陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕04民终931号上诉人（原审被告）：陕西上善国际家俱销售有限公司，住所地西咸新区泾河新城原点国际家居博览中心三楼301号。法定代表人：雷建国，该公司经理。委托诉讼代理人：吕锐云，女，汉族，生于1975年11月30日，住陕西省韩城市新城区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陕西明珠家居产业有限公司，住所地陕西省咸阳市泾阳县高庄镇修高路中段18号。法定代表人：贺建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏政选、王海龙，该公司法律顾问。上诉人陕西上善国际家俱销售有限公司（以下简称上善国际家俱公司）因与被上诉人陕西明珠家居产业有限公司（以下简称明珠家居公司）租赁合同纠纷一案，不服陕西省泾阳县人民法院（2017）陕0423民初1644号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人吕锐云，被上诉人的委托诉讼代理人魏政选、王海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上善国际家俱公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。理由：一审事实不清。上诉人是否欠被上诉人租赁费用以及欠多少租赁费没有计算清楚。被上诉人的解除权行使期限早已超过。一审判决与被上诉人的诉讼请求相违背。对于所谓上诉人欠被上诉人租赁费用一事，被上诉人完全可以通过在代收销售款中或租赁保证金中扣除的方式来收回。被上诉人一审中称上诉人下欠其租赁费用并有承诺书一节，一审法院已经查清上诉人出具承诺书事出有因。一审法院认定上诉人欠被上诉人111649.8元没有依据。一审法院将6个同类法律关系当作一个法律关系审理，程序违法，处理结果明显不当。明珠家居公司辩称，上诉人混淆了合同撤销权和解除权的概念，被上诉人提起的是解除合同。前四份合同已经到期，上诉人拒不续签，并非被上诉人不签合同。上诉人所谓扣除销售款就不欠租赁费的理由不能成立。原审程序合法。上诉请求应予驳回。明珠家居公司向一审法院起诉请求：依法解除原、被告于2013年4月5日、2013年6月1日、2013年7月6日、2013年9月29日、2014年4月19日、2015年7月28日签订的商铺租赁合同，并立即腾交上述租赁商铺；判令被告立即支付拖欠租赁费224894元，并从2015年12月31日起以拖欠租赁费224894元为基数按照每日千分之五承担滞纳金至支付完毕之日止；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告经过充分协商，签订了6份商铺《租赁合同》，被告用于经营，合同主要约定以下内容。1、2013年4月5日签订的合同中：第1.01款确定租赁商铺面积3909.95㎡。第1.03款“乙方在甲方基本装修的基础上进行重新装修后，无论在任何条件和情况下终止合同履行时，乙方必须对甲方基本装修进行恢复，或经过甲方同意保留乙方装修归甲方所有，用以补偿甲方的装修损失。”第2.01款“甲乙双方商定，除当月租金以外，乙方每月15日前向甲方支付下月商铺租金65386.86元。如未按期向甲方缴清下月租金，甲方每日按所拖欠金额的5‰的标准向乙方收取滞纳金。”第2.02款确定乙方缴纳保证金65386.86元。第12.01款“乙方有下列情形之一，为乙方根本违约，乙方应承担相当于一个月商铺租金和商铺营业服务费总金额作为违约金，甲方随时有权单方面解除本合同，并没收租赁保证金：…b.拖欠应交款项10日以上…”第12.06款“本合同无论在任何情况下终止或解除，乙方应承担以下义务…乙方须在合同终止或解除当天24点以前完成所有撤场和垃圾清理工作，否则，甲方有权处理滞留的物品，以补偿甲方相关损失。”第12.07款“合同期满前，若乙方需要续签合同的，必须在合同期满之日的两个月前向甲方提交书面申请。就双方续签合同达成一致后，在合同期满的30日前续签下一年度合同。