广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第326号
上诉人（原审被告）：江门市江海区安顺工艺制品有限公司。
法定代表人：陈少敏，经理。
委托代理人：索茂军，广东东方大卫律师事务所律师。
委托代理人：林达荣，广东东方大卫律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：吴志平。
委托代理人：刘敏，广东展法律师事务所律师。
上诉人江门市江海区安顺工艺制品有限公司（以下简称“安顺公司”）因与被上诉人吴志平建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2013）江海法民一初字第340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2013年9月12日，吴志平向原审法院提起诉讼，请求判令：一、安顺公司向吴志平支付另一倍定金50万元；二、本案诉讼费用由安顺公司承担。主要事实和理由是：2013年吴志平因购买江门市江海区某房地产与安顺公司发生往来，双方就购地价格、交地时间和付款方式进行多次磋商后达成一致意见，于2013年6月19日签订《房地产转让合同》，合同约定安顺公司须保证上述房地产产权清晰，为其合法所有，不涉及任何纠纷，如因安顺公司的原因导致上述房地产无法在签订《房地产转让合同》之日起30天内完成交易过户，视为其根本违约，吴志平有权单方解除合同并要求其双倍返还定金50万元，由此造成损失的，安顺公司还须赔偿损失。合同签订当日，吴志平支付安顺公司定金50万元，并为后续交易调集上千万元资金备用，而安顺公司迟迟不能完成过户，最终以无法过户为由拒绝交易。
在一审的两次庭审中，吴志平均未变更其诉讼请求，但明确其要求安顺公司再赔偿50万元定金，依据是《房地产转让合同》的第五条关于“如因甲方原因导致高新区房地产未能在30天内完成交易过户，则乙方有权要求甲方双倍返还定金”的约定，而安顺公司之前已经向吴志平返还50万元。
安顺公司答辩称：根据法律规定，本案的房屋和土地过户首先要对土地进行过户，土地过户后才能办理房屋过户。本案土地在双方共同到江门市公共资源交易中心办理土地过户时，由于地上已建房屋面积没有达到法律规定的过户条件，因此不能办理过户。双方签订的合同第5条约定，由于安顺公司的原因导致无法过户才会出现双倍返还定金的结果。但本案是因为不符合法律相关规定造成无法过户，并非安顺公司原因造成。在涉案房地产过户的过程中，安顺公司给予了积极的配合，对涉案的房屋、土地委托了相关部门进行了评估、测绘，同时安顺公司还进行了地籍查询，国土局出具了地籍档案证明，证明该土地的所有人是安顺公司。另吴志平迟延办理了相关的手续，根据合同约定是过户到吴志平成立的新公司江门金宏照明电器有限公司（以下简称“金宏公司”），签订合同当天双方还签订了楼宇租赁合同，租的地方是本案房地产其中的一幢，租赁合同签订后就给吴志平成立公司，而吴志平的营业执照、税务证、企业代码证的落款时间是7月2日。这个时间到合同约定的30天的过户时间只有几天时间，而这些证照是办理过户必须的材料。安顺公司在2013年8月3日已经退还了定金给吴志平，安顺公司并不存在违约情形。吴志平要求安顺公司赔偿定金50万元不符合约定，没有依据。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：吴志平、安顺公司于2013年6月19日签订《房地产转让合同》，双方约定：安顺公司将江门市江海区某幢全部及江门市高新区某号地地段土地使用权及地上附属物转让给吴志平，土地面积11718平方米，厂房及办公楼建筑面积2441.40平方米，临建厂房面积约700平方米，转让价款为1525万元，吴志平须在合同签订当日支付安顺公司定金50万元，如因安顺公司原因导致上述房地产无法在30天内（自签订合同之日起算）完成交易过户或吴志平无法正常使用厂房土地，视为安顺公司根本违约，吴志平有权单方解除合同并要求安顺公司双倍返还定金。《房地产转让合同》签订后，吴志平于2013年6月19日支付安顺公司定金50万元。
另查明，江门市高新区某号地地段土地为工业用地，原土地使用权人为陈建华。2009年，土地使用权人由陈建华变更至安顺公司名下，安顺公司在申请上述土地使用权转让时，于2009年11月11日向江门市国土资源局出具《承诺书》，承诺在完成该工业用地变更登记手续后，在2010年6月前再完成8000平方米以上宿舍楼及厂房投资建设。但安顺公司在完成土地使用权转让后并未履行其承诺，宗地现状与2009年转让时状况基本一致，故吴志平、安顺公司向江门市公共资源交易中心提起上述土地使用权转让申请时，江门市公共资源交易中心以安顺公司未履行《承诺书》作出的承诺为由，不予受理其转让申请。安顺公司于2013年8月3日退回定金50万元给吴志平。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案属于建设用地使用权转让合同纠纷，原审立案时将本案的案由定为房屋买卖合同纠纷不妥，应予纠正。根据双方当事人的诉辩意见、提供的证据材料以及法庭审理查明的情况，本案的主要争议焦点是：安顺公司是否应支付吴志平另一倍定金50万元。
