黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳民初字第265号
原告马治平。
委托代理人张德筠。
被告牡丹江市长城房地产开发有限公司。
法定代表人孙来福。
委托代理人刘玉章。
被告牡丹江市天信木业有限责任公司。
法定代表人郑宾加。
委托代理人张兆顺。
被告牡丹江市浙中装饰材料市场有限公司。
法定代表人吴志敏。
原告马治平与被告牡丹江市长城房地产开发有限公司、牡丹江市天信木业有限责任公司、牡丹江市浙中装饰材料市场有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告马治平及其委托代理人张德筠，被告牡丹江市长城房地产开发有限公司的委托代理人刘玉章，被告牡丹江市天信木业有限责任公司的委托代理人张兆顺到庭参加诉讼。被告牡丹江市浙中装饰材料市场有限公司经本院公告送达开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告诉称：2003年10月6日，原告与被告牡丹江市天信木业有限责任公司（以下简称天信公司）签订协议书，约定天信公司向原告借款60万元，借期至2003年12月30日，月息1.5分，天信公司以牡丹江市阳明区光华街59号新建的装饰城二楼营业大厅500平方米营业面积作为抵押。应天信公司的要求，原告实际借给天信公司款项为75万元。2007年12月18日，天信公司与原告达成以物抵债协议书，天信公司用牡丹江市浙中装饰材料大市场（即现在阳明家具市场）二楼营业厅面积550平方米的营业面积抵偿所借原告借款本息。天信公司于同日将该以物抵债协议的具体内容以书面形式通知了本案被告牡丹江市长城房地产开发有限公司（以下简称长城公司）。2014年10月2日，天信公司与原告签订了移交大市场经营资产协议书。从法律上讲，自天信公司与原告签署协议后，实际控制该市场的长城公司即应当将该营业面积的经营权移交给原告，并将从该面积上的商户手中已经收取的租金扣除合理的租赁成本后，所余的租金收益返还给原告。但经反复协商，长城公司不履行上述义务。为此，原告诉至法院，诉讼请求：一、确认原告与天信公司于2014年10月2日签订的移交大市场经营资产协议书合法有效；二、确认原告在移交大市场经营资产协议书所确定的经营面积上依法享有经营权；三、判令长城公司将原牡丹江市浙中装饰材料市场（现阳明家具市场）550平方米面积的经营权移交给原告；四、判令被告立即返还原告应当收取租金收益55000元（自2014年10月24日起至2015年4月30日）；五、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告长城公司辩称：一、《移交大市场经营资产协议书》无效。1.本案所涉及的市场房产系三位被告按份共有，没有具体位置的划分；《移交大市场经营资产协议书》确定550平方米面积的位置四至，明显侵害了长城公司及其它共有人的合法权益，此种恶意串通行为应为无效。2.天信公司将其在本案所涉的市场房产部分面积转移给原告的行为违法。按照法律规定，共有人转让其共有财产时，不得侵害其他共有人的优先购买权，原告与天信公司违法转让共有财产的行为无效。二、原告在本案中所涉的市场房产中无份额。2010年5月28日，本案所涉的550平方米房产已由天信公司确认转让给了本案的浙中公司，本案所涉的市场房产的共有人中没有原告。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告天信公司辩称：1.原告诉讼基本属实。2.原告与被告天信公司之间签订几份转让争议房产协议是事实。
被告牡丹江市浙中装饰材料市场有限公司（以下简称浙中公司）提交书面答辩状辩称：1.本案超过诉讼时效期间。2.本案与浙中公司无任何关系。3.被告浙中公司不应承担任何责任。
本案的争议焦点是：一、原告与被告天信公司签订的协议是否有效；二、各被告是否有优先购买原告的份额及原告是否享有经营权；三、原告要求租金收益是否有证据支持。
原告为支持其主张，向法庭提供如下证据：
