广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂03民终62号
上诉人（一审原告）广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司，住所地临桂县临桂镇机场路南侧西城北路尾碧园·印象桂林65-1-10楼。
负责人姚少河，该公司经理。
委托代理人覃宁斌，广西宁斌律师事务所律师。
委托代理人黄靖耕，广西宁斌律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）雷小丽，女，1976年9月1日出生，汉族，住广西桂林市象山区。
上诉人广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司因与被上诉人雷小丽物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区临桂县人民法院（2015）临民初字第543号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月15日受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员陆建华，代理审判员周丽组成的合议庭，于2016年2月26日公开开庭审理了本案，书记员秦婧担任记录。上诉人广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司的委托代理人黄靖耕，被上诉人雷小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2006年9月23日广西碧园房地产开发有限公司与被告雷小丽签订了《商品房买卖合同》，被告雷小丽成为碧园·印象桂林南区一期第2幢A单元601号房（该房建筑面积在商品房买卖合同中表明为121.46平方米）业主。《商品房买卖合同》中第十七条第5项约定，关于物业管理的有关约定：出卖人按照规定委托物业管理公司负责碧园·印象桂林南区一期的前期物业管理，买受人遵守物业管理公司的规定。2009年11月12日，广西碧园房地产开发有限公司（甲方）与广州利海酒店物业管理有限公司（乙方）签订了印象桂林《前期物业服务合同》，合同约定：甲方为下述物业的开发商，有权委托符合相应资质的物业管理企业提供前期物业服务。乙方是根据中华人民共和国的相关法规获取物业管理执照的有资质管理企业。根据中华人民共和国的相关规定，甲乙双方在平等、自愿、协调一致的基础上，甲方同意委任乙方对甲方物业桂林［印象桂林］提供前期物业管理服务，因此订立本合同。第三章前期物业服务期限第三条物业管理全委托期限3.1本合同从2009年11月12日起生效至2012年12月31日止，乙方为甲方向该物业提供前期物业服务。其中2010年5月31日前以顾问公司名义全面接管小区物业服务，期间原前期物业服务企业的小区物业管理处仍保留，但由乙方全权接管及经营。3.2合同期限满，业主委员会尚未成立，如甲方不再另行招标，双方协商继续履行本合同。第六章前期物业服务方式和服务费用第六条前期物业服务方式和服务费用收缴处理：6.3合同签署后至2010年5月30日，乙方对外以顾问管理方名义按本合同条款约定为项目提供相关物业服务工作及催欠收费等工作。乙方收取的当期物业管理费，由丙方提供收据，乙方提供相应发票暂存甲方（发票注明物业费收取的时间段）。2010年6月10日前业主凭收据换取乙方发票（收据注明“2010年月1日至10日兑换发票”）。6.5业主欠物业管理费收缴处理方式：2009年12月1日—2010年5月30日，乙方以南宁乐居仆物业管理有限公司临桂分公司印象桂林物业管理处的名义向业主催缴2009年12月1日以前的欠款费，2009年12月1日前印象桂林项目业主欠2009年12月1日前的相关费用收缴后存入丙方账户，由丙方提供发票，2009年12月1日后，印象桂林项目业主欠2009年12月1日前的相关费用收缴后存入丙方账户，由丙方提供发票，每季度丙乙双方共同确认当季收缴2009年12月1日前业主欠费金额后，由丙方返还乙方50%，乙方负责提前十天付给乙方相应数额的发票。第七章前期物业服务费用第七条前期物业服务费用：在乙方接管后，本物业管理区域内物业服务费用包干方式，乙方服务报酬在物业服务费中提取。物业服务费用由业主按其拥存物业的建筑面积缴纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，或按房管部门实测面积计算，无实测面积按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体标准如下：7.1本物业的管理服务费一期及二期多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；高层（含小高层）住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取。生活垃圾费，按6元／月／户收取，收费标准按相关部门规定。未入住的业主不用缴纳该费。三期小高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取（三期物业管理费已含垃圾费，不再另行收垃圾清运费）。7.5业主和物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交楼时间交付之日起交纳物业服务费，收楼时首次交付一年。次年起于每年12月、3月、6月、9月最后一天前交纳下一季度物业管理费、车位使用费及其它物业代收代缴费用，逾期交纳上述费用的，从逾期之日起按总应缴费用的千分之三缴纳滞纳金；如业主首付物业管理费有效时段结束日离下次缴费日不足一个季度，则在首付结束日后十天内，预缴从首付结束日至下次缴费日期间相关费用。合同签订后，广州利海酒店物业管理有限公司进驻在印象桂林小区进行物业管理。31日，广州利海酒店物业管理有限公司（甲方）与原告广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司（乙方）签订了一份《债权转让协议书》，双方约定：广州利海酒店物业管理有限公司（甲方）将享有2009年12月1日与31日，广州利海酒店物业管理有限公司（甲方）与原告广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司（乙方）签订了一份《债权转让协议书》，双方约定：广州利海酒店物业管理有限公司（甲方）将享有2009年12月1日与
