广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终6378号上诉人（原审被告）：张瑞，男，1977年2月1日出生，汉族，住中山市火炬开发区。被上诉人（原审原告）：李文建，男，1965年9月25日出生，汉族，住中山市。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所实习律师。原审被告：中山市绿聚能生物燃料有限公司，住所地中山市。法定代表人：雷雄鹏。上诉人张瑞因与被上诉人李文建、原审被告中山市绿聚能生物燃料有限公司（以下简称绿聚能燃料公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初4217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人张瑞上诉请求：撤销原审判决，依法驳回李文建的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定张瑞签订合同的行为是个人行为，认定事实错误。张瑞的行为是履行职能、执行公司职务的行为，法律后果由公司承受。张瑞是绿聚能燃料公司的原法定代表人，在与李文建签订租赁合同时，公司尚未设立，申请工商营业执照必须先提供厂房租赁合同。因此虽是公司的租赁行为，但是先以个人名义代办。张瑞于2013年11月20日向中山市工商局提供的证明载明：“之所以以个人名义办理，是因为目前中山市绿聚能生物燃料有限公司尚无公章，无法以公司名义签署租赁合同，故出租方及相关政府部门同意张瑞以中山市绿聚能生物燃料有限公司法定代表人身份代为签署，以解决办证中需要注册地址的问题。因租赁该厂房所支付的所有租赁保证金及每月租金皆由中山市绿聚能生物燃料有限公司或其投资方绿色产业资本有限公司支付，属中山市绿聚能生物燃料有限公司的公司行为或绿色产业资本有限公司的投资行为，故中山市绿聚能生物燃料有限公司享有该厂房的使用权，张瑞只是履行代理职责。”此证明在绿聚能燃料公司向中山市工商局递交设立登记文件时，由李文建代为递交中山市大涌镇岚田社区股份合作经济联合社（以下简称岚田经联社）加盖意见，岚田经联社批示情况属实后，加盖公章。二、2013年11月14日的另一份证明载明：“现同意李文建转租3600平方米给张瑞作开办中山市绿聚能生物燃料有限公司使用。”此份文件也是有李文建代为递交岚田经联社加盖公章。三、张瑞代绿聚能燃料公司与李文建签订厂房租赁合同后，2013年11月22日，由绿聚能燃料公司投资方绿色产业资本有限公司股东谭某向李文建支付了租赁保证金15万元。四、绿聚能燃料公司成立后，因资金周转需要，经协商后于2014年7月25日开始向李文建支付租金，分别于2014年7月25日、2014年8月13日、2014年12月30日、2015年4月30日经绿聚能燃料公司对公账户和中山市绿聚能生物科技有限公司对公账户，向李文建提供的姜某账户支付2013年12月10日至2014年10月10日租金，共计12万元。五、李文建提供的证据中，收款收据是其自己手写的单方收据，不能证明租金是张瑞私人付款的行为，租金支付协议书和欠条，系李文建设置陷阱，逼迫引诱张瑞上当的恶意行为。这两份合同均是李文建提前打印好，主动约谈张瑞处理绿聚能燃料公司拖欠的房租和水电费时，要求张瑞现场签订，否则将立即面临公司停水停电不能继续生产经营的被威胁的被动地位，且李文建与张瑞协商支付房租水电时一直以绿聚能燃料公司欠款为主题商谈，出示这两份文件要求张瑞签订时，张瑞以为自己是绿聚能燃料公司的法定代表人，个人行为代表的是公司行为，所以在没有任何防范意识下签订。