甘肃省平凉市崆峒区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0802民初912号
原告：任辉。
被告：平凉市糖酒副食公司破产清算组（以下简称清算组）。
法定代表人：杨树鹏，清算组组长
委托诉讼代理人：李焕平。
被告：平凉市糖酒副食公司（以下简称糖酒公司）
诉讼代表人：杨树鹏，清算组组长
委托诉讼代理人：高红丽。
委托诉讼代理人：马省会，甘肃翰维律师事务所律师。
原告任辉与被告平凉市糖酒副食公司、平凉市糖酒副食公司破产清算组破产债权确认纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马明海适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任辉，被告平凉市糖酒副食公司的委托诉讼代理人高红丽、马省会，平凉市糖酒副食公司破产清算组的委托诉讼代理人李焕平出庭参加诉讼，现已审理终结。
原告诉称：2004年6月，被告糖酒公司开发经营平凉市糠酒大厦，因其资金紧张，面向社会实行商铺预售。同年8月，双方口头约定，原告在被告糖酒公司处购买商铺一间，面积30多平方米。此后，原告按被告糖酒公司的要求于2004年8月20日、同年9月24日分两次交纳了200000.00元的购房款，该公司给原告出具了正式收据，按口头约定，其余购房款待房屋建成后按市场价一次性付清。2006年，原告发现被告糖酒公司将已建成的给原告销售的商铺出售给他人。随后，原告找该公司的法定代表人，该公司承认因修建大楼资金紧张，曾多次将房屋出售给不同的人，考虑到房屋现已无法交付，承诺除退还先前交纳的房款外，对原告已交的购房款按二分九厘计息，赔偿原告的利息损失。此后，原告多次向被告糖酒公司索要房款，每次被告糖酒公司只给一部分款项打发了事。2010年6月10日，被告糖酒公司法定代表人卫照升给原告出具了将糖酒大厦一楼即正门左手第四间商铺抵押给任辉的书面材料。
原告认为，第一、债务人破产清算组将购房款简单认定为普通债权，严重损害了债权人的合法权益。原告与债务人于2004年口头达成了购买商铺的协议，当时双方约定商铺价值200000.00元，原告按此履行了其义务，而债务人至今未按约定交付商铺，属违约行为，应依法承担继续履行合同及赔偿损失的责任。原告与债务人口头协议及交付购房款的目的是为购买被告糖酒公司的商铺，如果被告糖酒公司严格履行约定，原告应当按约购得商铺，该商铺现市值近百万元，因债务人违反约定不交付商铺，而且，债务人破产清算时以债务人无法交付房屋为由，认定原告的购房款为普通债权，从而导致原告与债务人口头约定购房的合同目的无法实现，给原告造成了巨大的经济损失，如果债务人不能认定原告申报的债权，那债务人就应当按约定和法律规定给原告交付商铺。第二、清算组认定2007年9月13日苏文军收到被告糖酒公司订金18000.00元，这属于认定错误。被告糖酒公司提供的所谓原告丈夫苏文军出具的收到18000.00元“订金”收条是复印件，没有原件进行核对；原告就复印件辨认后，确认该“收条”中“苏文军”的签名不是苏文军本人亲笔书写。所以，清算组确认债权时，应当将该款项从已付款中扣除。第三、《债权确认书》认定被告糖酒公司除已支付的利息损失外还清偿了原告4700.00元，属认定错误。事实是这4700.00元属被告糖酒公司法定代表人卫照升归还他与原告丈夫苏文军之间个人借款的行为，与原告和被告糖酒公司之间的债务无关，清算组将该款认定为归还了原告的购房款，明显违背客观事实。第四、被告糖酒公司给原告书面承诺支付利息的行为，不违反法律法规的强制性规定，应为有效约定，应当依法得到支持。被告糖酒公司在履行协议时，公司的法定代表人在其履行职务期间给原告作出的书面承诺不违反法律法规的强制性规定，为有效约定，被告糖酒公司应当严格履行。按此约定，被告糖酒公司须给原告赔偿损失至申请之日止为646445.00元。按清算组所提供的证据，原告已收回购房款及损失320000.00元。目前被告糖酒公司欠原告购房款88300.00元,利息238145.00元,共计326445.00元。原告仓促收到债权申报通知后,只申报了其中的230000.00元,该款项符合约定和法律规定,清算组应当确认原告的债权；就少申报的96445.00元,是被告糖酒公司数次书面承诺给原告按二分九厘计算的利息。第五、抵押有效，应依法得到确认。糖酒公司法定代表人在其履行职务期间，给原告出具了房屋抵押担保的书面承诺，未进行抵押登记，不能对抗第三人，但不影响与原告形成的抵押合同的效力，该抵押承诺符合法律规定，应为有效抵押。故向法院起诉，请求确认原告对二被告享有债权即购房款88300.00元、利息238145.00元,共计326445.00元；请求确认原告与二被告之间的房屋抵押合同有效。
