阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初1518号
原告：罗耀仙，女，1970年8月16日生，汉族，住阳江市阳西县。
委托代理人：杨昳，广东宏晖律师事务所律师。
被告：刘笑兰，女，1968年8月10日生，汉族，住阳江市江城区。
委托代理人：苏恭磊，广东东方昆仑律师事务所律师。
被告：黄崇清，男，1966年4月24日生，汉族，住阳江市江城区。
第三人：黎凤珍，女，1938年8月20日生，汉族，住阳江市江城区。
第三人：黄崇仙，女，1958年9月24日生，汉族，住阳江市江城区。
第三人：黄崇娟，女，1960年6月30日生，汉族，住阳江市江城区。
第三人：黄崇霞，女，1968年4月19日生，汉族，住阳江市江城区。
第三人：黄崇强，男，1971年9月4日生，汉族，住阳江市江城区。
原告罗耀仙诉被告刘笑兰、黄崇清及第三人黎凤珍、黄崇仙、黄崇娟、黄崇霞、黄崇强案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗耀仙及其委托代理人杨昳，被告刘笑兰的委托代理人苏恭磊，第三人黎凤珍到庭参加了诉讼；被告黄崇清、第三人黄崇仙、黄崇娟、黄崇霞、黄崇强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告罗耀仙诉称：2009年2月，被告黄崇清及其母亲黎凤珍等家属因被告黄崇清的弟弟黄崇强购房急需首期款，四处联系转让登记在被告黄崇清及其父亲黄友（2009年1月31日因病死亡）名下坐落于阳江市江城区洲尾路一巷四号的房屋（房屋所有权证号：粤房字第××号）。原告经其舅舅陈世茂介绍，与被告黄崇清及其家属经协商达成一致意见，由被告黄崇清将上述房产以总价款11万元出卖给原告。为此，原告于2009年2月23日在陈世茂、被告黄崇清的母亲黎凤珍及其他人陪同下，一次性将11万元存入被告黄崇清的父亲黄友的农业银行账户，黎凤珍即签写收据交予原告。2009年3月15日，原告与被告黄崇清补签立卖房屋契约，被告黄崇清及其家属即将上述房产及相关产权证明原件交付给原告占有。从2009年3月起，由原告向上述房产的租户收租至今。但是，被告黄崇清称父亲黄友己过世，要办理房屋过户手续需要办理繁多的遗产公证手续，目前其家里人没有时间和精力去办理，于是原、被告口头约定暂不办理过户登记，待日后再办理房屋过户手续。被告刘笑兰因与被告黄崇清民间借贷纠纷一案提出诉前财产保全申请，法院根据其申请，于2014年11月25日作出（2014）阳城法立保字第38号民事裁定，查封原告所有的坐落于阳江市江城区洲尾路一巷四号的房屋（房屋所有权证号：粤房字第××号），现该案己在执行阶段，原告为此特提出书面执行异议。但是，法院于2016年3月15日作出（2016）粤1702执异8号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为，根据合同法及物权法相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告己取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被告黄崇清及其家属应当配合原告办理房屋过户手续，法院应确认该房屋为原告所有。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告在法院查封讼争房屋前己签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该房屋，并且己付清全部房款，未办理过户登记是因为被告黄崇清及家里人没有去办理遗产公证等相关手续，而非因原告自身原因未办理过户登记。因此，原告认为，原告所主张的权利完全能够排除执行，法院应予以支持。原告为维护其的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、确认阳江市江城区洲尾路一巷四号房屋为原告所有；2、立即解除对阳江市江城区洲尾路一巷四号房屋的查封；3、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告刘笑兰辩称：原告在2009年向黄崇清购买了本案诉争房屋，7年多仍未办理过户手续，是原告怠于办理。根据城市房地产管理条例，原告作为买受人不能对抗本人的登记效力，应驳回原告的诉请，继续执行。
