浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第788号
上诉人（原审被告）：浙江爱华房地产开发有限公司，住所地：台州市椒江区新台州大厦5层E区。
法定代理人：项道铨，系该公司董事长。
委托代理人：葛威勇，浙江法校（宁波）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐俊恺。
委托代理人：徐彪。
上诉人浙江爱华房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2015）台椒民初字第1290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，2012年7月10日，原告徐俊恺与被告爱华房产公司签订商品房买卖合同，约定，被告爱华房产公司将白云山名苑贰号苑11幢1-1602室房屋（建筑面积为219.27㎡）、227、228号地下室车位（建筑面积均为39.75㎡）以总价款2624339元出售给原告徐俊恺。合同第六条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准……。合同第七条约定：买受人于2012年7月20日前支付首期房款804339元，余款1800000元于2012年8月20日前由买受人通过商业银行贷款或公积金贷款的方式支付。合同第八条对逾期付款的违约责任进行约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三点五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定……。合同第九条约定：出卖人应当在2013年6月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。特殊情况包括“1、遭遇不可抗力……。2、……或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，而导致开发建设期延长的，……。3、由于政府原因……。4、本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括……”。合同第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除合同第九条规定的特殊情况外，出卖人未按约交房，按逾期时间分别处理，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三点五的违约金。合同第十六条对产权登记进行约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记……，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记……。出卖人承诺于2013年9月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人……。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内……；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①或②项处理：①买受人退房……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。2012年6月29日，原告徐俊恺支付购房款630000元；2012年7月27日，原告徐俊恺支付购房款167400元；2012年7月31日，原告徐俊恺支付购房款6939元；2012年12月14日，原告徐俊恺支付购房款520000元。2013年2月5日，原告徐俊恺与中国银行股份有限公司台州市分行签订个人一手住房贷款合同，以涉案房屋为抵押借款1820000元，被告爱华房产公司作为保证人对借款进行担保。2013年3月1日，原告徐俊恺支付给被告爱华房产公司1820000元。2013年3月4日，被告爱华房产公司退还给原告徐俊恺520000元。2014年7月6日，被告爱华房产公司向原告徐俊恺交付了房屋。被告爱华房产公司至今未办理房屋权属初始登记手续，未取得房屋所有权证和土地使用权证。
原审法院审理认为，原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。对原告徐俊恺逾期付款，被告爱华房产公司逾期交房、至今未交付权属证书，是否构成违约、需要承担违约责任，以及被告爱华房产公司是否应退还原告徐俊恺多收房款问题，双方存在争议。该院综合分析如下：（一）逾期付款问题。虽然原告徐俊恺未按商品房买卖合同约定的期限支付购房款，但原告徐俊恺认为合同履行过程中双方变更了付款时间，对此，被告爱华房产公司不予认可，而原告徐俊恺也未提供付款时间变更的证据，该院认定原告徐俊恺逾期付款已构成违约。被告爱华房产公司对原告徐俊恺向银行借款支付房款进行担保，说明被告爱华房产公司知晓原告徐俊恺付款逾期，在原告徐俊恺于2013年3月1日付清房款时，被告爱华房产公司即可向原告徐俊恺主张逾期付款的违约责任，但本案中没有证据反映出被告爱华房产公司曾进行过主张，故被告爱华房产公司在2015年7月24日再主张权利，已超过诉讼时效期间。现原告徐俊恺也不同意支付逾期付款的违约金，该院对被告爱华房产公司要求支付逾期付款违约金的请求不予支持。（二）逾期交房问题。首先，逾期交房是否违约。虽然商品房买卖合同第九条约定可据实延期交房的情形，但这些特殊情形主要是指被告爱华房产公司或施工单位无法控制、无法预料或无法解决的阻碍或影响房屋正常开发建设的因素，并不包括被告爱华房产公司或施工单位本身的原因。因此，即使本案确因施工单位原因造成逾期交房，也不属于合同约定的可以据实延期交房的情形，被告爱华房产公司逾期交房构成违约。其次，逾期交房违约金的计算。被告爱华房产公司按照合同约定应于2013年6月30日前交房，实际交房日期为2014年7月6日，逾期天数为371天（2013年7月1日至2014年7月6日）。合同约定，逾期交房的违约金从逾期次日起按已付总房款的日万分之三点五标准计算。被告爱华房产公司认为约定过高要求予以调低。根据原告徐俊恺的实际损失，综合考虑合同的履行情况以及预期利益等因素，该院酌情进行调整，将违约金计算标准的日万分之三点五调低为日万分之三，经计算，逾期交房违约金为292088.93元。
