安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阜民一终字第00563号
上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽四环置业开发有限公司。
法定代表人：李超，该公司董事长。
委托代理人：刘涛，安徽皖太律师事务所律师。
委托代理人：刘问清，安徽皖太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何德法。
委托代理人：徐立前，安徽炎黄律师事务所律师。
上诉人安徽四环置业开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省太和县人民法院（2013）太民一初字第01827号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年6月11日，何德法与安徽四环置业开发有限公司签订商品房买卖合同，合同编号为1-1702，合同约定何德法购买安徽四环置业开发有限公司开发的“四环世纪大厦第1幢17层1702号房”，建筑面积116.21平方米，每平方米1721.03元，总金额200000元。付款方式为2012年6月11日一次性付款200000元，房屋交付期限为2012年12月31日前，合同约定出卖人逾期交房的违约责任为：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同关于产权登记的约定是出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。2012年6月12日，安徽四环置业开发有限公司给何德法出具了购房款收据。后安徽四环置业开发有限公司又与案外人李标就该1702号房屋签订房屋销售合同，于2012年6月26日给李标出具购房发票，2012年7月10日开具契税完税证明，并于2012年7月12日将该在建工程抵押登记在李标、王素云名下。后安徽四环置业开发有限公司未能在合同约定期限内向何德法交付该房屋，双方协商未果，为此何德法提起诉讼，请求依法判令解除双方签订的商品房买卖合同，由安徽四环置业开发有限公司退还收取何德法的购房款200000元，并承担违约责任，支付违约金36000元（至2013年6月30日，以后违约金另计），判令安徽四环置业开发有限公司赔偿何德法经济损失200000元。本案诉讼费由安徽四环置业开发有限公司承担。
审理中，安徽四环置业开发有限公司提起反诉称“本案房屋买卖合同是为了规避法律对借款高利息的限制，以合法形式掩盖非法目的而签订的合同，实际是案外人梁中杰向何德法借款，”并申请追加梁中杰为第三人。请求法院依法判决确认反诉人与被反诉人于2012年6月11日订立的商品房买卖合同无效，由被反诉人承担本案的一切诉讼费用。原审法院经审查，安徽四环置业开发有限公司未能提供梁中杰与本案有利害关系的相关证据，依法驳回了安徽四环置业开发有限公司追加梁中杰为第三人参加诉讼的申请。
原审法院认为：依法成立的合同自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。何德法与安徽四环置业开发有限公司签订的商品房买卖合同，主体适格、内容合法，系双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。双方均应严格遵守和履行。何德法已按照合同约定向安徽四环置业开发有限公司支付了全部购房款200000元，不存在违约行为。安徽四环置业开发有限公司与何德法签订商品房买卖合同后，又将上述1702号房屋出卖给第三人李标，并办理了抵押登记，致使何德法不能实现合同目的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。故何德法要求解除合同、返还购房款200000元诉讼请求予以支持。对于何德法要求安徽四环置业开发有限公司赔偿经济损失200000元的诉讼请求，根据合同法和民法通则的有关规定，解除合同和赔偿损失并存，不能取得标的物的买受人有权依据有效合同的违约责任追究出卖人的违约责任，在约定违约金不足以弥补损失时还可以要求出卖人承担其他损失，本案中双方签订房屋买卖合同后，安徽四环置业开发有限公司又以高出原合同价款204845元的金额将该房屋出售给第三人，第一个合同签订后房价上涨的部分204845元，应当是第一个合同买受人在合同实际履行情形下的可得利益，但由于二次买卖而无法获得，这一可得利益损失应当是不能取得该标的物所有权的买受人的损失数额，何德法要求安徽四环置业开发有限公司赔偿经济损失200000元的诉讼请求没有超出实际损失，依法应予支持。何德法在请求赔偿损失的同时又要求安徽四环置业开发有限公司支付违约金36000元无法律依据，不予支持。
安徽四环置业开发有限公司辩称“本案房屋买卖合同关系不真实，本案实际上是借款合同纠纷，是案外人梁中杰向何德法借款200万元，月利率6%，根据其二人要求由安徽四环置业开发有限公司提供担保，但办理借款手续时，为了逃避民间借款利息不得超过银行利息的4倍，超过部分不受法律保护这一规定，三方约定由双方订立了10套房屋的买卖合同”，但安徽四环置业开发有限公司对此辩称仅有其法定代表人李超的陈述，安徽四环置业开发有限公司提供的其他证据及证人证言不能证明梁中杰与何德法之间存在借贷关系，因此安徽四环置业开发有限公司的该辩解理由不成立，不予采信。
安徽四环置业开发有限公司反诉称双方之间名为房屋买卖合同，实为借款合同，案外人梁中杰向被反诉人何德法借款，借款数额为200万元，月利率6%，双方是为了规避法律对高息的限制，为了规避法律而由双方签订的房屋买卖合同，是以合法形式掩盖非法目的，本案房屋买卖合同属无效合同，因此请求法院依法判决确认反诉人与被反诉人于2012年6月11日订立的商品房买卖合同无效，但安徽四环置业开发有限公司对此反诉亦未提供相应证据证明，因此安徽四环置业开发有限公司的该反诉请求证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十五条的规定，判决：一、解除何德法与安徽四环置业开发有限公司于2012年6月11日签订的关于购买“四环世纪大夏第1幢17层1702号房屋”，的商品房买卖合同；二、安徽四环置业开发有限公司于判决生效之日起十日内向何德法返还已付购房款200000元，并赔偿何德法经济损失200000元；三、驳回何德法的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7840元，保全费1520元，合计9360元，由安徽四环置业开发有限公司负担8760元，何德法负担600元。反诉费50元，由安徽四环置业开发有限公司负担。
宣判后，安徽四环置业开发有限公司不服，向本院提起上诉，其上诉认为：梁中杰是本案真实的债务人，应作为本案第三人参加诉讼，原审判决漏列当事人；本案名为房屋买卖，实为借款抵押合同，原审法院认定事实错误，若以房屋抵偿借款，也显失公平。请求撤销原判，依法改判。
二审审理期间，当事人未提供新的证据，未提出新的举证质证意见。本院查明事实与原审法院查明事实一致。
综合当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：何德法与安徽四环置业开发有限公司之间是房屋买卖合同关系还是借款抵押担保关系。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。何德法为证明其诉讼请求向原审法院提供了当事人签字盖章的商品房买卖合同、安徽四环置业开发有限公司出具的购房款收据，安徽四环置业开发有限公司对此证据的真实性不持异议，何德法履行合同义务安徽四环置业开发有限公司予以接受，安徽四环置业开发有限公司亦认可合同签订时预见到何德法以买卖合同为由提起诉讼的风险，故从书面证据和当事人的行为事实方面均能印证双方之间形成了房屋买卖法律关系，房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定为有效合同正确。安徽四环置业开发有限公司抗辩和反诉主张双方之间系借款抵押担保关系，安徽四环置业开发有限公司未能提供借款合同、抵押担保合同，何德发对该主张不予认可，原审法院根据证据规则，衡量当事人提供证据的证明力，认定安徽四环置业开发有限公司对其抗辩和反诉举证不足，对其追加当事人申请和反诉请求不予支持并无不当。安徽四环置业开发有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7840元，由安徽四环置业开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 斌
代理审判员 孙 颖
代理审判员 王来斌
二〇一四年六月五日
书 记 员 颜廷光
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。