重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0243民初4600号原告：何立新，男，1966年10月21日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告：范廷辉，女，1967年12月18日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告：何雨浓，男，1997年6月18日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。上列三原告的共同委托诉讼代理人：汪小平，重庆渝东律师事务所律师。被告：重庆渝云建设有限公司。住所地：重庆市云阳县双江镇大雁路***号。统一社会信用代码91500235736567253Q。法定代表人：李伏泉，该公司董事长。被告重庆渝云建设有限公司彭水县分公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道南门街（江上村综合楼）。组织机构代码67102148-6。主要负责人：卜天其，该分公司经理。上列二被告共同委托诉讼代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所。被告：重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道南门街（江上村*楼）。统一社会信用代码91500243709306437J。法定代表人：魏勇，该公司经理。委托诉讼代理人：王志鸿，重庆中庸律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，重庆中庸律师事务所律师。原告何立新、范廷辉、何雨浓诉被告重庆渝云建设有限公司（以下简称渝云公司）、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司（以下简称渝云彭水分公司）、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司（永力公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，依法由审判员黄宽与代理审判员杜文浩、人民陪审员彭顺权组成合议庭，后合议庭变更为审判员黄宽、代理审判员杜文浩、人民陪审员张彬，黄宽担任审判长。依法适用普通程序公开开庭进行审理。第一次开庭，原告何立新及三原告的共同委托诉讼代理人汪小平，被告渝云建公司、渝云公司彭水分公司的共同委托诉讼代理人冯应明及重庆市永力公司的委托诉讼代理人王志鸿到庭参加诉讼；第二次开庭，原告何立新及三原告的共同委托诉讼代理人汪小平，被告渝云建公司、渝云公司彭水分公司的共同委托诉讼代理人冯应明及重庆市永力公司的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼；第三次开庭，原告何立新及三原告的共同委托诉讼代理人汪小平，被告渝云建公司、渝云公司彭水分公司的共同委托诉讼代理人冯应明及重庆市永力公司的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。原告何立新、范廷辉、何雨浓向本院提出诉讼请求：一、请求判令三被告立即将位于本县XX街道XX社区XX路XX园XX号XX幢XX层XX号，建筑面积60.16平方米的商业用房交付给原告，并协助原告将该商业用房的产权登记在原告范廷辉名下，办理产权登记的税费全部由被告承担；二、请求判令三被告立即将位于本县XX街道XX社区XX路XX园XX号XX幢（自刘龙兵、彭琼所有的商业用房吊XX、吊XX、吊XX旁起量）吊XX（建筑面积392.82平方米）、吊XX号（建筑面积931.03平方米）、吊XX号（建筑面积936.94平方米），合计2260.79平方米的商业用房的产权登记在原告何雨浓名下，超过被告应安置600平方米营业用房的建筑面