广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初727号
原告：广州市宁骏物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：孔健涛。
委托代理人：韦锶蕴，广东纬韬律师事务所律师。
被告:姚文宇，住广州市。
原告广州市宁骏物业管理有限公司（以下简称宁骏物业公司）诉被告姚文宇物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由审判员刘丽琼独任审判，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告宁骏物业公司的委托代理人韦锶蕴，被告姚文宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁某物业公司诉称：2009年11月19日，被告与广州市中天盈房地产开发有限公司（以下简称中天盈公司）签订了两份《广东省商品房买卖合同》，购买位于广州市花都区峰境园峰境街13号2001、2002房（自编号为峰境园F5栋20层2001、2002号房），建筑面积共198.37平方米。根据开发商与原告签订的《峰境园（二期）前期物业服务合同》的约定，原告为被告购买的涉案房屋所在小区提供前期物业管理服务，物业管理服务费按月度结算，交费时间为每月的5号前；物业管理费由被告按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业管理服务费标准为每月每平方米1.96元（不含公共水电分摊费用）；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交费的1‰交纳违约金。原告依物业服务合同为被告提供了物业管理服务，但被告无故拒绝交纳管理费。为此，原告曾委托律师向被告发出律师函，要求其付清拖欠费用，但被告不予理会。暂计至2015年11月30日，被告已拖欠原告管理费本金27755.3元，逾期支付管理费的违约金29728.47元。据此，请求法院判令：1.被告于判决发生法律效力之日起三日内向原告支付自2009年12月20日至2015年11月30日的物业管理费27755.3元及违约金29728.47元（违约金以当月所欠物业管理费为本金，按每日1‰暂计至2015年11月30日止，具体日期以实际支付为准）；2.被告承担本案诉讼费用。
被告姚文宇辩称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：第一，原、被告没有物业服务关系，被告的诉讼主体不适格。第二，原告起诉要求物业管理费从2009年12月20日起计算没有根据。第三，原告诉请的物业服务费部分已超过诉讼时效。第四，被告已将涉案房产转让给他人，没有义务承担转让后的物业管理服务费用。第五，退一步讲，被告如须支付物业服务费，违约金过高，应依法予以调整。
经审理查明：2008年9月15日，宁某物业公司（乙方）与中天盈公司（甲方）签订《峰境园（二期）前期物业服务合同》，约定由宁某物业公司为位于广州市花都区花东镇北兴犁头嘴水库周边峰境园（二期）高层住宅、别墅提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅1.96元/月/平方米，别墅3元/月/平方米，车位每个50元/月；按月交纳，业主或物业使用人应在每月的5日前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天1‰的标准向乙方支付违约金。
2009年11月19日，姚文宇（乙方）与中天盈公司（甲方）签订两份《广东省商品房买卖合同》，约定姚文宇向中天盈公司购买广州市花都区北兴镇杨一村、杨二村、杨三村峰境园F5栋2001、2002号房，即涉案房屋，其中2001房建筑面积145.58平方米，2002房建筑面积52.79平方米；甲方应于2009年12月20日前将房屋交付乙方使用。合同附件五为前期物业服务合同，双方均未能提供。合同附件七为本合同补充协议，补充协议第10条约定：乙方未按《收楼通知书》规定的日期收楼的，甲方发出一次《催收楼通知书》后，乙方仍未收楼的，应视同甲方已于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日按本合同约定的标准交付了该商品房，该商品房的风险责任于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的交楼之日转移给乙方。第22条约定：本合同所列的通讯地址是双方送达相关信函的有效联络地址。本合同任何一方按通讯地址挂号或快递寄出信函，即视作另一方已收到该信函。若通讯地址有任何变更的，则变更方应在变更后7日内书面通知另一方，否则，因变更方未履行通知变更地址义务所产生的法律后果均由未履行义务者承担。
2009年11月26日，中天盈公司按姚文宇在《广东省商品房买卖合同》的通讯地址向姚文宇以EMS快递方式邮寄收楼通知书，通知姚文宇于2009年12月20日办理相关收楼手续。姚文宇称其没有收到该收楼通知书，也没有办理收楼手续。但称其于2013年从银行取得涉案房屋的房地产权证后将涉案房屋转让他人。宁某物业公司称姚文宇已实际收楼，但收楼时间不能确认。
