江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第1092号
原告：常州市怡源物业有限公司东台分公司，住所地：江苏省东台市蓝色港湾4号楼。
负责人：蔡守法，该公司总经理。
委托代理人：王坚，该公司主任。
委托代理人：陈超，江苏陈爱平律师事务所律师。
被告：何杰，居民。
原告常州市怡源物业有限公司东台分公司（以下至判决主文前简称“怡源物业公司”）与被告何杰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理。依法由审判员王元元适用小额诉讼程序，于2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告怡源物业公司的委托代理人王坚、陈超、被告何杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告怡源物业公司诉称：原告从东台市蓝色港湾小区建立至今，一直为该小区的业主提供物业服务。被告系东台市蓝色港湾5幢一单元202室的业主，其住宅建筑面积为142.74平方米（含住宅126.36平方米、车库16.38平方米），按照物业管理委托合同约定的收费标准，物业费为每月每平方米0.35元。被告从2011年10月20日起至2015年10月19日未缴纳物业费，共欠原告物业费2400元。原告多次向被告催交物业费，被告拒绝交纳，请求法院判令被告给付物业费2400元和违约金500.40元（截止2015年4月30日），合计2900.40元，并承担本案诉讼费。
被告何杰辩称：2010年左右被告装修房屋时，发现房屋客厅顶部空鼓，被告请装修师傅估算维修费至少需3000元，当时被告向原告物业公司小陈反映情况，小陈将开发商委托维修的老曹叫过来，还带了两名保安一起来看。老曹口头承诺赔偿被告2000元，坏的屋顶由被告自己修复，被告当时要求赔偿款到位，物业公司小陈口头担保，物业公司在这边，当年春节前肯定把钱给被告。但被告至今未拿到赔偿款。只要原告与被告结清当时承诺的赔偿款2000元，将被告交纳的装修保证金返还给被告，被告同意缴纳物业费。
经审理查明：2010年8月30日，原告怡源物业公司（乙方）与东台市蓝色港湾业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定东台市蓝色港湾业主委员会委托原告怡源物业公司对蓝色港湾小区进行物业管理，合同期限自2010年9月1日起至2013年9月1日止。合同约定了双方的权利和义务，其中物业服务费的收费标准为住宅0.35元／月／平方米；物业服务费按年交纳（预收一年），业主或物业使用人履行交纳义务。同时约定，业主或使用人逾期未交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用每天万分之五的比例加收违约金。
2013年9月1日，原告怡源物业公司（乙方）与东台市蓝色港湾业主委员会（甲方）签订《蓝色港湾物业服务合同》，合同期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止。合同约定乙方提供的物业管理服务应达到约定的范围和质量标准，双方约定按照盐城市四档服务标准提供服务，物业服务费收费标准为住宅0.35元／月·平方米。物业服务费按年度缴纳，预缴一年，但最迟不得晚于应缴费年度的最后一日。乙方违反本合同约定，提供的管理服务经有权部门的检查整改达不到本合同约定的服务内容和质量标准甲方有权要求乙方限期整改。逾期未整改且严重违约的，甲方有权解除合同。业主或物业使用人未按时定额交纳物业费等费用，从逾期当日每日按应交物业服务费等费用的万分之五支付违约金。
合同签订后，原告怡源物业公司已按合同约定履行相关义务。2009年该小区被盐城市房产管理局评为“优秀住宅小区”，2010年被江苏省住房和城乡建设厅评为“优秀住宅小区”、“园林式居住区”。2015年3月，蓝色港湾业主委员会向原告赠送载明“情系业主、热心服务”的锦旗。
另查明：被告何杰系东台市蓝色港湾5幢一单元202室的业主，其房屋的建筑面积为142.74平方米（其中：住宅126.36平方米、车库16.38平方米）。被告自2011年10月20日起至2015年10月19日期间未向原告交纳物业费，共计2400元。原告多次向被告发送催交物业服务费的通知、律师函，但被告因房屋存在质量问题的赔偿款未到位至今未交纳物业费。
被告在庭审中陈述，其居住案涉房屋至2015年6月，后将房屋转卖给他人。审理中，原告表示自愿放弃要求被告支付2015年6月20日至2015年10月19日的物业费和支付违约金500.40元的诉讼请求。另被告认为其已交纳给被告的装修保证金未予返还，但被告未能提供装修保证金票据。
上述事实，有原告提供的营业执照、《关于给付“东台市蓝色港湾业主委员会”备案的通知》、交付证明、《物业管理委托合同》、《蓝色港湾物业服务合同》、《关于蓝色港湾住宅小区前期物业服务收费标准的批复》、荣誉奖牌照片、张贴催交通知单的照片、物业费催交通知单、催缴物业费律师函、报修记录表以及双方当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与东台市蓝色港湾业主委员会签订《物业管理委托合同》、《蓝色港湾物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对小区全体业主具有约束力。被告何杰系东台市蓝色港湾小区的业主，其应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。经原告书面催告后，被告在合理期限内仍未交纳物业费，现原告请求被告支付物业服务费，应予支持。根据《蓝色港湾物业服务合同》的约定，物业服务费预交一年，故原告主张被告交纳2011年10月20日起至2015年6月19日止的物业费2198元（142.74平方米＊0.35元／月·平方米＊44个月），依法应予支持。因被告未提供已交纳的装修保证金票据，被告已交纳的装修保证金可凭票据原件与原告进行结算。原、被告之间系物业服务合同关系，被告以房屋质量存在问题的赔偿款未到位为由不交纳物业费，没有法律依据，本院不予采信。
综上，依照《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
被告何杰于本判决生效之日起10日内支付原告常州市怡源物业有限公司东台分公司自2011年10月20日起至2015年6月19日止的物业服务费2198元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告何杰负担。
本判决为终审判决。
审判员 王元元
二〇一五年十月八日
书记员 刘 平
附录法律条文
1.《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
2.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。