山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁11民初15号原告：王红艳，女，1979年2月26日出生，汉族，居民，户籍地日照市东港区，现住日照市。委托诉讼代理人：焦自扬，山东海洋律师事务所律师。被告：王宁，女，1966年2月23日出生，汉族，居民，住青岛市崂山区。委托诉讼代理人：于吉军，山东泰成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王英华，山东泰成律师事务所律师。被告：山东舒斯贝尔置业有限公司，住所地日照市泰安路78号，组织机构代码75748849-0。法定代表人：KINGJACQUELINE，该公司董事长。委托诉讼代理人：戎辉，山东律苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国洋，山东律苑律师事务所律师。原告王红艳与被告王宁、山东舒斯贝尔置业有限公司（以下简称舒斯贝尔公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王红艳的委托诉讼代理人焦自扬、被告王宁的委托诉讼代理人王英华、被告舒斯贝尔公司的委托诉讼代理人戎辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王红艳向本院提出诉讼请求：1、确认位于舒斯贝尔新天地小区的001-02-1901/2001、1902/2002号房屋归王红艳所有；2、判决停止对舒斯贝尔新天地小区001-02-1901/2001、1902/2002号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、舒斯贝尔新天地小区001-02-1901/2001、1902/2002号房屋为王红艳合法购买的财产，且已为王红艳实际占有使用。王红艳于2013年11月22日与舒斯贝尔公司签订《商品房买卖合同》，购买位于舒斯贝尔公司新天地小区001-02-1901/2001、1902/2002号房屋，合同签订后，王红艳按照合同约定，分别于2014年6月30日、7月29日付清了涉案房屋的余款。款项付清后，舒斯贝尔公司为王红艳开具了购房发票，由于舒斯贝尔公司原因，涉案房屋一直未办理房产证。但自王红艳购买涉案房屋后，舒斯贝尔公司就与王红艳办理了交房手续，包括出入小区磁卡、钥匙等。接房后，王红艳对涉案房屋进行了装修装饰，购置了家具、电器，安装了宽带，交纳水费等，一直居住至今。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”在执行异议听证过程中，王红艳提供了《商品房买卖合同》两份、销售不动产发票两张、水电费收据、宽带业务受理单一份、天然气购气卡一张、供热缴费卡两张、涉案房屋视频录像光碟一张、协议书一份、收到条两张、银行出具的王红艳取款记录两张等一系列证据。该宗证据能够证明王红艳虽未办理不动产登记，但王红艳在（2015）青执字第66-8号执行裁定作出前早已购买了涉案房屋，并支付了全部购房款，且对涉案房屋实际占有，为涉案房屋的真实权利人，对涉案房屋享有所有权。二、王红艳在执行异议听证过程中，已提供了《商品房买卖合同》、购房发票、协议书、收到条、取款记录等一宗证据，这些证据足以证明涉案房屋系王红艳购买，并支付了全部购房款。王红艳提供的水、电费收据、宽带业务受理单、天然气购气卡、供热缴费卡以及涉案房屋视频录像光碟等证据足以证明王红艳现在居住并对涉案房屋实际占有，而执行裁定却认为王红艳提供的证据不能证明其已实际占有涉案房产，不能完整的证明王红艳向舒斯贝尔公司交纳了全部购房款，与事实不符。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，王红艳已支付全部价款并实际占有，且未办理房产证原因在于舒斯贝尔公司，王红艳对此没有过错，人民法院不得查封涉案房产。王宁辩称：王红艳的主张没有事实和法律依据，青岛市中级人民法院查封措施符合法律规定，是合法查封，王红艳至今未办理房屋登记手续，请求驳回王红艳诉讼请求。舒斯贝尔公司辩称：一、（2017）鲁11执异2号执行裁定书已经认定，王红艳在执行异议案中所提供的《商品房买卖合同》及发票、协议书等证据不能完整的证明其已向舒斯贝尔公司交纳了全部购房款，亦不能证明其已实际占有涉案房产，故王红艳的诉讼请求不能成立，应予驳回。