山东省枣庄市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0402民初326号
原告：陈茂淦，男，1954年11月21日出生，汉族，住枣庄市市中区。
原告：贾淑娟，女，1957年10月19日出生，汉族，住枣庄市市中区。
二原告共同委托诉讼代理人：王东伟，山东明公律师事务所律师。
被告：王锦典，男，1951年9月15日出生，汉族，住枣庄市峄城区。
委托诉讼代理人：李锋，山东法扬律师事务所律师。
被告：孙晋兰，女，1952年2月5日出生，汉族，住枣庄市峄城区。系王锦典之妻。
委托诉讼代理人：汪喆，山东法扬律师事务所律师。
二被告共同委托诉讼代理人：王安朝，男，1980年2月15日出生，汉族，住枣庄市峄城区。系二被告王锦典、孙晋兰之子。
第三人：徐小东，男，1983年11月5日出生，汉族，住枣庄市峄城区。
委托诉讼代理人：孙守刚，枣庄峄城泓扬法律服务所法律工作者。
第三人：李文龙，男，1970年9月7日出生，汉族，住枣庄市市中区。
原告陈茂淦、贾淑娟与被告王锦典、孙晋兰、第三人徐小东、李文龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈茂淦、贾淑娟的共同委托诉讼代理人王东伟，被告王锦典的委托诉讼代理人李锋,被告孙晋兰的委托诉讼代理人汪喆，被告王锦典、孙晋兰的共同委托诉讼代理人王安朝，第三人徐小东及其委托诉讼代理人孙守刚，第三人李文龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈茂淦、贾淑娟向本院提出诉讼请求：1、依法撤销被告王锦典孙晋兰与第三人徐小东之间签订的房屋买卖协议；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年原告将位于枣庄市市中区中兴路文化北里21号楼东一单元2层西户房屋卖于被告王锦典、孙晋兰，约定价款36万元。2009年4月份,被告王锦典、孙晋兰两次分别支付给原告房款8万元、3万元共计11万元。后经原告的卖主李文龙将该房屋的房产证过户给了被告王锦典、孙晋兰，由于两被告无力支付余款，提出要把房屋退给原告，并于2009年11月7日向原告出具书面承诺：房屋退还原告，由于两被告用该房产证在枣庄农村信用联社办理了抵押贷款，表示尽快偿还银行贷款并把房产证过户至原告名下，原告退还房款11万元。原告与二被告达成用互负债务折抵的方式，原告履行了退款义务并一直占有使用房屋。被告王锦典、孙晋兰于2015年6月将银行贷款还清，解除了抵押，被告没有按照约定将房屋过户给原告，而是把房屋卖于了徐小东。原告认为被告王锦典、孙晋兰在明知将房屋退回原告后，又把房屋卖于徐小东，存在故意的欺诈，依法应撤销被告王锦典、孙晋兰与徐小东之间的房屋买卖协议。因此，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
王锦典辩称，原告所诉部分事实错误，且与法无据，请求法院依法驳回其诉讼请求。答辩人与原告并没有达成互负债务折抵，只是原告一面之词，不能采信，原告也没有履行退款义务，并且原告没有占有使用该房屋。二原告不是本案适格主体，根据原告的诉讼请求，本案审理的关键在于二答辩人与第三人徐小东签订的房屋买卖合同是否予以撤销，如存在欺诈，应当由当事人也就是本案的二被告与第三人徐小东来行使撤销权，本案的两原告不是房屋买卖协议的当事人，因此，他们不具有撤销房屋买卖合同的撤销权。两被告已经将该房屋卖给第三人徐小东，徐小东也支付了合理的房款40万元，并且已经办理完毕房屋转移手续，徐小东是善意第三人，合法占有，不存在任何撤销的情形，请求法院驳回原告的诉讼请求。
