广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终6530号
上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸＸ，男，1972年12月2日出生，汉族，住福建省长汀县。
委托诉讼代理人：吴华伟，广东香山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱莲梅，女，1978年7月8日出生，汉族，住广东省高州市。
委托诉讼代理人：张万清，广东百步律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖幼菊，广东百步律师事务所律师。
原审第三人：中山市塬鑫房地产中介服务有限公司，住所地广东省中山市石岐区孙文东路42号，统一社会信用代码91442000727082764D。
法定代表人：张丽斯，执行董事。
委托诉讼代理人：梁贵萍，公司员工。
上诉人ＸＸＸ因与被上诉人邱莲梅、原审第三人中山市塬鑫房地产中介服务有限公司（以下简称塬鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初11391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
ＸＸＸ上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求，即判令上诉人没收被上诉人定金人民币10元及判令上诉人无须赔偿中介费2万元。事实和理由：第一，上诉人与被上诉人签订了两份房屋买卖合同，第二份合同中约定被上诉人借款300万给上诉人用于解除板芙农商行的抵押贷款，合同签订后2016年7月19日上诉人将涉案房产做二次抵押给被上诉人，同年8月11日上诉人收到300万元借款，之前约定的借款期限是1个月，在未满借款期限内，在2016年8月23日被上诉人认为上诉人私自挪用该借款要求上诉人退还，上诉人在8月23日和9月26日共退还了300万给被上诉人。由于被上诉人中途毁约，在借款期限未满时要求上诉人退还300万导致上诉人无法按约定解除第一抵押权人的抵押权，导致涉案合同无法继续履行；第二，在上诉人退还300万借款后，在2016年9月26日被上诉人与上诉人协商要求继续交易，同意再次垫资赎证解除银行抵押，但提出上诉人降价2万以616万元出售，上诉人未同意该方案，因此被上诉人中途单方面擅自违约，变更合同约定成交价格，导致合同再次无法完成；第三，尽管2017年2月9日被上诉人通过第三方梁贵萍发微信告知上诉人不再提降价2万，愿意按之前合同约定过户，但上诉人认为被上诉人后来的同意行为与上次提出降价间隔3个月时间，上诉人有理由认为被上诉人出尔反尔的违约，没有继续履行合同的诚意，上诉人有权拒绝并解除双方签订的合同；第四，一审中原审第三人提出2万不是降价而是300万的利息，上诉人认为该辩解与原审第三人发给上诉人的微信内容存在矛盾，与案件事实不符。第五，上诉人已经将借款全部返还，但是被上诉人尚未配合上诉人注销第二次抵押手续，上诉人愿意退还10万元定金，前提是被上诉人配合办理注销手续。
邱莲梅辩称，第一，上诉人存在根本违约行为，其将300万元借款挪作他用并未用于解除抵押权；第二，被上诉人要求双倍返还定金和中介费有合同依据，在上诉人未依约履行双倍返还定金和中介费之前，被上诉人依法依约当然有权拒绝配合上诉人解除二次抵押登记手续；第三，本案并不符合合同第2条双方互不追责的情形，上诉人无权依此约解除合同，并据此免除其相应的责任。
塬鑫公司述称，塬鑫公司没有违背中介的中立立场，是按照双方合同约定催促双方履行合同，2万元是被上诉人父亲提出借款300万元的利息，然后塬鑫公司转告了上诉人，上诉人认为是对方在压价。后来经过塬鑫公司调解，被上诉人愿意按原合同交易，但是上诉人却不愿意答应，以致发生纠纷。
邱莲梅向一审法院起诉请求：1.解除邱莲梅、ＸＸＸ及塬鑫公司分别于2016年4月19日及2016年5月7日签订的房屋买卖合同；2.ＸＸＸ向邱莲梅双倍返还定金20万元；3.ＸＸＸ赔偿邱莲梅己支付的中介费2万元。
