河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终2881号
上诉人（原审被告）：贾吉庆，男，1956年1月14日出生，汉族，住郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人：吉娟、曹乾伟，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：申卫党，男，1977年12月4日出生，汉族，住河南省鹿邑县。
上诉人贾吉庆因与被上诉人申卫党房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初6618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1�31日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
贾吉庆上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判为确认申卫党与贾吉庆于2007年12月9日签订的《房屋预付款协议》、2009年9月2日签订的《补充协议》、2013年3月6日签订的《再补充协议》为无效协议；2.依法撤销一审判决第三项，改判为贾吉庆不承担违约损失；3.一、二审案件受理费由申卫党承担。事实和理由：1.申卫党与贾吉庆于2007年12月9日签订的《房屋预付款协议》、2009年9月2日签订的《补充协议》、2013年3月6日签订的《再补充协议》因违反法律规定，应为无效协议；2.一审判决贾吉庆向申卫党赔偿违约损失50万元无事实和法律依据。庭审中贾吉庆补充：1.申卫党提供的购房协议并没有实质的履行内容，不符合房屋买卖协议的基本要件，并且双方签订协议的时候以及第一次的《补充�议》，贾吉庆所在的集体组织还没有进入到拆迁程序，拆迁是2012年开始的，并且双方签订房屋买卖协议的时候，贾吉庆宅基地上根本没有任何房屋，是否能得到拆迁房未知，所以从形式上和实质上，房屋买卖合同均是无效买卖合同。合同无效，违约金不应当支持。2.原一审法院判决酌定贾吉庆向申卫党赔偿支付50万元，没有说明该50万元是违约金还是损失，如果是违约金，因合同无效不应当支持，即使支持，也不应当超过本金的30%；如果是损失，申卫党没有提供任何遭受损失的证据，所以，一审法院判决是错误的。
申卫党辩称，1.贾吉庆与申卫党于2007年12月9日签订的《房屋预付款协议》、2009年9月2日签订的《补充协议》及2013年3月6日签订的《再补充协议》，均系当事人真实意思表示，合同无法实现的目的是贾吉庆要求申卫党按照2016年的房价交付房款�2.申卫党未要求支付房屋必须是六层以下；3.《土地管理法》规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让转让或者出租，用于非农业建设，贾吉庆名下的房屋系个人单独所有，并非村内集体财产；4.各方签订的三份房屋买卖协议中明确载明的有违约责任；5.自签订协议后，申卫党多次向贾吉庆交付房款，系双方当事人真实意思表示；6.一、二审诉讼费均应由贾吉庆承担。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
申卫党向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《房屋预付款协议》、《补充协议》、《再补充协议》；2、依法判令贾吉庆返还原购房款100000元，并赔偿损失（暂计200000元）；3、本案诉讼费用由贾吉庆承担。
一审法院认定事实：2007年12月9日，申卫党、贾吉庆签订《房屋预付款协议》一份，协议主要内容约定：一、事由说明：贾吉庆要在十八里河乡小杜村原宅基地上建造新房缺乏资金，申卫党提供九万元助建，鉴于贾吉庆所在村庄要改造拆迁，现新村正在建设中，此九万元作为贾吉庆在拆迁安置分配住房后，分配给申卫党6层以下约90㎡的住房一套的预付金，房屋价格以每平方米价格1722元计算，以实际房屋面积为准。二、双方权利义务：小杜庄新村工程竣工后，在贾吉庆没有把房屋产权使用证过户给申卫党之前，房屋的所有使用权归申卫党，适合居住条件后，申卫党可先使用房屋，等两年后贾吉庆无条件把所有房屋产权使用证及其他证件等过户给乙方。三、付款方式：房屋价值约155000元，申卫党先付40000元作为房屋订金，再付55000元，等贾吉庆把所有房产证件都过户给申卫党后，申卫党把剩余房款付清。四、违约约定：双方如因其他因素违反约定，违约方将向对方赔偿，从签订之日起开�计算，以房屋订金为准则，每年60%带息赔偿（如贾吉庆没能给申卫党分配到房屋或最后办不妥房产证手续，均视为违约）。协议签订后，申卫党分别于2007年12月9日、2008年1月16日向贾吉庆支付40000元和55000元。