重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04417号
上诉人（原审被告）淡中义，退休职工。
委托代理人刘斌，重庆坤亮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）魏海峰，无固定职业。
委托代理人吴柳芳，重庆中钦律师事务所律师。
委托代理人刘珏玉，重庆中钦律师事务所律师。
上诉人淡中义与被上诉人魏海峰房屋租赁纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年5月20日作出（2015）沙法民初字第09574号民事判决，淡中义对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月17日、2015年10月28日两次对本案进行了询问。上诉人淡中义的委托代理人刘斌，被上诉人魏海峰的委托代理人吴柳芳、刘珏玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明，重庆市沙坪坝区邮政局系沙坪坝区磁器口正街78号房屋（以下简称“诉争房屋”）所有权人，淡中义于二十世纪八十年代向其采取公房租赁方式取得诉争房屋的长期使用权。
2009年6月22日，出租人淡中义（甲方）与承租人魏海峰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区磁器口正街78-3号的门面一间（面积24平方米）出租给乙方使用。租赁期限为5年，从2010年8月9日至2015年8月9日止。租赁期间乙方有权将房屋转租、转让、联营等。乙方必须在法律、营业执照规定的范围内合同经营，否则由此造成的后果由乙方自行负责。租金每年一交，第一年租金为60000元整，第二年租金在第一年租金到期前一个月交纳。前两年租金不变，以后每年租金经双方协商后可根据市场价格在第一年租金额度上做调浮。在合同有效期内，若甲方违约，应支付对方违约金180000元整。合同签订后，淡中义将诉争房屋交付给魏海峰使用。2010年7月15日，淡中义在合同上手书“合同期间不调价”，并删除对“前两年租金不变，以后每年租金经双方协商后可根据市场价格在第一年租金额度上作调浮”的约定。魏海峰陈述其经营至2014年8月底时暂停营业，到2014年9月底准备回复营业时发现门面已转租给他人使用。
庭审中，淡中义认为魏海峰已经足额缴纳合同签订后前三年房租各60000元，但认为2013年8月9日-2014年8月9日房租已经口头约定涨为150000元，2014年8月9日-2015年8月9日房租已经口头约定涨为360000元，魏海峰则认为2013年8月9日-2014年8月9日并无口头约定涨价，仍为60000元，2014年8月9日-2015年8月9日房租已经口头约定涨为320000元。
对于2013年8月9日之后的房屋租金缴纳的情况如下：2013年7月26日，淡中义向魏海峰出具收条，载明“今收到房租金陆万元整”。2013年11月8日，淡中义向魏海峰出具收条，载明“今收到预支房租金贰万伍仟元整”。2014年1月9日，淡中义向魏海峰出具收条，载明“今收到预支房租金伍仟元整”。2014年3月29日，淡中义向魏海峰出具收条，载明“预支房租金伍仟元整”。2014年5月30日，淡中义向魏海峰出具“预支收条”，载明“收到房租金叁万元整”。2014年7月27日，淡中义出具收条一张，载明“今收到文红梅门面租金贰拾伍万伍仟元（2014年6月至2015年6月）”，文红梅系魏海峰的妻子，文红梅庭审中表示其缴纳的门面租金即代魏海峰向淡中义缴纳。
2014年8月8日，出租方淡中义（甲方）与承租方余某、江小平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区邮政局磁器口正街78-3号房屋出租给乙方作为门面使用，租赁期为2014年8月8日至2019年8月8日，前三年不涨价，后两年按基础租金5%递增。月租金为30000元，按年交。每年8月8日内，乙方向甲方支付下个全年租金。甲方应在乙方支付一年租金之日将上述房屋钥匙交付乙方。
