内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内22民终169号
上诉人（一审第三人）吴秀英，女，1960年6月5日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。
委托代理人孔祥玲，内蒙古松柏律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）董文学，男，1957年8月17日出生，蒙古族，退休职工，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。
委托代理人李敬华，内蒙古松柏律师事务所律师。
被上诉人（一审原告））董文志，男，1962年2月17日出生，蒙古族，无职业，现住内蒙古自治区扎赉特旗。
一审被告乌兰浩特市人民政府，住所地，内蒙古自治区乌兰浩特市。
法定代表人朱成帮，市长。
委托代理人艾婷，乌兰浩特市人民政府法制办副主任。
一审被告乌兰浩特市房屋征收局，住所地内蒙古自治区乌兰浩特市。
法定代表人张建军，局长。
委托代理人李杰，内蒙古奥斯律师事务所律师。
一审被告乌兰浩特市国土资源局，住所地内蒙古自治区乌兰浩特市。
法定代表人白剑琼，局长。
委托代理人付永平，乌兰浩特市国土资源局副局长。
委托代理人王云芳，内蒙古奥斯律师事务所律师。
上诉人吴秀英因与被上诉人董文学、董文志，一审被告乌兰浩特市人民政府（以下简称市政府）、乌兰浩特市房屋征收局（以下简称市房屋征收局）、乌兰浩特市国土资源局（以下简称市国土局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区科右前旗人民法院（2015）科民初字第2298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日受理后，依法组成合议庭，并于同年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人吴秀英及其委托代理人孔祥玲，被上诉人董文学及其委托代理人李敬华，被上诉人董文志，一审被告市政府的委托代理人艾婷、市房屋征收局的委托代理人李杰、市国土局的委托代理人付永平、王云芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，董文学、董文志是兄弟，吴秀英是董文学的妻妹，董文学、董文志父亲董万才（已故）是乌兰浩特市城郊乡红星村（以下简称红星村）的村民。董万才1997年承包了红星村2.6亩耕地，承包期限30年。董万才生前和董文学一起生活。2001年，董文学在其父亲承包的2.6亩耕地地头建一地头房和有围墙没有上盖的大棚。2001年9月，吴秀英及家人搬进董文学已经建完的地头房居住，并经营董文学父亲承包的2.6亩承包地，之后陆续将大棚上盖，还修建了后道厦、猪舍、渗水井、水井、地窖、硬化地面、简易棚、添置了铁大门等附属设施。2002年12月份，董万才去世。2005年至2012年，董万才2.6亩承包地分三次被政府租赁、征收。2012年9月10日，董文学和吴秀英就土地附着物之间调解好20，000.00元，占地后，吴秀英付董文学20，000.00元，董文学签字，证明人吴秀君、吴秀英、吴秀梅。吴秀英认为是在征地前就地面附着物和董文学达成了协议，董文学认为是收取吴秀英从1999年至2012年经营董万才2.6亩承包地的租金。董文学、董文志诉至法院，以市政府、市房屋征收局、市国土局将征收房屋调换给吴秀英及补偿款发放给吴秀英错误为由，要求市政府、市房屋征收局、市国土局将产权调换房屋一座、房屋差价补偿款150，000.00元、以及困难补助款150，000.00元、地上种植物及除房屋外的其他附着物补偿款79，960.00元给付董文学、董文志。吴秀英认为所有房屋及附属设施其有所有权，故对市政府、市房屋征收局、市国土局的征收行为认可，不同意董文学、董文志的诉讼请求。