湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0211民初3627号原告：黄赐辉，女，汉族，1962年11月8日出生。委托诉讼代理人：邓小毛，湖南湘和律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等。被告：株洲奥园房地产开发有限公司。法定代表人：张俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邓志雄，男，汉族，1982年10月1日出生，该公司法务部副经理。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等。委托诉讼代理人：黄明镝，男，汉族，1968年12月11日出生，该公司办公室主任。代理权限为一般代理。原告黄赐辉诉被告株洲奥园房地产开发有限公司（以下简称奥园房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月21日立案受理。本院受理后，依法由代理审判员尹利容担任审判长，人民陪审员曹佩均、沈成元组成的合议庭于2018年1月15日公开开庭进行了审理。2018年1月22日，被告奥园房地产公司申请对涉案房屋的租金标准进行评估，本院依法准予。2018年5月17日，本院依法变更合议庭组成人员，由代理审判员尹利容担任审判长，人民陪审员彭福寿、沈成元组成的合议庭于2018年5月22日公开开庭进行了审理。原告黄赐辉及其委托诉讼代理人邓小毛、被告奥园房地产公司的委托诉讼代理人邓志雄两次均到庭参加了诉讼，被告奥园房地产公司的委托诉讼代理人黄明镝第一次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄赐辉诉称：2012年12月25日，原告向被告订购其拟开发建设的株洲奥园广场铺面A105室，并于当日向被告付款50万元。应被告要求，原告于2013年1月4日再付款50万元，2014年7月15日再付款14万元，2014年7月25日再付款1,457,717元。2016年2月4日，原、被告双方签订《株洲市商品房预售合同》，约定原告向被告购买株洲奥园广场铺面A105室，预测建筑面积为264.6平方米，每平方米单价为13,889.88元，总价为3,675,261元，原告一次性付清房款，被告于2015年10月30日前将房屋交付给原告。签约当日，原告将房屋总价款与原告已付清差额1,077,544元支付给被告。至此，该房屋的价款全部付清。签约当日，原、被告双方签订补充协议，协议第一条“年息及支付”约定被告从2015年11月1日起到原告收楼之日止，按原告实际已付款15%的年息（税后）计算利息给原告，于原告收楼后支付。2017年11月1日，被告向原告发出《入伙通知》，通知原告办理收房手续。原告收房后要求被告依据补充协议之约定支付付息，但被告至今未付，以致酿成纠纷。原告认为，原、被告双方签订的补充协议为双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，被告应按补充约定支付原告利息。为此，特向贵院起诉，请求依法判决：被告向原告支付2015年11月1日至2017年11月1日期间的利息1,063,087元及2017年11月2日起按年利率4.75%支付资金占用期间的利息损失至实际履行完毕。被告奥园房地产公司：1、双方签订的合同合法有效，答辩人已于2017年8月10日与被答辩人办理交楼手续，答辩人认可逾期交房，答辩人愿意承担合理的逾期交房责任。答辩人认为与原告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》一直有效。合同约定答辩人应于2015年10月30日前交房，但由于房地产经济环境影响，2014年至2016年期间，答辩人经营陷入困境，工程进展缓慢直接导致无法按期交房，随着2016年房地产市场逐渐回暖，答辩人误以为短时间内即可完工达到交房条件，于是在2016年2月4日与原告签订了极为不合理的补充协议，也就是答辩人的过分自信才导致今日之诉讼。答辩人对逾期无异议，但是答辩人已于2017年8月10日发出《入伙通知》并通知原告2017年8月12日开始办理入伙手续，因此答辩人的逾期交房责任应当在2017年8月12日截止。2、答辩人认为被答辩人主张的违约金（利息）极高，请求人民法院予以调整。首先，原告主张1,063,087元的违约金超过总付款项的28.9%。其次，根据相关法律的规定，当事人对违约金约定过高，可以依法请求适当减少。被答辩人的损失不可能达到106万元。再次，在目前司法实践中，对逾期付款违约金的计算标准以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；4、原告方主张资金占用期间的利息损失，因双方的违约金数额是不确定的，故不应支持该项诉请。综上，答辩人认可逾期交房，但对于被答辩人主张的过高违约金请求人民法院予以调整，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本院经审理查明：2012年12月25日，原告与被告签订了《株洲奥园广场VIP指标协议》，约定指标费用50万元，用于购买株洲奥园广场2013年开盘的商铺铺面，充抵商铺实际成交款75万元。当日，原告按约定支付指标款50万元。2013年1月4日，原告再次与被告签订了《株洲奥园广场VIP指标协议》，并按约定支付指标款50万元。2014年7月15日，原告向被告预交购房款14万元，2014年7月25日向被告预交购房款1,457,717元。