江西省瑞昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0481民初397号
原告：九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司。住所地：江西省瑞昌市赤乌中路（瑞昌联盛国际）。统一社会信用代码：91360481571163575N。
法定代表人：李清华,该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕承政，该公司职员。
委托诉讼代理人：柯于言，该公司职员。
被告：李小贝，男。
原告九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司（以下简称九江联盛瑞昌分公司）与被告李小贝物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理后，依法由代理审判员王德卫适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九江联盛瑞昌分公司的委托诉讼代理人吕承政、柯于言，被告李小贝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告九江联盛瑞昌分公司提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付欠缴物业费14067.4元(计算期间2014年1月1日至2017年1月31日，计算方式101.93㎡×3.73元/㎡×37个月）及违约金5345.59元[计算至起诉日101.93㎡×3.73元/㎡×2%×（37个月+36个月+……+1个月）]，合计为19412.99元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年上半年被告购买瑞昌联盛国际A5栋209号商铺，建筑面积101.93㎡，2013年2月19日被告与原告签订了《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告购置的房屋及其配套设施、设备提供全面的物业服务，被告按照原告已经报批核准的收费标准按月缴纳物业服务费为3.73元/㎡/月，合计380.2元/月。逾期不缴纳每日收取3‰的违约金。协议签订后，被告按约定缴纳物业费至2013年12月31日，原告按照约定提供了全面的物业服务。自2014年1月1日起，被告便未按照物业服务协议约定按时向原告缴纳物业服务费，但仍享受原告提供的物业服务。期间原告多次通过上门催收、电话、书面函告等形式向被告催缴物业服务费，但是被告均置若罔闻，长期恶意拖欠物业费至今。根据《物业管理条例》第七条第五项及原告与被告签订的《前期物业服务协议》第五条约定的违约金标准，被告作为业主应向原告支付欠缴物业费及相应的违约金。因协议约定的违约金标准已不符合最新法律规定，原告自愿将标准调整至法律允许的范围内进行计算。原告公司确定物业费收费标准是经过成本测算后并报经物价部门审核批准后实施的，符合《江西省物业管理服务收费管理办法》中所列明的基础标准。被告一直以物业费过高等理由拖欠物业费，严重影响了原告物业管理的正常运转，难以继续开展物业管理服务活动。
为支持自己的诉讼请求，原告九江联盛瑞昌分公司向本院提供了下列证据：
原告营业执照，证明原告的诉讼主体适格。
原告物业资质证书，证明原告具有物业服务资质。
前期物业服务协议、物价局核准收费文件，证明原告与被告存在物业服务合同关系；约定被告按照原告经报批核准的收费标准按月缴纳物业服务费。
被告李小贝辩称：2013年我与原告签订了一份物业服务协议，从2014年1月1日起确实没有交物业费。其原因一方面是对原告的物业收费标准有争议，没有具体的收费标准；另一方面是我所有商铺的卫生间漏水、原告说把墙敲掉然后帮我恢复原状，结果原告把墙敲掉后确实没有再漏水，但被敲掉的墙并没有恢复原状，所以我不交纳物业费。
为了支持自己的抗辩意见，被告李小贝向本院提交了手机拍摄的照片3张，证明被告所有的商铺墙面长期存在渗水现象，原告没有尽到维修义务。
被告李小贝对原告九江联盛瑞昌分公司提供的证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但被告要求原告说明物业费收费标准3.73元/㎡具体怎么计算得来。
原告九江联盛瑞昌分公司对被告李小贝提供的证据有异议，其认为该照片没有显示拍摄的时间地点，对其真实性、合法性、关联系有异议。
本院对原告九江联盛瑞昌分公司提供的证据1、2、3予以确认和采信。
本院对被告李小贝提供的证据，因该证据照片无法显示拍摄的时间、地点，故本院对该证据不予采信。
经审理查明：被告李小贝系九江联盛实业集团有限公司开发的位于瑞昌市联盛国际小区A5栋209号商铺业主，建筑面积为101.93㎡。2013年2月19日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》。该协议约定了物业管理事项、服务费用、双方权利义务、违约责任等。其中第一条约定：被告委托原告为被告在小区购置的房屋及其配套设施、设备进行全面的物业服务。第三条约定原告提供基本的公共性服务项目为：防止和纠正损害规划的私搭乱建；维护房屋的完整和免受损坏；维护小区内公共秩序和交通秩序；园林绿化养护；楼外清扫，垃圾清运；楼外排水排污疏通，设施完好；管理消防设施；治安管理；小区内环境容貌的管理；竣工技术图纸，档案资料保管等。第五条约定：被告按月向原告交纳公共性物业服务费：原告按照《物业管理条例》、《江西省物业管理服务收费办法》相关规定以及瑞昌市物价局批准的物业服务费收费标准，按月向业主收取物业服务费：商铺1、C区：2.50元/㎡/月；商铺2、A区：3.73元/㎡/月。对于逾期不交物业服务费者，物业公司有权按法律规定及协议约定给予每日收取3‰滞纳金处罚。同时查明：被告李小贝房屋建筑面积为101.93平方米，按照3.73元/㎡/月向物业公司交纳物业服务费。被告所有的商铺外墙壁长期存在渗水现象，被告多次要求原告对渗水的外墙壁进行修复，但原告一直没有进行修复，故被告一直拒绝向原告交纳物业服务费。被告自2014年1月1日起至2017年1月31日止，被告拖欠原告物业服务费计14067.4元。故原告诉至法院，请求法院判决被告向原告支付物业费14067.4元及违约金5345.59元，合计为19412.99元；本案诉讼费用由被告承担。
本院认为：原、被告双方于2013年2月19日签订的《前期物业服务协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行自己的合同义务。原告作为被告所在商铺区的物业服务企业，依合同履行自己义务后，依法享有向被告收取物业服务费的权利。被告拒不履行支付物业服务费的义务应承担违约责任。原告诉请被告支付自2014年1月1日起至2017年1月31日止拖欠原告的物业服务费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持；鉴于原告在提供物业服务合同过程中一直未能对被告所有商铺的外墙面渗水问题进行维修，未能全面按照服务协议的约定提供物业服务，给被告的经营造成了部分不便和损失，故本院认为需在原告收取物业费时酌情予以扣减，扣减比例按照交纳物业费的30%计算较为妥当。故本院支持原告诉请的金额为14067.4×70%=9847.18元。关于原告要求被告承担滞纳金5345.59元的诉请，本院认为，虽然合同约定的滞纳金属于违约金性质，但被告拖欠物业费未交，是由于原告在履行物业服务中存在一定问题，且未能与业主积极沟通解决问题，对产生纠纷负有一定的责任，并非被告恶意违约，故对原告要求被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条，判决如下：
被告李小贝在本判决书生效后十日内支付原告九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司自2014年1月1日起至2017年1月31日止的物业服务费计9847.18元。
二、驳回原告九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费285元，由被告李小贝负担142元，原告九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司负担143元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。
代理审判员 王德卫
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 田 龙