广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法沙民初字第376号
原告（反诉被告）深圳市庆X汽车贸易有限公司。
法定代表人孙某文，该公司董事长。
委托代理人傅某英，广东国X律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市北方骏X实业有限公司。
法定代表人黄某前，该公司总经理。
委托代理人周某涛，广东宝X律师事务所律师。
委托代理人王某，广东宝X律师事务所律师。
原告（反诉被告）深圳市庆X汽车贸易有限公司诉被告（反诉原告）深圳市北方骏X实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员胡静独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人傅某英、被告的委托代理人周某涛、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市庆X汽车贸易有限公司起诉称，原告分别于2010年12月8日和2011年10月24日与被告签订《房产租赁合同书》（其中2010年12月8日的《房产租赁合同书》由原告的工作人员黄某代表原告签署），合同约定被告将深圳市宝安区福永福中建X城2#-5#及1#商铺房出租给原告使用。合同签订后，原告共向被告支付了押金（履约保证金）301,600元。2012年9月13日下午，上述租赁商铺发生严重垮塌，原告的财产受到严重损坏，所幸没有造成人员伤亡，但原告的正常办公、经营不得不全部停止。后在房屋修复及保险理赔过程中，原告获悉上述租赁房屋存在质量问题且没有合法产权证明，经过再三催促，被告仍无法提供有关建筑物建筑工程竣工验收证明、建筑物建工质量检测合格证及房屋的合法产权证明等文件。鉴于上述租赁房屋为非法建筑，产权不明，且房屋建筑质量存在重大问题，根据有关法律规定，关于上述房屋的租赁合同为无效合同。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院判令：一、原、被告签订的关于位于深圳市宝安区福永福中建X城1#及2#-5#商铺的《房产租赁合同书》无效；二、被告向原告返还押金301,600元、租房租金60,320元；三、诉讼费由被告承担。
被告深圳市北方骏X实业有限公司答辩并反诉称，第一，出租房屋所占有的土地是征地返还用地，有国土部门的用地批复，也办理了合法的用地手续，《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，且出租房屋经过了房屋租赁主管部门的备案确认，原告也据此办理了营业执照，因此，双方签订的《房屋租赁合同书》有效。虽然出租房屋由于历史遗留因素未办理房产证，但这一问题在深圳普遍存在，且原告在签订租赁合同时对这一情况明知，现以出租房屋没有房产证为由主张合同无效没有依据。第二，房屋倒塌原因在于雷电灾害以及原告擅自装修、改造，被告对房屋垮塌没有责任，这一后果应由原告承担。第三，雷灾事故仅导致了1#、2#商铺部分垮塌，3#-5#商铺仍由原告使用，这期间因原告使用房屋而产生了水电费。原告从2012年10月开始拖欠租金，被告多次书面催收，原告拒不缴纳，从2012年11月起，原告连水电费都拒绝支付。由于原告的违约行为，被告才依据合同约定解除了租赁合同并没收押金。因此，原告主张返还押金和租金没有法律和合同依据。请求法院判令：一、原告立即支付2012年10月1日至2012年12月13日的租金共计432,928.21元，并支付滞纳金4,300元；二、原告立即支付2012年11月1日至2012年12月13日的水电费合计1,560.77元（其中电费1,241.49元，水费319.28元）；三、原告承担本案全部诉讼费用。
经审理查明，2010年12月8日，原告的工作人员黄某代表原告与被告签订《房产租赁合同书》一份，约定被告将位于深圳市宝安区福永福中建X城2#-5#商铺（建筑面积2,080㎡）出租给原告使用；租期从2010年12月8日起至2015年12月8日止，装修期一个月，2011年1月8日正式起租；2011年1月8日至2011年12月7日商铺租金每月58元／㎡，2011年12月8日至2012年12月7日商铺租金每月63.8元／㎡，2012年12月8日至2013年12月7日商铺租金每月70.18元／㎡。合同签订后，原告交付了押金241,280元。
