辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终2102号
上诉人（原审原告）：大连经济技术开发区五洲房地产开发有限公司。
法定代表人：孙淑媛，董事长。
委托诉讼代理人：关家宝，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：蔺永新。
上诉人大连经济技术开发区五洲房地产开发有限公司（以下简称大连五洲公司）与被上诉人蔺永新租赁合同纠纷一案，不服清原满族自治县人民法院（2017）辽0423民初1311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人大连五洲公司的法定代表人孙淑媛、委托诉讼代理人关家宝，被上诉人蔺永新庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大连五洲公司上诉请求：撤销清原满族自治县人民法院(2017)辽0423民初1311号民事判决第二项、第三项，加判蔺永新给付大连五洲公司租金差额116700元并支付违约金1.75万元；二、判令蔺永新赔偿延期交租和延期倒房给大连五洲公司造成的经济损失；三、案件受理费由蔺永新负担。事实和理由：一、一审认定《租赁合同》（以下简称《合同》）期限为2008年3月1日至2017年11月1日是错误的，没有证据能证明属实。《合同》第二条第1项已经明确记载租赁期限从2007年11月1日起至2017年11月止。既然《合同》已被法院确认有效。那么，在没有证据能否认的情况下不应该另起炉灶，无中生有的将租赁起始日期的2007年11月1日错认定为起始日期为2008年3月1日。二、《合同》约定除第一年度租金为41万元(见《合同》第三条2项括号内，即2007年11月1日交20万元，2008年4月1日缴纳15万元及1楼4个月租金6万元。其他年份租金均为35万元。该合同履行完结时全部租金应为356万元。现蔺永新只缴纳331万元，这是不争的事实，现仍欠25万元。但一审判决认定只欠133300元是错误的。该判决无形中将10年的租金356万元换算成不伦不类的344.33万元，这种计算方法没有证据能证明其真实性，是臆造出来的，无证据可查。三、蔺永新辩解“装修预留时间不能营业，故没有租金”的意见不成立，首先《合同》中没有关于“装修预留”条款，清原地区房屋租赁市场也无先例。根本不存在装修预留时间不交租金的惯例。凡是房屋出租后，如何装修，装修多长时间均与出租方无关，合同生效后，除另有约定外，装修时间均属于租赁期，均应交租金。法院判决扣除4个月租金没有事实依据。四、关于第一年度除交35万元房租外，在第二次给付21万元，租金多交6万元问题。除《合同》第三条2项括号内：“及1楼4个月租金”能证明其给付6万元原因外,2008年5月22日收款《收条》上标明“(包括一楼提前使用费)”。当时蔺永新并未提出异议，该证据足以证明当时多给付6万元是一楼提前使用费，是因有提前使用一楼的行为，大连五洲公司收取是合法的，与租期不相关联，更不矛盾。一审依据交付6万元一楼提前使用费，使将租期起始时间后延4个月，租金从3月1日起算的“推理”既不符合客观事实，又没有证据证明。该《收条》证明多交6万元是一楼4个月的提前使用费，并没有二楼提前使用之情节，与租期无关，与何时交付租金日期更无关联。一审判决租金从3月1日起算少交付4个月租金是错误的。五、《合同》约定租金每年4月1日一次性交付(见合同第三条2项)。拖欠房屋租金累计2个月以上的视为违约(见合同第四条1项及2项)。应按同年租金的5%向甲方支付违约金。被上诉人在缴纳2017年度租金时只交了10万元，尚欠25万元没有给付。拖欠超过2个月以上是不争的事实，应当给付违约金。所以大连五洲公司起诉请求给付违约金有事实根据。法院认为“未按时交纳租金是因双方就租金给付数额和租赁期间存在争议，并非恶意拖欠”而没有支持大连五洲公司的请求是错误的。《合同》在违约条款中并未规定存在争议就可以免责。有违约行为就应承担违约责任，没有善意违约可以免责的规定。综上，现租赁期限已经届满，应自动解除。但在合同生效履行期间蔺永新存在拖欠租金的违约行为事实清楚，证据充分，一审判决侵害了上诉人的合法权益，应予纠正。
