北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第33952号
原告屈Ｘ，男。
法定代理人屈ＸＸ（原告屈Ｘ之子），男。
委托代理人马宁宁，北京市季诺律师事务所律师。
被告王Ｘ，男。
委托代理人周福龙，北京杜威律师事务所律师。
原告屈Ｘ（以下简称姓名）与被告王Ｘ（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员钳磊独任审判，公开开庭进行了审理。屈Ｘ之委托代理人屈ＸX、马宁宁，王Ｘ及其委托代理人周福龙均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
屈Ｘ诉称：我原系北京市朝阳区安苑里XX号房屋的所有权人，由于年时已高、长期瘫痪在床、生活不能自理，为了解决养老问题遂决定卖房。郭Ｘ系我的外孙，2013年6月我在公证处办理了公证委托郭Ｘ出售上述房屋。2013年7月12日，郭Ｘ代我与王Ｘ签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同内容显示：房屋成交价格为2400000元；若买受人逾期付款，应按日计算向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金。同时双方还商定：被告应于办理房屋过户前支付一半购房款，办理过户当日支付剩余一半购房款。合同签订后，郭Ｘ代我向王Ｘ交付了房屋，并于2013年7月17日办理了过户手续。但时至今日，王Ｘ仅支付了455000元房款，尚余1945000元未予支付。虽经郭Ｘ多次催索，但王Ｘ均以各种理由推脱拒付。现我诉至法院要求：1、要求王Ｘ立即向我支付购房款1945000元；2、要求王Ｘ支付我自2013年7月18日至上述房款实际付清之日止的违约金，以1945000元为基数，按照每逾期一日万分之五的标准。
王Ｘ辩称：不同意屈Ｘ的全部诉讼请求。我已经全部支付了购房款，不存在未付房款的问题，同时也不存在违约金的问题。
经审理查明：位于北京市朝阳区安苑里XX号房屋（以下简称涉案房屋）原登记在屈Ｘ名下，建筑面积67.27平方米。涉案房屋于2014年7月17日由屈Ｘ名下过户至王Ｘ名下，目前涉案房屋登记在王Ｘ名下。
2013年6月27日，屈Ｘ在北京市方正公证处在《委托书》上按捺指纹并就此办理了公证，该《委托书》内容为：“委托人：屈Ｘ，男，一九三七年十二月二日出生，公民身份证号×××。受托人：郭Ｘ，男，一九八九年十一月十六日出生，公民身份证号×××。委托原因、事项、权限：本人名下登记有位于朝阳区安苑里XX号房产一处，本人欲出售此房，因行动不便，特委托郭Ｘ为本人的代理人，代办如下事宜：1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产的权属情况、是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形以及抵押情形；2、在符合依法出售的前提下，代我办理上述房产的买卖交易手续、签订房屋买卖合同、代办网签合同；3、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜；4、代为办理与出售此房相关的税务手续；5、代为收取相关售房款；6、代为办理上述房产的水、电、煤、闭路电视、电话等物业交割手续。委托人在上述委托范围内所进行的行为和所签署的文件，我均予以承认，并承担由此产生的相应法律后果。委托期限：自本委托书签署生效之日至上述事项办完为止。受托人无权转委托。”
后，郭Ｘ代出卖人屈Ｘ与买受人王Ｘ签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，载有：“（第一条房屋基本情况）出卖人所售房屋坐落北京市朝阳区安苑里XX号。（第四条成交价格、付款方式及资金划转方式）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为240000元。买受人向出卖人支付定金400000元，支付方式为现金。（第七条违约责任）买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”合同的落款显示签订日期为2013年7月11日。
