黑龙江省肇东市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1282民初1189号
原告（反诉被告）商某某，男，1970年7月26日出生，汉族，职业个体，现住肇东市。
委托诉讼代理人帅某某，黑龙江海强律师事务所律师。
委托诉讼代理人高某某，黑龙江海强律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨某，男，1972年10月1日出生，汉族，职业个体，现住大庆市。
委托诉讼代理人闫某某，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。
第三人李某某，男，1978年12月28日出生，汉族，职业工人，现住肇东市。
原告（反诉被告）商某某与被告（反诉原告）杨某、第三人李某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案，被告（反诉原告）杨某于2016年4月18日提起反诉，本院于2016年4月20日立案，由审判员王建军担任审判长并主审本案，由代理审判员李东徽、人民陪审员孙东升组成合议庭，于2016年9月14日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）商某某及其委托诉讼代理人帅秀海、高海燕到庭参加诉讼，被告（反诉原告）杨敏未到庭，其委托诉讼代理人闫和军到庭参加诉讼，第三人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除2015年11月5日《撤伙清算及收购协议》中原告与被告签订的《商品房收购协议》以及2015年11月5日双方签订的《交接协议（补充协议）》；2、判令被告返还原告交付的购楼订金人民币105万元及银行贷款利息38062.50元（年利率4.35%，自2015年11月8日起计算至2016年9月8日），赔偿原告楼房装修款108,000.00元；诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月5日，原告与被告签订了一份商品房收购协议，按协议约定，被告将其借用黑龙江晨鑫房地产开发有限公司资质投资开发的肇东市丽水嘉园二部小区库存的21套商品房现房，以600万元的价格整体出卖给原告，然后原告再向社会销售。协议中约定购楼款由乙方（原告）分三期付清：第一期2015年11月5日付款105万元购房订金；第二期2015年11月20日付房款375万元；第三期2015年12月20日付房款120万元。如超过2015年12月20日未付清所有房款，按照剩余房款的月利息二分计算利息，如超过2016年3月31日未能付清剩余房款，甲方（被告）有权收回出卖的全部商服。但是，关于出卖方应当遵守的法定义务并未写进协议内容。被告也未将竣工验收的情况以及未到市房产部门办理房屋现售备案等房屋现售许可手续和未取得房屋大产权证的情况如实告知原告。协议订立后，原告以抵账和债权转让的方式，付给被告购楼订金105万元，被告出具了收条，双方又签订了一份楼房交接协议（补充协议），但双方并未进楼房内实际验收交接，被告也未将楼房钥匙交付给原告。协议签订后，原告经进一步了解才发现，被告根本不具备现售商品房的条件，原告根本无法实现向社会销售所购商品房的合同目的：
（一）、被告是自然人，不具备销售商品房的主体资
格。被告以自然人的身份销售商品房，违反《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》中关于销售商品房必须是“具有企业法人执照和资质证书的房地产开发企业”的规定，违反《商品房销售管理办法》第二十二条关于：“不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质的费用”的规定，被告以自然人身份销售商品房是法律强制性禁止的行为。
（二）、被告销售的是商品房现房，但被告的现房并未
