广东省郁南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云郁法民初字第512号
原告邓惠成，男，1978年12月20日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托代理人莫伟青，广东凯略律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，广东凯略律师事务所律师。
被告祝树荣，男，1960年7月9日出生，汉族，住广东省郁南县。
被告叶文健，男，1970年11月24日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。
被告郑焕芳，女，1971年6月20日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区。
原告邓惠成诉被告祝树荣、叶文健、郑焕芳申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告邓惠成的委托代理人莫伟青、被告祝树荣到庭参加诉讼。被告叶文健、郑焕芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓惠成诉称，原告与被告叶文健、郑焕芳民间借贷纠纷一案，东莞市第三人民法院已作出生效的民事判决书，被告叶文健、郑焕芳拒不履行上述判决书确定的还款义务，原告向东莞市第三人民法院申请强制执行，后东莞市第三人民法院委托郁南县人民法院执行。在该案诉讼阶段，东莞市第三人民法院于2013年1月29日查封了被告郑焕芳位于郁南县某房产，郁南县人民法院于2015年1月22日续封上述房产。被告祝树荣于2015年5月4日向法院提出书面执行异议，法院作出（2015）云郁法执异字第1号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房产的执行，原告认为，被告祝树荣的异议不成立，理由如下：根据《物权法》第六条、第九条、第十四条之规定，不动产物权应以登记为准，其转让必须办理过户登记手续才发生法律效力。案涉房产被法院查封时登记在被告郑焕芳名下，被告叶文健、郑焕芳是案涉房产的所有权人，法院有权查封并执行案涉房产。根据（2015）云郁法执异字第1号《执行裁定书》，被告祝树荣主张2009年从被告叶文健、郑焕芳处购买并实际占有使用案涉房产，且明确知道不动产转移需办理过户登记手续。东莞市第三人民法院于2013年1月29日查封案涉房前，被告祝树荣在长达四年的时间仍怠于履行办理过户登记手续，对案涉房产仍登记在郑焕芳名下持放任态度，被告祝树荣存在明显过错，应承担相应不利的法律后果，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，法院有权查封并执行案涉房产。此外，原告基于被告叶文健、郑焕芳向原告提供大量房产信息以其具备足够的偿还能力的信赖利益，于2012年3月29日向被告叶文健、郑焕芳提供借款1000万元，被告叶文健、郑焕芳至今未偿还分文，且下落不明。本案中，原告不存在任何过错。为此，请求法院判令：1、继续查封并执行位于郁南县某房（建筑面积：141.41平方米，房地证号XX，国土证号：**）。2、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告邓惠成提供以下证据以支持其诉求：（2015）云郁法执异字第1号执行裁定书，证明郁南县人民法院裁定中止对郁南县某房的执行，原告不服有权起诉的情况。
被告祝树荣辩称，2009年7月本人向叶文健、郑焕芳购买位于郁南县某房产，双方商定该房产以9万元价格成交，另外由本人支付2万元办证费用给叶文健，由其负责在2009年12月前将房产过户到本人名下。双方在2009年7月10日签订了房产转让协议，当天本人付清了9万元购房款和2万元的办证费用给叶文健夫妇。本人于2009年8月对该房屋进行装修，本人和家人从2009年10月2日至今一直居住在该房屋。上述事实证明：1、本人向叶文健、郑焕芳购买房屋、签订房产买卖合同、交清房款和实际占有该房产都是在法院查封之前，本人是善意取得这套房产的，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定。