关于安顺公司是否应支付吴志平另一倍定金50万元的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。一般认为，强制性规定分为管理性强制规定和效力性强制规定两种。管理性强制规定是指违反后仅对违法者在公法上加以制裁，但不否定其在私法上的效力，而效力性强制规定是指违反该规定会导致法律行为在私法上归于无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定为管理性强制规定，并不影响吴志平、安顺公司签订的《房地产转让合同》的效力，且根据江门市公共资源交易中心出具的《关于市江海区安顺工艺制品有限公司的建设用地使用权不予转让的复函》，江门市公共资源交易中心不予受理安顺公司土地使用权转让申请的原因是安顺公司未履行《承诺书》的承诺，在2010年6月前完成8000平方米以上宿舍楼及厂房投资建设。原审法院认为：2013年6月19日签订《房地产转让合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方应严格恪守。安顺公司向国土资源部门作出书面承诺而没有履行，且在知悉名下土地上述状况的情况下，仍与吴志平签订《房地产转让合同》，因其未履行对相关部门承诺的原因致合同目的无法实现，属于违约，应按双方在《房地产转让合同》中的约定承担违约责任，应双倍返还吴志平定金。安顺公司于2013年8月3日已退回定金50万元给吴志平，还应向吴志平支付另一倍定金50万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，判决如下：
安顺公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付另一倍定金50万元给吴志平。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案案件受理费8800元，诉讼保全费3020元，由安顺公司负担。
当事人二审的意见
上诉人安顺公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，判决驳回吴志平的诉讼请求，本案两审受理费均由吴志平承担。主要事实和理由是：
一、原审判决认定“江门市公共资源交易中心以安顺公司未履行《承诺书》为由不予受理转让申请”，明显是对江门市公共资源交易中心所作《复函》的错误解读，违背基本法理。1、安顺公司与吴志平于2013年6月19日签订《房地产转让合同》，安顺公司与金宏公司于2013年7月18日签订《国有建设用地使用权转让合同》，并连同其他过户所需资料递交给江门市公共资源交易中心。该中心以“过户土地上已建的办公楼、厂房面积未能达到法定转让过户条件”为由未予受理。2、原审法院于2013年11月6日向江门市公共资源交易中心发函调查，该中心于2014年1月24日作出《复函》。根据该《复函》全文内容可以看出：第一，《复函》只是述称2009年安顺公司曾出具一份关于承诺在2010年6月前完成8000平方米宿舍和厂房建设的《承诺书》，以及安顺公司没有履行承诺；但没有该中心以安顺公司未履行《承诺书》为由不予受理转让申请的相关内容。原审判决的相关认定，明显没有依据。第二，我国《城市房地产管理法》第三十八条明确规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合“完成开发投资额的25%以上”。根据上述规定，涉案土地规划总建筑面积是11718平方米，则只要已建的建筑物达到2929.5平方米以上即达到法定应当准予过户的条件。江门市公共资源交易中心作为土地转让交易的专业部门对此常识性法律规定是很清楚的，不可能违背法律或超越职权提高房地产转让的法定标准去限制当事人的法定权利。原审认定由于安顺公司未能履行承诺再建造8000平方米厂房而导致涉案土地未能转让过户，不仅不符合事实，也不符合最基本的法理，更不会是上述《复函》的意见。第三，关于《复函》中提及的《闲置土地认定书》问题，国土部门作出该《闲置土地认定书》是在2013年11月14日吴志平提起本案诉讼之后的事情，与双方当事人于2013年7月18日办理涉案土地的转让过户明显不具有关联性。3、根据安顺公司提交的证据《关于江门市高新区某号地地段土地转让过户的情况报告》可知，江门市公共资源交易中心是以涉案土地上已建办公楼、厂房面积未能达到法定转让过户条件（25%以上）为由，对双方当事人申请土地过户不予受理，不可能是因为安顺公司未履行2009年承诺而不予受理。4、安顺公司的原法定代表人邝郁庆当时应政府的要求而出具《承诺书》，但后来邝郁庆因病死亡，现公司法定代表人陈少敏对此并不知情。
