金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0702民初12188号
原告:宋牡丹，女，1960年1月27日出生，汉族，住金华市金东区。
委托代理人：宋志坚，男，1964年8月13日出生，汉族，住金华市婺城区。
被告：李焱，女，1982年2月7日出生，汉族，住金华市婺城区。
委托代理人：傅炳华、贾立新，浙江赤松律师事务所律师。
被告：鲁艺，男，1982年9月16日出生，住金华市婺城区。
委托代理人：朱雪芬，女，1966年12月1日出生，汉族，住金华市婺城区。
第三人：金华市九峰文化发展有限公司，住所地：金华市婺城区金西开发区东区A-005-6号地块（金西大道九峰水上乐园）。
法定代表人：张三宝，执行董事。
第三人：杭州莲花置业营销顾问有限公司，住所地：杭州市下城区国都公寓8幢702室。
法定代表人：黄鹤，执行董事。
原告宋牡丹为与被告李焱、鲁艺房屋买卖合同纠纷一案，于2016年11月7日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，由审判员范里春独任审理。因按原告指定地址，经邮寄向两被告送达无人签收，本院于2016年12月1日转为普通程序组成合议庭。2017年2月27日，本案公开开庭审理。2017年2月28日，原、被告申请要求给予庭外2个月调解时间。2017年3月14日，被告李焱申请追加金华市九峰文化发展有限公司为本案第三人。2017年4月18日本案再次公开开庭审理。2017年4月22日，被告李焱再申请追加杭州莲花置业营销顾问有限公司为本案第三人。2017年6月7日，本案第三次公开开庭审理。原告宋牡丹及其委托代理人宋志坚，被告李焱及其委托代理人傅炳华、贾立新，被告鲁艺的委托代理人朱雪芬到庭参加诉讼，第三人金华市九峰文化发展有限公司、杭州莲花置业营销顾问有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告宋牡丹起诉称：两被告系夫妻关系。2013年6月16日，原告与被告李焱签订了“九峰水上乐园”商品房转让协议，协议约定李焱将位于金西开发区“水上乐园”二期（金西大道、琳湖路、龙丘路、经发路环周内共177亩地块）沿街营业房的认筹权转让给原告，转让价格为155000元。事后，原告按约向被告支付了转让款155000元。原告日前得知，金西开发区金西大道、琳湖路、龙丘路、经发路环周内的土地，政府至今尚未出让。在土地尚未挂牌出让的情况下，被告却将所谓的房屋认筹权转让给原告，该协议显属无效。原告请求法院判令：1.确认原告与被告李焱签订的“九峰水上乐园”商品房转让协议无效；2.由两被告返还转让款155000元及赔偿利息损失62240元（已计算至2016年10月25日，此后利息损失按每月百分之一另行计算）。
被告李焱答辩称，1、本案实际转让款是105000元，因李焱已交公司5万元购房款，该款原告应返还被告，故当时一并写成转让款155000元。再说，在之后原告与金华市九峰文化发展有限公司签订的《商铺买卖合同》中，已将该5万元抵作首期购房款了。2、双方签订的“九峰水上乐园”商品房转让协议实际是认购权，并非是商品房，是双方协商一致的真实意思表示，且被告李焱已按协议约定履行了全部义务，陪同原告与金华市九峰文化发展有限公司签订了正式的商铺买卖合同，故原、被告间认号权的转让协议合法有效。3、本案中认号权的转让协议与原告同金华市九峰文化发展有限公司签订的《商铺买卖合同》是两个独立的合同，《商铺买卖合同》即使认定无效，也不会必然导致原、被告间认号权协议无效；即使认号权协议无效，也应各自返还，但原告拿到认号权后已经行使了认号资格，认号权无法归还给被告。原告是独立的民事主体，是成年人，应有风险意识，对自己的行为应有判断。当时的经过是这样的：当时被告李焱是杭州莲花置业营销顾问有限公司金华分公司的员工，九峰乐园的房产均由该公司代理销售。当时公司内部启动集资房性质的购房认筹，当时公司销售价经过测算成本价是3000元。售楼处造好后，对外销售就不是这个价了。当时公司设50个认筹号，1-10号是3200元每平米，每10个号加100元每平米。当时李焱认筹的是2号，价格是3200元。当时有好多认筹权转掉了，刚开始拿到号转掉的金额可能是1至2万元；交过5万元认购款的，转掉都是10万元以上。李焱因没实力买这个房子，想把认筹号转掉。原告的亲戚毛雪芬（音）是李焱的同事【当时毛雪芬认筹的是二十几号】，毛雪芬知道我要转让认筹号后，就将原告介绍给李焱。商谈后，在原告亲戚毛雪芬家里签订了《“九峰水上乐园”商品房转让协议》，该转让协议内容是原告的一个亲戚书写的。李焱将认筹号转让给原告后，开发商称商铺可以提前选，价格加200元每平米（即3400元每平米），原告同意了，并与开发商签订了《商铺买卖合同》。该购房合同上注明“要求商铺大门开大一点”，这也说明原告是去现场看过的。当时未取得预售证等房产存在的风险原告是知晓的，如果取得预售证就不需选号，而是直接对外销售了。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告鲁艺答辩称，同意被告李焱的答辩意见。
