江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）灌民初字第1151号
原告孙召娟（曾用名孙娟，系反诉被告），居民。
委托代理人徐林。
被告曹兴山（反诉原告），教师。
委托代理人李玉学，江苏华德律师事务所律师。
被告徐唯，居民。
第三人徐春梅，居民。
原告孙召娟与被告曹兴山、徐唯租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月6日立案受理后，被告曹兴山提出反诉，本院予以合并审理，并依法由审判员黄正华适用简易程序于2013年8月26日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人徐林，被告曹兴山及其委托代理人李玉学，被告徐唯到庭参加诉讼。后因案情需要，本院依法组成合议庭，依法通知徐春梅作为本案第三人参加诉讼，并于2013年10月14日公开开庭进行了审理。原告孙召娟及其委托代理人徐林，被告曹兴山及其委托代理人李玉学，第三人徐春梅到庭参加诉讼，被告徐唯经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告孙召娟诉称，2011年10月30日，被告徐唯与原告签订房屋租赁合同，约定被告徐唯将位于灌云县伊山镇南京东路步行街3幢101室建筑面积为50.69平方米，产权人为第三人徐春梅的房屋出租给原告，租期从2011年10月30日至2015年3月14日，租金共计6万元，年租金一次付清。协议签订后，原告依约向被告徐唯给付了租金，被告徐唯向原告交付房屋。2013年7月18日，被告徐唯告知原告，房屋卖给了被告曹兴山，因原告的房租已付至2014年3月14日，所以在2014年3月14日前仍由原告使用承租房屋。而当日傍晚，被告曹兴山家人即以新房主名义向原告提出房租上涨至3.6万元／年，被告徐唯也要求原告超过约定多交房租，遭到原告拒绝，被告曹兴山于2013年7月21日、7月25日到原告经营用房干扰原告的经营活动，并以书面形式限原告于2013年8月25日前搬出承租房屋。被告的行为造成原告损失，现原告要求判决被告与原告继续履行房屋租赁合同，被告停止对原告承租房屋的干扰，赔偿其干扰原告经营活动造成原告的经营损失人民币6000元。
被告曹兴山辩称，本案租赁房屋已经由被告曹兴山购买，被告曹兴山及妻子向原告告知，要求按照原告与被告徐唯的租赁协议的约定提前收回房屋，不是向原告提出增加房租。被告曹兴山的行为没有干扰原告的经营活动，也没有给原告造成损失。被告曹兴山现不同意与原告继续履行原告与徐唯签订的租赁协议，主张双方解除合同，要求驳回原告要求被告曹兴山赔偿损失的诉讼请求。
被告徐唯辩称，原告所租房屋的产权人为徐春梅。被告徐唯系受徐春梅的委托，与原告签订房屋租赁协议。因徐春梅出卖房屋给被告曹兴山，被告徐唯与原告协商，双方一致意见该房屋租赁合同至2014年3月14日终止。2013年7月18日，原告收取出租人的违约金1000元，押金2000元。后因原告孙召娟不同意与被告曹兴山重新签订租赁协议，原告违约，被告方于2013年7月25日通知原告在2013年8月25日前搬离所租房屋。在本案中，被告徐唯不应承担责任。
反诉原告曹兴山诉称，反诉被告孙召娟与本诉被告徐唯于2011年10月30日签订房屋租赁协议，该协议第六条约定，出租方确需收回房屋，必须提前一个月书面通知承租人，解除合同，出租人应给付承租人违约金1000元。反诉原告于2013年7月9日取得出租房屋的所有权。2013年7月25日，反诉原告书面告知反诉被告要求解除合同，要求反诉被告于2013年8月25日前搬离所租房屋，且反诉被告已经收取原出租人违约金人民币1000元，说明反诉被告已经同意解除合同，但反诉被告至今拒绝搬出房屋。现要求判决解除反诉被告与徐唯所签的《房屋租赁协议》，将房屋使用权返还给反诉原告。
反诉被告孙召娟辩称，反诉原告已经认可反诉被告与徐唯所签房屋租赁协议，根据“买卖不破租赁”原则，反诉原告应当继续与反诉被告履行租赁合同。反诉被告没有收取违约金、押金，反诉被告的丈夫朱洋不是合同当事人，不能代表反诉被告。反诉原告书面通知解除合同的理由不符合租赁合同的约定。要求驳回反诉原告的诉讼请求。