被告糖酒公司辩称：2013年9月10日，被告糖酒公司经崆峒区法院依法裁定，受理了该公司破产清算案件，并于同日指定破产清算组处理破产事务。在法院发布破产公告期间，共有80位债权人申报了2500万余元的债权。针对申报的债权，清算组进行了逐一审查，并经原公司的负责人及财务人员核实。经过清算组查账：对原告交付被告糖酒公司的200000.00元无异议，但对其主张的利息有异议。原告已收到被告糖酒公司的退款324700.00元，被告糖酒公司接收原告购房款时以及协议退款时并未约定利息；被告糖酒公司法定代表人给原告承诺的利息按利率29‰计算，属于其个人行为，并未加盖公司的公章，且在该条据中并未说明这是月利率还是年利率，约定不清，清算组不予认可。被告糖酒公司给原告所退之款的性质大部分属于本金，因此，清算组认为被告糖酒公司已将原告的欠款全部退还，甚至超出欠款范围。另外，清算组债权确认过程中对被告糖酒公司原法人代表卫照升进行了质询，卫照升称：当时原告认为房间太高，原告提出退房退款。综上，请法院依据本案的事实，依法判决。
被告清算组辩称：我们的意见与被告糖酒公司一致。
原告为证明自己的主张，提供了如下证据：
1、收款收据2份，证明原告分两次向被告糖酒公司交购房款200000.00元。
2、被告糖酒公司法定代表人卫照升的付款说明2份，证明由于被告糖酒公司一房多卖后，经原告与其协商，被告糖酒公司将原告200000.00元的购房款变为借款，并承诺从原告交付购房款时起，按月利率29‰承担利息损失。
3抵押证明1份，证明：被告糖酒公司承诺将该公司糖酒大厦左侧第4间店铺作为原告上述借款的抵押担保。
4、对账单1份，证明：根据清算组提供的被告糖酒公司支付原告欠款的15份清单计算，被告糖酒公司从2007年6月27日至2007年9月13日期间，分15笔向原告归还借款本息320000.00元。
5、“债权审查确认书54号”债权确认书1份，证明被告清算组对原告的债权230000.00元不予确认，原告对此有异议。
被告糖酒公司质证后认为，对证据1无异议，经财务查账，在会计账务中没有发现证据2中的材料，且该说明也未加盖被告糖酒公司的公章，属于原糖酒公司法定代表人卫照升的个人行为，该证据也没有确定按年息还是按月息计算利息。证据3没有加盖公司公章，属于个人行为，抵押物未办理抵押登记，抵押权不发生效力。对证据4的真实性无异议，但对其证明目的有异议；经清算组核查，被告糖酒公司向原告归还借款324700.00元，并非原告所说的320000.00元。对证据5无异议。
被告清算组质证后与糖酒公司质证意见一致。
被告糖酒公司为证明其主张，提供了如下证据：
1、平凉市崆峒区（2013）崆民破（预）字第1-1号民事裁定书一份。证明：2013年9月10日，崆峒区法院作出裁定书，受理平凉市糖酒副食公司破产清算案。
2、平凉市崆峒区（2013）崆民破字第1-1号民事决定书一份。证明：崆峒区法院于2013年9月10日依法裁定，受理了被告平凉市糖酒副食公司破产清算案，平凉市糖酒副食公司破产清算组担任该公司的破产管理人，从事破产清算工作。
3、任辉、苏文军书写的收条18份。证明：原告已收到原企业退房款324700.00元的事实，且在收到的款项中，大部分是属于退还房屋订金的事实。但订金也就是本金，此款中除200000.00元是本金外，其余均是利息。
原告质证后认为：对证据1、2无异议，对证据3中的320000.00元无异议。苏文军系原告的丈夫，对其中4700.00元原告不知情。
被告清算组质证后，无异议。
被告清算组未提供证据。
本院对原被告提供证据的分析认定：原告提供的证据中，证据3虽是被告糖酒公司原法定代表人卫照升书写，但被告糖酒公司对承诺的抵押物并未依法进行抵押登记，抵押权不发生法律效力。原被告提供的其他证据，内容真实、形式合法有效，本院予以认定。
根据当事人的陈述、举证、质证和本院对证据的认证，本院确认的案件事实如下：
