广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终143号上诉人（原审原告）：莫荒芜，男，汉族，1987年9月7日出生，住罗定市。上诉人（原审原告）：严韵飘，女，汉族，1988年9月5日出生，住罗定市。上列两上诉人的共同委托代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗定市龙宇置业发展有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：陈灿光，该公司总经理。委托代理人：陈波，男，汉族，1973年2月24日出生，住罗定市。委托代理人：阮永成，男，汉族，1978年6月18日出生，住肇庆市。上诉人莫荒芜、严韵飘因与被上诉人罗定市龙宇置业发展有限公司（以下简称龙宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初1889号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。莫荒芜、严韵飘上诉请求：撤销原审判决，判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金143604.06元。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律有误。一、一审判决事实认定错误，被上诉人只对部分诉讼时效提出了抗辩，原审法院错误认为全面的抗辩。被上诉人在一审中并未就诉讼时效提起全面抗辩，只是认为2014年8月30日前的违约金过了诉讼时效。对于2014年8月30日后的违约金的诉讼时效抗辩被上诉人并未提出，一审错认定被上诉人已全面地提出了诉讼时效抗辩。根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”，故对于被上诉人未提出抗辩的时段，法院不应当直接认定已提出。在本案中因为被上诉人是分段提出诉讼时效抗辩的，故应当分段认定抗辩事实和适用法律。二、一审判决适用法律有误。（一）本案所有诉讼请求依法均未过诉讼时效。根据广东省高级人民法院（2013）粤高法民一复字第8号《关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》意见：“逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行。购房人在实际交房或合同解除之前主张逾期交房违约金的，应当根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定计算诉讼时效。购房人在实际交房或合同解除之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房或合同解除之次日起开始计算。”故本案的诉讼时效应当从实际交房之日即2016年5月3日起算，全部请求均未过诉讼时效。（二）合同约定不明的情况下，国家法律的强制性规定及合同的目的应当视为双方履行义务的基础，被上诉人的行为不符合国家法律强制性规定及合同目的，应当视为违约。1、双方合同约定的“该商品房经验收合格”应当解读为全面的符合法律规定的验收条件。双方并没有明确约定“该商品房经验收合格”是按何种标准。既然《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”、“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”同时根据《广东省实施办法》第二十二条规定：“建筑高度超过五十米的居住建筑建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，并在建设工程竣工后向公安机关消防机构申请消防验收。未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”涉案房屋属于《中华人民共和国消防法》第十一条应当进行消防审核的其他特殊建设工程。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第一项、第二款的规定应当向公安机关消防机构申请消防验收；未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案中的合同是被上诉人出具的格式合同，所约定的“该商品房经验收合格”未作详细约定，应当解读为全面符合法律的规定进行验收，也需要满足消防法的规定。2、商品房的交付需要符合合同的目的，判决应当能实现合同目的，本案的交付显然不能实现合同目的。本案的涉案房屋是用于居住的房屋，双方订立合同的目的在上诉人购买房屋进行居住。《中华人民共和国消防法》明确规定，未经消防验收合格的房屋不得交付使用，故即使交付了也不能使用，不能实现合同目的。从此角度讲，也需要符合消防验收方可交付。综上，上诉人认为原审判决适用时效有误，对合同理解有误，按其判决不能有效实现合同目的，故提起上诉，恳请支持。被上诉人龙宇公司辩称：1、原审判决查明事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求毫无理据。2、上诉人曾经在本案诉讼提起后又提起逾期办理房产证违约之诉，在逾期办证的诉状中上诉人确认已经在2014年间收到龙宇公司的收楼通知，其确认逾期办证违约金的起算日是从通知期内的实际收楼日起计算520天，并已达成调解协议。据此，收楼时间是逾期交楼与逾期办证两违约行为的连接点，逾期办证违约金计算既然以收楼日为起始时间，逾期交楼违约金计算则以同一天为终结。3、上诉人收楼后积极以业主身份参加业主社会活动，《物业管理条例》第六条规定房屋的所有权人为业主，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条则对此作了扩大解释，提出“依法登记取得或者根据物权法第六章所称的业主，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”上诉人收楼后积极以业主身份参加业主社会活动，说明上诉人已经合法占有建筑物专有部分，上诉人已收楼这一事实众所周知。业主大会召开于2016年4月3日，足以证明2016年5月3日的收楼确认书是事后补签的，不能推翻其于2014年已经收楼的事实。莫荒芜、严韵飘向一审法院起诉请求：龙宇公司以473160元为基础，每日按0.02%的标准，计付2014年7月31日起至2014年9月28日止的逾期交房违约金5677.92及每日按0.05%的标准计付2014年9月29日起至2016年5月3日止的逾期交房违约金137926.14元，合计共143604.06元给莫荒芜、严韵飘。一审法院认定事实：龙宇公司是位于罗定市XX街道XX区XX路XXXX商住小区的房地产开发商。