福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2015）荔民初字第3958号原告黄石平，女，汉族，住所地莆田市秀屿区。委托代理人郭少洪，福建典冠律师事务所律师。委托代理人黄俊兴，福建典冠律师事务所律师。被告莆田高佳房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。法定代表人郭加迪，董事长。委托代理人陈可，系该公司员工。原告黄石平与被告莆田高佳房地产开发有限公司（以下简称莆田高佳房地产公司）因商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理，依法由审判员林元彬适用简易程序于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告黄石平的委托代理人黄俊兴、被告莆田高佳房地产开发有限公司的委托代理人陈可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄石平诉称，2009年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于荔城区西天尾镇后卓村三迪·西天尾花园第1幢的商品房，购房总价款为人民币744797元，约定交房时间为2010年12月31日前。合同第14条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。如因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，在买受人不退房的情况下，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.005%向买受人支付违约金。合同还约定了双方其他的权利义务。合同签订后，原告已交付了全部购房款。被告将房屋交付给原告使用，同时原告将办理“两证”（房屋所有权证及土地使用权证）的所有费用也支付给被告。被告于2013年4月24日办理了房产证，却一直未将土地使用权证交付给原告。现因被告的责任，导致原告不能在合同约定的期限内取得土地使用权证。被告已构成违约，应承担合同约定的违约责任。为维护原告的合法权益，请求依法判令：一、被告立即为原告办结土地使用权证并交付给原告；二、被告支付给原告自2011年4月1日起至被告交给原告土地使用权证之日止每日按原告的已付购房款人民币744797元的0.005%计算的违约金。违约金暂计至起诉之日止为人民币35000元。被告莆田高佳房地产开发有限公司辩称，本案诉争的权属证书已经交付给原告，有原告亲自书写的收条为据，双方对商品房买卖合同第十四条已经不存在争议；原被告双方对办证期限的重新约定，并未违反法律法规的强制性规定，应当为合法有效的；土地使用证书并不影响原告对房屋的收益、使用和处分。本案在审理过程中，原告为支持自己的主张在法定期间内提供以下证据：证据一、原告身份证复印件，证明原告主体资格。证据二、商品房买卖合同、销售不动产统一发票复印件各一份，证明1.原告向被告购买三迪·西天尾花园商品房，并已付清全部购房款；合同约定交房时间为2010年12月31日前。2.商品房买卖合同第14条约定“如因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.005%向买受人支付违约金”。被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据一没有异议；对证据二的真实性与合法性没有异议，对关联性由法院认定。本院经审查认为，双方对证据一、二的真实性、合法性均无异议。该合同中第十四条系双方对产权登记有关的办理房屋所有权初始预登记的主体、责任、期限、违约金和委托被告代为申请办理房屋所有权属证书的主体、费用进行约定。上述证据来源合法，证明对象与本案具有关联性，本院予以采信。被告莆田高佳房地产公司为证明其主张提供以下证据：收条复印件一份，证明被告向原告交付房屋所有权证书原件一本，原告对于商品房买卖合同第十四条不存在争议。原告黄石平质证认为：1.对收条真实性没有意见，证明对象有异议，不能证明被告主张；2.收条中双方系对合同中第十四的约定没有意见，双方明确约定不得就该条款提出异议，即不能调高或高低违约金计算的金额，只能按每日0.005%来计算违约金。并不是原告放弃主张逾期办证违约金的权利；3.退一步来讲，相关司法解释明确在双方没有约定违约金的情况下，因按照银行贷款逾期还款罚息来计算逾期办证违约金，来保护购房者的权利，否则开发商拒不办证，业主也无可奈何。约定也违反了法律规定，也是格式条款，不具法律效力。本院经审查认为，原告黄石平对被告莆田高佳房地产公司提供的收条的真实性没有异议，该收条所载明的内容涉及本案中原告对于被告逾期办证所产生的违约金的诉求，与本案具有一定的关联性，本院予以采信。经审理查明，2009年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于荔城区西天尾镇后卓村三迪·西天尾花园第1幢的商品房，购房总价款为人民币744797元，约定交房时间为2010年12月31日前。合同第14条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。如因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，在买受人不退房的情况下，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.005%向买受人支付违约金。合同还约定了双方其他的权利义务。合同签订后，原告已交付了全部购房款。被告将房屋交付给原告使用，同时收取原告办理“两证”（房屋所有权证及土地使用权证）的所有费用。2013年10月9日原告黄石平向被告出具收条一张，载明“兹自莆田高佳房地产开发有限公司处领取房屋所有权证书原件壹本，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定已不存在争议，今后不再提起任何诉求或主张任何权利”，但土地使用权证尚未交付原告。现原告提出因被告的责任，导致原告不能按约定的期限取得房地产权属证书，被告应承担违约责任，而被告认为原告在收条上已经明确放弃对被告逾期办证产生的违约金的诉求权利，被告不应承担违约赔偿责任，经本院调解双方无法达成一致意见，致诉讼。综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，被告已收取了原告的办证费用，并已提供了相关的办证材料给有关办证部门，说明了双方系实际按合同约定的委托办证方式履行，被告应继续承担履行办理房屋权属证书并交付给原告的义务，因被告至今尚未办理出土地使用权证，故原告要求被告办结并交付土地使用权证的请求，于法有据，本院予以采纳。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告应在商品房交付使用后90日内向当地房屋权属登记机构办理完房屋所有权证，但2015年10月9日被告才将房屋所有权证交付原告，故被告构成违约。被告提出原告向被告出具收条，表明原告确认放弃关于《商品房买卖合同》第十四条的权利，对此，本院予以采纳，理由如下：1.该收条虽然名为“收条”，但其中载明“双方签订的《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定已不存在争议，今后不再提起任何诉求或主张任何权利”的内容已经涉及到原告处分债权的意思表示，应该认为该收条不仅是原告对已经收到房屋所有权证的事实予以承认的证明，同时也是原告自愿放弃对被告主张违约金的承诺，性质上应属债务的免除；2.该收条中的主文内容共由两个部分组成，一是原告确认领取房屋所有权证，二是原告确认不再依照《商品房买卖合同》第十四条的约定向被告主张任何权利，上述两部分内容字体大小一样。对于原告主张其在收条上签字的时候对收条的内容被告没有明示或提示，本院认为该收条内容简明易懂，原告对于其所签名的收条应有注意义务，且原告并未提供证据证明其存在重大误解，故本院认为原告在该收条上的签名捺手印行为表明原告已经确认了收条中所载明的事项及内容，是原告的真实意思表示；3.该收条虽为被告制作，但其内容并无违反法律或行政法规的强制性规定，且并无证据证实原告在签名时受到被告的欺诈或胁迫，原告作为完全民事行为能力人，免除债务的意思也以“收条”的形式告知被告，其免除债务的行为已经产生法律效力，故对于原告所称的该收条中关于放弃违约金的条款无效的观点，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第（一）款、第一百零五条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内为原告黄石平办理位于三迪云顶枫丹第1幢的商品房的《国有土地使用权证》并交付给原告黄石平，原告黄石平应当予以协助；二、驳回原告黄石平其他的诉讼请求。本案案件受理费人民币675元，减半收取人民币337.5元，由原告黄石平承担312.5元，由被告莆田高佳房地产开发有限公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  林元彬二〇一五年十二月九日书记员  林 晶附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零五条，债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止。第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。