江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0115民初11121号原告（反诉被告）：南京广积通贸易有限责任公司（组织机构代码：55888288-2），住所地南京市江宁区江宁街道庙庄村。法定代表人：曹玉仁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：范成法，男，1966年2月16日生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨帆，江苏君泊律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚良峰，男，1966年3月14日生，汉族。委托诉讼代理人：李海冬，江苏墨翰律师事务所律师。原告（反诉被告）南京广积通贸易有限责任公司（以下简称广积通公司）与被告（反诉原告）姚良峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2017年8月24日开庭时，原告（反诉被告）广积通公司的委托诉讼代理人范成法、林传祥，被告（反诉原告）姚良峰及其委托诉讼代理人李海冬到庭参加诉讼。2017年10月19日，原告（反诉被告）广积通公司变更委托诉讼代理人林传祥为杨帆。2017年12月21日开庭时，原告（反诉被告）广积通公司的委托诉讼代理人范成法、杨帆，被告（反诉原告）姚良峰及其委托诉讼代理人李海冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广积通公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空并交付厂房、场地；2.判令被告支付占用期间的费用50000元；3.被告承担本案的诉讼费用。审理中，广积通公司变更诉讼请求：要求被告立即腾空并交付××场地。事实与理由：其与被告于2013年10月18日签订摊位租赁合同一份，约定其将位于江宁街道庙庄社区广积通大型贸易市场的厂房租赁给被告从事钢材经营，租赁期从2013年12月1日至2015年2月28日，同时约定若被告拖欠租赁费等费用超过三个月，涉案合同终止，其有权将被告置于市场的设备等财物清理出场，并要求被告支付保证金数额三倍的违约金。现其与被告之间的合同期限早已到期，其多次通知被告腾空厂房场地，被告至今置之不理。为维护其合法权益，故诉至法院。被告姚良峰辩称，1.涉案合同实际上履行不能，双方于2013年10月18日签订了涉案合同，广积通公司在收取其押金、租金后一直未按照合同约定提供其用于经营的厂房，且一直以各种理由拖延。现涉案合同实际上履行不能，广积通公司应当将已收取的押金、租金返还。2.不同意支付占有使用费，对于其自2013年10月18日起实际占用的场地，其认为系广积通公司自愿提供，在厂房建成之前，用于存放机器设备，广积通公司亦承诺不收取任何费用。3.同意在合理期限内腾空场地，因其机器设备周边摆放他人设备，如需腾空需要广积通公司配合。姚良峰并向本院提出反诉请求：1.判令广积通公司返还已交纳的押金5000元、租金39100元，合计44100元，并支付利息（以44100元为计算基数，自2013年10月18日起计算至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；2.广积通公司承担本案诉讼费用。反诉被告广积通公司辩称，1.保证金抵扣了占有使用费，不应返还。2.姚良峰实际占有涉案场地，不同意返还租金。3.不同意支付利息。本院经审理查明事实如下：2013年10月18日，广积通公司（甲方）与姚良峰（乙方）签订《摊位租赁合同》一份，约定甲方将其拥有的位于南京市江宁区江宁街道庙庄社区广积通大型贸易市场的厂房租赁给乙方从事钢材经营，租赁摊位号为××，其中租赁厂房面积120平方米，租赁场地280平方米，租赁费用为厂房内摊位每月15元/平方米，外场地每月7元/平方米，租期一年，自2013年12月1日至2015年2月28日；乙方进场须办好各项手续，证照齐全，同时须向甲方交纳保证金，保证金交纳标准为：租场地60-500平方米的每个摊位为壹万元，租场地500平方米以上的每个摊位为贰万元。2013年10月18日，姚良峰向广积通公司支付5000元，广积通公司出具收据，载明“××钢材厅押金”，同日，姚良峰向广积通公司支付39100元，广积通公司出具收据，载明“××钢材厅租金（15个月）”。另查明：2014年9月15日，南京市江宁区江宁街道社会管理综合治理办公室向涉案贸易市场内承租人发放了告知函一份，函称：“经相关职能部门巡查及群众举报，南京昌隆及广积通公司未经许可擅自在庙庄社区原大塘窑厂开办废旧物资交易市场，为维护广大经营户的合法权益，特将相关事项告知：一、该场所未经工商部门许可，擅自举办交易市场属非法经营，应予取缔；二、该场所内无任何污水处理设施，属于典型的污染环境行为，区环保局已专门进行了行政处罚，责令立即停止经营行为；三、该场所涉嫌非法占地，并侵占部分基本农田，应立即整改并恢复原状，情节严重将依法追究当事人的刑事责任。