山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民初476号
原告（反诉被告）：烟台广厦房地产开发有限公司，住所地烟台市南大街128号12楼。
法定代表人：于波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曲雯，山东鑫士铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林静，山东鑫士铭律师事务所律师。
被告：山东银座商城股份有限公司，住所地济南市泺源大街66号。
法定代表人：张建军，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：孙国旗，山东舜翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于芳，山东舜翔律师事务所律师。
被告（反诉原告）：烟台银座商城有限公司芝罘店，住所地烟台市芝罘区南大街126号。
负责人：张强，经理。
委托诉讼代理人：孙国旗，山东舜翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于芳，山东舜翔律师事务所律师。
被告（反诉原告）：烟台银座商城有限公司，住所地烟台市莱山区迎春大街188号。
法定代表人：张强，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：孙国旗，山东舜翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于芳，山东舜翔律师事务所律师。
原告烟台广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）与被告山东银座商城股份有限公司（以下简称山东银座）、烟台银座商城有限公司芝罘店（以下简称银座芝罘店）、烟台银座商城有限公司（以下简称烟台银座）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广厦公司的委托诉讼代理人曲雯、林静，被告山东银座、银座芝罘店以及烟台银座共同委托诉讼代理人孙国旗、于芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广厦公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2010年9月28日签订的《租赁合同》已于2016年7月21日解除；2、三被告立即共同将所租赁原告的全部房屋腾空，并保证房屋结构及设施、设备完好无损交还给原告；3、三被告立即向原告支付截至2016年7月21日尚欠原告的租金13144003.75元；并从2016年7月21日起，至实际向原告交还租赁房屋之日止，按1.15元/天/平方米的标准向原告计付房屋使用费（该费用暂计至2016年8月15日为1532066.8元）；4、三被告以应付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%标准向原告偿付逾期支付租金的逾期付款损失，直至被告实际付清之日止。损失金额分段计算：从2016年1月16日起至2016年4月15日止，以6265023.82元为基数、从2016年4月16日起至2016年7月15日止，以11857067.64元为基数、从2016年7月16日起至被告实际付清之日止，以13144003.75元为基数，逾期付款损失暂计至2016年8月15日为313784.07元；5、三被告立即按1.61元/天/平方米计算的两年租金标准向原告支付终止合同违约金62630890.80元；6、判令三被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2010年9月28日，原告（甲方）与被告山东银座签订《租赁合同》。山东银座承租原告在烟台市芝罘区南大街与大海阳路交叉路口西南角投资兴建的大型商场，其中一期租赁地下一层至地上六层，共约50794平方米，按竣工后的实际测量面积为准。租赁期限20年，租期自装修期结束次日起算。租金：第一个五年1.15元/天/平方米，第四个五年1.61元/天/平方米。租金按季交付，乙方在每季初15日内向甲方支付本季租金。