修武县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）修民二初字第156号
原告苏法春（反诉被告），男，1952年2月16日出生。
委托代理人刘喜庆，河南云台律师事务所律师。
被告修武县粮食局（反诉被告），住所地：修武县为民路西段。
法定代表人浮雁博。
委托代理人杨君山，河南宁城律师事务所律师。
被告李国明（反诉原告），男，1962年4月15日出生。
委托代理人董德珠，男，1937年7月15日出生。
原告苏法春（反诉被告）诉被告修武县粮食局（反诉被告）、被告李国明（反诉原告）确认合同效力纠纷一案，原告于2015年9月14日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定并于同日将受理案件通知书、举证通知、开庭传票送达原告，于2015年9月16日将起诉状副本、应诉通知书、举证通知、开庭传票送达二被告。本院于2015年11月25日公开开庭进行了审理。庭审中，被告李国明当庭提出反诉，原告和被告修武县粮食局均不需要举证期限和答辩期限。原告的委托代理人刘喜庆，被告修武县粮食局的委托代理人杨君山，被告李国明及其委托代理人董德珠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，自1992年起，原告开始租赁被告修武县粮食局下属修武县粮食局劳动服务公司的三间门面房。2014年11月27日，原告和修武县粮食局下属公司的续订了门面房租赁，租赁费每年45000元，截止目前，原告仍然在使用租赁房屋。2011年5月1日，在原告租赁合同履行期间，被告修武县粮食局在未经同级财政部门批准的情况下，私自将其占有的国有资产、修武县七贤大道413号临街楼（二层以上的48间房屋，一层门面房22间，含原告租赁房屋在内）出租给了被告李国明，双方约定，租期为50年，租赁费1500000元（折合每年30000元）；合同签订后，被告李国明就开始通知包括原告在内的所有租赁户，要求按照每间15000元向其交房租，遭到原告等租赁户的严词拒绝。原告认为：1、在原告等租赁户房屋租赁期限尚未届满的情况下，被告修武县粮食局就擅自再次租赁，严重侵害了原告等租赁户的优先租赁权；2、二被告的租赁行为严重违反了《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十四条“行政单位拟将占有、使用的国有资产对外出租、出借的，必须事先上报同级财政部门审核批准。未经批准，不得对外出租、出借”的强制性规定；3、二被告签订的《房屋租赁协议》租期50年，严重超出法律规定的20年上限；4、二被告签订的《房屋租赁协议》租赁费每年仅为30000元，被告李国明在取得房屋租赁权后，就通知所有租赁户要求将每间租赁费上调至15000元，严重侵害了原告的合法权益；同时，二被告签订协议时，仅原告相邻的五户租赁的13间门面房租赁费就已达每年85000元，尚不含被告李国明直接出租给其他三户9间门面房每年租赁费计100000元，严重损害了国家利益，所以所二被告存在恶意串通损害国家、第三人合法权益的行为。为此，原告特提起诉讼，请求判令：确认二被告于2011年5月1日所签订的房屋租赁协议无效。
被告修武县粮食局辩称，1、原告不具备本案诉讼主体资格。二被告签订的协议，因原告不是合同相对人，所以原告对该合同不享有诉权；2、二被告签订的合同在原告的合同到期之后，原告说违反行政单位的有关规定，按合同法第五十二条规定，合同没有违反法律或者行政法规。暂行办法是财政部门的规章，不存在无效的问题。暂行办法的报批实质是备案，且结合最高人民法院关于城镇房屋租赁若干问题的解除，要求确认无效不予支持；3、原告称二被告租赁合同的期限过长，按合同法第二百四十一条第二款的规定，不是合同整体无效，是超过部分无效；4、原告称二被告恶意串通不成立，合同是二被告共同协商且平等自愿合法的条件下签订的。原告是单个房屋租赁，而李国明是整体打包租赁，被告李国明一次性交付1500000元，当时双方约定利息为月息1分5厘，即1500000元的年利息为270000元，加上租赁费共计300000元，原告的计算方法是不对的，请求依法驳回原告的起诉。
