黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黑监民再字第89号
抗诉机关：黑龙江省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：李强，男，1981年3月19日出生，回族，齐齐哈尔交通轨道装备有限责任公司职工。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：许某某，女，1955年10月22日出生，汉族，齐齐哈尔车辆厂建筑公司工人。
委托代理人：冯金玉，男，1964年4月5日出生，汉族，齐齐哈尔市齐重数控装备有限公司职工。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：孙某某，男，1956年12月14日出生，汉族，齐齐哈尔车辆厂铸钢车间工人。
申诉人李强因与被申诉人许某某、孙某某房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市中级人民法院（2012）齐民再终字第121号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院于2014年3月21日，作出黑检民（行）监（2014）23000000027号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年6月18日作出（2014）黑监民监字第27号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员金浩波、张家伟出庭。申诉人李强，被申诉人许某某及委托代理人冯金玉，被申诉人孙某某出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年6月16日，一审原告许某某起诉至齐齐哈尔市铁峰区人民法院称，其与孙某某原系夫妻关系，双方于2002年11月20日在齐齐哈尔市铁峰区婚姻登记机关办理离婚，将双方共同共有的坐落于齐齐哈尔市铁峰区人民小区＊室的一套楼房归其所有。当时该房的所有权登记在孙某某名下，由于各方原因未及时更名。2011年5月，由于孙某某欠李强的高利贷，在其毫不知情的情况下，孙某某与李强合谋以原房屋产权证丢失为由登报挂失后补办的产权证，并将该房以30万元的价格卖与李强。其中抵借款本金及利息26万元，得现款4万元。孙某某与李强的行为已严重侵犯其合法利益，故诉至法院。请求：确认孙某某与李强的房屋买卖行为无效，诉讼费由孙某某与李强承担。孙某某辩称，许某某所述情况属实，其与许某某离婚后房屋的产权证一直在许某某处。由于其欠李强和王健的高利贷无力偿还，在二人的劝说帮助下其到报社刊登房证丢失公告，重新补办的房证。又在李强的帮助下到铁锋信用社办理抵押贷款，将贷款直接给了李强。一个月后，李强和王健让其把房屋卖给李强。当时只说是以房抵押，把钱还上就归还房屋。后来其才知道受李强欺骗，李强已将房屋买下。李强辩称，其买的房屋原来登记在孙某某名下，其支付了合理的市场房价30万元，并且已经在产权处办理了更名过户手续，将产权登记在其名下。孙某某所述根本不存在，孙某某借款的事其不知道也没参与。
齐齐哈尔市铁峰区人民法院一审查明，许某某与孙某某原系夫妻关系。2002年11月20日双方在齐齐哈尔市铁峰区婚姻登记机关办理协议离婚，双方在离婚协议上约定齐齐哈尔市铁峰区人民小区＊室，建筑面积为80.5平方米，登记在孙德荣（系孙某某父亲）名下的房产归许某某所有。该房为动迁房，动迁后房主变更为孙某某。此房当时未办理房屋产权证，正式产权证于2003年3月21日由许某某办理，一直延用孙某某的名字。2010年11月至2011年3月期间，孙某某多次向王健借款，截至2011年4月本息合计26万元。孙某某自称因无力偿还，欲向银行贷款。由于向银行贷款需要相同价值的财产予以抵押，于是孙某某与李强、王健商议，因孙某某与前妻许某某离婚时房屋归许某某，但许某某一直未办理产权变更，可用此房作抵押。于是在王健与李强的帮助下，孙某某办理了房产证丢失公告。取得补办的房产证后，在李强的帮助下于同年4月8日在齐齐哈尔市铁峰信用社以房产作抵押贷款人民币20万元。此款当日便转入李强的银行账户，用于偿还原来孙某某的借款。贷款一个月以后，由李强与王健出资偿还了孙某某的贷款本金及利息，将抵押的房屋产权证取回。之后，孙某某与李强、王健商议房屋买卖事宜。2011年5月9日，孙某某与李强签订房屋买卖协议，协议约定该房屋30万元，除孙某某欠款26万元，后支付孙某某4万元现金。后许某某诉至法院，要求确认孙某某与李强的房屋买卖合同无效。
