江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终1635号上诉人（原审原告）：宋炜，男，1981年11月20日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。上诉人（原审原告）：熊敏慧，女，1981年12月3日生，汉族，住安徽省池州市青阳县。被上诉人（原审原告）：苏州金辉居业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路959号元和大厦5楼。法定代表人：黄俊泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：凌立，该公司员工。委托诉讼代理人：钱一鸣，该公司员工。上诉人宋炜、熊敏慧因与被上诉人苏州金辉居业有限公司（以下简称苏州金辉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2013）相民初字第1787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋炜、熊敏慧上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持一审诉讼请求。事实和理由：被上诉人未完成交房义务，一审认定已完成与事实不符；被上诉人采用格式条款剥夺了上诉人对房屋的合法验收权利，同时主动终止了交房程序，也未提交约定的相关房屋证书；被上诉人根本没有交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑节能工程专项验收报告》等文件；被上诉人应当承担未按期交房的空置损失；被上诉人违约给上诉人造成的损失计算过低，被上诉人未按期交房给上诉人造成的空置损失未作认定，对被上诉人擅自修改规划给上诉人造成的损失认定与事实不符。苏州金辉公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。宋炜、熊敏慧向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同（编号：苏相合同201012260094）》，并返还宋炜、熊敏慧已支付的购房款1358177元人民币，支付利息205500元、违约金271635.4元，共计人民币1835312.4元;2、苏州金辉公司承担本案全部诉讼费用。一审审理中，宋炜、熊敏慧不再要求解除合同，将诉请变更为：1、要求苏州金辉公司赔偿景观湖虚假营销的房屋价格差价计169118.8元；2、赔偿未告知配电房的情况房屋价格差价计190249.3元；3、多付差价359368.1元自2011年3月起按2011年银行1至3年期贷款年利率6.65%计算到房屋实际交付之日止的利息；4、苏州金辉公司赔偿由于未按期整改并交付房屋导致房屋空置期的损失95072元，自2012年7月1日到2014年5月31日，每天按房屋总价款的万分之一计算。一审法院认定事实：宋炜、熊敏慧与苏州金辉公司于2010年12月26日签署《商品房买卖合同（编号苏相合同201012260094）》，约定宋炜、熊敏慧以总价款人民币1358177元购买苏州金辉公司开发建设的苏州相城区元和街道阳澄湖西路966号融城花园39幢704室房屋，该商品房建筑面积为131.99平方米。合同第六条关于付款方式及期限约定：2010年12月26日前支付房价款人民币408177元，剩余房款人民币950000由买受人申请办理银行按揭手续，并于2011年1月25日前支付到账。第八条关于交付期限及交接约定：1.出卖方应当在2012年6月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。2．商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起3天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验。双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第1款规定的证明文件。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担。买受方所购商品房为住宅的，出卖方还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出示《建筑节能工程专项验收报告》。