重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第04074号
上诉人（原审原告）张超。
上诉人（原审原告）苏承嘉。
委托代理人张瀚月。
被上诉人（原审被告）重庆市华贵房地产开发有限责任公司。
法定代表人唐军，总经理。
委托代理人廖厚洪，重庆市江津维权法律服务所法律工作者。
上诉人张超、苏承嘉因与被上诉人重庆市华贵房地产开发有限责任公司（以下简称“华贵公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2014）津法民初字第00493号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审经审理查明：张超、苏承嘉、华贵公司于2008年5月31日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定张超、苏承嘉购买华贵公司开发建设的位于重庆市江津区几江街道东部新城××号地华贵·沁园春××号房，并对房价款、付款方式及期限、交房期限及条件、产权登记、双方违约责任等内容进行了约定。张超、苏承嘉按约付清了购房款，华贵公司于2009年12月15日将房屋交付张超、苏承嘉。2010年夏季，邻近张超、苏承嘉所购房屋的沁园春二期D栋高层商住楼开始施工。同年6月1日，张超、苏承嘉等业主发现所购房屋出现墙体裂缝等质量瑕疵后向华贵公司反映，华贵公司随即向江津区城乡建设委员会、江津区建设工程质量监督站报告了情况。江津区建设工程质量监督站委托重庆市建设工程质量检验测试中心，对毗邻沁园春二期D栋基坑工程施工是否影响华贵·沁园春××单元和××栋房屋安全进行技术鉴定。该中心于2010年12月30日作出鉴定报告，鉴定结论及建议为：“6.1华贵·沁园春××单元和××栋房屋的结构安全性等级综合评定为Bsu级，在正常居住使用条件下结构安全。6.2华贵·沁园春××栋××单元和××栋房屋多数墙体裂缝是由于2010年6月中旬毗邻基坑开挖，加之该段时间连续降雨，邻房屋侧边坡变形导致房屋地基土失稳、沉降不均引起；少部分墙体裂缝、预制板间裂缝是由于材料自身干缩或不同材料干缩变形不一致、温差作用等原因引起。根据施工单位检测结果，房屋地基基础沉降已趋于稳定，因此应采取适当措施进行上述裂缝的修补工作。6.3为确保毗邻边坡更加稳定安全，应抓紧新建工程桩基及上升主体结构的施工进度。”华贵公司将该鉴定结论及建议及时告知了张超、苏承嘉等业主。张超、苏承嘉与华贵公司对出现的房屋质量瑕疵问题多次协商解决无果，经行政主管部门领导组织协调数次也无效。2011年1月21日，张超、苏承嘉领取了华贵公司支付的住房租金7，200元，并出具领条一张，载明：“今领到重庆市华贵房地产开发有限公司预付6个月住房租金计币柒仟贰佰元正（￥7200元）。此款截止2010年12月31日止的房租（未入住业主）领款人：张超二0一一年一月二十一日”。
一审法院依法委托后勤工程技术司法鉴定中心对华贵·沁园春××栋××单元和××栋房屋在正常使用条件下结构是否安全，以及××栋和××栋的房屋地基失稳、沉降、墙体及住户室内预制板间裂缝的原因进行鉴定。该中心于2013年6月5日作出后司鉴字（2013）第027号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“8.1重庆市江津区华贵·沁园春小区××栋××栋住宅总体评定结构安全性等级为Bsu级，结构总体安全。但该建筑36-40轴线裂缝墙体及其余严重裂缝墙体、裂缝门窗过梁的安全性等级为cu级，该建筑36-40轴线区域整体性等级为Cu级。8.2重庆市江津区华贵·沁园春小区××栋××栋房屋损害的主要表现是墙体裂缝，墙体裂缝产生的主要原因是××栋××单元、××栋××单元在40轴线相邻区域（12栋1单元）地基基础不均匀沉降。8.3根据我中心监测结果，该建筑地基沉降已趋于稳定。8.4为确保该房屋结构安全，建议采取以下加固处理措施。