河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终6525号
上诉人(原审被告)：陈超，男，1982年10月9日出生，汉族，住郑州市中原区。
被上诉人（原审原告）：河南新康桥物业服务有限公司，住所地郑州市二七区大学路西、桃园路南9幢1单元5层507-4号。
法定代表人：周巧红。
委托诉讼代理人：牛雪芬，公司员工。
委托诉讼代理人：常琳，公司员工
上诉人陈超因与被上诉人河南新康桥物业服务有限公司（以下简称新康桥物业）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈超上诉请求：1、撤销原审判决并发回重审。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实错误。上诉人自2009年11月1日在康桥成小区居住后，被上诉人三次更换名称，且从未指导协助包括上诉人在内的业主组建业主大会，一切事由都是被上诉人决定。2、被上诉人在上诉人的物业服务合同履行过程中存在严重过错和违约行为，请二审法院依法查明事实，公正审判。
新康桥物业辩称，一审判决合理合法。上诉人陈超理应按照一审判决如实缴纳物业费。物业费收费标准完全符合《物业管理条例》相关规定。业主应该按照调整过后的标准缴纳物业费。
新康桥物业向一审法院起诉请求：1、请求判令陈超向新康桥物业支付2011年1月1日至2016年12月31日的物业管理费8415.5元；2．请求判令陈超按照合同约定每日百分之一的标准向新康桥物业支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2017年8月31日为1500元；3．请求判令诉讼费用由陈超承担。
一审法院认定事实：陈超系郑州市中原区陇海西路306（即新康桥物业诉称的62）号康桥上城品27号楼2单元503号高层住宅的业主。河南新康桥物业服务有限公司系由原河南长城饭店物业服务有限责任公司、河南太平世家物业服务有限公司更名后的名称。2009年12月21日，原河南长城饭店物业服务有限责任公司即新康桥物业与陈超签订《前期物业管理服务协议》一份，该协议中显示，位于郑州市××××号康桥上城品27号楼2单元503号房屋建筑面积为86.33平方米，并约定，新康桥物业对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；陈超依据本协议向新康桥物业按时足额交纳物业管理费用和公共分摊费用；第四条就物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用及智能化的费用）及其相应的水电运行费用约定，一、陈超交纳费用时间：季首15日内交纳每季度费用；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.10元；五、智能化运行维护费，每月每平方米0.05元；八、物业管理服务费用标准按指导价、协议价调整。第十一条违约责任中约定，新康桥物业违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，陈超有权要求新康桥物业限期改正，逾期未改正给陈超造成损失的，新康桥物业承担相应的法律责任；新康桥物业违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，陈超有权要求新康桥物业清退多交费用，退还利息并支付违约金；（自业主提出书面申请之日至新康桥物业结算当日，按1％／天支付违约金或诉讼于法律。）陈超违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，新康桥物业有权要求陈超补交并从逾期之日起按每天1％交纳违约金，或采取服务限制等措施，甚至诉诸于法律。该协议签订生效后，新康桥物业依协议向陈超提供物业管理服务义务，陈超依协议向新康桥物业交纳了2010年12月31日前的物业费。2014年9月至同年11月，新康桥物业向康桥上城品住宅业主就物业费调整进行了书面征求意见，其中明确载明，“经对物业服务成本测算，现对原《康桥·上城品前期物业管理服务协议》中的第四条的‘二、住宅按建筑面积每月每平方米1.10元；四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米1.10元；五、智能化运行维护费，每月每平方米0.05元’更改为：‘二、住宅按建筑面积每月每平方米1.73元；四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米1.73元；第五条删除’其他条款不变，按原协议执行，更改条款从2015年1月1日执行。确认以上内容，请签名，感谢您的配合”。2015年1月9日，郑州市中原区房产管理局作出中原（县、市、区）物［2015］001号《物业服务等级标准确认告知书》，载明，“河南太平世家物业服务有限公司：今收到你公司关于康桥上城品小区（一）综合管理服务；（二）物业共用部位的日常维护和管理；（三）物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理；（四）环境卫生、绿化管理服务；（五）物业管理区域内公共秩序维护，均达到一级物业服务等级标准承诺材料，现予以确认，将作为今后监督管理物业服务活动是否按约履行的依据。”之后，新康桥物业从2015年1月1日起按建筑面积每月每平方米1.73元调整康桥上城品小区高层住宅物业管理服务收费标准。对此，该小区业主佟伟中曾向郑州市物价部门举报过新康桥物业物业费涨价有关问题。2015年7月28日，郑州市中原区物价局针对佟先生反映的问题答复如下：“康桥上城品小区由河南太平世家物业服务有限公司实施管理，物业收费实行政府指导价。根据郑价公［2014］4号文第十二条规定‘本办法实施前实行政府指导价的住宅小区，继续按原合同约定执行。物业服务企业如需调整物业服务收费标准，可按照本办法的规定，在新制定的政府指导价标准范围内进行调整，并应征得小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。’该物业公司已按照相关规定和程序在房管局认定为一级物业服务收费。根据郑价公［2014］4号文规定郑州市住宅小区物业服务收费政府指导价标准多层一级为0.70元／月／平方米，高层一级为1.73元／月／平方米。多层、高层住宅以基准价为基础，向上浮动幅度不超过10％，下浮不限。该小区物业服务收费在政府指导价标准范围内。”2017年11月13日，郑州市中原区物价局针对张成明、陈付才、李萍反映的康桥上城品物业公司上涨物业费答复如下：“康桥上城品小区由河南太平世家物业服务有限公司实施管理，根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格［2014］2755号）和河南省发展和改革委员会关于转发《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的通知（豫发改收费［2015］157号），郑州市非保障性住房物业服务收费市场放开，实行市场调节价，应按照双方合同约定执行。自2014年12月起物价部门不再批复非保障性住房物业服务收费标准。”2011年1月1日至2016年12月31日，新康桥物业依约履行了物业管理服务义务，陈超未向新康桥物业交纳物业管理费。