积，原告在被告应交付给原告的建筑面积1600平方米的住房面积中扣减，住房与商业用房的价差超过建筑面积600平方米至2200平方米的部分，原告按每平方米500元的标准补差价给被告，超过建筑面积2200平方米的部分，原告按每平方米3000元的标准补差支付给被告；如被告交付的商业用房超过建筑面积600平方米不足2200平方米的，不足部分，被告仍然按照安置协议对安置住房的约定交付住房给原告并协助原告将住房的产权登记在原告名下，具体楼层及面积待被告交付商业用房的面积确定后在明确，如被告不能按约安置住房的，被告将未安置住房的价款支付给原告并支付资金占用利息；以上产权登记的税费全部由被告承担。三、请求三被告支付给原告逾期还房的资金利息，此款以675万元为本金，按月息6.72%的标准，自2014年3月1日起至被告实际交付房屋（全部交付）时止（暂计算至2016年6月30日，金额为1270080元，扣除被告于2016年支付的624456元利息，被告还应支付2016年6月30日前的利息645624元）。四、请求三被告支付违约金2000000元。五、本案诉讼费由三被告承担。事实及理由：被告渝云公司彭水分公司是渝云公司设立的不具有独立法人资格的分支机构。2010年12月8日，被告渝云公司彭水分公司与永力公司开发彭水县”XXXX”项目，与两原告签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定：被告渝云公司彭水分公司将原告的建筑面积为2500平方米的房屋拆迁用于XXXX开发，被告渝云公司安置给原告XXXX50平方米的门面房一间；建筑面积为600平方米的营业用房，位置位于XXXX项目XX平街二楼或负一楼，楼层和位置由原告选择，安置面积超过应安置营业用房时，在原告的住房面积中扣减，按500元/平房补足差价；1600平方米的住房。以上安置房屋的产权属于三原告，所有税费由被告渝云公司彭水分公司承担。合同同时约定了资金利息的支付方式及违约金的承担。协议签订后，原告按约履行了义务，三被告对XXXX进行了联合开发，但被告却未按合同约定履行合同义务。被告的严重违约行为给原告造成巨大经济损失，故诉至法院，请求依法判决。被告渝云公司、渝云公司彭水分公司辩称：1.原告请求判令的第一项，要求被告移交XXXX小区XX号楼XX栋XX号附XX楼门面的请求，被告方在2016年6月17日已经将门面交给原告方，原告也提交了移交成功书，该请求不成立。2.被告对于移交600平方米的营业用房没有异议，同意从原告诉请的吊XX号房屋起，在轴与轴之间划600平方米的营业用房给原告，但原告要求从吊XX号房屋起划位置，被告不同意。因为吊XX是门面房。我们应当归还的是非门面营业用房，被告超过600平方米的部分，也同意原告按每平方米500元补差价，现在没有移交是因为对营业用房的起算位置存在争议，责任在于原告，如果原告要用住房更换600平方米外的营业用房被告也同意更换，但要求每平方米按照1800元补差；如果住房更换营业用房不能达成一致，被告方也愿意履行合同中安置住房部分，将住房安置给原告，如果安置住房差面积部分，被告愿意按照原告提供的当时市场价值3980元/平方米对原告折价补偿。3.原告关于支付利息的请求不能成立，原告在2015年4月23日逾期还房的资金利息已经全部结算支付给原告，2015年4月23日以后按照合同约定不应再支付资金利息。被告方于2015年4月23日后就依法具备了还房的所有条件，实际为安置是原告提出不合理要求造成的。4.被告早已具备移交房屋的安置条件，未完成安置是原告故意阻止房屋的移交，责任在原告。故，被告不应承担违约责任。被告永力公司辩称：原告将永力公司作为被告，认为涉案项目是渝云公司与永力公司共同开发，理由不成立。拆迁合同是渝云公司彭水分公司与原告签订，虽房屋拆迁合同中永力公司为签约人，永力公司在合同中是担保责任，即使是联合开发，但与本案缺少关联性，不能因共同开发就把永力公司作为被告。本案房屋不能交付，不是永力公司开发的房屋不能交付，是原告方自身原因阻碍了合同的履行，合同约定了门面房和商业房是两个不同的部分，在履行合同时就应当予以区别，原告予以混淆。