海南省海口市美兰区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0108民初25号 原告：邬炎生，男，1955年8月出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托代理人：罗明、黄文灿，海南瑞来律师事务所律师。 被告：海南建桥置业有限公司。 法定代表人：陈军，总经理。 委托代理人：郑杨，北京德和衡（海口）律师事务所律师。 委托代理人：**凤，北京德和衡（海口）律师事务所律师助理。 原告邬炎生诉被告海南建桥置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人罗明、黄文灿，被告海南建桥置业有限公司的委托代理人郑杨、**凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邬炎生诉称：2012年1月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）分别签订两份《海口市商品房买卖合同》（合同编号分别为L00029419、L00029447），分别约定被告将其名下位于美兰区海甸六东路3号荣域小区外街1幢A1、A8商铺出卖给原告。其中A1商铺房款为1124261元，付款方式为签订合同当日一次性付清；A8商铺房款为3954977元，付款方式为在2012年1月10日前分三期付清。两份合同均约定被告应在2014年6月30日前将A1和A8商铺交付原告。交房标准为：被告有权搬离房屋内家私家具电器等可移动的物品，室内装修、门窗、水电线路等按现状交付，被告保证交付时维修好房屋渗漏，保证房屋上下水、强弱电等各项设施的正常使用。交付方式为：房屋达到交付条件后，被告应当在合同约定的交付日3日前，书面通知原告办理查验手续及原告应当携带的证明文件。原告应在收到该通知之日起3日内，会同被告对房屋进行交接验收。如果原告因故不能亲自到现场查验，可以出具书面授权文件委托他人办理。双方进行验收交接时，被告应当向原告出示房屋所有权证及相关资料，并签署交接单。双方同时还约定，被告逾期交房，逾期在30日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日的，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行合同，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。 合同签订后，原告依约向被告付清了A1、A8商铺的全部房款共计5079238元。但在双方约定的交付房屋期限届满时，被告因仍需继续使用房屋，因此经和原告商议，被告向原告支付一定经济补偿金，将房屋交付时间顺延至2014年12月31日前。在顺延的交房期限届满后，原告仍然迟迟没有接到被告交付房屋的通知。无奈之下，原告专程赶到海口才发现被告已经搬离房屋，弃之无人管理。而且房屋存在严重的渗水；铝合金门窗、木门、木踢脚线、木地板损坏；外墙存在裂缝且墙面斑驳；花架残破不堪，根本无法正常使用，也达不到交付条件。原告遂找到被告，要求其尽快对商铺进行修复后履行交付义务。被告于2015年1月12日书面认可其对房屋的渗水和铝合金门窗负有维修责任。但时至今日，被告却一直不对房屋进行相应的维修、拒不履行合同约定的交房义务，对原告的多次催问也置之不理。 被告的行为显然已经构成严重违约，给原告造成了巨大的经济损失。其应当立即将该两套商铺进行修缮，使之符合约定的交付条件，并按合同约定与原告办理交接手续，将房屋和相关手续交付原告。同时，还应当按照合同的约定，从2015年1月1日逾期交房日起，每日按总房款5079238元的万分之五计付违约金，直到将该两套商铺维修好并交付原告时止。为维护原告的合法权益，故诉请：1、判令被告向原告支付逾期交付海口市美兰区海甸六东路3号荣域小区外街1幢A1、A8两套房屋的违约金，违约金应自2015年1月1日起，每日按总房款5079238元的万分之五计付至被告将上述两套房屋维修合格并实际交付给原告时止，暂计至2015年12月15日为883787.41元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。 被告海南建桥置业有限公司辩称：一、涉案商铺已在约定时间交付并由原告返租给被告收取租金，被告不存在逾期交付之情形。1、在双方签订《海口市商品房买卖合同》约定的交付日之前，涉案商铺已达到约定的交付标准。2012年1月2日，答辩双方签订两份《海口市商品房买卖合同》，分别约定由原告向被告购买位于海口市美兰区海甸六东路荣域小区外街1幢一层A1、A8号商铺，其中A1号商铺建筑面积为115.45平方米，总价款为人民币112.4261万元，套内每平方米价格为10141.27元；A8号商铺建筑面积为417.58平方米，总价款为人民币395.4977万元，套内每平方米价格为9863.28元。