张瑞因法律意识淡薄，被李文建恶意逼签，如果张瑞知晓此合同代表的意思是将由个人承担公司债务，当时是绝对不会同意以个人名字签订的。张瑞与李文建签订租赁合同书用于创设绿聚能燃料公司时，李文建曾向岚田经联社代递两份资料加盖公章，李文建当时即已明确知晓张瑞代理绿聚能燃料公司办理租赁行为的事实，且李文建接受中山市绿色产业资本有限公司股东谭某汇入的第一笔租赁保证金后又四次接受绿聚能燃料公司和中山市绿聚能生物科技有限公司支付的租金。张瑞代理绿聚能燃料公司签订租赁合同书后，在绿聚能生物公司成立前的租赁保证金由投资公司绿色产业资本有限公司支付，绿聚能燃料公司成立后的部分租金由绿聚能燃料公司支付。因此，一审判决认定张瑞签订合同的行为是个人行为认定事实错误。六、一审判决张瑞向李文建返还涉案租赁物及支付占有使用费及水电费认定事实不清，认定李文建确认涉案厂房没有报建也没有相关规划许可证，双方签订的涉案房屋租赁合同无效事实错误。李文建用于出租的厂房，不是未取得建设工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设的违章建筑房屋，而是属于非法占用农用地并破坏农用地用途所建的厂房。张瑞与李文建签订租赁合同书时，不知道涉案产房为违法建筑。直到2015年6月，绿聚能燃料公司在一次重大业务中发现李文建出租的厂房没有办理消防验收手续且无消防合格证明，张瑞为避免违法生产经营风险，曾多次与李文建沟通要求李文建补办消防验收手续，但李文建一直置之不理。2015年6月，张瑞因业务需要，向大涌镇地税局申请开具厂房租赁发票时，被大涌地税局告知租赁的厂房因属违法占地建筑的厂房，无法开具合法发票。鉴于此，张瑞于2016年1月4日书面通知李文建因违法建筑造成张瑞无法继续经营，结束了租赁合同关系。当张瑞解除合同并拟搬离办公楼及厂房的设备时，李文建以张瑞拖欠租金及水电费为由，将办公楼与厂房的水电切断，导致张瑞无法开启电动卷闸门入厂，更无法打包搬厂设备及其他用品。李文建用锁具锁住办公室门，导致张瑞无法进入办公室，无法搬离相关办公设备及公司资料。因此，并非是张瑞不愿搬离，事实上是李文建非法扣押张瑞的全部经营资产并声称用于抵债。李文建用于出租的厂房属违法建筑，签订的租赁合同书属无效合同，据此无效合同提起的诉求理应驳回。因张瑞已于2015年6月在发现李文建的违法出租行为后，解除了与李文建的租赁关系，且价值几百万的设备滞留是因为李文建以非法手段封锁、扣押，导致张瑞无法搬离设备，故不应承担2015年10月16日之后的任何费用。综上，恳请二审法院重新查明事实，支持张瑞的上诉请求，撤销原判并重新作出公正判决，维护张瑞的合法权益。被上诉人李文建辩称，一、涉案租赁关系的承租人是张瑞。1.李文建同意一审判决认定张瑞签订合同的行为是个人行为，一审判决对此认定事实清楚、理据充分，请二审法院予以维持。2．涉案租赁合同书是由李文建的代理人与张瑞于2013年11月9日签订的，李文建为出租方，张瑞为承租方，合同的内容没有任何意思表示张瑞的行为为职务行为，即便签订合同时绿聚能燃料公司尚未成立，如果张瑞是职务行为，完全可以在合同中注明绿聚能燃料公司成立后，由绿聚能燃料公司承租，享有承租方的权利，承担承租方的义务。实际上，张瑞在签订合同时从未向李文建一方提出以公司的名义作为承租方。租赁合同是认定租赁合同当事人的最重要的依据，除非合同签订后合同当事人协商一致变更合同主体，否则，认定租赁关系的当事人应以租赁合同为依据，根据合同相对性的原则，涉案租赁关系的当事人为李文建、张瑞，绿聚能燃料公司并非租赁合同当事人。3.