广州市从化区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0117执异42号
案外人：楚汇地产有限公司。住所地：香港特别行政区干诺道中***号信德中心****室。
法定代表人：张仲哲，董事长。
委托代理人：冀高智、何敏，广东正高律师事务所律师。
申请执行人：广州市君豪实业有限公司。住所地：广州市增城新塘镇上邵村第四社企岗（土名）办公楼B1。
法定代表人：区苑璧，该公司经理。
委托代理人：吴泽宇，该公司职员。
被执行人：广东地产公司。住所地：广州市环市中路***号金鹰大厦*楼**楼。
法定代表人：林韬，该公司总经理。
委托代理人：宋志斌、谢然，广东南方福瑞德律师事务所律师。
本院在执行广州市君豪实业有限公司（以下简称君豪公司）申请执行广东地产公司合作合同纠纷一案〔案号：（2008）从法执字2760号〕过程中，案外人楚汇地产有限公司（以下简称楚汇公司）向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人楚汇公司称：从化法院在执行君豪公司申请执行广东地产公司案时，查封了位于广州市增城区新塘镇南安村坭婆元218.47亩土地，故特向法院提出如下异议请求：一、根据（2011）穗仲案字第3866号《仲裁裁决书》、（2014）穗一仲案字第1号《仲裁裁决书》所确认的事实和广东省国土厅、财政厅、审计厅、广东粤财信托投资公司对广东地产公司所作出的审计结论及广东地产公司的特殊性等相关事实，确认广东省广州市增城区新塘镇南安村坭婆元218.47亩土地（用地号：（增）国土（1993）用地字124号）属于案外人实际出资委托广东地产公司代征地，不是广东地产公司投资财产；涉案土地与申请执行人君豪公司所主张的后期产生的金钱债权无关；案外人对该土地依法享有物权期待权，优先于申请执行人君豪公司所主张的金钱债权。请求尊重客观历史事实，保护港人合法投资权益，依法终止对涉案土地的查封、执行；二、请求根据（2014）穗仲案字第1号《仲裁裁决书》，变更执行查封标的为广东地产公司依据《合作征用南安村土地协议书》预期可获得的固定服务费2403170元；三、鉴于涉案土地被错误查封、超标的查封长达十年之久，为减少对案外人造成损失继续扩大和赔偿数额，请求准许由案外人提供与申请执行人君豪公司所主张的金钱债权相当的不动产作为担保，在本案异议和诉讼期间替代并解除对涉案土地的查封。事实和理由:（2017）最高法执监64、110号《执行裁定书》认为“执行法院有权根据仲裁裁决书所确认的事实和其他事实，对能否继续执行争议的标的物依法作出判断。”当事人之间的实体权利义务争议可以通过从化法院启动的案外人异议及异议之诉程序进行厘清和定性。通过该正当程序，可以对楚汇公司和君豪公司双方之间的实体权利及其优先性进行比较，从而确定楚汇公司对涉案土地使用权究竟是否享有可以排除执行的实体权利。根据（2011）穗仲案字3896号《仲裁裁决书》、（2014）穗仲案字第1号《仲裁裁决书》和广东省国土厅、财政厅、审计厅对广东地产公司的两份审计结论所确认的事实，足以证实涉案土地是案外人委托广东地产公司以其名义合法投资购买的，案外人对涉案土地享有合法的物权期待权和优先权，受法律保护；申请执行人君豪公司所主张的金钱债权发生在后，属于一般债权，且有固定用途，与涉案土地无关，不同于案外人依据合同合法投资所取得的具有物权性质的物权期待权，足以排除申请执行人君豪公司对涉案土地的查封执行。一、经过广东省国土厅批准，案外人是通过合法方式与广东地产公司签订《合作征用南安村土地协议书》委托以其名义向增城县国土局投资购买、征用的涉案土地，受合同法保护。广东地产公司是广东省政府、国土厅设立专门帮助各地政府、购买土地者根据政府授权办理土地使用权出让手续的指定单位。被执行人广东地产公司及其国有资产主管部门、政府审计部门、仲裁机构均认定涉案土地属于案外人实际投资购买的代征地，涉案土地权益归案外人所有的客观事实。