浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0481民初27号
原告：海宁市恒利塑业有限公司。住所地：海宁经济开发区北庄东路***号。统一社会信用代码：91330481344094629Q。
法定代表人：徐荣夫，执行董事。
委托诉讼代理人：张建中，浙江康恒律师事务所律师。
被告：浙江科亚机械设备有限公司。住所地：海宁经济开发区隆兴路***号内主办公楼*楼***室。统一社会信用代码：9133048155403267XP。
法定代表人：林晓春，执行董事。
委托诉讼代理人：祝社良，浙江虎良律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈洁，浙江虎良律师事务所实习律师。
原告海宁市恒利塑业有限公司与被告浙江科亚机械设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月6日、3月14日公开开庭进行审理。原告海宁市恒利塑业有限公司委托诉讼代理人张建中、被告浙江科亚机械设备有限公司委托诉讼代理人祝社良、沈洁到庭参加诉讼。本案经当事人申请，本院准许自行和解1个月，现已审理终结。
海宁市恒利塑业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2017年9月30日解除；诉讼过程中，原告变更为：解除原、被告之间于2016年3月15日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告租赁保证金150000元并赔偿原告违约金1673245元（自2017年9月30日至2020年7月14日共1018天，按年租金1200000元计算，即1200000元÷365天×0.5倍×1018天）。事实和理由：2016年3月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：租期自2015年7月15日至2020年7月15日；每年租金600000元，租金每半年一付；合同生效之日起7日内支付租赁保证金150000元；租赁期间因被告原因导致合同终止或擅自解除，被告应按提前收回天数的租金的0.5倍向原告支付违约金。租赁期间，被告抵押房屋应当书面告知原告。签订前述合同当天，原、被告又签订《房屋租赁补充合同》，将租金变更为第一年1000000元，第二年1100000元，第三年1200000元，第二年和第三年的租金每年优惠30000元，后两年的租金另行商定。2017年8月24日，海宁市人民法院发布公告责令占有被告房屋的相关人员和单位于2017年9月30日前搬出，到期不履行的，法院将强制执行。此后，原告搬离了租赁的房屋。因被告的房屋被拍卖，导致原告无法继续履行《房屋租赁合同》，给原告造成了巨大损失，遂提起诉讼。
浙江科亚机械设备有限公司答辩称：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》尚未解除，原告从未提出过解除合同，原、被告也未达成解除的合意，故2017年9月30日，原、被告的《房屋租赁合同》并未解除。2、返还保证金的条件尚未成就。根据《房屋租赁合同》的约定，双方需结清所有费用后才能返还保证金，而原告尚拖欠租金、电费及物业费未付，故返还保证金的条件尚未成就。3、原告请求的违约金没有事实和法律依据，双方租赁合同的租赁时间自2015年7月15日至2020年7月15日，在租赁期间被告又签订了抵押合同，由于原告向抵押权人嘉兴银行海宁支行出具了承租人承诺书，自己放弃了权利，故责任在原告自己，原告要求被告承担违约金或赔偿损失没有依据。4、即使需要赔偿损失，合同约定的违约金也明显过高，且原告请求的时间也过长。
本院经审理认定事实如下：2016年3月15日，原、被告补签《房屋租赁合同》一份，约定被告将坐落于海宁市经济开发区的叁栋厂房（建筑面积暂定为8024平方米）出租给原告，租赁期限自2015年7月15日至2020年7月15日，年租金600000元；租金先付后用，每半年支付一次，支付时间为下一支付周期到来之前的30天内付清。原告应向被告支付保证金150000元，租赁期间，不得将保证金冲抵租金，合同终止时，付清相关费用并办理房屋返还手续后10个工作日内，无息返还保证金。关于违约责任，双方约定：租赁期间，非本合同约定的情况，因被告原因导致合同终止（包括因银行贷款、抵押或者易主等），或被告擅自解除合同，提前收回房屋的，应按提前收回天数的租金的0.5倍向原告支付违约金。当日，双方还签订了《房屋租赁补充合同》一份，约定前三年的租金为：第一年的租金1000000元，第二年的租金1100000元，第二年的租金1200000元，第二年和第三年的租金每年优惠30000元，后两年的租金另行商定。2015年9月23日，原告支付了租赁保证金150000元。双方确认，原告已经支付了第一年的租金1000000元和第二年的租金1070000元，原告自愿承担了开租金（第一年）发票所需的税金106800元。2016年7月1日，被告与嘉兴银行股份有限公司海宁支行签订最高额抵押合同，约定：在最高额限度23011400元内，被告以其所有的位于海宁市海宁经济开发区北庄东路3-2号土地及房产为自2016年7月1日起至2021年6月30日止借款人海宁市佳运快运服务有限公司向嘉兴银行股份有限公司海宁支行的连续借款提供抵押担保，双方办理了不动产登记。