广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2385号
上诉人（原审被告）：深圳赛博迈特数码科技有限公司。
法定代表人：陈力隽，董事长。
委托代理人：李翊，公司员工。
被上诉人（原审原告）：深圳市赛格实业投资有限公司。
法定代表人：朱龙清，董事长。
委托代理人：邓龙，广东瑞霆律师事务所律师。
上诉人深圳赛博迈特数码科技有限公司（以下简称赛博迈特公司）因与被上诉人深圳市赛格实业投资有限公司（以下简称赛格公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第932号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年6月29日，赛格公司与赛博迈特公司签订《租赁合同》，约定：赛格公司将拥有产权的深圳市福田区xxxx路xxxx号xxxx大厦裙楼xx间商铺共240.53平方米的场地出租给赛博迈特公司；租期8年，自2011年7月1日至2019年6月30日；租赁期限内租金按合同租金明细表每年递增，其中2013年7月1日至2014年6月30日的月租金为63185.77元，2014年7月1日至2015年6月30日的月租金为66345.06元；租金按月支付，赛博迈特公司于每月7日前交付当月租金；因赛博迈特公司原因导致合同提前解除的，赛格公司可全额扣除乙方所交纳的履约保证金，并要求赛博迈特公司支付相当于2个月租金（合同解除时当月租金）的赔偿。
合同签订后，双方依约履行至2013年年底。
2014年2月20日，因涉案租赁物业所在的商场经营困难，赛格公司与赛博迈特公司就上述《租赁合同》的租金标准调减进行协商，签订了《﹤租赁合同﹥补充协议》，约定：双方同意在租赁期限内租金按新标准执行，其中2014年1月1日至2014年12月31日期间的月租金按2013年7月租金5.5折计算，实付34752.17元；赛博迈特公司承诺在本补充协议执行期间不以任何理由终止合同或再次提出降租等其它要求，否则，赛博迈特公司应补缴赛格公司对其折扣租金，并按主合同（即指上述《租赁合同》）约定向赛格公司加倍支付违约金；本协议是主合同的补充，与主合同具有同等法律效力，如有与主合同矛盾之处，以本补充协议为准，本协议未约定的，双方仍按主合同约定执行。
从2014年1月开始，赛博迈特公司按照补充协议约定的租金标准月租金34752.17元支付租金，直至2014年8月份。
2013年8月20日，赛博迈特公司向赛格公司发出《解约暨铺位交接通知书》，称：赛博数码广场将停止经营，故书面通知赛格公司于2014年8月31日解除涉案租赁合同，并请赛格公司最迟于2014年8月31日到指定联系地址现场办理铺位交接手续，否则视为铺位已于2014年8月31日交接完毕；赛博迈特公司已付的租赁保证金或押金全额作为付给赛格公司的赔偿金。
2014年8月28日，就赛博迈特公司发出的上述函件，赛格公司回复称：依据补充协议的约定，赛格公司不同意解除涉案租赁合同及补充协议。次日，赛博迈特公司签收该回函。
2014年9月9日，赛格公司代表龚某在赛博迈特公司办公室现场签字确认：2014年9月9日已从赛博迈特公司按现状接收涉案租赁商铺，赛格公司不同意赛博迈特公司提出的赔偿条款，坚持要求赛博迈特公司按照双方签订的租赁合同及补充协议的约定履行赔偿义务。
赛格公司请求判令：1、赛博迈特公司支付2014年9月1日至9月9日租金19903.5元；2、赛博迈特公司支付租金差额233787.38元；3、赛博迈特公司支付单方解约违约赔偿金265380.24元；4、赛博迈特公司承担本案诉讼费。庭审时，赛格公司明确第二项诉请的租金差额为2014年1月份至8月份期间的租金差额。
原审法院认为，赛格公司与赛博迈特公司之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。
在租赁合同补充协议履行期间，赛博迈特公司在没有合同依据的情况下要求提前解除合同，赛格公司明确表示不同意，但此后双方于2014年9月9日交接商铺，故双方之间的租赁合同及补充协议已于2014年9月9日实际解除。合同因赛博迈特公司而提前解除，依据补充协议的约定，赛格公司据此有权要求赛博迈特公司补缴赛格公司对其折扣租金，并按租赁合同的约定向赛格公司加倍支付违约金。
关于赛格公司的第一项诉请。赛博迈特公司支付租金至2014年8月份，而合同实际于2014年9月9日解除，故对于合同解除前即2014年9月1日至9月9日共9天的租金，赛博迈特公司仍应支付。关于租金标准，因赛博迈特公司提前解除合同，赛格公司有权要求按照租赁合同约定的原租金标准要求赛博迈特公司补缴，即这9天的租金应按照原合同约定标准即月租金66345.06元计算，据此，赛博迈特公司应支付2014年9月1日至9月9日的租金计19903.52元（66345.06元×9天／30天）。赛格公司要求赛博迈特公司支付租金19903.50元的第一项诉请成立，该院予以支持。
