西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第01718号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人：杨新丰，该行行长。
委托代理人：吴江流，陕西简能律师事务所律师。
委托代理人：张立锋，陕西简能律师事务所律师。
被告：杨伟新，男，1981年3月20日出生，汉族，无业。
委托代理人：季宏伟，陕西松意律师事务所律师。
被告：西安金辉房地产开发有限公司（原名西安融侨房地产开发有限公司2013年8月15日变更）。
法定代表人：林茂盛，董事长。
委托代理人：孔庆发，男，该公司职员，住该公司。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）与杨伟新、西安金辉房地产开发有限公司（以下简称金辉开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行的委托代理人吴江流、张立锋，被告杨伟新的委托代理人季宏伟，金辉开发公司的委托代理人孔庆发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告建行陕西省分行诉称，2011年1月12日，原告与杨伟新签订《个人住房（商业用房）借款合同》和《西安市房地产抵押合同》，约定由原告向被告杨伟新发放贷款700000元，用于购买被告金辉开发公司开发的位于西安市曲江新区雁南五路以南融侨·曲江官邸第23幢1单元14层11401号房屋，被告杨伟新以上述房屋作为抵押。2010年12月5日被告金辉开发公司与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定由被告金辉开发公司贷款承担连带清偿责任。上述合同签订后，原告依约定向被告杨伟新发放了借款。但在借款合同履行过程中，被告杨伟新未按合同约定履行还款义务，截止2015年1月2日，已拖欠借款本金余额667588.97元，利息、罚息及复利18875.18元，共计686464.15元。按照《借款约定》，被告杨伟新未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，原告可宣布贷款立即到期，要求被告杨伟新立即归还借款本息。根据《最高额保证合同》的约定，由被告金辉开发公司对上述借款承担连带清偿责任。请求判令：1、宣布贷款立即到期，被告杨伟新偿还原告借款本金余额667588.97元、利息18446.97元、罚息97.59元、复利330.62元共计686464.15元及实现债权的全部费用，2015年1月3日至实际清偿之日的利息、罚息及复利按照有关规定计算支付；2、由被告杨伟新以抵押房产承担还款责任；3、判令由被告金辉开发公司按照最高额保证合同的约定对上述款项承担连带清偿责任；4、诉讼费由二被告承担。
被告杨伟新辩称，原告与两被告签订借款合同、抵押合同、保证合同，原告向其发放贷款、其在履行合同的过程中未按期还款及欠款的时间所述属实，因为对原告请求的欠款本息数额尚未核实，因此对原告的欠款数额有异议。2014年1月其因他人起诉承担债务，2014年8月神木县法院将期新购买的本案房屋查封，造成无法变卖上述房产向原告还款。现经济困难，希望原告能给期一段时间，在变卖房产后向原告偿还借款。
被告金辉开发公司辩称，原告与两被告签订借款合同、抵押合同、保证合同，原告向被告杨伟新发放贷款、被告杨伟新在履行合同的过程中未按期还款及欠款属实。原告应当先实现抵押权，在实现抵押权后不足清偿部分由其公司按照保证合同的约定承担连带清偿责任。其公司承担连带清偿责任后，有向被告杨伟新追偿。在此，请求法庭在判决其公司承担连带清偿责任时同时判决有向被告杨伟新追偿的权利。
经审理查明，2011年1月12日，原告与被告杨伟新签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：由原告向被告杨伟新贷款700000元，于购买被告金辉开发公司所开发的位于西安市曲江新区雁南五路以南融侨·曲江官邸第23幢1单元14层11401号房产。借款期限360个月，自2011年1月12日至2041年1月12日止，原告以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下每月归还本息金额为3948.21元，并以购买的上述房产设定抵押。保证条款约定，保证人提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。本保证条款独立于合同其他条款，合同其他条款不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本条款的效力。如果主合同项下的债务到期或者贷款人根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未足额履行，或者违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议。抵押人以位于西安市曲江新区雁南五路以南融侨·曲江官邸第23幢1单元14层11401号房产设定抵押，抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括本依照合同约被宣布宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权。贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税款、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。合同第十六条第一款第一项约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约；第十七条约定，出现上述违约情形，原告有权宣告贷款立即到期，要求被告杨伟新立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告杨伟新的借贷关系，向借款人收取违约金。贷款人将款项一次划入被告金辉开发公司账户。同日，原告与被告杨伟新签订了《西安市房地产抵押合同》，约定，为保证原告与被告杨伟新签订的借款合同的履行，被告杨伟新以启用含有的房地产做抵押，双方约定房地产的价值为1044110元，抵押担保的贷款金额为700000元。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，利息及违约金按借款合同的约定计算。抵押房产在抵押期间由被告杨伟新占有管理。第九条约定，债务履行期满，原告未受清偿，被告又未能与原告达成延期履行协议的，原告有权处分抵押的房地产。处分抵押房地产所得金额按下列顺序分配：（1）处分抵押房地产的费用；（2）扣除抵押房地产应缴纳的税费；（3）偿还原告债权本息及支付违约金；（4）赔偿因借款人违反合同对原告造成的损害。