福建省漳州市龙文区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0603民初10号
原告(反诉被告)：漳州联东金越投资有限公司，住所地漳州市龙文区蓝田经济开发区朝阳园区横二路联东U谷漳州国际企业港1#地一期产品展示中心，组织机构代码05432156-3。
法定代表人：王众，总经理。
委托诉讼代理人：罗燕红，福建九鼎律师事务所律师。
被告(反诉原告)：漳州市金纺地毯工贸有限公司，住所地漳州市芗城区闽南批发市场3幢15号，组织机构代码78454545-4。
法定代表人：林再金，经理。
委托诉讼代理人：林锦明，福建泾渭明律师事务所律师。
原告漳州联东金越投资有限公司(下称联东公司)与被告漳州市金纺地毯工贸有限公司(下称金纺公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案后，金纺公司提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。联东公司的委托诉讼代理人罗燕红、金纺公司的法定代表人林再金和委托诉讼代理人林锦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
联东公司向本院提出诉讼请求：1、请求金纺公司继续履行双方于2013年11月26日签订的《联东U谷厂房销售合同》约定的义务，即一次性支付剩余购房款180万元；2、请求判令金纺公司支付自2014年5月27日起至款项付清之日止按逾期应付款的日万分之五计付的违约金（暂计至2015年11月26日止违约金为49.32万元），两项合计为229.32万元；3、诉讼费由金纺公司负担。事实和理由：2013年11月26日，金纺公司向联东公司购买联东U谷漳州国际企业港一期17-101号楼1、2、3层，编号为17号楼101#的厂房，于当日签订《联东U谷厂房销售合同》一份，约定：金纺公司与联东公司签订厂房销售合同时向联东公司支付53.1649万元，于2016年12月26日前支付53.1649万元，于2014年5月26日前支付70万元，于2014年12月31日前支付1.8644万元。剩余购房款179万元（后因银行要求按揭款只能取整数，所以双方将按揭款变更为180万元），金纺公司通过银行贷款的方式，于2014年5月26日之前放款到联东公司指定银行账户；金纺公司采用银行按揭方式付款的，则须本合同签订之日起14日内向联东公司提供办理法人商用房按揭贷款的相关全部资料并办理按揭；金纺公司未按合同约定的时间、数额支付应付购房款且逾期超过90日的，联东公司有权解除合同，如金纺公司请求继续履行合同并经联东公司同意的，合同继续履行，但金纺公司应按逾期应付款的万分之五按日计算（自应付款之日起至实际支付之日止）向联东公司支付违约金；在2014年5月26日前，无论任何原因如按揭贷款未能获得银行放款的，则金纺公司须自收到未批准贷款通知之日起7日内，确定付款方式变更为期付款方式，否则自该期限届满次日起，联东公司有权按本合同第六条的约定追究金纺公司的违约责任，余款付款期限为：2014年5月26日前支付71.5417万元；于2014年11月26日前付清全部余款等内容。合同签订后，金纺公司虽然依约于2014年12月31日止交清全部首付款人民币178.1942万元，但至今却仍未完成按揭贷款，或者直接支付剩余购房款。联东公司已在合同约定的期限内通知金纺公司交房，金纺公司也于2015年7月3日对购买的房屋进行验收，并办理了相关的交房手续，联东公司多次通过电话及信函要求金纺公司支付余款，金纺公司至今仍不予理会，其行为已构成了违约，现提起诉讼，请依法支持联东公司的诉讼请求。
