广西壮族自治区�宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第758号
上诉人（原审被告）：广西农辉置业有限公司。
法定代表人：叶杏霞。
委托代理人：敬彬儒。
被上诉人（原审原告）：梁丹。
被上诉人（原审原告）：孙琼。
两被上诉人共同委托代理人：黄泰飞。
两被上诉人共同委托代理人：牙韩选。
上诉人广西农辉置业有限责任公司（以下简称“农辉公司”）因与被上诉人梁丹、孙琼商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第2340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年07月15日受理后，依法组成合议庭，并于2014年08月21日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人农辉公司的委托代理人敬彬儒，被上诉人梁丹及被上诉人梁丹、孙琼的共同委托代理人黄泰飞到庭参加了诉讼，本案现已�理终结。
一审法院审理查明：2012年5月，梁丹、孙琼与农辉公司签订《南宁市商品房买卖合同》一份，约定由梁丹、孙琼向农辉公司购买×号房，交易价款为538075元，采取银行按揭贷款的方式付款，其中首期房款为216075元，应于合同签订时支付，其余房款由买受人向银行申请公积金按揭贷款手续。合同第九条约定农辉公司应于2013年5月1日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格的房屋交付梁丹、孙琼。在合同第四条中，出卖人将×号房所涉土地使用权已办理了抵押权登记的事实告知梁丹、孙琼，但否认×号房已办理了在建工程抵押登记。合同还对其他相关权利义务作出约定。
2012年5月5日，梁丹、孙琼向农辉公司交付了首期房款216075元、管道燃气初装费2300元、物业专项维修基金7611元、预告登记费80元。
另查明：南宁市西乡塘区新阳路×�新阳国际×号楼于2011年12月28日在房产部门办结“在建工程抵押登记”，抵押权人为浦发银行南宁分行。因浦发银行南宁分行与农辉公司发生纠纷，2013年1月30日，南宁市青秀区人民法院根据浦发银行南宁分行的的申请查封了包括×号房在内的南宁市西乡塘区新阳路×号新阳国际×号楼的×套房屋，现查封仍未解除。2013年6月9日，因其他案件纠纷，×号房在内的南宁市西乡塘区新阳路×号新阳国际×号楼的×套房屋被一审法院轮候查封，2013年11月14日，一审法院解除×号等16套房屋的查封。截至一审法庭辩论结束，农辉公司和梁丹、孙琼签订的《南宁市商品房买卖合同》未办理合同登记备案手续。
梁丹、孙琼在一审的诉讼请求为：1、解除梁丹、孙琼与农辉公司签订的《南宁市商品房买卖合同》；2、农辉公司返还首期购房款216075元、预告登记费80元、物业专项维修基金7611元�管道燃气初装费2300元（各项费用合计226066元）并支付利息（利息计算标准：以226066元为基数，自2012年5月5日至农辉公司支付全部款项之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、农辉公司赔偿梁丹、孙琼已支付的首期购房款一倍损失216075元；4、由农辉公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认为：农辉公司和梁丹、孙琼在签订《南宁市商品房买卖合同》时，农辉公司故意隐瞒了南宁市西乡塘区新阳路×号新阳国际×号楼已设置在建工程抵押的事实，在房产交易过程中，该房屋又被法院查封，梁丹、孙琼作为买受人已无法实现其通过房产交易取得房屋所有权的缔约目的。对此，农辉公司构成违约，梁丹、孙琼主张解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，一审法院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除�，梁丹、孙琼有权要求恢复原状并赔偿损失，因此，对于梁丹、孙琼已向农辉公司支付的首期购房款216075元、预告登记费80元、物业专项维修基金7611元、管道燃气初装费2300元（各项费用合计226066元），农辉公司应予返还。此外，鉴于农辉公司故意隐瞒了讼争房屋已设定抵押权的违约事实，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项之规定，梁丹、孙琼主张农辉公司支付已付购房款利息并赔偿首期购房款一倍的损失216075元合法有据，一审法院予以支持。利息计算标准为：以226066元为基数，自2012年5月5日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算。