黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）齐商初字第35号
原告刘庆芳，男。
委托代理人陈杨，黑龙江四方律师事务所律师
被告齐齐哈尔天和思瑞房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区红岸社区天和湾小区。
法定代表人周洪斌，该公司总经理。
委托代理人于振华，男。
委托代理人郭禹鹏，黑龙江铭昊律师事务所律师。
原告刘庆芳与被告齐齐哈尔天和思瑞房地产开发有限公司（以下简称天和思瑞公司）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘庆芳的委托代理人陈杨，被告天和思瑞公司委托代理人于振华、郭禹鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘庆芳诉称：2013年9月9日，天和思瑞公司因开发富拉尔基区天河湾小区工程需要，想刘庆芳借款，双方约定月息5分。刘庆芳当日即通过自己及朋友账户向天和思瑞公司财务总监姜际林汇款，总计金额475万元。2013年12月23日，天和思瑞公司提出用其开发的天河湾小区部分楼房，以签订买卖合同的方式为该笔债务设定抵押担保，为刘庆芳开具现金收据和购买商品房登记备案介绍信，并承诺尽快偿还本金和利息。但是天和思瑞公司仅还几个月的利息后，便没有再按月偿还利息。经刘庆芳多次索要，天和思瑞公司均以各种理由拒绝偿还借款本息。为维护原告方的合法权益，特诉至法院，请求依法判令天和思瑞公司偿还欠款本金4，750，000.00元，利息1，805，606.92（2014年2月9日至2015年9月7日按同期贷款率的四倍计算）元。庭审前刘庆芳增加诉讼请求，要求天和思瑞公司支付利息至本金还清时止，并请求依法确定天和思瑞公司分别以刘庆芳、李XX、陈XX、邢XX、张XX、孟XX的名义为刘庆芳办理的商品房预售登记备案的天河湾小区B-3号楼1单元101室、1203室、1703室、1901室、2101室、2701室、2903室，3号楼2单元101室、103室、401室、501室、703室、803室、1501室、1603室、1901室、2101室、2503室、2703室、3001室、3303室、4号楼1单元2201室、3001室、4号楼2单元2003室、2103室、2803室、3201室的抵押行为有效，刘庆芳依法对上述房产享有优先受偿权。
原告提供如下证据：
第一个证据，银行转账凭证5张，要证实2013年9与9日，原告通过自己及朋友的账户向被告财务总监姜际林账户内汇款，具体为：刘庆芳中国银行账户转735，000元、邢XX建设银行账户转200，000、工商银行账户转750，000元、张XX建设银行账户转500，000元、李XX交通银行账户转2，565，000元，共计4，750，000元。
被告质证认为：对证据的真实性无异议。但是需要说明，除刘庆芳汇给姜XX外，其他人汇款应当有债权转让凭据或授权刘庆芳索要债权。
第二个证据，银行卡对账单1张，要证实证明：被告分别于2013年11、12月，按月息5分，每月将利息还至原告中国农业银行账户内，是有息借款。
被告质证认为：对证据的真实性没有异议，但是并不能证实我单位给刘庆芳汇去的借款利息。如果确实是我单位账户打入原告账户，那我单位认可这笔借款的事实。
第三个证据，商品房买卖合同27份及收据，2份商品房登记备案介绍信，以及周洪斌出具的欠27套房屋发票的说明，有周洪斌的亲笔签名，要证实2013年12月23日，双方约定以签订标的为富拉尔基区天和湾小区B—3号楼1单元101室、1203室、1703室、1901室、2101室、2701室、2903室、3号楼2单元101室、103室、401室、501室、703室、803室、1501室、1603室、1901室、2101室、2503室、2703室、3001室、3303室（3号楼商品房预售许可证号Y2012035）、4号楼1单元2201室、3001室、4号楼2单元2003室、2103室、2803室、3201室（4号楼商品房预售许可证号Y2012029）的商品房买卖合同，被告自愿将上述房产作为债务担保，为原告设定抵押，同时给原告开具了收据与部分房屋的商品房登记备案介绍信。
被告质证认为：对该证据的真实性和证明问题没有异议。请法院核实借款的真实性是否存在，如存在请求与原告进行和解。
第四个证据，富拉尔基区房产产权市场管理处证明2份，要证实被告为原告（有部分以原告朋友的名义）在富拉尔基区房产产权市场管理处办理了上述27户房产的商品房预售备案，应认定被告用上述房产为其债务提供抵押担保。
被告质证认为：对该组证据真实性及证明问题均无异议。
本院依职权调取了天和思瑞公司财务总监姜XX的证据。姜XX证实：2013年9月9日天河湾股东栾XX退出以后，因债务纠纷天河湾的财产被法院查封。为了公司的正常运转，天和思瑞公司的法定代表人周洪斌向刘庆芳借款500万元，实际打款475万元，因为公司账户被法院冻结，经周洪斌同意，这475万元借款打入我个人账户，这笔款用于支付工程款了。这笔借款当时约定利息是月息5分，也是天和思瑞公司的帐外款打入我个人账户后，再以我个人名义支付的利息。