二、执行异议案件中，王红艳主张舒斯贝尔公司向其借款971994元，无证据证明该笔借款真实存在，舒斯贝尔公司不予认可；王红艳主张金某于2014年6月30日向其出具金额为450000元的收条、2014年7月29日出具金额为1412267元的收条，舒斯贝尔公司对钱款交付的真实性有异议，钱款的来源存在合理怀疑，且钱款未入舒斯贝尔公司账户，即使王红艳交付给了金某，也与舒斯贝尔公司无关，应视为其两人的个人行为，王红艳应另行向金某主张权利。三、王红艳提供的《商品房买卖合同》只有最后一页有舒斯贝尔公司盖章，未加盖骑缝章，合同来历不明，应系伪造，对该份证据不予认可，舒斯贝尔公司与王红艳不存在商品房买卖合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王宁与舒斯贝尔公司、金某、日照嘉苑置业有限公司民间借贷纠纷，各方当事人达成调解协议：“舒斯贝尔公司、金某于2014年6月1日前偿还王宁借款本金5647.8万元及利息2533.8467万元（已计算至2013年12月23日，此后至实际给付之日的利息按同期银行贷款利率的四倍计算），日照嘉苑置业有限公司承担连带清偿责任……”青岛市中级人民法院于2014年3月6日作出（2014）青民四初字第7号民事调解书，对上述协议予以确认。因义务人未履行义务，王宁向青岛市中级人民法院申请执行，青岛市中级人民法院于2014年12月29日立案执行[案号：（2015）青执字第66号]。在执行过程中，青岛市中级人民法院于2016年1月19日作出（2015）青执字第66-8号执行裁定，查封了包括本案争议房产在内的舒斯贝尔公司开发建设的“舒斯贝尔新天地”项目下的房产14套。后山东省高级人民法院作出（2015）鲁执监字第104号执行裁定，将该案指令本院执行，本院于2016年4月18日立案执行。在本案执行过程中，王红艳向本院提出执行异议，认为其购买了涉案房屋，付清了全部房款，且已实际占有涉案房屋，请求解除对涉案房产的查封。本院经审查认为，王红艳提供的证据不足以认定其对涉案房屋享有足以阻却法院强制执行的权利，其异议理由不能成立，于2017年1月18日作出（2017）鲁11执异2号执行裁定书，裁定驳回王红艳的异议请求。王红艳不服该裁定，向本院提起诉讼。一、原告王红艳为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、收据复印件六份，证明舒斯贝尔公司向王红艳借款的事实及数额。2、以房抵债协议书原件一份，证明王红艳与舒斯贝尔公司就借款转为房款的事实达成了协议，并确认了以上六张收据的借款事实。3、王红艳与舒斯贝尔公司签订的《商品房买卖合同》原件两份，证明王红艳于2013年11月22日与舒斯贝尔公司签订购房合同，王红艳实际购买本案的涉案房屋。4、中国工商银行交易明细清单原件两份，证明王红艳于2014年6月24日取款25万元、于同月27日取款20万元、于2014年7月25日取款90万元、于同月29日分别取款57万元。5、舒斯贝尔公司法人金某出具收到上述购房款收到条原件两份，2014年6月30日收到的45万元，2014年7月29日收到1412267元。6、购房发票原件两张，证明王红艳于2014年12月3日取得涉案房屋的购房发票。7、宽带受理单原件一份，证明王红艳于2014年11月25日去联通公司办理宽带业务，王红艳已实际入住。8、处警证明原件一份，证明王红艳于2015年2月13日在涉案房屋居住过程中家中被盗，王红艳报警以及公安的处警情况，王红艳对房屋已经实际占有。被告王宁质证认为：证据1系复印件，对真实性有异议，不具备证明效力，不能证明王红艳的主张；假设收据真实存在，六张收据分别在2013年的6月至10月之间，不符合正常的民间借贷法律关系，也没有借款或垫款的真实交易记录。关于证据2，对真实性有异议，在王红艳与舒斯贝尔公司之间借款事实不能成立的前提下，此协议无效，也不符合最高法院关于以物抵债相关法律的规定。关于证据3，对真实性有异议，而且舒斯贝尔公司新天地小区001楼2单元1901/2001号房在日照市中级人民法院（2016）鲁11执异62号执行裁定书中，案外人孙园园也对此房屋提出执行异议，也向法庭提交过房屋买卖合同，因此两份房屋买卖合同不具真实性，如果两份买卖合同成立，根据合同第24条约定，双方应在合同生效之日起30天内向房地产管理局进行登记备案，而本案在青岛市中级人民法院查封该房时，此房未进行登记，至今也未进行登记。