天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0113民再1号
原审原告：胡弼华，男，1970年1月22日出生，汉族，住天津市滨海新区。
原审被告：任玉凤，女，1958年9月7日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。
委托诉讼代理人：周治朋（系任玉凤女婿），男，1988年11月1日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。
委托诉讼代理人：贾素梅，河北浩博律师事务所魏县分所律师。
原审被告：左志红，男，1982年7月23日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。
委托诉讼代理人：周治朋（系左志红妹夫），男，1988年11月1日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。
委托诉讼代理人：贾素梅，河北浩博律师事务所魏县分所律师。
原审被告：左志强，男，1989年9月7日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。
委托诉讼代理人：周治朋（系左志强姐夫），男，1988年11月1日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。
委托诉讼代理人：贾素梅，河北浩博律师事务所魏县分所律师。
原审被告：左朋，女，1987年2月23日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。
委托诉讼代理人：周治朋（系左朋丈夫），男，1988年11月1日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。
委托诉讼代理人：贾素梅，河北浩博律师事务所魏县分所律师。
第三人：天津喜诗特保温材料有限公司，住所地天津市北辰区小淀镇小淀村。
法定代表人：王洪亚，总经理。
委托诉讼代理人：刘云峰，天津众驰律师事务所律师。
第三人：天津市宏佳安居建设有限公司，住所地天津市北辰区京津路西北辰大厦3号楼24-26层。
法定代表人：马云洪，总经理。
委托诉讼代理人：姜红，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
第三人：王阳，男，1989年3月10日出生，汉族，住天津市红桥区。
第三人：宁泉年，男，1958年3月5日出生，汉族，住天津市北辰区。
原审原告胡弼华与原审被告左换平房屋买卖合同纠纷一案，本院（2011）辰民初字第2743号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，作出（2016）津0113民监2号民事裁定，再审本案。经查左换平已于2016年死亡，其继承人任玉凤、左志红、左志强、左朋参加诉讼。天津喜诗特保温材料有限公司（以下简称喜诗特公司）申请作为有独立请求权第三人参加诉讼。另因本案处理结果与天津市宏佳安居建设有限公司（以下简称宏佳安居公司）、王阳、宁泉年有法律上的利害关系，追加其作为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告胡弼华，原审被告左朋及原审被告任玉凤、左志红、左志强、左朋共同的委托诉讼代理人周治朋、贾素梅，第三人喜诗特公司法定代表人王洪亚及委托诉讼代理人刘云峰，第三人宏佳安居公司委托诉讼代理人姜红，第三人王阳，第三人宁泉年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡弼华称，请法院依法判令：1．原审被告继续履行房屋买卖合同，协助原审原告办理相关手续；2．