出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。3、由于买受方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1)、由买受方承担延期交房的责任，并视同出卖方已在本合同第八条约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房，物业管理费、公共水电费分摊费、住宅质量保修期自本合同第八条约定的交房期限届满之日或出卖方书面通知的收楼之日起计算（二者以日期较前者为准），该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予买受方。2)、买受方未能向出卖方付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入出卖方监控账号内，则出卖方有权顺延实际交付房屋的时间。在此情况下，应按本条款第1项执行。商品房在买受方付清上述款项后一个月内，买受方自行前来接收，出卖方予以配合。3)、如出卖方发出一次《收楼通知书》和一次《催收楼通知书》后，买受方仍未收楼的，应视同出卖方己于本合同第八条约定的交房期限届满之日或出卖方书面通知的收楼之日（二者以日期较前者为准确）按本合同约定的标准交付了该商品房，并应按本条款第1项执行。第九条关于出卖方逾期交房的违约责任约定：出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列第【1】款方式处理：【1】按逾期时间，分别作如下处理：（不作累加）(1）逾期不超过60天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2）逾期超过60天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起15天内，出卖方应当将买受方己付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的20%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。合同第十条关于规划、设计变更的约定：本合同签订以后，出卖方不得擅自变更规划、设计。出卖方需要变更的，应当征得实际受到影响的买受方书面同意，并报规划部门、设计审查机构批准。经规划部门批准的规划变更、设计审查机构同意的设计变更导致下列影响到买受方所购商品房质量或使用功能的，出卖方应当在有关部门批准同意之日起10天内，书面通知买受方：1．该商品房结构形式、户型、平面与空间尺寸、朝向、层次、建筑材料以及楼间距、采光；2．该商品房所在楼宇配套设施设备；3．该商品房所在规划区域内基础设施、公共配套建筑；4．其他。买受方有权在通知到达之日起15天内做出是否退房的书面答复。买受方在通知到达之日起15天内未作书面答复的，视同接受变更。出卖方未在规定时限内通知买受方的，买受方有权退房。买受方退房的，自买受方退房通知书到达之日起90天内，出卖方将买受方己付房价款退还给买受方，按实承担买受方发生的购房贷款利息及其他购房贷款费用，并按银行同期贷款利率结算买受方其余己付房价款的利息；造成买受方损失的，出卖方依法承担赔偿责任。买受方不退房的，出卖方应当根据买受方实际受到的影响给予合理补偿并另行签订补偿协议。该商品房买卖合同还对其他事项进行了约定。上述《商品房买卖合同附件五：合同补充协议》第16条还约定：按本合同约定或法律规定买受方可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内行使，若买受方未在15日内行使该项权利的，视为买受方放弃该项合同解除权。买受方行使本合同解除权时，出卖方只需返还买受方已支付房价款，而无需支付买受方已支付款项的利息及其他任何费用。第20条约定双方对房屋的约定以本合同的内容为准，在合同外的如广告、楼书、样板房、模型以及销售现场，不作为双方交付标准或交易条件，乙方已经确认并接受，并且不作为本合同附件。第21条约定本补充协议为双方磋商之结果，对于条文的意思出卖人已经向买受人已经予以必要的说明和解释，凡与商品房买卖合同主文不一致的，以本补充协议为准。该合同签订后宋炜、熊敏慧依约支付了房屋价款。2012年6月29日，相城区住建局向苏州金辉公司出具了2012第016号苏州市相城区商品房交付使用通知书，内容为根据《相城区商品房交付使用备案实施细则》（相政发(2008(37号），你公司建设的“融城花园”39号、42号、44-46号住宅，物业商业综合楼项目建设工程已通过交付使用备案。