宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁03民终226号上诉人（原审被告）：宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司，住所地宁夏回族自治区银川市解放西街171号。法定代表人：张守正，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘唯苇，系宁夏宝中律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：穆生存，男，1982年6月17日出生，回族，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：禹晓霞（穆生存妻子），女，1984年2月10日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区吴忠市。代理权限为特别授权代理。原审被告：宁夏聚瑞房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区红寺堡镇创业西街。法定代表人：马国军，系该公司经理。原审第三人：李保宁，男，1952年12月2日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区吴忠市。上诉人宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司（以下简称乡企公司）与被上诉人穆生存、原审被告宁夏聚瑞房地产开发有限公司（以下简称聚瑞公司）、原审第三人李保宁确认合同无效纠纷一案,不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2014）吴红民初字第4号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乡企公司的委托诉讼代理人刘唯苇、被上诉人穆生存的委托诉讼代理人禹晓霞、原审第三人李保宁到庭参加了诉讼。原审被告聚瑞公司经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。乡企公司的上诉请求：1.依法撤销吴忠市红寺堡区人民法院（2014）吴红民初字第4号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定部分事实错误。1.一审认定第三人李保宁有权出售涉案房屋依据不足，李保宁没有取得出售房屋的权利。涉案房屋所有权属于上诉人乡镇企业建筑公司，第三人李保宁同上诉人之间因建设工程施工合同所签订的协议不是授权代理关系，是债权债务关系，非经上诉人同意，第三人无权出售涉案房屋；2003年12月26日，第三人、上诉人以及兴荣公司达成协议，上诉人将涉案的6号楼2448平方米的房屋以122.4万元的价格出售给兴荣公司，上诉人所欠第三人的工程款由兴荣公司支付，李保宁放弃向上诉人主张工程款。协议达成后，兴荣公司支付李保宁30万元的工程款。之前上诉人支付李保宁部分工程款，加上李保宁收取的房屋租赁费，李保宁的工程款己经超付，2003年12月26日三方协议达成后，李保宁对涉案房屋无任何权利；2003年12月26日，第三人、上诉人以及兴荣公司三方所签订的协议己经实际履行，第三人己经收取了第三人的工程款，故2004年8月16日甲方与第三人所签订的《租赁房补充合同》属于无效协议，李保宁无权处分涉案房屋；2005年7月21日至2012年7月26日期间涉案房屋被红寺堡区人民法院和吴忠市中级人民法院进行了查封，在查封期间，任何人无权出售房屋。2.本案中，李保宁以宁夏正宝实业有限公司出售房屋属于无权处分。二、上诉人乡企公司同宁夏聚瑞房地产开发有限公司的房地产买卖合同合法有效，一审判决认定无效无事实和法律依据。1.上诉人同宁夏聚瑞房地产开发有限公司的房地产买卖合同己经实际履行，应受到法律的保护；2.上诉人同聚瑞公司不存在恶意串通的情形。三、一审未准许上诉人的鉴定申请，程序违法，剥夺了上诉人乡企公司的诉讼权利。