二、无论涉案土地是因为未达到25%投资或建筑面积，还是因为土地闲置原因导致未能转让过户，安顺公司均不存在违约，更不存在任何过错，原审判令安顺公司返还多一倍定金明显不妥。1、在2013年6月19日签约之前，安顺公司就已将涉案房地产已建成的房屋建筑面积2441.4平方米、临建厂房面积700平方米以及国土部门正在对涉案土地进行闲置土地查处等情况全部如实告知吴志平，并将土地证、房产证以及国土部门作出的《闲置土地调查通知书》提交给吴志平。吴志平经现场查勘核实之后，才与安顺公司签订《房地产转让合同》。显然，安顺公司已经履行了如实告知的义务，并无故意隐瞒任何已知情况。而吴志平在合同协商及签订的全过程均有专业律师跟进参与，应对涉案房地产存在的建筑面积或投资额以及土地闲置问题会否影响过户、在30日内能否办妥过户手续等作出明确评估和预判；因此，涉案房地产无论是因为上述的哪一种原因导致无法转让过户，吴志平均应承担不可推卸的责任，其应承担全部过错。安顺公司的法定代表人陈少敏是一位不具备法律知识的年老妇女，当其得知土地不能过户时就即刻将50万元定金退回给吴志平，明显没有任何主观故意的过错。2、全面析解2013年6月19日所签《房地产转让合同》第5条的条款内容可知，由于安顺公司已告知已建建筑物和闲置被调查，但吴志平对可能影响过户的产权、纠纷、抵押等权利限制问题仍担心被安顺公司隐瞒，故吴志平要求安顺公司对此进行保证，并设定如因产权、纠纷、抵押等权利限制导致无法交易过户的，则有权解除合同并要求双倍返还定金。很显然，此后第二句话中的“如因甲方原因”指的是如因安顺公司产权、纠纷、抵押等权利限制导致无法过户，而不可能是指本合同第1条、第3条已约定过的建筑面积和闲置问题。根据合同上述条款完整真实的含义和本案事实，安顺公司不存在隐瞒“产权、纠纷、抵押等权利限制”的违约行为，且涉案土地未能过户并非是因安顺公司存在“产权、纠纷、抵押等权利限制”的违约行为所致，原审法院不能适用该条款关于解除合同并双倍返还定金的约定。
三、定金属于违约金的范畴，只有在收受定金一方不履行约定债务时，才应当双倍返还。安顺公司积极办理过户，不存在不履行合同约定的情况，依法不能判决其承担双倍返还定金的违约责任。1、安顺公司在2013年6月19日签约后就积极办理委托评估、测绘、地籍查询证明等，并将土地过户所需的资料交给吴志平委托代办的莫亚均办理。相反吴志平一方准备受让土地的新公司（即金宏公司）则一直拖延到7月2日才办理《税务登记证》，7月18日才在《国有建设用地使用权转让合同》上盖章，此时距合同约定的30日内仅剩余一天。2、当安顺公司确切得知涉案土地转让过户申请不获受理之后，即于8月3日将收取吴志平的50万元定金予以返还。土地未能办理过户是因为吴志平明知的建筑面积或土地闲置的客观原因导致，不存在安顺公司违约不履行办理义务造成的，不应由其单方承担违约责任。
四、涉案土地转让合同违反我国《城市房地产管理法》等法律法规的强制性规定，应属无效合同，且吴志平对该合同无效承担全部过错责任。
五、双方当事人在签订《房地产转让合同》之后，安顺公司又与吴志平指定的金宏公司签订一份《国有建设用地使用权转让合同》，第一份合同转让标的包含土地及地上建筑物，而第二份合同仅就涉案土地进行转让，表明吴志平已以自己的行为变更了此前双方所签《房地产转让合同》的约定。在后的《国有建设用地使用权转让合同》并无关于“双倍返还定金”的规定，因此吴志平的相关诉求缺乏理据。
六、原审判决存在以下明显错误：1、安顺公司与吴志平及金宏公司签订过两份合同，本案一审案由为“建设用地使用权转让合同纠纷”，即以《国有建设用地使用权转让合同》为对象审理，则不仅吴志平作为原告的主体资格错误，而更为错误的是该份合同并无“双倍返还定金”的约定。2、吴志平一审诉讼请求是“判令被告因违约向原告赔偿定金50万元”，即诉求的是“赔偿损失”，而一审判决理由中却认为安顺公司“应按原被告在《房地产转让合同》的约定承担违约责任，应双倍返还定金”，一审判决显然与吴志平的诉求相互矛盾。3、涉案土地为国有出让土地，但一审判决却适用我国《城市房地产管理法》第三十九条关于“划拨土地”的规定，明显属于适用法律错误。
