江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第1128号
原告深圳粤源建设股份有限公司，组织机构代码证号码61882051-0，住所地广东省深圳市南山区商业文化中心环西路万商大厦4楼。
法定代表人刘汝权，该公司董事长。
委托代理人尤军、陈杰，北京大成（无锡）律师事务所律师。
被告无锡奕淳房地产开发有限公司，组织机构代码证号码74248795-4，住所地江苏省无锡市南湖大道588号16楼东区。
法定代表人杭河福，该公司执行董事。
委托代理人鹿锡南、周宇明，江苏梁溪律师事务所律师。
原告深圳粤源建设股份有限公司（以下简称粤源公司）与被告无锡奕淳房地产开发有限公司（以下简称奕淳公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年5月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭进行了审理。原告粤源公司的委托代理人尤军、陈杰，被告奕淳公司的委托代理人鹿锡南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告粤源公司诉称，其承接了奕淳公司“无锡山水国际酒店幕墙工程”及“无锡山水国际酒店裙房幕墙工程”，并与奕淳公司签订了工程结算审定单，确认工程款为29384115元，后奕淳公司仅支付了18789676.71元，剩余10594438.29元至今未付，现要求1、判令奕淳公司支付工程款10594438.29元；2、判令粤源公司对上述工程款在拍卖、变卖该建设工程所得价款享有优先受偿权；3、诉讼费用由奕淳公司承担。
被告奕淳公司辩称，对于粤源公司承建了案涉工程没有异议，确实有部分工程款未给付，但原因是因为政府采取限购政策后导致房屋滞销，资金出现问题，且双方约定以房屋抵偿工程款，故要求法院判决分期支付工程款，优先受偿权由法院依法认定。
经审理查明，2012年6月1日，粤源公司与奕淳公司签订无锡山水国际酒店幕墙工程施工合同1份，约定由粤源公司承接奕淳公司无锡山水国际幕墙工程，内容包括主楼部分标高在四层以上的外幕墙。双方在合同中对于各自的权利义务进行了明确的约定。工程款支付方式为“……每月20号前申报工作量，由总包、监理及业主审核后，业主在下月5号前支付确认工程款项的80%进行付款。其中50%的工程款为现款（电汇、支票、汇票等），30%的工程款采用房款抵充支付。房款抵押支付工程款另订立协议书。以此类推，直至全部外墙工程通过甲方和监理验收完成后一周内，支付至总价的90%；幕墙部分全部通过甲方和监理及相关政府部门竣工单项验收并结算完成后半个月内支付结算总价的95%，余下的5%作为保修金，一年保修期满后一周内支付结算总价的3%，二年保修期满后一周内付清余款”。并约定保修期为2年，质量保修期自工程竣工验收备案合格之日起计算。2013年7月2日，粤源公司与奕淳公司又签订了无锡山水国际酒店裙房幕墙工程补充协议，约定粤源公司为山水国际酒店主楼的裙房部分标高在五层以下的外幕墙。工程款支付条款参照为主楼合同条款。2015年4月21日，经江苏翔顺工程管理咨询有限公司审计，粤源公司、奕淳公司确认山水国际主楼幕墙工程总价为23740323元；无锡山水国际4#房幕墙工程（裙房）总价为5643792元，两项工程共计为29384115元。后奕淳公司共支付工程款18865229元（包括房款抵的部分）。2015年5月，粤源公司诉至本院。
另查明，2014年11月17日，案涉工程通过交付使用竣工验收。
上述事实，有粤源公司的工程设计与施工资质证书1份、建筑业企业资质证书1份、工程设计资质证书1份、无锡山水国际酒店幕墙工程施工合同1份及相应的报价表若干、无锡山水国际酒店裙房幕墙工程补充协议1份及相应的报价表若干、江苏翔顺工程管理咨询有限公司关于无锡山水国际4#房幕墙工程（主楼）工程结算审定单1份、工程款结算汇总表1份、签证单明细汇总1份、无锡山水国际4#房幕墙工程（裙房）工程结算审定单1份、工程款结算汇总表1份、无锡市新区建设环保局锡新管建发（2014）170号关于奕翔公寓4#房通过交付使用竣工验收的通知1份及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
诉讼中，奕淳公司表示合同中约定有30%的工程款应用房款抵付，粤源公司表示现在奕淳公司所有的房产均处于被法院查封状态，无法用房款来抵付工程款，故要求奕淳公司支付现款。经本院询问，奕淳公司表示其所有的房产确实均处于被法院查封状态。
关于质保金，奕淳公司表示应扣除5%的保修金，因工程虽然已交付使用，但粤源公司仍付有保修的义务，保修金应在满足合同约定的条件后再予以支付。粤源公司表示奕淳公司已出现了付款不能的情况故要求奕淳公司支付尚未支付的包括保修金在内的所有工程款。
关于优先受偿权，奕淳公司表示由法院依法确定。
本院认为，依法成立的合同对双方均具有约束力。本案中，粤源公司与奕淳公司签订的建设工程施工合同系双方真实意思的表示，不违反法律规定，对粤源公司、奕淳公司均具有法律约束力。现粤源公司按约完成了合同义务，双方对合同所涉工程的工程款进行了审计，并作出了结算审定单确认了双方的工程款为29384115元，粤源公司、奕淳公司均在结算审定单上盖章确认。现奕淳公司仅支付了18865229元工程款，剩余部分的工程款奕淳公司理应支付。关于奕淳公司提出的根据合同约定应用房款折抵工程款的抗辩意见，因现在奕淳公司所有的房屋处于法院查封状态，实际已无法履行以房款抵工程款的约定，故对于奕淳公司的该项抗辩，本院不予采纳。
对于保修金部分，根据合同约定，质量保修期自工程竣工验收备案合格之日起计算，一年保修期满后一周内支付结算总价的3%，二年保修期满后一周内付清余款。现工程竣工验收备案合格之日为2014年11月17日，2015年11月24日前为3%的保修金支付之日，粤源公司起诉时虽未满付款条件，但在诉讼过程中满足了付期条件，故该3%的保修金奕淳公司应予支付，另2%的保修金即587682.30元因未满付款条件，粤源公司尚无权向奕淳公司主张，待付款条件成就后粤源公司可另行向奕淳公司主张。
关于优先受偿权，粤源公司的主张符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条之规定，判决如下：
一、奕淳公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付粤源公司工程款9931203.70元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、粤源公司对无锡山水国际4#房幕墙工程（主楼）及无锡山水国际4#房幕墙工程（裙楼）折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。
三、驳回粤源公司的其他诉讼请求。
案件受理费85367元（该款已由粤源公司预交），由粤源公司负担5123元，由奕淳公司负担80244元（粤源公司同意其预交的案件受理费中的剩余部分80244元由奕淳公司向其直接支付，本院不再退还，由奕淳公司在本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给粤源公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；账号：11×××05）。
审 判 长 王莉娜
审 判 员 郭莹华
人民陪审员 蔡卓君
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 陈 睿
本案援引的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。