重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初1665号原告谭华前，男，1967年6月5日出生，汉族，重庆市南川区村民，住重庆市南川区。委托代理人邓全芳，男，居民，住重庆市南川区。被告唐果，男，1978年4月19日出生，汉族，住重庆市南川区。被告杨光必，女，1949年8月9日出生，汉族，住重庆市南川区。委托代理人赵兵，重庆市南川区金山法律服务所法律工作者。原告谭华前与被告唐果、杨光必确认合同有效纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法由审判员冯骥独任审判。后因被告唐果下落不明，本院于2017年5月8日转为普通程序，由审判员冯骥担任审判长，与人民陪审员罗富贵、任万强组成合议庭，共同负责案件审判，并适用普通程序公开开庭开庭进行了审理。原告谭华前及委托代理人邓全芳，被告杨光必及委托代理人赵兵到庭参加了诉讼。被告唐果下落不明，本院依法公告送达。被告唐果在公告期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谭华前诉称，2011年12月24日，被告与南川区国土资源和房屋管理局签订房屋拆迁安置补偿协议书。该协议约定被告自愿选择南川区XXX安置小区X幢XX单元X-X号住宅即涉案房屋。经重庆速发商务信息咨询有限公司居间介绍，原告和被告唐果于2013年9月25日签订房屋买卖合同，被告唐果将涉案房屋卖给原告，房屋售价为30万元。原告于2013年9月25日向被告唐果交纳购房定金20万元，尾款10万元约定办理房屋手续时付清。当日，双方还签订了一份房屋租赁合同，约定原告将购买的房屋出租给被告唐果，租赁期限从2013年9月25日至2014年2月25日共计五个月，每月租金10000元。被告唐果于当日将XXX号交房协议书交给原告执管，并出具收条一张给原告。该收条载明了已收到原告购房款20万元以及房屋地址等信息。当日，双方当事人到南川区公证处办理了权益转让协议公证，约定被告唐果自愿将XXX号交接房协议书项下的涉案房屋权益转给原告所有，同时约定双方签订的房屋买卖合同内容与权益转让协议不一致的以权益转让协议内容为准。后被告唐果外出做生意不知去向，更换了联系方式至今无法找到，导致原告至今无法行使对涉案房屋的物权权利，房屋至今是被告唐果母亲即被告杨光必及唐果父亲在居住，原告多次找到被告唐果的父母协商，被告唐果的父母拒绝交房。被告杨光必曾于2016年2月26日起诉确认房屋买卖合同无效，被人民法院判决驳回了诉讼请求。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求判令：确认原告与被告唐果于2013年9月25日签订的房屋买卖合同合法有效；被告唐果限期交房给原告并协助原告办理房屋登记过户手续；被告杨光必协助交房给原告；被告唐果向原告支付房屋租金50000元；案件诉讼费由被告承担。被告唐果未到庭，未发表答辩意见。被告杨光必辩称，二被告于2013年9月25日签订了分房协议，约定了被告唐果要对被告杨光必尽到赡养义务且在被告杨光必去世后才能继承涉案房屋。被告杨光必在当日与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订了房屋安置补偿协议书，当时被告唐果并未到场。后被告唐果并未履行赡养义务，且未经被告杨光必同意私自与原告签订了房屋买卖合同。直至2015年6月原告要求被告杨光必搬家时才得知房屋被买卖的事实。关于涉案房屋的两份交房协议书现在原告手里，被告唐果手里并无交房协议书，且有一份交房协议书系被告唐果采取欺骗手段取得，被告杨光必对此并不知情。原告和被告唐果签订的房屋买卖合同内容显示，该合同实质属于定金合同，且原告并未实际支付相应定金，因此，该定金合同并未履行，加之房屋买卖行为并未完成，双方并未建立房屋买卖合同关系，因此，原告与被告唐果签订的房屋买卖合同不成立，依法应属无效。原告无权要求交房及办理房屋登记手续，正因为房屋买卖合同无效，也不同意支付房屋租金。因此，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年9月25日，原告（乙方）和被告唐果（甲方）签订《房屋买卖合同》。