山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁04民终797号
上诉人（原审被告）：杨阳，男，1987年9月15日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。
被上诉人（原审原告）：枣庄市××人辅助器具服务中心，住所地山东省枣庄市市中区解放北路***号。
法定代表人：李忠全，该中心主任。
委托诉讼代理人：秦元洙、王光跃，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。
上诉人杨阳因与被上诉人枣庄市××人辅助器具服务中心（以下简称服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2017）鲁0402民初1724号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨阳上诉请求：1.请求二审法院依法改判杨阳与服务中心之间继续履行房屋租赁合同至2018年12月25日，或发回重审；2.一审、二审诉讼费由服务中心承担。事实和理由:一审法院认定双方租赁关系已解除，要求杨阳腾空并交还房屋，属于认定事实不清，判决错误。1.一审过程中，杨阳提交了2014年12月份至2015年12月份以及2015年12月份至2016年12月份双方签订的两份房屋租赁合同，合同约定每年租金为52000元。并提交了2015年9月份和2016年10月份向服务中心代收租金人李军汇款的银行汇款凭证，两次汇款均为102000元。2015年9月份交纳的102000元系2014年12月至2016年12月两年的租佥，在此期间服务中心从未向杨阳要求过交纳租金，因此杨阳有理由认为向李军汇款的102000元就是向服务中心交纳的两年租金。2016年10月份，杨阳又向李军处汇款102000元，该笔款项系杨阳向服务中心交纳的2016年12月份至2018年12月份两年的租金。虽然双方未签订书面的房屋租赁协议，但根据交易习惯，服务中心己收到杨阳的租金，双方己形成事实上房屋租赁关系。而一审法院认定杨阳汇款的收款人为李军而非服务中心，且服务中心不认可，以此不予采纳杨阳的主张，属于认定事实不清。既然在2014年12月至2016年12月，杨阳向代收租金人李军汇款后，服务中心从未提出异议，那么根据交易习惯2016年10月份杨阳汇入的102000元就是向服务中心交纳的租金。因此杨阳己向服务中心交纳了2016年12月至2018年12月的租金，双方应继续履行合同至2018年12月。2.一审中，服务中心主张杨阳交纳房屋租金至2017年7月份，但未提交任何相关证据予以证明，一审法院对此予以认定，属于认定事实不清。杨阳认为服务中心的主张从另一方面能够证实其承认杨阳自2014年以来一直向服务中心交纳租金，而杨阳自2014年以来都是将租金交纳给了李军。因此能够证明李军就是服务中心的租金代收人。如果服务中心对李军是其租金代收入不予认可，那么杨阳要求服务中心提交杨阳从2014年至2017年7月份向服务中心财务室交纳租金的相关证据，否则服务中心应承担举证不能，而李军为服务中心租金代收人的法律责任。3.根据杨阳了解的实际的情况，本次纠纷并非个案，服务中心之所以要求杨阳搬离房屋，是由于服务中心为了将其现办公场所腾空后交还给国土部门，而向政府申请批建新的办公场所，根据买卖不破租赁的法律原则，服务中心亦无权提前解除房屋租赁关系。综上，一审法院认定事实不清，判决错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判，或发回重审。
服务中心辩称，1.枣庄市市中区解放北路286号房屋的房屋登记在枣庄市新时代城市基础建设发展公司名下。枣庄市新时代城市基础设施建设发展公司出具证明证实己将上述房屋的产权转让给枣庄市××人联合会，说明枣庄市××人联合会合法取得上述房屋的使用权。枣庄市××人联合会又将上述房屋的出租事宜全权交由服务中心负责，因此服务中心享有上述房屋的出租权，有权将上述房屋出租。2.服务中心与杨阳签订《房屋租赁合同》期满后，杨阳仍使用房屋至今，服务中心与杨阳形成不定期租赁关系，服务中心有权随时解除合同。3.服务中心于2017年4月10日召开了关于清理租赁户的会议，杨阳参加了该会议。会议内容明确了各租赁户于2017年5月11日搬离租赁房，因此服务中心己履行在合理期限之前通知杨阳解除租赁关系的义务，杨阳应腾空并返还房屋。