浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭商终字第2166号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州慧因企业管理有限公司。
法定代表人：费容鋆。
委托代理人（特别授权代理）：方文军。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州西湖风景名胜区花港管理处。
法定代表人：胡卫军。
委托代理人（特别授权代理）：胡铭。
上诉人杭州慧因企业管理有限公司（以下简称慧因公司）为与被上诉人杭州西湖风景名胜区花港管理处（以下简称花港管理处）合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2014）杭西商初字第1324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：花港管理处经杭州西湖风景名胜区管理委员会授权，管理高丽寺，并办理高丽寺辅房经营权转让事宜。2007年4月20日，花港管理处（甲方）与杭州双吉贸易有限公司（乙方，后名称变更为慧因公司）签订《杭州高丽寺辅房经营权转让合同》，花港管理处将高丽寺辅房（以下简称“商业网点”）的经营权有偿转让给双吉公司使用。合同第一条约定，该商业网点所拥有的经营场地的建筑面积共计1028.16平方米，其中伽蓝殿104.78㎡、华严经阁177㎡、斋堂111.52㎡、香积橱121.07㎡、僧寮125.75㎡、方丈室230㎡、钟楼62.05㎡、禅堂95.99㎡。该商业网点经营场地的具体房屋建筑位置、计算建筑面积的部分、室外停车场部分以及乙方的“门前三包”范围以本合同附件（一）为准；第二条约定，经营权转让期限为拾年，自2007年5月1日至2017年4月30日止；第三条约定，该商业网点的经营范围为餐饮、中西点心、工艺品、旅游纪念品及中韩文化交流、停车服务、景点旅游服务等，不得从事未经批准的经营项目和各类活动；第四条约定，合同期10年经营权转让金共计578.97万元（每平方米建筑面积按1.5元／天计算转让金，第四年起每年递增1%），经营权转让金实行预付，2008年起每年在2月28日前支付次年度经营权转让金，月末遇法定节假日顺延；第五条约定，甲方将该商业网点经营场地按商定的消防、水、电、排污等设施提供乙方经营使用，寺内的亭、桥、廊、殿等建设物外立面及庭园公共设施，由甲方负责日常维护并承担费用，甲方承担高丽寺门票的印制、发放及售后入账工作，按时兑现乙方的对外宣传、促销等活动补贴，补贴标准为扣除门票缴纳印刷费、营业额税后的60%；第六条约定，乙方对室内经营场地的装潢、装修及标牌等的设置，或对环境及水、电、排污等基础设施的改变应先征得甲方同意，报杭州西湖风景名胜区管委会或有关部门批准后方可实施，并做好文明施工管理。乙方应遵守有关法律、法规合法经营，依法纳税，举行各类包括但不限于文化传播、宗教聚会等任何活动必须符合我国法律法规、宗教政策及景区管理规定。乙方不得擅自转让依本合同取得的商业网点经营权；乙方若需转让该商业网点，必须事先征得甲方同意；第七条约定，本合同提前终止、解除或届满，乙方有权拆除并取回乙方所投资的除装修外的设施设备，但不得损害或拆除建筑物本身之装修。乙方有逾期一个月未交清经营权转让金、擅自经营本合同规定外的经营项目或未经批准从事其他活动、擅自转让该商业网点经营权、严重违法经营等行为的，甲方可以解除合同，乙方承担一次性赔偿当年经营权转让金，乙方投入的装潢不予补偿，经营权转让金按经营权实际使用期限计算，预交多余部分由甲方按实归还乙方（不计利息）等违约责任。甲方擅自解除合同，甲方应承担一次性赔偿当年经营权转让金，乙方投资的除装修、装潢外的设备、设施均归乙方，经营权转让金按经营权实际使用期限计算，预交多余部分由甲方按实归还乙方（不计利息）等违约责任。