结合张瑞向李文建缴交租金、水电费的情况，从2013年12月10日至2016年10月31日，张瑞每月应向李文建缴交租金4.4万元，据李文建统计，从2014年7月26日至2015年4月30日，张瑞以其本人或其代理人周某或其妻子岳某的名义向李文建的指定收款人转账每月租金4.4万元其中2.9万元，另1.5万元租金李文建当时不清楚是由谁转入，根据张瑞一审后提交的证据显示，该1.5万元由绿聚能燃料公司转入，张瑞向李文建缴交的共20万元电费全部由张瑞的妻子岳某以个人的名义转账给李文建的指定收款人，虽然绿聚能燃料公司向李文建指定的收款人转账支付了部分租金，但大部分租金及全部电费是由张瑞个人支付的，不能仅凭绿聚能燃料公司支付了部分租金而认定绿聚能燃料公司为承租人，若承租人是绿聚能燃料公司，则绿聚能燃料公司成立后，张瑞不可能再以个人的名义向李文建缴交租金及全部电费，因此，涉案租赁关系的承租人是张瑞而非绿聚能燃料公司。4.结合租金支付协议书、欠条、收据等证据，可认定张瑞是涉案关系的承租人。2015年4月14日，张瑞与李文建的代理人签订了一份租金支付协议书，协议书约定张瑞承租李文建的厂房，并确认拖欠李文建的租金、电费，且承诺分期支付；2015年10月15日，张瑞向李文建出具欠条，确认至2015年10月25日欠李文建租金、水电费720783.51元；李文建收到张瑞支付的租金及电费后，均有向张瑞开具相应的收据，全部收据的付款人均为张瑞个人。张瑞在上诉状称因其法律意识淡薄，被李文建恶意逼签，如果张瑞知晓此合同代表的意思是将由个人承担公司债务，当时是绝对不会同意以个人名字签订的上诉理由不能成立。首先，张瑞的文化程度为大学，张瑞具有完全民事行为能力，不可能不知晓个人行为与职务行为的法律后果；其次，张瑞在上诉状中称系李文建设置陷阱，逼迫引诱张瑞上当的恶意行为，张瑞对此并未提供任何证据予以证明，租金支付协议书、欠条的签订是在平等自愿、协商一致的情形下签订的，其内容是张瑞的真实意思表示，况且，张瑞称是在逼迫的情形下签订的，但其从未行使撤销权；最后，李文建向张瑞开具的收据虽然是由李文建单方面开具的，但已将该收据的其中一联交付给张瑞，张瑞持有其中一联收据，张瑞向李文建支付租金后不可能不要求李文建开具收据。5.张瑞提供的两份证明不足以证明张瑞的行为系职务行为。2013年11月20日的证明，虽然岚田经联社在该证明上加具情况属实并加盖公章，但岚田经联社并非是本案租赁合同的当事人，李文建对此并不知情且不认可，岚田经联社出具的意见对李文建并无约束力。2013年11月14日，岚田经联社出具的证明，该证明的内容是同意李文建转租3600平方米给张瑞作开办绿聚能燃料公司使用，可见，该证明的内容是李文建转租给张瑞个人，而非转租给绿聚能燃料公司，且对该证明张瑞如何取得，李文建并不清楚。因此，涉案租赁关系的承租人是张瑞，张瑞的行为是个人行为而非职务行为。二、张瑞应向李文建支付厂房占用使用费。1．李文建的代理人与张瑞签订租赁合同书时已告知张瑞涉案厂房的土地由李文建向岚田经联社承租，厂房没有办理相关手续，没有取得房产证，但可办理营业执照，并可作厂房使用，张瑞承租后利用该厂房一直生产经营至2015年底，后因经营不善停产，经李文建多次要求张瑞交还租赁物，张瑞在租赁物内存放大批机械设备，至今仍未将租赁物交还给李文建，张瑞在上诉状中称并非是其不愿搬离，事实乃是李文建非法扣押其全部经营资产声称用于抵债的主张与事实不符，张瑞在租赁物内的机械设备对李文建来说没有任何价值，原审时主审法官刘某经李文建的代理人多次申请，要求张瑞将租赁物交还给李文建，但张瑞以未找到人购买机械设备等为由一直拖延，至今尚未将租赁物交还给李文建。2.即便认定李文建与张瑞签订的租赁合同书无效，但张瑞确认尚欠李文建至2015年10月15日的租金、电费570783.51元，且张瑞至今仍未租赁物交还给李文建，因此，张瑞应向李文建支付上述租金、电费570783.51元及2015年10月16日起至返还厂房之日止按每月4.4万元计算的厂房占用使用费。