辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终378号
上诉人（原审原告）：牛政皓，男，1990年11月16日生，汉族，住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：吴彦、滕玲，辽宁新世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连广宇置业有限公司，住所地大连市甘井子区甘欣街22号。
法定代表人：武文勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵明、林荣泉，辽宁裕景律师事务所律师。
上诉人牛政皓因与被上诉人大连广宇置业有限公司（以下简称广宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第8124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人牛政皓及其委托诉讼代理人吴彦、滕玲，被上诉人广宇公司委托诉讼代理人赵明、林荣泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
牛政皓上诉请求：撤销一审判决，改判支持牛政皓一审诉请。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、一审对牛政皓提交的证据未予采信未说明原因，有失公平。2、牛政皓要求确认合同约定的交房条件低于法定标准，一审法院认定双方未将备案约定为交房条件，对此诉请避重就轻。3、案涉房屋未通过消防验收，而作为房屋交付的基本条件即是通过消防验收。3、案涉钻石湾项目属于国家规定的”大型人员密集场所及其他特殊建设工程”中的”其他特殊建设工程”项下的”国家标准规定的一类高层住宅建筑”，应当通过消防验收，而非广宇公司主张的备案制。二、一审适用法律错误。1、一审对商品房交付条件认定有误。2、经竣工验收取得竣工备案证明是法定的交付标准。案涉房屋属于一类高层住宅建筑，既要申请消防设计审核又要申请消防验收；另外，案涉房屋应适用2014年出台的《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》第七条第九项的规定，即需要公安消防部门出具了消防验收合格的证明文件，方能进行竣工验收。3、广宇公司通知交付案涉房屋时，不仅违法且违约。4、牛政皓于交房当日明确表示案涉房屋手续不全，消防验收不合格且没有竣工验收备案证，并没有出示相关的证明文件，买受人有权拒绝交接。此后，广宇公司再未通知交房。5、广宇公司存在逾期交房的事实符合约定及法定的解除条件，牛政皓于2015年10月25日、2016年1月30日、2016年2月1日三次发出解除合同通知，广宇公司于2016年1月31日收到该通知，牛政皓已依法行使解除权，双方合同解除。
广宇公司二审辩称：服从一审判决。合同约定的交付条件是双方真实意思表示，不存在无效或可撤销情形。大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法已经废止，该规定属于规范性文件，不产生对合同约束性影响。竣工验收备案以及消防验收等行为均是在竣工验收合格之后进行的，是为了满足竣工备案的前置条件，均非合同所约定的交付条件。双方并未将竣工备案约定为交房条件。合同约定的交房条件不违反法律规定。
牛政皓向一审法院起诉请求：1、确认双方于2014年4月20日签订的《商品房买卖合同》中约定的交付条件”经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘查、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告”的约定低于法定标准；2、判令被告承担逾期交房违约金1万元；3、依法解除双方于2014年4月20日签订的《商品房买卖合同》。
一审法院认定事实：2014年4月20日，原告与被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市甘井子区和美园25号2层1号商品房一处。合同第8条约定，出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘查、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第9条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。同日，原、被告签订补充协议，第六条第1款约定：鉴于政府部门只在”远洋钻石湾”项目小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉《合同》第八条约定的交房时间到来时出卖人尚未取得《竣工验收备案表》，买受人同意按《合同》第八条约定的交房条件接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》作为房屋的交付条件。补充协议第八条第1款约定：买受人同意按《合同》规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由，否则，虽该房屋尚未实际交付，但有关该房屋的毁损、灭失等全部风险均由买受人承担，买受人并应自《合同》约定的交房日（或出卖人通知交房日）承担因该房屋产生的物业费、采暖费等全部费用并开始起算该房屋的保修期。
另查，合同订立后，原告按照合同约定交纳了全部房款。2015年10月27日，被告通知原告交接涉案房屋，原告在当天明确向被告表示拒绝收房，并要求解除合同。