第三人徐春梅述称，与原告的租赁合同是第三人徐春梅委托被告徐唯所签，原告方从收到违约金时起，双方的租赁合同已经解除，第三人徐春梅不同意继续履行该租赁合同，也不应承担赔偿责任。
经审理查明：第三人徐春梅原系位于灌云县伊山镇南京东路步行街3幢101室门面房的产权人。被告徐唯系第三人徐春梅的妹妹。2011年10月30日，被告徐唯受第三人徐春梅的委托，以自己的名义与原告签订房屋租赁合同，约定被告徐唯将位于灌云县伊山镇南京东路步行街3幢101室建筑面积为50.77平方米（房产证记载建筑面积为50.69平方米）房屋出租给原告，租期从2011年10月30日至2015年3月14日，租金共计6万元，租金按年度支付。协议第五条约定，租赁期间，出租方如将房产所有权转移给第三方，不必征得承租方同意，但事先应通知承租方，房产所有权转移给第三方后，该第三方成为该合同的当然出租方，享有出租方的权利义务。协议第六条第三款约定，租赁期间如出租方确需收回房屋，必须提前一个月书面通知承租方，解除合同，出租方应付给承租方违约金1000元，并退还剩余租金。协议签订后，被告徐唯向原告交付房屋，原告依约向被告徐唯支付押金人民币2000元，并向被告徐唯支付至2014年3月14日的租金。
2013年7月9日，第三人徐春梅将该房屋转让给被告曹兴山，并将房屋产权人变更登记为被告曹兴山（产权共有人为张芹）。此间，被告徐唯告知原告，房屋卖给了被告曹兴山，因原告的房租已付至2014年3月14日，2013年7月13日，两被告与原告、第三人徐春梅经口头协商，明确该房屋在2014年3月14日前仍由原告承租使用。2013年7月18日，案外人王学军受委托，将徐唯代表第三人徐春梅收取原告的押金人民币2000元退还给原告丈夫朱洋。因合同没有履行至2015年3月14日，案外人王学军按照合同约定，同时支付违约金人民币1000元，此款也由朱洋代收。被告徐唯对收取原告的2013年7月14日至2014年3月14日期间的租金人民币13333元，被告徐唯转交给被告曹兴山，对此，被告曹兴山出具收到朱洋租金人民币13333元的收条。
此后，因被告曹兴山要求与原告另行签订房屋租赁合同，双方发生争议。2013年7月25日，被告方向原告发出《告知》书，内容为，此房承租人孙娟，你所承租的房屋（位于灌云县伊山镇南京路步行街3幢101室门面房）现因产权发生变更，依据合同相关条款需要收回，现提前一个月告知你，从即日起到2013年8月25日止，搬离此房，同时我们将对此房收回。如果逾期不搬离，在此房中的所有物品根据合同之约定将视为自动放弃，所产生的一切后果均由你方负责。此后，原告没有搬离承租房屋。
上述事实，有下列证据证实：1、原、被告及第三人陈述；2、原告举证的与被告徐唯签订的《房屋租赁协议》，被告徐唯于2013年1月24日收取原告交付2013年3月14日至2014年3月14日租金的收条，被告曹兴山出具的收到朱洋的2013年7月14日至2014年3月14日房租13333元收条，被告方发给原告要求原告搬离承租房屋的《告知》书；3、被告曹兴山举证的原告丈夫朱洋收到王学军代表第三人徐春梅支付的违约金1000元、押金2000元的收条，登记业主为曹兴山，共有人为张芹的灌房权证伊山字第0004719**号房屋所有权证；4、被告徐唯举证的第三人徐春梅分别出具给徐唯、王学军的委托书，被告徐唯委托王学军的委托书，原告丈夫朱洋收到王学军代表第三人徐春梅支付的违约金1000元、押金2000元的收条。上述证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，被告徐唯受第三人徐春梅的委托，与原告于2011年10月30日签订的《房屋租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。合同当事人应当全面履行合同约定的权利义务。涉案房屋产权变更后，2013年7月13日，两被告与原告、第三人徐春梅经口头协商，明确该房屋在2014年3月14日前仍由原告承租使用。据此，2013年7月18日，案外人王学军受委托，将徐唯代表第三人徐春梅收取原告的押金人民币2000元退还给原告丈夫朱洋。因合同没有履行至2015年3月14日，案外人王学军按照合同约定，同时支付违约金人民币1000元，此款也由朱洋代收。被告徐唯收取原告的2013年7月14日至2014年3月14日期间的租金人民币13333元，在房屋权属变更为被告曹兴山后转交给了被告曹兴山，对此，被告曹兴山向原告方出具收到朱洋租金人民币13333元的收条。