庭审中，就上述房屋买卖合同的签订情况，屈Ｘ称郭Ｘ与王Ｘ系朋友关系，王Ｘ得知屈Ｘ欲售房后，于2013年6月与郭Ｘ房屋买卖事宜进行了协商，双方商定房屋总价2550000元，过户前支付一半购房款，过户当日支付另一半购房款。2013年7月12日凌晨，郭Ｘ从沈阳乘飞机到北京，下飞机后到王Ｘ的办公地点与王Ｘ签订了上述房屋买卖合同，当时基于旅途劳累和对王Ｘ的信任，郭Ｘ没有看合同就签字了，据郭Ｘ回忆，当天除了合同还签订了其他材料，但具体是什么记不清楚了，合同内容是什么他不清楚，签完字后郭Ｘ手中没有合同，郭Ｘ向王Ｘ要求要一份合同，但王Ｘ没有给他。王Ｘ则称，其与郭Ｘ于2013年初经朋友介绍后认识，郭Ｘ因赌博欠账多次向其借款共计70、80万，后郭Ｘ只是陆续向我支付了一些利息。2013年4、5月份，郭Ｘ说屈Ｘ要以2600000元的价格出售房屋，让其找买主，但没有卖出去，后来郭Ｘ说让其购买，因为双方的上述关系，经协商就房价达成一致，总价2400000元，签订合同时支付一半，过户前再支付剩余一半。双方共同找了一个中介人员，2013年7月11日深夜，其和中介人员一直等郭Ｘ，郭Ｘ去沈阳玩很晚才回来，中介人员就合同内容给双方做了说明，后双方签的合同，当时因为很晚了，我记不清楚是否已经是7月12日凌晨了。双方签订上述房屋买卖合同的同时还签订了《二手房买卖补充协议》及《自行划转补充协议》，其中二手房买卖补充协议中已经载明了王Ｘ已支付屈Ｘ房款1200000元，尾款为1200000元，2013年7月17日办理过户，过户后5日内将剩余1200000元房款支付完毕；自行划转补充协议中约定了定金400000元，首付款800000元，也就是二手房补充协议中的已支付房款1200000元。
就此，屈Ｘ提交了上述房屋买卖合同，以证明合同总价款为2400000元以及逾期付款违约金的计算方式，但主张签订合同日期应为2014年7月12日，时间是凌晨，合同中附件四缺失，可见郭Ｘ是在不知情的情况下草率签订的合同。王Ｘ认可屈Ｘ提交的合同，认可房屋总价款2400000元，但不认可屈Ｘ的其他证明目的，称双方同日签订的《二手房买卖补充协议》及《自行划转补充协议》对已付款及尾款付款时间有明确的约定。王Ｘ提交了上述两份协议，《二手房买卖补充协议》载有：“1、甲乙双方协议一致，乙方应支付甲方的房款为2400000元，现乙方已支付甲方房款1200000元，乙方应于甲方办理房屋过户（过户日期2013年7月17日）之日起5日内支付给甲方。2、逾期付款责任：乙方未按照约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自合同解除通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……”《自行划转补充协议》，载有：“……经甲、乙双方协商一致，所有款项以自行划转的方式进行，所需支付款款项包括：1、定金总额400000元，甲乙双方同意全款定金的最终处理方式为自动转为房款的一部分；2、首付款：乙方应于2013年7月15日时支付给甲方首付款800000元；3、尾款：乙方于2013年7月18日时，应支付给甲方尾款1200000元。”屈Ｘ对两份协议的真实性均不认可，称7月11日时郭Ｘ不在北京，不可能签订上述两份协议，且因为郭Ｘ所述其签字时两份协议的内容是空着的。
庭审中，就房款的支付情况，屈Ｘ称购房款都是王Ｘ通过银行向郭Ｘ工商银行尾号为6628的账户转账支付的，2013年6月22日转账100000元，7月4日转账50000元，7月14日转账10000元，7月16日转账40000元，7月18日转账50000元，7月23日转账100000元和60000元两笔，7月26日转账40000元，8月7日转账5000元，以上金额共计455000元，后虽经郭Ｘ多次催要，但王Ｘ至今未支付剩余购房款1945000元。就此，王Ｘ则称，认可屈Ｘ所述向郭Ｘ分九笔转账455000元的事实，签订房屋买卖合同前其就已经支付了一半的购房款1200000元，是分多次现金支付的，当时郭Ｘ都给出具了收条，现在无法提交收条；就尾款1200000元，包括了郭Ｘ在签订房屋买卖合同之前向其借的70、80万元，以及郭Ｘ在签订房屋买卖合同之后又向其借的一些钱，郭Ｘ能本人来取钱，就给他现金，本人来不了，就给他转账，这些钱经协商都是上述购房款的一部分，总数和尾款1200000元差5000元，经与郭Ｘ协商，就折抵尾款了，借条就撕了。
