河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第7395号
原告（反诉被告）河南三星广告集团有限公司，住所地郑州市金水区中州大道2号院金水文化创意园A座712室。
法定代表人刘延坤，总经理。
委托代理人刘保福，该公司法律顾问。
被告（反诉原告）孙兆坤。
原告河南三星广告集团有限公司与被告孙兆坤租赁合同纠纷及反诉原告孙兆坤与反诉被告河南三星广告集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）河南三星广告集团有限公司（以下简称三星广告公司）委托代理人刘保福、被告（反诉原告）孙兆坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三星广告公司诉称：2012年2月22日，原被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告租赁被告位于郑州高新区石佛办事处孙庄村的540平米厂房一处，租赁费为67000元每年，自第三年其每年递增一次，每次递增合同总额的15%；租赁期限自2012年3月12日至2017年3月13日，付款方式为每年支付一次。合同签订后原告共支付被告租赁费104000元，但2013年6月份被告厂房拆迁，导致合同无法履行，为此原告多支付租金20998元。又因被告怠于通知原告拆迁事宜，导致原告多支出搬迁费10000元。故请求判令被告退还原告租赁费20998元及其他费用10000元，共计30998元。
被告孙兆坤辩称：不愿意退房租，合同约定先交房租后用房，原告迟延交纳房租，且未交足房租，应承担违约责任，支付违约金。
反诉原告孙兆坤诉称：原告所述的合同是原告公司郝磊与被告所签订。2012年2月22日原被告协商承租事宜，双方协商后答应原告免费入住20天，合同期为2012年3月12日至2017年3月13日。2013年6月规划拆迁至原告承租的厂房，原告搬走。双方于当日结束合同关系，原告应支付被告87天的房租16008元。双方签订的合同约定提前一至两个月一次性交付第二年租金67000元，可经被告多次催要，原告于2013年4月10日支付27000元、5月初支付10000元，违约滞纳金按20天计算，原告应支付被告违约金26800元。原告的员工宿舍拖欠两个多月房租及水电费1100元未付。故请求判令反诉被告支付反诉原告违约金、其员工宿舍拖欠房租水电费共计6908元。要求原告交齐全部房租，并按实际逾期时间缴纳违约金，总请求数额6908元不变。
反诉被告三星广告公司辩称：认可反诉原告所述的双方签订合同以及2013年6月6日拆迁至原告所租厂房，原告搬走。不认可反诉原告所述其他事实，不认可其反诉请求。
三星广告公司为支持其诉讼请求及反诉答辩意见向本院提交以下证据：1、合同一份；2、原告支付被告房租收条一份、委托证明一份、银行交易清单两份，证明原告2012年交纳房租67000元，2013年交纳房租37000元。
孙兆坤质证意见为：对上述证据真实性无异议。2013年3月29日、5月14日交纳房租手续可以证明原告没有按合同约定的时间交纳房租，也没有足额交纳房租。
经审查，上述证据均系原件，来源合法与本案具有关联性，故对上述证据本院予以采纳。
孙兆坤为支持其本诉答辩意见及反诉诉讼请求向本院提交厂房租赁合同一份，证明约定有交纳房租时间及违约金标准。
三星广告公司质证意见为：对真实性无异议，合同约定的违约金标准过高，要求由法院予以调整。
经审查，上述证据系原件，来源合法与本案具有关联性，故对该证据本院予以采纳
经审理查明：2012年2月22日，三星广告公司作为承租方（乙方），孙兆坤作为出租方（甲方）签订厂房租赁合同一份，约定甲方提供位于孙庄村西北厂房540平方米住房7间租给乙方使用，合同租期为五年，自2012年3月12日至2017年3月13日止，合同期间每年的元月12日前为合同续费期（合同日期的前两个月／日）；乙方每年向甲方支付租金67000元整，自合同期第三年起每年增收租金总额的百分之十五，每年合同续费期前一个月内乙方一次性支付甲方全年租金；合同建立在先支付租金后使用的基础上，如乙方在合同续费期日支付，每超期一天则按租金总额的百分之二进行处罚，延期满15天甲方有权不再租给乙方，即合同可随时由甲方宣布终止，合同终止前乙方所产生的一切租金、电费、滞纳金等费用需全部结清；租赁期间因国家政策拆迁、自然灾害等不可抗因素，使合同无法正常履行时，双方均不承担责任，合同自然终止，并按乙方实际使用天数计算租金，超出部分甲方应全额退给乙方。三星广告公司在给合同上加盖公司合同专用章，孙兆坤在该合同上签字确认。
