广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终11983号上诉人(原审被告)：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广州市增城区新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。法定代表人：张晓峰，董事长。委托诉讼代理人：陈英革，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰，广东法制盛邦（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：易承玺，男，汉族，1981年7月20日出生，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：吴小庆、谭金发，均系广东合拓律师事务所律师。上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）与被上诉人易承玺因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初5284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。东凌公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回所有诉讼请求或发回重审；3、易承玺承担一审、二审所有诉讼费。事实和理由如下：原审判决适用法律错误。一、易承玺的诉讼请求是“支付延迟交楼违约金”，既然是违约金，那么首先必须审查约定是什么，即合同对于交房是如何约定的。本案中，固然在《广州市商品房买卖合同(预售)》正文的第十二条到第十五条对于“交付条件”、“房屋交付时的有关资料”有约定，但是，在该买卖合同的附件七：“本合同补充协议”中的第二十八条明确约定：“如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准”。“本合同补充协议”中的第十一条明确约定：“双方同意该商品房的交房条件为取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件。房屋交付时，买卖合同第十五条约定的资料中，如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致(一)至(五)项文件资料不齐全，但卖方已取得建设工程竣工验收证明文件的，不视为不符合交付条件标准，卖方不承担延期交房的违约责任”以及“供水、供气、供电、通邮的证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者取得相关竣工验收文件，即视为卖方己具备交楼条件”。而且该条款为了再次强调，又约定“由于政府、供电部门的原因，该商品房项目(包括周边其他开发商楼盘)暂时为临电，对此卖方已联合周边项目开发商积极同政府相关部门进行沟通、协调，但不排除交付时该商品房项目依然为临电的可能性。对此买方已完全知悉此种风险且买方同意对此问题不视为卖方不具备交楼条件，同时放弃索赔的权利”。根据原审庭审查明的事实，东凌公司所交付房屋，符合上述约定，因此不应该承担违约责任。对上述论点提供支持的还有广东省高级人民法院《2012年全省民事审判工作会议纪要》第6条规定的“房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理”。原审法院在原审判决书中写明：“易承玺与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》(含附件一至七)是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务”，甚至还在判决书中列明合同附件七关于交房标准的各种变更、补充、说明，却又在其后的论述部分认为不符合法定交付条件以及约定的交付条件，实属自相矛盾。二、易承玺与东凌公司之间在涉案合同补充协议中的约定，符合负责全国商品房的销售管理工作的建设部制定的《商品房销售管理办法》第十六条的规定，上述约定属于法定可以由合同双方约定的情况。《商品房销售管理办法》第十六条明确规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……(五)交付使用条件及日期；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(十二)违约责任……”从前述可知，双方通过合同的补充协议约定上述交付使用条件以及供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺，完全符合《商品房销售管理办法》的要求。三、涉案补充协议第十一条，不符合《合同法》第五十二条关于合同无效的适用条件。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”截止目前，没有任何全国人大及其常委会制定的法律或者国务院制定的行政法规，对于交房条件有“效力性强制性规定”，双方在涉案补充协议中的约定，没有违反任何效力性强制性规定，因此该约定合法有效。四、东凌公司履行合同义务，符合合同约定，则无违约，无违约则不承担违约责任。《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该条列明了承担违约责任的前提条件，东凌公司未违约，就不应该承担违约责任。易承玺辩称，同意一审判决。易承玺的诉讼请求：一、判令东凌公司立即向易承玺支付延迟交楼违约金（以总房款524165元为计算基数，按照每日万分之二的标准从2015年10月31日起计至东凌公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给易承玺之日止，暂计至起诉日为32812.73元）。二、东凌公司承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：2013年11月23日，易承玺（乙方、买方）和东凌公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。合同载明甲方（卖方）广州市东凌房地产开发有限公司；乙方（买方）易承玺，通讯地址广州市萝岗区九龙大道；该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的荔湖城（B区07地块14组团8ˉ11号楼）……地址：增城市永宁街荔湖城环山路1号9幢（环山路1号9幢）303房。第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）524165元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2015年10月30日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见补充协议。