由此可以印证被告徐唯所述各方口头商定房屋由原告孙召娟使用至2014年3月14日止的事实成立，即被告曹兴山同意与原告方继续履行租赁合同，据此，按照“买卖不破租赁”原则，原告与被告曹兴山在2014年3月14日前，应当继续履行被告徐唯与原告于2011年10月30日签订的《房屋租赁协议》。承租人、买受人是否需要重新签订合同，应由双方协商解决，按照该协议第五条的约定及法律规定，任何一方不得强行要求对方重新签订合同。被告徐唯与原告所签合同的第六条关于“租赁期间如出租方确需收回房屋”，通常应当理解为出租人或者买受人需要自己使用房屋时，可以收回房屋。原告孙召娟是否同意与曹兴山重新签订合同，不属于该合同第六条约定的解除条件。反诉原告曹兴山以此为由要求与反诉被告孙召娟解除租赁合同，本院依法不予支持。因原告孙召娟没有将押金交付被告曹兴山，被告曹兴山可以就此向原告另行主张权利。如果孙召娟在2014年3月14日租期届满后，搬离房屋时造成租赁物毁损，被告曹兴山可以另行要求原告承担赔偿责任。
被告徐唯、曹兴山提出，原告收取违约金1000元，表明原告同意在收取违约金时即与出租方解除合同。被告徐唯、曹兴山该主张与被告徐唯陈述的双方口头协商同意原告继续使用出租房屋至2014年3月14日止，以及被告曹兴山收取原告方至2014年3月14日前租金人民币13333元的事实相悖，且原告否认，本院不予采信。
朱洋与原告孙召娟是夫妻关系，朱洋收取被告徐唯的押金、违约金的行为，应视为原告孙召娟的行为。因涉案房屋产权变更，本院虽有理由相信其确需使用房屋，但在涉案房屋产权变更后，双方协商房屋租期至2014年3月14日止，现被告又以要求解除合同进行反诉，故对原告要求与被告曹兴山在2014年3月15日至2015年3月14日期间继续履行房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法不予支持。
原告孙召娟称，因被告曹兴山以新房主名义向原告要求上涨租金，在遭到原告拒绝后，被告曹兴山先后于2013年7月21日，2013年7月25日，到原告经营的门市，干扰原告的经营活动。因原告孙召娟未举出证据印证，且被告曹兴山否认，故对原告以此为由要求被告曹兴山、徐唯赔偿损失人民币6000元的诉讼请求，本院依法不予支持。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：
一、2014年3月14日前，原告孙召娟与被告曹兴山继续按照2011年10月30日被告徐唯与原告签订的《房屋租赁协议》内容履行合同确定的权利义务；
二、驳回原告孙召娟其余诉讼请求；
三、驳回反诉原告曹兴山要求与反诉被告孙召娟解除合同，并要求收回房屋所有权的诉讼请求。
本案本诉案件受理费80元，由原告孙召娟与被告曹兴山各半负担。此款原告孙召娟已经预缴，不予退还，被告曹兴山负担的案件受理费40元应予本判决生效后十日内直接向原告孙召娟支付。本案反诉案件受理费人民币40元，由被告曹兴山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，义务人不履行判决确定给付义务的，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 黄正华
代理审判员 朱 锐
人民陪审员 姜有逊
二〇一三年十一月十三日
书 记 员 孔令雅
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条【合同变更条件】当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
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第七十八条【合同变更内容不明的处理】当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十九条【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
二：上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。