广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第829号
上诉人（原审原告）：北京恒大正隆国际贸易有限公司广州分公司，住所地广东省广州市番禺区桥南街中华大道965号101。
负责人：黎宇雄，总经理。
委托代理人：郭嗣彦，广东品智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡淑梅，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审被告）：胡洁梅，住广东省广州市番禺区。
上述被上诉人共同委托代理人：苏玉华、梁莉怡，广东金本色律师事务所律师。
上诉人北京恒大正隆国际贸易有限公司广州分公司（以下简称恒大正隆公司）因与被上诉人胡淑梅、胡洁梅租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于广州市番禺区桥南街中华大道963号的房屋（以下简称涉讼商铺）为胡淑梅、胡洁梅共同共有（房地产权证号粤房地权证穗字第××、02××81）。
2010年9月25日，黎宇雄（合同为乙方）与胡淑梅、胡洁梅（合同为甲方）签订了《广州市番禺区房地产租赁合同》，其中合同约定胡淑梅、胡洁梅将涉讼商铺出租给恒大正隆公司作商业用途使用，建筑面积223平方米，分摊共用建筑面积6.08平方米，期限从2010年11月9日起至2015年10月31日止；租金方面：其中201O年11月9日至2012年10月31日每月租金为11000元，2012年11月1日至2013年10月31日每月租金为11550元；每月5日支付以现金或转账的方式支付当月的租金；乙方向甲方交纳22000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金22000元退回乙方；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用；未按约定提供房屋时，每逾期一日，须按月租金额的3％向乙方支付违约金；甲方应对商铺存在结构性问题负修缮责任；租赁期间，转让该房屋时，须提前3个月（不少于3个月）书面通知乙方；抵押该房屋须提前60日书面通知乙方；如发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应负的修缮责任保证商铺正常使用；若商铺到期，乙方不再续租，需把两间铺之间的隔墙彻好，甲方才退回其押金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。
2010年9月27日，黎宇雄向胡洁梅支付了22000元保证金，胡洁梅出具了《收条》给恒大正隆公司收执。
2013年7月16日，恒大正隆公司将商铺的4条锁匙交给胡淑梅，胡淑梅在《收条》上签名，其中内容为“兹收到北京恒大正隆国际贸易有限公司广州分公司退回番禺区桥南中华大道963号锁匙4条，并在2013年月日前，扣除2013年7月日前使用的租金、水、电杂费后，退回保证金给该公司”（其中在“并在”至“退回保”上面划有一横线）。
恒大正隆公司于2013年9月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、胡淑梅、胡洁梅退还保证金22000元；2、本案诉讼费由胡淑梅、胡洁梅承担。
一审庭审中，恒大正隆公司确认黎宇雄为其公司的负责人，其与胡淑梅、胡洁梅签订租赁合同实际为代表恒大正隆公司与胡淑梅、胡洁梅签订合同。为此恒大正隆公司提交了1份2013年8月28日出具的《确认书》证明。《确认书》的主要内容为确认黎宇雄与胡淑梅、胡洁梅签订上述《广州市番禺区房地产租赁合同》中承租人的一切权利义务由该公司享有和承担。胡淑梅、胡洁梅对此无异议。
对于恒大正隆公司退还商铺及胡洁梅、胡淑梅不同意退还押金的原因问题。恒大正隆公司认为，其公司同时承租涉讼商铺及隔壁965号的商铺，并将两间商铺的隔墙打通后使用；2013年7月16日恒大正隆公司因经营的问题，经与胡洁梅、胡淑梅协商，双方同意解除租赁合同，恒大正隆公司将两间商铺的隔墙修复后将涉讼商铺交还给胡洁梅、胡淑梅；根据租赁合同约定，胡洁梅、胡淑梅应退还租赁按金，但胡洁梅、胡淑梅一直未退还。胡洁梅、胡淑梅认为，其已经接收涉讼商铺，但商铺装修破损无法使用；恒大正隆公司单方提出解除租赁合同，要求交回商铺，胡洁梅、胡淑梅考虑到不接收商铺会产生更大的经济损失，于是接收了涉讼商铺，但是并不代表同意与恒大正隆公司解除租赁合同；租赁合同约定胡洁梅、胡淑梅退还保证金的情形是在双方一致同意解除租赁合同，胡洁梅、胡淑梅才退还款项，胡淑梅在《确认书》上划了退还保证金的字样，代表胡淑梅不同意退还保证金。庭审中，恒大正隆公司、胡洁梅、胡淑梅确认双方在签订合同前没有对商铺的装修状况签订书面的协议确认；胡洁梅、胡淑梅接收商铺时，恒大正隆公司并没有拖欠租金及其他的费用。
