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内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）内0627执异8号
案外人刘雪梅，公民身份号码152728197409010020，女，1974年9月1日出生，汉族，个体工商户，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克旗乌兰镇蔬菜一村11栋9号，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区今典小区6-1-602室。
委托代理人朱晓艳，内蒙古伊康东律师事务所律师。
申请执行人内蒙古中瑞信息咨询服务有限公司，统一社会信用代码91150691MAON4HB57N，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什新区满世尚都A3号楼A3-004号。
法定代表人薛瑞亮，系公司总经理。
委托代理人贾少宁，内蒙古赫扬律师事务所律师。
被执行人杨军，公民身份号码152725197007152130，男，1970年7月15日出生，汉族，个体工商户，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克旗，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区亿利城市花园4-1-401室。
本院在执行鄂尔多斯银行股份有限公司伊金霍洛旗支行与杨军等人金融借款合同纠纷一案中，对被执行人杨军所有的位于鄂尔多斯市东胜区迎宾路3号街坊6号楼2单元602房屋（房产证号：064304）予以查封，案外人刘雪梅书面提出执行异议。2018年1月20日伊金霍洛旗人民法院作出（2016）内0627执3061号执行裁定，变更内蒙古中瑞信息咨询服务有限公司为（2015）伊法执字第3061号案的申请执行人。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人刘雪梅称，其与被执行人杨军于2009年5月20日签订《房屋买卖协议样本》，约定杨军将涉案房屋以38万元的价格出售给刘雪梅，刘雪梅支付首付款27.2万元，剩余10.8万元办理银行按揭贷款。合同签订后，刘雪梅按照约定支付了首付款，并向银行支付剩余贷款。该套房屋一直由刘雪梅居住至今。因房屋在银行有抵押，无法办理过户，直到2013年9月13日刘雪梅一次性将贷款全部还清，但是房屋已于前一日被查封而无法过户。后刘雪梅向鄂尔多斯市东胜区人民法院提起诉讼请求，经法院审理，判决不得执行位于东胜区迎宾路3号街坊6号楼2单元602号房屋，二审维持原判。综上，涉案房屋属于案外人刘雪梅所有，请求法院中止对该房产的执行。
申请执行人内蒙古中瑞公司不同意案外人的异议请求，因在查封涉案房屋时，该房屋依然登记在杨军名下，故查封房屋并无不当，请求驳回案外人的异议请求。
被执行人杨军未出席听证会，亦未提供答辩状。
案外人刘雪梅提供了如下证据（均出示原件，提供复印件）：
证据一：2009年5月20日房屋买卖协议样本1份、2009年5月20日收据1份、中国工商银行存款回单10页、中国工商银行凭证8页，中国工商银行提前还款凭证4份、2013年9月13日的收据1份、鄂房权证东胜区字第064304号房产证1份，证明案外人刘雪梅与杨军通过合法程序购买了涉案房屋，并由案外人一直偿还贷款，现已偿还完毕。
证据二：2016月4月18日东胜区天骄街道办事处大桥居民委员会出具的证明1份、卫生费收据2份、供热费收据9份、物业费收据3份、天然气收据5份、安装报告单2份、入户交接单2页、供用气合同2页、电费收据8份、宽带网费申请表1份及收据3份、水费收据11份、装修收据13份，证明刘雪梅于2009年3月1日开始居住在涉案房屋，并交纳相关费用。
证据三：刘学梅和万建军的夫妻关系证明2份、刘雪梅常住人口登记信息1份，万建军死亡注销证明1份，万建军之子万晨出具的放弃遗产继承申明书1份，证明刘雪梅与万建军是夫妻关系，刘雪梅是涉案房屋的合法继承人，且刘雪梅和刘学梅是同一人，其作为案外人提出执行异议是符合法律规定的。
证据四：鄂尔多斯市东胜区人民法院（2016）内0602民初1895号民事判决书1份、鄂尔多斯市中级人民法院（2017）内06民终1212号民事判决书1份，证明刘雪梅申请解除对房屋的查封理由充分合法，符合法律规定，申请人购买杨军的房屋是真实的。
经审查查明，本院在执行内蒙古中瑞公司与杨军等人金融借款合同纠纷一案中，于2017年3月20日作出（2015）伊法执字第3061号执行裁定，对被执行人杨军所有的位于鄂尔多斯市东胜区迎宾路3号街坊6号楼2单元602房屋（房产证号：064304）予以查封。案外人刘雪梅书面提出执行异议。
另查明，万建军与被执行人杨军签订房屋买卖协议一份，房屋买卖协议具体内容为“房屋买卖协议样本甲方：杨军乙方：万建军......第一条：房屋基本情况：乙方购买甲方合法拥有的坐落于鄂尔多斯市东胜区科技街道南团结路东金典小区6号楼2单元602号，建筑面积134.33平方米的房产一套。第二条：付款方式：1、双方议定上述房产出售价格为叁拾捌万元整，此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。2、甲方收到乙方定金贰拾柒万贰仟元整，待乙方申请的贷款批准后，即可为乙方准备办理过户手续。甲方需积极配合乙方办理贷款手续（以收据收条为准）。4、余款壹拾万捌仟元整，由银行直接划拨给甲方......第十条其他约定剩余银行贷款从购房之日起，由乙方按月还款，如不能如期还款，造成违约，乙方赔付甲方违约金贰万元。贷款还清后，乙方需过户，甲方必须协助过户手续。......甲方：杨军签字乙方：万建军签字......签约日期：2009年5月20日”。另，涉案房屋现由案外人刘雪梅占有、使用。被执行人杨军以该房屋作抵押向中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜区支行申请个人住房贷款，该贷款案外人刘雪梅于2013年9月13日还清。
又查明，案外人刘雪梅与万建军于1994年1月5日登记结婚，万建军于2013年12月15日因疾病死亡，万晨系万建军与刘雪梅的儿子，其于2014年5月24日书写放弃遗产继承声明书一份，声明放弃对涉案房屋的继承权。
还查明，鄂尔多斯市东胜区人民法院于2016年8月25日作出（2016）内0602民初1895号民事判决，判决：“一、不得执行位于东胜区迎宾路3号街坊6号楼2单元602号房屋（房产证号：鄂房权证东胜区字第064304号）......”。鄂尔多斯市中级人民法院于2017年9月14日作出（2017）内06民终1212号民事判决，维持上述一审判决。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人刘雪梅的丈夫万建军与被执行人杨军于2009年5月20日签订《房屋买卖协议样本》，按约定付清了全部价款，并于2009年开始居住、使用该涉案房屋。而涉案房屋未办理产权过户手续，非因案外人的原因，即涉案房屋在抵押权消灭后已被法院查封，无法及时履行过户手续。因此，案外人刘雪梅的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对杨军所有的位于鄂尔多斯市东胜区迎宾路3号街坊6号楼2单元602房屋（房产证号：064304）的查封。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 乌吉斯楞
人民陪审员 刘 娜
人民陪审员 贾 瑞 丽
二〇一八年三月九日
法官助理苏德拉
书记员越朝晗
法条链接：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。