广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初1944号原告：李彩连，女，1987年1月19日出生，汉族，住清远市清新区。委托诉讼代理人：卢威达，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婧，广东捷高律师事务所律师。被告：刘贤梅，女，1980年12月5日出生，汉族，住清远市清城区。被告：邓清华，女，1954年7月21日出生，汉族，住清远市清城区。上述被告的委托诉讼代理人：严翔，广东广大律师事务所律师。第三人：清远市嘉和房地产代理有限公司，住所地清远市清城区新城城市花园牡丹苑30号楼7号铺。法定代表人：刘伟芳。委托诉讼代理人：黄水苗，该公司职员。第三人：广发银行股份有限公司清远分行，住所地清远市新城北江三路广发大厦。主要负责人：温涛，该分行行长。原告李彩连与被告刘贤梅、邓清华、第三人清远市嘉和房地产代理有限公司（以下简称嘉禾代理公司）、广发银行股份有限公司清远分行（以下简称广发行清远分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李彩连的委托诉讼代理人卢威达和李婧、被告刘贤梅和邓清华的共同委托诉讼代理人严翔、第三人嘉禾代理公司的委托诉讼代理人黄水苗到庭参加诉讼，第三人广发行清远分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李彩连向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决两被告履行双方于2017年3月9日签订的房屋买卖合同，将位于清远市清城区东城街办平安居委会加州路一号加州花园1区十二号楼2梯1层07号房屋所有权过户给原告；2、请求法院判决被告从2017年4月19日起按照总交易价格665000元每日万分之二向原告支付违约金直至被告将房屋所有权过户至原告名下；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方经第三人嘉禾代理公司居间介绍，于2017年3月9日签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于清远市清城区东城街办平安居委会加州路一号加州花园1区十二号楼2梯1层07号房屋出售给原告，房屋买卖价格为人民币665000元，约定被告在签订合同的30日内向银行申请解除抵押登记，原告在签订合同的10日内向银行提供贷款资料，合同约定，原告贷款金额最终以银行审批为准，另原告向被告支付了20000元定金。原告按照合同约定提交资料申请贷款，但被告看签订房屋买卖合同后清远地区房价上涨，于是私下利用关系将银行贷款资料取走，并且以银行贷款发放过慢为借口发信息明确表示违约，原告基于友好态度作出让步，向原告表示可以一次性付款购买，不办理按揭手续，但是被告仍然拒绝履行合同，而且拒不向银行解除抵押登记，恶意违约。原告认为，《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容合法，合同已经生效，被告有义务按照合同约定履行合同，而且原告也愿意直接一次性支付全部购房款。房屋买卖合同第十一条约定，被告逾期履行合同的，原告有权要求被告继续履行合同并且按照总房价每日万分之二支付违约金，故原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告李彩连提供如下证据：1、原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、被告身份证复印件、第三人嘉禾代理公司企业登记信息，拟证明被告及第三人嘉禾代理公司的诉讼主体资格；3、房屋买卖合同、房产证复印件，拟证明原告向被告购买房屋的事实；4、微信聊天记录，拟证明被告2017年4月19日擅自提出终止合同；5、收据四张，拟证明房屋在2017年4月12日已经作出初评，且原告已经支付相应款项，原告是按约定履行合同义务，是被告恶意违约。被告刘贤梅、邓清华辩称，一、被告已依约履行《房屋买卖合同》（编号：0000133，以下简称买卖合同）之义务；原告未能依约履行《买卖合同》之义务，致使被告合同目的不达，故被告有权要求解除《买卖合同》。