广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第358号
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱苏敬，女。
委托代理人：李连明，广东智捷律师事务所律师。
委托代理人：张舒，广东智捷律师事务所辅助人员。
上诉人（原审被告，反诉原告）：邓华煌，男。
上诉人朱苏敬与邓华煌租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2012）东一法民一初字第7310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
朱苏敬于2013年7月18日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、邓华煌退回收取朱苏敬的132700元；2、邓华煌退还朱苏敬的冰箱一台（价值5000元）、挂墙柜一个（合计3180元）；3、邓华煌赔偿朱苏敬装修损失140000元；4、邓华煌承担本案诉讼费。
邓华煌向原审法院提起反诉，请求判令：1、朱苏敬向邓华煌支付拖欠的租金50529元及滞纳金（从2011年12月9日计算至付清之日止，暂计至2012年9月7日为10883.6元）；2、朱苏敬向邓华煌支付违约金10000元；3、朱苏敬支付的履约保证金17600元归邓华煌所有；4、朱苏敬向邓华煌赔偿《租赁合同》履行后可获租金利益损失88443元；5、朱苏敬赔偿邓华煌装修损失63394元；6、本案诉讼费由朱苏敬承担。
原审法院经审理查明：东莞市光大房地产开发有限公司（以下简称光大公司）系东莞市南城区宏伟路1号景湖时代花园20#商铺权属人。2010年4月16日，光大公司与邓华煌签订两份《商铺租赁合同》，约定：1、光大公司将景湖时代花园20幢87、88号商铺出租给邓华煌；2、租赁期为三年，自商铺交付使用之日起算，交付日暂定为2010年9月1日；3、未经光大书面同意转租、分租租赁单位的，光大公司有权单方面解除合同。
2011年9月19日，邓华煌、朱苏敬签订《蒲记甜品店转让协议书》，约定：1、邓华煌将景湖时代花园20幢87、88号商铺中80平米的铺位转给朱苏敬经营，转让范围包括：甜品店中80平米面积的经营权、甜品店内的装修装饰；2、朱苏敬应在2011年9月30日之前向邓华煌支付转让款90000元，付清转让款后朱苏敬才可进行装修；3、朱苏敬的80平米用于经营极光烘焙品牌，店铺的工商登记等相关牌照的领取均由朱苏敬负责。当日，朱苏敬、邓华煌签订《租赁合同》，约定：1、租赁期为2011年10月1日至2013年9月30日；2、2011年10月1日至2012年9月30日租金为每月8800元、2012年10月1日至2013年9月30日租金为每月9680元，租金每两月支付一次，每次支付两个月租金。每次应于第一个月8号前将当次两个月租金支付邓华煌。逾期支付，每逾期一日应按应付未付金额的1‰支付滞纳金。第一次租金17600元应在本协议签订后10日内支付；3、朱苏敬同意在本协议签订后3日内支付两个月租金17600元作为履约保证金；4、朱苏敬使用的80平米的内部装修由其负责，费用也由其承担；5、朱苏敬未按时支付租金超过2个月的，视为其违约，其应向邓华煌支付违约金10000元，邓华煌还有权单方解除本协议，朱苏敬支付的履约保证金归邓华煌。朱苏敬应在邓华煌通知后10天内搬离租赁物，限期届满后朱苏敬仍未搬离的，则视为朱苏敬放弃租赁物内其所投资的所有设施设备等物品的权利，邓华煌有权自行处置上述物品，因此给朱苏敬造成的损失，邓华煌不负任何赔偿责任，朱苏敬不得向邓华煌提出任何关于上述物品及损失的主张。若解除合同前朱苏敬未向邓华煌付清应付未付的租金及滞纳金，邓华煌有权向朱苏敬追偿。
上述协议及合同签订后，朱苏敬委托卢浩智于2011年10月19日、2011年12月1日、2012年3月16日、2012年4月7日先后向邓华煌支付了50000元、40000元、7500元、35200元。其中50000元、40000元为朱苏敬支付的转让费，35200元中有17600元为履约保证金，剩余17600元以及7500元为朱苏敬支付的租金。
