湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终4861号
上诉人（原审被告）：张建飞。
委托诉讼代理人：谢松柏，湖南麓和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石国强。
委托诉讼代理人：石进良。
原审被告：湖南四达建设开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段161号新时代商务广场3001房。
法定代表人：姜伯伦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：皱陇。系该公司员工。
上诉人张建飞因与被上诉人石国强、原审被告湖南四达建设开发有限公司（以下简称四达公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张建飞上诉请求：撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人停止上诉人对新时代商务广场520、521房的执行诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审认定被上诉人在房屋买卖中没有过错，2011年四达公司将房屋登记在自己名下，之后将涉案房屋抵押给张建飞，四年时间石国强怠于行使权利明显存在过错，致使四达公司可以顺利地将涉案房屋登记在自己名下并予以抵押。二、张建飞依据《物权法》办理了抵押登记，有权根据《担保法》规定拍卖抵押房屋并取得价款优先受偿。被上诉人无法依据《商品房买卖合同》取得房屋，可请求四达公司承担不超过其已付购房款一倍的赔偿金。
被上诉人石国强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。事实与理由：一、我方自2009年就一直居住使用涉案房屋，一直要求四达公司办理产权，四达公司一直不配合，我方不存在过错。二、张建飞没有到涉案房屋了解情况，想当然地以为开发商拥有涉案房屋产权，明显存在过错。三、湖南省高级人民法院就此类案件有过判例。
原审被告四达公司辩称，一、办证问题的主要过错在我方，我方高层决策失误导致被上诉人不能拿到房产证，他有催促过办证。二、抵押是否大于买卖。我是看着被上诉人缴纳了足额房款、税费，民生为主我支持被上诉人的权利。涉案项目的部分房子没办下产权证，后因资金欠缺，我方擅自将客户买的房子抵押给张建飞，但项目负债太高、××情严重导致项目搁浅，2014年起我们公司就瘫痪运作了，各种问题随之而来。
石国强向一审法院起诉请求判令：1、石国强与四达公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、停止张建飞对新时代商务广场520房的执行；3、四达公司、张建飞承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2007年7月1日，石国强与四达公司签订《商品房买卖合同》，约定石国强购买四达公司开发建设的长沙市开福区新时代商务广场520房，总价款43万元。合同签订后，石国强向四达公司交纳了购房款。2009年12月30日，四达公司将涉案房屋交付给石国强。石国强后将房屋出租给他人使用，并一直交纳物业管理费。双方一直未办理房屋预售登记及房屋产权登记。四达公司后将涉案房屋抵押给张建飞，并办理了抵押登记；2013年12月18日，张建飞取得涉案房屋的他项权证。张建飞因与四达公司、姜伯伦、姜伯述借款合同纠纷案向长沙仲裁委员会申请仲裁，并申请财产保全，该委向原审法院提请财产保全，原审法院于2014年5月20日查封了涉案房屋。该案经调解后，张建飞向法院申请执行，原审法院于2014年6月26日分别作出（2014）开执字第01021、01022号执行裁定书，分别裁定冻结、扣划姜伯伦、四达公司银行存款1100万元，或扣留、提取姜伯伦、四达公司收入1100万元，或查封、扣押其相应价值的财产；裁定冻结、扣划姜伯伦、姜伯述、四达公司银行存款2200万元，或扣留、提取姜伯伦、四达公司收入2200万元，或查封、扣押其相应价值的财产。石国强后向原审法院提出执行异议，要求中止两案的执行程序，解除对涉案房屋的冻结、查封及拍卖。原审法院于2016年1月12日作出（2016）湘0105执异12号《执行裁定书》，裁定驳回石国强的执行异议，石国强不服该裁定书，故向原审法院提起诉讼，请求判如所请。
一审法院认为，石国强与四达公司签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给石国强，双方形成了房屋买卖合同法律关系并已经完成了主要的合同义务，四达公司向石国强交付了房屋，石国强也向四达公司支付了全部购房款并实际占有、使用房屋。因此，该《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。根据物权法及相关法律的规定，我国物权变动模式系债权形式主义的物权变动模式，物权变动的原因行为和模式系当事人的债权合意等意思表示，不动产物权登记具有对外公示效力，但相对于当事人法律行为的基础法律关系地位，不动产登记具有从属性。因此，对不动产物权归属的终局性判断，只能依赖于原因行为或基础法律关系的审查，而并非仅依靠登记确定不动产物权归属。该理念在《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中亦得以体现。物权法第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。因此，石国强在交付全部购房款并实际占有房屋后，涉案房屋的实际权利人可以认定为石国强。四达公司在将房屋出售给石国强后，仍将涉案房产所有权办理至自己名下并作为抵押物抵押给张建飞，存在明显的违约行为，侵犯了石国强作为涉案房屋实际权利人的合法权利。张建飞虽然依法取得涉案房屋的抵押权，但如前所述，石国强为涉案房屋的实际权利人，且已支付全部购房款及实际占有房屋，在无证据证明其对未过户登记存在过错的情况下，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，张建飞取得的抵押权不能对抗石国强作为实际权利人依法取得的合法权利，故石国强要求停止对涉案房屋的执行合法有据，原审法院予以支持。石国强可在本判决生效后，向原审法院申请解除对涉案房屋的保全措施。四达公司经原审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认石国强与湖南四达建设开发有限公司签订的编号为gf-2007-0171号《商品房买卖合同》合法有效；二、停止（2014）开执字第01021、01022号执行案件中对位于长沙市开福区新时代商务广场520房的执行。本案一审受理费7750元，由湖南四达建设开发有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，房屋买受人在支付了购房款的全部或大部分后，可以对抗抵押权。同时《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条亦规定，在房屋买受人支付了全部价款并实际占有房屋，且对未办理过户登记没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，石国强与四达公司于2007年7月1日签订《长沙市商品房买卖合同》，双方已经形成了房屋买卖合同法律关系，石国强向四达公司交纳了全部购房款及相关税费，四达公司也向石国强交付了该房屋，石国强后将房屋出租给他人使用，并一直交纳物业管理费。至此，双方在合同中约定的主要义务已经完成，故本院对石国强诉请停止对该房屋的执行的主张予以支持。至于张建飞称石国强怠于行使权利，未及时办理产权证，本院认为，因石国强与四达公司签订的合同中约定，由四达公司办妥权证，石国强已经交纳了相关的税费，四达公司也表示石国强有催促过让其尽快办理产权证，张建飞亦未提交证据证明石国强在未办理权证的问题上存有过错，故本院对张建飞的该项上诉主张不予支持。
综上，上诉人张建飞的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定清楚，判处得当，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7750元，由上诉人张建飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 陈慧子
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。