广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第983号
上诉人（原审被告）深圳市惠明乐照明电子有限公司。
法定代表人秦宗康。
上诉人（原审被告）秦宗康。
两上诉人共同委托代理人李继江，广东凡天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市坑梓沙田股份合作公司。
法定代表人赖雄辉，董事长。
委托代理人刘剑仁，广东君一律师事务所律师。
原审被告韩秀芹。
上诉人深圳市惠明乐照明电子有限公司（以下简称惠明乐公司）、秦宗康与被上诉人深圳市坑梓沙田股份合作公司（以下简称沙田公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法梓民初字第223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，原审被告韩秀芹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年8月3日，沙田公司与案外人深圳市惠民乐照明电子有限公司（以下简称惠民乐公司）签订《厂房（宿舍）租赁合同书》，约定沙田公司将其名下位于深圳市坪山新区坑梓办事处X社区x路X号厂房（宿舍）出租给惠民乐公司使用，租赁期限从2010年8月1日起至2015年7月31日止，租金分段计算，从2010年8月1日起至2012年7月31日止为20300元，从2012年8月1日起至2015年7月31日止为21750元。同时，惠民乐公司每月应向沙田公司上交文明小区管理费1000元。韩秀芹作为惠民乐公司代表在落款处一并签字。
另查，2010年11月26日，沙田公司与秦宗康签订编号分别为坪X号（备）及X号（备）的两份《深圳市房屋租赁合同书》，约定沙田公司将上述已出租给惠民乐公司的厂房（宿舍）出租给秦宗康，其中厂房每月租金为10614元，住宅每月租金为5562元，租赁期从2010年11月26日起至2012年11月25日止。合同签订时韩秀芹在场，未表示反对。秦宗康于2011年5月18日在上述地址成立深圳市惠明乐照明电子有限公司并进行经营，其本人担任法定代表人，占60%股份，韩秀芹占40%股份。而韩秀芹与秦宗康原系夫妻关系，两人于2012年9月14日协议离婚。
又查，秦宗康与沙田公司签订租赁合同后，每月实际向沙田公司缴纳租金21750元及文明小区费1000元，沙田公司在向秦宗康出具的《深圳市坑梓沙田股份合作公司统一收款收据》中，缴款单位均为“深圳市惠民乐照明电子有限公司”。惠明乐公司成立后，即以惠明乐公司的名义向沙田公司交租。2012年5月13日，秦宗康与案外人郝X峰、何X财分别签订《厂房租赁合同》，将所承租沙田公司厂房三楼出租给郝超峰，租期从2012年6月1日起至2015年6月1日，租金为第一年每月2200元及第二年每月2500元；将所承租沙田公司厂房一楼及宿舍三楼、一楼一半出租给何国财，租期从2012年6月1日起至2015年6月1日，租金为每月16000元。秦宗康在《厂房租赁合同》上签字并加盖惠明乐公司公章，且在日后出具给案外人郝超峰、何国财的租金及相关水电费的收款收据上，亦加盖有惠明乐公司公章。2012年12月起，开始陆续拖欠沙田公司厂租，经庭审核实，共计拖欠沙田公司2012年厂租7250元及2013年至今的厂租未付。
沙田公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除沙田公司、秦宗康签订的《深圳市房屋租赁合同书》；2、请求判令惠民乐公司、韩秀芹、秦宗康依法偿还拖欠沙田公司租金人民币116000元；3、惠民乐公司、韩秀芹、秦宗康偿还拖欠沙田公司小区管理费5000元；4、惠民乐公司、韩秀芹、秦宗康偿还沙田公司按合同约定标准自2013年6月1日起至本案判决生效并由交还租赁房屋之日止的租金和小区管理费；5、判令惠民乐公司、韩秀芹、秦宗康承担本案的诉讼费。
