广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2406号
上诉人（原审原告）：刘绪霞，女，1976年9月24日出生，汉族，身份证住址湖北省石首市
委托代理人：邹强，广东鑫霆律师事务所律师。
委托代理人：陈锐娜，广东鑫霆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘卫武，男，1958年6月6日出生，汉族，身份证住址湖北省石首市。
委托代理人：郑中民，广东金鹏律师事务所律师。
上诉人刘绪霞因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市白云区云景路云桦街7号806房的房屋（下称“涉案房屋”）是刘绪霞于2000年所购房屋，建筑面积69.22平方米，房屋总价267534元，首付87534元，余款18万元按揭付款。2002年初，刘绪霞将涉案房屋交给刘卫武居住使用，并由刘卫武代刘绪霞清偿了涉案房屋所欠的物业管理费、部分按揭贷款、滞纳金等费用。刘卫武居住使用涉案房屋至今，并一直清还涉案房屋的按揭贷款。2013年4月17日，刘绪霞自行一次性清还涉案房屋抵押贷款，并于2013年6月5日领取了涉案房屋的产权证。
2013年10月8日，刘绪霞向刘卫武发出《律师函》，告知刘卫武于2002年开始一直租住上述房屋。现刘绪霞对房屋另有他用，准备终止与刘卫武的租赁关系，由于双方未约定使用期限，故现发律师函通知解除租赁关系等。
一审庭审中，刘绪霞、刘卫武确认涉案房屋是经由案外人张启宗介绍交付刘卫武居住使用，且协商时张启宗亦在场。刘绪霞表示涉案房屋系向刘卫武出租而交付给刘卫武使用，双方未签订租赁合同，对租赁的期限和每月的租金数额亦没有明确约定，但刘卫武通过偿还涉案房屋每月贷款的方式支付租金。2006年时，曾要求上涨租金，但遭到刘卫武的拒绝，故一直以贷款标准支付租金，现欲自行居住涉案房屋，故提前还清了贷款，并要求刘卫武搬离涉案房屋。刘卫武对刘绪霞的上述陈述予以否认，并表示刘绪霞因经济状况不好，拖欠了涉案房屋的开发商及物业管理公司、银行的款项，才找到其购买涉案房屋，双方协商由其代刘绪霞清偿涉案房屋的相关欠款，并支付首期款4万元，之后刘绪霞将涉案房屋的相关购房资料交给其保管，并由其清还涉案房屋的抵押贷款。其购买涉案房屋后，以其名义办理了水电手续、广播电视业务，并将其儿子的户口落户到了涉案房屋。刘卫武为证明其与刘绪霞对涉案房屋是买卖关系，提交了百润置业公司《通知》、存款凭条、办证费收据、滞纳金收据、契税收据、入伙通知、交楼书、发票、楼宇按揭合同、建行存折、个人贷款对账单、工行存折、用电信息表、户口本、身份证复印件、广播电视业务单等证据证实。
因刘绪霞、刘卫武双方均确认刘绪霞将涉案房屋协议交刘卫武使用系通过张启宗介绍，且双方协议时张启宗在场，故原审法院于2014年3月6日传唤张启宗到庭进行了询问。张启宗确认与刘绪霞、刘卫武是朋友兼同乡关系，并表示由于刘绪霞当时经济较紧张，遂通过其找到刘卫武共同协商将涉案房屋出卖给刘卫武，双方达成由刘卫武向刘绪霞支付首期款，并由刘卫武继续清还房屋贷款的一致意见。因刘卫武向刘卫武支付了部分首期款，刘绪霞表示刘卫武将剩余首期款支付后再办理过户手续。刘绪霞收取了部分房款后，将涉案房屋的钥匙、收据、存折等交给了刘卫武。但已记不清双方有无就协议签订书面协议。
以上事实，有《通知》、存款凭条、办证费收据、滞纳金收据、契税收据、入伙通知、交楼书、发票、楼宇按揭合同、建行存折、个人贷款对账单、工行存折、用电信息表、户口本、身份证复印件、广播电视业务单、《律师函》、询问笔录以及当事人陈述等证据证实。
刘绪霞于2013年10月17日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.解除刘绪霞与刘卫武的租赁关系；2.刘卫武向刘绪霞支付从2013年4月18日起至起诉之日的房屋租金共14490元；3.刘卫武支付从起诉之日起至交还房屋之日止的房屋使用费（按广州市房管局公布的房屋租金参考价计算）。本案诉讼费由刘卫武承担。
