上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3255号
上诉人（原审被告）杨树良，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市松江区XX镇XX街道XX号。委托代理人王兆茜，上海敏诚善律师事务所律师。委托代理人万晓缨，上海敏诚善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海茸良粮油有限公司，住所地上海市松江区XX镇XX路XX号XX幢XX楼。法定代表人瞿佳华，总经理。委托代理人冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。上诉人杨树良因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第3394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2012年12月24日，上海茸良粮油有限公司（以下简称茸良公司；甲方）与杨树良（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、茸良公司将位于松江区XX路XX号内吸粮房（102平方米）出租给杨树良使用；2、期限自2013年1月1日至2014年6月1日，共1.5年；3、全年房屋管理费人民币（以下币种相同）1,000元，“全年租金”处、“全年房屋”处空白，合计全年金额1,000元；4、租金以先付后用的形式支付，在本合同生效时乙方全年金额“壹仟元正”分1次付清，第一次1月1日前支付1,000元；5、租赁期满，杨树良有继续承租意向时，茸良公司优先考虑与杨树良续签租赁合同；6、延期支付租金，应按银行逾期还款之规定，支付其违约金。延期支付租金超过一个月，甲方有权终止本合同。茸良公司（出租方、甲方）与杨树良（承租方）于2012年12月24日签订《安全合同》，约定：出租房屋坐落地址XX路XX号内，该房屋用途为住宿，安全期限自2012年12月1日至2014年6月1日。原审庭审中，茸良公司与杨树良均确认自2003年1月1日起至2013年12月31日杨树良按照每年1,000元的标准向茸良公司交付“租金”。系争房屋于2014年5月7日由茸良公司断水断电，房屋状况为空关状态。杨树良在原审庭审中陈述其仍住在里面并且有东西在房屋内。另查明，茸良公司系吸粮房所在地松江区XX镇XX街的产权人，该房屋土地性质为一类工业用地。2015年12月11日，上海市公安局松江分局车墩派出所出具证明称，茸良公司的产权证地址松江区XX镇XX街与松江区XX镇XX路XX号为同一地址。审理中，茸良公司提供一份函，系案外人上海B总公司办公室于2006年12月12日向杨树良发函称，杨树良使用空关着的浆水池平房属于暂时同意照顾其居住，后因为市政动迁同意杨树良搬到吸粮房暂住并不是职工分房，吸粮房是工业用房，不是住宅房，没有政策能将吸粮房作为福利分房作价给杨树良个人，同时吸粮房产权现属于茸良公司，不属于粮油总公司。2015年9月，茸良公司诉至原审法院，请求判令：1、杨树良将租赁房屋退还茸良公司；2、杨树良支付房租4,000元（从2014年1月1日计算至2015年6月1日）以及自2015年6月2日至杨树良实际返还房屋之日的使用费（按照每月300元计算）。原审中，茸良公司变更上述第二项诉请为要求杨树良按照每月300元的标准向茸良公司支付自2014年1月1日至杨树良实际返还房屋之日止的租金及使用费。杨树良不同意茸良公司的诉请。原审认为，茸良公司系系争吸粮房所在房屋的产权人。茸良公司与杨树良签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。茸良公司与杨树良均应按照合同约定履行相应的义务。杨树良称该合同签订时存在“重大误解”和“欺诈”，却没有提供相应的证据予以证明，故原审法院不予采纳。杨树良认为其系系争吸粮房的所有人，但是其未能提供其所有该房屋的权属凭证，且既然杨树良认为其为房屋所有人更无需与茸良公司签订房屋租赁合同。退一步说，如果杨树良认为吸粮房系原国有单位分配给其的公房，其应该在企业改制的过程中就其对吸粮房享有所有权采取合法的措施以保障其权益，但是杨树良至今未能就系争吸粮房已经分配给其所有取得合法的权属证明。因此在杨树良无法就其享有系争吸粮房的所有权提供充足证据的情况下，对于杨树良的意见，原审法院难以采纳。现在茸良公司与杨树良双方的房屋租赁合同已到期（到期日为2014年6月1日），双方亦未形成新的房屋租赁关系，故茸良公司要求杨树良搬离上述房屋并无不当，原审法院予以支持，杨树良应向茸良公司返还该房屋。