原审法院认为，沙田公司于2010年8月3日与韩秀芹、案外人惠民乐公司签订的《厂房（宿舍）租赁合同书》，系双方的真实意思表示，该合同内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，原审法院予以确认。合同签订后，沙田公司又于2010年11月26日与秦宗康签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定将上述已出租给惠民乐公司的厂房（宿舍）出租给秦宗康，韩秀芹作为其代表在场未表示反对，应视为沙田公司与案外人惠民乐公司已自愿终止双方之间的《厂房（宿舍）租赁合同书》，之后的关于租赁房产所产生的权利义务应由秦宗康承担。虽然沙田公司与秦宗康之间约定厂房每月租金为10614元及住宅每月租金为5562元（共计16176元），但在实际的缴纳租金过程中，秦宗康每月向沙田公司交纳的数额为每月21750元及文明小区管理费1000元，应视为沙田公司与秦宗康对双方之间《深圳市房屋租赁合同书》中关于租金的条款作了变更，故原审法院认定沙田公司与秦宗康之间约定厂房及宿舍的每月租金为21750元，且秦宗康每月应向沙田公司交纳文明小区费1000元。惠明乐公司成立后，即以公司名义向沙田公司缴纳房租，在与案外人郝超峰、何国财签订的《厂房租赁合同》中，亦以惠明乐公司的名义签订，收取案外人郝超峰、何国财的租金时亦在收款收据上加盖公司公章，故应视其从成立之日即2011年5月18日起为实际承租人，应与秦宗康连带承担向沙田公司支付租金的义务。沙田公司与秦宗康签订的《深圳市房屋租赁合同书》约定租赁期限从2010年11月26日起至2012年11月25日止，但租赁期满后，秦宗康与惠明乐公司仍继续使用沙田公司房产，沙田公司亦未提出异议，视为沙田公司、秦宗康双方之间的《深圳市房屋租赁合同书》继续有效，租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方均可随时主张予以解除，现沙田公司因秦宗康与惠明乐公司拖欠租金要求解除双方之间的《深圳市房屋租赁合同书》，且亦予以同意，故沙田公司的该项请求，原审法院予以支持；秦宗康、惠明乐公司应向沙田公司予以返还租赁的厂房及住宅，同时支付实际占有使用期间的租金和文明小区管理费，因未能向原审法院提交已履行缴纳租金义务的相关证据，故原审法院采纳沙田公司的主张，秦宗康、惠明乐公司应连带向沙田公司支付拖欠的2012年租金7250元及按每月22750元的标准从2013年1月1日起至双方之间的《深圳市房屋租赁合同书》解除后两返还租赁厂房及住宅之日止向沙田公司支付租金和文明小区管理费；惠明乐公司主张拖欠的2013年1月至4月的房租及管理费实际上是2010年10月至2011年1月期间应减免的房租及管理费，该请求已超过二年的诉讼时效，因惠明乐公司未能就己方的该项主张提供相应的证据予以证明，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除深圳市坑梓沙田股份合作公司与秦宗康、深圳市惠明乐照明电子有限公司之间的编号分别为坪X号（备）及X号（备）的两份《深圳市房屋租赁合同书》；二、秦宗康、深圳市惠明乐照明电子有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市坑梓沙田股份合作公司返还上述租赁厂房及宿舍；三、秦宗康、深圳市惠明乐照明电子有限公司应于本判决生效之日起十日内连带支付深圳市坑梓沙田股份合作公司2012年租金7250元；四、秦宗康、深圳市惠明乐照明电子有限公司应于本判决生效之日起十日内以每月22750元的标准连带支付深圳市坑梓沙田股份合作公司自2013年1月1日起至双方之间的《深圳市房屋租赁合同书》解除后秦宗康、深圳市惠明乐照明电子有限公司返还租赁厂房及宿舍之日止的租金和文明小区管理费；五、驳回深圳市坑梓沙田股份合作公司的其他诉讼请求。本案受理费2720元及保全费1120元，由秦宗康、深圳市惠明乐照明电子有限公司负担。
上诉人惠明乐公司、秦宗康不服原审判决向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二至第四项；2、惠明乐公司、秦宗康无需再向沙田公司支付房租和管理费；3、惠明乐公司、秦宗康无需再次向沙田公司返还厂房和宿舍；4、认定涉案的《厂房（宿舍）租赁合同》及两份《房屋租赁合同》均为无效合同；5、判令因沙田公司提出解除租赁合同之请求导致秦宗康提出的反诉应与本案合并审理；并请求认定在一审反诉未受理的情况下不能在本诉中判决驳回反诉请求；6、认定惠明乐公司不是本案适格主体，要求驳回沙田公司对惠明乐公司的起诉；7、判令沙田公司承担本案一、二审全部诉讼费。
