湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘31民终800号
上诉人（原审原告）：湘西自治州劲润房地产开发有限公司。
法定代表人：杨飞舟。
委托诉讼代理人：向曜坤，古丈县卫权法律服务所法律工作者。
上诉人(原审被告)：杨正东，男，1977年1月2日出生，苗族。
委托诉讼代理人：卜坚锋，湖南滨湖律师事务所律师。
上诉人湘西自治州劲润房地产开发有限公司（以下简称“劲润房地产公司”）与上诉人杨正东返还原物纠纷一案，均不服凤凰县人民法院（2017）湘3123民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人劲润房地产公司不服一审判决向本院提起上诉，请求：补判杨正东于判决生效后30日内腾出并返还上诉人劲润房地产公司的B18-1栋1018号门面；撤销原审判决第二项，改判杨正东于判决生效后十日内支付上诉人劲润房地产公司房屋占用使用费60万元；二审诉讼费均由杨正东承担。事实与理由：原审认定，杨正东租赁的房屋未实现“以租代售”，房屋所有权任然是上诉人的，但在判决中遗漏了2018号门面，故应当予以补判。原审认定双方当事人租赁合同期满后，未达成续约协议，上诉人口头要求被上诉人返还租赁物，但其以他房未办理房产证为由，拒不返还，强占上诉人的门面，故应支付占用使用费。现同类地段租金直线上涨，而上诉人仍愿意按原租赁合同约定的租金（9913元+4572元=14485元）主张权利，符合当事人处分自己权利的规定。另外，同类案件的生效判决书也按原租赁合同约定裁判的，被上诉人也未提出异议。被上诉人对上诉人提出的房屋占用费，未提出异议。综上，恳请法院支持上诉人的诉请。
上诉人杨正东答辩称，一、上诉人劲润房地产公司不是本案适格的主体，无权向答辩人提起诉讼；二、答辩人签订的租赁合同后按约履行，上诉人无权主张租金。
上诉人杨正东上诉不服一审判决向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，证据不足，程序违法。2008年上诉人经招商邀请进入民俗园投资，劲润房地产公司承诺减免租金，以租代购。2010年，双方当事人签订了租赁合同及补充合同，约定在合同期内购买房屋的，以租金抵扣房款。2012年12月9日，上诉人所属公司与劲润房地产公司签订了《门面租赁合同》，约定上诉人购买劲润房地产公司的房屋，所交租金抵扣房款。后因劲润房地产公司建房手续不具备资质，不能实现，故不良后果应有劲润房地产公司承担。一审判决错误，损害了上诉人的合法权益。二、一审曲解法律，适用法律错误。劲润房地产公司与案外人张浩帆就该楼盘（将军楼B栋）101、102号门面签订房屋买卖合同，将上诉人承租的房屋转让给了案外人。一审法院将基于同一事实的法律关系拆解处理，判决不公平。原审程序违法，影响案件的正确处理，请求二审撤销原判，发回重审。
上诉人劲润房地产公司答辩称，杨正东的上诉理由不能成立，对方以租代购并未实现，未签订商品房买卖合同，房屋产权依然归答辩人，杨正东既不签订租赁合同，也未支付房屋租金，答辩人有权收回房屋。
上诉人劲润房地产公司向一审提起的诉讼诉请求：１.判令原审被告腾出并返还原审原告所有的B18栋茶楼、B18-1栋1028、1038、1048、1058、1068、1208、1218、1228、1238号门面；２.判令原审被告支付原审原告房屋占有使用费62万元；3.案件受理费由原审被告承担。
一审法院认定的事实，一、坐落于凤凰县沱江镇民俗园的B18-1栋房屋登记的所有权人是原告劲润房地产公司。二、2010年7月7日，杨正东与凤凰县大众永安物业管理有限公司签订了《凤凰民俗园门面租赁合同》，约定：1、凤凰县大众永安物业管理有限公司受托将B18栋的1018-1028号、1038-1048号、201-1198号、1208-1218号房屋出租给被告，月租金9913元，租赁期限2年，自市场管理方确定的该物业计租之日2010年8月18日起计算；2010年7月20日，原告收取了被告B18栋1018-1028-1038-1048-201-1198、1208-1218门面租金（2010年8月18日至2012年8月17日）89217元。三、2010年7月7日，杨正东与凤凰县大众永安物业管理有限公司签订了《凤凰民俗园门面租赁合同》，约定：1、凤凰县大众永安物业管理有限公司受托将B18栋的1228号、1238号、1058号、1068号房屋出租给被告，月租金4572元，租赁期限2年，自市场管理方确定的该物业计租之日2010年8月18日起计算；2、自市场管理方确定的该物业计租之日起的第13个月至合同到期日止为租金优惠期，承租方免交租金。四、2010年7月7日，原告劲润房地产公司与杨正东就杨正东租赁原告开发的凤凰民俗园B区18栋一楼1018、1028、1038、1048、1058、1068、1198、1208、1218、1228、1238共11间铺面和二楼201签订了补充协议，约定在合同期内被告购买该房屋，原告同意被告所交租金抵扣房款，并对11间铺面和二楼201的建筑面积、单价、总价予以明确。五、2012年12月29日，原告收取了被告支付的B18栋租金10万元。
