山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁16民终1944号上诉人（原审原告）：郑爱君，女，1963年8月27日生，汉族，居民，住滨城区。委托诉讼代理人：于龙、张海河，山东一衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董良，男，1978年8月22日生，汉族，居民，住无棣县。被上诉人（原审被告）：王玉环，女，1977年6月4日生，汉族，居民，住址同上。两被上诉人委托诉讼代理人：张洪森，山东英天律师事务所律师。上诉人郑爱君因与被上诉人董良、王玉环房屋租赁合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初5240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑爱君上诉请求：撤销一审判决，并依法改判被告支付租金126654元及相应的违约金；一审诉讼费、保全费及二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律错误。（一）法律明文规定依法成立的合同受法律保护，当事人不得任意解除，解除合同应当符合约定及法定条件，违约方应当承担违约责任。《合同法》第8条、第21条、第107条规定了依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面履行义务，不得任意违反合同义务，任意解除合同。《合同法》第93条规定了约定解除权的行使事项、第94条规定了法定解除权行使的条件及方式方法。《合同法》第107条、第112条、第113条、第114条、《合同法》解释二第29条规定了合同履行过程中一方当事人违约时的后果，更重要的是规定了违约金约定低于或者高于实际损失的适用原则。（二）一审错误的认定违约方即被上诉人的合同解除权，错误的适用了法律规定，由于错误的认定解除合同的时间而导致了租金、违约金计算错误，该种错误造成了显失公平、鼓励恶意违约的不良后果。结合本案分析，本案中，焦点问题就是被上诉人是否享有合同解除权、合同解除的时间、租金和违约金的计算是否合理的问题。1、根据《合同法》第93条、第94条之规定，当事人解除合同必须符合约定或者法定的解除合同条件，本案中，合同约定的解除条件非常明显，然而，被上诉人并没有依照约定行使合同解除权，因此，被上诉人的行为不符合合同约定，不能产生解除合同的效果。法定解除权的行使需要发生法定的理由，并且需要注意的是违约方不能够任意的不履行合同而任意毁约，尤其是利用违约来转嫁经营风险的问题，本案中，被上诉人自己陈述因为经营不当而无力承租，所以才单方面解除合同，这种观点就属于恶意违约行为，而对于该种违约行为起不到解除合同的效果，正如上述，依法成立的合同受法律保护，不能任意解除，被上诉人找上诉人协商违约金数额仅仅是对违约责任的后果进行协商，而起不到解除合同效果，再者，上诉人也没有同意解除合同，因此，不能够鼓励恶意违约解除合同的事件发生。2、合同解除的时间不应当定位于2016年11月6日，而应当定位于2017年2月20日上诉人行使法定合同解除权时。2016年11月6日是被上诉人找上诉人单方面表示因自己违约愿意向上诉人支付违约金及要求降低违约金数额的时间，此时，上诉人并没有与被上诉人达成解除合同的协议，被上诉人因为经营不善无力承租的局面也不符合法定解除权形式的条件，这是经营风险问题，不属于履行合同对双方显失公平的问题，一审却认定了该时间系被上诉人单方面解除合同的时间没有法律依据，与事实不符，造成了双方显失公平的局面。因此，该种认定是错误的，正因为被上诉人恶意违约，上诉人得以依法行使法定解除权，解除涉案合同，故，应当以2017年2月20日在一审支持下，上诉人、被上诉人双方均在场的时候，上诉人做出解除合同的意思表示时间为准，确定涉案合同的解除时间即2017年2月20日为合同解除的时间。3、被上诉人占用上诉人房屋期间的租金计算时间应当自2016年10月25日应付租金时起至2017年2月20日合同解除止，理由如上述，合同解除时间已经很明确，合同解除前，被上诉人占用上诉人房屋是应当支付租金的，合同解除后的租金损失则转化为违约金来弥补，因此，解除合同前的租金应当以前述时间按照合同约定价格计算解除合同后的违约金则应当依据损失来判断是否约定过高，本案中，由于上诉人听从了法院明示上诉人有权直接解除合同而减少损失，上诉人房租损失的时间应当按照合同解除时间及上诉人房屋另行出租的时间重新确定，因此，一审认定的违约金计算基础是错误的，应当重新核定。