山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第603号
上诉人（原审被告）：李宗存，男，1963年7月8日出生，汉族，居民。
委托代理人：刘晓波，临沂兰山众人律师服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：吴清海，男，1968年3月2日出生，汉族，居民。
委托代理人：王振、徐加莹，山东三禾律师事务所律师。
原审被告：王远征，男，1971年8月3日出生，汉族，临商银行股份有限公司职工。
上诉人李宗存因房屋租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2014）临兰商初字第4175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告吴清海一审诉称，被告王远征在2013年11月16日，以被告李宗存的名义与原告吴清海在临沂市兰山区华强洁具市场A区710号签订房屋租赁合同。双方约定该房屋租赁期限为五年，根据租赁期限分年段支付租赁费。其中第一年付款时间为2014年5月31日前，定金及租金共计160000元。在此期间，被告共支付定金及租金55000元，尚欠100500元未付。原告多次向被告主张履行该合同，但是被告至今拒不履行相应义务，致使原告的合法权益受到严重侵害。为维护原告的合法权益，为此诉讼，请求判令解除双方的租赁合同，并要求被告支付租赁费100500元及违约金，诉讼费由被告承担。
原审被告李宗存辩称，一、原告主张的105000元租赁费不对。2013年11月16日被告在原告的虚假承诺下与其签订了房屋租赁合同，同时又签订了补充协议，约定房屋租金每年160000元，但补充协议约定原告第一年返还原告费用40000元，第二的返还20000元，所以原告请求的数额不对，应是65000元。二、原告将有产权争议的房屋租赁给被告，致使被告在装修与经营过程中多次遭到扰乱，使被告蒙受重大损失。原告隐瞒房屋产权问题，致使被告投入60万元的饭店无法正常经营。多次遭他人扰乱，无故断电，骚扰等。三、原告与被告签订的房屋租赁合同，是以原告的虚假承诺、引诱与之签订的。原告与被告未签订合同时，承诺房屋能保证能正常使用。因被告使用房屋是经营餐饮，必须保证门前畅通，并有停车位，合同签订时门前可停三排车并有花坛。现因江泉高架桥向南延伸，导致该房屋附近已被堵死，致使被告投入的60万元装修费付诸东流，无法正常经营。四、租赁合同第四条明确约定，在租赁期间原告应保证被告水电正常使用。但原告没有做到，给被告在经营中造成重大损失。房屋装修完毕后，被告开业经营，因是夏季，天气炎热，但原告却未能保证被告所租房屋正常用电，一晚停电多达七八次，致使客人退餐、退费。给原告造成巨大经济损失。直至2014年8月份，原告与被告又签订了用电合同并交纳了10000元用电保证金，才使停电断电情况有所好转。综上，请求法院驳回原告的诉求，并赔偿被告经济损失。
原审被告王远征辩称，根据合同相对性原则，该合同与被告王远征无关联性。二被告系朋友关系，签订合同时被告王远征应被告李宗存邀请，帮忙参谋，实际签订合同的是李宗存。被告王远征是在职职工，多年来从未牵扯纠纷案件。原告恶意诉讼，给被告在单位造成严重负面影响，精神压力巨大。为此，请求原告赔礼道歉，并赔偿相应损失。
原审判决认定，2011年12月1日，原告吴清海购买了临沂市明皇房地产开发有限公司开发的位于罗庄区凤城商业广场第二幢7-2号商铺一处。2013年11月16日，被告李宗存在被告王远征的帮助下与原告签订房屋租赁合同一份，原告将上述商铺出租于被告李宗存，租赁期限为五年，租期自2014年1月1日起算，年租金160000元；合同签订日交纳定金30000元，第一年剩余租金于2014年5月31日前支付130000元，以后的租金分别于每年的5月31日前交纳。租赁期间原告保证水电正常使用，费用由被告负担；租赁到期后，被告已装修部分不得擅自破坏，所有装修归原告所有，如任一方违约，需赔偿守约方实际经济损失。