三、李文建请求二审法院要求张瑞尽快将租赁物的机械设备搬走，并将租赁物交还给李文建。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，张瑞的上诉请求缺乏事实和法律依据，请二审法院维持原判，驳回张瑞的全部上诉请求。李文建向一审法院起诉请求：1．解除李文建与张瑞于2013年11月9日签订的租赁合同书；2．张瑞、绿聚能燃料公司于判决生效后五日内将租赁物交还给李文建；3．张瑞、绿聚能燃料公司向李文建支付至2015年10月15日止的租金、水电费共720783.51元；4．张瑞、绿聚能燃料公司向李文建支付从2015年10月16日起至交还租赁物之日止以每月4.4万元计算的租金（暂计至2016年2月15日租金约为17.6万元）；5．张瑞向李文建缴交的租赁保证金15万元无偿归李文建所有。一审法院认定事实：2013年11月9日，李文建（甲方即出租方，代理人余某）与张瑞（乙方即承租方）签订租赁合同书，约定甲方将位于中山市的一栋面积为3600平方米的钢架结构厂房及办公楼一座出租给乙方；出租期限为2013年11月10日起至2019年5月31日；租金自签合同之日起一个月为免租期，2013年12月10日至2016年10月31日每月租金为4.4万元、2016年11月1日至2019年5月31日每月租金为5万元；乙方应于每月10日前向甲方交清当月租金；如逾期缴交，乙方应从逾期之日起至清付之日止以逾期额按每日千分之一计付违约金给甲方；如逾期两个月仍未缴交的，甲方有权解除本合同，收回租赁物，且乙方所缴交的租赁保证金无偿归甲方；签订本合同之日起七日内，乙方应向甲方缴交租赁保证金15万元；如甲方无法定或约定事由解除合同或因甲方原因导致合同无法履行的，甲方应向乙方双倍返还保证金，如乙方无法定事由或约定事由解除合同或因乙方原因导致合同无法履行的，乙方所交保证金无偿归甲方所有；本合同自甲方收到乙方缴交的租赁保证金15万元之日起生效；合同还约定了其他事项。合同下方甲方处有代理人余自力的签名及捺印，乙方处有张瑞的签名及捺印。一审庭审中，张瑞及绿聚能燃料公司提交以下证据：1．中山市工商行政管理局于2013年10月17日出具的公司名称预先核准通知书一份，显示，中山市工商行政管理局同意预先核准绿色产业资本有限公司（以下简称绿色产业公司）出资注册资本100万美元，住所设在中山市，设立的公司名称为绿聚能燃料公司，该预先核准的公司名称保留期至2014年10月17日。另张瑞及绿聚能燃料公司提交的绿色产业公司于2013年11月1日出具的授权书一份，内容为：我公司绿色产业公司拟投资设立绿聚能燃料公司，现授权张瑞先生代为签署厂房租赁合同有关事宜。本授权从2013年11月1日起生效。授权人处有绿色产业公司的盖章确认，被授权人处有张瑞的签名确认。2．岚田经联社出具的证明一份，拟证明2013年11月14日，岚田社区股份合作经济联合社有一间房产位于中山市，建筑面积3600平方米，租给李文建可作工业用途，现该社同意李文建转租3600平方米给张瑞作开办绿聚能燃料公司使用。证明下方有岚田经联社的盖章确认。3．张瑞于2013年11月20日出具的证明一份，载明张瑞以承租方身份从出租方李文建手中租赁位于中山市的一栋面积为3600平方米的钢架结构厂房及办公楼一座，仅用于开办绿聚能燃料公司，不可作其他用途。以个人名义办理是因为目前绿聚能燃料公司尚无公章，无法以公司名义签署租赁合同，故出租方及相关政府部门同意张瑞以绿聚能燃料公司法定代表人身份代为签署，以解决办证中需要注册地址的问题。