总之，一审认定上述事实错误，导致了错误判决，一审实质上鼓励了违约方恶意违约转嫁经营风险的错误观点，适用法律上也是错误的，应予纠正。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法维护上诉人的合法权益。被上诉人董良、王玉环辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。具体而言：一审法院认定被上诉人将租赁房屋腾空后，于2016年11月6日将解除合同的意思表示告知上诉人，并将房屋钥匙交回，即为被上诉人单方面解除租赁合同，解除合同的时间认定正确。一审法院综合本案多方面因素，将上诉人将房屋另行出租，出租时间预留60日，正确合理。并将该期间认定为上诉人的房租损失期间，合理正确。将违约金数额认定为实际损失的1.3倍事实清楚，适用法律正确。因此，请二审法院驳回上诉，维持原判。郑爱君向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告董良之间签订的房屋租赁合同，要求被告董良支付自2016年10月26日起至2017年2月20日止的房租损失126654元（每天1111元）及违约金20万元，被告王玉环对上述款项承担连带支付责任；2.诉讼费、保全费由被告承担。一审法院查明：2015年9月26日，郑爱君与董良签订房屋租赁合同，约定郑爱君将其位于滨州市滨城区黄河三路以北、渤海七路以西新悦国际广场2号楼07、08、09、10号房产的第二层，09、10号房产的第一层，共计450平米出租给董良；租赁期限自2015年10月26日起至2018年10月25日止；租金每年40万元，董良于2015年10月25日前一次性向郑爱君支付第一年租金，以后每年的租金均于前一租赁年度到期前30天一次性支付；为保证董良能够履行该合同约定的义务，董良须向郑爱君交纳履约定金20万元；合同租赁期限内，如董良提前解除合同，须征得郑爱君书面同意，并向郑爱君支付20万元作为原告房产闲置期间的房租损失赔偿。同日，董良领取房屋钥匙，出租房屋门窗完好，水电齐全，楼梯正常使用。租赁合同签订后，董良交纳租金20万元、用20万元履约定金折抵租金20万元，交纳了第一年度租金40万元。2016年11月6日，董良通知郑爱君丈夫韩宝富，其已将租赁房屋腾空，解除双方之间租赁合同，不再继续租赁，并将钥匙交还韩宝富。诉讼过程中，一审法院于2017年2月20日组织双方当事人对出租房屋进行了勘察，出租房屋已腾空。一审向郑爱君释明，为避免损失扩大，自即日起应对涉案房屋进行出租。郑爱君于2017年3月7日将涉案房屋出租给案外人陆煜林，租赁期限自2017年4月1日始，每年租赁费40万元。董良、王玉环系夫妻关系。一审法院认为，郑爱君、董良签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当信守合同约定，违约方应当承担违约责任。董良在将租赁房屋腾空后于2016年11月6日将解除合同的意思表示告知郑爱君一方，并将房屋钥匙交回，即为董良单方面解除了租赁合同。鉴于董良在没有法定解除权，亦未征得郑爱君同意的情况下明确表示解除合同，郑爱君可以要求其承担违约责任。董良认为其已经解除合同，郑爱君有条件将房子转租而没有转租，导致房子闲置，造成的损失属于故意扩大的损失，不应由其承担。一审法院认为，法律鼓励诚实守信、履约践诺，规制毁约失信。此精神体现在合同法关于违约责任的规定中。具体到本案，董良单方面强行解除合同后，应当为郑爱君另行对外出租预留合理的期间，且该合理期间内的损失应由董良赔偿，以弥补因其违约而造成的租金损失。合理期间应结合经济运行态势、租赁物再行招租的难易程度、出租人是否善意积极对外招租等因素综合确定。本案中，综合上述因素，合理期间以确定60日为宜（自2016年11月6日，董良单方解除合同的意思到达郑爱君一方之日起），并以此作为董良赔偿郑爱君损失的计算依据。按照双方订立的租赁合同约定计算租金为1111元/日，房屋空置60天租金为1111元/天×60天=66660元，即董良应承担的郑爱君的损失为66660元。