另查明，市房�征收局关于吴秀英房屋征收补偿情况说明：1、吴秀英无证房28.37平方米、道厦30.01平方米，共计58.38平方米；2、征收局支付吴秀英化粪池、铁栅栏、渗水井、水井、窖、大门、硬化地面及装饰装饰装修补偿共计99，872.00元；3、征收局支付吴秀英搬家费及临时安置费共计5，403.00元；4、征收局支付吴秀英养殖户营业补偿费46，504.00元；5、征收局支付吴秀英其他补偿费42，414.00元（特困户、家中有残疾孩子）。以上征收局支付吴秀英共计194，193.00元；6、吴秀英支付征收局增加面积款共计44，193.00元；7、征收局支付吴秀英194，193.00元-44，193.00元＝150，000.00元；8、最终经征收局与吴秀英协商，吴秀英回迁盖亚花园B区21楼4单元202室79.26平方米的楼房一套，征收局支付吴秀英征收补偿款150，000.00元。市国土局给付吴秀英地上附着物补偿款为：一、青苗及地面附着物：1、大地韭�：225㎡×30.00元＝6，750.00元；2、大地豆角：320棵×3.00元＝960.00元；3、37砖铁温室：12m×9m＝108㎡×15.00元＝16，200.00元，3年生韭菜：100㎡×54.00元＝5，400.00元；4、管井：1眼×1，500.00元＝1，500.00元；5、洋井：1眼×500.00元＝500.00元；6、水泥杆：2根×600.00元＝1，200.00元；7、木线杆：4根×40.00元＝160.00元；8、电表：1块×300.00元＝300.00元；9、果树：54棵7年生×180.00元＝9，720.00元，榆树2棵×30.00元＝60.00元，果树267棵5年生×130.00元＝34，710.00元；二、奖金：2，500.00元。
一审法院认为，本案争议的问题是地头房、后道厦、猪舍、渗水井、水井、地窖、硬化地面等董文学、董文志和吴秀英谁有所有权，从而确定该房屋及附属设施被征收后补偿款应如何发放。故本案案由应确定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。董文学、董文志主张地上附着物归其所有，提供了证人殷志山、宫振友的证言证实地头房及没有上盖的大棚是董文学所建，吴秀英对证人证言无异议，另外该地头房建在董万才承包地旁，董文学、董文志在兴安盟中级人民法院（2015）兴民终字第58号案件中又提供证人王永、齐洪海、李荣祥、任建成证明房屋建设情况，故应确认该地头房和未上盖的大棚属于董文学与董万才共同建造。吴秀英主张购买了董文学的地头房，提供与其有亲属关系的证人于学志、李德柱的证言予以证实，未有其他证据佐证，且证人于学志、李德柱之间的证言不能相互印证，对吴秀英主张其购买了董文学的房屋不予认定。吴秀英以2012年9月10日和董文学达成的一份“协议”，认为吴秀英与董文学之间对地上附着物已达成一致，由吴秀英给付董文学20，000.00元，地上附着物全部归吴秀英所有，但该所谓的地上附着物协议内容约定并不明确，并且吴秀英主张已经购�了董文学建的地头房，董文学与吴秀英对协议内容说法不统一，无法推断该“协议”的真正含义，且该协议所说的附着物亦不能包括地头房在内，况且该地头房没有合法产权证明，即使吴秀英购买其买卖关系亦不应受法律保护。故该“协议”应属无效。除地头房、未上盖的大棚以外的附属设施等，证人卢胜庆、王春玲、宫振友的证实是吴秀英后建的，董文学、董文志对证人卢胜庆、王春玲、宫振友的证言虽有异议，但未提供证据予以反驳，故认定除地头房、未上盖的大棚以外的附着物应归吴秀英所有。市房屋征收局在征收吴秀英的房屋时，仅凭红星村出具的介绍信证明房屋由吴秀英居住，就确定该房屋属于吴秀英所有，其依据不足，该证明不能证实争议的房屋权属问题，故市房屋征收局对此存在过错应承担相应责任，市房屋征收局实际征收的地头房28.37平方米，并将该28.37平方米的产权调换房屋给了吴秀英，将28.37平方米的房屋补偿款补偿给了吴秀英，属于发放错误，吴秀英为此得到利益致使董文学、董文志受有损失，吴秀英属于不当得利，应当将28.37平方米的产权调换房屋返还给董文学、董文志，另外28.37平方米的房屋补偿款28.37／58.38×150，000.00元＝72，893.00元亦应一并返还董文学、董文志，市房屋征收局对产权调换房屋及补偿款的返还负连带责任。