因租赁该厂房所支付的所有租赁保证金及每月租金皆由绿聚能燃料公司或其投资方绿色产业公司支付，属于绿聚能燃料公司的公司行为或绿色产业公司的投资行为，故绿聚能燃料公司享有该厂房的使用权，张瑞只是履行代理职责。证明人处有张瑞的签名及捺印。该证明左下方空白处手写“情况属实”，并有岚田经联社的盖章。4．中国农林低碳控股有限公司于2015年5月31日出具的自愿公告战略合作框架协议一份，载明该公司宣布该公司于2015年5月29日与中山市绿聚能生物科技有限公司（以下简称绿聚能科技公司）签订潜在收购的战略合作框架协议。5．绿聚能科技公司于2016年1月4日出具的通知函一份，主要内容为：李文建出租给绿聚能科技公司使用之中山市面积约为3600平方米的钢结构厂房（以下简称该场地），由于未具备消防综合验收报告，导致绿聚能科技公司仅因厂房消防不达标无法通过上市公司收购调查，遭受巨大损失，李文建应立刻办理该场地的消防综合验收，并出具消防综合验收报告给绿聚能科技公司，否则，绿聚能科技公司将免付2015年6月至今的场地租金。一审庭审中，张瑞及绿聚能燃料公司称上述两份证明是李文建向其提供用以证明李文建对涉案厂房有使用权。对此，李文建不予确认，称其未向张瑞及绿聚能燃料公司提供过该证明。同时，李文建对上述核准通知书及授权书亦不予确认，并称张瑞在签订合同时并未向李文建出示过上述核准通知书及授权书，张瑞是以个人的名义向其租赁涉案厂房。2015年4月14日，李文建（出租方即甲方，代理人余某）与张瑞（承租方即乙方）签署租金支付协议书一份，约定甲方将位于中山市的一栋面积为3600平方米的钢架结构厂房及办公楼一座出租给乙方。因乙方资金问题从2014年8月至2015年4月资金和电费未支付给甲方，现经双方协议同意以下支付时间支付：1．电费部分：截至2015年3月31日，乙方尚欠甲方电费约21万元整，2015年4月17日前支付10万元整、2015年4月30日前支付5万元整、2015年5月15日前支付剩余部分电费。2015年4月份电费于月结单出后一星期内支付；2．租金部分：截至2015年4月14日，乙方尚欠甲方9个月租金（每月4.4万元）合计39.6万元整，2015年4月30日前支付2个月租金8.8万元整、2015年5月30日前支付3个月租金13.2万元整、2015年6月30日前支付4个月租金17.6万元整、2015年6月30日前支付2015年5、6月份租金8.8万元整。如乙方未能按上述时间支付租金、电费给甲方，甲方有权终止租赁合同，所有的损失由乙方承担。甲方代理人处有余某的签名及捺印，乙方处有张瑞的签名及捺印。2015年10月15日，张瑞出具欠条一份，内容为：张瑞于2015年10月15日欠李文建720783.51元。欠款人处有张瑞的签名及捺印。另查，李文建提交的收据显示，2013年12月至2014年9月期间的涉案厂房租金及电费均是以张瑞个人名义向李文建交纳。再查，绿聚能燃料公司成立于2013年12月4日，登记住所为中山市，法定代表人张瑞。又查，涉案厂房及土地的产权情况为：土地属岚田经联社所有，土地性质为集体建设用地，李文建承租该土地后自行出资搭建钢架结构的临时厂房3600平方米及办公楼1栋，该厂房没有报建也没有办理规划许可证。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点在于：一、张瑞签订涉案合同的行为是职务行为还是个人行为；二、涉案合同是否有效。结合审理查明的事实，分析如下：一、关于张瑞签订涉案合同的行为是职务行为还是个人行为问题。因与李文建签订合同的相对方为张瑞，虽然张瑞辩称其是代表绿聚能燃料公司，并提交两份证明拟予以证实，并称该两份证明系李文建向其提供用以办理相关证件，但李文建对该两份证明不予确认，其表示没有向张瑞提供该两份证明，双方签订合同时张瑞也没有向其出示有关张瑞是代表绿聚能燃料公司的任何资料，绿聚能燃料公司也表示没有向李文建支付过租金等款项。