浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0303民初4207号原告：温州三味斋食品有限公司，住所地温州经济技术开发区滨海五道696号25幢1层102室，统一社会信用代码9133030356697842X3。法定代表人：汪井军。委托代理人：木慧建，浙江时代商务律师事务所律师。委托代理人：张海增，原告公司股东。被告：温州三羊文化产业有限公司，住所地温州市龙湾区瑶溪街道河头龙西路118号，统一社会信用代码91330300732399248C。法定代表人：林海。委托代理人：陈小雁、潘淑丽，浙江光正大律师事务所律师。原告温州三味斋食品有限公司（以下简称“三味斋公司”）与被告温州三羊文化产业有限公司（以下简称“三羊公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序，由审判员李曙光独任审判，于2017年9月21日公开开庭进行了审理。后本院依法转为普通程序并组成合议庭于2018年3月6日公开开庭进行审理。原告三味斋公司的委托代理人木慧建、张海增、被告三羊公司的委托代理人陈小雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告温州三羊文化产业有限公司返还因原告搬迁受有损失而取得的各项补偿安置奖励款项，共计757823元：（1）返还基于原告所有不可移动生产设备设施的搬迁损失取得的236602元补偿款；（2）返还基于原告所有的可移动生产设备设施的搬迁损失取得的84736元补偿款；（3）返还基于原告租赁房屋的内装饰取得的271505元补偿款；（4）返还基于原告停产停业取得的100712元补偿款；（5）返还基于原告按时腾空取得的64268元补偿奖励款。2、被告补偿因其不及时通知原告搬迁而造成原告的损失99700元。3、被告返还租赁房屋押金80000元。4、上述款项的利息损失，其中：拆迁补偿费757823元从被告取得拆迁补偿费之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至被告实际返还之日止；临时搬迁损失99700元从起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至被告实际返还之日止；押金80000元从2017年6月25日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至被告实际返还之日止。5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年1月4日，被告三羊公司（原称温州龙凤针业有限公司）与原告三味斋公司续签一份房屋租赁合同，合同约定，原告承租位于温州市龙湾区的厂房，出租面积为2238平方米，租赁期限为2016年5月17日至2021年5月16日，年租金为254000元。原告按照合同约定支付了首年租金254000元与押金80000元（押金继上一份房屋租赁合同顺延至该份房屋租赁合同）。截至起诉之日，被告未退还上述房屋租赁押金。因上述租赁物被纳入温州浙南科技城一期工程建设项目征收范围，为确定补偿金额，温州高新技术产业开发区建设投资有限公司（以下简称“高新公司”）委托相关机构对上述租赁物进行调查和评估。其中：1、温州资产评估有限公司对原告所有的不可移动生产设备设施和可移动生产设备设施的搬迁损失进行评估，确定原告不可移动设备设施的搬迁损失额为236602元，可移动生产设备设施的搬迁损失额为84736元；2、温州百佳房地产土地评估有限公司对原告承租的房屋内的内装饰价值进行评估，确定房屋的内装饰价值总额为271505元。2017年2月24日，被告与高新公司签订《货币补偿协议》。协议约定，高新公司征收被告位于温州市龙湾区的工业用地及厂房，被告因此可获得下列补偿安置奖励款项：1、被征收工业用房价值，包括被征收工业用房补偿、被征收房屋装饰装修补偿、被征收房屋附属物及构筑物补偿、被征收的依法使用土地总面积补偿；2、生产设备设施补偿，包括可移动生产设备设施补偿和可移动设备搬迁费；3、停产停业损失补偿，按被征收工业用房价值总额的5%计算；4、一次性临时安置费，按合法土地面积*1.5*15元/m2*4个月计算；5、奖励补助，包括提前搬迁奖励，按被征收工业用房价值及生产设备设施补偿总额*20%计算；入户丈量评估奖励3000元；自行拆除清障补助，按5473.19m2*200元/m2=1094638元。