天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0104民初11393号
原告（反诉被告）：天津六建中达房地产开发有限公司，住所地天津市南开区向阳路21号。
法定代表人：吴松年，董事长。
委托诉讼代理人：王敏，国浩律师（天津）事务所律师。
被告（反诉原告）：天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司，住所地天津市南开区咸阳路66号院内原综合车间。
法定代表人：王德禄，董事长。
委托诉讼代理人：翟晓玉，天津星卓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王铁军，天津星卓律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下称原告）天津六建中达房地产开发有限公司（以下简称六建中达公司）与被告（反诉原告，以下称被告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司（以下简称德禄华龙公司）返还原物纠纷一案，本院曾于2017年5月23日作出（2015）南民初字第4385号民事判决书，原告六建中达公司提出上诉，天津市第一中级人民法院于2017年8月28日作出（2017）津01民终5496号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2017年9月13日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告六建中达公司委托诉讼代理人王敏、被告德禄华龙公司法定代表人王德禄、委托诉讼代理人翟晓玉、王铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告六建中达公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告腾空租赁合同所约定的房屋及场地，并将该房屋及场地返还原告；2.依法判令被告向原告支付自2014年8月16日至实际腾房之日的房屋使用费；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月4日，案外人天津兴旺钢结构工程有限公司（以下简称兴旺钢结构公司）经涉讼房屋产权人天津六建建筑工程有限公司（以下简称六建公司）授权，与被告签订《办公用房、场地租赁合同》，将天津市南开区咸阳路66号（以下简称66号地块）原综合车间出租给被告，租期1年（自2011年8月15日起），期满后续期1年。2013年3月，六建公司授权原告全面实施66号地块的招商及租赁管理工作。上述租赁合同期满后，原告以自己的名义与被告签订《租赁合同》，租期仍为1年，年租金110000元。在该租赁合同中，明确被告所租房屋的建筑面积为658平方米、场地面积为152平方米。期满后，双方未再续签合同。因被告拒绝返还房屋及场地，故成讼。
被告德禄华龙公司辩称，1.被告认为原告作为本案的诉讼主体不适格，从之前的审理情况看，涉诉土地在六建公司名下，后其将土地作为注册资本入股兴旺钢结构公司，土地应由兴旺钢结构公司所有，因此六建公司无权委托他人进行出租，即便六建公司有权出租，本案原告仅为代理人，应以被代理人的名义进行诉讼；2.作为涉案的房屋和土地，2011年原、被告双方签订合同时，约定的租赁期限为十年，并同意被告在这里修建、改建，此情况有证人予以证明，（2015）年南民初字第4385号案件庭审过程中相关证人已出庭作证，原告在接受房屋时已破败不堪，修缮和改建是必要的，同时，在修缮、改建之时原告是知情的，并未提出异议或解除合同；3.原告诉请的房屋使用费一项没有依据，原告对被告租赁地点停水停电造成被告无法正常经营，故对原告此项诉请不予认可。
被告德禄华龙公司反诉请求：1.判决反诉被告赔偿反诉原告损失人民币3500000元；2.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告德禄华龙公司与反诉被告六建公司租赁合同纠纷一案，因反诉原告对涉案土地及厂房进行了装修、改建和新建。投入了大量资金，由于反诉被告提出终止合同，起诉反诉原告腾房，给反诉原告造成各项损失7000000余元，故提出反诉。
反诉被告六建中达公司辩称，不同意被告德禄华龙公司的反诉请求，1.被告所称十年租期的情况不存在，被告在（2015）年南民初字第4385号案件诉讼中提交的证人证言无其他佐证，应以书面合同为准；2.合同租赁场地600多平方米，每年租金110000元，说明租赁物现状与租赁费相匹配，后续的相关修改费用与原告无关；3.双方签订的三份租赁合同中均对租赁房屋的扩建、改建有相关约定，租赁合同合法有效，相关费用应按合同约定确定；4.租赁合同到期后，原、被告双方已无租赁关系，原告已无义务向被告提供物业服务，被告所述水电使用问题属于物业问题，与本案无关。