杨阳上诉的核心理由是其认为租金交到2018年12月，合同应当履行到2018年12月。根据这一点，服务中心认为其观点不成立，其租金交到了2017年12月底，其所交102000元包含52000元的租金和50000元的水电费。在2018年交纳了2018年1-3月份的水电费用20000元。之所以收其水电费的原因是判决还没有生效，所以服务中心没有采取停水停电的措施，仍然供水供电。所以服务中心认为双方之间系不定期租赁合同，服务中心已经给杨阳留出了搬家的时间。杨阳拒不搬离，严重损害服务中心的合法权利，因此请求法庭支持服务中心诉讼请求。为了查明事实，向法庭提交两张单据，2018年1月31日和2018年3月30日两张收取杨阳水电费的收据。同时为了支持服务中心观点，双方2014年签订租赁合同第2、3条明确记载租金每年52000元，水电暖等费用50000元，杨阳交的钱是租金和水电费，并非是交到2018年年底的租金。2018年的租金是没有交纳的。说明：之所以解除各租赁户的承租合同是根据市委市政府的安排想对整个残联（老政协）院落进行处理，全部腾空处理。并且其他的租赁户也解决完毕了，目前仅剩下这两户。所以请杨阳考虑和理解服务中心的实际情况，如果不是因为这个原因，双方之前租赁关系相处不错，也没有必要解除，现确实不具备继续租给杨阳的客观条件，希望杨阳理解。综上所述，一审法院认定事实清楚．证据确实充分，请求法院驳回杨阳的上诉请求。
服务中心向一审法院起诉请求：1.杨阳腾空并返还占用的房产；2.本案诉讼费用由杨阳承担。
一审法院认定事实：位于枣庄市市中区解放北路286号房屋登记在枣庄市新时代城市基础设施建设发展有限公司名下。2006年6月21日，枣庄市新时代城市基础设施建设发展有限公司出具一份证明，载明“枣庄市新时代城市基础设施建设发展有限公司拥有的原枣庄市政治协商委员会使用的坐落在枣庄市市中区解放北路286号办公场所的产权已转让给枣庄市××人联合会”。2017年4月17日，枣庄市××人联合会出具一份证明，载明“我单位原位于枣庄市市中区解放北路286号的房产出租事宜交由我单位下属的枣庄市××人辅助器具中心负责”。
2014年12月26日和2015年12月24日，服务中心（甲方）与杨阳（乙方）分别签订两份《房屋租赁合同》，服务中心将上述房屋的位于枣庄市市中区解放路286号（新声路和解放路交界处）由北向南数第1到3间的三间房屋租赁给杨阳。上述合同约定的承租时间分别为2014年12月25日至2015年12月25日和2015年12月25日至2016年12月25日，期限均为壹年。合同还约定：乙方承租甲方沿街房，房租每年应交52000元，乙方承租前一次性交付甲方，乙方拖延交房租一日按每年应交房租的4%向甲方支付违约金；协议到期前，如乙方需延长租用房屋期限，应提前15天征得甲方同意，如甲、乙双方不另订立协议，延长租用期内按本协议房屋支付要求执行，等等。上述合同签订后，杨阳一直使用该房屋至今。服务中心主张杨阳交纳房屋使用费至2017年7月，杨阳抗辩其已将2017年、2018年的房租交清并提交两份付款人为高德喜收款人为李军的银行转账凭证。
2017年4月10日，服务中心召开了关于清理租赁户的会议，并形成一份会议纪要，内容为：2017年4月10日上午，在市××儿童教育康复中心二楼会议室召开市残联清理租赁户会议。市××人综合康复中心副主任李忠全主持召开会议，枣庄市培根学校孙启胜校长、枣庄市金色童年儿童摄影城李坤泽、米诺可蛋糕坊邹素利、府顺酒店侯进波经理、鸿运饭店杨阳经理及××人综合康复中心王元建和隋曼璐参加了会议。会上，××人综合康复中心主任王秋玲通报了市政府《关于处置老城区市残联人服务中心和市按摩医院两处资产》的意见，通过与各租赁户的交流沟通，会议决定各租赁户于2017年5月11日前搬离租赁房，参会负责人无异议，会议要求这次会议租赁负责人不到场者，如果有异议，4月12日之前向李忠全主任汇报，否则，将视为同意会议所有商榷内容，并且在预期内搬出租赁房。杨阳的店员邹素利参加了会议并在会议签到表上签字。但杨阳一直未搬离房屋，服务中心为此诉至一审法院。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案争议焦点之一服务中心是否享有出租权。位于枣庄市市中区解放北路286号房屋的房屋登记在枣庄市新时代城市基础设施建设发展有限公司名下。枣庄市新时代城市基础设施建设发展有限公司出具证明证实已将上述房屋的产权转让给枣庄市××人联合会，说明枣庄市××人联合会合法取得上述房屋的使用权。枣庄市××人联合会又将上述房屋的出租事宜全权交由服务中心负责，表明服务中心享有上述房屋的出租权，有权将上述房屋予以出租。
