江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终3740号
上诉人(原审被告)：周文建，男，汉族，1973年4月28日出生，住江西省赣州市章贡区。
委托诉讼代理人：朱钦昕，江西兴略律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾广健，江西兴略律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：赣州创业工业（集团）公司，住所地江西省赣州经济技术开发区金丰小区A幢9号。
法定代表人：胡睿，该公司董事长。
委托诉讼代理人:林传通，江西仁天律师事务所律师。
原审被告：方圻，男，汉族，1955年11月28日出生，户籍地址：江西省赣州市章贡区，现住江西省赣州市章贡区。
原审第三人：江西创业房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市章贡区健康路“银顶花园”。
法定代表人：张丰影，该公司董事长。
委托诉讼代理人:林传通，江西仁天律师事务所律师。
上诉人周文建因与被上诉人赣州创业工业（集团）公司（下称创业集团公司）、原审被告方圻、原审第三人江西创业房地产开发有限公司（下称创业开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2017）赣0702民初1011号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周文建上诉请求：1、撤销(2017)赣0702民初1011号民事判决书的第一项、第二项内容，改判周文建不需承担任何责任；2、一审、二审的诉讼费用全部由创业集团公司、创业开发公司承担。事实和理由：《租赁协议书》中的租赁房屋的实际所有权人系方圻，并不是创业开发公司，一审法院认定诉争房屋为创业开发公司所有属于事实认定错误，判决周文建承担腾房和支付房屋占用使用费的责任属于法律适用错误。具体理由如下：本案诉争房屋原本系创业开发公司所建，后面由集团工会主席方圻所有。周文建严格履行《租赁协议书》，按时将房屋归还给了房主方圻。周文建在将房屋退还给方圻时，经过了当时创业集团公司法定代表人胡淑华的签字同意，说明胡淑华对周文建归还房屋的事实予以了确认，也表示她承认该房屋所有权人是方圻的事实。周文建并不存在任何的违反协议之处，无需支付任何的房屋占有使用费。创业集团公司现在法定代表人胡睿系胡淑华的侄子，他对该房屋所有权人是方圻的事实以及周文建将房屋归还的事实肯定也是知道的。如果创业集团公司想确认房屋的所有权或者是有其他的请求，应当以胡淑华为被告，向法院提起诉讼，与周文建无关。退一万步讲，即使方圻不是诉争房屋的所有权人，那么该房屋也不属于创业集团公司和创业开发公司所有。合法的房屋所有权人必须是具备房屋所有权证的，创业开发公司主张诉争房屋系它所有，但是却没有出示任何得房屋所有权证。仅仅根据创业开发公司提供的国有土地使用证、建设工程规划许可证等证据是无法直接证明诉争房屋由创业开发公司所有。而且诉争房屋所在的土地也系赣州水泵厂所有，并不是创业集团公司和创业开发公司所有。一审法院据此认定诉争房屋为创业开发公司所有属于基本事实认定错误。诉争房屋无任何的房屋所有权证，土地的所有权人也不是创业集团公司或创业开发公司，该房是否属于合法建筑都还需要有关房产部门去认定，一审法院直接认定该房系创业开发公司所有已经超越职权，违反法律规定。综上，请法院依法支持周文建的上诉请求。
创业集团公司辩称，1、周文建上诉称“租赁房屋的实际所有权人是方圻，不是创业集团公司的，其理由是创业集团公司的法定代表人胡淑华签字同意（即指于2015年12月在2004年签订的《租赁协议书》上的同意和签名）”。周文建的这上诉理由无任何事实依据。胡淑华当时签字同意的意思是同意方圻续租该房屋。因为该租赁房屋是由创业开发公司开发建设的创业大市场项目之中的房屋，其产权归开发商所有。胡淑华不可能签字同意确认为方圻个人的产权，加上方圻是胡淑华的小叔子，否则就有犯罪之嫌疑。更何况胡淑华也无权签字确认该房屋的产权归属。2、周文建以该租赁房屋没有办理房屋产权证为由，否认该租赁房屋的所有权人是创业集团公司。周文建的这一上诉理由就更加不能成立。因为，创业开发公司是创业大市场项目的投资开发建设商，那么对项目建设中的房屋产权，在何时间办理、在什么情形下办理，那是开发商的权利，与本案无关系。3、原判事实认定清楚，证据充分，适用法律正确，依法应当维持。其理由详见原判决书之陈述的事实和理由论证。综上所述，请法院依法驳回上诉，维持原判。
方圻未进行陈述。
创业开发公司述称，同意创业集团公司的意见。