合同并约定，乙方无正当理由解除合同，乙方应按照本合同第四个五年的年租金的二倍向甲方支付违约金；乙方迟延交付租金6个月以上，甲方有权解除本合同，乙方除交足应付到期租金外，还应按照本合同第四个五年的年租金的二倍向甲方支付违约金，乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失的，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。合同签订后，2013年6月15日，银座芝罘店代表山东银座与原告正式办理了租赁房屋的正式交接，银座芝罘店开始正常经营，使用租赁房屋，并开始计付房租。2014年11月，原告的租赁房屋测量完毕办理了房产证，确定租赁房屋建筑面积为53289.28平方米。截至2015年底之前，被告尚能基本按约履行交付房屋租金义务，仅累计拖欠租金672980元。但被告本应于2016年1月15日交纳的2016年第一季度租金经原告多次催促迟迟分文未交，此后各期租金亦未再缴纳。2016年5月18日，银座芝罘店向原告发来《解除租赁合同通知书》，称因受经济形势影响，银座芝罘店持续亏损，根据公司的战略规划及业务发展调整，定于2016年5月31日闭店，自原告收到该通知之日解除双方的租赁合同。至2016年7月15日，被告2016年第一季度租金已迟延交付超过6个月。原告向山东银座和银座芝罘店发出《解除合同通知》，依法行使合同解除权，通知被告解除合同、要求腾房交还、付清租金、滞纳金、房屋使用费、支付终止合同违约金。被告接通知后不予理睬。被告的严重违约已符合合同约定的解除条件，双方租赁合同已于原告的通知送达被告之日解除。相反，被告单方的解除合同通知没有合法的权利基础，只能表明其单方毁约的意思及事实。原告为履行与被告的租赁合同作了巨额投入，租赁房屋在建设时就按照被告方经营的要求和意见，进行相应的建设与配置，为被告量身定制。被告的违约行为不仅给原告造成巨大的经济损失，也造成了难以弥补的商誉损失。被告山东银座作为租赁合同的承租人，系本案第一被告，理应依据合同承担合同义务及违约责任；其投资设立并代表山东银座实际经营租赁房屋，实际参与履行租赁合同的烟台银座及其设立的分公司银座芝罘店，应与山东银座共同承担责任。
答辩期内，三被告分别向本院提出管辖异议申请，三被告共同的理由及请求为：原告向贵院提起诉讼时，列明的被告有三名，但后两名明显不属于本案的适格的主体，本案所涉及的房屋租赁合同是否解除、是否应当支付租金及违约金，也与其余两名被告没有法律上的关系。由于双方合同中没有约定管辖法院；很明显，原告之所以故意列明三名被告，是为了选择在贵院起诉，明显属于故意选择管辖地，其行为明显违反了法律法规关于管辖的规定，本案应当由山东银座住所地法院管辖。贵院对本案没有管辖权，申请将本案移送有管辖权的山东省济南市中级人民法院审理。
本院于2016年9月26日裁定驳回三被告对本案管辖权提出的异议。后三被告对该管辖权异议裁定不服，上诉至山东省高级人民法院。2016年11月22日，山东省高级人民法院作出（2016）鲁民辖终596号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。
三被告共同答辩称：1、本案的第一被告不适格，根据租赁合同第17.7条约定，第一被告已经不再是租赁合同的当事人，第一被告与原告签署的租赁合同中的承租人已经变更为第二、第三被告。2、双方的租赁合同解除日应为2016年5月18日，第二被告向原告发出解除通知，原告已于当日收到通知。3、第二被告已完成交房义务，第二被告在数次通知中已经明确了交接日期，因原告原因导致未能交接，由此造成的租金损失应由原告承担。4、合同约定的违约金明显超出原告实际损失，被告申请法院依法调整。5、原告诉求第三项欠付租金数额不准确，被告不欠2016年前的租金，并且租金差异议原因系租赁面积有700平方米的差异。6、租赁合同中没有约定延期租金的违约金，原告的诉请没有合同和法律依据，该项诉求不应支持。
