济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历民初字第1895号
原告孙终民，男，汉族，济南黄台电厂职工，住济南市。
原告孙露，女，汉族，无业，住济南市。
委托代理人孙终民，男，汉族，济南黄台电厂职工，住济南市。
被告杜宗亮，男，汉族，住济南市。
第三人孙冰清，女，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市十六里河大建沟。
第三人孙忠华，女，汉族，住济南市。
第三人孙忠永，男，汉族，现在济南监狱服刑。
委托代理人孙栋，男，汉族，系孙忠永之子，住济南市。
原告孙终民、原告孙露与被告杜宗亮及第三人孙冰清、孙忠华、孙忠永返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并于2014年11月6日、2015年4月30日公开开庭进行了审理。原告孙终民，被告杜宗亮及第三人孙冰清到庭参加了诉讼，第三人孙忠华、孙忠永经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孙终民诉称，原告孙忠民与第三人孙忠华、孙忠永、孙冰清是本案所涉房屋所有人孙德才、周云英的子女。原告孙露系孙德才、周云英依法收养的养女，孙德才、周云英分别于2008年2月17日、2007年1月5日去世，两人去世后坐落于济南市历下区东关大街00号房屋作为所留遗产，应依据济南市历下区人民法院于2009年10月12日作出的（2009）历民初字第00号判决认定为房屋所有权人子女的共同财产。关于东关大街北侧00号房屋有关权益的继承分割问题，该房屋由孙德才、周云英在世时，依据孙德才与济南市历下区城市建设综合开发公司订立的购房协议书购买并占有，但在国家房产管理机关至今尚未办理房屋所有权登记，但买受人对该房屋享有实体权利，能够使用房屋或许可他人使用房屋，从中获得经济收入。作为房屋买受人的孙德才、周云英去世后，房屋的上述实体利益持续存在，并遗留给其继承人。使用房屋或许可他人使用房屋的实体权利构成孙德才、周云英的共同遗产，应当由其继承人平均继承分配。被告于2007年9月1日就本案所涉房屋与孙德才、第三人孙忠华签订《房屋租赁合同》，约定租赁期间为自2007年9月1日至2011年9月1日，每年租金为38000元。《房屋租赁合同》期满后，被告一直在占有使用该房屋至今，拒不腾房，原告依据《继承法》、《物权法》之规定，被告现占有该房屋没有法律和事实依据。现诉至法院，请求法院判令：1、被告立即腾出坐落于济南市历下区东关大街00号房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告孙终民、原告孙露为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据1、济南市天桥区公证处（2000）济天证民字第0000号收养公证书1份，证明孙德才、周云英收养原告孙露的事实；
证据2、济南市历下区人民法院（2009）历民初字第00号民事判决书1份。
被告杜宗亮辩称，经济南市历下区人民法院作出的（2009）历民初字第00号生效判决认定，坐落于济南市历下区东关大街00号沿街房屋为临街商铺，孙德才在世时，由第三人孙忠华代为管理，出租于他人经营使用，孙德才去世后一直维持原租赁关系，现房屋仍然由孙忠华管理和收取租金。我与孙忠华分别于2007年9月1日、2011年6月7日、2014年8月31日签订为期三年的《房屋租赁合同》，我定期向孙忠华交纳租金，双方存在合法的租赁关系。原告起诉我方一直占有该房屋至今且拒不腾房的理由不能成立，请求贵院依法查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。
被告杜宗亮为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据1、2007年9月1日、2011年6月7日、2014年8月31日《房屋租赁合同》3份，证明被告履行合同约定内容；
证据2、收条7张，证明被告交纳2011年8月25日至2014年9月1日的房租。
第三人孙冰清述称，被告杜宗亮持有合法租赁涉案房屋的合同，享有合法租赁权，并有权继续租赁经营生意，租赁合同事实清楚。并且我已经收到了被告杜宗亮的房屋租金。原告孙终民应当把天桥区北园镇沃家居车站北街00号房屋霸占侵吞的所有房屋安置补偿款在诸兄弟姐妹中分割完后再就此案开庭审理。对原告孙露是我父亲养女这一事实有异议。
第三人孙忠华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但向本院提交书面陈述意见为：座落于东关大街00号孙德才门头房继续坚决让杜宗亮承租使用。
