湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终1849号
上诉人（原审被告）湖南汇华置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市开福区德雅路佳英综合楼502房。
法定代表人潘道平，公司董事长。
委托代理人向上，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。
委托代理人彭理，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘佳。
委托代理人陈平峰，长沙市雨花区仁和法律服务所法律工作者。
原审第三人现代投资股份有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市雨花区黎托街道大桥社区雨花收费站（原长潭高速公路管理处）。
负责人靳勇，经理。
委托代理人段启俊，湖南银联律师事务所律师。
委托代理人杨浩然，湖南银联律师事务所律师。
上诉人湖南汇华置业发展有限公司（以下简称汇华公司）因与被上诉人刘佳、原审第三人现代投资股份有限公司长沙分公司（以下简称现代公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2015）雨民初字第02659号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员何豪杰担任审判长，与审判员詹支粮、曾庆军、代理审判员黄琦、冷子剑共同组成合议庭，由书记员孙娇担任记录，于2016年4月20日在本院第十二审判庭公开开庭审理了本案。上诉人汇华公司的委托代理人向上、彭理，被上诉人刘佳的委托代理人陈平峰，原审第三人现代公司的委托代理人段启俊、杨浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年7月2日，汇华公司与现代公司签订《长潭高速公路李家塘职工住宅小区开发项目合作协议书》，约定现代公司为解决职工住房困难问题，全权委托汇华公司按市场化模式进行项目开发，项目地点位于长沙市李家塘。2008年7月17日，汇华公司与现代公司签订《长潭高速公路李家塘职工住宅小区开发项目补充协议（一）》，约定汇华公司以均价2222元/㎡包干价交付符合设计要求的合格住宅给现代公司，该包干价不包含小区变电工程、道路工程、绿化工程、边坡工程、小区景观、围墙、排污设施、垃圾站、小区内监控等项目，该项目由现代公司安排实施。同年9月16日，汇华公司与现代公司签订《补充协议（二）》，约定销售均价为2259元/㎡。同年11月25日，汇华公司与现代公司协商确定十四项费用由现代公司承担，具体包括设计费、路面、路基、交通设施、园林绿化、挡土墙、护坡、围墙、城市排污配套费、城市供电增容费、小区供配电、室外天然气管道、垃圾站、小区内监控、室内天然气管道。随后，现代公司即向其职工等开展内部认购。2008年，购房职工在现代公司提供的《服务公约》上签字确认，接受现代公司确定的定向销售价格，该定向销售价格根据现代公司核定的住宅建设成本及现代公司的有关规定确定。2010年5月4日，刘佳与汇华公司签订《购房协议》，约定刘佳购买长潭佳园小区第3栋505号房，面积89.22平方米，单价2500元，总金额223050元。2010年5月4日，刘佳与汇华公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：一、刘佳购买长潭佳园小区第3栋505号房，建筑面积89.22平方米，单价2500元，总金额223050元。于合同签订之日日一次性支付全部购房款。二、汇华公司应当在2010年10月28日前将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准、并符合本合同约定的商品房交付刘佳使用。三、商品房达到交付使用条件后，汇华公司应当书面通知刘佳办理交付手续。刘佳应在书面通知送达之日起10天内对该房屋进行验收并与汇华公司办理交接手续。双方进行验收交接时，汇华公司应当出示验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，汇华公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。汇华公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，刘佳有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由汇华公司承担。四、由于汇华公司原因延期交房的，刘佳要求继续履行合同的，自合同规定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，汇华公司按日向刘佳支付已交付房款万分之一的违约金。五、汇华公司应在商品房交付使用后360日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥刘佳的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证。