湖北省大悟县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂大悟民初字第00868号
原告黄波，居民。
委托代理人ＸＸ，湖北君兆律师事务所律师。一般代理。
被告赵全，居民。
委托代理人赵长斌，居民。代理权限为特别授权：代为应诉、答辩、反诉、调解、上诉、签收法律文书。
委托代理人卢淑萍，居民。代理权限为特别授权：代为应诉、答辩、反诉、调解、上诉、签收法律文书。
被告肖康，居民。
原告黄波与被告赵全、肖康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理后，依法组成由审判员涂晓玲担任审判长，审判员田昕、代理审判员高帮增参加评议的合议庭，诉讼中，原告黄波向本院申请撤回对被告肖康的起诉，本院依法裁定予以准许。2015年11月27日本院公开开庭审理了此案。原告黄波及委托代理人ＸＸ，被告赵全的委托代理人赵长斌、卢淑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄波诉称，2015年8月8日，原、被告签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定“第一条甲方（赵全）自愿将本人合法所有的大悟县彭店乡彭店乡彭店街道房屋和二间门面（本协议书简称房屋）出售给乙方（黄波）所有”；……；“第三条甲方积极协助乙方办理房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证的过户手续。涉及房屋等过户发生的一切税费均由甲方承担”。协议签订后，原告向被告赵全支付购房款60万元，但被告至今没有协助原告办理房屋所有权及土地使用权的过户手续，原告曾多次找被告协商处理，但被告赵全均推诿履行约定义务。请求判令被告赵全履行合同约定，协助原告办理房屋所有权及土地使用权的过户手续，并承担过户所需的一切税费。由被告承担诉讼费用。
为支持其诉讼请求，原告黄波向法庭提交的证据有：
一、赵全户籍证明及户籍登记证明复印件各一份。证明被告赵全的身份和家庭成员情况；
二、2015年8月8日原告黄波与被告赵全签订的《房屋买卖协议书》一份。证明赵全向黄波出售位于大悟县彭店乡彭店街道的房屋和二间门面，价值共计60万元；由赵全负责协助原告办理该房屋的过户手续，并承担一切税费；
三、2015年9月10日被告赵全父亲赵长斌、母亲卢淑萍出具的房屋卖买情况说明各一份。证明原告黄波以60万元购买赵全位于大悟县彭店乡彭店街道的房屋和二间门面，协议当日黄波向赵全支付了购房款60万元，双方至今没有办理过户手续的事实；
四、离婚证及离婚协议各一份。证明2015年8月28日，被告赵全与肖康协议离婚，双方协议约定婚后共同财产均归赵全所有。
诉讼中，原告向法庭补充提交二份证据：
五、户口簿复印件。证明原告已将自己的户籍迁至大悟县彭店乡彭店街道；
六、大悟县彭店乡彭店村出具的证明一份。证明该集体知道原、被告买卖房屋一事，并同意其买卖。
被告赵全代理人口头辩称，黄波购买赵全的房屋是事实，但是购房款60万元黄波未支付。房屋购买合同是黄波胁迫赵全签订的。该房屋造价就不止60万元，造价是70万元，故以60万元卖给黄波不合理。
被告赵全没有向法庭提交证据。
庭审质证中，被告对原告提交的证据一、二、三、四均无异议，但认为签订合同时是黄波有胁迫的行为。原告补充提交的证据四、五，经被告方质证均无异议。
本院根据证据的真实性、合法性、关联性特征认证意见如下：原告提交的证据一、二、三、四、五、六被告方均无异议，本院对上述证据证明原告购买被告赵全所有的位于大悟县彭店乡彭店街道的房屋和二间门面，并支付房屋价款60万元和原告将自己的户籍迁至大悟县彭店乡彭店街道，且双方买卖房屋行为已取得该村集体组织同意的事实，予以采信。
通过对上述有效证据的分析与认定，结合法庭调查，本案的基本事实是：原、被告系朋友关系，被告赵全因在广东经商缺乏资金向原告借款50万元，后因被告赵全无力偿还借款，被告赵全与原告协商，将被告赵全所有的位于大悟县彭店乡彭店街道的房屋和二间门面，作价60万元，抵偿被告欠原告黄波的借款，原告黄波向被告赵全支付10万元的差额，原告黄波当即表示同意该协议。2015年8月8日，原、被告在大悟县城关镇城市便捷酒店签订了《房屋买卖协议书》，合同约定：一、赵全自愿将本人合法所有的大悟县彭店乡彭店街道房屋和二间门面出售给黄波所有；二、房屋总出售价格共计人民币60万元整。本协议签订之日，黄波向赵全一次性支付该房屋购房款；三、赵全积极协助黄波办理房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证的过户手续。涉及房屋等过户发生的一切税费均由赵全承担。协议签订当日，原告黄波退还被告赵全出具的50万元借据，并向被告赵全支付了购房款差额10万元。后原告多次找被告，要求其协助办理房屋及土地过户手续，但被告赵全均推诿拒绝。原告遂向本院提起诉讼。诉讼中，原告已将自己的户籍迁至大悟县彭店乡彭店街道，且双方买卖房屋行为已取得该村集体组织的同意。
