广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇四法民一初字第480号
原告梁广峰，男，1985年出生，汉族，广东省佛山市人。
原告邓锦芳，女，1984年出生，汉族，广东省四会市人。
被告四会市华生房地产开发有限公司。
法定代表人王炳奎，该公司董事长。
委托代理人欧阳海春，广东勤思进律师事务所律师。
委托代理人周明利，广东勤思进律师事务所实习律师。
上列两原告诉被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理后，依法适用简易程序于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告梁广峰、邓锦芳，被告的委托代理人欧阳海春、周明利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称：原告与被告于2012年9月15日签订《商品房买卖合同》，被告向原告出售位于四会市东城街道四会大道丽安路华生加洲豪庭G幢1003号的商品房一套。原告于当日支付首期款145767元，余款320000元已到中国建设银行办理住房公积金按揭，并获得银行按揭贷款批准。
按照《商品房买卖合同》第八条“交付期限”规定，被告应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备4种条件（1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得建筑工程竣工验收报告后。）并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告于2012年9月17日将《四会加州阳光二期业主收楼通知书》邮寄给原告，收楼时间为2013年9月27日。原告因工作原因未能在该日收楼，故在2013年10月5日到四会加洲阳光物业管理处办理收楼手续，在对涉诉房屋验收过程中，原告发现客厅厕所的排污管整管断裂及天花板不平等问题，不符合约定的交楼条件而拒绝收楼。原告向物管处工作人员提出需更换新排污管才收楼的要求，并在当时的收楼意见本上写下更换厕所管道的意见，而物管处工作人员也作了口头承诺。2013年10月至11月间，原告两次到涉诉房屋察看情况，仍发现厕所排污管并没有动工的迹象，故向物管处工作人员多次提出要求尽快解决该问题。2013年12月，物管处工作人员再次电话通知原告收楼。原告到现场发现厕所排污管并没有更换新管道，而是对断裂部分进行简单水泥混凝土修补。对此，原告向物管处工作人员表示，修补不是原告提出的要求，不能保证修补后排污管不渗水、不漏水，强烈要求必须重新更换新管。经过多次沟通无果，原告于2014年3月4日向“四会市人民政府网站”的“政民互动咨询投诉专栏”投诉，得到四会市住建局的受理。市住建局于2014年3月19日回复，称已责令被告尽快对排污管进行更换整改。2014年3月17日，四会加洲阳光物业管理处致电原告联系收楼事宜。直到2014年3月27日，原告到涉诉房屋再次验收，确认排污管已重新更换。
合同约定交楼时间是2013年9月30日，但由于涉诉房屋存在质量问题，被告直至2014年3月27日仍未能按照合同规定的期限将涉诉房屋交付原告使用，故要求被告按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中的“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金”中“买受人要求继续履行合同”条款的规定，向原告支付违约金16580.70元（以房价款为465767元，从2013年9月30日计至2014年3月27日，合共178天）。据此，请求判令：
1、被告向原告支付违约金16580.70元。
2、本案的诉讼费用由被告负担。
两原告提供的证据如下：
1、两原告的《身份证》。证明两原告的诉讼主体资格。
2、《商品房买卖合同》。证明被告向原告出售位于四会市东城街道四会大道丽安路华生加州豪庭G幢1003号房的事实。
3、《收楼通知书》及相关文件。证明被告通知原告收楼的时间及流程。
4、《企业机读档案登记资料》。证明被告的诉讼主体资格。
5、《照片》两张。证明原告于2013年10月5日拍摄了厕所排水管断裂，及后来物管处仅对厕所排污管进行修复的事实。
6、市住建局网上回复信息。证明因厕所排污管断裂，原告向市住建局投诉被告的事实。
7、《发票》两张。证明涉诉房屋是原告购买的事实。
被告答辩称：被告在合同约定的交付期限前通知原告前来收房，但原告以房屋存在质量问题为由拒绝收房，导致收房日期拖延，涉诉房屋在交付时完全符合法律规定及合同约定的交房条件，被告已按照合同约定通知原告前来收房，原告无正当理由拒绝收房，属于违约在先，因此产生的逾期交房责任不在被告。原告请求支付违约金的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请依法予以驳回。事实和理由如下：
一、被告与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当遵照履行。
被告与原告在2012年9月15日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应遵照履行。
二、被告已经在《商品房买卖合同》约定时间内通知原告收房，且被告通知原告收房时，涉诉房屋已达到法律规定及合同约定的商品房交付条件。
1、被告按照合同约定的交房时间通知原告收房。
《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”双方签订商品房买卖合同后，被告按照商品房买卖合同第八条“交付期限”的约定，在合同约定的交房时间2013年9月30日之前，通知原告于2013年9月27日前来收楼，对于该部分事实原告在诉状中也已承认，因此被告已经履行了合同约定的通知收房义务。
