上海市松江�人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1512号
原告（反诉被告）上海春宏投资管理有限公司。
法定代表人李正胜。
委托代理人黄马英。
委托代理人胡晶晶，上海丰兆律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海松江区玉秀幼儿园。
法定代表人陈广圣。
委托代理人陆剑平，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托代理人郭津，北京盈科（上海）律师事务所律师。
原告上海春宏投资管理有限公司（以下简称“春宏公司”）与被告上海松江区玉秀幼儿园（以下简称“玉秀幼儿园”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本案转为适用普通程序。审理中，被告玉秀幼儿园向本院提起反诉，本院依法予以受理并决定与本诉合并审理。本案于2014年6月3日、12月4日两次公开开庭进行了审理。原告春宏公�的委托代理人黄马英、胡晶晶，被告玉秀幼儿园的法定代表人陈广圣到庭参加了两次庭审，被告玉秀幼儿园的原委托代理人焦伟云（于2014年11月7日被被告撤销委托）到庭参加了第一次庭审，原告春宏公司的法定代表人李正胜、被告玉秀幼儿园的委托代理人陆剑平、郭津到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告春宏公司诉称：2013年5月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定，原告将位于上海市松江区松汇西路XXX号第3幢房屋（以下简称“系争房屋”）出租给被告使用，租赁期限7年，合同另对保证金、逾期支付租金的滞纳金、违约责任等进行了约定。合同生效后被告支付了20万元定金，原告依约将房屋交给被告，但被告一直拖欠支付保证金和租金，原告多次催讨未果，按照合同约定原告有权解除合同。另外，被告在接收房屋后将第3幢房屋内原告装修的76间带厨卫的一室户全部拆除，原告当时为此装修花费了300万元，若合同解除，被告也应对此予以赔偿。现原告起诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付原告拖欠的租金（自2013年9月1日起至房屋返还之日止，按照每年56万元标准计算）；3、被告立即支付原告合同违约金56万元；4、被告支付原告拖欠的房屋滞纳金（自2013年8月21日起至判决生效之日止，以日租金1，534元的3%即46.02元／天标准计算）5、判令被告赔偿原告房屋装修损坏的经济损失2，306，219.87元（以实际鉴定结果为准）。
被告玉秀幼儿园辩称：同意解除合同。关于房屋返还的问题，被告在第一次庭审中即2014年6月3日已经明确表示房屋可以返还，因为原告并未交付钥匙给被告，故原告可以立即收回房屋，房屋已经于此时返还。关于租金被告已支付至2013年8月31日，对于之后的�意支付至2014年3月11日，因为此时房屋权利人起诉原告要求解除合同，原告未经房屋权利人同意擅自将房屋转租给被告导致房屋权利人要求与原告解除租赁合同，这一情况导致原、被告之间的租赁合同已无法正常履行，故被告租金只应支付至2014年3月11日。关于违约金和滞纳金，因为本案合同解除的过错在于原告，故被告不应支付，退一步讲，即便法院认定被告应负担违约金，违约金数额也过高，应予以调整。关于原告主张的损失赔偿不能成立，原、被告在租赁合同中多处约定都表明原告是同意被告进行装修的，而且在被告实际装修期间原告一直有工作人员在场，对于被告拆除和改造房屋未提出任何异议，并主动将被告拆除的房屋设施进行变卖获取相应利益，故原告现无权以被告将原有装修拆除要求主张损失，更何况原告在庭审中表示是基于侵权向被告索要损失赔偿，原告基于合同违约起诉被告，在同一案中就不能再以侵权为由主张赔偿责任。
同时，被告玉秀幼儿园反诉称：2013年5月31日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告用于开设幼儿园。合同签订后，被告积极筹划开设幼儿园项目，并与装修公司签订了装饰装修合同。后被告获悉房屋权利人与原告签订的房屋租赁合同中明确约定原告擅自将房屋整体转租的，权利人将终止与原告的房屋租赁合同；同时被告获悉房屋权利人已经明确表示不同意原告将房屋转租给被告，并为此起诉至法院要求解除权利人与原告之间的房屋租赁合同，这一情况已经造成被告无法使用系争房屋开设幼儿园，被告也不得不与装修公司解除装修合同，并因此赔偿了装修公司39万元。被告认为原告系过错方，应该对于被告的装修损失进行赔偿。故此被告反诉要求：原告赔偿被告损失39万元。