2015年4月7日，原告与被告签订《补充协议》，双方约定：1、原告购买被告开发的株洲奥园广场商业别墅A105号，面积283平方米，销售单价14,762.25元/平方米，销售总价4,177,717元；2、分期付款，签订本协议时已支付房款2,097,717元（不含定金50万元），余下房款分两次付清，于商业别墅动工时付满总房款的80%，即1,244,457元，取得预售证后十日内签订正式买卖合同，同时按照房产局相关部门出具的预测面积结清剩余房款；3、如该商业别墅最终未通过相关部分的批准，导致未能建成，被告需退还所交款项按原告已交付款项的年息15%计算违约金（即从2014年7月24日起计算）。2015年6月4日，原、被告再次签订了《株洲奥园广场商铺定购协议》，再次确认折后总价4,177,717元，付款方式为一次性付款，于签订协议后10日内付清。2016年2月4日，原、被告签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，原告向被告购买株洲奥园广场铺面A105室，建筑面积264.6平方米，单价13,889.88元，总房价3,675,261元，交房时间2015年10月30日。当日，双方签订了《补充协议》，约定如下：被告从2015年11月1日起至原告收楼时止，按原告实际已付款15%年息计算利息给原告。至此，原告付清全部房款。2017年11月1日，被告向原告发出《入伙通知》，通知原告收房验收，原告办理了收房手续。现原、被告因赔偿问题未达成一致意见，故原告诉至本院。另，经株洲天岳资产评估事务所评估：原告所有的位于株洲奥园广场A105铺面2015年10月31日至2017年10月31日的租金损失取整数为人民币602,000元。以上事实，有经过庭审质证的双方当事人身份信息、《株洲奥园广场VIP指标协议》及《程序单》、《确认单》、《株洲奥园广场商铺定购协议》及《补充协议》、《株洲市商品房（预）销售合同》及《补充协议》、《入伙通知》、收款收据及付款申请书、《株洲奥园广场商品房（预）销售合同签署程序单》、《评估报告》等证据材料及双方当事人的当庭陈述予以证实，证据确实充分、足以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点在于：原告的诉讼请求是否有事实和法律依据?原告认为其主张的“利息”是基于为被告前期开发提供资金支持，系“投资回报”，被告认为“利息”是基于逾期交房而约定的违约金。本案中，原、被告之间签订了《株洲奥园广场VIP指标协议》、《株洲奥园广场商铺定购协议》、《株洲市商品房（预）销售合同》及《补充协议》等协议，上述协议均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的相关规定，故成立并生效。原告根据上述协议的约定，分批向被告支付款项，均是因为购买商铺的需要，并不存在“投资”一事从而不存在“投资回报”，故《补充协议》中约定的“利息”是基于逾期交房而约定的违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，当事人约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分三十为标准适当减少；商品房买卖合同逾期交付使用房屋的，实际损失以同地段同类房屋租金标准确定。本案中，被告逾期交房期间为2015年11月1日至2017年11月1日，涉案房屋经有资格的房地产评估机构评定的租金损失为602,000元。而根据原、被告之间的约定计算的逾期交房违约金为1,063,087元。现被告主张约定的违约金过高请求减少，本院依法将违约金调整为782,600元。2017年11月1日，被告通知原告收房，依据原、被告签订的《补充协议》，收楼后支付违约金。原告主张自2017年11月2日起按年利率4.75%计算资金占用期间的利息损失，被告方认为因双方的违约金数额是不确定的，故不应支持该项诉请。本院认为，原、被告之间对违约金的约定是明确的，本院之所以对违约金进行适当减少是基于被告的请求及法律的规定，被告不能因逾期支付违约金而获利，故本院对原告主张自2017年11月2日起按年利率4.75%计算资金占用期间的利息损失的诉讼请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、被告株洲奥园房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付因逾期向原告黄赐辉交付房屋的违约金782,600元，并自2017年11月2日起按年利率4.75%计算资金占用期间的利息损失至全部履行完毕；二、驳回原告黄赐辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费14,367元，原告黄赐辉承担3,791元，被告株洲奥园房地产开发有限公司承担10,576元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向市华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：5017330100016。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  尹利容人民陪审员  彭福寿人民陪审员  沈成元二〇一八年五月二十二日书 记 员  田 莉附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适当违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可能参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。