证据一、黑龙江省中俄木材集散中心改扩建工程“招商引资”合建合同书1份，时间2002年10月8日；补充协议书1份，时间2013年5月30日；补充协议书1份，时间2004年10月12日，由牡丹江天信集团有限责任公司（天信公司前名称）与长城公司签订的。证明1.天信公司在该合建项目（即现本案争议的阳明家具市场）内实得建筑面积为3600平方米，其中一层1000平方米，二层2000平方米，三层600平方米。长城公司负责办理产权手续。2.根据该合建合同书第六条第3项的约定，天信公司所分得一层、二层建筑面积位置在该建筑西侧。3.根据该合建合同书第十二条的约定，上述二被告持有其签字盖章已确认建筑面积分配及确权的规划设计图，可以确定天信公司所分得的建筑面积位置在该建筑的西侧，天信公司划给原告的经营面积亦包含其中。如被告拒不提供该图纸，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，应当推定原告的主张成立。
被告长城公司对该证据形式要件有异议，1.没有原件加以核对。2.对证明问题有异议。本案涉的市场最后确定的共有方式是按份共有，没有面积的位置。在实际过程中，没有按协议履行，进行了调节和变化。
被告天信公司对证据形式要件没有异议。对其中分配面积，按长城公司所说的，最终没有确定被告长城公司、天信公司的位置。
本院认为，该组证据的签订方是天信公司和长城公司，对其真实性予以采信。
证据二、1.2003年10月6日天信公司与原告签订的借款协议书1份，借款数额为60万元，借期为2个月零24天，月息1.5%。2.借款票据4张，金额为75万元。证明：2003年原告将75万元借给天信公司的事实。
被告长城公司对此证据形式要件无异议，对证明问题有异议，该借款合同与被告长城公司没有关联性。
被告天信公司对证据无异议。
本院认为，该借款协议书是原告与天信公司双方签订的，双方无异议，予以采信。
证据三、补充协议书1份、书面证明1份。证明：1.2007年12月18日原告与天信公司签订补充协议，天信公司在无力偿还原告欠款的情况下，与原告达成了以物抵债协议，天信集团用位于大市场内二楼营业大厅550平方米营业面积抵偿所欠原告债务本息。2.2007年12月18日，天信集团将上述补充协议书中载明的事项通知给长城公司，长城公司并没有主张优先购买权。通知是天信公司的柳经理给长城公司孙经理打电话，原告去送的原件，原告把原件送到孙来福办公室，孙经理说，跟原告说不着，不冲原告说话。
被告长城公司对补充协议书有异议，无法核实补充协议的真伪。对于通知，长城公司没有收到，也无法核实这份材料的真伪，被告长城公司没有见到过这份书证。
被告天信公司对二份材料真实性没有异议。
本院认为，被告天信公司对协议书及书面通知的真实性无异议，本院予以采信。对于是否通知长城公司结合其他证据予以认定。
证据四、1.2014年10月2日天信公司与原告达成的移交大市场经营资产协议书1份；2.2014年10月15日天信公司的声明书1份。证明：（1）为履行以物抵债协议，天信公司将其拥有的位于本案争议的（阳明家具市场）二楼西侧的经营面积的一部分移交给原告。具体位置是二楼西墙起至人行步梯北15米内、人行步梯向北直线36.6米长方形，营业面积550平方米移交给原告，原告同意接收。该协议是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应依法确认该协议书合法有效。（2）由于历史原因该市场二楼营业厅尚不具备办理产权手续条件，天信公司通过签署移交协议书、进行实际移交的方式与原告办理了物权转移手续。
被告长城公司对移交大市场协议书有异议，长城公司并没有同意。该协议书是双方恶意串通，虚拟了所谓550平方米的场地面积位置，侵害了市场的其他产权共有人的合法权益和合法利益，协议是无效的，并且该抵债的行为涉及到对共有财产的分割，而天信公司没有事先告知其他共有人。2014年10月15日声明书，该声明书充分证明原告和天信公司之间是一个债务关系，不涉及房屋产权，不是一个物权转让。
被告天信公司对本组证据真实性没有异议，是双方的真实意思表示，不存在恶意串通。
本院认为，移交大市场经营资产协议书、系因原告和天信公司之间原存在债务关系，由于天信公司多年欠原告的借款，同意给予原告550平方米的营业面积后，又重新签订移交大市场经营资产协议书，并以声明书的方式告知其他共有人，本院对天信公司在自己的份额内给予原告550平方米营业面积的份额予以采信，对其具体位置不予认定。
证据五、录音证据1份（包括光盘和文字整理材料各一份）。证明：1.原告诉前多次与长城公司、天信公司协商解决争议，被告也口头同意确定原告的经营位置，同意返给该经营场地的经营权，但没有履行。2.在天信公司已经将明确具体的营业面积与原告办理了物权转移手续后，长城公司即应当将该营业面积的经营权移交给原告，并将相应的租金收益返还给原告。长城公司拒不移交该营业面积的经营权，拒不将相应的租金收益55000元返还给原告，侵害了原告的合法权益。同时表明，长城公司已经于2014年9月30日明确放弃了优先购买权。
