湖北省武汉市蔡甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂蔡甸民二初字第00045号
原告（反诉被告）李厚福。
委托代理人张勇，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）周玉涛。
委托代理人杨晓峰，代理权限为一般代理。
第三人武汉市蔡甸区人民政府蔡甸街办事处。
法定代表人龚厚莉，该办事处主任。
委托代理人周虹，代理权限为特别授权。
第三人周巍。
第三人周屹。
委托代理人杨晓峰，代理权限为一般代理。
原告李厚福与被告周玉涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法由审判员姚雅娟独任审理并于2014年1月3日通知第三人武汉市蔡甸区人民政府蔡甸街办事处（以下简称蔡甸街办事处）参加诉讼。2014年1月9日，被告周玉涛提出反诉。本院于1月17日第一次开庭进行了审理。2014年1月22日，第三人周屹、周巍向本院申请以第三人身份参加诉讼，本院予以准许。因案件情况复杂，及被告周玉涛二次申请审判员姚雅娟回避，本院于2月24日作出（2014）鄂蔡甸民二初字第00045-1号民事裁定书，裁定本案转为普通程序审理，并依法组成由审判员严月华担任审判长，审判员周文华主审，人民陪审员吴克胜参加的合议庭审理本案，于3月21日第二次公开开庭审理了本案，原告李厚福及其委托代理人张勇，被告周玉涛及其委托代理人杨晓峰，第三人蔡甸街办事处的委托代理人周虹，第三人周巍，第三人周屹的委托代理人杨晓峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李厚福诉称，2001年，蔡甸街办事处集资修建住宿楼，被告周玉涛之妻夏望云购得房屋一套。2002年4月5日，原、被告就上述房屋签订转让协议，约定该房屋价格为76000元，现已分三期支付74000元，下欠2000元，由被告负责办理房产证、土地证，房主为原告之子李超，两证办全后，原告付清余款2000元。后原告付清了全部房款，并于2003年入住该房屋至今，原告多次要求被告配合办理两证，但被告以各种理由拖延至今。请求判令：1、确认武汉市蔡甸街劳保里109号一栋二单元502室房屋所有权及土地使用权归原告所有（房屋原价值78000元）；2、被告履行协助义务将以上房产所有权及土地使用权过户在原告名下。
原告（反诉被告）李厚福为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、李厚福及其子李超身份证、户口本，父子关系证明，证明：1、原告及其子李超身份情况，系父子关系；2、李超户口本上住址已登记在本案争议房产地址武汉市蔡甸区蔡甸街劳保里109号一栋二单元502室。
证据二、原告与被告2002年4月5日第二次购房协议书，证明原告已向被告按协议书全额支付了购房款78000元，被告本应按协议配合将房产证及土地证办在原告之子李超名下，但被告反悔违约，未配合原告办理两证。
证据三、蔡甸街办事处2006年1月4日通知，证明本案争议房产由周玉涛夏望云夫妻支付集资款55000元人民币，依证据2原告购买该房产向被告支付了78000元人民币，即被告通过卖房获利2万多元，且该房价符合当时2002年期间市场价格。
证据四、蔡甸街办事处居住证明，证明原告之子李超及家人在本案争议的房产中已居住了十多年（2003年入住至今），其间被告及第三人未向法院主张权利，提出诉讼。
证据五、证人凃前艳证言，证明原告与被告签订购房协议履行情况，原告向被告全额支付了购房款78000元，周玉涛也于2013年6月26日到蔡甸街办事处签字同意房产证及土地证办在原告名下，后被告反悔，拿走已签字的承诺书。
证据六、证人陈占梅证言，证明2001年被告周玉涛及夏望云因其女儿在湖北省公安厅购买集资房急需资金，故夫妻两人主动找到原告李厚福，请求李厚福购买夏望云在蔡甸街的集资房，该款用于筹集夏望云女儿购房资金。
证据七、2007年被告周玉涛书写的证明，证明：1、房款已全部付清；2、蔡甸街的这个集资房要自己住不加钱，要卖就每平方200块钱，双方协商，为了规避集资建房协议上要卖就每平方交200块钱的规定，就以我在城里的房换被告的诉争房屋。
