辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1193号
上诉人（原审原告）：刘树安。
委托代理人：李桂荣。
被上诉人（原审被告）：中瑞置业（大连）有限公司，住所地大连市西岗区长江路588号305室。
法定代表人：陈刚，该公司董事长。
委托代理人：张云，该公司职员。
委托代理人：于海宁，辽宁诺实律师事务所律师。
原审原告刘树安与原审被告中瑞置业（大连）有限公司（以下简称“中瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院作出（2015）西民初字第4255号民事判决，刘树安不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘树安的委托代理人李桂荣，被上诉人中瑞公司的委托代理人张云、于海宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘树安一审诉称：原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于大连市西岗区香洲园房屋，房款共计1，338，257元。合同约定被告应于2012年12月12日之前将符合条件的房屋交付给原告，逾期交付应按日向原告支付房款万分之三的违约金。原告曾与被告因房屋买卖纠纷一案进行过诉讼，（2015）西民初字第20号民事判决书中支持的违约期间为2012年12月13日至2014年12月12日，计730日，但被告的违约行为依然持续至2015年5月15日。故诉至法院，请求判令被告支付逾期交房违约金61，426元（从2014年12月13日到2015年5月15日，每日按万分之三标准计算）。
被告中瑞公司一审辩称：不同意原告诉讼请求，原告诉请的日万分之三标准过高，虽经二审法院判决，但认为违约金的标准仍然过高，应当以同地段房屋的租金作为违约金标准。案件上诉期间因违约金的数额无法确定，双方未进行交房，被告对逾期交房不存在过错，不应承担案涉诉讼期间的违约责任。由于原告的原因未在被告通知的期限交付房屋，被告保留按照合同追究其责任的权利。
一审法院审理查明：2011年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，由被告将其开发的位于大连市西岗区香洲园某房屋预售给原告，建筑面积92.23平方米，单价14，510元每平方米，总价款1，338，257元。被告应于2012年12月12日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件的房屋交付原告。如被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同。如原告要求继续履行合同，被告需向原告支付自2012年12月13日起至实际交付日止的违约金，标准按已交房款日万分之三计算。原告依约向被告付齐购房款1，338，257元。至合同约定的交房日2012年12月12日，被告未兑现交房承诺。原告于2014年12月22日起诉被告，要求被告承担逾期交付违约金。一审法院经审理曾作出（2015）西民初字第20号民事判决书，判决被告应按日万分之1.2标准支付原告自2012年12月13日至2014年12月12日期间的违约金，计117，231元。原告不服该判决上诉，大连市中级人民法院经审理作出（2015）大民二终字第00803号民事判决书，维持原判。被告向原告邮寄入住通知书，通知原告于2015年5月12日到被告处办理入住。2015年5月15日，原、被告办理了房屋交接手续，原告入住案涉房屋。大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司于2014年9月16日作出的昌隆房估字（2014）8A13房地产估价报告显示，被告开发的“香水湾”项目中95平方米户型房屋租赁价格为2800元／月。
一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未在承诺日向原告交付房屋，构成违约，应向原告承担逾期交付的违约责任。关于违约金的标准，被告提出每日万分之三计算逾期交房违约金的标准过高，请求调整。该抗辩意见符合相关法律法规的规定，违约金的计算标准应结合房屋逾期交付期间原告的实际损失予以考量。结合案涉房屋同地段同类房屋租金标准为2800元／月进行调整，并上调30%计算违约金来看，按已付房款日万分之三标准计算违约金过高，应予以调整。考虑商品房买卖合同约定的以已付房屋价款作为违约金计算基数，并综合本案实际情况，本案调整违约金以已付房款的日万分之1.2为宜。关于本案违约期间的计算，被告已通知原告于2015年5月12日办理入住，故被告的违约行为至2015年5月12日终止，违约期间自2014年12月13日至2015年5月12日共计150日。被告应按原告已付房款1，338，257元的日万分之1.2标准支付原告此期间的逾期交付违约金24，088.6元（1，338，257元×万分之1.2／日×150日）。关于被告提出的原、被告因违约责任的纠纷不能作为被告逾期交房免责的合理理由，故对被告主张其逾期交房并非违约的主张，一审法院均不予支持。
