北京市高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）京执复71号
复议申请人（被执行人）：北京捷宸阳光科技发展有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园通州园金桥科技产业基地景盛南四街19号。
法定代表人：赵钊，董事长。
委托诉讼代理人：公丕国，北京市京都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓光，北京京都（天津）律师事务所律师。
申请执行人：中建二局第三建筑工程有限公司，住所地北京市丰台区海鹰路6号院30号楼。
法定代表人：孙晓惠，董事长。
委托诉讼代理人：刘贤冬，男，中建二局第三建筑工程有限公司员工。
委托诉讼代理人：王依龙，北京观韬中茂律师事务所律师。
复议申请人北京捷宸阳光科技发展有限公司不服北京市第二中级人民法院（2017）京02执异70号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）在执行中建二局第三建筑工程有限公司（以下简称中建三公司）与北京捷宸阳光科技发展有限公司（以下简称捷宸公司）建设工程施工合同纠纷一案[执行案号：（2016）京02执620号]过程中，被执行人捷宸公司向北京二中院提出异议，以北京二中院明显超标的额查封为由，请求解除对其名下的京通国用（2008出）第XXXX号土地使用权的查封措施。经审查，北京二中院作出（2017）京02执异70号执行裁定，驳回捷宸公司的执行异议请求。
北京二中院查明，捷宸公司与中建三公司建设工程施工合同纠纷一案，该院经审理，于2015年12月30日作出（2012）二中民初字第09241号民事判决：一、中建三公司于判决生效后十五日内赔偿捷宸公司修复损失人民币四十万五千四百九十四元一角五分；二、中建三公司于判决生效后十五日内对位于北京市通州区中关村科技园金桥科技产业基地景盛南四街19号的捷宸公司的2#标准厂房外保温板进行修复，达到验收标准，如中建三公司在规定的期限内不能履行上述规定的义务，则由捷宸公司委托其他有资质的施工单位进行修理，所需费用由中建三公司承担；三、中建三公司向捷宸公司提供其所施工工程竣工验收的全部资料，配合中建三公司办理竣工备案手续；四、捷宸公司于判决生效后十五日内给付中建三公司欠款人民币七千六百一十七万一千一百四十四元六分；五、捷宸公司于判决生效后十五日内给付中建三公司欠款人民币七千五百六十四万五千八百零四元六分的利息，……；六、驳回捷宸公司其他诉讼请求；七、驳回中建三公司其他反诉请求。上述判决作出后，捷宸公司不服，向北京市高级人民法院提出上诉，北京市高级人民法院于2016年4月29日作出（2016）京民终76号民事判决：驳回上诉、维持原判。
上述判决生效后，中建三公司向北京二中院申请强制执行，该院以（2016）京02执620号立案执行。执行过程中，2016年6月12日，该院向北京市国土局送达（2016）京02执620号协助执行通知书，冻结被执行人捷宸公司名下位于北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地土地使用权两宗，证号分别为：京通国用（2008出）第061号、京通国用（2008出）第XXXX号。该院为上述涉案两宗土地使用权的首封法院。
另查明，“京通国用（2008出）第061号”土地使用权证载明：“土地使用权人”为捷宸公司，“地类（用途）”为工业，“使用权类型”为出让，“使用权面积”为34937．765平方米。“京通国用（2008出）第XXXX号”土地使用权证载明：“土地使用权人”为捷宸公司，“地类（用途）”为工业，“使用权类型”为出让，“使用权面积”为51864．729平方米。
再查明，该院（2016）京02执620号案件执行过程中，已启动对捷宸公司名下涉案两宗土地使用权的评估程序。2016年9月22日，北京市高级人民法院作出《随机确定委托机构结果确认书》，随机确定（2016）京02执620号案件的土地评估机构为北京京城捷信房地产评估有限公司，现正在评估程序中。
该院审查过程中，捷宸公司提交2010年其委托北京康正宏基房地产评估有限公司所做两份《房地产估价报告》以证明其主张。该两份评估报告载明，京通国用（2008出）第061号土地使用权价值总计8042万元、在建工程价值总计10127万元、房地产价值总计18169万元；京通国用（2008出）第XXXX号土地使用权价值总计18444万元、在建工程价值总计24239万元、房地产价值总计42683万元。中建三公司对上述证据不予认可。上述证据系捷宸公司单方委托评估，且均已超过评估报告有效期，故该院对上述证据不予采信。
另，双方当事人确认，（2016）京02执620号执行案件查封被执行人捷宸公司财产仅为涉案两宗土地使用权，被执行人捷宸公司无其他可供执行财产。
