湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00688号
上诉人（原审被告）：祝玲，女，1982年8月6日出生，汉族。
委托代理人：龚成立，湖北高驰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李定家，男，1993年9月12日出生，汉族。
委托代理人：何进杰，湖北诚明律师事务所律师。
第三人：杨名先，女，1965年6月29日出生，汉族。
委托代理人：何进杰，湖北诚明律师事务所律师。
上诉人祝玲因与被上诉人李定家、原审第三人杨名先房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民初字第01361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年3月11日，李定家诉至一审法院，请求判令：1、祝玲向李定家支付拖欠的房屋租金340060.5元；2、本案诉讼费用由祝玲承担。
一审法院查明，杨名先与李定家系母子关系。坐落于武汉市武昌区中北路118号复地·东湖国际一期商铺1-2层3号房屋（面积290.65平方米）产权人为李定家。
2011年11月5日，杨名先与祝玲签订《租房合同》一份，载明：甲方（杨名先）将上述房屋出租给乙方（祝玲），租赁期限为6年（自2012年2月14日起至2018年2月13日止），月租金为29065元，乙方每3个月缴纳一次租金。在房租到期前10天内缴纳下3个月的租金，甲方收到租金后出具书面手续。乙方如自行投资装修，甲方提供免租期3个月零9天，免租期内不收房租。租赁期间，甲方不得提前收回房屋，如甲方未征得乙方同意提前收回房屋，需承担乙方投资的装修费用和剩余租期内经营收入方面的损失。如乙方违约，则甲方不予退还乙方所交纳的押金。乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租的责任，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权于所交租金期满第二日强制收回。甲方收取押金30000元，于房屋租赁期满乙方将相关水、电等费用付清后一次性退还乙方。租期内每年以年租金的10%递增。
该合同签订后，祝玲向李定家的父亲李净转账支付了2012年2月14日-2012年5月14日租金87195元及押金3万元。杨名先将房屋交付给祝玲，祝玲进行装修，经营《伊尔曼音乐SPA健康养生馆》。依合同约定，祝玲应在2012年5月交纳2012年5月15日-2012年8月14日的租金87195元，但祝玲称因小区物业不让其装门头招牌，耽误其装修时间，只向杨名先交付租金72660元，少付14535元。2012年8月，祝玲应交纳2012年8月14日-2012年11月14日的房租87195元，但祝玲只向杨名先交付了2012年8月14日-2012年10月14日的房租58130元。自2012年10月14日起，祝玲未再交纳租金，只由其妹妹祝菲出具《欠条》，载明：10月14日至2月14日，共四月租金共计116260元。2012年12月底，祝玲向小区物业公司结清电费后，搬走空调，停止营业。2013年5月20日，祝玲委托律师向杨名先发出《律师函》，称2013年1月杨名先以其与祝玲之间有房屋租金纠纷为由，将租赁房屋加锁，致使祝玲无法使用该房屋，不能实现经营目的，现解除与杨名先于2011年11月5日签订的《租房合同》。杨名先于2011年5月21日签收《律师函》。2013年9月12日，杨名先起诉祝玲，请求判令解除双方签订的《租房合同》，祝玲支付所欠房租348780元。因杨名先经传票传唤无正当理由拒不到庭，该案按撤诉处理。
一审法院认为，杨名先与李定家系母子关系，李定家系本案诉争租赁房屋的产权人，对上述身份关系及房屋权属关系，祝玲在签订《租房合同》时已知晓。2011年11月5日，杨名先接受李定家的委托，以自己的名义与祝玲签订《租房合同》，将其子李定家名下的房屋出租给祝玲，杨名先与李定家之间形成隐名代理合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”、第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，李定家是本案适格原告。2011年11月5日杨名先代理李定家与祝玲签订的《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨名先已向祝玲交付租赁物，祝玲应依约支付租金，但祝玲仅第一次正常支付租金，第二次少支付半个月，第三次少支付一个月，其未依合同约定按期足额支付租金，已构成违约，小区物业是否允许装招牌、是否耽误装修时间，不是因杨名先的违约造成，不能对向杨名先少支付租金形成抗辩。合同中确有约定收到租金后出具书面手续，杨名先收到租金后应向祝玲出具书面的手续，其未出具，祝玲可以通过合理方法索要，其辩称的因未出具书面手续而不支付租金的理由不能得到支持，杨名先未出具书面手续的行为未构成根本违约，故对李定家要求祝玲向其支付2012年10月14日-2013年2月14日租金116260元的诉讼请求予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2013年5月20日，祝玲委托律师向杨名先发出《律师函》，要求解除合同，杨名先于5月21日签收《律师函》，但其未在法律规定的期限内向有关部门提出异议，合同于2013年5月21日通知到达杨名先时解除。但在合同解除后，祝玲并未向李定家返还房屋，其应向李定家支付房屋占用费。2013年5月21日合同解除前，租金已按10%递增的新标准计算，故祝玲应向李定家支付从2013年2月15日-5月21日的房屋租金及5月22日至9月14日的房屋占用费，故对李定家要求祝玲按10%递增的合同约定标准向其支付2013年2月15日-2013年9月14日租金（房屋占用费）223800.5元的诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第四百零二条、第四百零四条的规定，判决：祝玲于本判决生效之日起十日内一次性向李定家支付拖欠的房屋租金340060.5元（1、2012年10月14日-2013年2月14日租金：29065×4=116260元；2、2013年2月15日-2013年9月14日租金：29065×7×1.1=223800.5元）；本案案件受理费15264元，减半收取7632元，由祝玲负担。
