上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终3336号
上诉人(原审被告)李哲，男，1954年10月10日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托代理人何传标，北京长安(上海)律师事务所律师。委托代理人王韧，北京长安(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)朱媛媛，女，1992年5月11日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托代理人朱毅，男，1963年12月8日出生，汉族，户籍所在地上海市。原审被告刘桂珍，女，1956年9月21日出生，汉族，住上海市。委托代理人李荣丰，男，1982年7月29日出生，汉族，住上海市。上诉人李哲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第4793号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，刘桂珍和李哲于1981年1月登记结婚，位于上海市国定路XXX弄XXX号XXX室系争房屋，建筑面积46.65平方米，2000年3月，该房屋产权登记在李哲名下。2015年2月，李哲决定将系争房屋出售给朱媛媛，于2015年2月5日收取朱媛媛定金人民币(以下币种均为人民币)5万元。2015年2月7日，李哲(甲方)和朱媛媛(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》约定：甲方将系争房屋出售给乙方，合同价133万元，支付方式：签订合同当日乙方支付首期房价款40万元(含定金5万元及尾款3万元)；过户当日乙方支付第二期房价款43万元；第三期房款50万元通过申请银行贷款的方式支付，贷款银行放贷后，甲乙双方对房屋验看、清点确认无误后，甲方将系争房屋交付乙方，同时乙方支付尾款3万元。双方还约定2015年4月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，2015年6月30日前办理房屋交接。如甲方未按合同约定期限将房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，自约定的应当交付之日起至实际交付之日止。合同还约定了其他事项。2015年2月7日，李哲收取朱媛媛购房款35万元，2015年4月9日李哲收取朱媛媛购房款30万元，至此李哲共计收取朱媛媛房款70万元。2015年4月14日，刘桂珍具状涉讼，以李哲擅自处分夫妻共同财产为由，要求确认房地产买卖合同无效。2015年7月3日，原审法院驳回刘桂珍的诉讼请求。刘桂珍不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，因刘桂珍未能在规定期限内缴纳上诉费，2015年8月24日，上海市第二中级人民法院裁定如下：按自动撤回上诉处理，各方当事人均应按原审判决执行。原审法院另查明，2015年12月29日，李哲和刘桂珍登记离婚，离婚协议书约定各自名下财产归各自所有。离婚后，系争房屋归李哲所有，现出租他人。上海市逸仙路XXX弄XXX号XXX室房屋归刘桂珍所有。现朱媛媛涉讼，要求刘桂珍、李哲继续履行房地产买卖合同、配合办理房屋过户手续和房屋交付手续，并按合同约定的已付款的日万分之五支付逾期办理过户手续的违约金(自2015年5月1日起至实际过户之日)。原审法院经审理后认为，根据生效的人民法院裁判，朱媛媛和李哲签订的房地产买卖合同系有效合同，当事人应当遵照执行。系争房屋登记在李哲名下，原系李哲、刘桂珍的夫妻共同财产，但在本案诉讼中，李哲、刘桂珍离婚，二人对夫妻共同财产进行了协商分割，约定登记在各自名下的财产归各自所有。故李哲在离婚后已取得系争房屋完全的处分权。故朱媛媛要求李哲继续履行合同，办理过户和房屋交接手续，并承担违约责任之请求，应予支持。根据合同约定，朱媛媛在签订合同当日应支付房款40万元(其中含尾款3万元)，过户当日支付房款43万元，现房产未过户，朱媛媛已支付70万元，李哲认为朱媛媛未按合同约定付清80万元，系违约在先的抗辩意见，法院不予采纳。