南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第6445号
原告许巧云，女，汉族，1949年8月17日生。
被告胡涛，男，汉族，1983年7月4日生。
第三人吴林泉，男，汉族，1953年9月11日生。
原告许巧云与被告胡涛以及第三人吴林泉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许巧云、第三人吴林泉到庭参加诉讼。被告胡涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告许巧云诉称：2012年6月，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：由原告自2012年7月1日起将位于本市虎踞北路4号5幢104室房屋租赁给被告，前两年租金每月1900元，后三年租金每月2000元，租金第一年一季度付一次，第二年起每半年付一次，每次提前10天付下期房租。合同签订后，被告每次给付租金均在原告多次催要后才予以履行。自2013年6月20日起，被告对2013年度下半年租金11400元拖延履行。被告仅于7月20日支付了该租金中的4000元，剩余7400元租金一直拖延未付。2013年10月11日，原告要求被告按约提前解除合同，被告既不同意支付拖欠的租金，也不同意解除合同。经协商后，原告同意被告要求合同履行期限至2014年12月31日止，被告于2013年10月底之前支付拖欠的2013年下半年租金。被告未经原告同意将涉案房屋另行转租给第三人，并收取了租金28500元。原告催要后，被告仍以各种理由推脱不支付租金。现原告诉至法院，请求判决：原、被告之间的房屋租赁合同于2013年12月31日解除；被告及第三人将本市虎踞北路4号5幢104室房屋腾空并交还原告；被告支付原告2013年7月1日至2013年12月31日期间拖欠的租金7400元，并按月租金1900元标准支付合同解除后至实际迁出止的房屋使用费；被告赔偿原告水电费损失773元，并承担本案诉讼费。
被告胡涛未答辩。
第三人吴林泉述称：第三人于2013年10月21日从被告处承租涉案房屋，并向被告交纳了全年房屋租金。第三人承租房屋后才知晓被告未向原告支付房屋租金的事实。现第三人不同意自行搬出涉案房屋。
经审理查明，本案所涉本市虎踞北路4号5幢104室房屋，建筑面积88.33平方米，登记产权人为李晨。原告许巧云系李晨母亲。2009年5月8日李晨向原告出具授权委托书，授权原告以其个人名义对外出租涉案房屋。
2012年7月1日，原、被告在南京裕兴房产代理有限公司的居间下签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将涉案房屋出租给被告；租赁期限自2012年7月1日至2017年7月1日；租金每月1900元，按三个月支付一次，第二年租金半年支付一次，第三年起租金每月2000元；先付后住，房租需提起十天支付；被告承担租赁期内该房屋的水、电、煤气、有线电视、物业管理及其他相关费用，原告收取被告租赁押金1900元，租赁期满，无违约、无欠费情形下由原告全额归还被告该押金；被告须按合同规定的时间和方式支付租金、租赁押金及其他费用，被告违反该约定，原告有权终止合同，租金按实结算，原告退回剩余租金及押金，若因此造成原告损失，被告应予以赔偿等等。
上述合同签订后，原告即将涉案房屋交付被告承租使用，被告亦向原告交纳租金至2013年6月30日。此后，被告在2013年6月20日应付租金日未向原告支付2013年7月1日至2013年12月31日期间的半年租金11400元。原告催促后，被告于同年7月20日向原告履行了该笔租金中的4000元，剩余租金7400元拖延未付。2013年10月11日，原、被告另行签订了《合同终止协议》，双方约定于2014年12月31日合同终止，届时原告补偿被告装修款2000元，被告剩余租金正常支付，其中2013年10月底支付剩余租金7400元。因该协议签订后，被告仍未按约给付租金，双方产生争议，遂形成本案诉讼。2013年12月18日，本院向被告送达了起诉状副本以及相关应诉材料。
另查明，被告自2013年7月起未按约缴纳该房屋产生的水、电费。原告诉讼后，自行垫付了该水电费及复电费共773元。被告承租涉案房屋后，于2013年10月21日将该房屋另行转租给第三人吴林泉，租赁期限自2013年10月27日至2014年10月26日，被告亦收取第三人吴林泉房屋租金。原告知晓被告转租涉案房屋后，曾向第三人主张权利，但第三人拒绝腾空并向原告交还涉案房屋。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、合同终止协议、房产证、委托书、借记卡明细对账单、水电费发票及本院开庭笔录等证据予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格、全面履行。涉案房屋产权虽为案外人李晨所有，但在李晨明确将涉案房屋交由原告管理，认可原告以其自身名义对外出租后，原告作为为合同一方当事人具备了本案诉讼主体资格。
根据双方合同约定，被告应当先付后用，房租提前十天支付，第二年租金半年支付一次，如被告未按约定时间和方式支付租金，则原告有权终止合同。被告应于2013年6月20日支付2013年7月1日至2013年12月31日期间的租金11400元，经原告催告履行后，被告仅履行了其中的4000元，剩余租金一直拖延未付。2013年10月11日，原、被告另行签订协议，原告就被告拖欠的7400元剩余租金重新给予新的履行期限后，被告仍未按约定履行。故被告迟延履行租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告据此向被告主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。根据合同法的规定，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本院于2013年12月18日向被告送达起诉状副本及相关应诉材料，应视为原告该解除合同通知已经到达被告。原告自愿主张自2013年12月31日起与被告解除房屋租赁合同，该项请求符合法律规定，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告拖欠原告自2013年7月1日起至2013年12月31日止的部分租金未付，扣除被告已支付的4000元，尚拖欠原告租金7400元，该笔租金被告应予以支付。合同解除后，被告作为承租人负有向原告交还承租涉案房屋的合同义务。现被告未交还房屋，故原告主张被告按合同约定的月租金1900元标准，支付自合同解除后至实际交还之日止的房屋使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。
被告在承租期间，另行将涉案房屋转租给第三人吴林泉，涉案房屋实际由第三人使用，故原、被告之间租赁合同解除后，第三人应配合被告将涉案房屋交还原告。
关于原告主张的赔偿水电费损失773元。原告提供的证据可以证明原告自行垫付了被告承租涉案房屋期间发生的水费214元、电费539元，复电费20元，共计773元。以上费用均系原告实际损失范围，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告许巧云与被告胡涛之间签订的关于本市虎踞北路4号5幢104室房屋租赁合同自2013年12月31日起解除。
二、被告胡涛于本判决生效之日起五日内支付原告许巧云房屋租金7400元以及房屋使用费（自2014年1月1日起至实际交还房屋之日止，按月租金1900元标准计算）。
三、被告胡涛于本判决生效之日起五日内赔偿原告许巧云水电费损失773元。
四、第三人吴林泉于本判决生效之日起十日内配合被告胡涛腾空并迁出承租的本市虎踞北路4号5幢104室房屋，将该房屋交还原告许巧云。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60元（已减半收取），由被告胡涛承担（原告已预交，被告履行上述给付义务时一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 李佳萱
二〇一四年二月十一日
见习书记员 李 莉