天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终3949号
上诉人（原审被告）朱玲。
委托代理人王占伟，天津玛迎律师事务所律师。
委托代理人安云秋，天津玛迎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津市山海天食品店，住所天津市南开区宾水西道***号。
经营者杨志高，天津市山海天食品店业主。
委托代理人潘杰，国浩（天津）律师事务所律师。
委托代理人董军涛，天津市山海天食品店职员。
上诉人朱玲因租赁合同纠纷一案,不服天津市南开区人民法院(2015)南民初字第0486号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明，原、被告签订《租赁协议》，约定由被告承租案外人天津通宝房地产开发有限公司（以下简称通宝房地产）所有的坐落于天津市南开区宾水西道189号山海天食品店首层及地下部分地区用于经营名烟、名酒、海参、燕窝、冬虫夏草等商品；租赁期限自2013年1月1日至2018年12月31日；租金前三年为280000元，第四年开始为308000元，采取半年期交付方式；被告于合同签订之日交付原告首次租金，余下租金于每半年首月5日前向原告支付，如被告在承租期间延期交付租金，原告将向被告收取违约金，违约金计算方式按每日万分之五计算。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告仅向原告支付了30000元现金，另以110000元货款冲抵2013年上半年租金，此后，未再支付任何款项。2014年11月14日，原告以全球邮政特快专递方式向被告之夫刘龙发送《催告函》，要求立即向原告支付欠付的租金及延期支付违约金，2014年11月15日刘龙本人签收上述催告函，但至今未果，原告起诉要求依法判令被告向原告支付欠付租金420000元，延期支付违约金75390元，共计495390元；并承担本案诉讼费用。
另查，2012年7月4日，天津市西青区磊乐烟酒商店注册成立，被告朱玲为经营者，企业类型为个体工商户，于2015年1月14日登记注销。
再查，涉案房屋属案外人通宝房地产所有，2008年11月1日，原告与案外人通宝房地产签订《房屋托管协议书》，约定通宝房地产自愿将涉案房屋交付原告使用、管理和经营，期限为十二年，自2008年11月1日至2020年10月31日。
庭审中，本院依原告申请委托天津市维德源丰房地产评估有限责任公司对坐落于天津市南开区宾水西道189号（山海天食品店及地下室）房地产的市场租金价值进行测算评估。经委托单位认真分析和详细计算后，确定上述房地产，于2013年7月1日的平均市场日租金为2.17元/天/平方米；2013年7月1日至2014年12月29日的租金合计为417381元。原告垫付鉴定费2086元。
一审法院认为，原、被告签订《租赁协议》，系双方真实意思表示，并未违反相关法律规定，该合同合法有效，法院予以确认。合同签订后，原告依约将涉案房屋交由被告使用，被告亦应按照合同约定支付租金，对拖欠部分，原告有权向被告主张权利。关于被告主张原告起诉2013年下半年的租金及违约金全部超过诉讼时效一节。原告于2014年11月14日，以全球邮政特快专递方式向被告之夫刘龙发送《催告函》，要求立即向原告支付欠付的租金及延期支付违约金，2014年11月15日刘龙本人签收上述催告函。双方在合同中约定每半年首月5日前交付该半年租金，因此，2013年下半年的租金应于2013年7月5前交付，诉讼时效于2014年7月5日届满，故原告于2014年11月15日向被告主张2013年下半年欠付的房屋租金及违约金已过诉讼时效期间。庭审中，双方均认可于2014年12月31日解除合同，故原告有权向被告主张自2014年1月1日至2014年12月31日的房屋租金及逾期支付违约金。关于租金标准一节。合同约定“租金前叁年为贰拾捌万元人民币，第肆年开始为叁拾万捌仟元人民币”。原告认为双方的真实意思表示为前三年每年租金为280000元，从第四年开始为每年租金308000元。被告则认为前三年租金共计280000元，后三年租金共计308000元。为此，原告申请法院委托评估单位对涉案房屋的市场租金价值进行测算评估，结论为2013年7月1日至2014年12月29日的租金合计为417381元。上述金额与原告主张该期间的租金420000元相近，且合同表述为第四年开始为308000元。双方当事人对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，故原告以年租金280000元为标准向被告主张自2014年1月1日至2014年12月31日的房屋租金及违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以采信。关于被告提出房屋存在漏水及修地铁等因素，影响其正常经营的抗辩理由，其并未提供相关证据予以证明，不予采信。
据上情一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，判决：“一、自本判决生效之日起十五日内，被告朱玲给付原告天津市山海天食品店2014年1月1日至2014年12月31日的房屋租金280000元，及以140000元为基数按日万分之五计算自2014年1月6日至判决确定给付之日的违约金，以140000元为基数按日万分之五计算自2014年7月6日至判决确定给付之日的违约金；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8731元，鉴定费2086元，合计10817元，原告承担2000元，被告承担8817元，被告承担部分于本判决生效后十五日内给付原告。”
一审判决后，上诉人朱玲不服，向本院提起上诉，认为双方签订的合同明确约定租金前三年为280000元，此条款可以得出唯一准确的解释，上诉人与被上诉人在签订租赁协议时考虑到承租方还需进行装修，以及地铁施工对经营的影响，双方自愿降低前期租金的条款，是双方真实意思表示，也是被上诉人自由处分的权利。一审法院没有依据协议条款判决，仅仅依据评估价格就否定双方的约定，属于事实不清，证据不足，适用法律错误。请求：撤销原判，驳回被上诉人一审诉讼请求或者发回重审；本案诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。
被上诉人天津市山海天食品店同意一审法院判决。
经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案双方当事人在合同中约定的“租金前叁年为贰拾捌万元人民币，第肆年开始为叁拾万捌仟元人民币”，现双方对该合同条款的内容理解各执一词，一审法院依市场价格认定合同条款所表达的意思并无不当，鉴定结论更能说明双方订约时的意思表示。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5500元，由上诉人朱玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
代理审判员 赵 盈
代理审判员 闫 飞
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；