辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦审二民终再字第00040号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）程某某，男，1972年11月28日出生，汉族，个体工商户，现住锦州市。
委托代理人刘公明，系北京市正平律师事务所律师。
委托代理人孙光泽，系辽宁卫华律师事务所律师。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）关某某，男，1965年8月1日出生，满族，无业，现住锦州市。
委托代理人范卫平，系辽宁卫华律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）高某某，男，1950年6月30日出生，汉族，无职业，现住锦州市。
委托代理人秦岩，系辽宁华英律师事务所律师。
委托代理人王冬梅，系辽宁名崛律师事务所律师。
高某某与程某某、关某某房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省锦州市凌河区人民法院于2011年8月25日作出（2011）凌河民一初字第00141号民事判决，程某某、关某某不服，上诉至本院。本院于2012年2月28日以（2011）锦民二终字第00804号民事裁定，将本案发回重审。辽宁省锦州市凌河区人民法院于2012年8月9日作出（2012）凌河民一初字第00286号民事判决，程某某、关某某不服，上诉至本院。本院于2013年5月10日作出（2013）锦民二终字第00196号民事判决，已发生法律效力。2014年6月18日，辽宁省高级人民法院以（2014）辽审三民申字第47号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人程某某及其委托代理人刘公明、孙光泽，申请再审人关某某及其委托代理人范卫平，被申请人高某某及其委托代理人秦岩、王冬梅到庭参加诉讼，现已审理终结。
辽宁省锦州市凌河区人民法院（2011）凌河民一初字第00141号民事判决查明，2008年10月29日，被告关某某与赵某某、温某某签订“债权转让合同”，以40万元购买了锦州神话世界管理处等包括赵某某所有的位于太和区1843平方米房屋不良贷款债权。2009年6月5日，被告关某某与程某某签订“协议书”，载明关某某将位于太和区1843平方米房屋以75万元价格卖给程某某，程某某先付25万元，余款更名过户后一次性付清，原产权人为赵某某，直接过户到程某某名下。同日，被告程某某交付25万元，被告关某某为程某某出具了收条。2010年3月30日，原告高某某以赵某某代理人身份与被告关某某、程某某作为甲、乙、丙三方签订“补充协议书”，载明“房产丙方已付25万元，近日乙方开始办理手续更名过户，费用由丙方支付，更名过户后七日内丙方付清全部房款。如果丙方不能付清房款，丙方同意将已交房款如数退回，房产由乙方另行处置”。2010年9月27日，原告因被告程某某没有及时给付购房款路遇程某某时发生争执，曾经过交警高速一大队的处理。2010年6月5日，原告与被告关某某签订“协议书”，载明2008年10月29日以关某某名义购买的锦州神话世界管理处和房产实际出资人为高某某，关某某为代理人，在该协议书中原、被告双方还对其他债权进行了约定。同日，被告关某某为原告出具“情况说明”，载明2008年10月29日以关某某名义购买的锦州神话世界管理处的债权和房产实际出资人为高某某，关某某为代理人。债权和房产由高某某自行处理，关某某撤出不再参与。2010年7月2日，赵某某与关某某办理了太和区1843平方米房屋的买卖手续，2010年7月5日，被告关某某与程某某办理了太和区1843平方米房屋的买卖手续，办理手续时未告知原告。2010年7月6日，被告程某某将该房屋的所有权办在自己名下。2010年9月28日，辽宁天力土地房地产估价有限公司因被告程某某申请贷款对太和区1843平方米房屋进行了价格评估。2010年11月3日，原告在锦州市中级人民法院执行庭要求被告程某某还款，原告为被告程某某出具了一张“收条”，载明“今收到程某某交来买1843平方米房产款伍拾万元整。收款人高某某”。在该收条的尾部关某某书写了“此款同意高某某接收”，因关某某要求原告另付5万元给自己，原告没有同意，故关某某没有在该“收条”上签字，被告程某某认为原告与被告关某某没有达成协议而未给付购房款。
