新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2018）新40民终296号上诉人（原审被告）：祁恩梅，女，1972年11月５日出生，回族，无固定职业，住伊宁市。委托诉讼代理人：祁恩丰，新疆信禾诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伊犁富兴汽配商贸有限责任公司。住所地：伊宁市斯大林街**号。法定代表人：赵玉龙，该公司经理。上诉人祁恩梅因与被上诉人伊犁富兴汽配商贸有限责任公司（以下简称富兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院(2017)新4002民初3651号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭,于2018年1月25日公开开庭进行了审理。上诉人祁恩梅及其委托诉讼代理人祁恩丰、被上诉人富兴公司的法定代表人赵玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祁恩梅上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判驳回富兴公司的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由富兴公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。2016年5月15日其与富兴公司签订《房屋场地租赁合同》，约定房屋用途是经营餐厅，合同期限自2016年6月2日至2019年6月2日，其依约交纳了半年租金65000元并投资10余万元进行装修，购买餐厅设施设备后开始经营。其试营业一个月后开始办理营业执照，因富兴公司租赁房屋是办公用房，工商部门办理营业执照需要提供经营性用房的证明，富兴公司不能提供该证明，导致其无法办理营业执照无法经营。2016年10月起，富兴公司要求交纳下半年租金，其提出富兴公司提供经营性用房证明后才交纳租金，双方协商未果富兴公司将承租房屋上锁并扣押其餐厅设施设备，之后张贴了再次出租的广告，直到2017年6月富兴公司降低房租后才将该房屋出租。一审判决对涉案的非经营性房屋不能办理营业执照以及富兴公司实际收回房屋的时间是2016年9月的事实未作认定，错误的将富兴公司再次承租房屋时间认定为解除合同时间，实属认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。合同法规定解除合同后，当事人有权要求赔偿损失，其在一审已提出了要求富兴公司赔偿装修损失，富兴公司也认可涉案房屋的装修和扣押餐厅设施设备的事实，但一审判决对此未作审理错误。富兴公司辩称，祁恩梅所述不属实，不能办理营业执照不是本公司的责任，是因祁恩梅没有达到工商部门和卫计委的装修要求，所以无法办理营业执照，其他6、7个店面均办理了营业执照。富兴公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋场地租赁合同》；祁恩梅支付欠付的房屋租赁费65000元、水电暖气费合计4015元（自2016年6月2日至2017年6月2日）；2、诉讼费由祁恩梅承担。一审法院认定事实：一、2016年5月15日，富兴公司与祁恩梅签订《房屋场地租赁合同》，约定富兴公司将位于伊宁市斯大林街37号建筑面积为102㎡的房屋一间出租给祁恩梅用于经营清真餐厅，租赁期限自2016年6月2日至2019年6月2日止，年租金为130000元，合同签订之日付65000元，2016年10月2日之前付清65000元，2017年5月2日一次性付清第二年房租，2018年5月2日一次性付清第三年房租；承租人负责支付出租房屋场地的水费、电费、暖气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费等自承租后所产生的费用；有下列情形之一，出租人有权解除合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金的情况；2、......。房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间为合同签订到期之日返还房屋等。该房屋场地租赁合同中承租人处”祁恩梅”的名字由祁恩斌代写，祁恩梅对该合同真实性予以认可。合同签订后，祁恩梅仅向富兴公司支付半年房屋租赁费65000元。