2013年6月28日，莫荒芜、严韵飘作为买受人与龙宇公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XXXX商住小区第X号楼X单元XX层XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为473160元。第六条约定买受人应于2013年6月30日前交付首期房款人民币123160元，在签订本合同七天内在出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币350000元。第八条约定出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。合同签订后，莫荒芜、严韵飘已按约定向龙宇公司付清全部购房款。莫荒芜、严韵飘于2016年5月3日收楼。莫荒芜、严韵飘于2016年8月22日诉至一审法院，要求处理。另查明：2014年7月25日，龙宇公司（建设单位）、广东中山建设监理咨询有限公司（监理单位）、广东地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东粤建设计研究院有限公司（设计单位）、广东开平二建集团股份有限公司（施工单位）对罗定市XXXX商住小区1、2、3号楼进行验收，作出了《建筑工程竣工验收报告》，认为涉案工程的地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气、建筑节能共七个部分均达到建筑工程质量验收标准合格要求，一致确认质量合格。以上事实，有莫荒芜、严韵飘提供的购房合同、身份证、购房发票、交楼确认书证据以及一审法院的庭审笔录等证实。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。莫荒芜、严韵飘与龙宇公司签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：1、莫荒芜、严韵飘的起诉是否超过诉讼时效；2、涉案商品房交付条件是否成就？关于第一个争议焦点即莫荒芜、严韵飘的起诉是否超过诉讼时效的问题。合同约定龙宇公司应于2014年7月31日前将涉案商品房交付莫荒芜、严韵飘使用，根据法律规定，诉讼时效从权利人知道或者应当知道其权利被侵害时起计算，故本案诉讼时效应从2014年8月1日起算，至2016年8月1日诉讼时效届满，莫荒芜、严韵飘于2016年8月22日诉至一审法院，已超过了法律规定的二年诉讼时效。但鉴于龙宇公司在答辩中同意支付2014年8月30日至2014年9月30日期间的违约金7570元给莫荒芜、严韵飘，一审法院予以支持。龙宇公司提出关于诉讼时效的抗辩意见，理由成立，予以采纳。关于第二个争议焦点涉案商品房交付条件是否成就问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为交付涉案商品房的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。一审法院认为，国务院于2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，验收合格可以交付使用。龙宇公司对涉案房屋已于2014年7月25日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行了验收，《建筑工程竣工验收报告》的结论为合格，符合了合同约定的交付条件。莫荒芜、严韵飘认为龙宇公司组织收楼时并未办好消防验收，违反《中华人民共和国消防法》第十三条等规定，因此认为龙宇公司的交付未符合法定的交付条件。一审法院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条是国家对于消防验收的管理性规定，不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定，不能以此来认定本案合同第八条约定的交楼条件无效。故此，莫荒芜、严韵飘于2016年5月3日收楼时，涉案商品房已符合交楼条件，龙宇公司已履行了交楼义务,一审法院予以认定。综上所述，莫荒芜、严韵飘要求龙宇公司支付违约金143604.06元的诉讼请求，一审法院仅在龙宇公司同意履行的7570元的数额范围内予以支持，对超出部分，已超过了法律规定的二年诉讼时效，莫荒芜、严韵飘已丧失了胜诉权，法律不再保护，应予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条的规定，作出判决如下：一、由龙宇公司罗定市龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向莫荒芜、严韵飘支付逾期交楼违约金7570元；二、驳回莫荒芜、严韵飘的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1586元，由莫荒芜、严韵飘负担1502元，由龙宇公司负担84元。本院二审期间，上诉人莫荒芜、严韵飘围绕上诉请求提交了（2016）粤民申6838号民事裁定书（复印件），拟证明广东省高级人民法院作出裁定认定未通过消防验收不符合交楼条件。被上诉人龙宇公司提交了证据：一、民事起诉状、证据清单和（2017）粤5381民初11号民事调解书及生效证明书（均为复印件），拟证明上诉人在一审判决后提起民事诉讼要求判令办理涉案房屋产权证，在起诉材料中承认交楼时间是2014年，其本人已经确认收楼时间并非2016年5月3日；二、阳光美域第一届业主大会签到表、阳光美域业主代表推荐/授权表（均是复印件），拟证明上诉人收楼后以业主身份参加2016年4月3日的业主大会，证明上诉人已合法占有建筑物专有部分，取得业主身份，其本人已经确认收楼时间并非2016年5月3日。三、罗定市悦辉价格评估有限公司出具的《评估报告书》，拟证明经有资质的评估机构评估，案涉房屋所在地段同类房屋租金是9.47元/平方米/月，合同原定的违约金标准过高，应根据《合同法》第114条第2款结合房屋面积及租金水平计算其实际损失并予以调整。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，莫荒芜、严韵飘作为买受人与龙宇公司作为出卖人签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后520日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2，3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。3、买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。买受人领取房地产权证时，必须本人持有效证件到出卖人的公司办理手续。