福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第1895号原告黄志强，男，1983年3月21日出生，汉族，住南安市。委托代理人黄振来、谢彬玲，福建尚品律师事务所律师。被告福建嘉龙房地产开发有限公司，住所地。法定代表人庄作龙，系该公司董事长。委托代理人曾庆山，男，1976年4月18日出生，汉族，住惠安县。原告黄志强因与被告福建嘉龙房地产开发有限公司（以下简称“嘉龙房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月5日立案受理，依法由审判员蔡宗场适用简易程序于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告黄志强的委托代理人黄振来和被告嘉龙房地产公司的委托代理人曾庆山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志强诉称，原告于2011年10月13日与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买址在南安市梅山镇区锦绣山庄第18幢4层402号房产，购房总款人民币383675元。被告应于2012年6月30日前将合格的商品房交付给原告使用，并在交房后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。后被告于2013年5月8日向原告交付了房屋，但由于被告在上述约定期间内未全面履行上述义务，致使原告未能在被告交房后90日内取得房屋权属证书，直至2014年4月28日才办理。因此，被告的上述行为已构成违约，被告应自2012年7月1日起至2013年5月8日交房时止，每日按原告已付款的0.05％支付逾期办证违约金共计59661元；自2012年10月1日起至2014年4月28日办证时止，每日按原告已付款的0.03%支付逾期办证违约金共计66184元。故请求法院判令：1、被告支付逾期交房违约金59661元及逾期办证违约金66184元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告嘉龙房地产公司辩称，1、被告已于2013年6月5日通知原告办理房屋所有权证，已经完成协助办证义务。2、原告于2013年5月8日才和被告办理交房手续，即便法院认为被告存在逾期协助办证行为，那么逾期协助办证的起算日期也应从交房90日后才开始计算。3、原告于2015年3月5日才提起诉讼，2013年3月5日之前的请求已超过诉讼时效。4、违约金的约定过高，原告没有实际损失，请求予以调整。本案的争议焦点：1、被告是否存在逾期交房及逾期协助办理房屋所有权证的违约行为，如有，应如何承担责任？2、原告所请求的逾期交房及逾期协助办理房屋所有权证的违约金是否超过诉讼时效？3、原告所请求的违约金标准是否过高，是否应予以调整？围绕上述争议焦点，原告向本院提供如下证据：1、《身份证》复印件1份，证明原告的主体资格。2、《企业登记信息》、《组织机构代码证》各1份，证明被告的基本情况。3、《商品房买卖合同》1份、《销售不动产统一发票》2份、《收款收据》、《福建省泉州市服务业统一发票》各2份、《中华人民共和国税收通用完税证》1份，证明原、被告存在商品房买卖合同关系及合同的内容；原告已付清全部购房款及被告的实际交房时间。对原告提供的上述证据，被告质证如下：对原告提供的证据均无异议。围绕上述争议焦点，被告向本院提供如下证据：1、《入住合约》，证明原、被告于2013年5月8日办理交房手续。2、《房屋所有权证》（总证），证明被告已于2013年5月16日完成讼争楼盘的产权初始预登记。3、报纸通知1份、关于锦绣山庄住宅办理房屋产权证的通知1份，整付零寄交寄清单1份（邮件号码：XB09950697435）证明被告已于2013年6月5日通知业主可以交房，又于2013年年6月8日向原告邮寄了可以办理产权的通知书。对被告提供的上述证据，原告质证如下：对证据1无意见；对证据2的真实性无意见，但该份证据不足以证明已经将办理诉争商品房权属登记的所有材料交付原告；证据3的关于办理产权的通知其没有收到，报纸的公告其也没有看到。根据原、被告的上述举证、质证，结合当事人的庭审陈述，本院分析认证如下：原告提供的证据1、2、3，被告对其三性无异议，故对其证据三性，本院予以认定，即原、被告签订《商品房买卖合同》以及合同具体约定内容，原告已经支付被告购房款人民币383675元及原告缴交相关物业服务费等费用。被告提供的证据1《入住合约》，原告对其三性无异议，故对其三性，本院予以认定；该证据可以证明原告于2013年5月8日向被告领取讼争商品房的钥匙，实际交房时间为2013年5月8日。被告提供的证据2《房屋所有权证》，原告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以认定；该证据可以证明被告已于2013年5月16日完成讼争商品房的产权初始登记。