浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温平民初字第185号
原告：杨威。
原告：徐三女。
上列二原告委托代理人：陈峰、缪心毫，浙江诚鼎律师事务所律师。
被告：平阳县安庆建设开发有限公司，住所地浙江省平阳县昆阳镇人民路326号。
法定代表人：林建华，董事长。
委托代理人：郑庆福、吴合布，浙江高策律师事务所律师。
被告：中国建设银行股份有限公司平阳支行，住所地浙江省平阳县昆阳镇雅河路246号。
负责人：张振响，行长。
委托代理人：黄上青，浙江金瓯律师事务所律师。
原告杨威、徐三女与被告平阳县安庆建设开发有限公司（以下简称安庆公司）、中国建设银行股份有限公司平阳支行（以下简称建行平阳支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理，2015年5月18日转为普通程序，并依法组成合议庭于2015年6月11日公开开庭进行了审理，原告杨威、徐三女的委托代理人陈峰、缪心毫，被告安庆公司的委托代理人郑庆福、吴合布，被告建行平阳支行的委托代理人黄上青到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限一个月，现已审理终结。
原告杨威、徐三女起诉称：2012年10月17日，二原告与被告安庆公司签订了编号为201290003910044号《商品房买卖合同》，合同第七条约定，总房款为1204357元，2012年10月17日支付房款364357元（含50000元整定金），剩余房款840000元通过按揭方式支付；第九条约定，出卖人应当在2014年9月30日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；第十条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金。上述合同签订后，当日二原告按合同约定向被告安庆公司支付房款首付款364357元。2013年2月7日，二原告与二被告签订编号为3300271272013000302号《个人住房借款合同》，通过银行按揭向被告安庆公司支付剩余房款840000元。截止至2015年3月7日，二原告已经向被告建行平阳支行清偿借款本息133004.02元。
按《商品房买卖合同》约定，被告安庆公司应于2014年9月30日前向买受人交付符合合同约定条件的房屋，但其未能如期交房。被告安庆公司逾期交房超过60日后，二原告向其提出要求解除合同，退还交付的款项，但遭到拒绝。二原告认为，《商品房买卖合同》合法有效，合同签订后二原告按约定履行了自己的付款义务，但被告安庆公司却违反合同约定，没有按时交付房屋，逾期60日以上，达到了合同解除的条件。另外，因《商品房买卖合同》原告现起诉要求解除，则《个人住房借款合同》已无继续实际履行的意义，故请求一并解除。为此，原告起诉请求：1.解除二原告与被告安庆公司于2012年10月17日签订的合同编号为201290003910044号的《商品房买卖合同》及《瑞阳豪庭地下车位使用权转让协议书》；2.解除二原告与二被告于2013年2月7日签订的《个人住房借款合同》；3.判决被告安庆公司返还二原告首付房款364357元，并赔偿利息损失（自2012年10月17日至全部清偿之日止，月利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）；4.判决被告安庆公司返还二原告自2013年2月7日起向被告建行平阳支行已经支付的贷款本息（以原告实际支付的为准，暂计至2015年6月为148382.86元）；5.判决被告安庆公司向二原告支付违约金240871.40元；6.判决被告安庆公司返还二原告代办费（公证费）350元；7.本案诉讼费用由被告承担。
被告安庆公司答辩称：涉案商品房于2014年12月25日完成竣工验收备案，达到合同约定交付条件。被告安庆公司于2014年11月17日向二原告邮寄交房通知，通知原告于11月20日至23日间收房，原告尚未收房。延期交房是市政建设及台风、暴雨等六项因素造成，一是涉案地块施工道路延迟两个月通畅；二是燃气市政基础建设单位2014年9月30日第一次验收不合格，2014年12月24日重新验收才合格，导致备案延期；三是城北小区10号楼居民干扰、拉电闸导致停工；四是施工期间台风、暴雨的影响，实际影响18天加上预告10天，合计28天；五是被告安庆公司要求昆阳镇政府安装供水，共提交三次报告前后合计9个月21天，应由政府承担责任；六是因中考停工时间每年2天，4年合计8天。根据合同约定，被告安庆公司据实延期交付，原告不享有合同解除权，道路属政府原因，台风属不可抗力，市政方面并非被告安庆公司原因导致。如果合同解除，原告主张总房款20%的违约金同时又主张贷款本息，属重复计算，且违约金过高，在当前房地产市场不景气的情况下按原价返还足以弥补原告损失。根据双方签订的附件八，出卖人在双方完成退房转售后30日内将剩余款退还买受人。综上，要求法院公正判决。