原审法院据此作出判决：一、李哲和朱媛媛于2015年2月7日签订关于上海市国定路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、李哲应自判决生效之日起十日内配合朱媛媛办理上海市国定路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产过户手续，涉及的相关费用由李哲、朱媛媛各自按规定承担；三、朱媛媛应于办理房地产过户手续当日支付李哲房款100,000元，于办理房地产过户手续之日起三十日内支付房款500,000元；四、李哲应于收到朱媛媛上述购房款600,000元之日起十日内配合朱媛媛办理上海市国定路XXX弄XXX号301房屋的交接手续；五、朱媛媛应于办理房屋交接手续之日支付李哲房屋尾款30,000元；六、李哲应自判决生效之日起十日内按每日350元的标准支付朱媛媛逾期办理过户手续的违约金(自2015年5月1日起至实际办理过户手续之日)。原审判决后，上诉人李哲不服，向本院提起上诉称：其已经按照合同的约定积极履行了义务，但是被上诉人朱媛媛却要求减少支付第二期房款，仅支付了30万元，上诉人要求对方补足上述第二期10万元房款差额后，才继续履行协助过户义务，故被上诉人系违约在先，上诉人拒绝交付房屋系行使抗辩权。由于原审法院将系争房屋过户日视为房地产权利转移之日，极为不妥，因房地产登记转移需要经房地产主管部门批准，实际权利转移之日不确定，并以此不确定期限界定双方的付款日期，显不妥当。上诉人已于2015年4月9日配合对方过户，因此该日应为过户之日，对方应在此日之前支付第二期房款，但原审法院忽视了被上诉人主动违约的事实，判决上诉人支付对方逾期办理过户手续的违约金，而且系争房屋的目前市场价格上涨，被上诉人不存在任何损失，故原审判决的上述违约金明显过高，当事人可以要求适当减少。由于被上诉人未按约支付第二期房款，上诉人按照合同的约定可以行使解除权，并可向对方主张违约责任和要求对方承担赔偿责任，支付上诉人赔偿金26.6万元。原审判决却在认定双方履行合同中的违约事实上发生错误，而且适用法律不当，造成了上诉人的损失，故上诉人请求本院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人朱媛媛的全部原审诉请。被上诉人朱媛媛辩称：其变更有关房款的支付数额和方式系经过了上诉人李哲的认可。但是上诉人却坐地起价，拒绝配合被上诉人履行过户手续。而且，被上诉人已经按照双方签署系争房屋买卖合同前的约定，支付了第二期房款40万元。上述事实，由在有关中介公司经办人员协同下签订的合同、以及办理贷款时的经过等证明属实，上诉人也签字确认，并附上自己的银行卡号用于收取贷款支付的房款。但是上诉人却串通原审被告刘桂珍，涉讼要求确认本案系争房屋买卖合同无效，而且在相关诉请未得到法院支持的判决生效后，又要求被上诉人支付其赔偿金，最后反悔不愿卖房，严重损害了交易的公平性和可信赖性。原审判决的违约金符合双方合同的约定，没有过高，造成目前上诉人认为该违约金过高的诉称，是基于其违约造成，系其咎由自取。上诉人称其已于2015年4月9日前往房地产交易中心，证明系其积极履行了合同义务，但是被上诉人认为其在已知原审被告涉讼的前提下，前往交易中心，系搪塞被上诉人，且其至今未交房，显属违约。据此，被上诉人请求本院依法维持原审判决。原审被告刘桂珍述称，其在本案上诉审理中，没有其他新的意见，但要求本院依法支持上诉人李哲的上诉请求。本院经审理查明，上诉人李哲向本院递交了上海市杨浦区房地产登记处于2015年4月23日出具的《不予登记告知书》载明，本案双方当事人于同年4月9日办理的系争房屋买卖手续，因该房屋被原审法院查封冻结，故作出不予登记的决定。此外，上诉人还向本院出示了户号为XXXXXXXX户口簿复印件称，其积极配合对方办理系争房屋过户手续时，已将该房屋内的户口于2015年3月30日全部迁出。被上诉人朱媛媛对于《不予登记告知书》无异议，但称其不清楚对方是否将户籍迁出了系争房屋。原审被告刘桂珍则对上诉人递交的上述两份证据无异议。被上诉人朱媛媛向本院递交了2015年3月11日其因系争房屋已经办理了《住房公积金个人住房抵押借款合同》、招商银行《个人购房借款及担保合同》两份借款合同，该两份合同分别借款金额为25万元、35万元，共计60万元；以及签署上述借款合同时，上诉人李哲向有关银行确认的将系争房屋相关贷款打入其名下的招商银行账户，并在该账户的银行卡复印件上签字等书面证据，证明被上诉人更改付款方式等是经过了对方的同意。