江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第3856号
上诉人（原审被告）周刚。
被上诉人（原审原告）尹红英。
被上诉人（原审原告）张文良。
二被上诉人共同委托代理人龚昌然，男，1965年5月12日生，汉族。
二被上诉人共同委托代理人马洪星，江苏忠清律师事务所律师。
上诉人周刚因与被上诉人尹红英、张文良房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2014）邳民初字第2616号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人周刚，被上诉人尹红英、张文良的共同委托代理人龚昌然、马洪星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，尹红英、张文良于2012年11月20日经拍卖程序取得百易家家居广场三十四套商铺的房地产所有权，于2013年11月8日取得产权证书。周刚自2013年8月1日在百易家商铺1-211、1-212、1-213经营，面积239.02平方米，从2013年8月1日至2014年5月20日，已使用10个月。
因索要租金引起纠纷，尹红英、张文良于2014年4月9日提起诉讼，请求依法判令解除合同并支付10个月租金47804元，责令周刚限期搬出房屋。周刚辩称，双方之间未签订合同，现在不再租用尹红英、张文良的房屋，要求尹红英、张文良赔偿装修损失50000元及垒墙费用7000元。
庭审中，尹红英、张文良提供江苏百易家投资管理有限公司（以下简称百易家公司）出具的情况说明，证明周刚自2013年8月1日在百易家商铺1-211、1-212、1-213经营；提供同地段曹红梅的租赁合同一份，证明月租金每平方米20元。
原审法院认为，周刚在尹红英、张文良的房屋经营，形成租赁合同关系，合法有效。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。出租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。周刚未按约定支付租金，尹红英、张文良要求解除合同的诉讼请求，依法应予支持；参照同地段曹红梅与尹红英、张文良签订的租赁合同之约定，每平方米20元，239.02平方米，使用10个月，尚欠付租金47804元。庭审中，周刚要求赔偿其装修等损失费，未提供相关证据，亦无合同约定，法院不予支持。遂判决：一、解除尹红英、张文良与周刚之间的租赁合同关系，周刚应在三十日内搬出尹红英、张文良所有的商铺；二、周刚于判决生效之日起十日内给付尹红英、张文良租金47804元。
上诉人周刚不服上述民事判决，向本院上诉称：1、周刚于2010年11月17日与百易家公司签订的租赁合同显示6间房屋使用面积共295.37平方米，尹红英、张文良的3间屋应为147.6平方米，一审判决按房产证面积239.02计算错误。2、周刚现租用的2010年11月17日合同剩余的三间屋租金为每平方米8.4元，一审判决按20元每平方计算租金明显错误。3、周刚在2013年8月1日之后多次到百易家公司提出不再使用尹红英、张文良的房屋，并要求物业联系房主尽快把中间隔墙垒上。百易家公司称联系不到房主，致使中间墙一直未垒，导致周刚无法返还房屋。故周刚不应支付2013年8月1日之后的房租。4、尹红英、张文良应赔偿装修费用及垒隔墙的费用。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判周刚不承担责任。
被上诉人尹红英、张文良答辩称：1、上诉人与被上诉人之间是一种事实上的不定期租赁合同，并没有约定房屋租赁面积如何确定，所以被上诉人按照涉案租赁房屋房产证上面标明的面积计算房租并无不当。2、因为房产证是国家有权机关颁发的，是合法有效的。上诉人所主张的房屋租金应为每月每平方米8.4元，明显低于正常标准18元-26元之间。3、被上诉人从2013年8月21日开始接手涉案租赁房屋，就一直联系上诉人交付房屋或者支付租金，但是上诉人一直置之不理。4、关于装修的损失，双方并无约定，应由上诉人自己负责。5、中间的隔断是上诉人单方的行为，没有经过被上诉人同意，也没有与被上诉人协商，所以应该由上诉人自己负责。6、只要上诉人占用了涉案房屋就要支付租金，与是否经营无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、一审判决认定的租金是否有事实和法律依据；2、周刚主张的损失是否成立，应如何支持。
