江苏省建湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）建民初字第0180号
原告上海农工商房地产集团建湖新世纪有限公司。
法定代表人王钧，该公司董事长。
原告上海农工商房屋置换有限公司。
法定代表人马杰，该公司经理。
上列两原告共同委托代理人朱珊，江苏向阳红律师事务所律师。
被告成龙军，男，汉族，居民。
委托代理人周静，男，建湖县冈东法律服务所法律工作者。
原告上海农工商房地产集团建湖新世纪有限公司（以下简称农工商房地产建湖公司）、上海农工商房屋置换有限公司（以下简称农工商房屋置换公司）诉被告成龙军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农工商房地产建湖公司、农工商房屋置换公司的共同委托代理人朱珊，被告成龙军的委托代理人周静到庭参加诉讼。庭审中，被告成龙军针对原告农工商房地产建湖公司、农工商房屋置换公司的诉讼主张，以两原告未能履行房屋出租人对出租房屋的维修义务和在进行相邻房产开发过程中影响其承租房屋的经营，造成其损失为由，向本院提起反诉，要求判令两原告赔偿其损失207450元。在本院限定期限内未缴纳相应的反诉费用，本院依法按自动撤回反诉处理。本案现已审理终结。
原告农工商房地产建湖公司及农工商房屋置换公司诉称：两原告系产权委托关系。2009年6月3日，原告农工商房屋置换公司受农工商房地产建湖公司委托与被告签订房屋租赁合同，双方约定原告农工商房地产建湖公司将位于建湖县城东进路商铺出租给被告经营，租赁期间为2009年7月8日至2014年5月31日，同时对租金和支付方式均作了约定。自2013年起，被告开始拖欠租金，虽经原告函告催促要求其履行支付租金义务，但被告仍然不予理会。据此请求判令被告支付租金182507元及滞纳金192785.5元，合计375292.5元；本案诉讼费由被告承担。
被告成龙军辩称：被告与原告方订立租赁合同及未按合同约定期限支付租金的情况属实，但责任不在被告成龙军。在被告成龙军承租房屋期间，两原告提供的出租房屋存在质量问题，被告成龙军数次要求两原告履行修缮义务，但两原告一直未予维修；同时两原告在收取被告租金时均以便条和收据代替，拒不提供租金税务发票。因此，两原告违约在先，被告有权拒绝两原告支付租金并支付滞纳金的要求。请求驳回两原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年6月3日，原告农工商房屋置换公司作为原告农工商房地产建湖公司的受托人与被告成龙军签订房屋租赁协议。协议对房屋租赁相关事项约定的主要内容为：①原告农工商房屋置换公司将原告农工商房地产建湖公司所有的位于建湖县城东进路商A101-108号、面积约为1797045平方米的商铺按现状出租给被告成龙军用于经营洗浴服务业。②房屋租赁期自2009年7月8日起至2014年5月31日止。③房屋租金实行先付后用方式，并从2009年7月8日开始计算。第一年（2009.7.8-2010.7.7）月租金为12000元，免租期6个月，实收6个月租期租金72000元；第二年（2010.7.8-2011.7.7）月租金13000元，免租期6个月，实收6个月租期租金78000元；第三年（2011.7.8-2012.7.7）月租金13900元，免租期5个月，实收7个月租期租金97300元；第四年（2012.7.8-2013.7.7）月租金14900元，免租期4个月，实收8个月租期租金119200元；第五年（2013.7.8-2014.5.31）月租金15900元，免租期3个月，实收7个月22天租期租金122907元。在本合同生效之日起3个工作日内，被告成龙军首付6个月租金，以后每半年首月的5日支付当期租金，原告农工商房屋置换公司应向被告成龙军出具正式的租金收入凭证。被告成龙军如逾期支付租金及合同范围内应付费用，应自应付款之日起每日承担0.5%的逾期滞纳金。被告成龙军在收到原告农工商房屋置换公司书面催款单后超过十五天仍未支付租金的，原告农工商房屋置换公司有权提前终止合同。④租赁关系终止时，被告成龙军须将房屋恢复原状，确保正常使用以完好状态交还给原告农工商房屋置换公司。⑤被告成龙军负责合同租赁期内对承租房屋的内部维护和保修，并使承租房屋始终处于良好状态（正常折旧磨损除外）。此外，协议还对租赁房屋的装修、安全、保修、房屋返还时的状态、责任免除、解除合同条件、违约责任等等事项作了详细约定。房屋租赁合同签订后，双方在履行合同的前期均按约定履行了各自义务。2013年9月13日，原告农工商房地产建湖公司以律师函的形式向被告成龙军发出书面通知，告知其应于2013年1月5日和7月5日分别应支付的租金为59600元和71550元，合计131150元。经多次催促未付，构成违约。如在收到通知七日内未能履行合同约定义务，原告农工商房地产建湖公司将依法提起诉讼。被告成龙军在收到该通知后，既未按通知支付所拖欠的131150元租金，也未支付2013年12月5日应支付的2013年12月8日至2014年5月31日期间51357元租金。