被告提供的证据3中的泉州晚报《通知》，虽原告认为没有收到该通知，但该证据来源合法，内容客观真实，本院予以认定，该证据可以证明被告已于2013年6月5日以报纸公告的形式通知各业主到被告处领取相关材料，办理房屋所有权证；被告提供的证据《整付零寄交寄清单》（黄志强信函号：XB09950697435）及《关于锦绣山庄住宅办理房屋产权证的通知》，原告认为没有收到该通知，该证据无法体现被告有收到相关材料，故该证据无法证明被告的主张，本院不予认定。根据上述举证、质证及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：被告嘉龙房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限公司。位于南安市梅山镇区的锦绣山庄系被告嘉龙房地产公司开发建设的工程，该工程在取得政府相关管理部门批准后进行施工建设，并取得《商品房预售许可证》，商品房预售许可证号为（南）房预售（2009）第010号。原告与被告于2011年10月13日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买址在南安市梅山镇区的锦绣山庄第18幢4层402号房，总购房款为人民币383675元，交房时间为2012年6月30日。合同第九条约定：“买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金”，第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03％向买受人支付违约金。”合同签订后，原告付清了全部购房款人民币383675元。2013年5月8日，原告才向被告领取讼争商品房的钥匙，办理交房手续。2013年5月16日，被告完成其所建设的梅山镇竞丰村锦绣山庄1-3#、5-13#、15-22#楼的产权初始登记。2013年6月5日，被告在泉州晚报上刊登通知，通知锦绣山庄各业主前来公司领取相关材料，办理房屋所有权证。综上事实，本院认为，被告依法取得房地产开发经营资质和商品房预售许可证，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，应确认为有效合同。《商品房买卖合同》约定被告应于2012年6月30日前将诉争商品房交付原告，而被告于2013年5月8日才与原告办理交房手续，为此，被告的行为已构成逾期交房。根据合同约定，被告应自逾期交房之日（即2012年6月30日）起至其履行实际交房之日（即2013年5月8日）止，每日按原告已付款383675元的0.05％向原告支付逾期交房违约金，被告认为原告的主张部分已超过诉讼时效，本院认为，因原告直至2015年3月5日才向法院提出诉讼，原告主张的2012年7月1日至2013年3月4日的违约金已超过诉讼时效，因此对于被告该辩称，本院予以采纳，被告逾期交房违约金起算点应自2013年3月5日起至其履行实际交房之日（即2013年5月8日）止，即383675元×64天×0.05％=12277.6元，其他部分缺乏法律依据，本院不予支持。本案原告于2013年5月8日与被告办理交房手续，因此，被告协助原告办理房屋所有权证的起算日期应以实际交房之日即2013年5月8日开始计算。被告于2013年5月16日完成讼争楼盘的产权初始预登记，取得《房屋所有权证》（总证），于2013年6月5日通过泉州晚报通知锦绣山庄各业主办理房屋所有权证，故原告可以在商品房交付使用后90日内即2013年8月7日前取得房屋所有权证。为此，被告的行为并不构成逾期协助办理房屋所有权证。原告要求被告支付逾期办证违约金66184元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告认为违约金过高应予以适当调整，因违约金的约定系原、被告双方自行约定，意思表示真实，且不违反法律的强制性规定，因此被告的该辩称，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告福建嘉龙房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告黄志强逾期交房违约金人民币12277.6元；二、驳回原告黄志强的其他诉讼请求。本案受理费人民币2817元，减半收取为1409元，由原告黄志强负担人民币1355元，由被告福建嘉龙房地产开发有限公司负担人民币54元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  蔡宗场二〇一五年四月二十一日书记员  杨玲娥附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。