云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初73号原告：李庆宏，男，彝族。委托诉讼代理人：崔寓翔、李艳娇，云南义声律师师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明首开经贸有限公司。委托诉讼代理人：黄维，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王朝亮，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。第三人：昆明持恒房地产经纪有限公司。委托诉讼代理人：徐克玉，男，汉族，系该公司员工，特别授权代理。第三人：刘红玉，女，汉。委托诉讼代理人：黄宗霞，云南上上律师事务所律师，特别授权代理。原告李庆宏与被告昆明首开经贸有限公司（以下简称首开公司）、第三人昆明持恒房地产经纪有限公司（以下简称持恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，原告刘红玉申请作为第三人参加本案诉讼，本院审查后予以准许，后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李庆宏的委托诉讼代理人崔寓翔、李艳娇，被告首开公司的委托诉讼代理人黄维、王朝亮，第三人持恒公司的委托诉讼代理人徐克玉，第三人刘红玉的委托诉讼代理人黄宗霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李庆宏向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告购房定金300000元；2、被告支付原告违约金1072000元；3、被告支付原告承担的中介费30000元；4、本案诉讼费、保函费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：解除原告与被告的房屋买卖合同关系。事实和理由：2017年8月14日，原告与被告在持恒公司的介绍下，三方签订房屋买卖合同。被告将位于昆明滇池国家旅游度假区滇池卫城G2区滟澜湾C区6幢1-3层1号房卖于原告，三方约定原告向被告支付300000元的购房定金，被告于2017年10月20日前为原告办理房屋产权证；任何一方如有违约，则违约方必须赔偿守约方总房款20%的违约金，违约方支付持恒公司佣金30000元。合同签订后，原告按照约定支付了300000元的购房定金，但被告拒不配合原告办理房产过户手续，已经构成严重违约，故现原告诉至法院。被告首开公司辩称：原被告于2017年8月14日签订的《持恒房屋买卖合同》系无效合同，被告首开公司不是本案适格的主体，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人持恒公司述称：认可原告主张的事实、理由和诉讼请求。第三人刘红玉述称：刘红玉与被告于2017年10月13日签订《房屋买卖合同》，约定刘红玉向被告购买昆明滇池国家旅游度假区滇池卫城G2区滟澜湾C区6幢1-3层1号房，双方在签订合同当日办理了网签手续。刘红玉按约缴纳完毕税费、办理房屋产权转移登记手续时发现涉案房屋已经被法院查封。对于原被告无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的以下证据有异议：一、《持恒房屋买卖合同》一份、转账凭证三份及收条一份，欲证明：原被告签订《持恒房屋买卖合同》，约定原告向被告购买昆明滇池国家旅游度假区滇池卫城G2区滟澜湾C区6幢1-3层1号房，原告依约向被告支付购房定金300000元。经质证，被告对《持恒房屋买卖合同》中被告的印章予以认可，认为李琳虽作为被告的财务人员持有被告的公章，但其代表被告签订《持恒房屋买卖合同》的行为没有得到被告的追认，也没有经过股东大会决议通过，故该《持恒房屋买卖合同》是无效的；对转账凭证的真实性、合法性及关联性予以认可，认为李琳收到的定金只有100000元；对收条的真实性、合法性及关联性予以认可，对该组证据的证明内容不予认可。第三人持恒公司及刘红玉对该组证据予以认可。二、收据一份，欲证明：原告支付第三人持恒公司中介费30000元。经质证，被告对该份证据的真实性、合法性及关联性不予认可。第三人持恒公司、刘红玉对该份证据予以认可。三、查档表一份，欲证明：被告已构成违约将涉案房屋卖于第三人。经质证，被告对该份证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性和证明内容不予认可。第三人持恒公司、刘红玉对该份证据予以认可四、屏幕截图一份，欲证明：被告违约给原告造成的损失。经质证，被告对该份证据不予认可。第三人持恒公司、刘红玉对该份证据予以认可。五、案件受理费发票、保函费发票、民事裁定书及民事判决书各一份，欲证明：原告因被告违约所产生的必要费用。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明内容不予认可。第三人持恒公司及刘红玉对该组证据予以认可。被告首开公司、第三人持恒公司未提交证据。