南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初11283号原告：李左棠，男，1971年1月2日出生，汉族。原告：贾巧云，女，1964年11月29日出生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：蒋龙飞，江苏海浪律师事务所律师。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪春奕，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。原告李左棠、贾巧云与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李左棠及两原告共同委托诉讼代理人张桂宝、被告图腾置业公司委托诉讼代理人汪春奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李左棠、贾巧云向本院提出诉讼请求：被告立即向两原告支付2015年7月30日至2017年1月29日期间租金174026.7元及违约金暂计4611.71元（自被告付款逾期30日起，均以29004.45元为基数，按每日万分之三标准，分别自2015年3月15日起计算至2016年1月25日止，合计2697.41元；自2015年6月15日起计算至2016年1月25日止，合计1914.29元；分别自2015年9月15日、2015年12月15日、2016年3月15日、2016年6月15日、2016年9月15日、2016年12月15日计算至被告实际付清之日止）。事实和理由：2010年3月20日，两原告与被告签订了《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定两原告将其所有的南京市建宁路300号南京大观·天地MALL房号1195商铺交于被告经营管理，期限为自2010年4月30日起至2018年4月29日止；两原告向被告收取租赁回报，被告每三个月支付一次租赁回报，每次回报为30582元，被告代扣税后实付29004.45元。被告至今尚欠原告租金174026.7元，原告多次催要未果，故诉至法院，请求判决支持两原告的诉讼请求。被告图腾置业公司辩称，原告与被告所签订的合同是委托合同，而非租赁合同。目前情形较之签订合同时有重大变化。第一，区域变更，涉案房屋所在地由本市原下关区重点区域已变更为本市鼓楼区的普通区域；第二，涉案房屋周边环境变化，火车西站的搬迁以及周边大规模的拆迁，导致人流锐减，网购平台对实体经济也有冲击，导致目前房屋租不出去，因回收的租金很少，要求适用情势变更原则，按实际收到的租金1.11元/天/平方米计算支付租赁回报；第三，被告作为被委托人，尽职地完成委托任务，因被告未收取到租金，导致没有资金向两原告支付租赁回报，并非主观上故意违约，被告不应支付违约金，而且原告主张的违约金标准过高，应按两原告实际损失计算。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市建宁路300号1195室不动产（以下简称1195室）系由原告李左棠、贾巧云共同共有。2010年3月20日，原告李左棠、贾巧云（甲方）与被告图腾置业公司（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方将1195室商铺委托乙方自营或对外租赁经营，商铺房屋登记购买总价款为1439159元；委托经营期限为8年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为30582元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。合同签订后，被告开始经营管理涉案商铺。审理中，原、被告双方确认每三个月税后的租赁回报为29004.45元，被告已付清2015年7月29日前的租赁回报。其中，2016年1月26日，扣除税款后被告支付原告2015年1月30日至4月29日期间的租赁回报及2015年4月30日至7月29日期间的租赁回报，每次均为29004.45元。此后被告未再向原告支付租赁回报。原告向被告催要欠租未果，即诉至本院，要求判如所请。与涉案房屋相同的其他业主，亦曾与被告发生与本案相同的房屋租赁合同纠纷，经本院及南京市中级人民法院两审终审，判定被告与业主之间订立的合同，性质为房屋租赁合同，并判决被告按照合同约定支付欠租及违约金。以上事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《委托经营合同书》、银行明细单等证据证明。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据当事人提供的《委托经营合同书》等证据，结合有关生效裁判文书的认定，本案原、被告双方签订的《委托经营合同书》性质是租赁合同，该合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告未按照合同约定向原告支付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。两原告要求被告支付拖欠的2015年7月30日至10月29日期间的租金、2015年10月30日至2016年1月29日期间的租金、2016年1月30日至4月29日期间的租金、2016年4月30日至7月29日期间的租金、2016年7月30日至10月29日期间的租金、2016年10月30日至2017年1月29日期间的租金，每期租金为29004.45元（已扣除税款），六期租金合计174026.7元，符合法律规定，本院予以支持。根据双方合同约定，被告逾期支付租金的，自逾期的第16个工作日起计算违约金。两原告自愿从逾期后30日开始计算违约金，并不违反合同约定，本院予以确认。关于租赁回报的问题。被告虽主张其实际收益较低、迟延履行并非恶意违约以及该违约金标准过高并申请调低的抗辩，对此未提供充分的证据证明，不符合法律规定，且两原告不予认可，合同中约定的租赁回报率是双方的真实意思表示，经营环境的变化属于正常的经营风险，依法不能适用情势变更原则，故被告的辩解意见，本院对此不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告李左棠、贾巧云自2015年7月30日至2017年1月29日期间的租金174026.7元及违约金（计算方式：以29004.45元为基数，以每日万分之三为标准，期限分别自2015年3月15日、2015年6月15日均计算至2016年1月25日止，自2015年9月15日、2015年12月15日、2016年3月15日、2016年6月15日、2016年9月15日、2016年12月15日均计算至本判决确定的给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3876元由被告南京图腾置业发展有限公司负担（两原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告该款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  冯亚晨人民陪审员  胥福珍人民陪审员  谷 淮二〇一七年七月七日见习书记员  何文君