重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0237民初1006号原告：孔均，女，1985年6月11日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：沈庆聪，重庆鹏腾律师事务所律师，特别授权。被告：重庆市昌宝建设有限公司，住所地重庆市巫山县巫峡镇平湖西路159号三楼，统一社会信用代码91500237663592836A。法定代表人：毛昌宝，经理。委托诉讼代理人：王云，重庆昊源律师事务所律师。委托诉讼代理人：任连辉，重庆昊源律师事务所律师。原告孔均与被告重庆市昌宝建设有限公司（下简称昌宝建司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，于同年4月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈庆聪，被告的委托诉讼代理人任连辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔均向本院提出诉讼请求：1.判决被告按约定为原告办理房地产权证书。2.判令被告向原告支付延期交房违约金、支付延期办证违约金合计38503元。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月16日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告出售的位于巫山县xx街道xx街xx号xx号房屋。双方约定房屋总价489899元，约定房屋交付时间为2014年10月30日。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，履行了合同义务。但被告既没有按照合同约定的时间交房，也没有按照合同约定的时间办证。按照原、被告签订的合同第9条、第13条的约定，被告应支付原告每天购房款万分之一的违约金。请求法院支持原告的诉讼请求。被告昌宝建司辩称，一、被告昌宝建司已于2017年3月29日为原告孔均向巫山县房地产管理所申报了办理《不动产权证》的办证资料，该《不动产权证》正在办理之中，被告已实际履行原告的第一项诉讼请求。二、本案系因第三方工作程序、工作时间等原因导致的备案登记、产权办理未达到合同约定的时间，依据原、被告的合同约定，被告不应承担任何责任。三、本案中原告已实际接收并使用所购房屋，并没有因此造成任何经济损失，且本案与巫山县人民法院已经判决的同类型案件相比，具有房屋交付及逾期办证的免责约定。如法院认定被告仍存在延期办理备案登记和延期申报产权证的违约行为，被告认为合同约定的逾期违约金标准明显过高，请求法院依法将标准调整为日万分之零点一以下。四、请求法院充分考虑本案交房、办证的客观原因，认定本案系因第三方工作程序、工程时间等原因造成延期办证。同时，依据原、被告之间的合同约定，请求依法驳回原�的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求分别提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原、被告出示的身份证、《组织机构代码证》、《营业执照》、《重庆市商品房买卖合同》及其附件、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、中华人民共和国税收完税证明、销售不动产统一发票、《收据》、《不动产权证》、《重庆市上上城业主接房验收单》、预售后房屋权属登记网上受理单、《重庆市工商行政管理机关合同文本备案通知书》、当事人的陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。经本院审理，这些证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院确认具有证明效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月16日，被告昌宝建司（甲方）与原告孔均（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同于2013年4月28日在巫山县工商行政管理局备案。合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目暂定名为上上城一期。.....第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市巫山县xx街道xx街xx号xx。......（四）本商品房建筑面积：81.93平方米，其中，套内建筑面积：64.89平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.04平方米。第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为489899元整......第五条付款方式及期限3.按揭付款：本商品房总成交金额489899元整。（1）于2014年3月27日支付首付房款金额：￥149899元整。（2）剩余房款：￥340000元整。（由专业银行提供按揭贷款支付）。第七条交房期限及交付条件(一)本商品房交房期限……2.属预售商品房的，甲方应当在2014年10月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程俊工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。……（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理:1.按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期在90日(含)之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.10向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定......2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提�办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。......第二十五条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件五)……第二十八条本合同自双方签订之日起生效。......�。同时，原、被告之间签订的《补充协议》（附件4）载明：“五、备案登记及产权办理……2、非甲方原因或属于第三方因工作程序、工作时间等原因导致的备案登记和产权办理未达到合同约定时间的，甲方不承担任何责任。八、其他约定……3.