原告质证认为：对该证据的真实性和证明问题均没有异议，姜XX证实天和思瑞公司是实际的借款人，我们现在的利息是按同期人民银行贷款基准利率的四倍计算的利息，时间是从2014年2月9日至2015年9月7日，利息共计1，805，606.92元。
被告质证认为：姜XX所述属实，我们没有异议，我们认同天和思瑞公司是实际借款人，利息请求法院依法判。
天和思瑞公司答辩称：天和思瑞公司不承担任何责任，因为公司没有收到任何钱款，实际借款人和收款人是姜际林。
天和思瑞公司未向法庭提供证据。
经审理查明，2013年9月9日李洪祥向姜际林账户汇款2，565，000.00元，张宏岩向姜际林账户汇款500，000.00元，邢邵丰分别向姜际林账户汇款200，000.00元、750，000.00元，刘庆芳向姜际林账户汇款735，000.00元，上述汇款总计4，750，000.00元。2013年11月14日、2013年12月11日刘庆芳收到姜际林支付利息两笔，共计500，000.00元。
2013年12月23日，天和思瑞公司分别以刘庆芳、李XX、陈XX、邢XX、张XX、孟XX的名义签订了27分商品房买卖合同，并开具了收据及房屋的商品房登记备案介绍信。天河湾小区B-3号楼1单元101室、1203室、1703室、1901室、2101室、2701室、2903室，3号楼2单元101室、103室、401室、501室、703室、803室、1501室、1603室、1901室、2101室、2503室、2703室、3001室、3303室、4号楼1单元2201室、3001室、4号楼2单元2003室、2103室、2803室、3201室。
2013年10月李XX将2，565，000.00元债权转让给刘庆芳，邢XX将950，000.00元债权转让给刘庆芳，张XX将500，000.00元债权转让给刘庆芳，且李XX、邢XX、张XX、陈XX、孟XX均证实2013年12月23日签订的商品房买卖合同及同时办理商品房预售备案登记的行为，实际是天和思瑞公司以该种方式为其向刘庆芳借款提供的担保。
本院根据原告刘庆芳的申请，于2015年3月27日依法查封了天和思瑞公司开发的已经办理预售备案登记的天河湾小区27处房产。
本院认为，李XX、邢XX、张XX将其债权转让给刘庆芳的行为客观真实，不违法法律规定，该转让行为合法有效。债权转让后，刘庆芳是本案合法债权人，具有诉讼主体资格。
刘庆芳等人于2013年9月9日向天和思瑞公司财务总监姜际林账户共计汇款4，750，000.00元的事实清楚，双方虽然没有签订借款协议，但通过三次开庭审理及法院依职权调取证据，天和思瑞公司对其是实际借款人，且借款利息为月息5分的事实予以认可，该借贷关系合法有效，应受法律保护。刘庆芳与天和思瑞公司口头约定的借款利息虽超出了法律规定，但刘庆芳诉讼请求按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍支付利息，符合法律规定，对其利息请求本院予以支持。
刘庆芳等人虽与天和思瑞公司签订了商品房买卖合同，但对所购买的房屋未付款，而从天和思瑞公司出具收款收据，以及天和思瑞公司为刘庆芳等人办理商品房预售备案的行为看，天和思瑞公司的真实意思表示是为在刘庆芳处借款提供担保，即双方用买卖合同的形式代替借款抵押担保。根据目前的相关理论研究，本案所涉的商品房买卖合同及商品房预售备案行为，属于一种非典型担保。虽然该种担保不属于担保法和物权法明确规定的担保形式，但依契约自由原则，应承认该种非典型担保合同的效力。如果该以买卖形式用来担保的房屋已经进行预告登记或者办理了产权变更手续的，则应当视为进行了物权公示。对于这种非典型担保，担保人履行承诺的担保责任时，须对担保物进行清算。天和思瑞公司的案涉担保行为应为有效，且案涉房屋已办理了商品房预售备案，所以天和思瑞公司应以该案所涉房产作价后对刘庆芳的债务承担清偿责任。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条、第九十条，《中华人民共和国合同法》第八十条之规定判决如下：
一、被告齐齐哈尔天和思瑞房地产开发有限公司偿还原告刘庆芳借款本金4，750，000.00元，利息1，805，606.92元。元，本息合计6，555，606.92元（利息自2014年2月9日起至2015年9月7日止，按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算。自2015年9月8日起按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算，由被告齐齐哈尔天和思瑞房地产开发有限公司向刘庆芳支付利息至欠款实际付清之日止）；
二、如被告齐齐哈尔天和思瑞房地产开发有限公司不能清偿上述款项，对不能清偿部分，以案涉天河湾小区的27套已预售备案登记的商品房依法作价后承担清偿责任；
案件受理费57，689.25元，保全费5，000.00元，均由被告齐齐哈尔天和思瑞房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审判长 严凤兰
审判员 吴 琦
审判员 孙宪军
二〇一五年十月十三日
书记员 王 雷