成都市青白江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0113民初2327号
原告：四川上善源投资有限公司，住所地：成都市高新区。
法定代表人：张光沛，总经理。
委托诉讼代理人：冯红兵，四川达和律师事务所律师。
被告：成都市盛鑫房地产开发有限责任公司，住所地：成都市青白江区。
法定代表人：陈学建，董事长。
委托诉讼代理人：钟伟，四川名声律师事务所律师。
原告四川上善源投资有限公司（以下简称“上善源公司”）与被告成都市盛鑫房地产开发有限责任公司（以下简称“盛鑫公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，被告盛鑫公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2016年10月16日裁定驳回该申请，被告盛鑫公司不服，在上诉期间内提起上诉，成都市中级人民法院于2016年11月16日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2016年12月9日、12月21日公开开庭进行了审理。原告上善源公司的委托诉讼代理人冯红兵、被告盛鑫公司的委托诉讼代理人钟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上善源公司向本院提出诉讼请求：1.被告将原被告双方于2013年10月21日签订的“凤凰湖国际社区商业1号楼转让协议”到房产管理部门办理合同备案登记；2.被告为原告代办取得位于成都市青白江区凤凰大道三段226号凤凰湖国际社区商业楼1号楼第四层全层房屋（房屋唯一号：1013145）的房屋所有权证及国有土地使用权证；3.被告以原告已付款360万元为基数从2015年1月1日起按每天万分之一向原告支付逾期办证违约金至代办取得房屋所有权证及国有土地使用权证为止，现暂算至2016年9月6日为219960元；4.本案诉讼费用及保全费用由被告承担。诉讼过程中，原告上善源公司变更第2项诉讼请求为：被告为原告代办取得位于成都市青白江区凤凰大道三段226号凤凰湖国际社区商业楼1号楼第四层全层房屋（房屋唯一号：1013145）的不动产权证书及不动产登记证明；变更第3项诉讼请求为：被告以原告已付款360万元为基数从2015年1月1日起按每天万分之一向原告支付逾期办证违约金至代办取得不动产权证书及不动产登记证明为止，现暂算至2016年9月6日为219960元。事实和理由：2013年10月21日，原告与被告签订“凤凰湖国际社区商业1号楼转让协议”，约定由原告购买被告开发并取得预售许可证（预售许可证号为：393）的位于成都市青白江区凤凰大道三段226号凤凰湖国际社区商业楼1号楼第四层全层房屋，房屋建筑面积1195.33平方米，单价3346.36元/平方米，总价款400万元。合同约定的付款方式为分期付款：原告应于签约后的10个工作日内支付被告第一笔房款360万元；第二笔尾款共40万元应于房屋办理产权证及土地使用权证后10个工作日内付清。签约当日，原告与被告又签订“凤凰湖国际社区商业1号楼转让补充协议”，约定包括上述房屋及凤凰湖国际社区商业楼1号楼1层5号、第二层全层、第三层全层、第五层全层及9号楼6个地下停车位的总房款为1880万元，原告应于签约后10个工作日内支付首笔房款1700万元，第二笔房款于办理房屋产权证后10个工作日内付清。补充协议第四条约定：“甲方为乙方代办产权证时，应分楼层办理各楼层的房屋产权证及国土使用证。”成约当日，原告即向被告支付含案涉房款360万元在内总房款1700万元，但被告至今未将案涉房屋买卖合同到房屋登记管理部门办理合同的备案手续。由于房屋买卖合同都没有备案，被告在合同中所承诺的2014年12月31日前代办取得房屋产权证及国有土地使用权证更是无从谈起。原告多次向被告交涉，要求办理合同备案办理产权证，被告均以种种理由予以推诿。在本案起诉前，原告已申请诉前财产保全，法院依原告的申请已将案涉房屋予以查封。原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，希望判如所请。
被告盛鑫公司辩称，本案与其他4个案件属于同一标的物的系列案件，原被告双方在签订《凤凰湖国际社区商业1号楼转让协议》后又达成了共同的《凤凰湖国际社区商业1号楼转让补充协议》将5层楼的权利义务归结在了一起，应视为同一类型民事案件。原告将一个案件增加成几个案件，导致了诉讼费用和保全费用的增加，对于增加的部分费用，应该由原告方承担；按照合同约定，只有因为被告的原因和责任导致原告不能在约定期限内取得房屋产权证书的，被告才承担违约责任。而被告有证据证明，原告所购买的房屋不能办理房产证，是因为青白江区人民法院查封了原告所购买的房屋，所以不应该由被告承担逾期办证的法律责任。至于原告的产权证能否办理，因为已经涉及到7个案件的保全和执行，现在不再取决于被告。
