南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江宁民初字第283号
原告易红英，女，1954年12月6日生，汉族。
委托代理人王瑞成，江苏三法律师事务所律师。
被告南京恒成置业有限公司（以下简称恒成公司，组织机构代码79043606-X），住所地南京江宁区东山街道上元大街217号。
法定代表人刘维新，恒成公司总经理。
委托代理人方婷婷，江苏昌禾律师事务所律师。
原告易红英诉被告恒成公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告易红英的委托代理人王瑞成，被告恒成公司的委托代理人方婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告易红英诉称：2010年4月15日，其与被告恒成公司签订了关于江宁区东山街道河滨路1199号爱秦湾花园1幢106室（以下简称106室）的《南京市商品房预售合同》，其依约支付了房款，并于2010年8月30日接收涉案房屋，现已取得房产证。后其在使用该106室房屋过程中发现接入该房屋的供电设施是临时转供电设施，其不仅没有电卡且还要承担从总表至分表的电路电气损耗费，更常因为相邻业主的欠电费行为造成该房屋停止供电。其认为被告恒成公司未能将直供电到户，且增加了其每月用电费用，故诉至法院，请求判令：1、被告恒成公司将正式供电设施接通至106室房屋，由其与供电公司形成直接的供用电合同关系；2、由被告恒成公司承担本案诉讼费用。
被告恒成公司辩称：一、其交付的房屋符合合同约定，根据《商品房预售合同》附件七的约定，供配电设施达到正常使用即可，现在涉案房屋的电力能够正常使用，故其交付的房屋符合合同约定。二、其交付的房屋符合国家规范，现涉案房屋已经通过竣工验收备案，各分项包括供配电设施均通过验收，故其交付的房屋符合国家规范。综上，原告易红英的主张没有事实和法律依据，请求驳回易红英的诉讼请求。
经审理查明，2010年4月15日，被告恒成公司与原告易红英、案外人聂乾签订《商品房预售合同》一份，约定恒成公司将位于南京市江宁区东山街道河滨路1199号爱秦湾花园1幢106室房屋出售给易红英、聂乾，该商品房设计用途为商业，交房时间为2010年8月30日，并约定供配电设施于2010年8月30日前达到“正常使用”标准，上水、下水设施于2010年8月30日前达到“正常使用”标准。现该房屋已实际交付给易红英，且易红英已于2010年8月24日取得房屋所有权证，所有权登记为易红英单独所有。该户的供配电方式为供电企业供电至恒成公司建设的变电站，该处设有总电表，再由该变电站供电至106室，106室房屋设有分电表。供电企业与恒成公司之间形成供用电合同关系，供电企业与易红英之间没有直接的供用电合同关系。
关于争议的106室房屋的供配电设施是否符合双方约定问题。原告易红英主张双方约定的106室房屋供电设施交付标准为正常使用、供电局直供，即应抄表到户，现房屋的供电方式为转供电，不符合合同约定，并提供以下证据予以证明：1、其与恒成公司签订的商品房预售合同一份，证明合同中约定的水电交付标准为正常使用，而供水是抄表到户，故供电亦应抄表到户；2、爱秦湾花园1幢206室及2幢206室的商品房预售合同复印件各一份，其中对水电的交付标准均约定为正常使用，证明其与恒成公司之间的商品房预售合同中关于水电交付标准的条款为格式条款；3、南京锦江物业管理有限公司出具的情况说明二份，证明106室房屋所用电为转供电，且其为被告的转供电行为每月多支付10元损耗费；4、南京车福洁汽车服务有限公司出具的证明一份，该公司为争议106室房屋的承租人，证明由于是转供电，物业公司可随意关停涉案房屋的供电，致使房屋使用人的基本权利得不到保障，无法正常使用；5、106室房屋的《非住宅商品房使用说明书》，说明书载明供电方式为“供电局直供”。被告恒成公司对上述证据质证后认为：对证据1真实性无异议，虽然易红英称该合同为格式合同，但格式合同也是有效合同，只有出现法律规定的情况才对部分格式条款作无效处理，本案中关于供配电设施的约定明确、具体，是有效条款；对证据2真实性无法确认，其中2幢206室是住宅，国家对于住宅用电的标准规定为必须抄表到户，对于商业用房却无此规定，1幢206室房屋与原告易红英的房屋情况相同，是商业用房，都不是抄表到户；对证据3真实性无法确认，且是否是转供电应由供电部门根据相关规定认定，而不是物业公司认定，另外，通过情况说明可以看出损耗费是物业公司收取，与其无关；对证据4真实性无法确认，且断电是因承租人未缴纳物业费，其交付的供配电设施是能够正常使用的，该证明与本案争议无关；对证据5真实性无异议，但不能达到易红英的证明目的，根据《供电营业规则》第14条规定，106室房屋供配电交付标准符合合同约定及国家规定，不是转供电，是直供电。
被告恒成公司主张其交付的房屋符合合同约定和国家规定，并提供以下证据予以证明：1、工程电气设计委托协议及工程委托建设承包合同、电气设备委托代办协议各一份，证明其委托供电部门认可的南京远能电力工程有限公司对涉案房屋的供电设施进行设计和施工；2、爱秦湾花园1号综合服务楼竣工验收备案表一份，证明其交付的房屋符合国家标准；3、江宁区12345政府服务呼叫中心工单复印件一份，证明原告易红英向相关部门投诉，相关部门已经予以答复，原告对此表示理解，说明易红英已经了解106室房屋供电的计量方式。原告易红英对上述证据质证后认为：对证据1真实性无异议，但认为与本案无关，不能以恒成公司与第三方的协议为由，逃避恒成公司交付符合约定标准房屋的义务；对证据2真实性无异议，但符合国家规定不等于符合合同约定；对证据3真实性不予认可，但其确实投诉过。
