北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终3939号上诉人（原审被告）：陈彦宽，男，1963年1月20日出生。上诉人（原审被告）：陈桂英，女，1933年9月24日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人:曹璋丽,北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京润伟益民医药有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡祁家村52号平房。法定代表人:康春玲，经理。被上诉人（原审原告）:康春玲，女，1985年1月17日出生。委托诉讼代理人：张建全（康春玲之夫）。委托诉讼代理人：张建军，男，北京润伟益民医药有限公司推荐。上诉人陈彦宽、陈桂英因与被上诉人北京润伟益民医药有限公司（以下简称益民医药公司）、康春玲房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初32654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈彦宽及陈彦宽、陈桂英之共同委托诉讼代理人曹璋丽，被上诉人益民医药公司法定代表人康春玲及康春玲之委托诉讼代理人张建全、张建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈彦宽、陈桂英上诉请求：撤销原判，请求追加北京香山旅游文化发展有限公司、北京海淀区四季青镇双新村民委员会为第三人。事实与理由：1、康春玲签订《房屋租赁协议书》时没有加盖公章；2、根据《房屋租赁协议书》约定，乙方有权获得的拆迁补偿是与乙方营业执照有关的补偿。益民医药公司、康春玲辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。益民医药公司、康春玲向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告停产停业补偿金156450元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月11日，陈彦宽（出租方，甲方）与北京润伟益民大药房（现益民医药公司）、康春玲签订《房屋租赁协议书》，约定：乙方承租甲方位于北京市海淀区四季青镇祁家村52号的房屋用于药店经营，承租面积为160平方米（按建筑面积），承租期限为2014年7月25日至该房屋拆迁为止。合同第九条第3款约定：由于国家拆迁政策，导致合同终止的，涉及乙方营业执照补偿的部分，补偿款金额归乙方所有。其他拆迁款项与乙方无关，乙方不得干涉，并应在甲方规定的时间内搬离。2014年10月15日，北京润伟益民大药房经北京市工商行政管理局海淀分局核准，名称变更为北京润伟益民医药有限公司，法定代表人为康春玲。注册地址为北京市海淀区四季青镇祁家村52号平房，营业面积共计104.3平方米，益民医药公司及康春玲在此经营。2016年1月8日，北京市海淀区四季青镇双新村民委员会发布了《双新地区（祁家村）腾退改造项目公告》，北京香山旅游文化发展有限公司为北京市海淀区四季青镇双新村民委员会授权的腾退改造工程实施主体，原告承租的52号院房屋在腾退拆迁范围内。《四季青镇双新地区（祁家村）腾退改造方案》第十八条规定，被腾退人利用宅基地内合法的自有房屋从事生产经营活动并持有有效工商营业执照的，腾退人按照被腾退人的合法实际经营面积根据有关规定给予被腾退人一次性停产停业综合补助费。《实施细则》第九条规定：依据《方案》第十八条之规定，对于在合法有效宅基地内自有房屋从事生产经营活动，并持有有效工商营业执照的，凭执照按实际经营面积基于一次性停产停业损失补助每平方米1000-1500元，出租户停租的以同等标准按认定的一层建筑面积的70%给予租房损失补助。2016年4月21日，陈桂英（被腾退人、乙方）与北京香山旅游文化发展有限公司、北京市海淀区四季青镇双新村民委员会签署了《双新地区（祁家村）腾退补偿安置协议书》，约定：拆除乙方在北京市海淀区四季青镇双新地区（祁家村）52号院房屋并腾退乙方使用的宅基地。