浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙10民终1050号
上诉人（原审原告）：周某，男，2002年4月17日出生，汉族，现住仙居县。
法定代理人：张某，女，1969年10月20日出生，汉族，现住仙居县，系上诉人母亲。
委托诉讼代理人：张爱林，浙江安州律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：周依尧，男，1994年10月25日出生，汉族，现住仙居县。
被上诉人（原审被告）：周钦弟，男，1971年4月5日出生，汉族，现住仙居县。
委托诉讼代理人：陈燕，浙江任马川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈红军，男，1971年12月29日出生，汉族，现住仙居县。
上诉人周某、周依尧因与被上诉人周钦弟、陈红军房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省仙居县人民法院（2018）浙1024民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周某、周依尧上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。1.一审认为上诉人未取得讼争房屋所有权错误。讼争房屋系被上诉人周钦弟和张某从徐春凤处买来，买来后一直不能办理产权变更登记手续，因此讼争房屋一直登记在徐春凤名下。被上诉人周钦弟与张某离婚时约定将讼争房屋赠送给两上诉人，上诉人自接受赠与后一直住在讼争房屋中，实际占有使用了该房屋，因此，讼争房屋应属上诉人所有。鉴于上诉人周某是未成年人，被上诉人周钦弟作为监护人应维护其利益，依法不得处分上诉人周某的财产。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项和第（五）项的规定，讼争房屋的买卖合同应属无效。2.既然一审认定被上诉人周钦弟未取得讼争房屋的所有权，那么上诉人认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此，讼争房屋不得转让。同时，最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定中列明的当事人应指买卖合同的相对人，本案买卖合同的相对人是被上诉人周钦弟和被上诉人陈红军，一审认定上诉人也是该买卖合同的当事人显然是曲解法律，有意偏袒被上诉人。3.张某与被上诉人周钦弟离婚时在调解书中约定将讼争房屋赠与上诉人，该调解书是生效的法律文书，该赠与依法不能擅自撤销。至于被上诉人周钦弟与张某的债务问题，应由债权人通过法定程序依法解决。因此，一审法院认为是为了偿还债务而出卖讼争房屋的理由不能成立。二、一审判决错误。由于一审事实认定错误，导致判决错误。讼争房屋买卖合同损害了上诉人周某的利益，且违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，应为无效，房屋应返还上诉人。综上，一审判决错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
周钦弟辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确。首先，上诉人的诉讼主体不适格。虽然被上诉人周钦弟与张某约定将讼争房屋赠与上诉人，但该房屋产权证书仍登记在徐春凤的名下，至今未过户至上诉人名下。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条的规定，被上诉人周钦弟有任意撤销赠与的权利。其次，被上诉人周钦弟与张某在婚姻关系存续期间负有八十多万元的债务，欠债事实张某也承认，只是对债务数额有异议。如果不出卖房屋，将导致被上诉人周钦弟以及上诉人周某生活困难。事实上出卖讼争房屋所得的款项也是用于偿还夫妻共同债务以及上诉人周依尧的债务、抚养上诉人周某。第三，即使赠与合同不可撤销，被上诉人周钦弟、上诉人周依尧与被上诉人陈红军签订的房屋买卖合同，也是属于合法有效的。理由如下：该合同已经经过上诉人的签字确认，是上诉人真实意思表示。上诉人周依尧系成年人，在合同上明确签字确认的，而且该房屋当初出卖的主要原因也是因为上诉人周依尧多次向被上诉人周钦弟提出因为债务被逼难受，请求被上诉人周钦弟出卖。虽然上诉人周某系未成年人，但其所作出的签字行为与其年龄、意思表示能力相符。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第三十五条的规定，监护人为了维护被监护人的利益，可以处分被监护人的财产。被上诉人周钦弟作为上诉人周某的监护人，出卖讼争房屋的行为不但未损害上诉人周某的利益，反而是为了维护上诉人周某的利益。被上诉人陈红军作为买方，就讼争房屋的买卖已经支付合理的对价，并已实际居住使用。鉴于物权和债权有所区别，是否有物权并不影响合同的效力。因此，虽然讼争房屋仍登记在徐春凤名下，但不应影响讼争房屋买卖合同的效力。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陈红军辩称，讼争房屋是经过上诉人及被上诉人周钦弟同意出卖的，因此讼争房屋的买卖合同应为有效，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
