广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0405民初1392号原告：卢发建，男，1971年11月5日出生，汉族，住梧州市长洲区。原告：吴小群，女，1975年11月5日出生，汉族，住梧州市长洲区。两原告委托诉讼代理人：邱耀询，广西汇豪律师事务所律师。被告：广西天业投资有限责任公司，住所梧州市金湖北路3号2号楼二层3号铺3号室。法定代表人：聂石南。委托诉讼代理人：韦贤斌，广西涌流律师事务所律师。第三人：邱观生，男，1973年11月10日出生，汉族，住梧州市长洲区。第三人：李松，男，1980年12月12日出生，汉族，住梧州市万秀区。原告卢发建、吴小群与被告广西天业投资有限责任公司、第三人邱观生、李松商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱耀询，被告广西天业投资有限责任公司(以下简称“天业公司”)的委托诉讼代理人韦贤斌，第三人邱观生、李松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢发建、吴小群向本院提出诉讼请求：1.被告在本案判决生效后10天内把原告在被告处购买的位于梧州市交付原告使用，并在合理时间内提供相关材料为原告办理房产权属证书；2.被告从2015年8月31日起每日按总房价420万元的万分之五向原告支付逾期交房违约金2100元，直至交房为止（至2016年9月7日止合计370天×2100元=77.7万元）；3.被告在本案判决生效10天内向原告出具购房款320万元的正式税票；4.被告退回多支付的购房款30万元给原告；5.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年7月1日，原告与被告天业公司签订了《梧州市商品房买卖合同》，购买被告天业公司开发的位于梧州市商品房，合同价款420万元，建筑面积436.05平方米，按照原告与被告、第三人签订的《债务代偿协议》约定：原告的购房款以债务代偿方式扣减320万元之后再由原告支付100万元差价即为付清购房款项。原告在2015年8月5日即付清了购房款，且多付了购房款30万元，但被告拒绝为原告开具320万元的购房税票，同时按照原告与被告签订的购房合同第八条约定，被告应当在2015年8月30日前将商品房交付原告使用，并在交付使用后90日内将办理权属登记相关资料提交报产权登记机关备案，以便原告办理房产权属证书。合同还约定被告逾期交房的，被告按日向原告支付已交房价款不少于万分之五的违约金。但至今被告仍未按约定将商品房交付原告使用，更没有为原告办理房产权属证书。为此，向法院提起诉讼。原告卢发建、吴小群围绕诉讼请求依法提交的证据有：1.《梧州市商品房买卖合同》复印件一份，证明原告在被告开发的小区购买一套房屋，并约定了相关的权利义务；2.收据复印件一份及转账凭证复印件两份，证明第三人邱观生在2015年3月转账了130万元给被告的事实；3.协议书复印件一份，证明该协议书由原、被告及第三人邱观生三方所签订，第三人邱观生原来支付的�房款130万元转为原告向被告支付的首期房款，即证明了付款的主体已变更；4.债务代偿协议书复印件一份，证明该协议由第三人邱观生和第三人李松及被告所签订，以抵债方式支付购房款320万元的事实，该协议签订后由被告出具320万元的正式票据给原告，原、被告签订的购房合同对付款方式发生了变更；5.委托书复印件一份、陈式文、聂石南身份证复印件各一份及营业执照复印件一份，证明被告授权其股东陈式文洽谈购房及付款方式的事实；6.发票复印件、税票复印件各一份，证明被告向原告支付首付款130万元的正式税票，原告缴纳了购房契税，但被告到目前为止没有出具其它购房款的税票给原告；7.借据复印件一份，证明�三人李松借有第三人邱观生400多万元款项的事实；8.借条复印件一份、抵债凭证复印件两份，借条证明被告的股东陈式文向第三人李松借有1000多万的事实；抵债凭证证明第三人李松和陈式文在结算过程里面注明了抵债冲抵了购房款320万元的事实。被告天业公司辩称，1.原告没有向被告支付购房款，因此原、被告的买卖是不真实的，即双方的买卖关系不真实；2.原告提供的协议书、债务代偿协议、借据及抵债凭证均是被告另案起诉后制作的，所以被告向法院申请对上述证据的形成时间进行司法鉴定。被告于庭后补交司法鉴定申请书。第三人邱观生、李松述称，原告在起诉状所述的均是事实，同意原告的意见。被告广西天业投资有限责任公司、第三人邱观生、第三人李松没有向法庭提供证据。经过庭审质证，对于原告提供的证据，被告天业公司认为：对证据1的三性均无异议。