中华人民共和国
湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0102民初4384号
原告：上海丰诚物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区淮海中路333号16楼09-10室。
法定代表人：郭庆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蔡巍（特别授权代理），湖北以诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马小英（特别授权代理），湖北以诚律师事务所律师。
被告：王丽，女，1963年12月1日出生，汉族，住湖北省武汉市，
被告：崔铉，女，1988年12月16日出生，汉族，住湖北省武汉市，现在加拿大布鲁克大学读书，
上述被告的共同委托诉讼代理人：江帆（特别授权代理），湖北瑞通天元律师事务所律师。
原告上海丰诚物业管理有限公司（以下简称丰诚公司）与被告王丽、崔铉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法由审判员肖民役适用简易程序于2017年6月20日公开开庭进行了审理。因案件调整，本案转由审判员侯立平进行审理。因本案案情复杂，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条的规定，本案依法裁定转为适用普通程序，并依法组成由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员丁红霞、施红星参加的合议庭进行审理。本案于2017年9月1日再次公开开庭进行了审理。原告丰诚公司的委托诉讼代理人蔡巍，被告王丽、崔铉的共同委托诉讼代理人江帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丰诚公司诉称，2009年4月9日，丰诚公司（原称新昌瑞安物业管理（上海）有限公司，2009年7月20日更名如上）与武汉瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称瑞安公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由丰诚公司为瑞安公司开发的武汉天地御江苑楼盘提供前期物业管理服务，合同备案号为岸房物字0109007号。该合同约定了由丰诚公司为业主提供物业管理服务，业主应当按月以每平方米2.8元的价格交付物业管理费。
2009年11月19日，王丽、崔铉与瑞安公司签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市090009545），约定由王丽、崔铉购买位于湖北省武汉市江岸区永安路8号武汉天地御江苑二期18栋4层0402室。该合同约定，《武汉天地·御江苑房屋使用、管理、维修公约》、《前期物业服务合同》均为该合同的有效组成部分。
丰诚公司自《前期物业服务合同》签订之后一直如约履行合同义务，为业主提供了合同约定的全部物业服务。而王丽、崔铉自2012年9月1日起，至今无故未向丰诚公司交付物业管理费。经丰诚公司多次催讨未果，故诉至法院，请求判令：1、被告王丽、崔铉向原告丰诚公司支付自2012年9月1日至2014年9月30日物业管理费9,250元（133.94平方米×2.8元/月×25个月）；2、被告王丽、崔铉按照《武汉天地·御江苑房屋使用、管理、维修公约》的约定向原告丰诚公司支付逾期交付物业管理费的违约金至结清全部物业管理费为止，计至2014年9月30日应支付违约金为3,556.1元；3、被告王丽、崔铉承担本案全部诉讼费用。
被告王丽、崔铉共同辩称：1、本案原被告主体不适格。武汉天地御江苑的物业管理是由丰诚公司的武汉分公司负责，武汉分公司具有独立资格，且有承担物业管理的资质，仅以丰诚公司作为本案原告不适格；王丽不是本案房屋产权人，不应作为被告。2、丰诚公司的诉讼请求超过诉讼时效。3、因双方就房屋烟道维修事宜存在矛盾，故王丽、崔铉在烟道未修缮完好之前暂停支付物业费，并非拒绝支付；王丽、崔铉的房屋有油烟味，多次要求修缮，丰诚公司并未修缮完好，导致该房屋至今无法居住；虽然烟道问题系房屋质量问题，但后期丰诚公司没有起到协调及沟通作用，致使该问题至今未能解决。4、丰诚公司主张的违约金过高，请求法院予以调整。
