安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖08民终635号
上诉人（原审原告）：葛张良，住安徽省宿松县。
上诉人（原审原告）：陈娟，住安徽省宿松县。
委托代理人：程松，安徽文征律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安庆市宿松互益房产开发有限公司，住所地安徽省宿松县。
法定代表人：陈新光，该公司董事长。
委托代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。
上诉人葛张良、陈娟因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院于2015年12月31日作出的（2015）松民一初字第00656号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人葛张良、陈娟的委托代理人程松、被上诉人安庆市宿松互益房产开发有限公司（以下简称互益房产公司）委托代理人黄松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：互益房产公司系宿松县孚玉镇孚玉西路“互益金都”小区开发商。2013年2月26日，葛张良、陈娟与互益房产公司签订《商品房预售合同》，约定：葛张良、陈娟购买互益房产公司位于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益金都”小区第×幢××××室，预测建筑面积共120.56平方米，房屋总价款为491644元，葛张良、陈娟支付首付款，余款申请银行按揭；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；逾期交房，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，双方验收交接时，出卖人对住宅商品房还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因逾期一个月仍未办理房屋交接手续的，出卖人有权单方面解除合同并按总房款10%收取买受人违约金。合同签订后，葛张良、陈娟履行了全部付款义务，互益房产公司于2014年9月1日向葛张良、陈娟交付房屋，而合同约定的交房时间是2013年6月30日前。2014年11月14日，涉案房屋建筑工程通过竣工验收合格。故葛张良、陈娟诉讼来院要求判如所请。在原审法院审理的（2014）松民一初字第01228号案件中，根据互益房产公司申请，安徽省安庆市中级人民法院委托安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司进行评估，该公司作出宜恒综估字（2015）023号《关于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益.金都”小区11幢401室房屋年租金评估报告书》，评估结论为：宿松县孚玉镇孚玉西路“互益.金都”小区11幢401室房屋年租金评估值为每平方米89.96元。
原审法院认为：葛张良、陈娟与互益房产公司签订的《商品房买卖合同》内容合法，是双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方均应严格履行相应的合同义务，否则将承担相应的法律责任。葛张良、陈娟依约履行了支付全部购房款的义务后，互益房产公司应按《商品房买卖合同》的约定于2013年6月30日前向葛张良、陈娟履行交付取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书以及经综合验收的房屋的义务，同时还应交付住宅使用说明书和住宅质量保证书，但互益房产公司直至2014年9月1日才向葛张良、陈娟交付房屋，互益房产公司应依合同约定承担逾期交房的违约责任。当事人双方均认可互益房产公司逾期交房的违约期间为2013年6月30日至2014年9月1日，共逾期427天。按照《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从逾期之日起出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。故葛张良、陈娟要求互益房产公司交付房屋，同时交付住宅使用说明书和住宅质量保证书，并以427天计算支付违约金之请求，予以支持。关于互益房产公司申请调减约定违约金问题，原审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。因此，互益房产公司关于调减约定违约金的请求能否得到支持，关键要看约定的违约金是否超过葛张良、陈娟实际损失的30%。葛张良、陈娟因逾期交房产生的损失从实际情况看应是体现在不能使用涉案房屋而租房居住的租金损失，葛张良、陈娟未能举证证明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他实际损失，故按同期同类房屋租金标准确定其因逾期交房产生的损失较为合理。葛张良、陈娟所购涉案房与原审法院审理的（2014）松民一初字第01228号案件中涉案房屋11幢401室在同一小区，故可参照安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司宜恒综估字（2015）023号《关于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益.金都”小区11幢401室房屋年租金评估报告书》的评估结论即房屋年租金评估值为每平方米89.96元为租金损失标准。逾期交房违约金如果依据年租金标准计算，本案违约金为每日29.7139元（89.96元/平方米×120.56平方米÷365天），以逾期427天计算为12687.84元（427天×29.7139元/天）；如果依合同约定的总房款的日万分之三计算，本案违约金为62979.59元（427天×491644元×0.3‰元/天），明显超过租金损失的百分之三十。故对葛张良、陈娟起诉要求互益房产公司按房屋总价款的日万分之三计算违约金的诉求，予以调减为该讼争房屋租金损失的130%，即违约金共计为16494.20元（12687.84元×130%）。葛张良、陈娟超出16494.20元部分的违约金诉请予以驳回。互益房产公司称施工期间因变更人防工程导致影响施工进度，但上述情形均不属于合同约定和法定的免责事由，因此，互益房产公司欲以此观点免责不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，遂判决：一、被告安庆市宿松互益房产开发有限公司于判决生效之日起五日内给付原告葛张良、陈娟逾期交付房屋违约金16494.20元；二、驳回原告葛张良、陈娟的其他诉讼请求。案件受理费1699元，减半收取849.50元，由原告葛张良、陈娟负担400元，被告安庆市宿松互益房产开发有限公司负担449.50元。
