江西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）赣民申406号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：西街锦宸业主委员会，住所地：新建县长堎镇文教路468号。负责人：潘宝梅，该委员会主任。委托诉讼代理人：潘喜铅，江西新兰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江西天瑞置业有限责任公司，住所地：南昌市新建县长堎镇解放路225号。法定代表人：吴晓光，该公司董事长。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南昌幸福物业管理有限公司，住所地：南昌市西湖区永叔路175号1栋203室。法定代表人：甘汉斯，该公司董事长。再审申请人西街锦宸业主委员会（简称西街锦宸业委会）因与被申请人江西天瑞置业有限责任公司（简称天瑞公司）、南昌幸福物业管理有限公司（简称物业公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院(2015)洪民三终字第275号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。西街锦宸业委会申请再审称：1、本案所涉及到的人防工程究竟是开发商投资的，还是小区全体业主投资的，不能仅凭开发商的初始投资发票来决定。西街锦宸整个小区的全部初始投资是天瑞公司，但是当开发商将小区的全部商品房出售完时，小区的投资发生了根本性的转化，这就是全部商品房的投资人改变成了小区的全体业主，土地使用权的投资人也由开发商转变成了全体业主。总之，凡是开发商将某一项目的建设成本计入投资成本，相应减少了其获得的利润时，则该项目的权利便转移到小区全体业主了。2、西街锦宸业委会认为小区业主购买了小区的全部商品房，从而获得了小区人防工程的投资者身份。理由是开发商在转让商品房时，小区的全部土地使用权也一并转让给了小区的全体业主，因此由土地使用权所派生的相应的权利也应由全体业主享有，包括土地上、下的相应的建筑。西街锦宸业委会不再需要提供证据了，全体业主购买了小区商品房的事实就是证据。相反，开发商要重新获得小区全体业主认可其仍然是该小区人防工程的投资者，其就应当提供证据，证明其在投资该小区开发时，没有将人防工程的成本计入小区整体成本中，否则其不能享有投资者的权利。《江西省人民防空工程管理办法》第九条也规定：防空地下室工程，由有关单位和个人负责组织建设。其建设经费由建设单位或者个人筹措，列入建设项目总投资。3、开发商与各个业主分别订立的《商品房买卖合同》不能作为处理本案的依据。因为小区全体业主的权利并不是由各个业主与开发商订立《商品房买卖合同》所决定的，而是由我国相应的法律规定的。西街锦宸业委会认为，建筑物与土地的权益争议的处理基本原则是，“地随建筑物”和“建筑物随地”的原则。在本案中，土地的使用权是能够明确的，因为本案所涉及的小区的全部商品房已经由天瑞公司通过出卖的方式转让给了小区的全体业主，所以该小区的土地使用权已经是归小区全体业主了，因此处理建筑物时，应当适用“建筑物随地”的处理原则。4、本案所涉及的人防工程成本是否已经由该小区的开发商计算入整个小区开发成本是确定本案涉及的人防工程的投资人的关键事实。（1）天瑞公司是否将本案涉及到的人防工程成本计入其投资开发的西街锦宸整个小区的成本，即人防工程成本是否分摊到小区房屋价款中的事实并没有查清。新建恒盛房产测绘所于2014年8月27日出具的证明，只能证明天瑞公司没有直接将该小区的人防工程成本计入整个小区的开发成本，但是这并不代表天瑞公司没有隐瞒其将人防工程建设成本计算进入该小区的整体开发成本。另外，天瑞公司没有提供整个西街锦宸小区的分摊面积，也没有提供其在投资西街锦宸小区开发时，人防工程没有计入整体投资成本的证据，因为只有其提供了西街锦宸小区人防工程成本是否计入其投资西街锦宸小区开发的成本，才能确定谁是真正的投资人。（2）天瑞公司开发西街锦宸小区的土地面积及成本是多少？是否全部计入其开发西街锦宸小区的成本？本案一、二审判决均没有查清。因为只有确定天瑞公司开发西街锦宸小区的土地面积、成本，才能确定小区全体业主应当享有的相应的权利。按常理，小区的全部土地成本均已计入开发商的投资小区开发成本，开发商在转让商品房时，小区的全部土地的使用权也一并转让给了小区的全体业主，这是没有任何疑问的，因此由土地使用权所派生的相应的权利也应当由全体业主享有，包括土地上、下的相应的建筑。（3）本案涉及到的小区地下人防工程是国家强制规定必须建设的公共配套设施，地下人防工程改为地下停车位，是建筑物的辅助设施。首先，根据国家的相关规定，新建民用建筑时按照国家规定修建的防空地下室是所新建的民用建筑的配套工程，理应由全体业主使用。