北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第8138号
原告韩玉明，男，1943年11月16日出生。
委托代理人王冰，北京市君泰律师事务所律师。
委托代理人罗迪，北京市君泰律师事务所律师。
被告中物联物业集团有限公司。
法定代表人李庆生，总经理。
委托代理人毛绍英，男，1960年12月1日出生，中物联物业集团有限公司。
委托代理人冯蕊，女，1980年10月8日出生，中物联物业集团有限公司员工。
原告韩玉明诉被告中物联物业集团有限公司（以下简称：中物联物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩玉明及其委托代理人王冰、罗迪，被告中物联物业公司委托代理人毛绍英、冯蕊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告韩玉明诉称：原告是北京市西城区茶源路xx号院（戎晖嘉园）x号楼x单元xxx号房屋的所有权人。被告是戎晖嘉园小区提供物业服务的公司。2014年12月20日上午11时左右，原告接到被告工作人员电话说房屋跑水后急忙赶回，开门后发现屋内臭气熏天，地面全是污水及粪便等污物，污水已深达10厘米，整个房屋惨不忍睹。完全就是一个“化粪池”。原告随即通知被告，被告工作人员到场后都出现头疼、恶心、呕吐等症状。经被告工作人员排查后确认，污水返水的原因是地下排污公共管道堵塞。在已知是地下排污管道堵塞的情况下，被告工作人员于当天中午12点左�，用疏通机从原告房屋卫生间的地漏、拆除原告房屋卫生间马桶往里疏通排污公共管道，但没有任何效果，污水仍持续冒出。原告要求被告疏通排污管道，但被告称排污公共管道堵塞部位在地下一层内，有人员居住，需居住人员配合搬出后方可疏通。12月21日至22日下午，原告多次催促被告疏通排污公共管道，但被告均称未做通地下室居住人员工作，无法疏通。在此期间，原告房屋仍时有冒水。22日下午5时，在原告多次催促以及小区所属单位领导的提议下，被告才委托专业管道疏通公司从室外对排污公共管道进行疏通。专业管道疏通公司于22日下午6点半左右到达现场，疏通了不到20分钟，从排污公共管道疏通出大量的砖头、瓦块、石块。经原、被告及疏通公司检查后确认，大量的砖头、瓦块、石块等建筑垃圾是造成排污公共管道堵塞的原因。此后，原告多次与被告协�房屋维修及损失赔偿等相关事宜，但被告一直找各种借口，推卸责任，拒绝向原告赔偿损失。此次污水返水导致原告房屋全部装修、电路、家具、家电被严重损坏、污染；被告拖延拒不担责的行为，导致原告房屋至今无法修复、居住和使用，给原告物质、精神上均造成了巨大损害。原告认为：根据《物业管理条例》第三十六条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。为维护原告的合法权益，现诉至法院，提出如下诉讼请求：1、要求被告赔偿原告因漏水造成的各项损失共计100934元；2、由被告支付评估费10000元及案件受理费。
被告中物联物业集团有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，并作如下答辩：1、此次跑水�件是突发不可预见的外力因素造成的，在处理这个突发事件过程中，被告方履行了物业合同规定的发现事件、及时通知业主方、按照维修和突发事件处理程序进行处置、抢修和避险工作。事后也对现场进行了基本清洁清理。在此事前物业方按照基本维护程序对污水管线进行了定期巡视，对化粪池及管道进行了常规检查维护和清掏。因此在整个事件发生及处理过程中，被告方按照物业服务合同及相应的服务标准进行了工作，不存在失职、违约和疏于管理的责任。对此次泡水事故造成的财产损失不承担赔偿责任。2、关于原告方提出的因房屋跑水无法居住，而要求被告方承担租房费用的请求，被告认为法院不应支持，主要理由如下：发生跑水的房屋不是原告的日常居住地，原告在本市其他地区另有房屋作为日常居住地。