宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民终字第356号
上诉人（原审原告，反诉被告）胡振海，男，1964年7月7日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人海玉忠，宁夏海潮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）宁夏冠凌房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县德胜工业园区德胜西路3号。
法定代表人黄元生，该公司董事长。
委托代理人王琨，男，1984年1月17日出生，汉族，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人王成吉，男，1982年1月5日出生，回族，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人胡振海因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2013）贺民初字第1338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月9日公开开庭审理了本案。上诉人胡振海及其委托代理人海玉忠，被上诉人宁夏冠凌房地产开发有限公司的委托代理人王琨、王成吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年12月2日，胡振海与宁夏冠凌房地产开发有限公司（以下简称冠凌公司）签订了《商品房买卖合同》，约定胡振海（反诉被告）以529349元的价格购买冠凌公司（反诉原告）开发的贺兰县瑞士花园小区C5-3-601室，合同约定，“涉案房屋的交房日期为2011年11月30日，逾期超过30日后，胡振海（反诉被告）有权解除合同。胡振海（反诉被告）解除合同的，冠凌公司（反诉原告）应当自胡振海（反诉被告）解除合同通知到达之日起30�内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向胡振海（反诉被告）支付违约金。胡振海（反诉被告）于2010年12月2日已支付房款总额的40%即211564元，剩余房款31万元以按揭贷款方式支付，胡振海（反诉被告）必须于2010年12月2日前提供个人信息及信贷资料，必须于2010年12月31日前将剩余房款支付到冠凌公司（反诉原告）账户，否则视为违约。”合同签订后，胡振海（反诉被告）于2010年12月2日向冠凌公司（反诉原告）支付房屋首付款211564元、物业储备金1399元及地下室款7785元；于2011年3月19日支付房款11万元；于2011年4月9日支付房款20万元。胡振海（反诉被告）已付涉案房屋的房款、物业储备金、地下室款。冠凌公司（反诉原告）于2011年12月20日取得《建设工程竣工验收备案表》、于2011年12月22日取得《银川市贺兰县新建住宅交付使用证》。冠凌公司（反诉原告）分别于2011年11月29日、2012年1月5日、2012年5月24日在《宁夏新消息报》上刊登了关于贺兰县瑞士花园C区交房的通知，并于2012年4月20日向胡振海（反诉被告）送达《关于尽快办理收房手续函》，均要求贺兰县瑞士花园C区住户及胡振海（反诉被告）尽快收房。胡振海（反诉被告）于2011年11月29日前往冠凌公司（反诉原告）办理收房手续，在验房时，胡振海（反诉被告）发现涉案房屋的屋外消防栓突出，致使房门无法打开90度，拒绝收房。2013年7月29日，瑞士花园物业公司向贺兰县德胜工业园区派出所报警，称瑞士花园C5-24号楼二单元有10家住户的电线被偷。2013年9月4日，胡振海（反诉被告）再次前往冠凌公司（反诉原告）协商涉案房屋事项时发现房屋外门依然无法打开90度且房内部分插线板及电线遭到破坏。胡振海（反诉被告）于2013年9月22日向法院起诉，要求：1、解除胡振海与冠凌公司签订的《商品房买卖合同》，由冠凌公司（反诉原告）返还购房款529349元及物业储备金1399元，合计530748元；2、要求冠凌公司（反诉原告）支付违约金52934元；3、诉讼费由冠凌公司（反诉原告）承担。冠凌公司（反诉原告）于2013年11月9日提起反诉，要求判令胡振海（反诉被告）支付逾期违约金7672.5元并由胡振海（反诉被告）承担本案诉讼费。
原审法院另查明，经法院现场调查，涉案房屋已安装好电线、插座。
原审法院认为，胡振海与冠凌公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效。双方均应按照合同约定全面履行义务。《商品房买卖合同》的解除需经双方当事人协商一致或符合法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二�在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
经法院审理查明的事实为：第一、本案不存在不可抗力情形。第二、冠凌公司（反诉原告）在合同履行期间，以不同形式多次要求胡振海（反诉被告）收房，并不存在明确表示或以行动表明不向胡振海（反诉被告）交付房屋。第三、冠凌公司（反诉原告）应当按合同约定于2011年11月30日交付涉案房屋，但冠凌公司（反诉原告）于2011年12月22日才取得《银川市贺兰县新建住宅交付使用证》，涉案房屋才具备交付条件。胡振海与冠凌公司在合同中约定逾期交房超过30日后，胡振海（反诉被告）有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”解除权系形成权，自知道或应当知道解除权发生之日起一年内形式，“一年”系除斥期间。胡振海（反诉被告）于2011年12月30日知道或应当知道其享有解除权，并应当在2012年12月30日前要求行使解除权，但胡振海（反诉被告）未提交证据�明其在“一年”除斥期间内行使解除权，此解除权归于消灭。第四、根据《商品房买卖司法解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。……。”冠凌公司（反诉原告）取得《建设工程竣工验收备案表》、《银川市贺兰县新建住宅交付使用证》，能够证明涉案房屋质量合格、具备法定的交付使用条件。