福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第84号
上诉人（原审被告）汪建新，男，1975年12月18日出生，汉族，南铝板带有限公司技术员。
被上诉人（原审原告）张书明，男，1955年6月1日出生，汉族，原南平农业机械公司员工。
被上诉人（原审原告）王凤，女，1955年9月3日出生，汉族，南平宏顺运输公司退休员工。
上诉人汪建新因房屋买卖合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2014）延民初字第3313号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汪建新、被上诉人张书明、王凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人张书明、王凤原审请求判令：汪建新立即向张书明、王凤支付剩余购房款2万元及违约金（按每日0.3%标准计算，自2014年5月9日起计至汪建新清偿2万元止）。
原审法院查明，2011年6月6日，张书明、王凤与汪建新签订《存量房买卖合同》一份，合同中载明：“1、卖方房产座落于南平市八一路337号506室，建筑面积：59.28平方米（其中公摊面积：7.1平方米，附属间面积：一间2平方米，没有产权）。详见南房权证字第××号《房屋所有权证》，土地证号为：南2002167**（若上述表述与房屋登记机构记载不符，则以房屋登记机构记载内容为准）；2、买卖双方商定上述房产成交价为人民币叁拾壹万元整（310000元）；3、合同签订后，买卖双方同意双方具备过户条件于2011年6月7日双方到当地房产交易中心办理房产过户手续，并同时办理土地证签字，水、电、闭路过户。买方支付给卖方购房款人民币（含定金）贰拾玖万元整，剩余房款人民币贰万元整于卖方在2015年8月31日前将房屋内的户口迁出，买方将余款支付给卖方（卖方户口迁出时即付余款贰万元整）；4、买方不能按期向卖方付清购房款或卖方不能按期向买方交付该房产，每逾期一日，由违约方向对方给付上述房产成交总价千分之叁的滞纳金。”张书明、王凤在落款“出售人”处签名捺手印，汪建新在落款“买受人”处签名捺手印。2011年6月7日，汪建新向张书明、王凤支付购房款29万元，张书明、王凤向汪建新出具《收条》一张，同日，双方当事人将剩余购房款2万元存入联名账户，张书明、王凤向汪建新出具《收条》一张，载明：“收到汪建新购房款计贰万零贰佰元正。注：此款作为户口押金存入建行联名卡。”2011年7月16日，南平市农业机械公司向张书明出具《通知》一份，载明：“获悉你八一路337号506室房屋已出售，请你将所用的柴火间交还给公司，因为该柴火间没有参加房改，产权仍属公司所有。”合同签订后，张书明、王凤未向汪建新交付附属间，故汪建新拒绝向张书明、王凤交付联名户头中的剩余购房款2万元，张书明、王凤遂诉至法院。另查明，2014年5月8日，张书明、王凤将户口从南平市八一路337号506室房产中迁出。
原审法院认为，张书明、王凤与汪建新签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行义务。根据合同约定，张书明、王凤应在2015年8月31日前将房屋内户口迁出，汪建新于张书明、王凤户口迁出时向张书明、王凤支付剩余2万元购房款。张书明、王凤依约已将户口从汪建新所购房屋中迁出，汪建新应当向张书明、王凤支付剩余购房款。张书明、王凤主张汪建新支付剩余2万元的购房款，符合合同约定，原审法院予以支持。关于汪建新提出的“因张书明、王凤未依合同约定交付2平方米附属间，故其拒绝支付剩余购房款”的意见，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，双方签订的合同中约定的附属间系张书明单位无偿提供给张书明、王凤使用，张书明、王凤不具有该附属间的所有权，其对该附属间无处分权，合同中张书明、王凤将附属间出卖给汪建新的行为未经权利人追认，嗣后张书明单位对张书明、王凤的出卖行为不予认可，因此该条款为无效条款，对于汪建新的辩解意见，原审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，张书明、王凤主张每日0.3%的违约金计算标准过分高于其损失，原审法院酌定参照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍为标准计算，对于张书明、王凤该项诉请中的超出部分，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、汪建新应于判决生效之日起七日内向张书明、王凤支付购房款2万元，并支付从2014年5月9日起至汪建新实际付清购房款之日止的利息（按中国人民银行同期一年期贷款利率的四倍计算）；二、驳回张书明、王凤的其他诉讼请求。
