北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第22742号
原告毕秀荣，女，1953年10月10日出生。
委托代理人杨文战，北京市中盾律师事务所律师。
被告王海，男，1977年5月24日出生。
委托代理人崔家雨，男，1976年12月8日出生。
第三人北京麦田房地产经纪有限公司。
法定代表人缪寿建，总经理。
委托代理人牛洪顺，男，1986年9月24日出生。
原告毕秀荣与被告王海、第三人北京麦田房地产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员穆兰独任审判，公开开庭进行了审理。原告毕秀荣及其委托代理人杨文战，被告王海之委托代理人季崔家雨，以及被告麦田公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
毕秀荣诉称：2013年12月15日，我与王海在北京麦田房地产经纪有限公司（以下简称麦田公司）的居间介绍下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），我将北京市朝阳区成慧路x号院x号楼x层x单元x号房屋（以下简称x号房屋）出售给王海。双方签订合同时，约定房屋总价款508万元，购房首付款233万元，剩余255万元由王海申请贷款支付，如王海的贷款未获批准，则王海应于房屋过户前自行筹集资金，将剩余255万元以现金方式一次性给付我方。合同签订后，王海如约支付了购房定金以及首付款253万元，我也配合王海办理了x号房屋的网签手续。到了2014年1月17日，我从麦田公司处得知，王海的贷款未获批准，且其本身已不具备再贷款的资格。为了继续履行合同，我先后于2014年4月15日、于2014年4月21日以及2014年5月4日致函王海，要求其明确是否继续履行合同，如继续履行合同，则需要付清房款。但王海对我们的要求不予理睬。现在王海已明确无法筹集剩余房款，买卖合同已无法履行，王海构成根本违约。因房价一直在下降，王海的违约行为给我们造成巨大的损失。故为了维护我的合法权益，我诉至法院要求：1、解除我与王海的买卖合同；2、注销网签手续；3、赔偿违约金101.6万元。诉讼费由王海负担。
王海辩称：我是外地户口，妻子是北京户口，我共有过五次贷款记录。在签约前，我咨询了麦田公司，他们表示以我的条件可以贷款，这样我才与毕秀荣签订的买卖合同。买卖合同签订后，我积极履行了义务，依约支付了毕秀荣购房定金及首付款共计253万元。但在申请贷款时，被银行拒贷。此后，我又与其他银行联系，确实不能贷款。到了2014年2月，在麦田公司的召集下，我与毕秀荣协商，希望在我与妻子办理离婚手续后，由我妻子与毕秀荣订立买卖合同，双方继续履行买卖合同，但毕秀荣拒绝。此外，根据双方签订的买卖合同以及补充协议，并没有约定尾款的支付时间以及房屋过户时间，只是能够如果我不能办理贷款，只需要按每日千分之五的标准赔偿毕秀荣违约金。综上所述，我并未恶意违约，国家贷款政策变化导致我不能继续履行合同，属情势变更；毕秀荣在我贷款失败后，拒绝配合我和我妻子再次办理贷款；双方在贷款不能批准后，我只需要支付延期付款利息。因此，我同意解除买卖合同，但不同意承担违约责任。
麦田公司辩称：双方签订买卖合同前，王海只说自己有过一次贷款记录，从来没有说他贷过五次款。我公司人员也从未在明知其不能贷款的情况下，还促成其与毕秀荣签订买卖合同。我公司也从未向王海做出一定能够成功申请贷款的承诺。在双方签订合同后，我公司依约协助王海向银行申请了贷款，但银行发现其贷款次数较多，拒绝了王海的申请。此后，我公司又咨询了几家银行，都拒绝向王海贷款。2014年2月11日晚，我公司组织王海与毕秀荣协商。王海提出与其配偶办理离婚手续，之后在以其配偶的名义与毕秀荣签订买卖合同，并申请贷款，但王海与毕秀荣未能就此协商一致。王海也提到过找第三方筹集资金，但此后其也未能与毕秀荣达成一致。
经审理查明：毕秀荣系x号房屋的所有权人。
