陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉中民一初字第00008号
原告汉中市瑞昌房地产开发有限公司。
法定代表人毛位云，公司执行董事。
委托代理人陈信国，浙江天赞律师事务所律师。
委托代理人程翔，浙江天赞律师事务所律师。
被告陕西汉中变压器有限责任公司。
法定代表人李锦军，公司董事长。
委托代理人贾建伟，北京观韬（西安）律师事务所律师。
委托代理人党玉霞，北京观韬（西安）律师事务所律师。
原告汉中市瑞昌房地产开发有限公司与被告陕西汉中变压器有限责任公司建设用地使用权合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告汉中市瑞昌房地产开发有限公司（以下简称“瑞昌房产”）的委托代理人陈信国、程翔，被告陕西汉中变压器有限责任公司（以下简称“汉变公司”）的委托代理人贾建伟、党玉霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞昌房产诉称，通过招投标，原、被告于2013年9月13日签订《陕西汉中变压器有限责任公司老厂区土地开发项目合同》，合同约定由原告以向被告支付净固定回报13610万元，被告提供位于汉台区天汉西路3号地块，原告提供全部项目开发建设资金。合同签订后，原告根据约定向被告支付了2000万元的首期净固定回报款。但在该合同履行过程中，基于该土地联合开发实为土地使用权非法转让倒卖，被告实际不能协助原告取得项目地块建设用地规划许可证等原因致原告不能实现开发经营项目地块的目的。原、被告签订的上述合同应确认为无效合同，被告应向原告退还已收取的款项，并就此给原告造成的损失承担赔偿责任。请求依法确认合同无效，判令被告退还原告土地款2000万元及损失3111899.33元（暂计算至2014年12月30日，该损失应计算至实际全部返还之日），被告承担诉讼费用。
被告陕西汉中变压器有限责任公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《陕西汉中变压器有限责任公司老厂区土地开发项目合同》是双方的真实意思表示，合同内容未违反强制性法律规定，应属合法有效。二、合同签订后，答辩人按照约定履行了合同项下的义务，被答辩人未按合同约定履行支付款项的义务，已构成违约，请求驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明，2012年12月19日，汉中市国土资源局和被告陕西汉中变压器有限责任公司签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定，被告陕西汉中变压器有限责任公司受让取得座落于汉中市汉台区天汉西路3号宗地的国有建设用地使用权，宗地面积22421.53平方米，出让价款为8387222元，地类用途为住宅、商业用地，建筑总面积29603.14平方米。另约定，首次转让的，应当符合按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上等内容。被告取得上述国有建设用地使用权后，通过招投标，于2013年9月13日与原告签订《陕西汉中变压器有限责任公司老厂区土地开发项目合同文件》一份。合同约定，第四条、合作方式。1、合作双方有互相支持、配合的义务。2、甲方提供该片土地，一方提供全部项目开发建设资金。3、甲方承担该项目税、费合计1千万元人民币，其余所有税、费由乙方承担。4、根据甲方招标文件对项目的要求，该项目由联合开发双方管理，由乙方具体实施，甲方取得定额回报，乙方投标报价中确定给甲方的净固定回报为13610万元人民币。该固定回报不受该项目开发的利润、风险等因素的影响。第五条、付款方式。1、原投标保证金500万元自动转为首期付款的一部分。2、本合同签订之日起15日内，乙方向甲方先支付2000万元人民币。3、合同签订之日起90日内，乙方向甲方累计付款至5805万元人民币。4、剩余款项6805万元在合同签订后两年以内付清，两年内如甲方有资金需求，由甲方提前7天向乙方提出支付要求，乙方应在7天内付款至甲方指定账户。5、分期付款的余额在合同期两年内分别处理，其中前一年不计息，第二年按照未付款余额依据银行贷款利率计算利息，由一方向甲方支付。逾期付款违约责任详见合同第十四条规定。第六条、甲方责任。甲方作为土地使用权人，项目的以下几项前期工作由甲方积极配合乙方实施。1、合作开发项目用地规划手续，项目占地的使用地规划批文。