天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终449号
上诉人（原审被告）闫富成。
委托代理人于明明，天津宇平律师事务所律师。
委托代理人黄晓光，天津宇平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津工业大学，住所地天津市西青区宾水西道***号。
法定代表人杨庆新，校长
委托代理人陈正华，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
委托代理人施展，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
上诉人闫富成因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院作出的（2015）东民初字第1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人闫富成的委托代理人于明明、黄晓光，被上诉人天津工业大学的委托代理人陈正华、施展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，坐落本市河东区成林道73号房屋原系天津工艺品进出口公司唐家口仓库所有，该仓库经两次更名为天津工艺品进出口集团有限公司艺丰储运贸易公司。2001年3月27日案外人天津教育发展投资有限公司与天津工艺品进出口集团有限公司艺丰储运贸易公司签订协议书，将天津工艺品进出口集团有限公司艺丰储运贸易公司所有的土地及地上物以1300万价格予以征用。作为原告天津工业大学建设学生公寓等使用。2006年9月22日案外人天津教育发展投资有限公司与天津工艺品进出口集团有限公司艺丰储运贸易公司再次签订补充协议书，由天津教育发展投资有限公司接收全部门脸房及办公房屋。2006年9月28日天津教育发展投资有限公司与原告签订协议书，原告以3528万元价格将工业大学南学生公寓及接收全部门脸房及办公房屋移交天津教育发展投资有限公司。现上述房屋所有权人为案外人天津高校投资控股有限公司所有。该公司授权原告对校区房屋管理使用，获取利益，收回房屋。2007年1月1日原告与被告签订营业用房租赁合同，约定将位于天津市河东区成林道73号房屋703平方米租与被告，被告现经营天津市河东区美洁达宾馆。该合同租赁期间为2007年1月1日至2008年12月31日止，月租金12500元。被告缴纳租金至2007年12月份。现原告学校整体迁移，原告起诉至原审法院。
原告诉讼请求：1、解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2、被告将涉诉房屋返还原告；3、被告支付拖欠的租金1075000元，期限自2008年1月1日起至2015年2月28日，并自2015年3月1日起按每月租金标准计付至被告将涉诉房屋返还原告之日止；4、本案诉讼费由被告承担。
原审法院认为，原告依产权人授权，对涉诉房屋享有占有、使用、收益及收回房屋权利，原告具有主体资格。原、被告约定租赁期限至2008年12月底。现已超出租赁期限，原告现主张解除应当予以解除，被告在原告主张腾房时应在合理期限腾房。现原告要求被告腾房的诉讼请求原审法院予以支持。关于原告要求2008年1月起至2015年2月28日期间的房屋租金计人民币1075000元一节，因原、被告在租赁期限届满后未解除合同被告仍实际占用房屋形成不定期租赁，原告仍按原租金标准主张租金并无不当，因被告庭审中主张诉讼时效抗辩，原告未提供足够证据证实诉讼时效中断，依据我国民法通则关于诉讼时效的规定，租金请求时效为一年，故原审法院对原告该项请求在原告起诉日前一年时效内予以支持，计算为150000元。对于起诉后的房屋租金原告可依相关法律规定另行解决。另被告要求补偿一节，考虑本案实情，被告另行解决为宜。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：“一、本判决生效之日起三十日内，被告闫富成腾空坐落本市河东区成林道73号房屋（美洁达宾馆703平方米）交予原告天津工业大学；二、本判决生效之日起十日内，被告闫富成给付原告天津工业大学房屋使用费150000元；三、驳回原告天津工业大学其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14635元，由原告天津工业大学负担12513元，由被告闫富成负担2122元。”
