上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4204号
上诉人（原审被告）上海沛尔饭店管理有限公司。法定代表人肖坤林，经理。委托代理人朱光辉，上海市德尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海鉴诚韵置业有限公司。法定代表人徐军，董事长。委托代理人鲁志成，上海市诚和律师事务所律师。上诉人上海沛尔饭店管理有限公司（以下简称沛尔饭店）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初5817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日受理后依法组成合议庭，于同年5月3日公开开庭进行了审理，上诉人沛尔饭店之委托代理人朱光辉、被上诉人上海鉴诚韵置业有限公司（以下简称鉴诚韵公司）之委托代理人鲁志成均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审查明，XX大道XX号房屋一幢（以下简称系争房屋）登记的所有权人为川沙县XX总公司。该公司后经工商核准变更名称为上海市XX有限公司（以下简称XX）。2011年，XX作为甲方与作为乙方的沛尔饭店签订《租赁合同（续）》，约定，甲方将系争房屋七层，建筑面积为2174平方米出租给乙方；该房屋现有装修、附属设施、设备状况、安全生产条件和防火等级，以及甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由双方在本合同附件二中加以列明，双方同意该附件作为甲方向乙方交付房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据；乙方租赁该房屋用于从事旅馆的经营等业务；租赁期自2011年5月1日起至2016年4月30日止，该房屋的年租金为75万元；乙方应于每年的5月1日前向甲方支付年租金总额；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁安全保证金人民币（下同）5万元，租赁合同终止时，甲方收取的房屋租赁安全保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第6-4条还约定，乙方增设特种设备，装修、改造设施设备的，应事先征得甲方的书面同意，其中按规定必须报有关部门审批的，则还应由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行。第7-1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的十日内返还该房屋和有关设施设备；第7-2条约定，乙方返还该房屋和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态，返还时，甲方根据合同附件二的约定进行验收，并相互结清各自应当承担的费用。第9-2条约定，双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金的50%支付违约金，其中包括乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。合同附件二中双方并未作出约定。2013年8月，上海市浦东新区国有资产管理委员会将系争房屋无偿划拨给了鉴诚韵公司。2014年6月30日，XX、鉴诚韵公司和沛尔饭店签订《合同主体变更确认函》，三方确认原《租赁合同（续）》中属于甲方的权利与义务由鉴诚韵公司承继。此后，沛尔饭店依约承租了上述房屋用于旅馆经营，沛尔饭店已经结清了截止2014年之前的租金。2014年9月28日，沛尔饭店向鉴诚韵公司交付租赁押金5万元。2015年8月21日，鉴诚韵公司向沛尔饭店发出《租金催缴通知》，要求沛尔饭店按合同按时缴纳租金，若因沛尔饭店原因产生的滞纳金，乃至影响合同继续履行的责任由沛尔饭店承担。2015年11月2日，鉴诚韵公司委托律师向沛尔饭店发出《律师函》，要求沛尔饭店在律师函送达之日起十日内，需立即支付房租；如逾期未支付，鉴诚韵公司将行使合同解除权，并将采取相应的法律行动，追究沛尔饭店的违约责任。针对2015年租金，沛尔饭店于2015年11月30日支付了15万元，尚余60万元未付。期间，2015年11月24日，鉴诚韵公司方刘某甲向沛尔饭店方刘某某发出电子邮件，邮件附件为就系争房屋相关租赁事宜草拟的《备忘录》。2015年12月2日和2015年12月10日，刘某某向刘某甲发送了电子邮件，邮件附件为《申请报告》和修改后的《备忘录》，要求与沛尔饭店先续签三年房屋租赁合同，三年合同期满后若无市政拆迁，再续签二年合同等。此后，鉴诚韵公司、沛尔饭店均未在上述《备忘录》上签字盖章。2015年12月21日，刘某甲向刘某某回复电子邮件，要求沛尔饭店对2015年的租金务必于2015年12月31日前付清；关于付清欠租后续签租约事宜，鉴诚韵公司提出“2+1+N”模式，即首期租约为2年，到期若无政府规划建设需要，再续签1年，前三年租约期满前，视政府规划建设情况再议后续租约问题。