北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初66317号
原告（反诉被告）：赵宇，男，1980年5月14日生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李远，北京康隆律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京正冠物业管理有限公司，住所地北京市xxx号1层105。
法定代表人王乙平，经理。
委托诉讼代理人：沙莎，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周雪峰，北京市京师律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵宇（以下称姓名）与被告（反诉原告）北京正冠物业管理有限公司（以下称正冠物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。赵宇委托诉讼代理人李远，正冠物业公司委托诉讼代理人沙莎、周雪峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵宇向本院提出以下诉讼请求：1、判令双方于2016年5月20日签订的《写字楼租赁合同》无效；2、判令正冠物业公司返还赵宇已缴纳的2016年7月21日至2017年1月20日期间的租金170001元、押金56667元、赔偿装修款233316元、办公用品42850.43元、健身器材215100元、设备设施193990元、员工宿舍费用43771元、员工工资28870元、装修押金扣费9500元，共计767397.43元，因赵宇将经营权转让给案外人王x获得转让费12万元，自愿扣除该费用，故向正冠物业公司主张647397.43元。事实与理由：2016年5月20日，我和正冠物业公司经北京志达联行房地产经纪有限公司居间介绍签订了《写字楼租赁合同》，约定我向正冠物业公司租赁位于北京市朝阳区xxx建筑面积670平方米的房屋（以下称诉争房屋）用于经营健身服务。签订合同时正冠物业公司保证租赁的房屋可以进行工商登记。合同签订后我按照约定一次性支付了六个月的租金及一个月的押金。但因正冠物业公司所提供的产权证复印件中的房屋坐落与诉争房屋不一致，而正冠物业公司无法提供产权人加盖公章的诉争房屋房产证复印件致使无法办理工商登记。北京瑞普电子集团（以下称瑞普集团）和北京易亨物业有限公司分别多次找到我，称瑞普集团是房屋的产权人，该房屋的租赁是全权委托给北京易亨物业有限公司管理，正冠物业公司与我签订的租赁合同是无效的。我找正冠物业公司了解情况，其却未进行合理解释。因正冠物业公司的欺诈行为，让我遭受了巨大的经济损失，公司不能注册，无法进行正常的经营，试营业期间多次被工商部门、消防部门责令停止营业。为了保证已办理会员卡的客户利益，我无奈将经营权低价转让给他人，给我造成了巨大的损失。故诉至法院。
正冠物业公司答辩并反诉称：不同意赵宇的全部诉讼请求。第二项诉讼请求都是赵宇对公司称出资，赵宇不是财产所有人，主张财产损失主体不适格。赵宇陈述公司的经营权以及财产均转让给他人，所以也没有权利主张损失。
赵宇所述交纳押金、租金的情况属实，押金未退还。诉争房屋于2016年5月20日当日就交付给赵宇使用。赵宇租赁的是北京市朝阳区xxx楼的地下室。房屋现在由北京艾橙健身有限公司在经营。房屋产权人是瑞普集团，2010年3月11日，瑞普集团将北京市朝阳区xxx号出租给贵胄荣华（北京）家具有限公司（以下称贵胄荣华公司），租期为2010年5月8日至2015年7月7日，后又于2015年7月8日签订租赁合同，租赁期间为2015年7月8日至2017年7月7日。2012年4月30日，贵胄荣华公司将北京市xxx号院内1168平米出租给北京正冠科技发展有限公司（以下称正冠科技公司），租期为2012年4月1日至2017年4月30日。我公司与正冠科技公司、贵胄荣华公司于2012年签订了一份三方协议，约定正冠科技公司将北京市xxx号院内1168平米房屋承租权转让给我公司。我公司以出租人身份将诉争房屋出租给赵宇。我公司与赵宇签订租赁合同时，给赵宇看过正冠科技公司与贵胄荣华公司、瑞普集团之间的合同，但未向赵宇出示过我公司与瑞普集团、贵胄荣华公司和正冠科技公司之间的合同。本案我公司与赵宇的租赁合同期限到2018年7月20日，我公司认为2017年5月1日至2018年7月20日期间的租赁合同是无效的。因赵宇未按时交纳租金，且当庭陈述其与业主签订了新的租赁合同并向业主交纳了租金，以自己的行为终止了双方的租赁合同，故我公司认为双方的合同于2017年4月30日终止。现赵宇未按照约定交纳租金，我公司提起反诉，要求赵宇支付2017年1月20日至2017年4月30日期间的租金及2016年6月20日至2016年7月20日免租期期间的租金共计245555.59元。