乙方逾期缴付经营权转让金，除本合同规定外，还应向甲方交纳滞纳金，滞纳金为经营权转让金未付部分每天万分之二点一。2008年4月2日，花港管理处与双吉公司签订《补充合同》，对原经营权转让合同中标的物面积和每年的经营权转让金数额进行了调整，调整后标的物面积为972㎡，十年经营权转让金调整为547.39万元（每平方米建筑面积按1.5元／天计算，第四年起每年递增1％），其中2013年5月1日至2014年4月30日的经营权转让金为55.38万元；2014年5月1日至2015年4月30日的经营权转让金为55.93万元。2009年11月28日，因双吉公司名称变更为慧因公司，原法定代表人姜涛变更为费容鋆，花港管理处（甲方）与双吉公司（乙方）、慧因公司（丙方）签订《变更合同转让协议》，约定经营权转让合同中的条款由丙方继续履行。
合同履行过程中，花港管理处在日常检查及游客反映中多次发现慧因公司在伽蓝殿内有超范围经营现象。2012年7月17日、2013年5月6日，花港管理处对慧因公司超出范围从事算命、占卜活动并在经营场所设置功德箱等行为进行了处罚。2013年10月17日，花港管理处向慧因公司发出告知函，指出在近期的检查中仍发现上述问题，要求慧因公司整改。2014年1月，相关报纸、电视报道慧因公司涉嫌通过迷信手段骗取游客财物的新闻，公安机关进行了查处，查封了珈蓝殿。2014年1月22日，花港管理处再次向慧因公司发出告知函，指出在近期的检查中仍发现上述问题，要求慧因公司立即停业整改。慧因公司并出具规范经营管理承诺书。2014年2月26日，花港管理处函告慧因公司，要求慧因公司于2014年2月28日前缴纳经营权转让金55.38万元、绿化养护费6万元、高丽寺停车位场承包费2万元，共计63.38万元。2014年3月11日，花港管理处再次函告慧因公司，要求慧因公司在2014年3月28日前缴纳经营权转让金等费用，并明确如未能缴纳，将于2014年3月31日解除经营权转让合同并保留诉讼权利。2014年3月27日，花港管理处工作人员打电话给慧因公司法定代表人，明确明天就是最后一天，要求及时缴纳转让金。之后，慧因公司未在28日交纳相关费用。2014年3月31日，花港管理处向慧因公司发出解除合同通知书，要求慧因公司自收到本通知10日内办理腾退房屋等相关解除合同手续。慧因公司法定代表人签收了通知书，其虽提出补缴转让金，但花港管理处工作人员认为已经解除，不予认可。之后，双方工作人员开始办理清退事宜。花港管理处对自己物品进行了清点，慧因公司将斋堂、钟楼的钥匙交还给花港管理处，双方并办理了多余门票的退还手续。2014年4月9日，慧因公司工作人员出具情况说明。该情况说明记载：因慧因公司与贵处解除合同，现退回已购门票20元共计16张，15元共计100张，10元共计233张，以上共计4150元，请贵处予以批准。花港管理处工作人员在该说明上签字同意。经核对，2013年5月至2014年3月门票收入为211670元，扣除退还门票和印刷费、营业税等后按60%计算，未结清的促销服务费为110346.96元。诉讼中，双方对此一致确认。2014年4月10日，慧因公司工作人员孙谨以清退财物、通过保安检查为由要求管理处工作人员在事先打印好的资产《确认书》上签章。该确认书记载慧因公司高丽寺台式电脑等固定资产清单共计58项，合计2986845元；装修项目15项，合计4412000元。但之后，慧因公司因不同意合同解除，未再腾退其他房屋。2014年6月9日，慧因公司向原审法院起诉，要求判如所请，花港管理处提起反诉。诉讼中，慧因公司要求继续履行合同，其明确相关电脑物品仍在场所中，其不同意解除，但称已将所有钥匙归还给了花港管理处。对此，花港管理处除对斋堂、钟楼已退还的事实认可外，对其余腾退事实并不认可。经现场勘察，华严经阁、香积橱、僧寮、方丈室、禅堂均留有慧因公司的物品。
