湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书(2014)永民初字第1348号原告李文英，女。委托代理人陈德军，湖南尚友律师事务所律师。委托代理人陈康，湖南尚友律师事务所律师。被告永兴县富通房地产开发有限公司。法定代表人曹国荣，该公司董事长。委托代理人邓华平，系该公司办公室主任。被告刘定美，男。委托代理人李远林，湖南银光律师事务所律师。委托代理人陈智锋，湖南银光律师事务所律师。被告郴州市骏马房地产开发有限公司。法定代表人朱朝英，系该公司董事长。委托代理人曾晶石，湖南福城律师事务所律师。原告李文英诉被告永兴县富通房地产开发有限公司（简称富通公司）、被告刘定美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月2日立案受理，依法由审判员张臣晖，人民陪审员宋永辉、邓慧组成合议庭。在审理过程中，被告刘定美申请本院依法追加郴州市骏马房地产开发有限公司(简称骏马公司)为被告。2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告李文英及其委托代理人陈德军、陈康，被告永兴县富通房地产开发有限公司的委托代理人邓华平、被告刘定美及委托代理人李远林、陈智锋，被告骏马公司委托代理人曾晶石到庭参加诉讼。2015年5月8日，第二次公开开庭进行了审理，原告李文英及其委托代理人陈康，被告永兴县富通房地产开发有限公司的委托代理人邓华平、被告刘定美及委托代理人陈智锋，被告骏马公司委托代理人曾晶石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文英诉称：2013年1月20日，原告与被告永兴县富通房地产开发有限公司所设立的翠竹花园项目部（刘定美是该项目的负责人）签订了两份《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告位于永兴县翠竹广场的“翠竹大厦”房屋中A栋1306和1307房。其中1306房建筑面积为52.25平方米，每平方米单价为3159元，总金额为165082元。1307房的建筑面积为87.9平方米，每平方米单价为3264元，总金额为286888元。2013年1月20日前支付总房款的95%（1306房支付156828元，1307房支付272544元），余款交房当天付清。2013年1月21日，原告依约向被告翠竹花园项目部分两笔支付了156828元和272544元购房款。被告应于合同生效之日起30日内向县房产管理局申请登记，并于2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告。原告已经依约交付了房款，但被告至今仍未能交付房屋，已经逾期十个月有余，根据合同约定，被告应当承担逾期交房的违约责任，给付原告逾期交房违约金。逾期交房天数从约定最后交付期限的第二天起至今。本案总计314天。据此，原告依据我国《民事诉讼法》之规定，诉至法院，请求判令：一、判决两《商品房买卖合同》合法有效；二、确认黄某甲与永兴县富通房地产开发有限公司就翠竹花园项目Ａ栋1306号和1307号房屋所签订的房屋买卖合同无效；三、判令两被告继续履行与原告签订的两份房屋买卖合同的登记备案义务；四、判决两被告继续履行两《商品房买卖合同》，向原告交付永兴县富通房地产开发有限公司翠竹花园项目部Ａ栋1306号和1307号房屋，并协助原告办好产权过户登记手续；五、判决三被告向原告支付违约金88650元（暂计算至2014年11月11日，以后的按同一标准计算）；六、本案诉讼费用由被告承担。被告富通公司辩称：被告富通公司不是本案的适格主体，驳回原告的起诉。2009年1月6日被告刘定美以富通房地产公司的名义竞得永兴县开发区龙山路2008P02地块一宗，占地面积9489平方米，规划拟建翠竹大厦，设计总建筑面积33212平方米。2012年3月30日富通公司与刘定美签订了合作开发协议，协议第四条“甲方对该项目不作任何形式投资，也不承担该项目所有债权、债务、盈亏责任”，协议第七条“该项目的债权、债务、盈亏全部由乙方承担”。2012年4月1日翠竹大厦正式开工，大厦的投资、设计、施工管理、人员调配均是刘定美负责。2013年6月8日，富通公司与刘定美签订了终止合同协议。协议第3条“翠竹大厦开发所有相关的债权债务全部由乙方负责，与甲方无任何关系，甲方不负任何连带责任”。第4条“甲方授权给乙方的项目部印章在签订此协议时，归还甲方，由甲方处置”。从上述协议可以看出，翠竹大厦项目的业主不是富通房地产公司。二、富通公司与被答辩人不存在房屋买卖合同纠纷，该合同无效，因此，不承担支付违约金的责任，驳回原告的诉请。翠竹大厦的所有权人是刘定美，2013年1月20日被答辩人是与刘定美签订房屋买卖合同，房款也是付给了刘定美，富通公司根本未与被答辩人签订售房合同，也未收取被答辩人一分钱购房款。