2017年2月9日，银座芝罘店和烟台银座共同向本院提起反诉，反诉请求：一、判令原告立即接收租赁物业；二、原告赔偿设施、设备、装修等残值损失500万元（具体数额以鉴定结果为准）；三、原告返还停车场收益105000元（暂计算至2017年1月31日）；四、原告赔偿因其怠于接收租赁物给反诉人造成的全部经济损失（包括但不限于安保费用、留守人员费用、第三方检测费用及其他不可预见损失等）共计713111.07元（暂计算至2017年1月31日）及至原告实际接收租赁物之日。五、反诉诉讼费用（包括鉴定费等）全部由原告承担。事实和理由：2010年9月28日，山东银座（乙方）与原告（甲方）签订《租赁合同》。合同约定，本合同或任何延期期限届满，甲方投资的建筑物和土地归甲方所有，乙方投资的建筑物、设施、设备及装修等归乙方所有；乙方在本合同项下的权利义务可由乙方的关联公司继受，乙方不再作为本合同当事人。合同签订后，山东银座在租赁合同项下的权利义务全部由银座芝罘店继受，且银座芝罘店作为实际承租人于2013年6月15日与原告办理了租赁房屋的正式交接，开始使用租赁房屋。后因银座芝罘店持续亏损，反诉人为避免损失进一步扩大，于2016年5月18日向原告递交了《解除租赁合同通知书》，通知原告解除租赁合同，并告知原告于2016年5月31日交付物业。原告于当日签收该通知书，但其并未与银座芝罘店办理交接手续。因停车场有停车收费之收益，2016年6月8日，原告仅对停车场进行了接收，但对其他却仍不予接收。为减少损失，2016年8月17日，银座芝罘店再次向原告递交《物业交接通知》，再次通知原告，除鲁信影院外租赁物业已清空，请原告于2016年8月30日前接收物业。原告已签收该物业交接通知，但至今未接收租赁物业。另租赁物业的天花、地面、照明、消防监控、空调、风幕机等设施及固定装修均为反诉人投入建造，根据租赁合同8.2条之规定，上述投入归反诉人所有。现租赁合同已解除，上述设施、设备及装修等投入已添附在租赁物业，增加了租赁物业的使用价值。因此，原告应对反诉人上述投入的残值损失进行赔偿。根据租赁合同3.1条款，地下二层、地上物业前空地为反诉人专用停车场，即停车场亦包含在租赁范围内。因此，如本诉支持原告的房屋使用费，则停车场产生的收益应归反诉人所有。反诉人认为，发生纠纷后，双方均有防止损失扩大的义务。现反诉人早已将租赁物业腾空并具备随时交付的条件，且多次交付未果，已穷尽了各种方式履行了防止损失扩大的义务；但原告怠于接收，拒不履行其应尽义务，给反诉人已经造成和必将造成重大经济损失。为维护自身合法权益，请求贵院将本诉与反诉合并审理。
针对银座芝罘店和烟台银座的反诉，原告答辩称，反诉人的反诉请求没有事实和法律依据，请人民法院依法驳回其反诉请求。理由为：一、涉案房屋内仍有租户及设施设备，不具备原告接收涉案房屋的条件，也不存在原告怠于接收涉案房屋的情形，反诉人的第一项和第三项诉请无事实依据。本案在2017年2月7日举行的证据交换过程中，反诉人确认涉案房屋中仍有承租户鲁信影院，且户外LED屏幕仍由其承租人在继续使用。除此之外，涉案房屋内还有反诉人遗留的大量设施、设备，根本不具备接收条件。反诉人的第一项和第三项反诉主张无事实依据。二、租赁合同的解除是因反诉人和山东银座违约导致，原告无需向其赔偿设施、设备装修残值、返还停车场收益等。正如原告在本诉所主张，《租赁合同》的解除是因为反诉人和山东银座逾期六个月未支付租金，对该项事实反诉人和山东银座予以确认。因《租赁合同》未对合同解除情况下，装修等的处理事宜进行约定，故应按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”规定处理。据此原告无需向反诉人赔偿设施、设备、装修等残值损失，相反反诉人和山东银座还需将现有设施、设备、装修等拆除、搬离，否则就不具备向原告交还房屋的条件，租金应当持续计算，直至交还房屋之日止。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对无争议的事实，本院认定如下：
2010年9月28日，原告（出租方，简称甲方）与山东银座（承租方，简称乙方）签订《租赁合同》。合同载明：鉴于甲方欲在烟台市芝罘区南大街与大海阳路交叉路口西南角兴建大型商场，乙方同意在该商场完工后承租该商业房产进行经营，双方在平等自愿的基础上就有关租赁之事宜达成如下内容。
一、定义。1.2“租赁房屋”是指本合同所列乙方向甲方承租的房产、附属用房、设施设备以及配套的停车场及其他空地。
三、租赁范围。3.1本合同租赁区域范围一期详见附件三“租赁区域示意图”，该项目总建筑面积约为146383平方米，乙方租赁建筑面积共约50794平方米，其中地下一层约8472平方米，地上一层约6697平方米，地上二至六层各约7125平方米，地下二层、地上物业前空地为乙方专用停车场由甲方免费提供。上述面积按竣工后的实际测量面积为准。如果乙方发现甲方交付的上述部分面积不符，误差在5%以内，乙方可对本合同规定的租金按照甲方实际缴付的场地面积按比例做出相应的调整。
四、租赁期限。租赁房屋的租赁期限20年，租期自装修期结束次日起计算。
