辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终11751号上诉人（原审原告）:沈阳市和平区市场监督管理局（原沈阳市和平区工商行政管理局），住所地沈阳市和平区胜利南街68号。法定代表人：张凯，该局局长。委托诉讼代理人：赵林，男，1968年1月9日出生，汉族，该单位工作人员。委托诉讼代理人：王琦，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市天禄祺汽车配件东城商行，经营场所：沈阳市和平区胜利南街**号（东北汽配城****号）。经营者：李百菊，男，汉族，1979年12月16日出生。委托诉讼代理人：姜頔，辽宁溪远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳宝柱，男，汉族，1960年7月14日出生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：姜頔，辽宁溪远律师事务所律师。上诉人沈阳市和平区市场监督管理局（以下简称“和平区市场管理局”）因与被上诉人沈阳市天禄祺汽车配件东城商行（以下简称“天禄祺商行”）、岳宝柱房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。和平区市场管理局上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实后依法改判，判决支持上诉人在一审的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。首先双方当事人就租赁的合同和补充合同有争议的只是补充合同，且就补充合同有争议的部分，双方无论是否经过协商，作为出租人依据《合同法》的规定都有权直接向法院提起诉讼，请求承租方给付租金，一审判决认为有争议部分双方协商后才可另行起诉，其判决没有任何法律依据，因此我方认为一审判决认定事实不清，导致适用法律错误。另外，我方一审提出了四项诉讼请求，其中要求退还房产给上诉人，一审没有进行审理。既然一审认定双方租赁合同有效，就应该依双方租赁合同约定判决承租人支付租金。天禄祺商行、岳宝柱辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。和平区市场管理局向一审法院起诉请求：1.要求被告退还在沈阳市和平区胜利南大街66号（本院校对）的房产给原告；2.要求被告向原告支付从2014年8月1日起至以上房产退还原告之日止的对以上房产的占有使用费4,643,431元；3.要求被告向原告支付从2013年8月1日起至2014年7月31日房产的租金3,573,588元；4.要求被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告明确第二项诉讼请求为：被告按照《房产租赁协议》及《房产租赁补充协议》，自第三年开始，租金每年递增5%。自2014年8月1日到2017年7月31日，占用费共计10,668,085元。《房产租赁协议》所涉及的区域，自2014年8月1日到2015年7月31日期间，占用费2,680,191元，自2015年8月1日到2016年7月31日期间，占用费2,814,200元，自2016年8月1日到2017年7月31日期间，占用费2,954,911元；《房产租赁补充协议》所涉及的区域，自2014年8月1日到2015年7月31日期间，占用费1,021,025元，自2015年8月1日到2016年7月31日期间，占用费1,072,077元，自2016年8月1日到2017年7月31日期间，占用费1,125,680元。一审法院认定事实：1．本案原告曾以本案被告天禄祺商行的经营者李百菊、本案被告岳宝柱为被告，本案案外人沈阳市和平区人民政府为第三人向沈阳市中级人民法院提起诉讼，要求二被告支付租金2005.856169万元。该案诉讼过程中，被告李百菊提起反诉，要求确认其与本案原告签订的《房产租赁协议》、《房产租赁补充协议》无效、沈阳市和平区人民政府赔偿损失6900万元，本案原告对此承担连带责任。沈阳市中级人民法院于2014年7月3日作出[2013]沈中民二初字第90号民事判决，判决驳回原告及反诉原告的诉讼请求。另，因本案被告李百菊未按规定期限交纳反诉费，视为其撤回反诉。