上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第617号
原告上海协通大酒店有限公司。
法定代表人万燕。
委托代理人周平，上海普若律师事务所律师。
被告高庙涛。
委托代理人袁守平，上海利好律师事务所律师。
原告上海协通大酒店有限公司与被告高庙涛间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周平、被告的委托代理人袁守平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月8日，原、被告签订承租经营合同，将位于某某路4671号协通大酒店中餐厅租赁给被告经营，约定年租金90万元，租期从2011年4月20日起至2014年4月19日止，租期3年。2013年3月，被告欺骗原告以安亭食药监所整改为由，骗取原告出具盖有公章的《整改报告》，后被告擅自解除员工，于2013年4月29日停止营业，并将营业物品留置租赁场所后失去联系。以上事实，经（2014）嘉民三（民）初字第108号民事判决书认定被告违约在先。因原告无法联系被告，为避免双方扩大损失，于2013年10月1日将被告滞留物品移至仓库，并将上述房屋出租给第三人，年租金75万元，免租期2个月，租金实际从2013年12月1日起算。由于被告的违约行为，导致原告损失7个月的租金52.5万元，而合同约定的违约金20万元不足以弥补上述损失，故原告起诉要求被告支付违约金20万元并赔偿损失32.5万元。
被告辩称，被告并不存在根本违约行为，原、被告是在上一诉讼中协商一致解除合同，故被告不应当承担违约责任。按照原、被告合同中约定，原告对其提供的中央空调、设施设备负有维修义务并承担费用。实际情况是原告在被告再三催告下才对其应维修设备进行维修，被告认为该次维修时间至少需半年以上，故遣散了员工。但此后原告竟然另行租赁给他人，因此是原告违约在先。在上一案件中，原告提供的整改完毕的通知并没有送达被告，且其送达的材料中也不知道是什么内容，原告如要证明其整改完毕则需要提供维修发票等材料。此外，原告主张的损失过高。从2013年5月至同年9月原告与案外人签订租赁合同，共四个月的空档期，且该空档期过长也是由于原告消极行为导致，对于原告扩大损失，被告即使违约也不应当承担。综上，请求驳回原告的全部诉请。
经审理查明，2011年4月8日，原、被告签订一份《承租经营合同》，约定原告将位于上海市嘉定区某某路4671号协通大酒店中餐厅出租给被告，租赁范围为协通大酒店主楼的协通苑及一楼、二楼包厢、厨房、冷菜间、冷库、仓库一间、鱼缸，租赁期限为三年，自2011年4月20日至2014年4月19日，年租金为90万元，支付方式为合同签订之日，被告需一次性支付六个月的租金即45万元，以后每月20日之前支付下个月的租金75000元，以此类推；被告经营范围内的中央空调主机及原告提供的设施设备、餐梯维护维修由原告提供安排，所产生的维修费用也由原告负责；承包期间，如任何一方终止合同或违反合同条款的，违约方应支付违约金20万元。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，被告即开始对外营业。2012年3月，被告对餐厅局部进行了装修改造。被告使用房屋，支付租金至2013年3月20日，此后未再支付过水、电费及租金等费用。
2013年3月25日，被告发函原告提出灶台、进水管、排烟系统等老化、室外隔油池管道堵塞、冷库滴水、冰床不制冷等八项问题，要求原告工程部维修解决。同年4月8日，原告回函称部分设备老化属自然损耗，室外隔油池堵塞、排烟系统排烟不畅、冰床不制冷的问题可以解决，但所需费用36000元应当由被告按照合同条款支付。此后，被告告知原告食药监所检查要求整改。2013年4月24日，原告向上海食品药品监督管理局嘉定分局出具一份《整改报告》，对餐厅厨房存在的设备老化、下水道积水、排烟管道不畅、冷库滴水、洗碗池无下水道五项问题进行了确认，并承诺自2013年4月29日开始停业进行修复和更换。原告将该报告交付被告，由被告转交食药监所。2013年4月26日，被告函告原告，表示因原告出具整改报告，并承诺及时彻底进行修复或更换，故被告决定经营至2013年4月28日，2013年4月29日起停止营业，停业期间被告不再支付租金，期盼原告尽快解决问题及早让被告恢复营业。2013年4月29日，被告发出一份告知，载明因餐饮部厨房间原有设施设备陈旧老化，酒店进行维修改造，故从即日起暂停营业。2013年4月29日，被告与其下属人员解除劳动关系后撤离。2013年5月8日，原告向被告寄送一份通知，载明餐厅厨房改造于2013年5月6日完毕，具备恢复营业条件，因无法联系被告，故书面向被告户籍地寄送通知告知被告及时恢复营业，并付清所欠租金及其他费用，如在通知发出之日起30日内不付清，原告将终止合同。由于被告未恢复营业，也未付清相关费用，且未与原告联系，原告遂于2013年9月23日与案外人韩玉树签订承租经营合同，将餐厅另行出租。该原告与案外人间租赁合同约定承包期限从2013年10月1日开始，免租期为2个月，年租金为75万元。案外人承租后于2013年11月初开始营业。