第三人金华市九峰文化发展有限公司、杭州莲花置业营销顾问有限公司均未答辩。
原告宋牡丹补充称：被告以收款收条方式确认收取155000元，尽管5万元转为购房款，但应视为被告收取155000款项。九峰文化乐园目前确实未取得预售权证，即进行认筹和销售是不合法的。认筹权协议与商品房买卖合同虽是两个独立的合同，但之后的合同是基于认筹权协议而产生的，存在关联性，且认筹权协议的前提是商品房买卖。本案中商品房未取得预售许可证，则认筹权当然不合法。原告当时不知道土地未出让，根本不知道是违章建筑。当时只听说这个价格可以买，考虑钱也是分批交的。如果原告知道土地未出让、未取得预售证，是肯定不会买的。2014年签合同时，原告去过现场事实，当时没造好，没有售楼部，协议是在办公室签的，但原告很不满意，公司称门口嫌小可以开大一点。到2016年，又得知土地没有出让，是违章的，公司老板也找不到了。现在房子规划都改掉了，房子也没了。综上，原告的诉请合理合法。
原告宋牡丹为证明其上述事实和主张，向本院提供了以下证据材料：
1、两被告的身份证复印件及结婚、离婚审查登记表各1份，用以证明被告的诉讼主体资格及两被告原系夫妻关系的事实。
2、《“九峰水上乐园”商品房转让协议》复印件1份（与原件核对无异），用以证明：原告从被告李焱处转让房屋的事实；被告李焱作为杭州莲花置业营销顾问有限公司金华分公司的员工，参与了楼盘的策划、销售的事实；被告李焱对转让标的物是否合法应是知晓的。
3、收据2份、银行打款凭证1份，用以证明被告李焱共收到原告转让金155000元的事实。
被告李焱为证明其上述事实和主张，向本院提供了以下证据材料：
1、商品房认筹协议、收款收据（编号4466762）各1份（复印件），用以证明：（1）2012年12月13日被告李焱与金华市九峰文化发展有限公司的销售代理公司杭州莲花置业营销顾问有限公司金华分公司签订了“商品房认筹协议”并交纳了认筹金5万元的事实；（2）被告李焱在签订协议时只对认购物业地理位置、项目功能等信息有所了解，对于土地出让问题一无所知；（3）约定认筹单价为3200元/平方米。
2、《“九峰水上乐园”商品房转让协议》复印件1份，用以证明2013年6月16日原告和被告李焱就金华金西开发区“水上乐园”二期签订了“转让认筹权协议”，约定：（1）被告向原告支付转让金10500元，认筹金5万元；（2）被告李焱将签订的认筹协议及收款收据一并交给原告保管，原告已悉知认筹协议的内容；（3）双方不可单方面终止本协议、否则违约方赔偿三倍转让金给对方。
3、《商铺买卖合同》复印件、收款收据复印件各1份，用以证明2014年8月30日原告基于享有认筹商品房的优先购买权和九峰文化发展有限公司签订了商铺买卖合同；商铺套建筑内面积120平米，单价为3400元/平米，并支付了首付款204000元（含155000元中的5万元）的事实。
4、《浙江省商品房买卖合同》1份（复印件），用以证明没有享有认筹商品房优先购买权的，同为九峰水上乐园二期商铺2014年12月3日的出售价为15493.42元/平米的事实。
以上证据3、4共同证明原告因享有认筹权获取了至少100万元购房差价利益。
被告鲁艺、第三人金华市九峰文化发展有限公司、杭州莲花置业营销顾问有限公司均未提供证据。
本院出示：金华市规划局金华经济技术开发区分局《关于金华开发区金西区块水上乐园二期项目规划许可情况的说明》一份，载明：经查，我局未对金华开发区块水上乐园二期项目核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
本院将原、被告提供的上述证据材料及本院出示的材料，交相对方进行质证，并根据证据审核的有关规定，认证如下：
1.对原告提交的证据1，两被告质证意见：对其真实性无异议。本院认为：该组证据能证明其待证事实，对其证明力予以确认。
2.对原告提交的证据2，两被告质证意见：对其真实性无异议，但本案转让的是商品房认筹权，并非商品房；转让金为105000元。原告补充称：认筹权最终对象是商品房，无非是哪套未确定。本院认为：被告李焱将商品房认筹权转让给原告，原告基于能优先选房和价格比较优惠，以转让金105000元与李焱达成合意，并签订转让协议，这不为法律所禁；原告实际交付了转让金105000元和以较低的价格与开发商另行签订了《商铺买卖合同》，可见该认筹权转让协议已履行完毕。对之后原告与开发商签订的《商铺买卖合同》可能带来的风险，应由原告与开发商承担；故对该证据部分证明力予以确认。
