广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0902民初792号原告：广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司。住所地茂名市光华南路***号*座****室。负责人：郑力源，该公司经理。被告：夏敏，女，1962年5月5日出生，汉族，住茂名市茂南区。原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司（以下简称广州蓝悦茂名公司）与被告夏敏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州蓝悦茂名公司的负责人郑力源、被告夏敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州蓝悦茂名公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告夏敏立即支付拖欠的物业管理费590.40元（2014年10月至2015年1月）；2.判令被告夏敏支付拖欠的公摊电费190.90元（其中路灯分摊1.40元、电损耗分摊38.40元、梯灯分摊9.10元、电梯分摊81.30元、生活泵用电分摊60.70元）、自用水费56元、水损耗分摊15.60元、电梯维保、年检费31元、生活泵维保分摊10.80元、生活垃圾费12元、污水附加费9.90元。上述二项合计：916元；3.本案诉讼费用由被告夏敏承担。事实和理由：2014年6月10日，原告广州蓝悦茂名公司与茂名油城建筑工程有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由原告广州蓝悦茂名公司对茂名油城建筑工程有限公司开发的位于茂名市光华北路336号雍景东园小区进行前期物业管理。合同第七条第（一）款约定：物业服务费的收费面积按房产证房屋建筑面积计算。1.住宅物业服务费由乙方向业主按月收取，收费标准为：（1）七楼以下（含七楼）住宅物业费0.7元/平方米.月；（2）八楼以上（含八楼）住宅物业服务费1元/平方米.月。2.业主的住宅物业或单车房、车库改作办公用途或者商业用途的，物业服务费上业主按2元/平方米.月缴纳。3.单车房、杂物房物业服务费由业主按0.5元/平方米.月缴纳。4.首层商铺物业服务费一层0.5元/平方米.月，二层商铺0.2元/平方米.月缴纳。该条第（二）款约定：1.小区公共水费、电费的分摊根据全体业主所拥有房屋建筑面积分摊；2.小区地下车库的公用水电为业主按车位分摊，汽车位分摊系数为1、摩托车车位分摊系数0.5；3、电梯日常运行电费由该梯业主按房屋建筑面积分摊，电梯的维保、维修、检验、检查费用由该梯全体业主按所拥有的房屋建筑面积分摊；4、住宅水池清洗用水、清洗费用以及二次供水费用和损耗根据使用该水池和供水的受益最终用房按实际用水量分摊。第十条约定：车位使用人按汽车车位20元/月，摩托车车位10元/月的标准交纳停车管理服务费。合同签订后，原告广州蓝悦茂名公司依约对茂名市光华北路336号大院雍景东园小区提供前期物业管理服务。被告夏敏是茂名市光华北路336号雍景东园小区C栋7梯1302房的业主，建筑面积147.58平方米。按合同约定应向原告广州蓝悦茂名公司交纳2014年10月至2015年1月各项费用共916元，但被告夏敏经多次催讨一直拒缴纳。合同签订后，原告广州蓝悦茂名公司依合同履行了合同义务，但被告夏敏未按合同履行缴费义务。为维护原告广州蓝悦茂名公司的合法权益，特向法院提起诉讼。被告夏敏答辩称，一、原告广州蓝悦茂名公司起诉对象不明。原告广州蓝悦茂名公司和被告夏敏签署任何服务合同，被告夏敏和开发商签订的《商品房买卖合同》中也没有写明服务项目，收费标准和收费日期，所以原告广州蓝悦茂名公司的起诉服务费用缺乏事实依据；二、原告广州蓝悦茂名公司提供的《前期物业合同》无效。1.原告广州蓝悦茂名公司无法提供有效的“物业管理企业资质证书”。依照《物业管理条例》等规定，原告广州蓝悦茂名公司的行为属无证经营、非法经营；2.原告广州蓝悦茂名公司提供的与茂名油城建筑公司有限公司签署《前期物业合同》不真实，茂名油城建筑公司法人黄欲晓在《雍景东园商品房认购协议书》上的签名与其在《广东商品房买卖合同》等法律文件上签名不相符。请法院进行鉴定，以判原告广州蓝悦茂名公司提供《前期物业合同》之真伪。3.如《前期物业合同》的确由茂名油城公司有限公司签署，也只能证明该开发商与无资质的物业公司签约；4.原告广州蓝悦茂名公司提供的组织机构代码的有效期迟于《前期物业合同》签约的日期，其提供的《前提物业合同》无效；5.原告广州蓝悦茂名公司在广大业主不知情的情况下进驻小区；6.在2015年5月25日，原告广州蓝悦茂名公司在未作任何公示，未通知过业主的情况下，私自撤离，并带走上任物业的财产，严重损害了业主的正常生活；三、原告广州蓝悦茂名公司并未依照《前期物业合同》诚信履行相关合同义务。1.小区楼梯间与外墙多处瓷砖脱落，很多业主多次向原告广州蓝悦茂名公司反映，但未得到维护和修补；2.因原告广州蓝悦茂名公司欠缺维护与维修导致门禁系统和监控系统全部瘫痪至报废；3.原告广州蓝悦茂名公司进驻期间，小区卫生状况差；4.