杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0105民初4494号
原告（反诉被告）：杭州置森投资管理有限公司，住所地杭州市拱墅区丰潭路438号(丰元国际大厦3幢一层部分)。
法定代表人：蒋植森，总经理。
委托代理人(特别授权代理)：吴贤德，浙江金道律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘飞荣，男，汉族，1986年12月24日出生，住浙江省东阳市。
委托代理人(特别授权代理)：黄钊、陈俊杰，浙江沁地律师事务所律师。
原告杭州置森投资管理有限公司（以下简称原告）为与被告刘飞荣（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年6月29日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由代理审判员苏园园独任审判。被告刘飞荣在答辩期内提起反诉，本院合并审理。因案情复杂，本案于2016年10月19日依法转为普通程序。本院于2016年8月23日、2016年10月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴贤德，被告�其委托代理人黄钊、陈俊杰两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:2015年10月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将杭州市丰潭路446号丰元国际C座三楼L302室房屋租赁给被告，年租金为400478元，租赁期限自2015年10月1日至2018年9月30日，租金支付方式为合同签订后一日支付第一期租金200239元，此后每半年支付一次，每次提前四十五天支付下个半年租金，先付后用。同时，合同还约定了租金逾期30日后，原告有权解除合同，并有权要求被告支付违约金10万元和逾期应付款每日千分之五的违约金。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用，而被告仅支付了3万元保证金和7万元租金，后原告致函被告催讨，被告一直置之不理。请求：1．判令解除原被告于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》；2．被告腾退坐落�杭州市丰潭路446号丰元国际C座三楼L302室房屋；3．被告支付原告租金130239元（暂算自2016年2月1日起计算至2016年8月1日止）；4．被告支付自2016年8月1日起按照每年租金400478元标准计算房屋占有使用费至实际腾退之日（房屋占有使用费暂算至2016年9月1日为33373.17元）；5．被告支付违约金131257元（按照合同约定将标准日千分之五调整为日千分之一，2015年10月1日至2016年8月1日按租金130239元计算；2016年8月1日至2016年9月1日按基数为200239元）；6．本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告补充以下意见：合同4.4条明确约定租金应在合同签订后一日支付。被告才支付了7万元，还有6万元未支付。原告有权解除合同。房租起算日，我们认为合同3.1条约定无论从合同目的还是文意理解，最终目的是消防验收通过。原告想把房子租出去取得收益，被告使用是目的。消防验收通过，被告就可�正常营业。被告从2015年12月就开始试营业了。消防验收在2016年2月1日通过。我们主张从2016年2月1日起算房租是合情合理合法的。
被告辩称：1．刘飞荣按约支付租金，未构成违约，原告无权解除合同。合同签订后，因年底资金紧张，与原告协商后，原告同意第一次租金先支付7万元，待7万元用完后，再将第一期余下租金补齐。正式租期应从2016年5月18日起算，截至2016年6月29日,7万元租金还未用完。2．租赁房屋的正式租期应从2016年5月18日起算。合同第3.1条约定，公共设施未投入使用，消防未通过，免租期顺延。故只有在上述条件都成就的情况下，才能正式计算租期，之前均为免租期。被告主张1层大厅和2-3层公共走道消防验收通过，即开始计算正式租金，该主张与合同约定及合同目的不符。2016年4月7日的公证录像能够证实大厅扶梯、�梯电灯、逃生安全指示灯等公共设施均未投入使用，直至2016年5月18日公共设施才投入使用，故5月18日前为免租期。3．建筑面积应以实际测绘407平方米，按2.6元／平方米／天计算，年租金应为386243元。如原告不认可以上实测面积，原告应提供证据证明房屋实际面积。4．被告未构成违约，原告诉请违约金无事实和法律依据，且日千分之一的违约金标准过高，被告请求法院按银行同期贷款利率计算。5．2016年9月12日，刘飞荣腾退案涉房屋时被原告阻拦，原告在庭审中也自认该阻拦事实，故2016年9月12日之后的租金不应由刘飞荣承担。