再查，2015年8月30日，大连昕晔建设监理有限公司就涉案工程出具了《工程质量评估报告》；大连恒圣建设集团有限公司就涉案工程出具了《工程竣工报告》；大连广宇置业有限公司就涉案工程出具了《工程竣工验收报告》；辽宁水文地质工程地质勘察院就涉案工程出具了《勘查文件质量检查报告》；大连先锋建筑设计咨询有限公司就涉案工程出具了《设计文件质量检查报告》。
一审法院认为：商品房交付应符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定。本案的争议焦点在于，原、被告双方于《商品房买卖合同》第8条中约定的商品房交付条件是否符合法律及行政法规的强制性规定，是否合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》中关于房屋交付约定为”被告应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘查、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。上述约定的交付条件，符合法律及行政法规的强制性规定，不存在免除出卖人责任、加重购房人审核义务的问题，合法有效。《建筑工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。上述行政法规是备案制度的法律依据，备案是告知性的，无须行政机关批准、回复；备案是竣工验收合格后进行的，备案与否不影响竣工验收合格的效力。验收合格是交付的法定条件，而备案不是法律、行政法规规定的交付条件和标准。在双方当事人签订的《商品房买卖合同》未将备案约定为交付条件的情况下，亦不能以未将验收文件备案为由认定出卖人违约。本案中，2015年10月27日被告通知原告交接涉案房屋时，大连昕晔建设监理有限公司、大连恒圣建设集团有限公司、大连广宇置业有限公司、辽宁水文地质工程地质勘察院、大连先锋建筑设计咨询有限公司等五单位已就涉案工程出具了五方验收报告，涉案房屋验收合格，符合双方《商品房买卖合同》约定的交付条件，亦符合法律、行政法规关于商品房交付条件的强制性规定，被告大连广宇置业有限公司交付涉案房屋不构成违约，原告以手续不全为由拒不接收房屋，并要求解除合同，应自行承担由此可能引起的不利后果。据此，一审法院认定涉案《商品房买卖合同》合法有效，认定被告大连广宇置业有限公司已履行交付符合交房条件的房屋之合同义务，并无不当，故对于原告要求确认双方于《商品房买卖合同》中约定的交付条件低于法定标准、要求被告承担逾期交房违约金以及要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。
一审法院判决：驳回原告牛政皓的全部诉讼请求。案件受理费100元，其他诉讼费50元，上述费用合计150元（原告已预交），由原告牛政皓负担。
本院对一审判决认定事实予以确认。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的主要事实，本院认定如下：2016年7月14日，大连市公安消防局向王秀红出具《依申请公开政府信息告知书》，载明：你的《政府信息公开申请表》收悉。现就你申请公开关于”钻石湾和美园25号所在（大化集团搬迁及周边改造项目）B3、B5区”消防备案及验收结果的事项答复如下：一、你申请的政府信息中”钻石湾和美园25号所在（大化集团搬迁及周边改造项目）B3、B5区”由大连广宇置业有限公司建设。截止到目前，市公安消防局共办理了22栋单体建筑、2处地下车库的建设工程消防验收行政许可和竣工验收消防备案抽查。二、2015年8月24日，大连广宇置业有限公司向我局申报大化集团搬迁及周边改造项目B3区3#、4#、5#、6#、S1#楼，B5区5#、6#、7#、9#楼建筑、自动建设工程消防验收和B3区1#、2#、7#（地下车库）、S2#、S3#楼、B5区1、2、3、4、8、Sl、S2、S3、S4、地下车库建设工程竣工验收消防备案抽查。因存在下列8项问题。我局于2015年9月21日依法制发并送达了《建设工程消防验收意见书》（大公消竣查字〔2015〕第0490-0492号），验收结果均为不合格、《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》（大公消竣查字（2015〕第0129-0135号）∶1、消防车道的布置与原设计不符或不满足消防设计要求；2、未提供消防用电相关资料；3、消防应急照明、疏散指示标志设置数量不足，部分应急照明未安装；4、防烟楼梯间前室的内墙上不应开设其它门窗洞口；5、部分建筑顶部夹层存在使用功能，应取消其使用功能，完全进行封闭；6、车库自动喷水灭火系统电伴热、车库挡烟垂壁未施工完毕；7、车库部分安全疏散门不能向疏散方向开启；8、车库末端试水压力表损坏。
本院认为：当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。关于购房人提出案涉房屋不符合约定的交付条件一节，从已查明的事实可知，案涉商品房买卖合同约定，出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘查、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，勘察、设计、施工、监理等相关单位是工程竣工验收的实施者，故”经建设单位组织建筑工程验收合格”应系指建设单位组织案涉工程的勘察、设计、监理、施工单位对案涉工程验收合格后作出的结论。且我国自2013年始实行工程竣工验收制度改革，将政府负责工程质量验收的制度划分为企业验收、政府备案两个阶段，将竣工验收作为建设单位的企业责任。2013年住房城乡建设部发布实施的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》将2000年《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》中要求在工程竣工验收前需由城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求出具认可文件及由公安消防、环保等部门出具认可文件或者准许使用文件的规定取消。因此，在广宇公司已经提交了案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位于2015年8月30日分别出具的工程符合要求、质量合格的报告的情况下，应认定案涉房屋已经建设单位组织建筑工程验收合格。
