四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0182民初1629号原告:成都盛佳物业管理有限公司，住所地:四川省成都市武侯区小天北街8号。法定代表人：杜斌，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：童贵全，四川运逵律师事务所律师。被告：杨英顺，男，1956年5月2日出生，汉族，住四川省彭州市。委托诉讼代理人：杨英玖，男，1969年3月8日出生，汉族，住四川省彭州市，杨英顺弟弟。原告成都盛佳物业管理有限公司与被告杨英顺物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都盛佳物业管理有限公司的委托诉讼代理人童贵全，被告杨英顺及其委托诉讼代理人杨英玖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2014年5月1日至2017年3月31日期间的物业服务费61846.5元，并支付违约金86219.4元。事实和理由：2012年1月1日，原告与彭州市天彭镇汇通翠湖居业主委员会签订了《物业服务合同》，明确约定物业服务费用项目、缴费方式、缴费期限，并约定了违约责任。合同签订后，原告为“汇通·翠湖居”小区提供了物业服务。被告作为小区物业业主，未按合同约定按时足额缴纳物业服务费用。原告多次催收未果。被告辩称，被告没有与原告签订过《物业服务合同》，也没有申请开通过水、电、气，被告没有装修入住，被告的房屋是闲置的；该房屋和车位仅是备案登记在被告名下，尚未办理房屋产权证，上述房屋的所有权人尚未定；被告车库中安装的锁均被损坏，而原告至今未为被告解决上述问题；被告已将车库中的部分车位出租，对于已出租的车位，车位租赁人已实际缴纳了物业服务费，未出租的车位，被告将其闲置并未使用。综上，被告并未使用闲置的房屋、车位，因而未享受到原告的物业服务，请求物业服务费按正常金额的20%计算。本院经审理认定事实如下：2012年1月1日，原告与彭州市天彭镇汇通翠湖居业主委员会签订了《物业服务合同》，约定原告为“汇通·翠湖居”小区提供物业服务，合同履行期限自2012年1月1日至2017年1月1日。高层住宅用房1-4楼按每月每平方米1元的标准收取物业服务费，高层住宅用房5-18楼按每月每平方米1.1元的标准收取物业服务费，车库车位按每个车位每月40元的标准收取车位物业服务费。业主自合同生效之日起按月交纳物业服务费，交费期限为每月15日至25日。逾期交纳的，应按逾期交纳物业服务费用每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告按约入驻“汇通·翠湖居”小区，并为该小区提供物业服务。被告系“汇通·翠湖居”小区物业业主，分别于2010年9月15日、9月28日与开发商签订商品房买卖合同，购买了5套商品房及45个车位。2014年4月24日，被告与开发商完成车位交接手续。2014年5月9日，被告与开发商签订《和解协议》，约定5套房屋于协议签订后五个工作日内交付。庭审中，被告陈述《和解协议》签订后，开发商向被告交付了3套房屋，分别为：2栋2单元4楼402号、2栋1单元11楼1105号、2栋2单元13楼1302号的房屋，面积均为96.51平方米，交房时间为办理合同备案登记时间。另有两套房屋尚未交付。2014年4月1日，开发商将5套商品房签约备案在被告名下，2014年4月25日至5月9日期间，开发商分别将不包含23号、28号的43个车位备案登记在被告名下。开发商至今未办理房屋所有权登记。另查明：1、原告与彭州市天彭镇汇通翠湖居业主委员会签订的《物业服务合同》到期后，原告仍继续为该小区提供物业服务；2、被告在庭审中陈述，被告接收车位后，将部分车位出租，车位出租后的车位物业服务费，由承租人向原告进行了交纳。经法庭询问，被告不能明确已交纳的车位服务费金额；3、开发商向被告交付的45个车位中，其中23号、28号，规划用途为公用集水坑；4、庭审中，经法庭释明，被告认为原告主张的违约金过高，请求法庭调整。本院所确认的上述案件事实，有原告举出的身份信息、《物业服务合同》、《和解协议》、车位交接手续、房屋信息摘要，以及双方当庭相一致的陈述在卷为凭。以上证据经本院审查，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。原告举出的统计表，系原告自行制作，未经被告签字确认，本院不予采信；原告举出的物业费催缴函、邮寄回单，因催缴函不是由被告签收，不能证明被告确已收到上述催缴函，因缺乏证明力，本院不予采信；原告举出的业委会换届选举公告、撤销备案通知、改选筹备公告，因缺乏证明力，本院不予采信；原告举出的缴纳水费、电费发票，与被告陈述的原告继续在小区提供物业服务的事实相吻合，能够证明原告在合同期满后，继续为小区提供物业服务的事实，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信；原告举出的物业费收据，因系复印件，本院不予采信。