依据为：发生事故的当日，原告家无人居住，是物�几经辗转才通知到原告。原告对事故发生地小区成立业委会、重新签订新的物业合同等事项一无所知。而上述事项都是在小区出入口和单元门口公示栏内公布，公布期限要符合法定时间周期的。如原告确在事故发生地居住或经常回来，作为一楼住户，是不可能看不到、不知晓的。因此，跑水事故的发生并未对原告日常居住产生影响改变。退一步说，原告提出，要求给予租房房租赔偿，这项赔偿是要有实质性支出才能有效。而截至2015年9月22日法庭证据提交截止日期，原告没有拿出任何一份租房合同、租金支出凭证等证据，证明原告确实付出了租房费用。因此对于根本没有产生的费用，不能作为索赔依据。综上所述，被告认为原告的租房损失从未发生，也没有有效证据支持，不予认可。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：被告（乙方）与北京市西城区�晖嘉园小区业主委员会（甲方）签署了《北京市物业服务合同》，约定被告为北京市西城区马连道茶园路xx号院戎晖嘉园小区提供物业服务。物业服务期限为两年，自2014年7月1日至2016年6月10日，乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1、制定物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制定物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内公用部位的日常维修、养护和管理。3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理（包括：电梯、供水系统、供电系统、给水系统、照明系统、消防系统、安防系统、避雷设施、休闲娱乐设施、停车设施、化粪池清掏等）。4、负责共有绿地、景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务。包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。
2014年12月20日，因地下污水管道淤堵，大量污水从原告所有的该小区x号楼x单元xxx号卫生间地漏冒出，导致原告居室被淹受损。当天原告书写了《戎晖嘉园x-
x-xxx家中污水返水事件说明及赔偿要求》，要求被告一次性赔偿其人民币18万元，并出具有检测中心出具的有法律效力的检测报告。
被告向原告送达了《关于戎晖嘉园x号楼x单元xxx室因污水管线堵塞外溢事件情况和责任的说明》，内容如下：“尊敬的戎晖嘉园x号楼x单元xxx室业主：您的来函收悉，对于由于污水管线堵塞外溢事件给您家造成的污损及生活不便表示十分同情和慰问。对于您就此事提出的问题和要求做如下答复：1、事件过程2014年12月20日上午10时许，在戎晖嘉园的联勤部干事向物业客服报告，地下一层有个别窗户发现污水渗透痕�。物业客服立刻安排工程部杜师傅进行现场巡视检查。经对发现渗透未知的地下室及x单元xxx室检查后，未发现问题。初步判定渗透源在101室。因您家中无人，我们在第一时间与您家人取得联系，通知您家人立即赶回戎晖嘉园，以便检查和处理。此时自你家门缝已有污水向外渗透。11时30分许，您家人赶到戎晖，物业客服人员于佳楠与您共同进入室内，此时室内污水约有半指深（3—4）厘米，经查发现污水及污物是经马桶向外溢出的。在堵塞口能明显看到污物和卫生巾等物品。此时物业工程人员开始拆除马桶、动用疏通机等机械对堵塞管道进行疏通作业。13时物业保洁人员开始对室内进行清理和清扫。由于物业使用的疏通机疏通强度和深度不能满足疏通要求，物业方面又紧急联系专业下水道疏通单位准备动用大型机械疏通。在专业机械未到达现场之前，物业相关人员�可能的运用现有机械进行了疏通作业，安排人员对3-101室安放沙袋、进行清掏，避免了造成更大的污损面积、控制了污损区域。物业同时也逐户通知5号楼的个户主暂时停用卫生间，以避免更多污水下泄溢出。18:30，专业疏通单位人员及机械赶到现场，进行了彻底疏通。堵塞点问题排除。5号楼污水管线恢复畅通。”接下来被告对污水堵塞外溢原因进行分析，认为责任并非被告可控、可预见可及时处理的，而是因外来物堵塞而产生的污水外溢的突发意外事件。表示该公司愿在明确物业一方无加害侵权责任的前提下，在原告恢复房屋使用方面给予一定的慰问和经济补助。具体待双方明确加害责任关系后尽快协商确定。
