安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第01409号
上诉人（原审被告）：天长市安泰房地产开发有限公司，住所地安徽省天长市，组织机构代码77282755-0。
法定代表人：郭道安，该公司董事长。
委托代理人：朱明，安徽天申律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王殿芳，女，1971年9月6日出生，汉族，个体经营户，住安徽省天长市。
委托代理人：熊发兵，江苏禾汇律师事务所律师。
原审第三人：李正云，男，1978年10月6日出生，汉族，住安徽省天长市。
上诉人天长市安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院于2015年7月17作出的（2014）天民一初字第02081号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人安泰房地产公司的委托代理人朱明，被上诉人王殿芳的委托代理人熊发兵到庭参加诉讼。第三人李正云经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年9月14日，李正云与安泰房地产公司
签订了《商品房买卖合同》，合同约定由李正云购买预售商品房东方丽都12幢206室，同日，安泰房地产公司开具00004986号安徽省滁州市地方税务局销售不动产统一发票一张，发票上记载的付款人为李正云，付款金额为513320元。2013年1月5日，该房产办理了商品房预售合同登记备案手续，合同备案在李正云名下。
2013年4月22日，天长市人民法院在审理戴书明诉李正云民间借贷纠纷一案中，应戴书明的保全申请发出（2013）天民一初字第00849号民事裁定书，裁定预查封李正云所购东方丽都12幢206室在建商品房。天长市国土资源和房地产管理局协助执行该裁定，进行了预查封登记。
2013年4月24日，李正云和郑如山（王殿芳丈夫）找到陈金山，让陈金山找安泰房产地产公司董事长郭道安协调将李正云所购的商品房转让给王殿芳，经协调后，李正云先向安泰房地产公司出具书面退房申请（退房理由为：无力偿还项目经理以工程款垫付的房款），安泰房地产公司再派公司会计李某同陈金山一同到地税局办理了退回00004986号《安徽省滁州市地方税务局销售不动产统一发票》税务发票的手续。李正云、王殿芳、安泰房地产公司三方同意李正云的购房款不予退还，充抵王殿芳的购房款。4月27日，安泰房地产公司重新开具了00001515号《安徽省滁州市地方税务局销售不动产统一发票》，该发票记载的付款人为王殿芳，付款金额为513320元。同日，安泰房产地产公司会计李某通知陈金山取回重新开具的发票，陈金山则在《商品房买卖合同》文本的“买受人”处签上“王殿芳”的名字。
2013年5月7日，李正云收到天长市人民法院审理戴书明诉李正云民间借贷纠纷一案的案件承办人员向李正云送达的（2013）天民一初字第00849号民事裁定书，没有对保全裁定不服而申请复议。
另查明：依据生效的法律文书，李正云尚存在以下债务：2012年6月4日向陈锦玲借款20万元（已申请轮候查封）；2012年12月27日向李正国借款49万元，后偿还41万元，尚欠8万元；2013年12月30日向赵强借款10万元；欠黄晓兵335000元。
原审法院认为：安泰房地产公司与王殿芳签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在自愿平等基础上订立，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。然买卖标的物预售商品房已被查封，事实上安泰房地产公司已无法交付，买卖合同的目的根本无法实现，王殿芳要求解除合同符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，依据此规定，安泰房地产公司应退还王殿芳购房款513320元，并承担利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2013年4月27日起至退还之日止）。案经原审审判委员会讨论决定，判决：一、解除原告王殿芳与被告天长市安泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告天长市安泰房地产开发有限公司于判决生效之日起一个月内退还原告王殿芳购房款513320元，并承担利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2013年4月27日起至退还之日止）。案件受理费8933元，由被告天长市安泰房地产开发有限公司负担。
安泰房地产公司上诉称：2012年9月14日，安泰房地产公司与李正云签订《商品房买卖合同》，约定李正云购买涉案房屋，并于2013年1月5日进行了预售合同备案登记。2013年4月24日，王殿芳与李正云要求安泰房地产公司配合将李正云购买的涉案房屋转让给王殿芳，购房款由王殿芳与李正云自行结算，因涉案房屋并未实际交付，故安泰房地产公司同意采取由李正云先办理退房手续，再由安泰房地产公司与王殿芳签订《商品房买卖合同》的方式进行转让，安泰房地产公司并于合同签订当日向王殿芳开具了购房发票，但王殿芳实际并未向安泰房地产公司支付任何款项。涉案房屋被查封，导致王殿芳无法取得涉案房屋，安泰房地产公司并无过错。法院和房产管理部门工作人员的失职，导致李正云在其房产被查封后仍然进行交易，其过错责任不在安泰房地产公司，原审判决安泰房地产公司承担返还购房款责任错误。法院查封的房产对象是李正云名下的财产，而不是安泰房地产公司名下的财产，既然涉案房屋买卖合同有效，安泰房地产公司就可以出卖涉案案房屋，解除合同的法定理由就不存在，其可以履行交房义务。原审法院将涉案合同目的不能实现的责任归责于安泰房地产公司，系认定事实错误。王殿芳的购房款是直接向李正云支付，安泰房地产公司与王殿芳并没有建立真正的房屋买卖合同关系。王殿芳提供的证据并不能证明其已支付了对价，李正云认可其收到了房款，但因李正云与王殿芳是完全意义上的利害关系人，李正云与王殿芳相互证明不具备证据效力，真实性无法确认，其恶意串通的可能性不能排除。一审判决适用法律错误，且逻辑混乱。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求撤销一审判决，改判驳回王殿芳的一审诉讼请求。
