广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第525号
上诉人（原审原告）：丘崇娟，女，1971年11月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托代理人：张卫华，广东锐锋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴仕林，男，1972年12月1日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区，联系地址在广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：广州市东谊房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：颜桂兰，经理。
委托代理人：王晓东，该司职员。
上诉人丘崇娟因与被上诉人吴仕林、广州市东谊房地产开发有限公司（下称东谊公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2219号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年5月25日，东谊公司（出租人，甲方）与吴仕林（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（已办理租赁登记备案），其中约定：甲方同意将坐落越秀区东华西路东华西横街241-277号海谊华厦三层全层的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积1600平方米，租赁期限从2010年5月20日至2018年5月19日，月租金60800元，由乙方在每月的第10日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳180000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期缴付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金；并附有手写条款“所有条款按补充协议执行”等。2010年6月1日，双方签订《租赁补充合同》，其中约定：甲方出租的上述房产建筑面积约为2420.71平方米，租赁期间自2010年6月1日起至2018年5月30日止；租金按月结算，每月租金为116000元，该租金已包括该房产应交纳的物业管理费；该租金在租赁期限第一年至第二年内不变，以后每两年递增8%（即2012年6月1日至2014年5月30日租金125280元，2014年6月1日至2016年5月30日租金135302.40元，2016年6月1日至2018年5月30日租金146126.60元）；乙方应在每月的1号之前向甲方支付当月租金，如逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月应支付租金的5%向甲方交纳违约金；乙方在签约当日向甲方交纳348000元，其中116000元作为首月租金，232000元作为履约保证金；有关该房产的物业管理问题，由双方在签定本合同之日同时签定物业管理合同等。合同签订后，吴仕林将上述房屋的三层全层作为开设广州市越秀区东谊宾馆使用。吴仕林向东谊公司缴纳租金（含管理费）至2013年10月。2013年5月31日，经广州市中级人民法院委托拍卖，拍卖人广东富得比拍卖有限公司与买受人丘崇娟签订《拍卖成交确认书》，确认买受人于2013年5月31日在拍卖人举行的拍卖会上，通过公开竞价拍得广州市东华西路东华西横街九号海谊华厦C栋三层全层商铺，并注明拍卖交付方式为按现状拍卖、法院不负责移交钥匙和清场（带租约）等。2013年6月13日，广州市中级人民法院作出（2005）穗中法执字第592号恢字1号执行裁定书，裁定如下：……三、将位于广州市东华西路东华西横街九号海谊华厦C栋三层全层商铺强制过户到买受人丘崇娟名下；四、过户税费按照有关规定办理，由买受人丘崇娟单方办理过户手续。据《广州市预售房地产交易登记情况表》记载，广州市东华西路海谊华厦C栋3层全层建筑面积为715.60平方米。