五、租金与支付方式。5.1租金的支付金额。租金包括房屋租金、设备租金、物业管理费，其中房屋租金占70%，设备租金占15%，物业管理费占15%。第一个五年：1.15元/天/平方米；第二个五年：1.3元/天/平方米；第三个五年：1.46元/天/平方米；第四个五年：1.61元/天/平方米。5.3支付方式。租金按季支付，即乙方在每季初15日内向甲方支付本季租金。第一个季度不是季度的，按照实际天数计算所缴纳的租金。5.6甲、乙双方签订合同后十个工作日内，乙方需向甲方缴纳500万元定金。
六、物业技术标准。6.2建筑平面图纸、建筑装修效果图应符合商业经营的需要，必须征得乙方全面审核认可签字后方可施工。6.3甲方按照双方确认的物业技术标准进行工程设计施工、设施设备的采购安装、材料选配。6.4合同签订后，甲方的土建、装修、水、强电、弱电、暖气、煤气等各系统应以乙方的经营布局为依据进行设计。为满足乙方经营要求，其设计图纸须与乙方相关专业技术人员充分沟通并由乙方审核签字后，方可进行施工。双方必须按如下程序操作：⑴合同签订后由乙方确定各楼层经营布局，包括通道、款台、零仓、办公区、员工餐厅；⑵甲方根据乙方的经营布局进行土建、装修、水、电、弱电、空调、煤气等各系统的设计；⑶乙方审核上述图纸，并签字确认。如有异议则双方再行协商；⑷甲方按照双方确认的各面图纸进行施工，施工中若图纸发生变化必须经乙方书面同意；施工中或施工后若乙方提出修改或变更意见，则因此发生的一切费用和造成的相关损失由乙方进行承担和赔偿。
七、租赁房屋的交付。7.2交付时双方应指定人员共同参与，对租赁房屋进行验收，签订交接清单并记录水、电表、煤气表等读数。7.3甲方保证交付之房屋及附属设施、设备处于能够正常、安全使用状态。
八、租赁房屋的装修和营业设施的配置。8.2除本合同约定的情形外，本合同或任何延期期限届满，甲方投资的建筑物和土地等归甲方所有，乙方投资的建筑物、设施、设备及装修等归乙方所有。
九、租赁房屋的维修。承租期内，乙方负责房屋、设施、设备的日常维护和维修，但房屋大修、主要设备的大修和正常使用寿命期限终结后的更换由甲方负责。
十四、合同的变更、解除、终止及违约责任。14.1经双方协商一致可以变更或解除本合同。14.2乙方无正当理由解除合同，乙方应按照本合同第四个五年的年租金的二倍向甲方支付违约金。14.3乙方迟延交付租金6个月以上，甲方有权解除合同，乙方除交足应付到期租金外，还应按照本合同第四个五年的年租金的二倍向甲方支付违约金，乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失的，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。
十六、争端解决。除非双方同意，否则争端解决期间本合同正常履行。任何一方不得擅自中止或终止合同的履行。
十七、附则。17.7本合同签订后,乙方在本合同项下的权利义务可由乙方的关联公司继受。乙方不再作为本合同当事人。需签署相关协议的甲方应予以配合。
在合同签订前的2010年5月27日，山东银座已向原告支付500万元定金。
2011年2月11日，原告取得银都新城市广场南组团工程的《建筑工程施工许可证》。
2011年12月8日至2012年9月8日，原告陆续向山东银座递交六份《工作联系函》及房屋设计图纸。六份工作联系函分别涉及原告催促山东银座尽快确认地下一层超市部分的规划布局设计；催促山东银座完成空调通风系统图纸的重新设计；关于空调结构和楼板等的调整和改造以及需要对已完工的部分主体结构楼板进行重新改造施工的设计、施工和鉴定及相关费用；关于山东银座提出对管道井变更改造导致增加费用问题；催促山东银座确定LED显示屏施工时间、外橱窗方案、大门及东侧入口施工方案等内容。其中四份函件有山东银座原法定代表人张文生签字确认或做批注。被告对原告提供的上述函件中2012年2月29日《关于银都新城市广场商业主体部分结构变更增加费用的函》的真实性无异议，但认为虽然根据租赁合同的约定，原告根据烟台银座的经营布局进行土建、装修、水、电、空调、煤气等各系统的设计，需经烟台银座审核签字后才能进行施工，但上述的布局设计是所有大型商场的通用模式，即标配，并非烟台银座特定，烟台银座也只是在操作细节上提出建议。但对其他函件及房屋涉及图纸的真实性不予认可，认为即使是真实的，也是原告确定后，征求一下被告的意见，其作为承租人只是提出了一些有利于其后期建设使用建议，不涉及工程主体，而并非为被告定制。
