河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终10622号上诉人（原审被告）：郭利，女，1968年4月11日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：宋贵兴（系郭利丈夫），住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：郑州金水万达投资有限公司，住所地郑州市金水区信息学院路9号1519号。法定代表人：齐界，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘方方，河南见素律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新亚，河南见素律师事务所律师。上诉人郭利因与被上诉人郑州金水万达投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初17554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月24日公开开庭审理了本案。上诉人郭利、被上诉人郑州金水万达投资有限公司的委托诉讼代理人刘方方、张新亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭利上诉请求：1.不服原判，要求重新审理，被上诉人交付所购房屋；2.诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：货币具有流通性和时间价值，上诉人共向被上诉人缴纳人民币580万余元，被上诉人的房屋交付期限分别为2016年6月和8月，至2016年12月，被上诉人一间写字楼、一套房屋均未向上诉人交付。被上诉人已严重违约在先，并应支付上诉人购房货币时间价值、房屋预期收益、房屋增值收益等损失，强烈要求被上诉人交付房屋。按揭款项办不成责任在万达，万达至今未向上诉人提供写字间商品房屋买卖合同，致使上诉人不能向其他银行申请办理银行按揭手续。补充协议是原合同的补充，补充协议不能推翻原合同及附件。商品房买卖合同的效力大于补充协议，优先于补充协议（解释顺序）。综上，请求重新审理，并支持上诉人的诉请。郑州金水万达投资有限公司辩称，一、原审认定事实无误，判决适当。被上诉人与上诉人签订的编号为141001869822的《商品房买卖合同》及《补充协议（二）》合法有效、应当遵守。上诉人购买商品房，应当按照约定付款，上诉人支付首付款后，因其自身原因未能申请到按揭贷款，被上诉人有权解除合同并要求其承担违约金。前述事实原审法院已经依法查明，原判事实清楚，判决适当，应予维持。二、上诉人的上诉理由无事实及法律依据。一审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无事实和法律依据，依法应驳回上诉，维持原判决。郑州金水万达投资有限公司向一审法院起诉请求：1.确认解除2014年12月22日原告与被告签订的编号为140××××9822的《商品房买卖合同》及其补充协议（二）；2.判令被告向原告支付违约金298083元，原告可从被告已支付给原告的购房款中扣除该违约金；3.判令原告可在判决生效后自行到房管局办理上述合同备案撤销和预告登记撤销手续；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月22日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告购买原告开发的位于郑州市××区××路北、××房，该商品房的用途为办公，建筑面积108.11平方米，单价为13786.09元，总金额1490414元。付款方式为2014年12月22日支付现金750414元，交纳比例为50.35%，如买受人已付认购定金，则该定金转为本期房价款的组成部分，剩余房价款人民币74万元整由买受人向经出卖人认可的贷款银行申请按揭贷款支付，与其相关的详细约定见附件四。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向买受人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2016年6月15日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。原、被告另签订《补充协议（二）》一份，关于付款补充约定：被告选择按揭贷款付款的，应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款由被告向原告认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且被告保证该剩余购房款于本合同签订后30日内全部支付至原告的银行账户；如因被告原因导致本合同解除的，被告应向原告支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿原告损失的，原告有权继续向被告追偿。关于补充协议的效力约定：本补充协议作为本合同的附件，与本合同具有同等法律约束力，如本补充协议的约定与本合同（包括附件四《补充协议》）约定不一致的，以本补充协议约定为准。该合同信息已在房管部门备案。被告共计向原告支付购房款750414元，维修基金7027元。后被告未按照《补充协议（二）》约定的时间履行支付剩余购房款的义务，原告提出解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议（二）》。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的《补充协议（二）》中明确约定该补充协议与合同具有同等法律约束力，如补充协议的约定与合同（包括附件四《补充协议》）约定不一致的，以补充协议约定为准。故对《补充协议（二）》中关于剩余购房款支付时间的约定对被告具有法律约束力，被告应按照该约定履行，因被告逾期履行，原告要求解除合同符合法律规定，该院予以确认。违约金双方约定过高，该院按未付购房款的年利率6%予以支持。合同解除后，原告应将被告支付的购房款750414元及维修基金7027元返还被告，被告并应协助原告办理上述《商品房买卖合同》的备案撤销和预告登记撤销手续。被告辩称原告违约在先但未提供证据，被告提出2014年12月16日《商品房认购协议》中的签名非本人所签，并提出进行笔迹鉴定，但其后于2014年12月22日签订的《商品房买卖合同》已对其购买本案涉诉房屋的意思表示进行了确认，笔迹鉴定意义不大，也无法证明原告违约的事实，故该院对该鉴定申请不予准许。关于被告提出的原告未按照约定期限交付房屋的问题，依据《合同法》第六十七条的规定，被告未履行在先的支付房款的义务，原告有权拒绝履行交付房屋的义务。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑州金水万达投资有限公司与被告郭利于2014年12月22日签订的编号为140××××9822的《商品房买卖合同》及《补充协议（二）》解除有效。二、被告郭利于本判决生效后十日内支付原告郑州金水万达投资有限公司违约金，按74万元的年6%计算，从2015年1月22日起至违约金付清为止。三、原告郑州金水万达投资有限公司于本判决生效后十日内退还被告郭利购房款750414元，维修基金7027元。四、被告郭利于本判决生效后10日内配合原告郑州金水万达投资有限公司办理该合同备案撤销和预告登记撤销手续。五、驳回原告郑州金水万达投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5755元，由被告郭利负担。二审期间，郑州金水万达投资有限公司未向本院提交新证据。郭利向本院提交了郑州金水万达投资有限公司为其开具的销售不动产统一发票四份，分别是：2014年6月27日开具的编号为00176188号发票，金额为130万元，系付3栋1单元29层2904号预售购房款；2014年9月30日开具的编号为00426405号发票，金额为299万元，系付3号楼1单元29层2904号预售购房款；2014年12月22日开具的编号为00485855号发票，金额是750414元，系付11号楼9层916号预售购房款；2014年12月22日开具的编号为00485856发票，金额是745086元，系付11号楼9层917号预售购房款。以上四张发票金额共计5785470元，拟证明上诉人向被上诉人已经交了将近580万元的款项，但被上诉人一套房子都没有向上诉人交付，被上诉人存在违约，应当承担违约责任。上诉人的资金是有时间价值的，被上诉人应当向上诉人支付利息。针对郭利提交的证据，郑州金水万达投资有限公司质证称同一审质证意见。仅有编号为00485855号发票系上诉人对本案涉案房屋所交首付款，其余3张发票均为上诉人购买其他房屋的发票，与本案无关。上诉人共购买被上诉人开发的3套房屋，均签订有商品房买卖合同。针对一审卷宗中凭证号码为7016091、7016093两份维修基金的收据，被上诉人对两张维修基金的收据复印件的真实性无异议，其中编号为7016091为本案涉案房屋的维修基金收据，另一张是上诉人所购买其他房屋的维修基金收据，与本案无关。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人郭利与被上诉人郑州金水万达投资有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议（二）》后，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。郭利支付首付款后，未按双方约定的时间交付剩余购房款，郑州金水万达投资有限公司要求解除合同符合法律规定。郭利要求郑州金水万达投资有限公司交付房屋的上诉请求不能成立，应予驳回；郭利上诉称郑州金水万达投资有限公司违约在先，并要求郑州金水万达投资有限公司支付其购房货币时间价值、房屋预期收益、房屋增值收益等损失，郭利的该项主张不属于本案审理范围。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5755元，由郭利负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  黄智勇审判员  贾建新二〇一七年九月二十九日书记员  李志琳