福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽06民终634号上诉人（原审被告）：林斌，男，1983年6月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：张晨蓉，福建旭丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李海燕，女，1981年8月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：叶仲荣，福建重宇合众律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶文汉，福建重宇合众律师事务所实习律师。原审被告：林瑞婷（曾用名：林梅婷），女，1981年5月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。上诉人林斌因与被上诉人李海燕、原审被告林瑞婷房屋买卖合同纠纷一案，不服龙海市人民法院（2017）闽0681民初5771号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林斌上诉请求：1、维持一审判决第一、三项；2、改判一审判决第二项为：林斌、林瑞婷应当于判决生效后十日内支付李海燕250000元。3、李海燕承担全案诉讼费用。事实和理由：一、一审在被上诉人没有履行付款义务的情况下，将合同未能继续履行的责任错误的全部归咎于上诉人，显然错误。二、上诉人对合同未能履行没有主观过错，且上诉人因被上诉人未及时履行合同受到严重损失。被上诉人应对合同未能继续履行共同承担责任，被上诉人诉请解除合同，上诉人同意解除合同并退还购房款25万元，但不承担违约责任。三、一审判决上诉人承担违约金没有依据。退一步讲，即使要承担违约金，一审判决的违约金标准也严重过高。李海燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。林瑞婷未作出答辩。李海燕向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除李海燕与林斌、林瑞婷于2016年6月21日签订的《房产买卖协议》（合同编号：0001002）；2.判令林斌、林瑞婷立即向李海燕退还购房定金250000元；3.判令林斌、林瑞婷立即向李海燕支付违约金280000元；4.判令林斌、林瑞婷立即向李海燕支付中介费7000元；5.判令林斌、林瑞婷承担本案的全部诉讼费用（包含诉讼费、保全费等）。一审法院经审理认定事实如下：李海燕与林斌、林瑞婷于2016年6月21日通过厦门市易住房地产代理有限公司签订《房产买卖协议》（合同编号：0001002）。双方约定：林斌、林瑞婷将位于漳州开发区产出售给李海燕，房屋总价为700000元；在协议签订之日，李海燕应支付林斌、林瑞婷购房定金250000元，协议签订后双方将定金的给付时间重新约定为2016年6月21日支付50000元，于2016年6月22日再支付200000元；李海燕应于讼争房产过户当日向林斌、林瑞婷支付50000元；李海燕向银行申请贷款400000元，该贷款由银行直接转至林斌账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，李海燕应于放款当日将差额部分以现金方式支付给林斌；李海燕应在签订《漳州市房地产买卖合同》后伍日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在李海燕取得产权证时立即办理抵押手续，于伍日内办妥银行按揭贷款手续；林斌、林瑞婷应于开发商通知交房的十日内将房产交付给李海燕使用；若李海燕不能按期向林斌、林瑞婷付清购房款或林斌、林瑞婷不能按期向李海燕交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金；双方保证于开发商办理一手产权完成壹个月内签订《漳州市房地产买卖合同》并办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金，若于开发商办理一手产权完成壹个月内因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任；林斌、林瑞婷于2016年7月30日前去银行自行办理讼争房产的解押手续；双方定于开发商办理一手产权完成壹个月内去办理该房的过户手续。协议第十一条约定：“双方签订本协议后，不得中途悔约，若林斌、林瑞婷中途悔约，应书面通知李海燕，并自悔约之日起三日内退还李海燕所支付的购房款，同时向李海燕支付相当于双倍定金的违约金；若李海燕中途悔约，林斌、林瑞婷已收取的定金不予退还，林斌、林瑞婷应退还李海燕所支付的购房款。在此条件下应向厦门市易住房地产代理有限公司支付的全部中介费均由违约方一方承担。”双方签订《房产买卖协议》后，李海燕分别于2016年6月21日和2016年6月22日转存至林瑞婷银行账户50000元和200000元。李海燕于2016年6月21日支付厦门市易住房地产代理有限公司中介费7000元。