湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0111民初6374号
原告（反诉被告）：李成军，男，1983年11月17日出生，汉族，湖北荆州人，武汉市洪山区小当家私房菜馆个体经营者，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：夏爱华，湖北立丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡楚风，湖北立丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：曾慧兰，女，1956年8月2日出生，汉族，住武汉市青山区，
委托诉讼代理人：朱汉荣，湖北华延律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程斯梦，湖北华延律师事务所律师。
原告李成军与被告曾慧兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本院于2017年11月9日作出（2017）鄂0111民初6374号民事裁定，将本案转入普通程序审理。2017年12月4日，被告曾慧兰提起反诉，本院经审查反诉成立，并决定反诉与本诉合并审理。2017年12月20日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李成军及其委托诉讼代理人夏爱华、胡楚风，被告（反诉原告）曾慧兰及其委托诉讼代理人朱汉荣、程斯梦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李成军向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租房保证金30000元；2、判令被告支付原告拆迁补偿款268086元（原告搭建的简易房屋补偿43576元、装修补偿费182910元、搬家费1600元、营业执照补偿40000元）；3、判令被告退还原告租金10200元（2016年3月22日至2017年4月5日期间的租金按每月17000元的70%计算，自2017年4月6日起免收租金）；4、本案诉讼费用由被告承担。本诉事实与理由以及反诉被告李成军反诉辩称，原告自2010年4月12日起租用被告所有的位于武汉市洪山区工业大道大洲村953号3间4层楼房用于经营餐馆。原告与被告先后签订两份《房屋租赁合同》，租期分别为2010年5月28日至2015年5月27日、2015年5月28日至2018年5月27日，月租金分别为：12400元、17000元，且双方约定，“合同期内国家或有关部门对该房屋进行征用并拆迁时，按照拆迁有关规定关于的房屋装修补偿归原告所得”。
原告承租后依约向被告交付保证金30000元，对房屋进行整体装修、购置安装固定设备并办理了个体工商户营业执照。2016年3月22日，武汉市洪山区人民政府和平街大洲村村民委员会发布《大洲村“城中村”综合改造拆迁安置补偿细则》，诉争房屋被�入征地红线范围内。2017年4月6日，征收实施单位在被征收房屋四周打围，原告实际无法继续经营。原告多次就减免租金和征收补偿分配问题找被告协商，但被告均置之不理，并于2017年7月初告知原告其已与征收办签署了补偿协议，要求原告搬离租赁房屋。
原告已交租金至2016年年底，2017年1月至5月的租金未支付。2016年3月22日拆迁公告已经发布，此时被告应当减免原告应付的租金。截至2016年年底，原告按约支付全部租金。2017年年初，原告未交租金的原因是，双方就租金减免及拆迁补偿款的分配发生纠纷。租赁房屋被打围后，原告无法继续经营，被告无理由向原告主张租金。
水电费已由被告结算，水电费实际金额以票据为准。
被告曾慧兰向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付2017年1月1日至2017年5月31日期间的租金85000元；2、判令反诉被告支付反诉原告水电费4672.59元；3、反诉案件诉讼费由反诉被告承担。被告曾慧兰辩称以及反诉事实和理由：被告将位于武汉市洪山区工业大道大洲村953号3间4层楼房出租给原告，约定租期为2015年5月28日至2018年5月27日，月租金为17000元。原告一直经营至2017年6月上旬，因征收打围，才停止经营。2017年1月至5月的租金85000元和被告垫付的水电费4672.59元，原告拖欠至今不支付。
被告与原告签订的涉案《房屋租赁合同》第二条约定，“如果乙方（原告）未按合约日期向甲方（被告）支付房屋租金，属违约行为，甲方将无条件终止房屋租赁合同收回房屋，并不返还租房保证金”。原告实际差欠被告2017年1月至5月的租金85000元，被告依约可以收回租赁房屋并不返还租房保证金。
原告要求拆迁补偿的被拆迁房屋不是原告搭建的。对搭建房屋每平方米300元的补偿中有每平方米120元的补偿是对被告的补偿。对营业执照的补偿是被告与拆迁人协商一致后得到的，是对被告的补偿。原告并未提供营业执照，不应获得营业执照补偿。