被告首开公司对第三人刘红玉提交的以下证据有异议：一、公证书、房屋信息查询摘抄表各一份，欲证明：1、刘红玉与被告签订了二手房买卖合同，并办理了网签备案登记手续。经质证，原告及第三人持恒公司对该组证据予以认可。被告对该组证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明内容不予认可。二、收税缴款书四份、契税纳税申报表一份、地方税（费）申报表一份、土地增值税纳税申报表一份，欲证明：因刘红玉与本案被告交易涉案房产，刘红玉均按照合同约定及国家税收政策的规定依法缴纳了税款。经质证，原告及第三人持恒公司对该组证据予以认可。被告对该组证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明内容不予认可。三、公证书一份，欲证明：刘红玉已向本案被告发出催告函。经质证，原告及第三人持恒公司对该组证据予以认可。被告对该组证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明内容不予认可。四、第三人申请证人出庭作证。证人陈某陈述：证人系云南万基房地产经纪有限公司的业务员。刘红玉找到证人，称需要买房，证人查某后主动联系了卖方，之后首开公司与刘红玉、云南万基房地产经纪有限公司签订了《房产买卖经纪合同》。签订合同后，刘红玉支付了500000元的定金。在签订合同时，双方知道首开公司与李庆宏签订《持恒房屋买卖合同》，首开公司称其会处理的。刘红玉也是经首开公司的允许才办理的房产过户手续的。刘红玉还对证人说李庆宏曾联系过她，称可以向其出售昆明滇池国家旅游度假区滇池卫城G2区滟澜湾C区6幢1-3层1号房。经质证，原告、第三人持恒公司、刘红玉对证人证言予以认可。被告对证人证言不予认可。对于上述原被告有争议的证据，本院认为：对于原告提交的证据一，因被告对该份证据中被告的签章予以认可，故本院对其真实性予以确认。对于原告提交的证据二，因持恒公司予以认可，且亦能与《持恒房屋买卖合同》的约定相吻合，故本院予以确认。对于原告提交的证据三，因被告对其真实性予以认可，故本院对其真实性予以确认。对于原告提交的证据四，因仅是网上截屏图片，没有其他证据予以佐证，故本院对其不予确认。对于原告提交的证据五，其中对于案件受理费发票、保函费发票、民事裁定书，因形式、来源合法，内容真实，与本案具有关联性，故本院对其予以确认；对于民事判决书，因与本案无关联性，故本院不予确认。对于第三人刘红玉提交的证据一，因被告对其真实性予以认可，且该组证据与本案具有关联性，故本院对其予以确认。对于第三人刘红玉提交的证据二及证据三，因被告对其真实性予以认可，故本院对其真实性予以确认。对于证人证言，其中对于在签订《房产买卖经纪合同》时，首开公司、刘红玉对首开公司与李庆宏签订《持恒房屋买卖合同》系知情的陈述，因能与《房产买卖经纪合同》相印证，故本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年8月14日，原告（乙方）与被告首开公司（甲方）、持恒公司（丙方）签订《持恒房屋买卖合同》，约定：甲方自愿以5360000元将坐落于昆明滇池国家旅游度假区滇池卫城G2区滟澜湾C区6幢1-3层1号房（以下简称1号房）出售给乙方，乙方交给甲方购房定金300000元，该定金指定丙方代收并信用保管，丙方仅为代保管行为；若有一方违约，违约方应赔付守约方双倍定金；甲乙双方约定在2017年10月20日前办理房屋产权证过户手续，并委托丙方协助办理，过户时间由甲方办理过户前手续准备完整通知乙方为准；税费由乙方承担；该房屋为公司产权，其产生的企业所得税及其他按国家规定本该由甲方承担的税费由甲方承担；乙方在办理完过户后取得产权收件收据时一次性付清全额房款；甲乙丙三方约定，由乙方交给丙方中介服务费30000元，乙方在办理过户手续当日拿到不动产权证回执单后中介费当日必须一次性付清；本合同若有违约，违约方必须支付丙方佣金30000元；除不可抗力因素外，甲乙双方不可违约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方总房款20%的违约金。该份合同首页甲方共有人一栏有李琳的签名，尾页甲方一栏有被告的签章及“李琳（代）”的签名。2017年8月14日，原告向李琳账户转账100000元；当日，李琳出具收条，载明收到李庆宏购买1号房房屋定金100000元。2017年8月14日，持恒公司向原告出具收据，载明收到李庆宏购买滇池卫城C区滟澜湾6幢1号房屋中介服务费30000元。2017年9月13日，原告向徐克玉账户转账200000元；徐克玉于当天出具收条，载明收到李庆宏购买滇池卫城滟澜湾C区6幢1号房屋定金20000元。2017年11月6日，原告向本院申请诉前保全，申请保全首开公司名下价值1402000元的财产，本院审查后出具（2017）云0112财保140号民事裁定书，对原告的申请予以准许，并裁定案件申请费5000元由原告承担。当日，本院依法对1号房进行查封。2017年8月18日，被告（甲方）与刘红玉（乙方）、云南万基房地产经纪有限公司（丙方）签订《房产买卖经纪合同》，约定：甲乙通过丙方出售及购买昆明滇池国家旅游度假区滇池卫城G2区滟澜湾C区6幢1-3层1号房（以下简称1号房），成交价为5600000元，签订本合同时，乙方交付购房定金500000元，该定金首先弥补丙方佣金不足部分，余额用于冲抵房款；甲乙双方约定于2017年10月31日前办理交易过户手续；乙方于收到产权管理部门开具的收件收据时，支付100%房款给甲方。