林斌、林瑞婷于2016年10月份向开发商接收本案讼争的房屋。本案讼争房产分别于2017年7月4日和2017年8月4日被厦门市思明区人民法院查封。据林斌、林瑞婷在庭审中的陈述，本案讼争房屋被查封的原因是：1.欠黄秋林钱；2.2017年5月份将本案讼争房屋又转让给林阿香。漳州鸿力房地产开发有限公司于2016年9月份通知林斌办理交房手续。林斌、林瑞婷于2016年10月7日通过微信向李海燕发送漳州融华物业服务有限公司物业服务中心致永鸿御珑湾小区业主的收楼须知，但至今尚未将本案讼争的房屋交付李海燕。在2017年5月4日李海燕与林瑞婷通电话时，林瑞婷明确表示拒绝履行《房产买卖协议》，要求解除合同。经李海燕申请，一审法院于2017年10月24日裁定：查封林斌所有的址于厦门市思明区产，并不予办理该项财产的转移手续，查封期限为三年；案件申请费3205元，由李海燕负担。一审法院于2017年12月15日向漳州开发区不动产登记处查询本案讼争房屋的权属状况。经查，本案讼争房屋在查询当日的登记状态如下：产权人为林斌，无查封，总确权登记时间为2017年8月25日。一审法院认为，李海燕与林斌、林瑞婷于2016年6月21日签订的《房产买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。虽然林斌、林瑞婷已通过微信向李海燕发送漳州融华物业服务有限公司物业服务中心致永鸿御珑湾小区业主的收楼须知，但向开发商接收房屋的权利人及义务人应当是林斌、林瑞婷，而不是李海燕。林斌、林瑞婷所提供的证据不足以证明其已经通知李海燕向其接收房屋。李海燕已经依照《房产买卖协议》的约定履行了合同义务，而林斌、林瑞婷明确拒绝履行合同义务，其已经构成根本违约。李海燕请求与林斌、林瑞婷解除合同，并要求林斌、林瑞婷承担违约责任，符合法律规定，应予以支持。李海燕请求林斌、林瑞婷立即向其退还购房定金250000元、支付其中介费7000元，并由林斌、林瑞婷承担保全费，符合法律规定，应予以支持。李海燕请求林斌、林瑞婷支付其违约金280000元，但其未能提供除中介费、保全费之外的其他实际损失的证据，故其所主张的违约金偏高，酌情确定林斌、林瑞婷应当支付李海燕违约金140000元（包含李海燕已支出的保全费）及中介费损失7000元，合计147000元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除李海燕与林斌、林瑞婷于2016年6月21日签订的《房产买卖协议》（合同编号：0001002）；二、林斌、林瑞婷应当于本判决发生法律效力之日起十日内支付李海燕397000元；三、驳回李海燕的其他诉讼请求。案经本院审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。二审诉讼中，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，本案各方当事人于2016年6月21日签订的《房产买卖协议》是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。该《房产买卖协议》约定：李海燕应支付林斌、林瑞婷购房定金250000元，于2016年6月21日支付50000元，于2016年6月22日再支付200000元；李海燕应于讼争房产过户当日向林斌、林瑞婷支付50000元；李海燕向银行申请贷款400000元支付余款等。该《房产买卖协议》签订后，李海燕分别于2016年6月21日和2016年6月22日转存至林瑞婷银行账户50000元和200000元，并于2016年6月21日支付厦门市易住房地产代理有限公司中介费7000元，符合合同约定。因开发商原因本案讼争房未能如期办理产权证，导致双方未能办理过户手续，据合同约定，李海燕应于讼争房产过户当日向林斌、林瑞婷支付50000元及在此之后向银行申请贷款支付余款，因此，李海燕未向林斌、林瑞婷支付全部购房款并不存在违约的情况，林斌主张李海燕没有按约履行付款义务、应对合同未能继续履行共同承担责任的理由不能成立。在本案房屋买卖合同未依法解除之前，林斌、林瑞婷于2017年5月份未经李海燕同意，擅自将本案讼争房屋转让给林阿香，以其实际行为表明其不继续履行本案合同，已构成违约，应承担相应的违约责任，李海燕主张解除合同并要求林斌、林瑞婷承担违约责任的理由可以成立，林斌主张其对合同未能履行没有主观过错、不应承担违约责任的理由不能成立。本案合同约定林斌、林瑞婷违约的情况下应向李海燕支付相当于双倍定金的违约金即500000元，而李海燕提起诉讼请求林斌、林瑞婷支付其违约金280000元，一审考虑到本案违约金虽有合同约定，但李海燕未能提供除中介费、保全费之外的其他实际损失的证据，因此认定李海燕所主张的违约金偏高，酌情确定林斌、林瑞婷应当支付李海燕违约金140000元（包含李海燕已支出的保全费）及中介费损失7000元，属于合理范围，并无不当，林斌主张一审判决的违约金严重过高的理由不能成立。综上所述，林斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8718元，由林斌负担。本判决为终审判决。审判长  唐志忠审判员  陈天明审判员  谢旭耀二〇一八年四月十六日书记员  吴茵婷