2、在法院查封之前，本人与叶文健夫妇签订购房合同是我们双方对不动产物权的处置，符合《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定。3、叶文健、郑焕芳违反原来约定的期限，没有在2009年12月前将房产过户给本人，是对方违约，不是因本人的原因未办理过户登记。本人与叶文健夫妇于2009年12月28日签订协议，双方约定于2016年5月1日前将房产证办好给本人，这是本人与叶文健夫妇双方的真实意思表示，同样符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定。综上所述，本人购买的房产的合法取得，且有依据，并符合法律规定，原告仅凭被告叶文健、郑焕芳出示的房产信息，不到有关部门核实并对他项权进行抵押登记，是原告的个人原因造成的，由此而造成的损失，应当由原告自行承担。为维护答辩人的合法权益，请法院维持（2015）云郁法执异字第1号执行裁定书，驳回原告的不合法诉求。
被告祝树荣提交以下证据：
1、房屋买卖合同、郁府国用（2006）第1278号房地产权证、收款收据，证明在2009年7月10日，祝树荣向叶文健夫妇购买位于郁南县某房。
2、证明两份、户口簿，证明祝树荣与祝锦龙是父子关系，并以祝锦龙的名义报装用电。
3、协议书、委托银行代扣电费协议、发票、水费簿、购房证明、房屋镶贴装修证明、房屋水电装修证明，证明在2009年7月10日祝树荣向叶文健夫妇购买房屋后，进行装修并报水电使用。
4、（2015）云郁法执异字第1号执行裁定书，证明在2015年4月份左右法院去执行查封郁南县某房时，被告祝树荣才知道该房屋被查封，之后祝树荣向法院申请执行异议。
被告叶文健、郑焕芳辩称，2009年7月我夫妻将位于郁南县连滩镇某房产以9万元卖给祝树荣，2009年7月10日双方签订了房产转让协议，当天祝树荣支付了9万元购房款和办证费2万元给我们，由我方负责在2009年12月前将房产过户到祝树荣名下，之后祝树荣对房屋进行装修并居住。后因为我方没有在约定的期限内将房产过户给祝树荣，我方与祝树荣在2009年12月28日重新签订协议，约定在2016年5月前将房产过户给祝树荣。上述事实证明：房屋买卖、签订房产买卖合同、房款的收取和祝树荣对房产的占有，都是发生在我与邓惠成借款之前，也在法院查封之前，祝树荣取得房产是合法的。在我与邓惠成借款及法院查封前，我夫妻与祝树荣签订购房合同是我们双方对不动产物权的处置，双方约定于2016年5月1日前将房产过户给祝树荣，同样符合《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定。综上所述，我方在向邓惠成借款前将房产卖给祝树荣是我夫妻对房产的合法处分，且有依据，并符合法律规定，原告对该房产提起诉讼，是对善意取得人祝树荣不公平的，因此，请法院维持（2015）云郁法执异字第1号执行裁定书，驳回原告的不合法诉求，由原告承担该案的所有诉讼费用。
被告叶文健、郑焕芳没有提交证据。
经审理查明，叶文健、郑焕芳与邓惠成因民间借贷发生纠纷，邓惠成向东莞市第三人民法院提起诉讼，东莞市第三人民法院于2013年1月5日受理了该案，该案在审理期间，东莞市第三人民法院于2013年1月6日作出（2013）东三法民一初字第350号之一民事裁定，查封了两被执行人财产其中之一的坐落于郁南县某房屋一间。2013年8月30日，东莞市第三人民法院作出（2013）东三法民一初字第350号民事判决，判决确定：一、限被告叶文健、郑焕芳在本判决发生法律效力之日起七天内向原告邓惠成偿还借款1000万元及支付借款期限内的利息152.192万元。二、限被告叶文健、郑焕芳在本判决发生法律效力之日起七天内向原告邓惠成支付违约金100万元。三、限被告叶文健、郑焕芳在本判决发生法律效力之日起七天内向原告邓惠成支付担保服务费20.8万元。四、驳回原告邓惠成的其他诉讼请求。判决生效后，叶文健、郑焕芳仍不履行判决确定的义务，2014年12月11日，东莞市第三人民法院委托本院执行，本院于2015年1月9日立案执行，本院于2015年1月22日作出（2015）云郁法执字第27-2号执行裁定，继续查封上述房屋。祝树荣不服，于2015年5月4日向本院提出书面执行异议，认为其已购买了该房屋。本院于2015年6月15日作出（2015）云郁法执异字第1号执行裁定，中止对郁南县某房（建筑面积：141.41平方米，房地证号XX，国土证号：X**）的执行。