综上所述，大连市西岗区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，作出如下判决：被告中瑞置业（大连）有限公司于判决生效之日起十日内支付原告刘树安自2014年12月13日至2015年5月12日期间的违约金24，088.60元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1325元（原告已预交），减半收取662.5元，由原告刘树安负担402.5元，由被告中瑞置业（大连）有限公司负担260元。
刘树安的上诉理由及请求是：1.被上诉人持续违约。在（2015）西民初字第20号民事判决书下发后，被上诉人没有采取积极措施减少损失，而是设置签署承诺书、申请书的方法拖延交房，直至2015年5月15日上诉人多方信访的情况下才不得已交房；2.被上诉人侵占上诉人的合法财产达5个多月时间；3.一审法院认定日万分之三标准过高混淆了计算方法与标准的本质区别；4.违约金以房租补偿不符合合同约定。合同中约定了日万分之三的违约金，合同法亦规定损失包括合同实现后可以获得的利益，被上诉人逾期交房及逾期办证的行为给上诉人造成的不只是租金损失。庭审中刘树安增加上诉理由：违约金应当支持到2015年5月15日，因为2015年5月12日拿钥匙当天被上诉人要求上诉人签署承诺书，上诉人当时没签，后来被上诉人在5月14日下午再次打电话说可以无条件交付钥匙，上诉人才于5月15日实际领取钥匙。故请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
中瑞公司二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：一审庭审中，上诉人认可被上诉人通过电话通知其于2015年5月12日办理入住手续。
本院认定的上述事实，有庭审笔录在案为凭，应予采信。
本院认为，本案上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同合法有效。上诉人作为购房人，按合同约定足额支付全部购房款，但被上诉人未能按合同约定的时间交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。现本案争议的焦点问题为：合同约定的逾期交房违约金计算标准是否过分高于上诉人所受损失以及对于被上诉人提出降低违约金计算标准的抗辩理由应否支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，在合同没有约定违约金计算标准的情况下，可以参照租金作为实际损失计算依据。该规定表明在逾期交房的情况下，购房人的主要损失应为租金损失。双方就逾期交房违约金问题曾发生过诉讼，该案中被上诉人提交了估价报告作为依据，证明案涉房屋租金应为2800元／月，上诉人对该租金标准也认可。该租金标准上浮30％为3640元／月，而按合同约定日万分之三标准计算违约金为12，044.31元／月（1，338，257元×0.0003×30天），确实存在过高的情形，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，被上诉人提出合同约定的违约金标准过高并请求法院予以调整的抗辩理由，一审法院予以采纳并无不当。上诉人提出其损失不仅包括租金还应当包括其他损失，但上诉人对其实际损失的范围和具体数额并没有进一步举证证明，故对于上诉人提出损失不只是租金损失的主张因无充分证据证明，本院不予支持。
对于上诉人提出被上诉人曾以通知形式承诺按合同约定承担违约金以及故意拖延交房因此应当按日万分之三计算违约金的观点，本院认为，违约金在合同法中主要体现为一种民事责任方式，违约金的意义在于对履行利益的补偿，违约金性质是以补偿性为主、惩罚性为辅。本案按一审确定的日万分之1.2标准计算，被上诉人承担的违约金为4817.73元／月（1，338，257元×0.00012×30天），已经高于按租金标准计算的2800元／月的数额，既兼顾了对上诉人因被上诉人违约行为所受损失的补偿，又体现了对被上诉人的违约惩罚，在此情况下，对于上诉人仍坚持按合同约定判令被上诉人按日万分之三承担违约金的上诉请求，本院不予支持。
对于上诉人提出违约金应支持到2015年5月15日的上诉理由，本院认为，因被上诉人已发出通知告知上诉人于2015年5月12日办理入住，而上诉人亦认可已接收到了该交房通知，故一审法院判令被上诉人承担至2015年5月12日的违约金并无不妥。至于上诉人主张被上诉人在2015年5月12日交房时要求其签署承诺书而上诉人拒绝签署故未能进行房屋交接一节，因上诉人对此节事实并未提交相应证据予以证明，故本院对上诉人的该项上诉理由不予采纳。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费预收1325元（上诉人预交），应收733元，由上诉人刘树安负担，退回上诉人刘树安592元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一六年四月十五日
书 记 员 董 芳