江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终292号
上诉人（原审被告）常州宏骏房地产开发有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇花园街33号又一城19楼/20楼。
法定代表人祝咏雪，该公司主管董事。
委托代理人张伟，该公司法务。
被上诉人（原审原告）沈丽娜。
委托代理人汤云，江苏臻儒律师事务所律师。
上诉人常州宏骏房地产开发有限公司（以下简称宏骏公司）因与被上诉人沈丽娜房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2015）武民初字第1319号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
沈丽娜诉称，我与宏骏公司签订《商铺租赁合同》一份，宏骏公司将位于武进区湖塘镇御城1B区3号楼底层商铺C08租给我使用，租赁期间自2012年6月1日至2017年5月31日；租赁期间未满，宏骏公司在我不知情的情况下将该商铺出售给案外人蒋芸，我与宏骏公司协商主张优先购买权未果；且宏骏公司拒收我最近一期租金。宏骏公司的行为损害了我的优先购买权，造成了我的损失，故诉至法院，请求：1、判令宏骏公司赔偿损失33700元。2、本案诉讼费由宏骏公司承担。
宏骏公司辩称，针对江苏苏地行土地房产评估有限公司作出的诉争房屋的评估价格783700元，我司认为该评估价格仅能作为参考依据，不能作为赔偿损失的直接标准，因为作为房产交易来说，本身存在不确定性，该评估的市值在开发商实际出售诉争房屋的当日，可根据下列几个情况在合理范围内进行调整：如本案的案外人蒋芸为御城小区的老业主，在另行购买宏骏公司所售房产时享有一定的折扣优惠，另外，蒋芸在购买该房屋时为一次性付款，鉴于此点，签约总价750000元与评估市值的价格比例大约为95%，优惠了5%，这个在市场范围内是比较合理的调控。因此，请求法庭酌情予以认定赔偿损失的标准。
原审经审理查明，2012年5月31日，沈丽娜作为乙方与宏骏公司作为甲方签订商铺租赁合同，宏骏公司将其所有的坐落于常州市武进区延政东路御城1B3号楼底层商铺C08房屋出租给沈丽娜。租期为5年，租金为10800/年。合同4.2.2条约定：在本合同约定的租赁期限内，甲方如有意将租赁房屋转让给第三方的，应向乙方发出书面通知，并向乙方提供第三方所提出的买价及条款的书面说明。乙方在收到甲方的通知及说明后，应在三日内决定是否按照相同的条款和条件优先购买租赁房屋并书面通知甲方。乙方未按照约定书面通知甲方的，视为乙方放弃优先购买权。如乙方不行使或放弃其优先购买权，甲方应告知未来受让人关于乙方在本合同项下的权利，并从受让人处取得受让人承认乙方在本合同项下权利义务且全面履行本合同项下甲方的全部义务的书面确认书，送乙方备案。根据买卖不破租赁的原则，甲方不负责促使受让人与乙方签订关于租赁房屋的房屋租赁合同。
原审又查明，2015年5月9日，宏骏公司与蒋芸签订商品房买卖合同，宏骏公司将坐落于常州市武进区延政东路御城1B3号楼底层商铺C08房屋出售给蒋芸，价款为750000元。蒋芸、俞双飞于2015年6月30日取得房屋所有权证。宏骏公司承认在出售房屋前没有给沈丽娜发书面通知，但称口头询问过。沈丽娜予以否认。
原审诉讼中，沈丽娜申请对坐落于常州市武进区延政东路御城1B3号楼底层商铺C08房屋的价值进行评估，评估基准日为2015年5月9日。原审法院依法委托江苏苏地行土地房地产评估有限公司进行评估。经评估，该房屋（建筑面积87.17㎡）在2015年5月9日的市场价值为783700万元。沈丽娜和宏骏公司均对评估报告无异议。
上述事实，有商铺租赁合同、商品房买卖合同、房产登记信息表、评估报告、沈丽娜和宏骏公司陈述等证据予以证实。
