广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终10886号
上诉人（原审原告）:许玖珍，女，汉族，1969年2月6日出生，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：周建斌，男，汉族，1969年12月13日出生，住广东省广州市白云区，系许玖珍的丈夫。
上诉人（原审被告）:佛山市南海区中建物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇黄岐海北沙面新城会所内，统一社会信用代码914406057193747593。
法定代表人：何雪诗，该公司总经理。
委托诉讼代理人：洪映辉，广东国慧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:佛山市南海黄岐沙面新城房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道，社会统一信用代码91440605707712458X。
法定代表人：何超盈。
被上诉人（原审被告）:黄惠芳，女，1954年2月27日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，
委托诉讼代理人：周敏生，广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:林毅麟，男，1980年9月11日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，
委托诉讼代理人：周敏生，广东格林律师事务所律师。
上诉人许玖珍、佛山市南海区中建物业管理有限公司（以下简称中建物业公司）因与被上诉人佛山市南海黄岐沙面新城房地产发展有限公司（以下简称沙面新城公司）、黄惠芳、林毅麟财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初8193号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人许玖珍提起上诉请求：1.撤销一审判决，依法对许玖珍的房屋及楼宇天面的修复造价重新评估鉴定，根据该鉴定结果判决中建物业公司、沙面新城公司、黄惠芳、林毅麟承担相关修复费；2.一、二审诉讼费、鉴定费由中建物业公司、沙面新城公司、黄惠芳、林毅麟承担。事实和理由：一审判决对许玖珍房屋的墙体以及楼宇天面修复造价的鉴定评估结果缺乏根据。一审中，经法院委托广东南粤珑图建筑设计有限公司（以下简称南粤珑图公司）对许玖珍的房屋进行鉴定，作出对房屋出现开裂的楼板进行修复处理，并对天面重新做防水处理的修复意见。后广东金厦工程管理造价咨询有限公司（以下简称金厦公司）根据该修复意见，认定该修复工程造价为8468.84元。但该修复造价仅针对许玖珍房屋墙体部分，并不包括楼宇天面部分，故许玖珍不予认可。许玖珍在一审中对该修复造价的评估结果提出异议，并征询法官的意见。法官向许玖珍出示了金厦公司的复函，许玖珍仍提出异议，并当庭要求重新鉴定。许玖珍认为，金厦公司并没有严格按照修复设计总说明中要求的方法以及所需的材料来对许玖珍房屋的墙体修复进行工程造价的评估鉴定。根据该造价评估结果，金夏公司缺乏对以下部分的鉴定：饰面层、60*20防腐木压条（通长）、附加油毡一层，且没有对楼宇天面的修复造价进行评估鉴定。该评估鉴定过于片面，导致工程造价偏低，损害了许玖珍的合法权益，请二审依法予以纠正。
上诉人中建物业公司提起上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以改判；2.一、二审诉讼费、鉴定费由许玖珍承担。事实和理由：一审判决认为中建物业公司有义务对小区业主共有物业进行维修、养护、管理和维护，并判决中建物业公司承担全部责任，没有事实和法律依据。一、对小区共有物业的维护资金是维修基金，而非由中建物业公司负责。根据《住宅专项维修资金管理办法》第1-3条规定，对商品房公用部分的物业的维修所需的资金由物业维修基金支付。第22条第2款规定，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。即使用维修基金须有2/3以上的业主同意。中建物业公司已经征求过超过一半的业主的意见，相关业主均不同意使用维修基金，中建物业公司作为物业公司也无能为力。
