四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3612号
上诉人（原审被告）成都市柳岸酒店有限责任公司。住所地：成都市金牛区蜀汉路***号**栋*楼*楼。
法定代表人谭霞，董事长。
委托代理人江澎，四川盛豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）温心秀，女，汉族，1945年4月26日出生，住重庆市。
委托代理人甘治琦，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。
上诉人成都市柳岸酒店有限责任公司（以下简称柳岸酒店公司）因与被上诉人温心秀房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第7216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月14日公开开庭审理了本案。上诉人柳岸酒店公司委托代理人江澎，被上诉人温心秀委托代理人甘治琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于成都市金牛区羊市街XX路289号48幢1层商用房（档案保管号：权096XXXX号，建筑面积98.56平方米）系温心秀所有。2010年10月20日，温心秀与柳岸酒店公司签订了房屋租赁合同，双方约定：柳岸酒店公司向温心秀租赁讼争房屋作为酒店大堂和商务部，计租面积为70平方米。租赁期为7年，自2010年10月15日至2017年10月14日止。租金为每月84元／平方米，每年递增5%。柳岸酒店公司每三个月提前向温心秀支付房屋租金，支付方式为现金或现金支票。每三个月提前支付，即在合同签署之次日支付2010年10月15日至2011年1月14日共三个月的房租，在第三个月的15日以前支付该月15日起共三个月的房租，随合同延续，则依次类推。房屋租赁的相关税费由柳岸酒店公司承担。合同生效之日起2天内，柳岸酒店公司需向温心秀提供房屋租赁保证金10000元。在任何情况下，该保证金均不转为房屋租金。柳岸酒店公司应当按合同约定时间支付房租，若逾期15天不支付房屋租金，则已交房屋租赁保证金归温心秀所有，且柳岸酒店公司仍须在逾期15天的当月向温心秀补交10000元的房屋租赁保证金；若逾期超过30天未支付房屋租金或应补交的房屋租赁保证金，温心秀有权解除房屋租赁合同，并由柳岸酒店公司按年租金的10%赔偿温心秀，房屋装修归温心秀所有。若应付款项未按时支付，每逾期一天按1%支付罚金。在合同履行期间，未经温心秀同意，柳岸酒店公司不得将房屋转租他人使用，否则温心秀有权解除合同并按约定追究柳岸酒店公司的违约责任等相关权利义务。合同签订后，温心秀向柳岸酒店公司交付了讼争租赁房屋。柳岸酒店公司未向温心秀交付房屋租赁保证金10000元。经温心秀催收，柳岸酒店公司认可未交付房屋租赁保证金，并以前期运营成本高及市政建设等为由向温心秀申请减免房屋租金。在履行合同过程中，温心秀的房屋租金均由成都威达建设工程股份有限公司（以下简称“威达公司”）代为收取。2013年4月，柳岸酒店公司未在当月15日前支付2013年4月15日至7月14日的房屋租金。2013年5月26日，柳岸酒店公司向威达公司递交了延期支付租金申请书，请求延期半年支付温心秀及威达公司的房屋租金。该申请书还载明已向威达公司支付了房屋租金200000元。2013年6月9日，温心秀以邮政特快专递的方式向柳岸酒店公司发出了解除通知函，要求解除双方签订的租赁合同。温心秀诉至原审法院，请求判令柳岸酒店公司立即向温心秀腾退成都市金牛区XX路289号48幢第一层房屋，柳岸酒店公司支付2013年4月15日至实际腾退之日止的房租并赔偿经济损失7779.24元，并承担本案全部诉讼费用。
原审法院还查明，柳岸酒店公司股权由成都市公安局经济犯罪侦查处查封。
原审法院查明以上事实，有温心秀的起诉状、房屋权属证书、房屋租赁合同、回函、延期支付租金申请书、解除通知函、EMS快递单、民事调解书、民事判决书及庭审笔录在卷为证。
原审法院认为，柳岸酒店公司所承租温心秀所有的房屋，不是柳岸酒店公司财产，故柳岸酒店公司股权因刑事案件被查封，与本案无关联性，不影响温心秀行使民事权利，柳岸酒店公司主张先刑后民，中止审理本案的抗辩理由，原审法院不予支持。温心秀与柳岸酒店公司签订房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且合同条款没有违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应当恪守履行。本案争议焦点是柳岸酒店公司在履约过程中迟延交付房租是否存在免责事由，温心秀是否有权单方解除房屋租赁合同。柳岸酒店公司辩驳其迟延支付是受“4.20地震”、市政建设等不可抗力因素的影响，且已向温心秀申请暂缓支付租金，不应承担违约责任，请求驳回温心秀诉讼请求。按照合同约定，2013年4月15日至7月14日期间的房屋租金，柳岸酒店公司至迟应当在2013年4月15日前向温心秀支付。“4.20地震”发生时，柳岸酒店公司已经迟延支付房屋租金。柳岸酒店公司迟延履行后发生的不可抗力，不能免除其责任。柳岸酒店公司单方递交的延期支付租金申请，并非双方对柳岸酒店公司迟延交付租金达成合意，柳岸酒店公司以此免责的抗辩理由不能成立。在履行合同过程中，柳岸酒店公司确已迟延交付租金且已经达到双方约定的温心秀单方解除合同的条件，温心秀可以通知柳岸酒店公司解除房屋租赁合同，且自解除通知到达柳岸酒店公司时解除。庭审中，柳岸酒店公司对收到温心秀的解除通知函及函件均无异议，故温心秀主张双方签订房屋租赁合同已解除的事实，原审法院予以确认。