重庆市垫江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）垫法民初字第05117号
原告王中平，男，1965年7月27日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托代理人黄伟，重庆贤正律师事务所律师。
被告吕波，男，1970年3月27日出生，汉族，职工，住重庆市垫江县。
被告冯宗红（又名冯雪峰），男，1974年3月6日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。
原告王中平与被告吕波、冯宗红民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法由审判员项斯红担任审判长，与审判员胡中华、代理审判员ＸＸＸ组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王中平及其诉讼代理人黄伟，被告吕波、冯宗红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王中平诉称，2005年1月26日，我因资金紧缺，向二被告各借款5万元（共计10万元），口头约定借款期限3个月，月利率为15%。2005年4月26日，借款到期后，向二被告支付了借款利息4.5万元后，将原借款本金重新向二被告出具了借条，双方书面约定借款期限为3个月，月利率为15%。同时，用我修建的垫江县桂溪镇保合1组“桂园山庄”3单元3楼5号、6号住房作为抵押，如我到期不能偿还，则借款连本带息共计14.5万元作为二被告对上述房屋的购房款。二被告并要求与我签订了抵押房屋的买卖合同，同时约定，如我按期偿还了二被告借款本金及利息，则我与二被告签订的房屋买卖合同就失效。当天，我向二被告分别出具了5万元的购房款收据后，二被告才将我出具的借条给我。借款到期后，2005年7月26日，因我无力偿还，在二被告的强烈要求下，我将应支付给二被告的借款利息4.5万元，计作本金，并向二被告出具了借条，约定借款期限3个月，2005年10月14日，我将“桂园山庄”3单元附楼底层（原编号3单元1-7号）出售后，将售房款4.5万元由二被告收取后作为归还二被告的借款利息，二被告未给我出具收条。我收回2005年7月26日出具的借条后，因借款本金10万元仍无力偿还，遂将前二次所欠二被告的利息作为借款本金，向二被告出具了借款6万元的借条一张，约定于2016年1月26日到期偿还。2005年6月，我将“桂园山庄”7单元7楼13号房屋出售后，由二被告收取售房款6万元作为我支付二被告的借款利息。在二被告的要求下，将合同签订时间提前至2005年3月30日，同时，将2005年10月26日至2006年1月26日的借款利息6万元计作本金，由我向二被告出具借款6万元的借条一张，约定于2016年4月26日到期偿还。2006年2月18日，被告冯宗红害怕我到期不能偿还，强迫我将2006年1月26日出具的借款6万元的借条转条，由我出具借款6万元的借条一张，约定利息3万元，并用“桂园山庄”6单元7楼12号、7单元7楼13号住房作为抵押。2006年3月26日，我与二被告进行结算，我欠二被告借款本金及利息共计33万元，除去我已经支付的借款利息12万元利息后，尚欠二被告共计21万元。二被告遂要求我用“桂园山庄”二楼商场的一半（略423平方米）进行抵押，因该商场我已于2004年12月16日出售给案外人李庆权，我不同意用该商场进行抵押，二被告遂胁迫我签订了二楼商场的该抵押房屋的买卖合同，并将签订合同的时间提前至2005年3月30日，同时约定如我在3个月之内偿还了二被告21万元，则该买卖合同失效，并由我向二被告出具了收到购房款21万元的收条一张。