广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终18346号上诉人（原审被告）：广州市新达市场经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：沈文明，该司总经理。委托代理人：蔡若波，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：何锦秀，北京市盈科（广州）律师事务实习律师。被上诉人（原审原告）：宋志强，住广州市荔湾区。上诉人广州市新达市场经营管理有限公司（以下简称新达公司）因与被上诉人宋志强租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初5790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人新达公司上诉请求：1、撤销原判，驳回宋志强的全部诉讼请求；2、宋志强承担案件全部诉讼费用。事实与理由：一、新达公司与宋志强签订的《经营场地租赁合同》是有效的，原审法院认定错误。2012年5月14日，新达公司就越秀区将军东路12号经营场地与广州市越秀区教育后勤产业服务中心(以下简称教育后勤中心)签订《广州市房屋租赁合同》，租赁期限至2014年9月30日，并经教育后勤中心默示同意取得转租权。租赁合同到期后，新达公司与教育后勤中心就涉案场地租赁问题一直处于协商的状态，在此期间，新达公司向教育后勤中心按时、足额缴纳涉案场地租金直至2015年11月份，教育后勤中心也接受了新达公司的租金。新达公司与教育后勤中心关于涉案场地的租赁期限法定变更为不定期租赁。新达公司与宋志强签订的《经营场地租赁合同》签订时间为2015年9月，此时新达公司仍处于与教育后勤中心的不定期租赁关系中，且合法拥有涉案场地的转租权，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此新达公司与宋志强签订的《经营场地租赁合同》合法、真实、有效。原审法院在宋志强提供证明其经济损失的相关证据缺乏充分证明力难以认定实际损失的情况下，酌情确定损失为3000元实属荒唐。二、原审法院判定新达公司向宋志强退还保证金5800元，无事实及法律上的依据。新达公司在确定教育后勤中心行使解除权解除与新达公司的租赁关系且收回经营场地后，多次通知宋志强撤场清货。其中于2016年3月15日发出的《通知》中声明：“请各租户予2016年3月31日清货撤场；租户所欠的2016年1-3月份的租金、水电费、管理费与宋志强所缴纳的押金、水电费押金相抵后，多退少补。”宋志强接到该通知后不再上交2016年1-3月份的租金，视为默示同意依照该通知用押金抵偿2016年2-3月份租金，现宋志强违背诚实守信原则，要求新达公司退还5800元押金实属于无理要求。被上诉人宋志强答辩称：新达公司在签订合同时就故意隐瞒了期限届满的事实。双方的合同是无效的，但是无论合同是无效还是违约，造成损失的事实都是存在的，宋志强要求的赔偿标准已经是最低的了。宋志强向原审法院起诉请求：1、判令宋志强、新达公司签订的《经营场地租赁合同》无效。2、判令新达公司退还宋志强的续约费（续约费5000元=首月租金7800元-基本租金2800元）及押金5800元；退还2015年10月-12月的租金8400元（每月2800元）；赔偿违约金10800元。3、判令新达公司因缔约过失给宋志强造成的经济损失34800元（因新达公司对宋志强档口停电造成提前2个月停业的损失）。原审法院查明的事实：广州市越秀区将军东路12号房屋的所有权人为广州市越秀区教育局。2012年5月14日，教育后勤中心与新达公司签订《广州市房屋租赁合同》，将上址房屋出租给新达公司至2014年8月31日。2015年9月30日，宋志强、新达公司签订《经营场地租赁合同》，约定宋志强向新达公司承租广州市越秀区将军东路12号自编A48号铺的经营场地作商业使用，租赁期自2015年10月1日至2017年9月30日止，首月租金7400元，第一年其余月租2400元，签约当天宋志强须交付4800元给新达公司作为保证金；宋志强逾期七天未交租或拖欠租金七日以上，新达公司可提前收回场地；在租赁期间，若因业主收回本合同地块等造成经营场地不能继续经营，双方所签的《经营场地租赁合同》自行终止；《经营场地租赁合同》因此终止时，新达公司应向宋志强无条件退还保证金，但新达公司不赔偿宋志强的其他任何损失；宋志强在收到新达公司发出的通告或通知之日起半个月内，无条件将所租的档位交回新达公司，宋志强认识到本款是《经营场地租赁合同》的必备补充条款，对此表示同意等。同日，双方另行签订《新达五金电器商场租赁物业管理合同》，约定宋志强须向新达公司支付水电费使用保证金1000元；宋志强每月须向新达公司支付物业管理服务费400元等。上述合同签订后，宋志强向新达公司交纳了保证金5800元，及2015年10月至12月的租金（其中2015年10月租金7400元，2015年11月至12月租金为每月2400元）、服务费1200元（每月400元）。2015年12月22日，广州市越秀区教育局向新达五金电器商场全体分租户发出《关于迁出将军东12号场地的告知书》，内容为：该局下属单位教育后勤中心与新达公司就将军东12号场地签订的租赁合同已于2014年9月30日期满，期满后教育后勤中心已数次致函新达公司并多次约谈新达公司主管人员，明确告知租赁期满后该局需收回场地，并反复强调要求新达公司及时通知各分租户提前做好撤场准备；现告知各分租户：凡租赁期限超过2014年9月30日的分租合同超过部分依法应属无效；请各分租户自即日起立即启动撤场工作，并最迟于2016年3月31日前清空场内自有物品，配合该局收回该场地等。2015年12月23日，新达五金电器商场管理处发出《通知》，内容为：即日起，各租户应开启撤场工作，到管理处办理相关解除合同和撤场手续，最迟应于2016年3月31日前全部撤出；租户一直经营到2016年3月31日的，1月份按常交租金、水电费和管理费，2月份、3月份不用交租，以原交的两个月押金相抵，水电费和管理费照常交，办理撤场手续时退还水电费押金；提前撤场的，按实际月份计算退还押金等。