上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1713号
原告周某。
委托代理人赵海江，上海市ＸＸ律师事务所律师。
被告吴甲。
被告孙某。
被告吴乙。
原告周某与被告吴甲、被告孙某、被告吴乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理。先适用简易程序审理，后因无法向被告吴甲、被告孙某、被告吴乙直接或邮寄送达诉讼文书，依法组成合议庭适用普通程序于2014年1月17日公开开庭审理了本案。原告周某的委托代理人赵海江到庭参加诉讼，被告吴甲、被告孙某、被告吴乙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告周某诉称，2009年4月28日，被告吴甲因宅基地拆迁与上海市某区土地储备中心、上海某闵三房屋拆迁有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》（适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋）一份，协议约定被告吴甲得到的拆迁安置产权房共三套，分别是位于上海市××区××路××弄××号×××室、上海市××区××路××弄××号×××室、上海市××区××路××弄××号×××室。被告孙某与被告吴甲系夫妻关系，被告吴乙系被告吴甲与被告孙某的儿子。2009年12月29日，原告与三被告签订《房屋转让协议书》，约定三被告将拆迁安置产权房中位于上海市××区××路××弄××号×××室的房产转让给原告。合同主要约定如下：1、三被告将位于上海市××区××路××弄××号×××室的房产转让给原告；2、原告承诺以人民币（以下币种相同）1，600，000元购买该处房产；3、原告先向被告支付900，000元作为承购该房产的定金，若三被告不将该套房屋转让给原告或者欲以高于1，600，000元的价格转让给原告，则三被告应双倍返还原告定金；4、三被告应在该套房屋交房后3个工作日内协助原告办理房屋的转让手续，届时，原告已支付的定金即转为部分房价款；5、三被告在配合原告办理完房屋转让手续后，原告再向三被告支付700，000元。系争合同签订后，原告就通过银行转账的方式向被告孙某支付了定金900，000元，被告孙某也出具了收条确认收到了定金。且自2011年起，被告吴甲先后向原告借款50，000元并在借条中约定所借款项从购房款中扣除，实际转化为房款。现原告查询到约定转让的位于上海市××区××路××弄××号×××室的房产已于2012年7月20日被上海市某区人民法院查封，三被告却一直未告知原告该房产存在权利限制的状况，造成双方之间的合同无法继续履行。原告认为，三被告与原告签订的系争合同及借条均系各方的真实意思表示，合法有效。现转让房产已被法院查封，三被告无法按照系争合同的约定履行房产转让的手续，三被告理应返还原告支付的房款、定金并承担相应的损失。故原告诉至法院要求：1、判令解除原告与三被告签订的《双方房屋转让协议书》；2、判令三被告共同返还原告购房款950，000元；3、判令三被告共同返还原告定金320，000元；4、判令三被告共同向原告支付以900，000元为本金，按同期银行贷款利率计算，自2009年12月31日起暂算至2013年8月16日的利息损失198，477元，要求支付至判决生效之日止。
原告周某为此提交以下证据材料，用以证明其上述诉请：
1、2009年4月28日被告吴甲与上海市某区土地储备中心、上海某闵三房屋拆迁有限公司签订的上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议一份，证明协议书中明确被告吴甲对系争的安置产权房享有产权。
2、2009年12月29日原告与被告吴甲、被告孙某、被告吴乙签订的双方房屋转让协议书一份，证明原告与三被告就系争房屋签订买卖合同，由于系争房屋在出售之时尚未办妥房屋产权证，故约定在三被告取得产权证之后变更权利人。
3、2009年12月30日原告向被告孙某的支付凭证及收条各一份，证明原告支付给被告孙某按照协议约定的定金900，000元。
4、借条五份，证明被告吴甲向原告借款合计50，000元，其中四份借条明确载明借款从房款里扣除，另外有一份借条虽未明确载明可从房款中扣除，但原告明确借条所载的10，000元亦可以冲抵房款。
5、上海市房地产权利限制状况信息一份，证明系争房屋在2012年7月20日、2013年1月14日分别被某区人民法院查封，故双方所签订的房屋买卖合同实际无法履行。
被告吴甲、被告孙某、被告吴乙未作答辩，亦未向本院提供证据材料。
鉴于被告吴甲、被告孙某、被告吴乙未到庭应诉，本院对原告周某的陈述及提供的证据，进行核对，经审理查明，确认原告所述事实属实。
本院认为，被告吴甲因宅基地房屋拆迁获得了系争安置产权房的房屋产权，而被告孙某、被告吴乙系拆迁房屋的同住人，且被告孙某与被告吴甲之间系夫妻关系，而被告吴乙系被告孙某与被告吴甲之婚生子女，被告吴甲、孙某、吴乙基于存在家庭关系，故被告吴甲、被告孙某、被告吴乙系系争房屋的共同共有权利人，三被告有权处分系争房屋，虽然目前系争房屋尚未经权利登记。而原告与被告吴甲、被告孙某、吴乙所签订的房屋转让协议系双方当事人真实意思表示，协议书依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，协议书当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原告及三被告均应按照协议书的约定全面履行各自的合同义务。转让协议书签订之后，原告按约支付给被告孙某协议书所约定的定金900，000元，并且以借款的方式另行支付给被告吴甲房款50，000元，合计已付款为950，000元。但是经查三被告享有权利的系争房屋至今由于三被告的主观原因尚未完成房屋的权利登记，但是系争房屋因三被告存在债务纠纷已被法院查封，且三被告怠于履行对外债务的支付义务，三被告的行为构成重大违约，直接导致原告购买系争房屋的合同目的难以实现，原告有权主张要求解除原告与三被告之间的房屋转让协议书。另合同中约定的定金金额为900，000元，但买卖合同的房款总金额为1，600，000元，故本院认为合同约定的定金金额显然超过了法律规定的定金比例，对于超出法定定金比例的部分应当视作为原告已付的购房款。故对于原告支付的20%定金320，000元，基于三被告方的违约行为，原告有权要求三被告承担相应的定金罚则，而对于超出部分的购房款三被告理应予以返还。另对于原告主张的付款利息损失，本院考虑到原告所主张的定金罚则，足以弥补原告所主张的该部分利息损失，故对于该部分诉请，本院不予支持。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、解除原告周某与被告吴甲、被告孙某、被告吴乙于2009年12月29日签订的《双方房屋转让协议书》；
二、被告吴甲、被告孙某、被告吴乙于本判决生效之日起十日内返还原告周某购房款630，000元；
三、被告吴甲、被告孙某、被告吴乙于本判决生效之日起十日内双倍返还原告周某定金640，000元；
四、驳回原告周某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18，016.29元，财产保全费5，000元，合计23，016.29元。由原告周某负担3，222.29元，由被告吴甲、被告孙某、被告吴乙共同负担19，794元（于本判决生效后十日内向原告周某直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
审 判 员 刘 锋
人民陪审员 陈务宁
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 谭静贤
附：相关法律条文
一.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二.《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
三.《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。