当日，双方又签订补充协议一份，约定在被告交纳第一年的租金后，原告返还被告40000元装修费，第二年交费后返还20000元装修费，第三年不再返还。合同签订后，被告李宗存交纳保证金30000元，房屋租金25000元。原告将房屋交付被告李宗存装修并用于经营饭店。2014年5月31日，双方约定的第一期房租交纳期限届满，被告李宗存未能如约交纳剩余房租，原告于2014年12月23日向本院提起民事诉讼，要求解除双方签订的房屋租赁合同，二被告支付其剩余房屋租金100500元及违约金，并承担诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼标的额为105000元。
庭审过程中，原告为证实二被告系合伙关系，提交了其与被告李宗存、王远征的电话录音六份及往来短信一宗，电话录音及短信多系原告督促二被告尽快偿付房租，二被告均承诺付款；在原告与被告王远征的录音中原告两次提到二被告系合伙关系，被告王远征回答“嗯嗯、是是是”。
被告李宗存为支持自己的主张，提交了案外人王某记录的停电记录一份，以证实原告未按合同保证被告正常用电并造成损失；提交装修合同、物品清单各一份，以证实其对所租房屋进行了装修，购置了物品；提交临沂市中级人民法院（2013）临商初字第9号民事判决书，查明原告所购商铺系临沂市明皇房地产开发有限公司与杨国栋联合开发，该判决解除了二人的合伙开发合同，被告欲以此证明原告房屋产权有瑕疵。对于停电记录，原告认为是证人证言，证人未出庭，均未予认可。对于装修合同、物品清单，原告认为是被告正常投资行为，与本案没有关联性。
另查明，原告与被告李宗存在2014年8月签订用电合同一份，约定由被告李宗存交纳用电保证金10000元，被告用电按1.30元／度收费。
上述事实，主要是根据原、被告的陈述、庭审调查、庭审举证质证等予以认定，并均已收集、记录在卷。
原审判决认为，原告以其自有房屋与被告李宗存签订的房屋租赁合同，及双方签订的补充协议，均系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。原告多次向被告王远征索要所欠租赁费，并两次说明二被告是合伙关系，被告王远征肯定回答并承诺付款，系对自己合法权利的自由处分，故应认定二被告是合伙关系，被告王远征应当受本案合同的约束。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”二被告未按合同约定及时交纳租赁费，已构成违约。依照上述规定，原告要求解除合同交并要求二被告交纳剩余65000元租赁费，赔偿违约损失的诉讼请求，均符合法律规定，应予支持。对于超出部分，应按补充协议抵扣。由于双方未对违约损失明确约定，对于原告实际损失，本案认定为利息损失。基于合同的解除，被告在涉案房屋中已形成附合的装饰装修物，应归原告所有。对于双方签订的用电合同，因尚无证据证实双方已对电费进行结算，本案中不予处理。被告李宗存主张在其经营中有断电现象，但其提交的断电记录仅系证人证言，证人未能出庭作证，共真实性难以认定，原告亦未予认可，不予采信。被告关于原告有虚假承诺的的主张，无证据证实，亦不予采信。对于明皇房地产公司与杨国栋的纠纷，仅系二合伙人之间的内部纠纷，不能对抗作为善意第三人的原告，被告主张原告房屋产权有瑕疵，无证据证实，亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、解除原告吴清海与被告李宗存、王远征于2013年11月16日签订的房屋租赁合同及补充协议，被告李宗存、王远征于判决生效后十日内将所租房屋返还原告吴清海；二、被告李宗存、王远征于判决生效后十日内偿付原告吴清海剩余房屋租赁费65000元及利息（利息按同期银行贷款基准利率自2014年5月31日起计算至付清之日止）；三、驳回原告吴清海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由被告李宗存、王远征负担1425元，由原告吴清海负担975元；保全费1270元，由二被告负担。
