福建省厦门市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）闽02行终135号
上诉人（原审原告）厦门元昊实业有限公司，住所地厦门市思明区。
法定代表人曾瑞芳。
委托代理人罗义虎，福建贵禄律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）厦门市不动产登记中心，住所地厦门市思明区。
法定代表人柯温良，主任。
委托代理人张婷婷，厦门市不动产登记中心工作人员。
委托代理人伍毓锟，福建天衡联合律师事务所律师。
原审第三人厦门象屿小额贷款股份有限公司（下称象屿小额贷款公司），住所地厦门现代物流园区。
法定代表人张水利，董事长。
上诉人厦门元昊实业有限公司（下称元昊实业公司）因被上诉人厦门市不动产登记中心房屋行政登记一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203行初54号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年5月29日公开开庭审理了本案。上诉人元昊实业公司的委托代理人罗义虎，被上诉人厦门市不动产登记中心的委托代理人张婷婷、伍毓锟，均到庭参加诉讼。经本院依法传唤，原审第三人象屿小额贷款公司未到庭参加诉讼，不影响本案审理。本案现已审理终结。
原审判决查明，2000年3月23日，甲方厦门市危房改造领导小组办公室与乙方厦门元昊置业有限公司签订《元昊置业有限公司购房协议（2-1）》、《元昊置业有限公司购房协议（2-2）》，约定为支持乙方旧城改造项目“新宏大厦”的建设，甲方同意出售“金鑫公寓”、“文屏山庄一、二组团”部分安置房以及西林住宅部分安置房共93套，作为乙方拆迁危房的安置用房，其中包括案涉的46套房屋。
2000年至2004年期间，厦门元昊置业有限公司分别将“文屏山庄”（即思明区文屏路131号204室等）14套安置房和“鹭丰公寓”（即思明区西林东路295号105室等）32套安置房办理至其公司名下，办理权证时均有留存安置的被拆迁户、承租户名单作为内档。产权记载：产权来源系2000年购买危改安置房，土地性质为划拨。
2004年6月，厦门元昊置业有限公司向市工商局申请公司变更登记，厦门元昊置业有限公司变更为元昊实业公司。
后元昊实业公司与象屿小额贷款公司签订合同编号为201613XD028/01号《最高额抵押合同》，将上述46套房屋作为抵押物抵押给象屿小额贷款公司。
2016年7月27日，元昊实业公司委托象屿小额贷款公司向厦门市不动产登记中心申请上述房产的抵押登记。2016年8月23日，厦门市不动产登记中心向象屿小额贷款公司作出《不予登记通知书》（收件号2016040053126）。该不予登记通知书认定，象屿小额贷款公司申请坐落于思明区西林东路295号306室（等）的土地房屋房地产权抵押存在下列情形：“抵押物房产均为划拨性拆迁安置房，2015年9月9日市危房改造领导小组办公室复函：目前为拆迁户承租的安置房，非空置房。应由当事人双方确认。同时抵押权人须提交知悉函。”厦门市不动产登记中心决定不予登记，退回申请。
象屿小额贷款公司分别于2016年8月15日、9月12日向厦门市国土资源与房产管理局出具《知悉函》，确认象屿小额贷款公司已知悉上述抵押的46套房产系危改安置房，土地性质为划拨，用于元昊实业公司安置拆迁地块的租户，非空置房。
原审另查明，2015年7月13日，元昊实业公司在案涉房屋上设定抵押权并办理抵押权登记，编号为201538476，抵押权人为中国工商银行股份有限公司厦门禾山支行；2016年7月25日，元昊实业公司注销该抵押权登记。
原审再查明，因案涉46套房屋承租人存在拖欠租金的行为，元昊实业公司已陆续向厦门市思明区人民法院提起民事诉讼，要求解除其与承租人的租赁关系并要求租户付清租金、归还房屋。其中，厦门市思明区西林东路295号605室、厦门市思明区西林东里295号105室房屋的租赁关系已经厦门市中级人民法院生效判决予以解除。
原审法院认为，国务院《不动产登记暂行条例》第十七条第三项规定：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容”。《厦门经济特区土地房屋登记管理若干规定》第十二条第三款规定：“登记机构审核时发现申请登记事项的有关情况需要进一步证明，或者异议内容需要查实的，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”。厦门市不动产登记中心收到象屿小额贷款公司递交的土地房屋房地产权抵押登记申请后，经审查认为申请材料不齐全，以书面形式告知申请人不予登记并告知需要补正的全部内容，所作出涉案不予登记通知书的决定符合法律要求，程序合法。
本案的争议焦点在于元昊实业公司申请办理涉案房屋的抵押登记，是否需要提交已取得涉案房屋承租人确认的材料。
原审法院认为，国务院《不动产登记暂行条例》第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：……（五）与他人利害关系的说明材料……”。本案申请抵押的房屋系直管公房的拆迁安置房，现由原公房承租人承租居住。虽然，案涉房屋产权现登记在元昊实业公司名下，但其作为保障原公房承租人居者有其屋的社会保障功能不曾改变。倘若在案涉房屋上设定抵押权，将导致承租人的合法利益在实现抵押权时受到损害。也正基于此，厦门市国土资源与房产管理局于2017年12月18日向本市各有关单位发布厦国土房[2017]600号《关于进一步加强历史拆迁项目租赁安置用房使用管理的通知》，强调租赁安置用房未经市国土房产局批准，不得转让、抵押及挪作他用等。因此，在未取得承租人确认及市国土房产局批准的情形下，案涉房屋不宜抵押登记。至于厦门市不动产登记中心之前因何办理案涉房屋的抵押登记，非本案司法审查的范围。综上，厦门市不动产登记中心作出《不予登记通知书》，并无不妥。元昊实业公司要求撤销厦门市不动产登记中心作出的《不予登记通知书》并要求厦门市不动产登记中心重新作出具体行政行为的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回元昊实业公司的诉讼请求。
