北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0109民初1685号
原告（反诉被告）：周金凤，女，1980年5月13日出生，解放军总后勤部金盾出版社《百姓生活》杂志编辑部编。
委托诉讼代理人：王紫瑜，北京市中银律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张立群，男，1981年12月10日出生。
委托诉讼代理人：刘燕燕，北京市易凯律师事务所律师。
原告周金凤（反诉被告）与被告张立群（反诉原告）合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周金凤的委托诉讼代理人王紫瑜,被告（反诉原告）张立群及其委托诉讼代理人刘燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周金凤向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行双方就门头沟区2303号（简称2303号）房屋所达成的协议，对双方拥有的份额收益进行分割。2、判令被告协助将2303号房屋过户给原告，过户费用由周金凤自愿负担。3、判令被告支付原告2014年1月12日起至实际交付房屋给原告期间的房屋使用费，计算方式每月4000元。事实和理由：原被告双方于2012年7月共同出资购买2303号房屋，原告出资80%，被告出资20%，2013年，涉案房屋交付。该房屋购买后，双方就该房屋归属多次协商，并进行书面约定，于2014年1月12日最终达成解决方案，由被告向原告出具《证明》的形式约定房屋按2.5万元/平方米转让给周金凤，房屋总价约225万元，扣除银行贷款80万元及各项费用后所得收益按比例分成（张立群30%，周金凤70%），过户后周金凤将收益一次性给付张立群，此前张立群与周金凤之前的一切协议均作废。周金凤亦认可上述《证明》的约定。该协议已经法院判决有效，故提出诉请。
被告（反诉原告）张立群辩称，我不同意原告诉讼请求，我没有义务将涉案房屋过户给原告，涉案房屋系2012年7月由我个人购买，当时购房款不够，我向原告借款支付的首付款，房屋贷款也系以我名义所贷，并由我每月偿还贷款，原告没有给付房款，原告也没有理由分割我的收益，我没必要支付原告房屋使用费，原告在收到《证明》后仍向我索要购房借款，正印证了不存在共同出资的情况。关于借款，我在2014年1月12日前已陆续偿还5.2万元，在2014年4月21日因原告索要购房借款将被告打上，在派出所明确字被告购房借款还有31.5万元，抵扣原告打伤赔偿被告的款项1.5万元，剩余30万元购房借款需被告偿还原告。当天，被告给原告出具一份欠条，欠条内容是被告给原告30万元。后来原告多次还催要这30万元，我已经还了原告13万余元，还剩一部分没有还原告。《证明》中明确了张立群将2303号房屋转让给周金凤，正是基于涉案房屋为张立群的这个前提，“转让”也证实基于没有共同购房的事实。另，涉案房屋系被告依据优惠政策购买的房屋，现尚未取得所有权证书，如果房屋出卖给原告有违政策也损害我的利益。双方在该《证明》中未就过户情况进行商谈，特别是具体的过户时间没有严格约定，因而，原告请求判令强行过户，无法履行。即使我将房屋过户给原告也不能按照当时的价格履行，应按照现在的价格过户给原告，原告应给付我房屋差价款。原告主张房屋使用费没有依据，因为房屋现在没有确认归原告所有，故我使用该房屋合理合法。2014年1月12日的《证明》是张立群在1月12日作出的单方意思表示，系要约，而非协议，周金凤在收到《证明》后并未给予书面确认和电话沟通，且周金凤在2014年6月继续催要购房借款，我于当月28日向其转账8万元，充分说明原告不想按照《证明》履行，其行为符合受要约人对受邀约人的内容作出实质性变更，现我要求撤销该要约。即使认定为协议，也是附条件生效的协议，所附条件是周金凤需具备购房资格，但周金凤在该协议书写时尚不具备购房资格。该《证明》应为赠与协议，出具后原告在2014年4月21日将被告打伤，在派出所达成协议，原告此时并未提出购房要求，没有对被告出具《证明》进行承诺，故被告出具协议在2014年4月22日就此终止。根据受赠人伤害赠与人，赠与人有权撤销赠与的规定，我方撤销赠与于法有据。2016年4月11日，双方房屋买卖合同纠纷庭审中被告明确向原告提出了反诉，要求解除《证明》，周金凤当庭也予以答辩，以上事实证明，周金凤在接到《证明》后，未依买卖惯例及时找我就履行《证明》一事进行告知、磋商、付款行为，反而作出与之相反的行为，故我有理由相信，周金凤继续催要房屋欠款，就是以其行为表示不同意按照《证明》执行，故我反诉要求解除《证明》。