从履行担保责任来看，被告永力公司是全部履行了，即使没有履行合同义务，从本案担保责任来看，已经超过担保责任的担保期限，故对于起诉永力公司应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告何立新、范廷辉、何雨浓提交如下证据：1.《房屋拆迁安置补偿合同》一份；2.有关房屋补偿安置合同安置位置确认函一份；3.关于完善何立新房屋拆迁安置补偿合同2015年谈判方案一份；4.涉案房屋开盘当日照片；5.XXXX被告争议位置照片；6.刘兵摩托拆除中在建XXXX图片；7.XXXX对外展示错误的模型照片；8.XXXX验收照片；9.XXXX负XX楼进出口图片；10.原告主要争议现场图片；11.XX支路50平方米房屋现场照片；12.要求履行合同的告知函及复函；13.录音一份；14.XX路现场准备做下水道防线的照片；15.通知一份；16.换置安置协议书；17.商业用房招商房屋租赁合同；18.关于落实何立新、范廷辉房屋拆迁安置补偿合同函；19.渝云公司关于补偿合同函的回复；20.录音优盘一份；21.建竣备字（2015）6号备案登记证一份，拟证实重庆彭水永力房地产开发有限责任公司是涉案房屋的开发商，是拆迁人和补偿人的身份；22.永力公司向原告支付利息的凭证，拟证实重庆彭水永力房地产开发有限责任公司是开发商的主体资格。被告渝云公司、渝云公司彭水分公司举示证据如下：1.《拆迁安置补偿合同》一份；2.2014年4月26日双方协商还房补充协议一份；3.XXXX小区2013年8月25日房屋定位通知一份；4.2013年9于10日双方重要记事笔记一份；5.2013年11月18日安置通知一份；6.补充协议送达；7.2013年12月25日安置补偿协议函二份证实原告于2014年1月2日签收的情况；8.2015年5月20日，被告发给原告房屋移交函，原告于2015年5月21日签收；9.2015年5月20日房屋移交函一份，并附商业用房、住房、50平方米门面房屋平面图；10.2015年7月9日最新谈判方案；11.2011年11月21日，县会议室第四期会议纪要一份；拟证实刘龙兵的房屋拆迁是彭水县委为了提升旧城效力，将项目拿给开发商，就形成了XXXX小区XX栋现状；12.文晓龙购买吊XX商业房买卖合同及三份收据，拟证明该房屋已经出卖给案外人，房屋价格为20320.61元/平方米，原告要求把吊XX作为一般性营业用房是不合理的要求；13.2016年7月8日被告方打给原告的资金占用费进账单一份；14.涉案房屋建设登记验收成功证一份；15.2016年6月17日移交承诺书一份，拟证实门面移交情况；16.原告质证意见一份，拟证实被告对安置给原告的50平方米门面，超面积按20000元/平方米，原告予以认可；17.住房图纸，拟证实被告预留的房屋图纸及面积。永力公司未举示证据。本院经审理认定事实如下：2010年12月8日，渝云公司彭水分公司为甲方（拆迁人），何立新、范廷辉为乙方（被拆迁人），永力公司为丙方（合同履约保证人），因开发建设”XXXX”工程的需要，须拆迁乙方的房屋，经甲乙丙三方协商，共同签订《房屋拆迁安置补偿合同》。建设地点为彭水县XX街道XX街，建设单位为渝云公司彭水分公司。《房屋拆迁安置补偿合同》第六条约定：房屋调换安置位置。（一）安置该项目XX支路除通道和车道外的门面由乙方任选一间，面积为50平方米。（二）安置”XXXX”小区进口处（即靠刘兵摩托车那幢）XX街平街XX楼或负XX楼（即XX街平街XX楼）安置营业用房建筑面积600平方米（允许面积差在正负10平方米），安置楼层和位置时，具体是平街二楼还是负一层由乙方选择。安置房屋应在轴与轴之间，安置面积超过应安置营业用房面积时，在乙方的住房面积中减出，同时乙方按500元/㎡补足住房与营业用房之间的价格差额；乙方也可以选择XX楼整层，超面积乙方按500元/㎡补足住房与营业用房之间的价格差额。（三）安置住房建筑面积1600㎡。