江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初3013号
原告：张向东，男，1972年5月17日出生，汉族，户籍地苏州市姑苏区，住苏州市姑苏区。
原告：沈静芳，女，1975年11月30日出生,汉族，户籍地苏州市姑苏区，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：范海云（代理以上两原告），上海市协力（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王乃莹（代理以上两原告），上海市协力（苏州）律师事务所实习律师。
被告：蔡菊，女，1990年4月1日出生，汉族，住苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：刘志发，江苏瀛鑫律师事务所律师。
被告：王留英，女，1963年12月12日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托代理人邬国珍，江苏狮山律师事务所律师。
原告张向东、沈静芳与被告蔡菊、王留英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告张向东、沈静芳及其委托诉讼代理人范海云和被告蔡菊的委托诉讼代理人刘志发、被告王留英的委托诉讼代理人邬国珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张向东、沈静芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告蔡菊、王留英腾空并向原告交付苏州市解放西路168号15幢1004室房屋；2.判令被告蔡菊、王留英向原告返还多支付的款项3万元；3.判令被告蔡菊支付违约金413200元；4.判令被告蔡菊、王留英承担本案诉讼费用。事实和理由：被告蔡菊全权委托被告王留英办理苏州市解放西路168号15幢1004室房屋的买卖事宜。2015年11月2日，两原告与被告王留英签署《房屋买卖（居间）合同》，约定房屋价款206.60万元，2016年3月1日履行全部交房义务，余款6000元在交房时付清。两原告已向两被告支付211万元，房屋也已过户至两原告名下。但迄今为止，被告蔡菊尚未交付房屋，被告王留英一直在房屋内居住，亦未将多付的款项返还两原告。
被告蔡菊辩称，1.合同约定房屋于付清房款起30日内交付，原告方没有向被告蔡菊交付房款，被告蔡菊也没有住在该房中，两原告无权向被告蔡菊提出主张；2.两原告与被告王留英之间系恶意串通，双方对房屋定价没有通知被告蔡菊，把属于被告蔡菊的价值350万元的房子定价为160万元；3.仲裁裁决已经明确房价应按手签合同为准，即206.60万元；4.房屋的买卖价格没有征得被告蔡菊同意及知情许可，是不公平的，也不是被告蔡菊的真实意思表示，其他当事人侵犯了被告蔡菊的定价权，买卖合同是无效的；5.房屋买卖建立在公证委托的基础之上，该公证书缺少合理性，买卖的价格未得到所有权人的认可是无效的。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。
被告王留英辩称，两被告之间的公证委托有效，因而被告王留英与两原告之间的买卖合同有效，被告王留英同意向两原告交付房屋。至于两原告主张的多付款项及违约金，没有依据，被告王留英不同意承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对以下事实作出认定：
1.苏州市解放西路168号15幢1004室房屋（建筑面积136.73平方米）原登记为陆长男夫妇及其子陆云旗共同共有，由陆长男及其家庭成员居住。2010年前后以买卖的形式转移登记至被告蔡菊名下，并以此为由向银行贷款100余万元。2011年8月22日，被告蔡菊与陆云旗结婚。2013年1月，陆长男向被告王留英借款。2013年1月29日，蔡菊及其丈夫陆云旗签署委托书1份，委托被告王留英办理上述房屋的相关事宜，具体委托事项为：代为签订《存量房买卖契约》，办理网签或网签撤销等相关手续，并办理该房屋过户登记至买受人名下的房屋所有权转移登记及国有土地使用权的变更登记手续，缴纳相关税费及办理相关手续；代为办理存量房交易资金托管手续，签署或撤销《存量房交易资金托管协议》，并代为领取托管资金；全权办理该房产的水、电、过户手续；代为查询上述房屋的相关档案信息；委托期限至上述事项办理完毕止。2013年12月，陆长男向被告王留英提出卖掉上述房屋用于偿还债务，其与家庭成员搬出该房屋并向被告王留英交付了房屋钥匙。2014年1月起，被告王留英及吴三明（居民身份证号码）开始入住该房屋。
2.2015年11月2日，被告王留英作为被告蔡菊（甲方）的代理人与原告张向东、沈静芳（乙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将苏州市解放西路168号15幢1004室房屋（建筑面积136.73平方米，含固定装修及空调2台、热水器、油烟机、灶具各1台、全套灯具及窗帘）出售给乙方，成交价格206.60万元，过户过程中产生的税费由乙方负担。合同第四条“付款约定”中约定：乙方于2015年11月2日支付5万元；2015年11月5日办理过户手续同时付房款95万元作为托管资金首付，70万元通过贷款支付；乙方于贷款放款后、过户签字前另支付房款36万元，甲方收到该款项后还清房屋原贷款；乙方于收房时付清余款6000元。第六条“违约责任”中约定：任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付相当于成交价格20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应当据实赔偿。第八条“约定其他事项”中约定：甲方于2016年2月1日前把房屋阁楼先交于乙方，2016年3月1日前将房屋全部交于乙方。上述合同签订后，原告张向东于当日向被告王留英支付定金5万元，被告王留英就此出具了收条。