上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初33176号原告：逸之园美容(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区锦延路290-300双号1-3层。法定代表人：刘莉莉，执行董事。委托诉讼代理人：陈津申，上海明庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙兆祥，上海明庭律师事务所律师。被告：上海富朝物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：范林，执行董事。委托诉讼代理人：张玉琦，上海市宝生律师事务所律师。原告逸之园美容(上�)有限公司与被告上海富朝物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈津申和被告委托诉讼代理人张玉琦到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告逸之园美容(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告间的房屋租赁合同于2017年6月20日解除；2.判令被告向原告返还房屋押金330,000元以及房屋租金111,908元(2017年6月)；3.判令被告向原告赔偿装修款400,000元(自2017年6月20日至2021年11月30日)。事实与理由：原告与被告于2011年12月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告将静安区万航渡路XXX号环球世界大厦B座第7层租给原告作为美容项目使用。租赁建筑面积为721.38平方米，月租金109,710元……租期5年，自2011年12月1日至2016年11月30日。原、被告于2016年12月1日签订《续租合同》，约定因六楼修电梯占7楼27.2平方米，故建筑面积减为694.18平方米，租期5年，自2016年12月1日至2021年11月30日。原告按约履行租赁合同，按时支付租金及水电煤费。2017年6月20日，房屋产权人通告告知原告，因被告自2016年3月至2017年6月违约拖欠产权人租金，产权人要收回房屋，并限期原告搬离。此后原告了解到，被告与房屋产权人之间的房屋租赁合同纠纷经人民法院一审、二审判决被告支付租金及违约金，并解除合同。据此，被告已不享有房屋租赁权，无法继续履行合同，构成违约，应当向原告承担相应的法律责任，故原告诉至法院，要求判如所请。被告上海富朝物业管理有限公司答辩称，原、被告间的租赁合同合法有效，且原告仍在正常经营中，虽然房屋产权人与被告解除了合同，但原被告间的合同还在正常履行，只是原告现在不交租金，被告并没有过错；同时对原告装修及相关损失不认可；故不同意原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：上海市静安区万航渡路XXX号环球世界大厦B座第7层房屋(以下简称“涉案房屋”)所有权人系中国人民武装警察部队后勤部(以下简称“产权人”)。2011年，上海富朝投资有限公司(出租方、甲方，自2014年4月18日起变更企业名称为上海富朝物业管理有限公司即被告)与原告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：由甲方将建筑面积约为721.38平方米的涉案房屋租给乙方使用；第一年、第二年月租金及物业管理费109,710元，第三年开始递增；甲方保证合法拥有该房屋按本合同约定出租给乙方的权利；租赁期为5年，自2011年12月1日至2016年11月30日止(�中2011年9月1日至2011年11月30日为免租期)；乙方在签订合同时付给甲方押金330,000元。合同还约定如甲方单方面在租期内因需要而终止合同的，甲方应提前一个月书面通知乙方并退还乙方支付的押金，同时按装潢残值(以有资质的审价机构审核确定，评估费用由乙方承担)赔偿乙方装修及其他相关费用；对涉案房屋或房内装饰、设施，乙方如需重新装修、改造，须征得甲方书面同意后，并由三方签订装修协议书，其费用自理。合同还对其他租赁事项作了约定。2016年11月30日，原、被告签订《续租合同》约定由原告续租涉案房屋作为美容美体项目使用，因6楼修电梯占7楼27.2平方米，故租赁建筑面积约为694.18平方米。租赁期5年，自2016年12月1日起至2021年11月30日止，第一年、第二年月租金及物业管理费111,908元。该续租合同未涉及的内容，仍以甲乙双方于2011年12月1日�订的《房屋租赁合同》为准。上述合同签订后，原、被告开始正常履约，原告交付押金330,000元，并支付租金至2017年6月30日。2017年6月20日，产权人发出通告，以被告欠租为由要求原告于2017年6月30日前交还房屋。2017年7月18日，上海市第二中级人民法院作出(2017)沪02民终6277号终审判决，维持本院一审判决〔案号(2017)沪0106民初4646号〕，判令产权人与被告签订的租赁合同于该判决生效之日解除，被告应于该判决生效之日起五日内向产权人交还上述房屋。产权人于2017年8月18日以被告为被执行人向本院申请强制执行，要求收回房屋。该案〔案号(2017)沪0106执6270号〕尚在执行过程之中。期间，经协商未果，原告遂起诉来院提出诉请如上。审理中，原告起诉状副本于2017年8月25日送达被告。截至2017年12月21日，原告仍在使用上述房屋。上�事实，有原告提供的在案证据以及当事人陈述为证，并经庭审查证属实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《续租合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。自上海市第二中级人民法院(2017)沪02民终6277号判决生效之日起，被告已不再享有出租涉案房屋的权利，被告违反了“甲方保证合法拥有该房屋按本合同约定出租给乙方的权利”之约定，造成原告不能继续正常使用上述房屋，其行为已构成根本违约。基于被告根本违约，原告有权解除合同，合同应当自通知到达时解除。本案中，原告通知被告解除合同的时间为原告起诉状副本向被告送达之日(2017年8月25日)，故本院确认合同于上述日期解除。本案合同解除系被告单方面造成，根据合同“如甲方单方面在租期内因需要而终止合同的，甲方应提前一个�书面通知乙方并退还乙方支付的押金”之约定，被告应当退还押金，故原告要求退还押金之诉请，本院予以支持。合同解除前，原告应当支付租赁相关款项，故对原告要求退还租金的诉请不予支持。合同解除后，原告应当及时交还涉案房屋，鉴于涉案房屋已作为执行标的物进入另案强制执行程序，房屋交还手续可在上述程序中一并办理，故本院在本案中不再处理房屋交接事宜。原告提交的证据显示其装修时间(2015年)处于《房屋租赁合同》期限内，现该租赁合同已履行完毕，装饰装修亦应折旧完毕，故对原告主张装修损失，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院》第十二条之规定，判决如下：一、原告逸之园美容(上海)有限公司与被告上海富朝物业管理有限公司就上海市静安区万航渡路XXX号环球世界大厦B座7楼的房屋租赁合同关系于2017年8月25日解除；二、被告上海富朝物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告逸之园美容(上海)有限公司退还押金330,000元；三、对原告逸之园美容(上海)有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,219.10元(已由原告全部预缴)，减半收取计6,109.55元，由原告逸之园美容(上海)有限公司负担2,984.55元，被告上海富朝物业管理有限公司负担3,125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对�当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  巫建强二〇一八年二月十二日书记员  王心颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法�》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。