2017年3月9日，原告作为买方、被告作为卖方、嘉禾代理公司作为经纪方，共同签订了《买卖合同》（详见证据1），就清远市清城区东城街办平安居委会加州路一号加州花园l区十二号楼2梯l层07号房（以下简称目标房产）的买卖事宜达成一致，被告签署该《买卖合同》的目的是“三房换四房”，即出售目标房屋，并新购入面积更大的房屋。合同签订后，因原告自身征信存在问题，无法申请银行贷款，故原告要求以其弟弟李志勇的身份向中国银行申请贷款，且原告基于自身利益的考虑，要求将《买卖合同》中目标房屋的总价由实际的成交价665000元虚报为730000元，欺瞒申贷银行。被告依据《买卖合同》第三条第3点，于2017年3月20日配合原告向中国银行提交办理按揭贷款手续的材料。2017年3月24日，被告已依据《买卖合同》第七条第(3)点向广发银行申请赎契（详见证据2）。但是，原告一直无法按照其所称期限完成其弟弟李志勇在中国银行的按揭贷款手续，期间被告多次就按揭贷款进度事宜询问原告和中介，并告知原告其已相中一套新房（证据3），需要等原告弟弟的贷款手续批下来后才能下定，但原告均未能给出明确答复，而是一再拖延，致使被告的换房计划一再延迟（详见证据4），而期间清远市的房价一直在不停上涨，致使被告换房的成本不断上升，加之根据清远市银行业协会于2017年4月21日发布的《关于清远市房地产风险防范工作的指导意见》(详见证据5)，被告需要支付60%的首付款方可换购新房。因此，基于原告迟延履行贷款义务之故，致使被告出售目标房产而换购新房的目的已无法实现。2017午4月19日，基于原告迟延履行贷款义务且未有明确答复之故，被告主动向中国银行了解了李志勇于目标房产的贷款情况，结果被中国银行的客户经理告知，李志勇的贷款申请因其自身原因，已被银行拒绝，且银行已将贷款被拒之事宜告知中介(详见证据6)。基于李志勇贷款被拒之原因，故被告便从银行将与其有关的材料取回，并告知原告银行贷款已被拒的情况，故原告所称“私下利用关系将银行贷款资料取走”并不属实，且其未有任何证据能够证明该说法。同时，基于被告签署《买卖合同》出售房屋的换房目的已无法实现，被告便主动与原告协商《买卖合同》的解除事宜。原告在其无法完成银行贷款的情况下，不愿解除《买卖合同》，便提出变更交易方式为“一次性付款”，但是，其一，原告未向被告提供任何其有能力“一次性付款”的证明，其二，更重要的是，因为原告的原因致使贷款被拒而拖延了被告将近一个月的时间，即使原告在此时能够一次性支付购房款，亦无法使被告签署《买卖合同》的目的实现，即被告仍无法换购新房。综上上述两点，被告未同意原告要求变更《买卖合同》的要求（注：根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定，合同的变更需“当事人协商一致”），但提出可以就《买卖合同》解除后的费用承担问题进行协商。在2017年4月22日和29日的两次协商过程中，被告均作出一定的妥协和让步，愿意就《买卖合同》的解除向原告提供一定的补偿，原告亦不接受，双方协商未果。综上所述，被告已依约履行《买卖合同》之义务，而原告迟延履行义务，致使被告不能够实现出售目标房屋而换购新房的合同目的，故被告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，解除《买卖合同》。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，被告亦有权解除《买卖合同》并要求原告赔偿损失。二、被告行使不安抗辩权，暂时中止履行赎契义务，并在与原告协商未果后，要求解除《买卖合同》。被告依约履行《买卖合同》义务，于2017年3月20日配合原告向中国银行提交办理按揭贷款手续的材料，于2017年3月24日向广发银行申请赎契。但是，基于前文第一点所述，原告迟延履行义务致使被告合同目的无法实现，加之原告个人征信存在问题，且存在以其弟弟李志勇名义申请银行贷款和向申贷银行虚报合同交易金额的不诚信行为，同时，被告与原告就李志勇银行贷款被拒后的合同履行问题尚未能达成一致。基于以上种种情况，被告产生了强烈的不安，故暂时中止向广发银行履行赎契义务，并委托律师于2017年5月4日向原告发送《律师函》（详见证据7），通知原告赎契义务中止（注：被告履行赎契义务的期限为2017年5月5日）。原告于2017年5月9日签收《律师函》后（详见证据8），并未向被告证明其有能力一次性支付款项，亦未就《买卖合同》的履行问题与被告进行协商。