六、如因汇华公司的责任，致使刘佳未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意刘佳不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，汇华公司按日向刘佳支付已付房款的万分之一的违约金。合同另对保修责任、物业服务等进行了约定。合同签订后，刘佳依约支付了全部的购房款。由于供电政策变化，汇华公司于2010年7月与长沙市电业局签订《长沙市新建住宅供电设施组织建设合同》，约定汇华公司委托长沙市电业局将长潭佳园小区用电改为公变电。在电力设施施工期间，因长潭佳园小区外线工程需跨越李家塘收费站进出口匝道等，湖南省高速公路管理局建议长潭佳园配电工程纳入改建施工，因此，长潭佳园小区供电施工推迟，与京珠高速公路花卉线下穿工程同步施工，2011年12月19日通电。2012年8月13日，施工单位、设计单位、监理单位以及作为建设单位的汇华公司对长潭佳园小区进行了验收。2012年8月28日，汇华公司在长沙晚报发布《交房通告》，通知业主即日起至2012年9月10日办理收房手续。汇华公司亦于同年8月24日作出《关于长潭佳园小区交房的情况说明》，指出延期交房是由于供电政策变化，将专变电改为公变电重新施工，直至2011年12月19日小区才正式通电。汇华公司将该说明张贴在长潭佳园小区。部分业主签署了承诺书，承诺不追究汇华公司延期交房的责任，并交纳了四项费用。部分业主拒绝交纳四项费用，由此酿成纠纷。刘佳于2015年5月20日起诉至原审法院，请求依法裁决。原审法院另查明，一、2010年6月至8月期间，汇华公司与现代公司协商确定：（一）长潭佳园小区供电由专变电改为公变电，供电设施工程建设费用向住户收取，收费标准由基本费用+配套土建费+高可靠性供电费+变压器供电配套设施费，合计116.2元/㎡。（二）天然气管道工程费用向住户收取，每户1800元。（三）电视、电话、宽带网三大系统由营运商安装，初装费在交房时向住户收取，其中有线电视费8元/㎡，多媒体箱费200元/户。二、燃气主干管网随着市政道路的附设而铺设，因主干管网并未到达长潭佳园小区，导致长潭佳园小区通气延迟。三、2015年9月11日，长潭佳园小区通过了政府相关职能部门的联合验收。四、刘佳没有收房，亦未向汇华公司交纳四项费用，没有签署不追究汇华公司延期交房责任的承诺书。
原审法院认为，双方争议焦点：关于四项费用的负担问题。长潭佳园小区系现代公司为解决职工住房困难而委托汇华公司开发和定向销售的。刘佳虽然没有签署现代公司提供的《服务公约》，但是刘佳购买该小区的房屋，即实际享受到了现代公司提供的相关优惠，刘佳亦应当遵循现代公司定向销售的有关规定。现代公司同意汇华公司在交房时向住户收取有线电视费8元/㎡，多媒体箱费200元/户。根据汇华公司与现代公司之间签订的《长潭高速公路李家塘职工住宅小区开发项目合作协议书》及相关补充协议等，小区供电建设费用及管道燃气安装费并未纳入汇华公司建房的包干价中。因此，该四项费用应由长潭佳园小区业主负担。故刘佳主张由汇华公司承担该四项费用，原审法院不予支持。二、关于延期交房及其违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款之规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2012年8月13日，施工单位、设计单位、监理单位以及作为建设单位的汇华公司对长潭佳园小区进行了分栋验收，符合交付条件，汇华公司据此可以履行交房义务。汇华公司于2012年8月28日在长沙晚报发布《交房通告》，履行了通知收房的义务。鉴于刘佳、汇华公司约定了10天的交房验收期限，尽管刘佳并未实际收房，原审法院认定汇华公司自2012年9月8日向刘佳履行了交房义务。同时，汇华公司提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，刘佳主张汇华公司未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，据此拒绝收房，原审法院不予支持。因刘佳、汇华公司签订的《长沙市商品房买卖合同》约定2010年10月28日前交房。汇华公司实际至2012年9月8日交房。根据查明事实，汇华公司延期交房系供电政策变化导致重新进行专变电施工，而在供电设施施工期间，又因京珠高速公路改建延迟施工，至2011年12月19日小区才通电。另外，刘佳应当在2014年9月8日前向法院主张延期交房的违约责任，但刘佳至2015年5月20日才起诉，已经超过2年诉讼时效，刘佳亦未提供证据证明诉讼时效中断，故对刘佳主张汇华公司承担延期交房违约责任，原审法院不予保护。三、关于延期办证及其违约金的问题。根据刘佳、汇华公司签订的《长沙市商品房买卖合同》的约定，汇华公司应在商品房交付使用后360日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥刘佳的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证。现汇华公司于2012年9月8日交房，应在2014年3月3日前办妥房屋所有权证，在2015年3月3日前办好土地使用权证，但是汇华公司至今未办妥。