因为涉案商铺均为现房销售且早在2008年5月21日就通过了建筑工程竣工验收备案并在2011年11月23日办理分户房产证，故两份合同均在第八条约定的交付标准为在2014年6月30日前将满足“该商品房属于出卖人名下的房屋所有权证”的房屋交付给原告，该交付标准为商品房交付的最高标准，已远远超过国家规定的经质监局验收和竣工备案之标准。因此，涉案商铺在2011年11月23日即办理了属于出卖人名下的房屋所有权证，至2014年6月30日双方约定的交付日之前，涉案商铺已达到交付标准。 2、在涉案商铺具备国家及合同约定交付标准的基础上，因合同价款中已考虑涉案商铺为现房，存在折旧等情况，答辩双方在合同中另有其他约定，原告收房后将涉案商铺返租给被告并收取租金。承上，涉案商铺系已办好分户证的现房，因其在荣域小区外街商铺中处于最佳位置，在答辩双方签订合同之前，涉案商铺一直作为荣域小区的营销中心使用并经被告精心装修。鉴于涉案房产今后仍将作为营销中心，预计使用至2014年6月，答辩双方在合同价款中对折旧等情况都予以考虑在内，涉案商铺均以低价成交，但在合同中另有其他规定。首先，在合同补充协议附件七第10条约定“本商品房合同价款已考虑该商铺为现房的质量瑕疵及折旧，买受人知悉本商品房为现状销售，除地基基础工程和主体结构工程按涉及规定的该工程的合理使用年限保修，买受人同意出卖人不承担其余的保修责任”。其次，在合同补充协议附件七第8条中关于装饰、设备标准及基础设施、公共配套建筑约定如下“买受人知悉并确认该商品房为现房销售，现状交付，在购买该商品房之前对房屋隔墙的分隔、装饰及设备、水电等公共配套情况已了解清楚”。再次，在合同补充协议附件七第15条第2项约定“买受人知悉本房产为荣域项目营销中心或项目办公室，在合同约定交付时间之前，本房产由出卖人自行使用。交房时，买受人同意出卖人有权搬离房屋内家私家具电器等可移动物品，室内装修、门窗、水电线路等按现状交付，出卖人保证交付时维修好房屋渗漏，保证房屋上下水、强弱电等各种设施的正常使用”。因此，至2014年6月30日双方约定的交付日，涉案商铺仍系荣域小区的营销中心，其不仅达到交付标准，更有被告耗费巨资的精心装修。被告已在2014年6月30日如期交涉案商铺交付于原告，自2014年7月1日起，原告以所有权人身份将涉案商铺返租给被告并收取租金，因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”之规定，涉案商铺已按时交付，不存在被告逾期交付之情形。况且，因涉案商铺在交付后仍由被告租赁用作营销中心达半年时间，在交付日当天，涉案商铺各项设施齐备完好，交付标准不仅达到合同约定的已办分户证和现状交付标准以及房屋上下水、强弱电等各种设施的正常使用，更附赠了超值的精装修，价值不菲。 二、自2014年7月1日起至2014年12月31日，答辩双方系租赁关系，贵院应当依法驳回原告以房屋买卖合同纠纷为由的诉请。1、至2014年6月30日后，因原告尚需涉案商铺作为营销中心用于清盘销售，故答辩双方达成一致意见，由被告租用包括涉案商铺在内的A1-A17号商铺至2014年12月31日，按92.6元/每平方米计算，约1304.4平，6个月租金共计725000元。包括涉案商铺在内的A1-A17号商铺业主向被告出具《委托书》，共同委托原告办理租赁事宜，《委托书》载明所有的租赁合同、款项及时间等均由原告全权代理。在租赁事宜办理过程中，因原告无法为被告开具房产租赁的发票，后经双方协商一致，由被告将款项转给海南中睿广告有限公司并由该司给被告出具发票完成财务手续，再由海南中睿广告有限公司将全部租金代被告支付给原告。自2014年7月1日起至2014年12月31日，原告以涉案商铺所有权人身份与被告达成租赁合意，将涉案商铺出租给被告并收取租金，答辩双方系租赁关系，贵院应当依法驳回原告以房屋买卖合同纠纷为由的诉请。 2、就双方租赁关系而言，自2014年12月31日租赁期满，被告的营销清盘工作亦按照原定计划完成，即未再与原告续约租赁，被告也于期满后搬离了涉案商铺并将钥匙交给原告。原告因对收回的租赁物即涉案商铺现状有些自己的看法，于收到接受租赁物几日内向被告提出过维修申请，被告对此也于2015年1月12日函复过原告。本来，依据《中华人民共和国合同法》之规定，在租赁期内的维修责任应当由出租方负责，但考虑到双方一直以来的合作关系，被告曾答应替原告修复因台风受损的铝合金门窗等，最终均因原告不同意，坚持要被告维修其他部分而未实施。由此可见，即便双方系租赁关系，被告也于租赁期满后将租赁物交付给原告，更不存在所谓的延期交付。原告在租赁期满收回涉案商铺后，却要向被告主张因其他原因将商铺空置至今的经济损失，既不诚信也不符合法律规定。 三、如原告执意扭曲事实，坚持答辩双方仍系买卖合同关系以及被告尚未交付的错误观点，被告将解除与原告的买卖合同关系，收回涉案商铺。综上所述，恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告合法权益。 经审理查明：2012年初，包括原告在内的霍融融、霍飞、霍露霖、石春芳、邬明来、邬明举、邬明帮、邬炎生共8人分别向被告购置美兰区海甸六东路3号荣域小区外街1幢A1-A17铺面。