河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀05民终1926号上诉人(原审被告、反诉原告）：倪伟鹏，男，1984年1月15日出生，汉族，中专文化，个体经营者，现住邢台市桥东区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邢台家乐园物业服务有限公司，住所地邢台市桥东区新华北路天一城南区综合楼，组织机构代码79658750-4。法定代表人于保庆，系该公司总工程师。委托诉讼代理人何佳佳，男，系该公司员工，现住邢台市桥东区。委托诉讼代理人刘雪敏，女，系该公司员工，现住邢台市桥东区。上诉人倪伟鹏因与被上诉人邢台家乐园物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院作出的（2017）冀0502民初607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人倪伟鹏上诉请求：1、请求撤销邢台市桥东区人民法院（2017）冀0502民初607号民事判决，并依法改判；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。理由如下：1、一审法院认定事实不清，适用法律不当。被上诉人私自涂改合同，未经业主同意强制收费。物业公司严重超标收费，一审法院对于上诉人提出的物业公司服务态度差，服务内容不达标，损害业主利益，要求物业公司退回不当收费的部分，一审法院不予认定是错误的。被上诉人邢台家乐园物业服务有限公司辩称，请求人民法院依法驳回上诉人不合理、不合法的上诉请求，维持原判。双方有《前期物业管理服务协议》明确了双方的权利义务，约定了服务内容及收费标准、收费方式。对方提出的物业公司服务态度差、内容不达标等内容并没有提供证据。原审本诉原告邢台家乐园物业服务有限公司起诉请求：本诉原告邢台家乐园物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付拖欠的物业服务费10808元，及违约金1221.2元，楼道公摊电费200元，二次水加压电费200元。共计12429.2元；及因此所产生的交通费并承担全部诉讼费用。原审反诉原告倪伟鹏提出诉讼请求：1、依法确认反诉人与被反诉人2013年3月12日签订的《前期物业管理服务合同》收费每平方米2.2元违法。2、判令被反诉人向反诉人退还物业费3658.84元。3、判令被反诉人向反诉人赔偿损失600元。4、本案一切诉讼费用由被反诉人承担。原审法院认定事实：被告倪伟鹏系邢台市桥东区天一街天一城小区20幢1单元1302室的业主，住宅建筑面积163.05平方米，地下室建筑面积12.56平方米，AB-342车库面积42.08平方米。2013年3月12日，被告倪伟鹏与原告邢台家乐园物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，小高层（电梯楼）每月每平方物业费2.2元，电梯运行费每月每平方0.3元，公摊电费每年每户50元；逾期交纳物业费，则每逾期一日，按照欠交金额的千分之三赔付违约金；本协议自双方签字或盖章之日起生效，自业主委员会与物业管理服务企业签订物业管理服务合同后终止。被告自2014年5月至2014年8月及2015年1月至2016年12月，累计拖欠原告住宅物业服务费8674.4元、电梯费1369.2元、公照费100元、二次加压电费200元，共计10343.6元。原审法院认为，根据国务院物业管理条例的规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用。本案中，原告按照物业服务合同为天一城小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主理应按照约定及物业管理的相关规定按时交纳物业服务费。被告未按约定按时交纳相应物业服务费，应承担相应的民事责任。由于原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定该协议自业主委员会与物业管理服务企业签订物业管理服务合同后终止，现被告居住的小区尚未成立业主委员会，该小区的物业服务一直由原告提供，因此，原告诉请被告支付自2014年5月至2014年8月及2015年1月至2016年12月期间的物业服务费8674.4元、电梯费1369.2元、二次加压电费200元，有合同依据，予以支持。关于公共楼道公摊电费，依据双方约定及拖欠年限，被告拖欠该费用应为100元。对原告主张的地下室、车库的物业费用，双方签订的《前期物业管理服务协议》中对此未进行约定，因此对该部分费用，不予支持。关于违约金，双方约定的违约金过高，有失公平，根据公平原则和诚实信用原则，违约金酌情确定为300元。政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督，物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。因此对被告提出的服务协议中约定的物业费超过邢台市物业服务收费标准的反诉请求，应向相关政府价格主管部门解决，不予处理。对被告要求原告赔偿600元损失的请求，仅依据换锁收据无法证明是由于原告的过错所造成，故对原告的该主张，不予支持。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方法，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，不仅损害了原告的权益，对小区内按时支付物业服务费的其他业主亦存在损害，如业主认为物业公司存在其他不当行为，可依法另行主张；同时，物业管理者也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。构建和谐小区，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本诉被告倪伟鹏于本判决生效后十日内给付本诉原告邢台家乐园物业服务有限公司自2014年5月至2014年8月及2015年1月至2016年12月期间的物业服务费、电梯费、二次加压电费、公照费，共计10343.6元，并支付违约金300元。二、驳回反诉原告倪伟鹏的诉讼请求。本诉案件受理费111元，减半收取计55.5元，由被告倪伟鹏负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告倪伟鹏负担。二审查明的案件事实与原审认定的案件事实一致。本院认为，二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人向本院上诉主要提出被上诉人未约业主同意强行收费及收费过高，收费与服务不符等内容。本案中，上诉人与被上诉人于2013年3月12日签订了《前期物业管理服务协议》，该协议就被上诉人提供物业服务，上诉人支付物业管理等费用作出了明确的约定，上诉人所称“被上诉人未约业主同意强行收费”明显与基本事实不符，对其该上诉主张不予支持。上诉人提出的被上诉人收费过高的问题，因物业费用的收取并非实行政府定价，服务内容及收费标准均由双方之间通过协议约定，无从谈起违反收费标准的问题。地方人民政府的价格主管部门会同房管部门制定的物业收费价格只是指导价格，是否采用，应当通过业主与物业管理企业的约定实现。业主与物业管理企业已签订协议的，双方均应切实履行。业主对物业服务企业的服务不满意，应当通过业主委员会解聘程序解决。单个业主根据自己对物业管理的“评价”，自行决定不交纳物业费用无法律依据。综上，原审认定事实清楚，证据充分，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判决负担；二审案件受理费136元，由上诉人倪伟鹏负担。本判决为终审判决。审判长  苏运平审判员  王华青审判员  高恒振二〇一七年六月二十日书记员  刘 静