黑龙江省建三江农垦法院
民 事 判 决 书
（2017）黑8102民初982号
原告（反诉被告）：于万龙，男，汉族。
原告（反诉被告）：徐杰（于万龙之妻），女，汉族。
二原告委托诉讼代理人：白景贤，黑龙江红旗（建三江）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙福臣，男，汉族。
委托诉讼代理人：尹继军，男，黑龙江三江律师事务所律师。
被告：蔡长青，男，汉族。
原告（反诉被告）于万龙、徐杰诉被告（反诉原告）孙福臣、蔡长青房屋买卖合同纠纷一案，于2017年5月16日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员贾东波独任审判，被告孙福臣于2017年6月7日向本院提起反诉申请，本院同日受理后，于2017年6月22日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）徐杰及原告徐杰、于万龙的共同委托诉讼代理人白景贤、被告（反诉原告）孙福臣及其委托诉讼代理人尹继军、被告蔡长青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，诉讼请求1、要求被告方给付房款250000元，违约金50000元，合计300000元。2、诉讼费由被告承担。事实理由：2013年3月9日，原告徐杰与被告孙福臣协商，将原告位于洪河农场工业园区的28号库以301000元的价格出售给孙福臣，协议中约定了房款的给付方式及利息。但按照约定，孙福臣没有如期足额给付房款，只给付100000元，尚欠房款200000元。2016年9月14日经原告于万龙与孙福臣协商，孙福臣欠原告房款本金200000元，欠款期间的利息按50000元计算，合计本息250000元，由孙福臣重新给原告出具借据一份，被告蔡长青作为担保人承担连带责任，约定2016年12月30日还款，到期后，孙福臣没有按照约定偿还欠款，为避免我的合法权益受到侵害，特向贵院提起诉讼，要求被告方偿还欠款250000元，并按借据约定支付违约金50000元，合计300000元。
被告孙福臣（反诉原告）辩称，一、本案中原告徐杰与被告的法律关系应是房屋买卖合同关系，2013年3月9日原告与被告签订房屋买卖协议，约定：原告将坐落于洪河农场工业园区第28号建筑面积101.7平方米、价款为301000元的车库出售给被告，自被告支付给原告20000元定金之日起1个月内，向原告支付80000元，其余款项自2014年3月10日和2015年3月10日还清，利息按工业园区房屋贷款利率计算。原告应在接受被告首付款后将房屋交付被告使用，并保证买卖房产无任何他项权利。如一方违约，由违约方支付给守约方50000元违约金。上述房屋买卖协议是原、被告双方的真实意思表示，且不违反国家法律法规的规定，原、被告签订的房屋买卖协议合法、有效。二、原告于万龙与被告签订借据未生效。2016年9月14日被告出具给原告借款金额250000元，违约金50000元并由蔡长青担保的借据一份。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定：自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。本案中，原告并未将250000元实际交付给被告。所以，原告与被告双方签订的借据协议不生效。原告不能依据双方签订的借据向被告主张权利。原告依据未生效的借据向被告提出的请求也不能成立。房屋买卖协议和借据的主体不同，内容不同，不是同一法律关系，二者之间无任何联系。三、原告存在违约行为，应向被告承担违约责任。按照原告与被告签订的房屋买卖协议，原告应在被告支付房屋首付款100000元之后为被告办理相关的房屋产权手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿原告损失等违约责任。本案中，被告已经按照约定履行付款义务，原告至今未能给被告办理房屋产权相关手续，原告存在违约行为，应按协议约定向被告支付违约金50000元。
综上，原告与被告的房屋买卖协议由于原告违约致使房屋买卖协议不能履行，应驳回原告的诉讼请求。
被告蔡长青辩称，当时我因为于万龙和孙福臣房屋买卖的事给孙福臣做的担保。与孙福臣答辩意见一致。
