河南省获嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）获民初字第291号
原告胡安富（反诉被告），男，汉族，住获嘉县。
委托代理人汪梅霞，河南博苑律师事务所律师。
委托代理人李晶晶，河南博苑律师事务所律师。
被告马二洒（反诉原告），男，东乡族，系甘肃省东乡族自治县人，现住获嘉县。
委托代理人姬卉琴，河南滕泰律师事务所律师。
原告胡安富诉被告马二洒房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开审理，在审理过程中，由于案情复杂，本院将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告胡安富及其委托代理人汪梅霞、李晶晶，被告马二洒及其委托代理人姬卉琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡安富诉称：原、被告于2012年12月23日签订了一份房屋租赁合同，将原告位于获嘉县城区凯旋路移动公司北邻的房屋出租给被告，租金为37000元，租期自2012年12月23日至2013年12月22日止。合同到期后，双方协商继续租赁该房屋至2014年12月22日，并将租赁费变更为40000元整，被告于2013年10月10日交纳租赁费20000元，承诺剩余20000元租金到期后补交，但至今被告仍未将剩余租金给付。现合同已到期，被告既未续租房屋，也不将房屋交回。原告诉至法院，要求：1、被告支付所欠的租赁费20000元；2、被告将自己的物品从租赁的房屋中搬出，并将房屋返还给原告；3、被告赔偿原告的损失至房屋实际交付日（自2014年12月23日暂算至2015年1月29日为4164.38元）；4、诉讼费用由被告承担。
被告马二洒辩称：被告预交过租金20000元后，原、被告之间的租赁合同应顺延一年，租期从2013年12月23日至2014年12月22日，但是原告在2013年12月23日给租赁房屋断电，导致被告无法正常使用，至今被告未对房屋进行实际使用，原告对一年的合同租赁期未履行出租方的义务，因此原告的诉讼请求不应予以支持。
反诉原告马二洒诉称：2012年12月23日，反诉人承租被反诉人位于凯旋路移动公司北邻的房屋作为饭店营业使用，合同期一年。合同到期后，反诉人又向被反诉人预交了20000元租赁费，合同期限自2013年12月23日至2014年12月22日。被反诉人于2013年12月23日擅自断电、断水，迫使反诉人停业。之后，被反诉人将反诉人诉至法院，经过一、二审法院审理，分别作出（2014）获民初字第99号判决书和（2014）新中民五终字第202号民事判决书，均要求被反诉人继续履行合同。但被反诉人始终不履行租赁合同，导致反诉人至今未恢复营业，给反诉人造成极大的经济损失，现被反诉人却又将反诉人诉至贵院，为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉，要求：1、被反诉人履行租赁合同，租赁期限一年（从反诉人恢复营业之日起）；2、被反诉人赔偿反诉人经济损失10万元；3、本案的诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告胡安富辩称：原告胡安富已于2014年1月2日恢复房屋用电，之后从未断电，原告一直按照约定履行合同，被告的反诉事实不存在，反诉请求不成立，应当驳回其反诉请求。
原告向本院提供的证据材料有：1、房屋租赁合同一份，证明原、被告约定的租赁期限为2012年12月23日至2013年12月22日止。2、（2014）新民五终字第202号判决书一份，证明租赁费每年4万元；3、腾房通知一份和四位证人王某某、刘某、陈某某、兰某某出庭作证，证明送达腾房通知的同时已将电恢复正常；4、原告手抄的电表清单一份、2015年3月22日的电表照片一张，证明自2013年11月25日至2015年3月22日止，一共用电842.3度，证明房屋供电正常，未影响被告经营使用，而在前三个月平均用电500度左右。