本院经审理认定事实如下：2010年4月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》1份，约定：1、被告将坐落于武汉市洪山区工业大道大洲村953号3间4层楼房整体出租给原告，用于经营餐馆，租期为：2010年5月18日至2015年5月27日止。2、月租金12400元（其中第四层房屋从2011年元月1日起租）。付款方式为：本年按起租日提前10天一次支付，后四年按年度支付，原告应提前10天交纳租金。如果被告未按合约日期向被告支付房屋租金，属违约行为，原告将无条件终止房屋租赁合同，收回房屋，并不返还租房保证金。3、合同期内，原告向被告交纳租房保证金3万元，如原告没有违约行为，被告不得�止与原告的合同，如果被告单方面终止租赁合同，被告除了向原告双倍返还租房保证金，还需补偿原告房屋装修费。4、合同期内，在被告没有违约的情况下，原告不能以任何理由终止与被告订立的租赁合同。如果原告单方面终止租赁合同或未经被告许可将此房转让第三方，被告则不返还原告的租房保证金，并终止房屋租赁合同，收回出租房。5、被告在承租期内不能拖欠相关部门水、电费及物管费等。6、若因国家及有关部门征用并对该房屋进行拆迁等属于被告无法抗拒的因素，导致房屋租赁合同无法履行时，原、被告双方都不负违约责任，本合同自行解除。7、合同期内国家或有关部门对该房屋进行征用并拆迁时，按照拆迁的有关规定给予的房屋装修补偿归原告所得，其余补偿归被告所得；8、租房合同期满，原告应在合约前以书面形式通知被告是否续租。如果原告�续租并愿意转让，在经被告同意后方可进行房屋转让，但原告必须在租期满前完成转让，如果房屋租赁到期前没有完成转让，租房合同期满后被告收回房屋。如果原告在本合同到期后不续租也未转让，原告应保证房屋装修设施等完好，被告则收回该房屋。原告结清水、电、物管费等费用后，被告应返还原告租房保证金。
合同签订后，原告向被告交纳租房保证金3万元。原告在涉案房屋的正前方搭建54.47平方米的简易房屋。原告装修涉案房屋后，将其用于经营武汉市洪山区小当家私房菜馆（经营者为原告的个体工商户）。原告按约支付被告租金。另双方口头约定，原告搭建的简易房的拆迁补偿款由双方平分。
2015年5月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》1份，约定：1、被告将涉案房屋出租给原告用于经营餐馆，租期为：2015年5月28日至2018年5月27�止。2、月租金17000元。付款方式为：本年按起租日提前10天一次支付。被告应提前10天交纳租金。如果原告未按合约日期向被告支付房屋租金，属违约行为，被告将无条件终止房屋租赁合同收回房屋，并不返还房屋保证金。上述第一份《房屋租赁合同》中约定的第3至8条的内容也是第二份《房屋租赁合同》中约定的条款内容。
2016年3月22日，武汉市洪山区人民政府和平街大洲村村民委员会（以下简称大洲村委会）发布《大洲村“城中村”综合改造拆迁安置补偿细则》，该细则规定：1、棚房及简易房按50-200元/平方米进行货币补偿。2、搬家补偿费每户1600元（搬进、搬出）。3、装修补偿按还建安置面积120元/平方米进行补偿。
涉案房屋被划入征地红线范围。2017年4月6日，涉案租赁房屋被打围。原告的菜馆经营受到一定影响。2017年6月上旬，原告的菜馆�全停业。涉案房屋已被拆除。
双方因租金减免以及拆迁补偿款的分配问题发生纠纷，原告自2017年1月起停止支付租金和水电费。被告为原告垫付水电费4672.59元。
2017年4月25日，大洲村委会与被告、武汉盈锦房地产开发有限公司、武汉洲美居房屋征收服务有限公司（以下简称洲美居公司）签订了《城中村综合改造房屋拆迁补偿安置合同》1份，约定：附属房屋补偿费43576元；瓷砖、复合地板等装修房屋补偿费182910元；搬家费1600元（含搬出搬进）；营业执照2个，拆迁奖励50000元。
2017年4月25日，洲美居公司出具，并经被告签字确认的《集体土地城中村综合改造房屋拆迁安置补偿结算单》1份，确认：附属房屋补偿费为43576元（800元/平方米×54.47平方米）；实木地板装修补偿费为182910元（300元/平方米×609.7平方米）；搬家费为1600元；营业执照2个，奖励50000元。被告已领取上述补偿款。
以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、个体工商户营业执照、《大洲村“城中村”综合改造拆迁安置补偿细则》、大洲村委会出具的《证明》、房屋平面图、《集体土地城中村综合改造房屋拆迁安置补偿结算单》、拆迁打围照片等证据以及庭审笔录在卷证明。
本院认为，涉案2份《房屋租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均应合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务。
