江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0830民初1832号
原告陈后发，个体户。
原告于克梅，个体户。
两原告共同委托代理人任立春，江苏中湖律师事务所律师。
被告盱眙雨润中央购物广场有限公司，统一社会信用代码91320830595560559T，住所地盱眙县二山路金源果品市场北侧大楼。
法定代表人祝义财，该公司董事长。
委托代理人倪永保，江苏法之衡律师事务所律师。
委托代理人刘怀志，该公司员工。
原告陈后发、于克梅诉被告盱眙雨润中央购物广场有限公司（以下至判决主文前简称“盱眙雨润公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法由审判员李家锐适用简易程序，于2016年5月4日公开开庭进行了审理。原告陈后发，原告陈后发、于克梅的委托代理人任立春，被告盱眙雨润公司委托代理人倪永保、刘怀志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈后发、于克梅诉称，原、被告双方于2014年1月16日签订了《商品房买卖合同》，合同编号1038960000031。原告购买被告3号楼802号房，合同总价558630元，原告于2014年1月16日缴付房款448630元、3月19日按揭支付11万元。合同约定房屋交付期限为2015年10月31日前，但截止2016年4月1日，被告也未将符合合同约定条件的商品房交付给原告，根据《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）小项约定：逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。被告逾期交房已超过合同约定90日期限，现原告请求：1、依法判令解除原、被告于2014年1月16日签订的《商品房买卖合同》，合同编号1038960000031；2、判令被告返还购房款558630元及并承担截止2016年4月1日利息损失74490元（另利息损失计算至被告实际给付之日止）；3、判令被告协助原告办理退还契税手续；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告盱眙雨润公司辩称，一、原告请求判令解除商品房买卖合同的诉讼请求没有依据。双方于2014年1月16日签订商品房买卖合同，合同约定2015年10月31日前交付房屋，逾期超过90天的买受人可以解除合同，事实上答辩人有可以延期交付的事由存在，但为了履行合同，一直积极努力的在建设案涉标的物，所以继续履行合同更有利于实现缔约合同的目的。2、答辩人已通过补偿原告购物卡及支付违约金的方式弥补原告的相关损失，这是答辩人诚信的表现，而原告接受补偿款及违约金是对答辩人继续履行合同的一种明示和默示。由此应视为原告丧失了解除权。2015年10月，答辩人在其预知不能按约定履行交付义务的情况下，与原告口头协商合同继续履行，给予原告40197元购物卡的补偿，原告已于10月20日受领接受。2015年12月9日开始答辩人又每月支付2300余元的赔偿金，答辩人已连续支付5个月。鉴于以上事实，原告接受答辩人的补偿及赔偿，是对答辩人继续履行合同的默示，答辩人由此产生对原告的信任并为履行交付房屋在努力。如果支持原告解除合同的请求，将导致答辩人的损失加大，不利于合同的稳定，因此应该确定原告放弃了解除权。二、原告请求返还购房款558630元及支付利息损失74490元不应予以支持，如果答辩人的第一点答辩意见成立，合同应当继续履行，在继续履行的前提下就不应返还购房款。利息请求是建立在合同解除的前提下，无论合同是否解除，原告的74490元利息请求都无事实及法律依据。双方在合同第九条约定的解除合同的违约金为已付款的1%，原告主张的数额明显没有依�。三、如果法院判决合同解除，那么答辩人支付的款项及购物卡应当予以冲抵应返还的款项。
经审理查明，2014年1月16日，原告陈后发、于克梅与被告盱眙雨润公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为1038960000031，合同约定，原告陈后发、于克梅购买被告盱眙雨润公司开发的盱眙县金源北路与虎泵路交叉口西南侧雨润广场三号楼802号房。该商品房建筑面积106.7平方米，套内建筑面积83.87平方米，按套内建筑面积计算，每平方米6660.67元，总金额558630元。合同约定买受人在合同签订的当日支付首付款448630元，余款11万元，买受人应当于本合同签订后七日内向指定银行、公积金贷款机构等书面申请购房按揭付款，因买受人原因不能贷款的，买受人应于收到通知之日起7日内，以现金方式支付给出卖人，否则按合同第七条承担违约责任。合同约定的交付期限，出卖人应当在2015年10月31日前。依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得商品房交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府有关部门下达的停工（非工程质量和开发商自身原因）要求，该房屋的交付日期可据实顺延；3、因规划或建设单位要求的变更或发生其他不可归责于出卖人对客观情况（如重大疫情、政府政策变化等）影响交付使用日期，且出卖人在以上情况经有部门确认或同意后30个工作日内书面通知买受人的，该房屋的交付日期可据实顺延。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1.5的违约金。合同还对其他相关事项进行了约定。原告陈后发、于克梅于2014年1月16日支付首付购房款448630元，被告盱眙雨润公司开具了相应的发票，同年1月20日，原告陈后发、于克梅缴纳契税8379.45元，同年3月13日，原告陈后发、于克梅与中国邮政储蓄银行股份有限公司盱眙县支行签订了个人购房借款及担保合同，�理了11万元的按揭贷款（从2014年3月20日开始还款，已于2015年9月30日全部还清）。2015年3月，原告陈后发等26户购房户知道被告盱眙雨润公司的房价降价后，集体前往协商，要求补房屋差价，经协商被告盱眙雨润公司同意补原告陈后发、于克梅房屋差价40197元，2015年10月20日原告陈后发、于克梅从被告盱眙雨润公司处领取同等价值的购物卡。交房期至后，原告陈后发、于克梅向被告盱眙雨润公司要求交付房屋，被告盱眙雨润公司告知房屋交不出来，但是会按合同约定履行。此后，被告盱眙雨润公司分别于2015年12月9日、2016年1月8日、2016年2月26日、2016年3月19日、2016年4月12日通过网上银行汇到原告银行帐户2333元、2411元、2411元、2255元、2411元，合计11821元的违约金。2016年4月1日，原告陈后发、于克梅向本院提起本案诉讼，被告盱眙雨润公司于4月19日收到本院应诉通知。原告陈后发、于克梅在庭审中同意在被告返还购房款和承担利息的损失前提下扣除购物卡的金额。庭审结束时涉案房屋的3号楼主体封顶，未取得竣工备案手续，仍不具备合同约定的交付条件。
