上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2644号
原告上海浩新房地产开发有限公司。
法定代表人孙冬英。
委托代理人瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。
委托代理人赵昌勇，上海市志君律师事务所律师。
被告陈ＸＸ。
委托代理人周恩德。
原告上海浩新房地产开发有限公司诉被告陈ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张孜适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。本案于2014年9月5日、11月27日二次公开开庭审理。原告上海浩新房地产开发有限公司的委托代理人赵昌勇到庭参加两次诉讼，被告陈ＸＸ及其委托代理人周恩德分别参加第二、第一次诉讼。本案现已审理终结。
原告上海浩新房地产开发有限公司诉称：原、被告于2007年10月9日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于本区新桥镇新南街XXX弄2栋XX号二层租赁给被告，租赁面积1，XXX平方米，租赁期限自2008年2月15日至2016年2月15日，年租金46万元，每四年递增2万元。合同签订后，原告交付系争房屋，履行了合同义务，被告未按约支付租金，至今仍欠房租189，334元，原告多次催讨无果，遂诉诸法院，请求判令：1、解除原、被告之间于2007年10月9日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告租金189，334元及违约金18，052元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告之间于2007年10月9日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即搬离并返还房屋；3、被告支付原告租金及使用费（按每年48万元标准计算至实际搬离返还之日，截止2014年11月1日为271，904元）；4、被告支付原告逾期付款利息（以欠付租金为本金，按同期银行贷款利率4倍分段计算，截止2014年11月1日为32，281.27元，2014年11月2日至实际付款之日，以169，334元为本金，按同期银行贷款利率4倍计算）。
被告陈ＸＸ辩称：原告确实欠付租金，但具体金额不确认；目前房屋用于开浴室，但承某人已经是案外人俞某、张某某，此二人与原告重某签订过租赁合同，自2013年8月开始。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：位于上海市松江区新桥镇新南街XXX弄XXX-XXX号、新南街XXX-XXX号房屋于2006年11月30日登记至原告名下。
2007年10月9日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告承某原告位于上海市松江区新桥镇新南街XXX弄2幢XX号二层1XXX平方米及一层22号局部（以现场隔墙为准）给被告作楼梯使用；房屋租期8年，自2008年2月15日起至2016年2月15日止；房屋租金前四年每年46万元，后四年每年为48万元，租金三个月一付，先付后用，每年2月15日、5月15日、8月15日、11月15日之前支付当季租金，押金为一个月租金；2007年10月15日至2008年2月15日为房屋装修期，不收取房租；如被告逾期未缴纳合同约定的各项费用，给原告造成严重损害的，原告可单方面终止合同，逾期支付房租，每天罚款3，000元。合同另对其他事宜作出约定。合同签订后，双方即按约履行各自义务。
自2013年8月15日起至2014年7月18日期间，原告主张分别于2013年10月14日收到50，666元、2013年11月20日收到40，000元、2013年12月4日收到40，000元、2014年1月10日收到40，000元、2014年4月2日收到40，000元、2014年4月16日收到40，000元、2014年6月9日收到40，000元、2014年7月18日收到20，000元，被告尚欠租金169，334元，遂诉至本院。
庭审中，双方确定房屋租赁合同约定的房屋租期，应自2008年2月15日起至2016年2月14日止，相应每年各个季度应付房租开始时间为15日、终止时间为14日。原告陈述合同约定逾期付款违约金标准过高，其自动调整到同期银行贷款利率4倍。对此，原告提供了逾期付款利息的分段计算方式：以69，334元为基数，自2013年8月15日起至2014年5月14日止；以189，334元为基数，自2014年5月15日起至2014年7月17日止；以169，334元为基数，自2014年7月18日起至实际付款之日。被告对原告主张同期银行贷款利率4倍无异议。
诉讼中，案外人张某某陈述：其和俞某合伙经营浴室，由俞某与原告于2013年11月8日重某签订房屋租赁合同，还给了52天免租期，原告于2013年10月12日收取押金38，325元。对此，张某某提供了前述自2013年8月15日起至2014年7月18日期间支付租金的发票以及押金38，325元的收据。原告认可收取押金的事实，但认为承某人仍是被告，上述租金及押金都是被告支付的，不认可案外人承某的事实，对于2013年10月12日的押金收据，原告称因被告未及时缴纳房租，故经协商将押金冲抵一个月租金，后被告又补交了押金。被告表示先前的押金因其退出，和原告作了结算，已经冲抵欠付租金。
鉴于庭审中被告辩称原告与案外人重某签订了书面的房屋租赁合同，而原告予以否认，故法院要求被告及张某某在一周内提交相关证据证明，逾期不提交的承担相应举证不能的法律后果，但之后二人未提供相关证据。嗣后，被告来院陈述，俞某与原告签订的租赁合同租赁期8年，自原、被告签订的租赁合同到期后开始，对于原告已收取的押金38，325元，不要求冲抵被告欠付的费用，其自行处理。
以上事实，由房屋租赁合同、房地产权证、发票、收据、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，本案原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。现被告未按约定期限支付租金，原告以此主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持。鉴于原告在起诉前未向被告提出解除合同，故本院以原告的诉状副本送达被告之日，即2014年8月12日为合同解除日。被告虽辩称其与原告的房屋租赁合同已经终止，由案外人与原告另行签订合同，但依据不足。虽然2013年10月14日以后的租金发票由案外人张某某提供，还提供了押金收据，但不能仅以此就认定承某人已经变更，且被告后亦自认原、被告之间签订的合同仍在履行中，故在被告及案外人在法庭释明下，未能进一步对此予以举证说明，应承担举证不能的法律后果。
合同解除后，被告就丧失了继续占有、使用租赁房屋的合同依据，被告应当将租赁房屋返还原告，并仍应按合同约定的租金标准，支付原告自合同解除日前的欠付的租金以及合同解除后至房屋实际返还之日止的使用费。经计算，截止2014年8月12日，尚欠原告租金166，753元。因被告逾期支付相应租金，原告有权按照合同约定要求被告支付合同解除前的逾期支付租金的违约金，现原告自愿调低标准，被告亦不持异议，本院予以确认。对于押金38，325元，鉴于被告同意自行处理，并无不当，相关当事人可结合合同约定及押金的性质，在返还房屋时，另行解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、原告上海浩新房地产开发有限公司与被告陈ＸＸ于2007年10月9日签订的房屋租赁合同于2014年8月12日解除；
二、被告陈ＸＸ于本判决生效之日起十日内返还原告上海浩新房地产开发有限公司坐落于上海市松江区新桥镇新南街XXX弄2幢XX号二层1，XXX平方米及一层22号局部（楼梯）；
三、被告陈ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告上海浩新房地产开发有限公司截止2014年8月12日止的租金166，753元以及自2014年8月13日起至上述房屋返还之日止的使用费（按每年480，000元标准计算）；
四、被告陈ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告上海浩新房地产开发有限公司逾期支付租金的违约金（以69，334元为基数，自2013年8月15日起至2014年5月14日止；以189，334元为基数，自2014年5月15日起至2014年7月17日止；以169，334元为基数，自2014年7月18日起至2014年8月12日止；以166，753元为基数，自2014年8月13日起至实际付款之日止；均按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，023元，由被告陈ＸＸ负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 张 莉
人民陪审员 黄坤生
二〇一五年二月六日
书 记 员 梁峙涛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。