湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初8436号原告（反诉被告）长沙迪信通电子科技信息有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放中路239号。法定代表人刘东海，该公司总经理。委托代理人吴润华，女，1963年6月17日出生，汉族，住长沙市天心区。系长沙迪信通电子科技信息有限公司法务。委托代理人崔季鲁，男，1952年4月5日出生，汉族，住长沙市天心区。系长沙迪信通电子科技信息有限公司法务。被告（反诉原告）湖南海沃商业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区望城坡街道玉兰路433号长沙西中心塔一塔二裙楼6楼601室。法定代表人潘晓明，该公司总经理。委托代理人刘望，湖南天地人律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙迪信通电子科技信息有限公司（以下简称“迪信通公司”）诉被告（反诉原告）湖南海沃商业管理有限公司（以下简称“海沃公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦海松担任审判长，与人民陪审员唐丽君、李毅组成合议庭公开开庭进行审理，书记员罗阿敏担任庭审记录。原告（反诉被告）迪信通公司的委托代理人吴润华，被告（反诉原告）海沃公司的委托代理人刘望到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）迪信通公司诉称：原、被告于2016年5月17日签订《租赁合同》一份，合同约定由被告将坐落于长沙市岳麓区枫林路49号“长沙西中心”Tl海淘购物中心/T2裙楼一层W106、W107号商铺，总面积412.2平方米出租于原告；租赁期限自2016年6月1日至2021年5月31日，租期五年，租金第一年为1594596元（含物管费35元，已减免2年半月租金），第二年为1968667元（含物管费35元），第三年为2126160元（含物管费35元，第三年递增8%），第四年为2296253元（含物管费35元，第四年送增8%），第五年为2479953元（含物管费35元，第五年递增8%），租金支付方式为以年为单位向被告支付租金。原告于签订合同时支付给被告保证金40万元整，被告开具收条。后通过银行转账将第一年的房租和管理费共计1594596元支付给了被告，被告开具了收条。2017年5月10日，长沙市公交公安消防大队对该商铺下达了责令限期改正通知书，具体问题：建筑一楼一安全出口设置卷闸门封闭，且不能通室外。长沙市公交公安消防大队当日将该商铺门面查封及电表查封。现因被告出租的商铺消防不达标，导致原告无法正常的营业，长沙市公交公安消防大队已将该商铺停水、停电，最终导致双方的租赁合同无法继续履行，被告发函无故单方解除了合同。2017年7月8日，原告租赁被告商铺里的财产被他人偷走，价值共计37340元。当日原告报警求助，后经望城坡派出所民警证实偷走原告商铺里的财产是西中心招商部工作人员所为。由于被告的原因，致使原告已无法经营下去。既然被告无故单方解除双方签订的租赁合同，其应退还原告所交保证金40万元以及财产损失37340元。原告找被告协商无果，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告2016年5月17日所签订的《租赁合同》已解除；2、被告退还原告保证金400000元；3、被告赔偿原告财产损失37340元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）海沃公司辩称：原告无权单方解除合同；原告构成严重违约，不履行两次消防安全整改义务，导致被消防主管部门查封，原告无法正常营业系其本身行为及未履行义务导致与被告无关，被告不存在任何违约行为；无任何财产损失，被告主张的遗留在原告处的相关物资多次要求原告予以取回，原告均未予以理睬，故不存在任何财产被盗窃的损失。反诉原告海沃公司反诉诉称：反诉人和被反诉人于2016年5月17日签订16106号《租赁合同》，反诉人将位于长沙市岳麓区枫林路49号“长沙西中心”海淘购物中心Tl/T2裙楼一层W106,W107号商铺出租给被反诉人。约定2017年6月1日至2018年5月31日租金为164056元／月，1968667元／年，租金以年为单位支付。合同签订后，反诉人向被反诉人交付了租赁物业，被反诉人缴纳了履约保证金40万元。