贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初3961号原告：贵阳市美的房地产发展有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路8号，统一社会信用代码91520100551914490P。法定代表人：徐传甫，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘明、钟启贵，贵州元朗律师事务所律师。被告：王亚楼，男，汉族，1965年11月8日生，户籍所在地贵州省贵阳市云岩区，经常居住地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：姜敏，女，汉族1970年6月19日生，住所地贵州省贵阳市云岩区，系被告王亚楼之妻。原告贵阳市美的房地产发展有限公司（以下简称美的房开）诉被告王亚楼商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告美的房开委托诉讼代理人刘明、被告王亚楼的委托诉讼代理人姜敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告美的房开向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的黔契合字X0102号《商品房买卖合同》(下称《合同》)；2、判令被告协助原告办理注销位于贵阳市观山湖区长岭北路美的·林城时代第X-XX，X-XX栋XX层XX号房屋的商品房预售合同登记备案（备案号：X13055754）；三、依法判令被告赔偿原告利息8850.58元、罚息484.92元、复息139.89元，案件受理费6909元，共计16384.39元（本请求暂计算至2017年4月，最终以实际计算为准）;四、依法判令被告支付原告违约金219060元；五、诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年7月23日,原、被告签订了《商品房买卖合同》(下称《合同》),《合同》第三条约定:出卖人(原告)将位于贵阳市观山湖区美的·林城时代第X-XX,X-XX栋XX层XX号房屋一套出卖给买受人(被告),建筑面积116.57平方米,套内面积85.02平方米;《合同》第七条约定:单价按照套内面积计算,每平方米12882.85元,总价款为1095300元;《合同》第八条约定:买受人于《合同》签订之日支付首期款555300元,余款540000元以银行按揭方式支付;《合同》第十条约定:买受人未按照约定时间付款的,逾期在90日之内,自约定的的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金,并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金,合同继续履行;逾期超过90日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,应当书面通知买受人,买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意后合同继续履行,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金,并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。同日,原、被告双方签订《补充协议》,协议约定:出卖人为买受人在银行的按揭贷款提供保证担保，在保证期间内，买受人未按贷款合同约定偿还银行贷款本息，导致银行要求出卖人承担保证责任的，买受人应当归还出卖人代还款项，否则，出卖人有权解除合同，同时要求买受人归还代还款项及违约金，若买受人未按照贷款合同约定偿还贷款本息，致使出卖人向银行回购约定之抵押物的，买受人应向出卖人支付房价总额20%的违约金。就合同及附件履行的有关事宜,出卖人(原告)可以采取下列任意一种方式通知买受人(被告):1、按照合同买受人中通讯地址或身份证地址邮寄送达买受人;2、按照合同中买受人电话或短信通知;3、贵阳晚报、贵州都市报、贵州商报中任一种报纸上发布公告;4、出卖人按照合同中的方式通知买受人合同及附件的履行情况，视为出卖人已按照合同及补充协议的约定通知买受人，因买受人提供的信息不完善、不真实以及买受人通许地址、电话变更后未及时通知出卖人而买受人未能收到通知的，相应责任由买受人自行承担，买受人合同中所留通讯地址、联系电话等发生变更的，买受人应当在变更后30日内书面通知出卖人，如因买受人原因未能及时通知的，导致出卖人信函、电话、短信等未及时送达的，相应责任由买受人自行承担。买受人同意并授权出卖人在行使本合同项下单方解除合同的权利时，出卖人在向买受人发出通知后，即有权单方面或以买受人特别代理人身份代表买受人到有关单位办理合同的终止手续，签署办理该房屋注销手续及其他必要手续所需的一切文件，出卖人也有权不经买受人同意将房屋转售他人，出卖人扣除相关费用（包括垫付款项、经济损失及按照总价款20%计算的违约金）后将余款退还买受人。无论因何种原因导致合同解除，买卖双方应当从接触之日起3日内共同到贵阳市房屋产权部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照总房款的千分之一支付违约金。备案登记表登记的房屋坐落位置为观山湖长岭北路美的?林城时代第XX,XX栋，合同签订后，被告支付了首期购房款，并通过贷款银行支付了剩余房款，由于被告未按照约定偿还银行贷款本息，致使贷款银行向云岩区人民法院提起诉讼，要求原告一次性偿还被告所欠的贷款本息及罚息、复息等，贵阳市云岩区人民法院于2017年7月24日作出（2017）黔0103民初3775号民事判决确定：解除被告与贷款银行招商银行股份有限公司贵阳分行签订的《个人购房借款及担保合同》，被告于判决生效之日起30日内支付本息共计373934.53元，诉讼费6909元由被告承担，原告上述承担连带清偿责任。综上，被告未按约支付购房首期款已构成违约，为维护自身合法权益特提出诉请如前，望判如所请。