⑴建议对该建筑的裂缝规律性明显墙体及严重裂缝墙体等cu级构件进行适当加固处理，对该建筑36-40轴线区域（整体性Cu级区域）进行适当加强整体性的加固处理。⑵建议对其余裂缝墙体适当加固、修缮处理；对变形门窗进行修缮，对其他影响房屋正常使用的缺陷进行修缮。具体加固整改方案应由有资质的设计单位出具。”经一审法院依法委托，华诚博远（北京）建筑规划设计有限公司于2014年5月作出了“华贵·沁园春××栋3单元、××栋楼加固工程施工设计”。本案审理中，张超、苏承嘉与华贵公司经协商同意，由华贵公司将华贵·沁园春××栋3单元、××栋楼加固工程发包给具有相应施工资质的重庆聚友建筑工程有限公司进行施工，并由华贵公司委托具有相应监理资质的重庆吉沣工程项目管理有限公司对该加固工程进行施工质量监理。2014年8月28日，华贵公司与重庆聚友建筑工程有限公司签订了《结构加固施工合同》，约定了双方的具体权利义务，其中合同工期总日历天数90天，开工日期：2014年9月10日，竣工日期：2014年12月10日。同日，华贵公司与重庆吉沣工程项目管理有限公司签订了《建设工程委托监理合同》，约定了双方的具体权利义务。重庆聚友建筑工程有限公司按加固工程施工设计要求对地基基础、外墙及其他部分业主房屋室内裂缝加固、修复竣工后，华贵公司于2015年1月22日组织有关单位对已竣工部分加固工程进行了竣工验收并一致通过。已竣工的加固工程中，地基基础加固施工1个月，外墙及室内裂缝加固修复施工近2个月，严重的室内裂缝加固修复到干了需1个多月。一审法院于2015年1月25日依法委托后勤工程技术司法鉴定中心，对华贵·沁园春××栋3单元、××栋房屋加固后是否能正常安全使用进行评估鉴定，该中心于同年2月4日作出后司鉴字（2015）第002号结构安全性鉴定报告，鉴定意见为：“6.1重庆市江津区华贵·沁园春××栋3单元和××栋房屋加固工程按图施工，房屋墙体裂缝和基础已经进行加固和修复，基础稳定，加固工程施工质量合格，房屋结构安全，可正常使用。6.2建议使用过程中注意对房屋异常现象的观察，若房屋构件出现较大变形或出现新裂缝，应及时通知有关部门处理。”一审法院于2015年2月11日开庭审理时，经双方质证后当庭采信了该鉴定报告。2015年3月11日，后勤工程技术司法鉴定中心向一审法院作出明确房屋裂缝安全等级意见的回复函，内容为：“根据我鉴定中心出具的报告中5.1、7.1.2（4）监测结果，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-1999第4.4.6等条评定标准，36-40轴范围内地基基础沉降导致的裂缝墙体、裂缝过梁为cu级，36-40轴整体性为Cu级，故36-40轴对应各套房屋均属于Cu级。其余各套房屋属于Bu级。”
华贵公司开发建设的华贵·沁园春1-15栋房屋于2009年4月17日取得建设工程竣工验收备案登记证，其中11栋、12栋设计的合理使用年限为50年。张超、苏承嘉所购房屋不在华贵·沁园春11栋和12栋建筑的36-40轴线范围内，已办理产权登记，张超、苏承嘉2011年11月开始居住使用房屋。经一审法院依法委托，重庆道尔敦工程造价咨询有限公司对张超、苏承嘉房屋装修损失（即裂缝修复费用）的工程造价鉴定为2035.08元。根据《民用建筑可靠性鉴定标准》，安全性评级含义为：Bsu、Bu、bu：安全性基本满足要求，尚不显著影响承载能力，可采取措施；Csu、Cu、cu：安全性不满足要求，显著影响承载能力，应采取措施。审理中，张超、苏承嘉与华贵公司同意如需赔偿张超、苏承嘉房屋租金损失按每月1200元计算。
