福建省福鼎市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼎民初字第4026号
原告陈庆荡，男，汉族，户籍地浙江省苍南县，现住浙江省苍南县。
被告福鼎市农业局，住所地福建省福鼎市太姥大道152号。
法定代表人曾庆游，该局局长。
委托代理人曾锋，福建民哲律师事务所律师。
原告陈庆荡与被告福鼎市农业局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月23日受理后，依法由代理审判员陈晨阳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈庆荡与被告委托代理人曾锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈庆荡诉称，2008年10月8日，原告因商业经营需要，与被告下属单位福鼎市农牧技术推广服务中心签订《房屋租赁合同》，由原告承租福鼎市桐城街道太姥大道144-158号一层店面及二、三层房屋（下简称“租赁标的”），租赁期限从2008年11月8日起至2014年6月7日止。
上述租赁期限届满后，为规范国有资产产权管理，租赁标的由被告委托福建省拍卖行福鼎分行（下简称“拍卖行”）对租赁标的租赁权进行竞价拍卖。原告参与竞拍并以“第一年租金880000元，此后每年递增8%，三年共计租金2856832元”的方式竞拍成功。原告为此不但向拍卖行缴纳了145000元的高额佣金，还于2014年8月6日向被告缴纳了350000元租金和押金（其中租金320000元、押金30000元）。该350000元扣除原告结欠福鼎市农牧技术推广服务中心的租金后，尚余257327.4元作为原告向被告缴纳的第一年租金和押金处理。
后因原告无法筹集足够的资金继续支付租金，故双方未签订正式的书面租赁协议。原告经与被告协商，被告同意解除因竞拍形成的租赁关系。2014年9月10日，原、被告就租赁标的解除租赁关系事宜，签订书面《协议书》，对原告已向被告缴纳257327.4元作为第一年租金和押金的事实予以确认。该《协议书》第三条同时约定“乙方（原告）应向甲方（被告）缴纳租赁期间店面租金，并补足重新拍卖产生的差额。上述店面租赁租金按竞标价第一年880000元计算，时间从2014年8月1日至2014年9月30日，共计租金146667元，从乙方已经缴纳的257327.4元租金和押金中扣除”，被告应返还原告租金及押金110660元。
《协议书》签订后，原告依约已在2014年9月30日之前腾空租赁标的交还被告。被告亦在2015年5月25日再次委托拍卖行公开竞拍，并由福建伊凡整形整容医院以“第一年租金620000元，此后每年递增5%，承租期6年”的方式竞拍取得租赁标的中一层店面和二层房屋（不包含第三层房屋）的租赁权。
综上所述，原告认为，原、被告已就租赁标的租赁关系解除事宜达成书面约定并已履行完毕，被告依约应向原告退回租金和押金计110660元。为维护原告合法权益，现诉至法院请求判令：被告立即向原告返还租金和押金计人民币110660元。
被告福鼎市农业局辩称，被告方对原告方在诉状中表述的事实、理由的内容没有异议。但对原告要求退回租金和押金计110660元有不同看法，因为该数额没有扣除差价部分，其中50000元的押金款是陈恒良名字，原告应该予以确定说明已经转为原告所有，否则没有主张权。根据《协议书》确定差价部分原告应该予以补足，按照原有招标约定一、二层店面租金按8%递增，第一年中标价就应达到632800元（按一、二、三层中标价880000元结合原有评估价计算），第二年和第三年按8%递增分别为683400元、738000元，合计三年达到2054200元。而第二次招标第一年租金620000元，按5%递增第二年、第三年租金分别为651000元、683600元，三年合计租金1954600元，两次差价应为2054200元减去1954600元等于99600元（上述计算方式是以两次不同标的的招标单价测算）。为此，本案原告所主张的标的110660元应减去99600元的差价，本案可返回的租金为11060元。
经审理查明：2008年10月8日至2014年6月7日间，原告承租被告福鼎市农业局所有的坐落于福鼎市桐城街道太姥大道144-158号一层店面及二、三层房屋。租赁期限届满后，租赁标的由被告委托福建省拍卖行福鼎分行进行竞价拍卖。原告参与竞拍并以“第一年租金880000元，此后每年递增8%，三年共计租金2856832元”的方式竞拍成功。竞拍成功后，原告于2014年8月6日向被告缴纳了350000元租金和押金（其中租金320000元，押金30000元）。该350000元扣除原告结欠的租金后，尚余257327.4元作为原告向被告缴纳的第一年租金和押金处理。