上诉人李宗存的上诉理由及请求为：原审判决认定事实不清。原审判决只认定上诉人欠被上诉人租赁费65000元，而对上诉人的各项损失没有认定，属于明显的认定错误。其事实如下：一、2013年11月16日上诉人与被上诉人签订了房屋租赁合同，而该份合同是在被上诉人的虚假承诺、引诱下与之签订的。签订合同时被上诉人承诺出租的房屋能保证上诉人正常经营使用，保证门前畅通，有停车位，但因江泉高架桥向南延伸，导致房屋附近被堵死，被上诉人的承诺成为一纸空文。二、被上诉人出租给上诉人的房屋存有产权争议，而被上诉人却隐瞒了这一事实，导致上诉人在装饰及经营期间多次遭到骚扰及破坏，使上诉人蒙受重大损失。三、在租赁合同中明确约定，被上诉人必须保证上诉人水电正常使用，但被上诉人并没有做到。在上诉人经营期间，经常停电，有时一晚停电次数多达七八次，导致客人退餐退费，给上诉人造成巨大经济损失。因上述原因，最终导致上诉人无法继续经营，累计投入的60多万元也化为泡影。上述事实在一审庭审时上诉人提供了相关的证据予以证实，而原审法院均没有采信，具有明显的偏袒性。另外，该份合同是上诉人与被上诉人签订的，其经营者也是上诉人本人，与本案原审被告王远征没有关联性，而原审判决判令原审被告王远征也承担偿付义务，属于严重的误判。请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人吴清海答辩称：一、双方签订的房屋租赁合同符合法律规定，是依法成立的，应受法律保护，原审关于解除合同的判决并无不当。在上诉人李宗存、原审被告王远征与被上诉人吴清海所签订的合同中，被上诉人已按照约定实际、全面履行了自己的义务，且上诉人李宗存、原审被告王远征已接受租赁物并使用支付了部分房屋使用费，在这个过程中均是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。在该房屋租赁合同中，双方明确约定租金及支付方式，第一次的支付租金时间是截止2014年5月31日前，共支付租金及定金16万元，被告在支付定金及租金55000元后，尚欠105000元，无故拖延，根据双方签订的房屋租赁合同，被告已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故此，被上诉人多次催促支付租金，但是上诉人及其合伙人仍不支付剩余租金后，被上诉人要求解除合同符合法律规定。二、上诉人提出是受被上诉人欺骗才签订了合同，被上诉人的欺骗给上诉人造成巨大损失的说法，纯属无稽之谈。1、在合同签订时，双方均具有完全民事行为能力，签订的合同也是双方真实意思表示，且合同的拟定方是上诉人李宗存和原审被告王远征。双方在签订合同之时临沂高架桥已经开始建设快一年了，被上诉人曾告诉对方正在修建高架桥的事情，上诉人回答说已经考察一年多了，如果不修高架桥就不租了。临沂高架桥的开工修建时间为2013年2月18日，而合同的签订日期为2013年11月16日，双方均具有完全民事行为能力，根本不存在欺骗引诱之说。2、上诉人提出的道路不通影响使用的说法与事实严重不符，高架桥的修建并没有影响道路的通行，也没有影响上诉人的使用。修建高架桥的时候，政府管理单位划定了临西一路南段的通行方式，只是将原来的花坛改成了道路通行，在房子的门前留有一片空地，完全具备停车功能，并没有影响到上诉人正常使用，这一切都由政府的管理单位设定，有据可查。上诉人为了达到不按期支付房屋租赁费的目的，恶意拖延上诉。3、被上诉人购买的房屋有签订的购房合同及交款收据，开发商为临沂市明皇房地产开发有限公司，该房屋所在的项目是罗庄区政府招商引资的项目。上诉人所说的纠纷实际是案外人杨国栋与开发商临沂市明皇房地产开发有限公司之间的内部合伙人纠纷，在临沂市中级人民法院有生效判决。他们之间的纠纷与本案之间没有任何关联性，即使有关联也不能对抗善意第三人。4、上诉人为了达到迟付少付房屋租赁费的目的，在一审时编造了停电的事情，实际上是上诉人在经营期间用电正常。被上诉人经常去上诉人饭店去催要房租，并没有发现上诉人说的一晚上停电多次的现象。后来，在被上诉人索要房租的期间，上诉人又提出电价比周边宾馆的电价每度高了一毛钱的说法用来拖延不付房租。