2014年11月，原告取得涉案房屋的房屋所有权证7份，累计总建筑面积为53289.28平方米。
2014年11月26日，原告向银座芝罘店发《工作联系函》，称：《租赁合同》项目的房产，经过实际测量已由烟台市房产交易中心办理了房屋产权证书。该房产的建筑面积为53289.28平方米（详见房产证复印件），比原合同所签订的50794平方米多2495.28平方米。依据《租赁合同》第三条规定，其租金应按实际面积做相应调整，故该租赁房产的第一个五年的年租金由21320781.50元，调整为22368175.28元。据此，自2013年6月15日起租日起至2014年12月31日的房屋租金差额为1617003.82元应补给我公司。请贵公司对以上数据进行核实并确认，以便贵我双方按实际的房屋面积进行租金结算，保证双方《租赁合同》的正常执行。
2016年5月18日，银座芝罘店向原告递交《解除租赁合同通知书》，通知称：贵我双方于2010年9月28日签订了《租赁合同》。因受经济形势影响，烟台芝罘店自经营以来持续亏损，如继续经营，可能造成更大的经济损失，根据公司的战略规划及业务发展调整，定于2016年5月31日闭店并向贵方交付物业。自贵方收到该通知之日起解除双方的租赁合同。特此通知。
2016年5月20日，烟台银都物业管理有限公司向银座芝罘店递交函件，称：我公司于2016年5月18日接到贵公司的单方解除租赁合同通知书，关于物业交接事宜，贵我双方正在协商中。我公司人员在正常巡逻中发现贵公司正在拆除部分附属设施设备。为了保证物业正常管理及房产安全，减少不安全因素，请贵司停止拆除工作，待双方协商完成交接后再行办理。
2016年5月25日，原告向山东银座递交《对〈解除租赁合同通知书〉的回函》，称：贵司下属分公司银座芝罘店于2016年5月18日递交的《解除合同通知书》已收悉。我公司对贵司单方解除租赁合同表示遗憾。但基于房产及设施安全以及避免扩大损失等方面的考虑，物业交接应满足以下条件：一、贵司应当将转租业户全部清空，并终止转租合同；二、付清交接前的所有欠缴的租金以及贵司单方解除合同应承担的违约金；三、根据双方租赁合同以及交接文件的约定，双方在交接物业时应当共同派员现场对房屋结构、设施设备等进行检查验收，并签署书面交接记录。另外，对于贵司单方解除合同后的物业交接和其他善后事宜，可在完成上述三条内容后协商解决。
2016年6月1日，银座芝罘店向原告递交了《申请交接停车场的函》载明，烟台广厦房地产开发有限公司：因我公司经营问题，按照山东银座商城股份有限公司的要求，我公司已于2016年5月18日通知贵司解除《租赁合同》，现商城停车场已清理完毕，具备交接条件，为减少损失，请求先行向贵司交付停车场。
原告于2016年7月21日，2016年8月12日，通过特快专递分别向和银座芝罘店、银座公司邮寄了《解除合同通知》，上述两公司于同年7月22日和8月15日收到该通知。《解除合同通知》载明：我公司（甲方）与山东银座（乙方）于2010年9月28日签订《租赁合同》。合同签订后，我公司如约将房屋交付山东银座及银座芝罘店使用至今。现贵司应于2016年1月15日交纳的房屋租金已迟延交付超过6个月，且贵司于2016年7月18日以持续亏损为由，单方向我公司作出《解除租赁合同通知书》，贵司的行为已严重违约。根据《租赁合同》的约定及相关法律规定，我公司现正式通知贵司：1、解除我公司与山东银座于2010年9月28日签订的《租赁合同》；2、请贵司按《租赁合同》约定将所租赁的全部房屋腾空，并保证房屋结构及设施、设备完好无损地交接给我公司；3、请贵司立即付清至接到本通知之日止尚欠的租金、滞纳金，以及按租金标准计算至我公司完全接收房屋之日止的房屋使用费；4、请贵司立即按合同约定向我司支付按照《租赁合同》第四个五年的年租金的二倍计算的违约金。
2016年8月17日，银座芝罘店向原告递交《物业交接通知》，称：贵我双方的《租赁合同》经贵方2016年7月20日通知函告知，此租赁合同已解除。根据相关约定，我方积极做好清场工作，目前除贵方已同意接收的鲁信影城外，其他租赁项目已全部清空。商场物业设施方面：天花、地面、照明、消防监控、空调、风幕机等设施及固定装修均为我方投入建造，总投入费用3608.2万元，现为了保证物业基础设施完整、安全，便于贵方后续招商等相关工作的开展，以上设施设备及基础装修我方全部完整留下。综上所述，目前房屋结构及设施、设备完好无损，具备交房条件，为了更好地保证相关设施完整、安全，请贵方于2016年8月30日前接收物业。合同解约后续事项，由贵我双方在物业交接后协商解决。特此通知，请贵方协同。
