吉林省梨树县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梨民一重字第1号
原告贾宝良，男，1954年12月17日出生，汉族，下岗职工。
委托代理人贾宁浩，男，1991年1月2日出生，汉族，现住址同上，无职业。
原告陈凤春，女，1958年12月3日出生，汉族，现住址同上，下岗职工。
二原告委托代理人云占东，男，1968年9月22日出生，汉族，干部。
被告刘昌奎，男，1973年7月7日出生，汉族，个体。
委托代理人贾翀鹏，吉林奇谋律师事务所律师。
被告四平市天成房地产开发有限公司。
法定代表人王宝中，经理。
委托代理人赵丽平，该公司法律顾问。
原告贾宝良、陈凤春诉被告刘昌奎、四平市天成房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年3月18日向本院起诉，本院于2014年7月15日作出（2014）梨民一初字第153号民事判决。宣判后，原告贾宝良、陈凤春，被告四平市天成房地产开发有限公司及被告刘昌奎均提出上诉，四平市中级人民法院于2014年11月20日作出（2014）四民终字第152号民事裁定，裁定撤销梨树县人民法院（2014）梨民一初字第153号民事判决；发回梨树县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告贾宝良的委托代理人贾宁浩，原告陈凤春及二原告共同委托的代理人云占东，被告刘昌奎及其委托代理人贾翀鹏，被告四平市天成房地产开发有限公司的委托代理人赵丽平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告贾宝良、陈凤春诉称，2011年4月10日被告天成公司开发郭家店镇北山街新华委7组东旭佳苑小区时，原告与被告天成公司签订了第77号、第78号就地回迁的产权调换协议书。该协议业经（2013）梨民一初字第87号民事判决及（2013）四民终字第196号民事判决，判决双方签订的产权调换协议为有效合同。并且在诉讼过程中梨树县人民法院于2013年1月29日作出（2013）梨民一初字第87号民事裁定，将原告与被告天成公司签订第78号合同中应回迁楼房即东旭佳苑1号楼北西起第三户一、二楼的157.49平方米房屋依法查封，责令被告天成公司在查封期间不允许变卖，否则追究法律责任。被告天成公司拒不执行（2013）梨民一初字第87号民事裁定，于2013年7月8日将法院查封的楼房又高价变卖给被告刘昌奎，不仅妨碍诉讼，而且故意制造一楼二卖拒不履行合同的交易混乱，二被告的买卖合同构成了“以合法形式掩盖非法目的”。对此已给原告造成超过渡期已有18个月的经济损失，即租房费的经济损失4200元。（2013）梨民一初字第87号诉讼费3620元，诉讼交通损失2000元以及应得利益损失81平方米生产加工营业房停业损失50元／平方米月×81平方米×18个月=72900元和80平方米门房18个月出租费损失52500元，合计经济损失为125400元。原告认为，被告天成公司应当继续履行回迁协议，按约定为原告交付回迁楼房，被告天成公司将原告应回迁的楼房高价卖给被告刘昌奎，双方签订的该楼房买卖合同，人民法院应当依照《合同法》第五十二条规定宣告无效，判令被告刘昌奎为原告腾迁该楼房并交付给原告。由于被告天成公司未能及时向原告交付回迁楼房，又将原告应回迁的楼房出售给他人的行为构成恶意违约，已给原告造成了相应的损失，被告天成公司应承担原告经济损失的赔偿责任。故依照民诉法第119条规定，对被告起诉到人民法院，请求人民法院判令：1、被告四平市天成房地产开发有限公司继续履行与原告签订的东旭佳苑小区第77号、78号产权调换协议书，依合同为原告提供楼房；2、宣告二被告间签订的楼房买卖合同无效，确认被告刘昌奎所占用的楼房系原告所有，判令被告刘昌奎从该楼房中为原告腾迁；3、被告四平市天成房地产开发有限公司因未能及时提供回迁楼房给原告造成的经济损失房租费4200元、诉讼费用3620元、诉讼交通费2000元、应得利益损失营业房81平方米停业损失72900元及80平方米门房出租费52500元，合计125400元；4、诉讼费用由被告负担。