2017年5月26日，被告收到贵院送达的应诉材料后，方知原告早在2017年4月24日便已向贵院提起了本案诉讼，因此，被告基于原告迟延履行义务，致使被告不能够实现出售目标房屋而换购新房之合同目的，于2017年6月2日正式向原告发出了《合同解除通知函》（详见证据9），要求解除《买卖合同》，且基于原告之违约行为，原告所支付的20000元定金不予退还。三、原告的诉讼请求表述不清，且与《买卖合同》的约定相矛盾。1．《买卖合同》第十八条约定：“买卖双方皆清楚，由于买方李彩连的征信满足不了贷款条件，该物业的按揭办理和过户指定到买方弟弟李志勇（身份证）办理”，即《买卖合同》约定目标物业应过户至案外人李志勇名下。原告在诉讼请求第一项中要求继续履行《买卖合同》，却同时要求将目标房屋过户至李彩连名下，两者存在矛盾。2.诉讼请求未明确楼款的支付方式。《买卖合同》第三条约定目标房产的楼款交付方式为“银行按揭付款”，但原告因存在征信问题而无法贷款，李志勇亦因个人原因无法贷款而导致《买卖合同》迟延履行，故《买卖合同》约定的楼款支付方式已无法实现。3.若原告要求一次性支付楼款，则其诉讼请求应为变更《买卖合同》而非继续履行《买卖合同》。此外，因《买卖合同》的变更原因为原告无法依约完成贷款义务且因为迟延履行义务而导致被告合同目的不达，故要变更《买卖合同》，首先应尊重被告的意愿，在被告同意变更的前提下，应基于公平原则，补足被告因原告迟延履行而产生的损失。四、本案的违约方为原告，被告不存在违约行为，故不应承担违约责任。本案中，《买卖合同》无法继续履行和解除的原因在于原告迟延履行合同义务导致被告合同目的不达，故违约方为原告。被告依约履行《买卖合同》义务，因原告行为产生不安而中止履行赎契义务前，亦委托律师发函告知原告，被告不存在违约行为。退一步说，目前原告仅支付定金人民币20000元，若其第一项诉讼请求被支持，则其不存在任何损失，其亦未举出其目前遭受损失的相关证据，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款和《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，其第二项诉讼请求不应予以支持。五、恳请法院查明《买卖合同》签署的真实背景情况，维护被告的合法权益。被告之所以签署《买卖合同》，目的在于出售家庭现住的三房，并购入新的四房，为被告刘贤梅与丈夫生二胎做准备，亦为被告刘贤梅的大儿子明年上更好的小学做准备。因被告刘贤梅的丈夫在广州工作，平时并未居住在清远，而被告刘贤梅换房心切，故在未征求其丈夫意见的情况下，基于中介的怂恿，在原告于2017午3月9日第一次看房之后，便要求其婆婆邓清华（注：刘贤梅的婆婆年岁已高，并无交易房屋的风险识别能力）一起与原告签署了《买卖合同》，签署过程十分草率和随意，且存在如下与一般二手房买卖合同的明显差别：1.买卖双方缴交税费的方式为“各付各税”，中介费用亦是买卖双方各自承担，与一般的二手房买卖合同约定“税费和中介费均由买方承担”存在明显区别；2．赎契款项由卖方筹集和偿还，与一般的二手房买卖合同约定“赎契款由买方筹集并作为楼款替卖方偿还”存在明显区别。3．在约定买方使用贷款方式来支付楼款的情况下，并未约定买方完成贷款的时间以及未能在规定时间内完成贷款的解决方案，这在因买方原因而导致贷款进度拖延时，卖方的权益无法保障。因此，《买卖合同》就是原告和中介利用被告换房心切且没有房屋交易经验（注：刘贤梅为高中教师且第一次进行房屋买卖），而签署的一份权利义务不对等的合同。此外，即使原告在无法贷款后提出变更支付方式为一次性付款，但在原告迟延履行期间，房价已上涨，购房政策已变化，故一次性付款亦无法实现被告换房之目的。所以，被告没有理由因为原告的迟延履行行为，而继续将家庭目前居住的房屋出售给原告继而导致自己和家人没有合适的房屋居住。被告要求解除合同亦在情理之中。