广东省东莞市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤1971民特732号
申请人：中国工商银行股份有限公司东莞东城支行，住所地广东省东莞市东城街道岗贝东城大道御景大厦首层（东城区政府左侧），统一社会信用代码为914419007211977208。
负责人：黄锴。
委托代理人：罗丽珍、黎娜，分别系广东旗峰律师事务所律师、辅助人员。
被申请人：莫志锋，男，汉族，1976年6月2日出生，住广东省东莞市，
申请人中国工商银行股份有限公司东莞东城支行于2017年12月7日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法进行了审查。
申请人向本院提出申请请求：1.对被申请人名下的位于东莞市南城区××大道××商住楼××单元××房产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人对变价后所得款项在其债权本金224449.01元以及利息、罚息、实现债权的费用（利息、罚息以224449.01元为本金，按合同编号为公字2010行209支行2008年委托代1215号的《个人购房借款/担保合同》相关约定计算至所有款项清偿之日止，暂计至2017年11月9日利息1212.03元、罚息20.45元；实现债权的费用即律师费9770.44元）范围内优先受偿；2.被申请人承担本案的受理费用。事实与理由：2008年10月，被申请人因购房需要向东莞市住房公积金管理中心提出贷款申请，经审查其符合贷款条件后，东莞市住房公积金管理中心同意向被申请人发放公积金贷款，并委托申请人办理公积金贷款手续。2008年11月12日，被申请人与申请人签订一份《个人购房借款/担保合同》（合同编号为公字2010行209支行2008年委托代1215号），合同约定被申请人向申请人借款340000元，期限为20年，还款方式为按月等额本息还款法。合同第四条约定，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定年利率4.59%，贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该此调整后的基准利率执行。合同第九条第一款约定，被申请人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，申请人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。合同第十条约定，被申请人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，或涉及诉讼、仲裁、纠纷等对其偿债能力产生不利影响的，或连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息的，申请人有权宣布贷款提前到期，要求被申请人提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。合同第十三条约定，由于被申请人没有按合同约定履行义务，申请人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被申请人承担。合同第十四条、第十五条约定，被申请人以其所有的位于东莞市南城区××大道××商住楼××单元××房产作为抵押担保物为该借款提供物的担保，担保范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、申请人实现债权的费用等。合同第十七条约定，贷款到期（包括被宣布提前到期）被申请人未予清偿，申请人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。合同签订后，申请人于2008年11月17日向被申请人发放了相应的贷款，双方在《代理个人住房公积金贷款凭证》确认借款期限为2008年11月17日至2028年11月17日，后双方办理了抵押登记。借款合同履行过程中，因被申请人与案外人的其他债务纠纷，目前案涉房产被法院查封且即将被拍卖用于清偿案外人的债务，被申请人已出现足以影响借款合同履行的变故。同时，被申请人并未按合同的约定履行还款义务，自2017年9月起，被申请人便没有履行按月还本付息的义务，至今已累计3期未还，根据合同的约定，申请人有权宣布贷款提前到期，拍卖、变卖被申请人所抵押的房产以收回贷款本息，并有权要求被申请人承担申请人为实现债权而发生的费用。为维护自身的合法权益，申请人特向法院提出申请。
被申请人未到庭参加听证。
经查明，2008年11月3日，东莞市住房公积金管理中心审核并同意被申请人的住房公积金贷款340000元的申请，贷款期限为20年，贷款用途为购买位于东莞市南城区××大道北侧××屋边××城××商住楼××单元602的住房。东莞市住房公积金管理中心委托银行给予办理贷款手续并将所贷资金划东莞市鸿景房地产有限公司的账户。
2008年11月12日，被申请人与申请人签订了编号为[公]字[2010]行[209]支行[2008]年[委托贷1215]号的《个人购房借款/担保合同》，约定被申请人以东莞市南城区百悦尚城一期1栋商住楼1单元6××号房屋作为抵押，由申请人同意向被申请人发放贷款340000元以购买位于东莞市南城区百悦尚城一期1栋商住楼1单元602的房屋，贷款期限为20年，年利率为4.59%，贷款发放前，基准利率调整并适用于合同项下贷款的，适用新的基准利率并按约定重新确定贷款利率；贷款发放后遇基准利率调整，若贷款期限在一年（含）以下的，执行合同利率不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的贷款利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息；若被申请人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，申请人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按贷款利率基础上加收50%确定。