本院经审理查明事实如下：天津市南开区咸阳路66号地块权利人系案外人六建公司，其享有该地块土地面积53693.70平方米的使用权及房屋建筑面积8817.37平方米的所有权。2013年3月前，该地块的招商、租赁管理工作由案外人兴旺钢结构公司负责。2013年3月18日，六建公司将上述工作授权原告实施并授权原告以自己的名义就相关租赁纠纷提起诉讼。
2011年8月4日，兴旺钢结构公司与被告签订《办公用房、场地租赁合同》，约定由被告承租66号地块临本市南开区红日南路一侧原综合车间，租期1年，年租金100000元。租期届满后，双方于2012年8月15日续签了合同，租期及租金标准同前。续签合同租期届满后，因66号地块租赁管理权由原告行使，故被告与原告于2013年8月15日续签了合同，租期仍约定1年（2013年8月16日至2014年8月15日），年租金约定为110000元，原告与被告签订租赁合同时收取了被告履约保证金5000元，约定合同终止时退回。在该租赁合同中，双方对被告所租房屋的建筑面积确认为658平方米、空地面积确认为152平方米。合同履行期间，被告按约定支付房租，双方无租金收付纠纷。
经本院实地勘察，被告承租诉争地点后，利用所承租房屋及场地经营汽车修理业务，对所租原有罩棚、西南侧三间办公室、大车间、室外排水、院场及内外地面进行了修缮，新建东北侧一间办公室、宿舍、锅炉房、后车间、部分罩棚，同时被告对承租场地内堆积垃圾进行清运，安装锅炉房、配电柜、烤漆房设备。上述工程均于2011年年底前完成。（2015）年南民初字第4385号案件审理期间经被告申请，本院委托天津元旭工程咨询管理有限公司对上述工程造价进行了评估。2017年1月18日，该公司出具《天津市南开区咸阳路66号院内原综合车间项目工程造价司法鉴定意见书》。本次鉴定因原、被告对所鉴定项目竣工日期陈述不实，致使鉴定机构所依据的相关工程预算基价错误，导致上述鉴定无法作为证据使用。本院根据所鉴定项目的竣工日期，委托该公司重新进行了鉴定。2017年4月21日，天津元旭工程咨询管理有限公司出具《天津市南开区咸阳路66号院内原综合车间项目工程造价司法补充鉴定意见书》。补充鉴定确认，被告新建工程的预算造价为314336元、装饰装修工程预算造价为103020元、安装工程预算造价为277549元、修缮工程预算造价为929588元，合计为1624493元。除上述鉴定项目外，天津元旭工程咨询管理有限公司还根据被告的单方陈述，将垃圾清运（40000元）、锅炉房设备及安装（350000元）、外置配电柜设备及安装（45000元）、烤漆房及安装（150000元）作为待定项目列入鉴定意见书。上列待定项目总额为585000元。鉴定费208000元由被告预付。本次诉讼中经本院明释，双方均表示不再申请重新鉴定，同意将天津元旭工程咨询管理有限公司出具的《天津市南开区咸阳路66号院内原综合车间项目工程造价司法鉴定意见书》、《天津市南开区咸阳路66号院内原综合车间项目工程造价司法补充鉴定意见书》作为本案证据进行质证。诉讼中，原告提出鉴定意见书中各项费用鉴定意见过高，其中修缮一项包括部分装饰装修费用，除装饰装修一项外，其他项目未计算折旧费用，鉴定费计算方式有误，收取过高，申请鉴定人出庭进行质询。鉴定人出庭接受质询表示，鉴定意见书中相关名目按照鉴定习惯，将新建项目中的相应工程列为装饰装修工程，将既有项目中的相应工程列为修缮工程，鉴定报告中的装饰装修工程与修缮工程无重合部分。相关鉴定结果依据2011年建设时的造价，鉴定人无折旧价格的鉴定资质。鉴定费收取依据为天津市物价局和建委于2008年联合发布的（2008）136号文件。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的租赁合同所约定的租赁期限已经届满，届满后未再续签，本院认定双方租赁关系自租赁期限届满时终止。
关于原告诉讼主体问题，包括本案涉讼房屋在内的咸阳路66号地块登记的所有权人系案外人六建公司，六建公司持有咸阳路66号地块不动产权属证书。物权法规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。依据该规定，六建公司享有咸阳路66号地块的物权，同时，其对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。原告基于涉讼房屋权利人六建公司的授权，作为诉讼主体主张权利并不违反法律规定，原告主体适格。
关于租赁期限问题，被告与兴旺钢结构公司及与原告所签租赁合同，租期均约定为1年。被告辩称原告与其有十年租赁期的口头承诺的意见，因原告否认且无明确证据证明，本院不予采纳。