原审被告支付违约金6万元；3．包含诉讼费在内的一切相关费用由原审被告承担。事实和理由：原审原告和原审被告系房屋买卖关系。案外人石家庄市深华建筑有限公司（以下简称深华公司）承建了北辰区蓝岸森林小区部分房屋，左换平承包了其中的保温工程。工程完毕后，深华公司欠付左换平工程款和材料款共计790,679元，为出发票方便，左换平以喜诗特公司共同的名义与其签署了《以房抵债协议书》，约定以二机床项目住宅房43号楼502号房（102平米）冲抵其中的612,000元。左换平委托邬昌禄帮忙寻找中介以52万元到53万元的价格出卖该房屋。后原审原告在2010年2月6日与左换平签订了《房屋买卖协议书》，约定原审原告购买左换平抵债得到的北辰区蓝岸森林小区XX号楼XX号房屋（以下简称蓝岸森林房屋）一套，价格为4,800元/㎡，总价款489,600元。原审原告于2010年1月27日将定金20万元交给左换平，约定当接到房管局产权科取证凭证后或当房地产证取出后或领到置换单时（调配单）交齐全部房款，左换平将住房钥匙及其他应交的有效证件交予原审原告。合同签订初，左换平曾积极协助原审原告解决房产过户等有关问题，将其与深华公司签订的《以房抵债协议书》交予原审原告。后左换平私自伪造了1份《以房抵债协议书》，将原件掉包后从原审原告处骗走。原审原告已付清左换平房款，特诉请依法支持原审原告诉讼请求。
任玉凤、左志红、左志强、左朋共同辩称，1．左换平借用喜诗特公司的执照承揽了案外人深华公司在北辰区第二机床厂还迁项目的外墙保温工程，深华公司欠左换平工程款，不是欠喜诗特公司工程款；2．喜诗特公司未实际施工，左换平使用喜诗特公司的保温材料，尚欠喜诗特公司材料款；3．宏佳安居公司抵债给深华公司27套房屋，深华公司将其中一套房屋抵给了左换平；4．左换平与喜诗特公司系买卖合同关系，左换平欠喜诗特公司的材料款应由左换平偿还；5．左换平在被胁迫下与胡弼华签订《房屋买卖合同》，该合同不成立。综上，不同意原审原告的诉讼请求，涉案房屋的产权应由深华公司和宏佳安居公司配合转移至四答辩人名下。
喜诗特公司述称，不同意胡弼华的诉讼请求，请求确认蓝岸森林房屋归喜诗特公司所有。事实与理由：2008年8月27日，喜诗特公司与深华公司签订建筑外墙保温施工工程承包协议，喜诗特公司是施工企业，左换平是公司派出的施工代表人。因深华公司无力支付工程款，将蓝岸森林房屋抵债给喜诗特公司。现经深华公司出具确认函，确认该房屋的所有权转移给喜诗特公司指定人员王阳名下，宏佳安居公司也已经确认。
对喜诗特公司的请求，胡弼华辩称，不同意喜诗特公司的请求。喜诗特公司不享有蓝岸森林房屋的所有权，左换平是借用喜诗特公司的执照做工程，左换平在做空港工程时欠喜诗特公司的工程款。蓝岸森林工程与喜诗特公司没有关系。其与左换平签订买卖合同时，左换平有完备的手续，涉案房屋属于左换平，不属于喜诗特公司。其买卖房屋在前，深华公司和宏佳安居公司的确认在后，确认不合法。
对喜诗特公司的请求，任玉凤、左志红、左志强、左朋共同辩称，喜诗特公司所述不属实，不同意其主张。左换平借用喜诗特公司的执照和名义走账，实际上是左换平与深华公司存在施工合同关系，左换平不是喜诗特公司的员工。蓝岸森林房屋是深华公司以房抵债抵给了左换平。
对于胡弼华及喜诗特公司的请求，宏佳安居公司述称，不同意胡弼华与喜诗特公司的请求。1．宏佳安居公司与原审原被告及喜诗特公司无法律关系，不清楚蓝岸森林房屋在原审原被告及喜诗特公司之间流转的情况；2．宏佳安居公司将蓝岸森林房屋抵债给深华公司，深华公司如何处理宏佳安居公司不清楚；3．深华公司给宏佳安居公司确认书，确认房屋转让给王阳，宏佳安居公司有义务按照深华公司指示办理房屋转让相关手续。
王阳述称，蓝岸森林房屋抵债给了喜诗特公司，喜诗特公司的法定代表人系其父亲，蓝岸森林房屋现落户在其名下。
宁泉年述称，蓝岸森林房屋是胡弼华自左换平处购买的，应属胡弼华所有，其从胡弼华处购买了该房屋，现在该房屋应归其所有，喜诗特公司陈述与事实不符。