一审庭审中，淡中义出示以下三份证据：第一份，2014年8月6日，淡中义出具的收条一张，载明“今收到余某、江小平保证金壹万元整”。第二份，2014年8月8日，淡中义出具的收条一张，载明“今收到余某、江小平门面租金三十六万元整（2014年8月8日至2015年8月8日）”。第三份，余某、江小平向淡中义邮寄的于2014年9月5日书写的《解除合同通知书》，载明“余某女士和江小平先生早在2014年8月8日就和淡先生订立有关房屋租赁合同。有关合同主要约定有：1.淡先生将自己享有所有权的磁器口正街78号房屋作为门面出租给余某女士和江小平先生使用；2.该房按每月3万租金标准年交（一年36万）；3.房屋保证金3万，在合同生效后3月后支付；4.淡先生应在余江二人支付了一年租金之日将钥匙交付余江二人；5.淡先生须保证出租的门面能满足余江二人想经营从事的商业（台湾饮品）需要；6.淡先生未按时交房超过10天，余江二人有权解除合同，同时有权要求双倍退还有关保证金、租金、转租费。订立前，余江二人将有关一年36万年租金和转租费分别支付给了你本人和指定的代收人；订立后也提前支付了部分房屋保证金1万元，余江二人履行合同的诚意是明显和不容质疑的。但淡先生本应在收到年租金和其他全部费用后，将钥匙如期交付余江二人装修和经营。但遗憾的是淡先生没有这样做，甚至到了今天近30天了，淡先生也没有将房交给余江二人。淡先生的行为明显已经构成违约。更让人想不到的是，余江二人早在大约14天前才知道，有关业主开会曾强的淡先生所处地段不能从事餐饮。但淡先生为收取余江二人的保证金、租金、转租费。故意隐瞒有关真实情况，欺骗余江二人的行为让人不齿和不能容忍。……现余江二人郑重通知如下：余江二人自通知发出之日起解除与淡先生（淡中义）租赁合同关系，请淡先生在收到通知之日起退还收到的36万元租金、23.50万转让费，还有1万房屋保证金，并就合同约定的双倍赔偿违约责任事宜和余江二人委托的律师进行协商。”魏海峰认为，该证据刚好可以证明被告淡中义在双方房租赁合同履行期间又违约将诉争房屋租给案外人的事实。
一审庭审中，淡中义申请证人余某出庭作证，余某表述称，2014年8月份，余某看到转租告示后，与魏海峰的妻子文红梅联系并洽谈房屋租赁事宜，洽谈好后余某与淡中义签订房屋租赁合同，并将37万元打到文红梅指定的银行账户，文红梅将房屋钥匙交给诉争房屋对面的经营牛皮糖的老板处，2014年8月14日余某拿到钥匙。在装修过程中，因诉争房屋不能用于做餐饮而发生争议，淡中义分三次向余某退还37万元。
魏海峰诉称，2009年6月22日，淡中义将位于重庆市沙坪坝区磁器口正街78-3号房屋租与魏海峰，租期5年，自2010年8月9日至2015年8月9日止。合同约定，若乙方违约，承担违约金18万元。合同签订后，魏海峰按时支付租金。2013年11月8日起，提前分多次将2014年8月9日至2015年8月9日期间的租金32万元付给被告。2014年淡中义擅自将房屋另行租给他人，致使魏海峰无法正常经营。因淡中义构成根本违约，现起诉至法院，要求解除魏海峰与淡中义于2009年6月22日签订《房屋租赁合同》，淡中义支付违约金180000元，退还收取的2014年8月9日至2015年8月9日期间的房屋租金320000元，并以320000元为本金，自2014年8月9日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准支付资金占用损失。
淡中义辩称，魏海峰未按双方口头约定交纳2014年8月9日至2015年8月9日租金360000元，仅支付了255000元。魏海峰在发布招租启示后，隐瞒诉争房屋不能用于从事餐饮的真实情况，欲骗取余某、江小平转让费235000元，淡中义与余某、江小平签订的房屋租赁合同是魏海峰拟定的，淡中义实为傀儡，该合同给淡中义造成了巨大损失，余某、江小平发函解除该合同后，淡中义已代替魏海峰退还360000元租金，因此，魏海峰的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。
一审法院认为，魏海峰与淡中义签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方应当按照合同的约定履行自己的义务。承租人在租赁期间最重要的合同义务是按时交纳房屋租金，出租人的义务则是将租赁物按照约定交付给承租人并保证承租人在租赁期间正常使用租赁物。依据合同法规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。