齐齐哈尔市铁峰区人民法院一审认为，本案争议的焦点是李强与孙某某之间的买卖房屋行为是否为善意行为。孙某某在许某某并不知情的情况下，将本应属于许某某的房屋（登记的产权人孙某某），补办房照后卖给李强，其行为侵犯了许某某的合法权益。李强应知其房屋产权归属的情况下，协助孙某某办理相关贷款和买卖手续，促成买卖关系成立的行为并非善意行为。从本案调查和双方质证能够证实李强与案外人王健之间关系密切，孙某某抵押房屋贷款后将此款打入李强的银行卡中（偿还借款），从而能够证实孙某某所借款是向其二人借款，同时李强也不能证实孙某某的借款与其无关。从孙某某、李强买卖房屋的整个过程看，李强应当知道所买房屋的真实情况，在这种情况下还帮助孙某某完成买卖房屋的事实。从上述一系列事实证实孙某某以合法手段掩盖非法目的，在李强的帮助下补办了房产证，从而出卖本不属于自己的房屋，李强在明知孙某某非法取得房产证的情况下买其房屋，其买房行为不属善意取得。李强的抗辩理由证据不足不能成立，孙某某与李强之间的买卖行为严重侵犯了许某某的合法权益，许某某的诉求应予支持。齐齐哈尔市铁峰区人民法院作出（2011）铁民初字第710号民事判决：孙某某与李强的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，孙某某与李强各负担50元。
李强不服一审判决，向齐齐哈尔市中级人民法院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误。一审认定“李强应知其房屋产权归属”、“在李强的帮助下补办了房产证，从而出卖本不属于自己的房屋，李强在明知孙某某非法取得房产证的情况下买其房屋”与事实不符。李强从未帮孙某某补办房屋产权证，孙某某、许某某也没有任何证据证明李强与孙某某补办房屋产权证有什么关系。李强不知道房产证是补办的，李强也没有义务去核实。二、许某某、孙某某有恶意串通之嫌。许某某、孙某某于2002年11月协议离婚，该房屋是在2003年3月办理的房屋产权证，而该证登记在孙某某名下，直到孙某某将房屋卖给李强办理完更名过户手续后，许某某突然站出来说房屋应归她所有，李强有理由相信二人是恶意串通，欺骗李强。三、孙某某与李强之间没有债务关系。孙某某从未向李强借过钱，孙某某是在李强将30万元卖房款支付后为其办理的更名过户手续。四、一审判决适用法律错误，本案不适用合同法第五十二条。孙某某答辩意见与一审答辩意见一致。许某某辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
齐齐哈尔市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
另查明，在二审审理期间，李强提供孙某某向王健借款欠据四张（欠款金额为9.5万元），证实孙某某是在王健处借的款，孙某某与李强之间没有债权债务关系。对此，孙某某无异议。许某某对欠据的真实性无异议，但认为该欠据二审不能作为新证据使用，该欠据应在一审审理期间提供。
再查明，孙某某自称因无力偿还借款，欲向银行贷款，由于向银行贷款需要财产抵押，于是孙某某与李强、王健商议，因其与前妻许某某离婚时房屋归许某某，但许某某一直未办理产权变更，可用该房作抵押。这样在王健与李强的帮助下，孙某某办理了房产证丢失公告。取得补办房产证后，其在李强的帮助下在齐齐哈尔市铁峰信用社以该房产作抵押贷款人民币20万元。此款当日便转入李强的银行帐户，用于偿还原来孙某某的借款。贷款一个月以后由李强与王健出资偿还了孙某某的贷款本金与利息，将抵押的房产证取回。对此，李强予以否认，孙某某亦未提供相应的证据予以证实。但李强承认2011年4月8日，孙某某在齐齐哈尔市铁峰信用社贷款人民币20万元，于当日确实转入其银行帐户。其称因与王健是同学，王健没有信合卡，故借用其卡让孙某某往其卡里打的款，后王健将款取走。关于购房一事，李强称是王健给其打电话，说在人民小区有一楼房要卖，问其是否买，李强同意先看房，看房后李强同意买房。于是李强与孙某某协商房屋买卖价格30万元，之后李强与孙某某到齐齐哈尔市铁峰信用社，李强出资偿还了孙某某贷款20万元（抵顶李强交付房款20万元），取回房产证，孙某某与李强到产权处办理了该房屋的产权过户手续后，李强付清剩余房款。