合同履行过程中，因被反诉人在装修后占用消防通道，长沙市公交公安消防大队责令被反诉人限期改正，但被反诉人置之不理，期间反诉人多次催告要求被反诉人进行整改，但被反诉人拒不整改。2017年7月4日，反诉人向被反诉人发出《关于立即解除“长沙西中心”Tl海淘购物中心/T2裙楼一层W106,107号迪信通商铺的函》，2017年7月13日该函送达被反诉人。鉴于被反诉人上述拒不整改严重违约违法事实，反诉人根据《租赁合同》第六条之第（四）项关于“乙方应承担其商铺内的消防安全责任，并与甲方签订《消防安全协议书》。甲方有权对乙方的消防安全进行监督检查，对于核查的消防隐患乙方应无条件整改。乙方拒不整改的，甲方有权单方面解除合同”的约定，有权于2017年7月13日解除合同。另据《租赁合同》第九条关于“如因乙方违反本合同约定或法律规定，甲方解除合同的，乙方缴纳的履约保证金及预缴的租金甲方不予退还。”反诉人据此有权不予退还履约保证金40万元。对于合同解除日期之前的租金等，被反诉人应据实支付给反诉人。为维护自身合法权益，反诉人特此提起反诉，请求判令：1、原被告《租赁合同》于2017年7月13日解除；2、被反诉人支付所欠租金人民币235147元、电费人民币13392.57元、利息5073.99元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算至债务全部清偿日止，现暂从2017年6月1日计算至2017年11月6日)；3、反诉人无须退还履约保证金人民币40万元；4、被反诉人承担全部诉讼费用。反诉被告迪信通公司对反诉辩称：对方请求没有事实和法律依据，答辩人按照约定支付了保证金等，2017年5月10日被消防部门查封，在此期间答辩人已经租赁了一年的时间，查封是由于消防通道的查封，是被答辩人交付的租赁物无法达到消防要求，故答辩人单方要求解除合同。被答辩人主张水电费等，查封之后已经没有营业，查封不是答辩人的过错，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告（反诉被告）迪信通公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告的企业法人营业执照登记信息，拟证明原告的诉讼主体资格；证据二、被告的企业法人营业执照登记信息，拟证明被告的诉讼主体资格；证据三、租赁合同，拟证明原被告签订了租赁合同，该租赁合同霸王条款多，显失公平，原告按照义务支付了租金和保证金，是被告违法解除合同，则400000元履约保证金应予以退还给原告；证据四、收据，拟证明被告收取了原告400000元保证金之事实，也证明被告至今没有退还给原告；证据五、函及平面位置图，拟证明2017年4月28日函证明被告在签订租赁合同前已将消防通道堵上，不是原告所为，且原被告在签订的合同中也体现了被告收取了包含消防通道内的占用面积5平方米的租金，2017年7月4日函证明被告无理单方解除合同，且其收取的履约保证金400000元应退还给原告，平面位置图证明原告没有堵上消防通道；证据六、长沙市消防大队对该商铺下达了责令限期改正通知书。证据七、长沙市公交公安消防大队临时查封决定书。证据八、照片；证据九、原告发函、EMS特快专递；证据十、报警案件登记表。被告（反诉原告）海沃公司发表如下质证意见：对证据一、二，无异议。对证据三、真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该合同是双方自愿平等签订，不存在欺诈，根据合同内容的相关规定，第六条第四项第三点，乙方承担消防责任，乙方拒不整改的，甲方有权解除合同。是因乙方的违约行为才导致消防部门的临时查封，根据租金约定，2017年6月1日至2017年11月8日应当缴纳的租金均未在被告的催款之下主动交付租金也构成了合同的违约。原告方没有任何权利提出对于合同的解除。对证据四、无异议。缴纳了第一年的租金2016年6月1日至2017年的5月31日共1594596元。对证据五、真实性合法性无异议，关联性有异议。我公司对于此次安全进行检查要求乙方履行义务，配合消防部门进行安全整改。先导物业也对原告发了函件，要求进行整改。平面图可以看出第一次消防是通过了消防部门的检查，通过了毛坯报建，通过了国家的相关认定。对证据六、七、八、真实性合法性无异议，关联性有异议，责令限期改正通知书，具体问题是消防通道被卷闸门挡住无法通过，我方也提出要求原告进行整改，因为原告没有整改，消防大队才下达了该通知，可以看出并非被告方的行为导致，而是原告设置了卷闸门导致消防通道被挡住。对证据九、真实性有异议，我公司并未给予任何承诺，在经过催收之后原告以这样的形式，毫无根据的拒付租金。