辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽03民终396号上诉人（原审被告、反诉原告）：周振升，男，1970年9月18日出生，汉族，。住址：鞍山市铁东区营城路**栋*单元*层**号。委托诉讼代理人：白海昇，辽宁晟通律师事务所律师。委托诉讼代理人：于向阳，辽宁成金律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁东区青年街鞍钢花园甲6-6。法定代表人：刘伟，公司经理。委托诉讼代理人：温德钢，该公司员工。委托诉讼代理人：于潇，该公司员工。上诉人周振升因与被上诉人鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司（以下简称鞍钢物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2017）辽0304民初1986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周振升上诉请求：1、依法撤销原审判决，依法驳回鞍钢物业公司一审诉讼请求，依法确认《鞍钢景园商业网点管理规定》第一条第3款无效或发回重审。2、一、二审诉讼费用（本诉及反诉）由鞍钢物业公司承担。事实和理由：一审判决事实认定、法律适用错误。一、鞍钢物业公司系周振升所在小区的物业服务企业，一审中鞍钢物业公司是以其单方制定的《鞍钢景园商业网点管理规定》的企业性规定为依据，向周振升索要“共用部位、公用设施设备维修费”，并非以“物业服务合同”为依据，索要物业费。将“共用部位、公用设施设备维修费”等同于物业费，按照物业费纠纷案件进行审理，是明显的错误。二、《前期物业服务合同》中已经约定物业费的标准为每平方米1元，物业服务的内容包括“共用部位、公用设施设备维修”。但是鞍钢物业公司又单独制定《鞍钢景园商业网点管理规定》，要求业主入住时签署，其中规定再次收取每平方米1元的“共用部位、公用设施设备维修费”，是明显的重复收费。三、鞍钢物业公司在没有取得“共用部位、公用设施设备维修费”收费许可证的情况下，单方决定征收“共用部位、公用设施设备维修费”，这种行为是违法的。四、《鞍钢景园商业网点管理规定》第一条第3款的规定无效。如果鞍钢物业公司认为其与周振升之间是物业服务关系，可以依据《前期物业服务合同》第二条约定，主张相应的物业费。鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准》规定了“日常管理与服务、房屋管理、共用部位设施维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理”等六项服务项目，其中每项都单独确定收费数额，这六个单项服务费数额加在一起的数额便是物业费数额。对于普通住宅业主而言，鞍钢物业公司提供了全部六项服务，因此收费1元。周振升是商铺业主，商铺门面对外，与提供服务的小区隔离，鞍钢物业公司无法提供全部六项服务，因此不能收取1元物业费。鞍钢物业公司仅对商铺提供公共维修服务，根据鞍山市普通住宅物业登记收费标准的规定，公共维修是六项物业服务内容之一，故我方仅应支付每月每平0.25元费用。鞍钢物业公司想在不提供服务的情况下仍然收钱，便依据《鞍钢景园商业网点管理规定》第一条第3款的规定索要“共用部位、共用设备设施维修费”。该条款明显无效，鞍钢物业公司无“共用部位、共用设备设施维修费”收费项目许可证，《辽宁省物业服务收费管理实施办法》第二十五条规定：“物业管理企业必须到同级物价部门办理收费许可证，亮证收费，并在每年一季度前携带上年度收支情况到发证机关验证”。鞍钢物业公司如果想收取“共用部位、共用设备设施维修费”，必须有相应的收费许可证，鞍钢物业公司擅自设定收费项目没有任何的公开和监管，违反法律的禁止性规定。在周振升已经依法缴纳了房屋维修基金后，鞍钢物业公司作为一个物业服务企业，其无权单独设立“共用部位、共用设备设施维修费”收费项目。《鞍山市住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金的收取标准、收取部门、管理部门、管理方法，并规定用于共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修以及更新、改造。而对于“共用部位、公共设施设备日常维护”所产生的费用，依据《鞍山市物业收费管理实施办法》第三条规定，应列入物业费成本中，不允许单独设定项目，进行征收。五、一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，一审法院援引《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第10条“别墅、高级公寓和非住宅的物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定具体的收费标准”错误，本案并非索要物业费，也不是依据物业服务合同，而是要求共用部位、共用设备设施维修费，但物业服务合同中约定的物业费每平方米1元，已经包含“共用部位、共用设备设施维修”内容。鞍钢物业公司辩称，我方是为鞍钢景园小区提供物业服务的物业服务公司，自业主入住时起为该小区提供物业管理与服务，其中包括共用部位和共用设施设备日常维修。周振升的两处物业与小区住宅物业相连，其享受了物业公司为其提供的共用部位和共用设施设备日常维修等服务。