当事人围绕诉讼请求依法提交了组织机构代码证、营业执照、凤凰湖国际社区商业1号楼转让协议、凤凰湖国际社区商业1号楼转让补充协议、凤凰湖国际社区商业9号楼地下车位补充协议、成都农商银行电汇凭证、购房款收据、成都市青白江区人民政府关于成都市青白江区实施不动产统一登记制度有关事项的通告、房屋信息摘要等证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，本院认为当事人提交的上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年10月21日，原告上善源公司作为乙方与作为甲方的被告盛鑫公司签订《凤凰湖国际社区商业1号楼转让协议》，约定由原告购买被告开发的位于成都市青白江区凤凰大道三段226号的凤凰湖国际社区商业楼1号楼的4层，建筑面积为1195.33平方米，房屋总价款为4000000元。关于抵押情况，该协议第三条载明：“与该房屋有关的抵押情况：该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：南充市商业银行股份有限公司成都分行，抵押登记部门为：成都市青白江区国土局，抵押登记日期为：2011年1月25日”。关于付款方式及期限，该协议第七条约定：“乙方按下列方式分期付款：1、第一笔房款：双方在签订房屋购买协议后的10个工作日内由乙方支付给甲方购房款人民币3600000元（大写人民币：叁佰陆拾万元整）。2、第二笔房款：在该处房屋办理房屋产权证及土地使用权证后的10个工作日内由乙方支付给甲方购房款人民币400000元（大写人民币：肆拾万元整）”。关于产权登记，该协议第十五条约定：“甲方应当在2014年12月31日前，为乙方代办取得该房屋的房屋产权证书。如因甲方的原因和责任，乙方不能在约定期限内取得房屋产权证书的，每逾期一日，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金”。在签订该协议的当天，原告与被告又签订《凤凰湖国际社区商业1号楼转让补充协议》，约定包括上述房屋在内的凤凰湖国际社区商业楼1号楼1层5号、第2层全层、第3层全层、第4层全层、第5层全层及9号楼6个地下停车位的总房款为1880万元，原告应于签约后10个工作日内支付首笔房款17000000元，第二笔房款1800000于办理房屋产权证后10个工作日内付清。该补充协议第四条约定：“甲方为乙方代办产权证时，应分楼层办理各楼层的房屋产权证及国土使用证。”在签订上述协议后，原告依约支付了包括第4层购房款在内的第一笔购房款17000000元。2015年2月9日，经公安机关核定，本案涉及的青白江区凤凰大道三段226号凤凰湖国际社区商业楼1号楼4层的房号变更为青白江区大同镇凤凰东二路36号1栋4层11号，建筑面积被确认为1195.21平方米。2015年4月30日，被告取得了涉案房屋所在楼栋的初始登记权属证明。
涉案的青白江区大同镇凤凰东二路36号1栋4层11号房屋所分摊的土地使用权已于2011年1月25日抵押给南充市商业银行股份有限公司成都分行，该抵押情况已在《凤凰湖国际社区商业1号楼转让协议》第三条载明。抵押权人南充市商业银行股份有限公司成都分行同意被告为原告办理房屋所有权的初始登记、转移登记等，但至今未明确同意被告为原告办理涉案房屋的国有土地使用权分户手续。2016年8月22日，本院应原告上善源公司的申请，作出（2016）川0113财保17号民事裁定书，裁定对涉案的青白江区大同镇凤凰东二路36号1栋4层11号房屋进行了查封（截止至2019年8月21日）。
2016年9月1日，成都市青白江区人民政府发布《关于成都市青白江区实施不动产统一登记制度有关事项的通告》，通告内容为：一、登记机构：成都市青白江区国土资源局（青白江区不动产登记局）负责指导、监督全区土地、房屋、林地等不动产登记，由成都市青白江区不动产登记中心承担具休经办不动产统一登记工作。二、登记业务类型：不动产统一登记业务类型包括集体土地所有权、国有建设有地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权等。三、……、四、登记簿证启用及证书效力：从2016年9月14日起，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市青白江区国土资源局颁发《不动产权证书》《不动产登记证明》。2016年9月1日，成都市青白江区国土资源局、成都市青白江区房产管理局联合发布关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告，通告内容为：……、三、自2016年9月14日实施不动产统一登记后，成都市青白江区范围内不动产登记按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记操作规范（试行）》以及四川省、成都市、青白江区的有关规定办理。……。
本院认为，原、被告之间签订的《凤凰湖国际社区商业1号楼转让协议》及其补充协议，均系双方真实意思表示，不违法法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面按照合同约定和法律规定履行义务。根据当事人的主张，本案的争议焦点是：1.是否应该支持办理合同登记备案的诉请；2.是否应该支持办理房屋权属证书的诉请；3.被告应否承担逾期办证的违约责任及其大小。针对上述争议焦点问题，本院分述如下：
