安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖05民终620号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵文斌,男,1968年9月23日生,汉族,住甘肃省兰州市城关区。上诉人（原审原告、反诉被告）：马鞍山市沙姆巴拉酒店有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区九华路与康乐路交叉口西北角（安徽德化堂国际酒店有限公司内）。法定代表人:赵文斌，总经理。共同委托诉讼代理人：林志清，安徽长城律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杨琴，安徽长城律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：马鞍山市德化堂古床博物馆,住所地安徽省马鞍山市康乐路**号。法定代表人:刘强，董事长。委托诉讼代理人：尹冰花，安徽净源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王抒发，安徽净源律师事务所律师。上诉人赵文斌、马鞍山市沙姆巴拉酒店有限公司（以下简称沙姆巴拉酒店）因与上诉人马鞍山市德化堂古床博物馆（以下简称德化堂）合同纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院（2017）皖0504民初3304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵文斌、沙姆巴拉酒店上诉请求：一、请求依法撤销（2017）皖0504民初3304号民事判决，改判支持上诉人一审请求；2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实确有错误。1、被上诉人存有明显欺诈行为，一审未予认定错误。一审认定上诉人对于“七层及博物馆三层古床住宿体验区不得对外营业”知情，显然毫无根据。2、被上诉人违反合同约定，未定期对固定资产（包括消防设施）进行维修，一审对此未认定也显属错误。3、上诉人在一审庭审中明确表示，要求被上诉人承担违约责任的依据是，被上诉人出租的德化堂国际酒店部分房屋未能通过消防验收。被上诉人隐瞒这一重要事实，将涉案酒店全部房屋整体租赁给上诉人用于酒店经营。根据双方签订的租赁合同第十二条第2款第（2）项的约定，被上诉人违约事实十分明显，应承担违约责任，支付上诉人违约金30万元。二、一审法院认定：“租赁物为一个整体，具有多种功能，即使主楼七层及博物馆三层不能对外经营旅馆业，亦可用于其他用途，况且，在合同的履行过程中，赵文斌、沙姆巴拉酒店已将主楼七层及博物馆三层作为对外经营使用，故对于这一诉请，依法不予支持。”上诉人认为，该项认定也确有错误。特种行业许可证中明显记载“七层及三层古床住所体验区不列入验收范围，不得对外营业。”本案中上诉人承租酒店最主要的目的就是住宿和餐饮，而案涉酒店中绝大部分客房均位于七楼，博物馆三楼也有小部分客房，在七楼与博物馆三楼均不能对外营业的情况下，合同的大部分目的已经不能实现。且使用物违反《中华人民共和国消防法》第十二条规定。另，一审法院认为上诉人已将主楼七层及博物馆三层对外营业使用，但却忽略了一个事实，上诉人之所以使用，是在其不知情的情况下，其在2017年2月份拿到特种行业许可证，办理变更登记时才知晓上述部分不能对外营业，在上诉人知晓后即与被上诉人沟通，但一直未能解决。退一步说，即使上诉人知晓后继续使用了该部分，但由于该部分消防验收不合格，会危及上诉人及住宿客户的人身安全，根据我国合同法第二百三十三条的规定，仍然应该由被上诉人承担不利后果。且被上诉人也自认不能使用部分占全部租赁物的10%，所以不能使用部分应当返还10%租金，至少应当退回18万元。三、一审法院认定“对于赵文斌、沙姆巴拉酒店主张的8月份社保费用，其他单位签单费用，以及德化堂主张的储值卡余额、预收餐费、预收游泳票款、酒店物品损坏价值等其他项目，因对方不予认可，本案中无法处理，双方可另行协商。”