经审理查明：2009年7月21日，王丽、崔铉与瑞安公司签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市090009545），购买位于湖北省武汉市江岸区永安路8号武汉天地御江苑二期18栋4层0402室。2013年王丽、崔铉取得房屋所有权，权证号为市2013021794-1，房屋建筑面积为133.94平方米。2013年8月，王丽、崔铉将上述房屋过户到崔铉一人名下，房屋所有权证号为市2013025101。丰诚公司原名称新昌瑞安物业管理（上海）有限公司，2009年7月20日更名为丰诚公司，与开发商瑞安公司签订了《前期物业服务合同》及公约，涉案相关内容：丰诚公司为涉案小区提供房屋共用部位及共用设施设备的维护管理、环境卫生、秩序维护等物业服务；业主应按建筑面积每平方米2.8元/月的标准交纳物业服务费；物业服务费用按月交纳，业主应在每个月首日履行交纳义务；《武汉天地·御江苑房屋使用、管理、维修公约》第4.9条的规定，业主未能按照本公约规定的期限支付管理费或其他应付款项，则物业管理公司有权要求业主每逾期一天按应付而未付之款项千分之一计算逾期付款违约金。丰诚公司为涉案小区提供房屋共用部位及共用设施设备的维护管理、环境卫生、秩序维护等物业服务至今。
王丽、崔铉自2012年9月1日至2014年9月30日未交纳物业管理费，丰诚公司于2014年10月诉至本院永清人民法庭，因院内调整法庭受案范围，2016年8月案件移送至武汉市江岸区人民法院速裁庭审理，后丰诚公司申请撤诉，我院作出（2016）鄂0102民初4952号民事裁定书，准许丰诚公司撤诉。2017年6月1日，丰诚公司再次诉至本院。
另查明，王丽、崔铉收房后，发现房屋烟道存在质量问题，遂于2012年向丰诚公司反映，丰诚公司查看后，认为属于房屋质量问题，遂向瑞安公司反映，瑞安公司曾对房屋烟道进行过修缮，但王丽、崔铉认为仍未修好，故从2012年9月1日开始未再缴纳物业费。王丽、崔铉也认为烟道问题属于房屋质量问题。
上述事实，有丰诚公司提交的《武汉市商品房买卖合同》及房屋验收书、《前期物业服务合同》、《武汉天地·御江苑房屋使用、管理、维修公约》、物业服务企业资质证书、工商变更登记资料、说明、（2016）鄂0102民初4952号《民事裁定书》，王丽、崔铉提交的产权信息查询单、崔玹的加拿大护照、双方当事人当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核实，足以采信。
本院认为，瑞安公司与丰诚公司签订的《前期物业服务合同》不违反我国相关法律法规的规定，应属有效，《武汉天地·御江苑房屋使用、管理、维修公约》为合同组成部分，丰诚公司及王丽、崔铉双方均应严格履行。丰诚公司具备物业管理的合法资质，并为涉案小区提供了物业服务，应享有收取业主物业服务费的权利。王丽、崔铉作为涉案小区的业主，在接受丰诚公司提供服务的同时，理应履行向其缴纳物业服务费的义务。王丽、崔铉在2012年9月1日至2013年8月，崔铉在2013年9月1日至2014年9月30日期间欠缴物业服务费，已构成违约，损害了丰诚公司与其他已交费业主利益，应采取补救措施，王丽、崔铉应向丰诚公司支付2012年10月1日至2013年8月期间的物业服务费4,125.35元（133.94平方米×2.8元/月×11个月），崔铉应向丰诚公司支付2013年9月1日至2014年9月30日期间的物业服务费4,875.42元（133.94平方米×2.8元/月×13个月）。丰诚公司于2014年10月向本院起诉主张物业服务费，王丽、崔铉在2012年9月1日至2012年9月30日欠缴的物业服务费，已超过两年的诉讼时效，故对丰诚公司主张的该期间的物业服务费，本院不予支持。
关于违约金一节，因王丽、崔铉未及时缴纳物业服务费事出有因，并非恶意拖欠，故对丰诚公司要求被王丽、崔铉支付违约金的主张本院不予支持。关于王丽、崔铉辩称的丰诚公司主体不适格问题，因《前期物业服务合同》系丰诚公司与瑞安公司签订的，丰诚公司武汉分公司系丰诚公司的分支机构，由丰诚公司的分支机构为业主提供物业行为，视同丰诚公司为业主提供服务，故丰诚公司主体适格，对该辩称，本院不予采纳。关于王丽、崔铉辩称因房屋烟道未修好，故暂停缴纳物业服务费问题，因烟道问题系房屋质量问题，是王丽、崔铉与开发商之间的关系，与本案不属于同一法律关系，故应向丰诚公司支付相应的物业费。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告王丽、崔铉于本判决书生效之日起五日内给付原告上海丰诚物业管理有限公司2012年10月1日至2013年8月期间的物业服务费4,125.35元；
二、被告崔铉于本判决书生效之日起五日内给付原告上海丰诚物业管理有限公司2013年9月1日至2014年9月30日期间的物业服务费4,875.42元；
三、驳回原告上海丰诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费120元，由原告上海丰诚物业管理有限公司负担70元，被告王丽、崔铉负担50元。因上述款项已由原告上海丰诚物业管理有限公司预交本院，被告王丽、崔铉于本判决生效之日起五日内将50元款项一并支付给原告上海丰诚物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 侯立平
人民陪审员 丁红霞
人民陪审员 施红星
二〇一七年九月十四日
书 记 员 林慧娟