被上诉人吴志平答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、关于诉讼主体问题。双方当事人于2013年6月19日签订的《房地产转让合同》，是双方真实的意思表示，而在国土部门签订的《国有建设用地使用权转让合同》只是为了履行《房地产转让合同》其中的一个操作步骤。为此，吴志平还在《房地产转让合同》第10条中进行了明确的约定，为了防止意思表示不一致，明确了国土部门的格式合同与《房地产转让合同》内容不一致的，以《房地产转让合同》为准。在《房地产转让合同》第3条，约定涉案房地产由甲方过户到乙方或乙方公司名下（江门金宏照明有限公司）。之所以在国土部门签订格式合同时才使用金宏公司的公章，是因为该公司刚刚设立。所以，安顺公司主张原告主体不适合的说法是不成立的。
二、原审法院针对江门市公共资源交易中心《复函》内容的解读是正确的，找出了问题的关键所在。该《复函》反映了三方面问题：1、安顺公司是通过转让获得涉案土地，在办理转让过户手续过程中，其向国土部门书面承诺在2010年6月前再完成8000平方米宿舍楼及厂房投资建设，但其未兑现承诺，为本案涉案土地的转让埋下了隐患。2、在签订《房地产合同》时，涉案土地已构成实际的闲置，只是在2013年11月14日才作出处理。3、《复函》指出，涉案土地在2009年完成转让后至今，目前土地的现状与2009年转让时状况基本一致。由此得知，安顺公司隐瞒了涉案土地交易的重大信息，是导致土地无法完成转让的根本原因。
三、安顺公司在土地交易过程中存在重大过错。1、其隐瞒了向国土部门出具《承诺书》这一重大事实。虽然安顺公司辩称是原法定代表人具体操办，现在的法定代表人（原法定代表人的配偶）并不知情。吴志平是与安顺公司发生土地转让合同关系，安顺公司内部法定代表人的更替，不影响安顺公司应对吴志平作出土地相关信息的披露；换言之，在法律上即使陈少敏不知有《承诺书》，也应认为安顺公司应当知道。2、安顺公司在原审时一再称涉案土地是一手地，不是从上一手陈建华处受让而来，其目的就是为了隐瞒涉案土地的真实情况。在吴志平通过与陈建华沟通了解到，安顺公司是通过诉讼的方式从陈建华手中过户涉案土地，该诉讼也是由安顺公司在本案的代理律师负责。那么安顺公司对于涉案土地在2009年至今的情况应当非常清楚。陈少敏作为安顺公司的法定代表人，是一位非常精明的人，其有能力管理经营该公司多年，证明其不是一名普通的老人，并不是所谓的弱势群体。从陈少敏亲笔书写和出具给吴志平的2013年6月19日的《收据》看，该收据书写整齐，字体苍劲有力，写字之人显然是具有一定文化素养。
四、安顺公司对《房地产转让合同》中第5条约定的“如因甲方原因”作了限定性解释，排除了建筑面积达不到法定条件和闲置问题。吴志平认为该合同条款是要求安顺公司保证涉案土地产权清晰，不涉及纠纷，不涉及权利限制，该条款所指的“因甲方原因”是指甲方的过错原因；而安顺公司隐瞒涉案土地重大信息，误导吴志平与其签订了《房地产转让合同》，是显然的违约行为。
五、关于安顺公司主张吴志平的诉求与原审判决存在矛盾的问题。依据《房地产转让合同》第5条的约定，因甲方原因导致涉案土地无法过户，则乙方有权解除合同并要求双倍返还定金。由于安顺公司在起诉之前已经退还了一倍的定金，故吴志平适用定金罚则要求其支付多一倍定金以赔偿吴志平的损失。该诉讼请求与原审判决并不冲突，只是在表达方式存在差异，实质内容是一致的。
六、关于本案合同的效力，吴志平同意一审法院的认定。
双方当事人二审均未提交新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2013年6月19日，安顺公司（甲方）与吴志平（乙方）签订一份《房地产转让合同》，约定如下条款：1、位于江门市江海区某幢全部及位于江门市高新区某号地地段土地使用权及地上附属物（相关对应房产证号为：粤房地权证江门字第、粤房地权证江门字第，国有土地使用权证号：）为甲方合法所有财产，甲方保证对该财产有绝对的处置权。甲方所持有的以上房地产（以下简称“高新区房地产”）土地面积为11718平方米，已建成的厂房及办公楼建筑总面积为2441.4平方米，临建厂房面积约700平方米。2、甲方经公司董事会决议愿将上述高新区房地产转让给乙方，转让款为15250000元，分四期支付：第一期款定金50万元，于签订本合同当日支付，甲方收到款后出具收款收据；第二期款250万元，待甲、乙双方到江门市行政服务中心签订转让土地及房产格式合同后收到交易中心出具的交税单时支付；剩余款项1225万元在办理过户前交由银行托管……3、上述高新区房地产由甲方过户至乙方或乙方指定公司名下（公司名初定“江门金宏照明电器有限公司”）的一切税费均由甲方负担，即使国家对房地产转让的税收政策发生重大变化亦维持不变。高新区房地产过户到乙方或乙方指定公司名下之前涉及的土地闲置费及罚款、土地使用税、房产税、水电费、管理费、甲方公司经营涉及的债权债务均由甲方负担，与乙方无关。