北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终3319号
上诉人（原审被告）：北京一诺同创房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区白家疃尚品园2号楼1层121室。
法定代表人：冯建国，总经理。
被上诉人（原审原告）：马惠敏，女，1954年1月10日出生，住北京市海淀区。
上诉人北京一诺同创房地产经纪有限公司（以下简称一诺公司）因与被上诉人马惠敏居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初30032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一诺公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回马惠敏的一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由马惠敏承担。其上诉理由主要是：一、一审判决认定事实错误。居间合同系2016年12月12日签订，北京市出台相关政策是2017年3月26日，马惠敏怠于履行合同，致使其无法继续履行房屋买卖合同。一审法院片面认为“根据行业惯例以及公平原则”，仅考虑马慧敏的利益，并未参考整个案件的行业惯例，未考虑一诺公司履行完毕全部居间服务的事实。二、一审法院适用法律错误。一诺公司已履行完结应履行的所有居间服务事项，不存在合同法第九十七条规定中的任何情形，根据合同法第四百二十六条规定马惠敏应按约定支付报酬。
马惠敏答辩称：同意一审判决。马惠敏没有拖延合同履行，限购政策出台马惠敏属于受损一方，马慧敏未违约。合同约定的条件很清晰，签订合同之外的工作量很巨大，主要的工作量都在后期，包括网签、协助缴税、权属登记等。签约仅是第一步，后期大量的工作一诺公司都没做，一审法院裁量的数额公平。
马惠敏向一审法院起诉请求：一、判令一诺公司立即退还马惠敏居间服务费38000元。二、本案诉讼费由一诺公司承担。
一审法院认定事实：2016年12月12日，在一诺公司的居间服务下，房屋出卖人刘×与房屋买受人马惠敏签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：出卖人所售房屋坐落为北京市海淀区白家疃尚峰园3号楼2层203室房屋，建筑面积为46.13平方米，该房屋规划设计用途为办公，该房屋成交价格为人民币190万元，买受人向出卖人支付定金人民币20万元。
同日，甲方出卖人刘×、乙方买受人马惠敏与丙方居间人一诺公司三方签订《房屋买卖居间服务合同》，该合同约定：居间服务的内容：1、提供与房屋买卖市场行情咨询；2、通过自身的信息库、媒体广告等途径为所售房屋发布广告、进行推广；3、搜寻潜在购房客户信息，向乙方推荐、介绍交易房屋；4、组织乙方实地查看交易房屋；5、协助查看房屋权属证明文件；6、协助买卖双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；7、促成买卖双方签署合法有效的买卖合同。甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，乙方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。本合同签订当日，乙方一次性支付居间服务费人民币38000元。本次交易的后续手续由丙方协助办理，包括资格核验、过户、贷款、物业交割等手续。因不可抗力致本合同不能履行或不能完全履行的，本合同全部或部分解除，各方均不承担违约责任。
同日，三方签订《过户、按揭代理合同》，约定：甲方委托丙方办理交易房屋的权属变更登记手续及相关事宜，乙方委托丙方办理交易房屋的购房贷款手续及相关事宜；违约责任中约定因不可抗力及遇政府主管机关或贷款机构政策原因而导致本合同无法履行的，三方均不承担违约责任。该合同中未约定居间服务费。
2016年12月27日，马惠敏向一诺公司支付约定的居间服务费38000元。2017年3月26日，北京市出台了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，主要内容如下：本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
2017年4月19日，马惠敏向某房管局提交了购房资格核验申请，申请编号：1292。2017年5月3日，马惠敏查询购房资格核验结果显示：核验未通过（房产情况：居民家庭已拥有房产情况不符合限购政策规定）。之后，马惠敏多次与刘×及一诺公司协商退还购房定金及居间服务费的有关事宜，并于2017年5月23日分别向刘×和一诺公司书面送达《关于解除北京市存量房屋买卖合同和房屋买卖居间服务合同的通知》，明确表示因其购房资格核验未通过，房屋买卖合同及房屋买卖居间合同均无法履行，要求解除合同并退还购房定金及居间服务费。