齐齐哈尔市中级人民法院二审认为，孙某某称其与李强、王健之间存在借贷关系，并提供证人王伟证实。但李强予以否认，因王伟系孙某某向王健借款的担保人，属利害关系人，其证言不予采信。由于孙某某没有提供充分的证据证实其与李强之间存在借贷关系，李强向孙某某支付了相应的价款，孙某某名下的房屋过户到李强名下。因此，应认定李强与孙某某之间系房屋买卖关系。许某某与孙某某离婚，协议约定该争议房屋归许某某所有，因房屋产权证上房屋所有人为孙某某，李强称其知道孙某某已离婚，故其有理由相信该争议房屋是孙某某的。另外，孙某某与许某某已离婚，房屋产权证系双方离婚以后取得，但办理产权证时许某某并未将产权证落在其名下，而是仍写的孙某某名，这么多年一直未变。且许某某自认双方离婚后孙某某并未离家，双方仍同居生活。因此，应推定许某某知道卖房一事，且李强支付了相应的房款，故李强取得该房屋属善意取得。综上，一审判决不当之处予以调整。经齐齐哈尔市中级人民法院审判委员会讨论决定，齐齐哈尔市中级人民法院作出（2011）齐民一终字第510号民事判决：一、撤销齐齐哈尔市铁峰区人民法院（2011）铁民初字第710号民事判决；二、驳回许某某的诉讼请求。一、二审案件受理费200元，由许某某负担。
许某某不服二审判决，向本院申请再审。本院作出（2010）黑高民申一字第156号民事裁定，指令齐齐哈尔市中级人民法院再审。
齐齐哈尔市中级人民法院再审查明，2002年11月20日，许某某与孙某某在婚姻登记机关办理了协议离婚手续，双方在离婚协议上明确约定齐齐哈尔市铁峰区人民小区＊室的房屋归许某某所有，其他事实与一、二审查明的事实一致，不再重述。
齐齐哈尔市中级人民法院再审认为，本案争议房产的所有权登记虽至本案诉讼时仍为孙某某，李强既已知孙某某离婚的事实，就应对离婚财产处理即争议房产尽到必要的注意义务。鉴于许某某与孙某某离婚协议书中明确约定本案争议房产归许某某所有，双方所持的离婚证中财产一栏亦写明“详见协议”。对此，李强在应知其房屋产权归属的情况下，仍协助孙某某办理相关贷款和买卖手续，其买房行并非善意取得。孙某某所欠外债系其离婚后个人所欠，而孙某某却将属于许某某房产变卖偿还其个人所欠外债。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，孙某某在未征得许某某同意的情况下，将许某某所有的房屋卖与他人，事后许某某又不认可。因此，孙某某与李强之间的房屋买卖合同无效。许某某提出的再审理由成立。经齐齐哈尔市中级人民法院审判委员会讨论决定，齐齐哈尔市中级人民法院作出（2012）齐民再终字第121号民事判决：一、撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2011）齐民一终字第510号民事判决；二、维持齐齐哈尔市铁峰区人民法院（2011）铁民初字第710号民事判决。一、二审案件受理费200元，由李强负担。
黑龙江省人民检察院抗诉认为，原再审判决适用法律确有错误。本案争议的焦点是李强与孙某某之间买卖房屋的行为是否为善意取得。本案中，虽然许某某与孙某某离婚协议书中约定了本案争议房屋归许某某所有，且双方所持的离婚证中财产一栏亦写明“详见协议”。但孙某某却只向李强提供了该争议房屋的房屋产权证，并没有提供其与许某某的离婚协议书。因此，李强有理由相信该争议房屋系孙某某解除婚姻关系后的个人财产。而且李强支付了相应的价款并办理了房屋过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，李强取得该争议房屋应属善意取得。因此，判决认定李强与孙某某之间的房屋买卖合同无效，显属不当。