在办理入住手续时，周振升签署了《鞍钢景园商业网点管理规定》，载明业主要按时交纳共用部位和共用设施设备维修费用，且周振升已经实际交纳了一年的费用，说明其对每年收取本案争议费用是明知且认可的。我方收取共用部位和共用设施设备维修费是依据双方约定，没有重复收费。该《鞍钢景园商业网点管理规定》，不违反法律法规，双方自愿签署，对双方具有法律约束力。我方收取共用部位和共用设施设备维修费用不属于专项维修资金的使用范围。我方是透过招投标方式选聘的物业公司，收费是合理合法的。鞍钢物业公司向一审法院起诉请求：请求判令周振升立即给付拖欠的共用部位、共用设施设备维修费3143.4元，并承担本案诉讼费用。周振升向一审法院反诉请求：请求法院依法确认鞍钢物业公司制定的《鞍钢景园商业网点管理规定》第一条第3款无效，并由其承担反诉费用。一审法院认定事实：鞍钢物业公司系鞍钢景园小区物业服务公司，周振升系该小区S-17号商业网点的业主。2012年11月29日，鞍钢物业公司与鞍钢景园小区的开发公司（即鞍钢房地产开发集团有限公司）签署《前期物业服务合同》。该合同第三条约定“乙方（即原告鞍钢物业公司）应当提供的物业服务包括以下内容：……2、物业共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位明细见附件三。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细见附件四……”；第七条约定“包干制1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：……商业物业1元/月/平方米……”。该合同附件三约定“物业共用部位明细1、房屋承重结构；2、房屋主体结构；3、公共门厅；4、公共走廊；5、公共楼梯间；6、户外墙面；7、屋面”；附件四约定主要内容为：物业共用设施设备明细包括化粪池5个、污水井55个、高压水箱2个、消火栓644个、共用设施设备用房1560平方米。鞍钢物业公司自业主入住起即为鞍钢景园小区提供物业服务，包括共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理。2013年12月1日，在周振升办理入住手续时，鞍钢物业公司制作《鞍钢景园商业网点管理规定》，周振升在该规定的承诺书上签字。该规定第一条第3项内容为“业主须按时向物业公司按每平方米建筑面积每月1元标准交纳共用部位、共用设施设备维修费（办理入住手续时，预收一年，以后每年交纳一次）”。2014年7月7日，周振升办理入住手续，门牌号为鞍钢景园S17网点，建筑面积为261.95平方米。周振升入住后缴纳过12个月费用，按照1元标准缴纳，自2015年7月1日至2016年6月30日未缴纳。一审法院认为：依法自愿签订的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，鞍钢物业公司与鞍钢景园小区的开发公司签署的《前期物业服务合同》合法有效，鞍钢景园小区的业主在未成立业主大会或业主委员会选聘其他物业服务公司前，该小区的物业服务公司应为鞍钢物业公司，且鞍钢物业公司自业主入住起即为该小区提供物业管理与服务，其中包括共用部位、共用设施设备维修、养护和管理，小区业主享受了物业服务应缴纳相关物业服务费用。周振升所有的Z31号商业网点与小区住宅物业相连，共享共用部位和共用设施设备，其办理入住手续时签署了《鞍钢景园商业网点管理规定》，规定中载明业主应按照每月每平方米1元标准缴纳商业网点的共用部位、共用设施设备维修费，且周振升已实际缴纳了一年的费用，应认定周振升对其应缴纳共用部位、共用设施设备维修费是知情的。现周振升尚欠2015年7月1日至2016年6月30日维修费3143.4元（261.95平方米×1元/月·平方米×12个月=3143.4元）未缴纳，故该院对鞍钢物业公司主张周振升给付其维修费3143.4的诉讼请求予以支持。关于周振升反诉《鞍钢景园商业网点管理规定》无效且共用部位、共用设施设备维修费应在专项维修基金中支付一节。鞍钢物业公司提供其与小区开发公司签订的《前期物业服务合同》，证明其按合同约定入驻鞍钢景园小区提供物业管理与服务，包括共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理。经查《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第三条规定“本实施办法所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，向业主收取的经营服务性费用。主要包括日常管理与服务、房屋管理、共同设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六项内容”、第八条规定“住宅共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过住宅专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本”；《鞍山市住宅专项维修资金管理办法》第三条第四款规定“住宅共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用从日常维修费或者物业服务费中列支；……”、第三十六条规定“本办法中下列用语的含义：……（二）大修，是指需拆换部分主体结构和房屋设备且一次费用在该项目新建造价的50%以上的工程。