北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民再初字第2号
原告张晓萌，女，1982年1月8日出生。
委托代理人张喜（张晓萌之父）。
被告北京信德永利房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区南沙滩35号楼704室。
法定代表人郝玉英，董事长。
第三人中国工商银行股份有限公司北京宣武支行，营业场所北京市西城区广安门内大街116号。
负责人包永康，行长。
委托代理人王莉，女，中国工商银行股份有限公司北京市分行职员。
原告张晓萌与被告北京信德永利房地产开发有限公司（以下简称信德永利公司）商品房预售合同纠纷一案，原北京市宣武区人民法院曾于2004年12月作出（2004）宣民初字第6214号民事判决。因案外人中国工商银行股份有限公司北京宣武支行（以下简称工行宣武支行）不服该判决，以该判决侵害其合法权利为由，向北京市第一中级人民法院申请再审。北京市第一中级人民法院于2013年6月作出（2013）一中民提字第07476号民事裁定，撤消了（2004）宣民初字第6214号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了此案。根据工行宣武支行的申请，本院决定追加工行宣武支行为本案第三人，参加本案审理。原告张晓萌委托代理人张喜、第三人工行宣武支行的委托代理人王莉到庭参加诉讼，被告信德永利公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张晓萌诉称：原告与被告于2003年4月24日签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定原告购买被告位于鸭子桥路21号信德园小区XX幢XX单元XX号商品房一套。合同签订当日，原告交付全部房款1012350元。按双方约定，被告应于房屋交付使用后起180天内为原告办理所购之房的备案手续，但原告至今未能取得房屋权属证书。现诉请法院判令被告为原告立即办理信德园小区3幢2单元901号房屋的房产证。
工行宣武支行述称，2002年6月20日，信德永利公司向我行申请贷款，将包括诉争房屋在内的在建房屋抵押给我行，并已办理抵押登记，我行是抵押权人。该事实已为（2004）一中民初字第7680号民事判决所确认。该判决生效后，我行已向法院申请执行，执行案件仍在进行中。我行抵押权设定日早于原被告签订商品房买卖合同签订日期，且我行不知道该房屋买卖事项。我行对原被告之间的商品房买卖合同的效力不持异议，但我行作为抵押权人，在信德永利公司欠我行贷款未清偿之前不同意解除抵押，亦不同意信德永利公司为原告办理诉争房屋的产权证。
经审理查明：
一、2002年6月20日，工行宣武支行与信德永利公司签订2002年宣武字0138号中国工商银行房地产业借款合同，合同规定：信德永利公司向工行宣武支行借款7695万元，用于偿还99房G第011号（2000年宣武字0105号）合同项下所欠借款本金，该笔贷款为借新还旧；借款期限20个月，即自2002年6月20日起至2004年2月19日止；信德永利公司应于2003年8月31日至2004年2月19日间分5次向工行宣武支行偿还全部借款。此前，信德永利公司于2002年6月1日向工行宣武支行出具了7695万元的借款借据。借款合同签订当日，工行宣武支行与信德永利公司签订2002年宣武抵字第0016号抵押合同，约定：信德永利公司用在建的位于北京市宣武区鸭子桥路21号（现变更门楼牌编号为北京市宣武区鸭子桥路1号）的信德园小区1、2、3号楼部分房地产为上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用。信德永利公司未经工行宣武支行书面同意，保证不将抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人。抵押合同第十三条还规定”本合同自双方签字并盖章之日起生效，需办理抵押登记的，自到有关抵押登记机关办理完毕抵押登记手续之日起生效，至主合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用全部清偿之日终止。”同月，上述抵押合同约定的抵押财产办理了抵押物登记，北京市宣武区国土资源和房地产管理局出具了他项权利证明书。在《国有土地使用权证》的记事页中注明，本案诉争房屋在抵押范围之内。上述合同签订后，工行宣武支行依约向信德永利公司发放贷款7695万元。因信德永利公司未能按期归还全部贷款，工行宣武支行于2004年向北京市第一中级人民法院提起诉讼，要求判令信德永利公司偿还借款本金并支付至款项付清之日止的贷款利息，判令信德永利公司以抵押房产承担担保责任。北京市第一中级人民法院经审理后认定，工行宣武支行与信德永利公司签订的借款合同、抵押合同，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，且抵押合同约定的抵押物已依法办理了抵押物登记手续，故应确认有效，双方当事人均应严格履行合同义务。工行宣武支行已履行了合同义务，依约发放了贷款，借款到期后，信德永利公司应依约还款，其未按约定期限偿还借款本金及利息，属违约行为，对此应承担违约责任。故于2004年10月20日作出（2004）一中民初字第7680号民事判决，判令：一、信德永利公司偿还工行宣武支行借款本金人民币七千四百三十二万元及利息；二、工行宣武支行有权以位于北京市宣武区鸭子桥路一号的信德园小区一、二、三号楼的房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款在上述第一项确定的信德永利公司的债务范围内优先受偿。
二、原告张晓萌与被告信德永利公司于2003年4月24日签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定原告购买被告位于鸭子桥路21号信德园小区XX幢XX单元XX号商品房一套。合同签订当日，原告交付全部房款1012350元。被告亦于当日将房屋交付给原告，原告此后办理了入住手续。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。对于将该房屋出售给张晓萌一节，信德永利公司一直未取得抵押权人工行宣武支行的同意。
三、在审理过程中，经本院释明，张晓萌坚持要求信德永利公司为其办理诉争房屋产权证，也明确表示不同意代信德永利公司归还其尚欠工行宣武支行部分欠款，以换取工行宣武支行解除设立在诉争房屋上的抵押。
上述事实，有商品房买卖合同、发票、（2004）一中民初字第7680号民事判决、国有土地使用权证及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为，信德永利公司在和张晓萌签订《商品房买卖合同》之前，已将包括诉争房屋在内的房产抵押给工行宣武支行。该抵押行为的效力已为生效法律文书所确认。《中华人民共和国物权法》规定，”抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”信德永利公司向张晓萌出售信德园小区3幢2单元901号房屋时，并未取得工行宣武支行的同意；在信德永利公司没有偿还工行宣武支行贷款，张晓萌亦明确表示不同意替信德永利公司归还其尚欠工行宣武支行部分欠款的情况下，设立在信德园小区XX幢XX单元XX号上的抵押权并未解除；现抵押权人工行宣武支行当庭表示不同意信德永利公司向张晓萌转让该房屋，因此信德永利公司不具备为张晓萌办理德园小区XX幢XX单元XX号房产证的客观条件。故张晓萌要求信德永利公司为其办理信德园小区XX幢XX单元XX号产权证的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：
驳回原告张晓萌的诉讼请求。
案件受理费五十元，由北京信德永利房地产开发有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 源
审 判 员 王文胜
人民陪审员 王培发
二〇一三年四月十八日
书 记 员 王 飞