江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05554号
上诉人（原审第三人）姚月英（曾用名姚桃妹）。
委托代理人赵勇，江苏仁海方舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘龙彪。
委托代理人张文龙，昆山市玉山法律服务所工作人员。
被上诉人（原审被告）赵荣。
原审第三人郁凤弟。
上诉人姚月英因与被上诉人刘龙彪、被上诉人赵荣、原审第三人郁凤弟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第1637号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，昆山市巴城镇阳澄新村44号房屋原归刘龙彪所有，刘龙彪以上述房产作抵押，向姚月英、李剑虹借款分别为32457.84元、25729.52元，1999年9月30日李剑虹将对刘龙彪的债权26768.52元转让给姚月英。该案申请执行过程中，刘龙彪同意将上述房产抵款给姚月英。1999年12月30日，昆山市人民法院出具（1999）昆执字第1295号民事裁定书，裁定：位于昆山市巴城镇阳澄新村44号住宅归姚月英所有。
姚月英取得上述房产后，于2000年12月26日与郁凤弟签订《购房协议书》，约定：根据昆山市人民法院民事裁定书，位于昆山市巴城镇阳澄新村44号住宅已归姚月英所有（原为刘龙彪所有，因债务纠纷，将该住宅抵款给姚月英）。由于姚月英现已在昆山购置了房屋，故有意将该住宅专卖给郁凤弟，性质为一次性转卖，价格5万元，付款方式为签订协议时一次性支付，姚月英须出示原有的房屋所有权证和法院的民事裁定书，姚月英有义务与郁凤弟共同办妥房屋所有权证，费用由郁凤弟自负。当日，姚月英向郁凤弟出具收条，载明收到郁凤弟购买房产款5万元。
2003年2月8日，郁凤弟与赵荣签订《购房协议书》，约定：由于郁凤弟现已在昆山购置了房屋，故有意将位于昆山市巴城镇阳澄新村44号住宅转卖给赵荣，性质为一次性转卖，价格7万元，付款方式为签订协议时一次性付清。当日，郁凤弟向赵荣出具收条，载明收到赵荣购房款7万元。
2015年2月5日，赵荣与刘龙彪签订《购房协议书》，约定刘龙彪购买赵荣位于昆山市巴城镇阳澄新村44号住宅，价款为30万元。赵荣分别于2015年1月28日、2月3日、2月5日向刘龙彪出具5万元、6万元、19万元的收条。
2015年姚月英申请法院强制执行，2015年1月21日，昆山市人民法院出具（1999）昆执字第1295-1号协助执行通知书。姚月英凭借该协助执行通知书于2015年4月16日办理上述房屋所有权证书，房屋坐落位置登记为昆山市巴城镇崇宁路106弄4号。
另查明，姚月英曾用名姚桃妹。昆山市巴城镇崇宁路106弄4号与昆山市巴城镇阳澄新村44号房屋系同一房屋。
本案审理过程中，姚月英认为2000年12月26日与郁凤弟签订的《购房协议书》中“姚桃妹”并非本人所签，并申请笔迹鉴定，原审法院委托苏州同济司法鉴定所进行鉴定，该所于2015年8月5日出具司法鉴定意见书，意见为：日期为2000年12月26日的《购房协议书》中甲方（签章）处“姚桃妹”签名字迹与比对材料中“姚桃妹”签名字迹是同一人书写。姚月英为此支付鉴定费2000元。
以上事实，由民事裁定书、协助执行通知书、购房协议书、收条、房屋所有权证书、司法鉴定意见书及当事人陈述予以证实。
原告刘龙彪的诉讼请求为：请求法院判令赵荣继续履行合同将昆山市巴城镇崇宁路106-4房屋办理过户手续过户至原审原告名下，赵荣承担本案诉讼费，第三人姚月英协助将上述房屋过户至第三人郁凤弟名下，第三人郁凤弟将上述房屋过户至赵荣名下。
原审法院认为，本案争议焦点一、姚月英是否有权处分诉争的房屋？从本案查明的事实看，姚月英通过（1999）昆执字第1295号民事裁定书取得诉争房屋的所有权。姚月英辩称该房屋的土地性质为集体土地，不能买卖。但是姚月英本身是通过生效法律文书取得的房屋，且姚月英已经可以办理房屋所有权证书，故对其抗辩意见原审法院不予采纳。
二、诉争的房屋买卖合同在当事人之间是否有效。本案所涉房屋前后共计产生三次买卖行为，姚月英取得房屋所有权后将房屋卖给郁凤弟，郁凤弟又将该房屋卖给赵荣，赵荣又将该房屋卖给刘龙彪，三份房屋买卖合同均系当事人真实意思表示，合法有效。姚月英抗辩称自己只是将房屋居住权转让给郁凤弟未向原审法院提供有效证据，原审法院不予采纳。
本案中，刘龙彪与赵荣签订的购房协议书确系双方的真实意思表示，原审法院予以认定，双方应当按照合同约定享受权利，履行义务。现刘龙彪已经支付了全部房款，有权要求过户。但是姚月英在房屋几经转手后通过法院执行1999年的民事裁定书，重新取得了房屋的所有权，故姚月英和郁凤弟应当配合刘龙彪办理房屋的过户手续。关于办理过户手续的费用，根据各方当事人签订的购房协议书及房屋买卖合同的交易习惯，姚月英过户给郁凤弟的费用由郁凤弟承担，郁凤弟过户给赵荣的费用由赵荣承担，赵荣过户给刘龙彪的费用由刘龙彪承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：姚月英于判决生效之日起十五日内协助郁凤弟办理昆山市巴城镇崇宁路106弄4号房屋的过户手续，过户费用由郁凤弟承担，郁凤弟在取得上述房屋所有权证书和土地使用权证书后十五日内协助赵荣办理上述房屋的过户手续，过户费用由赵荣承担，赵荣在取得上述房屋所有权证书和土地使用权证书后十五日内协助刘龙彪办理上述房屋的过户手续，过户费用由刘龙彪承担。案件受理费5800元，减半收取2900元，由赵荣负担。
