天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第1810号
原告刘凤莲，农民。
被告韩成，居民。
被告韩紫云，农民。
委托代理人周海波，天津市宝坻区城区法律服务所法律服务工作者。
原告刘凤莲与被告韩成、韩紫云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月28日立案受理后，依法由代理审判员赵永独任审判公开开庭进行了审理。原告刘凤莲、被告韩成、被告韩紫云及委托代理人周海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，二被告系父女关系。2014年12月份，原告经天津市美信房地产经纪有限公司（以下简称“美信地产”）介绍，购买被告所有的坐落于天津市宝坻区宝平街道建设路××房屋。2014年12月27日，被告韩成委托被告韩紫云与原告在美信地产建设路店签订房屋买卖合同一份，约定被告韩成将其所有的宝平街道建设路××房屋以49万元卖给原告，原告于2014年12月27日交付定金2万元，并于2015年1月20日前将剩余房款一次性交于约定的房款资金监管部门。同时，被告韩紫云与原告签订承诺书一份，承诺无条件配合原告办理房屋过户及贷款相关手续，若不配合或违约，赔偿50000元赔偿金。合同签订后，原告按照约定交付定金2万元，并于2015年1月20日按照合同约定要求被告到房管部门办理相关手续，被告却告知原告说不卖了。后经原告及中介机构多次联系与协商未果，故起诉要求：一、解除原、被告于2014年12月27日签订的《房屋买卖合同》，二被告连带给付原告赔偿金5万元及返还定金2万元；二、本案诉讼费由被告承担。
原告为证实其诉讼请求向本院提交证据如下：
证据一、2014年12月27日的《房屋买卖合同》及承诺书一份，证实原告经由被告韩紫云与被告韩成签订房屋买卖合同及合同的具体内容。
证据二、被告韩紫云出具的定金收条一份，证实被告韩紫云收取原告定金2万元。
证据三、美信地产出具的收据一份，证实原告因与被告签订房屋买卖合同而向美信地产交纳了信息服务费4900元。
证据四、美信地产出具的事实说明一份，证实原、被告协商签订房屋买卖合同的具体过程。
证据五、存折三份，证实因被告违约而造成原告的相应经济损失。
证据六、原告申请的证人陈××出庭回答原、被告及审判人员的问询称，其是美信地产的置业顾问。本案原、被告之间签订房屋买卖合同系证人经手的。原告提交的美信地产出具的事实说明系证人公司出具的，完全属实。此外，因按照美信地产公司规定程序必须见到房屋产权证确定房屋所有权人后才能签订房屋买卖合同，故当时证人与被告韩成一起去建设路小区拿的诉争房屋的产权证及被告韩成、韩紫云的身份证原件。当时证人进入屋内时，被告韩紫云正在睡觉，韩成告诉韩紫云房屋总价款为49万，中介费2000元，韩紫云就说同意。后韩成开车把证人及韩紫云送到美信地产的店外，到了以后韩成说驾校下午有事，让韩紫云代签合同，自己开车就走了。签订合同后，美信地产收取了刘凤莲中介费4900元，收取韩紫云中介费2000元。此外，原告之前看房时是证人与美信地产张志艳一起陪同的，签订房屋买卖合同是证人经手的，在美信地产建设路店签订的。签合同当天韩成开的是白色的驾校教练车。
被告韩成辩称，涉诉房屋系其所有，但从没想要将该房屋出售，且本案原告从未与韩成签订过房屋买卖合同，韩成也未收到原告的钱款，故不同意原告的全部诉请。
被告韩成对原告申请的证人陈××的证人证言不予认可，对原告提交的其他证据不予质证。
被告韩紫云辩称，2014年12月份，被告韩紫云因需要周转资金，在未经被告韩成同意的情况下，私自与原告订立房屋买卖合同。后被告韩成知晓后不同意出卖诉争房屋，在这种情况下，被告韩紫云已向中介美信地产及原告说明情况，并表示同意退还已收原告定金2万元。另外，涉诉房屋系韩成所有，被告韩紫云只是居住使用，对该房屋并没有处分权，原、被告之间订立房屋买卖合同应属无效。综上，被告韩紫云同意退还已收原告定金2万元，但不同意原告的其他诉请。
