福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2015）马民初字第643号原告福州市红旗工贸公司，住所地：福州市台江区浦东东村258号。法定代表人陈文，董事长。委托代理人邹发寿、黄清枝，福建中天成律师事务所律师。被告福建南海岸生物工程股份有限公司，住所地：福州市马尾区经济技术开发区快安8号。法定代表人陈志真，总经理。原告福州市红旗工贸公司（以下简称“红旗公司”）诉被告福建南海岸生物工程股份有限公司（以下简称“南海岸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理，由审判员沈镇友适用简易程序公开开庭进行了审理。原告红旗公司的委托代理人邹发寿到庭参加诉讼，被告南海岸公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红旗公司诉称，2014年4月，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告向原告承租坐落于福州市马尾区快安延伸区8#地4#厂房第三层及宿舍楼第一层房屋，租赁期限为一年，即2014年4月1日起至2015年3月31日止，每月租金约定为人民币30620元。若被告拖欠租金累计两个月以上，应按照房屋租赁合同租金总额的5%向原告支付违约金，若被告逾期支付水电费，应以欠缴费用总额为基数，按照每天1%向原告支付违约金。同时，租赁合同还约定，租赁期满，被告应如期交还租赁房屋，逾期归还的，每逾期一日应向原告支付违约金4000元。房屋租赁合同签订后，被告仅支付了2014年4月至2014年6月的租金，其后均以种种理由拒绝支付，2015年3月10日及3月24日，原告两次发函，要求被告支付拖欠的租金及其他费用，并要求被告按照合同约定归还租赁房屋，但被告置之不理。无奈，原告为维护自身合法权益。请求：1、依法判令被告立即腾空、搬离原告所有的房屋，前述房屋座落于福州市马尾区快安延伸区8#地4#厂房第三层及宿舍楼第一层；2、依法判令被告向原告支付拖欠的租金（暂计至2015年3月31日为人民币275580元，实际应计算至被告归还租赁房屋之日止）；3、依法判令被告向原告支付拖欠的水电费（暂计至2015年3月31日为人民币33117元，实际应计算至被告将租赁房屋归还原告之日止）；4、依法判令被告向原告支付拖欠租金项下的违约金人民币18372元，拖欠水电费项下的违约人民币17883元（按照租赁合同约定，被告应支付人民币59610元，原告仅按30%的标准索赔），前述两项违约金合计人民币36255元；5、依法判令被告向原告支付逾期交付房屋项下的违约金（暂计至起诉之日为人民币8000元，实际应当计算至被告将房屋交付原告之日止）；6、依法判令被告向原告支付聘请保安的费用（暂计至2015年3月31日为人民币24500元，实际应计算至被告将租赁房屋归还原告之日）；7、本案诉讼费由被告承担。被告南海岸公司未答辩。经审理，本院确认如下事实：2014年4月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条第一款约定，位于福州市马尾区快安延伸区8#地4#楼厂房第3层、宿舍楼第1层（以下简称为“出租的房屋”或“该房屋”，房屋所有权证号为X字第XXX号，见附件1）为甲方名下的集体财产，现已面临拆迁。乙方已对甲方出租的房屋做了充分的了解，愿意承租该房屋。第二款约定，甲方将该房屋出租给乙方使用，该房屋厂房面积为2749平方米，宿舍楼面积为313平方米，共计面积3062平方米。第三条第一款约定，租赁期限自2014年4月1日起至2015年3月31日。第三条第二款约定，房屋租金：在2014年4月1日起至2015年3月31日期间，每平方米月租金为人民币10元，每月租金为人民币叁万零陆佰贰拾元整（￥30620元）。第三条第四款约定，付款方式：根据先付后用的原则，乙方以转账或现金方式将本月租金于每月的10日之前交付给甲方。第三条第六款约定，租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安、物业费由乙方承担。第四条第二款第一项约定，乙方应按时交纳自行负担的包括但不限于水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安、物业等费用。第三项约定，······若逾期支付，乙方应向甲方支付违约金，逾期付款违约金计算为：欠缴费用总额的百分之一*逾期天数。第十条第一款约定，如逾期支付租金，乙方每逾期一日应向甲方支付贰仟元人民币的违约金。乙方拖欠房租累计贰个月以上的，甲方有权按照本条第二项的约定终止合同并追究乙方违约责任。