广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终3866号上诉人（原审被告）：黄某，女，1969年9月10日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告）：高某1，男，2000年10月27日出生，汉族，住广东省中山市。法定代理人：高某2，男，住广东省中山市，系高某1的父亲。法定代理人：黄某，女，住广东省中山市，系高某1的母亲。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：李勇，广东洋三律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙建勋，男，1969年11月20日出生，汉族，住河北省保定市新市区。委托诉讼代理人：余晓凌，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭银银，广东励而德律师事务所律师。原审第三人：中山市中洋房地产代理有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城三期G1-2幢首层03卡。法定代表人：林声丽,该公司总经理。上诉人黄某、高某1因与被上诉人孙建勋、原审第三人中山市中洋房地产代理有限公司（以下简称中洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初6123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黄某、高某1上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙建勋的全部诉讼请求。事实及理由：一、一审认定事实不清，各方当事人是于2016年1月4日前往广东保信律师事务所办理银行按揭贷款手续而非2016年2月23日，2月23日属于不明第三人的倒签。二、黄某于2016年1月29日与孙建勋签订补充协议，该补充协议未获得高某1的法定代理人同意，变更了房屋买卖协议的主要条款，改变房屋买卖协议的合意基础。三、孙建勋一审中提交的房屋买卖协议并非双方在2016年1月4日签订的协议原件。四、在高某1、黄某依约定将房产证交付孙建勋后，孙建勋银行贷款手续未获审批通过，也未将银行贷款手续已经通过或者直接现金支付剩余100000元款项的情况告知高某1、黄某，因此，在此之前，高某1、黄某没有协助孙建勋办理过户手续的义务。五、退一步而言，即使高某1、黄某构成违约，根据“填平”原则，违约金计算也应当以已付购房款460000元为基数，而非以房屋总价款560000元为基数。孙建勋辩称：一、一审法院向广东保信律师事务所调取的银行按揭贷款资料基于法院取证的公信力，真实性毋庸置疑。即使该资料的书写日期与真实日期不一致，也不能改变资料的客观真实性。二、双方在2016年1月29日签订的补充协议为各方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定。三、上诉人在一审中未对房屋买卖协议的真实性提出异议，房屋买卖协议均有原件佐证，真实有效。二审中，中洋公司未到庭参与诉讼，也未发表书面意见。孙建勋向一审法院起诉请求：1.黄某、高某1继续履行房地产买卖协议，为孙建勋办理房屋产权变更登记；2.黄某、高某1向孙建勋支付逾期办理房屋过户事宜的违约金（违约金以转让总价款560000元为基数，按每日万分之五的标准，自2016年2月26日起计至黄某、高某1实际过户之日）；3.黄某、高某1承担本案诉讼费、保全费等因诉讼发生的费用。一审庭审中，孙建勋明确第三项诉讼请求为要求黄某、高某1向孙建勋支付诉讼费及律师费。高某1向一审法院反诉请求：1.确认孙建勋与黄某所签订的房屋买卖协议、补充协议无效；2.孙建勋退回高某1涉讼房屋，并赔偿因合同无效所致高某1房租损失（从反诉日起算至房屋腾退之日止，按同地段房租价计算）。一审庭审中，高某1明确第二项诉讼请求：房租损失按照同地段房屋租金1800元/月计算。