苏州金辉公司亦于2012年6月5日向原告发出《入伙通知书》及《入伙须知》，通知宋炜、熊敏慧其购买的涉案房屋经政府有关部门验收合格，已达到合同约定的交付使用条件，并通知于2012年6月30日集中办理交房手续，同时告知如未能按本通知要求的日期前来办理入伙手续，将视为自动接收合格房产，物业管理费从入伙通知书中规定的交房之日起计算。宋炜、熊敏慧于2012年7月1日向苏州金辉公司出具《关于金辉集团融城花园的答复意见》，主要内容为：苏州金辉公司入伙流程不合法不合理；苏州金辉公司存在虚假广告、恶意欺诈、擅自变更规划的行为，在销售中宣传的人工湖水景变成了配电房，且未告知宋炜、熊敏慧，根据最高院的相关规定，该行为已构成违约；宋炜、熊敏慧在室外与公共部位看了房屋建造质量，施工工艺粗糙，用料低劣，且有明显赶工迹象，结果让人失望；合同中约定的国家一级的融桥物业已退出，后期物业服务堪忧。宋炜、熊敏慧要求苏州金辉公司收到该函后十五日内回复，届时宋炜、熊敏慧再视情况收验房屋。苏州金辉公司于2012年7月4日再次向宋炜、熊敏慧发出《催收楼通知书》，要求宋炜、熊敏慧于2012年7月10日前来办理交房手续。宋炜、熊敏慧在2012年7月10日的融城花园《房屋交接验收表》中门窗栏注明“次卧窗框局部已损坏变形，主卧窗框卡槽损坏；挑高露台窗未安装，未打胶”；墙面注明“生活阳台面层涂料已深度龟裂”；安防系统注明“未安装”；业主验收栏注明“售房时此房北边为绿化加水景，现水景消失，绿化变变电房，公共区域机电井盒多处损坏。应对变电房与水景事由达成一致意见后再行验收。公共区域施工质量明显存在赶工痕迹，需整改，如面砖拼接线条严重不齐，粗细不均，楼梯扶手安装粗糙，机电盒损坏”，该验收表业户签名处为熊敏慧，经办人处签名为“张”。苏州金辉公司认可张姓人员为其公司工作人员。其后，苏州金辉公司于2013年4月26日再次向宋炜、熊敏慧发出通知，要求其在收到通知后3日内来售楼现场接收房屋。一审庭审中，苏州金辉公司提供了住宅质量保证书原件、住宅使用说明书原件，称因为宋炜、熊敏慧拒绝收房，诉争房屋所涉的两书原件均由苏州金辉公司保管，尚未提供给宋炜、熊敏慧。诉讼中宋炜、熊敏慧提供了2012年3月27日及6月5日相城区公证处（2012）苏相证民内字第332号及（2012）苏相证民内字第672号两份公证书，分别显示“搜房网金辉融桥城”的楼盘相册及“相城区业主论坛”融桥城开盘图片中涉案争议楼盘的北部均有水景湖，并未规划变电房。一审庭审中双方确认39号楼北边的变电房（融城花园一期3号变电房）长度为18米，宽度为10米，高度为6米。该变电房距39幢入户大厅门头距离18.1米，距39幢最小间距（不包含入户大厅门头）为24米。诉讼中，宋炜、熊敏慧明确其在本案中的索赔标准为：1、赔偿景观湖虚假营销房屋溢价部分的差价：水景房单价10290元/平方米，普通房单价9008.7元/平方米，两者差价乘以房屋面积131.99平方米为169118.8元；2、赔偿未告知配电房的情况房屋价格差价：参照苏州中院相似案例索赔比例16%，基准价格普通房单价9008.7元/平方米，乘以房屋面积131.99平方米，两者差价计190249.3元；3、上述两项多付差价从2011年3月1日开始按同期银行一至三年期贷款利率6.65%计算到房屋实际交付之日止的利息；4、赔偿由于未按期整改并交付房屋导致房屋空置期的损失：按合同拖延一天赔偿金为合同房价的万分之一，从2012年7月1日到2014年5月31日止，计95072元。因双方对苏州金辉公司由景观湖变更为变电房对宋炜、熊敏慧购买的诉争房屋是否存在差价及差价范围多大存在争议，一审法院根据苏州金辉公司申请委托双方选定的苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司评估鉴定，该司于2015年7月2日向一审法院出具情况说明，内容为：受贵院委托，委托号（2015）相法鉴委字第101号，我公司拟对争议房屋因取消水景、增加变电房及两者都存在的情况下对房屋价格的影响进行评估，经过现场踏勘及市场调查，我公司认为上述三种情况对房屋的价格确有影响，但由于水景的规模、布局等状况不明确，且水景、变电房对房价的影响主要取决于个人的感受、偏好、期望等主观因素而难以确定其具体数值，现在业界、政府管理部门又没有统一的方法及衡量标准来对其进行科学、客观的量化，故目前尚不能对上述三种情况对房价的影响作出科学、准确的评估。