原告春宏公司针对被告玉秀幼儿园的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求，被告对于所租赁房屋情况是清楚的，原告并未对此进行隐瞒，故原告不存在过错。被告现有的证据也无法证明实际存在损失。
经审理查明：2013年5月31日，原、被告签订《租赁合同》，合同第一条约定，原告将系争房屋出租给被告使用；房屋建筑面积为1，347.08平方米，场地面积900平方米。第二条，原告的房屋为工业用途，原告将房屋出租给被告作为生产用途使用，如果被告将厂房用于其它用途，被告应按照现有关法律、法规办理改变房屋用途手续，如在经营过程中因房屋的使用性质而引发的一系列相关事宜，由被告自行负责并予以处理，原告不承担任何责任。第三条，租赁期限共7年，自2013年6月1日至2020年5月31日。第四条：1、原、被告双方约定保证金50万元，在第二年2014年9�1日退还20万元作为被告房租，第三年2015年9月1日退还10万元，第四年2016年9月1日退还10万元，剩余10万元整作为被告保证金，直至被告合同期满无息退还被告；2、原、被告双方约定先预付20万元定金给原告，原告开始清场（剩余30万元保证金在2013年9月1日前付给原告），原告至2013年6月1日交给被告（场地或正式签订合同）之日开始计算房租，被告再付第一季度的租金14万元给原告；……4、如发生动迁，房产证上标注明的第三幢由被告承租的房屋及场地，经原、被告双方协商赔偿款由原、被告双方各占50%；5、被告装修房屋不能改变房屋承重结构，如有改变一切后果由被告自己承担；6、该房屋每年租金56万元，第一年租金应以三个月为一个周期，第二年起以六个月租金为一个周期，被告在每一个支付周期结束的十天前支付下一个周期的租金；……9、租金递增2013年6月1日�2016年5月31日每年56万元，2016年6月1日至2020年5月31日每年60万元；10、上述费用被告应按照相应规定的日期支付，未按期支付每天按日租金的3%缴纳滞纳金及应承担相应罚金，超出10日，原告将采取停电、停水、关闭大门等措施，并有权收回出租厂房，同时终止合同，由此造成一切后果被告承担。第五条，被告在承租原告房屋后，不得改变房屋原有承重结构，如被告而损坏房屋结构，被告须立即修复，一切修复费用由被告承担，退租时承重设施应必须完好。第七条，任何一方违约，将以一年的租金作为违约金赔偿给对方，此外双方将不作其他任何赔偿……3、在租赁期限内被告有下列行为之一的原告有权终止合同，并收回房屋，由此而造成原告损失的，被告应予赔偿……（3）拖欠租金、水电费等累计满15天的……。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将系�房屋交给被告，被告对房屋进行装修并将原告装修的76间隔间予以了拆除。
2013年6月9日，上海市松江区人民政府永丰街道办事处向玉秀幼儿园出具告知书，该告知书载明：街道有关部门在日常巡查中发现你园正在松汇西路XXX号进行装修，拟将办园地址由李家弄1号搬迁至此。经实地察看，有关部门一直认为此地不适合举办幼儿园，主要理由如下：1、此处为车流人流十分密集处，道路状况很差，交通安全隐患很多；2、该处建筑原为工业厂房，至今未办理过改变用途的有关手续；3、围墙内有一家汽车修理厂，共用一个大门，安全无法得到保证；4、该处建筑位于松江新城H板块区域内，随着城市发展步伐的加快，列入了近年的拆迁规划。请接到本告知书后，立即中止装修，另择新址，并报街道社会事业科审核。
被告支付原告2013年6月1日起至2013年8月31日止的租金14万元�并按照合同第四条约定支付定金20万元。因被告未再支付租金，故原告涉讼。
另查明，涉案房屋登记的权利人为案外人上海滔雄工贸有限公司（以下简称“滔雄公司”），登记日为2005年10月10日，房地产权证号为沪房地松字（2005）第0255**号。登记的房屋共3幢，其中1幢建筑面积为820方米、层数1层，2幢建筑面积122.32平方米、层数2层，3幢建筑面积1，347.08平方米、层数3层，上述房屋用途均为厂房。
2011年4月23日，滔雄公司作为出租方与原告作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定滔雄公司将位于上海市松江区松汇西路XXX号内房屋建筑面积2289平方米出租给被告；租赁期限共10年，从2011年7月1日至2021年6月30日；2011年7月1日到2014年6月30日租金为每年45万元，2014年7月1日到2017年6月30日租金为每年48万元，2017年7月1日到2021年6月30日租金为每年51万元；原告若需转租或分租的，�须事先与滔雄公司协商，兹由滔雄公司出具书面同意书；原告有下列情形之一的，滔雄公司可以终止合同，收回房屋：……3、原告一次性拖欠租金累计连续达十天的。合同签订后，滔雄公司将租赁房屋交给原告，原告支付滔雄公司租金至2013年6月30日，后因原告逾期未交纳租金，滔雄公司催讨未果起诉至本院，案号为（2014）松民三（民）初字第812号（以下简称“812号案件”），本院于2014年3月11日立案受理该案，在该案中滔雄公司以原告逾期交纳租金符合合同解除条件为由要求解除合同，该案现在审理中。
