签发：核稿：拟稿：校对：打印份数：16份发送部门或个人：当事人、存档大连市西岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第1392号
原告王牧，女，1980年10月15日生，身份证号码2110031980********，汉族，大连市城市规划设计研究院员工，住大连市西岗区白云新村康庄街**号2-7-4。
委托代理人王俊杰、刘丽娜，辽宁丰源律师事务所律师。
被告大连百年港湾商业开发有限公司，住所地大连市西岗区香二坊134号。
法定代表人王志方，该公司总裁。
委托代理人杨婕妤、顾权，辽宁智库律师事务所律师。
第三人大连市住房公积金管理中心，住所地大连市中山区武汉街**号。
法定代表人于保和，该中心主任。
委托代理人赵展，男，1987年6月22日生，身份证号码2102211987********，满族，该中心科员，住大连经济技术开发区新星里*号5-4-1。
委托代理人王东，男，1975年7月14日生，身份证号码2102191975********，汉族，该中心副处长，住大连市沙河口区兰亭园*号2-6-2。
第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行，住所地大连市中山区解放街1号。
法定代表人林忠治，该银行行长。
委托代理人郑希斌，男，1970年9月7日生，身份证号码2102021970********，汉族，系该行大连青泥洼桥支行职员，住大连市中山区虎滩路***号2-5-2。
委托代理人翟志亮，男，1981年11月19日生，身份证号码2102031981********，汉族，系该行法律合规部职员，住大连市西岗区新月街14号4-3。
原告王牧与被告大连百年港湾商业开发有限公司、第三人大连市住房公积金管理中心、第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月26日受理后，依法适用普通程序，于2014年8月7日、8月15日公开开庭进行了审理。原告王牧及其委托代理人王俊杰、刘丽娜，被告大连百年港湾商业开发有限公司的委托代理人杨婕妤、顾权，第三人大连市住房公积金管理中心的委托代理人赵展，第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行的委托代理人翟志亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王牧诉称，原、被告于2013年5月30日签订商品房买卖合同及补充协议。合同约定，原告向被告购买位于大连市西岗区海达南街65号2单元5层3号房屋，总房款866923元。交房日期为2013年10月30日，逾期交房90天以上，原告有权解除合同，被告30日内退还全部房款，并按原告累计已付款的5%支付违约金。上述合同签订后，原告向被告支付首付款266923元，余款600000元，原告通过组合贷款向第三人大连市住房公积金管理中心和中国建设银行股份有限公司大连市分行贷款，上述款项已按约定全部支付给被告，但被告却未按照合同约定在2013年10月30日向原告交付房屋。2014年1月23日，被告向原告等全体购房人发出交房通知，但因房屋未达到交付使用条件，被大连市城乡建设委员会给予了行政处罚。现原告购买的商品房在消防、环保、规划等方面仍未通过验收，至今不具备交房条件，至2014年5月12日原告起诉时，已累计逾期交房194天。原告曾于起诉前就解除房屋买卖关系多次与被告交涉，未能达成一致意见，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议。2、解除原告与第三人大连市住房公积金管理中心签订的个人住房抵押借款合同。3、解除原告与第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行签订的个人住房（商业用房）借款合同。4、被告向原告返还已收房款266923元及自交款日2013年5月30日至实际还款日的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）。5、被告向原告偿还原告已支付第三人大连市住房公积金管理中心的借款本金22159.15元及利息21438.93元（至2014年8月6日），共计43598.08元。6、被告向原告偿还原告已支付第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行的借款本金2039.93元及利息9519.93元（至2014年8月8日），共计11559.86元。7、被告将剩余按揭借款的本金427840.85元、利息53.48元（截止2014年8月5日）返还第三人大连市住房公积金管理中心。8、被告将剩余按揭借款的本金147960.07元及利息（按原告与第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行签订的抵押借款合同约定的标准支付）返还第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行。9、被告赔偿原告因房屋买卖产生的保险担保费1683元、住宅专项维修基金2703元，综合保险费1663.2元等损失，合计6964.54元。10、被告支付原告违约金43346.15元。
