山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁05民终468号
上诉人（原审原告）：东营市星百汇房屋咨询服务有限公司。住所地：东营市东营区淮河路北、郑州路西永兴花园**幢。组织机构代码：57548716-3。
法定代表人：王雪霖，经理。
委托代理人：王中祥，山东众旭律师事务所律师。
委托代理人：卜景，女，汉族，东营市星百汇房屋咨询服务有限公司职工。
被上诉人（原审被告）：魏亮，男，汉族。
上诉人东营市星百汇房屋咨询服务有限公司（以下简称星百汇公司）因与被上诉人魏亮居间合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2016）鲁0502民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人星百汇公司的委托代理人王中祥、卜景，被上诉人魏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
星百汇公司在原审中诉称，2015年11月1日，星百汇公司与魏亮签订《看房协议》，星百汇公司带领魏亮验看了位于东营区金辰街丽景国际22号楼1单元501室，但魏亮未通过星百汇公司对上述房屋进行交易，而是自行与房主进行了买卖交易。魏亮的行为已构成违约，应按约定承担违约责任。请求依法判令：魏亮支付星百汇公司违约金16400元。
魏亮在原审中辩称，一、案涉房屋中介信息并非星百汇公司独享，房主早已从网络公布房源信息，任何中介甚至社会公众均可以通过网络获知该房源信息；二、魏亮的堂哥魏晓明通过东营区东城美家房屋代理中心（以下简称美家房屋中心）看房，并由美家房屋中心与房主于化龙议价，最终签订了买卖合同，全部过程均是通过美家房屋中心完成，房屋售价为77万元，低于星百汇公司报价82万元；三、魏亮已支付美家房屋代理中心中介费1500元。综上，魏亮并非从星百汇公司处获得房源信息，星百汇公司也没有提供服务，魏亮另行选择房屋中介并达成交易与星百汇公司无关，应驳回星百汇公司诉请。
原审法院审理查明，2015年11月1日，星百汇公司与魏亮签订《看房协议》，协议约定，星百汇公司根据魏亮需求向其推荐位于东营市东营区金辰街丽景国际31-中502室（报价80万元）与22-1-501室（报价82万元）两套房屋，促成买卖交易的，魏亮应向星百汇公司支付服务报酬；魏亮及其亲属不得就星百汇公司提供的看房售房信息，通过其他中介或私自与出售方做买卖交易，否则魏亮应支付星百汇公司售房报价2%的违约金。星百汇公司带领魏亮验看了丽景国际22-1-501室。2015年，魏亮的堂哥魏晓明为魏亮买房事宜与美家房屋中心联系，美家房屋中心推荐了包括案涉房屋信息（报价79万元）在内的多套房源，并带领魏晓明验看了案涉房屋，在美家房屋中心提供中介服务下，魏亮与案涉房屋房主于化龙于2015年11月21日达成了买卖协议，案涉房屋售价为77万元。魏亮分别于2015年12月1日、同年12月7日支付美家房屋中心中介费，共计1500元。
原审法院认为，星百汇公司与魏亮签订的房屋买卖居间合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案焦点是星百汇公司依据诉争《看房协议》中关于跳单条款的约定主张违约责任是否具有事实和法律依据。首先，跳单条款的约定目的在于防止买方一方面利用中介公司的信息和服务，另一方面又绕开中介公司，从而使自身得不到应得的报酬。同时，买方利用了中介公司的信息和服务却绕开中介公司的跳单行为，违反了诚实信用原则。因此，跳单条款中关于违约责任的约定，是对中介公司合法利益的正当保护，有利于促进中介公司的正常经营发展，有利于鼓励诚信交易。因此，案涉房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，从公平原则角度分析，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买房有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，并不构成违约。本案中，其一、案涉房源信息并非星百汇公司独家掌握，法律或行政法规并无禁止房主委托多家中介公司出售房屋的规定，且案涉房屋卖家于化龙明确承认通过网络发布房源信息，美家房屋中心亦表示通过互联网络掌握案涉房屋的出售信息，因此，由于魏亮可以通过多种正当途径了解到同一房源信息，亦可以联系多家中介公司选择最低的房屋报价、居间报酬报价和最优质的服务以便达成交易；其二、星百汇公司在提供中介服务时仅系带领魏亮看房，其付出是有限的，如果仅以此限制魏亮的选择权，双方的利益明显失衡，且美家房屋中心不仅带领魏亮看房，亦参与了议价、办理贷款、房屋变更登记等整个交易过程，提供了优质服务并最终促成居间成功；其三、从举证责任角度分析，星百汇公司并未提供证据证明魏亮利用了其房源信息以及在星百汇公司提供的中介服务下买卖合同已经基本达成，应承担不利后果。综上，魏亮未通过星百汇公司与卖方签订房屋买卖合同的行为不构成违约，星百汇公司要求魏亮承担违约责任，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回东营市星百汇房屋咨询服务有限公司的诉讼请求。案件受理费210元，减半收取105元，由东营市星百汇房屋咨询服务有限公司负担。
