广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初2875号原告：黄纲滨，男，1979年9月12日出生，汉族，住广东省连山壮族瑶族自治县，委托诉讼代理人：张毅，广东允中律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁红艳，广东允中律师事务所律师。被告：张学友，男，1981年1月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告黄纲滨与被告张学友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查决定受理并与本诉合并审理，于2017年5月3日公开开庭审理了本案。原告黄纲滨及�委托诉讼代理人张毅，被告张学友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合约，被告退回原告支付的合约定金20000元，被告赔偿原告中介费13320元及按揭损失4440元；2.被告向原告支付合约违约金88800元；3.被告向原告支付律师费15000元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月19日，原告与被告在佛山市南海区狮山镇永真地产签订了《房屋买卖合约》，约定由被告将佛山市南海区狮山镇人民西路西侧俊景花园俊博苑03栋下座103房出售给原告。合约签订后，原告按约向被告支付了20000元定金并向案外人中介方佛山市南海区永真房地产中介服务部第一分店支付了中介服务费13320元及向佛山市国健莹房地产代理有限公司支付了按揭服务费4440元。2017年1月18日，中介联系被告，要求被告履行合同�务，被告却以各种理由推脱，致使合同无法继续履行，后双方一直没有达成解决方案。原告认为，依法成立的合同，双方应当按照约定履行自己的义务，被告作为出售方，在原告按合约履行之后，不协助办理房屋交易及按揭手续且不提供任何理由或证据，已经违反合同第十条的规定，属于违约行为。被告辩称，一、同意解除合同。二、合同无法继续履行的原因在于原告，被告不应退还定金，也无需承担违约责任。（一）原告未完成办理贷款手续，违反先合同义务。银行出具贷款同意书（简称“同贷书”）是办理过户交易递件手续的先合同义务。涉讼合同第三条“付款方式贰”银行按揭付款第1点，虽未明确约定原告完成办理银行贷款手续的时限，但从合同目的角度看，该项第7点的约定“如果银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买�须在完成本次交易过户手续前以现金补足给卖方。”设定上述条款的目的是为了保障卖方的交易安全，避免办理递件交易手续房屋过户后，银行下放的贷款不足甚至不批准贷款，从而发生人财两空的结局；从交易习惯看，二手房按揭流程的交易习惯，就是银行贷款审批同意后才能办理过户递件手续。“同贷书”写明同意贷款的金额、期限、利率，让交易双方知悉贷款是否能通过审批，还需要补足的余额等重要内容，避免产生纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”从合同目的和交易习惯可以得出，银行出具同贷书是办理过户交易递件手续的先合同义务。原告至今未完成办理贷款的手续。2016年12月19日双方签订房屋买卖合约，被告即配合提供银行贷款所需的资料，涉讼房屋已经还清贷款，不存在需要办理涂销抵押的手续，可是原告迟迟未能获得银行的同贷书，办理交易递件之日（2017年1月21日）前被告通过中介多次催促（见双方微信聊天记录）仍不见答复。不是被告拖延拒绝办理交易递件手续，相反，被告基于诚实信用原则，一而再再而三地给予原告时间，导致迟延无法办理交易递件手续的责任在原告。（二）解除合同的损失应由原告承担。被告与原告双方互负债务，有先后履行顺序，作为先履行一方的原告未完全履行义务之前，作为后履行义务的被告，完全有权拒绝履行请求。买卖合约第三条所指的“买卖双方须在经纪方通知之日起五日内配合出席”前提条件是买方完全履行了先合同义务，而不是任何条件下均须配合出席办理交易递件手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，经催告在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。2017年1月21日是办理交易递件手续的截止日期，1月23日被告通过微信进行催告，原告仍未办理好贷款手续；2月6日还是没有办理好贷款手续。被告已经给予原告15日的宽限期。根据双方签订的房屋买卖合约第十一条的约定，在经纪方发出通知办理房屋交易手续后，买方在15天内仍未能履行本合约之条款以至本合约不能顺利完成，卖方有权解除合同，买方应按约定承担违约责任。三、原告诉请的损失数额没有事实依据。对于违约金的数额，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合�的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中原告没有提供证据证实自己所遭受的实际损失，应承担举证不能的法律后果。原告在整个交易过程中也确实未遭受损失，其并未成功办理银行按揭手续，没有利息支出的损失；在宽限期内，涉案房屋的市场售价节节攀升，原告是在较低价位买入的，没有产生可预期利益的损失；在没有证据证实原告的实际损失前提下，原告按成交金额的10%即88800元主张损失赔偿数额，明显过分高于造成的损失，应不予支持。被告向本院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合约；2.房屋买卖合约定金20000元归被�所有；3.原告向被告支付违约金88800元；4.由被告承担本案反诉费用。