在被上诉人询问了临沂市电业局后得知，现在实行的是分时电价，上诉人的用电集中在用电高峰时段，高出一毛属于正常现象。5、对于上诉人及其合伙人投资经营失败是由于被上诉人的行为造成的说法更为牵强，背离事实。上诉人自己管理经营不善导致投资失败属于自己能力问题，与别人何干！究其目的，是为了拖延诉讼，迟付房屋租赁费。三、上诉人李宗存租赁被上诉人的房子投资开了一家饭店，该饭店是合伙投资，投资人为上诉人李宗存和原审被告王远征。在签订租赁合同时，关于房屋租赁的条件都是他们两个人参与，在谈好条件后，由原审被告王远征起草，内容由王远征填写，上诉人李宗存与被上诉人签字。当时被上诉人提出王远征也签字，上诉人与王远征均表示，因王远征在临商银行一个分行担任负责人，由于身份原因不能在合同上体现出来。在前期的租金给付上，有原审被告王远征支付了一部分，也有上诉人李宗存支付了一部分。在原审的时候，被上诉人提供了证据予以证实上诉人与原审被告之间的合伙关系（6段电话录音及短信），原审法院也予以认定。在合伙关系的认定上，被上诉人也已经提供足够的证据予以证实，法院判决二人共同承担责任并无不当。四、被上诉人根据原审判决以及目前实际情况，提出如下诉求：1、请求法院查清案情改判上诉人及其合伙人支付2014年1月1日起至2014年12月31日止期间的租金105000元及利息。被上诉人在原审中提出由上诉人及原审被告支付的租金为2014年1月1日到2014年12月30日期间所欠的105000元，因上诉人及合伙人与被上诉人之间签订了一个补充协议：协议约定在支付完第一期租金后，由被上诉人返还给上诉人及其合伙人40000元装修费用。原审即根据此协议判决上诉人及其合伙人支付数额为65000元（105000-40000）及利息。根据合同法关于义务履行顺序的规定，上诉人及其合伙人应该先支付105000的租金后，再由被上诉人按照约定返还约定的款项。本案中，上诉人及其合伙人并没有按照合同约定支付被上诉人2014年1月1日至2015年12月31日期间的全部租赁费16万元，因上诉人及其合伙人违约，故被上诉人不应当承担返还上诉人及其合伙人40000元装修费用。2、请求法院责令上诉人及其合伙人搬离占用的房屋并支付2015年1月1日至上诉人搬离房屋期间的占用费及利息。自2015年1月1日开始至今，上诉人及其合伙人一直拒不搬离所租赁的房屋，至今仍强行占用着。被上诉人经常催促上诉人及其合伙人搬离，上诉人态度恶劣拒不搬离并威胁被上诉人说：有本事去找法院！第一期2014年1月1日到2014年12月31日的房屋租赁费不交，现在仍然拒不搬离，强行占用，上诉人及其合伙人的行为严重侵害了被上诉人的合法权益，请法院责令上诉人及其合伙人搬离并支付占用费。综上所述，请求二审法院依法查清事实，维护被上诉人的合法权益。
原审被告王远征对原审判决的意见为：原审判决认定王远征与上诉人系合伙关系是错误的，王远征与上诉人是朋友关系，有时给上诉人帮忙，王远征不应当承担支付租金的责任。
经审理查明，原审庭审期间，被上诉人吴清海提供了其与原审被告王远征之间的手机短信，其中2014年8月1日的一条短信内容为：“我现在架电的（，）非常须用房租款，请按合同交房租，以便（免）应响（影响）合作愉快。”
二审期间，上诉人李宗存为证实其上诉请求所依据的事实，提供了授权委托书复印件一份，并申请证人王某、沈某、牛某出庭作证。授权委托书复印件中的委托人为案外人杨国栋，受委托人为案外人曹守来，内容为杨国栋委托曹守来在杨国栋与临沂市明皇房地产开发公司纠纷一案中收集盛庄凤城开发项目所售房屋的合同及交款单据证明。上诉人提供该证据用于证明被上诉人出租给上诉人李宗存的房产产权有争议，并主张上诉人收到该委托书后，案外人杨国栋委托曹守来要求上诉人立即搬离所租赁的房屋，并向上诉人出具了本院（2013）临商初字第9号民事判决书，说房屋不归被上诉人吴清海所有。证人王某曾在上诉人经营的苏帮菜馆担任厨师，证人沈某与上诉人系老乡，证人牛某系上诉人的顾客。三位证人证言的主要内容均为上诉人经营的苏帮菜馆在2014年夏季经常停电，影响正常经营；王某另证明因停电导致部分顾客拒付餐费，另有人到苏帮菜馆以房屋不是被上诉人所有为由，要求上诉人停止经营。
