湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终2865号
上诉人（原审被告）：郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司，住所地湖南省郴州市苏仙区苏仙北路7号。
法定代表人：李雄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李珍玲，湖南楚瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙安慧，湖南楚瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓丽娟，女，1970年1月26日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。
委托诉讼代理人：何明军，湖南银光律师事务所律师。
上诉人郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司（以下简称苏仙城建公司）因与被上诉人邓丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院(2017)湘1003民初907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏仙城建公司的委托诉讼代理人李珍玲，被上诉人邓丽娟的委托诉讼代理人何明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏仙城建公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回邓丽娟的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由邓丽娟负担。事实与理由：1、苏仙城建公司未能按期交房、验收手续不完善，是因团购户资金未及时到位、政府部门验收程序复杂等多重原因造成，苏仙城建公司没有过错，不应承担责任。2、案涉小区项目属于集资团购项目，房屋团购销售价格较低，而邓丽娟主张的违约金过高，且未能举证证明其因逾期交房遭受了实际损失，应承担举证不能的法律后果，对其请求应不予支持。一审法院以合同约定的违约金未超过银行同期贷款利息标准为由，判决苏仙城建公司支付高额的违约金，属适用法律错误。3、苏仙城建公司因政策性因素影响，企业经营困难，职工工资长期未发，社会保险费至今数年未缴纳到位。该项目现已有近百名业主起诉，案件处理结果影响范围较广，非常敏感。一审法院未考虑本案实际情况，错误地适用法律，判决苏仙城建公司支付高额违约金，苏仙城建公司可能因此面临破产，将无力为业主办理不动产登记证，该项目将面临“烂尾”的风险，对业主权益造成更大损害，引发更为严重的社会矛盾。
邓丽娟辩称：1、邓丽娟与苏仙城建公司签订《商品房买卖合同》后，严格按照合同约定履行义务，而苏仙城建公司未按合同约定交付房屋，已经违约。根据双方约定，一审法院判决苏仙城建公司承担违约金，适用法律正确。2、苏仙城建公司是独立的企业法人，不是政府机构，对其所签订的，民事合同应承担相应的责任，不能因为公司存在困难就不承担法律责任。
邓丽娟向一审法院起诉请求：1.判决苏仙城建公司继续履行符合合同约定标准的交房义务；2.判决苏仙城建公司向邓丽娟支付逾期交房违约金10002.46元（暂计至2016年8月2日，以后违约金计算至实际交房屋之日止）；3.本案诉讼费用由苏仙城建公司负担。
一审法院认定事实：邓丽娟（买受人）与苏仙城建公司（出卖人）于2014年7月23日签订《郴州市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容：“……三、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为御溪湖畔项目中第4栋6层601号房。四、计价方式及价款：该商品房每平方米2570元，总金额326878元；五、付款方式及期限：买受人以公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款226878元，余款100000元向郴州市公积金中心申请贷款。买受人自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后30日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。买受人通过出卖人向公积金中心申请贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知之日起5日内，将申请公积金贷款所需的全部资料提交人，在接到通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第六条处理。六、买受人逾期付款的违约责任：逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三违约金，合同继续履行。……九、交付期限及条件：出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人逾期付款除按合同第六条处理外，出卖人有权延迟交房；（3）因政府及主管部门原因导致本项目暂停建设或变更规划设计的；（4）因市政配套设施建设不到位导致出卖人无法按期交房的；十、房屋交接及违约处理方式：由于出卖人原因，未按合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期未超过90天，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；……”。邓丽娟于2014年7月23日已向苏仙城建公司支付首期购房款226878元，剩余购房款100000元通过公积金贷款方式于2014年11月6日实际支付至苏仙城建公司。2016年8月2日，邓丽娟与郴州市苏仙区城建御溪物业服务有限责任公司签订了《御溪湖畔房屋验房表》，载明：该房屋已接通水电，验收合格。本人同意接管该房屋。涉案房屋已经装修。2017年1月13日，涉案房屋的施工单位、设计单位、监理单位、建设单位共同对涉案房屋进行工程质量竣工验收，出具了《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》，作出综合验收结论“合格”。
