广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民初219号
原告（执行案外人）：李利芳，女，1962年10月6日出生，汉族，住北海市海城区。
委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地北海市海城区北部湾西路27号。
负责人：钟军辉，行长。
委托诉讼代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。
第三人（被执行人）：广西鸿源先科股份有限公司，住所地北海市北海大道西鸿源生态新城B栋102、201室。
法定�表人：黄耀峰，董事长。
原告李利芳诉被告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）、第三人广西鸿源先科股份有限公司（以下简称鸿源先科公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年8月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李利芳的委托诉讼代理人赵成民，被告工行云南路支行的委托诉讼代理人王启雨到庭参加诉讼，第三人鸿源先科公司经本院依法传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李利芳向本院提出诉讼请求：一、立即停止对李利芳购买的位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢501号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、确认李利芳与鸿源先科公司于2010年3月29日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYA501）合法有效，并确认位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢501号房屋归李利芳所有；三、鸿源先科公司协助和配合李利芳办理北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢501号房屋的产权过户登记；四、本案案件受理费用由工行云南路支行承担。
事实和理由：2004年5月27日，李利芳与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYB102），约定李利芳购买鸿源先科公司开发位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”B幢一单元102、202号（后统一更改为102号）房屋，房屋总价343650元。同年6月18日李利芳与中国建设银行北海分行（以下简称建行北海分行）签订《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，办理了以上述房屋的银行按揭贷款24万元该房李利芳之后依约交付全部房款316540元，并实际占有、使用了涉案房屋。2010年3月6日，李利芳与鸿源先科公司签订《鸿源生态新城B栋置换房屋协议书》，将李利芳的鸿源生态新城B幢一单元102号一套房屋置换为鸿源生态新城A幢1805号和501号两套房屋，原B幢一单元102号的银行按揭转化为A幢1805号和501号两套房按揭贷款。故此李利芳已按合同约定交付了全部房款390868元，并实际占有和使用涉案房屋。因此鸿源先科公司应当依据合同约定在2011年6月30日前向北海市房地产交易中心申请备案登记，并办理涉案房屋权属过户登记手续。李利芳在履行《商品房买卖合同》过程及诉讼、执行程序中均没有过错。
然而，北海市中级人民法院（以下简称北海中院）在工行云南路支行与鸿源先科公司金融借款合同纠纷一案中，于2009年8月3日查封了上述房屋，后于2011年11月3日、2014年1月28日、2015年2月3日及2016年2月1日进行续封。李利芳为此于2017年7月14日向北海中院提起执行异议申请，该院作出（2017）桂05执异173号执行裁定书，裁定驳回李利芳的异议请求。李利芳认为，李利芳于签约后已支付全部购房款并实际占有房屋至今，未能办理房屋备案和产权这；过户登记手续的原因在于鸿源先科公司，根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条之规定，涉案商品房买卖合同合法有效，李利芳在合同履行过程中并无过错，北海中院不得查封、扣押和冻结涉案房屋。
