辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终9268号
上诉人（一审原告）：杨柏，男，汉族，1974年12月31日出生，住址沈阳市于洪区。
上诉人（一审原告）：崔英杰，女，汉族，1977年5月16日出生，住址沈阳市于洪区。
二上诉人委托代理人：崔锋，男，汉族，1950年8月25日出生。
上诉人（一审被告）：恒大长基（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳市于洪区杨士乡大堡村。
法定代表人：姜志辉，系该公司总经理。
委托代理人：李曰阳，男，汉族，1972年9月8日生。
上诉人杨柏、崔英杰与恒大长基（沈阳）置业有限公司（以下简称“恒大长基公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初4163号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月16日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
杨柏、崔英杰一审诉称：原、被告于2011年6月签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的房屋一套，但被告未按约定履行合同义务，故诉至法院，请求法院判令被告承担逾期办证违约金9,500元，误工费和交通费共计500元，并承担诉讼费用。
恒大长基公司一审辩称：不认可原告的诉讼请求及事实与理由，原告的诉求已经超过了诉讼时效，原告的违约金标准不符合双方合同约定，原告诉求中误工费、交通费没有法律和合同依据，原告引用的合同条款并不是同一违约行为，不认同合同条款变更问题，双方合同约定违约金比例没有违反相关违约金的规定。
一审法院查明：原告杨柏、崔英杰与被告恒大长基（沈阳）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区南阳湖街158-5号1-6-4室的房屋，建筑面积为141.31平方米，总房款为795,682元。该合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2012年9月30日前将验收合格的商品房交付买受人（原告）；该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：见附件四。附件四第十一条第6项约定：“如因出卖人未能及时提供资料备案，从而导致延误买受人办理产权证期限的，由出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，合同继续履行。”2012年9月30日，原告办理了入住手续。2014年4月28日，被告取得涉案房屋初始登记批复。2016年4月1日，原告来我院提起诉讼。
一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告于2012年9月30日为原告办理了房屋交付手续，故被告应当在此日之后的540天之内，即2014年3月24日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告未在此期限内取得案涉房屋初始登记批复，已构成违约。
关于被告主张原告请求超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。商品房买卖合同纠纷中买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，如果买卖双方约定按年计算违约金，应当从起诉之日向前“倒推”计算诉讼时效，对于诉讼时效内的违约金应予以支持，超过诉讼时效的违约金不予支持。本案中，原、被告双方在买卖合同中约定的违约金计算方式为按年支付，被告于2014年4月28日取得涉案房屋初始登记批复。被告的违约期间为2014年3月25日至2014年4月27日，现原告于2016年4月1日向我院提起诉讼，对2014年4月1日前的权利依法不应保护，应当对其2014年4月1日至2014年4月27日期间的权利予以保护。故被告应赔偿原告逾期办证违约金796元（795,682元×0.1%）。关于原告主张的误工费、交通费，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、被告恒大长基（沈阳）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨柏、崔英杰支付逾期办证违约金796元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告恒大长基（沈阳）置业有限公司承担。
宣判后，杨柏、崔英杰不服，提出上诉，请求：1、变更合同附件四第十一条第六款规定赔偿违约金1万元；2、恒大长基公司承担本案诉讼费及我方一审、二审期间误工费、交通等费用。主要理由：一、约定大于法定的适用应有前提和限制，约定前应首先让对方了解法律法规的规定。恒大长基预售时知道《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》，并没有向购房人进行明示，应当对其进行警告、责令限期改正、并处以罚款等。二、合同约定违约金标准应当对等，恒大长基公司违约时承担违约金，应当与购房人违约时承担违约金相当，否则显失公平。三、恒大长基公司提供的格式条款约定给付房价0.1%的赔偿，没有对违约期限的长短进行限定，应当予以变更。适用民法公平及诚实信用基本原则，应当给予恒大长基公司重罚，加倍赔偿我方损失。
