常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武民初字第2108号
原告郑水根，男，1969年1月8日生，汉族，安徽省安庆市人。
委托代理人梅星，江苏龙成律师事务所律师。
委托代理人缪媛媛，江苏龙成律师事务所律师。
被告雷承银，男，1978年3月28日生，汉族，河南省商城县人。
第三人尤明所，男，1964年5月21日生，汉族，浙江省永嘉县人。
第三人潘兰赛，女，1965年6月14日生，汉族，浙江省永嘉县人。
原告郑水根诉被告雷承银租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月26日受理后，依法通知尤明所、潘兰赛作为第三人参加诉讼，由审判员王梅翠适用简易程序于2014年1月20日公开开庭进行审理，原告郑水根及其委托代理人梅星、缪媛媛、被告雷承银到庭参加诉讼，第三人尤明所、潘兰赛经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑水根诉称：2011年10月3日，原告与被告签订商铺转租合同，双方约定将原告承租的坐落于武进区滆湖中路31-13号的商铺转租给被告，年租金为100000元；同时，被告自愿承担原告原先所欠出租人的租金25000元。合同签订后原告依约将商铺交由被告经营。2013年10月31日，原告与出租人解除了商铺租赁合同；同时，原告、被告、出租人达成商铺交接协议，约定被告将商铺钥匙交给原告，原告当场将钥匙交给出租人，商铺由出租人收回，原、被告不再租赁该商铺。但被告转租商铺的两年租期内仅给付了原告一年的租金，尚有第二年租金100000元及其自愿承担的租金25000元未给付原告，现请求1、判令被告给付原告租金125000元。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告雷承银辩称：1、原告隐瞒事实真相，转嫁风险，以欺诈手段骗取被告与之签订转租合同，从而骗取房屋租金110000元：（1）原告与尤明所签订商铺租赁合同租期为自2010年10月10日至2011年10月10日，并约定转租需出租人同意，原告在与尤明所签订的商铺租赁合同即将到期并没续签也没征得出租人同意的情况下，仍然将商铺转租出去，居心不良，原告如果不愿意租了，完全可以在7天后合同到期，理所当然地解除合同，何止于多此一举还转租出去？所以原告骗取被告租金意图明显。（2）原告在明知道商铺生意不好，自己不愿意继续租赁下去和出租人闹租赁合同纠纷的情况下，仍将商铺转租给被告，违背了诚实信用原则。（3）虽然原告提供给被告与出租人尤明所签订的租赁合同，但故意将尤明所的电话号码掩盖，目的是害怕被告与出租人联系知道真相。
2、原告主张被告承担原告租金125000元与事实不符，于法无据，依法应予驳回。（1）关于25000元租金问题：①25000元是出租人尤明所主张的权利，与原告无关。②25000元应是给出租人尤明所的，原告并没有给出租人尤明所，故原告主张25000元租金没有理由。③原、被告的转租合同上明确约定，25000元租金是指2014年7月10日至2014年10月10日3个月的租金，该租赁期限尚不存在，故该期限的租金也不存在。④本来原告与出租人尤明所签订的一年合同到期后，尤明所本打算退还原告75000元就了结，但原告为了想找回25000元损失，就设局欺骗被告转租房屋，并转移原告欠尤明所的25000元给被告。（2）关于100000元租金问题：原、被告签订的合同第二条明确约定：“按房东的租金标准收起，本人交房东租金壹拾万元每年，本人郑水根也收本金壹拾万元，不多收一分钱”。截止目前，原告只给付出租人尤明所租金和相关费用80000元，但原告却收取了被告100000元，被告已经多给原告20000元，原告竟然还要主张100000元，目的就是想投机取巧，不劳而获。
3、依法判令原告返还被告给付原告的20000元。原告多得的20000元属于不当得利，理应退还。