2015年11月5日，被告王留英继续作为被告蔡菊（出卖人）的委托代理人与原告沈静芳、张向东就上述房屋买卖事宜签订《苏州市存量房买卖合同》（编号：苏房存姑苏合同201511050116，该合同约定的价款为160万元，付款方式为按房管局资金托管流程办理支付，办理房屋权属转移登记和房屋的交付时间均为买受人付清房款之日起30日内。买卖双方于当日与苏州市房产交易登记管理中心签署《苏州市区存量房交易资金托管协议》，指定被告王留英的银行账户作为出卖人结算账户。合同签订后，两原告通过首付款加贷款的方式将160万元购房款支付至资金托管账户。2015年12月17日，两原告通过转账方式向被告王留英账户另行支付购房款46万元，被告王留英出具收条予以确认。在房屋之上原有他项权利注销后，2016年1月15日，被告蔡菊、王留英与两原告共同至不动产登记中心签署《苏州市不动产登记申请书》，申请将苏州市解放西路168号15幢1004室房屋不动产权属转移登记至原告张向东、沈静芳名下，转让价格为160万元，被告蔡菊在“转让方签章：”项下签名。此后，两原告领取了（2016）苏州市不动产权第B001166号不动产权属证书，权属登记为两原告共同共有。完成权属转移登记后，被告王留英办理了托管资金的领款手续。之后，被告王留英曾向两原告返还购房款2万元。
3.被告蔡菊或被告王留英未按《房屋买卖（居间）合同》、《苏州市存量房买卖合同》的约定向两原告交付买卖标的房屋。至不动产权属转移登记完成后，房屋仍被占用，两原告至今未能进入房屋。审理中，经本院释明，两原告表示如涉及其他主体占用房屋，由其另行主张解决。
4.本案审理过程中，被告蔡菊作为申请人，于2016年9月6日向苏州仲裁委员会申请仲裁，以交易价格显失公平为由，请求撤销其与原告张向东、沈静芳之间关于苏州市解放西路168号15幢1004室房屋的《苏州市存量房买卖合同》。苏州仲裁委员会经审理认为其对该案没有管辖权，于2017年5月16日作出（2016）苏仲裁字第813号裁决书，驳回了被告蔡菊的申请。该裁决已经发生法律效力。2017年8月，被告蔡菊向本院提起诉讼，请求确认本案所涉房屋买卖合同无效。本院已作出（2017）苏0508民初5246号民事判决，驳回了其诉讼请求。
综合原、被告的诉辩意见，各方当事人对两原告与被告王留英所签署的《房屋买卖（居间）合同》的效力存在争议，两原告认为被告王留英持公证委托书与其签订合同，合同内容系双方真实意思表示，买卖价款合理，合同合法有效；被告王留英也对委托书和买卖合同的效力表示认可；被告蔡菊对委托被告王留英出售房屋没有异议，但认为其没有定价权，现买卖合同中房屋售价未经被告蔡菊知情并确认，故买卖合同无效。本院审查后认为，买卖标的房屋原所有权人被告蔡菊在房屋买卖合同签署之前即向被告王留英出具了经公证确认的委托书，赋予其签订买卖合同、办理资金托管及权属转移登记手续等权限，委托期限至这些事项办理完毕止；在交易过程中，被告蔡菊也在《苏州市不动产登记申请书》上签名，对向两原告售房事宜予以确认并同意办理权属转移登记手续；在本案审理中，被告蔡菊亦对委托被告王留英售房事宜不持异议，因此，被告王留英作为被告蔡菊的委托代理人与两原告签订《房屋买卖（居间）合同》并未超越其代理权限，合同内容应当认定为买卖双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。且根据双方在合同履行过程中的行为及意思表示，该合同系确定买卖双方权利义务的依据。被告蔡菊认为房价畸低且其未收到购房款、损害其合法权益，因而合同无效的观点，未提供证据证明，本院不予采信。至于两被告之间是否结算及如何结算，不在本案买卖合同纠纷的审理范围，本院不予理涉。
据此，本院认为，原告张向东、沈静芳已经根据合同的约定的金额和付款方式支付了全部购房款，被告蔡菊作为出卖方应当依约向两原告交付房屋。被告王留英虽系被告蔡菊的代理人，但其实际占用房屋，故应当与被告蔡菊承担共同交付的义务。关于两原告要求两被告向其交付苏州市解放西路168号15幢1004室房屋的诉讼请求，本院予以支持。两被告在返还房屋时，可以搬走自有物品，应保留买卖合同中所列明的设施和物品，不得破坏房屋的固定装修。两原告共向被告王留英支付购房款211万元，超出合同约定购房款4.4万元，被告王留英先期返还了2万元，还应返还2.4万元。该部分款项系被告王留英超出被告蔡菊授权范围所收取，且未提供证据证明已经向被告蔡菊交付，故两原告主张被告蔡菊共同承担还款责任的请求，本院不予支持。被告蔡菊确实未按合同约定向两原告交付房屋，但合同第六条中“任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付相当于成交价格20%作为违约金”系针对导致合同无法履行的根本违约行为而约定，现买卖标的房屋的权属转移登记已经完成，两原告按该条款主张被告蔡菊支付逾期交付房屋的违约金413200元，并不符合合同约定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告蔡菊、王留英于本判决生效后十日内将苏州市解放西路168号15幢1004室房屋（含固定装修及空调2台、热水器、油烟机、灶具各1台、全套灯具及窗帘）交付给原告张向东、沈静芳；
二、被告王留英于本判决生效后十日内向原告张向东、沈静芳返还购房款2.4万元；
三、驳回原告张向东、沈静芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7948元，由原告张向东、沈静芳负担7468元，被告蔡菊负担50元，被告王留英负担430元；被告蔡菊、王留英负担部分，于本判决生效后十日内向原告张向东、沈静芳支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
审 判 长 潘宇容
审 判 员 衡晓晴
人民陪审员 李 芸
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 邓 琴