山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0791民初664号
原告徐兆太。
委托代理人王清志。
被告潍坊亿丰置业有限公司。
法定代表人黄贤明。
委托代理人徐振才。
被告潍坊亿丰商业物业管理有限公司。
法定代表人王琦。
原告徐兆太与被告潍坊亿丰置业有限公司（以下简称“亿丰置业公司”）、潍坊亿丰商业物业管理有限公司（以下简称“亿丰物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员隋玉茹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐兆太的委托代理人王清志、被告亿丰置业公司的委托代理人徐振才到庭参加诉讼，被告亿丰物业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月14日，原告从亿丰置业公司购买了位于潍坊高新区健康东街8888号潍坊亿丰时代广场二期6号楼2层2-130号预售商铺一套，面积22.54平方米，并签订《商品房买卖合同》。当时亿丰置业公司的工作人员要求一并签订《委托经营管理合同》，称只有签订委托管理合同，买卖合同及返租合同才能生效。同日，原告支付房款143665元、维修基金1575元及备案费550元，共计145790元。现因亿丰置业公司未按约定申请登记备案，且至今未经过综合验收，不能交付使用，亿丰物业公司亦明确告知返租到期后不再履行返租承诺，故请求判令解除原告与亿丰置业公司之间签订的《商品房买卖合同》，亿丰置业公司返还原告已付款项145790元及利息损失（自2011年12月14日起按同期银行贷款利率计算至实际付款之日止）。
被告亿丰置业公司辩称，一、原告所购房屋未备案登记，并非亿丰置业公司的原因造成，亿丰置业公司早已按规定向有关部门提交了备案所需的资料，相关部门却迟迟未作出处理，亿丰置业公司一直在催办有关事宜。另根据《商品房买卖合同》的约定，买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房，从商品房交付使用360个工作日起出卖人按银行活期存款利率支付利息，直到备案止，该约定是双方的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，原告不能因此解除合同；二、《商品房买卖合同》是双方在自愿的基础上签订的，而《委托经营管理合同》是原告与亿丰物业公司自愿签订的，合同具有相对性，合同中设定的权利义务是来约束合同相对方的，现原告以其与亿丰物业公司之间约定的权利义务来约束亿丰置业公司，显然违反了合同相对性原则，原告无权以此解除《商品房买卖合同》；三、原告解除合同的期限已过，无权要求解除合同。本案原、被告双方约定在房屋交付360个工作日内办产权证书；已签订《委托经营管理合同》的，即视为已办理房屋交接，合同继续履行。原告购买房产不是以交付使用或居住为目的，而是以盈利为目的，基于此市场运营模式，该房屋已交付，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，原告解除权已灭失；四、依据相关规定，妥善审理房地产纠纷，促进国家房地产调控政策贯彻落实，要站在维护法律严肃性、落实国家调控政策，以及维护经济社会平稳较快发展的高度；要严格适用情事变更原则，正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限，提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性和可信赖性，促进房地产市场健康发展。本案原告购买涉案房屋是一种投资行为，而任何的投资行为都是有风险的，原告应该树立正确的市场风险意识，而不是遇到风险就主张解除合同，应共同维护诚信的市场交易秩序。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告亿丰物业公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2011年年底，原告从亿丰置业公司购买商铺并与亿丰置业公司签订《商品房买卖合同书》，约定原告购买亿丰置业公司开发的位于健康东街以南永春路以西的亿丰时代广场（二期）6号楼二单元2-130号商铺一套，建筑面积22.5平方米,每平方米6385.11元，总房款为143665元；出卖人应在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；自上述约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，买受人已签订《委托经营管理合同》的，即视为已办理房屋交接，合同继续履行；出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，从商品房交付使用360个工作日起出卖人按银行活期存款利率支付利息直到备案止；该商品房所在楼宇的房屋使用权归出卖人。2011年12月14日，原告按合同约定向亿丰置业公司交付房款143665元、维修基金1575元、备案费550元，共计145790元。至今，亿丰置业公司未将上述商品房实际交付给原告，亦未按约定办理权属登记，原告亦未取得房地产权属证书。
