北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初4374号
原告（反诉被告）：陈金辉，男，1969年6月5日出生，住北京市顺义区，身份号码×××。
委托诉讼代理人：蒙学宇，北京市致知律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王傲，北京市致知律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：李连栋，男，1958年11月26日出生，辽宁省抚顺市新宾满族自治县×××居民，住北京市东城区，身份号码×××。
原告（反诉被告）陈金辉与被告（反诉原告）李连栋农村土地承包合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈金辉及其委托诉讼代理人蒙学宇，被告（反诉原告）李连栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈金辉向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方签订的租赁合同；2.判决被告退还原告租赁费10万元；3.判令被告赔偿原告建房装修损失166584.5元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年3月26日签订租赁合同，位于顺义区×××东，由原告出资搭建场地设施。合同约定，如因政策问题拆除，被告赔偿原告50%建设损失。现以上设施被拆除，双方多次协商未果，故诉至法院。
被告李连栋辩称：涉诉场地现场还有原告的水泥渣土没有腾退干净，且原告将土地原有的树木推倒了，要求原告将土地恢复原貌，并将树木栽好。被告同意解除双方租赁合同。被告收取原告一年的租赁费10万元，截止到拆迁通知之日，之前的租赁费应由原告承担，不同意退还，此后的租赁费同意退还。关于原告主张建房装修损失，与事实不符，原告已将东西拉走，被告认为其没有损失，原告建的是彩钢房，只是搭起支架，没有装修，没有门窗，现场打了水泥地，垫了渣土和水泥。如原告要求损失，需要提供证据。被告李连栋向本院提出反诉请求：1.判令原告将涉案土地恢复原状，将渣土清理干净，将水泥地、水泥板清理走；2.判令原告赔偿地上物损失估算合计15万元，包含枣树500棵（平均每棵200元）、枫树1000棵（平均每棵50元）、葡萄500棵（平均每棵3000元）、柿子树500棵（平均每棵100元）；3.判令原告赔偿地下菜窖损失4万元；4.原告承担反诉费用。事实和理由：2016年3月26日，原被告签订了《土地租赁合同》，合同约定被告将位于顺义区×××的约10亩土地租赁给原告使用，原告将该10亩地上面的树木砍去，浇灌了水泥地基，涉诉场地地下原来有一个菜窖，原告将菜窖填平了，给被告造成了损失，故提起反诉，请求法院依法查明事实，支持被告的反诉请求。
原告陈金辉对被告李连栋的反诉辩称，不同意被告李连栋的反诉请求及事实理由。原被告签订合同时双方约定在租赁土地上新建设施，包括彩钢房、宿舍、水泥地。被告知道原告的租赁目的是做不锈钢加工，建彩钢房一定要硬化地面，对硬化地面被告是知道且同意的，否则原告也不可能建，因此双方才约定搭建设施如遇拆迁各负担一半损失。建设是需要处理地上物、清理树木、平整土地，当时是经过被告允许原告才做的，是根据租赁目的来做的，租赁目的不是种植而是加工，年租金才会有十万元这么高，承租时涉诉场地没有树，几亩地也容不下2500棵树。所以不存在被告主张的恢复原状、赔偿损失，赔偿数目也没有被告主张的这么多，清理、平整场地被告均在场，原告承租时没有菜窖，不同意赔偿地窖损失。原告所建建筑物是政府拆除的，水泥地是李连栋让政府保留，称在上面铺土，所以当时没有一并清理，与原告无关，被告是过错方。被告的反诉请求无事实法律依据，不认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对陈金辉提交的土地租赁合同、照片，李连栋提交土地承包合同、土地转包合同、土地租赁合同及土地租赁变更补充合同、北京市顺义区×××人民政府限期拆除决定书，中建精诚工程咨询有限公司出具的鉴定报告及发票，本院现场勘验笔录及照片、本院与北京市顺义区×××人民政府工作人员所作的调查笔录，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：