否则，视为乙方放弃此租赁区域续约权，乙方必须在合同到期前清退所有的商品和其他物品，并结清所欠甲方的一切款项，逾期甲方向乙方收取双倍的租金及各项费用。”第16.01款确定合同期限4年，第1年免去租赁费，作为乙方场地改造、装修、上货和前期推广宣传时间，剩余3年的商铺租金费用为A区以每平方米20元/月计算，B区以每平方米10元/月计算。第16.02款确定合同到期后，第5年租金每平方米增加7元，第6、7年甲方租金不超过55元/㎡。第19条确定本合同期限自2013年4月25日起至2017年4月24日止。2、2013年6月1日签订的合同中：第1.01款确定租赁商铺面积828.65㎡。第1.03款“乙方在甲方基本装修的基础上进行重新装修后，无论在任何条件和情况下终止合同履行时，乙方必须对甲方基本装修进行恢复，或经过甲方同意保留乙方装修归甲方所有，用以补偿甲方的装修损失。”第2.01款“甲乙双方商定，除当月租金以外，乙方每月15日前向甲方支付下月商铺租金12429.75元。如未按期向甲方缴清下月租金，甲方每日按所拖欠金额的5‰的标准向乙方收取滞纳金。”第2.02款确定乙方缴纳保证金12429.75元。第12.01款“乙方有下列情形之一，为乙方根本违约，乙方应承担相当于一个月商铺租金和商铺营业服务费总金额作为违约金，甲方随时有权单方面解除本合同，并没收租赁保证金：…b.拖欠应交款项10日以上…”第12.06款“本合同无论在任何情况下终止或解除，乙方应承担以下义务…乙方须在合同终止或解除当天24点以前完成所有撤场和垃圾清理工作，否则，甲方有权处理滞留的物品，以补偿甲方的相关损失。”第12.07款“合同期满前，若乙方需要续签合同的，必须在合同期满之日的两个月前向甲方提交书面申请。就双方续签合同达成一致后，在合同期满的30日前续签下一年度合同。否则，视为乙方放弃此租赁区域续约权，乙方必须在合同到期前清退所有的商品和其他物品，并结清所欠甲方的一切款项，逾期甲方向乙方收取双倍的租金及各项费用。”第16.01款确定合同期限4年，第1年免去租赁费，作为乙方场地改造、装修、上货和前期推广宣传时间，剩余3年的商铺租金费用为每平方米15元/月计算。第16.02款确定合同到期后，第5年租金每平方米增加7元，第6、7年甲方租金不超过55元/㎡。第19条确定本合同期限自2013年6月15日起至2017年6月14日止。3、2013年7月6日签订的合同中：第1.01款确定租赁商铺面积425.68㎡。第1.03款“乙方在甲方基本装修的基础上进行重新装修后，无论在任何条件和情况下终止合同履行时，乙方必须对甲方基本装修进行恢复，或经过甲方同意保留乙方装修归甲方所有，用以补偿甲方的装修损失。”第2.01款“甲乙双方商定，除当月租金以外，乙方每月15日前向甲方支付下月商铺租金8513.6元。如未按期向甲方缴清下月租金，甲方每日按所拖欠金额的5‰的标准向乙方收取滞纳金。”第2.02款确定乙方缴纳保证金8513.6元。第12.01款“乙方有下列情形之一，为乙方根本违约，乙方应承担相当于一个月商铺租金和商铺营业服务费总金额作为违约金，甲方随时有权单方面解除本合同，并没收租赁保证金：…b.拖欠应交款项10日以上…”第12.06款“本合同无论在任何情况下终止或解除，乙方应承担以下义务…乙方须在合同终止或解除当天24点以前完成所有撤场和垃圾清理工作，否则，甲方有权处理滞留的物品，以补偿甲方的相关损失。”第12.07款“合同期满前，若乙方需要续签合同的，必须在合同期满之日的两个月前向甲方提交书面申请。就双方续签合同达成一致后，在合同期满的30日前续签下一年度合同。否则，视为乙方放弃此租赁区域续约权，乙方必须在合同到期前清退所有的商品和其他物品，并结清所欠甲方的一切款项，逾期甲方向乙方收取双倍的租金及各项费用。”第16.01款确定合同期限4年，第1年免去租赁费，作为乙方场地改造、装修、上货和前期推广宣传时间，剩余3年的商铺租金费用为每平方米20元/月计算。第16.02款确定合同到期后，第5年租金每平方米增加7元，第6、7年甲方租金不超过55元/㎡。第19条确定本合同期限自2013年8月1日起至2017年7月31日止。