二、一审判决要求中建物业公司承担维修基金的责任，明显不公平且错误。如前所述，商品房公用部分的物业维修所需的资金应由维修基金支付，物业公司虽然可以使用维修基金，但必须经过业主的授权才能使用，如果业主不同意使用，物业公司无权启用维修基金。而中建物业公司至今为止仍按0.84元/平方米收取物业管理费，在现行物价、工人工资飞涨的情况下，维持物管公司的正常运转已经有难度，如果将公用部分的维修责任全部强加于物业公司的话，物业公司根本无法运转。除非多数业主同意启用维修基金，否则只能由受损的业主和实际使用人各自分摊责任。如果将物业公司视为执法者，认为所有问题物业公司都可以强行处理，所有维修责任都由物业公司承担的话，任何一家物业公司都将无法承受。
三、从双方提供的证据材料和庭审陈述可以看出，涉案天台的实际使用人是802房的业主黄惠芳、林毅麟。黄惠芳、林毅麟在一审庭审时提交的《通知》证明许玖珍于2011年9月21日要求二人交出天台的管理权；许玖珍在一审庭审中证实其每次上天台均需联系802的业主开门才能进入；双方提供的照片证实，802房的业主明显在天台搭建建筑物，包括洗手盆、棚架、梯子等。黄惠芳、林毅麟作为天台的实际使用人和管理人，应对天台有维护的义务。
四、中建物业公司只是物业管理公司，没有执法权。中建物业公司对业主在天台违法搭建的建筑物只能劝阻不能强行破除门锁进入。
五、许玖珍的801房的损坏有自然损耗的因素，不能全部归责于外部原因。许玖珍购买涉案801房的商品房合同证实，开发商对天面的保修期为12个月，即使根据法律规定，天面防水的保修期也只有5年。商品房的天面防水毕竟属于橡胶层，年限久了会老化甚至漏水，这是自然损耗的一种。超过保修期的房子，需要业主自行维修，业主也有日常维护的义务。
六、涉案《房屋鉴定报告》存在严重的瑕疵，根本不能作为证据使用。1、鉴定过程缺乏客观性。鉴定方是在没有建筑平面图、设计图纸等情况下作出鉴定结论，并在中建物业公司多次明确表示相关图纸已送到法院且可寄给他的情况下完全无视原始图纸，作出鉴定结论。2、鉴定依据完全错误。涉案房屋于1999年左右竣工，许玖珍于2002年购买。但鉴定机构认定的依据却是2004年和2010年的文件，鉴定依据明显错误。3、鉴定机构超越权限对责任进行分析，明显越权。鉴定机构只能对房屋受损的现状和成因进行分析，而无权对房屋受损的责任进行分析。责任分析及分配是法院的职权，鉴定机构根本不知道案情就进行责任分析，不仅缺乏客观性，更行使了法院的职权。其导致后续的鉴定根本没有意义。
被上诉人沙面新城公司在二审期间没有发表答辩意见。
被上诉人黄惠芳、林毅麟答辩称，不同意许玖珍、中建物业公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。一、许玖珍的房屋漏水系天面造成。二、天面是消防通道，属于公共区域，所以该责任应由中建物业公司作为管理者承担。三、黄惠芳、林毅麟在一审期间提交的证据《通知》，恰恰证明了天面属于公共区域，若该区域的使用权属于黄惠芳、林毅麟，则中建物业公司无权也不可能会发出该通知。该通知也不是针对黄惠芳、林毅麟个人，中建物业公司在每个单元的楼层都发了该通知。中建物业公司发出该通知禁止顶楼业主上锁，目的是防通道畅通。根据许玖珍的陈述，在黄惠芳、林毅麟购买802房前，许玖珍的801房就已经出现漏水的情况，并且中介公司也多次帮其维修未果，导致漏水问题至今仍未解决。故该漏水问题与黄惠芳、林毅麟的802房无因果关系。
许玖珍向一审法院起诉请求：1.判令中建物业公司、沙面新城公司、黄惠芳、林毅麟修缮许玖珍房屋的漏水处，排除对许玖珍房屋的漏水妨害，并承担全部修缮费用；2.判令中建物业公司、沙面新城公司、黄惠芳、林毅麟承担案件诉讼费用及鉴定费用；3.判令中建物业公司、沙面新城公司、黄惠芳、林毅麟赔偿许玖珍律师代理费损失7500元；4.若经专业评估鉴定案涉房屋的渗水原因是违法搭建的鱼池造成，要求拆除该鱼池；5.判令中建物业公司、沙面新城公司、黄惠芳、林毅麟向许玖珍赔偿从起诉之日起至房屋修缮完成之日止每月550元的房屋租赁费7700元（从2016年5月17日起暂计至2017年7月17日）。
