宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）宁0302民初824号
原告：宁夏红山河食品股份有限公司，住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区清真食品穆斯林用品产业园。
法定代表人：王占河，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：王永东，系宁夏昊德律师事务所律师，特别授权代理�
被告：吴忠市利通房地产开发有限公司，地址：宁夏回族自治区吴忠市利通区迎宾街1A312号。
法定代表人：罗健，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：郭晶，系宁夏一楠律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：田超，系宁夏世仑律师事务所律师，特别授权代理。
原告宁夏红山河食品�份有限公司与被告吴忠市利通房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法适用普通程序于2016年4月26日在本院进行了第一次公开开庭审理，原告宁夏红山河食品股份有限公司的委托诉讼代理人王永东、被告吴忠市利通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭晶到庭参加了诉讼。庭审后，被告以有新证据并影响案件基本事实为由请求再次开庭，本院为查明案件事实公正审理本案依法延长审理期限六个月并于2016年12月9日进行了第二次公开开庭审理，原告宁夏红山河食品股份有限公司的委托诉讼代理人王永东、被告吴忠市利通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人田超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉讼请求：1.被告向原告支付2013年10月31日至2016年2月20日（共计843天）期间的逾期交付房屋违约金1995582.48元（4734478元×日万分之五×843天）及2016年2月21日至判决生效之日止的逾期交付房屋违约金（计算方法同上）；2.被告交付房屋并在30日内协助原告办理房屋产权手续；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月16日，原告与被告签订《借款合同》，约定被告向原告借款1000万元，期限自2013年5月16日至2015年6月16日,月利率2%，利息共计500万元；同时约定被告以位于吴忠市利通区罗湖商业广场一号楼1-102号商业房及位于罗湖锦都1号楼1单元1层101号房抵顶该笔借款利息。同年5月17日，原告与被告签订《商品房预售协议》和《商�广场商品房买卖协议》，约定房屋交付条件为房屋经有关质检部门验收备案，交付时间为2013年10月30日前，逾期交房则每日支付购房款的万分之五的违约金。协议签订后，原告向被告提供1000万元的借款，并补交了借款利息不足部分的房款。借款到期，被告向原告偿还了借款1000万元，但未按约定时间交付罗湖商业广场一号楼1-102号商业房。原告多次催促，被告均推托不理。为此，原告提起诉讼。
被告辩称，一、关于本案基础法律关系的问题。原、被告双方分别在2013年5月16日签订了《借款合同》，2013年5月17日签订了《罗�商业广场商品房买卖协议》和《利通罗湖锦都商品房预售协议》，其中《罗湖商业广场商品房买卖协议》和《利通罗湖锦都商品房预售协议》是基于《借款合同》中有关利息计算和履行方式进行的约定，也就是说，本案的基础法律关系是民间借贷法律关系，而非商品房销售合同法律关系。二、关于本案所涉合同法律关系中原、被告双方具体权利和义务的问题。2013年5月16日签订的《借款合同》作为基础法律关系，按照合同约定，原告出借被告1000万元，借款期限自2013年5月16日至2015年6月16日，共计25个月，月利率2%，共计500万元利息，被告以位于吴忠市利通区罗湖锦都1-1-101号房屋和吴忠市利通区罗湖商业广场一号楼1-102商业房两套房屋抵顶。抵顶的房屋只明确了单价，房屋的平米是估算未确定。2013年5月17日签订的《罗湖商业广场商品房买卖协议》约定，位于吴忠市�通区罗湖商业广场一号楼1-102商业房每平方米单价为9800元，建筑面积为483.11平方米，房屋总价为：4734478元。