一审法院认定事实：2016年1月4日，孙建勋（买方、乙方）通过居间方中洋公司与黄某、高某1（卖方、甲方）签订房地产买卖协议，约定：买卖双方通过居间方买卖位于中山市××区东××房房屋[房屋面积109.93平方米，土地使用面积44.35平方米，证号为粤房地证字第C6714478号，共有证号：第C1694281号，土地证号：中府国用（2008）字第2363**号]；成交总价为560000元，实收成交，按现状交楼；交易定金为80000元，于2016年1月4日支付，该定金同时作为房地产首期款的部分；余款480000元乙方应在2016年2月25日（即过户当天）一次性向甲方支付；乙方意向贷款380000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2016年1月5日申请贷款，不得借故拖延，否则视为违约；办理房地产转让过户双方所需的一切过户的税费以及相关费用由乙方承担；鉴于经纪方已促成买卖合同的成立，买方应在签订本合同当日向居间方支付10000元；甲方应于付清全部房款当天将房产及钥匙交付乙方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求双倍赔偿定金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金；合同还约定其他事项，由孙建勋、黄某签字捺印，黄某代高某1签字，中洋公司盖章确认。2016年1月3日，各方曾签订另一房屋买卖协议，大致内容与前述协议一致。另外，2016年1月4日，孙建勋已向黄某支付定金80000元完毕，黄某并向孙建勋开具收据。2016年1月29日，孙建勋（乙方、受让方）与黄某（甲方、出让方）及中洋公司（丙方）签订补充协议，约定：因甲方个人原因，要求乙方提前向出让方支付首期款380000元；甲、乙双方在签订合同时乙方已向甲方支付定金80000元，合共支付460000元，甲方收到首期款当天应将房地产权证交给丙方中洋公司保管；待乙方向银行贷款审批通过后，甲方必须无条件协助乙方办理房地产过户手续。该协议由黄某签字捺印、中洋公司盖章确认。2016年1月29日孙建勋向黄某支付首期款380000元。2016年2月23日，各方到广东保信律师事务所签订办理房屋按揭贷款手续的相关材料。2016年3月9日，孙建勋出具签收单确认收到黄某、高某1交来的涉讼房屋的房地产证以及房屋钥匙。后孙建勋以及中洋公司多次要求黄某、高某1配合到相关部门办理过户，但未果，孙建勋遂诉至一审法院，主张前述实体权利。高某1认为孙建勋与黄某签订的合同无效，并要求孙建勋腾退房屋，故提起一审反诉，主张前述反诉请求。一审另查明，一审诉讼中，一审法院依法向广东保信律师事务所调取孙建勋、黄某、高某1各方在该所办理银行按揭贷款手续的相关材料，包括：1.财产出售证明书：本人是中山市××区东××房的产权所有人，现本人同意以560000元的价格向孙建勋出售上述房产，上述房产的转让行为本人配偶已知悉并同意，由此产生的法律及经济责任概由本人负责。该声明书下方有黄某、高某1（黄某代）、高某2签字字样。2.卖方划付款授权书。下方有孙建勋、黄某、高某1（黄某代）字样。3.附有高某2、黄某签字的身份证复印件。4.买方划付款授权书。下方有孙建勋、黄某、高某1（黄某代）字样。5.高某1身份证复印件。经质证，孙建勋对上述证据的真实性予以确认，黄某、高某1确认证据的真实性，称上述材料是在合同签订后黄某及高某2配合孙建勋办理银行按揭手续时签订的。中洋公司称上述材料为双方办理贷款手续时在广东保信律师事务所签订。一审又查明，黄某、高某1确认已收到孙建勋支付的购房款合共460000元。至于涉讼房屋上一轮交易的情况，一审庭审中，黄某、高某1明确，涉讼房屋是由黄某、高某1从开发商处购买，购买时间超过五年，当时售价约在300000元至400000元之间。关于涉讼房屋的现状，孙建勋已购买部分家具物品等入内。另外，针对剩余尾款，孙建勋同意在办理过户手续当日一次性向黄某、高某1支付。据中山市不动产登记资料证明表显示，涉讼房屋目前无查封、无抵押情形。一审诉讼中，孙建勋向一审法院申请财产保全，要求保全黄某、高某1价值相当于560000元的财产。一审法院经审查后，于2016年4月7日作出（2016）粤2071民初6123号民事裁定：查封黄某、高某1名下的位于中山市××区东××房[土地证号：国（2008）易2363**；粤房地证字第C6714478C1694281号]相当于价值560000元的份额。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于本案房屋买卖协议、补充协议的效力问题。《中华人民共和国民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产，监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任，给监护人造成财产损失的，应当承担赔偿责任”，该规定并未完全禁止监护人处分未成年子女的财产，但规定监护人为了被监护人的利益，可以合理地利用或处分被监护人的财产。