1999年4月1日，甄勇、张尚岭、秦素莲（承包方、乙方）与顺义区×××经济合作社（发包方，甲方）签订《承包（租赁）合同书》，约定：一、承包的项目内容及指标：1.承包项目：土地（渠河道），数量37亩。2.承包指标：（产品量）种养殖业……；二、承包期限：从1999年4月1日起至2029年4月1日止，承包期30年。……五、乙方的权利、义务：……3.承包期内乙方如果转让承包权，必须经甲方同意或协商……。2009年10月22日，李连栋与顺义区×××村民委员会（以下简称×××村村委会）、甄勇签订《土地转包合同》，约定：根据甄勇的申请，经村委会研究决定，同意甄勇承包的村东亩地转包给李连栋（甄勇、李连栋两方转让费自行商议），×××村村委会与甄勇签订的土地承包合同的各项条款不变，由李连栋承担甄勇的全部义务并享有甄勇的全部权利，原合同正本交于李连栋作为附件。经×××村村委会、甄勇商议，补充如下合同内容：一、年承包费由原来每年120元/亩提高到每年340元/亩，并且于本合同生效一周内一次性付清所有承包年限的承包费，共计165040元……；二、×××村村委会监督李连栋不得改变土地使用性质（原使用范围为：种植、养殖、生态园经营），不能从事有污染的行业……。同日，×××村村委会与李连栋签订《土地承包合同》，约定：经村委会研究决定同意将村东渠河道二十五亩承包给李连栋；承包日期自2009年10月22日起至2029年4月1日止；合同还约定了其他权利义务。2014年8月9日，李连栋与×××村村委会签订《土地租赁变更补充合同》，约定：……1、×××村委会1994年4月1日与甄勇签订的《承包（租赁）合同书》和2009年10月22日与李连栋签订的《土地转包合同》的各项条款不变，仍然有效。2、通过实际丈量，东至沟，南北长96米，西至沟，南北长154米，南至沟，东西宽176米，北至六环路绿化带，东西宽197米，合计35亩整。2009年10月22日所签订的《土地转包合同》所示的土地面积为25亩整。2012年所建西马各庄220千伏变电站时两塔基所占土地10亩整。现在李连栋实际所租赁的土地面积为25亩整。3、……双方协商，在甄勇所租赁年限的基础上延续租赁十年，租赁期限至2039年4月1日止……。
2016年3月26日，陈金辉、李连栋签订《土地租赁合同》，双方约定：出租方：（甲方）李连栋，承租方：（乙方）陈金辉……第一条、土地坐落地址：甲方出租的场地坐落地址位于顺义区×××（天北路，×××大院内东至×××往西横道西侧起，西至大围墙内，南至中间道边，北至房东房边土地面积，约拾亩地6666平方）。甲方并保证该场地与第三方无争议场地。第二条、租赁期限，租赁期为23年，自2016年3月26日至2039年3月31日止，……。第三条、租金数额、结算方式及缴纳期限。1、甲方割分10亩土地租给乙方使用，租金每亩每年为10000元，共计十万元。2、租金缴纳时间：租金在签订本合同时，以后每年租金在当年3月31日前分一次性交清，直至本合同结束为止。……第四条、租赁财产：1、租赁期间，所有租赁财产的维修与保养由乙方负责，一切维修保养费用均由乙方承担。2、甲方将场地交给乙方后，同意乙方根据自己需要搭建临时设施添置加工设备以及民工住宿用房及修缮场地等等。3、如遇到国家用地乙方同意地上不动产由甲乙双方享有。（1）如上面政策问题不允许搭建临时设施添置设备以及民工住宿用房及修缮场地等，给乙方带来不便，甲方无条件退还所有租金，赔偿乙方盖房装修费用50%。2、租赁到期后，甲方同意乙方自行处置租赁期间乙方添置的设备。……第五条、双方义务。……3、乙方在租赁期间应保证原场区绿化面貌，做好租赁物整体和局部的卫生整洁工作。……第七条、违约。1、如上面政策问题不允许搭建临时设施添置新设备以及民工宿舍用房及修缮场地等，给乙方带来不便，甲方无条件退还所有租金，赔偿乙方盖房装修50%……。合同签订后，陈金辉向李连栋支付第一年租金10万元，陈金辉开始在该承包地上施工建设，包括水泥地面、彩钢棚、围墙、活动房等。