2013年12月15日，毕秀荣与王海在麦田公司的居间下签订房屋买卖合同及附件二，双方约定：毕秀荣将其名下的x号房屋出售给王海，售房总价格为508万元；王海应于签订合同当日支付购房定金20万元，于2014年1月5日前支付购房首付款233万元；剩余255万元由王海向银行申请贷款支付；买卖双方应当积极配合银行提交贷款所需的相关资料；若买受人获得批准的贷款数额不足拟贷款金额，或贷款申请未获批准的，买受人可再向其他银行申请贷款，出卖人应当积极配合，再次申请仍未获批准、买受人没有再次申请或再次申请获得批准的贷款数额仍不足拟贷款金额的，买受人应在办理权属转移登记手续前以现金形式补齐商业贷款部分的购房款；买卖双方应于买受人所申请的贷款获得批复后的三个工作日内，向房屋所述管理部门缴纳税款，并应在取得完税凭证后三个工作日内，共同到房屋权属部门办理所有权转移登记手续；毕秀荣应在x号房屋过户当日将房屋交付王海；任何一方违约造成买卖合同无法履行或解除的，守约方可依据定金罚则或按约定成交价款的20%向违约方索赔，并承担居间费用。同日，王海与毕秀荣签订补充协议，约定：双方估算银行放款预定日期为2014年3月31日前，如毕秀荣在该日期前未能收到银行放款，则王海应按照所办理贷款银行的当期银行理财产品利率，按日支付毕秀荣利息。
买卖合同签订当日，王海支付毕秀荣购房定金20万元。2014年12月30日，双方办理了网签登记手续，网签合同编号为x。2014年1月2日，王海支付毕秀荣购房首付款233万元。
2014年1月，王海因购房贷款未获批准。2014年2月，王海致函麦田公司，表示：在签订合同之处，麦田公司对王海的贷款资格进行了审查，并承诺王海符合本市第二套房屋贷款的条件；但根据王海现在的情况，是不能获得房屋贷款的；王海可以接受麦田公司建议的以过桥资金模型进行贷款，但超过银行贷款的利息及代理费，均应由麦田公司承担；如三方解除买卖合同，毕秀荣及麦田公司应该退还王海购房定金及首付款253万元，并双倍返还定金以及中介费，并赔偿房屋溢价损失。后，毕秀荣与王海在麦田公司的召集下，进行了协商，王海提出以其配偶名义申请贷款，毕秀荣拒绝。2014年3月11日，麦田公司致函王海，要求王海向毕秀荣支付剩余房款255万元。2014年4月15日，毕秀荣分别致函王海以及麦田公司，要求王海明确是否继续履行合同，如继续履行，则应在2014年4月30日前付清尾款。2014年5月4日，毕秀荣再次致函王海，要求王海于2014年5月15日前付清尾款。
后，王海未向毕秀荣支付尾款，双方为此发生纠纷，形成本次诉讼。诉讼期间，王海明确表示其无法支付剩余尾款255万元。现王海同意解除买卖合同，但不同意赔偿违约金。
以上事实，有各方当事人陈述，买卖合同、合同附件以及函件等在案佐证。
本院认为：毕秀荣与王海签订的房屋买卖合同、合同附件以及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，王海应当遵守。
根据双方签订的买卖合同，已经明确约定，如王海的贷款申请未获批准，则王海最终应在办理权属转移登记手续前，以现金形式向毕秀荣支付剩余全部房款。但在庭审中，王海已明确表示其不能付清余款。至此，双方的买卖合同已无法履行，现双方均同意解除买卖合同，并注销网签手续，本院就此不持异议。买卖合同解除后，基于买卖合同而取得的钱款应当返还。
对于违约金的赔偿问题。本院认为：王海不能依约付清剩余房款，导致买卖合同无法履行，其已构成违约；王海应当承担违约责任。对于违约金的赔偿金额。本院认为：毕秀荣主张的违约金数额过高，明显超过其实际损失，本院将根据x号房屋的降价情况，以及王海的主观恶意程度，酌情确定违约金的赔偿金额。对于王海所主张的其与麦田公司之间的纠纷，不能作为免除向毕秀荣赔偿违约金的理由，本院不采纳王海的抗辩。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条以及第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告毕秀荣与被告王海于2013年12月15日订立的《北京市存量房屋买卖合同》。
二、被告王海于本判决书生效之日起十日内协助原告毕秀荣办理存量房屋买卖合同的网签登记注销手续（合同编号：x）。
三、原告毕秀荣于本判决书生效之日起十日内退还被告王海已付房款二百五十三万元。
四、被告王海于本判决书生效之日起十日内赔偿原告毕秀荣违约金二十万元。
五、驳回原告毕秀荣的诉讼请求。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在规定的期限内支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6972元，由毕秀荣承担4822元（已交纳150元，余款于本判决书生效后七日内交纳）；由王海负担2150元（于本判决生效之日起七日内交付毕秀荣）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 穆 兰
二〇一四年七月十五日
书 记 员 许少华