2012年3月30日，东莞市工商行政管理局同意预先核准朱苏敬申请的个体工商户名称为东莞市南城诺森食品店。朱苏敬主张之后因为邓华煌拒不协助出具场地使用证明，导致朱苏敬无法办理营业执照，朱苏敬为此提供一份空白的《住所（经营场所）使用证明》予以证明；邓华煌主张协助过朱苏敬办理场地使用证明，并为此提交《申请书》、《物业产权证明》、《证明》予以证明。
朱苏敬主张邓华煌在2012年4月1日锁住案涉商铺的门，邓华煌主张在2012年6月4日才锁门。
2012年5月17日，邓华煌向朱苏敬邮寄《催告函》，要求朱苏敬在收到该函后三日内支付拖欠的租金，否则邓华煌有可能单方解除租赁合同，朱苏敬于2012年5月18日收到该函。2012年5月22日，邓华煌向朱苏敬邮寄《解除合同通知书》，单方解除了《租赁合同》，朱苏敬当日收到该通知书。
2012年7月13日、2012年8月10日，邓华煌、光大公司先后与案外人刘德曲、邓华玉签订《协议书》，约定将邓华煌与光大公司签订的两份《商铺租赁合同》中的承租方由邓华煌变更为刘德曲、邓华玉，租期等内容不变。2012年8月10日，邓华玉与光大公司签订《协议书》，约定2013年12月7日租期到期。邓华煌以此主张其与光大公司签订的《商铺租赁合同》于2013年12月7日到期。
邓华煌主张在转租给朱苏敬之前花费了153394元对案涉商铺进行了装修，邓华煌为此提交了收据、销售单、订货清单、订购合同、送货单等装修证据予以证明。邓华煌主张朱苏敬应赔偿其153394元装修损失，但扣除邓华煌应返还朱苏敬的转让费90000元后，朱苏敬还需赔偿邓华煌装修损失63394元。朱苏敬主张邓华煌转租给其的商铺系毛胚，没有装修，对邓华煌提交的装修证据朱苏敬不予确认，朱苏敬亦不同意赔偿邓华煌装修损失63394元。
朱苏敬在承租80平米商铺之后，经邓华煌允许，对80平米商铺进行了装修。为了确定朱苏敬装修损失，朱苏敬向原审法院提交了鉴定申请，要求对案涉租赁物的87号铺及88号中由朱苏敬使用的部分（相连的）约80平米的范围（包含隔墙、地板、墙面、吊顶、店内水电设施）进行造价鉴定，朱苏敬为此预交鉴定费2000元。广东华联建设项目管理咨询有限公司（以下简称鉴定机构）受原审法院委托，对现场进行了勘察，朱苏敬、邓华煌均确认现场勘察记录13、14、15在案外人刘德曲、邓华玉承租后有改动，朱苏敬其他装修均未改动。鉴定机构于2013年10月21日作出《工程造价司法鉴定意见书》（以下简称鉴定意见书），经鉴定案涉工程（含挂墙柜）的工程造价为41797.53元。朱苏敬主张鉴定出来的工程造价过低，但不申请重新鉴定。邓华煌对鉴定意见书予以确认。邓华煌主张朱苏敬的装修对案涉租赁物没有增值，对是否增值邓华煌不申请鉴定。
另朱苏敬要求邓华煌返还冰箱一台，但没有提交相关证据证明朱苏敬购买该冰箱以及该冰箱被邓华煌拿走，且邓华煌主张没有发现朱苏敬的冰箱。
2012年6月14日，广东省东莞市东莞公证处受朱苏敬委托对案涉商铺内装修的现状办理证据保全公证，因案涉商铺大门紧锁，故对店铺装修和设施进行拍照。
原审法院认定上述事实的证据有：朱苏敬提供的《租赁合同》、《个体工商户名称预先核准通知书》、公证书、转账汇款回单、个人转账汇款业务受理回单、客户回单、收据、送货单、企业机读档案登记资料、说明、《住所（经营场所）使用证明》、装饰施工图等，邓华煌提交的《商铺租赁合同》、《协议书》、发票、收据、收款收据、销售单、订货清单、送货单、照片、《蒲记甜品店转让协议书》、《租赁合同》、申请书、《物业产权证明》、《证明》、账户历史交易明细表、《催告函》、《解除合同通知书》、邮件详情单、《协议书》、企业机读档案登记资料、建设工程规划许可批后公示、建设工程规划许可证等，鉴定机构出具的《工程造价司法鉴定意见书》、鉴定费发票，以及本案的一审庭审笔录附卷等。
原审法院认为：案涉租赁物取得了建设工程规划许可证，且邓华煌与光大公司签订的两份《商铺租赁合同》符合相关法律规定，因此两份《商铺租赁合同》合法有效。在邓华煌转租给朱苏敬后，光大公司未依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定行使解除权，且《租赁合同》没有其他无效原因存在，因此《租赁合同》有效，朱苏敬、邓华煌应按照《租赁合同》的约定全面履行自己的义务。