二、庭审中，祁恩梅向一审法院提供富兴公司位于伊宁市斯大林街37号27幢101号、102（2）号、103号、201号房屋（前述房屋中含本案诉争房屋）的房屋所有权证，该证上载明的房屋设计用途为办公用房；其另向一审法院提供伊宁市墩买里街道办事处居民委员会于2017年6月15日向新疆信禾诚律师事务所出具的内容为因其社区无法将伊宁市斯大林街37号房屋由住宅改变为经营性用房，故未向祁恩梅出具《关于同意将住宅改变为经营性用房的证明》的介绍信。祁恩梅认为基于以上原因工商部门无法给其办理经营餐厅的营业执照，富兴公司对此不予认可，并向法院提供同在位于伊宁市斯大林街37号处经营伊宁市丁秀兰快餐厅的丁秀兰的营业执照，该餐厅注册日期为2017年6月29日。富兴公司自认其于2017年6月10日将租赁房屋收回并于同年6月25日将该房屋另行出租给他人。现富兴公司以祁恩梅未付清第一年房屋租赁费及水电暖气费为由，诉至一审法院。一审法院认为，双方签订的《房屋场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，富兴公司主张解除上述房屋场地租赁合同，因该合同约定承租人不按约定交付租金，出租人有权解除合同，现祁恩梅仅支付租金65000元，并未按合同约定的支付期限即2016年10月2日前付清第一年剩余租金65000元，故解除合同的条件现已成就，富兴公司的该项诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持；富兴公司主张祁恩梅支付欠付的房屋租赁费65000元、水电暖气费合计4015元（自2016年6月2日至2017年6月2日），因祁恩梅欠付富兴公司第一年房屋租赁费65000元属实，故对富兴公司要求祁恩梅支付欠付的房屋租赁费65000元的诉讼请求，一审法院予以支持；因富兴公司未向一审法院提供直接证据证实其已为祁恩梅垫付租赁期内的水电暖气费，虽提供了水费、电费的缴费收据，但收据上的用户名均非富兴公司，且祁恩梅对此亦不认可，故对富兴公司要求祁恩梅支付水电暖气费合计4015元的诉讼请求，不予支持；祁恩梅辩称富兴公司于2016年9月将租赁房屋房门上锁并收回房屋，故其不拖欠富兴公司房租、富兴公司应赔偿房屋装修款及退还餐厅设施设备，因祁恩梅未提供充分证据予以证实租赁房屋被富兴公司上锁且未提供其主张解除房屋场地租赁合同、餐厅投入的相应证据，故对祁恩梅的抗辩意见,一审法院不予采纳。针对餐厅损失，因祁恩梅未提起反诉，但可另案主张，故在本案中对此不宜处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除富兴公司与祁恩梅签订的《房屋场地租赁合同》；二、祁恩梅于判决生效之日起十日内一次性向富兴公司支付欠付的房屋租赁费65000元；三、驳回富兴公司的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1526元，减半收取763元，由富兴公司负担25元、祁恩梅负担738元。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：祁恩梅不能办理营业执照的原因是否因富兴公司出租房屋属于办公用房所致。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，祁恩梅虽然提供伊宁市墩买里街道办事处居民委员会于2017年6月15日向新疆信禾诚律师事务所出具的内容为，因其社区无法将伊宁市斯大林街37号房屋由住宅改变为经营性用房，故未向祁恩梅出具《关于同意将住宅改变为经营性用房的证明》的介绍信，认为基于上述原因工商部门无法给其办理经营餐厅的营业执照，但因未提供工商部门不予办理营业执照原因的证据，且富兴公司将祁恩梅租赁的房屋收回再次出租给他人后，承租人办理了经营餐厅的营业执照，因此，祁恩梅提供的证据不足以证明是因房屋属性导致无法办理营业执照，故祁恩梅只能承担举证不能的不利后果。至于祁恩梅提出富兴公司于2016年9月将其租赁房屋强行上锁并扣押其餐厅设施设备，双方已在此时解除合同，其不应再支付租赁费的上诉请求，因无证据证实富兴公司在2016年9月强行收回房屋，故祁恩梅以此为由不支付租金的理由亦不能成立。对于祁恩梅要求富兴公司赔偿装修损失的问题，因未在本案一审中提起反诉，祁恩梅可以和富兴公司协商解决或另行起诉。综上所述，上诉人祁恩梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由上诉人祁恩梅负担。本判决为终审判决。审判长 赵 凤审判员 彭红梅审判员 马晓梅二〇一八年一月三十一日书记员 努丽娅