北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终3647号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京安华世纪房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾中路1号楼501室。法定代表人：王维，董事长。委托诉讼代理人：石建军，北京市中翔律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：钱晨，男，1980年11月11日出生。委托诉讼代理人：梅钟，北京市中永律师事务所律师。上诉人北京安华世纪房地产开发有限公司(以下简称安华世纪公司)因与被上诉人钱晨商品房预售合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初34714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人安华世纪公司之委托诉讼代理人石建军、被上诉人钱晨之委托诉讼代理人梅钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安华世纪公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回钱晨的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、钱晨未按照约定提供办理产权证需由买受人提供的全部资料、未支付委托费；2、《商品房预售合同》第二十条第（一）项关于“初始登记”全部空格部位打X，表明双方对于何时进行初始登记及关于初始登记的违约责任都不做约定，因此，一审法院将我方未完成初始登记作为认定我方违约并承担违约责任的理由没有合同依据。钱晨辩称，涉案房屋交付时不具备办理变更登记的条件，所以安华世纪公司未向我收取办证的材料及费用，双方事实上变更了授权手续的交付时间。一审判决认定事实清楚，适当酌减了原合同约定的违约金数额没有法律依据，但我尊重一审判决，请求驳回安华世纪公司的上诉请求。钱晨向一审法院起诉请求：1、安华世纪公司立即为我办理不动产权证书；2、安华世纪公司支付我逾期未办理北京市海淀区CD-02D房屋（以下简称诉争房屋）房产证的违约金782372.35元（暂自2014年9月27日计算至2016年9月26日）及至实际办理完房产证之日的违约金。安华世纪公司向一审法院提出反诉请求：1、钱晨立即向我公司交付代办诉争房屋产权证的书面授权委托书；2、钱晨按照合理的市场价格立即向我公司支付办理诉争房屋权属转移登记的委托费用1000元，并以1000元为本金，以同期人民银行贷款利率为标准支付自2010年3月22日至付清期间的利息。一审法院认定事实：1、2009年11月25日，安华世纪公司(出卖人)与钱晨(买受人)签订《北京市商品房预售合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的诉争房屋，预测套内建筑面积276.25平方米，单价每平方米38733.03元，总价款10700000元，其中第十五条第三款约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、委托办理产权的费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；买受人自行向相关单位缴纳第二十三条约定的物业服务费用、供暖费、买受人需要自行缴纳的其他费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。第二十条第二款约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按合同附件八第7条处理。合同还对其他条款作出了约定。另该合同附件八为《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》，其中第5-2条约定：买受人在办理该商品房交付手续前，应按预售合同规定向出卖人缴清全部应付房款、违约金（如有）、出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息（如有）和罚息（如有）、委托出卖人代缴的专项维修资金和契税，并出示向相关单位缴纳物业服务费、供暖费，及其他应由买受人承担的费用的缴纳凭据，办理委托出卖人或出卖人指定的代办机构代办该商品房的产权证的手续，包括但不限于签署授权委托书、提供办理产权证和抵押登记需要买受人提供的全部资料（上述委托期限应直至产权登记办理完毕后终止）、支付委托费用，否则出卖人有权推迟该商品房交付期限直至买受人缴清上述费用并提供全部材料，而无须承担任何违约责任。第7-1条约定：买受人委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的，应按照合理的市场价格向出卖人或出卖人指定的代理机构支付委托费用。第7-2条约定：买受人在向出卖人预缴清办理产权证所需缴纳的契税、专项维修资金，并向出卖人或出卖人指定的代理机构提供了办理产权证需由买受人提供的全部资料和支付委托费用后，如因出卖人责任，买受人未能在预售合同约定的时间内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行的，出卖人每逾期一日，按已付房价每日万分之一向买受人支付违约金。