上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4888号
上诉人(原审原告)：上海云屹茂置业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：斯朝富，董事长。
委托诉讼代理人：常瀛。
上诉人(原审被告)：满懿(上海)房地产咨询有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：梅虹，总经理。
委托诉讼代理人：马开华。
上诉人上海云屹茂置业有限公司(以下简称“云屹茂公司”)因与上诉人满懿(上海)房地产咨询有限公司(以下简称“满懿公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初442号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2018年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
云屹茂公司上诉请求：维持一审判决第一、二、三、五、六项；撤销一审判决第四项，改判满懿公司向云屹茂公司支付合同解除违约金人民币(以下币种均为人民币)158,184元。事实和理由：一审法院认定满懿公司交付的租赁保证金100,426元用以冲抵部分合同解除违约金，既不符合同约定，也无法律依据。债的抵销需以债的成立为要件。合同已约定，满懿公司无权要求返还租赁保证金，这是双方真实意思表示，而云屹茂公司是否同意退还租赁保证金，是云屹茂公司的权利。况且合同约定的违约金已无法弥补云屹茂公司损失。综上，云屹茂公司请求二审法院支持其上诉请求。
满懿公司上诉请求：维持一审判决一、三、六项；撤销一审判决第二项，改判一审判决第四、五项，即：1、在租赁保证金与合同解除违约金抵扣之后，满懿公司无需再行支付合同解除违约金；2、满懿公司向云屹茂公司支付免租期租金39,546元。事实和理由：1、逾期付款的损失应包含在违法解除合同违约金之内，而一审法院对两项违约金并处，显然不当；2、云屹茂公司的实际损失仅仅是满懿公司搬离上海市青浦区(1601、1602、1603、1605、1606、1607、1608、1609)室房屋(以下简称“系争房屋”)之后，云屹茂公司另行出租给他人之前的空置损失，合理期间应为一至两个月。一审法院判决三个月租金作为违约金，数额过高，请求二审法院予以调低；3、满懿公司搬离系争房屋日至合同正常履行终止日仅仅相差六个月。根据公平合理原则，免租期租金的返还的具体金额，应根据合同实际履行期数作相应减免。综上，满懿公司请求二审法院支持其上诉请求。
云屹茂公司、满懿公司均不同意对方的上诉请求。
云屹茂公司向一审法院起诉请求：1、满懿公司对系争房屋恢复原状，恢复房屋单元隔墙后向云屹茂公司交还房屋；如未进行恢复的，赔偿云屹茂公司10万元；2、满懿公司支付2017年11月5日至12月28日的房租94,329元及物业管理费11,909元，并支付逾期付款违约金(按照每日0.3%，自2017年10月20日计算至付清之日)；3、满懿公司支付房屋占用使用费(自2017年12月29日起，按每日1,955元计算至实际交房之日止)；4、满懿公司支付逾期交还房屋违约金(自2017年12月29日起，按每日5,856元计算至实际交还房屋之日止)；5、满懿公司支付解除合同违约金158,184元；6、满懿公司补交免租期的所有租金150,639元；7、满懿公司支付电费及逾期电费违约金1,210元。一审审理中，云屹茂公司撤回要求满懿公司将房屋恢复原状及逾期交还房屋违约金的相关诉请。
一审法院认定事实：本案系争房屋位于上海市青浦区1601、1602、1603、1605、1606、1607、1608、1609室，云屹茂公司为产权人，房屋类型为办公楼。
2015年7月，云屹茂公司(出租方、甲方)与满懿公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋，租期自2015年8月5日起至2018年8月4日，甲方给予乙方装修免租期为2015年8月5日至2015年11月4日，2015年11月5日乙方开始计付租金。双方于2015年8月5日交接房屋；房屋起始每月租金50,213元，每年租金602,556元。房屋租金2年不变，自第3年起，每年递增5%。租金每3个月为一个支付期支付一次，先付后用，乙方应在上一个支付期涵盖的租赁期间到期前15日支付3个月租金。