重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合法民初字第07486号
原告鲁国灵，男，1964年12月1日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托代理人周仕君，重庆市合川区南津街法律服务所法律工作者。
被告谢曦，女，1969年5月8日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托代理人谷九芬，重庆博凯律师事务所律师。
委托代理人尹明红，重庆博凯律师事务所律师。
被告何渝波，男，1961年5月26日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托代理人谷九芬，重庆博凯律师事务所律师。
委托代理人尹明红，重庆博凯律师事务所律师。
原告鲁国灵与被告谢曦、何渝波民间借贷纠纷一案，本院于2014年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘春云独任审判，公开开庭进行了审理。原告鲁国灵的委托代理人周仕君，被告谢曦、何渝波的委托代理人谷九芬、尹明红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁国灵诉称，2013年1月21日，原告与二被告经人介绍认识，二被告因在重庆开超市需要流动资金，将位于重庆市合川区合某某街58号5幢2-4-3号房屋作抵押（已于2013年4月6日在合川区政府行政大厅办理房屋抵押登记），向原告借款28万元整，约定月息3分，每月按期付息，并至2013年7月21日向原告一次性归还本金。期间，被告谢曦以超市刚起步仍需资金和需继续扩大经营等为由，先后两次要求原告与其续约至2015年2月22日，并承诺一次性归还本金。期间，被告每月基本能按合同约定向原告按期支付利息，但到2014年9月23日，原告仍未收到被告9月份的利息。此后，经原告多次催收未果，直至2014年10月12日，原告与被告谢曦取得联系，谢曦表示由于其所开的超市经营过程中资金链断裂，超市目前已无法经营，谢曦不会再向原告支付利息，至于本金也只能待有偿还能力后再慢慢偿还。综上所述，鉴于被告已经连续多月未按合同约定向原告支付利息以及目前被告超市的经营状况，已经严重违反了借款合同的原则，侵犯了原告的合法权益，故原告向法院起诉，提出如下诉讼请求：一、判令二被告立即偿还原告借款28万元，并自2014年8月21日起按借款合同约定的月息3分支付利息至利息付清之日止，利息本清；二、判令原告对二被告的抵押物享有优先受偿权；三、判令二被告承担本案诉讼费用。
被告谢曦、何渝波辩称，月息3分属于高利贷，不应得到支持。2014年9月23日被告经营的超市二郎店被供货商哄抢导致资金链断裂，2014年9月24日被告组织债权人开会，决定所有利息从当日开始全部停止，也通知了原告，因此如果要计息也只能从借款之日即2013年1月21日起到2014年9月24日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，前期多付的利息应抵扣本金。
经审理查明，2013年1月21日原告鲁国灵与被告谢曦签订《民间房屋抵押借款合同（一）》，合同约定借款用途为开办超市流动资金；借款金额为人民币280000.00元；债务履行期限从2013年1月21日至2013年7月21日止；自借款之日起按月利率3%计算利息，每月21日支付利息8400.00元，2013年7月21日还需一次性还本金。
2013年1月21日，原告鲁国灵根据与被告谢曦的约定，通过重庆农村商业银行、中国农业银行共转账28万元至第三人周礼的账户，被告谢曦、何渝波共同向原告鲁国灵出具了借条一份，借条载明“今借到鲁国灵现金贰拾捌万元整”。
2013年3月7日，原告鲁国灵与被告谢曦、何渝波签订《民间房屋抵押借款合同》，被告谢曦以其所有的位于重庆市合川区某某街58号5幢2-4-3号的房屋（重庆市房地产权证：204房地证2009字第09945号）作为借款的抵押担保。约定被担保主债权数额为280000.00元（大写贰拾捌万元整）。约定担保范围：本合同约定的借款本金（包括因借款人违约或逾期还款所计收的逾期利息和罚息）、借款人应支付的违约金和损害赔偿金、滞纳金以及实现贷款债权和实现抵押权的费用。抵押合同签订后，原告鲁国灵与被告谢曦就抵押合同中的抵押物在重庆市合川区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，登记载明“该房地产已抵押给鲁国灵，抵押金额为280000元，抵押期限从2013年03月07日至2014年03月06日止，于2013年03月27日办理抵押登记，业务编号为201303220160188。”自办理抵押登记后，原被告双方至今未办理注销登记。
2013年5月26日，原告鲁国灵与被告谢曦、何渝波对2013年1月21日签订的借款合同进行续期，签订《民间房屋抵押借款合同（续）》，合同约定“债务履行期限：从2013年7月21日至2014年2月21日止”，该合同约定以被告谢曦所有的位于重庆市合川区某某街58号5幢2-4-3号的房屋（重庆市房地产权证：204房地证2009字第09945号）为借款提供抵押担保。约定被担保主债权数额为280000.00元（大写贰拾捌万元整）。
2014年4月11日，原告鲁国灵与被告谢曦、何渝波对借款合同进行续期，签订《民间房屋抵押借款（补充）合同》，合同约定“债务履行期限：从2014年2月21日至2015年2月21日止”，该合同约定以被告谢曦所有的位于合川区某某街58号5幢2-4-3号的房屋（重庆市房地产权证：204房地证2009字第09945号）为借款提供抵押担保。约定被担保主债权数额为280000.00元（大写贰拾捌万元整）。合同还约定“如需再续约，甲乙双方只需提前壹个月告知对方，并征得对方同意并续签民间房屋抵押借款（补充）合同即可，可不再到合川区行政大厅办理房屋抵押权设立登记，直到甲、乙双方不再续约为止。”