案外人与广东地产公司先签订委托征地协议并支付征地款，然后，广东地产公司才依据协议约定以其名义与政府签订土地出让合同，办理的征地手续。案外人并非向广东地产公司购买土地。1.广东地产公司属于广东省政府批准国土厅设立，根据授权专门办理土地使用权出让业务，为投资买地者办理征地服务，不具有房地产开发资质，并不能购买土地进行转让。其行为代表政府，具有部分行政职能，收益不是用于分配，而是上缴省财政。2.案外人委托广东地产公司以其名义征用土地符合法律规定，受法律保护。涉案土地属于代征地，所有征地款由案外人支付，风险由案外人承担，利益全部归案外人所有，广东地产公司只在完成所有征地手续后收取固定服务费用。3.广州市政府临时变更规划导致涉案土地征地手续尚未完成，项目公司未能设立，没有办理土地登记手续，责任不在于案外人。4.经过仲裁程序确认案外人与广东地产公司合作征地合同合法、有效；广东地产公司与增城市国土局所签订的《国有土地使用权出让合同》项下的权益全部归异议人所有；广东地产公司在完成代征地服务之后可获得的固定利益为2403170元。5.在申请执行人君豪公司申请查封涉案土地之前，广东省国土厅、财政厅、审计厅对广东地产公司进行了审计，确认涉案土地属于广东地产公司代案外人征用，全部征地款项由案外人支付，风险和利益归案外人所有，广东地产公司只收取固定费用，涉案土地并不属于广东地产公司投资的国有资产；申请执行人君豪公司所主张的债权发生在后，与涉案土地无关。二、案外人与广东地产公司之间所签订的《合作征用南安村土地协议书》名为合作，实属于委托关系。三、案外人基于委托关系对涉案土地享有合法的物权期待权。四、申请执行人君豪公司所主张的债权与涉案土地无关，二者相比较，案外人所享有的物权期待权优于被异议人后期产生的债权。五、涉案土地征地手续尚未完成，未确权登记。《建设用地许可证》和《建设用地批准书》不是物权登记，只是行政许可行为，不能作为确认涉案土地权利归属的依据查封执行。六、案外人依据合同投资购买的涉案土地所享有的合法权益受法律保护，并得到政府多部门确认。七、申请执行人君豪公司申请法院长期超额查封涉案土地属于严重侵权行为。请求变更查封标的，或者由案外人提供担保物替代涉案土地，避免继续查封造成损失扩大。
案外人楚汇公司为证明其主张提供了如下证据：1.楚汇公司工商登记资料；2.广东地产公司工商登记资料（包括：资金信用证明、产权登记表、企业从业人员名单）；3.章程；4.广东地产公司《关于申请登记注册的请示》（粤地产字[1992]002号）；5.广东省人民政府《关于成立广东地产公司的批复》（粤府函[1991]317号）；6.广东省国土厅《关于成立广东地产公司及申请工商登记注册的批复》（粤国土字[1992]5号）；7.广东省国土厅《关于成立广东地产公司大亚湾分公司的批复》（粤国土函[1992]42号）；8.广东地产公司《关于成立广东地产公司宝安分公司的请示》（粤地产字{1992}第20号）；9.广东省国土厅《关于成立广东地产公司宝安分公司的批复》（粤国土函[1992]48号）；10.深圳市宝安区人民政府《关于同意成立深圳宝安海洋城房地产发展公司的复函》（深宝府函[1993]19号）；11.广东地产公司《关于申请成立广东地产龙岗公司的报告》（粤地产字[1994]5号）；12.广东省国土厅《关于成立“广东地产公司深圳公司”的批复》（粤国土函[1994]26号）；13.广东地产公司《关于申请涉立“广东地产惠州公司”的报告》（粤地产字[1994]32号）；14.广东地产公司《关于申请涉立“广东地产公司南海分公司”的申请》（粤地产字[1995]5号）；15.《合作征用南安村土地协议书》；16.广东省国土厅《关于新塘镇南安村土地开发项目的批复》（粤国土（1992）70号）；17.广州市增城县《土地使用权出让合同书》（增国合字（93）第16号）；18.增城县规划局颁发的建设用地规划许可证及红线图；19.增城县国土局颁发的《广州市建设用地许可证》（增国土（93）用地字124号）；20.市长办公会议纪要（[1994]96号）；21.