为支持自己的上诉主张，上诉人周刚在二审中提交以下证据：1、《邳州百易家家居广场铺位租赁合同》及《邳州百易家家居广场管理协议》二份，证明房屋租金计价面积错误。2、2014年3月12日签订的《商品房租赁及委托管理合同》，证明租金为8.5元／平方。3、邳州百易家物业管理有限公司于2014年9月17日出具的证明，证明周刚在2013年8月1日后未再使用涉案房屋。
被上诉人尹红英、张文良对上述证据质证认为，1、管理协议真实性无法确定，该协议第一条显示的铺位应该是三间房屋，该协议对于房屋装修装璜也没有多余约定；对铺位租赁合同的真实性没有异议，该合同证明商铺每平方米月租金为18元，且租期期满后出租方不补偿装修费用。2、对于《商品房租赁及委托管理合同》的真实性有异议，该合同涉及的房屋无产权证，实质上是一个消防通道，且合同也没有体现租金的数额。3、对证明的真实性有异议，因为房屋到期后尹红英、张文良一直要求周刚退房、支付房租，所以邳州百易家物业管理有限公司的证明内容不真实。
为支持自己的抗辩，被上诉人尹红英、张文良在二审中提交以下证据：1、《邳州百易家家居广场铺位租赁合同》复印件一份，证明周刚在2012年9月1日到2013年7月30日期间租赁涉案三间房屋的租金为每平方米每月18元，证明尹红英、张文良主张的租金有事实依据。该合同也证明周刚主张的装修损失没有依据。2、邳州百易家物业管理有限公司于2014年10月9日的证明一份，证明周刚直至2014年10月9日才将涉案房屋钥匙交于尹红英、张文良，故尹红英、张文良主张的租金是有事实依据的。3、邳州百易家物业管理有限公司于2014年11月21日的证明一份，证明尹红英、张文良于2013年8月30日向周刚主张权利，索要房租。
上诉人周刚针对上述证据质证认为，1、租赁合同是复印件，没有物业公司的印章，每月18元租金是后加的，租金总额与单价明显不符，周刚的签字是本人所签。2、2014年10月9日的证明是真实的，但交钥匙时间延后是因为尹红英、张文良拒绝垒墙造成的。3、2014年11月21日的证明内容不实，因为尹红英、张文良在2013年8月30日未到百易家公司办公室。
一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。
二审另查明，2010年11月17日，周刚与百易家公司邳州分公司签订《邳州百易家家居广场铺位租赁合同》，该合同约定周刚承租邳州百易家家居广场二层B18-1、B19、B20商铺，商铺面积（含公摊）295.37平方米，租赁期间为2011年3月1日至2012年2月28日，租金每平方米每月18元，总额为63800元。
2012年8月26日，周刚与百易家公司邳州分公司签订《邳州百易家家居广场铺位租赁合同》，该合同约定周刚承租邳州百易家家居广场二层B18-1、B19、B20商铺，商铺面积（含公摊）295.37平方米，租赁期间为2012年9月1日至2013年7月30日，租金总额为45000元。该合同由ＸＸＸ代表百易家公司邳州分公司签字，未加盖百易家公司邳州分公司印章。
2014年3月12日，周刚与ＸＸＸ、百易家公司邳州分公司签订《商品房租赁合同及委托管理合同》，该合同约定周刚承租“百易家国际家居广场”二层B18-1商铺，租赁面积90平方米，租赁期间为2013年8月1日至2016年8月1日，每年租金总额为10000元，逐年递增5%。
周刚承租的邳州百易家家居广场二层B18-1、B19、B20商铺包含尹红英、张文良所有的1-211、1-212、1-213商铺。经邳州百易家物业管理有限公司负责人ＸＸＸ对照家居广场二层平面图指认，B18-1商铺位置为尹红英、张文良所主张的消防通道位置。
周刚于2014年2月3日在商铺1-212与1-213之间垒隔墙，后拆除，又于2014年8月30日在商铺1-213与1-214之间垒隔墙。周刚于2014年10月9日将涉案1-211、1-212、1-213商铺的钥匙交给尹红英、张文良。
尹红英、张文良所有的1-211、1-212、1-213商铺的产权登记面积（含公摊）分别为74.54平方米、73.65平方米、90.83平方米。
围绕双方的争议焦点，本院就本案纠纷评判如下：
根据《物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。尹红英、张文良作为商铺1-212、1-213、1-214的所有权人，对上述商铺享有占有、使用、收益和处分的权利，有权享有出租上述商铺产生的收益。周刚作为上述商铺的承租人，应当支付占有使用期间的租金。
