浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第628号
上诉人（原审被告）：史惠良。
上诉人（原审被告）：史惠刚。
上诉人（原审被告）：史亚利。
以上三上诉人共同委托代理人：钟杰。
被上诉人（原审原告）：陈道芬。
委托代理人：李棠。
上诉人史惠良、史惠刚、史亚利因与被上诉人陈道芬合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2013年8月15日作出的（2013）甬鄞邱民初字第138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月26日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月11日公开开庭进行了审理。上诉人史惠良、史惠刚、史亚利的委托代理人钟杰，被上诉人陈道芬的委托代理人李棠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2004年7月18日，经林某、洪光的介绍，且在该二人的见证下，原告陈道芬与史加祥签订了《卖房协议书》，主要约定：史加祥经过家庭协商后，将位于宁波市科技园区梅墟街道大池村获批［鄞土司（2003）104号批文］的50平方米宅基地卖给原告，地基和房屋（建筑面积138平方米）总价款为105800元，并对付款方式进行约定；遇国家征用时，史加祥先满足原告所买房屋面积，办理赔房时史加祥无条件给原告办好手续；并对违约责任进行约定等。之后，房屋由原告出资建造，期间原告依约陆续向史加祥支付购房款和水电配套资金共计113550元（其中地基费为60000元）。房屋建成后，史加祥将相关的建房审批手续、土地使用权证等交付原告，原告一直占有、使用该房屋至拆迁。2011年8月12日，史加祥的三子女即三被告与宁波国家高新技术产业开发区房屋拆迁管理办公室签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，对史加祥名下的房屋（包括本案讼争的房屋）进行拆迁安置，相关资料载明：涉讼房屋土地使用权证登记建筑面积为127.7平方米，可安置面积为156.74平方米，被拆房屋重置价480元／平方米，成新系数0.9，评定价为67712元，装修评定价为23465元等。相关的拆迁政策规定，如果选择货币安置，拆迁补偿金以可安置面积按7200元／平方米扣除基本造价480元／平方米结算；过渡费为每月16元／平方米，从2011年10月10日开始支付，一直到安置房屋交付为止，两年后即2013年10月10日开始，以每月32元／平方米计付。至本案开庭审理时，安置房未交付。
另查明，史加祥于2012年2月23日死亡，其妻戴财香已于1999年亡故，两人婚育三子女，即三被告。
原审原告陈道芬于2013年5月8日诉至原审法院，请求判令：1.依法确认原审原、被告签订的房屋买卖协议无效；2.三原审被告返还原审原告购房款116150元，并赔偿原审原告经济损失150万元（以宁波市高新区房屋征收办公室确认的拆迁利益为准）。
原审法院经审理认为：原告陈道芬与史加祥签订的《卖房协议》实际上系史加祥获批取得的宅基地转卖给原告，由原告出资建造房屋，并约定房屋的权属和拆迁利益归属等的协议。由于原告并非宁波市鄞州区梅墟街道大池村的村民，无取得该宅基地使用权的主体资格，双方就宅基地转让的约定违反法律强制性规定，应认定无效。根据我国法律规定，建筑物与其所占用范围内的土地使用权实行“房地一体”的原则，因原告无该房屋宅基地使用权的主体资格，双方就房屋权属和拆迁利益归属的约定因违反法律规定也应认定无效。合同无效，应该合同取得的财产应予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，造成合同无效双方当事人均有过错，应当根据过错的大小各自承担相应的责任。涉讼的房屋虽系原告出资建造，但考虑到该房屋权属登记在史加祥名下，现史加祥死亡，其继承人即三被告与拆迁部门又签订了拆迁协议，故该房屋及拆迁利益可归三被告所有，但三被告应当返还原告购买地基的费用，折价补偿原告建造房屋的成本，以及赔偿原告因购买房屋所产生的信赖利益的损失。法庭查明，地基费为60000元，建造房屋及配套成本为53550元；三被告因取得涉讼房屋的拆迁利益，其收益情况可以作为原告信赖利益损失的计算依据，因相关的拆迁政策对如选择货币安置有明确的补偿标准，根据讼争房屋如选择货币安置可得补偿金、三被告实际收益和双方的过错程度等酌情确定原告的信赖利益的损失。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，作出如下判决：一、确认原告陈道芬与史加祥于2004年7月18日签订的《卖房协议书》无效；二、被告史惠良、史惠刚、史亚利返还原告陈道芬购房款113550元；三、被告史惠良、史惠刚、史亚利赔偿原告陈道芬经济损失869000元；上述二、三项合计982550元，限于判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告陈道芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19346元，减半收取9673元，财产保全费5000元，合计诉讼费14673元，由原告陈道芬负担5752元，被告史惠良、史惠刚、史亚利负担8921元。