2014年12月10日，本院至系争房屋现场进行了勘查并拍摄了照片。涉案的3幢房屋与房地产权证记载一致，围墙将上述3幢房屋围起来成为一个封闭的区域，该区域最东面为大门、第3幢房屋在该区域的西南侧（该楼东侧小部分为三层，该楼西侧大部分为二层）、第1幢房屋在该区域的最北侧、第1幢房屋东侧为第2幢房屋（为配电房）。本案系争房屋为第3幢房屋。现第3幢房屋二层部分装修已被全部拆除，南侧门窗已被卸下移除，只剩主体框架、现空置；系争房屋的地面堆放着拆除后的碎砖和管线。三层部分有几间隔间未被拆除，隔间内有人居住。第3幢房屋南侧围墙上半部分被拆除。原告称第3幢房屋北侧紧贴该房屋有平房一间、西南侧有平房一间均随第3幢房屋一并由被告租赁使用；被告称北侧一间是原告自己在用，西南侧的一间是被告在使用。原告还称第3幢三层部分现有隔间内所住的人员是其所派看场地的人，住了三间房屋，从2013年6、7月份开始，该三层部分二楼有两间是其管理人员有时来住；被告对此予以认可，并表示系争房屋内已没有其工作人员和物品。
审理中，原、被告确认合同解除日为起诉日即2014年5月8日，本院要求双方当事人就合同解除后需要处理的法律后果向本院进行主张，原告坚持原来的诉讼请求，被告向本院提出了反诉。
审理中，就已交纳的20万元，原告称系定金，根据定金罚则不应予以返还；被告称该定金按照合同约定在签订合同后已转为保证金，应在扣除欠付的房租后多余部分返还。
原告就其主张的损失向本院提供了建设工程竣工验收消防备案受理凭证、滔雄公司建筑房屋产权及使用性质的证明、家电发票、装修订单、提货单、收据、收条、照片用以证明其对系争房屋进行了隔间，隔成76间，并进行了精装修，被告租赁后将隔间全部拆除。同时原告称，2013年6月1日将系争房屋交给被告，因被告要装修，所以其在6月1日前就将原来隔间内家具、电器、马桶、洗脸盆等可移动物、可拆卸物品卖掉了，门是被告拆下来后，原告卖掉的。被告对于原告提供的证据不予认可，但被告确认其接收系争房屋时的确有76间隔间，后经原告同意其予以拆除，里面的东西都已被原告卖掉。
被告就其主张的损失向本院提供了装饰装修合同、协议书、收据，证明被告为了装修系争房屋与装修公司签订了合同，后因原告解除合同导致装修合同未能再履行下去，装修公司收取了赔偿金39万元。原告对于上述证据不予认可。
以上事实，由房屋租赁合同、上海市房地产权证、告知书、现场勘查笔录、照片、当事人陈述及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告于2013年5月31日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的规定，故应属有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。被告未按约支付租金，已符合合同约定的解除条件，原告现按约主张解除合同，本院予以支持。关于被告所提未支付租金的抗辩意见�虽然系争房屋的权利人于2014年3月11日起诉原告要求解除双方之间的租赁合同，但权利人解约的理由是原告不付租金而并非原告转租给被告的行为，而且原告不付租金也是因为被告未按约支付租金引发的，更何况权利人与原告的诉讼尚在审理中，权利人也未收回房屋，被告对于系争房屋的租赁和使用至今尚未受到影响，故被告以此拒付租金显然难以成立，故此本院对于被告所提的抗辩意见不予采纳。本院确认因被告未按约支付租金双方合同应予解除，合同解除归责于被告。至于合同解除的时间，原、被告一致确认原告起诉日即2014年5月8日，本院对此予以确认。
合同解除后，被告就缺乏了继续占有租赁物的合同依据，被告应当将租赁物返还原告。本案中双方争议的焦点为系争房屋是否已经返还？2014年6月3日第一次庭审中原告主张返还，被告立即表示同意，但原告表示在没有赔偿之前不同意接收房屋。根据本院现场勘查，系争房屋早已空置，而且在系争房屋内已经有原告工作人员居住，在双方已经确认合同解除，被告明确表示按现状返还的情况下，原告应接收房屋以避免损失的进一步扩大。更何况系争房屋属于原告租赁的整个区域内的一幢房屋，且已经有人看守，系争房屋事实上已经在原告的控制下，故本院认为虽然原、被告并未办理房屋交接手续，但可以确认原告收回了房屋，接收的时间以第一次庭审被告明确表示愿意返还为准，故原告此项诉讼请求已无裁判必要。
