河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民再终字第24号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）吴旭敏，男，1971年2月7日出生，汉族。
委托代理人曹德胜、郑东亚，河南辽源律师事务所律师。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）何乐金，女，1974年9月10日出生，汉族。
委托代理人曹德胜、郑东亚，河南辽源律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）姜伟，男，1981年1月14日出生，汉族。
委托代理人朱新鲜，河南豫上律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）马飞，男，1982年3月9日出生，汉族。
委托代理人朱新鲜，河南豫上律师事务所律师。
原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行。
负责人赵春玲，该分行行长。
委托代理人赵明崴，该分行员工。
原审第三人招商银行股份有限公司郑州分行。
负责人刘小明，该分行行长。
委托代理人王伟平，路炎，该行职员。
原审第三人交通银行股份有限公司河南省分行。
负责人梁玉珍，该分行行长。
吴旭敏、何乐金与姜伟、马飞及上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发行郑州分行）、招商银行股份有限公司郑州分行（以下简称招行郑州分行）、交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交行河南分行）房屋买卖合同纠纷一案，郑州市管城回族区人民法院于2012年11月5日作出（2012）管民二初字第417号民事判决，吴旭敏、何乐金不服提起上诉。本院于2013年4月23日作出（2013）郑民四终字第59号民事判决，已经发生法律效力。吴旭敏、何乐金仍不服向本院申请再审，本院于2014年1月7日作出（2013）郑民申字第430号民事裁定，由本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。吴旭敏及吴旭敏、何乐金的共同委托代理人曹德胜、郑东亚，姜伟、马飞的共同委托代理人朱新鲜，浦发行郑州分行的委托代理人赵明崴，招行郑州分行的委托代理人路炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：2010年6月24日，吴旭敏（甲方）与姜伟（乙方）签订房屋买卖协议一份，主要约定：甲方自愿将紫荆山路商城路东北角裕鸿国际D幢26层2617、2618、2619号三套房屋转让给乙方所有，房屋建筑面积为195平方米；成交价格为8200元每平方米，价格为1599000元（已付首付、契税、已交分期房贷、物业管理费均含在此房价中）。乙方一次性首付总房款的20%，金额为319800元，在房屋过户手续未完成期间，房贷分期付款费用由乙方交于甲方偿还，转让手续正常办理后，甲方把所有手续交予乙方的同时，乙方付清其余80%房款，甲方不承担交易税等其他一切费用；在买卖手续办理过程中，如出现房价浮动的情况，此协议房价不变。甲、乙双方如果违约，将按合同总房价的10%赔偿对方。协议签订后，姜伟先后向何乐金支付房款1599000元，吴旭敏将涉案三套房屋交付姜伟使用。
另查明，紫荆山路商城路东北角裕鸿国际D幢26层2617、2618、2619号三套房屋在郑州市住房保障和房地产管理局登记备案为郑州市管城回族区紫荆山路63号26层2617、2618、2619，三套房屋均为按揭购买，且借款均未还清。其中2617号房屋登记所有权人为吴旭敏、何乐金，抵押权人为浦发行郑州分行；2618号房屋登记所有权人为吴旭敏、何乐金，抵押权为交行河南分行；2619号房屋登记所有权人为吴旭敏，抵押权人为招行郑州分行。
诉讼过程中，姜伟、马飞提供二人之间签订的合作买房协议一份，郑州大铭装饰设计工程有限公司与河南九运商贸有限公司签订的支付协议一份，以证明姜伟、马飞商定以姜伟的名义共同买房以及向吴旭敏、何乐金支付房款的事实。
