浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞商初字第2947号
原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行(组织机构代码：××)，住所地瑞安市玉海街道万松路74号。
负责人邓逢春，支行行长。
委托代理人（特别授权）胡庆前，原告职工。
委托代理人（特别授权）周崇成，浙江万松律师事务所律师。
被告浙江豪丰针织服饰有限公司，住所地瑞安市莘塍街道工业园区。
法定代表人李明贵。
委托代理人（特别授权）吴南南、曾晓雁，浙江品和律师事务所律师。
被告李伟。
被告赵微芬。
原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行诉被告浙江豪丰针织服饰有限公司（以下简称豪丰公司）、李伟、赵微芬金融借款合同纠纷一案，原告起诉请求：一、被告豪丰公司偿还原告借款本金440万元并支付约定利息（至2015年6月20日的利息已结清；此后至清偿完毕之日，逾期利息以所欠本金为基数按年利率10.35%计收；对未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利）；二、原告对登记在被告豪丰公司名下的位于瑞安市莘塍街道工业园区的房屋所有权【房屋产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号（原为瑞安市房权证莘塍镇字第××号）】及土地使用权【土地使用权证号：瑞国用（2003）第10-45号】拍卖、变卖、作价所得价款在1515万元的范围内有优先受偿权；三、原告对登记在被告李伟名下的与赵薇芬共有的位于瑞安市安阳街道新世纪佳园丹桂苑26幢1002室的房屋所有权【房屋产权证号：瑞安市房权证安阳镇字第××号】及土地使用权【土地使用权证号：瑞国用（2012）第103-0245号】拍卖、变卖、作价所得价款在600万元范围内有优先受偿权；四、本案诉讼费用由被告承担。
本院于2015年7月21日立案受理后，适用简易程序由代理审判员余谍独任审判，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡庆前、周崇成、被告豪丰公司的委托代理人吴南南均到庭参加诉讼，被告李伟、赵微芬经本院传唤均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
本院经审理认定，2012年10月29日，原告与被告豪丰公司签订编号为2012年瑞安抵字1569号《最高额抵押合同》，约定以被告豪丰公司名下的坐落于瑞安市莘塍街道工业园区房产【产权证号：00019002号】为原告与被告豪丰公司于2012年10月29日至2014年10月29日期间形成的债权提供抵押担保，最高抵押限额为1515万元。并办理抵押登记。上述抵押合同抵押期限届满后，原告与被告豪丰公司就该抵押物于2014年11月19日重新签订编号为2014年瑞安（抵）字0719号《最高额抵押合同》，约定以被告豪丰公司名下的坐落于瑞安市莘塍街道工业园区房产【产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号】（原产权证号为00019002号）为原告与被告豪丰公司在2014年11月19日至2017年11月19日期间形成的债权及编号为2014年（瑞安）字0685号、2014年（瑞安）字0687号、2014年（瑞安）字0804号、2014年（瑞安）字0806号、2014年（瑞安）字1013号、2014年（瑞安）字1513号、2014年（瑞安）字1516号的《小企业借款合同》项下债权提供抵押担保，最高抵押限额为1515万元，担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金等。并于2014年11月20日办理抵押登记。2013年3月7日，原告与被告李伟、赵微芬签订编号为2013年瑞安（抵）字0164号《最高额抵押合同》，约定以被告李伟名下的坐落于瑞安市安阳街道新世纪佳园丹桂苑26幢1002室房产【产权证号：瑞安市房权证安阳镇字第××号】为原告与被告豪丰公司自2013年3月7日至2015年3月7日期间形成的债权提供抵押担保，最高抵押限额为600万元，担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金等。并于2013年3月7日办理抵押登记。
2014年6月18日，原告与被告豪丰公司签订编号为2014年（瑞安）字0806号《小企业借款合同》，约定借款用途为购料，借款本金440万元，借款期限为12个月，自实际提款日起算，实际以借据为准，借款利率为固定年利率6.9%，按月结息，结息日为每月20日，逾期利息及复利按借款利率上浮50%即年利率10.35%计收。
原告依约于2014年6月18日发放贷款440万元，并约定到期日为2015年6月13日。被告豪丰公司仅支付期内利息至2015年5月20日，尚欠本金440万元、期内利息19396.67元（以本金440万元为基数，自2015年5月21日起按年利率6.9%计算至2015年6月13日止）、逾期利息（以本金440万元为基数，自2015年6月14日起按年利率10.35%计算至实际履行之日止）、复利（以期内欠息19396.67元为基数，自2015年6月14日起按年利率10.35%计算至实际履行之日止）。后被告豪丰公司于2015年6月23日偿还期内利息10770.84元、于2015年6月24日偿还期内利息（8625.83元）、复利（52.67元）、逾期利息（10067.33元）共计18745.83元，至此，涉案借款的期内利息及复利已履行完毕。
本院认为，原告要求对逾期利息计收复利，没有法律依据，本院不予支持。原被告双方于2014年11月19日签订的《最高额抵押合同》中就涉案借款的担保进行了特别约定，被告豪丰公司自愿以其名下坐落于瑞安市莘塍街道工业园区的房产为包含上述借款在内的债务提供抵押担保，并已办理抵押登记手续，现被告豪丰公司逾期不履行还款义务，原告有权以抵押物折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿，优先受偿最高限额以合同约定为准。被告豪丰公司抗辩原告不享有优先受偿权，与上述约定不符，本院不予支持。因被告赵微芬并非抵押房产权证记载的所有权人或共有权人，亦非他项权证记载的抵押人，根据不动产物权登记公示原则，原告仅需对被告李伟主张抵押权即可，原告对被告赵微芬主张行使抵押权，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第二百零三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第七十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告浙江豪丰针织服饰有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行编号为2014年（瑞安）字0806号《小企业借款合同》项下借款本金440万元、逾期利息（以本金440万元为基数，自2015年6月14日起按年利率10.35%计算至实际履行之日止，并扣减10067.33元）；
二、被告浙江豪丰针织服饰有限公司逾期不履行还款义务，原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行有权以登记在被告浙江豪丰针织服饰有限公司名下的坐落于瑞安市莘塍街道工业园区的房产【产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号】折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，但包括上述债务在内，原告对编号为2014年瑞安（抵）字0719号《最高额抵押合同》项下所有主债务享有优先受偿的总额以1515万元为限；
三、被告浙江豪丰针织服饰有限公司逾期不履行还款义务，原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行有权以登记在被告李伟名下的坐落于瑞安市安阳街道新世纪佳园丹桂苑26幢1002室房产【产权证号：瑞安市房权证安阳镇字第××号】折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，但包括上述债务在内，原告对编号为2013年瑞安（抵）字164号《最高额抵押合同》项下所有主债务享有优先受偿的总额以600万元为限，被告李伟在原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行行使抵押权后，有权向被告浙江豪丰针织服饰有限公司追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费42000元，减半收取21000元，由被告浙江豪丰针织服饰有限公司、李伟共同负担，定于本判决生效后十日内缴纳。原告应于本判决生效后十五日内向本院退回其已预交的受理费42000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院〔在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费42000元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）；款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户（开户行：农行温州市分行，账号：19×××13）；逾期按自动撤回上诉处理〕。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
代理审判员 余谍
二〇一五年十月十日
代书 记员 方瑜