江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第694号
上诉人（原审被告）陈某，女，1982年8月9日生，汉族，南京市排水管理处闸站所职工。
委托代理人张琴锋，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张某，男，2012年2月23日生，汉族。
法定代理人陈某（系张某母亲），女，1982年8月9日生，汉族，某所职工。
被上诉人（原审原告）林桂英，女，1922年10月6日生，汉族。
委托代理人陈玉，江苏马健律师事务所律师。
委托代理人张秀华（系林桂英女儿），女，1951年5月3日生，汉族。
原审被告张开顺，男，1956年5月26日生，汉族，无业。
原审被告韩星云，女，1956年8月30日生，汉族，某公司退休职工。
上诉人陈某、张某因与被上诉人林桂英、原审被告张开顺、韩星云房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2013）玄锁民初字第459号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈某及其委托代理人张琴锋，上诉人张某的法定代理人陈某，被上诉人林桂英的委托代理人陈玉、张秀华，原审被告张开顺到庭参加诉讼。原审被告韩星云经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林桂英原审诉称，张强系林桂英孙子，双方于2012年3月签订房屋买卖协议，林桂英将位于南京市玄武区月苑一村某幢208室房屋以70万元出售给张强，合同签订后，双方办理了该房屋所有权变更登记手续，但张强一直未按合同约定支付价款。2012年5月15日张强因交通事故死亡，张开顺、韩星云、陈某、张某系张强的法定继承人，2013年4月5日林桂英向张开顺、韩星云、陈某、张某发出通知要求支付房屋价款，但张开顺、韩星云、陈某、张某一直未支付。2013年4月15日林桂英通知张开顺、韩星云、陈某、张某解除与张强签订的房屋买卖合同，并要求办理产权过户手续，但房屋目前依然登记在张强名下。现要求判令解除林桂英与张强签订的房屋买卖合同，将房屋产权变更到林桂英名下。
张开顺原审辩称，张开顺系林桂英之子。2012年3月20日，林桂英病重，张开顺考虑到自己只有张强一个儿子，遂瞒着其他姐妹，违背母亲的意愿，将母亲带到房产登记部门，按自己的意愿办理了房屋买卖手续。现同意林桂英诉请，协助办理房屋过户手续。
韩星云原审辩称，韩星云放弃继承张强的遗产，对本案不发表意见。
陈某、张某原审辩称，1、涉案房屋已变更登记至张强名下，陈某、张某与林桂英之间不存在买卖合同关系，林桂英诉请无事实和法律依据。2、林桂英与张强之间并非真实的房屋买卖关系，而是林桂英将涉案房屋赠与给张强，以买卖方式办理过户手续。首先，张强是林桂英唯一的孙子，张强自小在林桂英身边长大，林桂英很疼爱张强，张强也非常孝顺林桂英，双方之间存在赠与的感情基础。其次，林桂英已九十多岁高龄，不存在通过买卖房屋获取对价的动机，反而对自己财产进行处分的可能性更高。张开顺曾在电视台录制节目时也陈述了林桂英把房屋给张强的情况，张开顺当庭否认该事实，请求法院单独向林桂英了解情况。林桂英至今仍念念不忘唯一重孙张某，如果林桂英愿意，陈某同意将涉案房屋过户至张某名下。第三，张强没有实际能力支付房屋价款，双方签订的买卖合同填写简易，不符合真实的房屋买卖合同形式，该合同的签订并非是为了取得房屋对价，而是为了办理房屋过户手续。综上，目前房屋已过户至张强名下，该赠与不可撤销。房屋买卖近两年，才要求支付房屋价款也不符合双方之间签订合同的真实目的，而是林桂英家庭复杂情况引起的，请求法院考虑到林桂英、张开顺、韩星云、陈某、张某之间以及林桂英与众多子女之间的错综复杂关系，也考虑家庭成员间的多起案件，尊重林桂英与张强之间真实的情感及法律关系，驳回林桂英的诉讼请求。
