上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初3654号
原告曹小华。原告杨建云。被告上海浦卫房地产开发有限公司（第一被告）。法定代表人张宁。委托代理人匡奕。委托代理人王辉。被告陈忠（第二被告）。被告冯宝娣（第三被告）。第二、三被告共同委托代理人郗燕琳，上海星瀚律师事务所律师。第二、三被告共同委托代理人王沁，上海星瀚律师事务所律师。原告曹小华、杨建云诉被告上海浦卫房地产开发有限公司、被告陈忠、被告冯宝娣案外人执行异议之诉一案,本院于2016年4月7日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理。本案于2016年5月17日依法公开开庭进行了审理，原告曹小华、杨建云、第一被告公司委托代理人匡奕、王辉、第三被告冯宝娣及第二、三被告委托代理人郗燕琳、王沁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹小华、杨建云诉称：2013年1月10日，原告与第一被告签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告出资购买位于上海市青浦区某路某小区某号房屋，房价款总额为人民币（以下币种均为人民币）492万元。合同签订后，原告于2013年5月16日付清全部房款，第一被告将系争房屋交付给原告使用至今。由于合同签订时原告不符合购房条件，故未办理房屋产权过户。2015年11月原告符合购房条件后另行与第一被告签订了《上海市商品房预售合同》，但在办理房屋相关手续时发现系争房屋已被查封。后经了解，系因第二、三被告与第一被告因房屋质量发生纠纷，法院判决后第一被告未按照判决书履行赔付义务，故第二、三被告向青浦法院申请执行，由法院查封了系争房产。2015年12月，原告向青浦法院提出执行异议，后法院经审查后驳回了原告的异议申请。原告认为其已取得系争房屋的所有权，没有办理登记只是无权暂未设立，执行裁定书既未考虑系争房屋现状，也不符合法律规定，故诉诸本院，请求判令：1、立即停止对位于上海市青浦区某路某小区某号房屋的强制执行，并解除查封；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第一项诉请为：立即停止对位于上海市青浦区某路某小区某号房屋的强制执行。被告上海浦卫房地产开发有限公司辩称：同意原告诉请。系争房屋由第一被告出售给原告，原告已经付清全部房款。原告与第一被告签署过预售合同，后因为限购原因，撤销网上备案。2015年11月14日，原告已经满足购房条件，双方又签订了商品房买卖合同，去网签时发现系争房屋被查封。第一被告对此也不知情，后经了解才知晓是第二、三被告申请查封。同时第一被告因与第二、三被告的纠纷，提供了两套商铺价值1200万元作为担保。结合关于执行异议的相关规定，以及原告居住系争房屋内的情况，且原告在上海市唯一居住房屋，应该满足解封条件，第一被告已经就执行案件提供了足额担保，故第一被告认为法院应该依法对系争房屋进行解封。被告陈忠、冯宝娣辩称：不同意原告诉请。原告提供的2013年销售合同已经被撤销，故该份合同无效，原告对系争房屋属于无权占有。关于房屋所有权问题，系争房屋现在登记在第一被告名下，尚未网签，系争房屋属于第一被告，而并非原告。原告仅享有基于合同的债权，并不享有物权，法院查封该房屋是合法合理的。在执行异议听证过程中，原告未提供证据证明其对系争房屋的占有使用情况，原告当时购房是在明确知道不具备购房条件的情况下购房，应该承担过错责任以及风险。现在的情况是原告不满足新政条件，无法网签，若现在解封，原告无法获得所有权，第二、三被告也无法获得赔偿，第一被告是最大的获益者。关于第一被告所述的商铺，经第二、三被告多次沟通并实地查看，发现该商铺是第一被告没有出租的，拍卖可能会流拍，没有实际价值。经开庭审理查明：2013年1月10日，原告（作为乙方）与第一被告（作为甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定：甲方通过土地使用权出让方式取得青浦区1951100120036002地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，土地用途为住宅用地。甲方经批准，在该地块商投资建造《富力桃园》商品房。上述商品房已具备预售条件，青浦区房屋土地管理局已批准上述预售。乙方向甲方购买上海市青浦区某路某小区某号房屋，用途为居住。据甲方暂测该房屋建筑面积为287.46平方米，其中套内建筑面积为287.46平方米，公用分摊建筑面积为0平方米，另有地下附属面积111.46平方米。乙方购买该房屋每平方米建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为17,115.42元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为492万元。甲方定于2013年4月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告分别于2013年1月11日、5月16日分两次支付房款4,905,452元，并由第一被告开具发票，载明付款人为曹小华、杨建云，销售的不动产为某小区某区某号等。2013年5月17日，第一被告将系争房屋交付原告，后由原告入住并使用至今。2013年10月9日，原告与第一被告签署房屋交接书，确定系争房屋实测建筑面积为286.61平方米，总价款为4,905,452元，并确认原告已支付全部房款。2015年11月14日，原告（作为乙方）与第一被告（作为甲方）又签订《上海市商品房预售合同》一份，合同内容与双方2013年1月10日签订的合同内容一致。另查明，两原告系夫妻关系，户口性质为外地户籍。两原告均缴纳了2014年4月至2016年3月的上海市个人城镇基本养老保险。