上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终799号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄昆鹏，女，1976年9月12日生，汉族，住辽宁省本溪市明山区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵德华，男，1972年8月8日生，汉族，住四川省眉山市东坡区。
委托诉讼代理人：李青梅，四川法银律师事务所律师。
上诉人黄昆鹏因与被上诉人赵德华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初29515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人黄昆鹏上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，改判驳回被上诉人的反诉请求，要求被上诉人退还多支付的房租人民币（以下币种相同）23,219.50元及赔偿损失共计228,873.44元。事实和理由：上诉人于2014年支付了包括押金在内的第一笔租金56,000元，2014年6月23日支付了18,000元，6月25日支付了5,200元，因房屋漏水被上诉人补偿8,500元，2014年12月25日支付18,000元，2015年4月7日又支付18,000元，以及防水5,400元、水电3,200元及修卷帘门费用300元，上述费用均应计算入租金，故上诉人租金支付期间为2014年5月10日至2015年4月19日。
被上诉人赵德华辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
黄昆鹏向一审法院起诉请求：1、解除黄昆鹏、赵德华之间签订的《租赁合同》；2、赵德华向黄昆鹏退还多支付的租金31,202.28元以及押金18,000元；3、赵德华向黄昆鹏赔偿损失228,873.44元。
赵德华向一审法院提起反诉请求：1、黄昆鹏立即支付累计欠缴的房屋租金15,300元，同时赔偿赵德华5个月的房屋租金损失42,500元，共计57,800元；2、黄昆鹏向赵德华支付所欠房屋租金利息15,259.08元（按照年利率24%计算，以57,800元为基数，从2015年4月9日起至付清全部款项为止）；3、黄昆鹏赔偿因终止合同后黄昆鹏阻挠新的承租人营业导致赵德华向该承租人支付的解除合同赔偿金1万元。
一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX号XX广场XX楼XX层XX室房屋（以下简称系争房屋）由赵德华向案外人A公司（以下简称A公司）租赁。2014年3月6日，赵德华（甲方）与黄昆鹏（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租期自2014年3月25日至2017年3月24日，租金每月8,500元（乙方每年一次性预付给甲方租金3万元，分两次完成，首次预付2万元，剩余1万元按约定打入甲方账户内，其他租金按季度支付18,000元），押金18,000元。甲方负责出租给乙方的门面房改造包括：原有的一道卷帘门安好、增容电量至15千瓦至20千瓦、上下水管道通好、解决房顶漏水问题，如果甲方没履行好其中一项给乙方带来经济损失则甲方加倍赔偿给乙方，甲方负责房屋的维护和修缮问题，乙方有责任维护房屋的原样原貌，乙方自己负责门市房装修的各项费用，并由甲方负责监督完成，乙方在合同期内可以转租转让，甲方不得干预。赵德华于2014年6月23日在合同尾部注明“房租计算时间从2014年5月10日起算”。合同签订后，赵德华将系争房屋交付给黄昆鹏使用，黄昆鹏又将房屋转租给管某使用。一审审理中，双方确认房屋租金的支付方式应分为两部分，第一部分是每年租期开始时支付3万元，第二部分是每个季度支付18,000元，应在当季度第一个月的25日之前支付。
2014年3月6日黄昆鹏给付赵德华56,000元（包括押金18,000元，房屋租金38,000元）；2014年6月25日黄昆鹏给付赵德华5,200元；2014年10月10日双方签署《补充合同》，内容为“因为A商铺漏水，补贴黄昆鹏一个月房租8,500元，漏水由黄昆鹏自行维修，钱款由赵德华付，以发票为准，下季度房租2014年12月10号交给赵德华。”2014年12月25日，黄昆鹏给付赵德华房租18,000元，赵德华出具收条，载明租金对应租期为2014年12月10日至2015年3月10日。2014年6月23日，黄昆鹏通过代赵德华向A公司支付房租的方式支付了三个月的房租，A公司开具的收据载明付款金额为31,965元。双方确认，该收据对应的房屋为系争房屋以及相邻案外人赵某与岳某向赵德华承租房屋共同的租金。黄昆鹏称其中包括黄昆鹏应付的房屋租金18,000元，赵德华称其中仅16,500元系赵某支付，仅有15,465元黄昆鹏支付。一审审理中，赵德华申请赵某、岳某出庭作证。赵某称已经记不清31,965元是黄昆鹏还是赵某支付给A公司，如果是黄昆鹏支付的话，其中应该包括黄昆鹏的租金18,000元。岳某称该笔款项系其与赵某付给A公司，其中包括赵、岳二人的房屋租金16,500元，听赵某说剩余钱款是赵德华转账支付给赵某的。审理中，黄昆鹏还陈述于2015年4月7日给付给赵德华现金18,000元，未要求赵德华出具收据，而是由赵德华将A公司于2015年4月7日开给赵德华的收据原件交给黄昆鹏作为付款凭证。赵德华否认收取过该笔款项，称该收据原件系黄昆鹏擅自从A公司处领取。
2015年4月1日，赵德华向黄昆鹏发送手机短信，要求黄昆鹏支付3万元房租以及3个月的摊位费。2015年4月5日，赵德华以黄昆鹏欠付房屋租金为由对系争房屋关门处理，直接从管某处收回了系争房屋。此后，赵德华与黄昆鹏又有多次短信往来，赵德华要求黄昆鹏当面沟通，黄昆鹏否认欠付租金。
