内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院
民 事 判 决 书
（2013）乌前民初字第438号
原告陈瑞军，男，汉族，个体，1975年11月24日出生，现住乌拉山镇。
被告包头市锦绣房地产开发有限公司，住所地包头市东河区。
法定代表人王心雄，公司董事长。
委托代理人王树刚，包头市148指挥协调中心第一法律事务所法律工作者。
被告冯富荣，男，汉族，现住乌拉特前旗乌拉山镇。
被告田瑞琪，男，汉族，1968年10月10日出生，现住包头市青山区。
被告王丽霞，女，汉族，1967年2月2日出生，现住址同上，系被告田瑞琪妻子。
被告田瑞琪、王丽霞委托代理人郑玉芝，内蒙古铭法律师事务所律师。
原告陈瑞军诉被告包头市锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣公司）、冯富荣、田瑞琪、王丽霞商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告陈瑞军，被告锦绣公司的委托代理人王树刚、被告冯富荣、被告田瑞琪、王丽霞的委托代理人郑玉芝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月31日，原告与被告冯富荣签订了买卖房产协议，约定由被告冯富荣将被告锦绣公司抵顶其工程款的商业门店即乌拉山镇幸福安康小区13号楼1号商业底店有偿转让给原告，以抵顶被告冯富荣所欠原告的租赁费。此后在原告受让并使用此商业门店的过程中，曾多次找开发商和冯富荣办理产权证，他们也均答应给予办理。但在2012年5月4日，被告锦绣公司向巴彦淖尔市中级人民法院提起诉讼，要求原告腾让受让的门店。并于2013年2月6日向乌拉特前旗房管局申请将本案所涉商业门店的产权手续办理在被告田瑞琪、王丽霞名下。现经巴市中院判决认定被告锦绣公司要求原告腾房的诉请不能成立，判决驳回其诉讼请求。原告认为，原告与被告冯富荣之间所签订的买卖协议合法有效，其巴市中院判决已确认被告冯富荣有权处置本案所涉商业门店，故原告起诉法院，请求1、依法确认原告与被告冯富荣之间所签订的买卖房产协议合法有效，并判决该协议约定所转让的商业门店所有权归原告。2、请求依法确认被告包头锦绣公司于田瑞琪、王丽霞之间所签订的乌拉山幸福安康小区13号楼1号底店的商品房买卖合同无效。3、依法判决由被告包头锦绣公司给原告提供办理产权登记的相关材料。4、判令被告承担给原告造成的经济损失交易税增加的税额、经济损失及精神损失10万元。包头锦绣房地产公司无理取闹给原告造成的房屋租金损失58300元（2012年12月—2013年7月1日）。5、由被告承担本案的诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：
1、2010年2月6日锦绣公司与冯富荣的补充协议。证明被告锦绣公司与被告冯富荣之间以房屋抵顶工程款意向一致、位置确定、价格明确，故冯富荣有权处置本案争议的商业门店。
2、2010年5月31日原告与被告冯富荣签订的房屋买卖合同。证明原告确定冯富荣有权处置本案争议的门店后，以合理的价款购买了13号楼商业1号门店。
3、原告向被告冯富荣交付购房款的收据及银行打款凭条。证明原告已交付了合理的价款。
4、（2014）巴民二初字第3号巴市中院判决书。证明被告锦绣公司与被告冯富荣以房屋抵顶工程款的意向一致，被告冯富荣有权处分本案涉及的门店。
5、（2015）内民一终字00165号民事判决书。证明冯富荣抵顶给本案原告门店的行为合法有效，同时证明原告与被告冯富荣之间签订的房屋买卖合同合法有效。
6、2013年5月5日原告申请人民法院调取证据的申请。房管局出具的证明显示1号产权证号101021302645。
7、吕志忠出具的书面证明，证明原告与被告冯富荣签订房屋买卖合同的过程。
8、李杰出售防盗门的书面证明。证明我向李杰购买的防盗门，并安装于13#楼1号门店。
9、任金娥出具的抵顶、装修13#楼1号门店的书面证明。
10、王军出具的洗车行13#楼1号门店的安装门书面证明。
11、乌前旗工商行政管理档案局关于13#楼1号门店的产权证明。
12、众惠汽贸公司出具的租赁证明。
