福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2014）岚民初字第1862号原告林静，男，1986年9月6日出生，汉族，住福建省平潭县，委托代理人杨清，福建瑞权律师事务所律师。被告陈坚，女，1964年12月17日出生，汉族，住福建省平潭县，委托代理人杨锴，福建海坛律师事务所律师。被告俞达，男，1989年5月7日出生，汉族，住福建省平潭县，被告俞静静，女，1987年6月26日出生，汉族，住福建省平潭县，被告俞晖，女，1988年6月17日出生，汉族，住福建省平潭县，第三人招商银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓屏路60号粮食大厦。负责人丁湋，该行行长。委托代理人吴秀玲、黄鹏达，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。原告林静诉被告陈坚、俞建明及第三人招商银行股份有限公司福州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，依原告申请，追加俞静静、俞晖、俞达作为共同被告参加诉讼，并于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨清、被告陈坚及其委托代理人杨锴、第三人招商银行股份有限公司福州分行的委托代理人吴秀玲到庭参加诉讼，被告俞静静、俞达、俞晖经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告林静诉称，2014年4月1日，原告与两被告签订《房屋转让合同》，约定：1.两被告将其所有的位于平潭县潭城镇东林庄×号房屋（房屋所有权证号：榕房权证Ｐ字第××号），以总价人民币2166650元转让给原告；2.原告暂付给被告人民币转让款566650元，待房屋过户到原告名下之后支付剩余款项；3.被告保证对讼争房屋享有完整的权属，没有在讼争房屋尚设置任何抵押；4.被告须在2014年11月1日前将房屋过户到原告名下；5.在办理产权过户过程中，被告同意原告代为甲方清偿银行欠款，该欠款折抵乙方所出的购房款；6.一方逾期履行合同的，自违约行为方发生之日起，违约方按照合同约定的总成交价款每日千分之三向守约方支付违约金并支付由此产生的律师代理费、差旅费等必要损失。原、被告签订的《房屋转让合同》意思表示真实，合同合法、有效，双方应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告依约向被告支付转让款566500元，履行了合同义务，但直到2014年11月1日，被告仍未将讼争房屋土地证及产权证过户登记到原告名下，且被告在将讼争房屋转让给原告之前，已将房屋抵押给第三人，使合同目的无法实现。为此，原告多次要求被告履行合同义务，但被告始终拒绝履行，为此，被告已经构成违约，应当承担相应的责任。为此，请求依法判令原告行使涤除权（即原告代被告偿还银行欠款，银行在收到原告代为还款之日起三个工作日内解除抵押）,及判令讼争房屋归原告所有，被告将讼争房屋产权登记过户到原告名下，本案诉讼费用由被告承担。被告陈坚辩称，双方并未就房屋买卖达成合意，《房屋转让合同》不是双方的真实意思表示，依法不应作为认定事实的依据。即时合同意思表示真实，原告的诉求亦没有事实和法律依据。被告俞静静、俞晖、俞达未作书面答辩和提交证据予以抗辩。第三人述称，本案抵押权在原、被告签订合同前设立，原、被告在签订合同时并未告知第三人，第三人不知情。原告林静为支持其诉讼主张，向本院提供的证据材料如下：证据A1.身份证、结婚证，证明被告身份信息及被告陈坚与俞建明系夫妻关系；证据A2.《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋转让合同》，证明讼争房产系被告所有，原、被告就买卖讼争房产事宜进行了具体约定；证据A3.转账凭证、收条，证明原告依约支付了部分转让款人民币566650元。对原告提交的上述证据，被告陈坚质证认为，对证据A1的证据三性均无异议；对证据A2中房屋权证的真实性和合法性无异议，但仅能证明讼争房屋系被告所有；对《房屋转让合同》的三性均有异议，被告是向案外人何明恩借款及出具借条，并没有认真阅读该合同，亦没有转让房屋的意愿；对证据A3中收条的真实性无异议，转账凭证为复印件，对其真实性有异议，且实际上被告并未收到该款项，案涉的浦发银行卡、密码、U-KEY都在明通典当行的员工手中。