吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终1769号
上诉人(原审原告)：曲树平，住长春市二道区。
委托诉讼代理人：刘晶、迟皓仁，吉林创一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙洁，1973年6月25日出生，住长春市朝阳区。
被上诉人（原审被告）：李鸿生，住长春市二道区。
委托诉讼代理人：邵文超，吉林万公律师事务所律师。
原审第三人：李思谐，住长春市宽城区。
委托诉讼代理人：高硕健，吉林万公律师事务所律师。
原审第三人：刘香兰，住长春市二道区。
委托诉讼代理人：邵文超，吉林万公律师事务所律师。
曲树平因与孙洁、李鸿生、李思谐、刘香兰房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2017）吉0103民初4179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
曲树平一审诉称：2017年3月25日，其与孙洁签订了《卖房协议书》，约定孙洁向其出售位于长春市宽城区贵阳小区7-2栋4单元507室房屋，总价款为人民币65万元，同时约定该房款分三次给付，签订合同的当日其按照合同约定向孙洁支付了第一笔房款10万元，同年8月10日向孙洁支付了第二笔房款20万元，同时约定两个月后由其办理银行贷款，贷款后向孙洁支付剩余35万元。孙洁已收到两笔款项并出具收条。其在购买本案诉争房屋之前一直长期租住在此房，在该房屋出售时有优先购买权。孙洁在出售本案诉争房屋时向其出示了以下证明材料；1.李鸿生出具的已将本案诉争房屋赠与给儿子李伟及孙洁，同时授权二人有权出租、出售本案诉争房屋的声明；2.李鸿生2013年4月22日出具的，证明该房屋于1999年已赠与给儿子李伟，并由李伟居住，由于费用较高至今未去办理产权变更；3.1999年李鸿生单位福利分房时，当时盖有单位公章的“住房分配证”，该分配证是开具给孙洁配偶李伟的。其正是出于对上述证明材料的信任才购买的此房屋，并且于2017年8月7日委托吉林省上都装饰设计工程有限公司对本案诉争房屋进行了装修，花费装修费用167724元。李鸿生在明知其已经合法购买并且实际入住本案诉争房屋的情况下，于2017年4月24日恶意将该房屋以明显低于市场价格的35万元出售给其女儿即本案第三人李思谐。严重损害了其合法权益。故诉请判令：1.确认经过李鸿生授权后，孙洁与其签订的《卖房协议书》合法有效，孙洁、李鸿生继续履行合同，将长春市宽城区贵阳小区7-2栋4单元507室房屋过户登记至其名下；2.确认李鸿生与李思谐之间的房屋买卖合同无效；3.判令李思谐配合其办理长春市宽城区贵阳小区7-2栋4单元507室房屋更名过户手续。
孙洁一审辩称：1.孙洁卖给曲树平房屋是有权处分的合法行为。孙洁与李鸿生之子李伟于1996年9月22日结婚，1998年12月，李鸿生单位福利分房一套，坐落于长春市宽城区贵阳街小区7-2栋4单元507室，1999年8月进行房改，当时李鸿生承诺将该房屋赠与其子李伟。经李伟申请，省烟叶物资公司同意将该房屋的《住房分配证》登记在李伟名下。该房屋12919元房改费用及其他扩大面积款、入户费、电视有线费等费用均由孙洁以李鸿生名义交付，装修款由孙洁的父母出资。2013年4月22日，因诉争的房屋漏水，为诉讼需要李鸿生为孙洁及李伟出具《证明材料》，证明诉争房屋赠与儿子李伟。2016年1月15日，因该房一直在李鸿生名下，李鸿生为孙洁出具《声明》一份。该声明承诺：同意将诉争房屋由李伟、孙洁对外出租出售。于是孙洁与曲树平签订了《房屋租赁合同》，将该房租赁给曲树平后，双方又于2017年3月25日签订了《房屋买卖合同》，曲树平也按合同约定，交纳了相应的购房款。2.