江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终2596号
上诉人（原审原告）：彭国康。
上诉人:彭雄。
上诉人:陈素贞。
委托诉讼代理人：彭国康。
被上诉人（原审被告）：袁金娥。
被上诉人（原审被告）：王金康。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：季军，启东市吕四法律服务所法律工作者。
上诉人彭国康、孙金娣因与被上诉人袁金娥、王金康房屋买卖合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2014）启民初字第00293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。审理过程中，彭国康告知本院，孙金娣死亡，其法定继承人为彭国康、彭雄、陈素贞，并提供了孙金娣的死亡医学证明书、户口注销证明、社区居委会证明等证据佐证。本院依法追加孙金娣继承人彭雄、陈素贞参与本案诉讼。本案现已审理终结。
彭国康、彭雄、陈素贞的上诉请求：撤销原判，改判支持彭国康、孙金娣的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审鉴定程序违法。彭国康应鉴定机构要求，在一审法院以快、中、慢三种速度书写收条内容，由一审法院采集确认后交鉴定机构进行鉴定，一审法院递交的行为本身就确认了彭国康按照要求书写的检材。2004年前后的同期笔迹样本彭国康早已提交一审法院，一审法院未向鉴定机构提交，责任不应由彭国康承担。鉴定机构不予受理的理由之一是彭国康提供的笔迹样本书写速度明显慢于涉检收条上的笔迹，但书写速度快慢本身就是一种鉴定，其却以不予受理的形式作出，导致彭国康的质证和辩论权利被剥夺。鉴定机构如无能力进行鉴定，应及时通知一审法院并告知彭国康，彭国康可以重新寻找其他鉴定机构，但一审法院未能听取彭国康的意见，未尽力委托其他具有鉴定能力的机构，导致彭国康的举证权利被剥夺。因鉴定程序不当，导致一审法院错误认定彭国康收取袁金娥、王金康购房款5万元的事实。二、一审判决认定合同无效正确，但考虑本案的特殊情况，应当判令袁金娥、王金康向彭国康、孙金娣返还房屋。王金康系城镇居民，不能在农村拥有宅基地。袁金娥系太阳庙村村民，其在该村应当拥有宅基地，在袁金娥未放弃其拥有的其他宅基地的情况下，将导致其同时拥有两处宅基地，违背了土地管理法关于一户一宅的规定。家事代理制度不适用于不动产，彭国康出售家庭共有财产的行为未经孙金娣的同意或追认，确认无效而不返还财产将严重侵犯孙金娣的财产权利和宅基地权利。
被上诉人袁金娥、王金康答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
彭国康、孙金娣向一审法院起诉请求：1、确认彭国康与袁金娥、王金康签订的两份房屋买卖合同无效；2、袁金娥、王金康返还房屋；3、彭国康、孙金娣返还袁金娥、王金康购房款27000元；4、袁金娥、王金康赔偿孙金娣精神损失费5万元。
一审法院认定的事实：2001年1月8日，彭国康与袁金娥、王金康签订《住房出售协议》，约定彭国康将其×××镇××（原×××镇×××村××组）农村房屋以伍万元的价格出售给袁金娥、王金康，购房款在三年内付清。彭国康、王金康、袁金娥在该协议上签名。次日，彭国康将房屋交付袁金娥、王金康，袁金娥、王金康给付彭国康购房款27000元，对余款23000元袁金娥出具欠条言明三年内付清。事后，袁金娥、王金康对房屋进行了装修入住至今。2004年2月27日，袁金娥以请法律服务所见证为由，要求与彭国康再签订一份房屋买卖合同。彭国康同意后双方即到启东市吕四渔港法律服务所，由该所法律工作者陈某执笔书写了《房屋买卖协议》，卖方彭国康称甲方，买方袁金娥（书写时笔误为彭金娥）称乙方，主要内容为甲乙双方经协商甲方将其所有的座落于×××镇×××村××组（门牌号××）两楼两底楼房一座出售给乙方，价值人民币伍万元（面积140.24㎡建筑、72㎡占地），房款和房屋均为一次性付清和交付。该协议复印了两份，彭国康、袁金娥及见证人陈某分别在协议书原件及复印件上签名。同日，彭国康出具收条“今收到房屋出售款计人民币伍万元正（收到袁金娥房款）。”在一审审理中，彭国康对袁金娥提供的伍万元收条持异议，认为收条不是其书写，申请笔迹鉴定。一审法院委托无锡江南司法鉴定所进行笔迹鉴定，并根据彭国康申请从启东市公安局调取了彭国康2002年1月申办旅馆时所填写的表格原件、2004年6月中国工商银行启东支行储蓄存款凭证复印件，又应鉴定机构要求责令彭国康以快、中、慢三种速度书写收条内容。2016年3月7日，鉴定机构以彭国康提供的笔迹样本的书写速度明显慢于涉检《收条》上笔迹，且也未提供2004年前后的同期笔迹样本为由不予受理。
一审法院认为，根据我国土地管理法的规定，农村宅基地使用权只有符合条件者才能取得，农村房屋基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，即使购买农村房屋也应当符合申请建房用地条件。彭国康、孙金娣作为×××镇×××村××组的村民而享有案涉房屋的宅基地使用权，该宅基地不允许转让给该集体经济组织以外的成员，对于宅基地上房屋，也只有经行政审批取得宅基地使用权后，方可取得房屋所有权。袁金娥、王金康与彭国康不是同村组村民，其中王金康还是城镇居民，不符合买受案涉房屋的法定条件。因此，袁金娥、王金康与彭国康签订的两份房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应为无效。彭国康、孙金娣要求确认彭国康与袁金娥、王金康签订的两份房屋买卖合同无效的主张，法院予以支持。
