贵州省石阡县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0623民初1159号原告（反诉被告）：石阡县信德泉清物业服务有限公司，统一社会信用代码91520623688440791A，住所地：贵州省铜仁市石阡县泉都街道办事处大关社区。法定代表人：杨西红，总经理。委托诉讼代理人：赖流其，贵州如松律师事务所律师，委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：陈胜，贵州如松律师事务所律师，委托权限：特别授权。被告（反诉原告）：刘冬，女，仡佬族，1975年10月8日生，贵州省石阡县人，教师，住石阡县。委托诉讼代理人：陶明江，刘冬之夫，委托权限：特别授权。被告（反诉原告）：陶明江，男，仡佬族，1971年12月18日生，贵州省石阡县人，干部，住石阡县。被告：石阡县大关社区泉清小区业主委员会。负责人:邱厚德，系主任。原告(反诉被告)石阡县信德泉清物业服务有限公司与被告(反诉原告)刘冬、陶明江物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，原告(反诉被告)刘冬、陶明江于2017年8月18日提起反诉，后追加石阡县大关社区泉清小区业主委员会为被告，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人赖流其、陈胜，被告(反诉原告)陶明江及刘冬的委托诉讼代理人陶明江到庭参加了诉讼，被告石阡县大关社区泉清小区业主委员会经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石阡县信德泉清物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:一、判决被告刘冬、陶明江向原告支付拖欠的物业服务费、电费、及公共设施使用费1,116元；二、被告刘冬、陶明江承担逾期付款违约金681.6元；三、判令被告刘冬、陶明江承担原告因追讨物业服务费、电费、及公共设施使用费支出的律师费1,000元；四、案件受理费25元由被告刘冬、陶明江承担。事实及理由：我公司系石阡县泉清花苑小区的物业服务公司，被告刘冬、陶明江系石阡县泉清花苑小区的业主。2016年我方与石阡县大关社区泉清小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由我方为泉清花苑小区所有业主提供物业管理服务，物业服务费按建筑面积计算，住宅物业为1元/平方米/月，共用设施使用费为60元/月/户。刘冬、陶明江所购石阡县汤山镇大关社区泉清花苑二单元1102室，住宅面积为141.95平方米。折合物业服务费141.95元/月。另我方与石阡县供电局于2011年签订的约定泉清花苑小区的电费由我方统一收取并由我方每月按时向供电局缴纳。截止2017年3月31日，刘冬、陶明江未签缴2017年1-3月的物业服务费、电费、及公共设施使用费1116元，经我方多次催要，刘冬、陶明江均未向原告支付该款项，为维护合法权益，特起诉至人民法院。被告刘冬、陶明江向本院提出反诉请求：判令石阡县信德泉清物业服务有限公司退回“公共设施使用费”300元，判令石阡县信德泉清物业服务有限公司退回多收的电费174元，案件受理费由石阡县信德泉清物业服务有限公司承担。事实及理由：我方已向被反诉人交纳2017年1月的物业服务费、电费、及公共设施使用费，被反诉人已开具收据。2017年3月30日在泉都街道办事处、社区、供电局等单位小协调下，被反诉人委托泉清花苑业主委员会收取所欠费用，且反诉人已于2017年5月1日接到泉清花苑业主委员会收费通知后交清所有费用。被反诉人与泉清花苑业主委员会签订的《物业服务合同》第六条违法，被反诉人应当退回所交“公共设施使用费”，根据国家发展改革委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2013]1864号）第九条规定，物业服务费采取“包干制或者酬金制”两种形式，该合同第六条约定“选择包干制”，物业服务费即为被反诉人所有服务报酬，而该合同却在实行包干制的基础上另行约定收取业主公共设施使用费，显然已违反前述规定。再者，小区公共设施属于全体业主共有财产，所有权属于全体业主，物业公司受聘于全体业主对该财产实施管理，于法无据，故反诉人已经交纳的2016年9月至2017年1月公共设施使用费300元应该退回。