黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0104民初2573号原告哈尔滨华兴建筑工程有限公司，住所地哈尔滨市道里区建国街76号。法定代表人毕兴忠，职务总经理。委托代理人张鹏，黑龙ＸＸ仁律师事务所律师。被告哈尔滨鑫悦房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区景阳街391号副1层至4层。法定代表人王际国，职务董事长。被告永大电梯设备（中国）有限公司，住所地上海市松江区九新公路99号。法定代表人许作立，职务董事长。委托代理人翟凤甲，男，1984年10月19日出生汉族，永大电梯设备（中国）有限公司职工，住所地辽宁省辽阳县。委托代理人洪流，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告哈尔滨华兴建筑工程有限公司（以下简称华兴公司）与被告哈尔滨鑫悦房地产开发有限公司（以下简称鑫悦公司）、永大电梯设备（中国）有限公司（以下简称永大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华兴公司的委托代理人张鹏、被告永大公司的委托代理人洪流到庭参加诉讼，被告鑫悦公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华兴公司诉称：华兴公司系建筑施工企业，鑫悦公司系房地产开发企业。华兴公司于1995年承建了鑫悦公司开发的位于哈尔滨市××××号的“丰光大厦”（房地产项目原名“鑫悦大厦”），后因鑫悦公司拖欠华兴公司工程款，华兴公司遂通过民事诉讼向鑫悦公司索要欠款。该案经哈尔滨市中级人民法院审理，作出了（2002）哈民二初字第3号民事调解书，确定了鑫悦公司向华兴公司给付工程款本金及利息的义务。该民事调解书生效后，因鑫悦公司未在约定期限内自动履行调解书，华兴公司申请强制执行。经哈尔滨市中级人民法院采取执行措施，华兴公司与鑫悦公司达成和解，约定鑫悦公司将前述丰光大厦六层全部房产的所有权转让给华兴公司，用以抵偿其拖欠华兴公司的款项。哈尔滨市中级人民法院以（2002）哈法执字第480号执行裁定书确认了上述执行和解协议的效力，并裁定终结执行。上述执行和解达成，鑫悦公司将丰光大厦六层全部房产向华兴公司进行了交付，后又因丰光大厦整体未完成施工建设要求，鑫悦公司要求华兴临时搬离，但此后一直未重新交付房产，亦未履行房产转让登记义务，致使华兴公司至今未能取得涉案房产，未获得房屋所有权证、土地使用权证。华兴公司临时搬离丰光大厦后，鑫悦公司完成了施工建设，但随后在华兴公司不知情的情况下，将所有权已经归属于华兴公司的丰光大厦六层全部房产中的601门、604门两套房产与永大公司签订房产买卖合同，该合同已在房产登记部门进行了联机备案，但并未办理房屋产权登记。鑫悦公司作为房地产开发企业，通过以房抵债的方式将涉案的风光大厦六层全部房产转让给华兴公司，华兴公司已合法取得该房产的所有权，现鑫悦公司未履行交付房产及办理房屋产权登记义务，导致华兴公司无法充分行使已经依法取得的房产所有权，故鑫悦公司应立即履行相关义务。同时永大公司在华兴公司已经依照生效法律文书取得标的房产所有权的情况下，与鑫悦公司签订房产买卖合同，该合同的联机备案对华兴公司依法获得房屋所有权登记的权利构成了妨害。故华兴公司诉至法院，诉讼请求：一、判令（2002）哈法执字第480号执行裁定书所确定的丰光大厦1单元6层601、604号房屋归华兴公司所有，鑫悦公司立即协助华兴公司办理上述两处房屋的房屋所有权证；二、案件受理费鑫悦公司、永大公司负担。被告永大公司辩称：不同意华兴公司的诉讼请求。华兴公司所主张的（2002）哈法执字第480号执行裁定书只是裁定执行终结的文书，没有确定房产物权。华兴公司在诉状中称与鑫悦公司达成了和解协议，但究竟基于什么原因迟迟没有办理过户，华兴公司没有任何证据证明，双方是否达成其他的和解方式，永大公司不清楚。永大公司是合法签订了该房产的房屋买卖合同，并且联机备案，华兴公司在诉状中予以确认，永大公司在该房产内已持续居住了五年以上，之所以没有办理房屋产权登记，是因为无法与鑫悦公司联系，永大公司曾经起诉鑫悦公司办理房产过户，案件因为本案华兴公司起诉，所以中止。鑫悦公司未答辩。