我将原借款时双方协议中约定的用6单元5、6号和5单元7-9号作为抵押房屋收回，不再用6单元5、6号和5单元7-9号作为抵押。双方不再计算利息，我收回了2005年4月26日向二被告出具的借条。2006年3月30日，我将“桂园山庄”3单元6楼6号房屋出售，由二被告收取购房款6.3万元作为我支付二被告利息，我收回2005年10月26日出具的借条。2006年6月，我将“桂园山庄”7单元7-13号和4单元7-8号房屋出售，由二被告收取购房款12万元，我收回2006年1月26日和2006年2月18日出具的借条。2006年8月13日，我支付给二被告借款0.9万元、2006年10月23日，我支付给二被告借款1万元。2007年3月，二被告在我处租赁钢管、扣件后，将价值10万元的钢管、扣件变卖3.8万元，抵作二被告的利息。2007年7月，我因涉嫌合同诈骗罪，被判处有期徒刑12年，2015年7月，我刑满释放后，方知二被告擅自将我财产进行变卖、占有、出租。
综上，二被告的债权属高利贷，利滚利形成，且抵押房屋既未办理抵押登记，也系二被告胁迫抵押。
我向二被告要求退还未果，特诉至人民法院，请求：
1、确认我与二被告于2015年4月26日签订的借款合同中，对超过法律规定部分利息约定无效；并由二被告返还我多支付的利息27.334万元；
2、确认我与二被告于2015年4月26日签订的借款合同中关于房屋抵押的约定无效；
3、判令二被告将其非法占有的二楼商场（略423平方米）、5单元1-3号、8单元8-1号住房、12号车库返还给我；
4、判令二被告将二楼商场从2006年5月起的租金（31000元/年×9年）27.9万元返还给我。
被告吕波辩称，2005年初，我听被告冯宗红对我说，原告修建房屋，缺少资金，愿意用房屋进行抵押借款，借款月利率为10%。因我不认识原告，于是，我通过冯宗红第一次借款5万元（另冯宗红借款5万元）给原告，原告用车子进出的大门对面的5楼2套房屋进行抵押（其中，我和冯宗红各一套），当时，原告出具收据时写的6万元，我还对原告说没有那么多钱，原告说收据写少了，原告的房屋不好出售，且原告写6万元，并不需要我多拿钱。原告借款后，一直未支付我借款利息。
原告向我借款5万元后，因其修建的房屋没有卖出去，我和冯宗红各借款10.5万元（共计21万元）给原告，原告遂将其修建的二楼全框架商场抵押出售给我们。原告亦未支付我借款利息。2006年，原告对我们说，商场原告不续回来，原告自愿每月支付0.2万元租金，商场给原告作办公室使用。原告仅支付了2个月的租金。
之后，原告又向我借款7.8万元，之后，原告偿还了我0.9万元，其余借款6.9万元，原告用其修建的一个底楼和一间车库抵偿给了我。
2007年，我和冯宗红承包了桂冠花园木工工程，租用了原告的钢管和扣件，支付了原告0.3万元的租金，后来，原告之子和冯宗红协商后，将所有钢管、扣件卖给了冯宗红，具体细节我不清楚。
至此，我与原告再无经济往来。
另外，2007年前，原告均在使用抵押出售给我们的二楼商场，均未支付我们租金。我们于2009年后才将商场出租出去，2009年租金是0.6万元，2010年租金是0.9万元，2011年至2013年的租金共计4.3万元，2014年租金3万元，2015年租金3.8万元。请求驳回原告对我的诉讼请求。
被告冯宗红辩称，我借款给原告并非高利贷借款。2005年吕波借款5万元给原告时，我也借款5万元给原告，原告以二套房屋为抵押，并将我借款5万元写成借款5.5万元；
2005年，我和吕波又各借款10.5万元给原告，原告以该款作为我们购买该商场的购房款，将商场出卖给我们。后原告租用该商场，但均未支付我们租金。
2006年，原告又向我借款6万多元，用于购房（具体购买哪里的房屋我已经记不清了）。
关于钢管和扣件问题，我和吕波租用原告的钢管、扣件属实，由于2005年9月，原告由向我借款3.8万元，后来我用原告的借款3.8万元，加上钢管租金，我又支付了原告1万元，共计4.8万元，买了原告的钢管、扣件。请求驳回原告对我的诉讼请求。