被告举出的照片两张，不能证明被告主张的事实，因缺乏证明力，本院不予采信。本院认为，原告与彭州市天彭镇汇通翠湖居业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，未损害社会公共利益，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力“的规定，原告与彭州市天彭镇汇通翠湖居业主委员会签订的《物业服务合同》对被告具有约束力。原告按合同约定提供了物业服务，被告应当按照合同约定向原告支付物业服务费。原告与业委会签订的《物业服务合同》虽约定履行期限至2017年1月1日止，但该期限届满后，原告继续提供物业服务，视为双方对履行期限的变更。故对原告要求被告支付截至2017年3月31日的物业费的合理部分，本院予以支持。关于被告辩称其房屋为闲置状态，被告未享受到原告的物业服务，且房屋、车位至今未办理所有权证，故被告仅应支付正常物业服务费的20%的意见。开发商虽未将房屋、车位过户至被告名下，但已将部分房屋及全部车位交付给被告。不论被告是否入住房屋，但原告为包含被告房屋在内的整个小区提供物业服务属实，被告作为业主，应当支付相应的物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，被告的该项辩称意见不能成立，本院不予采纳。关于被告辩称的原告未尽物业服务义务，导致被告车库中安装的锁被损坏的意见。被告若认为原告不完全履行物业服务合同的约定，造成被告存在损失的，可另行向法院主张。但被告仍应当支付相应的物业服务费。故对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。关于房屋的物业服务费。被告向开发商购买了5套房屋，开发商于2014年4月1日办理合同备案登记后，即向被告交付了3套房屋，被告应自接收房屋之日起向原告交纳3套房屋的物业服务费。原告主张物业服务费自2014年5月1日起算，未超过上述期间，本院予以支持。结合合同约定的物业服务费收取标准及应支付物业服务费的期间（自2014年5月1日至2017年3月31日共35个月），被告应支付上述3套房屋的物业服务费10809.12元。其中，2栋2单元4楼402号房屋的物业服务费为3377.85元（96.51平方米×1元×35个月），2栋1单元11楼1105号、2栋2单元13楼1302号房屋的物业服务费共为7431.27元（96.51平方米×1.1元×35个月×2套）。其余两套房屋，既未交付被告使用，也未办理房屋所有权登记，被告不应支付物业服务费，故对原告要求被告支付该两套房屋的物业服务费的请求，本院不予支持。关于车位的物业服务费。开发商虽将23、28号作为车位向被告交付，但上述区域的规划用途为公用集水坑，并非停车位，不能作为停车位使用。该23、28号应作为小区业主共有部分由原告提供物业服务，故原告要求被告支付该区域的车位服务费的请求不能成立，本院不予支持。其余43个车位，被告于2014年4月24日接收了车位，原告要求被告支付自2014年5月1日起的车位物业服务费的请求合理，本院予以支持。结合合同约定的车位服务费的支付标准，截至2017年3月31日，43个车位的物业服务费为60200元（40元×43个×35个月）。庭审中，被告陈述原告已收取部分车位服务费，但未能明确已支付的车位服务费金额，对此应承担举证不能的法律后果。但原告自认已收取的部分，本院予以确认。扣减原告自认已收取的部分，被告应支付的物业服务费为42160元。综上，被告共应向原告支付物业服务费共计52969.12元。关于原告主张的违约金86219.4元。因被告未按合同约定履行交纳物业服务费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任。双方虽在合同中约定了违约金，但该约定的违约金明显过高，原告也未举出证据证明其实际损失的大小。庭审中，被告认为原告主张的违约金过高，请求法院调整。结合双方履行合同的情况、被告的逾期情况及过错程度、原告的预期利益等综合因素衡量，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌定被告应承担的违约金为5000元。原告主张的过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、杨英顺于本判决生效之日起五日内支付成都盛佳物业管理有限公司2014年5月1日至2017年3月31日期间的物业服务费52969.12元，并支付违约金5000元；二、驳回成都盛佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1631元，由杨英顺负担639元，成都盛佳物业管理有限公司自行负担992元（杨英顺负担的部分，成都盛佳物业管理有限公司已垫交，杨英顺在支付物业服务费时一并给付成都盛佳物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 姜 波二〇一七年七月十八日书记员 张怡文