张超、苏承嘉一审诉称：张超、苏承嘉与华贵公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定张超、苏承嘉购买华贵公司位于重庆市江津区几江街道长风路98号华贵·沁园春××号房屋。合同签订后，张超、苏承嘉按约履行了义务。但2010年6月，华贵公司在华贵·沁园春二期D栋基坑工程土方开挖时，造成毗邻的华贵·沁园春××幢3单元和××栋房屋地基土失稳、沉降、墙体开裂、楼板裂缝，严重影响房屋的安全性、使用性及使用年限等。张超、苏承嘉认为，华贵公司交付的房屋应当符合《中华人民共和国建筑法》等法律的安全规定，并符合双方合同所约定的条件，现华贵公司所交付的房屋出现楼板、墙体开裂等质量瑕疵，华贵公司应依法承担违约责任。综上，请求判决：1、华贵公司对张超、苏承嘉所购房屋室内裂缝加固修复恢复原状；2、华贵公司赔偿张超、苏承嘉房屋贬值损失150，000元；3、华贵公司赔偿张超、苏承嘉装修房屋材料及人工费涨价损失48，000元；4、华贵公司赔偿张超、苏承嘉房屋出现质量瑕疵之日即2010年6月1日起至室内裂缝加固修复之日止，按每月1，200元计付的租金损失。
华贵公司一审辩称：首先，华贵公司是按照与张超、苏承嘉签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，按时将符合质量要求的房屋交付张超、苏承嘉，并按时办理了房产证，在履行合同中不存在违约行为。张超、苏承嘉房屋墙体开裂是在交付使用后，因相邻施工单位施工开挖基础导致房屋地基土失稳、沉降不均引起，还有材料自身干缩变形不一致、温差作用等原因所致，有××。因此，华贵公司依法不应对张超、苏承嘉房屋出现的质量瑕疵承担违约责任。其次，从张超、苏承嘉发现房屋出现问题开始，华贵公司迅速上报主管部门及相关单位，根据鉴定机构的鉴定意见及建议积极整治，并多次与张超、苏承嘉等业主协商解决，均因业主要求过高而无果。最后，针对张超、苏承嘉的各项诉讼请求，华贵公司认为：1、张超、苏承嘉房屋修复费用经鉴定为2035.08元，华贵公司愿意按此金额予以赔偿，不同意对张超、苏承嘉的房屋室内裂缝加固修复恢复原状。2、张超、苏承嘉要求华贵公司赔偿房屋贬值损失150，000元没有法律依据，应予驳回。3、张超、苏承嘉要求华贵公司赔偿装修房屋材料及人工费涨价损失48，000元亦没有事实和法律依据，应予驳回。4、根据江津区建设工程质量监督站委托重庆市建设工程质量检验测试中心于2010年12月30日作出的鉴定报告，张超、苏承嘉房屋结构安全性等级评定为Bsu级，在正常使用条件下结构安全，华贵公司及时向张超、苏承嘉通报了该鉴定结果，张超、苏承嘉故意不居住使用房屋而要求华贵公司赔偿租金损失于法无据。另外，华贵公司已赔偿了张超、苏承嘉6个月（2010年6月至12月）鉴定观察整改期的房租损失7200元，且张超、苏承嘉2011年11月入住房屋至今并无租金损失。因此，张超、苏承嘉要求赔偿房屋出现质量瑕疵之日即2010年6月1日起至室内裂缝加固修复之日止按每月1，200元计付的租金损失的理由不能成立，华贵公司不同意该请求。
一审法院认为，张超、苏承嘉与华贵公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应严格履行自己的义务，否则应依法承担相应的违约责任。本案争议的焦点是：一、华贵公司应否对张超、苏承嘉房屋因地基下沉出现墙体、预制板间裂缝质量瑕疵承担违约责任；二、张超、苏承嘉的各项诉讼请求应否予以支持。现评析如下：
一、华贵公司应否对张超、苏承嘉房屋因地基下沉出现墙体、预制板间裂缝质量瑕疵承担违约责任问题。《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款规定“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础和主体结构的质量”；《建设工程质量管理条例》第四十条规定“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限……”；《商品房销售管理办法》第三十三条规定“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。