.7元。根据《商品房买卖合同》补充协议第五条第4点、第十五条约定及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，被告未按时偿还银行贷款而导致借款合同解除且原告代为清偿贷款等费用时，原告有权解除商品房买卖合同，且被告应在原告承担保证责任后次日向原告清偿代付的各项费用，逾期按原告实际承担金额每日万分之五向原告支付违约金。同时被告应配合原告前往房产部门办理坐落于江门市××区××前镇××号名爵华府1座602房屋预购商品房预告登记的撤销手续。原告在举证期限内提供如下证据：1、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份（原件），证明根据双方的约定，原告有权解除合同，并依据实际损失向被告要求支付违约金。同时被告有协助办理预告登记撤销手续的义务。2、《预告登记申请书》、《预告登记约定书》、《授权委托证明书》、《预告商品房预告登记证明》、《预购商品房抵押预告登记证明》、《商品房屋权属证明书》各一份（原件），证明涉案房屋只进行预告登记，房屋所有权仍属于原告。3、《个人购房借款合同》、《个人购房担保合同》、《借款借据》各一份（原件），证明涉案房屋的贷款事宜。4、《个人购房按揭贷款项目合作协议书》一份（复印件件），证明原告为被告梁明志借款提供阶段性担保。5、《民事判决书》、《民事裁定书》各一份（原件），证明法院裁决原告对被告的房屋按揭贷款承担连带清偿责任。6、《业务凭证》、《转账凭证》、《收入凭证》、《借款借据》各一份（原件）、《诉讼费票据》两份（原件），证明原告代被告向江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行偿还贷款的情况。7、《委托合同》（原件）、《发票》（原件）、《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》（打印件）各一份，证明原告为此支付律师费20000元。8、《证明》一份，证明原告委托江门市新会区凯信物业管理有限公司向江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行偿还借款合计303656.7元。9、《解除合同通知书》一份及《照片》四张，证明原告于2017年3月21日向被告发出《解除合同通知书》。被告梁明志没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。被告梁明志没有出庭辨认核对原告所举证据的真实性，应视为其放弃抗辩、质证的权利。经庭审质证、辩证，对原告提供的证据1-9因无相反的证据予以反驳，亦无影响证明效力的因素，且上述证据能相互印证，故本院对上述证据的真实性与证明效力予以确认。经审理查明：2013年9月30日，原告与江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行签订《个人购房按揭贷款项目合作协议书》（编号：农商房合字[司前]第009号）一份，原告为“房地产开发商（以下简称甲方）”，江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行为“贷款人（以下简称乙方）”。合同约定：为配合甲方销售其所开发的房地产项目，解决购房人的资金问题，甲、乙双方同意就甲方开发的房地产项目进行购房按揭贷款项目合作，乙方同意为符合乙方规定之贷款条件的购买甲方所开发的名爵华府房地产项目（以下简称“合作项目”）的自然人提供购房按揭贷款。合同第一、二条约定：项目名称为名爵华府，宗地位置司前镇司前村委会水果场石名村委会圣堂前；乙方同意依据本协议向合作项目的购房人提供购房按揭贷款。本协议中的购房人是指与甲方签订购房合同，并与乙方签订《个人购房借款合同》（以下简称“借款合同”）和《个人购房担保合同》的借款人。合同第五条约定：除购房人应以其所购买的房地产及购房合同项下之全部权益抵押予乙方以作为其履行借款合同的担保外，为保证依据本协议所形成的购房人与乙方所签订之借款合同项下的全部借款本息按期足额归还，甲方同意为购房人向乙方提供不可撤销的连带责任保证担保；保证范围为全部购房人在借款合同项下的全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金以及诉讼/仲裁费、律师费、抵押/质押物处置费、过户费等乙方为实现债权的一切费用；保证期间，本协议生效之日起，至依据本协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按乙方的要求办妥及完善抵押登记手续之日止（具体保证期间应以经签署的具体担保文件之约定为准）；保证期间，若购房人连续三期或累计六期未按借款合同的约定还款的，甲方应按乙方的要求代为偿还借款本息，并承担相关责任。对于甲方在保证范围内的全部应付款项，乙方有权从甲方在乙方银行系统开立的账户中直接扣收等内容。2014年2月17日，被告梁明志与原告签订《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定被告向原告购买位于江门市××区××前镇××号名爵华府1座602号房屋，被告于2014年2月12日支付购房款127425元，余下的296000元办理按揭贷款。在原告保证期限内，如因被告未按时偿还银行贷款导致原告承担担保责任，原告有权向被告追偿。被告应在原告承担担保责任后的次日向原告清偿原告承担的担保金额及原告在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出；否则，被告还应从原告实际承担担保责任之日起每日按原告承担金额的万分之五向原告支付违约金。因被告的原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与被告签订的借款合同或造成原告承担保证责任而导致原告为被告偿还贷款银行的借款和其他款项的，原告有权解除合同。原告解除合同时，被告应向原告清偿原告代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关的一切费用和直接及间接损失。被告应在原告发出解除合同通知后向原告腾退该商品房，被告已经装修的部分无偿归原告所有，原告不予补偿。因被告自身原因或违约以及其他非被告的原因导致原告解除合同的，自原告通知之日起七日内被告应前往房产管理局配合原告办理撤销合同的备案手续，被告按照原告的实际损失向原告支付违约金。2014年3月3日，江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行与被告梁明志签订《个人购房借款合同》（合同编号：10020149901062856）一份，约定被告向江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行借款296000元。被告在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人原告江门市新会区司益房地产开发有限公司的账户（开户行：新会农商行司前支行；户名：江门市新会区司益房地产开发有限公司；账号：80×××09），以支付被告在购房合同项下的款项。当日，为确保上述《个人购房借款合同》的履行，江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行与被告梁明志签订《个人购房担保合同》（合同编号：10120149901175483）一份，约定被告自愿以其从江门市新会区司益房地产开发有限公司（售房人）所购买位于江门市××区××前镇××号名爵华府1座602的房产作为抵押物为债务人履行主合同向抵押权人提供抵押担保，由抵押权人享有第一顺位优先受偿权。