安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖13民终583号
上诉人（原审被告）：砀山星港湾房地产开发有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇道北西路145号，统一社会信用代码9134132157175229XL。
法定代表人：彭奇妹，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：熊江，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴占伟，安徽安康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒋力群，男，1957年5月10日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。
上诉人砀山星港湾房地产开发有限公司（以下简称星港湾公司）因与被上诉人蒋力群商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2017）皖1321民初2967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人星港湾公司的委托诉讼代理人熊江、吴占伟，被上诉人蒋力群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
星港湾公司上诉请求：撤销一审判决第一项中利息部分及第二、三项或发回重审。事实和理由：1.蒋力群作为炒房者，一次性购买66套商品房的目的并非居住。至今蒋力群也未通知并要求解除代售关系，蒋力群没有行使自由处置权；该批房屋星港湾公司已办理了商品房预售许可证，此后一直合法销售，主管部门也未认定该批房屋不能合法销售；该批房屋是否办理首次登记不影响产权确认，更不影响合法销售，且星港湾公司已经办理了首次登记，主管部门从未拒绝办理蒋力群该批房源的销售手续。2.开具税务发票的诉讼请求不属于人民法院审理范围，而是税务部门行使管理职权，且该项判决不明确，判令星港湾公司开具哪30套房屋的税务发票，房号也未列明，事实不清。3.双方约定买卖产生的房税由蒋力群承担，在实际履行过程中，蒋力群同意按照15%预扣，按照砀山县人民政府会议纪要，因蒋力群并非拆迁安置户，不存在税费减免，产生的税费应由蒋力群负担，其中包括：增值税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加、土地增值税、水利基金、委托销售费1.5%等，合计约15%。最后清房时，以实际最低标准及国家正规税收发票为准。4.蒋力群起诉时双方尚未结算，一审判决计算剩余房款利息不符合常理，也不符合双方约定。5.双方当事人之间既有房屋买卖关系，又有房屋代为销售协议，一审合并审理程序违法。
蒋力群辩称，1.其与星港湾公司于2015年11月10日及2016年12月9日签订的协议约定了返还购房款利息等，星港湾公司以手续不全为由拒绝销售约定房屋，应返还购房款及约定利息。2.依照双方签订的商品房委托销售协议，星港湾公司应在2016年底出售完毕所有代售房屋，但该公司未按约定出售房屋，蒋力群有权自由处置并将其中30套房屋由自己购买并办理完毕，星港湾公司以需交各种税费为由拒绝开具税务发票，不予协助办理房屋产权登记。该30套房屋具体楼牌及房号蒋力群一审已经提供，一审判决星港湾公司履行相应义务符合法律规定。3.星港湾公司已出售房屋16套（含蒋力群自购一套），现仍有剩余款项未支付，依据双方约定星港湾公司应支付全部售房款并按照月息3分支付利息。4.蒋力群作为购房者只需承担法律规定的购买房屋所缴纳的各种税款，星港湾公司提出的增值税、城市维护建设税、土地增值税等是作为房地产开发企业缴纳的各种税收，与购房者无关。蒋力群提出的15%预扣款，是因为星港湾公司拒绝办理交房手续，强制要求蒋力群签字，且也仅是两套房屋预扣税款，星港湾公司要求蒋力群承担所有房屋上述税款无事实及法律依据。
蒋力群向一审法院起诉请求：1.星港湾公司返还未交付的祥泰国际2#楼20套商品房房款4320000元及利息；2.星港湾公司开具已一次性付款的30套商品房的税务发票，并办理房屋所有权登记；3.星港湾公司支付委托销售的剩余房款728213元及利息，蒋力群于庭审过程中变更本项诉求为支付委托销售的剩余房款637595元及利息；4.由星港湾公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：星港湾公司与蒋力群于2015年11月10日签订一份协议，约定：星港湾公司将其开发的位于安徽省砀山县火车站西北侧的66套商品房以1800元每平方米的价格转让给蒋力群销售，此买卖房税由蒋力群负担；星港湾公司确保此批房源有合法销售权、合法国家正规产权证，如无产权证，不能合法销售则同意蒋力群退回全部房源，在蒋力群提出退房时间的三个月内，归还全部房款及承担一分利息（以星港湾公司收到蒋力群房款之日时到归还清房款之日止计息）；蒋力群可委托星港湾公司售楼部代理销售（另附协议书）。星港湾公司于2015年11月10日以及2015年11月26日两次共收取蒋力群购房款计14800000元。
