新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新02民终137号
上诉人(原审被告)：赵虹，女，汉族。
委托诉讼代理人：李刚，新疆鼎信旭业律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：克拉玛依市独山子众鑫房地产开发有限公司。
法定代表人：余振洪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘峥嵘，新疆天策律师事务所律师。
原审被告：杨西国，男，回族。
克拉玛依市独山子众鑫房地产开发有限公司（以下简称众鑫公司）与赵虹、杨西国租赁合同纠纷一案，克拉玛依市独山子区人民法院于2016年11月29日作出（2016）新0202民初731号民事判决，赵虹不服，提出上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
赵虹上诉请求：请求本院撤销原判，依法改判或驳回众鑫公司诉讼请求，由众鑫公司承担案件诉讼费用。事实与理由：1、上诉人与众鑫公司的租赁关系来源于2014年9月租赁歌厅的转让，2015年6月30日双方签定正式的租赁合同，区别在于前者是口头协议；2、上诉人缴纳了房屋租金1600000元及履约保证金200000元，原审判决认定上诉人是替前租户何新明缴纳是错误的；3、根据合同及上诉人缴纳的租赁金额，上诉人缴纳租期到期日为2017年4月，上诉人与被上诉人之间自2014年9月起至2016年11月是事实的房屋租赁关系，每月50000元，共27个月1350000元。实际缴纳1800000元，含200000元保证金，租金缴纳到了2017年4月，故不存在拖欠租金的行为，众鑫公司的诉讼请求没有事实及法律依据，请求本院在查明事实基础上予以采纳。
被上诉人众鑫房产公司答辩认为：上诉人赵虹的上诉理由是无视现有证据，恣意歪曲事实。众鑫公司将其所有的独山子南京路15栋15-18号房屋2012年4月30日至2015年4月29日出租给何新明，因其未按期缴纳租金还被诉至法院。众鑫公司与赵虹、杨西国于2015年6月30日签订房屋租赁合同，约定众鑫公司将上述房屋出租给二人使用，租期三年，年租金600000元。合同签订后，二人即使用众鑫公司的房屋经营，但仅支付部分房租，尚欠房屋租金550000元未付。原审判决认定事实清楚，证据确实，判决公正，请求本院予以维持。
原审被告杨西国认为：其与上诉人赵虹签定有内部协议，承租房屋所经营的饭店的出资人为赵虹，赵虹因经营需要将办理的工商营业执照上经营者登记为杨西国，但其并未参与经营，故不应承担任何责任，请求本院公正判决。
被上诉人世纪众鑫公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除众鑫公司与赵虹、杨西国签定的房屋租赁合同，判令立即返还房屋。2、请求判令赵虹、杨西国支付所欠的租金550000元；3、请求判令赵虹、杨西国支付违约金110000元；4、本案诉讼费由赵虹、杨西国承担。
原审认定事实：2015年6月30日，众鑫公司与赵虹、杨西国签订房屋租赁合同一份，该合同约定，众鑫公司将其所有的独山子南京路15栋15-18号商铺（建筑面积2821.58平方米）出租给承租人赵虹、杨西国，租期三年（自2015年7月1日至2018年6月30日），每年租金为600000元，租金按季度支付，合同签订后5日内付清首期租金，此后每季度最后一个月的25日前付清下一季度租金；二人应于合同签订之日前5日内向众鑫公司支付履约保证金200000元，租赁期内，承租人没有发生违约行为，合同到期后，众鑫公司一次性予以退还；承租人承担承租期间的水、电、暖等费用；承租人承租期间，如需对承租房屋进行装修，应征得出租方同意，装修费用由承租人自行负担；租期届满后因承租人责任导致退租的，出租人有权选择依附于租赁房屋的装修归出租人所有或者向承租人收取恢复原状所发生的费用；合同还约定，如承租人不按约定交付租金达2个月或所欠各项费用达100000元以上，出租人有权单方解除合同；承租人如未交纳租金等费用的，除应及时补交外，每迟延一日，按年租金额的0.1%向出租人支付违约金。