2016年8月22日，原告向山东银座递交《对〈物业交接通知〉的回函》，称，贵司下属分公司银座芝罘店于2016年8月17日递交的《物业交接通知》已收悉。据我公司初步核查，贵司承租的房屋及设备中尚有赛百味、鲁信影城和楼宇外LED大屏幕等租赁商户截止贵司来函时都在正常经营，请贵司抓紧清迁工作。请贵司尽早提供贵司与鲁信影城签订的租赁合同以及履行和收益情况的相关资料交我司，待对其经营情况进行调查论证审核后方能决定是否接收。另外，对于贵司来函中提及的装修等物业设施，我公司将在贵司全部清空租赁商户后，双方共同到现场核实是否具备后续经营使用条件后，再行协商可否接收。对于合同解除后的清缴租金、欠缴的水电费、违约金等其他善后事宜，请贵司尽快作出解决方案一并解决。
庭审中，原、被告均认可自2013年6月15日开始计算租期和租金。
关于涉案房屋的租金，除2010年山东银座支付了500万定金转为租金外，其余租金均由银座芝罘店支付，截止到2015年12月16日，共计支付租金合计56227980.98元。
双方共同确认直至原告诉至本院前除停车场外，其他设施均未交接。
诉讼过程中，为避免双方损失的进一步扩大，经本院主持，2017年4月17日，原、被告均同意就涉案房屋除鲁信影城所占用以外的部分先行交接。2017年5月18日原告与银座芝罘店签订了《交接确认书》确认双方本次交接除鲁信影城占用部分外的租赁房屋，并就有关租赁物进行了处理。
对于双方有争议的事实，本院认定如下：
一、关于本案租赁合同承租方主体问题。
首先，租赁合同系被告山东银座与原告签订，虽然合同第17.7款约定：“本合同签订后，乙方（即山东银座）在本合同项下的权利义务可由乙方的关联公司继受，乙方不再作为本合同当事人。需签署相关协议的甲方（即原告）应予以配合”。但是，上述约定只是约定双方同意山东银座在涉案合同中的权利义务可以转让给第三人，而是否转让，还应该按照《中华人民共和国合同法》的相关规定履行相应的手续，而在合同的履行过程中山东银座从未向原告提出其权利义务由他人继受，双方也从未签署过相关协议变更合同主体。因此依据该条款及合同实际履行情况并不能当然地认定山东银座就不再是合同当事人。其次，原告起诉后，山东银座及银座芝罘店在其提交的《管辖权异议申请书》均提出本案应由山东银座住所地人民法院管辖，主要事实和理由是：烟台银座和芝罘店明显不是本案适格主体，本案所涉及的房屋租赁合同是否解除、是否应当支付租金及违约金，也与其余两名被告没有法律上的关系。由此可见，山东银座认可其是本案适格主体地位，属于自认的法律事实。其主张不是涉案合同履行主体的主张不成立，本院不予支持。
二、关于涉案房屋计租面积的问题。
双方在《租赁合同》第三条约定，租赁面积按竣工后的实际测量面积为准。2014年11月，租赁房屋经测量确定建筑面积为53289.28平方米，办理了产权登记。原告2014年11月26日通知被告，要求按照产权证载明的面积调整租金，被告亦收到该通知，因此被告应当按照合同约定以实际测量面积53289.28平方米交纳租金。
被告虽提出有700平方米层高只有一米多无法利用，但其在涉案合同履行期间既未向原告提出异议，亦未提交证据证实无法利用的事实。因此既然该部分房屋已办理了房产证，就能够证实房屋管理部门认可该部分房屋具备使用用途；涉案房屋系整体租赁，被告单独提出该700平方米无法使用且无需缴纳租金，没有事实依据，本院不予采信。
三、关于合同解除的时间点。
本案中，被告银座芝罘店虽曾于2016年5月18日以经营以来持续亏损为由向原告发出《解除租赁合同通知书》，但被告银座芝罘店并非涉案《租赁合同》的相对方，无权就解除合同等重大事项直接向原告提出主张，其次被告银座芝罘店提出解除合同的理由亦非解除合同的法定或约定事由。本案中被告山东银座无权单方解除合同，即使是其授意被告银座芝罘店发出的解除合同通知也不发生解除合同的法律效果。
至于被告提出的解除合同是依据合同法第110条继续履行费用过高的主张，本院认为，合同法第110条规定的是当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方请求继续履行情况下的例外情况，不适用本案被告欠付租金的情形。被告经营不善只能是其自身管理问题，最多是商业风险，与合同法中的“履行费用过高”是完全不同的概念。