从市场调查的情况来看，一般水景景观对房价的影响约为房价的2%-5%间，如水景景观特别有特点，影响还可大些。因临近变电房对房价影响的判决也因人而异，如减值30元至50元每平方米可能为多数人接受。上述数据为我公司通过访问经纪公司、住户等得到的反映，不代表我公司的主观判断，仅供贵院作一般了解。本案争议焦点：1、诉争房屋是否实际交付？宋炜、熊敏慧主张，苏州金辉公司称三次通知未收房不符合事实，我方没有拒绝收房，而是与对方在交涉，在7月3日之前我也来实际收房，相关录音录像也证明对方要求先收再验，导致无法收房。第2次7月10日对方催收房，我按时前往收房并提交了验楼单，但苏州金辉公司并没有按合同约定提供四书一表，同时对方表示验楼单中反映的问题两天内答复，但后来没有答复，到目前为止始终没有答复。第3次苏州金辉公司催收楼是在2013年后，当时已经进入诉讼阶段，无法收楼。宋炜、熊敏慧曾经两次去收楼，分别在2013年5月、2014年8月30日，具体持续到10月中旬，对方物业及维修人员表示相应的问题无法整改导致没有收楼。故宋炜、熊敏慧认为诉争房屋没有交付。苏州金辉公司认为，根据合同约定，宋炜、熊敏慧同意按照合同约定及程序与苏州金辉公司委托的物业公司办理房屋交付手续，苏州金辉公司应当向宋炜、熊敏慧出示证明涉案房屋符合交付条件的材料是交付使用通知书，提供的是两书，但是因为宋炜、熊敏慧没有收房，所以两书一直保管在苏州金辉公司处。因此宋炜、熊敏慧出示的证据不构成其拒绝收房的合法事由。买卖合同约定了拒绝收房的事由，并且进一步约定了收房后维修的程序，即使出现如宋炜、熊敏慧所说房屋存在质量瑕疵，也不影响宋炜、熊敏慧收房。涉案房屋具备交付条件，且不存在法律规定或合同约定的拒收情况。宋炜、熊敏慧的主张无事实和法律依据。一审法院认为，根据苏州金辉公司提供的证据，可以认定诉争房屋取得了商品房交付使用备案文件，已符合交付条件。苏州金辉公司已按合同约定的期限通知了宋炜、熊敏慧前来收房，其履行了其应尽的交房义务。根据双方合同，除开因开发商不具备约定的交房条件而拒绝交接外，不得以其他理由拒绝办理房屋的交接手续。就该房屋出现的质量问题宋炜、熊敏慧有权要求开发商承担维修、赔偿损失等责任，但无权拒收房屋并据此要求开发商无限期地承担逾期交房的违约责任。故本案中应认定苏州金辉公司按合同约定的期限如期交付了房屋。2、苏州金辉公司行为是否违约及违约损失的认定？宋炜、熊敏慧主张，补充协议的第20条明显免除或者限制苏州金辉公司的责任，内容违反了有关格式条款的规定，根据相关法律规定，该条款应认定为无效。根据宋炜、熊敏慧提供的相关证据，在苏州金辉公司的销售现场的展示、宣传资料中均存在水景景观，但现在39幢楼房前却变成了变电房，苏州金辉公司的违约是显而易见的，故理应承担违约造成宋炜、熊敏慧的损失。苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司的情况说明，因没有统一的方法及标准，不能作出科学、准确的评估，故不能以此来确定违约损失。根据宋炜、熊敏慧提供的相关证据，宋炜、熊敏慧以苏州金辉公司内部员工的身份优惠1%购房，宋炜、熊敏慧参照同其同事购房的价格等证据而得出的价格差是合理的，故应按宋炜、熊敏慧诉请中的计算方法来确定损失。苏州金辉公司认为，其虽对宋炜、熊敏慧提供的相关证据真实性不持异议，但此为第三方描述，不能作为定案的证据。诉争房屋是按照规划审批进行施工建设，不存在违反规划要求或擅自改变规划的情形，双方所签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，没有欺诈胁迫等违法情形，不存在无效条款之说。宋炜、熊敏慧以苏州金辉公司内部员工的身份优惠购房，而各员工间的优惠比例是不一样的，故宋炜、熊敏慧以此推算的违约损失计算标准不予认可。对于是否有差价一说，因无相应的标准，不认可有差价。一审法院认为，关于争议合同条款的效力。双方签订的《商品房买卖合同》是苏州金辉公司在售楼过程中为了重复使用而预先拟定的格式文本，《商品房买卖合同附件五：合同补充协议》第20条的约定，明显排除了买受方可将销售广告和宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施所做的、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的说明和具体确定的允诺视为合同内容、主张相应合同利益的权利，而苏州金辉公司作为提供合同文本的一方，在合同文本中对该排除买受方权利的条款并未采取合理的方式提醒买受方注意，也无证据证明就该条款的选择与买受方进行了充分的协商，该格式条款具有提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利的情形，应属无效。