13、被告殴打我、我父亲的影像资料。
14、李伟租赁房屋的证明。
被告冯富荣辩称，我与陈瑞军的协议合法合理，而且有内蒙古自治区高级人民法院的判决书证明，造成此纠纷责任不在我，我不承担诉讼等各项费用。
被告田瑞琪、王丽霞辩称，一、请求驳回原告的诉讼请求，认为原告诉田瑞琪、王丽霞为被告参加诉讼是错误的，原告在诉讼中主要主张并解决的是与被告冯富荣房屋买卖的问题及冯富荣与锦绣房地产施工合同和补充合同的效力问题，并不是撤销产权问题。关于产权问题应当另案起诉，关于锦绣房地产公司与答辩人的诉讼问题原告没有权利进行主张。因此根据民事诉讼法第108条规定，原告所述答辩人主体不适，应当依法驳回。二、答辩人在本案中才是受害者，因为长达三年之久的诉讼，给答辩人在经济上造成了巨大的损失，原告申请法院查封冻结了答辩人所购买的底店，导致答辩人无法经营、使用、转让，也无法主张自己的权利。关于本权利答辩人准备另案起诉，将所造成的一切并且全部经济损失由原告进行承担弥补。根据以上答辩意见，答辩人请求法庭依法驳回原告的诉讼请求及主体方面的请求。
被告锦绣公司辩称，首先我公司认为原告所起诉的事实和理由不能成立，故请求依法驳回原告的全部诉讼请求。原告与被告冯富荣之间所签订的买卖房产协议是无效的，理由如下：1、锦绣公司与被告冯富荣至今没有办理幸福安康小区13号楼工程施工交接手续。且公司已付清被告冯富荣在幸福安康小区13号楼工程款。与被告冯富荣于2010年1月15日签订的工程承包合同书，并于2010年2月6日签订的补充协议，锦绣公司已按补充协议中所约定的付款方式已全额付清工程款，故不存在顶房。被告冯富荣未经锦绣公司许可，自己擅自将公司的财产处置，属个人行为因此其的行为无效。锦绣公司为被告田瑞琪、王丽霞办理的房产所有权证是合法的、公正、有效的。
被告锦绣公司为了支持其主张的成立向法院提供以下证据：
1、工程进度款拨款明细表，证明锦绣公司已给被告冯富荣支付工程款，明确标明13号楼每层封顶给被告支付现金的证明，合计总价款为648.3万元。
2、2010年1月15日签订的承包合同，2010年6月2日签订的补充协议。合同与协议证明已支付的价款超出了现金付款的30%。
对原告提供的证据经与被告核对，被告锦绣公司对1号、6号证据的真实性认可，但对其举证意图不认可。对2号-5号、11-14号证据不认可。7号-10号证据认为与锦绣公司没有关系，不发表质证意见。被告田瑞琪、王丽霞对1号、7-14号证据不认可，对2号、3号证据不发表质证意见，对4号-6号证据的真实性认可。被告冯富荣对原告提供的1号-14号证据均认可。原告及被告冯富荣对被告锦绣公司提供的1号证据不发表质证意见，对2号证据的真实性认可。被告田瑞琪、王丽霞对被告锦绣公司提供的证据无意见。对原告提供的1号-10号、12号证据及被告锦绣公司提供的1号、2号证据经审核内容真实客观，能够证明案件事实，本院予以采信。对原告提供的11号证据企业法人营业执照中乌拉特前旗众惠汽车贸易有限责任公司的住所地为乌拉特前旗幸福安康13#楼底店及原告提供的14号证据与本案无关故不予采信，对原告提供的13号证据其来源不明且无法证实案件事实故不予采信。
综上举证、质证、认证及双方当事人陈述，本案查明如下事实：2010年5月31日原告陈瑞军作为乙方与被告冯富荣作为甲方，赵文才作为丙方就乌拉特前旗振兴大街幸福安康小区13号楼商业底店抵顶一事达成协议，占地由东向西500平方米顶账（顶甲方、丙方2009年所欠乙方租赁费）共计305000元，甲方门店售价为每平米3900元。三方约定：乙方付款方式为先用甲方2009年所欠乙方租赁费105000元和丙方赵文才所欠乙方租赁费20万元走甲方工程帐（顶甲方建筑的幸福安康小区13号楼框架门店乙方所欠甲方的房款），乙方剩余门店款于甲方2010年所欠租赁费与乙方结算后过账，其余门店款由甲方协助乙方办完房产证，乙方贷款后，付清甲方的剩余门店款后，房产权归乙方所有。2010年11月15日原告陈瑞军交付房款10万元，2013年8月19日交付房款17000元，抵顶赵文才租赁费152500元。之后，被告冯富荣将商业底店交付原告，原告装修使用至今。2015年1月17日原告陈瑞军交付房款20万元。
