浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第3297号
上诉人（原审原告）：浙ＸＸ成置业发展有限公司。
法定代表人：胡赵娟。
委托代理人：何健华。
委托代理人：吴啸。
被上诉人（原审被告）：陈银标。
委托代理人：夏成明。
委托代理人：夏川。
上诉人浙ＸＸ成置业发展有限公司（以下简称华成置业）因与被上诉人陈银标房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2014）杭萧民初字第4225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。
原审法院查明，2013年7月5日，华成置业、陈银标及浙江世纪建材装饰市场管理有限公司签订《商铺租赁合同》一份。合同约定，陈银标承租浙江世纪建材装饰市场内第21幢第一层第101、102、103、104号商铺进行板材经营，建筑面积261.3992平方米，月租金33.90元每平方米，年租金106337.20元。陈银标应在合同签订之日支付第一年租金106337.20元，同时与浙江世纪建材装饰市场管理有限公司签订《市场管理服务协议》。租赁期限一年，从2013年5月1日至2014年4月30日止。三方如有意继续合作，陈银标应在合同期满前提早30日与华成置业重新签订租赁合同，并付清下一租赁期的租金。合同期满不再续租时，陈银标须将商铺恢复原状并归还华成置业。合同到期后，华成置业以《通知函》形式要求陈银标限期办理续租或退租手续。现陈银标未办理续租手续，至今仍占用承租商铺从事经营活动。2014年8月13日，华成置业向该院提起诉讼，请求判令：一、陈银标返还华成置业浙江世纪建材装饰市场21幢第一层101、102、103、104号商铺；二、陈银标将承租商铺恢复原状并承担相应费用；三、陈银标赔偿华成置业占用租赁房屋期间的租金损失（自2014年5月1日起至商铺实际返还之日止，按每平方米每月120元计算）。庭审中，华成置业变更第二项诉讼请求，仅要求陈银标将承租商铺恢复原状。
另查明：杭州萧山华成房地产开发有限公司于2003年3月24日经工商核准名称变更为浙ＸＸ成置业发展有限公司。
原审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还给租赁物。本案中，陈银标认为华成置业未通知其办理退租事宜，其与华成置业之间已形成不定期租赁合同关系。该院经审理认为，华成置业提供了相关证据证明华成置业已在合同到期后通知陈银标限期办理续租或退租相关手续，故该院对陈银标的抗辩不予采信。双方的商铺租赁合同已于2014年4月30日到期，陈银标应将案涉租赁商铺返还给华成置业。陈银标在合同期满后继续占有使用商铺，应赔偿华成置业相应的租金损失，但华成置业以120元每月每平方米的租金价格计算租金损失缺乏法律依据，该院认为应以双方合同约定的年租金标准106337.20元计算占有使用费，占有使用费应自2014年5月1日起计算至实际腾退之日止。双方在合同中对商铺恢复原状有明确约定，故华成置业要求陈银标将案涉商铺恢复原状的诉讼请求，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、陈银标在判决生效后十日内将位于浙江世纪建材装饰市场内第21幢第一层第101、102、103、104号商铺腾退并返还给浙ＸＸ成置业发展有限公司；二、陈银标在判决生效后十日内将位于浙江世纪建材装饰市场内第21幢第一层第101、102、103、104号商铺恢复原状；三、陈银标在判决生效后十日内支付浙ＸＸ成置业发展有限公司自2014年5月1日起至商铺实际腾退之日止按年租金106337.20元计算的房屋占有使用费；四、驳回浙ＸＸ成置业发展有限公司其余诉讼请求。如陈银标未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2152元，减半收取1076元，由浙ＸＸ成置业发展有限公司负担637元，陈银标负担439元。
宣判后，华成置业不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院以双方合同期内的年租金106337.2元（即月租金33.9元每平方米）为标准计算占用费，显失公平。上诉人与被上诉人租赁期限在2014年4月30日己经届满，按照双方所签订《商铺租赁协议》第三款约定，被上诉人如有意向继续合作，应在合同期满前提早30日与上诉人签订租赁合同，并付清下一租赁期的租金。现合同期满至今已经过去半年，被上诉人一不来重新签订租赁协议，二没有支付年度租金，说明被上诉人无意再承租上诉人房屋，被上诉人占用租赁物是一种恶意霸占行为，是对上诉人合法权益的严重损坏。