本院再审过程中，申诉人李强称，同意检察机关抗诉意见。被申诉人许某某辩称，一、孙某某在将房屋出卖给李强时，向李强出示与许某某的离婚证书及离婚协议书，并将原件交给李强，离婚证书与离婚协议书的原件至今仍在李强处，但李强拒绝出示。因此，李强买房时明知诉争房屋为许某某所有仍然购买，主观上存在恶意，李强不能依据善意取得制度的规定取得诉争房屋的所有权。二、正常房屋买卖，房屋出卖人与买受人应签订房屋买卖合同，双方各持一份保管。合同内容应包括房屋价格、房屋的坐落的位置、更名过户费用、土地使用税是否欠缴，水电费是否尚欠等内容。只有上述内容双方达成协议后，出卖人才能将房屋所有权证及土地使用证、房屋钥匙等交付买受人，这才是正常的交易过程。李强买受诉争房屋的过程与上述过程不符，不能构成法律上的善意。三、诉争房屋为许某某所有，孙某某无权将诉争房屋出卖给李强。孙某某将诉争房屋出卖给李强的行为事先并未得到许某某的授权，事后亦未得到许某某的追认，其行为是无效的。检察机关的抗诉理由不能成立，请求维持原审判决。被申诉人孙某某辩称，诉争房屋离婚时已归许某某所有，该房的产权证亦由许某某保管。李强与王健合伙放贷，其向李强借钱无法偿还，因而在报社将诉争房屋的产权证挂失，补办了产权证。并用诉争房屋在信用社办理了抵押贷款，贷款直接打到了李强的帐户，用于归还欠款。补办诉争房屋产权证及用诉争房屋抵押贷款的事实李强都知道并且是李强找人帮助办理的。后因欠款无力偿还才将诉争房屋抵给李强。其给李强看了离婚证书及离婚协议书，且原件都在李强处。其当时只是把诉争房屋抵押给李强，并不是出卖给李强。
本院再审查明，许某某与孙某某原系夫妻关系，2002年11月20日双方在齐齐哈尔市铁峰区婚姻登记机关办理协议离婚，双方在离婚协议中约定齐齐哈尔市铁峰区人民小区＊室（以下简称诉争房屋），建筑面积为80.5平方米，登记在孙德荣（系孙某某父亲）名下的房产归许某某所有。该房为动迁房，动迁后房主变更为孙某某。离婚时诉争房屋未办理房屋产权证，2003年3月21日许某某办理诉争房屋产权证，一直延用孙某某的名字。2010年11月至2011年3月期间，孙某某多次向案外人王健借款，共计26万元。孙某某因无力偿还借款，欲用诉争房屋进行抵押办理银行贷款，便办理了诉争房屋产权证丢失公告。孙某某取得补办的房屋产权证后，于2011年4月8日在齐齐哈尔市铁峰信用社以诉争房屋抵押贷款20万元。此款当日便转入李强的银行账户，用于偿还孙某某的借款。2011年5月9日，孙某某与李强签订房屋买卖协议，将诉争房屋以30万元的价格出卖给李强，李强办理了诉争房屋产权证照。在孙某某将诉争房屋出卖给李强时，向李强出示了其与许某某的离婚证。离婚证财产处理一栏载明“详见协议”。2011年6月17日，许某某诉至齐齐哈尔市铁峰区人民法院，要求确认孙某某与李强之间的房屋买卖合同无效。
本院再审认为，孙某某与许某某离婚时已约定诉争房屋归许某某所有，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然在孙某某将诉争房屋出卖给李强时该房屋的所有权仍登记在孙某某名下，但孙某某已向李强出示了离婚证，离婚证中财产处理一栏载明“详见协议”。李强在未要求孙某某出示离婚协议以确认诉争房屋所有权的情况下，即与孙某某签订诉争房屋买卖协议，未尽到必要的注意义务，存在重大过失。李强购买诉争房屋的行为不能构成善意，其不能取得诉争房屋的所有权。孙某某在未征得许某某同意的情况下，将许某某所有的房屋出卖给李强，事后又未得到许某某的追认。因此，孙某某与李强之间的房屋买卖合同无效。
综上，检察机关的抗诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
维持齐齐哈尔市中级人民法院（2012）齐民再终字第121号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗林成
代理审判员 王革滨
代理审判员 李雪松
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 贾向莹