被告刘昌奎辩称，1、合同法律关系以外的人不能成为民事案件中的被告，我与原告夫妇无任何合同法律关系，原告不应将我列为被告，法院应驳回原告对我的起诉；2、我与开发公司所签订的房屋买卖合同为有效合同，最高人民法院明确规定：只有法律明确规定违背该行为的合同无效，或者法律上虽未明确规定违背该行为合同无效，但合同履行将绝对损害国家利益的合同无效。在本案中，即不存在法律明确规定我与开发公司签订的《房屋买卖合同》行为应属无效，更不存在合同履行将绝对损害国家利益的问题。至于什么“一房二卖”问题，最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）第15条明确规定：出卖人就同一标的订立多重买卖合同的，合同有效，所以说我与开发公司所签订的房屋买卖合同为有效合同；3、原告与开发商签订的是“原区域回迁”而不是具体所指我已经买受并早已实际入住的房屋。最高人民法院民一庭指出：产权调换必须补偿安置的位置、用途作出具体明确的约定，本案中产权调换协议中约定是“原区域回迁”，而不是具体所指哪一栋楼、哪一单元、哪一房屋的回迁，因而说原告在起诉书中要求我将已买受并实际入住的房屋给原告腾迁缺乏合法根据不应予以支持；4、本案中不存在我购买已被法院查封房屋问题。我与开发公司签订《房屋买卖合同》时间是2012年7月19日，而梨树县人民法院（2013）梨民一初字第87号裁定书的时间则是2013年，因而说本案中不存在我购买已被依法查封的房屋问题。综上，我与开发公司签订的房屋买卖合同为有效合同，我所购买的房屋拥有合法的所有权，法院应驳回原告对我的起诉。
被告四平市天成房地产开发有限公司（以下简称开发公司）辩称，原被告之间签订的协议没有约定回迁位置，是原区域回迁，二被告之间签订的合同是有效的，是以4200元的价格卖给刘昌奎的，我公司不同意赔偿原告损失，因为原告自身原因并未按照我公司给予回迁的位置进行回迁，导致原告无法回迁，我公司不承担赔偿责任，另原告没有足够的证据证明损失的存在，间接损失不应保护。
在开庭审理时，原被告为证明各自的主张，分别宣读了有关书证，本案诉讼争议的焦点为：1、二原告与被告开发公司是否约定了回迁房屋的位置？2、二被告之间签订的房屋买卖合同是否有效？3、二原告的其他诉讼请求应否予以支持？
庭审时，原告代理人宣读了下列证据：
1、第77号、第78号产权调换协议书。证明是原位置回迁，回迁两户商网，不找差价。被告刘昌奎代理人的质证意见是：有异议，原告提供的第77号产权调换协议书与被告开发公司保存的产权调换协议书不一致，原位置回迁门面北西起第二户这句话，开发公司留存的产权调换协议书中没有，应当以被告留存的为依据，对第78号产权调换协议书无异议。被告开发公司代理人的质证意见是：对第77号产权调换协议书有异议，原被告之间的产权调换协议书是复写的，原告手里的是上页，被告留存的是下页，原位置回迁门面北西起第二户这句话被告留存的那份上没有，没有复写过来，是原告后加的，根据第77号、第78号产权调换协议书第三条约定，回迁的楼层和位置按照拆迁顺序确定，说明我公司和原告之间并没有约定具体的回迁位置，原告在2014年起诉的时候原告的房屋还没有拆迁，现在这个房屋已经拆迁了。
2、（2013）梨民一初字第87号民事判决书、（2013）四民终字第196号民事判决书。证明第77号、第78号产权调换协议书是有效的，原告要求按照第77号产权调换协议书履行。被告刘昌奎代理人的质证意见是：对真实性无异议，对证明的问题有异议，这两份判决书只证实第77号、第78号产权调换协议书是有效的合同，但是不能证明第77号、第78号的具体内容是什么，所以不能按照原告提供的第77号、第78号产权调换协议书履行。被告开发公司代理人的质证意见是：对真实性无异议，对证明的问题有异议，我公司手中的第77号产权调换协议与原告手里的第77号产权调换协议不一致，应当按照合同中约定的第三款回迁，并没有约定具体的回迁位置，我们保留对原告手里产权调换协议书中后填写内容追究的相关权利。由于二被告对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。