第三人孙忠永述称，涉案房屋一直由孙忠华代孙德才处理对外出租事宜，原告孙终民两次起诉孙忠华分割涉案房屋租金，孙忠华也将涉案房租分给大家了。我们同意杜宗亮继续租用房屋。
上述第三人均未向本院提交证据。
经审理查明，原告孙终民与第三人孙冰清、孙忠华、孙忠永系兄妹关系，父亲孙德才、母亲周云英。原告孙露系孙德才、周云英夫妇于1991年6月5日收养的养孙女。2000年7月13日，济南市天桥区公证处出具了（2000）济天证民字第0000号收养公证书证明原告孙露与孙德才、周云英形成事实收养关系。孙德才、周云英分别于2008年2月17日、2007年1月5日去世。
涉案济南市历下区东关大街00号房屋系1999年7月14日孙德才与济南市历下区城市建设综合开发公司签订购房协议书买卖取得，至今未办理房屋产权证书。该房屋为临街商铺，孙德才在世时，由第三人孙忠华代为管理，出租给被告杜宗亮经营使用。孙德才去世后，一直维持原租赁关系，现该房屋仍然由孙忠华管理和收取租金。
2009年，因法定继承纠纷孙终民、孙露、孙冰清将孙忠华、孙忠永诉至本院，要求继承分割被继承人的遗产6万元和坐落于济南市历下区东关大街00号（现00号）沿街房屋一套及该房屋租赁的收益。孙忠华、孙忠永反诉要求继承分割济南市天桥区车站北街00号院及院内的十余间房屋。本院于2009年10月12日作出（2009）历民初字第00号民事判决书，判决：“一、被继承人孙德才、周云英遗留的房屋租金收益人民币38000元，由继承人即原告孙终民、孙露、孙冰清、被告孙忠华、孙忠永平均继承分配，各继承人每人分得7600元。原告孙终民、孙露、孙冰清、被告孙忠永各自应得的款项，由被告孙忠华支付。于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告原告孙终民、孙露、孙冰清的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告孙忠华、孙忠永的反诉请求”。
另查明，原告孙终民四次通过诉讼向第三人孙忠华索要租金，孙忠华已分四次支付给孙终民2011年之前的租金。
另查明，2007年9月1日、2011年6月7日、2014年8月31日，第三人孙忠华（出租方）分别与被告杜宗亮（承租方）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给被告杜宗亮经营使用。2014年8月31日的《房屋租赁合同》，租期为3年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止，租金一年为55000元，每半年交纳一次。被告杜宗亮已经按合同约定将租金交纳给了第三人孙忠华。第三人孙忠华将所收取的租金分别转付第三人孙冰清、孙忠永、原告孙终民。2011年之后的租金，孙忠华未转交给原告孙终民及孙露。
本案诉讼中，经本院释明建议原告孙终民、原告孙露将诉讼请求变更为主张给付租金，两原告仍坚持原诉讼请求，要求被告杜宗亮腾房。
本院认为，涉案房屋系原告孙终民、孙露及第三人孙忠华、孙冰清、孙忠永之父孙德才、母周云英在世时依据孙德才与济南市历下区城市建设综合开发公司订立的购房协议购买并占有，但该房屋未办理产权登记，未取得产权证书，但是买受人孙德才、周云英对该房屋享有实体权益，可使用房屋及出租房屋，获得受益。孙德才、周云英去世后，其子女原告孙终民、第三人孙忠华、孙冰清、孙忠永及养孙女孙露对该收益权均有权继承。该房屋在孙德才在世时，由孙忠华代为管理出租，应视为孙德才、周云英对涉案房屋的使用管理人已做处分。孙德才去世后，孙忠华依据孙德才生前的委托继续行使该出租管理权，并无不当，因此孙忠华与被告杜宗亮所签租赁合同，合法有效，该合同应予继续履行。原告孙终民、孙露要求被告返还房屋应该争得第三人孙冰清、孙忠华、孙忠永的一致同意，在多数继承人不同意解除租赁合同的情况下，应当维持原租赁关系，但因租赁产生的租金应按时足额支付给原告孙忠民及孙露以保证其收益权的实现，因此，本案原告孙忠民、孙露要求被告返还房屋的诉请无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告孙终民、原告孙露的诉讼请。
案件受理费3920元，由原告孙终民、原告孙露负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 钟红梅
人民陪审员 赵德荣
人民陪审员 王力平
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 娄本燕