上诉人姚月英不服上述民事判决，向本院提出上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律不当。一、涉案房屋所有权自1999年12月30日起就一直归上诉人所有。上诉人曾于2000年12月将涉案房屋居住权转让给郁凤弟，因涉案房屋土地性质为集体土地，依法不得进行买卖，无法完成过户手续，故郁凤弟表示由上诉人继续保留房屋所有权，而其拥有居住权。二、郁凤弟将房屋居住权转让给赵荣，上诉人并不知情，郁凤弟在没有房屋所有权的情况下将房屋转让给赵荣是无效的。赵荣在没有房屋所有权的情况下擅自将房屋转让给刘龙彪也是无效的。三、刘龙彪购买房屋的价款仅为30万元，远远低于市场价，明显不合理。刘龙彪在购买涉案房屋时就已经知悉赵荣没有房屋所有权，无权处分房屋，刘龙彪主观上有恶意。四、上诉人在将居住权转让给郁凤弟时，仍在婚姻关系存续期间，涉案房屋是夫妻共同财产，案外人潘惠良不知道上诉人出售房屋，也不会同意上诉人出售房屋。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人刘龙彪答辩称：一、双方对房屋买卖没有异议，而且均签订了购房协议书，不存在居住权一说。二、刘龙彪取得涉案房屋是合法的，上诉人认为刘龙彪非善意没有提供相应证据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人赵荣未作答辩。
原审第三人郁凤弟未作答辩。
二审中，上诉人姚月英提供了其支付土地出让款的两张票据以及涉案房屋的国有土地使用证，用于证明是2015年姚月英为了办理涉案房屋的国有土地使用证支付了土地出让款73458元，2000年姚月英转让房屋居住权给郁凤弟时土地使用证还不齐备，缺乏买卖的必要要件，郁凤弟始终陈述向姚月英购买的是房屋居住权，而且郁凤弟购买房屋后从未要求房屋过户，也从未要求姚月英提供土地使用证。被上诉人刘龙彪对两张票据和国有土地使用证的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为上述证据不能证明姚月英转让的是房屋居住权。
上诉人姚月英还提供了郁凤弟出具的一张证明，内容为“当初在2003年左右，卖给赵良达7万元，当时也没有提出要过户，赵达良说他爸妈过渡住，因为他家房子卖给杨友新，他爸妈没地方住，所以我把房子以7万元卖给他”，姚月英认为该证据可以证明2003年郁凤弟将房屋居住权卖给了赵达良，而非赵荣。被上诉人刘龙彪对该证据不予认可，认为无法确认是否是郁凤弟本人所写。
二审中，上诉人姚月英还提出，案外人潘惠良2007年与姚月英离婚，潘惠良对姚月英在1999年取得涉案房屋并转卖房屋之事不知情，潘惠良已向法院提起诉讼，目前该案仍在审理期间。对此，姚月英提供了江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第2135号民事判决书以及潘惠良上诉一案的二审案件受理费票据。被上诉人刘龙彪对民事判决书和票据的真实性没有异议，但认为与本案无关，且一审判决驳回了潘惠良的诉讼请求。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
另查明，案外人潘惠良曾向原审法院提起诉讼，请求法院判令姚月英与郁凤弟的房屋买卖合同无效，原审法院经审理作出（2015）昆民初字第2135号民事判决：驳回潘惠良的诉讼请求。潘惠良不服，向本院提出上诉，本院经审理作出（2015）苏中民终字第05556号民事判决：驳回上诉，维持原判。
上述事实，由江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第2135号民事判决书、本院（2015）苏中民终字第05556号民事判决书予以证明。
又查明，姚月英于2015年4月1日支付了涉案房屋的土地出让款73458元，并于2015年5月6日取得了涉案房屋的国有土地使用证。
上述事实，由姚月英提供的江苏省非税收入一般缴款书（收据）、国有土地使用证予以证明。
本院认为，2000年12月26日姚月英与郁凤弟签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。关于姚月英认为其只是将房屋居住权转让给郁凤弟，保留房屋所有权的上诉意见，本院认为，从购房协议书中约定的“一次性转卖”、“甲方有义务与乙方共同办妥房屋所有权证”等内容来看，双方之间应为房屋所有权转让，对姚月英的该上诉意见，本院碍难支持。《购房协议书》签订之后，郁凤弟支付了姚月英5万元价款，姚月英也将房屋交付给郁凤弟，郁凤弟有权处分涉案房屋。此后郁凤弟将房屋转让给赵荣，赵荣又将房屋转让给刘龙彪，赵荣、刘龙彪均支付了合同约定的价款，涉案房屋也先后由郁凤弟交付给赵荣、赵荣交付给刘龙彪，各方之间的房屋买卖合同应为合法有效。虽然姚月英于2015年5月6日才取得涉案房屋的国有土地使用证，但该问题不影响本案中房屋买卖合同的效力。姚月英认为郁凤弟与赵荣之间、赵荣与刘龙彪之间的房屋买卖合同无效的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于姚月英为涉案房屋支付的土地出让款73458元，可由各方当事人另行处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人姚月英负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 任小明
审判员 周 红
二〇一五年十二月十七日
书记员 王文君