山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第171号
上诉人（原审被告）：张晓军（曾用名胡紫政），山东新华制药股份有限公司职工。
委托代理人：王宝林，山东鲁杰律师事务所�师。
被上诉人（原审原告）：张玉芹，济南铁路局张店机务段退休职工。
被上诉人（原审原告）：栾尚荣，淄博华电热电有限公司退休职工。系被上诉人张玉芹之夫。
二被上诉人共同委托代理人：贾茂远，山东众成仁和（淄博）律师事务所律师。
原审被告：栾静，张店区眺悦视界眼镜店工作人员。系上诉人张晓军之妻，被上诉人张玉芹、栾尚荣之女。
原审被告：山东黄金地产旅游集团有限公司淄博分公司（以下简称黄金地产淄博分公司）。住所地：淄博市张店区北西六路**号。
上诉人张晓军因所有权确认纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2014）张民初字第2274号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张晓军及其委托代理人王宝林，被上诉人张玉芹、栾尚荣及其共同委托代理人贾茂远，原审被告栾静到庭参加诉�。原审被告黄金地产淄博分公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系，被告栾静系两原告的女儿。2010年10月6日，原告张玉芹（买受人）与被告黄金地产淄博分公司（又写山东黄金地产有限公司淄博分公司，出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人位于张店区北西六路67号黄金国际F区16号楼2单元020401号房屋（建筑面积113.22平方米，以下简称黄金国际房产）；总金额615362.00元；买受人于签订合同之日起7日内支付购房款的50％首付款308362.00元（含已付定金），并提交购房款的50％房价余款307000.00元的个人住房贷款所需全部材料，按时办理银行按揭贷款手续；房屋交付期限为2011年10月31日前。签订合同当日，被告黄金地产淄博分公司为原告张玉芹出具房款246362.00�的收据。2010年2月14日，原告张玉芹（借款人，抵押人）与中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行（贷款人，以下简称高新区支行）、被告黄金地产淄博分公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：借款金额307000.00元；用途为购买房产；借款人购买房产位于张店黄金国际F区16幢2单元020401；上述房产系借款人家庭范围内第二套房产；借款期限自2011年2月14日至2025年2月13日；借款人申请并授权贷款人将全部借款划入黄金地产账户；并将上述房屋办理借款抵押，于签订合同之日起15日内办妥抵押预告登记。2011年4月20日，高新区支行为原告张玉芹出具本息307360.61元的个人还款凭证，注明结清单据。后原告张玉芹与被告栾静、张晓军到房产管理局办理合同变更。2011年9月30日，被告张晓军（买受人）与被告黄金地产淄博分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人于签署本合同之日起当日内全额支付购房款615362.00元（含已付定金），其他合同条款同上述商品房买卖合同，并到淄博市房地产交易中心进行了备案（产籍号77.75-91.00-99-10-327-3-16）。2011年1月11日，被告黄金地产淄博分公司为被告张晓军出具17000.00元（原名张玉芹，在张玉芹名上加盖王荣刚印章，改为张晓军）和未写日期的615362.00元的收据各一张。2011年10月27日，被告黄金地产淄博分公司向原告张玉芹发出入住通知书，通知其于2011年11月9日办理入住手续。