上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民一（民）初字第654号
原告顾亚妮。
委托代理人陈燕。
被告顾林椿。
被告徐为兰。
被告顾翔。
委托代理人徐为兰。
原告顾亚妮诉被告顾林椿、徐为兰及顾翔房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员巫建强独任审判，公开开庭进行了审理。原告顾亚妮的委托代理人陈燕，被告顾林椿及徐为兰（暨被告顾翔的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告就上海市北京西路XXX号房屋签订了租赁协议，由原告向被告承租上述房屋，租期自2012年1月11日至2015年1月10日，每月租金人民币（以下币种均为人民币）8，500元，付三押一，按时支付。租期届满后，被告未退还押金，原告多次索要无果，故诉至法院，要求判令被告返还原告押金8，500元。
三被告共同辩称，租期届满后，经被告同意，由原告将房屋转给新的租客。但被告了解到原告收取了新租客转让费5万元，遂与之沟通，称房屋的装修和空调都属被告所有，要求原告将收取的转让费分给被告2万元，遭拒。被告遂不同意将房屋租给原告介绍的新租客，后经原告恳求，被告又同意将房屋继续租给前述新租客，5万元转让费也由原告收取，但是房屋内的空调和淋浴器等设备转让给新租客，应支付给被告补偿款2，000元，经协商由原告和新租客各承担1，000元。此外，原、被告在租赁协议中约定第三年开始租金递增，每月租金应比原租金标准上涨500元，该部分租金共计一年6，000元，原告未支付给被告。故原告已付的押金8，500元应扣除上述两部分费用，余款1，500元同意退还给原告。
经审理查明，上海市北京西路XXX号底层店铺（以下简称“系争房屋”）权利人系三被告。2012年，原、被告签订《不动产租赁合同》，约定：被告将系争房屋出租给原告使用，租期自2012年1月11日至2015年1月10日。该合同中关于租金及支付方式的约定记载为：“每月（年）人民币8，500元正，交付方式（1）该房屋租金二年内不变，自第三年起，租金每年递增500元正%。（2）租金每三月（年）支付一次……（3）每次租金于到期日前7日支付，先付后租……”该合同还约定原告应于签订合同时支付被告保证金8，500元，被告应于租赁期满，原告迁空交还房屋并已结清租金等费用后三天内将保证金无息返还原告，当原告有任何拖欠应付款项时，被告有权从该保证金中先行偿付。偿付部分原告应立即补足。合同还对违约责任等内容进行了相关约定。上述合同签订后，原告按约支付给被告保证金8，500元，双方开始履行合同，原告以系争房屋为经营场所开办宠物店，并按每月8，500元的标准向被告支付租金，直至2015年1月10日。租期届满后，经被告同意，原告将系争房屋转让给案外人，并收取了转让费5万元。此后，系争房屋由被告与案外人建立租赁关系，但原、被告就押金退还一事未能协商解决，原告遂诉至本院，要求判如所请。
上述事实，有原告提供的《不动产租赁合同》、银行交易流水单、房屋状况及产权人信息，以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告坚持己诉，并认为双方在合同中约定从第三年起租金上涨的幅度是每年500元，而非每月500元。并且，由于经营状况不佳，经双方协商，第三年的租金保持不变。为证明其说法，原告提供了被告徐为兰出具的《收条》作为证据，《收条》记载2014年1-7月，原告按照每三个月25，500元的标准向被告支付租金。
被告对上述《收条》真实性不持异议，但否认其已同意第三年租金不上涨，认为原告当时以经营不佳为由提出租金上涨的部分在年底一并结算，故此间租金还是按照原标准收取，上涨部分的租金应在押金中扣除。此外，被告认为系争房屋内装修及设备等系被告所有，由原告收取新租客5万元转让费不合理，经各方协商，由被告及新租客各支付给原告1，000元作为补偿，应在押金中再扣除该1，000元补偿款。为证明其说法，被告提供了新租客汪玥出具的《证明》作为证据。
原告对上述《证明》的证据效力不予认可。经被告申请，本院通知汪玥来院接受调查，并制作了《调查笔录》。据其陈述：其从原告处转让得系争房屋，用于经营宠物店，原告向其收取了转让费5万元。当时原、被告及其三方在场时，被告称系争房屋内只有一个空调是原告的，提出转让费应归被告所有，但原告不同意。后被告又提出要求原告补偿2，000元，原告也不同意。当时出于同情原告，汪玥表示可以由其和原告各出1，000元，其已将1，000元支付给被告，在被告向其出具的收据上可以体现。在2015年2月间，原告及其母亲到系争房屋处和徐为兰商谈押金退还事宜，汪玥听到徐为兰说算下来应退还给原告1，500元，但原告认为不对，应当退还7，500元，可见当时原告对于扣除1，000元的事实是承认的。在接受本院调查时，汪玥还提供了营业执照及《收据》作为依据。对于上述《调查笔录》，原告认为，对汪玥是新租客的身份无异议，对原告曾至系争房屋与被告协商押金退还事实、且汪玥也在场的事实予以认可，但认为原告并未同意过退还押金7，500元。
