北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第42456号原告（反诉被告）：优信拍（北京）信息科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：曾真，副总裁。委托诉讼代理人：张志胜，北京秀中律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵烨，北京望衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市朝阳区小红门乡合作经济联合社，地址北京市朝阳区博大路***号。法定代表人：特学明，社长。委托诉讼代理人：张瀚文，北京市瀚翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦宜义，北京市瀚翔律师事务所律师。原告（反诉被告）优信拍（北京）信息科技有限公司（下称原告）与被告（反诉原告）北京市朝阳区小红门乡合作经济联合社（下称被告）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案后，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张志胜、被告的委托诉讼代理人秦宜义、张翰文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告之间签订的《小红门乡绿地认养合同》；2、请求判令被告返还原告支付的拆迁腾退费200万元、保证金600万元，判令被告赔偿原告经济损失1178．964842万元；3、判令被告向原告赔偿房屋未能交付的违约金193．45万元，房屋年租金是182．5万元，违约金为租金的0．5%，从2014年12月1日计算至2015年7月1日。事实和理由：2014年5月6日，原、被告签订《小红门乡绿地认养合同》，约定：原告向被告承租位于小红门乡牌坊村博大路东侧面积为280亩的规划绿地及5000平方米的建筑物，用作进行汽车拍卖、车辆存放等业务及企业办公的场地；被告按合同约定向原告收取租金；租赁期限20年，自被告完成清退并将场地交付给原告开始起计；被告应当保障原告对租赁标的物的使用权，尊重原告的经营自主权，不得干涉原告依法进行生产经营活动，不得非法变更、解除合同。原告按照约定履行合同，向被告支付了200万元的拆迁腾退费、600万元的租赁保证金。2014年12月25日，被告公然违反合同约定，向原告送达了《腾退通知书》，强行要求原告腾退租赁标的物，并欲对其非法解除合同后的法律后果不承担任何责任。2015年1月15日，被告组织数十不明身份人士持警械对租赁标的物进行了强制拆迁，当场推倒、挖毁原告建设的围墙、进场道路等设施，导致原告无法继续经营。原告为履行合同进行了全面、充分的准备及巨大的投入，被告此种单方面强制解约的行为给原告造成了巨大的经济损失，原告订立合同的目的已经无法实现。原告认为双方之间的合同系真实的意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，合法有效，对双方均具有约束力，被告的行为已经构成了根本违约，根据我国《合同法》第九十四条第四项的规定，原告有权要求解除合同，并在要求被告返还拆迁腾退费、保证金、剩余租金、违约金的前提下要求被告赔偿原告的经济损失。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，原告所陈述的有些并不是事实。双方签订的《小红门乡绿地认养合同》应属于无效合同，该片土地属于基本农田，不能够从事建设和经营，为此，北京市国土资源局朝阳分局已于2014年8月26日向我方下达了责令整改违法通知书，我方也多次找到原告协商此事，原告不予理睬继续经营。2014年12月19日，我方向原告下达通知书，要求原告办理腾退等事宜，原告为达到继续占有土地的目的，提出了2800万元的天价索赔请求，并且一直占用土地。原告称我方强行腾退土地纯属捏造事实，我方没有也无权对原告实施强拆。原告使用期间一直没有支付土地使用费，为此我方要提出反诉。被告反诉称：请求判令原告向被告支付自2014年7月6日起至2015年10月6日止的土地使用费1399．