该判决同时确认：“……2007年6月28日，和平区工商局与岳宝柱签订了《房产租赁协议》一份，约定：和平区工商局将位于沈阳市和平区胜利南街66号一层面积4657.08平方米、一层夹层面积469.92平方米、二层面积5192.73平方米、一层扶梯间面积448.2平方米，总计10767.93平方米的房产出租给天禄祺商行创办汽配用品市场。租赁期限为七年，自2007年8月1日至2014年7月31日止。第一年和第二年每年租金200万元，第三年开始每年递增5%。租金的交付方式为每年二次支付，每年7月10日前，付清50%租金，每年12月10日前付清另50%租金。2007年9月12日，原告和平区工商局与天禄祺商行的原业主岳宝柱又签订了《房产租赁补充协议》一份，约定：原告将位于沈阳市和平区胜利南街66号内下列面积：1、地下一层大厅4750平方米的部分场地，即2971平方米，其余1778平方米的场地留给原告做独立停车场，天禄祺商行对地下一层大厅接夹层底层高度不低于3.5平方米；2、地下一层东环道面积、北环道面积、南侧环道部分面积1625平方米；3、分局大楼北院2133平方米；4、分局大楼西侧原120#铁路专用线空地1166平方米；5、分局办公楼二层大厅中的夹层面积625.19平方米；上述建筑面积共计8521平方米，出租给天禄祺商行创办汽配用品市场办公、仓库及停车场。租赁期限为七年，自2007年9月1日至2014年8月31日止。第一年和第二年每年租金80万元，第三年开始每年递增5%。第一年和第二年租金由天禄祺商行支付供水系统及客梯改造工程费用，具体付款方式另议；其他付款方式为每年二次支付，每年8月20日前，付清50%租金，次年2月20日前付清另50%租金.上述租赁协议签订后，和平区工商局向天禄祺商行交付了租赁物。2011年3月，《房产租赁补充协议》中约定的120#铁路专用线空地1166平方米被沈阳铁路局征用，征地补偿金由和平区工商局领取。天禄祺商行将《房产租赁补充协议》中约定的地下一层4750平方米及该大楼北院2133平方米改建成停车场，但和平区分局的局用车辆及职工的私家车也在该车场停泊……”。宣判后，本案原告向辽宁省高级人民法院提起上诉。辽宁省高级人民法院于2015年6月23日作出（2014）辽民一终字第00298号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决同时确认：“……本院经审理查明，一审判决认定事实属实……本院认为：案涉《房产租赁协议》、《房产租赁补充协议》的签订背景说明双方签订该租赁合同的真实意愿为采取‘先租赁后置换’的方式，即现将案涉房屋租赁给天禄祺商行，然后再行置换。该事实不能否认和平工商局、天禄祺商行签订《房产租赁协议》、《房产租赁补充协议》是双方的真实意思表示。因此，案涉《房产租赁协议》、《房产租赁补充协议》是合法有效的。依据2007年5月29日的区长办公会纪要、郑选在2012年1月19日岳宝柱、李百菊写给和平区政府的《情况说明及正式请求》上手写的证明及一审法院对郑选、程小龙的询问笔录等相关证据均能证明案涉房屋租赁协议形成的前提为和平区政府为维护稳定、安置2007年4月6日汽配市场火灾受灾业户、保证税源和业态不变，研究确定的和平工商局采取‘先租赁后置换’的方式，将案涉房屋租赁给天禄祺商行。天禄祺商行经营的东区汽配市场并未遭受火灾，不属于被安置用户，其与和平区工商局签订的房屋租赁协议的真实意愿是最终购买案涉房屋，安置受灾用户、开办汽配市场。在和平区工商局将案涉房屋交付天禄祺商行使用后，天禄祺商行为建设汽配城进行了施工投入。但和平区政府在案涉房屋附近新建了汽配市场，致天禄祺商行在案涉房屋开办汽配城安置受灾业户的计划无法实现，之后，改变了房屋原汽配市场的功能，重新改造成参茸市场和羽毛球馆。因案涉房屋的置换涉及国有资产问题，该问题尚未解决，现合同的最终置换的目的也无法实现。另，天禄祺商行将《房产租赁补充协议》中约定的地下一层4750平方米及该大楼北院2133平方米改建成停车场，和平工商分局的局用车辆及职工的私家车也在该车场停泊。租赁标的物发生重大变化，双方对租赁合同的内容和条款未重新协商变更。综上，虽然案涉房屋租赁协议签订后，天禄祺商行使用了案涉房屋，应向和平工商局支付租金。鉴于房屋置换及开办汽配市场的案涉合同最终目的无法实现及租赁标的物发生重大变化，而和平区工商局及天禄祺商行未对租赁合同的内容和条款重新协商变更。现和平区工商局依据原房屋租赁合同主张天禄祺商行支付租金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持并无不妥。和平工商局待有充分证据，可另行主张”。2．