另查明，被告田瑞琪、王丽霞于2013年1月18日购买了被告锦绣公司的振兴大街幸福安康小区13号楼商业底店，且已于2013年2月6日办理了产权过户手续。其办理产权证书商业底店101021302645与原告陈瑞军购买的房屋面积为577.27平米的商业底店相对应。
再查明，锦绣公司因与被告冯富荣建设工程施工合同纠纷向巴彦淖尔市中级人民法院提起诉讼，2015年7月8日巴彦淖尔市中级人民法院作出（2014）巴民二初字第3号民事判决书，判决中关于冯富荣抵顶给原告门店的行为做出如下认定：1、本案所涉工程在2010年11月20日竣工，锦绣公司在工程竣工后就应知道或应当知道被告冯富荣未将所涉门店交付的事实，其直至2012年7月5日才以诉讼的方式向马秋生等人索要门店，表明期间锦绣公司对冯富荣抵顶给马秋生等人门店的事实是默认的。2、马秋生等人在与被告冯富荣发生抵顶行为交付后，存在装修、使用、出租的客观事实，此时锦绣公司认为第三人占有不合法，应通过现场阻止、书面告知、与被告冯富荣及马秋生等人协商或其他途径维护自己的权益，但至今未提供该方面的证据。3、在陈瑞军给租赁户办理相关工商登记手续时，锦绣公司亦配合提供验收房备案登记表、商品房预销售许可证、营业执照等相关资料并加盖公司印章，其以事实行为表明对抵顶行为的认可。综合上述理由，可认定锦绣公司对冯富荣与马秋生等人之间的抵顶行为是知情并认可的。对中级法院的判决锦绣公司不服向内蒙古自治区高级人民法院提起上诉，高院于2015年12月3日作出（2015）内民一终字第00165号民事判决书以“原审法院认定冯富荣抵顶给马秋生等人门店的行为合法有效并无不妥”维持原判。
本院认为，关于被告冯富荣将与被告锦绣公司抵顶的房屋卖给原告的行为是否合法有效的问题，在（2014）巴民二初字第3号及（2015）内民一终字第00165号民事判决书均已作出认定：可认定锦绣公司对被告冯富荣与原告陈瑞军之间的抵顶行为是知情并认可的，且该合同均是双方当事人的真实意思表示，原告对该房屋的取得系合法取得，故认定原告与被告冯富荣之间所签订的房屋买卖合同有效。2013年1月18日被告田瑞琪、王丽霞与被告锦绣公司购买的房屋且已于2013年2月6日办理了产权证书，出卖人就同一房屋分别于数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位，1、已经办理房屋所有权转移登记的；2、已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；3、已经合法占有房屋的；……。2013年2月6日被告锦绣公司与被告田瑞琪、王丽霞到房屋管理部门进行了产权过户登记，故按照权利保护顺位应当优先于原告与被告冯富荣签订的买卖合同。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，该房屋原告已装修入住三年之久，鉴于此，应当确认争议房屋属原告所有。被告锦绣公司在对被告冯富荣与原告之间的抵顶行为知情并认可的情况下将争议房屋又向他人出售，造成此纠纷应承担主要责任，其应当协助原告办理产权过户手续，并承担由此产生的额外费用。对于原告请求的经济损失及精神损失10万元及被告锦绣公司给其造成的房屋租金损失58300元因其提供证据不足以支持其请求故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告陈瑞军与被告冯富荣之间所签订的房屋买卖合同有效，其购买的振兴大街幸福安康小区13号楼产权证书为101021302645的商业底店属原告陈瑞军所有。
二、被告包头市锦绣房地产开发有限公司协助原告办理房屋产权证书，并由其承担原告办理产权证书所支出的额外费用。
三、驳回原告陈瑞军的其他诉讼请求。
案件受理费22650元，保全费5000元，由被告包头市锦绣房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 乔 睿
审 判 员 柳海梅
人民陪审员 史小琴
二〇一六年五月五日
书 记 员 乔佳亭
附法律法规条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条第一款当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行