湖南省平江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民初字第672号
原告张明慧，女，1965年12月13日出生，汉族，职工，住平江县城关镇东街***号。
委托代理人潘义龙，湖南汉昌律师事务所律师。
被告徐伟雄，男，1987年1月5日出生，汉族，个体工商户，住平江县余坪乡政府集体宿舍。身份证号码：4306261987********。
原告张明慧诉被告徐伟雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理后，依法由审判员罗肖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张明慧诉称：2012年4月1日，原告之夫受原告之托与余卫权签订铺面租赁合同，合同期限一年，租费为25000元。随后，余卫权支付了24000元租金。同年11月22日，余卫权征得原告的同意后将铺面转租给被告徐伟雄。2013年4月1日合同到期后，因周边铺面每年度租赁价上涨至单个20000元，原告便要求被告按照每年度40000元支付铺面租赁费，但被告以租赁费过高为由拒绝支付，后经原告多次催讨，被告亦拒绝支付铺租。2013年底前，被告将铺面关门歇业至今，所欠铺租分文未交。据此，请求法院依法判决解除原、被告间的租赁关系；被告返还铺面及车库、并按每年40000元的标准支付自2013年4月1日至2014年6月30日的租金。
被告徐伟雄辩称：我与原告没有签订房屋租赁合同，原告不应该找我。租金涨到40000元每年不合理。我关门是因为原告方经常来我铺面闹事，影响我做生意。
原告向法庭提交如下证据：
1、原告张明慧的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；
2、结婚证复印件，证明李江村与张明慧的夫妻关系；
3、被告徐伟雄的身份信息复印件，证明被告的诉讼主
体资格；
4、平江县吃货驿站食品店查询信息，证明被告在原告
的铺面经营的商店的工商登记信息；
5、房屋所有权证书及房产分户图复印件，证明位于天
岳开发区连运小区B1—109的房屋所有权人系原告张明慧；
6、照片两张，证明原、被告之间的事实租赁关系成立；
7、李江村与余卫权签订的铺面租赁合同复印件，证明
李江村将位于连云小区临街铺面9号出租给余卫权，年租金为25000元以及2012年11月22日，余卫权经原告同意将铺面转租给了被告徐伟雄的事实；
8、方惦希与陈治国签订的店铺租赁合同复印件，证明
方惦希将位于连云小区104号100平方米的铺面出租给陈治
国，年租金为39800元；
9、李思华与张伟南签订的铺面租赁合同复印件，证明
李思华将位于连云小区110号铺面和129号车库租给张伟
南，年租金为25000元；
10、对方惦希的调查笔录复印件，证明连云小区B1栋
单个铺面租赁价格2013年至2014年度上涨至2万元一个以
及被调查人知道徐伟雄租赁了原告铺面的事实；
11、对李思华的调查笔录复印件，证明连云小区B1栋
临街铺面年度租赁价涨到了2.5万元以及原告要求被告支付
每年40000元的租赁价是合理的；
12、对余卫权的调查笔录复印件，证明原告与被告之间
的租赁关系成立，租赁费支付到了2013年3月31日止以及
2012年11月22日余卫权将铺面转租给徐伟雄，徐伟雄支付
了4个多月的铺租给余卫权；
13、平江县人民法院（2013）湘平法民初字第964号民
事判决书一份，证明原告的主张符合法律。
被告对原告提交证据的质证意见为：对证据1、2、3、4、
5、13没有异议；对证据6中的第一张照片没有异议，对第二张照片，被告不知道是谁贴的；对证据7的内容没有异议，但是与被告无关联；对证据8、9有异议，租金不合理；对证据10有异议，与被告无关联；对证据11有异议，原告的要求不合理；对证据12有异议，原、被告之间的租赁关系不成立。
本院对原告证据的认证意见为：对被告没有异议的证据1、2、3、4、5、13，本院予以采信；证据6、7，真实、合法，亦符合证据的关联性，本院予以采信；证据8、9、10、11、12的真实性、合法性被告无异议，本院予以确认，待证事实本院将综合其他证据予以判定。
被告向法庭提交如下证据：
1、李江村与余卫权签订的铺面租赁合同一份，证明被告与原告没有租赁关系；
2、余卫权签字的收据一份，证明被告支付了3.3万元
转让费给余卫权，几个月原告就将租金涨到40000元每年不
合理。
