吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉04民终349号
上诉人（原审原告、反诉被告）：辽源市龙山区兴旺大众浴池，住所地吉林省辽源市龙山区。
负责人：刘俊梅，住辽源市龙山区。
委托诉讼代理人：樊井峰（刘俊梅丈夫），男，住辽源市龙山区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：范景侠，女，住吉林省辽源市龙山区。
委托诉讼代理人：毕精华，吉林达信律师事务所律师。
原审第三人：李锦成，男，住辽源市龙山区。
上诉人辽源市龙山区兴旺大众浴池（以下简称大众浴池）因与被上诉人范景侠、原审第三人李锦成确认合同无效纠纷一案，不服辽源市龙山区人民法院（2018）吉0402民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
大众浴池上诉请求：撤销一审法院民事判决，改判支持大众浴池一审诉讼请求。事实和理由：涉案合同签订系双方当事人真实意思表示，合法有效，根据合同约定租赁期限至拆迁为止，现诉争房屋尚未纳入拆迁范围，租赁期限尚未届满，提前解除合同收回房屋，缺乏法律依据，不应支持，应判令继续履行合同。李锦成代理签订合同，其行为后果归属于被代理人范景侠，一审法院判定该合同合法有效正确，但对合同定性错误。涉案合同为附解除条件合同或附终止期限合同，不是不定期租赁合同，一审法院认定为不定期租赁，违背了当事人真实意思表示，不利于合同履行的稳定性。合同成立后，当事人应当严格按照合同约定履行合同，范景侠意图从原合同关系中解脱出来，寻找新的合同伙伴，一审法院放纵违法方从解约中获利，鼓励当事人在履行困难或者履行对其经济上不合理时，选择有意违约，引发道德风险。一审法院判决属偏袒范景侠的无理判决。
范景侠辩称，依照《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同仅存在定期和不定期租赁之分，定期租赁合同最长不得超过20年。本案双方签订的租赁合同为不定期租赁合同，范景侠多次通知解除租赁合同，并补交拖欠租金，是因大众浴池没有履行义务范景侠才提起的诉讼。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
李锦成述称，本案的房屋租赁合同应当予以解除，除了双方签订的合同系不定期租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》规定，在履行通知义务后，可以随时解除外，还有大众浴池在租赁合同履行期间内无正当理由拖欠租金，尤其是在人民法院的生效判决确定履行期限后，仍然拒不按期缴纳。依照法律规定，租赁合同解除的法定条件已经成就，出租人有权解除合同。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有欠缺，但判决结果正确，应予维持。
大众浴池向一审法院起诉请求：确认范景侠解除合同无效。
范景侠向一审法院反诉请求：1.解除双方的房屋租赁合同。2.大众浴池腾退租赁的房屋。3.大众浴池给付拖欠的租金2万元（2016年11月1日起至2017年8月31日）。4.要求大众浴池比照合同租金支付房屋占用费，计算至实际腾退之日止。
一审法院认为：一、关于《租赁合同》及《承诺书》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。大众浴池自2001年8月1日签订并实际履行《租赁合同》，虽然租赁房屋的所有权变更为范景侠，但是不影响《租赁合同》的效力，《租赁合同》对双方具有法律拘束力。本案范景侠在李锦成处购买房屋并以口头委托李锦成收取房租的形式偿还欠款，且范景侠未购买本案争议房屋前，系李锦成管理本案争议房屋，李锦成虽超越代理权签订书面租赁合同，但承租户有理由相信李锦成具有代理权，签订书面租赁合同及承诺书有效。二、范景侠2017年7月1日向大众浴池邮寄送达解除合同通知书是否发生解除租赁合同的法律后果，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案李锦成与大众浴池签订的租赁合同约定的租赁期限是基于当时特定的拆迁时期而订立的，现因房屋动迁日期不确定，且双方未对租赁期限达成补充意见，故该合同应认定为不定期租赁合同关系；范景侠在大众浴池已经知道其为现有房主的情况下，通知解除合同并给付1个月腾迁期限，自范景侠解除合同通知书2017年7月2日到达大众浴池处，该不定期租赁合同解除。