2016年12月9日，蒋力群与星港湾公司签订一份商品房委托销售协议（以下简称委托协议），约定：蒋力群将其从星港湾公司购买的66套房屋交由该公司代为转售给第三方，星港湾公司应当确保此批房源在本年底前销售手续齐全，可正常合法销售；星港湾公司在收到每一套代售房屋的销售款后十日内，在该套房屋所得销售款项依法扣除缴纳当地政府规定的购房税款及双方认可的房屋销售代理费用，将剩余房屋销售款支付至蒋力群认可的银行账户，如星港湾公司未能在上述期限内向蒋力群付款，则星港湾公司应自收到每一套代售房屋销售款后第十一日起向蒋力群以月息3%支付滞纳金直至星港湾公司向蒋力群付清销售款为止；如截至2017年5月1日，蒋力群委托星港湾公司代售的房屋仍未售与第三方，则蒋力群有权就尚未售出的代售房屋进行自由处置，星港湾公司应配合蒋力群办理相关手续等；原2015年11月10日双方签订协议的内容及房号与本协议不符或不明确的地方应以本协议为准。委托协议备注，作为委托协议附件一的祥泰国际城回迁房源载明：蒋力群购买的66套房屋分布于祥泰国际2#楼、3#楼、4#楼。
截至起诉之日，涉案房屋已经售出16套（其中一套4#805、130.8平方米为蒋力群自购），星港湾公司售楼部实际代理销售15套，已给付蒋力群房款4389619元【其中2016年3月18日给付蒋力群1553714元、2017年3月24日蒋力群签收2套房款618800元（蒋力群在此收条中载明“税收暂按15%预扣，最后清房时再全部结清，以实际最低标准及正规国家税收发票为准”）、2017年5月4日蒋力群签收8套房款2217105元】。余下50套房屋中，有30套已办理或正在办理备案合同，尚有2#楼20套房屋星港湾公司未代为销售。星港湾公司售出15套房开具的安徽增值税普通发票载明：15套房销售额总计4993201.33元、税额总计165358.33元。蒋力群预购的66套房屋，均于2015年12月21日在砀山县房地产管理局办理了商品房预售许可证。祥泰国际3#楼、4#楼已在砀山县不动产登记局办理首次登记，祥泰国际2#楼至今未在砀山县不动产登记局办理首次登记。双方签订委托协议的附件一祥泰国际城回迁房源载明2*号楼20套房总面积计2412.81平方米。祥泰国际城回迁房源载明的已售出15套房屋面积与星港湾公司庭后提交的我公司代理销售部分上载明的已售出15套房屋预测面积及安徽增值税普通发票上载明的已售出15套房屋面积，有的房屋面积相互不一致；我公司代理销售部分上载明15套房销售总价5027014元与安徽增值税普通发票上载明的15套房销售总价4993201.33元不一致。
一审法院认为，蒋力群与星港湾公司签订的协议书及委托协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，双方应当按照约定行使权利、履行义务。委托协议备注内容为双方协议的附件，应作为协议的内容。
一审法院对以下问题认为：关于星港湾公司祥泰国际2#楼20套房屋，蒋力群应否将该2#楼20套房屋的退房并返还购房款及利息的问题。协议约定星港湾公司确保此批房源有合法销售权、合法国家正规产权证。如无产权证，不能合法销售则星港湾公司同意蒋力群退房、归还房款及承担一分利息（以星港湾公司收到蒋力群房款之日时到归还全部房款之日止计息）。2#楼虽办理了商品房预售许可证，但至今未在砀山县不动产登记局办理产权首次登记，该2#楼只能由星港湾公司以自己的名义对外销售，蒋力群因2#楼未在砀山县不动产登记局办理产权首次登记无法取得该2#楼20套房屋房产证。双方虽在委托协议中约定在2017年5月1日前未出售的代售房屋、蒋力群有权自由处置，但因蒋力群本人无法取得2#楼20套房屋产权证进而使其无法行使自由处置权。所以，20套房屋未办理首次产权登记，属于无产权证、不能合法销售的情形，蒋力群要求退2#楼20套房并返还房款4320000元，未超出其支付的2#楼20套房总价款额度4343058元（2#楼20套房总面积2412.81平方米×每平方米1800元），予以支持。关于利息，由于协议中对一分利息未明确约定为月息还是年息，按照交易习惯，一分利息应当是月息。所以利息应按照协议书约定，以4320000元为本金，按照月息一分，从交款日2015年11月26日起计算至购房款付清之日止。
关于开具30套商品房的税务发票并办理房屋所有权登记问题。根据国家税务总计出台的《关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》的规定，凡从事销售不动产单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具税务机关统一印制的不动产发票。蒋力群已依约付清30套房屋的总价款，且该30套房屋已经办理了首次登记，所以蒋力群要求星港湾公司开具该30套房屋税务发票并办理房屋所有权登记的诉讼请求，予以支持。办理30套房屋所有权登记时，星港湾公司应当依办理房屋所有权登记相关规定，提供应由其提供的相关材料，与蒋力群相互配合办理。
由于作为委托协议附件之一的祥泰国际城回迁房源上载明的30套房屋面积与实际开具的税务发票上载明的30套房屋面积有可能不一致，应以安徽增值税普通发票上的面积、总价款为准，与蒋力群每平方米1800元给付星港湾公司祥泰国际城回迁房源上载明的30套房屋总面积的房款，算清账后双方互补差价。
