重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝05民终391号上诉人（原审原告）：重庆市康德物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区花卉园西四路41号附1号，统一社会信用代码91500112753061967P法定代表人：武小波，总经理。委托诉讼代理人：陈建军，重庆远桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨红，女，汉族，1983年6月1日出生。被上诉人（原审被告）：罗小军，男，汉族，1980年1月23日出生。上诉人重庆市康德物业管理有限公司（以下简称康德物管公司）因与被上诉人杨红、罗小军房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初6695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人康德物管公司的委托诉讼代理人陈建军，被上诉人杨红，被上诉人罗小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康德物管公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人杨红支付上诉人2012年5月20日至2016年9月19日的物管费26000元、2015年9月至2016年9月的租金35000元，2016年1月至2016年10月的电费16460.4元，共计77460.4元以及违约金；本案的诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一审判决认定事实错误，杨红与罗小军之间并无转租行为，上诉人从不知晓所谓转租事宜。被上诉人举示的《股权转让协议》约定的转租不真实，系被上诉人的串通作假行为。杨红私自转租房屋给罗小军的行为无效，一审错误认定上诉人同意并知晓。上诉人与杨红所签租赁协议约定杨红不得将会所转租给第三方，其私自转租给罗小军的行为已构成违约，该书面协议证据效力应大于杨红所申请出庭作证的证人证言，根据租赁协议应当由杨红承担支付租金、物管费、电费及违约金的责任。杨红答辩称：上诉人称我和罗小军串通作假，请上诉人拿出证据。对方称一直向我发函催缴费用，我一封信函都没有收到，连电话也没有接到过。从我2012年9月30日转租给罗小军后，一直都是罗小军个人在向上诉人缴纳费用，具体缴纳的费用情况我也不清楚，我们签订转租合同后，已经告知物管公司，要求更改合同承租人，物管公司说都是熟人不用改。一审当中我已经申请证人出庭作证，证明我和罗小军以及物管三者之间的关系，是物管公司说不用更改合同。后4年罗小军所缴纳的费用都是罗小军的名字，请求维持原判。罗小军答辩称：杨红与房地产开发公司的老板是亲戚，从2011年到所有经营期间的物管费，合同上约定了每月要付500元的物管费，物管公司口头承诺不用交物管费，但是我没有书面证据来证明；对方找我要，我承认给，但是不应该支付利息。会所从2012年9月份是由我一个人在承租使用，费用应由我来支付，请求法院驳回上诉人的上诉请求。康德物管公司向一审法院起诉请求：原告授权康德物业国会山客服中心与被告签订了《租赁协议》，协议约定，原告将位于重庆市南岸区辅仁路8号的房屋出租给被告。协议签订后，被告实际入住并使用。协议约定，租赁期限为5年，从2011年7月20日至2016年7月19日，其中包含2个月装修时间，租金从2011年8月20日计算。租金按年支付，每逾期一日，按当年租金总额的千分之0.3缴纳滞纳金。按协议约定，被告还应向原告每月缴纳物业费500元，被告经营期间所发生的水、电、气、公摊费按国家标准及实际发生每月15日按时向原告缴纳。在租赁期间，被告一直拖欠原告的物管费、电费以及租金，原告已多次催收。之后被告于2016年8月28日缴纳了5000元租金，和2016年9月19日缴纳了2011年7月20日至2012年5月19日的物管费5000元，剩余还拖欠原告77960.4元。起诉请求：一、要求判令被告向原告支付拖欠的租金35000元、物管费26500元、电费16460.4元，总计77960.4元；二、要求被告支付违约金（从拖欠之日起至缴清之日止，每逾期一日按当年租金总额的千分之0.3计算）；三、要求判令被告向原告支付物管费及电费违约金（从拖欠之日起至缴清之日止，每逾期一日按当年租金总额的千分之3计算）四、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：重庆市康德实业（集团）有限公司系重庆市南岸区南坪镇辅仁路x号2栋物管用房的房屋所有权人，该房屋建筑面积为1021.33平方米。2011年7月9日，重庆市康德实业（集团）有限公司委托重庆市康德物业管理有限公司将其所有的上述房屋出租、订立租赁合同并收取租金。2011年7月10日，重庆市康德物业管理有限公司委托重庆市康德物业管理有限公司康德国会山客户服务中心对外签署国会山会所出租合同及管理康德国会山会所。2011年7月，康德国会山客户服务中心（甲方）与杨红（乙方）签订租赁协议，约定：将重庆市南岸区南坪辅仁路x号487平方米租与被告，租期为2011年7月20日至2016年7月19日止，第一年租金为5000元，第二年为10000元，第三年为18000元，第四年为28000元，第五年为40000元。乙方每逾期一日，按当年租金总额的千分之0.3缴纳滞纳金。物业费为每月500元。乙方经营期间发生的水电气公摊费按国家标准及实际发生额每月15日按时向甲方缴纳。2012年10月5日，杨红（甲方）、罗小军（乙方）签订《国会山股权转让协议》，约定：甲方于2012年9月30日前将位于国会山会所小区1栋2栋之间（原接房大厅）的店铺（面积为487平方米）经营权转让给乙方全权使用。