广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂13民终830号上诉人（一审原告）：袁志伟。委托诉讼代理人：张祖能，广西恒聚律师事务所律师。上诉人（一审被告）：广西子木投资管理有限公司。法定代表人：李建荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：覃必华，广西天际律师事务所律师。上诉人袁志伟因与上诉人广西子木投资管理有限公司（以下简称子木公司）商品房销售合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2017）桂1322民初363号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年9月11日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人袁志伟上诉请求：1.变更一审判决第三项为判决被上诉人向上诉人按购房款每日万分之四的标准，自2017年3月14日至符合交房条件之日的逾期交房违约金，即支持上诉人一审第二项诉讼请求此后的违约金计至实际符合交房条件之日；2.本案的一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，上诉人诉请被上诉人支付违约金，是以要求履行《商品房买卖合同》为前提，而不是解除合同。该违约金是被上诉人不履行合同应承担的违约责任。2.被上诉人是依法设立的房地产企业，本案商品房经政府部门批准，并已经取得商品房预售许可，存在逾期交房完全是被上诉人自身的原因造成的，只要被上诉人积极履行其应承担的义务，本案房屋合格交付是完全可以预期的。一审法院认为“无法确定被上诉人违约行为的终止日”，实际是放任被上诉人违法（违约），有违契约精神及基本原则。上诉人子木公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，由被上诉人承担本案的诉讼费。事实与理由：1.一审法院认定事实不清，本案商品房已具备实质交付条件，被上诉人因自身原因不办理交接手续，应承担由此产生的不利后果。上诉人在收到五方验收合格通知后立即通过被上诉人在合同中预留的联系方式，以电话、短信等形式通知被上诉人前来办理房屋交接手续，被上诉人不来办理房屋交接手续完全是其自身原因造成的。2.上诉人不能按照合同约定的期限交房是不可抗力因素造成的，上诉人不承担违约责任。被上诉人办理房屋交接手续，视为房屋已经按照交接程序交付使用。下雨导致停工工期应当顺延。自2013年8月至2016年7月11日，其中因下雨导致停工四百余天，应视为不可抗力，工期应当顺延。一审适用法律错误。不管是根据合同约定还是法律规定，延期交房时间尚在工期顺延范围内，让上诉人承担违约责任没有法律依据。袁志伟一审起诉请求为：1.判令子木公司继续履行《商品房买卖合同》，并按合同第十四条约定的交房条件于起诉之日起90日内将房屋交付袁志伟使用；2.判令子木公司因逾期交房而向袁志伟支付自2015年12月21日起至2017年3月13日的违约金50176元，此后的违约金计至实际符合交房条件之日；3.本案的诉讼费由子木公司承担。一审法院查明：2014年7月11日，袁志伟与子木公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买“象州龙和城”XX号房屋，建筑面积104.53平方米，购房总金额280000元。袁志伟已按合同约定支付了全部购房款。该合同第十四条交付期限中约定：“（一）交付条件：1、甲方应当在2015年12月20日前向乙方交付该商品房。2、该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。（1）该商品房已取得规划验收合格文件和建筑工程竣工验收备案表；（2）满足第十一条中甲方承诺的项目基础设施和其他设施达到的条件；（3）甲方已取得了该商品房所在楼栋的房屋初始登记证明。（二）交接程序：1、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，甲方承诺乙方在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为乙方查验该商品房的前提条件。”合同第十二条逾期交房的违约责任约定：“除不可抗力外，甲方未按照第十四条约定的期限和条件将该商品房交付乙方的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]（1）逾期在90日之内，自第十四条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知达到之日起10天内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的2%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十四条约定的交付期限届满之次日起至至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已交款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向乙方支付违约金。”一审另查明，《建设工程质量竣工验收意见书》载明，象州龙和城3#楼于2013年10月5日开工，于2016年7月20日竣工。2016年7月20日，该工程经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，也不损害社会公共利益，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，子木公司辩称已经通知袁志伟办理交接房手续，但是并没有提供证据证明，且袁志伟对此予以否认，故对子木公司的该辩称意见，不予采信。