金纺公司辩称，一、联东公司无权主张金纺公司支付剩余购房款180万元，请依法驳回联东公司的诉讼请求。理由如下：1、讼争厂房经鉴定存在主体结构质量不合格。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，金纺公司有权解除合同，并要求联东公司赔偿损失（金纺公司已提出反诉）。为此，联东公司的诉讼请求没有事实和法律依据，无法成立。2、联东公司出具的商品房产权登记证明书自认金纺公司已经全部支付了购房款，这可充分证实金纺公司没有欠款的事实。另，该商品房产权登记证明书也应证了办理按揭贷款的手续已经完备，联东公司确认了银行已经放款。否则，联东公司不会轻易自认已经收到全部的购房款。为此，联东公司现主张金纺公司支付剩余的购房款，明显与事实不符。3、退一步讲，双方约定的剩余购房款的付款条件尚未成就，故，金纺公司无需支付剩余的购房款。根据双方签署的《厂房销售合同》第十九条的约定，联东公司负有办理银行按揭方式付款的义务。金纺公司已如约向联东公司提供了办理银行按揭贷款的全部相关材料。为此，按揭贷款是否办理？能否办理？责任全在联东公司。即便根据前述条款的约定，金纺公司只有在收到未批准贷款通知的前提下，才在7日内将付款方式变更为一年期付款。显然，变更付款方式的条件为金纺公司收到未批准贷款的通知。现联东公司无法提供确实充分的证据证实其有向金纺公司通知未批准贷款的事实，应对此承担举证不能的法律后果。为此，双方约定的变更付款的条件根本没有成就，金纺公司尚无需支付剩余的购房款。二、联东公司要求金纺公司支付逾期应付款的违约金缺乏事实根据，也没有合同和法律依据，显然不能成立。1、如前所述，金纺公司无需支付剩余的购房款。既然金纺公司都无需支付剩余的购房款，故，金纺公司就根本不存在违约可言。联东公司主张金纺公司违约并支付违约金根本就没有事实根据。2、联东公司主张金纺公司支付违约金更没有合同依据。根据双方签署的《厂房销售合同》第六条第4项的约定，若出现非首付款逾期超过90天的情形的话，只有联东公司要求解除合同，而金纺公司请求继续履行合同的情况下，金纺公司才需按逾期应付款的万分之五按日计算违约金。而在本案中，联东公司主张继续履行合同，而金纺公司主张解除合同，显然不能适用按逾期应付款的万分之五按日计算违约金的约定。可见，联东公司的主张相互矛盾，更无法成立。综上，请求依法驳回联东公司的全部诉讼请求。
金纺公司向本院提出反诉请求：1、请求解除联东公司与金纺公司于2013年11月26日签订的《联东U谷厂房销售合同》及其补充协议和2014年12月28日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、请求判令联东公司返还金纺公司购房款人民币178.1942万元及利息（利息按年利率6%计算，自2013年11月26日算起至实际付清之日止，暂计至2016年9月20日止，为29.4022万元）；3、请求判令联东公司赔偿金纺公司装修费损失及安装电梯费用人民币暂计人民币40万元（最终以评估确定为止）；4、反诉费用、鉴定费用均由联东公司负担。事实与理由：金纺公司向联东公司购买联东U谷漳州国际企业港1#地一期17号楼101#（B1-4幢01号）房产，双方分别于2013年11月26日签订《联东U谷厂房销售合同》及其补充协议和2014年12月28日签订《商品房买卖合同》及其补充协议。合同签订后，金纺公司即按照合同约定履行合同义务。同时，金纺公司已向联东公司支付了购房款178.1942万元，并对房屋进行装修，安装电梯。但是，讼争房屋经鉴定主体结构质量不合格。为此，金纺公司有权请求解除合同和主张赔偿损失，并要求返还购房款。现具状反诉，请法院支持金纺公司的反诉请求。
联东公司就金纺公司的反诉答辩称：金纺公司的反诉请求没有事实和法律依据。理由如下：一、金纺公司主张本案讼争房屋主体结构质量不合格没有依据。首先，本案讼争的房屋在交给金纺公司前就已经通过了相关部门的综合竣工验收并已备案；其次，法院委托中介机构出具的鉴定报告中并没有关于讼争房屋主体结构质量不合格的鉴定结论；第三，联东公司提供的由福建省建筑工程质量检测中心有限公司出具的关于讼争房屋主体结构承载能力检测鉴定的检验报告中的鉴定结论明确表述：“本工程地基基础工作状态良好，主框架件承载能力满足荷载作用下的安全使用要求”该表述清楚的说明了讼争房屋的主体构满足安全使用要求，并不存在金纺公司所主张的主体框架不合格的情形。第四，联东公司与金纺公司交付房屋时，金纺公司并未提出房屋存在质量问题，而是在其装修一部份以后才提出的，根据法院委托鉴定的方成司法鉴定中心的出具的鉴定报告所陈述，讼争房屋的质量问题也可能是由于后期养护不到位，其他因施工不够规范造成的质量问题加剧裂缝的发生。从该鉴定结论可以看出，即使本案讼争房屋存在质量问题，也不必然就归责于联东公司，且不能排除金纺公司在装修过程中施工不当才导致的。