原审法院经审理查明，林桂英系张强的祖母，张开顺、韩星云（已离异）系张强的父母，陈某系张强的配偶，张某系张强的儿子。2012年5月15日张强因道路交通事故死亡。
2012年3月25日林桂英与张强签订《南京市存量房买卖合同》一份，林桂英以70万元价款将坐落于南京市玄武区月苑一村某幢208室（以下简称月苑一村某幢208室）房屋出售给张强。2012年3月29日张强取得了月苑一村某幢208室房屋所有权。2013年4月5日林桂英向张开顺、韩星云、陈某、张某发出催款通知，要求张开顺、韩星云、陈某、张某支付房屋价款，否则解除与张强之间的房屋买卖合同。2013年4月15日林桂英向张开顺、韩星云、陈某、张某发出解除合同通知。2013年5月29日林桂英以张开顺、韩星云、陈某、张某未能支付房屋价款诉至法院，要求解除林桂英与张强签订的《南京市存量房买卖合同》，将房屋产权变到林桂英名下，过户时产生的费用由林桂英承担。
月苑一村某幢208室房屋目前仍由林桂英与张开顺居住使用。
审理中，韩星云当庭表示放弃对张强的遗产继承，对本案不发表意见。张开顺、陈某、张某对未支付林桂英房屋价款的事实，予以认可。
一审争议的焦点为：林桂英与张强签订的《南京市存量房买卖合同》是真实的房屋买卖合同，还是以房屋买卖方式办理房屋过户的赠与行为；合同的签订是否是林桂英真实意思表示；《南京市存量房买卖合同》能否依法解除。
林桂英的委托代理人称，林桂英不知道自己的房屋被出卖，当陈某向林桂英要房子，让林桂英搬走时才知道房屋卖给张强了。林桂英在病危的情况下，被迫带至房产局办理房屋过户手续，无论是买卖还是赠与都不符合林桂英本人的意愿。至今，仍无人支付房屋价款，该合同符合解除条件。林桂英本人在庭审中明确表明，房屋不知道已出卖给张强，也不同意将房屋给张某，自己的房屋谁都不给。
张开顺称，张强与陈某结婚后，陈某一直想要林桂英的房子，但林桂英没同意。2012年2月23日，张某出生后，张强说林桂英的房子如果不给他们，他们就要离婚。2012年3月20日，医院给林桂英下了病危通知书，张开顺与张强商量，找到房屋中介公司，3月25日签订了房屋买卖合同，3月27日给林桂英办理了出院手续，将林桂英直接带到房产交易所，林桂英按张开顺的意思签订了《南京市存量房买卖合同》，当时房产交易所认为70万元房屋价格较低，张强还到居委会开具了一份证明，证明林桂英与张强系祖孙关系，这样才办理了房屋过户手续。张强与林桂英办理房屋过户时，林桂英其他子女都不知道，张强当时也口头承诺负责林桂英的生老病死，但没想到房屋过户没多久，张强就出了道路交通事故死亡了。《南京市存量房买卖合同》上林桂英的签字由张开顺代签，林桂英没捺手印。张开顺提交了病危通知书、出院记录、证明一份。
陈某、张某称，张强是林桂英唯一的孙子，又逢张某出生，林桂英将房屋赠与张强符合常理。林桂英住院期间，张开顺及张强经常去看望，不可能做出胁迫林桂英的事。林桂英与张强签订的《南京市存量房买卖合同》系林桂英以房屋买卖的方式将房屋赠与张强的行为。如果林桂英与张强之间系房屋买卖合同关系，但双方未约定合同解除条件，故林桂英不能要求解除合同。涉案房屋已登记在张强名下，因此该房屋所有权的一半应作为张强的遗产处理，房屋价款35万元作为张强的债务，在张强的遗产中先行支付；另一半房屋所有权陈某愿意支付对价35万元。林桂英向张开顺、韩星云、陈某、张某发出催款通知及解除合同通知，直到2013年7月1日为止陈某均未收到。