该协议书第七条第1款约定：依据本次腾退改造方案，结合本户实际情况，应得各项补偿、补助、奖励，其中包括：停产停业综合补助费：0元；出租户停租补助费：332844元。在《算帐单》中，出租户停租补助费的计算公式为：1200元*277.37平方米=332844元。在村委会出具的《出租房屋证明》中记载了陈桂英房屋建筑面积及出租房屋面积。陈桂英之女康某于2016年4月21日签署了《承诺书》，主要内容为：四季青镇双新地区（祁家村）腾退改造项目范围内祁家村52号宅基地所有权人陈桂英，本址有营业执照，现陈桂英自愿放弃停产停业补助，享受出租户停租损失补助。以上是陈桂英的真实意愿，如因此发生的纠纷及法律责任由陈桂英自行承担，与腾退人及拆迁公司无关。对于上述《承诺书》被告辩称：其一，该承诺书是双新村委会的委托代理人北京香山旅游文化有限公司的工作人员以补签拆迁手续为由，采取欺骗、误导的方式取得。他们是在接到法院应诉通知后，为了规避诉讼而欺骗康某的。因为当时本案原告已经将双新公司及相关拆迁部门和本案被告陈彦宽起诉到了海淀法院；其二，如果根据规定本案原告的营业执照有补偿的话，那也是原告自己的权利，其他任何人的放弃从法律角度说都是无效的。就上述抗辩意见，被告未能提供证据支持。2016年4月28日，被告将房屋交给腾退单位。后诉涉及房屋被拆除，原告称其并未搬离，拆迁时其物品受损。被告称药店已搬离。庭审中，被告称：房屋是以陈彦宽的名义出租，由陈彦宽经营管理，收取的租金都归陈彦宽了，但陈彦宽与陈桂英实际一起住，由陈彦宽给陈桂英养老。并称房子是其租给康春玲个人，原来没有公章，租的时候知道她是开药房的。对于承租方，原告称：承租人既有公司又有个人，其开始不知道出租人，后来知道房屋是陈彦宽父母的，故其要求两被告承担责任。庭审中，被告称：拆迁时被告带着原告一起去的，但拆迁公司说不对原告，只对拆迁户，根本没有停产停业补助这个钱。在承租房处，除了原告的营业执照，被告本人没有营业执照，亦无其他租户的营业执照。停产停业补助被告不能选择，因为营业执照不是被告的，所以只能给被告停租补助。拆迁款打入陈桂英帐户，由陈桂英持有。庭审中，被告申请证人康某1、陈某1、陈某2、程某1、陈某3、程某2（均为祁家村村民）出庭作证，以证明出租户停租补助费与是否有营业执照没有关系。原告称：证人的陈述与本案无关，合同的解释权利也不在证人这里。本院限定举证期限，要求被告提供拆迁公司就上述补助不能选择的证据，其未能提供。庭审中，被告提交了相关录音整理材料，其中虽有双方协商过程，但并无双方纠纷已经解决完毕的内容。一审法院认为,本案争议的焦点如下：一、腾退补偿中有无营业执照对应的“停产停业补助综合补助费”及此补助费的归属；二、被腾退人对于“停产停业补助综合补助费”与“出租户停租补助费”的选择权。三、租赁合同的主体；四、租赁合同的效力及承租人主张权利的依据；五、出租人陈桂英通过选择放弃“停产停业补助综合补助费”的方式能否对抗承租人的租赁合同权利。本院就上述争议焦点分析如下：一、《双新地区（祁家村）腾退补偿安置协议书》对被腾退人陈桂英的补偿款中有无营业执照对应的“停产停业补助综合补助费”及此款的归属。本院认为：《四季青镇双新地区（祁家村）腾退改造方案》第十八条规定：被腾退人利用宅基地内合法的自有房屋从事生产经营活动并持有有效工商营业执照的，腾退人按照被腾退人的合法实际经营面积根据有关规定给予被腾退人一次性停产停业综合补助费。《实施细则》第九条规定：依据《方案》第十八条之规定，对于在合法有效宅基地内自有房屋从事生产经营活动，并持有有效工商营业执照的，凭执照按实际经营面积基于一次性停产停业损失补助每平方米1000-1500元，出租户停租的以同等标准按认定的一层建筑面积的70%给予租房损失补助。可见，在腾退的方案中，对于从事生产经营的活动，持有效工商营业执照，是有停产停业补助的。庭审中，被告对此提出异议，但未能提供相反证据。故可以认定，停产停业补助的数额为经营面积104.3平方米与每平方米1000-1500元的积。对于停产停业补助的归属，依据合同相对性的原则，该款项是腾退单位向被腾退人支付的补助，属被腾退人所有。二、被腾退人对于“停产停业补助综合补助费”与“出租户停租补助费”的选择权。本院认为：一般情况下，在腾退方案中既有“停产停业补助综合补助费”又有“出租户停租补助费”的，在无限制性条件的情况下，被腾退人有权选择对自已有利的方案签订合同，被腾退人在腾退中对腾退方享有选择权。