北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初1064号
原告（反诉被告）：吴小卉，女，1972年8月31日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李春禹，北京在明律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙雨松，男，1972年1月8日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张树茂，男，1962年10月4日出生，住北京市西城区*号。
第三人：北京利晖房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：陈永栽，董事长。
委托诉讼代理人：曲海波，北京首熙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张定，北京首熙律师事务所律师。
第三人：北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区。
法定代表人：尹元发，主任。
委托诉讼代理人：孙俊峰，女，1978年7月11日出生，北京市住房贷款担保中心职员，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：曲淮佳，女，1981年8月7日出生，北京市住房贷款担保中心职员，住北京市海淀区。
原告（反诉被告）吴小卉（以下简称姓名）与被告（反诉原告）孙雨松（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月16日作出（2015）朝民初字第10011号民事判决书，吴小卉对该判决不服提起上诉。北京市第三中级人民法院于2016年11月21日作出（2016）京03民终12065号民事裁定书，撤销本院（2015）朝民初字第10011号民事判决，发回至本院重审。本院依法另行组成合议庭，并于诉讼中依职权追加北京利晖房地产开发有限公司（以下简称利晖公司）、北京市住房贷款担保中心（以下简称住房贷款中心）作为本案共同第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。吴小卉及其委托诉讼代理人李春禹，孙雨松的委托诉讼代理人张树茂，利晖公司的委托诉讼代理人曲海波，住房贷款中心的委托诉讼代理人孙俊峰、曲淮佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吴小卉向本院提出诉讼请求：判令孙雨松继续履行双方于2009年6月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同），将位于北京市朝阳区甘露园南里X号X号楼X号房屋（以下简称涉案房屋）过户至吴小卉名下。事实和理由：2009年6月7日，双方签订房屋买卖合同，约定孙雨松将涉案房屋出售给吴小卉，该房屋建筑面积为148.33平方米，房屋总价为185万元，双方于购房合同签订后30日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。购房合同签订后，孙雨松按合同约定将涉案房屋交付吴小卉，至此吴小卉一家人一直在涉案房屋中居住，吴小卉也开始按照约定向孙雨松支付购房款。按照双方约定，双方应于购房合同签署后30日内到房管局办理过户手续，但是孙雨松却以种种理由推脱，一直不肯配合。至2009年7月8日，吴小卉向孙雨松支付房款共计100万元，鉴于孙雨松的违约行为，吴小卉多次催促无果后不敢再继续支付房款。
孙雨松辩称并反诉称：吴小卉至今仍有部分房款未支付，严重超出双方约定的付款期限。根据房屋买卖合同第七条第二款的约定，买受人未按照约定时间付款的，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。买卖合同签订后，吴小卉分5次支付了购房款共计100万元，在吴小卉的催促下，孙雨松收到上述房款后即将涉案房屋交付给了吴小卉，吴小卉接收房屋后立即进行了装修并入住至今，孙雨松多次和吴小卉协商支付剩余购房款，但吴小卉一直不予理会，故我方提出反诉诉讼请求，要求：1、解除双方于2009年6月7日签订的房屋买卖合同；2、吴小卉按照每月1万元的标准支付孙雨松自2009年7月8日至今的房屋使用费。
吴小卉对孙雨松的反诉辩称：不同意孙雨松的所有反诉请求。我方不存在任何违约的行为。合同签订后我方已经依约向孙雨松支付了部分购房款，并按照合同第4条第3项的约定准备向银行申请贷款，因为孙雨松的原因导致无法贷款，并且因为孙雨松与住房贷款中心的纠纷未解决，孙雨松未能按照合同第10条第1项的约定，按期配合办理房屋转移登记手续，其应当承担自行承担相应责任。
利晖公司述称：涉案房屋现登记在我公司名下。我公司与孙雨松有房屋买卖合同关系，按照正常流程应当先过户至孙雨松名下，再由孙雨松过户至吴小卉名下，现孙雨松尚欠我公司首付款152625元未支付，故我公司不同意办理涉案房屋的过户手续。
住房贷款中心述称：孙雨松尚欠付我中心贷款本息、迟延履行金、诉讼费200余万元未偿还。如果吴小卉同意代孙雨松偿还上述款项，我中心同意配合解除涉案房屋的查封。
