黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第29号
上诉人（原审被告）韩卓然，住哈尔滨市道外区。
委托代理人韩达，住哈尔滨市道里区。
委托代理人邓阜蒙，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨乐群，住哈尔滨市道里区。
委托代理人张健，黑龙江益朋律师事务所律师。
上诉人韩卓然因与被上诉人杨乐群房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民三民初字第1730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩卓然及其委托代理人韩达、邓阜蒙，被上诉人杨乐群及其委托代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年11月16日，韩卓然、杨乐群签订二手房购房合同，合同主要约定：韩卓然将坐落于哈尔滨市道里区新阳路773号紫金城小区十号楼一单元21层1号（建筑面积为91.77平方米，使用面积为53.46平方米）的房屋卖给杨乐群；房屋总价为陆拾柒万元整；杨乐群在2012年11月16日前付给韩卓然定金叁万元整，定金在杨乐群最后一次付款时充抵房款，房屋价款杨乐群在更名时一次性付清人民币陆拾肆万元整；韩卓然2012年12月1日正式交付房屋；韩卓然、杨乐群定于2012年11月28日前到房地产主管部门（开发商）办理过户手续，申请办理更名手续。杨乐群分别于2012年11月6日向韩卓然支付定金1万元，2012年11月7日向韩卓然支付定金2万元，2012年11月11日向韩卓然支付购房款64万元。韩卓然于2012年12月1日将该房屋交付给杨乐群。韩卓然于2013年9月16日取得该房屋的房屋所有权证书。另查明，2013年9月18日，韩卓然得知房屋买卖、更名需要向房地部门缴纳购房款，进行第三方资金监管，韩卓然至今未向房地部门缴纳购房款。
杨乐群诉称：杨乐群于2012年11月16日购买韩卓然位于哈尔滨市道里区新阳路773号紫金城小区十号楼1单元21层1号房屋，双方签订了房屋买卖协议，杨乐群支付了全部房款，并取得了房屋。后杨乐群多次找到韩卓然，要求其配合办理产权变更，将房屋过户到杨乐群名下，韩卓然拒不配合。现杨乐群要求韩卓然履行房屋买卖合同，配合杨乐群将坐落于哈尔滨市道里区新阳路773—10号1单元21层1号房屋所有权人变更为杨乐群并赔偿损失75864.10元（2012年11月28日至2014年10月24日购房款67万元的利息损失，年利率6.03%，按照人民银行同期贷款利率计算）。
韩卓然辩称：按照双方购房协议，更名过户手续由杨乐群负责办理，韩卓然配合，但是至今杨乐群没有为办理更名过户手续找到韩卓然，现杨乐群起诉韩卓然与事实不符。韩卓然自始至终积极配合杨乐群办理更名过户手续，韩卓然的房产证办理就是例证。至于到现在双方还没办完更名过户手续，完全是由于杨乐群在办理更名过户手续的过程中，提出双方所签协议以外的过分要求造成的。
原审判决认为：杨乐群、韩卓然签订的二手房购房合同，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。杨乐群按照约定已向韩卓然交付全部购房款，韩卓然亦应配合杨乐群办理位于哈尔滨市道里区新阳路773号紫金城小区十号楼一单元21层1号房屋产权变更登记，故杨乐群要求韩卓然履行房屋买卖合同，配合杨乐群将坐落于哈尔滨市道里区新阳路773号紫金城小区十号楼一单元21层1号房屋所有权人变更为杨乐群的请求，予以支持。因杨乐群购买房屋时韩卓然尚未取得诉争房屋的所有权证书，且杨乐群知晓上述情况，故韩卓然配合杨乐群办理房屋产权登记的时间应在韩卓然取得争议房屋的房屋所有权证后，即2013年9月16日后。