2014年12月22日，原告书写了《关于居室被污水淹的情况报告》，内容如下：“我是x号楼x单元xxx的户主韩玉明。于2014年12月20日，因地下污水管理淤�，大量污水从我家卫生间地漏冒出，流入居室的各个角落。水深达近10厘米，且全是粪便、手纸等乌黑的沉积脏水。好端端的居室变成了“化粪池”，真是惨不忍睹，令人作呕；雪白的墙变成了屎黄色；崭新的家具断裂毁坏变形；地板翘起，电路短路，家电受潮已不能使用。人员进屋后，头疼、恶心、呕吐。12月22日下午5时又冒出白色泡沫污水。6时30分，物业请了专业管道疏通公司将堵塞的污水管道疏通。通出了大量的砖石、瓦块、卫生巾等乌黑的沉降物。虽然被疏通了，但谁也不敢保证以后不会再堵塞。由于此问题的发生，已造成我家经济损失惨重，对人体身心健康造成了无情的伤害。尽管物业公司同意给予回复原样的处理，但再怎么装修，渗透到墙体、楼板内的各种病毒、病菌等有害物质也无法在3、5年内彻底排净，而且每经伏天返潮季节均会发出难闻的气味�鉴于上述实际情况，我认为居室已不适合人员居住，应改为它用。为此，恳请上级领导能给予以下考虑“1、能否在周转房中给予调换一下，如果可行的话，这是最为理想的解决方法之一。2、如果调换不了，较长一段时间我得去租房居住，现在的房屋租金很高，我就是不吃不喝，不赡养93岁的老人，我的退休金也是不够用的。请领导考虑我的实际情况能否给予适当的补助。报告人：韩玉明2014、12、22。”情况报告的左下角写有“情况属实”字样，并加盖有被告的项目专用章。
现原告持诉称理由将被告诉至本院，要求赔偿。
被告持辩称理由不同意原告诉讼请求。
庭审中，原告申请对其居室因此次返水造成的经济损失情况进行评估。北京市高级人民法院摇号确定的鉴定机构——北京科正资产评估有限责任公司于2015年8月14日出具评估报告，�论如下：“评估基准日2015年7月27日（现场勘察日），通过对房屋损失进行评估，北京市西城区人民法院（2015）西民初字第08138号案件所涉及的北京市西城区茶源路xx号院（戎晖嘉园）x号楼x单元xxx室因污水返水所致：①、财产损失价值的评估值为20,934.00元；②、房屋租金损失价值的评估值为80,000.00元；③、财产损失及房屋租金损失价值合计为100,934.00元；④、因事故导致房屋无法居住期间为2014年12月20日至2015年7月20日共计7个月，装修及散味期预计3个月，合计10个月。本次评估的评估报告日期为2015年8月14日。
原告对评估结论无异议，并在评估结论的基础上变更了原有的诉讼请求，要求被告赔偿其各项经济损失共计100,934.00元，并负担评估费及案件受理费。被告认为评估损失的范围过大，其中评估的地板重置单价高出原告实际装修价格，客厅双开门衣柜、过道�柜的重置价格均高于原告的实际价格。评估的租房价格也高出同类房屋的市场价格。并持答辩理由不同意原告的全部诉讼请求。
审理中，原告针对其主张，向本院提交了如下证据：1、售房合同，证明受损房屋系其个人所有财产；2、物业服务协议；3、现场照片；4、情况报告；5、情况说明；6、物业管理办法、物业服务等级规范；7、录音证据；8、事发经过疏通过程。9、收据、发票，证明原告的经济损失。10、评估费发票。
被告对证据1不持异议，对证据2的证明目的不予认可，理由是被告后来与小区业委会又重新签订了新的物业服务合同，原告提交的这份已经失效；对证据3、4认可。对证据5真实性认可，不认可原告的证明目的，解释称当时原告以要向干休所提出换房为由，要求被告在他们提供的证据上盖章。被告为了帮助原告才加盖的公章，只是对污水外溢发生后的房屋实际情况做了属实确认。对证据6不持异议。对证据7不予认可，理由是原告录音时并未经过我方当事人同意，且原告在录音时存在诱导提问。对证据8不认可，应以被告加盖公司印章的文件为准，对证据9不认可，认为原告列入的很多项目不在此次污水外溢事件的影响范围。对证据10真实性认可。