《利通罗湖锦都商品房预售协议》约定，位于吴忠市利通区罗湖锦都1-1-101号房屋每平方米单价3968元，建筑面积为95.56平方米，房屋总价为：379182.08元。两套房屋总价为：5113660.08元，以500万元利息抵顶房款后，原告应当支付被告113660.08元。该两份合同均明确约定，原告应当支付房款，否则应当承担违约责任。其中，《罗湖商业广场商品房买卖协议》第六条第4款约定，若原告主张继续履行《罗湖商业广场商品房买卖协议》，应当以每平方米11580元的价格，共计5594413.8元向被告支付房款。三、合同签订后，在实际履行过程中均发生了变更。1.《借款合同》所涉本金被告在2014年12月2日向原告偿还440万元，2014年12月3日偿还60万元，均为提前还款；剩余500万元本金实际使用至2015年9月2日；2015年9月2日被告最终还款4607066元的数额，实质是第一次还款应付利息+第二次还款应付利息+剩余500万元应付利息之和。故《借款合同》在实际履行过程中，原、被告双方以提前还款，接受提前还款，并计算变更合同后应当支付利息确认了最终还款数额，借款合同的内容实质在变更后双方履行完毕。2.《利通罗湖锦都商品房预售协议》约定，位于吴忠市利通区罗湖锦都1-1-101号房屋建筑面积变更为97.78平方米，相对应的房屋总价变更为387991.04元，被告已向原告开具了销售不动产统一发票。3.因吴忠市利通区罗湖锦都1-1-101号房屋房屋面积发生变化，两套房屋总价变更为：5122469.04元。在以500万元利息抵顶房款后，原告应当支付被告122469.04元房款。3.结合原、被告签订《罗湖商业广场商品房买卖协议》第六条第4款约定，若原告主张继续履行协议，应当以每平方米11580元的价格共计5594413.8元向被告支付房款，在以500万元利息抵顶房款后，两套房屋原告应支付被告房款差额982404.84元。4.原、被告双方就本息的支付均已变更了2013年5月16日签订的《借款合同》的约定。四、原告至今未向被告支付房款差额，已构成违约。原告依约应当向被告支付两套房屋差额122469.04元房款，但至今未支付。原告要求继续履行合同，涉案的吴忠市利通区罗湖商业广场一号楼1-102商业房应当以每平方米11580元的价格计算，两套房屋原告应支付被告房款差额982404.84元。无论是122469.04元还是982404.84元原告分文未付，按照合同约定，原告已构成违约。《合同法》第六十七条明确规定：”当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”结合本案事实及原告诉讼请求，原告负有向被告先支付房屋价款差额的义务。即按照《合同法》第六十六条之规定：”当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”故，原告要求主张被告交付房屋、办理产权登记，但至今未支付房款，被告作为享有履行抗辩权的合同相对方，有权拒绝履行。综上所述，原告的诉求不符合法律规定，请求依法驳回。
原告为支持其主张提交以下证据材料：
证据一、企业信用信息一份共三页（打印件），以证明2014年7月2日，原告宁夏红山河食品有限公司名称变更为宁夏红山河食品股份有限公司，原告具有诉讼主体资格。
证据二、《借款合同》一份（原件），以证明借款合同约定被告向�告借款1000万元，借款期限自2013年5月16日至2015年6月16日，借款月利率为2%，利息共计500万元整。
证据三、电子转账凭证一份（复印件），以证明原告依据上述借款合同的约定，于2013年5月16日向被告提供借款1000万元。
证据四、《利通罗湖锦都商品房预售协议》和《罗湖商�广场商品房买卖协议》各一份（原件），以证明：1.被告与原告分别签订了上述两份协议，约定由原告购买被告位于罗湖锦都1号楼1单元1层101号住宅房和位于罗湖商业广场一号楼1-102号商业房，并约定以前述1000万元借款利息抵顶购房款；2.《罗湖商业广场商品房买卖协议》约定被告向原告交付罗湖商业广场一号楼1-102号商业房的时间为2013年10月30日前，并约定房屋交付条件为经有关质检部门验收备案，被告逾期交付房屋的违约责任为每日支付购房款万分之五的违约金。
证据五、销售不动产统一发票8张（复印件），以证明�1.原告与被告签订《利通罗湖锦都商品房预售协议》和《罗湖商业广场商品房买卖协议》后，被告向原告出具了共计5008809元的购房发票，涉案购房协议实际上已经履行；2.结合证据三，证实原告已按照上述借款合同及购房协议的约定全面履行了借款义务和支付房款的义务。
