福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终4739号
上诉人（原审被告）：陈红，女，1966年6月11日出生，汉族，住厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：谢光东，福建金海湾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：厦门长升大酒店有限公司，住所地厦门市思明区长青路430-437号，统一社会信用代码91350200705410392P。
法定代表人：彭池，董事长。
委托诉讼代理人：张应宏，福建旭丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张青云，福建旭丰律师事务所律师。
原审被告：厦门市特房筼筜开发有限公司，住所地厦门市思明区文塔路211号第一层，统一社会信用代码91350200154991601E。
法定代表人：李永飚，董事长。
委托诉讼代理人：郑晋，福建天衡联合（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒲梦，福建天衡联合律师事务所律师。
上诉人陈红因与被上诉人厦门长升大酒店有限公司（以下称长升大酒店）、原审被告厦门市特房筼筜开发有限公司（以下称特房公司）委托合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初11908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈红上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审法院关于上诉人系受被上诉人委托购买涉案房屋的认定，没有事实与法律依据，应当予以纠正，主要理由：一、上诉人为购涉案房屋先后签署了《高品房购销合同》、《个人住房担保（抵押）借款合同》并办理了《公证书》。本案从购房合同的签订、公证、办理购房按揭的整个过程看，上诉人均是涉案房屋的购买人，其权利真实、合法、有效，依法应当受到保护。《公证书》的证明力明显优于被上诉人关于委托购房的单方陈述。现有证据并不能推翻《公证书》的证明力，被上诉人关于委托关系的主张不应当予以支持。二、上诉人与被上诉人之间毫不相干且无任何关系，其完全不存在接受被上诉人委托购买涉案房屋的任何可能性。三、涉案房屋是上诉人购买后将其“返租”给被上诉人，双方之间存在房屋租赁关系，根本不存在委托合同关系。四、被上诉人没有任何证据证明双方存在委托代理合同关系，其未履行举证责任，依法应当承担举证不能的不利后果。1、从本案现有证据看，被上诉人并没有任何一份证据能够表明双方存在委托代理的意思表示，根据“谁主张，谁举证”原则，被上诉人应当承担举证不能的不利法律后果。2、被上诉人代为支付相应款项，只能证明双方之间存在债权债务关系，根本不能证明双方之间存在委托合同关系，更不能证明被上诉人是购房合同项下的买方当事人。3、被上诉人自始已确认上诉人是涉案房屋的权利人。4、即使按被上诉人的主张认定本案系委托合同，则此委托关系存在骗取银行贷款的行为，系以合法的形式掩盖非法的目的，且损害了银行代表的国家利益，依法应当认定委托合同无效。五、涉案房屋作为不动产交易已依法登记在上诉人名下，其是涉案房屋的权利人。六、本案基于委托合同纠纷而提起的诉讼，已超过二年的诉时效。本案2000年12月签订合同后，由上诉人借款办理了首付款，被上诉人从2001年开始“代还”按揭款以抵付租金之日起，被上诉人就应当知道其权利存在争议。被上诉人至今方提起诉讼，其起诉显然已超过了二年的诉讼时效。
长升大酒店辩称，一、本案讼争房屋买卖合同，卖方主要义务为出售房屋，买方主要义务为支付购房款，购房款包括首付款及按揭款两部分。而本案首付款系由长升大酒店支付，按揭款由长升大酒店逐月还款，直至还款完毕，实际上履行讼争合同主要义务方为长升大酒店。陈红认为按揭款为向长升大酒店借款，但借贷关系需要双方具有借贷合意，而上诉人没有任何双方签订的借款协议或者其他借款文件。上诉人认为长升大酒店支付按揭款并向长升大酒店承租该房产，按揭款用以抵扣租金，其也无法举证双方之间存在租赁合同关系。二、从房屋的占有使用上，长升大酒店确有部分楼层为业主购房，由长升大酒店承租。但并非讼争房屋，而是5层以上，而且承租的方式也与陈红的返租完全不同，返租业主均签订有书面租赁合同。而且租赁方式上，除代付按揭款外，每年两次支付租金收益，且直接支付至业主账户，而不是支付给银行或其他账户。陈红也无法举证其在收取按揭租金外，有收取酒店租金的任何证据。因此，陈红主张长升大酒店对房屋的占有是基于租赁没有依据。三、陈红在一审中陈述其对办证不关心，觉得办证没有意义，不符合房屋所有权人正常心态。四、上诉人恶意曲解“代还按揭”的概念，正是基于委托关系，被上诉人委托陈红买房，委托陈红办理银行按揭，对按揭银行来说借款人是陈红，所以被上诉人的还款行为称为代还，这也充分证明了被上诉人与上诉人之间的委托关系。五、关于委托合同是否成立。委托合同可以是书面也可以是口头，双方达成了委托合意后，陈红以实际行动履行了委托合同，即与开发商签订了合同，又与银行签订了按揭贷款，说明其仅为受托人，以其名义代长升大酒店办理手续，但实际履行合同义务的都是长升大酒店，因此实际产权人应当是长升大酒店。
特房公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有任何依据，应予以驳回。
长升大酒店向一审法院起诉请求：1、确认长升大酒店为讼争商品房买卖合同中的买方当事人，并直接享有讼争商品房买卖合同项下的全部买方权利；2、确认长升大酒店为厦门市思明区长青路长升大厦202号房屋的所有权人；3、陈红、特房公司协助长升大酒店办理将厦门市思明区长青路长升大厦202号房屋产权过户登记到长升大酒店名下所需的登记备案手续。
