吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终336号
上诉人（原审原告）：许颖，女，1980年8月6日生，汉族，住长春市朝阳区。
委托代理人：连雅贤，女，1953年7月7日生，汉族，住吉林省东丰县。
委托代理人：钱福金，北京市福睿康道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙秀成，男，1972年3月16日生，汉族，住长春市朝阳区。
委托代理人：党翠园，吉林开晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长春致远房地产经纪有限公司，住所：长春市朝阳区南湖中街1555号大禹城邦小区62栋101室。
法定代表人：李福全，经理。
上诉人许颖因与被上诉人孙秀成、长春市致远房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第142号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。
许颖一审诉称：原告与被告孙秀成均系长春市大禹城邦小区住户，经被告致远公司介绍，原告于2014年8月2日至2014年8月12日期间先后多次与被告致远房地产经纪有限公司的工作人员共同到被告孙秀成所居住的房屋看房子。原告与被告孙秀成双方达成口头房屋买卖协议，被告孙秀成将自己居住的房屋139.30平方米以122万元的价格卖给原告。2014年8月12日上午，在被告致远公司负责人李福权的主持下签订了房屋买卖合同，三方签字。原告按照合同约定交付被告孙秀成房屋定金2万元，交给致远公司居间服务费2万元，二被告分别给原告出具了收条一份。2013年8月14日，三方到中国银行朝阳区分行办理贷款手续，因被告孙秀成向银行提供的房屋产权证所有人是宋婥，银行不同意办理贷款。二被告主张与原告再签订一份补充合同，要求原告立即交付首付款40万元。原告认为二被告在签订合同时隐瞒房权不是孙秀成的事实，原告的丈夫陈金鹏向二被告提出房权人宋婥不来签合同，坚决不交40万元。为此被告孙秀成说“房子不卖了，到我家取回定金吧。”第二天原告与被告致远公司的工作人员一起到被告孙秀成家取钱，孙秀成不在家，房内住着两位老人，将原告和中介的人大骂一通。这时再拨打被告孙秀成的电话就是打不通，接着第二天、第三天、第四天……嗣后，被告孙秀成称：“你们走法律程序吧。”从2014年8月14日至今，被告孙秀成始终拒绝返还给原告卖房定金。原告认为二被告违背《中华人民共和国合同法》之规定，以虚假的事实与原告订立合同，是无效合同，应予返还定金并赔偿原告经济损失。被告孙秀成明知没有房屋所有权却蓄意骗取原告定金，且数额巨大，侵犯了原告的财产权，故请求法院依法判决被告孙秀成立即返还购房定金2万元；被告致远公司承担连带给付责任；案件受理费由二被告共同承担。
孙秀成一审辩称：1、被告孙秀成只收到定金人民币16000元；2、签订合同时，被告不存在隐瞒与房产有关的任何事实与情形，在签订房屋买卖合同和双方协商买卖的过程中，被告向原告出示了房屋买卖合同和委托书，证明争议房屋的所有权人是宋婥；3、原告与被告同是大禹城邦小区住户，原告可以到被告所居住的小区物业管理部门调取房屋所有权人的信息，在物业公司记载，房屋所有权人为宋婥；4、8月14日三方签订合同后到银行办理贷款手续，银行没有因房主是宋婥不同意办理贷款，而是原告改变主意不想购买房屋。故请求驳回原告的诉讼请求。不同意向原告返还定金。
致远公司一审辩称：原告所称的去银行的时间不是14号，应该在8月底左右，这个事情致远公司周转了好几个银行才谈下来，因为该房屋贷款的数额太大，三方到银行都已经签字了，在履行手续的时候原告就不履行手续了，导致银行无法继续办理手续。被告孙秀成确实能为原、被告办理贷款的手续，原告于8月底在被告致远公司处又购买了一套房屋，面积基本与被告的一样，贷款额也是一样的，第一套房屋致远公司确实收到了2万元的佣金，因为此事有不愉快，致远公司分不清谁对谁错，原告在买第二套房屋的时候致远公司就没有收到原告的佣金。致远公司不应该承担连带责任，原告是成年人，不可能在不知情的情况下到一起签订合同。