第一，关于合同登记备案的问题。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”以及《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起三十日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”之规定，商品房预售合同登记备案是商品房预售人的法定义务，被告盛鑫公司应当为原告上善源公司办理合同登记备案。参照《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》第九条：“网备操作系统自动识别商品房买卖合同登记备案的相关信息，对于有下列情形之一的，不予备案支持：……（七）被司法机关和行政机关裁定、决定查封限制房地产权利或其它法律法规政策禁止出售的。”之规定，涉案房屋现正处于被查封的状态，但这种状态是原告申请诉前保全造成的，属于原告自身可控的因素。故本院对原告上善源公司要求被告盛鑫公司办理涉案房屋合同登记备案手续的诉讼请求，予以支持。
第二，关于办理房屋权属证书的问题。本院认为，被告盛鑫公司应当按照合同的约定为原告上善源公司代办房屋权属证书。但是根据《不动产登记暂行条例》第二十二条“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：……（二）存在尚未解决的权属争议的……”之规定，自2016年9月14日实施不动产统一登记制度后，由于抵押权人南充市商业银行股份有限公司成都分行至今未明确同意被告为原告办理国有土地使用权分户手续，被告为原告办理不动产权证书及不动产登记证明的条件尚未成就。因此，本院对原告办理涉案房屋权属证书的诉请不予支持。
第三，关于逾期办证的违约金问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原被告之间签订的转让协议对办理房屋产权证书的时间明确约定为2014年12月31日前。被告盛鑫公司至今仍未能按约定为原告上善源公司代办取得涉案房屋的产权证书，其违约行为客观存在，应当承担违约责任。至于违约金该如何具体计算，依据双方合同约定，逾期办证的违约金应按日以已交付房价款的万分之一，自2015年1月1日开始起算，至实际取得房屋产权证书之日止。但是在2016年9月14日青白江区实施不动产统一登记制度之后，原告不能取得不动产权证书不再可以归责于被告，故在计算违约金时应截止计算至2016年9月13日，原告在起诉时主张计算至2016年9月6日，应予支持。此外，被告盛鑫公司在诉讼过程中提出，在取得涉案房屋所在楼栋的初始登记权属证明之前以及涉案房屋被查封期间，不应计算违约金。对此，本院认为，在当事人对免责事由作出明确约定的情形下，应根据意思自治原则从其约定。原被告在转让协议第十五条明确约定了被告承担逾期办证违约责任的条件为：“如因甲方的原因和责任，乙方不能在约定期限内取得房屋产权证书的”，即将责任范围限定为仅为出卖人自身原因导致逾期办证的情形，如因第三人的原因导致逾期的，不符合合同约定的被告承担违约责任的条件。在本案中，被告因为第三方原因导致直到2015年4月30日才取得涉案房屋所在楼栋的初始登记权属证明，而取得初始登记是被告为原告办理转移登记的前置程序，故在计算违约金时，应当扣除2015年1月1日至2015年4月30日期间。此外，在房屋被查封期间，被告盛鑫公司在客观上无法办理相关权属证明，而房屋被查封保全又非是被告盛鑫公司自身原因造成的，故盛鑫公司不应承担查封期间逾期办证的违约责任。综上所述，被告在本案中应承担的逾期办证违约金应从2015年5月1日起，计算至2016年8月21日，期间共计478天。因此，被告盛鑫公司应当向原告上善源公司支付的违约金为172080元（3600000元×478天×0.0001）。
综上所述，本院对原告上善源公司主张要求被告盛鑫公司办理合同登记备案的诉讼请求，予以支持，并由被告盛鑫公司向原告支付逾期办证的违约金共计172080元；对原告上善源公司要求被告盛鑫公司代办取得涉案房屋不动产权证书及不动产登记证明的诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款、《不动产登记暂行条例》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告成都市盛鑫房地产开发有限责任公司为原告四川上善源投资有限公司办理关于买卖青白江区大同镇凤凰东二路36号1栋4层11号房屋的《凤凰湖国际社区商业1号楼转让协议》登记备案手续；
二、被告成都市盛鑫房地产开发有限责任公司向原告四川上善源投资有限公司支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金172080元；
三、驳回原告四川上善源投资有限公司的其他诉讼请求。
以上给付义务，限于本判决生效后十五日内履行完毕。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2350元，由被告成都市盛鑫房地产开发有限责任公司负担。（此款已由原告四川上善源投资有限公司垫付，被告成都市盛鑫房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十五日内向原告四川上善源投资有限公司支付）
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 江铮
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 吴觅