宁夏回族自治区平罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民初字第1494号
原告（反诉被告）马维洪，男，1974年3月18日出生，回族，农民，住平罗县。
委托代理人王婧芳，宁夏宁众律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）李爱兰，女，1978年1月1日出生，回族，个体户，住平罗县。
被告马学荣，男，1976年3月1日出生，回族，个体户，住平罗县。
二被告的委托代理人金慧，宁夏大潮人律师事务所律师。特别授权代理。
原告马维洪与被告李爱兰、马学荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月20日立案受理。在审理过程中，被告李爱兰提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月15日公开开庭进行了合并审理。原告马维洪及其委托代理人王婧芳，被告李爱兰、马学荣的委托代理人金慧到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。
原告诉称，二被告系夫妻关系。2013年11月，经他人介绍，原告得知被告有一套位于平罗县城山水名居小区28-5-602号房屋对外出售。原告与被告联系后，看房过程中，被告告知原告其房屋较为抢手，如原告有意购买，应交纳定金。因原告对该房屋位置、户型等较为满意，看房当日即2013年11月30日向被告交纳购房定金4万元。定金交纳之后，被告拿出其单方拟定的房屋买卖合同，让原告签字，原告看完合同，才得知该房屋在平罗邮政储蓄银行抵押贷款的事实。原告要求退款，被告不同意，并一再向原告保证协助办理过户手续，原告相信了被告的承诺，在房屋买卖合同上签字。合同约定，被告将其所有的位于平罗县城山水名居小区28-5-602室房屋出售给原告，房屋价款共计232780元。房款分三次付清，第一次于2013年11月30日付8万元，第二次于2014年10月30日前付4万元，剩余部分于2014年12月31日前付清。被告应当于第一次房款付清后向原告交付房屋，并在所有房款付清后协助原告办理过户登记手续。2013年12月底，被告突然通知原告说房屋无法买卖，要求为原告另行调换一套房屋，原告不同意。之后被告又让原告交纳物业费和装修押金共计2800元，原告按照合同约定予以拒绝，被告便以此为由，拒不向原告交付房屋及钥匙。后经原告查询，被告因欠他人债务，债权人提起强制执行申请后，涉案房屋已被平罗县人民法院执行局两次查封，期限为两年。查封期间，房屋不得买卖、转移、办理过户。原、被告之间《房屋买卖合同》已无法实际履行，即使原告继续支付房款，被告也无法协助办理过户登记手续。2014年8月8日，原告书面通知被告中止履行合同，并要求被告提供担保，或向平罗县人民法院另行提供其他可供执行的财产，以使上述房屋解封，之后恢复履行房屋买卖合同。但被告拒绝提供担保，并未予任何答复。原告认为，被告未按合同约定向原告交付房屋，并无故要求交纳其他费用，其行为已构成违约，同时，该房屋已被查封，双方之间的房屋买卖合同已无法继续履行。故原告诉至法院，请求依法判决解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；请求依法判决被告双倍返还原告购房定金8万元；请求依法判决被告退还原告购房款2万元；本案诉讼费用由被告承担。
被告李爱兰、马学荣辩称，马学荣与原告之间没有签订房屋买卖合同，将马学荣列为本案被告系主体错误；双方签订合同时原告知道涉案房屋抵押的事实；原告未按照合同约定支付房款；因原告没有凑足房款，将房屋钥匙退回被告；被告没有要求原告交纳装修押金和物业费；涉案房屋被法院查封已解封。综上，请求驳回原告诉讼请求。
被告（反诉原告）李爱兰反诉称，2013年11月30日，反诉人与被反诉人经协商一致后，双方签订房屋买卖合同，合同约定，被反诉人应于2013年11月30日之前向反诉人支付首期房款8万元，于2014年10月30日之前向反诉人支付二期房款4万元，余款于2014年12月31日一次性向反诉人付清。合同签订后，被反诉人并没有按照合同约定的时间向反诉人付清首期房款。现反诉请求依法判令被反诉人继续履行合同；请求依法判令被反诉人向反诉人支付违约金33520元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。
原告对被告李爱兰的反诉辩称，反诉原告违约在先，被告丧失商业信誉、不诚信；原告不缴纳房款是合情合理的，是经过被告同意的，主要原因是被告主动提出要为原告调换房屋，并同意暂时不缴纳房款；在被告不能确定是否交房的情况下，如果原告继续缴纳房款将承担更大的损失，在此情况下，原告有权行使抗辩权，不能将此等同于违约行为。综上，对被告的反诉请求应予驳回。
原告为支持其诉讼主张，向法庭提供了经被告质证的以下证据：
1.房屋买卖合同1份，证明原、被告于2013年11月30日签订房屋买卖合同，该合同对房屋是否是一手房未作说明，且对房屋是否满5年只字未提，对涉及房屋情况的重大事项进行了隐瞒，被告有欺诈行为；同时证明被告将高额的二手房交易税费全部转嫁给原告的事实。合同内容严重限制了原告的各项权利。
二被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议。认为被告当时就向原告交付了房产证的复印件，说明原告对该房屋是否是一手房及房屋是否满5年是知道的，不存在隐瞒行为，且该合同中对房屋抵押一事与房屋所有权转移的税费均有明确说明，被告已经履行告知义务，从该合同中恰恰证明原告未按照双方约定的内容履行付款义务，证明原告违约在先。
