云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楚中民一终字第564号
上诉人（原审原告）韩文华，男，汉族，小学文化，农民。
上诉人（原审原告）杨艳红，女，彝族，初中文化，农民。
二上诉人共同委托代理人张学卫，云南宇锋律师事务所律师�
被上诉人（原审被告）王文辉，男，汉族，初中文化，农民。
被上诉人（原审被告）王文才，男，汉族，初中文化，农民。
被上诉人（原审被告）王文凤，女，汉族，初中文化，农民。
三被上诉人共同委托代理人吴春燕，云南佳信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘美林，女，汉族，小学文化，农民。
委托代理人娄松，元谋县黄瓜园镇法律服务所法律工作者。
上诉人韩文华、杨艳红因与被上诉人王文辉、王文才、王文凤、刘美林房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省元谋县人民法院（2014）元民二初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年10月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案法律事实是：2002年11月17日，韩文华将一幢二层砖混楼房卖给王文辉的父亲王朝华，该房为黄集建（黄）字第0576�，土地使用面积213.7平方米，建筑面积258.63平方米，房屋所有权证号00853，房屋共有权证号01592号—01593。合同中约定房屋总价款为人民币116000元。王朝华于2002年11月28日支付给韩文华购房款人民币80000元，2003年2月17日支付给韩文华购房款人民币2600元。当日，王朝华写下欠韩文华卖房款60000元欠条给韩文华。2004年1月至12月，王朝华到云南省元谋县人民法院执行局代韩文华支付其欠元谋非公有制企业担保理事会的款项人民币40000元。王朝华购买房屋后，对房屋进行了装修，并在院心建盖了楼房，打了一口水井等生活设施，至今没有办理房屋所有权变更登记手续，2010年王朝华去世后，该房屋由王文辉居住。另查明，韩文华将房屋卖给王文辉的父亲王朝华后，同妻子杨艳红就外出到昭通打工，并于2012年12月才回元谋。韩文华和杨艳红回元谋找王朝华索要所欠购房款，知道王朝华已逝世，向王文辉索要所欠房款，王文辉拒绝支付房款，双方为此发生纠纷。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字前或者盖章之前，当事人一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立”。第六十条“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协议、保密等义务”。韩文华于2002年11月17日将黄集建（黄）字第0576号、元房字第008**号、共有权证01592号—01593号房屋出卖给王文辉的父亲王朝华，双方签订了合同。之后，王朝华支付给韩文华房款，韩文华将房屋交付给王朝华管理使用；杨艳红作为韩文华的妻子，应当知道丈夫韩文华出卖给王朝华的房屋属于夫妻共有房屋，并且默认了丈夫韩文华出卖夫妻共有房屋的事实。现韩�华、杨艳红夫妇在房屋出卖给王朝华居住长达10年之后，又以通过咨询，才知道韩文华擅自处理了财产共有人杨艳红的财产份额为由提起诉讼，要求确认合同无效并返还房屋，因与本案的客观事实相悖，其诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条之规定，判决：驳回韩文华、杨艳红的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由韩文华、杨艳红承担（已付）。