李鸿生与李思谐买卖该房屋的行为无效，李鸿生对该房屋无权处分。2017年初，孙洁与李伟因感情不和，双方多次争吵，并于2017年9月7日通过民政部门办理了离婚手续。离婚当日，李思谐便将曲树平诉至法院，通过李思谐的诉讼得知李鸿生于2017年4月24日将诉争房屋转让给李思谐，并于2017年4月24日变更了该房屋产权证书。李鸿生早已将诉争房屋赠与其子李伟，李伟与孙洁已经对房屋做了较大额的添附，并且，李鸿生和其妻子承诺了孙洁有出租转让的权利，故李鸿生的行为属无权处分。故孙洁与曲树平房屋买卖合同合法有效，而李鸿生与李思谐签订的《房屋买卖合同》无效。
李鸿生一审辩称：1.李鸿生既未将涉案房屋赠与孙洁，也未授权孙洁出租出售。所谓的《证明材料》和《声明》均系孙洁借代理李鸿生与崔冬梅之间的诉讼，利用李鸿生为孙洁出具的只有签名没有内容的九张空白纸张伪造。由于诉讼后孙洁拒不交还房屋和产权证，李鸿生于2016年10月29日，在长春日报刊登声明将涉案房屋的第30606423号产权证作废。2.李鸿生在得知孙洁擅自将房屋出售给曲树平，明确表示孙洁无权出售涉案房屋，要求曲树平腾出房屋。3.曲树平依据所谓的《证明材料》、《声明》、《住房分配证》确认孙洁为房屋所有人与曲树平签订《卖房协议书》及《补充协议书》存在明显的过错，《卖房协议书》及《补充协议书》应认定为无效。首先，《证明材料》、《声明》均没有涉案房屋共有人刘香兰的签名。尤其是《声明》中已写明涉案房屋共有人刘香兰的，但其没有签名。其次，《住房分配证》记载的房屋地址为贵阳小区7-2栋5层514号，建筑面积117.79平方米。《证明材料》、《声明》中记载的贵阳小区7-2栋4门507室，房屋面积117.77平方米二者房号、面积都不相同。再次，赠与不动产应当办理产权登记行为才完成，在办理产权登机前赠与人有权随时撤销赠与。最后，曲树平以65万元巨资购买涉案房屋，在明知过户时需要李鸿生与刘香兰配合，在购买时却不与房屋所有权人联系确认房屋买卖和过户事宜，明显有违正常交易习惯。4.李鸿生与刘香兰将房屋赠予女儿李思谐，而非出售。
李思谐一审述称：李思谐的房屋取得方式是李鸿生及刘香兰赠与所得，是因为在产权办理赠予过户时，赠与协议过于简单，产权处以358032元的计税标准收取的税费，不动产赠与方式是以登记为准，赠与行为已经完成。
刘香兰一审述称：刘香兰与李鸿生于1973年登记结婚，婚后有一子李伟、一女李思谐。1999年与李鸿生共同参加房改购得涉案房屋。2012年11月28日，因楼上漏水进行诉讼，李鸿生夫妇委托儿媳孙洁代理诉讼，李鸿生为孙洁出具九张只有李鸿生签名的空白纸张。刘香兰从未同意过将涉案房屋赠与给李伟和孙洁。曲树平与李鸿生从未见面，也从未同意将涉案房屋出售给曲树平。因孙洁拒不交还产权证，2016年10与29日，李鸿生夫妇在长春日报刊登声明，将原产权证作废。2017年4月，李洪生夫妇共同决定将争议房屋赠与女儿李思谐并办理了产权过户手续。所谓李鸿生出具《证明材料》、《声明》是虚假的，也没有刘香兰签名。孙洁无权处分刘香兰、李鸿生共有房屋，孙洁与曲树平签订的《卖房协议书》及《补充协议书》无效。
一审法院经审理查明：李鸿生与刘香兰系夫妻关系，李思谐系李鸿生与刘香兰的女儿，孙洁系李鸿生、刘香兰的前儿媳（与李鸿生、刘香兰的儿子李伟于2017年9月7日登记离婚）。本案诉争房屋系位于长春市宽城区贵阳小区7-2号楼507室，建筑面积117.77平方米，系李鸿生通过房改于1999年11月11日所得；《房屋所有权证》登记在李鸿生名下，因《房屋所有权证》由孙洁持有，2016年10月29日，李鸿生将该《房屋所有权证》登报以遗失为由，公告声明作废；2017年4月19日，诉争房屋更名至李思谐名下。孙洁出示《房屋所有权证》、李鸿生于2013年4月22日签名的《证明材料》、2016年1月15日签名的《声明》，于2017年3月25日与曲树平签订《卖房协议书》，约定将诉争房屋以65万元的价款出售给原在该房屋租住的曲树平。曲树平已经诉争房屋进行了装修。