关于租金和使用费，被告还应按照合同约定的标准支付自欠付日起即2013年9月1日至房屋返还之日止即2014年6月3日（共9个月3天）的租金及使用费，具体为56万元／年÷12个月×9个月＋56万元／年÷365天×3天=424，603元。同时被告还应按照租赁合同第四条第10款支付滞纳�，该滞纳金实际为逾期支付租金的违约金，该条款约定标准尚属合理，本院予以确认。起算日期按照合同约定被告欠付的第一笔租金支付日期应在2013年8月20日前，故逾期支付租金违约金从2013年8月21日起算。
关于被告已交的200，000元，本院认为该钱款虽以定金名义交纳，但是根据双方租赁合同第四条约定已转化为保证金，原告要求没收无事实和合同依据，本院不予支持，被告要求抵扣欠付的房租，本院予以确认。
关于原告主张的装修损失。本院认为根据查明的事实可以确认原告对于被告租赁后进行重新装修是明知也认可的，结合双方合同中第七条违约责任中有关一方违约仅支付相当于一年租金的违约金，其他不作任何赔偿可以确定，原告对于原有装修被拆除的损失已经有所预见，并以违约责任承担的方式对于损失的弥补进行了约定。况且原告自己也陈述在被告拆除前已将可移动可拆除进行了变卖，其部分损失也不存在。据此本院对于原告主张的原装修损失不予支持，但在被告应承担的违约金中本院将对此给予考虑。
关于原告主张的违约金。本案系被告违约解除合同，故按照租赁合同第七条的约定，被告应以一年的租金作为违约金赔偿原告，原告的此项主张有事实和合同依据，本院予以支持。至于被告抗辩违约金数额过高的意见，考虑到双方合同履行时间并不长，原告的原有装修被拆除的确存在损失，根据前述原告主张的装修损失赔偿的分析意见，本院认为在违约金的给付数额中应考虑原告的该部分损失。另外，因被告装修刚进入拆除阶段就暂停下来，所以系争房屋目前只剩原始构架，南面的门窗及围墙上部均被拆除尚未安装好，敲墙后的建筑垃圾也没有清理掉，原告接收使用需要进行一定的修复和整理，此费用应由被�承担。有鉴于此，综合被告的过错程度，原告的实际损失，本院认为双方所约定的一年违约金尚属合理，本院对此予以确认，被告的辩解意见本院不予采纳。
关于被告主张的损失。首先，被告提供的证据尚不足以对其主张的损失予以证明；其次，本案系被告违约解除合同。故被告要求原告对此进行赔偿本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海春宏投资管理有限公司与被告（反诉原告）上海松江区玉秀幼儿园于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同》于2014年5月8日解除；
二、被告（反诉原告）上海松江区玉秀幼儿园于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海春宏投资管理有限公司自2013年9月1日起至2014年6月3日止的租金及使用费224，603元（已扣除保证金200，000元）；
三、被告（反诉原告）上海松江区玉秀幼儿园于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海春宏投资管理有限公司逾期支付上述租金的违约金（自2013年8月21日至本判决生效之日止，按照每天46.02元标准计算）；
四、被告（反诉原告）上海松江区玉秀幼儿园于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海春宏投资管理有限公司违约赔偿金560，000元；
五、驳回原告（反诉被告）上海春宏投资管理有限公司的其余诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）上海松江区玉秀幼儿园的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费33，486元，反诉案件受理费3，575元，合计诉讼费37，061元，由原告（反诉�告）上海春宏投资管理有限公司负担21，511元（已付），由被告（反诉原告）上海松江区玉秀幼儿园负担15，550元（已付3，575元，余款11，975元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 张 莉
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一五年二月十二日
书 记 员 黄 燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。