北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初8692号
原告(反诉被告)：刘林聪，男，1969年7月8日出生，汉族，住天津市蓟县。
委托代理人游丽红，北京昊庭律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王贵，男，1963年9月29日出生，汉族，住北京市通州区。
委托代理人张可新，北京市通州区xx镇法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）刘林聪诉被告（反诉原告）王贵租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘林聪及其委托代理人游丽红，被告（反诉被告）王贵及其委托代理人张可新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘林聪向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告赔偿原告建房和整修房屋损失578210元；3、判令被告返还原告自2016年1月1日至2016年8月30日的租金53334元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月24日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于北京市通州区xx镇xx村村西建筑面积2400平方米以及院落租赁给原告开家具厂使用，租赁期限自2014年5月24日至2028年7月30日止，年租金80000元，支付方式为每年8月30日之前付清。合同签订后，原告在该院落内重建房屋2160平方米并对1332.4平方米的地面进行了整修。2015年12月27日，该院内1200平方米的房屋被政府有关部门拆除，造成原告家具厂无法经营。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告（反诉被告）王贵辩称并提出反诉：被答辩人提出的解除合同的请求无律依据。双方签订了合同，答辩人依约履行合同义务。现被答辩人所承租的院落依然存在，承租的建筑物依然可以使用，被答辩人因自身过错导致情事变更，无权提出解除合同。被答辩人违章建房引起的法律后果应自行承担。被答辩人未经答辩人同意擅自拆除了答辩人原有的建筑物，加盖了部分违章建筑。被答辩人的行为不但违约还严重侵犯了答辩人的合法权益。被答辩人违章建筑被拆除的原因系其自身原因导致，与答辩人无关。被答辩人承租房屋用于家具制作是政府命令淘汰禁止的经营项目，被答辩人无法经营与其生产落后有关。我方提出反诉请求：1、判令被反诉人给付反诉人垫付的电费12191元、被拆除建筑物及附属设施损失396055元、评估费10000元。
原告（反诉被告）刘林聪反诉辩称，关于反诉人垫付的水电费12191元，同意支付给反诉人。关于被反诉人要求的房屋拆除损失不同意赔偿。拆除房屋反诉人是知情和同意的。因为双方签订合同时明确约定被反诉人承租房屋是开家具厂使用，反诉人院中的猪舍明显不能做家具厂使用。反诉人将房屋交付给被反诉人之后，双方对于院内房屋的重建和拆除以及翻建房屋都是充分沟通的，甚至院内施工工程有一些也是反诉人积极参与的。反诉人居住在涉案房屋不远的地方，拆除房屋是巨大的工程，反诉人不可能不知情。反诉人没有任何证据证明其损失数额的由来，其主张没有事实和法律依据，请求法院驳回其该项反诉请求。
经审理查明，2014年6月24日，王贵（甲方）与刘林聪（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市通州区xx镇xx村村西建筑面积2400平方米以及院落（总面积15亩）租赁给乙方开家具厂使用，双方在合同中亦约定了其他事项。1998年3月26日，王淑荣（乙方）与桥上村经济合作社（甲方）签订《土地承包合同书》，约定甲方将村西路北空闲地7.5亩作为养殖用地承包给乙方。1998年5月1日，王淑荣将个人承包的土地7.5亩转包给王贵经营，期限自1998年10月1日至2028年9月30日。庭审中，王贵称王淑荣转包的土地承包经营权证书上写的为7.5亩，实际亩数为15亩，土地性质为养殖用地。
