重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初10582号
原告：谢艳，香港特别行政区居民，女，1975年6月29日出生，苗族，住香港。
委托诉讼代理人：谢昌吉（系原告谢艳之父），住重庆市彭水县。
委托诉讼代理人：谢琼（系原告谢艳之姐），住重庆市彭水县。
被告：王令，女，1988年10月2日出生，汉族，住重庆市云阳县。
委托诉讼代理人：吴迪，重庆钧睿律师事务所律师。
被告：胡伟，男，1983年2月27日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：吴迪，重庆钧睿律师事务所律师。
第三人：重庆中房家苑房产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区新南路166号2幢1单元11-6，组织机构代码56993378-8。
法定代表人：周燕，董事长。
委托诉讼代理人：杜鹃，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：翟海斌，男，该公司工作人员。
原告谢艳与被告王令、被告胡伟、第三人重庆中房家苑房产经纪有限公司（以下简称“中房家苑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢艳的委托诉讼代理人谢昌吉、谢琼，被告王令与被告胡伟共同的委托诉讼代理人吴迪，第三人中房家苑公司的委托诉讼代理人杜鹃、翟海斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢艳向本院提出诉讼请求：二被告承担连带责任向原告支付违约金77000元（房屋成交价154万元×5%），扣除二被告已向原告支付的定金2万元，二被告还应向原告支付违约金57000元。事实和理由：2016年1月，原告（甲方）与被告王令（乙方）及第三人（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定原告将其所有的位于重庆市渝中区瑞天路××××房屋出售给被告王令，第三人为经纪方。合同签订后，被告王令向原告支付了2万元定金，原告将该房屋的房产证等证件交给了第三人托管，原告、被告王令经第三人办理了房屋及家具移交清单，被告胡伟以乙方名义与原告签订了《重庆市房地产买卖合同》以委托第三人到银行为其办理按揭贷款。但在《房屋买卖（居间）合同》履行期间，二被告单方向第三人递交“夫妻双方决定放弃购买房屋承诺书”，二被告的违约行为导致合同无法继续履行，给原告造成了重大经济损失。
被告王令、胡伟辩称，原告承认收到了被告支付的2万元定金，被告已经承担了定金担保责任，原告不得再请求违约金。原、被告经第三人办理房屋家具移交清单不是事实。被告向第三人递交放弃购买承诺书系双方协商的行为，并非被告单方违约。该房屋的购买方为王令，与胡伟无关，原告错列了胡伟为被告。《房屋买卖（居间）合同》未能履行也并非被告的单方违约，原告存在一定过错，被告的过错程度不高。即使按照原告所请求，违约金也过高，应依法予以调整，原、被告合同签订后，被告未实际占有该房屋，原告并无任何损失。本案中合同解除并非被告单方违约，被告的过错程度不高。原告也未履行其相应义务。合同也未约定第二次付款的具体期限，故原告对合同得以履行的预期利益不确定性可以预见。综合本案实际情况，被告认为违约金以15000元为宜，抵扣被告已经支付给原告的定金后，原告还应返还被告5000元。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人中房家苑公司述称，《房屋买卖（居间）合同》签订后，被告的按揭审批通过，我方便通知原、被告办理过户手续并通知被告支付首付款。因过户当日被告需向原告支付58万元房款，被告称房款不足便不再继续履行合同，并出具了“放弃购买房屋承诺书”。请求法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：
王令与胡伟于2015年10月30日登记结婚。
2016年1月16日，谢艳将其所有的位于重庆市渝中区瑞天路××××房屋房地产权证（编号：101201321397）交由中房家苑公司保管，用作办理该房屋交易之用，中房家苑公司向谢艳出具了《委托托管交易文件收据》。
2016年1月26日，售房方谢艳（甲方）与购房方王令（乙方）、经纪方中房家苑公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定谢艳将其所有的坐落于重庆市渝中区瑞天路××××（建筑面积139.62㎡，套内面积115.98㎡）的住宅以154万元的成交总价出售给王令，该房屋办理产权过户手续所发生的税费、房屋配套设施过户所产生的相关费用均由王令独自承担，154万元的成交总价包含房价、大修基金、五通费、现有装修（如有）及该房屋交付予乙方前实际使用产生的所有费用。合同第三条付款约定（本条各款项不计利息）载明：“乙方按第2种方式向甲方支付房款。……2、乙方采取按揭方式付款：（1）第一次：乙方于签订本合同当日交付人民币贰万元整（小写：￥20000.00元）予甲方，作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交予丙方托管；（2）第二次：乙方须于过户当时交付人民币伍拾捌万元整（小写：￥580000.00元）予甲方；……（4）第四次：乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款人民币玖拾叁万元整（小写：￥930000.00元）用于支付甲方房款；双方须于丙方通知五个工作日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续；按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前交付予甲方。（5）第五次：乙方须于甲方将该房屋交付给乙方时交付人民币壹万元整（小写：￥10000.00元）予甲方作为尾款。……”第四条中介服务费、权证代办费、按揭服务费、过户税费及其他费用的约定载明：“……4、过户税费：支付方选择按第（2）种方式支付税费：……（2）应支付方强烈要求，丙方同意支付方于甲乙双方办理过户手续前向丙方支付人民币肆万元整（小写：￥40000.00元）作为该房屋过户税费，多不退、少不补；……6、其他费用约定：该物业过户之个税由甲方自行承担。”第五条相关约定第7款载明：“甲乙双方须在接到丙方通知后十个工作日内提供所需的合法证件和资料及时到场办理包括但不限于提前还贷、按揭面签、过户及抵押登记等相关手续，丙方应积极配合，若因此出现延误，责任方须承担对守约方的违约责任。”第六条违约责任第1款载明：“1、本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的5%计算。”