被告李国明辩称，1、原告不具备本案诉讼主体资格。二被告签订的协议，原告无权确认其效力，因为原告不是合同相对人，该合同与原告也不存在任何利害关系，被告修武县粮食局是本案租赁物的所有人。二被告签订的协议是在合法的基础上，公平、自愿双方意思表示一致情况下，经过修武县粮食局党委研究决定签订的；2、原告从2005年到2014年拖欠承包费不交，后经修武县人民法院调解才补交承包费，并承诺2014年11月30日把所租房屋腾出（有修武县人民法院民事调解书为证）。后原告还想租赁此房，经被告李国明同意，修武县粮食局让原告继续租赁该房，每年租赁费45000元，一年一交，2015年10月30日应该交租金，但是至今都没有交房租。所以，原告没有诉权，请求依法驳回原告的起诉，要求原告搬出房屋，且解除租赁合同。
被告李国明反诉称，1、2000年农历正月十七，原告和修武县粮食局下属单位修武恒利粮食购销有限公司（原粮油贸易公司等七家合并组建的公司）签订了从2000年农历正月十七至2014年正月十六止的承包合同，可是自2005年以后，原告拒不交承包费，被修武恒利粮食购销有限公司告到修武县人民法院，经修武县人民法院调解，原告同意于2014年10月31日腾出所占的门面楼北侧第五、六、七间门面房。调解下达生效后，原告又私自和修武恒利粮食购销有限公司签订二年的租房合同是违法的。2、李国明于2003年10月17日通过焦作德汇拍卖行购得修武县原油厂整体资产，包括油厂门面楼土地使用权、门面房六间、大门、门岗各一间、门面楼一层后3米宽油厂开票室3间、配电房5间、三楼油厂职工宿舍；2002年12月承包门面楼二楼旅社，装修投资30000余元，后由于修武县粮食局原因导致李国明承包的旅社不能营业，造成李国明经济损失2000000余元。后经修武县粮食局党委研究，2011年5月1日，二被告签订门面楼租赁协议，并在和李国明签订协议前通知了原告，租赁协议规定租赁费为1500000元一次交清，由于李国明当时资金紧张，1500000元租赁费全部为借款，双方协商借款利息为2分，李国明每年支付借款利息为360000元加上现金30000元，每年实际支付390000元，修武县粮食局门面楼实际只有14间门面房，再加上李国明投资的旅社不能营业，损失2000000余元，故被告李国明每年每间租赁费远远高于当时市场价，原告为了无理强占李国明所租的门面房而起诉确认协议无效是没有事实和法律依据。
原告辩称，被告李国明的反诉请求不能成立，本案是确认之诉，不是给付之诉，是本诉案件结束后所产生的新的案件，不属于反诉。目前与原告形成合同关系是修武恒利粮食购销有限公司，而不是李国明。目前合同尚在履行期间，被告李国明反诉要求解除合同和返还房屋不能成立。
被告修武县粮食局辩称，对被告李国明的反诉无意见，但与修武县粮食局无关，是李国明与原告之间的事情。
根据原、被告的诉辩意见，本院确定案件争议的焦点是：1、原告苏法春是否具备本案本诉的诉讼主体资格；2.反诉原告李国明与本诉被告修武县粮食局签订的房屋租赁合同是否有效；3、原告苏法春与修武恒利粮食购销有限公司签订的合同是否应当解除；4、被告李国明的反诉请求是否应予支持。
原告为了支持自己的主张，向本院提交证据如下：1、2011年5月1日李国明与修武县粮食局签订的房屋租赁合同复印件一份；2、周某某交付的房租单据3份，证实周某某每年租金是2800元；3、郭某某的房租单据2份，证明郭某某每年租金是6000元；4、苏法春的房租单据1份、2014年10月31日修武恒利粮食购销有限公司的说明一份，证实苏法春与修武恒利粮食购销有限公司存在房屋租赁关系，所租赁的房屋就是本案所争议的房屋，且每年房租是45000元；5、李某某的租赁合同1份和焦作中级人民法院民事判决书1份，证明李某某每年租金是3万元。以上证据综合证实，1、原告苏法春和案外人郭某某、范某某、周某某、李某某的房屋租金已经达到8.5万元／年。2、二被告所签订的租赁合同存在如下瑕疵：损害了原告的优先租赁权，违反了国有资产管理办法的规定，超出了合同法规定的租赁期限，损害了国家的利益。我方要求确认合同无效。
