广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终11373号
上诉人（原审原告、反诉被告）:黎玉莲，女，汉族，1966年4月10日出生，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：凌剑，广东禅都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴锦，广东禅都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:吴汉威，男，汉族，1981年2月26日出生，住广西壮族自治区藤县，
委托诉讼代理人：叶泳强，广东枫丹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢志锐，广东枫丹律师事务所律师
上诉人黎玉莲因与被上诉人吴汉威房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初7001号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人黎玉莲提起上诉请求：1.撤销一审判决，改判黎玉莲与吴汉威于2017年2月27日签订的《房屋买卖合同》无效；2.驳回吴汉威的全部反诉请求；3.一、二审全部诉讼费由吴汉威承担。事实和理由：一审判决认定事实严重错误，明显偏袒吴汉威，请二审依法予以改判。一、黎玉莲与吴汉威于2017年2月27日签订的《房屋买卖合同》无效，不具备法律效力。首先，吴汉威已当庭确认其为涉案购房合同中介方佛山市南海区仲正房地产中介有限公司（以下简称仲正公司）的工作人员。可见，仲正公司派其工作人员吴汉威假冒购房者与黎玉莲进行交易，旨在将房产转卖他人牟取暴利，吴汉威的假冒行为既严重损害黎玉莲的权益，又违反政策法律，导致涉案合同不具备真实基础，合同无效。其次，吴汉威与仲正公司利用黎玉莲缺乏专业房产交易常识，互相串通在涉案合同多次制作违反国家强制性条款的内容并诱导黎玉莲进行签名，以便吴汉威与仲正公司能够以最小成本炒卖房产，也造成涉案合同因违法而无效。再次，黎玉莲手持的合同与吴汉威手持的合同在约定内容上存在重大差异，吴汉威也承认在合同上进行过多次篡改以及添加，也造成涉案合同不能发生法律效力。
二、由于涉案购房合同无效，不具备生效要件，该合同对黎玉莲不具备法律约束力，吴汉威要求黎玉莲支付违约金没有任何依据。
二审期间，黎玉莲补充上诉意见称，一、涉案《房屋买卖合同》约定的付款方式违反了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》、《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》、《佛山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》等政策法规文件，自始不能履行，不符合双方合同交易的根本目的，属于无效条款。该主要条款的无效导致涉案《房屋买卖合同》整体无效。根据上述规章政策的规定，涉案房屋位于限购区域内，执行首次购房和首套房最低首付款比例不得低于30%、二套房最低首付比例不低于40%的差别化住房信贷政策。但涉案《房屋买卖合同》约定吴汉威的首付款比例不足10%，明显违反上述规章政策，所以无效。
二、抛开涉案合同的效力问题，涉案合同的支付购房款方式违反规章政策，吴汉威自始不能履行合同，不可能成功办理按揭贷款。吴汉威在一审期间提供的《个人住房贷款审批通知书》已被主办银行认定为虚假，吴汉威完全不能履行支付末期房款的合同主要义务，构成根本性违约。在此情况下，涉案房屋即便另行交易，属于黎玉莲利益的自保行为，不构成违约。黎玉莲为尽快清偿外债被迫以比涉案合同更低的交易价格进行转让，遭受重大的损失，故吴汉威要求黎玉莲赔偿违约金不能成立。
三、吴汉威身为中介方仲正公司的专业中介人员，伙同仲正公司利用黎玉莲作为普通卖房方不熟悉房地产交易政策文件的弱势，故意诱导黎玉莲签订违反政策规章且吴汉威根本不能履行的合同，其欺诈目的显而易见。吴汉威理应就其恶劣行为承担缔约过失责任，向黎玉莲赔偿相关损失。一审判决黎玉莲退回购房定金及赔偿违约金于法于理不合。
吴汉威发表答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
黎玉莲向一审法院起诉请求：1.判令黎玉莲、吴汉威于2017年2月27日签订的《房屋买卖合同》于2017年4月28日解除;2.吴汉威向黎玉莲支付违约金人民币150000元；3.本案的诉讼费由吴汉威承担。