4、2013年9月29日签订的合同中：第1.01款确定租赁商铺面积871.2㎡。第1.03款“乙方在甲方基本装修的基础上进行重新装修后，无论在任何条件和情况下终止合同履行时，乙方必须对甲方基本装修进行恢复，或经过甲方同意保留乙方装修归甲方所有，用以补偿甲方的装修损失。”第2.01款“甲乙双方商定，除当月租金以外，乙方每月15日前向甲方支付下月商铺租金8712元。如未按期向甲方缴清下月租金，甲方每日按所拖欠金额的5‰的标准向乙方收取滞纳金。”第2.02款确定乙方缴纳保证金8712元。第12.01款“乙方有下列情形之一，为乙方根本违约，乙方应承担相当于一个月商铺租金和商铺营业服务费总金额作为违约金，甲方随时有权单方面解除本合同，并没收租赁保证金：…b.拖欠应交款项10日以上…”第12.06款“本合同无论在任何情况下终止或解除，乙方应承担以下义务…乙方须在合同终止或解除当天24点以前完成所有撤场和垃圾清理工作，否则，甲方有权处理滞留的物品，以补偿甲方的相关损失。”第12.07款“合同期满前，若乙方需要续签合同的，必须在合同期满之日的两个月前向甲方提交书面申请。就双方续签合同达成一致后，在合同期满的30日前续签下一年度合同。否则，视为乙方放弃此租赁区域续约权，乙方必须在合同到期前清退所有的商品和其他物品，并结清所欠甲方的一切款项，逾期甲方向乙方收取双倍的租金及各项费用。”第16.01款确定合同期限4年，第1年免去租赁费，作为乙方场地改造、装修、上货和前期推广宣传时间，剩余3年的商铺租金费用为每平方米10元/月计算。第16.02款确定合同到期后，第5年租金每平方米增加7元，第6、7年甲方租金不超过55元/㎡。第19条确定本合同期限自2013年12月1日起至2017年11月30日止。5、2014年4月19日签订的合同中：第1.01款确定租赁商铺面积1516.77㎡。第1.03款“乙方在甲方基本装修的基础上进行重新装修后，无论在任何条件和情况下终止合同履行时，乙方必须对甲方基本装修进行恢复，或经过甲方同意保留乙方装修归甲方所有，用以补偿甲方的装修损失。”第2.01款“甲乙双方商定，除当月租金以外，乙方每月15日前向甲方支付下月商铺租金18201.2元。如未按期向甲方缴清下月租金，甲方每日按所拖欠金额的5‰的标准向乙方收取滞纳金。”第2.02款确定乙方缴纳保证金18201.2元。第12.01款“乙方有下列情形之一，为乙方根本违约，乙方应承担相当于一个月商铺租金和商铺营业服务费总金额作为违约金，甲方随时有权单方面解除本合同，并没收租赁保证金：…b.拖欠应交款项10日以上…”第12.06款“本合同无论在任何情况下终止或解除，乙方应承担以下义务…乙方须在合同终止或解除当天24点以前完成所有撤场和垃圾清理工作，否则，甲方有权处理滞留的物品，以补偿甲方的相关损失。”第12.07款“合同期满前，若乙方需要续签合同的，必须在合同期满之日的两个月前向甲方提交书面申请。就双方续签合同达成一致后，在合同期满的30日前续签下一年度合同。否则，视为乙方放弃此租赁区域续约权，乙方必须在合同到期前清退所有的商品和其他物品，并结清所欠甲方的一切款项，逾期甲方向乙方收取双倍的租金及各项费用。”第16.01款确定合同期限4年，第1年免去租赁费，作为乙方场地改造、装修、上货和前期推广宣传时间，剩余3年的商铺租金费用为每平方米12元/月计算。第16.02款确定合同到期后，第5年租金每平方米增加7元，第6、7年甲方租金不超过55元/㎡。第19条确定本合同期限自2014年5月16日起至2018年5月15日止。6、2015年7月28日签订的合同中：第1.01款确定租赁商铺面积260㎡。第1.03款“乙方在甲方基本装修的基础上进行重新装修后，无论在任何条件和情况下终止合同履行时，乙方必须对甲方基本装修进行恢复，或经过甲方同意保留乙方装修归甲方所有，用以补偿甲方的装修损失。”第2.01款“甲乙双方商定，除当月租金以外，乙方每月15日前向甲方支付下月商铺租金3120元。如未按期向甲方缴清下月租金，甲方每日按所拖欠金额的5‰的标准向乙方收取滞纳金。”第2.02款确定乙方缴纳保证金3120元。