但签订合同的目的是为了配合被告进行按揭贷款，按揭所得款项并不是给原告或邱观生，而是给被告的；对证据2的真实性无异议，但转账130万元也是为了被告的贷款而做的相关凭证；对证据3、4、7、8的三性均有异议，这四项证据是原告为了应付本案诉讼，而在诉讼之后即2016年9月之后所制作的，均为虚假证据；证据5与本案无关；对证据6的真实性无异议，但对原告所要证明的内容有异议，开具这些票据是为了向银行贷款，并不能证明原告已向被告缴纳购房款130万元的事实。第三人邱观生、李松对原告提供的证据均无异议。结合双方当事人的举证和质证，本院对双方均无异议，以及与本案有关联，能证明案件事实的证据予以确认；对当事人提出异议的书证，结合其与本案的关联性予以采纳取舍。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人邱观生向被告天业公司购买明珠花园·天业公寓5号房屋，价格为420万元。2015年3月27日、2015年3月30日，第三人邱观生向被告天业公司转账支付30万元、100万元。2015年3月31日，被告天业公司向第三人邱观生出具一份收据，收据载明：今收到邱观生购买(天业公寓)楼盘第五幢首期款130万元。2015年6月30日，第三人邱观生与原告卢发建、吴小群、被告天业公司签订了一份协议书，协议约定：邱观生原购买天业公司天业公寓.明珠花园5号房屋�价格为420万元，因邱观生个人原因现已解除原购房合同。经三方协商，天业公司同意邱观生把已付其公司的130万元转为卢发建、吴小群购买明珠花园·天业公寓5号房屋首期付款；天业公司网签给卢发建、吴小群，卢发建、吴小群应在7天内交完整资料给天业公司，由天业公司代交给工商银行按揭；邱观生7天内负责完善运行天业公司运行流水账目，具体由邱观生与天业公司陶会计办理。2015年7月1日，原告(买受人)与被告天业公司(出卖人)签订了一份《梧州市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为梧州市，建筑面积436.05平方米，该商品房单价为9631.92元，总金额为420万元；付款方式为按揭方式，首期付房款130万元，其余房款290万元银行按揭；出卖人应在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行;逾期超过后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款不小于万分之五的违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。2015年8月4日，被告天业公司的法定代表人聂石南出具委托书，委托该公司股东之一陈式文洽谈天业公司开发的明珠花园天业公寓4号、5号楼买卖事宜，具体以陈式文商谈的内容为准。2015年8月5日，第三人邱观生(甲方、债权人)与第三人李松(乙方、债务人)、被告天业公司(丙方、代偿人)签订了一份《债务代偿协议》，协议约定：甲方、乙方共同确认，至本协议签订之日，乙方对甲方所负债务共计320万元；因丙方对乙方负有到期债务，现丙方同意采取“以物抵债”的形式代乙方向甲方清偿债务；丙方将其投资开发的天业公寓楼盘第五幢抵债给甲方，以代乙方清偿第一条约定中确认的320万元债务。该房地产的销售价格为420万元，扣减所抵债务320万元后，甲方应当向丙方支付差价100万元；本协议签订当日，甲、丙方就用于抵债的房地产网签《商品房买卖合同》，甲方指定以卢发建、吴小群夫妻名字签订合同，网签成功后，甲方向丙方支付差价款100万元(划转到丙方基本账户)，丙方同时向甲方开具差价款100万元的发票和320万元的收费收据。发票和收据的交款人必须写卢发建、吴小群名字；在甲方取得抵债房产的权属凭证前，甲乙双方之间的债权债务仍然存续。非因甲方原因导致无法取得抵债房产的权属证书，甲方有权要求乙方继续承担第一条约定债务的清偿责任。如出现无法办理权属证书的情形时，丙方自愿对乙方的债务承担连带清偿责任。在甲方取得抵债房产的权属证书后，三方的债务代偿事项履行完毕；因甲方经营生意需资金周转，丙方同意协助甲方利用上述房地产向银行按揭贷款290万元；本协议一式三份，各执一份。紧接着上述条款为补充协议，约定：甲方（以卢发建、吴小群夫妻的名义）向银行的贷款290万元，此笔款项为甲方所有。丙方在收到此笔贷款后，丙方无需向甲方汇款，甲方将以此笔款项，指定以卢发建、吴小群夫妻的名义，用�购买天业公寓楼盘第四幢的房产；经三方协商，天业公寓第四幢房产的售价为380万元，丙方负责把房产转入卢发建、吴小群的名下，甲方向丙方支付90万元的差额款。第三人邱观生、李松和陈式文、聂石南在协议上签了名，被告天业公司盖了公章。在卢发建及吴小群意见一栏，卢发建写上“同意以条款”，并签上名字。2015年8月5日，被告天业公司向两原告出具了销售不动产统一发票（自开），载明两原告向被告支付购买明珠花园·天业公寓5号楼首期款130万元。2015年8月6日，两原告向税务机关缴交了总房价420万元的税款12.6万元。第三人邱观生、李松和陈式文之间也存在债权债务关系，原告并提供了相关证据证实。