99万元及相应的逾期付款违约金，事实和理由见我方的答辩意见。原告对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。截至被告对涉案场地进行强拆之日，被告并未按照约定完成合同项下的全部交付义务，即约定的建筑物和部分土地均未完全交付，我方只是在筹建经营场地，并未将场地投入使用和实际经营，不存在支付土地使用费的事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年5月6日签订了《小红门乡绿地认养合同》，约定：被告将北京市朝阳区小红门乡牌坊村博大路东侧，四至为东至牌坊村墓地西墙、南至小红门乡乡界路、西至现状路东侧围墙、北至小红门东路的一块场地（下称涉案场地）租赁给原告做绿地停车事宜，总占地面积280亩，同时出租人在其上提供建筑面积为5000平方米（2层）的房屋；租赁期限20年，其中场地租赁期自出租人将完成清退的场地交付给承租人开始起计，交付后进入平整期，平整期不超过两个月，平整期结束后场地租赁费开始起计，建筑物的起租期自出租人交付给承租人开始起计，装修期为两个月，装修期结束后开始计算租期，双方约定出租人应在2014年12月1日前将建筑物交付给承租人；第一年场地租金基础价格为4万元/亩/年，自第二年开始每年递增7%，直至达到10万元/亩/年，第一年房屋租金基础价格为1元/平方米/天，自第二年开始每年递增7%，直至达到2．5元/平方米/天；租赁用途为进行汽车拍卖业务及车辆存放、展示；合同签订后十个工作日内，承租人向出租人支付800万元，其中200万元作为本项目场地内的拆迁腾退费（该笔款项由出租人拨付给牌坊村经济合作社），600万元用于保证承租人履行本合同，待出租人将完成清退的场地交付给乙方后开始用于折抵租金。涉案土地系北京市朝阳区小红门乡牌坊村集体所有，根据《小红门乡土地利用总体规划图》，该些土地的用途大部分为基本农田，小部分为林地。双方均确认原告已向被告支付合同所约定的800万元。双方均确认被告并未按照约定向原告交付地上建筑物。关于场地的交付时间：被告称早在签订合同以前就将场地交付给了原告，算上平整期，其主张从2014年7月6日开始计算使用费；原告对此不予认可，称被告自始至终并未向原告交付全部即280亩土地，仅仅是在2014年5月28日交付了150亩，原告进行了平整，并且建造了围墙、道路等。现在涉案场地已由被告控制。庭审中，原告提交涉案场地遭遇强拆的视频、照片，显示的拍摄时间为2015年1月19日至1月24日期间，可见进场的水泥道路及一侧的砖铺道路均被逐步拆毁。被告称该些证据不能证明强拆是被告所为，亦不能证明建筑物也被毁坏。原告提交其于2014年12月22向被告寄送的《关于小红门乡合作经济联合社通知书的回函》（函中载有：“2014年12月19日，我公司收到了联合社发出的要求在2014年12月31日期间移除目前我司租赁场地上所有车辆，并对接办理解除《小红门绿地认养合同》的通知”）及EMS寄件单、小红门牌坊村村委会于2014年12月24日向被告发送的《腾退告知书》、被告于2014年12月25日向原告发送的《腾退告知书》（告知书中载有：你公司占用基本农田，严重影响村域土地规划，须尽快恢复地貌，要求3日内限期腾退，否则将采取相应强制措施）、原告就此事于2014年12月19日向被告发送的《律师函》，欲证明原告曾要求协商解决问题，被告收到回函后拒绝与原告协商，并再次发函要求对租赁场地实施强拆，原告就此发送《律师函》，反对强拆并要求被告继续履行合同。被告对该组证据未明确发表质证意见。原告提交《优信拍北京项目工程费用汇总》及所对应的一组建筑合同、费用支付凭证（发票或银行付款凭证），欲证明被告根本违约给原告造成的经济损失数额及项目明细。被告对部分证据的真实性、关联性均持异议，且称有些工程名称与涉案场地不一致，且有些合同或“工程概算书”的形成时间是在2014年12月及以后，此时被告已经通知原告整改，原告仍继续投入属于自行扩大的损失。