四、一审将宁夏正宝实业有限公司同宁夏乡镇企业建筑公司认定为同一个公司，没有任何事实依据；宁夏正宝公司同被上诉人签订的合同属于无权处分，且在本案中确定合同有效超出了审理范围。综上，请求二审依法公正的裁决。穆生存答辩称：1.李保宁有权利出售涉案房屋，李保宁是涉案房屋的开发商，穆生存与李保宁于2008年8月16日签订了商品房买卖协议，约定将涉案房屋以53781元卖给穆生存。穆生存支付了36900元，待房产证办下来后付清剩余房款。涉案房屋于2008年10月交付给穆生存，后穆生存将涉案房屋出租给别人使用，房屋所有费用都由穆生存承担。2.上诉人乡企公司与聚瑞公司签订的房屋买卖合同无效，穆生存与李保宁签订的商品房买卖协议在上诉人乡企公司与聚瑞公司签订的合同之前，且涉案房屋一直由穆生存占有使用，期间从来没有人问被上诉人要过涉案房屋，也没有说涉案房屋是别人的，涉案房屋属被上诉人所有。上诉人乡企公司与聚瑞公司签订的房屋买卖合同是无效的。3.一审程序是正确的，据被上诉人了解，宁夏正宝实业有限公司与上诉人乡企公司是两个不同的公司，只不过是同一个法定代表人。综上，一审判决正确，请求维持原判。李保宁述称，1.我受上诉人乡企公司法定代表人张守正的授权委托，与穆生存签订了房屋买卖协议，协议上载明的时间就是我们签订协议的时间，被上诉人所述交付房屋及房款的时间都属实。我有权签订房屋买卖协议，因张守正的乡企公司和马国军的聚瑞公司多年一直在打官司，房产证一直办不下来，到2013年罗山商城6号楼二十多户买房子的人起诉要求确认上诉人乡企公司和马国军的聚瑞公司签订的房屋买卖合同无效，合同也被法院确认为无效，那二十多户买房子的人都已经把房产证办理了下来，所以被上诉人才提起本案诉讼。上诉人认为我无权出售房屋是不成立的。2.上诉人乡企公司与聚瑞公司签订的房屋买卖合同无效，一审认定正确。3.上诉人乡企公司与宁夏正宝实业公司是两个独立的公司，但是同一个法定代表人。综上，请求二审维持原判。原审被告聚瑞公司未到庭参加本案诉讼，也未提交书面答辩意见。穆生存向一审法院提起的诉讼请求是：1.请求人民法院依法确认被告乡企公司与被告聚瑞公司签订的罗山商城6号楼124号房屋买卖合同无效；2.二被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实如下：2000年6月20日，被告乡企公司（甲方）与第三人李保宁（乙方）签订宁夏红寺堡商城工程承包合同，第三人以大包干的形式承建罗山商城6号楼工程，合同约定：第一条、商城6号楼总建筑面积3600平方米（结算经施工后实际面积计算），每平方米造价660元（土建、水、电、暖、地砖、安全门等全部包括在内），合计总造价237.6万元；第五条、甲方考虑到双方的资金较紧张，乙方垫资额度较大，甲方允许乙方在建筑期可以预售商品营业房，也可以出租商品营业房，但每出售或出租一起都必须经双方协调同意办理业务手续，双方签字有效，收回的售房资金和租金75%乙方截留为预收工程款，20%上交给甲方用于商城公益事业建设。2003年4月7日，原乡企公司现宁夏正宝实业有限公司（甲方）对商城施工单位（乙方）作出以下决议：1.原乡企公司与商城各施工单位（乙方）签订的施工合同因甲方两年来工程款项不到位，造成乙方停工等原因，甲方决定在2003年5月20日前将已完成工程进度款的70%分批分期拨给乙方保证正常施工；2.如甲方在2003年5月20日前仍然不能将已完成工程70%工程款付给乙方，甲方同意承担一定的经济损失，将甲方前面拨付给商城各施工单位（乙方）的工程进度款一律归施工单位（乙方）所有，甲方不得收回，甲方并将前面在红寺堡管委会所办理的一切手续，通过红寺堡管委会无条件的交予施工单位（乙方），商城一切产权归施工单位（乙方）所有（商城7#、6#、11#、12#、13#）建设单位（甲方）不得收取任何费用（管理费、设计费、三通一平、土地使用权等一切手续费用）；3.甲方如能按以上时间将工程款项付给乙方，乙方必须按时完工，但未完工程款项及下差工程款仍按原合同。被告乡企公司及宁夏正宝实业有限公司、第三人李保宁均盖章签字确认。