广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第810号
原告：朱卫华，身份证住址广州市海珠区。
原告：李伟明，身份证住址广州市海珠区。
上述两原告共同委托代理人：刁梓荣，广东瑞迪安律师事务所律师。
被告：广州市顺之旅商贸服务有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：陈克平。
被告：广州圣地房产开发有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：林益明，董事长。
委托代理人：黄健，广东华科律师事务所律师。
委托代理人：刘亚美，广东华科律师事务所实习律师。
原告朱卫华、李伟明与被告广州市顺之旅商贸服务有限公司（以下简称“顺之旅公司”）、广州圣地房地产开发有限公司（以下简称“圣地公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱卫华、李伟明的共同委托代理人刁梓荣，被告圣地公司的委托代理人黄健、刘亚美到庭参加了诉讼。被告顺之旅公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期无到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告朱卫华、李伟明共同诉称：2006年初，被告顺之旅公司向我们出示《合建圣地达成广场X-
X栋商住楼的合作协议》，于是我们分别与其于2006年5月和2009年1月，签订了两份《商品房认购书》，约定我们购买圣地达成广场项目中第X栋第X层（面积78平方米）及第X栋第X层（面积82.46平方米）的房屋。我们分别于2006年5月22日支付房款100000元，2009年1月6日支付房款351000元。可两被告至今未取得上述物业预售许可证，《商品房认购书》依法应属无效。数年过去，房价上涨，资金缩水，故请求按银行同期贷款利率计付利息已属无奈。而被告圣地公司应承担连带责任，一则涉案工程属被告圣地公司所有，被告顺之旅公司当时将募集资金投入了涉案工程的建设，我们作为购房者与被告顺之旅公司皆对涉案工程竣工并高价出售房屋有所贡献。二则从两被告后来的诉讼和调解中可知被告圣地公司是默许被告顺之旅公司出售房屋的。三则被告顺之旅公司退出涉案工程时，与被告圣地公司签订了《关于广州市顺之旅商贸服务有限公司退出圣地达成广场项目的协议书》，约定了被告顺之旅公司卖掉房屋的价值，从被告圣地公司的债权中抵扣。在被告圣地公司没有向被告顺之旅公司支付补偿的前提下，我们可以行使《合同法》赋予的代位求偿权，所以被告圣地公司应向我们直接偿付，承担连带责任。综上，我们诉至法院，请求依法判令：1、两份《商品房认购书》无效。2、两被告连带返还购房款451000元，并按中国人民银行同期贷款利率计息，从起诉之日起计至还清之日止。3、两被告承担本案的诉讼费。
被告顺之旅公司无答辩。
被告圣地公司辩称：我司不同意原告的部分诉讼请求。理由如下：1、涉案商品房认购合同应为无效。2、涉案圣地达成广场项目中，被告顺之旅公司的债权债务有很多不实，请求法院给予严格审查。我司认为原告除了收款收据外，还应举证证明实际交付了购房款给顺之旅公司。3、原告基于认购合同提出本案诉讼，合同相对方应为被告顺之旅公司。我司对被告顺之旅公司擅自销售房屋并不知情，也没有予以追认，无任何证据证明我司授权被告顺之旅公司销售涉案房屋，亦无证据证明我司收到了被告顺之旅公司支付的房款，因此原告主张我司与被告顺之旅公司承担连带责任没有任何法律依据。
经审理查明：两原告（认购人）和被告顺之旅公司（出卖人）签订《商品房内部认购合同》，合同约定：原告认购被告顺之旅公司的位于广州市白云区X号自编号X栋第X层间的商品房；房屋建筑面积以测量为准，套内建筑面积为78平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积按测量计算（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成以交楼时房管局测量为准）。房屋单价3000元／平方米，总房价260000元；原告需于2006年5月23日前支付房款100000元，其余房款按季度支付或在10年内分期付款，由案外人任卫星、邹某红担保。被告顺之旅公司应在2006年12月30日前将房屋交付原告使用等等。
被告顺之旅公司就上述交易向原告开出编号为0232406号收款收据，载明：“今收到朱卫华购买达成广场第一栋三楼套房78平方米预交楼款人民币壹拾万元整。经手人黄某，时间为2006年5月22日”。
2009年1月，原告（认购人）和被告顺之旅公司（出卖人）签订《商品房内部认购合同》，合同约定：被告以《合建合同》方式取得位于广州市白云区X号地块的土地使用权。原告认购被告顺之旅公司的位于广州市白云区X号自编号第X栋第X层的商品房；该商品房建筑面积共82.46平方米。房屋单价为4500元／平方米，总房价为371070元，其中不含税费；被告顺之旅公司在2009年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将涉案房屋交付原告使用等等。