证据八、生活困难补助呈报表及房屋互换证明，证明周玉涛要求将该房产过户到原告名下。
被告（反诉原告）周玉涛辩称并诉称，2001年12月8日，被告与原告签订了出售蔡甸街劳保里109号1栋2单元502室的协议。该协议签订后，原告先后支付购房款24000元，被告为配合原告办理两证，还签订了一份虚假的换房证明。因被告无权处分该房屋，且该协议违反相关法律和行政法规的强制性规定，应为无效。请求驳回原告的诉讼请求，并确认原、被告2001年12月8日签订的武汉市蔡甸区蔡甸街劳保里109号1栋2单元502室房屋买卖协议无效；由原告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）周玉涛为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、协议书，证明反诉人和被反诉人在2001年12月8日签订了反诉人将位于武汉市蔡甸区蔡甸街劳保里109号一栋二单元502室房屋出售给被反诉人的协议。
证据二、结婚证和夏望云身份证，证明夏望云是反诉人之妻。
证据三、蔡甸街干部职工集资建房协议书，证明亡妻夏望云于2000年10月17日与蔡甸街办事处签订《蔡甸街干部职工集资建房协议书》取得502室房屋。
证据四、死亡医学证明书，证明：1、2005年03月26日妻子夏望云因病去世；2、被告及第三人应继承夏望云的诉争房屋。
证据五、证明，证明2007年8月6日反诉人还应被反诉人要求向被反诉人出具了事实上根本不存在的“互换房屋”《证明》，尾款是应原告的要求写的。
证据六、涂琴艳就庭审发言而出具的证明，证明涂琴艳澄清在第一次庭审中所述不实的事实。
证据七、录音光盘及陈占梅的录音整理资料，被录音人是陈占梅，证明陈占梅澄清在第一次庭审中所述不实的事实。
原告（反诉被告）李厚福辩称，被告所述与事实和法律不符，该协议合法有效，被告应配合原告办理过户手续，且原告入住该房屋已超过十年。请求驳回被告的反诉请求。
第三人蔡甸街办事处述称，争议房屋是以第三人蔡甸街办事处名义的集资建房，现在初始登记是在第三人蔡甸街办事处名下，之后登记在谁名下，由法院判决确认。
第三人蔡甸街办事处为支持其主张，向本院提交了如下证据：
证据一、房屋所有权证，证明原告与被告争议的房屋初次登记产权人为第三人。
证据二、集资建房协议书，证明2000年10月17日，第三人以集资建房的形式将诉争房屋出售给被告。
证据三、协议书、情况说明、证明各一份，证明：1、2002年4月5日，被告以协议的形式将诉争的房屋出售给原告。2、2013年6月26日，原告将房屋尾款支付给被告。
第三人周屹述称，争议房屋系母亲的集资房，被告无权处分该房屋，且原、被告签订的房屋买卖协议违反相关法律和行政法规的强制性规定，应为无效。
第三人周巍述称，争议房屋系母亲的集资房，被告无权处分该房屋，被告处分该房屋母亲是反对的；母亲去世后，我对该房屋享有继承权，不同意卖，要求继承。
第三人周屹、周巍为支持其主张，向本院提交了如下证据：
证据一、户口薄，证明周巍、周屹与夏望云和被告的关系。
证据二、死亡医学证明书，证明母亲夏望云于2005年03月26日因病去世。
证据三、蔡甸街干部职工集资建房协议书，证明武汉市蔡甸区蔡甸街劳保里109号一栋二单元502室房屋系母亲夏望云生前购置的集资房。
证据四、协议书，证明被告在2001年12月8日独自与原告签订了房屋买卖协议。
证据五、独生子女证，证明周巍与夏望云是母女关系。
证据六、涂琴艳就庭审发言而出具的证明，证明涂琴艳澄清在第一次庭审中所述不实的事实。
证据七、录音光盘及陈占梅的录音整理资料，被录音人是陈占梅，证明陈占梅澄清在第一次庭审中所述不实的事实。