通过原、被告的陈述，本案原、被告双方争议的焦点有：
一、原告向二被告各借款50000元后，原告是否多次向二被告借款？
二、双方在借款时，是否约定了借款月利率，如果约定借款月利率，该约定是否超过法律规定的上限？原告各偿还了二被告多少借款本金及利息？即：原告主张的二被告应连带退还其多收取的利息给原告，是否应当支持？
三、原、被告签订的房屋抵押合同是否合法有效?二被告是否应当将二楼商场、车库、3套住房返还给原告？
四、从2006年5月起，二被告是否应将所得二楼商场的租金返还给原告？
五、被告冯宗红出卖原告的钢管、扣件价款是否应当计入原告支付给被告冯宗红的还款及利息？
针对自己的主张，原告主要举示了以下主要证据材料：
1、2009年1月6日的借款协议复印件1份，拟证明原告向二被告借款共计10万元，借款期限从2005年4月26日起至2005年7月26日止，原告应支付二被告利息共计4.5万元（及月利率15%）；同时证明借款时，双方签订了用原告的3单元3楼5、6号房屋作为抵押，双方并无房屋买卖的事实；还证明2005年1月26日至2005年4月25日期间的利息4.5万元已经以现金方式支付给了二被告。
2005年7月26日、同年10月26日、2006年1月26日、同年2月18日，原告出具的借款借条复印件4份，拟证明原告因到期无力支付二被告借款利息，将上期利息转为本金，向二被告出具借条的事实，同时证明到期利息的归还情况及最后结算情况。
2、垫江县公安局关于二被告非法经营案综合材料1份，拟证明二被告的身份信息，同时证明二被告各向原告出借5万元，约定月利率为15%的事实；同时证明二被告多取得的二楼商场及套房系高利贷所得，双方无真实的买卖关系。
3、垫江县公安局对被告吕波的询问笔录3份，笔录（二）拟证明被告吕波出借5万元给原告，其出售原告的房屋一套给案外人张兴华，获得售房款6.4万元，出售原告的房屋一套给案外人胡连成，获得售房款6.28万元，同时证明其从原告处抵押取得车库1个的事实；笔录（三）拟证明被告借款给原告时，原告用房屋作为抵押，并签订房屋买卖合同，实际并未真实进行房屋买卖；同时证明签订合同一份签订时间为2005年10月22日；还证明二楼商场的取得系向二被告借款共计10万元的高利息抵押，并无买卖的事实。
4、吕波的承诺书1份，拟证明被告吕波自愿将二楼商场和车库交给政府，并愿意退回其卖出的二套房屋房款的事实。
5、垫江县公安局对冯雪峰的询问笔录6份，笔录（三）拟证明（1）、二被告各借款5万元给原告，双方在签订了二套房屋销售合同，并由原告向二被告出具借款10万元的借款协议后，二被告才借款共计10万元给原告，双方并无真实的房屋买卖关系；（2）、证明二楼商场系原、被告对借款及利息结算后，原告抵押给二被告二被告并未付款，并无买卖关系存在；（3）、证明被告冯雪峰出售房屋一套给案外人胡敏，获得售房款6.3万元；（4）、证明二被告于2007年3月租用原告的钢管、扣件后，直接出售，获得货款3.8万元的事实。
6、垫江县国土局房屋买卖一览表1份，拟证明二被告出售的房屋有：“桂园山庄”5单元6-2、1-1、1-3、6单元7-1、8单元8-1共计5套房屋的事实。
7、原告的记账凭证、明细、收条和原告的会计账1份，拟证明原告向二被告借款共计10万元，共计支付二被告利息45.9万元，并支付二被告现金1.9万元的事实。
8、出租合同复印件一份，拟证明二被告于2015年将二楼商场出租，租金为3.8万元的事实。
被告吕波对原告举示的主要证据质证意见如下：
