山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终852号
上诉人（原审被告）：北京派格斯玩具有限公司，住所地北京市。
法定代表人：杨芳静，经理。
委托诉讼代理人：郭洪军，山东国曜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢汝俏，山东国曜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济南市妇女儿童活动中心，住所地济南市。
法定代表人：王琳，主任。
委托诉讼代理人：徐峰，山东保君律师事务所律师。
上诉人北京派格斯玩具有限公司（以下简称：派格斯公司）因与被上诉人济南市妇女儿童活动中心（以下简称：妇女儿童中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初3104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人派格斯公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人对涉案房屋租赁合同无效这一认定并无异议，但一审判决在有关房屋使用费等事实的认定上出现严重错误，且适用法律不当。一、一审判决上诉人支付2010年的房屋使用费错误。1、一审依据被上诉人提供的通话录音，结合所谓的“上诉人租赁地点是在被上诉人办公区域内且每日正常经营的情况”，就认定2010年的房屋使用费10万元未超过诉讼时效，显然错误。首先，被上诉人提交的通话录音的真实性无法核实，上诉人也不予认可，该证据无法证明被上诉人曾多次向上诉人催要2010年的房屋使用费10万元，更无法证明时效一直在连续。《补充协议》约定，上诉人应于2014年1月31日前一次性结清2010年的房屋使用费10万元。在之后长达两年半的时间里，被上诉人从未向上诉人催要过上述款项。同时，被上诉人也认可上诉人在本案发生前支付的房屋使用费等费用均与该10万元无关。那么，上诉人2016年5月诉至法院时，2010年的10万元房屋使用费显然早已超过了两年的诉讼时效。其次，涉案租赁地点不能认为是在被上诉人的办公区域内，而且上诉人本就因被上诉人的一些行为无法正常经营。一审认定时效问题所结合的“情况”本就不属实。更何况，租赁地点是否在被上诉人办公区域内、上诉人是否每日正常经营均不是诉讼时效中断的法定事由，一审以一个错误的认定再得出2010年的房屋使用费10万元未超过诉讼时效的认定显然同样是错误的。2、2010年的10万元与本案中因合同无效而产生的房屋使用费显然性质不同，不但超过诉讼时效，而且也不应在同一个法律关系中处理。二、一审判令上诉人于判决生效之日起三十日内腾出涉案房屋，未考虑本案的实际情况。上诉人承租涉案房屋的用途是儿童游乐项目的运营，房屋内放置了多个体积庞大的游乐设施，即使本案合同无法再履行，上诉人也需要时间将上述游乐设施拆解、找到仓储地点再搬出后，才能腾房。而且，被上诉人还在判决作出前查封了上诉人的所有设施设备。因此，根据本案的实际情况，三十日内上诉人根本无法顺利腾出涉案房屋。
被上诉人妇女儿童中心辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉。
妇女儿童中心向一审法院起诉请求：1、依法解除妇女儿童中心与派格斯公司于2013年9月25日签订的房屋租赁合同；2、判令派格斯公司支付妇女儿童中心租金316700元、滞纳金22169元；3、判令派格斯公司支付妇女儿童中心电费20897.9元；4、判令派格斯公司腾出位于济南市济南市妇女儿童活动中心园区南部网球馆交与妇女儿童中心。在诉讼过程中，妇女儿童中心变更诉讼请求为：1、判令派格斯公司支付房屋占有使用费366500元；2、判令被告支付电费40951.2元；3、判令派格斯公司立即腾出位于济南市济南市妇女儿童活动中心园区南部网球馆交与妇女儿童中心。
一审法院认定事实：妇女儿童中心、派格斯公司于2013年9月25日签订房屋租赁合同一份，合同约定：“出租人（甲方）：济南市妇女儿童活动中心。承租人（乙方）：北京派格斯玩具有限公司。第一条房屋基本情况：该房屋坐落于济南市，济南市妇女儿童活动中心园区南部网球馆，建筑面积1200平方米。第二条租赁期限：房屋租赁期限为五年，自2013年10月1日至2018年9月30日。甲方同意乙方自签订合同之日起三个月内对房屋进行功能调整，安装游乐玩具等运营准备工作，期间不计房租。第三条租金、租金支付期限及方式：（一）租金租金总额拟定115万元。第1年，租金标准为每日每平方米0.68元，租金额为每年人民币20万元，免除2013年10月至12月房租5万元，实为15万元；第2、3年，租金标准为每日每平方米0.68元，租金额为每年人民币20万元；…（二）支付期限：每年支付一次，即每年的9月26日至9月30日。