黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第654号
原告周丽霞，住哈尔滨市平房区。委托代理人周丽波（系原告周丽霞姐姐），女，1976年2月2日生，住哈尔滨市平房区。
被告哈尔滨中天富城房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市平房区。
法定代表人付志平，该公司董事长。
委托代理人单美怡。
原告周丽霞与被告哈尔滨中天富城房地产开发有限公司（以下简称中天富城房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告周丽霞于2015年8月11日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月26日公开开庭审理此案。原告周丽霞的委托代理人周丽波、被告中天富城房地产公司的委托代理人单美怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周丽霞诉称：周丽霞与中天富城房地产公司于2011年8月19日签订商品房买卖合同，约定内容为：中天富城房地产公司向周丽霞出售位于哈尔滨市平房区新疆大街7栋1单元17层1702号房屋，价款为601168元，中天富城房地产公司于2012年8月31日前交付房屋并于交房后360天内办理房屋产权证书，如果不能在规定期限内取得产权证书，周丽霞可在30日内办理退房手续。根据以上约定，中天富城房地产公司应当在2013年8月31日前办理产权证书，但周丽霞至今仍未取得房产证书。中天富城房地产公司在2012年9月6日办理入户时收取周丽霞房屋契税、房屋维修基金、产权登记证及代办费用合计12389元，至今未提供正规发票。另外，在周丽霞购买房屋时，中天富城房地产公司曾承诺的双语幼儿园、业主会所及业主委员会至今未成立，该小区未实现人车分离，消防设施不健全。故诉请：1、解除周丽霞与中天富城房地产公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》；2、中天富城房地产公司向周丽霞返还购房款601??168元、支付违约金及自2013年至今的利息52??903元；3、中天富城房地产公司向周丽霞返还房屋契税、房屋维修基金、产权登记证及代办费用合计12??389元、支付自2013年9月6日至今的利息；4、赔偿周丽霞房屋装修损失52??613元；5、案件受理费由中天富城房地产公司承担。
被告中天富城房地产开发公司辩称：中天富城房地产开发公司现已具备办理中天富城小区一期1#-8#产权证的全部条件，自2015年11月4日起业主即可办理产权证；因周丽霞未在合同约定的期间内要求退房，故周丽霞已放弃退房的权益；因周丽霞已在该房屋内居住逾3年，对房屋进行了装修改造，该装修改造对房屋具有一定影响，故申请法院会同专业机构予以查证、核实，如有破坏须照价赔偿；周丽霞入住后拖欠物业费及电梯费2357元，应向中天富城房地产公司支付；周丽霞缴纳的房屋契税、房屋维修基金、产权登记证及代办费，中天富城房地产公司已代为支付给政府相关部门，故无法退还且不应支付利息；房屋装修为周丽霞自愿行为，且费用无法计量，故中天富城房地产公司不应支付；如法院判令退房，则周丽霞应按每月2000元的标准支付其居住期间的租金。
原告周丽霞为证明其主张的事实成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：
证据一、《哈尔滨市商品房买卖合同书》（复印件，与原件核对无异）。意在证明：周丽霞购房的事实。
证据二、收据9张（复印件，与原件核对无异）。意在证明：周丽霞于2011年7月20日交纳25000元定金、2011年8月19日刷卡支付剩余购房款576168元；周丽霞于2012年9月2日缴纳产权代办费280元，于2012年9月6日缴纳住房维修基金以及契税、产权登记费合计12109元；周丽霞于2012年9月6日支付电梯费684元（2012年10月1日-2013年9月30日）、物业费1663元（2012年10月1日-2014年9月30日）、燃气初装费2800元、电费200元、水费200元。
证据三、装修收据。意在证明：诉争房屋装修时周丽霞支付了52613元。
证据四、录音。意在证明：周丽霞不欠中天富城房地产公司物业管理费，且2014年至2015年的物业费也应免交。