上诉人认为，该项认定未完全处理双方纠纷，对诉讼请求未予判决，明显不符合法律规定。德化堂辩称：一、一审法院认定事实清楚，德化堂不存在欺诈行为。首先，上诉人赵文斌、沙姆巴拉酒店承租主要目的是经营酒店，酒店的住宿属于特种行业，而特种行业的经营须经行政许可，对此上诉人应当明知。其次，双方订立合同的时间为2016年4月13日，租赁物的交接时间为2016年5月1日，而合同约定的租赁期限起始时间是2016年8月1日，上诉人有足够的时间考察和了解租赁物的状况。再次，沙姆巴拉酒店登记成立的时间为2016年5月30日，经营范围主要是餐饮服务、住宿服务、企业管理、物业管理等，上诉人申请办理营业执照须提供《特种行业许可证》，该证对于“七层及三层古床住宿体验区不得对外营业”的记载非常明确。上诉人对此完全知情。二、在上诉人租赁期间，被上诉人对固定资产（包括消防设施）完全履行了维修义务，确保租赁物始终处于能够使用状态。无证据证明上诉人就租赁物要求答辩人维修，也无证据证明上诉人对租赁物实施了维修。三、答辩人提供的房屋经消防验收合格，符合合同约定。撇开整体租赁不说，即使是主楼七层及博物馆三层也只是在特种行业许可行政行为中未将此列入验收范围，不能以此否定租赁物经消防验收合格的事实。上诉人要求答辩人承当违约责任没有事实和法律依据。四、“主楼七层及博物馆三层不得对外营业”。即不存在隐瞒和欺诈的情形，又一点没有影响合同的履行。首先，根据“租赁合同书”第一条、第六条的约定，答辩人将德化堂国际酒店整体交由上诉人租赁经营管理，但是这并不意味着德化堂国际酒店的每一处房屋，每一个部分都可以对外经营。德化堂国际酒店整体能够租赁经营管理毋庸置疑，因为上诉人不仅以德化堂国际酒店为住所注册成立了公司，而且经营时间长达14个月，隐瞒和欺诈无从谈起。其次，德化堂国际酒店整体面积约为13500平方米，而主楼七层及博物馆三层涉及能否对外经营的面积仅约为1400平方米，只是整体租赁物的小部分。局部不能对外经营，丝毫不改变德化堂国际酒店整体对外经营的属性。再次，根据上诉人的经营范围（住宿服务、餐饮服务、企业管理、物业管理等），主楼七层及博物馆三层虽然不得对外营业，但完全可以满足上诉人的租赁需求，而事实上，上诉人明知主楼七层及博物馆三层不得对外营业，却违反规定擅自对外营业。因此，上诉人要求答辩人返还18万元租金没有事实和法律依据。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。德化堂上诉请求：1、撤销（2017）皖0504民初3304判决第二项、第四项，依法改判支持上诉人的一审反诉请求；2、由被上诉人依法承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认为：“关于德化堂主张赵文斌、沙姆巴拉酒店不履行合同主要义务要求其承担违约责任的诉请，亦未对此举证证明，且双方已自行解除合同，合同权利义务已终止，对于德化堂该项诉请，依法不予支持。”这是认定事实和法律错误。首先，上诉人（德化堂）与赵文斌、沙姆巴拉酒店签订的《德化堂床文化酒店租赁经营合同书》明确约定，每年的租赁费（180万元）须于每年8月1日前支付；对于拖欠租赁费，德化堂有权解除合同，并要求承租人支付月租金（15万元）两倍的违约金，可被上诉人因经营不善，在2017年8月1日前无力支付第二年的租赁费，基于被上诉人的违约情况，且被上诉人无法纠正其违约行为，上诉人迫不得已依法解除租赁合同，被上诉人对此未提出任何异议，并自行撤离酒店，返还租赁物。上诉人依约有权要求被上诉人支付违约金。其次，鉴于上诉人与被上诉人商定的租赁期限为10年（自2016年8月1日起至2026年7月31日止），上诉人于2016年5月1日就租赁物移交给被上诉人，实际免收了三个月的租金。由于被上诉人不履行合同主要义务（拖欠租金），迫使上诉人单方行使合同解除权，原约定十年期的租赁合同仅履行一年即告终止，给上诉人造成严重经济损失。上诉人要求被上诉人支付违约金完全符合公平原则。再次，虽然双方解除合同，合同权利义务已终止，但并不影响上诉人要求被上诉人承担违约责任。被上诉人在租赁期间，以定金、预售游泳票等形式预收的费用已由上诉人承担，且被上诉人还损坏了部分租赁物。