后双方签订《北京市商品房预售合同》补充协议（实测面积计算），确定诉争房屋实测套内建筑面积为276.7平方米，最终总价款为10717429.4元。2、2009年11月7日、2009年11月14日、2009年12月23日，钱晨向安华世纪公司交付购房款10717429.4元。2010年2月23日，钱晨交纳契税321522.88元。2010年3月22日，钱晨向安华世纪公司缴纳公共维修基金69806元。2010年3月24日，钱晨向第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司缘溪家园分公司交纳物业管理费、代收中水费、维修费、代收空调电费共计32602元。双方均认可诉争房屋的交付时间为2010年3月22日。2016年6月7日，安华世纪公司取得海淀区3号楼的不动产权证书。审理中，钱晨要求安华世纪公司按合同约定标准支付2014年9月27日至2016年9月26日的违约金，并支付违约金至实际办理完房产证之日。安华世纪公司表示钱晨没有先行依约履行交付委托书、委托费的义务，且合同中已经删除了关于初始登记部分的约定，不同意支付违约金。关于违约金标准，安华世纪公司表示钱晨未举证证明实际损失，且该公司不存在过错，如果构成违约，要求减少违约金。钱晨提出安华世纪公司的违约行为造成其无法将房产出售或融资，失去经营或盈利的可能，但就损失部分未提交证据。审理中，钱晨提交了安华世纪公司于2016年6月28日的《关于完善办理证件资料的提示》原件、2016年7月9日的提交资料确认书和授权委托书复印件，证明其将委托手续交给代办公司的工作人员陈红瑄。安华世纪公司对提示的真实性认可，但表示提示不构成超过合同范围的另行通知；对提交资料确认书和授权委托书的真实性无法确认，但认可陈红瑄是代办产权证公司的工作人员，其未找到钱晨的委托书。审理中，本院当庭向陈红瑄电话核实，陈红瑄确认钱晨交付了授权委托书，办理产权证的委托费由公司向开发商收取，不向个人收取。安华世纪公司要求钱晨交付代办产权证的委托书并按照合理的市场价格支付办理房屋权属转移登记的委托费用1000元及利息。钱晨表示其已向代办公司交付委托书，同意交纳委托费1000元，不同意给付利息。一审法院认为，依据双方当事人所签商品房预售合同的约定，出卖人负有进行初始登记及受买受人委托办理转移登记之义务，现安华世纪公司未能在合同约定的期间内完成上述义务，已构成违约，应当就此承担违约责任。依据合同约定，安华世纪公司除应承担继续办理转移登记的责任外，还应依约向钱晨偿付违约金。安华世纪公司已于2010年3月向钱晨交付了诉争房屋，钱晨亦交纳专项维修基金及契税，委托费用的金额并未在合同中约定，安华世纪公司至今未办理诉争房屋的转移登记系其未能及时办理初始登记所致，其主张无法办理转移登记系因钱晨未及时交付委托手续及委托费用的抗辩理由，本院不予采信。安华世纪公司要求钱晨交付代办产权证的委托书，据此钱晨提交安华世纪公司出具提示原件及授权委托书的复印件予以佐证，证明其按照提示的内容交付了授权委托书，本院亦在庭审中向代办公司的工作人员就委托书事宜进行了核实。现安华世纪公司坚持主张其没有钱晨出具的委托书并要求钱晨交付，但未提交相应反证，本院对安华世纪公司的该项反诉请求不予支持。安华世纪公司在房屋交付时尚未取得房屋初始登记，商品房预售合同中未约定委托费数额，且钱晨亦在未交付委托书及委托费的情况下，于2010年3月办理了诉争房屋的入住手续，可见双方实际变更了关于交付委托书及委托费用的约定内容。判决：一、北京安华世纪房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内为钱晨办理北京市海淀区CD-02D房屋的不动产权证书，将该房屋过户至钱晨名下；二、北京安华世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付钱晨逾期办理房产证违约金六十六万元；三、钱晨于本判决生效后十日内给付北京安华世纪房地产开发有限公司办理上述房屋权属转移登记的委托费用一千元；四、驳回钱晨的其他诉讼请求；五、驳回北京安华世纪房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院经审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，钱晨与安华世纪公司签订的北京市商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。虽然双方对于安华世纪公司完成初始登记的时间没有做出约定，但初始登记的完成系办理转移登记的前提，且合同双方对于转移登记的时间做出了明确约定，即商品房交付之日起720日，事实上安华世纪公司未能在合同约定的期间内完成上述义务，已构成违约，应当就此承担违约责任，该公司除应承担继续办理转移登记的责任外，还应依约向钱晨偿付违约金。安华世纪公司于2016年6月取得海淀区3号楼的不动产权证书，其主张无法办理转移登记系因钱晨未及时交付委托手续及委托费用的抗辩意见显系强词夺理。一审法院在查清事实的基础上确定的违约金数额正确。综上所述，安华世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10400元，由北京安华世纪房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王茂刚审判员  柳适思审判员  辛 荣二〇一七年五月二十七日书记员  索 彤