安徽省凤阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凤民一初字第01517号
原告：赵国光，男，1975年7月3日出生，汉族，农民，住安徽省蚌埠市五河县。
委托代理人：付吉光，安徽明都律师事务所律师。
被告：凤阳县绿都房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市凤阳县。
法定代理人：俞程华，该公司董事长。
委托代理人：汪明选，该公司员工。
委托代理人：李兰周，该公司员工。
原告赵国光诉被告凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理。依法由代理审判员陆先尧适用简易程序，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。赵国光及其委托代理人付吉光、绿都公司的委托代理人汪明选到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵国光诉称：2012年2月9日，赵国光与绿都公司签订了《商品房预售合同》一份（之前签订过一份《商品房买卖合同》），合同约定，赵国光购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套（第4幢2单元201号房）和一个独立储藏室（该储藏室价款为50288元），该房建筑面积111.36平方米，单价3071.12元，购房款合计342000元。绿都公司应当于2012年12月30日前将综合验收合格的商品房交付赵国光使用，并出具符合合同第十条约定的证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，逾期交付的，按日支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，赵国光依约支付了房款和储藏室价款，但绿都公司未按期交房，直到2013年5月17日才把钥匙交付赵国光，相关验收合格报告及产权证书至今没有交付。绿都公司在2013年5月11日还向赵国光收取了办证费17100元。现赵国光起诉来院，要求绿都公司支付逾期交房违约金39342.18元；并承担本案的诉讼费用。审理中，赵国光增加诉讼请求，要求逾期交房违约金按房屋价款392288元（342000元＋50288元），日违约金万分之一从2012年12月31日计算至2015年6月18日（合计901天）为35345.1488元；判令绿都公司立即为赵国光办理房产证并支付逾期交付房产证违约金，该违约金自2013年8月31日起至房产证实际交付日止按已付房款409388元（342000元＋50288元＋17100元）日万分之一计算。
绿都公司辩称：对于双方签订购房合同，赵国光从绿都公司购买诉称的房屋及储藏室等基本事实以及赵国光拿钥匙时间无异议。绿都公司认为赵国光已经接受了房屋，计算违约金应当算至交付房屋之日。合同约定遇到连续阴雨天气等情况，相应的违约金计算应当排除。计算违约金不应包括储藏室的金额。
赵国光为支持其诉讼请求成立，提供以下证据，并经对方质证：
1、赵国光的身份证一份。用于证明赵国光的身份情况。
绿都公司对此无异议。
2、商品房预售合同一份。用于证明赵国光于2012年2月9日向绿都公司购买商品房一套及储藏室一间，以及约定的交付方式、违约条件等的事实。
绿都公司对此无异议。
3、收据四份。用于证明赵国光向绿都公司支付购房款、储藏室、办理房产证费用、物业管理费的情况。
绿都公司的质证意见为：对收据的真实性无异议，但赵国光购买的储藏室为独立储藏室，不是和房屋一起出售的，且为口头协议，计算违约金应以购房款计算，不应该包括储藏室的价格。
4、凤阳县绿都房地产开发有限公司基本信息一份。用于证明绿都公司的基本信息情况。
绿都公司对此无异议。
5、交房通知书复印件一份。用于证明赵国光购买的房屋在2013年5月11日发出交付通知书，与绿都公司承诺交房的日期不一致，绿都公司违约未按约定期限交付房屋。
绿都公司的质证意见为：无异议。该交房通知书是赵国光的亲戚签收的。
6、新安晚报2015年6月11日报纸一份。用于证明媒体报道凤阳县绿都房地产开发有限公司“交房两年多，房产证没影”，绿都公司违约交房。
绿都公司的质证意见为：对真实性无异议，但此证据达不到赵国光所要证明的目的。
7、凤阳县城市建设规划管理委员会2011年第二次会议纪要、单面图复印件各一份。用于证明禄都花苑小区经讨论研究符合要求，允许绿都公司开发房产以及绿都公司开发项目的位置。
绿都公司对此无异议。
绿都公司为支持其抗辩理由成立，提供证据如下：
1、营业执照、组织机构代码复印件各一份。用于证明绿都公司的主体资格。
2、商品房预售合同复印件一份。用于证明双方权利义务约定的情况。
赵国光的质证意见为：对真实性无异议，但对于合同第十三条规定的排除因素需要绿都公司进一步提供证据证明。储藏室与房屋是一起买的，违约金应一并计算，该证据达不到绿都公司的证明目的。
