江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2017）0682民初12402号原告如皋新华书店有限责任公司，住所地如皋市如城街道中山路390号。法定代表人吴浩然，执行董事。委托代理人吴迪龙，江苏冠华律师事务所律师。被告中国联合网络通信有限公司南通市分公司，住所地南通市崇川区人民中路103号。负责人顾建明，总经理。委托代理人王念、周峰，北京大成（南通）律师事务所律师。原告如皋新华书店有限责任公司诉被告中国联合网络通信有限公司南通市分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案受理后，依法由审判员李世勇独任审判，公开开庭进行审理。原告特别授权代理人吴迪龙，被告特别授权代理人王念、周峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠付租金97500元；2、判令被告支付迟延交纳租金的违约金46410元；3、判令被告支付擅自退租违约金390元；4、判令被告承担擅自退租给原告造成的损失超过违约金部分382110元；5、案件受理费用由被告承担。事实和理由：2016年7月18日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于如皋市如城街道中山路390号的房屋，用作手机卖场、通信业务。租赁期限自2016年7月18日始至2019年7月31日止，年租金39万元，在每年的6月底前一次性付清下一年度的租金等。合同订立后，原告交付了房屋，被告亦交付了第一年度的租金。2017年6月底，被告未按约定交纳下一年度的租金。2017年10月25日，被告函告原告，提出在2017年10月31日前终止租赁合同。原告回函谴责被告单方毁约的行为，并要求被告承担违约责任及赔偿损失。10月27日，被告将租赁房屋退还原告，尚欠原告房租97500元未付。按照合同约定，被告迟延交付第二年度的租金，每逾期一日，应当按照0.1%的比例支付违约金。被告单方提前终止合同，擅自退租，应当按照年租金的0.1%支付违约金。被告擅自退租，致租赁房屋闲置，预计将超过三个月，原告因此损失97500元。涉案房屋所处地段租金下降，与签订租赁合同时相比，年租金相差19万元，原告因此损失285000元，被告依法应予赔偿。审理中，因被告已于2017年10月27日支付了三个月的租金97500元，原告撤回该请求。被告辩称，2017年10月27日，被告已将三个月的租金合计97500元支付给原告；根据租赁合同第3.1条约定，租金支付期限为每年6月底，而根据双方于2017年10月27日签订的《交接确认书》，双方所租赁签合同已于该日解除，且已完成房屋交接，被告支付了所拖欠的租金，基于合同10.2条约定，被告应承担的迟延缴纳租金违约金为46020元（390000元*118天*0.1%/天）=46020元；根据合同第10.4条约定，被告擅自退租，应按年租金0.1%计算，向原告支付违约金。双方已就因被告擅自退租致合同解除的违约金进行约定，系双方合意，符合意思自治原则及诚实信用原则，原告亦主张了该部分违约金，但原告在主张合同解除违约金后，同时要求被告承担房屋闲置损失及租金差价等其它损失，已超出双方约定违约金范畴，不符合合同约定，违反了意思自治原则。如原告认为存在实际损失超出违约金，应当提供有关实际损失金额及组成的客观依据。原告提供的证据未能证明其所述的房屋闲置损失及租金的差价损失，其主张的实际损失无事实依据。且双方签订的合同中，并未对租金差价损失部分的责任承担进行约定，合同已于10月27日解除，双方已不存在合同关系，原告该主张没有合同依据。合同解除后，原告已恢复对涉案房屋的占有和使用，对涉案房屋的对外出租的租金、租期等事宜，由原告与新承租人商定，与被告无涉。该租金差价损失，受市场因素、原告与新承租人协商等诸多因素影响，并不属于原、被告订立合同时可预见的违约损失范畴。故，该损失不应由被告承担。经审理查明，2016年7月18日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的位于如皋市如城街道中山路390号的房屋，建筑面积76.8m2，用以手机卖场、通信业务。租赁期限自2016年7月18日始至2019年7月31日止。年租金39万元。合同约定实行先付租金后使用原则，首期租金于本合同签订的当月内一次性支付，其后在每年的6底前一次性付清下一期的租金。在合同有效期内，若双方协商一致，可提前解除本合同。违约责任：原告未能按时向被告交付房屋时，每逾期一日，被告有权向原告收取月租金的0.1%的违约金，但因被告原因致迟延交付的除外。被告拖欠租金及其他本合同约定由被告承担的费用，应向原告支付违约金，每逾期一日，原告有权向被告收取滞纳租金或费用的0.1%的违约金。租赁期内若被告擅自退租，被告应按年租金的0.1%向原告支付违约金，所预付的租金、物业管理费及保证金原告可不予退还等。合同订立后，原告交付了房屋，被告亦交付了第一期的租金。2017年6月底前，被告未能按约定交纳下一期的租金。10月24日，被告函告原告，要求在2017年10月31日前终止租赁合同。请原告于10月27日与被告办理交还租赁房屋手续事宜。10月27日，被告将租赁房屋交还原告，并通过网银支付了房屋使用期内的房租97500元。此后，原告要求被告支付违约金，赔偿损失未果，遂诉至本院，要求判如所请。本院认为，依法成立的合同受国家法律保护，合同主体应恪守合同约定，认真履行合同义务，否则，应予承担法律责任。本案中，双方于2016年7月18日所签的《房屋租赁合同》应是双方真实意思表示，合同内容合法、有效，本院据此确认双方存有的租赁合同关系；合同履行过程中，因被告迟延交付租金，擅自退租，致合同无法履行，引起诉讼，过在被告，被告应予承担合同提前解除的完全责任；根据合同第3.1条约定，本合同实行先付租金后使用原则，首期租金于本合同签订当月内一次性支付，其后在每年的6月底前一次性付清下一期的租金，被告第二期租金390000元应于2017年6月30日前支付给原告，但直至2017年10月27日，被告才支付了使用期内租金97500元，被告逾期支付租金，构成违约，应向原告支付该条款约定的违约金。根据合同第10.2条约定，被告拖欠租金，每逾期一日，原告有权收取租金的0.1%的违约金，故，被告应支付的该项违约金为：390000元*0.1%/天*118天=46020元；被告擅自退租，致合同无法履行，构成违约，应向原告支付该条款约定的违约金。根据合同第10.4条约定，被告擅自退租，应按年租金的0.1%支付违约金，故，被告应支付的该项违约金为：390000元*0.1%=390元。两项违约金合计为46410元；关于原告主张要求被告赔偿超出违约金的损失382110元，原告提供了与其他商户的商谈记录，用以证明年租金差价为19万元。该记录不能证明原告主张的超出违约金的实际损失，新租金的涨跌受市场因素、原告与新承租人的意思表示等诸多不确定因素影响，不属于被告订立租赁合同时应当预见到的违约损失范围，且双方并未就一方提前解除合同后，因新租金的涨跌，对方如何担责进行约定，故，对原告该主张，本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院司法解释理解与适用》第九十条之规定，判决如下：一、被告中国联合网络通信有限公司南通市分公司于本判决生效后十日内向原告如皋新华书店有限责任公司支付违约金46410元。二、驳回原告如皋新华书店有限责任公司其他诉讼请求。被告如未按上述指定的期限履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4530元，由原告承担4050元，被告承担480元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院(户名：江苏省南通市中级人民法院。账号：46×××65。开户行：中国银行南通市濠南路支行)预交上诉案件受理费9060元。审判员  李世勇二〇一七年十二月十八日书记员  刘 敏