本案中，淡中义在与魏海峰的房屋租赁合同尚未到期，也未与魏海峰解除房屋租赁合同的情况下，于2014年8月8日与案外人余某、江小平签订房屋租赁合同，并收取房屋租金，余某陈述2014年8月14日左右收到房屋钥匙，淡中义以自己与案外人余某、江小平履行房屋租赁合同的行为表明，其不能再与魏海峰就诉争房屋履行合同，魏海峰可以请求解除合同，解除合同的时间本院认定为2014年8月14日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。综合2013年8月9日之后的房屋租金缴纳情况看，魏海峰向淡中义缴纳房屋租金共计380000元。淡中义认为2013年8月9日-2014年8月8日应缴纳租金为150000元，魏海峰不予认可，淡中义也未举示证据予以证明，本院认定该年度应缴纳房屋租金标准为60000元，对于2014年8月9日-2015年8月9日的房屋租金，淡中义认为双方口头约定2013年8月9日-2014年8月8日应缴纳租金为36万元，魏海峰认为是320000元，淡中义也未举示证据予以证明，本院认定该年度应缴纳房屋租金标准为320000元，因此，魏海峰已经足额缴纳2013年8月9日-2015年8月8日的房屋租金共计380000元。合同解除后，淡中义应当退还扣除魏海峰已实际履行的六天的房屋租金5333元（320000元／年÷12月／年÷30天／月＊6天）外的未履行部分房屋租金314667元（380000元-5333元），并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付资金占用损失。
依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于淡中义存在违约行为，应当承担违约责任，双方合同中约定违约金180000元，过分高于魏海峰的损失，本院根据淡中义的抗辩，依法调整为100000元。
淡中义抗辩认为，根据淡中义出具的收条上载明的“收到文红梅交来房租”可以认定与淡中义履行房屋租赁合同的是魏海峰的妻子文红梅，而非魏海峰，本院认为，依据文红梅的当庭陈述，文红梅是代魏海峰向淡中义缴纳的房屋租金，因此，淡中义的合同相对方仍为魏海峰。淡中义还抗辩认为，淡中义已经代替魏海峰向案外人余某、江小平退还了360000元，因此，淡中义不应当再向魏海峰返还最后一年度租金320000元，本院认为，淡中义并未举示可以证明淡中义向案外人返还即可抵消与魏海峰债务的证据，淡中义与余某、江小平之间的房屋租赁合同和淡中义与魏海峰的房屋租赁合同是两个法律关系，不能混为一谈。因此，对其抗辩不予支持。
对证人余某的证言证明力分析如下：余某的证言可以证明淡中义确实与余某签订并履行房屋租赁合同的事实，但关于余某与魏海峰的妻子文红梅之间洽谈合同并交付房屋钥匙的陈述与淡中义庭审中出示的《解除合同通知书》的表述相互矛盾，不足采信；且依据常理，魏海峰在2014年7月27日仍然在向淡中义交付房屋租金255000元，魏海峰实无必要又在8月份将诉争房屋转租给他人经营。因此，对余某的该部分证人证言不予采信。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告魏海峰与被告淡中义于2009年6月22日签订的《房屋租赁合同》于2014年8月14日解除。二、被告淡中义于本判决发生法律效力后立即向原告魏海峰退还收取的2014年8月15日至2015年8月9日期间的房屋租金314667元，并以314667元为本金，并自2014年8月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用损失至付清之日止。三、被告淡中义于本判决发生法律效力后立即向原告魏海峰支付违约金100000元。四、驳回原告魏海峰的其他诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元（原告已预交），由原告魏海峰负担800元，被告淡中义负担3600元，被告淡中义负担部分限被告淡中义于本判决生效后立即给付原告魏海峰。
一审判决后，一审被告淡中义不服，向本院提起上诉，主要理由：其一，被上诉人不是合同相对人，不是本案适格主体。被上诉人与上诉人签订租赁合同一年后就将合同转让给文红梅履行，以后一直是文红梅在给付租金，故承租人已变更为文红梅而非被上诉人。其二，租金支付情况一审认定错误。原合同约定的租金不调价是指与被上诉人约定的2年租期内。2012年8月，上诉人和文红梅根据市场行情进行了租金变更，约定每年15万元，文红梅在2013年后所交的租金是支付的2013年8月至2014年6月期间的租金，收条上“预支”的写法是基于其以前差欠租金，以后一并结算所用，而非预付以后的租金。文红梅因经营不善多次表示要转租，并经与上诉人约定租金变更为36万元后同意转租，为此，文红梅也支付了2014年6月至2015年6月的部分租金255000元，尚欠部分租金未付。