广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法厚民一初字第560号
原告（反诉被告，下称原告）：汇景集团有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇宝屯村北环路口。组织机构代码：76155115-7。
法定代表人：伦加仔，该公司董事长。
委托代理人：陈琳，女，汉族，1987年8月10日出生，住广东省梅州市,系该公司员工。（于2015年9月17日撤销授权）
委托代理人：潘美凤，女，汉族，1990年9月20日出生，住广东省新丰县。系该公司员工。（于2015年9月17日授权）
委托代理人：于淼，北京市首创（东莞）律师事务所律师。
被告（反诉原告，下称被告）：陈伟梅，女，壮族，1970年1月9日出生，住广州市。
委托代理人：徐华，湖南人和（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：汤育明，湖南人和（东莞）律师事务所律师。
原告汇景集团有限公司（以下简称“汇景公司”）诉被告陈伟梅商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告陈伟梅在答辩期内提起反诉，本院对陈伟梅的反诉予以受理。本案由代理审判员毛宇翔适用简易程序独任审理，后转换适用普通程序，由审判长李阳河、代理审判员毛宇翔、人民陪审员方肖君组成合议庭，先后于2015年6月10日、2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告汇景公司的委托代理人于淼、陈琳（第一次开庭时到庭）、潘美凤（第二次开庭时到庭），被告陈琳的委托代理人徐华、汤育明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汇景公司诉称：2012年10月18日，陈伟梅向汇景公司购买位于东莞市厚街镇北环路262号汇景公馆XX单元XX号房，双方并于当日签订了商品房买卖合同。根据该合同约定房屋总价为人民币515,260元，陈伟梅在签订合同时应支付30%的房款，剩余70%的房款由陈伟梅通过银行按揭（含住房公积金贷款）在签署买卖合同后15日内付清。后因陈伟梅原因，双方协商一致，签订了购房分期付款协议书，汇景公司同意其首期款中的100,000元分12期，由陈伟梅每月5日前支付8,334元。但是买卖合同以及分期付款协议签订后，陈伟梅并未按约定如期办妥按揭贷款手续，也没有按照分期付款协议的约定按时给付首期款。经汇景公司多次催收，尚有460,000元房款未收回。陈伟梅逾期付款已超过879天。由于买卖合同和分期付款协议是双方真实意思表示，对双方均具有约束力。陈伟梅未按期付款的行为已经严重违反了合同的约定，构成违约。根据合同第七条的约定，陈伟梅逾期付款超过90天的，每逾期一天，应按照逾期应付款的万分之二支付违约金。另根据分期付款协议的约定，陈伟梅未按期支付首期款的，应按日向汇景公司支付该欠款的千分之八作为违约金。因此，陈伟梅除应给付房款外，还应按照买卖合同和分期付款协议的约定支付违约金。为维护自身的合法权益，请求法院依法判令：1.要求被告向原告支付剩余房款人民币460,000元；2.被告向原告支付逾期付款的违约金，计至被告付清所有房款为止，现暂计为人民币100,000元。
被告陈伟梅答辩称：汇景公司虚假宣传，构成根本违约，导致合同目的无法实现，且由于银行贷款政策变化，无法按照三成首付办理按揭贷款，陈伟梅无力支付增加的首付款，故请求解除合同，无需支付房款和违约金。
被告陈伟梅起诉称：2012年汇景公司通过媒体、网络、发传单等各种形式对世纪双子商务公馆进行广告宣传：汇景世纪双子为双子塔建筑结构，是全亚洲最大的希尔顿酒店，还是唯一的国际私人酒店，世纪双子商务公馆共享希尔顿酒店的一切资源，共享希尔顿级别的私享物业及其全系商业配套，提供24小时私人管家服务。在世纪双子拥有一套私人酒店，按照东莞每年物业8%的升值率，3年后升值180,000。汇景公司在公馆简介中称：世纪双子商务公馆是参照国际五星级酒店标准，打造的现代化商务公馆，并与亚洲最大希尔顿酒店并蒂双生，共享希尔顿全系配套。陈伟梅被铺天盖地的广告吸引，于是向汇景公司咨询宣传册上及其他关于世纪商务公馆的事宜，汇景公司都一一说明并进行了承诺。经磋商，双方约定：陈伟梅购买XX单元XX房，该房总价款515,260元，汇景公司将在1年内实现世纪商务公馆的规划及相关设施，陈伟梅购买房屋后由汇景公司统一业务出租管理，每月返租金给陈伟梅。陈伟梅于2012年10月18日当天交付了首付款、定金、律师费、契税等计75,688元，并在汇景公司提供的商品房买卖合同上签名。但是汇景公司在陈伟梅签名后并未盖章，且将合同全部收走，至今也没有将商品房买卖合同原件给陈伟梅。双方于2012年10月18日签订商品房买卖合同至今，汇景公司宣传的、承诺的都没有兑现，反而几近萧条。