吴汉威向一审院反诉请求：1.黎玉莲继续履行双方于2017年2月27日签订的《房屋买卖合同》（合同编号NO.0000185）;2.黎玉莲向吴汉威赔偿已支付的中介服务费45000元；3.反诉费用由黎玉莲承担。吴汉威后在诉讼中变更其诉讼请求为：1.黎玉莲向吴汉威退还定金30000元;2.黎玉莲向吴汉威支付违约金150000元;3.黎玉莲向吴汉威赔偿中介服务费45000元;4.黎玉莲向吴汉威赔偿按揭服务费10000元;5.案件诉讼费由黎玉莲承担。
一审法院经审理查明：涉案房产位于佛山市南海区大沥镇城南二路名汇城市花园名杰阁1号楼503房，原权利证号0200223386；位于佛山市南海区大沥镇城南二路名汇城市花园地下车库122B号汽车位，原权利证号：02000223390；位于佛山市南海区大沥镇城南二路名汇城市花园地下车库159B摩托车位，原权利证号0200223394。房产原登记权属人为黎玉莲。
吴汉威为仲正公司员工。
2017年2月27日，黎玉莲（卖方、甲方）、吴汉威（买方、乙方）、仲正公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖涉案房产；成交价1500000元；本合同签订之时（2017年2月27日）吴汉威付给黎玉莲定金30000元；吴汉威须于办理国有土地证过户当天付给黎玉莲首期楼款100000元；吴汉威付给黎玉莲末期楼款（申请款额）为1370000元，由银行直接划给黎玉莲（如银行实际审批的贷款金额少于吴汉威申请的贷款金额，两者相差金额吴汉威须在银行出具同意贷款书的五个工作日以现金补足给黎玉莲）；如黎玉莲违约，应将所有的楼款全部退还给吴汉威，并将定金双倍退还给吴汉威，以及赔偿总楼款百分之十作为违约金；如吴汉威违约，黎玉莲将不退还吴汉威所付定金，以及赔偿黎玉莲总楼款百分之十作为违约金；违约方除向丙方支付应支付而未支付的中介代理费及咨询服务费外，还即时向丙方支付非违约方的中介代理费及咨询服务费，如非违约方已支付，丙方不予退回，应由违约方赔偿给非违约方；等等。
黎玉莲向一审法院出示一份合同原件，吴汉威向一审法院出示两份合同原件。其中：一、第一条第1小条，三份合同约定交易房产均为“位佛山市南海区大沥城南二路名汇城市花园名杰阁1号503房及车位（汽车位）（摩托车位）”，黎玉莲出示的合同中房地产权证号为“0200223386/0200223390”，吴汉威出示的合同该部分内容未有填写；二、第四条和第1小条，三份合同约定交易过程中所需税费均是填写“（3）（划去）”（按政府规定各付各税）改为“（2）”（乙方支付）；三、第六条第7小条，黎玉莲出示的合同约定该物业交易手续需在“2017年4月27日”前完成，吴汉威出示的合同该部分内容未有填写；四、第七条三方另行约定事项，三份合同均填写“产权人由乙方指定”。黎玉莲出示的合同第三页的手写内容（即上述第三、四点）有字迹化开及渗透现象，其余合同手写部分（包括被告出示的合同及原告出示的合同第一、二页）均无此现象。
2017年2月27日，黎玉莲出具收据，确认收取吴汉威涉案房屋定金30000元。
吴汉威持有仲正公司于2017年2月28日开具的中介费45000元的收据，持有佛山市众致诚房地产代理有限公司于2017年3月20日开具的按揭服务费10000元收据。
吴汉威曾向中国银行申请办理按揭贷款，后向中国邮政储蓄银行申请办理贷款。黎玉莲于2017年4月20日协助吴汉威办理相关按揭贷款手续。
2017年5月2日，中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市南海支行（以下简称邮政储蓄银行）出具个人住房贷款审批通知书，拟向吴汉威发放购买涉案房屋130万元贷款。
吴汉威通过快递方式向黎玉莲寄送律师函，该邮件黎玉莲于2017年5月12日签收。
2017年5月17日，黎玉莲提起诉讼。
涉案房屋于2017年5月19日变更权属登记为梁卓楷，涉案汽车位及摩托位于2017年5月23日变更权属登记为梁卓楷。
