贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民初249号原告：贵州华盍投资管理有限公司。法定代表人：张建平,该公司总经理。委托诉讼代理人：汪晓迅，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托�讼代理人：何丹，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告：贵阳市南明区宇迪个体酒店。被告：苏镇伟。上列二被告共同委托诉讼代理人：罗春宇，贵州慧原律师事务所律师。第三人:中国人民解放军75841部队。委托诉讼代理人：刘传,该部队副部队长。委托诉讼代理人：孙高，该部队政治工作部干事。原告贵州华盍投资管理有限公司(以下简称华盍投资公司)与被告贵阳市南明区宇迪个体酒店(以下简称宇迪酒店)、苏镇伟以及第三人中国人民解放军75841部队(以下简称75841部队)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日受理后，依法组成合议庭于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告华盍投资公司的委托诉讼代理人汪晓迅、何丹，被告宇迪酒店的委托诉讼代理人罗春宇,苏镇伟及其委托诉讼代理�罗春宇,第三人75841部队的委托诉讼代理人刘传、孙高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华盍投资公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告自《房屋租赁合同》解除之日起3日内将其所租赁的位于贵州省贵阳市解放路210号A栋新建房屋（建筑面积约4109.63平方米）返还给原告；3、判令被告支付欠付的租金和补偿金共计14125926元（暂计算至2017年1月10日，2017年1月10日之后按被告2014年11月26日出具的《承诺书》承诺的租金和补偿金支付标准计算至合同解除之日），以及以欠付的租金为基数按照银行同期贷款利息计算的利息（从合同解除之日起计算至被告付清合同解除之日所欠的全部款项之日止）；4、判令被告支付房屋占用费（按被告2014年11月26日出具的《承诺书》承诺的租金计算标准解除之日起计算至被告返还�屋之日止）及利息（按银行同期贷款利率从合同解除之日计算至被告付清房屋占用费之日止）；5、判令本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中,因涉案房屋的权利人75841部队另行起诉请求收回房屋,原告华盍投资公司申请撤回上述第二项诉请,并变更第四项诉请为：判令被告支付房屋占用费（按被告2014年11月26日出具的《承诺书》承诺的租金计算标准从解除之日起计算至人民法院判决确定生效之日止,若判决生效之后仍实际占用再另行主张）及利息（按银行同期贷款利率从合同解除之日计算至被告付清房屋占用费之日止）。事实与理由：2010年12月6日原告与被告签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》将位于贵州省贵阳市解放路210号A栋新建房屋（建筑面积约4109.63平方米）出租给被告使用，合同约定租赁期为十年，自2010年12月8日起至2020年12月7日止，同时原告给被�5个月装修时间（即从2010年12月8日起至2011年5月8日止），在装修期间免收租金，租金从2011年5月8日开始计算，每半年支付一次租金；合同签订后，被告从2012年下半年开始欠付原告租金，至今累计欠付租金及补偿金共计14125926元，根据《房屋租赁合同》第三条的约定，如乙方逾期支付租金，逾期30日未支付，甲方有权解除合同，根据2014年11月26日被告向原告出具的《承诺书》，至2014年10月（包括10月）被告累计拖欠租金324.9万元。被告承诺对所欠的房租自2015年4月25日开始偿还，偿还期限为18个月，若未按时偿还，将每月按所需偿还房租的百分之三作为补偿金在下个月一并支付，如果下个月仍未偿还，将每月按拖欠房租的百分之三进行累加，以此类推直至所有欠款及补偿金全部归还为止；同时被告还承诺，自2014年11月30日起每月30日前支付房租27.0375万元，若拖延时间或未�清当月房租，按每次拖欠款项的百分之三作为补偿金，在下月一并归还，若下月仍未归还，将每月按照拖欠房屋总额的百分之三进行累加，直至全部房租和补偿金付清为止。综上所述，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，但被告却未按约定支付租金，严重违约。