鉴于28.37平方米的产权调换房屋已经登记给吴秀英，现无法分割该房屋，吴秀英应按照产权调换时的正常购置价即每平方米2，250.00元，28.37平方米共计63，832.50元返还给董文学、董文志，同时返还28.37平方米的房屋补偿款72，893.00元给董文学、董文志，征收局对此负连带责任。市国土局在征收大棚时确定大棚补偿款归吴秀英所有尽到了相应的注意义务，并且一般人也不能确定大棚及�棚盖由两人以上出资，故市国土局对此无过错，但吴秀英应当适当返还董文学、董文志建大棚围墙的相应费用，确定大棚补偿款16，200.00元中应归董文学、董文志8，100.00元。由于吴秀英与董文学签订的“协议”无效，董文学应返还收取的地上附着物款20，000.00元。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、吴秀英返还董文学、董文志28.37平方米的房屋折价款63，832.50元，并返还28.37平方米征收房屋的补偿款72，893.00元，合计136，725.50元，市房屋征收局对此负连带责任；二、吴秀英返还董文学、董文志大棚补偿款8，100.00元；三、董文学返还收取吴秀英的20，000.00元地上附着物款；四、驳回董文学、董文志的其他诉讼请求。
宣判后，吴秀英不服，向本院提起上诉。
上诉人吴秀英上诉称：（一）本案争议房屋为2001年购买，当时面积为28平方米，吴秀英又建了30.01平方米的道厦，现房屋面积为58.38平方米，从2001年至2012年9月被征用，吴秀英在此居住，建设附属设施，足以证明吴秀英是真正的房屋所有权人，另一关键事实也能佐证该房屋在被征用之前，2012年9月10日吴秀英与董文学达成一份“协议”，地上附着物在征地后，给付董文学20，000.00元，地上附着物全部归吴秀英所有，从双方签订的协议可以看出如果此房屋是董文学、董文志的就没必要签订该协议；（二）一审认定事实及适用法律错误，该“协议”内容十分明确具体，无需法院推断该“协议”真正含义，一审认定该地头房没有合法产权证明，即使吴秀英购买，其买卖关系亦不受法律保护，这种认定明显与法相悖，过于牵强，因该地头房不是真正意义的住房，董文学、董文志对此也是非法占有，应属违法建筑，也不应受法律保护；（三）一审判令吴秀英返还董文学、董文志28.37平方米房屋折价款63，832.50元，并返还28.37平方米房屋征收补偿款72，893.00元计算方法依据错误，28平方米地头房当时拆迁评估价格是27，150.00元，二审庭审中已将评估报告提交，若一审法院将地头房权属认定为董文学、董文志，也应将该房屋的价值按评估报告的价格给付，而一审法院却把本应属于吴秀英的补偿费150，000.00元与其没有任何关系部分72，893.00元判决给付董文学、董文志显然无事实依据，另外28平方米房屋拆迁价款63，832.50元是按市场价格给付明显错误，本案是拆迁纠纷就应该按拆迁价格评估价27，150.00元给付，至于回迁协议是综�因素，即配合拆迁的积极性、奖励因素、困难程度，吴秀英是特困户、低保户，家中有残疾孩子，在拆迁中有特殊照顾因素；（四）一审法院判决吴秀英与董文学签订的“协议”无效于法无据，该协议不具备无效法律行为构成要件。请求二审法院撤销原判第一、二、三项，改判驳回董文学、董文志的诉讼请求并承担诉讼费用。
被上诉人董文学答辩称：诉争房屋是董万才建造的，属于原始取得，与吴秀英无关，建完房后吴秀英要求租用，董万才同意了，后来吴秀英找董文学协商改造仓房，口头约定拆迁后征收款一人一半，吴秀英将征收款占为己有错误。同意一审法院判决。
被上诉人董文志答辩称：同意一审法院判决。
一审被告市政府述称：市政府不承担责任，不应作为本案当事人。
一审被告市房屋征收局述称：房屋没有房照�产权无法确定，故将补偿款给付实际居住人，家庭内部纠纷应内部解决。
一审被告市国土局述称：国土局无过错，不应承担责任，同意一审法院判决。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