2003年12月26日，吴忠市兴荣实业开发有限公司（甲方）、被告乡企公司、第三人（乙方）三方签订付款协议书，约定甲方给乙方拨付工程“买断”余款和乙方配合甲方做好6号楼收尾建设等事宜。2004年6月9日，吴忠市兴荣实业开发有限公司（甲方）与第三人（乙方）签订合同书，约定商城6号楼，总面积2448平方米，经三方协议一致同意将商城一次性买断，每平方米以500元价格，总价款122.4万元，甲方于2003年12月28日按15%预付给乙方作为本合同保证金，2004年1月15日付到40%，第三次付款2004年3月1日，乙方与原乡企公司的有关该楼已售出营业房的债权债务问题由乙方自行解决，该合同签订后，吴忠市兴荣实业开发有限公司给第三人已支付30万元。2004年8月16日，被告乡企公司（甲方）与第三人（乙方）签订租赁房补充合同，合同约定：1.乙方按照2000年6月20日签订的合同有权出租和预售6号楼商品房，房价按市场价上下楼层保底价不低于880元，乙方在操作过程中必须如实向甲方提供出售、租房的情况，不得营私舞弊，每收一次款，必须将分成款项上交一次，如不按规定办理，甲方有权终止乙方出售、租房权，造成一切后果由乙方负责，租房费随行就市出租；2.售房款和租房款必须按原合同第五条办理，不得违约，否则甲方依法追究乙方责任；3.在销售和租房过程中如有争议，双方协商解决。2005年7月21日，本院作出（2005）红执字第78号民事裁定书，裁定查封被告乡企公司位于罗山商城6号楼商业楼，建筑面积2448.03平方米，产权证号：0001668。同年8月11日，吴忠市中级人民法院作出（2005）吴民商字第30号民事裁定书，裁定查封被告乡企公司红寺堡商城1.1669公顷土地使用权（包括5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、13号、14号十幢商贸楼的建设用地及其尚未办理土地使用权证的土地）。2012年7月26日，吴忠市中级人民法院作出（2005）吴法执字第79-2号执行裁定书，解除被告乡企公司名下的产权证号为00016**号房产的查封。2008年8月16日，原告穆生存与宁夏正宝实业有限公司签订了商品房买卖协议书，约定原告购买位于红寺堡镇罗山商城6号楼从南往北数第56号商品房1楼（现在的门牌号是124号，房产登记商铺是123铺），建筑面积41.37平方米，房价共计53781元，首付37000元，第二次交房款16035元，其余房款在取得房产证时全部付清。2008年9月19日，原告给被告乡企公司支付房款36000元。原告购买涉案房屋之前，李保宁将涉案房屋出租了，租房的人将房租交给李保宁，从2008年10月1日开始，原告收取房租，李保宁多收的10月、11月、12月三个月的房租共计900元应退还原告，当时一直未退，李保宁向原告出具了证明一份，该笔房租可折抵为房款。经过折抵，原告已付款36900元，下欠房款16881元。原告自2008年10月1日起使用涉案房屋至今。2012年8月6日，二被告签订房屋转让合同，被告乡企公司将位于罗山商城6号楼，建筑面积2448.03平方米，以价款3647565元出售给被告聚瑞公司并办理了过户手续。房屋所有权证登记的位置位于罗山商城6号楼123铺，涉案房屋产权证号为吴忠市房权证红寺堡字第H00084**。罗山商城6号楼购房者叶永清等人起诉被告乡企公司、被告聚瑞公司确认合同效力纠纷系列案件，经本院审理作出（2012）吴红民初字第643号等判决，认定二被告所签订的房屋转让合同属于无效合同，吴忠市中级人民法院维持了系列案的判决。乡企公司与聚瑞公司向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审，宁夏回族自治区高级人民法院于2014年5月驳回乡企公司、聚瑞公司的再审申请。一审法院认为，关于原告起诉被告乡企公司主体是否适格。被告乡企公司改制后所有资产产权、债权、债务原各级政府批准开发项目的文件、合同证件及相关资料，产权统一转入宁夏正宝实业有限公司户下，归宁夏正宝实业有限公司所有，并且被告乡企公司在处理公司事务的过程中也以宁夏正宝实业有限公司名义出具相关决议，两个公司虽然性质不同，但是法定代表人均是张守正，原告有理由相信无论购买被告乡企公司还是宁夏正宝实业有限公司的罗山商城6号楼商品房，都是两个公司共同的法定代表人张守正认可的，故原告起诉被告乡企公司主体资格适格。