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，林桂英在张强及张开顺的安排下到房产交易部门，与张强签订了《南京市存量房买卖合同》，并依据该合同办理了房屋所有权过户手续，虽然张开顺代替林桂英在合同上签字，但林桂英本人在房产交易现场，故对张开顺代替林桂英签字的行为，应视为林桂英的默许，《南京市存量房买卖合同》依法成立，且合法有效，依法予以保护。林桂英与张强签订《南京市存量房买卖合同》后，张强未支付购房款，经林桂英催告，张强的法定继承人仍未在合理期限内支付购房款，林桂英依法解除合同，符合法律规定，予以支持。张强死亡后，张开顺、韩星云、陈某、张某系张强的法定继承人，鉴于韩星云在本案中明确表示放弃继承张强的遗产，故张开顺、陈某、张某依法应协助林桂英办理房屋所有权及土地使用权的过户手续，韩星云无协助义务。林桂英自愿承担过户时产生的费用，予以准许。陈某、张某抗辩，涉案房屋系林桂英赠与给张强，但未提供证据证明，而林桂英本人在本案审理中已明确表示未将房屋赠与张强，也不同意将房屋赠与张某，故对陈某、张某辩称意见，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、林桂英要求解除与张强于2012年3月25日签订的《南京市存量房买卖合同》有效；二、张开顺、陈某、张某于判决生效之日起十日内协助林桂英办理坐落于南京市玄武区月苑一村某幢208室房屋所有权及土地使用权过户手续，过户时产生的税费由林桂英承担。一审案件受理费10800元，由张开顺、陈某、张某负担。
陈某、张某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，陈某、张晨昊从未收到林桂英发出的催款通知。原审判决在林桂英未提供证据证明向陈某及张某发出催款通知、解除通知的情况下，认定林桂英已向陈某及张某催告，属于在认定事实错误的情况下适用法律错误。二、陈某、张某在林桂英起诉前，不知道诉争房屋是通过买卖过户到张强名下的。张强生前，陈某曾问过张强关于诉争房屋的过户一事，张强表示：“这个房子不是过户到你名下，你不要烦这个事，我都已经弄好了”。陈某对林桂英和张强签订房屋买卖合同不知情，只是知道林桂英将诉争房屋给了张强，具体双方是通过交易给的，还是通过赠与给的，陈某不知情。陈某及张某在林桂英诉讼前，并不知晓林桂英将诉争房屋过户给张强，是否需要张强支付对价，林桂英必须要将张强需支付房屋价款的情况告知陈某。林桂英在不通知陈某诉争房屋需支付对价的情况下通知陈某解除合同，无法律依据，侵犯了陈某权益。三、原审判决仅凭张开顺表示收到催款通知就认定通知了张强所有的法定继承人，认定事实错误。林桂英应向陈某发催款通知。他人通知或通知他人都没有法律依据。四、林桂英要求解除合同并不是因为张强及其法定继承人未支付房屋对价，其要求解除合同的真正原因是张强突然遭遇车祸去世，不想诉争房屋被张强妻子陈某取得。1、林桂英知晓张强没有支付能力，将诉争房屋过户给张强，没有要张强支付70万元对价的真实意思表示。《南京市存量房买卖合同》于2012年3月25日签订，合同第四条对付款时间进行约定，交易过户时一次性支付全额房款。合同第五条约定，2012年5月1日正式交付房屋。合同对延迟付款及延迟交付房屋的违约责任均未约定。2012年3月29日双方办理了诉争房屋的过户手续。林桂英在过户时只是要求张强负责其生老病死，并没有要求支付房屋价款。直至张强去世，林桂英都未向张强主张过房款。2、张强2012年5月15日遭遇车祸去世，陈某与林桂英家庭因众多原因产生家庭纠纷。林桂英等不愿意诉争房屋由陈某取得，遂于2013年4月18日提起诉讼，要求解除林桂英与张强签订的房屋买卖合同。陈某在得知张强在诉争房屋过户时承诺负责林桂英生老病死的情况后，同意将张强的死亡赔偿金分配给了林桂英。五、林桂英与张强签订《南京市存量房买卖合同》具有共同的合同目的。