上诉人汪建新上诉称，一、张书明、王凤将不属于其的附属间与住房捆绑出售，抬高了主房的价格，即将无处分权的财产进行处分，虚抬房价，这一行为违反法律，侵犯了汪建新的合法权益。张书明、王凤未依合同约定将附属间交付汪建新，后来附属间被张书明原单位收回，造成汪建新无附属间可用，又一次侵犯了汪建新的合法权益。张书明、王凤是过错方，违约在先，才导致共同帐户资金无法支取。二、汪建新不存在违约，支付违约金不合情理。即使汪建新违约，也不能按银行同期贷款利率四倍计算违约金，按相关法律规定，买卖合同的违约金是银行同期利率的1.3倍。三、原审法院在向汪建新送达文书时，未明示汪建新享有反诉的权利，造成汪建新超过期限未提起反诉。因此，汪建新主张，张书明、王凤应交付附属间，或退还附属间的差价，2平方米附属间的价款折算成1平方米的房屋价款，张书明、王凤应退还5000元购房款。故此，请求撤销原判，改判汪建新支付张书明、王凤购房款15000元。
被上诉人张书明、王凤答辩称，一、张书明、王凤并未将附属间卖给汪建新，涉讼房屋所有权证并未对附属间进行登记，张书明、王凤无权出售附属间。张书明、王凤并不同意将附属间写入合同中，但因汪建新一直坚持而同意。但在合同签订过程中，张书明、王凤已明确告知柴火间属于张书明原单位所有，只能使用，原单位随时可能收回。同时合同第一条也写明，若上述表述与房屋登记机构记载不符，则以房屋登记机构记载内容为准。二、房屋及附属间的钥匙已由张书明、王凤的外甥女李丽萍交给汪建新，汪建新不知何故将他人附属间的门撬开，导致张书明原单位将附属间收回。2011年6月底至7月间，张书明、王凤就已告诉汪建新附属间被收回的事实。附属间收回的结果是汪建新自己造成的，应由其自己承当，与张书明、王凤无关。三、张书明、王凤既未违约，亦无过错。请求驳回上诉，维持原判。
在二审中，被上诉人张书明、王凤向本院提交一份证据，即房屋所有权证复印件一份，用于证明房屋所有权证上未有附属间的记载，张书明、王凤无权出售附属间。经庭审质证，对张书明、王凤提供的证据，汪建新认为，证据真实，但合同上已注明附属间没有产权。本院认为，张书明、王凤提供的房屋所有权证复印件，能证明涉讼附属间不为张书明、王凤所有的事实，予以采纳。
经审理查明，原审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，南平市八一路337号506室房屋所有权已转移登记至汪建新名下。
本院认为，汪建新与张书明、王凤签订的《存量房买卖合同》主体适格，内容合法，系双方当事人真实意思的表示，应受法律保护。双方当事人均应全面履行合同义务。张书明、王凤要求汪建新支付剩余购房款20000元的诉讼请求能否得以支持，应当基于合同约定的20000元购房款支付条件是否已经成就和汪建新能否以附属间未交付作为扣减理由来进行综合判定。关于合同约定的20000元购房款支付条件是否已经成就的问题。《存量房买卖合同》明确约定了房屋买卖价格、付款时间和付款条件，即房屋买卖总价款为310000元，汪建新于办妥房屋所有权及土地使用权变更登记手续当日支付290000元，于张书明、王凤将户口迁出时支付余款20000元。合同订立后，张书明、王凤将涉讼房屋所有权转移登记于汪建新，汪建新亦支付了290000元购房款。张书明、王凤于2014年5月8日将户口从涉讼房屋中迁出，履行了于2015年8月31日前将户口迁出的合同义务。综合上述事实，应当认定汪建新支付20000元购房尾款的条件已经成就。关于310000元购房总价款是否包括附属间使用权之对价的问题。双方当事人在明确张书明、王凤不享有附属间所有权的前提下自愿约定房屋买卖价款为310000元。同时，合同仅约定两笔购房款分别于房屋产权变更登记手续完成和张书明、王凤将户口迁出时支付，而未约定以附属间的交付为购房款的支付条件。再者，对其主张的张书明、王凤因附属间的存在而提升了房屋价格，汪建新并未提交充分证据予以证实。有鉴于此，合同约定的310000元应当仅限于房屋买卖价款，而并不包括张书明、王凤提供附属间使用权的对价。汪建新以张书明、王凤未按约定提供附属间为由要求扣减购房款5000元缺乏事实和法律依据，不能成立。汪建新未按合同约定的期限支付20000元购房尾款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原审法院将合同约定的每日0.3%的违约金计算标准降低至中国人民银行同期一年期贷款利率的四倍，于汪建新并未有失公平，应以维持。汪建新关于按银行同期利率的1.3倍计算违约金之主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费390元，由上诉人汪建新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
审 判 员 乐 芳
代理审判员 刘冬龙
二〇一五年二月十一日
书 记 员 张素珍
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。