胡弼华向本院起诉请求：1．判令左换平继续履行房屋买卖合同，协助胡弼华办理相关手续；2．判令左换平支付违约金6万元；3．包含诉讼费在内的一切相关费用由左换平承担。本院原审认定案件事实：胡弼华与左换平系房屋买卖关系。2010年2月6日，胡弼华与左换平签订了《房屋买卖协议书》，约定左换平自愿将坐落于北辰区蓝岸森林小区XX号面积为102平米的房屋以489,600元卖于胡弼华，过户费由左换平担负。2010年1月27日，胡弼华将房屋定金20万元交给左换平，双方定于2010年5月1日办理过户手续，当接到房管局产权科取证凭证后或当房地产证取出后或领到置换单时（调配单）胡弼华交齐全部房款，左换平将住房钥匙及其他应交的有效证件交于胡弼华。如有违约，违约金为全部房款的50%。2010年2月6日，左换平收到胡弼华交付的房屋现金20万元并出具了收条。本院原审认为，胡弼华与左换平达成的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应依约定履行义务。胡弼华将房屋定金20万元交付给左换平，有左换平书写的收条一张为凭，对此本院予以确认。左换平应按照双方签订的《房屋买卖协议书》约定履行办理过户手续义务，其不履行协助办理过户手续是导致本案诉讼的主要原因，左换平应承担违约责任。关于胡弼华所主张的违约金6万元一节，鉴于双方在《房屋买卖协议书》中有“如有违约，违约金为全部房款的50%”和“20万元定金”的约定，依据法律规定当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。结合本案，原告有权选择违约责任的承担方式，其向被告主张6万元违约金。结合我国合同法解释二的相关精神，违约金应以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。本案中原告主张的违约金应以实际损失——被告逾期办理过户手续所造成的房屋定金20万元按银行同期贷款利率计算的利息损失为基础，并结合本案的实际情况予以确定，酌定违约金按年利率7.5﹪计算为宜。本院原审判决：一、左换平在本判决生效后十日内协助胡弼华办理房屋过户手续，在接到房管局产权科取证凭证后或当房地产证取出后或领到置换单时（调配单）原告交齐剩余全部房款；二、左换平在本判决生效后十日内给付胡弼华违约金2.5万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。
本院再审认定案件事实如下：原审查明事实与再审查明一致，本院予以确认。
另查明，2008年8月27日，案外人深华公司作为甲方，喜诗特公司作为乙方签订《建筑外墙保温施工工程承包协议书》，约定喜诗特公司承包北辰区第二机床厂还迁工程外墙保温（包工包料）施工（以下简称蓝岸森林外墙保温工程），左换平在乙方代表人处签字。
在施工过程中，深华公司以现金方式给付左换平部分工程款。2009年10月26日，深华公司作为甲方，喜诗特公司作为乙方签订《以房抵债协议书》，约定截止到2009年10月2日甲方欠乙方工程款及材料款790,679元，甲方以蓝岸森林XX号楼XX号房屋房款612,000元抵付上述欠款，余款178,679元扣除质保金后剩余货款待工程验收合格一个月内全部付清等内容，左换平在乙方落款处签字，喜诗特公司盖章。
蓝岸森林外墙保温工程质保到期后，深华公司将余款178,679元陆续以现金形式给付了左换平。2010年10月14日，深华公司作为甲方，喜诗特公司（左换平）作为乙方再次签订《以房抵债协议书》，约定截止到2010年10月10日甲方欠乙方保温工程及材料款612,000元，甲方以蓝岸森林XX号楼X号房屋房款612,000元抵付欠款，双方债务清结等内容，左换平在乙方落款处签字，喜诗特公司盖章。该抵债协议书乙方为“天津喜诗特保温材料有限公司（左换平）”。