被告建行平阳支行答辩称：本案涉及的原告与银行间的《个人住房借款合同》合法有效，银行已按合同条款全面、及时履行合同义务，发放了全部贷款，原告也履行了按时还款义务，其不同意解除该合同。借款合同与《商品房买卖合同》属两种法律关系，两者不具有关联性，银行不是适格被告，原告无权以《商品房买卖合同》的事由来抗辩借款合同的履行，其不享有借款合同的解除权，应依约履行，否则银行有权宣告借款提前到期并要求原告承担相应违约责任。若法院判决解除《个人住房借款合同》，则银行剩余贷款本息由谁偿还亦由法院依法处理。
原告杨威、徐三女在本院指定的举证期限内提交了下列证据：1.原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.安庆公司企业信息，证明被告的诉讼主体资格；3.《商品房买卖合同》，证明被告安庆公司违反《商品房买卖合同》约定的义务；4.商品房合同登记备案意见，证明《商品房买卖合同》已经备案的事实；5.《瑞阳豪庭地下车位使用权转让协议书》，证明被告安庆公司将地下车位转让给原告的事实；6.《个人住房（商业用房）借款合同》、《贷款及保证承诺书》，证明原、被告就涉案商品房担保贷款的权利义务进行相关约定；7.个人贷款开立贷款账户通知书、收据联、支付凭证，证明原告已向被告安庆公司缴付首付款及剩余全部房款的事实；8.中国建设银行个人贷款对账单，证明原告按时足额缴付房贷本息的事实；9.竣工验收备案表，证明被告安庆公司的违约事实。
被告安庆公司在本院指定的举证期限内提交了下列证据：1.营业执照，证明被告安庆公司的基本情况；2.昆政函（2011）1号文件，证明出让的地块昆阳镇城北示范小区北区，昆阳镇政府承诺15天交地并达到五通；3.《关于要求解决平阳县瑞阳豪庭项目道路出入口问题的报告》2份（复印件），证明2011年7月30日、8月3日被告安庆公司两次报告昆阳镇政府要求开通道路；4.协议书（复印件）；5.瑞阳豪庭周边房屋检测鉴定报告2份，证据4、5证明被告安庆公司因打桩造成昆阳镇城北小区10号业主房屋开裂而被干扰停工，后委托天津市建筑工程质量检测中心于2011年10月31日、2012年10月29日进行检测；6.《管道燃气工程安装合同》（复印件）；7.昆阳镇瑞阳豪庭燃气管道工程竣工验收审查会议纪要（复印件）；8.瑞阳豪庭管道燃气工程竣工二次验收会议纪要（复印件），证据6-8证明合同约定管道燃气施工工期为150天，2014年9月30日验收不合格，至2014年11月14日才验收合格；9.《关于要求解决平阳县瑞阳豪庭项目小区供水及线路埋地问题的报告》2份（复印件）；10.《关于要求尽快解决瑞阳豪庭用水问题的报告》（复印件），证据9、10证明2014年1月10日、3月19日、10月21日被告安庆公司要求昆阳镇政府解决供水安装，以便消防和竣工验收；11.浙江省气象证明；12.监理工程师通知单（复印件）；13.监理工作联系单（复印件），证据11-13证明平阳县7级以上台风和暴雨天气有2011年8月29日至9月1日，2012年8月1日至8月4日，2013年10月6日至10月7日，2014年7月22日至7月25日，2014年9月20日至9月23日，共计18天；14.《瑞阳豪庭交房通知书》；15.邮寄凭证及网上查询记录，证明被告安庆公司通知原告于2014年11月20日至11月23日收房；16.被拉电闸照片，证明被告安庆公司被拉电闸停止施工；17.监理日记，证明被告安庆公司因中考、周边群众干扰停工的记录；18.人民调解协议书（复印件），证明城北小区业主干扰之事，双方作出调解协议；被告安庆公司在庭审中另出示了：19.市政基础设施工程竣工验收备案表，证明市政燃气接入瑞阳豪庭的输气管道2014年3月18日开工、2014年8月15日申请竣工验收，2014年12月22日竣工验收备案文件递交齐全、2014年12月26日备案机关同意备案。
