福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽06民终1972号上诉人（原审原告）：漳州市土地收购储备中心，住所地漳州市芗城区。法定代表人：陈俊树，负责人。委托诉讼代理人：周仰宁，福建九鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贺洋，福建九鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福建向荣建设集团有限公司，住所地漳州市南昌中路。法定代表人：曾国雄，总经理。委托诉讼代理人：郑娟，福建中仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟钦，福�中仑律师事务所实习律师。上诉人漳州市土地收购储备中心（以下简称漳州土地收储中心）因与被上诉人福建向荣建设集团有限公司（以下简称福建向荣集团）土地租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第8168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人漳州市土地收购储备中心的委托诉讼代理人王贺洋、被上诉人福建向荣建设集团有限公司的委托诉讼代理人郑娟、杨伟钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。漳州土地收储中心上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人恢复土地原状并予以返还；支付租金及违约金共计3572871元。事实和理由：1、双方于2013年12月20日签订的《怡秀园西北区土地使用权租赁合同书》，属合法有效，被上诉人未按该合同约定支付�金，已构成违约，上诉人有权随时解除合同。特别是2000年被上诉人已租用讼争土地作为拆迁户临时过渡房用地，至今仍未解决拆迁户安置问题，一拖再拖，主观上明显存在恶意，该合同若未予以解除将严重损害拆迁户的利益，但一审却以公序良俗、禁止权利滥用及履行合同时不得扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益的原则，而认定不宜解除该合同，明显违背了合同相对性原则，属法律适用错误。2、涉案土地系用于安置拆迁户临时过渡用房，上诉人基于公共利益考虑，当时约定的租金已远低于市场行情，但一审单纯考虑租金的预期损失，未考虑本案实际情况，擅自调整双方约定的违约金明显不当。3、一审已判决被上诉人按每亩每年40000元的标准向其支付自2014年9月11日至判决之日止的租金，但未判决其支付逾期付款相应的违约金，明显错误。福建向荣集�辩称，1、双方签订租赁合同时，已明确涉案的土地系安置拆迁户临时过渡用房，上诉人应预见到在拆迁过程中可能存在未能及时安置的情形，而未能得到安置系各种客观因素造成，其主观上不存在恶意。尽管双方属不定期租赁合同关系，但若判决其恢复土地原状并返还，将会引起尚未安置的拆迁户扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益的情形出现，更严重损害尚未安置拆迁户的利益,故一审对此判决并无不当。2、上诉人未能举证证明因被上诉人违约而造成的具体损失，本案的租赁合同约定的违约金按日1‰计算明显偏高，一审判决对双方约定的违约金进行适当调整并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。漳州土地收储中心向一审法院起诉请求：1、判令福建向荣集团恢复土地原状并予以返还；2、判令福建向荣集团支付违约金220.57万元(2013年9月10日之前所欠租金的违约金)；3、判令福建向荣集团支付2013年9月11日至2014年9月10日的租金430127元，并支付逾期付款相应的违约金；4、判令福建向荣集团从2014年9月11日起至返还土地之日止按每亩每年4万元支付租金。一审法院认定事实：2000年4月10日，漳州市土地局地产事务部与福建向荣集团签订一份《土地使用权租赁合同书》，合同主要约定：漳州市土地局地产事务部将怡秀园西北区土地19.519亩出租给福建向荣集团作为拆迁临时安置房用地，租期2年，自2000年4月10日起至2002年4月10日止；租金每亩每年15000元，2年租金总计58.558万元，福建向荣集团应于合同签订后10天内支付第一年租金29.279万元，第二年租金在第一年度租赁期满后10天内支付，逾期应每日按总金额的1‰支付违约滞纳金；租期届满，应一个月内拆平并恢复原样。2002�5月15日，漳州市土地局地产事务部与福建向荣集团签订了一份《补充协议》，约定双方于2000年4月10日签订的《土地使用权租赁合同书》，因被拆迁户尚有部分未回迁，该合同租赁期限延长6个月，即从2002年4月10日至2002年10月9日止，6个月的租金为146392.5元，于该补充协议生效后20天内支付，其他有关事项仍按原合同规定的履行。2001年12月，漳州市人民政府发布漳政（2001）综225号文件《漳州市人民政府关于成立漳州市区土地收购储备中心的通知》，决定成立漳州市区土地收购储备中心，由漳州市地产事务部和漳州市地产开发总公司组成，作为土地收购储备的法人单位。2012年8月17日，福建向荣集团向漳州市国土资源局出具一份《关于鑫荣小区临时过渡房事宜的报告》，记载其租用怡秀园西北区土地作为建设鑫荣小区的临时过渡用房，因尚有拆迁户约100户未能搬离，该地块尚未交还，尚欠租金滞纳金520.57万元，并承诺于2012年8月支付100万元，2012年9月30日、2012年10月30日、2012年11月30日前各支付100万元，2012年12月30日前支付120.57万元。