云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云08民终994号
上诉人（原审原告）：普洱天壁物业管理有限公司。
住所地：云南省普洱市思茅区。
法定代表人：宋某，系该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：陈永丹，云南鼎祥律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：陈某某，男，户籍地为四川省中江县，现住云南省普洱市思茅区。
上诉人普洱天壁物业管理有限公司（以下简称天壁物业公司）因与被上诉人陈某某物业服务合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2017）云0802民初1903号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭，并于2018年2月9日公开开庭进行了审理，上诉人天壁物业公司的诉讼代理人陈永丹、被上诉人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天壁物业公司上诉请求：对思茅区人民法院(2017)云0802民初1903号民事判决书第一项未支持的部份给予改判，支持天壁物业公司的全部诉讼请求；判令陈某某承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：1、天壁物业公司主张的陈某某欠2014年6月1日至2017年5月30日的物业服务费等费用共计4715.70元应全部得到支持。首先，一审法院认为收取物业管理费用的时间应为办理交接房屋的时间没有法律依据，收取物业管理费的时间应以刊登“交房公告”的交房时间为准，即2012年4月20日。其次，一审法院认为电梯运行费应纳入物业管理费，另行收取0.30元/㎡电梯费属于重复收费不当，发改委的批复文件并未将电梯运行费纳入物业管理费0.90元/㎡元中。2014年3月11日普洱市发展和改革委员《关于普洱天壁金岛小区物业管理收费情况答复意见》第二条已说明，天壁物业公司收取的电梯运行费0.30元／㎡是合法有效的，天壁物业公司不存在重复收费的情况。2、天壁物业公司按照一级收费标准收取物业管理费用与三级资质无关，物业管理公司对小区进行物业管理确定资质级别，是按小区的配套设施确定，普洱市的物业管理公司除锦辉集团管理的“公园一号”小区和振兴物业公司是二级资质以外，其他所有的物业管理公司资质等级均是三级，天壁物业公司按照一级标准向业主收取的物业管理费是依据普洱市发展和改革委员会文件普发改价格【2013】59号“关于思茅区住宅物业服务收费标准的批复”执行的。2014年6月23日，思茅区发展和改革局作出“关于核定普洱天壁物业管理有限公司所属小区住宅物业服务收费等级标准的通知”明确说明了天壁金岛小区物业服务项目是“重新审核”，而不是说自2014年6月23日以后才能按照一级标准来执行。
陈某某辩称，其在天壁金岛小区住房的房门是劣质门，门框也存在问题，门根本关不起来，存在重大安全隐患；小区的太阳能没有热水，入住后从来没使用过太阳能，只能自己购置热水器勉强使用；电话接听器只是摆设，不能正常使用；小区居住环境非常的脏乱差，天壁物业公司将所有的责任推给开发商是不当的。陈某某愿意支付物业管理费，但因上述物业服务问题未予以妥善解决，应降低支付物业管理费的标准。同时，陈某某认为其居住楼层较低，电梯费应予以减免。请求驳回天壁物业公司的上诉请求。
天壁物业公司向一审法院起诉请求：1、判令陈某某支付拖欠2014年6月1日至2017年5月30日的物业服务等费用合计4715.70元，共计36个月。其中包含物业费3253.90元、电梯运行费1084.60元、垃圾清理费288.00元、水费89.10元（用水量27方，2016年2月至2017年4月）。
一审法院认定事实：2013年11月27日，天壁物业公司与陈某某签订《前期物业管理服务协议》，约定自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止，天壁物业公司对陈某某物业进行管理。双方确定陈某某交由天壁物业公司管理的物业建筑面积为98.08㎡，并约定了双方权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务标准、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修资金管理使用、广告牌设置及权益、违约责任、其他条款等内容。其中，物业管理服务费用约定每年1月1-10日缴纳、高层建筑物业管理费每月每平方米1.20元。