王殿芳在庭审中辩称：王殿芳与安泰房地产公司签订的合同，是双方在自愿平等的基础上签订，合法有效。签订涉案合同时，安泰房地产公司隐瞒了涉案房屋已被查封的事实，王殿芳已经按照约定将购房款支付给李正云，已经履行了给付房款的义务，现因涉案房屋已被查封导致上述合同目的不能实现，其要求解除合同退换房款与法有据。请求驳回上诉，维持原判。
李正云未作答辩。
二审中，安泰房地产公司提供天长市房产开发管理系统页面截图、李正云预售合同登记备案证明、王殿芳预售合同登记备案证明，证明涉案房屋在法院查封后李正云和王殿芳达成的房屋转让关系。王殿芳质证认为，系复印件，真实性无法确认，证明目的不认可。本院认证意见为：该证据系复印件，无原件核对，王殿芳对其真实性不予认可，故对其证明目的，本院不予确认。
二审中，当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见同于一审，本院认证意见也与一审一致。
二审查明，2013年8月3日，安泰房地产公司向王殿芳发出催款通知，要求王殿芳于2013年8月7日前将所欠的房款513320元汇入安泰房地产公司的帐户，届时未履行付款义务，其公司将考虑解除与王殿芳于2013年4月27日签订的《商品房买卖合同》。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：王殿芳要求安泰房地产公司退还购房款和补偿损失的请求能否成立。
王殿芳与安泰房地产公司于2013年4月27日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋虽然于2013年4月22日被安徽省天长市人民法院查封，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故涉案房屋虽然被查封，但并不影响王殿芳与安泰房地产公司之间签订的合同效力，双方当事人均应按该合同的约定履行自己的义务。李正云、王殿芳、安泰房地产公司三方协商由李正云交纳的购房款充抵王殿芳的购房款，安泰房地产公司并向王殿芳出具了付款金额为513320元的安徽省滁州市地方税务局销售不动产统一发票。故王殿芳已按涉案《商品房买卖合同》的约定履行了支付购房款的义务。安泰房地产公司理应按照合同约定交付涉案房屋，因涉案房屋已被安徽省天长市人民法院查封，安泰房地产公司无法履行合同主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，因涉案房屋已被安徽省天长市人民法院查封，安泰房地产公司无法履行交付涉案房屋的义务，致使王殿芳不能实现合同目的，王殿芳要求解除其与安泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案《商品房买卖合同》解除后，王殿芳要求安泰房地产公司返还购房款及承担利息损失，符合上述法律规定，对其该请求，本院予以支持。
安泰房地产公司认为涉案房屋是李正云向其购买后，由李正云直接转让给王殿芳，安泰房地产公司只是配合李正云与王殿芳的房屋转让行为，其与王殿芳之间并不存在商品房买卖合同关系。本案中，虽然李正云先行向安泰房地产公司购买了涉案房屋，但涉案房屋在未交付之前，李正云向安泰房地产公司出具了书面退房申请，将涉案房屋退给了安泰房地产公司，且安泰房地产公司予以接受。安泰房地产公司又与王殿芳签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出卖给王殿芳。根据合同相对性原则，王殿芳与安泰房地产公司之间存在商品房买卖合同关系。且安泰房地产公司于2013年8月3日向王殿芳发出催款通知，要求王殿芳履行付款义务，并告知王殿芳若不履行付款义务，将解除其与王殿芳签订的《商品房买卖合同》。故安泰房地产公司认为其与王殿芳之间并不存在商品房买卖合同关系的上诉理由不能成立，对其该上诉请求，本院不予支持。
安泰房地产公司认为王殿芳提供的证据并不能证明其已支付了涉案房款。本案中，安泰房地产公司、李正云、王殿芳三方协商，李正云退房后，安泰房地产公司不退还房款，充抵王殿芳的购房款，由王殿芳将购房款直接支付给李正云，安泰房地产公司亦向王殿芳开具了付款金额为513320元的安徽省滁州市地方税务局销售不动产统一发票，李正云亦认可其已收到王殿芳支付的购房款，且王殿芳亦提供了部分支付购房款的证据，虽然安泰房地产公司认为王殿芳与李正云之间可能存在恶意串通，但其未提供证据予以证明。故安泰房地产公司认为王殿芳未支付涉案房屋对价的上诉理由不能成立，对其该上诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。安泰房地产公司的上诉请求不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8933元，由上诉人天长市安泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
代理审判员 付广永
代理审判员 郭东武
二〇一五年十二月十六日
书记 员代 元 婷
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；