关于租房保证金的定性问题。涉案《房屋租赁合同》约定，“合同期内，原告向被告交纳租房保证金3万元，如原告没有违约行为，被告不得终止与原告的合同，如果被告单方面终止租赁合同，被告除了向原告双倍返还租房保证金，还需补偿原告房屋装修费”；另约定“合同期内，在被告没有违约的情况下，原告不能以任何理由终止与被告订立的租赁合同。如果原告单方面终止租赁合同或未经被告许可将此房转让第三方，被告则不返还原告的租房保证金，并终止房屋租赁合同，收回出租房”。由此可见，原告以丧失租房保证金为条件，取得单方解除合同的权利；被告以双倍返还租房保证金为条件，取得单方解除合同的权利。涉案租房保证金具有解约定金的性质。涉案《房屋租赁合同》另约定，“原告结清水、电、物管费等费用后，被告应返还原告租房保证金”。涉案租房保证金可以冲抵欠付的水电费、物管费等费用。涉案租房保证金还具有预付款的性质。
涉案租赁房屋被有关部门征收，自征收公告发出后，双方当事人均有合同解除权，双方当事人基于有关部门的征收决定解除租赁合同，不适用租房保证金（定金）罚则。
适用租房保证金（定金）罚则的前提是当事人一方存在单方解约行为。在涉案租赁房屋被征收前，双方均不存在单方解约行为，本案不存在适用租房保证金（定金）罚则的情形。
原告诉称自2016年3月22日涉案《大洲村“城中村”综合改造拆迁安置补偿细则》发布之日至涉案租赁房屋被打围（2017年4月6日）之前，其经营的菜馆经常被断水断电，无法正常经营，因无充分的证据证明，本院不予支持。原告主张减交2016年3月22日至涉案租赁房屋被打围之日的前一日（2017年4月5日）的租金，本院不予支持。涉案租赁房屋自2017年4月6日被打围后，原告的菜馆经营受到一定影响。原告诉称菜馆因被停水停电而完全停业，与原告提交的照片中的横幅显示“小当家正常营业”不符，原告主张免交涉案租赁房屋被打围后的租金，本院不予支持。比照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”之规定，本院酌定原告按约定租金标准的70%的标准支付被告2017年4月6日至5月31日期间的租金。原告逾期不支付租金和水电费，构成违约，依法应承担继续履行付款义务的违约责任。反诉原告主张反诉被告支付2017年1月1日至2017年5月31日期间的租金76046.67元［（17000元/月×3月+17000元/月÷30日/月×5日）+(17000元/月×70%×1月+17000元/月×70%÷30日/月×26日）］，本院予以支持。用原告支付的租房保证金冲抵原告欠付的水电费，被告应退还原告租房保证金25327.41元（30000元-4672.59元）。反诉原告主张水电费，本院不再支持。
依照涉案《房屋租赁合同》的约定，“合同期内国家或有关部门对该房屋进行征用并拆迁时，按照拆�的有关规定给予的房屋装修补偿归原告所得，其余补偿归被告所得”。另双方口头约定原告搭建的简易房屋的拆迁补偿款由双方平分。以上双方当事人的约定应视为原告对除房屋装修补偿费、原告搭建的简易房屋的拆迁补偿费之外的，依据有关政策可以获得的其他拆除补偿款予以放弃，原告自由处分其民事权利，不违反有关法律规定，本院予以支持。原告主张搬家费1600元、营业执照补偿40000元，本院不予支持。被告已领取房屋装修补偿费和原告搭建的简易房屋的拆迁补偿费。被告应支付原告房屋装修补偿费182910元（300元/平方米×609.7平方米）、原告搭建的简易房屋的拆迁补偿费21788元（800元/平方米×54.47平方米÷2），两项拆迁补偿款合计204698元（182910元+21788元）。被告与拆迁人之间关于房屋装修补偿费在原告与被告之间如何分配的约定，对原告无约束力。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
（2017）被告曾慧兰于本判决生效之日起十日内返还原告李成军租房保证金25327.41元；
（2017）被告曾慧兰于本判决生效之日起十日内支付原告李成军房屋装修补偿费182910元、原告搭建的简易房屋的拆迁补偿费21788元，两项拆迁补偿款合计204698元；
（2017）反诉被告李成军于本判决生效之日起十日内支付反诉原告曾慧兰2017年1月1日至2017年5月31日期间的租金76046.67元；
（2017）驳回原告李成军的其他本诉请求；
（2017）驳回反诉原告曾慧兰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5924元，�被告曾慧兰负担4750元，由原告李成军负担1174元。
反诉案件受理费1021元，由反诉被告李成军负担851元，由反诉原告曾慧兰负担170元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，账户户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 熊 新 文
人民陪审员 涂 传 生
人民陪审员 朱 建 新
二〇一八年六月十九日
书 记 员 蔡郑美佳