东谊公司提交如下证据：1、东谊公司向吴仕林开具的2013年1-10月的租金收据，证明每月租金为60800元；2、东谊公司与广州谊居物业管理有限公司签订的《海谊华厦物业管理委托合同》；3、广州谊居物业管理有限公司向吴仕林开具的2013年1-8月的物管费收据，证明每月物管费为64480元；4、在广州市越秀区地方税务局网站打印的发票信息，其中记载广州谊居物业管理有限公司分别于2013年6月20日、7月17日、8月19日、9月24日、10月15日向广州市越秀区东谊宾馆开具每月金额合计为64480元的物管费发票。吴仕林对上述证据均予以确认，并提交了2013年9月、10月的租金收据（每月金额60800元）及物管费发票（每月金额64480元）。
丘崇娟因租赁合同纠纷，向越秀区法院提起诉讼，请求：1、吴仕林向丘崇娟支付自2013年6月13日起至本案判决书生效之日止的租金（根据吴仕林与东谊公司签订《租赁补充合同》总租金125280元，总面积2420.71平方米的标准，按每月每平方米51.8元×出租面积715.6平方米=37034元／月计算）。2、吴仕林向丘崇娟支付违约金118509元（从2013年7月11日起计至2013年8月13日止，每日按当月租金37034元×5%计算）。3、吴仕林与丘崇娟单独签订租赁合同，并直接向丘崇娟支付当月租金。4、确认因东谊公司已不再是广州市东华西路东华西横街九号海谊华厦C栋三层全层商铺的所有权人，自2013年6月13日起自动丧失该商铺的出租人身份，收取租金的权利及其他出租人应享有的权利转由该商铺所有权人即丘崇娟所有。
原审法院认为：吴仕林与东谊公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。丘崇娟在参与拍卖时已知悉房屋的租赁情况，经拍卖取得涉讼房屋的所有权后应保持与吴仕林的租赁关系，继续履行上述租赁合同。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，丘崇娟自2013年6月13日起成为东华西路东华西横街九号海谊华厦C栋三层房屋的合法产权人，并自该日起取得上述租赁合同中有关该部分房屋的出租人的资格，享有相应的权利及承担相应的义务，这是客观存在的事实，无需法院再予确认。丘崇娟向吴仕林主张自2013年6月13日起的租金合法有理。根据上述租赁合同的约定及实际履行情况可见，吴仕林、东谊公司是按照《租赁补充合同》的约定履行，即约定2012年6月1日至2014年5月30日的租金（含管理费）单价为125280元÷2420.71平方米=51.75元／平方米，故吴仕林在上述期间内应按51.75元／平方米×715.6平方米=37032.30元的标准按月向丘崇娟支付租金（含管理费）。现丘崇娟未能举证证明其曾通知吴仕林涉案房屋产权转移的事实，在此情况下吴仕林继续向东谊公司支付租金（含管理费）亦属正常。但在本案明确彼此关系后，吴仕林应直接向丘崇娟交纳租金。鉴于吴仕林已向东谊公司支付了2013年6月至10月的租金（含管理费），且有证据证明其中每月管理费64480元已由广州谊居物业管理有限公司收取，故东谊公司应将已收取吴仕林2013年6月13日至2013年10月31日期间的租金返还给丘崇娟，该段期间每月租金（不含管理费）为60800元÷2420.71平方米×715.6平方米=17973.44元。自2013年11月起东华西路东华西横街9号海谊华厦C栋三层全层房屋的租金（含管理费）应由吴仕林直接向丘崇娟支付。因吴仕林并没有拖欠租金的事实和故意，丘崇娟要求吴仕林支付违约金的诉讼请求缺乏依据，原审法院不予支持。至于丘崇娟要求吴仕林与其单独订立租赁合同的问题，现吴仕林表示同意，鉴于合同内容属当事人意思自治的范畴，应由合同各方当事人在协商一致的基础上确定，原审法院不宜作出指导或确定，双方可自行依法办理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，原审法院作出如下判决：一、广州市东谊房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，将已收取吴仕林自2013年6月13日起至2013年10月31日止的租金（不含管理费）返还给丘崇娟（按每月17973.44元计付）。
二、驳回丘崇娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1564元，由丘崇娟负担540.5元，广州市东谊房地产开发有限公司负担1023.5元。