上诉事实与理由：一、沙田公司出租的厂房和宿舍，至今未取得房屋所有权证，涉案《厂房（宿舍）租赁合同》及两份《房屋租赁合同》均为无效合同；故无需继续履行，无需再交租金和管理费。特别是秦宗康与沙田公司签订的《房屋租赁合同》未约定需交管理费及挂名厂长工资2000元／月，沙田公司收取所谓的管理费及挂名厂长工资无任何法律依据和事实依据。二、沙田公司在其《起诉状》中首先要求解除其与案外人签订的《厂房（宿舍）租赁合同》，惠明乐公司收到后同意解除。在此之前，沙田公司与两个分租户（案外人）已形成租赁关系，租金已由分租户交至法庭并转予沙田公司，未分租的部分已经腾退，并由沙田公司控制管理行使物权，因此惠明乐公司、秦宗康已无法再次返还房屋。三、秦宗康的反诉一审应予受理，并应与本案合并审理。一审中沙田公司起诉后又变更诉讼请求，秦宗康对此表示同意，并在七天内提交了《答辩状》、《反诉状》及举证，但再次开庭时，法庭却以逾期为由未受理反诉请求，并驳回延期举证申请，新交证据亦未组织质证。而在本案实体审理中，一审以超过诉讼时效期间为由不支持秦宗康有关沙田公司维修其厂房给秦宗康承租前的租户造成损失答应减免房租的事实，该认定实际否定了秦宗康的反诉请求。秦宗康的反诉请求在程序上未超过法定期间，在实体上沙田公司已承认因维修答应减免房租的事实，因此，该反诉请求应与本案合并审理。四、关于秦宗康与前一个租户之间的衔接关系及诉讼时效问题。港方惠民乐公司与沙田公司签订租赁合同后，因涉案厂房漏损，沙田公司同意免除惠民乐公司的租金，开始时答应免一个月租金，后来又答应免三个月，共免4个月租金不到10万元人民币，惠民乐公司因所受损达30多万元，故嫌少不同意，双方未做赔偿手续。后来惠民乐公司续交租金时将当月的月份向后退4个月，例如交2013年1月至4月的房租写成2012年9月至12月房租，以此类推。因此，双方将空档的4个月一直延续下来，故而不超诉讼时效期间。为了注册新的本地公司，秦宗康与沙田公司签订了《房屋租赁合同》，而上个租户装修近40万未给予补偿，同时应减免的4个月租金仅享2个月，尚差2个月，已交付的押金4万余元未拿回。为了维持与房东的和谐租赁关系，秦宗康承租后，为装修物及押金支付30多万元给惠民乐公司，并按惠民乐公司与沙田公司的约定支付租金和管理费及工资等。五、惠明乐公司不是本案适格主体，要求驳回沙田公司对惠明乐公司的起诉。惠明乐公司与沙田公司之间从未签订《厂房（宿舍）租赁合同》，也未签订《房屋租赁合同》，也未与其他人签订分租合同。惠明乐公司与秦宗康是不同的主体，不能以其代秦宗康收取分租户租金、向沙田公司交租即判令惠明乐公司履行秦宗康在涉案租赁合同中的义务。
惠明乐公司、秦宗康庭审补充上诉称：惠明乐公司、秦宗康向沙田公司交付的房租超过了合同的约定，惠明乐公司、秦宗康之所以多交超出合同的房租、管理费、厂长工资等，是因为沙田公司当时并不主张四个月的房租，即放弃了了所谓的四个月房租。此外，2011年后，沙田公司不应该再增加房租。基于这些原因，惠明乐公司、秦宗康宁愿每月多交房租等费用。
沙田公司口头答辩称：惠明乐公司、秦宗康的上诉请求和理由没有事实和法律依据，其上诉请求不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。
原审被告韩秀芹未到庭应诉答辩。
原审判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，惠明乐公司、秦宗康向本院提交了以下证据：1、惠民乐公司支付租金、管理费收据，目的是证明涉案厂房的租金、管理费一直由惠民乐公司支付；2、《搬场人员工时记录》；3、照片若干；证据2、3目的是证明秦宗康在本案起诉前已将涉案厂房腾退、且腾退后涉案厂房电表已破坏、厂房已被他人占用；4、收款收据，目的是证明惠民乐公司支付厂长工资每月2500元。沙田公司认为，证据1、4收款收据部分是以“惠民乐”为缴款单位，部分是以“惠明乐”为缴款单位，但实际支付人均为韩秀芹。沙田公司对于证据2、3的真实性均不予认可。