合同签订后，刘林聪拆除了涉案场地内部分建筑，刘林聪新建和改建了部分厂房等设施。2015年8月28日，刘林聪给付王贵涉案场地2015年8月30日至2016年8月30日承包金80000元。2015年12月底，刘林聪新建和改建的厂房因未有相关建设手续被政府有关部门定为违建，刘林聪自行将涉案场地最北侧建设的车间拆除。后刘林聪搬离涉案场地，关于搬离时间，刘林聪称系2016年3月初，王贵称系2016年4月。庭审中，经刘林聪申请，本院委托鉴定机构对刘林聪所述的新建和改建的厂房等设施的造价进行鉴定（刘林聪在南侧猪圈内新建的宿舍和场地西南角厕所未鉴定，刘林聪亦未主张）。2017年8月17日，北京京评价格评估有限公司出具价格评估报告书【京评（涉）字2017年第xx号】，以2015年12月27日为评估基准日，双方无争议部分的造价为348380元，有争议部分造价为33073元。庭审中，刘林聪称评估报告评估价格较低且遗漏了部分附属设施。关于遗漏鉴定内容，双方认可遗漏部分为消防井4口，水泥盖5个、水泥地面126平方米。关于鉴定报告中彩钢大棚825平方米，刘林聪称该彩钢大棚长76.5米、宽11.6米，王贵称该彩钢大棚长75米、宽11米。关于鉴定报告中双方争议部分中43平方米围墙、15平方米墙体，双方均认可系刘林聪所建，但用了王贵的砖；关于素土垫层和水泥垫层，王贵认可系刘林聪所垫，不认可鉴定报告中的厚度；大坑回填，王贵认可刘林聪对大坑进行了回填，但称用了自己的材料进行的回填，刘林聪认可用了王贵少量的砖，大部分材料是其拉的新土；关于3吨煤，刘林聪称系王贵拉走，王贵予以否认。关于刘林聪拆除的涉案场地内王贵所建的建筑物及附属设施，双方各执一词。经王贵申请，本院委托鉴定机构对王贵所述的刘林聪拆除的建筑物及附属设施的造价进行鉴定。2017年8月17日，北京京评价格评估有限公司出具价格评估报告书【京评（涉）字2017年第xx号】，以2014年5月24日为评估基准日，建筑物及附属设施的造价为396055元，其中猪舍22间，房屋重置成新价62917元、猪舍前厂房房屋重置成新价1253元、宿舍6间造价12253元、厂棚2间造价3200元、墙体10处造价4194元。刘林聪不认可鉴定报告的内容。庭审中，刘林聪认可拆除的王贵的建筑物有猪舍18间、猪舍前厂房（猪舍和厂房长宽高基本一致）、宿舍6间（刘林聪认可拆除，但在场地南侧猪圈内新建宿舍，本案中并未主张该部分新建损失）、厂棚2间、厕所2个（拆除但新建厕所未向王贵主张，王贵对该事实认可）、墙体5处水泥地面（不清楚面积）。2016年庭审中，王贵称刘林聪拆除的房屋为10间，刘林聪称不记得多少间了。
庭审中，王贵称对刘林聪拆除涉案场地内王贵所建建筑并不知情；刘林聪提供录音证据为证。另查明，刘林聪在涉案场地最南侧建设厂房，厂房内东侧由刘林聪使用，厂房内西侧由王贵使用。
本院认为，本案争议的焦点主要有二，一是合同的效力，二是双方责任和损失的承担。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据查明的事实，涉案土地性质属于农业用地。王贵与刘林聪签订《租赁合同》，约定将农业用地用于非农业建设，故上述合同违反了法律的强制性规定，应为无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王贵明知涉案土地属农业用地，仍将涉案土地对外出租用于非农用途，故王贵应对协议无效承担主要的责任。刘林聪作为经营者，未能注意审查土地性质且在未办理规划审批手续前即将涉案土地用于非法建设，故刘林聪应对协议无效承担次要的责任。结合双方的各自过错情节，本院认为王贵和刘林聪对于合同无效承担的责任比例为6:4。
