广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0402民初9427号
原告：珠海市香洲蓝莓蜜客蛋糕店，住所地：珠海市香洲凤凰南路****号(扬名广场*期)外广场*号铺。
经营者：黄露诗。
委托诉讼代理人：蔡秀霞，广东法宗律师事务所律师。
被告：珠海市扬名百货有限公司，住所地：珠海市香洲凤凰南路1088号扬名商业广场六楼。
法定代表人：杨海波，总经理。
委托诉讼代理人：杨明辉，广东集大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：成雄珠，女，汉族，该公司员工。
原告珠海市香洲蓝莓蜜客蛋糕店与被告珠海市扬名百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡秀霞、被告委托诉讼代理人杨明辉、成雄珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告和被告之间的《专柜合同》于2017年8月28日解除；2.判令被告退还原告保证金人民币16000元；3.判令被告退还原告POS机押金人民币1000元；4.判令被告赔偿原告损失62560.18元（详见清单第1-7点）；5.判令被告退还原告价值2800元的面包柜，无法退还的，按价赔偿；6.判令被告退还原告8月份的营业收入，约1565元；7.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告和被告于2017年3月6日签订由被告提供的《合同》，约定被告向原告出租位于扬名广场一期首层外广场壹号铺，租金为保底租金和提成租金中二者取高者，保底租金为人民币8000元/月，提成租金为营业额超过人民币4万元的，按照营业额的百分之二十提取租金，交租方式为每月对上月的营业额确定交租金额。合同签订后，原告于5月中旬开始营业，自签订合同以来，原告每月都按时交纳租金和管理费等费用，但被告于2017年8月16日单方面通知原告自8月份开始需要提前预付租金，对于该单方面的通知，被告既未与原告协商，也未征得原告同意，被告单方面更改合同本身已经构成违约，且在原告拒绝更改交租方式后，被告于2017年8月18日下午起对原告停电停水，导致原告当天商品全部报废并导致营业中断，损失惨重。更过分的是被告于2017年8月19日对原告擅自采取锁门的方式，在原告多次沟通以及发函要求被告恢复用电、开锁和索赔事宜后，被告仍然拒绝履行合同义务，被告的行为是单方面违约并严重侵害了原告的合法权益。
被告辩称，1.同意原告的第一项诉讼请求，该合同在2017年8月28日已经解除；2.本案是由于原告拒付租金在先的违约行为，原告根据双方合同的约定在经过催促交付租金并且给予了足够的宽限时间，原告仍然未支付租金的前提下，才采取了停水、停电的措施，并且在采取措施之前也采取书面函件方式告知原告具体采取停水、停电的时间，但是原告仍然拒绝交付应付的租金；3.被告在收到原告提交的书面撤场申请以后才采取了锁门的措施，目的是为了保证被告的合法利益而采取的合法手段。由于原告已经通过书面的方式明示告知有提前解除合同的意愿，并且一直存在拖欠租金的行为，被告有理由相信原告会擅自撤离，因此才采取了锁门以保证自身租金收益的合法权益的手段；4.本案的损失是由于原告的违约行为所造成，应当由原告自行承担后果；5.原告所提的损失没有足够的证据证明，具体的数额无法确定。相应的损失清单是原告自行列举并且具体的单价和数量无法确定，且相应的蛋糕损失原告主张的价格如果按照市场价格计算，那么根据双方合同的约定，该部分的销售收入也应当按20%的比例给予被告提成；6.由于双方的专柜租赁合同没有对租金交付时间作出约定，根据《合同法》第62条，在没有明确租金交付时间的前提下，被告在2017年8月初就已经多次通过口头方式要求原告支付8月的租金，在原告拒绝支付的前提下，又在8月16日以书面的方式发函告知原告，要求支付该月租金，并且明确告知在8月18日仍未支付的，被告将采取停水停电的措施。因此，被告已经尽到了合同法规定的给予必要准备时间的义务。
本院经审理认定事实如下：
