济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0112民初2961号原告（反诉被告）:马小聪,男,1987年10月27日出生,汉族,吉利汽车研究院软件工程师,住章丘市,委托诉讼代理人：王之香，山东舜天律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：山东天齐房地产开发有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：913701026705357763。法定代表人：吕超，董事长。委托诉讼代理人：范雷，山东北方永丰律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：司梦梦，女，1993年7月5日出生，汉族，该公司员工，住济南市，特别授权代理。原告（反诉被告）马小聪与被告（反诉原告）山东天齐房地产开发有限公司（以下简称山东天齐公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后，被告山东天齐公司提起反诉，本院依法予以受理。本案依法适用普通程序，于2017年8月30日公开开庭进行了审理。原告马小聪的委托诉讼代理人王之香，被告山东天齐公司的委托诉讼代理人范雷、司梦梦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马小聪向本院提出诉讼请求：1、判令被告取消要求原告缴纳在实际交房前的物业费用1731.50元（自2016年10月25日至2017年6月1日，截止日期根据开庭时间有变化）；2、赔偿原告房屋使用费2400元（自2017年6月1日至2017年7月17日，截止日期根据开庭时间会有变化）；3、要求被告支付逾期交房违约金19982.16元（自2016年10月26日至实际交房之日按一天75.69元计算，暂计算至2017年7月17日）；4、赔偿原告3日误工费计1500元（500元/天，乘3天）；5、赔偿原告的交通费用2000元；6、判令被告向原告书面赔礼道歉；7、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年10月21日签订期房购买协议，被告应于2016年10月25日交房，实际原告2017年6月1日前往交房时由被告告知需交纳2016年10月25日至实际交房日期的物业管理费共8个月即1731.50元。原告认为在实际交房之前，原告没有房屋钥匙，此钥匙一直由被告保管，原告也没有在此房屋内居住，没有享受到物业服务，也没有事先购买物业服务，没有任何交易发生，所以原告认为不应为从未发生过的事情交纳费用。根据购房合同第十一条及第八条的要求，被告应提供综合验收备案证明及住宅质量保证书，不满足以上条件，即不符合交房的条件，为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告山东天齐公司辩称，一、关于原告的第一项诉求：根据双方签订《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2016年10月25日，附件三第3.1条约定：“自买卖合同第八条约定的最后交付期限的第二日起视为该商品房已经交付。......自此以后该商品房产生的物业费、看管费、维护费等费用开始计收并由买受人承担。”但原告未按合同约定交房时间收房，原告诉状中诉称是在2017年6月1日才去被告处收房。原告违约收房责任应由其承担，但原告该项诉求（即取消实际交房前物业费）却让被告承担没有事实和法律依据。另外，小区物业管理服务均由案外人物业公司负责，原告所交物业费应由案外人物业公司收取，被告无权取消原告的物业费。二、关于原告的第二项诉求：原告要求被告承担房屋使用费同样没有法律和事实依据。被告已于2016年10月25日取得《分期综合验收备案证明》、《住宅质量保证书》等交房手续。是原告未按合同约定的时间收房，故其所有损失应由其承担。另外，原告要求赔偿3000元损失，也没有事实依据。三、关于原告增加诉求第一项：原告未按合同约定即2016年10月25日到被告处收房。被告已依据该事实提出反诉，请贵院依法裁判。四、关于原告增加诉求第二、三项：没有事实和法律依据，也没有双方签订《商品房买卖合同》的约定。对于原告要求书面赔礼道歉，因本案属于合同纠纷，并不是侵权纠纷，该请求于法无据。反诉原告山东天齐公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告向反诉原告支付逾期收房违约金19982.16元（自2016年10月26日起至反诉被告实际收房之日止每天按75.69元计算，暂计至2017年7月17日）；2、反诉被告承担反诉费。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2014年10月21日签订《济南市商品房买卖合同》，该合同附件5《补充协议》第三条房产交付及保修责任第1项约定：“该商品房达到交付条件并买受人支付全部买卖合同价款及相关费用后，买受人于买卖合同第八条约定交付期限前五日内，到出卖人处与出卖人签订房屋结算移交协议，办理交付手续，该补充协议的前述约定即为出卖人的交房通知，出卖人不再另行通知。...”及该款第3.1项“由于前款买受人原因造成逾期交接该商品房的，自买卖合同第八条约定的最后交付期限的第二日起即视为出卖人将该商品房已经交付给买受人。自此以后，每逾期一日，买受人向出卖人承担合同价款万分之一的违约金，...”。合同签订后，反诉被告未按合同约定的2016年10月25日前收房，反诉被告上述行为违约，依法应承担违约责任。反诉被告马小聪辩称，第一，反诉原告没有按合同约定书面通知我方办理交付手续是造成房屋没有交付的重要原因，根据我方与对方签订的商品房买卖合同第十一条，至今我方没有收到对方的通知，对方违约在先。第二，对方要求我方先交付物业费再交付房屋，是造成逾期交房的直接原因。我方多次要求对方交房，但被要求先交纳物业费，再办理房屋交付手续，我方认为双方签订的商品房买卖合同应严格按合同约定来履行，合同中并没有明确约定买受人支付物业费的义务，应当先于或与出卖人的交付义务同时履行，出卖人无权单方制作收房条件和流程。买受人也有权根据收房条件拒绝交付房屋，反诉被告拒不交纳物业费，对方因此延期交房应承担逾期交房的违约责任。第三，对方主张违约金所依据的补充协议条款为对方的格式条款，此格式条款免除己方责任，加重了反诉被告的责任，属于无效条款。