广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第1001号
原告广州市农林实业有限公司。
法定代表人余榕森，职务董事长。
委托代理人雷美容、许东生，该公司职员。
被告广州市古今通宝文化发展有限公司。
法定代表人张锋。
原告广州市农林实业有限公司诉被告广州市古今通宝文化发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人雷美容、许东生到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年11月25日，原、被告双方就被告承租越秀区先烈中路XXX单元签订《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定：租赁期限自2010年11月25日至2014年4月16日止；租金从2010年11月25日起开始计算，自2011年4月17日起每年按1.5%的幅度逐年递增，其中2013年4月17日至2014年4月16日的租金为85458.1元／月；被告逾期全额缴纳租金或者其他费用达三十天的，原告有权解除租赁合同，收回房屋，追缴被告所欠租金、其他各种费用、滞纳金，所收的租赁保证金不予退回等。当天，原、被告双方还签订了《物业管理服务合同》，约定若租赁合同的出租方与被告的租赁关系提前解除，则本合同也同时解除。被告自2013年12月起未按时支付租金等费用，被告拖欠原告租金等费用已超过合同约定的30天，符合了合同约定的解除条件。被告曾向原告递交欠款申请及延期交款申请，并表明愿意按双方合同的约定处理。2013年12月12日、16日及2014年1月24日，原告分别向被告发送《催款通知书》，2014年1月6日向被告发出的《催促缴款通知》且被告员工签收，2014年2月10日发送催缴费用的《告知函》，被告公司的职员也已签收，经过原告多次催款后，被告从未向原告缴交费用。2014年2月26日原告按合同约定的违约责任条款经EMS发送《解除合同通知书》，因无人签收而退回。2014年3月5日，原告向被告的法定代表人发送的《告知函》也被退回。被告的行为已严重违反了合同约定的义务，构成根本违约，为维护原告的合法权益。据此，请求法院判令：1.解除原告与被告就坐落越秀区先烈中路XXX单位于2010年11月25日签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》和《物业管理服务合同》；2.被告支付自2013年12月起至判决生效之日止的租金，每月按85458.1元计付；3.被告立即将越秀区先烈中路XXX单位清空恢复原状并返还原告使用。
庭审中，原告案件事实称原、被告双方的租赁合同已于2014年4月16日期满，双方没有续签合同，被告也未就涉案商铺交还给原告。
被告无答辩。
经审理查明，被告原名广州市古今通宝展览有限公司，2013年4月7日经广州市工商行政管理局批准变更为现名。
2010年11月25日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区先烈中路XXX单位的房地产出租给乙方作商场用途使用，建筑面积1400平方米；租赁期限自2010年11月25日至2014年4月16日，其中自2013年4月17日至2014年4月16日期间的月租金额85458.10元，租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按现金、支票、汇款付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳163450元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方等。
同日，原、被告双方就《广州市房屋租赁合同》签订了《租赁合同补充协议》，约定：甲方出租广州市先烈中路XXX单位，建筑面积1400平方米给乙方作商业用途，为此双方签订《广州市房屋租赁合同》，现就租赁合同未尽事宜，作补充协议；租赁期自2010年11月25日至2014年4月16日止，租金从2010年11月25日起开始计算，每月租金乙方应于当月1日前支付给甲方，租金从租赁期的2011年4月17日起每年按1.5%的幅度逐年递增；租赁保证金可作为乙方违约时赔偿给甲方的违约金，不能用于抵减乙方的应交款项，乙方租赁期届满时，在乙方无违约行为及无拖欠甲方和《物业管理服务合同》的管理方款项的前提下，乙方办妥甲方规定的一切手续后，向甲方提供原租赁保证金单据，甲方将租赁保证金三十天内无息退还给乙方；双方同意广州市农林实业有限公司对本合同约定的承租物业进行管理并提供相应的服务，有关物业管理服务方面的权利义务（包括但不限于管理费及其他费用的缴交）由乙方与广州市农林实业有限公司签订《物业管理服务合同》予以肯定；租赁合同期满或双方同意解除时，在乙方无拖欠甲方租金和其他应缴费用（本协议所指“其他应缴费用”均包含《物业管理服务合同》所述的费用和其他双方另行约定的费用），乙方应依时迁出，乙方搬迁时，在不影响租赁场地的使用功能和条件的前提下，乙方可以搬迁场地内的自我所有的、可移动的设施设备（其中固定的、嵌入式的装修和设施设备不得拆除或搬离），其他所有设施、设备和装修（含乙方自行投资的设施、设备和修改）归甲方所有；乙方逾期余额缴纳租金或其他应缴费用达三十天的，甲方有权解除租赁合同，收回租赁场地，追缴乙方所欠租金、其他各种费用、违约金等，所收乙方的租赁保证金不予退回乙方，因乙方违约行为所造成的第三人人身损害和财产损失以及因乙方违约行为所造成甲方的损失，由乙方负责赔偿；当租赁期满，乙方应按本协议的约定迁出并移交租赁场地给还甲方，如乙方逾期不交还承租场地的，乙方除需限期迁出和补交占用期间的场地使用费（占用期间的场地使用费按租赁合同期满时的租金标准计算）外，甲方有权向乙方按占用期内场地使用费总额的30%收取违约金；甲方授权先烈中路75号A810室穗丰大厦管理处作为具体办事机构，代表甲方处理房屋租赁合同履行方面的事宜（但不包括租赁合同及其补充协议的签订）；协议是《广州市房屋租赁合同》的补充内容，如内容与《广州市房屋租赁合同》有互相冲突的，以本协议为准，如《广州市房屋租赁合同》终止或解除，本协议也同时终止或解除；租赁期满，在同等条件下，乙方可优先续租等。
