贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
黔27民终811号
上诉人（原审原告）贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司。住所地贵州省长顺县。
负责人张莉，该公司总经理。
委托代理人张雷，该公司经理。
委托代理人吴如新，该公司办公室主任。
被上诉人（原审被告）石家斌，教师。
上诉人贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司（以下简称“安吉瑞公司”）与被上诉人石家斌物业服务合同纠纷一案，长顺县人民法院于2016年2月14日作出（2016）黔2729民初64号民事判决后，安吉瑞公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审审理查明：2012年3月23日安吉瑞公司与石家斌签订了《长顺县“星筑园小区”物业服务管理合同》（以下简称“《物业服务管理合同》”），由安吉瑞公司作为长顺县“星筑园小区”的物业管理方，约定合同期限为1年。其中合同第一条第（一）项第1款约定服务范围是对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；合同第四条第（一）、（二）项及第八条第（四）项约定了物业服务价格及逾期缴费的违约责任：1、小高层每月0.5元/㎡，2、商铺每月0.8元/㎡，3、电梯、（高层）每月0.8元/㎡。提前15天付下半年的物业服务费，逾期一日加收应缴金额的2‰作为滞纳金。石家斌是该小区2幢2单元601室的业主，其房屋建筑面积为143.35㎡，每月每平方米应按0.5元计收服务费。石家斌于2012年3月5日向房开商购房时已缴纳了一年的物业服务费430元。2012年3月23日，安吉瑞公司与石家斌补签上述《物业服务管理合同》。后石家斌以安吉瑞公司在物业服务上存在瑕疵后未继续缴纳相关物业服务费，双方也未续行签订《物业服务管理合同》，故引发诉争。
安吉瑞公司一审诉称：2012年3月23日，安吉瑞公司与石家斌签订了《前期物业管理合同》，双方约定安吉瑞公司向石家斌提供物业服务，石家斌按每平方米0.5元/月支付物业服务费，但石家斌从2011年12月30日至2015年12月30日共欠48个月的物业服务费3440元未付。另因双方在《前期物业服务合同》中约定了若石家斌未按期缴纳物业服务费时需向安吉瑞公司每月支付2‰的滞纳金，半年支付一次，因此，石家斌另需向安吉瑞公司支付滞纳金5573元。综上，为维护安吉瑞公司的合法权益，现特诉至法院请求判令石家斌支付拖欠的物业服务费及滞纳金共计9013元。
石家斌一审辩称：石家斌确系长顺县“星筑园小区”的业主，但所购买的房屋至今未装修入住，且安吉瑞公司对小区的安全防范及卫生等服务项目均未做到位，导致其未装修的房屋房门被撬坏，他人进入房屋随意大小便，另石家斌接房时已缴纳了一年的物业服务费。现双方签订的合同期限已经届满，双方已无有效合同关系存在，故不应支付相关物业费。
一审法院认为：安吉瑞公司与石家斌建立的《物业服务管理合同》依法成立，具有法律效力。合同到期后，安吉瑞公司继续为小区提供物业服务，而石家斌未明确反对安吉瑞公司继续提供物业服务，且对安吉瑞公司提供的物业服务持接受态度，应视为原合同继续有效，安吉瑞公司按照合同履行了义务，石家斌理应按照约定支付相应的物业管理费。但从安吉瑞公司提交的证据来看，其所涉及的仅是公共照明及电梯维修两部分的服务，无法证明安吉瑞公司已按原合同的约定全面履行了服务义务。由于石家斌所购房屋未实际装修入住，且已缴纳了一年的物业服务费，缴费时间至2013年3月23日。根据《贵州省物业服务收费管理办法》第十九条“物业管理公共性服务费由业主入住之日起，（以交钥匙为准）按月交纳。房地产开发经营单位自用房或未售出房屋的物业管理公共服务费由开发经营单位或包销商支付。已售出但未入住的，由该业主交纳50%物业公共性服务费”的规定，石家斌应缴的物业服务费应以33个月（2013年3月24日至2015年12月30日）为基数计算为143.35㎡33个月0.5元/月50%＝1182.64元。一审法院还认为，因安吉瑞公司对石家斌拖欠物业服务费的客观事实，未尽到积极的催缴义务，其对迟延履行的后果应自行承担相应的责任，因此，一审法院对其要求石家斌支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百二十条和《物业管理条例》第七条及《贵州省物业服务收费管理办法》第十九条的规定，判决：一、石家斌应于判决生效之日起十日内支付安吉瑞公司2013年3月24日至2015年12月30日的物业服务费1182.64元；二、驳回安吉瑞公司的其他诉讼请求。若义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由安吉瑞公司负担10元，石家斌负担15元。