蔺永新辩称：我租大连五洲公司的房子的时间按照协议是2007年11月1日至2017年11月1日为止，每年租金35万元，协议中约定每年4月1日一次性交纳房款。按惯例，一般住房是先拿钱，因为我谈的时候一、二、三楼需要装修，当时我是和孙淑媛的儿子、丈夫谈的这件事。我说房子需要投资，之后约定房租35万元，在谈完后我交了20万元，余下的15万元是4月1日交的。对方说楼要经营卖电器，需要提前营业，所以一楼的房租我们交了4个月，共6万元。我是2007年11月1日签的协议,4月1日又交了21万元，十年中都是正常交费。我们双方有口头约定，因为一、二、三楼是空房间，所以给我预留到3月31日让我装修，预留时间是4个月，双方谈好后签订协议,2007年11月1日交20万元,4月1日交21万元。在2017年4月1日交房租的时候，应该交纳35万元，但是协议约定履行的最后期限是2017年11月1日，我想和上诉人协商，如果租到11月份的话需要交8个月的房租。如果能够继续续签的话，需要重新签定协议。2017年4月1日我和大连五洲公司积极联系。2017年4月5日，孙淑媛的儿子和我面谈，当时本案诉讼代理人关家宝在场。我们谈了三点，孙淑媛的儿子说下一年的房租租金有变化，因为银行有贷款所以一楼要卖出去。二楼、三楼是宾馆，除了门市外每年房租为18万元。谈完后大连五洲公司要开始卖房子，已经开始贴广告了。这个期间我们应该再签协议，从2017年4月1日开始应该签新的协议，当时一楼门市房在使用，所以我们约定如果房子卖出去我随时倒房。租房子的时间不再是十年，改为五年或者八年。孙淑媛的儿子回大连后没来签协议。2017年4月26日我交了10万元，我们的协议是口头的，没有书面的，所以余下的钱一直没交。后来孙淑媛的丈夫向我要25万元因为他说新一年的房租是25万元，因为双方对房租存在分歧，大连五洲公司就起诉了。2017年4月5日达成口头协议，一年租金18万元，我交了10万元，对方来找我说让我给他25万元。因为新的协议没形成，所以我履行以前的协议，认为我欠的是8个月的租金。对违约金有异议，我一直在和大连五洲公司协商，我不应该拿违约金。
大连五洲公司向一审法院起诉请求：一、解除大连五洲公司、蔺永新签订的《房屋租赁合同》，蔺永新将租赁房屋返还大连五洲公司；二、判令蔺永新向大连五洲公司支付拖欠的租金25万元；三、判令蔺永新向大连五洲公司支付违约金1.75万元；四、案件受理费由蔺永新承担。
一审法院查明：2007年10月23日，大连五洲公司（甲方）与蔺永新（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于清原镇XX街（原XX商厦）1-3楼建筑面积2242.06平方米；该房屋的租赁从2007年11月1日至2017年11月1日止；该房屋年租金为叁拾伍万元整，房屋租金支付方式如下：每年4月1日一次性交付（2007年11月1日交纳20万元至2008年4月1日交纳15万元及1楼4个月租金）以后每年4月1日一次交付，甲方收款后应提供乙方有效的收款凭证。合同还约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（2）拖欠房租金累计2个月以上的。2007年11月份，蔺永新给付大连五洲公司租金200000元。2008年5月22日，蔺永新给付大连五洲公司租金210000元。2009年至2016年，蔺永新每年4月份给付大连五洲公司租金350000元；2017年4月1日，蔺永新给付大连五洲公司租金100000元。
一审法院认为，一、关于大连五洲公司请求解除与蔺永新签订的《房屋租赁合同》。该合同自2007年签订至今，蔺永新都按照合同约定按时给付租金，现合同已于2017年11月1日到期，解除合同的条件已成就，大连五洲公司诉讼请求解除合同，并将租赁房屋返还给大连五洲公司，一审法院予以支持。二、关于大连五洲公司请求蔺永新给付拖欠租金25万元。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2007年10月23日，大连五洲公司、蔺永新双方签订了《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，该份合同合法有效，大连五洲公司、蔺永新作为合同的当事人，应当按照合同约定全面履行自己的义务。大连五洲公司、蔺永新双方都对2007年至2008年收取租金410000元，多收取60000元租金一事无异议，对于多收取60000元租金大连五洲公司不能说明原因，在第二次庭审中，大连五洲公司的法定代表人孙淑媛称多收取的60000元是蔺永新给吴跃飞（孙淑媛的儿子）的好处费。蔺永新称60000元为2007年11月30日至2008年3月31日房屋装修期间一楼4个月的租金，因此租赁期间应从2008年4月1日至2017年11月1日止，且合同中明确写明该房屋为年租金为35万元，房屋租金支付方式如下：每年4月1日一次性交付。（2007年11月1日交纳20万元至2008年4月1日交纳15万元及1楼4个月租金）以后每年4月1日一次交付。蔺永新于2007年11月份给付大连五洲公司租金200000元，于2008年5月22日给付大连五洲公司租金210000元。两次共交付租金410000元，第二次收条收取210000元中即包括此60000元租金，收条内容记载：收大连五洲商厦租赁款（包括一楼提前使用费）与合同内容相吻合，故一审法院对蔺永新该辩称理由予以采信。