本院在开庭审理过程中，华兴公司、永大公司为证明各系诉辩主张的事实成立，举示了证据，并发表了质证意见。华兴公司举示证据情况如下：证据一、哈尔滨市中级人民法院（2002）哈民二初字第3号民事调解书，拟证明：华兴公司与鑫悦公司之间的调解内容以及最终华兴公司取得涉案房产所有权的原因。鑫悦公司质证认为：调解书是十四年前作出的，请法院核实真实性，对证明问题无异议。证据二、哈尔滨市中级人民法院（2002）哈法执字第480号执行裁定书，拟证明：华兴公司经法院执行程序取得涉案房产的所有权，同时证明涉案房产已经于裁定作出之时实际交付。永大公司质证认为：请法院核实裁定书的真实性，该证据为执行终结的裁定书，华兴公司称某楼层归其所有，其内容是双方当事人达成的和解协议，不是法院认定的事实，不是物权法上所规定的以法院文书确定物权的情形。房屋属于不动产，应当以登记为要件，华兴公司称执行标的已经实际交付，与华兴公司十多年未主张权利相矛盾。证据三、涉案房产所在楼层的平面图，拟证明：房产的格局、位置、状态，证明执行和解协议中所确定归华兴公司所有的六层房屋包括本案争议的两套房产。永大公司质证认为：该证据是原始设计图，没有具体标注房号，与本案没有关联性，看不出来哪一部分是涉案房产。永大公司举示证据情况如下：证据一、房屋买卖合同两份、发票两份，拟证明：永大公司与鑫悦公司在2010年签订两份房屋买卖合同，都进行了联机备案，并支付了房款。华兴公司质证认为：对合同的真实性无法确认，由于实践中经常有以买卖房产为债务关系提供担保的行为，最高院也有相关司法解释，是否二被告之间存在其他法律关系，买卖合同是否是双方真实意思表示，以及是否是双方真实的交易目的无法确定，鑫悦公司不能予以证实。对证明问题有异议，合同是否履行无法证实，合同不能证明永大公司取得了涉案房产的所有权。对发票有异议，仅凭发票不能证实鑫悦公司和永大公司之间存在实际的资金支付行为，因为开具发票是有可能与收款不相一致的，存在虚开的可能性。证据二、物业费发票六张（2016年缴纳的物业费票据为原件，其余5张为复印件）、现场照片复印件十张，拟证明：该两套房产已经登记备案，并且永大公司已经实际入住五年以上。华兴公司质证认为：永大公司没有提供原件，对证据的真实性请法院核实。对有原件的证据的真实性没有异议。对证明问题有异议，物业费只能证明对房产的使用，不能证明房产的所有权归属于使用人，永大公司有可能基于所有权以外的其他权能而使用涉案房产。证据三、名称变更资料，拟证明：永大公司的名称在2013年进行了变更。华兴公司质证认为：无异议。鑫悦公司未举证。本院确认：华兴公司举示的证据一、证据二，来源合法，内容客观真实，能证明鑫悦公司拖欠华兴公司工程款，双方经哈尔滨市中级人民法院组织，达成调解，后华兴公司申请对调解书强制执行，双方在执行过程中达成和解，将鑫悦公司位于哈尔滨市××北××与××处鑫悦大厦（现名丰光大厦）北侧塔楼第六层产权、所有权归华兴公司所有，并实际交付该执行标的，哈尔滨市中级人民法院作出（2002）哈法执字第480号执行裁定书，对房屋所有权归属及标的物交付情况予以确认，并裁定执行终结，与本案有关联性，故本院予以采信。华兴公司举示的证据三，是丰光大厦6-17层平面图，是涉案工程开发建设的设计图纸，能证明涉案房屋所在的丰光大厦六楼的布局情况，与本案有关联性，故本院予以采信。永大公司举示的证据一，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故本院予以采信。永大公司举示的证据二、证据三，其中2016年物业费交费发票，来源合法，内容客观真实，能证明永大公司于2016年5月13日交付了涉案房屋的物业费，及涉案房屋现实际被永大公司占用、使用的事实，与本案有关联性，故本院予以采信；对其他票据及照片，因是复印件，不能证明其真实性，故本院不予采信。本院经审理查明：华兴公司承建鑫悦公司开发的位于哈尔滨市××街与北头道街交汇处的丰光大厦（原名为鑫悦大厦），华兴公司按照合同约定完成了工程施工，双方进行了决算，鑫悦公司拖欠工程款4088400元，华兴公司诉至哈尔滨市中级人民法院，双方在案件审理过程中达成调解，哈尔滨市中级人民法院制作了（2002）哈民二初字第3号民事调解书。