广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第918号
原告曾以力，男。
委托代理人孔令文，系广东凯坤律师事务所律师。
委托代理人张家华，系广东凯坤律师事务所律师。
被告佛山市南海区九江汇龙城商业发展有限公司，住所地：佛山市南海。
法定代表人张仕成。
委托代理人林海，系广东顺龙律师事务所律师。
第三人佛山市南海区九江镇下西经济联合社，住所地：广东省佛山市南海区。
负责人郑振雄。
委托代理人林海，系广东顺龙律师事务所律师。
原告曾以力诉被告佛山市南海区九江汇龙城商业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月30日受理后，因案件审理结果与佛山市南海区九江镇下西经济联合社有利害关系，故本院依法追加其为第三人参加诉讼。本案适用简易程序，依法由审判员杨宇鹏独任审判，于2013年11月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张家华、被告及第三人的共同委托代理人林海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2010年在集体划拨用地上兴建开发九江汇龙商铺。被告为吸引原告等客户购买该商铺，实现其销售目的，于2010年7月1日向原告推销该商铺，并告知原告正式买卖合同尚未拟好，可先行签订认购书，待正式买卖合同制定出来后再与原告签订。2013年7月3日，原告母亲以自己名义与被告签订《九江汇龙城商业广场认购书》，约定认购人认购九江汇龙商业5号楼2层25号铺，认购单位价格为291413元，认购人在签订认购书当天向被告支付2万元定金，双方均确认后续再签订《九江汇龙城商业广场商铺买卖合同》。2010年8月17日，被告向原告出示《九江汇龙城商业广场商铺（使用权）买卖合同书》及《商铺（使用权）买卖协议书（附件三）》，要求原告签订，并告知该合同及附件就是认购书提及的《九江汇龙城商业广场商铺买卖合同》。原告作为非法律专业人员的一般百姓，误以为真，遂于当天与被告签订了买卖合同及补充协议。被告再三向原告承诺2年内该商铺可以办到房产证。原告于买卖合同及补充协议签订当天向被告付清了全部购房款。但直至2012年8月17日止，被告都未能按前述约定为原告办理该商铺的产权过户手续，后原告多次催促被告办妥该商铺产权登记及产权过户，但被告均以各种借口搪塞应付。后原告通过多方途径了解到原告用于开发的该土地性质为农村集体用地，根据国家法律规定不能用于商业建设，其地上商业建筑更不能进行产权交易。该项目亦不在农用地转国有用地的征地计划内，原告及一众业主获知真相后，多次与被告协商，要求被告退回购房款，被告均予以拒绝。原告当初购买涉讼商铺的目的就是看重被告承诺该商铺在两年内能办理产权登记与过户，就是希望能通过先取得使用权后取得该商铺的所有权，现被告未能实现其在两年内将该商铺产权过户登记到原告名下的承诺，致原告在合同约定的期限内无法取得该商铺所有权，被告已构成根本违约，且客观上农村集体土地及其地上建筑物非经法定手续不能交易，本合同目的根本无法实现。被告在签订认购书、买卖合同及补充协议的整个过程一直欺骗原告，原告依法有权解除前述合同书及补充协议。请求判令：1、解除原告与被告签订的《九江汇龙城商业广场商铺（使用权）买卖合同书》及《商铺（使用权）买卖补充协议书（附件三）》；2、被告向原告返还已收购房款291413元及利息（以291413元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率4倍，自2010年9月10日起计至实际清偿之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原、被告所签订的商铺买卖合同及补充协议均是有效的合同文本，应依约继续履行。合同文本没有违反法律强制性规定。双方交易是公平自愿的，没有损害双方利益。被告所出售的是商铺的使用权，并不是所有权，根据合同的第十八条第五款的约定，使用权变更为所有权时，另行协商商铺转让款，税费由买受人承担，表明符合房产转名条件时，由被告将其商铺转至原告名下。被告从开发至今均在为汇龙城商铺的分割、转户与政府部门衔接，区政府于2013年5月13日出具了汇龙城项目确权会议纪要，明确涉讼商铺的流转程序，因此，汇龙城项目经合法的程序所建设，并可以分割登记产权。现在涉讼商铺及其占用土地已经登记于被告名下，已经可以办理登记至原告名下的手续。原告请求解除合同及返还购房款的理由不成立，请求法院予以驳回。