一审认定已足额支付与事实不符。其三，将房屋转租给余某、江小平是文红梅所为，与上诉人无关。文红梅因经营不善进行转租，在与余某、江小平商定转租事宜并草拟转租合同后，文红梅指定收款人朱玲收取了保证金1万元和一年租金36万元，并将钥匙交与余某进行装修。上诉人为了配合文红梅的转租，在文红梅草拟的租赁合同上与余某、江小平签订了租赁合同，并根据文红梅收款情况向余某、江小平出具了保证金、租金收条。该转租行为与上诉人无关。由于文红梅未如实告之涉案房屋不能做餐饮的情况，致使余某、江小平退租，为了减少损失，上诉人作为合同上的相对人，代文红梅退还了其收取的37万元。其四，本案应中止审理。由于文红梅不承认通过指定收款人朱玲收取了租金36万元，余某、江小平在刑事自诉中控告朱玲非法侵占，朱玲在该案询问中承认是代文红梅收取的租金，并已支付给文红梅，基于此，余某、江小平撤回了刑事自诉，起诉朱玲不当得利，现该案正在沙坪坝区法院审理中，本案应中止审理。其五，上诉人不应承担违约责任，一审判决支付违约金10万元不当。由于魏海峰将出租房屋转让给文红梅，文红梅又转租余某、江小平，后余某、江小平退租，原魏海峰以及文红梅与上诉人的合同已自行终止，上诉人不应承担违约责任。综上，一审判决认定事实、适用法律均有错误，请求二审撤销原判，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人魏海峰辩称，被上诉人不清楚上诉人的转租行为，也不认识朱玲，未收取过余某、江小平的租金，对于刑事自诉中朱玲的说法不认可。文红梅与被上诉人是夫妻关系，其行为是代被上诉人履行合同的行为，而非承租人。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审审理中，淡中义申请余某、江小平出庭作证。余某到庭证明，我看到转租告示，与文红梅进行了洽谈，谈妥后，交付了保证金1万元，并与合伙人江小平分别将款打入文红梅指定收款人朱玲账户，合计打款36万元，其后由淡中义出具保证金和租金收条，与淡中义签订租赁合同。文红梅将钥匙交与租赁房对面牛皮糖店的老板，我从那里取钥匙进行装修，因不能经营餐饮便致函合同相对人淡中义，淡中义遂将款退回。因淡中义并未收到我给付的租赁款，却代为退回了款项，故委托律师起诉朱玲非法侵占罪，朱玲因承认是代文红梅收取款项，没有侵占，为挽回淡中义的损失，撤回刑事自诉，起诉朱玲不当得利，现该案在审理中，案件由本案淡中义的代理人处理诉讼事宜。江小平到庭证明，自己没有参与洽谈的过程，只是在余某谈妥后，根据余某的要求，向朱玲的账户打款。后退租事宜以及对朱玲的诉讼案件均是余某在处理，自己没有参与。
对于上述证人证言，魏海峰认为，余某、江小平在诉朱玲非法侵占罪以及不当得利案件中的委托代理人均是本案上诉人淡中义的代理人，与本案有利害关系，其证词不能采信，另魏海峰、文红梅不认识朱玲，未指定朱玲作为收款人，其证词不属实，不予认可。
对于余某和江小平的证词，本院认为，余某在一、二审中的证词，与其致函淡中义《解除合同通知书》中关于签订合同、收取款项、交付钥匙的内容不相一致，并未对此作出说明，且其起诉朱玲非法侵占以及不当得利案件的诉讼代理人均是淡中义在本案中的诉讼代理人，其客观、中立的证人身份受到影响，故不宜采信。江小平在二审中仅证实了向朱玲账户打款的事实，未参与合同洽谈，未参与诉讼事宜，不清楚情况，对于待证事实不具有证明价值，故不予采信。
另根据一审庭审记录，有关转租事项的争议，文红梅到庭陈述意见为，其与魏海峰是夫妻关系，所支付租金是代魏海峰所为而非自己租赁，自己并不认识朱玲，与淡中义儿媳赵富晴是同学关系，但并未与余某谈过转租事情，也未将钥匙交与牛皮糖店老板，自己的生意不好于2014年7月歇业，并对服装进行了清仓处理，准备以后转租门面或做其他生意，后来发现房屋转租给他人，也换了钥匙。魏海峰一审庭审中陈述，2014年8月底暂停营业一个月，在2014年9月底准备恢复营业时发现门面正在装修，被告知已转租。
淡中义在一审陈述，文红梅从魏海峰处取得了转租授权后，向淡中义交纳了转租资格保证金25.5万元，双方约定该保证金在缴清36万元租金后就转为部分租金，但文红梅并未按约定缴清36万元，还欠9.5万元。在其获得转租资格后便转租给余某、江小平，并收取了保证金1万元和租金36万元，因为不能做餐饮，在收到余某发出的解除合同通知书后，为减少损失，淡中义将文红梅交付的转租保证金25.5万元，并垫支9.5万元，代为退还余某、江小平，款项合计37万元。之后，淡中义跟文红梅说，要么缴36万元继续保留转租资格，要么两天内不缴就解除合同。2014年9月9日淡中义与案外人杜玉祥签订了该房屋租赁合同，将房屋交付给杜玉祥使用。转租前文红梅确实支付过部分租金，但在2014年9月淡中义代付了存在瑕疵的转租合同收取的有关租金后，双方形式上的租赁关系已消灭。