上述抵押房产于2011年5月12日在西安市房屋管理局办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案。2010年12月5日，原告与被告金辉开发公司签订《个人住房（商业用房）借款合同最高额保证合同》，约定，为保障原告债权的实现，被告金辉开发公司愿意为原告与债务人形成的一系列债权提供最高额保证。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。本合同所称的债务人是指因购置坐落于西安市曲江新区雁南五路以南融侨·曲江官邸项目所属之住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人。最高额保证所担保的债权是指2010年12月5日至2041年1月12日期间原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告人支付的其他款项、（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同保证的最高额保证项下的担保责任的最高限额为人民币300000000元。保证期间自原告于债务人签订单笔借款合同之日至抵押人将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。本保证合同效力独立于其他合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本条款的效力。如果本合同项下的债务到期或者原告根据住合同的约定约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为债务人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议。保证人一次性缴存专项保证金500000元，用于原告对债务人发放贷款提供保证。上述合同签订后，原告于2011年3月2日，向被告杨伟新发放贷款700000元。截止2015年1月2日，已拖欠借款本金余额667588.97元，利息、罚息及复利18875.18元，共计686464.15元。被告杨伟新在合同履行中未按照合同约定履行还款义务。在被告杨伟新拖欠借款后，原告于2015年6月26日在被告金辉开发公司保证金账户上扣除借款本息共计47300元。截止2015年8月2日，被告杨伟新欠原告借款本金657060.12元、利息3507.48元、罚息6.83元、复利4.39元共计660578.82元，未与原告达成延期还款协议。
上述事实，有原告与被告杨伟新、被告金辉开发公司陈述，原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、借款凭证、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明、个人贷款对账单及拖欠明细，本院庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告杨伟新、金辉开发公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系双方当事人自愿达成，符合有关法律规定，依法应为有效，原、被告均应按该合同履行各自的义务。借款合同签订后，原告依约向被告杨伟新发放了贷款，被告杨伟新未按合同约定向原告偿还借款本息，构成违约。现原告要求宣布借款合同立即到期，由被告杨伟新偿还借款本息及实现债权的全部费用，2015年8月2日之后至贷款实际清偿之日产生的利息、复利、罚息按照有关规定计算支付，以提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权，由被告金辉开发公司按照最高额保证合同的约定对上述款项承担连带清偿责任，理由成立，依法应予支持。关于被告杨伟新辩称一节，因被告杨伟新未按合同约定向原告偿还借款本息，构成违约，原告有权要求被告杨伟新偿还借款本息及实现债权的全部费用，并以被告杨伟新提供的抵押房产变现所得享有优先受偿，故其辩称理由不能成立。关于被告金辉开发公司辩称一节，因《个人住房（商业用房）借款合同》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，本保证合同效力独立于其他合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本条款的效力。如主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除，如果本合同项下的债务到期或者原告根据住合同的约定约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为债务人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议，故其辩称理由不能成立。被告金辉开发公司承担连带保证责任后，可向被告杨伟新追偿。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、之规定，判决如下：
一、被告杨伟新于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金657060.12元、利息3507.48元、罚息6.83元、复利4.39元共计660578.82元（截止2015年8月2日）及实现债权的全部费用，2015年8月2日之后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计付；
二、被告杨伟新未按照本判决确定的期限偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本息，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行有权对被告杨伟新抵押的位于西安市曲江新区雁南五路以南融侨·曲江官邸第23幢1单元14层11401号房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
三、被告西安金辉房地产开发有限公司对被告杨伟新上述债务承担连带清偿责任。被告西安金辉房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告杨伟新追偿。
如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费10665元，由被告杨伟新负担（此款原告已预交，被告杨伟新应于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘淑芳
审 判 员 杨建刚
人民陪审员 单军田
二〇一五年十月十四日
书 记 员 黄丹妮