孙晋兰辩称，本案实质是行使撤销权纠纷，原告的诉请没有事实和法律根据，所谓的2009年11月7日的退房协议剥夺了孙晋兰的所有权，违背相关的法律规定，是无效的，根据婚姻法第17条规定，夫妻共同所有的财产有平等的处理权，物权法第97条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，方可处分，最高法院关于婚姻法解释一第17条第一款规定，丈夫或妻子在处理夫妻财产上的权利是平等的，因日常生活需要处理夫妻共同财产任何一方都有权作出决定，但是仅限于处理日常生活需要所涉及的财产，第17条第2项规定，夫妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，双方应平等协商取得一致的意见。上述原告陈茂淦与被告王锦典喝酒后，在没有征得共有人孙晋兰同意情况下，私自签订所谓的退房协议，侵犯了孙晋兰的房屋所有权，明显违背法律规定，该退房协议自签订之日起就不具有法律效力，而且也没有实际履行。原告诉状所称，互负债务折抵的方式没有事实根据，不能成立。二被告作为房屋共有人都同意将房屋以合理的价格（40万元）卖给徐小东，而且已经履行完毕，办理了房屋产权过户登记，徐小东已经合法取得了房屋的所有权，领取了房屋所有权证，后来因为侵权发生诉讼，经市中区法院审理后，判决认定该房屋属于徐小东合法所有，二原告请求撤销上述房屋买卖协议的行为没有任何的法律依据，退一步讲，按照我国物权法第106条相关规定，即使二被告是无处分权人，将房屋卖给徐小东，而徐小东没有重大过失，那么就应当认定徐小东是善意取得第三人，徐小东的买房行为和房屋所有权应当受到法律保护，即使二原告是房屋的真实所有人，也只能请求无处分权人赔偿损失，无权要求徐小东退还购买的房屋，无权要求撤销房屋买卖协议。更何况本案二被告并非是无处分权人，而是拥有产权证的合法房屋所有权人，合法的出卖房屋给徐小东，这种房屋买卖行为当然应当受到法律保护。综上，原告的诉请没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
第三人徐小东辩称，1、二原告诉请撤销二被告与第三人之间签订的房屋买卖协议没有事实和法律依据，2、第三人徐小东于2015年6月25日购买二被告的房屋是在枣庄市房管局依法登记购买办理的房屋买卖交易，其交易程序合法，手续完备，符合《合同法》、《物权法》相关法律条款规定，双方就房屋的交付、价款40万元交付履行完毕，并由枣庄市房管局为当事人颁发了房屋产权证书。第三人徐小东取得了该房屋的合法所有权。3、从该局档案记载的情况说明，该房屋所有权人不是二原告所有，而是李文龙夫妻二人所有，二原告不存在依法占有和处分、使用的权利，且无权撤销与二被告之间签订的房屋买卖协议。综上，请求法院依法驳回二原告的诉讼请求，维护第三人合法取得的房屋所有权。
第三人李文龙辩称，本案的房子最早是我的，我和陈茂淦是好朋友，2008年正好我搬走了，把房子卖给陈茂淦了，当时以36万元卖给陈茂淦的，房款一次性付清的，但是房子没过户，2009年陈茂淦给我打电话让我把房子过户给二被告，可是这两个人我都不认识，他们两个人也没给我一分钱，只是听到陈茂淦说过二被告与其关系很好，至于为什么陈茂淦为什么要将房屋过户给他们我不知内情，我就照办了，在房管局所写的任何东西只是为过户提供的一些东西，不是一个真实的合同，也不是买卖合同，只是为了能够过户就行。我感觉王锦典做事不对。
原告为证明其主张，提交证据如下：1、2008年12月23日王锦典出具的欠条一份，证明原告将诉争房屋卖给二被告，房屋价款是36万元，由于二被告当时没有支付能力，向原告出示了借条，正如第三人李文龙所说当时是由于二被告急于给其子办理结婚急用，所以说原告没有收任何的房款就卖给二被告了。2、由陈茂淦和王锦典共同签署认可的证明一份，证明从2009年4月2日还款8万元，2009年4月3日还款3万元，尚欠房款25万元的事实。3、2009年11月7日二被告向原告出具的说明一份，证明诉争房屋系原告所有，经协商，以36万元的价格卖给被告，期间已付房款11万元，尚欠25万元，由于没有购买能力，致使10个多月无法偿还25万元，故双方协商将诉争房屋退还原告，将已办房产证二被告改为原告的事实，王锦典用该房屋在银行抵押贷款20万元，保证王锦典抓紧还款，并办理过户手续的事实。4、由王锦典签字确认的账目5张，证明陈茂淦为王锦典支付各项费用共计99395元，该款项用于折抵陈茂淦退给被告的购房款11万元。