四川省内江市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川10执异11号
异议人（利害关系人）：李安全，男，1969年10月6日出生，汉族，四川省内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区XX路XX花园**号附*号。
委托代理人：孙仙强，四川管仲律师事务所律师。
异议人（利害关系人）：敖之兰，女，1965年11月23日出生，汉族，四川省内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区XX路XX花园**号附*号。
委托代理人：孙仙强，四川管仲律师事务所律师。
申请执行人：杜洪洋，男，1963年5月20日出生，汉族，四川省西充县人，住四川省成都市锦江区XX路**号*栋*单元*号。
委托代理人：林子靖，女，1955年9月27日出生，汉族，四川省内江市市中区人，住四川省内江市市中区XX路**号附*号。
被执行人：张莉，女，1969年2月24日出生，汉族，四川省内江市市中区人，住四川省内江市市中区XX大道XX居委**号。
被执行人：刘成伟，男，1963年10月21日出生，汉族，四川省内江市市中区人，住四川省内江市市中区XX路**号。
被执行人：彭山开明房地产开发有限公司，住所地四川省彭山县XX大道南段XX号。
法定代表人：刘成伟，总经理。
在本院执行申请执行人杜洪洋与被执行人张莉、刘成伟、彭山开明房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人李安全、敖之兰于2017年9月3日对执行被执行人刘成伟、张莉共有的坐落于四川省内江市东兴区XX路XX花园XX号附X号的涉案执行标的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年10月27日举行了听证。异议人李安全、敖之兰的委托代理人，申请执行人杜洪洋的委托代理人参加了听证，被执行人张莉、刘成伟、彭山开明房地产开发有限公司经本院依法通知无正当理由拒不参加听证。现已审查终结。
异议人李安全、敖之兰称，2003年12月15日，异议人李安全与刘成伟签订了涉案执行标的房产的商品房买卖合同及房屋买卖协议。协议签订后，异议人履行了全部的约定义务，包括向刘成伟支付购房款及向银行归还了全部的按揭款，而刘成伟也将涉案执行标的房产移交给异议人实际占有使用至今。因此，涉案执行标的房产应当属于异议人的财产，对该涉案执行标的房产予以查封、拍卖是错误的，故请求中止对涉案房屋的执行。
本院查明，2016年3月15日，内江市市中区人民法院根据申请人杜洪洋的申请作出（2016）川1002财保22号民事裁定，冻结被申请人刘成伟、张莉、彭山开明房地产开发有限公司所有价值12700，000.00元的财产或冻结相应数额的银行存款。3月16日，内江市市中区人民法院请求内江市房管局协助查封了被申请人刘成伟所有的坐落于四川省内江市东兴区XX路XX花园XX号、XX号、XX号、XX号的十五套不动产，其中包括被申请人刘成伟、张莉共有的产权证号为TDX东兴区XXXXXX号的涉案执行标的房产一套。
2016年12月16日，内江市市中区人民法院作出（2016）川1002民初1130号民事判决，判令被告张莉、刘成伟于本判决生效之日起十日内偿还原告杜洪洋借款本金1270万元及利息，被告彭山开明房地产开发有限公司承担连带责任。宣判后，双方当事人均未上诉，判决已发生法律效力。
2017年5月10日，申请执行人杜洪洋向内江市市中区人民法院提出强制执行申请，内江市市中区人民法院立案执行。2017年6月5日，本院依法决定提级执行。
2017年7月12日，本院作出（2017）川10执94号之一执行裁定，拍卖属被执行人刘成伟、张莉共同共有的十五处查封不动产，包括本案争议的执行标的房产。
本院还查明，异议人李安全、敖之兰原系夫妻关系，2006年办理离婚登记，依法解除婚姻关系。2003年12月15日，异议人李安全与被执行人刘成伟签订《房屋买卖协议》《商品房买卖合同》，约定刘成伟将位于四川省内江市东兴区XX路XX号XX花园X层的别墅一幢以24万元的价格出售给李安全，李安全在协议签字生效后支付5万元，并负责归还银行按揭款，余款1.85万元在刘成伟办理完成房产证及转换手续后5月内支付，刘成伟将房屋移交给李安全。双方在协议上签名。2009年12月21日，在银行按揭款清偿完毕后，李安全到内江市东兴区房屋管理局办理了换证登记，取回并保管涉案执行标的房产的房屋所有权证和土地使用权证，房屋所有权证载明的涉案执行标的房产坐落于四川省内江市东兴区XX镇XX路XX花园XX号附X号，记载的房屋所有权和土地使用权利人为刘成伟、张莉。
听证中，异议人李安全、敖之兰向本院提交了内江市东兴区XX街道XX社区出具的证明，证实异议人敖之兰居住在该社区XX路XX号X幢XX号，即涉案执行标的房屋。异议人李安全、敖之兰还提交缴纳水费、天然气费、卫生费的登记记录，证明其已实际占有使用涉案执行标的房产，同时，异议人李安全、敖之兰自述至今未将剩余的1.85万元购房价款支付给刘成伟。
2017年10月30日，异议人李安全、敖之兰已将尚未支付的剩余购房款1.85万元交付本院执行。
本院认为，本案争议的焦点是，案外人敖之兰、李安全提出的事实和理由能否排除对被执行人刘成伟、张莉共同所有的涉案执行标的房产的执行，对此，本院作以下评析。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第七条、第八条的规定，案外人敖之兰、李安全提出的执行异议属于排除执行异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十六条规定程序办理，而《规定》第二十四条、第二十八条属于审查处理本案排除执行异议的适用规则。《规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。
本案中，对登记在被执行人刘成伟名下，与被执行人张莉共有的涉案执行标的房产，案外人李安全与被执行人刘成伟在原执行法院裁定查封之前就已经签订房屋买卖合同，李安全已按合同约定支付了合同价款，特别是持银行移交的房屋他项权证于2009年12月21日到房屋管理机关办理了换证登记，同时通过对敖之兰、李安全交纳物业管理费形成的证据审查，证实其在原执行法院查封之前已实际占有、使用涉案执行标的房产，而未办理产权过户登记并非李安全、敖之兰自身原因造成。因此，案外人敖之兰、李安全系本案涉案执行标的房产的物权期待权利人，其提出的事实和理由能够排除对该项不动产的执行，其请求应予支持。
综上，案外人李安全、敖之兰提出的事实和理由符合法律规定，其权利能够排除本案对被执行人刘成伟、张莉共有涉案执行标的房产的执行，其排除执行的异议请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：
中止对登记在被执行人刘成伟名下、与被执行人张莉共有的坐落于四川省内江市东兴区XX路XX花园XX号附X号住宅房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼；当事人若在法律规定的期间内未提起执行异议之诉，本院将自期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。
审判长 王邦习
审判员 潘作莹
审判员 胡 春
二〇一七年十一月三日
书记员 邱 月
附：相关法律及司法解释规定
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百一十六条人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法律第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
案外人是否系权利人；
该权利的合法性与真实性；
该权利能否排除执行，
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签定合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。