3、（2013）梨民一初字第87号民事裁定书、照片。证明原告申请查封争议房屋，开发公司将争议房屋出售，应承担责任，法院贴封条的时候争议房屋还没有装修。被告刘昌奎代理人的质证意见是：对真实性无异议，刘昌奎购买房屋的时间是2012年7月19日，刘昌奎和开发公司签订了购房协议书和商品房买卖协议书，是在查封之前购买的，刘昌奎不存在购买已被法院查封的房屋的问题。被告开发公司代理人的质证意见是：对真实性无异议，对证明的问题有异议，原告在申请查封的时候应当提供担保，但是原告没有提供担保物，在诉讼过程中我公司已经告知法院房屋已经卖了，我们当时已经提出异议了，我们也提供其他房产，提供了反担保，并向法院提交了书面申请要求法院变更保全措施，查封其他房屋，经和办案人电话沟通，办案人同意让我们把封条贴到旁边的房屋上，因为当时争议的房屋早就卖出去了。由于二被告对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。
4、五张照片。证明这两户房屋第三户查封期间在装修，第二户在出售。被告刘昌奎代理人的质证意见是：有异议，这几张照片不能证明法院查封的具体是哪个房屋、也不能证明哪户房屋在出售。被告开发公司代理人的质证意见是：有异议，法院查封裁定上写的是西起第三户，送完裁定、贴完封条之后，我们就和办案人电话沟通说这户已经卖出去了，她要我们把封条挪到旁边的房屋，并且当时我们公司已经提供了反担保。
5、营业执照。证明超过过渡期了，原告有损失。被告刘昌奎代理人的质证意见是：有异议，该营业执照只能证明营业的名称是服装店，不能证明已经超过过渡期18个月，不能作为定案的依据。被告开发公司代理人的质证意见是：
根据合同约定乙方自行解决过渡用房，所以我公司不同意赔偿原告损失。
6、房屋租赁合同。证明原告超过过渡期，原告租房的费用应当由被告承担，原告租用的是住宅。被告刘昌奎代理人的质证意见是：有异议，租赁协议书与本案没有关联，不能作为本案的定案依据。被告开发公司代理人的质证意见是：同意被告刘昌奎代理人的质证意见，并且应当提供房照予以佐证，原告如果租房了，就没有营业损失，只能两者选一个，并且原告从未找过公司，原告不提交房产证，是原告的自身原因导致的无法回迁。
7、法院调取的笔录。证明查封的第78号产权调换的位置，签订第77号、第78号产权调换协议书的时候王玉华签字了，他是部门经理，她了解情况。被告刘昌奎代理人的质证意见是：有异议，王玉华自然状况不清楚，不知道是哪个公司的部门经理，无法证明王玉华是否是开发公司的职员，在第一次开庭时开发公司不承认王玉华是公司职员，对于王玉华的身份有异议。被告开发公司代理人的质证意见是：有异议，应当按照合同约定，原区域回迁，在我们留存的第77号、第78号产权调换协议书上没有王玉华的签字，他的个人行为不能代表开发公司，产权置换协议是由拆迁公司签订，不是由开发公司签订的。
8、证明一份。证明年收入同行业70000元。被告刘昌奎代理人的质证意见是：有异议，证人没有出庭作证，不应作为定案的依据。被告开发公司代理人的质证意见是：有异议，证人没有出庭作证，不应作为定案的依据。
9、租用房屋协议书。证明原告方的损失数额。被告刘昌奎代理人的质证意见是：有异议，租赁协议与本案无关联，不应作为定案的依据，也不能证明原告的直接营业损失。被告开发公司代理人的质证意见是：有异议，在第77号、第78号产权调换协议书中明确约定这些费用不补偿，这是双方当时认可的约定。
10、交通费票据1200元。证明交通费都是打官司期间发生的。被告刘昌奎代理人的质证意见是：有异议，我方和原告没有签订任何合同，与我方没有关系。被告开发公司代理人的质证意见是：有异议，数额过高，我公司不同意承担。
庭审时，被告刘昌奎的代理人宣读了下列证据：