店铺交给乙方后，乙方同意代替甲向丙履行该租赁合同，每年交纳租金及该合同约定由甲交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙领回甲交纳的押金，该押金归乙方所有。……2016年8月28日，罗小军向原告交纳租金5000元。尚欠2015年9月至2016年9月的租金35000元。2016年9月19日，罗小军向原告交纳物管费（2011年7月20日至2012年5月19日）5000元。尚欠2012年5月20日至2016年9月20日物管费26000元。一审庭审中，被告杨红、罗小军对欠付的电费为16440元（2016年1月至2016年10月）无异议。2012年9月17日、2013年6月17日、2014年4月15日、2015年8月16日，原告在被告租赁的房屋门框上张贴“温馨提示”，催收被告所欠的费用。2016年8月26日，原告向被告杨红邮寄“长期恶意拖欠租金、物管费、电费的公函”，2016年9月19日，原告向被告杨红邮寄“因长期恶意拖欠租金、物管费、电费不予续签合同限期搬离会所的函”，但杨红当庭陈述并未收到。一审庭审中，被告杨红申请证人张治明、谢萍、杨六林出庭作证，三证人均陈述杨红与罗小军至物业处，告知物管杨红欲将租赁合同转给罗小军，因杨红退出经营。但物管告知其无需转合同，因物业方知道是罗小军在实际使用该房屋。一审法院认为，原告康德物管公司授权康德物业国会山客服中心与被告杨红签订了《租赁协议》系双方真实意思表示，该合同亦未违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，双方均应依约履行。故在租赁协议中，出租人须将租赁物交付承租人使用、收益，承租人有依约支付租金的义务。本案争议焦点为：杨红是否将合同权利义务概括转让与罗小军？法律规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人；债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，二被告本属合伙经营，合伙期间的租金、水电费、物管费均应共同承担。2012年10月5日后，杨红退出经营，将租赁房屋的经营权让与罗小军，期间已通知康德物业国会山客服中心该情况，基于原告对康德物业国会山客服中心的委托行为，足以使被告相信康德物业国会山客服中心的意思表示可代表原告。康德物业国会山客服中心工作人员明确告知被告不用变更租赁合同，且在之后的几年中未对罗小军经营提出任何异议。一审法院可以认定，《租赁协议》中的权利义务杨红已一并转让于罗小军。法律规定，债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。故缴纳租金、水电费、物管费的义务，应由罗小军承担。关于违约金，被告未按时交纳物业服务费、租金及电费，给原告造成一定损失，故原告要求被告支付违约金的请求，一审法院应予支持。但双方约定的违约金标准过高，一审法院酌情认定为从欠费之日起以一审法院支持的金额为基数按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算违约金至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十六条之规定，一审法院判决：一、被告杨红、罗小军于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市康德物业管理有限公司2012年5月20日至2012年9月19日期间的物业服务费2000元及违约金（违约金以中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率为标准，每月欠费金额为基数，自欠费之日起计算至付清之日止）。二、被告罗小军于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市康德物业管理有限公司欠付的2015年9月至2016年9月期间的租金35000元、2012年9月20日至2016年9月19日期间的物管费24000元、2016年1月至2016年10月期间的电费16440元，共计75440元及违约金（违约金以中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率为标准，每月欠费金额为基数，自欠费之日起计算至付清之日止）。三、驳回原告重庆市康德物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取955元，由被告罗小军负担。二审中当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：上诉人主张被上诉人杨红、罗小军所签订《国会山股权转让协议》系串通作假、杨红与罗小军之间并无转租事实，上诉人对其主张应承担举证责任，但上诉人对其主张并未举示任何证据予以证明，且与相关证据及证人证言内容相悖，自应承担举证不能的后果，故本院对其上诉理由不予采信。上诉人与被上诉人杨红所签订租赁协议虽约定涉案房屋不得转租，但对于杨红将涉诉房屋租赁合同权利义务概括转让给罗小军的行为，上诉人既未明确提出异议，且在2012年9月之后到2015年9月之前长期的履行过程中又接受了罗小军支付的租金，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，应视为上诉人知晓并同意该转租行为，故本院对其有关转租协议无效的上诉意见不予支持。由于涉案房屋《租赁协议》的承租人权利义务在2012年9月以后已转让至罗小军，故应当由罗小军承担转让之后的相关责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1909元，由重庆市康德物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡智勇审判员  苏致礼审判员  陈 华二〇一八年三月二十二日书记员  王丽丽