2017年3月6日，原告为乙方、被告为甲方分别签订了《专柜合同》及《无线POS终端机服务业务合作协议》。《专柜合同》约定：一、经营地点及范围：甲、乙双方联营场地在扬名广场首层，编号外广场壹号铺，建筑面积9㎡。经营甲方认可的乙方蓝莓CAKE系列（品牌）商品，经营范围包括蓝莓CAKE系列蛋糕冷饮。……二、经营场所性质及权属状况：本合同经营场地系业主委托甲方代为管理，因此与该经营场地的业主有关的发票由业主开具。三、合同期限：1.合同期限自2017年5月14日起至2018年5月13日止。四、合作方式及结算方式：1.合作期限内，合作场所按计租面积计算的正常租金标准（含租金优惠期甲方本应收取的正常租金标准）自起付日起，租金为保底租金和提成租金中二者取高者。保底租金：租赁期内按计租面积人民币8000元/月计算。提成场地使用费：场地使用期内，提成场地使用费为该铺营业额总额的20%。2.乙方在签订本合同时，须向甲方一次性支付人民币16000元作为履约保证金，履约保证金在合同期满后一个月，若无其它抵扣事宜，甲方无息全额返还给乙方。3.甲方代乙方收取营业款，包括增值税在内的一切税收由乙方自行负担。包括商品保险在内的所有保险责任、费用也由乙方承担。乙方自用的水、电费由甲方代收代缴，费用最终由乙方自行承担。收费标准按供水、供电部门的标准执行。4.管理费（包括公用水电费、空调、卫生、保安、清洁费）按人民币70元/㎡/月计，共计人民币630元/月；宣传推广费每月100元。该费用甲方有权根据管理扬名百货公司的运作成本变化而做出合理调整。调整时，甲方须提前一个月书面通知乙方。乙方确认所交纳的上述费用是建立在自愿、平等和协商一致的原则上。以上费用从乙方当月代收营业款中扣除。5.乙方销售款一律由甲方统一收银，若乙方销售人员自行收银，甲方有权按其所收金额10-100倍对乙方处罚，此款项从营业结算款中扣除。五、POS机、VIP和购物卡：1.为确保甲乙双方利益及正确指导卖场经营，乙方同意收银系统接入甲方数据库。乙方应确保每日的营业款全部如实进入收银系统，并接受甲方的日常监督和必要的核查。如乙方不输入或不如实输入其营业款，甲方有权要求乙方支付未输入营业款10倍的违约金。2.甲方在结算乙方销售款时，扣除乙方当月应缴费用，若乙方销售款不足以抵扣当月费用，乙方在接到通知三日内以现金形式补交，若超过期限未交费时，甲方将每天额外收取所欠金额的3%作为滞纳金，在乙方收到甲方通知的十日内仍未交清所欠费用，甲方有权单方面终止合同，并收回场地或专柜。《无线POS终端机服务业务合作协议》约定：为共同营造良好的购物、消费环境，更好地为广大消费者提供服务，甲、乙双方本着诚实信用原则，在平等自愿的基础上经友好协商，就乙方在租赁期限内品牌日常现金收取由乙方收银POS机体现，乙方收银系统必须与甲方的POS-
MIS系统接驳，甲方提供统一的系统接口标准，系统接口由此产生的各自系统的软件开发的费用由双方各自承担。现就受理甲方的无线POS终端机服务业务一事，达成以下协议：乙方权利与义务：1.乙方应向甲方支付押金人民币1000元/台（于本协议签订时支付）。乙方退场时应向甲方交还POS机，经甲方检查POS机软硬件完好（除正常使用引起的自然损耗外），甲方将押金退还给乙方（不计利息）；如果经甲方检查POS机软硬件发生损坏的，乙方应赔偿甲方的损失，甲方有权在押金中扣除该等损失费用。
2017年3月21日，原告向被告交纳履约保证金16000元及POS机押金1000元。
2017年7月3日，被告出具《收款收据》，载明“今收到广场外一层1号铺蓝莓CAKE应补6月费用3983.9元”。该收据后附的《专柜结算单》上列明如下：结算截止日期为2017年6月1日至30日，柜组外围1号蓝莓CAKE租金8000元、管理费630元、电费2941.4元、刷卡手续费42.52元、广告费100元，扣除营业额7730.02元后，原告应付金额为3983.9元。2017年8月3日，被告出具《收款收据》，载明“今收到广场外一层1号铺蓝莓CAKE应补7月费用5834.7元”。该收据后附的《专柜结算单》上列明如下：结算截止日期为2017年7月1日至31日，柜组外围1号蓝莓CAKE租金8000元、管理费630元、电费2044.2元、刷卡手续费27.32元、广告费100元，扣除营业额4966.82元后，原告应付金额为5834.7元。
2017年8月16日，被告向原告发出《催款函》，称“依据阁下与我司签署的物业管理协议，每月的10号前应交清当月管理费以及上月水电等费用，截止到2017年8月16日，我司账面尚未收到贵方2017年7月、8月租金及管理费等费用，对此我司管理人员已多次对上述费用进行催收，但贵方一直未按约定交纳。现我司要求贵方于2017年8月18日12：00前缴清所欠费用，我司将采取停电、停水措施，直至缴清欠费为止。”
2017年8月18日下午，被告对原告承租的广场外一层1号铺蓝莓CAKE进行了停水停电，并于次日即19日，对上述商铺进行了锁门。