该判决认为，位于太和区1843平方米房屋系原告出资、被告关某某代理原告购买并代理原告出卖给程某某的事实存在。原、被告之间在2010年3月30日签订“补充协议书”中，已经约定更名过户后七日内如程某某不能付清房款，房产由关某某自行处理，且原告与被告关某某之间关于该房屋的实际出资人亦已约定明确，被告关某某亦给原告出具过债权和房产由高某某自行处理关某某撤出不再参与的情况说明，故原告系“补充协议书”中的实际权利人，是协议中的真正主体。按相关证据证明，被告程某某明知原告与被告关某某之间的约定，故被告程某某应按原、被告三方的约定给付原告购房款。2010年11月3日原告要求被告程某某还款，被告程某某以被告关某某未在原告书写的收条上签字而未给付原告购房款的行为无事实和法律依据，系违约行为。因被告程某某以行为表明不履行债务，故原告以关某某名义与被告程某某签订的协议应予解除，位于太和区1843平方米房屋应归原告所有，被告关某某、程某某应协助原告办理更名过户手续，费用由二被告承担。原告应将25万元购房款返还给被告程某某。故判决：一、解除原告以被告关某某名义同被告程某某签订的关于太和区1843平方米房屋的买卖协议；二、被告关某某、程某某于判决生效后7日内协助原告将太和区1843平方米房屋更名到原告名下，费用由二被告承担；三、原告于判决生效后7日内返还被告程某某购房款25万元；四、驳回原告其余诉讼请求。
辽宁省锦州市凌河区人民法院（2012）凌河民一初字第00286号民事判决查明，2008年10月29日，被告关某某作为原告高某某的代理人与赵某某、温某某签订“债权转让合同”，以40万元购买了锦州神话世界管理处等包括赵某某所有的位于太和区1843平方米房屋不良贷款债权。2009年6月5日，被告关某某受原告高某某的委托以自己的名义与程某某签订“协议书”，载明关某某将位于太和区1843平方米房屋以75万元的价格卖给程某某，程某某先付25万元，余款更名过户后一次性付清，原产权为赵某某，直接过户到程某某名下。同日，被告程某某交付25万元，被告关某某为程某某出具了收条，此款由高某某收取。2010年3月30日，原告高某某以赵某某代理人身份与被告关某某、程某某作为甲、乙、丙三方签订“补充协议书”，载明“房产丙方已付25万元，近日乙方开始办理手续更名过户，费用由丙方支付，更名过户后七日内丙方付清全部房款。如果丙方不能付清房款，丙方同意将已交房款如数退回，房产由乙方另行处置”。2010年9月27日，原告因被告程某某没有及时给付购房款路遇程某某时发生争执，经过交警高速公路一大队的处理。2010年6月5日，原告与被告关某某签订“协议书”，载明2008年10月29日以关某某名义购买的锦州神话世界管理处债权包和房产实际出资人为高某某，关某某为代理人，在该协议书中，原、被告双方还对其他债券进行了约定。同日，被告关某某为原告出具“情况说明”，载明2008年10月29日以关某某名义购买的锦州神话世界管理处的债权包和房产实际出资人为高某某，关某某为代理人。债权和房产由高某某自行处理，关某某撤出不再参与。2010年7月2日，赵某某与关某某办理了太和区1843平方米房屋的买卖手续。2010年7月5日，被告关某某与程某某办理了太和区1843平方米房屋的买卖手续，办理手续时未告知原告。2010年7月6日，被告程某某将该房屋的所有权登记在自己名下。2010年9月28日，辽宁天力土地房地产估价有限公司因被告程某某申请贷款对太和区1843平方米房屋进行了价格评估。2010年11月3日，原告在锦州市中级人民法院执行庭要求被告程某某还款，原告为被告程某某出具了一张“收条”，载明“今收到程某某交来买1843㎡房产款伍拾万元整。收款人高某某”。在该“收条”的尾部，关某某书写了“此款同意高某某接受”，因关某某没有在该“收条”上签字，被告程某某认为原告与被告关某某没有达成协议而未给付剩余购房款。2012年1月7日，被告程某某将购房款及利息55万元给付被告关某某。
该判决认为，本案中原告提供的债权转让合同、二被告签订的协议书、原、被告签订的补充协议书、原告与被告关某某之间签订的协议书、被告为原告出具的债权和房产由高某某自行处理。关某某撤出不再参与的情况说明等证据已能够证明本案的涉诉房屋系由原告出资、被告关某某代理原告购买并代理原告出卖给被告程某某的事实，故原告高某某为涉诉房屋的实际权利人即为该涉诉房屋买卖的真正主体。依据原告高某某提供的其他相关证据看，被告程某某知悉原告与被告关某某之间的约定，故被告程某某应按原、被告三方于2010年3月30日签订的“补充协议书”约定给付原告购房款。