济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）历商初字第126号
原告许兴英，女，1973年出生，汉族，住济南市。
原告高虎，男，1972年出生，汉族，住济南市。
以上两原告共同委托代理人党明德，济南历下东关法律服务所法律工作者。
两原告共同委托代理人刘永娇，济南历下东关法律服务所法律工作者。
被告韩秀明，男，1976年出生，汉族，住济南市。
被告朱卉，女，1976年出生，汉族，无业，住济南市。
以上两被告共同委托代理人司纪涛，山东泰泉律师事务所律师。
第三人中国民生银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。
负责人陈焕德，行长。
委托代理人李会荣，山东嘉孚律师事务所律师。
委托代理人王业海，山东嘉孚律师事务所律师。
原告许兴英、高虎与被告韩秀明、朱卉、第三人中国民生银行股份有限公司济南分行（以下简称民生银行济南分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年1月18日受理后，依法由审判员闫云独任审判，分别于2011年3月2日、3月16日公开开庭进行了审理。因被告韩秀明以本案诉争房屋为抵押在第三人处办理贷款未归还，第三人向其他法院提起诉讼尚未审结，本案中止诉讼。后本案由适用简易程序转普通程序，依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告许兴英、高虎的委托代理人刘永娇，被告韩秀明、朱卉的委托代理人司纪涛，民生银行济南分行的委托代理人李会荣、王业海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告许兴英诉称，2007年8月21日原告与被告韩秀明签订二手房买卖合同，被告韩秀明将坐落于济南市历下区房屋，以总房款87万元卖给原告，合同约定：合同签订之日起，原告应支付被告人民币50万元整，被告将房屋钥匙及车库钥匙交付原告，余款原告于2008年12月底前支付被告20万元整，2009年9月底前，支付被告17万元整，原告将所有购房款付清之日后，被告将房产权证、有线、燃气等证件变更于原告名下。合同签订后，2007年8月21日原告许兴英、高虎支付被告韩秀明50万元后入住该房，被告韩秀明并把房产证交于原告。2008年12月原告支付给被告韩秀明11万元后，双方口头约定提前办理房屋过户手续。2009年元旦后，原告给被告韩秀明打了多次电话，开始被告韩秀明说出差在外，回来后与原告联系。从2009年1月底到现在，原告给被告韩秀明打了几百个电话，发过多次短信，被告韩秀明电话不接，短信不回，致使原告无法见到被告韩秀明把剩余房款交给他。现被告称已将此房抵押给第三人，严重侵害了原告的合法权益。特此提起诉讼，请求法院依法判决：确认房屋买卖合同有效，要求被告履行合同协助办理房屋过户手续。本案审理期间，原告的诉讼请求变更为：确认房屋买卖合同有效。
原告为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、房屋所有权证1份，证明坐落于济南市高新区及地下室房屋所有权人系被告韩秀明；
2、房屋买卖合同1份，证明2007年8月21日被告韩秀明将坐落于济南市高新区及地下室卖给原告许兴英、高虎；
3、被告韩秀明出具的收条2张，证明原告已交付被告韩秀明购房款61万元；
4、被告韩秀明出具的证明1份，证明余款未交付被告韩秀明责任在被告韩秀明，而非原告；
5、房屋权属状况信息表1份，证明涉案房屋于2009年12月28日办理抵押登记，债权人系本案第三人，被告韩秀明重新办理的房产证，房屋坐落变更为坐落于济南市历下区；
6、济南市市中区人民法院民事判决书1份，证明第三人对涉案房屋享有优先受偿权；
7、济南市市中区人民法院受理通知书、起诉状、传票各1份。
被告韩秀明辩称，如果原告付清购房款，被告韩秀明会协助原告办理过户手续。
被告韩秀明未提供有关证据。
被告朱卉辩称，两被告登记结婚是在被告韩秀明取得上述房屋所有权之后，该房屋是被告韩秀明的婚前财产，本案与被告朱卉无关。
被告朱卉为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、结婚证1份，证明两被告于2010年登记结婚；
2、执行裁定书，证明本案查封的市中区英雄山路242号他山花园的两套房屋属于朱卉所有，不是韩秀明的财产，为此，济南市市中区人民法院撤销了对上述两套房产的查封。
第三人民生银行济南分行辩称，1、第三人与案外人韩某某签订了个人额度借款合同，为保证该合同的履行，被告韩秀明与本案第三人于2009年12月31日签订担保合同，个人最高额抵押合同，用被告韩秀明自有的位于千佛山东路号房产进行抵押，并办理了抵押登记，取得他项权证。截止目前，借款人韩某某借款160万元。原、被告交易的行为发生在2007年8月份，是在物权法实施之前，第三人认为，物权法实施之前房屋买卖合同的生效要件之一即是到相关部门办理房屋权属登记。因此，该抵押登记手续合法有效，第三人的合法权益应受到保护。2、对于优先受偿权的问题，济南市市中区法院已经于2011年9月16日作出民事判决书予以确认，该判决书现在执行过程中。
第三人为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、个人额度借款合同及项下的额度审批单，证明贷款人韩某某在第三人处借款160万元；
2、个人最高额度抵押合同及房屋他项权证，证明坐落于济南市历下区房屋已抵押给第三人；
3、房屋所权证1份，证明坐落于济南市历下区房屋所有权人系被告韩秀明。
