安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0102民初487号原告：合肥荣林物业管理有限公司，住合肥市包河区包河大道168号滨江花月小区风和苑1幢商业101。统一社会信用证代码913401007901043215。法定代表人：李华双，总经理。委托代理人：武文静，该公司员工。委托代理人：姜孝虎，安徽同胜律师事务所律师。被告：陈革，男，1969年3月19日出生，汉族，户籍地浙江省青田县。普通护照号×××589）。委托代理人：乔天，安徽品涵律师事务所律师。委托代理人：张云星，安徽品涵律师事务所实习律师。被告：陈锦屏，女，1977年8月7日出生，汉族，户籍地浙江省青田县。委托代理人：乔天，安徽品涵律师事务所律师。委托代理人：张云星，安徽品涵律师事务所实习律师。原告合肥荣林物业管理有限公司（以下简称“荣林物业”）与被告陈革、陈锦屏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荣林物业的委托代理人武文静、姜孝虎，被告陈革、陈锦屏的共同委托代理人乔天、张云星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣林物业诉称：根据相关法律法规规定，原告与合肥市瑶海区长淮街道火车站广场社区居民委员会（以下简称“火车站居委会”）签订《前期物业管理委托合同》一份，约定火车站居委会委托原告为位于合肥市昌盛路和站前路交口的开源馨居小区提供专业化、一体化物业服务，物业服务范围包括开源馨居小区住宅、裙楼、商办楼，占地面积16840平方米，建筑面积59782平方米。2007年12月始原告为开源馨居小区提供物业服务至今。合同约定，物业服务收费标准为：商业办公楼：3元/平方米/月。小区业主入住时，均发放业主手册，依据业主手册前期物业管理服务协议约定：地下停车库车位已出售车位收取车位物业管理费：1.5元/平方米/月。2009年12月1日两被告购买了开源馨居商办、地下车库101室、102室、103室、201室、301室，2010年12月20日购买了401室，2011年2月22日购买了501室、601室，2011年11月10日购买了车库174－1111。两被告作为开源馨居小区的业主，对房屋实际接受的物业服务，应缴纳物业费，但经原告多次催要，被告仍不缴纳物业费，自2013年1月1日至2015年12月31日共拖欠物业费1961918元。为维护原告合法权益，特诉讼至法院，1、请求依法判令两被告向原告缴纳自2013年1月1日至2015年12月31日止物业服务费用1961918元；2、判令两被告承担本案的诉讼费用。陈革、陈锦屏共同辩称：原告诉请没有任何事实和法律依据，原、被告之间不存在物业管理合同关系，亦不存在事实上的物业管理关系。原告无管理开源小区的资质。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：合肥隆基置业有限公司（以下简称“隆基置业公司”）于2005年12月30日通过出让取得了位于合肥市新站区站西路E24018-3号土地的使用权并在该地块开发建设了开源馨居小区，小区由A、B、C、DE座和商办楼及地下车库组成。经合肥市房地产管理局批准，隆基置业公司于2006年4月26日取得开源馨居A、B、C、DE座商品房预售许可证，2009年3月12日取得开源馨居商办楼及地下车库商品房预售许可证。开源馨居小区商办楼及地下车库于2008年1月12日竣工验收，随后商办楼及地下车库登记在隆基置业公司名下，A、B、C、DE座商品房陆续于2012年12月底交房，该小区至今未成立业主委员会。2007年7月6日，荣林物业与隆基置业公司签订《前期物业管理委托合同》一式五份，约定隆基置业公司委托荣林物业对开源馨居小区实行专业化、一体化的物业管理，项目名称为开源馨居（住宅、裙楼），占地面积16840平方米，建筑面积41243平方米。管理服务费用：小高层住宅物业管理费1.10元/平方米/月，并约定管理服务费标准的调整按物价部门的批复进行调整和收费等。2007年9月14日，合肥市物价局作出合价房[2007]335号《关于“开源馨居”前期物业服务收费标准的批复》，收费标准批复为：小高层住宅物业服务收费等级暂定为二级，综合服务费每月每平方米建筑面积1.10元，高层住宅物业服务收费等级暂定为一级，综合服务费每月每平方建筑面积1.20元，已售地下车位综合服务费每月每平方米建筑面积1.50元，非住宅的物业综合服务费由物业公司与业主或物业使用人在物业服务合同中约定等。之后合肥市物价局对该小区的物业服务收费标准分别作出相应的批复并下发了相应的收费许可证。该小区业主收房前，隆基置业公司和荣林物业共同联名下发了入伙通知书。