安置位置在”XXXX”项目XX街边第一幢（即靠刘兵摩托车那一幢）住房第一层至第六层。其中何立新可以在”XXXX”第一幢任选两套住房供自己使用。房屋户型面积以初设方案为依据，最终以国土部门测绘的房屋销售建筑面积为准，交房时具体楼层由乙方选择。安置面积正负差在10㎡以内双方按2500元/㎡结算房款；超过或减少10㎡以上的，双方按当时实际销售的同楼层的市场销售价格结算价款。《房屋拆迁安置补偿合同》第九条约定：拆迁安置房屋产权属于何立新、范廷辉、何雨浓三人，如何办证在具体办理产权时确定，办证给何立新、范廷辉、何雨浓等人的所有办证税、费由甲方承担。《房屋拆迁安置补偿合同》第十条约定：拆迁安置过渡期限。”XXXX”工程项目，拆迁安置过渡时间暂定为36个月，从二O一一年一月一日起计算时间至二O一三年十二月三十一日止。《房屋拆迁安置补偿合同》第十一条约定：逾期还房的处理办法。甲方应在本合同第十条约定的临时过渡期期满前保证乙方按期回迁，如在二O一三年十二月三十一日前逾期不能回迁的，日期从二O一四年三月一起，本金按房屋建筑面积2250㎡按3000元/㎡计算金额为675万元，按农行利率6.72‰计算，按季由甲方主动支付利息给乙方（户名：何立新、开户行：农行、帐号622848047037491XXXX）。至二O一六年一月一日甲方还未交房，属甲方违约，除人力不可抗拒的因素外。《房屋拆迁安置补偿合同》第十七条约定：违约责任。本合同签订后，双方应当遵守国家有关法律、法规的规定和按合同约定办事。任何一方不得违约，如一方违约，由违约方支付人民币贰佰万元的违约金给对方（第三条第三款外）。2011年11月21日，根据彭水县规划委员会会议纪要的要求，被告开发”XXXX”项目调整规划，将原本未纳入拆迁范围的刘龙兵（即刘兵）房屋纳入规划范围，导致原本约定给予原告600平方米营业用房的安置位置处公共楼梯取消，车道位置发生变化。被告对调整规划的事宜未通知原告，也未与原告达成新的安置协议。被告举示对刘家桂的安置补偿合同，拟证明XX路门面的市场均价为20000元/平方米，原告对此不持异议。被告永力公司于2012年8月31日取得”XXXX”项目商品房预售（预租）许可，于2012年9月开盘销售，于2015年4月23日取得建竣备字[2015]6号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。被告在项目开盘销售前未通知原告。根据《房屋拆迁安置补偿合同》第十二条载明”XXXX”项目由被告渝云公司彭水分公司与被告永力公司共同开发。渝云公司的营业执照记载的营业范围表明其为建筑公司，永力公司为具备房地产开发经营资质的企业，”XXXX”项目商品房物业登记权利人亦为被告永力公司。2013年8月25日，被告渝云公司彭水分公司、永力公司XXXX项目开发部共同向何立新发文”XXXX”房屋置换（补偿）安置定位通知，内容为：何立新拆迁户：根据二O一O年十二月八日你与渝云公司彭水分公司和永力公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》的约定。我司现通知你于二O一三年八月三十日前来XXXX项目工程指挥部与开发部蒲建国联系房屋置换（补偿）安置定位事宜，并与永力公司XXXX项目开发部签订《“房屋拆迁安置补偿合同”定位安置的补充协议》；同时，持所签订的《“房屋拆迁安置补偿合同”定位安置的补充协议》与工程部刘伯安联系房屋墙体封隔及装修管理的相关事宜。特此通知。2013年9月10日，原、被告双方安置问题进行过一次协商，双方未达成一致意见。2013年12月25日，被告向原告发函要求完善定位安置、签订补充协议，原告何立新签署意见为“函中内容很多不实，收到此函”。2014年1月2日，原告何立新向被告渝云公司彭水分公司、永力公司发出“有关《房屋拆迁安置补偿合同》房屋安置位置确认等问题的函”，其与本案相关的主要内容为：一、根据《房屋拆迁安置补偿合同》第六条第二款，现何立新、范廷辉选择安置”XXXX小区进口处（即靠刘兵摩托那幢）XX街XX街XX层（即XX街XX楼）安置营业用房建筑面积600平方米。