ＸＸＸ向一审法院反诉请求：1.解除ＸＸＸ与邱莲梅及其塬鑫公司在2016年4月19日和同年5月7日签订的房屋买卖合同；2.ＸＸＸ没收邱莲梅交付之定金10万元；3.ＸＸＸ无需支付邱莲梅已支付的中介费2万元；4.邱莲梅立即办理位于中山市××××房产（建筑面积合计为1500.5平方米）的注销抵押登记手续。
一审法院认定事实：2016年4月19日，ＸＸＸ（甲方）与邱莲梅(乙方)及塬鑫公司（中介方）签订了第一份房屋买卖合同。第一份房屋买卖合同约定：甲方将其名下位于中山市××××房产（建筑面积为1500.5平方米）以成交价款618万元出售给乙方；若因甲方所出售房地产在过户出证至乙方名下前被查封或其他原因被限制交易（如银行抵押、违建等），甲方须快速妥善处理解除查封、抵押及取消限制交易后继续完成该房屋交易事项；乙方于签署合同当日支付定金10万元给甲方，在入国土局交易时支付首期款308万元给甲方，购房余款300万元由乙方向相关银行申请个人住房贷款后支付给甲方，实际贷款额及利率以相关银行批复为准，不足的部分乙方应以现金的形式补足。第一份房屋买卖合同还约定了其他内容。当天，邱莲梅向ＸＸＸ支付了10万元定金、向塬鑫公司支付了2万元中介费，ＸＸＸ、塬鑫公司收款后均出具收据予以确认。
2016年5月7日，ＸＸＸ（甲方）与邱莲梅(乙方)以及塬鑫公司（中介方）签订了第二份房屋买卖合同。第二份房屋买卖合同约定：甲方自愿将座落于中山市××××房产（建筑面积为1500.5平方米）出售给乙方；因该房地产甲方已抵押给第一抵押权人（中山农商银行板芙支行）担保债权数额为400万元，甲乙双方愿意将该房地产作二次抵押给乙方，担保债权数额为300万元，借给甲方用于解除第一抵押权人的抵押担保债权，赎回房地产权后再做甲乙双方的买卖交易手续；借款期限一个月自2016年7月19日起至2016年8月18日止，如实际放款日与该日期不符，以实际放款日期为准；待国土局颁发给乙方他项权利证书的2天内，乙方支付300万元给甲方，甲方收到借款要第一时间与第一抵押权人解除抵押担保债权；如甲方逾期未能与第一抵押权人解除抵押担保债权，与乙方上国土局办理交易手续的，甲方应当以借款金额按日支付滞纳金5‰给乙方；若因甲方所出售房地产在过户出证至乙方名下前被查封或其他原因被限制交易（如银行抵押、违建等），甲方须快速妥善处理解除查封、抵押及取消限制交易后继续完成该房屋交易事项；若甲方在发生上述情况之日起30天内，仍无法解除交易障碍完成交易时，在此期间甲乙任何一方提出解除买卖合同的，双方应同意免责解约，甲方需全额退还已收取乙方的全部款项（无息），乙方收款后不追究甲方责任，合同终止；双方协商确定，该房屋成交价款为甲方实收618万元；乙方按揭贷款支付购房款，于前述本合同当日支付定金10万元给甲方，于国土局办理二次抵押给乙方时支付首期款300万元给甲方，于办理完水电过户当天再支付8万元给甲方，购房尾款300万元由乙方向相关银行申请个人住房贷款支付给甲方，实际贷款额及利率以相关银行批复为准，不足的部分乙方应以现金的形式补足；中介费5万元由乙方支付，本协议签订当天乙方支付中介费2.5万元，完成所有交易过户手续当天乙方再支付2.5万元，中介费以实际收据为准；乙方因自己原因不能购买该房产，愿意把定金作为违约金赔偿给甲方，并支付中介费的全额给中介方；甲方因自己原因使该房产不能过户给乙方，甲方违约，甲方必须返还双倍定金给乙方、赔付中介费的全额给中介方；甲、乙双方有一方不积极配合办理相关手续致使合同不能履行则视为违约；若违约方能协商处理好问题，甲乙双方同意继续交易则实际交易时间顺延。第二份房屋买卖合同还约定了其他内容。
2016年8月3日，邱莲梅向ＸＸＸ的指定的账户转账汇款300万元。次日，ＸＸＸ向邱莲梅出具借款凭证，注明：“本人ＸＸＸ借邱莲梅300万元整，用于与中山农商银行板芙支行解除位于中山市××××号整幢楼房的抵押担保债权。”因ＸＸＸ提供的账户有误，邱莲梅前述300万元汇款被银行退回，后邱莲梅根据ＸＸＸ的指示于同年8月11日再次向ＸＸＸ转账汇款300万元。2016年8月23日、2016年9月26日，ＸＸＸ分别转账汇款200万元、100万元至邱莲梅的银行账户。因就房屋买卖合同的履行问题产生纠纷，邱莲梅遂诉至一审法院，主张前述本诉实体权利。诉讼中，ＸＸＸ提出反诉，主张前述反诉实体权利。