一审认为：姜伟与吴旭敏签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自的义务。因涉案三套房屋存在抵押权，而姜伟已将购房款全款支付给吴旭敏、何乐金，故吴旭敏、何乐金应向三套房屋的抵押权人归还借款本息，而三套房屋各自的抵押权人在收到借款本息后，应当分别解除各自房屋的抵押权，故姜伟要求吴旭敏、何乐金向三套房屋的抵押权人归还借款本息，三套房屋各自的抵押权人在收到借款本息后，分别解除各自房屋抵押权的诉讼请求，理由正当，予以支持。协议签订后，姜伟已向何乐金支付全部购房款，吴旭敏亦将涉案三套房屋交付姜伟，三套房屋解除抵押权后，吴旭敏应当按照协议约定协助姜伟办理房屋过户手续，何乐金作为房屋共有权人，亦应协助姜伟办理房屋过户手续，故姜伟要求吴旭敏、何乐金协助姜伟办理房屋过户手续的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。因吴旭敏未按照协议约定履行房屋过户手续，构成违约，故姜伟要求吴旭敏支付违约金159900元的诉讼请求，证据充分，予以支持。因马飞非房屋买卖协议的签订方，根据合同相对性原则，对马飞的全部诉讼请求，不予支持。吴旭敏、何乐金辩称，房屋买卖协议是姜伟与吴旭敏签订，与马飞无关，马飞不是协议的签订人，故不应作为本案当事人参加诉讼，理由正当，予以采纳。吴旭敏、何乐金辩称涉案房屋为吴旭敏、何乐金夫妻共同财产，吴旭敏单方出卖房屋，系无权处分，吴旭敏、姜伟之间的房屋买卖协议无效。因涉案三套房屋已交付姜伟，何乐金未提出异议，且姜伟将购房款支付给何乐金，故吴旭敏出卖房屋非单方行为，吴旭敏、何乐金此项辩称意见，理由不足，不予采信。吴旭敏、何乐金辩称，其未见到和拿到房屋的房产证件，故协议未生效，吴旭敏、何乐金不应当承担违约责任，无事实和法律依据，不予采信。第三人浦发行郑州分行、交行河南分行、招行郑州分行述称，解除抵押需把银行借款还清，理由正当，予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及相关法律之规定，判决：一、吴旭敏、何乐金于本判决生效后十日内向浦发行郑州分行支付2617号房屋的借款本息，向第三人交行河南分行支付2618号房屋的借款本息，向第三人招行郑州分行支付2619号房屋的借款本息，具体数额以浦行郑州分行、交行河南分行、招行郑州分行计算为准；二、浦发行郑州分行收到借款本息后三十日内解除2617号房屋的抵押权，交行河南分行收到借款本息后三十日内解除2618号房屋的抵押权，招行郑州分行收到借款本息后三十日内解除2619号房屋的抵押权；三、吴旭敏、何乐金于浦发行郑州分行、交行河南分行、招行郑州分行解除抵押权后三十日内协助姜伟办理郑州市管城回族区紫荆山路63号26层2617、2618、2619房屋的产权过户手续；四、吴旭敏于本判决生效后十日内支付姜伟违约金159900元；五、驳回马飞的诉讼请求。案件受理费3595元、保金费5000元，由吴旭敏、何乐金负担。
吴旭敏、何乐金不服提起上诉。二审查明的事实除与原审一致外，另查明，涉案房屋的产权证已分别于2011年4月26日和5月4日由郑州市房地产管理局办理完毕，所有权人为吴旭敏、何乐金，裕鸿国际物业管理处出具证明称该处已通知吴旭敏、何乐金前来领取，至今未领走。本院二审判决驳回上诉，维持原判。
吴旭敏、何乐金再审诉称：一、原审判决查明事实不清，认定事实有错。原判未正确认定协议的性质，根据协议的内容看，该协议是附条件的协议，该买卖所附的前置条件是，“房产证办理完成后”和“转让手续正常办理后”。事实上，至今吴旭敏、何乐金也未见到和拿到该房屋的房产证件，双方的所谓转让手续是不能正常办理的（事实上也不可能办理），所以，该协议在目前所附的前置条件并未成就，该协议并未生效，现姜伟、马飞提起诉讼是不符合法律规定的。从另一事实讲，因前置条件未成就，吴旭敏、何乐金也无法履行协议义务，也不可能履行交付房证的义务。所以，吴旭敏、何乐金是没有违约事实存在的，也不可能承担违约之责。二、吴旭敏、何乐金与姜伟、马飞之间的房屋买卖协议系无效协议。