北京市第一中级人民法院民 � � � 判 决 书（2017）京01民终2565号上诉人（原审被告）：汪诗平，男，1964年10月10日出生。被上诉人（原审原告）：北京安居物业管理有限公司，住所地北京市海淀区稻香园西里8号楼。法定代表人：虞若军，总经理。委托诉讼代理人：刘春，女，北京安居物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：麦丽，女，北京安居物业管理有限公司职员。上诉人汪诗平因与被上诉人北京安居物业管理有限公司(以下简称安居物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初36513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，因无新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。汪诗平上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回安居物�公司的全部诉讼请求。2、一、二审案件受理费由安居物业公司承担。事实和理由：1、一审判决认定事实及适用法律错误，未依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定适用法律，在安居物业公司拒绝交接、违法驻留的问题上轻描淡写。业主大会通过决议终止了安居物业公司的物业服务，但安居物业公司拒绝交接并冲击业主委员会办公室，致使交接工作无业进行。2、一审法院对我提交的所有证据只字未提，在质证后对所有证据未予认证，对我的重要主张未予提及，导致对诸多事实认定错误，一审法院认定安居物业公司存在事实服务是在为安居物业公司开脱责任。如果安居物业公司主张提供了服务，应举证加以证明，我没有见到过合同，也没有接受过任何物业服务。3、安居物业公司违法驻留期间，未提供物业�务，造成小区秩序混乱，公共设施被侵占，安全隐患不断。安居物业公司的物业服务缺失给我小区房价造成了严重影响。安居物业公司没有为小区提供物业服务，《委托合同》已经是一份自然终止的合同，一审法院在安居物业公司未提交相关证据的情况下认定其提供了事实上的服务，属于认定事实错误。4、依据《北京XX小区房屋使用、管理、维修公约》，安居物业公司应提交电梯费的相关收费依据，否则我方不应交纳其主张的电梯费。5、一审法院多收取了案件受理费，应予全额退还。安居物业公司辩称，同意一审判决，不同意汪诗平的上诉请求和理由。安居物业公司向一审法院起诉请求：1、判令汪诗平向我公司支付2008年1月1日至2015年11月10日的物业费和电梯费共计37303.24元、支付我公司滞纳金37377.848元，合计74681.08元；2、本案诉讼费由汪诗平承担。一审法院认定事实：2002年5月9日，北京海开房地产股份有限公司与安居物业公司签订XX小区B区（XX小区）物业管理全权委托合同，北京海开房地产股份有限公司委托安居物业公司对XX小区进行物业管理，至小区业委会成立后，本合同有关住宅物业管理部分约定自然终止，以与业委会签订的物业委托管理合同为有效合同。汪诗平系北京市海淀区XX小区XX号楼XX室的业主，与安居物业公司下属第四分公司签订前期物业管理服务协议，约定物业费不高于每月每平方米2.50元，并约定业主不按约定交纳有关费用，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。汪诗平入住该房屋后，安居物业公司依约为XX小区提供了物业服务，汪诗平交纳了2008年1月1日以前的物业费，2008年1月1日至2015年11月10日的物业费和电梯费37303.24元汪诗平�未交纳。另查，XX小区业主委员会曾因更换物业服务企业一事与安居物业公司产生过争议，但其尚未依法解聘安居物业公司，安居物业公司为XX小区提供物业服务至2015年11月10日。上述事实，有双方当事人的陈述、物业管理全权委托合同、XX小区前期物业服务管理协议等证据在案佐证。一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。安居物业公司第四分公司与汪诗平签订的XX小区前期物业管理服务协议，系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应属有效协议，双方均应依约履行，因安居物业公司第四分公司不具有法人资格，其民事责任由安居物业公司承担，在安居物业公司依约提供物业服务的情况下，汪诗平理应按照约定标准交纳相应的物业费。现汪诗平未交纳物业费和电梯费已构成违约，故安居物业公司要求汪诗平向�公司支付2008年1月1日至2015年11月10日的物业费和电梯费37303.24元的诉讼请求，具备事实和法律依据，法院依法予以支持。就安居物业公司要求汪诗平支付滞纳金37377.848元的诉讼请求，因汪诗平未交纳物业服务费系因对安居物业公司的物业服务有异议所致，并非恶意拖欠，故法院对安居物业公司的该项诉讼请求不予支持。关于物业服务合同是否解除的问题，虽小区业委会与安居物业公司曾经发生过争议，但安居物业公司未被依法解聘，也未出现新的物业公司进驻小区进行服务，安居物业公司仍在涉案小区提供物业服务，在安居物业公司为业主提供了物业服务后，业主理应交纳相应的物业费，汪诗平以此为由拒不交纳物业费的理由不成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、汪诗平于本判决生效后七日内给付北京安居物业�理有限公司二○○八年一月一日至二○一五年十一月十日物业费、电梯费三万七千三百零三元二角四分；二、驳回北京安居物业管理有限公司关于滞纳金的诉讼请求。