首期租金150,639元，乙方应于本合同签订后5日内支付；乙方应向甲方支付履约保证金100,426元，合同签订之后5日内缴纳；物业管理费为每月6,657元，由乙方承担向上海联源物业发展有限公司支付，先付后用，每三个月支付一次，在上一个支付期涵盖的租赁期间到期前15日预付3个月的物业管理费；履约保证金不是乙方预付的租金、物管费、水电费及其他费用，仅是乙方履行本合同的保证金，甲方有权在乙方违反、不遵守、不履行本合同的时候，抵扣乙方支付的履约保证金，以补偿甲方因乙方蒙受的损失；除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同约定或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其它原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起3日内交还该房屋；如系乙方的原因致使本合同提前解除终止的，则在不影响甲方其他权利的前提下，视为乙方不再享有装修免租期，乙方须向甲方补交免租期的所有租金150,639元；若乙方违反本合同的规定，甲方依据本合同有权终止、解除本合同的，乙方无权要求返还履约保证金；租赁期间内，乙方逾期交付租金、履约保证金将视为乙方违约，乙方除应支付租金之外，每逾期一天，应按当期应付租金的3‰向甲方支付迟延违约金至实际支付之日止；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按当期租金3倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣；任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后3个工作日将被视为已送达等。
2015年8月5日，云屹茂公司、满懿公司签订房屋交接书，云屹茂公司将系争房屋交付满懿公司使用。满懿公司在装修过程中将8个单元房屋打通。
合同签订后，满懿公司支付云屹茂公司保证金100,426元。满懿公司已经支付租金和物业管理费至2017年11月4日，之后未支付租金致讼。
一审另查明，2017年10月27日，云屹茂公司向满懿公司在租赁合同中约定的通知送达地址寄送《催告函》，表示满懿公司应于2017年10月20日前支付2017年11月5日至2018年2月4日的租金158,184元和2017年11月5日至2018年2月4日的物业管理费19,971元。满懿公司逾期付款，应支付违约金。云屹茂公司要求满懿公司于2017年11月4日付清欠款。
2017年12月25日，云屹茂公司向满懿公司在租赁合同中约定的通知送达地址寄送《解除合同函》，表示因满懿公司拒不支付租金和物业管理费，云屹茂公司书面通知满懿公司解除房屋租赁合同，要求满懿公司于2017年12月29日将房屋恢复原状后交还云屹茂公司，未恢复的赔偿云屹茂公司10万元。满懿公司支付云屹茂公司租金、物业管理费、逾期付款违约金，补交免租期租金，支付解除合同违约金等。
2018年2月2日，云屹茂公司与满懿公司签订备忘录，表示满懿公司于2018年2月2日腾退系争房屋，云屹茂公司收房，满懿公司支付8万元作为房屋修理、清理的补偿金等。后满懿公司支付云屹茂公司8万元补偿款，云屹茂公司撤回相关诉讼请求。
一审审理中，满懿公司表示因经营困难，所以于2017年9月向云屹茂公司递交《工作函》，表示因业务调整原因需要提前终止租赁合同，满懿公司提出的方案为租赁合同于2017年9月30日终止，租金已支付至2017年11月4日，已付未用部分租金同意云屹茂公司不再返还，租赁保证金100,426元作为违约金由云屹茂公司没收，同意将房屋恢复原状，水电费和物业管理费据实结算。为此满懿公司提供了《工作函》，云屹茂公司表示未收到该函件，且满懿公司无权提前解约。
一审法院认为，云屹茂公司与满懿公司签订的《上海市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。满懿公司表示因自身经营需要而提出提前解除合同，而该情况不符合合同约定或法定的解约条件。合同约定了满懿公司擅自退租应支付违约金，系对违约责任的约定，并不代表满懿公司因此有权提前解除合同。云屹茂公司未同意满懿公司解除合同，故满懿公司理应按约支付租金。因满懿公司逾期支付租金超过15日，云屹茂公司有权解除合同。云屹茂公司已于2017年12月25日向满懿公司在合同中确认的送达地址寄送了《解除合同函》，根据合同约定在寄出后第3个工作日被视为已送达，故云屹茂公司与满懿公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年12月28日解除。合同解除后，满懿公司理应支付合同期内的租金和物业管理费。