2013年11月中旬，被告向本院递交诉状，提起诉讼，认为原告违反合同约定，擅自将餐厅另租他人，要求解除原、被告间的租赁合同，原告赔偿被告购置设备损失173377.60元、装修费98000元、员工补偿费354000元、退还保证金20万元、支付违约金20万元。本院以（2014）嘉民三（民）初字第108号案件立案受理，审理中查明安亭镇食品药品监督管理所确实是对协通大酒店进行过例行检查，检查的内容是食品安全等问题，在检查过程中发现该酒店未配备消毒水、明沟存污垢、食品添加剂未做到五专管理问题，该些问题可能是管理疏漏所致，检查后，该所未要求出具书面整改报告，仅是口头告知，待下次检查时再确认，此后该所也未收到过被告交付的《整改报告》。经过审理，本院于2014年4月24日作出判决。该判决认定，食药监所检查出的问题与《整改报告》载明的问题并不相同且无交叉，检查的结果也并不涉及停业整改，而被告在《整改报告》出具后随即遣散其全部下属员工并停止营业，并函告原告停业期间不再支付租金，且被告亦无证据证明其停业后至本案起诉前，曾催告原告要求恢复营业，结合被告拖欠原告2013年3月20日至2013年3月31日和2013年4月租金及其他费用的事实，本院最终认定被告以其行为表明其不再履行租赁合同，违约解除了双方间租赁合同，解除的时间以被告停业的时间即2013年4月29日为准。根据上述认定，本院遂判决确认原、被告间《承租经营合同》于2013年4月29日解除，原告应返还被告保证金20万元，被告应支付原告2013年3月20日至2013年3月31日和2013年4月的租金及其他费用163844.35元等，并驳回了被告要求原告赔偿损失的诉讼请求。该案判决后，原、被告均未上诉。该判决目前已生效。2014年5月，原告诉讼来院。
以上事实，有承租经营合同、函、整改报告、（2014）嘉民三（民）初字第108号民事判决书及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，《整改报告》确认的五项问题均是厨房内设施设备的修复和更换，被告却称该次整改所需时间至少为半年以上；同时，从2013年4月29日被告遣散员工后离场至其2013年11月发现原告另行出租后起诉，在长达半年的时间内，被告从未向原告了解整改进度、整改是否符合其要求；因此对于被告称其以为整改需半年以上才遣散员工、其无提前解除合同之意的辩称，本院不予采信。按照生效的（2014）嘉民三（民）初字第108号民事判决书，被告违约在先导致双方合同解决，该判决同时确认了原、被告租赁合同的解除时间为2013年4月29日。根据双方合同约定，履行期间如任何一方终止合同或违反合同条款的，违约方应支付违约金20万元。现由于被告违约致合同提前解除，原告按此约定要求被告支付违约金合法有据，本院对此予以支持。合同解除后，被告理当及时搬离，但被告一直未将其设备搬离，造成原告占有使用损失，现原告认为仅违约金一项不足以弥补其该项损失，要求被告偿付超出违约金部分的损失，符合法律规定，但原告计算至其与案外人之间的免租期结束，没有依据。本院认为，原告2013年5月8日发出的函件载明，如被告在该函发出之日起30日内不付清欠费，原告将终止合同；此后被告无任何回复，原告则应当及时采取措施，避免扩大损失；本院酌定该合理的处置期为原告规定的30日期满后的三个月内；因此原告计算占有使用费损失的期限总计应为四个月，原告比照原合同标准计算该项损失合理有据，按此标准计算的四个月损失为300000元，扣除违约金200000元，故原告主张的差额损失本院认定为100000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告高庙涛应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海协通大酒店有限公司违约金人民币200000元；
二、被告高庙涛应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海协通大酒店有限公司占用费损失人民币100000元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9050元，减半收取4525元，财产保全费3145元，合计诉讼费7670元，由原告负担3287元，被告负担4383元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 庄羽凤
二〇一四年七月二十五日
书记员 顾 叶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……。