上诉人李哲对上述两份借款合同，及在上述招商银行账户银行卡复印件上签字等证据均未提出异议，但称其系因对方未按照合同的约定付款，后被上诉人通过招商银行贷款35万元等，上诉人为了降低自身的风险，才无奈在招商银行银行卡的复印件上签字，但只是表示将所贷款项打入其银行卡内，并未表示更改了被上诉人付款的数额和方式。原审被告刘桂珍则称，其不清楚上述事实。经本院依法释明，要求上诉人李哲将户号为XXXXXXXX户口簿原件，以及目前系争房屋的市场价格等，向本院依法举证，但其逾期未作证明。此外，被上诉人朱媛媛向本院书面表示，其出于节约诉讼资源等因素的考虑，在上诉人必须积极配合履行合同前提下，被上诉人愿意将上诉人应承担的违约金减少为每日300元，但须在本案法律文书生效后一个月内付清全部违约金12.3万元(截止2016年6月14日，300元/天×410天=12.3万元)。但上诉人李哲不同意。以上事实，由受理编号为XXXXXXXXXXXX《不予登记告知书》、户号为XXXXXXXX户口簿复印件；《住房公积金个人住房抵押借款合同》、招商银行《个人购房借款及担保合同》，李哲签字确认的将相关贷款打入其招商银行账户等证据，以及本院的审理笔录等证明属实。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。虽然双方关于系争房屋于2015年2月7日签署的《上海市房地产买卖合同》约定，被上诉人朱媛媛应在签订该合同当日支付首期房价款40万元(含定金5万元等)、过户当日支付第二期房价款43万元、第三期房款50万元通过银行贷款的方式支付，但是在双方实际履行过程中，被上诉人除按期履行了首期房款共计40万元义务后，被上诉人仅支付了第二期房款30万元。对此，被上诉人出示的两份签订于同年3月11日的住房借款合同欲证明已变更通过银行贷款的方式支付系争房屋房款的金额共计为60万元，以及当时上诉人李哲向有关贷款银行出具的书面确认的证据欲证明上诉人李哲对此变更并无异议，但上诉人却不予认同，认为双方未就变更原合同的约定协商一致。根据本案查明的事实，由于被上诉人办理银行贷款方式支付房款所签署借款合同之时，均早于双方实际前往办理过户手续的同年4月9日。至本案涉讼之前，上诉人也无证据证明其对被上诉人上述有关房款支付的方式和金额的变更，以及上诉人须向相关银行确认贷款发放事宜时，提出过异议。因此，根据双方上述实际履行合同的行为，本院认为被上诉人关于其履行房款支付义务的主张，可信度较大，本院予以认同。故上诉人认为对方未按照合同约定支付房款系违约在先，其拒绝交付房屋系行使抗辩权的主张，因缺乏足够的事实依据，本院难以采纳。虽然上诉人曾履行了系争房屋办理过户的手续，但是该手续并未全部完成，且并非被上诉人的责任，故原审法院要求上诉人继续履行过户、交房等手续，并无不当。上诉人可向造成其无法过户的相关责任方另行主张。鉴于当前房地产市场的客观状况，以及被上诉人除支付了相应房地产交易规定的税费等费用外，也未充分证明其有其他经济损失等事实，上诉人亦曾履行了部分合同义务，故上诉人认为原审法院判决的违约金过高，要求调整的主张，依法有据，本院酌情予以处理。此外，由于原审被告刘桂珍在他案诉讼中就系争房屋买卖合同效力之诉的法律文书业已生效，其依法应及时排除上诉人、被上诉人双方履行系争房屋买卖合同的障碍，不得阻碍该合同的履行，否则将承担相应的责任。上诉人的其他诉讼请求，因无足够的事实证据印证，本院均不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第4793号民事判决第一、二、三、四、五项；二、变更上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第4793号民事判决第六项为：上诉人李哲应自本判决生效之日起十日内按每日30元的标准支付朱媛媛逾期办理过户手续的违约金(自2015年5月1日起至实际办理过户手续之日)。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费16,770元，由上诉人李哲负担。本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 徐 庆
审判员 王 伟
二〇一六年六月二十八日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。