第三人黎凤珍述称：对原告诉请无异议。
被告黄崇清没有提供答辩。
第三人黄崇仙、黄崇娟、黄崇霞、黄崇强没有提供答辩或陈述。
经审理查明：黄友与第三人黎凤珍是夫妻关系，两人共生育五个子女：黄崇仙、黄崇娟、黄崇清、黄崇霞、黄崇强。2009年1月31日，黄友因病死亡。坐落于阳江市江城区洲尾路一巷四号的房屋（房屋所有权证号：粤房字第××号）登记于被告黄崇清及其父亲黄友名下。
2009年2月，被告黄崇清、第三人黎凤珍等人因第三人黄崇强购房需首期款，将登记在被告黄崇清及黄友名下的上述房屋转让给原告。原告与被告黄崇清及第三人黎凤珍、黄崇仙、黄崇娟、黄崇霞、黄崇强协商后达成一致意见，由被告黄崇清作为代表将上述房产以总价款11万元转让给原告。2009年2月23日，原告将11万元购房款交付给第三人黎凤珍，第三人黎凤珍于当日签写收据交给原告收执，载明收到罗耀仙交来购房款11万元。
2009年3月15日，原告与被告黄崇清签订立卖房屋契约，约定：黄崇清（卖主）以11万元的价款将阳江市江城区洲尾路一巷四号的房屋卖给原告罗耀仙及案外人刘振奖。契约中并没有关于房屋过户登记的约定。被告黄崇清在签订上述契约后即将讼争房屋交付给原告占有，并将该房屋的国有土地使用证、房屋所有权证、房屋共有权保持证等证件交付给原告收执保管。
2014年11月25日，本院根据被告刘笑兰提出的诉前财产保全申请，就其与被告黄崇清民间借贷纠纷一案作出（2014）阳城法立保字第38号民事裁定书，查封了本案讼争房屋。原告罗耀仙对上述裁定不服，于同年12月19日向本院提出异议。2015年3月5日，本院作出（2015）阳城法执异字第3号执行裁定：驳回罗耀仙的异议。原告不服，于2015年3月19日向本院提起案外人执行异议之诉。本院经审查，认为案外人对保全裁定不服，可以申请复议，但不能提起执行异议，也不能提起执行异议之诉，遂于2015年12月10日裁定：驳回罗耀仙的起诉。后来，刘笑兰申请执行。原告再次以案外人身份提出执行异议。本院于2016年2月15日作出裁定：驳回罗耀仙的起诉。原告不服，遂再次诉至本院，请求如诉称。
诉讼中，第三人黎凤珍陈述，双方没有约定被告黄崇清及本案五位第三人需为原告办理过户手续，原告亦并未要求被告黄崇清及本案五位第三人办理过户手续。
另查明，原告罗耀仙与案外人刘振奖是夫妻关系。案外人刘振奖到庭表示同意由原告以原告个人名义提起诉讼，并愿意放弃其作为本案讼争房屋的买受人应当享有的权利，由原告一人在本案中享有。
以上事实，有原告提供的收据、死亡证明、立卖房屋契约、国有土地使用证、房屋所有权证、房屋共有权保持证等证据为证，结合诉讼中当事人的陈述，经本院综合分析，予以认定。
本院认为：本案是由于原告对涉讼被查封标的提出案外人异议而引起的案外人执行异议之诉，主要审查的是作为执行案件案外人的原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益这一问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，需以案外人是否同时具备上述四个要件为依据。
从本案事实来看，原告作为执行标的的案外人，在本院查封之前已与出卖人签订了合法有效的书面买卖合同（即立卖房屋契约）并已合法占有了讼争房屋，且已支付了全部价款，符合上述规定的前三项条件。但是，在不动产买卖没有办理产权过户登记的情况下，买受人应预见到因此种情况而产生的法律风险，但原告并没有与出卖人约定办理过户手续。而且，根据出卖人之一的第三人黎凤珍（也是购房款的收款人，代表出卖方收取全部购房款）到庭陈述，原告从未要求黄崇清及第三人办理过户手续。故很明显，本案讼争房屋尚未办理过户登记到原告名下，并非完全非因买受人自身原因所致。因此，由于原告并不完全具备足以排除强制执行的上述四个条件，其请求停止对讼争房屋的执行并确认讼争房屋归其所有，本院依法不予支持。
被告黄崇清、第三人黄崇仙、黄崇娟、黄崇霞、黄崇强经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告罗耀仙的诉讼请求。
本案受理费3300元，由原告罗耀仙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 吴伟庆
人民陪审员 李志伟
人民陪审员 关建威
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 谢丽丹