……在此提醒广大经营者认清形势，不要轻易签订任何租赁协议，已签协议交纳租金的，请通过法律途径维权。目前我区工商、国土、环保均已下达行政执法通知书，我街道也将配合相关部门组织联合执法依法进行行政执法。”该函同时要求场所内经营户在9月底前自行搬离，并将所有货物搬离。逾期未办理的，街道将组织相关部门进行联合执法，组织断水、断电，并对部分违建实施拆除，对没有搬离的货物和设备进行集中清理，所造成的损失自行承担。再，截止本案辩论终结，涉案厂房未取得建设工程规划许可证，也未取得主管部门批准。经本院组织勘验，广积通公司与姚良峰一致认可××钢材厅厂房未建好。经测量，姚良峰占用××场地的面积为56.16平方米。姚良峰认为其承租的面积为56.16平方米，广积通公司不予认可，认为其已经按约交付了面积为280平方米的××场地。审理中，广积通公司与姚良峰一致认可前3个月为免租期。广积通公司认为其主张的占有使用费已扣除姚良峰缴纳的押金5000元和租金39100元，另主张50000元占有使用费。姚良峰陈述：广积通公司承诺市场建厂前，将涉案场地免费提供给其使用，并申请证人李某出庭作证。李某到庭陈述：其于2013年3月至同年10月在广积通公司招商部招商，但未与广积通公司签订劳动合同，广积通公司的季某于2013年10月份向所有业主承诺先交一年租金，等市场哪天开业了再算租金，后市场没有成立，其在11月份就离开了广积通公司。姚良峰对证人证言予以认可。广积通公司对证人证言不予认可，认为其从未成立招商部，无法证明李某与其的关系。以上事实，有《摊位租赁合同》、收据、勘验笔录及当事人陈述等证据证明。本院认为，法律规定：就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。广积通公司与姚良峰签订的《摊位租赁合同》约定广积通公司将位于南京市江宁区江宁街道庙庄社区广积通大型贸易市场租赁摊位号为××的厂房出租给姚良峰从事钢材经营，截至一审法庭辩论终结前，涉案标的并未取得房屋建设工程规划许可或经主管部门批准建设，故广积通公司与姚良峰于2013年10月18日签订的《摊位租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，经本院现场勘验，姚良峰现实际占用的××场地的面积为56.16平方米，广积通公司亦未提供证据证明其将××场地整体出租给姚良峰，故本院认定姚良峰占用使用××场地面积为56.16平方米区域。租赁合同被认定无效后，承租人应将租赁物返还给出租人，故姚良峰应将其占用使用的××场地面积为56.16平方米区域腾空并返还给广积通公司。结合姚良峰的租赁用途、F区钢材厅尚未建成以及本案实际情况，本院酌定由姚良峰参照场地租金7元/平方米/月的50%支付占有使用费，即196.56元/月（7元/平方米/月×50%×56.16平方米）的标准自2014年3月1日计算至实际返还之日，以94100元为限。姚良峰辩称广积通公司承诺市场开业前不收取占有使用费，但其提供的证据不足以证明上述意见，故本院对该辩称意见不予采纳。截至判决之日，广积通公司仍需退还姚良峰部分费用，故对于广积通公司主张除姚良峰已缴纳的押金和租金外的占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。姚良峰要求广积通公司退还各项费用的诉讼请求，本院予以部分支持。姚良峰要求广积通公司支付利息的诉请，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告姚良峰于本判决发生法律效力之日起10内将占用的南京市江宁区江宁街道庙庄社区广积通大型贸易市场××场地腾空并返还给原告南京广积通贸易有限责任公司；二、反诉被告南京广积通贸易有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向反诉原告姚良峰返还款项44100元，扣除姚良峰应支付的占有使用费（自2014年3月1日起，按照196.56元/月的标准计算至实际返还之日止）；三、驳回原告南京广积通贸易有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告姚良峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1130元，由原告广积通公司负担1050元，由姚良峰负担80元，本案反诉案件受理费550元，由反诉原告姚良峰负担50元，由反诉被告广积通公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  樊琴亚人民陪审员  唐 宋人民陪审员  严 刚二〇一八年三月十九日书 记 员  吴 飞