一审法院认定事实：2000年12月6日，陈红与特房公司（原名称为：厦门市筼筜新市区开发建设公司）签订一份《商品房购销合同》（合同编号：No.0122592），约定：陈红向特房公司购买本案讼争的厦门市思明区长升大厦2层202号房屋，建筑面积195.28平方米，总价款937344元，2000年11月30日前支付281344元，2000年12月30日前支付656000元（按揭），特房公司于2001年4月20日前将讼争房屋交付陈红使用。该合同的签订经厦门市公证处公证，并出具（2000）厦证经字第13062号公证书。该合同还在房管部门办理了备案登记。
上述合同签订后，长升大酒店（原名称为：厦门长升园酒店有限公司）将首期购房款281344元支付至案外人陈春红账户，再由陈春红账户支付至陈红账户，最后以陈红名义支付给特房公司。剩余购房款656000元，以陈红的名义向中国工商银行厦门市城建支行办理住房按揭贷款，每月按揭款项均由长升大酒店按期支付，即长升大酒店每月以代发工资的形式将按揭款项转入陈红的按揭还款账户以偿还贷款。
自2001年起，特房公司将讼争房屋交付给长升大酒店占有使用至今。
2015年8月20日，长升大酒店将讼争房屋的按揭款项全部还清。
审理中，长升大酒店与陈红均表示双方之间不存在劳动关系。陈红主张其向特房公司购买讼争房屋后，将讼争房屋出租给长升大酒店，由长升大酒店经营管理，双方约定以租金抵房屋按揭贷款，未签订书面租赁合同。
一审法院认为，虽然本案讼争的《商品房购销合同》由陈红与特房公司签订，但实际上由长升大酒店履行了该合同约定的全部付款义务，讼争房屋自交付之日起至今亦由长升大酒店占有使用，长升大酒店主张其与陈红之间系委托合同关系，本院予以采信，双方构成隐名代理，可以认定被代理人即长升大酒店系该合同的买方当事人，享有合同项下的全部买方权利。陈红主张其为讼争房屋的买受人，但其既未支付首付款，也未支付按揭款，不符合常理；陈红还主张长升大酒店系基于租赁关系占有使用讼争房屋，但陈红并未举证证明双方曾签订书面租赁合同，并且自2000年购得讼争房屋至今长达十几年的时间里，未有证据证明陈红曾与长升大酒店就租赁期限、租金标准、以租金抵按揭款的期限等事宜进行过协商，亦不符合常理。因此，陈红作为受托人，特房公司作为《商品房购销合同》的相对方，均负有协助办理将讼争房屋产权登记至长升大酒店名下所需手续的义务。因本案系委托合同纠纷，长升大酒店要求确认其为讼争房屋所有权人的诉求非基于合同之诉，一审法院对该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认原告厦门长升大酒店有限公司为《商品房购销合同》（合同编号：No.0122592）中的买方当事人，直接享有该合同项下的全部买方权利；二、被告陈红、厦门市特房筼筜开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告厦门长升大酒店有限公司办理将厦门市思明区长青路长升大厦202号房屋产权过户登记至原告厦门长升大酒店有限公司名下所需的登记备案手续；三、驳回原告厦门长升大酒店有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费6587元，由原告厦门长升大酒店有限公司负担2196元，被告陈红负担4391元。
二审中，对一审法院认定的事实除陈红认为遗漏诉讼时效外，双方当事人对其他事实均无异议，本院予以确认。
二审中，长升大酒店向本院提交其与吴曦等人签订的《房屋租赁合同》及支付租金凭证，证明被上诉人采取承租方式使用的房屋，均与出租业主签订书面《房屋租赁合同》，并按照合同约定支付租金，本案被上诉人并未与上诉人签订过《房屋租赁合同》。陈红对该证据的真实性予以确认，但认为该证据仅能表明以下事实：1、长升大酒店存在销售和租赁的模式；2、这些证据恰好能证明上诉人与被上诉人之间存在租赁关系。
其他业主签订了租赁合同，并不能排除上诉人与被上诉人之间存在实质性的租赁关系；三、付款凭证中的用途记载为“转账、回报”，可以推定上诉人购房后，被上诉人将其支付的款项性质定性为租金，双方以实际付款的行为证明租赁关系。特房公司对该证据无异议。
本院认为，2000年12月6日，陈红与特房公司签订涉案《商品房购销合同》后，首期购房款281344元由长升大酒店以陈红名义支付给特房公司，剩余购房款656000元以陈红的名义向中国工商银行厦门市城建支行办理住房按揭贷款，每月按揭款项均由长升大酒店按期支付，至2015年8月20日全部支付完毕，特房公司亦于2001年将讼争房屋交由长升大酒店占有使用。陈红主张首付款系其向长升大酒店借款，涉案房屋系其出租给长升大酒店，每月租金折抵每月按揭款，但其一、二审中均未对该主张提交相关借款合同、租赁合同及还款凭证等证据，且长升大酒店亦否认与其存在借款及租赁关系，故一审认定陈红与长升大酒店之间存在委托合同关系正确。诉讼时效一般适用于债权请求权纠纷，本案系确认之诉，不适用诉讼时效规定，陈红提出的诉讼时效抗辩缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；陈红的上诉请求依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13174元，由陈红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘文珍
审 判 员 李向阳
审 判 员 胡林蓉
二〇一七年十二月十六日
代书记员 韩沁娟
附本案所适用法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。