关于蒋力群要求星港湾公司支付已经销售的15套房屋的剩余购房款及利息以及销售房屋代理费的问题。星港湾公司庭后提交的我公司代理销售部分载明的15套房屋总价5027214元，是依据房屋预测面积算出，与安徽增值税普通发票载明的房屋总价款不一致。一审法院认为，安徽增值税普通发票上载明的房屋面积及价款，具有公信效力，应以安徽增值税普通发票上载明的价款计4993201.33元作为15套房屋的销售总额。已给付蒋力群房款4389619元应从15套房屋总价款4993201.33元中扣除，已开具“安徽增值税普通发票”载明的税额总计165358.33元也应从房屋销售款中扣除，据此，星港湾公司处还余有438197元房屋销售款。双方在委托协议中没有约定收取代理费标准，星港湾公司也没有提供应收代理费多少的相关证据，应以蒋力群自认的销售额的1.5%计算销售代理费用，15套房屋总销售额4993201.33元的销售代理费74898元（4993201.33元×1.5%）应从剩余款438197元中扣除。综上，未付蒋力群剩余购房款343299元（4993201.33元-4389619元-税额165358.33元-销售代理费74898元），星港湾公司应给付蒋力群。委托协议第二条约定的时间节点和利息系为计算违约金的标准，而蒋力群诉求的是剩余购房款的利息，蒋力群未提交剩余购房款应从何时开始计算利息及计息标准等相关证据，但应从权利人主张权利之日起给付利息，否则侵害了权利人的合法权益，故剩余购房款的利息应从本案起诉之日起（即2017年8月31日），按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至付清款之日止。
关于星港湾公司辩称的购房税款及银行按揭保证金的问题。双方虽在协议书中约定了买卖房税由蒋力群承担、在委托协议中约定了房屋销售款依法扣除缴纳当地政府规定的购房税、蒋力群在收条中也载明了税收暂按15%预扣并以实际最低标准及正规国家税收发票为准，但双方没明确购房税的种类和标准，星港湾公司也未提交应由蒋力群承担的购房税种类、标准等相关合法有效证据及依据，应以15套房屋开具的安徽增值税普通发票载明的税额作为蒋力群应承担的税额。故星港湾公司所称的以扣除营业税、城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税、防洪税、土地使用税、企业所得税、土地增值税等购房税为由不予返还剩余购房款的意见，本院不予采纳。星港湾公司预收15%的税款及扣留银行按揭保证金亦没有相应依据。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、星港湾公司于判决生效后10日内返还蒋力群2#楼20套商品房房款4320000元及利息（利息以4320000元为本金，按照月息1分，从2015年11月26日起计算至实际给清之日止）；二、星港湾公司于判决生效后10日内向蒋力群开具已付款的30套商品房的税务发票，并协助蒋力群办理30套商品房的房屋所有权登记；三、星港湾公司于判决生效后10日内给付蒋力群剩余购房款343299元及利息（利息以343299元为本金，自2017年8月31日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至付清款之日止。）；四、驳回蒋力群的其他诉讼请求。案件受理费46461元，星港湾公司负担43703元，蒋力群负担2758元；保全申请费5000元，由星港湾公司负担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。星港湾公司提供安徽省人民政府关于加快棚户区改造的通知及会议纪要，以证明星港湾公司的项目属于棚户区改造，应当减免企业所有的税费。蒋力群质证认为证据并非原件，真实性不予认可。星港湾公司在本院指定期限内未提供原件印证，本案不予认定。一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，二审中，星港湾公司与蒋力群均同意解除双方签订的协议及委托协议，星港湾公司不同意将2号楼20套房屋交付给蒋力群。
本院认为，本案二审期间，星港湾公司与蒋力群均同意解除双方签订的协议及委托协议，且该公司不同意将2号楼20套房屋交付给蒋力群，只同意退还购房款，一审法院判决星港湾公司向蒋力群返还该20套房屋购房款4320000元适当。关于利息，因双方在协议中约定“如无产权证，不能合法销售则星港湾公司同意蒋力群退房，归还房款及承担一分利息（以星港湾公司收到蒋力群房款之日时到归还全部房款之日止）”，一审时星港湾公司提供了商品房预售许可证，房屋已能够在市场上进行销售，故本案不存在双方约定的“无产权证”情形，一审判决星港湾公司按照月息一分标准支付利息无事实依据。但因星港湾公司在履行协议过程中未能将该批房屋进行销售，也未在约定期限前交给蒋力群自行处置，已构成违约，除返还购房款外，还应承担占用该资金期间的利息，应自2015年11月26日起计算至付清之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计息。
