北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0116民初1112号
原告孙敬卫，男，1974年2月26日出生。
委托代理人李晶晶，北京市东卫律师事务所律师。
委托代理人靳双权，北京市东卫律师事务所律师。
被告彭迎春，男，1973年12月26日出生。
第三人北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路**号辉煌时代大厦***层。
法定代表人尹元发，主任。
委托代理人曲淮佳，女，1981年8月7日出生，北京市职员。
第三人孙金玉，女，1979年4月23日出生。
委托代理人靳双权，北京市东卫律师事务所律师。
原告孙敬卫与被告彭迎春、第三人北京市住房贷款担保中心（以下简称担保中心）、孙金玉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙敬卫与第三人孙金玉共同委托代理人靳双权、原告孙敬卫、被告彭迎春、第三人担保中心委托代理人曲淮佳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告孙敬卫诉称，2010年11月11日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，约定原告以97万元价格购买被告所有的位于北京市怀柔区雁栖镇范各庄一区顶秀美泉家园7号楼2层3单元202号的房屋（以下简称涉案房屋）。签订合同时，涉案房屋产权尚未办理。2014年12月20日，原、被告双方签订《补充协议》，约定“经双方协商一致，甲方彭迎春同意将合同项下的房屋于2015年12月3日过户到乙方孙敬卫指定人员孙金玉名下。”双方签订《房屋买卖协议书》当日，原告通过银行转账及现金交付方式一次性支付被告房屋总价款95万元，被告将房屋及购房相关材料（除房屋产权证外）交付与原告使用至今。2011年12月16日，被告将房屋所有权证交付给原告，原告得知被告于2011年9月登记有房屋抵押权。原告本着维护交易的原则，要求被告办理解除房屋抵押的相关手续，但被告以多种理由拒绝办理。后经原告多次催促未果，导致涉案房屋至今未办理过户手续，给原告造成极大的经济损失。原告认为被告在房屋卖与原告期间私自将房屋设立抵押，后无正当理由拒不办理涉案房屋注销抵押权手续，导致涉案房屋产权始终未按约过户至原告指定的孙金玉名下，被告的行为已构成违约。原告为维护交易稳定及双方契约合意，根据《物权法》第一百九十一条之规定，作为涉案房屋的受让人，原告代被告清偿债务消灭抵押权，代偿的款项由被告予以返还。同时请求被告依照双方合同约定继续履行合同，协助原告办理涉案房屋所有权转移登记手续。诉讼请求：一、被告彭迎春履行协议并协助原告办理转移登记手续，登记至第三人孙金玉名下。二、原告孙敬卫代被告彭迎春清偿其于北京市住房贷款担保中心剩余的抵押贷款本息，北京市住房贷款担保中心于收到贷款本息当日解除设立在北京市怀柔区雁栖镇范各庄一区顶秀美泉家园7号楼2层3单元202号房屋抵押权。三、被告彭迎春于判决生效之日起7日内将原告孙敬卫代偿的款项返还给原告孙敬卫。四、被告彭迎春承担案件受理费。
被告彭迎春辩称，不同意原告的诉讼请求。我认为我与孙敬卫签的房屋买卖协议书无效，原告存在欺骗行为，我与芦润泽约定购房款为97万，后来与原告约定购房款仍为97万元，期间经过2年时间房价变化较大，所以我与原告签的房屋买卖协议应当作废。其次，我不同意原告代我清偿抵押贷款本息，我继续按照规定按期偿还担保中心贷款本息。最后，案件受理费由原告承担。
第三人担保中心述称：借款人彭迎春、王晶夫妇为购买北京市怀柔区雁栖镇范各庄村北7号住宅楼2层3单元202号房产（产权证地址：怀柔区雁栖镇范各庄一区顶秀美泉家园7号楼2层3单元202），向担保中心申请公积金贷款52万元，担保中心委托中国农业银行北京市怀柔区支行向彭迎春、王晶发放贷款，担保中心为其承担连带责任保证。2009年10月27日，三方签订公积金贷款借款合同，贷款金额52万元，贷款期限为30年，同时担保中心与彭迎春、王晶签订抵押合同，上述合同共同约定担保中心为该笔公积金贷款承担连带转让保证担保，彭迎春、王晶以上述房产为担保中心提供反担保。2011年9月1日，担保中心取得房屋他项权证。担保中心作为抵押权人，对涉案房屋享有抵押权，原告孙敬卫及被告彭迎春应当将转让抵押房产所得价款优先向抵押权人提前清偿所欠债权，最终贷款余额以实际还款日金额为准。担保中心不同意原告变更后的第二项诉讼请求，贷款如果由原告来还也有固定的扣款日，每月27日是合同约定的扣款日。抵押贷款结清三个工作日后才能显账，显账后当日才能配合原告开具解押手续。我公司认可彭迎春、王晶与原告及第三人孙金玉的卖房行为。