二审庭审中，吴秀英提供兴安盟大兴房地产价格评估有限责任公司出具的《吴秀英被征收房地产补偿价格评估结果报告》一份，用以证明一审法院计算房屋补偿款方式错误，即便补偿也应按评估价格27，150.00元计算。经董文学、董文志质证认为当时没有按照评估价格给付，均是按照协议，实际操作中没有适用评估报告，一审法院计算方法无误。经市政府质证未发表意见。经市房屋征收局质证认为对评估报告无异议，房屋补偿款以回楼方式给付。经市国土局质证未发表意见。
本院认为，吴秀英主张争议的地头房系其�2001年购买，但就其主张未提供充分证据予以证明，即便买卖该地头房的事实存在，但因吴秀英非农业家庭户口，根据相关法律规定其买卖行为亦属无效。因市房屋征收局与吴秀英签订产权调换协议，将董文志、董文学所有的地头房及吴秀英建设的后道厦以房屋置换方式为吴秀英置换房屋一套，现因置换房屋无法分割，故吴秀英应返还董文学、董文志所有的地头房部分的房屋财产权益。一审法院依据吴秀英与房屋征收局达成的产权调换协议中约定的房屋差价款及优惠价格并按照地头房及后道厦所占置换房屋价值比例计算吴秀英应返还董文学、董文志房屋折价款63，832.50元并无不当。因吴秀英在与房屋征收局签订产权调换协议，并认可安置房屋增加面积差价款，现又提出应以被征收房屋评估补偿价格计算返还董文学、董文志28.37平方米地头房价款不应予以支持，对于其二审庭审中提供的评估报告，因不足以证明其主张，本院不予采信。关于吴秀英主张的房屋征收补偿款72，893.00元是否应予返还的问题，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”本案中，通过双方提供的证据及吴秀英、董文学、董文志的当庭陈述，足以认定被拆迁的地头房及部分大棚应属于董文学、董文志共同共有，吴秀英在居住于地头房后建造了相关附属设施并栽种了植物，通过一审庭审中市房屋征收局出具的《关于吴秀英房屋征收补偿情况说明》可以证实，就本案因房屋征收而房屋征收局支付吴秀英补偿款，该补偿款中包括附属设施、搬家费、临时安置补偿费、养殖户补偿及其他因吴秀英家中有残疾孩子且系特困户的相应补偿等共计194，193.00元，该补偿明细中所载补偿款项是国家依据相关规定补偿给附属设施及青苗实际所有人的，而该附属设施及青苗均为吴秀英建设种植，且补偿款中包括的特困户、家中有残疾孩子的特别补偿也是因吴秀英家庭特殊情况而给予的，依据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第86条规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”的规定，虽然该附属设施及青苗所在土地经营权归董文学、董文志所有，补偿款应直接给付董文志、董文学，但董文志、董文学因吴秀英所建设附属设施及种植青苗所进行的投入应给�补偿，故该补偿市房屋征收局直接给付吴秀英并无不当，原审法院判决吴秀英返还董文学、董文志72，893.00元房屋征收补偿款不当，本院予以纠正。综上，上诉人吴秀英的上诉理由部分成立。原审判决认定事实清楚，但判决结果部分有误，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区科右前旗人民法院（2015）科民初字第2298号民事判决第二、三、四项；
二、变更内蒙古自治区科右前旗人民法院（2015）科民初字第2298号民事判决第一项，即“第三人吴秀英返还原告董文学、董文志28.37平方米的房屋折价款63，832.50元，并返还28.37平方米征收房屋的补偿款72，893.00元，合计136，725.50元，被告乌兰浩特市房屋征收局对此负连带责任”为：吴秀英于本判决送达后三十日内返还董文学、董文志28.37平方米房屋折价款63，832.50元，乌兰浩特市房屋征收局对此负连带责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计10，179.00元，由上诉人吴秀英负担3，819.00元，被上诉人董文志、董文学负担3，180.00元，一审被告乌兰浩特市房屋征收局负担3，180.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 云 峰
审 判 员 苗世英
代理审判员 张 雪
二〇一六年五月二十日
书 记 员 春 燕