反诉被告周金凤辩称，不同意张立群的反诉请求。首先，关于该份《证明》已经生效判决确认有效，对于该有效的《证明》实际上就是一份双方关于房屋分割的协议约定，《证明》的内容也符合合同所需要件，而且张立群明确承诺了过户的意思表示，该协议没有违反法律、法规、行政规章的规定。双方签署《证明》后我方一直督促张立群进行履行，并自2014年上半年开始进行诉讼，要求张立群履行协议，该协议中双方并未约定解除事项，张立群没有单方解除权，协议内容也不符合法定解除事项。且在系列诉讼过程中，张立群多次提出了自相矛盾的抗辩理由其目的只是为了拖延过户的时间，继续占用该处房产。周金凤认为该协议应当继续履行，应驳回被告反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
庭审中，双方无争议的事实如下：
周金凤和张立群原系夫妻，双方于2010年11月结婚，于2012年7月3日协议离婚，离婚协议书载明：“双方婚姻存续期间无共同财产无共同债务，男方一次性补偿女方精神损害费50万元，该款项应于2012年12月31日前支付完毕。”。
2012年8月11日，张立群作为买受人签订《北京市商品房预售合同》，约定张立群购买2303号房屋。上述房屋首付款41.0399万元，剩余房款80万元采用按揭贷款方式支付，首付款以张立群名义支付。2013年2月27日，张立群作为借款人、中国建设银行股份有限公司北京门头沟支行、北京市住房贷款担保中心作为保证人，三方签订《住房公积金贷款借款合同》（合同编号为：310-门头沟-2013-2029），约定的主要内容为：……住房借款的金额为80万元，借款月利率为3.75000‰，如遇北京住房公积金管理中心住房公积金贷款利率调整，按调整后的利率及有关规定执行，借款期限自2013年2月27日起至2043年2月27日止，借款用途仅限于张立群购买2303号住房……。张立群自收到借款后的次月开始按月偿还借款，每月还款时间为每月27日，按照自愿还款方式每月最低还款额为3994元。同时，张立群以2303号房屋为抵押物，向北京市住房贷款担保中心提供反担保，并办理抵押权登记手续，登记的抵押权人为北京市住房贷款担保中心。2303号房屋按揭贷款每月以张立群名义支付，分别于2013年3月27日至2015年2月27日每月本金加利息还款3994元，其中2013年11月6日因逾期还款，罚息4.49元，本金加利息还款额为3998.49元。于2015年3月27日至2016年1月27日每月本金和利息还款3641元，于2016年2月27日至查询日2016年9月27日每月还款本金加利息3142元。庭审中，双方一致认可剩余按揭贷款按照年利率3.25%计算。
2303号房屋交付后，一直由张立群居住使用，张立群出资对上述房屋进行了装修，并交纳了涉案房屋交付所需契税12103.99元及办理涉案房屋贷款手续所需费用，包括房屋评估费1500元、代理费800元。周金凤以张立群名义交纳涉案房屋公共维修基金17846元。张立群入住涉案房屋后，交纳了入住期间的物业费和取暖费。现2303号房屋登记的房屋所有权证号为：京（2016）门头沟不动产权第0011XXX号。
2014年1月12日，张立群出具《证明》，载明：“张立群名下2303号房屋按照市场价2.5万元/平方米转让给周金凤，房屋总价约225万元，扣除银行贷款80万元及各项费用、首付、月供后，所得收益按张立群30%、周金凤70%的比例分成。过户后，周金凤将所得收益一次性付给张立群。此前双方一切协议均作废。”该《证明》由张立群单方签字，但周金凤表示认可该《证明》并要求按照该《证明》履行。
