山东省枣庄市山亭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）山商初字第276号
原告：孟凡英，居民。
委托代理人：项军，山东信雅律师事务所律师。
委托代理人：付清彦，山东信雅律师事务所律师。
被告：吴敬芳，居民。
被告：李明（系吴敬芳之夫），居民。
二被告共同委托代理人：闫绍付，山东富善律师事务所律师。
原告孟凡英诉被告吴敬芳、李明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告孟凡英及其委托代理人项军、付清彦，被告李明及被告吴敬芳、李明委托代理人闫绍付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟凡英诉称，2013年11月29日，两被告将坐落于枣庄市山亭区北庄镇东庄村的房屋一处转让给原告，并与原告签订《转让协议》一份，约定两被告作为协议的甲方将一号楼西单元2楼东户76㎡住房、储藏室16.96㎡产权整体转让给原告所有，整体转让费10.6万元，并约定被告协助原告办理过户手续。协议签订当天，原告向被告交付转让费106000元，并为入住该房屋进行装修，支出房屋装修费用30000余元。事后经多方了解，该房屋占用土地为枣庄市山亭区国有抱犊崮林场（以下简称抱犊崮林场）用地范围内，房屋系以抱犊崮林场职工宿舍棚户区改造名义所建，土地使用权类型为划拨，土地使用权人为抱犊崮林场，系国有资产。作为被告个人无权处置该房屋产权，因此其与原告约定办理产权的承诺也无法实现，致使原告的合同目的无法实现，合同应当解除。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的合同；二被告返还购房款106000元及相应利息（自合同签订付款之日起至实际返还之日止，按照银行同期同类贷款利率计算）；2、二被告赔偿原告房屋装修费用30000元；3、诉讼费用由被告承担。
被告吴敬芳、李明辩称，1、被告没有隐瞒原告该房屋的相关信息，当时，抱犊崮林场的职工宿舍房屋由于年久失修，被政府列入棚户区改造，枣庄市政府对此有专门的批复文件，后动工改造，两被告由于工作关系，分到一处房屋。原告购买两被告的房屋时，明确的告诉原告，该房屋系棚户区改造的房改房，暂时土地使用证的所有权人是抱犊崮林场，该房屋想要过户手续相对麻烦一些，要履行比普通的商品房更多一些的手续，原告对此知道并明确表示认可。在此情况下，将该房屋转让给原告所有，价格为106000元，并约定协助原告办理产权过户手续，办理费用由原告承担。因此，原告在合同签订时就知道上述所有情况，被告并没有隐瞒原告任何信息，并不是原告诉称的“事后多方了解才知道”。2、本案原告和两被告均在房屋买卖协议上签字，系原、被告真实意思表示，不违反法律的规定，为合法有效的合同。房改房在法律上是完全可以转让的，需要说明的是，转让协议上双方明确注明上述协助过户的时间是在统一办理产权过户手续时，被告并没有违约之处。3、该转让协议系合法有效，原告主张的利息和装修费用不应得到支持。但为化解原、被告间的矛盾，原告同意解除合同，并请求法院依法裁判。
原告向法庭提交如下证据：
证据一：2013年11月29日签订的房屋转让协议一份。
证据二：房款收据一份。
证据三：枣庄市国土资源局证明一份。
证据四：枣庄市山亭区抱犊崮林场棚户区改造规划总平面图一份。
证据五：枣庄市规划局文件一份。
证据六：枣庄市发改委、枣庄市林业局、枣庄市住建局（枣发改投资2010-185号）文件一份。
证据七：建设用地规划许可证一份。
证据八：建设工程施工许可证一份。
证据九：国有土地使用证一份。
证据十：枣庄市人民政府办公室文件（枣政办发2011-7号）一份。
以上证据用以证明原、被告之间签订的房屋买卖合同，原告依约向被告支付购房款，以及涉案房屋的土地使用权性质为国有，土地使用权人为抱犊崮林场，涉案房屋是由政府财政资金进行建设，该房屋所有权人应该属于抱犊崮林场，系国有资产。作为被告个人无权处置该房屋的产权，因此其与原告约定办理产权的承诺也无法实现，致使原告的合同目的无法实现，合同应予解除。
证据十一：山东新业价格评估有限公司出具的评估结论书一份，证明涉案房屋装修的现有价值为18000元。
证据十二：根据原告申请，本院在枣庄市国土资源局山亭分局调取了《国有建设用地使用权拍卖（挂牌）出让成效确认书》一份。原告对该证据质证意见为，真实性没有异议，该确认书的签订时间为2011年12月13日，竞拍人与本案没有关系，原告向法庭提供的建房工程施工许可证，证实涉案房屋竣工时间为2008年12月31日，其他相应的材料也证实涉案房屋坐落的土地性质为划拨，建设资金为财政拨款。所以该确认书不能证明房屋坐落的土地性质为出让取得，不认可该证据。
被告对以上证据质证意见为：对证据一、二无异议。