第三人述称，其意见与被告答辩意见一致。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证（1份，复印件），证明原告诉讼主体资格。
2、被告企业机读档案登记资料（1份，复印件），证明被告诉讼主体资格。
3、九江汇龙城商业广场认购书（1份，原件），证明原告与被告于2010年7月3日签订涉讼商铺认购书，约定由原告购买被告开发建设的涉讼商铺，并于日后签订正式《九江汇龙城商业广场商铺买卖合同》。
4、九江汇龙城商业广场商铺（使用权）买卖合同书（1份，原件）。
5、商铺（使用权）买卖补充协议书（附件三）（1份，原件，）。
证据4、5证明原告与被告于2010年8月17日签订正式的商铺买卖合同，约定被告应于合同签订之日起2年内将涉讼商铺产权过户至原告名下，但至2012年8月16日，被告仍未履行合同约定的义务。经原告及众多业主多次催告后，直到原告起诉之日止仍未能履行义务。根据合同法第九十四条的规定，合同解除条件已经成就，涉讼合同应该解除。
6、九江镇集体经济组织收据（1份，原件），证明原告已经按照合同约定履行全部付款义务。
7、九江汇龙城商铺办证通知书（1份，原件），证明原告收到的办证通知书没有加盖任何公章、注明日期为2013年9月25日，该份通知书由被告出具。
经质证，被告、第三人对原告出示的证据1、2没有异议，认为可以证明本案第三人是被告股东。对证据3没有异议，但认为应以正式签订的合同为准。对证据4、5的真实性、合法性没有异议，但对证明内容有异议，认为买卖合同书所购买的是使用权，使用权转为所有权时，被告承诺在条件成熟的时候2年内过户，被告一直为过户的问题与政府衔接，政府于2013年5月17日出具分割确权会议纪要，该会议纪要内容表明在2013年9月14日开会后才正式启动办证程序，所以被告在2013年9月26日向原告发出办证通知书，被告并没有任何违约行为。对证据6的真实性没有异议，认为被告已经全额支付款项。对证据7没有异议，认为被告已通知原告协助办证。
诉讼中，被告举证如下：
1、房屋产权证（1份，原件）。
2、土地证（1份，原件）。
证据1、2证明被告按照区政府文件办理分割确权手续，将涉讼土地、商铺登记于被告名下，现已可以办理商铺分割至原告名下的手续。
3、关于下西村三旧改造示范村总体规划的批复（1份，复印件，加盖中共佛山市南海区九江镇委员会办公室印章），证明涉讼汇龙城项目经区政府以三旧改造形式批准建设。
4、关于认定金谷·光电产业社区（一期）等为都市型产业载体项目的通知（1份，复印件，加盖中共佛山市南海区九江镇委员会办公室印章），证明涉讼汇龙城项目为南海区都市型产业载体项目，可以出租和分割出售。
5、九江镇汇龙城商业广场分割确权工作协调会议纪要（1份，复印件），证明涉讼汇龙城项目可以进行分割登记、转让、出租，会议纪要确认了汇龙城商铺办证至业主名下的流程，先由下西经联社将土地和房产流转到被告名下，然后由被告将上述产权流转给各业主。现在已经完成将土地、房产登记至被告名下的手续，可以办证至原告名下。
6、九江汇龙城商铺办证通知书（1份，复印件）。
7、EMS特快专递详情单（1份，原件）及其查询单（1份，打印件）。
证据6、7证明被告于2013年9月26日向原告发出办证通知书，要求原告协助被告办理相关手续，表明涉讼商铺可以办理权属登记过户手续。
8、缴费情况说明（1份，原件），证明原告已经一次性支付涉讼商铺的款项。
9、关于九江汇龙城商业广场5号楼发售商铺房地产权证办理情况的说明（1份，原件），证明被告一直为汇龙城项目的分割办证向政府衔接。