被告为支持其辩解提交了以下证据材料:
证据一、《借款合同》一份、《利通罗湖锦都商品房预售协议》一份、《罗湖商业广场商品房买卖协议》一份及销售发票七张（均为原件），以证明原、被告之间存在借款及预扣利息抵顶房屋的事实，同时销售发票和《借款合同》中第三条第二款的约定可以证明预扣的利息先行支付了房屋价款。
证据二、收条、介绍信、利通罗湖锦都房屋结算单、交房通知单、刘立芳身份证复印件、业主入住手册、罗湖锦都房屋交接验收单各一份（均为原件），以证明被告分别于2014年12月16日、2015年5月20日将涉案的罗湖锦都1号楼1单元1层101号房屋及罗湖商业广场综合一号楼1-102号商业用房的钥匙交付原告，原告已实际占用，不存在被告逾期交房843天的情形。
证据三、房屋租赁协议两份（原件），以证明原告主张的违约金明显过高，违反法律规定，涉案商品房的租金市场价仅为16元/㎡/月。
证据四、收据、电汇凭证、业务凭证各一张（提交复印件，原件当庭核实），以证明：1.被告于2014年12月2日、12月3日向原告偿还借款本金500万元，原告向被告出具收据的事实；2.结合第一次庭审时被告提交证据一证明，原、被告之间形成的基础法律关系为民间借贷，双方签订的《借款合同》中约定本金的还款期限为2015年6月16日，该《借款合同》在实际履行过程中已发生变更的事实；3.原告诉讼请求所依附的事实系以合同未发生变更为依据，该主张依法不能成立。4.原告抛开原被告间基础法律关系，起诉所谓的商品房销售合同纠纷无事实和法律依据。
证据五、收据一张（提交复印件，原件当庭核实），以证明：1.原告于2013年5月18日向被告出具收据，已收到被告支付借款利息500万元；2.结合证据四及第一次庭审时被告提交证据一证明，在2013年5月18日双方就本息变更了2013年5月16日签订的《借款合同》及2013年5月17日《罗湖商业广场商品房买卖协议》和《利通罗湖锦都商品房预售协议》的约定，在2015年5月18日原告已确认收到被告支付的全额借款利息；3.原、被告签订的《借款合同》、《罗湖商业广场商品房买卖协议》在实际履行过程中已发生变更，原告诉讼请求所依附的事实主张不能成立。
证据六、销售不动产统一发票七张（提交复印件，原件当庭核实），以证明：1.2014年3月12日、2015年12月28日，被告分别向原告开具位于吴忠市利通区罗湖锦都1-1-101号房屋发票，该房屋面积为97.78平方米，发票总额为387991.04元，房屋平米单价为3968元，原告主张该房屋平米单价为3200元的事实不能成立；2.吴忠市利通区罗湖锦都1-1-101号房屋（387991.04元）和吴忠市利通区罗湖商业广场一号楼1-102商业房（4734478元）两套房屋总价为5122469.04元；3.在以500万元利息抵顶房款后，原告应当支付被告122469.04元；4.原、被告签订《罗湖商业广场商品房买卖协议》第六条第4款约定，若原告主张继续履行《罗湖商业广场商品房买卖协议》，应当以每平方米11580元的价格，共计5594413.8元向被告支付房款，以500万元利息抵顶房款后，两套房屋应支付被告房款差额982404.84元。
证据七、收据、支票存根、还款明细表各一张（提交复印件，原件当庭核实），以证明：1.2015年9月1日原告向被告开具收据，原告收到被告偿还本金4607066元的事实；2.结合原告诉状中自认，2013年5月16日双方签订的《借款合同》所涉本金1000万元，被告已全额偿还的事实；3.因原、被告签订的《借款合同》在实际履行过程中发生变更，其中:借款利息500万元提前支付，借款本金500万元提前偿还，剩余借款本金经双方确认在扣除被告提前偿还本金实际应支付的利息后，最终还款4607066元�事实；4.原告至今欠付被告982404.84元房款未支付，原告构成违约的事实。因此，原告在未向被告支付差额房款时，被告有履行抗辩权，原告的全部诉讼请求均不能成立。
经当事人当庭举证、质证，本院依据证据认证规则及本案案情对原、被告的证据认证如下：一、原告的五组证据能够证明本案的基本事实，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，但对原告以证明被告构成违约的观点不予采纳。二、被告的证据四无其他证据相互印证，故本院对该组证据的证明效力不予确认；被告的其他六组证据形成证据链能够证�本案的基本事实和被告的主张，故本院对该六组证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。