一审庭审中，一审法院询问ＸＸＸ在将邱莲梅支付的300万元退回邱莲梅前是否曾将300万元支付到中山农商银行板芙支行，ＸＸＸ诉讼代理人表示需与当事人核实清楚后于庭后七天内给予书面回复，并就该笔300万元款项实际使用情况提交相应银行流水佐证，但ＸＸＸ逾期没有给予任何回复，亦未提交相应银行流水。
一审法院另查明，塬鑫公司提交了其公司员工梁贵萍与ＸＸＸ就涉案房屋交易事宜交涉的微信记录。2016年8月18日，梁贵萍告知ＸＸＸ，邱莲梅丈夫电话联系过梁贵萍，认为ＸＸＸ将资金转出作其他用途属于违约；ＸＸＸ回复“我今晚9点左右主动联系他，告诉他财务把钱转错地方，最迟星期一会转回去给他，并尽快完成解押过户，他表示理解。”2016年9月5日，ＸＸＸ称“我把凯茵的别墅卖了，今天也在等银行放款，另外房子已经抵押给陈生了，对陈生来讲不存在有什么大问题和风险，我也想尽快解封过户给他……因周转出了点问题……我会尽快的”；梁贵萍回复“但他要你先把100万退回给他”。2016年9月14日，梁贵萍询问ＸＸＸ还款事宜，ＸＸＸ回复“今天筹的钱下午已经到账，我会想办法抽时间尽快去转给他”，梁贵萍询问ＸＸＸ能否先让财务打钱转回邱莲梅，ＸＸＸ未予回复。2016年9月16日，ＸＸＸ告知梁贵萍“大后天回来会转账回去给他”。2016年9月20日至22日期间，梁贵萍多次询问ＸＸＸ何时返还邱莲梅100万元，ＸＸＸ未予回复。2016年9月26日，ＸＸＸ称“今天下午2点前回到中山，3点前会把钱转回给陈生”，梁贵萍回复“你与银行安排一下办银行解押的事情，到时联系陈生过来交”，ＸＸＸ告知梁贵萍通知邱莲梅丈夫将房地产证送回。
2016年9月29日至2016年11月14日期间，梁贵萍多次询问ＸＸＸ解除涉案房屋银行抵押及办理过户登记手续，ＸＸＸ未予回复。2016年11月19日，ＸＸＸ称“如果陈生要交易没有问题，因为上次公司管理出现问题，我现在没有能力还银行钱取消抵押登记，如果陈生有办法叫他帮忙垫资。他其实不用担心，因为我抵押给他，钱已经还了，但还没有取消……”，梁贵萍回复“我今天已问过陈生可否出资赎证的事，陈生说他也可以……他希望你房价减他两万，即是你实收616万，因上次的事，他岳父有些顾忌，他不是在乎这2万元，致使让他老人家好受点……可以的话，我就问陈生几时可过来办手续”，ＸＸＸ回复“希望你转告陈生，希望他本意不是落井下石的人，另外我星期一叫同事过你那里拿回17份房地产证和其他相关资料”。2016年11月20日，梁贵萍回复“任生……你也很清楚如果你去财务公司或银行借钱解押的，几百万的本金，这2万元都不够给利息，而且陈生现在为了大家解决问题，也愿意再为你垫资解押已经很有诚意了，陈生只是想要一个意头，大家顺利解决问题……”2017年2月9日，梁贵萍告知ＸＸＸ“陈生他们都说之前的事他都给予理解，也不再提赔款的事，只要按大家按照之前的合同办理过户就可以”，并再次询问ＸＸＸ是否还愿意出售涉案房地产给邱莲梅。2017年2月17日，ＸＸＸ告知梁贵萍“我希望你转告陈应博及其家人，在下星期三前把金港路127号的房子抵押登记取消，因为我已经没有欠他的转贷款好长时间了”及“另外明天我叫人过去你那里拿17本房产证回来”。次日，梁贵萍回复ＸＸＸ“陈生之前借给你300万作银行解押的钱，由于你没有履行义务去解押银行的房产证，陈生要求你赔偿2万元作为他的损失，这件事我已向陈生要求他放弃赔偿款，陈生话只要你出来办理房产过户手续，他也不再要你赔款。我很希望你们……尽快办理好过户手继好吗”，ＸＸＸ称“我不欠他钱，2月21日前把房产抵押登记先取消……我借给你的金港路127号的17本房产证，下星期一还给我……过户的事情是另外一回事”，梁贵萍回复“签约到现在都有10个月之久，你都不出来和他办理过户手续……而且他都已经答应只要办理了过户，他也不再追究此事了”，ＸＸＸ回复“你和陈生要求房子降价才导致合同终止的”。
