河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终4295号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宋丽丽，女，1987年9月29日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：徐玉昌，河南中亨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘军义，男，1979年10月19日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：李恒昌，河南长建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑州点居房地产营销策划有限公司第一分公司，住所地郑州市金水区国基路102号院四月天1层附36号。
负责人：高扬。
被上诉人（原审被告）：郑州点居房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区郑花路90号22号楼1层45号。
法定代表人：刘贝。
上诉人宋丽丽因与被上诉人刘军义、郑州点居房地产营销策划有限公司第一分公司、郑州点居房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初27089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月17日公开开庭审理了本案。上诉人宋丽丽及其委托诉讼代理人徐玉昌，被上诉人刘军义及其委托诉讼代理人李恒昌到庭参加诉讼。被上诉人郑州点居房地产营销策划有限公司第一分公司、被上诉人郑州点居房地产营销策划有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
宋丽丽上诉请求：1.撤销原判，查清事实依法改判或者将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定“房屋解押事宜应包含解押款的筹集”错误。一审原、被告在立约之时约定解押事宜由宋丽丽负责，费用由宋丽丽支付，其本质意思是由宋丽丽承担过桥资金的费用，实际资金筹措事宜均由房屋中介（点居房地产公司）负责，这是商业惯例（一般房屋中介都和民间资金方有业务合作关系），但因为当时房屋在刘军义名下，所以民间资金方为了资金安全考虑，在签借款合同时，让房屋所有人（卖方）做借款人，以防止资金挪用而不用于解押和收到放款之后不还款，让房屋买受人作为连带担保人，这是金融风控规则。所以一审法院仅以房屋买卖合同约定解押事宜由宋丽丽负责就认定“房屋解押事宜应包含解押款的筹集”是错误的。再者，一审法院认为刘军义以自己的名义与民间资金方签订借款合同，就认定宋丽丽违约在先，这一方面忽视了宋丽丽担保人的作用，也不懂贷款规则（因为当时房屋在刘军义名下，民间资金方不可能把款放给宋丽丽）。二、一审法院根据合同第九条第一款判令解除合同错误。合同第九条第一、二款应理解为合同一方当事人违反合同第五条的约定应视为单方违约，而不能理解为授予了合同当事人的单方合同解除权。并且在本案的审理过程中，本合同的制定者（郑州点居房地产营销策划有限公司）也认证了这一点。所以，一审法院判令解除合同有违合同法和本合同的本意。三、一审法院仅判令返还定金41000元适用法律错误。按照定金罚则的规定，给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。一审法院的判决明显与定金罚则不符。另外，定金与损害赔偿金是可以并用的。四、一审法院仅判令刘军义赔偿宋丽丽6万元经济损失无法弥补宋丽丽的经济损失。宋丽丽实际损失包含以下几个方面：1.向郑州点居房地产营销策划有限公司缴纳中介佣金9000元。2.为刘军义解押房子的利息支出10000元。3.银行贷款手续花费5000元。4.保险费3072元。宋丽丽于2016年10月20日购买诉讼保全险一份，用于保全交易房屋，共计花费3072元，由保险公司出具发票。5.房屋涨价损失500000元。6.银行利率上浮损失。由目前贷款利率与当时贷款利率相比，同样贷款80万元，期限30年，现在贷款要比当时多支付利息41.16万。宋丽丽为履行本合同可计算直接损失除去银行利息上浮损失已经高达527072元，金水法院仅仅判令刘军义赔偿原告损失60000元，远远无法弥补宋丽丽的实际经济损失。五、佣金损失应由刘军义承担。宋丽丽的佣金应该全额退还。综上所述，一审法院在事实认定和法律适用方面均存在严重错误，请求二审法院查清事实，依法改判或将本案发回重审。
刘军义辩称：一、涉案《房屋买卖合同》明确约定涉案房产解押事宜由宋丽丽负责，宋丽丽无法提供解押款构成违约导致合同无法履行。筹集解押款是合同约定的宋丽丽的主要义务，宋丽丽无法履行合同约定的该项义务，刘军义本着继续履行合同的目的同意以其个人名义使用垫资公司款项解押。宋丽丽称“房屋中介和民间资金有业务合作关系”根本没有形成商业惯例。由于本案涉及《房屋买卖合同》约定首付款过低，所以买卖双方在合同中补充约定由买方负责解押事宜，根据合同约定涉案房产总房款分为三个部分，即首付款、解押款和尾款，该三部分款项按照合同约定由买方分批次向卖方支付，不仅让双方顺利履行合同而且节省交易成本，这种交易习惯才是商业惯例。本案中宋丽丽既没有依据合同约定向刘军义支付首付款也没有支付解押款，宋丽丽就涉案《房屋买卖合同》约定的主要义务没有履行，宋丽丽构成根本违约导致合同无法履行。