结合本案实际案情，孙建勋在交易之时有理由相信高某1的监护人高某2、黄某有权处分高某1的财产，孙建勋是善意买受人。通过各方在广东保信律师事务所签订的办理银行按揭贷款申请手续材料以及中洋公司的陈述可以表明，高某2是明确知道本次交易，且对本次交易并不持反对意见。涉讼房屋的本次交易价格亦高于一手交易时的价格，并无证据证明本次交易存在损害高某1合法权益的情形。另外，针对补充协议，虽然该协议上没有孙建勋的签名，但孙建勋知晓补充协议的内容，且已经向黄某支付了相应款项以及履行了后续部分手续，故一审法院认定本案房屋买卖协议以及补充协议是各方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，且效力及于高某1，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。关于在本次交易过程中，哪方违约，应否承担违约责任的问题。结合本案实际案情，虽然孙建勋未在2016年1月5日申请贷款，但买卖双方在2016年1月29日通过订立补充协议的形式确认支付购房款的相关情况，这过程中并未提及孙建勋逾期贷款黄某是否追究责任，黄某接受购房款380000元，此时各方已实际变更合同约定的付款方式，而且各方亦已签订办理按揭贷款手续所需的材料完毕，至此，各方均不存在违约的情形。但是，在孙建勋支付了大部分购房款的情况下，黄某、高某1，包括高某1另一法定代理人高某2未依约协助孙建勋办理过户手续，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。本案中，涉讼房屋不存在查封、抵押情形，也就是说不存在进一步交易的障碍，孙建勋请求黄某、高某1继续履行合同，协助其办理过户手续，理据充分，一审法院予以支持。各方均应秉持互让互谅的态度以及诚实信用的原则，继续推进交易的下一步进行。另外，根据权利义务对等原则，从交易习惯以及彻底解决纠纷的角度来说，一审法院认为，孙建勋应在办理过户手续当日同时向黄某、高某1支付剩余购房款100000元。而且，根据合同约定，在过户过程中所产生的税费由孙建勋自行负担。因黄某、高某1构成违约，根据协议约定，应向孙建勋支付违约金，协议约定违约金的计算方式为以交易总价560000元为基数，按每日万分之五的标准计算。但针对本案的实际情况以及目前的市场行情，一审法院认为该违约金约定标准过高，一审法院调整为以交易总价560000元为基数，按每日万分之二的标准计算，起算的时间为孙建勋提起本案诉讼主张权利即2016年3月29日起计算。关于高某1的反诉请求。基于前述，本案相关协议合法有效，不存在无效的情形，高某1的反诉请求没有事实依据以及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，孙建勋诉求合法部分，一审法院予以支持。高某1反诉请求理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、孙建勋与黄某、高某1，中洋公司继续履行各方签订的房屋买卖协议以及补充协议；黄某、高某1于一审判决发生法律效力之日起七日内协助孙建勋办理坐落于中山市××区东××房房地产的过户手续，使得孙建勋取得前述房地产的不动产权证，在此过程中，所产生的税费由孙建勋自行负担；在此同时，孙建勋向黄某、高某1支付剩余购房款100000元；二、黄某、高某1于一审判决发生法律效力之日起七日内向孙建勋支付违约金（违约金的计算方式为：以560000元为计算基准，从2016年3月29日起按每日万分之二的标准计算至办理上述过户手续之日止）；三、驳回孙建勋的其他诉讼请求；四、驳回高某1的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9400元，诉讼保全费3320元，合计12720元（孙建勋已预交），由黄某、高某1负担（黄某、高某1于一审判决生效之日起七日内迳付孙建勋）。一审反诉案件受理费50元（高某1已预交），由高某1负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明，一审庭审中，黄某、高某1对一审法院向广东保信律师事务所调取的财产出售证明书、卖方划款授权书等资料的真实性予以确认。在本案二审审理期间，上诉人高某1于2017年8月15日书面向本院申请撤回一审反诉，被上诉人孙建勋亦同意高某1撤回一审反诉，且高某1撤回一审反诉不损害国家利益、社会公共利益及他人合法权益，本院依法予以准许。