完全通过竣工验收合格，竣工验收的各种手续及证件不齐全，房屋质量和安全消防也确实存在严重问题，被告以前卖出去的房屋因漏水等质量问题以及消防不合格等问题，群体上访要求退楼，造成很坏的社会影响，致使原告无法进行现房销售，至今一套楼房也没卖出去。被告销售这样的商品房现房，违反《商品房销售管理办法》第七条第（四）项关于商品房现售必须“已通过竣工验收”的规定。
（三）、被告销售商品房现房，未按照《商品房销售管理办法》规定的程序办理，未到房地产主管部门办理商品房现售备案等现售许可手续，未进行房屋产权初始登记，未办理开发楼盘的大产权证，未取得准予商品房现售的相关手续，违反《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项关于“未依法登记领取权属证书”的房地产“不得转让”的法律强制性规定。
（四）、被告销售的商品房现房未经全部验收合格的交付行为，违反《建筑法》第六十一条第二款关于：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”，以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条关于：“房地产开发项目，经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定。
（五）、由于被告以上原因，致使原告在商品房销售合同订立之日起，远超出90日的法定期限未能取得房屋产权证书，按照人民法院《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款（三）中的规定，商品房买卖合同的标的物已为竣工房屋的，自合同订立之日起90日届满，买受人未能取得房屋证书的，应由出卖人即被告承担违约责任。
由于以上的原因，顾客见不到售楼的合法证件，也办不了房贷，都不购买。为此，原告也多次与被告沟通，要求被告尽快解决以上问题，尽快补齐有关竣工验收及销售商品房的手续和证件，被告及其妻子态度蛮横，除催款外什么也不管，还把全部商服楼门用锁头锁上，致使原告无法销售。
综上，被告不遵守法律对销售商品房的规定，不履行合同法定义务的行为，致使原告无法实现面向社会销售商品房的合同目的，根据《合同法》第九十四条（四）项关于有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的规定，被告的行为已构成根本性违约，原告停付购楼款是正当抗辩，不是违约。原告为维护自己的合法权益，故起诉，请法院支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）杨敏辩称：
（一）、原告要求解除合同，属于单方违约行为，合同签订后，双方应当按照合同履行，原告主动向法院提出诉讼，行为本身构成违约。为了解决双方的争议、矛盾，被告同意解除合同，之所以同意解除合同，是因为原告单方违约，不履行合同交付购房款所致。
（二）被告不同意返还所谓的购楼订金105万元，理由是被告从来没有收到过105万元购房订金，至于后来履行中出现的105万元具有定金性质的行为，应依照关于定金的法律依据执行。
（三）、被告不认可原告装修支出的诉讼请求，原告在购买的房屋内装修是原告的权利，后原告单方违约，装修费应自行承担，被告要求原告将房屋恢复原状并承担损失。
（四）、被告对原告起诉状中的事实及理由部分也有异议。原告诉称涉案的房屋不具备现房销售条件与事实不符，本楼房是由晨鑫房地产公司开发建设的，已经取得合法证件，对于尚需完善的证件原告非常清楚，也是认可的。原告要求解除合同是因其买房后对外销售不好。
（五）、原告在事实与理由部分谈到销售房屋的主体资格、现售条件、验收合格的交付行为，这些观点均不能成为原告解除合同的理由，《房地产管理法》等规范的是房地产企业与普通买受人的关系，不是自然人之间的房屋买卖纠纷。本案是自然人之间的二手房买卖关系，不适用以上法律。
（六）、原告解除合同的理由是合同目的不能实现，该理由不能成立。本案涉及的合同不能解除，涉案房屋具备合法手续，建设单位同意配合原被告双方及第三人办理各种手续，包括权属证书，合同的目的完全能够实现，原告单方解除合同没有事实及法律依据。