董良认为郑爱君主张违约金200000元过分高于实际损失，请求依法调整。一审法院认为，违约金属于具有一定惩罚性质的当事人意思自治条款，人民法院对此并非主动进行司法干预，只有出现权利义务严重失衡、支持该条款对于一方当事人严重不公平的情形，人民法院才依法进行干预。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。董良应予承担的郑爱君的损失为66660元，郑爱君主张的违约金200000元，确实过分高于董良应承担的损失，依法予以调整，违约金以损失66660元的1.3倍86658元为宜。关于租赁费，董良虽主张其于2016年10月21日将房子腾空，于10月22日告知对方，不再继续租房，但未提交有效证据予以证实，不予采信。董良租金交纳至2016年10月25日，自2016年10月25日至2016年11月6日共计12天，董良继续占有涉案房屋应向郑爱君交纳租金，租金为1111元/天×12天=13332元。合同已于2016年11月6日解除，郑爱君即主张违约金又主张后续租赁费，属于重复计算，故对其主张2016年11月6日之日后的租金，不予支持。王玉环与董良系夫妻关系，董良因从事个体经营所负的债务发生在夫妻关系存续期间，该债务属夫妻共同债务，故郑爱君请求董良、王玉环共同负担上述债务的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、被告董良、王玉环于本判决生效后十日内向原告郑爱君支付违约金86658元；二、被告董良、王玉环于本判决生效后十日内向原告郑爱君支付租金13332元；三、驳回原告郑爱君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7300元，财产保全费2620元，由原告郑爱君负担5475元，被告董良、王玉环负担4445元。反诉案件受理费3650元，予以退回。二审期间，双方当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，郑爱君与董良签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应依约履行，违约方应当承担违约责任。董良在合同期间内提出解除合同，据双方的约定，董良提出解除合同，应经郑爱君书面同意，并向郑爱君支付20万元作为原告房产闲置期间的房租损失赔偿。本案中，董良虽于2016年11月6日通知郑爱君丈夫韩宝富，其已将租赁房屋腾空，解除双方之间租赁合同，不再继续租赁，并将钥匙交还韩宝富。但根据双方的约定，因郑爱君一直未同意解除合同，因而董良的该行为并不产生合同解除的效力。郑爱君自认自2017年2月20日法院告知之日起合同解除，并于2017年2月26日向法院变更诉讼请求为解除合同。故应认定2017年2月20日为双方合同解除之日。且根据该日期认定解除合同对于继续缴纳的租金及违约金总数仍在双方约定的违约金数额之内，并不存在显失公平之处。一审法院对合同解除条件认定有误，应予纠正。自2016年10月26日至2017年2月20日董良应按双方租赁合同的约定继续交纳租金（126654元）。自2017年2月21日至郑爱君另行将房屋出租之日，为郑爱君房屋闲置的期间，该期间为违约所造成的损失。即自2017年2月21日至2017年3月31日止，损失数额为43329元，双方违约金约定为20万元，过分高于该损失数额，应予调整，调整为损失的1.3倍，即款56327.70元。综上，上诉人郑爱君的上诉理由成立，应予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、撤销滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初5240号民事判决；二、被上诉人董良、王玉环于本判决生效后十日内支付上诉人郑爱君租金126654元；三、被上诉人董良、王玉环于本判决生效后十日内支付郑爱君违约金56327.70元。四、驳回上诉人郑爱君的其他诉讼请求。一审案件受理费7300元，财产保全费2620元，郑爱君负担4000元，董良、王玉环负担5920元；二审案件受理费2833由董良、王玉环负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  高立俊审判员  王正真二〇一七年十一月二十三日书记员  张真真