湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂民终368号
上诉人（原审原告）：何丽秋，女，1963年11月1日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。
委托诉讼代理人：晏宜，广西佑成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄坤华，广西佑成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄石润昌物资设备有限公司。住所地：湖北省黄石市西塞山区临江街***号。
法定代表人：张润农，该公司经理。
原审第三人：柳州市骏宇房地产有限责任公司。住所地：广西壮族自治区柳州市驾鹤路**号江南新天地****号。
法定代表人：庞慧玲，该公司董事长。
上诉人何丽秋因与被上诉人黄石润昌物资设备有限公司（以下简称润昌公司）及原审第三人柳州市骏宇房地产有限责任公司（以下简称骏宇公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省黄石市中级人民法院（2017）鄂02民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何丽秋上诉请求：撤销一审判决，改判支持何丽秋的诉讼请求。事实与理由：1、个人所得税缴纳是税收征收管理行政行为，本案门面房屋能否办理过户登记是民事法律行为，两者之间没有任何关联性，原审判决以个人所得税归责为何丽秋自身原因不能办理过户登记，违背本案客观事实和法律规定。《中华人民共和国个人所得税法》第八条规定，个人所得税，以所得人为纳税义务人，已支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。个人所得超过国务院规定数额的，在两处以上取得工资、薪金所得或者没有扣缴义务人的，以及具有国务院规定的其他情形的，纳税义务人应当按照国家规定办理纳税申报。扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报。因此，个人所得税是由单位承担扣缴义务，由有关税务机关依法进行征收管理，所形成的是税收征收行政法律关系。本案门面房屋能否办理过户登记是民事法律行为，两者之间没有任何关联性。尽管何丽秋在原审中认为是个人所得税问题导致不能办理房屋过户登记，但这是何丽秋不懂法律常识的错误认识，不能就此当然认定为不能办理房屋过户的原因，而应当本着客观事实和法律规定作出正确认识。2、物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，买受人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，也已合法占有，预期物权将确定无疑的变动到其名下，而且本案诉争房屋没有变更登记的原因在于骏宇公司，不可归责于何丽秋，在与润昌公司享有的一般债权发生冲突时，应当优先保护何丽秋的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上司法解释规定了对无过错买受人物权期待权的保护条件。何丽秋与骏宇公司签订的《商品房买卖合同》第二十四条规定，自合同生效之日起30天内，由骏宇公司向融水县房产管理所申请登记备案。《城市房地产开发经营管理条例》第27条规定，房地产开发企业预售商品房时。应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。因此，无论是合同约定，还是法律规定，商品房买卖合同都应当由骏宇公司履行合同备案义务，这是房屋过户登记的首要条件。至今，骏宇公司未履行合同备案义务，更加没有开具不动产销售发票，而正因为骏宇公司未履行上述义务导致本案诉争房屋未能办理过户登记，何丽秋对此无任何过错，符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”。
润昌公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审过程中，何丽秋陈述骏宇公司将办理房屋权证需要的手续都给何丽秋了，是何丽秋自己没有钱缴纳税费，所以没有办理过户手续。请求驳回上诉，维持原判。
何丽秋向一审法院起诉请求：1、依法确认广西融水县“旗秀丽园”1栋107号门面房为其所有，停止对该财产的执行；2、解除对该财产的查封扣押，以便其办理房屋产权证；3、案件诉讼费用由润昌公司承担。
