安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蚌民一终字第00133号
上诉人（原审原告）：贾本寅。
委托代理人：蒋卫东，安徽国梦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘辉。
委托代理人：王先成，安徽天地缘律师事务所律师。
原审被告：张梦玲。
上诉人贾本寅因与被上诉人刘辉、原审被告张梦玲案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院于2013年12月10日作出的（2013）龙民一初字第00324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月19日公开开庭进行了审理。上诉人贾本寅及其委托代理人蒋卫东，被上诉人刘辉及其委托代理人王先成，原审被告张梦玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年6月24日，贾本寅以15万元的价格购买张梦玲坐落于蚌埠市国富街1栋1-3-6号房屋，并于2009年7月8日办理了房屋买卖公证，张梦玲将各项权属证书原件也交付于贾本寅，但双方并未办理变更登记，张梦玲也一直居住在该房内，直到2011年10月11日方才因房屋拆迁从该房内搬出。2011年10月27日，贾本寅将房屋产权证等手续原件交付给蚌埠市龙子湖区人民政府东风街道办事处，张梦玲同时与蚌埠市龙子湖区住房与城乡建设局签订了《蚌埠市国有土地上房屋征收补偿协议》，货币补偿款为491154元。后刘辉因与张梦玲的债务问题，向安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院申请诉前财产保全，该院作出（2012）龙诉保字第002-2号民事裁定将该补偿款冻结。贾本寅认为该补偿款应为其所有，对该冻结提出了异议，该院作出（2013）龙执异议字第0001号民事裁定，驳回了贾本寅的异议。后贾本寅向该院提起诉讼。
原审法院认为：贾本寅与张梦玲签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。但双方在签订房屋买卖合同后并未办理产权过户手续，张梦玲也没有将该房屋实际交付贾本寅，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，物权的变更以登记为生效要件，而且张梦玲也没有实际交付房屋，没有完成物权变更占有的行为，贾本寅与张梦玲之间实际只有基于买卖合同形成的债权债务关系。房屋权属证书的持有对物权的所有权的认定没有法律上的关系，贾本寅认为其持有产权证原件即为房屋所有人的观点没有法律依据，不予支持。从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定来看，由于贾本寅并没有实际占有该房屋，其作为物权法意义上的占有行为没有完成，即使其已经全额支付了购房款，也仅有基于买卖合同产生的债权债务关系，所以货币补偿款491154元的所有权人应为张梦玲。至于贾本寅与张梦玲之间因房屋买卖合同所产生的权利义务，以及给贾本寅造成的损失，属于另一法律关系，贾本寅可另行起诉。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决驳回贾本寅的诉讼请求。案件受理费80元，由贾本寅负担。
贾本寅上诉称：1、原判认定事实不清。2009年7月8日，上诉人以15万元的价格购买张梦玲坐落于蚌埠市国富街1栋1-3-6号房屋。双方办理了买卖公证手续。上诉人支付全部购房款后，因房屋即将拆迁，未能办理产权过户手续，张梦玲将各项产权、土地证书原件交付上诉人，并且将房屋实际交给上诉人占有。2011年10月27日，上诉人将房屋产权证等手续原件交给蚌埠市龙子湖区人民政府东风街道办事处办理拆迁房屋货币补偿手续。原判认定上诉人没有占有房屋属于认定事实错误。2、原判适用法律错误。涉案房屋是张梦玲的个人财产，刘辉以帮助张梦玲尽快取得拆迁款为名骗得张梦玲的信任，将本不是张梦玲的债务，硬让其成了担保人，从而使得刘辉向法院申请保全。即便如此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条实际上规定了房屋买受人的不动产特别优先权，也可以理解为法定担保物权，是足以排除强制执行的实体权利，因此，涉案房屋拆迁所得权益应归上诉人所有。综上，请求二审法院依法改判坐落于蚌埠市国富街1栋1-3-6号房屋拆迁的货币补偿款491154元归上诉人所有或将本案发回重审。
刘辉在庭审中辩称：1、张梦玲与贾本寅虽然签订了房屋买卖协议，并且办理了公证，但公证书仅仅对双方的签约行为与签名给予公证，同时公证书明确说明房屋所有权自双方办理产权变更登记之日起转移。2、涉案房屋所有权没有发生变更，也一直由张梦玲居住使用到拆迁时，贾本寅对此并不持异议。3、《蚌埠市国有土地上房屋征收补偿协议》是由张梦玲签订，现金补偿491154元也在其名下，张梦玲与贾本寅对此均不持异议。4、被上诉人申请法院冻结491154元补偿款，不得向张梦玲支付，事实清楚，于法有据，上诉人也提供了担保，没有侵害贾本寅的利益，贾本寅的上诉主张与《中华人民共和国物权法》的规定相悖。5、贾本寅2009年6月18日付清15万元购房款，同年9月29日才去评估，说明贾本寅与张梦玲的房屋买卖虚假。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张梦玲在庭审中述称：公证是我和贾本寅之间的事，房产证交给贾本寅就说明产权是他的，贾本寅不把房产证拿出来，房屋拆迁就不能进行，拆迁补偿款属于贾本寅的财产，我也不能单独去领拆迁补偿款，龙子湖区人民法院冻结我的拆迁补偿款错误。
经本院审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”贾本寅虽与张梦玲签订了《房屋买卖合同》，但双方并未办理涉案房屋的产权过户手续，故依据前述规定，尚未产生物权变动的效力，涉案房屋的所有权人仍为张梦玲。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述司法解释的规定，本案中贾本寅作为买受涉案房屋的第三人，虽已支付全部价款，但由于贾本寅与张梦玲签订《房屋买卖合同》后，涉案房屋仍由张梦玲居住使用，贾本寅事实上并未实际占有房屋，因此，贾本寅亦未取得上述司法解释所规定的能够阻却法院对涉案标的采取民事执行措施的民事权利。综上，鉴于贾本寅未取得涉案房屋的所有权或阻却法院采取相应执行措施的民事权利，故其主张涉案房屋拆迁补偿款归其所有及法院停止对该补偿款的执行行为，依据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。贾本寅的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由贾本寅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 凯
审 判 员 耿 杰
代理审判员 陈二伟
二〇一四年四月三日
书 记 员 赵雪婷
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。