物业管理费包括管理人员工资、社会保险及福利、区域卫生清洁费、绿化养护费、秩序维护费、办公费、物管固定资产折旧费、税费、利润、电梯年检、运行、保养费安防设备与运行维护费、消防设施年检、日常维护费、小区门禁系统运行维护费、小区应急防洪设备运行维护费、小区配电设施设备运行维护费、高压电设施设备年检费、弱电系统维护费、车辆停放设施维护费、景观维护费、道路维护修缮费、零星作业施工费、经业主同意的其他费用，共22项。其他还约定按户缴纳公共配套设施设备维护费1000元、楼道修缮费200元、装修施工保证金1000元－3000元、装修施工垃圾清运费150元－300元、全年垃圾清运处理费96元等内容。2013年11月27日陈某某交纳物管费1084.60元、交纳电梯运行费361.60元。另查明，思茅行署发展计划委员会、建设局思计价格【2003】620号文件批复思茅区常住人口每月每户生活垃圾处理费8元。《天壁金岛临时管理规约》记载“普洱天壁物业管理有限公司”资质等级为三级，资质证书编号：普建物证字2009第007号。2013年2月19日普洱市发展和改革委员会普发改价格【2013】59号文件批复明确“住宅物业服务收费标准：一级0.90元、二级0.75元、三级0.60元、四级0.50元”。2014年6月23日普洱市思茅区发展和改革局通知普洱天壁物业管理有限公司天壁金岛小区物业服务收费等级标准为一级，收费标准为0.90元/㎡。天壁金岛小区业主大会选举的业主委员会于2013年10月21日在普洱市房地产管理局备案登记。
一审法院认为，由于天壁物业公司未完全按照与陈某某签订的《前期物业管理服务协议》第二条“物业管理服务内容”、第三条“物业管理服务标准”履行协议，天壁物业公司派出的物业管理人员未完全按照物业管理服务内容履行责任，致使天壁物业公司与业主产生矛盾纠纷，部分业主先后到区、市有关部门信访，有关部门多次协调解决，但天壁物业公司与部分业主之间的分歧并未完全消除，部分业主仍拒绝缴纳物管费，造成天壁物业公司与业主存在矛盾分歧,天壁物业公司有一定责任。天壁物业公司应当积极听取业主意见，认真整改，改进服务，严格按照双方约定履行职责。对不属于责任范围的问题，耐心解释，疏导业主寻找其他途径解决问题。部分业主提出天壁物业公司与业主签订的协议以不签订物管协议不给钥匙相要挟，部分业主是在不情愿的情况下签订的协议，本案中，因陈某某未提交天壁物业公司以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方违背真实意思的情况下签订合同的相关证据和陈某某未在一年内行使撤销权，因此，陈某某与天壁物业公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，陈某某应当按照协议履行义务。陈某某已约定合同履行期限，但业主委员会未与天壁物业公司（或者其他物管企业）签订新协议，陈某某与天壁物业公司签订的《前期物业管理服务协议》继续有效，应当从签订合同之日起按照约定全面履行义务，在业主未选择其他物业服务企业前，业主与原物业服务企业签订的协议有效，应当继续履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”的规定，天壁物业公司应当对业主反映的属于物业服务企业管理责任范围内的问题尽维修、养护、管理和维护义务。对不属于物业服务企业管理责任范围内的问题，告知陈某某向相关单位协商处理或者起诉有关单位。陈某某提出天壁物业公司收取配套设施费后，承诺安装可视门禁、太阳能热水供水至今未做到，是否为天壁物业公司服务承诺，陈某某未提交相关证据证明，不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”的规定，陈某某提出其与天壁物业公司签订《前期物业管理服务协议》时间为2013年11月27日，天壁物业公司多收物管费的抗辩理由成立，予以支持。天壁物业公司应从2013年11月27日起计收物管费。陈某某提出普洱市发展和计划局规定的收费标准为0.90元/㎡，天壁物业公司收费将电梯二次运行费收取0.30元/㎡，属于违规收费的抗辩，在双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条物业管理服务费用第一款中约定物业管理费为每月每平方米1.20元；第一款9项中电梯年检费、日常运行费、保养费包括在物业管理费中。2013年2月19日普洱市发展和改革委员会文件“普发改价格【2013】59号”批复思茅区发改局“住宅物业服务收费指导标准”项目分类“公用部位、公用设施设备日常运行维护”收费项目中已将电梯运行费纳入物业管理服务费每月0.90元／㎡中。因此，天壁物业公司收取每月0.30元/㎡电梯费违反部门规范性文件规定，属于重复收费，陈某某以此提出抗辩，予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，天壁物业公司经书面催交，陈某某无正当理由拒绝交纳合理的物管费，天壁物业公司要求陈某某支付护理物管费的诉讼请求，予以支持。