第三人李英军述称，一、原告在起诉状中所陈述的均是事实，原告与被告在签订商品房现房销售合同时，被告确实未将出卖的商品房尚未完全通过竣工验收合格，未到市房地产主管部门备案和办理商品房现售手续，未办理商品房大产权证等的情况告诉原告，也未给原告出示销售商品房现房相关的证件和手续。另外，黑龙江晨鑫房地产开发有限公司未办理丽水嘉园小区商品房现售手续和大产权证也是事实。
二、在原告与被告签订的商品房收购协议中，约定已出售和未出售房屋的税费均由第三人承担，这对第三人显失公平和公正，应予撤销。
三、第三人同意本案原告与被告均同意解除商品房收购协议的诉讼请求。同时也希望原告与被告能在法庭主持下尽快达成和解，以减少双方的经济损失，有利于小区商品房的销售，这才是最终的目的，否则对各方都不利。
被告（反诉原告）杨敏向本院提出反诉请求：1、请求人民法院判令解除2015年11月5日签订的《撤伙清算及收购协议》中反诉人与被反诉人签订的《收购协议》及2015年11月5日签订的《交接协议书》；2、请求人民法院判令被反诉人立即返还交接协议书中涉及的全部房屋，并恢复原状；3、请求人民法院判令被反诉人赔偿损失50万元；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2015年11月5日，双方签订的收购协议合法有效，原告（反诉被告）未按收购协议中约定的期限及方式付清600万元购房款，反诉人有权解除合同，收回房屋，并要求被反诉人赔偿损失。
原告（反诉被告）商国臣对被告（反诉原告）杨敏的反诉辩称，一、本案反诉原告杨敏在订立和履行商品房销售合同过程中，隐瞒其不具备销售商品房条件的事实真相，不讲诚信，不履行商品房销售合同的法定义务，即不履行法律、法规规定商品房销售者必须强制履行的义务，致使被反诉人订立合同向社会销售商品房的目的无法实现，从而蒙受了巨大经济损失，反诉人的行为构成了根本性违约。答辩人在反诉人根本性违约的情况下，停付购楼款是正当抗辩，不是违约。解除合同后被反诉人不能赔偿反诉人的所谓经济损失。本案引起纠纷的一个原则性问题，就是反诉人从一开始就不具备订立合同销售商品房的法定条件，具体理由：（一）、反诉人杨敏是自然人，不具备销售商品房的主体资格。（二）反诉人销售的商品房现房，未全部通过有关部门验收合格，存在严重的质量问题；（三）反诉人在销售商品房现房之前，未按照法律、法规的规定到市房地产开发主管部门备案，未经主管部门进行房产测绘，未进行房屋初始登记，未取得房屋大产权证，未取得商品房现售的许可手续，未尽到开发商应尽的法定义务。（四）反诉人未将上述情况如实告知被反诉人，隐瞒了事实真相，不讲诚信。（五）由于反诉人的原因，被反诉人从订立合同之日起90日法定期限内，无法取得购买房屋的权属证书，作为出卖方的反诉人应承担违约责任。二、被反诉人同意反诉人解除双方签订的商品房收购协议和交接协议（补充协议）的诉讼请求；由于反诉人根本性违约，故其请求被反诉人赔偿其50万元的损失于法无据，应予驳回；反诉人应返还被反诉人交付的购楼订金105万元及利息，赔偿被反诉人商服楼装修费108,000.00元。反诉案件诉讼费由反诉人承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告举证：
1、2015年11月5日《撤伙清算及收购协议》中的楼房《收购协议》，本院予以采信。该协议是原告商国臣、被告杨敏及第三人共同签订的，合法有效。协议中明确约定，由商国臣向杨敏付款105万元作为购楼订金。
2、2015年11月5日杨敏出具的收条，本院结合证据1的内容，对原告所称杨敏收到105万元是订金的说法予以采信，对被告所称105万元是定金的说法不予采信。双方权利义务主要由合同约定，合同履行中的收条上手写添加的“此为定金款”五字，是被告杨敏的单方意思表示，没有原告商国臣的签字同意，起不到变更合同的作用。
3、对证人王某的调查笔录，本院不予采信。因调查笔录的性质为证人证言，被调查人王某没有出庭，无法核实其真实性，调查笔录没有证据效力。
4、2016年4月26日《黑龙江科技报》一份，本院予以采信。原告在报纸上刊登公告通知债务人向债权受让人杨敏偿还债务，是债权转让的程序，与本案有关联性。