宣判后，原审被告史惠良、史惠刚、史亚利不服，上诉至本院，称：一、原判认定事实错误。被上诉人与史加祥之间已由非法房屋买卖关系转化为合法抵押借款关系。被上诉人与史加祥之间虽在2004年7月18日签订过《卖房协议书》，但在2004年8月19日，被上诉人与史加祥再次达成《抵押借款协议》，双方之间已经转变为抵押借款关系，且该协议经宁波市江东区公证处公证，还出具了（2004）甬东证经字第7521号公证书。根据公证书内容，涉案房产的所有人仍是史加祥，双方的关系由非法房屋买卖关系转为合法的房屋抵押借款关系。一审对上诉人提交的公证书不予认定，违反证据规则。公证书的效力高于其他普通文书，一审对该证据质疑理由均不成立，否定公证书缺乏足够的说服力。二、一审在适用法律上，对无效合同的处理存在明显不当。假设被上诉人主张的房屋买卖事实存在，对上诉人应尽的法定义务就是返还113550元卖房款及相应利息，被上诉人应尽的法定义务是返还涉案房屋及多年的使用权益。即使要折价补偿，补偿的义务人是被上诉人，被上诉人使用涉案房屋多年，又能全额收到返还房款及相应利息，无任何损失，上诉人一方即使有过错，也无赔偿被上诉人必要。本案中被上诉人的过错明显大于史加祥，史加祥为文盲，被上诉人提出办理公证，说明被上诉人对交易的非法性非常清楚。一审将无效合同与有效合同混为一谈，与立法目的相违背。对一方的救济未考虑对另一方的实质损害。上诉人的收益从形态上来说是预期可调产安置房产，实际上目前并未拿到安置房，也没有获得货币补偿。原判以货币赔偿被上诉人经济损失，缺乏必要前提。三、被上诉人主张权利，已过诉讼时效。被上诉人提出诉讼，已过二年诉讼时效。2011年2月16日，宁波市国土资源局高新区分局发布了甬高土拆听字（2011）01号听证告知书，被上诉人如认为自己为被拆迁人，应当知道自己的权益可能受到侵害，直到2013年5月8日才向法院起诉，已超过诉讼时效。请求二审法院撤销原判，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担一、二审的诉讼费。
被上诉人陈道芬答辩称：1.上诉人认为本案属于抵押借款关系，显属错误。上诉人在一审提供的证据清单中，已自认房屋一开始是买卖，说明上诉人自认买卖协议的真实性。从买卖关系转为抵押借款关系，缺少关键的证据，卖房协议解除必须要双方的合意才能转换。单有一份卖房协议在前，抵押借款协议在后，在法律上有多种可能性。上诉人也错误的理解了合同法的精神和相关解释，认为公证过的协议效力就一定比未经公证过的协议效力更高。两份完全不同的协议，不能得出上诉人观点。2.上诉人错误的理解无效合同救济中过错责任的认定，在处理农村房屋买卖无效合同中，过错指的是谁违反诚实信用原则在先，并不是双方实质及在整个过程中合意的表现。3.被上诉人主张，未过诉讼时效。本案真正的起因是房屋进行拆迁，双方有了矛盾。拆迁部门只与房屋土地证上登记的人签订拆迁协议，不与被上诉人签订协议，上诉人及当时还在世的史加祥因利益而反悔。为此，被上诉人只能向法院起诉，并未过二年的诉讼时效。原判认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院尽早作出裁判。
双方在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为：1.被上诉人与史加祥之间系房屋买卖关系，还是由房屋买卖关系转化成了抵押借款关系。2.一审法院对无效合同的处理是否妥当。3.被上诉人主张权利是否已过诉讼时效。根据民诉法谁主张谁举证原则，被上诉人提供了《卖房协议书》、收条等证据及证人（公证人）林某、洪光的证言，上诉人提供了《抵押借款协议》、公证书等证据及证人黄某、赵某证言，原审法院根据证据规则及生活常理，认定被上诉人与史加祥之间系房屋买卖关系，并无不当。上诉人诉称双方由房屋买卖关系转化为抵押借款关系，缺乏依据，也与日常生活相悖。被上诉人与史加祥签订的《卖房协议书》，违反法律禁止性规定，依法确认无效。被上诉人与史加祥均有过错，根据双方在签订、履行协议过程中的过错情况，原审法院酌定由史加祥承担80%的责任，被上诉人承担20%的责任，并判令三上诉人（史加祥的继承人）赔偿上诉人因购买房屋所产生的信赖利益损失，于法有据，也无不当。2011年8月12日，三上诉人与宁波国家高新技术产业开发区房屋拆迁管理办公室签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，对涉案房屋进行拆迁安置。被上诉人知晓自己权益被侵害后，于2013年5月8日才向原审法院起诉，故被上诉人主张权利，并未超过二年诉讼时效。综上，原判认定事实清楚，审判程序合法，判决妥当。上诉人之上诉理由不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13626元，由上诉人史惠良、史惠刚、史亚利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
审 判 员 黄永森
代理审判员 张颖璐
二〇一三年十月二十八日
代书 记员 潘芬芬