就此，屈Ｘ提交了银行对账单，证明王Ｘ通过转账方式支付了上述455000元购房款，其余购房款1945000元未支付。王Ｘ认可银行对账单的真实性，但不认可证明目的，称已支付了全部购房款。王Ｘ提交了：1、日期为2013年7月11日的收据，证明2013年7月11日支付郭Ｘ400000元定金，是2013年7月11日之前分几次现金支付的；2、上述《自行划转补充协议》，证明已支付400000元定金；3、上述《二手房屋买卖补充协议》，证明签订合同时已经向郭Ｘ支付1200000元房款；4、借款合同及收条，证明2013年4月26日借给郭Ｘ230000元；5、借条，证明2013年5月26日借给郭Ｘ90000元；6、《理财金账户历史明细清单》，证明通过转账向郭Ｘ支付购房款455000元。屈Ｘ对证据1的真实性不认可，称王Ｘ有伪造证据的嫌疑，郭Ｘ只收到了10万元定金，且王Ｘ所述的收到定金的时间的方式前后不一致，即使收到了该款项也应该是7月12日，日期不属实，而且根据交易习惯也不应该是手递手交付现金，而且收据中的“400000”中的“4”是由“1”更改的，“肆拾万”中的“肆”应该是在“拾”前后后加上去的；对证据2的真实性均不认可，称据郭Ｘ所述其签字时协议的内容是空着的，而且该补充协议也没有说明王Ｘ已经向郭Ｘ支付了400000元定金，仅是对定金的约定，不能证明实际支付或收到，而且对该补充协议的内容也不认可；对证据3的真实性不认可，称据郭Ｘ所述其签字时协议的内容是空着的，按照北京市房屋交易习惯，买房人首先向卖房人支付定金，然后才会涉及到其他房款，结合被告提交的证据1，如王Ｘ已经于7月11日支付了400000元定金，当天就不可能再支付其他款项，不可能同日既支付定金又支付首付款，而且没有任何银行转账记录，与正常交易习惯不符。另外就是7月11日时郭Ｘ不在北京，不可能签订补充协议；对证据4、5的真实性认可，但与本案无关；对证据6的真实性认可，认可证明目的。
庭审中，屈Ｘ申请郭Ｘ和高宏出庭作证。郭Ｘ作证称，屈Ｘ是其外公，当时其和王Ｘ是朋友关系，2013年6月10日左右其将卖房的事告诉王Ｘ，王Ｘ想便宜一些买下涉案房屋，当时协商2550000元成交。2013年6月27日，屈Ｘ为其办理了委托卖房的公证。其与王Ｘ口头协商，过户前支付一半的购房款，过户当日支付剩余一半购房款，后王Ｘ通过银行转账支付了100000元的定金。2013年7月11日王Ｘ催我签合同，我当晚乘飞机返回北京，7月12日凌晨3时左右签订的合同等材料，当时我没有看内容，但很多地方都是空白的，都是中介的工作人员让其在哪签字其就签字，王Ｘ说中介工作人员懂这些，如果都填上出错还要从新签所以就空着。签完合同后，其多次向王Ｘ催要购房款，但王Ｘ只是零零散散通过银行转账支付了部分购房款。涉案房屋过户后，其和朋友多次去找王Ｘ催要房款，但王Ｘ一共只支付了455000元房款。高宏作证称，其和郭Ｘ是朋友关系，2013年8月份，其陪同郭Ｘ向王Ｘ催要过两次房款，大概200万左右，具体数额其不清楚。屈Ｘ认可两位证人的证言，称充分证明了王Ｘ至今只支付了房款455000元。王Ｘ不认可两位证人的证言，称郭Ｘ与屈Ｘ有亲属关系，有利害关系，且证言违背了正常交易习惯；称高宏与郭Ｘ是朋友关系，且只是听说，具体房屋交易详情其不知情，所以其证言不可信。
经询，郭Ｘ认可上述《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》、《自行划转补充协议》、《二手房屋买卖补充协议》、《收据》均系其本人所签。