第三人质证认为，对证据A1及证据A2中房屋权证的三性无异议，对《房屋转让合同》及证据A3，第三人不知情，无法确认。被告陈坚为支持其抗辩主张，向本院提交的证据材料如下：证据B1.死亡医学证明，证明俞建明已经死亡，并非适格主体；证据B2.平潭县劳动保证监察大队现场调查笔录，证据B3.参保单位在职职工花名册，证据B4.企业法人登记信息，证据B5.关于福建省明通典当有限责任公司变更股权的批复，证据B6.陈坚的浦发银行对账单，证据B7.陈坚的银行还款记录，证据B2至B7共同证明原告林静从2012年2月份开始在明通典当公司当业务员，每月工资3500元，其根本就没有能力购买陈坚的房屋和店面；何明恩是上述公司老板，通过持有被告陈坚浦发银行卡及网上银行手续，将账户中的钱转入何明恩女儿丁恒晶、朱巧玲账户；且被告陈坚每个月定期向何明恩指定的账户中存入利息12.5万元；证据B8.委托书及附件，证明本案实际为被告陈坚、俞建明与何明恩之间的借贷，不是房屋买卖行为；证据B9.户籍证明，证明何明恩的妻子是丁少冰、长女丁恒晶。对被告陈坚提供的上述证据，原告质证认为，对证据B1无异议；对证据B2、B4、B6的真实性无异议，但和本案无关联性；对证据B3、B5、B7的真实性无法确定，该证据和本案没有关联性；证据B8、B9的举证已超过举证期限，且真实性无法确认，亦与本案无关。第三人质证认为，代：对证据B1、B9的三性无异议，对其他证据的三性无法判断。第三人为支持其陈述主张，向本院提交的证据材料如下：证据C1.民事起诉状、小额贷款申请表，证据C2.身份证、户口簿、结婚证，证据C3.个人授信及担保协议，证据C4.个人循环授信项下贷款申请表，证据C5.个人贷款借款合同，证据C6.个人贷款借款借据，证据C7.《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋他项权证》，证据C8.欠款信息统计表及电脑截屏，证据C1至C8共同证明被告和第三人约定以讼争房产作为抵押向第三人贷款，并于2013年7月12日办理抵押登记，被告于2014年11月9日起未按双方合同约定履行还款义务，第三人遂于2015年4月28日向福州市鼓楼区法院提起诉讼。对第三人提交的上述证据，原告质证认为，证据C1至C8为第三人与被告之间的关系，原告不知情，对上述证据的真实性无法判断，但若被告欠第三人的银行贷款，原告愿意代为清偿合法的款项；被告陈坚质证认为，对证据C1中诉请的复息有异议，其他证据以福州市鼓楼区法院的生效判决为准。经过庭审的举证、质证，对原、被告及第三人提交的上述证据，本院分析认为，对原、被告及第三人对真实性均无异议的证据，本院予以确认，可作为认定本案案件事实的依据。证据B2至B9无法体现与本案的关联性，本院不予确认。经审理，本院对本案的事实认定如下：2013年7月9日，被告陈坚、俞建明以登记在俞建明名下位于平潭县潭城镇东××号房屋作为抵押担保物，于第三人签订《个人授信及担保协议》，第三人向被告陈坚提供人民币1960000元的授信额度，同年7月12日，对上述房产设定抵押登记。2014年4月1日，被告陈坚、俞建明（甲方）与原告林静（乙方）就转让登记于俞建明名下位于平潭县潭城镇东××号房屋事宜签订《房屋转让合同》，第一条约定“甲、乙双方同意上述房产转让总价格为税后现金人民币（大写）：贰佰壹拾陆万陆仟陆佰伍拾元整(小写：2166650.00元)。每平方按5000元成交，甲方要依法承担因交易、过户等所产生的一切税收及依法应当缴纳的各种费用”；第二条约定“乙方在本合同签字之日暂付给转让款（定金）现金人民币：伍拾陆万陆仟陆佰伍拾元整（小写：566650.00元），甲方要求将款汇入浦发银行的62×××59卡号、户名为陈坚，但汇入该账户的566650.00元款项系房屋转让款定金、甲乙双方保证任何人都不得私自动用该转让款定金，待甲方将土地证及房屋产权证登记过户到乙方名下后，乙方支付剩余购房款，甲方才能提取动用上述转让款定金，否则甲方则构成违约，乙方有权要求甲方承担违约赔偿责任”；第三条约定“甲方保证对该房地产拥有完整的所有权，不存在共有情况，也不存在其他物权以及其他优先权、甲方保证对该房不存在任何欺骗隐瞒事实。