综上所述，恳请法院基于上述事实和理由，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告刘贤梅、邓清华提供如下证据：1、《房屋买卖合同》，拟证明协议各方约定楼款的支付方式为贷款方式，且原告因自身征信存在问题无法贷款，故要求以其弟弟李志勇的名义办理贷款和过户；2、提前结清贷款申请审批书，拟证明被告已于2017年3月24日依约向广发银行清远分行申请赎契，履行了相应的义务；3、被告与换购新房中介的微信聊天记录、《居间服务确认书》，拟证明被告的配偶于2017年3月12日与地产中介商量看新房的事宜，被告于3月27日与地产中介商量看新房事宜并签署《居间服务确认书》（睇楼书），被告签署《房屋买卖合同》的目的是出售三房换四房；4、被告与原告及中介的短信和微信聊天记录，拟证明原告一直无法按照其所称期限完成其弟弟李志勇在中国银行的按揭贷款手续，期间被告多次就按揭贷款进度事宜询问原告和中介，并告知原告和中介已相中一套四房的新房，需要等原告弟弟的贷款手续批下来后才能下定，但原告和中介均未能给出明确答复，而是一再拖延，致使被告换房计划一再延迟，最终导致签署《房屋买卖合同》目的不达；5、《关于清远市房地产风险防范工作的指导意见》，拟证明因原告迟延履行义务，2017年4月21日发布购房新政策，致使被告换房无法实现；6、被告与中国银行客户经理通话录音，拟证明原告弟弟李志勇的贷款申请被中国银行拒绝并已告知中介；7、《律师函》，拟证明被告基于原告的征信问题及迟延履行义务等情况，行使不安抗辩权，暂时中止履行赎契义务，并委托律师向原告发送律师函；8、中国邮政速递邮寄单和签收凭证，拟证明原告于2017年5月9日签收《律师函》后并未向被告证明其有能力一次性支付款项，亦未就合同的履行问题与被告进行协商；9、《合同解除通知函》，拟证明基于原告的征信问题和不诚信行为，以及迟延履行义务致使被告合同目的不达，被告行使法定合同解除权，发函解除《房屋买卖合同》；10、光盘、快递清单、手机彩信和微信记录截屏，拟证明被告已经向原告寄送解除合同通知书原告拒收后，被告已经通过手机彩信和微信送达解除合同通知书的扫描图片给原告。第三人嘉禾代理公司述称，对原告的起诉没意见，原告无违约，希望被告履行合同。第三人嘉禾代理公司提供的证据有微信记录一份，拟证明被告提出不再同意出售涉案房屋。第三人广发行清远分行没有答辩和提供证据。本院经审理认定事实如下，2017年3月9日，原告李彩连为买方、被告刘贤梅、邓清华为卖方、第三人嘉禾代理公司为经纪方签订的《房屋买卖合同》约定：“买卖房屋之地址为清远市清城区东城街办平安居委会加州路一号加州花园1区十二号楼2梯1层07号，建筑面积为140.03㎡，成交价格665000元；签订合同时支付20000元作为定金，首期款135000元在房管部门出具成功受理交易递件回执当天支付给卖方，余款510000元在交易过户及抵押登记完成后，由贷款银行直接划给卖方，买卖双方在签署合同后10日内提供齐相关资料及证件和费用配合经纪方到指定之贷款银行办理按揭手续，最终贷款金额以银行审批结果为准，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差之金额买方须在房管部门出具成功受理交易递件回执当天支付给卖方；交易税费按房地产交易中心规定各付各税，卖方交付房屋予买方使用之日期为卖方收齐房款的一个月内;卖方在交付房屋前必须付清一切欠费(如水电费、煤气费、管理费、电话费、有线电视费等)；卖方应在办理交易过户手续前将房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁、户口及清还抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责，否则卖方承担由此引起的一切责任；卖方于合同生效之日起30日内（含当日）向银行申请提前还贷，并将所欠银行欠款打入还款帐号，赎出房地产证并注销抵押登记；合同签订之日，买卖双方各向经纪方支付咨询及中介服务费13300元；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以合同转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过10天，卖方可以解除合同并没收定金或要求买方支付合同转让成交价的百分之十；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以合同转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过10天，买方可以解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付合同转让成交价的百分之十；由于买方李彩连的征信满足不了供款条件，该物业的按揭办理和过户指定到买方弟弟李志勇（身份证）办理；等…。”合同签订的当天，原告向被告支付了定金20000元。涉案房屋的产权证登记权属人为刘贤梅和邓清华，共有情况登记为共同拥有。