被告长城公司对此证据形式要件有异议，长城公司申请将该份证据核实后再发表质证意见。长城公司将该房产租赁给案外人，但承租方十几年来未交纳租金，被告长城公司也没有收益。
被告天信公司认为，录音的事情和当时的情况是事实，但录音整理的书面材料并不是很完整。
本院认为，录音资料，是长城公司孙经理、天信公司郑经理及代理人张兆顺、原告马治平一起的谈话录音，是关于对马治平550平方米营业面积的解决方案，长城公司在规定的时间内未发表质证意见，视为放弃其质证权利。该录音虽然是节选，但对其事实经过予以采信。
被告长城公司为支持其主张，向法庭提供如下证据：
证据一、《协议书》（2010.5.28.）1份。证据来源：天信公司提供。证明：本案所涉的房产由天信公司确认转让给了浙中公司。
原告对证据形式要件无异议，对证明问题有异议。1.协议上载明的转让方就是本案原告，说明在2010年5月28日的时候，本案的天信公司和被告浙中公司都已经认可2007年天信公司与原告达成的以物抵债协议有效并已经实际履行；2.协议约定作为受让方的被告浙中公司，应当按期付款，否则要按月息3分来计息，本案的被告浙中公司没有付款，导致这份协议没有实际履行；3.被告浙中公司向法庭提供的书面答辩也已经表明，被告浙中公司与原告之间的事项没有关系。所以这份证据不能证明被告长城公司的主张。
被告天信公司对协议书的真实性无异议，该协议是否履行，被告天信公司不清楚。
本院认为，《协议书》是原告与浙中公司签订的，根据浙中公司的书面答辩状证实双方没有任何关系，即双方没有履行该协议，故对长城公司证明的问题不予采信。
证据二、《协议书》1份。证据来源：（2011年1月8日）长城公司、天信公司、浙中公司签订，长城公司存档。证明：1.本案建筑的产权所有方式为共有，共有方式为按份共有，不存在产权位置的确认。2.本案建筑的产权共有人中，没有原告。阳明区人民法院（2013）阳商初第123号民事判决书中有记载，已经出示过并已确认。
原告对此证据形式要件无异议，对长城公司证明问题有异议。1.按份共有可以有确切面积的按份共有，也可以是没有确切面积的按份共有。这份证据当中没有明确否定被告天信公司有确切面积，结合原告提供的其他证据可以确切证实被告天信公司在市场中有确切的经营面积；2.三被告在明知天信公司在2007年就已经通过以物抵债的方式将一部分市场的经营权抵给原告，在签订本协议书时，将原告排除在外，进一步说明，三被告侵害了原告的合法权益，这也是本案诉讼的原因。
被告天信公司对证据无异议。
本院认为，《协议书》是三被告签订的，对其客观性予以采信。协议中天信公司名称后有“包括（动迁户），”所以，三方是知道在天信公司占比房屋面积中包含马治平等几户，能够证明天信公司在诉争房屋占比中有的面积是以份额来确定的，其所占有的面积无具体位置。对证明其他问题结合其他证据予以论证。
被告天信公司、浙中公司未向法庭出示证据。
被告浙中公司对原告、被告长城公司所举证据未到庭进行质证，视为放弃其质证的权力。
根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2003年10月6日，原告与被告天信公司签订一份协议书，约定：因天信公司改制急需资金，向原告借款60万元，借款期限三个月，至2003年12月30日，月息1.5分，天信公司以牡丹江市阳明区光华街59号新建的装饰城二楼营业大厅500平方米营业面积作为抵押。2003年10月9日、15日，原告分别借给天信公司20万元和40万元；2003年11月5日、15日原告又借给天信公司10万元和5万元。2007年12月18日，天信公司与原告签订补充协议，由于双方签订的协议书中天信公司应履行的条款未能及时兑现，在原协议约定的500平方米营业面积上，再给予50平方米的面积作为补偿。原告在浙中大市场（即现在阳明家具市场）二楼营业厅550平方米的营业面积抵偿原告借款本息。天信公司于同日将该以物抵债协议的内容向长城公司出具证明。2014年10月2日，天信公司与原告签订了移交大市场经营资产协议书。2014年10月15日天信公司作出声明，将浙中大市场二楼营业厅550平方米的营业面积抵偿给原告马治平。该大市场已由长城公司出租。