周某、周依尧向一审法院起诉请求：1.判决确认被告周钦弟与被告陈红军签订的关于仙居县安洲街道拱辰新村2巷1-3号的东面一间三层半房屋的买卖断契无效；2.判决上述房屋归原告周某、周依尧所有；3.由被告周钦弟返还给被告陈红军房屋价款60万元。
一审法院认定，两原告均系被告周钦弟的儿子。1999年5月24日，被告周钦弟与其胞弟周金里共同向案外人徐春凤购买仙居拱辰新村2巷1-3号三层半楼房两间，出卖方立有《房屋断卖契约》，并将房屋交付。被告周钦弟与前妻张某于1993年登记结婚，2016年9月21日经该院调解离婚，调解书载明婚生儿子周某由周钦弟抚养至成年，位于仙居县安洲街道拱辰新村2巷1-3号的房屋自愿赠与儿子周依尧、周某共有等内容，双方在离婚时尚有债务没有清偿，未在调解书中载明。离婚时原告周依尧已成年。2017年9月17日，被告周钦弟与其胞弟周金里签订《房屋分割协议》，载明所购买的房屋东边一间属被告周钦弟所有。2017年9月22日，被告周钦弟与被告陈红军签订《房屋断卖契约》，载明：“立断卖契约人周钦弟（以下简称甲方），将座落在仙居县安洲街道拱辰新村2巷1-3号的东面一间三层半楼房断卖给陈红军（以下简称乙方）。……。经双方协商议定断卖房价为陆拾万元整。买方即日付清房款后即享有对该房屋的房产所有权。断卖方永不赎取反悔，其子女、兄弟、叔伯不得干涉，空口无凭，立此断契永远为照。附：房产证复印件壹份。立契约人：甲方周钦弟、周依尧、周某；乙方陈红军；……。”两原告在上述契约中签名捺印。此后，两被告结清房款，并将房屋交付，该房屋的产权证书仍登记在徐春凤的名下，至今未办理变更登记。
一审法院认为，我国物权法规定不动产物权的变更转让经依法登记发生效力，被告周钦弟与前妻张某离婚时虽然约定将讼争房屋赠与两原告，但未办理产权过户，该赠与行为尚未履行，故两原告并未取得该房屋所有权。两原告认为被告周钦弟将属于两原告所有的房屋出卖，违法处置被监护人财产，理由不能成立。本案讼争房屋至今仍登记在案外人徐春凤的名下，被告周钦弟亦未取得该房屋所有权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，未取的所有权并不影响被告周钦弟与被告陈红军签订的房屋断卖契约的法律效力。关于离婚协议中的房屋赠与约定，因涉及身份关系，一般情况下不能撤销，但若为偿还夫妻债务而导致房屋赠与无法履行，也并不违反法律规定。被告周钦弟答辩称出卖房屋是为了偿债，根据当事人陈述，被告周钦弟与前妻离婚时确有债务存在，只是对债务数额以及双方如何分担有争议，而离婚调解书中对债务情况没有载明，两原告如认为被告周钦弟出卖房屋并非用于偿还夫妻债务，影响了自己获得受赠房屋的权利，应另行主张赔偿。综上所述，该院对两原告之诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告周某、周依尧的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告周某、周依尧负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点系：一、上诉人就讼争房屋是否享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据本案已经查明的事实，讼争房屋目前仍登记在案外人徐春凤名下。据此，一审法院认定上诉人尚未就讼争房屋享有所有权并无不当。二、讼争房屋断卖契约是否有效。上诉人主张讼争房屋断卖契约损害了上诉人周某的利益，且违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，应为无效。本院认为，首先，是否损害上诉人周某的利益与讼争房屋断卖契约是否有效并无直接关联，上诉人以此为由主张契约无效不能成立。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规范的系尚未依法领取权属证书的房地产，本案讼争房屋虽然未登记在上诉人名下，但系已经依法领取权属证书的房地产，而《中华人民共和国物权法》第一百零六条系善意取得的有关规定，并不涉及契约的效力问题。因此，上诉人以上述条款主张讼争房屋断卖契约无效的理由亦不能成立。据此，一审法院认定讼争房屋断卖契约有效并无不当。
综上所述，周某、周依尧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人周某、周依尧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 谦
审 判 员 邬卫国
审 判 员 陈文敏
二〇一八年五月十四日
代书记员 严 凌