山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳民终字第241号
上诉人（原审被告、反诉原告）靳世明，男，汉族，个体经营者，现住阳泉市开发区。
委托代理人齐艳红，山西嘉尚律师事务所律师。
委托代理人苏帆，山西嘉尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）赵建文，男，汉族，现住阳泉市城区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王淑琴，女，汉族，无业，现住阳泉市城区。
二被上诉人委托代理人王建伟，山西新东律师事务所律师。
上诉人靳世明因与被上诉人赵建文、王淑琴买卖合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2015）城民初字第31号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人靳世明的委托代理人齐艳红、苏帆、被上诉人赵建文及委托代理人王建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，原告赵建文与被告靳世明系朋友关系。2009年9月15日，原告赵建文、王淑琴与被告靳世明及其妻子史艳芳签订《房地产买卖契约》，该契约约定，被告靳世明及其妻子史艳芳将其位于阳泉市开发区××××××××××住房（建筑面积174.20平方米）以300000元价格出售给原告赵建文、王淑琴，办理过户手续所需的费用由双方按规定承担。当日，原告赵建文缴纳了契税、交易费、登记费等，并代被告靳世明缴纳了营业税，上述税费共计25461.75元。2009年9月22日，双方依约办理了过户手续，该住房登记在原告赵建文、王淑琴名下。
另查明，因原告赵建文与被告靳世明一直存在债权债务关系，2009年9月15日，经双方核对，被告靳世明尚欠原告赵建文借款270000元，故被告靳世明当日向原告赵建文出具借条一张，内容为：“今借到赵建文现金贰拾柒万元正（270000元），借款人靳世明，二〇〇九年九月十五日。”
又查明，2008年，陕西××酒营销公司因被告靳世明拖欠其货款，将其诉至陕西省凤翔县人民法院，陕西省凤翔县人民法院于2008年3月19日依法查封了其位于开发区×××××××××××住房一套（与开发区××××××××××系同一住房），2009年，该案件进入执行程序，由于被告靳世明资金严重不足，2009年9月17日，原告赵建文代被告靳世明向陕西省凤翔县人民法院交纳诉讼费5000元；2009年9月18日，原告赵建文代被告靳世明向陕西××酒营销公司交纳欠款50000元；2009年10月14日，原告赵建文代被告靳世明向陕西省凤翔县人民法院转账支付50000元。2009年9月11日，被告靳世明向齐××借款60000元，并出具借条一张，约定9月18日还款，原告赵建文作为保证人在该借条中签字。被告靳世明用该笔借款偿还了其位于开发区××××××××××住房的购房贷款。后原告赵建文代被告靳世明向齐××偿还了借款60000元。
诉讼中，原告赵建文、王淑琴（反诉被告）称，2009年9月，被告靳世明因拖欠陕西××酒公司货款，法院在执行过程中，被告已负债累累，无力归还欠款，且其所居住房屋尚有按揭贷款未还清，银行也即将起诉被告，故被告与原告赵建文商量，将其位于开发区××××××××××住房以300000元的价格卖给二原告，并约定将被告欠原告赵建文的借款270000元抵顶房款，其余部分由二原告向被告以现金形式交付。在原、被告办理过户手续后，原告赵建文为帮助被告走出困境，又代被告偿还了欠××酒厂的债务100000元，并代被告交纳了诉讼费5000元。庭审中，二原告提供山西省凤翔县人民法院执行员谭××以及陕西××酒公司清欠办工作人员蔡××出具的书面证明，对其所陈述事实予以印证。被告靳世明辩称，二原告陈述的房屋过户原因与事实严重不符，被告靳世明在生意亏损后，资金周转困难，能处置的财产仅剩下一套房产，因被告在银行有不良贷款记录，不能用房屋作为抵押申请贷款，经原、被告协商，被告决定将自己位于开发区××××××××××的住房过户至二原告名下，然后以原告赵建文的名义向银行办理贷款，二原告没有证据证明双方有约定用欠款抵顶房款一事，被告欠原告赵建文债务情况属实，但这属不同的法律关系，二原告的主张不能成立。庭审中，被告靳世明出具原告赵建文与其于2009年9月16日签订的协议书一份。被告靳世明（反诉原告）以二原告并未按双方签订的《房地产买卖契约》中约定的事项给付被告购房款300000元，反诉要求解除与原告签订的房屋买卖契约，并要求二原告（反诉被告）将位于开发区××××××××××住房过户至被告靳世明（反诉原告）名下，并承担所有的过户费用。
一审法院认为，原告赵建文、王淑琴与被告靳世明及其妻子史艳芳于2009年9月15日签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，属合法有效。2009年9月22日，双方办理了房屋过户手续，将位于开发区××××××××××住房登记至二原告名下，二原告依法享有该住房的所有权。被告靳世明辩称其与原告签订《房地产买卖契约》并办理过户手续的其他意图并不能作为该不动产所有权变更的阻碍事由。《房地产买卖契约》签订当日，经原告赵建文与被告靳世明核对，被告对原告赵建文尚有270000元借款未还；同时，被告对陕西××酒公司的欠款已处于执行程序中。原、被告双方虽未书面约定原告赵建文用对被告靳世明享有的债权抵顶其应付房款，事实上，原告赵建文在签订《房地产买卖契约》后，又陆续代被告偿还了各项欠款计165000元，并缴纳了应由被告支出的营业税，其行为应视为原告赵建文向被告履行给付房屋价款的方式，且原告赵建文对被告靳世明所享有的债权已远超出了双方约定的房屋价款，故对被告靳世明（反诉原告）的反诉请求一审法院不予支持，对二原告要求被告腾出开发区××××××××××住房一套的诉讼请求予以支持；对二原告要求被告支付每年14400元租金，共计72000元的诉讼请求，因二原告未提供证据证明双方存在房屋租赁关系，故对此不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决：一、被告靳世明（反诉原告）于本判决生效之日起十日内腾出位于开发区××××××××××的住房并交付原告赵建文、王淑琴（反诉被告）。二、驳回二原告的其他诉讼请求。三、驳回被告靳世明（反诉原告）的反诉请求。案件受理费300元、反诉费800元，共计1100元由被告靳世明（反诉原告）负担。于本判决生效后七日内向一审法院交纳。
