广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终18666号上诉人（原审被告）:广州文盛投资有限公司，住所广州市越秀区教育路113号汇力商务楼。法定代表人：邓文坚，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈崇武，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市民政房地产开发公司，住所广州市越秀区教育路113号9楼。法定代表人：黄少钻，职务：经理。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：何官益，广东岭南律师事务所律师。原审第三人：广东省中国旅行社股份有限公司，住所广州市越秀区沿江中路195-197号沿江大厦。法定代表人：刘建进，职务：董事长。委托诉讼代理人：蔡景成，男，公司员工。委托诉讼代理人：梁嘉豪，男，公司员工。原审第三人：广州市金马国际旅行社有限公司，住所广州市越秀区起义路173号701D。法定代表人：陈全明，职务：总经理。委托诉讼代理人：涂一轩，男，公司员工。委托诉讼代理人：黄杰灿，男，公司员工。原审第三人：广州广之旅国际旅行社股份有限公司，住所广州市白云区机场西乐嘉路1-13号。法定代表人：张竹筠，职务：董事长。委托诉讼代理人：林泽杭，男，公司员工。委托诉讼代理人：李一文，男，公司员工。原审第三人：广州市越秀区锦仪丽时装店，住所广州市越秀区教育路***号汇力商务楼首层自编**号。经营负责人：邓满钊。委托诉讼代理人：梁志威，广东国盟律师事务所律师。上诉人广州文盛投资有限公司（以下简称文盛公司）因与被上诉人广州市民政房地产开发公司（以下简称民政公司）、原审第三人广东省中国旅行社股份有限公司（以下简称广东中旅）、广州市金马国际旅行社有限公司（以下简称金马国旅）、广州广之旅国际旅行社股份有限公司（以下简称广之旅）、广州市越秀区锦仪丽时装店（以下简称锦仪丽）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初6628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人文盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，判决《广州市房屋租赁合同》不予解除，文盛公司无需交还经营管理权，驳回民政公司的一审诉讼请求；2.民政公司承担案件诉讼费用。事实和理由如下：一审判决未能充分查明问题，导致出现错误。文盛公司承租涉案场地多年，一直善意履行相关合同义务，不存在有意拖欠租金。2015年后的一段时间，由于租赁市场严重不景气，客观上影响了文盛公司的正常经营，出现了运作周转上的暂时困难，为此曾多次与民政公司沟通协商，希望取得谅解。经文盛公司与民政公司的沟通，双方就租金问题达成共识，文盛公司分期缴交相关费用。此后，民政公司以营改增的原因不能开具发票，要求文盛公司暂停缴纳，民政公司在随后提起诉讼，冻结了文盛公司的账户。文盛公司账户内有数百万资金用于缴纳租金，民政公司将该经营账户查封冻结，使文盛公司无法缴纳租金，此后果并非文盛公司造成。文盛公司并无恶意违约之处，有意愿也有能力按照合同约定履行相关义务，也在全力克服客观困难，并就此多次向民政公司表达妥善处理的诚意，也有充分的支付能力，对此希望法院首肯。此外，对于一审判决中所谓“原告变更诉讼请求：被告交还涉讼场地的经营管理权，不要求第三人实际交还场地”的情况，文盛公司不予认同，民政公司提出的所谓变更违背程序，法院不应采纳。同时，本案是合同之诉，文盛公司与民政公司之间合同不存在所谓的经营管理权交还的问题。由于广东中旅、金马国旅、广之旅、锦仪丽占有场地是基于分租转租而来，不要求广东中旅、金马国旅、广之旅、锦仪丽实际交还场地意味着继续承认分租转租的行为效力合法，这与民政公司的解除合同诉请相矛盾。被上诉人民政公司二审辩称：一审判决事实查明清楚，适用法律正确，请求驳回文盛公司全部上诉请求。原审第三人广东中旅述称：一审判决事实查明清楚，适用法律正确，请求驳回文盛公司全部上诉请求。原审第三人金马国旅述称：同意一审判决。原审第三人广之旅述称：同意一审判决。原审第三人锦仪丽述称：同意一审判决。