贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终6262号上诉人(原审原告):遵义市正烽房地产开发有限公司。法定代表人:梅正林，该公司总经理。委托诉讼代理人:李俊，贵州康卓律师事务所律师。委托诉讼代理人:郑仟，贵州康卓律师事务所律师。上诉人(原审被告)：息烽县大世界娱乐会所。经营者:向彬。委托诉讼代理人:王军，贵州公达律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘小果，贵州公达律师事务所律师。上诉人遵义市正烽房地产开发有限公司（以下简称正烽房开公司）因与上诉人息烽县大世界娱乐会所（以下简称大世界会所）房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服贵州省息烽县人民法院(2017)黔0122民初969号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人正烽房开公司的委托诉讼代理人李俊，上诉人大世界会所的委托诉讼代理人王军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。正烽房开公司上诉请求:1、对原判违约金部分予以改判，并判决对方支付上诉人一审判决未支持的违约金407510元;2、本案上诉费用由对方承担。事实与理由:1、根据最高法院合同法解释（二）第二十九条的规定，对方没有请求适当减少违约金，法院主动减少违约金违反法律规定;2、一审庭审中，对方不认为双方约定的违约金过高，也未主张减少违约金，法院也没有对因违约产生的实际损失启动法庭调查,上诉人就没有义务提供有关实际损失的证据。大世界会所上诉请求：1、撤销原判第一项中对于违约金的判决，并依法改判驳回上诉人要求违约金的诉讼请求;2、本案诉讼费由对方承担。事实及理由：1、一审判决认定上诉人违约是错误的，上诉人拒付租金是基于对方履行不适当的合法抗辩权，不存在违约行为。对方作为出租人，有交付符合使用标准的租赁房屋的义务，但从2012年至2017年，涉案承租的房屋持续漏水，存在严重瑕疵，上诉人多次要求对方对租赁房屋进行修缮，在对方解决出租房屋的漏水问题前，为维护自身的合法权益,上诉人有权拒绝支付租金，并不存在违约行为；2、一审法院适用法律错误，根据《合同法》第六十七条的规定，因对方所出租的房屋存在巨大瑕疵，故上诉人拒绝对方�行要求的行为符合法律规定，不应承担违约责任。正烽房开公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告租金946978元、违约金50万元，合计1446978元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2010年11月19日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于息烽县解放南路“正欣庄园”阳光地带8号楼二层商业用房租赁给被告使用，租赁期限为2012年1月1日至2021年12月31日，本合同签订到2011年12月31日止为原告优惠给被告的租用时间（不计算租金），被告租用时间从2012年1月1日开始计算租金，第一年租金（2012年1月1日至2012年12月31日）为30.8万元，以后每年租金在当年租金总额的基础上滚动递增10%计算房租费用，租金支付时间为每年1月15日前一次性支付年租金的50%，6月30日前一次性支付年租金剩下的50%；同时合同约定违约金为50万元，如被告不按约支付房租或进行违法犯罪活动视为违约，原告有权解除合同，被告按约定支付原告违约金。2012年9月11日，原、被告就上述《房屋租赁合同》的相关条款签订了《补充协议》，具体内容为：因原告房屋漏水造成被告的装修损失，双方经协商达成赔偿方案，即用2013年至2015年三年的房租进行冲抵被告损失，在2015年后被告按原合同约定继续支付原告房租，并由被告继续经营到原合同约定期限；另原告同意在2016年的房租中扣除10万元用于赔偿被告的其他设备损坏费用，协议签订后再发生漏水造成被告损失，双方另行协商计算。协议签订至今，被告一直租赁使用该房屋，但未按约支付原告2016年租金450942元、2017年租金496036元，共计946978元，原告遂诉至法院，请求判令支持如前诉请。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当�照合同的约定积极全面地履行合同义务。