5、2015年6月8日被告与徐小东签订的房屋买卖协议一份，证明二被告将争议房屋以38万元的价格卖给徐小东，但该协议没有说明支付方式，并且2015年枣庄市房地产行情市中区文化北里第二层房屋均价在4500元平方米以上，房屋建筑面积为127.58平方米，房屋价款在57万元以上。双方交易的价格明显低于市场价。6、原告在市房管局监理处调取的证据一组15页，证明争议房屋原系第三人李文龙所有，后李文龙卖给原告未过户，原告又卖给被告，所以房屋转移登记直接以李文龙转致被告名下。7、2015年9月30日第三人李文龙出具的证明一份，证明内容与李文龙答辩内容一致。8、2009年11月21日陈茂淦与陈竟华签订的房屋买卖协议一份，证明被告将房屋退还原告后，原告又将该房屋以36万元的价格卖给其侄女陈竟华，只是由于该房屋还在被告名下，无法办理房产证。该房屋一直由陈竟华居住生活。9、房屋租赁合同一份、收据一份，证据来源：由陈竞华提供，证明房屋实际占有人陈竞华将房屋出租给陈远鸿，房屋一直由陈竞华实际占有；证据10、枣庄供电公司出具的发票五张、枣庄市供水公司提供的水费收据五张、燃气公司出具的专用收据四张，证据来源：由陈竞华提供，证明水电、燃气费用均由陈竞华交纳，该房屋由陈竞华占有及使用；证据11、由陈竞华向原告提交的房屋钥匙一把，证明该房屋由陈竞华占有使用。
被告王锦典对原告提交证据的质证意见为：对第1份、2份证据真实性没有异议，证明事项也没有异议，确实欠了25万元房款；对第3份证据说明有异议，首先这份说明是被告王锦典单方为原告陈茂淦出具的，孙晋兰的签字也是王锦典书写的，没有征得孙晋兰的同意，是份无效协议，从说明中可以看到，这份说明的形成时间是2009年11月7日，那么在11月份说明中陈茂淦还应当退回王锦典11万元房款；第4份证据5张账目是有异议的，这5张账目是被告王锦典与原告陈茂淦在共同经营床业公司的内部账目，这5张账目中看到有制作展板、做宣传册、招待费等等，而且在第5页账单中，也很明确写明了陈、王、邹三人在枣庄北里结账，也能够证实这5张单的费用就是用于颤揉床业有限公司，最后一页第5页有一项打印支付也说明是颤揉床业资料打印费，这些费用全部用于公司了。另外一点这份书证形成时间是2009年4月28日，如果按照原告的观点，将这9万余元充抵返还的购房款，那么在2009年11月7日王锦典与陈茂淦就不用再达成这种说明由陈茂淦返还王锦典11万元房款，据此推理，原告主张债务折抵是没有依据的；对第5份证据买卖协议记载的38万元房款只是为了少交税，而少写的2万元，实际成交价是40万元，该买卖协议不能证实双方之间的真正成交价格。根据这份协议也看不出来原告是如何计算出来该房屋应该是4500元每平方，其计算出来的57万元房款更是没有依据的；第6份证据真实性没有异议，第7份证据只是与陈茂淦的交易被告不是很清楚；对第8份证据首先原告陈茂淦与陈竟华是叔侄关系，双方存在利害关系，不能作为有效证据使用。陈竟华在这份买卖协议中明知被告王锦典与陈茂淦有房屋产权纠纷，在该产权没明确之前，陈竟华购买行为不能认定为是善意的，另外，从第三人徐小东因侵权纠纷已将该房屋实际居住人陈德文诉至法院，判决后已执行完毕，能够证实陈竟华并没有实际占有该房屋，其买卖协议也是虚假的。对证据9的真实性有异议，这个合同是虚假的，合同签字不能证明是本人签订的，如果租赁合同涉及本案房屋，那么本案所涉房屋已经在房产交易所办理完毕过户登记，所有权人为第三人徐小东，而且第三人徐小东在2015年以返还原物纠纷一案将侵权人陈德文诉至市中区法院，市中区法院判决陈德文向第三人徐小东返还本案争议的房屋，那么根据该份判决的认定，第三人徐小东是本案所涉房屋的合法所有权人，且已经取得了该房屋的使用权，其他人是无权将徐小东合法占有的房屋再租赁他人使用，也是一种无效的行为，这个钱没有实际交付；对证据10根据徐小东的房屋产权证及市中区法院的判决书认定文化北里21号楼东1单元二层西户的房屋所有权人为第三人徐小东，而原告提交的这些发票都是11号楼的发票，与本案没有关联性；证据11不能证明是本案所涉房屋钥匙，与本案没有关联性。