对证据1有异议，认为该证据并无二被告签字，也未与原告签订借款协议，原告向二被告借款时，直接向二被告出具了收款收据，口头约定借款月利率为10%，但原告均一直未支付二被告利息。对证据2、3、4、5的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。对证据6中证明我出售了二套房屋给张兴华、胡连成的事实属实，但系原告签订的买卖合同。对证据7中的收条，我签名收到原告还款0.9万元和收到原告租金0.4万元属实，对被告冯雪峰签名的收条我不发表意见，对其余证据有异议，认为系原告单方出具。对证据8无异议。
被告冯雪峰对原告举示的主要证据质证意见如下：
对证据1有异议，认为该证据系原告个人书写，单方出具。
对证据2、3有异议，认为均系垫江县公安局诱供的情况下做出的材料。对证据4系吕波出具，我不清楚，不发表意见。对证据5的真实性、合法性有异议，虽系我签字，但是在公安局诱供下的陈述。对证据6部分有异议，其中：证明我出售了一套房屋给胡敏的事实属实，颜怀英购买房屋不是我出售的，我不清楚。对证据7中的收条，我签名收到原告1万元属实，对被告吕波签名的收条我不发表意见，对其余证据有异议，认为系原告单方出具。对证据8我不知道。
针对自己的主张，被告吕波举示了以下主要证据材料：
1、2005年3月30日的收条复印件1份，拟证明被告吕波交给了原告10.5万元用于购买二楼商场的事实。
2、租房合同复印件1份，拟证明2006年5月1日，二被告与原告签订租房协议，约定由二被告将二楼商场租赁给原告，租期从2006年5月1日起至2006年10月30日止，租金为每月0.2万元，并约定如原告未按时支付租金，二被告有权收回该房使用权。
3、租赁钢管、扣件的费用清单复印件1份，拟证明租金为0.3万元。
4、收条复印件1份，拟证明原告已经收到了二被告租赁钢管、扣件的租金0.3万元的事实。
原告对被告吕波的出示的主要证据质证意见如下：
对证据1的真实性无异议，但不能达到被告吕波的证明目的，认为系借款本金及利息累计的金额。被告并未支付该款。对证据2无异议。对证据3有异议，认为系二被告书写，原告并不清楚。对证据4无异议。
被告冯雪峰对被告吕波举示的主要证据的质证意见如下：
对被告吕波举示的证据1、2、3、4均无异议。
被告冯雪峰举示了以下证据：
1、原告与被告吕波、冯宗红签订的房屋买卖合同一份，拟证明原告已经将二楼商场卖给了二被告，且原告将二楼商场卖给二被告后，还向二被告租赁该商场，同时证明二被告支付了原告购房款，买了原告的二楼商场。
2、收据一张，拟证明被告冯宗红已经支付了购买二楼商场的购房款10.5万元，另外被告吕波支付了原告该商场购房款10.5万元。
3、协议一份，拟证明被告冯宗红在原告处租赁钢管、扣件后，2008年4月24日，原告之子王洪与被告冯宗红就原告向被告冯宗红的借款4万元及租赁的钢管、扣件租金及相关费用已经全额冲抵清楚，且互不相欠。
原告对被告冯宗红举示的证据的质证意见如下：
对证据1，双方签订了该买卖合同属实，但该证据不具有合法性，该合同系原告在偿还二被告高利贷过程中签订的，不符合法律相关规定。对证据2，该证据系原告方出具无异议，但该证据佐证了被告吕波在公安机关的询问笔录中，关于二楼商场如何买卖的事实，二被告并未支付该购房款，同时证明了被告冯宗红举示的证据1系高利贷形成。对证据3，该协议系王洪与被告冯宗红达成的协议无异议，该借款系2016年7月26日向被告冯宗红借款4万元属实。
被告吕波对被告冯宗红举示的证据无异议。
结合双方举证和质证,本院对证据认证如下:
原告举示的证据1因二被告有异议，但其与二被告在垫江县公安局对其询问时被告的陈述相符部分予以认定；其余部分不予认定；证据2虽被告冯雪峰有异议，但因其未举示系公安机关诱供的情况下做出的结论，故对其真实性、合法性、关联性予以认定；证据3与证据2同理，应予以认定；证据4系被告吕波出具，对其真实性合法性、关联性予以认定；证据5虽被告冯雪峰有异议，但因其未举示系公安机关诱供的情况下做出的笔录，且被告冯雪峰在该笔录上签名确认，故予以认定；证据6对原、被告双方认可部分予以认定，其余部分，因无其余证据予以佐证，系孤证，应不予认定；证据7中二被告认可部分予以认定，其余部分因系原告方单方出具，应不予认定；
