广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初3593号原告：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路19号信联大厦。负责人：陈立新，行长。委托诉讼代理人：杜婷婷，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐超余，广东邦仁律师事务所律师。被告：邬光安，男，汉族，1982年4月13日出生，住重庆市巫溪县。原告中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农行中山分行）与被告邬光安返还原物纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用简易程序于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告农行中山分行的委托诉讼代理人唐超余到庭参加了诉讼。被告邬光安经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告农行中山分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还位于中山市××镇××村××号商业楼[土地证号：国（2011）09XXX**，房产证号：01××24]中的A2-F1-7卡的商铺（下称涉案商铺）；2.判令被告向原告支付涉案商铺的占用费（占用费从2016年4月1日起至实际返还之日止，按涉案商铺的面积75平方米及每月30元/平方米计算，截至2017年3月31日止的占用使用费为27000元）；3.判令被告向原告赔偿因本案维权所支出的律师费6000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月，广东大飞洋游艇设备有限公司（以下简称大飞洋公司）向原告借款并由涉案商铺的原产权人中山市力信科技发展有限公司（以下简称力信公司）将包含涉案商铺在内的商业楼抵押作为借款担保，并于2013年10月11日办理抵押登记。后大飞洋公司未按时还款，原告诉至法院要求偿还欠款并行使抵押权。后经法院判决执行，原告于2016年4月1日依据（2015）中二法执字第877-2号执行裁定书取得登记在力信公司名下的含涉案商铺在内的商业楼的所有权。另，涉案商铺所在的商业楼于2014年5月27日被佛山市顺德区人民法院查封，之后又被法院多次轮后查封。被告于2014年8月20日与涉案商铺的原产权人力信公司签订租赁合同，承租涉案商铺至今。原告取得涉案商铺所有权后，多次要求被告就涉案商铺与原告另行签订租赁合同，但均未果。综上，原告认为，被告与力信公司之间的租赁合同对原告不具有约束力，原告作为产权人有权要求被告返还商铺并支付占用费。被告拒不返还的行为严重侵害原告的物权，理应承担因本案维权而支出的律师费。据此，原告依法诉至法院，请求法院支持原告以上诉讼请求。被告没有应诉、答辩和举证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺所在的商业楼[土地证号：国（2011）09XXX**；房产证号：01××24]位于中山市××镇××村，原产权人为力信公司。后大飞洋公司向农行中山分行借款并由力信公司将上述商业楼抵押作为借款担保，并于2013年10月11日办理抵押登记。后大飞洋公司未按时还款，本案原告诉至本院要求偿还欠款并行使抵押权。本院经审理后作出（2014）中二法民二初字第484号、485号民事判决书。上述两民事判决书发生法律效力后，原告依据上述判决书向本院申请强制执行，执行标的包括借款本金55706876.58元、律师费920000元、案件受理费385850元、财产保全费10000元等。经强制执行，原告于2016年4月1日依据本院出具的（2015）中二法执字第877-2号执行裁定书取得登记在力信公司名下的包含涉案商铺在内的商业楼的所有权。2014年8月20日，被告与力信公司签订租赁合同，承租位于中山市××镇××村××号商业楼[土地证号：国（2011）09XXX**，房产证号：01××24]中的A2-F1-12卡的商铺，商铺面积为75平方米，租赁合同约定租赁期限自2014年9月1日起至2019年12月31日止；合同签订之日起至2014年12月31日为免租期，2015年1月1日至2017年12月31日，租金为30元每平方米，即每月租金为2250元；2018年1月1日至2018年12月31日，租金为32元每平方米，即每月租金为2400元；2019年1月1日至2019年12月31日，租金为34元每平方米，即每月租金为2550元；被告应于每月25日前交纳租金，物业管理费、水费、电费等费用由被告自行承担。合同还约定了其他权利义务。2014年12月19日，被告与力信公司签订调换铺位补充协议，将上述铺位调换为涉案商铺。原告取得涉案商铺产权后与被告协商租赁事宜，但双方没有达成一致意见，被告至今仍占用涉案商铺。原告遂委托广东邦仁律师事务所律师于2016年4月29日向原告发出律师函，要求被告支付涉案商铺自2016年4月1日后的租金并于2016年5月10日前与原告协商租赁事宜等。后被告未按律师函要求交租金及与原告协商租赁事宜，原告遂于2017年3月18日委托广东邦仁律师事务所代为提起本案诉讼，并为之支付了6000元律师费。庭审中，原告表示诉求的租金标准是参照被告与原产权人力信公司所签订的租赁合同所约定的租金标准计算，并保证其庭上陈述及提供的证据真实，同意本案诉讼费用由败诉方直接返还给预交费用的胜诉方，无需本院另行收退。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，不影响本院依法进行审判。原告起诉主张的待证事实，有相关等证据佐证，故在无相反证据予以反驳，无影响证明效力的因素及原告保证庭审陈述与提供证据真实性的情况下，本院经审查后予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”之规定，本案原告作为涉案商铺的抵押权人，因债务人未能按约清偿债务，通过申请本院执行实现了抵押权，于2016年4月1日取得涉案商铺的所有权。涉案商铺的抵押权是2013年10月11日设立的，而被告与原产权人力信公司的租赁合同和补充协议签订日期分别为2014年8月20日和2014年12月19日，即涉案商铺抵押设立在前，出租在后，故被告与原产权人力信公司签订的租赁合同和补充协议对原告不具有约束力，原告有权要求被告返还涉案商铺。因此，原告诉求被告返还涉案商铺，理据充分，本院予以支持。关于占用费问题。原告于2016年4月1日取得涉案商铺的所有权，被告虽无与原告达成新的租赁合同，但仍占有使用涉案商铺至今，且未支付过任何租金或占用费，故原告要求被告支付自2016年4月1日至实际返还之日的占用费，理据充分，本院予以支持。关于占有使用费的标准，原告主张参照被告与原产权人力信公司所签订租赁合同约定的租金标准（中山市房屋租赁管理所公布的涉案商铺所在的中山市东升镇同兴街银信花园路段的租金参考价为30元/平方米/月），合符情理，故本院予以采纳。关于律师费问题，因双方没有约定，诉讼亦非必须委托律师方能提起，故原告诉求被告赔偿其律师费，理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十条、第二百四十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邬光安于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行返还位于中山市XX镇XX村XX路1号商业楼[土地证号：国（2011）09XXX**；房产证号：01××24]中的A2-F1-7卡的商铺；二、被告邬光安于本判决发生法律效力之日起十日内按占用商铺面积75平方米、每月每平方30元的标准向原告中国农业银行股份有限公司中山分行支付自2016年4月1日起至实际返还商铺之日为止的占用费；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司中山分行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为313元，由原告中国农业银行股份有限公司中山分行负担57元，由被告邬光安负担256元。该案件受理费已由原告中国农业银行股份有限公司中山分行预付，被告邬光安于本判决生效之日起七日内将其负担的256元返还给原告中国农业银行股份有限公司中山分行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁春燕二〇一七年六月二十七日书记员  韦 彤