被告的质证意见：1、对房屋租赁合同无异议；2、对二审判决书的真实性无异议，这个判决书证明了纠纷是原告提起的诉讼，原告不履行合同，要求被告腾房；3、腾房通知系原告单方制作，被告就没有见过。出庭的四位证人，第一个证人，对当时去的是不是被告本人的陈述是不客观的，只是推测被告就是那个人，而且他也没看见当时是不是一楼的电，第二个证人不能证明被告当时是否在场，第三个证人与原告儿子是同学，与原告存在利害关系，第四个证人证言不能确认其在2014年4、5月份看到的就是一楼的灯在亮，并且原告可以随意控制电表；4、电表清单是原告单方记录的，不具有客观真实性，另外，被告情愿将剩余的20000元租赁费给原告，请求原告马上履行合同，减少损失，如果原告接通电源，不可能长时间不通知被告，也可能接通了，但原告的明确意愿是让被告腾房，即便产生了电表费用，那也是原告在夸大事实，并不是履行合同。
被告向本院提供的证据材料有：1、（2014）获民初字第99号民事判决书一份，证明原告在2014年1月6日就将被告诉至法院，要求被告归还房屋，并且证明原告是在2013年12月23日停的电；2、（2014）新民五终字第202号判决书一份，二审判决的时间是2014年10月18日，证明是因为原告断电导致被告不能正常经营，致使双方的租赁合同未实际履行；3、被告与他人签订的饭店加盟协议一份及许可方收取加盟费的收据一份，证明被告因原告的原因未正常经营所产生的加盟费损失；4、被告记录的饭店经营账目，证明在原告断电前被告的经营收入情况及支出情况。
原告的质证意见：1、对1号、2号证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，两份判决书均不能证明原告于2014年1月2日以后继续对出租房屋进行断电，虽然原告因租赁合同纠纷诉至法院，但是该房实际上一直由被告占有使用，原告将电接通后，被告是否经营由其自己决定，与原告无关，原告未实施任何影响被告经营的行为，也未收回房屋；2、对3号证据的真实性有异议，甲方身份无法核实，且该证据与本案也无关联性，该损失也不是必然产生；3、对4号证据有异议，系被告个人书写，缺乏客观性，实际收益的多少被告应提供完税凭证等其他相关证据来印证。
本院对涉案房屋所作的勘验笔录一份及照片20张，原、被告对勘验笔录及照片的真实性均无异议。
本院认为：原告提供的1号、2号证据，被告无异议，本院予以采信；原告提供的3号证据四位证人的证言均证明原告曾经将电接通过，但均不能确定收到腾房通知的人就是被告马二洒，也不能证明原告将电接通的情况通知到了被告，被告否认收到过原告的腾房通知，故对腾房通知不予采信，对四位证人的出庭证言，予以采信；原告提供的4号证据电表清单和电表照片是原告单方记录的，被告不予认可，本院确认该份证据不具有客观真实性，不予采信。被告提供的1号、2号证据系一审、二审法院作出的民事判决书，本院予以采信；被告提供的3号证据没有其他相关证据相佐证，其客观真实性无法核实，本院不予采信；被告提供的4号证据系被告单方制作的，不具有客观真实性，不予采信。对本院所作的勘验笔录及照片，本院予以认定。
本院根据上述有效证据及双方当事人的一致陈述，可以认定以下事实：2012年12月23日，原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定：“甲方（出租方）：胡安富乙方（承租方）：马二洒一、甲方自愿将座落在城区凯旋路移动公司北邻的房屋出租给乙方使用。二、甲乙双方协定的房屋租金人民币叁万柒仟元（￥37000.0元）。租赁期限自2012年12月23日至2013年12月22日止。租金按壹年结算，有乙方在每年前叁个月内（原、被告在庭审中一致认可是每年的最后三个月缴纳下一年的房租）交付给甲方。付款方式：现金。……七、房屋租赁期内，乙方保证并承担下列责任：1、如需对房屋进行装修时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自理。租赁到期后，所装修项目无偿归甲方所有。……5、乙方将在租赁期满时把房产交还给甲方。如需继续承租上述房屋，应提前三个月与甲方协调，双方另签订合同；如乙方未按期签订合同缴纳租金，视为放弃租赁权不再租赁，甲方有权收回房屋使用权另租他人。