陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民二终字第02385号
上诉人（原审被告）西安科技大学，住所地：陕西省西安市碑林区雁塔中路**号。
法定代表人杨更社，该校校长。
委托代理人高战辉，该校教师。
委托代理人李创功，该校教师。
被上诉人（原审原告）何琰。
委托代理人王博，陕西海普律师事务所律师。
委托代理人赵婷，陕西海普律师事务所律师。
上诉人西安科技大学与被上诉人何琰房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第02361号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，西安科技大学原名为西安矿业学院，于1999年更名为西安科技学院，于2003年更名为西安科技大学。何琰原系西安科技大学单位教职员工，2002年1月23日西安科技大学向何琰出具《西安科技学院职工购买公房付款结算清单》（以下简称：付款结算清单），由何琰购买西安科技大学位于西安市雁塔区雁塔路98号的房屋1套，该结算清单载明：所购房屋为8号楼721号（以下简称：涉案房屋），建筑结构为钢混一等，建筑面积86.83平方米，成本价为1152元／㎡，产权比例为100%，合计购房款为98067.61元。即日，何琰向西安科技大学交纳全部购房款98067.61元、天然气安装费1000元、天然气锅炉款4840元。之后，何琰长期居住使用涉案房屋。2012年12月13日，井冈山大学向西安科技大学发出《商调函》：就何琰调离事情要求西安科技大学研究决定是否同意。2013年3月25日，何琰向西安科技大学出具保证书，保证在正式调令发出后，办理住房清退手续。2013年3月26日西安科技大学同意将何琰人事档案转递井冈山大学。2013年4月10日，江西省人力资源和社会保障厅向西安科技大学发出赣人调字（201300456）号工作调动通知，要求西安科技大学办理调动手续，于2013年5月10日前介绍何琰到其处报到。2013年5月2日，西安科技大学出具《调房移（接）交清单》，对涉案房屋内的室内线路、灯具、洁具等设施进行登记，何琰在该清单上签字。
另查，根据西安市房屋产权产籍管理中心出具的办理涉案房屋所在楼栋初始登记的相关资料显示：1998年7月16日，涉案房屋所在的8号住宅楼被列入1998年国务院有关部门所属普通高校筒子楼改造计划。后西安科技大学向西安市房改办递交西科字（2001）074号《关于我院公有住房出售的请示》。2001年12月7日，西安市房改办公室向西安科技大学作出房改发（2001）202号《西安市房改办关于对西安科技学院公房出售方案的批复》，同意西安科技大学出售雁塔路2号（现改为雁塔路98号）6、7、8号楼，8号楼的结构等级为钢混一等，出售价为1152元／㎡。2007年12月18日，西安科技大学向西安市房屋管理局致函，请求给予西安市雁塔区雁塔路98号97幢（即涉案房屋所在8号楼）办理房屋所有权登记手续。西安市房屋登记簿显示：西安市雁塔区雁塔路98号97幢的所有权人为西安科技大学，权属证号为：1125104013-9-0-95～0。
审理中，西安科技大学称何琰在退房时要交回原购房款票据，且西安科技大学相关工作人员要在票据背面签字。故申请对何琰提交的金额为98067.61元的票据申请“票据背面是否有字迹消除”的鉴定。经西安市中级人民法院委托，陕西中金司法鉴定中心出具了鉴定意见，鉴定意见为：检材背面未发现有字迹消除的痕迹。后西安科技大学提出书面异议，鉴定机构答复如下1、本次鉴定的事项是：检材背面是否有字迹消除的痕迹。我中心采用文书鉴定通用规范、篡改文书鉴定规范是完全正确的。消退字迹的检验，属于变造文件检验方法的一种，变造文件的检验属于篡改（污损）文件鉴定规定第一部分所规范，所有我中心在此案中鉴定使用的规范是正确的。2、检材上有非常明显的褶皱，但褶皱与是否有无字迹消除没有必然的联系，在检验中由于没有发现消退痕迹，故没有对褶皱的形成进行分析。西安科技大学又申请鉴定人员出庭接受质询，鉴定人在庭审中就西安科技大学所提出的问题进行了答复。
庭审中，因何琰提交购房结算清单为复印件，西安科技大学对此不予质证，但其有表示所有购房清单均在财务处有留存。关于何琰是否已经交回房屋，西安科技大学认为，何琰已经书写了保证书，并办理了房屋交回手续，只是学校的退房及调（tiao）房程序用的制式表格一样。同时学校房管科工作人员在何琰票据上已经签字确认。因此何琰对争议房屋已经不享有任何权利。何琰称，其是为了办理调动手续才书写书面保证，同时因西安科技大学答应给其调整住房，才签订《调房移（接）交清单》。而实际上现房屋仍未移交给西安科技大学，西安科技大学亦未将购房款退还。
何琰诉称，1995年7月，其到西安科技大学（原“西安科技学院”，于2003年4月16日经教育部批准更名为“西安科技大学”）工作，担任测量系辅导员，后转至西安科技大学校医院任内科医生。2000年4月，其以成本价每平方米为1152元全产权购买职工房屋。该房屋地址为西安市雁塔区雁塔路南段二号南8号楼7单元2层1号，面积86.83㎡，购房款98067.61元一次性全部结清，同年入住。2002年1月23日，西安科技大学向其出具西安科技学院职工购买公房付款结算清单。购房后，其多次请求西安科技大学为其办理房屋产权证书，但西安科技大学却以各种理由推托，拖延至今。为维护原告的权利，故诉至法院，请求判令被告为原告办理位于西安市雁塔区雁塔路南段二号南8号楼7单元2层1号房的房屋产权证书，并承担本案的诉讼费。