5、肇东市住房和城乡建设局《信访事项答复意见书》复印件、肇东市信访联席办《关于建议暂停办理丽水嘉园小区房屋证照手续的函》复印件、肇东市住房和城乡建设局《受理告知书》复印件、丽水嘉园小区居民刘科两份《上访信》复印件、丽水嘉园小区院子照片，本院予以采信。被告（反诉原告）对以上证据的真实性无异议，对证明的内容有异议，但未举出足以反驳的相反证据，且被告的质证意见与证据记载的内容不符，故本院认定杨敏销售的商品房现房未在房产主管部门办理现售备案等许可手续，未办理大产权证，且楼房存在质量问题。
6、装修协议书原件一份，收款收据原件一份，本院予以采信。原告对所购买的其中5套商服楼进行了装修，被告并无异议，被告对装修协议书及装修数额有异议，但未举出足以反驳的相反证据，故对被告的质证意见本院不予采纳。
7、《共同开发肇东市丽水嘉园小区，统一使用黑龙江晨鑫房地产开发有限公司资质的协议书》复印件，本院予以采信。
被告举证：
黑龙江晨鑫房地产开发有限公司2016年3月1日出具的《情况说明》复印件一份，本院不予采信。被告（反诉原告）所举的《情况说明》上没有该公司法定代表人及经办人签字，不符合此类证据的形式要求。同时，该证据出具的时间是2016年3月1日，当时本案原告尚未起诉，公司法定代表人及经办人又未出庭，无法确认该证据的真实性，故确认被告（反诉原告）所举的《情况说明》没有证据效力。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年11月5日，杨敏为甲方，商国臣为乙方，李英军为丙方，共同签订了一份商品房《收购协议书》，约定：乙方以600万元的价格收购甲方在肇东市丽水嘉园小区开发尚未售出的库存商品房21套。约定乙方付款期限为三期，第一期2015年11月5日付款105万元作为购楼订金；第二期2015年11月20日，付款374万元；第三期2015年12月20日，付款120万元。如超过2015年12月20日未付清购楼款，按照剩余房款的月利二分计息，直到偿还房款时连本带息一起偿还。如超过2015年12月20日直到2016年3月31日，乙方未付清剩余房款，甲方有权收回丽水嘉园二号楼甲方拥有的全部商服。协议中还约定，所有已售和未售房屋的税金、费用均由丙方承担。签订协议时杨某未将房屋竣工验收及是否办理了商品房现售许可手续和“大产权证”等情况告知商某某。之后杨某与商国臣又签订了房屋书面交接协议（补充协议），交接协议列清了21套房屋的种类、位置、数量（详见交接协议），但双方未到现场验收和交接，房屋钥匙也没给商国臣。商国臣以抵账和债权转让的方式交付给杨敏购楼订金105万元，其中用杨敏欠商国臣借款15万元抵账，将债务人殷广辉、郭亮、付大鹏分别欠商国臣的65万元、15万元和10万元的债权转让给杨敏，杨敏给商国臣出具一张用电脑打印的105万元收条，杨敏在收条上签名时用笔加上“此为定金款”的字样。2016年4月26日，商国臣在《黑龙江科技报》上刊登公告，通知殷广辉、郭亮、付大鹏三债务人将借款本金合计90万元直接偿付给债权受让人杨敏。
协议签订后，商国臣对购买的丽水嘉园小区2号楼1号二楼商服、8号商服一带二楼、12号商服一带二楼、14号商服一带二楼、10商服二楼室内进行了装修，花装修费合计108,000.00元。后商国臣发现杨敏销售的商品房现房未在房地产主管部门办理商品房现售备案，未取得商品房现售许可手续，未进行商品房产权初始登记，未取得商品房的“大产权证”，不能到银行办理抵押贷款，以及楼房管道漏水、没安装热能表，小区院内地面没硬化、没绿化等质量和配套设施不健全的问题，停止向杨敏支付下欠的购楼款，商国臣与杨敏发生争执，杨敏用自备的锁头将售给商国臣的商服门全部上锁。商国臣遂以杨敏的行为属根本性违约致使其订立合同向社会销售商品房的目的无法实现为由诉至本院，请求判令解除三方签订的商品房收购协议及交接协议，被告返还收取原告的105万元购楼订金及银行贷款利息，赔偿原告楼房装修损失108,000.00元，退回被告出售的全部商品楼。被告杨敏反诉称，原告商国臣未按协议约定时间偿付下欠购楼款是违约，同意解除合同，返还全部房屋并恢复原状，105万元属定金性质，不予退还，请求被反诉人商国臣赔偿其经济损失50万元。又查明，2016年7月5日，肇东市信访联席办针对开发商不给丽水嘉园住户安装热能表又不退费而引发居民多次大规模到市政府上访的问题，已建议房产处暂停办理该小区房屋产权证照手续。被告（反诉原告）杨敏及晨鑫房地产开发有限公司至今未补办商品房现售备案等现售许可手续和商品房初始登记，未取得开发房屋的权属证书。