被告建行平阳支行在本院指定的举证期限内提交了下列证据：1.营业执照、企业负责人证明书、身份证、组织机构代码证、金融机构许可证，证明被告建行平阳支行的诉讼主体资格；2.住房贷款申请表、还款承诺书、承诺书、诚信保证书、申报审批表，证明原告向建行平阳支行申请住房贷款及贷款申请的审批流程符合法定流程；3.预告登记证，证明涉案商品房已依法进行抵押权预告登记；4.现金交付单、收款收据，证明原告缴付首付款的事实；5.对账单，证明原告借款偿还情况，属正常支付无逾期记录。
针对原、被告提供的证据，原告、被告质证及本院认证如下：
针对原告提供的证据，被告安庆公司、建行平阳支行均对真实性无异议，本院均予以采纳。针对被告建行平阳支行提供的证据，原告、被告安庆公司均无异议，本院亦均予以采纳。
针对被告安庆公司提供的证据，被告建行平阳支行要求由法院依法认定。原告对证据1、14、15的真实性均无异议，本院认为这部分证据可以证明待证事实，本院予以认定。原告对证据2、4、5、12、13、17、18的真实性无异议，但对关联性有异议，认为上述证据反映的政府迟延交地及安庆公司打桩致城北小区房屋开裂纠纷、台风、中考及周边群众干扰而停工均发生于本案《商品房买卖合同》签订前，与本案没有关联性，且打桩致损而受周边群众干扰属安庆公司自身原因引起不能作为免责事由。本院认为上述证据所反映的事件或纠纷均发生于《商品房买卖合同》签订前，打桩致邻近房屋损坏而受扰停工亦属安庆公司自身原因引起，均不能作为延期免责事由，故本院均不予认定。原告对证据3、9、10的真实性、合法性、关联性均有异议，认为报告均没有安庆公司盖章，无法确认系其出具，不能排除事后制作的可能性，且通路、通水问题在施工进场时早已存在，安庆公司不能据此延期。本院认为上述报告均没有安庆公司盖章也没有证据证明已送交政府相关部门，亦未有政府部门处理或回复意见，内容是否真实不能确认，故本院不予认定。原告对证据6、7、8、19的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为管道燃气工程延期开工近一年，植物间距不达标等原因导致第一次验收不合格，竣工备案迟于交房时间，均系安庆公司未尽到监管职责所致，其不能据此延期。本院认为上述证据是关于管道燃气工程，系瑞阳豪庭整体工程的一部分，建设、验收、备案均是安庆公司自身责任，不能作为延期事由，故本院不予认定。原告对证据11的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为台风并非不可预见，安庆公司应合理安排工期，不能据此延期。本院认为安庆公司未依约履行在台风发生之日起30日内告知买受人因台风而需延期交房的义务，故不能据此延期，本院对该证据不予认定。原告对证据16的真实性、关联性均有异议，认为看不出拍摄时间、地点、原因、后果。本院认为该照片无法确认拍摄时间、地点，无法确认与本案的关联性，本院不予认定。
依据以上本院认定的证据和双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2012年10月17日，二原告与被告安庆公司签订一份编号为201290003910044的《商品房买卖合同》，约定：被告安庆公司将其开发的坐落于平阳县昆阳镇城北安置小区二号地块的瑞阳豪庭第3幢5层502号房出售给原告；该商品房合同约定建筑面积共125.18平方米，单价为每平方米9621元，总价为1204357元，买受人选择按揭付款方式。该合同第九条约定，出卖人应当在2014年9月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因不可归责于出卖人的原因而无法及时交房的（如行政行为、社会异常事件等）；3.施工中遇到异常困难或重大技术问题无法及时解决的。该合同第十条约定，除规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加），……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金。该合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日，二原告与被告安庆公司签订《附件八：补充协议内容》，约定：出卖人或买受人解除《商品房买卖合同》的，除按照本合同与本补充协议的约定承担违约责任外，双方均有责任协助办理退房手续（包括房管部门撤销合同备案及撤销预告登记、腾空房屋等），在双方办理完成退房转售后30日内，由出卖人将剩余款退还给买受人；出卖人或买受人任何一方解除本《商品房买卖合同》的，出卖人与买受人所签署的车位购置或车位附赠等协议也随同一并解除。