被告提交北京市国土资源局朝阳分局于2014年8月26日向被告下发的《责令改正国土资源违法行为通知书》（载有：“你（单位）从2014年7月开始，未经县级以上人民政府土地行政主管部门批准，擅自在小红门乡牌坊村博大路东侧建设二手车停车场的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款的规定，现责令你（单位）自收到本通知书之日起15日内予以改正，具体改正内容：限期改正国土资源违法行为。”），欲证明涉案土地被责令整改、2014年7月原告已经占有涉案土地进行经营。原告认可该份证据的真实性，但不认可其证明目的。被告提交其于2014年12月19日向原告发送的《通知书》，欲证明被告已向原告告知涉案土地因违法使用被责令改正的事实。原告认可该份证据的真实性。被告提交2015年4月22日拍摄的照片一组，证明截至拍摄之日原告仍在涉案场地继续经营。原告称关于该组照片真实与否需要庭下合适，但事后并未向法庭反馈质证意见。该组照片可见涉案场地地面平整，被隔离网、桩子、标示牌等划分为若干区域，停放有一排排车辆，并有保安人员在场值守。被告提交其自北京市国土资源局朝阳分局调取的《国土资源法律文书送达回证》及该局向原告下发的《责令改正国土资源违法行为通知书》复印件，欲证明该局在2014年8月即向被告下发了责令改正通知、该局也向原告直接下发了责令改正通知。原告称对该组证据的真实性无法确认。被告提交其与原在涉案场地上经营的承租人签订的《拆迁协议》、评估结果通知单等（均为复印件），欲证明原告向其支付的200万元拆迁费已经实际支付给了各租户，无法退还。原告对该组证据的真实性持有异议，称即使是真实的，原告当初支付该笔费用是为了使涉案场地20年，而事实上实际控制都不到2年，再结合双方的过错程度，拆迁腾退费应当全部返还。本案审理过程中，经本院主持现场勘验，被告擅自将涉案场地平整、填土并栽种了树木。被告称树木是在2016年3月“植树节”前后为了响应上级造林计划栽种的。此行破坏了诉争场地现场，致使原告无法就其在涉案场地上进行的投资建设成本申请评估。关于涉案《小红门乡绿地认养合同》的效力问题，经释明，原告表示如果法院的认定与其主张的不一致，其将继续坚持除第一项诉讼请求以外的其他诉讼请求。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效；合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》和《基本农田保护条例》关于基本农田的保护均有强制性规定，禁止任何单位和个人在基本农田保护区内从事建设或其他破坏基本农田的活动，同时还规定，除特殊主体外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案中，涉案土地系小红门乡牌坊村集体所有，总体规划为基本农田，原告为建设绿地停车场、经营车辆拍卖业务与被告就此签订的《小红门乡绿地认养合同》因违反上述强制性规定应属无效，被告因该合同取得的财产应当向原告返还。本诉部分，关于拆迁腾退费，合同中约定了由承租人向出租人支付200万元作为项目场地内的拆迁腾退费、该笔款项由出租人拨付给牌坊村经济合作社，鉴于原告同意支付该笔款项是基于合同履行期限为20年的预期，而事实上该合同履行伊始且在被告并未全部履行己方义务的情形下即发生了履行不能，故关于原告实际支付的该笔费用，被告理应按比例予以返还，具体数额由本院结合合同的履行期间、履行程度等因素酌情判决。关于原告接手、使用涉案场地的起止日期，结合双方的举证、质证情况、庭审陈述及相关证据规则，本院将认定为自2014年5月28日原告开始接手租赁范围内的150亩土地，其余部分未交付，合同约定的地上建筑物自始至终未交付，至2015年4月22日，原告仍在涉案场地内经营。关于保证金，结合合同关于该款项的约定，折抵场地使用费的剩余部分，被告应当向原告返还。关于财产损失，涉案合同因违反我国土地管理相关强制性规定被确认无效，被告作为场地提供者对此应负有主要过错，原告在签订合同时未尽到审慎审查义务亦具有一定过错，对于由此给原告造成的合理损失，双方应当按照过错程度各自承担责任，具体责任比例由本院酌定为7:3。关于原告的合理损失数额，被告在诉讼过程中擅自破坏现场导致原告无法对其在涉案场地上的投入申请评估鉴定，本院将在审查原告所提交的相关施工合同、付款凭证等证据的基础上合理确定损失数额，在此过程中，除应遵循证据“合法性、关联性、证明力”等判断标准外，考虑到被告的过错，还应本着适当照顾原告的原则。