本院认为，本案争议的焦点是在签订履行商品房买卖合同中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）哪方违约。本案被告（反诉原告）杨敏根据与黑龙江晨鑫房地产开发有限公司签订的《共同开发肇东市丽水嘉园小区，统一使用黑龙江晨鑫房地产开发有限公司资质的协议书》在该小区开发的商品房，被告（反诉原告）虽然是以自然人身份销售的房屋，但其性质仍然是商品房销售，不是自然人之间的二手房交易，应受房地产开发和商品房销售方面的法律、法规和规章调整。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）及第三人签订的商品房销售合同有效。本案被告（反诉原告）销售的是库存商品房现房，在其明知房屋质量有缺陷、配套设施尚不健全，未到市房地产主管部门办理商品房现售备案等许可手续，未进行小区房产初始登记，未取得小区房屋权属证书的情况下，还与原告（反诉被告）及第三人签订商品房销售协议，且未将以上情况如实告知原告（反诉被告），有违诚实信用原则。双方发生纠纷后被告（反诉原告）又将出售给原告（反诉被告）的商服门全部上锁，致使原告（反诉被告）无法对外销售。本案被告（反诉原告）在原告（反诉被告）起诉前乃至现在，仍未能补办商品房现房销售备案及现售许可手续，仍未取得小区商品房权属证书，致使原告（反诉被告）无法在法定期限内取得房屋产权证书，无法实现订立合同向社会销售所购房屋的目的，被告（反诉原告）的行为属根本性违约。原告停付下欠楼款属正当抗辩，不属违约。三方当事人均同意解除原来签订的协议，被告（反诉原告）应返还原告（反诉被告）交付的订金，因债权转让通知不能撤销，被告（反诉原告）应返还给原告（反诉被告）现金。原告（反诉被告）诉讼请求有理，应予支持。被告（反诉原告）未能举出销售的房屋验收合格以及商品房现售备案等许可手续和房屋权属证书等证据，其反诉原告赔偿50万元经济损失的请求不予支持。
综上所述，可知原告（反诉被告）商国臣的诉讼请求应予支持，被告（反诉原告）杨敏的抗辩主张及反诉请求无事实根据和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第七十七条、第七十九条、第八十条、第九十四条第（四）项、第九十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（三）项之规定，判决如下：
解除原告（反诉被告）商某某与被告（反诉原告）
杨某、第三人李某某于2015年11月5日签订的商品房收购协议及房屋交接协议（补充协议）。
原告（反诉被告）商某某将购买被告（反诉原告）
杨敏位于肇东市丽水嘉园小区全部商品房（以双方的交接协议书为准）退给被告（反诉原告）杨某。被告（反诉原告）返还收取原告（反诉被告）的购楼订金105万元及利息38,062.50元（银行年利率4.35%，从2015年11月8日起计算至2016年9月8日）、楼房装修费108,000.00元，以上合计1196,062.50元，由被告（反诉原告）杨某于本判决生效后7日内给付原告（反诉被告）商国臣。
驳回被告（反诉原告）杨某关于原告（反诉被告）
商某某赔偿其经济损失50万元的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15，564.00元，反诉案件受理费18,750.00元，减半收取9,375.00元，均由被告（反诉原告）杨某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
审 判 长 王建军
代理审判员 李东徽
人民陪审员 孙东升
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 王一兵