福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0181民初4428号
原告：中国工商银行股份有限公司福清支行，住所地福建省福清市元洪路创元国际大酒店2号公寓楼1-2层靠清昌大道部分店面。
代表人：周宇宁，行长。
委托诉讼代理人：陆玲，系原告公司职员。
被告：何碧鸿，女，1972年12月14日出生，汉族，住福建省福清市。
被告：福清市万润置业有限公司，住所地福建省福清市宏路街道办事处机关大院1号楼506、507房。
法定代表人：陈建安，总经理。
委托诉讼代理人：魏来，国浩律师（福州）事务所律师。
委托诉讼代理人：胡友清，国浩律师（福州）事务所实习律师。
原告中国工商银行股份有限公司福清支行（以下简称“工商银行福清支行”）与被告何碧鸿、福清市万润置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行福清支行的委托诉讼代理人陆玲与被告福清市万润置业有限公司的委托诉讼代理人魏来到庭参加诉讼，被告何碧鸿经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工商银行福清支行向本院提出诉讼请求：1.被告何碧鸿偿还贷款本金1,038,875.13元及利息（利息含罚息、复利，依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2016年7月18日利息为11,578.47元，本息暂合计为1,050,453.60元）；2.原告有权以本案抵押物（即被告何碧鸿名下位于×××楼及×××号、×××号裙房楼×××单元及其占用范围内的土地使用权）折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿被告何碧鸿在本案中的所有债务；3.被告福清市万润置业有限公司对被告何碧鸿在本案中的所有债务承担连带清偿责任；4.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年6月13日，被告何碧鸿（借款人）与原告工商银行福清支行（贷款人）签订了《个人购房借款/担保合同》（编�为闽省分行福清2013年一手房贷×××），约定被告何碧鸿向原告借款109万元，用于购置位于×××号×××号楼及×××号、×××号裙房楼×××单元，贷款期限为27年，实际放款日与到期日以借据为准，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%，采用等额本息还款法按月归还贷款。合同第9.1条约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。被告何碧鸿并以上述所购商品房为抵押物担保还款。合同第10.2条约定，被告福清市万润置业有限公司对被告何碧鸿的贷款行为承担阶段性连带责任保证，保证责任的范围为对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人�现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间直至本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书为止。合同第11条约定，合同履行中发生纠纷协商不成的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。上述合同签订后，2013年6月14日，原告依约向被告何碧鸿发放了贷款109万元。2013年6月19日，福清市房地产交易管理部门对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记（融房预QR字第×××号），目前上述房产未办理产权证。被告何碧鸿未按照合同规定的时间和金额还款，被告福清市万润置业有限公司亦未完全履行其阶段性连带保证责任，其行为已构成违约。
被告何碧鸿未作答辩，亦未举证、质证。
被告福清市万润置业有限公司�称，1.被告福清市万润置业有限公司不知晓被告何碧鸿偿还本息的情况，故无法确认被告何碧鸿的欠款情况。2.根据法律规定及相应的司法案例，原告对讼争房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，原告应当通过拍卖、变卖讼争房屋的方式实现其债权。3.如原告补充提交证据可以证实被告福清市万润置业有限公司提供了阶段性担保，被告福清市万润置业有限公司的担保责任也已完成，应当免除被告福清市万润置业有限公司的担保责任。4.若法院认定被告福清市万润置业有限公司的担保责任未完成，并判令被告福清市万润置业有限公司承担担保责任的，则应当同时判令在追偿过程中，若原告对讼争房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还被告福清市万润置业有限公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息。此外，现原告主张剩余未还�款本金全部到期，则应当以剩余贷款本金为基数按照个人贷款合同约定的借款利率计算借款利息，不能再继续按照个人贷款合同约定的每月还本付息的金额计算借款利息、逾期利息及复利。
因被告何碧鸿经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，本院仅对原告工商银行福清支行与被告福清市万润置业有限公司所提供的证据进行审查、认证。经审理查明，2013年6月13日，以原告工商银行福清支行为贷款人，被告何碧鸿为借款人、抵押人，被告福清市万润置业有限公司为保证人，共同签订了《个人购房借款/担保合同》，约定：被告何碧鸿向原告工商银行福清支行抵押借款109万元，用于购置位于×××号×××号楼及×××号、×××号裙房楼×××单元房产，贷款期限为27年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，按月等额本�还款法（按月计息）方式偿还贷款本息；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下方式处理：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；借款人�续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；抵押人自愿以位于×××号×××号楼及×××号、×××号裙房楼×××单元房产向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足“本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任等。上述合同生效后，原告工商银行福清支行依约向被告何碧鸿发放了贷款109万元。2013年6月19日，原告工商银行福清支行与被告何碧鸿就上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记（融房预QR字第×××号）。因被告何碧鸿未按约还款，原告工商银行福清支行遂于2016年7月18日向本院提起诉讼。暂计至2016年11月23日，被告何碧鸿尚欠原告工商银行福清支行借款本金1,038,875.13元，利息、罚息、复利共计31,341.75元。
另查明一，2015年2月12日，被告福清市万润置业有限公司与被告何碧鸿办理了交房手续，案涉房屋已交付业�被告何碧鸿。2015年9月，福清市房地产管理交易所向被告福清市万润置业有限公司发出《初始预登记通知书》（NO：2015×××），通知内容为：你公司开发的坐落于福清市×××的商品房初始预登记，经审查，予以批准。总建筑面积68821.68平方米。交易手续费已收取。