关于证据4，对真实性没有异议，但不能证明王红艳的主张，正常的交易过程中购房人都是将房款交于房地产开发公司，而不是交于个人，况且还以大额现金的方式。关于证据5，对真实性有异议，金某未到庭，无法确认此证据的真实性，且王红艳也没有证据证明金某收款行为系职务行为。关于证据6，对发票本身没有异议，但对于王红艳的证明事项有异议，根据最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条、山东高院关于合同纠纷审判实践中的若干疑难问题第十五条，均规定发票本身不能作为支付价款的证据，而且本案的收款员系孙园园，而孙园园与本案有直接的利害关系。关于证据7，与本案无关，不能证明王红艳的主张。关于证据8，对真实性有异议，不符合民诉法关于单位出具证明的形式要件，且此证据只能证明王红艳曾经报警，但并不能证明王红艳在查封之前已实际占有涉案房屋。被告舒斯贝尔公司质证认为：对证据1不予认可，其中编号为2929829的收据右上角写明“垫付酒店2013年6月份工资”，编号为2929830的收据右上角写明“2011年11月至2013年6月累计借款共计48万元”，编号为2929824的收据右上角写明“垫付公司7、8、9月份盒饭款”，编号为2929835的收据右上角写明“垫付酒店6月份某饭款”，该组证据并不能证明公司与王红艳之间存在借贷关系，同时这也可以解释为何王红艳的账户中频繁发生大额交易，王红艳的该账户其实是由公司使用，所以对其提交的银行明细所发生的金钱往来，并不是王红艳本人财产的进出情况，且仅2013年10月11日垫付款高达31万元以上，王红艳个人为舒斯贝尔公司垫付大额款项，不合常理，因此证据2的协议书中记载“以借款抵首付款”是虚假的，是王红艳与舒斯贝尔公司前管理层人员串通损害公司利益的行为，是无效的。对于证据3，同答辩意见。对于证据4，作为自然人，银行账户频繁发生事由不明的数额高达30万、甚至50万的交易，与常理不符，更加证实了其账户中的财产并非由王红艳所有，其主张的取款后将大额现金交付购房款，既违反常理又违反交易习惯，在数额清点上也不现实。对于证据5，所记载的数额没有入到公司账户，所发生的事由与公司无关，王红艳应考虑向收款人主张权利。证据6，质证意见同王宁的质证意见，并且公司没有收到发票记载的钱款，开具发票的行为并非公司的真实意思表示，公司对相关责任人保留追究相关责任的权利。证据7，在执行异议案件中，王红艳所提交的宽带受理单客户信息为刘祥安，签订日期是2017年1月3日，而王红艳在本案中又提交了客户信息为贾来松的，签订时间为2017年2月4日的宽带受理单，明显存在伪造证据的嫌疑，两份证据相互矛盾，不能证实其主张。证据8，该份处警说明仅仅能够证明王红艳曾经拨打过报警电话，出具单位泰安路派出所，并没有证明发生盗窃的房屋实际居住人为报警人。原告王红艳申请证人金某（原系舒斯贝尔公司法定代表人）出庭作证。证人金某证明，王红艳提供的证据1，在金某经营期间，公司所有的款项都在账上，可以查账。从2013年开始，公司开始遭遇一系列诉讼，账户被查封，这种情况下，公司为尽量选择避免风险的方式，尽量收取现金，例如垫付酒店款，将资金直接支付给酒店，避免资金进入公司账户被查封。对于证据2，是金某本人签字，抵债协议属实。当时公司的管理是开放式的，当时公司的财务、客服、物业、销售都知道。对于证据3，两份合同属实，这种纸质合同只有当时才有，每个房子只有一套合同，舒斯贝尔新天地的项目是最后一批使用这种纸质的。没有去房管局备案的原因，首先作为公司的原因，涉案房屋已经做了抵押贷款，贷款人是金某的亲属，资金是公司使用，来解决公司资金的问题，所以无法办理房产证；第二原因是被青岛市中级人民法院查封。证据5属实，是公务行为，钱进了公司账户，金某就不再管了，由财务管。证据6，是公司出具的，收款之后入了公司账。君临天下大酒店是金某出资成立的，金某是酒店的实际法人，王红艳在君临天下酒店任职，薪水是每月两万，2014、2015年左右，王红艳任职一年，是王红艳自己成立公司，对酒店进行管理，但是他们的公司也受我们的领导。日照东港区千耀商贸有限公司是金某授权齐千逸成立的，公司是金某出资、控制的。原告王红艳质证认为，通过证人金某的证言，足以证明王红艳购买了涉案房屋，并支付了全部的购房款，为涉案房屋的真实权利人，对涉案房屋享有所有权。被告王宁质证认为：1、金某与案件存在法律上的利害关系，不能作为证人出庭。