2011年10月24日，原、被告签订《房产租赁合同书》一份，约定被告将位于深圳市宝安区福永福中建X城1#商铺（建筑面积520㎡）出租给原告使用；租期从2011年11月1日起至2015年12月8日止；2011年11月1日至2011年12月7日商铺租金每月58元／㎡，之后每月每平方米的租金与2#-5#商铺相同。合同签订后，原告交付了押金60,320元。
合同签订后，被告将上述房屋交付给原告使用。2012年9月13日傍晚，涉案房屋所在地区发生暴雨及雷电，部分房屋坍塌，不同程度损坏。经案外人根宁翰保险公估（中国）有限公司深圳分公司委托，深圳市建工质量检测鉴定中心有限公司于2012年9月21日对涉案房屋的屋顶结构垮塌部分及影响区域现有质量状态进行了检测，出具了《深圳市宝安区福永街道怀德翠X工业园四区福中建X城旁1#至5#商铺钢结构建筑物坍塌原因鉴定分析》，鉴定结论为：涉案房屋1#至5#商铺钢结构部分杆件强度及稳定性不满足安全使用要求，桁架间缺少必要的拉杆等构造措施，2012年9月13日冷空气南下，由于冷热天气相互作用，空气出现局部激烈震动，产生局部阵风，由于缺少必要的拉结措施及杆件本身的强度及稳定性等原因导致该桁架在风荷载作用下出现部分区域倒塌。
根据被告提供的2012年9月25日《深圳市庆X汽车贸易有限公司雷灾鉴定评估报告》显示，当时现场调查情况为：铁皮棚跨裂，维修车间倒塌，销售车间等房屋被破坏及变形，客户休息室内破坏严重，天花全部破裂，墙体发生倾斜，有辆车在事故中被挤压损坏，事故发生过程中有四名工作人员从里面跑出，未发生人员伤亡。雷灾认定结论为：雷电为事故原因之一，同时不排除雷雨、大风等共同因素对引起事故的促发作用。
2012年9月20日，原告发函至被告，表述租赁房屋在2012年9月13日暴雨中自然垮塌，已致原告正常办公、经营全部停止，要求被告于2012年9月25日前组织修复，于2012年10月15日前完工交付，在房屋修复完工并交付使用前，原告将暂停支付1#及2#-5#铺的租金。2012年9月27日，被告回函至原告，表示造成迟延维修的原因是原告处理保险理赔需要，要求原告尽快让被告清理现场进行维修，否则拖延期间损失由原告自行承担。2012年9月28日，原告回函称，原告急需恢复生产经营，曾多次敦促被告在妥善处理相关事宜的前提下尽快进行修复，并告知被告保险理赔尚在进行中，要求被告酌情考虑并妥善安排，尽快进行修复。2012年11月12日，被告书面通知原告，“贵司租赁我司位于福永建X城1#-5#铺，于2012年9月13日下午遭雷击使物业建筑损坏。我司已于2012年11月1日将建筑物修复完毕，并已交付您使用。自2012年11月1日起该物业按协议正常计租。请您于2012年11月15日前，将所欠租金（包括修复期间的租金）交清。逾期未交的，我司将按协议条款计收滞纳金。”被告称“2012年11月1日”应为“2012年11月8日”。2012年11月22日，原告书面通知被告，因被告未能提供建筑房屋建筑工程竣工验收证明、建筑物建工质量检测合格证明、房屋合法产权证明等文件，未能将租赁房屋恢复使用功能并交付，要求即日解除双方签订的关于福永福中建X城1#-5#商铺的租赁合同，并要求被告退还履约保证金共计301,600元。2012年11月26日，被告回函表明维修时间的拖延因原告导致，雷击属不可抗力，并表示解除合同需以履约保证金赔偿被告损失。2012年12月10日，被告发函给原告，以原告拖欠租金超过10天为由，依据《房产租赁合同书》第七条第1点解除《房产租赁合同书》，履约保证金不退还并要求原告清空场地，办理交接手续。双方于2012年12月13日办理完毕涉案房屋的交接手续。
双方确认原告已支付2012年9月租金177,531.91元（此为含税价，税前价为165,880元）、2012年9月水电费9,303.08元，2012年10月水电费1,670.28元。2012年6月至8月的水电费分别为8,921.65元、8,849.44元、9,401.66元。
另查，原告未提交涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，经本院向其行使释明权后，原告仍未能提交相关房产的产权证明。
以上事实，有开庭笔录、房产租赁合同书、押金收据、声明、租金发票、深圳晚报、现场照片、建筑物坍塌原因鉴定分析、联络函、通知、回复函、房屋租赁凭证、雷电灾害鉴定评估报告、发票、客户对账单等证据予以证实。