上述事实，有原告陈后发及原告诉讼代理人、被告盱眙雨润公司诉讼代理人的当庭陈述，原、被告提供的《商品房买卖合同》，原告提供的《销售不动产统一发票》、税收缴款书、个人购房借款及担保合同，中国邮政储蓄银行股份有限公司盱眙县支行结清证明，被告盱眙雨润公司提供的盱眙雨润广场补偿购物卡明细、打印的中国银行国内支付业务付款回单五张等证据予以证实，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除�人可以解除合同。原告陈后发、于克梅与被告盱眙雨润公司签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，因而合法有效。一、关于合同的解除：原、被告在合同中约定，被告盱眙雨润公司应在2015年10月31日前，将该商品房取得商品房交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。按双方约定，2016年1月29日，原告陈后发、于克梅即享有合同的解除权。因双方没有约定解除权行使的期限，原告陈后发、于克梅的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。至2016年5月4日本案庭审结束，被告盱眙雨润公司仍不能履行符合合同约定条件的交付义务且何时能够交付仍不能确定。原告陈后发、于克梅要求解除双方签订的合同，有事实和法律依据，应予支持。被告盱眙雨润公�辩解原告陈后发、于克梅接受4万余元的补贴以及5个月的违约金，视为原告陈后发、于克梅放弃解除权和对继续履行合同的默示和明示。本院认为，庭审中原、被告均认可4万余元的补贴款是因房屋售价的降低而对购房价格的补贴，因而可认定为双方对原告陈后发、于克梅购房价格的变更。原告陈后发、于克梅在房屋交付到期后，向被告盱眙雨润公司要求交付房屋，被告知不能交房，此后被告盱眙雨润公司从2015年12月9日到2016年4月20日每月向原告银行卡支付2千余元违约金，是被告盱眙雨润公司按照合同承担违约责任的一种形式，没有证据证明原、被告双方对继续履行合同进行磋商并达成合意，因此不能认为是原告陈后发、于克梅对被告盱眙雨润公司继续履行合同的一种默示和明示及原告陈后发、于克梅丧失了合同的解除权，被告盱眙雨润公司的辩解，本院不予采纳�二、对合同解除后的责任承担问题。原告要求被告返还购房款558630元并承担截止2016年4月1日利息损失74490元（另利息损失计算至被实际给付之日止）。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”，因此，合同解除后，应由被告盱眙雨润公司返还原告陈后发、于克梅的购房款和利息。该购房款中448630元从2014年1月17日起至被告实际给付之日、11万元从2014年3月21日起至2015年10月20日、69803元（110000元-40197元）从2015年10月21日起至被告实际给付之日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。原告领取的房屋差价及已支付的违约金，共52018元，应从被告盱眙雨润公司应给付原告陈后发、于克梅的款项中扣�。在双方合同解除后，被告盱眙雨润公司有义务协助原告陈后发、于克梅办理契税8379.45元的退税事宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告陈后发、于克梅与被告盱眙雨润中央购物广场有限公司于2014年1月16日签订的商品房买卖合同（合同编号为（1038960000031）。
二、被告盱眙雨润中央购物广场有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈后发、于克梅购房款558630元及利息（从2014年1月17日起至被告盱眙雨润中央购物广场有限公司实际给付之日按本金448630元、从2014年3月21日起至2015年10月20日按本金11万元、从2015年10月21日起至被告盱眙雨润中央购物广场有限公司实际给付之日按本金69803元，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），同时被告盱眙雨润中央购物广场有限公司扣除已付原告陈后发、于克梅房屋差价款及违约金52018元。
三、被告盱眙雨润中央购物广场有限公司于本判决生效后十日内协助原告陈后发、于克梅办理盱眙县雨润广场三号楼802室的8379.45元的契税退税事宜。
四、驳回原告陈后发、于克梅的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费10131元，减半收取5065.5元，由被告盱眙雨润中央购物广场有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对�当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审判员 李家锐
二〇一六年六月六日
书记员 李晓敏
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款商品房买卖合同被确�无效或者被撤销、解除后，商品房贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。