广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第2289号
原告广西天益房地产有限责任公司，住所地：南宁市新阳南路三区。
法定代表人卢志强，董事长。
委托代理人覃卓君，广西建开律师事务所律师。
委托代理人廖丹萍，广西建开律师事务所律师。
被告蒙刚。
原告广西天益房地产有限责任公司（以下简称天益公司）与被告蒙刚商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天益公司的委托代理人覃卓君、廖丹萍到庭参加了诉讼。被告蒙刚经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告天益公司诉称，2013年10月18日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00398738），约定：被告购买原告开发的位于南宁市青秀区百花岭路18号“华凯·逸悦豪庭”项目19号楼某号房，被告以住房公积金贷款方式支付42%的购房款350000元，如被告的公积金贷款不能通过审批或未能如期放款的，被告应在住房公积金管理中心或原告通知之日起10日内与原告另行确定转为一次性付款或银行按揭贷款方式，并就新的付款方式签订补充协议，以履行被告支付购房款的义务，否则原告有权解除合同；双方应在发出解除合同通知或签订解除合同协议后10日内到产权登记机关注销合同的备案登记和预告登记，逾期办理的应按合同总价款向对方支付每日万分之五的违约金。此后，因被告的住房公积金贷款申请未获审批，原告通知被告限期就新的付款方式签订补充协议，被告在接到通知后于2015年4月10日以刷卡形式向原告支付了10万元购房款，但并未按照合同要求与原告签订补充协议，也未向原告补齐剩余房款。为减少损失，原告于2015年5月23日向被告发出解除合同通知，但截至2015年6月4日，被告仍未配合原告注销合同的备案登记和预告登记。综上所述，被告的行为构成违约，原告依约有权解除合同。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：一、确认原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》于2015年5月25日起解除；二、被告向原告支付解除合同的违约金83592元（计算方式：按购房款总额835920元的10%计算）；三、被告在生效判决确定的履行期限届满之日起十日内协助原告向南宁市房屋产权交易中心申请注销《南宁市商品房买卖合同》的备案登记和预告登记；四、被告向原告支付逾期注销《南宁市商品房买卖合同》的备案登记和预告登记的违约金1253.9元（计算方式：按购房款总额835920元的每日万分之五计算，从2015年6月2日起计至生效判决确定的最后履行期限届满之日止）；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告蒙刚未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。
经审理查明，2013年10月18日，蒙刚（买受人）与天益公司（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）（编号：YS00398738），约定由蒙刚向天益公司购买其开发的位于青秀区百花岭路18号华凯·逸悦豪庭19号楼某号，房屋总价款为835920元。合同第七条“付款方式及期限”约定，买受人按下列第2种方式按期付款：2、其他方式指商品房（含车位，下同）担保贷款和住房公积金贷款，详见附件六：合同补充协议第一条第（二）项。合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。《附件六：合同补充协议》第一条“付款方式”约定：买受人自愿选择以下第（二）项约定的付款方式，已付定金转为合同价款：（二）银行按揭（商品房担保贷款和住房公积金贷款）：1、买受人在签订本协议时已充分了解个人办理银行按揭贷款和住房公积金贷款应具备的条件及手续。2、买受人须在签订《商品房买卖合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的58%作为首期款，计人民币485920元，已付定金抵作首期款。3、其余42%的房款，计人民币350000元由买受人向银行或住房公积金管理中心办理按揭贷款支付，并须于本楼栋封顶之日起60日内付清给出卖人。……9、如买受人的公积金贷款不能通过审批的或未能如期放款的，买受人应在住房公积金管理中心或出卖人通知之日起10日内与出卖人另行确定转为一次性付款或银行按揭贷款方式，并就新的付款方式签订补充协议；如在上述10日内买受人未与出卖人签订补充协议的，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款10%的违约金。第八条约定：出卖人、买受人根据《商品房买卖合同》或本补充协议的约定解除合同的，双方应在发出解除合同的通知或签订解除合同的协议后10天内，到产权登记机关注销《商品房买卖合同》的备案登记和预告登记。一方逾期办理备案登记和预告登记注销手续的，应按房款总额向对方支付每日万分之五的违约金。第十条约定：买受人通讯地址以《商品房买卖合同》中所留的地址为准。一方按对方所留的通讯地址邮寄通知的，通知寄出10日后，视为已送达对方，邮件收据、邮戳等邮寄凭证可作为相应的证据。第十四条约定：本补充协议自双方签字（或者加盖公章）之日起生效，本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。
上述《合同》于2013年12月14日取得《商品房买卖合同登记备案证明》（NO.000077797），并于2014年2月17日办理了《房屋预告登记证明》（邕房预字第1388754号）。
