云南省通海县人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）云0423民初667号
原告（反诉被告）康保权，男，1961年12月21日生。
委托诉讼代理人童汝刚，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告（反诉原告）通海县秀山街道办事处城郊社区居民委员会第七居民小组。
负责人陆登伟，任组长。
委托诉讼代理人杨雄显，云南杨雄显律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告（反诉被告）康保权与被告（反诉原告）通海县秀山街道办事处城郊社区居民委员会第七居民小组（以下简称城郊七组）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理，在审理过程中,被告(反诉原告)城郊七组向本院提起反诉，本院依法受理。并于2016年8月11日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告及双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）康保权诉称，2010年5月1日，原、被告签订《城郊七组餐厅承包使用协议》，约定城郊七组将坐落于县城育才路XX号餐厅承包给康保权经营使用，承包期从2010年5月1日起至2015年4月30日共五年，康保权每年缴纳承包使用费41100元等内容。协议签订后城郊七组将餐厅交由康保权承包使用。2012年城郊七组在康保权承包的餐厅前原铺面房屋地基建设房屋，致使康保权无法经营使用，双方遂于2012年2月24日签订《城郊七组餐厅承包补充协议》，约定城郊七组应按每年41100元减去康保权在建设期内的承包款，至完工后交付使用时，城郊七组再按协议约定收取承包款，延长使用年限10年等内容。康保权将承包款缴纳至2017年2月28日。2016年6月12日，城郊七组向康保权下发《城郊七组请客房关于要求执行秀山街道办事处对2015年6月17日请客房会议批复》，要求康保权于2016年6月20日将请客房归还，故诉至法院请求：一、依法确认原、被告双方签订的《城郊七组餐厅承包使用协议》及《城郊七组餐厅承包补充协议》具有法律效力；二、判令被告城郊七组继续履行上述协议。
被告（反诉原告）城郊七组答辩并反诉称，1、2010年5月1日城郊七组与康保权签订《城郊七组餐厅承包使用协议》，约定城郊七组将秀山街道育才路XX号餐厅出租给康保权使用，使用期限5年。该协议中对餐厅租用费、煤价等内容进行过约定。康保权在履行协议过程中，收取组员费用超过每桌10元，未经组上同意对餐厅随意改造并出租违反协议约定。根据《城郊七组餐厅承包使用协议》第10条规定协议随之终止；2、2012年2月24日康保权以承包期内城郊七组因原铺面建盖房屋需要，造成其无法经营和使用为由，要求减少租金，用欺骗手段骗取城郊七组相关人员在《城郊七组餐厅承包补充协议》上签字，因此该协议系采取欺骗手段签订的，严重损害城郊七组合法权益，应认定无效；3、《城郊七组餐厅承包补充协议》第3条约定租赁时间及价款不明确，应认定无效。《补充协议》中延长十年使用年限的约定违反了《城郊七组餐厅承包使用协议》中第2条约定，该条文仅规定康保权拥有优先承包权。但合同到期后没有通过合法招租形式确定承包价款，故应认定为无效，综上请求驳回康保权的诉讼请求，并依法判决：一、确认双方签订的《城郊七组餐厅承包补充协议》无效；二、不再履行双方签订的《城郊七组餐厅承包使用协议》及《城郊七组餐厅承包补充协议》；三、由反诉被告康保权及时将坐落于秀山街道办事处育才路12号的餐厅及设施、设备交还反诉原告城郊七组管理使用。
原告（反诉被告）康保权针对反诉当庭答辩称，康保权已依照协议全面履行自己的义务，并将承包款缴纳至2017年2月28日。双方签订补充协议时城郊七组是集体研究决定的，协议上有村民代表签字，程序合法，承包协议及补充协议对使用期限、租金、缴纳方式等有明确约定，综上请求驳回反诉原告城郊七组的全部反诉请求。