其中，原告邬炎生（买受人）于2012年1月2日与被告海南建桥置业有限公司（出卖人）签订两份《海口商品房买卖合同》（合同编号分别为L00029419、L00029447），分别约定被告将其名下位于美兰区海甸六东路3号荣域小区外街1幢A1、A8商铺出卖给原告，其中A1商铺建筑面积为115.45平方米，套内建筑面积110.86平方米，房价款按套内建筑面积每平方米10141.27元定价，总房款为1124261元；A8商铺建筑面积为417.58平方米，套内建筑面积400.98平方米，房价款按套内建筑面积每平方米9863.28元定价，总房款为3954977元。买受人一次性付清房款。被告应在2014年6月30日前将该商铺交付原告。其合同补充协议附件七第15条第2款关于交楼标准约定：买受人知悉本房产为荣域项目营销中心或项目办公室，在合同约定交付时间之前，本房产由出卖人自行使用。交房时，买受人同意出卖人有权搬离房屋内家私家具电器等可移动物品，室内装修、门窗、水电线路等按现状交付，出卖人保证交付时维修好房屋渗漏，保证房屋上下水、强弱电等各种设施的正常使用。合同第九条约定交接方式为：房屋达到交付条件后，出卖人应当在合同约定的交付日3日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起3日内，会同出卖人对房屋进行交接验收。如果买受人因故不能亲自到现场查验，可以出具书面授权文件委托他人办理。双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示房屋所有权证及相关资料，并签署交接单。合同第十一条约定：出卖人逾期交房，逾期在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了A1、A8商铺的全部房款共计5079238元。 上述合同约定的交房期限届满后，因被告仍需继续使用已出售房屋作为荣域项目营销中心，因此被告经和原告商议，由被告继续使用包括A1、A8商铺在内的A1-A17号商铺至2014年12月31日。包括A1、A8商铺在内的A1-A17号商铺买受人向原告邬炎生出具《委托书》，共同委托邬炎生办理租赁事宜，所有的租赁合同、租赁时间等均由邬炎生全权代理。2014年12月19日、2014年12月23日，被告通过案外人海南中睿广告有限公司分两次共向邬炎生（另一商铺的买主）转账支付款项68.15万元，包括A1、A8商铺在内的A1-A17号商铺买受人均承认已各自收到相应的款项。 被告使用涉案A1-A17号商铺至2014年12月31日之后，原告未接到被告归还的通知，且被告已经搬离房屋，其房屋处于无人管理状态。原告发现涉案商铺存在损坏的情形，遂找到被告，要求其尽快对商铺进行修复。被告于2015年1月12日书面回复称其仅对房屋的渗水和铝合金门窗负有维修责任。2015年9月17日，涉案A1-A17号商铺业主邬炎生、霍飞委托律师向被告出具《律师函》一份，该函载明“……根据委托人陈述，由于贵司建造、销售并返租的荣域小区原销售部房屋，贵司使用期限届满后出现了严重的质量问题……”。其后，被告没有对涉案房屋进行维修，双方也没有进行房屋交接，原告遂诉至本院。被告接到应诉材料后，于2016年2月24日向原告发出《解除通知书》。 本案庭审过程中核实，原、被告约定，由于被告在2014年7月1日至2014年12月31日使用涉案A1-A17号商铺共计6个月，被告按税前每月每平方米92.6元支付费用，涉案A1-A17号商铺约1304.4平方米，6个月税前租金共计约为725000元。被告委托海南中睿广告有限公司扣除相应税费后，实际向A1-A17号商铺业主支付68.15万元。被告明确提出涉案《海口市商品房买卖合同》关于日万分之五的违约金计付标准过高。 本院确认以上事实有原告提供的《海口市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、海房字第HK33XXXX号《房屋所有权证》、《委托书》，海南中睿广告有限公司支付租金的说明、中国农业银行转账记录、荣域小区外街1幢A1、A8商铺相片、《关于荣域小区原售楼处维修事宜回复》、以及当事人的陈述意见等在案为凭，这些证明材料经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为：原、被告于2012年1月2日签订的两份《海口市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，双方均应严格依约全面履行。 本案争议的主要焦点是：涉案A1、A8商铺被告是否已经交付给原告？被告认为既然双方于2014年6月30日起已形成了租赁关系，说明该商铺原告已接受了交付，双方之间从2014年6月30日后是租赁关系而不是房屋买卖合同关系。本院认为，双方所签订的是商品房买卖合同，其纠纷也是基于商品房买卖合同所引起，如果存在房屋租赁关系也是附属于房屋买卖合同关系。涉案商铺不论是在实际占有还是在法律性质上双方在2014年6月30日都不构成房屋交付的事实。因为，被告在2014年6月30日前后一直都是由自己直接占有使用其涉案商铺，原告从未实际占有使用其商铺。