被告反诉称:原被告签订的《房屋租赁合同》，约定将杭州市丰潭路446号丰元国际C座三楼L302室房屋出租给被告，房屋位于第三层，有电梯，建筑面积以现场实际测绘为准，暂估422平方米，日租金按2.6／平方�／天计，租期自2015年10月1日起至2018年9月30日止，其中2015年10月1日至2015年12月15日为免租期，如公共设施未投入使用，消防未通过，免租期顺延。房屋交付后，被告对房屋进行装饰装修，合计花费28.5万元。案涉房屋的公共设施于2016年5月18日才正式投入使用，故这之前应为免租期，正式租期应自2016年5月19日开始计算。但原被告因何时开始计算正式租期发生争议。现被告提出反诉，主要理由为：原告未经被告允许，单方面对被告经营的台球室采取断电措施。断电期间为2016年5月11日至8月23日，之后有无恢复供电，因被告未对台球室进行经营使用，对该情况不清楚。被告无违约行为，原告无权单方面断电。双方以口头形式对付款条款进行了变更，被告没有违约。退一步讲，即使被告延迟支付租金，原告也无权单方面断电。原告的行为系根本性违约，被告有权解除合同，并要求原告支付违约金。原告将租赁房屋出租给被告，应保证供电等基础设施能正常使用，确保房屋达到营业标准。原告断电行为已构成根本违约，被告因原告断电的违约行为，致使被告无法正常营业，损失惨重，合同目的不能实现。即使原告已恢复供电，被告也无法正常营业，因为断电供电的主动权掌握在原告手上，完全不顾被告的台球室是否能正常营业；原告恢复供电亦未通知被告，被告不知道原告什么时候恢复供电；原告断电后，被告已于2016年6月20日遣散了员工，无法在短时间内招聘到新员工，就算招到新员工，如原告再进行断电，被告的损失还要扩大；台球室的人气、顾客群是个缓慢积累的过程，就算要重新开业，又得去培育顾客群。因原告交付的房屋不符合合同约定，致使被告不能实现合同目的，被告可解除合同，并要求原告支付违约金，赔偿相应损失，故要求：1．解除原被告于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》。2．原告向被告赔偿断电租金损失85714.2元（暂算至2016年7月31日，自2016年8月1日起至法院判决腾退日止按31746元/月另计），员工工资损失27550元，装修损失285000元。3．原告返还被告保证金30000元、违约金95238元。4．本案反诉费用由原告承担。
原告辩称：1．被告要求解除合同，缺乏法定理由，也不符合合同约定的条件。被告认为原告对其进行了断电，以致影响经营。但被告除了提供停电录音作为证据以外，没有其余证据证明断电未恢复。即使停电事实成立，但也没有导致被告的台球室无法正常运营。从证人证言里也可看出，电可从隔壁网吧接过来，不影响台球室正常运营而导致不能实现合同目的。退一步讲，即使以上的理由都成立，原告在法律规定上具有先履行抗辩权。房屋租赁合同签订后的第二天被告就应该交房租的，但被告一直未交。过错方在于被告。2016年5月13日，原告是进行过断电，其目的是为了敦促被告按约交纳租金。原告在收到被告律师函后一个星期内，就恢复了供电。被告也一直在使用电表。至于被告讲到的电没有在用，但事实上是电表都在转动，冰箱也在使用。且电有没有在使用是被告的事情。现被告主张损失，其产生的过错在被告自身，且被告也未能提供证据证明损失价值。2．合同签订后，被告并没有征得原告的同意可以先交7万元租金，变更付款条款是被告的单方意愿。被告主张按照房屋面积计算租金，不符合合同约定。合同对租金的约定是固定的。请求驳回被告的反诉请求。
本院经审理查明：2015年10月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：“原�向被告出租位杭州市拱墅区号丰元国际C座三楼L302房屋，本房屋所在建筑共17层，本房屋位于第3层，有电梯。租赁用途为营业使用。原告于2015年10月1日前向被告交付该房屋。房屋租赁期自2015年10月1日起至2018年9月30日止。其中2015年10月1日至2015年12月15日期间的时间，原告同意该段时间作为被告筹备和装修时间，不计入正式租期。如原告公共设施未投入使用，消防未通过，免租期顺延。第一年、第二年、第三年日租金均为2.6元／平方米／天，每年应付租金400478元。合同签订后一日内支付第一期租金200239元，此后的租金每半年支付一次，每次应提前四十五天支付下个半年的租金，每次支付的租金为当年应付租金的二分之一，先付后用。交付房屋时，被告应向原告交付房屋租赁保证金3万元。原告收取保证金后应向被告开具收款凭证。租赁关系终止时，原告收取的房屋租�保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。租金逾期超过30日后，原告有权解除合同，还有权要求被告支付违约金10万元、逾期应付款和逾期应付款按每日千分之五计算的违约金”。被告于2015年9月23日向原告支付30000元保证金，2016年2月4日转账支付70000元。原告在合同签订后向被告交付了租赁房屋。被告对租赁的房屋进行装修后用于经营台球室。2016年5月13日，原告以被告未按约支付租金为由而对被告承租的房屋予以断电，且断电一周以上。被告为此而从隔壁黑方网咖接电过来使用。2016年5月16日，被告通过浙江沁地律师事务所向原告致律师函，内容为：“请收到律师函后，立即恢复对302室的供电。如收到律师函后仍不恢复对302室的供电，被告将解除双方之间的《房屋租赁合同》。”2016年9月12日，被告腾退涉案房屋。
另查明，2014年4月29日，杭州市公安消防局向杭州丰元大厦有限公司出具杭公消验字【2014】第0081号《关于杭州丰元大厦有限公司丰元大厦土建及内装修建设工程消防验收合格的意见》：“对丰元大厦土建及内装修建设工程进行了消防验收，土建规模为建筑地上17层地下2层的工程，综合评定该工程消防验收合格。”2016年2月1日，杭州市公安消防局出具的《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》登记载明：“丰元国际大厦的装修改建工程：1层大厅及2-3层公共走道经过杭州市公安消防局验收备案，备案时间为2016年1月19日，备案审批日期为2016年2月1日。”2016年5月18日，“丰元国际﹒融合中心”举办开业仪式。