同时查明，位于大悟县彭店乡彭店街道207号房屋为2间5层，第1层为临街门面房，该房屋房产证载明：由被告赵全与肖康共同共有，房屋宅基地为集体所有土地。2015年8月28日，被告赵全与肖康在四川省泸州市民政部门协议离婚，协议约定双方婚后财产全部归赵全所有。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对合同相对方具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的焦点问题是原、被告签订的《房屋买卖合同》是否违反了法律强制性规定而属无效合同。本院评判如下：1、涉案合同是否违反《中华人民共和国土地管理法》的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”并未禁止农村宅基地上房屋的出售和出租。第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其立法目的是为了限制农村集体土地用于非农业建设，防止农村集体土地流失。本案原、被告交易的房屋在交易前已取得合法的宅基地使用权证，并非农业用地，双方交易没有改变土地的使用性质，仍属农村宅基地性质，同时原告在诉讼中已将户籍迁入涉案房屋宅基地所在地彭店乡彭店街道，且双方买卖行为已取得该村集体组织的同意，双方的交易也没有改变土地的所有权性质，交易土地仍属于彭店乡彭店街道集体所有，故涉案合同没有违反《中华人民共和国土地管理法》的规定。2、涉案合同是否违反《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》关于“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定。首先，涉案房屋买卖合同内容并没有约定违反法律强制性规定的条款。其次，被告赵全是在无力偿还原告借款时，自愿与原告协商，要求以自已所有的房屋抵偿借款，因该房屋的价值大于借款，双方才签订房屋买卖合同，原告又依约支付了房屋差价10万元，故本案原、被告买卖房屋的行为，不属于“以房抵债”的情形，没有违反上述法律规定。3、涉案房屋在原、被告签订《房屋买卖合同》时，虽属赵全与肖康共同共有，但2015年8月28日被告赵全与肖康在四川省泸州市民政部门协议离婚，且离婚协议中约定双方婚后财产全部归赵全所有。故被告赵全之前处理涉案房屋的行为继而合法有效。综上，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，系双方自愿签订，合法有效，本院予以确认。原告黄波依约定履行了自己的义务，被告赵全没有依约定履行相关义务，根据相关法律规定，被告赵全应依法承担民事责任。故原告黄波要求被告赵全履行合同约定，协助原告办理房屋所有权及土地使用权的过户手续，并承担过户所需税费的诉讼请求，本院予以支持。原告在诉讼中撤回对被告肖康的起诉，不违反法律规定，本院予以准许。被告在答辩中提出，在签订房屋买卖合同过程中，原告有胁迫的行为，且房屋买卖价值不公平的抗辩理由，无事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
被告赵全于本判决生效后三十日内协助原告黄波办理涉案房屋所有权及土地使用权的过户手续，并承担过户所需的相关税费。
案件受理费9800元，由被告赵全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件的上诉费用，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤诉处理。
审 判 长 涂晓玲
审 判 员 田 昕
代理审判员 高帮增
二〇一六年三月十八日
书 记 员 杜 莉
适用条文：
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。