广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民二终字第367号
上诉人（一审被告）：南宁市创业汽车运输服务有限公司。
委托代理人：何继宏，广西作一律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：韦炳佳。
委托代理人：黄伯康，广西金益律师事务所律师。
委托代理人：杨炳忠，广西金益律师事务所律师。
一审第三人：广西建工集团机械施工有限责任公司。
委托代理人：龙泳，该公司法律顾问。
上诉人南宁市创业汽车运输服务有限公司（以下简称创业公司）因与被上诉人韦炳佳、一审第三人广西建工集团机械施工有限责任公司（以下简称建工集团）租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2011）西民二初字第314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月26日公开开庭进行了审理。上诉人创业公司的法定代表人赵业及其委托代理人何继宏，被上诉人韦炳佳及其委托代理人黄伯康，一审第三人建工集团的委托代理人龙泳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2002年11月10日，建工集团与创业公司签订一份《车间、仓库及场地租赁合同》，由建工集团将其位于南宁市友爱北路45号的厂区部分车间、仓库及场地租给创业公司作停车场用。该租赁合同约定创业公司不得将租用的车间、仓库及场地转租、转让。2006年2月22日，建工集团与创业公司又签订一份《补充协议》，约定原租赁合同的租赁期延长至2012年11月15日，还约定合同期内，如遇到建工集团因改制、破产、拍卖土地等情况的，建工集团可单方解除合同，无偿收回出租场所，无需对创业公司的投资进行补偿。
2007年1月20日，韦炳佳（乙方）与创业公司（甲方）签订一份《租赁合同》，合同主要约定：甲方将南宁市友爱北路45号15、16、17、18号房屋、仓库（场地）面积95平方米租给乙方使用，乙方用作食品加工；租赁期限从2007年1月1日起至2008年12月30日；合计月租金800元，乙方须在2003年6月5日向甲方一次性交纳租赁押金800元。该合同签订后，创业公司即将租赁房屋、仓库交给韦炳佳使用。因上述合同约定的租赁期满，双方于2008年12月30日又签订一份《租赁合同》，合同主要约定：由甲方将南宁市友爱北路45号15-18号房屋、仓库租给乙方使用；租赁期限为3年，从2009年1月1日起至2011年12月31日止，月租金为950元；乙方向甲方一次性交纳租赁押金800元，租赁期间若乙方违约或损坏所租场地及甲方的物品，甲方有权将押金抵扣为违约金或赔偿金，租赁期限满后，若乙方完全履行合同，甲方将押金如数退还乙方（不计利息），但乙方不能将押金抵作租金；甲方负责安装水、电到乙方所租场所，除供水、供电单位停水、停电及甲方维修水电等需要停水、停电外，甲方应保证乙方所租场地的水电正常供给；未经甲方同意，乙方不得擅自变更所租场地的用途和更改建筑结构，乙方如需装修或维修，必须书面报告，并经甲方同意后方可施工，但装修及维修所需一切费用由乙方自行承担，未经甲方同意，乙方不得单方面将所租场地转让、转租给第三方使用；租赁期满后财产处理：乙方在租赁期间投入在甲方建筑物上的附着物（如所装修的土墙、门、窗、地板等），在租赁期满后应无偿归属甲方，其余的由乙方自行处理；违约责任：如有一方不履行合同，违约方须付给守约方违约金800元，若因政府行为需要，造成甲方无法履行本合同时，不视为违约，届时本合同自行终止。合同上还注明“续签合同，押金交纳为前期承租合同以收据为准”。因该合同为续签合同，韦炳佳此前已租用该房屋，合同签订后，韦炳佳继续使用该房屋，此前交纳的押金800元创业公司未退回韦炳佳，转为本合同所交纳的押金。
