吉林省抚松林区基层法院
民 事 判 决 书
（2018）吉7604民初10号
原告：刘玉芬，女，1957年7月29日出生，汉族，退休职工，现住抚松县。
被告：吕志强，男，1968年9月10日出生，汉族，个体经营者，现住抚松县。
委托诉讼代理人：杨智亮，吉林鹏诚律师事务所律师。
原告刘玉芬与被告吕志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉芬、被告吕志强及委托诉讼代理人杨智亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘玉芬向本院提出诉讼请求：1、解除双方之前签订的商铺租赁合同。诉讼中，该项诉讼请求变更为确认双方签订的商铺租赁合同无效，返还被告租赁的商铺；2、被告支付拖欠原告的房屋租赁费175000元，电费4000元；3、被告按照20%的标准支付原告违约金45000元。4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月1日，原被告签订商铺租赁合同，双方约定原告将位于抚松县松江河镇站前街六委一组的商铺租给被告作为山庄使用，租赁期限为五年（2016年6月1日-2021年6月1日），租金每年15万元。但自签订合同至今，被告仅支付房租50000元，至今累计拖欠房租175000元。另，根据合同第四条，承租期内水电等费用均由被告方承担，现被告累计拖欠电费4000元。根据合同第七条第五项“乙方迟延交付房租超过10天，甲方可以单方解除合同”的约定，被告遂原告要求解除双方之前签订的商铺租赁合同，并按照合同第八条的约定由被告向原告支付合同总价款（225000.00元）20%的违约金。
吕志强辩称，一、原告在对外出租房屋时，存在欺诈行为，且该房屋不符合对外出租的条件，该合同系无效合同，自始不发生法律效力，原告要求解除双方签订的商铺租赁合同并支付拖欠租金和违约金的请求无理，应该予以驳回。
原告在将房屋出租给被告时，合同中明确约定原告应提供产权证，出租时原告也声称其房屋是有合法证件的，但被告在租赁装修完成后，要求原告出具产权手续办理特种行业许可证时，才得知原告用以出租的房屋根本就没有合法的建设手续，不能提供产权证。另外原告出租的商铺没有设立消火栓，不符合消防安全的规定，松江河林业公安局多次提出整改意见，要求停业整改，导致被告不能正常经营。《中华人民共和国合同法》第52条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……”。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于非法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；……”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。原告刘玉芬出租给被告的房屋，未经过规划管理部门的审批，没有规划许可手续，属于非法建筑，按照相关法律规定，该房屋是不准对外出租的，双方签订的商铺租赁合同是无效合同，自始不发生法律效力，不能解除。
二、由于合同无效系原告存在欺诈行为造成的，因此原告应该赔偿给被告造成的损失。
由于被告以为原告的房屋是合法建筑，因此在租赁合同签订后，投入了530632元资金对房屋进行装修并购买设施和设备，但房屋装修完成后，却得知原告出租的房屋无合法的建设手续，属于非法建筑。由于合同无效，当事人因合同所取得的财产，应返还给对方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。而本案中，原告以欺诈手段将无规划建设手续且不符合消防规定的房屋当作商铺出租给答辩人，具有非常明显的过错，其应该将已收取得租金返还给被告并赔偿被告的经济损失。
三、假如商铺租赁合同有效，由于原告违反合同关于提供产权证的约定，导致被告不能办理特种行业许可证，致使租赁房屋中用于住宿的房屋无法使用，系原告违约在先，因此其请求的违约金不能成立，原告应向被告支付违约金并支付造成的损失，其请求支付的租金不足以弥补给被告造成的损失，其租金请求也不能成立。
综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2015年10月1日，原、被告双方签订“商铺租赁合同”，原告将位于抚松县松江河镇站前街六委一组的商铺（建筑面积780㎡、房前院到路边面积400㎡）租给被告作为山庄使用，租赁期限为五年（2016年6月1日-2021年6月1日），租金每年15万元，分三次交纳。合同签订后至本案起诉前被告支付房租5万元。原告出租给被告的“商铺”未取得建设工程规划许可证。
本院认为，合同生效要件除双方当事人意思表示一致外，还不得违反国家法律、行政法规的强制性规定。本案中，刘玉芬出租给吕志强的“商铺”，无合法产权证、未取得建设工程规划许可证等批复手续，故刘玉芬、吕志强所签订的“商铺”租赁合同应属无效。合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。现该“商铺”由吕志强占有、使用，故其应及时将“商铺”腾退，并交付刘玉芬。虽刘玉芬出租给吕志强的“商铺”无合法产权证及批建手续，但吕志强实际占有、使用了该“商铺”，故其应向刘玉芬支付房屋使用费。现刘玉芬主张的房屋租赁费应参照合同约定的租金标准计算使用费，刘玉芬的该项主张于法有据，予以支持。庭审中，刘玉芬主张的被告累计拖欠电费4000元的诉讼请求已撤回，予以准许。本案因租赁合同无效，刘玉芬请求吕志强承担违约金45000元的主张不予支持。另外，吕志强提起反诉，系在法庭辩论结束后提出，故，该反诉不予受理，可另案起诉。
综上所述，刘玉芬部分诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”、第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”、第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下：
一、刘玉芬与吕志强于2015年10月1日签订的《商铺租赁合同》无效；
二、吕志强于本判决生效后十日内将承租的“商铺”返还给刘玉芬；
三、吕志强于本判决生效后十日内支付刘玉芬房屋使用费175000元；
四、驳回刘玉芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2330元，刘玉芬负担430元，吕志强负担1900元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春林区中级法院。
审判员 赵登录
二〇一八年三月二十二日
书记员 席光磊