2014年3月4日原告与被告就上述房屋办理预购商品房预告登记，预告登记权利人为被告，义务人为原告。江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行与被告梁明志于2014年3月18日就上述房屋办理预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行，义务人为被告梁明志。但该房屋至今仍登记在原告名下，且该房屋现被法院进行预查封。2016年11月29日江门市新会区人民法院作出（2016）粤0705民初2359号民事判决，裁决：一、解除江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行与被告梁明志于2014年3月3日签订的《个人购房借款合同》（合同编号：10020149901062856）；二、被告梁明志应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金281810.52元及利息（暂计至2016年8月2日利息为7034.24元；从2016年8月3日起的利息，按上述《个人购房借款合同》第四条约定的利率及计息方法，计至实际清偿日止）给江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行；三、江门市新会区司益房地产开发有限公司对被告梁明志的上述债务承担连带保证清偿责任。案件受理费5596.93元，由被告梁明志、江门市新会区司益房地产开发有限公司共同负担。该判决已经发生法律效力。2017年3月16日原告委托江门市新会区凯信物业管理有限公司代被告向江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行清偿尚欠借款本金及相应利息（含应收利息、拖欠本金罚息、应收利息罚息、复利）、诉讼费用合计303656.7元。另查明，2016年10月26日原告与广东五邑律师事务所签订《委托代理合同》，约定广东五邑律师事务所指派叶虹、李小红律师作为原告的诉讼代理人参加与江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行、梁明志的金融借贷案件，双方协商律师代理费为10000元。2016年11月14日，原告向广东五邑律师事务所支付律师费用10000元。2017年1月15日原告再次与广东五邑律师事务所签订《委托代理合同》，约定广东五邑律师事务所指派叶虹律师作为原告的诉讼代理人参加与梁明志的商品房买卖合同案件，双方协商律师代理费为10000元。2017年1月17日，原告向广东五邑律师事务所支付律师费用10000元。2017年3月21日原告向被告住所地和涉案房产所在地张贴《解除合同通知书》。但被告没有向原告清还代为垫付款项，也没有协助原告办理涉案房屋买卖登记撤销手续，原告遂诉诸本院。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告梁明志在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均合法有效，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及《商品房买卖合同补充协议》第五条第4小点第二款：“因买受人的原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订的借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时，买受人应向出卖人清偿出卖人代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关的一切费用和直接及间接损失。买受人应在出卖人发出解除合同通知后向出卖人腾退该商品房，买受人已经装修的部分无偿归出卖人所有，出卖人不予补偿。”的规定，被告梁明志在借款期限内没有依约向贷款银行偿还借款本息，导致其与贷款银行的借款合同被法院判令依法解除，且原告亦已为被告偿还贷款的借款及其他款项。同时原告还向被告发出《解除合同通知书》，至此双方补充协议第五条约定的解除合同的条件已经成就。因此，原告诉请解除其与被告梁明志双方签订的《广东省商品房买卖合同》合法有据，本院予以支持。合同解除后，依据《商品房买卖合同补充协议》第十五条：“因买受人自身原因或违约以及其他非买受人的原因导致出卖人解除合同的，自出卖人通知之日起七日内买受人应前往房产管理局配合出卖人办理撤销合同的备案手续，买受人按照出卖人的实际损失向出卖人支付违约金。”的约定，原告请求被告协助办理撤销合同的备案手续，符合双方协议的约定，故本院对原告主张被告梁明志协助办理撤销合同的备案手续予以支持。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《商品房买卖合同补充协议》第五条第4小点第一款：“在出卖人保证期限内，如因买受人未按时偿还银行贷款导致出卖人承担担保责任，出卖人有权向买受人追偿。买受人应在出卖人承担担保责任后的次日向出卖人清偿出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出；否则，买受人还应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担金额的万分之五向出卖人支付违约金。”及第二款的约定，原告请求被告清还代为偿还的借款本金及相应利息（含应收利息、拖欠本金罚息、应收利息罚息、复利）、诉讼费用合计303656.7元以及律师代理费用20000元依约有据，本院予以支持。同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”以及上述约定，因原告已于2017年3月16日向江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行清还相应款项，原告主张被告从2017年3月17日起按照每日万分之五计算违约金至被告清偿之日止，亦合法有据，本院予以支持。被告梁明志经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，的规定，判决如下:一、解除原告江门市新会区司益房地产开发有限公司与被告梁明志于2014年2月17日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：14020207）。二、被告梁明志应在本判决发生法律效力之日起三日内协助原告江门市新会区司益房地产开发有限公司办理江门市新会区司前镇光明路37号名爵华府1座602房屋预购商品房预告登记撤销手续。三、被告梁明志应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还款项323656.7元及违约金（以323656.7元为本金，从2017年3月17日起按日万分之五计至实际清偿日止）给原告江门市新会区司益房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6249.62元，减半计收3124.81元由被告梁明志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  莫国峰二〇一七年八月七日书记员  许慧敏