2014年5月8日，原告张玉芹与被告黄金地产淄博分公司签订《商品房结算补充协议书》一份，由原告张玉芹补交房屋补差款3913.00元，还交纳煤气、暖气、有线电视等开户费10732.00元，另交纳装修、电费、水费等其他押金。2014年9月11日，被告黄金地产淄博分公司为被告张晓军出具“张晓军于2011年9月30日购买黄金国际F区16号楼2单元401室房屋一套，合同编号为：2011093033513F240984，现房产证尚未办理。张玉芹的购房合同，合同编号2010100635D362200088，已从房管局撤销，但张玉芹持已撤销合同到我公司领取了钥匙，待我公司查证后，已给张玉芹下达书面律师函，告知限期将钥匙交回，并办理相关手续。但张玉芹至今未交回”的证明。现涉案房屋，原告已进行了装修。2012年3月14日，栾尚荣与张玉芹、张晓军房屋买卖合同纠纷一案，诉至原审法院，2012年5月14日，原审法院作出（2012）张民初字第863民事判决，确认张玉芹与张晓军转让涉案房屋的行为无效。张晓军对该判决不服，提起上诉，在上诉状中对于购房款615362.00元提出“本案事实是，2010年10月6日，栾尚荣与张玉芹以张玉芹的名义与山东黄金地产旅游集团有限公司淄博分公司签订房屋买卖合同�购得黄金国际F区16#楼2单元020401号房屋一套，支付价款615632.00元。2011年9月30日，上诉人与被上诉人变更了收款收据名称，即收款收据中交款主体由被上诉人张玉芹变更为上诉人张晓军，上诉人张晓军并未实际向房地产开发商交纳房款。上诉人认为，在黄金国际F区16号楼2单元020401号房屋张玉芹未取得房屋房产证的情况下，收款收据中交款主体变更系债权的让与，即张玉芹将自己对山东黄金地产旅游集团有限公司淄博分公司615362.00元债权让与张晓军，张晓军取得对山东黄金地产旅游集团有限公司淄博分公司615362.00元债权或是该债权相应的房屋所有权益，张玉芹取得对张晓军的相应的615362.00元的债权。因此，对于该债权的转让并不需要交纳相应的税款，更没有违反国家税法的规定”。2012年8月30日，山东省淄博市中级人民法院作出（2012）淄民一终字第371号民事裁定，�销淄博市张店区人民法院（2012）张民初字第863号民事判决，发回重审。2013年11月8日，原审法院作出（2012）张民初字第3142号民事判决，认为栾尚荣虽提出确认张玉芹与张晓军之间房屋买卖合同无效的诉讼请求，但未能提供证据证明张玉芹与张晓军之间存在房屋买卖合同的基础法律关系，且双方对涉案房屋的权属存在争议，栾尚荣径行提出确认合同无效之诉求无事实、法律依据，故驳回栾尚荣的诉讼请求。栾尚荣不服该判决，提起上诉。2014年4月14日，山东省淄博市中级人民法院作出（2014）淄民一终字第49号民事判决，驳回上诉，维持原判。
另查明：2004年1月4日，被告栾静（乙方）与淄博易达房地产投资顾问有限公司（甲方）就乙方购买甲方委托淄博圣隆房地产开发有限公司开发建设的商品房签订《售房合同书》一份，约定：房屋位于张店区丽景翠园小区南区17号�宅楼1单元4层东户（以下简称丽景翠园房产）；交房日期为2004年12月31日；房屋总价款156000.00元；乙方应在合同签订之日交付定金1万元，合同签订之日7日内支付首付款46000.00元及贷款资料，并在接到甲方通知3日内到银行办理贷款手续，相关费用由乙方承担等。2006年1月10日，被告栾静结清该贷款本息为104389.38元。原告提出两被告偿还该房贷款5000.00元，该房装修两被告出资1万元，共计15000.00元。被告张晓军提供公某一份，提出该公某上有两被告签名、捺印，公证人为丙方魏斌、丁某，并进行了鉴定，证明丽景翠园的房屋属于两被告的共同财产。原告对公某有异议，提出公某是不真实的，经过司法鉴定，是被告栾静手印，不是其签名，也不是魏霞签名；该公某，是以非法手段，在被告栾静不具备条件的情况下，被告张晓军偷按的手印，且公某是假冒国家机关之名伪造的�该房是原告支付首付款，贷款11万元，原告有张玉芹、胡紫政、王艳丽的录音，证明被告张晓军认可原告支付105000.00元。