2012年7月19日签订的购房协议书、2012年8月7日签订的商品房买卖合同、2012年7月19日、2012年8月7日交款收据、（2013）梨民一初字第87号民事裁定书。证明刘昌奎与开发公司签订的买卖协议是有效的，在法院查封之前刘昌奎就已经购买了该房屋。原告代理人对上述证据的真实性有异议，称是后补的，查封的时候没有提出，上次开庭时被告没有举证，所以是后补的。被告开发公司代理人的质证意见是：无异议，是在原告诉讼之前就已经卖给刘昌奎的。
庭审时，被告开发公司的代理人宣读了下列证据：
1、第77号、第78号产权调换协议书。证明原被告之间签订的协议并没有约定明确的回迁位置，是按照拆迁顺序号回迁，过渡费、搬迁费、营业损失不补偿，应当按照我方提供的第77号、第78号产权调换协议履行，不应按照原告提供的第77号、第78号产权调换协议履行。原告代理人对上述证据的真实性有异议，协议不一致，不是原告方的原因，是被告故意提供与原告不一样的协议，因为提供合同和执笔都是开发公司，原告提供的第77号、第78号产权调换协议已经被法院确认为有效，被告手中留存的协议没有马晓东、王玉华、王旭博的签字。被告刘昌奎的代理人对上述证据无异议。
2、第77号、第78号拆迁公司验收证两份、欠条一份、照片三张。证明原告只有一处房产，由于拆迁公司管理有误才签订了两份合同，从照片上可以体现出楼房已经建成，原告的房屋一直没有拆迁。原告代理人对上述证据的质证意见是：由于签订了第77号、第78号两份协议，原告的房屋已经交付给拆迁公司，拆迁公司用此房屋做仓库来着，欠条无异议，照片真实性也无异议，房照现在在我们手里，验收证不清楚。被告刘昌奎的代理人对上述证据无异议。
经审理查明：被告开发公司在郭家店镇建设东旭佳苑小区，并于2011年4月10日与二原告签订了两份产权调换协议书，分别为第77号、第78号（均为复写件，原告持有的为上页）。二原告于2013年1月22日向本院提起诉讼，要求确认与开发公司签订的第77号、第78号产权调换协议有效，诉讼中提出财产保全申请，本院依据原告的保全申请于2013年1月29日查封了开发公司座落在郭家店镇东旭佳苑1号楼北西起第三户一、二楼157.49平方米房屋。后本院就该案作出（2013）梨民一初字第87号民事判决，确认双方签订的产权调换协议为有效合同。开发公司不服该判决提出上诉。四平市中级人民法院作出（2013）四民终字第196号民事判决，判决维持原判。二原告与被告开发公司签订的第77号、第78号产权调换协议书中甲方：开发公司；乙方：贾宝良、陈凤春；第二条约定：乙方要求回迁户型商网120㎡，甲乙双方互不找差价（原告持有的第77号标注原位置回迁门面北西起第二户，被告开发公司提供的底页未有标注）；第三条约定：乙方回迁的楼层和位置按拆迁顺序号进行即先搬先回的原则；第四条约定：乙方自行解决过渡用房，过渡期不超过十八个月，过渡期参照《梨树县城镇旧城改造房屋拆迁补偿安置暂行规定》文件执行；第五条约定：甲方对乙方的私有产权房屋“拆一还一”。超出原面积的回迁面积和楼层差价参照《梨树县城镇旧城改造房屋拆迁补偿安置暂行规定》执行；第六条约定：甲方保证有足够的房源，保证原区域回迁，保证按时回迁；另约定附属物、搬迁过渡费、营业损失无补偿。原告在过渡期租赁房屋年租金2800元。被告刘昌奎于2012年7月19日与被告开发公司签订了购房协议书后交付全部购楼款，约定购买被告开发公司1号楼3号商网（东旭佳苑1号楼北西起第三户一、二楼157.49平方米），并已实际入住本院查封的楼房。
本院认为，被告开发公司与二原告于2011年4月10日签订的第77号、第78号产权调换协议书已经本院（2013）梨民一初字第87号民事判决及四平市中级人民法院（2013）四民终字第196号民事判决确认为有效合同。这两份判决书为生效判决，其确认的事实应为本案审理的依据，被告开发公司应按照原告提供的第77号产权调换协议书约定的回迁位置为原告提供房源，回迁的楼房超出120平方米的部分原告应按照双方的约定给付被告开发公司楼房差价款。