广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠斗法民三初字第499号
原告（反诉被告）梁维湖，男，1948年9月24日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。
委托代理人李京海，广东珠明律师事务所律师。
被告（反诉原告）珠海市斗门区白蕉镇新二村民委员会，住所地广东省珠海市斗门区。
负责人杨华彬，该村委会主任。
委托代理人陈慧燕，广东非凡律师事务所律师。
被告珠海市斗门区白蕉镇新二村民委员会第七生产队，住所地广东省珠海市斗门区。
负责人何有志，该生产队队长。
委托代理人陈慧燕，广东非凡律师事务所律师。
被告珠海市斗门区白蕉镇新二村经济合作联社，住所地广东省珠海市斗门区。
负责人杨华彬，该经济合作联社主任。
委托代理人陈慧燕，广东非凡律师事务所律师。
原告（反诉被告）梁维湖与被告（反诉原告）珠海市斗门区白蕉镇新二村民委员会（以下简称新二村委会）、被告珠海市斗门区白蕉镇新二村民委员会第七生产队（以下简称第七生产队）、珠海市斗门区白蕉镇新二村经济合作联社（以下简称新二村经济合作联社）租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，被告新二村委会于2014年10月14日对原告梁维湖提起反诉，本院受理后，由代理审判员刘改宏适用简易程序于2014年11月10日公开开庭对本案的本诉和反诉合并进行了第一次审理。2015年1月6日，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年2月13日公开开庭进行了第二次审理。原告梁维湖的委托代理人李京海以及三被告的共同委托代理人陈慧燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告梁维湖诉称：2004年12月3日、2005年4月15日，原告先后与斗门县农产品批发总公司签订《斗门区农产品批发交易市场项目合作合同书》、《斗门区农产品批发交易市场项目合作补充协议书》，约定以合作的方式将位于珠海市斗门区的斗门区农产品批发交易市场项目交由原告承包经营，经营期限至2014年12月31日，原告并按年缴纳土地使用租金。后斗门区国资委先后将斗门县农产品批发总公司授权斗门区宏源国有资产管理公司和白蕉镇供销社代管。
在原告承包经营近四年后的2008年上半年，被告负责人及部分村民忽然多次来到斗门区农产品批发交易市场，声称在原告承包使用中的原新二村旧地坪及运输河一幅土地不属于斗门区农产品批发交易市场项目用地范围，仍属于该村七队所有，并要求原告缴纳租金。因当时斗门县农产品批发总公司处于代管状态，原公司负责人已离职，而代管部门对该批发交易市场项目用地范围亦不清楚，资料无法查找。在此情况下，原告为保障批发交易市场的顺利经营并保障市场中经营户的利益，无奈分别于2008年8月1日和2011年8月1日两次与被告就该土地签订了《土地租赁协议》，并缴纳了自2008年8月1日至2014年7月30日的租金40800元。
近期原告查到斗门区农产品批发交易市场总平面图一份，发现被告主张的原新二村旧地坪及运输河一幅土地是在批发交易市场用地红线范围内，即该土地已不属于被告，被告也无权收取租金，两份《土地租赁协议》无效，其向原告收取租金系不当得利，原告遂多次找被告交涉，均无结果。原告为维护自身权益遂向法院提起诉讼，请求判令：一、被告停止就双方《土地租赁协议书》所涉及土地继续向原告收取租金，双方之前签订的租赁协议无效，并向原告返还自2008年8月1日起至2014年7月30日止收取的租金40800元；二、本案诉讼费由被告承担。
在本案审理过程中，原告将诉讼请求变更为要求判令：一、被告停止就双方《土地租赁协议书》所涉及土地继续向原告收取租金，并向原告返还自2008年8月1日起至2014年7月30日止收取的租金36000元（参照当地农用地的承包租金标准按每年6000元退还）；二、土地测绘费2904元由原、被告双方平摊；三、本案诉讼费由被告负担。
原告梁维湖对其本诉诉称提交了如下证据：
1、《斗门区农产品批发交易市场项目合作合同书》；
2、《斗门区农产品批发交易市场项目合作补充协议书》；
3、关于调整农产品批发市场总公司代管的通知；
