江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初11423号原告：李京宁，女，1968年12月23日出生。委托诉讼代理人：宋唯江。被告：南京悦庆投资控股有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区凤凰街2号。破产管理人：江苏泰和律师事务所。负责人：王文德。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李自强，江苏泰和律师事务所律师。第三人：刘静，女，1980年4月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘奇，男。原告李京宁与被告南京悦庆投资控股有限公司（以下简称悦庆公司）、第三人刘静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李京宁的委托诉讼代理人宋唯江、被告悦庆公司的委托诉讼代理人蒋宜贯、李自强、第三人刘静的委托诉讼代理人刘奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李京宁向本院提出诉讼请求：被告悦庆公司继续履行原、被告双方于2016年1月5日签订的南京市商品房现售合同，协助办理本市鼓楼区凤凰街2号402室房屋的登记备案及房屋过户手续。事实和理由：2015年11月2日，原告为购买悦庆公司开发的南京市鼓楼区××广场××室房屋（以下简称涉案房屋），向悦庆公司缴纳了10万元定金，并于当日办理了入住手续。2016年1月5日，原告缴纳了15万元的首付款后，双方签订了《南京市商品房现售合同》。上述合同签订后，原告多次要求被告办理房产备案及过户手续，但被告均推脱不予办理。后原告得知，402室房屋已被悦庆公司抵押给了第三人，至今没有解押。故原告诉至法院，请求判如所请。被告悦庆公司辩称，1.悦庆公司已进入破产程序，无法继续履行合同义务，管理人决定解除本案所涉买卖合同；2.双方所签合同约定，该合同在甲乙双方备案后才生效，而本案合同至今未能备案，故该合同属于未生效的合同，原告无权要求被告继续履行合同义务；3.原告仅支付部分购房款，在原告未付清款项时无权要求过户；4.402室房屋上设立了抵押权，在抵押权涤除前无法办理过户手续。第三人刘静述称，对于原告主张的事实无异议，第三人同意在原告支付923242元款项后协助办理抵押权涤除手续。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市××××室房屋（建筑面积83.01平方米）系南京悦庆房地产开发有限公司开发建设。2012年7月，南京悦庆房地产开发有限公司更名为南京悦庆投资控股有限公司。2015年11月2日，原告为购买涉案房屋向被告支付了定金10万元，被告向原告交付了涉案房屋钥匙，原告办理了入住，缴纳了物业费、电费等。2016年1月5日，原告李京宁（乙方）与被告悦庆公司（甲方）签订了南京市商品房现售合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，单价为14400元/平方米，总价款为1195344元；乙方应于2016年1月10日前向甲方支付定金25万元，应于2016年1月30日前支付全部剩余合同价款，甲方应于2016年3月20日前向乙方交付该商品房；本合同签订后10日内（应当不超过10日），甲方应按规定通过南京市网上房地产操作系统，将本合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处备案；本合同签订后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记；甲、乙双方约定，本合同经双方签署并备案后生效；甲方告知乙方该商品房无权利瑕疵等等。当日，原告李京宁支付被告房款15万元。另查明，因被告悦庆公司和杨秉汶（被告的法定代表人）向第三人刘静借款350万元，借款期限为4个月，月利率为1%。被告将包含涉案房屋在内的五套房屋于2015年4月8日向第三人设定抵押，为前述债务提供担保。该债务已届清偿期，被告及杨秉汶未能履行还本付息之义务，经南京市秦淮公证处进行执行公证，第三人刘静已就实现该债权向本院申请执行。2015年11月11日，辽宁省大连市西岗区人民法院对涉案房屋进行司法查封，限制期限自2015年11月11日至2018年11月12日；2016年4月15日，南京市江宁区人民法院轮候查封；2016年7月21日，辽宁省大连市西岗区人民法院轮候查封；2017年1月22日，2017年2月9日，南京市秦淮区人民法院轮候查封。