常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第748号
原告常州杰和机械有限公司，住所地常州市武进区牛塘镇青云村。
法定代表人史江全，该公司董事长。
委托代理人朱卿，江苏源博律师事务所律师。
委托代理人贺小花，江苏源博律师事务所律师。
被告常州朗阅展示器材有限公司，住所地常州市武进高新技术开发区广电东路8号8幢608室。
委托代理人史涛兰，江苏致邦（常州）律师事务所律师。
原告常州杰和机械有限公司（以下简称杰和公司）诉被告常州朗阅展示器材有限公司（以下简称朗阅公司）房屋租赁合同、买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月30日受理后，先适用简易程序进行了审理，后依法转为普通程序，并于2015年8月12日、9月7日两次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人朱卿、被告的前法定代表人耿雨、被告的委托代理人史涛兰参加了第一次庭审，原告的委托代理人贺小花、被告的委托代理人史涛兰参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告杰和公司诉称，2014年8月28日，经原、被告对账，被告合计结欠原告122395.6元，由被告在对账单上盖章确认。嗣后，原告多次向被告催要均无果，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、被告支付原告欠款122395.6元，并承担自2014年11月1日起至判决生效之日止按同期银行贷款基准利率计算的逾期付款利息；2、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、被告支付原告欠款52892.9元，并承担自起诉之日即2015年3月27日起至实际给付之日止按同期银行贷款基准利率计算的逾期付款利息；2、被告支付自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止按月租金10208.5元计算的房屋占有使用费；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告朗阅公司辩称，1、双方于2014年8月28日签署的对账单确认被告结欠原告122395.6元，自对账单签署后，被告向原告支付了65000元，原告答应12月底退租，故被告应支付的房租应减少21751元，另外，被告出售废料所得的22000元也直接交给了原告，同时双方确认将3台机床作价7000元给原告，综上，被告仅需支付6644.6元给原告；2、关于增加的货款37914.3元，因原告没有实际交付货物，不予认可，如果原告坚持该项请求，应提供相应的送货凭证；3、被告在2014年底已经将相应的办公用品及设备撤出租赁场地，其余的设备是原告要求被告抵扣租金强行扣押的，原告行为造成的后果应当由原告自行承担；4、本案诉讼费用由原告自行承担。
经审理查明，2012年8月31日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定由原告将位于牛塘镇青云工业区七号北面三层车间第三层1683㎡和一层仓库区域135㎡的厂房出租给被告开办企业使用，租赁期间为三年，自2012年9月1日起至2015年8月31日止；首年租金为106065元，每年租金按前一年的百分之五递增，租金采用半年支付、先付后用的方式，第一次租金支付时间为本合同签订之日；水电费用由被告按月支付，水费按实结算，电费按实际用量并按照每度1元计费；被告每年承担门卫工资5000元、电梯维护费3000元，该两项费用自合同签订时由被告按年支付；被告在租赁期间内要求退租，所交剩余租金不再退给被告。被告除租用原告的厂房外，还向原告定作剪板、转角等零件。2014年8月28日，原、被告签署对账单，确认被告结欠原告钱款如下：1、至2014年8月28日止欠付货款54024.6元；2、2014年9月1日至2015年2月28日半年度房租61251元，半年度门卫工资2500元，半年度电梯维护费1500元，小计65251元；3、至2014年8月4日电费2985元；4、至2014年8月4日水费135元。以上四项合计金额122395.6元。2014年12月，原告法定代表人史江全在被告持有的对账单左下方添注：“增加货款37914.3元，已付金额6.5万，至12月底欠付金额95309.9元，现以12月底退租。”关于增加货款的产生，系原告在生产被告定作的物件时超额生产了一部分，原、被告在协商退租事宜时，约定将该部分物件出售给被告。其中，原告已向被告交付的货物为17310元，尚有20604.3元货物未交付。另，被告还向原告支付了卖废料所得的22000元。2014年11月3日，被告的工作人员撤场，因被告未付清相关费用，原告扣留了被告的生产设备及办公用品等，导致被告至今未能将其所有的物品搬离租赁厂房。后，原、被告就租金及货款的支付不能达成一致，遂原告起诉来院，要求判如所请。
另查明，就案涉租赁厂房，原告仅提供其为使用权人的土地证，至法庭辩论终结前，原告未提供翻建厂房的房屋所有权证，建房也未取得建设工程规划许可证或经过主管部门的批准。
上述事实，由租赁合同、对账单、土地使用权证、库存单、调查笔录及双方当事人的当庭陈述等予以证实。
诉讼中，应原告杰和公司的申请并由常州奥尔赛斯标识设计制作有限公司（注册资本50万元）提供担保，本院对被告朗阅公司的单位银行账户53×××62实施了保全措施并办理了查封登记手续，保全期限自2015年4月1日起至2016年3月31日止。
就原、被告的房屋租赁关系，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，至法庭辩论终结前，原告建造厂房未取得建设工程规划许可证，也未经过相关主管部门的批准，原告不得将厂房对外出租盈利，故原、被告签订的《租赁合同》应为无效，但原告有权要求被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。鉴于被告实际使用了该房屋并且原、被告约定了由被告实际使用房屋至2014年12月底，故本院依法支持原告要求被告按照租金标准支付2014年9月1日至2014年12月31日止的房租、门卫工资、电梯维护费共计43500元。对于原告主张的自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止按租金标准计算的房屋占有使用费，因系原告留置被告所有的设备及办公用品导致被告不能按期退房，原告未对留置的物品进行及时有效的处置导致其损失的扩大，故本院对原告的该项诉讼不予支持。关于被告结欠的电费2985元、水费135元，被告予以认可，本院予以确认。
关于增加货款的部分，本院认为，对于原告已向被告交付的17310元货物，被告应当支付对价；对于尚未交付的20604.3元货物，因原告在本案中未要求向被告交付该部分货物，被告也明确表示，因公司经营范围及经营实际发生重大变化，已不需使用该物件，故本院对原告要求被告支付未交付部分物件货款的诉讼请求不予支持。
关于被告的付款情况，双方均认可被告已经向原告支付65000元及卖废料所得的22000元，本院依法确认予以抵扣。对于被告主张三台机器抵扣7000元，因双方未就此达成一致意见，故本院确认机器不予抵扣被告的欠款。
综上，被告应当支付给原告的欠款金额共计117964.6元，扣除被告已经支付的87000元，被告还应当支付给原告的金额为30954.6元，并应支付该款自起诉之日即2015年3月27日起至实际给付之日止按同期银行贷款基准利率计算的利息。综上，本院根据依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告常州朗阅展示器材有限公司于本判决生效之日起二十日内原告常州杰和机械有限公司支付欠款30954.6元及利息（自2015年3月27日起至实际给付之日止，以30954.6元为本金按同期银行贷款基准利率计算）。
二、驳回原告常州杰和机械有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2748元，保全费1170元，共计3918元，由原告常州杰和机械有限公司负担2236元，由被告常州朗阅展示器材有限公司负担1682元。诉讼费用原告常州杰和机械有限公司已预缴，被告常州朗阅展示器材有限公司应负担部分于本判决生效之日起二十日支付给原告常州杰和机械有限公司。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（凭本院书面缴费通知缴纳）。
审 判 长 陈柳青
人民陪审员 堵盘华
人民陪审员 蒋晓东
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 胡 晶
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一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。