安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民二初字第00148号
原告：滁州市天鸿冲塑制品有限公司，住所地安徽省滁州市（八里小学旁）。
法定代表人：潘国辉，公司总经理。
委托代理人：ＸＸ斌，安徽环滁律师事务所律师。
被告：南谯区龙蟠街道紫薇南路社区学校居民组。
负责人：陈子贵，居民组组长。
委托代理人：姜卫文，居民组理财组长。
委托代理人：张大明，安徽知秋律师事务所律师。
原告滁州市天鸿冲塑制品有限公司（以下简称天鸿公司）与被告南谯区龙蟠街道紫薇南路社区学校居民组（以下简称学校居民组）租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月13日立案受理。2015年5月11日由简易程序转为普通程序审理，依法组成合议庭分别于2015年4月2日、8月5日、11月17日公开开庭进行了审理。原告天鸿公司法定代表人潘国辉及其委托代理人ＸＸ斌，被告学校居民组负责人陈子贵及其委托代理人姜卫文、张大明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天鸿公司诉称：天鸿公司与学校居民组存在场地及房屋租赁合同关系，在租赁期间，经学校居民组许可天鸿公司临时搭建了建筑物。后租赁的场地及天鸿公司搭建的建筑物被政府征收，该建筑物的收益权应当归天鸿公司所有，且在政府征收前，天鸿公司与学校居民组于2013年11月18日签订的《天鸿冲塑制品有限公司租赁紫南社区学校居民组厂地和厂房确权书》就场地上的建筑物所有权进行了确认和分割，明确界定被征地块上十间房屋中的7间房屋属于天鸿公司所有。政府征收该地块房屋后，向学校居民组支付了征收补偿款，其中确权为天鸿公司的房屋补偿款为290869元，学校居民组收到政府的补偿款后拒不同意支付天鸿公司。
学校居民组在庭审中辩称：一、《天鸿冲塑制品有限公司租赁紫南社区学校居民组厂地和厂房确权书》是无效的，2015年2月之前，学校居民组的公章一直是由社区进行管理，该确权书上关某的签名和盖章行为没有经过学校居民组村民代表大会授权，作出确权书的行为违法，损害了学校居民组的权利，应属于无效行为；二、该确权书并未被实际使用，已经作废，只是社区没有及时收回，才造成争议的发生，责任不在学校居民组；三、学校居民组并没有与天鸿公司签订租赁合同，也没有事实上的租赁关系，天鸿公司也未提供证据证明房屋系其所有，其不应向学校居民组主张拆迁补偿款；四、天鸿公司的租赁费交纳至2008年1月28日，未能交纳租赁费已达7年之久，双方的租赁合同因天鸿公司严重违约而失效，天鸿公司应按照租赁合同向学校居民组主张任何权利，且2007年后，天鸿公司已搬离了，合同已经实际解除，双方已无瓜葛；五、关于租赁费，如有必要，学校居民组另行主张。
天鸿公司为支持其诉讼请求，举证如下：
1、滁州市南谯区教育局与学校居民组签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议书》、滁州市南谯区审计局《审计报告》各1份，拟证明本案涉及的土地及其房屋被政府部门征收；
2、《天鸿冲塑制品有限公司租赁紫南社区学校居民组厂地和厂房确权书》1份及附件4份，拟证明天鸿公司租赁了学校居民组的场地，天鸿公司与学校居民组就场地上的建筑物所有权进行了确认和分割；
3、滁州市春晖电机电器有限公司（以下简称春晖公司）与学校居民组签订的《房屋租赁合同书》、春晖公司与天鸿公司签订的《权益变更备忘录》各1份、春晖公司的营业执照及税务登记证各1份，拟证明春晖公司与学校居民组之间存在租赁合同关系，春晖公司将房屋租赁合同的权利和义务转让给天鸿公司，天鸿公司对春晖公司原添建的建筑物享有所有权。
学校居民组为支持其抗辩意见，举证如下：