被告宇迪酒店、苏镇伟答辩称,1、其对于拖欠租金的事实予以认可，但逾期支付租金，不是被告的原因造成，因为涉案房屋为军产，从2014年起部队就告知被告要收回房屋，但之后也没有具体流程，致被告和员工都人心惶惶，无法开展正常的经营，二楼面积为2700平方米左右，不可能作为酒店来经营，因部队不允许转租，导致二楼一直闲置，故被告不应该承担二楼的租金；2、在庭审中双方对违约金和房屋租赁达成了新的调解协议，应按照调解协议来履行；3、第三人75841部队已另行起诉原告�被告方，本案应中止审理，原告主张解除合同条件未成就,应予驳回。第三人75841部队述称,1、75841部队自2017年3月以后才接管涉案租赁房屋和涉及租赁房屋的债权债务承担，并没有参与前期的建设、施工管理；2、按照中央军委的文件精神,军队要停止经营活动，涉案房屋商住楼的租赁项目要于2017年12月31日之前完成清理、腾退至部队。对于原告与被告的租赁关系应按合同履行，军方不作过多说明，请求人民法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。就当事人双方争议的事实，原告方向本院提交证据，质证情况如下：第一组证据包括宇迪酒店的工商信息复印件、华盍投资公司的工商信息复印件，拟证明原、被告的主体资格。被告宇迪酒店、苏镇伟和第三人75841部队对此表示认可。第二组证�包括《军队房地产租赁合同》复印件、《证明》复印件、《房屋租赁合同》复印件、《房屋租赁补充合同》复印件，拟证明原告有权解除合同并收回按本合同约定属于被告的全部投资。被告宇迪酒店、苏镇伟对证据的真实性表示认可，但对证明目的不予认可，认为房屋租赁合同第三条所确定的违约金是千分之三每日，原告主张按照3%计算不妥，此外，双方已达成调解协议，应按照新协议履行。第三人75841部队对上述证据的三性表示认可。第三组证据包括《催款通知书》复印件、《催交房屋的函》复印件、2014年3月3日《承诺书》复印件、2014年11月20日《承诺书》复印件、2014年11月26日《承诺书》复印件，拟证明被告长期拖欠原告房租，原告也一直在主张自己的权利，但被告至今未支付房租以及原告有权要求被告按照《承诺书》承诺的条款支付欠付的租金和逾期未付房租产生的补偿金。被告宇迪酒店、苏镇伟对证据的真实性表示认可，但认为双方庭前已另外达成协议，应按照新协议履行。第三人75841部队对此表示与其部队无关联。第四组证据贵阳市公安消防支队筑公消验复【2012】第0007号《建设工程竣工验收复审意见书》复印件一份，拟证明涉案房屋通过了消防验收，是合法的建筑。被告宇迪酒店、苏镇伟、第三人75841部队对此均无异议。第五组证据包括75841部队在南明区人民法院的起诉状9份，拟证明75841部队已经提起诉讼请求返还腾退涉案房屋，原告公司已无另行主张返还房屋的必要，故撤回本案诉讼请求第二项。被告宇迪酒店、苏镇伟、第三人75841部队对此均无异议。第六组证据包括南明区人民法院(2017)黔0102民初10434号民事判决书,拟证明人民法院的判决解除了涉本案的《军队房地�租赁合同》,该合同属合法有效合同。被告宇迪酒店、苏镇伟对上述证据的真实性、合法性没有异议，对涉案合同的效力也没有异议，但表示该证据与本案没有关联性。被告宇迪酒店、苏镇伟未提交任何证据证明自己的主张。第三人75841部队为证明自己的主张，提交证据质证如下：第一组证据包括中国共产党中央军事委员会（通知）军发（2016）58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》复印件在庭审中出示(部队方表示因通知内容涉及国家秘密,故不能提交法庭存档)，证明项目房屋清理的节点是在2017年12月31日之前，在这之前也需将涉案房屋移交我方。原告华盍投资公司对证据的真实性表示认可,也会支持军队的工作，但表示因该涉案房屋与军队签订的协议未到期,对于给原告方造成的损失也应依法予以赔偿。被告宇迪酒店�苏镇伟对证据的真实性和原告质证意见表示认可，同时认为该证据也证明被告方的经营受到影响也是军方回收资产所致，故相应的违约责任问题，不能只归咎于被告，而应当综合考虑。第二组证据包括案件受理通知书和起诉状复印件9份，拟证明根据国家政策，军队需停止有偿服务，其部队已经向南明区人民法院起诉请求腾退返还涉案房屋。原告华盍投资公司、被告宇迪酒店、苏镇伟对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。第三组证据为中国人民解放军78156部队出具的《情况说明》一份，拟证明涉案房屋属于现75841部队管理的财产，该项目原管理方78088部队没有向其移交相关手续，是否符合当时的建设手续由人民法院确定。原告华盍投资公司、被告宇迪酒店、苏镇伟对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可并认为涉案房屋的建�经过当时军队方面规定的审核与审批。