被告孙晋兰对原告提交证据的质证意见为：同意王锦典的意见外，补充几点，1、2009年11月7日说明里孙晋兰签字不是本人所写，是他人代写，而且孙晋兰本人不知情，该说明对孙晋兰不具有任何约束力；2、2015年6月8日房屋买卖协议孙晋兰签字与说明中孙晋兰的签字不一致，同时和孙晋兰委托书中的签字也明显不一致，3、关于房屋档案与本案没有关联性，只能证明争议房屋最早所有人是李文龙，但是本案争诉是撤销王锦典、孙晋兰与第三人徐小东之间的买卖协议。4、关于原告说争议房屋均价是4500元每平方没有任何依据。对于陈茂淦与陈竟华之间的房屋买卖协议真实性有异议，内容上写的是文化北里11号楼东单元2楼西户，与本案二被告卖给徐小东的房屋位置不一致，房产登记上位置是市中区文化北里21号楼东1单元2层西户。同时和本案没有关联性，不能证明原告主张，不能证明陈竟华实际占有。
第三人徐小东对原告提交证据的质证意见为：
同意以上二被告的质证意见，只是对第8份证据说明一下，陈茂淦与陈竟华房屋买卖协议不具有真实性，陈茂淦与陈竟华是亲属关系，不能作为有效证据使用，市中区法院开庭传票送达陈德文时，陈德文认可以36万元购买的房屋，因此，陈竟华与陈茂淦买卖协议不具有法律效力。徐小东2015年6月25日取得的房屋合法权，此后实际房屋的居住人是陈德文而不是陈竞华，第一次开庭时已经向法庭提供第三人徐小东与陈德文的通话录音，该录音证实是陈德文占有使用，不是陈竞华，原告提供的陈竞华居住该房与事实不符，事实是陈德文居住，原告所提供的陈竞华所交的电费与第三人徐小东所居住的房屋不是一栋楼，与本案没有关联性。
第三人李文龙对原告提交证据的质证意见为：
房子还欠原告25万元，人要有良心，楼牌号是文化北里11号楼东单元2楼西户，但房产证是市中区文化北里21号楼东1单元2层西户，其实就是一个楼。原告说的房屋4500元每平方，是众所周知的事实。
被告王锦典提交2008年10月28日关于枣庄市颤揉床业二次创业协议一份，证明目的是创业领导班子由被告王锦典和原告陈茂淦和案外人邹修坤、王夫利、王安朝五人组成，陈茂淦和王锦典除了有买卖房屋外，还共同参与床业公司的创业，主要证实5张账目实际上是床业公司的内部账目，与本案的房屋买卖协议是无关的，被告王锦典更没有任何形式同意将该笔款项折抵购房款。
原告对该证据的质证意见为：对证据真实性有异议，另外该协议与本案争议没有任何的关联性。
被孙晋兰及第三人徐小东对被告王锦典提交证据没有异议。
第三李文龙被告王锦典提交得证据不知情。
第三人徐小东提交以下证据：1、房产证一份，证明枣庄市市中区中兴路文化北里21号楼诉争房屋是徐小东所有。2、收款条两张，证明2015年5月20日王锦典收到徐小东交来购房款20万元，2015年6月28日王锦典收到徐小东交来购房款20万元，共计收到40万元。3、地方税务局纳税表一份，税务局核定的价格是417114.54元，实际成交价是40万元，买卖双方为了节省费用，签订填写的是38万元，实际交付的40万元。4、枣庄市市中区人民法院民事判决书一份，证明徐小东购买房屋后，因发现陈德文强行侵占该房屋，于2015年9月8日起诉，经法院判决，陈德文的侵权事实成立，应返还原告徐小东的房屋。5、录音证据一份，证明陈德文侵权一案的原、被告主体适格。该房屋是陈德文购买，不是陈竟华购买。
原告对第三人徐小东提交证据的质证意见为：第一、对第1份证据真实性没有异议，但是证明目的有异议，首先我国法律对于不动产转让交付规定是转移所有权加转移占有，这两个法律行为全部完成后才能称之为交付，缺少任一个法律行为均应视为未交付。最高院关于审理商品房买卖合同解释第11条最高院适用公司法规定3第10条以及2006年司法考试卷三第91题、第93题及标准答案均规定了不动产交付条件，徐小东虽然转移了登记，但其自始未取得过争议房屋的占有和使用权，从2009年至今仍由二原告及陈竟华居住生活，徐小东并不是争议房屋的所有权人，也无权要求原告及陈竟华或者任何合法占有人搬出，最高法院公报2015年第10期有相关案例。