被告修武县粮食局质证意见为，周某某的二张收款单据，上面写的时间是1999年10月，00年至01年，二年的租赁费是修武县粮食局油脂加工厂收取苏法春的租赁费是事实。苏法春与修武县粮食局、修武县粮食局油脂加工厂（以下简称油脂厂）是否有合同，苏法春向修武县粮食局或者修武县粮食局油脂加工厂是否交过租赁费，苏法春目前占有房屋的行为是非法占用，你还来起诉其他人，目前是来保护其非法占有的目的，不应当支持，也不享有本案原告的主体资格。对李国明与修武县粮食局租赁协议复印件真实性无异议。对李某某的租赁协议真实性无异议，该协议已经判决确认李某某当时的诉讼理由不成立，李某某对本案也不享有诉权。对翟某某取到条（郭某某2张6000元的条），分别是06年4月30日-07年5月1日和07年5月1日－08年4月30日的房租费，时间过长，并且翟某某收取的费用收据上没有加盖单位印章，是翟某某个人行为，是一种无效的行为。周某某的7000元的收据不是目前的行为，上面写的是门市部。对苏法春的证明材料真实性无异议，上面写的是三间，不是一间，每年房租45000元，租期为二年，每间租金是一万五。针对修武恒利粮食购销有限公司的说明，修武恒利粮食购销有限公司是独立的法人，说明不是修武县粮食局出具的，修武县粮食局不发表意见。
被告李国明质证意见同被告修武县粮食局的质证意见外，其认为，修武县粮食局油脂加工厂是2000年进入破产程序，2003年破产结束。在2003年后修武县粮食局油脂加工厂已经不存在，翟某某原来是修武县粮食局油脂加工厂厂长，其收的钱属个人行为。苏法春拿出的钱被告李国明无异议，苏法春原来同意搬出租赁房屋，但后来其私自与被告修武县粮食局签订的协议应属无效的。
被告修武县粮食局未向本院提交证据。
被告李国明为了支持自己的主张，向本院提交证据如下：1、拍卖成交确认书一份、（2005）修民重字第713号和（2008）焦民终字第553号民事判决书各一份、修武县粮食局油脂加工厂土地证一份，证明被告李国明合法取得修武县粮食局油脂加工厂和修武县粮食局413号临街楼的土地使用权。2、①2002年12月8日被告李国明与修武服务公司签订的413号二楼房屋租赁协议一份，证明被告李国明租赁二楼房屋经营旅社，租期15年，由于被告修武县粮食局的原因，导致被告李国明无法经营，造成损失2000000元。②2011年5月1日被告李国明与修武县粮食局签订的413号房屋租赁协议一份，2011年4月20日、23日、25日、28日借条五张和1500000元收据一份，请示报告一份和2013年5月17日修武县粮食局关于原油脂厂前门面楼遗留问题的情况说明一份，证明被告李国明承包413号二楼旅社以后，由于被告修武县粮食局的原因，给被告李国明造成损失2000000元，该钱被告修武县粮食局应该赔偿李国明，但修武县粮食局通过局委会研究决定将油脂厂的临街楼租赁给李国明，并叫李国明一次性交付租金1500000元，这1500000元是李国明高息借来的，月息2分。所以李国明当时租赁的价格远远超过当时的市场价格。3、2004年10月国有资产评估项目表一份，证明经修武县财政局同意将修武县粮食局的部分资产转让给李国明，而不是租赁给李国明。4、2013年5月17日修武县粮食局关于原油脂厂前门面楼遗留问题的情况说明一份，证明郭某某、范某某、周某某从2010年5月至今未交租赁费，原租赁费与现租赁价格差距十余倍。经修武县粮食局党委会研究决定，才与被告李国明签订2011年5月1日房屋租赁协议。5、（2014）修民二初字第92号民事调解书，证明2014年10月8日经修武县人民法院主持调解，修武恒利粮食购销有限公司与原告达成调解协议，但至今原告未腾出修武县油厂楼下大门往北数第五、六、七间临街门面房。6、（2015）修民二初字第33号民事判决书一份、（2015）焦民三终字第00264号民事判决书一份、收据一份，证明由于原告违约，致使合同不能实现合同的目前，原告未向李国明交纳租金，所以李国明要求解除合同并且让苏法春搬出房屋。