一审法院认定上述事实的证据有：《北京市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、收据、银行转账凭证、《关于解除北京市存量房屋买卖合同和房屋买卖居间服务合同的通知》、查询单、当事人陈述及一审庭审笔录等。
一审法院认为：刘×、马惠敏与一诺公司三方签订的《房屋买卖居间服务合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。该合同履行过程中，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该公告中明确了个人购买商办类项目首先需要名下在京无住房和商办类房产记录的规定，该规定的出台直接导致马惠敏因购房资格核验未通过而无法继续履行其与案外人刘×之间的《北京市存量房屋买卖合同》。鉴于三方签订的《房屋买卖居间服务合同》的目的是促成出卖人与买受人房屋买卖合同的订立，同时由居间方协助买受人、出卖人办理房屋的房源核验、购房资质审核、网签、协助缴税、房屋权属转移登记等相关事宜，故在因政策原因的调整，导致买卖双方无法履行房屋买卖合同的情况下，三方签订的《房屋买卖居间服务合同》的目的亦无法实现，马惠敏于2017年5月23日分别向刘×和一诺公司书面送达《关于解除北京市存量房屋买卖合同和房屋买卖居间服务合同的通知》，明确表示因其购房资格核验未通过，房屋买卖合同及房屋买卖居间合同均无法履行，要求解除合同并退还购房定金及居间服务费，故该《房屋买卖居间服务合同》已于2017年5月23日解除。
根据双方签订的《房屋买卖居间服务合同》，虽然约定居间服务完成的标准系房屋买卖双方签订《买卖合同》时居间行为完成，买房人就应向居间方支付居间服务费，但根据行业惯例以及公平原则，一诺公司作为居间方，提供与房屋买卖相关的政策和市场行情咨询、对房屋进行行销推介、引领买家实地看房、协助双方协商房屋买卖合同的相关条款内容、促成买卖双方签署合法有效的买卖合同等仅是其居间服务的第一步，在买卖双方订立房屋买卖合同后，居间方仍负有协助买受人、出卖人办理房屋的房源核验、购房资质审核、网签、协助缴税、房屋权属转移登记等相关事宜的义务。该案中，综合此次合同无法履行的根本原因系非归责于买受人、居间方的政策原因所致，现马惠敏请求一诺公司退还其居间服务费的请求，于法有据，同时考虑到一诺公司在此次买卖双方合同订立过程中已经提供的前期服务，马惠敏理应支付其部分合理的费用，具体数额该院酌情予以判定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、一诺公司于判决生效后七日内退还马惠敏居间服务费人民币三万元；二、驳回马惠敏的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，还有双方当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。
本院认为，刘×、马惠敏与一诺公司三方签订的《房屋买卖居间服务合同》合法有效。该居间合同虽约定一诺公司促成买卖双方签订房屋买卖合同时，居间行为完成，但同时也约定本次交易的后续手续包括资格核验、过户、贷款、物业交割等由一诺公司协助办理，且根据三方签订的《过户、按揭代理合同》约定，刘×委托一诺公司办理交易房屋的权属变更登记手续及相关事宜，马惠敏委托一诺公司办理交易房屋的购房贷款手续及相关事宜。由此可见，一诺公司收取38000元居间服务费所应提供的居间服务内容，不仅是促成买卖双方签约，还包括为房屋买卖合同履行提供相应服务，这不仅是上述合同的明确约定，同时也是房地产经纪实践和司法实践中的普遍认知。案涉房屋买卖合同履行过程中，马惠敏因不符合北京市出台的限购政策而不具有购房资格，导致房屋买卖合同不能继续履行以致解除，一诺公司为房屋买卖合同履行所要提供的相应服务无需再进行，是本案无争之事实。在此情况下，一审法院根据一诺公司在房屋买卖合同订立过程中所提供的前期服务，对其应收取的居间服务费数额予以酌定，根据本案的审理情况本院认为并无不妥。一诺公司认为马惠敏怠于履行合同，导致其不符合限购政策、无法继续履行房屋买卖合同的上诉主张，无证据证明，且与房屋买卖双方签订的在案补充协议中约定的房屋买卖进程（2017年5月31日之前付清购房款）不符，故本院不予采信。
综上，一诺公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费750元，由北京一诺同创房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春华
审 判 员 刘 慧
审 判 员 邵 普
二〇一八年六月二十二日
法官助理 杨颜金
书 记 员 王 磊