该合同约定：甲方自愿将坐落于南川区XXX安置小区X幢XX单元X-X号房屋出售（转让）给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。甲方保证房屋在合同签字后的状况和房屋时状况一致，若该房屋地址、面积或者其他条件有差异时，双方同意再做修改，并同意不以此作为取消交易之理由；房屋成交价格30万元，乙方于2013年9月25日交购房定金20万元给甲方，甲方收到定金后不得再将房屋出售给他人，否则违约金双倍赔付乙方，乙方如果不购买该房，该定金不退还；乙方以公证的方式，甲乙双方到公证处之后，乙方支付甲方定金，余下的10万元于甲方交房给乙方支付；甲方半年内交房，交房时甲方应保证该房的水、电、气、光纤的畅通并结清此前所产生的相关费用（包括物管、清洁等所有费用），并保证其畅通，甲方无条件配合乙方办理该房产权过户的相关手续；甲乙双方约定在到期壹月之内在办理该房手续时，乙方付清房屋尾款10万元给甲方。同时该合同备注：甲方房屋卖给乙方之后，乙方将此房屋出租给甲方，甲方必须在到期内提前壹个月内交清叁个月的房租，如不按时交清房租，乙方在10天内收回此房屋，甲方无条件配合。重庆速发商务信息咨询有限公司作为中介方在该合同上盖章。同日，原告和被告唐果到重庆市南川公证处办理了《公证书》[编号为（2013）渝南川证字第XXX号]，公证事项为权益转让协议。该公证书包括原告和被告唐果签订的《权益转让协议》。该《权益转让协议》约定：被告唐果自愿将XXX号交接房协议书项下的权益（涉及房屋一套，位于重庆市南川区XXX安置小区X幢XX单元X-X号，建筑面积103.62平方米，具体地址及面积以房地产权证为准）转让给原告所有；同时约定双方签订的《房屋买卖合同》的内容与协议内容不一致的，以协议内容为准。另查明，2008年3月20日，被告杨光必（乙方）与重庆市南川区国土资源和房屋管理局（甲方）签订《重庆地产集团南川新城区土地储备整治项目征地房屋拆迁补偿安置协议书》。该协议约定：甲方因XX路综合整治工程用地，须对乙方房屋构筑物进行拆迁；乙方被拆迁房屋位于重庆市南川区XX街道XXX居委X组，《土地使用权证》字号为91字第XXX号，房屋建筑面积155.10㎡；乙方选择统建优惠购房，包括：1、位于XXX安置点X幢X单元X-X号XX-X户型房屋为住宅统建优惠购房，建筑面积83.60㎡；（杨光必）2、位于XXX安置点XX幢X单元X-X号XX-X户型房屋为住宅统建优惠购房，建筑面积103.62㎡；（唐果）；XX-X-X-X房屋办理《房地产权证》的所有费用由乙方负责，费用在甲方交证时结清。该协议两套安置还房后的标注的“杨光必”、“唐果”系手写。同日，被告杨光必（甲方）与被告唐果（乙方）签订了《分家协议》。该协议约定：“……现甲方将住房一套分给乙方，但乙方必须履行以下协议：一、甲方在百年到老过世后，乙方才有资格（权义）继承其房产权。二、乙方必须有义务赡养、照顾其父母亲的生活及生老病死，即养老送终之后才归乙方所有。三、甲方在和乙方共同生活期间如果发现乙方不尊重、不孝敬以至于做其他有害家庭健ＸＸ活的行为时，甲方有权收回其房屋。四、乙方可以正常使用居住其房屋，但不能用它来从事其非法活动（比如用来贷款、抵押、倒卖等）如发现有此情况发生，甲方将自动收回其使用继承权，乙方不能以任何方式讨回。五、甲方将乙方的土地赔偿安置费共计壹万捌仟贰佰元（￥18200.00元）分给乙方，其他所有财产归甲方所有。本协议一式贰份，签字生效。……”重庆市南川区XX街道XXX社区居民委员会在该协议上盖章。还查明，被告杨光必曾于2016年2月26日提起诉讼，要求确认谭华前与唐果签订的《房屋买卖合同》无效，本院经审理后作出（2016）渝0119民初1536号民事判决书，以谭华前与唐果签订的《房屋买卖合同》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，该合同自成立时生效为由，判决驳回杨光必的诉讼请求。涉案房屋至今一直由被告杨光必与其前夫唐中华、唐果的儿子唐佳禹居住。诉讼中，原告当庭提交《收条》及银行流水各一份，其中《收条》载明“今收到谭华前购房款200000元，大写贰拾万元整，房屋地址：南川区XXX小区X幢XX单元X-X。