经过庭审质证，本院对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7，被告朱卉提供的证据1、2，第三人提供的证据1、2、3作为有效证据使用。
根据上述有效证据确认的事实及庭审查明的事实，综合确认事实如下：2007年8月21日原告许兴英与被告韩秀明签订二手房买卖合同，合同约定：被告韩秀明（甲方）将坐落于济南市历下区（原高新区）房屋（建筑面积145.66平方米）及车库（25.87平方米）卖于原告许兴英（乙方），房屋总价款87万元（含附属设施车库1个），付款方式：合同签订当日，乙方应付甲方人民币50万元，甲方将房屋钥匙及车库钥匙交付乙方，2008年12月底前，乙方应付甲方购房款人民币20万元，2009年7月底前，乙方应付甲方购房款人民币17万元，乙方将所有购房款付清之日后，甲方将房屋产权证、有线、燃气等证件变更于乙方名下；乙方入住后，物业费、燃气费、水电费及房屋所产生的费用均由乙方承担。合同签订当日，原告许兴英交付被告韩秀明人民币50万元，被告韩秀明给原告许兴英出具收条。被告韩秀明将房屋交付原告，原告使用该房至今。2008年12月24日原告许兴英交付被告韩秀明人民币11万元，被告韩秀明给原告许兴英出具收条。2011年1月14日被告韩秀明给原告许兴英出具的证明载明：2008年12月24日给我共计61万元后，许兴英及高虎多次给我打电话、信息，我因工作没有回电话，剩余款没有收，是我造成合同没有过户；今日订于2011年1月14日与许兴英夫妇面谈房屋过户事宜。
2009年12月21日民生银行济南分行与案外人韩某某签订个人额度借款合同，贷款160万元，被告韩秀明以本案诉争房屋作为抵押进行担保，并办理他项权登记。贷款期满后，案外人韩某某及被告韩秀明均未归还银行贷款，民生银行济南分行诉至济南市市中区人民法院，法院判决内容为：......二、韩某某于本判决生效之日起十日内偿还民生银行济南分行借款本金160万元；......七、民生银行济南分行对被告韩秀明名下位于济南市高新区千佛山东路42号智信花园房屋的折价、拍卖、变卖款在上述第二、三、四项范围内优先受偿。
坐落于济南市历下区千佛山东路42号智信花园房屋所有权人系被告韩秀明，房屋登记时间为2004年6月15日。原告许兴英、高虎系夫妻。被告韩秀明与朱卉系夫妻关系，双方于2010年登记结婚，于2011年经民政局协议离婚。
2014年4月20日及2014年12月原告许兴英分别向济南市市中区人民法院起诉民生银行济南分行，要求撤销民生银行济南分行所享有的本案诉争房屋的优先受偿权，尚未审结，本案中止诉讼。2015年7月15日原告许兴英、高虎自愿申请撤回要求被告履行合同协助办理房屋过户手续的诉讼请求，只要求确认房屋买卖合同有效，本案予以恢复审理。
本院认为，《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈、协迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。本案两被告于2010年5月13日登记结婚，诉争房屋登记时间为2009年12月30日，是在两被告登记结婚前，且被告朱卉自称该房为被告韩秀明的婚前个人财产，该房屋应为被告韩秀明的个人婚前财产，被告韩秀明对该房屋享有完全的处分权。原告许兴英与被告韩秀明签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合同签订后，原告支付了大部分房款，未支付的部分房款是因为被告韩秀明的责任导致，且被告韩秀明已将房屋交付原告，原告使用该房屋至今长达8年之久，最为重要的是双方所签订的合同不具有合同法规定的致使无效的情形。《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告许兴英与被告韩秀明签订的二手房买卖合同是合法有效的。因两原告系夫妻关系，本案诉争房屋的买卖行为发生在两原告的婚姻关系存续期间，因此，对于该房屋原告高虎亦享有诉权。因此，原告要求确认房屋买卖合同有效，理由正当，证据充分，本院应予支持。对于原告未支付的购房款，因被告韩秀明未提起反诉，其可另行主张权利。被告韩秀明与朱卉于2010年登记结婚，而本案诉争房屋的初始登记时间为2004年，是在两被告登记结婚前，该房屋应为被告韩秀明的婚前个人财产，原告所诉请求与被告朱卉无关。因此，原告要求被告朱卉承担责任，理由欠当，证据不充分，本院不予支持。本案审理期间，原告自愿申请撤回要求被告履行合同协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以准许；现原告只要求确认买卖合同有效，该请求与第三人无关。因此，原告要求第三人承担责任，理由欠当，证据不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告许兴英（原告高虎）与被告韩秀明于2007年8月21日签订的二手房买卖合同有效；
二、驳回原告许兴英、高虎对被告朱卉的诉讼请求；
三、驳回原告许兴英、高虎对第三人中国民生银行股份有限公司济南分行的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币15300元，诉讼保全费5000元，全部由被告韩秀明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 闫 云
人民陪审员 赵德荣
人民陪审员 马秀清
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 李 雯