《关于广州市新危险品仓库区总体规划的批复》（广州市人民政府穗府函（1995）101号）；22.广东省国土厅、广东省财政厅关于加强合作将广东地产公司组建成股份有限公司等有关问题的协议；23.关于审计广东地产公司1994度财务决算的通知（粤财信托稽通[1995]1号）《关于广东地产公司财务状况及其经营情况的审计报告》24.增城市国土局给广州仲裁委的复函；25.增城市规划局《关于香港地产有限公司新塘南安村218.47亩地块规划情况的报告》；26.深圳雅丝丽工艺绣花制品有限公司工商登记查询资料；27.中国银行电汇凭证；28.中国银行票汇委托书；29.中国银行票汇委托书；30.中国银行电汇凭证；31.中国农业银行电汇凭证；32.广东地产银行收款补充报单；33.中国人民银行电划贷方补充报单第三联；34.交通银行送票回执；35.交通银行送票回执；36.增城县土地开发综合服务公司收据；37.增城县土地开发综合服务公司收据；38.广东地产公司付款给增城县南安村委会转账支票存根；39.广东地产公司付款给增城县国土局转账支票存根；40.广东地产公司付款给增城县南安村委会转账支票存根；41.增城县土地开发综合服务公司收据；42.广东地产公司账册；43.（2011）穗仲案字第3896号仲裁裁决书；44.（2014）穗仲案字第1号仲裁裁决书；45.强制执行申请书；46.（2013）穗中法执字第2488号执行案件立案通知书；47.（2013）穗中法执字第2488号执行裁定书；48.（2014）穗增法执字第199号执行通知书、关于（2014）穗增法执字第199号执行案件的回函；49.通知；50.（2014）穗增法执字第199号协助执行通知书；51.送达回证；52.（2013）从法执异字第5号执行裁定书；53.（2013）穗从法房执外异字第7号之二执行裁定书；54.（2014）穗中法民五终字第930号执行裁定书；55.（2017）最高法执监64号执行裁定书；56.（2017）最高法执监110号执行裁定书；57.增城区国土局规划局关于广东地产名下新塘镇南安村坭婆元地块有关问题的复函（增国土规划函（2017）2656号）；58.征用土地协议书；59.闲置土地调查通知书（增国房处字[2005]97号）；60.（2007）穗中法执字第2830号执行裁定书；61.土地估价报告；62.（2007）穗中法民二初字第26号民事判决书；63.（2012）穗中法执变字第36号执行裁定书；64.（2015）粤高法执监字第19号执行裁定书；65.（2016）粤执监118号执行裁定书。
申请执行人君豪公司于答辩期内向本院提交书面答辩状，答辩意见如下：一、涉案土地由被执行人广东地产公司与国土部门签订土地使用权出让合同，历次用地批文均明确载明土地使用权人为广东地产公司，且增城国土局复函广州市龙望实业有限公司时亦再次确认涉案地权属人为广东地产公司，因而依法应认定广东地产公司为土地使用权人。除非涉案土地办理了变更或转让登记至楚汇公司名下，楚汇公司主张其为涉案土地的权属人无事实和法律依据。二、楚汇公司曾向广州中院提起过确权诉讼[（2007）穗中法民五初字第35号]，请求确认涉案土地归其所有，最后在法庭释名其《合作征用南安村土地合作协议》因违反法律法规将被认定无效，征询其是否更改诉讼请求，楚汇公司知悉判决无法支持其诉请的情况下申请撤诉。楚汇公司另向越秀法院提起执行异议之诉[（2011）穗越法民三初字第3490号]，楚汇公司在开庭时获悉越秀法院不支持其诉求，随后又申请撤诉。由前述不同法院审理均不支持楚汇公司诉请可见，楚汇公司关于涉案土地归其所有的主张缺乏事实和法律依据。三、在两次法院审理均已明确楚汇公司的诉请无法得到支持的情况下，被执行人广东地产公司与案外人楚汇公司恶意串通进行仲裁，广东地产公司在仲裁中作出了明显超出其与案外人原合作协议约定的新意思表示和处分行为，明显属于通过仲裁不当处分自身权益、恶意串通损害债权人利益的行为。藉此作出的仲裁裁决，依据2009年4月16日最高人民法院对新疆高院（2007）执他字第9号函复的意旨，该仲裁裁决不予认可并不予执行。