赵宇就反诉辩称：我将经营权转让给王x后，王x与业主重新签订了合同，并交纳了2017年1月20日至2017年7月的租金，2017年1月20日至今房屋由王x使用。正冠物业公司主张租金没有合同依据。正冠物业公司对诉争房屋没有处分权，该房屋没有商业用途的规划。签订租赁合同前，曾承诺可以在诉争房屋进行注册登记，但在事后无法完成，我认为双方的合同是无效的。
当事人围绕诉讼请求提交了证据材料。正冠物业公司提交2010年3月瑞普集团（出租人）与贵胄荣华（承租人）签订的《租赁合同》，约定瑞普集团将位于北京市xxx号院内房屋956平方米的建筑面积出租给贵胄荣华公司作为办公写字间使用，租期自2010年7月8日至2015年7月7日，免租期为2010年5月8日至2010年7月7日，年租金40万元。若贵胄荣华公司将承租的房屋擅自转租、转让的，瑞普集团有权终止合同。赵宇认可真实性。
正冠物业公司提交2015年7月瑞普集团（出租人）与贵胄荣华（承租人）签订的《房屋租赁合同》，约定瑞普集团将位于北京市xxx号综合楼地下室建筑面积为1144平方米的房屋出租给贵胄荣华公司，租期自2015年7月8日至2017年7月7日。在承租期内，贵胄荣华公司不得将所承租的房屋自行转租、转借、抵押他人或与他人合作、合资等方式使用，经甲方书面同意除外。赵宇认可真实性。
正冠物业公司提交2012年4月贵胄荣华公司（出租人）与正冠科技公司（承租人）签订的《租赁合同》，约定贵胄荣华公司将位于北京市xxx号院内建筑面积1168平方米的用房出租给正冠科技公司作为办公写字间使用，租期自2012年5月1日至2017年4月30日，免租期2012年4月1日至2012年4月30日。若正冠科技公司将承租的房屋擅自转租、转让的，贵胄荣华公司有权终止合同。赵宇认可真实性，但认为合同期限到2017年4月30日，而赵宇与正冠物业公司之间的合同期限显然超过了该期限。
正冠物业公司提交2012年11月10日正冠物业公司、正冠科技公司、贵胄荣华公司签订的《补充说明》，约定由正冠物业公司来履行2012年4月正冠科技公司与贵胄荣华公司签订的《租赁合同》中正冠科技公司的权利义务直到合同截止。赵宇不认可真实性，但不申请公章的鉴定。
赵宇提交2016年5月赵宇（承租人）与正冠物业公司（出租人）、北京志达联行房地产经纪有限公司（居间方）签订的《写字楼租赁合同》，约定正冠物业公司将位于北京市朝阳区xxx之写字楼在设备完好状态下出租给赵宇，建筑面积670平方米，免租期自2016年5月20日至2016年7月20日，租期自2016年7月21日至2018年7月20日。月租金56666.67元，押一付六，租金每六个月支付一次，于付款月起租日15天前支付下一次租金。正冠物业公司为赵宇正常使用承租区域提供与物业的协调和注册手续及相关产权证明文件，并确保其真实有效。正冠物业公司不能提供本房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定的条件，影响赵宇使用的，赵宇有权解除合同。因正冠物业公司原因造成本合同无法继续履行，在赵宇结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，赵宇所交付的租金按日结算，正冠物业公司应退还赵宇已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿赵宇相当于两个月房租的违约金。赵宇未经正冠物业公司书面同意，转租、转借本房屋，或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租的，正冠物业公司有权解除本合同，无须退还赵宇所交付的押金，如押金不够赔付损失的，正冠物业公司可再向赵宇追偿。正冠物业公司认可真实性。
双方均认可赵宇已实际交纳2017年1月20日之前的租金，并向正冠物业交纳押金56667元。
赵宇提交瑞普集团于2017年5月23日出具的《关于赵宇使用我单位房屋的情况说明》，证明正冠物业公司无权处置涉案房屋。正冠物业公司认可形式真实性，不认可瑞普集团不同意其转租的说法。
赵宇提交产权证复印件、张xx书面证人证言、赵宇与正冠物业公司宋xx的微信聊天记录打印件、北京艾橙健身有限公司营业执照副本并申请证人李某出庭作证，证明正冠物业公司存在欺骗行为，诉争房屋无法办理注册登记，北京艾橙健身有限公司系在其他地方办理的营业执照。正冠物业公司不认可书面及出庭的证人证言、微信聊天记录打印件的真实性，其他真实性均认可。
赵宇提交健身器材清单及凭证、健身器材购买合同、单据、设备设施清单及凭证、设备设施购买合同、单据、办公用品清单及凭证、办公用品购买单据，证明其购买相关器材、设备、办公用品。正冠物业公司均不认可真实性及关联性。
赵宇提交装修施工合同、凭证、装修后场内照片打印件、施工押金单据，证明装修情况，并向正冠物业公司交纳了装修押金25000元，但其只退还了15500元押金，剩余9500元未退还。正冠物业公司认可施工押金单据的真实性，称25000元实际交纳至瑞普集团，被扣除的9500元也是瑞普集团收取的装修管理费，不认可其他证据的真实性。赵宇称其是向正冠物业公司的法定代表人转账的25000元，15500元是瑞普电子集团退还的。
