浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第517号
上诉人（原审被告）：浙江创新工贸有限公司。
法定代表人：王锡。
委托代理人：张青云。
被上诉人（原审原告）：王爱国。
上诉人浙江创新工贸有限公司因与被上诉人王爱国房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁波市江北区人民法院于2014年7月7日作出的（2014）甬北庄民初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月6日立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月26日公开开庭进行审理。上诉人浙江创新工贸有限公司的委托代理人张青云，被上诉人王爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2013年11月11日，原告与被告签订《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》，约定被告将建筑面积为117.81平方米的上邵家园11幢4号楼301室房屋安置（租赁）给原告，安置（租赁）总价为660000元，定金50000元，备注内容“以上所选建筑幢号按施工编号为准，表内建筑面积仅供参考，以现房实际为准”。该协议还约定：1.在签订本定金协议后，被告在房屋租赁手续办理过程中不接受原告办理更名、减名和换房的要求，若原告不按照定金协议上名字签订《上邵家园房屋安置（租赁）协议》，则视为原告违约；2.原告在签订定金协议10日内付清全部房款，凭被告指定银行缴款单原件、本人身份证（原件、复印件）、本定金协议到现场办理中心签订《上邵家园房屋安置（租赁）协议》，逾期未缴清房款或未及时签订租赁协议，则视为原告违约；3.原告不履行或不按时履行定金协议的任一条款，皆视为原告违约，被告有权没收定金并追究原告违约责任，租赁协议终止，被告有权对该房屋重新处置；若被告在原告按约履行协议义务时将该房屋租赁给第三方，则视作被告违约，被告双倍退还原告定金（不计利息）；4.双方应保证其通讯地址及联系电话真实有效，如有变更，应及时以书面或短信形式通知对方，否则因不能履约而造成的损失，由变更方承担相应责任；5.本定金协议一式四份，被告三份、原告一份，本定金协议经双方签字、盖章后生效；6.本定金协议未尽之事宜，均以正式签订的《上邵家园房屋安置（租赁）协议》及其附件为准，签订正式租赁协议后，本定金协议自动失效；7.本定金协议在履行过程中意见如有分歧，双方协商解决；8.原告所定房屋在2013年11月30日交付使用；9.房款交纳可以到指定银行交纳或办理现场刷卡交纳，办理现场一律不收现金。定金协议签订后，原告于2013年11月11日、2013年11月23日分别向被告支付定金50000元、首付款100000元，合计150000元。原告要求被告退还购房款150000元未果，致纠纷发生。案经法院组织调解未果。
另查明：案外人宁波市江北区庄桥街道上邵村经济合作社为建设上邵家园小区房屋取得了国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证，并授权被告浙江创新工贸有限公司对该房屋进行租赁经营管理，被告浙江创新工贸有限公司未取得该小区的商品房预售许可证和房屋权属证书。
原审原告王爱国于2014年5月26日诉至原审法院，请求判令：1.确认原审原告与原审被告签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》无效；2.原审被告返还原审原告购房款150000元；3.本案诉讼费由原审被告承担。
原审法院经审理认为：本案的争议焦点主要在于：一、原告与被告签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》的法律性质。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，上邵家园房屋广告具备了商品房销售宣传广告的特征。其次，从原、被告签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》的内容分析，虽然该协议的名称为上邵家园房屋安置（租赁）定金协议，但该定金协议并不具备房屋租赁合同的特征，该协议约定了当事人名称或者姓名，房屋基本状况、房屋销售方式、房屋总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容，并且被告按照约定收取了定金和首付款，表明原、被告双方均具有上邵家园小区房屋买卖的意思表示，因此，原、被告签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》应当认定为商品房买卖合同立约定金协议。被告抗辩该协议系房屋租赁合同定金协议，与事实不符，不予采纳。二、原告与被告签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》的法律效力。宁波市江北区庄桥街道上邵村经济合作社为了推进省级示范村建设，切实改善村民居住条件，加快村民住宅小区建设与被告浙江创新工贸有限公司联合开发上邵村村民安置房上邵家园小区，取得了国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证，符合国家加快新农村建设的政策，又不违反法律、行政法规的强制性规定，但建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证的用地项目名称和工程名称明确显示是村民住宅小区，被告浙江创新工贸有限公司在尚未取得商品房预售许可证和房屋权属证书的情形下对外出售房屋，不仅违反了法律的强制性规定，违背了联合开发村民住宅小区的合同目的，而且损害了宁波市江北区庄桥街道上邵村经济合作社和宁波市江北区庄桥街道上邵村村民的合法权益，因此，原告与被告签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》应当认定无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告诉请被告返还定金50000元和购房款100000元，符合法律规定，依法予以支持。被告关于定金协议有效以及只同意返还购房款100000元的抗辩意见，缺乏法律依据，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，作出如下判决：一、原告王爱国与被告浙江创新工贸有限公司于2013年11月11日签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》无效；二、被告浙江创新工贸有限公司返还原告王爱国定金50000元和首付款100000元，合计150000元，限于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告浙江创新工贸有限公司负担。