杨西国同时向众鑫公司出具书面承诺，愿与赵虹共同承担责任。合同签订后，因赵虹之前已实际使用该房屋，故双方并未办理交接手续。赵虹于2015年7月1日向众鑫公司交纳保证金200000元。因赵虹、杨西国未按约定交纳租金，2015年10月14日，众鑫公司向赵虹发出书面通知，要求二承租人于2015年10月25日前交纳所欠房租300000元，否则将解除合同，收回房屋。此后，赵虹于2016年1月12日、2016年1月25日、2016年2月25日、2016年3月25日、2016年5月31日分别向众鑫公司交纳房租100000元、50000元、50000元、50000元、50000元，共计300000元。自2016年5月31日至今，二承租人未再向众鑫公司支付过房租。
另查，2012年4月26日，众鑫公司与案外人何新明签订租赁合同一份，约定众鑫公司将本案所涉房屋（毛坯房)出租给何新明经营，租期自2012年4月30日至2015年4月29日，年租金600000元，租金按年支付。2015年4月，众鑫公司将何新明诉至本院，请求判令解除双方所签订的租赁合同，何新明向众鑫公司支付房租420000元、违约金126000元。2015年7月2日，众鑫公司以已与何新明达成和解为由申请撤回了对何新明的起诉。又查，何新明承租期间，其所承租的房屋用于经营饭店、歌厅，其中饭店名称为西风塘酒店。赵虹在庭审中陈述，2014年9月，何新明将经营的饭店、歌厅转让给其经营。2014年11月，经工商行政管理部门核准，原西风塘酒店注销，重新注册成立独山子区味道空间八大盘餐厅，登记经营者为杨西国，该餐厅于2016年6月注销。赵虹重新注册成立了蓝波湾酒店。赵虹、杨西国在庭审中均认可，杨西国仅是独山子区味道空间八大盘餐厅的登记经营者，其实际出资人为赵虹，杨西国不参与具体经营，也不承担由此产生的债务。众鑫公司提供的财务凭证（银行交款凭证）证实，自2012年5月至2015年6月29日，其共收取房租1900000元，其中自2014年9月开始，房租均由赵虹或独山子区味道空间八大盘餐厅交纳，金额共计1300000元。该1300000元房租，众鑫公司或以收取西风塘房租名义，或以收取南京路15栋15-18号房租名义，或以收取味道空间八大盘餐厅房租名义开具收据。众鑫公司庭审中陈述不干涉何新明具体经营，也不知道赵虹所称酒店转让一事。
原审法院认为，众鑫公司与赵虹、杨西国所签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应遵照执行。关于杨西国是否应当承担民事责任，原审认为本案的主债务人应为赵虹，根据杨西国承诺愿与赵虹共同承担责任等事实，杨西国在本案中应属于保证人，应对赵虹所负债务承担连带清偿责任。关于赵虹是否拖欠房租这一争议焦点，原审认为，双方合同约定房屋租期自2015年7月1日起开始计算，合同中对赵虹所称其自2014年9月即已承租该房屋并已交纳房租1300000元一事并未作出任何约定。同时，众鑫公司曾于2015年4月将何新明诉至本院，要求其履行支付房租义务的事实也证实双方2014年9月并未解除其与何新明所签订的房屋租赁合同，故原审认为赵虹所称其已交纳房租1300000元应属于其与何新明之间的债权债务纠纷，与本案无关。赵虹承租房屋的起始时间应为2015年7月1日。根据合同约定，自2015年7月1日至2016年11月底，赵虹应支付的房租金额应为850000元，其实际支付房租仅为300000元，尚有550000元房租未付。关于众鑫公司主张的违约金，原审法院认为在众鑫公司未提供证据证实其实际损失情况下，其主张的违约金计算比例过高，依赵虹的请求依法应当予以调整。依据双方关于支付租金时间的约定，按照年息7.8%的标准（民间借贷年息6%的130%），将应支付的迟延支付租金的利息作为违约金的数额较妥。