上诉人丘崇娟不服原审判决，向本院提起上诉称：第一，原审法院将东谊公司于庭审2个月后提交的《海谊华厦物业管理委托合同》、吴仕林提交的缴付9月、10月租金收据，以及吴仕林提交的东谊宾馆交付管理费发票等材料作为证据采用，严重违反了法律规定，上述材料已经超过举证期限，不得作为证据使用。审判庭仅仅于判决书送达前1小时才组织上诉人对对方提交的上述材料质证，审判庭有先判决后质证，先采信后质证，将质证流于形式之嫌。第二，越秀区法院关于补充租赁合同中约定的月租金是否包含管理费这个焦点问题没有查清事实，吴仕林、东谊公司所提供的证据完全不能证明租金里包含了管理费。上诉人认为：1.东谊公司提交的2013年1-8月收据试图证明吴仕林每月所交租金额为60800元。上诉人坚决否认这些收据的真实性。2.东谊公司提交的2013年1月、2月、6月、7月、8月网上打印件试图证明吴仕林所交管理费为64480元。上诉人对这些打印件的真实性、关联性均予以坚决否认，此外，付款方名称是东谊宾馆而非承租人吴仕林；收款方为广州市谊居物业管理有限公司而非东谊房地产开发有限公司；2013年1月、2月、6月物管费金额分别为24240元、24240元、40240元，不仅每月金额不一致，而且与东谊公司所称每月管理费为64480元也不一致。另外几份物业管理费收据也不具备真实性。以上证据均非承租人吴仕林提交，不合符商业习惯和逻辑。3.东谊公司提交的材料《海谊华厦物业管理委托合同》，上诉人认为该材料因已经超过举证期限2个月，不应作为证据采用。上诉人认为该合同应当是一份无效的委托合同。首先，委托人（也即原审被告东谊公司）的最新工商注册登记显示其已经于2010年12月2日被广州市工商行政管理局吊销了营业执照，自2010年12月2日之后至今，委托人（也即原审被告东谊公司）已经不具备委托主体资格，委托行为无效。其次，该委托合同第十七条明确该委托期限截止于2008年4月30日，委托期限已经届满。最后，委托人与受委托人之间为关联公司，他们有一个共同的股东“广州海谊置业发展”有限公司，该委托合同的真实性和证明力严重不足，不应被采信。4.吴仕林提交的所交2013年9月、10月租金收据真实性难以查证，两张发票也只能证明9月、10月所交管理费的情况，不能证明在此之前是否缴付管理费及缴付金额。5.吴仕林、东谊公司之间的租赁补充合同中约定的租金是否包含管理费上诉人认为租金不包含管理费，主要理由如下：租赁补充合同第四点“保证金”条款明确为吴仕林缴纳116000元作为首月租金、交付“两按一租”348000元的保证金。房屋出租的交易习惯“两按一租”均是以月租金计算，不包含管理费，因而这116000元是纯租金而不包含管理费。东谊公司主张2013年1-8月每月租金总额125，280中管理费为64480元，租金为60800元，倘若此主张成立的话，每月管理费比租金还要高，显然十分不合常理和逻辑。租赁补充合同中管理费究竟是多少没有明确定义。没有明确定义应当视为没有约定，应当根据行业习惯认定为租金不包含管理费。第三：租赁补充合同以及广州市房屋租赁合同关于海谊华厦三层全层的建筑面积有严重差异。租赁补充合同第一条显示的建筑面积为2420.71平方米，广州市房屋租赁合同第二条载明同一地址的建筑面积为1600平方米，而租赁补充合同未经国土资源和房屋管理部门备案，广州市房屋租赁合同有备案。基于客观事实和令双方均无争议的计算方法应为（60800元÷1600平方米×715.6平方米=27192.8元月租金）。第四：越秀区法院没有紧紧围绕丘崇娟诉讼请求进行分析、说理、裁判，违反程序。越秀区法院判决东谊公司将收取的承租人吴仕林自2013年6月13日至2013年10月31日租金返还丘崇娟（按每月17973.44元计付）是错误的。首先月租金17973.44元是不正确的。再者东谊公司与丘崇娟之间没有合同关系，吴仕林错误地或明知而故意地向东谊公司交付租金，东谊公司明知已经不是业主而继续收取吴仕林的租金，这是他们二者之间的主观过错，吴仕林、东谊公司之间应自行追责。丘崇娟在第3项诉讼请求中明确要求判决吴仕林直接向丘崇娟支付租金，遗憾的是越秀区法院仅仅在判决书表述认为承租人吴仕林应自2013年11月起直接向丘崇娟支付月租金，但并未列明在判决条文之中，不具有执行效力。