西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终23号
上诉人（原审被告）：大正鞋城，住所地西藏日喀则市上海中路**号附**号***号门面房。
经营者：尹斌，男，1982年4月8日出生，汉族，个体工商户，住址西藏日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏日喀则市。
法定代表人：马赟，该军分区司令员。
委托诉讼代理人：牛会雄，男，该军分区后勤保障部保障科助理员。
委托诉讼代理人：王金龙，西藏循矩律师事务所律师。
上诉人大正鞋城因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月10日公开开庭进行了审理，上诉人大正鞋城的经营者尹斌，被上诉人军分区委托诉讼代理人牛会雄、王金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大正鞋城上诉请求：1.撤销西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初392号判决，驳回军分区一审全部请求；2.免交房屋占有使用费；3.退还押金；4.请求给予处货时间至2018年12月31日；5.若续租享有优先租赁权；6.退还因面积差所产生的房租费。事实和理由：2007年初向他人支付巨额转让费后取得了门面房，并经军分区同意后向军分区支付了转让手续费人民币3，000元（以下货币均为人民币）。为经营门面本人从他人处借款后投入了大量资金，而军分区以一年一签形式签订合同，对承租方是不利的，且未提供安置场所。对于霸王条款本人不得不签，投资这么大，不可能几年就能翻本，需要长期投入才能赚回来。若军分区收回门面，家庭生活无保障，因此请求法院予以公正处理。
军分区辩称，一审中军分区提交的《军队房地产租赁合同》、《有偿服务收费专用票据》、《终止出租房屋租赁合同通知》、《关于收回军分区租赁房地产的通知》等证据，可证实房屋租赁合同已于2015年12月31日解除，房屋租金交纳至2015年12月31日，从2016年1月1日起租户非法占有使用房屋，已违反合同约定，租户应当返还房屋、支付房屋占有使用费，交纳的押金（保证金）应当归军分区所有，而租户的提出的撤销原审判决、不立即返还房屋、不支付房屋占有使用费、赔偿损失、退还押金的诉求于法无据，依法应予驳回。综上所述，一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，程序合法，上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
军分区向一审法院起诉请求：1.请求确认军分区与大正鞋城之间签订的租赁合同已经解除；2.判决大正鞋城立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；3.判决大正鞋城向军分区支付房屋占有使用费58,144元，自2016年1月1日起至2016年8月31日止；4.判决扣除大正鞋城已经支付的租赁保证金8,700元归军分区所有；5.本案诉讼费由大正鞋城承担。一审诉讼中军分区变更第三项诉讼请求为：判令大正鞋城向军分区支付房屋占有使用费自2016年1月1日起计算至判决之日止。
一审法院认定事实：1.大正鞋城经营者尹斌自2007年4月经军分区同意后，从他人处转让取得军分区位于日喀则市上海中路军分区商品房门面2间用于经营鞋店生意；2.大正鞋城经营者尹斌与军分区以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日。双方于2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，共计12个月，年租金87,216元，租赁保证金8,700元，租金按照每半年以转账方式交纳，该合同期限届满后军分区未与大正鞋城经营者尹斌续签合同，也未收取大正鞋城经营者尹斌租金，截至目前为止大正鞋城经营者尹斌仍继续占有使用军分区门面房经商营业；3.军分区曾于2013年11月10日向大正鞋城经营者尹斌下发了通知，内容载明“2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产，不再续租”。此后军分区分别于2014年、2015年与大正鞋城签订了军队房地产租赁合同。后在2015年9月26日双方合同履行期间军分区向大正鞋城下发通知，告知大正鞋城“根据军队政策规定出租场地须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。2015年12月31日双方的合同期限届满后，军分区于2016年4月12日再次向大正鞋城下发通知表明双方的租赁项目到期，要求租户于2016年4月30日前将出租房交还军分区。
一审法院认为，军分区与大正鞋城经营者尹斌于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对本案争议焦点军分区主张收回门面房的诉讼请求是否应予支持？根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中军分区、大正鞋城双方之间签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满后军分区并未与大正鞋城续签合同，同时以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前和届满后向大正鞋城下发了不予续租和要求退房的通知，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。大正鞋城应当按照合同约定向军分区返还房屋，现大正鞋城未履行该项义务，构成违约，军分区要求大正鞋城返还房屋的诉讼请求，该院予以支持。自2015年12月31日合同期满终止后，大正鞋城继续占有涉案房屋，未支付房屋占有使用费，军分区主张大正鞋城按照合同年租赁87,216元支付自2016年1月1日起至判决之日房屋占有使用费的诉求符合法律规定，该院予以支持185,334元（2016年1月1日至2018年2月15日按年租金87,216元/年÷12个月×25.5个月＝185,334元）。另外，关于大正鞋城辩称门面房是经军分区同意后转让取得，而且为转让门面房投入巨大，现家人生活全靠门面经营收益维持，库存货物一时无法处理，加上按照全面停止有偿服务通知文件精神，大正鞋城承租的门面房属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的问题。该院认为，大正鞋城在与军分区签订合同时就应当根据合同期限合理考虑其投资，大正鞋城因军分区收回租赁房屋造成的损失属商业风险与军分区无关。虽然停止有偿服务的通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面房于法有据。针对大正鞋城称军分区不同意其转让的合同条款不公平，存在霸王条款的问题，该院认为双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同中虽然第八条、第十五条的附加条款中，明确约定承租人不得擅自转租和转让，但基于出租人和承租人合意达成关于变更合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定。