原审法院认为，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予支持。本案中，沈丽娜和宏骏公司在商铺租赁合同中明确约定：“本合同约定的租赁期限内，甲方如有意将租赁房屋转让给第三方的，应向乙方发出书面通知，并向乙方提供第三方所提出的买价及条款的书面说明”。宏骏公司抗辩称已口头询问过沈丽娜是否购买讼争房屋，但未提供相应证据予以证实，即使存在口头的通知，宏骏公司仍违反合同约定，故该院对宏骏公司的抗辩意见不予采信。宏骏公司未按合同约定，在出售前就出售价格向沈丽娜履行通知征询义务，侵害了沈丽娜在同等条件下享有的优先购买权，应承担赔偿责任。关于如何确定损失金额问题，当承租人优先购买权受到侵害、要求出租人承担相应的赔偿责任时，要提供相应的证据，以证明存在实际损害的要件事实。因宏骏公司未曾在出售前以同等条件征询沈丽娜，故沈丽娜丧失了交易机会，因此，从理性的商事交易目的分析，沈丽娜诉讼主张房屋差价作为损失，可以支持。宏骏公司出售房屋的价格为750000元，经评估，以出售时间为基准日，房屋的市场价格为783700元，差价为33700元。该院综合考量后，对于沈丽娜的诉讼请求予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决:常州宏骏房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿沈丽娜损失人民币33700元。案件受理费240元、鉴定费6400元，共计6640元，由常州宏骏房地产开发有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内支付给沈丽娜。
上诉人宏骏公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，将本案发回重审或依法改判，本案一、二审诉讼费用、鉴定费用由被上诉人承担。理由在于：原审法院认定事实不清，证据不足。一、原审法院以司法鉴定价格和合同交易价格之差价作为认定承租人丧失优先购买权的损失标准无法律依据。首先，该价差并不能等同于承租人丧失优先购买权的实际损失；其次，被上诉人无法提供相应证据证明其丧失优先购买权造成的实际损失以及该损失与上诉人未书面通知存在必然的因果关系。二、原审判决对房产交易应当扣除必要的税费没有作明确认定。房屋在转让和登记过程中，必然产生各种税金和登记费用，这些费用无论由出租人即上诉人承担还是由案外人蒋芸承担，均应从价差损失中予以扣除。因此，在界定承租人的实际损失时应扣除必要的交易税费。三、原审判决对承租用人在同等条件下享有优先购买权的认定存在瑕疵。承租人对出租人出卖的租赁房屋仅在同等条件下享有优先购买权。根据江苏省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第九条之规定，同等条件主要是指价格、价款支付方式等，但出租人有证据证明其与第三人存在亲属关系或其他特殊关系，且该关系对其是否出卖房屋或出卖房屋的条件确有重大影响的除外。原审庭审中，上诉人明确表示第三人系上诉人的老客户，曾在上诉人开发的同楼盘内购买过房屋，且第三人购买房屋的付款方式为一次性付款，因此最终交易价格是综合考虑了这些因素，对第三人较之一般客户作了一些特殊优惠，这一部分优惠亦应从价差损失中予以扣除。
被上诉人沈丽娜辩称，我的损失有以下方面，一是房屋差价部分即可得利益损失，二是搬迁费、装修费用、重新找商铺的费用等，但是我只要求宏骏公司赔33700元，实际我光房屋装修费用就是15万元，我要求宏骏公司赔偿的损失已包含以上所有费用，不能认为只包括房屋差价和可得利益损失。综上，原审法院认定事实清楚，证据确实，请求驳回上诉人的上诉。
二审中，双方当事人均无新证据向本院提交。
经查阅原审卷宗，二审查明，沈丽娜在原审中最初以宏骏公司作为被告、蒋芸作为第三人提起诉讼，具体的诉讼请求为：1、撤销宏骏公司与蒋芸签订的房屋买卖协议；2、确认沈丽娜对涉案商铺享有优先购买权；3、宏骏公司继续履行商铺租赁合同并收取沈丽娜的租金。在原审第一次庭审中，沈丽娜以宏骏公司和蒋芸之间签订的房屋买卖合同事实上已不可能撤销为由，当庭变更诉讼请求为要求宏骏公司赔偿损失，具体金额以评估结果为准。