上述事实由《房屋租赁合同》、《关于杭州丰元大厦有限公司丰元大厦土建及内装修建设工程消防验收合格的意见》、《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》、“丰元国际﹒融合中心”开业新闻、收款收据、银行转账凭证、录音、律师函、证杨某华的证言和当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违法法律、法规强制性规定，是依法成立的有效合同，对双方当事人具有约束力。本案的争议焦点有：1．关于免租期是否顺延问题。租赁合同中约定：如公共设施未投入使用，消防未通过，免租期顺延。原告提供消防备案情况登记表、建设工程消防验收意见书而主张涉案房屋于2016年2月1日已通过消防验收，公共设施已投入使用的意见，本院予以采纳，故合同约定的免租期应计算至2016年1月19日，原告主张的自2016年2月1日起算租金的诉请，本院予以支持。2．关于合同解除及租金、房屋占有使用费问题。租赁合同中约定了每年应付租金为400478元，合同签订后一日内支付第一期租金200239元，先付后用。被告辩称原被告以口头约定的形式变更了支付租金条款，但被告并没有提供证据证明该辩称意见，故本院对该意见不予采纳。被告应在合同签订后一日内即2015年10月2日前支付第一期租金200239元。但被告实际上仅支付了70000元租金及30000元保证金，构成违约。故原告要求解除《房屋租赁合同》的诉请，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，承租人应当返还租赁物。本案审理中原被告均认可被告在2016年9月12日已经腾退了涉案房屋，故对原告要求被告腾退房屋的诉请不予评价。但被告应当支付租赁期间的租金。根据�同约定，本院对租金确定为246870元【400478元÷365日×225天（2016年2月1至2016年9月12日）】。本案中被告于2015年9月23日支付30000元，2016年2月4日支付70000元。合同中已约定租赁关系终止时，保证金可用于抵充被告需承担的费用。现被告所付款项尚不足以支付租金，再扣除以上支付的100000元，被告尚需支付原告租金146870元。被告反诉要求返还保证金30000元的请求，本院已在以上本诉中一并处理，对该请求不予支持。3．关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。被告未按合同约定按期支付租金，应当承担违约责任。但原告未举证证明其受到的损失，被告辩称按中国人民同期贷款利率计算违约金的意见合理，本院予以采纳，故本院按中国人民同期贷款利率对原告主张的违约金酌情确认为6162.83元。4．关于被告反诉要求赔偿断电损失、员工损失、装修损失及违约金�请求。本案中，原被告在签订租赁合同时已约定租赁物的用途为经营使用，而原告却于2016年5月13日起，在未经被告同意的情况下对涉案房屋进行断电措施，且持续时间已达数日。涉案房屋的用途为商铺，原告应能预见对该店铺采取连续数日的断电措施会对其经营情况造成重大影响，被告虽存在违约情况，但原告不应采取不适当的断电措施，故对反诉中的断电损失本院酌情确认为65832元【400478元÷365日×60日】。因承租人违约导致合同解除，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中被告未按约支付租金存在违约行为在先，故对反诉中的装修损失，本院不予支持。被告并未能证实员工损失为原告的断电行为导致产生，故本院对反诉请求中的员工损失亦不予支持。被告反诉要求支付违约金95238元的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认杭州置森投资管理有限公司与刘飞荣于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起予以解除。
二、刘飞荣于本判决生效之日起十日内支付杭州置森投资管理有限公司租金146870元及违约金6162.83元，共计153032.83元。
三、杭州置森投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘飞荣损失65832元。
四、驳回杭州置森投资管理有�公司的其他诉讼请求。
五、驳回刘飞荣的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5222元，由杭州置森投资管理有限公司负担2512元，刘飞荣负担2710元；反诉案件受理费减半收取4518元，由杭州置森投资管理有限公司负担568元，由刘飞荣负担3950元。
原告杭州置森投资管理有限公司本判决生效之日起十五日内本院申请退费，被告刘飞荣于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审 判 长 李燕山
代理审判员 苏园园
人民陪审员 姜明珠
二〇一六年十一月三十日
代书 记员 莫依青
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