一审法院经审理查明：许玖珍所诉受损房屋为佛山市南海区大沥镇黄岐沙面新城碧湾苑碧水阁801房，该房屋为许玖珍于2002年5月向沙面新城公司购买，在双方签订的商品房购销合同中约定，墙面、地面、顶棚、门窗的保修期均为一年。黄惠芳、林毅麟是相邻802房的业主，其房屋于2003年9月向沙面新城公司购买，房产证登记建筑面积为153.30平方米，并不包含801、802房对应天面所有权或使用权。天面上的水池和花池，并非黄惠芳、林毅麟所建。
许玖珍发现其房屋出现渗水开裂的现象，遂向物管反映。该小区物管为中建物业公司，该公司曾多次上门进行修补，但问题未能从根本上有效解决。该公司还曾组织业主表决动用专项维修资金进行维修，但未获多数业主同意。
诉讼中，经一审法院委托鉴定，广东南粤珑图建筑设计有限公司作出鉴定结论为：许玖珍的房屋部分楼板有开裂、渗水现象，部分墙体出现渗水痕迹。楼板出现渗水痕迹有两个原因，一是楼板存在裂缝，二是天面防水处理不当或防水层老化失效；墙体出现渗水痕迹是由于窗台节点防水失效或防水处理不当所致。处理建议对房屋出现开裂的楼板进行修复处理，并对天面重新作防水处理。随后该公司出具了修复方案，广东金厦工程管理造价咨询有限公司根据该修复方案鉴定工程造价为8468.84元。为上述三次评估鉴定，许玖珍分别预付了15000元、15000元、3600元，共33600元。
另查明，许玖珍于2016年5月至2017年7月期间在外租屋居住，共计支付租金7700元。
一审法院认为，本案争议的焦点是：1.许玖珍主张的各项损失如何确定；2.各被告是否应承担赔偿责任。
许玖珍的房屋出现渗水开裂，原因已经查明，修复方案及费用已经确定，从便利出发，宜由许玖珍自行修复，相关责任人进行金钱赔付。许玖珍与沙面新城公司为房屋买卖合同关系，涉案房屋已购买超过十年，保修期已过，沙面新城公司再无义务对案涉房屋问题进行修复。许玖珍与中建物业公司为物业管理合同关系，中建物业公司作为案涉房屋所在小区物管，有义务对小区业主共有物业进行维修、养护、管理和维护。就本案而言，其未及时对案涉房屋问题进行预防或处理，包括视情况需要拆除违法违规加建的建筑物、构筑物，对涉案天面等重新作防水处理等，显然未能完全履行其应负的义务。许玖珍因其房屋遭受损害，有权要求中建物业公司承担赔偿损失责任。许玖珍与黄惠芳、林毅麟为相邻关系，黄惠芳、林毅麟虽系案涉房屋相邻业主，但无证据证明涉案天面由其实际控制并使用，且阻挠修复，故许玖珍主张其承担责任缺乏事实依据，一审法院不予采纳。
综上，中建物业公司应向许玖珍赔偿修复费用8468.84元，由许玖珍负责对其房屋进行修复。若此次修复后，因中建物业公司未能有效消除致害原因导致许玖珍房屋再次遭受损害的，许玖珍可再向其索赔。许玖珍主张的租金损失，因无确凿之证据证明房屋受损程度严重至不能居住、许玖珍在外租房与房屋受损之间有必然的因果关系，故一审法院对许玖珍的租金诉求不予支持。至于许玖珍主张的律师费损失，因双方对此并无约定，且该损失亦非许玖珍必然发生的损失，故一审法院也不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：
一、中建物业公司于判决发生法律效力之日起十日内向许玖珍赔偿修复费用8468.84元；二、驳回许玖珍的其他诉讼请求。案件适用简易程序结案，受理费减半收取90元、鉴定费用33600元（均已由许玖珍预交），由中建物业公司负担。中建物业公司负担的受理费90元于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳，逾期缴纳的，一审法院强制执行。许玖珍已预交的90元，于判决发生法律效力之日后由许玖珍书面申请，一审法院予以退还。中建物业公司负担的鉴定费33600元应连同上述修复费用一并径付还予许玖珍。