二审另查明，2015年6月2日，宏骏公司向沈丽娜发出告知函称：1、涉案商铺已于2015年5月22日出售给第三方，沈丽娜仍继续享有商铺承租权，租赁期限至2017年5月31日；2、请沈丽娜尽快与宏骏公司签署终止原租赁合同等协议，并办理预缴费用的退款手续；3、自2015年7月1日起，请沈丽娜按照原租赁合同约定标准向第三方买受人支付租金及委托经营咨询费。
2015年6月18日，沈丽娜向宏骏公司发出律师函称，因物业公司拒收沈丽娜缴纳的最近一期房租，请宏骏公司及时联系沈丽娜协商租金支付方式，以便沈丽娜及时支付本期租金，如宏骏公司决定将该商铺转让，沈丽娜要按照相同的条款和条件主张优先购买权。
原审庭审中，宏骏公司陈述，在宏骏公司与沈丽娜就诉争房屋出售后应终止原租赁合同事宜未达成一致后，宏骏公司向沈丽娜发出告知函，要求沈丽娜协助相关事项，沈丽娜就此向宏骏公司主张优先购买权，2015年6月18日沈丽娜发律师函时，诉争房屋已申请了房屋登记，并办理了相关产证。宏骏公司还陈述，宏骏公司在与沈丽娜衔接有关诉争商铺出售事宜时确实程序上存在问题，宏骏公司所有的商铺都是在租待售，销售部和物业都没有发过书面通知，一般只是口头上问问承租人要不要购买，如果不购买，宏骏公司先与承租人签订商铺租赁合同的终止协议，再协助第三人与承租方签订租赁合同。针对诉争房屋，宏骏公司内部申请了商铺终止协议的审批，待审批协议完成后与沈丽娜办理签署事项时，沈丽娜拒不签署终止协议。
原审庭审中，沈丽娜陈述，其在收到宏骏公司2015年6月2日的告知函前，就知道宏骏公司已经出售房屋，在起诉之后才知道房屋已经过户。
二审庭审中，沈丽娜陈述，本案原审判决作出后，其已与案外人蒋芸私下达成口头协议，将房屋退给了蒋芸，从2015年6月1日开始到实际搬出期间的租金已经按实际使用的天数支付给了蒋芸。沈丽娜同时陈述，由于其子在原审诉讼期间意外患病，导致其没有时间打理店面，因此现在没有找房屋继续租赁开店。
上述事实，有沈丽娜原审提交的律师函、宏骏公司原审提交的告知函、双方当事人的原审及二审庭审陈述在卷佐证。
二审查明的其他案件事实与原审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，根据相关法律规定，承租人的优先购买权是一种形成权，只有在承租人确有行使该权利的意思，且提供与买受人同等的交易条件时，才谈得上其优先购买权被侵犯的问题。就本案而言，根据审理查明的事实，本院认为，沈丽娜自知晓诉争商铺被宏骏公司出售事宜时起至本案诉讼过程中，并无行使优先购买权的实际意思表示，突出表现在两点：1、沈丽娜在向宏骏公司发律师函时明知宏骏公司已将房屋出售给蒋芸，但沈丽娜在函中仍要求宏骏公司接受其缴纳的下一期租金；2、沈丽娜原审中最初提出的诉请包括宏骏公司继续履行商铺租赁合同并收取沈丽娜的租金。宏骏公司未就房屋出售事宜向沈丽娜进行书面通知的行为虽构成违约，但事实上不存在沈丽娜的优先购买权被侵犯的问题。故沈丽娜主张宏骏公司赔偿因优先购买权被侵犯而造成的损失缺乏相应的事实和法律依据，原审支持沈丽娜的诉讼请求不当，本院依法予以纠正。
综上，上诉人宏骏公司的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销常州市武进区人民法院（2015）武民初字第1319号民事判决及诉讼费负担部分；
二、驳回沈丽娜的诉讼请求。
一审案件受理费240元，鉴定费6400元，合计6640元，由沈丽娜负担；二审案件受理费240元，由常州宏骏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
审 判 员 顾 佳
代理审判员 周韵琪
二〇一六年四月五日
书 记 员 许 星