因被告逾期缴纳租金超过6个月，即本应于2016年1月15日缴纳的2016年第一季度租金一直分文未缴，至2016年8月12日，被告的违约情形已达到合同约定的解除条件，原告享有合同解除权。据此，原告2016年8月12日向被告山东银座邮寄解除合同通知书行使解除权。因此，2016年8月15日被告山东银座收到原告解除通知书的时间应为本案租赁合同解除之日。
四、关于被告主张原告已将涉案房屋另行出租的事实。
庭审中，被告提交了烟台欢乐城商业管理有限公司的企业信用信息公示报告、网站显示的烟台欢乐城招商方案、烟台欢乐城商业管理有限公司的招聘信息、深利源集团官网的项目简介等证据材料。对上述证据材料，对此原告认为网站是公开的，任何人都可以上传或下载，不能证明相关证据是烟台欢乐城自己上传发布的；即使是案外人发布的，也是案外人单方发布，不能证明原告与第三方存在租赁关系。
五、关于反诉原告主张的因反诉被告怠于接收租赁物给反诉原告造成经济损失的问题。
庭审中，反诉原告提交了留守人员2016年9月-2017年1月工资表及付款凭证，证明反诉原告为留守人员支出工资等人事费用713111.07元。对此反诉被告认为，上述证据系反诉原告单方制作，不予认可。
另外，在本院审理过程中，被告申请本院调查如下证据：1、向原告调取其以涉案房屋为出租标的新签署的租赁合同，并责令原告提供实际损失的证据。2、向烟台银都物业管理有限公司调取2016年6月8日至2017年1月31日期间的停车及收费记录。3、向烟台欢乐城商业管理有限公司调取其使用涉案房屋的合法来源（如租赁合同或购买合同等）。本院认为，因被告的上述申请不属于法律规定的人民法院调取证据的范围，本院不予准许。
关于本诉部分，本院认为，原告与山东银座于2010年9月28日签订的《租赁合同》没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利，履行义务。
合同签订后，原告开始建设涉案房屋，建成后交付给被告使用。后因被告拖欠租金，原告要求解除合同，符合合同约定及法律规定，应予准许，合同的解除时间应为被告山东银座收到解除通知书之日的2016年8月15日。合同解除后，被告依法应将租赁物返还给原告，因在本院审理过程中双方就除鲁信影城外的其他部分办理了交接手续，因此被告山东银座应将剩余部分及时返还给原告，但应给被告山东银座一定的处理时间，考虑到本案的实际情况，对于该时间本院酌定为30日。
截止到2016年8月15日山东银座共计欠付租金14676070元，对于上述欠付租金被告山东银座应给付原告。关于原告主张应按照银行同期贷款利率的130%计算逾期付款损失，本院认为，因双方在合同中未约定逾期付款损失的计算方式，因此原告要求按照银行同期贷款利率的130%计算逾期付款损失没有依据，本案应按照银行同期贷款利率支付逾期付款损失。因双方在解除合同后被告山东银座未将涉案房屋返还给原告，主要原因系被告山东银座将涉案房屋的部分转租给案外人用于经营鲁信影城，原告对无法交接房屋并无过错，因此被告山东银座应按照合同约定的租金的标准（1.15元/天）自2016年8月16日起向原告支付房屋占用费，直至被告山东银座将涉案房屋交付给原告为止。
对于违约金是否应予调整的问题，本院认为，首先对于涉案租赁合同的解除原告没有任何过错。其次，根据租赁合同第六条的规定，涉案房屋是按照山东银座经营需要而设计、建造，即在涉案房屋的建设及装修装饰过程中需要征求山东银座的意见，属于为特定对象而建造的。因传统商业已无法适用市场需要，因此原告再行出租涉案房屋一是需对其另行改造，需要承担巨大的改造成本。二是，受经济下行的影响，在本地市场趋于饱和的形势下，不同于普通的民宅，整体将如此大面积的商业用房另行出租实属不易，势必造成另行出租租金的减少及租赁空档期的延长，这些均属于原告损失的范围。另外，被告提交的网站信息等证据亦无法证实原告将涉案房屋另行出租的事实。因违约金兼有惩罚和补偿的双重属性，但主要是以补偿非违约方的损失为主。综合考虑涉案合同的租赁期限，已经履行和尚未履行的期限等情形，故对原告主张的违约金可作相应调整，对原告主张的违约金数额，本院依法酌定为5000万元，对于原告主张超过的部分，本院不予支持。
根据合同的相对性，原告请求被告银座芝罘店、烟台银座支付租金、房屋占用费及违约金等主张，没有法律依据，依法不应予支持。
关于反诉部分，本院认为，因双方未约定合同解除后对装修物及设备的处理方式，且反诉被告明确表示不同意利用反诉原告在租赁期间形成的装饰、装修物及添附的设施、设备，因此按照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条之规定，关于反诉原告主张反诉被告赔偿设施、设备、装修等残值损失500万元，依法不应予支持。