第十条第二款约定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照本合同租金总额的5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。······4、拖欠房屋累计贰个月以上的。第十条第四款约定，在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天应向甲方支付贰仟元人民币的违约金。第十条第五款约定，租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付肆仟元人民币的违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。第十二条约定，本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充条款，或者补充协议。第十四条约定，本合同自双方签章后生效。原、被告双方在合同上签字盖章。但没有具体落款时间。2014年3月21日，原告与福州市晋安区保安服务公司签订《保安服务工作合同书》。2015年3月16日，原告与福建福保保安有限责任公司签订《保安服务工作合同书》。之后，原告、被告与福州市晋安区保安服务公司、福建福保保安有限责任公司分别签订补充协议，约定被告需支付每月3500元保安费用。2014年10月20日，被告向原告出具《还款计划》，确认被告尚欠原告2014年5月至9月租金153100元，2014年6月17日至9月17日水电费12668元，2014年1月至9月保安费31500元，并确定各项目还款时间。2015年3月10日，原告向被告发出《催款通知书》，内容大致如下：“贵公司从2014年6月份始至2015年3月拖欠我司厂房和宿舍楼房租、水电费、保安费等款项如下：1、厂房、宿舍楼房租：30620元/月×9个月（2014年7月至2015年3月）=275580元。2、水电费：2014年9月12日至10月12日欠缴水电5781元；10月12日至11月12日欠缴水电费4266元；11月12日至12月12日欠缴水电费5030元；12月12日至2015年1月12日欠缴水电费6712元；1月12日至2月12日欠缴水电费5473元，即2014年9月12日至2015年2月12日欠缴水电费共计27262元。2015年2月12日至3月数据未出待定。3、保安费：3500元/月×10个月（2014年6月-2015年3月）=35000元。截至2015年3月9日贵司欠款共计人民币叁拾叁万柒仟捌佰肆拾贰元整（￥337842）元，请贵司于2015年3月30日前将上述所欠款项汇至本司指定账户，逾期本司将根据与贵司签订的《房屋租赁合同》的相关条款来执行”。被告南海岸公司在该催款通知书上盖章签字。2015年3月24日，原告再次向被告发出通知书，告知不再续签合同，并要求被告在2015年3月31日上午9点做好租赁物交接。以上事实有产权证、《房屋租赁合同》、还款计划、催款通知书、保安服务合同、补充协议及当事人陈述等予以证明。本院认为，原告红旗公司与被告南海岸公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议没有落款时间，但《房屋租赁合同》第三条第一款约定的租赁期限时间是从2014年4月1日至2015年3月31日。因此，合理认定《房屋租赁合同》为2014年4月1日。该《房屋租赁合同》及补充协议系原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同到期后，被告未向原告提出续签合同，原告亦于2015年3月24日向被告发出通知书确认不再续签，《房屋租赁合同》于2015年3月31日终止。因此，原告要求被告立即腾空、搬离位于福州市马尾区快安延伸区8#第4#厂房第三层及宿舍楼第一层于法有据，本院予以支持。1、关于租金问题，依据双方《房屋租赁合同》第三条第四款的约定，被告应及时支付房屋租金，但被告自2014年7月开始停付房屋租金。现原告要求被告按照合同约定的每月租金30620元支付自2014年7月至实际搬离房屋之日止的租金符合双方合同约定，应予以支持。2、关于水电费问题，依据双方《房屋租赁合同》第三条第六款的约定，被告应及时支付房屋租赁期间的水电等各项费用，但被告自2014年9月12日开始停付水电费，原告要求被告支付自2014年9月12日至实际搬离房屋之日止的水电费符合双方合同约定，应予以支持。3、关于保安费用问题，依据双方《房屋租赁合同》补充协议约定，被告每月应支付保安服务费3500元，但原告一方面陈述被告自2014年6月开始未支付保安服务费用，另一方面又在诉讼请求中主张暂计至2015年3月31日的保安服务费用为24500元，按照每月3500元计算应是主张自2014年9月开始的保安服务费，这是原告自行处分自身权利的结果，不违反法律规定，本院予以采纳。