2004年6月，被告糖酒公司修建平凉市糠酒大厦时，因其资金紧张，面向社会预售商铺。同年8月，原告与被告糖酒公司协商，原告在被告糖酒公司处购买商铺一间。2004年8月20日、同年9月24日，原告分两次向被告糖酒公司预付购房款各100000.00元，共计200000.00元，该公司给原告出具了收据两份。2006年12月9日，经双方协商，被告糖酒公司承诺向原告退还购房200000.00元，被告糖酒公司的法定代表人卫照升向原告书面承诺：经双方协商，原告所预付的购房款按“2分9厘”计息，款到后一次性付清。此后，被告从2007年6月15日至2007年9月13日，分18次向原告还款324700.00元，即2007年6月15日还款50000.00元、2007年6月22日还款15000.00元、2007年6月27日还款20000.00元、2007年6月29日还款80000.00元、2007年7月4日还款20000.00元、2007年7月12日还款20000元、2007年7月24日被告分3次还款50000.00元（10000.00元、5000.00元、35000.00元）、2007年8月14日还款10000.00元、2007年8月15日还款20000.00元、2007年9月4日还款5000.00元、2007年9月11日还款6000.00元、2007年9月12日还款6000.00元、2007年9月13日还款18000.00元、2008年9月7日还款1200.00元、2008年12月27日还款2000.00元、2010年2月12日还款1500.00元。此款均由原告丈夫苏文军收取，2007年9月13日前的还款收据上均注明为所收之款为“门面房退款订金”。
2010年6月10日，被告糖酒公司法定代表人卫照升给原告出具了“抵押证明”，将糖酒大厦一楼17号商铺抵押给原告任辉。2009年10月13日，被告糖酒公司的法定代表人卫照升又向原告书面承诺：经双方协商，原告所预付的购房款按“2分5厘”计息。
2013年9月10日，崆峒区法院作出（2013）崆民破（预）字第1-1号民事裁定书，裁定受理了该公司破产清算案，并于同日指定破产清算组处理破产事务。原告于2013年10月20日向清算组申报债权230000.00元。清算组审查后认为：对原告交付被告糖酒公司的200000.00元无异议，但对其主张的利息有异议。经查账，原告已收到被告糖酒公司的退款324700.00元，原告与被告糖酒公司协议退款时并未约定利息，被告糖酒公司原法定代表人给原告承诺的29‰的利息属于其个人行为，并未加盖公司的公章，且在该条据中并未说明这是月利率还是年利率，约定不清，清算组不予认可。被告糖酒公司给原告所退之款的性质大部分属于本金，因此清算组认为，被告糖酒公司已将原告的欠款全部退还，甚至超出欠款范围。清算组遂于2015年5月18日作出《债权审查确认书54》，对原告申报的债权230000.00元不予确认。
原告认为当初申报债权时间仓促，只申报了230000.00元，现原告起诉，要求确认原告对二被告享有债权即购房款88300.00元、利息238145.00元,共计326445.00元；并请求确认原告与二被告之间的房屋抵押合同有效。
本院认为，根据上述事实，本案的焦点问题如下：
一、关于被告糖酒公司欠原告款项的性质：
2004年8月20日、同年9月24日，原告分两次向被告糖酒公司预付购买商铺款200000.00元后，因故撤销购房协议，2006年12月9日，被告糖酒公司原法定代表人卫照升向原告书面承诺还款付息。即，原告的购房款已转变为借款性质的债权。
二、被告糖酒公司欠原告200000.00元的利率如何认定：
2006年12月9日，被告糖酒公司原法定代表人卫照升向原告书面承诺：经双方协商，原告所预付的购房款按“2分9厘”计息，款到后一次性付清。按照《民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，被告糖酒公司原法定代表人卫照升以被告糖酒公司的名义给原告作出的书面承诺，是履行其职务行为，被告糖酒公司应对其法定代表人卫照升所从事的民事活动承担民事责任。被告承诺的利率“2分9厘”，按交易习惯和常理，“2分9厘”应该是月利率，故被告糖酒公司拖欠原告购房款期间已清偿的利息应按双方约定月利率29‰计算。
2009年10月13日，被告糖酒公司原法定代表人卫照升又向原告书面承诺：经双方协商，原告所预付的购房款按“2分5厘”计息。但2007年9月13日后，被告实际还款行为已基本结束，此后被告糖酒公司只向原告付款4700.00元，还款数额尚不足以清偿所产生的利息。按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条一款规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。”“借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持。”的规定，2007年9月13日后未清偿的利息，应按月利率20‰计算。
三、关于被告糖酒公司给原告归还的324700.00元是本金，还是利息的问题。
