上海市宝山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）宝执异字第55号
案外人李某某，女，1985年7月28日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人李旭，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托代理人宋安成，北京盈科(上海)律师事务所律师。申请执行人庄勇蔚，男，1982年4月16日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。被执行人陈晖，男，1977年7月16日出生，汉族，住上海市宝山区。本院在执行申请执行人庄勇蔚与被执行人陈晖民间借贷纠纷一案中，案外人李某某对本案执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人李某某称，2014年8月23日案外人与被执行人陈晖及另一共有人仇海燕就本案所涉标的上海市宝山区宝钢十一村XXX号XXX室房屋签订了房地产买卖合同，约定总房价款为人民币98万元(以下币种均为人民币)，案外人已履行了全部付款义务并于2014年9月15日完成交房手续后实际入住该房至今，但因该房被本院查封，导致至今未能过户至案外人名某。故向本院提出书面异议，请求本院解除对上述房屋的查封。案外人李某某为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、上海市房地产登记簿，旨在证明本案系争房屋上海市宝山区宝钢十一村XXX号XXX室房屋的权利人为陈晖及仇海燕；2、2014年8月23日案外人李某某与被执行人陈晖及另一房屋共有人仇海燕之间签订的《上海市房地产买卖合同》，旨在证明被执行人已于2014年8月23日将上海市宝山区宝钢十一村XXX号XXX室房屋出售给案外人，约定房屋总价款为98万元，并约定了付款方式、交房日期、办理过户手续等事项；3、2014年8月17日、2014年8月18日、2014年8月24日、2014年8月27日、2014年9月3日、2014年10月11日被执行人方出具的收条及银行转帐取款凭证，旨在证明案外人已将全部房款98万元向被执行人支付完毕；4、销售不动产统一发票、税收通用缴款书，旨在证明案外人与被执行人方已履行房产交易的交税义务；5、2014年9月15日房屋接收确认书，旨在证明被执行人方已将上述房屋于2014年9月15日交付给案外人，案外人已实际入住上述房屋；6、2014年11月8日燃气公司开具的过户费发票、东方有线网络有限公司客户业务受理单、2014年11月6日宝钢十一村居民委员会开具的证明，均旨在证明案外人已于2014年9月15日与被执行人方办理了房屋交接手续，实际占有上述房屋，并办理了燃气用户、有线电视等相应手续；7、上海市宝山区人民法院作出的(2015)宝民三(民)初字第13号民事判决书，旨在证明案外人已将陈晖及仇海燕作为被告诉至本院，本院通过审理确认了案外人已将上述房屋房款全部支付并实际占有的事实。本院经审查查明，本案系争房屋上海市宝山区宝钢十一村XXX号XXX室的权利人登记为被执行人陈晖及仇海燕共同共有。申请执行人庄勇蔚与被执行人陈晖之间系民间借贷纠纷，该案在审理过程中，根据申请执行人的财产保全申请，本院于2014年10月22日将系争房屋上海市宝山区宝钢十一村XXX号XXX室予以查封，查封期限自2014年10月22日至2016年10月21日止，查封时系争房屋登记在被执行人陈晖及仇海燕名某。后本院于2014年11月6日作出(2014)宝民一(民)初字第8136号民事判决书：一、陈晖于本判决生效之日起十日内归还庄勇蔚借款18万元；二、陈晖于本判决生效之日起十日内支付庄勇蔚借款利息和借款逾期利息(自2014年7月9日至判决生效之日，以本金18万元为基数，按照银行同期同类贷款利率四倍计算)；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费减半收取计2,084元，由陈晖负担，保全费2,192元，由庄勇蔚负担705元，陈晖负担1,487元。该判决书生效后，因陈晖届时未能履行付款义务，庄勇蔚遂向本院申请执行，要求陈晖履行生效法律文书确定的付款义务，本院以(2015)宝执字第1786号立案执行，但被执行人陈晖至今未能履行全部付款义务。