葛张良、陈娟上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，原审认定互益房产公司逾期交房的损失仅为同类房屋租金损失属于认定事实错误。房屋产权为70年，互益房产公司逾期427天交房，致使葛张良、陈娟对房屋享受时间减少427天，当然属于葛张良、陈娟的损失，至于损失多少在所不论，至少说明了葛张良、陈娟的损失不仅仅是同类房屋的租金损失。其次，原审援引另案评估报告作为关键证据认定葛张良、陈娟损失错误。该鉴定葛张良、陈娟没有参与，以此作为关键证据作出对葛张良、陈娟不利的裁判损害葛张良、陈娟的权利。三、原审适用法律错误。《合同法》规定了违约金可以做出适当调整，前提是该违约金的性质属于补偿性而非惩罚性违约金。本案违约金为逾期交房的违约金属于惩罚性违约金，原审适用《合同法》及相关司法解释错误。综上，请求二审法院改判互益房产公司赔偿其违约金62979.59元。
互益房产公司辩称：一、关于违约金问题。《合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”法律赋予了合同当事人可以减少违约金的权利。由于违约金是事先约定的，在签订合同时不可能完全知道将来合同履行时的实际情况。如果约定的违约金数额过高，则容易导致一方获得不当利益。至于违约金是否过高及标准，根据最高人民法院的相关解释，对于商品房买卖合同纠纷逾期交房的损失系参照同地段同类房屋租金标准确定。且商品房一直在溢价过程中，其所付款项的利息损失可以通过房屋的溢价来实现。原审据此判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，葛张良、陈娟提供如下证据：宿松县人民法院（2014）松民一初字第00855号民事判决书、安庆市中级人民法院（2014）宜民一初字第01442号民事判决书、安徽省高级人民法院（2015）皖民申字第00150号民事裁定书各一份（均为复印件）。证明：安徽省三级法院相近时期有严格按照合同约定方式判决支付延迟履行违约金的。互益房产公司质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，但法律规定，只有当事人提出违约金过高并请求调整时，人民法院才予以调整。在上述三份判决书中，违约方均未提出违约金过高请求调整。上述证据与本案无关联性。本院认证如下：互益房产公司异议理由成立，上述证据不予采信。
双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院二审查明的事实与一审一致，对原审查明事实予以认定。
综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：原审判决的违约金数额是否有事实及法律依据。
本院认为：依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力。互益房产公司未按照《商品房买卖合同》的约定按期交房，逾期427天事实存在，双方均无异议，互益房产公司应按照合同的约定，支付逾期交房的违约金。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从逾期之日起出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。对此，宿松互益房产公司认为该约定违约金过高，请求按照同期同类的房屋租金损失予以减少。根据《合同法》第一百一十四条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。从上述规定看，法律赋予双方当事人请求减少及增加的违约金的权利。本案宿松互益房产公司认为该约定违约金过高，请求减少系其法定权利。但其请求减少应否支持，应视约定违约金是否过分高于造成的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。如何认定本案的因出卖人违约造成买受人损失系双方争议的焦点。原审法院将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的并无不当。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类房屋，可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的。故其租用同地段同类房屋向出租人支付租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。本案虽然双方约定了违约金的计算方法，但计算的违约金数额为62979.59元，明显超过房屋租金损失16494.20元的百分之三十，原审认定造成逾期的损失为不能使用涉案房屋的租金损失，进而判决违约金为房屋租金损失的130%并无不当。葛张良、陈娟虽认为损失尚有房屋享受权益的时间减少427天的损失，但未举证证明该损失如何量化为货币金额。故其此节上诉请求不予支持。至于葛张良、陈娟上诉称，一审法院援引的评估报告在评估的程序上当事人未参与，是对其权利的侵犯。因葛张良、陈娟对安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司作出的宜恒综估字（2015）023号《关于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益.金都”小区11幢401室房屋年租金评估报告书》评估的房屋与本案系同类同地段房屋无异议，原审参照有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定涉案房屋的租金标准程序上并无不妥，葛张良、陈娟此节上诉理由不能成立。综上，葛张良、陈娟的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1375元，由葛张良、陈娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秀珍
代理审判员 程 顺
代理审判员 余月琴
二〇一六年五月十二日
书 记 员 王岳霞
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。