截至起诉之日，高新公司已按协议规定向被告支付上述全部款项的80%以上。上述“停产停业损失补偿”，原告系使用厂房并进行生产经营的实际停产停业受有损失者。原告承租房屋面积为2238平方米，占总合法建筑面积8577.53平方米的26%，总合法建筑面积价值为7747045元，按照上述的计算方式，原告因停产停业受有损失的金额为7747045*26%*5%=100712元。上述“提前搬迁奖励”，原告本可以按照租赁合同约定承租该房屋至2021年5月16日，现原告配合拆迁，于2016年6月份搬离原租赁房屋，且根据该奖励的计算方式为在相应生产设备设施补偿的基础上计算20%，即被告取得了因原告的生产设备设施321338元的20%的提前搬迁奖励64268元。2017年5月份，被告方通知原告需在2017年6月份底之前腾空厂房。为配合国家征收进度，原告于2017年6月25日搬离租赁房屋。因被告未给予原告合理期限寻找适合厂房（原告经营食品，厂房需有食品QS认证且需配备冷库），原告被迫租用临时厂房作为周转，为此付出租金22200元，冷库设备款55000元，搬迁费15700元、装修工人费6800元，共计99700元。原告认为：1、被告取得的下列补偿安置奖励款项共计757823应返还原告。（1）原告系可移动和不可移动生产设备设施的所有权人，原告因拆迁受有生产设施设备的搬迁损失；（2）原告对租赁房屋进行装饰装修，因房屋被征收，该装饰装修无法继续使用，原告受有损失；（3）原告系一家食品有限公司，以生产经营为业，因拆迁受有停产停业损失；（4）原告合法租赁房屋至2021年5月16日，因拆迁在租赁期内提前腾空租赁房屋而受有损失；（5）上述原告4项损失均已由被告从高新公司处获得补偿，且被告因原告损失而取得上述款项，应将相应款项返还原告。2、原告租赁房屋因征收而拆迁，被告于2017年2月份已经签订补偿协议，却迟至5月份方通知原告，未给予原告合理的搬迁时间，造成原告临时租用厂房产生不必要的损失，该部分损失应由被告予以赔偿。3、原告已支付的房屋租赁押金80000元，被告应予以退还。截至起诉之日，原告与被告经过多次沟通，被告拒不支付上述款项。故成讼。后原告对请求权基础作出说明，称原被告双方之间的租赁合同因政府拆迁的不可归责于原告的原因解除，原告作为实际经营人因合同解除而承受了损失，而被告却基于实际由原告承受的损失获得了相应拆迁补偿的利益，如被告不补偿原告的损失显然有违公平原则。故原告基于合同法的公平原则，要求被告对原告的损失予以补偿，具体损失补偿数额根据评估报告中属于原告损失的部分计算，即原告诉讼请求主张被告支付的金额。被告三羊公司辩称：1、原、被告之间仅具有房屋租赁合同关系，且被告在房屋发生将拆迁的不可抗力时已经及时履行了《房屋租赁合同》将无法继续履行的通知义务，不存在过错，且双方也明确约定房屋发生被拆迁的不可抗力时不承担违约责任，故被告无需承担任何赔偿损失的责任；2、原告主张返还或补偿的不可移动生产设备设施搬迁损失补偿、可移动生产设备设施搬迁损失补偿、内装饰补偿、停产停业补偿、及时腾空奖励等费用，均是被告基于其所有的房屋被征收而取得的补偿或奖励，与原告无关；3、关于原告主张的房屋押金，被告已多次通知原告前来办理结算，而原告自己拖延不来办理，系由于其自身原因造成的，故无权向被告主张利息损失；4关于原告主张的补偿或奖励费用的利息损失，无事实与法律依据，该款至今尚被原告申请法院冻结于温州高新技术产业开发区建设投资有限公司处，被告至今尚未取得；5原告至今尚拖欠被告人民币28222.22元租金（40天）和人民币4010.55元的电费、保安费未支付，对此，被告已经多次向原告催讨，若原告再不前来缴纳，被告将向法院提起诉讼予以追讨。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的生产设备设施评估汇总表及其明细表、内装饰补偿明细表、货币补偿协议，被告认为系被告作为房屋所有权人与政府部门所签订，与原告无关，且评估已过时效，本院对该组证据形式真实性予以确认，对证明对象于后文一并陈述。