三星广告公司于2012年4月8日、5月7日支付孙兆坤2012年3月12日至2013年3月12日期间房租67000元。于2013年3月29日支付孙兆坤2013年度部分租金27000元，于2013年5月14日支付孙兆坤2013年度部分租金10000元，后未再向孙兆坤支付剩余租金。
三星广告公司租赁的孙兆坤位于郑州高新区石佛办事处孙庄村的厂房于2013年6月拆迁，庭审中三星广告公司与孙兆坤均认可双方所签订的合同因拆迁无法继续履行，合同已实际解除，三星广告公司从租赁厂房处搬走的时间为2013年6月14日。后三星广告公司请求孙兆坤退还拆迁后剩余租期内租金，孙兆坤请求三星广告公司支付逾期交纳租金的违约金及拖欠水电费，双方协商未果，遂引发本案纠纷。
本院认为：三星广告公司与孙兆坤于2012年2月22日签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受到法律保护，对双方具有约束力。合同订立后，因孙庄村拆迁项目的实施，三星广告公司所租孙兆坤的厂房需进行拆除，致使双方合同无法继续履行，双方均认可该合同因拆迁已实际解除。三星广告公司与孙兆坤合同签订期限自2012年3月12日至2017年3月13日止，合同期间每年的元月12日前为合同续费期，三星广告公司每年向孙兆坤支付租金67000元整，租赁期间因国家政策拆迁、自然灾害等不可抗因素，使合同无法正常履行时，双方均不承担责任，合同自然终止，并按三星广告公司实际使用天数计算租金，超出部分孙兆坤应全额退给三星广告公司。三星广告公司支付孙兆坤2013年租金37000元，孙兆坤于2012年5月7日向三星广告公司出具的收条记载为“今收到喷绘厂租院至2013年3月底全年租金款37000元”，故三星广告公司2013年租期应自2013年4月1日起算并自该日起计算租金，其租赁孙兆坤的厂房因拆迁，搬离该厂房时间为2013年6月14日。故三星广告公司在2013年租赁期内实际使用租赁物的时间为2013年4月1日至2013年6月14日，共计75天。对于三星公司支付给孙兆坤的租金超出其实际使用的部分，孙兆坤应退还给三星广告公司。双方合同约定年租金为67000元，三星广告公司2013年实际使用租赁物期间应支付的房租为13767元（67000÷365×75），三星广告公司支付孙兆坤房租37000元，对于超出部分23233元，应由孙兆坤退还给三星广告公司，三星广告公司请求孙兆坤退还租金20998元不超出范围，本院予以支持。三星广告公司请求孙兆坤支付其多支付的搬迁费10000元，但未提供证据予以证明，故对其该请求本院不予支持。
孙兆坤提出反诉请求三星广告公司支付违约金26800元。双方合同约定，合同期间每年的元月12日前为合同续费期，每年合同续费期前一个月内乙方一次性支付甲方全年租金，合同建立在先支付租金后使用的基础上，如租赁方在合同续费期日支付，每超期一天则按租金总额的百分之二进行处罚。故三星广告公司应在合同续签日前即2013年1月12日前支付孙兆坤2013年度房租67000元，如未按期支付应承担相应违约责任。三星广告公司于2013年3月29日支付孙兆坤租金27000元，于2013年5月14日支付孙兆坤租金10000元，其未按双方合同约定于合同续费期前一个月一次性交纳全年租金，已构成违约，应承担违约责任。双方合同约定超过合同续费期支付房租，每超出一天按总租金的百分之二进行处罚进行处罚，该违约金约定标准过高，庭审中三星广告公司亦提出异议要求对违约金进行调整。基于三星广告公司确实存在未按期交纳房租、未足额交纳房租的情况，本院酌定其应支付孙兆坤违约金为10000元，该数额足以弥补孙兆坤的损失，也体现了对三星广告公司违约行为的惩罚。孙兆坤请求三星广告公司支付员工宿舍拖欠房租水电费1100元，但未提供证据予以证明，三星广告公司亦不认可，故对其该反诉请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告孙兆坤于本判决生效后十日内退还原告河南三星广告集团有限公司租金二万零九百九十八元。
二、反诉被告河南三星广告集团有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告孙兆坤违约金一万元。
三、驳回原告河南三星广告集团有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告孙兆坤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五百七十五元，由原告河南三星广告集团有限公司负担二百五十元，由被告孙兆坤负担三百二十五元。反诉受理费二十五元，由反诉被告河南三星广告集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 申晓娟
代理审判员 汪 涛
人民陪审员 高 攀
二〇一五年一月十五日
书 记 员 房津宇