贵州省瓮安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2725民初5020号
当事人基本情况及案件审理经过
原告：王小林，男，1979年11月10日生，汉族，贵州省瓮安县人，住所地瓮安县，
原告：陈立菊，女，1985年7月9日生，汉族，贵州省瓮安县人，住所地瓮安县，
二原告委托诉讼代理人：王治峰，男，1979年11月10日生，汉族，贵州省瓮安县人，住所地瓮安县，委托权限为特别授权。
二原告委托诉讼代理人：吴秉锲，贵州驰宇律师事务所律师，执业证号15201200010404818。委托权限为一般授权。
被告：贵州锦美房地产开发有限公司。住所地瓮安县雍阳镇花竹社区文峰南路83号楼1-2号，组织机构代码55660244-5。
法定代表人：梁义平，公司董事长。
委托诉讼代理人：梁贵印，贵州江桥律师事务所律师，执业证号15227199310249799。被告贵州锦美房地产开发有限公司法律顾问，委托权限为特别授权。
原告王小林、陈立菊与被告贵州锦美房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称贵州锦美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理。本案依法适用简易程序，由审判员何崇尧于2016年11月22日公开开庭审理本案，原告王小林、陈立菊的委托诉讼代理人王治峰、吴秉锲及被告贵州锦美公司的委托诉讼代理人梁贵印到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩内容
原告王小林、陈立菊的诉讼请求：1、被告贵州锦美公司退还原告王小林、陈立菊购买锦鸿苑5号楼1层1-20号门面实际套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积3%以内共计1.2768平方米的购房款55601元及利息（利息从2016年5月4日起，直至款项给付清楚之日止参照同期银行1.5倍贷款利息标准计算，至起诉之日约为1000元）；2、被告贵州锦美公司双倍退还原告王小林、陈立菊购买锦鸿苑5号楼1层1-20号门面实际套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积3%以外共计1.3832平方米的购房款111637.30元；3、被告贵州锦美公司赔偿原告王小林、陈立菊因锦鸿苑5号楼1层1-20号门面门头右侧柱子（朝1-19号门面方向）导致门面预期租金收入可得收益减少的损失504696元；4、被告贵州锦美公司在判决生效之日起十日内自行将锦鸿苑5号楼1层1-20号门面从地面向上4.7米层高处的隔层拆除，并自起诉之日起至隔层拆除之日止按照每日27元租金标准计算该4.7米层高处的隔层造成该门面3.3米层高至6.5米层高处的夹层未能正常出租使用的租金损失给原告王小林、陈立菊；如果锦鸿苑5号楼1层1-20号门面4.7米层高处的隔层无法拆除，请法院判决被告贵州锦美公司赔偿原告王小林、陈立菊该门面3.3米层高至6.5米层高处夹层租金损失共计331641元；5、被告贵州锦美公司赔偿原告王小林、陈立菊支付的鉴定评估费10000元；6、被告贵州锦美公司承担本案诉讼费用。
原告王小林、陈立菊为证明自己的诉讼主张，提交了如下证据：1、商品房买卖合同，证明购买的商品房的具体情况，包括面积、价格、出现误差的处理以及设计变更等；2、工商银行网银转账明细查询截图、借记卡历史明细清单、不动产销售预售款凭证、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、收款收据，证明原告已经足额支付了购房款；3、房屋质量保证书，证明原告是在2016年5月12日接收的门面；4、1-20号门面实测报告，证明房屋面积与合同约定有误差；5、锦鸿苑5号楼1-20号门面现状平面图、门面照片，证明门面多出了承重柱，房开商未经原告同意擅自修建隔层，导致该门面无法正常使用；6、贵州皓天评估司法鉴定所司法鉴定书、司法鉴定委托书、鉴定费发票，证明该门面造成损失的鉴定情况及鉴定费用。
被告贵州锦美公司对原告王小林、陈立菊提交的证据发表质证意见如下：