三、租赁合同的主体。本院认为：在双方签订的《房屋租赁协议书》中，明确列明：出租方为陈彦宽，承租人为北京润伟益民大药房、康春玲。庭审中，被告称：房屋是以陈彦宽的名义出租，由陈彦宽经营管理，收取的租金都归陈彦宽了，但陈彦宽与陈桂英实际一起住，由陈彦宽给陈桂英养老。而腾退协议中的被腾退人为陈桂英。从以上可以认定，陈桂英是出租房屋的权利人，陈彦宽负责经营并收取租金，实为共同经营管理、共同收取租金，且原告后清楚陈桂英为权利人，故出租方应认定为陈桂英与陈彦宽。而承租人，在合同中已列明，且庭审中，原告表示：承租人既有公司又有其个人。故本院认定承租人为益民医药公司、康春玲。四、租赁合同的效力及承租人主张权利的依据。本院认为：原被告双方签订的合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效。该合同对双方具有约束力，双方均应当按照合同的约定善意行使合同权利，诚信履行合同义务。《房屋租赁协议书》第九条约定：由于国家拆迁政策导致合同终止的，涉及乙方营业执照补偿的部分，补偿金额归乙方所有。故依约定，双方合同终止后，涉及营业执照补偿部分金额应归承租方即原告所有。五、出租人陈桂英通过选择放弃“停产停业补助综合补助费”的方式能否对抗承租人的《租赁合同》权利。本院认为：出租人陈桂英是腾退中的被腾退人，是拆迁房屋的权利人，其放弃“停产停业补助综合补助费”是其依据腾退方案向《腾退合同》相对方即腾退人作出的意思表示，该表示合法有效，对《腾退合同》的双方具有约束力。而本案原告通过其与出租人签订的《租赁合同》，享有《租赁合同》约定的权利。原告承租房屋，在此生产经营，并有营业执照，而上述条件符合腾退方案的补偿要求，腾退时原告有权向出租人主张《租赁合同》约定的“停产停业补助综合补助费”。虽陈桂英在腾退中放弃了此项补助，但此补助是确实存在的，且其放弃的此项补助另通过选择“出租户停租补助费”的方式得到补偿。故出租人陈桂英放弃此“停产停业补助综合补助费”的方式，侵害了原告方的权利，系其为了自己的利益不正当地阻止条件成就的，应视为条件已成就，其放弃的行为不能对抗承租人依据《租赁合同》主张权利。对于具体“停产停业补助综合补助费”的数额，本院依据原告方经营的面积104.3平方米及《算帐单》中“出租户停租补助费”每平方米1200元的标准计算。综上所述，被告陈彦宽及陈桂英作为共同出租人及受益人，应当共同向承租人益民医药公司、康春玲承担《租赁合同》约定的责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告陈彦宽、陈桂英于本判决生效后十日内向原告北京润伟益民医药有限公司、康春玲支付停产停业补助综合补助费125160元；二、驳回原告北京润伟益民医药有限公司、康春玲其他诉讼请求。如被告陈彦宽、陈桂英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有《四季青镇双新地区（祁家村）腾退改造方案》、《房屋租赁协议书》、《算帐单》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。《四季青镇双新地区（祁家村）腾退改造方案》第十八条规定：被腾退人利用宅基地内合法的自有房屋从事生产经营活动并持有有效工商营业执照的，腾退人按照被腾退人的合法实际经营面积根据有关规定给予被腾退人一次性停产停业综合补助费。益民医药公司的工商营业执照以祁家村52号宅基地为登记地址，陈桂英具备领取停产停业综合补偿费的条件。陈桂英放弃停产停业补助，领取了出租户停租损失补助，以自己的行为不当地阻止条件成就，应视为条件已成就。故应当按照《房屋租赁协议书》约定支付益民医药公司补偿款，一审法院参照出租户停租补助费标准并无不当，本院予以确认。综上所述，陈彦宽、陈桂英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3429元，由陈彦宽、陈桂英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  辛 荣审 判 员  王爱红二〇一八年四月二十七日法官助理  李 想书 记 员  马子萌