2.房产证复印件1份，证明本案所涉及的房屋是本案二被告共同共有，被告马学荣是本案适格被告。
二被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，认为与原告签订合同的是李爱兰，并不是马学荣，虽然涉案房屋是共有财产，但马学荣对李爱兰的处分行为没有提出异议，李爱兰有权行使出卖权。
3.房款收据2张，证明原告于2013年11月30日向被告缴纳住房定金4万元，并于2013年12月5日支付房款2万元。
二被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，认为该证据恰恰证明原告未按照合同约定履行先付款义务，违约在先，2013年12月5日的付款收据证明原告愿意继续履行合同，并认可合同约定。
4.平罗县房屋产权产籍管理所证明复印件1份，证明涉案房屋抵押于平罗县邮政储蓄银行，被告在出售房屋时并没有通知银行，导致房屋转让行为无效。
二被告对该证据质证后认为，该证据是复印件，不予认可。无法达到原告的证明目的。
5.平罗县人民法院协助执行通知书1份，证明涉案房屋被平罗县人民法院查封的事实。被告丧失商业信誉，原告有权行使解除权。
二被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，原告履行付款义务的时间是2013年11月30日，平罗县人民法院的协助执行通知书是2014年8月6日下发的，原告已经违约在先，且平罗县人民法院的协助执行通知书系错误查封，已经于2014年9月16日解除对涉案房屋的查封，被告不存在丧失商业信誉的情形。
6.中止履行通知书1份、邮政特快专递收据1份、手机缴费单2份、手机信息2份，证明原告通过手机彩信及特快专递的方式告知被告中止履行合同，但被告在原告要求的期限内未作任何答复。同时证明被告确已收到中止履行通知书的事实。
二被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告已经违约在先，被告未予答复，不能证明被告已经收到中止履行通知书。
7.李爱兰与马维洪电话录音1份（录音时间是2014年1月1日18点19分），证明被告向原告提出调换房屋，被告违约在先，且原告没有按期交款的原因就在于此，而被告对迟延付款表示认可并同意。
二被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该录音不是被告与原告的通话录音，无法达到原告的证明目的。
8.证人马维清证言，证明其与原告、吴光荣三人分别购买被告房屋，交了定金三天后签订合同，才知购买的房屋已办理房证，是二手房，并在银行抵押贷款。找马学荣协商，马学荣给调房，但所调房屋马学荣称又不能办理房产证。
9.证人吴光荣证言，证明其与原告购买马学荣房屋，交了定金三天后签订合同。到售楼部询问，才知道过户费用很高。
原告对证据8、9的真实性、合法性、关联性均无异议。
二被告对证据8、9的真实性、合法性、关联性均有异议，认为证人与被告有经济利益关系，证言不真实。
被告李爱兰、马学荣本诉中当庭未出示证据。
被告李爱兰、马学荣为证明其反诉主张，向法庭出示经原告质证的以下证据：
1.房屋买卖合同1份、欠条1份、定金收据1份，证明原、被告在合同中明确约定，原告应当于2013年11月30日向被告支付8万元的首期房款，首付款付清后交付房屋，被告在合同中明确告知房屋抵押情况。但合同签订之日，原告仅向被告交付了4万元的定金，下欠192780元房款。
原告对上述证据中的房屋买卖合同的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为从该合同来看不能证明反诉原告对涉案房屋是一手房还是二手房作出特别说明，对房屋没有满5年将产生高额税费也未说明，其隐瞒合同重大事项，存在欺诈行为。对欠条和收据无异议。
2.2013年12月5日收据1张，原告向被告支付房款2万元，证明原告愿意继续履行买卖合同，并认可房屋抵押一事，被告不存在隐瞒房屋抵押的行为。
原告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但不能达到反诉原告的证明目的，该收据只能证明反诉被告在2013年12月5日交纳2万元房款的事实，不能证明反诉原告不存在隐瞒房屋抵押的事实。
3.邮政特快专递存根1份、房屋交接通知书复印件1份，证明被告于2013年12月16日向原告邮寄了房屋交接通知书，履行了催告义务，要求原告领取房屋钥匙，被告不存在无法交付房屋的事实。
原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，收件人处没有任何人签字，不能证明反诉被告收到快件。
4.（2014）平执字第539号协助执行通知书1份、（2014）平执字第539号执行裁定书1份、送达回证1份（均系复印件，来源于平罗县人民法院执行庭），证明涉案房屋已经被解封，不存在无法交付的情形。
原告认为该证据为复印件，无法判断真实性。
本院对原、被告出示的证据分析认为，原告出示的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告出示的证据1、2、4具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据3，被告未提供其他证据印证，达不到被告的证明目的，本院不予采信。
