上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初13162号
原告上海圆社体育发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人孔纬，总经理。委托代理人王世兵，北京大成(上海)律师事务所律师。委托代理人金美华，北京大成(上海)律师事务所律师。被告上海申跃体育管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人王伟中，总经理。被告智慧星天地(上海)体育管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人宁建伟，董事长。委托代理人刘春生，男。委托代理人黄文民，上海市华荣律师事务律师。原告上海圆社体育发展有限公司(以下简称圆社公司)诉被告上海申跃体育管理有限公司(以下简称申跃公司)、被告智慧星天地(上海)体育管理有限公司(以下简称智慧星公司)土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月29日、2016年4月11日公开开庭进行了审理，后根据案情需要转为普通程序，于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告圆社公司的委托代理人王世兵、被告申跃公司的法定代表人王伟中(仅参加第一、二次庭审)、被告智慧星公司的委托代理人刘春生、黄文民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圆社公司诉称，2015年7月6日，原告与申跃公司签订《场地租赁合同》，约定申跃公司将浦星公路XXX号场地(以下简称系争土地)出租给原告，用于改建成足球场地进行承接足球场地租赁。次日，原告向申跃公司支付人民币(以下币种相同)40万元。原告对场地整改花费10万元。原告尝试营业一段时间后，智慧星公司提出与申跃公司场地使用发生矛盾，需要就合同进行谈判，要求原告暂停营业，原告同意，但两被告一直未就合同谈判达成一致，原告对此上门寻求解决途径未果，故起诉来院，要求：1、判令被告申跃公司继续履行2015年7月6日签订的《场地租赁合同》；2、判令被告智慧星公司配合履行2015年7月6日签订的《场地租赁合同》，并交付系争土地供原告使用；3、判令两被告赔偿原告不能经营的损失50万元。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、确认原告与被告申跃公司签订的《场地租赁合同》无效、确认两被告之间订立的《协议书》和《解除协议书》无效；2、判令两被告共同赔偿原告52.70万元及相应利息损失，其中40万元是应返还的租金，12.70万元是装修损失。庭后，原告撤回了要求确认两被告之间订立的《协议书》和《解除协议书》无效的诉讼请求。被告申跃公司辩称，不同意原告诉请。原告实际使用了一段期限的系争土地，该期间的租金应于扣除。原告承租期间在场地内发生打人事件，阻挠演唱会的进行，破坏了两被告的规章制度及正常的经营秩序，故申跃公司提出终止合同。剩余的租金同意退还。被告智慧星公司辩称，不同意原告的诉请。智慧星公司与原告没有合同关系，不是本案适格当事人。经审理查明：2015年1月1日，智慧星公司(甲方)与申跃公司(乙方)签署《协议书》一份，约定：甲方向乙方提供场地(指系争场地)用于乙方组织足球场地活动经营；价格：白天200元/时/块，灯光：300元/时/块；乙方需提前通过微信、邮件等文字形式预定足球场，确定提供服务的具体时间、服务内容；因甲方每个星期天需要使用该场地，故甲方同意每个星期天，将浦星公路XXX号师大附中的11人制人工草坪场地补偿乙方使用；协议有效期至2019年12月31日。2015年7月6日，原告(乙方、承租方)与被告及上海浦东三林足球协会(甲方、出租方)签署《场地租赁合同》，约定：1-1、甲方依据与房地产权人三林镇政府订立的租赁合同，甲方拥有系争土地浦东棒垒球高尔夫公园内棒垒球场的使用权，并出租给乙方使用；2-1、租期八年，自2015年10月1日起至2023年9月30日止，其中2015年7月10日至2015年9月30日为免租期；2-2、甲方于2015年7月10日交付场地给乙方；2-3截止2016年1月31日前，甲方客户每周日使用棒球场；3-1、2015年10月1日至2019年9月30日年租金55万元；3-3、乙方于2015年7月6日向甲方支付首年首批租金40万元；4-2、甲方同意乙方将棒垒球场地改建成人造草坪足球场。球场改建付费用和租赁物四至内的房屋、活动房的装修费用由乙方承担。合同另对其他事项进行约定。2015年7月8日，原告支付被告申跃公司40万元。2015年11月9日，两被告签署《解除协议》，载明：由于双方在执行当中发生时间及场地安排上的碰撞，双方协商一致终止执行原协议(2015年1月1日签署的《协议书》)。另查，系争土地于2011年3月30日由三林世博核心区配套工作指挥部移交给三林镇人民政府管理。三林镇政府又将该场地移交给上海恒大(集团)有限公司(以下简称恒大公司)管理。恒大公司将系争土地委托上海锦之嘉酒店管理有限公司进行统一管理。