安徽省阜阳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）皖12行终112号
上诉人（一审原告）邢亮，男，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。
上诉人（一审原告）刘腊梅，女，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。
二上诉人共同委托代理人王晓彬，安徽金睿律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）阜阳市国土资源局，住所地阜阳市清河东路322号，组织机构代码11341200705011762Q。
法定代表人徐国平，该局局长。
委托代理人田亚光，该局调处科负责人。
委托代理人刘磊，安徽元祥律师事务所律师。
一审第三人董继武，男，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。
上诉人邢亮、刘腊梅因房屋登记管理行政撤销一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院于2017年12月14日作出的(2017)皖1204行初32号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉�邢亮、刘腊梅向一审法院诉称，二人座落于颍泉区××车站××室、××室、××室、××室；0室；101室、201室、301室、401室的房屋，原产权证号分别为：阜字第2011059210—阜字第2011059227，原登记所有人为邢亮、刘腊梅，系二人共同共有。2015年1月19日，他人代理二人与董继武签订房地产买卖合同，将上述房屋出售给董继武，并办理房屋过户登记，现上述房屋均登记在董继武名下，房地产登记证号分别为阜字第2015003358—阜字第2015003366号。经阜阳市颍州区人民法院作出的（2016）皖1202民初328号民事判决和阜阳市中级人民法院作出的（2016）皖12民终2748号民事判决确认，二人与董继武于2015年1月19日签订的房地产买卖合同无效。2017年4月，二人向阜阳市不动产登记中心提出更正登记申请，但其不予办理。二人认为，房地产买卖合同无效，上述房屋登记在董继武名下的房产登记应予�销，并恢复原登记。阜阳市不动产登记中心不予撤销现在的登记并恢复原登记，系违法不作为。请求依法撤销其颁发的阜字第2015003358—阜字第2015003366号房产登记，并将上述房屋恢复原始登记。
一审法院审理查明，2013年9月5日，邢亮、刘腊梅与阜阳市恒信房地产经纪有限公司签订两份授权委托书，约定因委托人邢亮、刘腊梅（夫妻关系）特授权受托人阜阳市恒信房地产经纪有限公司全权处理房产事宜。受托人权限为借款、领证、出售房产、签订合同、变更登记、更正登记等，委托期限3年，自2013年9月5日起至2016年9月5日止。同日，由安徽仲天律师事务所出具了（2103）皖仲律见证字第0537号律师见证书和（2103）皖仲律见证字第0667号律师见证书。2015年1月19日，阜阳市恒信房地产经纪有限公司出具授权委托书，授权蔡卢颍全权办理邢亮、刘腊梅房屋转移登记，�结为止。2015年1月19日，蔡卢颍以甲方（卖方）邢亮、刘腊梅的委托代理人身份与乙方（买方）董继武签订一份房地产买卖合同，将房地产座落在颍泉区中市办车站居委会颍河西路的101室、201室、301室、401室；0室；101室、201室、301室、401室，房屋所有权人邢亮、刘腊梅的建筑面积为951.2平方米的住宅，以220万元的价格出售给董继武。同日，到阜阳市房地产管理局办理房屋登记申请，由蔡卢颍和董继武分别代表转让方和受让方签字，并向阜阳市房地产管理局提供了：1、阜阳市房屋登记申请书；2、董继武、任玉影身份证、结婚证复印件，夫妻双方产权约定；3、刘腊梅、邢亮身份证、结婚证复印件；4、阜泉国用（2014）第0005号土地使用证、宗地图；5、阜字第2011059224、2011059225、2011059216、2011059217、2011059214、2011059215、2011059212、2011059213、2011059222、2011059223、2011059220、2011059221、2011059218、2011059219、2011059210、2011059211、2011059226、20××27号房地产权证；6、清房办证明；7、（2013）皖仲律见证字第0537号、第0667号律师见证书；8授权委托书、蔡卢颍身份证复印件；9、房地产买卖合同；10、安徽省阜阳市地方税务局销售不动产统一发票；11契税完税证明。经审查后，2015年1月21日，阜阳市房地产管理局给董继武颁发了阜字第2015003358号
--2015003366号9本房地产权证。后来，阜阳市房地产管理局的房地产登记业务转到阜阳市国土资源局。