据此，赵虹应向众鑫公司支付违约金25350元（具体计算方法为：2015年12月25日前应付房租150000元，自2016年1月1日至2016年11月30日计息，利息金额为10725元；2016年3月25日前应付房租150000元，自2016年4月1日至2016年11月30日计息，利息金额为7800元；2016年6月25日前应付房租150000元，自2016年7月1日至2016年11月30日计息，利息金额为4875元；2016年9月25日前应付房租100000元，自2016年10月1日至2016年11月30日计息，利息金额为1950元）。原审据此判决解除众鑫公司与赵虹、杨西国签订的租赁合同，赵虹于本判决生效后十日内将承租房屋交还众鑫公司；赵虹向众鑫公司支付房租550000元、违约金25350元，共计575350元，于判决生效后十日内付清。杨西国对该项给付义务承担连带责任。驳回众鑫公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5200元，由众鑫公司负担667元，由赵虹、杨西国共同负担4533元。
本院二审过程中，上诉人赵虹、原审被告杨西国未提交证据。被上诉人众鑫公司提交2014年11月5日何新明、赵虹给众鑫公司书写的《还款协议》原件一份，用以证明赵虹、何新明经营的西风塘酒店因装修刚完成，资金困难，就拖欠众鑫公司房屋租赁费770000元出具的还款计划。上诉人赵虹经本院质证后认可该协议落款签字为其本人所写，但对协议内容不能说明原因及由来。本院认为，被上诉人众鑫公司在二审期间提交的还款协议内容真实、客观，形式合法，亦与本案房屋租赁合同纠纷存在关联，依据本案被上诉人提交的其他证据和案件具体情况综合分析，对此证据本院予以采信。
本院认为，本案的争议焦点为：上诉人赵虹交纳的房租1300000元系其自己承租期间缴纳还是代案外人何新明缴纳？上诉人赵虹是否应向众鑫公司支付房租550000元?关于第一个争议焦点，2015年6月30日众鑫公司与赵虹、杨西国签订租期自2015年7月1日至2018年6月30日房屋租赁合同约定，众鑫公司将其所有的独山子南京路15栋18号商铺出租给赵虹、杨西国，截止到2016年11月底，赵虹仅交纳租金300000元，拖欠550000元，众鑫公司基于此事实起诉。众鑫公司曾于2015年4月以案外人何新明拖欠独山子区大庆路15-18号房屋2012年4月30日至2015年4月29日房租420000元（每年600000元，已交纳1380000元），将何新明诉至原审法院，要求其履行支付房租义务，2015年7月21日在何新明交纳300000元房租后双方和解，众鑫公司撤诉。众鑫公司基于合同相对性原则向承租人主张支付租金符合法律规定。赵虹上诉称交纳的1300000元系其自己的租金，该上诉理由不仅与众鑫公司和何新明就同一房屋租赁时间上存在矛盾，即众鑫公司2014年9月并未解除其与何新明所签订的房屋租赁合同，亦与众鑫公司二审期间提交的其与何新明还款协议相矛盾，赵虹在2015年7月1日前以自己名义或开设商号名义交纳的房租1300000元系其代何新明交纳。故上诉人称其与被上诉人之间自2014年9月起至2016年11月双方存在事实的房屋租赁关系、交纳的1300000元系其自己的租金的上诉意见不能成立。原审关于赵虹所称其已交纳房租1300000元应属于其与何新明之间的债权债务纠纷的认定正确。承前析理，赵虹、杨西国应对自己约定承租期间的房屋租金向出租方承担支付责任。上诉人赵虹承租房屋的起始时间为2015年7月1日，至2016年11月底赵虹依约应支付的房租金额应为850000元，其实际支付房租仅300000元，尚有550000元房租未付，依法赵虹应对欠付租金及违约金承担支付责任。
综上，上诉人赵虹关于交纳的1300000元系其自己的租金的上诉理由与本院查明的事实不符，亦于法无据，本院依法不予支持。原审认定双方租赁关系事实清楚，证据确实，法律适用正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9553.5元、保全费1020元，由上诉人赵虹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乔汇涛
审 判 员 吕 平
代理审判员 吴 婷
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 郭 骁