被反诉人违法收取电费，被反诉人应当退回反诉人所交电费超过国家规定电价部分174元。《物业管理条例》第四十四条规定“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”，被反诉人收取反诉人的电价为0.55元每度，而其交给供电部门的电价为0.472元，每度多收反诉人0.078元。反诉人已向被反诉人交纳2016年9月至2017年1月2231度电费，被反诉人违法收取电费174元。被反诉人石阡县信德泉清物业服务有限公司对刘冬、陶明江的反诉辩称，《物业服务合同》第六条合同之约定未违反法律、行政法规的强制性规定，且该约定系业委会与我方签订合同时的真实意思表示，约定合法有效，对全体业主均具有约束力。反诉人提出《物业服务合同》第六条违反的国家发展改革委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第九条“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”。第一，该通知系政府部门规章，不属于法律、行政法规范畴；第二，该通知第九条规定的“包干制或酬金制”物业收费方式不是强制性规定，物业服务企业可以采取，亦可以不采取该物业收费方式；第三，根据2011年1月1日施行的《贵州省物业管理条例》第六十二条第四款“物业服务费的具体计费方式和标准由业主大会或者全体业主与物业服务企业或者其他管理人协商约定”及《贵州省物业管理服务收费管理办法》第八条“物业管理服务收费，根据所提供服务性质、特点的不同，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价”、第十六条“实行市场调节价的特约服务费，由物业管理企业与业主协商确定”等条款之规定，物业服务费的计费方式和收费标准应由双方协商确定。综上，业委会作为代表全体业主的执行事务的职能机构，其代表全体业主与我方签订的《物业服务合同》系全体业主与我方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，原告与泉清花苑业主委员会于2016年9月1日签订的《物业服务合同》真实、合法、有效，反诉原告要求反诉被告退还公共设施使用费没有事实及法律依据，故反诉被告不应退还公共设施使用费。根据2007年10月1日施行的《物业管理条例》第四十四条及2011年1月1日施行的《贵州省物业管理条例》第七十三条之规定，反诉被告代为收取电费时，未向业主收取手续费，反诉原告主张的多收部分费用系因为石阡县供电局与反诉被告签订的《石阡县泉清花苑供、用电合同》约定“泉清花苑小区的用电采取10KV高供高计的办法，由石阡县信德泉清物业服务有限公司统一向业主收取电费，并由物业公司每月按时向供电局缴纳电费”，其中“高供高计”即由高压供电到用户，它的电能计量装置安装在用户电力变压器的高压侧，这种计量方式的特点是电力变压器的损耗在计量装置后面，电能损耗部分已包含在计量数据内，故反诉被告多收的部分费用不是手续费，而是由于电能损耗导致的费用。故反诉被告收取电费时未向业主多收取相关手续费，反诉原告主张退还多收电费没有依据。综上所述，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。被告石阡县大关社区泉清小区业主委员会辩称，要求石阡县信德房地产开发公司归还其非法拆除的小区公共设施，并恢复原貌。小区监控摄像头、大门处花杆、后门处伸缩门被拆除，大门处花杆被其非法占有，并用于停车场处，后门处伸缩门被其非法占用，并用于泉城别苑楼盘，监控摄像头不知所踪。要求石阡县信德房地产开发公司交纳四至七月物业管理费。小区在四至七月期间按照业主大会的决议实行自管，由业主委员会收取物业费，用于小区保洁、电梯维护等日常管理开支。石阡县信德房地产开发公司属于小区业主，拥有地下室和商业部分物业，未交纳物业费。要求石阡县信德房地产开发公司移送物业管理相关资料以及小区配套设施设备。小区的给排水图纸、竣工验收报告、供电线路图等用于小区日常管理维护的资料以及小区配套的发电机组未移交给业主委员会，造成小区无法正常管理。本院经审理认定事实如下：石阡县信德泉清物业服务有限公司成立于2009年7月9日，经营范围：物业服务、咨询、有偿服务；房屋、水电维修安装；机电操作、修理；园林绿化；商业批零；车辆停放、洗车；商务会所、市场营销；建筑材料；物流经营；环卫保洁、保安；广告经营。