一审判决送达后，上诉人靳世明不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销（2015）城民初字第31号民事判决书，要求依法判令驳回二被上诉人一审的诉讼请求，支持上诉人一审的反诉请求，一、二审案件受理费由二被上诉人承担。主要理由为：一审法院认定上诉人欠被上诉人之钱款与房款相互抵消，双方所签订《房地产买卖契约》合法有效，并判令上诉人腾出位于阳泉市开发区××××××××××住房属于认定事实不清，适用法律错误。欠款与房款是两个完全不同的法律关系，且双方未对欠款和房款进行过协商抵顶。被上诉人长达五年没有履行《房地产买卖契约》中的付款义务，其行为已违约，致使合同目的不能实现。故上诉人请求解除协议符合《中华人民共和国合同法》第94条之规定，一审法院在无任何证据支持下，就认为被上诉人替上诉人偿还其他欠款的行为系与房款相互抵顶，从而驳回上诉人的反诉请求，与事实不符，与法律相悖。
经本院二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致。
另查明，2014年9月14日，阳泉市天成房地产估价事务所有限责任公司对阳泉市开发区大连路综合楼401号房屋进行了评估，每平米价格为2108.32元。
又查明，陕西省凤翔县人民法院在2009年9月强制执行上诉人靳世明拖欠陕西××酒营销公司货款纠纷一案中，上诉人靳世明于2009年9月14日向凤翔县人民法院出具保证书一份，内容为：“凤翔县人民法院：为了变卖房产贷款执行案件，请求人民法院解除查封我的房产，用贷的款先执行十万元及诉讼费用5000元。其余四万元待后偿还，否则原（愿）负一切法律责任。保证人：靳世明二〇〇九年九月十四日”。经本院向凤翔县人民法院调查，执行法官谭××对靳世明与赵建文协商将本案争讼房产卖与赵建文代其偿还执行款的事实予以确认。
诉讼中，经本院主持多次调解，双方当事人无法达成一致意见，调解未成。
本院认为，陕西省凤翔县人民法院因强制执行靳世明拖欠××酒营销公司货款一案，已于2008年3月19日依法查封靳世明位于开发区大连路梅园新居401住房一套（即本案争讼房产开发区×××××××××住房），此后靳世明、赵建文双方协商由靳世明将房产过户与赵建文，赵建文代其偿还执行款100000元并代缴诉讼费5000元的事实客观存在。同时，赵建文另代靳世明偿还欠付齐××个人借款60000元及靳世明截止2009年9月15日尚欠赵建文借款270000元的事实亦经过一审判决认定，双方当事人均认可无异议。赵建文对靳世明享有的债权确已超出双方约定的房屋价款，且双方已于2009年9月22日办理了房产的过户手续，登记在赵建文、王淑琴名下，依照《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第十七规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。因此，一审法院判决确认赵建文、王淑琴依法享有开发区××××××××××住房的所有权，并无不当。
靳世明上诉称其将房屋过户与赵建文后，赵建文未按照协议约定支付购房款，其行为属于根本违约，致使合同目的不能实现。但其向凤翔县人民法院请求解封房产并承诺用贷款偿还执行款的保证书内容以及之后的履行过程，能够反映其委托赵建文代其履行承诺的还款义务的客观事实。因此，上诉人在赵建文已代其偿还各项欠款165000元，交纳了应由靳世明本人承担的营业税，并对赵建文尚有借款270000元长期未归还的情况下，仍主张赵建文违约，与事实不符，一审法院不予支持，本院二审亦不支持。
关于上诉人靳世明在二审中提出双方约定的房屋交易价30万元，属于明显不合理的低价，要求二审撤销原判的诉讼请求，提出的依据为《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条之规定，即“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；”本案中，讼争房产大连路综合楼401号建筑面积174.2平方米，约定交易价格30万元，每平米价格为1722元，交易时间为2009年9月，依据前述规定，如未达到交易时交易地指导价或市场交易价百分之七十，则阳泉市2009年9月的当地同类房产交易平均价格应达到2460元，但靳世明针对自己的主张在诉讼过程中并未提供出双方交易价格低于当时市场价格70%的相应证据，同时，该房产交易时的市场价值经评定为2108.32元，靳世明、赵建文双方达成的交易价格为鉴定价格的80%，属于正常交易，不能认定属于明显不合理的低价。因此，上诉人靳世明的此项诉称，本院不能采信。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人靳世明承担。
本判决为终审判决。
审判长 吴怡东
审判员 郝丽琴
审判员 郭丽丽
二〇一五年十月二十日
书记员 王俊英