一审法院认定事实：2015年4月8日，润昌公司与骏宇公司合同纠纷一案诉诸一审法院，润昌公司请求判令骏宇公司支付货款210万元及违约金158.4万元。一审法院立案受理后，于2015年4月8日作出[2015]鄂黄石中民一初字第00029-1民事裁定书,裁定冻结骏宇公司在银行帐户上的存款400万元或查封、扣押、冻结其同等价值的其它财产。同年4月10日，一审法院作出[2015]鄂黄石中民一初字第00029-1号协助执行通知书,查封骏宇公司开发建设的旗秀丽园1栋107号等门面房。同年10月14日，一审法院作出[2015]鄂黄石中民一初字第00029民事判决书，判决：1、骏宇公司应于判决生效之日起15日内支付润昌公司货款1767637.81元；2、驳回润昌公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后,骏宇公司未按判决书确定的金钱给付内容履行义务，润昌公司遂向一审法院申请强制执行。在执行过程中，异议人何丽秋以一审法院查封的房产中包含其购买的商品房为由，向一审法院提出书面异议，请求解除对骏宇公司开发建设的旗秀丽园1栋107号门面房的查封，一审法院于2017年3月28日作出（2017）鄂02执异11号执行裁定书，以何丽秋虽与骏宇公司签订商品房买卖合同，但何丽秋没有支付对价房款为由，驳回何丽秋执行异议。何丽秋不服，为此，于2017年5月8日诉至一审法院。
另认定，何丽秋与熊柳强系夫妻关系，熊柳强系骏宇公司职员。2010年6月8日，骏宇公司出具《承诺书》，承诺去掉其他股东的利润分红，扣除贷款利息及所有相关一切开支费用等，按开发不同的项目所得的利润不超过20%不低于10%的利润支付给熊柳强作为佣金报酬及分红。（如：融水旗秀丽园项目15%、柳城太平镇盛世小苑项目20%）。骏宇公司与案外人柳州市广能置业投资有限公司签订《关于合作开发融水旗秀丽园项目分配方案》，约定根据2009年双方签订的《合作开发项目协议书》，现该项目已全部完工，双方就利润、门面及车库进行分配，1、项目销售净利润2917300元，按比例分配，骏宇公司分1604515元，柳州市广能置业投资有限公司分1312785元；2、融水旗秀丽园门面13间，骏宇公司分1栋1-7号7间门面，柳州市广能置业投资有限公司分1栋8-13号6间门面；3、融水旗秀丽园车库56间，骏宇公司分37间，柳州市广能置业投资有限公司分19间。2012年8月21日，骏宇公司与案外人融水县广鑫汽车销售服务有限公司签订《门面租赁合同书》，骏宇公司将融水旗秀丽园1栋105、106、107号门面出租给融水县广鑫汽车销售服务有限公司。2014年6月25日，何丽秋通过银行汇款方式向骏宇公司的法定代表人宠慧玲的丈夫韦海滨转入现金71286.42元,同日骏宇公司向何丽秋出具收款收据,载明:收到何丽秋（107门面土地增值税款）71286.42元。同年6月28日,何丽秋与骏宇公司签订《商品房买卖合同》，约定骏宇公司将其开发建设的位于旗秀丽园1栋107号门面房，以492480元价格出卖给何丽秋。2014年12月9日，骏宇公司向案外人融水县广鑫汽车销售服务有限公司出具《通知》，因公司将1栋107号门面房产权转给何丽秋（农行卡：6228450850037020017），现请从本月起按原门面租赁合同履行，按名单存入门面租金。案外人融水县广鑫汽车销售服务有限公司按照该通知规定，从2014年12月9日起，每月向何丽秋（农行卡：6228450850037020017）汇入租金3283元。2017年12月11日，骏宇公司出具《证明》，熊柳强不是公司股东，没有领过工资。
何丽秋在起诉状和庭审过程中均陈述，是因为其没有钱缴纳涉案107号门面房应由其承担的个人所得税12万余元，才导致该门面房屋产权证没有办至其名下。
一审法院归纳本案争议的焦点为：何丽秋阻却润昌公司对涉案107号门面房申请强制执行诉求能否支持。