证据8因被告吕波无异议，应予以认定。
被告吕波举示的证据1证据本身的真实性因原告方无异议，故对其证据本身的真实性予以认定，对证明系被告吕波支付了该购房款，因无其他证据佐证，故不予认定；证据2、4，因原告方无异议，故应予以认定；对证据3，因原告方有异议，且系二被告单方出具，故不予认定。
被告冯宗红举示的证据1、2，与其他证据能相互佐证部分予以认定，其余部分应不予认定。对证据3，因原告无异议，故予以认定。
综合双方当事人举证、质证及陈述,本院对本案的法律事实确认如下:
2005年3月31日，原告因承包工程需要，向二被告各借款5万元，双方约定，借款期限为三个月，月利率为15%，双方同时约定，由原告将其在垫江县桂溪镇保合一组修建的“桂园山庄”三单元3-5号（后变更为1-5号，最后变更为5单元1-3号）、3-6号（后变更为6-6号、最后变更为5单元6-2号）作为抵押担保，并签订房屋买卖合同。如原告在三个月内偿还了被告上述借款本金及利息，则双方签订的买卖合同无效；如原告在三个月内未偿还被告借款及利息，则抵押房屋归被告所有，但双方未办理抵押登记。当天，原告与二被告分别签订了房屋买卖合同，由原告的职工蒋中贵向二被告分别出具收到其购房款5万元的收据后，二被告分别借款5万元给原告。原告向二被告借款后，未能按约定的期限偿还二被告借款及利息。2005年10月22日，被告吕波将其从原告处抵押（双方签订了买卖合同）的“桂园山庄”三单元3-5号（后变更为1-5号，最后变更为5单元1-3号）住房一套以6.28万元出售给案外人胡连成（被告吕波实际收了购房款6万元）。余款待房产证办理后，由案外人支付。该房屋至今未办理房屋产权证。当天，原告还将其所有的“桂园山庄”底层原编号47号车库一间抵押给被告吕波，并与被告吕波签订了房屋买卖合同。2006年2月，原、被告对借款本金及利息进行结算，原告共计尚欠二被告借款本金及利息共计21万元，双方约定，由原告在三个月内偿还二被告共计21万元，同时，由原告将“桂园山庄”二楼商场的一半（面积略423平方米）给二被告、将原编号为6-7-12号（后编号为8-8-1号）住房一套给被告吕波作为抵押担保，但双方未办理抵押登记。当天，双方签订了房屋买卖合同。同时，并由原告的职工蒋中贵向二被告各出具了一次性购房款10.5万元的收据一张。如原告在三个月内偿还了被告上述借款本金及利息，则双方签订的买卖合同无效；如原告在三个月内未偿还被告借款及利息，则抵押房屋归被告所有。双方在签订该房屋买卖合同时，将合同签订的时间提前至2005年3月30日。2006年3月30日，被告冯宗红将其从原告处抵押（双方签订了买卖合同）的“桂园山庄”三单元3-6号（后变更为6-6号、最后变更为5单元6-2号）住房一套以合同价7.8万元出售给案外人胡敏（被告冯宗红实际收了购房款7.3万元）。余款待房产证办理后，由案外人支付。但该房屋至今未办理房屋产权证。当天，原告将其所有的“桂园山庄”七单元7-13号（后变更为九单元9-2号）出售给案外人冯宗于，被告冯宗红收取了购房款5万元。2006年5月1日，原告与二被告签订《租房协议》。双方约定，由二被告将原告抵押（并签订了买卖合同）的“桂园山庄”二楼商场租赁给原告，租赁期限从2006年5月1日起至2006年10月30日止，由原告每月租房给二被告租金0.2万元，如原告逾期未支付二被告租金，二被告有权收回该房屋。合同签订后，至2007年3月7日，原告共计支付给了二被告租金共计1.4万元（二被告各0.7万元）。从2009年起，二被告将二楼商场对外出租，2009年的租金为0.6万元、2010年的租金为0.9万元、2011年至2013年的租金共计4.3万元、2014年的租金为3万元、2015年的租金为3.8万元。