被告栾静提出未见过公某。被告张晓军对原告提供的录音不认可。2013年5月9日、5月13日、7月2日，中国刑事警察学院物证鉴定中心对上述公某分别作出中警鉴字（2013）0953号、（2013）0951号、（2013）949号鉴定书，分别认定公某正文上方“栾静”签名处一枚红色印泥手印为栾静右手食指所留；公某下方“魏霞”签名处一枚红色印泥手印为魏霞右手食指所留；认定受样本条件所限，不能确定检材上“乙方”处“栾静”签名是否为栾静书写，“丁方”处的“魏霞”签名字迹不是魏霞书写。原告提供提款明细，证明从自己账户中提取10万余元及定金2万元，又于2010年10月5日、2011年1月27日向张玉玲（系原告张玉芹的妹妹）分别借款2万元、6.2万元，共计8.2万元，2010年10月6日向张秀萍（系原告张玉芹的妹妹）借款5万元，向王艳丽（系原告张玉芹的表妹）借款3万元，向夏怀让（系原告栾尚荣同事）借款2万元，并由上述证人出庭证言及相关证据佐证，证明交付购房首付款308362.00元的款项来源（其中226362.00元，是2010年10月4日至11月16日分六次转入栾静账户内交纳）。另外，出卖栾静婚前购买的位于张店区丽景翠园的房子42万元的部分。于2011年4月6日偿还贷款307360.00元。被告栾静对上述陈述无异议。被告张晓军提出证人与原告系亲属或同事关系，不属实；栾静所转的22万余元是两被告的生活积蓄，剩余62000.00元，是其借42000.00元及自己的2万元；对出卖丽景翠园的房屋偿还贷款无异议，但该房屋系两被告的共同财产。两原告及被告栾静不认可被告张晓军的陈述。原告提供原告张玉芹与被告张晓军及王艳丽录音笔录一份，证明由丽景翠园房屋贷款11万元，被告张晓军承认原告偿还105000.00元。被告栾静对该录音无异议。被告张晓军对该录音不认可。
再查明，被告栾静与被告张晓军于2005年3月1日登记结婚。2013年12月17日，栾静起诉与张晓军离婚，于2014年6月12日撤诉。
原审法院认为，关于丽景翠园房产。该房屋系被告栾静于2004年1月4日购买，而两被告于2005年3月1日登记结婚，故该房屋应系被告栾静的婚前个人财产。购买该房屋时的贷款11万元，已于2006年1月10日一次性结清，原告提供录音笔录证明被告张晓军承认原告偿还贷款105000.00元，被告张晓军虽不认可，但其未提供偿还该款的资金来源，且被告栾静承认是原告偿还的贷款。虽然被告张晓军提供公某欲证明该房屋是两被告共同所有，但该公某经鉴定存在瑕疵，不能证明是被告栾静所写，且被告栾静提出其2008年才开始工作，故该房屋应是其父母即原告出资。根据相关法律规定“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外”，故该房屋不能认定为两被告的共有财产。关于黄金国际房产的首付款。原告提供提款明细及证人出庭证言证明是自己提取的部分款项及向他人借款分次转入被告栾静账户内，由其交纳首付款22万元。被告张晓军虽提出是两被告的积蓄，但未提供向该账户存钱的证据，且被告张晓军不服原审法院（2012）张民初字第863号民事判决的上诉状中曾明确提出“栾尚荣与张玉芹以张玉芹的名义与山东黄金地产旅游集团有限公司淄博分公司签订房屋买卖合同，购得黄金国际F区16号楼2单元020401号房屋一套，支付价款615632.00元。2011年9月30日，上诉人与被上诉人变更了收款收据名称，即收�收据中交款主体由被上诉人张玉芹变更为上诉人张晓军，上诉人张晓军并未实际向房地产开发商交纳房款。上诉人认为，在黄金国际F区16号楼2单元020401号房屋张玉芹未取得房屋房产证的情况下，收款收据中交款主体变更系债权的让与，即张玉芹将自己对山东黄金地产旅游集团有限公司淄博分公司615362.00元债权让与张晓军，张晓军取得对山东黄金地产旅游集团有限公司淄博分公司615362.00元债权或是该债权相应的房屋所有权益，张玉芹取得对张晓军的相应的615362.00元的债权”，从而证明涉案房屋的实际购买人应系原告，故原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，事实清楚，证据充分，应予支持。