四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绵民终字第2153号
上诉人（原审被告）：刘畅，女，汉族，生于1986年1月16日，住绵阳高新区。
被上诉人（原审原告）：绵阳启明星物业服务有限公司，住所地：绵阳市涪城区。
法定代表人：何博，总经理。
委托到理人：陈雪梅，四川林志律师事务所律师。
委托到理人：邓永刚，�川林志律师事务所律师。
上诉人刘畅与被上诉人绵阳启明星物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服绵阳高新技术产业开发区人民法院（2015）绵高新民初字第1177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘畅，被上诉人绵阳启明星物业服务有限公司的委托代理人陈雪梅、邓永刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年9月26日，刘畅与绵阳市启明星房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买绵阳市启明星房地产开发有限公司位于绵阳高新区普明南路东段124号“启明星·星座”小区住房一套，建筑面积80.38平米。同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》。补充协议中包含了《启明星·星座物业临时管理规约》、前期物业服务等内容。前期物业服务内容中约定“出卖�依法选聘的物业服务企业为：绵阳启明星物业服务有限公司，资质证号为：绵房物证字（2004）102号”。2011年7月15日，绵阳启明星物业服务有限公司（甲方）与刘畅（乙方）签订《启明星·星座物业服务费收缴协议》，该协议约定：乙方每月应向甲方缴纳物业服务费用103.13元（计算方式：建筑面积79.33平米×单价1.3元／平方米）；产权证办理后，应及时到物业管理处进行登记确认，从产权证办理的次月起按产权证登记的建筑面积进行计算；如产权登记的建筑面积与售房合同中标明的建筑面积有误差，甲乙双方进行物业费的补、退；乙方须于每月10日前缴清当月物业费用，如未能按时足额交纳，甲方可按所欠费用总额每日3‰收取违约金；物业服务费用从2011年7月1日起开始计取。同日，刘畅交纳了2011年7月1日至2012年6月30日止的物业服务费和垃圾清运费共计1309.55元。自2012年7月1日起一直未交纳物业服务费、垃圾清运费，垃圾清运费为每月6元。截止2015年6月30日刘畅共欠物业服务费、垃圾清运费3802.64元，刘畅对此金额无异议。经绵阳启明星物业服务有限公司催收未果，遂起诉至法院。
刘畅在一审中提交照片用以证实小区内存在门禁系统损坏严重、门卫形同虚设、小区治安事件多发、交通安全隐患严重等诸多问题，认为绵阳启明星物业服务有限公司未予及时、妥善解决，故未交纳物业服务费。绵阳启明星物业服务有限公司陈述有些问题不属于物业上的问题，应是开发商的问题，有些问题是业主素质差所造成，并表示愿意进一步规范管理。
上述事实，有经庭审核实的《商品房买卖合同》及补充协议、《启明星·星座物业服务费收缴协议》、收据、照片复印件及当事人的陈述等证据在卷佐证。
原判认为，绵阳启明星物业服务有限公司、刘畅签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《启明星·星座物业服务费收缴协议》是双方的真实意思表示，且不违反相关法律、法规的规定，合法有效，故双方均应该按照协议约定履行各自的义务。绵阳启明星物业服务有限公司按照协议提供了物业服务，刘畅在购买并实际入住房屋后，应当按照约定支付物业服务费及垃圾清运费。刘畅抗辩绵阳启明星物业服务有限公司物业服务不到位，以此拒交物业服务费的行为与协议及法律规定相违背。按照协议约定，如果绵阳启明星物业服务有限公司确实存在违约行为，给其造成了损失，刘畅可另行依法保护其合法权益。故根据双方约定的收费标准，刘畅应当支付欠缴的物业服务费和垃圾清运费3802.64元。
刘畅从2012年7月1日起未按合同约定交纳物业服务费及垃圾清运费的行为属违约行为，�依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，刘畅应当向绵阳启明星物业服务有限公司支付违约金。但是，鉴于绵阳启明星物业服务有限公司确实在物业服务方面存在一些不尽业主完全满意的情形，同时考虑到整个小区的和谐共处，故对绵阳启明星物业服务有限公司的违约金主张，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，遂判决：一、刘畅于本判决生效之日起五日内支付所欠缴绵阳启明星物业服务有限公司的物业服务费及垃圾清运费3802.64元；二、驳回绵阳启明星物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由刘畅负担。
一审宣判后，刘畅不服原判，向本院提起上诉。
刘畅上诉称：1.自接房以来，小区内出现盗、骗等治安事件不下两起，门卫、门禁形同虚设，车辆进出存在安全隐患等，均表明被上诉人未按合同约定履行义务，存在违约行为。2.上诉人2011年7月1日接房，接房时预交了2011年7月1日至2012年6月30日物业服务费，缴费期间，被上诉人提供的物业服务尚且达不到绵阳市二级标准，如何能要求上诉人必须按时按量交纳物业服务费。原审认定上诉人于2014年4月入住小区，判决书中载明“原告按照协议提供了物业服务，被告在购买并实际入住房屋后，应当按照约定向原告支付物管费及垃圾清运费”，是否是应在实际入住后按约定交纳费用？3.被上诉人的服务存在严重瑕疵，应当判决大幅度削减物业服务费。请求：1.撤销原判；2.发回重审或依法改判，判决被上诉人依法履行前期物业服务协议，服务需达到合同约定的《绵阳市普通住宅物业服务等级二级标准》；3.前期物业服务费按被上诉人服务标准收取；4.本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人启明星物业服务公司答辩称：被上诉人履行了物业服务，《物业服务满意度测评表》表明被上诉人的物业服务达到了合同约定标准。业主不满意的部分主要是个别房屋质量问题，属于开发商的问题，被上诉人及时进行了协调，因缺乏开发商的配合导致问题解决起来存在困难。有些问题是一时出现的，被上诉人及时进行了解决。涉及物业的维修，100元以上需要使用维修�金。上诉人应当自接收房屋时起交纳物业服务费，自实际入住时起交纳垃圾清运费。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：建设单位绵阳市启明星房地产开发有限公司选聘绵阳启明星物业服务有限公司为“启明星·星座”小区的前期物业服务公司，并在与业主签订的《商品房买卖合同》及补充协议中包含了前期物业服务合同的内容，绵阳启明星物业服务有限公司也与业主签订了《启明星·星座物业服务费收缴协议》，上述合同合法有效，绵阳启明星物业服务有限公司应当依照合同约定提供物业服务，业主应当依照合同约定交纳物业服务费用。上诉人刘畅称绵阳启明星物业服务有限公司未按合同约定履行物业服务，故其不支付物业服务费，对此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如果刘畅认为绵阳启明星物业服务有限公司所提供的物业服务不符合合同约定，其可以另行主张由绵阳启明星物业服务有限公司承担相应的违约责任，其以此为由不支付物业服务费缺乏依据。关于物业服务费的支付起始时间，买受人从建设单位接收房屋后即成为房屋的使用人，应自此交纳物业服务费，至于买受人是否实际入住房屋并不影响其物业服务费的交纳。
综上，刘畅的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款�（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘畅承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 伍 静
审 判 员 廖小军
代理审判员 胡义昕
二〇一五年十二月八日
书 记 员 郧咏宏