4、证明；
证据1-4拟共同证明自2004年12月3日至今，位于珠海市斗门区的斗门区农产品批发交易市场一直由原告承包经营的事实；斗门区国资委先后将斗门县农产品批发总公司授权斗门区宏源国有资产管理公司和白蕉镇供销社代管的事实；
5、土地租赁协议书；
6、专用收据；
证据5-6拟共同证明被告就原新二村旧地坪及运输河一幅土地与原告订立租赁合同并向原告收取租金的事实；
7、斗门区农产品批发交易市场项目平面图，拟证明斗门区农产品批发交易市场项目用地范围及涉案原新二村旧地坪及运输河一幅土地属于该用地范围的事实。
三被告共同辩称：一、被告第七生产队不是本案适格被告。被告第七生产队没有独立的法人资格，且没有组织机构和独立的财产，根据法律相关规定，被告第七生产队不能参与诉讼；二、原告请求认定土地租赁协议无效没有事实和法律依据。1993年，斗门县白蕉国土所为兴建综合市场向被告新二村委会征用了相关地块，该地块图纸被告已申请法院依法调取。其后兴建了涉案土地上的市场。该市场的图纸，原告已提交。原告在承包涉案土地后，未经被告新二村委会同意，擅自在该土地外围搭建临时性建筑物。其所占用的地块是新二村村民共同享有的土地。被告新二村委会对此享有经营管理的权利。2008年，被告新二村委会负责人与部分村民同原告协商，就搭建临时建筑物一事达成一致意见，并签订了土地租赁协议。该协议内容是双方的真实意思表示，且双方在2011年续签了该协议，原告依约缴纳了租金，被告也履行了约定的义务。由此可见，这两份土地租赁协议符合法律规定。
三被告对其本诉辩称均没有向本院提交证据。
被告新二村委会反诉称：原告为斗门区农产品批发交易市场的承包经营者。原告承包农贸市场后，在农贸市场外围搭建了临时建筑物，该临时建筑物占用了新二村七队旧地坪及运输河一幅土地。2008年8月1日，新二村委会代表新二村与原告签订《土地租赁协议书》，双方约定租期为三年，自2008年8月1日至2011年7月30日，年租金为6800元，三年租金共20400元，原告一次性向被告新二村委会付清租金。2011年8月1日，双方续签租赁协议，租期自2011年8月1日至2014年7月30日，其他约定不变。
由于近年来土地价值飞涨，经新二村村民代表同意，被告新二村委会决定将涉案地块的年租金变更为40000元。被告新二村委会将上述涨租信息通知原告后，原告没有在租赁期满前与被告新二村委会签订新的租赁协议，也没有向被告新二村委会交付任何土地使用费用，却依然占用着涉案土地。即自2014年7月31日起，原告非法占用涉案土地。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第一百一十七条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
自2014年7月31日暂计至2014年10月31日，原告因非法占用涉案地块应向被告新二村委会支付的款项共计为10000元（40000元／年÷12个月×3个月）。原告非法占用涉案土地的行为已严重损害了被告新二村委会的合法权益，被告新二村委会依法提起反诉请求判决：一、原告梁维湖向被告新二村委会支付自2014年7月31日起至将该地块交还之日止非法占用新二村旧地坪及运输河一幅土地的费用，现暂计算至2014年10月31日为10000元；二、原告梁维湖拆除涉案地块上搭建物，并将该地块交还被告新二村委会；三、由原告承担本案的全部诉讼费用。
被告新二村委会对其反诉诉称提交了如下证据：
1、现场照片、测量照片，拟证明原告搭建了临时建筑物，该建筑物临河（9米左右）；
2、涉案地块坐标显示图，拟证明农产品批发市场和临时建筑物的土地面积；
3、手绘地形图，拟证明农产品批发市场到河边的距离约10.4米，1994年该数据约为20米；
4、会议记录，拟证明被告第七生产队决定将租出土地的租金提高至每年40000元。
原告梁维湖对被告新二村委会的反诉辩称：涉案新二村旧地坪，被告新二村委会无法证明对其有所有权，因此被告新二村委会没有权利收取租金。被告新二村委会反诉请求没有法律依据。
原告梁维湖对其反诉辩称没有向本院提交证据。
被告第七生产队、被告新二村经济合作联社对被告新二村委会对原告梁维湖提出的反诉没有意见，也没有提交相关证据。
本院根据原、被告的申请依法调取如下证据：