上述事实，有双方当事人当庭陈述以及证人证言、《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》、《自行划转补充协议》、《二手房屋买卖补充协议》、《收据》等证据在案佐证。
本院认为：本案中，郭Ｘ代屈Ｘ与王Ｘ于2013年7月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》系双方当事人的真实性意思表示，不违法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照房屋买卖合同的有关约定主张权利、履行义务。屈Ｘ主张郭Ｘ签订合同的时间为2013年7月12日凌晨，不是合同中所载的2013年7月11日，且郭Ｘ签订合同时合同很多内容为空白，但就此其均未提供证据，其该项主张本院不予采纳。屈Ｘ称双方协商一致过户前付一半购房款，过户当日支付另一半购房款，王Ｘ则称双方协商一致签订合同时支付一半购房款，过户前支付另一半购房款。本院认为，上述房屋买卖合同未明确约定购房款的支付期限及方式，屈Ｘ主张的过户之日付清尾款符合交易习惯，本院予以采信。
屈Ｘ要求王Ｘ支付购房款1945000元，称王Ｘ仅支付了含100000元定金的购房款总计455000元，并提交了银行对账单。王Ｘ认可通过银行汇款方式支付了455000元购房款，但辩称已支付了全部购房款：就购房款中的定金部分，王Ｘ提交了《收据》，称于2013年7月11日前多次现金支付定金共计400000元，屈Ｘ认可《收据》上为郭Ｘ本人签字，但称郭Ｘ签字时《收据》上载明金额为100000元，王Ｘ对金额进行了修改，但其未提供相反证据予以佐证，故本院对王Ｘ的该抗辩予以采信，确认王Ｘ于2013年7月11日前支付了郭Ｘ定金400000元；就购房款中的前一半房款1200000元，王Ｘ称2013年7月11日已支付了房款1200000元，并提交了《自行划转补充协议》及《二手房屋买卖补充协议》，但《二手房屋买卖补充协议》中所载有的“现乙方已支付甲方房款1200000元”与《自行划转补充协议》中载有的“乙方应于2013年7月15日支付给甲方首付款800000元”不一致，故就王Ｘ的该项抗辩本院不予采信；就购房款中的1200000元尾款部分，王Ｘ称与郭Ｘ协商一致以郭Ｘ向王Ｘ的借款相抵，王Ｘ提交了借条和收条，屈Ｘ认可借条上为郭Ｘ本人签字，但不认可用借款抵房款，本院认为，王Ｘ与郭Ｘ之间的借款关系与本案不是同一法律关系，屈Ｘ的该项抗辩意见本院予以采信。综上，本院认定，王Ｘ支付屈Ｘ房款总额为855000元，剩余1545000元房款未支付。屈Ｘ的第一项请求，本院据此调整后予以支持。
屈Ｘ按照上述房屋买卖合同第七条约定要求王Ｘ支付的违约金，基数应以上述本院认定的未付房款1545000元为准，起算点应为过户次日即2013年7月18日，王Ｘ认为违约金计算标准过高，本院认为屈Ｘ未提供证据证明其实际损失，故本院根据房屋买卖合同已履行的情况、王Ｘ逾期付款的金额及情节，确定按照每延期一日支付万分之二的违约金。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王Ｘ于本判决生效后十五日内支付原告屈Ｘ购房款一百五十四万五千元；
二、被告王Ｘ于本判决生效后十五日内支付原告屈Ｘ逾期付款违约金（以一百五十四万五千元为基数，按照每逾期一日万分之二的标准计算自二〇一三年七月十八日至实际支付上述购房款之日止）。
三、驳回原告屈Ｘ的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万二千三百零五元，由原告屈Ｘ负担一万一千一百五十三元（已交纳），由被告王Ｘ负担一万一千一百五十二元（于本判决生效后十五日内交纳）。
保全费五千元，由原告屈Ｘ负担二千五百元（已交纳），由被告王Ｘ负担二千五百元（原告屈Ｘ已预交，被告王Ｘ于本判决生效后十五日内支付原告屈Ｘ）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 钳磊
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 陈洁