沙田公司向本院提交了以下证据：1、深圳农村商业银行电子回单4份；2、深圳农村商业银行交易回执10份。以上证据目的是证明涉案厂房租赁合同的交租人一直是韩秀芹，均以银行汇款方式缴纳。韩秀芹、秦宗康、惠明乐公司对上述证据的真实性予以认可，关联性不予认可，并认为涉案承租人开始是惠民乐公司、后来为秦宗康，实际交租人始终是惠民乐公司，韩秀芹仅是交租操作人。
本院经审理查明，（一）沙田公司原审中提交了涉案房产的房地产证，证书号为X。
（二）秦宗康、惠明乐公司提交的2011年6月-2012年12月期间缴交厂租、文明小区费的部分《收款收据》显示，多数收款收据以“惠民乐”为缴款单位，少量以“惠明乐”为缴款单位。
（三）沙田公司提供的深圳农村商业银行电子回单、深圳农村商业银行交易回执显示，2011年11月至2013年4月期间，部分租金由韩秀芹通过转账支付。
（四）2014年6月26日，本院组织各方到涉案厂房现场查看，沙田公司确认其于2014年5月1日收回全部厂房、宿舍，涉案厂房一楼为原分租人何国财继续使用。经查看，涉案厂房一楼仍有人使用，二楼、三楼为空置，二楼放置少量纸箱。经向沙田公司派驻现场的厂长徐芳芳调查，其称，二楼的纸箱为一楼承租人使用，二楼自2013年5月空置，惠明乐公司搬走时，沙田公司未同意，但是知晓其搬走的情况。沙田公司认为徐芳芳没有沙田公司的授权不能代表该公司，并且徐芳芳也未参与涉案租赁合同的签订，不了解实际情况。
（五）原审法院于2013年10月8日向秦宗康送达最后一次举证通知书，指定举证期限为收到通知书之日起30日内，秦宗康于2013年12月30日向原审法院提出反诉。
（六）《厂房（宿舍）租赁合同书》第一条约定，租赁房屋建筑面积为：厂房约2100平方米，宿舍约800平方米。
本院认为，涉案厂房、宿舍已取得房地产证，沙田公司、惠民乐公司签订的《厂房（宿舍）租赁合同书》未违反法律法规的禁止性规定，原审判决认定《厂房（宿舍）租赁合同书》合法有效正确，本院予以确认。秦宗康、惠明乐公司以涉案厂房、宿舍未取得房地产证主张《厂房（宿舍）租赁合同书》无效，缺乏事实依据，本院不予采纳。
惠民乐公司与沙田公司签订租赁合同后，秦宗康与沙田公司又再行签订了《深圳市房屋租赁合同》，本院认为，双方签订《深圳市房屋租赁合同》的目的实际上是为了成立惠明乐公司，并非在双方间形成新的租赁关系。具体理由如下：首先，《深圳市房屋租赁合同》约定的租金明显低于原《厂房（宿舍）租赁合同书》约定的标准，根据各方的陈述，惠民乐公司在承租涉案厂房、宿舍后，对涉案厂房进行了装修，在涉案厂房已经装修后，《深圳市房屋租赁合同》的租金仍低于前者明显不符合常理；其次，秦宗康与沙田公司签订《深圳市房屋租赁合同》后实际仍按照原《厂房（宿舍）租赁合同书》约定的标准支付租金及相关费用，因此秦宗康及成立后的惠明乐公司履行的仍是《厂房（宿舍）租赁合同书》；再次，秦宗康与沙田公司签订合同时，惠民乐公司的法定代表人韩秀芹在场，并未提出反对意见，结合秦宗康与韩秀芹原为夫妻关系，应视为韩秀芹同意由秦宗康使用涉案厂房、宿舍。最后，沙田公司在惠明乐公司成立后，向承租人开具的收款收据上的缴款单位多数仍为惠民乐公司，可见各方也均认可惠民乐公司为承租人的身份。综上，沙田公司、惠民乐公司未明确终止《厂房（宿舍）租赁合同书》，在合同履行过程中，秦宗康实际使用涉案厂房、宿舍，并且在涉案厂房、宿舍上成立了惠明乐公司，涉案厂房、宿舍此后的分租行为也是以惠明乐公司的名义进行，因此，涉案厂房、宿舍的实际承租人变更为秦宗康、惠明乐公司，因此，惠民乐公司、秦宗康、惠明乐公司均应承担租赁合同中承租人的义务。沙田公司仅起诉请求秦宗康、惠明乐公司承担承租人义务，属于其对自身权利的处分，本院予以确认。原审判决解除沙田公司与秦宗康、惠明乐公司签订的两份《深圳市房屋租赁合同书》，各方均未对此提出上诉，本院二审对此不再审理。