祝玲不服上述判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决；二、发回重审或改判驳回李定家的全部诉讼请求；三、重新核定案件受理费并判决一、二审诉讼费由李定家承担。理由：1、杨名先起诉祝玲的房屋租赁合同纠纷，祝玲提出反诉，杨名先的本诉按撤诉处理后，反诉仍在审理中，为免造成同一争议事实在不同案件中作出不同的认定，祝玲曾向一审法院提出中止审理的申请，但一审未予处理，剥夺了祝玲的诉讼权利。2、李定家与祝玲无租赁合同关系，李定家与杨名先是相互独立的民事主体，李定家是房屋的权利人，并不必然与杨名先之间存在民事代理关系，李定家并非本案适格主体。3、祝玲以杨名先违反合同约定不出具收取租金和押金的书面手续为由，不及时支付租金和少支付租金的行为，是基于《中华人民共和国合同法》第六十七条规定所作的合理抗辩。因杨名先的严重违约行为致使祝玲不能实现合同目的而于2013年5月20日书面通知解除合同，一审认定祝玲违约明显错误。4、祝玲只欠杨名先的租金50413元（2012年10月14日起至2013年1月7日止的租金80413元，扣除押金3万元，实欠50413元），而不欠李定家的租金。
被上诉人李定家答辩称，祝玲的上诉无事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。祝玲所提中止审理的问题，是指杨名先起诉后，祝玲反诉，因李名先的代理人缺席，本诉按撤诉处理，故李定家才提起本案诉讼，两个案件是各自独立的，不适用中止审理的法律规定。案涉房屋产权人是李定家，杨名先出租时已告知祝玲房屋产权为其子的情况，同时提供房屋的两证给祝玲办理工商登记，李定家作为产权人起诉承租人支付租金，主体地位适格。祝玲称出租人未依约出具租金收条而行使抗辩权，合同虽约定要出具收条，但出租人长期在外地，祝玲三期租金都是以转账方式支付，出租方也认可收取了租金，双方实质上变更了合同约定。祝玲之所以搬走系其经营不善所致。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，2012年12月底开始，祝玲未在承租房屋内经营，该房屋处于锁门状态，2013年1月17日，杨名先自行在该房屋大门上加锁。此后，祝玲未继续经营，杨名先也未另行出租。
本院认为，坐落于武汉市武昌区中北路118号复地·东湖国际一期商铺1-2层3号房屋（面积290.65平方米）的产权人为杨名先之子李定家，2011年11月5日杨名先作为房屋的管理者，与祝玲签订的《租房合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。祝玲在签订租房合同之前对上述房屋产权人为李定家的事实是知晓的，李定家对杨名先将房屋出租给祝玲的行为没有异议，亦予以认可，故租房合同中关于出租人项下的权利义务应由李定家享有和承担，祝玲认为李定家不是本案适格主体的上诉理由不能成立。
祝玲于2013年5月20日向杨名先发出解除合同的《律师函》，杨名先于5月21日收到后未提出异议，双方对合同解除已达成合意，合同解除后至杨名先起诉之日2013年9月12日止，祝玲未与杨名先办理房屋交接手续，仍应向李定家支付房屋使用费。
祝玲从2012年10月14日起未按合同约定交付租金，违反合同约定，其应当向李定家支付占用租赁房屋期间的租金。2012年12月底，祝玲向小区物业结清电费后，停止营业并搬出租赁房屋，李定家于2013年1月17日在祝玲已锁的大门上加锁，从2012年10月14日起至2013年1月17日止的租金90101.5元（29065元×3月＋29065元÷30天×3天＝90101.5元），应由祝玲向李定家支付。从2013年1月18日起至2013年9月14日止的房屋租金、使用费共计248990.06元（29065元÷30天×26天＋29065元×110%×6月＋29065元×110%÷30天×30天＝248990.06元），因李定家在祝玲搬出租赁房屋后，未按合同约定及时主张权利、收回房屋，反而将租赁房屋加锁，致使租金损失扩大，李定家也应承担一定的过错责任，本院酌定李定家承担20%的过错责任，上述租金、房屋使用费由祝玲承担80%，即199192.06元。因此，祝玲应向李定家支付房屋租金、使用费共计289293.56元。
关于祝玲称杨名先未按合同约定出具收取租金和押金的书面手续，祝玲行使先履行抗辩权少付和不付租金，不构成违约的上诉理由。根据《中华人民共和国合同》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，租赁合同虽约定杨名先收到租金后出具书面手续，但双方未约定杨名先不出具书面手续所应承担的违约责任，且祝玲向杨名先支付租金均采用银行转账方式，祝玲未得到杨名先出具的书面手续，对其已支付租金的事实并无影响，祝玲在少付、不付租金之前亦未向杨名先索要书面手续，其少付、不付租金的行为不属于先履行抗辩，本院对祝玲的此项上诉理由不予支持。
综上，上诉人祝玲的上诉请求部分有理，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
变更武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民初字第01361号民事判决为：祝玲于本判决生效之日起十日内一次性向李定家支付从2012年10月14日起至2013年9月12日止的房屋租金、使用费289293.56元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取7632元，由祝玲负担6105.6元，李定家负担1526.4元。
二审案件受理费5194.71元，由祝玲负担4155.77元、李定家负担1038.94元。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 汪丽玲