2013年9月18日，韩卓然得知办理房屋所有权变更登记须由购房人先向房地部门缴纳购房款，由房地部门进行第三方资金监管，才能取得变更后的房屋所有权证书。韩卓然知晓上述情况后，应将其从杨乐群处取得的购房款交给房地部门进行资金监管，而韩卓然末缴纳该笔费用，致使房屋更名登记无法进行，此行为已构成违约，韩卓然应按照中国人民银行同期存款利率标准，赔偿杨乐群自2013年9月18日至2014年10月24日期间的利息损失。韩卓然抗辩向房地部门缴纳购房款的义务人为购房人即杨乐群而非韩卓然的主张，因杨乐群已将购房款金额交付韩卓然，韩卓然应将杨乐群交付的购房款交付给房地部门，故对韩卓然该主张不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、韩卓然于本判决生效之日起十五日内协助杨乐群办理位于哈尔滨市道里区新阳路773号紫金城小区十号楼一单元21层1号房屋产权变更登记手续，将该房屋登记在杨乐群名下；二、韩卓然于本判决生效之日起十日内给付杨乐群利息损失23952.50元（自2013年9月18日至2014年10月24日按照中国人民银行同期存款利率3.25%给付）；三、驳回杨乐群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1696元，减半收取848元，杨乐群负担648.50元，韩卓然负担199.50元。
韩卓然不服原审判决，向本院提起上诉称：双方约定在办理房地产买卖过程中的一切费用由杨乐群支付，应依照合同原则履行，办理房屋更名手续中的手续费由杨乐群支付；韩卓然一直同意配合缴纳第三方监管资金，杨乐群想把其购买的房屋登记在其儿子名下，造成韩卓然无法配合办理房屋变更登记，实际上是杨乐群有过错，构成违约；韩卓然已经如期交付房屋，杨乐群一直占有使用房屋，韩卓然理应收取占有房屋价款，杨乐群不存在利息损失问题；合同双方在签订合同时不能预见到“第三方资金监管问题，不可归责于任何一方。综上，双方合同约定杨乐群直接向韩卓然交纳购房款，而非约定向第三方缴纳资金进行监管，请求撤销原审判决第二项，依法改判。
杨乐群辩称：韩卓然称杨乐群违约与事实不符。在房屋买卖合同签订时杨乐群只是提出登记在儿子名下，但是韩卓然不同意，杨乐群又要求更名到杨乐群本人名下，只有取得产权证后才能进行更名，进行监管，韩卓然取得产权证后一直不配合杨乐群办理手续，导致杨乐群无法取得买卖房屋所有权。房屋买卖合同出卖人的基本义务是交付房屋，而主要义务是办理房屋更名过户手续，杨乐群已经履行了房屋买卖合同买售人的全部义务，不动产是以登记为公示方向，只有韩卓然更名过户到杨乐群名下，杨乐群才能取得该买卖房屋的所有权，而韩卓然只是在房屋买卖合同签订后交付了房屋，杨乐群只是取得了该房屋的居住权，并没有取得所有权，韩卓然没有履行更名过户的义务，构成了根本违约，韩卓然在2013年9月16日取得房屋所有权证后应按照房地产部门的要求且积极配合杨乐群办理产权更名手续，这是出卖人履行的义务，杨乐群已经全部支付了购房款，是韩卓然不按房产部门的要求办理第三方资金监管，致杨乐群无法取得房屋的所有权。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
二审期间，双方当事人均未举示新的证据。
