陕西省铜川市耀州区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0204民初475号原告：周维民，男，汉族，1957年12月17日生，铜川市耀州区人。委托代理人：王亚洲，铜川市148法律事务所法律工作者。被告：宋忠民，男，汉族，1969年2月20日生，铜川市耀州区人。被告：铜川市安吉商贸有限责任公司，住所地：铜川市耀州区歩寿路中段。统一社会信用代码916102005593506345。法定代表人：宋耀民,该公司执行董事。原告周维民与被告宋忠民、铜川市安吉商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案受理后，依法适用简易程序于2018年5月22日公开开庭审理了本案，原告周维民及其委托代理人王亚洲、被告宋忠民、铜川市安吉商贸有限责任公司均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周维民向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带偿还原告租赁费和违约金等项目共计640538.26元；2、依据原被告签订的租赁合同第十四条第四项约定判令原被告终止租赁合同；3、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2009年3月16日，被告宋忠民与原告签订锦都大厦物业租赁合同，由宋忠民租赁原告物业锦都大厦三四层楼租赁经营餐饮之用，对外以铜川市安吉商贸有限责任公司的名义经营。原、被告于2016年7月26日、2018年3月7日分别进行了两次结算，截止2018年3月7日，被告欠原告租赁费共计500,458元。原告认为，二被告应当共同承担偿还拖欠租赁费的责任，且被告明确通知原告自己无法继续经营，故主张二被告连带偿还原告租赁费和违约金等项目共计640538.26元并依据原被告签订的租赁合同第十四条第四项约定终止租赁合同，请求法院支持其诉讼请求。被告宋忠民辩称，其于2018年1月口头向原告周维民提出解除合同的，原告当时也没有啥意见，对于结算单，其认为双方之间的帐有差异，需要重新对账；另外，对于合同解除后装修要求原告给予一定补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于证据和事实本院认定如下：1、原告提交的锦都大厦租赁合同一份，证明房屋租赁的事实及当事人双方权力义务的约定。该组来源合法，符合证据的形式要件，且原告周维民、被告宋忠民均进行了签字捺印，本院依法予以认定；2、锦都大厦的营业证明、锦都大厦的产权证明，证明原告有依法租赁的资质。该组证据被告未提出异议，本院依法予以认定；3、铜川市安吉商贸有限责任公司企业法人营业执照复印件一份、及由铜川市工商行政管理局出具的公司登记基本情况一份，证明铜川市安吉商贸有限责任公司工商登记信息。该组证据之间能够相互印证，且公司登记基本情况材料加盖了铜川市工商行政管理局印章，本院依法予以认定；4、酒店婚庆合作协议一份，证明铜川市安吉商贸有限责任公司为本案标的房屋的实际承租人。该合同甲方署名为铜川市安吉商贸有限责任公司（锦王府酒店），乙方署名为铜川市完美婚庆有限公司，协议上分别加盖了甲乙双方的印章，对该组证据本院依法予以认定；5、结算单二份，证明被告欠原告的租赁费及违约的事实；6、被告宋忠民签名的费用清单一份，证明锦王府（铜川市安吉商贸有限责任公司租赁锦都大厦经营的酒店名称）应当分担的费用。被告宋忠民对结算单的真实性予以认可，对于结算的费用不予认可。上述5、6证据材料中或有铜川市安吉商贸有限责任公司盖章，或有宋忠民等相关人员签字，且对此被告没有其他证据推翻原告的上述证据，故本院对该组证据依法予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月16日，原告周维民与被告宋忠民签订租赁合同，约定将原告所有的锦都大厦三楼、四楼租赁给被告经营餐饮，并将原告周维民承租于铜川市耀州区城关供销合作社院并由周维民所建的第三层钢结构房屋、供销社主楼三层房屋一间、钢结构房屋二间、供销社楼顶钢结构房屋12间租赁于被告辅助经营，供销社后院车位、大厦电梯共用，租赁期限10年，自2009年3月16日起至2019年3月16日止。对于租赁费用，双方约定前五年每年年租为320,000元（不含税金），后五年在原基础上每年以8%的比例递增，租费交纳时间及方式为每年度2月16日一次性交纳一年租费；采暖制冷费用按照国家收费标准收取、参照本地实际情况运作，排污、消防、安保、所产生的费用由被告宋忠民承担；水、电、燃气费用按照有关部门规定的标准和当月计量由被告宋忠民向原告指定的物业公司交纳；电梯的电费、维修费、年检费等费用由被告按照总费用40%的标准承担。该合同同时约定被告不支付或者不按约定支付租金达30日的，原告有权单方解除合同，被告应当按月租金的8%向甲方支付违约金。