广西壮族自治区大新县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第228号
原告许兰贝（曾用名许丽丹）
委托代理人陆雪娇，南宁经纬法律事务所法律工作者。
被告闭承佳
被告农作斌
委托代理人许建功，广西得天律师事务所律师。
原告许兰贝与被告闭承佳、农作斌确认合同无效纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理后，依法组成由审判员赵权富担任审判长，审判员黄秀和人民陪审员韦宣荣参加的合议庭，于2014年5月15日、2014年6月30日公开开庭审理了本案。书记员王洪平担任记录。原告的委托代理人陆雪娇，被告闭承佳，被告农作斌及其委托代理人许建功到庭参加诉讼，原告许兰贝因故不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许兰贝称，原告与被告闭承佳系夫妻关系，双方婚后以夫妻名义向原告所在单位大新县种子公司购买单位福利房改房一套，位于大新县桃城镇伦那街168号大新县种子公司宿舍楼二单元四楼，房产所有权证号为：桂房权证新字第××号，房屋共有权证号为：桂房新共字第200804641号，该房属于原告与被告闭承佳的夫妻共同共有财产。2008年7月15日，被告闭承佳在原告不知情的情况下与被告农作斌签订涉案房屋《房屋转让协议书》，约定将该房出售给被告农作斌。原告直至2013年8月20日因要求与被告闭承佳办理离婚手续，要求分割财产时才知道该房屋已出售给被告农作斌。该房屋未变更产权登记，且农作斌在购房时明知该房屋为闭承佳与原告共同共有，其在原告无任何授权的情况下，仍然与被告闭承佳一人签订购房协议，明显存在过错或过失，被告农作斌未构成善意取得，原告作为该房屋所有权人有权追回该房屋。原告多次要求被告农作斌返还房屋，但被告农作斌置之不理，因此，原告特向法院起诉，请求1、确认被告闭承佳与被告农作斌于2008年7月15日签订的《房屋转让协议书》无效；2、判令被告农作斌于法院确认《房屋转让协议书》无效之日将房屋返还给原告，并在十五日内搬出房屋；3、判令被告农作斌向原告支付2008年7月15日至2013年9月1日的房屋使用费15000元。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、原告户口簿，用以证明原告的曾用名为许丽丹；
2、《结婚证》，用以证明原告与被告闭承佳是夫妻关系的事实；
3、《房屋所有权证》（桂房权证新字第××号）、《房屋共有权证》（桂房新共字第200804641号），用以证明房屋属于原告与闭承佳夫妻共同财产的事实；
4、《房屋转让协议书》，用以证明两被告签订房屋转让的事实及未经过原告同意的事实；
5、大新县种子公司的《证明》，用以证明房屋属于原告的单位福利房，未经同意不得转让；
6、《证明》及《情况说明》，用以证明原告与被告闭承佳分居后没有联系的事实。
被告闭承佳辩称，原告所诉是事实，请求法院依法判决。
被告农作斌辩称，原告的请求于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由：1、两被告签订的房屋转让协议是合法有效的。2008年7月份，原告夫妇在《雄基信息》上刊登广告出售房屋，被告农作斌看到信息后才联系买房事宜，看房时原告也在场，不可能不知道卖房之事，如果原告不同意转让，不可能将共有权证交给被告闭承佳办理卖房事宜，签订协议的时候原告也在场。2、原告与被告闭承佳的孩子一直在大新读书，原告不可能不知道被告买卖房屋的事实。3、按照婚姻法解释关于处理财产的相关规定，夫或妻在处理夫妻共同财产的时候有平等的处理权，他人有理由相信夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。4、房屋转让协议有效，不存在支付房屋使用费的问题。综上所述，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告农作斌为其辩解在举证期限内提供大新县人民法院（2013）新民初字第317号民事判决书和崇左市中级人民法院（2013）崇民终字第190号民事判决书，用以证明两被告签订的房屋转让协议是合法有效的。
本院依法调取的证据有：1、对大新县种子公司经理赵艺锋的《询问笔录》；2、对大新县农业局种子管理站副站长（原大新县种子公司职工、原告许兰贝邻居）林彬的《询问笔录》。
经过开庭质证，被告闭承佳对原告提供的上述证据没有异议；被告农作斌对原告提供的证据1、2、3、4的真实性和合法性没有异议，但认为与本案不具备关联性，对证据5、6的真实性、合法性和关联性有异议，认为与本案无关，且情况说明是原告自己的陈述，与原告代理人庭审陈述有出入，不予认可。原告对被告农作斌提供的上述证据不予质证。本院认为，对原、被告提供的上述证据证明力的有无及大小，由本院结合案件事实及其他证据综合认定原告。
