云南省水富县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0630民初297号
原告：段贤春，女，汉族。
委托诉讼代理人：邓红全，云南华泰律师事务所律师。
被告：吴国蓉，女，汉族。
被告：周先琼，女，汉族。
被告：王远兵，男，汉族。
被告：杨莉，女，汉族。
被告：王小龄，女，汉族。
第三人：水富城建房地产开发经营有限公司。
法定代表人：王志勇，该公司经理。
委托诉讼代理人：李春富，水富城建房地产开发经营有限公司职工。
第三人：中基建设有限公司成都分公司。
负责人：余婵，该公司经理。
委托诉讼代理人：狄桂华，云南宏通律师事务所律师。
原告段贤春与被告吴国蓉、周先琼、王远兵、杨莉、王小龄、第三人水富城建房地产开发经营有限公司（以下简称城建公司）、中基建设有限公司成都分公司（以下简称中基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案后，依法适用普通程序，于2016年7月25日、2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓红全，被告吴国蓉、周先琼、王远兵、王小龄，第三人城建公司委托诉讼代理人李春福、第三人中基公司委托诉讼代理人狄桂华到庭参加诉讼，被告杨莉、第三人城建公司的法定代表人王志勇、第三人中基公司的法定代表人余婵经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告段贤春向本院提出诉讼请求：要求被告吴国蓉、周先琼、王远兵、杨莉、王小龄连带支付其购房尾款38万元。事实和理由：城建公司与中基公司联合开发了水富国际商贸城二区商住楼工程。经协商，城建公司将二期开发附属车库产权划归中基公司，因原告在开发中垫资，中基公司将前述车库中位于第二组团第1-4层约644.6平方米转让给原告。城建公司同意代原告出售并协助办理过户手续。2012年6月12日，原告与胡全贵牵头并代表被告方签订《购房内部协议书》，约定购房款为188万元。2012年6月18日，城建公司受原告委托和借名与被告吴国蓉、周先琼、王远兵、杨莉、王小龄签订《商品房购销合同》，合同约定房屋售价为2114288元。2012年7月1日，被告吴国蓉、周先琼、王远兵、杨莉、王小龄向原告承诺共同购买前述房屋，购房款为188万元，被告尚欠原告购房款38万元。经原告或城建公司催款，被告以分户、相邻业主开了窗和门影响其出行及门口公共地带属被告所有为由，不配合原告办理有关手续，并拒绝支付购房尾款38万元。原告认为被告拒绝支付购房款的理由不成立，被告应支付购房尾款38万元。胡全贵系吴国蓉之夫，于2016年6月3日病逝。
被告吴国蓉辩称，购房款付给了中基公司项目经理李昌志，买卖合同跟原告段贤春没有任何关系，也不知道段贤春是谁。
被告周先琼辩称，房子是跟中基公司买的，钱也是付给了中基公司项目经理李昌志，跟原告段贤春没有任何关系。
被告王远兵辩称，买卖合同是跟中基公司项目经理李昌志签订的，跟原告段贤春没有任何关系。
被告王小龄辩称，购房款跟中基公司李昌志付清了，跟原告段贤春没有任何关系。
被告杨莉未作答辩。
第三人城建公司述称，城建公司将其所有的位于水富县高滩新区国际商贸城二区商住楼二组团1-4层商铺1段共计644.6平方米的房屋折抵公司欠原告的工程尾款188万元。原告于2016年6月12日将前述房屋卖给胡全贵，委托城建公司协助并通知胡全贵办理相关手续，后原告要求将前述房屋产权办理给吴国蓉等人，因吴国蓉等人的原因，前述房屋产权证至今未办理。
第三人中基公司述称同原告陈述一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对如下证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：1、段贤春身份证（复印件）；2、吴国蓉身份证（复印件）；3、吴国蓉结婚证；4、注销证明；5、协议、建设工程施工合同、建设工程合同；6、情况说明；7、商品房购销合同。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交购房内部协议书，证明2012年6月12日，其与胡全贵签订购房内部协议书，房屋出卖人为原告，买受人为胡全贵，总价款为188万元，面积为644.6平方米。被告方认为协议不是五被告本人签定，对协议不予认可。本院认为该协议是原告与胡全贵签订的，原告不能提交其他证据证明胡全贵的行为是受本案五被告委托，虽被告吴国蓉系胡全贵的妻子，但是不能推定胡全贵的行为是得到五被告授权，胡全贵的行为对五被告没有约束力，故对该协议本院不予认定。