四、从仲裁裁决的内容来看，仲裁裁决系针对广东地产公司与楚汇公司之间合作协议之履行所作的债权请求权裁决，而非物权确权裁决，该裁决并未明确裁定涉案土地归楚汇公司所有。五、在历次用地批准文件所载明的土地使用权人均为广东地产公司、行政部门未将土地使用权变更登记至楚汇公司的情况下，司法权力包括仲裁裁决无权以司法裁判的方式将涉案土地使用权确权给楚汇公司。六、即便按照楚汇公司认为涉案土地使用权归其所有，由于该仲裁裁决属于案外人在涉案土地被查封后另案取得的法律文书，亦不能排除本案的执行。七、至于楚汇公司提出其与广东地产公司之间是委托征地关系的观点，其自身提交的仲裁裁决亦明确予以否定。而其所提出的征地款项由其支付，广东地产公司审计报告未将涉案土地列入资产范畴，其享有所谓的物权期待权等主张，均属于其与广东地产公司的内部关系，其应承担广东地产公司的合作协议无法得到履行所产生的法律风险。前述全部理由均不能作为其主张涉案土地使用权的正当理由。八、楚汇公司请求变更执行标的为广东地产公司依据《合作征用南安村土地协议书》预期可获得的固定服务费及请求准许由其提供担保以替代查封问题，缺乏法律依据，不应得到支持。
申请执行人君豪公司为证明其主张提供了如下证据：1.（2016）粤执监118号《执行裁定书》；2.增城市国土局《关于广东地产地块用地情况的复函》（增国房复[2013]237号）；3.楚汇公司与广东地产公司土地使用权纠纷一案[（2007）穗中法民五初字第35号]法院的《告知笔录》、楚汇公司《变更诉讼请求申请书》、《撤回起诉申请书》；4.增城市国土资源和房屋管理局向广州仲裁委员会作出的《关于增城市新塘镇南安村坭婆元（土名）218.47亩土地有关情况的复函》。
被执行人广东地产公司在答辩期内向本院提交书面答辩状，答辩意见如下：一、答辩人的公司性质决定了其只是一个“中介”的角色。答辩人属于广东省政府批准国土厅设立，在《关于设立广东地产公司的批复》中明确指出：该公司主要对土地使用权出让的土地进行前期开发，按授权办理土地使用权出让具体业务，并为获取土地使用权的投资者提供信息和法律咨询服务；公司挂靠省国土厅，公司收益在纳税和扣除费用后，全额上缴省财政，纳入省可支配财力的范围。答辩人的经营范围规定：土地使用权出让具体业务，并为获取土地使用权的投资者提供信息和法律咨询服务。公司章程规定：答辩人是经广东省人民政府批准成立的全民所有制企业，公司的宗旨是按照土地管理统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理的原则，积极配合、协助各级政府推行土地有偿使用制度和深化用地制度改革，为土地使用权出让转让业务以及土地前期开发提供专业服务。为市县国土部门开展土地使用权出让业务和有意获取土地使用权的投资者提供信息、政策法律咨询服务，经营与土地使用权出让有关的业务。答辩人自1992年到1995年之间，在全国各地设立了八家分公司，以其名义为投资者办理了数十宗土地出让的征地手续，但都是登记给投资者的名下，到目前为止，没有任何土地登记在答辩人名下，也没有以答辩人的名义转让过任何土地。答辩人只是扮演着“中介”的角色，收取“中介费”。据答辩人与楚汇公司之间的《合作征用南安村土地协议书》第三条可知，答辩人无需支付任何费用，也不承担风险，只是收取固定费用2401730元。二、答辩人与楚汇公司之间的《合作征用南安村土地协议书》实际上是委托合同关系。1992年12月22日广东省国土厅书面批复同意楚汇公司与答辩人合作征用涉案土地，并抄送给增城市政府、国土局、规划局备案。答辩人与楚汇公司是先签订委托征地协议再付款，后与国土局签订出让合同，答辩人在收到楚汇公司的款项后代为支付给增城市国土局，而30万的青苗补偿费则由答辩人直接支付给南安村委会，增城市国土局对答辩人代征土地的事实是知情的。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。答辩人在领取《建设用地规划许可证》、《广州市建设用地许可证》后随即交付于楚汇公司。