朱苏敬主张邓华煌没有告知其具有转租权或光大公司同意转租，但光大公司没有行使解除权，也没有在对转租行为提出异议，因此并不影响朱苏敬享有《租赁合同》约定的权利；朱苏敬主张邓华煌没有协助其办理场地使用证明，导致无法办理营业执照，但《蒲记甜品店转让协议书》及《租赁合同》均未约定邓华煌有此义务。即使按照《蒲记甜品店转让协议书》和《租赁合同》的性质、目的和交易习惯，邓华煌有义务协助朱苏敬办理场地使用证明，但邓华煌亦提交《证明》等证据证明邓华煌有尽到该义务。因此对于朱苏敬主张邓华煌违约在先，原审法院依法不予采信。
朱苏敬共向邓华煌支付了租金25100元，按照《租赁合同》关于租金之约定，朱苏敬已经支付了2011年10月、2011年11月租金以及2011年12月部分租金7500元，在邓华煌发出《催告函》后朱苏敬仍不支付拖欠租金，邓华煌有权依照《租赁合同》第十条之约定行使解除权，朱苏敬确认于2012年5月22日收到邓华煌邮寄的《解除合同通知书》，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，《租赁合同》于2012年5月22日解除。因此，对于邓华煌要求朱苏敬支付2011年12月部分租金1300元、2012年1月至2012年4月租金35200元、2012年5月1日至22日的租金8800元÷31×22=6245元（共计42745元）的诉讼请求，原审法院依法予以支持，对于邓华煌反诉的超出该范围的租金部分，原审法院依法不予支持。对于朱苏敬要求邓华煌返还已收取的租金25100元，原审法院依法不予支持。
对于邓华煌要求朱苏敬支付2012年5月22日之后的可获租金利益损失88443元，原审法院认为朱苏敬违约后邓华煌应按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定采取诸如自行利用案涉商铺、转租、转让的方式防止损失的扩大，且邓华煌亦采取了转让的方式。且若朱苏敬存在逾期腾房的行为，邓华煌可依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条另行要求朱苏敬支付逾期腾房占有使用费。因此对于邓华煌该项反诉请求，原审法院依法不予支持。
对于挂墙柜，朱苏敬认为挂墙柜属于其装修范围之内，不要求邓华煌退还，而是计算在装修损失内，因邓华煌没有提出异议，原审法院依法予以照准。《租赁合同》第十条第3款只约定了逾期腾房则朱苏敬的物品由邓华煌自行处置，但没有明确约定朱苏敬的装修也由邓华煌自行处置，因此对于邓华煌主张朱苏敬的装修由邓华煌自行处理，原审法院不予支持。
《蒲记甜品店转让协议书》约定的转让范围包含两部分，一是经营权，二是装修装饰。在邓华煌愿意返还转让费90000元的情况下，朱苏敬理应返还邓华煌80平米内的装修装饰。但朱苏敬经邓华煌允许对80平米的商铺进行了再次装修，导致朱苏敬无法返还邓华煌原先的装修装饰。但案涉《租赁合同》解除后邓华煌已经实际取得了朱苏敬的全部装修，邓华煌又将案涉租赁物转让给了案外人，案外人已经实际利用了朱苏敬的装修。因此按照公平原则，应确定朱苏敬装修的价值及邓华煌装修的价值，若朱苏敬的装修价值高于邓华煌的装修价值，则邓华煌应适当补偿朱苏敬；若邓华煌的装修价值高于朱苏敬的装修价值，则朱苏敬应将其中的差额赔偿还给邓华煌。在本案中，朱苏敬的装修价值已进行了鉴定。而邓华煌的装修价值，因朱苏敬进行了装修，相应的破坏了邓华煌的装修，导致邓华煌原先的装修无法通过现场进行鉴定。而邓华煌提交的相关装修收据，一是无法确认这些装修收据是针对87、88号商铺还是针对其中的80平米商铺，二是邓华煌主张的装修损失没有进行相应的折旧。因此邓华煌原先80平米内的装修价值已经无法确定。按常理朱苏敬的装修在后，应使案涉租赁物有所增值。因此原审法院酌定邓华煌适当补偿朱苏敬15000元。对于朱苏敬主张的超出该范围的装修损失及邓华煌反诉的装修损失，原审法院均依法不予支持。对于朱苏敬要求邓华煌归还转让费90000元，邓华煌并无异议，原审法院依法予以支持。