2016年6月，北京市顺义区×××人民政府作出限期拆除决定书并发给李连栋，该决定书主要内容为：相对人李连栋……，案由违法建设，位于北京市顺义区×××南建设的砖混、彩钢结构，共5处。经皮尺测量，第一处东西长10米，南北宽20米，建筑面积200平方米，总建筑面积2370平方米，未依法取得乡村建设规划许可证。违反了中华人民共和国城乡规划法第四十一条之规定，属违法建设。该房屋建设者为李连栋，依据北京市政府228号令第十五条第一款规定，责令你（单位）于2016年6月22日0时0分之前自行拆除违法建设，恢复原地貌，并接受复查。逾期未拆除，本镇政府将依法组织强制拆除……。2016年7月20日，涉诉场地的地上建筑物被拆除，陈金辉搬离涉诉场地。
庭审中，陈金辉表示其不清楚涉诉土地性质，和李连栋谈的时候看到的是李连栋与村委会签订的土地承包合同及补充合同，没有看到过李连栋、甄勇与村委会三方签订的土地转包合同；陈金辉在涉诉土地上建了两个水泥活动房，门窗都建好了，政府将活动房吊走，不知道吊到哪里去了；建的彩钢棚的架子都拆了，拆下了的材料连带设备要求两天搬走，所以陈金辉搬走了；建的水泥结构卫生间也被政府拆除；建的水泥地面还在涉诉现场；在彩钢棚的南北两侧建的水泥围墙被拆除，南侧水泥围墙高2.5米，长60米，北侧水泥围墙长70-80公分，长48米；现场只剩下水泥地面，没有水泥板，没有陈金辉其他任何东西了。为此，陈金辉提交建设工程合同书及报价单复印件各一份、照片12张予以证明。
对于陈金辉提交的证据，李连栋不认可建设工程合同书及报价单的真实性，称合同是陈金辉后签的，施工实际是陈金辉自己施工，房屋没有建成，只是立了柱子封了顶，之后就被政府拆除了，不认可建房花费的金额；对于照片的真实性认可，照片显示的是被拆之前的状态，现场的两个水泥活动房及一些设备以及彩钢架子拆下来的材料均被陈金辉拉走了，陈金辉所打的水泥地面还在现场。李连栋另表示其与陈金辉签订合同时，将李连栋与甄勇、村委会三方签订的土地转包合同一并给陈金辉出示过，否则陈金辉不会签合同；在陈金辉租赁之前，涉诉场地都是树，租赁时陈金辉称要做不锈钢加工，李连栋说有六间房可以用，陈金辉说想新建，所以就自己建了；建的两个水泥房是陈金辉自己而非政府吊走的；现场没有卫生间，只是挖了个坑，没有建房和装修；南侧有围墙，高度、长度不清楚，现场还剩余一小段约20米长；北侧墙高度、长度不清楚，已经拆除；陈金辉铺的水泥地面还在现场，现要求陈金辉清除水泥地面，包含地面下的渣土一米高和水泥块等所有地基，水泥地面当时为何没有拆不清楚，现场现在空着，陈金辉已经搬走。李连栋提交照片十五张用以证明陈金辉将其树木推倒，坚持自己建房，建房需要政府批准。对于该照片，陈金辉表示树木的照片真实性无法核实，水泥地面的3张照片认可是拆后的现场，证明目的不认可，无论是清理树木还是打水泥地面，均是经李连栋同意，均符合合同的租赁目的。
2017年10月19日，本院对涉诉现场进行了勘验，现场勘验情况如下：一、涉诉场地现有陈金辉铺建的水泥地面，该水泥地南侧靠西端有一段二四的砖墙，现场已无陈金辉所称的其施工的其它地上物；二、陈金辉称其还建造了活动房、厕所、彩钢棚、水泥地北侧矮墙、水泥地南侧砖墙，拆除的材料、活动房拉去何处不清楚，是政府拆的；李连栋称认可陈金辉建的彩钢棚、水泥地北侧矮墙、水泥地南侧砖墙，活动房被陈金辉拉走了，拆除的材料也被陈金辉拉走了，现场没有建造厕所。