原审法院审理认为：当事人之间的《杭州高丽寺辅房经营权转让合同》及《补充合同》、《变更合同转让协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，对各方均有约束力。《杭州高丽寺辅房经营权转让合同》明确约定慧因公司应在2月28日前支付次年度经营权转让金，如逾期一个月未交清经营权转让金，经营本合同规定外的经营项目或未经批准从事其他活动、擅自转让该商业网点经营权、严重违法经营等行为的，花港管理处可以解除合同。慧因公司在花港管理处多次催告下仍未支付转让金，其经营场所珈蓝殿出现算命、占卜活动，多次被处罚的事实清楚。慧因公司已构成违约，该院对其违约经营与其无关等抗辩意见均不予采纳。花港管理处据此要求解除合同，合法有据。该院对花港管理处要求确认解除合同的诉讼请求予以支持，慧因公司于2014年3月31日收到解除通知书，该院确认双方合同在2014年3月31日已经解除。慧因公司在诉讼中确认相关物品仍在场地中，合同解除后，其应自行取走仍留在场所中的物品，将剩余房屋和场地腾退给花港管理处。慧因公司对上述违约行为应承担相应的违约责任。现花港管理处同时主张按当年经营权转让金计算违约金559300元，按经营权转让金标准计算房屋占有使用费，按日万分之二点一计算滞纳金，均属于违约责任。但根据合同法的规定，违约金具有补偿性质，主要在于补偿守约方的损失。如合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。考虑涉案合同正常履行花港管理处可获得的利益，结合慧因公司违约情况和部分房屋场地已退还的事实，该院认为花港管理处主张的违约金明显过高，慧因公司要求调整，合法有据。综合以上因素，该院确定自2014年4年1日至实际腾退日，按合同约定的经营权转让金标准的70％计算占有使用费损失，同时，慧因公司支付花港管理处按三个月经营权转让金标准计算的违约金139825元。上述占用使用费损失暂计至2014年6月30日，为97877元，扣除慧因公司预交多余部分经营权转让金46150元（2014年4年1日至4年30日），慧因公司还应支付占有使用费51727元。花港管理处要求赔偿财产损失2409元，未提供充分证据证明，不予支持。合同并未约定促销费的具体支付时间，慧因公司目前提供的证据也尚不足以证明花港管理处侵占经营场所的事实，故对慧因公司主张花港管理处违约，要求赔偿损失、支付违约金等诉讼请求，均不予支持。诉讼中，双方一致认可花港管理处未支付促销服务费金额为110346.96元，予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院于2014年9月3日作出如下判决：一、确认慧因公司与花港管理处之间的《杭州高丽寺辅房经营权转让合同》、《补充合同》、《变更合同转让协议》于2014年3月31日起解除。二、慧因公司于判决生效之日起十日内将高丽寺辅房中华严经阁、香积橱、僧寮、方丈室、禅堂腾退，归还给花港管理处。三、慧因公司于判决生效之日起十日内支付花港管理处高丽寺辅房占有使用费51727元（暂计至2014年6月30日，此后至生效判决确定的腾退日止的占有使用费，按391510元／年的标准另计）。四、慧因公司于判决生效之日起十日内支付花港管理处违约金139825元。五、花港管理处于判决生效之日起十日内支付慧因公司促销服务费110346.96元。六、驳回慧因公司的其他诉讼请求。七、驳回花港管理处的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费69813元，由慧因公司负担68883元，花港管理处负担930元，其中花港管理处负担部分于判决生效之日起十日内交付。反诉案件受理费减半交纳5188元，由花港管理处负担3677元，慧因公司负担1511元，其中慧因公司负担部分于判决生效之日起十日内交付。