上诉人元昊实业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判撤销被上诉人作出的案涉不予受理通知书，并判令被上诉人重新作出具体行政行为。主要理由：1.案涉46套房产系上诉人支付房屋价款购买，产权登记在上诉人名下，上诉人对该46套房屋享有直接支配和排他的权利，被上诉人对上诉人的物权加以限制，侵害上诉人合法权益。2.上诉人与案涉46套房产的承租户系房屋租赁关系，办理抵押登记后，原租赁合同继续有效，承租户仍继续享有对房屋的使用权。上诉人办理抵押登记并不会侵害承租户的利益。3.根据担保法的规定，上诉人将已出租的财产抵押，需履行告知义务，并未规定应得到承租人的确认。在象屿小额贷款公司到案涉房产现场查验各套房屋时，已经告知各承租人房屋抵押的事实。4.厦门市国土资源与房产管理局于2017年12月18日发布的厦国土房[2017]600号《关于进一步加强历史拆迁项目租赁安置用房使用管理的通知》，是被上诉人的上级主管部门在事后出台的补救措施，不能作为被上诉人不予办理房屋抵押登记的依据。
被上诉人厦门市不动产登记中心答辩称，1.案涉46套房产属于安置房，其中安置有危房改造安置户，安置户与上诉人间存在房屋租赁法律关系。根据担保法及《厦门经济特区土地房屋登记管理若干规定》的相关规定，被上诉人作出不予受理通知书并要求上诉人在办理抵押登记前取得承租人即被安置户的确认，并无不当。2.案涉46套房产系上诉人的前身元昊置业公司购买的拆迁危房的安置用房。上诉人作为拆迁人，负有安置原承租户的义务，其与居住于案涉房产的承租户间不仅是房屋租赁法律关系，还存在拆迁安置法律关系。因案涉房屋特殊性质，上诉人在案涉房产设定抵押权，不仅抵押权人实现抵押权的难度极大，也可能损害被安置承租人的合法权益。被上诉人作出的案涉不予登记通知，符合法律及客观事实，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人象屿小额贷款公司未提交书面参诉意见。
各方当事人向原审法院提交的证据均随案移送本院。二审中，上诉人向本院补充提交厦国土房信[2016]0742《信访事项处理答复意见书》复印件，拟证明案涉房产系上诉人自有房产，不纳入直管公房管理，不是直管公房。被上诉人质证认为，案涉46套房屋是否纳入直管公房的管理与本案抵押登记无关。被上诉人向本院补充提交（2017）闽02民终2084号民事判决书、（2017）闽02民终1575号民事判决书及（2017）闽02民终1705号民事判决书复印件，拟证明上诉人元昊实业公司起诉请求判决解除与案涉房屋租户房屋租赁关系、腾空房屋的民事案件，经厦门市中级人民法院终审判决驳回元昊实业公司的诉讼请求。上诉人对该民事判决书的真实性无异议。本院认证认为，上诉人二审补充提交的信访事项处理答复意见书与本案无关联，被上诉人提交的三份民事判决书真实性予以确认。
双方当事人对原审法院查明的事实，除被上诉人认为2016年7月25日注销编号为201538476抵押权登记的时间有误外，其余事实没有争议。本院对没有争议事实予以确认。
二审另查明：1.元昊实业公司提供的案涉46套房产中思明区文屏林179号之二602室房屋及思明区西林东路297号203室房屋的厦门市土地房屋权证中他项权利登记栏中抵押权[抵押权编号：201538467]的注销日期一栏记载为手写“2016.7.25”并加盖注销章。2.元昊实业公司向法院提起民事诉讼，请求解除案涉46套房产中思明区西林东路297号704室房屋、思明区西林东路297号204室房屋、思明区西林东路297号203室房屋承租人的租赁关系、腾空房屋，厦门市中级人民法院于2018年3月作出二审民事判决，驳回元昊实业公司的前述请求。
本院认为，《中华人民共和国担保法》第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《厦门经济特区土地房屋登记管理若干规定》第十二条第三款规定：“登记机构审核时发现申请登记事项的有关情况需要进一步证明，或者异议内容需要查实的，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”本案中，上诉人申请抵押登记的46套房产系危改安置房，用于安置上诉人拆迁项目的承租户。在案证据表明，上诉人委托象屿小额贷款公司向被上诉人申请抵押登记时，并未提交书面告知承租人等相关材料。被上诉人经审查，根据案涉房屋的拆迁安置房性质及承租户的情况，作出案涉不予登记通知书，符合前述法律规定，亦是尊重历史和客观现实情况。上诉人为此提出的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。原审判决驳回上诉人的诉讼请求正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
本案二审案件受理费50元，由上诉人厦门元昊实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林琼弘
审 判 员 王义清
审 判 员 宋希凡
二〇一八年六月十一日
代书记员 王美云
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
……