另查明，原、被告双方借款合同最终约定的履行期限为2015年2月22日，现因被告经营状况恶化，原被告双方均同意提前解除合同。从合同签订之日起，被告谢曦已按照合同约定按月支付利息至2014年8月21日。
上述事实，有借条、《民间房屋抵押借款合同（一）》、《民间房屋抵押借款合同》、《重庆市房地产抵押合同》、房屋权属证书、《民间房屋抵押借款合同（续）》、《民间房屋抵押借款（补充）合同》、银行交易回单、证明、当事人陈述等证据为证，经审查，足以认定。
本院认为，合法的借贷关系应受法律保护。本案中，原告鲁国灵与被告谢曦、何渝波签订了借款合同，原告鲁国灵履行了给付借款的义务，原、被告之间形成了民间借贷法律关系。双方约定的借款期限虽未届满，但在庭审中，原、被告双方均同意提前解除借款合同，本院予以确认。双方存在以下两个争议焦点：一、借款利息的计算标准、期限及被告已经支付的利息能否冲抵借款本金；二、原告能否就重庆市合川区某某街58号5幢2-4-3号的房屋在担保债权范围内优先受偿。
第一，关于借款利息的计算标准、期限及被告已经支付的利息能否冲抵借款本金的问题。原被告双方在借款合同中约定了利息的计算标准为月息3分，该标准已经超过了中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，庭审中，被告主张该标准过高，利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，并主张将多支付的利息冲抵本金。因原、被告之间约定月息3分的标准超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，其超出部分不受保护，应冲抵本金。因此，对原告鲁国灵要求按月息3分的标准给付利息的诉请，本院不予支持。被告谢曦、何渝波主张利息的计算期限为2013年1月21日至2014年9月24日，被告谢曦、何渝波的该项主张没有事实及法律依据，本院不予支持，二被告应自2013年1月21日起向原告鲁国灵支付利息至本息付清为止。根据本院查明的事实，被告谢曦、何渝波已从2013年1月21日借款之日起按照月息3%支付利息至2014年8月21日，共计按月支付19期的利息，每期利息8400元。那么，二被告已经支付的超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的利息应冲抵本金，冲抵的情况本院作如下认定：被告谢曦、何渝波于2013年2月向原告鲁国灵实际支付的8400元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利息应为5740元，多余2660元应冲抵本金，冲抵后的本金为277340元；于2013年3月向原告鲁国灵实际支付8400元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利息应为5685.47元，多余2714.53元应冲抵本金，冲抵后的本金为274625.47元；于2013年4月向原告鲁国灵实际支付的8400元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利息应为5629.82元，多余2770.18元应冲抵本金，冲抵后的本金为271855.29元；于2013年5月向原告鲁国灵实际支付的8400元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利息应为5573.03元，多余2826.97元应冲抵本金，冲抵后的本金为269028.33元；于2013年6月向原告鲁国灵实际支付的8400元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利息应为5515.08元，多余2884.92元应冲抵本金，冲抵后的本金为266143.41元；于2013年7月向原告鲁国灵实际支付的8400元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利息应为5455.94元，多余2944.06元应冲抵本金，冲抵后的本金为263199.35元；于2013年8月向原告鲁国灵实际支付的8400元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利息应为5395.59元，多余3004.41元应冲抵本金，冲抵后的本金为260194.93元；于2013年9月向原告鲁国灵实际支付的8400元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利息应为5334元，多余3066元应冲抵本金，冲抵后的本金为257128.93元；于2013年10月向原告鲁国灵实际支付的8400元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利息应为5271.14元，多余3128.86元应冲抵本金，冲抵后的本金为254000.07元；于2013年11月向原告鲁国灵实际支付的8400元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利息应为5207.00元，多余3193元应冲抵本金，冲抵后的本金为250807.07元；于2013年12月向原告鲁国灵实际支付的8400元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