另查明二，案涉房产即坐落于×××号×××号楼及×××号、×××号裙房楼×××单元房产至今未登记在被告何碧鸿名下，亦未办理房屋所有权证；被告福清市万润置业有限公司于2016年3月31日代被告何碧鸿偿还了款项11,705.16元，被告福清市万润置业有限公司未对案涉房产进行回购。
以上事实，有原告工商银行福清支行提交的被告何碧鸿居民身份证复印件、居民户口簿复印件、离婚证复印件、离婚协议书复印件、未婚声明复印件、无婚姻登记记录证明复印件、被告福清市万润置业有限公司全国企业信用信息公示系统信息，《个人购房借款/担保合同》（含抵押物清单）、预购商品房抵押权预告登记证、个人贷款正常发放清单、主机期数列表单、自营历史明细表单，被告福清市万润置业有限公司提交的《初始预登记通知书》、入伙通知书及EMS快递单、入伙资料签收表、房屋交接验收表、×××号入伙会签单、业户手册、业主及主要家庭成员登记表、催促办理房屋产权证通知书及EMS快递单、关于×××号房屋产权证办理的通知、房屋产权证办理流程及EMS快递单等证据以及原告工商银行福清支行、被告福清市万润置业有限公司的庭审陈述为证，经本院审查核实，予以确认。
本院认为，原告工商银行福清支行与被告何碧鸿、福清市万润置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同�，系在平等自愿的基础上签订的，意思表示真实且内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同对各方当事人均有约束力，各方当事人应全面履行合同约定的义务。原告工商银行福清支行已依约向被告何碧鸿发放贷款109万元，被告何碧鸿未按约还本付息显属违约，应承担违约责任。被告何碧鸿使用该贷款后，已多期未按约定偿还借款本息，原告工商银行福清支行依约有权要求被告何碧鸿立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等，故原告工商银行福清支行请求被告何碧鸿偿还尚欠的借款本金1,038,875.13元及相应的利息、罚息、复利，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向�记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”规定可知，预告登记属于债权保全措施，并非正式物权登记，在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记手续。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，贷款银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉上述房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人被告何碧鸿怠于办理以致抵押登记未能完成，故购房人被告何碧鸿负有协助办理抵押登记的义务，被告福清市万润置业有限公司应督促其办理。本院确定被告何碧鸿应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。购房人被告何碧鸿若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，本院无法径行判决由债权人贷款银行自行办理抵押登记手续。在案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下，赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益及保障交易安全和稳定。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”规定，本院依法确认债权人原告工商银行福清支行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。被告福清市万润置业有限公司对被告何碧鸿的案涉贷款行为提供阶段性连带责任保证，按照合同约定，在抵押权未能依登记而设立的情况下，被告福清市万润置业有限公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”规定，保证人被告福清市万润置业有限公司在承担保证责任后，有权向被告何碧鸿追偿。在追偿过程中，若原告工商银行福清支行对案涉房产�卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还被告福清市万润置业有限公司垫付之款项及按中国人民银行同期同类贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告何碧鸿。原告工商银行福清支行超过部分的诉讼请求，本院不予支持。被告何碧鸿经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，判决如下：
一、被告何碧鸿于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司福清支行借款1,038,875.13元，并支付利息、罚息、复利（暂计至2016年11月23日的利息、罚息、复利共计31,341.75元，之后的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定的标准自2016年11月24日起计付至款项还清之日止）。
二、被告福清市万润置业有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。
三、被告何碧鸿于本判决生效之日起三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司福清支行办理不动产（位于福清市×××号×××号楼及×××号、×××号裙房楼×××单元房产）抵押登记手续，被告福清市万润置业有限公司应督促被告何碧鸿并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告福清市万润置业有限公司的保证责任终止。
四、位于福清市×××号×××号楼及×××号、×××号裙房楼×××单元房产抵押登记办妥后，或被告何碧鸿逾期仍未办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司福清支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的主债权优先受偿。
五、原告中国工商银行股份有限公司福清支行对位于福清市×××号×××号楼及×××号、×××号裙房楼×××单元房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告福清市万润置业有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告何碧鸿。
六、被告福清市万润置业有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告何碧鸿追偿。
七、驳回原告中国工商银行股份有限公司福清支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14,254元，由被告何碧鸿、福清市万润置业有限公司共同负担，款限本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 刘 坚
审 判 员 高丽钦
人民陪审员 刘忠霖
二〇一七年三月七日
书 记 员 杨 坤