本案查明的其他事实与一审一致。
本院认为，针对双方当事人争议的焦点及上诉人淡中义的上诉理由，现评述如下：第一，被上诉人魏海峰是否为租赁合同相对人，是否为本案适格主体。魏海峰与淡中义于2009年6月22日签订了涉案房屋租赁合同，合同期间为五年，至2015年8月9日期满。本案纠纷发生于该期间，文红梅作为魏海峰的妻子，其在一审中陈述所交租金均是履行该合同，不承认与淡中义建立了新的租赁合同，也没有协商涨租金，对此，淡中义没有提供相应证据证明魏海峰将租赁合同转让给文红梅，也没有证据证明与文红梅进行过租金的约定，故淡中义认为魏海峰不是合同相对人，不是本案适格主体的上诉理由不成立。第二，将涉案房屋转租给案外人余某、江小平是魏海峰或文红梅所为还是淡中义所为。在一审中文红梅出庭陈述自己没有进行招租和收取有关费用。虽然余某证明是文红梅洽谈转租，收取租金，转租行为与淡中义无关，但因该证词与其致函淡中义解除合同通知书内容不一致，且在与朱玲有关案件中，其诉讼代理人是本案上诉人淡中义的诉讼代理人，有一定利害关系，其证言在无其他证据印证的情况下不宜采信。另淡中义辩称自己是配合完成转租，与余某、江小平签订租赁合同、向其出具文红梅所收款项的收条，有违一般商业交易习惯。基于此，一审依据余某、江小平与淡中义在2014年8月8日签订的房屋租赁合同，淡中义出具收取余某、江小平保证金和租金的收条，认定该转租行为是淡中义所为并无不当。淡中义的该上诉理由不成立。第三，本案应否中止审理。虽然余某、江小平与朱玲的不当得利案件正在沙坪坝区人民法院审理中，但对于余某、江小平支付给朱玲的费用是否属于不当得利，应否返还，不影响本案的事实认定和处理，故本案不予中止审理。第四，一审判决认定租金支付以及返还租金是否正确。淡中义提出与文红梅约定2014年租金涨为15万元，2015年租金为36万元，租金收条上写“预支”并非实际预支，而是针对结算欠租而言，租金未足额支付的上诉理由。因为淡中义对于约定涨租未进行举证，其对于“预支”租金写法也未提供相应的证据印证，故对于其主张2014年租金为15万元、2015年租金36万元的观点不予认定。对于租金争议，虽然双方在合同中约定合同期间不调价，但魏海峰认可双方协商2015年租金涨为32万元，属于自认，应予认定。一审根据淡中义出具收条的金额、合同约定以及协商变更租金的情况认定租期内魏海峰已足额支付租金是正确的。由于余某陈述自2014年8月14日收到涉案房屋钥匙，魏海峰要求返还未使用期间的租金亦是正当。淡中义的该上诉理由不成立。第五，淡中义是否应承担违约责任并支付违约金。淡中义在与魏海峰的租赁合同期内，与余某、江小平签订了房屋租赁合同，且在余某、江小平退租后，淡中义与魏海峰并未就双方的合同是否解除以及退租等事宜达成共识，在此情况下，淡中义再次将房屋转租给案外人杜玉祥，致使魏海峰与淡中义的合同无法继续履行。淡中义的行为属于违约行为，对此应承担违约责任。虽然合同约定的违约金为18万元，但根据合同期限和使用年限看显属过高，合同相对人在一审中要求调整符合法律规定。基于魏海峰与淡中义的剩余租期不足一年，且魏海峰在之前因经营不善有清仓拟转租以及不排除参与转租的可能性等前期因素，对于违约金以其给付2015年租金32万元与淡中义转租可以获取租金36万元之间的差价损失进行确定更为恰当，故酌定违约金4万元已能弥补魏海峰的损失。
综上所述，上诉人淡中义的上诉理由大部分不成立。二审根据新查明的事实，对于一审判决的违约金进行调整。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2014）沙法民初字第09574号民事判决第一、二、四项；
二、变更重庆市沙坪坝区人民法院（2014）沙法民初字第09574号民事判决第三项为：由被告淡中义于本判决生效之日起立即向原告魏海峰支付违约金40000元。
本案一审受理费8800元，减半收取4400元，由魏海峰负担1000元，由淡中义负担3400元；二审受理费8800元，由上诉人淡中义负担8000元，由被上诉人魏海峰负担800元。
本判决为终审判决。
审 判 员 陈 玲
代理审判员 刘 希
代理审判员 王 兵
二〇一五年十一月四日
书 记 员 江满意