2017年8月25日，原告向被告发出《律师函》，载明“贵司于2017年3月6日和蓝莓CAKE签订由贵司提供的《合同》，约定贵司向蓝莓CAKE出租位于扬名广场一期首层外广场壹号铺，租金为保底租金和提成租金中二者取高者，保底租金为人民币8000元/月，提成租金为营业额超过人民币4万元的，按照营业额的百分之二十提取租金，交租方式为每月中旬对上月的营业额确定交租金额。自签订合同以来，蓝莓CAKE每月都按时交纳租金和管理费等费用，而贵司和蓝莓CAKE一直的交纳租金方式均为当月交纳上个月的租金，但贵司于2017年8月16日单方面通知蓝莓CAKE自8月份开始，需要提前预付租金，对于该单方面的通知，贵司未与蓝莓CAKE协商，更未征得蓝莓CAKE的同意，贵司是属于单方面更改合同，更改双方一直以来的交易习惯，且在蓝莓CAKE拒绝更改交易习惯后，贵司于2017年8月18日下午起甚至对蓝莓CAKE停电停水，导致蓝莓CAKE当天商品全部报废并导致营业中断，损失惨重。更过分的是贵司于2017年8月19日对蓝莓CAKE擅自采取锁门的方式，截至本函发出之日，仍然没有对蓝莓CAKE进行开锁，导致蓝莓CAKE一直无法营业，造成蓝莓CAKE自2017年8月18日至本函发出之日（2017年8月25日）期间的营业损失、租金损失、劳动者工资损失等损失，并因贵司上述行为导致对蓝莓CAKE造成负面影响。蓝莓CAKE负责人黄露诗小姐曾多次与贵司沟通协商恢复用电与开锁的事情，但贵司一律拒绝。贵司的上述行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。鉴于此，根据蓝莓CAKE的授权，特函告如下：您须在收到本律师函之日起一日内向蓝莓CAKE恢复用电以及开锁，并赔偿蓝莓CAKE的损失暂计人民币51722.3元（附清单）。”后附的《蓝莓CAKE损失清单》列明：1、2017年8月18日下午2点30分后，商品报废清单如下：大蛋糕类990元、切件蛋糕类802.3元、面包类331元、饮品类1343元；2、蓝莓CAKE还有约5000元物料库存，需要定检保管与维护，因贵司擅自停电并锁门，已经霉变；3、因断电造成的平均日营业额按总部评估，约为2500-3000元/天，停电锁门至今8天，共计24000元；4、断电期间仍在继续产生的员工薪水：3人，200元/人/天，计8天共4800元；5、断电停业期间，蓝莓CAKE仍在产生着月度租金，约282元/天，计8天共2256元；6、因断电造成的蓝莓CAKE停业，而品牌方对蓝莓CAKE的停业罚款为1000元/天，计8天为8000元；7、乐创冰淇淋机，因断电并锁在蓝莓CAKE内，生锈报废，损失4200元。因贵司擅自停电，擅自对蓝莓CAKE锁门，造成以上损失，该损失计算至2017年8月18日至2017年8月25日，实际损失计算至贵司恢复蓝莓CAKE用电和开锁为止。”
2017年9月3日，珠海蓝莓客企业管理有限公司向原告发出《处罚通知书》，称“贵店于2017年8月18日突然停业，违反了本公司与贵方加盟合同书第十六条第二款约定，未经双方协商认可，乙方不得擅自休业。按照双方加盟合同书条款约定，停业期间造成的蓝莓CAKE品牌及会员损害，贵店每天需要承担1000元人民币处罚。按照自然月结算模式，8月的停业处罚天数为14天，共计14000元整。请收到本通知书3日内，向总部缴纳相应罚款。如延迟不缴纳，则在加盟合同书约定的保证金中相应扣除。请贵店尽快恢复营业，否则9月罚款仍将按日延续。”
2017年9月5日，珠海蓝莓客企业管理有限公司向原告发出《账扣函》，称“贵店于2017年8月18日单方面停业，因违反了本公司与贵方加盟合同书第十六条第二款之未经双方协商认可，乙方不得擅自休业的约定，本公司决定按合同约定予以如下账扣处罚。账扣处罚日期2017年8月18日-31日，8月违约账扣罚款14000元已从贵店保证金50000元中扣除，扣除后保证金余额36000元。同时请贵店尽快恢复营业，否则9月罚款仍将按日扣罚。请予收到本通知7日内，补足50000元人民币保证金，否则当账扣罚款不足时，本司将取消贵店加盟资格，一切后果责任自担。”