3、停电情况、阴天情况的书面材料、监理单位出具的关于低温、阴雨天气无法施工的情况说明一份、临淮关镇社会管理委员会出具的村民阻止施工证明复印件、接出警记录各一份。用于证明禄都花苑因停电、阴雨天等客观因素无法施工，绿都公司履行合同中存在排除因素，无法施工的天数应当从双方签订合同之日至实际交付房屋之日的范围内扣除。
赵国光的质证意见为：凤阳气象局的这份证据存在瑕疵，不符合证据形式要件，达不到证明目的，从统计的数字来看，温度不够低，不影响水泥等施工；关于临淮关镇社会管理委员会出具的村民阻止施工证明，该份证据内容不明确，且未提供公安等部门的证据相互证明，是孤证，不具有证明效力；关于停电的这份证据，只是笼统的讲了停电天数，未有明确的范围，时间段；关于接出警记录，虽然公安机关多次出警，但当时就解决了问题，并没造成工程施工多日连续停工，不能达到绿都公司的证明目的。
4、交房通知书一份。用于证明在2013年4月28日绿都公司通知赵国光5月11日拿房，赵国光亲戚赵现根2013年5月3日拿房，已完成交付，不存在逾期的事实。
赵国光的质证意见为：这只是通知交房，赵现根是赵国光姑姑。
5、工程竣工验收报告一份。用于证明绿都公司出售的房屋符合合同约定的交付条件。
赵国光的质证意见为：该报告不符合合同第十条的四项约定交付条件，不具有证明力，达不到其证明目的。报告上的最终通过验收是2014年10月14日，而双方约定的交付日期是2012年12月30日。
本院对上述证据认证如下：赵国光提供的证据1、2、3、4、5、7具有真实性、合法性，与本案具有关联性，其证明效力，本院予以确认。证据6系媒体报道，不能排除媒体具有倾向性，且不是针对本案中特定的合同相对人，不能作为定案的证据使用，对其证明效力，本院不予确认。绿都公司提供的证据1具有真实性、合法性，与本案具有关联性，其证明效力，本院予以确认。对证据2、3，合同的真实性无疑，气象局证明不符合证据的形式要件，且结合合同无法达到其证明目的，本院不予确认。安徽电力凤阳供电有限责任公司临淮供电所证明并不明确，不能说明停电具体情况及对工程施工的影响，对其证明目的不予确认。关于临淮关镇社会管理综合治理委员会的证明，该委员会并非一级国家机关，也非独立法人，其证明内容不确切，故对其证明目的不予确认。对公安机关出警记录，根据出警记录记载的内容，十份出警记录的发生时间均在赵国光与绿都公司签订合同之后，故对其证明目的不予确认。对证据4交房通知书，其内容属实，为双方认可，绿都公司已经尽到通知义务，但是否逾期交房，交房通知书不能单独作为定案依据，达不到绿都公司的证明目的。对于证据5，绿都公司对于所售商品房已通过竣工验收，但双方约定的交付条件为综合验收，且通过竣工验收的时间晚于约定交房时间，其内容不符合双方约定的交付条件，对其证明效力将结合全案予以认证。
经审理查明：2012年2月9日，赵国光与绿都公司签订了《商品房预售合同》一份，合同约定，赵国光购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套（第4幢2单元201号房），该房建筑面积111.36平方米，单价3071.12元，购房款合计342000元。同时，赵国光与绿都公司口头约定购买储藏室一间（价款50288元）。当日，赵国光就全额支付了购房款和储藏室价款。2012年8月20日，经有关部门要求，绿都公司与赵国光重新签订了一份新格式的《商品房预售合同》，仍约定赵国光购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套（第4幢2单元201号房），房屋大小和价格不变，绿都公司应当于2012年12月30日前将综合验收合格的商品房交付赵国光使用，并出具符合合同第十条约定的证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，逾期交付的，按日支付已付房款万分之一的违约金。工程竣工后，2013年5月3日，赵国光接到绿都公司通知其2013年5月11日交房，赵国光于2013年5月11日向绿都公司支付了代办房产证费用17100元，于2013年5月17日拿到房屋钥匙。因绿都公司延期交房，且至今没有办下来房产证，赵国光起诉来院，要求绿都公司支付逾期交房违约金39342.18元；并承担本案的诉讼费用。审理中，赵国光增加诉讼请求，要求逾期交房违约金按房屋价款392288元（342000元＋50288元），日违约金万分之一从2012年12月31日计算至2015年6月18日（合计901天）为35345.1488元；判令绿都公司立即为赵国光办理房产证并支付逾期交付房产证违约金，该违约金自2013年8月31日起至房产证实际交付日止按已付房款409388元（342000元＋50288元＋17100元）日万分之一计算。
本院认为：赵国光与绿都公司于2012年2月9日签订了购房合同，2012年8月20日重新签订《商品房预售合同》，均是双方的真实意思表示，重新签订的合同内容合法有效，双方均应严格依约履行。赵国光依约履行了付款义务。根据合同第十条约定，出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取得综合验收证明文件。但绿都公司未能在合同约定的期限内交房，显属违约。依法应当按照该合同第十二条约定承担违约责任，即逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。