2014年，周金凤曾诉至法院要求确认上述协议有效，该案查明原被告双方曾书写过多份材料。其中，2012年8月15日，张立群出具证明两份，载明：2303号房屋首付款由周金凤出资33万元，由张立群出资8万元，若房屋处理，周金凤、张立群按照7:3比例计算收益。2013年1月19日，周金凤、张立群签订协议，约定：双方共同出资购买2303号房屋，首付由张立群出资8万元，由周金凤出资33万元，张立群占20%比例，周金凤占80%比例；贷款由双方按上述比例支付，房屋出卖并偿还贷款后剩余本金及收益由双方按上述比例享有份额。张立群后于2013年11月19日、2013年12月10日分别出具材料，载明对2303号房屋的处理意见。2014年1月9日，张立群出具《证明》，载明：张立群名下2303号房屋按照市场价2.5万元/平方米转让给周金凤，房屋总价约225万元，扣除银行贷款80万元、各自首付款（张立群8万元、周金凤33万元）、张立群所出月供及各项费用后，所得收益按张立群30%、周金凤70%的比例分成；过户后，周金凤一次付清张立群的一切费用；此前双方一切协议均作废。2014年4月21日，周金凤、张立群因纠纷经公安机关接处警处理，双方于2014年4月22日达成协议如下：周金凤赔偿张立群医药费1.5万元，双方互不追究对方法律责任，不要求派出所处理此事。因1.5万元从张立群欠周金凤的31.5万元中扣除，故剩余30万元。
该案审理过程中，针对2014年4月22日协议协商过程，张立群申请本院向北京市石景山区八角派出所民警调查，经调查，民警陈述：2014年4月，周金凤、张立群因打架报警，双方协商，由周金凤赔偿张立群1.5万元；周金凤要求张立群或者给房，或者给钱，双方协商在协议补充了一句话；其在现场听二人表示31.5万元就是房子的钱，但不清楚张立群给付周金凤31.5万元后关于房子的事情双方是否就两清了；周金凤表示离婚后没有得到房子就要求张立群返还共同出资的33万元，二人没表示房子归谁。该案经审理认为：2014年1月12日出具的《证明》虽然由张立群单方签名确认，但周金凤表示认可该证明的内容及效力，表明双方就该《证明》约定内容达成一致意见，该《证明》亦符合法定合同成立要件。张立群主张其受周金凤胁迫出具《证明》，且该《证明》违反了北京市政府的强制性规定，其理由并非法定合同无效的情形，故对张立群主张协议无效的答辩意见，本院不予采纳。张立群主张双方达成新的协议对2014年1月12日《证明》的内容进行变更，依据其提供的2014年4月22日协议，仅能确定双方约定张立群尚欠周金凤30万元款项，但无法确定该款项的性质，即使综合民警的证言，亦无法认定双方对2303号房屋的权属、分割等内容重新达成了明确的协议，且无法认定新达成的协议变更或解除了2014年1月12日《证明》，故本院对张立群上述主张亦不予采纳。2014年1月12日《证明》系周金凤、张立群的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，（2014）门民初字第3380号民事判决书，判决确认上述《证明》有效。
关于《证明》中各项费用的具体指向，周金凤主张包括公共维修基金、契税、物业费等涉及房屋买卖的合理费用。张立群表示其无法明确各项费用的具体指向，但包括涉及房屋的所有费用。
本案审理中，经本院询问，北京市住房贷款担保中心表示：在还清贷款本金及利息的前提下，可以解除抵押权，也同意2303号房屋变更登记所有权人。周金凤表示自愿偿还《住房公积金贷款借款合同》项下贷款本金及利息，然后再办理所有权人变更登记手续。另查，周金凤现已具备在北京市购房的资格。
双方有争议的事实：
双方是否存在共同出资购房情况。
张立群主张：2303号房屋系其个人财产，该房屋贷款均系其个人负担。因买房时其首付款不够，向周金凤借款33万元，房屋是以张立群的名义购买并办理的贷款手续，后续按揭贷款也均是由张立群偿还，该房屋不存在共同出资购买的情形。张立群与周金凤曾于2013年8月22日达成协议，约定张立群将周金凤出资的33万元归还后，周金凤与2303号房屋就没有关系。2014年4月22日，因周金凤割伤张立群，双方经过协商达成了协议，张立群向周金凤出具欠周金凤30万元的欠条，载明张立群再给周金凤30万元，今后不追究周金凤的法律责任，双方之前的协议全部作废。后周金凤催要该30万元欠款，张立群于2014年6月28日向周金凤转账8万元，并在之前已偿还部分欠款，现已共偿还周金凤13.2万元。
周金凤主张：2303号房屋系双方离婚后周金凤出资33万元、张立群出资8万元共同购买，因当时周金凤不具备购房资格，故才以张立群的名义办理的按揭贷款。购买房屋后，双方多次就房屋问题达成协议，2013年8月22日的协议已经作废，双方最终于2014年1月12日就2303号房屋分割达成最终确认协议，现该协议已被生效文书确认有效，双方均应按照协议履行。