一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷,双方当事人对逾期交房的事实无异议，均愿继续履行合同。本案的争议焦点系：一、苏仙城建公司是否依约履行了交付房屋的合同义务；二、邓丽娟是否构成逾期付款，苏仙城建公司逾期交房是否应承担相应的违约责任。
关于焦点一。依照《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，涉案房屋由该建设工程的施工单位、设计单位、监理单位、建设单位共同作出了竣工验收合格结论。苏仙城建公司交付的涉案房屋已符合交付条件，且邓丽娟对涉案房屋的现状进行了验收，已同意收房并装修。故苏仙城建公司已完成交付房屋的合同义务，对邓丽娟要求苏仙城建公司继续履行合同约定交房标准的交房义务的诉讼请求不予支持。
关于焦点二。本案中，苏仙城建公司辩称邓丽娟未按约定时间支付房款，应承担付款迟延违约责任。邓丽娟诉称其系通过苏仙城建公司办理公积金贷款，非自行向公积金中心申请贷款，不应适用签订合同后30日付清房款的情形，没有逾期付款。根据《商品房买卖合同》第五条第2款约定：买受人通过出卖人向公积金中心申请贷款，应向出卖人出具授权委托书。但邓丽娟未提供委托苏仙城建公司办理公积金贷款的授权委托书等证据证明该事实。故对苏仙城建公司该辩称理由予以支持。邓丽娟依合同约定应在2014年8月23日前将所贷房款付至苏仙城建公司，邓丽娟于2014年11月6日才付，逾期付款75天。由于涉案合同在约定的逾期付款支付违约金高于逾期交房的违约金三倍，考虑逾期付款是部分房款，酌定苏仙城建公司据实延期交房不应超过112天，即双方约定苏仙城建公司于2015年10月1日前交房，延后112天，苏仙城建公司应于2016年1月21日前交房。苏仙城建公司于2016年8月2日才将房屋交付给邓丽娟，应承担逾期交房的违约责任。苏仙城建公司提出违约金约定过高，请求适当减少，本案中双方均未举证证明逾期交房造成的实际损失。一审法院结合本案事实，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为约定“按逾期日向支付已交付房价款万分之一的违约金”的计算标准未超过同期银行计收逾期贷款利息标准，不能认定该违约金过分高于邓丽娟造成的损失。故违约金计付从2016年1月22日起到2016年8月2日止，为6308.7元（326878元×0.1‰×193天），对邓丽娟诉请超出违约部分予以驳回。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第二百七十九条第二款，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：“一、被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司在本判决生效后十日内支付原告邓丽娟逾期交房违约金6308.7元（从2016年1月22日起计算至2016年8月2日）；二、驳回原告邓丽娟的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司负担。”
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院二审除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：《商品房买卖合同》附件四“补充协议”第四条约定：《商品房买卖合同》第九条约定的“该商品房经验收合格”是指：由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证，取得《电梯安全检验合格证》。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、苏仙城建公司是否应承担逾期交房违约责任；二、逾期交房违约金应如何认定。
关于焦点一。依据《商品房买卖合同》补充协议第四条的约定，案涉房屋应在出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证，以及取得《电梯安全检验合格证》后，才符合交房条件。现上述交房条件虽尚未成就，但邓丽娟已同意接收该房屋并装修入住，可视为双方就交房条件进行了变更和重新约定，一审法院计算逾期交房违约金到2016年8月2日邓丽娟实际收房之日止并无不当。苏仙城建公司上诉主张自己不承担逾期交房违约责任依据不足，本院不予支持。
关于焦点二。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。”本案中，苏仙城建公司逾期交房、邓丽娟逾期付款属实，一审法院综合双方各自的违约行为、违约金标准等情况酌定减少违约金于法有据，酌定减少的数额也无证据证明存在明显不当。苏仙城建公司上诉主张逾期交房违约金认定过高依据不足，本院不予支持。
综上所述，苏仙城建公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 程
审 判 员 廖 军
审 判 员 雷金梅
二〇一八年二月二十八日
法官助理 李小平
书 记 员 唐旭超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。