浙江省磐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0727民初2585号
原告史惠芳，女，汉族，住东阳市。
委托代理人程天安，男，汉族，住东阳市。
委托代理人施旭阳，浙江无双律师事务所律师。
被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地：磐安云山旅游度假区花溪路6号。
法定代表人马连胜，董事长。
委托代理人马飞进，系员工。
原告史惠芳与被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪旅游）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告史惠芳的委托代理人施旭阳、程天安，被告万豪旅游的委托代理人马飞进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史惠芳诉称：2014年3月21日，原告方与被告签订商品房买卖合同一份，购得被告开发的坐落于磐安规划新区云山旅游度假区黄畈区块的磐安养生不夜城1-319号商品房，原告于当日交付购房首付款182000元人民币，并按照合同约定办理余款的按揭贷款手续。合同约定被告应于2014年12月30日前交房，若迟延交付超过30日，在原告要求继续履行合同的情况下还应按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金；另被告承诺于2015年3月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，若迟延交付超过30日，在原告要求继续履行合同的情况下还应按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。但时至今日，被告还没有交付房屋及产权证书，其行为已构成严重违约，极大的侵害了原告的预期利益。诉讼请求：1、判令被告按合同履行交房义务；2、判令被告支付原告迟延交房违约金63700元（暂计算至2016年11月30日止，以后还按合同约定支付违约金至实际交房日止）；3、判令被告支付原告迟延交付产权证书违约金38220元（暂计算至2016年11月30日止，以后还按合同约定支付违约金至实际交付产权证书日止）；4、由被告承担本案诉讼费用。
万豪旅游辩称：一、根据双方签订的商品房买卖合同，原告总房款为362000元，2014年3月21日已交182000元，至今尚欠购房款18万元。根据商品房买卖合同第九条第四款的地2点约定，原告没有将购房款如期到账，被告可以延期交房不承担违约责任。原告诉请的逾期交房、交证违约金没有依据，被告享有抗辩权，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告需缴纳剩余房款及逾期交款的违约金后，被告才协助原告办理不动产转移登记手续。二、根据双方签署的磐安养生不夜城产权式商铺（酒店）委托经营管理协议第六条第四款，被告于2016年5月9日商品房竣工备案后代理原告验收该房并直接办理交接手续。三、被告于2016年5月27日第一次信件通知原告办理不动产登记证，第一位业主办理不动产登记时间是2016年6月4日。延期办理属原告行为。
经审理查明：2014年3月21日，原告史惠芳与被告万豪旅游以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》（合同编号20140300159）一份，双方约定由原告购买被告所开发的位于磐安县云山旅游度假区商品房，该商品房总价款362000元整。付款方式：合同签订之日支付首付款182000元，同时需与双方指定的银行签订按揭贷款合同，买受人所提供的办理按揭的资料不全，不同意买受人的抵押贷款申请，买受人必须在收到银行或出卖人书面通知后七天内补全资料。合同第八条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：〔2〕逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。…出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。“2、…合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清违约金，否则出卖人有权不交付房屋，并不承当逾期交房的违约金。合同第九条约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；…3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”合同第十六条“关于产权登记的约定”：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人、委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。当天，原、被告签订《磐安县养生不夜城酒店委托经营管理协议》一份，该协议第四条约定：在浙江磐安万豪旅游开发有限公司交付房屋时，甲方（史惠芳）委托乙方代为验收该房，直接办理该房交接手续。并对委托经营期限、权利义务等作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房首付价款182000元，同时支付了个人房屋抵押保险费、预告登记费，以及办理按揭所需资料。后因故按揭未能办成，但被告并未通知原告不能办理或需补全资料。原告至今未支付剩余购房款18万元。
以上事实，有原告陈述，以及《商品房买卖合同》、购房发票、磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议、竣工验收备案表、银行卡、通知销售广告、个人房屋抵押保险收款收据、信访回复书等证据所证实。
本院认为，史惠芳与万豪旅游签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效，万豪旅游未能按合同约定期限交付房屋，并将初始登记的土地、房屋权属证书交付给史惠芳已构成违约，故应承担相应违约责任。鉴于双方约定的违约金过高，且史惠芳也未提供证据证明因万豪旅游的违约给其所造成的损失，故应对双方约定的违约金计算标准作适当的调整，本院酌定交房违约金按日万分之三的标准计付，交付初始登记房屋、土地权属证书违约金按日万分之一的标准计付。现因万豪旅游的原因导致银行停止办理按揭贷款，致使双方继续履行合同的基本条件发生重大变化，且万豪旅游作为商品房销售过程中更专业的一方，在银行暂停办理按揭贷款后，应在合理期限内告知购房业主可解除合同或变更付款方式，但万豪旅游却在两年多的时间内未履行合理义务，致使双方未能在合理期限内及时磋商并达成新的合意，故万豪旅游应当在合理期限内承担未能按时交房、交证的违约责任。该合理期限，本院综合考量各业主与万豪旅游合同签订的时间，约定的交房、办证时限、业主的实际损失、万豪旅游的支付能力等因素，酌情确定为合同约定的交房之次日起一年，即本案的合理期限自2014年12月31日至2015年12月30日。在该合理期限后，史惠芳作为商品房销售合同的一方当事人，在支付了首付款后未对合同的履行情况，尤其是对按揭贷款事宜办妥与否尽到充分的注意义务，故不应再由万豪旅游承担违约责任。被告根据双方签署的《磐安县养生不夜城商铺（酒店）委托经营管理协议》之约定，在具备合同规定的交房条件下有权代原告对涉案商品房进行验收和交接。万豪旅游认为按揭贷款不能办理系史惠芳的原因，证据不足，本院不予采信。故万豪旅游抗辩要求史惠芳按合同约定支付逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。综上，双方诉讼请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司支付原告史惠芳迟延交付房屋以及办理权属证书违约金共计人民币24898元（其中迟延交房违约金按已付购房款182000元每日万分之三计算，自2014年12月31日至2015年12月30日，计人民币19929元；迟延交付房屋权属证书的违约金按已付购房款每日万分之一计算，计人民币4969元，自2015年3月31日至2015年12月30日止）。限于本判决生效后十日内履行。
二、驳回原告史惠芳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2338元，由原告史惠芳负担1767元，被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担571元。限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
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审 判 长 虞开骏
人民陪审员 厉益平
人民陪审员 陈灯旺
二〇一七年十月十七日
代书 记员 陈丽丽