新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新0203民初2788号
原告：陶锤华，女，汉族，克拉玛依市热力有限责任公司职工，住克拉玛依区。
被告：张静，女，汉族，无业，住克拉玛依区。
被告：魏斌，男，汉族，中国石油新疆测井公司职工，住克拉玛依区。
原告陶锤华诉被告张静、魏斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶锤华、被告张静、魏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶锤华向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋租赁合同》；2、判令被告承担违约金34116元及恢复隔断费用2000元，合计36116元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月16日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定，原告将坐落于克拉玛依区XX路XX号XX大厦X楼XX-2-XXX商铺租赁给被告，租期10年，自2014年1月1日起至2024年1月1日止，并约定了若违反应承担的违约责任。根据合同条款一，被告已履行4年，还有6年未履行，欠6年租金共34116元；合同条款二，违约金为贰拾万元整；条款五，恢复隔断费用2000元。合同签订后，原告于2017年8月19日收到被告EMS特快专递的”解除租赁合同告知书”，确认自2017年8月31日起解除双方的《房屋租赁合同》。原告不同意被告单方提出解除合同，要求继续履行合同，被告断然拒绝履行合同，故原告诉至法院。
被告张静、魏斌辩称，同意解除租赁合同，同意支付恢复隔断费2000元，但不同意支付违约金。双方合同中并未明文约定提前终止合同是违约行为，原告主张违约没有法律依据。被告的房租交到2017年12月31日，但是被告于2017年8月底就已经撤出，并将房屋返还给原告，剩余四个月的房租作为赔偿损失也已足够。请法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：被告张静与魏斌系夫妻关系。2007年7月2日，原告陶锤华购买了坐落于克拉玛依区XX路XX号的XXX号房屋。2013年12月16日，原告陶锤华作为甲方（出租方）与被告张静、魏斌作为乙方签订《房屋租赁协议》一份，双方约定：”一、甲方将XX大厦X楼XX-2-XXX营业用房租赁给乙方使用，租赁期10年，自2014年1月1日至2024年1月1日，租赁期满后如甲方继续出租，在同等条件下乙方有权优先承租。二、房屋租金为前3年每年人民币3654元，契税发票购房价格的3%，以后五年房屋在前一年的基础上增加10%，第四年4020元，第五年4422元，第六年4864元，第七年5350元，第八年5885元，第九年6474元，第十年7121元。如提前半年继续签约就不用交押金2000元。甲方违约金为20万元，乙方违约金为20万元。三、甲方提供有关房屋资料给乙方，工商登记注册由乙方自行办理，租赁许可证由甲方办理，费用由甲方承担，双方均有义务积极协助对方办理相关登记手续。四、......租赁房屋的有关水、电及电话、暖气费、物业费等费用均由乙方自负。五、如乙方需装潢必须事前与甲方协商并经甲方认可，施工中不得破坏房屋结构（指承重梁及承重柱体）。现有隔断在业主签合同后乙方可以拆除，合同期满不继续续约可以恢复隔断。租赁期满后，除可移动的设施外，其他装潢乙方不得拆除毁坏，无偿归甲方所有。搬迁后10日，房屋如仍有余物，视为乙方放弃所有权，归甲方处理。六、本大楼1层至2层的外门面无偿交乙方使用（所有广告宣传材料由乙方自负），1楼到2楼楼道广告由乙方无偿使用。七、如乙方经营用不完可将剩余地方进行转租、转包。八、因为是成片租房，单独要几家房屋无法经营。一个片区业主同时签字有效，如果不能全签合同是否生效由乙方决定。（片区划分时按进门左手、右手2大区域，在统一过程中有业主房屋没有收回的，有各种原因不能交房的，但是已经签订合同的业主各种费用包括房租由乙方承担，以合同约定为准。）九、双方应严格遵守协议各项条款，如发生违约，由违约方承担责任。十、协议经双方签字盖章后生效。