被告韩紫云对原告提交的证据一、证据二的真实性没有异议；对证据三信息费收据的真实性无法确认；原告提交的证据四属于证人证言，应当出庭接受质询；对证据五的真实性没有异议，但与本案没有关联性；对证人陈××的证人证言不予认可。
被告韩紫云在法定期限内未向本院提交任何证据材料。
经审理查明，被告韩成系被告韩紫云之父。坐落于宝坻区建设路××房屋登记所有权人系被告韩成，该房屋由被告韩紫云居住、使用。被告韩紫云曾将宝坻区建设路××房屋登记于美信地产作为房源出售。2014年12月27日，原告经美信地产居间介绍，经过现场看房、协商与被告韩紫云（以被告韩成委托代理人的名义）签订房屋买卖合同一份，约定：“被告韩成将其所有的宝坻区建设路××房屋以49万元的价格卖与原告；原告给付被告定金2万元整；双方于2015年1月20日前到房管部门订立正式房屋买卖协议，原告承诺于2015年1月20日之前将该房屋全部房款打入天津市正孚房地产经纪中心办理房款资金监管及过户手续；另，合同第六条第七项约定，如任何一方拒绝履行合同或者解除合同，由违约方向对方支付本合同第二条确定的该房屋的实际成交价格的10%作为违约金。经纪人收取的服务费不予退还，由违约方向对方赔偿其服务费的损失。实际损失超过违约金总额的责任方据实赔偿。此外，合同第八条约定，经双方友好协商，售房人韩成的委托代理人韩紫云承诺该房屋产权人无条件积极配合原告办理该房屋的过户及贷款等一切相关手续，原告承诺承担房屋过户时所产生的一切费用。原告及被告韩紫云（以被告韩成的委托代理人名义）在合同上签字并捺印。”合同签订当天，原告向被告韩紫云支付定金2万元，被告韩紫云向美信地产支付中介服务费2000元，原告向美信地产支付中介服务费4900元。另，合同签订时，被告韩紫云向原告出具承诺书一份，具体内容为：“今我本人受产权人韩成的委托，与刘凤莲签订房屋买卖合同。我本人承诺产权人无条件并积极配合刘凤莲办理该房屋过户及贷款等相关法律手续，若产权人不予配合或违约，我本人自愿承担一切法律责任，并自愿赔偿给刘凤莲人民币5万元赔偿金”。原告刘凤莲亦在上述承诺书上签字确认。
2015年1月26日，美信地产出具事实说明（原告提交的证据四）一份，大致内容为：2014年12月27日上午，美信地产陈××带着刘凤莲现场看房，该房屋系韩紫云提供的。看完房以后，刘凤莲就让中介联系房主进一步洽谈。当时是陈××打的电话，当时韩成去亲戚家了，听说谈房的事一会就回来了，就是在美信地产建设路店见面的。当时韩成说不想出中介费，房款是认可的。后来经过协商，韩成答应出2000元中介费。美信地产的中介陈××就跟着韩成去取房本，到了韩成家时韩紫云也在家。韩成因为下午上班，就让他女儿韩紫云代签合同。韩成把韩紫云和陈××送到美信地产建设路分店时就开车走了。签合同时，韩紫云还签了承诺书，都是经过韩紫云同意的。当刘凤莲要求韩紫云办理过户手续时，韩紫云说韩成不卖了，后来经过美信地产陈××几番调解，都未果。
诉讼过程中，本案原告与二被告关于涉诉房屋买卖合同的签订过程陈述如下：
原告刘凤莲陈述：2014年12月27日10时许，美信地产员工陈××、张志艳带着我和我对象去宝坻区建设路××房屋现场看房，当时韩紫云与韩成都不在，是两个女孩开的门。看完之后我们就回美信地产建设路分店商量签订合同，当时美信地产职员打电话联系韩紫云让他找韩成过来协商购房事宜，打完电话以后，美信地产职员告诉我韩成去串亲戚了，马上就回来。大约中午12时，韩成就开着驾校的教练车过来了，当时一起来的还有个大约14、15岁的女孩。我与韩成就是在美信地产公司里协商的，韩成说房款49万元，中介费他不出，美信地产职员问我同意么？我说房款没问题，但中介费我不同意给韩成出。后来美信地产的陈××、管淑静就和韩成到公司外继续协商。之后，美信地产职员就告诉我韩成同意了，但是韩成下午上班要走，韩紫云待会签合同。大约下午1点，韩成开车把韩紫云和陈××送来美信地产公司外就走了，韩紫云把诉争房屋的产权证原件及身份证原件都带过来了，我们就签了书面合同。2014年12月30日左右，我把房款准备好了就电话联系美信地产职员陈××，但陈××联系韩紫云之后告诉我韩成家里有纠纷，让我再等几天。2015年1月4、5日左右，陈××告诉我房屋不卖了，后来叫我去公司协商解决，但韩紫云一直没来协商。