本合同中‘不可抗力’的解释包含因政府行为所产生的后果，甲方因此种原因异致的违约，在向乙方出具政府或相关主管部门书面文件证明后乙方同意免除由此而造成的甲方违约责任。4.本协议与《商品房买卖合同》如有冲突，以本协议约定的内容为准。5.本合同及补充协议均自签订之日起同时生效。”合同签订后，原告向被告支付了购房款149899元，下余房款通过银行按揭贷款方式支付。同时，原告还向被告支付了购房权利印花税、产权印花税、按揭印花税、预告登记费、按揭抵押登记费、契税等费用。2014年11月2日，被告将�房屋实际交付给原告使用至今。2015年9月16日，被告取得诉争房屋所涉楼盘的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年8月24日，被告取得涉案楼盘的房地产权证总证。2017年3月29日，被告通过网上申报取得涉案房屋预售后房屋权属登记受理单。此外，原告未提供证据证明因被告的违约交房和违约办证给原告造成损失的情况。庭审中原、被告双方均同意违约金按每月30日计算。另本案在开庭审理过程中，被告向本院提交了巫山县国土事务所、巫山县房地产管理所的“情况说明”书面证明材料一份，其中无法定代表人或经办人签名。本院认为，2014年4月16日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及附件四等相关合同补充协议，并在巫山县工商行政管理局备案，该合同内容系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。原、被告在�合同中明确约定：被告出售的商品房已通过竣工验收备案登记，并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，方可交付。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。该法条属于效力强制性规定，双方必须共同遵守。本案中，被告于2014年11月2日向原告交付房屋时并未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未达到房屋交付的法定和约定条件，虽然原告接收了房屋，但不能就此认定被告已依照法律规定或合同的约定向原告交付了房屋，故该房屋的交付时间仍应以被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日即2015年9月16日为准。因此，被告于2015年9月16日向原告交付房屋，按照原、被告的约定，逾期317天（2014年10月31日至2015年9月16日止，每月按30天计�），系被告违约，其应当承担逾期交房的违约责任。关于办理不动产权证的问题，按照原、被告双方的约定，被告应在房屋交付使用之日起60日内，履行向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，即被告于2015年9月16日交付房屋后，应于同年11月15日前向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单。被告于2017年3月29日才取得《巫山县国土资源和房屋管理局业务受理通知书》，逾期494天（2015年11月16日-2017年3月28日），系被告违约，其应当承担逾期办理不动产权证的违约责任。被告辩称，备案登记和不动产权证办理未按照合同约定的时间完成，系第三方因工作程序、工作时间等原因所造成，非被告的责任，被告不应承担本案的民事责任的理由，被告就此当庭提交了巫山县国土事务所、巫山县房地产管理所出具的《情况说明》加以证明。经本院审查，该《情况说�》系以单位的名义出具，上面无出证单位法定代表人或经办人的签名，不具备证据的表现形式；同时，该证据由被告当庭提交，证人没有出庭出证，原告不予认可，又无其他证据佐证，本院确认该证据不具有证明效力。故被告该辩解理由不成立，本院不予采纳。为此，原告要求被告支付因违约交房和违约办理不动产权证违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称本案的逾期交房和办证系诸多客观因素所造成，并非被告的主观原因，被告的交房过程没有给原告造成任何损失，加之原告要求按每日万分之一的标准计算违约金明显过高，如法院认定被告应承担责任，则请求法院将违约金计算标准调整至日万分之零点一以下计算的理由。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。即对于合同中约定的违约金，人民法院可以根据当事人的请求，结合案件的实际情况适当进行调整。合同法规定的违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅，故而在决定是否进行调整时要综合考虑因违约行为所造成的损失以及损失的数额情况等因素。从本案的实际情况看，虽然被告在交房和办证的过程中均存在违约行为，但原告系按揭购房，在没有完全还清按揭贷款的情况下，原告也不能使用该房屋的不动产权证进行买卖、贷款等行为，同时原告也没有提供证据证明因被告的违约行为给自已造成了损失以及损失的数额情况，故本院认定原、被告之间约定的日万分之一的违约金计算标准明显过高，本院酌定按日万分之零点三计算。为此，被告要求本院对违约金作适当调整的请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，原告要求被告支�逾期交房违约金4658.94元(489899元×0.3/10000×317天)、逾期办理不动产权证违约金7260.3元（489899元×0.3/10000×494天），合计11919.24元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告按合同约定为原告办理不动产权证书的诉讼请求，在原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》中已有明确约定，现被告未提供证据证明已为原告办理了不动产权证，故该义务被告仍应履行。因此，原告要求被告为其办理不动产权证书的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持；被告的部分抗辩理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由被告重庆市昌宝建设有限公司于本判决生效后30日内按照合同约定协助原告孔均办理房地产权证。二、由被告重庆市昌宝建设有限公司于本判决生效后十日内给付原告孔均违约交房的违约金4658.94元，违约办证的违约金7260.3元，共计11919.24元。三、驳回原告孔均的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元，减半交纳381元，由被告昌宝建司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行的最后一日起计算。审判员  何毅二〇一七年四月五日书记员  兰洋