关于第三人李保宁是否有权出售罗山商城6号楼商品房,第三人与被告乡企公司签订红寺堡商城工程承包合同，能够证明第三人实际承建罗山商城6号楼工程，并且协议中明确约定，被告乡企公司资金紧缺，第三人垫资额度比较大，被告乡企公司允许第三人出售和出租商品房，并且截留75%为预收工程款，虽属内部约定，但是说明被告乡企公司允许第三人的行为。吴忠市兴荣实业开发有限公司虽然以买断的形式三方签订合同，但该合同在实际履行的过程中产生纠纷，之后，被告乡企公司又与第三人签订租赁房补充合同，承认红寺堡商城工程承包合同的合同效力，同时再次重申第三人有权出售和出租罗山商城6号楼商品房，至于第三人是否将卖房款及租金按合同约定向被告乡企公司支付，是其双方的约定。第三人承建罗山商城6号楼工程，被告乡企公司未完全将工程款付清，第三人可以按照合同约定有权出售商品房，其行为应当视为被告乡企公司已授权，被告乡企公司应予认可。原告作为善意第三人购买商品房，已支付购房款36900元，并实际占有使用，故宁夏正宝实业有限公司与原告签订的商品房买卖协议书合法有效。宁夏正宝实业有限公司（原乡企公司）已将涉案房屋出售并交付原告使用，故意隐瞒事实真相，仍与被告聚瑞公司签订房屋转让合同，并在短时间内办理房屋过户手续，二被告之间的买卖是不正常的交易行为，被告聚瑞公司取得涉案房屋所有权证并非出于善意，二被告之间主观上存在恶意串通，双方之间的买卖行为已严重损害到本案原告的利益，故房屋转让合同是无效的，无效的合同自始没有法律约束力。原告请求确认二被告之间签订的罗山商城6号楼124号房屋买卖合同无效，一审法院予以支持。关于被告聚瑞公司在庭审中辩解罗山商城6号楼被本院依法查封以及土地使用权被吴忠市中级人民法院2005年查封，查封期间不得买卖。法律规定查封不动产期限不得超过两年，本案中无论楼房还是土地的查封，查封期限届满后，被告聚瑞公司未向法庭提供两级法院续行查封手续，故查封效力消灭；罗山商城6号楼被吴忠市中级人民法院于2012年7月26日解除查封，被告聚瑞公司亦未向法庭提交吴忠市中级人民法院查封裁定及续行查封手续，故其辩解理由不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：被告宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司与被告宁夏聚瑞房地产开发有限公司签订的房屋转让合同中涉及红寺堡区红寺堡镇罗山商城6号楼124号（房产登记商铺123铺）的房屋买卖无效。案件受理费100元，公告费560元，由被告宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司负担。二审中，各当事人均未提交新证据。二审经审理查明，宁夏正宝实业有限公司与上诉人乡企公司系两个独立的法人，其法定代表人均为张守正。一审查明的其他事实均有相关证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1.一审认定原审第三人李保宁有权出售涉案房屋是否正确？认定上诉人乡企公司与聚瑞公司签订的房屋转让合同无效是否有事实和法律依据？2.一审未准许上诉人乡企公司一审时提出的鉴定，程序是否违法？关于第一个争议焦点。本案被上诉人穆生存虽然起诉要求确认上诉人乡企公司与原审被告宁夏聚瑞房地产开发有限公司签订的关于红寺堡区红寺堡镇罗山商城6号楼124号（原为56号）的转让合同无效，但该套房屋包含在罗山商城6号楼中，其只是其中的一套房屋，而在叶永清等诉乡企公司、宁夏聚瑞房地产开发有限公司、李保宁确认合同无效纠纷案件中，经吴忠市红寺堡区人民法院和吴忠市中级人民法院作出判决，上诉人乡企公司不服提起申诉，宁夏回族自治区高级人民法院也作出裁定：驳回上诉人乡企公司的再审申请。现该案件已经发生法律效力，该判决认定：李保宁与乡企公司签订红寺堡商城工程合同，证明李保宁实际承建罗山商城6号楼工程，合同中约定，乡企公司允许李保宁出售和出租商品房。