经庭审质证，被告中天富城房地产开发公司对原告周丽霞举示的证据质证认为：对证据一无异议。对证据二中的购房款票据真实性无异议，但周丽霞在房屋内居住逾三年，合同是双方在自愿平等的前提下签订的，故不存在中天富城房地产公司非法占用周丽霞资金的事实；对燃气初装费、电费、水费票据的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，此费用与本案无关；对产权代办费、住房维修基金以及契税、产权登记费均无异议，但上述费用已由中天富城房地产公司缴纳给相关部门；电梯费收据可以证明周丽霞2012年9月1日至2013年9月30日的电梯费和2013年10月1日至今的电梯费均未缴纳，该房屋电梯费用每年为684元、物业费票据可以证明周丽霞未缴纳2012年9月1日至2013年9月30日的物业费和2014年10月1日至今的物业费，物业费每年的费用为1663元。对证据三的真实性、合法性有异议，周丽霞提供的均不是正规发票，不能证明其装修实际花费，且装修费用在入住三年内折旧基本已完成，故不同意支付装修费。对证据四的真实性有异议，诉争房屋的业主为周丽霞，原则上物业公司及中天富城房地产公司不与业主以外的人就房屋缴费情况进行沟通，该录音系周丽波代为沟通，不具备法律效力。
本院认证意见为：因证据一来源合法、内容真实、与本案有关联性，且中天富城房地产公司对证据一无异议，故对证据一予以确认并采信；因中天富城房地产公司对证据二的真实性无异议，故对证据二的真实性予以确认；因证据三非正规发票，部分收据的购货人名称为周立波，其余收据不能体现购货人的名称，且中天富城房地产公司对其真实性有异议，故不予采信。证据四与本案无关联性，不予采信。
被告中天富城房地产公司为证明其主张的事实成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：
证据一、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》（复印件，与原件核对无异）、《建设工程竣工验收备案证书》（复印件）、《社会评审结论领取通知书》（复印件，与原件核对无异）、《哈尔滨市新建住宅交付使用社会评审意见书》（复印件，与原件核对无异）、《交存住房专项维修资金证明》（复印件）、《哈尔滨市建设项目房屋交易手续费缴纳联系单》（复印件）。意在证明：中天富城房地产公司自2012年8月31日房屋交付使用具备报验条件以来，一直致力于产权证办理的系统工作，现消防工程验收合格，并于2015年6月30日取得《建设工程竣工验收备案证书》；中天富城房地产公司于2015年7月8日取得《社会评审结论领取通知书》、《哈尔滨市新建住宅交付使用社会评审意见书》；中天富城房地产公司于2015年7月至8月在哈尔滨市住宅局商品房处进行了一期1#--8#楼实测报告的审核工作，并于8月底通过审核；经预约，2015年9月8日由哈尔滨市住房专项维修资金管理中心相关人员对中天富城小区一期进行了现场踏查并取得踏查合格意见，于2015年9月17日缴纳了中天富城一期住房专项维修资金，于2015年9月24日取得《交存住房专项维修资金证明》；中天富城房地产公司于2015年9月18日和21日分别缴纳一期1#--8#楼初始登记费和交易手续费并于2015年9月25日取得《哈尔滨市建设项目房屋交易手续费缴纳联系单》。
证据二、哈尔滨中天富城房地产开发有限公司于2015年10月13日出具的证明。意在证明：中开富城小区7号楼1单元1702室业主周丽霞自2013年10月1日起清欠物业费至今，合计金额3464元（每年1663元）；自2014年10月1日起清欠电梯费至今，合计金额741元（每年684元）。
证据三、哈尔滨市商品房销售许可证（复印件，与原件核对无异）。意在证明：中天富城一期1＃-8＃楼具备办理产权证的全部条件，自2015年11月4日起业主即可办理产权证。
证据四、2015年11月27日《生活报》A02版公告。意在证明：中天富城一期1＃-8＃楼具备办理产权证的条件，中天富城房地产公司以公告的形式通知业主准备并递交材料。
经庭审质证，原告周丽波对被告中天富城房地产开发公司举示的证据质证认为：对证据一、证据三、证据四均无异议，但中天富城房地产公司未向业主出具住房专项维修资金的发票。对证据二有异议，不存在周丽霞欠物业费及电梯费的事实，物业费、电梯费与本案无关，即使欠物业费及电梯费，也应由哈尔滨市富城逸居物业管理有限公司向周丽霞主张，而不是由中天富城房地产公司向周丽霞主张。
本院认证意见为：因周丽霞对中天富城房地产公司提交的证据一、证据三、证据四均无异议，故对上述证据予以确认并采信；证据二与本案无关，故不予采信。
经审理查明：2011年8月19日，周丽霞与中天富城房地产公司签订了《哈尔滨市商品房买卖合同书》。该合同约定：周丽霞购买中天富城房地产公司开发的位于哈尔滨市平房区新疆大街第7栋1单元17层1702号房屋，建筑面积共106.59平方米，其中，套内面积88.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.96平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5640元，总金额601168元；周丽霞应于2011年8月19日一次性付款601168元；中天富城房地产公司应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由中天富城房地产公司提供的资料到产权登记机关备案。如因中天富城房地产公司的责任，周丽霞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，周丽霞可在30日内办理退房手续，如不退房，双方协商解决；办理产权的一切费用由周丽霞承担，办理产权时以房产住宅局指定的测量公司实测的建筑面积为准。