西安科技大学辩称，2012年12月15日，何琰向学校提出调离申请，并于2013年3月25日向学校出具书面《保证书》，保证在商调期间正常工作，在正式调令来后办理住房清退手续。2013年5月2日，在正式调令来后，何琰到校房产管理部门办理了8号楼721房的房屋移交手续，并交回房屋钥匙，将房屋退还学校。因此，何琰对争议的房屋已不再享有权利，其与本案不存在利害关系，不是本案适格原告。2000年，学校根据教育部、财政部、国家计委联合下发的《关于加快普通高校筒子楼改造，改善青年教师住房条件意见的通知》文件的精神，对6、7、8号筒子楼进行了改造。何琰系筒子楼改造拆迁户，在房屋改造后分的8号筒子楼721室。根据国办发（1998）105号文件第四条规定，筒子楼改造后的房屋属于学校公有住房，西安科技大学为该房屋的合法产权人，何琰仅享有居住权和使用权，故无权主张学校为其办理房屋产权证书。何琰分配该房屋的时间为2002年1月23日，而《西安市公有住房出售管理办法》颁布于2002年7月23日，并且根据国办发（1998）105号文件，筒子楼改造房不同于公房出售，故上述管理办法不适用本案。此外，最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应当依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案标的系单位内部筒子楼改造房，不属于人民法院主管。同时，西安科技大学为事业单位，承担教育、科研职能，不具备办理房产证的资质和职能。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院认为，本案争议的焦点为1、何琰在是否已经向西安科技大学退还争议房屋；2、西安科技大学是否应当协助何琰争议房屋权属登记证书。关于焦点1，首先，何琰所填写的调房移（接）交清单，西安科技大学辩称实际是退房，何琰称为调房，而从该清单实际名称字面来看，并不能体现出是退房办理手续，而西安科技大学也没有提供其他证据佐证调（tiao）房与退房均用该表格。其次，西安科技大学辩称在何琰退房时，后勤及房管科相关工作人员在购房票据上签字确认，而根据鉴定意见，何琰所提交的票据背面没有字迹消除的痕迹，该鉴定意见不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条所规定的重新鉴定或补充鉴定情形，西安科技大学亦未提供相反的证据证明，故对该鉴定意见本院予以采信，因此对西安科技大学上述辩称本院不予采信。第三，关于何琰所书写保证书，其称因西安科技大学不予办理商调手续，迫于无奈才写。从何琰及西安科技大学两方的地位来看，西安科技大学系何琰当时的工作单位，何琰要受西安科技大学的管理，而何琰也是因为系西安科技大学职工的身份才获得争议房屋。因此在双方地位上，何琰处于相对弱势。其因为“夫妻两地工作”而要求调离西安科技大学学校，调动的前提条件必须经过西安科技大学同意，而何琰书写保证书的时间与西安科技大学同意调出的时间仅差一天。同时，该保证书仅是何琰单方的一个民事行为，并不存在任何双方合意。何琰调离单位后仍居住使用该房屋，而西安科技大学实际也没有退还何琰的购房款。从上述分析有理由相信该保证书并非原告真实意思表示。对何琰及西安科技大学双方均不产生约束力。因此，何琰并未向西安科技大学表示退还房屋。关于焦点2，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”之规定，本案中，西安科技大学表示何琰所提交的购房结算清单财务部门留存有原件，但其无正当理由拒不提供。因此，本院确认该付款结算清单真实有效。民事活动应当遵循诚实信用原则。虽然何琰与西安科技大学之间未就买卖房屋签订书面的房屋买卖合同，但西安科技大学出具购房结算清单，明确载明由何琰购买8号楼721号房，成本价为1152元／㎡，产权比例为100%。何琰即按照该清单的购房款总价全额交纳购房款，西安科技大学亦收取购房款并出具收据。由此可见，何琰及西安科技大学已就买卖涉案房屋达成一致，该意思表示的内容真实，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，因此，双方之间的房屋买卖合同已成立生效，双方均应全面履行各自的义务。何琰已向西安科技大学交纳购房款，实际接收涉案房屋居住使用，且其亦没有表示将该房屋交还西安科技大学。故涉案房屋应归何琰所有。由于何琰已履行房屋买卖之买受人的合同义务，西安科技大学亦应履行作为出卖人的合同义务即协助何琰办理该房屋权属证书。因涉案房屋所在的97幢楼的初始备案登记已完成，房屋权属的初始登记在西安科技大学名下，西安科技大学应将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以协助何琰办理房地产权属证书。