原审法院认为，《广州市番禺区房地产租赁合同》是当事人的真实意思表示，条款的内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”。根据恒大正隆公司提交的2013年7月16日的《收条》所记载的内容，只是证明胡洁梅、胡淑梅同意接收恒大正隆公司交回涉讼商铺的事实，并不是胡淑梅、胡洁梅同意解除《广州市房地产租赁合同》的意思表示。诉讼中，胡淑梅、胡洁梅亦否认同意解除租赁合同，而恒大正隆公司提交的其他证据亦不能印证胡淑梅、胡洁梅同意解除《广州市房地产租赁合同》的事实，因此恒大正隆公司提出胡洁梅、胡淑梅在2013年7月16日同意解除《广州市房地产租赁合同》的主张，并无事实的依据，原审法院不予认定。根据市场商铺租赁的商业习惯，出租方向承租人收取一定的租赁保证金的主要目的是为约束承租人履行租赁合同，承租人出现违约情形时以保障出租人的权益。双方签订租赁合同约定涉讼商铺租赁期限从2010年11月9日至2015年10月31日止。但恒大正隆公司在未征得胡淑梅、胡洁梅同意解除租赁合同，或胡淑梅、胡洁梅存在合同约定或法定解除租赁合同违约行为的情形下，于2013年7月16日提前交还涉讼商铺给胡洁梅、胡淑梅，实际上是表示其不再继续履行双方签订的租赁合同，导致恒大正隆公司不能如期实现合同经济利益的目的，其行为已构成预期违约，因此恒大正隆公司应承担违约的责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《广州市房地产租赁合同》约定“甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。现恒大正隆公司预期违约，胡洁梅、胡淑梅已于2013年7月16日收回涉讼商铺，因此恒大正隆公司支付的22000元保证金归胡洁梅、胡淑梅所有，作为恒大正隆公司违约造成胡洁梅、胡淑梅损失经济补偿款项较为适宜，对恒大正隆公司要求胡洁梅、胡淑梅退还22000元保证金的请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2014年3月28日作出判决：驳回恒大正隆公司的诉讼请求。本案诉讼费350元，由恒大正隆公司负担。
判后，恒大正隆公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，涉讼商铺的涉讼合同已经于2013年7月16日解除。根据我方提交证据《收条》及胡淑梅、胡洁梅在原审中作出2013年7月16日收回涉讼商铺的确认可知，双方对于解除涉讼合同已达成一致。即使未形成书面协议，但结合租赁关系内容和我方自2013年7月16日起不再占有、使用商铺的实际情况，也可认定双方租赁关系的基础及核心内容已不复存在。此外，原审法院以《收条》仅载明胡淑梅、胡洁梅接受我方交回商铺的事实以及其否认同意解除租赁关系的陈述为由，对事实仅形式审查，忽略租赁关系的最核心内容，属于错误认定事实。二、原审判决适用法律错误，违反“不告不理”原则，胡淑梅、胡洁梅应向我方返还保证金22000元。合同已于2013年7月16日解除，按照约定胡淑梅、胡洁梅应退还该款项。原审判决以商铺租赁的商业习惯来推定保证金的主要目的在于保障出租人的权益，而作出我方退还以补偿胡淑梅、胡洁梅损失的判决时对保证金作用的片面理解。胡淑梅、胡洁梅在原审中并未就赔偿损失提出请求，但原审却作出以保证金抵作其经济赔偿款的判决，严重违反“不告不理”原则。综上，请求本院：1、撤销（2013）穗番法民三初字第1031号民事判决；2、依法改判胡淑梅、胡洁梅向恒大正隆公司返还人民币22000元；3、一审、二审诉讼费用由胡淑梅、胡洁梅承担。
胡淑梅、胡洁梅答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。我方收回涉讼商铺是基于防止恒大正隆公司的损失继续扩大，本来我方是不愿意收回的，在对方提出经营不善要解除合同时，我方收回商铺并不代表双方一致同意解除租赁合同，在恒大正隆公司违约的情况下，我方有权不退回保证金。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，恒大正隆公司称：因经营上有困难，所以提出退租，当时与对方协商过，对方承诺在其将隔墙砌好之后就退还保证金，但砌好隔墙后，对方并没有退还保证金；保证金的目的是预防退租时若拖欠房租、水电费等可以直接以保证金抵扣。
胡淑梅、胡洁梅称：保证金是为保证双方按约履行，如果恒大正隆公司不按照合同约定履行义务，我方有权没收。解除合同应当经双方一致同意，是恒大正隆公司违约解除，在违约解除的情况下，我方有权不退还保证金，这是恒大正隆公司承担违约责任的一种形式，即保证金性质是违约金。在我方接收房屋时，租赁合同已终止，但是基于恒大正隆公司违约造成，我方当时本意是不同意解除租赁合同的，但是恒大正隆公司把房屋交给我方，我方不得不接收，但条件是没收保证金。我方是基于同情恒大正隆公司，才只是没收保证金，即用保证金来弥补我方损失。隔墙问题与本案争议无关，没收保证金是因为恒大正隆公司提前退租，并不是因为其没有砌好隔墙。
本院认为，双方签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》约定应在租赁期满或解除合同之日退回保证金，并无约定胡洁梅、胡淑梅有权没收保证金，故胡洁梅、胡淑梅以恒大正隆公司提前退租构成违约为由主张没收保证金，并无合同依据。而且，本案中胡洁梅、胡淑梅并未提出反诉请求，故原审法院驳回恒大正隆公司退还保证金的诉讼请求，处理不当，本院予以纠正。
综上所述，恒大正隆公司的上诉请求和理由成立，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1031号民事判决；
二、胡淑梅、胡洁梅自本判决发生法律效力之日起十日内向北京恒大正隆国际贸易有限公司广州分公司退还保证金22000元。
一审案件受理费350元、二审案件受理费350元，由胡淑梅、胡洁梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年六月九日
书 记 员 李宪琼