一审法院认为，“以租代售”方式，就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。本案的争议焦点一：原告要求被告腾出并返还房屋是否支持的问题。本案中，原、被告就凤凰民俗园B区18栋一楼1018、1028、1038、1048、1058、1068、1198、1208、1218、1228、1238共11间铺面和二楼201签订租赁合同，后又签订了补充协议，约定在合同期内被告购买该房屋，原告同意被告所交租金抵扣房款，即“以租代售”；现被告没有证据证明在原、被告约定的合同期内已买所租的房，“以租代售”没有实现，被告没有获得所租房的房产权，房屋的所有权人仍然是原告,租赁合同期满后，双方就续租事宜亦未协商一致，被告无权占有该诉争房；故现原告要求被告腾出并返还B18栋茶楼、B18-1栋1028、1038、1048、1058、1068、1208、1218、1228、1238号门面，事实清楚、证据充分，符合法律的规定，该院予以支持。本案的争议焦点二：原告要求被告按2万元/月标准支付房屋占有使用费应否支持的问题。本案中，因原、被告就诉争的房屋签订了“以租代售”协议，但在原、被告约定的合同期内，“以租代售”没有实现；租赁合同期满后，双方就续租事宜亦未协商一致，作为原告理应积极主张权利，要求被告返还房屋，但事实上，原告怠于行使该权利，致使被告一直占用该“以租代售”的房屋，同时，庭审中，原告亦未认可被告是继续租赁该房屋，故原告主张的房屋占有使用费不宜按原租赁合同约定的租金标准（9913元＋4572元＝14485元）确定；基于司法的社会效果考量，该院认为应参照房屋占用期间同类地段同类房屋的租赁市场价格来确定逾期腾房的占有使用费更为适宜，但原告在案件的审理过程中，未提供同类地段同类房屋的租赁市场价格的相关证据，亦未就该房屋的占有使用费申请评估，故原告要求被告按2万元/月标准支付房屋占有使用费，证据不足、理由不充分，该院不予支持。被告以购买了原告民俗园Al0栋的一楼5间门面并付清购房款100万元，但原告至今没有给其办理房屋产权证，而拒绝支付原告B18栋、广场茶楼的购房余款的抗辩意见，不符合法律的规定，该院不予采纳。综上所述，该院对原告的部分诉求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杨正东于本判决生效后30日内腾出并返还原告湘西自治州劲润房地产开发有限公司所有的B18栋茶楼、B18-1栋1028、1038、1048、1058、1068、1208、1218、1228、1238号门面；二、驳回原告湘西自治州劲润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10000元，由被告杨正东负担。
上诉人劲润房地产公司在二审期间向本院提交了一组证据，即凤凰县人民法院（2015）凤民初字第179号民事判决、本院（2016）湘31民终227号民事判决、本院（2016）湘民申1133号民事判决书各一份、《租赁合同》两份，拟证明杨正东占用期间门面的租金及使用费计算标准。
被上诉人质证称，对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，其他判决不一定适用本案。租金是以租赁合同有效为前提；对该组证据的合法性有异议。
本院认证认为，对上诉人提交的该组证据资料真实性、合法性予以确认，但该组证据中是其他地段的租金标准，不能适用于本案损失的计算，故本院不予采信。
上诉人杨正东在二审期间未向本院提交新证据。
本院查明的案件事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，劲润房地产公司在原审的诉讼请求是杨正东返还涉案门面的物权，并支付占用期间的费用，故本案的案由是返还原物纠纷。本案的争议焦点是：杨正东是否应当将涉案门面返还劲润房地产公司；杨正东是否应当支付劲润房地产公司占用涉案门面期间的费用。
关于争议焦点一。劲润房地产公司将涉案的12间门面租赁给了杨正东，杨正东享有了涉案门面的租赁权。虽然双方当事人签订的补充协议，约定合同期内杨正东购买房屋的，所交租金可抵扣房款，但双方并未就涉案门面达成过房屋买卖协议，实际上“以租代售”并未实现，杨正东并未取得涉案门面的物权。现涉案门面的物权仍是劲润房地产公司的，而双方当事人的租赁合同已经届满，双方未再达成过续租合同，故杨正东继续占有、使用涉案门面无法律依据。据此，原审法院判决杨正东返还劲润房地产公司的涉案门面于法有据，本院予以确认。另外，劲润房地产公司在上诉状中要求杨正东返还B18-1栋1018号门面。因劲润房地产公司在一审的诉讼请求中并未主张杨正东返还该门面，原审法院对此未作出判决并无不当，本院予以确认。
关于争议焦点二。双方当事人签订的两份《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效；双方签订的补充协议，属于租赁合同的一部分，亦合法有效。根据补充协议约定，杨正东在租赁合同期内购买涉案门面的，其所交租金抵扣房款，双方形成了“以租代售”的意思表示。据此得知，杨正东有意向购买涉案门面，而劲润房地产公司也愿意将此门面转让给杨正东，故杨正东使用此门面是为了以后购买。之后双方当事人未能就涉案门面签订买卖合同，劲润房地产公司未能提供充分的证据证明是杨正东的原因造成，故杨正东并无恶意占有涉案的主观过错。劲润房地产公司要求杨正东按2万元/月标准支付房屋占有使用费，在一审期间，劲润房地产公司并未提供同地段同类房屋的使用价值的证据，故原审法院以劲润房地产公司证据不足、理由不充分不予支持其诉请，并无不当，本院予以确认。
综上所述，双方当事人的上诉理由均不能成立，本院对双方提出的上诉请求均不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10000元，由上诉人湘西自治州劲润房地产开发有限公司及上诉人杨正东各负担5000元。
本判决为终审判决。
审判长 杨光福
审判员 曾浩恒
审判员 杨安寿
二〇一八年四月十九日
书记员 张 艺
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……