也能证明原告的违约行为。对证据十、真实性有异议，是原告本身的口述，此次报警是子虚乌有，房屋是空置的状态，如原告所说没有营业，店铺内的东西已经通知原告方去提取，但是原告方并未去。具体的数量需当场查看。公安到过公司但并没有继续侦查。恰好可以证明是原告不支付租金导致二次违约。本院作出如下认定：对于被告（反诉原告）海沃公司真实性、合法性无异议的证据一、二、三、四、五、六、七、八，本院予以认定。关联性的评价在此不予赘述。详见“本院认为”。对于证据九，仅能认定原告（反诉被告）迪信通公司有向被告（反诉原告）海沃公司发函，并不能证明内容的真实性。对于证据十，被告（反诉原告）海沃公司认可取走原告（反诉被告）迪信通公司财产的事实。反诉原告海沃公司为支持其反诉意见，向本院提交如下证据：证据一、租赁合同，证明双方存在租赁合同关系，反诉人的诉求既符合双方的约定，也不违反法律法规等强制性规定；证据二、商铺缴费通知书，律师函、快递单及送达明细，证明被反诉人违反合同约定未支付租金，2017年5-6月期间，反诉人多次催缴租金，至今未缴纳；证据三、消防整改函、快递单及送达明细，证明被反诉人拒不履消防行整改义务，反诉人多次予以通知和督促检查；证据四、解除迪信通商铺《租赁合同》的函、快递单及送达明细，证明被反诉人严重违约，反诉人有权解除合同，收缴履约保证金，追究相应的违约责任；证据五、电费收据、电表，证明被反诉人实际欠缴电费13392.57元。反诉被告迪信通公司质证认为：对证据一的真实性、合法性无异议；对证据二中的商铺缴费通知书、律师函，均没有收到，不予采信；对证据三、证据四、由于反诉人没有为被反诉人提供基本必要的租赁商铺使用条件，没有消除消防隐患、没有恢复供电，没有实际解决问题所致。被反诉人收到函后，回复了反诉人，且一直在与反诉人协商，反诉人说委托第三方整改，但反诉人未整改。其目的是想侵占履约保证金。对证据五、不能证明被反诉人仍欠反诉人的电费13392.57元之事实，按理应出具电力部门的交电费发票。故此证据不予采信。针对反诉原告海沃公司的证据，本院作出如下认定：反诉原告海沃公司的证据一与原告（反诉被告）迪信通公司证据三为同一证据，不予赘述；对于证据二，原告（反诉被告）迪信通公司于2017年6月27日向海沃公司发函，称已收到《律师函》，可以认定海沃公司以相同地址向迪信通公司所发信函（即整改函、解除合同函）均已收到。证据三、四，具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。证据五，不足以证明迪信通公司承租期间产生的用电量以及迪信通公司与海沃公司之间就用电存在相关约定及支付费用的义务，本院不予认定。经审理查明：原告（反诉被告）迪信通公司（乙方）与被告（反诉原告）海沃公司（甲方）于2016年5月17日签订了租赁合同，合同约定甲方租赁乙方位于长沙市岳麓区枫林路49号“长沙西中心”海淘购物中心T1/T2裙楼一层W106、W107号商铺。乙方在签订合同三天内向甲方缴纳履约保证金400000元。合同解除或终止后，乙方将商铺如约交还给甲方，甲方向乙方无息退还剩余履约保证金。商铺租赁期限为5年，自2016年6月1日至2021年5月31日止。商铺免租期为合约年的第一年起的2个半月。免租期仅免租金，但乙方需支付物业管理费、水电费等其他费用。甲方交付该商铺的日期为2016年6月1日。乙方按398元/平方米/月向甲方支付租金，乙方以年为单位向甲方支付租金：2016年6月1日至2017年5月31日，月租金164056元，年租金1594596元（含物管费35元，已减免2个半月租金）；乙方应当在本合同签订一周内支付甲方第一期租金及履约保证金人民币1994596元；乙方应在其经营范围内合理使用商铺，并保持该商铺及甲方提供的设施设备在租赁期内处于良好的适用状态；如因乙方违反本合同约定或者法律规定，甲方解除合同的，乙方缴纳的履约保证金及预缴租金甲方不予退还。2017年4月28日，被告（反诉原告）海沃公司向原告（反诉被告）迪信通公司发出《关于西中心海沃首层迪信通消防整改的函》，内容载明：西中心海沃首层迪信通门店应贵司主管领导的要求，增大正门及门头尺寸从而使正门及门头显得更加大气并有利于经营活动的开展，故对原消防通道防火墙（如图消防通道2）进行了拆除，现消防主管部门在对我司的消防检查过程中，发现贵司此门店私自占用了部分消防通道（如图消防通道2），并向我司发消防整改通知书要求我司在七个工作日内整改并恢复原有消防通道，我司在收到整改通知书后的第一时间就通知贵司进行整改，现再次通知贵司在三个工作日内对如图消防通道2进行整改并满足消防要求，我司提出以下解决方案：1、消防通道占用的约5M2面积，此面积从原租赁合同面积内核减；2、恢复消防通道及正门改造等费用由贵司承担。