福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第1072号
原告胡永瑞，男，1957年5月26日出生，汉族。
委托代理人罗金圳，福建刺桐律师事务所律师。
委托代理人苏世泰，福建刺桐律师事务所实习律师。
被告陈顺星，男，1980年9月3日出生，汉族。
原告胡永瑞与被告陈顺星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月15日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡永瑞的委托代理人罗金圳、苏世泰到庭参加诉讼，被告陈顺星经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月16日，原、被告及福建兰峰房地产开发有限公司签订一份合同编号为LFDM072的《兰峰城市花园店面租赁合同》，合同约定：被告向原告承租位于晋江市罗山福埔“兰峰城市花园”A区商业街A板块二层209号店面，租赁建筑面积共57.17平方米，租金17元／平方米／月（不含税），月租金总额为972元，租赁期限自2010年12月17日至2013年12月16日，该租赁合同还约定租赁期间的物业管理费、水电费由被告缴纳，若被告未按合同约定支付租金或各项费用，每逾期一日，原告有权要求被告按应付而未付款项的千分之一向原告支付违约金，被告逾期一个月未交清租金的，原告有权解除本租赁合同，收回出租房屋，不予退还履约保证金，不予补偿装修费用，并要求被告按照相当于解除合同时六个月的租金金额的标准向原告支付违约金。租赁期满或本合同终止时被告逾期交还房屋或附属设施设备的，每逾期一日，被告应按照终止时以前一年的租金标准计算的每日租金金额的1.5倍向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定将被告承租店面及附属设施、设备交付被告使用，但被告未按照约定交付租金，至今已拖欠原告14个月租金，被告应缴纳的物业管理费、水电费等费用也未按约定缴纳。原告于2013年12月3日向被告发出解除合同，解除了原、被告及福建兰峰房地产开发有限公司签订的编号为LFDM072的《兰峰城市花园店面租赁合同》。请求判令：1.确认原告解除原告与被告、福建兰峰房地产开发有限公司签订的编号为LFDM072号《兰峰城市花园店面租赁合同》合法有效；2.被告将其向原告承租的位于晋江市罗山福埔“兰峰城市花园”A区商业街A板块二层209号店面（“兰峰城市花园”第209号店面）腾空，将上述店面及附属设施立即交还原告；3.被告立即向原告支付起诉之日前被告尚欠原告的租金13608元、因被告逾期支付起诉之日前的租金应向原告支付的违约金3954元、原告为被告代垫的物业管理费2332.54元、水费58元、电费970元以及因被告违约导致原告解除合同被告应向原告支付的违约金10938元；4.被告立即向原告支付因被告逾期腾空交还租赁店面应向原告支付的逾期腾房占用使用费（按照上述店面合计每月应支付占有使用费1823元计算，从2013年12月7日起计算至被告实际腾空并交还上述店面及附属设施设备之日止，暂时计至起诉之日为2066.07元），并向原告支付因被告逾期腾空交还租赁店面应向原告支付的违约金（按照上述店面合计每日应支付违约金48元计算，从2013年12月7日起计算至被告实际腾空并交还上述店面及附属设施设备之日止，暂计至起诉之日为1632元）；5.被告承担本案诉讼费。
被告未到庭参加诉讼，亦未作答辩及提交证据予以反驳。
本案在审理过程中，原告提供了以下证据：1.编号：0330855的《商品房买卖合同》，以此证明原告为晋江市罗山福埔“兰峰城市花园”A区商业街A板块二层209号店面的所有权人。2.编号：LFDM072号《兰峰城市花园店面租赁合同》，以此证明原、被告及福建兰峰房地产开发有限公司就被告向原告承租晋江市罗山福埔“兰峰城市花园”A区商业街A板块二层209号店面的租赁事宜约定的权利义务内容。3.催缴租金通知书及邮政特快专递详情单、发票，以此证明因为被告未如期支付租金，原告委托福建刺桐律师事务所于2012年12月份向被告发出催缴租金通知书。4.解除《兰峰城市花园店面租赁合同》（合同编号：LFDM072）及催缴租金通知书、邮政特快专递详情单，以此证明被告长期拖欠租金，原告依合同约定于2013年12月3日解除与被告及福建兰峰房地产开发有限公司签订的编号为LFDM072号《兰峰城市花园店面租赁合同》并通知了被告。5.物业管理费发票、水费收款收据及电费发票，以此证明被告因拖欠所承租店面的物业管理费、水费及电费，原告为被告代垫物业管理费2332.54元、水费58元以及电费970元。
