广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终23411号上诉人（原审被告、反诉原告）：管球娣，女，1961年5月15日出生，香港特别行政区居民，现住广州市越秀区。委托诉讼代理人：欧发强，广东海印律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐恢弘，广东海印律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州光明房产建设有限公司，住所地广州市越秀区西湖路龙藏街。法定代表人：尹利湛，职务董事长。委托诉讼代理人：贺洪伟，广东红棉律师事务所律师。上诉人管球娣因与被上诉人广州光明房产建设有限公司（以下简称光明公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初41059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人管球娣的委托诉讼代理人徐恢弘、被上诉人光明公司的委托诉讼代理人贺洪伟到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人管球娣上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回光明公司的诉讼请求；2、改判支持管球娣一审的反诉请求；3、本案一、二审诉讼费用由光明公司承担。事实和理由：一、一审判决认定光明公司的诉讼请求没过诉讼时效并作出支持其诉讼请求的判决，显属认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销。光明公司一审提交的《律师函》中关于“您应当再向委托人支付人民币126239.13元购房款，委托人已多次向您催收，但您至今仍未支付”等内容显见，光明公司委托律师于2015年2月11日向管球娣发函主张权利，并非是第一次主张权利，其在2015年2月11日之前已向管球娣主张过涉案债权且已遭管球娣明确拒绝。事实上，光明公司一审主张的债权早巳过诉讼时效，其只是在涉案房屋产权证下发的当年有向管球娣主张过涉案债权，往后管球娣再无接收过光明公司主张债权的任何信息。光明公司债权的诉讼时效期间应从涉案房产权证下发当年的第二年即自2012年1月起算。而光明公司将涉案债权起诉主张于2016年10月17日，已超过二年诉讼时效期间，其诉讼请不应得到法律支持。二、一审判决不支持管球娣的一审反诉请求，有悖公平、等价有偿及权利义务相一致的民商交易法则，依法应予纠正。涉案商品房买卖合同并未对房屋公摊面积差异处理作出约定，因此管球娣根据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，以及广东省高级人民法院（2016）粤民再219号民事判决的判例，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定所提出的一审反诉请求，符合公平、等价由偿及权利相一致的合同法原则，理应得到法院支持。被上诉人光明公司辩称：一、管球娣一审中答辩从未收到光明公司的催收通知并对涉案《律师函》不予认可，一审法院在双方均未能提供其他证据的情况下，认定《律师函》发函之日为诉讼时效起算点，符合法律规定。二、涉案房产证是由管球娣通过诉讼方式办理，其办妥后未告知光明公司，其关于光明公司在办证当年有主张涉案债权的主张不成立，实际上光明公司在2015年初清理材料后才发现涉案房屋存在面积差，故光明公司的诉讼请求未超过诉讼时效。三、管球娣的反诉请求缺乏事实和法律依据。综上，一审判决实体处理无误，适用法律正确，请求维持原判。光明公司向一审法院起诉请求：管球娣向光明公司支付购房款126239.13元。管球娣反诉请求：1、光明公司向管球娣返还购房款116602.29元（计算方式：房产证附图记载共有分摊面积为29.3043平方米，合同约定的公摊面积是29.99平方米，两者相减得出0.68平方米，该公摊面积乘以合同约定的购房单价每平方米171473.96元，计算得出116602.29元）；2、光明公司向管球娣支付上述购房款自2008年7月26日起至实际返还之日止的利息（按116602.29元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计）。一审法院认定事实：2003年12月19日，光明公司（为出卖人）与管球娣（为买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：光明公司向管球娣出售广州市西湖路龙藏街光明广场自然层112号房，该商品房用途为商业，建筑面积共54.53平方米，其中，套内建筑面积24.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.99平方米；出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房屋属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米171473.96元，总金额4207971元。公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。第五条：面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定计价面积与实测面积有差异的，以实测计价面积为准。商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下第2种方式进行处理：2、双方自行约定：（1）面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；（2）面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测面积及本合同约定的房屋单价结算；（3）实测面积大于合同约定面积3%时，3%以内（含本数）由买受人按合同约定的每平方米价格补足房款，超出3%以上（不含本数）的面积由买受人无偿拥有，合同继续履行。面积误差比=（实测计价面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。光明公司应在2004年5月30日前将经验收合格的商品房交付给管球娣使用。同日，双方签订《协议书》，约定管球娣同意光明公司30%楼款以管球娣授予光明公司的四年使用收益权按月免息相抵扣，在此期间管球娣无需支付该楼款的利息，当管球娣使用收益权在四年期限满时，不够支付管球娣30%楼款时，由光明公司负担，并视管球娣30%楼款已付清，当管球娣使用收益权超过支付管球娣30%楼款时，收益由光明公司所得。