惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠湾法民一初字第1315号
原告:惠州市某某房地产开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾区。
法定代表人：袁某某。
委托代理人：黄某某、涂某某，该公司职员。
被告：吴某某，女，汉族，住黑龙江省鸡西市城子河区。
第三人：某某银行股份有限公司惠州大亚湾支行，住所地：惠州市大亚湾区。
法定代表人：罗某某。
原告惠州市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）诉被告吴某某、第三人某某银行股份有限公司惠州大亚湾支行（以下简称工行大亚湾支行）商品房预售合同纠纷一案，本院2014年11月6日受理后，依法组成由审判员邹伟如担任审判长，审判员徐黎、曾日华参加的合议庭，于2015年3月20日公开开庭进行了审理，原告某某公司的委托代理人黄某某、涂某某到庭参加了诉讼，被告吴某某经本院公告传票传唤未到庭，第三人某某大亚湾支行经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称：原、被告双方与2009年7月2日签订编号为号《商品房买卖合同》，约定标的为公园道花园1栋14层19号房产，建筑面积为74.44平方米，总价款为298623元，首期款为60623元，按揭付款238000元。2009年8月27日，被告作为借款人与某某银行惠州大亚湾支行签订《个人购房借款/担保合同》。合同签订后，原告办理了商品房预售登记和抵押登记。但被告没有履行还款义务并在诉讼过程中下落不明，贷款银行提起诉讼并在判决生效后申请强制执行，导致原告承担了代被告向贷款银行偿还本息及支付相应费用共计239673.05元。现原告向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决：一、解除原被签订的编号为号商品房买卖合同，注销商品房买卖合同的预售登记和预购房地产抵押登记；二、被告支付违约金23967.3元；三、被告偿还原告待支付的执行费3495元；四；第三人协助解除预售抵押登记；五、被告承担本案诉讼费。
原告向本院提交了以下主要证据：商品房买卖合同及补充协议、个人购房借款/担保合同、大亚湾区房管局预购房地产抵押登记证书、（2011）惠湾法民二初字第27号民事调解书、（2014）惠湾法执字第179号执行通知书、诉讼费收款收据、原告代被告支付按揭贷款的个人还款凭证、个人贷款结算证明等，拟证明其诉称的事实。
被告吴某某未到庭，未向法庭提交书面的答辩状及证据。
第三人某某大亚湾支行未到庭，未向法庭提交书面的答辩状及证据。
经审理查明：2009年7月2日，原告某某公司与被告吴某某签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，被告购买原告开发的位于惠州市大亚湾区西区上田板樟岭公园道花园第1栋1419号房，建筑面积为74.44平方米，总价为298623元。二、付款方式，被告采用按揭付款的形式支付合同价款，即首期款60623元于签订合同时付清，余款238000元办理银行按揭贷款。三、逾期付款的违约责任，被告逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限日起至实际付款之日止，按日向原告支付应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告按累计已付款的10%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金；四、交付期限，原告应当在2009年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付被告使用。五、合同附件四第二条约定，被告购房需要办理银行按揭贷款手续的，应在签订商品房买卖合同的同时提交完整个人住房贷款申请资料，贷款额度与年限以银行最终审批为准。银行按揭贷款申请未获批准的，被告应在原告通知之日起30日内付清购房款，否则，原告有权解除合同，被告应按应付总购房款的10%向原告支付违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
上述合同签订之后，被告向原告支付了购房首期款60623元。余款238000元向第三人某某大亚湾支行申请按揭贷款。2009年8月27日，被告作为借款人、第三人作为贷款人、原告作为保证人，共同签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定的主要内容如下：第三人向被告发放借款238000元用于购买房产，该款直接划入原告公司账户内。
因被告自2010年3月9日开始未按期向第三人支付按揭贷款，第三人于2011年2月25日起诉至本院，请求解除与被告之间的借款合同并由被告向其偿还借款本金及利息。该案在审理过程中，第三人与被告达成了调解协议，本院据此出具了（2011）惠湾法民二初字第27号民事调解书，但此后被告仍未履行该调解书确定的付款义务，第三人向本院申请强制执行，请求被告偿还贷款本金222660.14元、积欠本金4868.91元及相应利息12144元、执行费3495元，原告对上述款项承担连带保证责任。本院在执行过程中，划扣了原告账户内的资金合计243168.05元（包括贷款本息239673.05元及执行费3495元）。
另查，合同签订后，原告将该预售商品房在房管部门办理了预售登记，其预告登记合同号为：。
本案在审理过程中，因无法以其他方式向被告送达诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告于2014年12月31日刊登于《人民法院报》。
以上事实，有原告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同及补充协议、个人购房借款/担保合同、大亚湾区房管局预购房地产抵押登记证书、（2011）惠湾法民二初字第27号民事调解书、（2014）惠湾法执字第179号执行通知书、诉讼费收款收据、原告代被告支付按揭贷款的个人还款凭证、个人贷款结算证明等证据在卷证实，足以认定。
本院认为：原告某某公司与被告吴某某签订的《广东省商品房买卖合同》及原告与第三人某某大亚湾支行签订的《某某银行股份有限公司个人购房借款/担保合同》，均是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。
被告在合同签订后仅支付了部分购房款60623元及部分银行按揭贷款后，剩余房款至今未支付，其行为已经构成违约，且逾期付款已经超过30天，达到了合同约定的解除条件，原告有权单方面请求解除合同。原、被告之间的商品房买卖合同解除后，应同时解除被告与第三人之间基于该商品房买卖合同而签订的借款合同，故原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。原、被告在合同中约定了被告逾期付款应按累计应付款的10%向原告支付违约金，本案中，被告应向第三人支付的按揭贷款本息合计239673.05元，因被告未向第三人履行付款义务，致使原告向第三人履行了保证义务，故该款应视为被告应向原告支付而实际未支付的购房款，按照合同的约定，被告应向原告支付的违约金为23967.3元（239673.05元×10%）。因被告未按生效的法律文书向第三人偿还按揭贷款本息，致使第三人向本院申请强制执行，原告代被告支付了执行费3495元，该款应由被告返还原告。上述违约金及执行费在被告已经向原告支付的购房款60623元中扣除。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告惠州市某某房地产开发有限公司与被告吴某某于2009年7月2日签订的《广东省商品房买卖合同》。
二、解除被告吴某某与第三人某某银行股份有限公司惠州大亚湾支行于2009年8月27日签订的《某某银行股份有限公司个人购房借款/担保合同》。
三、被告吴某某自本判决生效之日起10日内向原告惠州市某某实业有限公司支付违约金23967.3元并返还原告代为支付的执行费3495元。上述款项在被告已支付的购房款60623元中抵扣，抵扣后的余款由原告退回被告。
四、驳回原告惠州市某某实业有限公司的其他诉求请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费486元，由被告吴某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 邹伟如
审判员 徐 黎
审判员 曾日华
二〇一五年三月二十七日
书记员 连楚宇