虽然被上诉人对此不予认可，但上诉人提交的证据能够足以证明，一审法院应予认定而未认定，是认定事实和适用法律错误。赵文斌、沙姆巴拉酒店辩称：一、答辩人不应当承担违约责任，双方之所以解除合同是因为上诉人存在欺诈行为，隐瞒酒店部分不能营业事实，且没有定期对酒店固定资产维修。上诉人没有证据证明答辩人明知酒店部分不能营业，答辩人是在办理特种许可证变更登记时才知晓，在2016年4月13日签订合同之前上诉人没有告知这个事实。上诉人自认1400平方米是不能经营，在13000平方其中占到了百分之十，德化堂酒店2014年就依法登记注册，作为答辩人有理由相信13000平方是能够经营，而且上诉人在合同中第六条范围内没有表示七层及三层古床体验区不在承租范围内。退一步说，即使答辩人知道继续使用，后因为消防验收不合格，会危住宿人员及人身安全，根据合同法233条规定，仍然应当由上诉人承担不利后果。二、上诉人提出的定金、预售游泳票等预收费用，双方在一审中已经对账，其余部分无票据加以证明，也没有证据证明答辩人损坏了部分租赁物。一审法院认定事实如下：2016年4月13日，德化堂（甲方）与赵文斌（乙方）签订《德化堂床文化酒店租赁经营合同书》，合同约定，1、德化堂将其所有的德化堂床文化酒店整体租赁给赵文斌经营管理，租赁期限自2016年8月1日起至2026年7月31日止；2、赵文斌另行成立一家运营管理公司作为该合同乙方的共同履约主体；3、“甲方协助乙方管理公司另行办理酒店经营手续，酒店的经营范围、经营所需证照、许可手续、印鉴等由乙方另行办理”；4、“甲方将德化堂国际酒店整体交由乙方租赁经营管理（包括客房、餐厅、会议室、康体等设施），包括酒店主楼、博物馆三楼（3001客房、中式会议室、四楼小剧场除外）、停车场双方公用、内部装修、家俱、家电等各种设施、设备。资产以双方移交时共同清点的移交资产台账为准（双方各执一份清单）。酒店易耗品以购价出售给乙方”；5、关于甲方的权利义务，双方约定“为乙方提供现有的客房、餐厅、会议室、康体及所有租赁区域内的设施设备及物品，使乙方在交接后能立即投入正常经营。甲方应定期对固定资产进行维修及修缮，保证乙方能够正常经营。”、“甲方给乙方提供小工程维修、保安等无偿物业服务”、“除上述所约定的装修工程、设施设备、物品的购进，以及工程改造外，乙方经营期间所出现的装修工程、设施设备、物品的更换，甲方将不再承担，均由乙方自行承担”；5、双方还约定，租金为每年180万元。另外，双方就违约责任、管辖法院均作出了约定。合同签订后，赵文斌依约成立了沙姆巴拉酒店对德化堂文化酒店进行经营管理，并于2016年5月30日办理了营业执照。2016年12月24日，马鞍山市雨山区公安消防大队向沙姆巴拉酒店下达了责令限期改正通知书，指出存在的消防问题有：1、灭火器未成组放置且生产日期失效；2、地下车库防火门损坏；3、消控室值班人员一人且无证上岗且不会操作；4、应急照明配置不符合标准，疏散标志损坏；5、配电室防火门擅自拆除。为此，该消防大队于2017年1月3日向沙姆巴拉酒店下达了行政处罚决定书，给予沙姆巴拉酒店罚款5000元。案涉特种行业许可证，发证日期为2014年5月16日，企业名称为“安徽德化堂国际酒店有限公司”，该证的备注栏载明“根据消防合格证书许可范围，4-6层核发许可证。七层及三层古床住宿体验区不列入范围，不得对外营业”，该证的变更登记栏记载有，2017年2月20日，名称变更为“马鞍山市沙姆巴拉酒店有限公司”法人变更为“赵文斌”，该证的年审记录栏中，2014、2015、2016年度均年审合格。一审中，经一审法院主持双方当事人核对账目，德化堂认可赵文斌、沙姆巴拉酒店主张的赔偿项目有：1、厨房库存45141.6元；2、其他库存113240.03元；3、固定资产有4台电脑和12张办公桌；4、德化堂签单费用120160元。赵文斌、沙姆巴拉酒店认可德化堂主张的赔偿项目有：1、定金余额6000元；2、7月燃气费4358元；3、7月电信费5635元；4、代付材料费16331元。其中，关于固定资产的4台电脑和12张办公桌，双方均同意自行办理交接手续。一审法院认为，一、关于赵文斌、沙姆巴拉酒店主张德化堂隐瞒消防验收不合格、主楼七层及博物馆三层不得对外经营的事实、存在欺诈行为而要求撤销合同的请求。