同日，原告向嘉兴银行股份有限公司海宁支行出具《承租人承诺书》，载明：原告已租赁被告坐落于海宁市经济开发区的房产，租赁期限为2015年7月15日至2020年7月16日，年租金600000元，已经支付租金至2016年7月15日。同时承诺：如发生银行依约实现抵押权的，原告自愿放弃承租权并及时搬离，配合银行处置房产，造成的损失向被告主张。2017年7月10日，本院以（2017）浙0481民特114号民事裁定书裁定：准予对被告所有的坐落于海宁市经济开发区相应土地使用权进行拍卖、变卖，优先清偿嘉兴银行股份有限公司海宁支行对被告在最高抵押担保限额23011400元内的债权。2017年7月27日，本院以（2017）浙0481执2709号执行裁定书裁定被告自动履行义务，拒不履行的，对其财产进行处置。2017年8月24日，本院在本案所涉房产上张贴拍卖公告，责令占用房产的相关人员和单位于2017年9月30日前迁出。2017年10月25日，本院在淘宝网上司法拍卖坐落于海宁市经济开发区被告的房地产及相关设施，并于11月28日拍卖成交。原、被告确认，原告最后一批财物搬迁的日期是2017年12月21日（原告认为，由于被告的阻拦，该部分财物当日未能搬迁，现已下落不明）。另，原告于2017年5月26日汇给林瑞胜的140030元，被告确认收到，但认为是原告代付的租金发票税金；原告则认为这是支付第三年的部分租金。以上事实有原告提供的房屋租赁合同、房屋租赁补充合同、（2017）浙0481执2709号公告、收款收据（2015年9月23日）、银行流水账单、统一收款收据（2017年5月26日）、（2017）浙0481执2709号执行裁定书、淘宝网截图打印件2页、（2015）嘉海执民字第263号执行裁定书、2015年6月1日的补充合同、不动产登记簿1组；被告提供的最高额抵押合同、不动产登记证明、承租人承诺书、（2017）浙0481民特114号民事裁定书、（2017）浙0481执2709号之二执行裁定书、原告的工商登记信息等证据及当事人的庭审陈述予以证实。
原告提供的：收据2份、银行交易明细1页、收款收据（2018年1月2日）、付款回单5份、记账凭证5份，用以证明原告租赁房屋后花费的装修费、环评检测费及腾退房屋搬运费的事实。前述证据，被告不予认可且与本案无直接关联，本院不予认定。原告提供的2015年6月1日的《房屋租赁合同》复印件，被告未予认可且无原件进行比对，本院亦不予认定。被告提供的微信聊天记录，原告怀疑其真实性但未举证或申请鉴定，本院对真实性予以确认。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，但由于在抵押权人依法对本案所涉的租赁房屋实现抵押物权时，原告按照其向抵押权人的承诺，自愿放弃租赁并完成了从租赁房屋的搬迁，故原、被告之间的《房屋租赁合同》客观上已无需继续履行，原告要求解除租赁合同的诉讼请求应予以支持；租赁物被拍卖成交后，被告即丧失了对租赁物的权利，故合同解除日应为租赁物拍卖成交日。根据本案查明的事实，第三年的租金为1170000元，半年一付为585000元，即便将2017年5月26日原告汇给林瑞胜的140030元认定为第三年的部分租金，根据双方合同中对租金支付的相关约定，也可以确认原告尚拖欠被告租金未付，故被告根据“付清相关费用后10个工作日内，再无息返还保证金”的合同约定，拒绝先行返还原告保证金的抗辩理由成立。原告向本案所涉租赁房屋的抵押权人承诺，在抵押权人实现物权时，原告自愿放弃租赁权，这是原告自已的真实意思表示，故本案《房屋租赁合同》的解除是因该承诺及抵押权人行使抵押权而发生；原告向抵押权人出具的承诺书，并无被告的签名或盖章，故对被告无拘束力；根据“买卖不破租赁”的原则，若原告未向抵押权人出具放弃租赁的承诺，则抵押权人实现抵押物权的行为并不会对租赁产生影响，原告完全可以继续租赁，直至本案所涉《房屋租赁合同》期满；同时，从本院通知原告搬迁到原告实际搬迁，也给予了较长的搬迁期限。故原告要求被告赔偿违约金的请求，依据不足，本院不予支持。
综上所述，本院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告海宁市恒利塑业有限公司与被告浙江科亚机械设备有限公司在2016年3月15日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，于2017年11月28日解除。
二、驳回原告海宁市恒利塑业有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费21210元，减半收取计10605元，保全费5000元，合计15605元，由原告海宁市恒利塑业有限公司负担15565元，被告浙江科亚机械设备有限公司负担40元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 韩振宇
二〇一八年四月二十七日
书记员 张 鹯
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1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。
2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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