……在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”本案中，华贵公司出卖给张超、苏承嘉的商品房虽于2009年通过竣工验收合格并取得了有关证书，并交付张超、苏承嘉，但是，该房屋于2010年6月1日因地基下沉出现墙体裂缝等质量瑕疵，发生在该房屋工程设计的合理使用年限即50年内，亦不存在华贵公司可以免责的法定事由，该质量瑕疵依法属于华贵公司的保修范围，华贵公司应承担保修责任。因此，华贵公司依法应对张超、苏承嘉所购房屋因地基下沉出现墙体裂缝的质量瑕疵承担相应的违约责任，张超、苏承嘉就其房屋出现的质量瑕疵要求华贵公司承担违约责任的理由成立，一审法院予以支持；华贵公司以其交付的房屋合格而不应承担违约责任的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。
二、张超、苏承嘉的各项诉讼请求应否予以支持问题。
1、要求华贵公司对房屋室内裂缝加固修复恢复原状问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”该法第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”由此可见，对标的物的质量瑕疵应如何承担违约责任法律规定了具体的方式。本案中，张超、苏承嘉与华贵公司对张超、苏承嘉房屋因地基下沉出现墙体、预制板间裂缝质量瑕疵的违约责任承担没有约定，也未达成补充协议，则张超、苏承嘉有权在法律规定的具体方式中进行合理选择，张超、苏承嘉要求华贵公司对房屋室内裂缝加固修复恢复原状属于依法选择要求华贵公司承担修理违约责任；而且，张超、苏承嘉房屋的质量瑕疵依法属于华贵公司的保修范围，华贵公司应当承担保修责任。因此，张超、苏承嘉的该项诉讼请求于法有据，一审法院予以支持；华贵公司主张按鉴定的修复费用予以赔偿而不同意加固修复的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。
2、要求华贵公司赔偿房屋贬值损失150，000元问题。一方面，如前所述，对标的物的质量瑕疵应如何承担违约责任法律规定了具体的方式，而其中并无赔偿贬值损失的方式，且张超、苏承嘉与华贵公司对张超、苏承嘉房屋因地基下沉出现墙体、预制板间裂缝质量瑕疵的违约责任承担没有约定，也未达成补充协议，故张超、苏承嘉要求华贵公司赔偿贬值损失显然于法无据；另一方面，张超、苏承嘉主张的房屋贬值损失无法通过鉴定机构鉴定予以确定。因此，张超、苏承嘉的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持；华贵公司的抗辩理由成立，一审法院予以采纳。
3、要求华贵公司赔偿装修房屋材料及人工费涨价损失48，000元问题。由于：⑴、装修房屋的费用，主要取决于装修标准、使用材料及人工工资等因素，且材料费及人工工资是随着市场价格的波动而变化的，具有较大不确定性，因而对不同时间装修房屋的花费难以简单得出何者更高的结论；⑵、在签订商品房买卖合同时，张超、苏承嘉所购房屋装修采用何种标准、使用什么材料等均未确定，华贵公司也预见不到张超、苏承嘉房屋因地基下沉出现墙体、预制板间裂缝后装修可能遭受损失及其金额；⑶、张超、苏承嘉主张的房屋装修材料及人工费涨价损失无法通过鉴定机构鉴定予以确定。因此，张超、苏承嘉的该项诉讼请求亦没有事实和法律依据，一审法院不予支持；华贵公司的抗辩理由成立，一审法院予以采纳。