10、汇龙城分割办证申请（1份，原件），证明被告于2012年1月9日向区政府要求出台汇龙城分割办证流程。
11、佛山市南海区都市型产业载体认定申报表（1份，原件），证明汇龙城项目于2010年9月申请列入都市型产业载体。
经质证，原告对被告出示的证据1的真实性、合法性没有异议，但对证明内容有异议，认为其可以证明被告所销售的项目于2013年11月14日才过户至被告名下，即被告于2010年8月17日与原告签订商铺买卖合同时并不具有处分该商铺的权利。对证据2的真实性、合法性没有异议，但对证明内容有异议，认为其可以证明被告所销售的项目占用土地于2013年11月7日才过户至被告名下，即被告于2010年8月17日与原告签订商铺买卖合同时并不具有该商铺占有土地的使用权。对证据3-5的真实性没有异议，对其合法性有异议，认为第一，所审批的单位并不是法定审批单位；第二，证据3并不能证明涉讼商铺符合商业发展规划；第三，证据4、5加注日期均为原、被告双方签订商铺买卖合同之后一年或以上，被告向原告发售涉讼商铺时并未取得相关部门的审批；第四，证据5中第2页载明土地由第三人转给被告时需要经过村集体代表大会三分之二通过，证据5文件将涉讼土地批准为商业性开发用地，在效力上与土地管理法冲突，因为涉讼土地未经过土地征用的法定程序，未将集体用地转为国有用地。对证据6的真实性不予确认，认为原告收到的通知书与被告当庭提供的版本并不一致，原告当时收到的并没有加盖任何单位的公章，且日期一栏处标注的日期为2013年9月25日，并非被告提交的没有明确日期的文本，故原告认为被告提供的通知书为事后制作，而且被告要求原告收到通知后3个工作日内到被告处办理手续亦不合理。对证据7、8没有异议。对证据9的真实性没有异议，但认为与本案无关，且国土部门确认涉讼商铺对外发售时间为2010年10月，而被告于2010年7月2日已经与原告签订认购书，买卖合同签订时间为2010年8月17日，均早于国土部门确定的时间，可以证明被告于签订相关合同时仍未取得相关审批手续。对证据10的真实性、合法性、关联性均有异议，是被告单方出具，所注明的日期没有相关证据印证，且原告认为该申请与被告是否依约完全履行合同无关。对证据11的真实性、合法性没有异议，认为镇政府的审批意见于2010年9月10日作出，该日期后于原、被告签订相关合同日期，可以证明被告签订相关买卖合同时仍未取得相关审批手续，无权对外销售。
第三人对被告出示的证据1-13均无异议。
诉讼中，第三人举证如下：
会议表决（1份，复印件，加盖第三人印章），证明涉讼土地与房产均通过表决同意转至被告名下。
原告对第三人出示的证据的真实性不予确认。
被告对第三人出示的证据没有异议。
为查明案件事实，本院依法调查取证，并当庭出示以下材料：
1、佛山市南海区国土城建和水务局关于（2013）佛南法民三初字第918-1号调查函的复函（1份，原件）。
2、佛山市南海区国土城建和水务局关于（2013）佛南法民三初字第918-2号调查函的复函（1份，原件）。
经质证，原告对本院出示的材料1-2的真实性没有异议，认为其可以证明被告对外发售涉讼商铺的前提是必须办理完毕相关的审批手续，而根据本案证据，被告与原告签订商铺买卖合同时并未按照相关文件的精神先办理土地、房产流转手续。
被告、第三人对本院出示的材料1、2的真实性没有异议，认为其与被告证据5相互印证。
经审核，原告出示的证据1-7、被告出示的证据1-5、7-9、11及本院出示的材料1-2来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性予以确认，故本院均予采信。被告出示的证据6虽为复印件，但其与原告证据7的内容一致，且原告确认收到邮件，故本院确认其内容真实性。被告出示的证据10为原件，原告虽有异议但无证据推翻，故本院确认其真实性。
根据以上采信的证据，结合双方的陈述，本院确认以下事实：
2009年12月21日，行政部门集体土地使用证，登记位于佛山市南海区九江镇九江办事处下西村委会的地块（以下简称“涉讼宗地”）使用权类型为批准拨用商业用地，其土地使用权人为第三人。