租赁合同解除后，大众浴池应将租赁房屋返还给范景侠。范景侠请求判令大众浴池支付自2016年11月1日至2017年8月31日的租金2万元，因双方对月租金无异议，该请求符合法律规定，予以支持。范景侠提出的要求大众浴池给付占用费的诉讼请求，因大众浴池实际搬出时间尚无法确定，可在确定后另行诉讼。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、驳回大众浴池的诉讼请求；二、解除大众浴池与李锦成签订的租赁合同，大众浴池于本判决生效后30日内将承租房屋（房屋产籍号004007-0002-103，承租部分）腾退给范景侠。三、大众浴池于本判决生效后30日内给付范景侠租金2万元（期限自2016年11月1日至2017年8月31日）。案件受理费100.00元、反诉案件受理费100.00元，均由大众浴池负担。
本院二审期间，大众浴池向本院提交的证据为《单位房屋所有权证》1份，证明大众浴池不是从李锦成、范景侠手里租的房子，是从龙山街粮店租的房子。范景侠质证意见为：该证据与本案无关。本院认定如下：该证据仅能证明大众浴池所租赁房屋从原产权人龙山街粮店承租而来，该事实与本案无关联性，本院不予确认。
范景侠、李锦成未提交新证据。
本院经审理查明：涉案房屋原产权人为李锦成，2009年10月27日，该房屋（房屋所有权证号为房权证龙山字第1049**号）所有权变更到范景侠名下，范景侠为房屋所有权人，产权变更后因范景侠拖欠李锦成购房款，范景侠同意由李锦成向大众浴池收取房屋租金偿还所欠购房款。2010年7月6日，李锦成为大众浴池出具《承诺书》，载明“今有大众浴池租门市房一处，坐落于老东吉派出所对过，每月租金2000元，达成协议房主承诺如果房子不动迁，你们就一直干着，房租也不给你们涨，房子动迁时你们无条件搬走”。《承诺书》出具后，李锦成收取租金至2015年8月30日。后因大众浴池拖欠租金，范景侠于2016年11月8日向辽源市龙山区人民法院起诉大众浴池，要求解除双方不定期合同，大众浴池腾退房屋并给付拖欠的租金2.8万元，支付逾期腾退房屋占用费。2016年12月16日，辽源市龙山区人民法院做出（2016）吉0402民初2928号民事判决，判决大众浴池给付范景侠房屋租金2.8万元。范景侠不服，上诉到辽源市中级人民法院，后又撤回上诉。（2016）吉0402民初2928号民事判决发生法律效力，范景侠向辽源市龙山区人民法院申请执行，大众浴池仍未执行。2017年7月1日，范景侠向大众浴池邮寄送达《解除合同通知书》，载明“你们与通知人的租赁合同纠纷已经龙山区人民法院分别判决，现判决早已生效，但你们仍然没有履行给付租金义务。现着重通知如下：在你们接到本通知（2017年7月2日）时，一并解除我们之间的租赁合同。请你们在解除合同之日起1个月内将房屋恢复原状，返还给通知人并补交拖欠租金”。2017年7月2日，大众浴池收到该通知。
本院认为，关于涉案《承诺书》的效力问题，一审法院进行了详细的阐述，本院与其观点一致，不再赘述。且大众浴池对一审法院确定《承诺书》有效并无异议，本院确认李锦成为大众浴池出具的《承诺书》有效，因李锦成对范景侠构成表见代理，该合同效力及于被代理人范景侠。承诺书中称“如果房子不动迁，你们就一直干着，房租也不给你们涨，房子动迁时你们无条件搬走”，该承诺书从其文意理解拆迁为租赁终止时间，而拆迁是一种事实状态，拆迁何时发生、是否能发生都不确定，即拆迁是民事法律行为的条件，而不是终止的期限，未明确租赁的终止日，应视为对租赁期约定不明，现双方当事人不能就租赁期限达成补充协议，亦无法按照合同有关条款或者交易习惯确定租赁期限，该租赁应视为不定期租赁，范景侠可以随时解除合同。大众浴池于2017年7月2日收到范景侠邮寄送达的《解除合同通知书》，该通知书给予大众浴池一个月的宽限期，符合法律规定，双方之间的租赁合同解除。大众浴池认为《承诺书》为附条件的合同的上诉观点不能成立，即便本案的租赁合同为附条件的合同，亦因大众浴池存在迟延支付租金行为，经法院判决大众浴池仍未履行，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定亦符合解除合同条件。
综上所述，大众浴池的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200.00元,由辽源市龙山区兴旺大众浴池负担。
本判决为终审判决。
审判长 何芳松
审判员 朱新华
审判员 崔 鹏
二〇一八年六月十三日
书记员 曹 阳