宣判后，原审被告浙江创新工贸有限公司不服，上诉至本院，称：一、原审将涉案《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》认定为商品房买卖合同立约定金协议，无事实和法律依据。1.广告折页的落款是宁波市江北区上邵股份经济合作社和宁波创新日月投资有限公司，与上诉人无关。2.上诉人和被上诉人签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》中，并无原审认定的所谓房屋基本状况、房屋销售方式、房屋总价款、付款方式、时间、交付使用条件及日期等内容，在协议中也无上诉人转让房屋所有权，为被上诉人办理房屋所有权证的意思表示，故上诉人和被上诉人之间是房地产租赁法律关系，而非房地产所有权转让关系。二、原审应以《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》中关于双方权利内容，作为认定该协议系商品房买卖合同还是租赁合同的标准。房屋买卖合同与租赁合同的区别在于，前者为了转移房屋所有权，后者系转移房屋使用权。本案所涉的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》中并无转移房屋所有权的意思表示，更无上诉人办理房屋所有权过户登记手续的约定或承诺。协议中也无《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款，故原审根据有关司法解释认定涉案《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》为商品房买卖合同，属于适用法律错误。三、上诉人与房屋所有权人宁波市江北区上邵股份经济合作社存在合作建房法律关系，根据双方约定，上诉人拥有对房屋的经营管理权，有权对外租赁经营。上诉人与被上诉人签订涉案《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》的目的在于建立房屋租赁关系的立约定金协议，而非建立转移房屋所有权的房屋买卖合同关系。上诉人与被上诉人签订的该协议未违反法律禁止性规定，应属有效，协议中未约定租赁期限，可在正式的租赁合同中协商确定。故原审认定事实、适用法律均有误，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人王爱国答辩称：1.上邵家园的广告具备商品房销售宣传广告的特征，且明确表示该小区是对外销售的。上诉人浙江创新工贸有限公司与被上诉人签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》从内容看，有房屋位置、面积、价格，还约定了付款时间，上诉人收取了定金，表明双方均有买卖房屋的意思表示。且目前上邵家园小区仍在对外销售。故《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》属于商品房买卖合同立约定金协议。2.涉案《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》缺乏租赁合同必备的履行期限，却符合相关法律规定的房屋买卖合同的主要内容。且上诉人是以买卖房屋为目的与被上诉人签订涉案协议，违反法律禁止性规定，该协议无效，上诉人应返还定金。因此，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，被上诉人王爱国向本院提供照片四张，拟证明涉案的上邵家园小区仍在销售。
上诉人浙江创新工贸有限公司经质证认为，对证据的真实性不予认可，且与本案无关。
本院经审查认为，该证据不属二审中新证据，本院不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：2013年11月11日，上诉人浙江创新工贸有限公司与被上诉人王爱国签订的协议虽名为《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》，且在协议中也多次提到还需签订“租赁协议”，但该协议约定了房屋总价款为660000元，其中定金50000元，并要求被上诉人在《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》签订后10日内付清全部房款。结合涉案房屋所在小区上邵家园的广告单内容系销售房屋，该《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》应属商品房预约合同性质。上诉人主张该协议是其与被上诉人签订房屋租赁协议的定金合同。因租赁关系中，承租人可在租赁期限内，分期向出租人支付租金，而本案中，被上诉人要求上诉人在《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》签订后10日付清全部房款，与租赁协议的基本特征明显相悖。故本院对上诉人的该项主张难以支持。根据建设用地规划许可证所载，涉案房屋所在地块用地项目名称为村民住宅用地，涉案房屋所在地块的土地使用权人为宁波市江北区上邵股份经济合作社，现上诉人将涉案房屋作为商品房销售，而上诉人既非土地使用权人，也未取得商品房预售许可证，故原审认定《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》无效并无不当。上诉人主张广告单的落款是宁波市江北区上邵股份经济合作社和宁波创新日月投资有限公司，与上诉人无关。因该广告单系上邵家园小区的销售宣传资料，涉案房屋位于上邵家园小区内，故无论广告单由谁落款，该广告单指向的系涉案房屋，与本案有关，本院对上诉人的该项主张不予采信。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人浙江创新工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一四年九月九日
代书 记员 汤李燕