2010年7月22日，行政部门核发房地产权证，登记涉讼宗地上的建筑物即位于佛山市南海区九江办事处下西村委会九江商业中心5号商铺（以下简称5号商铺）建筑面积为8549.44平方米，规划用途为商铺，其权属人为第三人。
2010年7月2日，原告母亲关丽容代表原告与被告签订《九江汇龙城商业广场认购书》，约定原告以291413元向被告购买5号商铺中的2层25号铺（以下简称涉讼商铺）。
2010年8月17日，原告与被告签订了一份《九江汇龙城商业广场商铺（使用权）买卖合同书》（以下简称涉讼买卖合同），约定：被告取得位于佛山市南海区九江镇下西侯王村南约地块的土地使用权，地类（用途）为批发零售用地、使用权类型为拨用商业用地；被告经批准在上述地块建设商铺；原告购买涉讼商铺；使用年限为40年，自2010年7月2日至2050年7月1日；建筑面积50.93平方米；总价款291413元；原告应于2010年8月2日前支付全部铺价款。
同日，原告与被告签订了一份《商铺（使用权）买卖补充协议书（附件三）》（以下简称涉讼补充协议），约定：原告于2010年7月9日前（即自签订《九江汇龙城商业广场认购书》及本协议书之日起七天内）缴交该商铺50%首期款；涉讼商铺使用权是可办理权属登记过户的物业（两年内集体转个人），使用权年限为40年，被告在办理过户给原告手续后商铺价格不能上浮，过户期间属于被告所产生的税费由被告承担，属于原告应承担的由原告负责，包括相关的契税、印花税及办证、领证费等。
签订上列合同后，原告即向被告接收涉讼商铺使用至今。
2010年8月17日，原告向被告付清全部购房款291413元。
2013年9月，被告向原告发出《九江汇龙城商铺办证通知书》，通知原告涉讼商铺使用权可以办理权属登记过户手续，敦促原告在收到通知书之日起3个工作日内携带相关资料协助被告办理涉讼商铺权属登记过户手续，涉及过户的税费按规定各自缴纳应承担的税费。原告确认于2013年9月26日收到该通知书。
2013年11月7日，行政部门核发佛府南集用（2013）第0300658号集体土地使用证，变更登记涉讼宗地土地使用权人为被告。
2013年11月14日，行政部门核发粤房地权证佛字第02004439**号房地产权证，变更登记涉讼宗地地上建筑物（涉讼5号商铺）的权属人为被告。
诉讼期间，经本院向佛山市南海区国土城建和水务局函询，该局函复认为：涉讼宗地土地使用权类型为批准拨用商服用地，土地用途为批发零售用地；涉讼宗地的地上商铺（汇龙城）项目经区政府批准，属于都市型产业载体项目，其产业用房原则上可以进行分割登记、转让、出租，房屋买受人可以申请办理共用宗土地使用证和房产证，具体流转程序为先由第三人将汇龙城的土地使用权和房产所有权流转至被告名下，当土地流转到被告名下后，再经住建、国土、规划、消防等部门联合审批同意，方可分割登记，由被告将上述产权转让给小业主；由于九江汇龙城已认定为都市型产业，根据都市型产业载体管理的精神，该项目可以办理权属分割登记；根据《房屋登记办法》房地一致的规定，该项目需先办理土地流转手续，当土地流转到汇龙城名下后经住建、国土、规划、消防等部门联合审批同意方可分割登记到各小业主名下。
诉讼中，第三人持有并出示了一份《会议表决》，载明2013年10月11日第三人成员代表（应到会人数250，实际到会人数185）开会讨论表决，表决内容包括第三人同意将涉讼宗地办理集体土地上市流转出让给被告使用40年，到会人员在“同意会议决议”一栏签名。
另查明，行政部门于2008年12月30日作出《关于下西村三旧改造示范村总体规划的批复》，同意九江镇下西村三旧改造示范村总体规划，并报市规划局备案。2011年6月3日，行政部门作出《关于认定金谷·光电产业社区（一期）等为都市型产业载体项目的通知》，决定认定九江汇龙城商业广场为南海区都市型产业载体项目。2012年1月9日，被告提交《汇龙城分割办证申请》，载明被告望区政府能尽快召集各职能部门就汇龙城商业广场出台制定相关的分割办证流程等内容。2013年5月17日，行政部门在《九江镇汇龙城商业广场分割确权工作协调会议纪要》（以下简称行政部门会议纪要）中确认汇龙城项目产业用房原则上可以进行分割登记、转让、出租，房屋买受人可以申请办理共用宗土地使用证和房产证，并可再次流转，具体流转程序为先由第三人将汇龙城的土地使用权和房产所有权转给被告名下，然后再由被告将上述产权流转给各小业主。