原审判决宣判后，韩文华、杨艳红不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销云南省元谋县人民法院（2014）元民二初字第75号民事判决，改判支持上诉人一审主张的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其事实和理由为：一、一审法院认定事实部分不清。一审仅凭被上诉人的一面之词就草率认定被上诉人对涉案房屋进行了装修并且在院心建盖楼房和打井等添置了生活设施，无事实依据；二、一审回避上诉人在一审中的主张，适用法律错误。被上诉人购买上诉人的房屋违反了土地管理法等法律关于农村集体土地使用权禁止进入市场交易的禁止性法律规定。非本村村民小组成员不能取得本村集体的土地使用权（宅基地使用权），上诉人以房屋所有权被侵犯为由，主张双方买卖房屋的行为违反合同法第五十二条第（五）项规定，请求确认合同无效，一审法院对房屋买卖是否违反强制性法律规定、涉案合同是否违反合同法第五十二条第（五）项规定只字不提，而对是否侵犯杨艳红的房屋所有权在没有任何证据支撑的前提下使用应当知道、默认等词句强加于上诉人一方。合同法第五十二条第（五）项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。一审法院不顾土地管理法第八条、第六十三条规定而认定涉案合同为有效合同属适用法�错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人王文辉、王文才、王文凤答辩称，一、一审法院认定事实清楚。被上诉人家购买房屋后，至今已居住了十多年，对房屋进行改造、装修，在院子空地上建盖了楼房并打了水井，修缮了水池，但上诉人没有提供证据证明房屋出售时的原貌，故一审认定被上诉人对房屋进行改造、装修是正确的；二、上诉人请求确认合同无效违背了诚实信用原则。2002年11月17日，上诉人韩文华与王朝华签订房屋买卖合同是基于上诉人1998年建房时向王朝华借款76000元，借款期限为一年，但上诉人借款后无力偿还，致使王朝华全家多年无法建房，只能租房居住，给王朝华全家人造成直接经济损失。经上诉人与王朝华协商同意，以房子抵债给王朝华。在王朝华支付上诉人购房款82600元后，上诉人韩文华和杨艳红就外出打工下落不明。2004年1月12日，元谋�人民法院执行局找到王朝华，告诉王朝华将要执行韩文华的房产，经王朝华与执行局沟通后，王朝华到元谋县人民法院执行局代韩文华支付了欠元谋县非公有制企业担保理事会的款项40000元。2010年王朝华去世后，房屋由王文辉居住。2014年上诉人韩文华和杨艳红打工12年后回到元谋，准备申请宅基地建盖房屋但未获批准，才导致了本案的诉讼。被上诉人居住房屋已长达12年之久，双方形成了事实上的房屋买卖关系，对双方的交易行为应予维护。上诉人在卖房12年后请求法院确认合同无效的行为违背了诚实信用原则；三、上诉人与王朝华之间的房屋买卖合同合法有效。土地管理法第六十二条规定：农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的不予批准。第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。把土地管理法第六十二条、第六�三条结合起来理解是禁止农村集体土地使用权单独转让用于非农业建设，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其宅基地的使用权转让并没有明文禁止，只是规定农村村民出卖房屋后，再次申请宅基地的不予批准。土地管理法禁止集体土地使用权出让、转让，其目的是从国计民生出发，保护耕地总量，防止农用地不断减少而影响粮食安全，农村房屋转让对农用地不构成影响，土地管理法的相关规定在本案中不适用，本案的交易标的是房屋，而不是农民集体所有的土地。《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第一项规定：社员的宅基地包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，都归生产队集体所有，一律不准出租和买卖。第二项规定：宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。�屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。国务院的这一规定，实际上是将空白宅基地与宅基地上的附着物加以区别的，空白宅基地一律不准买卖，但宅基地上的房屋是可以买卖的。一审认定案件事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘美林答辩称，一、双方房屋买卖的情况。王朝华在文方成的担保下借了76000元钱给韩文华家建房，因韩文华一直没有能力偿还，在文方成主持解决下，王朝华购买了韩文华的房屋；二、房屋买卖合同合法有效。