被上诉人吴清海对上述证据的质证意见为：对授权委托书复印件的真实性、关联性、合法性均有异议，上诉人提供该证据用于证明涉案房屋产权存在争议，但临沂市中级人民法院（2013）临商初字第9号民事判决并未确认涉案房屋为杨国栋所有，该房屋系被上诉人吴清海合法购得，吴清海属于善意第三人，该判决只是杨国栋与其合伙人临沂市明皇房地产开发有限公司内部的合伙纠纷，与被上诉人吴清海所购得的房屋的产权没有关联，上诉人提供的该证据不能证实其想证明的问题。对证人证言均有异议，证人王某、沈某与上诉人有直接利益关系，其证言的可信度不足以证明上诉人所要证明的目的，在夏季用电高峰，出现间接断电的情况与被上诉人没有任何关联性，至于造成客人拒付餐费，上诉人在没有直接证据予以证实。
原审被告王远征对上诉人提供的授权委托书复印件及证人王某、沈某、牛某的证言均无异议。
二审庭审期间，上诉人主张江泉高架路于2014年3月开始施工的，签订租赁合同的时候知道高架路已经施工，被上诉人承诺高架路不会向金九路以南延伸，并且影响不到上诉人的经营。被上诉人主张江泉高架路于2013年2月开始施工的，签订租赁合同时多次告知上诉人及原审被告有关高架路施工的事情，并多次提醒上诉人及原审被告修高架路可能对经营造成的影响。上诉人说要不是因为修高架路也不会租赁涉案房屋。原审被告主张签订租赁合同时江泉高架路已经修到临西一路与金九路交汇处，被上诉人称高架路不会再向南延伸，出口就在金九路上。
二审查明的其他事实和证据与原审判决认定的基本事实和证据一致。
本院认为，因原审被告王远征并未对原审判决提起上诉，所以根据上诉人的上诉理由和被上诉人吴清海的答辩意见，本案的争议焦点是被上诉人履行合同是否构成违约、是否因此给上诉人造成损失。
关于江泉高架路是否影响上诉人经营问题。江泉高架路作为临沂市政府的重点工程，其施工时间、工程范围等基本情况在施工前已对社会公示，并为临沂市民所普遍知晓。具体到本案中，无论被上诉人是否告知上诉人江泉高架路的有关情况，上诉人均会对该工程对其经营餐饮行业的正、反两方面的影响作出合理评估，在此基础上对是否租赁涉案房屋作出自己的判断。况且江泉高架路的施工范围是否影响停车并非被上诉人的合同义务、亦非上诉人能够控制。所以上诉人关于因江泉高架路影响其正常使用、被上诉人未履行其承诺的上诉理由不成立。
关于被上诉人出租的房屋是否因产权存在争议而导致上诉人遭受损失的问题。涉案房屋系被上诉人购买自临沂明皇房地产开发有限公司，并已按照租赁合同约定交付了房屋，对此，被上诉人并无过错，亦无违约行为。至于合同成立并履行后向被上诉人出售房屋的公司是否与他人存在纠纷、是否有人要求上诉人搬离而影响上诉人的正常经营，上诉人可以向实施侵权行为的有关人员主张权利，也可以按照合同约定和法律规定要求被上诉人承担违约责任，即赔偿上诉人因他人干扰导致的经营损失。但对于经营损失，上诉人未能提供充分、有效的证据予以证实，亦未提起反诉，所以原审对此未予处理正确。
关于是否因被上诉人未能保障供电而导致上诉人遭受损失的问题。双方签订的房屋租赁合同约定被上诉人应保障上诉人的水电使用，但未约定电力的使用数量。在夏季来临用电量增加导致停电现象发生后，在上诉人拖欠租赁费的情况下，被上诉人与上诉人签订了用电合同，另行向供电部门申请了80KVA的变压器，证实被上诉人按照合同约定适当履行了自己的合同义务，并不存在违约情形。所以上诉人关于因被上诉人未能保障供电而导致上诉人遭受损失的上诉理由不成立。
《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，如果上诉人认为被上诉人违约，应当承担相应的违约责任，返还上诉人因经营需要的其他投入问题或赔偿相应损失，属于上诉人应当在原审提出反诉的范畴，本案二审不予处理，上诉人可另行主张权利。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由上诉人李宗存负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 张念国
审判员 李言涛
二〇一五年十月二十九日
书记员 孙 壹