原审法院认为：本案的争议焦点是刘绪霞、刘卫武对涉案房屋是否为租赁关系。根据本案查明的事实，原审法院分析如下：首先，刘卫武居住使用涉案房屋已有十几年之久，刘绪霞在未签订租赁合同，且未明确具体的租赁期限和每月的租金数额的情况下，以刘卫武清还涉案房屋贷款抵偿租金为由主张与刘卫武就涉案房屋建立了租赁关系，理由不够充分。且刘绪霞将涉案房屋的办证费收据、滞纳金收据、契税收据、入伙通知等材料均在刘卫武处的理由，解释为向刘卫武交付涉案房屋时遗漏在了涉案房屋亦欠理。其次，刘卫武提交的存款凭条、滞纳金收据、入伙通知、交楼书、发票、楼宇按揭合同、建行存折、个人贷款对账单等证据，能够形成刘卫武所陈述的与刘绪霞协商购买涉案房屋，刘卫武向刘绪霞支付部分购房款，并代刘绪霞清还涉案房屋欠款后，刘绪霞将涉案房屋交付刘卫武使用，并由刘卫武清还涉案房屋抵押贷款的证据链。亦能与案外人张启宗的部分陈述相互印证。故刘卫武关于向刘绪霞购买涉案房屋的意见更有说服力。综上所述，刘绪霞主张其与刘卫武就涉案房屋间为租赁关系的意见依据不足，该院不予采纳。因刘绪霞主张双方的租赁关系不成立，故刘绪霞要求解除双方的租赁关系、要求刘卫武返还涉案房屋并支付房屋使用费缺乏理据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2014年3月17日作出如下判决：驳回刘绪霞的诉讼请求。本案受理费131元，由刘绪霞负担。
判后，上诉人刘绪霞不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、刘卫武没有证据证明双方是买卖关系。刘卫武虽辩解说曾向刘绪霞购买涉案房屋，但并没有双方的买卖约定，也没有支付转让费的证明。刘卫武称其向案外人张启宗支付了费用，并未向刘绪霞支付。刘卫武持有刘绪霞购房时的部分资料，并代刘绪霞交付了部分按揭款不足以证明刘卫武购买了房屋。刘卫武书面答辩确认首期购房款由刘绪霞支付，一时称向刘绪霞支付了首期购房款，一时称向张启宗支付了4万元转让款，随意变更说法。刘卫武虽提交了其子户口迁入涉案房屋的证明，并未出示迁入过程，刘绪霞强调根本没同意也未协助刘卫武办理户口转入，并且转入的真实性不能确认。刘卫武对于是否购买房屋及过程与案外人张启宗的陈述存在矛盾。二、一审法院未对刘绪霞尽到释明义务。该涉案房屋唯一合法的产权人是刘绪霞，在刘卫武没有证据证明双方存在商品房买卖关系的情况下，一审法院并未释明该涉案房屋的产权归属。根据“谁主张谁举证”的举证原则，刘卫武主张双方是买卖关系，那么在一审庭审过程中针对该案的此争议焦点，一审法院就应当让刘卫武举证证明其所述的买卖关系成立。三、刘卫武没有充分证据证明自己购买了涉案房屋却实际居住，而刘绪霞作为法定产权人，双方未构成房屋买卖关系，而刘卫武在未支付任何费用的情况下仍然居住涉案房屋，刘绪霞有权请求解除事实使用关系。综上，现上诉请求：1.撤销一审判决，将该案发回重审或依法改判支持刘绪霞一审诉讼请求；2.上诉费由刘卫武承担。
被上诉人刘卫武答辩称：本案一审判决有事实和法律依据，同意一审判决。双方存在的是房屋买卖合同关系，刘卫武在一审中向法院提交了涉案房屋购房资料及按揭款存折，刘卫武入户的户口本等一系列证据。刘卫武以自己名义占有使用涉案房屋，在十几年中刘绪霞从未对买卖关系提出异议。刘绪霞主张双方存在租赁关系与事实不符，其在一审中未说清租赁房屋的价格，也未提供存在租赁关系的书证及证人证言。从2002年至今刘绪霞没有与刘卫武商讨过与房屋有关的事情，刘卫武至今不知道刘绪霞联系方式，刘卫武一审多次要求刘绪霞提供手机联系但被拒绝，刘绪霞解决问题方式可疑。刘绪霞提出本案为租赁纠纷，应证明双方存在租赁关系，其只有房屋产权证外没有其他证据证明，而且刘绪霞的证人作笔录时也称是买卖关系。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点是双方对于涉案房屋是否存在租赁合同关系。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”。刘绪霞作为主张租赁关系成立的一方当事人，理应就双方存在房屋租赁关系的事实进行举证，但其并未提交相关证据加以证明。且刘绪霞在双方未签订租赁合同，未明确约定涉案房屋具体的租赁期限及每月的租金数额的情况下，以刘卫武代为支付涉案房屋贷款抵偿租金为条件将涉案房屋交给刘卫武实际居住使用涉案房屋长达十几年，并不符合房屋租赁的一般交易习惯。关于涉案房屋办证费收据、滞纳金收据、契税收据、入伙通知等材料由刘卫武实际持有的问题，即使如刘绪霞所称其向刘卫武交付涉案房屋时将相关资料遗漏至涉案房屋，但其之后一直未向刘卫武索回，亦不符合常理。原审法院依据刘卫武所提交的存款凭条、滞纳金收据、入伙通知、交楼书、发票、楼宇按揭合同、建行存折、个人贷款对账单等证据，以及刘卫武所陈述的双方交易情况并结合案外人张启宗的部分陈述相互印证，认定刘绪霞主张其与刘卫武就涉案房屋存在租赁关系依据不足正确，本院予以确认。原审法院据此驳回刘绪霞要求解除双方的租赁关系、要求刘卫武返还涉案房屋并支付房屋使用费的诉讼请求并无不当，本院予以支持。
综上所述，上诉人刘绪霞的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费131元，由上诉人刘绪霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 李焕
代理审判员 余盾
二〇一四年九月十五日
书 记 员 张辉