b广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初6217号原告（反诉被告）：中山市宝丰广场物业发展有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：任泳霞，该司经理。委托诉讼代理人：陶兴业，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢寿媚，广东弘力律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：谭翊，男，1977年4月9日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘凯麟，广东言泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：余乃辉，广东言泰律师事务所律师。原告中山市宝丰广场物业发展有限公司（以下简称宝丰物业公司）与被告谭翊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，被告谭翊于2016年10月31日提起反诉，本院将反诉与本诉合并审理。本院依法适用普通程序，于2016年11月4日、同年12月1日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）宝丰物业公司的委托诉讼代理人陶兴业，被告（反诉原告）谭翊及其委托诉讼代理人刘凯麟、余乃辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝丰物业公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方的房屋租赁合同关系；2.谭翊向宝丰物业公司支付拖欠的租金及逾期违约金372467.20元（暂计至2016年5月14日）；3.宝丰物业公司无须向谭翊退还履约保证金；4.谭翊支付自2016年6月起至搬离租赁物当月止的租金（按每月13894.40元计付）。事实和理由：双方于2011年10月24日签订了宝丰广场二期商铺租赁合同及宝丰广场二期商铺租赁合同补充协议，约定：宝丰物业公司将坐落于中山市小榄镇宝丰泰弘南路49号宝丰广场二期第三层部分商铺（以下简称涉案商铺）出租给谭翊用于经营游艺；租赁期限自2011年10月15日至2019年10月14日止；谭翊每月须支付的费用包括商铺租金、基建装修费、物业管理费（以下统称租金），其中2011年10月15日至2014年10月14日的租金为每月12692元，2014年10月15日至2017年10月14日的租金为每月13894.40元，2017年10月15日至2019年10月14日的租金为每月15163.60元；若谭翊未按时缴纳租金，从逾期之日起按日缴付相当于所欠租金3%的违约金；欠租超过十日，视为谭翊单方违约，宝丰物业公司有权停止水电供应，解除合同，收回商铺，且不予退还履约保证金。2011年10月25日，双方签订另一份宝丰广场二期商铺租赁合同补充协议，约定将免租期更改为自2011年10月15日起至2011年12月14日止，即谭翊应于2011年12月14日起缴纳租金。合同签订后，谭翊依约支付履约保证金并进场装修开始使用商铺。后谭翊以各种理由拖欠租金，经宝丰物业公司多次催交未果。截止2016年5月14日止，谭翊共拖欠2012年3月15日至2012年7月15日的4个月以及自2014年10月15日至2016年5月14日的18个月租金及逾期违约金。合同约定逾期违约金每日3%，宝丰物业公司自愿调低至按每日6‰左右计算，即每拖欠一个月租金需支付逾期违约金200元。为此，宝丰物业公司特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。谭翊向本院提出反诉请求：1.确认双方之间的租赁合同无效；2.宝丰物业公司退还保证金。诉讼过程中，谭翊明确其反诉请求宝丰物业公司退还的保证金为36072元。事实和理由：双方于2011年10月24日签订了宝丰广场二期商铺租赁合同及宝丰广场二期商铺租赁合同补充协议，约定由宝丰物业公司出租涉案商铺，租赁期限自2011年10月15日至2019年10月14日。但宝丰物业公司未取得建设工程规划许可证和房产证，使谭翊无法办理娱乐经营许可证，一直得不到正常经营。为此，谭翊特提起反诉，请求法院依法判决。同时，因双方的租赁合同无效，无需支付拖欠的租金及逾期违约金；谭翊已于2014年8月搬离涉案商铺，宝丰物业公司请求支付自2016年6月起的租金不成立。