一审审理中，黄昆鹏称曾花费11,000元对房屋进行了固定装修，包括墙壁、地板、吊顶、广告牌、灯具等。管某承租房屋后，覆盖了黄昆鹏的装修。赵德华收回房屋后又重新进行了装修。赵德华称黄昆鹏租赁房屋后只是稍微进行了装修，目前黄昆鹏的装修已经不存在。
一审法院认为：双方就系争房屋建立的租赁关系合法有效，双方均应按约履行。现房屋已由赵德华收回，双方租赁关系事实上已不再履行，黄昆鹏主张解除合同，赵德华对解除合同亦无异议，法院依法判决合同解除。赵德华在租赁合同落款处书写的内容系当事人真实意思表示，证明双方合意变更租金起算日期为2014年5月10日，嗣后双方又于2014年10月签署补充合同，赵德华自愿免掉黄昆鹏一个月房租，故双方第一年租金结算期应为2014年5月10日至2015年6月9日。根据双方合同约定以及租金实际给付情况，可以认定黄昆鹏第一年第一部分3万元租金已经付清（其中4,800元与漏水修复费用相抵），第二部分的第一期和第三期的18,000元也已经付清。第二期18,000元以代赵德华向A公司支付房租的方式支付，但双方就具体付款金额存在争议，法院认为，赵德华申请出庭作证的两位证人就该笔租金付款情况的陈述相互矛盾，法院不予采信，从嗣后双方沟通的情况看，赵德华并未就该期租金提出异议，应视为黄昆鹏已经付清该期租金。黄昆鹏应于2015年3月25日之前支付2015年3月10日至2015年6月9日的房屋租金18,000元，但黄昆鹏并未支付。黄昆鹏以赵德华欠付维修费等理由拒付，法院认为，黄昆鹏关于赵德华欠付相关费用的主张缺乏充分证据证明，拒付租金的理由不成立，法院不予采纳，黄昆鹏确实欠付2015年3月25日之后的租金，构成迟延履行，存在过错。但是赵德华在催告黄昆鹏时要求黄昆鹏提前支付第二年的房屋租金3万元，该主张与黄昆鹏实际应付租金不符，而且自2015年4月1日发出催告通知至4月5日直接从实际使用人处收回房屋，未给予黄昆鹏合理期限，该做法欠妥，亦存在过错。双方租金应结算至赵德华实际收回房屋的前一日即2015年4月4日。考虑到双方房租分两部分结算，黄昆鹏已经支付了第一部分的3万元，故2015年3月10日至2015年4月4日的房租应按每月6,000元的标准计算为5032元（按当月共31天计算26天取整数），双方本反诉提出的租金计算方式均不正确，法院均不予采纳。黄昆鹏称2015年4月7日曾支付赵德华现金18,000元，该主张缺乏证据证明，不予采纳。租赁合同解除后，出租人应当将押金返还给承租人，黄昆鹏的此项诉讼请求予以支持。关于黄昆鹏提出的损失赔偿问题，法院认为，关于装修部分，黄昆鹏称曾花费11,000元进行固定装修，同时承认该装修为嗣后管某的装修所覆盖，可见该装修在管某承租房屋时即已灭失，其要求赵德华赔偿装修损失，法院不予支持。黄昆鹏提出的转让费、逾期利润等其他损失赔偿请求缺乏合同及法律依据，不予支持。系争房屋为赵德华自行收回，其要求黄昆鹏赔偿房屋空置及利息等损失亦不予支持。
一审法院审理后作出判决：一、解除黄昆鹏与赵德华于2014年3月6日签署的《租赁合同》；二、黄昆鹏应于判决生效之日起七日内给付赵德华房屋租金5,032元；三、赵德华应于判决生效之日起七日内返还黄昆鹏租房押金18,000元；四、驳回黄昆鹏的其余本诉诉讼请求；五、驳回赵德华的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,471元，减半收取计2,735.50元，保全费1,910元，共计4,645.50元，由黄昆鹏负担4,350.50元，赵德华负担295元；反诉案件受理费938元，由赵德华负担913元，黄昆鹏负担25元。
本院二审期间，上诉人向本院提交案外人张某证人证言，证明其所主张的损失费用。上诉人另申请证人雒某出庭作证，证人证称其系上诉人朋友，其于2015年4月7日陪同上诉人前去新大陆太平洋数码广场向被上诉人以现金方式交付租金18,000元。被上诉人对上述证人证言的真实性均不予认可。本院审核后认为，首先，上述证人证言均非二审新证据。其次，张某并未出庭作证，其证词也未说明损失数额，该证言与待证事实之间缺乏关联性；而雒某与上诉人之间存在利害关系，且其无法具体说明所支付款项的性质以及双方的沟通情况，故本院对上诉人二审所提交的证人证言均不予采信。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否存在欠付租金的情形以及上诉人所主张的各项损失是否具有事实依据。当事人对其主张的事实，应提供证据加以证明，否则将承担举证不利的后果。对于租金的支付情况，双方在二审主要的争议集中在2015年4月7日上诉人是否另支付了一笔18,000元的租金。就此，经过本案一、二审的审理，上诉人均无法提供有效的证据证明其已支付的事实，故本院不予采信。而上诉人主张因房屋漏水的维修费用，已在上诉人第一年第一部分所欠付的租金中予以抵扣，且被上诉人另补贴了上诉人一个月房租，故上诉人要求将楼房补漏防水费用计入房租，缺乏依据，本院不予支持。上诉人还主张做水电、修卷帘门等费用计入租金，但该费用均与租金无关，上诉人要求抵扣的主张，同样缺乏依据，本院不予支持。至于上诉人所主张的包括装修损失、经营利润等各项赔偿费用，均缺乏合同及法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，黄昆鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,395元，由上诉人黄昆鹏负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年二月二十三日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……