吴忠市兴荣实业开发有限公司虽然以买断的形式三方签订合同，但该合同在实际履行过程中产生纠纷，后乡企公司又与李保宁签订租赁房补充合同，承认双方签订的红寺堡商城工程承包合同的效力，且再次重申李保宁有权出售和出租罗山商城6号楼的商品房，其行为应当视为乡企公司已授权。该判决同时认定：乡企公司无视已将涉案房屋出售并已交付使用多年的事实，隐瞒事实真相，仍与宁夏聚瑞房地产开发有限公司签订房屋转让合同，并在短时间内办理房屋过户手续，乡企公司与宁夏聚瑞房地产开发有限公司之间的买卖是不正常的交易行为，宁夏聚瑞房地产开发有限公司并非属于善意，其双方主观上存在恶意串通，签订的房屋转让合同应为无效。据此判决：宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司与宁夏聚瑞房地产开发有限公司签订的房屋转让合同无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第75条第（4）项规定：已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实，当事人无需举证，应当作为认定本案事实的依据。因此，上诉人乡企公司认为原审第三人李保宁无权出售涉案房屋的理由不能成立，一审认定上诉人乡企公司与原审被告聚瑞公司签订的房屋买卖合同既有事实依据也有法律依据，其该上诉理由本院不予支持。关于第二个争议焦点。经核实，一审中，上诉人乡企公司于2014年9月2日提出鉴定申请。2014年9月3日，一审法院对上诉人乡企公司的特别授权委托诉讼代理人刘唯苇制作一份询问笔录，笔录中明确告知：“你申请穆生存提交的与宁夏正宝实业有限公司签订的商品房买卖协议书、两份收据的形成时间进行鉴定，应当提交详细的书面申请，写明对合同的笔迹、纸质、时间等问题进行哪些方面的鉴定，并且选择有资质的鉴定机构进行鉴定，还应提供签订合同同一时间的相关样本，限你在2014年9月11日前提交相关申请及样本，否则视为放弃鉴定。”上诉人乡企公司的特别授权委托诉讼代理人刘唯苇明确回答“好”，并在笔录上签字。但现无证据证明上诉人乡企公司在法院指定的时间内向一审法院提交了询问笔录告知上诉人乡企公司应当提交的相应材料，故应当视为上诉人放弃鉴定。2016年6月21日一审开庭中，上诉人乡企公司当庭提交了载明日期为2016年6月20日的委托鉴定申请书一份，一审法院当庭明确告知其在法院指定的期限内拒绝行使权力，对乡企公司又申请鉴定的请求当庭予以驳回。由此证实，一审法院在审理本案过程中，严格按照法律规定，告知了当事人享有的权利和应承担的义务，但上诉人乡企公司未按法律规定行使自己的权利，应承担相应的法律后果。其上诉认为一审程序违法的理由，也不能成立，本院不予支持。关于上诉人乡企公司在二审庭审中称，因叶永清等系列案件已经人民法院判决确认宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司与宁夏聚瑞房地产开发有限公司签订的房屋转让合同无效，故本案被上诉人再提起诉讼，应属重复诉讼。对此，本院认为，构成重复起诉的条件是：1.后诉与前诉的当事人相同；2.后诉与前诉的标的相同；3.后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。而本案中，前诉和后诉的当事人除被告及第三人是相同的之外，原告并不相同，且涉及的具体房屋也各不相同，故依照法律有关规定，本案不属重复起诉。上诉人乡企公司的该理由不能成立。综上所述，上诉人乡企公司的上诉理由经核不能成立，应予驳回；上诉人乡企公司与宁夏正宝实业有限公司系两个独立的公司法人，一审判决对此认定有误，本院予以纠正。一审认定的其他事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告聚瑞公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈秀霞审 判 员  张 军代理审判员  刘 磊二〇一七年七月六日书 记 员  马 瑾附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。