本院认为，被告未提供涉案房产的建设工程规划许可证，其提交的深圳市规划国土局宝X分局文件复印件、房屋租赁凭证等不足以证明涉案房屋履行了合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，原、被告分别于2010年12月8日、2011年10月24日签订的关于深圳市宝安区福永福中建X城2#-5#商铺及1#商铺的两份《房产租赁合同书》违反了法律的强制性规定，为无效合同，原、被告之间的租赁关系无效。
对于合同无效，原、被告双方均有过错，原告实际使用涉案房产的，应向被告支付实际使用期间的房屋使用费及水电费，对于原告已经支付但并未使用期间的费用，被告应当予以退还。原告已经缴纳的保证金共计301,600元，基于合同无效，被告应当予以退还。
本案争议的焦点在于2012年9月13日发生房屋坍塌事件后，原告实际使用涉案房屋的情况。
根据被告提供的、经双方确认的《深圳市庆X汽车贸易有限公司雷灾鉴定评估报告》显示，事发现场调查情况为：铁皮棚跨裂，维修车间倒塌，销售车间等房屋被破坏及变形，客户休息室内破坏严重，天花全部破裂，墙体发生倾斜。结合被告在函件中表述“贵司租赁我司位于福永建X城1#-5#铺，于2012年9月13日下午遭雷击使物业建筑损坏，我司已于2012年11月1日将建筑物修复完毕”，本院认定2012年9月13日的雷击事件造成了维修车间倒塌，其他区域不同程度的损坏，对于被告主张除维修车间外其余区域未损坏也无需修复的主张，本院认为缺乏证据证明，不予采信。
双方于2012年9月28日对进场维修事项达成一致意见，被告于2012年10月4日进场维修。之前，原告利用维修车间外的空地进行作业，产生了2012年9月份水电费9,303.08元，与事发前几个月水电费相当。据此，本院认为，虽然雷电事件造成了涉案房屋部分倒塌，影响了原告的正常使用，但事实上，原告利用涉案房屋的设施及外延空地进行了作业，因此，原告应当支付相应的房屋占有使用费。考虑到房屋倒塌确实造成了原告的使用不便，本院酌情认定原告2012年9月13日至2012年9月30日应当支付的占用使用费为正常使用费用的80%，因此，原告应当支付的2012年9月份的房屋占有使用费为156,228.08元（177,531.91元÷30天×12天＋177,531.91元÷30天×18天×80%），被告应当向原告退还多交部分，数额为21,303.83元（177,531.91元-156,228.08元）。
至于被告要求原告支付2012年10月1日至2012年12月13日的租金及滞纳金、2012年11月1日至2012年12月13日的水电费的诉讼请求，基于合同无效，原告仅需支付实际占有使用期间的费用，而被告提供的证据不足以证明其已对涉案房屋修复完毕并交付，进而不足以证明上述期间原告实际使用了涉案房屋而产生相关费用，因此，对被告的诉讼请求，本院不予支持。
鉴于双方均不要求处理房屋装修费用等事项，故本院对此不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原、被告于2010年12月8日签订的关于深圳市宝安区福永福中建X城2#-5#商铺的《房产租赁合同书》为无效合同；
二、原、被告于2011年10月24日签订的关于深圳市宝安区福永福中建X城1#商铺的《房产租赁合同书》为无效合同；
三、被告深圳市北方骏X实业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市庆X汽车贸易有限公司返还保证金301,600元及房屋使用费21,303.83元；
四、驳回原告深圳市庆X汽车贸易有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告深圳市北方骏X实业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3,364元，由原告承担232元，被告承担3,132元；反诉案件受理费7,881.84元，减半收取3,940.92元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 胡 静
二〇一三年八月十九日
书 记 员 文红红（兼）
书 记 员 庄 素 霞
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。