再查明，莫荒芜、严韵飘曾于2016年12月30日向一审法院提起诉讼，请求龙宇公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金4731.60元给莫荒芜、严韵飘。一审法院于2017年2月10日作出（2017）粤5381民初11号民事调解书，以调解方式结案。又查明，被上诉人于2017年10月26日向本院申请调取上诉人本人持有的收楼通知。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，被上诉人应对其主张已于2014年10月1日通知上诉人收楼的事实承担举证责任，被上诉人未能提供证据证实或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的被上诉人承担不利的后果。故被上诉人向本院提出调取上诉人本人持有的收楼通知的申请，本院依法不予准许。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：1、涉案商品房的交付条件是否已成就。2、上诉人要求被上诉人支付逾期交楼违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效。3、双方约定的违约金是否过高。关于涉案商品房交付条件是否已成就的问题。上诉人上诉认为涉案商品房应通过消防验收合格才符合交付使用标准。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房经验收合格作为交付涉案商品房的条件，而涉案房屋交付条件是否成就的关键在于如何理解合同中约定的“该商品房经验收合格”。国务院于2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条已规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，经验收合格方可交付使用。即经五方验收后，该商品房经验收合格的，即符合交付使用的标准。双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房的交付条件。而非需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位综合验收合格作为交付条件。龙宇公司对涉案房屋已于2014年7月25日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行了验收，《建筑工程竣工验收报告》的结论为合格，涉案商品房已符合合同约定的交付条件，即从2014年7月25日起，交付条件已成就。因此，上诉人认为涉案房屋应通过消防验收合格才符合交付条件，与双方合同约定不符，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人支付逾期交楼违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。上诉人与龙宇公司签订的《商品房买卖合同》第八条已明确约定：龙宇公司应在2014年7月31日前将符合合同约定的商品房交付给上诉人使用，而涉案房屋在2014年7月25日已达到交付标准。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，龙宇公司应当在商品房交付使用后520日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。莫荒芜、严韵飘曾于2016年12月30日向一审法院起诉请求龙宇公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金4731.60元。即莫荒芜、严韵飘最迟于2016年12月30日倒推520日的2015年7月29日确认收楼。因此，龙宇公司实际违约期间为2014年8月1日至2015年7月29日止（共362天）。因双方合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。”即双方当事人所约定的违约金是按龙宇公司违约的时间累计而成，每违约一天，则计算一天的违约金，属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”龙宇公司在2014年7月31日前未交付涉案房屋给上诉人，从此时起上诉人的权利已受到侵害，则每天产生的债权均受到侵害，每个债权分别适用二年的诉讼时效，上诉人于2016年8月22日向一审法院提起本案诉讼，根据上述法律的规定，上诉人要求被上诉人支付2014年8月21日之前产生的违约金，已超过二年的诉讼时效期间，应不受法律保护。上诉人要求被上诉人支付2014年8月22日之后产生的违约金，未超过二年的诉讼时效期间，被上诉人应支付从2014年8月22日至2014年9月28日止共37天的违约金3501.38元（473160元×0.02%×37天），从2014年9月29日起至2015年7月29日止共303天的违约金71683.74元（473160元×0.05%×303天），合计75185.12元给上诉人。关于双方约定的违约金是否过高的问题。被上诉人在二审期间向本院提供了罗定市悦辉价格评估有限公司出具的《评估报告书》。对此，本院认为，龙宇公司的逾期交楼违约时间为2014年8月22日至2015年7月29日，而《评估报告书》的评估基准日为2015年9月1日，不在龙宇公司逾期交楼违约期间内，该《评估报告书》不能作为判断违约金是否过高的依据。再者，《评估报告书》于2015年9月7日作出，根据该《评估报告书》第十二点第（六）项说明，本报告书的评估结论有效期为一年。而被上诉人至今才向法院提交该证据，已超过了该评估报告的有效期。被上诉人认为违约金过高，请求予以调整的意见，理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理部分欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销罗定市人民法院（2016）粤5381民初1889号民事判决。二、限罗定市龙宇置业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金75185.12元给莫荒芜、严韵飘。三、驳回莫荒芜、严韵飘的其他诉讼请求。如果未本按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1586元，由莫荒芜、严韵飘负担756元，罗定市龙宇置业发展有限公司负担830元，二审案件受理费3172元，由莫荒芜、严韵飘负担1512元，罗定市龙宇置业发展有限公司负担1660元。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  陈 阳代理审判员  尹 蕾二〇一七年十一月九日书 记 员  冯家玲