一审法院认为，关于合同内容：一、交易标的，三份均填写有包括房屋、汽车位及摩托车位，黎玉莲起诉状陈述内容亦包括车位部份，黎玉莲陈述并未在仲正公司放盘出售汽车及摩托车位，但不能对吴汉威持有三个房产的权属证书复印件、合同上列有汽车位权利证号作出合理解释，而且黎玉莲持有合同上注明有房屋、汽车位权利证号，故一审法院认定双方买卖的为涉讼房屋、汽车位及摩托车位。二、税费负担，双方均从确认从原约定“（3）”各付各税改为“（2）”吴汉威负担，黎玉莲认为原约定即由吴汉威负担税费，但“（2）”写为“（3）”的主张并未能提供证据予以证实，一审法院不予采纳。三、办理交易手续期限，三份合同仅黎玉莲出示的合同填写有“2017年4月27日”字样，且该页字迹明显与其他页不符；约定部分房款以按揭贷款方式支付，银行审批进度并不由买卖双方当事人所控制，不约定办理交易手续具体期限并非不合常理，即使双方对此没有约定，仍应在可预期的合理的期限内履行义务，黎玉莲认为无约定即无期限、不合理的主张一审法院不予采纳，故认定双方对该办理期限未作出具体约定。四、其他约定条款，三份合同均有“产权人由乙方指定”的内容，黎玉莲认为是中介人员擅自添加，但其陈述签订后即发现，但未对此作出修改于情于理不合，一审法院不予采纳。
虽吴汉威为中介公司员工，但法律和行政法规并未对此作出禁止性规定，并不能据此否定吴汉威购买方的身份，吴汉威作为购房人签订房屋买卖合同，即享有相应的合同权利并需承担相应的合同义务。至于该买卖、居间过程中，吴汉威与中介（员工）是否存在主体混同，中介能否成立居间关系、应否收取居间费用为另一法律关系。黎玉莲认为吴汉威、中介公司利用该中介地位买卖房屋、违反规定的可向相关的行政主管部门反映要求处理。黎玉莲认为吴汉威欺诈、不能实现合同目的主张缺乏法律依据，一审法院不予采纳。黎玉莲、吴汉威围绕涉讼房产的买卖合同关系是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼房产已另售他人，合同并无继续履行可能，黎玉莲请求解除合同，吴汉威不持异议，一审法院予以准许。
如前所述，合同并未对办理期限作出具体明确约定，合同于2017年2月27日签订，至2017年5月2日吴汉威获取同贷书，该期间并非一个不合理、迟延期间；而黎玉莲在2017年4月20日仍协助吴汉威办理按揭贷款手续，以该行为认可吴汉威的履行；黎玉莲其后既没有催告履行，又没有通知解除，其认为吴汉威违约、合同于2014年4月28日解除的主张一审法院不予采纳。相反，黎玉莲未能按约定履行义务，并将涉讼房产另行出售予他人，违约行为明显，应承担相应的违约责任。
合同因黎玉莲违约行为致解除，吴汉威请求黎玉莲返还已付定金30000元、支付按成交价10%计算违约金150000元的主张符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。吴汉威为中介公司员工，虽吴汉威持有45000元中介服务费收据，但并未能提供相应的佣金确认书及款项支付凭证，吴汉威请求黎玉莲赔付该费用的主张一审法院不予支持。吴汉威所主张的按揭费用为其履行合同的支出，违约金具有一定的惩罚及补偿性质，吴汉威未能举证证实其损失超出该违约责任的承担，再行请求黎玉莲支付按揭费用10000元的主张缺乏依据，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除黎玉莲与吴汉威就位于佛山市南海区大沥镇城南二路名汇城市花园名杰阁1号楼503房、地下车库122B号汽车位、159B摩托车位的房屋买卖合同关系；二、黎玉莲应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金30000元予吴汉威；三、黎玉莲应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金150000元予吴汉威；四、驳回黎玉莲的其他诉讼请求；五、驳回吴汉威的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，本诉受理费减半收取1650元（黎玉莲已预交），由黎玉莲负担。反诉受理费减半收取2412.5元，财产保全费5000元，合共7412.5元（吴汉威已预交14352.5元），由黎玉莲462.5元，由吴汉威负担6950元。吴汉威多预交的诉讼费13890元，在判决生效后经黎玉莲书面申请，一审法院予以退还。黎玉莲负担的6950元，应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。
二审期间，上诉人黎玉莲向本院提交录音材料六份、《广东省佛山市存量房买卖合同》两份，被上诉人吴汉威没有向本院提交新证据。经审查，黎玉莲提交的录音材料是其单方制作，其中黎玉莲分别与中介方工作人员、吴汉威的录音虽然吴汉威对其真实性没有异议，但不能证明黎玉莲的主张，本院对其证明内容不予确认，而黎玉莲主张系银行工作人员的录音吴汉威对其真实性不予确认，黎玉莲亦未提供其他的证据予以佐证，故本院不予采信；黎玉莲提交的《广东省佛山市存量房买卖合同》为二手房买卖中的网签合同，该两份合同中涉案房屋及车位的价格（合共111万元）确实与黎玉莲在一审阶段陈述其通过志华房地产中介公司将涉案房屋出售给案外人的价格（150多万元）差距较大，但该买卖合同证明的价格不能证明案涉房产的市场价格，亦不能证明守约方没有经济损失，故该两份《广东省佛山市存量房买卖合同》与本案不具有关联性，本院均不予采信。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，黎玉莲在二审期间陈述其于2017年4月中旬在仲正公司的工作人员陪同下到银行协助吴汉威办理贷款申请手续，回来后仲正公司的工作人员告知其去的是邮政储蓄银行。