审理中，本院至江苏省电力公司南京供电公司江宁营业部进行调查，该处工作人员答复本院称：供电方式从专业角度可分为高压供电和低压供电；供电局直供电是指供电企业与用户之间形成直接的供用电合同关系进行供电，转供电是指在公用供电设施尚未到达的地区，供电企业征得该地区有供电能力的直供用户同意，采用委托方式向附近的用户转供电力；江宁区没有转供电；争议的106室房屋所在楼栋即爱秦湾花园1幢的供电方式是直供电，系供电企业与开发商形成了供用电合同关系，此种供电方式符合国家电力法和供电营业规则的规定，专业名称为“专用变供电”，此种供电方式是否会造成终端用户电费增加不能确定，这与日常维护、管理能力、运营成本等相关；不允许单独就该幢楼的其中一户的供电方式进行改造，因为存在用电安全隐患。原告易红英对上述调查笔录的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该调查笔录仅能反映恒成公司与供电公司之间形成直供电关系，不能证明其与供电公司之间形成了直供电关系。被告恒成公司对上述调查笔录的真实性、合法性、关联性无异议，并认为可以证明涉案房屋所采用的供电方式为直供电，且符合国家规范，其没有违约。
上述事实，有商品房预售合同、房屋所有权证、非住宅商品房使用说明书、竣工验收备案表、代办协议、调查笔录及双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：格式条款是当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有合同法规定的无效情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式条款的理解发生争议时，应按照通常理解予以解释。本案中，争议106室房屋的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效。合同附件七中关于供配电设施达到“正常使用”的约定是恒成公司为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与买房人协商的条款，系格式条款，故对该条款中“正常使用”的理解应按照通常理解予以解释，即满足日常商业用途需要即可。对于易红英关于“正常使用”是指其与供电企业形成直接的供配电关系、抄表到户的意见，虽然双方的商品房预售合同对于供水、供配电设施均约定为“正常使用”标准，106室的供水亦确系抄表到户，但易红英据此认为“正常使用”即为“抄表到户”无事实与法律依据，本院不予采纳。现106室的供配电设施能够满足日常的商业经营需要，能够正常使用，虽然易红英提交了南京车福洁汽车服务有限公司出具的《证明》以证明供配电设施不能正常使用，但是，一方面，代表该公司出具证明的经办人并未出庭作证；另一方面，即使确实存在停电现象，亦是因使用人欠缴物业管理费引发，并非是供配电设施不符合约定标准所致，故对易红英关于106室房屋的供配电设施不能正常使用的意见，证据不足，本院不予采纳。非住宅商品房使用说明书的约定106室房屋的供电方式为“供电局直供”，易红英认为现106室房屋的供电方式为转供电，而非供电局直供电，故恒成公司构成违约，对易红英的该主张，第一，其提交的南京锦江物业管理有限公司出具的情况说明虽然载明106室为“转供电”，但是南京锦江物业管理有限公司是为该小区提供物业管理服务的企业，供电方式的认定并非其职权范围；第二，根据本院至本区供电企业的调查，争议106室房屋所在楼栋的供电方式为供电局直供电，并非转供电；第三，根据《供电营业规则》第十四条规定，在公用供电设施尚未到达的地区，供电企业征得该地区有供电能力的直供用户同意，可以采用委托方式向附近的用户转供电力，106室的供电并非《供电营业规则》规定的转供电；综上，本院认为易红英关于106室房屋的供电方式为“转供电”而非“供电局直供”，无事实与法律依据，本院亦不予采纳。原告易红英关于现106室房屋的供电方式造成其每月多支付10元电路电气损耗费的主张，因易红英提供的证据证明该项损耗费系由南京锦江物业管理有限公司收取，与恒成公司无关，加之，根据本院对供电企业的调查，供电方式的不同并不必然导致终端用户电费的增减，故对于易红英的该项主张，因证据不足，本院不予采信。综上，易红英主张恒成公司交付的供配电设施不符合约定，要求恒成公司将正式供电设施接通至106室房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、四十一条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：
驳回原告易红英的诉讼请求。
本案应收案件受理费80元，由原告易红英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10105901040001276）预交上诉案件受理费。
审 判 长 张映秋
人民陪审员 李向群
人民陪审员 吕 敏
二〇一四年十月八日
书 记 员 高艳艳