2017年1月16日，南京市鼓楼区人民法院作出裁定：受理申请人李志惠对被申请人悦庆公司的破产清算申请，并指定江苏泰和律师事务所作为破产管理人。被告悦庆公司进入破产清算程序。庭审中，第三人述称同意原告涤除抵押权，因设定抵押担保的5套房屋担保的总额为350万元，依据涉案房屋面积占设定担保的5套房屋总面积的比例，涉案房屋的涤除抵押债权所需金额为923242元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、关于房屋买卖合同的效力问题李京宁提供的南京市商品房现售合同和两份收据均加盖了悦庆公司的印章，悦庆公司的破产管理人虽抗辩其尚未收到相关财务资料，但其未能收到材料的责任不在原告，且其并不申请对印章的真实性进行鉴定，故本院对上述证据的真实性，予以认定。因李京宁提供的南京市商品房现售合同上有悦庆公司的印章和李京宁的签字，故该合同已经成立。悦庆公司破产管理人虽辩称涉案合同未备案，因此不生效，但李京宁提供的物业费和水电费收据显示，悦庆公司在合同签订后已经将涉案房屋交付给了李京宁，故依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第六条第二款的规定，应当认定悦庆公司已经履行了主要义务，该合同已经生效。二、关于合同的解除问题李京宁称合同签订后其曾至悦庆公司缴纳房款，但该公司的销售地点已停止办公，对此其虽未提供证据予以证明，但悦庆公司作为经营主体，完全有能力提供证据证明其仍正常经营，但其并未提供相应的证据予以证明，且未提供证据证明其向李京宁催要过余款，故本院对李京宁主张的悦庆公司已停止办公的事实，予以认定。悦庆公司的破产管理人虽辩称在悦庆公司进入破产程序后其有权解除合同，但破产法并未规定已经转移占有但尚未完成过户的房屋属于破产财产，故悦庆公司管理人是否有权解除房屋买卖合同应结合相关法律及司法解释予以综合判断。因2002年最高人民法院关于审理破产案件若干问题的规定第七十一条第六项规定，尚未办理产权证或产权过户手续但已向买方交付的财产，不属于破产财产的范围，且破产法生效后原最高人民法院颁布的上述规定并未被废止，故参照该规定，本院认定本案所涉房屋不应被纳入破产财产的管理范围。因此，破产管理人要求解除本案所涉合同，无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于合同的履行问题因本案所涉房屋不属于破产财产，且李京宁要求继续履行合同，并同意代为清偿债务，抵押权人刘静亦同意由李京宁涤除抵押权，故本院对李京宁的诉讼请求予以支持。刘静主张涉案房屋抵押权的范围为923242元，悦庆公司未提供证据证明该主张存在错误，故本院对刘静提出的涤除涉案房屋抵押权所需钱款的数额，予以认定。因涉案房屋的总房款为1195344元，李京宁已经支付了250000元，故李京宁欠付的房款数额为945344元，涤除抵押权后应直接支付给悦庆公司的钱款数额为22102元。因破产法规定，人民法院受理破产案件后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止，故悦庆公司应在障碍消除后为李京宁办理涉案房屋的登记备案及过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十一条、《中华人民共和国企业破产法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告李京宁于本判决生效后五日内给付第三人刘静923242元，给付被告南京悦庆投资控股有限公司22102元；二、第三人刘静在李京宁履行完毕前述判项义务后的三日内，办理抵押权的注销登记，原告李京宁、被告南京悦庆投资控股有限公司予以配合；三、被告南京悦庆投资控股有限公司在本判决生效后，且在南京市鼓楼区凤凰街2号凤凰水岸广场402室房屋抵押权注销和查封解除后五日内，协助原告李京宁将该房屋的不动产权证登记至原告李京宁名下。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告南京悦庆投资控股有限公司负担（此款原告已预付，被告南京悦庆投资控股有限公司在本判决生效后五日内直接给付原告李京宁）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长  朱玉梅人民陪审员  肖 鸣人民陪审员  刘继红二〇一七年十一月十日书 记 员  王 进