原告对被告李国明所举证据质证后认为，1、对证据1的真实性无异议，土地使用权属李国明所有与本案无关，本案涉及的是地上房屋租赁问题。2、对证据2的真实性无异议，证实了二楼三楼租赁费为一年12000元。对2011年5月1日被告李国明与修武县粮食局签订的413号房屋租赁协议质证意见同原告所举证据证明指向。五张借据与本案无关。对1500000元收据无异议，但不存在利息。修武县粮食局关于原油脂厂前门面楼遗留问题的情况说明是单方陈述，不符合证据构成要件。3、对证据3有异议，所转让资产的范围不明确，不包括本案所争执的房屋。4、证据4是修武县粮食局单方陈述，不符合证据构成要件。5、对调解书无异议。6、对二份判决书和收据真实性无异议。但是修武恒利粮食购销有限公司未向原告批漏解除合同。
被告修武县粮食局对被告李国明所举证据不发表质证意见。关于被告李国明陈述1500000元的利息为月息2分，但从修武县粮食局得到的信息为月息1.5分。证据六与修武县粮食局无关，不发表意见。
本院根据原、被告的陈述、举证、质证意见，对本案证据综合分析认为，原告所举证据，因原告诉求为确认二被告签订房屋租赁合同效力，其不是合同的相对人，根据合同的相对性，不能证明原告依法享有诉权。被告李国明所举证据不能证明其反诉主张。
依据有效证据及当事人的陈述，本院对本案事实确认如下：修武县七贤大道413号临街楼为被告修武县粮食局所有，2011年5月1日被告修武县粮食局将修武县七贤大道413号临街楼租赁给被告李国明，期限50年，租金为一次性交付1500000元，从2011年5月1日至2061年4月30日止。被告李国明已将1500000元交付被告修武县粮食局，被告修武县粮食局未将上述房屋全部交付被告李国明使用。2000年起原告租赁被告修武县粮食局授权下属单位修武县粮食局油脂加工厂的房屋，修武县粮食局油脂加工厂将修武县七贤大道413号临街楼北侧第五、六、七门面房3间租赁给原告，双方未签订书面房屋租赁协议，也未约定租赁期限。合同履行中，原告从2005年开始不交租赁费，后修武恒利粮食购销有限公司起诉苏法春，双方于2014年10月8日达成调解协议。2014年12月25日，李国明由到修武恒利粮食购销有限公司转来的苏法春所交纳45000元租金（从2014年11月1日至2015年10月31日止）。2015年2月4日，苏法春起诉修武恒利粮食购销有限公司，请求原告于2014年11月27日签订的合同，重新签订租期为二十年的合同，修武县人民法院经审理后依法驳回苏法春的诉请。苏法春提起上诉，焦作市中级人民法院维持。至今，原告苏法春未交纳2016年租金，李国明要求解除合同，原告苏法春搬出所租房屋为本案事实。
本院认为，二被告于2011年5月1日签订的房屋租赁合同的合同双方是被告李国明和被告修武县粮食局，原告苏法春不是上述合同的相对人，根据合同的相对性，原告苏法春无权对上述合同的效力行使确认效力的起诉权。故原告对本案不享有诉讼主体资格，对原告的起诉本院不予支持。二被告签订的房屋租赁合同后，被告修武县粮食局并未履行合同约定的交付原告苏法春修武县原油厂临街楼北侧第五、六、七门面房3间的义务，原告苏法春租赁的修武县原油厂临街楼北侧第五、六、七门面房3间现仍由其占有经营，故发生争执，其请求权应属于被告修武县粮食局，而不是被告李国明。被告李国明与原告苏法春之间不存在民事法律关系，故被告李国明提起的反诉，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告苏法春的起诉。
驳回被告李国明的反诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 潘康德
审 判 员 周海琴
人民陪审员 崔新和
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 田阳月