经审理查明，城郊七组拥有通海县秀山街道办事处育才路土地一块。1999年城郊七组在未办理土地手续及建设工程规划许可手续的情况下，即在该土地上建盖了餐厅一处。2010年城郊七组公开招标对餐厅进行招租，城郊七组组员康保权投标后中标。2010年5月1日，城郊七组作为甲方，康保权作为乙方共同签订《城郊七组餐厅承包使用协议》，协议约定：甲方按现状将坐落于县城育才路XX号框架结构、建筑面积1431.79㎡的一、二层餐厅、大门内空地以前铺面房墙角进2米，及餐厅使用的一切设施交付乙方使用；使用期为五年，自2010年5月1日起至2015年4月31日止。在使用期内，该餐厅权属关系不变，乙方只限有经营管理使用权。到期后承包人对餐厅负责任者，下次承包在同等的条件下有优先权；为保证本组社员承包后能租用餐厅，承包人要尽量满足本组社员租用，餐厅租用费不包括柴煤在内的每桌不得高于10元（拾元正），煤价不得高于煤建公司的价格；使用费根据市场经济采取每年为一个交费段，每年41100元。采取先交后用方式，乙方务必在使用前一次性交付当年使用费方获得经营使用权；承包人在违规以上一至十条款时，所签协议随之终止，组上收回餐厅承包权，同时承担因承包人过失而造成的一切经济损失，组上有权扣出承包人全家的年终分配款来补回组上的损失费，直至补完为止。在使用期届满时，乙方在经营期内按需要对使用房屋、门面的内外装饰，无偿归甲方所有，甲方也不作任何经济补偿，乙方不得人为拆除和损坏，反之后果自负。若乙方还需继续使用，需提前30天向甲方办理延用手续，乙方未提，视为不再租用，甲方可另向社员招租等内容。该协议上有城郊七组时任组长林永明及五名村民代表作为甲方代表签字，康保权作为乙方签字。合同签订后，双方依约履行合同。
2012年2月24日，城郊七组作为甲方、康保权作为乙方共同签订《城郊七组餐厅承包补充协议》，约定：因甲方在乙方餐厅前原铺面房地基建设房屋需要，给乙方造成无法经营和使用的事实，根据2010年5月1日城郊七组餐厅承包使用协议，第13条之规定，经双方友好共同协商，作出补充规定，本补充规定与前协议具有同等效力。1、在甲方建设期内给乙方造成无法使用经营的事实，甲方应按每年（41100.00元）减去乙方在甲方建设期内的承包款，至完工后交付使用时，甲方再按协议规定收取乙方承包款。甲方建设应减去的时间从2012年3月1日至建设完工后交付使用时收取承包款。2、根据协议第11条之规定在建设期内如有造成房屋损伤、污染等，完工后甲方应负责装修修复、清理卫生后移交乙方使用。3、根据协议第1条、第2条规定甲方应延长使用年限10年。甲方代表处有时任组长林永明及四名村民代表签字，乙方处有康保权签字确认。2012年11月3日，城郊七组召开会议，决议从2012年3月1日开始到房屋竣工之日康保权每年交给组上承包款13000元，并确定餐厅承包协议和补充协议具有同等效力。
2016年6月12日，城郊七组向康保权下发“城郊七组请客房关于要求执行秀山街道办事处对2015年6月17日请客房会议批复”，上载明：“请客房租用者康保权到2016年6月20日必须将请客房归还本组，在公平、公正、公开的原则下进行招租，原租用者在同等条件下可优先租用。2016年6月20日中午12点以前，如果原承包者拖还，不归本组，由本组组织群众、班子、党员等强制收回，在强制收回时所发生的一切后果由康保权自行负责。”康保权已将租金交纳至2017年2月28日，其中2012年、2013年、2014年的租金分别为13000元。现在该餐厅由康保权在管理、使用。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第二款规定：“申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。”本案涉及的坐落于通海县秀山街道办事处育才路XX号的餐厅在建盖时未办理相应的用地手续，也未取得建设工程规划许可。城郊七组将该餐厅承包给康保权经营管理使用后，双方在协议履行过程中产生的纠纷，不属人民法院民事诉讼的受案范围，应由有关行政机关先行处理。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：
一、驳回原告（反诉被告）康保权的起诉。
二、驳回被告（反诉原告）通海县秀山街道办事处城郊社区居民委员会第七居民小组的反诉。
本诉案件受理费200元，减半交纳100元，退还原告（反诉被告）康保权；反诉案件受理费100元，减半交纳50元，退还被告（反诉原告）通海县秀山街道办事处城郊社区居民委员会第七居民小组。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
审判员 马 倩
二〇一六年九月八日
书记员 朱红艳