浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉海民初字第3209号
原告：许某某。
原告：陈某某。
上述两原告委托代理人：张某某、吴某某。
被告：浙江某某建设开发有限公司。
法定代表人：沈林华，董事长。
委托代理人：李某某、傅某某。
原告许某某、陈某某诉被告浙江某某建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法由审判员杨锡康适用简易程序公开开庭进行了审理，期间，双方申请庭外和解9个月。本院于2016年1月15日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张某某、吴某某，被告委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：两原告系夫妻。2014年4月11日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买坐落于浙江省海宁市某某1幢3单元506室的房屋，建筑面积139.92平方米，房屋总金额671519元，交房时间为2014年10月31日前，土地及房屋权属证书于2015年4月30日前交付给原告，如不能按期交付权属证书的，自约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明，按已付房价款的0.5%承担违约责任；约定日期起90日之后，仍不能交付的，被告在原告提出退房要求之日起30日内将已付房价款退还给原告并自约定日期至实际退款日止，按日支付已付房价款万分之二的违约金。签订合同当日，原告向被告支付购房首付款201615元，并依约与7日内向工商银行提交贷款申请资料，同年5月28日与中国工商银行股份有限公司海宁支行签订《个人购房借款/担保合同》；工商银行于2014年6月6日依约代原告向被告放款470000元，原告至今已归还本金和利息。2015年1月27日，被告将本案所涉商品房交付给原告，同时按实际建筑面积结算房款为671519元。2015年10月9日，原告因被告迟迟未依约交付权属证书而提出解除商品房买卖合同申请，但被告一直借口拖延，至今仍未依约退款和支付违约金。据此，原告为维护自身的合法利益，依法向法院提起诉讼，提出诉讼请求如下：一、请求依法判令解除原、被告于2014年4月11日签订的第1404100006号《商品房买卖合同》。二、判令被告返还原告购房款671519元，并赔偿物业费、维修基金、垃圾清运费损失16927.90元和利息损失50669.20元（暂计算至2015年10月9日止）。三、判令被告支付原告违约金12893.20元（自2015年4月30日起至7月29日止的违约金671519*0.5%计算，2015年7月30日起暂计算至2015年10月9日止671519*每日万分之二*71天）。审理中，原告将第二、三项诉讼请求明确和变更为：判令被告返还原告购房款671519元，并返还物业费2518.20元、维修基金13990元、垃圾清理费419.70元，利息损失计算至2015年4月11日为41551.88元。（利息的计算方式：自2014年4月11日起计算至2014年6月5日止，按照年利率6.55%计算，以201615元为基数；2014年6月6日计算至2015年4月30日，以671519元为基数，以年利率6.55%计算）。第三项诉讼请求中的违约金，自2015年5月1日起按照购房款671519元为基数，以每日万分之二计算至实际付清之日止。
被告辩称：原、被告双方的争议已在2015年2月7日通过协商解决，原告现在是滥用诉权。第一、关于第一项诉讼请求，原告已经以自己的实际行为放弃了商品房买卖合同的解除权，目前被告交付给原告的房产不存在瑕疵，原告实际接收了该房产，原告要求退房的条件不成立；第二、关于第二项诉讼请求，由于第二项诉讼请求不成立，所以第二项诉讼请求也不成立；第三、关于违约金，被告逾期办证的原因系国家消防设计标准的调整，是不可归责于双方的原因，即使存在违约，违约金的计算时间应该从2015年5月1日开始计算至2015年10月13日止，因为2015年10月13日已经具备办证的条件，另外，违约金的计算标准过高，应当予以调整。
原告针对自己的主张，向法庭提交下列证据：
1、浙江省商品房买卖合同1份。证明原、被告之间签订商品房买卖合同1份，原告向被告购买了位于某某××花园××单元××室的房屋，合同约定了房屋及其产权证的交付时间和违约责任。
2、发票1份、个人贷款借款凭证1份。证明原告向被告支付了671519元的购房款。其中：银行按揭贷款470000元，贷款基准利率为年利率6.55%。
3、收据3份。证明在交房后原告交纳的物业费2518.2元、维修基金13990元、垃圾清理费419.70元，合计为16927.9元。
4、个人贷款活动明细查询1份。证明原告因购买本案所涉房产所产生的贷款利息损失为45874.56元。
经质证，被告对原告提供的上述证据的真实性无异议，但认为，房屋维修基金是替政府代收的。
被告向法庭提交下列证据：
1、房产建设项目交付使用条件备案书1份。证明：（1）、涉案房产已于2015年10月13日通过交付使用条件备案登记；（2）、涉案房产已没有瑕疵，对业主没有造成任何损失。
2、购房款及代收费结算清单1份。证明涉案房产双方已经在2015年1月27日进行了计算，被告逾期交房89天的违约金已经支付。
3、交房流转表1份。证明2015年1月28日房产已经交付。
经质证，原告对被告提交的证据的真实性无异议，但对被告所要证明的内容有异议，原告认为，对证据1，备案书只能证明可以交付权证，对证据2，这是对逾期交房进行了处理。
本院认证认为，原告提交的证据，被告对证据的真实性没有异议，上述证据真实合法、与本案的处理具有关联性，本院予以认定；被告提交的证据，原告对证据的真实性没有异议，本院对证据的真实性予以认定。
根据庭审认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下：
