北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终12926号
上诉人（原审被告）：杜雪，女，1976年11月7日出生，住湖北省宣恩县。
委托诉讼代理人：方静，北京市威正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：白某某，女，2001年5月16日出生，住北京市朝阳区。
法定代理人:谭某某（白某某之母），1967年10月31日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王汉勇，北京市盈科律师事务所律师。
原审第三人：北京同晷永硕信息咨询有限公司，住所地北京市顺义区空港街道三山新新家园四区2号楼1364室。
法定代表人：韩邦旭，总经理。
委托诉讼代理人：何琦，男，1984年3月6日出生，住北京市顺义区。
上诉人杜雪因与被上诉人白某某、原审第三人北京同晷永硕信息咨询有限公司（以下简称同晷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜雪之委托诉讼代理人方静，被上诉人白某某之委托诉讼代理人王汉勇，原审第三人同晷公司之委托诉讼代理人何琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜雪上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.一审、二审诉讼费由白某某承担。事实与理由：第一，一审法院未查清未获贷款属哪方的过错，导致作出错误的判决。根据房屋买卖合同的约定，杜雪是以银行贷款的方式支付剩余购房款，未获得银行贷款的部分金额，杜雪有义务一次性支付。在办理贷款的过程中,杜雪与白某某均提供贷款的手续才可能获得银行的贷款,由于任何一方的原因，均不能获得银行贷款。杜雪及同晷公司均知晓银行未及时批贷是因为白某某系未成年人的原因，一审法院未查清未获批贷的原因，即判定杜雪存在迟延支付购房款的行为，该判定不符合客观事实。第二，关于违约金标准问题。本案白某某出卖房屋的目的获取购房款，其已经获得了全部购房款，故白某某没有实际损失。在白某某未举证证明自己的实际损失，且杜雪认为约定的违约金高于白某某实际损失的情形下，一审法院有权予以调整。一审法院以杜雪曾支付的补偿金标准作为违约金的标准，缺少事实和法律依据。第三，在上诉期间，杜雪找到曾与白某某代理人签订过的两份补充协议，分别就前期部分违约金的计算及后期支付购房款的时间达成了补充约定，故双方应当按照最终达成的补充协议条款履行。
白某某辩称：对于杜雪第一个上诉理由，杜雪主张未获批贷是因为白某某的原因没有事实依据，房屋买卖合同约定因为杜雪自身原因，或者其他原因不能取得贷款，那么杜雪应当自筹房款，按照合同约定日期支付给白某某，所以杜雪第一项上诉理由不能成立。合同中约定的万分之五的违约金标准不高，杜雪迟延付款行为恶劣，应当支付迟延付款的违约金。双方并没有签署过任何补充协议。
同晷公司述称：没有答辩意见。
白某某向一审法院起诉请求：1.杜雪支付白某某逾期付款违约金535150元；2.案件受理费由杜雪负担。
一审法院认定事实：2014年9月25日，出卖人白某某法定代理人谭某某（甲方）与买受人杜雪（乙方）以及居间方同晷公司（丙方）签订《北京市房屋买卖合同》，内容为：第一条房产成交：（二）房产位于北京市顺义区康柏园（三期2）2077号。（三）房屋建筑面积655平方米；房屋使用面积655平方米。第二条成交价格及付款方式（本合同约定付款币种均为人民币。（一）成交价格1.甲、乙双方经协商一致，同意上述房产成交价格为人民币17500000元（大写：壹仟柒佰伍拾万元整）；（二）付款方式：2.银行贷款。（1）乙方在签订本合同当日，支付定金人民币500000.00元，（大写）伍拾万元整，甲方在收款后应开具相应的收款凭证。（2）乙方在签订本合同后，在2014年10月31日之前，再行支付人民币4200000.00元，（大写）肆佰贰拾万元整。（3）乙方采取银行贷款的方式来支付部分房款。经办理贷款的银行审批，会给予乙方一定额度的贷款，贷款银行依据乙方签署的《委托付款授权书》，将批准的部分房款一次性划至甲方在同行开设的专用结算账户。甲方应积极配合乙方办理银行贷款并协助乙方出示办理贷款所需文件，如因甲方原因导致乙方办理贷款事宜拖延或无法办理的，由甲方承担相应责任。（4）剩余房款乙方应在2015-1-31日前，产权过户后由银行支付给甲方。银行贷款不足以支付剩余房款的，由乙方支付给甲方。（5）如因乙方自身原因或其他任何原因不能取得银行贷款的，双方经协商，选择A方式解决：A.乙方需自行筹集剩余房款，按照合同约定的日期，以现金支付的形式支付给甲方。第五条房屋交付：（一）甲乙双方同意，于签订本合同并支付定金500000.00元，（大写）伍拾万元整后，二日内甲方应向乙方交接可满足乙方正常使用该房屋的所有手续及相关物品，再支付首付款4200000.00元整，（大写）肆佰贰拾万元整后，二日内由丙方协助甲乙双方办理该房产的物业交接手续。第十条乙方的违约责任：（二）乙方未按本合同约定期限付款或按时办理产权转移手续的，甲、乙双方同意按下列第1款内容处理。1.每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款部分的0.05%的违约金，合同继续履行。若超过60日，甲方有权单方解除本合同，并不予退还定金...