陈某某应按照约定支付2013年2月19日普洱市发展和改革委员会文件“普发改价格【2013】59号”批复思茅区发改局住宅物业服务收费标准分级分类管理前按每月每平方米0.90元；2013年2月19日普洱市发展和改革委员会文件“普发改价格【2013】59号”批复住宅物业服务收费标准分级分类管理后至2014年6月23日期间，天壁物业公司未取得一级收费资质，天壁物业公司应当按照原三级资质收费，即每月0.60元/㎡；2014年6月23日后，天壁物业公司取得一级收费资质，应按每月0.90元/㎡收费。陈某某应交费具体金额计算如下：1、2013年11月27日至2014年6月23日止共7个月，物管费100.43㎡×0.60元×7个月＝421.81元；2、2014年6月23日后至2017年5月止共35个月，物管费100.43㎡×0.90元×35个月＝3163.55元。以上共计3585.36元，扣除2013年11月27日已交物管费1084.60元，还应交2500.76元。陈某某应交垃圾清理费2014年1月1日至2017年4月36个月288元。陈某某应交水费89.10元（2016年2月至2017年4月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第六条规定，判决如下：一、被告陈某某应向原告普洱天壁物业管理有限公司交纳2013年11月27日起的物管费2500.76元（扣除已交的1084.60元）、垃圾清运费288.00元、水费89.10元；二、原告普洱天壁物业管理有限公司应返还陈某某电梯运行费361.60元；一、二项款于判决生效后15日内支付；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告普洱天壁物业管理有限公司负担10元，被告陈某某负担15元。
二审中，天壁物业管理公司为证明自己的上诉主张，向本院提交以下证据材料：1、《交房公告》1份，拟证明开发商普洱天壁房地产开发有限公司于2012年4月18日在《普洱日报》上刊登《交房公告》，涉案房屋交房时间为2012年4月20日；2、《商品房购销合同》1份，拟证明陈某某购买天壁金岛小区9幢1单元202室房屋签订合同的时间为2010年3月5日；3、普发改价格（2013）57号“关于印发《普洱市物业服务收费管理实施办法》的通知”1份，拟证明天壁物业公司收取电梯运行费0.30元/㎡是合法有效的；4、普发改价格（2013）59号“关于思茅区住宅物业服务收费标准的批复”1份，拟证明天壁物业公司收取的物业管理费标准是一级，即0.90元/㎡，且该费用中未包含电梯运行费0.30元/㎡；5、《普洱市发展和改革委员会关于普洱天壁金岛小区物业管理收费情况答复意见》1份，拟证明普洱市发展和改革委员会已明确所收取的电梯运行费0.30元/㎡是合法有效的。经质证，陈某某对《交房公告》、《商品房购销合同》的真实性、合法性及关联性均无异议，对其他证据的真实性无异议，但认为因天壁物业公司的服务标准达不到要求，不应按标准支付物业管理费，电梯费应予减免。本院认为，对陈某某质证无异议的《交房公告》、《商品房购销合同》，本院予以采信；对天壁物业公司提交的其他证据材料，系相关主管部门下发的文件规定，对真实性本院予以采信，但不能证明天壁物业公司的证明目的，对其证明目的本院不予支持。
对二审审理查明的案件事实，本院认定如下：2010年3月5日，陈某某与普洱天壁房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定购买位于天壁金岛小区9幢1单元202室建筑面积为98.08㎡的屋房，并约定交房时间为2010年11月30日。普洱天壁房地产开发有限公司于2012年4月18日公告将于2012年4月20日交房。2013年11月27日，陈某某与天壁物业公司与签订《前期物业管理服务协议》，确定陈某某交由天壁物业公司管理的物业建筑面积为98.08㎡。同日，陈某某向天壁物业公司支付了2013年6月1日至2014年5月31日的物业管理费1084.60元（按100.43/㎡计算）、电梯运行费361.60元。二审庭审中，经当庭询问双方当事人，双方当事人对涉案房屋自2013年6月1日起计收物业管理费无异议，陈某某亦对已支付的2013年6月1日至2014年5月31日的物业管理费无异议。其余二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，天壁物业公司向一审法院的诉讼请求系要求陈某某支付2014年6月1日至2017年5月30日的物业服务费等相关费用。