杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0103民初1543号
原告（执行案外人）：杭州尚坤投资管理有限公司，住所地：杭州市西湖区西园路10号B309室。
法定代表人：郦政为，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邹永闯、马宏利，浙江智仁律师事务所律师。
被告（申请执行人）：温州银行股份有限公司杭州分行，营业场所：杭州市下城区仙林桥直街3号仙林大厦。
负责人：丁强，该分行行长。
委托诉讼代理人：陆中骐，该分行职员。
第三人（被执行人）：杭州华日科技发展有限公司，住所地：杭州市江干区杭海路78号。
法定代表人：陈光强。
原告杭州尚坤投资管理有限公司（以下简称尚坤投资公司）与被告温州银行股份有限公司杭州分行（以下简称温州银行杭州分行）及第三人杭州华日科技发展有限公司（以下简称华日科技公司）执行异议之诉一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尚坤投资公司的委托诉讼代理人邹永闯、马宏利，被告温州银行杭州分行的委托诉讼代理人陆中骐到庭参加诉讼；第三人华日科技公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告尚坤投资公司向本院提出诉讼请求：1、撤销（2016）浙0103执异4号执行裁定书，确认要求原告腾退租赁物业的执行行为违法；2、确认原告在租赁期限内有权继续占有使用杭州市杭海路78-8号的物业。事实与理由：2013年6月13日原告与第三人就租赁物业签订《房屋租赁合同》，约定将位于杭州市杭海路78-8号的物业及附属场地、设备出租给原告，租赁期限从2013年6月13日至2031年6月13日；第三人对租赁物业拥有完全合法的所有权和无可争议的处分权，并保证物业在租赁期处于正常使用状态；租赁期间内租赁物业需要以转让、变卖的形式处置的，原告享有优先购买权等。同时第三人未就租赁物业办理抵押事项告知过原告，为此，2014年6月4日，原告就租赁物业向住建部门办理了编号为杭江房租证（2014）第1993号的《房屋租赁备案证》，一直正常使用至今。2015年9月10日下城法院依据（2014）杭下商初字第2415号生效判决，通过淘宝网司法拍卖网络平台将第三人所有的位于杭州市杭海路78-8号的物业变卖给被告，网络平台公布的拍卖信息中明确该物业租赁人为原告，对原告租赁拍卖物业及对租赁物业带租拍卖的事实得到确认。现下城法院依据（2015）杭下执民字第443号、（2015）杭下执民字第443-2号裁定要求原告腾出租赁物业给被告。原告对下城法院的执行行为及由于对执行标的处理影响到原告的实体权利提出异议，向下城法院书面提出执行异议，下城法院做出驳回原告的异议，现原告提起案外人执行异议之诉，理由如下：第一，原告对于物业的合法租赁权和财产权受到严重侵害。法院在2015年9月10日在淘宝网司法拍卖网络平台公布的杭州市的物业变卖信息中明确拍卖为带租拍卖，该物业目前状态为有租赁，租赁人为原告。且该物业评估价为35028万元，实际成交价只有29650万元。被告对参与法院带租赁拍卖，变卖租赁物业是明知的，并以低于市场评估价买下该物业，愿意接受该条件和价格购买租赁物业，原告的合法物业租赁权理应得到保护。且原告承租第三人所拥有的物业时，当时物业所在地块是不成熟的商业地块，且物业当时为毛坯状态，原告承租物业后，对物业进行全面装修，对周边基础设施进行升级，加大招商引资宣传力度，全面提升物业的商业价值，现物业为所在区域热门写字楼，原告在此过程中，投入巨大的财力和人力，现被告经过法院的强制执行受让该物业，完全侵害原告的财产权，而且该物业在拍卖变卖评估的时候也一并将原告的装修包含于内，该部分财产也属于原告所有。第二，原告的优先购买权受到侵害。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第23、24条规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定以及双方合同第九条约定，原告并没有接到法院关于租赁物业买卖有权优先购买的通知，显然被告通过拍卖措施受让物业的行为违法，妨碍原告参与公平竞价，其优先购买权这一法定及约定的权利已然受到侵害，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的。