一审法院又查明，截至2017年8月16日的中山市商品房销售合同登记备案证明表显示，位于中山市西区××、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房[房产证号分别为：02××35、02××78、02××82、02××39、02××25、02××09、02××42、02××10、02××74、02××06、02××20、02××86、02××66、02××16、02××74、02××26、02××18，土地证号分别为：国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易200XX]的房地产，登记权利人均为ＸＸＸ；上述房地产于2015年4月7日抵押给案外人中山农商银行板芙支行，于2016年7月19日作二次抵押给邱莲梅，于2017年7月26日注销了中山农商银行板芙支行的抵押登记。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。邱莲梅、ＸＸＸ及塬鑫公司签订的两份房屋买卖合同均系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，两份房屋买卖合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。现邱莲梅、ＸＸＸ均提出解除两份房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院对此予以确认，但应以解除双方于合同中的房屋买卖合同关系为限，而不包含邱莲梅、ＸＸＸ分别与塬鑫公司之间的居间合同关系。
本案争议的焦点为违约方的认定。首先，涉案房地产因银行抵押问题存在交易障碍，两份房屋买卖合同均约定由ＸＸＸ快速妥善处理解除该银行抵押以便完成交易，且第二份房屋买卖合同、借款凭证均载明邱莲梅支付给ＸＸＸ的300万元须用于解除中山农商银行板芙支行就涉案房地产设立的抵押担保债权。一审法院询问ＸＸＸ收取该笔300万元的款项后的使用情况时，ＸＸＸ未在其承诺的期限内给予明确回复或提交相关证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款“对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。”之规定，应视为ＸＸＸ承认其没有按照双方约定使用该笔300万元的款项，ＸＸＸ的行为已构成违约。其次，ＸＸＸ于2016年11月19日向塬鑫公司表示因资金困难，希望邱莲梅可再次垫资解除银行抵押，邱莲梅当天已通过塬鑫公司表示同意，并曾要求ＸＸＸ就此支付2万元赔偿。对此，虽然ＸＸＸ认为邱莲梅已明确表示若不降价2万元就不购买涉案房地产，但对其辩解意见未提交证据佐证,且塬鑫公司员工梁贵萍于2017年2月9日、18日多次以微信方式明确告知ＸＸＸ，邱莲梅已同意不再要求ＸＸＸ支付2万元赔偿，ＸＸＸ配合办理过户手续即可继续交易。现ＸＸＸ直至邱莲梅提前本案诉讼之前一直未能履行办理解除银行抵押、协助过户手续等作为卖方法定的义务，ＸＸＸ前述行为亦已构成违约。由此可见，本案违约方为ＸＸＸ。
现ＸＸＸ未依约履行合同义务，应承担相应的违约责任。第二份房屋买卖合同约定“甲方因自己原因使该房产不能过户给乙方，甲方违约，甲方必须返还双倍定金给乙方、赔付中介费的全额给中介方”，邱莲梅主张ＸＸＸ双倍返还定金20万元，符合双方约定，亦符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，故一审法院对邱莲梅该项诉求予以支持。相应，ＸＸＸ主张没收邱莲梅10万元定金的诉求，理据不足，一审法院予以驳回。对于邱莲梅已支付的2万元中介费，该部分损失属于房屋买卖合同明确约定由违约方即ＸＸＸ承担的责任范围，邱莲梅要求ＸＸＸ赔偿2万元中介费，理据充分，一审法院予以支持。
因ＸＸＸ已将邱莲梅支付的用于解除银行抵押担保债权的300万元款项返还给邱莲梅，根据《中华人民共和国担保法>第五十二条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”之规定，邱莲梅就涉案房屋设立的抵押权应同时消灭，邱莲梅应配合办理有关注销涉案房地产抵押登记的手续，故一审法院对ＸＸＸ要求邱莲梅协助办理涉案房地产注销抵押登记手续的诉求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款之规定，判决：一、解除邱莲梅与ＸＸＸ于2016年4月19日及2016年5月7日签订的两份房屋买卖合同中的房屋买卖合同关系；二、ＸＸＸ于一审判决发生法律效力之日起七日内向邱莲梅双倍返还定金20万元，赔偿中介费2万元；三、邱莲梅应于一审判决发生法律效力之日起七日内，就位于中山市西区××、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房的房地产[房产证号分别为：02××35、02××78、02××82、02××39、02××25、02××09、02××42、02××10、02××74、02××06、02××20、02××86、02××66、02××16、02××74、02××26、02××18，土地证号分别为：国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX、国（20XX）易2000XX]，协助反诉ＸＸＸ办理注销抵押登记手续；