4、甲方在签订本合同当日须将购买高新区房地产的土地证原件交给刘敏律师保管，办理过户手续需用到以上资料的，保管人相应提供，这期间甲方不得挂失产权证。同时甲方承诺高新区房地产完成过户当日，将厂房土地交付给乙方并办理交接手续……5、在上述房地产转让过程中，甲方保证该高新区房地产的产权清晰，为甲方合法所有，不涉及任何纠纷，并承诺未对该房地产另行设置抵押、质押或者担保等权利限制。如因甲方原因导致高新区房地产无法在30天内（自签订本合同之日起算）完成交易过户或乙方无法正常使用厂房土地，视为甲方根本违约，乙方有权单方解除本合同并要求甲方双倍返还定金，银行托管房地产转让款即时解除托管，由此造成其它损失的，甲方还须赔偿损失。合同解除时甲方应在高新区房地产无法办理过户之日（即国土房管部门通知退件之日）起三日内退回已收定金及购地款给乙方，如逾期视为甲方根本违约，须向乙方支付违约金50万元。6、乙方须按双方约定将高新区房地产转让款支付给甲方，如有违反，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除本合同没收定金，由此造成其它损失的，乙方还须赔偿损失。……10、如本合同内容与甲、乙双方在江门市国土局、住建局签订的招式合同内容不一致，以本合同内容为准。
2013年6月19日，安顺公司还与吴志平签订一份《楼宇租赁合同》，约定安顺公司将其拥有的楼宇（位于江门市江海区高新东路20号3幢之一，楼宇建筑面积1000平方米）出租给吴志平使用，租赁期限为1年等内容。在该合同的尾部特别附注：“本合同只作为办理营业执照之用”。
2013年7月2日，金宏公司登记设立，法定代表人为吴志平，。
2013年7月18日，安顺公司与金宏公司签订一份《国有建设用地使用权转让合同》（使用国土部门制定的格式合同样式），约定安顺公司将其位于江门市高新区某号地段的工业用地【土地证号为】，面积为11715.5平方米）转让给金宏公司，转让价格为5976180元（不含地上建筑物、构筑物及其他附着物价格）。
又查明，安顺公司一审提交的证据《关于江门市高新区某号地地段土地转让过户的情况报告》显示，安顺公司曾于2013年10月30日向江门市公共资源交易中心递交上述报告，全文内容是：“我司2009年12月30日办理《国有土地使用证》（证号：），合法取得江门市高新区某号地地段11718平方米国有工业土地使用权。2013年7月18日我司与金宏公司按贵单位提供的文本签订了《国有建设用地使用权转让合同》，并按贵单位过户指南提供了双方公司营业执照、评估、测绘等资料，申请转让过户。目前地块已建厂房两栋，建筑面积共2441.4平方米，地块容积率为1.0。由于过户土地已建的办公楼、厂房面积未能达到转让过户条件，贵单位未予受理。上诉情况，请予以核实”。上述《情况报告》的左下角，加盖有“江门市公共资源交易中心业务专用章（3）”印章，并标注“情况属实。2013.10.30”等字样。
2013年12月25日，原审法院向江门市公共资源交易中心发出一份《函》，全文内容是：“本院在审理原告吴志平诉被告安顺公司建设用地使用权转让合同纠纷一案中，安顺公司于2013年11月1日向本院提交一份有你单位盖章确认的《关于江门市高新区某号地地段土地转让过户的情况报告》，陈述你单位不予受理原、被告关于江门市高新区某号土地使用权过户申请的原因。现因查明案件事实需要，需你单位对《关于江门市高新区某号地地段土地转让过户的情况报告》内容真实性进行确认，另上述土地使用权曾于2009年转让得以准许，转让后地上建筑物并无改变，请你单位说明该土地使用权转让不予受理的原因，请复函”。
2014年1月24日，江门市公共资源交易中心向原审法院作出《关于市江海区安顺工艺制品有限公司的建设用地使用权不予转让的复函》，全文内容是：“你院关于吴志平诉安顺公司建设用地使用权转让合同纠纷一案来函收悉，经查阅2009年转让资料及咨询市国土资源局意见，现函复如下：一、宗地在2009年申请转让时，安顺公司作出书面承诺，承诺在2010年6月份前再完成8000平方米以上宿舍楼及厂房的投资建设。宗地在2009年完成转让后至今，目前宗地现状与2009年转让时基本一致，安顺公司没有履行其所作出的承诺。二、江门市国土资源局于2013年11月14日作出了江国土资（执法）字（2013）35号《闲置土地认定书》，认定安顺公司宗地为闲置土地，需应先按照《闲置土地处置办法》的有关规定进行处置。三、综上所述，地块已列入闲置土地范围，目前未作出闲置处理，根据江门市人民政府（2007）2号《关于进一步加强土地管理的通知》第四条第二款第3条规定，土地已确认为闲置土地的不得转让”。