被告（反诉原告）孙福臣反诉称，反诉请求1、请求判令解除与反诉被告签订房屋买卖协议。2、请求判令反诉被告返还已付购房款100000元整，并承担自2013年3月9日至2017年5月8日止，以100000元为本金按照中国人民银行同期贷款利率6.4%计算利息，共计25600元整。3、请求判令反诉被告支付违约金50000元整。4、本案本诉、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。
事实和理由：反诉被告于2017年5月16日向法院起诉，以反诉原告未能履行还款义务为由，要求反诉原告按照2016年9月14日反诉原告与反诉被告签订的借据约定，反诉原告支付反诉被告借款及违约金共计300000元整。反诉原告认为，双方是基于真实的房屋买卖意思表示而签订的房屋买卖协议，反诉原告已按约定支付反诉被告房屋首付款100000元整。2016年9月14日反诉原告与反诉被告签订250000元借款及违约金50000元整的借据，是不生效的。《中华人民共和国合同法》第二百一十条：自认然之间的借款合同自贷款人提供借款时生效。本案中，不存在反诉被告将借款提供给反诉原告。房屋买卖协议第五条约定：办理房产证手续所产生的有关税费由反诉原告承担。但是前提是反诉被告应该为反诉原告办理产权证书，反诉被告至今未能提供办理房屋产权相关材料，甚至未提供反诉被告合法取得该房屋的证明，导致房屋买卖协议无法履行。依房屋买卖协议第八条约定，反诉被告属违约行为，反诉被告应支付50000元违约金给反诉原告，反诉原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除双方签订的房屋买卖协议。反诉原告根据相关法律规定，向法院提起反诉，请求法院查明事实，依法审理，维护反诉原告的合法权益。
反诉被告辩称，原、被告双方的房屋买卖法律关系合法有效，这一点被告方也是认可的，根据原告在本诉中提交的证据3，足以证明反诉被告已经将享有所有权的房屋出售给反诉原告并在房产管理部门办理了产权登记的事实。现在反诉原告没有拿到房屋所有权登记证书的原因是房产管理部门正在办理中，并不是反诉被告的违约行为造成的。因此反诉被告已经履行了将出卖的房产交付反诉原告及协助办理过户登记手续等所有义务，不存在违约行为，反诉原告的反诉请求不能成立，请求予以驳回。
原告为证明诉求主张，向本院提供了下列证据：
证据1.2013年3月9日原告徐杰与孙福臣签订的房屋买卖协议书一份；证明原、被告之间房屋买卖关系依法成立，被告应支付原告房款301000元。还款期限到2015年3月10日，同时约定违约金为50000元；被告孙福臣对证据的真实性没有异议，对原告提出的合同合法有效的证明意见没有异议。认为合同没有履行完毕，没有全面履行。原告未同时提供合法取得该房屋的证明，原告不能提供被告孙福臣办理产权证的相关证明材料，属违约行为，应承担50000元违约金。被告蔡长青对证据的真实性和证明的问题均无异议。
证据2.2016年9月14日孙福臣、蔡长青、于万龙签订的借据一份；证明被告孙福臣就尚欠原告的200000元购房款及其已认可承担的50000元违约金给原告出具了借据，约定还款期限到2016年12月30日，同时约定违约金50000元。被告蔡长青就上述债权承担连带保证责任。原告诉讼的时间是2017年5月16日说明蔡长青没有过保证期间，应当对上述债权承担连带责任；被告孙福臣对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。证据与本案无关联性，借据中没有涉及买卖房屋的内容，是独立的借据。借据没有履行，原告没有向孙福臣交付借据中约定的250000元，借据依法不生效；被告蔡长青对证据的真实性和证明问题均无异议。
证据3.原告申请法院向洪河农场房产管理部门调取的一组证据（1、洪河农场农资销售、农机修理工业园区28号库房的房屋档案权属登记情况；2、农机修理工业园区28号房产证照的办理状况。3、洪河农场农资销售、农机修理工业园区建筑建设手续相关审批材料；4、洪河农场农资销售、农机修理工业园区内房屋销售及使用情况）证明原告对出售的房屋享有权利的事实，同时证明原告出售给被告的房屋已经在房屋管理部门进行了产权登记，将本案所涉房屋的产权已登记在被告名下，现在房产证正在办理中，说明原告方已履行了房屋出卖应履行的义务。被告孙福臣对这组证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。对房产科出具的证明，证明说甲方购房登记在孙福臣名下，孙福臣不知情，孙福臣没有申请。原告也没有告知孙福臣，房屋已登在孙福臣名下，凭此房产科情况说明不能办理产权证照。对工业科的证明，作为工业科是农场的科室，不能对外出具证明，其所证明不产生证明效力，如果确实有原告已库房顶账的事实应有相关合同来证明。对于其他相关审批手续没有异议。被告蔡长青对证明的真实性和证明的问题都没有异议。