工行云南路支行辩称：1.北海中院所作的执行裁定书正确，应当予以�持。2.《鸿源生态新城B栋置换房屋协议书》是无效的，即使有效，在该协议已经无法继续履行的情况下，李利芳应要求鸿源先科公司继续履行“鸿源生态新城”B栋一单元102号房的《商品房买卖合同》。李利芳是以首付款和银行按揭的方式向鸿源先科公司支付B栋一单元102号房的购房款，其将该房置换为A栋501、1805号未经抵押权人中国建设银行股份有限公司北海分行（以下简称建行北海分行）的同意，损害了该行的合法权益。涉案“鸿源生态新城”A栋501、1805号房已经被法院查封，该协议书已无法继续履行，李利芳应要求鸿源先科公司继续履行“鸿源生态新城”B栋一单元102的《商品房买卖合同》，而不是要求中止执行涉案“鸿源生态新城”A栋501和1805号房的执行。4.李利芳提供的《商品房买卖合同》是伪造的，李利芳与鸿源先科公司之间不存在买卖合同关系，即使合同真实，合同签订的时间在法院查封涉案房屋之后，不能排除涉案房屋的执行。5.李利芳明知涉案房屋在北海市房地产交易中心有抵押登记记录，仍要购买涉案房屋，具有过错，鸿源先科公司未经工行云南路支行的同意出卖给李利芳，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，《商品房买卖合同》无效的，李利芳应向鸿源先科公司主张相应的违约责任，而不是提起执行异议之诉。6.李利芳没有提供任何证据证明其实际向鸿源先科公司支付了全部购房款。7.李利芳除了涉案房屋外，其名下还有其他房屋。8.李利芳没有实际占有、使用涉案房屋。
鸿源先科公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
李利芳围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.（2017）桂05执异173号执行裁定书及送达回证，证明李利芳（案外人）提出执行异议之诉的依据、李利芳的房屋在法院执行裁定查封的范围；2.鸿源先科公司营业执照、法定代表人等主体证据，证明鸿源先科公司的主体资格；3.北海市地方税务局关于“鸿源生态新城”购房人缴纳契税征收滞纳金问题的批复，证明李利芳（案外人）提出执行异议之诉的依据，李利芳的房屋在法院执行裁定查封的范围，因查封、执行涉案房屋《商品房买卖合同》无法继续履行合同而中止的事实；4.房屋登记信息档案查询证明，证明涉案房屋已经被北海中院查封、续封的事实，李利芳提出执行异议之诉的依据；5.《商品房买卖合同》（销售合同编号HYA501），证明李利芳提出执行异议之诉的依据;6.鸿源生态新城B栋置换房屋协议书，证明李利芳与鸿源先科公司将B栋一单元102、202换为A栋501和1805，A栋501和1805属于一套房屋的事实;7.《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYB102、202）,证明李利芳与鸿源先科公司将B栋一单元102、202换为A栋501和1805，A栋501和1805属于一套房屋的事实;8.《借款协议》和《中国建设银行个人住房借款合同》，证明李利芳银行按揭贷款和交付B栋一单元102、202号房屋购房款的依据；9.还款凭证,证明李利芳银行按揭贷款和交付B栋一单元102、202号房屋购房款的事实，置换后转化为给A栋501、1805房屋付款的事实;10.还款证明，证明A栋501、1805房屋款全部还完的事实;11.证明，证明李利芳自2013年10月已经实际占有、使用涉案房屋的事实;12.北海市二手房买卖合同、不动产登记业务受理凭证、购买人缴纳税金凭证，证明李利芳将北海市第二套房屋出售的事实，李利芳在北海�只有鸿源生态城唯一一套住房的事实;13.房屋交易与产权档案证明，证明李利芳将北海市第二套房出售、北海市房地产交易中心已经受理、正在办理产权转移的事实；李利芳在北海市只有鸿源生态城唯一一套住房是B幢102号（原来B幢102、202改为102）房屋的事实;14.不动产登记档案查询证明，证明李利芳将北海市第二套房屋已经出售并办理完房屋变更登记在买受人钟泰春名下的事实。
工行云南路支行未向本院提交证据。
鸿源先科公司未向本院提交证据。
经开庭审理质证，工行云南路支行对李利芳提交的证据质证如下：对证据1、2、3、4的真实性、合法性及关联性均无异议。对证据5的三性均有异议，认为该份合同是伪造的，不能证明李利芳与鸿源先科公司存在商品房买卖合同关系。对证据6、7的三性有异议，认为只能证明李利芳与鸿源先科公司将B栋一单元102换成A栋501、1805号房的事实，以上置换未经过工行云南路支行同意，也没有在北海市房地产交易中心备案登记，不能证明A栋501、1805号属于同一套房屋的事实。李利芳是以首付款和银行按揭的方式支付B栋一单元102号房的购房款，该房已经备案至李利芳名下，李利芳用该房在建行北海分行设立了预抵押登记，李利芳将该房置换为A栋501、1805号未经抵押权人建行北海分行的同意，损害了该行的合法权益，因此，李利芳与鸿源先科公司签订的置换协议是无效的。对证据8、9的、10关联性有异议，只能证明李利芳与鸿源先科公司就B栋一单元102号房存在买卖关系。李利芳向鸿源先科公司交付了B栋一单元102号房全部房价款。对证据11的三性有异议，该证据不足以证明北海鸿源生态新城物业管理处是鸿源生态新城的物业公司，北海鸿源生态新城物业管理处自然不能证明李利芳何时入住。证据12的三性有异议，这些是2017年开具的与本案无关联。证据13有异议，不能证明涉案房产是原告唯一房产。证据14有异议，工行云南路支行2011年提交申请、2013年执行，李利芳在北海市住房，涉案房产不是李利芳唯一住房。