业主入住时，荣林物业向业主发放业主手册1份，该手册中前期物业管理服务协议明确载明物业服务费自开发商通知业主入伙之日起交纳，住宅按建筑面积计算，高层1.2/平方米/月，小高层1.1元/平方米/月，商铺按建筑面积计算，一层2元/平方米/月，二层1.1元/平方米/月，办公用房按建筑面积计算1.5元/平方米/月等。陈革、陈锦屏分别于2009年12月1日从隆基置业公司购买了开源馨居商办楼101室（建筑面积727.23㎡）、102室（建筑面积1234.46㎡）、103室（建筑面积85.99㎡）、201室（建筑面积2978.51㎡）、301室（建筑面积3076.71㎡），合计建筑面积8102.9㎡；2010年12月20日购买了开源馨居商办及地下车库401室（建筑面积3081.23㎡）；2011年2月22日购买了开源馨居商办及地下车库501室（建筑面积3081.23㎡）、601室（建筑面积3081.23㎡），合计建筑面积6162.46㎡；2011年11月10日购买了开源馨居商办及地下车库车174（-1层）－车1111（-1层）（建筑面积1638.75㎡）。因两被告自购买后，一直未交纳物业管理费，并将该房出租给叶和平用于经营。2012年9月7日原告诉讼来院，要求两被告交纳自购买之日起至2012年12月31日止的物业服务费。本院经过开庭审理，于2013年3月5日作出（2012）瑶民二初字第02251号民事判决。被告陈革、陈锦屏不服本院判决，以现有新的证据足以推翻原审判决认定的事实等理由向合肥市中级人民法院申请再审。合肥市中级人民法院于2014年1月23日作出（2014）合民二申字第00001号民事裁定书，决定对本案提审。该院经过审理后，于2014年4月14日作出（2014）合民二终字第00001号民事裁定，以陈革、陈锦屏提供了可能推翻原审判决认定事实的证据，为了便于查清事实，化解矛盾，解决纠纷，依法保护当事人合法权益为由，裁定撤销原判，发回本院重新审理。本院于2014年6月3日重新立案后，依法组成合议庭进行了审理，认为虽因《前期物业管理委托合同》对于荣林物业提供物业服务的区域是否包含案涉商办楼、地下车库约定不明，荣林物业没有充分证据证明其与隆基置业公司之间就案涉商办楼、地下车库签订了书面物业服务合同。但是，荣林物业实际上为开源馨居小区内的共用设施设备进行了维修、养护和管理，双方已形成事实上的物业服务合同关系，荣林物业提供了一定的物业服务，陈革、陈锦屏依法应缴纳一定的物业服务费。同时被告虽于2012年购买涉案房屋后与供电公司签订用电协议，但在给排水、消防设施设备、消防供水、泵房、化粪池等设施设备上仍是共用的，荣林物业为该共用设施设备进行了一定的维修、养护和管理，而两被告也实际享受了荣林物业对共有部分的服务，所以其应当支付相应的物业服务费用。同时考虑到两被告所有的房屋系商业用房，单独对外开门，其设施具有相当的独立性，且其自行聘用相关公司进行了一定的管理，客观上也减少了物业公司提供服务的工作内容与难度。据此，本院根据公平合理原则及荣林物业公司提供物业服务的实际情况，对荣林物业主张的物业服务费801156元予以酌情支持24万元。案经本院审判委员会讨论决定后，于2015年8月19日做出一审判决，判决被告陈革、陈锦屏于本判决生效之日起十日内支付原告合肥荣林物业管理有限公司物业服务费24万元；驳回原告合肥荣林物业管理有限公司的其他诉讼请求。判决后原、被告均不服本院判决，向合肥市中级人民法院提起上诉，合肥市中级人民法院经审理后认定陈革、陈锦屏与合肥荣林公司虽未签订书面物业服务合同，但合肥荣林公司已为开源馨居小区内的共用设施设备进行了维修、养护和管理，双方已形成事实上的物业服务合同关系，原审据此认定陈革、陈锦屏实际享受了合肥荣林公司对共有部分的服务，所以其应当支付相应的物业服务费用。陈革、陈锦屏所有的房屋系商业用房，单独对外开门，其设施具有相当的独立性，且其自行聘用相关公司进行了一定的管理，客观上也减少了物业公司提供服务的工作内容与难度。原审基于合肥荣林公司已提供部分物业服务的实际情况，酌情陈革、陈锦屏应支付合肥荣林公司物业服务费24万元，并无不妥。遂于2015年12月23日判决驳回上诉，维持原判决后2016年1月19日，原告再次诉讼来院，要求两被告缴纳自2013年1月1日至2015年12月31日止物业服务费用1961918元。原告为此提供了其与火车站居委会签订的《前期物业管理委托合同》及荣林物业业主手册（包括前期物业服务协议）以及火车站居委会和合肥市公安局广场派出所于2016年5月10日分别出具的内容为：“荣林物业自2007年12月份，管理开源馨居小区至今，积极配合合肥长淮街道火车站广场社区计划生育、人口普查、安全管理等工作，在小区物业管理工作中也做得很好”及“荣林物业自2007年12月份，管理开源馨居小区至今，积极配合广场派出所工作，在小区住宅、商办楼治安工作有序、良好”的证明各一份等予以证明。在原告提供的其与火车站居委会签订的《前期物业管理委托合同》中，双方约定：火车站居委会委托原告对开源馨居小区实行专业化、一体化的物业管理。