但冠凌公司（反诉原告）开发的涉案房屋确实存在设计瑕疵，致使房屋外门因消防栓阻挡无法打开90度，并且由于冠凌公司（反诉原告）管理松懈，致使涉案房屋在未交付时屋内电线被盗。冠凌公司（反诉原告）对涉案房屋的设计、管理均存在瑕疵，应当积极进行维修、完善。经法院前往涉案房屋实际调查，涉案房屋内部电线、插座已修缮完毕，且涉案房屋外门如果经过改善，可以打开90度以上。法院认为，胡振海（反诉被告）签订《商品房买卖合同》的根本目的是获得房屋的居住、使用权。涉案房屋具备使用条件，合同目的可以实现。综上所述，胡振海（反诉被告）要求解除其与冠凌公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不具备约定或法定的解除条件，法院不予支持。胡振海（反诉被告）要求由冠凌公司（反诉原告）冠凌公司返还购房款529349元、物业储备金1399元、支付因解除合同产生的违约金52934元的诉讼请求法院均不予支持。胡振海与冠凌公司在《商品房买卖合同》中约定的付款方式为按揭贷款支付，但在合同实际履行中，胡振海与冠凌公司双方变更付款方式为现金支付，冠凌公司（反诉原告）已收取胡振海（反诉被告）用现金方式支付的房款，且双方并未对现金支付时间进行约定，冠凌公司（反诉原告）要求胡振海（反诉被告）支付逾期房款违约金7672.5元的反诉请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十五条之规定，判决：一、驳回胡振海（反诉被告）的诉讼请求；二、驳回宁夏冠凌房地产开发公司（反诉原告）的反诉请求。本诉案件受理费9623元，由胡振海（反诉被告）负担；反诉案件受理费25元，由宁夏冠凌房地产开发公司（反诉原告）负担。
宣判后，胡振海不服上诉称：第一，上诉人与被上诉人约定交房日期为2011年11月30日，由于房屋门旁的消防栓箱超出墙面30-40公分，致使�门不能完全开启，严重影响出入和物品的搬迁，故上诉人拒绝接受。被上诉人承诺整改，上诉人也同意被上诉人整改，但被上诉人一直未进行整改。一审法院对被上诉人逾期交房660天的严重违约行为不作制裁，驳回了上诉人的诉讼请求，诉讼费由上诉人承担，上诉人认为一审法院偏袒被上诉人，严重损害了上诉人的合法利益，请求二审法院予以纠正。第二，一审判决以上诉人未在三个月内行使解除权，上诉人的诉讼请求不具备约定或法院的解除条件，驳回了上诉人的诉讼请求。双方合同并未明确约定提出解除权的时间，不存在超过三个月的期限问题。上诉人认为，双方发生争议，应当协商解决，协商的时间不应计入三个月的合理期限。第三，上诉人主张被上诉人支付违约金是完全符合客观事实和合同约定以及司法解释，一审判决驳回上诉人要求支付违约金的主张�属于适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，并返还购房款530748元（含物业储备金1399元），支付违约金52934元；一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人宁夏冠凌房地产开发有限公司辩称，胡振海与我公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效。《商品房买卖合同》的解除需经双方当事人协商一致或符合法定解除条件。但本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同的条件。第一、本案不存在不可抗力情形。第二、我公司在合同履行期间，以不同形式多次要求胡振海收房，并不存在明确表示或以行动表明不向胡振海交付房屋。第三，我公司于2011年12月22日才取得《银川市贺兰县新建住宅交付使用证》，涉案房屋才具备交付条件。合同中约定逾期交房超过30日后，胡振海有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）第十五条规定，解除权系形成权，自知道或应当知道解除权发生之日起一年内形式，“一年”系除斥期间。胡振海于2011年12月30日知道或应当知道其享有解除权，并应当在2012年12月30日前要求行使解除权，但胡振海未提交证据证明其在“一年”除斥期间内行使解除权，此解除权归于消灭。第四、根据《商品房买卖司法解释》第十二条、第十三条规定，我公司已取得《工程竣工验收备案表》、《贺兰县新建住宅交付使用证》，能够证明涉案房屋质量合格、具备法定的交付使用条件。第五，我公司不应当支付上诉人违约金，上诉人也有违约。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，对双方均具有约束力，双方应当按照协议约定的内容行使权利、履行义务。冠凌公司分别于2011年12月20日、2011年12月22日取得《工程竣工验收备案表》和《贺兰县新建住宅交付使用证》，涉案房屋具备交付条件，并依照合同第十二条的约定，于2012年1月5日在《宁夏新消息报》上刊登了关于贺兰县瑞士花园C区交房的通知，逾期交房35日。根据合同第九条和第十条的约定，交房日期为2011年11月30日，逾期超过30日后，胡振海有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，胡振海于2011年12月30日知道或应当知道其享有解除权，并应当在一年内行使解除权，但胡振海�提交证据证明其在“一年”除斥期间内行使解除权，此解除权归于消灭。双方在房屋买卖合同中未对房门开启达到的角度、管线安装及其违约责任进行明确约定，冠凌公司已取得《工程竣工验收备案表》、《贺兰县新建住宅交付使用证》，能够证明涉案房屋质量合格、具备法定的交付使用条件。现上诉人胡振海主张房门无法打开至90度，既不属于因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，也不属于因房屋质量问题严重影响正常居住使用，该情形不符合房屋买卖合同解除的法定条件。综上，胡振海的上诉请求不予支持。原审法院判决认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9637元，由上诉人胡振海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧琴
代理审判员 邢雪梅
代理审判员 刘兆平
二〇一四年六月十日
书 记 员 陈丽霞
附：本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。