被告孙福臣未向本院提供证据。
被告蔡长青未向本院提供证据。
被告（反诉原告）孙福臣为证明反诉主张，向本院提供如下证据：
证据1.2013年3月9日徐杰与孙福臣签订的房屋买卖协议书一份；证明反诉原告未办理产权证明的原因是反诉被告没有按合同第五条约定提供办理产权证的相关手续，在本诉中反诉被告提供的证据3没有提供给反诉原告，凭证据3也不能办理产权手续；反诉被告对证据的真实性没有异议，证明的问题有异议。反诉原告的目的或者说反诉被告的义务是将出售的房产产权登记到反诉原告名下，通过本诉中原告的证据3足以证明了该房产已经登记在了反诉原告名下的事实。至于反诉原告是否知情并不能否定证据3所证明的问题，所以反诉原告的证据1证实不了反诉被告违约的事实。
证据2.2016年9月14日孙福臣、蔡长青、于万龙签订的借据一份。证明这份借据没有实际履行，反诉被告没有将250000元交付给反诉原告，这既是借据也是收条，依法不生效；反诉被告对证据的真实性没有异议，证明问题有异议。根据本诉中被告蔡长青的答辩及原告提交的证据，足以证明该份借据形成的原因是反诉原告欠反诉被告房款没有给付。就其尚未给付的房款及违约金给反诉被告出具了借据，借据的所涉内容是对尚欠房款如何给付及违约责任的约定，反诉原告单纯以借据的内容来否定原、被告之间所欠款项的真实存在是对本案事实的断章取义，该主张不能成立。
反诉被告于万龙、徐杰为证明其答辩意见提供了本诉中证据3，申请法院调取的一组证据（1、洪河农场农资销售、农机修理工业园区28号库房的房屋档案权属登记情况；2、农机修理工业园区28号房产证照的办理状况。3、洪河农场农资销售、农机修理工业园区建筑建设手续相关审批材料；4、洪河农场农资销售、农机修理工业园区内房屋销售及使用情况）能够证明反诉被告已经履行了出卖人应承担的所有义务，不存在违约行为；反诉原告对证据的真实性没有异议，但2份证明不能证明产生已归属所有权，行政机关证明只能证明记载或记载的材料真实性而不是直接证明产权。
经审查，本院对当事人提供的证据认证如下：
在本诉中原告提供的证据1、2、3，被告孙福臣、蔡长青对真实性无异议，被告孙福臣对证明的问题有异议但无其他相关证据加以佐证其主张，本院予以采信。
在反诉中被告孙福臣（反诉原告）提供的证据1、2与原告提供的证据1、2为相同的证据，对证据的真实性，本院予以采信。对证明的问题因反诉被告有异议，反诉原告孙福臣无其他相关证据加以佐证其主张，本院不予采信。反诉被告于万龙、徐杰提供的证据1与本诉中提供的证据3系同一份证据，本院予以采信。
根据当事人的诉辩主张、举证质证及庭审调查情况，本院确认如下案件事实：
2013年3月9日，原告徐杰（甲方）与被告孙福臣（乙方）协商一致签订了房屋买卖协议书，约定：“一、甲方将拥有位于洪河农场工业园区的28号车库，房屋的建筑面积为101.7平方米，乙方经过勘查和了解，愿意购买此房。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为301000元。三、乙方在签订本合同时支付定金20000元。四、乙方支付定金起1个月内支付首付款8万元（定金从中扣除），首付款之外的款项于2014年3月10日和2015年3月10日还清，利息按工业园区房屋贷款利息算。五、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。八、如一方违反合同条款，应向对方支付50000元违约金”。孙福臣当日签订协议时交了定金20000元，徐杰于同日将房屋交付被告孙福臣，后孙福臣又交纳了80000元房款，但孙福臣没有按照约定如期足额给付房款。2016年9月14日，孙福臣就尚欠原告的201000元购房款及其已认可承担的逾期利息50000元给原告出具了借据一份，“借人民币250000元，约定还款期限自2016年9月14日到2016年12月30日，如不能足额归还借款，借款人向出借人支付违约金50000元。蔡长青作为担保人在借据上签字，对孙福臣欠款承担连带保证责任”。还款期限到后，孙福臣没有按照约定偿还欠款，原告诉至法院要求被告给付欠款250000元，违约金50000元，合计300000元。诉讼中，被告孙福臣提起反诉，要求解除和反诉被告签订的房屋买卖协议，返还已付购房款100000元整，并承担自2013年3月9日至2017年5月8日止，以100000元为本金按照中国人民银行同期贷款利率6.4%计算利息，计25600元整，判令反诉被告支付违约金50000元整。