收款人：唐果2013.9.25”银行流水载明了2013年9月27日发生了一笔汇入“唐果”账户的金额为166000元的转账记录。被告杨光必提出该《收条》不具有真实性，银行流水转账时间晚于收条出具时间且转账金额与收条不符。原告还提交《房屋拆迁安置交接协议书》二份，编号均为XXX，两份协议内容完全相同，甲方重庆市南川区国土资源和房屋管理局，乙方唐果，落款时间均为2011年12月24日，其中一份经办人处系“吴再兴”签名字样，另一份经办人处系“吴再新”签名字样。被告杨光必提出经办人处“吴再兴”签名字样的《房屋拆迁安置交接协议书》属实，因被告唐果并未在现场，该协议上乙方处的“唐果”签名系唐果的表姐代为签字捺印，对另一份经办人处系“吴再新”签名字样的《房屋拆迁安置交接协议书》的真实性不认可。此外，原告还提交了《房屋租赁合同》一份，该合同载明以下内容：甲方谭华前将南川区XXX安置小区X幢XX单元X-X号（全装饰，家俱家电齐全）出租给乙方唐果，租期2013年9月25日至2014年2月25日，每月租金10000元。被告杨光必对该租赁合同真实性不认可，提出租金标准并不符合涉案房屋的地段位置。上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》一份、《收条》及银行流水各一份、《房屋拆迁安置交接协议书》二份、《公证书》一份、《房屋租赁合同》一份、（2016）渝0119民初1536号民事判决书一份，被告杨光必提交的《重庆地产集团南川新城区土地储备整治项目征地房屋拆迁补偿安置协议书》一份、《分房协议》一份、《房屋拆迁安置交接房协议书》一份，本院《询问笔录》一份以及双方当事人陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。本院认为，一、关于原告和被告唐果签订的《房屋买卖合同》的效力问题。由于本院作出的（2016）渝0119民初1536号民事判决书已对该《房屋买卖合同》的效力问题作出了有效的审查认定，因此，本院在本案中对原告和被告唐果签订的《房屋买卖合同》效力问题不再作重复审查处理。二、关于原告是否有权要求二被告交房并协助办理产权过户登记的问题。虽然被告唐果因《房屋买卖合同》系有效协议对原告负有交付涉案房屋的义务，但从被告杨光必与被告唐果签订的《分家协议》的内容可知，被告杨光必只是对涉案房屋的处置立了遗嘱，并未作出在其有生之年将涉案房屋赠与被告唐果所有或是其他的直接将涉案房屋归属于被告唐果的意思表示，因此，被告唐果至今并未取得涉案房屋的产权。加之原告亦未举证证明涉案房屋已登记在被告唐果名下，因此，被告唐果并无履行交付涉案房屋及协助办理产权过户的权利基础，故，原告要求被告唐果交付涉案房屋并协助原告办理过户手续的条件并不成就，本院对原告的该诉讼请求依法不予支持。由于被告唐果至今未取得涉案房屋产权，同时原告并不能举证证明被告杨光必对被告唐果签订的《房屋买卖合同》有进行追认的意思表示，因此，被告杨光必并不负有协助交付涉案房屋的义务，故，原告要求被告杨光必协助交付涉案房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。三、关于原告是否有权要求被告唐果支付房屋租金的问题。即便原告和被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》约定了被告唐果交付租金义务，但由于原告并未能取得涉案房屋的实际权益，因此，原告依法并不享有涉案房屋的收益权利，故，原告要求被告唐果支付房屋租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：驳回原告谭华前的全部诉讼请求。案件受理费80元（原告已预交），由原告谭华前负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费80元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  冯 骥人民陪审员  罗富贵人民陪审员  任万强二〇一七年十月三十一日书 记 员  龙军宏