本院认证：由于被告未到庭参加诉讼，亦未作答辩及提交证据，应视为被告自行放弃其诉讼权利。原告所提供的证据1、2的来源合法，内容均系合同双方当事人的真实意思表示，与本案具有关联性，可作本案认定事实的依据。其中，证据1可证明原告向福建兰峰房地产开发有限公司购买位于晋江市罗山福埔“兰峰城市花园”A区商业街A板块二层209号房的事实；证据2可证明被告向原告承租晋江市罗山福埔“兰峰城市花园”A区商业街A板块二层209号店面以及双方对租赁事宜的具体约定。证据3、4系原告依合同约定的送达地址通过邮寄方式向被告发送通知，可证明原告于2012年12月20日向被告发出催缴租金通知书及于2013年12月3日通知被告要解除《兰峰城市花园店面租赁合同》（合同编号：LFDM072）。证据5中由晋江电力有限责任出具的4份收费发票系复印件，且客户名称并非本案原告，故对该证据的真实性本院不予确认；晋江市康祥物业管理有限公司出具的收费发票（02678243）一份，本院对其真实性予以确认，可证明原告于2013年12月9日代被告交纳2011年3月1日起至2013年12月31日止因使用租赁物应支付的物业管理费2332.54元；加盖晋江市康祥物业管理有限公司财务专用章的收款收据（0015206），因该收据非收费税票，且该公司亦非水费的收取单位，故对该证据的欲证对象，本院不予采信。
经庭审举证及认证，对本案事实可作如下认定：
2010年12月16日，原、被告签订《兰峰城市花园店面租赁合同》（编号：LFDM072），合同约定：被告向原告承租位于晋江市罗山福埔“兰峰城市花园”A区商业街A板块二层209号店面，租赁建筑面积共57.17平方米，月租金为972元，租期自2010年12月17日至2013年12月16日。合同同时还对原、被告之间的权利、义务关系及违约责任等进行约定。合同订立后，原告依约将租赁物交付被告使用，被告仅支付租金至2012年9月26日。2013年12月3日，原告向被告发出解除租赁合同的通知。租赁期间，原告于2013年12月9日代被告向晋江市康祥物业管理有限公司交纳2011年3月1日起至2013年12月31日止的物业管理费2332.54元，现被告仍未将租赁物返还原告。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《兰峰城市花园店面租赁合同》（编号：LFDM072）的内容系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，故该合同应认定合法有效。被告因未依约支付租金及物业管理费、电费等，故依法应承担违约责任。原告根据合同约定的送达方式于2013年12月3日向被告发出解除《兰峰城市花园店面租赁合同》的通知（按合同约定发出后三日视为已通知送达被告），该送达方式符合法律规定，本院予以确认。因此，原告主张解除《兰峰城市花园店面租赁合同》（编号：LFDM072）的时间，本院确定于2013年12月6日。合同解除后，被告应将租赁物返还原告，并按合同约定支付租金及违约金。由于租赁合同对违约金的约定过分高于造成的损失，虽被告未请求予以适当减少，但本院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，应将本案租赁合同约定的违约金调整为按逾期支付数额的日千分之一计付。因此，原告主张支付违约金，对过分高于损失的部分，本院不予支持。原告在租赁期间代被告交纳的物业管理费，被告应予偿还并按上述调整的违约金赔偿原告的损失。原告主张被告应支付逾期返还租赁物的使用费，可自租赁合同解除后至租赁物实际交付之日止，按原约定租金计付，并按上述调整后的违约金赔偿损失，予以支持。原告主张其代被告交纳电费及水费，缺乏法律支持，故不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原、被告签订的《兰峰城市花园店面租赁合同》（编号：LFDM072）于2013年12月6日解除。
二、被告陈顺星应于本判决生效之日起十日内将租赁物返还原告胡永瑞，并支付自2012年9月27日起至2013年1月6日的租金2945元及违约金（自逾期付款之日起，每逾期一日，按未付款金额的千分之一计付）。
三、被告陈顺星应于本判决生效之日起十日内参照原约定月租金972元支付原告胡永瑞自2013年1月7日起至租赁物实际交付之日止的使用费（占用租赁物），并自逾期付款之日起，每逾期一日，按未付款金额的千分之一计付违约金。
四、被告陈顺星应于本判决生效之日起十日内偿还原告胡永瑞为其代垫的物业管理费2332.54元，并按日千分之一赔偿自2013年12月10日起至判决确定还款之日止的损失。
五、驳回原告胡永瑞的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费688元，因适用简易程序而减半收取344元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 蔡清萍
二〇一四年四月十四日
书记员 陈俊萍
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。