2015年5月23日，天益公司通过邮政快递以上述《南宁市商品房买卖合同》所记载买受人蒙刚的地址“西乡塘区火炬路2号建行信用卡中心”向蒙刚寄出《解除﹤商品房买卖合同﹥》，内容为：由于蒙刚向住房公积金管理中心、公积金贷款银行申请公积金贷款未获批准，在接到天益公司通知后，蒙刚于2015年4月10日以现金形式向天益公司支付了100000元购房款，但至今仍未按合同约定与天益公司就新的付款方式签订补充协议，也没有向天益公司补齐剩余房款。因此，根据合同约定，天益公司通知如下：一、天益公司与蒙刚签订的《合同》自蒙刚收到本通知书之日起解除；二、请蒙刚在《合同》解除之日起10日内配合天益公司办理注销《合同》备案登记以及注销《合同》预告登记的手续；三、天益公司将从已交纳的房款中扣除总房款金额10%的违约金。2015年5月25日，邮件查询显示邮件妥投，他人收，梁。
此后，因蒙刚仍未能完成办理公积金贷款的义务，亦未向天益公司付清购房余款，天益公司遂诉至本院，要求判如所请。
另查明，为证明蒙刚的公积金贷款未能通过审批，天益公司提供了南宁住房公积金管理中心于2015年7月20日出具的《个人公积金贷款情况说明》，内容为：“广西建设银行股份有限公司南宁分公司单位职工：蒙刚，身份证号码452623198803180017，于2014年3月25日向我中心申请办理住房公积金贷款，申请金额为35万元，该申请现已停止办理。”
再查明，关于购买涉案商品房的款项支付情况，天立公司在诉讼过程中陈述称：蒙刚向天立公司支付了首付款485290元及房款100000元、物业专项维修基金10104.71元。
又查明，经本院释明，在本案合同解除的情况下，天益公司同意从蒙刚已付房款中扣除蒙刚应支付的违约金后，向蒙刚返还剩余的房款。
还查明，涉案商品房所在的华凯·逸悦豪庭16～19，、31～33、35号楼住宅部分于2013年8月20日取得了南房预字（2013）第119号《商品房预售许可证》。
本院认为，天益公司与蒙刚于2013年10月18日签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，天益公司与蒙刚在合同中对蒙刚以公积金贷款方式支付购房款以及在公积金贷款申请不能通过审批的情形下的合同解除条件、违约责任等进行了约定。双方在签订合同时已经预见到公积金贷款可能存在的风险并在合同中明确约定未获批准的后果，因此，在出现公积金贷款申请未能通过审批的情形时，蒙刚应按照《南宁市商品房买卖合同附件六：合同补充协议》第一条第9款的约定，另行选择一次性付款或银行按揭贷款方式支付房款。嗣后天益公司还向蒙刚发出通知，催促其履行合同义务，而蒙刚仍未能完全履行付款义务，其行为已构成违约，并且符合双方约定的合同解除条件，因此，对天益公司要求解除其与蒙刚签订的《南宁市商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。天益公司于2015年5月25日向蒙刚送达解除合同通知书，合同自该日起解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，合同解除后，蒙刚应协助天益公司到产权登记机关办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（NO.000077797）及《房屋预告登记证明》（邕房预字第1388754号）的相关手续。虽然《南宁市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及《南宁市商品房买卖合同附件六：合同补充协议》（以下简称《合同补充协议》）对违约责任及违约金的计算方式的约定不一致，但《合同补充协议》第十四条明确约定《合同补充协议》与《合同》不一致的以《合同补充协议》为准，表明双方以《合同补充协议》的形式对《合同》的内容进行了实质变更。因此，双方应按《合同补充协议》的约定履行各自的义务。本案合同解除的责任在于蒙刚已如前所述，蒙刚应按《合同补充协议》约定的违约金标准即合同总价款835920元的10%支付违约金83592元。根据《合同补充协议》第九条的约定，蒙刚还应向天益公司支付逾期办理《商品房买卖合同登记备案证明》和《房屋预告登记证明》的注销手续的违约金，具体计算方式为：以房屋总价款835920元为基数，按每日万分之五，从2015年6月3日起计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止。
对于蒙刚已付的首付款485290元、房款100000元及天益公司代收的物业专项维修基金10104.71元的返还问题，蒙刚可另案主张，本院在本案中不予一并处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告广西天益房地产有限责任公司与被告蒙刚2013年10月18日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00398738）于2015年5月25日起解除；
二、被告蒙刚应于本案判决生效之日起十日内向原告广西天益房地产有限责任公司支付解除合同的违约金83592元；
三、被告蒙刚应于本案判决生效之日起十日内协助原告广西天益房地产有限责任公司办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（NO.000077797）及《房屋预告登记证明》（邕房预字第1388754号）的相关手续；
四、被告蒙刚应于本案判决生效之日起十日内向原告广西天益房地产有限责任公司支付逾期办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（NO.000077797）及《房屋预告登记证明》（邕房预字第1388754号）的违约金（计算方式：以房屋总价款835920元为基数，按每日万分之五，从2015年6月3日起计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。
案件受理费1922元，公告费350元，由被告蒙刚负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谭 妤
人民陪审员 陈 华
人民陪审员 曾晓悦
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 郭顺萍
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。