吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终1865号
上诉人（原审被告）：李建，男，1978年10月14日生，汉族，住长春市双阳区。
委托代理人：汪俊洲，吉林天平律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：长春市鹏泰房地产开发有限公司，住所：长春文化印刷产业开发区创业孵化基地综合楼二楼207室。
法定代表人：齐宝林，经理。
被上诉人（原审原告）：夏德富，男，1961年5月5日生，汉族，现住长春市双阳区。
上诉人李建和上诉人长春市鹏泰房地产开发有限公司（以下简称鹏泰公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服长春市双阳区人民法院于2016年3月17日作出的（2015）双民初字第152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年夏德富从案外人任某某手中购买一套52.74平方米房屋。2012年6月3日，在夏德富外出打工期间，鹏泰公司聘用的山河街道办事处鸿利港湾小区建设项目的项目经理李建与案外人于某某（当时与夏德富同居）签订了《开发回迁协议》，约定工程竣工后按照夏德富原房屋面积补偿给夏德富一套住宅楼，回迁房屋位置在开发小区1号楼1单元，楼层及户型统一抓阄一次形成。协议签订后，由鹏泰公司对夏德富的房屋实施了拆除。
2013年3月20日鹏泰公司与长春市国土资源局双阳分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，2013年5月30日长春市发展和改革委员会以《关于长春市鹏泰房地产开发有限公司鸿利港湾小区建设项目核准的批复》（262号文件）批准鹏泰公司开发建设上述项目，2013年9月5日鹏泰公司取得《建设用地规划许可证》，2014年5月16日鹏泰公司取得《建设工程规划许可证》，2014年10月24日鹏泰公司取得《商品房预售许可证》。
2015年1月26日夏德富起诉至一审法院，以李建与于风文之间签订的《开发回迁协议》夏德富不认可，李建为自然人，无相应房屋拆迁资质，无权对城镇房屋进行拆迁为由，要求确认李建与于某某违法签订的《开发回迁协议》无效；判决李建赔偿房屋拆迁损失137124元（52.74平方米×2600元／平方米）；判决李建赔偿因其违法拆迁房屋造成的租房损失16000元（2012年6月3日-2015年2月3日房屋租金：500元／月×32月＝16000元）；判决李建赔偿占用院内房屋范围以外土地赔偿金30000元（100平方米×300元／平方米）；判决李建赔偿三相电损失20000元，以上共计203124元。案件受理费由李建承担。
李建辩称：1.本案应该追加于某某为第三人，原告的诉讼请求第一项为“确认被告与第三人于某某之间签订的《开发回迁协议》无效”，本案原告所称《开发回迁协议》由答辩人与于风文所签订，原告也认可于风文为第三人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，应该追加于某某作为第三人参与本案诉讼；2.答辩人所签订的《开发回迁协议》为职务行为，行为后果应由鹏泰公司承担。答辩人为鹏泰公司的员工，2012年6月，经鹏泰公司指派，答辩人与于某某签订了《开发回迁协议》，只是因为当时未拿公司公章，所以签订合同时答辩人将自己的名字签上，答辩人回到公司后，公司将《开发回迁协议》存入档案，并加盖了公章。所以答辩人是职务行为，行为后果应由鹏泰公司承担；3.原告本人对于某某签订的《开发回迁协议》是清楚的。2014年3月，原告曾以合同纠纷起诉过答辩人，此案人民法院也已立案审理，案号为（2014）双民初字第485号。在本次诉讼中，原告提供的“长春市双阳区山河街新城社区居民委员会介绍信”中标明：“2012年夏德富外出打工期间该土房被开发商李建开发建楼，当时签订开发回迁协议，在该协议书上是于风文在征得夏德富同意后签的字，签的是于某某的名字”。该份证据是原告在本次诉讼中所提供，充分证明原告对于某某以自己名义与答辩人签订的《开发回迁协议》是认可的。在（2014）双民初字第485号案件庭审中，原告也承认知道并同意于某某以自己的名义与答辩人签订《开发回迁协议》。
鹏泰公司述称：拆迁协议有效，同意给房子，但对于原告要求赔偿的诉求，我公司不能同意承担。
根据夏德富的申请和提供的线索，一审法院于2015年7月14日到黑龙江省找到于某某，并对其于2014年12月27日与夏德富之间签订的《和解协议》真实性进行了确认，于某某对《和解协议》的真实性无异议，明确表示夏德富对讼争的房产享有全部的所有权。
因夏德富的房产已被拆除，无法对原房产价值进行评估，根据夏德富申请，一审法院委托长春健圆房地产土地估价有限公司对鹏泰公司对夏德富进行安置的回迁楼房进行了评估。2016年1月28日长春健圆房地产土地估价有限公司作出《房地产估价报告》，确定被评估房产价格为每平方米2842元。