一审法院经审理查明：原告与被告孙秀成均系长春市大禹城邦小区住户，经被告致远公司介绍，2014年8月12日三方当事人签订《房屋买卖居间合同》一份，约定被告孙秀成将长春市朝阳区大禹城邦23栋3单元705室房屋以122万元的价格卖给原告。合同第三条第2款约定：“在本合同签订后日内，乙方同意直接交付（或补交由丙方转付）甲方定金人民币贰万零仟零佰零拾零元整（20000元），故本次交易定金共计人民币贰万零仟零佰零拾零元整（20000元）。”合同签订后原告分别向被告孙秀成交付20000元定金，向被告致远公司交付20000元居间费。二被告分别为原告出具了收据。此后在三方当事人前往中国银行中心支行办理贷款手续时，原告以被告孙秀成不是房屋所有人为由，未继续履行向被告孙秀成付款的义务，并向被告孙秀成主张退还定金20000元。原告认为二被告违背《中华人民共和国合同法》之规定，以虚假事实与原告订立合同，《房屋买卖居间合同》是无效合同，被告应予返还定金并赔偿原告经济损失。故请求法院判决被告孙秀成立即返还购房定金20000元；被告致远公司承担连带给付责任；案件受理费由二被告共同承担。另查明，中国银行在办理房屋按揭贷款业务时需要房主本人到银行或由受托人持经公证的授权委托书到场，同时提供房屋产权证书。2014年8月4日案外人宋婥为被告孙秀成出具经公证的委托书一份，委托被告孙秀成办理清偿贷款，领取还款结清证明、《商品房买卖合同》及发票原件；办理及领取《房屋所有权证》事宜；办理房屋缴纳及退费相关事宜。2014年8月13日吉林省长春市国安公证处出具了（2014）吉长国安证民字第18685号《公正书》，对上述委托书的真实性进行了公正。2014年8月4日案外人宋婥为被告孙秀成同时出具未经公证的委托书一份，委托被告孙秀成在长春市房屋登记机构代为签订房屋转让合同及办理房屋权属转移登记手续；代为收取卖房款（包括以受托人或委托人名义在贷款经办银行开立账户、代为银行资金监管、收取按揭款）、协助买方在银行或住房公积金管理中心办理二手房按揭贷款手续并签署相关文件、笔录；办理该房屋项下物业维修资金账户、水、电、燃气、供热、有线电视更名等与交易相关的事宜。
一审法院认为，原告与二被告签订的《房屋买卖居间合同》是三方当事人的真实意思表示，并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，应当认定本案原、被告三方之间签订的《房屋买卖居间合同》合法有效。庭审中原告称在银行办理贷款时才知晓房屋的原买受人不是被告孙秀成，在签订房屋买卖合同时并不知晓被告孙秀成与案涉房屋之间的关系，并且认为房屋已经具有产权登记。依据日常生活经验法则，原告作为完全行为能力人，在处理房屋买卖重大事宜时，应当对房屋的基本状况进行了解后才能决定是否购买，依据原告自述，其因未尽到自身的注意义务，而应承担相应的责任。被告孙秀成在《房屋买卖居间合同》中房屋所有权人一项并未填写自己的姓名，不存在欺诈行为。而被告致远公司在提供居间服务时是基于被告孙秀成向其提供了宋婥的授权委托手续，故被告致远公司不存在过错。关于被告孙秀成是否有权对案涉房屋进行处置，不论二被告是否向原告出示过宋婥的授权委托书，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，三方签订的《房屋买卖居间合同》均为有效合同，如被告孙秀成未能向原告交付房屋，原告有权要求被告孙秀成承担违约责任、返还双倍定金、赔偿损失或解除合同，而原告以案涉房屋原购房人不是被告孙秀成为由拒绝继续向被告支付购房款并要求返还定金无法律依据。根据本院向原、被告办理房屋按揭贷款的中国银行长春中心支行调查表明，办理房屋按揭贷款业务时需要房主本人到银行或由受托人持经公证的授权委托书到场，同时提供房屋产权证书。在本案原、被告之间的买卖合同中约定的付款方式为商业贷款，被告孙秀成自认在办理买卖时房屋并未取得产权证，因此原告未能办理贷款买房的责任在于被告孙秀成，原告有权依此解除买卖合同，要求被告孙秀成返还定金。但在庭审中，原告认为法院向银行调查违法，拒绝就此发表意见，同时自认导致未购买被告孙秀成出售的房屋的原因不是未能办理贷款手续，故未能成功办理房屋按揭贷款与原告未购买被告孙秀成出售的房屋之间不具有因果关系。综上，被告孙秀成不具有向原告承担返还定金的责任，同时被告致远公司不存在过错，故原告请求被告致远公司承担连带给付责任无事实及法律依据。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告许颖的全部诉讼请求。案件受理费300元，由原告许颖负担。