4、要求华贵公司赔偿房屋出现质量瑕疵之日即2010年6月1日起至室内裂缝加固修复之日止按每月1，200元计付的租金损失问题。根据两个有资质的鉴定机构作出的鉴定意见，张超、苏承嘉房屋因地基下沉出现墙体、预制板间裂缝质量瑕疵安全性等级为Bu级，该等级房屋的性质为“安全性基本满足要求，尚不显著影响承载能力，可采取措施”，不存在不能居住使用的安全隐患，张超、苏承嘉可以居住使用并要求华贵公司对裂缝进行加固修复，要求华贵公司赔偿房屋租金损失于法无据。但张超、苏承嘉请求华贵公司对房屋墙体、预制板间裂缝进行加固修复的理由成立并应予支持，施工期间必然影响张超、苏承嘉正常居住使用房屋，华贵公司依法应当赔偿张超、苏承嘉此间所遭受的损失，该损失比照张超、苏承嘉与华贵公司同意的如需赔偿张超、苏承嘉房租损失标准即每月1200元计付为宜。华贵公司2011年1月21日支付张超、苏承嘉的住房租金7，200元，领条中明确载明是截止2010年12月31日未入住业主的房租，系双方的真实意思表示，合法有效，一审法院予以尊重和维护。因此，张超、苏承嘉以房屋存在墙体、预制板间裂缝质量瑕疵为由，要求华贵公司赔偿出现质量瑕疵之日起至修复之日止按每月1，200元计付租金损失的请求部分成立，该部分予以支持，其余部分不能成立，该部分不予支持；华贵公司对此的抗辩理由部分成立，该部分予以采纳，其余部分不能成立，该部分不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款，《建设工程质量管理条例》第四十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、重庆市华贵房地产开发有限责任公司按《华贵·沁园春××栋3单元、××栋楼加固工程施工设计》要求，在张超、苏承嘉协助配合下对其重庆市江津区几江街道长风路98号华贵·沁园春××房屋室内裂缝进行加固修复，限判决生效后2个月内履行。二、重庆市华贵房地产开发有限责任公司按每月1，200元的标准，赔偿张超、苏承嘉房屋室内裂缝加固修复施工期间的损失，限判决生效后2个月内履行。三、驳回张超、苏承嘉的其他诉讼请求。案件受理费5000元，减半收取2，500元，由张超、苏承嘉负担。
张超、苏承嘉不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判赔偿未入住期间的房屋租金62400元。主要事实和理由：上诉人所购房屋与××栋3单元、××栋2单元同属一栋楼，并不是相邻楼。上诉人的房屋××栋1单元正在40轴线上，而40轴正是××栋1单元与××栋3单元的共墙，并不是相邻的墙。一审法院判决××栋3单元是Cu级，并按相关依据做出房屋租金损失赔偿，且××栋3单元相邻住户均有房屋租金损失赔偿。而同在40轴上的上诉人房屋却被认定为Bu级，且房屋租金不予赔偿，是明确错误的。另外，一审认定入住时间上只采纳了华贵公司提供的装修起动时上诉人使用水电的时间错误。
华贵公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，关于张超、苏承嘉要求华贵公司赔偿房屋出现质量瑕疵之日即2010年6月1日起至室内裂缝加固修复之日止按每月1，200元计付的租金损失共计62400元的主张是否成立的问题。根据鉴定机构作出的鉴定意见，张超、苏承嘉所购房屋评定等级为Bu级，该等级房屋的性质为“安全性基本满足要求，尚不显著影响承载能力，可采取措施”，因此该房屋不存在不能居住使用的安全隐患。张超、苏承嘉可以居住使用并要求华贵公司对裂缝进行加固修复，但其要求华贵公司自房屋出现质量瑕疵之日起赔偿房屋租金损失的主张不能成立。张超、苏承嘉请求华贵公司对房屋墙体、预制板间裂缝进行加固修复的主张依法应予支持，由于加固修复施工期间必然影响张超、苏承嘉正常居住使用房屋，华贵公司依法应当赔偿张超、苏承嘉加固修复施工期间所遭受的租金损失，故一审法院认定华贵公司按每月1，200元的标准，赔偿张超、苏承嘉房屋室内裂缝加固修复施工期间的损失正确，本院予以确认。
综上所述，张超、苏承嘉的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1360元，由张超、苏承嘉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 威
代理审判员 周媛媛
代理审判员 陈 杨
二〇一五年九月七日
书 记 员 黄晚秋