结合双方签订合同的时间为2013年11月9日，但岚田经联社出具的两份证明的时间分别为2013年11月14日及2013年11月20日，绿聚能燃料公司及张瑞无证据证明张瑞在签订合同时已向李文建表明是代绿聚能燃料公司所签，且绿聚能燃料公司成立于2013年12月4日，即使在绿聚能燃料公司成立后也一直由张瑞向李文建支付租金、水电费，并由张瑞个人出具欠条等事实，故张瑞签订合同的行为是个人行为，张瑞及绿聚能燃料公司抗辩称张瑞的行为是职务行为的证据不足，不予采纳。二、关于合同是否有效问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……。第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案厂房为李文建向岚田经联社租赁土地后，自行兴建的钢架式临时建筑，庭审中，李文建确认该厂房没有报建也没有相关规划许可证。故双方签订的房屋租赁合同无效，但因双方签订合同时均明知涉案厂房为钢架结构的临时建筑，且张瑞签订合同后已实际占有使用了涉案厂房并交纳了部分费用，并确认拖欠2014年10月至2015年10月15日的租金579800元、水电费140983.51元，合计720783.51元，故李文建请求张瑞支付占有使用费的请求，于法有据，予以支持。因张瑞在庭审中表示自行搬离涉案厂房，但截至目前仍未搬离，虽然其抗辩称李文建不准其搬离，但李文建予以否认，且张瑞未提交证据予以证明。故张瑞应向李文建支付截至2015年10月15日的占有使用费及水电费合计720783.51元及从2015年10月16日起至返还厂房之日止按每月4.4万元计算的占有使用费。另李文建收取了张瑞的租赁保证金15万元，因合同无效，双方在合同中关于租赁保证金归李文建所有的约定不发生法律效力，该租赁保证金可以在张瑞的欠款中予以扣除，即张瑞应向李文建支付至2015年10月15日的占有使用费及水电费570783.51元（720783.51元-15万元）及从2015年10月16日起至返还厂房之日止按每月4.4万元计算的占有使用费。综上，李文建的诉请，理据充分部分，予以支持，张瑞、绿聚能燃料公司的抗辩，理据充分部分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、张瑞于判决发生法律效力之日起十日内向李文建返还所租赁的位于中山市的一栋面积为3600平方米的钢架结构厂房及办公楼并支付截至2015年10月15日的占有使用费及水电费合计570783.51元及从2015年10月16日起至返还厂房及办公楼之日止按每月4.4万元计算的占有使用费；二、驳回李文建的其他诉讼请求。案件受理费14222元，财产保全费4520元，合计18742元，由李文建负担1455元，张瑞负担17287元。本院二审期间，绿聚能燃料公司没有证据提交。张瑞提交四份证据，分别是：证据1．客户收付款入账通知单，拟证明2013年12月至2014年10月的厂房租金均由绿聚能燃料公司及中山市绿聚能生物科技有限公司支付，这个基本涵盖了每次支付房租的情况，每次支付房租都有1.5万元通过银行转账，当时有一份说明，出租方代理人与岚田村委将几乎一半的面积转给了绿聚能科技公司，当时该公司是绿聚能燃料公司的全资子公司，所以证明是以公司名义支付的房租，与张瑞无关；证据2．绿聚能燃料公司营业执照的复印件、核准变更登记通知书的复印件，拟证明张瑞已经不是绿聚能燃料公司的法定代表人；证据3.1.5万元租金的租赁合同的复印件，拟证明该合同除了金额不同，所有的签名，盖章都是与4.4万元租金的租赁合同是一致的；证据4．