对于无效合同的处理，一般应当各自返还所得的利益。但案涉房屋买卖具有其特殊性，彭国康在交付房屋给袁金娥、王金康居住十多年后，现诉请要求返还房屋，有违诚实信用原则。且彭国康在出卖房屋后，已丧失了房屋所占土地的宅基地使用权，其在此情形下要求袁金娥、王金康返还房屋缺乏法律依据，客观上袁金娥、王金康长期居住在案涉房屋内，双方的交易已形成了稳定的法律后果，而房屋返还将导致袁金娥、王金康居无定所，为保障当事人基本生存权利，维护农村生活秩序稳定，一审法院综合考量后认为，案涉房屋及所涉购房款返还均无必要。因此，对彭国康、孙金娣要求返还房屋的主张不予支持。
彭国康、孙金娣自愿要求返还袁金娥、王金康购房款27000元，因该项诉请没有诉的利益，对此不予评判。孙金娣要求袁金娥、王金康赔偿精神损失费5万元没有法律依据，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《江苏省土地管理条例》第三十五条第二款之规定，一审法院判决：一、彭国康与袁金娥、王金康于2001年1月8日签订的《住房出售协议书》、彭国康与袁金娥于2004年2月27日签订的《房屋买卖协议》无效。二、驳回彭国康、孙金娣的其他诉讼请求。案件受理费100元，鉴定费（原审）2490元，合计2590元（彭国康已预交3540元），由彭国康、孙金娣与袁金娥、王金康各半负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明，孙金娣已于2016年6月8日死亡，目前可以查明的法定继承人为其配偶彭国康、其子彭雄及其母亲陈素贞。
本院又查明，2010年12月23日，彭国康即作为原告向启东市人民法院起诉，请求确认其与袁金娥在2004年2月27日订立的房屋买卖协议无效，要求袁金娥返还本案讼争房屋。该案中，彭国康将2004年2月27日房屋买卖协议作为证据向法院提交，并在该案庭审中承认协议上签字为其本人所签，但其否认2004年2月27日收条上的签字为其本人所签。应其申请，启东市人民法院委托南京东南司法鉴定中心对协议和收条上的签字是否为彭国康本人所签进行鉴定。鉴定意见认为协议和收条上的签字为彭国康本人所书写。启东市人民法院据此判决驳回彭国康的诉讼请求。彭国康不服，向本院提起上诉。本院审理后判决：驳回上诉，维持原判。彭国康仍不服，向本院申请再审。本院审查后，裁定撤销原两级判决，发回启东市人民法院重审，遂成本案诉讼。
本院认为，本案争议焦点为：一、双方签订的房屋买卖合同效力如何？若合同有效，是否应当继续履行？若合同无效，案涉房屋是否应当返还。二、一审鉴定程序是否存在不当之处。
关于争议焦点一，《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，宅基地上所建农村房屋也只能在同村组村民之间转让，而袁金娥、王金康并非该村组村民，不符合购买案涉房屋的法定条件，因此，彭国康、孙金娣与袁金娥、王金康订立的房屋买卖协议书因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，原审对此认定并无不当。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。彭国康、孙金娣与袁金娥、王金康订立的房屋买卖合同虽然无效，但彭国康、孙金娣早在2001年就将房屋交付袁金娥、王金康、由袁金娥、王金康长期占有、使用，袁金娥、王金康已在房屋上进行了添附装修，双方的交易已形成稳定状态，属于没有必要返还的情形，故原审在综合考量本案情况后，判决驳回彭国康、孙金娣返还房屋的主张亦无不当。
关于争议焦点二，根据法律规定，当事人对自己的主张及反驳对方的主张，应当提供证据。没有提供证据或证据不足以证实其主张的，应当承担举证不能的法律后果。为证明双方的买卖关系和房款已全部支付，袁金娥提供了2004年2月27日双方签订的房屋买卖协议及2004年2月27日彭国康出具的收条，初步完成其举证责任。在(2011)启吕民初字第0002号案件中，彭国康将2004年2月27日双方签订的房屋买卖协议作为证据提交，并在该案庭审中承认协议中的签名为其本人所签，应其申请鉴定后，鉴定意见认为协议中的签名与收条上的签名为彭国康本人所写。但在本案中，彭国康推翻了先前的陈述，称2004年2月27日协议上的签字并非其所签，2004年2月27日收条上的签字也非其所签，对上述主张，均应由彭国康承担举证责任。为此，彭国康再次申请鉴定，一审法院委托无锡江南司法鉴定所进行鉴定，鉴定机构要求申请人彭国康提供鉴定笔迹样本，但彭国康补充的样本书写速度明显慢于收条上的笔迹，也未能提供2004年前后的同期笔迹样本，故鉴定机构作退案处理。鉴定未成的原因系彭国康提供的鉴定样本问题，彭国康因而未能完成其举证责任，应承担举证不能的不利后果。原审鉴定程序并无不当之处。
关于买卖协议是否侵害孙金娣权益的问题，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不应予以支持。彭国康与孙金娣为夫妻，孙金娣对彭国康的出卖行为不知情显然不合常理。彭国康以其无权处分为由主张合同无效的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，彭国康、彭雄、陈素贞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人彭国康、彭雄、陈素贞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪红晏
审 判 员 卢 丽
代理审判员 郭相领
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 邱 晴
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。