甲方保证上述房产符合国家有关法律法规的规定且权属清楚，该房屋质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。上述房产目前确保没有抵押任何银行贷款及个人借款抵押”等；第四条约定“甲方责任：1.甲方保证在2015年4月1日前将该房屋的房产证与土地证等手续办理过户到乙方名下……5.一方逾期履行合同时，自违约行为发生之日起，违约方按合同约定的总成交价款每日千分之三向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行”等；第五条约定：“补充内容：1.甲、乙双方重新约定，甲方应于2014年11月1日前将房屋产权证及土地证等手续过户到乙方名下；2.在办理产权过户过程中，甲方同意乙方代为甲方清偿银行欠款，该欠款折抵乙方所出的购房款”；第六条约定：“本合同上有空格的地方双方承诺同意用手工填写，并同样具有法律效力。本合同自2014年4月1日起生效……本合同一式贰份，双方各执一份为凭。”由被告陈坚、俞建明在甲方处签名捺印，原告林静在乙方处签名捺印。同日，原告林静通过其账号为62×××39的浦发银行账户向被告陈坚账号为62×××59的浦发银行账户转账汇款566650元。被告陈坚、俞建明出具收条一手交由原告林静收执，内容载明“收条，本人拥有座落在平潭县潭城镇东××号，房屋结构：混合结构，总层数：三层，建筑面积：433.33平方米，房屋所有权证号为：榕房权证Ｐ字第××号。地号：53-××，土地权证号：岚（潭）国用（2001）字第0000××号，现转让给林静总价为税后现金人民币（大写）：贰佰壹拾陆万陆仟陆佰伍拾元整(小写：2166，650.00元)。每平方按5000元成交，现暂收转让款定金现金人民币：伍拾陆万陆仟陆佰伍拾元整（小写：566650.00元），余额在2015年4月1日前本人将上述房屋的土地使用权证以及房屋产权证变更登记到林静名下后再收清。”并由被告陈坚、俞建明在收款人处签名捺印。另查，2014年11月30日，俞建明因病去世。俞建明的第一顺位法定继承人有其妻陈坚、其子俞达、其女俞静静、俞晖。本案审理过程中，被告俞静静庭前接受询问，表明自愿放弃继承其父亲俞建明名下的所有遗产。2015年11月，本院收到被告俞晖寄送的经中华人民共和国驻英国大使馆公证的《声明书》及署名俞达寄来的《声明书》，俞达、俞晖声明自愿放弃对其父母俞建明、陈坚在婚姻存续期间购置的一切房产。本院认为，在原、被告签订合同前，被告已将讼争房产作为抵押担保物在第三人处进行贷款，且进行抵押登记；目前对于涤除制度的存在尚有争议，现原告主张行使涤除权，其未能提供明确的法律依据，本院不予支持。对于代为清偿问题，第三人主张原告应按照第三人与被告签订的贷款合同代为偿还借款本金、利息、罚息及复息，原告仅表示愿意代为清偿真正合法的款项，未对第三人的上述主张做出明确表示；为此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，对原告关于代为偿还欠款及解除抵押的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，讼争房产物权的设立、变更、转让等，应当登记，且自记载于不动产登记簿时发生法律效力，故对原告要求讼争房产归其所有的诉请，本院不予支持。原告与被告签订合同时，讼争房产已进行抵押登记，在抵押未解除且双方对合同的效力尚存争议的情形下，原告诉请判令被告将讼争房产过户登记至原告名下，缺乏依据，本院亦不予支持。综上，《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百九十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告林静的诉讼请求。案件受理费人民币24133元，由原告林静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴岚芳代理审判员  林 霞人民陪审员  林光英二〇一六年二月二十五日书 记 员  翁奇震附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。