如果汪诗平未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，汪诗平提交《关于选聘北京首欣物业管理有限公司为小区管理服务企业的议案》、《关于第四次业主大会表决议案汇总情况的公告》、《关于做好物业服务交接准备工作的函》、《关于聘任新的物业服务企业及终止与安居物业公司的物业服务合同的通知》、《关于XX小区聘任物业服务企业的通知》、《关于签订的公告》、《XX小区业主委员会决议》、安居物业公司回《函》、《关于执行物业交接工作的函》、《关于抓紧执行物业交接工作的函》、业主委员会给北京市仁和律师事务所的《授权委托书》、《XX广大业主应该了解的真相》、原XX小区业主委员会主任王XX的《证人证言》、北京宏健仁和律师事务所《关于为海淀区XX小区提供法律咨询服务情况的证明》、北京宏健仁和律师事务所主任孟XX律师的《证人证言》、孟XX（照片正中）在XX小区业主委员会与北京首欣物业管理有限责任公司签约仪式上与首欣物业负责人合影照片、北京市第一中级人民法院（2016）京01民终3882号判决书、北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局公告、第二次业主大会《关于授权业委会选聘物业服务公司的提案》、《XX小区第二次业主大会决议》、与被选聘的北京首欣物业管理有限责任公司签订的《北京市物业服务合同》、安居物业公司《致XX小区业委会的函》、安居物业公司《回函》、安居物业公司《关于撤管XX小区的函》、《XX小区第四次业主大会决议》、XX小区业委会给海淀区建委等政府部门的《邀请函》、《关于召开物业交接协调会的通知》、《XX小区物业交接协调会会议签到表》、《关于新物业选聘、解聘安居物业及交接情况的证明》，用以证明业主大会通过合法程序终止了安居物业公司的服务，招聘北京首欣物业管理有限责任公司为小区服务，并告知业主停止向安居物业公司交纳物业费，要求安居物业公司退出小区。安居物业公司拒不交接、非法驻留，且不提供服务。安居物业公司对上述证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可。汪诗平提交《XX小区B区(XX小区)物业管理全权委托合同》，用以证明前期物业服务自业主大会成立之时自然终止。安居物业公司对真实性认可，对证明目的不认可。安居物业公司未提交新证据。一审�院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点有二,一是安居物业公司是否有权收取2008年1月1日至2015年11月10日的物业费;二是电梯费收费是否合理。本院分述如下。第一，汪诗平上诉认为安居物业公司已经于2008年被业主委员会解聘，但安居物业公司拒绝交接，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，安居物业公司无权收取物业费用。本院认为，安居物业公司与小区业主委员会在2008年确实就解聘以及交接问题产生了争议，但之后并没有新的物业公司接管也属事实。《北京市物业管理办法》第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。现有证据�明，在双方对物业服务合同是否予以解除产生争议的情况下，业主委员会未通过诉讼程序要求安居物业公司撤出，即未通过法律程序解除物业服务合同,因而不应以业主委员会的单方决定为依据认定双方已经解除了物业服务合同。而事实上，安居物业公司与业主委员会之间的争议事后如何妥善解决并无最终结论，本案中也没有证据证明这一点。虽然本案中业主委员会出具了证明文件，但事实上安居物业公司又在小区持续服务多年，在此期间，并没接到诉讼要求撤场，故本院认为，业主委员会的证明不足以证实安居物业公司在2008年至2015年的物业服务违法。因此，汪诗平作为业主仅以当时的业委会文件为依据，认为安居物业公司存在拒绝移交的事实不能成立。安居物业公司自2008年一直服务到2015年11月10日，该期间产生的物业费用，汪诗平应该交纳。物业服务是包括各专项服务的综合服务，涉及环境、安全、水电等公共设施维护维修等多方面，汪诗平所述安居物业公司并没有提供物业服务，应提供充分证据予以证明，现汪诗平所提证据明显不足，故本院对其该观点不予采纳。第二，关于电梯费问题。《北京XX小区房屋使用、管理、维修公约》中明确电梯费执行京价（房）[1996]第274号文件，但该文件被于2006年被废止。2006年1月1日起施行的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）第十三条规定，执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。该《办法》施行之前，《北京市建设委员会关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）�北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》中也指明，在《办法》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。因此，安居物业公司在曾经有效的政府指导价的基础上，按照面积核算并相应核减收费标准的计算方法，有相应的政策依据。汪诗平对电梯费等所持异议不能成立，本院亦不予支持。安居物业公司主张的物业费数额并无不当，本院予以确认。综上，汪诗平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费七百三十三元，由汪诗平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈立新审 判 员  汤 平代理审判员     赵小军二〇一七年三月三十一日法官 助理  黄慧婧书 记 员  张薷芯