禾田承包合同，拟证明合同是岚田村委与李文建签订的，涉案土地李文建承包的原本是禾田，连鱼塘都不能挖的，但是现在这块地却建设了建筑物，是非法的。李文建确认证据1的真实性，涉案厂房的租金每月是4.4万元，以公司名义交纳的租金只有1.5万元，另外的2.9万元是以张瑞、周某和其妻子岳某的名义向李文建支付的，所以本案中不能以绿聚能燃料公司、中山市绿聚能生物科技公司向李文建支付了部分租金来认定张瑞的行为属于职务行为。如果公司是租赁关系的主体的话，公司成立之后应该全部租金由公司支付，且租金可以由第三人支付，所以本案应该结合多个证据予以证实本案租赁关系的主体，至于张瑞与两家公司的内部关系与李文建无关；确认证据2真实性，但是与本案无关联，本案租赁合同的当事人是李文建与张瑞；证据3是张瑞要求签订的，当时张瑞称其需办理工商登记，将原租赁合同书约定的租金金额改为从2013年12月10日至2016年10月31日每月租金1.5万元，从2016年11月1日至2019年5月31日每月租金1.8万元，其他内容不变，但双方约定实际租金金额按原审时李文建提交的租赁合同书为准，证据3约定的每月租金为1.5万元，与绿聚能燃料公司及中山市绿聚能生物科技公司支付的部分租金金额相符，但两者之间没有必然的联系，从2013年12月至2014年9月期间的租金大部分是以张瑞本人或其代理人周某或其妻子岳某的名义向李文建转账支付的，因此证据3不能作为认定绿聚能燃料公司是涉案租赁厂房承租人的证据，且从证据3的签订主体来看，出租方是李文建，承租方是张瑞，进一步证实了李文建、张瑞是租赁关系的主体；不确认证据4的真实性，该合同是一份复印件，乙方的签名不是李文建签的，这个字迹不是李文建的字迹，如果涉案厂房是禾田的话，国土部分有卫星监控的，不可能允许李文建建设厂房，且涉案地点周围都是厂房。涉案厂房在2002年、2003年左右建成的，但是证据4是在2012年才签订的。李文建提交九份证据，分别是：证据1.张瑞向李文建缴交租金、电费情况明细表，拟证明从2014年1月至2014年9月期间的租金由张瑞以其本人或其代理人周某或其妻子岳某的名义向李文建的指定收款人转账每月租金4.4万元其中2.9万元，电费共20万元由张瑞的妻子岳某向李文建转账支付；证据2.中国农业银行进账单一张、中国农业银行网上银行电子回单一张、收款收据两张，拟证明2014年1月份租金其中2.9万元由张瑞转账至李文建指定收款人账户，其余1.5万元张瑞以其他账号支付给李文建指定收款人，李文建按张瑞的要求开具两张收款收据；证据3.中国农业银行进账单一张、中国农业银行网上银行电子回单一张、收款收据两张，拟证明2014年2月份租金其中2.9万元由张瑞转账至李文建指定收款人账户，其余1.5万元张瑞以其他账号支付给李文建指定收款人，李文建按张瑞的要求开具两张收款收据；证据4.中国农业银行进账单一张、中国农业银行网上银行电子回单一张、收款收据两张，拟证明2014年3月份租金其中2.9万元由张瑞委托周某转账至李文建指定收款人账户，其余1.5万元张瑞以其他账号支付给李文建指定收款人，李文建按张瑞的要求开具两张收款收据；证据5.中国农业银行进账单一张、中国农业银行网上银行电子回单两张、收款收据三张，拟证明2014年4、5月份租金其中5.8万元由张瑞委托其妻子岳某转账至李文建指定收款人账户，其余3万元张瑞以其他账号支付给李文建指定收款人，李文建按张瑞的要求开具三张收款收据；证据6.中国农业银行进账单一张、中国农业银行网上银行电子回单两张、收据一张、收款收据两张，拟证明2014年6、7月份租金其中5.8万元由张瑞委托其妻子岳某转账至李文建指定收款人账户，其余3万元张瑞以其他账号支付给李文建指定收款人，李文建按张瑞的要求开具一收据、两张收款收据；证据7.