安置房屋应在轴与轴之间，安置面积超过应安置营业用房面积时，在乙方的住房面积中减出，同时乙方按500元/平方米补足住房与营业用房之间的价格差额。由于刘兵摩托那幢房屋已经拆除，拆除时贵方对我们的安置位置未协商，我方现选择靠刘兵营业用房的位置。二、安置XX路门面50平方米位置无争议（按现状测绘图超过50平米不补差）。三、“安置何立新住房1600平米，何立新可以任选两套住房”未落实，开盘前未通知我，住房位置落实也未达成协议，严重违背合同。四、根据《房屋拆迁安置补偿合同》第九条约定，办证给何立新、范廷辉、何雨浓等人的所有办证税、费由甲方承担。五、提请注意合同第十一条逾期还房应支付利息。六、提请注意合同第十七条，违约方应承担违约金200万元。2014年8月21日渝云公司彭水分公司、永力公司与刘龙兵（本案中“刘兵”、“刘兵摩托”等称谓即指刘龙兵户）、彭琼签订“位置确认、安置结算”协议，其中“营业用房”词条下包括“门面部分”和“综合用房”两项内容。2015年5月20日，被告渝云公司彭水分公司、永力公司XXXX项目开发部共同向原告发文即关于完善《房屋拆迁安置补偿合同》房屋定位安置、签订“补充协议”移交房屋的函，内容为：何立新、范廷辉拆迁户：根据二O一O年十二月八日你与渝云公司彭水分公司和永力公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》的约定。XXXX小区XX、XX、XX栋综合楼，已于2015年4月23日取得建竣备字[2015]6号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，经过多次协商，现请你亟时前来落实房屋定位安置、签订“补充协议”办理房屋移交手续。逾期未来办理和完善房屋定位安置、签订“补充协议”办理房屋移交手续，由此造成的相关损失概由你承担。特此函告。原告何立新于2015年5月21日收悉此函。被告举示落款时间为2015年7月9日的“关于何立新《房屋拆迁安置补偿合同》2015年最新谈判决定的补充协议（谈判方案）一份，原告何立新签名表示收到该份文件，但对文件内容未予认可。2015年11月18日，原告何立新向被告渝云公司彭水分公司、永力公司发文即“要求履行房屋拆迁安置补偿合同的告知函”，内容为：渝云公司彭水分公司与永力公司在开发建设彭水县”XXXX”之初，与我签订《房屋拆迁安置补偿合同》，合同中对安置房屋的具体位置、面积及营业用房超面积安置补差单价、物管等条款作了明确的约定。该合同签订后，我方依约履行了合同义务，但贵司因房价上涨、规划变更（未书面通知，且未重新达成位置安置协议）等因素，迟迟不按合同履行前述义务，我的部分楼层、位置选择权也被剥夺，给我造成了巨额经济损失，我方对安置位置、物管、赔偿等合同中的涉及贵司义务的相关内容口头多次进行了明确，现应贵方要求，书面函告贵司。（一）移交XX路商业用房面积约50平方米。这个是与贵方卜总、魏总、蒲建国等人现场共同确认的。确认当时两边的挡墙还没封，双方在现场一致同意：不论面积多于50平方米还是少于50平方米就是这间，对于面积、价差双方互不计较，双方也互不补差。此项由于双方均无争议，故应立即实施安置，减少我方的损失。（二）安置”XXXX”靠XX湾约13米，XX街XX楼安置营业用房建筑面积600平方米。即靠XXX湾方向售楼部楼下，安置梁明远楼上那一层紧靠人行梯道。我方选择超营业用房面积安置，不再选择住房，我按合同约定的500元/平方米补足住房与营业用房之间的差额价款。即负一楼应安置面积为2200平方米。（三）合同中逾期还房的资金利息（依据央行利率标准计算）。（四）贵司按照合同约定支付违约金200万元。（五）倘若2016年1月1日前还未还房就应依合同将XX车库过户给我方。（六）支付逾期还房导致的损失（按相邻出租的价格和时间进行计算）。被告渝云公司彭水分公司、永力公司于2015年11月28日收悉该函。