杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0102民初811号原告：王伟，男，1964年2月26日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。原告：骆文君，女，1965年5月1日出生，汉族，户籍所在地：浙江省杭州市上城区，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：王伟，浙江铭广律师事务所律师。被告：杭州爱家物业服务有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区莫干山路533号。法定代表人：陆斌斌，总经理。委托诉讼代理人：许潇，公司员工。委托诉讼代理人：王燕，公司员工。被告：广东葆扬投资管理有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区康王中路486号和业广场2503房。法定代表人：林宗友，总经理。委托诉讼代理人：汪顺根，浙江宝铉律师事务所律师。原告王伟、骆文君诉被告杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家公司）、广东葆扬投资管理有限公司（以下简称葆扬公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法由审判员孙丽适用简易程序独任审判，于2017年3月23日公开开庭进行了审理，并于2017年4月10日进行了补充质证。原告王伟、骆文君的委托诉讼代理人王伟、被告爱家公司的委托诉讼代理人许潇、被告葆扬公司的委托诉讼代理人汪顺根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟、骆文君向本院提出诉讼请求：1.二被告支付2017年2月20日为止的房屋租金共计23766.56元（并按每月5750元的原租金标准支付至2017年3月12日）；2.二被告向原告支付滞纳金3565元（并按每逾期一天月租金的0.5%标准支付至租金实际付清之日）；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：二原告与被告爱家公司在2015年10月5日签订了由被告爱家公司提供的格式合同的《房屋出租托管合同》，约定：二原告名下的杭州市上城区大塔儿巷17号2单元201室房屋由被告爱家公司托管出租，托管期限为2015年10月20日至2016年10月19日，托管租金为每月5750元，如被告爱家公司逾期支付房租，每逾期一天，须向二原告支付月租金0.5%的滞纳金；等等。期后，被告爱家公司将涉案房屋转租给被告葆扬公司作为杭州延安路店的员工宿舍。租赁期满后，迟至起诉日被告爱家公司及其转租的被告葆扬公司一直未将案涉房屋交给二原告，亦未支付租赁期满后续租的租金，二原告多次联系被告爱家公司均未果。为此，二原告特向法院起诉，恳请判如所请。被告爱家公司答辩称：被告爱家公司与二原告之间的《房屋出租托管合同》于2016年10月28日结束，2016年10月29日起的房屋租金，二原告应向被告葆扬公司主张。具体事实如下：2015年10月5日，二原告将杭州市上城区大塔儿巷17号2单元201室房屋托管给被告爱家公司出租，租赁期自2015年10月20日至2016年10月19日。2016年9月15日，因楼下漏水，被告爱家公司安排师傅维修，因维修费问题未能与被告葆扬公司达成一致。同年10月26日，租赁期限即将到期，被告爱家公司通知被告葆扬公司做交割，被告葆扬公司表示要续租两个月，房租直接交付二原告，被告爱家公司联系二原告，二原告表示同意。同年12月30日，二原告与被告葆扬公司之间的租赁期限到期，二原告在外地，故联系被告爱家公司经纪人帮其做交割手续，被告爱家公司联系被告葆扬公司时，被告葆扬公司表示没有时间要求改期到2017年1月2日。2017年1月2日，被告爱家公司的经纪人与被告葆扬公司办理交割手续，但被告葆扬公司拒绝承担在承租期内漏水导致楼下的损失，提出要退还押金，且拒绝将漏水维修款扣除。2017年3月10日，被告葆扬公司将案涉房屋钥匙寄还给被告爱家公司。同年3月12日，二原告与被告爱家公司进行了交割手续。同时，被告爱家公司的租金已支付至2016年10月28日，并不存在违约行为，两原告无权要求被告爱家公司支付违约金，且合同约定的违约金标准过高。因此，二原告无权向被告爱家公司主张租金或占用使用费，请求法院驳回二原告对被告爱家公司的诉讼请求。被告葆扬公司答辩称：一、被告葆扬公司认为二原告与被告葆扬公司之间并不存在租赁合同关系，二原告与被告爱家公司之间签订的《房屋出租托管合同》不能适用于被告葆扬公司，也不能证明二原告将租赁房屋出租给被告葆扬公司，本案中实际的合同租赁关系发生在被告爱家公司、被告葆扬公司之间，因此，如果有相应的租金主张要求，也应当是被告爱家公司向被告葆扬公司主张，而不是由二原告来主张。