至于西安科技大学辩称涉案房屋为公有住房不能买卖，何琰仅享有居住和使用权，因西安市房改办公室的批复已同意西安科技大学出售涉案房屋所在的8号楼，8号楼的结构等级为钢混一等，出售价格为1152元／㎡，亦与何琰购买的房屋结构、价格均能相互印证，同时，该批复在何琰购买房屋之前已经作出，故该辩称无事实依据，本院不予采信。由于本案何琰与西安科技大学间系房屋买卖合同关系，双方之间因履行房屋买卖合同产生纠纷，并非因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，因此，本案纠纷应属人民法院受理范围。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决如下：被告西安科技大学应当于本判决生效之日起九十日内将办理位于西安市雁塔区雁塔路98号97幢（8号楼）721号房（即7单元2层1号）的房屋权属证书所需要由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房地产权属证书。本案案件受理费100元，由被告承担。因原告已预交，故被告在履行上述义务时一并支付原告。
宣判后，西安科技大学不服向本院提起上诉称，1、何琰出具退房保证书，其学校签字确认《调房移（接）交清单》，何琰签字确认《交钥匙登记本》，证明何琰已经将房屋退还移交给其校的事实。2、一审法院仅依据双方的地位关系，就认定其校出具的保证书为非真实意思表示属主观臆断。3、一审法院认定何琰出具的保证书仅是单方的一个民事行为，并不存在双方合意，与事实不服。4、一审法院认定的何琰退房时要交回原购房款票据，与事实不符。而是何琰退房后，不办理退款手续，主观恶意明显。请求：1、依法撤销原审判决；2、依法驳回被上诉人的诉讼请求，确认上诉人对涉案房屋拥有所有权；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
何琰答辩称，保证书费其的真实意思表示，而是在上诉人的胁迫下所签订的，双方就退房事宜未达成合意，实际上房屋至今也没有清退，仍然由其居住适用，房屋的所有权仍然归其所有。请求依法驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立之规定，本案中，何琰提交的购房结算清单虽为复印件，但该清单上盖有西安科技大学住房制度改革办公室印鉴及财务专用章，加之西安科技大学亦承认曾将涉案房屋分配于何琰，并收取了何琰房款，双方对分配及购房的事实并无异议，充分说明何琰提交的该证据复印件之原件为其所出具，该证据的原件由西安科技大学持有，但西安科技大学无正当理由拒不提供，虽然何琰与西安科技大学之间未就买卖房屋签订书面的房屋买卖合同，但西安科技大学出具购房结算清单，明确载明由何琰购买8号楼721号房，成本价为1152元／㎡，产权比例为100%。何琰即按照该清单的购房款总价全额交纳购房款，西安科技大学亦收取购房款并出具收据。由此可见，何琰、西安科技大学已就买卖涉案房屋达成一致，该意思表示的内容真实，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，因此，双方之间的房屋买卖合同已成立生效，双方均应全面履行各自的义务。何琰已向西安科技大学交纳购房款，实际接收涉案房屋居住使用至今，故涉案房屋归何琰所有。至于何琰所填写的调房移（接）交清单，何琰认为是调房，西安科技大学认为实际是退房，从该清单实际名称字面来看，并不能体现出是退房办理手续，而西安科技大学也没有提供其他证据佐证调房与退房均用该表格，西安科技大学称在何琰退房时，后勤及房管科相关工作人员在购房票据上签字确认，而根据鉴定意见，何琰所提交的票据背面没有字迹消除的痕迹，该鉴定意见不存在重新鉴定或补充鉴定情形，西安科技大学亦未提供相反证据证明，故该鉴定意见符合法律程序，应予以认可。对何琰称保证书是迫于无奈才写，何琰书写保证书的时间与西安科技大学同意调出的时间仅差一天，何琰调离单位后仍居住使用该房屋，西安科技大学也没有退还何琰的购房款。由于何琰已履行房屋买卖之买受人的合同义务，西安科技大学亦应履行作为出卖人的合同义务即协助何琰办理该房屋权属证书。因涉案房屋所在的97幢楼的初始备案登记已完成，房屋权属的初始登记在西安科技大学名下，西安科技大学应将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以协助何琰办理房地产权属证书。至于西安科技大学认为涉案房屋为公有住房不能买卖，何琰仅享有居住和使用权，因西安市房改办公室的批复已同意西安科技大学出售涉案房屋所在的8号楼，8号楼的结构等级为钢混一等，出售价格为1152元／㎡，亦与何琰购买的房屋结构、价格均能相互印证，同时，该批复在何琰购买房屋之前已经作出，故对此本院依法不予采信。由于本案何琰、西安科技大学间系房屋买卖合同关系，双方之间因履行房屋买卖合同产生纠纷，并非因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，因此，本案纠纷应属人民法院受理范围。综上，西安科技大学的上诉没有事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（西安科技大学已预交），由西安科技大学承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 范致远