重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第03216号
原告（反诉被告）熊兴玲，女，1985年11月12日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人雷睿，重庆红岩律师事务所律师。
被告（反诉原告）重庆德驰房地产开发有限责任公司，住所地重庆市北部新区。
法定代表人寇晓军，重庆德驰房地产开发有限责任公司总经理。
委托代理人赖思奇，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人王灏，重庆索通律师事务所律师。
原告熊兴玲与被告重庆德驰房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理后，被告重庆德驰房地产开发有限责任公司在答辩期内提起反诉。本院受理被告反诉后，依法由代理审判员田利辉独任审判，适用简易程序于2015年4月14日进行了公开开庭审理。原告熊兴玲（反诉被告，以下相同）及委托代理人雷睿，被告重庆德驰房地产开发有限责任公司（反诉原告，以下相同）的委托代理人赖思奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊兴玲诉称，2014年7月25日，原告经中介介绍与被告签订《贝蒙天地认购书》，认购了重庆大学城贝蒙天地房屋一套，并于当日支付定金20000元。同年8月15日，原告又与被告签订了同样具有认购性质的《分期付款协议》，同日支付首期（预订房款）80000元。2014年8月29日，原告向被告支付税款14878.55元。双方未订立商品房买卖合同。请法院判决被告返还原告已收款项114878.55元。
被告重庆德驰房地产开发有限责任公司辩称，认购书及分期付款协议系双方真实意思表示，是合法有效的。请法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告重庆德驰房地产开发有限责任公司诉称，双方签订认购书及分期付款协议约定，反诉被告分期支付房款，并在房款及相关费用交纳完毕后到反诉原告处签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件。合同同时约定逾期付款应当支付违约金。合同签订后，被告未按照约定支付房款，已构成违约。请法院判决反诉被告立即支付购房款395785元；并以395785元为基数，从2014年12月31日起至付清之日止按照日万分之五支付违约金。
反诉被告熊兴玲辩称，认购书及分期付款协议具有认购性质，并非正式的商品房买卖合同，且上述两份协议属于格式合同，排除了反诉原告的义务，故上述两份协议应当是无效的，请法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年7月25日，原告熊兴玲（乙方）与被告重庆德驰房地产开发有限责任公司（甲方）签订了《贝蒙天地认购书》，约定乙方认购重庆大学城“贝蒙天地”（暂定名）某号房屋一套，建筑面积97.95平方米，套内面积77.37平方米，销售总价为551389元。认购书第二条第一款约定，在认购书签订的同时，乙方须向甲方支付定金20000元。第二条第二款约定，乙方应当在签订本认购书后七日内到甲方售房部完善相关的购房手续：1、若为一次性付款，按揭付款则与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及相关附件；2、若为分期付款，则与甲方签订《分期付款协议》，且乙方应于《分期付款协议》约定的所有房款及税费缴纳完毕之日，同时与甲方签署《重庆市商品房买卖合同》及相关附件。第三条约定，双方签署《重庆市商品房买卖合同》或《分期付款协议》后，双方的权利义务按《重庆市商品房买卖合同》或《分期付款协议》的约定执行，且认购书即日作废。第四条约定，乙方承诺在交付定金前已对认购物业及认购物业楼盘充分理解和选择且已仔细阅读在售楼处公开展示的《商品房买卖合同》及附加条款样本、《分期付款协议》、《国土证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售（预租）许可证》、《前期物业服务合同》，确认上述文件已经公示在甲方售楼处现场并为乙方所知悉和完全理解。乙方对认购物业有购买意向，自愿与甲方签订本认购书，对上述公示合同内容不提出任何修改要求。签订认购书的当日，原告通过转账方式支付被告定金20000元。2014年8月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《分期付款协议》。协议第二条约定，乙方分3笔付清全部房款及代付费用。其中乙方于2014年8月15日前向甲方付款100000元（含定金金额）；于2014年8月30日前向甲方缴纳代收付费14878.55元（印花税5元，契税14873.55元）；于2014年12月30日前向甲方付款395785元。第三条约定，乙方应于本协议书约定的所有房款及费用缴纳完毕之日，到甲方销售中心处，同甲方签署《重庆市商品房买卖合同》及其附件，乙方在签订本协议时已知晓并认同买卖合同的全部内容。甲方应于签署买卖合同后按约定为乙方办理本案登记等手续。双方签署买卖合同前，如遇重庆市房地产权登记机关对商品房买卖合同指导性文本作出调整的，双方同意按照新的指导性文本的要求对买卖合同相关条款进行修订。