安徽省肥东县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0122民初2659号
原告(反诉被告)：安徽省金马房地产开发有限公司，住所地合肥市庐阳区三十岗乡风景村西组机耕路与西岛路交口。
法定代表人：邵世红，职务：董事长。
委托代理人：杨会余，安徽高速律师事务所律师。
委托代理人：夏勇军，安徽高速律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：倪明祥,男,1971年1月13日出生,汉族，住肥东县。
委托代理人：ＸＸ良，安徽睿正律师事务所律师。
原告(反诉被告)安徽省金马房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）倪明祥确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。安徽省金马房地产开发有限公司委托代理人杨会余与倪明祥的委托代理人ＸＸ良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年2月7日，原被告双方签订了《世宏城市广场商品房认购书》一份。在认购书签订后，原告收取了被告2万元定金，因双方是在未取得建设用地使用权，更未取得预售许可的前提下从事“商品房买卖合同”，故被政府紧急叫停。政府在对原告作出处罚后，又责令原告将所认购者定金予以退还。原告按照政府的要求向被告发出纠正违法行为、终止认购关系、退还所收认购定金的要求，但却遭到被告的拒绝。时至今日，问题仍未得到解决。原告认为原被告双方所实施的所谓“商品房认购”行为，已违反了法律法规的禁止性规定，应属无效民事行为，故双方所签的《世宏城市广场商品房认购书》应为无效合同。据此，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，向法院起诉。请求判令：1、确认原告与被告签订的《世宏城市广场商品房认购书》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、本案基本事实清楚，双方签订了《商品房认购书》，被告交付了定金，约定了所购房屋的总价款。2014年6月双方又签订了自愿缴纳付款协议书，双方对认购书进行了进一步确认，被告缴纳了20000元定金和100000元购房预付款。2015年11月20日，原告又向被告出具了承诺书，承诺：（一）、我公司将在2016年底将预出售你的房屋交付给你。（二）、双方在认购书中约定的房屋售价每平方米5985.49元，为双方的最终成交价。二、《商品房认购书》为预约合同，与《商品房买卖合同》之间是预约与本约的关系。因此，《商品房认购书》为独立的合同，不受《商品房买卖合同》与预售合同的效力的影响。三、原告未取得建设用地使用权及预售许可证的过错不构成商品房认购书无效的法定事由。原告在未取得相关证件的前提下，与原告签订合同，存在重大过错，应自行承担不利的法律后果。四、原告被政府作出纠正违法行为的行政处罚，其过错在原告自身，与被告无关,不能作为《商品房认购书》无效的借口。根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第6条规定，原告的诉请不应得到支持。该解释第5条规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同。五、原告法人资格尚在，无任何证据证明该公司没有继续交付商品房的义务。因房价上涨，金马公司擅自毁约，综上，请求驳回原告的诉请。
反诉原告反诉称：2014年2月8日，反诉原告与反诉被告双方签订了《世宏城市广场商品房认购书》一份。认购书约定：一、乙方自愿认购甲方开发的位于合肥市××河大道店××河西岸××“××城市广场”物业××室，建筑面积约92.3㎡。二、认购单价为每平方米5785.49元，认购总价为人民币534000元。合同订立当日，反诉被告收取反诉原告20000定金，后又于2014年6月15日收取反诉原告100000元预付款，2015年11月20日，反诉被告向反诉原告出具《承诺书》，承诺于2016年底向反诉原告交付案涉房屋“世宏城市广场”物业9栋2901室，但至今未予交付，故诉至肥东县人民法院，请求:一、依法确认反诉原告与反诉被告签订的《世宏城市广场商品房认购书》有效。二、依法判令反诉被告继续履行《世宏城市广场商品房认购书》，向反诉原告交付“世宏城市广场”9栋2901室，反诉被告承担反诉费，依法维护反诉原告的合法权益。
反诉被告辩称：本案反诉原告、反诉被告主体均不适格。本案是确认无效合同纠纷，而非商品房销售合同纠纷。对于合同的有效、无效，反诉原告的第二项诉请于法无据，请求驳回反诉原告诉请。
经庭审查明：2014年2月8日，原被告双方签订了《世宏城市广场商品房认购书》一份。认购书约定：一、乙方自愿认购甲方开发的位于合肥市××河大道店××河西岸××“××城市广场”物业××室，建筑面积约92.3㎡。（实际成交面积以房产部门的最终测绘面积为准。）二、认购单价为每平方米5785.49元，认购总价为人民币534000元。合同订立当日，反诉被告收取反诉原告20000定金，后又于2014年6月15日收取反诉原告100000元预付款，2015年11月20日，原告又向被告出具了承诺书，承诺：（一）、我公司将在2016年底将预出售你的房屋交付给你。（二）、双方在认购书中约定的房屋售价每平方米5785.49元，为双方的最终成交价。因原告方在未取得建设用地使用权，更未取得房屋预售许可的前提下从事商品房买卖，故买卖商品房行为被政府紧急叫停。原告认为原被告双方所实施的所谓“商品房认购”行为，已违反了法律法规的禁止性规定，应属无效民事行为，故双方所签的《世宏城市广场商品房认购书》应为无效合同。时至今日，问题仍未得到解决。遂成讼。
另查，案涉的土地使用权证（面积43873平方米，证号：皖（2016）肥东县不动产权第0008333号）已于2016年11月办理到合肥力高伟盛地产开发有限公司名下。
再查，原告提交的《肥东世宏广场被起诉44户业主交款明细表》载明被告共交定金及购房款120000元。
本院认为：原、被告签订《商品房认购书》后，被告交纳定金20000元。2014年6月15日收取被告100000元预付款，2015年11月20日，原告又向被告出具了承诺书，承诺：（一）、我公司将在2016年底将预出售你的房屋交付给你。（二）、双方在认购书中约定的房屋售价每平方米5785.49元，为双方的最终成交价。同时，双方在《商品房认购书》中还约定了房屋的面积、位置、总价款，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告按认购书、自愿缴纳房款协议书、承诺书收取了被告的购房款，双方约定了房屋的面积、位置、总价款及房屋交付时间。因此，案涉《商品房认购书》应认定为《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因原告直到起诉前仍未取得商品房预售许可证，因此，案涉《世宏城市广场商品房认购书》应当认定无效。综上，原告的诉请，符合法律规定，本院予以支持。
关于反诉，对于反诉原告第一项诉请要求确认《世宏城市广场商品房认购书》有效，证据不足，本院不予支持。对于反诉原告第二项要求反诉被告继续履行《世宏城市广场商品房认购书》的诉请，系房屋买卖合同纠纷，而本诉审理的是确认合同无效纠纷，二者非同一案由，对反诉原告第二项诉请，本案不予审理，可另案处理。综上，依据《中华人民共合同合同法》第五十二条第(五)项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告安徽省金马房地产开发有限公司与被告倪明祥签订的《世宏城市广场商品房认购书》无效。
二、驳回反诉原告倪明祥的第一项反诉请求。
本案本诉受理费80元，由安徽省金马房地产开发有限公司承担。本案反诉费80元，减半收取40元，由倪明祥承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 钟成胜
代理审判员 胡 燕
人民陪审员 蔡忆芬
二〇一七年九月七日
书 记 员 张 鹏