宣判后，恒大长基公司不服，提出上诉，请求：1、撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2、被上诉人承担本案诉讼费用。主要理由：一、本案起诉超过诉讼时效。诉讼时效应当从合同约定我方办理权属登记期满时起算，由于杨柏、崔英杰未在两年内提起诉讼，也没有提供证据证明存在诉讼时效中止或中断情形，故我方不承担合同约定的逾期办证责任。二、一审判决认定违约金标准错误。即使存在违约，也应按照合同约定年已付房款的0.1%标准支付违约金，违约仅34天，不足一年，应按实际违约天数核算。三、房屋在合同约定时间通过竣工验收按时交付，逾期办证并非我方主观故意，杨柏、崔英杰没有证据证明有实际损失，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，应在购房人实际损失的基础上，考虑违约赔偿责任。
杨柏、崔英杰二审答辩称：一、时效问题。我方起诉并未超过时效，我方在起诉前曾多次与恒大长基公司委托代理人进行沟通协商，物业工作人员提供给我方一份逾期违约赔偿计算明细。二、违约金标准问题。恒大长基公司拟定的违约金条款违法，应予变更，具体理由坚持我方上诉状意见。另外，违约时间不应计算到办理初始登记之时，应当计算至购房人实际取得房屋产权证。合同约定办证时长是540天，恒大长基公司在这么长的时间内都没能办理完毕明显属于严重违约。三、实际损失问题。我方受到了很大的经济损失，如果能够取得房屋产权证，我方可以再去办理贷款，用贷款的钱参加单位福利性集资获得返利，另外我方贷款购房每年要偿还七万余元的银行贷款，恒大长基公司赔偿的违约金过低，不够我方偿还的贷款利息。按照诚实信用和公平的基本原则，和合同法的相关规定，应当对违约金进行调整，增加赔偿我方违约金的数额。
恒大长基公司二审答辩称：双方签订的合同条款不违背国家法律强制性规定，属于合法有效条款。时效问题，委托代理人以律师身份沟通，当时咨询的主要是挡光赔偿问题，委托代理人并不代表恒大长基公司，不属于诉讼时效终止或中断情形，坚持恒大长基公司在上诉状中有关时效问题的主张。
上诉人杨柏、崔英杰二审提交如下证据：证据1：售楼处工作人员崔月给我方提供的恒大长基公司委托代理人李律师联系电话的手写条。证据2：物业公司工作人员徐爽给我方提供违约金赔偿计算明细的手写条。主张证明上诉人杨柏、崔英杰二审答辩主张内容属实。
上诉人恒大长基公司对证据1、证据2均提出异议，主张没有书写人的签字，也无法证明上诉人杨柏、崔英杰的主张成立。
本案二审查明的事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有商品房买卖合同、购房款发票及当事人陈述笔录，在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：对于本案起诉是否超过诉讼时效的问题。自合同约定权属登记办理期限届满至恒大长基公司实际履行该项合同义务，恒大长基公司的违约行为一直处于持续状态，故恒大长基公司提出的诉讼时效计算方式错误，一审法院认定2014年4月1日至2014年4月27日期间的权利并未超过诉讼时效正确，本院予以维持。
对于杨柏、崔英杰提出有关合同约定条款效力以及违约金计算问题。首先，依法成立的合同对当事人具有约束力，只要不违反法律强制性、禁止性规定的情况下，当事人有约定的依约定，没有约定的情况下按法律规定处理，即合同约定的效力是要高于法定的效力。故此，在双方已有合同约定情况下，杨柏、崔英杰要求适用司法解释规定的违约金计算方式，缺乏依据，本院不予支持。其次，杨柏、崔英杰提出签订合同时恒大长基公司应向其明示相关法律规定的主张。因法律法规均系公示信息，任何一方均可查询获知，并无法律法规强制要求开发商履行此项义务，故杨柏、崔英杰的主张不能成立。杨柏、崔英杰作为购房人，在签订合同过程中，应当注意相关条款内容，并应承担签订合同的法律后果。再次，杨柏、崔英杰提出合同约定违约金显失公平，应予变更的主张。合同体现了当事人的意思自治，对于不同情形的违约行为，当事人可以约定相应的违约条款。杨柏、崔英杰提出违约金应计算至实际取得房屋产权证的主张，由于目前房地产权属行政登记领域，取得所有权初始登记后即可办理房屋权属证书，但在实践中受到行政部门或银行审核材料，办证排号等因素的影响，购房人实际能够办理并取得房屋权属证书的时间往往延后。在房地产管理行政部门提供的商品房买卖合同示范文本中，对于出卖人办理权属登记的义务只是要求其将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即出卖人完成办理房屋所有权初始登记的义务。因此，杨柏、崔英杰的此项主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，杨柏、崔英杰提出违约金远低于实际损失的主张。由于逾期办理权属登记，并不影响购房人对房屋的占有使用，不影响杨柏、崔英杰向银行偿还房贷，杨柏、崔英杰也未能就其受到的损失提供证据证明实际发生。恒大长基公司逾期办理权属登记的违约期限为34日，杨柏、崔英杰诉请要求恒大长基公司给付1万元的损失，缺乏合理依据，本院不予支持。
对于恒大长基公司提出违约金的计算问题。双方签订的商品房买卖合同对于逾期办理权属登记违约金的计算方式有约定，但该条约定对于“每年”的表述不明确，恒大长基公司作为合同条款的拟定和提供方，应当承担不利后果。故此，恒大长基公司认为合同约定为“违约满一年给付已付房款的0.1%”不妥，一审法院对于该条款的理解适用并无不当，本院予以维持。此外，对于恒大长基公司提出违约金过高予以调整问题。一审法院根据合同约定判决给付违约金796元，恒大长基公司不能举证证明该违约金明显过高，故对于恒大长基公司的该项主张，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（杨柏、崔英杰预交），由上诉人杨柏、崔英杰负担。
二审案件受理费50元（恒大长基（沈阳）置业有限公司预交），由上诉人恒大长基（沈阳）置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年九月十日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；