2015年12月12日，被告渝云公司彭水分公司、永力公司向何立新发文即关于“要求履行房屋拆迁安置补偿合同的告知函”的复函，内容为：何立新同志：你于2015年11月28日向我方送达的告知函已收悉，根据你方来函内容及要求，我方根据《房屋拆迁安置补偿合同》的约定以及双方原多次协商的情况，现复函如下：（一）关于移交滨江路商业用房（门面房）的问题，我方无异议，且此前并已明确表态移交给你方，至今未移交的原因是因为你方只承认接受门面，而不同意对门面超面积部分据实补差造成的，故责任不在我方。（二）关于安置和移交营业用房600平方米及用住房调换营业用房之间的差额，我方承认按安置合同约定办理，因你方却曲解合同的本意，只承认交换面积部分补差500元/平方米，而不按市场价格或双方另行协商价格补差所致的状况。另外，关于你方表态要求将A栋安置给梁明远楼上一层即靠刘兵门面平街一层安置你方作营业用房，我方对该楼层也承认，但声明起始位置是靠刘兵门面那间门面房除外还房起算位置，是因为你方提出无理要求，安置营业用房的起算位置从我方门面房位置起算而导致的搁置，故责任在你方。（三）关于合同中约定还房的资金利息问题，我方承认按合同约定办理，计算利息的终止时间2015年4月23日即房屋综合验收签证日期。这是因为至今未能完成安置房屋移交事实的根本原因在于你方不按合同约定办理安置还房事宜，曲解合同，提出超出合同范围的无理要求所致，与我方无关，责任在你方。（四）我方在履行拆迁安置补偿合同中，无违约行为，造成至今未落实安置还房的状况，责任在于你方，故对于我方来讲，不存在违约行为，真正的合同违约方在于你方，要追究违约责任，是我方向你方追究责任。2015年11月8日被告永力公司与文小龙签订的《重庆市商品买卖合同》，即重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司将本案争议的”XXXX”XX栋XX层XX号房屋（建筑面积392.82平方米）出售给文小龙，第三条第（六）内容为：本商品房用途为住宅，属于【普通商品住房】【住宅式公寓】【别墅】【经济适用住房】【限价住房】【其他】；本商品房为非住宅，属于【办公】【商务公寓】【酒店式公寓】【摊位】【门面】【商场】【车位】【仓储用房】【其他用房】。此房屋暂未办理过户登记。2016年6月17日，原告何立新向被告出具“移交承诺书”，内容为：渝云公司彭水分公司、永力公司，经协商，现将2010年12月8日双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》第六条第（一）项“安置该项目XX路除通道和车道外门面由乙方任选一间，面积为50平方米”移交，根据竣工测绘建面60.16平方米，套内面积53.29平方米，超50平方米面积部分在今后履行安置合同中协商解决。XX路的其他门面已另行销售，或者是面积与50平方米的约定面积差距更大，原告已无法作出与约定更接近的选择。同时，2016年8月9日，何立新、何雨浓、范廷辉等人作出质证意见，表示对该商业门面市场价格为20000元/平方计算予以认可。2016年7月8日，被告永力公司向原告何立新账户支付合同约定的资金利息624456元。被告渝云公司彭水分公司当庭陈述，被告对合同约定的住房1600平方米，现只留有1389.15平方米，其中XX栋XX层住房11套，二层2套。对于不足部分愿意按开盘时同层楼房销售价格进行补差。对于营业用房600平方米的问题，被告有能力在满足“轴与轴之间”这一条件的前提下准确封隔出600平方米的营业用房。本院认为，本案是一起房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原、被告之间有《房屋拆迁安置补偿合同》及往来函件等多份书面文件确定双方的权利义务，双方的合同符合法律规定，未见无效情形，双方应履行合同的内容，受合同约定的权利义务规制。合同法律关系应当遵循诚实信用与意思自治的原则，合同纠纷应当严格按照双方的约定进行处理，对存在争议的条文严格按照书面文本的意思进行综合解释，而不应当随意否定合同的效力，或对合同作出明显违背字面意思的解释。