2014年8月1日，广西碧园房地产开发有限公司临桂分公司（甲方）与原告广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定：根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对住宅、商铺、人防地下室、地下车库及园林等配套设施实行专业化、一体化的前期物业管理服务，订立本合同。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第三章委托管理期限第十七条甲方自2014年8月1日至2016年7月31日止（或业委会成立时）委托乙方为“碧园·印象桂林小区”进行前期物业管理，委托管理期限满后，业主委员会尚未成立的，双方在另行续签合同。如委托管理期间小区业主委员会成立，而业主委员会决议另行委托物业服务企业管理服务的，则本合同在业主委员会书面通知终止时终止。第六章物业管理服务费用第二十一条1.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，或按房管部门实测面积计算，无实测面积按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体收费标准如下：一期（多层0.6元／㎡.月，具体楼栋范围1#—15#）；二期（多层0.6元／㎡.月，高层含小高层0.9元／㎡.月，具体楼栋范围16#—25#）；三期（高层含小高层1.0元／㎡.月，具体楼栋范围58#—61#）；四期（高层含小高层1.1元／㎡.月，具体楼栋范围62#—65#）；五期（高层含小高层1.3元／㎡.月，具体楼栋范围41#、42#、69#、70#、73#、74#）；商铺（2.0元／㎡.月，具体楼栋范围一期商铺及64#、65#底层商铺），其它后续开发物业根据临桂县行业水平由甲乙双方另行协商确定标准。合同签订后，原告广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司进驻在印象桂林小区进行物业管理及服务至今。
同时查明，原告广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司于2014年8月20日成立，组织机构代码证代码31012173-X，有效期限为2014年8月27日至2018年8月26日。被告雷小丽是碧园·印象桂林小区的业主，其购买的物业单位为碧园·印象桂林南区一期第2幢A单元601号房，从2007年1月1日起至2015年2月28日止未向小区物业公司交纳物业管理费用。期间，小区物业公司均向被告雷小丽催收物业管理费用。原告诉至法院要求依法判决：1、被告支付自2007年1月1日至2015年2月28日拖欠的物业费6366元；2、被告支付因拖欠物业费而产生的滞纳金25516.15元；3、本案诉讼费用由被告承担。
另查明，广州利海酒店物业管理有限公司（甲方）与原告广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司（乙方）签订《债权转让协议书》过程中，对被告雷小丽未尽到通知义务。
一审法院判决认为，碧园·印象桂林小区至今未成立业主委员会，在委托管理期间，广西碧园房地产开发有限公司临桂分公司有权委托原告广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司进行前期物业管理。广西碧园房地产开发有限公司临桂分公司的决定，对碧园·印象桂林小区全体业主具有约束力。原告与广西碧园房地产开发有限公司临桂分公司签订的《前期物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订，未违反法律的规定，合法有效，应受法律的保护。原告按照《前期物业服务合同》的约定，进驻碧园·印象桂林小区实施物业管理，为碧园.印象桂林小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业服务费。被告未支付物业服务费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。因原告于2014年8月1日进驻碧园·印象桂林小区实施物业管理，故被告应支付原告物业管理费为510.13元（被告住宅建筑面积按121.46m2计，物业管理费按0.6元／m2.月计，2014年8月1日至原告主张截止日即2015年2月28日的物业管理费缴纳时间按7个月计）。对于原告诉请此期间被告缴纳的滞纳金，因该项诉请，与法律规定相悖，本院不予支持。因本案在审理过程中，原告未能提供证据证明2007年1月1日至2009年11月11日期间，该公司是碧园·印象桂林小区的物业管理公司，故此期间提出的物业费及所产生滞纳金的诉请，无法律依据，本院不予支持。对于原告诉请2009年11月12日至2012年12月31日期间的物业费及所产生滞纳金的问题。本院认为，原告所提出的上述诉请，是基于该公司与广州利海酒店物业管理有限公司于2014年7月31日签订的《债权转让协议书》。该协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的规定，合法有效，对原告与广州利海酒店物业管理有限公司具有约束力。但从本案审理查明的情况来看，原告与广州利海酒店物业管理有限公司在签订该协议时及之后，未就该项债权的转让事宜以书面告知被告雷小丽。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。