星百汇公司不服原判，上诉请求二审法院撤销原审判决，依法改判被上诉人支付上诉人违约金16400元，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。理由：1、原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审判决在认定《看房协议》合法有效的情况下，置民事自治、诚实信用和双方真实意思表示于不顾，而适用公平原则，违背“有约定从约定，无约定从法定，无法律规则适用公平原则”的法律规范适用规则。2、原审判决于法无据，于理不通。原审判决一方面强调被上诉人应遵守诚实信用原则和《看房协议》的约定，另一方面又根据公平原则认定被上诉人的跳单行为不构成违约，前后矛盾。3、上诉人没有强迫被上诉人在其机构交易该房屋的意思和行为，但被上诉人既然选择上诉人为其提供房屋买卖中介，且签订了《看房协议》，那么被上诉人最终购买该房屋就应由上诉人为其提供买卖中介服务。4、售房者在上诉人处挂的仅仅是报价，但报价不影响被上诉人与售房者协商成交价，原审判决将成交价与报价混为一谈，以上诉人报价高为由，为被上诉人不承担违约责任进行开脱。5、若被上诉人继续让上诉人为其提供房屋买卖中介服务，上诉人同样能够为其提供议价、办理贷款、房屋变更登记等服务，但被上诉人另找其他中介，让上诉人白白为其提供了售房信息和看房服务，上诉人未能继续提供服务是被上诉人违约造成的。6、《看房协议》能够证明被上诉人是自上诉人处获得了售房信息，原审判决认定被上诉人并非从上诉人处获得房源信息与事实不符。
被上诉人魏亮答辩称，1、魏亮是否存在违约的关键在于是否利用了星百汇公司提供的房源信息，且绕过星百汇公司与房主私下进行交易。事实上，魏亮没有与房主私下交易，而是通过美家房屋中心推荐的房源，并委托其询价、议价、成交。2、违约条款有效并不能说明违约事实存在，若违约事实不存在，就不存在违约和违约金。3、房屋属于商品，魏亮作为消费者有无可争议的选择权，即从销售同类商品的卖家中选择报价低、服务好的卖家成交，不受与卖家相遇顺序的影响。
二审中双方当事人均未提交证据。
二审庭审中，上诉人星百汇公司认可涉案房屋的信息并非其独家享有。
二审查明，涉案房屋原产权人于化龙在原审中作证称，星百汇公司与其交涉过程中将房屋的售价谈至78万元，而涉案房屋最终通过美家房屋中心以77万元的价格出售。
二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，衡量魏亮是否跳单违约的关键，是看其是否利用了星百汇公司提供的房源信息、机会等条件。如果魏亮并未利用星百汇公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则魏亮有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成跳单违约。
从原审查明的事实可知，涉案房屋的原产权人于化龙通过互联网公布了房屋出售信息，多家中介机构对该房屋挂牌出售，且星百汇公司亦认可涉案房屋的出售信息并非其独家享有，魏亮及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并最终通过报价较低的美家房屋中心购买了涉案房屋。因此，魏亮并没有利用星百汇公司的信息、机会，不构成违约，故本院对星百汇公司要求魏亮支付违约金的诉讼请求不予支持。
星百汇公司辩称，若魏亮继续选择其提供房屋买卖中介服务，其也可以将涉案房屋的售价谈至77万元，甚至更低。本院认为，从一、二审已查明的事实，可以确定在魏亮与原产权人于化龙签订房屋买卖合同时，星百汇公司洽谈的房屋售价为78万元，而美家房屋中心洽谈的房屋售价为77万元，因此魏亮选择通过美家房屋中心交易该房屋，符合常人的一般选择，且不违反法律规定。星百汇公司的该抗辩理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费210元，由上诉人东营市星百汇房屋咨询服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乔良艳
审 判 员 胡祥英
代理审判员 郭 娜
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 于 燕