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七补充协议约定“……九、买方应在《收楼通知书》送达（包括视为送达）之日起三日内或《收楼通知书》通知的入伙之日起三日内（验收期限）前来验收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房并通过买方验收，若卖方未发出或买方未收到《收楼通知书》，则买方应当在本合同约定的最迟交付日前，即合同约定该商品房交付使用的时间前主动与卖方沟通该商品房交付使用事宜，并于前述交付日前往该商品房所在地接收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房，并通过买方验收……十、买卖合同第十四条变更为：卖方如果未能在本合同约定的交付期限内将取得建设工程竣工验收证明文件的该商品房交付给买方的，买方不解除买卖合同，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金。十一、买卖合同第十二条、第十五条x修改及补充：房屋交付时，买卖合同第十五条约定的资料中，除（六）、（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，……如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但卖方已取得建设工程竣工验收证明文件的，不视为不符合交付条件，卖方不承担延期交房的违约责任。由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，即视为卖方已具备交楼条件。该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件。由于政府、供电相关部门的原因，该商品房项目（包括周边其他开发商楼盘）暂时为临电，对此卖方已联合周边项目开发商积极同政府相关部门进行沟通、协调，但不排除交付时该商品房项目依然为临电的可能性。对此买方已完全知悉此种风险且买方同意对此问题不视为卖方不具备交楼条件。二十、……因不可抗力导致卖方未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任。二十五、买卖合同第二十九条的变更及补充：本合同要求或允许的通知和通讯，均自送达时生效。买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）。除本合同另有约定之外，采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期；采取邮寄送达的，通知方按照合同载明地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒绝签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮递机构原因或其他任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已经送达的效力，同城以邮件发出后的第二日为送达日，异地以邮件发出后的第三日为送达日。二十七、……如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准。”。签订上述合同后，易承玺依约在合同约定的交付日期前向东凌公司付清全部购房款。2008年6月起，东凌公司用地的红线范围内已取得永久供水标准。2014年12月30日，原增城市城乡建设管理局出具涉案房屋所在住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程的竣工验收备案文件已于2014年12月30日收讫，文件齐全。备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2015年7月13日，涉案房屋取得了永久通邮的使用标准。2015年10月16日，涉案房屋取得了永久供电的使用标准。2016年2月1日，涉案房屋取得了永久供气的使用标准。2016年2月29日，东凌公司向易承玺邮寄送达关于涉案房产交付及房屋质量保修的通知，催促易承玺办理收楼手续等。2016年3月1日，邮件送达易承玺。东凌公司催促后，易承玺对涉案房屋没有办理收楼手续。原审法院认为：易承玺与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据合同约定，东凌公司应在2015年10月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付给易承玺使用。从查明的事实可知，2014年12月30日，原增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉案房屋具备法定的交房条件；涉案房屋范围在2008年6月起具备永久通水、2015年7月13日涉案房屋具备永久通邮、2015年10月16日具备永久通电、2016年2月1日具备永久通气等四项交付条件。综上，法院认定，涉案房屋于2016年2月1日完全具备了法定和永久通邮、永久通水、永久通气、永久通电的四项交付条件。东凌公司未能在合同约定的期限履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。现易承玺要求东凌公司支付延期交房违约金的诉讼请求，理据充分，法院予以支持。但违约金应计至房屋符合交付条件且东凌公司发出催促易承玺收房邮件送达日止，即2016年3月1日止。经核算，东凌公司应向易承玺支付自2015年10月31日起至2016年3月1日止延期交房违约金为12894.46元（以合同约定的购房款524165元为本金，以每日万分之二的标准，延期123天计算）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、东凌公司应于判决发生法律效力之日起十日内向易承玺支付2015年10月31日至2016年3月1日期间的延期交楼违约金12894.46元；二、驳回易承玺的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元，由易承玺负担188元，东凌公司负担122元。本院经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院认为，本案二审争议问题是涉案房屋是否符合交付条件。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及所附补充协议中关于“供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件”的约定，房屋交付时的标准为东凌公司提供供水、供气、供电、通邮的永久使用证明文件，故涉案房屋供电、供气的交付标准应为永久用电、永久供气。从查明的事实可知，涉案房屋2016年2月1日才具备永久供气的交付条件，已超过双方约定的交房时间2015年10月30日。虽然双方签订的《补充协议》第十一条约定，交楼时可能暂时没有永久用电，有临时用电。但该约定系双方对将来不确定用电状况的描述，明显与《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》以及《供电营业规则》的相关规定相悖，亦不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。东凌公司主张临时用电作为供电的交付标准，缺乏依据。综上所述，东凌公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费620元，由上诉人广州市东凌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖逸思审判员  曾文莉审判员  陈少波二〇一七年九月七日书记员  赵艳华