本院认定的基本事实：2013年5月16日，原告与被告签订《借款合同》一份，主要约定:被告向原告借款1000万元，期限自2013年5月16日至2015年6月16日,共计25个月，月利率2%，利息共计500万元；被告以位于吴忠市利通区罗湖商业广场一号楼1-102号商业用房(面积约483.11平方米，作价9800元/平方米)及位于罗湖锦都1号楼1单元1层101号住宅房（面积约95.56平方米，作价3968元/平方米）抵顶该笔借款利息500万元，并于2013年10月底前将上述�处房屋交付原告，在2013年12月30日前给原告出具产权登记过户手续；如被告在2013年10月底前未将房屋交付原告使用，被告按购房款1%支付月租金；如在2013年12月30日前未给原告出具产权登记过户手续，原告有权提前解除本合同，要求被告提前偿还全部借款本息1500万元。还款期届满，被告未能还款应自逾期之日以未还本金为基础向原告支付逾期付款违约金（按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算）。合同签订当日，原告以电子转账方式向被告汇款1000万元。
次日，即2013年5月17日，原告与被告又签订了《利通罗湖锦都商品房预售协议》和《罗湖商业广场商品房买卖协议》。《利通罗湖锦都商品房预售协议》主要约定：原告向被告预购罗湖锦都1号楼1单元1层101号住宅房（面积约95.56平方米，作价3968元/平方米）,价款为379182.08元，以被告向原告借款利息抵顶房款，如原告未在约定时间之日办理付款手续，逾期付款在10日之日的，本协议规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，由原告向被告按日支付逾期应付款万分之五的违约金；被告逾期交房超过15日，则按交房期限第二日至实际交付之日止，向原告按日支付已付房款万分之五的违约金。《罗湖商业广场商品房买卖协议》主要约定：原告向被告购买位于吴忠市利通区罗湖商业广场一号楼1-102号商业用房(面积约483.11平方米，作价9800元/平方米)，价款为4734478元，以被告向原告借款利息抵顶房款，房屋交付条件为经有关质检部门验收备案，如原告未在约定时间之日办理付款手续，逾期付款在10日之日的，本协议规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，由原告向被告按日支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过10日的，被告有权解除合同，如原告愿意继续履行协议，本协议内所销售的单价则为每平米11580元；被告逾期交房超过15日，则按交房期限第二日至实际交付之日止，向原告按日支付已付房款万分之五的违约金。2013年5月18日，原告给被告出具收条，收到被告500万元的借款利息。
2014年12月2日、12月3日被告分别提前�原告偿还借款本金440万元和60万元,共计500万元。因被告提前还款，且2013年5月18日，原告已给被告出具收条，收到被告500万元的借款利息抵顶了房款，故双方经核算被告于2015年9月2日向原告偿还的借款本金4607066元数额为实际产生的利息数额，该4607066元的构成为：1.2013年5月16日至2014年12月2日共18个月零16天，1000万元×18个月×2%+2%÷30天×16天×1000万元=3706666.66元；2.2014年12月2日至2014年12月3日共1天，2%÷30天×1天×560万元（1000万元-440万元）=3733.33元；3.2014年12月4日至2015年9月2日共8个月零29天，500万元×8个月×2%+2%÷30天×29天×500万元=896666.66元，共计4607066.66元。
2014年12月，被告向原告交付了罗湖锦都1号楼1单元1层101号住宅房，该房实际建筑面积为97.78平方米，双方约定售价为3968元/平方米，总价款应为387991.04元。罗湖商业广场一号楼1-102号商业用房的实际建筑面积与合同中约定的面积一致，为483.11平方米，房屋价款为4734478元。以上两套房屋的价款应为5122469.04元。2015年5月22日，原告给被告出具一张收条，收到被告交付的罗湖商业广场一号楼1-102号商业用房钥匙一把。