答辩人不投资、不承担风险也不参与经营管理，仅以其名义为楚汇公司代征土地，有偿收取固定收益，双方的协议虽名为合作，但实际上是委托代理关系。《中华人民共和合同法》第四百零四条：受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。故，答辩人与楚汇公司之间实际就是委托合同关系。三、涉案土地经裁决认定土地使用权出让权益归楚汇公司所有。2012年4月1日，广州仲裁委作出裁决【（2011）穗仲案字第3896号】，裁决：合同有效并继续履行合同、答辩人协助过户等；确认了楚汇公司与答辩人之间合同有效，并根据“谁投资、谁所有、谁收益”的原则确认涉案土地权益归楚汇公司所有。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。故，应根据实际情况认定而并非以谁的名义办理相应手续就归属谁。2014年8月22日，广州仲裁委作出裁决【（2014）穗仲案字第l号】裁决：确认答辩人只是享有固定收益2403170元，待土地过户到楚汇公司名下后，由楚汇公司支付给答辩人等。根据《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。涉案土地的权属在裁决书生效时就已经事实上属于楚汇公司所有。上述两裁决书是生效文书，如果无相反证据足以推翻的话，那么法院不承认其效力就是违法的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：下列事实，当事人无需举证证明：（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；当事人有相反证据足以推翻的除外。裁决书可以直接作为审判证据使用，因此法院不能做出与之相反的判决，故，涉案土地的使用权归楚汇公司所有。四、法院错误查封涉案土地，应予解封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十四条：被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。第十六条：土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。由于目前涉案土地还没完成登记手续，只是取得《建设用地规划许可证》、《广州市建设用地许可证》的行政许可，只能预查封，如在预查封期间，土地登记在答辩人名下，法院才可以将预查封转成正式查封。由于土地还没完成登记，尚存在争议，根据《土地管理法》第十六条规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理，如果对政府的登记不服，可提起行政诉讼。法院无权仅依据《建设用地规划许可证》和《广州市建设用地许可证》行政许可的行为来认定涉案土地属于答辩人的土地，涉案土地不能作为权利归属的依据查封。故，法院错误查封涉案土地，应予解封。
广东地产公司为证明其主张提供了如下证据：1.广东省人民政府《关于成立广东地产公司的批复》（粤府函[1991]317号）；2.广东地产公司工商登记资料；3.广东地产公司的章程；4.广东地产公司关于成立八分公司的证明材料；5.合作征用南安村土地协议书；6.海南江南太平运输有限公司等诉海口鑫汇海贸易有限公司委托合同纠纷案[（2015）海中法民一终字第1395号]；7.广州仲裁委作出的裁决书[（2011）穗仲案字第3896号]；8.广州市恒城房产开发有限公司与广州市城市建设开发集团有限公司所有权确认纠纷申请再审民事裁定书[（2010）民申字第1301号]；9.广州仲裁委作出的裁决书[（2014）穗仲案字第1号]。