至于农辉公司认为梁丹、孙琼在合同履行中存在违约行为，应支付逾期付款违约金，因农辉公司并未在本案中提起�诉，故本案对此不予处理，当事人可另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条第（四）项、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项之规定，判决：一、确认梁丹、孙琼与农辉公司签订《南宁市商品房买卖合同》解除；二、农辉公司返还梁丹、孙琼首期购房款216075元；三、农辉公司返还梁丹、孙琼预告登记费80元；四、农辉公司返还梁丹、孙琼物业专项维修基金7611元；五、农辉公司返还梁丹、孙琼管道燃气初装费2300元；六、农辉公司赔偿梁丹、孙琼购房款损失216075元；七、农辉公司赔偿梁丹、孙琼利息损失（计算标准为：以226066元为基数，自2012年5月5日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算）。
上诉人农�公司上诉称：一、上诉人不存在故意隐瞒位于南宁市西乡塘区新阳路×号新阳国际×号楼的在建工程抵押的情况。上诉人与被上诉人于2012年5月5日签订《南宁市商品房买卖合同》时，由上诉人委托代理销售“新阳国际”房地产项目的广西合富辉煌房地产顾问有限责任公司的销售人员已告知被上诉人所购买的新阳国际×号房已经办理了在建工程抵押，被上诉人签订购房合同之日起七日内备齐银行或公积金按揭所需要的资料并提交给上诉人，由该房屋抵押权人审核通过后即可办理注销原有抵押登记。注销抵押登记后上诉人即可为被上诉人购买的该套房屋到南宁市房产交易登记部门办理《南宁市商品房买卖合同》备案登记手续。被上诉人未能按双方签订的买卖合同中第七条第2点约定按时提交银行或公积金按揭贷款资料，被上诉人应负违约责任并承担由此产生的相关费用。二、被上诉人在2012年5月17日向上诉人提交《关于自行办理银行按揭贷款的声明》，声明向上诉人承诺在约定的时间内自行办理完成银行住房按揭手续并交清总房款，若超过约定时间仍未办理完，立刻转为一次性付清总房款（在提交声明之日起60日内付清全部房款）。否则视为逾期付款按合同第八条约定承担违约责任。被上诉人在声明中承诺如有违约愿承担一切责任。三、双方签订《商品房买卖合同》至今，被上诉人一直未办理完银行住房按揭手续并缴纳全部房款。导致上诉人未能与该房屋抵押权人共同办理注销房屋抵押登记手续及买卖合同备案登记。后因上诉人其他案件纠纷，该套未办理备案登记的房屋遭南宁市西乡塘法院查封，但在2013年11月14日西乡塘法院已解除该房屋的查封状态。综上所述，请求二审法院：一、撤销一审判决第六项，依法改判上诉人无需承担�偿被上诉人购房款一倍损失216075元；二、撤销一审判决第七项，依法改判上诉人无需承担赔偿被上诉人利息损失。
被上诉人梁丹、孙琼答辩称：一、上诉人是故意隐瞒在建工程抵押事实。在双方签订的合同第四条，提到了土地已经办理了抵押，但是没有提到在建工程抵押的情况，而在签订商品房合同时，在建工程抵押已经办理完毕。办理土地抵押的时间是2010年4月16日，办理在建工程抵押时间是2011年12月14日申请，28日办理完毕，签订合同的时间是2012年5月5日，签订商品房合同时已存在在建工程抵押，但合同书中并未提到在建工程抵押，而且认购书中也未提到。二、关于抵押，被上诉人认为不存在地随房走，其所看到的在建工程抵押和土地抵押是不同的。土地抵押是在2010年4月16日，在建工程抵押是在2011年12月14日，两个时间相差一年半的时间，即土地抵押和在建工�抵押是分开的，且在办理土地抵押时，在建工程未形成，故土地抵押范围不及于在建工程。三、关于办理银行公积金贷款，是因上诉人一直没法提供商品房买卖合同备案造成，而非被上诉人不提供材料造成。在被上诉人多次要求之下，双方才于2013年7月8日签订了补充协议和备忘录，补充协议第二条明确约定，买受人在收到出卖人提供的商品房备案证明等相关文件才办理手续，备忘录中也明确指出了。四、利息计算时间。上诉人收到被上诉人交付的房款是2012年5月5日，由于上诉人的原因导致合同无法履行，上诉人应在收到被上诉人房款之日起支付利息。请求二审法院维持一审判决。
当事人的争议焦点是：上诉人应否赔偿被上诉人已付购房款一倍的损失及利息损失？
二审期间，上诉人农辉公司向本院提交如下证据：新阳国际申请表，证明被上诉人提出退房和所交的�用，提出退款的时间是在2013年10月15日。被上诉人梁丹、孙琼经质证认为，对该证据无异议。被上诉人梁丹、孙琼向本院提交如下证据：房产查档证明、无婚姻登记证明、收入证明，证明被上诉人2012年5月7日到11日已经准备齐全以上申请贷款材料，当时就差合同登记备案证明、抵押预告登记证明。上诉人农辉公司经质证认为，这些材料并没有提供给上诉人，办理商业银行贷款，是向银行提交材料的，材料是否齐全，应由银行出具证明，办理公积金贷款，是否符合条件，应由公积金中心出具证明。
对于双方当事人提交的证据能否证明其欲证明的事实，本院将结合本案其他证据予以综合认定。