其次，在本案中，天瑞公司作为该小区的开发商，为什么不选择“易地建设人防工程，缴纳人民防空工程易地建设费”方式处理本案所涉及到的小区人防工程呢？其原因很明显是只有在小区内建设人防工程时，人防工程的建设成本可以顺利地计算到整个小区的开发成本中去，也就是说，只有在小区内建设人防工程，才能将人防工程的建设成本计入整个小区的开发成本，从而降低开发商的整体投资成本。据此，西街锦宸业委会认为，本案在审理时并没有透过天瑞公司初期投资后，必然将小区地下人防工程建设成本计入小区的开发成本的客观事实，因此一、二审判决均存在适用法律错误的情形，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项申请再审。本院经审查认为，（一）关于天瑞公司与业主订立的《商品房买卖合同》能否作为处理本案的依据的问题。经查，本案一审时，西街锦宸业委会和天瑞公司分别提供了买受人为唐克钧和焦太荣的案涉小区商品房买卖合同，各方当事人对合同的真实性、关联性并无异议，西街锦宸业委会认为合同中关于“地下停车场等配套设施为出卖人出资建设，其所有权等权益归出卖人拥有”违反了物业法规定，损害了业主利益，是无效的。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。上述合同中的相关约定，符合《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定。原审法院将天瑞公司与业主订立的《商品房买卖合同》作为处理本案的依据，具有事实和法律依据。对西街锦宸业委会的上述主张，不予支持。（二）关于案涉人防地下室投资者是谁的问题。西街锦宸业委会认为，案涉人防地下室投资者不能仅凭开发商的初始投资发票来决定，并认为小区业主通过购买小区的全部商品房成为了案涉人防地下室的投资者。经查，原审法院确认案涉人防地下室投资者为天瑞公司，否定小区业主为案涉人防地下室的投资者，其依据不仅包括人防工程的建设发票，还包括分别由西街锦宸业委会和天瑞公司提供的案涉小区商品房买卖合同、新建县恒盛房产测绘所的证明等证据。在上述商品房买卖合同中，均明确约定地下停车场等配套设施为出卖人出资建设，其所有权等权益归出卖人拥有，新建县恒盛房产测绘所出具的证明证实案涉人防地下室未计入小区分摊面积。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第九条规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。原审法院认定天瑞公司为案涉人防地下室的投资者，具有事实和法律依据。对西街锦宸业委会的上述主张，不予支持。（三）关于案涉小区的土地使用权是否已经转让给案涉小区的全体业主，案涉人防地下室的物权是否应由小区的全体业主享有的问题。根据前面的分析，案涉人防地下室的投资者是天瑞公司。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。因此，天瑞公司应享有案涉人防地下室的使用、管理和收益权。西街锦宸业委会认为案涉小区的全体业主通过购买商品房，取得了案涉小区的土地使用权，进而应享有案涉人防地下室物权的主张，建立在案涉人防地下室权属不明的基础上。因西街锦宸业委会上述主张的前提不能成立，对其该项主张，不予支持。（四）关于案涉人防地下室成本是否分摊到小区房屋价款、案涉小区土地面积及成本是否需进一步查清的问题。天瑞公司为证明其是案涉人防地下室的投资者，应享有使用、管理和收益权，向原审法院提供了新建县恒盛房产测绘所的证明、江西省新建县人民法院（2014）新长民初字第153号民事判决书、案涉小区《商品房买卖合同》、江西宏大工程造价咨询有限公司报告书、人防建设工程竣工验收备案表、西街锦宸停车场管理系统及交通划线工程合同、西街锦宸停车场管理系统及交通划线工程工程款发票、天瑞公司工程结算书、人防工程的建设发票等一系列证据材料。原审法院经审查后，对天瑞公司所主张的事实予以认定。天瑞公司已经完成了其举证责任。案涉人防地下室成本是否分摊到小区房屋价款、案涉小区土地面积及成本的问题，属于反驳天瑞公司所主张事实的证据材料。西街锦宸业委会如认为天瑞公司所主张的的事实不能成立，应由其承担相应的举证责任。因西街锦宸业委会未提供相关证据材料，对案涉人防地下室成本是否分摊到小区房屋价款、案涉小区土地面积及成本问题，原审法院无需进一步审理和查明。综上，西街锦宸业委会的再审申请缺乏事实和法律依据，其申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项之规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回西街锦宸业主委员会的再审申请。审判长  喻德红审判员  田甘霖审判员  李振峰二〇一七年八月四日书记员  周 烜