河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终2593号上诉人（原审被告）：赵宗轩，男，汉族，1951年5月23日出生，住洛阳高新开发区。上诉人（原审第三人）：洛阳市宗轩化工有限公司。住所地：洛阳高新开发区。法定代表人：赵宗轩，该公司执行董事。二上诉人共同委托诉讼代理人：李捷，河南经源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏孝斌，男，汉族，1957年6月17日出生，住洛阳高新开发区。委托诉讼代理人：孙刚，河南思宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫栋梁，河南思宏律师事务所实习律师。原审第三人：洛阳高新技术产业开发区辛店镇延秋村民委员会。代表人：崔建伟，该村委会主任。上诉人赵宗轩、洛阳市宗轩化工有限公司（以下简称宗轩公司）因与被上诉人魏孝斌、原审第三人洛阳高新技术产业开发区辛店镇延秋村民委员会（以下简称延秋村委会）租赁合同纠纷一案，不服洛阳高新技术产业开发区人民法院(2016)豫0391民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵宗轩、宗轩公司的共同委托诉讼代理人李捷，被上诉人魏孝斌的委托诉讼代理人孙刚、闫栋梁到庭参加诉讼。延秋村委会经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵宗轩、宗轩公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判确认涉案土地上所建的建筑物等归赵宗轩、宗轩公司所有或发回重审；二、一、二审费用由被告承担。事实与理由:一、一审判决认为“原告魏孝斌与被告赵宗轩在2002年1月19日签订的《协议书》已于2015年10月13日解除”是错误的，应当确认该协议书违法而无效。本案涉案租赁土地魏孝斌无权主张权利，该土地所有权归延秋村委会集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条以及《中华人民共和国物权法》第六十条规定，魏孝斌对涉案土地无任何法律规定的使用手续，其出租行为已经违法。在2013年10月1日起，由延秋村委会与辛店镇人民政府及高新区影视城建设指挥部签订用地协议，并由高新区影视城建设指挥部已经从2013年10月1日起逐年缴纳相应的租金，延秋村委会作为涉案土地所有权人已经收到该款项，魏孝斌早在2013年10月1日起已经丧失其租赁权和土地使用权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”魏孝斌与赵宗轩之间租赁合同无效，何来解除，原审判决完全错误。二、一审判决认为“租赁厂区内改扩建的建筑物及钢构棚等附属物(不包括机器设备)应归原告所有。”是错误的，应确认租赁土地上由赵宗轩扩建的建筑物及钢构棚的所有权归其所有。魏孝斌与赵宗轩2002年1月19日签订的《协议书》第六条约定，租用期内，赵宗轩可根据生产需要进行厂房改造、扩建，魏孝斌现有设备根据赵宗轩需要应拆迁别处，或协商处理。那么根据此约定以及《物权法》第三十三条规定，赵宗轩有权在涉案土地上于2002年以及2009年扩建建筑物及钢构棚，并确认其所建的建筑物所有权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条第二款：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”故应确认租赁土地上由赵宗轩扩建的建筑物及钢构棚的所有权归其所有。三、原审法院故意隐瞒土地的集体土地使用权性质和登记使用的国家土地管理法等强制性法律规定，将违法建设的房产变相予以确权。首先，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，集体土地使用权改变土地用途必须登记和备案，至今为止,被上诉人的土地使用权并未进行合法登记和备案审批，不认定土地使用权归属，显然是错误的。其次，根据《中华人民共和国规划法》第四十一条:在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地;确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。本案没有任何部门备案登记和政府许可，原审法院故意隐瞒房屋坐落于辛店镇土地上，称不属于本案审理范围。四、原审法院故意隐瞒涉案房产土地已经由政府规划为高新区影视城，并由第三人延秋村委会收取租金，涉案土地已经有合法承租人的事实。原审法院将上述上诉人提供的相关证据予以隐瞒，是导致错误判决的根本原因。1、涉案土地及房产为高新区辛店镇，土地为城镇土地，该性质由高新区管委会予以证实。2、涉案土地已经由高新区管委会及洛阳市政府规划为高新区影视城，延秋村委会每年收取涉案土地租金，上诉人提交相关证据给原审法院。3、原审法院不顾《中华人民共和国规划法》等国家强制性法律规定，将违法建筑予以变相确认所有权，应当予以纠正。五、在涉案土地上建设的财产归宗轩公司所有，原审判决侵犯企业的私有财产权利。