第三，原告的提出执行异议的权利被剥夺。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的。正是因为法院在淘宝网司法拍卖网络平台上对原告租赁物业及对租赁物业带租拍卖的事实确认，原告基于该前提未提出执行异议申请，被告得以顺利受让该物业，否则，原告必然针对上述错误执行措施及程序提出执行异议主张。法院不能因为法院的错误行为导致原告的上述合法权利丧失，后再认为原告为何当时不提出该权利，显然是个悖论的逻辑。第四，假设下城法院要求原告腾退的行为合法，那么，另一方面，下城法院的前期公告行为无疑是在排诉潜在竞买人的合法购买权利，其应有权利受到严重侵害。在2015年9月10日在淘宝网司法拍卖网络平台公布的杭州市的物业变卖信息中明确物业目前的状态为带租，本质上为本次拍卖的物业设置不公平的门槛，即潜在竞买人在得知拍卖物业为带租状态，就放弃参与竞买，客观上使被告在缺少竞争者的情况下低价购得该物业。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的。因此基于保护被告和潜在竞买人的合法、正当竞买权，杭州市下城区人民法院将案涉物业变卖给被告的行为是明显违法之举。第五，被告的合法权益并无受到实质性的损害，反之获得巨大收益。根据杭州市下城区人民法院做出的（2014）杭下商初字第2415号的判决书内容显示：被告与第三人签订《温州银行固定资产借款合同》一份，约定被告向第三人发放贷款人民币3亿元，贷款发放时月利率为7.93125‰。被告依约发放贷款共计叁亿元。上述信贷业务的担保情况如下：被告与第三人签订《最高额抵押合同》一份，第三人以其名下原告租赁物业为自己与被告签署的所有主合同项下各笔债权提供最高额抵押担保。抵押担保的最高债权余额为46043万元，范围为：主合同项下债权本金、利息、逾期利息、逾期罚息、复利、履行主合同和本合同过程中发生的费用和实现债权、抵押权的费用等。第三人在归还1400万元，无力偿还剩余本金。故法院判决第三人向被告归还借款本金28600万元和相应的利息，被告并有权拍卖抵押物。之后被告通过司法拍卖以29650万元的价格竞得该物业，因此在整个处置过程中，被告的借款和本金基本得以收回。同时，通过比较周边物业的销售价格，现在该物业价值已经达到人民币5个多亿，比当时被告受让物业时已经增值近160%，而且被告又无偿取得该物业地下两层9000多平方米的地下车库，价值3000多万。因此对于被告而言是，在整个物业的处理过程中，被告的合法权益不但没有受到损害，反而得到巨大的经济利益。第六，被告无法处理好与所涉物业承租人的关系。一方面，在被告竞得原告租赁物业后，被告不经原告和所涉物业承租人的同意，采取强行派驻保安、多次来电限水等措施，严重干扰原告和承租人的正常营业，上述情况由派出所报警记录和电视台采访节目为证。现在所涉物业由被告组织自行发电，来维持物业的正常运作，但是这只是权宜之计，不但存在严重的安全问题，并且会给原告和承租人造成严重的经济损失，对此原告保留向被告追讨损失的权利；另一方面，如果任由被告的任性行为来处理原告租赁的物业，不仅会损害原告和众多承租人的实质利益，同时也会影响到社会稳定，这是多方都不愿看到的结果。综上，原告认为，被告的行为已经违反法律的规定，同时，原告的租赁期限尚未到期仍有权继续占有使用收益，任何第三人不得干涉，同时，为了维护原告自身的合法权益，故诉至法院，请求依法作出公正判决，纠正法院的错误行为。
原告尚坤投资公司提交如下证据：
1、（2016）浙0103执异4号执行裁定书1份。证明尚坤投资公司提出申请执行异议被驳回，符合提起执行异议之诉条件。
2、（2015）杭下民执字第443-2号执行裁定书（复印件）1份。证明涉案物业通过下城法院生效执行裁定书变卖给温州银行。
3、房屋租赁合同1份。证明尚坤投资公司合法租赁涉案物业。
4、淘宝网司法网络拍卖平台网页（打印件）1份。
5、公证书1份。
证据4、5共同证明涉案物业通过网络拍卖公告时，明确为带租拍卖，尚坤投资公司为租赁人。
6、房天下网站网页截屏（复印件）1份。证明涉案物业附近同类物业的出售价格。
7、当庭提交房地产评估报告1份。证明涉案房屋在拍卖评估中显示房子为带租拍卖；评估机构将属于原告所有的装修也评估进去，一并拍卖；评估机构评估资质有瑕疵，年检时间到2013年4月3日，对评估报告的程序合法性有异议。