一、关于尹红英、张文良主张的租金。周刚虽然否认2012年8月26日签订的《邳州百易家家居广场铺位租赁合同》的真实性，并主张该合同中租金单价每平方米18元为后添加的，但不否认该合同中其签字以及租金总额的真实性。本院认为，根据双方当事人的举证、质证意见，尹红英、张文良提交的该合同除租金单价外，合同的其他内容可以作为定案的依据，本院予以采信。周刚与百易家公司邳州分公司于2012年8月26日签订《邳州百易家家居广场铺位租赁合同》，尹红英、张文良于2012年11月20日经拍卖程序取得1-211、1-212、1-213商铺的产权，根据《合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故上述租赁合同对尹红英、张文良具有约束力。根据《合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。周刚与百易家公司邳州分公司于2012年8月26日签订的《邳州百易家家居广场铺位租赁合同》到期之后，周刚继续使用B18-1、B19、B20商铺，未办理原合同解除的手续，亦未签订新的租赁合同，周刚应按该合同约定支付2013年8月1日之后的租金。
1、关于计租单价。周刚于2013年8月1日之后使用尹红英、张文良所有的1-211、1-212、1-213商铺系基于2012年8月26日与百易家公司邳州分公司签订的租赁合同。该合同租赁期间为2012年9月1日至2013年7月30日，租金总额为45000元。该合同约定周刚承租邳州百易家家居广场二层B18-1、B19、B20商铺，商铺面积（含公摊）295.37平方米，折合租金每月每平方米13.85元（45000元÷295.37平方米÷11个月）。本院认定计算本案争议房租的单价为每月每平方米13.85元，并据此对一审判决认定的租金单价进行调整。对双方当事人各自向法院提交用以证明计算租金依据的合同，因合同的相对方不是本案争议的当事人，合同涉及的商铺非本案诉争的商铺，结合本院在涉案房屋所在家居广场调查的市场租金14元-16元这一结果，本院对双方当事人提交以证明各自主张的租金的合同均不予采信。
2、关于计租面积。尹红英、张文良主张按产权证记载的建筑面积（含公摊）计算租金，共计239.02平方米。周刚主张2013年8月1日前承租的百易家家居广场二层B18-1、B19、B20商铺，包含尹红英、张文良所有的三间商铺1-211、1-212、1-213，六间商铺共计295.37平方米，该面积为实际使用的建筑面积；尹红英、张文良主张的租金计价面积应为295.37平方米的一半，为147.69平方米。周刚为佐证合同面积295.37平方米的由来，提供了面积的计算依据，其根据现场丈量的结果计算出的面积为295.17平方米，与合同面积误差为0.2平方米。针对周刚的主张，尹红英、张文良抗辩称B18-1商铺对应的位置为消防通道，不属计价面积，并以邳州百易家物业管理有限公司留存的家居广场二层平面图佐证自己的观点。本院认为，通过比对邳州百易家物业管理有限公司留存的图纸，周刚与百易家公司邳州分公司于2012年8月26日签订的《邳州百易家家居广场铺位租赁合同》中的计价面积为合同约定的B18-1、B19、B20商铺的实际使用的建筑面积，该面积不含公摊。对尹红英、张文良有关295.37平方米为不计B18-1面积的权证面积的主张，因1-214与1-213同宽，均为5米，该二铺相邻，1-213商铺权证面积为90.83平方米，考虑到商铺东墙的夹角产生的面积误差，1-214商铺权证面积应不少于90平方米，1-211、1-212、1-213、1-214商铺权证面积合计不少于329.02平方米（239.02平方米＋90平方米），该面积超过了2012年8月26日的租赁合同中计价面积295.37平方米，故本院对尹红英、张文良有关按权证面积计算租金的主张不予采纳。依据2012年8月26日的租赁合同，结合双方当事人提交的房屋测量数据，本院认定尹红英、张文良所有的1-211、1-212、1-213商铺在本案中的计价面积为147.69平方米。