综上所述，请求依法撤销原判决，纠正原审法院违反国家土地管理法、规划法的行为，准予所请。魏孝斌辩称，一、一审判决事实认定清楚，答辩人与上诉人2002年1月19日签订的《协议书》已于2015年10月13日解除。2002年1月19日答辩人与上诉人签订的《协议书》是双方真实意思表示，答辩人于2002年6月5日和延秋村委会签订《承租协议书》，已办理了相应手续，厂房属于答辩人所有，故该《协议书》有效。2015年10月13日答辩人的解除租赁通知书也履行了送达义务，答辩人与上诉人2002年1月19日签订的《协议书》已于2015年10月13日解除。二、一审判决适用法律正确。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”已形成附合装饰装修物归出租人所有，上诉人应及时将原租赁厂区1.599亩范围内建筑物及附属物(包括厂房、仓库、办公室、宿舍、钢构棚等不包括机器设备)返还答辩人。综上所述，一审法院事实认定清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。延秋村委会未到庭参加诉讼，未提交答辩状。魏孝斌向一审法院起诉请求：1.确认原被告之间的租赁合同关系已解除；2.判令被告立即搬离该厂房（位于洛宜北路非耕地地块，面积共计1066平方米）并将地面建筑情况恢复原状；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2002年1月19日，原告和被告签订一份《协议书》，主要约定原告将烤漆厂租赁给被告，租赁时间自2002年1月至2009年12月底，租金每年6000元，租期内原有设施不可人为损坏，被告可根据生产占用需要进行厂房改造、扩建等。2002年6月5日，第三人延秋村委会（原洛阳市洛龙区辛店镇延秋村民委员会）和星光厂（原烤漆厂）签订一份《承租协议书》，主要约定建于1995年10月的该厂系个体私营企业，法定代表人是原告，企业占地面积1.599亩，建筑面积499平方米（包括厂房和办公室）。从签订协议之日起，企业要合法经营，相应的法律、经济手续均由个人承担。在经营期间欠缴村委会的土地承包管理费18000元，在2002年10月前付清。自协议签订之日起，每年向村委会缴纳房产土地租金2599元。原告在该协议下方以星光厂代表人身份签名。2013年3月18日，第三人延秋村委会和原告签订一份《协议》，主要约定将原星光厂所涉土地租给原告使用，面积1066平方米，租赁期限25年，年租金1599元，自合同签订之日起七日内缴纳第一年租金，次年租金在对应日前七日内缴清。承租后，原告所租用地块的建筑物、构筑物、隐蔽物及其他设施、设备属原告投资，归原告所有。合同执行期间，如遇国家统一规划，需要调整，经双方协商可以终止，但必须合理赔偿或补偿，且赔偿或补偿均属原告所有。在租赁期间，第三人宗轩公司在租赁厂区的北侧新建一处厂房，两个厂区目前相互连通。原厂区东南门边的门卫室和厕所被拆除，加建了东围墙，东围墙和原厂区东厂房之间加建了水泥沉淀池和钢构棚，在原厂区西侧仓库前也加建了钢构棚。相关租金缴至2014年底，后双方发生纠纷。2015年10月15日，河南洛太律师事务所受原告的委托，到第三人宗轩公司厂区内送达了解除租赁合同通知书，签收人是赵继国，与被告系叔侄关系。另查明，洛阳高新技术产业开发区辛店镇国土资源所于2016年1月8日出具一份《证明》，主要载明：辛店镇延秋村与高新区影视城建设指挥部在2013年10月1日签订一份用地协议，土地租金逐年拨付第三人延秋村委会。本案所涉土地在上述四至范围内。又查明，2002年6月24日，洛阳市洛龙区乡镇企业产权制度改革领导小组下发洛龙产改组字（2002）44号《洛龙区乡镇企业产权制度改革领导小组关于对的批复》。2003年5月27日，第三人宗轩公司注册成立，法定代表人是被告。一审法院认为，原告与被告在2002年1月19日签订的关于租赁原烤漆厂的《协议书》是双真实意思表示，且通过2002年6月5日的《承租协议书》，可以证明该厂属于原告所有，故原告和被告所签《协议书》的内容不违反法律规定，为有效合同。《协议书》约定的租赁期在2009年12月底届满后，双方虽未再续签租赁协议，但相关租金仍一直在缴纳，依法原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。原告委托律师在2015年10月15日到第三人宗轩公司送达了解除租赁合同通知书，签收人虽不是被告，但鉴于赵继国与被告系叔侄关系，被告又是公司的法定代表人，原告有理由相信被告收到了该通知书。被告只是在诉讼中以解除合同通知书未送达给其本人，而辩称解除合同的行为无效。该辩称明显有悖常理，一审法院不予采信。因此，一审法院确认原被告之间的租赁合同关系已于2015年10月13日解除。鉴于租赁合同已经解除，被告理应将租赁物返还给原告。有关租赁厂区内对原有建筑物的改扩建问题，首先，《协议书》仅约定可根据生产占用需要进行厂房改造、扩建，并未约定租期届满后改扩建建筑物的归属问题。其次，原告从未对上述改扩建行为提出过异议，说明经过了其同意。第三，被告和第三人宗轩公司虽都称是公司投资进行的改扩建，第三人宗轩公司又并非租赁合同的承租人。