另外关于徐小东与陈德文之间的纠纷这个案件正在申请再审过程中。对于证据2、3有异议，首先第2份收条是2015年6月28日，而房屋买卖协议日期是2015年6月8日，房屋价款以房屋买卖协议为准。地税局核定的价格是地税局依据双方交易的价格给出的定税价，并不能反映出该房屋的市场价，关于市场价格，被告方和第三人均可以去有关部门询价，也可以申请2015年为基准日的房屋价。对于录音与本案无关，证据的形式要件不符合法律规定。录音是给谁通话的，有没有证人加以证实，或者通过公证的形式予以证实，因为视频及录音资料均可以进行编辑，因此原告不予认可。
被告王锦典对第三人徐小东提交证据的质证意见为：对第1份证据真实性无异议，能够证实徐小东是涉案房屋的所有权人，所有权是占有、使用、收益和处分四项，既然徐小东是所有权人，是可以行使这四项权利的。从第4组判决书中看到第三人徐小东是行使涉案房屋所有权，提起了返还房屋纠纷案，并且得到了法院的支持，以判决书的形式将不法侵权人陈德文搬出涉案房屋，也就是说第三人徐小东已经实际占用使用了该房屋，这是对房屋所有权人的一种保护。二份收条是王锦典出具的，真实性认可，分两次交款共计40万元，一次是在办理过户前，一次是在办理过户后，就如同本案中原告陈茂淦仅收取了被告11万元，就为被告办理过户手续是一样的，被告王锦典也是基于信任，先收取徐小东20万元，办理完手续后又收取20万元，是符合常理的。对第四份证据出具日期是2015年6月8日真实性认可，该证据记载涉案房屋核定价格是417114.54元，与原告单方认为的57万元相差近16万元，与被告卖给徐小东的40万元仅相差1万元，从这上面也能证实被告将房屋卖给徐小东的价格是合理价格，没有偏低行为，徐小东购买房屋是善意的，无重大过失，也是应受法律保护的善意第三人。对录音证据恰恰证明第三人徐小东与陈德文之间的谈话内容是真实的，同时否定了原告提交的证据证明该房屋卖给陈竟华的事实。
被告孙晋兰对第三人徐小东提交证据的质证意见为：同王锦典质证意见。录音证据恰恰证明第三人徐小东与陈德文之间的谈话内容是真实的，同时否定了原告提交的证据证明该房屋卖给陈竟华的事实。
第三人李文龙对第三人徐小东提交证据的质证意见：徐小东的证据都是假的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院依法予以认定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2008年年底，李文龙将其所有的位于枣庄市市中区文化北里21号楼东单元2层西户房屋出售给了陈茂淦，约定售房款为36万元，陈茂淦交付给了李文龙售房款36万元，双方未办理房产过户手续。后原告陈茂淦、贾淑娟又将上述房屋出卖给了被告王锦典、孙晋兰，约定售房款36万元。2008年12月23日，被告王锦典为原告陈茂淦出具欠条一份，确认欠购房款36万元。2009年1月，李文龙按照陈茂淦的安排将其名下的房屋过户给了王锦典、孙晋兰。王锦典于2009年4月2日给付陈茂淦购房款8万元，于2009年4月3日给付陈茂淦购房款3万元，剩余25万元购房款未能给付。2009年11月7日，王锦典为陈茂淦出具关于“文化北里11号楼东单二层西户房子问题的说明”，该说明载明：房子一套面积127㎡，原房为陈茂淦所有，后经协商以36万元的价格卖给我，期间我已付购房款11万元，尚欠25万元，只因没有购买能力，致使10个多月无法偿还25万元欠款，故经双方协商，将房屋退还给陈茂淦，陈茂淦应还回王锦典11万元房款，另外王锦典将该房正在市中农联社煤城信用社抵押贷款20万元，贷款由王锦典抓紧还上，取回房产证，办回过户。该说明中有“孙晋兰”三字。王锦典陈述，该说明系单方为原告陈茂淦出具的，孙晋兰的签字也是王锦典书写的。被告孙晋兰陈述“孙晋兰”三字不是其本人所写，是他人代写，而且孙晋兰本人不知情，该说明对孙晋兰不具有任何约束力。
原告提交2009年11月21日房屋买卖协议书一份，用以证明被告将房屋退还原告后，原告又将该房屋以36万元的价格卖给其侄女陈竟华，只是由于该房屋还在被告名下，无法办理房产证过户，该房屋一直由陈竟华居住生活。