再查明，江门市国土资源局于2012年12月18日向陈建华发出一份江国土资（执法）字（2012）64号《闲置土地调查通知书》，主要内容是：“陈建华：2004年10月15日，经《关于陈建华用地的批复》（江国土资地字（2004）269号）文件批复，你与我局签订《国有土地使用权出让合同》，以协议出让的方式取得了江门市高新区某号地地段的工业用地，建设用地面积11718平方米。经实地核查，该宗地至今仍未动工开发建设。根据《闲置土地处置办法》的相关规定，现我局对该宗地开展闲置土地调查工作……”。安顺公司在与吴志平协商转让涉案土地时，曾将上述《闲置土地调查通知书》提交给吴志平，但并未将其之前在2009年从陈建华处受让涉案土地时向江门市国土资源局出具《承诺函》的有关情况告知吴志平。
本院判决理由和结果
本院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点是：1、涉案《房地产转让合同》、《国有建设用地使用权转让合同》该两份合同的主体、效力、履行情况及相互关系的问题；2、江门市公共资源交易中心不予受理涉案土地的转让过户申请的原因是什么？该土地不能办理过户，能否归责于安顺公司？3、对《房地产转让合同》第5条的条款内容（特别是“如因甲方原因”的真实含义），应当如何理解？4、安顺公司应否承担双倍返还定金的违约责任？吴志平本案的诉讼请求与一审的判决理由及判项之间是否存在矛盾？
关于第一个争议焦点。首先，我国《城市房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对国有土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资属于合同标的物之瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力；其所规定的转让条件的立法本意只是对土地使用权人“炒地”行为的限制，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对转让合同这种债权行为所作的禁止性规定。因此，上述法律条文属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。安顺公司以涉案土地转让合同违反上述法律规定为由主张合同违法无效，本院不予支持。
其次，根据《房地产转让合同》的第3条关于“上述高新区房地产由甲方过户至乙方或乙方指定公司名下（公司名初定江门市金宏照明有限公司）”和第10条关于“如本合同内容与甲、乙双方在江门市国土局、住建局签订的格式合同内容不一致，以本合同内容为准”的条款内容以及双方在履约过程中的相关事实行为，结合一般房地产过户的操作规程可知，吴志平在与安顺公司签订《房地产转让合同》当日又签订一份《楼宇租赁合同》，随即以该租赁物为经营场所而设立“江门金宏照明有限公司”，并以该公司名义按国土部门提供的合同样式与安顺公司签订一份《国有建设用地使用权转让合同》，最后双方当事人共同委托莫亚均到国土部门办理土地过户手续。亦即，涉案房地产转让合同的双方当事人为安顺公司与吴志平，金宏公司仅是吴志平指定过户的对象（按债权人的指定向第三人给付），对涉案标的物不享有独立请求权，并非该合同的当事人，无需参加本案诉讼；《国有建设用地使用权转让合同》只是安顺公司与吴志平为了履行《房地产转让合同》、完成土地过户之需而签订的一份格式合同，并非双方另签一份合同而对前一份合同作出变更，也不存在安顺公司就同一地块分别与吴志平、金宏公司先后签订两份转让合同（即一地多卖）的事实；《国有建设用地使用权转让合同》不构成对《房地产转让合同》的变更，《房地产转让合同》第五条约定的“定金罚则”对转让双方均有约束力。据此，安顺公司主张吴志平、金宏公司先后与安顺公司签订两份转让合同，表明吴志平以其行为变更了此前《房地产转让合同》的约定（即取消双倍返还定金的约定），明显与事实不符，有违诚信，本院不予采信。
再次，吴志平以安顺公司未能按期履行《房地产转让合同》约定的土地过户义务为由，依据该合同第五条关于双倍返还定金的约定而诉请安顺公司承担违约责任，因此该合同的双方当事人吴志平、安顺公司分别作为一审的原告及被告，诉讼主体适格。如前所述，《国有建设用地使用权转让合同》只是双方当事人为了履行《房地产转让合同》而签订的一份格式合同，并非双方真实意思表示以及实际履行的合同，故本案中不能依据《国有建设用地使用权转让合同》来审查和认定双方当事人是否存在违约及应当如何承担违约责任的问题。
最后，虽然双方签订《房地产转让合同》转让的标的物涉及土地使用权及地上建筑物（房屋），但双方在履行合同中实际是采取先办理土地过户再办理房屋过户的方式，而双方在第一步办理土地过户之时（尚未开始办理房屋过户）已发生纠纷而提起诉讼；加之，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；因此，一审将本案案由确定为建设用地使用权转让合同纠纷，并无不妥，而且也符合最高人民法院《民事案件案由规定》的相关规定。