二原告只能向与其存在合同关系的被告爱家公司主张。二、事实上，被告葆扬公司已经于2016年10月28日合同期满后，就已经搬离了案涉房屋，但在房屋交接时，被告爱家公司以房屋漏水和相关物品赔偿以及要扣除押金等问题，与被告葆扬公司发生矛盾，被告爱家公司拒绝与被告葆扬公司办理相应的交接手续，实际上双方的交接手续在当时已经完成。也就是说租赁期限期满后，被告葆扬公司已经搬离了案涉房屋，不需要再支付后续的租金。同时，被告爱家公司、被告葆扬公司之间的租赁合同上明确约定，租赁期满后如被告葆扬公司需要续租的，应当提前一个月通知被告爱家公司，双方重新签订租赁合同，但本案中显然双方并没有签订相应的合同。三、关于二原告要求的违约金或滞纳金问题，被告葆扬公司认为本案中二原告与被告爱家公司签订的合同条款、相应违约约束条款均不适用于被告葆扬公司。为证明上述事实，二原告向本院提供了如下证据：1.二原告身份证复印件各一份，证明二原告诉讼主体资格。2.二被告的工商登记信息一组，证明二被告的主体资格。3.房屋所有权证书一份，证明杭州市上城区大塔儿巷17号2单元201室房屋由二原告所有。4.《房屋出租托管合同》及授权委托书一组，证明二原告与被告爱家公司签订的合同约定的内容及违约责任承担问题。5.2017年3月12日房屋交割清单一份，证明二原告与被告爱家公司之间就房屋交割问题所列清单，同时证明案涉房屋直至2017年3月12日才正式交割。6.照片一组，证明杭州市文三路393、395号实际经营情况，从而证明被告葆扬公司提交的杭州市西湖区铁发综合商店并没有在上述地址经营，从而说明被告爱家公司举证的快递（钥匙）确实是从被告葆扬公司旗下名创优品门店寄出。审理中，本院依法对二原告提供的证据，经当庭质证，认证如下：被告爱家公司对证据1-6三性均无异议。被告葆扬公司对证据1-3，三性无异议。证据4，真实性无法确认，认为系原告与被告爱家公司之间签订，被告葆扬公司不清楚，认为该合同及委托书与被告葆扬公司并没有关系，不能要求被告葆扬公司承担相应的合同义务，因此不能证明二原告主张的目的。证据5，真实性无法确认，认为发生在二原告与被告爱家公司之间，与被告葆扬公司无关，也不能证明案涉房屋被告葆扬公司没有交割的事实。证据6，三性均有异议，认为实际经营情况无法确认，该照片只是显示名创优品的商标，并不代表该店的实际经营并不是杭州市西湖区铁发综合商店，因此不能凭该照片就能断定杭州市西湖区铁发综合商店的实际经营地址不在杭州市文三路393号，名创优品只是一个商标，而铁发综合商店是注册名称，两者不能混淆；据被告葆扬公司了解，名创优品这个商标的注册和使用也不在被告葆扬公司，因此该照片不能证明名创优品是被告葆扬公司下属公司的经营地址。本院认为，证据1-3，真实、合法，与本案具有关联性，故本院予以认定。证据4-6，本院对真实性予以认定，对待证事实综合全案予以考虑。为证明自己的主张，被告爱家公司向本院提供了如下证据：1.顺丰快递面单一份，证明被告葆扬公司直至2017年3月10日才将案涉房屋钥匙寄回给被告爱家公司，被告葆扬公司实际占用案涉房屋至2017年3月10日。2.《房屋租赁合同》一份，证明被告爱家公司于2015年10月28日将案涉房屋出租给被告葆扬公司的事实。审理中，本院依法对被告爱家公司提供的证据，经当庭质证，认证如下：二原告对证据1、2，三性无异议。被告葆扬公司对证据1，真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据没有快递公司的签章，并不具有公信力；该证据所载明的寄件人名字模糊，也没有寄件单位的名称，电话和地址均不是被告葆扬公司的电话和地址，故不能证明是被告葆扬公司邮寄的；另该证据在寄件物品处并没有注明物品名字，故不能证明寄送的就是钥匙，故被告葆扬公司认为该证据不能证明被告爱家公司的证明目的。证据2，三性无异议。本院认为，证据1，本院对真实性予以认定，对待证事实综合全案予以考虑。证据2，真实、合法，与本案具有关联性，故本院予以认定。为证明自己的主张，被告葆扬公司向本院提供了如下证据：1.《房屋租赁合同》及交割清单一组，证明被告葆扬公司与被告爱家公司之间存在房屋租赁合同关系的事实。2．杭州市西湖区铁发综合商店工商网登记信息一份，证明二原告提交的快递单所注明的杭州市西湖区文三路393号并不是被告葆扬公司的住所地及经营地，不能证明该快递是被告葆扬公司邮寄的。审理中，本院依法对被告葆扬公司提供的证据，经当庭质证，认证如下：二原告对证据1，三性无异议，对证明对象有异议，认为从该合同上可以明确表明被告葆扬公司明知案涉房屋的所有权人及出租人是二原告。证据2，真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为不能达到被告葆扬公司的证明目的，被告葆扬公司的注册地本身是在广东，其下属企业名创优品在杭州有很多门店，快递上所写的杭州市文三路393号实际就是名创优品的门店，而该份工商信息显示的杭州市西湖区铁发综合商店的注册地与实际经营地址并不一致，至少2017年4月7日，二原告在现场取证时显示杭州市文三路393号实际就是被告葆扬公司下属名创优品的门店。