1、对第1组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，原告在购房前已知晓有柱子和隔层，不能证明被告改变了设计；2、对第2、3、4组证据无异议；3、对第5组证据有异议，门面有承重柱是事实，在签订合同之前原告已经知晓该情况，在交房时原告接收了房屋，已经对以上的现状进行了认可，如果不认可，原告应该拒绝接收房屋；4、对第6组证据有意见，司法鉴定机构不能接受律师事务所的委托进行鉴定，涉及的损失无事实依据，门面的隔层和承重柱是按照经过主管部门审定后的建筑图纸修建，不是签订商品房买卖合同后被告擅自变更的，原告请求的损失和鉴定费用被告不同意承担。
被告贵州锦美公司的答辩意见：1、我公司在2013年6月17日取得商品房预售许可证，此时我公司修建的房屋已达4层以上，原告所买的门面是2014年1月8日签的合同，在签订合同之前对门面的位置和现状进行了多次考察，其门面的承重柱和隔层已经存在，在原告购买之前已经清楚了该现状，原告诉称我公司擅自增加隔层和承重柱不是事实，是施工单位按照审定的结构图进行施工，原告诉请的3、4、5项请求无法律依据，我方不予认可；2、关于原告的1、2项诉讼请求，我公司将门面交付原告后，原告在装修过程中，施工单位提出暂停施工，将墙体移动至19号门面方向，原告未同意，原告请求的3%以内的购房款应为51524.9元，同意退还，超出3%面积的部分同意退还。
被告贵州锦美公司为了证明自己的诉讼主张，提交了如下证据：
1、商品房预售许可证，证明在与原告签订商品房买卖合同之前已经修建至4层以上，该门面已经成型；2、2012年6月施工结构图，证明原始的施工结构图纸是有承重柱和隔层的。
原告王小林、陈立菊对被告贵州锦美公司提交的证据发表质证意见如下：
1、对第1组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，当时修建的房屋是封闭式的，不准无关人员进场，且里面堆满各种施工设备，被告的销售人员明确表示一切按合同约定为准，合同中没有承重柱和隔层；2、第2组证据原告未看到过，即使该图纸有承重柱和隔层，但是被告在签订合同之时隐瞒该真实情况，属于欺诈，要求以合同为准。
审理查明的事实
经当庭质证和本院审查，本院对原、被告双方提交的证据分析认定如下：1、原告王小林、陈立菊提交的第1、2、3、4、5组证据，被告贵州锦美公司对证据真实性均无异议，仅对第1、5组证据的证明目的提出异议，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以认定，用作定案的依据；原告王小林、陈立菊提交的第6组证据，被告贵州锦美公司认为鉴定机构不能接受律师事务所的委托，本院认为，律师事务所委托具有相应鉴定资质的鉴定机构进行司法鉴定，并不违反相关法律规定，该鉴定结系有相应鉴定资质的鉴定人员严格按照法定程序进行，被告贵州锦美公司并未提交相关证据推翻该鉴定结论，亦未申请重新鉴定，故本院对该证据的证明力予以确认。2、被告贵州锦美公司提交的第1、2组证据，原告王小林、陈立菊对真实性无异议，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以认定，用作定案的依据。
根据当事人陈述及审查认定的证据，本院确认审理查明事实如下：
被告贵州锦美公司系房地产开发企业，在瓮安县城瓮水广场社区开发有“锦美·时代广场”锦鸿苑项目，于2013年6月17日取得商品房屋预售许可证，许可证号为（瓮）商房预字第2013007号。2014年1月8日，原告王小林、陈立菊作为买受人与出卖人被告贵州锦美公司签订《商品房买卖合同》，向被告贵州锦美公司购买锦鸿苑5号楼1-20号门面。合同第三条约定，该商品房规划用途为商业用房，属于框架结构，层高为6.5米；该商品房的建筑面积为43.94平方米，套内建筑面积为42.56平方米。合同第七条约定，该商品房单价为每平方米40354.72元，房屋总价款为1717497元。合同第十五条约定了面积差异处理方式，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。如买受人不退房，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。