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：何方当事人违约以及违约责任应如何承担。第一，关于房屋买卖协议及补充协议的效力问题。黄某、高某1上诉对孙建勋提交的房屋买卖协议以及一审法院调取的双方在广东保信律师事务所办理的银行按揭贷款资料的真实性提出异议。经查，因黄某、高某1在一审诉讼中对上述银行按揭贷款资料的真实性予以确认，其于二审否认该文件的真实性，违反了民事诉讼“禁反言”原则，且高某1、黄某也未能举证证明孙建勋提交的房屋买卖协议为虚假，故本院对其该点上诉理由不予采信，并确认双方于2016年1月4日签订的房屋买卖协议为各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第二，关于黄某与孙建勋于2016年1月29日签订的补充协议的效力问题。黄某、高某1上诉认为该补充协议未得到高某1另一法定代理人高某2的追认，且已经改变房屋买卖协议的主要条款，不应产生法律效力。根据本院上述论述，涉案房屋买卖协议真实、合法、有效，双方均应严格遵照履行。涉案补充协议对于房屋买卖协议的变更之处在于孙建勋原定通过银行贷款方式应于2016年2月25日支付的380000元房款因为黄某个人原因提前支付，且孙建勋也按照补充协议于2016年1月29日向黄某、高某1支付了该380000元房款。本院认为，相比房屋买卖协议中约定的通过银行贷款方式支付房款，孙建勋提前一次性现金支付380000元房款更能够保障黄某、高某1的利益，也符合卖方签订合同及收取房款的目的。黄某、高某1以该补充协议未得到高某2追认而否认其效力的上诉意见，本院不予支持，该补充协议合法有效，本院予以确认。第三，关于涉案合同履行过程中何方违约的问题。首先，黄某、高某1认为最后一笔100000元房款应以银行贷款方式支付，孙建勋未按照房屋买卖协议约定在2016年1月5日申请银行贷款已经构成违约，而孙建勋则认为按照房屋买卖协议约定，最后一笔款项应以现金方式在过户当天支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对于合同条款理解不一致的，人民法院应当做出解释。经查，双方在房屋买卖协议中约定的付款方式为：定金80000元作为首期款于2016年1月4日支付，余款480000元于2016年2月25日一次性支付（其中买方贷款金额为380000元，应于2016年1月5日申请贷款）。涉案补充协议将原定买方通过银行贷款支付的380000元房款变更为提前通过现金一次性支付，并未对其他部分房款的支付方式及时间作出变更。本院认为，最后一笔100000元房款仍应以现金方式于双方过户时支付，并非黄某、高某1上诉主张的以银行贷款方式支付。因此孙建勋未在2016年1月5日申请银行贷款并未违约，其主张要求在过户时支付剩余100000元房款符合合同约定。其次，结合中介中洋公司的陈述：交易中的违约方为黄某、高某1，2016年3月初，孙建勋多次往返外地和中山要求过户，但黄某、高某1均以各种理由推脱。鉴于中洋公司作为本次交易的中介方，参与并清楚知悉交易的全过程，其目的是促进涉案房屋买卖协议的顺利履行。故本院对中洋公司的陈述予以采信。同时，按照一般常理推断，孙建勋提起本案诉讼的目的为要求房屋过户，在孙建勋已经准备好充足资金时，不可能不通知黄某、高某1要求过户。本院对黄某、高某1上诉主张因孙建勋未履行相应的通知义务，其才拒绝过户的上诉理由不予采信。第四，关于违约责任如何承担的问题。黄某、高某1上诉认为一审判决认定的违约金计算基数560000元过高，违约金计算基数应当调整为已付房款460000元。经查，涉案房屋买卖协议第十一条违约责任第一款明确约定，卖方违约的按照总价款为基数支付每日万分之五违约金并继续履行合同。本院认为，一审判决按照双方合同约定计算违约金基数，于法有据。黄某、高某1上诉认为违约金应当予以调整，也未举证证明违约金标准过分高于其实际损失，应承担举证不能的不利法律后果，本院对此点上诉理由亦不予采信。综上所述，上诉人黄某、高某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元（上诉人黄某、高某1已预交），由黄某、高某1负担。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 刘 通代理审判员 马燕清二〇一七年十二月十四日书 记 员 张欣琪