被告王亚楼辩称：原告诉称属实，我方之前多次与原告沟通解除合同之事，但原告方一直不同意解除合同。现在原告又起诉，我同意解除合同，但违约金过高，按合同价5%我可以接受。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了庭审质证，结合当事人陈述及依法确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年7月23日,原、被告签订了《商品房买卖合同》(下称《合同》),《合同》第三条约定:出卖人(原告)将位于贵阳市观山湖区美的·林城时代第X-XX,X-XX栋XX层XX号房屋一套出卖给买受人(被告),建筑面积116.57平方米,套内面积85.02平方米;《合同》第七条约定:单价按照套内面积计算,每平方米12882.85元,总价款为1095300元;《合同》第八条约定:买受人于《合同》签订之日支付首期款555300元,余款540000元以银行按揭方式支付;同日签订了该《合同》的《补充协议》，协议第5.3.5.1条约定：保证期间内，买受人未按贷款合同约定偿还贷款本息，导致银行要求出卖人承担保证责任（包括但不限于贷款本息、罚款和复息，实现债权费用等）的，买受人须在该等事由发生之日起30日内归还出卖人代还款（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起至买受人还款之日止，按代还金额日千分之一向出卖人支付逾期违约金，否则出卖人有权单方解除合同，同时要求买受人归还代还款项及违约金；5.3.5.2条约定：若银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权单方面解除合同及本《补充协议》，并直接或会同银行依法处置买受人所抵房产，所得款项除支付处理抵押房产的费用、出卖人代还的所有款项及出卖人支付代还款项的逾期违约金外，剩余部分归还买受人；5.3.5.3条约定：若买受人未按贷款合同约定偿还贷款本息，致使出卖人向银行回购约定之抵押物的，买受人应向出卖人支付房价总额20%的赔偿金。第19.6.1条约定：无论因合作原因导致合同解除的，买卖双方应当从解除之日起3日内共同到贵阳市房屋产权管理部门办理解除备案登记等相关手续。合同签订后，涉案房屋完成了贵阳市商品房预售合同备案登记手续，登记于王亚楼名下，预售合同登记号：Y1305XXXX。被告支付了首期购房款，并通过贷款银行支付了剩余房款，由于被告未按照约定偿还银行贷款本息，致使贷款银（招商银行福分有限公司贵阳分行）行向云岩区人民法院提起诉讼，要求原告一次性偿还被告所欠的贷款本息及罚息、复息等，贵阳市云岩区人民法院于2017年7月24日作出（2017）黔0103民初3775号民事判决确定：解除被告王亚楼、原告美的房开与贷款银行招商银行股份有限公司贵阳分行签订的《个人购房借款及担保合同》，被告王亚楼于判决生效之日起30日内支付贷款银行本息共计373934.53元，原告美的房开对上述债务承担连带清偿责任，诉讼费6909元由被告王亚楼及原告美的房开共同承担。现原告为维护其自身权益。特提出诉请如前。上述事实有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《贵州省贵阳市云岩区人民法院民事判决书（2017）黔0103民初3775号》等证据在卷佐证，足以确认。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行自身义务。本案中被告未能按照合同约定按期偿还银行按揭贷款，导致《商品房买卖合同》不能继续履行，使签订买卖合同的目的无法实现，现原告诉请解除合同，被告亦同意解除合同，符合法律规定，对原告提出的解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉请，本院予以支持。原告要求被告赔偿原告垫付款利息8850.58元、罚息484.92元、复息139.89元，案件受理费6909元，共计16384.39元（本请求暂计算至2017年4月，最终以实际计算为准）。但原告并未提供任何证据证明实际代偿了以上款项，仅凭《贵州省贵阳市云岩区人民法院民事判决书》(黔01**民初3775号)不能作为已经实际垫付的证明，故原告的该项诉请本院不予支持。若之后原告实际垫付了被告的上述款项，则再另行处理。关于原告主张的合同解除的违约金219060元，由于双方在合同的补充协议中第5.3.5.1条约定了由于被告未按期偿还银行贷款导致原告承担担保责任的违约金：“出卖人代还之日起至买受人还款之日止，按代还金额日千分之一向出卖人支付逾期违约金。”，而原告主张的合同违约金系根据合同的补充协议中第5.3.5.3条中若买受人未按贷款合同约定偿还贷款本息，致使出卖人向银行回购约定之抵押物的，买受人应向出卖人支付房价总额20%的赔偿金的情形，该情形与本案实际情形不符，则应据双方在合同的补充协议中第5.3.5.1条中的约定来确定本案中被告王亚楼的逾期违约金，该违约金的基础为原告替被告存在向银行代为偿还所欠本息，但本案中原告并未提供证据证明其代偿的具体情况，则原告的该项主张没有代偿金额依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效，”第九十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，本院判决如下：解除原告贵阳市美的房地产发展有限公司与被告王亚楼签订的黔契合字X01XX号《商品房买卖合同》；被告王亚楼于本判决生效之日起十日内协助原告办理注销位于贵阳市观山湖区长岭北路美的·林城时代第X-XX，X-XX栋XX层XX号房屋的商品房预售合同登记备案（备案号：Y1305XXXX）；三、驳回原告贵阳市美的房地产发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2515.5元（原告已预交5031元）、财产保全费5000元（原告已预交）、总共7515.5元，由原告贵阳市美的房地产发展有限公司负担2000元，被告王亚楼负担5515.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  魏荣宇二〇一八年四月二十八日书记员  张茂秋