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记期限的，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。根据双方合同的约定，如因汇华公司的责任，致使刘佳未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意刘佳不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，汇华公司按日向刘佳支付已付房款的万分之一的违约金。汇华公司应当自2014年3月4日起向刘佳支付延期办证违约金，直至汇华公司将办理涉案房屋权属证书所需资料提交产权登记机关备案之日止。违约金标准按照刘佳已付购房款223050元为基数，按照每日万分之一的标准进行计算。刘佳主张汇华公司支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金，对两证违约重叠部分的违约金，不重复计算。现小区已经过联合验收，刘佳主张汇华公司办理房屋所有权证和土地使用权证，原审法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第二百七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、汇华公司于判决生效后90日内协助刘佳办理长潭佳园小区第3栋505房的房屋所有权证和土地使用权证；二、汇华公司于判决生效后10日内支付刘佳逾期办证的违约金（以已付购房款223050元为基数，按照每日万分之一的标准自2014年3月4日起计算至汇华公司将办理涉案房屋权属证书所需资料提交产权登记机关备案之日止）；三、驳回刘佳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1122元，由刘佳负担561元，汇华公司负担561元。
上诉人汇华公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、汇华公司在房屋竣工后一直积极为被上诉人办理两证，在办证过程中并未有任何过错和不作为，故汇华公司不应承担违约责任。二、迟延办理两证是因为行政机关的原因以及历史遗留问题造成，因京珠高速绿化控制线规划变更问题导致汇华公司无法进入联合验收程序，且城乡规划局和国土资源局计算容积率的方式有不同，故本案涉案房屋的两证不能如期办理。三、被上诉人未能依约按时收房，现在本案涉案房屋办理两证的条件尚未成就，因此汇华公司未能办理本案涉案房屋的两证不构成违约。四、被上诉人未按时交清所有购房相关款项，存在严重违约和过错，应当由被上诉人自行承担相应的责任。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人承担延期办理房屋产权证和国有土地使用权证违约责任的诉请，并判令被上诉人承担本案一审和二审诉讼费用。
被上诉人刘佳发表答辩意见称：一、上诉人与业主约定的交房时间是2010年3月份，但是实际公告交房的时间为2012年8月28日，已经构成违约，即便以上诉人公告的交房日为准，其办理产权初始登记的时间亦已经迟延，直至2016年3月7日才完成初始登记的资料进窗，现产权初始登记尚在审核当中。二、上诉人与被上诉人之间是合同关系，根据合同相对性，上诉人未能依约为被上诉人办理房屋的权属证书，应当承担违约责任，如果是因为第三人的原因，则上诉人可以在向被上诉人承担责任后另行向第三人主张权利。三、上诉人主张本案涉案房屋未能办理产权证书是因行政机关的原因和历史遗留问题，但是这些原因的真实性存在疑问，即便是真实的，也不属于可以免责的事由。四、上诉人迟延交房，已经构成违约，但是该违约行为与迟延办证的行为没有必然的联系，可以独立履行。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，并且明确上诉人应赔偿给被上诉人的违约金，承担本案一审、二审诉讼费用。
原审第三人现代公司发表陈述意见称：一、现代公司在本案中处于中立的地位，本案涉案房屋是为了现代公司的职工福利而开发的，现代公司同意为职工维权，但是汇华公司损失也比较大，请二审法院公正处理。二、本案涉案房屋迟延办证是政府原因和政策原因造成的。综上，请求二审法院妥善处理。
在本案二审审理过程中，上诉人汇华公司向本院提交了五组证据：
第一组：长沙市建筑工程竣工联合验收意见书一份、联合验收意见一份、防雷装置竣工验收意见书一份、长沙市园林管理局建设项目附属绿化工程竣工验收意见书一份、建设项目联合验收意见一份、卫生监督意见书一份、长沙市城乡规划局建设工程竣工规划验收意见书一份、长沙市环境保护局建设项目（联合）验收意见书一份、长潭家园建设项目竣工验收意见书一份、验收基本情况一份，拟证明长潭佳园于2015年9月11日通过了长沙市住建委组织的竣工联合验收。
第二组：关于交办长潭佳园项目房产证办理有关事项的通知书，拟证明长沙市处遗办将长潭佳园纳入绿色通道，先办理产权初始登记，也说明长潭佳园项目系长沙市房产办证遗留问题项目。
第三组：长沙市房屋产权登记收件收据十五份，拟证明汇华公司于2016年3月3日将长潭佳园1-8栋产权登记交到长沙市房产局。