2006年7月28日，原告再次向被告冯宗红借款4万元，双方未约定还款时间。2006年8月13日，原告偿还给被告吕波0.9万元，并由被告吕波向原告出具了收条一张。2006年10月24日，原告委托蒋中贵偿还给被告冯宗红借款1万元，并由被告冯宗红向原告出具了收条一张。2007年3月30日，被告吕波将其从原告处抵押（双方签订了买卖合同）的“桂园山庄”将原编号为6-7-12号（后编号为8-8-1号）住房一套以合同价6.9万元出售给案外人张兴华（张兴华支付了介绍费0.1万元后，支付给吕波购房款6.3万元）。余款待房产证办理后，由案外人支付。但该房屋至今未办理房屋产权证。2007年5月，二被告因承包工程，向原告租赁钢管、扣件，二被告于2007年5月20日支付给原告之子王洪租金0.3万元。后被告冯宗红将在原告处租赁的钢管和扣件对外出售，价格为3.8万元，但未将该款支付给原告。双方均未举示租赁合同及租赁的钢管、扣件的实际价格。2008年4月24日，原告之子王洪与被告冯宗红自愿达成协议，协议载明，“王中平在冯雪峰借肆万元整，小写（40000.00），冯雪峰在王中平租用的钢管3000米、扣件1270个，相互抵清，互不相欠。”被告吕波作为在场人签名证实。2008年11月3日，原告以二被告涉嫌非法经营罪，向垫江县公安局报案，2009年3月3日，垫江县公安局立案进行了侦查。垫江县公安局在侦查过程中，被告吕波于2009年3月19日向公安机关作出承诺，承诺其愿意将二楼商场及车库、暂退已出售二套住房的资金交由政府处理。但至今未履行该承诺。现原告以前述理由为由，诉至本院，请求：1、确认原告与二被告于2015年4月26日签订的借款合同中，对超过法律规定部分利息约定无效；并由二被告返还原告多支付的利息27.334万元；2、确认原告与二被告于2015年4月26日签订的借款合同中关于房屋抵押的约定无效；3、判令二被告将其非法占有的二楼商场（略423平方米）、5单元1-3号、8单元8-1号住房、12号车库返还给原告；4、判令二被告将二楼商场从2006年5月起的租金（31000元/年×9年）27.9万元返还给原告。
另查明，2007年7月，原告因涉嫌合同诈骗被刑事拘留，后被判处有期徒刑12年，2015年7月刑满释放。
诉讼中，原告自愿放弃要求二被告支付其二楼商场租金的主张。并对被告吕波、冯宗红出售的房屋的价格无异议。并请求二被告返还其强行占有并出售的五单元6-2号房屋给原告。
上述事实，有原、被告的陈述，公安机关对原、被告的询问笔录、被告吕波在公安机关的承诺及相关证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，合法的债权债务关系依法受法律保护。
关于原、被告双方的争议焦点一：原告向二被告各借款50000元后，原告是否多次向二被告借款？本院认为，原、被告双方一致认可第一次借款时间为2005年3月31日，借款金额各50000元，之后，原告亦认可于2006年7月28日向被告冯宗红借款40000元，二被告所述其余借款，因原告不予认可，且二被告未举示充分的证据予以证明，加之二被告所述原告向其各借款105000元，与公安机关的认定不符，故本院依法认定原告向被告吕波借款50000元，向被告冯宗红借款共计90000元。
关于原、被告双方的争议焦点二：双方在借款时，是否约定了借款月利率，如果约定借款月利率，该约定是否超过法律规定的上限？原告各偿还了二被告多少借款本金及利息？即：原告主张的二被告应连带退还其多收取的利息给原告，是否应当支持？本院认为，结合二被告在公安机关接受的讯问，原告于2005年3月31日向二被告各借款50000元时，双方约定了借款月利率，且该约定的借款月利率，超过了法律规定的上限，其超过法律规定部分无效，鉴于被告已将原告所有的房屋出售收取了购房款抵偿该借款本金及利息，故至二被告各自收到购房款之日止，可按年利率36%计算，如购房款不足以偿还原告的该借款本金及利息，应由原告继续偿还二被告的借款本金，并按年利率36%计算至还清时止，由原告支付被告借款利息；如被告收取的购房款和原告偿还的借款已经足以偿还原告的借款本金及利息，且有剩余部分，则应由被告将剩余部分返还给原告。
