辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终3954号上诉人（原审原告）：巩勇，男，1970年1月14日出生,汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：刘丹，辽宁欣合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张海平，女，1979年11月23日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘钢，男，1960年6月3日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：辽宁昊宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区教场路24号。法定代表人：丁福国，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。法定代表人：樊旭洪，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：金华市万胜房地产有限公司，住所地金华市文苑路5号5楼。法定代表人：李淑芳，该公司董事长。上诉人巩勇因与被上诉人张海平、辽宁昊宇房地产开发有限公司（以下简称“昊宇公司”）、沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称“东森公司”）、金华市万胜房地产有限公司（以下简称“万胜公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初2666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月30日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。巩勇上诉请求：1.增加判令撤销张海平名下备案登记手续，将案涉房产备案至巩勇名下。2.增加判令案涉房地产所有权归巩勇所有，被上诉人协助巩勇办理更名过户手续。3.判令上诉费用及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院不采纳昊宇公司向我方出具的收款收据，不尊重我方已经支付购房款的事实。一审法院认定我方没有实际支付购房款是错误的。2.如果我方没有支付购房款，昊宇公司是不可能向我方开具收款收据，并向我方出具入住通知单。3.张海平在一审中自认自己购买房屋后从未到涉案房屋，完全不知道涉案房屋的格局，张海平同昊宇公司并不是真实的买卖关系，是民间借贷关系。张海平辩称，张海平的购房是真实的，支付了购房款，有真实的付款及凭证，而非上诉人所说的抵押借款行为，被上诉人购买的房屋在沈阳市房产交易权属中心进行了备案登记。昊宇公司用已经正式出售的房产与上诉人签订抵顶工程款的《商品房买卖合同》本身就是无效的、非法的，上诉人应该向开发企业主张和追讨自己的货款。昊宇公司、东森公司、万胜公司经传唤，均未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。巩勇向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的商品房买卖合同有效，同时确认房屋所有权归原告巩勇所有；2、撤销张海平名下商品房的合同备案登记手续；3、判令被告协助原告办理房屋产权过户手续；4、判令被告支付原告违约金6000元；5、判令被告承担本案全部诉讼费及其他相关费用。一审法院认定事实：2007年9月13日原告与被告昊宇公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于沈阳市沈河区市府大路286号第1幢1-23-9号，建筑面积139.56平方米的房屋，房屋总价值600,000元。该合同并未办理备案登记。同日，被告昊宇公司向原告出具《收款收据》一份，载明住宅1-23-9，金额600,000元，被告昊宇公司在其上加盖财务专用章，在备注一栏有“镇江电力设备货款”字样。在房屋可办理入住手续后，被告昊宇公司向原告发出《“摩根凯利”入住通知书》，载明位于沈阳市沈河区市府大路286号第1幢1-23-9号已具备入住条件，可交付原告。2008年7月18日，被告张海平与被告昊宇公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告张海平购买位于沈阳市沈河区市府大路286号第1幢1-23-9号，建筑面积139.56平方米的房屋，房屋总价值418680元。该合同办理了备案登记。2008年7月22日，被告张海平向案外人吴增卫（被告东森公司出纳）账户转款700000元。另查明，被告东森公司于2015年8月出具《证明》一份，载明吴增卫为该公司财务部出纳，为公司业务及现金周转方便，公司特委派吴增卫开通本人银行卡，完全用于公司资金周转经营。所委派吴增卫开通的银行卡往来录入公司财务账目，在公司有据可查，与本人无任何关联。再查明，被告张海平在庭审过程中向法庭提举《收款收据》一份，证明张海平购买该房屋有真实的付款及凭证。向法庭提交《商品房回购合同》一份，证明张海平购买房屋是真实的购买关系，不是抵押借款的行为。被告昊宇公司在庭审中对《收款收据》的真实性存在异议，并表示其上的财务专用章是假的，对《商品房回购合同》的真实性存在异议，该份合同上昊宇公司的公章是私刻的，该章是当时昊宇公司与万胜公司联建的时候，下面有字是联建办公室，在他们盖得时候被挡上了。一审法院认为：当事人的合法权益受到法律保护。原告向法庭提交《商品房买卖合同》、《收款收据》、物业费收据、电梯费收据用以证明其与被告昊宇公司之间存在真实的买卖关系。关于《商品房买卖合同》，庭审中被告昊宇公司对该合同的真实性没有异议，且原告办理了房屋入住手续，并且已经实际占有使用该房屋，故对该合同予以认可。关于原告要求确认房屋所有权的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告与被告昊宇公司虽然签订了《商品房买卖合同》，但双方并未办理产权登记，没有发生不动产物权变动，故对原告的此项诉讼请求不予支持。