审理中，陈金辉申请对其在涉诉场地建造的水泥地面、已经拆除的卫生间、活动房、彩钢房、围墙的造价进行鉴定，经北京市高级人民法院随机确定鉴定机构为中建精诚工程咨询有限公司，后李连栋申请对涉诉场地土地恢复平整，将渣土清理干净、水泥地、水泥板清走的造价一并委托该鉴定机构进行鉴定。2017年11月13日，该鉴定机构出具工程造价鉴定报告，鉴定结果与结论为：一、按照陈金辉提出要求鉴定造价为281683.37元，其中包含：“混凝土地面工程”金额为78390.49元；2、“围墙工程”金额为23908.52元；3、“卫生间工程”金额为10893.9元；4、“彩钢房工程”金额为152822.34元；4、“活动房工程”金额为15668.12元。二、按照李连栋提出要求鉴定造价为64291.23元。另鉴定与情况说明记载：1、根据法院委托函要求，分别按陈金辉要求（即水泥地工程及已被拆除的卫生间、活动房、彩钢房、围墙的造价）和李连栋要求（即土地恢复平整，将渣土清理干净、水泥地、水泥板清走的造价）进行造价鉴定。2、鉴定过程中，李连栋提出彩钢房工程所有材料，政府拆除后陈金辉都拉走。鉴定造价是按陈金辉提供的图纸和照片进行计算，若按李连栋要求，所有材料拆除后陈金辉都拉走，则应在“陈金辉提出要求鉴定造价”扣减残值费26284.7元。3、鉴定过程中，李连栋提出活动房为塑钢窗和防盗门，电表为李连栋提供，电缆线陈金辉拆除运走，屋面彩钢瓦拆光运走。鉴定造价是按陈金辉说明和现场测量进行计算，若按李连栋要求，则应在“陈金辉提出要求鉴定造价”扣减残值费3737元。陈金辉预缴鉴定费10000元，李连栋预缴鉴定费5000元。陈金辉、李连栋对该鉴定报告均无异议。李连栋变更其第一项反诉请求为：要求陈金辉将涉案土地恢复原状，将渣土清理干净，将水泥地、水泥板清走，或者李连栋自行对场地进行处理，陈金辉赔偿李连栋64291.23元。对此，陈金辉不予认可，也不同意赔偿。
另，2017年7月6日本院向北京市顺义区×××人民政府调查了解，涉诉土地所在地块整体规划是农用地，现状是林地；关于现场拆违情况，政府相关工作人员表示发出限期拆除决定书后，如被限期拆除人拒绝拆除，则政府会组织强制拆除，并现场测量制作相关拆除档案材料，如被限期拆除人同意拆除，自觉履行，则政府不再制作有关拆除档案材料，仅对被限期拆除人进行现场监督，对于涉诉场地拆违情况并未留存任何材料。经本院释明涉诉合同可能涉及合同无效情形，陈金辉表示如认定合同无效其无异议，其撤回关于解除合同的第一项诉讼请求，仅主张李连栋退还陈金辉已支付的租金10万元并赔偿其50%的损失166584.5元，如法院认定需支付占有使用费，同意从租金中扣除一并解决。李连栋表示如法院认定合同无效，其也无异议，对于涉诉场地拆违之前陈金辉占有使用期间的费用应由陈金辉自行负担，之后的费用同意退还，但是不同意赔偿50%的损失，物品损失不同意赔偿，陈金辉均拉走，关于损失赔偿由法院判定。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。同时，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定，农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。
本案中，陈金辉与李连栋于2016年3月26日签订的《土地租赁合同》涉及的土地性质为非建设用地，双方之间合同实质形成的是农村土地承包合同关系。陈金辉签订该合同目的为利用场地进行不锈钢加工，合同中亦约定“……乙方根据自己需要搭建临时设施添置加工设备以及民工住宿用房及修缮场地等等”，且陈金辉承包土地后在该处实施建设了包括水泥地面、彩钢棚、围墙、活动房等建筑设施，双方合同改变了土地的用途，但却未经相关行政主管部门依法批准，故陈金辉与李连栋之间签订的合同违反了我国法律的强制性规定，应属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后李连栋收取的陈金辉的租金应予以退还，因陈金辉自2016年3月26日至2016年7月20日期间确实实际占有使用涉诉土地，应当向李连栋支付该期间占有使用费，李连栋主张扣除，陈金辉亦表示同意在租金中扣除一并解决，对此，本院不持异议，本院参照双方合同中关于租金的约定，扣除陈金辉应向李连栋支付的占有使用费，剩余部分租金李连栋应予返还陈金辉，故对陈金辉该项请求的合理部分，予以支持。