浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终2138号
上诉人（原审原告）嵊州市仁鑫物业管理有限公司，住所地嵊州市鹿山街道工农三路110号锦越名都小区传达室。
法定代表人刘长源，董事长兼执行董事。
委托代理人（特别授权代理）朱汉军，浙江大丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵祥。
委托代理人（特别授权代理）应胜南，浙江计然律师事务所律师。
上诉人嵊州市仁鑫物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2016）浙0683民初1674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，原告于2014年12月17日与嵊州市锦越名都业主委员会订立了《物业服务合同》一份，合同约定：业主委员会委托原告进行物业管理，委托管理期限为两年，自2015年1月1日零时起至2016年12月31日8时止。收费标准为多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元，坡屋（别墅）每平方米0.7元，商业用房每平方米1元，向嵊州市仁鑫物业管理有限公司交纳；交费时间从当年3月1日起至8月31日止，逾期交纳的从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金，滞纳金总计不应超过业主应交的物业管理服务费。原告与嵊州市锦越名都业主委员会签订的物业服务合同中涉及的“坡屋”即为别墅。被告系锦越名都小区50幢的业主，房屋建筑面积为445.22平方米。根据合同其2015年1月1日起至2015年12月31日应向原告支付物业管理服务费3739.85元（0.7元/㎡·月×445.22㎡×12月＝3739.85元）。原告分别于2015年8月15日、2015年11月15日以张贴公告的方式向被告催缴物业管理服务费，被告因与原告在缴费面积上未达成一致意见而未缴纳物业管理服务费。
原审法院审理认为，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、赵祥支付嵊州市仁鑫物业管理有限公司物业管理服务费3739.85元，款限于判决发生法律效力之日起十日内付清。二、驳回嵊州市仁鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告赵祥负担（款已由原告自愿先行垫付，款限被告于判决发生法律效力之日起十日内径付原告）。
原审判决作出后，上诉人嵊州市仁鑫物业管理有限公司不服，提起上诉称：一、一审错把房产权证记载“住宅建筑面积”理解为被上诉人的“拥有建筑面积”。上诉人与嵊州市锦越名都业主委员会签订的锦越名都小区物业管理服务合同第二十条第2项就物业管理服务收费标准明确规定：多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元，坡屋（别墅）每平方米0.7元，商业用房每平方米1元，向乙方（上诉人）交纳。表明上诉人向业主收取物业管理服务费以业主“拥有”的建筑面积计算。所谓“拥有”，据词面基本解释是“领有；具有”的意思。回到本案，拥有建筑面积应当是指业主具有所有权的建筑面积和使用权的建筑面积之总和。“拥有”与“所有”有明显区别，拥有的建筑面积不能片面理解为业主具有所有权的建筑面积。据嵊州市房地产登记簿记载，被上诉人在锦越名都小区别墅区50﹟别墅的住宅建筑面积为445.22平方米，另有地下室97.56平方米、坡屋69.09平方米、车库一间。附记的内容合法有效，与主文的记载有同等效力。即为被上诉人所有的建筑面积是455.22平方米，另有使用的建筑面积166.65平方米，除车库外，被上诉人合计拥有实际建筑面积611.87平方米的物业。本案上诉人主张按608.92平方米建筑面积向被上诉人收取年物业管理服务费5031元，已经放弃了部分合法权益。可是一审法院仅按被上诉人住宅建筑面积455.22平方米计算物业管理服务费，明显不符合上诉人与嵊州市锦越名都业主委员会就物业管理服务收费标准达成的合意。二、以业主具有所有权的建筑面积计算物业管理服务费违背公平原则。从对价角度评判，上诉人为锦越名都小区提供物业服务，为拥有建筑面积多的业主提供了更多的服务；从维护诚信原则和公平原则的法理上分析，物业管理涉及到小区的每个角落，上诉人既要对有所有权的建筑面积进行物业服务，又要对具有使用权的物业进行服务。上诉人服务的实际面积应该是地下室、坡屋和住宅面积的总和。被上诉人接受了上诉人的服务，不按相应的对价支付物业管理服务费，显然于法无据，且对仅具有所有权建筑面积物业，没有使用权建筑面积物业的小区几百户人家也是不公平的。故上诉人按物业管理服务合同第二十条第2项物业管理服务收费标准要求被上诉人支付物业管理服务费合情合理合法。三、一审不支持逾期违约金明显不当。