宁某物业公司并称姚文宇自2009年12月20日起至今从未缴纳物业管理费，其每月均向姚文宇催收相关费用，催收的主要方式为每月向涉案房屋的邮箱投递缴费通知书及电话催收。宁某物业公司并称其于2014年5月17日以EMS快递方式向姚文宇寄送律师函，催收涉案房屋的物业管理费、违约金及分摊电费。对此，宁某物业公司提供了缴费通知单一份、律师函及EMS快递单、妥投单予以证明。姚文宇对缴费通知单不予认可，认为缴费通知单没有任何一方的确认；对2014年5月17日的律师函、EMS快递单及妥投单不予确认，认为其没有收到该律师函，EMS快递单中邮寄的地址并非其该时的地址，妥投证明上显示为他人收，且2014年其已将涉案房屋转让给他人，宁某物业公司不应向其主张物业管理费。
另查，姚文宇于2013年将涉案两房屋转让给案外人吴某，涉案2001房、2002房分别于2013年6月25日、2013年11月6日变更登记产权人为吴某。
本院认为：虽然宁骏物业公司和姚文宇均未能提供《广东省商品房买卖合同》的附件五前期物业服务合同，但宁某物业公司根据其与中天盈公司签订的《峰境园（二期）前期物业服务合同》为峰境园小区提供物业管理服务，姚文宇向中天盈公司购买的涉案两套房屋在该小区范围内，是该小区的业主，开发商中天盈公司与物业服务企业宁某物业公司签订的前期物业服务合同对业主姚文宇具有约束力。因此姚文宇认为其与宁某物业公司没有签订物业服务协议，双方不存在物业服务关系的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。姚文宇作为涉案房屋的业主应向宁某物业公司交纳物业管理费。根据宁某物业公司提供的《收楼通知书》，中天盈公司已按合同约定按姚文宇的通讯地址向姚文宇发出收楼通知书通知姚文宇收楼，即使姚文宇没有收到该通知书亦应视为中天盈公司已向姚文宇送达收楼通知书。因此，对姚文宇的抗辩称其没有收到收楼通知书，没有收楼，却在2013年将房屋转让给他人的说法，理由不成立，本院不予采纳。根据宁某物业公司提供的缴费通知单、律师函及快递单显示，宁某物业公司没有在2009年至2013年间向姚文宇催收管理费。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，姚文宇主张应适用民法通则二年诉讼时效的规定有理，结合宁某物业公司提供的律师函及快递单，因宁某物业公司没有提供证据证明其于2009年至2013年间向姚文宇进行有效送达催收管理费等费用，而提供的于2014年5月17日向姚文宇邮寄的律师函及快递单，姚文宇称其通讯地址发生变更，其没有收到律师函，但宁某物业公司已按姚文宇与开发商签订的商品房买卖合同中约定的通讯地址及电话邮寄律师函，且有人代收，而姚文宇变更地址和电话后没有书面告知，律师函应视为已送达。但宁某物业公司主张的2012年5月17日前的物业管理费等费用已超过二年诉讼时效，本院不予支持。姚文宇应向宁某物业公司支付2012年5月18日之后的管理费。根据宁某物业公司及姚文宇提供的不动产登记簿查册表，涉案2001房、2002房的产权人已分别于2013年6月25日、2013年11月6日变更登记为吴某，从该时起该房屋的物业管理费等费用应由吴某承担。因此，涉案2001房某应向宁某物业公司支付2012年5月18日至2013年6月24日的物业管理费，涉案2002房某应向宁某物业公司支付2012年5月18日至2013年11月5日的物业管理费，按协议约定标准1.96元/月/平方米计算共为5596.94元（388.8元/月×13个月＋388.8元/月÷30天×7天+103.47/月×4个月＋103.47元/月÷30天×11天）。
关于违约金问题。因姚文宇迟延向宁某公司支付物业管理费，应向宁某物业公司支付违约金，但宁某物业公司主张违约金按日1‰计算明显高于姚文宇未按时交纳物业管理费给宁某物业公司造成的损失，因此姚文宇认为违约金过高，请求调整的理由充分，本院认为违约金的计算标准应调整为参照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜，且违约金以本金为限
综上所述，依照中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：
一、被告姚文宇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付物业管理费5596.94元。
二、被告姚文宇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的违约金，违约金以当月所欠物业管理费为本金，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款日止，违约金以本金为限。
三、驳回原告广州市宁骏物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费619元，由原告广州市宁骏物业管理有限公司负担559元，被告姚文宇负担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一六年三月三十一日
书记员 袁美华