第三人孙金玉述称：同意原告的诉讼请求。孙金玉于2006年8月30日登记为北京市户籍，符合购房条件，且目前名下没有房产。孙敬卫和孙金玉口头约定，孙敬卫出97万购房款借名买房，房子以孙金玉的名义登记，房屋实际产权归孙敬卫所有。
经审理查明，2010年11月11日，甲方彭迎春与乙方孙敬卫签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将北京市怀柔区顶秀美泉家园七号楼三单元202，建筑面积89.6平方米的楼房出售给乙方，价格97万元，不包括过户所需费用。乙方留2万元押金，待甲方办理完房屋所有权证后，甲方为乙方办理房屋过户手续后，再将2万元付清给甲方。甲方移交乙方房屋是，甲方必须保证产权清晰，无抵押、查封、转让、赠与、出卖给他人等行为。同时，此前甲方与卢润泽所签房屋买卖协议作废。甲、乙及中介中心张君玲签字。同日，彭迎春收到孙敬卫给付的购房款97万元并向孙敬卫出具收条。2011年5月3日，彭迎春取得上述房屋房屋所有权证，房屋坐落于北京市怀柔区雁栖镇范各庄村一区顶秀美泉家园7号楼2层3单元202号，附记中载明2011年9月1日抵押给担保中心，债权52万元。2014年12月20日，原、被告双方签订《补充协议》，载明原告已于2010年11月11日向甲方一次性支付约定房款97万元，但因彭迎春没有用此款还贷，导致仍有52万元房贷没有偿还，造成房屋无法过户，后原告因限购政策无法过户。经双方协商一致，彭迎春同意将合同项下的房屋于2015年12月3日过户到孙敬卫指定人员孙金玉名下。因双方各持己见，故未能调解。
原告为证明其事实和主张，提供房屋买卖协议书及其补充协议、房屋所有权证、中国工商银行个人客户业务申请书、中国工商银行个人业务凭证、收条、申请购买怀柔区存量住宅初步核验通过结果。
第三人担保中心为证明其事实和主张，提供个人贷款总账信息、个人住房担保委托贷款还款明细、北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同、担保中心《房屋所有权证》收押协议、担保中心抵押反担保合同、房屋他项权证。
第三人孙金玉为证明其事实和主张，提供居民户口簿。
上述事实，有当事人当庭陈述和其他书证等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订房屋买卖协议书及其补充协议系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同。被告彭迎春虽辩称购房款较市场增值偏低，但被告作为完全民事行为能力人，在不存在他人欺诈、胁迫、恶意串通或以合法形式掩盖非法目的的情形下，应当按照契约履行自己的义务。按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，抵押权人同意转让抵押房屋并要求将转让抵押房屋所得价款优先向抵押权人提前清偿所欠债务。且原告孙敬卫同意代为清偿债务消灭抵押权。故本院对于抵押人在抵押期间转让抵押财产的行为予以认可，原、被告之间签订的房屋买卖协议书及其补充协议亦有效。据此，本院对于原告代被告清偿债务消灭抵押权后要求被告为原告办理房屋所有权转移登记，同时要求被告返还原告代为清偿的债务款项的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，判决如下：
一、原告孙敬卫于本判决生效后七日内代被告彭迎春清偿编号为《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》中个人贷款本金和利息余额，以实际还款日贷款本金和利息余额为准。
二、第三人北京市住房贷款担保中心于上述住房公积金贷款借款结清之日起七日工作日内对位于北京市怀柔区雁栖镇范各庄村一区顶秀美泉家园七号楼二层三单元二○二号房屋解除抵押登记。
三、被告彭迎春于上述房屋抵押权解除之日起七日内协助原告孙敬卫办理上述房屋的房屋所有权转移登记至第三人孙金玉名下。
四、被告彭迎春于上述房屋解除抵押登记之日起七日内返还原告孙敬卫代为清偿的编号为《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》中的个人贷款本金和利息余额，以原告孙敬卫实际代为偿还贷款的本金和利息数额为准。
五、驳回原告孙敬卫的其他诉讼请求。
如果被告彭迎春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万三千五百元，由被告彭迎春负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 夏 阳
人民陪审员 刘淑红
人民陪审员 姜学义
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 张 琪