一审判决宣判后，安吉瑞公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求。主要上诉理由为：一审认定事实错误，适用法律错误。首先，根据国务院《物业管理条例》第七条的规定，业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，履行按时交纳物业服务费用的义务。又据《贵州省物业管理条例》第六十七条第一款的规定，物业服务企业或者其他管理人已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交物业服务费。在当事人双方已签订的《物业服务管理合同》中，对服务范围及缴费标准等均进行了约定，因此石家斌应按合同的约定交纳物业服务费。一审酌定按照50%的比例承担物业费没有法律依据。其次，根据《贵州省物业收费管理办法》第十九条的规定，物业管理公共性服务费由业主入住之日起按月交纳。已售出但未入住的，由该业主交纳50%物业管理公共性服务费。因此，在石家斌已领取商品房钥匙的情况下，应视为其已入住，故应全额交纳物业服务费。一审未认定交钥匙即为入住，而以“人住进去才算入住”是错误的。再次，根据《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款的规定，物业服务合同约定期限届满，业主大会没有作出续聘或者另行选聘决定，也没有要求物业服务企业或者其他管理人人退出物业管理区域，物业服务企业或者其他管理人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。因此原合同对双方当事人仍有约束力。安吉瑞公司履行了物业服务，石家斌应当继续交纳物业费及按照合同约定支付滞纳金。
石家斌辩称：请求二审维持原判。首先，安吉瑞公司主张拖欠物业服务费3440元不符合事实。购房时，石家斌已交纳一年物管费430元，是按照应缴费的一半交纳。从购房之日起至今房屋未装修、未入住，与购房时无异，因此安吉瑞公司提出全额缴费不合理。其次，安吉瑞公司主张违约金也不符合事实。石家斌在购房时已交一年物业费，并未违约。双方签订的合同期限为一年，期满后并未续签，同时安吉瑞公司也未通知缴纳物业费，因此违约并不存在。再次，安吉瑞公司未按物业服务管理合同履行职责。根据合同第二条的约定，物业公司应设置门岗值班，应在服务区域巡视，尽到安全防范责任。对车辆进出、停车、泊位管理其也未尽职责。2014年6月26日，石家斌探房时，发现大门被扭坏，有人进入房中卧室大小便，询问物管，两次均无人值班。且小区内车辆乱停乱放，无人管理，外面车辆随便出入，无人过问。因此请求二审维持原判。
经本院审理，二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，业主有权委托物业管理企业或者其他管理人对物业进行管理。本案中，安吉瑞公司与石家斌签订《物业服务管理合同》，由安吉瑞公司作为长顺县“星筑园小区”的物业管理方，为该小区提供物业服务。双方当事人在合同中约定了物业服务范围及物业服务价格及相关违约责任，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同有效正确，本院予以确认。2012年3月5日购房时，石家斌交纳了一年的物业费，因其尚未入住，缴费标准按照合同约定的1/2交纳。对此事实，2012年3月23日安吉瑞公司和石家斌补签《物业服务管理合同》时表示认可，表明安吉瑞公司已知石家斌尚未入住该商品房的事实。参照《贵州省物业收费管理办法》的相关规定，上述未装修并入住的缴费应当以半价收取。故对安吉瑞公司关于交钥匙即视为入住的主张，本院不予支持。同时，石家斌缴费期限届满后，其也未入住该房，故一审以半价认定物业服务费并无不当，本院予以维持。
安吉瑞公司在履行物业服务合同过程中，存在小区有外车入停导致业主车辆未能有序停放及电梯经常停用等问题，导致小区内众多业主拒缴物业费，其本身应加强服务质量，切实维护广大业主的合法权益。加强与业主沟通，依照合同的约定履职尽责，与小区业主一道共建和谐、文明、有序的小区。
综上，上诉人的上诉理由不充分，对其上诉主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘国红
代理审判员 王开恒
代理审判员 万 青
二〇一六年六月三十日
书 记 员 李 震