第12.01款“乙方有下列情形之一，为乙方根本违约，乙方应承担相当于一个月商铺租金和商铺营业服务费总金额作为违约金，甲方随时有权单方面解除本合同，并没收租赁保证金：…b.拖欠应交款项10日以上…”第12.06款“本合同无论在任何情况下终止或解除，乙方应承担以下义务…乙方须在合同终止或解除当天24点以前完成所有撤场和垃圾清理工作，否则，甲方有权处理滞留的物品，以补偿甲方的相关损失。”第12.07款“合同期满前，若乙方需要续签合同的，必须在合同期满之日的两个月前向甲方提交书面申请。就双方续签合同达成一致后，在合同期满的30日前续签下一年度合同。否则，视为乙方放弃此租赁区域续约权，乙方必须在合同到期前清退所有的商品和其他物品，并结清所欠甲方的一切款项，逾期甲方向乙方收取双倍的租金及各项费用。”第16.01款确定合同期限3年，甲方免去乙方6个月租赁费，作为乙方场地改造、装修、上货和前期推广宣传时间，剩余2年半的商铺租金费用为每平方米12元/月计算。第16.02款确定合同到期后，第5年租金每平方米增加7元，第6、7年甲方租金不超过55元/㎡。第19条确定本合同期限自2015年10月1日起至2018年4月30日止。以上6份合同中，共计租赁面积7812.25㎡。合同签订后，被告缴纳了保证金，履行初期，双方没有争议。2015年，双方因租赁费发生纠纷。2017年1月，原告对被告租赁商铺断电，要求被告腾交商铺。经过协商，双方进行了算账，被告向原告出具了承诺，同意公司商场通道改造，被告予以配合，自愿于2017年2月15日将爱丽斯场地内商品移出，同时对2014年至2015年12月底所欠的租赁费进行了确认，载明共欠租赁费224893.8元，2017年3月底将所欠费用缴清。原告遂通电，被告继续经营。2017年2月28日，原告开始对商场进行改造，拆除了被告的部分装修。被告以原告没有协商赔偿拆除的装修而拒绝缴纳所欠的租赁费。审理中，核实2016年1月1日以后的租赁费原告没有提出要求给付。并核实，被告缴清了2015年12月份的租赁费。已经到期的合同中，其中2309.7㎡的商铺已经由被告的股东刘卫安重新与原告签订租赁合同，并且已经交付刘卫安使用经营。被告欠原告2015年12月31日之前的租金111649.8元。一审法院认为，原告与被告签订的租赁合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行自己的义务，享受相关的权利。被告在合同到期后，没有与原告达成继续履行合同的协议，也没有按照合同约定签订新的合同。被告辩称一直因赔偿事宜与原告协商处理，但至本案法庭辩论结束前，仍未达成一致协议，故对被告的主张不予支持。对于已到期的4份合同（包括2013年4月5日、2013年6月1日，2013年7月6日、2013年9月29日签订的合同），确认合同终止，被告应按照合同约定，腾交商铺，撤离货物，并承担逾期占用的租金。未到期的2份合同（包括2014年4月19日、2015年7月28日签订的合同），根据双方的算账情况，参照书写的欠据，确定被告未交清2015年以前的相关租赁费用。被告无合法理由未交清租赁费用，亦未通过诉讼处理双方的赔偿问题，其主张抵消没有依据，按照双方合同的约定，即第12.01款“乙方有下列情形之一，为乙方根本违约，乙方应承担相当于一个月商铺租金和商铺营业服务费总金额作为违约金，甲方随时有权单方面解除本合同，并没收租赁保证金：…b.拖欠应交款项10日以上…”故原告提出解除合同的主张成立，本院予以支持。按照合同第12.06款约定即“本合同无论在任何情况下终止或解除，乙方应承担以下义务…乙方须在合同终止或解除当天24点以前完成所有撤场和垃圾清理工作，否则，甲方有权处理滞留的物品，以补偿甲方的相关损失。”该合同应当解除，被告应当腾交商铺，撤离货物，承担逾期占用的租金，并对所欠的租金按照日5‰承担违约金。对于被告的股东刘卫安以个人名义，与原告就被告的部分商铺2309.7㎡到期后签订租赁合同，并且刘卫安已经占有使用的商铺视为被告合同到期已经向原告交回。对于未腾交前的使用费用，应当按照双方的约定，即合同第12.07款“合同期满前，若乙方需要续签合同的，必须在合同期满之日的两个月前向甲方提交书面申请。