本院经审查确认：2012年11月16日，韩卓然、杨乐群签订二手房购房合同，约定：韩卓然将坐落于哈尔滨市道里区新阳路773号紫金城小区十号楼一单元21层1号（建筑面积为91.77平方米，使用面积为53.46平方米）的房屋卖给杨乐群；房屋总价为陆拾柒万元整；杨乐群在2012年11月16日前付给韩卓然定金叁万元整，定金在杨乐群最后一次付款时充抵房款，房屋价款杨乐群在更名时一次性付清人民币陆拾肆万元整；韩卓然2012年12月1日正式交付房屋；韩卓然、杨乐群定于2012年11月28日前到房地产主管部门（开发商）办理过户手续，申请办理更名手续；韩卓然不按合同规定的日期到位办理房产过户以及交付房屋，逾期超过3个月时，杨乐群有权解除合同，解约时韩卓然除将已收的房价款全部退还杨乐群外，还应赔偿所付定金同额的赔偿金给杨乐群；杨乐群全部或一部分不履行合同约定的日期给付房价款时，韩卓然有权解除合同，定金不予退回等。合同签订后，杨乐群分别于2012年11月6日、7日向韩卓然支付定金1万元、2万元，计3万元。2012年11月29日，杨乐群向韩卓然支付其余购房款64万元。2012年12月1日，韩卓然将争议房屋交付给杨乐群。2013年4月7日，韩卓然从哈尔滨鑫庭基房地产开发有限公司取得其名下争议房屋的销售不动产统一发票。2013年8月30日，杨乐群、韩卓然去房产部门申请办理争议房屋韩卓然的房屋所有权证。2013年9月16日，杨乐群、韩卓然在房产部门领取争议房屋韩卓然名下的房屋所有权证。在办理争议房屋所有权证由韩卓然变更杨乐群名下的过程中，杨乐群提出将争议房屋所有权更名到其儿子名下，韩卓然不同意将争议房屋所有权更名到杨乐群儿子名下，同时双方在房产部门得知办理房屋所有权变更须由购房人先向房产部门缴纳购房款，由房产部门进行第三方资金监管，导致该房至今未能办理更名。
本院认为，关于韩卓然是否怠于履行协助杨乐群办理更名义务问题。双方签订的《二手房买卖合同》（以下简称《合同》）第四条2项虽约定“双方定于2012年11月28日前到房地产主管部门（开发商）办理过户手续。申请办理更名手续”，但双方在签订《合同》时，杨乐群对韩卓然尚未取得案涉房屋产权证、更名手续须待韩卓然取得产权证后进行办理是明知的。2013年9月16日，韩卓然取得案涉房屋所有权证后，双方未能变更到杨乐群名下的原因是双方未按房管部门要求交付资金监管。而双方签订《合同》时均未预见到办理产权变更须进行资金监管，因此，双方因由谁提交监管资金产生分歧导致未能及时办理不能归责于一方，故不属于韩卓然怠于履行协助义务；关于杨乐群交付的购房款是否存在利息损失问题。杨乐群按照《合同》约定向韩卓然支付陆拾肆万元是为购买房屋而支付的对价。在其实际占有、使用韩卓然交付的房屋后，其所付购房款已属韩卓然所有。因此，杨乐群为购房而支付的购房款不会产生利息损失；关于韩卓然是否承担违约责任问题。双方签订的《二手房买卖合同》（以下简称《合同》）第三条虽约定“房屋价款乙方（杨乐群）在更名时一次性付清陆拾肆万元整”，但在履行过程中，杨乐群于2012年11月29日，即韩卓然取得产权证前即将陆拾肆万元购房款（定金除外）一次性交付给韩卓然的行为，表明双方以该实际履行行为变更了《合同》第三条关于付款期限的约定，且双方签订《合同》第三条亦未约定由韩卓然将购房款交给房地部门进行资金监管，杨乐群要求韩卓然交付监管资金不属于合同约定的义务。因此，原审判决以韩卓然未缴纳该笔费用，致使房屋更名登记无法进行为由，认定韩卓然构成违约，并判令韩卓然按照中国人民银行同期存款利率标准，赔偿杨乐群自2013年9月18日至2014年10月24日期间的利息损失，缺乏事实依据，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民三民初字第1730号民事判决第一、三项；
二、撤销哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民三民初字第1730号民事判决第二项。
一审案件受理费848元，由被上诉人杨乐群负担798元，上诉人韩卓然负担50元。二审案件受理费399元，由被上诉人杨乐群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨凤云
审 判 员 王爱军
代理审判员 郑兴华
二〇一五年四月三日
书 记 员 王春贺