任何一方均不得以合同中的任何条款尚未达成一致为由拒绝签署买卖合同。合同第四条第2款约定，乙方应按本协议约定的付款时间足额支付所有款项。逾期付款的：（1）逾期在60日（含）之内，自本协议约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，本协议继续履行；（2）逾期超过60日后，甲方有权解除本协议。甲方解除本协议的，乙方按照房屋价款的20%向甲方支付违约金，甲方扣除违约金后退还乙方剩余款项。甲方不解除本协议的，本协议继续履行，自本协议约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。2014年8月15日，原告支付被告首期款80000元。2014年8月29日，原告向被告交纳14878.55元（印花税5元，契税14873.55元）。因原告无力支付剩余房款，遂没有按照分期付款协议支付第三笔房款395785元。
审理中，原告认为双方并未签订商品房买卖合同，故要求被告退还已付款114878.55元。而被告则认为认购书与分期付款协议系双方真实意思表示，坚持要求原告按照协议继续履行付款义务。双方分歧较大，本院调解未果。
上述事实，有原、被告的陈述，原告举示的贝蒙天地认购书、分期付款协议书等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。
本院认为，依法成立的合同，受到法律的保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告熊兴玲与被告重庆德驰房地产开发有限责任公司签订的《贝蒙天地认购书》、《分期付款协议》系双方真实意思的表示，应为有效协议。
《贝蒙天地认购书》第三条约定，双方签署《重庆市商品房买卖合同》或《分期付款协议》后，双方的权利义务按《重庆市商品房买卖合同》或《分期付款协议》的约定执行，且认购书即日作废。《分期付款协议》第二条约定，原告分3笔付清全部房款及代付费用。其中原告于2014年8月15日前向甲方付款100000元（含定金金额）；于2014年8月30日前向被告缴纳代收付费14878.55元（印花税5元，契税14873.55元）；于2014年12月30日前向被告付款395785元。原告按照分期付款约定按时履行了前两笔付款义务，未按时支付第三笔款项即于2014年12月30日向付款395785元，被告根据《分期付款协议书》约定要求原告立即支付房款395785元的请求符合法律规定，本院予以主张。
《分期付款协议》第四条约定，原告逾期付款超过60日后，被告选择不解除的，协议继续履行，自协议约定的应付款期限之第二天起至实际应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向被告支付违约金。本案中，原告未按照约定支付第三笔房款，依法应当按照约定支付从2014年12月31日起至实际付款之日止的违约金，标准是以395785元为基数，按照日万分之五的标准计算，支付时间为实际支付应付款之日起30日内。
关于原告提出的因双方未签订商品房买卖合同，被告应当退还已付各项费用问题。原告提出其要求被告退还已交各项费用的依据是《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，即当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人退还所收费用。本院认为，虽然该条规定当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人退还所收费用，但同时也规定了当事人另有约定的，从其约定。虽然原被告签订的《贝蒙天地认购书》具有订立商品房买卖合同担保性质，但认购书第三条约定，签署《分期付款协议》后，双方的权利义务按《分期付款协议》的约定执行，且认购书即日作废。《分期付款协议》系双方真实意思表示，不是订立商品房买卖合同的担保。原告因自身资金困难，无力支付房款，而以双方未订立商品房买卖合同为由要求被告退还已收款项的请求于法无据，本院不予主张。
据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、驳回原告熊兴玲的本诉请求。
二、由反诉被告熊兴玲于本判决生效后三日内支付反诉原告重庆德驰房地产开发有限责任公司购房款395785元。
三、由反诉被告熊兴玲支付反诉原告重庆德驰房地产开发有限责任公司违约金，从2014年12月31日起至实际付款之日止以395785元为基数，按照日万分之五的标准计算。此款支付时间为反诉被告熊兴玲向反诉原告重庆德驰房地产开发有限责任公司实际支付应付款395785元之日起30日内。
四、驳回反诉原告重庆德驰房地产开发有限责任公司的其他请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1299元（原告熊兴玲已交纳），反诉案件受理费3763元（被告重庆德驰房地产开发有限责任公司已交纳），共计5062元，由原告熊兴玲负担。限原告熊兴玲于本判决生效后三日内支付被告重庆德驰房地开发有限公司3763元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 田利辉
二〇一五年六月八日
书 记 员 龚 涛