经二审调查核实，本案所涉房屋因质量存在问题及延期交房产生争议，后经开发商与天壁物业公司及陈某某共同协商后，确定陈某某对所涉房屋自2013年6月1起开始向天壁物业公司交纳物业费，现本案双方当事人对2014年6月1日前已支付的物业费等费用的计算均无异议，陈某某在一审诉讼期间对2014年6月1日前已支付的物业费等费用并未明确提出抗辩亦未明确提起反诉，一审法院对2013年11月27日至2014年6月1日期间的费用收取问题主动进行审查并计算各项费用后在总费用中予以扣减，超出了当事人的诉讼请求范围，判处不当，本院予以纠正。同时，对天壁物业公司提出应以发布交房公告的时间计收物业费的上诉主张，与其庭审表示不一致且无法律依据，本院不予支持。本案二审期间的主要争议焦点系：自2014年6月1日起天壁物业公司应按种何标准向陈某某收取物业服务费及是否应单独收取0.30元/㎡的电梯费。
根据查明事实，普洱市思茅区发展和改革局于2014年6月23日作出的《关于核定普洱天壁物业管理有限公司所属小区住宅物业服务收费等级标准的通知》中，已明确记载：依据普发改价格[2013]57号《普洱市物业服务收费管理实施办法的通知》及普发改价格[2013]59号《关于思茅区住宅物业务服务收费标准的批复》，核定天壁金岛小区物业服务收费等级标准为一级，收费标准为0.90元/㎡，执行时间自通知下发之日执行。故本案审理的陈某某位于天壁金岛小区9幢1单元202室房屋自2014年6月1日起的物业服务收费标准应为0.90元/㎡。根据陈某某与开发商签订的《商品房购销合同》及陈某某与天壁物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，本案所涉的天壁金岛小区9幢1单元202室房屋建筑面积均为98.08㎡，天壁物业公司主张按100.43㎡计算，但并未提交房屋面积增加或变更的有效证据，应承担举证不能的法律后果，本案现应按购房合同及物业管理协议的面积98.08㎡收取物业服务费。对是否应单独收取0.30元/㎡电梯费的问题，本院认为，天壁物业公司与陈某某签订的《前期物业管理服务协议》第四条第十一项第9款约定的事务服务工作包括了“电梯电检费、电梯日常运行费、电梯保养费”；同时，根据国家发展和改革委员会、建设部作出的《物业服务收费管理办法》第二条、第十一条的相关规定，物业服务成本或者物业服务支出构成包括了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，电梯属于共用设施，普洱市思茅区发展和改革局确定的0.90元/㎡的物业服务收费标准中应已包含电梯运行费。普发改价格[2013]57号第十一条中关于电梯维修保养及运行费用实行代收代管并应单独列帐、专款专用等规定，系对电梯费用的资金管理办法，并未明确记载可在物业服务收费标准以外单独另行收取电梯运行费，天壁物业公司提出收取电梯运行费0.30元/㎡是合法有效的上诉意见，本院不予支持。综上，陈某某应向天壁物业公司支付的物业费用金额为：98.08㎡×0.90元/㎡×36个月（自2014年6月1日至2017年5月30日共计36个月）＝3177.79元。同时，对一审判决确认的陈某某应向天壁物业公司支付垃圾清理费288.00元及水费89.10元的问题，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。另，对陈某某答辩中提出天壁物业公司提供的物业服务不到位的问题，陈某某等业主可依据《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二等法律法规，依法行使监督权或选择权，本案中不予审查。
综上所述，天壁物业公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实基本清楚，审判程序合法，但适用法律错误导致判决结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业服务收费管理办法》第二条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2017）云0802民初1903号民事判决书；
二、陈某某应于本判决生效后十五日内向普洱天壁物业管理有限公司交纳2014年6月1日至2017年5月30日的物业服务费3177.79元、垃圾清运费288.00元、水费89.10元，共计3554.89元。
三、驳回普洱天壁物业管理有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由普洱天壁物业管理有限公司负担10元，陈某某负担15元；二审案件受理费50元，由普洱天壁物业管理有限公司负担20元，陈某某负担30元；
本判决为终审判决。
审判长 叶枝松
审判员 张相云
审判员 陶仕群
二〇一八年二月二十四日
书记员 张雯玲