2017年5月10日，长沙市公交公安消防大队向长沙市岳麓区数源通讯店（即原告（反诉被告）迪信通公司）出具《临时查封决定书》及《责令限期改正通知书》，认为建筑一楼一安全出口被长沙市岳麓区数源通讯店设置卷闸门封闭，且不能直通室外，不及时消除将严重威胁公共安全。并责令原告于2017年6月5日前改正。2017年6月7日，广东星辰律师事务所受被告（反诉原告）海沃公司委托，向原告出具《律师函》，内容载明：2016年5月17日，贵司与海沃公司签订《租赁合同》，约定贵司承租位于长沙市岳麓区.2平方米商铺，另约定2017年6月1日至2018年5月31日的租金为164056元/月，1968667元/年。上述合同签订后，海沃公司按约定向贵司交付了租赁物业。2017年4月28日，海沃公司发送《商铺缴费通知书》，向贵司催缴租金及运营管理费合计1968667元。现鉴于该通知书发出之后贵司仍未缴纳租金及运营管理费，海沃公司特此委托本律师郑重函告如下：一、请贵司务必自收到本函之日起的5个工作日内缴纳租金及运营管理费共计人民币1968667元；二、若不予积极处理的，海沃公司将依法严格追究贵司相应法律责任，并保留解除合同及要求赔偿相应经济损失的一切权利。2017年6月27日，原告（反诉被告）迪信通公司向被告（反诉原告）海沃公司回函：贵公司委托广东星辰律师事务所发来的《律师函》已收到。我公司认为，是由于贵公司与我公司签订的《租赁合同》之后，贵公司并没有依照给予我公司的承诺履行，导致该商铺被消防部门查封、停电，致使我公司无法正常经营。我公司曾多次向贵公司提出，希贵公司尽快实现原承诺及解决问题。为我司提供基本必要的租赁商铺使用条件（含消除消防隐患、恢复供电等）。可是，贵公司至今尚未给予解决，致使《租赁合同》标的物无法符合基本使用条件。基于以上情形，我公司暂停租金给付。望贵公司拿出切合实际解决办法，认真对待存在的问题。2017年6月22日，被告（反诉原告）海沃公司向原告（反诉被告）迪信通公司发出《关于再次要求“长沙西中心”T1海淘购物中心/T2裙楼一层W106、107号迪信通商铺消防整改的函》，内容载明：一、请务必在五个工作日内对消防通道进行整改并满足消防要求；二、如不及时整改的，我司将根据《租赁合同》第六条第（四）项关于“甲方有权对乙方的消防安全进行检查，对核查的消防隐患乙方应当无条件进行整改。对于乙方拒不整改的，甲方有权单方面解除合同”约定处理。三、我司单方解除合同的，将没收贵司履约保证金40万元，并追缴截止搬离之日止的租金和其他相应费用，届时如因我司委托第三方整改所发生的全部费用将概由贵司承担。2017年7月4日，被告（反诉原告）海沃公司向原告（反诉被告）迪信通公司发出《关于立即解除“长沙西中心”T1海淘购物中心/T2裙楼一层W106、107号迪信通商铺的函》，内容载明：一、自本函送达之日起立即解除《租赁合同》，贵司应立即搬离租赁商铺；二、对租赁商铺进行消防整改的全部费用和截至实际搬离之日止的租金和其他费用，概由贵公司承担；三、对贵司缴纳的履约保证金40万元按约不予退还；四、不按时搬离的，我司将按照合同约定追究相应责任，对贵司违法违约行为导致我司发生的一切损失，我司保留进一步追索的权利。本案涉案房屋被消防部门查封后，原告（反诉被告）迪信通公司未在规定时间内按相关消防部门的要求进行整改，被告（反诉原告）海沃公司依据《租赁合同》单方解除了合同，并于2017年7月8日左右进行了清场活动，将原告（反诉被告）迪信通公司遗留在商铺中的物品搬离了涉案商铺，涉案房屋已由被告（反诉原告）海沃公司收回。本院认为：原告（反诉被告）迪信通公司与被告（反诉原告）海沃公司订立租赁合同、海沃公司向迪信通公司交付租赁商铺的行为系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，租赁行为合法有效。在租赁行为存续期间，原、被告就租赁相关事宜产生纠纷，本案的争议焦点为：1、原、被告之间的租赁合同应于何时解除？2、原告（反诉被告）迪信通公司订立合同时所交的履约保证金是否应于退回？3、原告（反诉被告）迪信通公司主张被告（反诉原告）海沃公司赔偿财产损失37340元是否成立？4、反诉被告还需向反诉原告支付多少租金？5、反诉原告主张反诉被告支付电费是否成立？关于原、被告之间的租赁合同应于何时解除的问题。被告（反诉原告）海沃公司以原告（反诉被告）迪信通公司未交租金为由，于2017年7月4日便已向原告（反诉被告）迪信通公司发出解除通知，并将门面腾空交付给第三人经营。