同日，王令向谢艳支付了定金2万元，向中房家苑公司支付了按揭服务费5000元。
2016年5月4日，王令在两份“承诺书”上签字、捺印，并将两份承诺书交给了中房家苑公司，其中一份承诺书载明：“本人王令……因个人原因放弃购买位于重庆市渝中区瑞天路××××物业。并不要求卖方退还已支付该物业定金。该物业产权人谢艳……可以另行出售该物业。”另一份承诺书载明：“本人王令……胡伟……系夫妻。因个人原因，我们夫妻双方决定放弃购买位于重庆市渝中区瑞天路××××物业。并不要求卖方退还已支付该物业定金。该物业产权人谢艳……可以另行出售该物业。特此承诺。”同日，中房家苑公司告知了谢艳关于王令出具两份承诺书的情况。
对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
审理中，经本院依法向谢艳释明违约金和定金条款的选择适用，谢艳明确其诉讼请求的意思表示为选择适用违约金条款向王令、胡伟主张违约责任，只是在金额上扣减王令已经支付的2万元定金。
谢艳为证明其主张的事实，还举示了以下证据：
1、物业交割清单，拟证明《房屋买卖（居间）合同》签订后，谢艳委托中房家苑公司代为办理房屋及家具、家电移交的事实，该清单由谢艳与中房家苑公司签章，但无王令签章。中房家苑公司对该证据的真实性无异议，称王令电话委托中房家苑公司代为办理移交手续。王令、胡伟对该证据的真实性不予认可，称并未委托中房家苑公司办理移交手续。
2、《重庆市房地产买卖合同》复印件，谢艳称该证据原件在中房家苑公司，拟证明胡伟于2016年3月3日与谢艳再次签订房屋买卖合同，用于办理按揭贷款，故胡伟作为被告的主体适格。王令、胡伟对该复印件不予质证。中房家苑公司对该证据的真实性无异议，称原件在银行。
3、录音资料，谢艳称证据来源为中房家苑公司工作人员邓春霞手机录音，对话主体为中房家苑公司与胡伟，在中房家苑公司告知违约事实后，胡伟选择放弃购买并安排王令出具放弃购买承诺书，拟证明放弃购房系王令、胡伟的共同行为。中房家苑公司对该证据的真实性予以认可，认为胡伟选择了放弃购买并出具承诺，但中房家苑公司无权代表谢艳与王令、胡伟协商解除合同。王令、胡伟称录音反映的内容不属实，但不申请对录音进行鉴定。
4、调查笔录，拟证明案外人冯某夫妇于2016年3月愿意以156万元的价格购买案涉房屋，王令、胡伟违约致谢艳遭受损失。中房家苑公司对该证据的真实性无异议。王令、胡伟对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，称即使属实也不知晓该情况。
就谢艳举示的上述证据，本院认定如下：
《重庆市房地产买卖合同》系复印件，王令、胡伟亦不予质证，故本院不予采信。物业交割清单由谢艳与中房家苑公司签章，中房家苑公司亦无异议，本院予以确认，但不能证明谢艳向王令移交物业的事实。录音资料由中房家苑公司确认其真实性，胡伟虽不予认可但亦不申请鉴定，故本院予以采纳，可以认定胡伟明确知晓王令签订《房屋买卖（居间）合同》及表示放弃购买案涉房屋的事实。调查笔录因案外人冯某未到庭作证，谢艳不能证明其真实性，王令、胡伟亦不予认可，故本院不予采信。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原告谢艳与被告王令及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》是三方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人均应按照约定全面履行各自的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，被告王令出具“承诺书”，表明因个人原因放弃购买本案涉诉房屋，即明确表示不再继续履行合同约定的己方义务，属违约，依法应当承担违约责任。三方签订的《房屋买卖（居间）合同》既约定了定金（2万元）又约定了违约金（房屋成交价的5%），现原告选择适用违约金条款，符合法律规定。
现被告主张约定的违约金过高请求予以减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因原、被告双方均未举证证明因被告王令违约给原告造成的实际损失，故本院难以以实际损失为标准衡量双方约定的违约金是否过高。鉴于原告尚未将案涉房屋交付给被告，而被告王令在选择放弃购买案涉房屋后即时出具了书面承诺，有积极防止损失扩大的行为，结合原告主张其在香港购房的逾期利益存在不确定性，本院根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，将违约金减少为4万元。因被告王令已向原告支付定金2万元，双方均同意定金作为违约金予以抵扣，故被告王令还应向原告支付违约金2万元。
原告主张被告胡伟应当就违约金的支付承担连带责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”本案中，被告胡伟虽非《房屋买卖（居间）合同》的购房主体，原告举示的证据亦不能证明合同约定的购房主体已变更为被告二人，但被告王令的购房行为发生在二被告夫妻关系存续期间，被告胡伟亦明确知晓被告王令的购房行为且与王令共同作出了放弃购买房屋的意思表示，故上述支付违约金的义务应作为二被告的夫妻共同债务，被告胡伟承担连带清偿责任。
综上所述，原告谢艳的诉讼请求部分成立，本院予以相应支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王令于本判决生效后立即向原告谢艳支付违约金2万元，被告胡伟承担连带清偿责任；
二、驳回原告谢艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1226元，本院减半收取613元，由被告王令、胡伟负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 陈卓
二〇一六年十二月二十七日
书记员 黄萍