另查明，刘海田诉邢亮、刘腊梅、董继武确认合同无效纠纷案件，经阜阳市颍州区人民法院（2016）皖1202民初328号民事判决书认定，邢亮、刘腊梅以不到市场价值50%的价格220万元把房屋出售给董继武，买卖双方存在恶意串通行为，损害了其他债权人的利益，判决邢亮、刘腊梅与董继武于2015年1月19日签订的房地产买卖合同无效。董继武不服上诉至阜阳市中级人民法院，2017年1月10日阜阳市中级人民法院作出（2016）皖12民终2748号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
又查明，2015年2月16日，董继武与阜阳市金源融资担保有限公司签订一份最高额反担保抵押合同，董继武将涉案房屋抵押给该公司，评估现值551万元，实际抵押值240万元。同日，办理了房地产他项权证2015008381号。
一审法院认为，结合本案的事实和双方争议的内容，总结本案争议的焦点为：1、关于阜阳市国土资源局给董继武颁证的事实、程序和适用法律。邢亮、刘腊梅为夫妻关系，共同授权给阜阳市恒信房地产经纪有限公司全权处理其涉案的房产事宜，并经律师出具律师见证书予以确认。阜阳市恒信房地产经纪有限公司委派蔡卢颍办理邢亮刘腊梅房屋转移登记，系其内部职务行为。蔡卢颍的�权行为并不需要邢亮、刘腊梅的另行授权或者设定转委托，蔡卢颍行使职权所产生的法律后果，理应由阜阳市恒信房地产经纪有限公司承担。阜阳市国土资源局根据买卖双方提供的登记申请书、买卖双方身份证、结婚证、房地产权证（原件）、律师见证书、授权委托书、房地产买卖合同、二手房交易发票、契税完税证明等书面证据材料，当时的情况下，阜阳市国土资源局有理由相信涉案房屋为刘腊梅、邢亮所有，申请房屋所有权转移登记是双方的真实意思表示，依据《房屋登记办法》的相关规定，为董继武颁发了房地产权证，并不违反相关法律规定。2、关于刘海田诉邢亮、刘腊梅确认合同无效案件的判决结果与本案的关系。阜阳市颍州区人民法院（2016）皖1202民初328号民事判决书认定，邢亮、刘腊梅以不到市场价值50%的价格220万元把房屋出售给董继武，买卖双方存在恶意串通行为，损害了其他债权人的利益，据此，判决邢亮、刘腊梅与被告董继武于2015年1月19日签订的房地产买卖合同无效。2017年1月10日，阜阳市中级人民法院（2016）皖12民终2748号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审法院判决生效是在2017年1月，而涉案房屋给董继武颁证时间是2015年1月。在2015年2月，董继武将涉案房屋办理了房屋他项权证，将涉案房屋抵押给阜阳市金源融资担保有限公司，设定了第二轮抵押登记。如果将涉案房屋恢复原登记，需撤销董继武的第二轮房屋抵押登记，必然损害其他善意抵押权人的合法权益。买卖双方存在恶意串通行为，造成买卖合同无效，给当事人造成的损失，当事人可另行主张权益。综上所述，邢亮、刘腊梅请求阜阳市国土资源局将涉案房屋恢复原登记的请求不成立，该院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回邢亮、刘腊梅的诉讼请求。
邢亮、刘腊梅上诉称，1、涉案房屋在进行转移登记时，登记材料存在严重缺失。上诉人曾于2013年9月5日向阜阳市恒信房地产经纪有限公司出具一份授权委托书，但并无转委托的约定和授权。一审法院认定案外人蔡卢颍在办理涉案房屋转移登记过程中的签名系履行内部职务行为，没有事实依据，该公司档案中并无蔡卢颍系其公司员工的证明材料，该公司向蔡卢颍出具的委托书，系转委托行为，被上诉人在办理转移登记时未尽严格审查义务，违反法律规定。2、涉案房屋转移登记在董继武名下所依据的房屋买卖合同已经生效判决为无效，继续登记在董继武名下已没有法律和事实依据，依法应当撤销现登记并回复原状登记在上诉人名下。3、对房屋设立抵押的基础是抵押人对房屋享有所有权，涉案房屋�移登记给董继武的房屋买卖合同已确认无效，应当是自始无效，该房屋上的他权登记自然失去基础依据，应随之撤销。一审法院认为房屋上现存的他物权不能撤销登记的理由，没有法律依据，涉案房屋上现存的抵押物权不应成为依法撤销登记的障碍。故请求二审法院撤销一审判决，并依法改判，将涉案房屋恢复登记在二上诉人名下。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
邢亮、刘腊梅向一审法院提交的证据有：1、二人身份证复印件。证明二人诉讼主体资格。2、邢亮、刘腊梅原房产证复印件。证明座落于颍泉区××车站××室、××室、××室、××室；0室；101室、201室、301室、401室房屋，原产权证号分别为：阜字第2011059210、阜字第2011059211、阜字第2011059212、阜字第2011059213、阜字第2011059214、阜字第2011059215、阜字第2011059216、阜字第2011059217、阜字第2011059218、阜字第2011059219、阜字第2011059220、阜字第2011059221、阜字第2011059222、阜字第2011059223、阜字第2011059224、阜字第2011059225、阜字第2011059226、阜字第2011059227，原登记所有人为邢亮、刘腊梅，系二人共同共有。3、颍州区人民法院（2016）皖1202民初328号民事判决书、阜阳市中级人民法院（2016）皖12民终2748号民事判决书。证明2015年1月19日，二人与董继武签订房地产买卖合同，将其二人所有的座落于颍泉区××车站××室、××室、××室、××室；0室；101室、201室、301室、401室共计951.2平方米房屋出卖给董继武，并已经过户到董继武名下。该房地产买卖合同已经为颍州区人民法院（2016）皖1202民初328号民事判决书、阜阳市中级人民法院（2016）皖12民终2748号民事判决书判决确定为无效合同。上述房屋登记在董继武名下已经没有依据，应当变更登记所有人为邢亮、刘腊梅共有。4、更正登记申请书�快递单、快递查询网页打印件。证明二人依法向阜阳市国土资源局申请对上述房产变更登记，但阜阳市国土资源局至今未作任何答复和处理。