原审判决后，闫富成不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判第一项改判驳回被上诉人要求上诉人返还涉诉房屋的诉讼请求2、撤销原判第二项，发回重审或改判房屋使用费132425元，即扣除供暖费17575元。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人与被上诉人均不具备主体资格。1、被上诉人并非房屋所有权人，其虽获得了产权人的授权，但仅应在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被上诉人不具备诉讼主体资格。2、2007年1月1日与被上诉人签订营业用房租赁合同的承租单位为称称歌厅，并非本案上诉人，基于合同相对性原则及民诉法解释的相关规定，承担租赁合同权利、义务的当事人应为称称歌厅，上诉人不具备诉讼主体资格。二、原审判决遗漏客观事实，房屋使用费应扣除采暖费17575元。双方在租赁合同中虽约定年租金为15万元，但此租金费用中包含被上诉人提供供暖设施以及由被上诉人交纳采暖费用，因涉案租赁物早已经拆除了供暖设施，也无需交纳供暖费用，故根据公平原则，应扣除采暖费17575元。
被上诉人答辩称，被上诉人经产权人授权对涉诉房屋享有管理、获取利益、收回房屋的权利，被上诉人主体适格。上诉人作为实际经营者，享有相应的民事权利，并应承担相应的民事义务，上诉人主体适格。对于供暖费用不应予以扣减。请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人提交《娱乐经营许可证》（编号：河东区娱场字012号）复印件一份、天津市河东区美洁达宾馆工商公示信息网页打印件一份，证明与被上诉人签订租赁合同的合同相对人为天津市河东区称称歌厅，上诉人并非适格诉讼主体。
被上诉人质证认为，对于上诉人提交的两份证据的真实性及证明目的均不予认可。
本院经审查认为，上诉人提交的《娱乐经营许可证》（编号：河东区娱场字012号）系复印件，依据该复印件载明的该份娱乐经营许可证发证时间为2007年6月1日，有效日期至2008年6月30日，发证时间晚于上诉人与被上诉人签订的营业用房租赁合同时间，故本院对于该份证据的真实性及证明目的均不予确认。上诉人提交的天津市河东区美洁达宾馆工商公示信息网页打印件载明天津市河东区美洁达宾馆注册日期为2010年10月9日，该注册日期亦晚于涉案营业用房租赁合同签订时间，故本院对于该份证据的证明目的亦不予确认。
本院审理查明的案件事实与原审法院一致，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，被上诉人是否为涉诉房屋的产权人、是否接受产权人的授权，不影响被上诉人作为合同相对方向上诉人主张权利。上诉人主张被上诉人主体不适格，法律依据不足，本院不予支持。上诉人主张其不应为本案当事人，经审查，双方签订的营业用房租赁合同承租方处仅有闫富成本人签字，上诉人对此不持异议。上诉人虽主张该租赁合同相对方应为天津市河东区称称歌厅，但未能举证证明该民事主体在租赁合同生效时已存在，故该租赁合同相对方应为闫富成，上诉人闫富成关于其不具备诉讼主体资格的主张，依据不足，本院亦不予支持。上诉人与被上诉人在合同期满后未再签订书面租赁合同，双方形成不定期的租赁合同关系，根据相关法律规定，被上诉人可以随时解除合同，但应在合理期限内通知上诉人，经审查被上诉人已向上诉人承租的房屋张贴了腾房通知，并给予合理期限。据此，原审法院对被上诉人要求腾房的诉讼请求予以支持，并无不当。上诉人在一审审理期间对被上诉人支付房屋租金的主张进行诉讼时效抗辩，原审法院对被上诉人该项诉讼请求予以部分支持，符合法律规定。关于上诉人主张房屋使用费应扣除采暖费一节，双方签订的租赁合同中对于租金标准及采暖费等均有相应约定，上诉人虽主张双方约定的房屋租金费用中包含采暖费，但未能提供证据予以佐证，故上诉人闫富成的该项上诉请求，本院亦难以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人之上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费239元，由上诉人闫富成承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
代理审判员 郭 鑫
代理审判员 苏美玉
代理审判员 刘建奇
代理审判员 曹 静
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 李珊珊
速 录 员 李 楠