杜雪于2014年9月25日给付定金500000元；2014年11月14日给付2000000元；2014年12月8日给付2258000元；2015年3月31日给付3800000元；2015年4月21日给付7000000元；2015年5月15日给付1000000元；2015年5月26日给付550000元；2015年7月10日给付100000元；2015年9月12日给付50000元；2015年9月15日给付50000元；2015年10月24日给付50000元；2015年11月26日给付200000元。
白某某提交白某1北京分行朝阳公园支行账户银行流水明细，拟证明杜雪存在恶意的逾期付款情况，杜雪的违约情形比较严重，应当按照双方的合同约定承担违约责任。杜雪主张对流水明细中付款的时间、金额没有异议，但对后续如何付款杜雪认为合同中没有明确约定，不能说杜雪违反约定，逾期付款。同晷公司认可该证据真实性。
杜雪提交同晷公司出具《莱蒙湖2077号房屋银行放款延缓情况说明》，内容为：一、在2014年9月25日，出卖方（白某某）的法定监护人谭某某与买受方杜雪，签订了合同编号为201409252077号的《北京市房屋买卖合同》。该合同中第二条规定买受方的付款方式为：买受方以贷款的形式支付部分房款。二、在后期的合同履行过程中，买受方积极准备相关材料并向银行申请房屋按揭贷款。因为出卖方（白某某）尚属未成年，所以银行在审批贷款环节进展比较慢。三、在2015年4月20号买受方自行筹集全款支付卖方，办理了产权过户转移手续。四、在银行的贷款审批期间，因出卖方（白某某）尚属未成年，而国家和银行在为了保护未成年房屋产权不被侵占做了很多规定，并且需要提供相关材料，导致整个交易流程时间有所退后，实属不可抗力，故双方免责。白某某不认可该说明的真实性和关联性。同晷公司认可该说明的真实性。
杜雪提交其2015年2月11日向白某某出具的《告知函》，内容为：鉴于2014年9月25日贵我双方及居间方（同晷公司）就坐落于北京市顺义区康柏园（三期2）2077号的房屋（该房屋）签署了编号为201409252077号的《房屋买卖合同》（买卖合同）。根据《买卖合同》第二条2.（3）条约定，乙方采用银行贷款的方式来支付部分房款。经办理贷款的银行审批，会给予乙方一定额度的贷款。贷款银行依据乙方签署的《委托付款授权书》，将批准的部分房款一次性划至甲方在同行开设的专用结算账户。甲方应积极配合乙方办理银行贷款并协助乙方出示办理贷款所需文件，如因甲方原因导致乙方办理贷款事宜拖欠或无法办理，由甲方承担责任。有鉴于此，本人致函贵方：1.贵方应积极依照双方约定向银行提供银行规定贷款甲方资料，因贵方未在约定内向银行提供贷款资料，导致银行不能放贷。2.由于贵方人长期未在北京，在办理房屋过户等具体的相关事宜上，与我方、银行、居间方无法同步。现时间已经拖延至春节，银行相关工作人员面临放假。故我方书面通知贵方，尽快补齐银行材料和安排相关事项的时间并承担因此带来的所有后果！但考虑到双方的买卖关系，也便于双方合同的进一步的履行，请贵方无须再找无谓的借口，应积极配合向银行提交相关手续，否则我将采取相应的法律手段就贵方的违约行为追究贵方的法律责任并有权利解除该《买卖合同》，就可能因此所遭受的经济损失向贵方进行追索。专此函告，望贵方慎思并妥善对待。抄送：居间方北京同晷永硕信息咨询有限公司。白某某不认可该告知函的真实性，关联性，称未收到该告知函，也不认可告知函的内容，白某某一方一直积极配合。同晷公司认可该告知函的真实性。
杜雪提交兴业银行的批贷函以及公证书各一份，拟证明杜雪的个人信用完全符合银行贷款条件，是可以取得银行贷款的。购买2077房屋未获取银行贷款原因是白某某的个人原因导致的。白某某认可该批贷函和公证书的真实性，不认可关联性。同晷公司认可该批贷函和公证书的真实性。