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同解除后，柳岸酒店公司应当向温心秀腾退房屋，并向温心秀支付尚欠租金。温心秀主张柳岸酒店公司支付2013年4月15日至实际腾退房屋期间的房屋租金及房屋使用费，原审法院予以支持。对于解除房屋租赁合同后的房屋使用费，可以参照双方约定的房屋租金计算。按合同约定，租赁第三年时每月租金标准为84元／平方米×（1＋0.05）3-1=92.61元／平方米，第四年时每月租金标准为84元／平方米×（1＋0.05）4-1=97.24元／平方米。故2013年4月15日至2014年1月14日期间的房屋租金为92.61元／平方米／月×70平方米×6月＋97.24元／平方米／月×70平方米×3月=59316.6元。柳岸酒店公司主张公司股东刘亮与温心秀签订了房屋租赁合同，现有租赁合同仅是原合同的变更，刘亮支付的保证金10000元，应当冲抵未付房屋租金的观点，因柳岸酒店公司未提供相应证据予以证明，故原审法院不予采信。因一方当事人违约解除合同，守约方可以要求违约方承担相应的民事责任。本案中，温心秀未提供产生损失的证据，但从双方履行租赁合同的情况看，温心秀未收到租金确有资金利息损失。温心秀主张按租赁合同约定的违约当年租金的10%计算违约损失，即7779.24元赔偿损失，以庭审辩论终结为时间点计算柳岸酒店公司所欠温心秀的房屋租金及使用费的利息损失看，该金额确已超过造成损失的百分之三十，故柳岸酒店公司要求对温心秀主张的违约损失予以调整的请求，原审法院予以支持。对于温心秀的损失原审法院参照中国人民银行规定的商业银行同期贷款基准利率予以确定。柳岸酒店公司所欠温心秀的债务，在温心秀的债权得以实现前将持续产生利息损失。根据公平原则和诚实信用原则，应当持续计算损失，但温心秀仅主张损失为7779.24元，故对温心秀损失以尚欠租金及使用费为基数，按中国人民银行规定的商业银行同期贷款基准利率计算，在7779.24元的限额内予以赔付。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、温心秀与柳岸酒店公司签订的房屋租赁合同于2013年6月9日解除；二、柳岸酒店公司在判决生效后十日内向温心秀腾退成都市金牛区羊市街西延线XX路289号48幢1层商用房并支付房屋租金、使用费59316.6元（计算至2014年1月14日），2014年1月15日至实际腾退之日止的房屋使用费按约定租金标准计算至实际腾退之日止；三、柳岸酒店公司在判决生效后十日内赔偿温心秀损失（损失以2013年4月15日起至判决生效之日止，柳岸酒店公司所欠温心秀的房屋租金及使用费为基数，按中国人民银行规定的商业银行同期贷款基准利率计算，在7779.24元的限额内予以赔付）。案件受理费642元，由柳岸酒店公司负担。
宣判后，原审被告柳岸酒店公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项、第三项，改判柳岸酒店公司承担房屋租金、使用费49316.6元及相应利息。本案一、二审诉讼费用由温心秀承担。其主要上诉理由是：一、刘亮作为柳岸酒店公司股东，在公司成立之初向温心秀支付保证金10000元，其行为应理解为公司行为，该保证金支付凭证保存在刘亮处，因刘亮涉嫌合同诈骗被立案侦查，因此柳岸酒店公司不能提交该支付凭证原件，但从温心秀与柳岸酒店公司签订房屋租赁合同中，可以推断出柳岸酒店公司已经交纳了该笔保证金。二、本案应当中止审理。柳岸酒店公司股东刘亮利用该酒店在社会上进行诈骗，涉案金额几千万元，现公安机关已经对此立案侦查，本案应当中止审理。
被上诉人温心秀答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。
本院经审理查明的事实及采信的证据与原审法院一致。
本院认为，柳岸酒店公司与温心秀签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。在合同履行过程中，因柳岸酒店公司未按约定按期支付房屋租金，温心秀有权解除双方的租赁合同，要求柳岸酒店公司腾退房屋，支付租金、使用费并赔偿相应损失。柳岸酒店公司主张其股东刘亮已经按照合同约定向温心秀支付保证金10000元，该款应当从柳岸酒店公司应承担的租金、使用费中予以扣减，但在一、二审中柳岸酒店公司均未举出相应证据以证明刘亮支付保证金的事实，应自行承担举证不能的法律后果。另外，柳岸酒店公司于2011年5月30日向温心秀发出回函，认可其应当向温心秀支付房屋租赁保证金10000元，但因其运营存在亏损，请求温心秀给予时间宽限并减免部分保证金，足以印证柳岸酒店公司并未向温心秀交纳保证金10000元的事实，故上诉人柳岸酒店公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。至于本案是否中止审理的问题，本案系柳岸酒店公司与温心秀之间的租赁合同纠纷，柳岸酒店公司股权被公安机关查封及其股东被立案侦查均与本案讼争没有直接的法律关系，也不存在必须等待另案处理结果的情形，故本案不存在中止审理的事由。综上，上诉人柳岸酒店公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。
原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费50元，由上诉人柳岸酒店公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温 淼
代理审判员 杨晓龙
代理审判员 马 雯
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 张 磊