庭审中，原、被告自认案涉标的物中的地下一层4750平方米及该大楼北院2133平方米改建成停车场，原、被告共同使用。3．双方就在辽宁省高级人民法院（2014）辽民一终字第00298号民事判决作出后，就《房产租赁协议》、《房产租赁补充协议》的内容和条款未能重新协商变更。4．本案二被告以本案原告及案外人沈阳市和平区人民政府为被告于2015年12月17日向沈阳市中级人民法院提起行政诉讼，要求被告履行的出卖沈阳市和平区胜利南街66号办公大楼的行政承诺、被告以7500万元的价格将沈阳市和平区胜利南街66号办公大楼更名过户至原告名下、如被告不能履行行政承诺，赔偿原告经济损失430,831,121.6元。该案尚未审结。一审法院认为，案涉《房产租赁协议》、《房产租赁补充协议》的签订背景说明原告与被告天禄祺商行签订租赁合同的真实意愿为采取‘先租赁后置换’的方式，即现将案涉房屋租赁给天禄祺商行，然后再行置换。该事实不能否认原告与被告天禄祺商行签订《房产租赁协议》、《房产租赁补充协议》是双方的真实意思表示。因此，案涉《房产租赁协议》、《房产租赁补充协议》是合法有效的。关于原告主张的自2013年8月1日起至2014年7月31日期间的房屋租金。因在此期间被告天禄祺商行使用案涉房屋，应向原告支付租金。但鉴于房屋置换及开办汽配市场的案涉合同最终目的无法实现及租赁标的物发生重大变化，而原告及被告天禄祺商行未对租赁合同的内容和条款重新协商变更。现原告依据原房屋租赁合同主张被告天禄祺商给付租金，暂不予支持。如原告有充分证据，可另行主张。关于原告主张的自2014年8月1日起原告腾退案涉房屋之日止的房屋占用费。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，现《房产租赁协议》、《房产租赁补充协议》租赁期限已经届满，二被告应将案涉房屋返还。但因案涉房屋租赁协议形成的前提是和平区政府为维护稳定、安置2007年4月6日汽配市场火灾受灾业户、保证税源和业态不变，研究确定的和平工商局采取‘先租赁后置换’的方式，将案涉房屋租赁给被告天禄祺商行。被告天禄祺商行与原告签订房屋租赁协议的真实意愿是最终购买案涉房屋，安置受灾用户、开办汽配市场。且在原告将案涉房屋交付被告天禄祺商行后，被告天禄祺商行为建设汽配城进行了施工投入。且因案涉房屋的置换涉及国有资产问题，二被告起诉原告及案外人沈阳市和平区人民政府的行政案件亦尚未审结，故原告主张二被告返还案涉房屋并给付房屋占用费，无事实和法律依据，暂不予支持。如原告有充分证据，可另行主张。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告沈阳市和平区市场监督管理局的诉讼请求。案件受理费11,620元，由原告沈阳市和平区市场监督管理局负担。二审中，各方没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人和平区市场管理局应对其提出的上诉请求承担相应的举证证明责任。关于上诉人提出要求二被上诉人天禄祺商行、岳宝柱给付涉诉房屋的租金及占有使用费的主张，因对该主张所依据的基础事实理由及双方争议已经法院生效判决所认定，本案争议内容与该生效判决认定的内容仅为对于涉诉房屋租金及占有使用费计算期间的不同，现上诉人仍未能提供充分证据推翻或否定该生效判决的证明力，亦没有提供其他新的证据证明争议双方在此之后重新达成新的合意，上诉人仅以未协商一致为由，仍然坚持依据涉诉房屋《房产租赁协议》、《房产租赁补充协议》的约定，要求二被上诉人支付租金及占有使用费，属依据不足，本院难以支持。关于上诉人提出一审判决对其要求二被上诉人返还涉诉房屋的诉讼请求未予审理的问题，经审查，一审法院在综合考虑了案涉房屋租赁协议形成的前提、最终合同目的、被上诉人资金投入、涉诉房屋的资产属性、相关诉讼案件进展情况等多方面因素，暂时驳回上诉人的该项请求，并无不当，不属于漏审、漏判情形，故本院对上诉人的该项主张，不予支持。对于上诉人提出的诸项诉讼请求，待有充分证据，可另行主张。综上所述，和平区市场管理局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69,319元，由上诉人沈阳市和平区市场监督管理局负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一七年十一月二十四日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。