关于原告要求撤销张海平名下商品房的合同备案登记手续的诉讼请求，被告张海平向法庭提交了与被告昊宇公司于2008年7月18日签订的《商品房买卖合同》以及《收款收据》、建设银行《转账凭条》用于证明购买该房屋。原告与被告昊宇公司虽然主张被告与张海平之间不存在真实的买卖房屋关系，是借款抵押关系，但未提供充分证据证明其主张，而且被告作为与张海平签订买卖合同的一方合同相对人，对该合同并未提出过确认无效和撤销的请求，故对原告的上述意见一审法院无法予以采信。在一房多卖的情况下，应依据房屋登记、合法占有、支付购房款等情况处理。本案中原告提供的《收款收据》备注中“镇江电力设备货款”字样，原告在庭审中并不能就该字样进行合理说明，同时被告昊宇公司称双方并不是真实的交款行为，而是配合以物抵债而出具的，事实上原告并没有向被告交付该款项，而是抵顶镇江电力的货款，且原告向法庭提交的证据并不能证明其支付购房款为现金支付，应当承担举证不能的不利后果，而原告向法庭提交的物业费收据、电梯费收据等只能证明其已实际入住，故对原告的此项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，因涉案房屋尚不具备办理房屋产权证的条件，故原告要求被告协助办理房屋产权过户的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告支付违约金6000元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，予以支持。综上所述，原告的部分诉讼请求于法有据，予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认原告巩勇与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订的购买沈阳市沈河区市府大路286号第1幢1-23-9房屋的《商品房买卖合同》有效；二、被告辽宁昊宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告巩勇违约金人民币6000元；三、驳回原告巩勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，公告费800元，由被告辽宁昊宇房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人巩勇提交物业费收据两张,证明上诉人一直占有使用涉诉房产，是真实的购买人。被上诉人张海平对该收据未提出异议。被上诉人张海平提交钥匙一把，证明2008年7月18日签完合同，由东森公司江洪给我的涉诉房屋的钥匙，上诉人巩勇认为该钥匙来源不明，对真实性不认可，同本案不具备关联性。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。另查明，一审法院就本案曾作出（2015）沈河民二初字第00554号民事判决，巩勇不服，上诉至本院，本院将该案发回重审。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中巩勇与张海平均提供了与昊宇公司签订的《商品房买卖合同》，两份合同均无法律规定的无效情形。就巩勇与昊宇公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题，昊宇公司与张海平并未提出上诉，且确认该合同有效并不损害本案当事人的合法权益。而昊宇公司虽然在一审中主张其与巩勇无真实买卖关系，但未能提供相关证据。由于昊宇公司未充分履行合同义务，巩勇要求昊宇公司支付违约金具有法律和合同依据。因此，一审法院确认巩勇与昊宇公司签订的《商品房买卖合同》有效并判决昊宇公司支付巩勇违约金并无不当，本院予以维持。关于巩勇提出的确认其对案涉房屋的所有权，撤销张海平的备案手续并将案涉房屋备案至巩勇名下，昊宇公司协助办理产权过户手续的上诉请求。根据《物权法》的规定，不动产应具有变更登记的公示行为，方能发生物权变动的法律效果。因此巩勇与昊宇公司签订的《商品房买卖合同》虽属有效，但巩勇在未办理物权登记的情况下不能直接取得案涉房屋的所有权。由于昊宇公司就案涉房屋分别与巩勇、张海平签订了两份买卖合同且均未办理产权登记，故对于本案争议，应结合双方合同签订及备案情况、房款支付情况、交付及占有情况等因素综合考量。首先，从合同签订情况看，巩勇签订合同时间虽然在先，但张海平已经办理了房屋买卖合同的备案手续。巩勇主张其于2007年9月13日签订合同购买案涉房屋，至本案诉讼近8年时间均未向昊宇公司主张办理合同备案手续，其本身存在怠于行使权利的情况。其次，从房款支付情况分析，巩勇与张海平均提供了昊宇公司出具的收款收据，在巩勇提供的收款收据备注中有“镇江电力设备货款”字样，张海平提交了其向东森公司财务部出纳吴增卫的转款凭证以及昊宇公司出具的收款收据，而昊宇公司称仅收到张海平的房款，未收到巩勇的房款，尽管巩勇提交的银行存款凭证，但仅能证明其具有相应金额的存款，不能直接证明其向昊宇公司支付房款。综合以上分析，张海平提交的支付房款的证据优于巩勇提交的证据。最后，从交付及占有情况分析，巩勇提交了近年来的物业费收据，张海平提交了房屋钥匙，可见双方对于房屋交付及占有情况一直存在争议，并不能以此作为权属认定的唯一条件。至于巩勇提出张海平同昊宇公司并不是真实的买卖关系，是民间借贷关系，并未提供充分证据予以证明，本院难以采信。综合以上分析，张海平与昊宇公司就诉争房屋所签订的《商品房买卖合同》已经备案，其实际支付了购房款，而巩勇无法证明其实际支付了购房款，因此张海平对案涉房屋享有的权利应优先于巩勇受到保护，故对关于巩勇提出的确认巩勇对案涉房屋享有所有权，撤销张海平的备案手续并将案涉房屋备案至巩勇名下，昊宇公司协助巩勇办理产权过户手续的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人巩勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人巩勇负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一八年五月二十二日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。