2016年5月17日，民政公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1、判令解除民政公司、文盛公司于2006年11月13日签订的《广州市房屋租赁合同》；2、判令文盛公司支付2015年9月至实际交还场地日的租金及场地占用费，暂计算至2017年1月的租金（按2015年9月至2015年12月182400元/月，2016年1月至2016年12月189700元/月，2017年1月197300元/月）和场地占用费3203300元；3、判令文盛公司支付违约金自逾期之日起至实际清偿全部租金之日止，（违约金计算标准为每逾期一日，按当月欠缴租金的1%分段累计计算，以2015年9月9日开始计算，违约金总额以欠缴租金总额为限）；4、判令文盛公司及广东中旅、金马国旅、广之旅、锦仪丽返还租赁场地；5、判令民政公司没收文盛公司押金270,000元。在本案审理过程中，民政公司变更上述第四项诉讼请求为：文盛公司交还涉讼场地的经营管理权，在本案中，不要求广东中旅、金马国旅、广之旅、锦仪丽实际交还场地。一审法院经审理查明：2006年11月13日，民政公司、文盛公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定民政公司将广州市越秀区教育路113号101、102房出租给文盛公司作商业性质用途使用，建筑面积共338.71平方米，租期自2007年2月1日至2021年12月31日，其中2015年每月租金182400元，2016年每月租金189700元，2017年每月租金197300元，2018年每月租金205200元，2019年每月租金213400元，2020年每月租金221900元，2021年每月租金230800元；租金按月结算，由文盛公司在每月的第八日前按支票或现金付款方式缴付租金给民政公司；文盛公司向民政公司交纳27万元作为租赁保证金，民政公司应在租赁期满或解除合同之日起30个工作日内将保证金退回文盛公司；文盛公司逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月所欠租金额的1%向民政公司支付违约金等。文盛公司将涉讼场地中的自编1-5号房屋出租给广之旅，将自编6-7号房屋出租给广东中旅，将自编8-9号房屋出租给金马国旅，将自编10号房屋出租给锦仪丽。其中，广东中旅向文盛公司缴纳租金至2021年12月31日，金马国旅及广之旅向文盛公司缴纳租金至2017年5月，锦仪丽向文盛公司缴纳租金至2018年6月。文盛公司向民政公司缴纳租金至2015年8月31日。2016年3月15日，文盛公司向民政公司作出《关于承诺缴付租金的函》，内容为：在2016年3月底前一次性向民政公司缴交2015年8月份的租金、管理费及2016年2月份电费；2016年4月底前一次性缴交2015年9-12月份共4个月的租金、管理费及2016年3月份电费；2016年5月底前一次性缴交2016年1、2月份的月租金、管理费及4月份电费；2016年6月底前一次性缴交3、4月份的月租金及管理费；2016年7月底前一次性缴交5、6月份的月租金及管理费，电费在相应月份如常缴交，以此类推，至2016年12月底前缴清本年度租金、管理费及电费等。但未实际履行。一审法院认为，民政公司、文盛公司自愿签订的上述《广州市房屋租赁合同》，无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。文盛公司未按约定向民政公司缴纳租金，已构成违约，应依约向民政公司承担违约责任。民政公司提出的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。唯民政公司所主张的违约金过分高于文盛公司违约行为所造成的损失，一审法院依法予以调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。因上述合同约定“民政公司应在租赁期满或解除合同之日起30个工作日内将保证金退还文盛公司”，并未约定在文盛公司违约时，民政公司可没收保证金。故上述合同解除时，民政公司应将保证金27万元退还文盛公司。