3.对原告提交的证据3，两被告质证意见：对其真实性无异议，但其中5万元并非是转让款，真正转让款为105000元。本院认为：两被告质证意见成立，对该组证据部分证明力予以确认。
4.对李焱提交的证据1，原告质证意见：对证明内容（1）无异议；证明内容（2）与法庭调查时被告李焱本人陈述相矛盾，被告刻意回避相关事实；另外，商品房认筹协议强调的是商品房认筹，是以商品房为前提。被告鲁艺没有异议。本院认为：被告李焱曾与杭州莲花置业营销顾问有限公司金华分公司签订认筹协议，并交纳认筹金5万元事实，对该组证据证明力予以确认。
5.对李焱提交的证据2，原告质证意见：对其真实性无异议，但对证明内容有异议，认筹权转让协议所指向的是商品房，而商品房没有合法来源，故其证明对象不能成立。被告鲁艺没有异议。本院认为：李焱与原告签订转让认筹权协议，并约定原告向被告支付转让金10500元，认筹金5万元事实，对该证据证明力予以确认。
6.对李焱提交的证据3，原告质证意见：对其真实性无异议，但该买卖合同目的不能实现的根本原因就是该认筹权存在瑕疵。被告鲁艺没有异议。本院认为：并非只有持有认筹权的人才能向金华市九峰文化发展有限公司购买房屋，享有认筹权与不享有认筹权的购房人的区别在于：一是能否优先选房，二是价格能否享受大幅优惠。不享有认筹权的购房者与开发商签订买卖合同后产生的风险，应由该购房者与开发商承担；而享有认筹权购房者与开发商签订买卖合同后产生的风险却要求出让认筹权者承担，没有法律依据。原告向开发商支付的首付款中包含被告最初认缴的5万元事实。对该证据证明力予以确认。
7.对李焱提交的证据4，原告质证意见：与原告无关，不能证明什么内容，开发商与他人签订的合同不能用于证明原告享受了这么多利益。被告认为原告因认筹权获取了至少100万元的购房差价利益，该利益原告不要。被告鲁艺没有异议。本院认为：享有商品房优先购买权的房屋价格比不享有优先购买权的房屋价格低事实，其实，这也正是原告同意受让被告认筹权的原因，对该证据证明力予以确认。
8.对金华市规划局金华经济技术开发区分局出具的《关于金华开发区金西区块水上乐园二期项目规划许可情况的说明》，原告没有异议。被告李焱对其真实性无异议，但对关联性有异议，这是房地产开发情况，本案是认筹协议，两者间没有关联性。被告鲁艺同意李焱的质证意见。本院认为：金华开发区金西区块水上乐园二期项目至今未取得规划许可事实，对该事实予以认定。
根据上述确认了证明力的证据和原、被告的庭审陈述等，本院认定事实如下：
2013年6月16日，原告与李焱签订了“九峰水上乐园”商品房转让协议，协议约定李焱将位于金西开发区“水上乐园”二期（金西大道、琳湖路、龙丘路、经发路环周内共177亩地块）沿街营业房的认筹权转让给原告，转让价格为155000元（含李焱所交的5万元购房款）。事后，原告按约向被告支付了上述款项。2014年8月30日，原告基于上述享有的认筹商品房优先购买权和九峰文化发展有限公司签订了《商铺买卖合同》；商铺套建筑内面积120平米，单价为3400元/平米，并支付了首付款204000元（含155000元中李焱所交的5万元）。至今，金华市九峰文化发展有限公司未取得建设用地规划许可证等。
另查明，金华市九峰文化发展有限公司系金西开发区“水上乐园”二期（金西大道、琳湖路、龙丘路、经发路环周内共177亩地块）项目开发商，杭州莲花置业营销顾问有限公司金华分公司是金西开发区“水上乐园”二期项目房产销售代理商。杭州莲花置业营销顾问有限公司金华分公司于2011年6月23日成立，于2013年7月23日注销，其上级企业为杭州莲花置业营销顾问有限公司。李焱原系杭州莲花置业营销顾问有限公司金华分公司员工。鲁艺与李焱于2008年4月1日登记结婚，于2015年4月8日离婚。
本院认为，被告李焱与原告宋牡丹签订的《“九峰水上乐园”商品房转让协议》，实质是商品房认筹权的转让，并不为法律法规所禁。原告交付了认筹款，且依据该认筹权实际进行了选房，该合同已履行完毕。至于原告选房后的风险，原告要求李焱承担，没有法律依据。如果确实存在其所购商铺不能登记，原告可另行向与其签订《商铺买卖合同》的金华市九峰文化发展有限公司主张。因此，原告认为其与李焱签订的《“九峰水上乐园”商品房转让协议》无效，及要求返还转让款和赔偿利息损失之请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告宋牡丹的诉讼请求。
本案受理费4558元、保全费1520元、公告费260元，合计6338元（原告已预交），由原告宋牡丹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 范里春
人民陪审员 曹开贵
人民陪审员 祝连荣
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 傅聪颖