1、南谯区龙蟠街道办事处紫薇南路社区居委会出具的《情况说明》1份，拟证明《天鸿冲塑制品有限公司租赁紫南社区学校居民组厂地和厂房确权书》当时是社区未经调查的情况下作出的，学校居民组并不知情；
2、证人关某的证言1份，拟证明《天鸿冲塑制品有限公司租赁紫南社区学校居民组厂地和厂房确权书》是私自签订的，没有经过学校居民组同意，该确权书没有作为拆迁的依据；
3、《学校队房屋租赁合同书》（复印件）1份，拟证明1997年7月1日至2007年6月31日期间，涉案土地租赁给滁州市物资资源供应公司，该合同第五条约定了不能带走的资产，折价留给学校居民组。
学校居民组对天鸿公司举证证据的质证意见：对证据1、2真实性无异议，对证据3中的《房屋租赁合同书》真实性有异议，对《权益变更备忘录》真实性无法核实；天鸿公司对学校居民组举证证据的真实性均无异议。
经审核，学校居民组虽对天鸿公司举证的《房屋租赁合同书》真实性有异议，但未提供证据推翻该证据，本院对双方当事人举证证据的真实性均予以采信。
依据上述有效证据并结合本案庭审调查，本院认定以下事实：
2004年10月1日，学校居民组负责人孔维武代表学校居民组和春晖公司签订《房屋租赁合同书》1份，约定：甲方：学校居民组，乙方：春晖公司；甲方将棉麻公司以西约1300㎡的用地租给乙方作生产用地使用；租赁时间10年，自2004年11月1日-2014年10月1日；租赁费每年16000元；在租赁期间内，乙方应自觉保持现有资产的完整，如因生产经营需要搭建临时建筑，须经甲方同意等内容。春晖公司在租赁学校居民组土地期间，在租赁的土地上搭建了生产办公用的房屋。
2007年8月27日，春晖公司和天鸿公司签订《权益变更备忘录》1份，约定：为增加天鸿公司的固定资产投入，以配合紫南居委会完成招商引资任务，2007年8月20日，春晖公司董事会研究决定：一、春晖公司与学校居民组于2004年10月1日签订的场地租赁合同，在征得学校居民组同意的情况下，由天鸿公司继续履行场地租赁合同的内容；二、春晖公司此前在上述场地自建的生产车间等房屋设施无偿转给天鸿公司所有；三、天鸿公司所有生产项目自2007年8月27日搬入上述场地经营，春晖公司搬离承租的学校居民组场地。天鸿公司实际租赁使用上述《房屋租赁合同书》约定的土地及土地上的房屋。
2007年底至2008年初期间，天鸿公司搬离了上述场地和房屋。
2013年11月18日，天鸿公司和学校居民组签订《天鸿冲塑制品有限公司租赁紫南社区学校居民组厂地和厂房确权书》1份，载明：2013年11月6日下午在龙蟠街道办事处召开的征收协调会上，原学校居民组孔维武、周逢金、徐士文、朱克兴一致确认学校居民组与天鸿公司厂地和房屋确权的基础上，现与天鸿公司就厂地和房屋确权如下：厂地：天鸿公司租赁学校居民组厂地产权均属学校居民组，面积约1300㎡。房屋：学校居民组共有十间三处，第一处：该地块南侧，学校居民组原原公房六间，面积168.72㎡，砖木结构；第二处为配电房一间，面积为14.04㎡，砖混结构；第三处：现在学校居民组办公室三间，面积为83.25㎡（2007年天鸿公司与学校居民组达成一致用三间房屋83.25㎡抵房租36000万），砖木结构。厂地上其它房屋产权属天鸿公司所有。南谯区龙盘街道办事处紫薇南路设区居委会作为见证方在该确权书上加盖了印章。
2014年4月，因湖心路小学扩建项目，学校居民组的涉案土地被征用，滁州市南谯区教育局与学校居民组签订了《国有土地上房屋征收与补偿协议书》。
2014年4月14日，天鸿公司总经理潘国辉、学校居民组组长陈子贵及陈传宗对拆迁办绘制的学校居民组的涉案土地上的建筑物平面图，属于天鸿公司的房屋、房屋装潢及附属物（左上角标有“厂”）的面积或数量，属于学校居民组的房屋、房屋装潢及附属物（左上角标有“生产队”）的面积或数量，进行了签字确认。
