江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0121民初690号原告：江西省翠林山庄有限公司。住所地：南昌县南昌翠林高尔夫度假酒店*号。住址机构代码：75111543-1。法定代表人：赵长龙，该公司董事长。委托代理人：邓文超，该公司职员。委托代理人：车良岐，该公司职员。被告：徐凌，女，1980年7月1日出生，汉族，住江西省南昌市原告江西省翠林山庄有限公司（以下简称翠林公司）诉被告徐凌商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翠林公司委托代理人车良岐、被告徐凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翠林公司诉称：2015年4月6日，原、被告签订了《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定，被告购买原告开发的位于南昌恒大绿洲六期某号房，该商品房总价为934439元，被告应于2015年4月6日前办理银行按揭。2015年4月21日，交通银行江西省分行与原、被告签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定，被告向银行贷款560000元用于支付购房款，原告为该笔贷款提供连带保证责任；被告应按月分期向银行偿还贷款；若被告发生违约事件的，银行有权宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期，并要求保证人就其担保范围内的本合同债务履行保证责任。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款，并向银行申请住房贷款，，银行于2015年4月23日发放了该笔贷款共计560000元。2015年7月起，被告因自身原因无力偿还该笔按揭贷款，不再继续偿还按揭贷款，至今已经连续8期未偿还银行按揭贷款。2016年2月29日，银行按照合同约定要求原告承担保证责任，原告向该行支付了582178.66元（其中本金556846.94元，利息、复息及罚息等共计25331.72元），用于结清被告贷款所有欠款本金、利息、罚息等。原、被告签订的《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除合同，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退回，同时被告必须协同原告到房管局办理有关解除手续。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2015年4月6日签订的《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2、判令被告配合原告前往房管局办理解除合同备案手续；3、被告已支付的购房款374439元归原告所有，并向原告支付逾期付款违约金人民币5568.46元；4、判令被告承担原告代为支付的贷款利息、复息及罚息等共计25331.72元。本案诉讼费用由被告承担。被告徐凌辩称：我同意解除合同。只要原告方把该还给我的款项还给我，该我承担的责任我会承担。经审理查明：2015年4月6日，被告徐凌（买受人）与原告翠林公司（出卖人）签订《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的南昌恒大绿洲某号房屋一套。付款方式及期限：买受人于2015年4月6日前支付首期房款374439元，余款560000元须在2015年4月6日前办理银行按揭，并同时交清所有办理银行按揭所需资料。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过180天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）第5项约定：在《房屋所有权证》、《房屋共有权证》及《房屋他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，（1）有权单方解除本《南昌县商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。《合同补充协议》第四条双方同意本合同第七条补充如下：1、本合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。商品房买卖合同签订后，原告与被告徐凌及案外人交通银行股份有限公司江西省分行（以下简称为交通银行）办理了560000元的30年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了《个人房产抵押贷款合同》，原告作为保证人对被告的560000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款交通银行已于2015年4月23日发放。自2015年7月开始，被告徐凌连续8期未按约偿还银行贷款。2016年2月29日，交通银行扣划原告账户内582178.66元（其中本金556846.94元，利息、罚息、复利等共计25331.72元）用于结清被告徐凌所欠款项。以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、《关于承担连带保证责任的证明》、交通银行特种转账传票两张、交通银行南昌市府前支行还款凭证八张、《关于解除的函告》、EMS回单一张等证据予以证实。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》第七条已约定被告逾期付款的违约责任，而附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项再次约定被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋，且被告所交的全部款项不予退还。合同附件四的《合同补充协议》系格式条款。该格式条款中关于“买受人所交的全部款项不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。虽然合同附件四中加重被告承担责任的条款无效，但原、被告签订的《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》的其他条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，被告按本合同约定办理了购房款560000元的银行按揭贷款，但被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了582178.66元的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告徐凌逾期支付房款已超过180天，故原告主张解除《南昌县商品房买卖合同》并请求被告配合原告前往房管局办理解除合同备案手续，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期付款违约金人民币5568.46元的诉讼请求，本院认为，双方对逾期付款违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款总额为人民币556846.94元，故应按该数额的1%计算违约金，违约金应为5568.47元，原告主张违约金为5568.46元，系原告对自身权益的处分，不违反法律规定，本院予以认可。被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计25331.72元，故原告要求被告赔偿损失费用计人民币25331.72元，理由正当，于法有据，本院予以支持。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告已支付的购房款374439元归原告所有，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告江西省翠林山庄有限公司与被告徐凌于2015年4月6日签订的《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告徐凌应在本判决生效之日起十日内配合原告前往房管局办理上述合同的解除备案手续；三、被告徐凌应在本判决生效之日起十日内支付原告江西省翠林山庄有限公司逾期付款556846.94元的违约金人民币5568.46元；四、被告徐凌应在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西省翠林山庄有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息、复利共计25331.72元；四、驳回原告江西省翠林山庄有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7380元、保全费2470元，合计为9850元由被告徐凌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 朱 琳人民陪审员 李 娟人民陪审员 谢小青二〇一六年七月二十六日书 记 员 刘文莉