由于宋丽丽违约行为，导致刘军义背负着高额债务及利息。一审法院依据宋丽丽未履行涉案《房屋买卖合同》约定主要义务判决解除该合同，认定事实及适用法律准确。二、由于宋丽丽违约，依据合同第九条第二款约定，郑州点居房地产营销策划有限公司应当将定金4.1万元支付给刘军义。三、由于宋丽丽违约导致涉案《房屋买卖合同》解除，刘军义由于宋丽丽违约至今背负着高额债务及利息，宋丽丽无权要求赔偿损失。刘军义本着继续履行合同的目的，不顾风险使用自己名义筹措高息资金解押，该笔资金使用期限将至宋丽丽却拒绝偿还本金，致使该笔资金逾期后产生额外利息及违约金，刘军义又向久久金融筹措高息（月息3%）借款60万偿还该笔资金，2017年1月10日刘军义又向张建兴（月息2%）借款50万元，信用卡取现10万元，于同年1月12日将久久金融高息借款偿还，由于宋丽丽违约行为导致合同无法履行，刘军义从2016年9月至今一直背负着巨额债务及高额利息，一审法院判令刘军义向宋丽丽赔偿损失6万元没有事实及法律依据。综上，由于宋丽丽未按照合同约定支付首付款及解押款构成违约，该违约行为是导致合同解除的根本原因，刘军义也因此背负着巨额债务及高额利息，判令刘军义向宋丽丽赔偿损失6万元没有事实及法律依据，为此，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判，保护刘军义的合法权益。
宋丽丽向一审法院起诉请求：1.依法判令刘军义继续履行《房屋买卖合同》，并责令其限期办理房屋过户手续；2.依法判令刘军义依约向原告支付合同约定总房款的日2‰的违约金，违约金的起算期限为自2016年10月14日起至《房屋买卖合同》实际履行之日止；3.本案的律师费2.4万元及其他实现债权的费用依法由被告承担。宋丽丽于2017年6月27日向一审法院申请变更诉讼请求，请求：1.将起诉书第一项变更为依法判令刘军义继续履行《房屋买卖合同》并责令其限期办理过户手续，或者依法解除买卖合同并赔偿原告损失（原告损失包括该房价上涨给原告造成的实际损失和原告为履行本合同而支出的各项费用），共计损失55万元人民币；2.其他两项诉讼请求保持不变。
刘军义向一审法院提起反诉，请求：1.依法判决解除刘军义与宋丽丽2016年7月8日签订的《房屋买卖合同》（编号：0000579）；2.依法判决宋丽丽向刘军义支付违约金10万元和因解押涉案房产借款所产生的利息212000元；3.依法判决宋丽丽承担本诉和反诉的诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年7月8日原告（乙方）与被告刘军义（甲方）通过被告点居公司居间介绍签订《房屋买卖合同》一份，约定被告刘军义将其名下位于郑州市金水区园田路51号院1号楼4单元3层西户房屋以100万元的价格卖给原告，居间方佣金占约定房款的2%；原告于本合同签订时支付人民币5万元，其中佣金9000元，余额作为居间方代为保管的定金，刘军义同意该定金在办理完房产过户手续前由居间方保管；付款方式为按揭贷款；第五条约定双方同意在签订本合同后65个工作日内持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续；第九条约定：甲方若违反本合同第五条的约定，视为单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金，乙方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，无权要求返还定金，若甲乙一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款2‰的违约金；第十条其他约定：此房解押事宜由乙方负责，期间产生的费用由乙方支付；刘军义应在收到全部房款后3天内将房屋交付原告使用。合同签订后，原告向点居公司第一分公司支付50000元，其中定金4.1万元，佣金9000元，该公司为原告出具收据两份。
2016年7月12日，原告向点居公司一公司支付二手房按揭费用5000元。2016年7月15日，原告向点居公司一公司支付解押款利息支出9000元。2016年7月18日，原告向点居公司一公司支付解押款利息2000元。2016年7月19日，原告向点居公司一公司支付购房首付款170000元。2016年7月25日银行审批通过原告个人二手房贷款的申请。
2016年7月27日原告与被告刘军义经被告点居公司介绍，与广东南枫融资担保集团有限公司签订《二手房保险赎楼贷款担保服务合同》一份，以被告刘军义的名义借款63万元，用于支付解押费用。合同签订后，广东南枫融资担保集团有限公司依约提供了63万元，本案诉争房屋的解押手续已经办理完毕。2016年10月19日被告刘军义向广东南枫融资担保集团有限公司转款63万元，偿还了该笔借款本金。后被告刘军义拒绝配合原告办理网签及过户手续，并提出解除双方签订的房屋买卖合同，双方发生纠纷，原告诉至该院。
另查明，本案在审理过程中，被告点居公司于2017年12月底、1月初退还原告首付款12万元。