争议房屋位于郁南县某幢是由杨德志开发的，其中的301套房由郑焕芳购买，在2009年7月间经协商，郑焕芳将该套房转让给祝树荣，并于2009年7月10日签订了《房屋买卖合同》，合同约定叶文健、郑焕芳（叶文健与郑焕芳是夫妻关系）将涉案房屋（毛坯房）出卖给祝树荣，价格为90000元，在签合同时一次付清购房款，同时一次性支付20000元房屋产权过户费给叶文健、郑焕芳，并在2009年12月底前办理好房屋产权过户手续给祝树荣。合同签订后，祝树荣一次性支付了购房款90000元和房产过户费20000元，合共110000元给叶文健、郑焕芳。叶文健、郑焕芳书立了收款收据给祝树荣收执，收款收据有叶文健和郑焕芳签名确认，并加盖了两人的指模。2009年12月28日，叶文健、郑焕芳与祝树荣签订《协议书》，约定：叶文健、郑焕芳原于2009年7月10日晚签订的房屋买卖合同和协议书在2009年12月底过户给祝树荣的某房，因特殊原因未能过户，定于2016年5月1日前将房屋过户给祝树荣。
祝树荣付清购房款后，即对案涉房屋进行装修，装修完成后向供水部门申请用水是以祝树荣为登记户主（供水部门发证日期为2009年11月10日）。向供电部门申请用电是以祝树荣儿子祝锦龙为登记户主（办理委托银行代扣电费协议是由祝树荣办理，日期为2010年4月17日）。祝树荣及其家人于2009年10月入住该房屋至今。
本院认为，本案是邓惠成对本院中止对郁南县某房的执行而提起的诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，本案属于申请执行人执行异议之诉。双方争议的主要问题是：1、祝树荣与叶文健、郑焕芳于2009年7月10日签订的《房屋买卖合同》是否有效。2、邓惠成请求本院继续执行案涉房屋的理由是否成立。
关于祝树荣与叶文健、郑焕芳于2009年7月10日签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。所谓买卖合同是指出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖就是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生债的法律关系，并受合同约束，同时依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付给买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移给买受人。本案郑焕芳向开发商购买位于郁南县连滩镇中华路尾三角小区A幢301房后已办理了产权登记，郑焕芳已取得该房屋的实际支配权，有权自行处理该房屋。叶文健、郑焕芳与祝树荣之间签订的房屋买卖合同，双方出于自愿，意思表示真实，买卖合同依法成立，合同自成立时生效。虽然双方未办理物权变更登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定已明确区分了物权不发生变动，不影响合同的效力。因此，本院确认叶文健、郑焕芳与祝树荣之间签订的房屋买卖合同为有效合同。邓惠成主张转让房屋必须办理过户登记手续才发生法律效力，理由不成立，本院不予支持。
关于邓惠成请求本院继续执行案涉房屋的理由是否成立的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定确定了对购房者的合法权益采用的是无过错保护原则。本案中，叶文健、郑焕芳在法院查封前与祝树荣签订房屋买卖合同，双方签订合同后，祝树荣按合同约定支付了购房款，叶文健、郑焕芳也交付了房屋给祝树荣使用，双方均按合同约定履行了各自的义务。祝树荣接收涉案房屋后，也实际占有居住使用至今，因叶文健、郑焕芳的原因未能办理过户登记手续，祝树荣对此并不存在主观过错。邓惠成请求本院继续执行案涉房屋缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告邓惠成的诉讼请求。
案件受理费2050元，由原告邓惠成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判长 陈 婉
审判员 严 劲
审判员 李志雯
二〇一五年八月二十八日
书记员 刘麟继
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