后因原告无法筹集足够的资金继续支付租金，双方未签订正式的书面租赁协议。2014年9月10日，原、被告就租赁房屋解除租赁关系事宜，签订书面《协议书》，对原告已向被告缴纳257327.4元作为第一年租金和押金的事实予以确认。该《协议书》第三条同时约定“乙方（即原告）应向甲方（即被告）缴纳租赁期间店面租金，并补足重新拍卖产生的差额。上述店面租赁租金按竞标价第一年880000元计算，时间从2014年8月1日至2014年9月30日，共计租金146667元，从乙方已经缴纳的257327.4元租金和押金中扣除。上述房产三年租赁权重新拍卖低于2856832元的，差额由乙方补足”，被告应返还原告租金及押金为110660元，但应扣除重新拍卖产生的差价。该110660元包括前手租赁人陈恒良转让给原告的50000元履约保证金。
《协议书》签订后，原告在2014年9月30日前腾空租赁标的交还被告。被告于2015年5月25日再次委托拍卖行公开竞拍，并由福建伊凡整形整容医院以“第一年租金620000元，此后每年递增5%，承租期6年”的方式竞拍取得租赁标的中一层店面和二层房屋（不包含第三层房屋）的租赁权。
上述事实，有原告、被告的陈述及原告提供的《房屋租赁合同》《协议书》、福建省政府非税收入票据、福建省行政事业单位（社团）往来结算凭证、收条、《情况说明》及被告提供的《竞买申请书》《福建省拍卖成交确认书》《关于二次拍卖位于福鼎市太姥大道144-158号左边4间店面及2-3层3年房屋租赁使用权情况的函》《年租金价值评估表》《福建省拍卖成交确认书》《关于拍卖位于福鼎市太姥大道144-158号左边4间店面及2层房产的六年房屋租赁使用权拍卖情况的函》《关于妥善解决具报告人租金退还问题的请求报告》《收款收据》等为证，本院予以认定。
庭审中，双方对以年递增率5%计算扣减金额，得出的应扣减差额为40200元达成一致意见。
综上所述，本院认为，原告陈庆荡通过拍卖方式取得被告福鼎市农业局所有的福鼎市桐城街道太姥大道144-158号一层店面及二、三层房屋的租赁权，并经营使用，双方之间已形成租赁关系，本院予以认定。后双方经协商签订的《协议书》系双方真实意思的表示，并未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，双方应依合同约定履行各自义务。《协议书》中约定，“乙方（原告）应向甲方（被告）缴纳租赁期间店面租金。上述店面租赁租金按竞标价第一年880000元计算，时间从2014年8月1日至2014年9月30日，共计租金146667元，从乙方已经缴纳的257327.4元租金和押金中扣除”，原告请求返还租金及押金的诉求符合合同约定，本院予以支持。租金中的50000元为前手承租人陈恒良转让给原告陈庆荡的履约保证金，被告不持异议，本院予以确认。《协议书》同时约定，“上述房产三年租赁权重新拍卖低于2856832元的，差额由乙方补足”，被告退还给原告的租金应扣除重新拍卖产生的差额。庭审中双方对重新拍卖产生的差额达成一致意见为40200元，被告实际应返还的给原告的租金及押金扣除重新拍卖的差额后为70460元。原告要求被告返还租金及押金的请求符合协议约定，本院予以支持。但诉请的金额应扣除重新拍卖产生的差额，超出该部分的诉求，不符合合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告福鼎市农业局应于本判决生效之日起十日内支付原告陈庆荡租金及押金70460元。
二、驳回原告陈庆荡的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2513元，减半收取1256.5元由被告福鼎市农业局负担800元，原告陈庆荡负担456.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
代理审判员 陈晨阳
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 蔡平心
附注
本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。
地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。
各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。