2010年11月10日，创业公司向韦炳佳发出一份通知，内容为建工集团即将进行改制工作，凡是承租在该公司厂区的场地、厂房、仓库、办公室、铺面将依法全部收回，请各承租户于2010年12月9日前全部撤离。2010年12月17日，创业公司向承租户发出通知，内容为公司因改制，需对厂区场地重新规划，施工队将于2010年12月20日正式进场施工，届时因工作需要出现停水停电，请各承租户撤离。2011年2月18日，建工集团又向承租户发出一份通知，内容为决定2011年2月25日上午9时停电，请各承租户撤离。此后，韦炳佳因不能使用承租的房屋和仓库，与创业公司协商赔偿未果，遂向一审法院起诉，诉请：一、解除韦炳佳与创业公司双方2008年12月30日签订的《租赁合同》；二、创业公司退还韦炳佳租赁押金800元；三、创业公司支付韦炳佳违约金800元；四、创业公司赔偿韦炳佳装修、扩建损失约100000元（以有关机构评估为准）；五、本案诉讼费由创业公司负担。。
另查明：韦炳佳起诉后，向一审法院提出对南宁市友爱北路45号15-18号场地上房屋建筑物的装修等投资进行评估，一审法院委托中通诚资产评估有限公司（以下简称中通诚公司）进行评估，并组织鉴定机构及各方当事人到现场勘测，鉴定机构作出中通桂评报字（2011）第035号《资产评估报告》，认定南宁市友爱北路45号15-18号场地上房屋建筑物的装修等投资损失为12418元。创业公司对上述《资产评估报告》有异议，认为该报告不客观不真实，创业公司租给韦炳佳的场地面积是95平方米，评估报告认定是110平方米，评估范围超过租赁面积。
因庭审时《租赁合同》约定的租赁期限已满，韦炳佳放弃要求解除双方2008年12月30日签订的《租赁合同》该项诉讼请求。
一审法院经审理认为：创业公司、韦炳佳签订的《租赁合同》是在协商一致的基础上签订，双方意思表示真实，没有违反法律规定，该合同合法有效，受法律保护。
因建工集团与创业公司的租赁合同已经明确约定创业公司承租的场地不能转租及如遇到建工集团因改制、破产、拍卖土地等情况的，建工集团可单方解除合同。创业公司在明知建工集团不允许转租且存在企业改制即可将租赁场地收回的情况下，仍将租赁的场地转租给韦炳佳，造成无法在《租赁合同》约定的期限内将租赁房屋提供给韦炳佳使用。创业公司的行为构成违约，应承担违约责任，应退还韦炳佳租赁押金800元，支付违约金800元并赔偿其他损失。韦炳佳的其他损失应界定为投资损失。韦炳佳为生产经营而对租赁房屋场地进行装修、扩建，属于为实现合同目进行必要投资，因创业公司违约，造成其投资损失，应予赔偿。创业公司主张韦炳佳未向其书面提出过任何装修、扩建报告，其不应赔偿装修、扩建损失。因韦炳佳的损失属投资损失，其为实现合同目的进行装修、扩建投资，创业公司亦未明确表示反对，故对创业公司的主张，不予采信。韦炳佳投资损失的金额，根据申通诚公司的评估意见，韦炳佳在南宁市友爱北路45号15-18号场地上房屋建筑物的装修等投资损失为12418元，对该评估意见予以采信，创业公司应赔偿韦炳佳该项损失。创业公司主张租给韦炳佳的场地面积是95平方米，评估报告认定是110平方米，评估范围超过租赁面积，一审判决认为韦炳佳、创业公司续签的租赁合同并未写明租赁面积，评估报告认定的面积系一审法院组织鉴定机构及各方当事人进行现场勘测得出，故创业公司的上述主张，不予采信。建工集团在与创业公司的租赁合同中已约定不能转租、如建工集团改制等情况建工集团可单方解除合同，因此建工集团对本案纠纷没有责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条的规定，判决：一、创业公司退回韦炳佳租赁押金800元；二、创业公司支付韦炳佳违约金800元；三、创业公司赔偿韦炳佳损失12418元。案件受理费3016元，由创业公司负担416元，韦炳佳负担2600元。鉴定费2000元，由创业公司负担。
上诉人创业公司不服一审判决，上诉称：一、一审判决以中通诚公司的《资产评估报告》认定韦炳佳投资损失为12418元，是错误的。因为该《资产评估报告》认定的面积存在错误。创业公司是以每平方米场地作为计算租金依据将场地租给韦炳佳。《租赁合同》中为95平方米，创业公司仅依95平方米向韦炳佳收取场地租金，但《资产评估报告》对场地依110平方米进行，那是不妥的，因为多出的15平方米面积，创业公司从未向韦炳佳收取租赁费，评估超出了租赁场地范围。二、创业公司没有违约行为。创业公司将场地转租给韦炳佳，建工集团是明知的，而创业公司与韦炳佳解除合同是因建工集团的政府行为所产生，应属免责条件。因此，一审判决创业公司赔偿韦炳佳违约金和损失是没有法律依据的。为此，请求二审撤销一审判决，重新作出公正判决。