2016年1月7日，鉴诚韵公司再次向沛尔饭店发出《公函》，认为沛尔饭店未在宽限期（2015年11月12日）之前履行租金支付义务，双方的《租赁合同》于2015年11月12日解除。此后，鉴诚韵公司提起诉讼，要求判令：1、确认鉴诚韵公司、沛尔饭店的《租赁合同》于2015年11月12日解除；2、沛尔饭店支付房屋租金60万元；判令沛尔饭店支付违约金375,000元；3、沛尔饭店腾空系争房屋后现状返还系争房屋。审理中，鉴诚韵公司明确，如果法院不能确认双方的合同于2015年11月12日解除，也要求法院解除双方签订的《租赁合同》。关于押金5万元，鉴诚韵公司同意在沛尔饭店的租金中予以抵扣。2016年1月26日，沛尔饭店又向鉴诚韵公司发函，称XX领导曾承诺说2016年合同到期后如无市政拆迁继续与沛尔饭店签订5年房屋租赁合同，沛尔饭店放心大胆进行了改造装修，陆续共投资200多万元，现合同快到期，要求鉴诚韵公司续签2016年5月1日至2021年4月30日的《房屋租赁合同》。另查明，2014年11月17日，沛尔饭店就系争房屋的燃气管道安装工程改造支付费用97,000元。2014年12月12日，为电梯改装花费67,500元。2015年3月26日，对系争房屋的水管改建工程花费269,700元。还查明，2006年1月23日，XX与沛尔饭店就系争房屋签订《租赁合同》，约定租赁期自2006年4月1日起至2011年3月31日。另在“补充条款”约定，沛尔饭店安装的电梯可使用年限为10年，如果合同期满后XX不再续约，XX按残值结算给沛尔饭店。沛尔饭店接收了系争房屋后，在系争房屋内安装了电梯。审理中，鉴诚韵公司表示可以不拆除电梯；沛尔饭店认为如果法院判决解除合同，沛尔饭店不予拆除电梯，但鉴诚韵公司对此应予作出补偿。原审认为，XX与沛尔饭店就系争房屋签订的《租赁合同（续）》系双方当事人真实意思表示，合法有效，后鉴诚韵公司、沛尔饭店和XX签订《合同主体变更确认函》，三方确认原《租赁合同（续）》中属于甲方的权利与义务由鉴诚韵公司承继，故《租赁合同（续）》的主体变更为鉴诚韵公司与沛尔饭店，双方均应依约严格履行。该合同对于租金的支付方式作出了明确约定，即先付后用，于每年的5月1日前支付年租金总额。现在合同履行过程中，沛尔饭店并未能按约支付2015年的租金，为此，鉴诚韵公司曾于2015年8月21日和11月2日向沛尔饭店催款，但届时沛尔饭店仍未支付租金，故鉴诚韵公司现请求沛尔饭店支付截止2015年12月底所结欠的租金60万元的诉讼请求，法院应予支持。根据《租赁合同（续）》的约定，沛尔饭店逾期不支付租金累计超过一个月，鉴诚韵公司依法享有解除合同的权利。现从鉴诚韵公司于2015年11月2日的《律师函》内容看，当时鉴诚韵公司限定沛尔饭店在律师函送达之日起十日内支付租金，并明确如逾期未支付，鉴诚韵公司将行使合同解除权。而依据合同法的相关规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，现鉴诚韵公司虽于2016年1月7日向沛尔饭店发出《公函》时称2015年11月12日双方的合同解除，但该解除所确定的时间并不符合合同法关于合同解除的生效条件，故鉴诚韵公司主张2015年11月12日双方的租赁合同已经解除的意见，法院不予采纳。但鉴于沛尔饭店逾期支付租金已经远远超过1个月，故鉴诚韵公司要求法院解除《租赁合同（续）》的请求，符合双方合同约定，法院应予支持。关于因沛尔饭店违约而由鉴诚韵公司主张的解约违约金，沛尔饭店认为明显过高，对此，鉴于违约金兼具补偿损失和惩罚的功能，其是否过高，应当以鉴诚韵公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，法院酌情判定沛尔饭店应当支付违约金15万元。合同解除后，沛尔饭店理应返还系争房屋，双方合同约定合同附件二作为沛尔饭店向鉴诚韵公司返还房屋的验收依据，现实际双方在附件二中并未对此作出任何约定，故沛尔饭店在返还房屋时对在系争房屋内未形成附和的装饰装修物，可由沛尔饭店拆除，但不应当给房屋造成毁损，鉴诚韵公司为此要求沛尔饭店腾空系争房屋后予以返还的请求，法院应予支持。至于沛尔饭店认为，因沛尔饭店当初同意在上述合同届满后续签5年合同，为此沛尔饭店于2014年和2015年对系争房屋进行了装修投入，对此，鉴诚韵公司不予认可，且沛尔饭店也无证据证明鉴诚韵公司曾口头承诺续签5年合同的事实，而作为承租人的沛尔饭店，在租赁该房屋并进行装修装饰时，应当预计合同到期后存在两种可能，即一种可能为，经双方协商后续签合同；还有一种可能为续签合同不成，对此沛尔饭店应当在未签订续签合同时作出合理和慎重的考虑。但实际情况为，沛尔饭店在未能与鉴诚韵公司达成续签合同的一致意见时，即于2014年和2015年对系争房屋进行了燃气管道、电梯和水管等改造，且也未能按照合同的约定，在增设设备、改造时事先征得鉴诚韵公司的同意，故对于沛尔饭店未经鉴诚韵公司同意改造发生的费用，由沛尔饭店负担。