庭审中，被告天业公司提出对原告提供的协议书、债务代偿协议、借据及抵债凭证的形成时间进行司法鉴定，但至今没有提交司法鉴定申请书。本院认为，第三人邱观生向被告天业公司购买明珠花园·天业公寓5号房屋并支付首期款130万元，有被告天业公司出具的收据证实，本院予以确认。2015年6月30日，经第三人邱观生与原告卢发建、吴小群、被告天业公司三方协商，被告天业公司同意邱观生把已付其公司的130万元转为卢发建、吴小群购买明珠花园·天业公寓5号房屋，随后，原告与被告天业公司签订了《梧州市商品房买卖合同》，上述协议、合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各当事人应按协议、合同履行自己的义务。第三人邱观生、李松、被告天业公司三方签订的《债务代偿协议》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各当事人应按协议履行自己的义务。原告作为实质上的受让方对《债务代偿协议》也无异议，其在协议上所写的“同意以条款”应是对“同意以上条款”的笔误。该《债务代偿协议》签订后，当事人将《商品房买卖合同》中约定的购房款290万元从银行按揭变更为债权转让的形式履行。被告天业公司提出对原告提供的协议书、债务代偿协议、借据及抵债凭证的形成时间进行司法鉴定，但至今没有提交司法鉴定申请书。故被告天业公司认为原告没有向其支付购房款，双方之间的买卖不真实，原告提供的协议书、债务代偿协议、借据及抵债凭证均是被告另案起诉后制作的抗辩意见，�有事实依据，本院不予采纳。原告提供了相关证据支持其主张，要求被告天业公司将位于梧州市屋交付其使用，并在合理时间内提供相关材料为原告办理房产权属证书的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告至今没有将房屋交给原告使用，已构成违约，原告请求被告从2015年8月31日起每日按总房价420万元的万分之五支付逾期交房违约金,直至交房为止，合理合法，本院予以支持。关于出具购房税票问题。本院认为，起诉必须属于人民法院受理诉讼范围。根据有关规定，税务机关是发票的主管机关，未按规定开具发票的行为应由税务机关处理，原告可依法向税务机关投诉，由税务机关依照税收法律法规处理。开具发票属于行政法律关系而不是民事法律关系，故原告提出被告在本判决生效后10天内向其出具购房款320万元正式税票的�请，于法无据，本院不予支持。关于原告请求被告退回多支付的购房款30万元问题。本院认为，根据第三人邱观生与原告卢发建、吴小群、被告天业公司签订的协议书约定，邱观生已支付的130万元转为卢发建、吴小群购买明珠花园·天业公寓5号房屋首期付款。同时，根据原告与被告天业公司签订的《梧州市商品房买卖合同》也约定，首期付房款为130万元，该款已履行完毕，且该款并非原告实际缴交,《债务代偿协议》中约定的是100万元，按照总房价款420万元计算确实多出30万元，但其中的债权债务转让应是第三人邱观生、李松、被告天业公司之间的关系，而原、被告之间系商品房买卖合同。本案中，作为第三人的邱观生并没有主张该30万元的权利，故本院对该30万元在本案不作处理。原告请求被告退回多支付的购房款30万元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第七十九条、第八十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广西天业投资有限责任公司应于本判决生效后一个月内将位于梧州市房屋交付给原告卢发建、吴小群；二、被告广西天业投资有限责任公司应于本判决生效后二个月内提供相关材料为原告卢发建、吴小群办理梧州市三龙大道33—1号明珠花园·天业公寓5号房屋房产权属证书；三、被告广西天业投资有限责任公司�于本判决生效后十日内向原告卢发建、吴小群支付违约金（违约金计算：从2015年8月31日起以总房价420万元为基数，按日万分之五计付，计至被告实际交付房屋之日止）；四、驳回原告卢发建、吴小群的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费42820元，减半收取计21410元，由原告卢发建、吴小群负担2900元，被告广西天业投资有限责任公司负担18510元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审判员  邓天平二〇一七年八月二十八日书记员  白贤华附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于�成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据。或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。