被上诉人韦炳佳答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应驳回创业公司的上诉请求，维持一审判决。
一审第三人建工集团陈述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持一审判决。2002年11月10日，建工集团与创业公司签订《车间、仓库及场地租赁合同》，该合同约定创业公司不得将其租用的车间、仓库及场地转租、转让。2006年2月22日，建工集团与创业公司又签订了《补充协议》，约定原租赁合同的租赁期延长至2012年11月15日，还约定合同期内，如建工集团改制、破产、拍卖土地等情况，建工集团可单方解除合同，无偿收回出租场地，无需对创业公司进行补偿。创业公司在明知建工集团不允许转租且存在企业改制即可将租赁场地收回的情况下，仍将租赁的场地转租，其行为已经违背了诚信原则，构成违约，应自行承担责任。根据合同相对性原则，建工集团与本案租赁合同纠纷不存在法律利害关系。
二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，也没有提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本案的争议焦点是：创业公司应否赔偿韦炳佳违约金800元及损失12418元？
本院认为：创业公司与韦炳佳于2008年12月30日签订的《租赁合同》是双方在协商一致的基础上签订，双方意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同的约定履行义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《租赁合同》第二条约定合同的租赁期限为2009年1月1日起至2011年12月31日止。创业公司在明知建工集团不允许转租且存在企业改制即可将租赁场地收回的情况下，仍将租赁的场地转租给韦炳佳，造成韦炳佳无法在《租赁合同》约定的期限内使用租赁场地。创业公司的行为构成违约，应承担违约责任。根据《租赁合同》第九条“如有一方不履行合同，违约方须付给守约方违约金捌佰元”的约定，创业公司应赔偿韦炳佳违约金800元。创业公司主张建工集团收回租赁场地的行为是政府行为没有事实和法律依据，本院不予采纳。创业公司还应赔偿韦炳佳为生产经营而对租赁场地进行装修、扩建等的投资损失。根据中通诚公司的《资产评估报告》，韦炳佳在涉案租赁场地上房屋建筑物的装修等投资损失为12418元。创业公司主张该《资产评估报告》认定的面积存在错误，超出了租赁场地范围，应以《租赁合同》约定的95平方米为评估依据，而非110平方米。本院认为，创业公司与韦炳佳于2008年12月30日签订的《租赁合同》中对租赁面积没有约定，仅写明创业公司将南宁市友爱路45号15-18号房屋、仓库（场地）租给韦炳佳使用，面积详见附图。且双方当事人亦到评估现场对测量的范围进行了确认，创业公司亦认可现场确认的评估范围就是韦炳佳租赁的范围。故对创业公司的前述主张，本院不予支持。《资产评估报告》是经法院委托的专业机构对特定委托事项作出的专业性意见，应予采纳。因此，创业公司应按《资产评估报告》的结论赔偿韦炳佳损失12418元。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3016元，由上诉人南宁市创业汽车运输服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 蔚
代理审判员 蒋维维
代理审判员 杨 柳
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 王志颖
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。