此外，双方均承认租赁房屋交付时间为2007年11月1日，但蔺永新认为租赁期间应从2008年4月1日起计算，与其称60000元为一楼四个月租金的起算期限相矛盾，因此应当认定合同租期为2008年3月1日至2017年11月1日，蔺永新尚欠大连五洲公司租金为2017年3月1日至2017年11月1日8个月租金（350000元除以12个月乘以8个月等于233300元），蔺永新已经给付的100000元亦应扣除，故蔺永新现尚欠大连五洲公司租金133300元。三、关于大连五洲公司请求蔺永新给付违约金。蔺永新在合同履行前期均能按约定履行交纳租金的义务，此次未按时交纳租金是因双方就租金给付数额和租赁期间存在争议，且蔺永新也为此积极与大连五洲公司进行沟通，并非恶意拖欠，故大连五洲公司请求蔺永新承担违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、大连经济技术开发区五洲房地产开发有限公司与蔺永新签订的《房屋租赁合同》解除，蔺永新于判决生效后三日内腾出房屋并交付给大连经济技术开发区五洲房地产开发有限公司；二、蔺永新于判决生效后十日内给付大连经济技术开发区五洲房地产开发有限公司房屋租金133300元；三、驳回大连经济技术开发区五洲房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2756元，由蔺永新负担1480元，其余由大连经济技术开发区五洲房地产开发有限公司负担。
大连五洲公司与本案二审中向本院提交清原满族自治县人民法院（2017）辽0423民初2070号民事判决及本院（2017）辽04民终1411号民事判决各一份，以上证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审主要争议焦点为大连五洲公司与蔺永新签订的《房屋租赁合同》约定的租期如何认定；蔺永新尚欠大连五洲公司的租金应认定为多少；大连五洲公司主张的违约金是否应当支持；大连五洲公司主张的逾期腾退房屋导致损失是否应于本案中审理。关于租期的认定一节，首先，双方签订的《房屋租赁合同》第二条“租赁期限、用途”第一款约定了“该房屋租赁从2007年11月1日起至2017年11月1日止”，对租期有明确的约定；其次，蔺永新主张因房屋需要装修，大连五洲公司同意4个月装修期间不计入租期，但《房屋租赁合同》中并无关于“装修”的约定，且现有证据也不足以证明双方关于装修期另有约定，本院对蔺永新这一主张无法采信；再次，在双方关于装修没有另行约定的情况下，出租人将房屋交付承租人后，一般对于承租人房屋装修期间不再掌控，装修期间计入租赁期限符合行业惯例；最后，《房屋租赁合同》第三条“租金及支付方式”第二款约定“房屋租金支付方式如下：每年4月1日一次性交付。（2007年11月1日交纳20万元至2008年4月1日交纳15万元及1楼4个月租金）……”，该款系在“租金及支付方式”条款下的约定，其内容是对租金支付方式的约定，不能据此变更《房屋租赁合同》对房屋租赁期间的约定。因此，一审法院认定租赁期限为9年8个月不妥当，应予纠正。本院认定《房屋租赁合同》约定的租赁期限为10年。关于蔺永新尚欠的房屋租金数额，双方对每年租金为35万元无异议，十年租金应为350万元。扣减蔺永新已支付租金331万元，蔺永新尚欠租金为19万元。关于大连五洲公司主张的违约金一节，因蔺永新逾期交纳租金，其行为已构成违约，故一审法院未支持大连五洲公司关于违约金的诉求不妥当，应予纠正。关于大连五洲公司主张的逾期腾退房屋导致损失一节，大连五洲公司于本案一审中未提出该诉求，其于本案二审中增加该项诉求本院无法一并处理，大连五洲公司可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持清原满族自治县人民法院（2017）辽0423民初1311号民事判决第一项；
二、撤销清原满族自治县人民法院（2017）辽0423民初1311号民事判决第三项；
三、变更清原满族自治县人民法院（2017）辽0423民初1311号民事判决第二项为蔺永新于判决生效之日起十日内支付大连经济技术开发区五洲房地产开发有限公司租金190000元；
四、蔺永新于判决生效之日起十日内支付大连经济技术开发区五洲房地产开发有限公司违约金17500元。
负有金钱履行义务的当事人逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
一审案件受理费2756元，由大连经济技术开发区五洲房地产开发有限公司负担1134元，由蔺永新负担1622元；二审案件受理费1287元，由大连经济技术开发区五洲房地产开发有限公司负担469元，由蔺永新负担818元。
本判决为终审判决。
审判长 孟丽& # xB;
审判员 孙仲义
审判员 王 宏 凯
二〇一八年五月十四日
书记员 姜 霞