小区绿化如有枯死的树林花草，从来没有补种；5.原告广州蓝悦茂名公司对小区车辆并没有尽到管理的责任，车辆随便进出，乱停乱放；6.小区大门形同虚设，人员随意进出，来访没有登记制度；三、原告广州蓝悦茂名公司起诉到茂名市茂南区法院的多起物业服务合同纠纷案，法院审理后作出了驳回原告广州蓝悦茂名公司诉讼请求的判决，并且这些案件已生效。原告广州蓝悦茂名公司起诉时效已经超过两年诉讼时效。本院经审理查明，本院经审理查明，茂名油城建筑工程有限公司（甲方）与原告广州蓝悦茂名公司（乙方）双方于2014年6月10日签订一份《前期物业服务合同》，合同约定：“第一条、物业基本情况。物业名称：茂名市雍景东园。座落位置：茂名市光华北路东侧。物业管理区域：雍景东园小区。第七条、本物业管理区域物业服务收费实行包干制形式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费和分摊费用具体标准如下：（一）物业服务费：物业服务费的收费面积按房产证房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（没有办理房产证的，按茂名市房产局测量为准，以下相同）。1.住宅物业服务费由乙方向业主按月收取，其收费标准为：（1）七楼以下（含七楼）住宅物业服务费0.70元/平方米·月。（2）八楼以上（含八楼）住宅物业服务费1元/平方米·月。2.业主的住宅物业或单车房、车库改作办公用途或者商业用途的，物业服务费由业主按2元/平方米·月向乙方缴纳。3.单车房、杂物房物业服务费由业主按0.50元/平方米·月向乙方缴纳。4.首层商铺物业服务费一层0.50元/平方米·月，二层商铺0.20元/平方米·月。5.业主缴纳物业服务费的计费起始日期从统一交楼之日起。6.因业主原因未及时办理收楼手续的业主，其交纳物业服务费起计费时间与第七条第二款第5项相同。（二）其他约定和收费：统一交楼日之前的购房者，按统一交楼次月起分摊下列费用；统一交楼日之后的购房者，从签订《商品房买卖合同》次月起分摊下列费用。1.住宅小区公共、共用水费、电费：（1）小区公共水费、电费分摊（已明确的及地下车库的除外）根据全体业主所拥有房屋建筑面积分摊。公共水费包括但不限于小区内设备运转耗水、消防用耗水及其他公共区域发生的用水、耗水费用。公共用电包括但不限于小区内差额电量（公共部分的变损、线损、表损用电损耗），大堂、消防楼梯、楼道等照明用电，消防水泵用电及共同庭院照明、小区外立面照明、路灯等用电，消防系统、楼宇智能系统、保安系统及通风系统等设备设施用电及其他公共区域发生的用电、耗电费用。（2）小区地下车库的公用水电由业主按车位分摊，汽车位分摊系数为1，摩托车车位分摊系数0.5。（3）小区住宅电梯日常运行电费由该梯已住业主及开始装修的业主按所拥有房屋建筑面积分摊（装修的业主从办理好装修手续的次日开始计算）；小区住宅电梯的维保、维修、检验、检查费用由该梯全体的业主按所拥有房屋建筑面积分摊。（4）小区住宅水池清洗用水、清洗费用以及二次供水费用和损耗根据使用该水池和供水的受益最终用户按实际用水量分摊。2.公共、共用设备（已明确的除外）设施年检、检测等费用，根据受益业主所拥有房屋建筑面积分摊。3.共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出。4.住宅小区公共、共用水电费，公共、共用设备设施维护、维修、检验、检查费等费用住宅物业的分摊系数为1，办公物业的分摊系数为2。5.乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示。第九条、物业服务费用和分摊费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5号前，履行交纳当月物业服务费用义务。第十条、车位使用人应汽车车位20元/个·月、摩托车车位10元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。第三十一条、本合同期限自2014年6月13日起至2017年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十四条、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。”茂名油城建筑工程有限公司（甲方）与原告广州蓝悦茂名公司（乙方）分别在合同盖印公章及双方的法定代表人在合同上签名确认。上述合同签订后，原告广州蓝悦茂名公司进场对雍景东园小区提供物业管理服务。被告夏敏作为茂名市光华北路336号大院雍景东园C栋7梯1302房的业主，没有按时交纳物业服务费和分摊费用，截止2015年5月，被告夏敏共拖欠2014年11月至2015年1月的物业服务费442.80元，公摊电费135.20元、自用水费47.60元、水损耗分摊8.60元，共计634.20元。原告广州蓝悦茂名公司多次追讨无果，双方致成纠纷，原告广州蓝悦茂名公司于2017年3月2日诉至本院，请求判如所请。诉讼中，原告广州蓝悦茂名公司确认被告夏敏2014年10月相关的物业管理费用已付清，主张被告夏敏拖欠的是从2014年11月至2015年2月相关的物业管理费。