同日，原告杨威与被告安庆公司签订了一份《瑞阳豪庭地下车位使用权转让协议书》，约定：被告安庆公司同意将瑞阳豪庭C区010号地下停车位（具体位置详见附图标注）的使用权转让给原告杨威，因原告杨威参与团购活动，享受车位优惠100000元，与该车位价格相抵，故被告安庆公司将该车位使用权赠送给原告杨威。涉案《商品房买卖合同》于2012年10月25日在平阳县住房和城乡规划建设局登记备案，二原告于合同签订当日即依约向安庆公司支付了首付款364357元。
2012年10月25日，原告杨威向建行平阳支行申请住房贷款840000元，原告徐三女承诺承担共同还款责任直至贷款本息全部还清。2013年2月7日，二原告、被告安庆公司、被告建行平阳支行签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》及《贷款及保证承诺书》，约定：原告杨威向被告建行平阳支行借款840000元，该款直接划入被告安庆公司的账户，借款期限自2013年2月7日至2043年2月7日，采用等额本息还款方法，并每月从杨威指定账户扣款；安庆公司对贷款承担连带保证责任，保证期间为贷款发放之日起至建行平阳支行收到安庆公司为二原告代办的已办理抵押登记手续的房屋产权证之日；二原告以涉案商品房为贷款作抵押。签订当日，建行平阳支行发放贷款840000元并依约直接划入安庆公司账户，同时办理了涉案商品房抵押权预告登记。
2014年11月17日，被告安庆公司向二原告邮寄《瑞阳豪庭交房通知书》，通知原告于2014年11月20日至11月23日间办理交房手续，次日原告收到该通知书。2014年12月17日，瑞阳豪庭商住楼工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位签署完毕验收合格意见，同年12月25日，该工程的竣工验收备案文件收讫即完成备案。另查明，二原告尚未与被告办理交房手续，一直依约按月偿还银行贷款，未有逾期记录。本案审理过程中，原告自愿放弃了第六项诉讼请求即要求被告安庆公司返还代办费（公证费）350元。
本院认为：二原告与被告安庆公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，除规定的特殊情况外，出卖人如未在2014年9月30日前将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。本院认为，原告签订该《商品房买卖合同》的目的是取得并实际使用涉案商品房，现原告诉请解除涉案《商品房买卖合同》，其理由是被告安庆公司逾期交房超过60日。本案中，涉案商品房应于2014年9月30日前交付使用，但实际于2014年12月25日才完成竣工验收备案达到交付条件，安庆公司曾于2014年11月17日向原告发出交房通知，此时商品房尚未达到交付条件，原告不予接收理由正当。在商品房达到交付条件后，原告随时可以办理交房手续，而此时距交房期限届满尚不足三个月，并不存在无法交付使用的情形，即对原告合同目的的实现并无根本性的影响。故原告诉请解除《商品房买卖合同》依据不足，本院不予支持。原告其他诉讼请求的前提均为解除《商品房买卖合同》，故本院亦不予支持。至于被告安庆公司逾期交房给原告造成的损失，原告可另案主张权利。原告在本案审理过程中自愿放弃第六项诉讼请求，系其在法律允许的范围内对自己的民事实体权利和程序权利所作的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十五条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杨威、徐三女的诉讼请求。
案件受理费11186元，由杨威、徐三女负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。上诉受理费11186元，至迟在递交上诉状之日起七日内，预交到温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，账号192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 洁
人民陪审员 陈来微
人民陪审员 林宣钱
二〇一五年十一月四日
代书 记员 王光伟