出租物业所有权已经从东谊公司转移至丘崇娟，这一事实东谊公司不可能不清楚，东谊公司继续收取吴仕林的租金的行为是不当得利的行为。而吴仕林庭审中也明确承认丘崇娟几次给电话向他收租，多次拒绝接受丘崇娟发出的催缴租金通知书，恶意拒付租金是严重违约行为，应当承担违约责任，向丘崇娟支付违约金。退一步言之，即使越秀区法院认为丘崇娟未提供书面证据证明曾经向吴仕林催缴租金，那么吴仕林作为被告，也应自2013年8月16日越秀区法院受理丘崇娟起诉（丘崇娟提供了全套证据证明已经取得了出租物业的所有权）之日起知悉丘崇娟才是合法业主的事实，然而，吴仕林依然继续向东谊公司交付2013年9月、10月的租金。上诉人再次请求吴仕林承担的违约金责任，至少也应当自2013年8月16日越秀区法院受理诉讼之日起承担违约金之责任。丘崇娟在起诉状第4条明确要求人民法院确认出租物业收取租金权力理所当然转移给丘崇娟。越秀区法院在判决书查明事实中也予以支持认定，但却在判决条文中驳回丘崇娟该项请求，此乃回避事实、前后矛盾、遗漏判决。综上，请求二审法院1、变更原审判决第一项为由吴仕林向上诉人支付2013年6月13日至2013年11月13日租金135，964元.计算方法为：（60800元÷1600平方米）×715.6元×5个月。2、请求改判被上诉人吴仕林向上诉人支付违约金（违约金自2013年8月16目一审法院受理丘崇娟起诉次日起算）。3、请求改判被上诉人吴仕林自2013年11月13日之后直接向上诉人支付月租金27192.8元（60800元÷1600平方米）×715.6元。4.请求确认被上诉人广州市东谊房地产开发有限公司自2013年6月13日起自动丧失“广州市东华西路东华西横街九号海谊华厦C栋三层全层商铺）收租权，收取租金的权利及其他出租人应享有的权利由上诉人丘崇娟所有。5.请求判决上诉费由两被上诉人承担。
被上诉人吴仕林答辩称：上诉人拍卖了案涉房屋，我也不知道，我一直是向东谊公司交了2013年6月到11月的租金，是每个月交的。我认为之前要向上诉人交不成立。2、从2013年11月起，我就向上诉人交租，上诉人要求交27000元，但我是按法院判决的17000元来交。
广州市东谊房地产开发有限公司答辩称：我司不同意上诉人的上诉请求。一审法院查明的事实清楚，要求维持原判。一、根据《合同法》第229条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响原租赁合同的效力。上诉人主张的租金收益标准不符合原“租赁合同”的约定。2010年5月25日我司与吴仕林签订了东华西路东华西横街海谊华厦”三层全层的“房屋租赁合同”，建筑面积：1600平方米，租赁期限自201O年6月1日起至2018年5月30日止。每月租金为：60800元，该合同办理了租赁备案手续。2003年5月我司委托“广州谊居物业管理有限公司”对“海谊华厦”建筑面积43000平方米的物业进行物业管理，并签订了【海谊华厦物业管理委托合同】。管理期限从2003年5月1日起至2008年4月30日止，并约定本合同期满后，在业主委员会尚未成立前的，双方有权继续履行本物业管理委托合同。2010年5月26日因物业管理费等问题我司与吴仕林签订了“租赁补充合同”，约定：甲方出租的房产位于广州市越秀区东华西路东华西横街海谊华厦三楼全层，建筑面积：2420.71m2。租赁期间自2010年6月1日起至2018年5月30日止，共8年。租金按月结算，每月租金为人民币：116000元，该租金已包括该房产应交纳的物业管理费（其中租金：60800元／月，物业管理费：55200元／月）。我司每月依合同约定向吴仕林收取60800元的租金及出具收据，广州谊居物业管理有限公司每月收到吴仕林缴纳的物业管理费后，并向吴仕林开具物业管理费收据或发票。上诉人于2013年5月31日通过公开竞价拍得广州市东华西路东华西横街九号海谊华厦C栋三层全层商铺，建筑面积：715.6平方米，拍卖交付方式为按现状拍卖、法院不负责移交钥匙和清场（带租约）。上诉人十分清楚该拍卖标的物己存在事实的租赁关系，也十分清楚该物业的基本状况，如消防通道、公共卫生间、走火梯等。因此上诉人应遵重上述租赁的事实，在法院明确彼此关系后，上诉人应继续维护原租赁合同约定的履行。按合同约定的租金和管理费标准收取应享有的租金并向物业管理公司缴纳物业管理服务费。根据上述事实，我司认为一审法院查明的事实清楚，要求维持原判。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