原、被告分别于2016年7月26日、2018年3月7日进行了两次结算，截止2018年3月7日，被告欠原告租赁费共计500,458元。另查明，铜川市安吉商贸有限责任公司成立于2010年7月16日，公司股东为宋忠民、宋耀民；2016年7月10日，该公司与铜川市完美婚庆有限公司签订了锦王府酒店婚庆合作协议；2016年7月17日该公司签章出具了锦都三、四楼2016年度欠账单。锦都大厦三、四楼酒店名为“锦王府”。本院认为，本案的争议焦点为被告应当承担原告主张租赁费、水、电、费等费用以及违约金共计多少？合同解除后财产如何处理？原告周维民与被告宋忠民2009年3月16日签订的《锦都大厦物业租赁合同》意思表示真实，合法有效，合同双方均应履行各自义务。一、合同责任的承担问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》之规定，发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；合同成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，铜川市安吉商贸有限责任公司成立于2010年7月16日，该公司成立前，其股东宋忠民对外以自己的名义与周维民签订房屋租赁合同，公司成立后，酒店实际由公司经营即被告公司实际享有合同权利和义务，且该公司在向原告周维民出具的结算单中进行了签章，视为对合同的确认，现原告请求铜川市安吉商贸有限责任公司承担合同责任，于法有据，本院予以支持；关于被告宋忠民是否应当与铜川市安吉商贸有限责任公司承担连带责任，该公司成立前，宋忠民与周维民签订租赁合同，其目的是将承租房屋用作公司餐饮经营，也是为公司成立创造条件，合同权利义务实际由公司享有，且原告现已选择由铜川市安吉商贸有限责任公司承担责任，故原告对被告宋忠民的诉讼请求，本院不予支持，依法应予驳回。二、所欠租金和违约金的问题。对于房屋租金，根据原被告之间的结算清单及费用明细，含水电费、电梯、消防、空调等费用在内的下欠房租共计500,458元，对此有被告宋忠民签字确认为据，本院依法予以确认。关于原告对违约金的请求，根据合同第十五条（六）“租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，并按月租金的8%向甲方支付违约金”。根据双方的结算清单，按照按“月租金8%的支付违约金”的约定，违约金应当为前一年的租金435,356.47元÷12个月×8%=2902.38元。对于原告主张的其他违约金，缺乏相应的依据，本院依法不予支持。故本院支持被告偿还原告租金、违约金的数额为500,458元+2,902.38元=503,360.38元。三、合同解除的问题。本案中，根据被告宋忠民陈述，其于2018年1月前后提出了提前解除租赁合同的请求，现原告亦诉讼请求解除合同，另原告周维民与被告宋忠民签订的租赁合同约定，承租人不支付或者不按照约定支付租金达30日的，出租方有权解除合同，收回房屋。而合同约定，每租赁年度提前30一次性交付一年度租费，即被告向原告交纳房租的时间应当是每年的2月16日，至原告起诉时已满30日，故认定被告构成违约，原告现主张解除合同的条件成就，且现原被告双方均同意解除合同，合同应予解除，合同解除日期应认定为原告主张解除合同之日，即2018年3月15日。对于合同解除后财产的处理问题，双方签订的合同第十三条（一）约定明确，应当依照合同约定进行处理。综上所述，本院依法支持原告周维民请求判令铜川市安吉商贸有限责任公司的偿还租金等费用500,458元，关于原告诉请的违约金，本院依法支持偿付2902.38元；对于原告要求被告宋忠民承担连带责任的请求，本院依法不予支持；对于原告请求解除其与宋忠民签订的《锦都大厦物业租赁合同》的请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条、第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告周维民与被告宋忠民签订的《锦都大厦物业租赁合同》，合同解除后财产的处理依据该合同第十三条（一）项执行；二、被告铜川市安吉商贸有限责任公司与本判决生效后十日内日支付原告周维民房屋租金等费用500,458、违约金2902.38，以上共计503,360.38元；三、驳回原告周维民对被告宋忠民的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,205元，减半收取5102.5元，由被告铜川市安吉商贸有限责任公司负担4400元、原告周维民负担702.5元；保全费1020元，由被告铜川市安吉商贸有限责任公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。审判员  赵忠义二〇一八年五月二十九日书记员  田 雨