原告这种未占有使用的情形并不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”规定的情况，故被告认为，涉案商铺已交付给原告与事实和法律不符。这是其一；其二，即按双方的房屋买卖合同约定，其房屋的交付标准是：室内装修、门窗、水电线路等按现状交付，出卖人保证交付时维修好房屋渗漏，保证房屋上下水、强弱电等各种设施的正常使用。而被告自己也承认，涉案商铺存在渗水和铝合金门窗受损的事实，自己负有维修责任。在被告未履行维修责任，其房屋不符合交付标准的情形下，且原告从未实际占有使用的情形下，被告认为已经履行交付房屋给原告是无事实依据的。其三，按合同约定的房屋交接方式来讲，双方在合同中约定的房屋交接方式为：房屋达到交付条件后，出卖人应当在合同约定的交付日3日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起3日内，会同出卖人对房屋进行交接验收。从房屋交接方式的约定中可知，被告并没有与原告对涉案商铺进行过交接验收手续，也没有对原告发书面通知交房的情形。其四，双方于2014年6月30日后形成的所谓的租赁关系，只是原、被告对被告继续占有使用涉案商铺的表述或说法，并没有改变涉案商铺未交付的事实，原告收取的费用性质上也并不是租金，而是基于双方的房屋买卖合同约定的逾期交房的违约金而所达成的新的违约金（或补偿金）标准。因为，在涉案商铺未转移占有，其产权仍登记在被告名下的情形下，被告不能自己租赁自己的房屋并向他人支付租金，原告的所得完全是基于商品房买卖合同的权益所获得的补偿，与租金的性质无关。由于被告在占有使用涉案商铺后仍未与原告办理房屋交接验收手续，因此，被告应当承担逾期交房的违约责任。 根据《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，涉案《海口市商品房买卖合同》虽约定，如存在逾期交房，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。但是，原告并未举证证明其因被告违约而造成的实际损失。另据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，如双方当事人约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本院综合考虑到涉案A1-A17号商铺存在使用费的事实，以及被告提出违约金过高的抗辩理由，依法对违约金的支付标准予以调整。参照被告在2014年7月1日至2014年12月31日按每月每平方米92.6元支付费用的基本情况，涉案A1、A8商铺建筑面积共为533.03平方米，以每平方米92.6元计算，被告每月应向原告支付违约金为49358.58元，自2015年1月1日至2015年12月31日期间的逾期交房违约金合计592302.94元。此外，由于涉案商铺尚未实际交付，被告应以每月49358.58元的标准向原告支付自2015年1月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告海南建桥置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邬炎生支付自2015年1月1日至2015年12月31日期间的逾期交房违约金592302.94元，并以每月49358.58元标准向原告邬炎生支付自2016年1月1日至实际交房之日止的违约金。 二、驳回原告邬炎生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币12637.87元，由原告邬炎生负担4168.87元，被告海南建桥置业有限公司负担8469元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                                              审 判 长 纪永明             审 判 员 庄鑫斌             人民陪审员 王惠花                                                 二〇一六年五月二十四日                         法 官 助 理 **芹             书 记 员 彭 慧             速 录 员 王 佩                附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条…… 如双方当事人约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》 第二十九条…… 当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。······ 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。