2017年9月7日，原告再次向被告发《律师函》，称“在本所于2017年8月25日向贵司发出《律师函》要求贵司恢复用电、开锁和索赔事宜后，并在蓝莓CAKE多次与贵司沟通，贵司仍然拒绝对蓝莓CAKE进行开锁，导致蓝莓CAKE一直无法营业，贵司的上述行为属于单方面违约，并严重侵害了蓝莓CAKE的合法权益。鉴于此，根据蓝莓CAKE的授权，特函告如下：一、贵司与蓝莓CAKE的《合同》于2017年8月28日解除；二、贵司须在收到本律师函之日起一日内向蓝莓CAKE开锁，协助其搬离属于蓝莓CAKE所有的物品；三、贵司须在收到本律师函之日起一日内赔偿蓝莓CAKE的损失暂计人民币63986.3元；四、贵司须在收到本律师函之日起一日内向蓝莓CAKE退还合同保证金16000元以及POS机押金1000元。”
2017年9月15日，被告向原告发出《知会函》，称“贵商户从2017年8月18日下午15点至今，未经我司同意，擅自停业，严重影响公司形象，根据合同第九条第3点规定，乙方必须遵守甲方规定的营业时间，不得擅自停业。在没有得到甲方书面同意而自行停业半天以内（含半天）甲方有权处于1000元以上罚款，超过半天，甲方有权单方终止合同收回乙方经营的场地，所有一切费用不予退还。鉴于商户以上事实，经公司研究决定收回该场地的经营权，请贵商户于2017年9月16日前交清所有费用，并于2017年9月17日22：00前清理店内物品，如超时未清理店内物品，我司将安排人员进行清理，由此产生的费用将由贵方承担。”
2017年9月17日，原告向被告发出《回函》，称“对于贵司2017年9月15日的来函，我店再一次强烈要求：贵司于2017年8月18日下午对我店停电停水，甚至在2017年8月19日擅自对我店采取锁门方式，导致我店被迫营业中断，所有商品报废，损失惨重，我店已经多次当面、电话甚至发函沟通，贵司都不予理睬，我店对贵司单方面违约行为非常不满，烦请贵司在收到我店本函件当日退还我店剩余的设备，并赔偿我店已发律师函告知的损失。附：店内的硬件设备清单：1、蛋糕冷柜；2、面包柜；3、发光广告牌制作；4、冰箱（新麦）；5、亚克力LED墙灯；6、吧台桌；7、LED灯箱吧台广告牌；8、乐创冰淇淋机（已经报废）。”
2017年9月23日，原、被告双方就涉案商铺内的物品进行了交接，具体如下：蛋糕冷柜1个、新麦冰箱1台、收银POS机1套、冰淇淋机1台、营业执照1个、发光广告牌制作1个、亚克力LED墙灯1个、吧台桌1个、LED灯箱吧台广告牌1个、其他（杂物及物料）1批（不含面包柜内的物料）、空调分体机主机各一台。原告接收了上述物品，但尚有面包柜及存放在面包柜内部分物料未返还，被告庭审时认可面包柜及物料现由被告保管。
2017年12月21日，被告向法庭提供2017年8月份的《专柜结算单》，列明如下：结算截止日期为2017年8月1日至31日，外围1号蓝莓CAKE租金4645.16元、管理费365.8元、电费2863.4元、刷卡手续费13.11元、广告费58.1元，扣除营业额2383.6元后，原告应付金额为5562元。
另查，双方均认可《专柜合同》已经于2017年8月28日解除。
被告主张是在收到原告于2017年8月18日提交的《蓝莓CAKE扬名广场店撤场申请》，此后才采取了锁门的措施。原告认为其并未提交过该撤场申请。对此本院要求被告提供该撤场申请的原件进行核实，被告无法提供原件。
对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《专柜合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。针对双方争议的焦点，本院分析如下：
一、被告是否违法解除《专柜合同》。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据合同法以及租赁合同的约定，出租人有义务将符合租赁用途的租赁物交付承租人并且在租赁期间不得妨碍承租人的使用。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补求措施或者赔偿损失等违约责任。”依据合同的约定，被告在结算原告销售款时，扣除原告当月应缴费用。2017年8月16日，被告单方面通知原告自8月份开始，需要提前预付租金，但原告未予同意。2017年8月18日下午，被告擅自对原告采取停电停水措施，导致原告当天商品全部报废并导致营业中断。2017年8月19日，被告擅自对原告采取锁门措施。被告的上述行为，已违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。双方认可《专柜合同》已经于2017年8月28日解除，本院对此予以认定。
