湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初691号原告；朱卫勇，男，汉族，1973年6月16日出生。委托诉讼代理人：潘显梅（特别授权），女，汉族，1981年10月15日出生。委托诉讼代理人：龙献文，湖南鹤洲律师事务所律师。被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人：邹明。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁潘博，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告朱卫勇诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘显梅、龙献文，被告的委托诉讼代理人袁潘博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱卫勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付延期交房违约金人民币63335.19元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。在庭审中，原告明确诉讼请求第一项计算方式为以总房款按每日万分之二，从2014年1月1日计算至2016年6月16日共计896天。事实与理由：2012年12月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买被告开发的大汉龙城.兴龙府第3幢1603号住房，购房价款为人民币353433元，被告应于2013年12月31日前将竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》的商品房交付给原告，如未依约按时交付的，应按日向原告支付已付购房价款万分之二的违约金；同时约定，被告应于2015年12月31日以前将房屋产权权属证书办理到原告名下，否则应承担延期办证的违约责任。合同签订后，原告依约付清了全部购房价款，但因为被告的原因，直至2016年6月16日才符合房屋交付标准，被告已严重违约。经原告多次催告，被告拒不承担违约责任，故诉于法院，望判如所请。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、被告所售的房屋已经达到交房条件，不应当再承担逾期交房违约责任。1、2013年12月14日，被告开发建设的大汉龙城兴龙府住宅小区3号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，并于2015年1月26日经消防验收合格，符合双方在补充协议第三条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件。被告不应当再承担逾期交房违约责任。在房屋已经符合交房条件之后，原告没有履行自己的收房义务，却要求被告承担逾期交房违约责任，有违诚实信用原则且对被告不公。2、被告按约通知了原告办理交房手续。2013年12月19日，被告以挂号信方式，邮寄一份交房通知给原告，通知其前来办理交房手续。2013年12月24日，被告又在《边城晚报》上发了公告，通知所有业主在2013年12月31日起前来办理交房手续。被告履行了约定的交房通知义务。二、原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效；2017年10月1日前产生的违约金应当适用两年的诉讼时效。2015年10月1日之前产生的逾期交房违约金，因原告怠于行使到期权利，已经超过两年的诉讼时效，人民法院不应当予以支持。三、原告请求的违约金过高，请求法院酌情予以减少。被告没有违约的故意，国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，被告在这样的市场环境中，经营面临实际困难，原告仅为银行存款利息损失，请法院考虑被告的过错程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。综上，对原告提起的不合理诉讼请求，请依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方分别提供的原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告打印件、《商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票、银行交易明细清单、结婚证复印件、户口本复印件、住房公积金借款合同、中国建设银行特殊业务申请书、竣工综合验收备案表、房屋产权信息查询表、大汉龙城商品房交接书、收款收据、工程质量竣工验收记录、消防验收意见书，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的照片打印件三份、通话截屏打印件、通话录音光盘，照片两张、EMS快递底单及证人魏付娥、张爱莲证言，被告均有异议，认为无法核实真实性，EMS快递单上面无收件人签字，照片中的函无收件人签收，不能证明原告证明目的，本院认为，原告的上述证据经当庭核实，且与证人证言相佐证，能证明原告多次与被告就逾期交房进行协商的经过，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于紫东片区“大汉龙城·兴龙府”第3幢1603号商品房，总购房款353433元；被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；同日，原、被告签订《补充协议》一份，《补充协议》第三条第3点第一款约定：该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，被告即通知原告办理交接手续，原告必须按合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续。但《补充协议》第三条第3点第三款同时又约定：被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。合同签订后原告付清了全部购房款。2013年12月14日，本案涉及的“大汉龙城·兴龙府”第3栋取得《工程质量竣工验收记录》，2015年1月26日取得《建设工程消防验收意见书》，2016年6月16日取得《竣工验收备案表》。被告曾于2013年12月向原告邮寄交房通知单，但原告以未达交房条件为由拒绝收房。2014年起原告多次与被告协商逾期交房赔偿问题，2018年2月5日原告向被告发函要求被告承担违约责任。原告于2017年12月5日曾签署房屋交接书，但因延期交房违约金协商未果，原告又将房屋交接书取回。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。原、被告在补充协议第三条第3点第一款、第三款中对于交房条件约定不一，导致原、被告对交房条件的理解出现争议，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故本院认定经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》为涉案商品房的交房条件。原告按约已支付全部购房款，被告应当在2013年12月31日前将符合约定的合格商品房交付给原告使用，但该商品房至2016年6月16日才取得《竣工验收备案表》，已构成交房违约，被告应承担违约责任。现原告主张自2014年1月1日起至2016年6月16日计算逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持，但双方合同约定的按总房款的日万分之二计算逾期交房违约金过高，被告要求调整，本院酌定按日万分之一计算。经核算，上述逾期交房违约金为31668元（353433元×0.0001×896天＝31668元）。被告主张原告的部分诉讼请求已过诉讼时效，因被告的逾期交房违约行为具有持续性，且原告曾多次向被告主张权利，诉讼时效发生中断，被告的已过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告朱卫勇逾期交房违约金31668元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1383元，由原告朱卫勇负担691.5元，被告怀化市大汉置业有限公司负担691.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  陈艳君人民陪审员  向绪平人民陪审员  朱达和二〇一八年五月十一日代理书记员  李一君附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。2、《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。