后者经过恒大公司同意将该场地转租给思八达文化传播有限公司。2016年7月6日，为进一步核实系争土地权属情况，本院前往上海三林资产公司资产管理部，该部门相关人员答复称：系争土地上所涉绿化养护面积、管理用房、羽毛球馆、棒垒球场地都是没有规划许可证或者产证的，目前已列入拆违范围。庭审中，原告与申跃公司一致确认：上海浦东三林足球协会不是本案适格的出租人。申跃公司另表示，该协会属于社会团体，不具有企业法人资质。关于交付场地的情况，原告与申跃公司一致确认：双方合同中约定了两个月的免租期，故免租期内，原告通过零星预约的方式使用场地。免租期满后，申跃公司应当将系争土地交付原告。后由于原告与申跃公司在使用场地的时间、人员安排等问题上发生冲突，原告已于2015年10月下旬撤离系争土地，系争土地由智慧星公司实际控制。关于原告承租系争土地的具体模式，原告表示：原告使用场地的模式是每次当原告有客户需要使用场地时，原告就会通过微信提前与智慧星公司的员工预约使用场地的时间并通知其开灯，故被告智慧星公司对于原、被告的租赁关系明知。智慧星公司表示，并不知晓原告与申跃公司之间的转租事宜，从智慧星公司与申跃公司的《协议书》上反映的内容看，申跃公司也无权转租系争土地。智慧星公司仅将系争土地的使用权租赁给申跃公司，申跃公司需要使用场地时需事先与智慧星公司预约。申跃公司称原告系其客户，故原告直接与智慧星公司预约使用场地，仅系正常业务往来。原告另表示，曾于2015年8月份对系争场地进行装修，花费12.70万元。为证明其主张，原告提供2015年8月11日与案外人上海汝居建筑装饰有限公司(以下简称汝居公司)签署的《球场修复合同》一份，载明：合同总价预计为12.70万元，实际费用以乙方(汝居公司)最终实际费用结算；甲方于合同签订内一周内预付乙方两万元整；乙方完工后，甲方验收合格后，将剩余尾款结算给乙方。原告另提供转账到焦子军个人账户的多份转账记录，并表示焦子军系汝居公司的法定代表人，原告经汝居公司的要求将工程款打入其个人账户。两被告表示原告没有装修。被告智慧星公司另表示，系争土地的日常管理及维护均由智慧星公司打理。申跃公司另表示，原告与申跃公司曾于2015年11月2日达成退款协议，由申跃公司退还原告合同价款375,000元，其中七万元已退还原告的两名股东。原告对此不予认可。上述事实，由《协议书》、《场地租赁合同》、调查笔录及当事人的庭审陈述等在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争土地上的建筑均没有相应的审批建造手续，故原告与申跃公司之间的《场地租赁协议》应属无效。因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求申跃公司返还40万元已付款，申跃公司表示需要扣除原告免租期内临时使用场地的使用费，对此，本院认为，从原告与申跃公司的一致陈述来看，免租期内原告使用场地的方式系零星预约式，这与全权交付场地供原告使用模式不同，该期间收费标准如何确定，申跃公司并没有提供相应的合同依据，但客观上原告确实零星使用了一段时间的场地，故本院结合原告提供的微信预约记录，酌定原告支付该期间使用费为2万元，剩余租金应全额退还原告。对于申跃公司称已退还给原告7万元，并无证据佐证，亦未得到原告方认可，本院难以支持。原告要求申跃公司赔偿40万元已付款的利息损失，本院认为，原告未严格审查被告是否具有转租权及系争场地的权属状况，对于导致合同无效亦存在过错，故对于其利息损失，本院不予支持。原告要求申跃公司赔偿装修损失，对此本院认为，从原告提供的证据来看，原告与案外人汝居公司的装修合同没有经过决算，原告的钱款亦没有打入该公司账户，而系打入公司法定代表人个人账户，对此，该公司亦没有出具任何证据予以说明。两被告亦表示不认可原告对系争场地进行过装修。原告提供的多份微信截屏上亦显示，原告曾多次要求被告智慧星公司对场地草坪进行管理维护。综上，难以认定原告确实对系争场地进行过装修。原告主张装修损失及其利息，依据不足，本院难以支持。智慧星公司并非本案系争合同的当事人，原告要求其承担合同责任，没有法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告上海圆社体育发展有限公司与被告上海申跃体育管理有限公司于2015年7月6日签署的《场地租赁合同》无效；二、被告上海申跃体育管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海圆社体育发展有限公司租金38万元；三、驳回原告上海圆社体育发展有限公司其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,650元，保全费3,020元，共计22,670元，由原告上海圆社体育发展有限公司负担15,670元，被告上海申跃体育管理有限公司负担7,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 孙 闫
人民陪审员 高天明
人民陪审员 丁彩云
二〇一六年八月二日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。