二、关于被告应承担的违约责任。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。承租人原告可根据法律的规定解除合同。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”承租人解除合同后可依据《合同法》第九十七条、第一百零七条等法律规定要求出租人进行赔偿。因被告违法解除合同的行为给原告造成的损失，被告应当予以赔偿。
1．合同解除，被告应返还原告保证金人民币16000元及POS机押金1000元。
2.对于原告主张的损失62560.18元，本院分析如下：
（1）商品损失：原告于2017年8月18日当天拍照留存清点，并提供当天的直调出库单佐证，食品商品腐烂损失共计3466.3元。被告对此不予认可，但未提供相反的证据予以证明，故本院对原告主张的金额3466.3元予以认可。
（2）库存物料损失：原告提供了2017年8月10日的所有包材供货资料目录，证明进有价值6115.28元的物料。原告认可使用了部分物料，但因被被告扣存，无法核实具体库存数额。原告未能举证责在被告。根据物料一个月的使用周期，本院酌定该部分的物料库存损失为4200元。
（3）营业损失：原告提供了由其总店评估的与原告店铺同等规格与规模的门店在2017年8月18日至28日期间的营业收入，以主张原告在该期间营业损失26510元。原告该损失系其自行评估的损失，不符合实际，且被告对此亦不予认可。本院酌定根据原告2017年6、7月份的营业额计得2017年8月18日至28日期间的营业损失为2116.14元[（7730.02元+4966.82元）÷60天×10天]。
（4）工资损失：本院认为，上述断电期间存在人员工资是原告公司经营的必须支出，对原告主张的人员工资损失，本院不予支持。
（5）租金损失：被告的违约行为导致原告无法正常经营，2017年8月18日之后的租金不应当计付。根据被告提供的8月份专柜结算单，计得8月份租金为4645.16元，并未计收18日后的租金，故对原告的该项请求，本院不予支持。
（6）罚款损失：原告提供了珠海蓝莓客企业管理有限公司的处罚通知书及账扣函，证实品牌方对其停业罚款14000元。原告的该项损失系由被告的违约行为所致，故应由被告承担。
（7）设备损失：原告主张乐创冰淇淋机因断电锁在店铺内，生锈报废，并提供了购买凭据证实价值为4130元，要求被告赔偿损失4130元。被告对此不予认可，但未提供相反的证据予以证明，故本院对原告主张的金额4130元予以认可。
（8）设备退还：原告要求被告退还价值2800元的面包柜，无法退还的，按价赔偿。原告的该项请求理据充分，本院予以支持。
（9）营业收入：原告主张被告退还8月份营业收入约1565元。经双方庭审中核实8月份营业额为2383.6元。根据被告提供的2017年8月份《专柜结算单》，扣除该营业额后，原告还需向被告支付2017年8月份租金及管理费等共5562元。
上述损失共计27912.44元，扣除原告应当向被告支付的5562元后，被告尚应向原告支付22350.44元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、确认原告珠海市香洲蓝莓蜜客蛋糕店与被告珠海市扬名百货有限公司双方签订的《专柜合同》已经于2017年8月28日解除；
二、被告珠海市扬名百货有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告珠海市香洲蓝莓蜜客蛋糕店保证金人民币16000元；
三、被告珠海市扬名百货有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告珠海市香洲蓝莓蜜客蛋糕店POS机押金人民币1000元；
四、被告珠海市扬名百货有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告珠海市香洲蓝莓蜜客蛋糕店各项损失共人民币22350.44元；
五、被告珠海市扬名百货有限公司于收到本判决书之日起五日内退还原告珠海市香洲蓝莓蜜客蛋糕店面包柜一台，如未依期退还，则应于本判决生效之日起七日内按价赔偿原告珠海市香洲蓝莓蜜客蛋糕店人民币2800元；
六、驳回原告珠海市香洲蓝莓蜜客蛋糕店其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1629元，由原告珠海市香洲蓝莓蜜客蛋糕店负担629元，被告珠海市扬名百货有限公司负担1000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 林淑健
二〇一八年一月十五日
书记员 陈丽诗