原、被告对本院调取的两份《询问笔录》的真实性、合法性均没有异议，故本院对该笔录予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告许兰贝（曾用名许丽丹）与被告闭承佳系夫妻关系。2008年6月间，被告闭承佳告知朋友及房屋所在单位大新县种子公司其拟转让房屋事宜，并在《雄基信息》上刊登转让信息。被告农作斌从《雄基信息》得知被告闭承佳转让房屋的信息后，便与被告闭承佳联系买房事宜。同年7月15日，被告闭承佳与被告农作斌签订《房屋转让协议书》，约定被告闭承佳将其所有的位于广西大新县桃城镇伦那街168号大新县种子公司宿舍楼二单元四楼（建筑面积82平方米，三房二厅套房）转让给被告农作斌，转让价格为人民币85000元等内容。签订协议后，被告闭承佳即将该房屋交付被告农作斌居住使用至今。2013年4月11日，被告闭承佳以被告农作斌不按时支付购房款，导致其无法实现另外购房的目的为由诉至本院，请求解除与被告农作斌签订的《房屋转让协议书》，被告农作斌退还房屋并支付闭承佳在外租房的租金21500元及违约金850元。2013年7月9日，本院作出判决，驳回被告闭承佳的诉讼请求。被告闭承佳不服提起上诉。2013年10月7日，崇左市中级人民法院作出判决，驳回上诉，维持原判。2014年3月18日，原告许兰贝以其对被告闭承佳转让房屋一事不知情为由，诉至本院，请求确认被告闭承佳、农作斌签订于2008年7月15日签订的《房屋转让协议书》无效；判令被告农作斌于法院确认《房屋转让协议书》无效之日将房屋返还给原告，并在十五日内搬出房屋；判令被告农作斌向原告支付自2008年7月15日至2013年9月1日止的房屋使用费15000元。
另查明，原告许兰贝系大新县种子公司的会计。该房屋系属大新县种子公司的房改房，产权登记房屋所有权人为闭承佳，共有人为许丽丹。2007—2008年间，大新县种子公司没有业务经营，原告许兰贝也从此不再到公司上班，但与公司仍存续劳动关系。原告提供的大新县种子公司于2013年9月3日出具的一份《证明》，是被告闭承佳按原告的要求，拟草好《证明》内容，由大新县种子公司在该《证明》上加盖公章。
本院认为，根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点为：被告闭承佳与被告农作斌于2008年7月15日签订的《房屋转让协议书》是否合法有效？被告农作斌应否退还诉争房屋及支付房屋使用费15000元？
一、关于被告闭承佳与被告农作斌于2008年7月15日签订的《房屋转让协议书》是否合法有效的问题。本院认为，该房屋转让协议合法有效。理由为：首先，该房屋转让协议书已经发生法律效力的裁判文书确认其合法有效，在该生效裁判文书未被撤销之前双方应遵照履行；其次，我国合同法第五十二条规定，明确了合同无效的五种情形，而本案的房屋转让协议不存在上述五种无效合同情形之一。物权法第十五条也明确规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案虽然双方未对买卖房屋办理过户手续，但并不影响合同的效力问题；第三，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第一款第（二）项的规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。从案件查明情况来看，被告农作斌与闭承佳签订的房屋转让协议，是双方的真实意思表示，转让协议内容合法，未违反法律规定，且被告闭承佳转让房屋，曾告知朋友及房屋所在单位，并在公开发布的《雄基信息》上刊登转让房屋广告，被告农作斌与被告闭承佳之前并不相识，是通过信息广告得知房屋转让信息才与被告闭承佳商谈购房事宜，可见被告农作斌有理由相信被告闭承佳转让房屋为其夫妻双方共同意思表示，取得该房屋属于善意取得，并支付合理价款及实际使用该房至今多年。原告现以不知情为由请求确认房屋转让协议无效，理由不当，没有事实及法律依据，本院不予支持。
二、关于被告农作斌应否退还诉争房屋及支付房屋使用费15000元的问题。根据上述理由，被告农作斌与闭承佳签订的房屋转让协议合法有效，被告农作斌对该房屋有使用及处分权利。原告请求被告农作斌退还诉争房屋及支付房屋使用费15000元，于法无据，故本院不予支持。
综上所述，原告主张被告闭承佳与被告农作斌签订的《房屋转让协议书》无效，主张被告农作斌退还讼争房屋及支付房屋使用费，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告许兰贝的诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告许兰贝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。
审 判 长 赵权富
审 判 员 黄 秀
人民陪审员 韦宣荣
二〇一四年八月十一日
书 记 员 王洪平
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。