2、原告提交承诺书，证明房屋所有人及出卖人系原告，实际成交价款为188万元，共同买受人为被告方，被告方应承担连带支付购房款的责任。被告方认为承诺书上的签名不是五被告本人所签，不予认可。本院认为，被告方没有提交证据证明自己的主张，故对承诺书的真实性本院予以认定。另根据承诺书记载内容，五被告是向中基公司低价购买的房屋，因此该证据无法证明出卖人及房屋所有人系原告，对原告的证明目的，本院不予认定。3、被告方提交收据、收条、支付款依据及李树兴的证人证言，证明被告方是跟中基公司买房且已全部付清购房款。原告认为该组证据与本案没有关联性，不予认可。第三人城建公司对李树兴证人证言无异议，认为收据、收条及支付款依据与本案没有关联性，不予认可。第三人中基公司对该组证据真实性无异议，认为该组证据只能证明吴国蓉与李昌志、李树兴的经济往来，与中基公司没有关系。本院认为，庭审中城建公司认可其是名义上的卖房人，实际卖房人是中基公司项目经理李昌志，城建公司的陈述与证人李树兴的证言相互印证，能证实五被告是跟中基公司的李昌志购房，该组证据与本案具有关联性，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2009年12月22日，城建公司与中基公司签订《建设工程合同》，城建公司将水富县高滩新区枫叶国际商贸城二期工程发包给中基公司建设，合同约定由枫叶项目部经理李昌志全权代表中基公司对城建公司负责。2012年6月4日，城建公司与中基公司签订协议，约定水富高滩新区枫叶国际商贸城二期7000多平方米附属车库产权归中基公司所有，水富县住建局在该协议上盖章。后因中基公司欠原告段贤春工程款，遂将前述车库中的部分（位于二区第二组团1-4层）共计644.6平方米附属车库（房屋）折价抵偿给原告段贤春，房屋转让未办理相关手续，双方亦未向本院提交房屋转让书面协议。2012年6月18日，中基公司项目经理李昌志将转抵给原告段贤春的房屋出售给五被告，城建公司协助中基公司出售上述房屋，以城建公司的名义与五被告签订《商品房购销合同》，合同约定城建公司将第二组团第1-4层共计644.6平方米房屋出售给五被告，合同价款为2114288元，同时，城建公司给五被告出具了购房款收据，水富县房管局于2012年6月28日对上述房产登记备案。
本院认为，本案的争议焦点为：1、中基公司与原告段贤春的抵债协议的性质？2、原告段贤春是否有权要求五被告支付购房尾款？
关于中基公司与原告抵债协议的性质。本院认为，因中基公司不能按期偿还原告段贤春垫付的工程款，与原告段贤春达成的以房抵债协议，其实质为以房产的给付代替了原有的金钱给付，该清偿变更了债务的履行方式，根据《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同，该协议是双方真实意思的表示，不违反相关法律的规定，协议有效。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的转让，经依法登记发生法律效力，未经登记，不发生法律效力，中基公司将房屋转抵给原告段贤春未办理登记手续，物权未发生变动，原告段贤春未取得房屋所有权。中基公司将折抵给原告段贤春的房屋另行出售给他人，未履行与原告约定协议内容，对原告段贤春构成违约。因原告段贤春与中基公司以房抵债的目的在于收回垫付的工程款，双方没有房屋买卖的合意，故该协议未变更原有的法律关系，原告有权请求中基公司继续履行原债权债务合同。
关于原告是否有权要求五被告支付购房尾款的问题。本院认为，与五被告签订房屋购销合同的虽然是城建公司，但实际出卖人为中基公司的李昌志。李昌志系中基公司枫叶项目部经理，其实施的民事行为对中基公司具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，五被告在购房时知道实际卖房人为中基公司，所以该房屋购销合同直接约束五被告与中基公司。本案中，中基公司未将对五被告的债权转让给原告段贤春，也未与五被告约定向第三人即原告段贤春履行债务，故原告段贤春无权要求五被告支付购房款。
综上所述，原告请求五被告支付38万元购房尾款的主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第七十七条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：
驳回原告段贤春的诉讼请求。
案件受理费7000元，由原告段贤春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昭通市中级人民法院。
审 判 长 周秦川
审 判 员 范开玉
代理审判员 杨胜刚
二〇一六年九月十九日
书 记 员 安晓义