本院查明，广州国际信托公司与广东地产公司借款合同纠纷一案，广州中级人民法院（以下简称广州中院）作出的（1996）穗中法经初字第462号民事判决书已经发生法律效力。广东地产公司应在判决生效之日起十日内偿还人民币1000万元及利息给广州国际信托投资公司，并负担案件受理费102099元、诉讼保全费65689元。申请执行人广州国际信托投资公司申请执行上述生效判决，广州中院以（1998）穗中法经执字第286号立案执行，2007年11月7日，广州中院作出（2007）穗中法执指字第005号民事裁定书指定本院执行该案，本院以（2008）从法执字第2760号案立案执行。
2008年4月12日，广州市越秀区人民法院（以下简称越秀法院）在执行中国信达资产管理公司广州办事处申请执行广东地产公司、广东华粤房地产股份有限公司借款合同纠纷一案中查封上述地块土地使用权，2010年5月6日，越秀法院裁定变更君豪公司为该案的申请执行人，2010年9月，楚汇公司就越秀法院查封上述地块土地使用权提出执行异议，越秀法院作出驳回案外人楚汇公司执行异议的执行裁定，楚汇公司不服，于2011年11月20日向越秀法院提起案外人异议之诉。楚汇公司另于2011年11月17日以广东地产公司为被申请人向广州仲裁委员会（下称广州仲裁委）申请仲裁，2012年4月1日，广州仲裁委作出（2011）穗仲案字3896号《仲裁裁决书》。仲裁庭经审查后裁决：一、确认楚汇公司与广东地产公司签订的《合作征用南安村土地协议书》真实、合法、有效，广东地产公司在涉案土地全部规费缴清后，依照法律法规规定的条件与程序并按照相关职能部门的要求换发《国有土地使用权证》后三十天内继续履行合同；二、确认广东地产公司与增城市国土局签订的《土地使用权出让合同书》项下的权益全部归楚汇公司所有；三、广东地产公司在涉案土地全部规费缴清后，依照法律法规规定的条件与程序并按照相关职能部门的要求换发《国有土地使用权证》后三十天内协助变更《土地使用权出让合同书》为楚汇公司或楚汇公司设立的公司；等等。2012年4月16日，楚汇公司向越秀法院撤回案外人异议之诉。
2012年12月27日，越秀法院认为广州仲裁委的上述仲裁裁决已对涉案土地权益作出决定，该土地项下权益归楚汇公司所有，遂裁定解除对涉案土地使用权的查封。君豪公司不服提出执行异议，越秀法院于2013年3月18日裁定驳回君豪公司的异议。君豪公司不服向广州中院提出执行复议，广州中院经审查后作出（2013）穗中法执复议字第44号执行裁定，撤销越秀法院所作的驳回君豪公司的执行异议的裁定及解除对涉案土地使用权的查封的裁定，楚汇公司和广东地产公司不服广州中院（2013）穗中法执复议字第44号执行裁定，向广东省高级人民法院（下称广东高院）申请执行监督，广东高院于2015年8月31日作出（2015）粤高法执监字第19号执行裁定，撤销广州中院（2013）穗中法执复议字第44号执行裁定，维持越秀法院所作的驳回君豪公司的执行异议的裁定及解除对涉案地使用权的查封的裁定。越秀法院据此于2015年9月23日解除对上述土地使用权的查封。
本院在执行过程中，于2008年4月18日作出（2008）从法执字第2760号民事裁定书，裁定轮候查封广东地产公司名下的位于广东省××城市新塘镇南安村坭婆元（土名）的土地使用权[面积：145646.67平方米，建设用地许可证号：（增）国土（1993）用地字124号]。因越秀法院于2015年9月23日解除对上述土地使用权的查封，本院轮候查封于2015年9月23日转为正式查封，查封期限为2015年9月23日起至2018年9月22日止。
2013年10月15日，根据楚汇公司的申请，广州中院立案执行广州仲裁委（2011）穗仲案字3896号仲裁裁决书，2013年12月4日广州中院以（2013）穗中法执字第2488号执行裁定书，指定增城市人民法院执行广州仲裁委（2011）穗仲案字3896号仲裁裁决书。
因涉案债权先后由广州国际信托投资公司转让给了广州市龙望实业有限公司，广州市龙望实业有限公司转让给了君豪公司，根据当事人的申请，本院先后作出执行裁定变更申请执行人，现申请执行人为君豪公司。