宣判后，上诉人慧因公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。2012年秋季开始，花港管理处以举办花展之名，陆续占用华严经阁、斋堂、香积橱、停车场等场所，并严重破坏房屋的装修，侵占面积约占慧因公司经营场所的一半，严重影响慧因公司的正常经营。花港管理处在原审中亦认可其占有行为，其辩称已征得慧因公司同意，但未提供证据证实。此外，慧因公司上一次缴纳的经营权转让金期限截至2014年4月30日，花港管理处在该经营期限到期前无权要求慧因公司腾退。但花港管理处不仅以口头和书面形式要求腾退，甚至自2014年4月9日起驱赶慧因公司员工，自行收取门票等经营款项，强行接管高丽寺，强制慧因公司腾退。原审法院未对该节事实予以认定，且以证据不足为由认定花港管理处不存在侵占行为，显然与事实和现场勘察情况不符。二、原审法院判决适用法律不当。首先，慧因公司于2014年3月31日前去交纳经营权转让金，并不属于约定的逾期一个月未缴纳的情形。合同仅约定“一个月”，但并未明确“一个月”就是30日、而非自然月。自然月是指每月的1日至该月的最后一日，故3月31日才是3月的最后一日。即便按照一个月30日计算，结合合同第四条月末遇法定节假日顺延的约定，因3月29日和30日系周末，31日系节假日后第一个工作日，故慧因公司也并未逾期。另外，双方约定的付款方式系提前预付制，上一年度的经营权转让金期限截至2014年4月30日，故慧因公司在2014年3月31日支付下一年度的经营权转让金并不会对花港管理处造成损失。其次，花港管理处要求提前解除合同的理由是其认为慧因公司违反合同约定逾期交纳经营权转让金，而非慧因公司的超范围经营行为。故慧因公司是否存在超范围经营的行为，并不会导致合同的解除。而原审法院未采纳慧因公司是否逾期交纳经营权转让金的抗辩，仅认定其关于超范围经营的抗辩，明显错误。第三，资产确认书中明确了慧因公司所有的固定资产、装修清单及总价款，双方的盖章均真实有效，足以证明花港管理处对慧因公司的资产数目和价款进行了确认，故不应否认该份证据的效力。然原审法院在判决解除合同的同时并未确认慧因公司需要腾退的资产，导致腾退时无法确认资产并可能造成资产的遗失。综上，请求二审法院撤销原审判决第一、二、三、四、六项判决，依法改判支持慧因公司的原审诉讼请求，并判令由花港管理处承担一、二审诉讼费用。
被上诉人花港管理处答辩称：一、慧因公司并未举证证明花港管理处有占用华严经阁、斋堂、香积橱、停车场的行为。慧因公司所谓的占用、侵占行为实际是指花港管理处和慧因公司于2012年、2013年共同举办的秋季花展项目，该项目虽未有书面材料，但慧因公司从未提出任何书面或口头的异议，而是积极配合花港管理处布置场地、举办展览。同时，慧因公司也从因花展额外获得的门票收入中提取60%的收益。因此，举办花展是慧因公司提供场地、花港管理处提供劳务、收益由双方共享的合作项目，符合《经营权转让合同》的宗旨，既扩大了高丽寺的知名度，又增加了客流量和门票收入。二、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除的法律后果为尚未履行的，终止履行。结合《经营权转让合同》第七条第四款的约定，也足以说明合同自解除之日起即不再履行，故慧因公司关于必须让其使用至2014年4月30日的主张缺乏法律与事实依据。同时，慧因公司未按照花港管理处的通知在2014年4月10日前完成腾退工作，场地至今仍被占用。三、“逾期一个月”应指“下个月的这一天”。合同约定的交款日即2014年2月28日届至后，花港管理处通过电话、函件等方式多次催告慧因公司需在3月28日之前交纳下一年度的经营权转让金，慧因公司对此并未提出任何异议。