2、原告提供的一组关于临时搬迁费用的证据，被告对三性提出异议，本院认为本案中原告无法证明该材料与本案的关联，不予确认。3、原告提供的录音，被告对三性都有异议，认为无法证明录音时间亦无法证明录音对象系林海，且即便为林海亦不能证明系全部股东的意思表示。本院认为无法确定录音时间，也无法证明原告待证对象，装修费用是否补偿需要书面等证据佐证。4、被告提供的《厂房租赁合同》，原告对真实性合法性无异议，但认为装修费应当按照实际损失计算，本院认为该证据能够证明双方租赁情况，故予以确认。5、被告提供的银行转账明细，原告确认有转账15000元，但认为4000元系被告自行书写，本院认为被告未提出针对租金的反诉，租金争议非本案审理范围，故对该证据不予确认。6、被告提供的行政处罚决定书，原告对关联性提出异议，本院认为该证据与本案并无关联，不予确认。经审理，结合当事人陈述及确认的证据，本院认定事实如下：被告三羊公司曾用名为温州龙凤针业有限公司。2013年4月22日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，载明温州龙凤针业有限公出租位于龙湾区厂房或仓库，面积为2000平方米，租期从2013年5月18日至2016年5月17日止等内容，并约定“改建、装修费用由承租方承担，期满无偿归还出租方（包括货梯）”等内容。2016年1月4日，原告三味斋公司与被告三羊公司签订《房屋租赁合同》，载明合同根据原租赁合同续租，三羊公司出租位于龙湾区厂房，出租面积约2238平方米，租赁期限五年，从2016年5月17日至2021年5月16日止等内容，并约定“若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或因房屋拆迁导致甲方（三羊公司）无法继续履行本合同时，甲方（三羊公司）不承担违约责任”等内容。2017年2月24日，因温州浙南科技城国际社区（暂名）工程建设项目征收所需，三羊公司与高新公司（即温州高新技术产业开发区建设投资有限公司）签订《工业用房征收补偿安置协议书》，载明被征收人三羊公司房屋坐落在龙湾区，总建筑面积14050.72平方米，被征收人同意在2017年6月30日前搬迁腾空征收范围内的全部房屋等内容。该协议并载明“被征收房屋装饰装修补偿：988920元【详见评估报告】；生产设备设施补偿：1423980元，其中不可移动生产设备设施补偿：673914元【详见评估报告】，可移动设备搬迁费：750066元。【详见评估报告】；停产停业损失补偿：1844150元；被征收人选择货币补偿的，同时在征收补偿方案确定的签约奖励期限内签约并在规定时间内搬迁腾空完毕经验收合格后，按被征收工业用房价值及生产设备设施补偿总额的基础上给予提前搬迁奖励20%，计人民币7661394元”等补偿项。评估报告附表《内装饰补偿明细表》载明“租客：三味斋”、“合计：271505”等内容，《生产设备设施评估汇总表》中备注为“温州三味斋食品有限公司”的设备为第12、13项，评估搬迁损失额合计321338元。2016年8月24日，被告三羊公司向原告三味斋公司邮寄通知，告知因地块规划建设需要，根据合同约定通知及时腾空。庭审中原告三味斋公司确认曾收到该通知。另外，申请人温州三味斋食品有限公司于2017年7月13日向本院申请诉前财产保全，本院裁定冻结被申请人温州三羊文化产业有限公司名下的坐落于温州市龙湾区河头龙西路118号的房地产【房屋权证号：温房权证龙湾字第××号、温房权证龙湾字第××号；土地权证号：温国用（2014）第2-358391号、温国用（2016）第2-00262号】的拆迁补偿款（以60万元为限）。本院认为，原告三味斋公司与被告三羊公司签订的《房屋租赁合同》主体适格、意思表示真实、内容合法，应受法律保护。现三味斋公司因承租的登记在被告三羊公司名下房产拆迁而提前搬离，无法继续生产经营，应可要求赔偿损失。就原告诉求之款项，本案逐一分析如下：一、不可移动生产设备设施及可移动生产设备设施搬迁损失。本案租赁合同指向的龙湾区房产现已腾空，目前已无法还原现场，故拆迁时评估公司所制作的《生产设备设施评估汇总表》应可作为当时现场设备归属、种类、数目、价值之参照。