陈伟梅意识到被骗，多次要求汇景公司交付买卖合同原件，要求其履行宣传上的承诺并出示商品房预售许可证、消防验收凭证等，汇景公司都明确拒绝，反而一直催促陈伟梅支付剩余房款。现陈伟梅为了维护自己的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院判令：1.解除汇景公司与陈伟梅之间的商品房买卖合同；2.汇景公司依法返还被告首期款、契约、维修基金、办证费、律师费等共55,688元，利息10,023.84元(该利息按年化6%暂计三年，并追计至还清之日)；3.汇景公司依法双倍返还定金40,000元；4.汇景公司赔偿陈伟梅损失共167,064元；5本案诉讼费由汇景公司承担。
原告汇景公司答辩称：汇景公司的广告宣传单张仅为要约邀请，不具有法律约束力。汇景公司在广告画册背面明确地说明了“本广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以最终签订的法律文件为准”。双方已在商品房买卖合同附件五第十四条中再次声明了出卖人的销售广告、售楼模型、户型图、经装修样板房以及宣传资料中的所有图片、资源、数据、说明，属于要约邀请，仅供买受人参考，买受人同意双方的权利和义务以本合同及其他附件约定的为准，之前的任何个人约定不得作为双方执行依据。汇景公司发布的广告不存在虚假宣传、也不存在欺诈行为，陈伟梅也没有任何证据证明汇景公司存在哪方面的虚假宣传，进行了何种欺诈，商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。从汇景公司发布的广告的内容来看：汇景公司在广告中使用的均是较为抽象的一般性描述或夸张性的词句，如“南中国唯一私人酒店”、“并蒂双生”等描述性语言，没有明确的指标，不包含价格确定的因素，且不直接影响商品房买卖合同的订立，其目的在于为了引起注意，制造声势，不能构成确定承诺，因此，这些广告仅构成要约邀请，对汇景公司没有约束力。汇景公司在广告中对房屋及周边设施的介绍也是客观公正的，与客观实际相符。世纪双子与希尔顿酒店确为双栋塔建结构，裙楼与希尔顿酒店共用，且周边的配套设施，包括现有园林绿化以及后续开发建设的将同希尔顿酒店共用。至于物业升值率，汇景公司仅是为一个假设性的意见，仅供买受人参考。案涉房产因陈伟梅迟延付款至今未交付给陈伟梅，但是案涉商品房已经竣工验收备案，消防验收也通过，已经具备商品房交付使用条件，陈伟梅称其购房目的无法实现毫无事实根据。即使汇景公司存在欺诈，根据法律规定，欺诈并非合同解除的法定条件，陈伟梅要求解除商品房买卖合同于法无据。并且商品房买卖合同亦未约定存在此情形可解除合同。退一步说，即使存在陈伟梅有权解除的情形，陈伟梅也早已经超过商品房买卖合同附件五第十三条约定的30天的除斥期间，其权益不再受法律保护。陈伟梅诉请双倍返还定金和赔偿损失没有事实和法律依据。根据法律规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。根据双方签订的认购书第2.3条的约定，陈伟梅缴纳的定金已经在签订商品房买卖合同时自动转为购房款，陈伟梅诉请双倍返还定金已经不具备客观条件。陈伟梅主张赔偿损失167,064元，一方面没有合同或者法律依据，另一方面所提供的证据并不足以证明其存在167,064元的损失。综上所述，汇景公司认为陈伟梅反诉要求解除商品房买卖合同，返还首付款、赔偿契税、律师费、维修基金的损失于事无证，于法无据，恳请法院依法驳回其反诉请求，依法支持汇景公司的诉请。
本院经审理查明：
2012年10月18日，陈伟梅与汇景公司签订商品房销售合同（合同编号为20XXXXXXXXXXXXXXXXX），约定由汇景公司向陈伟梅出售位于东莞市厚街镇北环路262号汇景公馆XX单元XX号房，价格为515,260元，约定的付款方式为：合同签订时，陈伟梅支付首付款155,260元，剩余360,000元由陈伟梅申请银行按揭贷款（含住房公积金贷款）支付，在合同签订后15日内付入汇景公司的指定账号内。合同另约定，如陈伟梅逾期付款，逾期在90日内的，从应付款之日第二天起至实际全额付款之日，以逾期应付款为本金，按每天万分之一计付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，汇景公司有权解除合同，如汇景公司同意继续履行合同，从应付款之日第二天起至实际全额付款之日，以逾期应付款为本金，按每天万分之二计付违约金，逾期付款超过30日，汇景公司有权解除分期付款协议及案涉商品房销售合同。
上述商品房销售合同签订后，双方又签订购房分期付款协议书，约定陈伟梅购房时支付首期款55,260元，剩余首期款100,000元分12期付清，在每月5日前支付8,334元，如有任何一期逾期支付，按每天千分之八计付违约金。