2、涉诉房屋在交付时已达到法律规定的交付条件。
《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”被告在通知原告收楼之前，涉诉房屋已经通过了相关部门的验收，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，完全符合上述规定的商品房交付条件。同时，被告在通知原告收楼时，还向原告提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关材料，因此，涉诉商品房已经具备了法定的交房条件。
3、涉诉房屋在交付时也已达到合同约定的交房条件。
按照《商品房买卖合同》第八条“交付期限”的有关约定，商品房在交付时必须具备“该商品房取得建筑工程竣工验收报告后”这一条件，如前所述，该商品房在交付之前已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等验收证件，符合合同约定的交房条件，原告拒绝收房已经违反了合同约定。因此，被告已通知原告按照合同约定的交房时间前来收房，并且在通知之前，涉诉房屋已符合法律规定及合同约定的交付条件，被告已履行自身义务。
三、被告拟交付的涉诉房屋完全符合法律规定和合同约定的交付条件，原告没有法定理由和合同约定的理由拒绝收房，其拒绝收房属于违约在先，应自行承担逾期收房所产生的一切后果。
原告以客厅厕所的排污管支管出现裂缝及天花板不平等事由拒绝收楼，既不符合法律规定，也不符合合同约定。
1、涉诉房屋并不存在基础或主体结构质量不合格的情况，并未违反交楼条件以及影响房屋的正常使用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据上述规定，买受人拒绝接受房屋交付的前提条件必须是房屋不符合法律规定及合同约定的交付条件，或者房屋存在基础或者主体结构质量不合格等情况，且影响买受人正常使用。原告当时拒绝收房时，以涉诉房屋客厅厕所排污管出现裂缝（该裂缝是在排污管支管上，完全可以修复）和天花板不平为由拒绝收房，实际上即使存在原告所称的上述瑕疵，该瑕疵也不属于房屋主体结构质量不合格，并不影响房屋的正常交付和使用，因此原告根本不具备拒绝收楼的正当理由，原告仅以房屋存在的部分瑕疵就拒绝收楼，违反合同约定，属于违约在先。
2、如涉诉房屋存在质量瑕疵，原告完全可以在收房以后依据房屋保修的有关约定，通过申请房屋保修等方式予以解决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”如前所述，涉诉房屋存在的部分质量瑕疵并不影响房屋正常使用，远未达到拒绝收楼的程度，事实上，被告在向原告交付商品房时，已向其提供《住宅质量保证书》等材料，根据上述规定和双方之间质量保修的约定，原告提出的房屋质量瑕疵问题实属被告交付房屋后所应承担的保修义务，原告完全可以通过向被告主张保修义务等方式解决，而不能拒绝收房。
3、原告以涉诉房屋客厅厕所排污管支管出现裂缝及天花板不平等事由拒绝收楼，违反了法律规定的诚实信用原则，属于滥用诉权。
《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”在本案中，在涉诉房屋仅仅是存在天花板不平和客厅厕所的排污管断裂的情况下，并不存在任何房屋主体结构质量、影响原告使用收房的情况下，原告完全可以先收房、再要求被告予以保修的方式解决，但原告却拒绝收房，且多次断然拒绝被告要求协商解决的一片诚意，将本应可以解决的小事夸大，完全违反了上述《合同法》规定的诚实信用原则，滥用诉权浪费资源，实不可取。
四、退一步来说，即使法院判决被告承担逾期交房的违约责任，原告要求计算违约金的方式也是错误的，法院应当予以调整。
1、原告在诉状称，是由于其自己的原因在10月5日才去收楼，因此对该迟延应由其自行承担责任，不应计算违约金。
2、被告在原告提出修复要求后，一再告知原告可以先收楼再保修，但原告无理拒绝收楼，因此导致的迟延应由其自行承担责任，不应计算违约金。
3、2013年10月份，被告在将排污管裂缝修补好之后，屡次通知原告收楼，都被其以种种理由拒绝和拖延，直到2013年12月，原告才来到现场，在发现被告已经将排污管裂缝修好后，原告又提出不能修补而应当更换的无理要求，并再次拒绝收房。因此导致的迟延应由其自行承担责任，不应计算违约金。
综上所述，被告已按照合同约定，通知原告在约定的期限收取符合交付条件的商品房，原告所反映的房屋质量问题并不构成其拒绝收楼的理由，造成房屋延期交付的责任完全在原告，被告根本不存在违约行为，因此请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告提供的证据如下：
1、被告的《营业执照》及《组织机构代码证》。证明被告的诉讼主体资格。
2、《商品房买卖合同》。证明双方签订的商品房买卖合同合法有效，合同中约定了具体的交房时间、交房条件等。
3、《收楼通知书》。证明被告积极履行合同约定的义务，通知原告在合同约定的交楼日期之前收楼。
4、《房屋建筑工程和市政基础设备工程竣工验收备案表》。证明涉诉商品房已经取得《竣工验收备案表》，符合法律规定的交付条件。
5、《住宅质量保证书》。证明商品房若存在的卫生间管道渗漏等问题属于被告承诺的质量保修范畴，原告应当在收房后，通过房屋保修等途径解决，该问题并不构成原告拒绝收房的理由。