关于陈金辉主张李连栋赔偿其建房装修损失的请求，根据审理查明情况，陈金辉在涉诉土地上建造了围墙、彩钢房、活动房等建筑设施，因违反相关规定被政府责令限期拆除，现场现仅存铺设的水泥地面，已经无法利用，李连栋作为出租方，明知土地性质为非建设用地，仍将土地出租给陈金辉用于非农业用途的生产经营活动，李连栋应为主要过错方，其应对合同无效造成的损失承担相应的责任；同时，陈金辉作为承租方，未尽合理审慎义务，在未确认涉诉土地性质的情况下即签订合同并进行上述建设活动，其自身为次要过错方，亦应对损失承担相应的责任。关于具体赔偿金额，本院综合鉴定机构的鉴定结果和结论、双方过错程度，酌情确定具体赔偿金额，其中陈金辉主张其在涉诉场地建造了彩钢房、活动房、围墙、卫生间、水泥地面，李连栋不认可陈金辉有建造卫生间，对于其他建筑设施予以认可，因陈金辉就其主张未提供充足的证据证明，故本院确认陈金辉建造的建筑设施有彩钢房、活动房、围墙、水泥地面；关于彩钢房，李连栋主张拆除后的材料均被陈金辉拉走，审理过程中，陈金辉亦表示彩钢房拆下的材料连带设备要求两天搬走，所以其搬走了，故针对该部分本院结合鉴定机构出具的鉴定报告，扣减该部分残值；关于活动房，陈金辉主张是断桥铝合金窗、金属门，李连栋主张是塑钢窗和防盗门，对此，陈金辉未能提供证据证明，故本院采纳李连栋认可的材料来确认该部分价值，另李连栋主张电表是其提供，电缆线陈金辉拆除运走，屋面彩钢瓦陈金辉拆光运走，活动房被陈金辉拉走，对此陈金辉不予认可，并表示其不清楚活动房下落，李连栋就其主张未提供证据证明，故就李连栋该部分意见本院不予采纳，以陈金辉意见确认该部分价值。综上，对于陈金辉该项请求合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。关于李连栋主张将涉诉场地渣土清理干净，将水泥地、水泥板清走，或者李连栋自行对场地进行处理，陈金辉赔偿64291.23元的请求，因合同无效，双方对此均存在过错，结合本案案情，本院确认由李连栋自行对场地进行处理，清除水泥地面、渣土等的费用由双方共同承担，具体陈金辉应给付李连栋的金额，本院结合鉴定机构的鉴定结果和结论、双方过错程度及庭审查明情况，酌情予以确定，对于李连栋该项请求的合理部分予以支持，过高部分，不予支持。关于李连栋主张的其原有地上物损失、地窖损失，其未能充分举证，陈金辉亦不予认可，且根据双方签订的合同内容可知，李连栋在签订合同时对于陈金辉根据需要进行场地修缮是知情同意的，故对于李连栋该部分请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第二十六条、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告李连栋退还原告陈金辉租金（已扣除原告陈金辉的占有使用费）六万七千九百四十四元；
二、被告李连栋赔偿原告陈金辉损失十四万五千元；
三、反诉被告陈金辉赔偿反诉原告李连栋水泥、渣土等清理费用一万五千元；
四、驳回原告陈金辉的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告李连栋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五千二百九十八元，由原告陈金辉负担八百零四元（已交纳），被告李连栋负担四千四百九十四元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费二千零五十元，由反诉原告李连栋负担一千九百六十二元（已交纳），反诉被告陈金辉负担八十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。
鉴定费一万五千元，由原告（反诉被告）陈金辉负担六千元（已交纳），被告（反诉原告）李连栋负担九千元（已交纳五千元），于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 棋其格
人民陪审员 王桂华
人民陪审员 董学红
二〇一八年一月十九日
书 记 员 高 敏