2、金某陈述中确认存在用个人账户进行公司资金往来，违反公司法人独立人格的法律规定。3、金某陈述每套房屋只有一份房屋买卖合同的事实，与日照市中级人民法院（2016）鲁11执异62号执行案审理查明的事实相悖，金某的陈述严重与事实不符。4、当庭王红艳向其出示证据时，其答复非常明确，但当法庭问及资金流向，为何以个人身份出具借条的原因时，却陈述已记不清楚。本案王红艳主张的事实发生于2013年，显然金某的陈述具有选择性。综上，金某的陈述存在与事实不符的情况，无证明效力。被告舒斯贝尔公司质证认为：首先，金某陈述为了避免风险而让王红艳垫付大额款项，这种不合逻辑的行为本身便体现出王红艳与金某存在明显的利害关系，更何况王红艳是否有能力垫付如此大额款项，又是以什么理由来垫付，王红艳为什么愿意垫付，都是值得考虑的。再者，金某陈述君临天下酒店实际控制人是金某，而王红艳又担任了该酒店的总经理，双方具有利害关系。原告王红艳还申请证人王某（原系舒斯贝尔公司客服总监）出庭作证。证人王某证明，王红艳提供的证据2，当时王红艳带着协议的原件到办公室找王某，王某看后给金某打电话核实情况，经过金某确认之后，王某按照协议的约定与王红艳签订了商品房买卖合同。合同约定的付款情况是根据协议书和请示金某的情况约定的，具体付款情况王某不知道，销售房屋的购房款是怎么处理的是财务的工作。对于证据3，每套房屋对应六份文本合同，其中备案一本、办证一本、客户一本，如果办理银行按揭的话银行一本、剩下的在公司存档或备用。本案的两套房屋买卖合同，每个签了四份。涉案两套房屋没有卖给别人，因为公司融资，也与内部人员签订过买卖合同，但是合同是公司自己复制的。在签订这两份合同的时候，相应的房子已经抵押出去了，所以房管局备不了案。证据6，具体的时间记不清楚了，王红艳去找王某咨询开发票的事情，王某带王红艳去财务经理孙雪梅的办公室，孙雪梅电话请示金某之后，安排会计给打印发票。原告王红艳质证认为，王某是公司法人金某安排客服，也就是本案证人王某签订的《商品房买卖合同》，通过王某的证言可以看出，虽然有可能公司跟其他人签订买卖合同，但是仅限于用于公司融资，不是真实情况的买卖。综上，可以得出王红艳是此房屋的真实权利人，对涉案房屋有所有权。被告王宁质证认为：1、证人王某与本案有直接的利害关系，其名下有113套舒斯贝尔和日照嘉苑置业有限公司的房屋，其证言不具证明力。2、王某证言陈述前后矛盾，一方面说自己对财务情况不了解，但在回答舒斯贝尔是否利用过王红艳个人账户时，明确表示其不知道。3、王某仅是根据金某的指示办理公司业务，但是并没有见过财务款项的收付情况，无法证明王红艳支付房款的事实。4、根据王某陈述，发票是请示金某后开具，而正常的交易应当是首先确定付款情况，显然本案的发票开具违背了正常的经济活动规律。综上，王某的证言无法证明本案房屋买卖合同发票的真实情况。被告舒斯贝尔公司质证认为，王某对公司账目往来混乱情况的陈述足以佐证王红艳的账户系公司借用的，其钱款的交易情况也不是王红艳的个人行为，王红艳不能证实其交付过房款。其他同王宁的质证意见。二、被告王宁为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、（2016）鲁11执异62号裁定书。证明王红艳主张的001-02-1901/2001与案外人孙园园主张的系同一套房屋，因此王红艳所主张的买卖合同不具有真实性。2、（2017）鲁11执异12号执行裁定书一份。案外人齐千逸对王红艳主张的001-02-1902/2002提出执行异议，并向法庭提交了房屋买卖合同购房发票等证据，证明本案王红艳提交的证据不能证明其拥有涉案房屋的合法所有权。原告王红艳质证认为：关于证据1，对裁定书本身的真实性无异议，但是通过法院查明事项载明，孙园园辩称其与涉案房产无任何关系，其未缴纳首付款，银行贷款的实际借款人是舒斯贝尔公司等，可以得出，孙园园的购房行为印证了证人王某证言的真实性，公司另行伪造了房屋买卖合同，用于银行融资，因此此证据不能得出孙园园曾实际签订过房屋买卖合同的事实。而且此份裁定书也驳回了案外人孙园园的诉讼请求，其也未在裁定书规定的时间内提起诉讼，关于证据2，齐千逸系舒斯贝尔公司的公司董事，通过王某的证言，公司办理了许多假的购房合同，用于融资使用。另通过本案当事人齐千逸不服日照市东港区人民法院作出的（2015）东商初字1677号民事判决，向日照市中级人民法院上诉，自称与舒斯贝尔公司签订的房屋买卖合同是虚假合同，不是舒斯贝尔公司真正意义上的购房客户的说明，证明齐千逸不具有涉案房屋的合法所有权，而中院作出的（2017）鲁11执异12号裁定书也对其请求予以驳回，因此本证据不能证明王红艳不具有涉案房屋的所有权。