从合同法对无效约定的规定（相对于民法通则中对无效民事行为的规定）亦可以看出，合同法律关系中对意思自治的高度尊重。一、本案的争议：1、被告永力公司是否是本案的适格被告；2、合同约定的门面50平方米、营业用房600平方米、住房1600平方米如何处理的问题；3、资金利息如何起算；4、违约金是否应当承担。焦点一：在《房屋拆迁安置补偿合同》中永力公司虽然是以“合同履约保证人”的名义进行签署，但”XXXX”小区是被告渝云公司彭水分公司与被告永力公司联合开发，且商品房的物业登记权利人为被告永力公司，而合同内容亦明确了重庆市彭水永力房地开发有限责任公司为义务人，故永力公司并不是独立于主债务之外的保证人。焦点二：关于XX路门面的问题。根据《房屋拆迁安置补偿合同》第六条第一项的约定，被告应向原告交付的门面面积为50平方米，位置由原告任意选择。现原、被告通过往来函件及移交承诺书等，已确认了原告要选择的门面为“XXXX小区XX号XX幢XX层XX号建筑面积60.16平方米的商业用房”，XX路的其他门面已另行销售，面积与50平方米的约定差距更大，故原告亦无法作出其他更合理选择。被告对交付门面的位置不持异议，但对超过50平方米部分面积该如何处理？根据被告提交的证据“移交承诺书”和“质证意见”可以证明该门面房已经移交，且原告对于该门面市场价值为20000元/平方米不持异议，故，本院认为对超出部分原告按市场价20000元/平方米补足被告超面积部分的房款为宜，共应补足203200元。其次，根据《房屋拆迁安置补偿合同》第九条的约定，办理产权转移登记税费应由被告重庆渝云建设有限公司承担。对于600平方米的营业用房的认定问题。在审理过程中，本院向原告释明如不能将吊XX判给原告是否愿意主张吊XX或吊XX，原告表示如法院不能将吊XX判给他，就不主张吊XX、吊XX。首先，原、被告双方签订合同时，合同第六条第一、二、三款分别界定了门面、营业用房及住房，对于门面，该条第一款已经说明了只有50平方的门面用房可选；对于该条第二款的营业用房应当与第一款中的门面予以区别，不能再认定营业用房中的600平方米包含门面，故应当由被告在吊XX（931.03平方米）或吊XX（936.94平方米）中选择，以最接近合同约定的数值为准，将吊XX划给原告为宜；其次，根据原告的真实意思，其诉求必须主张吊XX，如不能获取，就不主张其他营业用房，根据其意思表示，实则是作出诉讼请求变更，现本院认定吊XX为门面房，不应当将该房屋补偿给原告，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于合同约定的1600平方米的住房，虽然被告表示已经预留1389.15平方米，但根据合同第六条第（二）款，营业用房存在超面积情况，如存在超面积就应当在住房中予以减出，现安置营业用房的面积未明确，对于安置住房面积亦难以确定，故对于住房安置亦不在本案中进行处理。焦点三、关于三被告是否应当支付原告逾期还房的资金利息的问题。根据《房屋拆迁安置补偿合同》第十条、第十一条的约定，被告应当确保原告在2013年12月31日前回迁，逾期不能回迁则被告承担资金利息。被告于2015年4月23日取得建竣备字[2015]6号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，至此时方才具备回迁安置的条件，同年5月20日，被告渝云公司彭水分公司、永力公司XXXX项目开发部共同向原告发文即关于完善《房屋拆迁安置补偿合同》房屋定位安置、签订“补充协议”移交房屋的函，原告于2015年5月21日收到该函。表明被告已经明确告知原告进行交房及签订相关补充协议，进行了意思表示，故，对于资金利息计算的终止日期，应当计算至2015年5月21日。资金利息的具体计算为：以6750000元为本金，以6.72‰为月利率，自2014年3月1日起至2015年5月21日止共计14个月零21日，按月计算其总额为665767.74元，被告重庆市永力房地产开发有限责任公司已支付至2015年4月23日的利息624456元，还应支付41311.74元。