根据本案已查明的事实，涉案厂房租金、文明小区管理费仅支付至2012年12月，且该月租金尚欠7250元，此后未支付相关费用。秦宗康、惠明乐公司主张沙田公司与惠民乐公司间已约定减免四个月的租金，其不拖欠租金。而沙田公司仅认可减免一个月的租金，并且从现有证据来看，无法确定收款收据载明的缴费月份对应的实际是下月的租金，因此，在秦宗康、惠民乐公司举证不足的情况下，本院对其该主张不予采纳，秦宗康、惠明乐公司应自2012年12月始支付欠付的租金、费用。至于秦宗康、惠明乐公司交还涉案厂房、宿舍的时间，首先，对于涉案厂房、宿舍已分租部分，一直由次承租人占有使用，因此秦宗康、惠明乐公司并未履行返还厂房义务，应当支付租金、文明小区管理费至沙田公司收回全部厂房、宿舍之日止。其次，对于涉案厂房、宿舍未分租部分，秦宗康、惠明乐公司主张已于2013年2月28日搬离，其据以主张的依据为《搬场人员工时记录》，该记录为案外人出具，因案外人并未出庭作证，在没有其他证据佐证的情况下，本院对该记录不予采纳。根据本院对沙田公司派驻现场的厂长徐芳芳的调查，沙田公司工作人员确认知晓涉案厂房、宿舍未分租部分于2013年5月空置。沙田公司对徐芳芳的证言虽不认可，但徐芳芳作为其派驻现场的工作人员是代表该公司对厂房、宿舍进行相应管理，其对于厂房、宿舍的使用情况最为清楚，并且徐芳芳与秦宗康、惠明乐公司并无利害关系，在沙田公司不能提出反驳证据的情况下，本院采信徐芳芳的证言。故本院认定涉案厂房、宿舍未分租部分，2013年5月前秦宗康、惠明乐公司已搬离。虽然秦宗康、惠明乐公司搬离了涉案厂房、宿舍，但其搬离并未征得沙田公司的同意，也未履行相应的交还手续，因此秦宗康、惠明乐公司的搬离行为并不能视为完全履行交还义务。而沙田公司作为出租人在知晓秦宗康、惠明乐公司搬离涉案厂房、宿舍后，已可以收回租赁物使用，其未采取适当措施防止损失扩大，应对搬离后的空置损失承担相应的责任。因此对于未分租部分，在秦宗康、惠明乐公司搬离前即2013年5月前需足额支付租金，2013年5月至2014年5月1日前，双方对空置损失均有责任，应各承担50%的租金损失。未分租的部分为厂房二楼及宿舍一楼一半及二楼，因双方均未对未分租部分进行测绘丈量，本院根据合同约定的厂房、宿舍面积酌定未分租的厂房面积为700平方米（2100平方米÷3层）、400平方米（800平方米÷2），合计1100平方米，则未分租部分月租金的50%应为4125元（21750÷（2100＋800）×1100×50%］。综合以上分析，秦宗康、惠明乐公司应向沙田公司支付2012年12月租金7250元，2013年1月-4月租金、文明小区管理费共计91000元（22750×4），2013年5月-2014年4月租金、文明小区管理费223500元［（22750-4125）×12］。
因沙田公司确认于2014年5月1日已收回全部厂房、宿舍，因此秦宗康、惠明乐公司无需再履行交还厂房、宿舍的义务。
至于秦宗康认为一审未受理反诉错误的问题，根据本院查明的事实，秦宗康提出反诉已超过了举证期限，原审法院未予合并审理并无不当。
综上所述，秦宗康、惠明乐公司的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法梓民初字第223号民事判决第一、三项；
二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法梓民初字第223号民事判决第二、五项；
三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法梓民初字第223号民事判决第四项为：秦宗康、深圳市惠明乐照明电子有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市坑梓沙田股份合作公司连带支付2013年1月-4月的租金、文明小区管理费91000元，2013年5月-2014年4月租金、文明小区管理费223500元；
四、驳回深圳市坑梓沙田股份合作公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费2720元，由秦宗康、深圳市惠明乐照明电子有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一四年十二月三日
书 记 员 陈晓莹（兼）