山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋02民终1470号
上诉人（原审第三人）：张治国。
委托诉讼代理人：王建，山西雁北律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王冠钦。
法定代理人：王君。
委托诉讼代理人：郭海新，山西黄河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市格兰云天E座602室。
法定代表人：葛建华，执行董事兼总经理。
上诉人张治国因与被上诉人王冠钦、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1019号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张治国的委托诉讼代理人王建、被上诉人王冠钦的委托诉讼代理人郭海新到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张治国上诉请求：1、请求撤销一审判决第一、二项；2、改判王冠钦与中大公司签订的《华田苑府城二期认购房协议书》无效；3、改判华田苑府城3号楼2单元2002号房屋归张治国所有，中大公司向张治国交房，并办理房屋产权手续。事实和理由：一、讼争房屋属于借贷顶账房屋，王冠钦在一审中提供的购房协议书是虚假的；一审法院调取的证据证明2014年初该房屋仍处于未出售状态，即被上诉人与中大公司的购房协议书是后补的，明显是中大公司与他人恶意串通。二、王冠钦在一审中出具的缴纳入住费用的收据不合法，中大公司向王冠钦交付商品房没有履行合法的交房手续。三、中大公司为张治国办理了正规的商品房预售合同并在大同市房管局办理了网签登记手续，依法讼争房屋应当归张治国所有。四、一审法院审理本案案由错误，本案实际为商品房买卖纠纷。
王冠钦辩称，原判正确，应予维持。中大公司向常宇宏盛投资有限公司借500万元，该公司向中大公司提供12人的身份证，并要求办理19套房屋的网签手续，张治国是其中之一，但该公司并未实际向中大公司支付500万元借款。一审中张治国未出具现金存款凭证或者转账支付凭证等证据，证明其支付过购房款。
王冠钦向一审法院起诉请求：1、确认其与中大公司签订的华田苑府城二期3号楼2单元2002号商品房认购协议合法有效并签订正式的商品房买卖合同，办理备案登记；2、判令中大公司继续履行合同办理权属证书；3、撤销中大公司与张治国对该房屋的网签备案登记。
一审法院认定事实：2012年10月8日，大同市华田房产开发有限公司（甲方）与张润花、王君等六人（乙方）签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，约定乙方自愿认购甲方位于大同市城区府南街7号华田苑府城小区商务楼，每平方米单价为2892元，总建筑面积6917平方米，总价为200003964元。中大公司给张润花等六人出具收到20003964元商务楼购房款收据一份。王冠钦与华田公司签订了《华田苑府城二期房屋认购协议书》一份（无编号，落款时间2013年3月19日），约定王冠钦自愿认购华田公司位于华田苑府城二期3号楼2单元2002号房屋（建筑面积127.68㎡，单价4100元）一套，总价523488元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。中大公司给王冠钦出具收到房款523488元（抵账）收据一份（时间2013年3月19日）。2014年11月19日，王冠钦按照入住通知书的要求将契税7852.32元、产权登记费80元、产权查档费100元、产权代办费500元、暖气费2292元、燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金9576元、装修保证金2000元、装修服务费1021元、物业管理费（含电梯）2298元交付中大公司，公司出具收据8份。中大公司与第三人在大同市房屋交易权属登记管理中心申请了签约和预售登记。一审法院认为，王冠钦提供的认购协议书可以确认王冠钦购买了中大公司位于华田苑府城二期3号楼2单元2002号房屋，王冠钦提供的公共维修基金、暖气费等票据，可以证实中大公司将3号楼2单元2002号房屋交付了王冠钦。故可以确认王冠钦与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。王冠钦已按约定付清了所有款项，中大公司也已交付了房屋，现王冠钦已合法占有该房屋，故王冠钦要求中大公司继续履行合同，为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，该院予以支持。就王冠钦要求与中大公司签订正式的商品房买卖合同并备案登记的诉求，因是否自愿订立合同并办理网签是当事人的权利，故对王冠钦该项诉求该院不予支持，就王冠钦要求撤销中大公司与第三人之间的备案登记合同的诉求，因王冠钦不能证明中大公司与第三人是否存在合同关系，且房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对王冠钦的该项诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、王冠钦与大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》有效；二、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为王冠钦办理位于大同市城区华田苑府城二期3号楼2单元2002号房屋的产权登记手续；三、驳回王冠钦的其余诉讼请求。案件受理费200元，由大同市中大房地产开发有限公司负担（于判决生效后十日内给付王冠钦）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张治国提交证据为张治国与中大公司签订的《商品房买卖合同》一份及其2014年中大公司出具的收款收据两张，欲证明诉争房屋归其所有。
本院认为，王冠钦在原审中依据其与中大公司所签订的《房屋认购协议书》起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销张治国的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。
关于王冠钦与中大公司签订的房屋认购协议书是否为商品房买卖合同及效力的问题。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，同时明确了商品房买卖合同应当具备的十三项主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条则规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。张治国主张，王冠钦与中大公司签署的购房协议书是虚假的，但其未提供证据予以证明，故原审法院认定王冠钦方所签订的房屋认购协议书合法有效有事实和法律依据，故应予确认。另该案中，王冠钦的购房确实存在借款转房款（以房抵债）从而与中大公司重新签订房屋认购协议书的情形，但该情形并不为法律所禁止，借款合同双方当事人经协商一致，以物抵债终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形（禁止流押），该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。故张治国关于该合同系无效合同的主张于法无据，本院不予支持。
关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给王冠钦及王冠钦入住房屋是否合法的问题。王冠钦提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为王冠钦开具了入住通知书和装修通知书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为王冠钦出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于王冠钦作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故上诉人所提的中大公司没有交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。
关于王冠钦能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助王冠钦办理产权登记的义务，因此王冠钦要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为王冠钦办理产权登记的判项符合法律规定。
关于张治国与中大公司签订的《商品房买卖合同》的问题。综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认上诉人与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，上诉人就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。
综上所述，张治国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由张治国负担。
本判决为终审判决。
审判长 李钧& # xB;
审判员 雷剑飞
审判员 张 晨 曦
二〇一七年十二月一日
书记员 安 丽 军