根据采信的证据和原、被告的陈述，本院确定如下案件事实：
二被告系夫妻关系。2013年11月30日，原告与被告李爱兰签订了一份房屋买卖合同，合同约定，被告李爱兰将位于平罗县城山水名居小区28-5-602室房屋，以总房价232780元出售给原告；付款方式：原告于2013年11月30日前向被告支付首付房款8万元，于2014年10月30日前支付二期房款4万元，剩余房款112780元，于2014年12月31日一次付清。如按约定还款日期拖延十日以上，原告承担逾期金额的农村信用社同期贷款利率3倍支付被告；交付方式：被告应于原告付清首付8万元房款后向原告交付房屋，原告未付清所有房款前，被告保留对该房屋的所有权；被告必须积极配合原告办理过户手续，若于2014年12月1日原告不能拿到房产证办理抵押手续，则以出证日期为准一切违约责任顺延一个月；原告如未按约定时间支付房款，应自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向被告支付房屋总价款千分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向被告支付违约金，合同继续履行；原告逾期付款超过30天时，被告有权解除合同，解约时，原告支付房屋总价款的百分之三十作为被告的损失赔偿金，并承担房屋总价款的百分之三十的违约金；被告的房屋出售之前所牵涉的水、电、暖、有限电视费等费用应在交房之日起全部由被告自行结清，被告将房屋交付原告使用后，所涉及的物业费、水、电、暖等费用，由原告承担；本合同签订以后，至原告未在2014年12月31日之前付清房款，则房屋增值部分由被告享有所有权，对此原告不得以房屋买卖为由主张权利；在原告付清所有房屋价款之前，被告已将此房房地产权登记在被告名下，并且抵押于平罗邮政储蓄银行，因本房屋所有权转移发生的费用，由原告承担，本合同履行过程中，因政策原因，须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳方的，由原告缴纳。合同还约定了其他权利义务。合同签订当日，原告给被告李爱兰购房定金4万元。原告给被告李爱兰出具欠房款192780元的欠条一张。原告于2013年12月5日支付被告李爱兰房款2万元。后被告将涉案房屋产权证复印件交付原告，涉案房屋所有权人为李爱兰，马学荣为共有人。2014年2月左右，被告马学荣称给原告调换房屋，后双方因涉案房屋发生纠纷，引起原告诉讼。
另查明，涉案房屋于2014年8月6日被本院执行庭查封，2014年8月9日，原告给被告发出中止履行通知书，要求被告十日内给法院提供其他可供执行财产，解封涉案房屋，否则解除双方签订的合同。因涉案房屋未被解封，原告于2014年8月20日起诉本院，涉案房屋于2014年9月16日解封。
涉案房屋被告于2013年11月18日在中国邮政储蓄银行抵押贷款一年。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告李爱兰签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效合同。合同履行过程中，涉案房屋被本院查封，原告给被告发出的中止履行通知书中要求被告给法院提供其他可供执行财产，解封涉案房屋，否则解除双方签订的合同，但被告在原告限定的时间内，未使涉案房屋被解封，同时被告接到通知后，也未行使其相应的权利，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告于2014年8月9日向被告提出解除合同的行为有效。在本案审理过程中，涉案房屋已被解封，但原告仍要求解除合同，不同意继续履行，故对原告要求解除双方签订的房屋买卖合同的请求，本院予以支持。合同签订后，原告未按合同约定的数额支付购房款，存在违约行为，且双方未明确约定原告第一次支付被告的4万元作为履行合同的担保，在被告违约时要双倍返还原告，故对原告要求被告返还双倍购房定金8万元的请求，本院不予支持，但被告应返还原告已付购房定金4万元和购房款2万元。双方签订的合同不能继续履行，是由被告的行为所导致，故对被告的反诉请求，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条的规定，判决如下：
一、原告马维洪与被告李爱兰于2013年11月30日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；
二、被告李爱兰、马学荣于判决生效之日起十日内退还原告马维洪购房定金及购房款共计6万元；
三、驳回原告马维洪的其他诉讼请求；
四、驳回被告李爱兰的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2400元，由被告李爱兰、马学荣负担1440元，由原告马维洪负担960元。反诉费369元，由被告李爱兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达的第二日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。
审 判 长 赵文琴
人民陪审员 梅金海
人民陪审员 周翠梅
二〇一五年二月三日
书 记 员 赵 双
附：判决书所依据的法律条款内容
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。