被告大连百年港湾商业开发有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。1、按照商品房买卖合同第八条约定，案涉房屋已具备交付条件，不存在解除事由。被告于2013年12月30日组织勘察、设计、监理、施工单位对案涉房屋进行了验收，并出具工程竣工验收报告。被告于2014年1月16日向原告送达入伙通知书，原告已实际收到该通知，此时并未达到合同第九条约定的逾期超过90日买受人可解除合同的条件。2、根据相关规定，消防、环保验收仅是办理建设工程竣工验收备案前提条件，而非竣工验收前提条件。住房和城乡建设部于2013年颁布《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》，并明确2000年《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》废止。两个竣工验收规定比较，前者将后者第5条“工程符合下列要求方可进行竣工验收”第㈩项“有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件”的规定取消，消防、环保认可文件仅是办理竣工验收备案的前提条件。而《建设工程质量管理条例》第16条也是相同规定。根据前述规定及合同约定，涉案房屋经建设单位组织验收合格即可交付。3、原告已丧失解除商品房买卖合同的权利。合同第九条约定逾期超过90日后，买受人可解除合同，补充协议第六条第3款约定如出卖人逾期交房超过90日，买受人未在第91日起7日内提出书面解除合同要求的，视为买受人同意延期至房屋交付为止，不再要求解除合同。按此约定计算，原告行使合同解除权的期限已于2014年2月4日届满。并且，案涉房屋工程因举行全运会自2013年8月24日起至9月12日止期间停止施工。按照合同约定，被告可以相应顺延交房期限。4、原告要求被告承担贷款利息等损失无依据。即使购房合同因被告原因解除，根据补充协议第六条第4款约定，原告也无权要求被告承担贷款利息等损失赔偿。综上所述，原告诉讼请求没有事实及法律依据，请求人民法院驳回原告诉讼请求。
第三人大连市住房公积金管理中心述称，2013年6月5日，原告与其签订大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同，约定由原告向其贷款450000元购买案涉房屋，并以该房屋抵押担保。案涉房屋办理抵押登记后，我中心于2013年7月4日将450000元贷款作为原告支付的购房款转入被告公司账户。2014年1月8日，我中心与被告签订个人住房政策性贷款合作协议，约定被告应为我中心向原告发放的贷款本金、利息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任。如法院判决解除原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，须由原告向我中心提前一次性偿清所欠的借款本金及至清偿日止的利息，则我中心同意解除大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同，并可协助原告办理抵押房屋注销登记等退房手续。被告须对上述事项承担连带保证责任，并且我中心对抵押房屋享有优先受偿权。
第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行述称，我行于2013年6月3日与原告签订的个人住房（商业用房）借款合同约定，原告向我行贷款150000元购买案涉房屋，并以该房屋抵押担保。案涉房屋办理抵押登记后，我行于2013年7月8日向原告发放了贷款150000元。现原告要求解除商品房买卖合同及与我行的借款合同，但原、被告的纠纷是房屋买卖合同纠纷，我行与原告之间是借款合同关系，两种法律关系不应一案审理。另外按照借款合同第19条约定，借款人与售房人就房屋质量等事宜发生纠纷与贷款人无关，借款合同应正常履行。因此原告无权要求解除与我行签订的借款合同。如法院判决解除，原告须清偿所欠我行的全部贷款本息及违约金，并且我行对抵押房屋享有优先受偿权。
经审理查明，原、被告于2013年5月30日签订商品房买卖合同及补充协议。合同约定，原告向被告购买位于大连市西岗区海达南街65号2单元5层3号房屋，建筑面积67.57㎡，总房款866923元。付款方式为首付款266923元买受人于2013年5月28日前付清，余款600000元以组合贷款方式支付。关于交房期限及条件，合同约定为，出卖人应当在2013年10月30日前将符合“经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告”条件的房屋交付给买受人。补充协议第六条第1项约定，“鉴于政府部门只在本小区整体竣工验收后方接受出卖人办理竣工验收备案表，为此买受人已知悉合同第八条约定的交房时间到来时出卖人尚未取得竣工验收备案表，买受人同意按合同第八条约定的交房条件接收房屋，买受人不要求以出卖人取得竣工验收备案表作为房屋的交付条件。”关于逾期交房的违约责任，合同约定为，如出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。
上述合同签订时，原告向被告支付首付款266923元。2013年6月5日，原告与第三人大连市住房公积金管理中心签订大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同，约定由原告向其贷款450000元购买案涉房屋，并以该房屋抵押担保。案涉房屋办理抵押权预告登记后，该中心于2013年7月4日将450000元贷款作为原告支付的购房款转入被告公司账户。2013年6月3日，原告与第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行签订个人住房（商业用房）借款合同，约定原告向该行贷款150000元购买案涉房屋，并以该房屋抵押担保。案涉房屋办理抵押权预告登记后，该行于2013年7月8日向原告发放了贷款150000元。上述款项共计866923元，原告已支付给被告大连百年港湾商业开发有限公司。