本案原告与广州利海酒店物业管理有限公司未按上述规定履行，因此，该协议对被告不具有约束力。故其该项诉请，本院不予支持。另，由于原告未能提供证据证明在2013年1月1日至2014年7月31日期间，该公司是碧园·印象桂林小区的物业管理公司，故该公司要求被告支付在2013年1月1日至2014年7月31日期间的物业费及所产生滞纳金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于被告提出物业公司应履行其承诺，第一年免收物业费，从第二年开始物业费按3毛5分收取，如没有入住物业费应减半收取的抗辩理由，因被告对此未提供证据予以证实，其抗辩的理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决：被告雷小丽支付物业管理费510.13元给原告广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司；驳回原告广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司的其他诉讼请求。案件受理费597元，由原告广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司负担587元，被告雷小丽负担10元。上诉人广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司不服一审判决提出上诉称，一审判决认定事实及适用法律都存在错误，依法应该改判。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知该转让对债务人不发生效力。”因此一审法院认定：上诉人与广州利海酒店物业管理有限公司于2014年7月31日签订的《债权转让协议书》对被上诉人不具有约束力。上诉人认为这一认定是错误的。上诉人认为自己已经通过合法的途径即民事起诉状（通过法院）通知了被上诉人（上诉人与广州利海酒店物业管理有限公司签订了《债权转让协议书》这一事实），则该协议书已对被上诉人产生法律约束力，上诉人以此为由主张被上诉人承担自2007年1月1日至2015年2月28日拖欠的物业费6523．19元以及支付因拖欠物业费而产生的滞纳金（违约金）26146．26元，是有事实依据及符合法律规定的，因此一审判决认定上诉人未将自已与广州利海酒店物业管理有限公司签订的《债权转让协议书》这一事实知被上诉人是完全错误的，是对事实认定及适用法律都存在重大误错，请求二审法院依法予以改判：一、依法撤销一审判决；二、判决被上诉人雷小丽支付自2007年1月1日至2015年2月28日拖欠的物业费6366元，三、支付因拖欠物业费而产生的滞纳金25516.15元；四、本案诉讼费用由雷小丽承担。
被上诉人雷小丽庭审辩称，其所购买房屋为碧园·印象桂林小区第一期，当时路没有修好，其承诺第一年免服务费，从第二年开始物业费按3毛5分收取，不入住业主的物业费减半收取，但当时没有签订协议。被上诉人所购买房屋有渗漏问题也没有处理好，如果要交物业费的话，物业公司应履行其承诺，从第二年开始，物业费按3毛5分收取，如没有入住物业费应减半收取。
本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。
综合各方当事人的诉辩及陈述意见，本案争议焦点是：本案债权转让对债务人是否生效。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。案外人广州利海酒店物业管理有限公司与上诉人广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司签订《债权转让协议书》是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，受法律保护。但是，广州利海酒店物业管理有限公司与上诉人广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司并未依照法律规定将《债权转让通知》通知债务人。虽然，广西君健律师事务所受上诉人的委托在被上诉人所购商品房门前张贴了《债权转让通知》，其张贴《债权转让通知》的形式符合法律规定，但上诉人广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司并非债权转让的债权人，因此，上诉人委托广西君健律师事务张贴《债权转让通知》对作为债务人的被上诉人不发生法律效力。广州利海酒店物业管理有限公司可以将《债权转让通知》通知被上诉人后，上诉人广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司可以就《债权转让协议书》取得的债权再提起诉讼。
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。遵守法律，履行合同约定的义务是公民的基本准则，国务院《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。被上诉人作为小区业主，应当按照《商品房买卖合同》第十七条第5点的约定，依照上诉人与物业公司签订的印桂林《前期物业服务合同》规定交纳物业服务费。但被上诉人自购买房屋至今，长期以来均未交纳物业服务费，违反了合同的约定和法律的规定，除应补交物业服务费外，应当依照合同的约定和法律规定支付因其违约造成上诉人的损失。因本案债权转让权利不发生效力，一审判决驳回上诉人请求支付债权转让中的物业服务费和滞纳金是正确的。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币597元（上诉人已预交），由上诉人广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王治斌
审 判 员 陆建华
代理审判员 周 丽
二〇一六年四月十二日
书 记 员 秦 婧