又查明，佛山市南海区九江镇下西社区居民委员会（以下简称下西居委会）于2013年11月13日出具《关于九江汇龙城商业广场5号楼发售商铺房地产权证办理情况的说明》（以下简称办证说明），内容如下：位于本居委会辖区内的九江汇龙城商业广场由被告进行开发建设，其中5号楼二楼商铺于2010年10月对外发售后，被告立即向本居委会及上级行政主管部门申请办理商铺使用权流转审批，相关行政部门一直在办理该手续。同日，佛山市南海区九江国土资源管理所加注“情况属实”的文字并盖章确认。
本院认为，原告与被告签订的涉讼买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，故双方均应依其约定全面履行各自义务。
有关原告主张解除涉讼买卖合同及补充协议问题。涉讼买卖合同约定“涉讼商铺使用权是可办理权属登记过户的物业（两年内集体转个人）”，按正常字义理解，应指从合同签订之日（即2010年8月17日）起两年内在原、被告之间办理权属变更登记手续。虽然截至一审辩论结束前尚未办妥原、被告之间权属变更登记手续，原告作为买受人对于上述两年内取得涉讼商铺权属的合同权益确实受损，但双方争议焦点在于被告是否构成根本违约及原告是否有权据此解除合同？对此，本院分析如下：第一，涉讼买卖合同载明了涉讼商铺所在的宗地使用权、建筑物权属的登记状况，当时行政部门登记涉讼商铺房地产权人为第三人，故原告应知在原、被告权属变更之前须先办妥第三人与被告之间的权属变更登记手续，则原告对其自身办妥房地产权属变更登记手续需经多次变更登记的特殊性及该办证过程需要较长时间是知悉的；第二，被告提供的《汇龙城分割办证申请》与下西居委会出具、行政部门盖章确认的办证说明能够相互印证，证明被告在2010年10月对外发售涉讼商铺后立即向居委会及相关行政部门申请办理涉讼商铺的办证手续，则被告并非过分消极地怠于履行办证义务；第三，行政部门于2008年12月作出的批复、2011年6月作出的通知、2013年5月制作的会议纪要及2013年11月出具的办证说明能够相互印证，证明针对涉讼商铺办理权属变更登记手续必须经过行政部门一系列审批和办理过程，该过程并非被告单方意志可以决定，故被告不因行政部门依法审批和办理权属变更登记手续期间较长而构成根本违约；第四，2013年11月，针对涉讼商铺已办妥其房地产权人变更登记为被告的手续。被告亦已向原告发出办证通知。因原、被告之间办理变更登记手续需要双方配合（包括按行政部门要求签订合同、依照合同约定各自缴纳税费等），但原告无证据证明其履行该项配合手续，故涉讼房地产权人变更登记为被告后、原告履行配合手续前尚未办妥原、被告权属变更登记手续不可归咎于被告；第五，签订涉讼买卖合同及补充协议后，被告即交付涉讼商铺予原告使用至今，则原告实际上已通过合同履行实现占有、使用、收益等主要权能。原告在本案中未能提供足够证据证明其因上述迟延完成权属变更登记手续遭受重大损失。综上，被告并未构成根本违约。原告据此请求解除涉讼买卖合同及补充协议理据不足，本院不予支持。
有关原告主张返还购房款及利息问题。原告基于解除涉讼买卖合同、补充协议的前提主张返还购房款及利息，因上述前提缺乏依据，不被支持，故本院对原告有关返还购房款及利息的请求均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：
驳回原告曾以力的诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2835.6元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一三年十二月三日
书记员 黄 伟