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2017年6月6日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日，广州市民政房地产开发公司与广州文盛投资有限公司就广州市越秀区教育路113号101、102房签订的《广州市房屋租赁合同》予以解除；二、广州文盛投资有限公司应在判决发生法律效力之日起7日内将广州市越秀区教育路113号101、102房的经营管理权交还给广州市民政房地产开发公司；三、广州文盛投资有限公司应在判决发生法律效力之日起7日内向广州市民政房地产开发公司支付自2015年9月1日至判决发生法律效力之日止的租金（其中，2015年9月1日至2015年12月31日按每月18.24万元计，2016年1月1日至2016年12月31日按每月18.97万元计，2017年1月1日至2017年12月31日按每月19.73万元计，2018年1月1日至2018年12月31日按每月20.52万元计；如广州文盛投资有限公司在判决发生法律效力之日前实际履行上述第二项判决，则租金计算至实际履行之日）；此后，广州文盛投资有限公司应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向广州市民政房地产开发公司逐月支付房屋使用费至实际履行上述第二项判决之日止；四、广州文盛投资有限公司应在判决发生法律效力之日起7日内向广州市民政房地产开发公司支付逾期缴纳租金的违约金（其中，从2015年9月9日以当月所欠租金额为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，计至实际履行上述第三项判决之日止；违约金总额以不超过所欠租金总额为限）；五、广州市民政房地产开发公司应在判决发生法律效力之日起7日内，向广州文盛投资有限公司退还租赁保证金27万元；六、驳回广州市民政房地产开发公司的其他诉讼请求。案件受理费38845元、诉讼保全费5000元，由广州市民政房地产开发公司负担4050元，广州文盛投资有限公司负担39795元。本院经二审审理，一审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审中，文盛公司表示其要申请证人出庭作证，该证人是文盛公司的出纳，其出庭拟证明文盛公司在一审中的抗辩意见属实，即并非其司不交租金，而是民政公司以营改增不能开具发票为由，不收其司租金，要求文盛公司等民政公司的通知后再交租；文盛公司同时表示关于其主张的因为民政公司无法开具发票并要求其司暂缓交租，故其司没有按时交租的事实，除了证人的陈述外，没有其他证据予以证实。民政公司表示不同意法院接纳文盛公司要求证人出庭作证的申请，其表示文盛公司在一审的陈述意见已经很明确了，无需让人重述一遍，民政公司从来没有不让文盛公司交租；证人是文盛公司的员工，文盛公司让自己员工出庭作证陈述对其有利的事实，证明效力应该大打折扣。民政公司同时还表示文盛公司作出的《关于承诺交付租金的函》，只是文盛公司单方作出的承诺，其司收到函件，并不表示其司同意文盛公司按照该函中承诺时间交租，文盛公司从涉案租赁合同签署后的第2年已经开始逾期交租，其司有权提起本案诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是文盛公司是否有正当理由迟延交租。文盛公司对其迟延缴纳涉案房屋的租金一事并无异议，但其以经其司和民政公司沟通，民政公司表示不能开具发票，要求其司暂缓交租为由，主张其司有正当理由迟延交租。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，文盛公司对其主张的事实负有举证责任。文盛公司并不能提供证据证实其上述所述情况属实，且民政公司对文盛公司的上述陈述不予确认，故文盛公司主张有正当理由迟延交租，缺乏事实依据，本院不予支持。民政公司在一审期间变更诉讼请求，仅要求文盛公司交还涉案场地的经营管理权，不要求文盛公司实际交还场地，既保障了实际承租人的利益，也有利于妥善解决纠纷，一审予以支持并无不当，本院予以维持。文盛公司主张民政公司的上述诉请与民政公司的解除合同的诉请相互矛盾，理据不足，本院不予支持。文盛公司申请其司的出纳出庭作证，拟证实其司的陈述属实。因该证人系文盛公司的职员，与文盛公司的利益一致，且文盛公司不能提供其他证据对证人的陈述予以佐证，故该证人的单一陈述不能作为认定事实的依据，本院对文盛公司要求证人出庭作证的申请不予接纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34795元，由上诉人广州文盛投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一七年十一月二日书记员 李依虹