内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内05民终931号上诉人（原审原告）：刘启刚，男，1966年12月21日出生，汉族，下岗职工，现住内蒙古自治区。委托代理人：刘义东，内蒙古巨鼎（奈曼）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王作相，男，1963年9月8日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区。被上诉人（原审被告）：王守艳，女，1945年1月4日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区。委托代理人：李斯特，内蒙古巨鼎律师事务所律师。上诉人刘启刚与被上诉人王守艳、王作相确认合同无效纠纷一案，内蒙古自治区奈曼旗人民法院于2015年4月14日作出（2015）奈民初字第3926号民事判决。宣判后，刘启刚不服，向本院提起上诉，本院于2016年7月27日作出（2016）内05民终1021号民事裁定，裁定发回重审。内蒙古自治区奈曼旗人民法院于2017年2月24日作出（2016）内0525民初4861号民事判决，宣判后，刘启刚不服，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘启刚上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、原审一、二诉讼费及再审一、二审诉讼费全部由二被上诉人承担。事实和理由：1、一审审查事实不清，作出了错误的判决。上诉人刘启刚是争议房屋的所有权人及宅基地使用权，被上诉人王守艳将争议房屋以明显不合理对价处分给被上诉人王作相的行为属无权处分行为，事后也未取得上诉人的追认或者同意，不应得到法律的支持和保护。二被上诉人在处分该房屋时程序存在瑕疵，且在庭审笔录中的叙述前后不一致，存在明显的漏洞和疑问。2、一审判决适用法律错误，采信证据有误，采取推定的方式所作出的判决错误。被上诉人王守艳并未实际取得涉案房屋的所有权，其出售行为不合法。被上诉人王作相取得房屋的行为也是无效的，上诉人可依法将房屋追回。本案中的抵押行为违反了法律强制性规定，与法律冲突的条款内容应认定为无效。另外，本案中，房屋交易价格不合理，且被上诉人王守艳实际占有使用房屋多年，产生的房屋实际损耗及相应费用早已足够抵顶清偿欠款。被上诉人王守艳在还款日到期后不主动向上诉人索要欠款，未经协商私自变卖抵押物，不但未征得上诉人的同意，且未通过法院拍卖途径进行变卖，其抵押权的实现不合法。王守艳、王作相辩称，一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律准确，据此做出的判决准确。故请二审法院驳回上诉维持原判。刘启刚向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令二被告之间的房屋买卖合同无效；2、案件受理费由二被告承担。一审法院认定事实：1995年8月23日原告刘启刚与被告王守艳签订了一份还款协议书，双方约定刘启刚于1995年8月30日向王守艳借款7260元，王守艳要求此款必须于1999年12月31日前还清，借款期间为四年零四个月。在此期间王守艳不向刘启刚收取任何利息。刘启刚以本案诉争房屋及房地基做抵押，并于1995年8月31日将该房屋交给王守艳居住。在借款期间，刘启刚如果提前还清借款，王守艳必须于还清借款之日起将抵押的房屋交付给刘启刚，如果1999年12月31日刘启刚未能还清欠款，王守艳可以变卖抵押物，从所得价款中优先受偿。该协议书还对双方的其他权利、义务进行了约定。刘启刚与王守艳于签订还款协议书的当日在某旗公证处对上述协议进行了公证。另查明，2006年王守艳将诉争房屋以5000元的价格出售给被告王作相，双方未签订书面的房屋买卖合同。被告王作相将购房款交付给被告王守艳后，王作相一直占有使用该房屋至今。原告刘启刚于1995年8月30日向王守艳借的7260元欠款至今未予偿还，且自1999年至2013年期间原告刘启刚一直未向被告王守艳就诉争房屋主张过权利。2013年原告刘启刚在某旗某小区购买了住房。2014年10月10日原告刘启刚对诉争房屋坐落的宅基地补办了土地使用证。原告刘启刚以被告王守艳在未经原告允许的情况下私自处分诉争房屋及宅基地为由，要求确认被告王守艳与被告王作相之间的口头房屋买卖合同无效。