杨树良应按照合同约定向茸良公司支付租金，同时杨树良应于合同到期后搬离上述房屋，但其未及时搬离，故应向茸良公司支付其实际占有房屋期间的租金及使用费。关于租金，杨树良在合同期内自2014年1月1日至2014年6月1日未支付租金，杨树良应支付在此期间未付租金。对于系争吸粮房于2014年5月7日已经被茸良公司断水断电的行为，通过庭审中茸良公司的表述其系为阻止杨树良对房屋进行装修则推定茸良公司已经有解除合同的意思表示在内。而断水断电的行为对于杨树良在房屋的实际使用上势必产生一定的影响，因此原审法院认定对于合同期内的租金按以下方式认定：1、对于自2014年1月1日至2014年5月6日止的租金，按照按合同约定，年租金为1,000元的标准计345元；2、对于自2014年5月7日至合同到期日2014年6月1日期间的租金，按照年租金1,000元的60%即600元为标准计43元。以上合计2014年1月1日至2014年6月1日的租金为388元。关于使用费，杨树良在合同到期后仍将自己的物品放置在系争吸粮房而未搬走及归还房屋，因此茸良公司主张杨树良支付自2014年6月2日起至杨树良实际返还房屋之日止的使用费，并无不当，原审法院予以支持。至于使用费的标准，茸良公司主张按照每月300元并没有提供相应的依据，原审法院不予采纳，结合茸良公司与杨树良的房屋租赁合同的租金约定，原审法院认定使用费仍应以年租金1,000元为标准计为宜。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，于2016年2月16日作出判决：一、杨树良于判决生效之日起十日内向上海茸良粮油有限公司返还坐落于上海市松江区XX镇XX路XX号吸粮房；二、杨树良于判决生效之日起十日内支付上海茸良粮油有限公司自2014年1月1日至2014年6月1日的租金388元；三、杨树良于判决生效之日起十日内按照1,000元/年的标准支付上海茸良粮油有限公司自2014年6月2日起至杨树良实际返还房屋之日止的房屋使用费。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，由杨树良负担。原审法院判决后，上诉人杨树良不服，向本院提起上诉称：双方虽然签订了租赁合同，但实际上不是租赁关系，而是为了解决上诉人的居住问题，应当分配给上诉人的房屋，上诉人是原松江XX所的职工，对房屋享有永久居住权。租赁合同存在重大误解的情形，是无效的。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人返还房屋的诉请。同时就租金而言，租金标准过高，请求法院调整。被上诉人茸良公司辩称：上诉人原来是被上诉人的职工，后来2002年单位改制，双方之间的劳动关系就终止了。当时考虑到上诉人居住有困难，为了给予上诉人一定的住房过渡期，就签订了租赁合同，合同是真实有效的。被上诉人给予上诉人的过渡期也是有限的，现在合同已经到期终止了，上诉人应当自己解决住房问题。原审判决正确，请求二审法院维持原判。二审中，上诉人提供了一份加盖了上海茸盛物业管理有限公司字样印章的情况说明，记载上诉人夫妇现居住在蓝天东区车库内。被上诉人对该说明的真实性、关联性均不予认可。本院经审查认为，该证明的真实性无法确认，即使是真实的，其所记载的内容也与本案争议无关联性，故不予采纳。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，双方当事人于2012年12月24日签订的房屋租赁合同明确约定上诉人系承租被上诉人的房屋，租赁期限至2014年6月1日终止。该合同表述清晰，不违反法律的效力性禁止性规定，应系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。上诉人称其存在重大误解，无事实依据，且其并未在法定的期间内提出撤销权主张，本院对此不予采信。现系争租赁合同已经到期终止，被上诉人有权收回房屋自用。上诉人称其对系争房屋享有永久居住权，无需返还房屋，但被上诉人对此予以否认，而上诉人又不能提供证据证明其享有永久居住权，故本院对此不予支持。至于停水停电期间的租金标准问题，原审已经适当考虑了水电停用对房屋实际使用的影响，比照实际租金标准酌情降低了该段期间的租金，并无不当；上诉人称应再行调低，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币130元，由上诉人杨树良负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 孙 飞
代理审判员 李 兴
二〇一六年四月十二日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……