事实和理由：2016年12月18日，原告与被告签订涉讼合同，约定被告将涉讼房屋出售予原告，成交价888000元，双方采用银行按揭付款的方式支付房款，涉讼房屋已经还清贷款无需办理涂销抵押手续。合同签订后，被告依约配合提供办理银行贷款所需的资料给原告，但原告迟迟未能办理银行贷款手续，导致无法按期于2017年1月21日办理交易递件手续。被告分别于2017年1月18日、23日、24日、25日、2月6日多次催促原告尽快办理银行按揭手续，原告均置之不理。被告认为，银行出具同贷书是办理交易过户手续的先合同义务，原告违反先合同义务，经催促未能在合理期限内履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定以及涉讼合同第十一条的约定，被告享有合同解除权，并有权要�原告承担违约责任。原告针对被告反诉辩称，1.不同意其反诉请求。2.原告在递件申请日前向银行办理贷款手续，但银行的审批结果没有及时反馈，根据合同约定银行贷款审批结果并非原告强制义务，假定原告并没有被银行批准贷款，原告本身是有办法通过其他渠道将房款转账给被告，故被告以银行没有出具书面同贷书为由拒绝于1月19日下午14时前往狮山镇官窑行政服务中心办理相关手续是没有法定及合同约定的理由的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。根据原告申请，本院经审查同意证人罗某出庭作证。经质证，双方证人证言无异议。对当事人无异议或对证据真实性无异议的证据以及证人证言，本院对其真实性均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的收款收据�收据均为原件，加盖印章的机构经核查均为登记注册企业，真实存在，该收款情节可与证人证言相互印证，被告虽有异议但无证据推翻，本院对其真实性予以确认。2.原告提交的预约信息，可与双方庭审陈述相互印证，本院对其真实性予以确认。3.原告提交的委托代理合同为原件，且原告到庭的诉讼代理人即该合同约定的代理律师，印证该合同的真实性，本院对其真实性予以确认。4.被告提交的二手楼按揭业务操作流程图表未加盖有效印章，来源、时间均不明，即使真实，也不能替代双方合同约定，原、被告之间的交易流程仍然应以合同为基础确定，故本院对其证明效力不予确认。经审理查明：2016年12月18日，原告（买方）与被告（卖方）及佛山市南海区永真房地产中介服务部第三分店（以下简称永真服务部三分店）签订《房屋买卖合约》，约定原告向被告购买佛山市狮山镇人民西路西侧俊景花园俊博苑03栋F座103房。成交价888000元。原、被告在签署本合约后五日内提供完整的银行贷款所需资料，共同于交易递件前到银行办理按揭贷款手续，签署银行按揭贷款合同。签署本合约当天，原告支付定金20000元予被告，该定金由经纪方收取，在房管部门成功受理本次交易递件当天支付给被告。原、被告于2017年1月21日前签署《广东省房地产买卖合同》及相关交易文件，原、被告及经纪方约定的交易递件时间为2017年1月21日前。原告在房管部门成功受理本次交易递件当天向被告支付首期房款268000元。申请贷款额620000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入被告账户。如银行批准的贷款金额少于原告申请的贷款金额，二者相差金额被告须在完成本次交易过户手续前即房管部门核发原告房地产权证前以现金补足给被告。被告在收取定金时该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件之日。被告在签署本合约后不依合约条款将该物业出售给原告，视为被告违约。在经纪方发出通知到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后，被告在15天内仍不履行合约之条款以至本合约不能顺利完成，原告有权解除合同，被告应按本合约之有关违约规定承担违约责任。如被告违约，被告除须退还所收原告已付款项外，并须按本合约成交价的10%支付违约金给原告，但原告不得再以此而再向被告进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使被告履行此合约。原告在签署本合约后不依合约履行，视为原告违约。在经纪方发出通知到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后，原告在15天内仍不履行合约之条款以至本合约不能顺利完成，被告�权解除合同，原告应按本合约之有关违约规定承担违约责任。如原告违约，原告需按本合约成交价的10%支付违约金给被告，被告有权再将该物业售予任何人，但被告不得再为此而向原告进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使原告履行此合约。基于原、被告之信任并独家委托经纪方代理本次交易服务，且经纪方在买卖该物业时提供的中介服务和咨询服务，原、被告同意在本合约生效之日原告向经纪方支付中介服务费及咨询费13320元。若非本合约三方中任何一方原因而导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延。在本合约执行过程中如有争议，由三方协商解决。协商不成时，任何一方可向合同签署地人民法院提起诉讼。买卖双方任何一方违约，对方为主张权利而产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼费、误工费等一切费用由违约方全额承担。合同列明经纪方为佛山市永真房地产中介服务部（以下简称永真服务部）。2016年12月18日，原告向经纪方支付涉讼房屋定金20000元。同日，佛山市南海区永真房地产中介服务部第一分店（以下简称永真服务部一分店）出具收据，确认收到原告支付的承购涉讼房屋的中介咨询服务费13320元。