安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1621民初2279号原告：刘云娟，女，1978年12月11日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：徐力，安徽皖杰律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：荆坤，安徽皖杰律师事务所执业律师。被告：安徽一居置业有限公司，住所地蒙城县花园新村2号，统一社会信用代码91341622688123702B（1-1）。法定代表人：许静，该公司董事长。委托诉讼代理人：马涛，安徽乐行律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：张虎，安徽乐行律师事务所执业律师。第三人：涡阳县和泰商场运营管理有限公司，住所地涡阳县向阳北路东侧，统一社会信用代码913416210787228553。法定代表人：郑红梅，该公司总经理。原告刘云娟与被告安徽一居置业有限公司（以下简称一居公司）、第三人涡阳县和泰商场运营管理有限公司（以下简称和泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜使用简易程序的情形，裁定转为普通程序后公开开庭进行了审理。徐力、荆坤、张虎、郑红梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘云娟向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2013年9月29日签订的两份商品房买卖合同；2.被告返还给原告购房款838397元，预抵押登记费用1100元及利息；3.被告向原告支付已付总房款2%的违约金，并赔偿给被告全部经济损失（最终数额以评估为准）；4.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：原被告于2013年9月29日签订两份商品房买卖合同，合同约定原告购买的商品房为涡阳县向阳北路东侧万达世纪购物广场1层130号、158号房屋；两套房屋总金额分别为450169元和388228元，共计838397元；被告应当在2014年3月31日前将验收合格的两套房屋交付给原告使用。上述两合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并支付预抵押登记费用1100元，至今被告仍未交付该房屋。房屋买卖合同第9条约定出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，现被告逾期交房已超60日。原告购买上述房屋时，被告虚假宣传，承诺将商场中建设配套的迪士尼娱乐设施作为项目组成部分，但至今被告未建设该项目，被告虚假宣传、承诺的行为严重侵犯了原告的利益，造成原告重大经济损失，被告应予赔偿。一居公司辩称，1.原告与和泰公司签订了委托经营管理协议，委托和泰公司为代理人并授权和泰公司办理所购商品房的交接手续，并委托其经营管理，一居公司已经按照合同约定实际交付给合同公司并履行了交房手续；2.按照原告与和泰公司签订的协议，三年培育期间的房租抵扣购房款，原告实际支付的购房款与购房合同约定的价款不一致，应以实际支付的购房款计算；3.因施工方将部分建筑工程资料遗失，相关资料正在补办中，且案涉房屋已经过房屋质量监督管理部门检验合格。因意外事件导致竣工验收拖延不属于一居公司的责任；4.一居公司所建的配套娱乐措施已经交付使用不存在虚假宣传。和泰公司述称，原告购买的房屋已经交付给了原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：一居公司举证的委托经营管理协议，原告虽认为第2页没有原告的丈夫郭建的签字，但未申请鉴定协议的第2张是否与协议系同一整体，对该协议的真实性予以认定；检测报告虽系具有相应资质的机构出具，但据此不能认定案涉商品房已通过了综合验收合格的证明目的，不予认定；书证15张，记载为案外人收到租房款的内容，因案外人未出庭，真实性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月29日刘云娟因购买万达世纪购物广场一层130号、158号商品房，与一居公司分别签订了商品房买卖合同，合同约定130号商品房总价450169元、158号商品房总价388228元；在2014年3月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；如逾期交付超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。刘云娟的丈夫郭建支付了购房款、预登记费用，一居公司出具了收款条据。2013年11月10日，郭建作为甲方就上述商品房与乙方和泰公司签订了委托经营管理协议，约定委托乙方代办理房屋交付手续，并按照该商业项目进行统一招商和统一商业经营管理；委托经营期限为3年培育期（2014年1月1日至2016年12月31日止）培育期间租金乙方一次性从房款中支付，后续3年成熟期，乙方按实际收取租金全部支付给甲方，每年一付，委托期限内双方不得解除终止该协议；甲方委托乙方于商品房买卖合同所约定的交房日期前对房屋进行验收，甲方接受并认可乙方的验房结果，同时甲方必须于2014年6月30日前办理完毕所有交房手续。2016年8月23日涡阳县房地产管理局监察大队出具告知书，告知案涉商品房目前没有通过工程竣工质量综合验收，暂不具备交付使用条件。2017年4月14日涡阳县房地产管理局向一居公司作出了责令整改通知书，以该公司存在将未经综合验收的房屋交付使用的行为，责令该公司立即停止违规行为，并限期30日内收回未经综合验收租赁给第三方当做幼儿园使用的房屋。本院认为，涉案商品房系合法建造，并办理了预售许可，原告与一居公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应依约执行。原告丈夫郭建代表原告与和泰公司签订了委托经营管理协议，系双方真实意思表示，合同中虽然约定甲方委托乙方于商品房买卖合同所约定的交房日期前对房屋进行验收，甲方接受并认可乙方的验房结果，但该合同系和泰公司为重复使用而预先拟定，且未证明在订立合同时就相关条款与对方进行了协商，应认定为格式合同，根据合同法第41条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释的规定及禁止权利滥用原则，和泰公司受委托接收案涉商品房应当审查是否符合商品房买卖合同中约定的交付条件，而至今一居公司仍未提供该商品房已经验收合格的证据。一居公司和和泰公司虽均陈述该商品房已于合同约定交付日期前进行了交付，但并未提供相关证据，租赁给第三方经营幼儿园亦是2016年之后，该事实不予认定；即使和泰公司实际接收了未经验收合格的商品房亦不能认定一居公司依约履行了交付义务，违反了相关法律规定及商品房买卖合同的约定，其交付亦为无效，因此一居公司存在逾期交房的事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。最高人民法院孙华璞就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关问题答记者问时对该条款的回答为“在违约方不催告解除权人行使解除权的情况下，解除权人应当在解除权发生之日起1年内行使。也就是说在解除权发生之后，如果违约方没有催告，解除权人在解除权发生之日起1年的期间内也没有行使解除权的，解除权消灭”。案涉商品房买卖合同约定交房期限为2014年3月31日前，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。依据该约定本案解除权发生之日为2014年5月30日，至刘云娟向本院提起诉讼时已超出了1年的期限，解除权已消灭，对刘云娟依据合同约定的逾期交房60日后可以提出解除合同的内容请求解除合同、返还购房款和预登记费用的诉讼请求不予支持。虽然一居公司逾期交房的事实清楚，构成违约，但双方约定按照已付款的2%支付违约金的前提是解除合同，其依据该约定计算违约金不符合约定内容，不予支持。其主张的损失，在诉讼请求中明确为最终数额以评估为准，且未证明其实际损失，暂不能确定该金额，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回刘云娟的诉讼请求。案件受理费12195元，财产保全费5000元，合计17195元，由刘云娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  孙维东审 判 员  刘继业人民陪审员  魏 东二〇一七年十二月十八日书 记 员  陈 昊