3、关于计租期间。周刚主张2012年8月26日签订的租赁合同于2013年7月30日到期后，其向百易家公司邳州分公司表示不租用涉案的商铺，百易家公司邳州分公司表示不能确定商铺产权人，无法接收商铺，后周刚空置涉案商铺未再使用，故周刚不应支付租金。周刚为证明自己的主张，提交邳州百易家物业管理有限公司于2014年9月17日出具的证明来佐证自己的观点。邳州百易家物业管理有限公司于2014年9月17日出具的证明内容为：“2013年7月30日房屋到期后，周刚不打算租用1-212、1-213两间商铺，而且要求物业公司联系房主将中间墙垒上。由于物业公司未留下尹红英、张文良的联系电话，也一直没垒隔墙，周刚于2014年2月3日自行垒隔墙。1-211墙是于2014年8月30日垒的墙。”本院现场查验的结果为2014年2月3日垒的墙在1-212与1-213商铺之间，2014年8月30日垒的墙在1-213与1-214商铺之间。本院要求尹红英、张文良提交向周刚主张权利的证据，尹红英、张文良庭后提交邳州百易家物业管理有限公司于2014年11月21日出具的证明，内容为：“张文良与尹红英于2013年8月30日在龚昌然的陪同下来我公司接洽其名下位于本商场34套商铺的房租事宜，当时因没有房产证，持邳州市人民法院的民事裁决书，并写下一张委托龚昌然代收其名下34套商铺的房租委托书。我公司在查验其所有相关文书及身份后，予以认可，以电话方式通知各个商铺讨要房租至今。在讨要房租中，还在商场与商户发生争执，派出所还来处理多次，公司也出面调解过，张文良、尹红英期间来过两次，都没有效果，最后起诉至邳州市人民法院。”该证明后附张文良、尹红英的委托书。委托书中有张文良、尹红英的联系电话及代理人龚昌然的联系电话。由于邳州百易家物业管理有限公司出具的上述二份证明部分内容相互矛盾，且双方当事人对证明中相矛盾的内容均不认可对方提交的证明，本院对邳州百易家物业管理有限公司出具的上述二份证明均不予采信。
周刚作为承租人，负有返还房屋义务，并应支付返还房屋之前的房租。邳州市公安局新城区派出所《接处警工作登记表》显示，该派出所于2014年3月8日出警处理周刚与龚昌然在涉案房屋发生纠纷一事。由于张文良、尹红英认可对龚昌然的授权，故本院认定张文良、尹红英向周刚主张权利的起始时间为2014年3月8日，周刚应当向张文良、尹红英支付2013年8月1日至2014年3月8日的房租。
从双方当事人有关1-211、1-212、1-213商铺返还的陈述来看，周刚主张张文良、尹红英不愿意垒1-213与1-214商铺之间的隔墙，无法交付；张文良、尹红英则主张周刚不让垒该隔墙。2014年4月9日，张文良、尹红英提起诉讼，要求解除合同，返还房屋；周刚在2014年5月20日的庭审中明确要求张文良、尹红英垒1-213与1-214商铺之间的隔墙。由于1-213与1-214商铺之间不垒隔墙无法区分的客观事实，张文良、尹红英作为1-213商铺的产权人，负有在1-213与1-214商铺之间垒隔墙的义务。由于张文良、尹红英垒1-213与1-214商铺之间的隔墙需要周刚的配合，在双方当事人对垒墙的责任各执一辞，且均无其他证据佐证的情况下，本院认为，双方当事人对2014年3月8日至2014年5月20日之间的房租各承担一半的责任。对于2014年5月20日之后的房租，由于周刚在庭审中明确提出要求张文良、尹红英垒隔墙，故张文良、尹红英无证据证明周刚存在阻挠的情况下，周刚不应承担此后的房屋租金。
综上，本院认定尹红英、张文良主张的租金为147.69平方米×13.85元×［（7＋8÷31）＋（23÷31＋1＋20÷31）×50%］=17304.98元。
二、关于尹红英、张文良在一审中提出的解除合同、返还房屋的诉讼请求，因双方当事人在庭中中均表达了解除合同的意思表示，且周刚在上诉期间将1-211、1-212、1-213商铺返还给了尹红英、张文良，故对尹红英、张文良的上述诉讼请求，本院不再支持。
三、关于周刚主张的装修损失与垒墙费用。因周刚主张的装修损失无证据证明，本院不予支持。对周刚主张的垒墙费用，因其一审庭审结束前自行垒砌1-212与1-213商铺之间的隔墙，其主张的该隔墙的费用，因该隔墙位置不正确，故本院对该垒墙费用不予支持。对周刚一审庭审后在1-213与1-214商铺之间垒砌隔墙产生的费用，本院不予处理，周刚可另行主张。
综上所述，因二审中出现的新证据，导致本案事实发生变化，上诉人周刚的上诉请求部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省邳州市人民法院（2014）邳民初字第2616号民事判决；
二、周刚于本判决生效之日起十日内给付尹红英、张文良租金17304.98元；
三、驳回尹红英、张文良的其他原审诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费996元，由周刚负担；二审案件受理费995元，由周刚负担500元，由尹红英、张文良负担495元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 建
代理审判员 史善军
代理审判员 崔金城
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 孙玉娟