被上诉人梁丹、孙琼对一审查明的事实没有异议。上诉人农辉公司对一审查明的“但否认×号房已经办理了在建工程抵押登记”有异议，认为上诉人不存在否认。
除上诉人提出的上述异议外，对于一审查明的其他事实双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审另查明：2012年5月17日，梁丹向农辉公司作出《关于自行办理银行按揭贷款的声明》，承诺在签订本协议后，自行办理所有商业银行住房按揭相关手续。
2013年7月8日，梁丹、孙琼与农辉公司签订《关于采用公积金按揭贷款的补充协议》，双方约定剩余房款322000元采用公积金按揭贷款方式缴付。买受人承诺在收到出卖人提供《商品房买卖合同登记备案证明》以及办理公积金贷款所需出卖人提供的相关文件之日起40日个工作日内自行办理并完成所有公积金贷款审批的相关手续，并将全部剩余房款转入到出卖人账户。在上述期限内，买受人未获得公积金贷款批准的，买受人应在接到公积金管理机构通知之日起5日内，与出卖人另行确定购买房屋剩余房款的付款方式。同日，双方签订《关于新�国际×号楼×层×号房备案问题的备忘录》，农辉公司承诺业主梁丹、孙琼签订《公积金按揭贷款补充协议》后30个工作日内，将新阳国际×号楼×层×号房（×）备案到梁丹、孙琼名下。
2013年10月15日，梁丹向农辉公司申请退房并退缴纳房款，写明：“本人2012年5月5日在新阳国际购买×号楼×房，并已付首付比例40%房款，但至今一年均未得备案，开发商已违反合同条约，现本人要求退房并退回本人所缴房款（另有燃气费2300元、维修基金7610.7元、预告费80元、房子首付款216075元），总共226065.7元。”
本院认为：对于一审法院判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项，双方当事人均无异议，本院予以维持。
关于上诉人应否赔偿被上诉人已付购房款一倍损失及利息损失的问题。上诉人于2011年12月28日已将新阳路×号新阳国际×号楼办理了在建工程抵押登记，而上诉人与被上诉人于2012年5月签订《南宁市商品房买卖合同》时，上诉人故意隐瞒涉案房屋所在的×号楼已设置在建工程抵押的事实，未将该房屋存在的权利瑕疵告知被上诉人或写入合同内容，且在房产交易过程中，该房屋又被法院查封，致使双方签订的《南宁市商品房买卖合同》至今未能办理合同登记备案手续，被上诉人已无法实现通过房产交易取得房屋所有权的缔约目的，上诉人的行为已构成违约。对于上诉人主张被上诉人一直未办理银行按揭贷款手续并缴纳全部房款构成违约的问题。本案中，双方签订《南宁市商品房买卖合同》后，于2013年7月8日又签订了《关于采用公积金按揭贷款的补充协议》（以下简称《补充协议》）和《关于新阳国际×号楼×层×号房备案问题的备忘录》（以下简称《备忘录》），双方就剩余房款办理按揭贷款的方式、期限、违约责任等的问题重新达成了合意。《补充协议》已明确约定被上诉人采用公积金按揭贷款方式缴付剩余房款，被上诉人承诺在收到上诉人提供《商品房买卖合同登记备案证明》以及办理公积金贷款所需上诉人提供的相关文件之日起40个工作日内自行办理并完成所有公积金贷款审批的相关手续。在《备忘录》中，上诉人亦承诺在签订《补充协议》后30个工作日内，将讼争房屋备案到被上诉人名下。由此可见，被上诉人自行去办理公积金贷款手续的前提，需上诉人提供《商品房买卖合同登记备案证明》以及办理公积金贷款所需上诉人提供的相关文件，因上诉人至今未能办理合同登记备案，导致被上诉人无法办理公积金贷款手续，违约责任在于上诉人，上诉人主张被上诉人构成违约，理由不成立，本院不予支持。至于上诉人还主张被上诉人于2013年10月15日提出退款申请，双方达成新的合意问题。因被上诉人系基于上诉人未办理合同备案违反合同约定而提出退款申请，在退款申请中被上诉人并未放弃赔偿的权利，且上诉人亦未退还被上诉人房款，双方并未因此达成合意。故，对上诉人的该项主张本院不予采信。
综上所述，因上诉人的违约行为导致了双方合同解除，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已抵押的事实。”的规定，被上诉人可以请求出卖人赔偿利息损失以及不超过已付购房款一倍的损失。故，一审判决上诉人赔偿被上诉人购房款损失216075元以及利息损失并无不当，本�予以维持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4853元，由上诉人广西农辉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张雪梅
审判员 刘 萌
审判员 高翔宇
二〇一四年十月十三日
书记员 吴玉秋
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判�，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。