二审期间，上诉人许玖珍、中建物业公司，被上诉人黄惠芳、林毅麟均没有向本院提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案鉴定结论是否可以作为定案依据，中建物业公司、沙面新城公司及黄惠芳、林毅麟是否应向许玖珍赔偿房屋修复费用。
关于涉案鉴定结论是否可以作为定案依据的问题。许玖珍上诉主张，涉案《工程造价鉴定编制报告书》没有针对天面修复的费用进行评估鉴定，致使修复费用偏低，对其权益造成损害，故该报告书不能作为定案依据，应重新鉴定。中建物业公司上诉主张，涉案《房屋安全鉴定报告》无视许玖珍提供的图纸而依据房屋竣工后的新法律文件进行鉴定，且对房屋受损的责任进行分析，超越了作为鉴定机构的职权，该鉴定结论不能作为证据使用。经查，涉案《房屋安全鉴定报告》和《工程造价鉴定编制报告书》分别由具有法定资质的鉴定机构南粤珑图公司和金厦公司，依照法定程序进行鉴定后出具，可以作为定案的依据。关于《房屋安全鉴定报告》，南粤珑图公司作为涉案房屋损害的鉴定机构，有权从专业角度出发，决定采取何种方法及依据进行鉴定。中建物业公司就其关于涉案房屋的图纸必须作为鉴定依据及2004年、2010年的文件不能作为鉴定依据的主张，未提供相关证据予以证明，故其该异议不能成立。其次，根据一审法院提交鉴定的《司法鉴定委托书》，许玖珍委托南粤珑图公司鉴定的内容包括各被告对房屋受损的原因力大小及比例，故南粤珑图公司就房屋受损进行责任分析并无不当，中建物业公司的该异议亦不能成立。关于《工程造价鉴定编制报告书》，许玖珍委托金厦公司评估鉴定的内容为修复涉案801房所需的费用，而金厦公司在一审期间已书面回复，天面防水的修复问题属于房屋屋面层，不在许玖珍委托鉴定的范围内，故许玖珍上诉主张该造价报告书遗漏鉴定内容依据不足，本院不予支持。其次，涉案许玖珍的801房屋从购买之日起使用已经超过十年，天面防水层保修期已过，且天面属于物业公共部位，根据《物业管理条例》第五十四条第二款关于“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”的规定，涉案房屋天面漏水的修复费用应通过《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定由住宅专项维修资金予以解决，故许玖珍关于对天面防水的修复费用进行鉴定的申请与本案无关，本院不予准许。
关于中建物业公司、沙面新城公司及黄惠芳、林毅麟是否应向许玖珍赔偿房屋修复费用的问题。如前所述，涉案许玖珍的801房使用已经超过十年，相关保修期已过，故许玖珍要求沙面新城公司对其房屋损害的修复费用承担赔偿责任依据不足，本院不予支持。而黄惠芳、林毅麟虽然是涉案801房相邻的802房业主，但没有证据证明两房对应的天面由黄惠芳、林毅麟实际控制并只有其使用，以及黄惠芳、林毅麟阻扰许玖珍对涉案天面进行修复，故许玖珍主张其二人向其承担赔偿修复费用的责任也依据不足，本院不予支持。中建物业公司作为涉案小区的物业服务企业，在小区物业保修期满后，有义务对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理和维护。具体到本案，是定期对天面进行检查、养护，对漏水问题进行预防，发现问题后及时进行处理，包括但不限于视情况需要拆除违法违规加建的建筑物、构筑物，重新组织相关业主表决动用专项维修资金进行维修等。本案中，就许玖珍的房屋损害情况来看，中建物业公司显然未能完全履行其上述义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，一审判决其应就许玖珍的房屋损害承担赔偿修复费用的责任并无不当，本院予以维持。中建物业公司关于其不应向许玖珍承担赔偿责任的上诉理由理据不足，本院不予支持。
综上，许玖珍、中建物业公司的上诉请求均缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人许玖珍负担50元，由上诉人佛山市南海区中建物业管理有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 翁丰好
审判员 徐允贤
二〇一八年一月十一日
书记员 陈子聪