同理，《商品房买卖合同》第二十条的约定与此相当，也属无效。根据宋炜、熊敏慧举证的公证书以及视频等相关的证据，可以证明苏州金辉公司确实将景观湖作为该小区宣传、促销的重要内容之一，景观湖的位置、形状等在展示时也是比较明确和具体，而且颇为吸引购房者的注意，结合日常生活经验来看，紧邻景观湖的39幢房屋在价格上较周边没有景观湖的房屋价格肯定有所区别，苏州金辉公司对此未能举证予以反驳，故认为苏州金辉公司在宣传促销时对于景观湖的描述和展示，对于宋炜、熊敏慧来说构成要约。现苏州金辉公司违反其承诺，取消了景观湖并改变变电房的位置，对于宋炜、熊敏慧构成违约。关于违约造成的损失，现在业界、政府管理部门没有统一的方法及衡量标准来对其进行科学、客观的量化，进而对房价的影响作出科学、准确的评估，而宋炜、熊敏慧所购房屋在小区中的位置相对于其他位置也不相同，这也影响到对房价的评估，况且宋炜、熊敏慧系作为苏州金辉公司内部员工优惠购房，关于优惠的幅度也未能举证明确，致一审法院对其房价的影响更无法作出具体考量。综上，关于损失的考量，一审法院对于宋炜、熊敏慧主张的损失计算方法不予认可，现结合苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司的情况说明，酌情认定因景观湖的取消，影响价格差为70000元，因变电房位置的改变，影响价格减值为7000元。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，但其中部分条款无效，苏州金辉公司的违约行为导致宋炜、熊敏慧存在损失，现认定因景观湖的取消损失为70000元，因变电房位置的改变损失为7000元，即苏州金辉公司应返还宋炜、熊敏慧多付的上述款项，合计人民币77000元。现宋炜、熊敏慧主张上述款项的利息自2011年3月1日起按2011年银行1至3年期贷款年利率6.65%计算到房屋实际交付之日止，并未超出法律允许的范围，予以准许，现一审法院认定苏州金辉公司按约交付房屋，即2012年6月30日交付房屋，故利息为6827.33元（77000元×16÷12×6.65%）。至于宋炜、熊敏慧主张的房屋空置期的损失，无事实和法律依据，应予以驳回。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十六条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决：一、苏州金辉居业有限公司赔偿宋炜、熊敏慧差价损失人民币77000元及利息损失人民币6827.33元，合计人民币83827.33元，于判决生效之日起十日内履行二、驳回宋炜、熊敏慧的其他诉讼请求。本案案件受理费为人民币9110元，由宋炜、熊敏慧负担7672元，苏州金辉居业有限公司负担1438元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，相城区住建局于2012年6月29日向苏州金辉公司出具商品房交付使用通知书，苏州金辉公司亦向宋炜、熊敏慧发出《入伙通知书》及《入伙须知》，通知宋炜、熊敏慧于2012年6月30日集中办理交房手续，一审中苏州金辉公司另提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件，足以认定涉案房屋具备交付条件。关于宋炜、熊敏慧对涉案房屋质量提出的异议，有权要求开发商承担维修、赔偿损失等责任，但因此拒绝收房造成的房屋空置损失要求苏州金辉公司赔偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。苏州金辉公司违反合同取消景观湖、改变变电房位置，构成违约，应当赔偿因此给宋炜、熊敏慧造成的损失，一审法院结合房地产估价土地估计机构出具的情况说明，酌情确定的差价尚属合理，本院予以维持，宋炜、熊敏慧认为损失计算过低的上诉主张，本院不予采信。综上所述，宋炜、熊敏慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9110元，由宋炜、熊敏慧负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾代理审判员  黄源榕代理审判员  柳 璐二〇一七年五月十日书 记 员  闻 艺