宣判后，许颖不服，向本院提出上诉，上诉请求撤销（2015）朝民初字第142号民事判决，依法改判。理由如下：1、一审判决认定事实错误，《房屋买卖居间合同》应为无效合同。三方在看房过程中，孙秀成一直表示该房屋是孙秀成所有，且一直由其父母居住，并没有表述受托于宋婥，其故意隐瞒了孙秀成不是房屋所有人的事实，二被上诉人故意隐瞒事实真相，回避或不明确告知上诉人真实房屋所有权人，构成欺诈，依据合同法规定，合同应认定为无效。2、上诉人贷款购房，三方在合同中有明确约定，导致贷款没有办下来的原因并不在上诉人，而是二上诉人造成，上诉人依照约定，签订了《购房合同》，又交纳了定金及中介佣金，全面履行了自己义务，导致贷款没有办下来的原因是三方到银行后，经银行审查，孙秀成不是房屋所有权人，又没有拿出经过公证后的授权委托书，才导致银行不给办贷款。至此上诉人才知道该房屋的实际所有权人是宋婥，故上诉人要求宋婥亲自到银行来签字，上诉人的要求没有任何过错及错误，还想继续购买此房屋，同时也是响应银行的规定，因为宋婥不到场，贷款办不下来，孙秀成才表示房屋不卖了，并同意退还定金。如果孙秀成是房屋的所有人或持有经公证的授权委托书，当日贷款就能够办理下来，合同就会继续履行。因为二被上诉人违约，才导致合同不能继续履行，二被上诉人构成违约。一审法院认定事实错误，适用法律断章取义，既认定被上诉人孙秀成“自认办不下来贷款，致使房屋不能转移的责任在其本身”，同时又认定了“上诉人自认导致为购买孙秀成出售的房屋原因不是未能办理贷款手续，故未能成功办理房屋按揭贷款与原告未购买被告孙秀成出售的房屋之间不具有因果关系”同样的自认，未保护守约方上诉人，却保护违约方被上诉人，有违公平。
孙秀成二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。
致远公司二审未出庭。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为：上诉人许颖与被上诉人孙秀成签订《房屋买卖居间合同》，系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应依约履行。依据《房屋买卖居间合同》第十条“经甲（孙秀成）乙（许颖）双方协商同意，乙方贷款购买此户，贷款金额750000元，其余房款为首付（含定金），在丙方（致远公司）通知七日内办理更名过户，如未能顺利批贷，本合同终止，已收款项如数退还，首付在银行同意批贷3日内交付，如有违约，违约方承担违约责任，并支付丙方服务费”的约定，如果银行未顺利批贷，双方签订的《房屋买卖居间合同》终止，已收款项退还。经致远公司通知，上诉人与被上诉人共同到银行办理贷款手续时，由于孙秀成未能提供符合银行要求的经公证的授权委托书，致使未能顺利批贷，故依据合同约定，该《房屋买卖居间合同》终止，孙秀成应将定金20000元返还，一审法院认定孙秀成不承担返还定金的责任有误，应予纠正。至于致远公司是否承担连带给付责任问题，因致远公司已为上诉人许颖介绍另买他房，未另收取佣金，故致远公司不承担连带给付责任。
综上，原审判决认定事实有误，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第142号民事判决；
二、被上诉人孙秀成于本判决生效之日立即返还上诉人许颖定金20000元。
三、驳回上诉人许颖的其他诉讼请求。
一审案件受理费300元，二审案件受理费300元，合计600元。由被上诉人孙秀成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘春梅
代理审判员 张新华
代理审判员 李 迪
二〇一六年五月十七日
书 记 员 张维峰