双方对所还之款，未注明是本金还是利息，原告收款时注明是“门面房退款订金”，所以，原告与被告糖酒公司对于所还之款，是本金还是利息没有约定。根据本案的事实，也不存在原告所注明的“订金”的事实。按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条关于“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”的规定，被告糖酒公司给原告的还款，应先支付利息，超过部分偿还本金。
四、被告糖酒公司的还款情况和所欠本金利息的认定。
根据上述法律规定和本院确认的事实，被告糖酒公司的还款情况如下：
至2007年6月15日被告第一次还款时，2004年8月20日，被告欠原告100000.00元的利息为99470.00元（200000元×29‰÷30天×1029天）；同年9月24日，欠款100000.00元的利息为96086.67元（200000元×29‰÷30天×994天）；利息共计195556.67元。
至2007年7月12日，被告分6次还款205000.00元，被告还款首次超过利息数额；2007年6月15日至2007年7月12日期间的利息为5220.00元（200000元×29‰÷30天×27天），加以前的利息195556.67元，共计200776.67元，被告还款数额超过利息数额4223.33元，应计入本金，本金为195776.67元。
2007年7月24日被告所还的10000.00元、5000.00元、35000.00元、2007年8月14日所还的10000.00元、2007年8月15日所还的20000.00元、2007年9月4日所还的5000.00元、2007年9月11日所还的6000.00元、2007年9月12日所还的6000.00元、2007年9月13日所还的18000.00元，以此计算，至2007年9月13日，被告共计还款320000.00元，其中：还本金110452.11元，利息209547.89元，欠本金89547.89元。
2007年9月13日至2013年9月10日崆峒区法院裁定宣告被告糖酒公司破产之日期间，共计2189天，欠本金89547.89元，按照法定的月利率20‰计算，应付利息为130680.22元。在此期间被告糖酒公司分三次还款4700.00元，均小于应付利息，故此款直接计入已付利息，因此，被告糖酒公司尚欠原告利息125980.22元。
综上所述，被告糖酒公司共向原告分18次还款324700.00元，从借款之日起至被告糖酒公司还款行为基本结束之日2007年9月13日期间的利息，按约定的月利率29‰计算，产生的利息为209547.89元，被告已全部清偿，并已清偿本金110452.11元，欠本金89547.89元；从2007年9月13日起，至2013年9月10日崆峒区法院裁定宣告被告糖酒公司破产之日期间的利息，按照法定的月利率20‰计算，本金89547.89元，利息为130680.22元。在此期间被告分三次只清息4700.00元，尚欠原告利息125980.22元。（详细情况见判决书后所附“糖酒公司欠任辉款项本金及利息计算表”）
因此，被告糖酒公司破产清算组对原告债权的确认与事实不符，应予以纠正。
五、关于原告与被告糖酒公司之间抵押合同的效力问题。
借款期间，被告糖酒公司书面承诺用糖酒大厦一楼17号商铺抵押给原告任辉作为抵押担保。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，”第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，原告与被告糖酒公司需在县级以上地方人民政府规定的部门进行抵押登记后，抵押权才发生效力。由于双方至今未办理房屋抵押登记，抵押权不发生效力。因此，原告的以上债权不是抵押担保债权，而是普通债权。被告关于原告与被告糖酒公司设立的抵押权不发生效力的抗辩理由成立，本院予以支持。原告的债权应该按照普通破产债权确认。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条一款、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、被告平凉市糖酒副食公司应支原告任辉欠款本金89547.89元，利息为125980.22元，本息共计215528.11元，该债权为普通破产债权，本院对此予以确认。
二、驳回原告任辉的其他诉讼请求。
案件受理费6196元，减半收取3098元，原告承担1053元，被告糖酒公司承担2045元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
审判员 马明海
二〇一六年九月二十四日
书记员 李春辰