上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3663号
上诉人（原审原告、反诉被告）顾蕾，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告）印仁杰，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告）周承英，XX年XX月XX日生，汉族。上述三位上诉人之共同委托代理人陈卫东，上海海一律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）上海永春物流有限公司。法定代表人夏嵩琦，职务董事长。委托代理人顾建平，上海顾建平律师事务所律师。上诉人顾蕾、印仁杰、周承英及上诉人上海永春物流有限公司（以下简称永春公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第2879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日受理后依法组成合议庭，于2016年4月19日公开开庭进行了审理。上诉人顾蕾、印仁杰、周承英的共同委托代理人陈卫东，上诉人永春公司的委托代理人顾建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2012年5月24日，顾蕾、印仁杰、周承英与永春公司签订《租赁合同》一份，约定：永春公司将坐落于上海市松江区XX路XX号底层共计2,800平方米出租给顾蕾、印仁杰、周承英，优惠租价为每平方米0.5元（人民币，下同）/天，每年租金为51.1万元，租赁期限为20年，顾蕾、印仁杰、周承英在签约后三天内一次性预付三年租金共计153.3万元；其中合同第三条约定：甲方（即永春公司）于2012年5月26日将租赁房屋交付给乙方（即顾蕾、印仁杰、周承英），暂定租赁日期以2012年5月26日至2032年5月25日止（不含免租期）。在“B市场”正式开业前为免租期，甲方自解决了工商部门限制等问题后，由甲、乙双方书面签字认可“开业时间”为正式开业之日起终止免租期，开始计算租金。第四条约定：三年后乙方须在每年5月26日前交付壹年租金51.1万元，乙方如超过5日支付租金，须按每日承担0.5%违约金。十年以后租金以每年10%上调计算租金（三年后租金以每年3%上调计算租金）。该份合同还对其他事项作出了约定。后顾蕾、印仁杰、周承英一次性向永春公司支付了三年租金共计153.3万元。2015年6月14日，永春公司向顾蕾、印仁杰、周承英发出《告知函》一份，写明：因顾蕾、印仁杰、周承英未支付自2015年5月27日起的一年租金，永春公司要求解除双方签订的《租赁合同》。同年6月25日，顾蕾、印仁杰、周承英向永春公司发出《回函》，要求与永春公司商讨确定一个合理“免租期”后，再支付租金。2015年8月，顾蕾、印仁杰、周承英诉至原审法院，要求确认2012年5月25日至2013年5月24日为合同免租期，双方继续履行租赁合同。永春公司不同意顾蕾、印仁杰、周承英的诉讼请求，并辩称：1、顾蕾、印仁杰、周承英与案外人A公司有特殊的关系。租赁合同签订后，顾蕾、印仁杰、周承英并未实际管理承租场所，而是将该2,800平方米场地予以转租，并由A公司进行管理。A公司存在骚扰商户正常经营活动的行为，顾蕾、印仁杰、周承英违背了平等、信用原则。2、租赁合同未约定免租期。因为双方约定的租金仅0.5元/平方米/天，而顾蕾、印仁杰、周承英转租后的租金为1.5元/平方米/天，是合同约定单价的三倍；而且从租期也能体现双方未约定免租期，合同约定租期为20年，且三年后顾蕾、印仁杰、周承英交付租金；在实际履行合同的三年中，双方也从未提起过免租期的问题。因永春公司认为顾蕾、印仁杰、周承英未按合同约定于2015年5月26日前支付租金，其已于2015年6月14日向顾蕾、印仁杰、周承英发出解约函，故提出反诉，请求判令：1、确认双方于2012年5月24日签订的《租赁合同》于2015年6月14日解除；2、顾蕾、印仁杰、周承英支付自2015年5月27日起至9月26日止的租金175,443元；3、顾蕾、印仁杰、周承英返还坐落于上海市松江区XX路XX号底层2,800平方米的房屋。顾蕾、印仁杰、周承英不同意永春公司的反诉请求，并辩称：1、其已预付了三年租金，并愿意在确定免租期后再按合同约定支付租金；2、永春公司与A公司之间的纠纷与顾蕾、印仁杰、周承英无关，顾蕾、印仁杰、周承英从无任何寻衅滋事行为；3、合同第三条关于“不包含免租期”的约定是指在合同支付租金的20年中不含免租期，而非双方未约定免租期，免租期实际在支付租金的20年之前；4、如“B商场”从2012年9月1日开张，则永春公司2015年6月14日发出的解约通知无任何法律效力。永春公司无合同解除权，租赁合同应当继续履行。原审另查明，原审法院（2014）松民二（商）初字第209号民事判决书，认定：“2012年8月9日，永春公司以‘永春（家居）管理部’名义向承包场地的各租户发出《通知》。《通知》载明：‘经本公司研究决定，上海B广场，经长时间的招商筹备与试营业，一楼入驻率达80%以上，二楼入驻率达95%。现定于2012年9月1日正式开业，届时举行开业仪式，庆典活动。······’《通知》落款处加盖‘上海B广场办公专用章’字样的印章。”原审认为，顾蕾、印仁杰、周承英与永春公司于2012年5月24日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规之规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案主要争议焦点在于《租赁合同》是否约定了免租期。《租赁合同》第三条明确约定“B市场”正式开业前为免租期，另根据已生效判决书所查明的事实：“B市场”已于2012年9月1日正式开业。因此，原审法院确定自2012年5月26日起至9月1日止为双方约定的免租期。顾蕾、印仁杰、周承英的诉讼请求，应予支持。永春公司关于《租赁合同》未约定免租期的辩称意见，与事实不符，不予采信。关于永春公司的反诉请求，因原审已认定自2012年5月26日起至9月1日止为双方约定的免租期，且顾蕾、印仁杰、周承英已一次性向永春公司支付了三年租金，故下一期租金应自2015年9月1日起开始起算。