并在同等条件下，乙方有优先承租权。……九、违约责任。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家法律和行政法规的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失有责任一方承担。乙方逾期交付房屋租金，甲方有权提前收回房屋。十、如因不可抗力使本合同不能履行的，双方互不承担责任。……”。双方签订合同时，被告即将第一年的租金37000元向原告支付。后被告为了继续租赁经营，经双方协商，原告将房租上涨至40000元。2013年10月10日，被告将租金20000元交付给原告的女儿，原告的女儿向被告出具了收据。2013年12月22日，双方签订的合同期满。2013年12月23日下午，原告的女儿和女婿向被告催要剩余租金时，双方发生矛盾，原告的女儿和女婿将房屋用电停止。获嘉县城关派出所于当天17时30分接报警后及时出警处置，劝解双方协商解决。后被告因停电，无法经营，将房屋门锁上。经获嘉县伊斯兰教协会组织双方劝和调解未果。原告于2014年1月6日诉至法院，要求被告返还房屋并赔偿损失，获嘉县人民法院于2014年4月29日作出（2014）获民初字第99号民事判决书，认定“被告向原告交纳了部分租金，证实双方对续租房屋达成了一致意见”，判决驳回原告胡安富的诉讼请求，原告不服一审判决，上诉至新乡市中级人民法院，新乡市中级人民法院于2014年10月18日作出（2014）新中民五终字第202号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该判决于2014年10月31日生效。庭审中，原、被告对于剩余的20000元租金的交纳时间产生了分歧，原告称口头约定被告应于2013年10月底一次性付清，被告称口头约定被告应于双方签订书面合同时付清。
另查明：二审判决后，涉案房屋一直处于未营业状态，房屋钥匙由被告马二洒保管，电表盒的钥匙由原告胡安富保管。本院于2015年4月19日对现场进行勘验，房屋状况如下：1、涉案房屋中至今还存放有以下物品：属于原告胡安富的有：在厨房里左手边放的小柜一个；属于被告马二洒的有：餐桌12张、餐椅48把、CHIGO牌柜机空调一台（3P）、吊扇4个、吊灯7个、冷柜4个、垃圾桶12个、墙挂钟表一个、被告自已装的厨房一个（内有：水池2个、抽油烟机1个、案板1个、储物柜2个、储物架2个、锅5个、电饭锅2个、热水壶2个、盘若干个、盆若干个）以及其他屋内物品。2、整个房屋内都落满了灰尘。3、勘验当天有水有电，水表数字看不清楚，电表数字显示8492.3度。4、涉案房屋的电表和楼上几家租户的电表在一个电表箱内，外面有一个总表，电业局抄表时仅抄总表，电费是原告胡安富向电业局交纳的。本院于2015年6月1日对涉案房屋进行查看，房屋状况如下：房屋墙上贴上白纸，注明“出租”，白纸上被人喷上红色“×”号，防盗门上被人用红漆喷上“此房纠纷，不能出租”。后经本院向原、被告核实：原告于2015年5月23日将被告放在涉案房屋中的物品搬出，将房屋门锁更换，将被告的物品存放在城区的一个地下室内，并且原告于2015年5月24日在涉案房屋墙上张贴招租通知；被告于2015年5月25日在涉案房屋的防盗门上用红漆喷上“此房纠纷，不能出租”。后经本院及统战部领导做工作，被告马二洒坚决不同意将用红漆喷上的“此房纠纷，不能出租”字体予以清除。
为了使涉案房屋物尽其用，充分发挥房屋的商业使用效益，本院于2015年6月1日针对本案召开了听证会，并邀请了人大代表、统战部领导参加，在法院及人大代表、统战人士的共同调解下，原、被告就涉案房屋的利用问题达成了临时性协议，并签订协议书，内容如下：“一、涉案房屋由原告胡安富按市场价向外出租，被告马二洒不能再去干预原告向外出租。二、原告胡安富与第三方签订的租赁合同中必须要有以下内容：1、租赁期限不能超过一年；2、合同条款中须有“如果法院判决被告马二洒继续履行，新的租赁方无条件交还给被告马二洒继续租赁”；3、原告与第三方签订合同前须让法院对合同条款进行审查。三、原告胡安富与第三方签订的租赁合同的租赁费应一次性交纳，由原告暂时交给法院保管；待有生效法律文书后，再处分该租赁费。四、原、被告之间的其他纠纷由法院裁判解决或由双方通过诉讼途径解决”。双方达成以上临时性协议后，房屋的使用效益得到了保证。