宝丰物业公司对谭翊的反诉辩称，第一，合同是双方在自愿平等的情况下签订的，合法有效；第二，宝丰物业公司已将涉案商铺交付，谭翊已经进场装修和交纳租金，租赁合同已在履行；第三，宝丰物业公司提交的涉案商铺产权证明及建设工程规划许可文件证明，租赁合同完全具备履行的条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月24日，宝丰物业公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的谭翊签订了宝丰广场二期商铺租赁合同及补充协议，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方作经营游艺之用，合同期限自2011年10月15日起至2019年10月14日止；2011年10月15日至2014年10月14日每月租金为6680元，2014年10月15日至2017年10月14日每月租金为7348元，2017年10月15日至2019年10月14日每月租金为8016元；自2011年10月15日起至2012年5月14日止为免租期，免租期满的次月起每月5日前缴纳当月租金；若乙方不按时缴纳租金，则从逾期之日起按日向甲方缴付相当于所欠租金3%的违约金；若欠付租金超过十日，视为乙方单方面违约，甲方有权停止水电供应，解除合同，无条件收回铺位，履约保证金不予退还；乙方在签订合同时向甲方交付保证金36072元；乙方须于每月25日前向甲方缴纳下一个月的物业管理费（每月668元）；一个月内如出现五天关门未营业的情况（以甲方的照片、录像为准），甲方有权收回铺位，不退还任何费用；本广场的基建装修费每月收一次，与租金同时收取，2011年10月15日至2014年10月14日每月为5344元，2014年10月15日至2017年10月14日每月为5878.40元，2017年10月15日至2019年10月14日为每月为6479.60元；合约期内产生的租金、基建装修费、水电费、工商税费、租赁税费等均由乙方承担。合同及补充协议还对其他事项进行了相关约定。同日，谭翊向宝丰物业公司缴纳了保证金36072元，宝丰物业公司将涉案商铺交付给谭翊使用。次日，双方又签订了另一份宝丰广场二期商铺租赁合同补充协议，约定将免租期由原来的2011年10月15日至2012年5月14日变更为2011年10月15日至2011年12月14日，乙方于2011年12月14日起缴纳租金。此后，谭翊除未缴纳2012年3月15日至同年7月15日的4个月租费（租金、基建装修费、物业管理费）外，已足额缴纳2014年10月15日前的租费（租金、基建装修费、物业管理费），并自2014年10月15日起未再缴纳。对有争议的证据和事实，本院认定如下:谭翊当庭述称，因无经营许可证，无法经营，其已于2014年8月19日搬离涉案商铺，搬离时已经口头告知宝丰物业公司；同年9月，经与宝丰物业公司口头沟通，宝丰物业公司要求谭翊将当月租金交了，故谭翊缴纳租金至2014年10月14日。谭翊申请出庭作证的证人熊某提供证言称，其曾于2014年8月19日中午帮谭翊搬东西（从三楼搬离），当时由谭翊将其带到搬东西的地址，其不清楚该地址的具体名称，当时约有4人一起搬，其不认识除谭翊外的其他人；证人刘某提供证言称，其曾于2014年8月19日中午帮谭翊搬东西（从宝丰广场三楼搬离），当时约有10人一起搬。宝丰物业公司则称，谭翊至起诉之日一直占用涉案商铺；因一直与谭翊协商催促其交租及解除合同事宜未果，且谭翊自2014年10月起处于关门、无经营的状态，每月只产生极少的水电费，宝丰物业公司才于2016年9月将涉案商铺再次出租；再次出租时已将谭翊占用租赁物的物品放至仓库；涉案商铺所在建筑物是政府认可的。宝丰物业公司提供的照片反映，涉案商铺及所在建筑外部有谭翊经营游艺项目的痕迹（建筑外部的广告牌及商铺内的指引标志），但商铺内除有部分装修时设置的柜台、窗口等物品外，并无任何游艺机器设备、办公设施。宝丰物业公司提供的涉案商铺所在建筑物相关产权文件中，仅房屋临时使用证明（由中山市小榄镇城镇管理综合办公室出具，审批意见为“该建筑物为商业用途”）有原件可供核对，其余中山市建设用地规划条件、建设用地规划许可证、规划设计要点、审查意见、证明等文件均没有原件可供核对。本院仅对房屋临时使用证明的真实性认定，对其余文件的真实性均不予认定。本院认为，本案中，宝丰物业公司与谭翊就涉案商铺签订相关租赁合同及补充协议，双方由此形成房屋租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。宝丰物业公司虽称涉案商铺所在建筑物是政府认可的，但其为此提交的相关文件中，仅房屋临时使用证明经本院认定真实。