2013年9月27日，福建向荣集团又向漳州市国土资源局出具一份《关于鑫荣小区临时过渡房滞纳金事宜的报告》，并抄报漳州土地收储中心，记载其尚欠租金滞纳金320.57万元，并承诺在2013年11月30日前、2013年12月31日前各给付100万元，2014年1月30日前付清剩余的120.57万元。2013年12月20日，双方签订了一份《怡秀园西北区土地使用权租赁合同书》，主要约定：租赁位于怡秀园小区西北区面积19.519亩的土地作为拆迁临时安置房用地，租赁期限12个月，自2013年9月11日至2014年9月10日止，租金每年每亩4万元，租金78.076万元，福建向荣集团应于合同签订之日起10日内支付租金35.0633万元，押金10万元，2014年3月30日前支付剩余租金43.0127万元；逾期缴纳租金的，每日按总金额的1‰支付违约滞纳金；合同终止或解除时，须在一个月内将租赁土地拆平、恢复原貌并及时、完整交回租赁的土地，该押金于接收土地10日内予以返还。合同履行期限届满后，双方未再订立合同。2014年7月11日，漳州土地收储中心向福建向荣集团发送《关于尽快支付租金及违约金的函》，主要内容：依据双方于2013年12月20日签订的租赁合同，福建向荣集团应于2013年12月30日前支付第一期租金35.0633万元，实际支付日期为2014年1月24日，应就此支付违约金0.8415万元；第二期租金43.0127万元应于2014年3月30日前支付，现尚未支付，应支付违约金4.3873万元，应支付租金及违约金合计48.2415万元；并催促应缴纳往年（即2013年9月11日之前）租金的违约金220.57万元。2015年7月10日，漳州土地收储中心又向福建向荣集团发送《土地租金及违约金催缴通知》，主要内容：依据双方于2013年12月20日签订的租赁合同，应于2013年12月30日前支付第一期租金35.0633万元，实际支付日期为2014年1月24日，就此应支付违约金0.8415万元；第二期租金43.0127万元应于2014年3月30日前支付，现尚未支付，截止2015年7月10日，应支付违约金20.0869万元，合计应支付租金及违约金63.9411万元；并催促其缴纳往年（即2013年9月11日之前）租金的违约金220.57万元。福建向荣集团均有收到上述两份函件。依据双方提供的土地租金明细表，自2000年4月10日至今，涉讼土地租金支付情况：2000年4月10日至2012年9月10日的年租金均为292790元，福建向荣集团于2000年4月13日支付292790元、2001年5月24日支付272790元、2001年5月25日支付2万元（上述款项计585580元，用于支付2000年4月10日起至2002年4月10日止的租金585580元）、2011年8月26日支付2002年4月11日至2010年9月10日的租金246.43�元、2012年6月27日支付2010年9月11日起至2012年9月10日止的租金585580元。2012年8月，福建向荣集团向漳州市国土资源局出具一份《关于鑫荣小区临时过渡房事宜的报告》，确认尚欠租金的违约金520.57万元。2012年8月23日、2012年9月27日、2013年11月29日，福建向荣集团共支付300万元，尚欠违约金220.57万元。2015年11月16日，漳州市国土资源局出具一份证明，记载：漳州土地收储中心系其下属的具有独立法人资格的事业单位，《怡秀园西北区土地使用权租赁合同书》中约定的权利及义务均由其享有和承担，福建向荣集团于2012年8月17日、2013年9月27日出具的两份报告系向作为主管机关的漳州市国土资源局出具，确认的事实为客观事实。经现场查勘，涉讼土地现建有8幢2层楼的临时过渡房，还居住部分待安置的拆迁安置户以及部分租户，至今尚未迁出。依据福建向荣集团统计，住户共�48户，其中待安置的拆迁安置户有27户。一审法院认为，双方的土地租赁合同关系合法有效，受法律保护。关于是否应恢复租赁土地原状并予以返还的问题。因涉讼土地作为建设拆迁临时过渡房，该租赁目的已明确记载于合同中，漳州土地收储中心在出租土地时应该且可以预见到作为拆迁临时过渡房，在合同约定租期到来时有可能存在过渡房中居住的待安置拆迁户尚未得到安置的情形。现双方虽为不定期租赁关系，漳州土地收储中心有随时解除合同并要求返还土地的权利，但一旦其行使该权利将可能导致尚未得到安置的众多拆迁户流离失所，甚至扰乱秩序损害社会公共利益，依照公序良俗原则及禁止权利滥用原则，当事人在履行合同时不得扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益，故其请求恢复土地原状并予以返还，不予支持。关于2013年9月11日之前的违约�权利人的问题。依照双方提交的土地租金明细表的记载，此前的租金已如数付清，尚欠的款项为违约金。福建向荣集团辩称漳州土地收储中心不是该部分违约金的权利人，但于2013年9月27日出具给漳州市国土资源局的《关于鑫荣小区临时过渡房滞纳金事宜的报告》已抄送给漳州土地收储中心，且漳州市国土资源局亦确认有关涉讼土地租赁合同的权利及义务均由其享有及承担，故其系该部分违约金的权利人。关于违约金标准问题。漳州土地收储中心主张按日千分之一计付逾期付款违约金，福建向荣集团对此提出异议并要求调整，在漳州土地收储中心未能举证证明因福建向荣集团违约而导致损失数额的情况下，其损失应为利息损失，合同约定按日千分之一计付违约金明显过高，应调整为按月利率2%计付，超过部分不合法，不受法律保护，故福建向荣集团应支付此前尚�违约金476142.4元。