本案于2015年8月7日经原审法院受理立案，顾蕾、印仁杰、周承英未能在2015年5月26日前向永春公司支付下一年度的租金，系因双方对免租期存在争议，故顾蕾、印仁杰、周承英不构成根本违约，永春公司的第一、三项反诉请求，不予支持。双方应继续履行2012年5月24日签订的《租赁合同》。关于2015年9月1日起的租金，顾蕾、印仁杰、周承英应按《租赁合同》的约定履行。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年1月20日作出判决：一、确认自2012年5月26日起至2012年9月1日止为顾蕾、印仁杰、周承英与上海永春物流有限公司于2012年5月24日签订《租赁合同》的免租期，顾蕾、印仁杰、周承英与上海永春物流有限公司继续履行上述《租赁合同》；二、顾蕾、印仁杰、周承英于判决生效之日起十日内支付上海永春物流有限公司自2015年9月1日至2016年8月31日止的租金（按《租赁合同》第四条的约定支付）；三、驳回上海永春物流有限公司其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费160元，由上海永春物流有限公司负担；反诉案件受理费1,984元，由顾蕾、印仁杰、周承英负担1,904元，上海永春物流有限公司负担80元。原审法院判决后，顾蕾、印仁杰、周承英与永春公司不服，均向本院提起上诉。顾蕾、印仁杰、周承英上诉称：一、原审判决以他案生效判决查明的“B市场”开业日作为本案免租期的终止时间，不符合《租赁合同》的约定。《租赁合同》第三条约定，永春公司须在开业日前解决工商部门限制问题，开业日还需双方书面签字认可。现工商部门的限制问题尚未解决，双方也从未书面签字确认过开业日，故永春市场目前仍处于免租期。同时，因工商部门限制，上诉人接手租赁场地后，分别空置了半年到一年半，最后在给予了二十余户租赁户半年以上的免租期后才将租赁场地转租了出去。原审现认定免租期仅三个月有余，既与合同约定不符，也与实际情况不符，对上诉人更有失公允。然为配合法院裁决，上诉人现认可一年免租期。二、原审判决上诉人向永春公司支付一年租金，未考虑永春公司已直接向部分转租户实际收取租金的事实，故该部分租金应从上诉人支付的租金中予以扣除。综上，要求撤销原审判决，改判确认自2012年5月26日起至2016年5月25日止为合同免租期，双方继续履行合同；上诉人支付自2016年5月26日起至2017年5月25日止的租金，其中核减永春公司已实际收取的次承租户的租金。永春公司上诉称：双方签订的《租赁合同》未约定免租期。2015年3月之后，上诉人多次向顾蕾、印仁杰、周承英催讨租金，但顾蕾、印仁杰、周承英仍不履行支付租金的义务。顾蕾、印仁杰、周承英的行为已构成违约，《租赁合同》理应予以解除。综上，要求撤销原审判决，改判解除双方之间的租赁合同。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人顾蕾、印仁杰、周承英与上诉人永春公司就上海市松江区XX路XX号底层共计2,800平方米租赁房屋于2012年5月24日所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，原审认定该合同有效当属正确。双方均应严格按照上述协议全面履行各自的合同义务。现双方对于合同有无约定免租期存在争议。根据合同第三条的表述，在“B市场”正式开业前为免租期，永春公司自解决了工商部门限制等问题后，由双方书面签字认可“开业时间”作为正式开业之日起终止免租期，开始计算租金。据此，可以认定双方在本合同中确实约定了免租期，并以“B市场”开业作为终止免租期，起算租金的时间。本院也注意到，合同第三条同时约定，永春公司于2012年5月26日将租赁房屋交付给顾蕾、印仁杰、周承英，暂定租赁日期以2012年5月26日至2032年5月25日止（不含免租期）。该文字表述虽载明“不含免租期”，但从文意分析，此处的不含免租期是指在暂定的2012年5月26日至2032年5月25日这段租期中未将免租期计算在内，而非整个合同未约定免租期。因此，永春公司关于双方未约定免租期的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采信。至于免租期的终止日期，《租赁合同》约定以双方书面签字认可“开业时间”作为正式开业日终止免租期，而双方在实际履行合同过程中至今未办理过书面开业确认手续。鉴于已有法院生效民事判决书认定永春公司曾于2012年8月以永春（家居）管理部名义发函，通知涉案场地各租户于2012年9月1日正式开业，原审判决以2012年9月1日作为开业日终止免租期的时间节点，尚属合理。顾蕾、印仁杰、周承英上诉主张一年免租期，依据不足，本院不予采信。根据合同约定，顾蕾、印仁杰、周承英在签约后已一次性支付了三年租金，结合上述认定的免租期终止时间即2012年9月1日，原审认定顾蕾、印仁杰、周承英应于2015年9月1日起支付下一期租金，并无不当。由于本案诉讼发生于2015年8月7日，故当时顾蕾、印仁杰、周承英尚无拖欠租金的事实发生，而永春公司以顾蕾、印仁杰、周承英逾期支付租金行使合同解除权，与事实不符，原审判决对于永春公司据此提起的相关反诉请求未予支持，当属正确。关于顾蕾、印仁杰、周承英上诉主张在其应付的租金中扣除永春公司已擅自向次承租人收取的租金，因永春公司对于收取次承租人租金的事实不予确认，且该节事实与本案并非同一法律关系，故本案中不予处理。顾蕾、印仁杰、周承英可就此另行主张。综上，原审判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人顾蕾、印仁杰、周承英及上诉人永春公司的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,304元，由上诉人顾蕾、印仁杰、周承英负担160元，上诉人上海永春物流有限公司负担2,144元。本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年六月六日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……