项目名称为开源馨居（住宅、裙楼、商办楼、地下车库），占地面积16840平方米，建筑面积59782平方米。委托事项：本物业规划红线内房屋建筑本体共用部位的管理。本物业规划红线内房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护、保洁和管理。公共垃圾的清运、处理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集与清运等。交通秩序管理、车辆停放服务等。物业服务收费标准为商业办公楼：3元/平方米/月。合同期限从2011年1月1日至业主委员会成立并重新签订新的物业管理服务合同时止。对原告提供的上述证据，被告均不予认可，被告辩称火车站居委会无资格签订前期、后期物业管理合同，同时原告提供的前期物业管理委托合同未标明签订日期。原告提供的业主手册是物业单方制作，被告不是业主，也未收到该业主手册，同时业主手册中的物业管理服务协议无被告的签字，故对被告无约束力。居委会的证明不能证明原告自2013年至2015年向被告提供物业服务，与本案无关联性。审理中，被告认可没有缴纳2013年1月1日至2015年12月31日的物业管理费，但辩称因其不是原告的业主，故不同意向原告缴纳上述物业管理费。上述事实，有原告荣林物业提供的营业执照、资质证书、服务价格登记表、被告身份信息复印件、前期物业管理委托合同、业主手册（包括前期物业服务协议）、证明、房屋所有权登记表、转让审核表、催交物业费公示照片打印件、催费邮寄单，被告陈革、陈锦屏提供的民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：根据《中华人民共和国物业管理条例》的相关规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。本案中，火车站居委会既不是建设单位，又不是业主大会、业主委员会委托、指定的单位，故其应无权代表开源馨居小区业主、业主大会对外签订前期物业管理委托合同。但本案因开源馨居小区至今未成立业主委员会，火车站居委会与本案原告签订前期物业管理委托合同，符合开源馨居小区当时的客观情况。事实上，通过火车站居委会及合肥市公安局广场派出所出具的相关证明以及生效民事判决书所确定的事实，开源馨居小区也一直是由原告在实际提供物业服务。同时生效民事判决书亦确定虽被告陈革、陈锦屏自行聘用相关公司进行了一定的管理，但共有部分的维修、养护更多依赖于物业公司的服务。荣林物业为共用设施设备进行了一定的维修、养护和管理，而两被告也实际享受了荣林物业对共有部分的服务，故被告陈革、陈锦屏也应当支付相应的物业服务费用。关于物业服务费的数额问题。虽原告与火车站居委会签订《前期物业管理委托合同》中约定物业服务收费标准为商业办公楼：3元/平方米/月。因火车站居委会并没有与原告签订《前期物业管理委托合同》的权利，且合肥市物价局作出合价房[2007]335号《关于“开源馨居”前期物业服务收费标准的批复》中仅批复高层住宅综合服务费每月每平方建筑面积1.20元，已售地下车位综合服务费每月每平方米建筑面积1.50元，对非住宅的物业综合服务费合肥市物价局批复则是由物业公司与业主或物业使用人在物业服务合同中约定。现原告提供的业主手册中没有被告的签字，现原告也没有证据证明被告曾收到该业主手册，同时即使按原告提供的业主手册的相关内容，商铺也是按一层2元/平方米/月，二层1.1元/平方米/月计算，故本案中现并没有证据证明原、被告双方对商办楼的收费标准有明确约定。同时陈革、陈锦屏所有的房屋系商业用房，单独对外开门，其设施具有相当的独立性，且已经生效法律文书认定其自行聘用相关公司进行了一定的管理，故客观上也减少了物业公司提供服务的工作内容与难度。综上，本院根据公平合理原则及荣林物业公司提供物业服务的实际情况，对荣林物业主张的物业服务费1961918元，本院酌情予以支持27万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈革、陈锦屏于本判决生效之日起十日内支付原告合肥荣林物业管理有限公司物业服务费27万元；二、驳回原告合肥荣林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未在上述指定的期间履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22460元，财产保全申请费3520元，合计人民币25980元，由原告合肥荣林物业管理有限公司负担22405元，被告陈革、陈锦屏负担3575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  顾苏淮人民陪审员  李孝年人民陪审员  文晓玲二〇一六年七月十四日书 记 员  谢小雨附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。