经审理查明：2009年6月7日，吴小卉（买受人）和孙雨松（出卖人）签订房屋买卖合同，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，建筑面积148.33平方米，该房屋已经设定抵押，该房屋的成交价格为185万元。买受人采取下列第1种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。买受人未按照附件五约定的时间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。当事人双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行当月基准利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。本合同及附件共九页。经询，吴小卉及孙雨松均称双方对于购房款的支付时间没有明确约定。
上述合同签订后，吴小卉分别于2009年6月7日向孙雨松支付2万元，于2009年6月10日向孙雨松支付20万元，于2009年6月18日向孙雨松支付30万元，于2009年7月3日向孙雨松支付20万元，于2009年7月8日向孙雨松支付28万元，共计100万元。孙雨松于2009年7月将涉案房屋交付给吴小卉居住使用。
另查一，2003年11月27日，孙雨松（买受人）与利晖公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，总价款149299美元。因孙雨松尚欠利晖公司购房款152625元，涉案房屋仍登记在利晖公司名下。
另查二，住房贷款中心曾于2005年诉至本院，要求孙雨松偿还该中心向中国银行北京市分行承担保证责任支出的款项本息。本院于2005年6月14日作出（2005）朝民初字第14164号民事判决书，判令孙雨松于该判决生效之日起七日内清偿住房贷款中心因承担保证责任支出的款项九十五万四千零六十一元二角五分并支付利息（按中国人民银行公布的同期贷款利率，自2005年3月25日计付至清偿之日）。该案在执行过程中，本院依法查封了涉案房屋。吴小卉于2017年9月15日代孙雨松向住房贷款中心支付逾期贷款及诉讼费968612.25元、罚息1203430.57元，共计2172042.82元。本院于2017年9月26日解除了上述查封措施。
另查三，诉讼期间，吴小卉申请对涉案房屋进行财产保全，查封期间自2017年10月12日至2020年10月11日，吴小卉自行支付保全费5000元。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，吴小卉与孙雨松签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，故合法有效，双方均应当按照合同履行。根据庭审查明的事实及现有证据，吴小卉向孙雨松支付了大部分购房款，孙雨松也已于2009年7月将涉案房屋交由吴小卉实际使用，买卖合同已经开始履行。现吴小卉已经代孙雨松向住房贷款中心清偿了债务，解除了涉案房屋的查封，买卖合同具备继续履行的条件，故本院对于吴小卉的诉讼请求予以支持。鉴于涉案房屋尚登记在利晖公司名下，故利晖公司有义务协助双方完成涉案房屋的权属登记手续。关于孙雨松欠付利晖公司的购房款，与本案并非同一法律关系，利晖公司可另行主张。关于吴小卉代孙雨松向住房贷款中心偿还的费用，在抵扣其应当向孙雨松支付的剩余购房款85万元后，剩余部分吴小卉有权向孙雨松另行追偿。
关于孙雨松的反诉请求，双方并未明确约定购房款的支付时间，且孙雨松未在合同约定的期限内办理涉案房屋的权属转移登记，存在违约行为，故孙雨松主张吴小卉逾期付款构成违约，其要求解除房屋买卖合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。同时，孙雨松基于解除合同提出的其他反诉请求，本院一并予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、第三人北京利晖房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内为被告（反诉原告）孙雨松办理位于北京市朝阳区甘露园南里X号X号楼X号房屋的初始登记手续，将上述房屋登记至被告（反诉原告）孙雨松名下；
二、被告（反诉原告）孙雨松继续履行与原告（反诉被告）吴小卉于二○〇九年六月七日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，被告（反诉原告）孙雨松于取得北京市朝阳区甘露园南里X号X号楼X号房屋产权之日起七日内，将上述房屋产权过户至原告（反诉被告）吴小卉名下；
三、驳回被告（反诉原告）孙雨松的全部反诉请求。
本诉案件受理费70元，由被告（反诉原告）孙雨松负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费5350元，由被告（反诉原告）孙雨松负担（已交纳）。
保全费5000元，由被告（反诉原告）孙雨松负担（吴小卉已预交，孙雨松于本判决生效后七日内给付吴小卉）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 梁 远
人民陪审员 苏贵增
人民陪审员 舒帮明
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 辛丽颖