焦点四、被告是否构成违约及违约金的承担。首先，《房屋拆迁安置补偿合同》第十一条约定：“逾期还房的处理办法。甲方应在本合同第十条约定的临时过渡期期满前保证乙方按期回迁，如在二O一三年十二月三十一日前逾期不能回迁的，日期从二O一四年三月一起，本金按房屋建筑面积2250㎡按3000元/㎡计算金额为675万元，按农行利率6.72‰计算，按季由甲方主动支付利息给乙方（户名：何立新、开户行：农行、帐号622848047037491XXXX）。至二O一六年一月一日甲方还未交房，属甲方违约，除人力不可抗拒的因素外。”2015年5月21日前，被告已经支付资金利息，2015年5月21日后，被告已经告知原告选房，只是因双方分歧导致未能选房成功，原告主张被告未能按时交付房屋构成违约不成立。其次，被告辩称其不存在违约行为，至今未完成安置的原因在原告方。本案中原、被告双方就合同履行的问题进行过多次口头协商并有往来函件进行意思表示，均未达成一致意见，分歧在于三被告在房屋规划发生改变后，未能及时与原告签订补充安置协议，同时在给原告安置房屋之前，已经将合同约定的部分房屋进行出售，从而剥夺了原告选择安置房屋的权利，对于三被告的行为，本院认为构成违约，应当承担违约责任。对于违约金金额，本院对被告进行释明，被告首先认为其不构成违约，如构成违约，其只承担50000元违约金。从被告的意思表示可以认定为其要求减少违约金。本案三被告未能保障原告选择房屋的权利，是造成合同未能如约履行的一方面，三被告应当在原告所受损失上承担相应违约责任。原告本享有选择XX层整层，合同约定如超出安置营业用房的600平方米，原告按500元/米补偿被告损失，但原告现丧失选择权利，即损失了800000元（1600平方×500元/米）的利益。另，对于门面、营业用房、住房共2250平方米的综合租金酌情认定为200元/平方米/年，从2016年1月1日起计算至2017年8月31日止，共20个月即750000元（200元/平方米/年÷12月×2250平方米×20月）损失，因违约金上限不超过实际损失的30%，故，违约金酌情认定为465000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆渝云建设有限公司、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内将彭水苗族土家族自治县XX街道XX社区XX路”XXXX”XX号XX幢XX层XX号商业用房交付给原告范廷辉，并配合原告范廷辉办理过户转移登记，办理过户转移登记所需税费由三被告承担，建筑面积超过50平方米的部分10.16平方由原告范廷辉向被告重庆渝云建设有限公司、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司按市场销售价20000元/平方米补足价款203200元；二、被告重庆渝云建设有限公司、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告何立新、范廷辉支付逾期回迁的资金利息41311.74元（扣除已经支付的624456元）；三、被告重庆渝云建设有限公司、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告何立新、范廷辉支付违约金465000元；四、驳回原告何立新、范廷辉、何雨浓的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元（原告何立新、范廷辉、何雨浓已预交30800元），由原告何立新、范廷辉、何雨浓负担26602元，由被告重庆渝云建设有限公司、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司负担5198元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  黄 宽代理审判员  杜文浩人民陪审员  张 彬二〇一七年九月二十八日书 记 员  严 怡