从时间上来看。根据双方订立的合同，赵文斌、沙姆巴拉酒店承租的租赁物前身亦是用于酒店经营，且双方订立合同的时间为2016年4月13日、租赁物的实际交接时间是2016年5月1日、赵文斌、沙姆巴拉酒店办理营业执照的时间为2016年5月30日、而合同中约定的租赁期限起始时间是2016年8月1日，赵文斌或沙姆巴拉酒店完全有充裕的时间进行实地考察，对租赁物的状况理应是完全了解。关于消防问题。酒店业为特种行业应向所在地的公安治安部门申请办理特种行业经营许可证，这是酒店业经营者应当知道的基本常识，而据赵文斌、沙姆巴拉酒店举证的特种行业许可证，该证对于“七层及三层古床住宿体验区不得对外营业”的记载非常明确，赵文斌对此应当知情，该证显示租赁物2014年至2016年的年审均为合格，租赁物在出租时已通过了当年的年审，至2016年12月24日马鞍山市雨山区公安消防大队向沙姆巴拉酒店下达了责令限期改正通知书时，沙姆巴拉酒店应该至少已经营近五个月，根据双方合同中约定的乙方权利义务“严格遵守各级政府部门颁布的治安、食品卫生、工商、税务、环保、消防等法规”，此时出现的消防问题，正是赵文斌、沙姆巴拉酒店未履行《中华人民共和国消防法》规定的消防安全职责所致，赵文斌、沙姆巴拉酒店要求德化堂承担消防整改及罚款费用与法无据。故关于赵文斌、沙姆巴拉酒店主张德化堂隐瞒消防验收不合格、主楼七层及博物馆三层不得对外经营的事实、存在欺诈行为而要求撤销合同的请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。赵文斌、沙姆巴拉酒店要求德化堂承担消防整改及罚款费用亦与法无据。二、关于违约问题。1、关于赵文斌、沙姆巴拉酒店主张德化堂未依约对酒店固定资产进行维修和修缮的问题。对此，双方虽在合同中约定有“甲方给乙方提供小工程维修、保安等无偿物业服务”，该条约定为德化堂的义务亦是赵文斌、沙姆巴拉酒店享有的权利，权利人可自由处分自己享有的权利，赵文斌、沙姆巴拉酒店仅提交自行维修的票据等单据，并未举证证明其根据合同约定要求德化堂进行维修，依法应当承担相应的不利后果，故对于赵文斌、沙姆巴拉酒店主张德化堂未依约对酒店固定资产进行维修和修缮需要承担违约责任支付违约金300000元的诉请，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。赵文斌、沙姆巴拉酒店要求德化堂承担2016年度及2017年度酒店维修费用亦与法无据。2、关于德化堂主张赵文斌、沙姆巴拉酒店不履行合同主要义务要求其承担违约责任的诉请，亦未对此举证证明，且双方已自行解除合同，合同权利义务已终止，对于德化堂该项诉请，依法不予支持。三、关于赵文斌、沙姆巴拉酒店与德化堂各自主张的其他费用。对于得到对方认可的费用，可在本案中予以处理，经核算，德化堂应向赵文斌、沙姆巴拉酒店支付的费用合计278541.63元；赵文斌、沙姆巴拉酒店应向德化堂支付的费用合计32324元。对于赵文斌、沙姆巴拉酒店主张的主楼七层及博物馆三层不能使用折扣租金270000元的诉请，从双方订立的合同中明确约定“甲方将德化堂国际酒店整体交由乙方租赁经营管理（包括客房、餐厅、会议室、康体等设施），包括酒店主楼、博物馆三楼（3001客房、中式会议室、四楼小剧场除外）、停车场双方公用、内部装修、家俱、家电等各种设施、设备……”可见，租赁物为一个整体，具有多种功能，即使主楼七层及博物馆三层不能对外经营旅馆业，亦可用于其他用途，况且，在合同的履行过程中，赵文斌、沙姆巴拉酒店已将主楼七层及博物馆三层作为对外经营使用，故对于这一诉请，依法不予支持。对于赵文斌、沙姆巴拉酒店主张的8月份社保费用、其他单位签单费用，及德化堂主张的储值卡余额、预收餐费、预收游泳票款、酒店物品损坏价值等其他项目，因对方不予认可，本案中无法处理，双方可另行协商。