关于双方损失问题，本院根据各自过错程度和损失情况予以分担，具体论述如下。关于刘林聪要求退还的租金（实际为使用费），因双方对于刘林聪搬离涉案场地的时间各执一词，刘林聪主张其在2016年3月搬离承租场地，但并未提供证据，本院根据王贵陈述结合本案情况，判定自2016年4月1日至2016年8月30日的刘林聪已交纳的使用费由王贵返还给刘林聪，数额为33333元。关于刘林聪的损失，鉴定报告中无争议项目鉴定金额为348380元，庭审中双方对于遗漏部分项目达成一致部分，本院参考鉴定报告类似项目认定遗漏部分金额为7750.3元(其中消防井4口4000元，水泥盖5个250元、水泥地面126平方米3500.3元)。刘林聪主张的大棚面积本院以鉴定机构测量面积为准，对于刘林聪提出的异议不予采信。关于鉴定报告中有争议项目，刘林聪所称的灭失煤3吨，并未提供证据，本院对该项损失无法确认。鉴定报告中有争议的其他项目，双方均认可系刘林聪施工，刘林聪认可部分项目用了王贵的材料，本院根据鉴定报告并结合使用材料等情况酌定为28000元。综上，本院认为，刘林聪所建建筑物及附属设施（未包含刘林聪新建的场地南侧猪圈的宿舍和场地西南角厕所）的造价为384130.3元。根据双方在合同无效后应承担的责任，本院认定王贵赔偿刘林聪的建筑物及附属设施的损失为231678.18元，涉案场地内的建筑物及附属设施由王贵自行处置。关于王贵要求的电费，刘林聪同意给付其电费12191元，本院不持异议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据刘林聪提供的录音及涉案场地南侧厂房使用情况，本院认为，王贵对于刘林聪拆除原有部分建筑物并新建和改建建筑物是明知且认可的，王贵所述并未同意刘林聪拆除原有建筑物不符合常理，本院不予采信，但王贵同意并不代表在双方合同无效后刘林聪无需赔偿王贵的相应的损失。鉴定报告系根据王贵单方陈述作出，王贵所述的具体项目并未提供证据予以证明，故本院对于刘林聪拆除其的建筑物及附属设施仅能根据照片和刘林聪的自认予以确定，另鉴定报告虽根据王贵单方陈述所作，但其对某项所作鉴定的造价金额本院可做参考。综上，根据房屋照片集及双方陈述等，本院认定刘林聪拆除的王贵的建筑物及附属设施的造价为75000元（刘林聪拆除了厕所但新建了厕所其并未主张该部分损失，故王贵要求的厕所损失本院不予支持，其不包含在其中；刘林聪认可拆除宿舍六间但其在南侧猪圈内新建宿舍其并未主张该部分损失，故本院对于王贵主张的该部分损失不予支持，其亦不包含其中）。关于王贵主张的其他损失，因未提供相应的证据，本院不予支持。根据双方责任比例，刘林聪赔偿王贵的损失为30000元。关于鉴定费，双方各自花费10000元，鉴于本案情况，双方各自负担鉴定费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘林聪与被告（反诉原告）王贵于二○一四年六月二十四日签订的《租赁合同》无效；
二、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）王贵返还原告（反诉被告）刘林聪已交纳使用费人民币33333元；
三、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）王贵赔偿原告（反诉被告）刘林聪各项损失共计人民币230478.18元；
四、本判决生效之日起十五日内，原告（反诉被告）刘林聪给付被告（反诉原告）王贵电费人民币12191元；
五、本判决生效之日起十五日内，原告（反诉被告）刘林聪赔偿被告（反诉原告）王贵各项损失共计人民币30000元；
六、驳回原告（反诉被告）刘林聪的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）王贵的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件鉴定费10000元，由原告（反诉被告）刘林聪负担（已交纳）。
反诉案件鉴定费10000元，被告（反诉原告）王贵负担（已交纳）。
本诉案件受理费4791元，由原告（反诉被告）刘林聪负担3000元（已交纳）；由被告（反诉原告）王贵负担1791元，于本判决生效之日起十五日内交纳。
反诉案件受理费4297元，由原告（反诉被告）刘林聪负担597元，于本判决生效之日起十五日内交纳；由被告（反诉原告）王贵负担3700元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 井 龙
人民陪审员 董向洁
人民陪审员 岳凤金
二〇一八年三月五日
书 记 员 曹璐萍