一审法院认为，新康桥物业与陈超签订的《前期物业管理服务协议》，系其双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。该协议签订后，新康桥物业为陈超涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，陈超已享受了新康桥物业的物业管理服务，应向新康桥物业交纳物业费用。陈超自2011年1月16日起，未向新康桥物业交纳2011年1月1日至2016年12月31日物业费的行为，属违约行为，应当承担相应的违约责任。按照新康桥物业、陈超双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，涉案房屋建筑面积为86.33平方米。新康桥物业诉称该房屋建筑面积为87.02平方米，但未提供相应的证据，不予确认。新康桥物业要求陈超按87.02平方米计算物业费，不符合法律规定，不予支持，应按86.33平方米计算物业费。按照新康桥物业、陈超双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，陈超涉案房屋建筑面积86.33平方米，按每月每平方米1.15元计算，2011年1月1日至2014年12月31日，陈超应向新康桥物业交纳物业费4765.42元。新康桥物业要求陈超支付2011年1月1日至2014年12月31日物业费逾期付款违约金，符合法律规定，但新康桥物业要求陈超按照合同约定每日百分之一的标准支付逾期付款违约金的标准过高，参照新康桥物业提供的本院已生效判决，调整为自逾期之日起，按陈超所欠物业费每月2％标准向新康桥物业支付逾期付款违约金。2015年1月1日之后的物业费，因新康桥物业、陈超签订的《前期物业管理服务协议》第四条第八项明确约定，物业管理服务费用标准按指导价、协议价调整。且新康桥物业在物业费调价前对康桥上城品小区住宅业主就物业费调整进行了书面征求意见，并提供出了已征得该小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，以及将该征求意见结果进行了公示的证据，陈超对该证据虽提出了异议，但未提供出足以推翻新康桥物业该证据的相反证据，法院对新康桥物业提供的该证据的证明力及所证明的事实予以确认；且新康桥物业于2015年1月9日已被房管部门认定为一级物业服务等级，新康桥物业于2015年1月1日起按每月每平方米1.73元调整康桥上城品小区物业费收费标准也在政府指导价标准范围内。故新康桥物业自2015年1月1日起按每月每平方米1.73元收取陈超的物业费，既不违反新康桥物业、陈超双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，也符合《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条第一至四款的规定，属合法行为。陈超应按照86.33平方米每月每平方米1.73元物业费收费标准，支付2015年1月1日至2016年12月31日共计24个月物业费3584.42元。综上，新康桥物业要求陈超支付2011年1月1日至2016年12月31日物业费8415.5元中8349.84元部分，符合法律规定，法院予以支持。由于新康桥物业无证据证明其在物业费调整征求意见过程中直接征求过陈超本人的意见，故新康桥物业在进行物业费调整过程中，也存在不足之处。同时，考虑到新康桥物业、陈超双方仍存在物业管理服务合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖和谅解，为了使新康桥物业、陈超今后能建立起良好的合作关系，和谐、顺利的进行管理服务和生活，新康桥物业要求陈超支付2015年1月1日至2016年12月31日所欠物业费的违约金部分，不再予以支持。陈超辩称，其房子存在的质量问题，与本案不属于同一法律关系，应另案处理。陈超以此为由，拒向新康桥物业交纳物业费的理由不能成立，不予采纳。陈超辩称，新康桥物业没有按其双方签订的前期物业合同履行的义务。因陈超未提供出相应的证据证明，且按照新康桥物业、陈超双方签订的《前期物业管理服务协议》第十一条违约责任中约定，陈超有权要求新康桥物业限期改正，逾期未改正给陈超造成损失的，新康桥物业承担相应的法律责任。因此，陈超以此为由不向新康桥物业交纳物业费，缺少事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条第一至四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项规定，判决如下：一、陈超自本判决生效之日起十日内向河南新康桥物业服务有限公司支付2011年1月1日至2016年12月31日的物业管理费8349.84元，并支付2011年1月1日至2014年12月31日所欠物业费每月2％的逾期付款违约金。二、驳回河南新康桥物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈超负担。
本院经审理查明的事实与原审法院一致。
本院认为，本案双方签订有的《前期物业管理服务协议》明确约定，物业管理服务费用标准按指导价、协议价调整。新康桥物业针对物业费的调整问题已向业主提出书面征求意见，调整后的数额在政府指导价标准范围内，并得到该小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合相关规定，陈超接受了新康桥物业提供的物业管理服务，应按调整后的物业费标准支付相关费用。陈超认为征求意见系欺骗、胁迫业主形成，但无相关证据予以印证；陈超认为新康桥物业存在违约行为，现有证据不能证明该主张。综上所述，陈超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，理由阐述充分，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由陈超负担。
本判决为终审判决。
审判长 成 锴
审判员 王 怡
审判员 李剑锋
二〇一八年六月二十一日
书记员 唐珍珠