袁志伟诉请继续履行《商品房买卖合同》，并要求子木公司按合同第十四条约定的交房条件于起诉之日起90日内将房屋交付袁志伟使用，一审法院认为，合同当事人应全面履行合同义务，依双方约定，子木公司应于2015年12月20日前将交房条件成就的房屋交付袁志伟使用，现履行期限已届满，且子木公司无法定或约定的顺延交房事由，子木公司即应依约向袁志伟交付所购房屋，但袁志伟请求起诉之日起90日内交付，综合本案的实际情况，对袁志伟的该项诉请法院支持为本判决生效之日起90日内按合同第十四条约定的交房条件交付房屋袁志伟使用。根据《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，子木公司没有按照约定的时间向袁志伟履行交房义务，已构成违约，理应承担违约责任。子木公司从2015年12月21日起至2017年3月13日止逾期449天，袁志伟起诉要求支付逾期448天的违约金50176元，予以支持。袁志伟诉请违约金计至实际交付房屋之日止，因合同仍在履行中，实际交房日期未能确定，袁志伟未要求解除合同，无法确定子木公司违约行为的终止日，该时间段违约金数额未能明确，故对袁志伟诉请子木公司支付从2017年3月14日起至实际交房之日止违约金不予支持。关于子木公司提出的降雨天数及节假日等系不可抗力应予以扣减的意见，一审法院认为，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，子木公司所辩称的降雨在订立合同时即可预见在开发过程中当地每年雨季及节假日的天数，并不属于不可抗力的事由，且子木公司对这两项事由未作扣减约定，故该意见没有依据，不予采纳。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：1.广西子木投资管理有限公司于本判决生效之日起90日内按合同第十四条约定的交房条件将象州龙和城楼盘XX号房交付袁志伟使用；2.广西子木投资管理有限公司于本案判决生效之日起十日内支付袁志伟逾期交房违约金50176元；3.驳回袁志伟的其他诉讼请求。案件受理费1054元，由广西子木投资管理有限公司负担。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.子木公司是否已经履行了交房义务；2.自2017年3月14日至实际交付房屋之日的逾期交房违约金是否应当支持；3.雨天是否应当视为不可抗力予以顺延工期。二审期间，上诉人子木公司提交了以下证据材料：1.销售收入明细表，2.置业顾问赵翠云短信通知交房业主名单，3.赵翠云短信通知记录，证明子木公司已经依约履行了向本次诉讼的30户业主通知交房的义务。经庭审质证，上诉人袁志伟对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不认可其证明目的。本院认证认为，尽管该证据系子木公司单方出具，未有业主的签字确认，但综合本案的其他证据，可以相互印证，可以作为认定案件事实的依据。一审查明的本案事实，双方当事人无异议的，本院予以确认。本院认为，关于子木公司是否已经履行了交房义务以及自2017年3月14日至实际交付房屋之日的逾期交房违约金是否应当支持的问题。依据涉案合同第十四条的约定，涉案房屋在交付时应当符合取得建筑工程竣工验收备案表和涉案房屋所在楼栋的房屋初始登记证明等条件，但子木公司在本案诉讼的一审和二审中均未提供证据证明已经符合该约定条件，依据涉案合同第十四条子木公司“不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十四条约定其他条件的，乙方有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由甲方承担，并按照第十二条处理”的约定，故业主有权拒绝接收不符合合同约定条件的涉案房屋，子木公司的交房义务还未履行完，还应当继续履行。因此，子木公司上诉称其已经履行了交房义务的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。至于自2017年3月14日至实际交付房屋之日的逾期交房违约金是否应当支持的问题，截止2017年3月14日未有证据表明涉案房屋已经符合合同约定的交房条件，且袁志伟依合同约定拒绝接收，涉案房屋还未交付，故逾期交房仍在进行中，依照合同约定，袁志伟作为买受人有权向子木公司主张2017年3月14日之后的逾期交房违约金，但同时因为该部分逾期交房的终止日期在本案诉讼中并未确定，本案诉讼中尚无法确定其最终违约金数额，故一审法院对该部分不予审理，并无不当，但这不影响袁志伟另行诉讼向子木公司主张违约金的权利，换言之，在本案诉讼后，袁志伟仍有权根据实际交房日另行诉讼主张该部分逾期交房违约金。关于雨天是否应当视为不可抗力予以顺延工期的问题，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，雨天尽管属于不能避免的客观情况，但其并不属于房地产施工过程中不能预见或不能克服的客观情况。故雨天不应当视为不可抗力，亦不应当予以工期顺延，子木公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费220元（袁志伟预交）、1054元（广西子木投资管理有限公司预交），合计1274元，由广西子木投资管理有限公司负担1054元，由袁志伟负担220元。本判决为终审判决。审判长  郭永勇审判员  侯永魁审判员  石晓志二〇一七年十一月十日书记员  龙 莉附相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。