但是，被告既是承租人又是公司法定代表人，其在履行租赁合同中是否给公司造成损害，属于其与公司之间的内部问题，不能对抗第三方的原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，租赁厂区内改扩建的建筑物及钢构棚等附属物（不包括机器设备）应归原告所有。原告诉求恢复原状，一审法院不予支持。关于土地的使用权问题。原告在2002年之前就通过租赁土地的方式，经营着原烤漆厂。后来，原告虽将原烤漆厂出租给被告，但对地上建筑物及附着物享有的所有权并不会改变。原告在今后使用该土地上的建筑物及附着物时，应与该土地的所有人或相关权利人协商土地的使用问题，但该问题与本案租赁合同不属同一法律关系，不是本案审理范围，当事人可另行依法处理。因此，第三人延秋村委会是否存在一地两租或恶意串通的问题，本案不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十八条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五和第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，经合议庭评议，判决：一、原告魏孝斌与被告赵宗轩在2002年1月19日签订的《协议书》已于2015年10月13日解除。二、被告赵宗轩在判决生效后十日内将原租赁厂区1.599亩（从厂区南侧开始计算面积）范围内的建筑物及附属物（包括厂房、仓库、办公室、宿舍、钢构棚等，不包括机器设备）返还给原告魏孝斌。三、驳回原告魏孝斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。本案受理费200元，由被告承担150元，原告承担50元。经审理查明，2017年2月15日，一审法院组织魏孝斌与赵宗轩进行了现场勘验调查，双方均提交了现场示意图，魏孝斌提交的平面示意图中“搭棚”与赵宗轩提交的示意图中“阴影1”内容相一致，魏孝斌与赵宗轩均认可该搭棚是赵宗轩建造，双方均同意赵宗轩可以拆除该搭棚。魏孝斌提交的平面示意图中“④”与赵宗轩提交的示意图中“阴影3”是赵宗轩建造的钢构架房，魏孝斌同意由赵宗轩拆除。魏孝斌提交的平面示意图中“①②③”与赵宗轩提交的示意图中“阴影2”内容一致，在赵宗轩租赁伊始，该部分有魏孝斌建造的门卫室和厕所，后赵宗轩进行了扩建。其余查明事实与一审认定事实一致。本院认为，魏孝斌与延秋村委会于2002年6月5日签订了《承租协议书》，魏孝斌对涉案土地及厂房有合法的使用权。赵宗轩在实际承租期间，其正常生产经营并未受到影响。故赵宗轩主张其与魏孝斌2002年1月19日所签协议无效的主张，一审法院未予采信并无不当。至于2013年10月之后延秋村委会是否就本案所涉土地与他人另外存在租赁关系，不属于本案审理范围，一审法院不予处理亦无不当。关于魏孝斌与赵宗轩租赁协议解除后，赵宗轩在原厂区内改扩建的建筑物如何处理问题。因魏孝斌与赵宗轩2002年1月19日签订的《协议书》中仅约定赵宗轩可根据生产需要进行厂房改造、扩建，并未约定租期届满后改扩建的建筑物归属及如何处置。本案中，魏孝斌与赵宗轩2002年1月19日签订的《协议书》中约定的租赁期限早已届满，双方虽然仍存在租赁关系，但依照法律规定，双方系不定期的租赁关系。赵宗轩在当初进行扩建时，应当意识到租赁合同所约定的租赁期限。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。若因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十二条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”参照上述规定，赵宗轩对于其承租期间扩建的建筑物，在拆除后不影响魏孝斌原厂房正常使用情况下可自行拆除，但不得造成原厂房毁损。若拆除，拆除范围为：魏孝斌提交的平面示意图中“搭棚”（赵宗轩提交的示意图中“阴影1”）以及魏孝斌提交的平面示意图中“④”（赵宗轩提交的示意图中“阴影3”）钢构架房，且应于本判决生效后十五日内拆除。对于赵宗轩所改造扩建的其他建筑物，因赵宗轩在扩建时拆除了部分魏孝斌之前所建的房屋，恢复原状存在困难，赵宗轩建造后已使用了一定年限，拆除后价值不大。同时，赵宗轩租赁费仅交至2014年底，但之后其一直使用涉案土地及厂房，该部分建筑物的折价可折抵2015年1月1日后其实际占用期间的租赁费。综上，一审判决将赵宗轩所扩建所有建筑物全部判令归魏孝斌所有存在不当之处，应予纠正，一审判决其他内容并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持洛阳高新技术产业开发区人民法院(2016)豫0391民初368号民事判决第一项、第三项及诉讼费负担内容；二、变更洛阳高新技术产业开发区人民法院(2016)豫0391民初368号民事判决第二项为：赵宗轩于判决生效后十五日内将原租赁厂区1.599亩（从厂区南侧开始计算面积）范围内的建筑物及附属物（包括厂房、办公室、宿舍等，不包括机器设备）返还给魏孝斌。二审案件受理费100元，由魏孝斌负担20元，由赵宗轩、洛阳市宗轩化工有限公司负担80元。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一八年六月十一日书记员  关进京