另查明，2013年3月9日，原告徐杰与被告孙福臣签订协议中的第28号库房与洪河农场房屋管理部门登记洪河农场农资销售、农机维修工业园区北侧0128号库房系同一库房。庭审中还查明洪河农场房屋管理部门登记的工业园区北侧0128号库房的所有权人是孙福臣，同时孙福臣在庭审中自认工业园区内登记库房是孙福臣，不知道房产科登记的是孙福臣的名字。2014年孙福臣曾去房产科询问何时办理房产证，房产科答复暂时办不了房产证。2016年9月孙福臣自己认为应该能办理房产证了，所以给原告出具的借据。
还查明，被告蔡长青是因为被告孙福臣欠原告于万龙购房款，而为孙福臣提供的担保；
本院认为，（一）关于原告徐杰、于万龙与被告孙福臣之间的房屋买卖是否合法、有效；被告孙福臣是否应当向原告支付所欠房款和违约金的问题。被告孙福臣与原告徐杰签订的房屋买卖协议书是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性、禁止性规定，合同有效。合同双方应当按约履行。被告经了解、勘察购买原告库房并交付部分房款，原告按约定将房屋交付被告，被告应按协议约定给付剩余房款。被告孙福臣为原告于万龙出具250000元借据及借据中违约金50000元的约定是对给付剩余房款201000元，利息50000元及违约责任的重新约定，不违反法律规定，被告孙福臣未按约定期限给付欠款，构成违约，应承担相应的违约责任。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中主张逾期利息、违约金或者其他费用，年利率不得超出24%的标准，原告与被告商定的利息50000元及主张的违约金50000元，未超出以欠购房款201000元自2014年3月10日始按年利率24%计算至今的标准，对原告的主张，本院予以支持。（二）关于被告辩解称原告于万龙与被告孙福臣签订借据未生效的问题。因原告于万龙与徐杰系夫妻关系，原告徐杰与被告孙福臣签订房屋买卖协议书，被告孙福臣又为原告于万龙出具借据，该出具借据的行为是对买卖协议的认可及履行，也是原告夫妻对共同财产的处分，原告主体适格，原告依据双方签订的借据向被告主张的是给付尚欠的购房款而并非是单纯的民间借贷关系，故不适用被告辩解的借款合同的生效要求。另外，通过庭审中被告蔡长青的当庭陈述是为被告孙福臣欠原告购房款提供担保，也证实了原告主张的欠购房款的事实。对被告的辩解主张，本院不予采信。（三）关于被告蔡长青是否应当对孙福臣与于万龙房屋买卖所欠房款承担保证责任的问题。被告蔡长青作为被告孙福臣担保人依照合同约定应承担连带担保责任，蔡长青承担担保责任后，有向被告孙福臣追偿的权利。（四）对于反诉原告孙福臣反诉主张原告（反诉被告）违约请求判令解除与反诉被告签订房屋买卖协议、反诉被告返还已付购房款100000元及利息25600元并支付违约金50000元整的问题。原、被告双方房屋买卖协议已生效并实际履行，原告已将房屋交付给被告，被告已按买卖协议中约定支付了部分价款，协议中买卖的房屋已在洪河农场房产部门备案登记在被告孙福臣名下，并将办理房产权属证照的权利变更给被告孙福臣，2016年孙福臣又为于万龙出具了借据是对买卖协议的认可及履行，履行过程中原告并无违约行为。反诉原告孙福臣称该房屋一直无法办理产权证而要求解除《房屋买卖协议书》，因该协议为有效合同，反诉原告在购买该房屋时进行了了解、勘察，购买后2014年又向房产部门询问了如何办理房产证，所购房屋已在房产部门备案，已得到房产部门认可，应认定反诉原告对所购买的库房办理房产登记的流程是知晓的，反诉原告称对所购买的库房已在房产部门办理房产登记不知情，反诉被告并无过错。所以对被告（反诉原告）主张的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告孙福臣应给付原告于万龙、徐杰购房款及违约金300000元，于本判决书生效之日起7日内履行；
二、被告蔡长青对以上款项承担连带担保责任，被告蔡长青承担担保责任后，有向被告孙福臣追偿的权利；
三、驳回反诉原告孙福臣的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，减半收取2900元由被告孙福臣负担。反诉案件受理费3812元，减半收取1906元，由反诉原告孙福臣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。
审判员 贾东波
二〇一七年八月八日
书记员 赵旭莲