2013年9月11日至2014年9月10日的第二期租金430127元依约应于2014年3月30日前支付而未付，并应从2014年3月31日起至还款之日止按月利率2%计付逾期付款违约金。此外，2014年9月11日至判决之日止的租金，福建向荣集团应按每亩每年4万元的标准计付，此后的租金尚未发生，漳州土地收储中心可待实际发生后另行主张，本案不予一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、福建向荣集团应于判决发生法律效力之日起十日内支付漳州土地收储中心截止2014年9月10日的尚欠租金430127元、违约金476142.4元，并从2014年3月31日起至还款�日止以尚欠租金为基数按月利率2%计付逾期付款违约金；二、福建向荣集团应于判决发生法律效力之日起十日内按每亩每年4万元的标准向漳州土地收储中心计付从2014年9月11日起至判决之日止的租金；三、驳回漳州土地收储中心的其他诉讼请求。受理费35383元，由漳州土地收储中心负担15997元，由福建向荣集团负担19386元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。另查明，一审法院于2016年7月21日作出（2015）芗民初字第8168号民事判决。本院认为，双方于2013年12月20日签订的《怡秀园西北区土地使用权租赁合同书》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方应按约履行。该合同租赁期限届满，福建向荣集团仍使用讼争土地�而漳州土地收储中心也没有提出异议，并请求其支付届满后使用土地的租金，双方实际已形成不定期租赁关系。关于不定期租赁合同，漳州土地收储中心虽有权随时解除合同并请求恢复原状、返还讼争土地，但该土地现还有27户尚待安置的拆迁户居住，现若解除该合同，将造成尚未安置的拆迁户居无定所，不利于社会稳定，考虑到本案的实际情况，给予福建向荣集团一年六个月的期限（自本判决生效之日起开始计算），由其与尚未安置的拆迁户协商解决安置事宜，若福建向荣集团仍未能与上述拆迁户解决安置事宜，漳州土地收储中心在该期限届满后，可再行起诉，故现请求恢复土地原状并返还土地，暂不予支持。关于违约金计算标准问题。双方在租赁关系存续期间已约定”逾期付款每日应按总金额的1‰支付违约金”，即按月3%计算逾期支付租金的违约金，且福建向荣集团于2012年8月17日、2013年9月27日向漳州市国土资源局分别出具的《关于鑫荣小区临时过渡房事宜的报告》和《关于鑫荣小区临时过渡房滞纳金事宜的报告》确认尚欠的违约金其也按月3%计算，现其主张双方约定的违约金计算标准过高，但又未能提供证据证明因其违约而给漳州土地收储中心造成的损失小于双方约定的违约金，应承担对其不利的法律后果，一审将该举证责任分配由漳州土地收储中心承担，并将双方约定的违约金计算标准调整为2%，缺乏依据，予以纠正，本案应按月3%计算违约金，故漳州土地收储中心该上诉主张，与事实和法律相符，应予采纳。因福建向荣集团自2002年4月11日至2010年9月10日的租金2464300元于2011年8月26日支付，该部分逾期付款违约金按月3%计算为5059696.2元；2010年9月11日至2012年9月10日的租金585580元于2012年6月27日支付，该部分逾期付款违约金146102.21元；2013年9月11日至2014年9月10日的租金780760元，应于2013年12月30日前支付第一期租金350633元，实际支付日期为2014年1月24日，该部分逾期付款违约金8415.19元；上述违约金共计5214213.6元，其已支付3000000元，尚欠违约金2214213.6元（计算明细表附后），故漳州土地收储中心请求福建向荣集团支付该合理部分的违约金，应予支持。福建向荣集团尚欠2013年9月11日至2014年9月10日的第二期租金430127元，应于2014年3月30日前支付，现尚未支付，应从2014年3月31日起至还款之日止按月3%计算逾期付款的违约金。一审诉讼中，漳州土地收储中心仅请求福建向荣集团支付从2014年9月11日至返还讼争土地之日的租金，并未请求支付违约金，根据”不告不理原则”，其主张一审遗漏判决福建向荣集团应支付该期间的违约金，与事实不符，不予采纳。综上所述，漳州土地收储中心的上诉请求部分成立，其合理部分予以支持，不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第8168号民事判决的第二、三项；二、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第8168号民事判决的第一项；三、福建向荣集团应于本判决发生法律效力之日起十日内支付漳州土地收储中心截止2014年9月10日的尚欠租金430127元、违约金2214213.6元，并从2014年3月31日起至还款之日止以尚欠租金为本金按月3%计付逾期付款的违约金。一审案件受理费35382元由福建向荣集团负担；二审案件受理费35382元，由漳州土地收储中心负担13773元，由福建向荣集团21609元负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶小铭代理审判员  谢旭耀代理审判员  黄长城二〇一六年十二月二十七日书 记 员  马晓斌附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判�等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。