广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1906-1911、1926号
（第1906号案）上诉人（原审�告）：陈有福。
（第1906号案）上诉人（原审被告）：王秀兰。
委托代理人：陈有福，身份情况同前，系其丈夫。
（第1907号案）上诉人（原审被告）：陈信安。
（第1907号案）上诉人（原审被告）：陈德清。
委托代理人：陈信安，身份情况同前，系其丈夫。
（第1908号案）上诉人（原审被告）：张选忠。
（第1908号案）上诉人（原审被告）：李丽华。
委托代理人：张选忠，身份情况同前，系其丈夫。
（第1909号案）上诉人（原审被告）：李宝星。
（第1909号案）上诉人（原审被告）：李卫东。
委托代理人：李宝星，身份情况同前，系其丈夫。
（第1910号案）上诉人（原审被告）：贾荣义。
（第1910号案）上诉人（原审被告）：王凤娟。
委托代理人：贾荣义，身份情况同前，系其丈夫。
（第1911号案）上诉人（原审被告）：李广义。
（第1911号案）上诉人�原审被告）：叶远娣。
委托代理人：李广义，身份情况同前，系其丈夫。
（第1926号案）上诉人（原审被告）：何文彬。
委托代理人：魏黔豫，系其丈夫。
被上诉人（原审原告）：深圳市医药生产供应总公司。
法定代表人：钟晓伟，总经理。
委托代理人：ＸＸ，北京市信利（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：孔诗琴。
上列上诉人因与被上诉人物业服务合同纠纷七案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第516号、517、520、521、522、524、526号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
一审查明案件相关事实如下：
1、原告开发建设深圳市罗湖区洪湖二街X号大院，之后将相关物业作为员工福利出售给公司员工。该小区内共2栋不带电梯的多层住宅，占地面积为8032平方米。
小区至今未成立业主委员会，由�告提供安保、清洁、维修等物业管理服务。原告每月按人民币0.6元／平方米收取物业管理费，每月按人民币0.15元／平方米收取本体维修基金。
2、各案被告分别拥有深圳市罗湖区洪湖二街X号大院相应房屋的产权（具体比例等情况详见各案一审判决书）。
3、各案被告自2007年7月起至今未向原告缴纳物业管理费、本体维修基金。上述期间内，各案被告一直为各案涉房产所有权人。
4、原告未取得物业管理资质，自称在案涉小区安排有两个保安和一名清洁工。
5、深圳市多层不带电梯住宅的物业服务收费指导标准最低（五级）为每平方米人民币0.60元，本体维修基金为每月每平方米建筑面积人民币0.15元。
6、原告的诉讼请求：各案被告支付物业管理费（各案诉讼请求的具体数额和期间等详见一审判决书）。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。案涉小区未成立业�委员会，原告作为建设单位自行提供物业管理服务，与小区业主之间成立物业服务合同。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，而原告并不具备物业管理资质，故原告与小区业主之间的物业服务合同无效。虽然原告仅安排两名保安、一名清洁工为该小区提供保安、清洁服务，人力明显不足，但原告确已实际对被告名下房屋所在的小区进行了物业管理，故被告仍应向原告支付适当物业管理费。深圳市多层不带电梯住宅的物业服务收费指导标准最低（五级）为人民币0.60元／平方米，鉴于原告无物业管理资质，且提供的物业服务有瑕疵，本院酌情确定被告应按0.50元／平方米向原告支付物业服务费。关于本体维修基金，系专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，属于全体业主所有，被告应当按照每月每平方米建筑面积人民币0.15元的标准向原告交纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《物业管理条例》第三十二条第二款、第五十四条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、各案被告应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市医药生产供应总公司支付物业服务费。二、各案被告应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市医药生产供应总公司交纳本体维修基金。三、驳回原告深圳市医药生产供应总公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费由被告负担。（具体数额、期间详见一审判决书，各案一审判决书为本判决书附件）