后鑫悦公司未按调解书进行履行，华兴公司于2002年7月5日向哈尔滨市中级人民法院申请强制执行，在执行过程中双方达成和解，鑫悦公司将位于哈尔滨市××北××与××处的鑫悦大厦（即丰光大厦）北侧塔楼第六层产权、使用权归哈尔滨华兴建筑工程有限公司所有，鑫悦公司将标的物实际交付给华兴公司。2002年7月30日，哈尔滨市中级人民法院作出（2002）哈法执字第480号执行裁定书，裁定（2002）哈民二初字第3号民事调解书终结执行，该裁定书载明：“哈尔滨市中级人民法院（2002）哈民二初字第3号民事调解书，已经发生法律效力。权利人哈尔滨华兴建筑工程有限公司于2002年7月5日向本院申请强制执行。本案在执行过程中，双方当事人达成和解协议：即哈尔滨鑫悦房地产开发有限公司同意用座落于哈尔滨市××北××与××处，本公司所有的鑫悦大厦（在建工程）北侧塔楼第六层产权抵偿欠哈尔滨华兴建筑工程有限公司工程款1088844.97元、利息275000元、诉讼费、保全费51415.20元、执行费17680元，合计1432940.17元。从即日起该楼层产权、使用权归哈尔滨华兴建筑工程有限公司所有。鉴于双方当事人已经达成执行和解协议，而且执行标的物已实际交付，裁定：黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2002）哈民二初字第3号民事调解书终结执行”。房产交付后，因鑫悦公司对涉案房屋所在的丰光大厦进行整体修建，华兴公司从涉案房屋中搬出，修建完毕后，鑫悦公司将前述裁定书所规定的执行标的即丰光大厦六层房屋分割为601、602、603、604四个房屋，又针对涉案的601门、604门房屋与永大公司（原名为上海永大电梯设备有限公司，2013年8月6日更名为现名称）签订房屋买卖合同，约定房款分别为1316542元、1307784元，鑫悦公司于2010年9月17日给永大公司出具购房发票两张。现涉案两套房屋被永大公司打通，作为办公室使用。永大公司尚未取的涉案两套房屋的房屋所有权证。本院认为：《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”。本案中，哈尔滨市中级人民法院作出的（2002）哈法执字第480号执行裁定书，明确了鑫悦公司用丰光大厦北侧塔楼第六层产权抵偿对华兴公司的欠款，且标的物已实际交付给华兴公司的内容，可见该裁定书属于前述司法解释所规定的以物抵债裁定书。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，（2002）哈法执字第480号执行裁定书作出，产生物权变动的法律效力，华兴公司据此获得了鑫悦大厦(即丰光大厦）北侧塔楼第六层房屋所有权，其中包括涉案的601、604号房屋的所有权。故华兴公司依据（2002）哈法执字第480号执行裁定诉请丰光大厦1单元6层601、604号房屋归其所有，诉请鑫悦公司履行协助办理上述两处房屋的房屋所有权证的附随义务，符合法律规定，本院予以支持。后鑫悦公司与永大公司针对涉案房屋签订房屋买卖合同，属于无权处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。因永大公司未举示银行转款凭证等相关证据，未能充分证明其已经支付了合理对价，且未办理涉案房屋的所有权登记手续，不符合前述法律规定的善意取得条件，不能对抗华兴公司在先取得的物权，故永大公司的抗辩主张不成立，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的司法解释》第九十条的规定，判决如下：位于哈尔滨市道外区大新街与北头道街交汇处的丰光大厦1单元601门、604门房屋归原告哈尔滨华兴建筑工程有限公司所有，被告哈尔滨鑫悦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即协助原告哈尔滨华兴建筑工程有限公司办理上述两处房产的房屋所有权证。如果未按本判决指定的期间履行相应义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，原告哈尔滨华兴建筑工程有限公司已预付，由被告哈尔滨鑫悦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 焦 佳人民陪审员 王 博人民陪审员 冯丽霞二〇一六年九月十八日书 记 员 赵 媛