1、用地红线图一份；
2、测量成果表以及测量现场照片。
上列证据，均经当庭出示及质证，本院审查后认为：原告提交的证据1-6及本院依法调取的证据来源合法、内容真实，与本案相关联，本院予以采信。原告提交的证据7没有原件，被告提交的证据1-3没有其他证据予以佐证，被告提交的证据4是其单方作出的，没有经过原告的同意，本院均不予采信。
本院根据确认的证据和庭审笔录，查明本案事实如下：
2004年12月3日，原告与珠海市斗门县农产品批发市场总公司（以下简称批发总公司）签订《斗门区农产品批发交易市场项目合作合同书》，约定批发总公司提供位于白蕉镇连桥路的市场（临时）建设用地4.67万平方米及斗门区国土规划部门批准兴建农产品批发交易市场的有关资料及图纸，由原告按照珠海市国土资源局斗门分局批准的建设方案投资兴建斗门区农产品批发交易市场。合作期限5年，期满后原告在同等条件下有优先续约权。
2005年4月15日，原告与批发总公司签订《斗门区农产品批发交易市场项目合作补充协议书》，约定农产品批发交易市场原告的承包期在原定合同期限5年的基础上再延长5年，即从2005年1月1日起至2014年12月31日止。该补充协议还加盖了珠海市斗门金谷物业有限公司的公章。
2008年8月1日，原告作为乙方与作为甲方的被告新二村委会签订《土地租赁协议书》，约定如下：一、甲方经村两委及生产队代表研究商讨决定将斗门区农贸市场南原新二村七队旧地坪及运输河一幅土地租给乙方使用，从2008年8月1日起至2011年7月30日止，期限为三年；二、每年租金为6800元，乙方租赁前将三年租金共20400元一次性付清给甲方，否则甲方有权收回该地；三、租赁期满后，甲方需用该地时，乙方在一个月内必须无条件自行清理现场，所建的设施、财物，甲方不作任何补偿，如该土地继续出租的，根据当时情况再定，乙方有续约优先权；四、乙方必须现有基础上预留我村七队生活住宅区及鱼塘旧运输道路通行以及排水沟畅通。……该协议甲方签名处除加盖了被告新二村委会的公章外，还有新二村委会负责人、第七生产队队长和部分村民代表的签名。
2011年8月1日，上述双方又签订了《土地租赁协议书》，租赁期限从2011年8月1日起至2014年7月30日止，其他条款与2008年8月1日签订的《土地租赁协议书》一致。该协议甲方签名处有新二村委会负责人、第七生产队队长和部分村民代表签名。
原告分两次向被告新二村委会支付了2008年8月1日至2014年7月30日的租金40800元，收据写明收款单位为新二村七队，收据上加盖了新二村经济合作联社的财务专用章。
2014年6月30日，被告新二村委会召开村民代表大会，拟将涉案土地的租金调整为每年40000元，双方未能协商一致，原告于2014年8月26日提起了本案的诉讼。
因各方当事人均无法明确《土地租赁协议书》中约定的原新二村七队旧地坪及运输河一幅土地（以下简称涉案土地）的面积、界限以及是否属于斗门区农产品批发交易市场项目用地范围，本院经原、被告双方同意，委托珠海市测绘院斗门测绘所前往涉案土地的现场进行坐标放样，珠海市测绘院于2014年12月23日向本院出具了珠海市城市工程测量成果表。原告预交了测量费2904元。
各方当事人在庭审中确认以坐标放样的四个点（1、X：2461275.926；Y：96385.916；2、X：2461301.751；Y：96449.509；3、X：2461316.624；Y：96486.132；4、X：2461334.957；Y：96531.277）之间形成的直线为界，靠近农产品批发市场一侧的土地属于斗门区农产品批发交易市场项目用地范围，靠近河边一侧的土地属于被告新二村委会所有。根据现场的情况，可以确认靠近河边一侧属于被告新二村委会所有的土地上确有原告的临时建筑物。
本院认为：本案争议的问题主要有以下几个：
一是关于被告第七生产队是否是本案适格的被告的问题。根据庭审查明的事实，涉案土地属于被告新二村委会集体所有，但由被告第七生产队进行具体的管理，被告第七生产队虽没有公章，也不具有独立的法人资格，但租金是由其收取，其设立有独立的账户，因此其可以在自己经营管理的财产范围内承担民事责任，因此本院认为，被告第七生产队在本案中是适格的被告。