第四组：长潭佳园小区道路坐标上线专用图一份，拟证明汇华公司在土地摘牌时，长沙市规划局于2007年批准长潭佳园小区京珠高速绿化控制线为76米。
第五组：长潭佳园小区总平面图一份，拟证明2008年京珠高速绿化控制线变更为100米，后长沙市规划局同意长潭佳园继续按京珠高速绿化控制线76米控规，该绿化控制线问题系历史原因造成的。
被上诉人针对该五组证据发表质证意见如下：一、对第一组证据的真实性予以认可，对关联性有异议，2015年9月11日，汇华公司才申办两证，说明汇华公司迟延办证事实存在，也说明2012年8月28日汇华公司的证明文件缺失，手续不全，是违规交房。二、对第二组证据的真实性予以认可，但是对关联性有异议，这恰好说明汇华公司迟延办理两证的事实。三、对第三组证据的真实性无异议，对关联性有异议，从该组证据可以看出，汇华公司迟延办证不是政府的原因，而是汇华公司自身的原因。四、对第四组证据的真实性无异议，但是对关联性有异议，汇华公司与被上诉人之间的合同具有相对性，汇华公司不能因为第三人的原因对抗被上诉人，该组证据与汇华公司的违约没有关联性。五、对第五组证据的真实性无异议，但是对关联性有异议，该组证据可以说明小区规划变更不是历史遗留问题，而是汇华公司的过错。
原审第三人现代公司对上诉人提交的五组证据的真实性、合法性和关联性没有异议。
本院对上诉人提交的五组证据审核认为，该五组证据虽具有真实性、合法性，但与本案没有关联性。
在本案二审审理过程中，被上诉人向本院提交了三组证据：
第一组：长沙市建筑工程竣工联合验收意见书一份，拟证明长潭佳园小区于2015年9月11日才通过联合验收，汇华公司迟延办证的事实确切。
第二组：关于交办长潭佳园项目房产证办理有关事项的通知书一份，拟证明汇华公司于2015年12月18日才将办理长潭佳园小区初始登记的资料进窗。
第三组：长沙市房屋产权登记收件收据一份，拟证明因汇华公司的原因，才导致本案涉案房屋的权证迟延办理。
上诉人汇华公司针对被上诉人提交的该三组证据发表质证意见如下：一、对第一组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被上诉人混淆了综合验收与合同约定的验收条件，因为合同约定的是验收合格并非综合验收合格；二、对第二组证据的真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议，被上诉人收到了处遗办的通知，但是发放的时间有差异；三、对第三组证据的真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议，湖南省工商行政局关于三证合一的意见规定原来的证件可以使用到2007年11月31日前。
原审第三人现代公司对该三组证据的意见与汇华公司的质证意见一致。
本院对被上诉人提交的三组证据审核认为，该三组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
本院查明：根据上诉人在二审中提交的证据，上诉人已于2016年3月3日将办理初始登记的材料进窗。
本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。逾期办证，双方当事人无异议，本案二审争议的焦点在于上诉人是否应当向被上诉人支付违约金。上诉人上诉称，延期办证系第三方的原因造成，其不应当支付违约金。本院认为，根据《中华人民合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。上诉人因第三方的原因造成延期办证，也应向被上诉人承担违约责任，支付违约金。双方对违约金的约定过高，综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度，结合当事人的实际损失，本院酌定本案逾期办证的违约金以已付购房款为基数，按每日万分之零点二计算至2016年3月3日止。
综上，一审判决认定事实清楚，但判处不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第02659号民事判决第一项、第三项；
二、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第02659号民事判决第二项为：湖南汇华置业发展有限公司于本判决生效后10日内支付刘佳逾期办证的违约金（以已付购房款223050元为基数，按照每日万分之零点二的标准自2014年3月4日起计算至2016年3月3日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费1122元，二审受理费202元，合计1324元，由上诉人湖南汇华置业发展有限公司负担662元，由被上诉人刘佳负担662元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 詹支粮
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
代理审判员 冷子剑
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 孙 娇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。