北京二中院认为，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。该院（2016）京02执620号案件执行过程中，查封被执行人捷宸公司名下涉案两宗土地使用权，双方当事人亦确认被执行人捷宸公司无其他财产可供执行。涉案两宗土地使用权正在评估程序中，现有证据不足以证明捷宸公司名下京通国用（2008出）第061号土地使用权价值足以清偿本案法律文书确定的债权额及执行费用，故对于捷宸公司所提解除对京通国用（2008出）第XXXX号土地使用权查封措施的异议请求，缺乏相应事实依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定驳回捷宸公司的执行异议请求。
捷宸公司向本院申请复议称，请求撤销北京二中院（2017）京02执异70号执行裁定，解除对该公司名下京通国用（2008出）第XXXX号土地使用权的查封。理由如下：一、根据北京二中院委托的北京京城捷信房地产评估有限公司出具的《估价报告书》，两宗土地的房地产价值分别为15838．31万元和28780．19万元，均远远超出执行标的额7564．58万元及利息。二、两宗土地均具有独立的土地使用权证，可以分别查封。三、按照我国现行“房地一体主义”原则，查封上述土地使用权，地上不动产便不能流通，故应考虑土地使用权、地上不动产和在建工程三部分的总价值，而不能仅考虑土地使用权的价值。四、原审裁定未查清被查封的土地价值，未对是否存在超标的查封作出明确认定，属于基本事实不清、证据不足。
中建三公司辩称：一、案涉土地具有土地使用权证，对其进行评估合法合规。查封措施仅针对土地使用权，地上建筑物目前无登记证书，不具备流通条件，与法院采取的查封措施并无直接联系。二、被执行人不配合法院委托进行的评估，而其提交的所谓评估报告系其单方面提交，不具有法律效力，且已超过报告有效期。三、不动产价值的确定很复杂，且与土地性质、变现途径等有巨大关系，案涉土地是工业用地，与房地产开发用地、商业金融用地等土地的价值评估存在巨大差异，在评估报告出具前，市值估算难以确定。四、因被执行人拖延执行，本案执行标的金额以在亿元以上。五、本案中的查封只是在土地登记部门作了查封登记，并不影响被执行人用于生产的功能，且通州土地价格整体升温，被执行人资产权益暴增，查封措施未损害被执行人权益。综上，不同意复议申请人的复议请求。
本院经审查，对北京二中院查明的事实予以确认，并另查明，受北京二中院委托，北京京城捷信房地产评估有限公司于2017年9月25日出具编号为“京城捷信20170208—SF050”和“京城捷信20170208—SF051”的两份《房地产司法鉴定估价报告》。编号“京城捷信20170208—SF050”的《房地产司法鉴定估价报告》确定国有土地使用权证号为京通国用（2008出）第XXXX号的土地上的房地产市场价值为28780．19万元。编号“京城捷信20170208—SF051”的《房地产司法鉴定估价报告》确定国有土地使用权证号为京通国用（2008出）第061号的土地上的房地产市场价值为15838．31万元。上述评估报告载明，根据编号为“2009规（通）建字第0019、0020号”的《建设工程规划许可证》，案涉两宗土地上在建工程规划建筑登记的建设单位为捷宸公司。
捷宸公司在异议审查中向北京二中院提交并经中建三公司质证认可真实性、合法性的北京市国土资源局通州分局出具的编号为20170227-10的《不动产登记资料查询结果证明》载明，“不动产权证号为京通国用（2008出）第XXXX号，面积51864．729m2，截止到2017年2月24日该宗土地有查封，无抵押。”
复议谈话中，双方当事人表示，北京二中院未对考虑抵销、迟延履行利息计付等情况后的执行标的金额组织双方确认；中建三公司称其申请的执行标的金额总计约1．1亿元。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”被执行人以明显超标的额查封为由提出执行异议请求解除查封的，人民法院应当先行对是否明显超标的额作出判断；确属明显超标的额的，应当采取措施消除明显超标的额查封的状态。至于采取哪些措施消除明显超标的额查封的状态，属于执行法院根据具体案情自由裁量的范围，不应在执行异议、复议程序中确定。本案中，即使考虑市场波动情况以及在确定拍卖保留价时依法可以下浮的比例等因素，北京二中院查封的房地产价值仍明显超出申请执行人所主张的执行标的金额。综上所述，捷宸公司主张的明显超标的额查封的复议理由成立，（2017）京02执异70号执行裁定应予撤销，北京二中院应当采取措施消除明显超标的额查封的状态。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项的规定，裁定如下：
一、撤销北京市第二中级人民法院（2017）京02执异70号执行裁定；
二、北京市第二中级人民法院采取措施消除明显超标的额查封的状态。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 禹明逸
审 判 员 张文斌
审 判 员 齐立新
二〇一七年十二月二十五日
法官助理 吴铭奂
书 记 员 孙颖琪