第三人尤明所、潘兰赛述称：尤明所与郑水根签了三年合同后，郑水根打电话给尤明所，说他的表弟要转租，尤明所说我不同意，你所欠的25000元都没给，我只能找你，我不管你转租不转租。后来尤明所到商铺找郑水根要25000元租金时，看到雷承银在店里经营水果。
经审理查明：位于常州市武进区湖塘镇滆湖中路31-13号房屋系尤明所、潘兰赛共同所有。2010年10月10日，尤明所与郑水根签订商铺租赁合同，合同约定，甲方将位于常州市武进区湖塘镇滆湖中路31#-13号商铺出租给乙方作为商业经营之用，合同用途及经营范围为食品、水果。合同约定租赁期限自2010年10月10日至2011年10月10日止。租金为10万元／年。在该份合同签订之前，尤明所与郑水根即商量承租事宜。2010年9月10日郑水根向尤明所支付租金100000元，尤明所向郑水根出具了收条。由于该商铺邻近常州市第二人民医院阳湖院区，2010年9月10日，尤明所与郑水根达成协议1份，协议载明：“有关医院开业状况共同商议如下：医院预计元月份开业，假如医院要延期开业，门面如不能正常开业，本着双方诚信酌情处理，延期一个月由乙方承担，延期二个月到六个月由甲乙双方各承担一半，六个月后由甲方承担，以此协议为凭。”尤明所在协议下方作为甲方签名确认。2010年10月10日商铺租赁合同签订后，双方均按合同履行。2011年9月，双方对是否续租进行协商。双方商定，由于郑水根已交一年的租金100000元，受医院开业的影响，由尤明所承担9个月的租金，郑水根承担3个月的租金即25000元，将郑水根已缴纳的房租金100000元转入下一年。2011年9月28日，郑水根向尤明所出具欠条1张，载明：“房租金欠3个月，共计25000元，10月18日付清。”2011年10月10日，双方又签订商铺租赁合同1份，合同约定租赁期限为2011年10月10日起至2014年10月10日止，租金每年为100000元。其余条款与2010年10月10日合同一致。后因郑水根未支付25000元的租金，尤明所、潘兰赛持上述欠条向本院提起诉讼，要求郑水根支付所欠租金25000元，本院依法作出（2013）武民初字第379号民事判决书，判令郑水根向尤明所，潘兰赛支付租金25000元。郑水根不服判决，提起上诉，常州市中级人民法院依法作出（2013）常民终字第762号民事判决书，维持原判。后郑水根向本院提起诉讼，要求尤明所、潘兰赛解除租赁合同。2013年10月31日，经常州市武进区人民调解委员会调解，郑水根与尤明所、潘兰赛达成协议：一、郑水根与尤明所于2013年10月31日解除双方签订的2011年10月10日至2014年10月10日的《房屋租赁合同》。二、郑水根一次性给付尤明所房租费、水电费、物业费共计80000元，该款于2013年10月31日前给付。三、郑水根与尤明所自愿放弃其他诉讼请求。四、本案一次性了结。今后双方各无牵涉。协议签订后，郑水根支付给尤明所、潘兰赛80000元，其中包括按（2013）常民终字第762号民事判决应支付给尤明所、潘兰赛的25000元。同日，潘兰赛、郑水根、雷承银达成协议，内容为：经三方商定，转租人雷承银将现转租武滆湖31#-13号商铺钥匙交承租人郑水根，郑水根收该房钥匙交出租人潘兰赛，从即日起该房归出租人潘兰赛所有，转租人雷承银转租原装潢的吊顶、灯、水果柜，由此原该房承租人和雷承银协商，若承租人需要，由承租人作价归雷承银，若承租人不要，由雷承银自行拆除。该协议一式三份，出租人、承租人、转租人各一份，协议签字后生效，今后三方互不干涉。协议签订后，雷承银将商铺钥匙交付给潘兰赛。潘兰赛在郑水根持有的《商铺转租、租赁合同》上签名，并代尤明所签名。