关于固定资产的4台电脑和12张办公桌，双方均同意自行办理交接手续，本案中无需处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、马鞍山市德化堂古床博物馆于判决生效之日起十日内支付赵文斌、马鞍山市沙姆巴拉酒店有限公司278541.63元；二、赵文斌、马鞍山市沙姆巴拉酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付马鞍山市德化堂古床博物馆32324元；三、驳回赵文斌、沙姆巴拉酒店的其他诉讼请求；四、驳回马鞍山市德化堂古床博物馆的其他诉讼请求。案件本诉受理费减半收取4262.5元、反诉受理费减半收取4460.5元，合计8723元，由赵文斌、沙姆巴拉酒店负担1720元，由马鞍山市德化堂古床博物馆负担7003元。赵文斌、沙姆巴拉酒店二审中举证如下：证据1、安徽德化堂国际酒店有限公司企业公示信息一份，证明案涉合同中的潘胜发实际是德化堂酒店的法定代表人，公司成立时间是2014年5月21日，我们有理由相信德化堂酒店所有手续都是合法的，但实际情况不是这样的，消防10%的面积不合格，环评没有经过验收。证据2、马鞍山市雨山区环境保护局关于责令沙姆巴拉酒店停业整治的通知一份，证明德化堂酒店并没有完成酒店项目环保验收手续，导致沙姆巴拉酒店承租期间，被要求停止经营、整改和补办相关验收手续。德化堂对上述证据的质证意见为：证据1是打印件，对真实性有异议，本案当事人是赵文斌、沙姆巴拉酒店和德化堂，德化堂酒店不是本案的当事人；也达不到上诉人的证明目的，关于潘胜发在沙姆巴拉酒店签字消费的约10万元，已经签字认可了。证据2是复印件，真实性有异议，这份通知是发给沙姆巴拉酒店的，主要是针对餐饮项目的环境，与德化堂交付时的环境可能会发生改变，如果有关部门要求沙姆巴拉酒店整治，也是其经营期间发生的问题，与德化堂是没有关系的，据我们了解，沙姆巴拉酒店至在2017年7月底，一直是在正常经营。经审查，赵文斌、沙姆巴拉酒店在二审中所提交的两份证据形成时间均在其一审起诉前，不属于“新的证据”；其证据形式为打印和复印件，未加盖相关行政职能部门的公章；其证明目的与本案的争议焦点无直接关联性。本院对一审查明的基本事实予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：德化堂未明确告知赵文斌，案涉主楼七层及博物馆三层不属于行政许可的对外营业范围的事实，是否属于欺诈行为。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，根据已查明的事实，双方签订《德化堂床文化酒店租赁经营合同书》的时间为2016年4月13日、租赁物的实际交接时间是2016年5月1日。赵文斌作为承租方，其租赁德化堂酒店的主要目的为住宿和餐饮经营，在同德化堂协商并签订案涉租赁协议的过程中，为交易安全应履行审慎审查义务，即对德化堂所出租的酒店设施和相关审批手续进行必要的审查。而案涉的特种行业许可证，发证日期为2014年5月16日，该证的年审记录栏中，2014、2015、2016年度均年审合格，备注栏载明“根据消防合格证书许可范围，4-6层核发许可证。七层及三层古床住宿体验区不列入范围，不得对外营业”。在2016年5月1日双方办理租赁物的实际交接时，赵文斌理应会要求德化堂同时交付德化堂酒店的相关经营许可手续，在无证据证明德化堂刻意向赵文斌隐瞒上述事实的情况下，对于赵文斌、沙姆巴拉酒店关于德化堂存在明显欺诈行为的观点，本院不予采信。对于双方在一审中所主张的各项具体费用，一审对于双方已明确认可的部分费用已做出处理，对于有相应证据但可能涉及第三方相关利益的部分，一审告知双方可另行诉讼并无不当。综上，上诉人赵文斌、沙姆巴拉酒店，上诉人德化堂的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21659元，由上诉人赵文斌、马鞍山市沙姆巴拉酒店有限公司负担12738元，上诉人马鞍山市德化堂古床博物馆负担8921元。本判决为终审判决。审 判 长  汪振兴代理审判员  韦少兵代理审判员  彭 立二〇一八年五月三十日书 记 员  纪 震附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，进过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。