一审法院认为，通过何丽秋向法院提供的柳州市工商行政管理局《电脑咨询单》、骏宇公司出具的《证明》以及《承诺书》、涉及熊柳强签字的骏宇公司相关文件、涉案107号门面房土地增值税款缴税付款凭证以及银行转账收据、融水旗秀丽园项目分配方案、107号门面房租赁合同书、通知以及租金交付银行账单、107号门面房的《商品房买卖合同》可以形成证据链，证明何丽秋的丈熊柳强夫系骏宇公司职员，并参与了骏宇公司的融水旗秀丽园等项目开发，因熊柳强从未从骏宇公司领取过工资酬金，骏宇公司将位于旗秀丽园1栋107号门面房所有权转给何丽秋，以抵偿应付给熊柳强工资酬金，双方签订《商品房买卖合同》是为了将来缴纳相关税费的需要，熊柳强的妻子不需要再行向骏宇公司支付商品房买卖合同约定的购房款。同时，因涉案的107号房屋系门面房，而非普通用于居住的商品房，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定是适用于居住的商品房纠纷，故一审法院作出的（2017）鄂02执异11号执行裁定书适用上述第二十九条规定，认定何丽秋没有支付对价房款属于适用法律和认定事实均错误，应予以纠正。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，在人民法院查封之前何丽秋已签订合法有效的书面买卖合同，以抵扣丈夫熊柳强工资酬金方式支付全部价款、合法占有房屋，但根据何丽秋在起诉状和庭审过程中的陈述，是因为其没有钱缴纳涉案107号门面房应由其承担的个人所得税12万余元，才导致该门面房屋产权证没有办至其名下，这说明骏宇公司对何丽秋未办理过户登记不存在过错等事实，当时也不存在其他客观因素给涉案107号门面房过户登记造成障碍，是由于何丽秋自身原因未办理过户登记，故何丽秋的诉求不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之相关规定，何丽秋提出的执行异议之诉不能排除润昌公司与骏宇公司合同纠纷案的执行，对何丽秋要求停止对涉案107号门面房的执行，并解除对该房屋查封扣押的诉讼请求，不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回何丽秋的诉讼请求。一审案件受理费100元，由何丽秋负担。
何丽秋在本院二审规定的举证期限内提交了骏宇公司出具的情况说明二份，拟证明本案没有办理房屋过户是由于骏宇公司没有提交备案和不动产销售发票的客观事实。
润昌公司质证认为，对该证据真实性无法判断；对证据目的不予认可，一审过程中何丽秋承认没有办理过户与骏宇公司无关，这两份证据是二审补充的，与一审何丽秋自认的事实相悖。
对何丽秋提交的证据，本院经审查认为，根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十条：“负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定”的规定，因何丽秋提交的证据的待证事实为骏宇公司的原因导致涉案房屋未办理过户手续，故骏宇公司对此负有举证责任，但骏宇公司拒绝到庭接受询问，本院无法核实该证据的真实性，并且何丽秋或骏宇公司未提交其他证据佐证待证事实，根据上述法条规定，本院对该二份证据不予采信。
润昌公司、骏宇公司在本院二审规定的举证期限内未提交证据。
二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
根据当事人的陈述意见，本案二审的争议焦点为：何丽秋提起的案外人执行异议是否成立，应否停止对涉案执行标的的执行。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，何丽秋在一审起诉状和一审庭审中自认因其没有钱缴纳涉案107号门面房应由其承担的个人所得税12万余元，故未能办理涉案房屋的过户登记手续。虽然何丽秋作为购房人，办理房屋过户手续应缴纳的税费并非个人所得税，但何丽秋属于对税种的错误认识，其因无钱缴纳办理过户手续所需税费，而未办理房屋过户手续，本案不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。一审判决基于上述事实，认定何丽秋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定，判决何丽秋案外人执行异议不能成立，驳回其诉讼请求，并无不当。何丽秋上诉认为，未能办理涉案房屋过户登记手续的原因在于骏宇公司，而非何丽秋，但其未能提交充分证据推翻其一审自认的事实，故其上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，何丽秋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由何丽秋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵震宇
审 判 员 王潜勇
审 判 员 张之婧
二〇一八年五月十七日
法官助理 羿 华
书 记 员 张本蕤