合同第十六条对规划变更进行了约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。如规划变更，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。合同附有该商品房的房屋平面图及位置图，该图对房屋的承重结构等未作明确标注。合同签订后，原告王小林、陈立菊按照合同约定足额支付房屋总价款1717497元。2016年5月12日，被告贵州锦美公司将锦鸿苑5号楼1-20号门面交付原告王小林、陈立菊。原告王小林、陈立菊在接收该房屋后发现被告在房屋4.7米高处修建有隔层，同时认为门面门头右侧多了承重柱，导致门面的开间变窄，二原告为此多次找被告协商相关事宜，未果。
2016年9月22日，经瓮安县精诚房地产测绘有限责任公司进行实测，锦鸿苑5号楼1-20号门面套内面积为39.9平方米，比合同约定的套内面积42.56平方米少了2.66平方米。根据合同约定的误差比公式计算，面积误差比绝对值为3%以内（含3%）的面积为1.2768平方米，房屋价款为40354.72元/平方米×1.2768平方米=51525元（取整）；面积误差比绝对值超出3%部分的面积为1.3832平方米，双倍返还的房价款应为40354.72元/平方米×1.3832平方米×2=111637元（取整）。其后，原告王小林、陈立菊对该门面进行装修使用，并自行在门面3.3米高处修建了一个隔层。2016年9月13日，贵州驰宇律师事务所委托贵州皓天价格评估有限责任公司对锦鸿苑5号楼1-20号门面因铺面门头右侧承重柱影响导致层高3.3米以下的商铺每月租金价格差及商铺层高3.3米至6.5米处之间夹层的每日租金进行鉴定。2016年9月30日，贵州皓天价格评估有限责任公司出具鉴定报告，结论为：1、因铺面门头右侧承重柱影响导致层高3.3米以下的商铺每月租金价格差的鉴定价格为1237元；2、商铺层高3.3米至6.5米处之间夹层的每日租金鉴定价格为27元。原告王小林、陈立菊为此次鉴定评估支付鉴定评估费10000元。
另查明：根据被告贵州锦美公司提交的房屋建筑结构图，该房屋在2012年6月设计审定图纸时，门面右侧的承重柱及房屋的隔层在该图纸上已然存在。
判决结果及理由
本院认为，原告王小林、陈立菊与被告贵州锦美公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律和强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，本院依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应严格遵照和履行该合同，否则将应承担相应的合同责任。
关于原告请求被告返还面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款及双倍返还面积误差比绝对值超出3%部分房价款的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”之规定，因双方就面积误差比的处理方式在合同中进行了约定，应按双方合同约定进行处理，故原告王小林、陈立菊要求被告贵州锦美公司返还面积误差比绝对值3%以内（含3%）的房价款51525元予以支持，超出部分不予支持；原告王小林、陈立菊要求被告贵州锦美公司双倍返还面积误差比绝对值超出3%部分的房价款111637元予以支持；原告王小林、陈立菊要求被告贵州锦美公司支付面积误差比绝对值3%以内（含3%）部分房价款利息的诉讼请求，因不符合双方合同的约定，故本院不予支持。
关于原告王小林、陈立菊要求被告贵州锦美公司在判决生效之日起十日内将锦鸿苑5号楼1-20号门面从地面向上4.7米层高处的隔层拆除，并自起诉之日起至隔层拆除之日止按照每日27元租金标准计算该4.7米层高处的隔层造成该门面3.3米层高至6.5米层高处的夹层未能正常出租使用的租金损失给原告王小林、陈立菊的问题。虽然被告贵州锦美公司在开发该商品房时，经审定的建筑结构图纸上该隔层已经存在，但被告贵州锦美公司在与原告王小林、陈立菊签订商品房买卖合同时，已明确约定该商品房属于框架结构，层高为6.5米，被告贵州锦美公司在合同中对该隔层并无任何说明，亦未通过其他方式书面向原告王小林、陈立菊进行过告知，被告贵州锦美公司实际交付的商品房不符合双方合同约定，应承担相应的违约责任。