广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1383号
上诉人（原审原告）：富安（中山）工业园有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：陈建光，该公司董事长。
委托代理人：龙喜福，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：安特（中山）工业有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：CHANYEWWENG（陈耀荣）。
委托代理人：潘镇梁，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人富安（中山）工业园有限公司（以下简称富安公司）因与上诉人安特（中山）工业有限公司（以下简称安特公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法张民二初字第469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2006年8月15日，安特公司与富安公司签订房屋租赁合同1份，约定安特公司承租富安公司所有的坐落于中山市南朗镇大车工业园东桠片的厂房及其配套设施（含厂房、辅料房、门卫室，建筑面积7437.6平方米，占地面积5057.4平方米），租赁期限为2006年10月1日至2012年9月30日。2007年2月8日，安特公司与富安公司签订房屋租赁合同补充协议，约定上述厂房及配套设施的租赁期限为2007年2月8日至2013年2月7日。2007年6月13日，安特公司与富安公司签订员工宿舍租赁合同1份，约定安特公司承租富安公司坐落于中山市南朗镇大车工业园东桠片的员工宿舍及配套设施（建筑面积为4650.7平方米，占地面积为1121.1平方米），租赁期限为2007年11月1日至2013年10月31日。2008年7月1日，安特公司与富安公司签订第二期厂房房屋租赁合同，约定安特公司承租富安公司所有的坐落于中山市南朗镇大车工业园东桠片的第二期厂房及配套设施（A区3347平方米，B区3722平方米，总建筑面积7069平方米，总占地面积4736平方米），租赁期限为2009年2月1日至2015年1月31日。2012年3月29日，安特公司与富安公司签订厂房租赁合同1份，约定安特公司承租富安公司所有的坐落于中山市南朗镇大车工业园东桠片的厂房、宿舍及配套设施，租赁面积为19322.6平方米（一厂房为7506.11平方米、二厂房为7135.03平方米、宿舍为4681.46平方米），租赁期限为2012年4月1日至2019年3月31日；厂房区域部分（建筑面积14641.14平方米）厂房租金为13.9元／平方米，配套设施为2.5元／平方米，合计每月租金为240114.69元，每年租金为2881376.28元，安特公司每三个月向富安公司一次性支付三个月的租金；宿舍区域部分（建筑面积4681.46平方米），每月租金14.7元／平方米，配套设施为3元／平方米，每月租金为68817.46元／平方米，每年租金为825809.52元，安特公司每三个月向富安公司一次性支付三个月的租金；安特公司按每月2.6元／平方米向富安公司交纳物业管理费（含日常维护费），按总建筑租赁面积19322.6平方米计算，每月50238.77元，该费用用于厂房及相关配套工程（如吊车轨道、气管设备、消防栓及管道、排水管道堵塞、太阳能热水器、现有变压器及其他设施等）的日常维护费用及安特公司在生产经营期间需要增加一台10**千伏的变压器的安装和租赁期内维护费用；安特公司同意借款8000000元给富安公司，从计租日开始后前24个月安特公司无需向富安公司支付租金及物业管理费，从计租日起的第25个月开始，安特公司需每三个月支付一次租金及物业管理维护费；合同签订后7天内，安特公司必须向富安公司支付926796.45元押金，若计租日开始后安特公司欲提前退租，则已交押金不退。合同期满，若安特公司需续租，则应在租赁期满前6个月以书面通知富安公司，若不再续租，则应在租赁期满前3个月通知富安公司，由安特公司将所租赁的房屋于租赁期满1个月按交付使用时的状态（自然损坏由富安公司负责，人为损坏由安特公司负责）交付给富安公司；若一方违约，则违约方应向另一方支付违约金（违约金按欠款总额的万分之三按日计收），一方由于违约已给对方造成的损失超过违约金的，还应进行赔偿，补偿违约金不足的部分；在租赁期内，一方由于特殊原因需要变更或解除、终止合同，必须提前6个月书面通知另一方，并在征得另一方同意后，方可变更或终止、解除合同，一方给对方造成实际经济损失的应按违约责任予以赔偿，如安特公司提出解除、终止合同而未介绍合适的第三方租赁该厂房，则富安公司无需退还押金，同时安特公司应予以赔偿，赔偿办法另行协商。