鸿源先科公司未到庭参加诉讼，依法视为放弃质证的诉讼权利。
对李利芳提供的证据经审查质证，本院认为该证据具有真实性、合法性，与本案亦具有一定的关联性，故本院作为定案的参考依据。
综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2004年5月27日，李利芳与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》，约定李利芳购买鸿源先科公司开发的鸿源生态新城B幢一单元102、202号房，房屋建筑面积为237平方米，总价款343650元。2004年6月5日，鸿源先科公司出具北海市单位（个人）资金往来费用凭证，载明收到李利芳交来鸿源生态新城B栋102、202购房款52000元。2004年6月18日李利芳与建行北海分行签订《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，办理了B幢一单元102、202号房银行按揭贷款24万元。2004年8月6日建行北海分行将上述贷款240000元转入鸿源先科公司帐户。2004年9月10日鸿源先科公司出具收据载明收到李利芳交来鸿源生态新城B栋102号购房款51650元。2010年3月3日,北海市建设委员会核发北建房预字第2010021号《北海市商品房预售许可证》，预售项目及栋号为鸿源生态新城A幢。2010年3月6日，李利芳与鸿源先科公司、北海润隆居房地产有限公司（以下简称润隆居公司）签订《鸿源生态新城B栋置换房屋协议书》，约定李利芳同意将鸿源生态新城B栋一单元102、202号房，与A栋501、1805室（面积共约210.53㎡）商品房进行置换，鸿源先科公司及润隆居公司补偿400000元给李利芳，李利芳同意对鸿源先科公司、润隆居公司少补的面积约26.47平方米不再要求鸿源先科公司、润隆居公司作任何补偿。2010年3月29日，李利芳与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》购买A幢05层01号房购买总价为409140元。2017年6月8日，北海鸿源生态新城物业管理处出具《证明》，载明“鸿源生态新城业主李利芳的A栋501、1805号房于2013年10月份已装修完毕并入住。入住后一直正常缴纳物业费。”
另查明，鸿源先科公司于2004年6月18日、6月28日、2005年12月12日先后向工行云南路支行贷款2000万元、2300万元、4700万元，鸿源先科公司以其坐落于北海市北海大道南�云南路西鸿源生态新城内[土地使用权证号分别为：北国用（2003）第602645号、北国用（2004）800158号、北国用（2004）第800159号]的土地及地上建筑物为上述债权提供抵押担保，并于2005年12月13日办理了抵押登记。后因鸿源先科公司逾期未能清偿借款，工行云南路支行向北海中院提起诉讼。诉讼中，经工行云南路支行的申请，本院于2009年7月23日作出（2009）北民二初字第70号民事裁定，查封鸿源先科公司坐落于北海大道南、云南路西，已经办理抵押给工行云南路支行的42871.9平方米国有土地使用权以及该地上建筑面积为12809.9平方米的房产。该财产保全的二年查封期限届满后，因未续封，查封效力消灭。后经工行云南路支行再次申请，本院又于2011年11月1日作出（2009）北民二初字第70-4号民事裁定，查封了鸿源生态新城42871.9平方米土地使用权及地上建筑面积为56422.43平方米的�屋（含本案A栋501号房）。北海中院于2012年1月18日作出（2009）北民二初字第70号民事判决，判决：一、鸿源先科公司应偿还工行云南路支行借款本金5136.72万元及利息；二、工行云南路支行在上述款项范围内对北房地交押字（2005）第13060号《北海市房地产抵押登记证明书》项下的抵押房地产享有优先受偿权。鸿源先科公司不服一审判决诉至广西壮族自治区高级人民法院，该院经审理作出驳回上诉,维持原判的判决。又因鸿源先科公司未履行上述生效法律文书确定的义务，工行云南路支行向北海中院申请强制执行。本院以（2013）北法执字第8号案予以执行，并于2013、2014、2015年续封了鸿源先科公司名下“鸿源生态新城”土地使用权及地上相关建筑物，查封标的中均包含A栋地下一层至地上21层在建工程。在该案执行过程中，李利芳以法院查封的涉�房屋系其合法购买为由，提出执行异议，本院经审查后，认为因案外人李利芳对登记在被执行人名下的不动产提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定驳回其异议请求。李利芳为此提起本案诉讼。