对证据三至证据十，真实性没有异议，但是通过以上原告提供的证据三至证据十、证据十二，也足以证实涉案房屋是政府合法的棚改项目，办理了建设规划、建设用地以及相关手续，并且具有合法的土地使用权，被告房屋的取得是职工宿舍房屋改建安置房，仍然能够办理相关手续。
对证据十一、证据十二无异议。
被告向法庭提交如下证据：
证据一：涉案房屋在改造之前的房产证一份，用以证明涉案房屋可以办理房产证。
证据二：被告申请证人徐保英出庭作证，证明其介绍原、被告买卖房屋，对于涉案房屋暂时不能办理房产证的情况，原告当时是知道的。
原告对以上证据质证意见为：对证据一，该房产证系被告方其他房产，与本案诉争的房产不是同一个房产，不能证明涉案的房屋归被告所有，被告至今未有任何证据证明涉案房屋归其所有，假如说涉案房屋系被告合法棚户区改造安置房，被告至今也没有证据证实其主张。
对证据二，证人对涉案房屋的具体情况不了解，显然其作证所说的与被告一块告知原告房子暂时不能办证的事实是虚假的，其不能证明原告对房屋不能办理产权是明知的。
本院对原、被告所举证据审查后认为，被告对原告举出的一号、二号、十一号证据无异议，本院确认其证明力。对证据三至证据十，真实性没有异议，但不认可其证明目的。本院认为，该组证据证实涉案房产系原抱犊崮林场棚户区改造工程，工程取得了建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，该组证据不能证实原告证明目的，与本案不具有关联性，本院不确认证据三至证据十的证明力。对证据十二真实性无异议，但不认可其证明目的，本院认为，该确认书签订时间为2011年12月13日，涉案房屋竣工于2008年12月31日。该确认书不能证明涉案房屋中的土地性质为出让取得，本院确认其证明力。
原告对被告举出的证据一，房产证，原告不认可其证明目的。本院认为，该证据与诉争房产不具有关联性，本院不确认该证据的证明力。证据二，证人证言，原告不认可其证明目的。本院认为，证人所做的证言结合原告所举证据一（第三项备注），能够证实涉案房产在双方交易时，告知了暂时不能办理产权的事实，本院确认其证明力。
经原、被告举证、质证及法庭认证，本院确认如下事实：，2013年11月29日，原、被告签订房屋《转让协议》一份，协议约定，两被告将位于山亭区北庄镇东庄村的一号楼西单元2楼东户住房76㎡、储藏室16.96㎡产权整体转让给原告所有，转让费106000元，并协助原告办理过户手续（注：在统一办理产权过户手续时）。同日，二被告收到房屋转让费106000元，并将房屋交付原告，原告对该房屋进行了装修。诉讼中，原告申请对房屋的装修费用进行司法评估，经山东新业价格评估有限公司出具的评估结论书载明：房屋装修的现有价值为18000元。
另查明，涉案房产系原抱犊崮林场棚户区改造工程，涉案房屋至诉讼时未取得房屋所有权证。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。因而依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件。虽然我国《城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，但并不意味着法律禁止发生物权变动，而否定买卖合同本身的效力，应更多地尊重当事人的意思自治，“契约严守”的规则不应轻易打破。故二被告与原告签订的转让协议是双方当事人的真实意思表示，属于合法有效的合同。诉讼中，二被告作出明确同意解除合同的意思表示，本院予以准许。合同解除后，因该合同取得的财产应当予以返还。原告要求被告返还购房款及房屋装修费用的主张，本院予以支持，原告因该合同取得的房产亦应返还给二被告。由于该合同为有效合同，二被告在协议签订后对房屋不能过户不存在主观过错，且原告将该房屋装修并占有，故对原告要求被告按银行贷款利率承担利息损失的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，第五十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告孟凡英与被告吴敬芳、李明签订的房屋买卖合同。
二、被告吴敬芳、李明于本判决生效后十日内返还原告孟凡英购房款106000元，并支付房屋装修费用18000元，共计124000元。
三、原告孟凡英于本判决生效后十日内返还被告吴敬芳、李明位于山亭区北庄镇东庄村的一号楼西单元2楼东户住房76㎡、储藏室16.96㎡。
四、驳回原告孟凡英其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费3020元、司法评估费2000元，共计5020元，由被告吴敬芳、李明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 刘向梅
代理审判员 张安常
人民陪审员 马洪保
二〇一六年三月二日
书 记 员 唐振伟