阜阳市国土资源局向一审法院提交的证据有：1、组织机构代码、法定代表人身份证明。2、阜编（2015）22号关于印发《阜阳市市级不动产登记职责整合工作方案》的通知。以上证据证明其主体资格合法。事实与程序方面的证据为：1、阜阳市房屋登记申请书。2、董继武、任玉影身份证、结婚证复印件，夫妻双方产权约定。3、刘腊梅、邢亮身份证、结婚证复印件。4、阜泉国用（2014）第0005号土地使用证、宗地图5、阜字第2011059224、2011059225、2011059216、2011059217、2011059214、2011059215、2011059212、2011059213、2011059222、2011059223、2011059220、2011059221、2011059218、2011059219、2011059210、2011059211、2011059226、20××27号房地产权证。6、清房办证�。7、（2013）皖仲律见证字第0537号、第0667号律师见证书。8授权委托书、蔡卢颍身份证复印件。9、房地产买卖合同。10、安徽省阜阳市地方税务局销售不动产统一发票。11契税完税证明。12阜阳市房屋登记业务受理单。13、阜阳市房屋登记须知。14、缴费通知单。15、实地查看表、照片、房屋平面图。16、阜阳市房屋登记核准表。以上证据证明：1、2015年1月19日买卖双方向阜阳市国土资源局申请房屋所有权转移登记，阜阳市国土资源局审查双方提交的材料后，依据《房屋登记办法》第二十条的规定，为其办理了登记，并颁发2015003358号
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2015003366号9本房地产权证。2、阜阳市国土资源局的颁证行为认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，人民法院应予维持。适用法律方面的证据为：《房屋登记办法》第二十条：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将�请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因”。
上述证据均已随案移送本院。经审查，一审法院对证据的分析与认定符合法律规定，本院依法予以确认。依据采纳的证据本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人邢亮、刘腊梅为夫妻关系，共同授权给阜阳市恒信房地产经纪有�公司全权处理其涉案的房产事宜，并经律师出具律师见证书予以确认。阜阳市恒信房地产经纪有限公司委派蔡卢颍办理邢亮刘腊梅房屋转移登记，系其内部职务行为，蔡卢颍的职权行为并不需要邢亮、刘腊梅的另行授权或者设定转委托，蔡卢颍行使职权所产生的法律后果，理应由阜阳市恒信房地产经纪有限公司承担。阜阳市国土资源局依据《房屋登记办法》的相关规定，根据买卖双方提供的登记申请书、买卖双方身份证、结婚证、房地产权证（原件）、律师见证书、授权委托书、房地产买卖合同、二手房交易发票、契税完税证明等书面证据材料，将邢亮、刘腊梅名下的涉案房屋转移登记给董继武，并颁发房地产权证，已尽到合理审慎的审查义务。虽然涉案房屋的转移登记行为的基础事实即涉案房屋买卖合同在转移登记行为完成后已确认无效，但在该确认无效判决�效前，涉案房屋登记的所有权人董继武为办理贷款，将涉案房屋先后抵押给阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司瑶海支行和阜阳市金源融资担保有限公司，设定了二轮抵押登记，并办理了房屋他项权证。现因邢亮、刘腊梅与董继武之间的恶意串通行为导致涉案房屋买卖合同无效，如果将涉案房屋撤销现在的登记并恢复原登记，需撤销董继武的房屋抵押登记，必然又损害善意抵押权人的合法权益。故邢亮、刘腊梅上诉理由不能成立，依法不予支持。一审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元，由上诉人邢亮、刘腊梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 辉
审判员 周海龙
审判员 冯小涛
二〇一八年六月二十日
书记员 李炳彤
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
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