周丽霞于2011年7月20日向中天富城房地产公司支付购房款25000元，于2011年8月19日交向中天富城房地产公司支付剩余购房款576168元。2012年8月31日，中天富城房地产公司将诉争房屋交付周丽霞使用。2012年9月2日，周丽霞交纳产权代办费280元；2012年9月6日，周丽霞交纳契税、产权登记费、住房维修基金合计12109元。
2015年11月3日，中天富城房地产公司取得哈尔滨市住房保障和房产管理局颁发的《哈尔滨市商品房销售许可证》，内容为：“售房单位：中天富城房地产公司；项目名称：中天富城（一期）1-8栋、销售总面积37874.69平方米，共350套；项目地址：平房区新疆大街；房屋用途：住宅；销售对象：单位、个人；销售范围：不含7栋1单元2层02号、2单元18-19层01号住宅抵扣超建，合计222.24平方米；经审查，以上所列37874.69平方米商品房屋，批准公开销售”。
2015年11月27日，中天富城房地产公司在《生活报》上刊登《公告》，内容为：“哈尔滨中天富城小区一期业主即日起可办理房屋产权登记证。请业主按照单元楼电梯内通知内容准备相关材料，等待公司电话通知或自行交纳材料至指定处，公司将统一安排办理，特此公告”。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、周丽霞与中天富城房地产公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》是否应予解除；二、中天富城房地产公司是否应向周丽霞返还购房款并支付违约金及利息；三、中天富城房地产公司是否应向周丽霞返还房屋契税、房屋维修基金、产权登记证及代办费用；四、中天富城房地产公司是否应赔偿周丽霞房屋装修损失。
关于周丽霞与中天富城房地产公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”周丽霞与中天富城房地产公司于2011年8月19日签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，合法有效。双方已明确约定了合同的解除条件，即该合同书第十五条约定，中天富城房地产公司应当在商品房交付使用后的360日内，持办理权属登记需由中天富城房地产公司提供的资料到产权登记机关备案。如因中天富城房地产公司的责任，周丽霞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，周丽霞可在30日内办理退房手续。现因中天富城房地产公司的原因，中天富城房地产公司未在诉争房屋交付使用后360日内为周丽霞办理房屋权属证书，但周丽霞未举示证据证实其已在30日内向中天富城房地产公司主张办理退房手续，即合同解除的条件未成就，故对周丽霞主张解除《哈尔滨市商品房买卖合同书》的诉请不应支持。
关于中天富城房地产公司是否应向周丽霞返还购房款并支付违约金及利息、房屋契税、房屋维修基金、产权登记证及代办费用并赔偿房屋装修损失的问题。因双方订立的《哈尔滨市商品房买卖合同书》并未解除，故周丽霞主张中天富城房地产公司返还购房款及利息、房屋契税、房屋维修基金、产权登记证及代办费用并赔偿房屋装修损失的诉请于法无据，不予支持。
关于中天富城房地产公司是否应向周丽霞支付违约金的问题。周丽霞依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，主张由中天富城承担违约责任并支付违约金，但适用该法条的前提是当事人无特殊约定，而本案，周丽霞与中天富城签订的商品房买卖合同中，明确约定违约责任为30日内办理退房手续，如不退房，双方协商解决。该条款属于当事人对违约的承担有特殊约定。但周丽霞未在30日内向中天富城房地产公司主张退房，而要求中天富城支付违约金，该项诉讼请求并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，亦无法律依据且与合同约定相违背，故本院对周丽霞的诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告周丽霞的全部诉讼请求。
案件受理费10462元，由原告周丽霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 张 鑫
代理审判员 蒋丹凤
代理审判员 龚 辰
二〇一五年十二月十日
书 记 员 李 丹