沛尔饭店虽还称，2015年11月开始还仍与鉴诚韵公司协商续签事宜，从双方协商内容看，主要是关于续签合同的商讨，据此，沛尔饭店并不能因此免除之前《租赁合同（续）》中的支付租金的约定和义务，且经鉴诚韵公司的多次催要，沛尔饭店仍拒不履行《租赁合同（续）》中支付租金的义务，导致鉴诚韵公司提出解约权，故完全系沛尔饭店的原因导致合同的解除，为此，沛尔饭店认为如果合同解除，鉴诚韵公司应当对沛尔饭店的上述改造费用进行补偿的意见，法院难以采信。而沛尔饭店在审理中还提交的购置空调、家电、床上用品等发票，以证明其投入的费用，因这些均是沛尔饭店企业自身经营所需的设备和用品，与租赁合同无关，沛尔饭店为此要求鉴诚韵公司对此进行补偿的意见，法院亦不予采信。沛尔饭店又认为系争房屋从实际履行看，沛尔饭店都是先用后付，故沛尔饭店并未构成违约，对此，即使沛尔饭店在此前履行合同过程中确实在使用房屋之后再支付租金，也只能证明沛尔饭店履行合同过程中未能按约付款的事实，并不能由此认定双方已经就租金的支付方式作出了新的变更，故沛尔饭店的该抗辩意见不能成立。沛尔饭店还提交了公司内部股东变更的材料，以证明鉴诚韵公司曾承诺续签合同，才有现在股东收购股权的事实，对此，沛尔饭店公司内部股东变化，系其公司内部事宜，不影响租赁合同的履行，也不能因此推定鉴诚韵公司作出过如上承诺。关于系争房屋返还时沛尔饭店是否应当拆除电梯的问题，审理中，鉴诚韵公司表示可以不拆除电梯；沛尔饭店表示不予拆除，但鉴诚韵公司对此应予补偿沛尔饭店。对此，法院认为，双方虽未在《租赁合同（续）》中约定返还房屋时对电梯如何处理，但考虑到电梯的安装系大型设备，且其拆除必将影响到原有的部分房屋结构，且结合沛尔饭店在最初与XX签订的2006年1月的《租赁合同》中约定的沛尔饭店安装的电梯可使用年限为10年，如果合同期满后XX不再续约，XX按残值结算给沛尔饭店的内容，可以看出房屋返还时，电梯不予拆除的事实，故法院判定沛尔饭店返还房屋时电梯不予拆除。再结合本案的《租赁合同（续）》的期限，前后两份租赁合同的租期一共为10年，即如果沛尔饭店按约履行合同至合同期限届满，电梯的使用年限也已经达到10年，无任何残值可言，现因沛尔饭店的违约而解除了租赁合同，且距租赁合同届满时间只有4个月，故沛尔饭店要求鉴诚韵公司对电梯进行补偿的意见没有法律依据。至于在2014年12月沛尔饭店擅自对电梯改造所花费的费用，也未征得鉴诚韵公司同意，为此要求鉴诚韵公司补偿亦无法律依据。关于沛尔饭店在合同履行过程中所交付的押金5万元，鉴诚韵公司在审理中同意在沛尔饭店的租金中予以抵扣，法院予以准许。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、第十三条的规定，于二〇一六年二月二十三日作出判决如下：一、解除上海鉴诚韵置业有限公司与上海沛尔饭店管理有限公司就位于XX大道XX号房屋签订的《租赁合同（续）》；二、上海沛尔饭店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海鉴诚韵置业有限公司租金60万元；三、上海沛尔饭店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海鉴诚韵置业有限公司违约金15万元；四、上海沛尔饭店管理有限公司于判决生效之日起十五日内腾空位于上海市XX大道XX号房屋并现状（包括电梯）返还给上海鉴诚韵置业有限公司；五、上海鉴诚韵置业有限公司于判决生效之日起十日内返还上海沛尔饭店管理有限公司押金5万元（此款可与上述判决第二项相抵扣）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,550元，减半收取6,775元，由上海鉴诚韵置业有限公司负担1,125元，上海沛尔饭店管理有限公司负担5,650元。判决后，沛尔饭店不服，上诉于本院，诉称：合同约定的租金支付方式在合同履行过程中更改，鉴诚韵公司均未提出异议。对于2015年的租金支付，有明确的宽限期，双方在《备忘录》中达成共识，即2015年12月31日前付清，但鉴诚韵公司于2016年1月8日就提出诉讼，显然沛尔饭店拖欠的租金未满一个月。综上，要求二审法院撤销原判第一、三、四、五项，改判双方继续履行租赁合同。被上诉人鉴诚韵公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方合同明确约定：于每年的5月1日前支付年租金总额。现在合同履行过程中，沛尔饭店并未能按约支付2015年的租金，显属违约。沛尔公司主张双方变更了履行方式，但未提供相应的证据予以证明，其在合同履行过程中的多次延迟支付租金行为，但并无证据表明双方曾达成变更支付方式的一致意见，因此沛尔公司的主张没有合同依据，本院难予支持。原审对此认定正确，所作处理合法有据，本院予以认同。综上所述，上诉人沛尔饭店的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,300元，由上诉人上海沛尔饭店管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年七月五日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……