2015年2月12日石阡县市场监督管理局颁发了统一社会信用代码91520623688440791A的经营执照，该公司系石阡县泉清花苑小区的物业服务公司。2011年6月15日，泉清物业公司与石阡供电局签订《供用电合同（高压）》，约定泉清物业公司每月统一将电费交到石阡供电局汤山供电所，约定用电方自愿采取高供高计方式收取电费，根据黔价格[2009]211号文件精神，用电方应以该文件为指导执行相关电价。2016年9月1日石阡县信德泉清物业服务有限公司与石阡县大关社区泉清小区业主委员会代表人李明德签订了《物业服务合同》，合同内容:“第一章物业基本情况,第一条物业基本情况，物业名称：泉清小区,物业内型：高层商住楼,建筑面积：34505.03平方米，……第二章服务内容与质量第二条：在物业管理区域内，乙方提供的物业服务项目为:1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施的运行、维护、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理……；第三章物业服务费第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，共用设施设备使用费由业主按户交纳，具体标准标准（按月收取）1、住宅物业1元/m2/月；2、住改商服务2元/m2/月；3、共用设施设备使用费60元/户/月。……第十章其他事项第三十六条本合同期限：自2016年1月1日起至2017年9月1日止等内容。根据该合同约定由石阡县信德泉清物业公司为泉清花苑小区所有业主提供物业管理服务。事后，石阡县信德泉清物业公司对泉清花苑业主进行物业服务，泉清花苑小区的业主并无异议。刘冬、陶明江系夫妻关系。刘冬、陶明江所购石阡县泉都街道办事处大关社区泉清花苑二单元1102室，住宅面积为141.95平方米。系石阡县泉清花苑小区的业主。根据2016年9月1日与石阡县大关社区泉清小区业主委员会签订的《物业服务合同》，折合物业服务费141.95元/月，共用设施设备使用费60元/户/月。刘冬、陶明江按该合同履行至2017年1月。2017年1月，刘冬、陶明江（还有其他业主）因对石阡县信德泉清物业公司在服务过程中收费方面认为不合理而拒绝交相关费用。2017年2月11日，刘冬、陶明江向原告石阡县信德泉清物业公司交纳2016年12月电费（488度×0.55元=268.4元）、公共设施使用费60元，物业管理费142元；2017年1月电费（537度×0.55元=295.35元，物业管理费142元，公共设施使用费60元）。2017年3月，因石阡县信德泉清物业公司未能按时交电费导致供电局停小区电，引起多数业主不满要求政府及时解决。经社区及泉都街道办事处出面协调，确定重新选举成立业主委员会代收取欠费，并完成交结，要求供电局供电。2017年4月12日泉清花苑小区业主进行选举，成立新业主委员会，选举邱厚德等为委员会成员、邱厚德为主任，经泉都街道办事处以泉街复[2017]2号批复，原则同意选举结果。2017年5月1日，刘冬、陶明江向新业主委员会交纳2017年2月的物业费、电费，共计519元。3月的物业费142元，电费335元，共计477元；4月物业费141元、电费137元，共计278元。石阡县信德泉清物业公司从2017年4月8日开始终止了《物业服务合同》并退场，不再对石阡县大关社区泉清小区进行服务。石阡县信德泉清物业公司认为刘冬、陶明江未向其交2017年1-3月的相关费用向本院起诉，诉讼过程中刘冬、陶明江提起反诉。本院认为：原告石阡县信德泉清物业公司与石阡县大关社区泉清小区业主委员会之间的《物业服务委托合同》符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，该合同系石阡县大关社区泉清小区业主委员会原负责人李明德代表全体业主签订，该《物业服务委托合同》合法有效，根据合同相对性原则，该合同对该小区业主委员会及全体业主产生法律效力。原告石阡县信德泉清物业公司依合同约定，履行了服务义务，且被告刘冬、陶明江对之前的服务方式（包括电费的收取）并未提出异议。故被告刘冬、陶明江应按物业服务合同履行义务，支付物业费、电费等。