同日，原告作为管理方（甲方）与被告作为使用方（乙方）还签订了《物业管理服务合同》，约定：物业名称为穗丰大厦、物业地址为广州市先烈中路XXX号，乙方租赁场地为自编XXX单位，建筑面积1400平方米；物业管理费用于维持甲方提供物业管理服务及物业设施设备日常维修保养的一切支出，管理费由2010年11月25日起开始计算，乙方须于每月1日前向甲方缴交当月管理费，管理费从本合同期的2011年4月17日起每年按1.5%的幅度逐年递增，其中2013年4月17日起至2014年4月16日，每月管理费为69920.20元；本合同期限与乙方租赁场地的租赁合同期限一致，即从2010年11月25日起至2014年4月16日止，如乙方租赁场地的租赁合同终止或解除，本合同也同时终止或解除；本合同不能脱离租赁场地的租赁合同而单独存在或解除，如租赁合同的出租方与乙方的租赁关系提前解除，则本合同也同时解除等。
上述合同签订后，被告使用涉案场地至今。2013年12月12日、16日，由于被告欠付租金，原告通过穗丰大厦管理处两次向被告发出《催款通知书》，要求被告在12月15日、18日前缴交欠付的租金、管理费等共计258145.84元等。该两份函件均由被告的工作人员签收。
2014年1月3日，被告向穗丰大厦管理处提交《欠款申请》，写明：今欠贵方，A座首层02单位与02-1单位12月份租金合共177181.05元，现已支付部分租金30000元整，本司保证于2014年1月20日之前还清全部欠款。如逾期不还，本司按双方协议规定赔偿贵方违约金。
同月6日，原告通知穗丰大厦管理处向被告发出《催促缴款通知》，称被告承租的先烈中路75号首层自编02、02-1单元，自2013年10月份起，被告未按时交付租金及管理费等。至发函日止，被告仍拖欠2013年12月份应缴款项147181.05元，并要求被告在2014年1月15日前缴清拖欠的款项。该函件由被告的工作人员签收。
同月17日，被告再向穗丰大厦管理处发出《延期交款申请》，写明：今欠贵方位于穗丰大厦A座首层02单位与02-1单位2013年12月份租金147181.05元，本司原定于2014年1月20日前还清，现因我司款项尚未到帐，特申请该款项延迟至2014年1月29日前缴交，如再逾期未还，我司愿意按贵方合同约定作任何处理。
同年2月10日，原告向被告发出《告知函》，称：被告经催款后2013年12月租金、管理费及其他费用147181.05元至今仍未缴交，被告拖欠租金、管理费及其他费用应向原告缴交违约金；2014年1月租金、管理费及其他费用的164087.05元至今仍未缴交；计算至2014年2月10日为止，应缴交上述租赁单位的违约金共519737.97元；被告应在收到该告知函后于2014年2月17日前缴清上述欠款及违约金等。
因被告未再依约支付租金及管理费等，原告遂于2014年2月25日通过中国邮政特快专递的方式向被告发出《解除合同通知书》，并于3月5日向被告的法定代表人发出《告知函》，该两份邮件均退回原告。
本院认为，原、被告双方就租赁越秀区先烈中路XXX单元签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。根据前述合同约定，被告应于每月1日前支付当月租金，逾期缴纳租金或其他应缴费用达三十天的，原告有权解除租赁合同，收回租赁场地，并追缴被告所欠租金、其他各种费用、违约金。被告自2013年12月起未再依约向原告支付租金，经原告催交后，被告逾期付款已超过三十日，被告已构成违约，应承担支付欠缴租金及合同约定的违约责任。虽然被告曾向原告提交《欠款申请》及《延期交款申请》，但原告并未就其延付租金等费用作出明确的意思表示，且被告亦未能依其延付请求支付租金。因此，原告曾向被告发出解除合同的书面函件，虽然原告依约有权提前解除双方之间的租赁合同关系，但因该函件未能送达被告而退回，原告解除合同的意思表示并未送达被告，故在合同履行期间内该合同并未实际解除。由于前述的租赁合同及补充协议已于2014年4月16日期满。因此，原告诉请要求解除的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》业已期间届满，无需解除，被告应依约在合同期满之日交还涉案场地予原告，故对原告诉请要求被告交还涉案场地，本院予以支持。根据现有证据表明双方未曾续签订租赁合同，被告拒不退还涉案场地的应支付场地占用费用。因此，原告诉请要求被告支付自2013年12月起的欠付租金以及自合同期满至本判决发生法律效力之日止的场地占用费，合理合法，本院予以支持。至于原告诉请要求解除的《物业管理服务合同》，因原、被告在涉案场地形成租赁合同关系外，被告承租使用涉案场地后形成物业服务合同关系，因该合同与本案非属同一合同关系，本案中不作调处，原告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告广州市古今通宝文化发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将自2013年12月1日起至2014年4月16日起的租金及自2014年4月17日起至本判决发生法律效力之日止的场地占用费（按85458.10元／月的标准计付）支付给原告广州市农林实业有限公司。
二、被告广州市古今通宝文化发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市越秀区先烈中路75及77号自编首层02单位腾空，并交还给原告广州市农林实业有限公司。
三、驳回原告广州市农林实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6427元由被告广州市古今通宝文化发展有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程秀建
人民陪审员 陈文平
人民陪审员 谢炜权
二〇一四年七月一日
书 记 员 邵 欣