被告针对其主张，提交了如下证据：1、戎晖嘉园小区《物业服务合同》；2、对原告提供的证据6中实际当天情况的叙述说明；证明原告自认污水管道内有卫生巾，表明此次事故并非被告的责任。3、原告送达被告的《戎晖嘉园x-
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xxx家中污水返水事件说明及赔偿要求》，证明目的同证据2；4、被告提供的《关于融汇嘉园5号楼3单元101室因污水管线堵塞外溢事件情况和责任的说明》证明如下事项：①、事发当天的事件经过;②、分析污水堵塞外溢原因；③责任界定。5、维修任务单，证明被告一直按照相关规定对排污管线进行定期巡视检查。6、化粪池清掏记录，证明被告按照相关规定对化粪池进行了定期检查清掏。
原告对证据1的真实性认可，对证据2、3的真实性认可，但不认可被告的证明目的。对证据4的真实性和证明目的均不予认可，认为被告在歪曲事实，推卸责任。对证据5、6的真实性和证明目的不予认可，称该单据是被告自行制作的，没有可信度。
上述事实有双方当事人陈述及原、被告提交的上述证据、评估报告、评估费发票在案予以佐证。
本院认为：被告作为小区物业的管理者，对小区公共设施设备负有维护、修缮、服务与管理的责任。根据相关法律规定：当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。�案中，被告作为服务服务企业，提供的服务应当符合合同约定，否则，构成违约应承担相应的法律责任。由于被告对小区污水管线未及时检查维护和清掏，导致公共排污管道内积存了大量的砖头、瓦块、石块等建筑垃圾，最终造成管道堵塞，污水外溢，给原告的居室造成了较大的经济损失。
据此，被告应承担由此给原告居室造成经济损失的赔偿责任。
庭审中，原告申请对其居室因污水反水造成的经济损失进行评估。根据北京科正资产评估有限责任公司出具的评估报告，涉案房屋的财产损失及房屋租金损失价值合计为100,934.00元。被告对于该评估结论虽然不认可，但鉴于该评估机构系依照双方当事人意见经北京市高级人民法院摇号确定的，在评估时已经按照必要的评估程序在对委托评估的受损财产及相关费用进行了实地勘察、市场调查，并对委托�估的具体项目在评估基准日（现场勘察日）所表现的市场价值作出了反映。被告虽不认可上述损失的范围，但因被告未能提供确凿证据证明评估结论有失公允，亦未能提供任何证据证明该机构评估的程序违法，故本院对上述评估机构就有关财产损失所作出的评估结论予以采信。由于对受损房屋进行维修时，势必需要腾空房屋搬离物品，故原告要求被告依照鉴定报告评估的相关房屋租金损失赔偿并支付评估鉴定费，并无不当，本院对此予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》一百零七条之规定、判决如下：
一、被告中物联物业集团有限公司赔偿原告韩玉明位于北京市西城区茶源路xx号院x号楼x单元xxx号因污水返水造成的各项经济损失十万零九百三十四元，于本判决生效后十日内履行。
二、被告中物联物业集团有限公司赔偿原告韩玉明为此预支的评估费一万元，于本判决生效后十日内履行。
如果被告中物联物业集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千三百一十八元六角八分（原告韩玉明已预交一千六百六十元），由被告中物联物业集团有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李凤新
人民陪审员 杨 敬
人民陪审员 贾景芳
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 刘晓冉