被告温州银行杭州分行辩称：一、（2016）浙0103执异4号执行裁定书程序合法，认定事实清楚，依据法律充分。1、原执行裁定书认定事实清楚，依据法律充分。被告与第三人就案涉财产于2012年6月7日办理完成抵押登记手续，而原告与第三人的租赁合同起始时间为2013年6月13日至2031年6月13日止。根据我国物权法第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，明确了抵押权的设立先于租赁合同成立的时间，无论该租赁合同是否合法有效，承租人是否善意，都不能产生阻却人民法院对案涉标的物予以执行的法律效果。相关的裁判案例有无锡中院做出的（2015）锡执异字第0040号执行裁定、广东省高级人民法院（2015）粤高法执复字第82号、最高人民法院（2015）民申字第16号等。2、原执行裁定书程序合法。2015年3月10日，下城法院向原告发执行裁定、协助执行通知书，冻结其应向第三人支付的租金；3月18日发函给原告，通知其参与评估、拍卖；5月13日作出拍卖裁定，同时将评估报告、告知书、拍卖裁定送达给原告。以上事实在原裁定书中都予以明确，且原、被告双方多次在法院主持召开下执行调解，原告清楚拍卖的事实经过，故并非侵害了其优先购买权，而为原告放弃。3、拍卖程序合法。2015年6月9日涉案抵押物在淘宝网上公开拍卖，三次拍卖均无人报名而流拍，后温州银行股份有限公司以三拍保留价29650万元竞得。涉案抵押物均在公开透明环境下拍卖，且拍卖公告中注明有租赁而非为下城法院或拍卖申请人承认租赁关系，如确系带租拍卖，拍卖公告中应明确租期和租金交付等具体情况。后温州银行在无人购买的情况下无奈购入，而原告认为的获得巨大收益更为无稽之谈，以现今的市场价格来衡量当初的评估价格明显是缺乏公平的，如跌价，那买受人的损失该由谁来负担？二、原告起诉的认为对于物业的合法租赁权和财产权受到严重侵害，缺乏法律依据。因抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故原告的租赁权并不受到法律保护。另“根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。如果抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”，故原告认为的权利侵害应向出租人即第三人行使权利。三、被告的正当利益受到侵害。2015年3月10日，下城法院向原告发执行裁定、协助执行通知书，冻结其应向第三人支付的租金；案涉抵押物于2015年10月19日由下城法院变卖裁定给温州银行。在此期间内，原告一直隐匿其租金支付情况，拒绝向被告支付理应向第三人支付的租金，且拒绝向买受人温州银行支付租金。四、原告未能履行其物业管理义务，被告已积极处理其与物业承租人的关系。2016年杭州G20期间，案涉抵押物处于无人管理状态，被告得知情况后紧急加派20多名保安，协同当地派出所及居委会，查出煤油桶等危险物品，及时避免了不良状况的发生。此后，被告一直派人24小时不间断对大厦进行安防巡查，发现问题及时汇报和应急处置，积极做好安全保卫工作。在执行期间，被告也与多名物业承租人达成了一致意见，妥善处理后续问题。综上所述，被告认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。
被告温州银行杭州分行未提交证据。
第三人华日科技公司未作陈述，亦未提交证据。
对于尚坤投资公司提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认证如下：对证据1、2，温州银行杭州分行不持异议，本院予以确认。对证据3，温州银行杭州分行对三性均有异议，认为涉案房屋出租系在被告与第三人办理抵押登记之后，无法对抗抵押权；本院认为，在未提供反驳证据的情况下，本院对该证据的真实性应予确认。对证据4、5，温州银行杭州分行对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为非为带租拍卖，只是有租赁这一事实，被告承认涉案房屋变卖的事实；本院对该两份证据的真实性予以确认。对证据6，温州银行杭州分行对证据三性均有异议，与本案无关；本院认为该证据既缺乏有效证据的形式要件，又缺乏与本案的直接关联，故不予确认。对证据7，温州银行杭州分行对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为非为带租拍卖，只是有租赁这一事实，评估机构的评估资质问题与本案无关，评估程序合法，且已过异议时效；本院对该证据的真实性予以确认。