二是关于涉案两份《土地租赁协议书》的效力问题。原、被告之间两次签订的《土地租赁协议书》是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，双方应该按照协议的约定行使权利、履行义务。上述协议签订后，原告依约向被告支付了租金，被告也将涉案土地交付给原告使用。上述两份协议均已经履行完毕。现原告认为涉案土地属于农贸市场用地范围，被告无权收取租金，要求原告返还已经缴纳的租金40800元，在本案的审理过程中原告将诉讼请求变更为要求三被告参照农用地的承包租金标准按每年6000元返还租金36000元。本院认为，根据测量的结果和庭审查明的事实，被告新二村委会的土地上确实有原告的临时建筑物。因双方签订的《土地租赁协议书》约定租赁的原新二村七队旧地坪及运输河一幅土地的面积、具体位置、四至范围均不明确，双方当事人亦不能就此达成一致意见，因此根据一般人的通常理解，被告已经将一幅土地交付给原告使用，现原告要求返还自2008年8月1日起至2014年7月30日的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。
三是租赁协议到期后原告是否需要向被告新二村委会支付逾期返还土地期间的租金以及租金的标准。2014年7月30日，《土地租赁协议书》到期后，双方未就继续租赁涉案土地达成一致意见，被告在庭审中明确表示不再将涉案土地出租给原告。但至今，原告仍占用了被告新二村委会的土地，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，原告应将位于被告新二村委会的土地上的临时建筑物予以拆除，并及时将土地交还给被告新二村委会。租赁合同到期后，原告梁维湖已没有占有涉案土地的合法依据，原告不及时返还租赁物，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”和第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，原告梁维湖应当支付逾期返还租赁物期间的租金。关于租金的标准，被告新二村委会主张按照村民代表大会决议的结果即每年40000元的标准收取或者参考之前的租赁合同和市场规律由法院酌情确定，原告认为应由法院委托评估机构进行确定。本院认为，被告新二村委会没有经过原告的同意，单方面将租金调整为每年40000元对原告没有约束力。结合涉案土地现场的情况，也没有周边同类的土地可供评估参考，因此参照土地租赁协议书约定的租金每年6800元支付逾期返还租赁物期间的租金较为公平。因此，本院确定，原告应按每天18.63元（6800元÷365天）的标准向被告新二村委会支付逾期返还土地期间的租金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）梁维湖于本判决生效之日起七日内拆除属于被告珠海市斗门区白蕉镇新二村民委员会的原新二村旧地坪及运输河一幅土地上的临时建筑物，并将该承租土地交还被告珠海市斗门区白蕉镇新二村民委员会；
二、原告（反诉被告）梁维湖于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）珠海市斗门区白蕉镇新二村民委员会支付逾期返还土地期间的租金，租金按每日18.63元的标准从2014年7月31日计算至实际退出承租土地之日止；
三、驳回原告（反诉被告）梁维湖的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）珠海市斗门区白蕉镇新二村民委员会的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费820元，由原告梁维湖负担；反诉受理费75元，由原告（反诉被告）梁维湖负担70元，被告（反诉原告）珠海市斗门区白蕉镇新二村民委员会负担5元。测量费2904元，由原告（反诉被告）梁维湖负担1452元，被告（反诉原告）珠海市斗门区白蕉镇新二村民委员会负担1452元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 曹晓南
代理审判员 刘改宏
人民陪审员 李倩碧
二〇一五年三月九日
书 记 员 刘华东
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查、核实证据。