楚汇公司认为根据广东高院（2015）粤高法执监字第19号执行裁定以及生效仲裁裁决，认为涉案土地使用权归楚汇公司所有，遂向本院申请解除对涉案土地使用权的查封。2015年10月28日，本院作出（2008）从法执字第2760-10号执行裁定，裁定解除涉案土地使用权的查封。君豪公司不服本院作出的（2008）从法字第2760-10号执行裁定，向本院提出执行异议，请求本院撤销（2008）从法执字第2760-10号执行裁定，继续查封执行涉案土地使用权。2015年12月7日本院作出（2015）穗从法执异字第110号执行裁定，驳回君豪公司的异议。君豪公司不服向广州中院申请执行复议，广州中院于2016年5月12日作出（2016）粤01执复54号执行裁定，裁定：一、撤销从化法院（2015）穗从法执异字第110执行裁定；二、撤销从化法院（2008）从法执字第2760-10号执行裁定。楚汇公司不服广州中院作出的（2016）粤01执复54号执行裁定，向广东高院申诉。广东高院于2016年9月7日作出（2016）粤执监118号裁定，裁定：一、指令广州市从化区人民法院依法受理楚汇公司的案外人执行异议；二、驳回楚汇公司的申诉请求。楚汇公司不服该裁定，向最高人民法院（以下简称最高院）提出申诉，最高院于2017年12月16日作出（2017）最高法执监64号执行裁定书，裁定驳回楚汇公司的请求。
君豪公司不服广东高院（2015）粤高法执监字第19号执行裁定，向最高院提出申诉，最高院于2017年12月16日作出（2017）最高法执监110号执行裁定书，裁定撤销广东高院（2015）粤高法执监字第19号执行裁定。
另查明，1992年12月15日，广东地产公司与楚汇公司签订《合作征用南安村土地协议书》。同月22日，广东省国土厅向广东地产公司作出《关于新塘镇南安村土地开发项目的批复》（粤国土函[1992]7号），同意广东地产公司对涉案土地进行前期开发，同意该公司与楚汇公司合作建立健力宝康乐中心的项目建设，要求按有关规定办理用地及报建手续。1993年2月15日，增城县新塘镇人民政府出具《广东地产公司健力宝康乐中心征地图》，明确涉案土地具体的红线范围。同月17日，增城县城镇规划管理局向广东地产公司核发编号为0794的《建设用地规划许可证》。同年3月1日，广东地产公司与增城县国土局于签订《土地使用权出让合同书》，增城县国土局将涉案土地使用权出让给广东地产公司，同月26日，广州市国土局向增城县国土局发出穗国土地批字[1993]第125号《关于广东地产公司建设健力宝康乐中心及配套设施用地的批复》，批准增城县国土局将涉案土地使用权转让给广东地产公司，作为建设健力宝康乐中心及配套设施用地。同年5月11日，增城县国土局向广东地产公司核发增国土（93）用地字124号《建设用地许可证》，同意按批准的地点、面积和用途使用土地。该地块已缴清土地出让金，仍欠缴相关规费及滞纳金。因广东地产公司取得涉案土地使用权后一直未开发建设，广州市增城区国土资源和规划局认定上述土地自1995年3月1日起为闲置土地并作出《闲置土地认定通知书》，2006年4月25日作出《拟收回国有土地使用权通知书》，拟注销该宗地的建设用地批准文件并收回其土地使用权，其后因地块一直处于司法查封状态未实际收回。
本院认为，案外人楚汇公司要求本院终止对异议土地使用权执行的异议请求，是基于其实体权利提出的排除执行异议，应依照民事诉讼法第二百二十七条的规定按案外人异议进行审查。
其一，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条、第五十四条，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。本案中，广东地产公司与增城县国土局于1993年3月1日签订《土地使用权出让合同书》，增城县国土局将涉案土地使用权出让给被执行人广东地产公司，并向被执行人广东地产公司核发《建设用地许可证》。同时，广东地产公司按照国家建设用地的审批程序取得了涉案土地的建设红线图、《建设用地规划许可证》。故本院根据被执行人广东地产公司持有涉案土地的建设红线图、《建设用地规划许可证》及《建设用地许可证》，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属”，裁定查封涉案土地使用权并无不当。案外人楚汇公司和被执行人广东地产公司认为《建设用地规划许可证》及《建设用地许可证》不是物权登记，只是行政许可行为，不能作为确认涉案土地权利归属的依据查封，理由不能成立，本院依法不予采纳。