一审法院审理后认为：《开发回迁协议》虽然是于某某与被告签订，但签订该协议时，被告曾电话征求过原告的意见，于某某是在得到原告授权后与被告签订的协议，且原告与于某某2014年12月27日签订的《和解协议》能够证明原告对讼争的房产享有全部所有权，故原告是本案的适格主体。《开发协议》得到第三人追认后，协议所产生的法律后果应由第三人承担。在签订《开发回迁协议》的2012年6月3日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经施行，被告或第三人应该通过受让取得土地使用权后进行房地产开发。该房屋拆迁未走征收程序。被告或第三人与于某某代表原告签订的《开发回迁协议》违反法律规定，其《开发回迁协议》是无效协议，第三人应按照评估价格结合合同约定的回迁面积对原告进行补偿，同时参照长春市双阳区拆迁管理办法关于过渡期补助费的标准，对原告进行房屋租金损失的补偿。被告李建应按照《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定承担连带责任。关于原告要求给付土地赔偿金及三相电损失的诉讼请求，因不能提供证据证明损失的存在，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条一款、第六十七条，参照《长春市双阳区房屋拆迁补偿标准》第四十一条、第四十二条、第四十三条之规定，判决如下：第三人鹏泰公司于本判决生效后立即给付原告夏德富房屋赔偿款149887.08元（52.74平方米×2842元／平方米），过渡期补助费22941.90元（从2012年6月3日起至2013年12月2日止按照每月每平方米6元计算为5695.92元，从2013年12月3日起至2014年3月2日止按照每平方米每月9元计算为1423.98元，从2014年3月3日起至2016年4月2日止按照每平方米每月12元计算为15822元），以上合计为172828.98元。被告李建承担连带责任；二、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4347元、鉴定费1190元，合计5537元，由鹏泰公司承担，执行时间同上，李建承担连带责任。
宣判后，李建和鹏泰公司不服，向本院上诉称：1.被上诉人主体不适格。按照我国相关法律规定，不动产的权属认定应以登记为准，虽然被上诉人与原房屋所有权人签订了房屋买卖协议，但法律保护的只是其合同有效的相关合同权利，其未办理房屋产权转移登记，房屋所有权人仍然不是被上诉人，因此被上诉人作为本案原告主体不适格；2.一审判决认定上诉人无开发资质错误。虽然上诉人与被上诉人签订回迁协议时尚未取得相关批复，但当时上诉人已经申请办理相关手续，不影响上诉人与被上诉人所签订回迁合同的效力，事实上，上诉人对于争议房屋的拆迁和开发均是在取得相关资质后依法进行的，被上诉人在房屋已经拆迁并开发建设为商品楼后再提及回迁协议效力是典型的违约行为；3.一审法院对现有商品房屋进行价值评估，用以证明被拆迁房屋的价值，没有法律依据。请求撤销一审判决，依法改判做出令人信服的公正判决。
夏德富二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为：1.鹏泰公司的代理人李建与夏德富的代理人于某某于2012年6月3日签订的拆迁安置补偿性质的《开发回迁协议》是双方真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效，对鹏泰公司和夏德富具有法律拘束力。鹏泰公司委托李建与夏德富签订该房屋拆迁安置补偿协议时虽然未取得拆迁许可证，但因鹏泰公司拆迁该区域后所开发建设的商品房屋不但得到政府相关部门的批准手续，而且取得了土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及商品房预售许可证，并且案涉商品房屋目前已经建设完成具备交付使用条件，表明政府相关部门对于鹏泰公司拆迁该区域并建设开发案涉商品房屋的行为给予了追认，况且在鹏泰公司与夏德富签订《开发回迁协议》时《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经颁布实施，而该条例对于拆迁许可证并无强制要求，虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定房屋的征收与补偿工作应由国有土地收诸部门实施，而案涉房屋的拆迁未履行该程序，但国有土地管理部门既然为鹏泰公司颁发了案涉土地使用权证照，表明其对于鹏泰公司代为履行拆迁补偿行为予以认可，此情况下再仅以鹏泰公司在签订案涉房屋拆迁安置补偿协议时未取得拆迁许可证为由认定鹏泰公司与夏德富之间签订的《开发回迁协议》无效明显不当，故一审判决认定鹏泰公司与夏德富签订的《开发回迁协议》无效，并按无效合同处理原则判令鹏泰公司赔偿夏德富房屋被违法拆除损失错误，本院予以纠正；2.夏德富在与鹏泰公司签订案涉房屋《开发回迁协议》时虽然未取得房屋产权证书，但因夏德富系通过买卖合同方式取得的案涉房屋占有、使用、收益及处分权，具备准物权人性质，故鹏泰公司仅以夏德富未取得房屋产权证照为由主张其无权获得拆迁补偿、其诉讼主体不适格，本院不予支持；3.因夏德富与鹏泰公司之间签订的《开发回迁协议》合法有效，并且案涉房屋目前已经具备交付使用条件，该《开发回迁协议》应当继续履行，即夏德富应当向鹏泰公司主张交付房屋，因夏德富经本院释明后拒绝变更诉讼请求，坚持以《开发回迁协议》无效为由要求鹏泰公司赔偿损失，其主张应当予以驳回。至于因鹏泰公司迟延交付房屋给夏德富造成的无法使用房屋损失，其可以向鹏泰公司另行主张；4.鹏泰公司二审经本院合法传唤未到庭参加诉讼，按其自动撤诉处理。
综上，一审判决适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市双阳区人民法院（2015）双民初字第152号民事判决；
二、驳回被上诉人夏德富诉讼请求。
一、二审案件受理费、鉴定费共计13271.00元，由上诉人长春市鹏泰房地产开发有限公司负担3867.00元，被上诉人夏德富负担9404.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 贺银婷
二〇一六年五月三十日
书 记 员 杜 易