就双方续签合同达成一致后，在合同期满的30日前续签下一年度合同。否则，视为乙方放弃此租赁区域续约权，乙方必须在合同到期前清退所有的商品和其他物品，并结清所欠甲方的一切款项，逾期甲方向乙方收取双倍的租金及各项费用”，被告应双倍承担占用期间的租金。对于被告当庭提出，原告的行为给其造成了450万元以上的损失，要求反诉赔偿一节，因被告未在指定期限内交纳诉讼费，本案不做处理，被告可另行诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、依法确认明珠家居公司与上善国际家俱公司于2013年4月5日、2013年6月1日、2013年7月6日、2013年9月29日签订的4份商铺《租赁合同》终止履行；二、依法解除明珠家居公司与上善国际家俱公司于2014年4月19日，2015年7月28日签订的2份商铺《租赁合同》；三、上善国际家俱公司于本判决生效之日起30日内向明珠家居公司腾交商铺（移交时，减去刘卫安占有使用的2309.7㎡），搬离商品并按照约定租金的2倍支付未腾交之前的商铺租金；四、上善国际家俱公司于本判决生效之日起10日内向明珠家居公司缴纳所欠租金111649.8元，并按照每日5‰承担滞纳金，自2017年4月1日起至执行完毕之日止；五、驳回原告明珠家居公司的其他诉讼请求。案件受理费4673元，由上善国际家俱公司负担3673元，明珠家居公司承担1000元。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，上善国际家俱公司与明珠家居公司2013年4月5日、2013年6月1日、2013年7月6日、2013年9月29日签订的4份商铺《租赁合同》的租赁期限已在一审诉讼中届满，双方并未达成新的租赁合同，上善国际家俱公司亦未有证据证明其依照合同约定向明珠家居公司申请续签合同且明珠家居公司已与其达成一致。双方2014年4月19日、2015年7月28日签订的2份商铺《租赁合同》虽在一审尚未到期，但上善国际家俱公司持续拖欠2015年之前的部分租赁费，违反合同约定，致使出租人明珠家居公司无法实现合同目的，该两份《租赁合同》应依法解除。上善国际家俱公司作为承租人应当依法返还相应的租赁物并付清拖欠的租金。租赁合同约定逾期支付滞纳金的性质为违约金，约定标准过高，应调整为年利率24%为限。原审同时判令上善国际家俱公司按照约定租金的2倍支付未腾交之前的商铺租金，即超出了明珠家居公司的诉讼请求，亦属于对违约责任的重复判处，依法应予纠正。上善国际家俱公司关于是否拖欠租赁费、合同解除权的行使、原审程序违法的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人上善国际家俱公司的上诉请求应予部分支持，原审应予部分改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持陕西省泾阳县人民法院（2017）陕0423民初1644号民事判决第一条、第二条、第五条，即维持“依法确认明珠家居公司与上善国际家俱公司于2013年4月5日、2013年6月1日、2013年7月6日、2013年9月29日签订的4份商铺《租赁合同》终止履行”、“依法解除明珠家居公司与上善国际家俱公司于2014年4月19日，2015年7月28日签订的2份商铺《租赁合同》”、“驳回原告明珠家居公司的其他诉讼请求”；二、改判陕西省泾阳县人民法院（2017）陕0423民初1644号民事判决第三条为：上善国际家俱公司于本判决生效之日起三十日内向明珠家居公司腾交上述商铺（扣除刘卫安占有使用的2309.7㎡）；三、改判陕西省泾阳县人民法院（2017）陕0423民初1644号民事判决第四条为：上善国际家俱公司于本判决生效之日起十日内向明珠家居公司缴纳所欠租金111649.8元，并按照年利率24%承担滞纳金（自2017年4月1日起至付清之日止）。一审案件受理费4673元，二审案件受理费2532元，共计7205元，由上诉人上善国际家俱公司与被上诉人明珠家居公司各半负担3602.5元。本判决为终审判决。审判长  陈军伟审判员  王 磊审判员  王 葆二〇一八年五月十六日书记员  王建锋