本案中，林桂英与张强房屋买卖较为特殊，双方为祖孙关系，将房屋过户到张强名下是双方的真实意思表示，林桂英签订合同的目的不是为取得价款，其与作为买方张强签订合同的目的一致，即将诉争房屋过户至张强名下，由张强取得房屋所有权。林桂英、张强实际履行方式变更了购房合同中付款和交房的约定。六、原审庭审中，陈某知晓林桂英要求张强法定继承人支付房款对价70万元的要求后，明确表示愿意给付。原审支持合同解除有效，显失公平，违背市场交易稳定原则。在林桂英起诉前，陈某不知道林桂英将诉争房屋过户给了张强，是否需要张强支付对价70万元。一审庭审中，陈某表示，如果林桂英将房屋卖给张强，其愿意依法支付对价。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判驳回林顺英的诉讼请求。
被上诉人林桂英答辩称，林桂英依法解除合同，符合法律规定。张强去世后，在其遗产分割前，被继承人的债务属于所有继承人的连带债务，债权人可以就债务人中的一人、数人或者全部，请求其全部或者部分债务。1、陈某作为张强的继承人，对涉案房屋买卖合同是否知情，不能作为阻碍林桂英行使债权的理由。2、关于合同的效力，一审中林桂英已经强调该合同是林桂英在张开顺、张强的胁迫下签订的合同，林桂英依法向张强的法定继承人之一张开顺发出了催款通知和解除合同通知并委托张开顺通知陈某催交房款及解除合同。张强去世后，其遗产分割前，是属于全体继承人共同共有，其债务属于连带债务。作为债权人，林桂英有权选择其中一人或者数人行使债权。
二审中，上诉人陈某和张某对被上诉人林桂英与张强之间系房屋买卖关系不持异议，也认可该合同的效力。
另，二审中张开顺陈述，林桂英曾经向其发出过催款通知要求陈某等人交房款，其告知了陈某，给陈某打了电话，陈某回答她不管这个事情，后林桂英要求解除合同，其又打电话给陈某，陈某没有接，其又发了短信给陈某。关于向陈某打电话的情况，时间是2013年4月5日，电话记录在其手机中，当时其向陈某说明奶奶（林桂英）问她要钱。陈某对此陈述，“当时是打电话给我，我就跟张开顺说我没有钱，因为钱在单位”。关于向陈某发短信的情况，张开顺提供了一份其在2013年4月15日发给陈某的短信，内容为：“上次通知你奶奶催要房子钱一事，你不管没钱。现在奶奶要收回房子特再次通知你解除合同”。陈某、张某质证认为，对该份证据的真实性无异议。确实收到了张开顺发来的一条短信，但具体内容不记得了。张开顺通知陈某解除合同的主体不适格。张开顺在本案中也是债务人，与陈某的地位是相等的，且短信内容无法看出张开顺向陈某催要房款获得了林桂英的授权。该短信并不能成为解除双方合同的依据。林桂英质证认为，对该证据的真实性、关联性、合法性无异议。林桂英曾在2013年4月5日通过张开顺电话通知陈某支付房款，但陈某收到通知到并没有按期支付，所以林桂英再次在2013年4月15日通知陈某解除合同。林桂英认可张开顺的通知行为。林桂英当时口头委托张开顺，并将催交购房款及解除合同通知书分别都给了张开顺，要求张开顺转交给陈某。从张开顺和陈某在审理期间的陈述看，陈某对上述事实是明知的。
以上事实，有张开顺提供手机短信记录、庭审笔录、谈话笔录等在卷证实。