关于二被告是否应当承担连带偿还责任，本院认为，二被告之间尚无应当承担连带责任的法定要件，故对原告主张由二被告承担连带责任，本院不予支持。
关于原告于2006年7月28日向被告冯宗红借款40000元时是否约定了利息和还款期限问题，本院认为，双方均未举示充分的证据予以证明，由于2008年4月24日，原告之子王洪与被告冯宗红自愿达成协议，协议载明，“王中平在冯雪峰借肆万元整，小写（40000.00），冯雪峰在王中平租用的钢管3000米、扣件1270个，相互抵清，互不相欠。”被告吕波作为在场人签名证实。且已经得到原告的追认。鉴于上述事实，该次借款是否约定利息，双方当事人已经确认该债权债务已经消灭。又因被告冯宗红出售原告的钢管、扣件在前，双方确认该债权债务已经消灭在后，故被告冯宗红出售原告的钢管、扣件，所得38000元，应当计入该债权债务之内，不应另行计入原告偿还原告的其他借款本金及利息。
关于原、被告双方的争议焦点三：原、被告签订的房屋抵押合同是否合法有效?二被告是否应当将二楼商场、车库、3套住房返还给原告？本院认为，原、被告在借款时，虽约定了由原告用其所有的房屋进行抵押担保，但因双方未办理抵押登记，该抵押权尚未实现。虽双方在借款时签订了房屋买卖合同，由于该买卖合同中约定，如原告在三个月内偿还了被告上述借款本金及利息，则双方签订的买卖合同无效；如原告在三个月内未偿还被告借款及利息，则抵押房屋归被告所有。双方在签订该房屋买卖合同时，将合同签订的时间提前至2005年3月30日。故该买卖合同约定无效。
关于原告主张的由被告返还其住房问题，本院认为，虽双方在借款时签订的房屋买卖合同中约定无效，因被告将原告所有的住房进行变卖，并收取购房款用于抵偿原告的债务，原告对被告出卖住房的价格予以认可，被告吕波于2005年10月22日将原告所有的房屋出售给案外人胡连成，收取了购房款60000元，于2007年3月30日，将原告所有的房屋出售给案外人张兴华，收取了购房款63000元，故被告收取的购房款共计123000元，被告冯宗红于2006年3月30日将原告所有的房屋出售给案外人胡敏，收取了购房款73000元，可作为原告偿还被告的借款及利息，故对原告主张由被告返还其住房，本院不予支持。
关于原告主张由二被告返还二楼商场问题，本院认为，由于原、被告双方虽进行了结算，因该结算的利息过高，加之双方约定了原告的还款期限，在原告还款期限尚未到期，双方即对二楼商场签订的买卖合同，故该房屋买卖合同应属无效合同，二被告应将二楼商场返还给原告。
关于原告主张由被告吕波返还车库问题，本院认为，由于原、被告双方对车库签订的买卖合同的约定无效，加之被告吕波并未举示充分的证据证明已经支付原告购买车库的价款，结合被告吕波在公安机关承诺其愿意将车库返还给原告的事实，故被告吕波应将车库返还给原告。
关于原、被告双方争议的焦点四：从2006年5月起，二被告是否应将所得二楼商场的租金返还给原告？本院认为，原告在诉讼过程中，自愿放弃该主张，系其对权利的处分，不违反法律禁止性规定，本院予以准许。
关于原、被告双方争议的焦点五：被告冯宗红出卖原告的钢管、扣件价款是否应当计入原告支付给被告冯宗红的还款及利息？本院认为，由于2008年4月24日，原告之子王洪与被告冯宗红自愿达成协议，协议载明，“王中平在冯雪峰借肆万元整，小写（40000.00），冯雪峰在王中平租用的钢管3000米、扣件1270个，相互抵清，互不相欠。”被告吕波作为在场人签名证实。且已经得到原告的追认。又因被告冯宗红出售原告的钢管、扣件在前，双方确认该债权债务已经消灭在后，故被告冯宗红出售原告的钢管、扣件，所得38000元，应当计入该债权债务之内，不应另行计入原告偿还原告的其他借款本金及利息。故原告可不再偿还被告的该借款40000元及利息，被告亦可不再支付原告租金，不需返还其出售原告钢管、扣件所得的货款38000元。