本院认为，原、被告签订的《不动产租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据该合同中双方对保证金的约定表明，保证金的目的在于保证租赁合同得到切实全面地履行，若在租赁期间发生应由原告承担且与租赁合同相关的费用未结清，在租期届满后，被告可在保证金中直接扣除上述欠费。因此，原告要求被告全额退还保证金的前提在于其在租赁期间内不欠付被告任何租赁相关费用。本案中，被告辩称原告有两笔租赁相关费用未付清：其一为按约定递增的租金6，000元；其二为经协商由原告支付给被告的补偿款1，000元。本院分别作如下判定：
对于第一笔费用，由于双方所签《不动产租赁合同》系填空及选择型的合同模板，关于租金递增内容表述为“该房屋租金（二）年内不变，自第（三）年起，租金每年递增（500元正）%”（其中括号内为填空内容），虽然双方对该表述的真实意思各执一词，但是本院认为，该表述的真实意思应当是租金递增的幅度为每月500元。理由如下：首先，从合同模板来看，一般而言填空内容应当填写增长的百分比，而非增长的具体金额，本案中所填内容“500元正”，不仅导致了句式不通，还引起文意不明，故仅凭文字本身无法探究该表述的真实意思，还需结合上下文来解释。从合同关于租金标准的表述“每月（年）人民币8，500元”来看，合同模板对于租金标准是选择式的，而双方在订立合同时未作出明确选择，但结合支付租金的实际情况，可认定约定的租金应为“每月人民币8，500元”，可见该合同中租金标准是按月计取的。此外，从合同内容看，通篇未见有按年计取租金的约定，因此结合上下文来看，“自第（三）年起，租金每年递增（500元正）%”的真实意思应当是“从第三年起，每月租金递增500元”。其次，从交易习惯而言，如果上述表述的真实意思是“从第三年起，每年租金递增500元”，那么按前一年的年租金为基数计算，增幅不足千分之五，根据正常的交易习惯，租赁双方要么约定租金保持不变，要么约定租金按合理幅度按时递增，但是约定像千分之五如此微小的涨幅，着实有违租金上涨的交易习惯，这种理解显然不合常理。故本院认定双方约定的真实意思是“从第三年起，每月租金递增500元”。除此之外，原告认为其提供的《收条》可以证明曾经双方协商第三年租金实际并未上涨，但是协商不涨租金的说法为被告所否认，《收条》仅能证明原告实际支付租金的金额，被告所称双方讲好上涨部分的租金待年底在押金中一并结算的讲法具有合理性，故在原告无充分证据证明双方已商定第三年租金不按约上涨的情况下，双方仍应恪守合同约定，自2014年1月11日起每月租金上涨500元。原告未按约定租金标准全额支付2014年1月11日至2015年1月10日期间的租金，尚欠6，000元租金未付清，被告有权在租赁保证金中予以扣除。
对于第二笔费用，虽然原告对于汪玥写具的《证明》不予认可，但其对本院制作的《调查笔录》发表质证意见时，对汪玥的身份、原告曾至系争房屋与被告协商押金退还时汪玥在场等事实不持异议，故本院认为汪玥的陈述具有证明力，可作为证据予以采信。据其陈述，在原告与被告协商押金退还时，原告曾提出应退金额为7，500元而非8，500元，可见被告所称由原告及汪玥各付1，000元给被告作为补偿费的说法并非空穴来风。再结合有汪玥已向被告支付1，000元补偿款的事实相印证，本院认定原告在收取汪玥5万元转让费后，曾向被告作出支付1，000元补偿款的承诺。该补偿款系因原告转让租赁权而发生，与原、被告之间的租赁关系相关，原告作出付款承诺却未支付相应款项，被告有权在保证金中予以扣除。
综上，原、被告之间的租赁合同因租期届满而终止，但原告尚有租赁相关费用未与被告结清，故其无权要求被告全额退还保证金。保证金8，500元在扣除未付的租金6，000元及补偿款1，000元后，被告应将余款1，500元退还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告顾林椿、徐为兰及顾翔应于本判决生效之日起十日内退还原告顾亚妮保证金1，500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取，计25元，由原告顾亚妮承担15元，被告顾林椿、徐为兰及顾翔共同承担10元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 巫建强
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 王 奇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。