（三）逾期办证问题。被告爱华房产公司超过约定的期限未向原告徐俊恺交付权属证书，已构成违约，应承担违约责任。由于权属证书取得时间不确定，该院对逾期办证的违约金先计算至原告徐俊恺起诉之日止，之后的违约金，原告徐俊恺可在取得权属证书后另行向被告爱华房产公司主张。本案合同约定的逾期办证违约金标准并未过高，对被告爱华房产公司要求调低的请求，该院不予准许。经计算，逾期天数为597天（2013年10月1日至2015年5月20日），违约金为156673.04元。（四）退还多收房款问题。原告徐俊恺认为被告爱华房产公司交付房屋的实际面积与合同约定面积不一致、应退还多收的房款。根据商品房买卖合同约定，原、被告对房屋面积的结算是以产权登记的建筑面积和合同约定的建筑面积比较后结算。至今为止，涉案的房屋未办理产权登记手续，也无法确定产权登记的建筑面积情况。因此，原告徐俊恺在本案中主张结算房屋面积差价的房款，条件尚未成就，原告徐俊恺可待房屋产权登记后再与被告爱华房产公司进行结算，该院在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）浙江爱华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）徐俊恺逾期交房违约金292088.93元；二、被告（反诉原告）浙江爱华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）徐俊恺计算至2015年5月20日止的逾期办证违约金156673.04元；三、驳回原告（反诉被告）徐俊恺的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）浙江爱华房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4374元（已减半，原告徐俊恺已缓交），由原告（反诉被告）徐俊恺负担421元，被告（反诉原告）浙江爱华房地产开发有限公司负担3953元；反诉案件受理费1233元（已减半，被告浙江爱华房地产开发有限公司已预交），由被告（反诉原告）浙江爱华房地产开发有限公司负担。
宣判后，浙江爱华房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定的逾期交房违约金计算标准过高，缺乏依据。违约金应以被上诉人的实际损失为限。上诉人延期交房对被上诉人造成的损失应为直接的租房费用损失。二、原审法院认定的逾期办证违约金条件尚不成就，且计算标准过高。逾期办证违约金的计算应以权属证书的实际交付时间确定为基础，现房屋权属证书尚未办理，原审法院直接判决上诉人承担逾期办证违约金，条件尚未成就。其次，原审法院认定的逾期办证违约金计算标准明显过高，应以被上诉人的实际损失为限。三、原审法院认定上诉入不符合涉案合同第九条约定的可以据实延期交房的情形错误。上诉人延期交房是由于施工单位方远建设集团股份有限公司的原因。《商品房买卖合同》第九条约定，因本项目周边企业、部门、组织或个人的原因导致延期交房的，出卖人可以据实予以延期。本案完全符合第九条约定的情形。四、被上诉人延期付款，原审法院却以超过诉讼时效驳回上诉人的诉讼请求错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判按实际损失（按同地段、面积、装修程度的房屋租金损失，暂按1300元／月）计算逾期交房违约金和逾期办证违约金。
徐俊恺辩称：一、上诉人认为违约金应以实际损失为限，于法无据；二、关于逾期办证的问题，合同规定的非常清楚；三、关于延期问题，上诉人认为方远集团的原因导致延期就可以延期交房，缺乏依据；四、被上诉人的付款有一期逾期了，当时和上诉人的相关人员联系过，上诉人是认可和同意的。被上诉人已经在一审时明确提出上诉人的反诉状没有盖公章，并且已经超过两年的诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，基本事实清楚，现双方争议的主要焦点在于以下三个方面：一、关于逾期交房违约金的标准问题。上诉人未按双方所签订的商品房买卖合同约定的时间交房，存在逾期交房的违约行为，对此双方均无异议。根据上述合同第十条关于出卖人逾期交房违约责任的约定，上诉人浙江爱华房地产开发有限公司应当按照已付房款的日万分之三点五支付逾期交房违约金，原审法院根据上诉人要求调整逾期交房违约金的主张，综合被上诉人的实际损失以及履行情况、逾期利益等因素，确定将逾期交房违约金的计算标准调整为日万分之三，当属妥适。上诉人浙江爱华房地产开发有限公司认为其逾期交房的原因在施工方，并主张按照同地段、面积、装修程度的房屋租金损失调整违约金，应当就其主张承担举证责任。但从上诉人所提供的证据来看，其主张的逾期交房违约金过高的事实难以成立，且本案也并不存在商品房买卖合同第九条所约定的可据以延期交房的情形，本院对上诉人的这一主张不予采纳；二、关于逾期办证违约金问题。本院认为，上诉人未按双方所签订的商品房买卖合同约定的时间办证，存在逾期办证的违约行为，既然上诉人已经构成违约事实，则被上诉人有权主张逾期办证的违约金，因权属证书取得时间不确定，原审判决对逾期办证的违约金计算至被上诉人起诉之日也并无不当。本案合同约定的逾期办证违约金标准并不过高，原审判决适用双方约定的标准得当；三、关于逾期付款问题。本院审查认为，被上诉人徐俊恺逾期付款已构成违约，但上诉人对被上诉人徐俊恺向银行借款支付房款进行担保，说明上诉人知晓被上诉人徐俊恺付款逾期，在被上诉人徐俊恺于2013年3月1日付清房款时，上诉人即可向被上诉人徐俊恺主张逾期付款的违约责任，但本案中没有证据反映出上诉人曾进行过主张，故上诉人在2015年7月24日再主张权利，已超过诉讼时效期间，且被上诉人徐俊恺也明确以上诉人超出诉讼时效进行抗辩，故原审法院驳回上诉人有关逾期付款违约责任的诉讼请求，认定事实及适用法律均无不当。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6731元，由上诉人浙江爱华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈文杰
审 判 员 王文兴
代理审判员 黄 磊
二〇一五年十一月三日
代书 记员 包菲菲