经审理查明：2012年9月15日，被告（出卖人）与两原告（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定由出卖人将其建设的位于四会市东城街道四会大道丽安路华生加洲豪庭G幢1003号的预售商品房出售给买受人，该商品房建筑面积为107.74㎡，套内建筑面积为88.22㎡，单价为5279.61元／㎡（按套内建筑面积计算），总价款为465767元；买受人于2012年9月15日支付首期房款145767元，余款320000元于2012年9月25日前到指定银行办理公积金按揭手续；出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收报告并符合合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示建筑工程竣工验收报告的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，由买受人承担逾期交付房屋的一切损失；同时还约定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任及保修责任等内容。
合同签订后，原告向被告支付了首期购房款145767元，余下购房款320000元办理了住房公积金按揭手续。
2013年8月23日，四会市华生加洲豪庭工程办理了竣工验收，并取得《房屋建筑工程和市政基础设备工程竣工验收备案表》；被告及工程施工单位福建省惠东建筑工程有限公司出具了《住宅质量保证书》。
2013年9月11日，四会市住房和城乡建设局在《房屋建筑工程和市政基础设备工程竣工验收备案表》的备案意见栏上加具了“四会市华生加洲豪庭32135.66㎡／十八层加梯间加裙楼及负一层工程的竣工验收备案文件已于2013年9月11日收讫，文件齐全，同意备案。”的意见。
2013年9月13日，被告向原告发出《四会加州阳光二期业主收楼通知书》，要求原告接到通知后于2013年9月27日下午到现场办理收楼手续。
2013年10月5日，原告到四会加洲阳光物业管理处办理收楼手续，在对涉诉房屋验收过程中，原告认为客厅厕所的排污管整管断裂及天花板不平，不符合约定的交楼条件而拒绝收楼。对此，被告认为已按合同约定，通知原告在约定的期限收取符合交付条件的商品房，涉诉房屋如存在质量瑕疵，原告完全可以在收楼后，通过房屋保修等途径解决，原告所称的房屋质量问题并不构成拒绝收楼的理由，造成房屋延期交付的责任完全在原告，被告根本不存在违约行为。之后，经双方多次协商无果。
2014年3月4日，原告向“四会市人民政府网站”的“政民互动咨询投诉专栏”投诉，称“本人是四会市加洲阳光楼盘G1003的业主，本人的楼房内厕所排污管破裂。（注：本人未收楼）本人质疑为何如此差的质量仍能通过贵局验收合格？希望贵局尽快对该楼盘进行检查，并要求该楼盘更换排污管。”四会市住房和城乡建设局于同年3月7日对该投诉予以受理，并于3月19日回复称“关于你反映排污管破断的问题，我局已告知开发商，同时已责令其尽快对排污管进行更换整改。”
2014年3月27日，原告到涉诉房屋确认排污管已重新更换，但原、被告至今仍未办理收楼手续。
2014年7月21日，本院向四会市住房和城乡建设局发出《案件调查函》，要求其协助本院查明：涉诉房屋存在卫生间管道渗漏或整条管断裂问题，是否属于建筑法律法规规定的买受人拒绝接收商品房的情形？同年7月29日，四会市住房和城乡建设局向本院复函，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条、第三十二条的规定，认为涉诉房屋存在卫生间管道渗漏或整条管断裂问题，因该质量问题不属主体结构质量问题，故不属买受人拒收商品房的理由。
本院认为：本案的案由是商品房预售合同纠纷。
一、关于合同效力的问题。
两原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
二、关于涉诉房屋是否符合交付条件的问题。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《建筑工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，以及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”的规定，建设工程必须经过竣工验收合格才能交付使用，竣工验收是建设单位和其他单位共同参与的验收过程，建设单位提出竣工验收申请，是竣工验收过程的起点，验收结论经报备，行政主管机关审核验收文件完备，发出《竣工验收备案表》，是竣工验收阶段结束的标志。结合合同及附件中关于交房条件的约定和合同的目的，涉诉房屋的交付条件应为被告取得《竣工验收备案表》和满足通水、通电等居住使用条件，否则视为未符合交房条件。四会市住房和城乡建设局在2013年9月11日就涉诉楼盘出具了《房屋建筑工程和市政基础设备工程竣工验收备案表》。据此，涉诉房屋已符合交付条件，而原告认为涉诉房屋不具备交付条件与事实不符，本院不予采纳。
三、关于涉诉房屋存在的质量问题能否构成拒绝收楼理由的问题。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任”，第三十二条“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”的规定，经查涉诉房屋存在的质量问题是卫生间管道渗漏或整条管断裂的问题，属于工程质量保修范围内，而原告没有提供证据证明涉诉房屋主体建筑工程存在质量问题，故不构成原告拒绝收楼的理由。
综上所述，被告已按照合同约定，通知原告在约定的期限收取符合交付条件的商品房，原告房屋的质量问题不构成拒绝收楼的理由，造成房屋延期交付的责任在于原告，被告不存在违约行为。被告的辩解意见理据充分，应予采纳；原告要求被告支付违约金的诉求没有事实和法律依据，应予驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建筑工程质量管理条例》第四十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告梁广峰、邓锦芳的诉讼请求。
本案受理费214元，减半收取107元，由两原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 李学全
二〇一四年八月六日
书记员 王 珊