依据长沙市公安局岳麓分局望城派出所2017年7月8日《报案登记表》可知被告（反诉原告）海沃公司于2017年7月8日左右进行了清场，至此，原告（反诉被告）迪信通公司与被告（反诉原告）海沃公司的《租赁合同》已不能继续履行，符合法律规定的解除条件。且原、被告双方对解除《租赁合同》均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到对方时解除。原告于2017年7月13日收到了该份解约通知，然本院认为应该以被告（反诉原告）海沃公司实际清场之日为合同的实际解除之日更为合理，故本院确认原、被告之间的《租赁合同》于2017年7月8日予以解除。关于原告（反诉被告）迪信通公司订立合同时所交的40万元履约保证金是否应于退回的问题。原告（反诉被告）迪信通公司与被告（反诉原告）海沃公司订立了5年期的《租赁合同》，约定履约保证金40万元。被告（反诉原告）海沃公司以《租赁合同》第六条第（四）项规定：“甲方有权对乙方的消防安全进行检查，对检查的消防隐患乙方应当无条件进行整改。对于乙方拒不整改的，甲方有权单方面解除合同”以及第九条的规定：“如因乙方违反本合同约定或者法律规定，甲方解除合同的，乙方缴纳的履约保证金及预交租金甲方不予退还”进行抗辩认为不应向原告（反诉被告）迪信通公司退还履约保证金。据海沃公司《关于西中心海沃首层迪信通消防整改的函》内容载明，迪信通公司为增大正门及门头尺寸对原消防通道防火墙进行了拆除，为了解决消防整改问题，海沃公司提出消防通道占用的约5M2面积，此面积从原租赁合同面积内核减。本院认为：本案因消防装修未合格被消防大队临时查封，并要求限期整改。原告（反诉被告）迪信通公司未能按时进行消防整改，拒绝继续缴纳租金，构成违约。系本案合同没有继续履行的主要原因。海沃公司作为出租方，在原告（反诉被告）迪信通公司门面装修过程中改变消防通道设施进行了消极管理，对因装修不合格造成整改、租赁合同不能继续履行，应承担相应的责任。综上，本院酌情认定被告（反诉原告）海沃公司向原告（反诉被告）迪信通公司返还履约保证金150000元。关于原告（反诉被告）迪信通公司主张被告（反诉原告）海沃公司赔偿财产损失37340元是否成立的问题。原告（反诉被告）迪信通公司主张被告（反诉原告）海沃公司对其门面财产进行盗取，造成原告财产损失，对此，原告（反诉被告）迪信通公司也向长沙市公安局岳麓分局望城坡派出所进行报案登记，被告（反诉原告）海沃公司对拿取原告财产无异议，认为是在已向原告发出解除通知书后，原告没有自动清场，故代为清场并保管原告财物。鉴于原告在本案中没有提交相关证据证明其具体财产损失，且该部分财产并没有实际毁灭。被告理应退回其扣留的迪信通公司财产。对原告主张的该项损失，本院不予认定。关于反诉原告海沃公司主张的租金及电费问题。本院认定反诉原告海沃公司与反诉被告迪信通公司之间的《租赁合同》已于2017年7月13日予以解除。故反诉被告迪信通公司还需支付反诉原告海沃公司自2017年6月1日至2017年7月8日的租金，即164056元+164056元×8/30月=207804.27元。另，海沃公司向本院提交证据不足以证明反诉原告与反诉被告之间就电费缴纳存有约定，以及反诉被告在履约过程中的具体用电量及电费。对反诉原告海沃公司的该项主张，本院不予认定。海沃公司主张支付利息，缺乏法律依据，本院不予认定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十八条、第二百一十七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湖南海沃商业管理有限公司于本判决生效之日起向原告（反诉被告）长沙迪信通电子科技信息有限公司返还履约保证金150000元；二、原告（反诉被告）长沙迪信通电子科技信息有限公司于本判决生效之日起向被告（反诉原告）湖南海沃商业管理有限公司支付租金207804.27元；三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7860元，由被告（反诉原告）湖南海沃商业管理有限公司承担2700元，原告（反诉被告）长沙迪信通电子科技信息有限公司承担5160元；反诉案件受理费3930元，由原告（反诉被告）长沙迪信通电子科技信息有限公司承担3000元，被告（反诉原告）湖南海沃商业管理有限公司承担930元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  秦海松人民陪审员  唐丽君人民陪审员  李 毅二〇一八年四月十八日书 记 员  罗阿敏