又查明，李某某与陈晖、仇海燕之间系房屋买卖合同纠纷，本院于2015年1月28日作出了(2015)宝民三(民)初字第13号民事判决书，明确：经审理查明，2014年8月23日，仇海燕、陈晖(甲方)与李某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方上海市宝山区宝钢十一村XXX号XXX室房屋(以下简称“604室房屋”)，转让价款共计98万元；甲方于2014年9月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方在2014年10月25日之前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定，乙方在2014年8月24日支付10万元，8月25日支付10万元，8月27日支付5万元，9月5日支付8万元，甲方偿还公积金贷款当日乙方支付15万元用于给甲方偿还贷款，乙方已支付的定金5万元转为首期房价款，如此共同构成乙方支付甲方的首期房价款53万元；2014年10月25日产权过户手续完成时乙方支付甲方15万元；甲方同意乙方贷款30万元，此款由乙方贷款银行直接放款到甲方帐户。9月20日，李某某(乙方)与仇海燕、陈晖(甲方)签订“房地产买卖合同补充协议”，约定，甲方要求将604室剩余售房尾款45万元在不晚于房地产产权过户当日以现金方式全部支付于甲方，否则不配合过户，乙方同意将《上海市房地产买卖合同》附件三付款协议中约定的第二期与第三期房款共计45万元在不晚于办理产权过户当日以现金方式支付给甲方。2014年9月15日，李某某与仇海燕签订“房屋接收确认书”，约定，李某某于2014年9月15日对604室房屋进行验收检验，房屋符合要求，同意接收，同时交付房屋钥匙。审理过程中，李某某提供了仇海燕、陈晖出具的收款收据及转账凭证。李某某表示，仇海燕、陈晖提出让李某某提前付款，并同意免除1万元房款，故李某某实付97万元，收款收据上载明的房款金额共计为98万元。仇海燕、陈晖对李某某的上述陈述均无异议。因604室房屋目前被司法查封，李某某要求过户存在法律上的障碍，本院遂作出判决如下：原告李某某要求被告仇海燕、陈晖办理宝山区宝钢十一村XXX号XXX室房屋房地产权利转让过户手续的诉讼请求，不予支持；本案受理费减半收取为6,800元，由原告李某某负担。以上事实，有案外人李某某提交的上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、收条、银行凭证、销售不动产统一发票、税收通用缴款书、房屋接收确认书、燃气公司开具的过户费发票、东方有线网络有限公司客户业务受理单、2014年11月6日宝钢十一村居民委员会开具的证明、(2015)宝民三(民)初字第13号民事判决书；本院调取的诉讼保全申请书、(2014)宝民一(民)初字第8136号民事裁定书、协助执行通知书(稿)及送达回证，(2014)宝民一(民)初字第8136号民事判决书等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认为，根据有关法律规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名某的不动产、特定动产及其他财产权；诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施；金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名某的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中本院于2014年10月22日对系争房屋上海市宝山区宝钢十一村XXX号XXX室房产采取财产保全的查封措施时，该房屋的权利人登记为被执行人陈晖及仇海燕共同共有，故本院的查封措施并无不当。然经本院审查查明，在本院采取查封措施前上述房屋已由案外人李某某购买并支付全部房价款，且已实际占有该房屋，对该节事实已由本院作出的生效法律文书予以确认，但因上述房屋被本院查封而一直无法办理产权过户手续，案外人对此并无过错。据此，本院应当作出解除对上述房屋查封的裁定，案外人李某某提出的执行异议成立，本院对此予以支持。案外人、当事人如对本裁定不服的，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定行使相应的权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对上海市宝山区宝钢十一村XXX号XXX室房产的执行。本裁定送达后立即生效。
审判长 朱奇松
审判员 李 洁
审判员 刘 丹
二〇一五年八月二十四日
书记员 张玉麟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名某的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。