四、驳回ＸＸＸ的其他诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取为2300元（邱莲梅已预交），由ＸＸＸ负担（ＸＸＸ于一审判决生效之日起七日内迳付邱莲梅）；反诉案件受理费1350元（ＸＸＸ已预交），由ＸＸＸ负担。
各方当事人在二审期间均未提交新的证据。
一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。
本院另查明：二审庭审中，ＸＸＸ认为合同约定“甲方收到借款第一时间与第一抵押权人解除抵押担保债权”应理解为一个月内解除第一抵押担保债权即为履行了合同义务。银行注销抵押的时间一般一个星期即可。收到300万元借款后，其口头向板芙农商银行申请解除抵押，但没有书面证据。
本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为房屋买卖合同纠纷，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：何方当事人违约。
邱莲梅、ＸＸＸ及塬鑫公司签订的两份房屋买卖合同均系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，两份房屋买卖合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。其一，从合同义务看，ＸＸＸ作为出卖人，依约涂销抵押、协助转移所有权于买受人、交付涉案房产是其合同项下的主给付义务；邱莲梅作为买受人，依约按期足额向买受人支付购房款是其合同项下的主给付义务。此外，双方还应遵循诚实信用原则，负有通知、协助等法定附随义务。其二，从双方签约过程看，双方在第一份合同中约定ＸＸＸ需快速妥善解除银行抵押以便完成交易，第二份合同又增加了由邱莲梅借款300万元给ＸＸＸ用于解除银行抵押后再继续交易。可见，邱莲梅借款给ＸＸＸ的合同目的即协助解除涉案房产设立的抵押担保债权。双方约定任“甲方收到借款第一时间与第一抵押权人解除抵押担保债权”，现双方当事人对“第一时间”理解产生争议。ＸＸＸ认为一个月内解除第一抵押担保债权即为履行了合同义务，因邱莲梅在借款未届偿还期限就要求退还借款，导致其不能解除银行抵押，邱莲梅构成违约。邱莲梅则认为ＸＸＸ收到借款后应立即与银行联系办理解除抵押手续。本院认为，双方对该条约定存在争议属于合同解释范畴。涉案合同属于非格式合同，故应依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款所确立的一般解释规则进行解释，该条款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。结合合同约定及整个交易过程，本院认为“第一时间”应理解为ＸＸＸ在收到借款后立即向银行申请解除抵押。ＸＸＸ于8月11日收取300万元，至8月23日退还200万元相隔13天，一审期间，ＸＸＸ未在其承诺的期限内明确答复一审法院收取300万元后款项使用情况。二审庭审中称有口头向银行申请解除抵押，但未能举证证明。故本院认为ＸＸＸ没有按照双方约定及时与第一抵押权人解除抵押担保债权，已构成违约，应按合同约定承担双倍返还定金20万元的违约责任及赔偿邱莲梅2万元中介费。
综上，上诉人ＸＸＸ的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由上诉人ＸＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 吴合波
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 廖博睿