合同签订后，安特公司向富安公司支付926796.45元押金。2014年8月22日，安特公司向富安公司寄发解除厂房租赁合同通知书，主要载明“由于持续性的全球经济不景气等原因，造成我司生产经营状况不断恶化，使我司的合同目的无法实现。我司根据合同法相关规定要求提前解除上述租赁合同，自贵公司收到本通知之日起，双方上述租赁合同解除”。2014年9月17日，因富安公司阻挠安特公司搬离工厂，双方到中山市公安局南朗分局榄边派出所制作笔录并进行调解，富安公司负责人在该所作出保证书1份，主要载明“今后保证让安特（中山）工业园有限公司可以搬迁自己公司设备，有不认同地方可用法律途径解决”。2014年9月24日，富安公司以安特公司拖欠租金为由，诉至原审法院，请求判令：1.安特公司向富安公司支付2014年10月至2015年2月共五个月租金及管理费1795854.6元；2.安特公司向富安公司支付租赁物恢复原状费用1000000元；3.富安公司没收安特公司押金926796.45元；4.安特公司承担本案所有诉讼费用。原审诉讼中，富安公司撤销第二项诉讼请求。
原审审理过程中，安特公司提出自行拆除固定设备并修复因拆除行为对厂房造成的损坏，后因双方无法对拆除设备清单达成一致意见，拆除工程搁置，再后来，富安公司撤回要求对厂房恢复原状之诉求，双方同意另案起诉处理涉案厂房设施设备所有权归属及拆除问题。后经原审法院组织，富安公司与安特公司于2015年4月10日办理涉案厂房交接手续，安特公司所雇保安撤场，所有钥匙移交给富安公司，由富安公司正式接管涉案厂房。2015年4月13日，安特公司到涉案厂房搬迁相关办公设施设备，因富安公司阻挠，安特公司到原审法院申请原审法院到现场组织搬迁工作，但富安公司以部分可搬迁设备不属于安特公司所有为由，不同意安特公司对该部分设备进行搬迁，但对该设备所有权属问题未能提交证据予以佐证。
原审诉讼中，原审法院按照安特公司的申请，依法到中山市公安局南朗分局榄边派出所调取日期为2014年9月17日询问笔录一套，笔录主要内容为涉案厂房的所有权人（陈建光）在2014年8月24日、9月4日／5日、9月17日共三次阻碍安特公司搬走生产设备。其中一位被询问人为陈星铼，系安特公司中山、深圳厂房的副总经理，笔录中陈星铼被问及安特厂与厂房屋主发生什么纠纷时，回答为“2014年8月24日，安特公司让律师发一份通知信给陈建光（厂房屋主），大概内容为安特公司解除合约，按合同要求提前6个月通知业主，安特厂在2015年3月份左右，不再租厂房。”；问及安特公司是否正常生产中，回答为“2014年8月31日，安特公司大部分的生产机器停产了，因搬走机器时有人阻挠，生产机器未能搬走，安特公司留有两台机器正常生产至今”。富安公司对上述笔录真实性没有异议，认为安特公司应当承担提前解除合同6个月期间的租金。安特公司对上述笔录真实性没有异议，但认为笔录内容与事实有部分差异，律师函是2014年8月22日寄发，同时陈星铼所陈述的并不是指合同到2015年3月份解除，合同解除时间为法律定性问题，应在发解除合同通知给安特公司时即为合同解除时间。原审庭审中，富安公司主张涉案租赁合同解除时间应为安特公司根本违约之时，安特公司2014年8月通知富安公司解除合同，9月开始清场，富安公司认为在2014年9月底安特公司清场完毕的时候已经根本违约，而且2014年10月之后安特公司没有再向富安公司支付租金，故在2014年9月应视为合同已解除。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点有：1.涉案厂房租赁合同何时解除；2.合同解除后，安特公司是否需要承担违约责任，如需要，则如何承担违约责任。针对以上争议焦点，原审法院作如下分析论证：