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。1995年8月23日刘启刚与王守艳签订的还款协议书，实质上是双方债务确认及清偿的协议，该协议书系双方在自愿、平等协商的基础上签订的，该协议合法、有效。原告主张在还款协议中约定抵押的地基和房屋没有办理抵押登记，该抵押行为无效，导致被告王守艳对抵押物没有处分权。依据该理由主张王守艳与王作相之间的房屋买卖合同无效。对于原告的主张不予支持。依据《中华人民共和国担保法》第四十三条的规定”当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门”。由于原告刘启刚和被告王守艳自愿到奈曼旗公证处办理了抵押公证，该抵押行为符合法律规定。所以，还款协议中的抵押条款合法有效，被告王守艳依法享有对抵押物的处分权，被告王守艳与被告王作相之间的房屋买卖合同合法有效；另外，依据《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定，原告刘启刚与被告王守艳在还款协议第五条中已经协商一致，原告刘启刚不能还款时，被告王守艳可以变卖抵押物。由于原告刘启刚至今没有还款，被告王守艳也取得了对抵押物的处分权。所以，被告王守艳与被告王作相之间的房屋买卖合同合法有效。在庭审调查中，被告王守艳与王作相均认定买卖房屋的价款是5000元。原告主张二被告之间房屋买卖的价款过低，存在恶意串通，损害了原告的利益，主张买卖合同无效，该主张不予支持。因为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”，原告主张房屋买卖的价格过低，存在恶意串通，损害了原告的利益，经向原告释明是否对房屋交易时的市场价格进行鉴定，依据鉴定结论支持自己的主张，原告明确表示不作鉴定，导致原告对自己的诉讼请求没有证据予以支持。综上，原告要求确认二被告之间房屋买卖合同无效的理由不能成立，不予支持。二被告抗辩原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，对于该抗辩不予支持，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定”诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”，原告自2013年知道抵押的房屋被卖掉而提起诉讼，没有超过法定的诉讼时效期间。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第四十四条之规定，判决：被告王守艳与被告王作相达成的坐落于某旗某路北段东侧刘启刚宅基地上的房屋买卖合同合法有效。案件受理费100元，由原告刘启刚负担。本院二审期间，上诉人刘启刚围绕上诉请求出示吉公正[2014]文鉴字第XXX号文书鉴定检验报告书一份，本院组织当事人进行了质证。因该证据不能证明上诉人刘启刚所要证明的问题，故不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人刘启刚与被上诉人王守艳在双方签订的还款协议书中明确约定”如1999年12月31日乙方（刘启刚）未能还上欠款，甲方（王守艳）可以变卖抵押物，从新得价款中优先受偿”，由此，被上诉人王守艳在上诉人刘启刚未按约定时间偿还借款的情况下将争议房屋变卖的行为符合双方合同约定。原审判决未支持上诉人刘启刚要求确认二被上诉人之间签订的房屋买卖合同无效的诉请并无不当。上诉人刘启刚以其为争议房屋所有权人，被上诉人王守艳无权处分争议房屋为由提出的二被上诉人签订的房屋买卖合同无效的主张，违反其与被上诉人王守艳签订的还款协议书的约定，于法无据，不予采纳。根据《民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，上诉人刘启刚主张二被上诉人对争议房屋进行交易的价格不合理，但在原审法院就是否对争议房屋交易时的市场价格申请鉴定进行释明的情况下，上诉人刘启刚明确表示不申请鉴定，故上诉人刘启刚以争议房屋交易价格不合理为由提出的二被上诉人恶意串通，以低于市场价值的价格处分房屋的主张，证据不足，不予采纳。综上所述，刘启刚的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘启刚负担。本判决为终审判决。审判长  王孟良审判员  蒋鹏哲审判员  王琳琳二〇一七年五月三十一日书记员  道日娜