2016年12月19日，原告向佛山市国健莹房地产代理有限公司支付按揭服务费4440元。2017年1月19日、1月24日，原告曾约被告去行政部门办理过户手续，但被告要求原告先取得银行出具的同贷书而被告未能提供，最终双方未办理手续。2017年2月7日，被告向原告送达《解除合约通知书》，认为截至2017年2月6日，由于原告单方原因，尚未与被告签署《广东省商品房买卖合同》及相关交易文件，要求解除三方签订的涉讼合同。同日，原告向被告�达《关于张学友2017年2月7日的回复》，认为被告一直以各种借口拖延办理产权证过户，没有协助中介及本人按照约定时间签署相关交易文件。直到2017年2月6日，被告又要求将户口迁至涉讼房屋，原告已经同意并协助完成全部迁户手续。原告及中介在整个交易过程中，不存在任何违约行为，希望双方过完年后尽快预约办理产权证过户，并完成后续交易手续。2017年2月6日，中国银行股份有限公司佛山汾江支行出具《同意购房抵押贷款通知书》即同贷书，拟同意为原告提供贷款640000元用于购买涉讼房屋。2017年2月11日，原告向被告发送同贷书照片。2017年2月16日，原告又约被告去行政部门办理过户手续，但被告认为合同已经解除，故不同意配合办理。2017年2月21日，原告与广东允中律师事务所签订�委托代理合同》，委托该律所律师出庭代理本案。该律所指派张毅、梁红艳律师为原告诉讼代理人。双方同意本案律师费按15000元收取。被告确认涉讼房屋已于2017年3月另行出售给案外人。另查明：永真服务部为个人独资企业，成立于2007年8月29日。永真服务部一分店为个人独资企业分支机构，成立于2007年11月29日。永真服务部三分店为个人独资企业分支机构，成立于2009年7月8日。上述三家企业负责人均为付永建。本院认为，涉讼合同中有关房屋买卖关系的内容是原告与被告真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均依约全面履行各自义务。被告认为交易递件以取得同贷书为前提，而原告未能按期取得同贷书导致无法按期办理交易递件手续，构成违约。原告认为，原告取得同贷书并非交易递件的前提，被告未�合办理递件手续，构成违约。本案的争议焦点实际为被告取得同贷书是否为交易递件的前提。经查，涉讼合同只是约定双方在签订合同后5日内提交材料签署按揭贷款合同，办理按揭贷款手续，并未约定按揭贷款办妥时间，且合同明确约定交易递件时间为2017年1月21日前，未以按揭贷款办妥（取得同贷书）为过户递件前提。换言之，涉讼合同关于交易递件的约定为附期限的约定，而并非附条件的约定，交易递件不以原告取得同贷书为条件。该约定文义清晰明确，没有歧义，即使与交易习惯不同亦应以此确定双方权利义务，被告有关参照交易习惯认定合同内容的主张理据不足，本院不予采纳。关于被告提及的房款差额补足的问题。根据涉讼合同约定，即使银行实际贷款数额与合同约定贷款数额之间存在差额，原告仅需在新房产证核发前补足即可，而新房产证核发与交易递件为不同的条件，时间亦有所区别，被告认为原告应在交易递件前补足房款不符合合同约定，其据此主张同贷书是交易递件的前提理据不足，本院不予采纳。此外，合同约定若非合同三方中任何一方原因导致交易未能按期完成，三方均同意有关交易日期顺延。银行是否批准贷款以及何时批准贷款，均由银行自主决定，非原、被告所能控制。现原、被告已经按照约定于签订合同后5日内办理贷款手续，再综合考虑交易时间临近春节、原告在2017年2月初即取得同贷书的情节，现有证据无法证明原告对于贷款批准迟延有过错，故根据上述合同约定，即使双方同意以原告取得同贷书为交易递件的前提，现同贷书只是因银行原因而非合同当事人原因而未能按期取得，交易递件日期应作相应顺延。综上，本院认为被告抗辩没有依据，本院不予采纳。被告在原告没有违约的情况下，尚未了结清算双方房屋买卖合同关系，即将涉讼房屋另售予他人，已经构成违约，致合同目的无法实现，原告及被告诉请解除合同，本院予以支持。涉讼合同因被告违约而解除，被告诉请没收定金、原告支付违约金均没有事实及法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告诉请被告退回定金20000元合法有据，本院予以支持。关于违约金，被告认为违约金过高应予以调整，根据双方协商沟通的过程，考虑被告违约的原因、时间，被告过错程度较小，再综合考虑原告实际支出的中介费、按揭费、律师费情况以及原告实际支付房款的情况，本院认为违约金过高，根据公平及诚实信用原则酌情调整为60000元，�告诉请超出本院核定范围部分，本院不予支持。关于原告主张的中介费、按揭费、律师费，已经在酌定违约金时予以考量，原告未能举证证明其实际损失超出该违约金范围，故本院认为违约金已经足以填补原告损失，对该等损害赔偿请求均不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告黄纲滨与被告张学友及案外人佛山市南海区永真房地产中介服务部第三分店于2016年12月18日签订的《房屋买卖合约》中有关原告与被告房屋买卖合同关系的内容；二、被告张学友应于本�决发生法律效力之日起十日内退还定金20000元予原告黄纲滨；三、被告张学友应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金60000元予原告黄纲滨；四、驳回原告黄纲滨的其他诉讼请求；五、驳回被告张学友的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1565.6元（原告已预交），由原告负担665.6元，由被告负担900元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退；反诉受理费1238元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 伟二〇一七年五月二十四日书记员 邓莹莹