2011年10月3日，郑水根作为甲方与雷承银作为乙方签订《商铺转租、租赁合同》。合同内容为：甲方愿意将自己的在房东跟前的优先租赁权及和房东的租房合同和协议，一起转租给乙方。双方根据国家相关法律法规，经协商一致，订立本合同，详细情况如下：一、房屋坐落：甲方转租的商铺坐落在武进区滆湖中路31-13号。二、房屋租金：按房东的租金标准收起，本人郑水根交房东租金壹拾万元／年，本人郑水根也收本金壹拾万元，不多收一分钱。注郑水根转租，租期应从2011年10月10日至2014年7月10日，租期2年零九个月止。经协商本人郑水根跟房东尤明所把租期延至2014年10月10日，其中3个月房租金由雷承银承担，并支付给房东（尤明所）。三、装修费用：经协商店内所有装修在内，本人收取一万元费用。四、本合同一式二份，双方签字生效，任何一方签字后再反悔，一切经济损失由自己承担，与对方无关。2011年10月3日，郑水根出具收条：今收到雷承银房租金2010年10月10日至2011年10月10日租金壹拾万元正，装修费用壹万元正，共计收到壹拾壹万元正，上面金额于2011年10月3日全部收齐。收款人：郑水根注转租2011年10月10日至2014年10月10日，其中延期三个月房租，及5000元水电压金未付，共计叁万元正由雷承银本人付给房东尤明所，此欠条于2011年10月3日签字生效。雷承银在郑水根出具给第三人尤明所、潘兰赛的25000元欠条复印件上注明：以上三月房租金、水电费押金伍仟元，由雷承银付。
诉讼中，原、被告对双方之间的租赁合同于2013年10月31日已经解除无异议，但雷承银认为其从2012年5月8日就因生意不好通知郑水根解除合同了，但因郑水根与尤明所、潘兰赛在打官司，不收钥匙，其自2012年9月20日起就不再使用该商铺，故租金不应计算至2013年10月31日。
尤明所、潘兰赛称在与郑水根签订续租三年的合同后，即知道郑水根转租的情况，并表示不同意转租。
上述事实，有当事人的当庭陈述，《商铺租赁合同》二份、《商铺转租、租赁合同》、人民调解协议、协议书、收条、（2013）武民初字第379号民事判决书、（2013）常民终字第762号民事判决书等证据予以证实。
本院认为：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，尤明所、潘兰赛作为出租人，知道郑水根转租租赁房屋后六个月内未提出异议，视为同意转租。虽然郑水根与雷承银签订的租赁合同的租赁期限超过了郑水根与尤明所签订的第一份租赁合同的期限，但郑水根与尤明所又续签了租赁合同，郑水根与雷承银签订的租赁合同的租赁期限并未超过该期限，故本院认为郑水根与雷承银签订的商铺转租合同合法有效，雷承银应按合同约定履行支付租金的义务。庭审中，原、被告双方确认2013年10月31日商铺转租合同已经解除。现雷承银仅支付了2011年10月10日至2012年10月10日的租金100000元，后未支付租金的行为已构成违约，郑水根有权要求雷承银支付2012年10月11日至2013年10月31日的租金，现郑水根主张一年的租金100000元，本院予以支持。对于雷承银提出的其于2012年9月20日已不再使用商铺，故第二年租金不应支付的抗辩意见，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，雷承银应按合同约定全面履行自己的义务，不得擅自解除合同，故本院对其抗辩意见不予采信。
对于郑水根主张的三个月的租金25000元，本院认为，结合原、被告双方的租赁合同约定及原、被告在收条上达成的协议，应认定为该笔租金系合同到期后延期的三个月的房租，因合同于2013年10月31日已经解除，该期间尚不存在，故本院对郑水根要求雷承银支付25000元租金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、雷承银于本判决生效之日起十日内支付郑水根100000元。
二、驳回郑水根其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1400元，由郑水根负担280元，由雷承银负担1120元，雷承银应负担费用于本判决生效之日起十日内直接支付给郑水根。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（账户名：江苏省常州市中级人民法院；帐号：80402016138963；开户行：江苏银行常州分行营业部）
审判员 王梅翠
二〇一四年二月二十六日
书记员 胡 晶