涉案房屋已办理抵押登记，抵押权人为广发行清远分行，抵押权人并没有表示同意涉案房屋的转让交易，庭审中，被告称至2017年3月24日尚欠贷款本金212311.04元。原告为证明其能一次性支付本案购房余款645000元，已将该款交到本院。本院认为，本案争议焦点主要有：1、合同可否继续履行；2、被告是否违约应支付违约金。关于本案《房屋买卖合同》可否继续履行，原告李彩连与被告刘贤梅、邓清华及经纪方嘉禾代理公司签订了《房屋买卖合同》，其内容是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，原被告均应恪守履行。本案属于房屋买卖合同关系，原被告及经纪方签订合同的目的就是为了保障三方的合法权益，卖方出售房屋取得交易价款，买方支付交易价款取得房屋，经纪方促成了买卖双方达成交易收取中介费，而卖方在取得交易价款后用于购买面积更大的新房或者其他用途并非本案合同约定的条款，与本案合同无关。该合同约定付款方式“原告在签订合同当日支付定金20000元，交易过户当日支付首期款135000元，余款510000元按揭贷款支付”，合同并没有约定原告办理按揭贷款付清第二期房款的期限，原告变更付款方式为一次性支付房款，对被告的合同权益并未造成损失，原告依约支付了定金，已履行了合同义务，对被告抗辩认为原告违约导致其换购新房目标不达并要求解除合同的意见，事实依据不足，本院不予采纳。虽然涉案房屋已抵押给广发行清远分行，抵押权人并没有表示同意涉案房屋的转让交易，但是根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“…抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”原告已将房屋交易价款交到本院，该款项足以保障抵押权人广发行清远分行抵押权的实现并消灭抵押权，涉案房屋因抵押登记存在的交易障碍即可消除，本案《房屋买卖合同》不存在不能履行的客观事实，完全可以继续履行，故对原告要求两被告履行双方于2017年3月9日签订的《房屋买卖合同》，将位于清远市清城区东城街办平安居委会加州路一号加州花园1区十二号楼2梯1层07号房屋所有权过户给原告的诉请，事实和理由充分，本院予以支持。关于被告是否违约应支付违约金，1、虽然合同约定被告于合同生效之日起30日内（含当日）提前还贷赎出房地产证并注销抵押登记，但原告并未能举证证明以其本人或者李志勇名义申请的按揭贷款已获得银行审批同意，在此情况下被告行使不安抗辩权暂时中止提前还贷赎回房产证，具有事实依据，被告提前还贷赎证的期限应适当顺延，原告已将减除定金之外的购房余款645000元交到本院，被告行使不安抗辩权的事由已消灭，被告应继续履行提前还贷赎出房地产证并注销抵押登记的义务；2、由于原被告双方在合同中并没有明确约定被告协助办理产权转移登记手续应于何时办理，即合同对于被告的该义务履行期限没有作出明确约定。据此，原告要求被告按照合同第十一条的约定支付逾期履行义务的违约金，从2017年4月19日开始按照交易价格665000元每日万分之二支付违约金至房屋所有权过户至原告名下，事实依据并不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、原告李彩连与被告刘贤梅、邓清华于2017年3月9日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、被告刘贤梅、邓清华于判决生效之日起10日内清偿欠第三人广发银行股份有限公司清远分行贷款本金212311.04元及利息（该欠贷款本金暂计至2017年3月24日止），逾期由原告李彩连代被告刘贤梅、邓清华向第三人广发银行股份有限公司清远分行清偿上述贷款本息，款项在购房款当中扣减；三、被告刘贤梅、邓清华于涂销房屋抵押登记之日起10日内协助原告李彩连办理清远市清城区东城街办平安居委会加州路一号加州花园1区十二号楼2梯1层07号房屋的产权转移登记手续；四、驳回原告李彩连的其他诉讼请求。案件受理费10450元，减半收取计5225元，保全费3845元，合共9070元，由被告刘贤梅、邓清华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一七年七月二十四日书记员  黎婉华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。