另查明，原告农工商房地产建湖公司因出卖出租给被告成龙军房屋之故，指派公司业务员于2012年12月5日早上找到被告成龙军商谈相关事宜，被告成龙军随后在公司业务员携带的放弃购买房屋声明打印上签名确认放弃购买承租房屋。2012年12月6日下午，被告成龙军夫妇到原告农工商房地产建湖公司售楼处找公司业务员，要求将其于12月5日早上在未看清楚具体内容情况下签名的“放弃声明”撤回时，与原告农工商房地产建湖公司发生争执。当日下午，该纠纷经建湖县公安局近湖派出所出警人员协调，原告农工商房地产建湖公司负责人同意于12月7日双方继续协商处理相关事宜。后因多种原因，纠纷未能协商解决。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人应当按照约定全面履行义务。被告成龙军与原告农工商房屋置换公司签订的房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方应当按照协议的约定履行相应的义务。被告成龙军在合同约定的支付租金时间，未能按照约定履行付款义务，构成违约，应当承担继续履行支付租金和支付逾期付款违约金的违约责任。原告农工商房地产建湖公司作为出租房屋的所有权人和委托人，与受托对外签订房屋租赁合同的原告农工商房屋置换公司共同主张权利的行为不违反法律规定，其要求被告成龙军支付租金，并承担逾期租金的部分滞纳金（违约金）的请求，依法应予支持。原告农工商房地产建湖公司和原告农工商房屋置换公司与被告成龙军在房屋租赁合同中对逾期付款滞纳金按每日0.5%的标准支付的约定，系双方对逾期支付租金所造成的违约损失计算方式的约定，该约定虽然明确，但明显超出了中国人民银行关于逾期付款罚息利率应在合同载明的标准利率水平上加收30%-50%的规定，故对其要求被告成龙军承担超过该标准以外部分的逾期付款滞纳金的请求，本院不予支持。
被告成龙军在庭审时所提交证据材料中的照片资料虽然能证明在承租房屋期间，其承租的房屋存在内墙壁装修材料有霉变剥脱情形，但是并不能证明该情形即系原告农工商房屋置换公司出租房屋本身的主体质量缺陷造成。同时，按照租赁合同约定，被告成龙军应负责合同租赁期内对承租房屋的内部维护和保修，并使承租房屋始终处于良好状态（正常折旧磨损除外）。原告农工商房屋置换公司在收取被告成龙军的租金后有出具发票的义务，但该义务系租赁合同关系中的从给付义务，它与租赁合同关系中的主给付义务不能形成相应的对价、牵连关系，被告成龙军对原告农工商房屋置换公司不开具发票的行为不享有同时履行抗辩权。被告成龙军庭审中的辨称理由，没有法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告成龙军应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告上海农工商房地产集团建湖新世纪有限公司及原告上海农工商房屋置换有限公司支付2013年1月5日至2014年5月31日期间的租金182507元，并应支付自应付款之日起按中国人民银行公布的每日同期同类基准贷款基准利率的150%的标准计算的逾期付款滞纳金；
二、驳回原告上海农工商房地产集团建湖新世纪有限公司及原告上海农工商房屋置换有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费6402元，由被告成龙军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉费。（上诉法院帐号：400101040227821，户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户银行：盐城市农行中汇支行）
审 判 长 邵 锦 浩
代理审判员 刘开代理审判员周钰
二〇一四年六月十日
书 记 员 胡 海 匣