这些费用系原告三味斋公司实际损失和刚性支出，因此被告三羊公司应支付原告三味斋公司不可移动生产设备设施及可移动生产设备设施搬迁损失合计321338元。二、装饰补偿款。原告与被告签订的《厂房租赁合同》及《房屋租赁合同》均约定改建装修费用由承租方承担，期满无偿归还出租方、装修改建增加的附属物产权属出租方所有等内容，即双方对装修改建增加物的归属作出了约定。现签订在前的《厂房租赁合同》已到期，虽原告主张《房屋租赁合同》系《厂房租赁合同》的延续，应以之后的租期为到期日，但本院认为《房屋租赁合同》并非《厂房租赁合同》的补充协议，两者系相互独立的租赁合同，故应独立计算租赁到期日。现原告未提供证据区分《内装饰补偿明细表》中何部分属于在《房屋租赁合同》（第二份租赁合同）载明的出租期间支出的装饰装修费用，故原告该项诉求，本院不予支持。三、停产停业损失补偿款。本院认为，在涉案厂房被征收的情况下，被告也将无法再利用涉案厂房进行出租，故拆迁对被告也会造成停产停业的损失。双方第二份租赁合同已明确约定“若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或因房屋拆迁导致甲方（三羊公司）无法继续履行本合同时，甲方（三羊公司）不承担违约责任”等内容，本案在被告提前通知原告拆迁腾空事宜情形下，依合同约定被告不承担违约责任。搬离腾空会造成原告另择厂房、搬迁设备而短期停业，但租赁合同总有届满腾空时，考虑到第一份合同届满且第二份合同对拆迁和无法履行合同违约责任有所约定，原告主张被告支付停产停业损失补偿款，本院不予支持。四、按时腾空补偿奖励款。该款系《工业用房征收补偿安置协议书》的相对方对被告三羊公司积极履约行为的奖励，与原告和被告之间的房屋租赁关系无关，故原告该项主张没有法律依据，本院不予支持。五、不及时通知原告搬迁造成原告的损失。原告在庭审中确认于2016年8月收到被告发出的腾空通知、于2017年6月进行搬迁，现又未提供充足的证据证明收到通知后双方对腾空时间有另外明确的协商结果，故该项诉求本院不予支持。六、押金80000元。被告对该项押金的存在并无异议，但认为应扣除水电、租金等费用后一并结算。本院认为被告在本案中并未对水电、租金等提出反诉，现原告已从租赁厂房中搬出，故该款被告应予返还。七、上述款项利息损失。本案被告所应支付的不可移动生产设备设施及可移动生产设备设施搬迁损失，并非因被告违约产生之赔偿，故原告主张该部分利息损失没有法律依据，本院不予支持。原告主张的押金利息，未提供证据证明何时催讨，但本院认为起诉即为催讨，现被告尚未支付，故应向原告支付自起诉之日即2017年8月10日起至实际履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告温州三羊文化产业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温州三味斋食品有限公司支付不可移动生产设备设施及可移动生产设备设施搬迁损失合计321338元；二、被告温州三羊文化产业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温州三味斋食品有限公司返还押金80000元及利息（利息从2017年8月10日起至实际履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）三、驳回原告温州三味斋食品有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11378元（原告已预缴），由被告温州三羊文化产业有限公司承担7320元，由原告温州三味斋食品有限公司承担4058元，诉前保全申请费3520元，由被告温州三羊文化产业有限公司承担2526元，由原告温州三味斋食品有限公司承担994元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起两年内向本院申请执行。审 判 长  李曙光人民陪审员  陈继秀人民陪审员  陈 升二〇一八年四月十三日四月十三日法官书记员张赛雯·??10?··??9?·