反诉原告主张2016年5月18日向反诉被告递交解除合同通知后，反诉被告怠于接收物业。为此反诉原告提交了留守人员2016年9月至2017年1月工资表及付款凭证，以证明其为留守人员支出工资等损失713111.07元。对此本院认为，首先，本案租赁的标的物是五万多平方米的大型商场，其交接工作复杂繁琐，需要双方派员互相配合对房屋主体结构、水、电、空调、消防、电梯等设备逐一验收清点。即使本案诉讼中对反诉原告声称已腾空的除鲁信影城以外的房屋交接，双方也用了一个月才完成。并非反诉原告所称的说交就交那么简单。其次，本案房屋是整体租赁，当时反诉被告向被告交接的是房屋整体，被告分租部分房屋给案外人用于经营鲁信影城，在双方的租赁合同解除后，被告当然有义务完整地整体交还涉案房屋。被告应当负责解除与鲁信影城的分租合同，将全部房屋交还原告。本案被告不交租金、无正当理由单方要求解除合同两项根本违约在先，又未拆除、搬离装修、设备、设施，次承租人鲁信影城仍占用部分租赁房屋，致使租赁房屋迟迟未返还原告，被告要求方原告赔偿该损失，没有法律依据。再次，对于反诉原告提供的工资表等证据材料，系被告银座芝罘店单方制作的，无法证实表中的职工系涉案房屋的留守职工即与反诉原告主张的损失之间存在关联性，因此对反诉原告主张的该损失，本院不予支持。
关于停车场损失，首先停车场本属反诉被告无偿提供给被告所用，租赁合同解除后原告当然可以收回，不存在返还反诉原告停车场收益之说。其次，停车场系用于涉案房屋经营商场停车所用，因涉案商场业已停业，因此停车场已无收益可言。再次，反诉原告对其主张的停车场收益，未提交证据证实，故对于反诉原告主张的停车场收益无事实和法律依据，本院不予支持。
另外，反诉原告烟台银座及银座芝罘店，非涉案租赁合同的相对方，其亦无权向原告提出反诉请求。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、原告烟台广厦房地产开发有限公司与被告山东银座商城股份有限公司签订的《租赁合同》于2016年8月15日解除；
二、被告山东银座商城股份有限公司于本判决生效之日起30日内将涉案房屋未交接部分(鲁信影城)交付给原告烟台广厦房地产开发有限公司；
三、被告山东银座商城股份有限公司于判决生效之日起10日内支付欠原告烟台广厦房地产开发有限公司租金14676070元（截止到2016年8月15日），并自2016年8月16日起至2017年5月18日止以53289.28平方米为计租面积按照1.15元/天/平方米的标准向原告烟台广厦房地产开发有限公司支付房屋占用费，自2017年5月19日起至实际交付之日止以鲁信影城占用面积为计租面积按照上述标准向原告烟台广厦房地产开发有限公司支付房屋占用费；
四、被告山东银座商城股份有限公司于判决生效之日起10日内以欠付租金为基数按照银行同期贷款利率支付原告烟台广厦房地产开发有限公司逾期付款损失（自2016年1月16日起至2016年4月15日止按照6265023.82元为基数，自2016年4月16日起至2016年7月15日止以11857067.64元为基数，自从2016年7月16日起至被告实际付清之日止，以13144003.75为基数）；
五、被告山东银座商城股份有限公司于判决生效之日起10日内支付原告烟台广厦房地产开发有限公司违约金5000万元；
六、诉讼保全费5000元由被告山东银座商城股份有限公司负担。
七、驳回原告烟台广厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
八、驳回反诉原告烟台银座商城有限公司芝罘店、烟台银座商城有限公司的反诉请求。
被告山东银座商城股份有限公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费429904元，由原告烟台广厦房地产开发有限公司负担69956元，由被告山东银座商城股份有限公司负担359948元。反诉受理费52526元，由反诉原告烟台银座商城有限公司芝罘店、烟台银座商城有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 慈勤哲
审 判 员 姜松诚
人民陪审员 徐建春
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 姜鲁云