根据当事人各方的质证意见，庭审陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2009年11月16日原告与中国人民解放军78088部队签订《军队房地产租赁合同》约定:“……甲方（部队方）位于贵州省××××营区占地约2400平方米土地交由乙方投资建设，房屋建成后，产权属78088部队，乙方有偿使用10年。双方本着平等、互利的原则。达成如下协议：一、甲方自愿将贵州省贵阳市解放路210号新建房屋建筑面积约14000平方米交由乙方有偿使用（包括乙方自用、出租、转租或其他合法方式使用，但不得所承租的房地产做抵押或入股联营）。乙方对甲方所要出租的房地产做了充分的了解，愿意承租该房地产。二、该新建房屋由乙方投资人民币2000万元（不含二次装修及设备费用）进行修建，楼房的修建要求按双方认可的图纸和基本建设手续为准。修建完工后，乙方享有该新建房屋的租赁使用权……六、项目总工期为365天（日历天），自2010年1月1日开工至2010年12月30日（含竣工验收时间）。七、租赁使用期为10年，自2011年1月1日至2021年1月1日止。八、10年租金共计人民币700万元，并由乙方无偿提供一楼门面房约350平方米给甲方作为车库、值班室、通道使用，不计房租。在合同期满后，乙方如需续租，租金另行协商。但在同等条件下，乙方享有优先承租权。九、付款方式：按年支付即每年70万元。乙方于2010年起的每年12月15日前付清租金……十一、甲方因军事需要和城市规划建设需要终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应及时将承租的房地产交还给甲方，由此对乙方造成的经济损失由甲方给予补偿……十四、租赁期满后，所有的房屋无条件归甲方所有，乙方不得拆除或变卖……”。2010年12月6日原告华盍投资公司与被告苏镇伟签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》分别将位于贵州省贵阳市解放路210号A栋建筑面积约5443.2平方米和4109.63平方米的新建房屋出租给被告使用，合同约定租赁期为十年，自2010年12月8日起至2020年12月7日止，同时原告给被告5个月装修时间（即从2010年12月8日起至2011年5月8日止），在装修期间免收租金，租金从2011年5月8日开始计算，每半年支付一次租金，并对10年期间每年度中每半年应需要支付的租金、双方的其他权利义务、合同的解除条件、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，被告从2012年开始陆续欠付原告租金，2014年3月3日，被告苏镇伟出具《承诺书》，基本内容为：欠付的250万元租金分两期支付，即2014年3月30日前至少支付150万元，余款于2014年5月20日前全部支付完毕。2014年11月20日，被告宇迪酒店、苏镇伟又出具《承诺书》，基本内容为：2014年10月之前所欠原告的房租只能于2015年3月以后分期付清，2014年11月以后的房租，每月支付。2014年11月26日被告宇迪酒店、苏镇伟向原告再次出具的《承诺书》，主要内容为：至2014年10月（包括10月）被告累计拖欠租金324.9万元。被告承诺对所欠的房租自2015年4月25日开始偿还，偿还期限为18个月，若未按时偿还，将每月按所需偿还房租的百分之三作为补偿金在下个月一并支付，如果下个月仍未偿还，将每月按拖欠房租的百分之三进行累加，以此类推直至所有欠款及补偿金全部归还为止；同时被告还承诺，自2014年11月30日起每月30日前支付房租27.0375万元，若拖延时间或未付清当月房租，按每次拖欠款项的百分之三作为补偿金，在下月一并归还，若下月仍未归还，将每月按照拖欠房屋总额的百分之三进行累加，直至全部房租和补偿金付清为止。2016年11月25日前按照双方签订的合同约定一次性支付下一个半年的房租。庭审前，本院组织原告华盍投资公司与被告宇迪酒店、苏镇伟双方进行调解，双方于2017年4月19日达成一致意见如下：一、甲方同意减少贵阳市××××个体酒店、苏镇伟拖欠甲方的租金，双方确认截止至2016年12月31日贵阳市××××个体酒店、苏镇伟欠付贵州华盍投资管理有限公司的租金金额为568万元；二、2017月4月14日已收到贵阳市××××个体酒店、苏镇伟支付的租金25万元，对于截止至2016年12月31日之前仍欠付的543万元租金，贵阳市××××个体酒店、苏镇伟作出以下分期付款承诺：1、第一期：2017年12月30日之前支付给贵州华盍投资管理有限公司不少于55万元；2、第二期：2018年12月30日之前支付给贵州华盍投资管理有限公司不少于100万元；3、第三期：2019年12月30日之前支付给贵州华盍投资管理有限公司不少于100万元；4、第四期：剩余款项于2020年12月30日之前偿付完毕。