因朱苏敬没有按照约定支付租金，依照《租赁合同》之约定，邓华煌可没收履约保证金17600元，要求朱苏敬支付违约金10000元，并计收逾期交租滞纳金。原审法院认为该三者均属于违约金形态，且朱苏敬主张该三者过高，因此原审法院依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，将三者之和调整为朱苏敬拖欠邓华煌租金42745元的30%即12823.5元，而朱苏敬已经支付了履约保证金17600元，因此朱苏敬无需再向邓华煌支付滞纳金、违约金，邓华煌反应退还朱苏敬履约保证金4776.5元。
对于朱苏敬要求邓华煌返还冰箱一台，因朱苏敬没有提交相关证据证明其有购买该冰箱以及该冰箱被邓华煌拿走，且邓华煌主张没有发现朱苏敬的冰箱，因此对于朱苏敬该项诉讼请求，原审法院依法不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、邓华煌于判决生效之日起三日内向朱苏敬支付装修损失15000元。二、邓华煌于判决生效之日起三日内向朱苏敬退还履约保证金4776.5元。三、邓华煌于判决生效之日起三日内向朱苏敬退还转让款90000元。四、朱苏敬于判决生效之日起三日内向邓华煌支付租金42745元。五、驳回朱苏敬的其他诉讼请求。六、驳回邓华煌的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5513元，朱苏敬承担5340元，邓华煌承担173元。本案反诉受理费2456元，朱苏敬承担456元，邓华煌承担2000元。本案鉴定费2000元，朱苏敬承担1300元，邓华煌承担700元。
上诉人朱苏敬不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉合同属于效力待定。光大公司是案涉商铺所有权人，邓华煌转租案涉商铺需经光大公司同意。而直到合同被解除，邓华煌没有向朱苏敬出具光大公司同意转租的有关证明。虽然邓华煌出具了光大公司内部审核材料，但该材料属于光大公司内部员工向上报备的意见，并未得到正式批准，也没有通知朱苏敬。邓华煌迟迟未取得光大公司同意，朱苏敬有权根据《合同法》第六十八条第四款规定中止履行，不能以此认定违约。（二）邓华煌违反了合同的附随义务。邓华煌并未提供光大公司出具的产权证明及承租的有关证明，导致朱苏敬无法办理营业执照。虽然合同并无约定邓华煌需配合朱苏敬取得营业执照，但根据法律规定邓华煌存在合同的附随义务，应由邓华煌出具产权证明，邓华煌违约在先，朱苏敬有权行使不安抗辩权。即使认定朱苏敬迟交租金存在违约，但邓华煌也有过错，原审法院判决朱苏敬承担全部责任错误。（三）邓华煌转租的房屋没有装修。由于邓华煌违约，应当全部返还朱苏敬的装修费用。由于部分装修没有评估，没有评估部分费用约15000元。（四）由于邓华煌违约，朱苏敬不需交纳租金。据此，请求本院：1、维持原审判决第一、二、三项。2、邓华煌退还朱苏敬人民币37923.5元，装修损失41797.53元。3、朱苏敬无需支付邓华煌租金42745元。4、本案诉讼费由邓华煌承担。
邓华煌的答辩意见与其上诉状一致。
上诉人邓华煌亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）邓华煌不应向朱苏敬补偿装修损失15000元。1、邓华煌装修87、88号商铺的费用为153394元。使用一年后转租给朱苏敬一部分，其花费的装修费用经司法鉴定评估为41797.53元。邓华煌对商铺花费的装修费用高于朱苏敬的，朱苏敬的装修并无使商铺增值。2、朱苏敬的装修损失是由其违约行为导致，过错在朱苏敬，邓华煌没有过错，不应承担任何损失。且朱苏敬不应在未付清拖欠租金前装修店铺，则不会有装修损失。退一步讲，根据合同第十条，朱苏敬在收到解除合同的通知后10天内不搬离的，所有设施设备物品归邓华煌所有。（二）转让款90000元双方已在《转让协议书》第六条中约定，不管朱苏敬以何种理由提出，其支付的转让款邓华煌均有权不予退还。邓华煌在庭审中多次强调转让款退回给朱苏敬没有任何依据，原审法院却错误认定邓华煌对退回转让款没有异议。据此，请求本院：邓华煌无需向朱苏敬支付装修损失15000元和无需退还转让款90000元，诉讼费用和鉴定费全部由朱苏敬承担。