因此，金纺公司主张讼争房屋的主体结构质量不合格与客观事实不符，其以此作为解除合同的理由不能成立；二、金纺公司请求联东公司归还购房款及利息及赔偿装修损失没有依据。如上第一点所述，本案不具备行使法定解除权的情形，合同依然合法有效，双方当事人均应履行合同义务，金纺公司要求返还购房的请求并没有依据，更不用说其装修损失了。而且根据鉴定报告的表述，装修费用只有12.7062万元，而其提供的关于电梯的费用的相关证据，并不能证明电梯的真实价值，也不能作为定案依据，因此，金纺公司主张的40万元损失也没有依据。综上，联东公司认为，金纺公司的反诉请求缺乏事实和法律依据，不应予支持，请法庭依法驳回金纺公司反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的争议和事实，本院认定如下：
2013年11月26日，金纺公司与联东公司签订《联东U谷厂房销售合同》(含补充协议)一份，向联东公司购买联东U谷漳州国际企业港一期17-101号楼1、2、3层，暂定编号为17号楼101#的厂房，该厂房预测建筑面积共1293.12平方米，单价每平方米2770元，总价款358.1942万元。合同第五条就付款方式及期限约定：金纺公司于签订合同时向联东公司支付53.1649万元，于2013年12月26日前支付53.1649万元，于2014年5月26日前支付71万元，于2014年12月31日前支付1.8644万元，其余购房款179万元（后因银行要求按揭款只能取整数，所以双方将按揭款变更为180万元，最后一笔1.8644万元变更为8644元），金纺公司通过银行贷款的方式，于2014年5月26日之前放款到联东公司指定银行账户；金纺公司未按合同约定的时间、数额支付应付购房款且逾期超过90日的，联东公司有权解除合同，如金纺公司请求继续履行合同并经联东公司同意的，合同继续履行，但金纺公司应按逾期应付款的万分之五按日计算（自应付款之日起至实际支付之日止）向联东公司支付违约金等内容；合同第十九条约定：在2014年5月26日前，无论任何原因如按揭贷款未能获得银行放款的，则金纺公司须自收到未批准贷款通知之日起7日内，确定付款方式变更为1年期付款方式，否则自该期限届满次日起，联东公司有权按本合同第六条的约定追究金纺公司的违约责任，余款付款期限为：2014年5月26日前支付71.5417万元；于2014年11月26日前付清全部余款等内容；合同第七条约定：联东公司应当在2015年3月31日前，将具备条件，经验收合格并符合本合同约定的厂房交付金纺公司使用…；合同第十二条约定：联东公司承诺该厂房使用合格的建筑材料、构配件，该厂房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求等内容。《联东U谷厂房销售合同》签订后，金纺公司依约于2014年12月31日前支付购房款总计178.1942万元(其中2013年11月19日付款30万元、同年11月27日付款23.1649万元、同年12月31日付款5万元、2014年1月21日付款35万元、同年2月24日付款13.1649万元、同年6月13日付款10万元、同年9月19日付款10万元、同年9月30日付款30万元、同年10月27日付款21万元，同年12月31日付款8644元)。2014年12月28日，联东公司与金纺公司为本案涉讼厂房备案使用需要，签订了《商品房买卖合同》(含补充协议)一份，在《商品房买卖合同》补充协议中约定，该《商品房买卖合同》仅限于网签备案使用，合同中相应约定条款以2013年11月26日签订的《联东U谷厂房销售合同》为准。2015年3月26日，联东公司向金纺公司发出《交房通知单》，称金纺公司购买的上述涉讼厂房已具备入住交付使用条件，要求金纺公司于同年3月31日前办理相关入住手续，逾期未办理相关入住手续，则根据合同第十条、第十九条第9款约定，视为联东公司已如期交房，同时告知金纺公司截止2015年3月30日还有办理预抵押登记和提供银行所需全部按揭材料两项手续未办妥。2015年3月31日，联东公司建设的包含本案涉讼厂房在内的部分建设工程通过工程竣工验收。2015年7月1日，金纺公司在《联东漳州企业入驻查验会签表》“业主签字(盖章)”处盖章并由法定代表人林再金签名；当月3日，金纺公司在《客户办理入住文件签收清单》、《客户办理装修文件签收清单》“签收单位”处盖章，其法定代表人林再金在“签收人”处签名。