2014年3月12日、2015年12月28日，被告给原告开具两张关于罗�锦都1号楼1单元1层101号住宅房的销售不动产统一发票（票号为00037165、00004768），两张发票总金额为387991.04元。2015年3月12日、2015年12月28日，被告给原告开具五张关于罗湖商业广场一号楼1-102号商业用房的销售不动产统一发票（票号为00037161、00037162、00037163、00037164、00004767），五张发票总金额为4612008元。上述七张发票总金额为500万元。另，2014年12月16日，被告给原告开具一张关于罗湖锦都1号楼1单元1层101号住宅房的销售不动产统一发票（票号为00042232），金额为8809元。八张发票金额合计5008809元。
现原告提起诉讼，认为�告未按合同约定的时间交付罗湖商业广场一号楼1-102号商业用房，要求被告交付房屋并按照该房屋总价款4734478的每日万分之五承担自约定交房之日2013年10月31日至实际交付之日的违约金。被告则根据《罗湖商业广场商品房买卖协议》第六条第4款：”逾期付款超过10日的，被告有权解除合同，如原告愿意继续履行协议，本协议内所销售的单价则为每平米11580元”的约定，认为原告未付清购房款构成违约，行使同时履行抗辩权。
本院认为，2013年5月16日，原、被告双方签订《借款合同》，双方之间形成�间借贷法律关系。2013年5月17日，双方签订《利通罗湖锦都商品房预售协议》和《罗湖商业广场商品房买卖协议》，对借款利息的履行时间、方式及违约责任等又进行了更加详细、具体的约定，即被告以罗湖锦都1号楼1单元1层101号住宅房和罗湖商业广场一号楼1-102号商业用房抵顶借款期间预产生的500万元借款利息。上述两份买卖协议对借款利息的约定，实质上是双方之间就借款利息形成了代物清偿新的合同法律关系，即原告作为债权人受领他种给付（房屋）来代替原定给付（利息），从而使原有债务（利息）关系消灭。因此，原、被告双方作为上述两份买卖协议的当事人均应严格全面履行合同义务。罗湖锦都1号楼1单元1层101号住宅房的最终价款为387991.04元，罗湖商业广场一号楼1-102号商业用房的价款为4734478元，两套房屋的价款为5122469.04元。原告以500万元利息抵顶后�应向原告补交房款122469.04元。《罗湖商业广场商品房买卖协议》中虽对付款的时间未有明确约定，但该协议中约定：交付房屋的时间为2013年10月30日前，办理房屋产权证的时间为2013年12月30日前，因此根据我国合同法第六十一条、第六十二条的规定，原告应在交付房屋的同时付清房款，即原告至迟在2013年10月30日付清房款。但原告只在2014年12月16日补交了8809元，下剩房款113660.04元并未支付。故被告以”一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”行使同时履行抗辩权拒绝交付房屋，符合法律规定，本院予以支持。因此,原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。由于原、被告双方互负权利义务且为同时履行，为了使双方权益得以实现，且被告向原告交付房屋是被告应当履行的义务，因此原告要求被告交付房屋转移产权（办理房屋登记）的请求，本院予以支持。同时，根据本案案情及为减少当事人诉累，原告应在被告交付房屋的同时付清下欠被告的房款113660.04元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第六十六条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告吴忠市利通房地产开发有限公司将位于吴忠市利通区罗湖商业广场一号楼1-102号商业房交付原告宁夏红山河食品股份有限公司，并协助办理房屋产权登记手续，限于本判决生效后十日内履行；
二、原告宁夏红山河食品股份有限公司支付被告吴忠市利通房地产开发有限公司房款113660.04元，限于本判决生效后十日内履行；
三、驳回原告宁夏红山河食品股份有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费22760元，由原告宁夏红山河食品股份有限公司负担22660元，由被告吴忠市利通房地产开发有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
审判长贾淑玲
人民陪审员祁建成
人民陪审员郝小玲
二〇一六年十二月二十七日
书记员柯颖璐