关于合同约定的交付条件中”依照国家和地方人民政府的有关规定”、”符合本合同约定”如何理解，本院认为，商品房交付应符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定。首先，关于房屋的交付是否符合合同约定，案涉商品房买卖合同除合同条款外，还附有相关附件，如上阐述，案涉房屋已经建设单位组织建筑工程验收合格，符合合同条款的约定，且购房人现未提供证据证明案涉房屋存在不符合合同及附件中关于房屋交付标准或装修标准约定的情形，故应认定案涉房屋符合合同约定的交付条件。其次，关于是否符合法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，购房人与广宇公司签订的商品房买卖合同是由住建部、国家工商总局制发的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）。其中关于房屋交付，约定为”经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘查、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。”上述约定的交付条件，符合法律及行政法规的强制性规定，不存在免除出卖人责任，加重购房人审核义务的问题，合法有效。综上分析，案涉房屋的交付符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定，并不存在低于法定标准的情形，故对购房人此项主张不予支持。
关于购房人提出案涉房屋在公安消防部门的消防备案抽查中被确认为不合格，不符合交付使用条件一节，案涉合同中有关房屋交付条件系双方当事人自愿协商确定的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，只有违反法律和行政法规的强制性规定，才能确认合同无效。强制性规定包括管理性规范和效力性规范，管理性规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力，只有违反了效力性的强制性规范，才应当认定合同条款无效。本案中，购房人提及的《中华人民共和国消防法》属于管理性的强制性规定，违反上述法律条款将依法承担相应的法律责任，但不能致使合同条款无效。双方在合同中已明确约定”经建设单位组织建筑工程验收合格”为案涉房屋的交付条件，消防验收备案登记并不是合同约定的交付条件，现广宇公司提供的证据已经证明案涉房屋经建设单位组织验收合格且不存在不符合合同约定或法律、法规强制性规定交付条件的情形，即应认定案涉房屋符合合同约定的交付条件。所以，即使存在违反《中华人民共和国消防法》的情形，亦不影响双方在合同中对房屋交付条件约定的有效性。至于消防验收是否备案或是否合格、是否按期整改，均属于公安消防部门行政管理的范畴，不能以相关职能部门的管理行为认定案涉合同约定的交付条件无效或房屋不符合合同约定的交付条件。故购房人此项主张不能得到支持。
关于购房人提出广宇公司未办理案涉房屋的竣工验收备案手续，其有权拒收房屋一节，从已查明的事实可以确定，案涉合同约定的交付条件仅是”经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘查、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告”，并未约定竣工验收备案作为房屋的交付条件。且补充协议第六条第1款约定，鉴于政府部门只在”远洋钻石湾”项目小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉《合同》第八条约定的交房时间到来时出卖人尚未取得《竣工验收备案表》，买受人同意按《合同》第八条约定的交房条件接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》作为房屋的交付条件。又因《建筑工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。上述行政法规是备案制度的法律依据，备案是竣工验收合格后进行的，备案与否不影响竣工验收合格的效力。验收合格是交付的法定条件，而备案不是法律、行政法规规定的交付条件和标准。在案涉合同并未将备案约定为交付条件的情况下，不能以此为由拒收房屋，故对购房人此项主张同样不予支持。
关于购房人提出的解除合同一节，如前所述，案涉房屋已具备约定的交付条件，广宇公司也在交房期限届满前通知牛政皓收房，双方合同不存在法定或约定的解除情形，故对购房人此项主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由牛政皓负担。
本判决为终审判决。
审判长赵虹
审判员刘丽媛
审判员陈伟
二○一七年六月二日
书记员ＸＸ