云屹茂公司按照租金标准和物业管理费标准主张合同解除后的占有使用费，符合合同约定，法院予以支持。满懿公司逾期支付租金和物业管理费，云屹茂公司依据合同约定的标准主张逾期付款违约金，符合合同约定，法院予以支持。因满懿公司违约导致合同解除，理应支付合同解除违约金，云屹茂公司按照合同约定标准主张合同解除违约金，于法无悖，法院予以支持。关于免租期的租金，合同中明确约定了因满懿公司原因提前解约的，满懿公司理应足额补交。免租期系云屹茂公司对于满懿公司完整履行合同的一种优惠条件，并非满懿公司所述的违约责任承担方式，故对满懿公司认为补交免租期租金系违约责任承担的抗辩意见法院不予采纳，且合同未约定根据满懿公司实际使用期间折算补交的金额，故满懿公司应补交免租期内的所有租金。根据合同约定，满懿公司违约无权要求退还保证金，保证金不予退还本身是针对满懿公司违约而约定的违约责任，满懿公司同意保证金抵扣所欠费用，故法院认定满懿公司支付的保证金从应承担的合同解除违约金中予以扣除。关于电费，满懿公司认可并同意支付，法院对云屹茂公司主张的电费予以支持。
一审法院作出判决：一、满懿(上海)房地产咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海云屹茂置业有限公司2017年11月5日至12月28日的租金93,602元及物业管理费11,818元；二、满懿(上海)房地产咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海云屹茂置业有限公司逾期付款违约金(以105,420元为基数，按照每日0.3%，自2017年10月20日计算至付清之日止)；三、满懿(上海)房地产咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海云屹茂置业有限公司2017年12月29日至2018年2月2日的房屋占有使用费(包含物业管理费)70,272元；四、满懿(上海)房地产咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海云屹茂置业有限公司合同解除违约金57,758元(已经扣除保证金100,426元)；五、满懿(上海)房地产咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海云屹茂置业有限公司免租期租金150,639元；六、满懿(上海)房地产咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海云屹茂置业有限公司电费及逾期电费违约金1,210元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，租赁合同因满懿公司违约而解除，满懿公司应承担相应的违约责任。满懿公司上诉认为一审法院判决的合同解除违约金及免租期租金的具体金额过高，但此为双方合同约定，亦无不合理之处，故对此上诉意见，本院不予采纳；至于在房屋租赁合同解除的情况下，是否可依合同约定同时主张逾期付款违约金和合同解除违约金的问题，本院认为，根据房屋租赁合同的性质及特征，逾期付款违约金是双方对承租人逾期支付租金给出租人造成的损失所设定的赔偿计算方法，而合同解除违约金是对合同因违约解除后给守约方造成的损失而设定的赔偿计算方法或数额，两者针对的事由、损失范围均不相同，故两者可同时主张。满懿公司有关于此的上诉意见，本院不予支持。云屹茂公司上诉认为按照合同约定，在租赁保证金不予返还的基础上，还可主张合同解除违约金。本院认为，在租赁合同合法有效之前提下，法院应最大限度的尊重当事人意思自治；同时也可应当事人请求，综合具体案情对违约责任予以适当调整，以达到公平合理的法律效果。本案合同有关保证金不予退还的条款，其实质是针对承租人因违约导致合同解除而设定的违约责任。综合案情，一审法院全额判处合同解除违约金后，作出租赁保证金应予返还的相关认定，并无不当。云屹茂公司的上诉观点，本院同样不予采纳。综上所述，云屹茂公司、满懿公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,425.90元，由上诉人上海云屹茂置业有限公司、满懿(上海)房地产咨询有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审判长 徐江
审判员 成皿
审判员 俞璐
二〇一八年六月六日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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