关于赛格公司的第二项诉请。对于2014年1月份至8月份的租金，赛博迈特公司系按照补充协议约定的折后租金标准实际支付，故在赛博迈特公司提前解除合同的情况下，赛格公司有权要求赛博迈特公司补缴这8个月的折扣租金共计233787.38元（2014年1月份至6月份原应付租金63185.77元／月×6个月＋2014年7月份至8月份原应付租金66345.06元／月×2个月-2014年1月份至8月份赛博迈特公司实际支付租金34752.17元×8个月），赛格公司的第二项诉请成立，该院予以支持。
关于赛格公司的第三项诉请。赛博迈特公司提前解除合同，赛格公司依约有权按租赁合同的约定要求赛博迈特公司加倍支付违约金，而依据租赁合同的约定，因赛博迈特公司原因导致合同提前解除的，赛格公司可要求赛博迈特公司支付相当于2个月租金（合同解除时当月租金）的赔偿。对于这2个月租金的计算标准，因赛格公司已有权根据赛博迈特公司提前解除合同的违约行为而要求赛博迈特公司按照租赁合同约定的原租金标准补缴租金，故作为违约赔偿基础的这2个月租金应按照合同解除时当月的原租金标准来计算，即赛格公司有权主张的违约金金额为265380.24元（2014年9月份租金标准66345.06元×2个月×2倍），赛格公司的第三项诉请成立，该院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、赛博迈特公司应于该判决生效之日起10日内向赛格公司支付2014年9月1日至9月9日的租金19903.50元；二、赛博迈特公司应于该判决生效之日起10日内向赛格公司补缴2014年1月份至8月份期间的租金共计233787.38元；三、赛博迈特公司应于该判决生效之日起10日内向赛格公司支付违约赔偿金265380.24元。如果当事人未按该判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8991元（已由赛格公司预交），由赛博迈特公司负担。
赛博迈特公司上诉称，原审法院认定赛博迈特公司应承担的违约赔偿金过高，应调低。赛格公司的损失主要为解约后的租金损失。赛格公司已于2014年9月9日接收了涉案铺位，完全可另行出租以减少损失。如赛格公司已另行出租涉案铺位，而赛博迈特公司仍需按原审判决支付赛格公司相当于四个月租金的违约赔偿会，则赛格公司可以因此获得额外利益，不符合公平原则。并且，赛格公司已全额扣除了赛博迈特公司所交纳的履约保证金作为赔偿金，弥补了赛格公司解约后的部分租金损失。因此，赛博迈特公司认为原审法院判决赛博迈特公司支付赛格公司的违约赔偿金过高，应按涉案租赁合同中支付相当于2个月租金的赔偿约定来认定赛博迈特公司的违约赔偿责任。请求：1、撤销原审判决第三项，改判赛博迈特公司支付赛格公司违约赔偿金132690.12元（即66345.06元×2个月）；2、诉讼费由赛格公司承担。
赛格公司上诉称，由于没有相应的经营环境，涉案商铺至今没有租赁出去，实际损失已经远远高于原审判决的金额。原审判决有事实和法律依据，应当予以维持。
双方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，赛格公司与赛博迈特公司先后签订的《租赁合同》和《﹤租赁合同﹥补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。赛博迈特公司单方提前终止合同，应当依照约定承担违约责任。因违约行为，原审判令赛博迈特公司补交租金233787.38元、被没收履约保证金114622.72元、支付违约金265380.24元，相当于赛博迈特公司未违约时的17个多月的租金，违约责任明显过高。另外，双方在签订《﹤租赁合同﹥补充协议》时，调低租金的原因之一是地铁7号线施工，因此，赛博迈特公司提前解除合同也有客观因素。综合以上情况，本院认为赛博迈特公司要求调整违约金为2个月租金的理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第932号民事判决第一、二项；
二、变更深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第932号民事判决第三项为：深圳赛博迈特数码科技有限公司应于本判决生效之日起10日内向深圳市赛格实业投资有限公司支付违约金132690.12元；
三、驳回深圳市赛格实业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8991元，由深圳市赛格实业投资有限公司负担1944元，深圳赛博迈特数码科技有限公司负担7047元。二审案件受理费2953.80元，由深圳市赛格实业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 谢文琦（兼）
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。