杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0109民初9192号
原告（执行案外人）盛杰杰，男，1990年11月24日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托代理人孙伟，上海王笃明律师事务所律师。
被告（申请执行人）沈凤林，男，1955年2月12日出生，汉族，住杭州市萧山区。
第三人（被执行人）周思楠，男，1990年5月8日出生，汉族，住杭州市萧山区。
原告盛杰杰与被告沈凤林、第三人周思楠执行异议之诉一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用普通程序审理；因第三人周思楠不能用其他方式送达，同年7月21日依法对其公告送达开庭传票；10月31日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙伟、被告沈凤林到庭参加诉讼，第三人周思楠经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。11月17日，本院就有关案件事实对原告盛杰杰进行调查。本案现已审理终结。
原告盛杰杰向本院提出诉讼请求：1.请求判决立即停止对原告承租的位于杭州市萧山区的房产的评估、拍卖强制措施，并解除对上述房产的查封；2.请求判决确认原告与周思楠之间签订的房屋租赁合同合法有效，原告有权继续承租使用该房屋。事实和理由：2016年5月27日，原告与周思楠签订《房屋租赁合同》，原告承租周思楠所有的位于杭州市萧山区的房屋，租赁期从2016年5月30日到2026年5月29日，月租金2500元，合计30万元，分三期支付：合同签订日付5万元，2016年10月底前付15万元，余款10万元于同年12月底前付清；租赁期间水电煤气物业费电视费由承租人承担；出租人同意承租人装修出租。合同签订当日，原告支付5万元给了周思楠；6月初，原告为安全考虑，更换了承租房屋的门锁；7月，原告准备开始装修，并搬运床、沙发等生活必需品至承租房屋；10月20日，原告通过银行汇款分三笔向周思楠支付租费共计15万元。此后，由于原告知道了周思楠涉及债务纠纷可能危及原告的承租人权益，因此没有支付剩余的10万元租金。2017年1月，萧山法院依据沈凤林的申请作出（2016）浙0109执10105号公告、（2016）浙0109执10105-1号执行裁定书，决定对周思楠所有的该房屋及相应范围内的国有土地使用权采取评估、拍卖的强制措施，并责令周思楠于2017年1月20日前从上述住房处腾退出屋。原告认为，该执行措施侵犯了原告作为承租人的合法权益，于同年3月1日向萧山法院提出案外人异议。4月26日，萧山法院以（2017）浙0109执异3号执行裁定书，驳回了原告的案外人异议。原告认为，其与周思楠签订的租赁合同，意思表示真实，该租赁合同合法有效；合同签订后原告即更换门锁，并已支付了大部分租金，另据合同约定，原告已经开始装修该承租房屋，部分装修材料及床、沙发等基本生活品已经运至该房屋，即原告已经实际占有和使用该承租房屋。原告对该房屋的承租权合法有效，且已实际履行，要求法院支持原告的诉求。
被告沈凤林口头辩称：原告是与周思楠打交道的，与我无关；租赁协议上周思楠签字不是他本人签的,原告向周思楠汇款5万元的时候，周思楠已经跑了，没有必要，所以我对他们之间的租赁协议有异议。
第三人周思楠未作答辩。
为证明自己的主张，原告提交了房屋租赁合同、房租收条和银行转账回单三份、个人物品清单、换锁收据等证据。经质证，被告沈凤林认为：房屋租赁合同上周思楠签名非本人签的；房租收条不是租赁款，只是房租款，不认可；周思楠已经跑了，原告不应该付房租，故对银行转账回单有异议；个人物品清单不能作为证据；换锁证明真实性无异议，但没有原告签名。经审查，银行转账回单有银行印鉴，时间确凿可靠，摘要明确“发租费”，能够与房屋租赁合同内容相互印证；关于周思楠在房屋租赁合同上的签名，被告有异议，但未能提供相反证据，经与2016年6月28日周思楠向被告沈凤林出具《借条》上签名核对，签字基本一致。本院认为，房屋租赁合同、房租收条和银行转账回单、换锁收据真实合法，具有关联性，本院予以认定；个人物品清单系原告单方制作，但结合当事人陈述，与案件事实有一定关联性。