另查明，茂名油城建筑工程有限公司为茂名市光华北路336号大院雍景东园的建设单位。再查明，原告广州蓝悦茂名公司庭审中出示的水电费发票显示的收费月份为2014年7月至2015年4月。以上事实，有原告广州蓝悦茂名公司提供的营业执照、机构代码证、物业费用明细表、《广东省城市供用水合同》、《供用电合同（低压）》、《前期物业服务合同》及2014年7月至2015年4月的水电费发票、被告夏敏提供的代缴银行账户信息，本院依职权调取的《建筑工地施工许可证》及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，虽然原、被告之间未签订书面的物业服务合同，但原告广州蓝悦茂名公司与被告夏敏所在雍景东园小区的建设单位签订了《前期物业服务合同》，并进入到雍景东园小区进行物业服务管理，原告广州蓝悦茂名公司事实上已向被告夏敏提供了物业服务管理，原告广州蓝悦茂名公司主张被告夏敏支付从2014年11月至2015年2月相关的物业管理费，根据原告广州蓝悦茂名公司提供的物业费用明细表可知，被告夏敏已付清2015年2月相关的物业管理费，故被告夏敏实际拖欠原告广州蓝悦茂名公司2014年11月至2015年1月相关的物业管理费。被告夏敏拖欠原告广州蓝悦茂名公司2014年11月至2015年1月的物业服务费为454.20元，故被告夏敏应支付物业服务费442.80元给原告广州蓝悦茂名公司。原告广州蓝悦茂名公司要求被告夏敏支付2014年11月至2015年1月其代收代付的公摊电费135.20元、自用水费47.60元、水损耗分摊8.6元的诉请，原告广州蓝悦茂名公司提供了2014年7月至2015年4月水电费发票为证，证据充分，本院予以支持。原告广州蓝悦茂名公司要求被告夏敏支付电梯维保、年检分摊费31元、生活泵维保分摊费10.80元的诉请，因原告广州蓝悦茂名公司未能提供相应的证据予以证明，本院不予支持。至于被告夏敏辩称原告广州蓝悦茂名公司提供的《前期物业合同》无效的问题。首先，《物业管理条例》虽然规定了从事物业服务的企业应具备相关的物业管理资质，但该条款并非属于法律法规效力性强制性规定，原告广州蓝悦茂名公司签订合同时即使不具备相关资质，亦不必然导致其与建设单位签订的前期物业服务合同无效。再者，原告广州蓝悦茂名公司在签订《前期物业合同》时已取得营业执照，且签订《前期物业合同》后，原告广州蓝悦茂名公司取得其组织机构代码证，建设单位亦从未对《前期物业合同》的效力提出过异议。综上，被告夏敏的抗辩理由不成立，本院不予支持。至于被告夏敏辩称原告广州蓝悦茂名公司起诉时效已超过诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，原告广州蓝悦茂名公司要求被告夏敏支付物业服务费用的诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日计算，原告广州蓝悦茂名公司在2017年3月2日向本院提起诉讼要求被告夏敏支付2014年11月至2015年2月的物业服务费和分摊费用，并未超过诉讼时效，故被告夏敏的抗辩意见没有事实依据，本院不予采纳。对夏敏提出对茂名油城建筑工程有限公司法人黄欲晓签名的进行笔迹鉴定申请的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”的规定，被告夏敏未在举证期限届满前提出鉴定申请，且在本案中亦无证据证明原告广州蓝悦茂名公司在进入到雍景东园小区进行物业服务管理期间，茂名油城建筑工程有限公司曾提出异议，被告夏敏向本院申请鉴定的事项对本案基本事实的认定没有实际意义，本院对被告夏敏提出的鉴定申请不予准予。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、被告夏敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费442.80元，公摊电费135.20元、自用水费47.60元、水损耗分摊费8.60元给原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司。二、驳回原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司已预交），由原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司负担7元，被告夏敏负担18元。被告夏敏应负担之金额在履行本判决付款义务时一并迳付原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司，本院不作另行退收。本判决为终审判决。审判员  康晓丽二〇一七年五月二十六日书记员  梁 献附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。人民法院准许当事人鉴定申请的，应当组织双方当事人协商确定具备相应资格的鉴定人。当事人协商不成的，由人民法院指定。符合依职权调查收集证据条件的，人民法院应当依职权委托鉴定，在询问当事人的意见后，指定具备相应资格的鉴定人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。