云南省盐津县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民初字第627号
原告李兰。
委托代理人陈代洪。
被告盐津县第一中学（以下简称盐一中）。
法定代表人周礼康。
委托代理人唐国雄。
委托代理人方明民。
被告水富县交通建筑安装有限公司（以下简称水建司）。
法定代表人胡洪粽。
委托代理人李涛。
委托代理人邓红全。
被告向南兵。
被告刘凡贵。
被告杨璐。
委托代理人卢光胜。
原告李兰诉被告盐一中、水建司、向南兵、刘凡贵、杨璐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李兰及委托代理人陈代洪、被告盐一中委托代理人唐国雄和方明民、被告水建司委托代理人李涛及邓红全、被告刘凡贵及被告向南兵和被告杨璐的委托代理人卢光胜到庭参加诉讼，被告向南兵、杨璐经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李兰诉称：2009年10月5日，原、被告签订《盐津县一中教师宿舍三号楼购房合同》（以下简称“合同”），约定原告向被告购买位于盐一中教师宿舍三号楼一楼D-1号门面，合同中约定该门面面积为32.6平方米、价格为每平米11800元，总价款为384680.00元；合同签订后，原告分两次将房款支付给被告，被告在2010年11月22日将门面交付给原告使用至今。但被告向原告提供的致公测字（2013）第612号房屋面积测绘报告书载明原告所购买门面实际面积只有25.34平方米，原告多次找被告协商未果，遂诉至法院请求判令被告双倍返还面积误差购房款及利息162622.00元。
被告盐一中辩称：本案中盐一中是受被告向南兵、刘凡贵、杨璐的委托收房款，收到房款后直接转给了三被告；且原告提出的误差面积没有超过3%，请求驳回原告的诉讼请求。
被告水建司辩称：盐一中、向南兵、刘凡贵与原告签订的不是商品房买卖合同，而是一般房屋的买卖合同，既然不是商品房买卖合同，就不适用司法解释关于商品房面积误差的计算，原告的诉讼请求就没有了法律依据；其次，本案不存在面积误差及赔偿情况，原告不能以其提交的测绘报告作为面积误差计算的依据；第三，水建司没有为原告方办理产权证的义务；第四，原告与盐一中签订的合同是无效合同不受法律保护。
被告向南兵、刘凡贵、杨璐共同辩称：本案所争议的标的为不动产，原告购买的房屋未经主管部门进行登记，产权属于不确定状态，请求驳回原告的起诉；且原告起诉的误差面积被告认为在3%以内，属于合理误差，我们应予以补足，没有双倍返还的义务；对于办理房产证不是三被告不愿意，而是房屋主管部门不予办理，所以请求驳回原告的起诉。
本案在审理过程中，原告李兰针对其诉讼主张的事实，向本院提交了下列证据：
1、购房合同。用以证明原被告之间存在商品房买卖的合同关系；
2、付款票据，用以证明原告支付房款的事实；
3、房屋面积测绘报告书，证实原告所购房屋实际面积与购房合同面积存在误差。
经质证，被告盐一中对证据1、2无异议；对证据3，认为不客观，盐津县房管所不是测绘机构，该房屋实际是存在两次测绘，不符合条件，但被告并没有改变房屋的面积。
经质证，被告水建司对原告提交的证据1、2认为与水建司无关，购房款是支付给盐一中，水建司没有收到钱，而且购房合同上虽有该单位的名字，但是没有单位签章，也没有授权任何人在合同上签字；对证据3，鉴定报告应由具有鉴定资质的机构作出，该测绘报告与客观事实不符，不能作为证据使用，不予认可。
经质证，被告向南兵、杨璐共同对证据1、2无异议；对证据3有异议，认为其提交的测绘报告是按照竣工图纸第一次测绘，具有真实性，而原告提交的测绘报告是另外的业主使房屋结构发生变化后产生的测绘，原告应向其他业主主张权利，所以第二次测绘报告不合法，不能作为本案的证据予以采信。
经质证，被告刘凡贵认为原告提供的测绘报告是盐津县房管所出具，而房管所并不具有测绘资质，其提交的测绘报告是有资质的机构测绘的。
被告盐一中针对其诉讼主张的事实，向本院提交了下列证据：
1、盐一中与水建司建设工程施工合同一份，证明盐一中将房屋公务发包给水建司施工，一中没有参与房屋买卖；