本案的争议焦点为，一、绿都公司逾期交房，其违约金计算的日期应当计算至交钥匙之日还是至起诉之日？违约金计算是否应包含储藏室？
根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。赵国光于2013年5月17日拿到钥匙，已经实际形成对房屋转移占有，可视为房屋的交付使用。绿都公司未能提供证据证明该房通过综合验收合格，视为至今未能达到双方约定的交付条件。通过其提供的竣工验收报告可知，虽然消防部门同意验收的日期没有填写，但可以确定“禄都花苑”小区4号楼目前已经验收合格。交付行为具有瑕疵，但买受人确已实际占有使用该房屋，且不要求解除购房合同，房屋本身已具有使用收益的权能，其安全性等功能具有保障。故违约金应计算至实际交付之日。但绿都公司应积极办理相关手续，以使买受人顺利办理房屋有关权属证书。绿都公司辩称的连续阴雨天气等情况应当排除的意见，因其提供的证据不足以证明，本院不予支持。
关于储藏室价款是否应与购房款合并计算支付违约金。双方在购房合同中并未明确储藏室的交付及违约责任事项，系口头约定。但储藏室与所购房屋在同一建筑内，储藏室价款与购房款均于第一份购房合同签订当日全额支付，买受人有理由相信储藏室应当与所购商品房一并交付，储藏室的交付与违约责任可参照购房合同约定，违约金可一并计算。
依照合同约定，2012年12月31日至2013年5月17日逾期天数为138天，其违约金确认为5413.6元（392288元×1／10000×138天），赵国光诉讼请求超出部分，本院不予支持。
二、绿都公司办理房产权属证书及支付逾期办理房屋权属证书违约金是否有依据？
通过双方提供的证据及庭审中的陈述可知，赵国光与绿都公司是口头约定由绿都公司为赵国光代办房产证，且绿都公司于2013年5月11日收取赵国光代办房产证费用17100元。业主办理房产证实质上是不动产物权从开发商向业主变更登记的过程，实践操作中，既有开发商为业主代办，也有业主自行办理房产证。但两种方法均须对方配合，非一方能完全独自办理。现双方既然有约定，绿都公司又代收了办证所需缴纳的相关费用，就有为赵国光办理房产证的义务。故赵国光要求绿都公司为其办理房产证，符合双方的口头约定。绿都公司迟迟未能为赵国光办理房产证，又不能够提供证据证明未能办证是赵国光的责任，显然构成违约，应继续履行其办证义务。
关于逾期办理房产证违约金，根据合同第二十一条第（三）款约定，出卖人应当在2013年8月30日前取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记。第（四）款第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权登记的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。因绿都公司在2013年8月30日尚未取得该商品房所在的4号楼的所有权登记，可知绿都公司在赵国光未能取得房产证一事中具有一定责任。双方关于违约金计算的约定明确，合同载明买受人应当取得所有权登记的时间为商品房交付之日起180日，交付时间为2013年5月17日，自2013年5月17日起180日为2013年11月13日，绿都公司应自2013年11月14日起按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，赵国光要求绿都公司按已付款409388元日万分之一标准支付违约金，其中储藏室本身不需办理房产证，绿都公司代收的办证费不属于已付房款范畴，均予以扣除，对该项超出部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告赵国光逾期交房违约金5413.6元；
二、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内为原告赵国光办理房屋所有权证；
三、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告赵国光逾期办理房屋所有权证违约金（自2013年11月14日起按日计算向买受人支付全部已付款342000元万分之一的违约金至房屋所有权证办理完毕日止）；
四、驳回原告赵国光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1430元，减半收取715元，由原告赵国光负担432元，由被告凤阳县绿都房地产开发有限公司负担283元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
代理审判员 陆先尧
二〇一五年十月十日
书 记 员 宋 洁
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。