根据合同法第三十九条第一款的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平的原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按对方的要求对该条款予以说明，根据合同第四十条之规定，提供格式条款一方免除其责任加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。双方签订的补充协议第三条房产交付及保修责任第一项第3.1项，相较于商品房买卖合同，免除了对方公司的义务，加重了我方的责任，对我方极不利，第八项免除了其自身延期交房的条件，与我方承担的责任不对等，显失公平，因此上述条款属于无效条款，我方不应承担违约责任。经审查本院认定如下事实：2014年10月21日，原告（反诉被告）马小聪（买受人）与被告（反诉原告）山东天齐公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告马小聪购买被告山东天齐公司开发的位于济南市历城区兴港路以南、凤歧路以北的奥东花园2号楼4单元1-405室房屋(以下简称涉案房屋)，总价款为756911元。合同第八条规定交付期限：出卖人应当在2016-10-25前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。······当日，原、被告就该买卖合同未尽事宜订立合同补充协议，协议中第三条规定房产交付及保修责任：双方同意按以下程序处理房产交付事宜：1、该商品房达到交付条件并买受人支付全部买卖合同价款及相关费用后，买受人于买卖合同第八条约定的交付期限前五日内，到出卖人处与出卖人签订房屋结算移交协议，办理交付手续，该补充协议的前述约定即为出卖人的“交房通知”，出卖人不再另行通知。买受人凭借移交协议签署由出卖人出具的商品房迁入证，商品房迁入证签署后视为该商品房交付。买受人无正当理由未签署商品房迁入证的，自买卖合同第八条约定的最后交付期限的第二天起（如出卖人通知的，自出卖人通知接房最后期限的第二日起），视为该商品房已交付，由此产生的交房后果及房屋风险由买受人承担，买受人自买卖合同约定的交付期限开始支付物业管理费等一切与该商品房有关的费用。2、该商品房达到交付的条件是指该商品房所在楼栋取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，其他因素不得作为买受人拒绝交接的正当理由。买受人不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接房，否则按买受人原因未能按期交付执行，出卖人就此不承担延期交房责任；如买受人认为在接房时存在房屋质量等问题，应先行接房，双方将有关问题予以登记，出卖人履行保修义务。3、商品房交接既是买受人的权利，也是买受人的义务。由于买受人原因（包括并不限于买受人不按照本补充协议约定的时间办理接房手续、不签署商品房迁入证、签署商品房迁入证后不办理物业交接手续等），致使未能按期交付该商品房的，出卖人不承担逾期交房责任。3.1由于欠款买受人原因造成逾期交接该商品房的，自买卖合同第八条约定的最后交付期限的第二日起（如出卖人通知的，自出卖人通知接房最后期限的第二日起），即视为出卖人将该商品房已经交付给买受人。自此之后，每逾期一日，买受人向出卖人承担合同价款万分之一的违约金，因买受人怠于履行接房义务而产生的所有责任，均由买受人承担，包括并不限于该商品房的损毁、灭失等风险均由买受人承担；自此以后该商品房产生的物业费、供暖管道占用费、看管费、维护费等费用开始计收并由买受人承担。该商品房保修期亦开始计算。3.2买卖合同及本补充协议中所述“商品房视为移交或交付”与商品房实际移交或交付产生的法律效果一致。3.3如出卖人按照买卖合同确定的买受人送达地址，邮寄接房通知，邮局以“地址不详、地址错误、查无此人”等或其他因买受人原因导致的邮件退回、买受人无法收到邮件或买受人拒收的，均视为邮件已送达，商品房按照前述约定视为交付。……2016年10月25日，济南市工程质量与安全生产监督站历城分站对被告山东天齐公司的奥东花园进行验收，并颁发了《房屋建筑工程竣工验收备案单》。同日，济南市城乡建设委员会向被告山东天齐公司出具了《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》。此时，原告马小聪所购买的涉案房屋具备了交房条件。被告山东天齐公司分别于2016年10月20日和2016年12月16日向原告马小聪邮寄送达了交房通知书，第一次于2016年10月29日被退回，第二次于2016年12月22日被拒收。涉案房屋具备交房条件后，原告马小聪未按商品房买卖合同及其补充协议约定的时间收房，双方因此产生纠纷并诉至本院。本院认为，原告（反诉被告）马小聪与被告（反诉原告）山东天齐公司签订的济南市商品房买卖合同及其补充协议，均系双方当事人在自愿、平等的基础上达成的，均系当事人真实意思表示，且其内容均不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效合同。双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告山东天齐公司取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》、《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》，根据商品房买卖合同第八条规定及该合同补充协议第三条规定，被告即于该日具备交房条件。原告马小聪没有按照该合同约定履行收房义务，其行为违反合同约定，对纠纷的发生应承担违约责任。故对原告马小聪要求被告山东天齐公司支付逾期交房违约金并书面赔礼道歉的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告取消其前期物业费用的诉讼请求，因该物业费用并非由被告山东天齐公司实际收取，原告要求被告予以取消不符合法律规定，本院不予支持。对于原告主张的房屋使用费、误工费及交通费用，未提供合法、有效的证据予以证实，本院不予支持。对于反诉原告山东天齐公司主张要求反诉被告马小聪支付逾期收房违约金的反诉请求，因反诉被告逾期收房的行为未给反诉原告造成实际损失，故对反诉原告的反诉请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告马小聪的诉讼请求。二、驳回反诉原告山东天齐房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费490元，由原告马小聪负担；反诉费140元，由反诉原告山东天齐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李裕辉人民陪审员  杨淑秀人民陪审员  屈培亭二〇一七年九月十五日书 记 员  姚东利