上述商品房销售合同和分期付款协议签订后，陈伟梅向汇景公司支付了55,260元购房款，其中含20,000元定金。另支付了律师费1,400元、契税15,458元、维修基金2,020元、办证费1,500元、查档费50元。其中，律师费1,400元为广东仁之仁律师事务所收取款项，陈伟梅主张仁之仁律师事务所在汇景公司售楼处摆设摊点，构成双方代理。汇景公司确认收取了律师费1,400元、契税15,458元、维修基金2,020元、办证费1,500元、查档费50元，但主张上述款项为代收，并提交契税、维修基金票据。双方确认，案涉房屋并未办理房产证。
陈伟梅主张汇景公司在向其销售案涉房屋时，通过虚假宣传进行欺诈。汇景公司主张其在销售时的宣传广告属于要约邀请，且在案涉销售合同中对于案涉房屋的具体情况、数据进行了明确约定。另，由于因银行贷款政策变化，需要增加购房首付款比例，陈伟梅明确表示无法按照银行要求支付高额首付款，且坚称汇景公司欺诈，要求解除合同。陈伟梅还主张汇景公司对其造成167,064元的损失，但未向本院提交任何证据证明该损失的存在，陈伟梅称该损失为根据《中华人民共和国消费者权益保护法》所主张的三倍赔偿。
庭审中，在陈伟梅明确表示无力一次性支付剩余购房首付款，并要求解除双方之间的商品房买卖合同后，汇景公司明确表示不解除与陈伟梅之间的商品房买卖合同，在本院释明后亦表示不变更诉讼请求。
另，双方确认，案涉商品房并未交付。
以上事实，有原告汇景公司提交的商品房销售合同、购房分期付款协议书、商品房预售许可证、公示信息、竣工验收备案证书、消防验收意见书、认购书、契税及维修基金票据、广东仁之仁律师事务所出具的情况说明、律师函及邮单、催款通知书、律师函、签约明细表，被告陈伟梅提交的收据两份、银行流水、宣传册、消防验收结果查询以及当事人陈述、本案一审庭审笔录等附卷为证。
本院认为：由于在银行贷款政策变更后，首付比例提高，导致陈伟梅无法一次性支付提高后的首付余款，亦无法办理购房余款的银行按揭贷款，因此，双方之间的商品房买卖合同的合同目的已经不能实现，故对于陈伟梅要求解除双方之间商品房买卖合同的主张，本院予以支持。
由于陈伟梅无法办理银行按揭贷款的原因在于银行贷款政策的变更，因此并不能归责于陈伟梅或是汇景公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于案涉商品房销售合同的解除，并不能归责于陈伟梅或汇景公司，因此，双方应当各负恢复原状之责任。由于案涉商品房并未交付，故汇景公司应当向陈伟梅归还已经交付的购房款。陈伟梅已经交付了55,260元购房款、汇景公司应当退回。
陈伟梅另向汇景公司交付了房产证办证费1,500元、查档费50元，由于双方确认案涉房屋并未办理房产证，因此，汇景公司应当向陈伟梅退回该款项。
陈伟梅交付的律师费1,400元，由于该款项是支付给广东仁之仁律师事务所，汇景公司仅为代收，故陈伟梅要求汇景公司退回该款于法无据，本院不予支持。
陈伟梅交付的契税15,458元、维修基金2,020元，该款项为陈伟梅购房时向相关行政部门缴纳，汇景公司仅为代收代缴，现该两笔款项已经缴纳给相关行政部门，陈伟梅应当向相关部门办理退款。故陈伟梅要求汇景公司退回该两笔款项于法无据，本院亦不予支持。
关于汇景公司诉请陈伟梅逾期付款的违约金及陈伟梅主张的双倍返还定金、损害赔偿。由于案涉商品房销售合同已被解除，而汇景公司与陈伟梅对于合同的解除均不负过错责任，只需由汇景公司退还陈伟梅已交付的购房款，故双方各自主张对方承担违约责任已无依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第一款第（二）项、第九十四条第一款第（一）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，判决如下：
一、解除原告汇景集团有限公司与被告陈伟梅之间的编号为20XXXXXXXXXXXXXXXXX的商品房买卖合同；
二、限原告汇景集团有限公司于本判决生效之日起三日内向被告陈伟梅退回购房首付款55,260元人民币；
三、限原告汇景集团有限公司于本判决生效之日起三日内向被告陈伟梅退回办证费1,500元人民币、查档费50元人民币；
四、驳回原告汇景集团有限公司的诉讼请求；
五、驳回被告陈伟梅的其他诉讼请求。
如果原告汇景集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取本诉诉讼费9,400元、反诉诉讼费2,696元，共计12,096元，由原告汇景集团有限公司承担10,886元，被告陈伟梅承担1,210元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李阳河
代理审判员 毛宇翔
人民陪审员 方肖君
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 杜宛璘
尹丽君
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