2016年3月15日，广州市越秀区教育局向上址各分租户发出《通知》，内容为：请各分租户即日起启动撤场搬迁，并最迟于2016年3月31日前完成全部撤场工作；该场地于2016年4月1日起停止营业，请各分租户及时清理场内物品等。同日，新达公司亦发出《通知》，内容为：请各租户于2016年3月31日清货撤场；租户所欠的2016年1-3月的租金、水电费、管理费与原所交的押金、水电费押金相抵后，多退少补；4月1日关闭商场大门等。另查，2015年5月13日，教育后勤中心委托律师向新达公司发出《律师函》，内容为：双方租期于2014年9月30日届满，之后不再出租，新达公司本应按合同约定向该中心交还涉讼物业，但考虑到该物业目前仍有较多分租户正在经营，为保证平稳过渡，给予新达公司撤场过渡期至2015年7月31日；该中心亦分别于2015年1月30日和2015年4月10日两次书面通知新达公司，要求新达公司做好撤场准备、分租户通知、安置及补缴租金差价和房屋使用费；现告知新达公司如下：在2015年7月31日前，将承租的将军东路12号房屋清场后交还该中心；通知各分租户房屋租期已届满且不再续租及最后撤场时间，积极做好分租户撤场安置工作，保证租赁房屋的顺利交接等。宋志强为证明其主张，另向原审法院提交了如下证据：1、宋志强自行填写的、税款所属期为2016年1月1日至2016年3月31日的《增值税纳税申报表》，记载免税销售额为52200元。2、光盘（内有视频两段）。新达公司的质证意见为：对证据1，只是宋志强自己自行申报的，不能证明宋志强的实际损失；对证据2，视频仅显示有人拥挤在一起发生了争执，无法显示具体发生了何事，亦无法显示事件发生的时间、地点以及人员，无法证明是新达公司派人扰乱市场秩序。新达公司为证明其抗辩理由，则另向原审法院提交了教育后勤中心于2014年10月至2015年11月向其开具的发票，其中2014年10月至2015年2月期间为租金发票，此后为场地占用费发票。在本案审理过程中，宋志强确认其自2012年起就在设施商铺内经营，实际经营至2016年2月3日撤场；新达公司则称其司于2016年4月底才收回涉讼商铺。原审法院认为，新达公司与教育后勤中心就涉讼场地所签订的租赁合同已于2014年期满，教育后勤中心亦分别于2015年1月30日和2015年4月10日、2015年5月13日书面通知新达公司不再续租，且应于2015年7月31日前交还场地。但新达公司仍于2015年9月30日与宋志强签订《经营场地租赁合同》，将涉案商铺出租予宋志强经营使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条关于“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，上述《经营场地租赁合同》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，新达公司理应将向宋志强收取的押金退还宋志强，并赔偿宋志强因此所受到的损失。鉴于宋志强提供的证明其经济损失的相关证据欠缺充分的证明力，原审法院难以认定其实际损失，故原审法院酌情确定为3000元为宜。因宋志强称其实际使用涉讼商铺至2016年2月3日，根据公平和等价有偿原则，其要求新达公司退还2015年10月至12月所收取租金的诉讼请求，原审法院不予支持。至于2016年1月的租金，因新达公司在本案中未提出反诉，故原审法院不予调处。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，于2016年8月31日作出判决：一、宋志强与广州市新达市场经营管理有限公司于2015年9月30日就广州市越秀区将军东路12号自编A48号铺签订的《经营场地租赁合同》无效。二、广州市新达市场经营管理有限公司应在判决发生法律效力之日起7日内向宋志强退还保证金5800元。三、广州市新达市场经营管理有限公司应在判决发生法律效力之日起7日内向宋志强赔偿经济损失3000元。四、驳回宋志强的其他诉讼请求。案件受理费1420元，由宋志强负担710元、广州市新达市场经营管理有限公司负担710元。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于《经营场地租赁合同》效力的问题。首先，《经营场地租赁合同》2015年9月30日签订时已超出上一手《广州市房屋租赁合同》的租赁期限；其次，教育后勤中心在2015年9月30日前已多次明确书面通知新达公司不再续租，并要求新达公司于2015年7月31日前交还场地。因此，原审法院认定新达公司于2015年9月30日与宋志强签订的《经营场地租赁合同》无效并无不当。关于保证金的问题。新达公司认为其已发出《通知》告知宋志强2016年1月-3月的租金用保证金抵偿，宋志强没有缴纳2016年2月、3月的租金应视为其默视同意，故无需退还宋志强保证金5800元。对此本院认为，用保证金抵偿租金（使用费）需要新达公司与宋志强达成一致合意，没有证据显示宋志强同意抵偿，新达公司认为宋志强默视同意的主张没有法理依据，本院不予支持。至于2016年2月、3月的租金（使用费），新达公司并未在本案中提起反诉，原审法院不予调处恰当，本院予以支持。关于经济损失的问题。虽然宋志强提供的证明其经济损失的相关证据并不充分，但依据日常生活经验，宋志强存在经济损失亦具有合理性，原审法院酌定经济损失为3000元属于其自由裁量范畴，在没有相反证据推翻的情况下，本院予以维持。综上所述，新达公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州市新达市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年三月二日书记员  吴 桐