2012年3月，胡弼华通过物业公司办理了蓝岸森林房屋的入住手续。2016年3月4日，胡弼华与第三人宁泉年签订《房屋买卖协议》，将蓝岸森林房屋以76万元卖予宁泉年，宁泉年已支付房款74万元，余款2万元双方约定办理产权证手续后一次性给付。房款给付后，胡弼华将房屋交付给宁泉年，宁泉年对房屋进行了装修并居住至今。
2012年9月8日，深华公司出具确认书，确认将蓝岸森林房屋所有权转移给喜诗特公司法定代表人王洪亚之子王阳名下。2017年5月3日，王阳与宏佳安居公司签订《天津市经济适用住房买卖合同》，缴纳了契税及维修基金等。
第三人宏佳安居公司系蓝岸森林房屋建设开发单位，2009年7月16日，宏佳安居公司与深华公司签订《抵债购房合同书》，将涉案蓝岸森林XXX房屋抵给深华公司冲抵工程款。涉案房屋登记权利人至今仍为宏佳安居公司。
又查，原审被告左换平于2016年7月7日死亡，其继承人为任玉凤、左志红、左志强、左朋。
再查，对于左换平与喜诗特公司的关系，胡弼华称左换平借用喜诗特公司的账户承包蓝岸森林外墙保温工程。任玉凤、左志红、左志强、左朋称左换平借用喜诗特公司执照并从喜诗特公司购买保温材料，其提供证人许某与喜诗特公司工作人员王某电话录音予以证实。喜诗特公司在2014年曾向本院提出申请，要求院长启动审判监督程序撤销（2011）辰民初字第2743号民事判决书，并委托天津众驰律师事务所律师刘云峰为特别授权代理人。在本院审查过程中，喜诗特公司称左换平与该公司系买卖关系，同时借用公司资质对外承揽外保温工程。左换平使用该公司执照与深华公司签订外墙保温工程施工合同，左换平因从该公司购买外墙保温材料用于蓝岸森林项目，欠公司货款60余万元，左换平以宏佳安居公司开发的蓝岸森林XX号房屋抵债给该公司。喜诗特公司提供有左换平签字的2008年11月15日和2012年9月15日对账单证明欠款事实。本案审理中于2017年6月5日对喜诗特公司进行了询问，喜诗特公司称左换平系该公司的业务员，在第一次开庭审理时称左换平系该公司施工代表，在第二次开庭对王某电话录音质证中称左换平借用喜诗特公司资质与深华公司签订了施工合同，左换平因资金不足，与喜诗特公司协商由喜诗特公司施工，左换平拿提成，因左换平外债较多，为安抚债权人，双方协商对外称该工程系左换平承包，并提供了左换平签字的确认书。本院对深华公司代表人赵艳清调查时，赵艳清陈述左换平想承接蓝岸森林保温工程，因承揽工程只能公司对公司，故左换平用喜诗特公司的资质。左换平带领其到喜诗特公司考察，左换平及喜诗特公司工作人员王某均称左换平与喜诗特公司系合作关系。
喜诗特公司主张蓝岸森林外墙保温工程系该公司承包并实际施工，本案审理中两次要求喜诗特公司在指定的时间内提供实际履行的证据，喜诗特公司至庭审结束前未能提供该工程施工、结算及收付款等实际履行手续。
本院再审认为，本案的争议焦点为1．左换平与喜诗特公司为借照关系还是雇佣关系；2．蓝岸森林房屋抵给左换平还是喜诗特公司；3．胡弼华与左换平签订的房屋买卖协议是否有效，如果有效是否应继续履行。
对于争议焦点1，2014年喜诗特公司申请本院院长启动审判监督程序再审本案时称双方系买卖关系，同时左换平借用公司资质对外承揽外保温工程。左换平因从该公司购买外墙保温材料用于蓝岸森林项目，欠公司货款60余万元，遂以蓝岸森林房屋抵债给该公司，同时提供了左换平欠款的对账单。在本案审理过程中，对于双方的关系喜诗特公司在庭前询问及两次开庭时的陈述前后不一致，在法庭规定时间内也未能提供蓝岸森林保温工程施工合同实际履行的相关证据。因喜诗特公司在本案审理中陈述前后不一致，且未能提供证据推翻其在2014年时的陈述与证据，结合蓝岸森林保温工程施工协议及以房抵债协议书和赵艳清的陈述，本院认定左换平系借用喜诗特公司执照与深华公司签订施工合同。喜诗特公司提供2008年8月30日左换平签名的确认书，因该确认书仅在最下方签有左换平的名字，其他内容系打印，且与喜诗特公司在2014年时的陈述不一致，真实性无法确认，故本院不予认定。