此后，金纺公司取得涉讼厂房有效期自2015年7月3日至同年9月2日的《装修施工许可证》，并将厂房委托漳州新中网装饰工程有限公司装修。金纺公司在装修过程中，发现厂房楼板、横梁及墙体存在质量问题，遂向联东公司交涉。2015年11月6日，联东公司向金纺公司发出告知函，载明金纺公司未按合同约定付款日期支付购房款，要求金纺公司在收到告知函后7日内支付购房款180万元以及相应违约金等内容。2015年12月14日，联东公司和金纺公司及另一业主作为委托方与福建省建筑工程质量检测中心有限公司(下称省质检中心)签订《技术服务合同》，委托省质检中心就包括涉讼厂房在内的厂房进行主体结构承载能力鉴定，但金纺公司及另一业主未在《技术服务合同》委托方签章处签章。2016年1月4日，联东公司向本院起诉要求金纺公司一次性支付剩余购房款180万元及违约金，在本案审理过程中，金纺公司以涉讼厂房主体结构质量不合格为由反诉请求解除合同，并要求联东公司返还购房款、支付利息和赔偿损失。2016年2月18日，金纺公司申请对涉讼厂房进行“结构安全性”鉴定和“施工质量评价”鉴定。基于金纺公司申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对鉴定。2016年4月6日，省质检中心出具了检验报告。在本案审理过程中，金纺公司以其与联东公司原协商鉴定的目标是“主体结构安全性鉴定”，联东公司擅自更改为“主体结构承载能力鉴定”为由不认可省质检中心出具的检验报告。2016年7月4日，根据福建方成司法鉴定中心的要求，金纺公司明确鉴定事项为“对讼争房产工程施工质量”进行鉴定。2016年8月31日，福建方成司法鉴定中心出具《建筑工程鉴定意见书》，鉴定意见为：(一)受鉴工程构件的混凝土强度及梁体的角筋及箍筋规格符合设计要求；受鉴工程部分梁体的箍筋间距、钢筋保护层厚度不符合设计及规范要求；部分楼板的钢筋保护层厚度、支座负筋安装间距、钢筋网安装及厚度不符合设计及规范要求。(二)从受鉴工程梁体、楼板裂缝特征(宽度、走向)及勘验结果对受鉴房屋楼板与梁裂缝成因分析，可能成因为楼板支座负筋保护层过厚，造成楼板承载能力降低，在楼板与梁连接薄弱处出现裂缝；梁体裂缝特征显示为中间宽两头窄的收缩裂缝，可能成因为原材料品质不达标、混凝土配合不恰当及后期养护环节不到位等。其他因施工不够规范造成的质量问题加剧裂缝的发生等内容。福建方成司法鉴定中心向鉴定申请人金纺公司收取鉴定费98500元。2016年9月20日，金纺公司以经鉴定涉讼厂房存在主体结构质量不合格，其有权要求解除合同并由联东公司赔偿其装修价值损失为由，申请对涉讼厂房的装修价值进行评估鉴定。基于金纺公司申请，本院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司对涉讼厂房装修价值进行评估。福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司2016年12月22日作出评估结论为：涉讼厂房装修价格评估为127062元。福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司向价格评估申请人金纺公司收取价格评估费4000元。
本院认为，联东公司与金纺公司签订《联东U谷厂房销售合同》(含补充协议)和《商品房买卖合同》(含补充协议)，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。我国《合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”联东公司与金纺公司签订《联东U谷厂房销售合同》后，金纺公司依约先后向联东公司支付购房款共计178.1942万元，联东公司将涉讼厂房交付金纺公司装修。