其二，案外人楚汇公司认为应当依据（2011）穗仲案字第3896号《仲裁决定书》所确认的事实对本院查封涉案土地使用权解封。根据民事诉讼法解释第四百七十九条规定：“在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行。案外人不服的，可以根据民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议。”根据该规定，仲裁裁决并不必然对抗本案执行程序，应由本院依据查明事实依法进行审查，综合在先查封的执行行为，对案外人是否具有排除本院执行的实体权利作出判断。本院审查仲裁裁决的内容，仲裁庭已经查明涉案土地存在法院查封情形，确认楚汇公司与广东地产公司签订的《合作征用南安村土地协议书》有效、《土地使用出让合同书》项下的权益归属楚汇公司所有，但是仲裁庭也确认该合同书的受让方至今仍登记为广东地产公司，如涉案《土地使用权出让合同书》要由广东地产公司变更至楚汇公司或楚汇公司设立的公司，则广东地产公司应在涉案土地全部规费缴清后，依照法律法规规定的条件与程序并按照相关行政职能部门的要求换发《国有土地使用权证》后，再将《土地使用权出让合同书》变更至楚汇公司或楚汇公司设立的公司。故本院认定，楚汇公司依据仲裁裁决所享有的为合同债权，而非其所述的物权期待权，故不具有对抗本院查封裁定的效力。另外楚汇公司与广东地产公司主张其双方签订的《合作征用南安村土地协议书》为委托合同，但经本院审查，该协议书明确约定合同双方同意共同合作征用、开发增城县南安村坭婆元地段218.47亩土地，双方同意以广东地产公司名义征用上述土地，征用后的土地以广东地产公司的名义进行规划、开发和转让，广东地产公司同意将该地块给楚汇公司承包经营。协议书通篇未约定有关楚汇公司与广东地产公司之间的委托事项，并且在广州仲裁委（2011）穗仲案字第3896号《仲裁决定书》中也认定上述两公司之间不属于委托合同关系，故以现有证据不能证明该合同属于委托合同，因此也不存在案外人楚汇公司主张的基于委托合同关系对涉案土地所享有的物权期待权。最后，楚汇公司认为广东省国土厅、财政厅、审计厅、广东粤财信托投资公司对广东地产公司所作出的审计报告称“广东地产公司代征地，香港楚汇有限公司负责资金投入”，本院认为，上述报告仅为审计报告，并不具有确定广东地产公司与楚汇公司之间为委托关系的效力。
其三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的生效的法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”故本案中案外人楚汇公司依据涉案土地使用权在法院查封后作出的生效仲裁裁决提出排除执行异议，本院依法不予支持。
另案外人楚汇公司请求根据（2014）穗仲案字第1号《仲裁裁决书》，变更查封标的为2403170元，以及由案外人楚汇公司提供与（2008）从法执字2760号案金钱债权相当的不动产作为担保，在本案异议和诉讼期间替代并解除对涉案土地的查封，不属于本案案外人异议审查范围，本院在本案中不予处理，案外人楚汇公司可另循法律途径解决。
因此，案外人楚汇公司的异议请求对本院不具有排除执行的实体权利，其主张不足以对抗本院的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，裁定如下：
驳回案外人楚汇公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向广州市从化区人民法院提起诉讼。
审判长 颜 丽
审判员 吴跃飞
审判员 廖炳照
二〇一八年四月三日
书记员 郑奕蕴