对于争议焦点2，蓝岸森林外墙保温工程系左换平借用喜诗特公司执照承揽并施工，在施工过程中深华公司以现金形式给付左换平部分工程款，左换平为该工程的实际施工人。根据2010年10月14日的《以房抵债协议书》，以及喜诗特公司在2014年申请再审时亦承认左换平因欠该公司货款，以蓝岸森林房屋抵债给该公司的陈述，蓝岸森林房屋实际系抵给实际施工人左换平。
对于争议焦点3，胡弼华与左换平签订的《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。诉争蓝岸森林房屋实际系抵给实际施工人左换平，目前该房已具备办理产权手续的条件，胡弼华主张继续履行合同，应予支持。任玉凤等四人抗辩《房屋买卖协议书》系左换平在被胁迫的情况下签署，但未提供证据证明，本院不予采信。胡弼华已支付左换平买房定金20万元，有左换平书写的收条为证，本院予以确认。胡弼华主张左换平向其借款并同意以借款冲抵房款的主张，因借条上抵作房款的字迹系签署借条后胡弼华个人书写，无其他证据予以佐证，本院不予采信，双方的借贷关系可另行解决。对于胡弼华主张邬昌禄、刘林安将对左换平的债权转让给其抵作房款，根据法律规定债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力，本案中胡弼华未提供证据证明上述债权转让已通知左换平，且未举证证明其与左换平之间达成以此债权抵作房款的合意，对该主张本院不予采信。胡弼华应给付任玉凤、左志红、左志强、左朋剩余房款289,600元。对于胡弼华主张的违约金一节，因左换平系持《以房抵债协议书》与胡弼华签订的房屋买卖协议，对于诉争房屋当时不具备办理产权过户条件双方应是明知的，在原审起诉时诉争房屋客观上无法过户，故对胡弼华的违约金主张本院不予支持。
因蓝岸森林房屋实际系抵给实际施工人左换平，喜诗特公司再审请求确认蓝岸森林房屋归该公司所有的主张，本院不予支持。
原审时诉争房屋在房管部门无产权备案登记，原告提供的《以房抵债协议书》乙方为喜诗特公司且盖有喜诗特公司公章，喜诗特公司与案件的处理存在法律上的利害关系，原审未通知喜诗特公司参加诉讼，遗漏了当事人，本院再审予以纠正。原审在诉争房屋客观上不具备办理产权登记及过户条件的情况下，判决左换平于判决生效后十日内协助胡弼华办理房屋过户手续有误，同时未明确胡弼华给付左换平剩余房款的金额及时间，本院应予纠正。原审在诉争房屋客观上不具备过户条件的情况下，以左换平不履行协助办理过户手续为由判决左换平给付胡弼华违约金于法无据，本院予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第六十四条第一款规定，判决如下：
一、撤销本院（2011）辰民初字第2743号民事判决；
二、原审原告胡弼华于本判决生效后五日内支付原审被告任玉凤、左志红、左志强、左朋房款289,600元；
三、原审原告胡弼华履行上述第二项义务后，第三人天津市宏佳安居建设有限公司于五日内协助原审原告胡弼华将坐落于天津市北辰区京津路与丰产河交口东南侧蓝岸森林花园XXX号房屋所有权转移登记至原审原告胡弼华名下，相关税费由原审原告胡弼华承担；
四、驳回原审原告胡弼华其他诉讼请求；
五、驳回第三人天津喜诗特保温材料有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费8,996元，由原审原告胡弼华负担6,544元，由原审被告任玉凤、左志红、左志强、左朋负担2,452元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判长 吕宏辰
审判员 王丁丁
审判员 李 君
二〇一七年十二月二十五日
书记员 宋爱峰
附：本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。