未尽事宜，双方另行签订补充协议，补充协议与协议具有同等法律效力。十一、本协议一式二份，双方各执一份具有同等效力。甲方：陶锤华2013.12.16乙方：张静魏斌代签2013.12.16”原告与被告分别在甲乙双方处签字捺印。后被告向原告按照合同约定支付了2014年1月1日至2017年12月31日的房屋租金共14982元【（3654元/年×3年）+4020元】。因被告称其自租赁房屋后，入不敷出，连续亏损两年，无力承担房租，只好停业退租，其遂于2017年8月19日向原告陶锤华短信告知解除双方之间的租赁合同，双方一致确认内容为：被告向原告作出以下确认和通知：1、双方关于房屋租赁的租金交纳，被告已向原告支付租金至2017年12月31日。2、被告决定自2017年9月1日起不予承租房屋，请退还被告2017年9月1日至12月31日剩余房租。依据《房屋租赁合同》的约定，被告在退租之日已经提前90日于2017年5月19日以特快专递方式向原告作出通知，现再次发函确认自2017年8月31日起解除双方的《房屋租赁合同》。3、限原告10日内来被告承租的房屋所经营的店铺办理交接手续，否则视为原告认同解除合同，因此产生损失由原告承担。原告当庭认可于收到了被告的解除租赁合同的短信，但不同意解除，而被告在发出该解除通知后，将房屋搬空并离开，故原告诉至本院。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告陶锤华依照约定将其所有的坐落于克拉玛依区XX路XX号的XXX号房屋交付被告张静、魏斌进行使用，二被告应按照租赁合同的约定在承租期间交纳该房屋的租赁费、水费、电费、暖气费及物业费。本案中，原、被告于2013年12月16日签订的《房屋租赁协议》，双方一致确认予以解除，且二被告同意支付原告2000元隔断恢复费，不违反法律规定，本院依法予以确认。故对于原告要求与二被告解除合同，支付2000元隔断恢复费的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：”公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任”的规定，本案中，二被告自2017年下半年起，与原告就解除合同的事宜，多次联系协商，并于2017年8月19日向原告发送了解除租赁合同的短信告知，后二被告及时搬空并搬离了其承租的房屋，且支付了当年全年的租金，由此可以看出，二被告为避免损失扩大履行了其一定的义务。上述情况，原告得知后并未寻找新的租户进行承租，故原告对损失的扩大负有相应的责任。关于原告主张的违约金34116元（即自2018年1月1日至2024年1月1日的房屋租金）。经本院查明的事实，及上述分析的原、被告解除双方之间的《房屋租赁协议》的具体情况。本院认为，双方签订的《房屋租赁协议》中约定的租期为十年，该房屋的租金为逐年递增，十年的房租共49098元，即平均每年4909.80元（49098元÷10），虽二被告积极履行自己的义务避免损失的扩大，但其要求提前解除双方之间的房屋租赁合同，确实给原告造成了一定的损失。因二被告于2017年8月底已搬空并搬离该房屋，且已告知原告，自此，双方均应为避免损失扩大尽其相应的义务。本案查明二被告仅承担了房屋租金较少的前四年就提前终止履行合同，故二被告须承担四年平均的租金较为合宜，即二被告已经支付房屋的租金与其应承担的上述房租的差额作为违约金为宜，计算为4657.20元【（4909.80元/年×4年）-14982元】，超出部分，本院不予支持。对于二被告辩称其不应支付违约金的意见，于法无据，本院依法不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告陶锤华与被告张静、魏斌于2013年12月16日签订的《房屋租赁协议》；
二、被告张静、魏斌于本判决生效之日起三日内向原告陶锤华支付恢复隔断费2000元、违约金4657.20元，合计6657.20元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费351.45元、邮寄送达费64.80元，由原告陶锤华负担286.45元，被告张静、魏斌负担129.80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。
审判员 马卫卫
二〇一八年一月二十九日
书记员 刘 慧