关于第二个争议焦点。安顺公司主张国土部门对涉案土地的过户申请不予受理的原因是该土地上已建的建筑物面积未达到法定转让过户条件（即须完成开发投资总额的25%以上），为此提交一份《关于江门市高新区某号地地段土地转让过户的情况报告》【盖有“江门市公共资源交易中心业务专用章（3）”】予以佐证，但吴志平对该证据的真实性不予认可。针对这个问题，原审法院发函给江门市公共资源交易中心，要求该中心对上述《情况报告》内容真实性进行确认并说明涉案土地过户申请不予受理的原因。从江门市公共资源交易中心的复函内容看，该中心并未确认上述《情况报告》的真实性，而复函反映出涉案土地未能办理过户是由于安顺公司没有履行其之前作出的书面承诺（承诺在2010年6月份前再完成8000平方米以上宿舍楼及厂房的投资建设），且因该土地已被认定为闲置土地而不得转让。由于上述《情况报告》仅加盖“江门市公共资源交易中心业务专用章”而无加盖公章，该中心对其真实性又不予确认，且《情况报告》的内容与该中心此后出具给法院的《复函》内容不一致，故原审法院采信该中心的《复函》而认定安顺公司由于未能履行其书面承诺而导致涉案土地未能过户，处理是正确的。本院认为，首先，该《情况报告》的真实性存疑，难以采信；其次，即使可以认定该《情况报告》的真实性，但因其内容与在后的《复函》不一致，而江门市公共资源交易中心向法院出具且盖有公章的《复函》之证明力明显较强，据此法院亦应采信《复函》而不采信该《情况报告》。因此，安顺公司以该《情况报告》为凭主张涉案土地未能办理过户的原因是地上建筑物面积未达到法定转让过户条件（完成开发投资总额的25%以上），依据不足，本院不予支持。
由于安顺公司没有履行其之前作出的书面承诺，国土部门对涉案土地过户申请不予受理，属于安顺公司自身的原因导致涉案土地未能办妥过户手续，应当归责于安顺公司。其实，根据上述《复函》关于“宗地在2009年申请转让时，安顺公司作出书面承诺，承诺在2010年6月份前再完成8000平方米以上宿舍楼及厂房的投资建设。宗地在2009年完成转让后至今，目前宗地现状与2009年转让时基本一致，安顺公司没有履行其所作出的承诺”的内容分析，安顺公司在2009年与陈建华的上一手土地交易过户之时，该土地已是属于不符合法定过户条件（完成开发投资总额的25%以上），只不过安顺公司向国土部门作出了一份书面承诺（在2010年6月份前再完成8000平方米以上宿舍楼及厂房的投资建设），以承诺函换取该土地使用权从陈建华名下过户至安顺公司名下的可能性极大。至安顺公司2013年再次转让土地给吴志平之时，该土地状况仍与2009年转让时基本一致，说明其根本没有也无意对该土地进行投资开发，其目的仅在于转手牟利。综上，安顺公司在2013年向吴志平转让涉案土地之时，即使是依照法定过户条件（完成开发投资总额的25%以上），依法都不能办理过户手续，更无论依照其向国土部门出具的书面承诺。换言之，涉案土地无论是由于安顺公司自称的原因还是国土部门复函所称的原因而无法办理过户，均属于安顺公司自身过错所导致，其应对此承担相应的民事责任。
至于安顺公司认为我国《城市房地产管理法》规定的房地产转让法定条件是符合“完成开发投资总额的25%以上”，江门市公共资源交易中心作为土地转让交易的专业部门不可能违背法律或超越职权而提高房地产转让的法定标准的问题。江门市公共资源交易中心能否以安顺公司没有履行其之前作出的书面承诺为由对其土地过户申请不予受理，涉及到对该具体行政行为之合法性的审查，本案民事诉讼对此无权作出评判。两审法院在本案中只是依据江门市公共资源交易中心的复函内容而去认定涉案土地未能办理过户的原因，并非对该不予受理过户申请的具体行政行为之合法性作出确认。安顺公司如对该具体行政行为有异议的或认为该具体行政行为侵害其合法权益的，可在法定期限内循行政复议或行政诉讼的途径进行救济。
关于第三个争议焦点。双方当事人对《房地产转让合同》第5条关于“在上述房地产转让过程中，甲方保证该高新区房地产的产权清晰，为甲方合法所有，不涉及任何纠纷，并承诺未对该房地产另行设置抵押、质押或者担保等权利限制。如因甲方原因导致高新区房地产无法在30天内（自签订本合同之日起算）完成交易过户或乙方无法正常使用厂房土地，视为甲方根本违约，乙方有权单方解除本合同并要求甲方双倍返还定金……”的内容存在两种不同理解，安顺公司认为“因甲方原因”仅指该条款前一句所述的土地权属涉及纠纷或另行设置抵押、质押或担保等权利限制的范围，而吴志平则认为“因甲方原因”是指甲方的过错原因，包括但不限于上述范围。由于双方当事人对该条款约定的同一内容存在不同的理解，根据我国《合同法》第一百二十五条第一款关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，在这种情况下，应当由法院对此进行合同解释，探究合同订立之时双方当事人的真意。