本院经审理，认定下列事实：
2012年5月24日，温州银行杭州分行与华日科技公司签订《温州银行固定资产借款合同》，依据双方约定，温州银行杭州分行分别于2012年5月25日、6月13日向华日科技公司发放贷款共计叁亿元。2012年6月6日，温州银行杭州分行与华日科技公司签订《最高额抵押合同》，华日科技公司以其名下杭州市江干区杭海路78-8号的房地产为自己与温州银行杭州分行在2012年5月24日至2022年5月24日内签署的所有主合同项下各笔债权提供最高额抵押担保，并于2012年6月7日办妥抵押登记手续。后双方引发诉讼，本院于2014年12月5日做出（2014）杭下商初字第2415号民事判决书，判决华日科技公司若不履行债务，温州银行杭州分行有权就其抵押的杭州市杭海路78-8号的房地产拍卖、变卖或折价抵押物后的价款享有优先受偿权。
因华日科技公司未履行生效判决，温州银行杭州分行向本院申请执行。本院于2015年3月5日立案执行后，于3月10日发执行裁定、协助执行通知书给尚坤投资公司，冻结其应向华日科技公司支付的租金；于3月18日发函给尚坤投资公司，通知其参与评估、拍卖；于5月13日作出拍卖裁定，同时将评估报告、告知书、拍卖裁定送达给尚坤投资公司；于2015年6月9日起开始在淘宝网上公开拍卖，三次拍卖均因无人报名而流拍；于2015年9月29日在淘宝网上公开变卖，无其他人竞买，后温州银行股份有限公司以三拍保留价29650万元竞得。据此，本院于2015年10月19日做出（2015）杭下执民字第443-2号执行裁定，将华日科技公司名下杭州市杭海路78-8号的房地产以29650万元价格变卖给温州银行股份有限公司。
另查明，2013年6月13日，华日科技公司与尚坤投资公司签订《房屋租赁合同》，华日科技公司又将其杭州市杭海路78-8号的物业出租给尚坤投资公司使用，租赁期限为18年。
后在执行过程中，因尚坤投资公司提出书面执行异议，本院经审查认为其异议不能成立，于2017年1月16日做出（2016）浙0103执异4号执行裁定书，驳回其异议。现其不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。
本院认为，根据尚坤投资公司的诉请，其基于租赁合同主张对涉案杭州市杭海路78-8号房屋享有继续承租的权利，而非主张对该执行标的物行使优先购买权，故本案的争议焦点在于租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，应否予以支持。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，涉案房屋作为债务人华日科技公司提供的抵押物，于2012年6月7日办理了抵押登记手续，抵押权已发生对外公示的法律效力，而华日科技公司与尚坤投资公司于2013年6月13日签订《房屋租赁合同》，远远晚于抵押权设立时间，故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，涉案抵押房屋已经本院依法执行拍卖、变卖措施，抵押权实现，所有权亦发生变动，故原租赁合同对受让人并不具有约束力。承租人尚坤投资公司认为其权利受损的，可以依据该条第二款“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担”之规定处理。再者，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”之规定，本案显然符合该条款第（一）项规定的除外情形。综上所述，尚坤投资公司主张的诉讼请求不能成立，本院不予支持。第三人华日科技公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告杭州尚坤投资管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告杭州尚坤投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 李旭峰
人民陪审员 胡 红
人民陪审员 潘保兴
二〇一七年九月十三日
代书 记员 许梦琳
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