上诉人与被上诉人之间存在物业管理服务费缴纳多少的争议，而不是是否要缴纳的问题，退一步讲，即使被上诉人对上诉人就物业管理服务费计算有异议，那么被上诉人也应当按其自己认为应予支付的金额及时、足额地支付给上诉人，有异议部分通过正当、合法的途径再进行解决。支付物业管理服务费有多种形式，可以现金、汇款支付；可以支付宝、微信支付。事实上，被上诉人至今未付分文，仅是以有异议为借口拒付，属明显的违约行为。至于上诉人拒绝收取其物业管理服务费之说，没有事实依据。一审法院一方面确认被上诉人逾期违约的事实，另一方面又以“并非无故拖欠”为由不支持上诉人的逾期违约金请求明显不当。另被上诉人购买涉案房屋的商品房买卖合同中也显示地下室和坡屋应计入建筑面积。综上，请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人赵祥答辩称：一、上诉人在上诉状中关于“拥有”的解释是其自创的。建筑面积是有所有权的，没有所有权的面积不能称为建筑面积。既然房产证上没有登记为建筑面积，那就不是建筑面积。没有所有权当然不存在拥有，没有所有权就不需要承担物业管理费。二、至于上诉人提供物业服务的问题。从一审到二审，上诉人并没有任何证据证明其为被上诉人产权证以外的面积提供了物业服务，不仅如此，上诉人为产权证以内的建筑面积提供的物业服务质量也比较差。三、至于违约金问题。上诉人与被上诉人之间存在巨大争议，争议的面积将近产权证建筑面积的一半，在如此大的争议下，被上诉人无法缴纳物业费。上诉人称可以先按照被上诉人自己认为的数额进行缴纳，这是美好的想象。作为业主，如果不按照物业公司的数额缴纳，就无法缴纳。故在此情况下，业主拒缴物业费正常。被上诉人承诺，不管二审结果如何，被上诉人会按二审判决缴纳物业费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人嵊州市仁鑫物业管理有限公司在二审中向本院提交情况说明一份，要求证明按照产权证登记的建筑面积收取物业管理服务费的事实。被上诉人赵祥质证认为，该情况说明不符合单位证据形式要件，没有单位负责人或者经办人签名，怀疑是上诉人利用职务之便盖的章，且该情况说明的内容与物业管理服务合同及一审判决均不矛盾。本院认证认为，该情况说明系单位出具的证明材料，应当由单位负责人及经办人签名或者盖章，且不能达到上诉人的证明目的，故本院不作为有效证据予以认定。
被上诉人赵祥在二审中未提供新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的一致。
本院认为，上诉人与嵊州市锦越名都业主委员会签订的《锦越名都小区物业管理服务合同》主体适格，系双方的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。上述合同对上诉人及每一位嵊州市锦越名都小区的业主均有约束力，双方均应按合同约定的条款履行相应的义务。合同签订后，上诉人为被上诉人所在小区提供了物业管理服务，被上诉人也实际接受了上诉人的物业管理服务。被上诉人至今拖欠2015年的物业管理服务费未付，上诉人要求被上诉人支付欠付的物业管理服务费符合法律规定。双方的争议焦点在于：物业管理服务费的缴纳面积如何计算？上诉人主张应按照涉案房屋房产证上的全部面积（包含附记栏中记载的面积）为标准计取物业管理服务费，被上诉人则认为物业管理服务费的计算应以房产证上记载的建筑面积为基准。经审查，《锦越名都小区物业管理服务合同》中约定：“本物业管理公共服务费，……多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.50元，坡屋（别墅）每平方0.70元，商业用房每平方米1.00元，向乙方交纳”，该约定明确被上诉人所在小区物业管理服务费的收费标准为按房屋的建筑面积计取，且上述物业合同中亦未对坡屋（别墅）的物业管理服务费收取问题进行特别约定，而涉案房屋的产权证上记载的房屋建筑面积为445.22平方米，故被上诉人仅需按照445.22平方米的标准向上诉人缴纳物业管理服务费即可。上诉人提出房产证附记栏中记载的面积也应计入物业管理服务费缴纳面积之主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
至于被上诉人是否需要支付违约金的问题。本院认为，被上诉人并非无故拖欠上诉人物业管理服务费，其系因与上诉人在缴纳面积上存在较大争议而未能及时向上诉人缴纳，故对于上诉人要求被上诉人支付违约金之主张，本院亦不予采信。
综上，上诉人嵊州市仁鑫物业管理有限公司的上诉请求理由不足，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人嵊州市仁鑫物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
代理审判员 徐燕飞
代理审判员 叶利翔
二〇一六年七月四日
书 记 员 叶 婷