福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0103民初2982号
原告：林少华，女，1969年9月25日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：柳浩，福建融成律师事务所律师。
被告：福州山河商业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区后洲街道三通路9号中亭街改造嘉辉苑连体部分3层30店面301号，统一社会信用代码91350103062270559E。
法定代表人：陈泽鑫。
第三人：范秀晶，女，1975年4月15日出生，住福建省闽侯县。
原告林少华与被告福州山河商业管理有限公司、第三人范秀晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柳浩到庭参加诉讼，被告福州山河商业管理有限公司、第三人范秀晶经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林少华向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的租金83479元及迟延违约金250.43元，原告没收被告保证金22768元，以上合计106497.43元；2、判令被告及第三人立即腾退位于台江区XX街道XX路XX号XX苑连体部分XX层XX商场的房屋并交付给原告，自2016年7月28日起至实际搬离之日的房屋占用使用费（按7元／天／平方米的标准）由被告及第三人承担；3、判令被告及第三人承担诉讼费用。（诉讼过程中，原告林少华放弃第1项中判令被告支付“迟延违约金250.43元”的诉讼请求，并增加“判令确认原、被告签订的房屋租赁合同于原告向被告发出律师函之日，即2016年7月28日解除”的诉讼请求。事实与理由：2015年7月25日，原、被告签订《XX街XX苑租赁合同》，约定：原告将位于福州市台江区XX街道XX路XX号XX苑连体部分XX层XX商场，建筑面积为30.16平方米的房屋出租给被告，每月每平方米租金270元；租赁期限从2015年8月28日至2018年8月27日止，从2015年9月28日起计算租金，每三个月一付，被告超过三十日未支付租金，原告有权终止合同。合同签订后，被告即未依约支付租金。2015年10月13日，被告向原告支付了保证金22768元，2016年7月28日，原告委托律师向被告发函，通知被告终止租赁合同，支付拖欠的租金，并腾退场地，被告拒不理睬。
原告为此向本院提交了下列证明材料：
1、《XX街XX苑租赁合同》；
2、《房屋产权证》；
3、欠条；
4、律师函；
5、EMS特快专递单据；
6、EMS查询记录。
被告福州山河商业管理有限公司未作答辩。
第三人范秀晶未作书面陈述。
因被告福州山河商业管理有限公司、第三人范秀晶未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。原告提交的上列证明材料1-6，经审查符合证据的客观性、合法性和关联性原则，可作为本案定案依据。
根据本案现有证据，本院对事实作如下认定：
2015年7月25日，以原告林少华为出租方（甲方），被告福州山河商业管理有限公司为承租方（乙方），双方签订一份《XX街XX苑租赁合同》，合同约定：甲方将位于福州市台江区XX街XX苑商场XX号摊位出租给乙方，该租赁场所之建筑面积为30.16平方米，每平方米为270元；租赁期限从2015年8月28日起至2018年8月27日止，从2015年9月28日起计算租金；租金及费用均按建筑面积为计价标准，第一年租金为基价，第二年租金上浮6%，第三年在第二年基础上递增6%；在租赁期内，乙方应每三个月向甲方交纳一次租金，交纳时间为本付款周期开始前的前一个星期，租赁税由乙方按金额6.8%代扣；违约责任6.1、乙方延迟交付本合同规定的租金及费用，应按“逾期支付金额×逾期天数×万分之一”向甲方支付违约金，如乙方超过三十日未支付租金，甲方有权终止本合同。6.2、甲方如违反合同，提前终止合同，甲方应退还乙方保证金的同时给予乙方与保证金等额的经济补偿，并赔偿由此造成的损失。6.3、乙方如违反合同，提前终止合同，甲方则没收乙方保证金作为经济补偿，并赔偿由此造成的损失；合同签订后，被告在2015年10月13日向原告支付了保证金22768元，但在经营使用上述租赁场所过程中，拖欠原告租金。经催讨，被告于2016年7月25日向原告出具一份欠条，内容为“现欠XX街XX#业主林少华从2015年8月26日-2016年7月27日共11个月的租金人民币捌万叁仟肆佰柒拾玖元整（7589×11=83479）”。2016年7月28日，原告委托律师向被告发出一份《律师函》，函告被告1、自即日起解除与你司（被告）签订的租赁合同，……。之后，原告诉至本院。
另查明，上述房屋租赁合同中约定的租赁场所福州市台江区XX街XX苑商场XX号摊位，在房屋所有权证中载明为“台江区XX街道XX路XX号XX苑连体部分XX层XX商场”，建筑面积30.16平方米，房屋所有权人为原告林少华。诉讼中，原告称该租赁场所现由被告转租给第三人范秀晶经营使用。
本院认为，原告林少华与被告福州山河商业管理有限公司于2015年7月25日签订的《XX街XX苑租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。被告未依约向原告支付租金，已以其行为表明不履行主要债务，原告根据合同约定有权提前终止合同，故本院对原告要求判令确认原、被告签订的房屋租赁合同于原告向被告发出律师函之日，即2016年7月28日解除的诉讼请求予以支持，被告福州山河商业管理有限公司，以及第三人范秀晶应将原告的上述租赁房屋腾退交还给原告。被告应将其出具欠条所确认拖欠的2015年8月26日至2016年7月27日租金83479元（7589元／月×11个月）支付给原告，并自2016年7月28日起向原告支付至实际腾退交还给原告租赁物之日止的占有使用费，原告诉请占有使用费参照租赁合同约定的租金金额标准计算（现原告实际诉请按每天每平方米7元标准计算尚低于合同约定），本院对此予以采纳。但原告要求判令第三人范秀晶从2016年7月28日起即与被告共同承担支付占有使用费的诉讼请求缺乏依据，本院对此不予支持，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，负有腾房义务的第三人范秀晶应承担的是逾期腾房占有使用费。根据合同中“甲方如违反合同，提前终止合同，甲方应退还乙方保证金的同时给予乙方与保证金等额的经济补偿”、“乙方如违反合同，提前终止合同，甲方则没收乙方保证金作为经济补偿”的约定，合同中约定的保证金具有定金的性质，被告未依约向原告支付租金，其行为已构成违约，故无权要求返还保证金。上述合同中对违约责任，既约定了违约金，又约定了具有定金性质的保证金，原告在诉讼中选择适用定金法则，要求判令被告已交纳的保证金22768元不予退还，本院依法予以支持。被告福州山河商业管理有限公司，以及第三人范秀晶经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百一十六条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告林少华与被告福州山河商业管理有限公司于2015年7月25日签订的《XX街XX苑租赁合同》于2016年7月28日解除；
二、被告福州山河商业管理有限公司及第三人范秀晶应于判决生效之日起十日内将租赁场所福州市台江区XX街XX苑商场XX号摊位（台江区XX街道XX路XX号XX苑连体部分XX层XX商场，建筑面积30.16平方米）腾退给原告林少华；
三、被告福州山河商业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向原告林少华支付拖欠的2015年8月26日至2016年7月27日租金83479元，以及占用使用费（从2016年7月28日起计至实际腾退租赁场所之日止，按每天每平方米7元计算，租赁物建筑面积为30.16平方米）；第三人范秀晶在上述第二项判决所确定的腾房之日逾期未腾房的，从逾期腾房之日起按上述计算标准与被告福州山河商业管理有限公司共同向原告计付逾期腾房占有使用费；
四、被告福州山河商业管理有限公司已支付给原告林少华的保证金22768元归原告所有；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2429元，由被告福州山河商业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 傅建勇
人民陪审员 林 艳
人民陪审员 施 厦
二〇一六年十一月四日
书 记 员 陈 慜
附主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。