利息应为5141.55元，多余3258.45元应冲抵本金，冲抵后的本金为247548.62元；于2014年1月向原告鲁国灵实际支付的8400元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利息应为5074.75元，多余3325.25元应冲抵本金，冲抵后的本金为244223.37元；于2014年2月向原告鲁国灵实际支付的8400元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利息应为5006.58元，多余3393.42元应冲抵本金，冲抵后的本金为240829.94元；于2014年3月向原告鲁国灵实际支付的8400元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利息应为4937.01元，多余3462.99元应冲抵本金，冲抵后的本金为237366.96元；于2014年4月向原告鲁国灵实际支付的8400元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利息应为4866.02元，多余3533.98元应冲抵本金，冲抵后的本金为233832.98元；于2014年5月向原告鲁国灵实际支付的8400元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利息应为4793.58元，多余3606.42元应冲抵本金，冲抵后的本金为230226.56元；于2014年6月向原告鲁国灵实际支付的8400元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利息应为4719.64元，多余3680.36元应冲抵本金，冲抵后的本金为226546.20元；于2014年7月向原告鲁国灵实际支付的8400元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利息应为4644.20元，多余3755.80元应冲抵本金，冲抵后的本金为222790.40元；于2014年8月向原告鲁国灵实际支付的8400元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利息应为4567.20元，多余3832.80元应冲抵本金，冲抵后的本金为218957.60元。综上，经冲抵后，原告鲁国灵在本案中剩余的借款本金为218957.60元。从2014年8月22日起，被告应当以218957.60元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算利息至借款还清之日止。
第二，关于原告能否就重庆市合川区某某街58号5幢2-4-3号的房屋在担保债权范围内优先受偿的问题。被告谢曦以其所有的位于重庆市合川区某某街58号5幢2-4-3号的房屋为借款提供抵押担保，是双方当事人的真实意思表示，且原被告双方在重庆市合川区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记手续，抵押权自登记时设立。虽然原被告在双方签订的《重庆市房地产抵押合同》和在登记部门办理的抵押登记记事中载明抵押期限为2013年3月7日至2014年3月6日，但由于不动产物权的设立、变更、转让和消灭均应依法登记后才能发生效力，本案中该房屋抵押权的设立自抵押登记时起，抵押权的消灭应至办理注销登记手续时止。原被告双方自办理了抵押登记手续后至今未办理注销登记手续，也未出现其他法律规定的抵押权消灭的情形，故该房屋抵押权依然存在。即使双方在办理抵押登记时约定了抵押期限为2013年3月7日至2014年3月6日，但该期间对抵押权的存续并不具有法律约束力，该约定的抵押期限届满并不当然导致本案的房屋抵押权消灭，故被告关于本案中的抵押物已过抵押期限，抵押权因此无效的抗辩，本院不予采纳。原告鲁国灵要求就被告谢曦提供担保的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百九十六条、第二百一十一条，《最高人民法院﹤关于人民法院审理借贷案件的若干意见﹥》第六条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第一百七十七条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、由被告谢曦、何渝波于本判决生效后十日内向原告鲁国灵返还借款本金218957.60元并支付利息（利息以218957.60元为基数，从2014年8月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至借款还清之日止）；
二、原告鲁国灵在本判决第一项债权范围内对被告谢曦提供担保的抵押物即位于重庆市合川区某某街58号5幢2-4-3号的房屋（重庆市房地产权证：204房地证2009字第09945号）享有优先受偿权；
三、驳回原告鲁国灵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2750元，财产保全费1920元，合计4670元，由原告鲁国灵负担458元，由被告谢曦、何渝波负担4212元（此款已由原告鲁国灵垫付，限被告谢曦、何渝波在给付上述标的款时一并支付给原告鲁国灵）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，本院不予执行。
代理审判员 刘春云
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 陈永静