因此，被告应按照每月3500元支付原告自2014年9月至实际搬离租赁房屋之日止的保安服务费。4、关于违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款的规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。因此，被告在未支付房屋租金及水电费用情况下，除应继续承担履行合同相应义务之外，还需承担相应违约责任。其中：（1）关于拖欠租金违约金，依据双方合同第十条第二款约定，被告应支付合同租金总额的5%的违约金为18372元（被告每月应支付租金为30620元，合同期限为12个月，合同总租金为30620元/月×12个月=367440元）。（2）关于拖欠水电费违约金问题，依据双方合同第四条第二款第三项约定，被告应按照水电费欠缴费用总额的1%×逾期天数计算违约金。那么，被告在2014年9月12日至10月12日的欠缴水电费为5781元，至2015年3月31日共计逾期170天，违约金为5781元×1%×170天=9827.7元；2014年10月12日至11月12日的欠缴水电费为4266元，至2015年3月31日共计逾期139天，违约金为4266元×1%×139天=5929.74元；2014年11月12日至12月12日的欠缴水电费为5030元，至2015年3月31日共计逾期109天，违约金为5030元×1%×109天=5482.7元，该三项欠缴水电费违约金合计21240.14元，原告仅主张17883元不违反法律规定，予以支持。（3）关于逾期交还房屋违约金，被告在合同终止后依约应及时搬离租赁房屋，但被告至今尚未腾空并搬离租赁房屋，依据双方合同第十条第五款约定，被告依约应承担逾期一天支付4000元的违约金。本院认为，该违约金约定明显过高，鉴于原告对该项违约金同意由本院酌情调整，为公平公正保护双方合法权益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由于原告已经诉请要求被告支付租金至实际搬离租赁房屋之日止，且该项请求已经得到本院支持，原告的租金损失已经得到弥补。因此，在违约金不超过损失30%的范围内，参照原告月租金数额30620元计算，不超过30%的“过分高于造成的损失”的违约金为9186元。被告应支付原告逾期交还房屋的违约金9186元。综上，被告南海岸公司未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告福建南海岸生物工程股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内腾空并搬离原告福州市红旗工贸公司所有的座落于福州市马尾区快安延伸区8#地4#厂房第三层及宿舍楼第一层房屋。二、被告福建南海岸生物工程股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内，按照月租金30620元的标准支付原告福州市红旗工贸公司自2014年7月至实际搬离上述第一款租赁房屋之日止的租金。三、被告福建南海岸生物工程股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告福州市红旗工贸公司水电费27262元（结算日期：2014年9月12日至2015年2月12日）及自2015年2月13日至实际搬离上述第一款租赁房屋之日止的水电费。四、被告福建南海岸生物工程股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内，按照每月3500元标准支付原告福州市红旗工贸公司自2014年9月至实际搬离上述第一款租赁房屋之日止的保安服务费。五、被告福建南海岸生物工程股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告福州市红旗工贸公司支付逾期支付租金违约金18372元和逾期支付水电费违约人民币17883元。六、被告福建南海岸生物工程股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告福州市红旗工贸公司支付逾期交还租赁房屋违约金9186元。七、驳回原告福州市红旗工贸公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6694元，减半收取3347元，由被告福建南海岸生物工程股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  沈镇友二〇一五年六月十五日书记员  张 菁附引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。