2011年12月14日，原告与亿丰物业公司签订《委托经营管理合同》，约定原告购买的上述商铺今后委托亿丰物业公司经营管理，亿丰物业公司拥有该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价，以亿丰物业公司名义统一出租、统一管理，形成交易市场；委托期限为市场正式开业之日起壹拾周年，亿丰物业公司承诺于2012年8月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从该日期起计；收益方式为委托期内第一至第三年商铺由亿丰物业公司免费管理，商铺经营收入归亿丰物业公司所有，第四至第七年，亿丰物业公司每年固定按15561元向原告支付租金，第八至第十年，亿丰物业公司每年固定按17506元向原告支付租金，亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准的，不足部分由亿丰物业公司补足，实际出租收入超出以上标准的，超出部分作为委托佣金归亿丰物业公司所有；支付方式为从第四年起，租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付；违约责任为因一方违约导致本合同不能履行或者不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为上述约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。按上述约定，至2015年8月1日，委托期限满三年，亿丰物业公司应于2015年8月1日至2015年9月1日期间内向原告支付半年的租金，但未支付。
审理中，原告主张其所购商铺所在的亿丰时代广场二期未消防验收，至今不能交付使用，并提交潍坊市公安消防支队高新区大队于2015年11月10日发布的公告及潍坊高新区建设局于2015年12月24日、2015年12月28日分别出具的《关于潍坊亿丰置业有限公司投诉举报问题的回复》予以证实。亿丰置业公司认可上述工程未消防验收，且称商铺的具体位置及现状无法核实。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同书、收款收据、发票、委托经营管理合同、潍坊市公安消防支队高新区大队发布的公告、潍坊高新区建设局出具的《关于潍坊亿丰置业有限公司投诉举报问题的回复》等证据以及双方当事人的陈述在案证实，经本院审查，当事人质证，足以认定。
本院认为，原告从亿丰置业公司购买商铺一套并签订《商品房买卖合同书》，合同签订后，原告按合同约定于2011年12月14日向亿丰置业公司支付了购房款143665元、维修基金1575元、备案费550元，共计145790元，已履行了合同约定的义务，被告理应按合同约定向原告交付所购商铺并办理产权登记。经审理查明，涉案商铺至今尚未进行消防安全验收合格，尚不具备交付条件，亿丰置业公司甚至不能明确原告所购商铺的具体位置及现状，致使原告购房出租经营以此获取房屋租金的合同目的不能实现，原告据此主张解除其与亿丰置业公司签订的《商品房买卖合同书》，并要求亿丰置业公司返还其按已支付的房款等款项共计145790元，于法有据，本院予以支持。虽然亿丰置业公司依据《商品房买卖合同书》中“买受人已签订《委托经营管理合同》的，即视为已办理房屋交接，合同继续履行”的约定主张上述商铺已交付亿丰物业公司经营使用，但该条约定是以原告与亿丰物业公司之间的《委托经营管理合同》来约束《商品房买卖合同书》的合同相对方，而亿丰物业公司未参与签订《商品房买卖合同书》，根据合同的相对性，该条约定为无效约定，该无效条款不能成为亿丰置业公司抗辩的依据；另外《商品房买卖合同书》第八条约定“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，经审理查明涉案商铺至今未经消防安全验收合格，不符合《商品房买卖合同书》约定的交付条件，且被告也不能明确原告所购商铺的具体位置及现状，却主张未经消防安全验收合格涉案商铺已交付使用，显然与事实不符，且与中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查；未经消防安全检查过者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、经营”的法律规定相违背，故被告关于涉案商铺已交付使用的主张，无事实和法律依据，不予采信。关于解除权是否消灭，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，该条规定中的“迟延交付房屋”指的是迟延交付符合国家规定的交付条件的合格房屋，即能交付而未交付的情况，且《商品房买卖合同书》亦约定将“经分期综合验收合格”的商品房交付买受人使用，而本案涉案商铺至今未经消防安全验收合格，不符合交付条件，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，故被告依据该规定主张原告解除权消灭，不成立。另因亿丰置业公司未依法依约定履行相应的义务致使合同被解除，应承担相应的违约责任，故原告要求亿丰置业公司按同期银行贷款利率支付已付款项的利息，于法有据，本院予以支持。
被告亿丰物业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其相应诉讼权利，不影响本院对案件事实的认定、裁判。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《商品房销售管理办法》第三十条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告徐兆太与被告潍坊亿丰置业公司有限公司签订的《商品房买卖合同书》依法予以解除；
二、被告潍坊亿丰置业公司有限公司返还原告徐兆太已付的购房款购房款143665元、维修基金1575元、备案费550元，共计145790元，并按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息（自2011年12月14日起计算至本判决确定的还款之日止），于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3216元，减半收取1608元，保全费1249元，共计2857元，由被告潍坊亿丰置业公司有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费3216元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 隋玉茹
二〇一六年五月十六日
书记员 宋春燕