本院认为，对于原告的诉讼请求：1、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用的状态”，原新乡市中级人民法院判决已确定原、被告双方的口头租赁合同有效，租赁期限为2013年12月23日至2014年12月22日，现该租赁合同期限已经届满，双方合同已终止，原告有权要求返还租赁房屋，对原告要求被告返还房屋的请求，予以支持，因原告已将被告的物品从房屋中搬出，对原告要求被告将自己的物品从租赁房屋中搬出的请求，本院不再作处理。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，在原、被告的口头租赁合同履行期限届满后，被告应当将房屋返还原告，但被告至今未交还房屋，给原告造成了损失，被告应当承担民事责任，被告应从2014年12月23日（口头租赁合同期满后第二天）起按每月租金3333.33元（40000元／年÷12个月）的标准向原告赔偿损失至2015年6月1日双方签订协议时止，数额为：3333.33元／月×5个月＋3333.33元÷30天×10=17777.76元，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，依法予以支持，时间应截至2015年6月1日止；3、在口头合同履行期限内的第一天，原告即将涉案房屋断电，导致被告至今未正常营业，即原、被告之间的口头租赁合同并未实际履行，故原告要求被告支付所欠的租赁费20000元，无事实法律依据，不予支持。
对于被告的反诉请求：1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外”，原、被告双方的口头租赁合同已经届满，双方合同已终止，被告要求原告履行租赁合同，租赁期限一年（从被告恢复营业之日起），但该合同在法律上和事实上均已不能履行，故对被告的该项反诉请求，不予支持。2、原告给涉案房屋断电，导致被告未实际租赁经营，给被告造成了损失，故被告不应交纳租赁费，原告应将被告已交纳的20000元租金退还给被告。3、被告要求原告支付经济损失10万元，其要求的损失包括加盟费62500元、应付工人工资46200元、停电坏掉的食品7000元；对于加盟费损失，被告提交了加盟协议及交纳加盟费的收据，加盟协议中的甲方及收据的收款人马哈赛尼未出庭，该两份证据的真实性无法核实；对于应付工人工资及停电坏掉的食品损失，被告仅提供其个人书写的记账单，没有其他证据相印证，被告也未向本院申请对其财产损失进行评估；故被告提供的证据不足以证明其主张，对被告的该项反诉请求，本院不予支持，被告如果以后有充分的证据，可另行主张权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、一百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告马二洒应于本判决生效后五日内将租赁原告胡安富的房屋返还给原告胡安富。
二、被告马二洒应于本判决生效后五日内向原告胡安富支付赔偿金17777.76元（按每月租金3333.3元的标准，从2014年12月23日起计算至2015年6月1日止。）。
三、原告胡安富应于本判决生效后五日内返还被告马二洒租赁费20000元。
四、驳回原告胡安富的其他诉讼请求；
五、驳回被告马二洒的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案案件受理费400元，由被告马二洒承担267元，原告胡安富承担133元；反诉费1150元，由被告马二洒承担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审 判 长 徐继红
审 判 员 孟 靓
人民陪审员 王瑞芳
二〇一五年六月五日
书 记 员 赵 妍