张立群为证实其主张，向本院提交了以其名义交纳的首付款、契税的发票、2013年8月22日和2014年4月22日的协议各一份、2014年6月28日的转账电子回单。2013年8月22日的协议约定：“张立群在两个月内将周金凤出资的33万元归还后，周金凤与房屋无关，之前的一些协议作废。”2014年4月22日的协议载明：“周金凤赔偿张立群医药费1.5万元，双方互不追究对方法律责任，不要求派出所处理此事。因1.5万元从张立群欠周金凤的31.5万元中扣除，故剩余30万元。”经质证，周金凤认可发票真实性，但主张当时因周金凤不具备购房资格，才以张立群名义购房。周金凤对上述两份协议的真实性认可，但主张2013年8月22日达成协议后，双方事后又达成了新的协议，该协议已作废。2014年4月22日的协议只是对双方离婚协议中载明的50万元精神损失费进行的约定。周金凤认可收到了张立群于2014年6月28日转账的8万元，但主张该款项系张立群偿还其家人借周金凤的借款。张立群未就其主张的“欠条”向本院提交证据。
2、《证明》的性质。
张立群主张：2014年1月12日的《证明》是张立群在1月12日作出的单方意思表示，系要约，而非协议，被告在收到《证明》后并未给予书面确认和电话沟通，且被告在2014年6月继续催要购房借款，被告于当月28日向其转账8万元，充分说明周金凤不想按照《证明》履行，其行为符合受要约人对要约人的内容作出实质性变更，现我要求撤销该要约。即使认定为协议，也是附条件生效的协议，所附条件是被告需具备购房资格，但被告在该协议书写时尚不具备购房资格。该《证明》也应为赠与协议，出具后原告在2014年4月21日将被告打伤，在派出所达成协议，原告此时并未提出购房要求，没有对被告出具《证明》进行承诺，故被告出具协议在2014年4月22日就此终止。根据受赠人伤害赠与人，赠与人有权解除赠与的规定，我方解除赠与于法有据。该《证明》即使为房屋买卖协议，被告在接到《证明》后，未依买卖惯例及时找我就履行《证明》一事进行告知、磋商、付款行为，反而作出与之相反的行为，故我有理由相信，被告继续催要房屋欠款，就是以其行为表示不同意按照《证明》执行，我有权要求解除《证明》。
周金凤主张：《证明》系双方在共同出资购房后对于房屋分割达成的分割协议，不同意张立群关于《证明》性质的主张。
3、2303号房屋偿还按揭贷款情况
张立群主张：2303号房屋系其个人财产，以张立群的名义购买并办理的贷款手续，后续按揭贷款也均是由张立群偿还的。
周金凤主张：2303号房屋系双方离婚后周金凤出资33万元、张立群出资8万元共同购买的，因当时周金凤不具备购房资格，故才以张立群的名义办理的按揭贷款。周金凤曾帮张立群及其家人偿还欠款13万余元，张立群向周金凤转账的8万元系张立群家人欠周金凤的款项，尚有5万余元没有还清，当时张立群同意以其欠周金凤的欠款抵扣周金凤应当承担的房屋贷款，故周金凤并未直接给付张立群现金用于偿还按揭贷款。
张立群为证实其主张，向本院提交了2013年3月27日至2016年3月27日其名下银行账户明细。经质证，周金凤认可明细真实性，但主张其中周金凤以抵扣欠款的形式负担按揭贷款。
周金凤为证实其主张，向本院提交署名为“张立群”的材料一份，载明：“今收到周金凤一年（2013年4月-2014年3月）房贷现金38400元，每月还4000元，房子位置门头沟11-2303。2013年10月31日。”经质证，张立群认可该协议系其所写，不认可证明目的，其未收到该材料中载明的款项。
综合各方陈述和提交证据情况，本院认定事实如下：