上列上诉人不服一审判决，�向本院提出上诉，请求：1、依法撤销原判。2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。3、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。上诉理由为：原审判决裁判结果非常明确指出：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，而原告并不具备物业管理资质，故原告与小区业主之间的物业服务合同无效”。被上诉人深圳市医药生产供应总公司无物业管理资质，从事物业活动是非法的，理应受到法律的惩处，无任何权利和理由向业主收取物业费。被上诉人收取物业费是非法的行为，是对抗法律，应受到法律的制裁，非法所得应上缴国库，或退回业主。洪湖二街X号大院全体业主既未聘请被上诉人对小区进行服务，全体业主也未与被上诉人签订物业服务合同（协议）。上诉人与被上诉人不存在合同关系，双方也就不存在任何责任和义务的履行。被上诉人无任何权利和理�收取物业费。2、洪湖二街X号大院不是单位的自有物业，是商品房，业主各自持有合法的独立的国家政府颁发的《房地产证》，产权归业主所有。3、洪湖二街X号大院既无物业管理部门办公场所，也无物业管理人员。大院无人维护，脏乱差，安全隐患严重（证据已经向一审提供），多次发生盗窃和火灾、跳楼案件，院内杂草丛生，垃圾到处堆放，排污管道堵塞，污水横流内灌，老鼠蟑螂泛滥，房屋屋基被污水侵蚀，出现多处掏空坍塌，屋基破坏严重，墙体剥落，屋顶漏水严重，房中房、房改库，出租屋既住人又存货，小区成了商户和物流公司的仓库和集散地，道路、绿地，花坛被占用堆放货物，有的睡眠车已成废铁，大院收支账目（含本体维修基金）2007年至今从未公布过，楼道防盗门坏了无人维修，24小时敞开，进出自由。物管单位是谁，在哪里？没有！
上诉人�充上诉意见称：本案一审开过几次庭，事实上整个事件非常明确。一直到现在，所谓的被上诉人管理我们X号大院，这本身就是非法的。一审法院已经说清楚，第一、被上诉人没有资质，第二、我们96户业主根本没有与被上诉人签订任何合同。被上诉人根本不是我们医药总公司，原来的医药总公司倒闭了，他们在这个时候就钻空子，我们谁也不认识被上诉人是干什么的。被上诉人重复陈述已经说过站不住理由的说法，我也重复罗湖法院的结论和事实的真相。罗湖法院已经清楚的判决被上诉人没有物业管理资质，它从事的物业活动是非法的，这句话已经判定了所谓的物业管理公司根本不是物业管理公司，从事的是非法的物业管理活动，因为它没有资质，国家已经制订了物业管理条例，从2003年9月1日就开始实行了，到现在一直没有资质的管理公司收取物业管理费，根本是非法的，等于是在公路上设卡，征收别人的费用。这个小区是一个无人管理的小区，小区脏乱差现象一直存在着，这根本不是一个有物业管理公司管理的小区，楼下全部堆满了物品，小区就是仓库，小区所有屋顶是漏水的，污水管道在地面上所处可见，小区的管道都是在外面排污排粪，没有人管理，一审时我们已经让一审法院去小区实地调查这是否是事实，这就是一个没有物业管理资质的公司管理的结果，还能收费吗？这完全是违反国家法律规定的，我们是有充分的法律依据，所以其收取物业管理费是完全非法的。
被上诉人口头答辩称：首先，涉案房屋是1992年建成的，一开始是作为员工福利出售给公司员工，但是在1992年的时候国务院的物业管理条例未出台，那个时候我们作为建设单位，也一直提供着物业服务，直到现在也是我们公司提供，我们有深圳市罗湖区笋岗街道办事处田贝社区工作站的证明文件，证明我们从开始到现在都是为小区提供的物业服务，另外我们有一些收款收据是其他业主缴纳的物业管理费和专项基金的收据单，也是证明存在这样的物业服务内容。其次，针对上诉人所说的我方没有管理资质，提供的物业服务不合格，提供的物业服务不完善之类的问题，这只是一部分业主，还有相当一部分业主也是没有缴纳物业费，但是我们有一些管道的疏通、换锁等都是需要很大一笔费用，我们也有相应的提供物业服务的收款收据，在对方没有缴纳物业费的情况下，我方一直是垫资，我方对这些资金的使用还是希望对方缴纳物业管理费。针对物业的历史情况和特殊情况，也针对物业费的标准0.6元／平方米，在深圳的市场上，除了我单位自己管理以外，没有哪一个物业公司愿意来管理，就物业管理这个事，被上诉人也曾�与笋岗街道办协商过，本也不太愿意管理，但是基于这一块住宅的需求，街道办也拿不出方案，只能由被上诉人自行管理。对于原审判决认定的事实和适用的法律，我方认为认定的事实是清楚的，适用的法律是正确的。但是我们认为原审法院在0.6元／平方米的基础上还减掉0.1元／平方米，我方认为还是应该恢复到0.6元／平方米，虽然钱不多，但是物业管理的成本是存在的，而且现在的物业管理都是亏本的，相当于被上诉人是贴钱从事物业管理服务。最后恳请法院依法驳回上诉人的上诉。
二审查明：一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：被上诉人深圳市医药生产供应总公司并不具备物业管理资质，一审认定被上诉人与小区业主之间的物业服务合同无效正确。涉案物业服务合同虽然无效，但涉诉小区至今尚未成立业主委员会，被上诉人系建设单位，其自�提供物业管理服务虽有瑕疵，但确已实际对涉诉小区进行了一定的物业管理，上诉人应当向被上诉人支付一定数额的物业服务费用。一审已经调低了相应的服务费标准，上诉人上诉要求不予支付相应的费用，依据不足，该主张本院不予采纳。被上诉人的名称为深圳市医药生产供应总公司，上诉人主张被上诉人并非原来的医药总公司，但未能提供充分的证据予以证明，该主张本院亦不予采纳。综上所述，各案上诉人的上诉请求理由均不能成立，各上诉人的上诉请求本院均不予支持。各案原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院均予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
各案二审案件受理费均由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯云宗
代理审判员 吴思罕
二〇一四年十一月三日
书 记 员 王丹妮
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。