2010年11月3日，原告要求被告程某某还款，被告程某某以被告关某某为在原告书写的收条上签字为由拒绝给付原告购房款的行为无事实和法律依据，系违约行为。此后被告程某某虽于2012年1月7日将购房款给付被告关某某，但此时案件已在诉讼期间且涉诉房屋的实际权利人为原告高某某，故被告程某某的给付行为无效。综上，被告程某某以行为表明不履行债务，故原告高某某以被告关某某名义与被告程某某签订的协议应予解除，位于太和区1843平方米房屋应归被告所有，被告程某某应协助原告办理更名过户手续。故判决：一、解除原告高某某以被告关某某名义同被告程某某签订的位于太和区1843平方米房屋的买卖协议；二、被告关某某、程某某于判决生效后7日内协助原告高某某将太和区1843平方米房屋更名到原告高某某名下，费用由二被告承担；三、原告高某某于判决生效后7日内返还被告程某某购房款25万元；四、驳回原告高某某的其余诉讼请求。
本院（2013）锦民二终字第00196号民事判决查明的事实与原审查明的事实基本一致。
该判决认为，上诉人关某某在2010年6月5日出具的情况说明，明确表示债权和房产由被上诉人高某某自行处理，关某某撤出不再参与。故关某某的行为应属于无效行为。另上诉人程某某主张本案争议房屋已经过户，买卖合同已经履行完毕，程某某属于善意取得。从本院查明的事实及被上诉人高某某提交的其他相关证据看，上诉人程某某对本案争议房产实际权利人为高某某是明知的，程某某并未按照2010年3月30日签订的补充协议，在房屋过户后7日内付清全部款项。其辩称是因关某某与高某某之间存在债务问题没有支付房款的诉讼理由，没有法律依据。客观上，程某某至今亦未将剩余房款交付给被上诉人高某某。上诉人程某某以行为表明不履行债务，符合双方约定的解除合同情形，对上诉人程某某的该项诉讼理由本院依法不予采纳。关于上诉人关某某主张即便存在返还的可能性，也应返还到赵某某名下，同时返还购房款要同时返还利息。经查，上诉人关某某的该项主张无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，原判认定事实及适用法律并无不当，故判决：驳回上诉，维持原判。
辽宁省高级人民法院（2014）辽审三民申字第47号民事裁定认为，原审认定的高某某系购买本案诉争房屋的实际出资人、关某某为代理人，有2010年6月5日高某某与关某某签订的协议书及关某某出具的情况说明为证，应予确认。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。高某某购买诉争房屋后，又委托关某某出售给程某某。根据该规定，该合同欲直接约束高某某和程某某，须以第三人程某某在订立合同的同时知道受托人关某某与高某某之间的代理关系为前提。原审认定程某某知悉关某某系代理高某某出售涉诉房屋缺乏证据证明。故裁定：一、指令辽宁省锦州市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。
本院再审审理过程中，申请再审人程某某称，本案的《债权转让合同》、《协议书》、《补充协议书》，高某某均非合同主体，原审判决认定高某某以关某某名义与程某某签订的诉争房屋买卖协议无事实依据。现诉争房屋所有权人为程某某，高某某如认为其权利被侵害应当向关某某主张权利，而非向善意第三人程某某主张权利，本案合同已实际履行完毕，没有出现合同法第94条规定的情形，不应使用合同法第97条。故请求撤销原审判决，依法驳回被申请人的诉讼请求。
申请再审人关某某称，诉争房屋与高某某没有任何关联，原审依据2010年6月5日的情况说明，认定高某某是实际出资人，关某某是代理人，进而认定关某某的行为无效错误，因程某某对2010年6月5日的情况说明并不知情，程某某是善意第三人，不存在违约行为。
被申请人高某某辩称，本案被申请人提交的诸多证据足以证明高某某是诉争房屋的实际权利人，对此程某某是明知的，在程某某屡次违约的情形下，高某某依《补充协议书》的约定行使解除权是合法的。故请求维持原审判决。
经再审查明的事实与原审查明的事实基本一致，并由相关证据载卷为凭，且经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，申请再审人关某某与申请再审人程某某签订的关于1843平方米房产买卖《协议书》及程某某、关某某与高某某签订的《补充协议书》是当事人双方真实意思表示，且不违反法律，依法应予保护。则合同双方当事人均应依约行使合同权利，履行合同义务。