一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同第十条约定房屋解押事宜由乙方负责，期间产生的费用由乙方支付，从字面意思理解，房屋解押事宜应包含解押款的筹集。原告与中介公司称当时双方协商的即为从垫资公司借款但未提供证据，该院不予采信，由于原告无法自己筹集到该笔资金，被告本着促成合同继续履行的目的同意以自己名义与垫资公司签订借款合同，原告首先存在违约情形，但被告同意与垫资公司签订借款合同的行为应视为其自愿变更合同内容，合同应继续履行。原、被告签订的房屋买卖合同第九条约定：甲方若违反本合同第五条的约定，视为单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金；乙方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，无权要求返还定金；第五条约定双方在签订本合同后65个工作日内办理立契及过户手续。现被告刘军义拒绝配合原告办理网签及过户手续，违反合同第五条的约定，依据合同约定，应视为解除双方签订的房屋买卖合同，但被告刘军义构成违约，应承担相应的违约责任。依据双方的过错程度，考虑原告合同履行情况及实际损失，该院确定被告刘军义赔偿原告损失共计6万元。被告点居公司应将原告支付的定金4.1万元返还给原告。被告点居公司在双方没有约定的情况下收取原告首付款17万元，除应返还外，还应支付该款产生的孳息，按同期中国人民银行同期贷款利率计算。点居公司在居间过程中存在过错，没有如实向买卖双方提供真实情况，并且违规收取原告首付款，应退还原告所支付的中介费用，考虑点居公司付出了相应的劳动，该院确定点居公司退还原告佣金费用6000元。合同第九条第三项约定的违约金系逾期履行违约金，因合同已经解除，故对原告要求被告刘军义支付违约金及被告刘军义要求原告支付违约金的请求，该院均不予支持。原告主张律师费没有法律依据，该院不予支持。被告要求原告支付因解押涉案房产借款所产生的利息212000元，证据不足，该院不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告宋丽丽与被告刘军义于2016年7月8日签订的《房屋买卖合同》解除。二、被告刘军义于本判决生效后十日内赔偿原告宋丽丽损失6万元。三、被告郑州点居房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告宋丽丽定金4.1万元，佣金6000元。四、被告郑州点居房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告宋丽丽首付款5万元，并支付所收取的17万元首付款的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，其中12万元从2016年7月19日计算至2017年12月31日，另5万元从2016年7月19日计算至实际返还之日止）。五、驳回原告宋丽丽的其他诉讼请求。六、驳回被告刘军义的反诉请求。案件受理费14016元，原告宋丽丽负担2000元，被告刘军义负担10016元，被告郑州点居房地产营销策划有限公司负担2000元；反诉费2990元，由被告刘军义负担。保全费5000元，由被告刘军义负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明：2016年7月15日，宋丽丽向郑州点居房地产营销策划有限公司第一分公司支付解押款利息8000元。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，宋丽丽与刘军义均同意解除双方于2016年7月8日所签订的《房屋买卖合同》，故一审法院确认该合同解除并无不当。该合同第十条特别约定“该房产解押事宜由乙方负责，其间产生的费用由乙方支付”。一审法院认为房屋解押事宜应包含解押款的筹集并无不当。房屋买卖的双方采取通过房屋中介的方式进行房屋买卖，是基于对房屋中介具有房产交易规则及实务操作的专业知识和技能的信任，其根本目的是为了确保房屋买卖的顺利完成。因此，房屋中介不仅要促成房屋买卖双方达成完善的房屋买卖合同，亦应在房屋买卖合同的实际履行过程中提供周全、适当的服务。本案中，郑州点居房地产营销策划有限公司未能及时合理履行义务，导致在合理期限内房屋买卖双方不能完成房屋买卖，合同目的不能实现。郑州点居房地产营销策划有限公司作为居间方，在收取佣金、定金后，违规收取宋丽丽首付款，且居中沟通不畅，未按照合同约定全面履行居间义务，故应将收取宋丽丽的佣金9000元全部退还宋丽丽。一审法院判令郑州点居房地产营销策划有限公司退还宋丽丽佣金6000元不当，本院予以纠正。刘军义并未收取宋丽丽费用，一审法院根据双方的过错程度，考虑宋丽丽合同履行情况及实际损失，确定刘军义赔偿宋丽丽损失6万元并无不当。
综上所述，宋丽丽关于佣金应当全部退还的上诉请求成立，本院予以支持；宋丽丽的其他上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初27089号民事判决的第一项、第二项、第四项、第六项；
二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初27089号民事判决的第三项、第五项；
三、郑州点居房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还宋丽丽定金4.1万元，佣金9000元；
四、驳回宋丽丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14016元，宋丽丽负担2000元，刘军义负担9416元，郑州点居房地产营销策划有限公司负担2600元；反诉费2990元，由刘军义负担；保全费5000元，由刘军义负担。二审案件受理费14016元，由宋丽丽负担13966元，由郑州点居房地产营销策划有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 李传炜
审判员 黄智勇
审判员 曹逢春
二〇一八年六月二十二日
书记员 李志琳