被告舒斯贝尔公司质证认为，对两份裁定书的真实性没有异议。三、被告舒斯贝尔公司为证明自己的主张，向本院提交了三张工资表复印件，证明王红艳应没有能力替公司垫付大额款项以及存在大额交易流水的情况，工资表是王红艳在东港区千耀商贸有限公司2013年3、4、5三个月份的工资情况。2013年王红艳的工资还是2800元每月，根据金某的陈述王红艳大约是在2014年、2015年任君临天下酒店总经理，月薪2万，而这两家公司均是金某实际控制的，王红艳与金某特殊的关系，证明王红艳所提供的房屋买卖合同、收到条、协议书等一系列证据均是虚假的。原告王红艳质证认为，三份工资表是复印件，对真实性不予认可。被告王宁质证认为，对于证据本身的真实性无异议，根据谁主张谁举证的原则，王红艳至今也未拿出任何证据证明其经济来源，而且根据金某的陈述，为规避法律风险其本人包括公司、关联公司，存在着大量的使用个人账户运转公司财产的情况，而王红艳在商品房合同签订期间，恰恰是金某作为实际控制人的君临天下酒店的总经理，因此王红艳也没有证据证明房屋买卖交易的真实性。上述事实，有各方当事人陈述、（2017）鲁11执异2号执行裁定书、（2016）鲁11执异62号执行裁定书、（2017）鲁11执异12号执行裁定书、银行取款明细清单、证人证言等证据在案佐证。本院认为：案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。就本案而言，各方争议的焦点即王红艳是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。王红艳主张与舒斯贝尔公司之间就涉案房屋存在买卖合同关系，提交了收据复印件、以房抵债协议书、《商品房买卖合同》、银行交易明细、金某出具的收到条、购房发票等证据予以证明，并申请相关证人出庭作证。首先，王红艳提交的六张收据是复印件，真实性无法确定；其次，王红艳提交的银行交易明细，能够证明其取款事实，但未举证证明款项的用途，金某虽然对其向王红艳出具的协议书、收到条无异议，但金某系执行案件的被执行人，与本案有利害关系，其证言证明力较低，且舒斯贝尔公司否认收到该款项，王红艳、金某也未提供证据证明该款项已进入舒斯贝尔公司账户；再次，对于王红艳提交的《商品房买卖合同》、销售发票，从（2016）鲁11执异62号、（2017）鲁11执异12号执行案件审理的情况可以看出，针对涉案两套房屋有两份不同的《商品房买卖合同》、销售发票，亦即王红艳提交的《商品房买卖合同》、销售发票不具有唯一性；第四，王红艳曾在君临天下酒店任职，受金某管理，双方之间存在利害关系。王红艳主张于2013年出借给舒斯贝尔公司90余万元、2014年支付购房款180余万，从王红艳提交的银行交易明细看，其账户有大额的资金往来，王红艳未提供证据证明资金的合理来源、其是否有能力支付大额现金。结合舒斯贝尔公司提交的东港区千耀商贸有限公司工资表（复印件）中王红艳2013年工资2800元的内容、舒斯贝尔公司主张的王红艳账户是公司借用的等证据及当事人陈述，王红艳提交的证据不足以证明其事实主张。另外，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房产未登记于王红艳名下，且证人证言证明涉案房屋进行了抵押贷款无法办理买卖合同备案，亦即无法办理产权登记，故王红艳未取得涉案房屋的所有权，对王红艳涉案房屋归其所有的诉讼请求亦不予支持。综上所述，王红艳提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、驳回原告王红艳关于确认位于舒斯贝尔新天地小区的001-02-1901/2001、1902/2002号房屋归王红艳所有的诉讼请求。二、驳回原告王红艳关于判决停止对舒斯贝尔新天地小区001-02-1901/2001、1902/2002号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封的诉讼请求。案件受理费29474元，由原告王红艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长 张 琳代理审判员 刘 芳人民陪审员 李继刚二〇一七年五月三十一日书 记 员 王建秀