1、关于主体资格，从本案事实看，所争议的紫荆山路商城路裕鸿国际2617、2618.2619三套房屋，其中2617、2618两套房屋系吴旭敏和何乐金共同购买，如确定产权，应系两人共有，而非吴旭敏一人所有，现吴旭敏以个人名义将共有房屋转让，侵犯了另一共有人何乐金的财产权利，根据法律规定，其转让行为无效。2、争议房屋的客体决定该协议为无效协议。根据关于房地产买卖的规定，不动产买卖的产权变动是以产籍的转移为准，凡没有办理产籍转移变更的，一律视为买卖无效。依据法理，行为人的行为是否有效，首先要看行为人的行为是否合法，根据物权法规定，对于不动产产权的确定，应登记为准，从本案事实看，所争议的房产，系预购的房屋，目前尚未办理房产手续，虽然该房产系姜伟、马飞所购买，但从法律角度上，现购买人并非法定的该房屋合法所有权人，充其量可称为准所有权人，而行为人将不是合法享有的财产转移，其转让无效。3、因买方主体不合法而导致协议无效。没有取得法定所有权属。从购买合同看，如取得所有权属，也只享有部分产权，所以就买方资格来讲，主体资格不合法。4、该买卖协议违反法律的禁止性规定，系无效行为。根据法律规定，房屋买卖合同是要式合同，即必须以产权过户为准，而买卖合同是否有效，要看合同双方当事人主体是否合法、买卖的标的物是否有合法所有权，法律上是否允许买卖，即是否有禁止性规定，同时还要看双方对合同的生效是否是附条件的合同。通过本案事实可以看出，该协议签订人的主体不合法，争议客体不合法，且该房产又在抵押期间，根据物权法规定：在抵押期间，抵押人是不得转让抵押财产的，由此抵押的，转让无效。所以，吴旭敏与姜伟所签订的房屋买卖协议是无效的协议，应依法解除。三、一审判决将错误的意志强加于吴旭敏、何乐金及银行是错误的。吴旭敏、何乐金按揭贷款与银行签订有抵押贷款协议，该协议是具有法律效力的，双方应按协议规定严格执行，未经双方同意是不能改变协议约定的内容的，因吴旭敏、何乐金与银行的抵押贷款协议内容并不违反法律的禁止性规定，故原审判决将吴旭敏、何乐金与银行之间的按揭还贷时间以判决形式强行改变，直接侵犯了吴旭敏、何乐金的权利。请求撤销原审判决，驳回姜伟、马飞的诉讼请求。
姜伟、马飞再审答辩称：一、本案中的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同条款无违法、无效条款。二、三套房屋的产权证书早已下发到房屋所在的裕鸿国际物业管理处，但吴旭敏、何乐金在多次被通知的情况下拒不领取。姜伟、马飞已经依约履行了支付房款的义务，但吴旭敏、何乐金违背事实认为合同无效，其理由不成立。三、本案中的三家银行均同意接受提前还款解除抵押，提前还款解除抵押办理过户也是吴旭敏、何乐金的义务，不容商量。综上，吴旭敏、何乐金的违约事实成立，应当承担相应的法律后果。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回吴旭敏、何乐金的再审请求。
浦发行郑州分行、招行郑州分行再审答辩称：贷款付清后，可以结束抵押。
本院再审经审理查明的事实与原审一致。
本院再审认为：姜伟与吴旭敏签订的三套房屋的买卖协议是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。吴旭敏、何乐金主张出售房屋是吴旭敏的单方行为、侵犯房屋共有人何乐金的权益，但购房款系何乐金收取，且房屋已经交付姜伟，故其主张不能成立，本院不予支持。合同生效后，双方均应履行合同约定的权利义务。姜伟已经依约履行了交付房款的义务，吴旭敏、何乐金也已履行了交付房屋的义务，但未配合办理房屋过户手续。配合办理房屋过户手续系吴旭敏、何乐金的合同义务，而非合同的生效条件，吴旭敏、何乐金关于合同的前置条件未成就、合同未生效的主张不成立，本院不予支持。吴旭敏怠于领取房屋产权证及配合办理过户手续，属违约行为，应承担继续履行合同和支付违约金的责任。何乐金作为房屋的共有人，亦应承担相应的责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2013）郑民四终字第59号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 陈 元
审判员 王明哲
审判员 范艳宏
二〇一四年六月十六日
书记员 冯若梅