原浙中大市场建筑的由来是2002年10月8日，牡丹江天信集团有限责任公司（天信公司前名称）与长城公司签订的黑龙江省中俄木材集散中心改扩建工程“招商引资”合建合同，改扩建项目主要是：木制品、装饰材料、建筑材料、家具等批发大市场的土建主体建设工程，双方对扩建项目位置、规模、投资方式产权分配等进行了约定。2003年5月30日，双方又签订了黑龙江省中俄木材集散中心改扩建工程合建合同补充协议、双方对在合建过程中出现的问题作了补充。2004年10月12日天信公司与长城公司签订补充协议书，按合同所建的“牡丹江市长城装饰材料城”主体已完成，天信公司同意按国土资源局规定办理土地变更给长城装饰材料城，费用由长城装饰材料城交付。2005浙中公司成立后，长城公司将浙中大市场租赁给浙中公司经营。2010年5月28日，浙中公司、原告马治平、天信公司三方签订协议书，原告愿将浙中装饰材料市场内面积550平方米的产权有偿转让给浙中公司，总价款1375000元，原告、天信公司保证所属550平方米产权无任何债权债务纠纷。2010年5月30日，三方又签订补充协议，浙中公司在原协议的基础上，再补偿给原告275000元。但协议未履行。
2011年1月8日，长城公司（甲方）、浙中公司（乙方）、天信公司（丙方）签订一份协议书，约定：经三方友好协商，2005年4月15日三方签订的协议书，乙方投入的148万元与2007年1月22日三方签订的部分产权协议书，乙方投入的439万元，共计587万元，折合成建筑面积乙方在装饰材料市场内分得3668平方米。本协议签订后上述两项协议执行终结。一、面积分配：该装饰材料市场总建筑面积21834平方米，整个市场的占有比例，即甲方在装饰材料市场内占有15366平方米，占有70.38%；乙方在装饰材料市场内占有3668平方米，占比例16.8%；丙方在装饰材料市场内占有2800平方米，占比12.82%（动迁户）。二、三方产权明确后按面积占比成立牡丹江市光华投资有限公司，注册资金100万元，甲方出资70.38万元，占注册公司70.38%股份；乙方出资16.8万元，占注册公司16.8%股份；丙方出资12.82万元，占注册公司12.82%股份（动迁户）。各方对派遣管理人员等进行了约定。由于原告在大市场550平方米的产权部分包含在天信公司的市场内占有比例，无法得到实现，故诉至法院。
本院认为，原告马治平与被告天信公司签订的借款协议不违反国家强制性规定，应为有效合同。双方约定的借款期限届满后，由于被告天信公司无力偿还借款，双方又达成新的协议，被告天信公司自愿用其在浙中大市场建筑物中550平方米的面积偿还借款，是双方的真实意思表示，应予支持。在浙中大市场建筑物占比中，长城公司、浙中公司、天信公司（动迁户等包括马治平）签订的协议书中，三方当事人明确约定各方占有一定的比例。天信公司将550平方米面积抵偿给原告马治平，被告长城公司、浙中公司是清楚的，在此期间原告马治平与各被告之间是否就优先购买原告马治平的份额进行了沟通，但没有达成合意，视为放弃其优先购买权。故应确认被告天信公司在浙中大市场占比总面积中分离出550平方米给原告马治平，所以，原告马治平在浙中大市场中占有550平方米的面积及对应的份额。关于原告马治平要求租金收益是否有证据支持。原告请求租金收益为55000元，但未向法庭提供相应的书面证据予以证实，其请求可待其权利确认后，另行主张权利。对原告马治平请求的其他诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，人民法院判决强制偿还。”、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或限制转让的标的物，依照其规定。”、第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有规定的除外。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：
一、原告马治平与被告牡丹江市天信木业有限责任公司签订的移交大市场经营资产协议书中约定给付原告的550平方米营业面积的内容合法有效；
二、确认原告马治平在浙中大市场诉争建筑物中有550平方米营业面积所对应的份额；
三、驳回原告马治平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1175元，由被告牡丹江市天信木业有限责任公司负担，公告费325元，由原告马治平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 张景川
审 判 员 韩雪雪
人民陪审员 高广明
二〇一五年十一月十日
书 记 员 吴 昊