对刘冬、陶明江提出《物业服务合同》第六条违反的国家发展改革委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第九条，本院认为该通知系政府部门规章，不属于法律、行政法规范畴；对刘冬、陶明江主张的多收部分费用系违法收取电费的问题，本院认为石阡县供电局与原告签订的《石阡县泉清花苑供、用电合同》约定“泉清花苑小区的用电采取10KV高供高计的办法，由石阡县信德泉清物业服务有限公司统一向业主收取电费，并由物业公司每月按时向供电局缴纳电费”，其中“高供高计”即由高压供电到用户，它的电能计量装置安装在用户电力变压器的高压侧，这种计量方式的特点是电力变压器的损耗在计量装置后面，电能损耗部分已包含在计量数据内，故石阡县信德泉清物业公司多收的部分费用不是手续费，而是由于电能损耗导致的费用。因此，不是属于违法收取电费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”之规定，石阡县信德泉清物业公司所收取的物业费等未超过合同约定，不是违规收费，故本院对刘冬、陶明江要求石阡县信德泉泉清物业公司退回公共设施使用费300元和电费174元的诉讼请求不予采信。故石阡县信德泉清物业公司不应退还公共设施使用费、电费，由此，应驳回刘冬、陶明江的反诉请求。本案中，被告刘冬、陶明江亦未向原告石阡县信德泉清物业公司交2017年2月、3月公共设施使用费120元，故被告刘冬、陶明江违反物业服务合同，因此本院对石阡县信德泉清物业公司要求刘冬、陶明江交纳物业服务费、电费及公共设施使用费共计1,116元的诉讼请求应予支持。因被告刘冬、陶明江已经向石阡县大关社区泉清小区业主委员会交纳所欠物业费、电费，故应由被告石阡县大关社区泉清小区业主委员会支付给原告石阡县信德泉清物业公司物业费、电费。由于刘冬、陶明江与石阡县信德泉清物业公司之间存在纠纷，刘冬、陶明江未将物业费、电费交原告石阡县信德泉清物业公司而交2017年4月12日成立的业主委员会，其过错不全在刘冬、陶明江，石阡县信德泉清物业公司也应有相应责任，被告刘冬、陶明江按相关部门的协调处理及时交纳了相关费用，本院对石阡县信德泉清物业公司要求刘冬、陶明江承担逾期付物业费违约金650.9元的诉讼请求不予支持。本院对石阡县信德泉清物业公司要求刘冬、陶明江承担所支出的律师费1,000元的诉讼请求不予支持。对被告石阡县大关社区泉清小区业主委员会辩称的意见，本院认为，物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬，如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法理原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归全体业主享有。需要指出的是共有部分在物业服务企业物业管理期间产生的收益主要用于补充小区的专项维修资金。因此，石阡县大关社区泉清小区业主委员会与石阡县信德房地产开发公司之间的纠纷，属于另外的民事法律关系，不属于本案的审理范围，或者被告石阡县大关社区泉清小区业主委员会与原告石阡县信德泉清物业公司之间的纠纷，属于物业管理纠纷，可以向法院另案起诉，故对其辩解不予采信。综上所述，对原告石阡县信德泉清物业服务有限公司合理的诉求予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告刘冬、陶明江支付2017年2月、3月公共设施使用费120元给石阡县信德泉清物业服务有限公司。二、由被告石阡县大关社区泉清小区业主委员会支付（被告刘冬、陶明江已经交给被告石阡县大关社区泉清小区业主委员会2017年2、3月的物业费、电费）996元给石阡县信德泉清物业服务有限公司。三、驳回原告石阡县信德泉清物业服务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告刘冬、陶明江的诉讼请求。以上有执行内容款项，限于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由原告石阡县信德泉清物业服务有限公司负担10元，由被告刘冬、陶明江负担5元，被告石阡县大关社区泉清小区业主委员会负担10元；反诉案件受理费25元，由反诉原告刘冬、陶明江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  杜宏芳二〇一七年十二月二十六日书记员  郭 超