被告爱家公司对证据1，三性无异议，对证明对象有异议，认为该合同仅能证明《房屋租赁合同》于2016年10月29日到期，无法证明被告葆扬公司实际归还案涉房屋的事实。证据2，被告爱家公司的质证意见同二原告。本院认为，证据1，真实、合法，与本案具有关联性，故本院予以认定。证据2，本院对真实性予以认定，对待证事实综合全案予以考虑。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻，为杭州市上城区大塔儿巷17号2单元201室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为130.70平方米。2015年10月5日，二原告与被告爱家公司签订《房屋出租托管合同》一份，约定由二原告将案涉房屋托管给被告爱家公司进行出租，托管期限自2015年10月20日至2016年10月19日；托管月租金5750元，总租金63250元；托管期限届满，若被告爱家公司与承租人约定的租赁期限未满且时间在3个月以内的，二原告应同意延长，被告爱家公司应提前15天以短信、电话或书面形式通知二原告，延长期间所有事项均按本合同条款执行，双方不再另行签订协议；同时约定了其他有关事项。同年10月28日，被告爱家公司与被告葆扬公司签订了《房屋租赁合同》一份，将案涉房屋转租给被告葆扬公司，租赁期限自2015年10月29日至2016年10月28日止，月租金6000元，年租金72000元，同时约定了其他有关事宜。上述两份合同签订后，二原告与二被告分别履行了《房屋出租托管合同》和《房屋租赁合同》的合同义务。审理中，二原告主张与被告爱家公司之间的《房屋出租托管合同》在履行期限届满后仍继续履行，由被告葆扬公司继续使用案涉房屋，直至2017年3月12日，被告爱家公司才将案涉房屋交还二原告，故被告爱家公司应当支付房屋租金。被告爱家公司则认为，被告爱家公司与二原告之间的《房屋出租托管合同》于2016年10月28日结束，之后由二原告与被告葆扬公司之间直接建立了租赁合同关系，且之后房屋租金应当直接由被告葆扬公司承担。被告葆扬公司则主张《房屋租赁合同》履行期限届满后，就已经搬离涉案房屋，并进行了交接，且其与二原告之间并无租赁合同关系，故无需承担相应法律责任。因双方当事人发生争执，遂引成讼。本院认为，二原告与被告爱家公司签订的《房屋出租托管合同》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人应依约全面履行自己的义务。根据二原告及被告爱家公司的自认，该合同履行期限即将届满时，被告葆扬公司曾提出要延长租赁期限，被告爱家公司电话通知了二原告，二原告也表示同意；审理中未有证据显示二原告与被告葆扬公司直接建立了房屋租赁合同关系，且被告爱家公司也实施了后期的租赁房屋交接手续，故应视为双方经口头协商延长了《房屋出租托管合同》的履行期限，被告爱家公司应依约履行支付租金的义务，二原告要求被告爱家公司支付至租赁房屋交接之日即2017年3月12日租金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于滞纳金的问题，滞纳金性质即为违约金，合同约定的标准过高，且原告的计算方法有误，本院予以调整。但二原告要求被告葆扬公司共同承担合同责任的主张，缺乏依据，本院不予支持。关于被告爱家公司与被告葆扬公司之间的房屋租赁合同关系，与本案系不同法律关系，二被告可自行或另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杭州爱家物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告王伟、骆文君租金25300元（从2016年10月29日起计算至2017年3月12日止）；二、被告杭州爱家物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告王伟、骆文君滞纳金（以日万分之二的标准分段计算，其中以17250元为基数，从2016年11月16日起算；其中以8050元为基数，从2017年2月16日起算；上述滞纳金均计算至被告杭州爱家物业服务有限公司实际付清之日止）；三、驳回原告王伟、骆文君的其他诉讼请求。如果被告杭州爱家物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费483元，减半收取，由被告杭州爱家物业服务有限公司负担。原告王伟、骆文君于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州爱家物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  孙丽二〇一七年五月十六日书记员  王燕·??2?··??1?·