上诉人多次告知被上诉人年租金上调事宜，并告知其按上调年租金重新签订租赁协议，但被上诉人对上诉人置若罔闻，不与上诉人进行合理交涉，既不续签合同也不搬离腾房，恶意侵犯上诉人对商铺的所有权，使上诉人处分物权受限。被上诉人的行为已经不仅仅是合同违约行为，而是恶意侵犯上诉人所有权的侵权行为，一审法院以上一年度双方的年租金为基数确认以被诉人占用租房的费用，属于适用法律不当。被上诉人的单方恶意行为，因考量其侵权因素，如果仅以前一份合同租金对被上诉人行为进行评价，那是对被上诉人的宽容，既忽视了法律的惩戒效益，也没有完整保护上诉人的合法权益。上诉人认为被上诉人恶意占用租房的费用应当按照租赁物现有市价进行计算。上诉人作为开发商，追求最大商业利益无可厚非，经上诉人营销团队运营，现租赁物市场月每平方米租金均己达到60元-1OO元，被上诉人所占用的四套租房均处在市场的旺铺租赁位，上诉人为其设定的月每平方租金120元是有合理性的，即上诉人有能力也有条件以月每平方米120元价格对外出租。然而，一审法院的裁判基本忽视了诉讼中租赁市场的出租现值，也完全阻碍了上诉人努力从事商业行为的努力。事实上一审裁判的占用费赔付标准完全没有完整的考虑上诉人的损失因素，被上诉人恶意占用租房势必将会导致上诉人另行出租的困难，甚至可能导致上诉人租房闲置的风险，而导致上诉困难主要是由于被上诉人的恶意行为造成的。一审裁判未综合考虑双方公平的权利义务。最后，上诉人是纠纷中世纪龙建材市场的主体经营者，上诉人集中成片对世纪龙建材市场进行开发经营，上诉人要面临近百家租户，要综合考量维护市场的公平。现一审的裁判导致了如下滑稽的现状：上诉人跟合法承租者的租金为月每平方米60-100元不等，而被上诉人这么一种恶意的侵占行为，最终要承担的占有费用却仅仅是月每平方米34元，在同时使用租赁物的前提下，非法侵占者要承担的责任竟然远远优于合法租赁者的权益，正当经营反没有非正当经营来得实惠，这种现象是难以理解的。就整体公平性考虑，如果上诉人不进行上诉，将无法给合法租户交代，上诉人所经营的世纪龙建材市场将无法继续有效经营，届时衍生出来的纠纷将会产生更多的损失，这是对市场自由经济的不尊重。综上，一审裁判占用使用费计算标准严重显失公平，一审法院自由裁量权行使失当，恳请二审法院查明事实，依法撤销原判第三项，依法改判陈银标支付浙ＸＸ成置业发展有限公司商铺占用使用费156839元——实际占用费从自2014年5月1日起按月租金120元每平方米计算至实际腾退之日。本案诉讼费由被上诉人陈银标承担。
被上诉人陈银标答辩称：上诉人要求按月租金120元每平方米计算没有依据。被上诉人虽然没有上诉，事实情况还是说一下，当时合同到期后，合同用照片的形式进行送达通知。但是当时照片显示不清，当事人并不清楚照片的内容，对一审法院的判决，陈银标是服从的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人华成置业提交如下证据：
1、浙ＸＸ成置业发展有限公司与杭州萧山星园建成经营部2013、2014年度租赁合同各一份，两份租赁合同对比证明2014年度世纪龙建材市场商铺租赁价格以大幅度调整，本案中租赁房屋的价值远高于一审法院裁判的占用费计算标准，上诉人请求合法有据。
2、发票一张，支付业务回单一张，证明上诉人向杭州星园建材经营部开据2014年度发票的事实，2014年度杭州星园建材经营部同上诉人签订的合同真实；证明杭州星园建材经营部向上诉人支付2014年度租金的事实，2014年度杭州星园建材经营部同上诉人签订的合同真实，佐证争议商铺租金市值较2013年度租金已经大幅增长。
被上诉人陈银标未提交证据，对上诉人华成置业提交的证据的真实性没有异议，但是认为跟本案没有关联性，无法达到上诉人的证明目的。
对上诉人华成置业提交的证据，经被上诉人陈银标质证后，本院认为，对两份证据的真实性本院予以确认，但对证明目的不予采纳。
双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，关于华成置业上诉主张商铺占用费按月租金120元每平方米计算的问题，当事人对自己的主张负有举证责任，从现有证据来看，华成置业无法充分佐证其主张的以120元每月每平方米的租金价格计算要求陈银标支付占有费的事实，故华成置业应承担举证不能的责任。原审法院以双方合同约定的年租金标准106337.20元计算占有使用费，占有使用费应自2014年5月1日起计算至实际腾退之日止并无不当。上诉人华成置业的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2152元，由上诉人浙ＸＸ成置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 瞿 静
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一五年三月三十日
书记员 何英杰