合同第十条还约定，若被申请人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，申请人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求被申请人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用直至解除合同。第十三条约定，由于被申请人没有按照合同约定履行义务，申请人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被申请人承担。第十五条约定，抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、申请人实现债权的费用和被申请人所有其他应付费用。第十七条约定，若贷款到期（包括被宣布提前到期）被申请人未予清偿，申请人可以与被申请人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按合同约定的其他方式处理（对被申请人所获得的抵押物的赔偿金、补偿金、保险金以及处分抵押物所得收益以清偿或提前清偿被申请人在合同项下的债务）；双方未就抵押权实现方式达成一致的，申请人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。合同就其他事宜进行约定。
2008年11月17日，被申请人以转账的方式向东莞市鸿景房地产有限公司支付购房款340000元，并在《代理个人住房公积金贷款凭证》签名捺印，该凭证显示“请根据本人与贵行签订办理贷款的有关协议，将上列贷款金额全数转入收款人账户。贷款本息由贵行代理按月从指定还款账户内扣还”。
2009年5月27日，申请人与被申请人就案涉房屋办理了抵押登记（房地产他项权证号为粤房地他项权证莞字第0400009929号），债权数额为340000元，申请人为第一顺序抵押权人。案涉房屋被（2017）粤1971执5334、5340号案、（2013）东一法民一初字第10426号案及（2016）粤19执1168号案的申请执行人查封。
2017年11月5日，东莞市住房公积金管理中心就案涉实现担保物权案与广东旗峰律师事务所签订了《委托代理合同》，并支出了律师费9770.44元。
2017年11月15日，东莞市住房公积金管理中心出具了《情况说明书》，该说明书显示申请人是受其委托向被申请人发放的住房公积金贷款，所以该案的诉讼费、律师费等因实现债权所产生的费用，均由东莞市住房公积金管理中心委托东莞财政交纳。东莞市住房公积金管理中心同意由申请人行使基于涉案借款合同的权利向借款人追讨债权，待其实现债权后向东莞市住房公积金管理中心退还本息、律师费、诉讼费。
针对尚欠本金及利息、罚息，申请人表示被申请人从2017年9月17日起开始逾期还款，截至2017年11月9日，被申请人尚欠本金224449.01元、利息1212.03元、罚息20.45元。
以上事实，有《准予贷款通知书》、《个人购房借款/担保合同》、《代理个人住房公积金贷款凭证》、商品房他项权证、全国法院被执行人信息查询截图、东莞市住房公积金贷款对账单、委托代理合同、发票、情况说明书、不动产（房产）登记信息查询结果、广发银行客户回单，以及本院的听证笔录等附卷为据。
本院认为，申请人与被申请人于2008年11月12日签订编号为[公]字[2010]行[209]支行[2008]年[委托贷1215]号的《个人购房借款/担保合同》，约定被申请人向申请人借款340000元，并将案涉房产提供抵押担保并办理了抵押登记。据此，本院认为申请人就上述抵押物所享有的抵押权依法设立。在获得借款后，若被申请人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，按照案涉合同约定，申请人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求被申请人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，并可请求人民法院拍卖、变卖抵押物，故申请人请求法院拍卖、变卖抵押财产以实现担保物权，符合法律规定，本院予以支持。关于优先受偿的范围。根据案涉合同约定，抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、申请人实现债权的费用和被申请人所有其他应付费用，其中申请人主张被申请人截至2017年11月9日，被申请人尚欠本金224449.01元、利息1212.03元、罚息20.45元，被申请人没有提供证据予以反驳，故本院予以采信。因此，申请人可就拍卖、变卖、折价抵押财产的价款在被申请人逾期清偿的债权本金224449.01元、利息1212.03元、罚息20.45元等费用（含后续利息、罚息）的范围内优先受偿，后续的利息、罚息的计算按照《个人购房借款/担保合同》的相关约定和中国人民银行的规定从2017年11月10日起计算至款项实际清偿之日止。
关于律师费的问题。依据《个人购房借款/担保合同》的约定，申请人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被申请人承担，即担保范围包括了律师费，且申请人已经实际支付了律师费9770.44元，该费用也未超出合理范围，故优先受偿范围亦应包括申请人为实现债权而已支出的律师费9770.44元。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百九十七条的规定，本院裁定如下：
对被申请人莫志锋名下的位于东莞市南城区东莞大道666号百悦尚城一期1栋商住楼1单元6××号的房产（房产证号为04××15），准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国工商银行股份有限公司东莞东城支行对变价后所得款项在其债权本金224449.01元、利息、罚息（截至2017年11月9日的利息为1212.03元、罚息20.45元，后续利息、罚息的计算按照《个人购房借款/担保合同》的相关约定和中国人民银行的规定从2017年11月10日起计算至款项实际清偿之日止）以及律师费9770.44元的范围内优先受偿。
本案受理费4831.77元，由被申请人莫志锋负担。
本裁定为终审裁定。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出异议。
审判员 郭 芹
二〇一七年十二月二十六日
书记员 聂晓霞