管球娣同意将所购的112号铺四年使用权、收益权授予光明公司，管球娣70%楼款仍按《商品房买卖合同》约定支付。2008年7月26日，管球娣在《保租商铺接管确认函》上签名，确认保租期届满，商铺由管球娣接管。2011年1月10日，广州市国土资源和房屋管理局核发出广州市越秀区西湖路63号112铺权属人为管球娣的房地产权证，载明建筑面积为55.72平方米，套内建筑面积为26.41平方米，共有分摊面积为29.3043平方米。光明公司为证明其向管球娣确认的联系地址发出《律师函》催收超出合同约定计价面积的房款，提交了：1、《业户联络资料登记表》，载明管球娣确认其通信地址为广州市越秀区中山三路中华国际中心B5118。2、2015年2月11日的《律师函》（内容为要求管球娣在该函发出之后五个工作日内支付面积差异房款）及邮件（寄出时间为2015年2月11日，收件人地址为广州市越秀区中山三路中华国际中心B5118，该邮件因多次投递不成功被退回）。管球娣质证称：对于证据1的真实性确认，但认为该表用于处理非开放时间紧急时间或因商户于非开放时间没有上锁时联络，而不是用于双方确定的用于主张权利的送达地址；对于证据2，管球娣认为其没有收到上述函件，故该函件不构成诉讼时效中断。一审法院认为：光明公司与管球娣签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同明确约定涉讼商铺按套内建筑面积计价并以套内建筑面积为依据进行面积确认及差异处理。现涉讼商铺套内建筑面积为26.41平方米，比合同约定的套内建筑面积24.54平方米多出1.87平方米，面积误差比为7.6%。根据合同约定，“3%以内（含本数）由买受人按合同约定的每平方米价格补足房款，超出3%以上（不含本数）的面积由买受人无偿拥有”，因此，管球娣应付的房款应为24.54平方米×3%×171473.96元/平方米=126239.13元。光明公司要求管球娣支付面积差异房款126239.13元，合法合理，予以支持。合同已明确面积确认及差异处理均按以套内建筑面积为依据，且双方没有就公摊面积减少时需退回房款进行约定，因此，管球娣反诉要求光明公司支付公摊面积差异房款及利息缺乏依据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”因双方在合同中没有明确约定支付面积差异房款的履行期限，而光明公司在2015年2月11日向管球娣发函主张权利，诉讼时效期间从2015年2月19日（发函之日起五个工作日的次日）起计，光明公司于2016年10月17日提起本案诉讼并未超过诉讼时效期间，故对管球娣的诉讼时效抗辩意见不予接纳。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，管球娣向光明公司支付面积差异房款126239.13元。二、驳回管球娣的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2825元，反诉受理费1816元，均由管球娣负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为：光明公司与管球娣签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容无违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审的争议焦点是：（一）光明公司的诉请有无超过诉讼时效；（二）光明公司是否应向管球娣返还公摊面积减少部分的房价款。关于争议焦点一。由于涉案商铺的实际套内面积比合同约定的套内面积多出1.87平方米，面积误差比为7.6%。一审法院根据合同关于“3%以内（含本数）由买受人按合同约定的每平方米价格补足房款，超出3%以上（不含本数）的面积由买受人无偿拥有”的约定，并按照合同约定的套内面积单价171473.96元/平方米标准，计算得出管球娣应补交的房款为126239.13元，并无不当。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”因双方在合同中没有明确约定结算面积差异房款的履行期限，而光明公司在2015年2月11日向管球娣发函主张权利，诉讼时效期间可从2015年2月19日（发函之日起五个工作日的次日）起计。管球娣上诉提出光明公司在涉案房屋产权证下发当年向管球娣主张过涉案债权，因缺乏事实依据，本院不予采纳。因此，一审法院认定光明公司提起本案诉讼并未超过诉讼时效期间，并无不当，本院予以认可。关于争议焦点二。虽然合同约定按套内面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，但公摊面积与套内面积一同构成销售建筑面积，与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转，并与套内面积一样具有保障用益的功用。本案中，涉案房屋产权登记的套内面积与公摊面积均与合同约定的面积不一致，但无论套内建筑面积增加还是公摊面积减少，均是对合同约定的变更，双方的权利义务也应作相应的调整。故公摊面积差异的处理可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定进行处理。同时由于双方在合同中就公摊面积单价及面积差异处理没有约定，可按“总房价÷（套内面积＋公摊面积）”计算光明公司物化到销售面积所作的投入。经计算，光明公司应支付的公摊面积差异房价款为：总房价4207971元÷（24.54平方米+29.99平方米）×公摊面积差异0.6857平方米＝52914.10元。将双方应向对方支付的款项进行抵扣后，管球娣仍需向光明公司支付73325.03元（126239.13元—52914.10元）。综上所述，管球娣的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决查明事实清楚，但实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初41059号民事判决第一项为：于本判决书送达之日起10日内，管球娣向广州光明房产建设有限公司支付面积差异房款73325.03元；二、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初41059号民事判决第二项为：驳回管球娣的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2825元，反诉受理费1816元，由广州光明房产建设有限公司负担561元，管球娣负担4080元。二审案件受理费4641元，由广州光明房产建设有限公司负担561元，管球娣负担4080元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一八年二月五日书记员 邹凌青