天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0115民初9604号
原告：袁连成，男，1956年12月23日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：刘汉年，天津津宝律师事务所律师。
被告：陈继东，男，1979年7月13日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
被告：杨玉伶，男，1942年7月5日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：张志鹏，天津宝信律师事务所律师。
原告袁连成与被告陈继东、杨玉伶案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁连成及其委托诉讼代理人刘汉年、被告陈继东、被告杨玉伶及其委托诉讼代理人张志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁连成向本院提出诉讼请求：1.确认2005年3月8日原告袁连成与被告杨玉伶签订的《房屋买卖合同》有效；2.判决（2016）津0115执1974一1号执行过程中不得执行宝坻区西侧日上楼4号楼；3.判决被告杨玉伶将涉案房屋过户到原告袁连成名下；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年3月8日，原告袁连成与被告杨玉伶签订了《房屋买卖合同》，约定杨玉伶将自己所有的涉案房屋以803200元出卖原告，按照合同约定原告已交购房款80万元，剩余3200元待两证办齐后交清。涉诉房屋于2006年7月中旬交付原告，原告接收房屋后进行了装修，改造并使用至今。在原告的催促下，杨玉伶于2007年3月1日书面承诺给原告办理房证，但被告杨玉伶一直未给办理房证。法院在执行陈继东与杨玉伶民间借贷一案中，以（2016）津0115执1974一1号协助执行通知书，查封了涉案房屋，其行为侵害了原告的合法权益，原告于2017年10月30日提出书面执行异议，法院于2017年11月16日驳回了原告的异议请求。综上所述，原告与被告杨玉伶签订的房屋买卖合同符合法律规定，原告是以合理的市场价格善意取得，又早于陈继东的借款，不存在恶意串通，逃避执行的行为。原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。陈继东申请执行涉案房屋，侵犯了原告的合法权益。故原告向贵院提出案外人执行异议之诉。
被告陈继东辩称，涉诉房屋登记在被告杨玉伶名下，对法院查封涉诉房屋没有异议。原告的主张与自己无关。故不同意原告的诉讼请求。
被告杨玉伶辩称，驳回原告的第一项、第二项、第四项诉讼请求，第三项诉讼请求不属于本案的审查范围。被告杨玉伶没有开发建设房地产的资质，其与原告签订的合同应属无效，即使合同有效，原告没有足额支付房款，造成被告杨玉伶施工延期等重大经济损失，被告杨玉伶有权解除与原告之间的房屋买卖合同。现涉诉房屋仍登记在被告杨玉伶名下，属于被告杨玉伶的个人财产，原告没有权利主张。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：被告陈继东与被告杨玉伶民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）津0115民初1759号民事调解书，后被告杨玉伶未按照调解书的规定履行自己的义务。陈继东于2016年5月25日向本院申请强制执行，本院于2016年5月30日作出（2016）津0115执1974-1号执行裁定书及（2016）津0115执1974-1号协助执行通知书，裁定查封杨玉伶名下的坐落于宝坻区西侧日上楼4号楼房产，查封期限为2016年5月30日至2019年5月29日。2017年10月30日，袁连成以本院查封的宝坻区西侧日上楼4号楼房产虽登记在杨玉伶名下，但袁连成已与杨玉伶签订了房屋买卖合同，并支付了800000元购房款，且该房屋实际已由袁连成占有使用收益为由向本院提出异议，请求本院撤销（2016）津0115执1974-1号执行裁定书及（2016）津0115执1974-1号协助执行通知书，解除对杨玉伶名下的坐落于宝坻区西侧日上楼4号楼房产的查封。2017年11月16日，本院作出（2017）津0115执异66号执行裁定书，驳回原告的异议请求。
另查，2004年10月，被告杨玉伶取得了宝坻区田场商贸楼建设工程施工许可证等相关审批手续。2005年3月8日，被告杨玉伶就涉诉房屋与原告袁连成签订了《天津市房产买卖合同》，合同约定，坐落于宝坻区某地的房屋出卖给原告，房产价款803200元，付款时间为：首期付款235000元；主体工程完工付款250000元；装修完成后付款150000元；工程完全竣工后给付130000；剩余部分办齐两证后付清余下38200元，被告杨玉伶于2005年5月30日前，将该房产及相关证明交付原告。合同签订后，被告杨玉伶即组织有关部门对涉诉房屋进行施工。2005年11月，涉诉工程施工完毕，后被告杨玉伶取得了房屋验收竣工合格证。自2005年至2006年，原告袁连成给付了被告杨玉伶房款800000元。2006年7月，被告杨玉伶将涉诉房屋，即宝坻区西侧日上楼4号楼交付原告袁连成，此后涉诉房屋一直由原告居住使用至今，原告按照有关规定缴纳了水费和电费。2006年7月16日，宝坻区西侧日上楼4号楼登记在被告杨玉伶名下。诉讼中，原告袁连成在本院规定的时间内将剩余房款3200元交至本院。
双方对以下事实存在争议：被告杨玉伶主张其没有开发建设房地产的资质，其与原告签订的合同应属无效，即使合同有效，原告没有按照合同约定的期限支付房款，造成被告杨玉伶施工延期等重大经济损失，因此原告在履行合同过程中，存在违约行为，致使被告杨玉伶没有配合原告办理涉诉房屋过户手续。原告主张其与被告杨玉伶签订的房屋买卖合同是有效的，双方在履行合同过程中不存在争议，同时在2007年3月1日，被告杨玉伶还为自己出具了办理涉诉房屋产权证的证明。
本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利人，在执行程序终结前，向执行法院提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。本案中，被告杨玉伶于2005年3月8日就涉诉房屋与原告袁连成签订的《天津市房产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，本院予以确认。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告杨玉伶与原告签订的房产买卖合同是合法有效的，且该合同在2005年就已签订，在人民法院查封以前。同时在2006年7月，被告杨玉伶就将涉诉房屋交付原告袁连成，此后涉诉房屋一直由原告居住使用至今，原告按照有关规定缴纳了水费和电费。涉诉房屋的成交价为803200元，2005年至2006年，原告袁连成已给付了被告杨玉伶房款800000元，仅剩余房款3200元，现原告按照本院规定的时间已将3200元购房款交到本院。涉诉房屋于2007年7月16日登记在被告杨玉伶名下后，被告杨玉伶以原告违约为由拒不配合原告办理涉诉房屋过户手续，因此涉诉房屋非因原告自身原因未办理过户登记。综上所述，涉诉房屋虽登记在被告杨玉伶名下，但就该房屋双方签订了合法有效的买卖合同，且原告占有使用十几年，并给付了被告杨玉伶大部分房款，同时原告对房屋办理过户登记手续没有过错。因此涉诉房屋被人民法院查封后，原告有权依照上述规定行使异议权，其所提执行异议有事实根据和法律依据，阻碍执行的事由成立，故对原告诉请不得执行宝坻区西侧日上楼4号楼房屋，本院予以支持。原告要求被告杨玉伶将涉案房屋过户到原告袁连成名下的诉请，不属于本案审理范围，原告可另行诉讼解决。关于房屋买卖合同的履行及违约问题，双方可另行解决。
综上所述，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、本院在对（2016）津0115民初1759号民事调解书的执行过程中，不得执行登记在被告杨玉伶名下的坐落于宝坻区西侧日上楼4号楼房屋。
二、驳回原告袁连成的其他诉讼请求。
案件受理费80元（原告已预交），由被告杨玉伶负担。于判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 郝志军
审 判 员 李会民
人民陪审员 张长利
二〇一八年四月四日
书 记 员 唐为薇
附：本裁判文书所依据的相关法律条款：
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。