从该合同条款的文义看，“如因甲方原因”并不能当然理解为其范围仅限于本条款前一句所述的权利瑕疵，应当还包含其他因标的物之瑕疵而导致无法交易过户的各种事由，吴志平关于“如因甲方原因”应理解为“如因甲方的过错”的相关主张，更加符合常理。而且，按照双方当事人的文化程度、文字表达能力以及其正常的认知水平，如果双方本意是将该范围限于本条款前一句所述的几种情形的话，完全可以将“如因甲方原因”简单表述为“如因上述原因”，避免双方以后因条文歧义而发生争议。
从双方当事人签订合同之目的、实际履行合同的情况以及一般房地产转让的交易习惯方面分析，吴志平以其依约交付定金、在江门市设立金宏公司并以该公司名义签订土地转让格式合同、签订并委托莫亚均办理土地过户手续等一系列的履约行为，表明其愿以15250000元价格受让安顺公司名下的涉案房地产并积极追求尽快完成房地产过户的结果，其当然不愿意见到合同标的物因任何一种瑕疵而导致无法过户的情形出现。由此观之，出于有效保障交易安全最基本的考虑，“如因甲方原因”应当不仅仅是限于本条款前一句所述的权利瑕疵。
从诚实信用原则角度以及本案的事实出发，吴志平在签订合同之前应当已经了解到本案拟转让的房地产不符合“完成开发投资总额的25%以上”的法定转让条件且国土部门对该宗地正开展闲置土地调查等事实情况，而安顺公司在签约前后均未向吴志平如实告知其曾向国土部门出具书面承诺函一事，无论是故意隐瞒或是由于过失而没有告知，都属于不诚信、未尽告知义务的行为；在该交易土地涉嫌构成闲置、明显存在重大风险的情况下，按常理推断，安顺公司签约前应当会向吴志平作出保证在一个月内缴清土地闲置费、消除房地产过户障碍等类似承诺，从《房地产转让合同》第3条关于本次转让之前所涉的闲置费及罚款、土地使用税等均由安顺公司负担的约定可作佐证；正是基于对安顺公司承诺的信赖，吴志平才会确信涉案土地能够在一个月内办妥过户手续，才会积极进行各种履约准备和作出一系列履约行为，如无合理的信赖则不可能有吴志平的积极履约行为。涉案土地最终因安顺公司没有履行其书面承诺函而无法办理过户，应当是吴志平签约时无法预见的，合同目的无法实现完全是由于安顺公司的不诚信所导致。吴志平作为一个理性的交易主体及合同一方当事人，在签约前已经知悉合同标的物存在无法过户风险的情况下，出于一般人的谨慎、保障合同目的顺利实现以及规避交易风险的考量，在合同中设置“如因安顺公司的各种过错导致房地产无法过户的，则安顺公司须承担双倍返还定金的违约责任”的条款应属合理之举。
综合上述理由，本院认为，《房地产转让合同》第5条关于“如因甲方原因”应当理解为“如因各种归责于甲方的过错事由”。
关于第四个争议焦点。涉案土地因安顺公司没有履行其向国土部门的书面承诺函而无法办理过户，导致合同目的无法实现，构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任。在安顺公司起诉之前已向吴志平返还50万元定金的情况下，吴志平依据《房地产转让合同》第5条约定的定金罚则，诉请安顺公司支付另一倍定金50万元，理据充分，本院予以支持。至于吴志平在起诉状中将其诉讼请求表述为“判令安顺公司因违约向吴志平赔偿定金50万元”，虽然从表面文义上未能准确反映其要求安顺公司支付另一倍定金50万元，但结合其在一审诉讼中所持的理据，足以判定其诉讼请求就是要求安顺公司根据定金罚则向其再支付50万元。因此，安顺公司主张吴志平本案诉求与一审判决理由及判项之间存在矛盾，理由不成立，本院不予采纳。
退一步讲，即使涉案土地并非因安顺公司没有履行其向国土部门的书面承诺函而无法办理过户，而是因涉案房地产不符合“完成开发投资总额的25%以上”的法定转让条件而无法过户，也属应当归责于安顺公司的过错事由，安顺公司也应依约承担双倍返还定金的违约责任。理由是，《房地产转让合同》中并无约定如因涉案房地产不符合“完成开发投资总额的25%以上”的法定转让条件而无法过户的，则不能归责于安顺公司，或者载明吴志平明知转让物的瑕疵但自愿承担由此产生的不利后果，而无需安顺公司就此承担违约责任的相关约定；安顺公司不能因其在签约前已经告知涉案房地产不符合“完成开发投资总额的25%以上”的交易风险而免除其违约责任。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。安顺公司本案的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由江门市江海区安顺工艺制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢敏忠
审 判 员 曹富荣
代理审判员 潘丽芳
二〇一四年八月四日
书 记 员 刘现流