综上，原告偿还给了被告吕波的借款本金及利息为：被告吕波于2005年10月22日将原告所有的房屋出售给案外人胡连成，收取了购房款60000元，于2007年3月30日，将原告所有的房屋出售给案外人张兴华，收取了购房款63000元，故被告收取的购房款共计123000元，2006年8月13日，原告偿还了9000元，共计132000元。
原告偿还给被告冯宗红的借款本金及利息为：被告冯宗红于2006年3月30日将原告所有的房屋出售给案外人胡敏，收取了购房款73000元，2006年3月30日，原告将其所有的“桂园山庄”七单元7-13号（后变更为九单元9-2号）出售给案外人冯宗于，被告冯宗红收取了购房款5万元，2006年10月23日，原告偿还了被告冯宗红10000元，共计133000元。
原告应偿还给被告吕波的金额应为：（从2005年4月1日至2005年10月22日止）50000元+（50000元×36%/年×205天÷365天/年=10109.58元）=60109.58元；而被告吕波于2005年10月22日出售原告房屋受取了购房款60000元，原告尚欠被告吕波借款本金及利息109.58元；（从2005年10月23日至2007年3月30日止）109.58元+（109.58元×36%/年×524天÷365天/年=56.63元）=166.21元；至此，原告已经偿还清了被告吕波的借款50000元及利息。而被告吕波共计收取了原告房屋的购房款123000元和原告的还款9000元，共计132000元，扣除原告应偿还被告的借款本金及利息（60109.58元+166.21元）=60275.79元），应返还原告71724.21元。
原告应偿还给被告冯宗红的金额应为：（从2005年4月1日至2006年3月30日止）50000元+（50000元×36%/年×364天÷365天/年=17950.68元）=67950.68元；而被告冯宗红于2006年3月30日已经两次共计收取了原告房屋的购房款123000元，至此，原告已经偿还清了被告冯宗红的借款50000元及利息。而被告冯宗红共计收取了原告房屋的购房款123000元和原告的还款10000元，共计133000元，扣除原告应偿还被告的借款本金及利息67950.68元，应返还原告65049.32元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第二款之规定，判决如下：
一、由被告吕波在本判决发生法律效力后十日内返还原告王中平借款利息71724.21元；并由被告吕波将位于垫江县桂溪镇“桂园山庄”底层原编号47号车库一间返还给原告王中平。
二、由被告冯宗红在本判决发生法律效力后十日内返还原告王中平借款利息65049.32元。
三、由被告吕波、冯宗红在本判决发生法律效力后十日内将位于垫江县桂溪镇“桂园山庄”二楼商场返还给原告王中平。
四、驳回原告王中平的其他诉讼请求。
如果被告吕波、冯宗红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费13800元，由原告王中平负担4800元，由被告吕波负担4500元，由被告冯宗红负担4500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审 判 长 项斯红
审 判 员 胡中华
代理审判员 ＸＸＸ
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 王丹丹