2、盐一中与水建司补充协议一份，证明工程由承包方对剩余住房自负盈亏、自担风险。
经质证，原告李兰对证据1、2均无异议。
经质证被告向南兵、刘凡贵、杨璐共同对证据1、2无异议，认为三被告对卖房自负盈亏，与一中无关。
经质证，被告水建司认为对证据1无异议；对证据2真实性、合法性无异议，对关联性有异议，工程的实际承包方为被告向南兵、刘凡贵、杨璐三人。
被告水建司针对其诉讼主张的事实，向本院提交了下列证据：竣工图纸一份，证明水建司是按照图纸施工。
经质证，原告李兰认为该竣工图纸没有见过，只了解自己所购房屋面积。
经质证，被告盐一中没有异议。
经质证，被告向南兵、刘凡贵、杨璐均无异议。
被告向南兵、刘凡贵、杨璐针对其诉讼主张的事实，共同向本院提交了下列证据：
1、房屋面积测绘报告书，证明测绘结果是按照竣工图纸和现场来测绘的，原告提供的测绘报告不客观、不真实、不合法；
2、盐津第一中学职工三号楼灾后重建工程一层超市改为小商铺说明（该说明上有四原告的签名），证明四原告知道当时房屋的结构情况；
3、云南致公咨询服务部关于盐津县第一中学3号住宿楼面积测绘的情况说明，证明技术服务部进行了两次测绘：第一次是房屋未改变情况下作出的测绘，第二次测绘是房屋结构改变后作出的测绘，同时说明房屋转让的面积以主管部门审核、盖章为准；
4、施工图一张，证明房屋面积及分摊面积明细；
5、竣工图一张，证明房屋竣工结构。
经质证，原告李兰对证据1的真实性有异议，认为被告提交的测绘报告没有盐津县房管所的公章和齐缝章，不能证明被告主张的公摊面积；对证据2、3、4、5没有异议，认为施工图和竣工图纸、改商铺说明、情况说明都是真实的，能证明测绘报告只能有一份，房屋转让和产权登记登记的面积以主管部门的公章为准。
经质证，被告盐一中对证据1、2、3、4、5均无异议，认为被告提交的测绘报告是真实的，原告也在商铺说明上签字捺手印，至于有两次测绘是因为业主与业主之间侵权造成的，与被告盐一中无关。
经质证，被告水建司同意被告盐一中的质证意见，被告提供的测绘报告上载明的面积与合同面积是一致的。
为查明案件事实，本院出示了依职权调取的下列证据：
1、盐津县房管所出具的房屋面积测绘报告书，内容与原告提交的房屋面积测绘报告书一致；
2、盐津县房管所职工李思成询问笔录1份；
3、被告向南兵询问笔录1份。
经质证，原告李兰对证据1、2没有异议，对证据3没有异议，但认为笔录中向南兵、水建司垫资修建及自负盈亏不相吻合。
经质证，被告盐一中对证据1有异议，认为该份证据不具有客观真实性；对证据2、3均无异议，认为房管所作出的第二次测绘是其他业主改变房屋内部结构后作出的测绘，与本案的被告无关，且盐一中是将收到的钱支付给了被告向南兵。
经质证，被告水建司对证据1、2有异议，认为该测绘报告是在依据改变房屋通道后作出的测绘，不客观、不真实，且李思成询问笔录里提到的向南兵将通道卖与别人没有证据予以证实；对证据3没有异议，能证明实际施工人是向南兵，水建司只是一个施工单位参与其中，与卖房无关。
经质证，三被告共同对证据对证据1有异议，认为该份测绘报告是改变消防通道的情况下做出，是违反消防法的规定，应不予认可；对证据2中房管部门认定的内容予以认可，但认为向南兵是很早以前就把房子卖给了业主，是其他业主侵权，李思成只知道房子由向南兵修建，并不知道是何时将房屋售出。对证据3没有异议。
庭审过后，原告李兰又向本院提交了如下证据：4、由盐津县住房和城乡规划建设局颁发的盐房权证盐津县字第（2014）0627号房屋产权证，证实原告所享有的房屋面积为25.34平方米。
经质证，三被告认为不是新证据，不予质证。
本院认为：原告提交的证据1和证据2、被告盐一中提交的证据1和证据2、被告水建司提交的证据与被告向南兵提交的证据2至证据5及本院依职权调取的证据3能够相互印证，且各方当事人均无异议，本院予以采信；对本院依职权调取的证据2中，各方当事人对测绘中心进行两次测绘均无异议，因李思成询问笔录提到的被告向南兵用木板隔出通道再次进行测绘致使公摊面积增大的情况没有相关证据予以证明，故本院对李思成询问笔录予以部分采信；原告李兰提交的证据3和本院依职权调取的证据1均与盐津县房管所备案存档的一致，具有证明效力，本院予以采信，被告向南兵提交的证据1无法判断其真实性，本院不予以采信；原告庭审后提交的证据4，系有关机关出具，且与原告提交的其他证据相互印证，具有证明效力，本院予以采信。