被告韩成陈述，韩紫云之前没有和我说起卖建设路楼房的事情，直到2014年12月27日12时许，美信地产职员给韩紫云打电话，当时我与韩紫云一起在方家庄镇大角甸村串亲戚。韩紫云就告诉我她想把建设路楼房给卖了，我就说我不同意，并且问他在哪里卖的，她就告诉我在美信地产。然后我就和我外甥女去美信地产了，当时我开的是驾校的教练车。到美信地产后，一个女职员就问我是不是韩紫云的父亲？同不同意卖房？我就告诉她说不卖。美信地产职员说我女儿想卖房，当时我坚持说不卖，后来我就走了。
被告韩紫云陈述，2014年12月27日上午，美信地产职员打电话告诉我一个叫刘凤莲的想看房，当时我没有在家，我就给我女儿打电话让她协助看房。后来我就与我父亲韩成去方家庄镇大角甸村串亲戚了。中午时候，美信地产一直打电话催我，但当时因为有事没有回来。下午1点左右，韩成就开着驾校的教练车将我送回宝坻城里了，韩成就开车走了。大约下午3、4点，美信地产职员又给我打电话让我去签合同，并且告诉我带上房产证、韩成的身份证及我本人的身份证。我就和我女儿一起打车去了美信地产，然后就见到刘凤莲，并签了合同。关于合同的房屋价款、中介费及定金问题全部都是美信地产职员与我电话联系的，我并没有与原告协商过。当时签订合同时我曾告知中介美信地产房产证是韩成的，中介人员还告诉我谁签合同都一样，越不让韩成知道越好。第二天中介给我打电话说要过户，晚上我回家找房产证就发现找不到了，给韩成打电话，韩成告诉我他把房产证拿走了，并且告诉我他的房谁也没有权利卖。后来我就告诉美信地产了，并且让美信地产把2万元定金退给刘凤莲。现收取原告的2万元定金仍由在我处。
本院认为，当事人从事民事活动应遵循诚实信用原则并对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。具体到本案，根据原告的起诉及二被告的答辩，本案的争议焦点为被告韩紫云代理其父韩成与原告签订的房屋买卖合同是否有效及本案的原告的诉请能否成立的问题。据此，本院结合原、被告当庭陈述、双方提供的证据材料及已查明的案件事实，具体评判如下：
一、关于被告韩紫云代理其父韩成与原告签订的房屋买卖合同是否有效问题
根据法律规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。代理民事活动的法律效果之所以直接归属于本人，是因为本人授予代理人以代理权，因此本人必须在代理权限的范围内受代理行为的拘束。是否拥有代理权，是衡量代理行为有无效力的主要标准，因为任何人不能在未经授权的情况下为别人创设权利义务，所以无权代理而又未经本人追认的，原则上不对本人发生法律效力，此时仅由无权代理人向善意相对人承担民事责任。例外的是，如果善意相对人有正当理由相信无权代理人具有代理权，从而与其为民事行为的，则该民事行为的效果直接由被代理人承受，此即表见代理制度，也就是我国《合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定。具体到本案，被告韩紫云代理其父韩成与原告签订的房屋买卖合同是否有效问题，也即确定被告韩紫云以被告韩成委托代理人的名义与原告签订房屋买卖合同是否构成表见代理的问题。对此问题的确定，本案应当考虑以下事实：（一）被告韩成系被告韩紫云之父，且诉争房屋系被告韩紫云居住、使用，具有不同于一般委托的特殊信任关系；（二）被告韩成认可其在签订房屋买卖合同中午曾前往美信地产处，但辩称其系告知原告及美信地产不愿出售上述房屋，并不是与原告协商签订合同的，对此，被告韩成并未提供任何证据。被告韩紫云当庭陈述关于诉争房屋的总价款、定金及中介费全部都是与中介电话协商，并未与原告协商等房屋买卖合同的协商签订过程，不符合常理，也有悖于交易习惯，且与被告韩成的陈述存在不一致，对此其亦未提供证据予以证实。