朱苏敬的答辩意见与上诉状一致。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，原审法院在2013年11月20日的庭审中询问邓华煌其反诉请求第五项赔偿装修损失63394元是否包含要求朱苏敬赔偿全部装修损失以及邓华煌退还朱苏敬转让费90000元，邓华煌答复称是。二审期间，双方确认《浦记甜品店转让协议书》与《租赁合同》同一时间解除。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对朱苏敬、邓华煌上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）案涉《租赁合同》的效力。（二）是谁违约。（三）转让费90000元是否应退回以及装修损失应如何认定。
关于焦点一。朱苏敬主张案涉《租赁合同》因邓华煌未经光大公司同意转租而无效。租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。租赁权的实质是让渡对租赁物的占有、使用和收益的权利，并不构成对租赁物的处分，承租人基于租赁合同取得对租赁物的合法占有，其有权将合法占有的权利让渡出去。对于承租人未经出租人同意转租的，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款给予出租人的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告合同无效。就本案而言，光大公司对邓华煌的转租行为并未行使解除权，也未提出异议，案涉《租赁合同》也没有其他违反法律法规强制性规定的情形，应属合法有效合同，朱苏敬以案涉《租赁合同》未经光大公司同意转租为由主张合同无效没有任何法律依据。
关于焦点二。案涉《租赁合同》依法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据《租赁合同》第十条的约定，朱苏敬逾期两个月未付清租金的，视为朱苏敬违约。根据原审法院查明的事实可知，朱苏敬拖欠租金数额已超两个月，原审法院认定朱苏敬违约符合合同约定。朱苏敬以邓华煌未协助其办理相关经营证照为由主张不安抗辩权，但案涉合同并未约定邓华煌有此义务，相反《蒲记甜品店转让协议书》约定店铺的工商登记等相关牌照的领取由朱苏敬负责，故朱苏敬的上述主张没有任何依据，原审法院不予支持正确。
关于焦点三。邓华煌主张根据《蒲记甜品店转让协议书》第六条约定，邓华煌有权不予退回转让款。但该条约定邓华煌不退回转让款的前提是朱苏敬提出解除或者终止案涉协议书，而本案并非由朱苏敬解除合同，故邓华煌的上述主张没有合同依据。邓华煌诉请赔偿装修损失63394元，并在原审庭审中明确该诉请的金额是朱苏敬应赔偿其装修损失153394元，扣减邓华煌退回朱苏敬的转让款90000元后计算得出。由此可见，对于转让款的退回，邓华煌是没有异议的，只是主张转让款用来抵扣其装修损失，所以不用退回了。原审法院认定邓华煌对转让款的退回并无异议并无不当，本院予以维持。由于转让款退回给朱苏敬，则朱苏敬应返还案涉租赁物原邓华煌所作的装饰装修，但因邓华煌允许朱苏敬进行再次装修导致返还不能，朱苏敬应赔偿邓华煌相应的装修损失。同时，因朱苏敬对案涉租赁物进行了再次装修，现合同已经解除，邓华煌收回了案涉租赁物并将租赁合同权利义务一并转移给案外人，案外人也已实际利用了朱苏敬的装修，邓华煌理应对朱苏敬的装修价值进行折价补偿。朱苏敬提交的收据、销售单等证据有些并无客户名称，所购装修材料是否用于案涉租赁物无法确定，且邓华煌亦确认上述单据是87、88号商铺的装修单据，从这些单据中无法确定朱苏敬承租的其中80平方米的商铺的装修价值，而朱苏敬装修部分的价值经评估为41797.53元。综合考虑双方在合同履行中的过错程度、朱苏敬的装修现由案外人实际使用的情形，原审法院酌定邓华煌应补偿朱苏敬15000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。朱苏敬、邓华煌的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5149元，由朱苏敬负担2749元，邓华煌负担2400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 廖志明
代理审判员 杨 浩
二〇一四年七月十日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。