且花港管理处的工作人员于2014年3月27日致电慧因公司法定代表人费容鋆，明确告知2014年3月28日为最后交款日期，逾期将解除合同，费容鋆对此亦知晓并同意。2014年3月31日，慧因公司签收《解除合同通知书》后已逐步开始腾退工作，如交回斋堂、钟楼两处的钥匙，并以合同解除为由至花港管理处办理已购门票退回事宜。慧因公司的上述回复和行为均表明其知晓并认可“逾期一个月”作“2014年3月28日之前”的理解。四、超范围经营是合同解除的原因之一。《解除合同通知书》中明确载明“你公司存在拖欠我处经营权转让金及其他违约行为”，且《经营权转让合同》及关于珈蓝殿违法经营的告知函中，花港管理处均保留了就该事件的法律救济权利。花港管理处在原审中请求法院确认合同已解除的理由包括慧因公司逾期仍不缴纳转让金、违法违规经营以及违法转租行为，原审法院据此确认双方合同已解除并无不当。五、关于资产确认书的认定。从花港管理处在原审时提交的录音证据可知，该资产确认书系慧因公司腾退资产时用以核对的自用文件，与花港管理处无关。慧因公司的资产均放置在其占用并上锁的房间内，花港管理处无法控制和确认。根据合同约定，除装修、装潢以及附着物外，慧因公司只需将其余商业网点内的可移动物品清空后即可完成腾退，花港管理处不负责对其资产的清点和核对。综上，慧因公司的上诉理由无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，慧因公司与花港管理处之间所签订的《杭州高丽寺辅房经营权转让合同》及《补充合同》、《变更合同转让协议》合法有效，双方均应依约履行。在合同履行过程中，慧因公司经花港管理处多次催告仍逾期支付经营权转让金，且其经营场所伽蓝殿出现算命、占卜等超范围经营活动，故花港管理处有权依约主张解除合同，且其已通知了慧因公司，原审法院据此确认双方的合同关系自通知到达慧因公司时即于2014年3月31日解除并无不当。现慧因公司上诉称其于2014年3月31日支付经营权转让金不构成违约、其是否存在超范围经营的行为亦不会导致合同解除，与本院查明的事实不符，本院不予采信。合同解除后，慧因公司理应自行取走其仍留在高丽寺辅房的物品，将剩余房屋和场地腾退给花港管理处。慧因公司关于花港管理处应赔偿其装修损失4412000元，以及应按照《慧因公司高丽寺资产确认书》列明的资产清单向其返还资产、如不能返还则折价赔偿2986845元的意见，本院认为，首先，从《杭州高丽寺辅房经营权转让合同》的内容来看，因慧因公司存在违约行为造成花港管理处解除合同时，慧因公司承担的违约责任包括其投入的装潢不予补偿，其所投资的除装修外的设备、设施归慧因公司所有。而慧因公司所提交的《慧因公司高丽寺资产确认书》包含固定资产清单、装修项目清单两部分，慧因公司称其与花港管理处共同确认了慧因公司所有的固定资产和装修价值，显然不符合合同约定，亦有违常理。其次，《慧因公司高丽寺资产确认书》虽然加盖了花港管理处的公章，但其中所载固定资产清单缺乏每项资产的品牌、规格、型号、单价等必备要素，并不足以证明该确认书系经双方清点后形成的确认慧因公司资产明细及价值的依据，慧因公司在实际腾退时亦无法据此要求花港管理处返还相应资产或者折价赔偿。因此，本院对慧因公司的上述意见不予采信。至于慧因公司关于花港管理处以举办花展之名侵占其经营场所的意见，事实依据不足，本院不予采信。综上，慧因公司的上诉理由依据不足，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70394元，由上诉人杭州慧因企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐鸣卉
代理审判员 程雪原
代理审判员 赵 魁
二〇一五年一月五日
书 记 员 胡舒歆