2014年10月15日，滁州市南谯区审计局对湖心路小学扩建项目房屋征收补偿费结算情况出具了南审征报（2014）13号审计报告，载明：被征收对象分别为琅琊鑫新浴场、学校居民组，征收补偿方式全部为货币补偿，不涉及房屋安置，应支付被征收人各项补偿合计3181206.61元，该审计报告所附《湖心路小学操场扩建征收补偿费审核明细表》载明：其中鑫新浴场的补偿金额为1401508.42元，学校居民组的补偿金额为1779698.186元，并载明了对土地、房屋、房屋装潢及附属物、花果树木、机械设备、非住宅房、提取被征地农民养老保障资金的补偿标准、面积／数量、补偿金额。学校居民组已领取了补偿款。
天鸿公司总经理潘国辉和学校居民组组长陈子贵等人签字确认属于天鸿公司的房屋、房屋装潢及附属物的面积或数量，对照《湖心路小学操场扩建征收补偿费审核明细表》载明的房屋、房屋装潢及附属物的补偿标准、面积／数量、补偿金额，经计算，涉案房屋、房屋装潢及附属物的补偿金额为290869元。
本案的争议焦点是：学校居民组是否应支付天鸿公司补偿款。
本院认为：春晖公司和学校居民组签订《房屋租赁合同书》约定春晖公司租赁学校居民组的土地等，春晖公司在租赁期间，建造了房屋。后春晖公司和天鸿公司签订《权益变更备忘录》，约定由天鸿公司继续履行该租赁合同，春晖公司在该土地自建的房屋等设施无偿转给天鸿公司所有。天鸿公司实际租赁使用了合同约定的土地及土地上的房屋。
天鸿公司与学校居民组之间实际存在租赁合同关系，天鸿公司对春晖公司在涉案土地上建造的房屋及其装潢、附属物享有使用、收益的权利。且天鸿公司和学校居民组签订《天鸿冲塑制品有限公司租赁紫南社区学校居民组厂地和厂房确权书》亦约定“其它房屋”产权属天鸿公司所有。天鸿公司因涉案房屋被拆迁应获得相应补偿款。
关于天鸿公司应获得补偿款的数额。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定了承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担等内容。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同书》已于2007年底至2008年初间实际解除，合同解除时双方当事人就天鸿公司搭建的房屋及其装潢、附属物的处理没有约定，且符合不可归责于双方的事由导致合同解除的情形，对剩余租赁期内天鸿公司搭建的房屋及其装潢、附属物的残值，即获得的补偿款290869元，本院按照公平原则予以处理，由天鸿公司和学校居民组各分得一半，即145434.50元。因学校居民组已领取上述补偿款290869元，故学校居民组应支付145434.50元予天鸿公司。
综上，案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国民法通则》第四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决如下：
一、被告南谯区龙蟠街道紫薇南路社区学校居民组于本判决生效后十日内支付原告滁州市天鸿冲塑制品有限公司补偿款145434.50元；
二、驳回原告滁州市天鸿冲塑制品有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费5663元，由原告滁州市天鸿冲塑制品有限公司、被告南谯区龙蟠街道紫薇南路社区学校居民组分别负担2831.50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 陈 彦
人民陪审员 赵家玲
人民陪审员 曹宗秀
二〇一五年十二月十二日
书 记 员 方 芳
附本案适用的相关法律条文及司法解释：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。