该合同是2002年11月17日王朝华与韩文华所签定，虽然合同上只有韩文华的签名，但在诉状中韩文华、杨艳红都认可知道并同意买卖房屋，韩文华、杨艳红自2002年把房屋出售给王朝华后，二上诉人在一起做生意，不存在二上诉人所说韩文华�自处理夫妻共同财产和假合同的事实；三、上诉人要求返还房屋无事实理由。被上诉人按协议约定支付的房款己经超出了合同约定价格，被上诉人购买房屋居住至今已经十多年，对房屋进行了改造、装修，又在院子空地上建盖了楼房，打了地下井，修了水池，增加了必须的生活设施，现状已无法改变；四、结合现在的情况和法律规定，房屋买卖合同有效。房屋已经出售12年之久，被上诉人已经使用该房屋12年，根据合同法第三十六条、第三十七条的规定，双方应该继续履行合同约定，不能更改。上诉人提出非本村成员不能享有本村集体土地使用权的规定，不是法律的明确规定，不适用合同法第五十二条的规定。本案案由为房屋买卖合同纠纷，上诉人要求确认合同无效，己经超过诉讼时效，不应支持上诉人的上诉请求。同时，此房屋经被上诉人家购买后装修管理至今，现在价值己经增加几倍，若认定合同无效不公平不合法；五、被上诉人以继承人的名义参加诉讼，不符合民事诉讼法的规定，被上诉人并不是签订合同的当事人。一审适用法律正确，判决公平合理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，经征询双方当事人对原审认定事实的意见，上诉人韩文华、杨艳红对一审认定的事实有两项异议：1、对“王朝华购买房屋后，对房屋进行了装修，并在院心建盖了楼房，打了一口水井等生活设施”有异议，认为该房出售后有没有装修过其不清楚，并没有到该房看过，在院心建盖的楼房系用空心砖并倚靠原有院墙进行建盖，仅有一层；2、遗漏认定王朝华及四被上诉人均不是小黄瓜园村村民。被上诉人刘美林对一审认定的事实有三项异议：1、对“王朝华写下欠韩文华卖房款60000元欠条给韩文华”有异议，认为没有写过；2、对�并于2012年12月才回元谋”有异议，认为二上诉人逢年过节都会回元谋；3、遗漏认定被上诉人家在购买房屋后，在二层楼房的楼顶建了一个石棉瓦偏棚。上诉人韩文华、杨艳红及被上诉人刘美林的异议能否成立，本院将结合本案的争议焦点综合评判。被上诉人王文辉、王文才、王文凤对一审认定的事实均无异议。对双方当事人均无异议的一审认定的事实本院予以确认。
二审中，双方当事人除一审提交并经过质证的证据外，均无新证据提交。
归纳双方的诉辩主张，本案争议的焦点为上诉人韩文华、杨艳红的上诉理由是否成立？
本院认为，首先，民事法律行为以意思表示为核心，意思表示既可以以明示方法表示，亦可以以默示方法表示。本案中，上诉人韩文华、杨艳红自1994年起以夫妻名义共同居住生活，并于1995年生育子女，韩文华在2002年11月17日出卖房屋后与杨艳�一起外出打工，杨艳红对韩文华的卖房行为应当知晓。同时，韩文华、杨艳红一审诉状亦载明：“二原告回来后向王朝华索要买房欠款6万元时才知道王朝华已经去世，并且二原告曾经卖给王朝华的房屋现是被告王文辉居住使用。当原告向被告王文辉索要其父亲买房欠款时，被告王文辉拒绝偿还欺负欠原告的欠款……”。故杨艳红已经以默示的意思表示认可了韩文华对本案所涉房屋的处分。上诉人主张房屋的买卖侵犯了杨艳红的财产权利的上诉理由不能成立。其次，上诉人韩文华、杨艳红认为韩文华与王朝华签订的合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，其认为农村集体土地使用权禁止进入市场交易，非本村村民小组成员不能取得本村集体的土地使用权（宅基地使用权）。本院认为，宅基地的权利人不得买卖或者变相买卖宅基地，但权利人可以出卖、出�宅基地上的房屋。其中法律规定出卖宅基地上的房屋的对象不能是城镇居民，对出卖宅基地上房屋的对象是否必须是同一集体经济组织的成员，法律并无禁止性规定。本案所涉房屋系王朝华购买，虽王朝华不是小黄瓜园村民小组成员，但其购买时并不属于城镇居民。上诉人此项上诉理由亦不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，判处并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人韩文华、杨艳红承担。
本判决为终审判决。
审判长 善从安
审判员 杨 霞
审判员 刘 莹
二〇一四年十二月八日
书记员 李佳岭