中国农业银行进账单一张、中国农业银行网上银行电子回单两张、收据三张，拟证明2014年8、9月份租金其中5.8万元由张瑞委托其妻子岳某转账至李文建指定收款人账户，其余3万元张瑞以其他账号支付给李文建指定收款人，李文建按张瑞的要求开具三张收据；证据8.中国农业银行进账单四张、收据三张，拟证明张瑞委托其妻子岳某向李文建指定收款人账户转账支付共20万元电费，李文建按张瑞的要求开具三张收款收据；证据9.结婚证、离婚登记审查处理表，拟证明张瑞与岳某于某年某月某日登记结婚，于某年某月某日登记离婚。李文建确认其在二审期间提交的收据在一审时已经提交过。张瑞确认所有银行进账单及网上回单的真实性，李文建说房屋可以由他人代付，岳某是张瑞老婆，岳某担任了公司的出纳，也是代表公司向李文建支付的费用。其中1.5万元由公司支付及2.9万元由个人支付的问题，当时签订租赁合同的时候，张瑞要求李文建代理人开具正规的发票，当时李文建的代理人说开具正规发票的成本很高，就是因为这个原因，听到需要开票，特别提到开票的费用由张瑞承担，当时李文建的代理人说常用的避税的方法做两份合同，一份是以实际支付的租金来签，另一份用价钱低一点的租金签订合同，当时张瑞的会计也认可这种做法，因此后来张瑞与李文建代理人签订了1.5万元租金的租赁合同，与之前4.4万元的合同除了金额不同外，其余是一模一样的，这就是为什么分了两笔资金支付给李文建的原因。李文建所说的所有个人的转账都是在履行公司职务，不是个人行为。张瑞对李文建提交的证据的真实性均予以确认。对于双方在二审阶段提交的证据，除张瑞提交的证据4为复印件，且李文建不确认真实性外，其余证据双方对对方证据真实性均没有异议，对待证事实均有异议。本院将结合其与本案是否具有关联性决定是否采信和认定。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2013年12月10日至2014年10月10日期间所交纳的租金，每月租金4.4万元，其中2.9万元由张瑞或其代理人支付，另有1.5万元为绿聚能燃料公司和绿聚能科技公司交纳。本院认为，根据双方的诉辩意见，二审的争议焦点是：张瑞签订涉案租赁合同书是职务行为还是个人行为。本院认为应认定为张瑞个人行为，理由如下：第一，2013年11月9日签订的租赁合同书、2015年4月14日签订的租金支付协议书、2015年10月15日出具的欠条均系以张瑞个人名义签订，且内容均未显示张瑞是代理或职务行为，其中租金支付协议书及欠条均是在绿聚能燃料公司成立一年多后签订；第二，2013年12月10日至2014年10月10日期间所交纳的租金，每月租金4.4万元，其中2.9万元由张瑞或其代理人支付，虽另有1.5万元为绿聚能燃料公司和绿聚能科技公司交纳，但结合李文建每次出具的两份租金收据对象均为张瑞，李文建确认的实际交租方为张瑞；第三，岚田经联社出具或加盖意见的两份证明，因岚田经联社并非案件或涉案合同的当事人，故其出具的证据证明力较低。综合双方提交的证据情况，本院认定张瑞签订涉案租赁合同书是个人行为，一审法院对该问题的认定正确，应予维持。对于涉案租赁合同的效力及占有使用费和水电费的认定，一审法院已作详细阐述，本院认同，在此不赘。综上所述，上诉人张瑞的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14222元，由上诉人张瑞负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  马 燕二〇一八年二月七日书记员  雷 媛