被告顺之旅公司就上述交易向原告开出编号为XXXXX号收款收据，载明：“今收到李伟明、朱卫华交来圣地达成广场工地第X栋第X层房款351000元。会计黄某，经手人陈克平，时间为2009年1月6日”。
另查：2004年10月25日，被告圣地公司（开发商，甲方）与被告顺之旅公司（投资承建商，乙方）签订《合建圣地达成广场1-7栋商住楼的合作协议》，约定以乙方投资续建的合作方式合建京溪横路圣地达成广场X-
X栋商住楼（以下简称“涉案项目”）。其中约定：一、工程概况。圣地达成广场位于广州市白云区，某号，由1-7栋商住楼组成，总层高为10层，广场中央空地建地下室停车场，现正负零以下的基础工程及正负零以上的首层6米高的裙楼式商铺均已由甲方建好，续建内容主要是1-7栋的2-10层塔楼式商住房和中央空地的地下停车场。二、合作条件及双方义务。1、甲方义务。②、甲方承担至签订本协议为止的前期基础工程和首层商铺（含夹层）基础工程中5-7栋楼现已发生的工程款项及相关费用。2、乙方义务。②、承担已建成的首层商铺（含夹层）及基础工程中，1-4栋已发生的所有工程款。三、收益分配。圣地达成广场合建的1-7栋商住楼建成竣工后，按总建筑面积1：1的比例分成，具体如下：甲方分配第3、4、5栋共三栋，乙方分配1、6、7栋共三栋……。涉案项目均以被告圣地公司名义办理了《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》。
2011年7月25日，被告圣地公司与被告顺之旅公司签订《关于广州市顺之旅商贸服务有限公司退出圣地达成广场项目的协议书》（以下简称《退出协议书》），协议约定：被告顺之旅公司考虑到继续履行《合作合同》义务的的困难，提出退出项目，被告圣地公司表示同意；被告圣地公司补偿被告顺之旅公司退出《合作合同》的权益，但不承担包括被告顺之旅公司私自销售物业引发的赔偿纠纷等债务；被告顺之旅公司保证合法处理签订该协议前擅自私自销售合作项目房产的事宜或争议，确保不对被告圣地公司处置房产产生妨害或不利影响；……。涉案项目至今未取得商品房预售许可证。
以上事实：有《商品房内部认购合同》、《合建圣地达成广场1-7栋商住楼合作协议》、退出协议、收据及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认为的商品房买卖合同。”原告与被告顺之旅公司签订的《商品房认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被告顺之旅公司亦以开具收款收据的形式确认收取了原告的部分购房款，故涉案《商品房认购书》应当认定为商品房买卖合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案项目至今未取得商品房预售许可证，涉案的《商品房认购书》应当认定无效。原告要求被告顺之旅公司返还购房款共计451000元并要求按照中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日，即2015年5月28日计至实际清偿购房款之日止的利息的诉讼请求合理合法，本院予以支持，利息以451000元为限。
被告圣地公司并非《商品房认购书》所确定的合同相对人，现有证据未有显示被告圣地公司收取了涉案购房款，故原告无法证实非合同相对方的被告圣地公司依合同而取得了应予返还原告的财产。原告要求被告圣地公司就本案承责的理据不足，本院不予支持。
被告顺之旅公司经本院公告送达诉状副本及开庭传票，逾期无到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述：依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、朱卫华、李伟明与广州市顺之旅商贸服务有限公司就广州市白云区某号自编号第X栋第X层间房屋签订的《商品房内部认购合同》、就广州市白云区某号自编号第X栋第X层房屋签订的《商品房内部认购合同》均为无效；
二、本判决生效之日起十日内，广州市顺之旅商贸有限公司返还朱卫华、李伟明购房款451000元及利息（利息以451000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年5月28日计至实际清偿之日止，并以本金为限）；
三、驳回朱卫华、李伟明其他的诉讼请求。
本案受理费8125元，由广州市顺之旅商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 段静楠
人民陪审员 苏永菲
人民陪审员 曹丽萌
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 蔡晓珊