关于争议焦点一。涉案厂房租赁合同是因一方违约而解除，而此类解除合同的解除权是法律赋予守约方行使之权利。本案中，安特公司称因富安公司的阻挠行为影响其正常运营，富安公司违约在先，才向富安公司行使解约权。但据中山市公安局南朗分局榄边派出所调取笔录可知，富安公司出现派人阻挠安特公司搬运厂房设备的行为发生于2014年8月24日、9月4日／5日、9月17日，而安特公司向富安公司寄发解除厂房租赁合同通知书的日期为2014年8月22日，安特公司发出解除通知在前，富安公司作出阻挠行为在后，安特公司的抗辩理由不成立，原审法院不予采信。安特公司于2014年8月22日向富安公司寄发解除厂房租赁合同通知书，已明确表示不履行主要债务。安特公司作为合同违约方，不享有涉案合同的解除权，安特公司主张涉案厂房租赁合同于2014年8月22日解除的事实，原审法院不予认定。富安公司作为守约方，有权解除涉案厂房租赁合同。富安公司主张涉案厂房租赁合同在2014年9月30日安特公司清场完毕时即视为已经解除，对其主张，原审法院予以采信。原审法院认定富安公司与安特公司于2012年3月29日签订的厂房租赁合同于2014年9月30日解除。
关于争议焦点二。富安公司诉请安特公司支付2014年10月至2015年2月（合计6个月）的租金并没收安特公司缴纳的押金的依据为涉案厂房租赁合同约定“在租赁期内，一方由于特殊原因需要变更或解除、终止合同，必须提前6个月书面通知另一方，并在征得另一方同意后，方可变更或终止、解除合同，一方给对方造成实际经济损失的应按违约责任予以赔偿，如安特公司提出解除、终止合同而未介绍合适的第三方租赁该厂房，则富安公司无需退还押金，同时安特公司应予以赔偿，赔偿办法另行协商。”原审法院认为，安特公司违约提出解除合同的要求，且并未介绍合适的第三方租赁该厂房，应承担相应的违约责任。按合同约定，富安公司无需向安特公司退还押金926796.45元。
原审庭审中，富安公司与安特公司一致确认安特公司已经向富安公司缴清2014年9月份以前（含九月）的租金及管理费。富安公司亦确认安特公司已于2014年9月底完成撤场，相关人员亦已退场，没有在涉案厂房内再进行相关的生产经营活动。涉案厂房早已停业停产空置，安特公司没有实际因占有使用涉案厂房而获利。而且安特公司一直积极对厂内设施设备进行撤场搬离，反观富安公司从一开始阻挠安特公司撤离厂内机器、设备，到原审法院主持厂房交接手续后安特公司搬离厂内可移动机器设备时富安公司的不配合行为，涉案厂房在租赁合同解除后所处空置状态是富安公司造成的，安特公司对该期间的损失不承担责任。若在富安公司已没收安特公司所交926796.45元押金的情况下再要求安特公司向富安公司按原租赁期内每月租金、管理费的收费标准继续支付六个月相应费用（1795854.6元）有失公平。考虑涉案厂房面积大、涉及区域多，寻找合适的第三方租赁该厂房所需期间也相对长，且富安公司也为安特公司能顺利使用厂房而进行部分设施设备的添置，原审法院认为，安特公司除所交押金归富安公司所有外，还应向富安公司支付300000元违约赔偿款才足以弥补安特公司根本违约单方终止合同对富安公司造成的损失。
综上，对于富安公司诉讼请求中的合理部分，原审法院予以支持，不合理部分，原审法院依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、富安公司与安特公司于2012年3月29日签订的厂房租赁合同项下926796.45元押金归富安公司所有；二、安特公司于原审判决发生法律效力之日起七日内向富安公司支付300000元损失补偿款；三、驳回富安公司其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行上述还款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费36581元（富安公司已预交），由富安公司承担24526元，由安特公司承担12055元，安特公司负担部分于原审判决发生法律效力之日起七日内径付富安公司。
上诉人富安公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、租赁合同是否实际解除，关键应当看租赁的标的物有无实际交还。一审法院查明的事实显示2015年4月10日双方才办理涉案厂房交接手续，在此之前安特公司一直实际控制并占用涉案厂房，安特公司理应向富安公司支付租金及管理费。但一审法院认定涉案租赁合同于2014年9月30日解除，且不支持富安公司要求安特公司支付租金及管理费的请求。一审法院的判定与事实相矛盾。二、根据相关笔录，富安公司确认2014年9月底安特公司搬离了其主要设备，撤离了相关主管和工作人员，但富安公司也声明安特公司的安保人员并未撤离，租赁标的物一直由安特公司实际占有使用。一审认定2014年9月30日之后涉案租赁物处于空置状态是由富安公司造成，该认定是错误的。综上，请求二审法院撤销原审判决第三项，判令安特公司向富安公司支付2014年10月至2015年2月的租金及管理费共计1795854.60元，本案的一审、二审诉讼费用由安特公司承担。