本案争议焦点之二杨阳是否应搬离涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，服务中心、杨阳签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，予以确认。租赁期满后，杨阳仍使用租赁房屋至今，双方之间形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，服务中心于2017年4月10日召开了关于清理租赁户的会议，杨阳参加了该会议。会议内容明确了各租赁户于2017年5月11日前搬离租赁房。因此服务中心已履行在合理期限之前通知杨阳解除租赁关系的义务，双方解除租赁关系，杨阳应腾空并返还涉案房屋。杨阳抗辩其已将2017年和2018年的房租交纳给服务中心，但提供的银行转账凭证显示的收款人为李军而非服务中心，且服务中心亦不予认可，因此杨阳不能证明其已将2017年和2018年的房租交纳给服务中心，对杨阳的抗辩不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：被告杨阳于判决生效之日起十日内将位于枣庄市市中区解放路286号（新声路和解放路交界处）由北向南数第1到3间的三间房屋腾空并返还给原告枣庄市××人辅助器具服务中心。案件受理费100元，减半收取50元，由被告承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。
杨阳提交一组三份证据，证明2016年到2017年交电费一共4万元，一个2016年的，一个2017年的。证明房租52000元、电费50000元是虚假的，有每年另外交电费给杨阳开的收据。
服务中心的质证意见为：关于收取电费的问题，杨阳应该向法庭解释一下，收多少由李军具体负责，由李军负责与承租户结算水电费。是物业负责这个问题。并且服务中心已经将水电费的收取以及物业服务等问题全部承包给了市中区府顺家政服务中心，具体现场经办人就是李军。而本案杨阳的租金只交到2017年12月，2017年12月之后并没有预交租金问题，至少服务中心没有收到。杨阳如果认为租金交到2018年年底，可以提交由服务中心出具的收据。至少服务中心财务上收取租金到2017年12月。为了说明这个问题提交水电费承包合同。是由市中区府顺家政服务中心收取，具体经办人是李军。
服务中心提交水电费收据两份，水电费承包合同一份。证明目的：杨阳说其租金交到了2018年年底，是不存在的。服务中心从账面上看是租金交到了2017年年底，水电费的交纳是交给李军，交给李军的钱是水电费，交多少是杨阳和李军结算。说明杨阳交到2018年年底的房租的说法是不存在的。服务中心要求腾空房屋是有法律依据的。水电费收据也是交给李军的，是因为判决未生效，所以又收的延期的水电费。
杨阳的质证意见为：杨阳从来没和府顺家政认识，也不认识合同中的张刚，他们和李军有什么关系杨阳也不了解。杨阳的租赁合同是和服务中心的李忠全签订的。是李主任让杨阳把房租交给李军，其他的关系杨阳一概不知道。而且李军并非是对方说的是服务中心的水电暖的承包商或服务商。因为李忠全让杨阳把房租交给李军，他实际上是一个房租代收人。杨阳之前这几年交房租没有开过收据，要求对方提供。
本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为，一审已经查明，本案中杨阳与服务中心签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月25日届满，租赁期满后，杨阳仍使用租赁房屋至今，双方形成不定期租赁关系，服务中心有权随时主张解除合同。现服务中心请求判令杨阳腾空并返还涉案租赁房屋的主张符合法律规定。杨阳上诉主张已经将租金交付至2018年12月，其二审所提交的两张电费收据并不能证实其主张，其上诉理由不能成立，本院不予采信。一审法院结合当事人提供的证据以及庭审查明的事实，对涉案事实的认定，符合民事诉讼证据规则的规定，并在此基础上对案件所作出的判决，符合合同约定和法律规定，裁判适当。
综上所述，杨阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔兆军
审判员 李政远
审判员 赵 慧
二〇一八年六月八日
书记员 蓝 月