被告沈凤林、第三人周思楠均未提交证据。
庭后，本院对原告盛杰杰进行了询问。盛杰杰称：房屋租赁合同签订后，周思楠将门禁卡、钥匙交给了我；后来陆续搬进沙发、小床、茶几、桌子、凳子、木板等物品；为了安全，我找人把门锁换了；后来我去开门发现打不开锁了，门边贴着法院的公告；我除了搬进去物品，没有实际居住使用。
本院查明：2016年5月27日，原告与第三人周思楠签订《房屋租赁合同》：原告承租周思楠所有的位于杭州市萧山区的房屋，租赁期从2016年5月30日到2026年5月29日，月租金2500元，合计30万元，分三期支付：合同签订日付5万元，2016年10月底前付15万元，余款10万元于同年12月底前付清；租赁期间水电煤气物业费电视费由承租人承担；出租人同意承租人装修出租。合同签订当日，原告支付5万元给了周思楠，周思楠将钥匙交给了原告；同年6月10日，原告找人更换了承租房屋的门锁；7月，原告搬入一些个人物品；10月20日，原告通过银行汇款分三笔向周思楠支付租费共计15万元，剩余租金10万元，原告未付；原告一直未实际居住使用案涉房屋。另查明，该房屋租赁合同未向房产管理部门办理登记备案手续。2016年11月14日，本院到杭州市萧山区房地产管理处办理案涉房屋的查封手续；2017年1月6日，本院到现场查封案涉房屋，并加贴封条；同年2月20日，委托评估机构对案涉房屋进行了评估。3月1日，原告盛杰杰向本院提出案外人异议；4月26日，本院以（2017）浙0109执异3号执行裁定书，驳回了原告的案外人异议。12月20日，原告根据本院通知向本院提存剩余租金10万元。
本院认为：原告与第三人周思楠签订的《房屋租赁合同》内容合法，房租基本合理；该租赁合同未按照法律、行政法规规定向房管部门备案登记，但合同中也未约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，未办理登记备案手续不影响房屋租赁合同的效力。故本院对房屋租赁合同效力予以认定。据银行转账凭证，房租支付时间为2016年10月20日前；涉案房屋查封时间为同年11月14日。故本院认定租赁合同签订时间在法院查封之前。原告以周思楠涉及债务纠纷可能危及其权益为由未向周思楠按期支付剩余的10万元租金，但已向本院提存，故不影响租赁期限的效力。依照换锁收据及原告陈述，周思楠已经将涉案房屋钥匙移交给原告，原告实际已经占有该房屋；同时，依照原告陈述，其未实际居住使用该房屋。本院认为，实际居住并非占有房屋必要的外观形式，移交钥匙、更换门锁以及置备个人物品，也是占有使用房屋的外观形式。故原告主张其已经占有使用涉案房屋，本院予以支持。综上所述，原告主张的对涉案房屋的租赁权，足以排除法院目前进行的强制执行，故本院予以支持。原告对涉案房屋享有租赁权，但不能排除所有权转移，故其要求停止对涉案房屋的评估、拍卖强制措施并解除查封，无法律依据，本院不予支持。第三人周思楠无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法判处。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：
一、确认盛杰杰与周思楠之间签订的房屋租赁合同合法有效；
二、确认盛杰杰对位于杭州市萧山区在2016年5月30日到2026年5月29日享有租赁权；
三、驳回盛杰杰的其他诉讼请求。
本院（2017）浙0109执异3号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
案件受理费5800元，由沈凤林负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判长 夏传胜
审判员 严 樱
审判员 殷小娟
二〇一七年十二月二十八日
书记员 高 阳