创业集团公司向一审法院起诉请求：1、周文建、方圻立即腾空房屋退还给创业集团公司；2、周文建、方圻立即向创业集团公司支付占用期间的费用7500元（占用费按500元／月计算，暂从2016年1月1日计算至2017年3月20日，之后按此标准计算至周文建、方圻实际腾退房屋之日止）；3、本案诉讼费用由周文建、方圻承担。
一审法院认定事实：2004年12月27日，创业集团公司与周文建签订了一份《租赁协议书》，双方约定创业集团公司（甲方）将“创业大市场”区内的店面一套租给周文建（乙方）使用，二层楼，面积50平方米，租赁时间为10年，租金2500元／年，乙方必须一次性付清10年租金共计25000元。租赁时间2005年1月1日至2015年12月30日止。该合同签订后，创业集团公司依约将案涉房屋交付给周文建使用，周文建亦支付了25000元租金给创业集团公司。2015年11月10日，在案涉合同即将到期之时，周文建将案涉房屋交付给了方圻。截止到本案庭审结束之时，案涉房屋由周文建和方圻共同使用。另查明，赣州市章贡区“创业大市场”项目系由创业开发公司投资开发兴建，其中案涉的房屋位于该“创业大市场”内，属独立的二层建筑。该房屋未办理所有权登记。2004年，创业开发公司将案涉的房屋交付给创业集团公司代为管理至今，创业开发公司认可创业集团公司可对该房屋享有占用、使用、出租、收益等权利。
一审法院认为，首先，案涉的房屋虽然并未办理房屋所有权证，但根据创业开发公司提供的证据，案涉房屋属于“创业大市场”项目内的建筑，该“创业大市场”属于创业开发公司投资开发的，故其实际所有权人应为创业开发公司。创业开发公司认可并同意该房屋的占用、使用、出租、收益等权利委托给创业集团公司行使，不违反法律法规的强制性规定，一审法院对该项事实给予认可，即创业集团公司系本案的适格原告，具有诉讼主体资格。其次，创业集团公司与周文建签订的《租赁协议书》内容真实，属合法有效的合同，且双方均已履行了应尽的义务。该合同于2015年12月30日已到期，周文建在合同到期后，未将案涉房屋交付给创业集团公司，而将房屋交付给方圻，且之后与方圻共同使用案涉房屋，该行为属于违约行为，应承担违约责任。创业集团公司要求周文建、方圻将案涉房屋返还给创业集团公司并支付占用期间的占用使用费的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。创业集团公司主张按500元／月计算占用使用费，但未提供证据证明案涉房屋目前的租赁市场行情，根据该房屋的面积、地理位置以及使用情况，一审法院酌定占用使用费的标准为300元／月。再次，方圻辩称案涉房屋属于其向创业集团公司购买所得，但该主张并未提供任何证据给予证明，应当承担举证不能的法律后果，一审法院对该抗辩主张不予采信。其中涉及到创业集团公司与周文建、方圻提供的《租赁协议书》不一致的问题，一审法院认为，周文建提供的《租赁协议书》中最后胡淑华签字“同意”的问题，胡淑华当时系创业集团公司的法定代表人，但其“同意”的指向不明确，根据胡淑华在一审法院所做的询问笔录以及胡淑华的当庭陈述，其“同意”的内容为同意租赁给方圻，而非买卖或确认方圻为产权人。房屋买卖作为重大的经济活动，应审查是否签有书面协议或是否有付款等实际房屋买卖的行为足以认定房屋买卖的事实客观存在。本案中，胡淑华的行为不足以认定创业集团公司已将案涉房屋出售给了方圻，故一审法院对周文建提供的《租赁协议书》中手写的部分的三性不予认可。最后，承担责任的主体问题，周文建与方圻认可案涉房屋现由周文建、方圻共同占用使用，故本案的民事责任应由周文建、方圻共同承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周文建、方圻于本判决生效之日起七日内将案涉的位于“创业大市场”内二层楼房屋腾空并返回给原告赣州创业工业公司。二、被告周文建、方圻于本判决生效之日起七日内向原告赣州创业工业公司支付房屋占用使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周文建、方圻负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审查明的一致
本院认为，周文建上诉主张案涉房屋属于方圻所有，但没有提供证据证明，本院不予采信。本案是房屋租赁合同纠纷，案涉房屋租赁合同是周文建与创业集团公司签订的，现在租赁期限已经届满，周文建继续占有使用案涉房屋已无事实和法律依据，故，周文建应予腾房并支付占有使用费。
综上所述，周文建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周文建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭莉
审 判 员 徐军
审 判 员 傅忠
二〇一七年十二月二十五日
代理书记员 钟琳
代理书记员 曾慧