关于经济赔偿问题，被告承租涉讼房屋后，为从事经营对所租房屋进行垃圾清运、修缮以及改、扩建是必要行为，且原告未提交相关证据予以反驳，司法鉴定意见书亦对被告进行修缮及改、扩建造价予以确认。被告与兴旺钢结构公司首次签订的《办公用房、场地租赁合同》第三条约定：“甲方（兴旺钢结构公司，下同）只负责向乙方（被告，下同）提供承租办公用房及场地，不提供任何办公设施。甲方院内发生垃圾清运、绿化、自来水检测、清运粪便、污水排放等费用均由甲、乙双方承担，承租办公用房及场地所有修复工作由乙方自行负责直到租赁期满。”因被告对所租房屋进行修缮以及改、扩建工程均发生在2011年年内，因此，被告反诉请求是否成立应以上述约定为依据。上述约定，应认定兴旺钢结构公司同意被告对所租房屋进行修缮，但对修缮费用的承担方式未进行约定。本院参照相关法律规定，按照公平原则，确认由原、被告共同平均承担。由此，确认原告承担数额为464794元[929588（元）÷2]。对于被告的装饰装修工程、安装工程、新建工程，上述合同未进行约定。庭审中经核实，被告在租赁地点进行新建工程的行为未取得有关部门的合法建设手续，根据被告装饰装修工程、安装工程、新建工程的实际情况及兴旺钢结构公司未表示异议的事实，本院认定兴旺钢结构公司同意被告的装饰装修工程、安装工程、新建工程行为。本院参照相关法律规定，安装工程、新建工程的造价费用由原、被告共同平均承担。由此，本院确认因新建工程所产生的费用314336元，由原告承担157168元[314336（元）÷2]。安装工程费用277549元，由原告承担138775元[277549（元）÷2]。装饰装修工程费用，因租赁期间已届满且双方未另有约定，应由被告自行承担。被告主张的垃圾清运、锅炉房设备及安装、外置配电柜设备及安装、烤漆房及安装工程费用，除垃圾清运外，均系其为正常经营所支付的费用，该费用应由其自行负担。关于垃圾清运产生的费用，因上述合同约定由双方承担，故该项费用由原、被告共同承担。由此，本院确认因垃圾清运所产生的费用40000元，由原告承担20000元[40000（元）÷2]。
现原告与被告的房屋租赁关系随双方租赁合同履行期限届满而终止，被告应将基于租赁合同所使用的房屋及场地返还原告。租赁期限届满后，被告未将所租之房交还原告而继续使用，应当对其使用的行为付出相应的对价。原告为维护自身合法权益而要求被告比照原租赁协议约定的租金标准给付占用房屋、场地期间的使用费，正当合理，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之的规定，判决如下：
一、本判决生效后三十日内，被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司将其承租的天津市南开区咸阳路66号原综合车间及场地返还原告（反诉被告）天津六建中达房地产开发有限公司；
二、被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司返还本案涉讼房屋及场地后十五日内，被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司按照年租金110000元的标准，向原告（反诉被告）天津六建中达房地产开发有限公司支付本案涉讼房屋及场地自2014年8月16日至实际返还之日止的使用费；
三、被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司返还本案涉讼房屋及场地后十五日内，原告（反诉被告）天津六建中达房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司履约保证金5000元；
四、被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司返还本案涉讼房屋及场地后十五日内，原告（反诉被告）天津六建中达房地产开发有限公司给付被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司修缮工程费464794元、新建工程费157168元、安装工程费138775元、垃圾清运费20000元，共计780737元；
五、驳回被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1717元，由被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司负担；反诉费17400元由原告（反诉被告）天津六建中达房地产开发有限公司负担3400元，被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司负担14000元；鉴定费208000元，由原告（反诉被告）天津六建中达房地产开发有限公司负担104000元，被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司负担104000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 刘 衡
人民陪审员 王 旭
人民陪审员 暴奉云
二〇一八年六月七日
法官 助理 刘天宇
书 记 员 李欣阳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。