福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第604号
上诉人（一审被告）：漳州市万豪实业开发有限公司。住所地：福建省漳州市芗城区。
法定代表人：肖国生，董事长。
委托代理人：詹俊忠，福建衡评律师事务所律师。
委托代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：方满娇，女，1935年4月6日出生，香港特别行政区居民，现居于香港九龙。
委托代理人：李勇敢，福建兴南律师事务所律师。
委托代理人：叶小青，福建兴南律师事务所律师。
上诉人漳州市万豪实业开发有限公司因与被上诉人方满娇商品房预约合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第4419号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人漳州市万豪实业开发有限公司的委托代理人詹俊忠、薛毅辉，被上诉人方满娇的委托代理人李勇敢、叶小青等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2007年12月4日，原、被告双方（原告为乙方、被告为甲方）签订了合同编号：0077的“万豪国际”立约定金合同。合同约定：一、乙方自愿以向甲方交付定金壹拾贰万元人民币的方式作为订立“万豪国际”第1#号楼第1301C号住宅《商品房买卖合同》的担保；二、乙方预定购的标的为“万豪国际”第1#号楼第1301C号住宅，总价为柒拾柒万伍仟玖佰伍拾伍元整。四、甲方取得“万豪国际”《商品房预售许可证》后，以书面形式按乙方在本合同中所确认的住址通知甲方前来签署《商品房买卖合同》；五、乙方应在接到甲方订立《商品房买卖合同》通知之日起十日内到甲方处签署《商品房买卖合同》，乙方已交纳的本合同项下的定金无息转为购房款；七、乙方变更住址、联系电话等，应于变更之日起48小时内以书面形式通知甲方，否则视为无变更，乙方自愿承担由此导致的一切不利后果。该立约定金合同书上载明原告方满娇的住所为厦门市湖滨南路90号2508室。同日，原告预付给被告漳州市万豪实业开发有限公司购房定金12万元，被告公司出具收据，收据由张海青签字并加盖被告公司公章。2013年5月21日，被告公司将万豪国际1幢1301号住宅即“万豪国际”第1#号楼第1301C号住宅出售给他人。
在一审法院审理过程中，原告要求解除其与被告漳州市万豪实业开发有限公司于2007年12月4日签订的“万豪国际”立约定金合同，被告公司同意解除该合同。另外，原告撤回要求被告公司按房价上涨额赔偿原告损失暂计10万元（具体赔偿额待鉴定后确定）的诉讼请求。
一审判决认为：原告方满娇与被告漳州市万豪实业开发有限公司于2007年12月10日签订的“万豪国际”立约定金合同，是原被告双方的真实意思表示，该合同内容不违反国家有关法律和社会公共利益，合法有效。该合同是双方约定为将来订立“万豪国际”第1#号楼第1301C号《商品房买卖合同》的预约合同。该预约合同约定的定金12万元为立约定金，以确保当事人双方能够最终订立“万豪国际”第1#号楼第1301C号《商品房买卖合同》。在双方签订立约定金合同的同日，原告向被告支付了定金12万元。因此，该预付合同依法成立。该合同成立后，被告公司取得商品房预售许可证后，未与原告签订《商品房买卖合同》。2012年4月11日，被告公司将万豪国际1幢1301号住宅即“万豪国际”第1#号楼第1301C号住宅出售给他人。被告公司未与原告签署《商品房买卖合同》，导致原、被告双方签订的“万豪国际”立约定金合同目的无法实现，原告要求解除“万豪国际”立约定金合同，被告公司亦同意解除该合同，故对原告的该诉讼请求，依法予以支持。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”被告应双倍返还原告定金24万元。关于被告公司主张的本案是张海青在私自收取定金后盗用被告公司的公章在收据上盖章，与被告公司无关，并要求追加张海青作为本案的第三人或被告参加诉讼的问题，因2007年12月10日的收据上不仅有张海青的签名，并由被告公司签章予以确认，张海青实施的该行为系代表被告漳州市万豪实业开发有限公司，由此产生的民事责任应由被告万豪实业公司承担，被告公司的该主张缺乏事实依据。另外，被告公司主张原告方满娇系香港居民，其在《定金合同》中留下通讯地址及联系电话早已发生变化，因被告公司并没有证据证明其按照原告合同上的地址通知原告签订《商品房买卖合同》，故被告公司的该主张缺乏事实依据，不予采纳。