被告张晓军虽与被告黄金地产淄博分公司签订商品房买卖合同，但其并未实际出资购买，虽有合同之名，却无交易之实，且相关出资实际均为原告张玉芹的原有出资，故�行为存有欺诈，并已严重侵害了原告的利益，该商品房买卖合同应为无效。无效的民事行为，从行为开始起即无法律效力，被告张晓军因该无效行为取得或可能取得的相关房产，即应恢复原有状态，归原告张玉芹及其夫栾尚荣所有。被告张晓军的辩解理由，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第二项、第五十八条；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条之规定，判决：一、被告张晓军与山东黄金地产旅游集团有限公司淄博分公司于2011年9月30日签订的《商品房买卖合同》无效。二、坐落于张店区黄金国际F区16号楼020401号房屋（建筑面积113.22平方米，产籍号77.75-91.00-99-10-327-3-16）归原告张玉芹、栾尚荣所有；案件受理费9954.00元，保全费3597.00元，共计13551.00元，由原告张�芹、栾尚荣与被告栾静、张晓军均担。
张晓军不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由为：一审诉讼程序严重违法，判决结果超出一审原告诉讼请求的范围，应予撤销。被上诉人的诉讼请求是“依法确认位于张店区北西六路67号院内F区16号楼2单元4层401户房屋属两原告所有”，庭审中也没有变更或增加诉讼请求，但原审判决上诉人与原审被告签订的《商品房买卖合同》无效，属于程序错误，应予撤销。且原审判决据此认定涉案房产归被上诉人所有，属认定事实不清，适用法律错误。上诉人购买涉案房屋并不存在欺诈行为，包括被上诉人在内，均是自愿配合办理购房合同的变更手续，被上诉人自愿将其所签商品房买卖合同更名至上诉人名下，法律性质属于合同权利义务的概括转让。作为合同相对方的原审被告，与上诉人签订合同也是其真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。因此上诉人张晓军才是涉案房屋的实际购房人。原审法院认定购房款的支付主体来否定上诉人与原审被告黄金地产淄博分公司所签商品房买卖合同的效力错误。上诉人作为合同购房人，享有要求原审被告交付房产的权利以及要求将房产登记在上诉人名下的权利。被上诉人非法占有的事实不能成为被上诉人主张所有权的依据。原审法院无视购房合同及房管局销售备案的事实，对尚未办理产权登记的房产迳行确认所有权没有依据。请求二审查明事实，依法作出公正处理。
被上诉人张玉芹、栾尚荣共同答辩称：原审法院确认合同无效完全正确，不存在超出诉讼请求的问题。涉案房屋系被上诉人张玉芹向原审被告购买，为此被上诉人�供了商品房买卖合同、银行转账凭证等证据证实。上诉人与原审被告栾静以孩子上学为由，要求被上诉人将房屋转落在他们名下，所有权仍然属被上诉人所有。被上诉人为了外孙女上学，答应由原审被告栾静顶名该合同至栾静名下，上诉人欺瞒被上诉人，擅自与开发商签订合同，注明单独所有，违反被上诉人真实意思。上诉人没有实际出资，被上诉人也没有办理任何将出资转为上诉人的任何手续。涉案房屋系被上诉人合法取得的财产，不因由他人顶名而发生任何改变。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告栾静答辩称：没有答辩意见，不同意上诉人的上诉意见。
原审被告黄金地产淄博分公司未作答辩。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