一审法院认为，本案诉争的房屋原系李鸿生与刘香兰夫妻共同财产。虽然孙洁持有《房屋所有权证》、李鸿生签名的《声明》及《证明材料》，但因《声明》、《证明材料》没有刘香兰的签名，刘香兰对该声明的具体内容不予认可，且该房屋没有过户至李伟或孙洁名下，孙洁主张诉争的房屋已经赠与李伟及孙洁的事实不成立。孙洁无权处分诉争房屋，其与曲树平签订《卖房协议书》虽然有效，但李鸿生、刘香兰不予认可，且将该房屋已过户至李思谐名下，三人在庭审中均不同意履行该协议，曲树平要求继续履行该协议并将诉争房屋更名至曲树平名下的请求，不予支持。由于曲树平与孙洁签订的《卖房协议书》不能继续履行，李鸿生与李思谐之间的房屋买卖关系是否有效与曲树平没有关系，对此不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决曲树平与孙洁签订的《卖房协议书》有效；驳回曲树平的其他诉讼请求。案件受理费10300元由曲树平负担。
曲树平上诉称：1.李鸿生出具的《声明》、《证明材料》中虽然没有房屋共有人刘香兰的签字，但刘香兰与李鸿生系夫妻关系，对该房屋的出租、出售事宜长期知情却未提出反对意见，应视为对李鸿生授权的认可；2.李鸿生与孙洁之间形成了委托代理关系，对孙洁的出售房屋行为应负有继续履行的义务；3.李鸿生与李思谐买卖房屋并完成过户手续的行为属于恶意串通损害第三人利益，二人签署的合同应属无效，原判对曲树平的确认该合同无效的诉请不予评判属于遗漏诉请；4.原判适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，认为孙洁属无权处分不当，实际上孙洁持有合法授权，系有权处分，认定孙洁与曲树平签署的合同为有效的法律依据错误。综上，应发回重审或改判支持其一审全部诉请。
孙洁答辩意见与曲树平上诉意见一致。
李鸿生答辩及李思谐、刘香兰陈述均称：原判正确，应予维持。
经本院审理查明的事实及证据与原判相同。
本院认为：1.曲树平要求将房屋更名过户至其名下的上诉理由不能成立。案涉房屋原登记在李鸿生名下，属于李鸿生与妻子刘香兰共有，虽然孙洁持相关证明证实李鸿生委托其出售房屋，但曲树平作为购房者，在与孙洁签署买卖合同时应查清该授权是否为李鸿生真实意思表示、是否经过了其他房屋共有人的同意，未尽相应审慎义务；现刘香兰作为共有人并未授权孙洁出售房屋，事后亦未追认，故孙洁持有李鸿生单方出具的委托而出售房屋属于无权处分，曲树平所称刘香兰未做表示则视为默认并无法律依据；因孙洁未取得处分权致使案涉房屋所有权无法转移，故曲树平要求将房屋更名过户的上诉理由不予支持。2.原判并未遗漏诉请。原判虽记载“李鸿生与李思谐之间的房屋买卖关系是否有效与曲树平没有关系，对此不予评判”，但在此表述之前已表明了“由于曲树平与孙洁签订的《卖房协议书》不能继续履行”这一适用前提，并非遗漏诉请，且在一审判决主文第二项已判决驳回曲树平的其他诉讼请求，并未影响本案实体及程序的公正。3.原判适用法律正确。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，通过第一点分析，孙洁确属无权处分，且一审法院是在李鸿生提出曲树平与孙洁所签订的《卖房协议书》无效的抗辩的情况下，依据此司法解释认定为有效，而保护了曲树平的诉请，故曲树平的此点上诉理由不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10300元，由上诉人曲树平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 李 迪
代理审判员 李东鹤
二〇一八年五月十四日
书 记 员 丁 宁