2009年9月2日，申卫党、贾吉庆签订《补充协议》一份，协议主要内容约定：针对2007年12月9日签订的《房屋预付款协议》未尽事宜达成如下共识，原协议与本协议表述不一致的，以本协议为准；双方认可原协议实质是贾吉庆出资供申卫党建房、贾吉庆同意给申卫党的回报是政府或房产开发单位现正为贾吉庆新建的安置住宅楼，高层带电梯、分给申卫党六层以下、90㎡两室两厅的住房一套，每平方米价格1722元，以实际面积为准，贾吉庆保证在房屋交付乙方三年以后，四年内为申卫党办理完毕全部房屋产权使用证等证件，正在建设中的安置住宅楼在城东南路××××路交叉口附近；贾吉庆保证在2010年12月8日前将住房交付申卫党使用，若贾吉庆在该期限逾期三个月仍未开工建设住宅安置楼，无论任何因素，双方协议终止，贾吉庆应立即退还申卫党95000元，并赔偿违约金及利息；关于违约责任，违约方将向对方退还95000元外，每年按照95000元的60%赔付并承担利息。2013年3月6日，申卫党、贾吉庆签订《再补充协议》一份，协议主要内容约定：鉴于住宅安置楼仍未开工建设，双方仍按照此前两份协议约定继续履行，贾吉庆应在2015年年底把房屋交付乙方使用。2015年11月13日，贾吉庆收取申卫党预付房款5000元。
2016年10月，拆迁安置房屋交付贾吉庆。由于贾吉庆未向申卫党交付合同约定的房屋，申卫党于2017年4月诉至一审法院，请求解除双方签订的房屋买卖合同、贾吉庆赔偿申卫党损失。2017年6月22日，一审法院以贾吉庆主体不�格为由驳回申卫党起诉。2017年7月，贾吉庆房屋进行了合同备案，备案信息显示贾吉庆为购房人的房屋共三套，坐落均位于管城××路××号院，分别为X号楼X单元X层1802（建筑面积97.39㎡）、X单元X层X（建筑面积97.37㎡）、X号楼X单元X层X建筑面积96.57㎡），共有情况显示均为单独所有。
一审法院认为：申卫党、贾吉庆双方签订的《房屋预付款协议》、《补充协议》、《再补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。申卫党已经按照约定支付了房屋预付款100000元，贾吉庆应当按照约定向申卫党交付房屋、办理相关权属证书，但贾吉庆以合同无效、目前的房价远高于签订合同时的房价为由，明确拒绝继续履行合同义务，拒绝向申卫党交付房屋，显属违约行为，该违约行为已经导致合同目的不能实现，故申卫党请求解除合同，一审法院予以支持。合同解除后，贾吉庆除应当退还其收取申卫党的全部款项外，还应当按照合同约定承担相应违约责任。按照双方签订的合同中约定的违约金计算方法计算违约金明显过高，一审法院综合考虑合同履行后申卫党可以获得的预期利益、签订合同时贾吉庆能够预见到的违约可能造成的损失、合同签订后银行贷款利率的调整、本地商品房房价变化等情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定贾吉庆向申卫党赔偿违约损失50万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及相关法律之规定，判决：一、解除申卫党与贾吉庆于2007年12月9日签订的《�屋预付款协议》、2009年9月2日签订的《补充协议》、2013年3月6日签订的《再补充协议》；二、贾吉庆于该判决生效之日起十日内向申卫党返还购房款100000元；三、贾吉庆于该判决生效之日起十日内向申卫党赔偿违约损失500000元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，由贾吉庆负担。
本院二审经审理查明的事实与一审一致。
本院认为，申卫党、贾吉庆双方签订的《房屋预付款协议》、《补充协议》、《再补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。申卫党已经按照约定履行了相应的义务，贾吉庆明确拒绝继续履行合同义务，拒绝向申卫党交付房屋，显属违约行为。�虑合同履行后申卫党可以获得的预期利益、签订合同时贾吉庆能够预见到的违约可能造成的损失、合同签订后银行贷款利率的调整、本地商品房房价变化等情况，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定贾吉庆向申卫党赔偿违约损失50万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，贾吉庆的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求均不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900.00元，由贾吉庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 于岸峰
审判员 姚付良
审判员 张永军
二〇一八年四月十六日
书记员 张会敏