杜雪提交其付款银行记录，其中招商银行账户历史交易明细表载明：2015年3月31日杜雪向白某1账户共汇款三笔，分别为3000000元、300000元、500000元；2015年4月21日，杜雪向白某1账户汇款7000000元；2015年5月15日，杜雪向白某1账户汇款1000000元；2015年5月26日，杜雪向白某1账户汇款550000元；2015年11月26日，杜雪向白某1账户汇款200000元，共计12550000元。杜雪拟证明其向白某1支付购房款共计17558000元。白某某认可杜雪一共支付购房款17558000元，其中58000元是违约金。
审理过程中，法院对同晷公司员工王某某进行询问，王某某称购房款给付时间长一是白某某是未成年人，二是双方互不相让。王某某确定杜雪从其账户给付房款250000元。就未成功办理贷款，王某某称系白某某系未成年人，其监护人谭某某在上海，需要的手续较多，又赶上春节，杜雪又出国几天，双方时间对不上。王某某确认杜雪2014年12月8日给付的2258000元中，58000元为违约金。
一审法院认为：白某某与杜雪双方签订的《北京市房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当按照合同的约定履行各自的义务。
双方于合同中约定：杜雪给付剩余房款应在2015年1月31日前，产权过户后由银行支付给白某某。银行贷款不足以支付剩余房款的，由杜雪支付给白某某；如因杜雪自身原因或其他原因不能取得银行贷款的，杜雪自行筹集剩余房款，按照合同约定的日期，以现金支付的方式支付给甲方。即双方约定了杜雪未取得贷款情况下应付款的时间和履行内容。据双方约定，杜雪应在其未获得贷款的情况下，于2015年1月31日前将拟贷款部分购房款全额支付给白某某。如因杜雪自身原因或其他原因不能取得银行贷款，应由杜雪自行筹集购房款。故就杜雪辩称系白某某原因造成无法取得银行贷款的答辩意见，法院不予采纳。因杜雪未依合同约定给付购房款，其应负担相应违约责任，就白某某要求杜雪支付违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。但白某某主张金额，部分计算错误，法院依法予以调整。
就杜雪主张违约金支付标准过高的主张要求法院予以调整的意见，双方在合同履行过程中，就未贷款部分给付时，已产生纠纷。在该纠纷处理过程中，杜雪已给付部分违约金。法院审查该部分纠纷发生时杜雪给付违约金的情况，确认杜雪已认可双方约定的违约金标准。就其相关答辩意见，法院不予准许。
白某某认可杜雪多支付的58000元系杜雪逾期付款的违约金，对此，法院不持异议，并于杜雪应当支付的违约金数额中予以扣除。
综上，一审法院判决：一、杜雪于判决生效之日起七日内给付白某某逾期付款违约金五十二万零八百五十元；二、驳回白某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，杜雪提交2014年11月30日签署的《补充协议》及2014年12月24日签署的《补充协议（二）》各一份，上述协议系白某1代白某某与杜雪签署，《补充协议》主要内容为：乙方未能在2014年10月31日之前向甲方支付420万元购房首付款，双方同意，乙方于2014年12月10日之前向甲方支付220万元，同时向甲方支付违约金58000元作为未在2014年10月31日之前支付420万元款项的补偿，但该笔款项的支付不影响甲方对乙方其他违约行为主张权利。《补充协议（二）》主要内容为：因甲方系未成年，导致银行贷款拖延，甲乙双方同意，顺延支付购房款至2015年4月30日，如2015年5月15日之后，无论什么原因乙方尚未支付该房屋尾款，都视为乙方违约，并按照合同违约条款支付违约金。