第七条房屋使用的有关费用：租赁期内，与该房屋有关的各项费用承担方式为：（一）乙方承担的费用：水费、电费、冷气空调费、电话费、互联网费、政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用及除甲方承担的相关税款外的其他费用等。上述费用的交付方式为：乙方直接支付。”同日，妇女儿童中心、派格斯公司签订补充协议一份，约定：“一、协议签订后，乙方（本案派格斯公司，一审法院注）须于2014年1月31日前一次性结清所欠甲方（本案妇女儿童中心，一审法院注）2009年至2011年7万元电费及2010年10万元原房屋使用费。”
合同签订后，妇女儿童中心将出租房屋交付派格斯公司使用，截止2016年8月1日，派格斯公司拖欠妇女儿童中心房屋使用费366500元，包括2010年的10万元，2014年10月1日至2015年9月30日期间的10万元，2015年10月1日至2016年8月1日期间的166500元。截止2016年10月20日，派格斯公司拖欠妇女儿童中心电费40951.2元。
妇女儿童中心出租的涉案房屋有山东省临时建设工程规划许可证，编号：（2007）鲁01-02-5，有效期至2009年10月19日止。
本案在审理过程中，妇女儿童中心提交通话录音证实曾多次找派格斯公司法定代表人及其工作人员催要过2010年的房屋使用费10万元。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超出部分无效。”本案中，妇女儿童中心出租的房屋临时建设工程规划许可证有效期至2009年10月19日，双方在2013年签订租赁合同时涉案房屋已超过临时建筑的使用年限，因此双方签订的房屋租赁合同为无效合同。房屋租赁合同无效后，妇女儿童中心请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合相关法律规定，一审法院依法予以支持。妇女儿童中心提交通话录音证实曾多次找派格斯公司法定代表人及其工作人员催要过2010年的房屋使用费10万元，结合派格斯公司租赁地点是在妇女儿童中心办公区域内且每日正常经营的情形，对派格斯公司关于该10万元已超过诉讼时效的辩解理由，一审法院不予采纳。派格斯公司对截止2016年10月20日拖欠妇女儿童中心电费40951.2元没有异议，一审法院依法予以确认。因妇女儿童中心、派格斯公司签订的房屋租赁合同无效，导致派格斯公司继续占有使用租赁的房屋没有了事实依据，妇女儿童中心请求判令派格斯公司立即腾出租赁的房屋，一审法院依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款之规定，判决：一、被告北京派格斯玩具有限公司于判决生效之日起十日内支付原告济南市妇女儿童活动中心房屋占有使用费366500元；二、被告北京派格斯玩具有限公司于判决生效之日起十日内支付原告济南市妇女儿童活动中心电费40951.2元；三、被告北京派格斯玩具有限公司于判决生效之日起三十日内腾出位于济南市济南市妇女儿童活动中心园区南部网球馆交与原告济南市妇女儿童活动中心。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15150元、财产保全费3020元，由被告北京派格斯玩具有限公司负担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，妇女儿童中心对其曾多次向派格斯公司法定代表人及工作人员催要2010年原房屋使用费的主张，在一审中提了通话录音，派格斯公司对该录音的异议仅有其陈述，并未提交反驳证据，故对妇女儿童中心提交的录音，本院予以采信。该录音内容能够证明妇女儿童中心主张的事实。妇女儿童中心在本案请求的2010年原房屋租赁费与涉案房屋租赁合同产生的房屋使用费均是基于派格斯公司使用其房屋所产生的，一审合并处理并无不当。一审根据案情确定的腾房时间符合实际，理由正当，应予维持。派格斯公司在本案二审中以其另案起诉妇女儿童中心要求赔偿损失涉及鉴定问题，为查明案件事实、保存相关证据，需在相关鉴定事宜处理完毕后腾出房屋为由，请求中止本案的审理。对此，本院认为，派格斯公司关于证据保全的请求可在其提起的相关诉讼中予以解决，其申请中止本案审理，不符合民事诉讼法的相关规定，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15150元，由上诉人北京派格斯玩具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘彦亭
审 判 员 陈李丽
代理审判员 宋文华
二〇一七年二月十六日
书 记 员 杨 燕