二审另查明：吴仕林没有与物业管理公司签订物业管理合同，也没有向物业管理公司直接交纳物业管理费，而是将包含了物业管理费的租金直接交给了东谊公司。
本院认为，根据买卖不破租赁的原则，上诉人成为案涉房屋的所有权人后，原来的租赁合同仍然有效并继续履行，上诉人取得了原租赁合同中部分场地的出租人的资格。一审判决后，各方当事人对于东谊公司不再是案涉房屋的所有权人及不再享有收取案涉房屋租金的权利没有异议，依法无需法院确认。上诉人诉请法院对此予以确认，本院不予采纳。东谊公司与吴仕林签订的《广州市房屋租赁合同》约定了三层的月租金为60800元，但同时约定所有条款按补充协议执行。东谊公司与吴仕林均确认双方当事人实际上是按《租赁补充协议》履行权利义务。东谊公司与吴仕林在《租赁补充协议》中约定了包括物业管理费在内的租金标准，但没有明确物业管理费的具体金额。根据案涉房屋占有三层全层房屋的建筑面积比例，原审法院计算以《租赁补充协议》的约定金额为基础计算出来2012年6月1日至2014年5月30日期间的案涉房屋的租金（包含管理费）的标准为37032.30元并无不当。同理，案涉场地从2014年6月1日至2016年5月30日的租金（包含管理费）的标准应为39995元。东谊公司对于返还2013年6月13日至2013年10月31日止的租金给上诉人没有异议，东谊公司与上诉人只是就东谊公司应返还给上诉人的租金数额存在争议。对此，本院认为，本案审理的是各方当事人之间的租赁关系，不包括案涉房屋的物业管理这一法律关系。东谊公司与吴仕林在《租赁补充协议》中没有明确区分每月的租金金额与物业管理费金额，吴仕林每月是将包含了物业管理费的租金直接交给了东谊公司，东谊公司理应将收取的包含了物业管理费的租金37032.30元全部返还给上诉人。至于东谊公司就案涉场地向物业管理公司交纳的物业管理费如何处理、上诉人每月是否应向物业管理公司交纳物业管理费及交纳的具体金额，可以由各方当事人另循法律途径加以解决。上诉人要求吴仕林根据《租赁补充协议》交纳租金合法有理，同样因为《租赁补充协议》中明确区分每月的租金金额与物业管理费金额，故吴仕林只能按照《租赁补充协议》的约定，将从2013年11月1日起至本判决生效之日止的包含了物业管理费的租金交纳给上诉人（其中2013年11月1日至2014年5月30日按每月37032.30元的标准，从2014年6月1日至本判决生效之日止按每月39995元的标准计付）。至于上诉人与物业公司之间的物业管理关系及物业管理费金额，可由上诉人与物业公司另循法律途径解决。虽然上诉人表示其曾向吴仕林主张过租金，但上诉人没有提交证据证实其曾向吴仕林出示其是案涉房屋新的所有权人的依据。吴仕林一、二审期间均表示愿意按照法院的判决履行向上诉人履行交纳租金的义务，故上诉人要求吴仕林支付违约金，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，经审查原审判决处理有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2219号民事判决第二项；
二、变更广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2219号民事判决第一项为：广州市东谊房地产开发有限公司在本判决送达之日起十日内，将已收取吴仕林自2013年6月13日起至2013年10月31日止的租金（包含管理费）返还给丘崇娟（按每月37032.30元计付）；
三、吴仕林在本判决送达之日起十五日内向丘崇娟支付从2013年11月1日起至本判决生效之日止的包含了物业管理费的租金交纳给丘崇娟（其中2013年11月1日至2014年5月30日按每月37032.30元的标准，从2014年6月1日至本判决生效之日止按每月39995元的标准计付）。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1564元，由丘崇娟负担1300元，吴仕林负担264元；二审案件受理费1081元，由丘崇娟负担881元，吴仕林负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年十一月二十六日
书记员 阮志雄