杜雪表示，因白某1系白某某父亲，且购房款也是支付给的白某1，办理纳税和过户的时候，也是白某1代白某某去的现场，因此白某1有权代白某某签署上述补充协议，杜雪提交上述证据用以证明应当按照双方最终达成的补充协议条款作为计算违约金的标准。本院组织当事人进行了证据交换和质证。白某某发表如下质证意见：不认可上述协议的真实性及证明目的。白某某为未成年人，其法定监护人系其母亲谭某某而非白某1，购房款打给白某1是因为其有招行卡而谭某某没有，办理纳税及房屋过户手续都由谭某某经手，白某1无权代白某某签订补充协议。同晷公司发表如下意见：印象中，是签署过补充协议；办理过户手续的时候，是白某1去的现场。针对当事人上述举证、质证及陈述情况，本院依法调取了双方办理纳税和过户手续时相应的资料，内含（2014）京中信内民证字13717号公证书、《个人销售已购住房涉税申报核定表》《存量房交易结算资金自行划转声明》、北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书、北京市国有土地房屋登记受理通知书等材料，上述材料显示，谭某某为白某某母亲，系其法定监护人，纳税和房屋过户，均由谭某某代白某某经办。经开庭质证，各方当事人对法院调取的证据均不持异议，杜雪表示其在法庭陈述与法院查明的事实不一致是因记忆上有偏差，同晷公司称是其员工表示应该是白某1去办理的。
本院经审理查明的其他事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为杜雪未按合同约定按期支付购房款是否应承担违约金责任及具体的违约金计算标准问题。本案中，双方在合同中明确约定：杜雪给付剩余房款应在2015年1月31日前，产权过户后由银行支付给白某某。银行贷款不足以支付剩余房款的，由杜雪支付给白某某；如因杜雪自身原因或其他原因不能取得银行贷款的，杜雪自行筹集剩余房款，按照合同约定的日期，以现金支付的方式支付给甲方。即双方约定了杜雪未取得贷款情况下应付款的时间和履行内容。据双方约定，杜雪应在其未获得贷款的情况下，于2015年1月31日前将拟贷款部分购房款全额支付给白某某。如因杜雪自身原因或其他原因不能取得银行贷款，应由杜雪自行筹集购房款。现杜雪未按上述约定如期支付款项，应承担违约责任。杜雪上诉称系白某某原因导致其未取得银行贷款，故杜雪有权延长付款时间，其不应承担逾期付款责任。对此，本院认为，根据上述合同约定，无论何种原因导致不能取得银行贷款的，杜雪均应自筹剩余房款按期支付，且其亦无充分有效证据证明系白某某原因导致其未取得银行贷款，故杜雪的该项上诉理由，本院不予采信。关于违约金的计算标准，在合同履行过程中，杜雪已经支付了一部分违约金，故一审法院据此认定杜雪已经认可双方约定的违约金标准，并以双方约定的违约金标准作为计算依据，并无不当，杜雪关于一审适用违约金标准不当的上诉理由，本院不予支持。关于二审期间杜雪提交的二份补充协议，经查，白某某系未成年人，房屋买卖合同也由其法定监护人谭某某所签，杜雪对此是明知的。杜雪提出白某1作为白某某代理人负责涉案合同的履行，办理缴税及房屋过户手续，根据本院核查，缴税及房屋过户均由谭某某实施，且谭某某系白某某的唯一法定监护人，现杜雪没有证据证明白某1有权代理白某某签订补充协议，故对杜雪二审期间提交的补充协议的效力，本院不予认定。
综上，杜雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9052元，由杜雪负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 荆
审 判 员 王 黎
审 判 员 陈 静
二〇一七年十二月二十一日
法官助理 禹海波
法官助理 卢恺晨
书 记 员 杨艳娇