2、项目合作开发的规划报建工作。3、完成合作项目用地的拆迁等工作。4、合作项目开工手续的办理，获得开工许可证。第十四条、违约责任。1、如由于任何一方原因导致项目受第三方追索，使项目受到经济损失的，所有损失由该方承担。2、任何一方违约，使合同无法继续履行时，违约方应向对方赔偿人民币1000万元，造成的损失超过违约金时，还应依法赔偿另一方的其他损失。3、乙方未按合同第五条第4项约定时间和金额支付给甲方应得款时，甲方将按银行同期贷款利率上浮50%计算利息。4、若乙方逾期付款时间超过合同约定的180日时，甲方有权单方解除合同，并按照合同第十四条第二项规定执行，所造成损失由违约方承担等内容。合同签订后，原告按约定向被告支付了2000万元的首期净固定回报款，其余款项未付。2013年10月11日，被告陕西汉中变压器有限责任公司向汉中市城乡建设规划局递交了一份《陕西汉中变压器有限责任公司关于老厂区土地联合开发办理建设用地规划许可证的请示》，同年12月19日，该局向被告回复了一份《汉中市变压器公司老厂区开发项目总平面及建筑单体方案审查意见》。2013年10月11日，原告汉中市瑞昌房地产开发有限公司和被告陕西汉中变压器有限责任公司联合以汉瑞房产（2013）03号文向汉中市发展和改革委员会拟了一份《汉中市瑞昌房地产开发有限公司关于汉变老厂区土地联合开发备案的请示》，但没有向该委员会递交。此后，原、被告双方再没有向政府相关部门申请办理涉案土地的开发手续。2013年11月5日被告与绵阳凯利达拆除有限公司就涉案土地范围内的办公楼、厂房等拆除事项签订了一份《房屋拆除合同》，并已实施完毕。2014年12月22日，原告汉中市瑞昌房地产开发有限公司向本院提起诉讼，请求确认合同无效，退还土地款并赔偿其损失。
上述事实，有《国有建设用地使用权出让合同》、《招投标文件》、《陕西汉中变压器有限责任公司老厂区土地开发项目合同文件》、陕西汉中变压器有限责任公司和汉中市瑞昌房地产开发有限公司的文件、陕西汉中变压器有限责任公司的收款收据、张艳丽等人调查笔录等证据在卷为凭，这些证据已经当庭质证、认证，足以认定。
本院认为，一、关于原、被告签订《陕西汉中变压器有限责任公司老厂区土地开发项目合同文件》的性质及效力问题。根据上述合同约定被告以涉案建设用地使用权作为出资，并取得净固定回报13610万元，此回报不受该项目开发的利润、风险等因素影响的事实，依据《》第：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”及第二十四条：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”和最高人民法院《民事案件案由规定》第77项的规定，应确定本案双方当事人签订的《陕西汉中变压器有限责任公司老厂区土地开发项目合同文件》为建设用地使用权转让合同。该合同文件的内容系原、被告通过招投标并协商一致所确定，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效。二、关于投资开发的问题。1、第关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，第中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。2、在合同履行过程中，原告除向被告支付首期2000万元固定回报外，再未向被告履行该项给付义务，也没有向政府相关部门申请办理上述建设用地的相关开发手续。因此，原告认为该土地联合开发实为土地使用权非法转让倒卖，被告实际不能协助原告取得项目地块建设用地规划许可证等原因，致原告不能实现开发经营项目地块的目的。原、被告签订的上述合同应确认为无效合同，被告应向原告退还已收取的款项，并就此给原告造成的损失承担赔偿责任的诉讼请求，没有事实、法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告汉中市瑞昌房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费157340元，由原告汉中市瑞昌房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在收到判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 鲁卫平
代理审判员 李俊霞
代理审判员 丁腾龙
二〇一五年四月十四日
书 记 员 张龙朋