原告对被告提交证据的质证意见为：对证据1的待证事实有异议，原、被告的事实租赁关系是从2012年11月22日以后成立；对证据2余卫权转租给徐伟雄，并收取了转让费的事实没有异议，但是我们有约定，转让费对外不得超过2万3。
本院对被告证据的认证意见为：证据1真实、合法，因原、被告之间形成了事实上的租赁关系，故对被告的待证事实不予认可；证据2，原告对余卫权将铺面转租给徐伟雄并收取了转让费的事实没有异议，本院对此予以采信。
经审理查明：位于平江县天岳开发区连云小区B1-109号铺面及车库产权登记在原告张明慧名下。2012年4月1日，原告的丈夫李江村与余卫权签订《铺面租赁合同》一份，约定将上述铺面及车库出租给余卫权使用，租期为1年，截至2013年4月1日，约定年租金为25000元。余卫权实际支付的租金为24000元。
2012年11月22日，余卫权经原告张明慧同意将该铺面及车库转租给被告徐伟雄。被告徐伟雄转租后，用于经营“吃货驿站”食品店。2013年3月，原告要求被告按照每年40000元的标准支付下一年度的铺面租金，被告认为自己只租用了四个多月，原告就要求将租金从每年25000元涨到每年40000元不合理，而且租金过高，双方为此多次协商未能达成一致意见，故未签订书面租赁合同，被告也一直未向原告支付租金。自2014年春节前被告开始关门歇业，但未向原告返还铺面及车库。2014年4月23日原告以被告拖欠租金为由起诉请求解除租赁关系，由被告返还铺面及车库并支付拖欠的租金，本院已将该起诉状副本发送被告。
本案一审期间，原告张明慧于2014年7月8日向本院陈述，被告徐伟雄已经于2014年7月6日向其返还了涉案铺面及车库。
本院认为，本案争议的焦点是：一、张明慧与徐伟雄之间是否成立事实上的租赁合同关系；二、房屋租金的计算标准问题。
关于争议焦点一，首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，余卫权经原告张明慧同意将租赁房屋转租给被告徐伟雄，在余卫权剩余租赁期限期内，余卫权与徐伟雄之间成立转租合同关系，但原告张明慧与被告徐伟雄之间并不产生直接的租赁合同关系。其次，2013年4月1日原告张明慧与余卫权签订的铺面租赁期间届满，由于转租是以承租人租赁权的存在为基础，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭。此后，被告继续占有使用租赁房屋，原告在此期间对被告继续使用租赁房屋没有提出异议，虽然双方就租金标准问题经多次协商未能达成一致意见，但并不影响租赁关系的成立，故原、被告之间形成了事实上的租赁合同关系。因当事人未采用书面形式，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。因此，原告要求解除租赁关系，由被告支付租金并返还租赁物的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案诉讼期间，被告于2014年7月6日向原告返还了所租赁的铺面及车库的行为，表明其对原告主张解除房屋租赁合同的认可并实际履行。合同既已解除，再判令解除已无必要。
关于争议焦点二，原告起诉要求被告按照每年40000元的标准支付房屋租金；被告则抗辩认为每年租金40000元过高，故不同意按该标准计算租金。本院认为，依据本案事实，双方就租金标准问题虽多次协商，但一直未能达成一致。根据公平原则和诚实信用原则，本案房屋租金标准可以在该房屋上一年度的租金标准的基础上，结合当地物价上涨水平等实际情况予以适当增加，本院酌定本案房屋租金标准为每年27000元。故应由被告支付自2013年4月1日起至2014年6月30日止的房屋租金为33750元（27000元÷12×15）。原告主张被告应按每年40000元的标准支付房屋租金，因不能提供充分证据予以证明，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条第一款之规定，判决如下：
由被告徐伟雄于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张明慧支付租金33750元。
如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费800元，减半收取400元，由被告徐伟雄负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判员 罗 肖
二〇一四年七月十八日
书记员 尹盼盼