而该证据既不能证实涉案商铺所在建筑物已经所有相关行政主管部门特别是国土、房管部门审批登记，取得完整的产权；也不能证实涉案商铺所在建筑物起码已经建设主管部门审批取得相应的建设工程规划许可证或者批准建设。故宝丰物业公司与谭翊就涉案商铺所签订的相关租赁合同及补充协议应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六、五十八条规定，无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题；合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。同时，根据《解释》第五条第一款规定，虽然合同无效，但因谭翊实际占有使用了涉案商铺，宝丰物业公司仍有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，宝丰物业公司诉讼请求解除合同、无须退还保证金及支付逾期支付租金的违约金均无理，本院不予支持；宝丰物业公司诉讼请求支付谭翊占有使用涉案商铺期间的租金亦即参照合同约定的租金（费用）标准支付房屋占有使用费，谭翊反诉请求确认合同无效及退还保证金均有理，本院予以支持。关于谭翊应支付的房屋占有使用费问题。其一，因合同约定谭翊每月应支付的租金（费用）包括租金、基建装修费、物业管理费，故谭翊应支付的房屋占有使用费应参照合同约定的租金、基建装修费、物业管理费标准计算。其二，因2012年3月15日至同年7月15日（应为7月14日）的4个月租金、基建装修费、物业管理费谭翊均未支付，且谭翊在该期间实际占有使用了涉案商铺，故参照合同约定的租金、基建装修费、物业管理费标准计算，谭翊应支付该期间的房屋占有使用费50768元[（6680元/月+5344元/月+668元/月）×4个月]。其三，谭翊辩称已于2014年8月19日实际搬离涉案商铺，并经与宝丰物业公司沟通交纳租费至同年10月14日。虽然该说法未经宝丰物业公司确认，谭翊对此提供的证人证言亦有矛盾之处，但从宝丰物业公司的相关陈述看，其明知涉案商铺在2014年10月起处于关门、无经营的状态，其亦经催促谭翊交租及解除合同事宜无果，且其提供的照片亦反映涉案商铺及所在建筑外部虽留有谭翊经营游艺项目的痕迹，但商铺内除留有部分装修时设置的柜台、窗口等物品外，并无任何游艺机器设备、办公设施。由此，应认为谭翊的说法比较符合客观事实；无论双方是否已对终止合同关系事宜达成一致意见，但谭翊已以实际行为终止了双方之间的租赁关系，没有再继续占有使用涉案商铺。至于谭翊留在涉案商铺内的经营痕迹及少量装修物，宝丰物业公司完全可以自行清理、处置，事实上宝丰物业公司最终也是自行清理、处置后再将涉案商铺另行出租。因此，宝丰物业公司主张谭翊至起诉之日一直占用涉案商铺，并以此为由诉讼请求谭翊支付2014年10月15日之后的租费或房屋占有使用费无理，本院不予采纳和支持。综上所述，谭翊应支付的房屋占有使用费为50768元，对于宝丰物业公司第2、4项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）中山市宝丰广场物业发展有限公司与被告（反诉原告）谭翊之间的租赁合同无效；二、被告（反诉原告）谭翊于判决发生法律效力之日立即向原告（反诉被告）中山市宝丰广场物业发展有限公司支付房屋占有使用费50768元；三、原告（反诉被告）中山市宝丰广场物业发展有限公司于判决发生法律效力之日立即向被告（反诉原告）谭翊退还保证金36072元；四、上述第二、三判项相互抵扣后，被告（反诉原告）谭翊应向原告（反诉被告）中山市宝丰广场物业发展有限公司支付14696元；五、驳回原告（反诉被告）中山市宝丰广场物业发展有限公司超出以上判项的诉讼请求和被告（反诉原告）谭翊超出以上判项的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6888元，由原告（反诉被告）中山市宝丰广场物业发展有限公司负担5819元，被告（反诉原告）谭翊负担1069元；反诉费351元，由原告（反诉被告）中山市宝丰广场物业发展有限公司负担；以上费用合计由被告（反诉原告）谭翊负担1069元，其仅垫付351元，余款718元已由原告（反诉被告）中山市宝丰广场物业发展有限公司垫付，被告（反诉原告）谭翊应在判决生效之日一并迳付718元给原告（反诉被告）中山市宝丰广场物业发展有限公司，本院不另行收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张庆争审判员  瞿 兵审判员  高嘉敏二〇一六年十二月五日书记员  许双阳书记员  王翠婷