原告与被告开发公司提供的第78号产权调换协议书未约定回迁的具体位置，在产权调换协议书中第二条只约定原告要求回迁的户型是商网120㎡，对回迁的位置原告在庭审时称第77号协议约定的是北西起第二户，第78号协议就应当是第三户，对原告的这一说法被告开发公司不予认可，并坚持称与原告签订产权调换协议时对回迁的位置没有约定，由于原被告签订的产权调换协议书第三条约定了回迁的楼层和位置按拆迁顺序号进行即先搬先回的原则，且被告开发公司与原告签订产权调换协议时楼房还没有施工，应当认定原告与被告开发公司在签订第78号产权调换协议时对回迁楼房的具体位置没有约定。由于该份协议没有约定具体的回迁位置，故对原告要求依协议提供楼房的请求本院不予支持。因第78号产权调换协议书已经本院（2013）梨民一初字第87号民事判决及四平市中级人民法院（2013）四民终字第196号民事判决确认为有效合同，对回迁的具体位置原告可与被告开发公司进一步进行协商，若协商不成，二原告认为第78号产权调换协议书对回迁的位置没有约定给其造成损失了，可另行起诉。被告刘昌奎于2012年7月19日与被告开发公司签订了购房协议书，于2012年8月7日被告刘昌奎的妻子郭俊红又与被告开发公司签订了商品房买卖合同，约定购买被告开发公司1号楼3号商网，已交付全部购楼款，并已实际入住，该购房协议是在法院查封该楼房之前签订的，二原告提供的第78号产权调换协议书中并未约定出售给被告刘昌奎的楼房是给二原告安置的房屋，且合同相对人之间并无争议，故该购房协议书应为有效。原告请求交通费系进行另一诉讼案件发生，其发生也是正常诉讼所可能产生的诉讼风险，故此费用不能由被告负担。诉讼费一项已在另案判决中明确，该项请求本院不予支持。原告提供的房屋租赁合同，证明被告开发公司未按协议交付楼房，其另行租赁房屋产生房租损失。二原告与被告开发公司签订的产权调换协议第77号、第78号中第四条明确约定：“乙方自行解决过渡用房，过渡期不超过十八个月”，还约定过渡费无补偿。但被告开发公司在双方约定的过渡期十八个月内未能交付房屋，过渡期满至今已达29个月，此期间原告租赁房屋的损失系由于被告开发公司违约造成，对此损失被告开发公司应当承担赔偿责任，原告租赁房屋年租金2800元，每月租金2800元÷12个月=233.33元。29个月的租金应为6766.57元（233.33元×29个月），由于二原告只请求被告开发公司给付房租费损失4200元，故应保护4200元。原告提供了李桂贤个人的证明，证明同行业年收入是70000元，原告的营业损失也应按该标准计算，由于李桂贤本人未到庭，加之原告提供证明损失的证据单一，无其他证据辅助证明，对原告的营业损失无法确认。原告提供的租用房屋协议书，证明同位置的房子面积164.16平方米出租获得的收入，对该租赁协议书原告未能提供原件核对，仅凭该证据本院无法确认房屋出租损失。鉴于原告就营业损失、房屋出租费损失部分未提供充分证据加以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，对原告的营业损失、房屋出租费损失的诉讼请求本院不予支持。
经梨树县人民法院2015年第17次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告四平市天成房地产开发有限公司继续履行与原告贾宝良、陈凤春签订的第77号产权调换协议，按照协议为原告提供楼房。（于本判决书生效后十日内履行完毕）
二、被告四平市天成房地产开发有限公司赔偿原告贾宝良、陈凤春房租损失4200元。（此款于本判决生效之日起十日内给付）
三、被告四平市天成房地产开发有限公司与被告刘昌奎签订的购房协议书有效。
四、驳回原告贾宝良、陈凤春的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2808.00元，由原告贾宝良、陈凤春负担2608元，由被告四平市天成房地产开发有限公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 王抒芳
审 判 员 王青石
人民陪审员 齐秀玲
二〇一五年五月五日
书 记 员 李 蕊