2013年10月30日，被告未按约定向原告交付房屋。2013年12月30日，被告组织勘察、设计、施工、监理单位进行验收后分别形成勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、监理竣工报告、工程竣工报告、工程竣工验收报告。2014年1月15日，被告以快递形式向原告发出入伙通知书，通知原告于2014年1月21日收房，原告于2014年1月16日收到该通知，但未予收房。
本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、销售不动产统一发票、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、建行个人贷款还款计划表、个人贷款对账单、预告登记证书、大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、个人委托贷款划拨资金通知书、大连市住房公积金贷款划转凭证（借据）、公积金借款还款记录、勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、监理竣工报告、工程竣工报告、工程竣工验收报告、入伙通知书、快递回执及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案诉争焦点为：一、案涉房屋是否达到交付条件。二、原告是否有权解除合同。
一、案涉房屋是否达到交付条件
依照相关法律规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用。关于案涉房屋的交付条件，原、被告在商品房买卖合同中约定为“经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告”。补充协议约定，买受人不要求以出卖人取得竣工验收备案表作为房屋的交付条件。上述约定如不违反相关法律法规之规定，双方应按约定履行。
《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。按照该规定，组织竣工验收的主体是建设单位，内容为建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行验收。完成上述工作具备相应条件后，建设工程可交付使用。因此，原、被告在商品房买卖合同及补充协议中对房屋交付条件的约定不违反相关法律法规的规定。
关于原告主张案涉房屋未经规划、消防、环保等部门验收，不具备交付条件的意见，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位验收合格后将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或批准使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。如发现建设单位在竣工验收过程中有违反相关规定的行为，责令停止使用，重新组织竣工验收。因此，规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或批准使用文件是取得竣工验收备案表的条件，并非竣工验收合格后交付使用的条件。原、被告双方已约定排除以取得竣工验收备案表作为房屋的交付条件，故被告未提供上述文件不影响案涉房屋交付条件的成就。并且，如建设行政主管部门发现建设单位在竣工验收过程中违反相关规定，应责令停止使用，重新组织竣工验收，但原、被告双方均未提供证据证明案涉工程项目已被责令停止使用，重新组织竣工验收。原告主张被告因案涉工程项目受到行政处罚，但未提供证据予以证明，且行政处罚不等同于责令停止使用，重新组织竣工验收的行政决定，不影响本案对案件事实的认定。综上，案涉房屋已达到交付条件。
二、原告是否有权解除商品房买卖合同及补充协议
合同约定，交房期限为2013年10月30日前。如被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同。本案被告组织勘察、设计、施工、监理单位进行验收后，于2013年12月30日形成勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、监理竣工报告、工程竣工报告、工程竣工验收报告，案涉工程竣工验收合格。2014年1月15日，被告通知原告收房，原告已收到该通知。通知指定的交房时间为2014年1月21日，此时并未超过约定的90日时限，因此原告并未取得约定的合同解除权。原告亦未证明商品房买卖合同及补充协议存在法定解除情形，故原告无权单方解除上述合同及补充协议。
结合庭审及证据情况，案涉房屋在约定期限内达到约定的交付条件，该约定不违反相关法律法规的规定，原告无理由要求解除商品房买卖合同及补充协议，其诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条之规定，判决如下：
驳回原告王牧的诉讼请求。
案件受理费13365元（原告已预交），由原告王牧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 孙润成
人民陪审员 万富君
人民陪审员 沈桂凤
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 唐琤琤