太原市杏花岭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杏民初字第00005号
原告张瑞萍。
被告山西瑞驰房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区金刚里西区晋阳劳动服务公司院内。
法定代表人秦买周，董事长。
委托代理人杨变荣，山西东奥律师事务所律师。
原告张瑞萍与被告山西瑞驰房地产开发有限公司（以下简称为瑞驰地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后，依法由审判员王根宝独任审判，公开开庭进行了审理。原告张瑞萍、被告瑞驰地产公司委托代理人杨变荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张瑞萍诉称，2013年10月29日，原、被告双方经协商达成了由被告向原告借款人民币100万元整的借款协议，并约定被告将其名下位于万柏林区玉门河北岸蓝水假日4号楼2单元1、2层02号185.14平方米的房屋作为抵押物抵押给原告。该笔借款期限为2013年10月29日至2014年4月28日，原告并于当日向被告支付了借款100万元整，被告向原告出具借款凭证，约定被告于2014年4月28日向原告还清借款。然而被告在该项借款到期后并未按约定归还借款，原告多次催促被告还款，但被告并未履行其还款义务。为维护原告权益，现向法院提起诉讼，请求法院判令：一，被告返还原告借款人民币1000000元整；二，被告支付原告利息人民币160000元；三，本案诉讼费用由被告承担。
为证明其主张，原告向法院提交了如下二组证据：
证据一，《商品房买卖合同》、《借款抵押合同》，证明被告向原告借款100万元，如不能偿还借款，被告愿意以其涉案房屋作抵押；被告经质证认为，对《借款抵押合同》真实性无异议，被告确实欠原告款项，但原告在实际履行借款时，只支付被告91万元借款，被告目前无能力偿还借款；房屋买卖合同的真实性有异议，该合同没有实际履行，涉案房屋如需抵押需在房地局进行登记；被告愿意归还借款。
证据二，收据、银行凭证，证明原告从银行向被告打款91万元，原告将6万元现金交付给另案当事人孙耀鑫，孙耀鑫转交给被告，被告又将该6万元作为服务费支付给孙耀鑫，被告向原告借款100万元整，并向原告出具收款收据；被告经质证认为，对其真实性无异议，但原告在支付款项时直接扣除了9万元，被告只收到了91万元。
被告瑞驰地产公司辩称，我方的实际借款金额不足100万元，在原告借款给我方时直接扣除了9万元；2013年12月2日至2014年6年5日，我方陆续偿还原告23万元；我们双方的关系是借款关系，不是房屋买卖合同关系，我们双方签订的房屋买卖合同由于没有履行，属于无效合同。
为证明其主张，被告向法院提交了如下一组证据：
证据一，付款明细、还款凭证、支款凭证，证明被告在借款时，已经被原告扣除了9万元的利息，被告实际向原告借款91万元，被告并于2013年12月2日至2014年6年5日陆续偿还原告23万元的高利息；原告经质证认为，对其真实性无异议，3万元是100万元的利息，6万元是原告给孙耀鑫转交被告、最终被告将其作为服务费支付给了孙耀鑫。
经审理查明：原告张瑞萍与被告瑞驰地产公司于2013年10月29日签订《借款抵押合同》，该协议约定：由被告向原告借款100万元，借款期限6个月（自2013年10月29日至2014年4月28日），借款到期后被告一次性归还原告借款，被告将其名下蓝水假日4号楼2单元1、2层2号185.14平方米的房屋作为抵押物抵押给原告，合同编号为（GF-2013-0402-0102-02）；若被告未能如期还款或未与原告达成新延期借款协议超过三个月，上述抵押物归原告所有，同时被告不再支付利息，原告有权将抵押物进行自主销售；借款期间该抵押房屋不得再次进行出售及抵押，发生一切纠纷与法律责任由被告承担；该协议由原告签字、被告签字盖章认可。同日，原告向被告提供的账户转存91万元，被告出具收据证明被告收到原告借款100万元。2013年11月2日，原告以扣除当月利息的方式扣除了3万元本金作为利息、原告将6万元现金给被告由被告支付给孙耀鑫作为服务费，被告实际收到借款97万元整。此后，从2013年12月2日开始直至2014年6月5日，被告每月向原告支付3万元作为利息，合计向原告支付利息23万元。此外，原、被告还签订《商品房买卖合同》，合同约定由被告向原告出售涉案商品房，也即借款协议中所述抵押房屋。
上述事实有《商品房买卖合同》、《借款抵押合同》、收据、银行凭证、付款明细、还款凭证、支款凭证及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，根据原、被告提供证据及双方认可，本案借款事实清楚，证据充分，本院予以认定。关于本金，原、被告虽签订的是借款额1000000元的借款协议，然而根据实际出借金额及原、被告的陈述可知，在出借借款的同时，原告即将1000000元借款金额中的30000元扣除作为当月借款利息，60000元的服务费由被告从借款本金中支出给付居间人、不是利息、亦非直接从本金扣除，故根据相关法律规定，应当以实际借款额为准，即本案借款本金应当是970000元。关于利息，原告主张的利息160000元是按月利息2%计算，未超过银行同期贷款利率的四倍标准，本院予以认可；故被告尚应支付原告截至2014年12月的利息160000元。关于借款合同中所约定的抵押，因该抵押并未办理抵押登记手续，涉案抵押不成立；此外，涉案《商品房买卖合同》实际是为涉案借款所签，因无充分证据予以证明合同得到履行及原告并未诉请，故对于若由此合同项下的内容引发的纠纷由合同当事人另行解决，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百九十六条、第二百条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，判决如下：
被告山西瑞驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告张瑞萍借款本金970000元、利息160000元（截至2014年12月）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取7620元、保全费5000元，由被告山西瑞驰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判员 王根宝
二〇一五年一月二十六日
书记员 王 莎
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百条：借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条：债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
（一）实现债权的有关费用；
（二）利息；
（三）主债务。
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条：民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。