经庭审质证，第三人蔡甸街办事处对原告提供的证据无异议；被告及第三人周屹、周巍对原告提供的证据一、八无异议，本院予以采信；对证据二有异议，认为该证据系原告单方打印，只有原告的签字，被告没有在相应的位置签字，且被告签字时，原告是将该证据折叠起来的，被告未发现上半截还有字，经审查，通过核实原件，该证据的折叠线上下均有文字，被告在线上签有“贰仟元已收周玉涛”字样，且被告对该证据上二次分别收到2000元的事实无异议，故被告及第三人周屹、周巍所提异议不成立，本院对该证据予以采信；对证据三有异议，认为该证据不应在原告处，而应该在被告处，经审查，结合原、被告双方的陈述，该证据可以证明被告之妻夏望云已交集资购房款55000元及2006年1月4日原告已居住在争议房屋内的事实；对证据四未发表意见，只是表明其不清楚原告入住该房屋的时间，经审查，该证据系政府部门出具的，且被告未提出反证，故本院对该证据予以采信；对证据五、六有异议，认为证人未出庭作证，其证言不能作为证据使用，经审查，证据五、证据六为证人证言，第一次开庭时二位证人到庭作证，被告周玉涛对二份证人证言均未提出异议，在第一次开庭后，被告周玉涛对二证人做了工作，致二证人在第二次开庭时未出庭，故被告及第三人周屹、周巍所提异议不成立，本院对该证据予以采信；对证据七的真实性无异议，对证明目的有异议，双方未实际互换房屋，只是被告应原告要求书写的，经审查，本院对该证据的真实性予以确认。
第三人周屹、周巍对被告提供的证据无异议，原告李厚福对证据一、二、三无异议，对证据四的真实性无异议，但对该证据可证明被告及第三人应继承夏望云的讼争房屋的目的有异议，认为讼争房产已在夏望云去世前就处理了，不属于继承财产，且2005年夏望云去世后，其继承人应在知道或应当知道的2年内向法院起诉；对证据五的真实性无异议，但该证据恰恰印证了被告周玉涛有协助李厚福办理过户的意愿；对证据六、七有异议，该证据为证人证言，证人未出庭作证，且该证据是在第一次开庭后，被告周玉涛通过不正当手段取得的；第三人蔡甸街办事处对证据的质证意见与原告李厚福一致；经审查，本院对证据一、二、三依法予以采信，对证据四、五的真实性予以确认，对证据六、七不予采信。
原告李厚福对第三人蔡甸街办事处提供的证据无异议，被告周玉涛及第三人周屹、周巍对证据二无异议，对证据一的真实性无异议，对证据三有异议，经审查，本院对证据二依法予以采信，对证据一的真实性以确认，对证据三，被告周玉涛及第三人周屹、周巍仅提出异议，但未提供反证，结合当事人提供的其他证据，本院对证据三予以采信。
被告周玉涛对第三人周屹、周巍提供的证据无异议，原告李厚福及第三人蔡甸街办事处对第三人周屹、周巍提供的证据一、五无异议，对其他证据的质证意见与被告周玉涛提供的证据的质证意见一致，经审查，本院对第三人周屹、周巍提供的证据一至五依法予以采信，对证据六、七不予采信。
经审理查明，2000年10月17日，被告周玉涛之妻夏望云（原武汉市蔡甸区蔡甸街妇联工作人员）与第三人蔡甸街办事处签订一份集资建房协议书，约定夏望云按每平方米420元至450元（含建房手续费）承担建房费用，房屋竣工时间为2001年6月1日，由第三人蔡甸街办事处负责办理产权手续，不得以任何理由为他人购房，不得以任何理由将房屋租、借给他人居住，否则第三人蔡甸街办事处向夏望云加收每平方米200元的配套资金。该协议签订后，夏望云共向第三人交纳了集资建房款55000元。
2001年12月8日，原告李厚福与被告周玉涛签订协议书一份，约定被告周玉涛将上述集资房作价78000元出售给原告原告李厚福，并收到首期房款20000元，余款在2002年4月底付清。同日，被告周玉涛将该房屋的钥匙交给原告李厚福。2002年4月5日，原告李厚福持一份印有“甲方：李厚福、乙方：周正涛经甲、乙双方多次协商，现将夏望云同志在蔡甸街政府的集资房一套（三室二厅，一厨一卫，加地下室一个），约120㎡。价格为柒万陆仟元（¥：76000元），现已分三期付了柒万肆仟元（¥：74000元），下欠贰仟元（¥：2000元）。乙方负责办理房产、土地两证，房主为李厚福之子李超。待两证办全后，甲方付清余款贰仟元（¥：2000元），此协议双方各持一份，严格遵守执行。”字样的协议书找到被告周玉涛，并向被告周玉涛支付人民币2000元，原告李厚福在该协议上签字，被告周玉涛未在该协议的乙方处签字，但其在乙方处的上方签有“贰仟元已收周玉涛”字样。2003年6月，原告李厚福之子李超入住该房屋至今。2006年1月4日，第三人蔡甸街办事处在催收下欠集资款时将通知发到了讼争房屋里，而没有通知被告周玉涛。2007年8月6日，被告周玉涛出具证明一份，载明夏望云在蔡甸街集资的一套房子，与李厚福在市区的一套房子互换，请蔡甸街办事处在办房产证时变更房主为李厚福或李超。2013年6月，第三人蔡甸街办事处开始为集资房办理两证，原告李厚福即找到被告周玉涛要求配合，二人即发生纠纷。2013年6月26日，被告周玉涛在前述的协议书签上了“收到李厂长尾款2000元”的字样。