且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故大正鞋城的抗辩意见不成立；另外，对大正鞋城称双方合同前后存在面积差异的问题，该院认为根据以往合同双方所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止。本案中，双方主要争议的权利义务系基于2015年的军队房地产租赁合同所约定，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据。综上大正鞋城的抗辩理由不成立。针对军分区要求扣除大正鞋城交纳押金的诉讼请求，该院认为，军分区、大正鞋城双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后大正鞋城必须无偿移交租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后大正鞋城未按照合同约定移交房屋，而是占有使用至今，大正鞋城已构成违约。故军分区要求按照合同约定扣除保证金8,700元的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。综上所述，对于军分区的诉讼请求该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、中国人民解放军西藏日喀则军分区与大正鞋城经营者尹斌于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、大正鞋城自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；三、大正鞋城自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费185,334元；四、自本判决发生法律效力之日起大正鞋城向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金8,700元归军分区所有。如果未按照本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,181元，由大正鞋城负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
对于一审法院查明的事实双方均表示认可，本院予以确认。本院经审理查明，大正鞋城租用的门面房为西藏日喀则市上海中路24号附78号6-7号。双方当事人签订的合同第六条约定，大正鞋城按年租金的10%向军分区支付房地产租赁保证金8,700元。大正鞋城履行合同约定义务的军分区应在租赁期满时将保证金无息退还；未履行合同约定义务的军分区不退还保证金。合同第九条第（五）项约定，租赁期满，合同解除。大正鞋城在租赁合同签订后未单独向军分区交纳合同约定的租赁保证金8,700元。上述事实有租赁合同、庭审笔录在卷佐证。
本院认为，大正鞋城的经营者尹斌与军分区于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的规定，应属于合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。对于大正鞋城主张的合同存在霸王条款，本院认为，双方签订的合同不违反法律强制性规定，不存在免除军分区责任、加重大正鞋城责任、排除大正鞋城主要权利的情形，不能认定为霸王条款，大正鞋城的该主张不能成立，本院不予支持。
本院认为，双方于2014年12月22日签订的合同明确约定租赁期限至2015年12月31日止。在军分区已于2015年9月26日租赁期届满前明确表示不再续约的情况下，双方租赁合同期满终止。一审法院判定双方合同已于2015年12月31日期满解除并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，返还租赁物是租赁期间届满、合同解除、双方合同权利义务关系终止的必然法律后果，一审法院据此判决大正鞋城返还租赁房屋，符合法律规定，大正鞋城应当返还租赁房屋。对于大正鞋城提出给予处理货物时间到2018年12月31日和提供安置场所的请求，本院认为，军分区于2015年9月26日明确告知合同期满后不再续租，且合同期限届满至今已有两年多时间，大正鞋城一直占有使用该租赁房屋，期间有足够时间处理存货，该请求不符合实际，也于法无据，本院不予支持。一审法院关于大正鞋城返还房屋的判决并无不妥。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百三十五条规定，合同履行期限届满后，大正鞋城不及时返还房屋，继续占有使用房屋，已构成违约。一审法院按照军分区诉请，依据合同约定的房租标准每年87,216元确定大正鞋城向军分区支付2016年1月1日至一审判决之日的占有使用费185,334元并无不当，本院予以确认，对于大正鞋城提出的免交房屋占有使用费的请求于法无据，本院不予支持。对于大正鞋城主张的合同中明确约定不准转租，而军分区存在转租，故军分区存在违约的问题上，本院认为，根据双方合同中关于承租人不得擅自将所承租的房地产转租、确实需要转租的，应经出租人同意的约定，是否同意转租和转让是军分区处分自身的民事权利，并且其他租户与军分区之间的租赁合同关系，与本案中大正鞋城与军分区的租赁关系并无关联。因此，对于大正鞋城的该主张本院不予支持。
本案审理中，双方当事人均认可合同中的租金保证金和押金是同一所指。一审中大正鞋城未向法院提交押金票据，在一审庭审笔录中无该证据举证、质证，且在二审中大正鞋城也未提交该证据，故一审关于“押金收据”作为“证据”进行叙述本院予以纠正。同时，本院认为，大正鞋城虽主张退还押金，但未能提供本人或案外人交纳押金的原始单据，故押金或租赁保证金的金额以军分区在原审中自认金额8,700元为准。据此，按照双方签订的《军队房地产租赁合同》第六条约定，一审判决押金8,700元归军分区所有的处理并无不妥，本院予以确认。对于大正鞋城提出的退还押金的请求本院不予支持。
根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条规定，原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。本案二审审理期间，大正鞋城提出的若续租享有优先租赁权和退还面积差所产生的租金的上诉请求，属独立的诉讼请求，因大正鞋城并未在原审审理中提出反诉，且本案二审中军分区不同意调解，亦不同意在二审期间一并处理，为充分保护当事人诉讼权利，本院不予处理，大正鞋城可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,181元（大正鞋城已预交），由大正鞋城负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 世 蓉
审 判 员 益 西 多 吉
审 判 员 贺 雷
二〇一八年五月六日
法官助理 卢启梅书记员次仁德吉
附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。