河北省高碑店市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0684民初451号
原告(执行案外人)：李升，男，1988年11月19日出生，汉族，住高碑店市。
委托诉讼代理人：徐学著，河北匡合律师事务所律师。
被告(申请执行人)：李卫新，男，1978年1月1日出生，汉族，住高碑店市。
委托诉讼代理人：闫金振，河北博典律师事务所律师。
第三人(被执行人)：石家庄乾荣房地产开发有限公司，住所地：石家庄市新石北路380号卓达院士大厦811号。
法定代表人：李国军，总经理。
原告李升与被告李卫新、第三人石家庄乾荣房地产开发有限公司（以下简称乾荣公司）案外人执行异议之诉一案，经保定市中级人民法院发回重审，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人石家庄乾荣房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
李升向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，高碑店市乾荣世纪公园二期11号楼2单元403室房屋产权归原告所有；2.解除对高碑店市乾荣世纪公园二期11号楼2单元403室房屋的查封措施，停止对该房屋的强制执行；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月17日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，购买了由第三人开发建设的高碑店市乾荣世纪公园二期11号楼2单元403室房屋一套，并支付了全部房款259252元后实际占有了该房屋，且一直居住至今。但高碑店市人民法院于2015年5月8日作出了（2015）高民初字第1171-2号民事裁定书，将高碑店市乾荣世纪公园二期11号楼2单元403室房屋进行了查封。为此，原告向高碑店市人民法院提出执行异议申请，该院于2016年3月29日作出了（2016）冀0684执异5号民事裁定书，裁定驳回了原告的执行异议申请。原告认为，第三人将上述房屋出售给原告时，已在相关部门取得了商品房预售许可证，双方签订的房屋买卖合同合法有效，并且原告已支付全部购房款且实际占有使用了该房屋，原告在该房屋买卖过程中并无过错。综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据，根据法律规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以一并在判决中作出裁判。现原告提起上述，请求依法支持原告的诉讼请求。
李卫新辩称，我依法向人民法院提出保全涉案房屋的申请符合法律规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。
乾荣公司未陈述意见。
本院经审理认定事实如下：第三人乾荣公司于2011年6月24日取得了商品房预售许可证。2015年2月12日，原告与第三人签订《乾荣世纪公园二期定房（金）协议》，主要内容为：1、甲方（乾荣公司）开发建设的乾荣世纪公园二期住宅项目，乙方（李升）意向购买，经双方充分协商，达成如下意向：乙方意向购买甲方11号楼2单元403商品住房一套，该商品住房建筑面积为92.59平方米，乙方选择按揭，单价2800元每平米，总价259252元，预交定金10000元；2、乙方需在签订本定房（金）协议三日内签订《商品房认购协议》或《商品房买卖合同》，按规定交纳剩余房款。乙方逾期未签订《商品房认购协议》或《商品房买卖合同》，视为自动放弃购房意向，甲方有权另行出售该商品住房，乙方自行负责由此造成的损失，定金不退；3、本协议自签订日起生效，签订商品房认购协议书后作废。同时，该《乾荣世纪公园二期定房（金）协议》下半页有“定金付款通知单”，注明了房屋面积、单价、总价、定金、首付款等情况。签订上述协议当天，原告李升向第三人交付定金10000元、首付款69252元。
2015年4月27日，被告李卫新在其与高印林、张秀东、李建军、第三人乾荣公司借款合同纠纷一案中向本院提出财产保全申请，本院于2015年5月8日作出（2015）高民初字第1171-2号民事裁定书，对涉案房屋进行了预查封。2015年9月17日，原告就购买涉案房屋事宜与第三人签订《商品房买卖合同》，当日原告给付第三人剩余房款180000元。2015年9月22日，第三人向原告交付了涉案房屋，之后原告进行了装修，并一直居住至今。
2016年3月16日，原告向我院提出异议，要求停止对涉案房屋的执行，并解除查封措施。本院于2016年3月29日作出(2016)冀0684执异5号执行裁定书，驳回了原告李升的执行异议申请。后原告李升提起本案诉讼。
本院认为，第三人乾荣公司于2011年6月24日取得商品房预售许可证，2015年2月12日与原告签订的《乾荣世纪公园二期定房（金）协议》虽然名称为“定房（金）协议”，但该协议对房屋位置、面积、单价、总价、定金、首付款等情况均作出了明确约定，且原告当日已将房屋首付款及定金共计79252元给付第三人乾荣公司。第三人乾荣公司将涉案房屋出售给原告后，原告基于买卖合同关系，依法对涉案房屋已经具有了一定的民事权益。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称法发[2004]5号文件）第十五条规定，作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，人民法院可以进行预查封。根据上述规定，在作为被执行人的第三人乾荣公司已将涉案房屋出售给原告的情况下，人民法院不应对涉案房屋进行预查封。因此，原告李升要求解除预查封措施、停止对涉案房屋执行的诉讼请求，具有事实和法律依据，依法应当支持。
原告与第三人于2015年9月17日签订的《商品房买卖合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效。但是，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原告李升虽已交付全部购房款并实际占有该房屋，但其尚未就涉案房屋取得不动产权属证书，原告要求确认其享有该房屋的所有权的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，缺席判决如下：
一、原告李升与第三人石家庄乾荣房地产开发有限公司于2015年9月17日签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、解除对高碑店市钱荣公园二期11号楼2单元403室房屋的预查封，停止对该房屋的强制执行；
三、驳回原告李升的其他诉讼请求。
案件受理费5189元，由被告李卫新负担2594.5元，第三人石家庄乾荣房地产开发有限公司负担2594.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
本院(2016)冀0684执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 周素青
审 判 员 袁军鹏
人民陪审员 崔会强
二〇一七年六月二十四日
书 记 员 马小芳
本院认为，……(围绕争议焦点，根据本院认定的事实和相关法律，对当事人的排除对执行标的执行的请求或确权请求进行分析评判，说明理由)。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》
十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。