另查明，夏望云与被告周玉涛于1977年12月登记结婚，婚生一子周屹一女周巍。夏望云于2005年3月26日去世。
2013年6月起，第三人蔡甸街办事处为集资房办理了两证，其中讼争房屋登记在第三人蔡甸街办事处名下，另有6套房屋变更房主情况与本案相同，均登记在买受人名下。
本院认为，一、关于李厚福与周玉涛于2001年12月8日签订《协议书》的效力问题。1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第三条第（十一）项规定，“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。”该意见出台时间为2007年8月7日，而本案中李厚福与周玉涛签订协议书的时间为2001年12月8日。2、《城市管理法》第三十八条第（二）项规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制，而本案中，在夏望云与第三人蔡甸街办事处签订集资购房协议书，交纳集资建房款并取得房屋钥匙时，本案讼争房屋的所有权已经明确，并非权属不明确之房屋。3、讼争房屋是夏望云在与周玉涛夫妻关系存续期间通过集资建房的形式取得，属夏、周二人的夫妻共同财产。虽然李厚福与周玉涛签订的协议书上没有夏望云的签名，但从周玉涛当庭陈述及本案证据来看，夏望云是知道该协议书的存在及内容的。故李厚福与周玉涛于2001年12月8日签订协议书转让集资房，该协议书签订时，国家有关部门对集资房的转让未有相关的管理规定，且夏望云应当知道该协议书的存在及内容，因此，该住房转让协议书是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。
二、关于李厚福的购房款是否支付完毕的问题。从李厚福提供的证据看，周玉涛只收到购房款2.4万元，但2013年6月26日，周玉涛所收到的2000元特别注明是尾款，说明双方在此之前已核对过李厚福已付款的数额，在周玉涛收到尾款后，应认定李厚福已全部支付了购房款。
三、关于第三人周屹、周巍请求确认协议无效的问题。周屹、周巍请求确认协议无效的前提是夏望云不知道该协议的存在，如前所述，夏望云知道该协议书的存在及内容，且该房屋在夏望云去世之前已处理，故对第三人周屹、周巍的请求本院不予支持。
四、关于周玉涛应否协助李厚福办理过户手续的问题。周玉涛与李厚福签订协议书后已收取全部购房款，李厚福及其家人自2003年6月入住至今，已实际占有、使用该房屋近11年之久。虽然讼争房屋登记在第三人蔡甸街办事处名下，但这只是第三人蔡甸街办事处在李、周二人发生争议时的权宜之计，且第三人蔡甸街办事处明确表示愿意按法院裁判结果协助办理过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，被告周玉涛及第三人蔡甸街办事处应协助原告李厚福办理房屋过户手续。
综上所述，李厚福与周玉涛签订的协议书合法有效，双方均应按协议书履行自己的义务。李厚福要求周玉涛协助办理房屋过户手续的请求应予支持。周玉涛及周屹、周巍主张协议无效的理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
武汉市蔡甸街劳保里109号一栋二单元502室房屋所有权及土地使用权归原告（反诉被告）李厚福所有。
二、被告（反诉原告）周玉涛及第三人武汉市蔡甸区蔡甸街办事处于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）李厚福办理位于武汉市蔡甸街劳保里109号一栋二单元502室房屋的过户手续。
三、驳回被告（反诉原告）周玉涛的反诉请求。
本案案件受理费1700元，反诉费1750元，由被告（反诉原告）周玉涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交案件受理费，款汇至湖北省武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 严月华
审 判 员 周文华
人民陪审员 吴克胜
二〇一四年五月三十日
书 记 员 吴 杨