赵宇提交宿舍租金支付收据、员工工资截图打印件，证明员工宿舍租金及工资支出情况。正冠物业公司不认可真实性及关联性。
赵宇提交消防监督检查告知书打印件，证明因北京艾橙健身有限公司无法在诉争房屋内注册，导致无法进行消防验收。正冠物业公司不认可真实性。
赵宇提交2017年1月5日其与王x签订的《健身房设备设施转让合同》，约定位于北京市朝阳区三元桥霞光里5号瑞普综合楼B1艾橙健身房内的所有装修装饰、办公、健身设施及配套设施转让给王x，共计12万元，赵宇已交纳房租至2017年1月20日，王x若要继续经营，需与产权方签订租赁合同。正冠物业不认可真实性，认为是经营权的转让，与租赁合同无关。
赵宇提交2017年4月27日王x与瑞普集团签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2017年1月20日至2017年7月20日。正冠物业公司称无法核实真实性。
本院认为：依法成立生效的合同对双方当事人具有约束力。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，正冠物业公司基于2012年11月10日其与正冠科技公司、贵胄荣华公司签订的《补充说明》而享有了2012年4月贵胄荣华公司（出租人）与正冠科技公司（承租人）签订的《租赁合同》中正冠科技公司作为承租人对位于北京市xxx号院内建筑面积1168平方米的房屋所享有的权利义务，但该租赁合同的期限截止至2017年4月30日。
2016年5月赵宇（承租人）与正冠物业公司（出租人）、北京志达联行房地产经纪有限公司（居间方）就北京市朝阳区xxx建筑面积670平方米的房屋签订的《写字楼租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，但其约定的租赁期限至2018年7月20日，超过了正冠物业公司所享有的剩余租赁期限，超过部分的约定无效，即2017年5月1日至2018年7月20日期间的租赁合同关系无效，该期间之前的租赁关系合法有效。赵宇以正冠物业公司无权处分为由要求确认《写字楼租赁合同》全部无效的主张没有依据，本院不予支持。
在该合同履行过程中，双方均认可赵宇已交纳2016年7月21日至2017年1月20日期间的租金170001元、押金56667元，本不持异议。关于装修押金，赵宇虽提交收据显示向正冠物业公司交纳的22500元，但未就最终却由瑞普集团向其退还15500元进行合理解释，故其要求正冠物业退还9500元依据不足，本院不予支持。
2017年1月5日，赵宇将诉争房屋内所涉及的装修装饰、办公、健身设施及配套设施均转让给王x，并签订《健身房设备设施转让合同》，亦系赵宇的真实意思表示，故应视为其对于诉争房屋内的装修装饰、办公、健身设施等进行了处分，其在本案中主张正冠物业公司对其进行相关赔偿、退还已交纳租金的依据不足，本院均不予支持。赵宇主张正冠物业公司未能按照合同约定向赵宇提供诉争房屋的产权证明、诉争房屋无法办理工商注册登记，按约定赵宇有权解除合同，但赵宇未提交证据证明其就解除租赁合同关系已按照法律规定通知了正冠物业公司，而是在合同期内将诉争房屋内的设施设备整体交付他人使用、经营，并由受让人与瑞普电子集团就诉争房屋签订新的租赁合同，应视为在合同未解除的情况下赵宇以实际行为表明不再继续履行合同，构成违约，正冠物业公司要求赵宇支付2017年1月20日至2017年4月30日期间的租金于法有据，本院予以支持，赵宇已交纳的押金先行抵扣上述费用。正冠物业公司要求赵宇支付免租期的租金没有依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）赵宇、被告（反诉原告）北京正冠物业管理有限公司与北京志达联行房地产经纪有限公司签订的《写字楼租赁合同》部分无效；
二、原告（反诉被告）赵宇于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京正冠物业管理有限公司租金十八万八千八百八十八元九角{从原告（反诉被告）赵宇已交纳的押金五万六千六百六十七元中先行抵扣，即已执行五万六千六百六十七元}；
三、驳回原告（反诉被告）赵宇的其他本诉诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京正冠物业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6270元，由原告（反诉被告）赵宇负担（已交纳）。
反诉案件受理费2491元，由被告（反诉原告）北京正冠物业管理有限公司负担（已交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 李文丹
二〇一七年十二月八日
书 记 员 彭佳妤