一审查明的其他事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据相关法律规定，合同签订后，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。案涉房屋买卖合同约定被上诉人林桂英将涉案房屋卖与张强，张强于交易过户时一次性支付全额房款，被上诉人林桂英将涉案房屋过户至张强名下。因该房屋系张强与陈某婚姻存续期间取得，故应作为张强与陈某的夫妻共同财产，因取得该房屋所负担的支付房款的义务应属于夫妻共同债务。后因张强身故，且未指定遗产继承人或遗赠人，故该房屋中属于张强的财产份额和债务份额均应当由其法定继承人（配偶、子女、父母）即陈某、张某、张开顺（韩星云明确表示放弃继承）继承和承受。因张强和陈某取得涉案房屋产权后未支付房款，故原房屋产权人林桂英有权向陈某和张强的法定继承人催告履行，若陈某和张强的法定继承人经催告后在合理期限内仍未支付房款，林桂英可以解除合同，但应当通知陈某和张强的法定继承人，合同自通知到达对方时解除。综合以上分析和上诉人的上诉理由，本案二审的争议焦点为：一、林桂英是否催告过陈某和张强的全部法定继承人履行合同。二、林桂英是否通知过陈某和张强的全部法定继承人解除合同。三、林桂英解除合同的通知书是否生效。一、关于林桂英是否催告过陈某和张强的全部法定继承人履行合同的问题。关于该事实，张开顺承认林桂英曾向其催缴房款，张开顺在2013年4月5日打电话转告了陈某。林桂英认可当时系委托张开顺催告陈某。陈某亦承认当时接到该电话，但称自己没钱。因上诉人张某年幼，其母陈某系其法定代理人，陈某收到催缴通知即视为张某收到通知。故本院对林桂英催告陈某和张强的全部法定继承人的事实予以确认。现上诉人陈某和张某上诉称没有收到催款通知，该主张没有事实依据，本院不予采纳。二、关于林桂英是否通知过陈某和张强的全部法定继承人解除合同的问题。关于该事实，张开顺提供了2013年4月15日向陈某发出的内容为解除合同的手机短信，林桂英称该通知系委托张开顺发送。陈某确认收到了该短信，并陈述该短信的内容是要房子。因上诉人张某年幼，其母陈某系其法定代理人，陈某收到解除合同通知即视为张某收到该通知。故本院对林桂英通知陈某和张强的全部法定继承人解除合同的事实予以确认。现上诉人陈某和张某上诉称被上诉人解除合同的目的并非张强及其法定继承人未支付房屋对价、而是因为不愿陈某取得涉案房屋，因此不同意解除合同，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。三、关于林桂英的解除合同通知书是否生效的问题。本案中，林桂英的解除合同通知书是否生效应具备以下条件：一是林桂英解除合同前给了上诉人陈某、张某合理的履行期限；二是陈某对此没有异议或者有异议后经人民法院或者仲裁机构处理未确认该解除合同通知无效。关于林桂英解除合同前是否给了陈某和张某合理的履行期限。从本案查明的事实看，合同签订时间为2012年3月25日，合同约定过户时（即2012年3月29日）支付全额房款，林桂英催缴房款时间为2013年4月5日，林桂英通知解除合同时间为2013年4月15日。也就是说付款期限届满后一年多时间里陈某等未支付房款，林桂英催告后陈某又答复称没有钱，鉴于以上情况，本院认为林桂英已经给了陈某合理的履行期限。关于陈某收到解除合同通知后的意见，陈某于2013年4月15日收到该通知，林桂英于2013年5月29日提起本案诉讼。故该合同解除通知于2013年4月15日已经生效。合同解除通知生效后，双方之间已不存在房屋买卖合同关系，陈某、张某在本案审理过程中要求支付房款，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，陈某和张强的全部法定继承人经林桂英催告后未在合理期限内履行合同，林桂英有权通过通知陈某和张强的全部法定继承人的方式解除合同，该通知已于2013年4月15日生效，双方之间的合同应于同日解除。上诉人陈某、张晨昊的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费10800元，由上诉人陈某、张某负担。
本判决为终审判决。
审判员 郝莉坤
审判员 曹 艳
审判员 夏海南
二〇一四年十月十七日
书记员 金丽丽