再查明，本院于2013年2月4日立案受理了原告陈忠、冯宝娣诉被告上海浦卫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，并于2014年9月25日作出了（2013）青民三（民）初字第585号民事判决书，判令：一、上海浦卫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内按上房院司鉴【2012】建鉴字第2011号《司法鉴定意见书》（除针对房屋保温层厚度不满足设计要求的维修建议）、上房院司鉴【2013】建鉴字第2009号《司法鉴定意见书》及《关于（2013）建鉴字第2009号司法鉴定意见书的补充说明》中列明的修复方案对陈忠、冯宝娣购买的位于上海市青浦区某路某号房屋存在的质量问题予以修复，并于修复后五日内连同《物品清单》及光盘所载物品标准将房屋交付于陈忠、冯宝娣；二、上海浦卫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿陈忠、冯宝娣逾期交房违约金（自2010年5月31日开始，以每月人民币12,000元为标准，计算到实际交房日为止）。本案受理费20,955元，由陈忠、冯宝娣负担10,955元，上海浦卫房地产开发有限公司负担10,000元；质量鉴定费23,000元，由上海浦卫房地产开发有限公司负担；外保温层审价费6,000元，由陈忠、冯宝娣负担。因陈忠、冯宝娣不服该判决而上诉至上海市第二中级人民法院，上海市第二中级人民法院经审理后于2015年7月6日作出（2014）沪二中民二（民）终字第2615号民事判决书，判令：一、维持上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第585号民事判决第一项；二、撤销上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第585号民事判决第二项；三、上海浦卫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿陈忠、冯宝娣逾期交房违约金（自2010年5月31日开始，按总房价4,380,000元的日万分之二点一为标准，计算到实际交房日为止）。一审案件受理费20,955元，由陈忠、冯宝娣负担10,955元，上海浦卫房地产开发有限公司负担10,000元；质量鉴定费23,000元，由上海浦卫房地产开发有限公司负担；外保温层审价费6,000元，由陈忠、冯宝娣负担。二审案件受理费29,440元，由陈忠、冯宝娣负担12,365元，上海浦卫房地产开发有限公司负担17,075元。2015年8月20日，陈忠、冯宝娣依据上述生效法律文书向本院申请执行，本院以（2015）青执字第5271号立案执行。在该案执行期间，本院于2015年12月2日查封了被执行人上海浦卫房地产开发有限公司名下位于上海市青浦区某路某弄某号全幢房屋，于2016年1月13日查封了被执行人上海浦卫房地产开发有限公司名下位于青浦区某路某号的房产。2016年3月11日，本院裁定对某路某号的房产予以评估、拍卖。因原告曹小华、杨建云就系争的位于青浦区某路某弄某号房产查封提出异议，本院于2016年3月23日立（2016）沪0118执异24号案件，经审查后本院依法裁定驳回曹小华、杨建云的执行异议。因对上述裁定不服，故两原告诉诸本院。以上事实，由原、被告的陈述及2013年1月10日《上海市商品房预售合同》、购房发票、收楼手续书、业主资料交收记录、物业公司入住手续流转单、有线电视初装费发票、上海市商品住宅维修基金收款凭证、情况说明、上海市居民管道燃气供用气合同、燃气设施费发票、物业费收据及发票、水电煤缴费明细、房屋交接书、2015年11月14日《上海市商品房预售合同》、结婚证、户口簿、个人城镇基本养老保险缴费明细、（2014）沪二中民二（民）终字第2615号民事判决书、（2015）青执字第5271号执行裁定书、（2016）沪0118执异24号执行裁定书及笔录等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本案审理中，原告主张：2013年1月10日合同签订后，原告依约向第一被告支付了全部房价款，并取得房产入住至今，只是由于原告是外地户籍且在上海有另一套住房，不符合上海市购买商品房的相关条件，故无法办理房屋产权过户。2015年11月14日另行签订商品房买卖合同的原因是原告社保已缴纳满两年，无其他用于居住的房屋，已符合上海市购买商品房相关政策规定，可以办理过户，故双方撤销了原合同，并重新签订了购房合同，该合同经买卖双方签字确认已生效。但在办理网签备案时，发现系争房屋已经被青浦法院查封，无法办理过户手续。综上，原告提出要求立即停止对系争房产的强制执行措施。为此原告提供全日制劳动合同书一份，进一步证明其满足购房条件。针对原告主张，第一被告表示没有异议，认为其已与原告签订了购房合同，原告已经支付全部购房款，且满足购房条件，应当对系争房产进行解封。同时第一被告提出，本案所涉执行案件中第一被告已提供两套商铺作为执行标的物，足以保证申请人债权实现，且相关评估、拍卖工作正在进行中。第二、三被告认为原告与第一被告于2013年签订的合同已经被撤销，而2015年的合同未办理网签，系争房屋现登记在第一被告名下，法院查封是合理合法的。原告仅享有合同的债权，并不享有对系争房产的所有权。原告在明知不符合购房条件的情况下与第一被告签订购房合同，应承担相应的责任及风险。同时，原告虽符合2015年合同签订时的购房条件，但由于政策变化，现其已经不符合现在的购房条件，如解除对系争房产的查封，受益人不是原告及第二、三被告，而仅可能是第一被告。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，并对当事人均有约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。原与第一被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，且网签备案并非商品房买卖合同的生效要件，故本院确认原告与第一被告签订的《上海市商品房预售合同》合法有效。原告已按合同约定履行付款义务，第一被告亦将系争房产交付原告入住使用至今，且本院对系争房屋的查封是2015年12月3日，晚于原告与第一被告合同签订时间，综上，原告的主张符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：停止对位于上海市青浦区清河湾路388弄富力桃园B区87号房屋的强制执行。本案受理费人民币80元，由被告上海浦卫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 高金登
审 判 员 张 分
人民陪审员 沈全观
二〇一六年六月十七日
书 记 员 王 菲
附：相关法律条文
附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。