三、2017年1月1日至2020年12月7日的租金重新调整确认如下：1、2017年1月1日至2020年12月7日的租金为每年240万元，若合同履行至2020年12月7日，则2020年租金按全年租金标准收取；2、每年的租金支付进度方式为：每年的1月至5月每月末支付当月租金不少于5万元，每年的6月至10月每月末支付当月租金不少于10万元，剩余的当年租金应于当年12月31日前付清；四、如果贵阳市××××个体酒店、苏镇伟未按照上述约定按时支付租金，则贵州华盍投资管理有限公司有权解除双方的租赁合同并收回涉案的租赁房屋（贵州省贵阳市解放路210号A栋，使用面积：9552.63㎡，以双方签字确认的房屋平面图存卷为准），并以贵阳市××××个体酒店、苏镇伟实际欠付的租金为基数，按月息1.5%计收违约金；五、如果�阳市××××个体酒店、苏镇伟未按照上述约定按时支付款项，则2017年至双方解除合同之日的租金、补偿款以及从合同解除之日至贵阳市××××个体酒店、苏镇伟实际返还房屋之日的房屋占用费按每年315万元的标准计算支付。此后，根据案件的实际情况，本院依职权追加78088部队参与诉讼，后经查证因军队编制、换防调整，涉案房屋的管理部队发生变化，本院变更追加75841部队参与诉讼。该部队表示根据中央军委相关文件精神，部队禁止进行营利性经营活动，涉案房屋需要在2017年12月31日之前交还部队，双方签订的协议客观上难以继续履行。原告华盍投资公司主张因为调解协议是基于能够继续履行房屋租赁合同而达成的，现房屋的物权权利人75841部队需要收回房屋也不同意调解内容，故调解中其公司做出的让步不应当作为案件裁判的依据。被告宇迪酒店、苏镇伟则坚持�为应当依据双方达成的上述协议进行处理。原、被告双方均认可2017年4月14日,被告宇迪酒店、苏镇伟支付给原告华盍投资公司涉案房屋租金25万元。庭审中，原告华盍投资公司与被告宇迪酒店、苏镇伟均认可依据双方合同的约定和承诺书的内容，计算至2017年1月15日被告宇迪酒店、苏镇伟实际欠付的租金为10430909元（不包括案件审理过程中支付的25万元）。本院认为，本案的争议焦点：一是涉案房屋租赁合同及补充合同是否应当判令解除；二是本案双方庭前调解协议是否应当作为定案依据；三是涉案房屋租金及违约金如何确定；四是涉案房屋租金与违约金的责任主体和责任形态如何确定。关于争议焦点一，第一、根据中国人民解放军78156部队出具的《情况说明》，可以认定涉案房屋前期施工建设经过军队审核批准，建设规划符合军队当时的法规、政策；根据贵阳市公安消防支队筑公消验复【2012】第0007号《建设工程竣工验收复审意见书》，可以认定涉案房屋经过消防验收合格；又根据2009年11月16日原告华盍投资公司与中国人民解放军78088部队签订的《军队房地产租赁合同》，可以认定原告华盍投资公司租赁权的合法来源；原、被告于2010年12月6日签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》，双方意思表示真实，内容不违背法律、法规的禁止性规定，属有效合同。第二、涉案《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》第三条均约定，被告若逾期30日未支付租金，原告有权解除合同。事实上，被告自2012年下半年以来，一直存在拖欠租金的行为，并多次出具《承诺书》许诺租金的支付期限，但未曾全面履行，原告主张解除合同，符合双方合同约定和客观事实，本院予以支持。第三、至于合同解除的时间，原告华盍投资公司主张解除合同并未在起诉前通知被告，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”之规定，本案《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》解除的时间应为本院向被告方送达起诉状副本的时间即为2017年3月7日。关于争议焦点二，本案庭前会议中，原、被告双方在法院的主持下进行调解，达成一致意见并在本院的调解笔录上签字，被告即主张应当按照调解笔录的内容确定本案争议租金的数额。本院认为�第一、组织调解当时，涉案房屋的物权权利人即第三人75841部队并未参与诉讼，而第三人75841部队主张根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，部队全面停止有偿服务活动，涉案房屋应在2017年12月31日前交还部队，所以原、被告双方的调解内容关于租赁合同继续履行的基本前提难以存续，双方的调解目的不能实现；第二、根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外”的规定，原告本着快速解决争端的目的，对被告欠付的租金金额以及偿还时间作出的妥协让步，不应在后续诉讼中作为对原告不利的证据。故对被告宇迪酒店、�镇伟该项抗辩主张，本院不予支持。