因被告贵州锦美公司交付的门面不符合合同约定，且因该隔层设计不合理，原告觉得无法正常使用，又在层高3.3米处自行修建了一个隔层，导致原告关于该夹层的租金利益收到影响，被告贵州锦美公司应承担赔偿责任。根据本院庭审中向被告贵州锦美公司技术人员了解，因房屋属于框架结构，如果拆除隔层，不会对房屋整体结构产生任何质量影响，该隔层可以安全拆除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原告王小林、陈立菊要求被告贵州锦美公司拆除该隔层并从起诉之日起至拆除该隔层之日止按每日27元标准赔偿租金损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告王小林、陈立菊要求被告贵州锦美公司赔偿因锦鸿苑5号楼1-20号门面门头右侧柱子（朝1-19号门面方向）导致门面预期租金收入可得收益减少的损失504696元的问题。从被告贵州锦美公司提交的于2012年6月经相关主管部门审定的建筑结构图纸看，该承重柱属于结构性部分，在建筑结构图纸审定之时就已存在，并非被告贵州锦美公司在建设过程中擅自变更或者增加。作为原告方用来证明购买门面时没有承重柱的房屋平面图，该平面图除对房屋的详细尺寸及位置进行标注外，并未对其余结构性内容予以标注，二原告以平面图证实在购买门面之前该承重柱不存在或者被告贵州锦美公司有意隐瞒，无事实依据。本案涉及的商品房项目于2013年1月28日开工建设，于2013年6月17日取得商品房屋销售许可证，至2014年1月8日原、被告双方签订合同时，锦鸿苑5号楼1-20号门面应早已修建完成，原告王小林、陈立菊在购买价值高达1717497元的该门面时，必然慎重，按照常理一定会事先对该门面的地段、位置、现状、价格、预期的商业利益等诸多方面进行认真审慎的考量、比较和咨询，在本案中亦有条件进行实地考察，对该门面门头右侧有承重柱的现状理应有所了解和掌握，故二原告起诉称签订合同后被告贵州锦美公司自行在该位置修建承重柱并导致门面门头开间变窄和自己的预期可得收益减少，不符合客观事实。综上，原告王小林、陈立菊的该项诉讼请求与客观事实不符，于法无据，本院不予支持。
关于原告王小林、陈立菊要求被告贵州锦美公司赔偿鉴定评估费10000元的问题。根据本案实际情况，本院酌定由被告贵州锦美公司赔偿3000元，原告诉请超出部分，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、限被告贵州锦美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王小林、陈立菊购买锦鸿苑5号楼1-20号门面时面积误差比绝对值3%以内（含3%）部分的房价款五万一千五百二十五元；
二、限被告贵州锦美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告王小林、陈立菊购买锦鸿苑5号楼1-20号门面时面积误差比绝对值超出3%以上部分的房价款十一万一千六百三十七元；
三、限被告贵州锦美房地产开发有限公司于判决生效后十日内拆除锦鸿苑5号楼1-20号门面内4.7米至6.5米高处之间的隔层，并赔偿原告王小林、陈立菊自2016年10月8日起至该隔层拆除之日止按每日二十七元标准计算的租金损失；
四、限被告贵州锦美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王小林、陈立菊鉴定费三千元；
五、驳回原告王小林、陈立菊的其余诉讼请求。
案件受理费减半收取人民币6961元，由原告王小林、陈立菊负担3321元，由被告贵州锦美房地产开发有限公司负担3640元。
权利义务告知
若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预缴上诉费（按件计收的全额交纳上诉费，财产类案件按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。
如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向本院申请执行。
审判员 何崇尧
二〇一六年十二月二十三日
书记员 邓 衡