2014年1月12日的《证明》已经生效判决书确认有效，张立群主张周金凤出资的33万元系其向周金凤的借款，周金凤对此表示否认，张立群就其主张向本院提交2013年8月22日的协议和银行账户明细、电子回单，因二人曾书写过多份协议，2013年8月22日的协议仅为其中一份，且之后书写的协议注明“此前双方一些协议均作废”，故本院认为2013年8月22日的协议已作废。现仅依据张立群提交的账户明细和转账电子回单，无法确认其二人之间存在借款的约定，故本院对张立群主张的33万元系借款的主张不予采信。结合双方的身份关系及关于2303号房屋书写的多份材料，可以确认，2014年1月12日的《证明》应系双方关于共同出资购买的2303号房屋达成的分割协议。张立群关于该《证明》系要约、赠与、附条件生效的协议的答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。周金凤主张因其与张立群家人存在其他借款关系，张立群同意以该借款抵扣周金凤应当偿还的贷款，张立群对此不予认可，周金凤亦未提交充分证据证明双方存在该约定，且周金凤自认其没有实际给付2013年10月31日材料中载明的相关款项，故本院对于周金凤的该主张不予采信。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据生效判决书，张立群于2014年1月12日书写的《证明》有效，现周金凤依据该《证明》要求张立群协助将涉案房屋过户至其名下的诉求，符合法律规定，本院予以支持。因2303号房屋上设定有抵押权，在抵押权尚未消灭的前提下，无法办理房屋所有权人转移登记手续。周金凤表示自愿偿还贷款本金及利息，然后再办理所有权人转移登记手续，本院对此不持异议。因《证明》系原被告双方于2014年就2303号房屋达成的分割协议，张立群关于应依据现有房屋市场价格进行分割的主张，没有事实依据，本院不予采信。张立群关于涉案房屋系有优惠政策的住房，但未向本院提交证据材料，本院对其该意见不予采信。
因双方关于证明中各项费用的具体指向无法达成一致意见，故关于收益情况，本院依据《证明》的内容、双方交纳的涉及房屋的必要费用及贷款支付情况予以确定。虽《证明》经生效判决书确认有效，但该证明中并未约定房屋交付时间，且依据查明的事实，涉案房屋系双方共同出资购买，在该房屋未被实际分割前，张立群有权居住涉案房屋，故周金凤要求张立群给付房屋使用费的诉求，没有法律依据，本院不予支持。双方在签订2014年4月12日的协议时，已明知2303号房屋需以张立群名义办理贷款手续，故评估费、代理费系办理贷款手续所交纳的费用，该费用由张立群交纳，涉案房屋契税亦由张立群交纳，现该房屋归周金凤所有，故周金凤应将上述费用返还张立群。依据查明的事实，2303号房屋由张立群负担部分首付款，并由张立群偿还了部分按揭贷款和利息，该笔款项亦应由周金凤返还。
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。张立群主张周金凤在接到《证明》后，未依买卖惯例及时与其就履行《证明》一事进行告知、磋商、付款行为，而是继续催要房屋欠款，就是以其行为表示不同意按照《证明》执行，故其有权解除《证明》，周金凤主张其催要的款项并非购房款，张立群就其主张向本院提交了转账凭证，但仅依据该凭证不足以证实其转账给周金凤的款项系偿还购房款。且2014年1月12日的《证明》中并未约定合同解除条件，周金凤亦不同意解除《证明》，故张立群的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、周金凤于本判决生效之日起三十日内还清《住房公积金贷款借款合同》（合同编号为：310-门头沟-2013-2029）所涉及的贷款本金及利息。
二、周金凤将本判决第一项确定的还款义务履行完毕后七日内，张立群协助周金凤办理北京市门头沟区2303号房屋的抵押权解除手续。
三、在抵押权解除手续办理完毕后七日内，张立群协助周金凤办理北京市门头沟区2303号房屋的所有权人转移登记手续，所有权转移至周金凤名下。
四、周金凤于本判决生效之日起三十日内给付张立群421759元。
五、驳回周金凤的其他诉讼请求。
六、驳回张立群的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费两万五千六百九十六元，由周金凤负担一万八千二百五十六元，已交纳；由张立群负担七千四百四十元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费两万四千八百元，由张立群负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 田 裴
代理审判员 秦晓敏
代理审判员 熊寿伟
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 王 杰