本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案合同的效力;涉案合同是否应予解除；黎玉莲是否应向吴汉威返还定金及支付违约金。
关于涉案合同的效力及是否应予解除的问题。经查，黎玉莲上诉主张，吴汉威作为中介方仲正公司的工作人员假冒购房者与其交易、串通仲正公司让黎玉莲在违反国家强制性规定的条款中签名以低价购入高价卖出涉案房屋谋取暴利，并对涉案合同多次进行篡改以致涉案《房屋买卖合同》无效。对此，本院不予支持，理由如下：1、涉案黎玉莲、吴汉威、仲正公司于2017年2月27日签订的《房屋买卖合同》是三方的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中关于合同无效的几种情形，该合同合法有效，对签订各方均具有法律约束力。2、吴汉威虽然是仲正公司的工作人员，但法律和行政法规并未对中介方的工作人员作为购房人签订房屋买卖合同作禁止性的规定，且从吴汉威先后两次向银行申请按揭贷款的实际履行情况看，吴汉威亦并未将涉案房屋另售他人牟利。3、根据三方持有的《房屋买卖合同》均手写补充“产权人由乙方指定”的约定，吴汉威即使将涉案房屋转售他人亦不违反合同的约定。4、吴汉威和仲正公司持有的《房屋买卖合同》除了将税费负担从原约定的“（3）按政府规定各付个税”改为“（2）乙方支付”外，没有其他改动，且该改动与黎玉莲持有的《房屋买卖合同》的改动一致，故黎玉莲关于吴汉威多次篡改涉案《房屋买卖合同》的主张不能成立。相反，黎玉莲对其持有的《房屋买卖合同》中出现其他两份合同没有的、且字迹与其他手写部分均不一致的办理交易手续期限“2017年4月27日”未能作出合理解释。虽然涉案《房屋买卖合同》有效，但黎玉莲已将涉案房屋出售给案外人，该合同没有继续履行的可能，黎玉莲向一审法院起诉请求解除合同，吴汉威亦不持异议，一审判决予以准许并确认该合同解除并无不当，本院予以维持。
关于黎玉莲是否应向吴汉威返还定金及支付违约金的问题。如前所述，涉案三方持有的《房屋买卖合同》中只有黎玉莲持有的合同在办理交易手续的期限处手写填上“2017年4月27日”，明显不属于三方协商一致的结果。黎玉莲主张三方协商一致约定于2017年4月27日前办理交易手续，吴汉威、仲正公司自称会在相应合同中作出变更实际却没有依据不足，亦不符合常理。其次，黎玉莲于2017年4月20日仍协助吴汉威办理按揭贷款申请手续，可视为黎玉莲对吴汉威该履行行为的认可，且黎玉莲亦自认中介方的工作人员告知其当时是到邮政储蓄银行办理按揭贷款申请手续。基于银行审批进度并不由买卖双方当事人所控制的现实，黎玉莲对双方不能在同年4月27日办理交易手续亦应该有一定的预见。再者，吴汉威于2017年5月2日取得邮政储蓄银行的同意贷款通知书，即便从双方签订合同时即2017年2月27日起算，亦并非一个不合理的、迟延的期间，何况吴汉威的实际申请时间为2017年4月20日。黎玉莲并未继续履行合同，反而将涉案房屋另行出售，并于2017年5月19日变更权属登记为案外人，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。一审判决根据涉案《房屋买卖合同》的约定，判决黎玉莲应向吴汉威返还定金30000元，并向吴汉威支付按成交价的10%计算的违约金150000元并无不当，本院予以维持。黎玉莲关于其不构成违约，不应向吴汉威返还定金并支付违约金的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
此外，黎玉莲申请本院向邮政储蓄银行调查核实吴汉威向银行申请按揭贷款的资料是否虚假、银行是否取消了吴汉威的二手房按揭贷款，该事实均与本案处理无关，本院对黎玉莲的申请不予准许。
综上，黎玉莲的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人黎玉莲负担。
本判决为终审判决。
审判长
审判长 温万民
审判员 翁丰好
审判员 徐允贤
二〇一八年一月二十三日
书记员 钟伊发