2014年4月11日，原、被告签商品房买卖合同（合同编号：第1404100006号）1份，合同约定：由原告向被告购买坐落于浙江省海宁市某某1幢3单元506室房屋一套，建筑面积139.92平方米，总房价671615元。合同还作如下约定：1、付款方式及期限：合同签订之日支付购房首付款201615元，余款470000元于2014年4月12日通过银行按揭贷款的方式支付，并在签订合同之日起7日内到指定银行提交办理按揭贷款的全部资料；2、交付房屋的时间：2014年10月31日前将符合交房条件的商品房交付给原告；3、产权登记时间：被告应在2015年4月30日前取得规定的土地、房屋权属证书，交付给原告，由原告自行办理商品房转移登记。合同对违约责任作如下约定：1、出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日的，自第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价的万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付购房款的5%支付违约金；2、逾期交付产权证的违约责任：出卖人不能在2015年4月30日前将房屋权属证书等交付买受人的，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1或2项方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；2、买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。原告支付被告购房款的情况：2014年4月11日付201615元，2014年6月6日办理银行按揭贷款，支付470000元，贷款基准利率为年利率6.55%；2015年1月26日，原告支付被告房屋维修基金13990元，次日，支付物业费2518.2元（1年）、垃圾清理费419.70元。
2015年1月27日，被告将房屋交付给原告，双方对被告逾期交房的违约行为进行协商，被告支付了原告逾期交付房屋的违约金。2015年9月，原告向被告提出退房要求，2015年10月13日，被告取得房产建设项目交付使用条件备案书。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同的约定全面履行合同义务。原告已按合同约定支付了被告购房款，被告的违约行为主要是两点，一是逾期交付房屋，对这一违约行为，原、被告双方已协商一致，被告也支付了原告违约金，双方不存在争议。二是被告逾期交付产权证，原告因此提出的解除合同，返还购房款及支付利息、违约金的要求能否成立。被告认为，原、被告双方的争议已在2015年2月7日通过协商解决，原告已以自己的行为放弃了商品房买卖合同的解除权，且房产已于2015年10月13日通过交付使用条件备案登记，故原告的诉讼请求不成立。本院认为，被告的上述说法，混淆了逾期交房的违约责任及逾期交付权证的违约责任两个不同方面，双方对逾期交房的违约问题进行了协商，达成协议，并不等于解决了逾期办证的违约问题。双方签订的商品房买卖合同第16条明确约定：出卖人不能在2015年4月30日前将房屋权属证书交付给买受人的，若超过约定日期90日的，买受人有权提出退房，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；被告至2015年10月13日才通过主管部门的交付使用条件备案登记，距合同约定的交付产权证的时间已超过90天，故原告选择退房，并要求被告承担违约金的要求，符合合同约定；被告认为违约金过高，应予调整，本院认为，合同约定的按日按已交房价款万分之二计算违约金，并未超出法律规定的范围，被告的抗辩意见不成立，本院不予采纳。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定的办理房屋所有权登记的期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定的，出卖人应当承担违约责任；《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失；本案原告提出解除合同后，要求被告返还购房款，并赔偿自原告支付被告购房款起至2015年4月30日前的利息损失，2015年5月1日后，按合同约定支付违约金，上述诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。商品房实行保修制度，原告将房屋退还给被告后，被告理应将房屋维修基金退还给原告，对因装修产生的垃圾清理费，因原告未对房屋进行装修，故垃圾清理费也应退还给原告，对原告支付的1年物业服务费，因被告已将房屋交付原告，原告已享受了物业服务超过1年，故原告要求退还物业服务费的理由不能成立，对其主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告许某某、陈某某与被告浙江某某建设开发有限公司于2014年4月11日签订的商品房买卖合同（合同编号：第1404100006号）；
二、被告浙江某某建设开发有限公司返还原告许某某、陈某某购房款671519元，房屋维修基金13990元，垃圾清理费419.70元；
三、被告浙江某某建设开发有限公司赔偿原告许某某、陈某某利息损失41551.88元，并支付自2015年5月1日起至实际付清之日止，按每日万分之二计算的违约金（按照购房款671519元为基数）；
四、原告许某某、陈某某将坐落于浙江省海宁市某某1幢3单元506室的房屋1套退还给被告浙江某某建设开发有限公司；
原、被告于本判决生效之日起10日内各自履行付款和退还房屋的义务。
五、驳回原告许某某、陈某某的其余诉讼请求。
案件受理费11320元，减半收取5660元，由原告许某某、陈某某负担100元，被告浙江某某建设开发有限公司负担5560元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 杨锡康
二〇一六年九月一日
书记员 骆 益
附页
1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。
2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。