关于争议焦点三，第一、庭审中，原告华盍投资公司与被告宇迪酒店、苏镇伟均认可依据双方合同约定和承诺书的内容，计算至2017年1月15日，被告宇迪酒店、苏镇伟欠付的租金为10430909元，上述租金数额符合同约定和客观事实，本院对双方认可的租金数额予以确认。第二、根据涉案《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》的约定和2014年11月26日被告宇迪酒店、苏镇伟出具的《承诺书》，涉案房屋2017年度的租金共计844131元+928544元=1772675元，自2017年1与16日至合同解除之日即2017年3月7日共计51天的租金计算为：1772675元/年÷365天×51天=247688.8元。实际上，至合同解除之日止被告宇迪酒店、苏镇伟欠付的租金数额为：10430909元+247688.8元-250000元（被告宇迪酒店、苏镇伟已支付给原告华盍投资公司的租金）=10428597.6元。至于�方合同解除以后房屋占用使用费的问题，被告宇迪酒店、苏镇伟直到本案一审裁判以前仍一直继续使用房屋，原告主张按照2017年度的租金标准（1772675元/年）计算房屋使用费至人民法院的判决确定生效之日止，符合客观实际，本院予以支持；至于此后的房屋使用费，若被告方继续占用房屋仍应参照双方约定的租金标准另行处理。第三、至于违约金的处理问题，根据被告宇迪酒店、苏镇伟2014年11月26日出具的《承诺书》，截止至2014年10月（包括10月）被告欠付原告租金324.9万元，被告承诺从2015年4月25日前开始偿还，偿还期限为18个月（即每月偿还18.05万元），若未按期偿还，则每月按所需偿还房租的百分之三作为补偿金在下月一并支付给原告，若下月仍未归还，则每月按拖欠租金的百分之三进行累加，直至支付所有欠款及补偿金时止。上述承诺约定的补偿金实际上属于违约金，且以应支付的每月租金为基数取百分之三的标准滚动累积计算违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”的规定，考虑到涉案房屋军方需要提前收回,被告方使用房屋的效率,根据本案的实际情况和被告的抗辩主张,本院酌情确定本案违约金应以双方核实欠付的租金10428597.6元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2017年1月16日（核算确定实际欠付租金金额之次日）起计算至实际付清之日止。关于争议焦点四，第一、根据涉案《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》的约定，上述合同是原告华盍投资公司与被告苏镇伟签订，根据合同的相对性原理，被告苏镇伟应当承担租金与违约金的给付责任。第二、根据被告宇迪酒店的工商登记资料，被告宇迪酒店登记为个体酒店，属于法律规定的个体工商户性质的市场主体，房屋的实际使用人为被告宇迪酒店，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”的规定，原告华盍投资公司主张被告宇迪酒店与被告苏镇伟共同承担支付责任，于法有据，本院予以支持。综上所述，原告华盍投资公司的诉讼请求部分有事实依据，符合法律规定，应予支持；部分诉请证据不足，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告贵州华盍投资管理有限公司与被告苏镇伟于2010年12月6日签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》于2017年3月7日解除。二、被告苏镇伟、贵阳市南明宇迪个体酒店于本判决生效之日起10日内共同支付原告贵州华盍投资管理有限公司房屋租金10428597.6元；三、被告苏镇伟、贵阳市南明宇迪个体酒店于本判决生效之日起10日内共同向原告贵州华盍投资管理有限公司按中国人民银行同期同类贷款利率的计算支付违约金（以实际欠付的租金10428597.6元为基数，自2017年1月16日起计算至实际付清之日止）；四、被告苏镇伟、贵阳市南明宇迪个体酒店于本判决生效之日起10日内共同向原告贵州华盍投资管理有限公司支付房屋占用使用费（自2017年3月8日起，以1772675元/年的租金为标准，计算至本判决确定生效之日止）。五、驳回原告贵州华盍投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106555.6元，由原告贵州华盍投资管理有限公司负担36555.6元，由被告苏镇伟、贵阳市南明宇迪个体酒店共同负担70000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 刘 妍审判员 李云鹤审判员 唐有临二〇一八年一月十六日书记员 袁华丽