该合同第二十条手写内容载明：如甲方在2017年10月20日与李庆宏本人办理过户手续，甲乙丙三方互不承担违约责任；如甲方于2017年10月20日之前未能和李庆宏办理过户手续，则甲乙丙三方需履行本合同，并承担一切法律责任和违约责任。2017年9月12日，刘红玉针对上述买卖行为支付了相应的税费。2017年10月13日，被告与刘红玉签订《二手房买卖合同》，约定刘红玉向首开公司购买1号房，成交价款为3915000元。同日，云南省昆明市明信公证处对上述《二手房买卖合同》进行了公证。2017年10月13日，被告与刘红玉就上述转让行为对1号房办理备案登记。庭审中，持恒公司同意退还原告定金200000元。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，针对原被告的诉辩主张，应首先确认《持恒房屋买卖合同》的效力。结合本院查明的事实，应当认定《持恒房屋买卖合同》系有效的，理由如下:被告虽认为其未授权李琳签订《持恒房屋买卖合同》，但由于《持恒房屋买卖合同》出卖方一栏有甲方的签章，且根据被告与刘红玉、云南万基房地产经纪有限公司签订的《房产买卖经纪合同》第二十条“如甲方在2017年10月20日与李庆宏本人办理过户手续，甲乙丙三方互不承担违约责任；如甲方于2017年10月20日之前未能和李庆宏办理过户手续，则甲乙丙三方需履行本合同，并承担一切法律责任和违约责任”的约定可知被告对李琳与原告签订《持恒房屋买卖合同》系明知且认可的，即李琳有权代理被告签订《持恒房屋买卖合同》，故《持恒房屋买卖合同》系原告、被告及持恒公司的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。至于被告认为《持恒房屋买卖合同》未经被告股东会决议通过的抗辩，因没有法律依据，且即使被告的公司章程规定出售涉案房产须经股东会决议通过，上述规定亦不能对抗善意第三人，故被告的上述抗辩不能影响《持恒房屋买卖合同》的效力。根据《持恒房屋买卖合同》的内容，因涉及持恒公司向原告提供订立房屋买卖合同的媒介服务、原告支付佣金的内容，又涉及原被告就买卖涉案房屋相关权利义务的约定，故《持恒房屋买卖合同》实质包含两个法律关系，一是原被告及第三人持恒公司之间的居间合同关系，二是原被告之间的房屋买卖合同关系。对于原告要求解除《持恒房屋买卖合同》中原告与被告房屋买卖合同关系的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，由于被告并未根据《持恒房屋买卖合同》约定的时间与原告办理过户手续，且庭审中被告认为《持恒房屋买卖合同》系无效合同，上述事实均表明被告拒绝履行将1号房屋出售给原告的主要债务，故对于原告的该项诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告退还定金300000元的诉讼请求，由于持恒公司认可其代为收取了200000元定金，且持恒公司自愿归还原告上述款项，故在《持恒房屋买卖合同》后，本院判令持恒公司退还原告定金200000元；对于剩余的100000元定金，虽系原告支付给李琳，但由于李琳有权代理被告签订《持恒房屋买卖合同》，故原告亦有权相信李琳有权代理被告收取定金，故被告应承担返还原告100000元定金的责任。对于原告主张的违约金，虽然《持恒房屋买卖合同》约定违约方应承担合同总价款20%的违约金，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”规定，本院结合原告已支付的款项金额、被告违约的过错程度以及因房屋买卖合同关系解除后给原告造成的损失，酌情判令被告赔偿原告违约金300000元。对于原告主张的中介费30000元，由于涉及原被告及第三人之间的居间合同关系，与本案并非同一法律关系，故在本案中不予处理，原告可另案予以主张。对于原告主张的保全担保费，因无约定，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告李庆宏与被告昆明首开经贸有限公司于2017年8月14日成立的房屋买卖合同关系；二、被告昆明首开经贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李庆宏定金100000元；三、第三人昆明持恒房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李庆宏定金200000元；四、被告昆明首开经贸有限公司于本判决生效之日起十日赔偿原告李庆宏违约金300000元；五、驳回原告李庆宏的其他诉讼请求。本案案件受理费17418元（原告已预交），由被告昆明首开经贸有限公司承担9800元，由原告李庆宏承担7618元。保全费5000元（原告已预交），由原告李庆宏承担1480元，由被告昆明首开经贸有限公司承担3520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  吴 娴人民陪审员  郭一入人民陪审员  钱 新二〇一八年四月三日书 记 员  坝绍莉