再查明，李利芳名下在北海市不动产登记中心的房屋登记信息为：1.坐落北京路东侧、西南大道交汇处海尚芭黎0709号，面积33.08平方米；2.坐落北海大道南、云南路西北海市鸿源豪宅小区B幢102、202号（现改为102），面积237平方米。2017年9月29日，李利芳与案外人钟泰春签订《北海市二手房买卖合同》，约定李利芳将坐落北京路东侧、西南大道交汇处海尚芭黎0709号房屋转让给钟泰春，总价款为10万元。
本院归纳本案的争议焦点为：李利芳对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否停止对涉案房屋的执行。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。即只要买受人对被执行的商品房符合法定保护的条件，法律就赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。本案中，李利芳与鸿源先科公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，虽然双方签订该合同时，“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程处于被抵押的状态，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，不动产物权变动的债权行为与物权行为相互区分，而本案双方达成《商品房买卖合同》仅系一种债权行为，并不发生物权变动的结果，于此情形下，是否经抵押权人同意并不影响合同的有效性。而涉案“鸿源生态新城”项目于双方签订涉案《商品房买卖合同》前已取得了商品房预售许可证，表明鸿源先科公司已经可以向社会公开销售该房屋，对于购房者来说，其基于信赖开发商已经取得预售许可证的事实，有理由相信其所购房屋上是不存在任何权利瑕疵的，其也无能力控制开发商是否已清偿银行的债权。基于上述分析并结合由李利芳提供的《商品房买卖合同》、《收据》、《个人贷款支付凭证》、《置换房屋协议书》等证据，足以认定本案商品房买卖合同关系成立且合法有效，李利芳付清全部购房款，并已于2013年实际入住。2009年7月23日，本院根据工行云南路支行的申请，对涉案“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程进行查封，查封期限为两年。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”规定，本案的《商品房买卖合同》虽合法有效，但不能对抗已经在讼争财产上办理了查封手续的工行云南路支行。根据在卷证据显示，上述财产的查封期限为两年，即到2011年7月22日后查封效力消灭。而工行云南路支行对该财产重新申请查封的时间为2011年11月1日，由此可知，讼争财产在2011年7月23日至2011年10月31日期间并不存在查封情形，而本案的商品房买卖关系持续有效，即使2011年11月1日再次发生查封的事实，合同也是在查封之前已�签订，并不属于上述法律规定的在查封的财产上设定权利负担的情形。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上，优先于担保债权，建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。故此，李�芳对涉案商品房享有的物权期待权足以排除工行云南路支行对涉案商品房的强制执行。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，本案不得执行涉案房屋。本案系执行异议之诉，非确认合同效力纠纷，虽对涉案《商品房买卖合同》的合法有效性进行了审查，但本案中不对李利芳诉请确认该合同的合法有效性作出判决。此外，李利芳要求鸿源先科公司为其办理房屋过户，因该诉求系基于李利芳与鸿源先科公司的商品房买卖合同关系，与本案非同一法律关系，亦不属于本案审理范围，李利芳应另寻法律途径予以解决，本院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、本案不得执行位于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城A幢501号商品房；
二、驳回原告李利芳的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。
本院（2017）桂05执异173号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 魏玉芳
审 判 员 汪海敏
审 判 员 叶 萍
二〇一七年十二月三十日
法官助理 庞晓湖
书 记 员 曾 荣