安特公司辩称：安特公司于2014年8月22日发出解除租赁合同函，9月底安特公司完全撤出厂房，上述事实也得到了富安公司的确认。租赁合同在2014年9月底解除是双方意思表示。富安公司要求2014年10月至2015年2月的租金和管理费无事实和法律依据。
安特公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：富安公司在原审中并未请求损失补偿款，并且富安公司没收安特公司的押金已经可以弥补其损失，原审判决安特公司向其支付损失补偿款超越了富安公司的诉讼请求。请求二审法院撤销原审判决第二项，本案的全部诉讼费用由富安公司承担。
富安公司辩称：安特公司于2014年8月22日寄发的解除合同通知书并不能当然解除合同。在原审法院的组织下，安特公司于2015年4月10日才将租赁的厂房、设施和钥匙交付给富安公司，此前安特公司一直在使用涉案租赁物，安特公司理应缴纳2014年10月至2015年4月10日期间的租金。原审判决第二项所判令的数额明显偏低，不足以弥补富安公司的实际损失。安特公司应向富安公司交纳2014年10月至2015年4月10日期间的租金。安特公司的上诉请求应予以驳回。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查：原审期间，富安公司主张安特公司的清场行为及不交租金行为已根本违约，合同没有办法继续履行，并主张2014年9月底合同已经解除。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。安特公司于2014年8月22日向富安公司寄发解除厂房租赁合同通知书，要求解除双方的租赁合同。2014年8月24日、9月4日、9月5日、9月17日，安特公司搬运厂房设备。2014年10月起安特公司不再支付租金。原审中富安公司也认为合同没有办法继续履行并主张2014年9月底合同已解除。根据上述情况，原审法院认定双方签订的租赁合同于2014年9月30日解除并无不当。双方的合同明确约定如安特公司提出终止合同而未介绍合适第三方租赁厂房，应对富安公司予以赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。可见赔偿损失是违约方承担违约责任的一种方式。双方租赁合同解除后，安特公司尚有部分设备存放于涉案租赁厂房。富安公司原审中请求安特公司支付2014年10月之后的“租金及管理费”，该请求属于富安公司主张因安特公司违约解除合同而应承担赔偿损失违约责任的请求。安特公司作为承租人，因自身经营原因而不再承租涉案厂房，安特公司解除合同虽属违约，但在安特公司作为承租人不愿承租时，富安公司作为出租人不能强制承租人继续履行。由于富安公司阻挠安特公司搬迁设备，双方产生纠纷并到公安部门进行调解，其后亦有不配合安特公司搬迁的行为，可见富安公司对自己上述损失的形成亦有责任。原审法院综合考虑多方面因素，酌定安特公司向富安公司支付300000元损失补偿款，这与其认定的事实并不矛盾，也未超出富安公司原审诉讼请求的范围。富安公司、安特公司的上诉意见均理据不足，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实基本清楚，处理结果正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26762.70元［富安（中山）工业园有限公司已预交20962.70元，安特（中山）工业有限公司已预交5800元］，由上诉人富安（中山）工业园有限公司负担20962.70元，安特（中山）工业有限公司负担5800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 张群立
代理审判员 赖晓筠
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 林蔓娜
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