2015年6月8日，卖方（甲方）王锦典、孙晋兰与买方（乙方）徐小东签订房屋买卖协议书，该协议书在枣庄市房地产监理处备案，该协议书约定，为明确双方权益和义务，经甲、乙双方协商，达成以下房屋买卖协议：1、甲方将坐落于中兴路文化北里21号楼东1单元2楼西户（产权证号002771**），建筑面积127.58㎡房产一处售与乙方。2、甲、乙双方协议房屋成交价为人民币38万元，3、交款方式：现金。4、甲方已经于2015年6月6日将上述房屋腾空正式交付给乙方。5、乙方已经于2015年6月6日将房款交付给甲方。6、房屋交易税费由甲方负担。7、甲、乙双方同意如发生产权纠纷，由甲、乙双方自行解决，本合同自签字之日起生效。2015年5月20日，王锦典收到徐小东购房款20万元。2015年6月28日，王锦典收到徐小东购房款20万元。契税纳税申报表载明，税务机关核定的房屋交易计税价格是417114.54元。2015年6月25日，徐小东取得房屋的所有权证。2015年9月8日，徐小东将陈德文诉至本院，诉请停止侵权，返还房屋[(2015)市中民初字第2624号]。2015年11月25日，本院作出判决，陈德文于本判决生效后十日内返还徐小东名下位于枣庄市市中区文化北里21号楼东1单元2楼西户的房屋，该判决已经生效。
庭审时，针对原告提问，徐小东陈述：现金支付的房款，2015年5月20日在峄城区文昌小区给付的20万元，第二次是2015年6月28日在峄城区文昌小区给付的20万元，两次在场人都有王锦典、王安朝。我在2009年底去过很多次这个房子，对里边的构造、户型是很熟悉的，在2015年购买的时候就没有必要去看了，因为我去过很多次了。王安朝在房屋里设置了办公室，所以我不止一次去过那个房子。二被告认可徐小东的陈述内容。第三人李文龙不认可徐小东的陈述内容。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
被告王锦典承诺将本案诉争的房屋退回原告陈茂淦后，又将该房屋出售给第三人徐小东，原告陈茂淦与案件诉争房屋具有法律上的直接利害关系，符合民事诉讼法第一百一九条的规定，具有原告诉讼主体资格。王锦典、孙晋兰作为出卖人与买受人徐小东签订书面房屋买卖协议，双方在缔结合同过程中是否存在合同可撤销的法定事由，是本案的争议焦点。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。第十六条规定，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。第十八条规定，物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。第十九条规定，物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。本案徐小东与王锦典、孙晋兰签订房屋买卖协议书时，王锦典、孙晋兰系诉争房屋的登记所有权人，被告王锦典虽然隐瞒了已经承诺将房屋退回原告陈茂淦的实情，但是原告未能充分举证证明第三人徐小东对此知情，第三人徐小东支付了40万元的购房款，该购房款与税务机关核定的房屋交易计税价格417114.54元相比，不属于明显不合理的低价，原告虽然陈述在徐小东与王锦典、孙晋兰签订房屋买卖协议书时，争议房屋的实际价值应在57万元以上，但是原告并未能举证证明，第三人徐小东在缔结合同过程中无重大过失，系善意取得房屋所有权。
综上，原告诉请撤销被告王锦典孙晋兰与第三人徐小东之间签订的房屋买卖协议，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告陈茂淦、贾淑娟的诉讼请求。
案件受理费6700元，由原告陈茂淦、贾淑娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于枣庄市中级人民法院。
审 判 长 赵言超
人民陪审员 王长更
人民陪审员 薛 伟
二〇一六年十一月九日
书 记 员 王 晨