但联东公司交付给金纺公司的涉讼厂房经检验部分梁体的箍筋间距、钢筋保护层厚度不符合设计及规范要求，部分楼板的钢筋保护层厚度、支座负筋安装间距、钢筋网安装及厚度不符合设计及规范要求，以及其他因施工不够规范造成的质量问题加剧裂缝的发生，涉讼厂房存在梁体、楼板裂缝、房屋楼板与梁裂缝等质量问题，金纺公司以讼争房屋经鉴定主体结构质量不合格为由起诉要求解除其与联东公司签订的房屋买卖合同合理合法，本院予以支持；合同解除后，金纺公司应当将涉讼厂房交还联东公司(包括厂房装修价格评估结论意见书中列明的装修项目)，联东公司应当将收取的购房款返还金纺公司并承担相应责任，故金纺公司起诉要求联东公司返还购房款178.1942万元并计付利息、赔偿其装修损失合理合法，本院予以支持，但计息金额和起算时间以及计息利率等请求不当，本院予以更正，应以各分笔付款数额和付款时间为计息数额和计息起始时间，因双方未对计息利率问题作相关约定，计息利率可参照中国人民银行同期贷款利率作为标准。由于涉讼厂房装修价格评估结论意见书中列明的装修项目中并无安装电梯，金纺公司是否在装修中安装电梯以及关于电梯的费用无法确认，其要求联东公司赔偿该部分损失缺乏依据，不予支持，联东公司对金纺公司该部分反诉请求的辩解有理，本院予以采纳，对金纺公司其他反诉请求的辩解与事实和法律规定不符，本院不予采纳。由于合同的解除，且金纺公司在本案中并无违约行为发生，联东公司要求金纺公司一次性支付剩余购房款180万元并支付违约金的请求缺乏依据，本院不予支持。金纺公司认为根据联东公司的诉述可认定其已支付全部购房款的辩解与事实不符，不予采纳，其他辩解有理，予以采纳。由于“对讼争房产工程施工质量”鉴定和厂房装修价格评估是金纺公司在本案诉讼过程中提出的主张，根据国务院《诉讼费用交纳办法》第十二条第一款：“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。”规定，鉴定费和价格评估费应由金纺公司承担，金纺公司要求联东公司负担该部分费用缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(五)项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、国务院《诉讼费用交纳办法》第十二条第一款规定，判决如下：
一、解除漳州联东金越投资有限公司与漳州市金纺地毯工贸有限公司于2013年11月26日签订的《联东U谷厂房销售合同》和2014年12月28日签订的《商品房买卖合同》；
二、漳州市金纺地毯工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内将联东U谷漳州国际企业港一期17-101号楼1、2、3层，暂定编号为17号楼101#的厂房(包括厂房装修价格评估结论意见书中列明的装修项目)交还漳州联东金越投资有限公司；
三、漳州联东金越投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还漳州市金纺地毯工贸有限公司购房款178.1942万元；
四、漳州联东金越投资有限公司应于本判决生效之日起十日内以漳州市金纺地毯工贸有限公司支付的购房款178.1942万元按中国人民银行同期贷款利率向漳州市金纺地毯工贸有限公司计付利息，计付利息起算时间和计算金额分别为2013年11月19日30万元、同年11月27日23.1649万元、同年12月31日5万元、2014年1月21日35万元、同年2月24日13.1649万元、同年6月13日10万元、同年9月19日10万元、同年9月30日30万元、同年10月27日21万元，同年12月31日8644元，计付利息截止时间为全部还清款项之日；
五、漳州联东金越投资有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿漳州市金纺地毯工贸有限公司装修费用12.7062万元；
六、驳回漳州联东金越投资有限公司的诉讼请求；
七、驳回漳州市金纺地毯工贸有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25146元，由漳州联东金越投资有限公司负担；反诉费19328元，由漳州市金纺地毯工贸有限公司负担2697元，漳州联东金越投资有限公司负担16631元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审 判 长 陈梓敬
人民陪审员 魏雅蓉
人民陪审员 赖杜恺
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 刘 婧
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。