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十二条第（三）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定判决如下：1、解除原告方满娇与被告漳州市万豪实业开发有限公司于2007年12月10日签订的“万豪国际”立约定金合同；2、被告漳州市万豪实业开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还原告方满娇定金24万元。案件受理费6400元，由被告漳州市万豪实业开发有限公司负担。
一审判决后，漳州市万豪实业开发有限公司不服，向本院提出上诉称：张海青私自收取被上诉人的定金后并没有存入公司的账户，上诉人也没有授权张海青管理公章，张海青盗用公章私自收取定金系个人行为，与上诉人无关。原审认定事实错误，请求撤销原审判决第二项，改判上诉人返还被上诉人定金人民币12万元。
被上诉人方满娇答辩称：本案合同的订立及定金收取人均盖有公司法人公章，应认定为公司行为，张海青作为时任上诉人法定代表人有权作出意思表示，不存在盗用公章私自收取定金问题。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明：对一审查明的事实，上诉人认为其没有与被上诉人签订立约定金合同及向被上诉人收取定金12万元，其它事实双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审另查明：在上诉人与被上诉人签订立约定金合同时，张海青系上诉人的法定代表人。
对于上诉人提出的异议，经审查，首先，一审庭审中，上诉人对定金合同的真实性无异议，二审中又提出异议，但是没有提供充分的证据予以证实，因此，对双方签订立约定金合同的真实性应予认定；其次，被上诉人在支付定金12万元后，上诉人在出具的定金收据上盖章并由法定代表人签名，且上诉人并未否认印章的真实性，该定金收据的真实性也应予以认定。至于法定代表人收款后是否存入上诉人公司账户，则属于其公司内部管理的问题，与被上诉人无关。
双方争议的焦点问题是：上诉人是否应双倍返还定金给被上诉人。对此，本院予以查明并分析认定。
本院认为，本案双方当事人为买卖商品房而签订立约定金合同，因此，本案的性质应确定为商品房预约合同纠纷。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中上诉人与被上诉人订立了立约定金合同，应按合同约定与被上诉人订立商品房买卖合同，但是上诉人在取得商品房预售许可证后，没有证据证明其按照合同上注明的联系地址和方式通知被上诉人订立合同而被上诉人拒绝订立，因此，未能订立商品房买卖合同的责任在于上诉人。上诉人在未通知被上诉人订立商品房买卖合同的情况下即将约定的房屋出售给他人，客观上使被上诉人的合同目的无法实现，属于拒绝与被上诉人订立商品房买卖合同，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，上诉人应双倍返还定金给被上诉人。
综上所述，本院认为，上诉人和被上诉人签订立约定金合同后，被上诉人将约定的定金交付给上诉人的法定代表人张海青，由其出具盖有上诉人公章的收据，双方的商品房预约合同关系成立并合法有效。上诉人在取得商品房预售许可证后未按合同约定通知被上诉人订立商品房买卖合同，而是将约定的房屋售予他人，已构成违约，应双倍返还定金给被上诉人。上诉人与被上诉人签订立约定金合同时，由上诉人的法定代表人张海青收取定金，张海青的行为属于职务行为，产生的法律后果应由上诉人承担。上诉人认为定金并未汇入公司账户则属于其内部管理问题，不能免除其对外责任的承担，其认为不应双倍返还定金的理由与法不符，不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2700元，由上诉人漳州市万豪实业开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟庆彩
审 判 员 张海泉
代理审判员 卢津津
二〇一五年十月十三日
书 记 员 严小辉
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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