关于证据1、13，原告未充分证明采购家具、办公柜台与涉案场地的关联性，且家具本身即具有可移动性，并非必然损失，关于该笔费用，本院难以确认；关于证据2-5，原告充分举证证明了该些费用的实际发生，本院予以确认；关于证据6，原告未能提供相关合同原件、付款发票原件，且原告所提供的合同所载的发包方亦非原告，本院对该笔费用无法确认；关于证据7、10、11、15、16，施工合同中所载的工程名称、地点等均与涉案场地不一致，本院难以认定该些证据的关联性，对于该些费用，本院难以确认；关于证据8、9，虽然施工合同所载的工程地点并未具体到涉案场地，但结合涉案场地位于合同所载的“十八里店乡红坊路”南侧及双方提供的照片中均可见涉案场地内曾存在该些合同的施工内容（辅路硬化、照明灯具、场地隔档）等事实，本院对该两笔费用予以确认；关于证据12，该合同并未载有签订时间，合同显示的开工日期为2014年12月20日，原告提供的证据表明其在2014年12月19日就收到了被告转交的责令整改通知，即使该项费用具有真实性、关联性，亦有故意扩大损失之嫌，本院难以确认；关于证据14，结合原告提供的证据及本案的实际情况，本院可以认定有发票作证的设计费15．5万元属于原告合理的损失范围；关于证据17、18，原告提供的《临时停车场增项协议》、发票、支出凭单等均能证明其在涉案场地上的投入，虽然部分款项的支出未能留存发票原件，但发票的复印件亦能与记账凭证、支出凭单等吻合，本院将对有有效证据支持的证据17中的第一笔付款14．35万元及证据18中的全部款项45．9万元予以确认；关于证据19、22、23，原告未能有效证明该些费用的实际产生及与涉案场地相关等，本院不予确认。关于证据20，该份证据并无原件，且合同显示工程名称为拍卖中心办公楼工程，与涉案场地并无关联性，本院不予确认；关于证据21，结合原告提供的合同、付款发票，本院可以确认该笔费用系为涉案场地实际发生。关于逾期交付地上建筑物的违约金，合同已被确认无效，原告该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。反诉部分，关于场地使用费，现有证据表明原告占有过涉案场地并进行过一定程度的经营，故理应向被告支付场地使用费，具体数额由本院结合双方在合同中约定的场地租金标准、使用期间（扣除平整期）、被告的履约情况等酌情判决，该笔费用应当先用保证金折抵，若有不足再另行支付。被告主张逾期付款违约金亦无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款，《基本农田保护条例》第十五条、第十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京市朝阳区小红门乡合作经济联合社于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）优信拍（北京）信息科技有限公司返还拆迁腾退费1800000元、保证金3150000元、赔偿损失2910000元；二、驳回原告（反诉被告）优信拍（北京）信息科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京市朝阳区小红门乡合作经济联合社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75210元，由原告（反诉被告）优信拍（北京）信息科技有限公司负担47998元（其中的11105元已交纳，剩余36893元于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京市朝阳区小红门乡合作经济联合社负担27212元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费52870元，由被告（反诉原告）北京市朝阳区小红门乡合作经济联合社负担42107元（已交纳），由原告（反诉被告）优信拍（北京）信息科技有限公司负担10763元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  吴 玲人民陪审员  卢维东人民陪审员  杜素玲二〇一七年十一月二十八日书 记 员  韦冠鹏书 记 员  于 洋