本案二审期间，星港湾公司与蒋力群均认可就30套房屋已经签订购房合同并办理了备案登记，双方对30套房屋房号亦无争议，也即该30套房屋已经特定，不存在房屋不清楚的问题，星港湾公司作为出售方有义务向蒋力群开具该批房屋的税务发票，以便蒋力群办理产权登记，这也是星港湾公司履行商品房销售合同的附随义务，故一审判决星港湾公司向蒋力群开具税务发票亦无不当，该公司认为蒋力群该项请求不属于人民法院审理范围的上诉主张不能成立，本院不予采纳。
关于星港湾公司向蒋力群应支付售房款数额问题。一审法院依据增值税普通发票载明数额认定已经销售15套房屋房款为4993201.33元，已经支付4389619元，剩余603582.33元未付。星港湾公司认为双方在协议中约定“买卖房税”应由蒋力群负担，且蒋力群也同意按照15%预扣，一审判决未按照此比例扣除税款不当。审理认为，星港湾公司与蒋力群在协议中约定“买卖房税”由蒋力群负担，后星港湾公司在履行协议时将房屋出售。蒋力群在2017年3月24日出具收条中载明“今预收到两套房房款……税收暂按15%预扣，最后清房时（售完最后壹套房时再全部结清，以实际最低标准及正规国家税收发票为准）”，该收条载明15%标准只是预扣，最终以实际最低标准及正规国家税收发票为扣除依据。现双方签订协议及委托协议并未履行完毕，且双方均同意予以解除，就该15套已经出售房屋而言，一审法院已按照增值税发票载明的税款予以扣除，星港湾公司主张应扣除其他城市维护建设税、地方教育附加税等各种税费，但未能提供正规发票予以证明，亦未提供上述税费应由购房者负担的事实及法律依据，故该公司认为应按15%标准扣除税费的上诉意见本案亦不予支持。委托销售费一审法院已按照1.5%标准予以扣除。如星港湾公司因案涉房屋销售等事宜发生应由买受人承担的相关税款，可另行主张。因15套房屋销售款为4993201.33元，扣除已经支付的4389619元、税款165358.33元、销售代理费74898元，星港湾公司尚欠蒋力群售房款363326元应予支付，一审法院计算错误为343299元，本院予以纠正。
另，蒋力群自星港湾公司购买房屋并委托该公司代为销售，一审法院一并审理蒋力群基于上述法律关系产生的诉讼请求并未违反法定程序。
综上，星港湾公司上诉请求部分成立，部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但对于利息标准认定及数额计算不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持安徽省砀山县人民法院（2017）皖1321民初2967号民事判决第二项，即“砀山星港湾房地产开发有限公司于判决生效后10日内向蒋力群开具已付款的30套商品房的税务发票，并协助蒋力群办理30套商品房的房屋所有权登记”；
二、撤销安徽省砀山县人民法院（2017）皖1321民初2967号民事判决第四项，即“驳回蒋力群的其他诉讼请求”；
三、变更安徽省砀山县人民法院（2017）皖1321民初2967号民事判决第一项，即“砀山星港湾房地产开发有限公司于判决生效后10日内返还蒋力群2#楼20套商品房房款4320000元及利息（利息以4320000元为本金，按照月息1分，从2015年11月26日起计算至实际给清之日止）”为“砀山星港湾房地产开发有限公司于判决生效后10日内返还蒋力群2#楼20套商品房房款4320000元及利息（利息以4320000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从2015年11月26日起计算至实际给清之日止）”；
四、变更安徽省砀山县人民法院（2017）皖1321民初2967号民事判决第三项，即“砀山星港湾房地产开发有限公司于判决生效后10日内给付蒋力群剩余购房款343299元及利息（利息以343299元为本金，自2017年8月31日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至付清款之日止）”为“砀山星港湾房地产开发有限公司于判决生效后10日内给付蒋力群剩余购房款363326元及利息（利息以363326元为本金，自2017年8月31日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至付清款之日止）”；
五、驳回蒋力群的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费46461元，由砀山星港湾房地产开发有限公司负担43703元，由蒋力群负担2758元；保全申请费5000元，由砀山星港湾房地产开发有限公司负担。二审案件受理费16890元，由砀山星港湾房地产开发有限公司负担13494元，由蒋力群负担3396元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
审 判 员 吴昊彧
审 判 员 赵 路
二〇一八年四月十九日
法官助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 朱贝贝
附：本案适用相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。