上述事实，有商品房买卖合同、个人购房担保借款合同�取款凭证、收款收据、对账单、上诉状、民事判决书、民事裁定书、入住通知书、收款收据、商品房结算补充协议、售房合同书、结清贷款证明、还款凭证、录音笔录、鉴定书、证人证言、房产证明、律师函、回某、公某、银行明细、民事诉状及各方当事人当庭陈述等在卷为证。
本院认为，上诉人张晓军的上诉主张主要有：一、原审判决第一项违反“不告不理”的民事诉讼原则；二、其与原审被告黄金地产淄博分公司签订的商品房买卖合同合法有效；三、二被上诉人不享有涉案房屋的所有权。对上诉人张晓军的上述上诉主张分析如下：
一、关于原审法院的审理程序问题。根据法律规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。因此，人民法院应当围绕当事人的诉讼请求对案件进行审理。本案中，二被上诉人的一审诉讼请求仅为“依法确认位于张店区北西六路67号院内F区16号楼2单元4层401户的房屋属二原告所有”。其诉讼请求并不包含对涉案相关合同效力的确认，原审判决在判决主文中迳行对上诉人张晓军与原审被告黄金地产淄博分公司签订的商品房买卖合同效力进行认定超出当事人的诉讼请求，显属不当。上诉人张晓军的第一项上诉主张成立，本院予以支持。
二、关于上诉人张晓军与原审被告黄金地产淄博分公司签订的商品房买卖合同的效力问题。该商品房买卖合同系签订合同双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原审判决认定上诉人张晓军与原审被告黄金地产淄博分公司签订的商品房买卖合同因存在欺诈而无效证据不足，本院予以纠正。故上诉人张晓军的第二项上诉主张成立，本院予以支持。
三、关于涉案房屋的权属问题。上诉人张晓军与原审被告黄金地产淄博分公司签订的商品房买卖合同虽合法有效，且进行了网上预登记，但上诉人张晓军未提供证据证明其向原审被告黄金地产淄博分公司履行过支付房屋对价的合同义务，原审被告黄金地产淄博分公司亦未向上诉人张晓军履行交付房屋的合同义务。亦即上诉人张晓军与原审被告黄金地产淄博分公司所签订的商品房买卖合同从未实际履行。而被上诉人张玉芹与原审被告黄金地产淄博分公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同并未终止履行。在上诉人张晓军已经作为合同买受人签订商品房买卖合同后，原审被告黄金地产淄博分公司仍然向被上诉人张玉芹送达了入住通知书，在被上诉人张玉芹向其补交房款及其他相关费用后，原审被告黄金地产淄博分公司即将涉案房屋交付被上诉人张玉芹。即被上诉人张玉芹依照合同约定支付了房屋对价及相关费用，原审被告�金地产淄博分公司亦向房屋买受人被上诉人张玉芹履行了房屋交付义务。至此，被上诉人张玉芹与原审被告黄金地产淄博分公司的商品房买卖合同已经履行完毕。综上，二被上诉人基于对被上诉人张玉芹与原审被告黄金地产淄博分公司的商品房买卖合同的履行取得了涉案房屋的所有权。因此，上诉人张晓军的第三项上诉主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持淄博市张店区人民法院（2014）张民初字第2274号民事判决第二项。即：（二）坐落于张店区黄金国际F区16号楼020401号房屋（建筑面积113.22平方米，产籍号77.75-91.00-99-10-327-3-16）归原告张玉芹、�尚荣所有。
二、撤销淄博市张店区人民法院（2014）张民初字第2274号民事判决第一项。即：（一）被告张晓军与山东黄金地产旅游集团有限公司淄博分公司于2011年9月30日签订的《商品房买卖合同》无效。
一审案件受理费9954.00元，诉讼保全费3597.00元，共计13551.00元，由上诉人张晓军、被上诉人栾尚荣、张玉芹、原审被告栾静均担；二审案件受理费9954.00元，由上诉人张晓军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴民
代理审判员 侯 康
代理审判员 赵树一
二〇一五年七月二十日
书 记 员 宋金来