根据本院采信的证据、原被告双方的诉辩意见，本院确认如下法律事实：
2008年12月16日，被告盐一中将职工三号楼建设工程发包给被告水建司进行建设，被告向南兵为水建司项目经理。合同约定承包方水建司对该工程自担风险、自负盈亏。
2009年10月5日，原告李兰与被告盐一中签订《盐津县一中教师宿舍三号楼购房合同》（以下简称“合同”），约定原告向被告购买位于盐一中教师宿舍三号楼一楼D-1号门面，合同中载明该门面面积为32.6平方米、价格为每平米11800元，总价款为384680.00元。合同签订后，原告将房款支付给被告盐一中，而后盐一中又将款项划给被告向南兵。工程竣工后，被告向南兵将门面交付给原告使用至今。2014年7月24日，原告李兰以盐津房管所提供的致公测字（2013）第612号房屋面积测绘报告书载明原告所购买门面实际面积只有25.34平方米为由诉至法院，请求判令被告双倍返还面积误差购房款及利息162622.00元。
另查明，被告向南兵、刘凡贵、杨璐三人合资共同为盐一中职工三号楼建设实际施工方、售房方。
再查明，原告李兰于2014年9月24日取得该争议铺面的房屋所有权证书，确认原告李兰的房屋面积为25.34平方米。
本院认为：原告李兰与被告盐一中签订的房屋买卖合同内容真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均按合同履行了各自义务。双方对房屋面积的约定是32.6平方米，而被告交付的房屋面积却为25.34平方米，即交付房屋的面积比购房合同约定的面积少了7.26平方米，这个差距并不出自标的房屋本身，从原、被告各自持有不同结果的房屋面积测绘报告，可见面积的差距出在公摊的划分上，但盐津县住房和城乡规划建设局已对原告持有的公摊面积较小的测绘报告结果予以认可，并颁发了《中华人民共和国房屋所有权证》，便应以房管部门确认的房屋面积为准，故认定被告方交付给原告的房屋面积为25.34平方米，原、被告之间在合同中约定的是按照平方米计价，原告要求被告退还多收面积房款的请求成立，本院予以支持。因被告向南兵、刘凡贵、杨璐为该争议房屋的实际施工方及出卖方，且三被告在庭审中表示建房与卖房均属三人合资，如若涉及返还购房款均由其三人负担，故被告向南兵、刘凡贵、杨璐依法承担向原告李兰返还面积误差部分的购房款，被告盐一中、水建司不承担责任。关于原告提出该房屋买卖应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中双倍返还面积误差部分购房款的问题，因本案争议房屋的出售方向南兵、刘凡贵、杨璐三人及水建司均未取得房产开发资质及售房许可证，其所售房屋完全是搭建在盐一中教师宿舍楼恢复重建工程上，不属于司法解释规定的房地产开发企业的范畴，涉案房屋应属一般房屋买卖，并非商品房买卖，不应适用商品房买卖司法解释的规定，且被告实际交付给原告的房屋面积差距在于公摊面积上而不在于标的房屋，依法不属于违约行为，只能据实计算房款，故原告要求被告双倍返还面积误差购房款及利息的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：
一、责令被告向南兵、刘凡贵、杨璐三人共同返还原告李兰面积误差购房款85668.00元（（合同面积32.6平方米-实际面积25.34平方米）×11800元）。
二、驳回原告李兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3550.00元，由被告向南兵、刘凡贵、杨璐共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。
审判员 杨青
二〇一四年十月二十七日
书记员 彭燕
附：本案所引用的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。