根据当事人双方在2010年3月30日签订的《补充协议》载明“房产丙方（程某某）已付25万元，近日乙方（关某某）开始办理手续更名过户，费用由丙方（程某某）支付，更名过户后七日内丙方（程某某）付清全部房款。如果丙方（程某某）不能付清房款，丙方（程某某）同意将已交房款如数退回，房产由乙方（关某某）另行处置”。2010年7月6日，涉案房屋所有权登记在程某某名下，则申请再审人程某某有义务在2010年7月13日前付清剩余房款，否则将承担违约责任。而事实上，直至2011年1月4日被申请人起诉时，申请再审人程某某并未支付剩余房款，已构成违约。
关于申请再审人主张本案的《债权转让合同》、《协议书》、《补充协议书》，高某某均非合同主体，原审判决认定高某某以关某某名义与程某某签订的诉争房屋买卖协议无事实依据一节。经查，2008年10月29日，申请再审人关某某与案外人赵某某、温某某签订了一份“债权转让合同“，以40万元购买了锦州神话世界管理处等包括赵某某所有的位于太和区1843平方米房屋不良贷款债权。2009年6月5日，关某某与程某某签订“协议书”，将涉案房屋卖与程某某。2010年3月30日，被申请人高某某以案外人赵某某代理人的身份与关某某、程某某签订了《补充协议》。2010年6月5日被申请人与申请再审人关某某签订一份《协议书》，载明“2008年10月29日以关某某名义购买的锦州神话世界管理处和房产实际出资人为高某某，关某某为代理人”。同日关某某为高某某出具一份《情况说明》，载明“2008年10月29日以关某某名义购买的锦州神话世界管理处的债权和房产实际出资人为高某某，关某某为代理人。债权和房产由高某某自行处理，关某某撤出不再参与”。以上事实足以证明，涉案房屋的实际权利人为被申请人高某某而非关某某。高某某与关某某之间形成委托合同关系。则在申请再审人程某某作为该委托合同的第三人将涉案房屋所有权转移至其名下七日内，未履行支付剩余购房款的义务的情形下，作为委托人的高某某可依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定取代关某某向程显强主张权利。虽然现无直接证据证明高某某与关某某签订《协议书》及关某某为高某某出具《情况说明》时，程某某明知高某某是涉案房屋实际权利人，但从证人方某某等证实程某某、关某某等三人在2010年6月到高某某家索要涉案房屋所有权证书；在程某某违约后，高某某因向程某某追讨剩余房款，而于2010年9月27日在高速公路产生争执被交警高速一大队处理；2010年11月3日高某某在本院执行庭向程某某追要剩余房款；2010年9月29日程某某与高某某爱人的通话录音等事实相互印证，足以证明程显某某知涉案房屋实际权利人为高某某的事实。故被申请人高某某作为委托人有权以个人名义主张权利。虽然关某某在再审中主张程某某对其与高某某之间的代理关系不知情，且为程某某出具一份同意程某某逾期付款的《说明》，但该主张与2010年6月下旬其与程某某等三人到高某某住处索要涉案房屋所有权证书的事实相矛盾，且其出具的说明是对《补充协议书》付款期限的变更，关某某作为受托人并未得到实际权利人高某某的授权，故该份说明对实际权利人高某某并无约束力。关某某的该项主张缺乏事实及法律依据，依法不予支持。
关于程某某主张其为善意第三人一节。本院认为，程某某依据《补充协议书》取得涉案房屋所有权是双方当事人合同行为，其为合同一方当事人而非善意第三人。
本案中，从双方当事人签订的《补充协议书》中可以看出，申请再审人程某某之所以在未付清全部购房款时将所购房屋转移到自己名下，是当事人合同的约定，即高某某取得剩余购房款的前提是将涉案房屋原所有权人赵某某变更为程某某，但双方当事人亦同时约定了违约条款，即程某某在涉案房屋变更到其名下后，七日内付清剩余房款，否则，程某某先行交付的25万元购房款退回，房屋由协议的乙方另行处理。在涉案房屋实际权利人高某某履行合同约定，将涉案房屋所有权转移到程某某名下时，程某某应当依约履行付清房款的义务。在其未能依约履行付款义务的情形下，涉案房屋实际权利人高某某有权依据《补充协议书》的约定主张合同解除。
综上所述，原审判决，认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款之规定，判决如下：
维持本院（2013）锦民二终字第00196号民事判决及辽宁省锦州市凌河区人民法院（2012）凌河民一初字第00286号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 帆
代理审判员 郭慧峰
代理审判员 范 玲
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 暴思洋