故本院对二被告上述陈述事实均不予确认。而原、被告之间房屋买卖合同的居间经手人，即本案原告申请的证人陈××出庭证实被告韩成在韩紫云与原告签订房屋买卖合同之前与原告在美信地产公司处关于房款及中介费已经协商一致，后因时间问题口头告知原告让被告韩紫云代签合同，并当庭可以将被告韩成驾驶车辆的类型及去建设小区取房产证原件等细节详细描述。而此与原告当庭陈述也相互印证，具有高度可能性，本院予以确认；（三）被告韩紫云以被告韩成委托代理人的名义签订房屋买卖合同时，能够提供诉争房屋的产权证原件及被告韩成的身份证原件；（四）本案涉诉的房屋买卖合同，原告在美信地产的居间介绍下，经过现场看房、协商签订的，被告韩紫云也向原告出具保证产权人能够协助过户的承诺书；（五）根据现已查明的事实，原告不存在明知被告韩紫云没有代理权的情形。综合以上事实，从正常的生活经验出发，本院认为，被告韩紫云代理被告韩成与原告签订房屋买卖合同行为应当按照有效的代理来看待，构成表见代理，据此，本案当事人签订涉诉《房屋买卖合同》应系合法有效的，当事人均应按照协议的约定履行自己的义务。而被告韩紫云提出的涉诉合同系无效合同及被告韩成提出涉诉合同与其无关的抗辩意见均不能成立，本院予以驳回。
二、原告的诉请能否成立问题
本案二被告虽不同意原告解除合同之诉请，但被告韩成诉前及庭审中均表示不同意出售涉诉房屋，被告韩紫云亦表示韩成不同意出卖房屋，并同意退还原告预交的定金2万元，故被告韩成已实际表明不愿再履行涉诉房屋买卖合同，违反合同约定，属于违约行为。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，本院对原告要求解除2014年12月27日签订的《房屋买卖合同》之诉请予以支持。根据我国《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，原告要求被告韩成返还已给付的定金2万元之诉请，于法有据，本院予以支持。虽双方签订的《房屋买卖合同》明确约定了违约金的计算方式，即为总房款（49万）的10%，但诉讼中经询，原告陈述其经济损失包括利息损失、交通费300元、误工费1000元及信息服务费4900元，故原告诉请的违约金50000元比照原告诉称的经济损失明显过高，经询，二被告亦认为原告主张的该项请求的数额过高，且请求本院予以降低，据此，本院根据本案的实际情况、二被告的过错程度及原告的实际损失情况，具体违约金数额本院酌定为2万元。根据前述，被告韩紫云以被告韩成委托代理人的名义与原告签订房屋买卖合同构成表见代理，故被告韩成应当对被告韩紫云的代理行为承担责任。被告韩紫云当庭认可其收取的定金2万元尚由其保管，故本院确认其应当与被告韩成对上述定金的返还承担连带责任。因被告韩紫云在签订房屋买卖合同时自愿承诺若产权人不配合或违约，自愿承担一切法律责任，并自愿赔偿原告赔偿金，应视为其自愿加入债的履行，故本院确认其与被告韩成对支付原告违约金2万元亦承担连带责任。
综上所述，本案经调解未果，故依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告刘凤莲与被告韩成之间于2014年12月27日签订的关于宝坻区建设楼××的《房屋买卖合同》。
二、被告韩成于本判决生效之日起十日内退还原告刘凤莲定金20000元，并支付违约金20000元，合计40000元；被告韩紫云承担连带责任。
三、驳回原告刘凤莲的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1550元，已减半收取775元（原告已交纳），由被告韩成、韩紫云共同负担，于判决生效后五日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 赵永
二〇一五年三月三十日
书 记 员 刘强
本案引用的法律条文
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。