广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0402民初2639号
原告：李迎春，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码×××0327。
委托代理人：孙敏，广东非凡律师事务所律师。
委托代理人：孙亮。
被告：周甜甜，男，汉族，住江苏省灌南县，公民身份号码×××1819。
原告李迎春诉被告周甜甜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员莫宇兴独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙敏、孙亮及被告周甜甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2015年12月4日签订《房地产买卖合同》（编号：1408032），约定原告向被告购买被告所有的位于珠海市香洲区香洲XXX路XXX1号（XXXX花园）XXX栋XXX单元XXX3房，总房款210万元，定金5万元。合同签订当日，原告已向被告支付定金5万元。
合同签订之时，被告的该物业上存在抵押，具体的抵押情况为：被告以该套物业及名下的另一套物业（香洲区XXX号XXX栋XXX2房）共同作抵押，向案外人广发银行股份有限公司珠海分行担保债权288万元，向案外人梁启聪担保债权150万元。被告承诺会尽快解除抵押、完成房屋交易。但在合同签订后，被告以融资困难为由，迟迟未办理解除抵押手续导致房屋一直未能办理交易过户。
2016年3月7日，原、被告就该房地产买卖合同达成《补充协议》，约定被告同意于2016年3月8日交房给原告使用，同意2016年3月30日前完成该物业交税过户给原告，如因被告原因导致该交易无法进行，被告同意支付合同款的50%，即人民币105万给原告作为赔偿。
时至今日，被告只是将房屋交给了原告使用，但迟迟未能办理解除抵押的手续，导致被告再次违反了《补充协议》中关于时间的最后约定，无法将该物业交税过户给原告。原告也多次找到被告协商解决此事，但被告只是提出需要原告大幅增加购房款的要求，却对自身的过错一概不谈。被告一而再、再而三的违约行为，加之不合理的协商方案，已经使得原告对被告彻底失去信心，被告也以其自身的行为表明不会继续履行该合同。为了购买被告的该物业，原告在此之前已经卖掉了自身的物业，本想着为了孩子读书实现以房换房，没想到因为被告的违约行为导致不能购买该物业，白白浪费了原告几个月的时间。在这段时间内，珠海市香洲区的房价飞涨，一套房子往往升值几十万元，按照房屋一买一卖的双向行为计算，原告因此蒙受了巨大的经济损失。
为了维护自身权益，根据《合同法》及《物权法》的有关规定，原告现向人民法院提起诉讼，希望人民法院公正审理，判如所请！
诉讼请求：1、判决被告返还原告已经支付的定金5万元，并赔偿原告违约金105万元；2、判决被告承担本案全部的诉讼费及保全费。
原告提交的证据如下：1、房地产买卖及居间合同；2、补充协议；3、不动产抵押（按揭）登记表；4、微信记录；5、定金托管确认书、银联商务票据、业务回单（收（付）款）。
被告辩称：对2016年3月7日签订的补充协议有异议，当时是在中介公司打出来的协议书，我以为是一个延期过户的正常协议书，我签了字，签完后我才发现赔偿金是105万元，我就用笔在“50%”下面划了一横，后来他们让我按手指印，我就没有按。这份协议就被原告的老公抢走了，当时原告没有签字，签字应该是后来补上去的。因为在中介公司签字是需要按手指印的。
被告未提交相关证据。
经审理查明：原告（买方）与被告（卖方）及珠海市世华房地产代理有限公司（经纪方）于2015年12月4日签订《房地产买卖及居间合同》（编号：1408032，以下简称合同），约定原告向被告购买被告所有的位于珠海市香洲区香洲XXX路XXX1号（XXXX花园）XXX栋XXX单元XXX3房（以下简称涉案房屋），建筑面积121.81平方米，总房款210万元，定金5万元。
合同2.1.2.2条约定：买方应于本合同约定的定金支付日起60个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，在银行出具贷款文书之日起5个工作日内办理过户递件手续。
合同2.1.2.3条约定：买卖双方于2016年2月20日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同》，并办理过户递件手续，且收件回执由经纪方代为保管。
合同第三条约定：本合同签订时物业现状为无查封有抵押，如该物业是抵押状态，卖方应于签署本合同后X天内解除抵押手续。
合同签订当日，原告已向被告支付定金5万元。
合同在履行过程中，原、被告于2016年3月7日签订一份《补充协议》约定：一、经买卖双方友好协商，卖家同意于2016年3月8日交房给买方使用。二、经买卖双方友好协商，卖方同意于2016年3月30日前完成该物业交税过户给买方。如因卖方原因导致该交易无法进行，卖方同意支付合同款的50%，即人民币105万元给买方作为赔偿。
另查明，涉案房屋及珠海市香洲区XXXX号XXX栋XXX2房登记为被告所有，被告因贷款将上述两套房产捆绑抵押给广发银行珠海分行，尚欠银行贷款约288万元。之后又因贷款问题再次捆绑抵押给梁启聪。
合同签订后，被告因资金周转困难，无钱提前偿还贷款消除抵押登记，故无法如约履行过户手续。
庭审中，经本院释明，原告认为涉案房屋从合同签订日至庭审日的涨幅为250万元至260万元，上涨差额为40万元至50万元；被告认为签订合同时210万元计，现价值230万元，上涨差额为20万元。
本案在审理过程中，本院根据原告的申请依法裁定查封了涉案房产。
本院认为：原、被告于2015年12月4日签订《房地产买卖及居间合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。虽然被告庭审时对《补充协议》约定的部分内容表示不知情并提出异议，但其只对赔偿额105万元提出异议，对其他事实予以认可，本院对双方无争议的事实予以认定。
合同签订后，原告已依约定向被告支付履约定金50000元，
被告因自身的两套房屋（包括涉案房屋）捆绑抵押贷款，之后又无力提前偿还贷款消除抵押登记，导致涉案房屋无法按合同及《补充协议》约定的期限完成办理交税及过户手续。被告的行为严重违反了合同及补充协议的约定，已构成根本性违约，故原告提出解除合同并请求返还定金50000元理据充分，本院予以支持。
被告违约应按约定或法律的规定承担相应的违约责任。虽然原告以《补充协议》的约定为据请求被告赔偿违约金105万元，但被告对此提出异议，认为该赔偿额过高，不同意承担。本院对此认为，在假设《补充协议》约定成立的情况下，双方约定的违约金105万元亦过分高于原告的实际损失，依法应予调低。本案庭审中，原告与被告对签订合同至庭审日期间的房价涨幅差额均表述在20万元至50万元之间，本院据此采取折衷处理，酌定此期间的房价涨幅差额为35万元，故原告的此项请求，本院予以支持违约金35万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告周甜甜于本判决生效之日起十日内向原告李迎春返还定金人民币50000元；
二、被告周甜甜于本判决生效之日起十日内赔偿原告李迎春违约金人民币35万元；
三、驳回原告李迎春的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取人民币7350元，财产保全费5000元，合计12350元，由原告李迎春负担2350元，由被告周甜甜负担10000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 莫宇兴
二〇一六年六月一日
书记员 彭彩霞
陈晓容