湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终4866号上诉人（原审被告）：张宏，男，汉族，1967年11月1日出生，住长沙市开福区。被上诉人（原审原告）：长沙人人物业管理有限公司，住所地长沙市开福区学堂园路189号香樟雅郡小区9栋南向办公楼。法定代表人：谭辉虎，总经理。委托代理人：汪铭，男，汉族，1975年10月23日出生，住长沙市芙蓉区，系该公司法务人员。上诉人张宏因与被上诉人长沙人人物业管理有限公司（以下简称人人公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院(2016)湘0105民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，双方均没有提出新的证据、事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。上诉人张宏上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、依法判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。4、判令该《物业管理服务协议》作废，在平等自愿的基础上另签协议。事实和理由：1、上诉人从未在《物业管理服务协议》上签字，被上诉人委托代理人在一审庭审中当场承认该协议上的甲方签字不是张宏所签，加之签字人从未获得上诉人的委托，该协议不是上诉人真实意思表示，属于无效协议。上诉人直到被上诉人向一审法院起诉才了解该份协议是霸王协议，应予依法废除。一审判决认定该协议是双方真实意思表示系认定事实不清，适用法律不当。2、一审答辩状中，上诉人写得很清楚，被上诉人的服务存在大量瑕疵，一审判决竟然未作考量，属于判决不当。此外，上诉人反映所住房屋因物管失职遭受水灾，造成三、四万元损失，且被上诉人失职在先，上诉人欠缴物业费在后，无论从价值规律，还是从国家法律看，完全减免此笔物管费是符合道理的。3、一审开庭时，被上诉人的代理人音量低、语速快、距离远，上诉人没有听清楚，向一审法官反映了该情况，法官要上诉人用笔记录，但还是遗漏了很多，丧失了辩驳的机会。4、一审庭审过程中，上诉人正在阐述观点，被上诉人的工作人员用铁板造成一声巨响，打断了上诉人的思路，影响了辩驳。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决结果不公，请求二审法院查明事实，依法予以改判。被上诉人人人公司辩称，上诉人张宏的上诉请求第二、三、四项没有法律依据，应当予以驳回。一审判决已经明确了阳台漏水的原因是上诉人举证不能。被上诉人也不认可一审判决，没有上诉是因为向尊重一审判决。被上诉人人人公司向一审法院起诉请求：1、张宏支付欠缴的物业管理费3656.1元；2、张宏支付违约金365元；3、判令本案全部诉讼费由张宏承担。一审法院认定事实：2007年5月11日，人人公司（乙方）与张宏（甲方）签订《物业管理服务协议》，由甲方委托乙方对（四季美景﹒水木轩住宅小区）实行物业管理服务。协议约定，委托管理的事项包含房屋建筑共用部位的维护、养护和管理；共用设施设备的运行、维护和管理……；安全及消防管理：1、配合协助公安部门进行安全监视和巡视，维护本物业区内的公共秩序（不含人身、财产的保险、保管责任）；2、做好消防宣传工作及消防安全的防范工作。协议对双方的权利和义务约定为，甲方监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向乙方提出意见和建议；依照本协议向乙方缴交物业管理服务费用和其他费用。乙方对本物业共用部位、共用设施设备、园林绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；制止违反本协议、《业主临时公约》和本物业管理制度的行为，对甲方依据协议收取违约金；依据本协议向甲方收取物业管理服务费用及其他费用。甲方交纳物业管理服务费用的起始时间为2007年5月11日；费用交纳时间为每月8号至15号，物业管理服务费收费面积以房产证上的建筑面积计算费用；住宅物业管理服务费为每月每平方米1.1元;室内停车位管理服务费为每月每车30元。违约责任乙方违反协议，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交费用，并有权采取停电、停水措施、以及从逾期之日起每日按欠费总额的百分之一交纳滞纳金。因乙方在履行本协议时的重大过失照成甲方人身，财产损失的，乙方将依法承担相应管理责任等等。张宏系四季美景﹒水木轩住宅小区5栋艾菊阁501号房屋业主，该房屋建筑面积158.85平方米。张宏预交物业费至2014年3月，此后张宏欠交物业管理费。人人公司多次以催缴通知的方式要求张宏支付物业管理费。自2014年4月至2015年12月，共计21个月，单价1.1元/㎡，每月174.1元，张宏共欠物业管理费3656.1元。另查明，张宏在庭审中称其未交物业费原因系因人人公司未妥善处理房屋漏水、渗水、导致家中地板、墙面等损失问题，以及人人公司的物业管理人员、保安等负有保卫和管理职责的人员在上班时存在小区大门大敞、楼道卫门虚掩等重大疏漏现象。故要求人人公司减免物业费及违约金并赔偿损失。一审法院认为，一、《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示且不违法法律法规的禁止性规定，该协议合法有效，对业主具有约束力。二、张宏系四季美景﹒水木轩住宅小区业主，人人公司为张宏提供了物业管理服务，张宏应依约向人人公司支付物业服务费。自2015年4月1日起至2015年12月31日止张宏应按协议约定的1.1元/月/㎡*158.85㎡的标准支付住宅物业管理服务费用3656.1元。三、张宏在庭审中称未交物业费系因人人公司未妥善处理阳台漏水等问题，虽未查清阳台漏水、霉变的原因系房屋质量问题、还是上下楼业主之间的相邻关系引起，但人人公司应履行协调处理的附随义务，使业主能安居乐业。因此，人人公司提供的物业服务存在瑕疵，张宏要求减免物管费的抗辩，该院予以部分支持。综合本案实际情况，该院酌情减免张宏30%的物管费，张宏应缴纳的物管费为3656.1元-3656.1元×30%=2559.27元。四、张宏以人人公司物业管理服务存在瑕疵为由未交物业费，属于合理抗辩，人人公司诉请的违约金，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、张宏在本判决生效之日起10日内向长沙人人物业管理有限公司支付自2014年4月1日至2015年12月31日止的物业服务费2559.27元；二、驳回长沙人人物业管理有限公司的其他诉讼请求。未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由张宏承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经二审查明：上诉人张宏之父张端午，在本案一审作为张宏的委托代理人出庭参与诉讼，庭审时，张端午陈述因张宏行动不便，本案《物业管理服务协议》上“张宏”的签名为其主动代签。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人张宏与被上诉人人人公司之间的《物业管理服务协议》，上诉人虽提出协议上的签名不是其本人所为，但双方按此协议长期履行，可视为上诉人接受了该协议，况且该协议上的签名系上诉人之父张端午主动代签以及在双方之间已经形成了事实上的物业服务合同关系。双方当事人应当按照该协议的约定全面履行各自的义务。被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人应当按照协议的约定交纳物业服务费，但被上诉人的服务存在一定的瑕疵，本院认为上诉人交纳50%的物业服务费较为公平合理，一审判决上诉人交纳70%的物业服务费偏高，应予调整。上诉人提出减免全部物业服务费的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人提出一审阶段丧失了部分辩驳机会，因证据不足，本院不予支持。至于因被上诉人的责任造成了上诉人的损失，上诉人可凭相关证据另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判处物业服务费偏高，本院予以调整。上诉人张宏的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院(2016)湘0105民初97号民事判决第二项；二、变更湖南省长沙市开福区人民法院(2016)湘0105民初97号民事判决第一项为：张宏在本判决生效之日起10日内向长沙人人物业管理有限公司支付自2014年4月1日至2015年12月31日止的物业服务费1828.05元。本案一审受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，上诉人张宏负担25元，被上诉人长沙人人物业管理有限公司负担50元。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军代理审判员  黄 琦二〇一六年十月十九日书 记 员  何冰洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。