（三）中修，是指需拆换少量主体构件，进行局部维修且一次费用在该项目新建造价的20%以上，并且保持原房的规模与结构的工程……”。该院认为，鞍钢物业公司收取的“共用部位、共用设施设备维修费”应属于物业服务收费的范围，用于日常维修养护，不属于专项维修资金的使用范围。鞍钢物业公司制定并要求业主签署《鞍钢景园商业网点管理规定》承诺书的行为系履行告知义务，包括共用部位、共用设施设备维修费标准和业主应履行的义务内容。虽然小区开发公司在出售该Z31商业网点时，与周振升并未签订前期物业服务合同，但是周振升在办理入住手续时自愿签署了《鞍钢景园商业网点管理规定》，并按照1元/月·平方米标准实际缴纳了一年的费用，应认定周振升对需要交纳共用部位、共用设施设备维修费是知情并认可的，鞍钢物业公司与周振升之间具有物业服务法律关系。故该院对周振升该项反诉主张不予支持。关于周振升辩称共用部位、共用设施设备维修费按1元/月·平方米标准过高一节。经查《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第十条规定“别墅、高级公寓和非住宅的物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定具体收费标准”。周振升与鞍钢物业公司之间虽未直接签署物业服务合同，但是鞍钢物业公司与小区开发公司签署的《前期物业服务合同》及周振升在办理入住手续时自愿签署的《鞍钢景园商业网点管理规定》中均载明收费标准是1元/月·平方米，且周振升已实际缴纳一年费用，故该院对周振升该项辩称不予采信。现鞍钢物业公司已实际提供共用部位、共用设施设备的日常维修养护服务，如在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，鞍钢物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：一、周振升于判决生效后十日内给付鞍钢物业公司共用部位、共用设施设备维修费3143.4元；二、驳回周振升的诉讼请求。案件本诉受理费50元，鞍钢物业公司已预缴，由周振升承担；反诉费50元，周振升已预缴，由周振升自行承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是鞍钢物业公司是否有权依据《鞍钢景园商业网点管理规定》要求周振升支付相应费用。经查明，鞍钢物业公司就其向周振升提供的服务仅依照《鞍钢景园商业网点管理规定》内容向周振升收取了“共用部位、共用设施设备维修费”，并没有重复收取周振升物业费或其他费用。现周振升拒绝给付费用提出的上诉理由是：“其仅应依据前期物业合同交纳物业费，又因案涉房屋不在园区内，没有享受物业合同约定的全部服务项目，故仅可支付每月每平0.25元物业费。不应根据《鞍钢景园商业网点管理规定》单独交纳共用部位、共用设施设备维修费，依据《鞍山市物业收费管理实施办法》第三条规定，共用部位、公共设施设备日常维护应列入物业费成本中，不允许单独设定项目征收，鞍钢物业公司没有单独收取共用部位、公用设施设备维修费的收费许可证”。本院认为，虽然案涉小区开发商与鞍钢物业公司签有《前期物业服务合同》，但前期物业服务合同主要内容针对普通住宅业主。本案中，周振升单独与鞍钢物业公司签订了《鞍钢景园商业网点管理规定》，该规定约定按照每平每月1元的标准收取商铺共用部位、共用设施设备维修费。根据《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第三条“本实施办法所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，向业主收取的经营服务性费用。主要包括日常管理与服务、房屋管理、共同设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六项内容”规定，共同设施设备维修养护属于物业费收取范畴。因案涉小区前期物业服务合同中的服务项目与商铺享有的物业服务内容不尽相同，故鞍钢物业公司对园区商铺的物业服务单独收取共用部位、共用设施设备维修费，不属于单独就该项目另行收费，而是针对商铺仅收取共用部位、共用设施设备维修费方面的物业费用，故该收费行为并不违反法律规定。《鞍钢景园商业网点管理规定》第一条第3款关于共用部位、共用设施设备维修费的约定对双方具有约束力。关于收费许可证一节。辽宁省物价局在辽价发[2015]31号文件中写明开放非保障性住房物业的政府定价，故物业费的收取已经不以收费许可证为合法依据，而是依据物业服务双方的约定收取物业费用。故一审法院判令周振升按照约定交纳共用部位、共用设施设备维修费并无不当，周振升的该项上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。关于周振升认为其仅应交纳0.25元每月每平共用部位、设施维修养护费一节，因与现有约定不符，本院不予支持。关于周振升提出一审法院适用法律错误一节。如前文所述，本案即物业服务合同纠纷，一审法院适用法律并无不当。该上诉理由没有法律依据，本院不予支持。综上所述，周振升的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周振升负担。本判决为终审判决。审判长  王延军审判员  顾书宇审判员  王 瑶二〇一八年四月九日书记员  全名鼎