本案中，原、被告双方在签订房屋租赁合同后，被告虽因房屋漏水遭受损失，但双方就此问题进行了协商并签订了《补充协议》，约定对被告产生的损失用租金折抵方式进行赔偿，该补充协议不违反法律规定，经双方一致同意并已履行完毕，因此，被告以涉案房屋漏水为由拒绝支付租金的抗辩主张不予支持，被告应按照合同约定继续支付房屋租金。因原、被告双方在补充协议中明确扣除2016年的房租10万元对被告进行赔偿，庭审中原告亦认可予以扣减，故被告实际应支付原告2016年的房租为350942元、2017年房租496036元，共计846978元。对于原告主张的违约金50万元，被告未按约支付租金的行为确已构成违约，但由于双方对该违约金的约定明显过高，且原告也未举证证明其受到的相应损失，故以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准（在年利率为6%的基础上上浮40%）计算原告的实际损失，结合双方签订的房屋租赁合同中约定的租金支付时间、原告起诉时间，酌定按照一年的时间计算认定原告的实际损失为71146元，并在该损失的基础上再上浮30%计算违约损失，即原告的违约损失应为92490元。关于被告称原告房屋漏水给其另行造成的损失，如有明确证据，可另行提起诉讼主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定�租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：一、被告息烽县大世界娱乐会所于本判决生效之日起10日内支付原告遵义市正烽房地产开发有限公司2016年、2017年租金846978元、违约金92490元，共计939468元；二�驳回原告遵义市正烽房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17822元，减半收取计8911元，由被告息烽县大世界娱乐会所负担6597元，由原告遵义市正烽房地产开发有限公司负担2314元。本院二审期间,当事人提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人大世界会所提交息烽县公证处（2017）息证字第437号公证书一份，拟证明涉案租赁房屋还存在瑕疵，漏水问题仍未得到解决。上诉人正烽房开公司对上述证据的真实性没有异议，并认为房屋已经超过了漏水保修期，该证据与本案无关。其余查明事实与原判认定事实一致。本院认为,诚实信用原则要求民事主体在从事民事活动时�该诚实、守信，正当地行使权利和履行义务。本案的争议焦点是涉案的违约金如何确定。关于本案争议焦点，上诉人正烽房开公司主张应当按照合同约定的违约金支持50万元，上诉人大世界会所认为正烽房开公司未能提供合符正常使用条件的房屋，不应当支持违约金。本院认为，根据双方签订的《补充协议》约定的内容：因正烽房开公司的房屋漏水造成大世界会所的装修损失，双方经协商达成赔偿方案，即用2013年至2015年三年的房租冲抵大世界会所的损失，在2015年后大世界会所按原合同约定继续支付房租，并由大世界会所继续经营到原合同约定期限；另正烽房开公司同意在2016年的房租中扣除10万元用于赔偿大世界会所的其他设备损坏费用，协议签订后再发生漏水造成大世界会所损失，双方另行协商计算。上诉人正烽房开公司已经用前三年的房租抵扣上诉�大世界会因房屋漏水所造成的前期损失，大世界会所又实际使用租赁房屋进行经营活动，原判认定上诉人大世界会所并未按约定支付2016年和2017年的租金，已构成违约，符合客观事实。至于违约金具体数额如何确定的问题，上诉人正烽房开公司并未举证证明其实际损失的大小，原判认为双方约定违约金过高，且以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算正烽房开公司的实际损失，酌定计算正烽房开公司的实际损失为71146元，再结合双方房屋租赁合同中约定的租金支付时间、起诉时间以及案件的实际情况，上浮30%计算违约损失为92490元，体现了违约金兼具的补偿与惩罚双重性质与功能，于法有据，本院予以维持。综上所述,上诉人正烽房开公司、大世界会所的上诉请求均不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适应法律正�,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费9525元,由上诉人遵义市正烽房地产开发有限公司负担7413元，由上诉人息烽县大世界娱乐会所负担2112元。本判决为终审判决。审判长  唐有临审判员  刘 妍审判员  龙 珑二〇一七年十二月二十八日书记员  袁华丽