若该资产是富通公司的，所签合同属无效合同，因为合同是盖项目部的公章，不是盖富通公司的公章，合同所填写的内容也不是富通公司工作人员填写的，所有权人都不知道房屋已出售，合同效力从何谈起。三、本案诉讼费由原告承担。被告刘定美辩称：一、本案原告起诉时所依据的两份《商品房买卖合同》系原告和答辩人以及答辩人的合作伙伴骏马公司所签订，系双方真实意思表示，真实合法有效。二、由于本案争议的A栋1306、1307房屋，已经由答辩人的合作伙伴即被告郴州市骏马房地产开发有限公司通过和答辩人的合作协议掌控项目部公章和财务的情况下卖给了案外人黄某甲，这些事实答辩人并不知情，纯系本案追加被告骏马公司的个人行为，且骏马公司与黄某甲签订的房屋买卖合同备案在前，签订合同在后，故黄某甲的房屋买卖合同应当是虚假的，其所谓交易行为都是虚假的，购房款也是由骏马公司收取，目前，骏马公司为其办理的预售登记备案已经被永兴县人民法院（2015）永行初字第2号判决书所撤销，依据合同法和相关司法解释的规定，本案争议的A栋1306、1307房屋无论是从合同签订时间、购房款交付情况合同价款的约定，还是公平原则以及社会道德的公序良俗，争议房屋所有权答辩人均认为系本案原告所有。三、本案原告起诉的违约金损失不是由答辩人造成的，而是本案追加被告骏马公司通过与案外人黄某甲签订虚假房屋买卖合同造成，答辩人不承担本案的违约金。本案争议房产应由追加被告骏马公司负责返还原告，违约金也由其承担。骏马公司以刘定美、翠竹大厦项目部的名义同案外人黄某甲签订的合同是以损害本案原告利益和答辩人利益为目的，与第三人恶意串通、弄虚作假的结果。案外人黄某甲就是骏马公司自己安排的购房人，相关银行账户记录证明其购房款资金流向系从骏马公司→黄某甲→项目部→骏马公司，这里面根本没有发生真实的房屋买卖，在骏马公司控制下，购房款从骏马公司流出几经转手又流进了骏马公司的口袋，这次交易是骏马公司自编自演的闹剧，其目的就是想保障其借给刘定美的钱这种债权的实现，但双方是合作关系，损害合作人以外的利益属于无效行为（以合法形式掩盖非法目的）。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通并损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。《中华人民共和国民法通则》规定：“双方恶意串通，实施民事行为损害国家、集体或者第三人利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体或者返还第三人。”《中华人民共和国合同法》第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”请求法院支持由本案被告骏马公司返还房产给原告。四、在开发翠竹大厦项目中，骏马公司和刘定美是合作（合伙）关系，双方按照签订的合作协议共同开发，共负盈亏，本案即使刘定美承担责任，骏马公司也应承担连带责任。双方签订的合作协议里面约定：翠竹项目部的公章，财务和整个资料交由骏马公司保管，这些东西至今在骏马公司处，那个时间段只有骏马公司可以和黄某甲签订房屋买卖合同，故本属于原告李文英的房屋给骏马公司通过恶意串通、弄虚作假的手段卖给了案外人黄某甲并办理了预售登记备案，这个责任应该由骏马公司承担。综上所述，本案的追加被告骏马公司应当对原告的诉请承担连带责任。被告骏马公司辩称：一、因本案系原告与富通公司之间的房屋买卖合同纠纷，答辩人不是本案适格主体。富通公司为开发湖南省永兴县龙山路翠竹大厦项目，设立了富通公司翠竹花园项目部，刘定美为项目部负责人，其行为是项目部的管理行为，代表富通公司。本案所涉《商品房买卖合同》均由刘定美签名，合同主体明确。富通公司是房屋买卖合同的主体，也是责任主体，依法应当承担相关法律责任。刘定美主张本案系其与答辩人合作开发房地产过程引起的纠纷，该主张没有事实依据，且与本案的法律关系无关联。因此，答辩人不是本案适格主体。二、答辩人与刘定美、富通公司没有合作开发法律关系。刘定美与富通公司于2012年3月30日签订《合作开发协议》。其诉称早已于2010年5月8日，就与答辩人签订《项目合作协议书》，从时间上也是不合常理。答辩人从来没有与其签订过《项目合作协议书》。退一步假定，如果存在《项目合作协议书》，刘定美应按法律规定证明合同履行的事实。答辩人认为其所谓合作开发法律关系，完全凭空想象，没有任何证据证明合作开发已履行的事实。也与其在另一案二审中，所自认的借款合同关系相矛盾。以上事实已由郴州市中级人民法院生效的判决所确定，且生效判决也认定“不应追加郴州市骏马房地产开发有限公司为当事人。”因此，请求人民法院依法驳回追加答辩人为被告的请求。经审理查明：原、被告的举证、质证及本院的认证。原告李文英为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1号证据：第一份证据，商品房买卖合同两份及收款凭据两份。拟证明该合同约定：1、买受人购买的商品为预售商品房，位于龙山路与永康路交界处的永兴县富通房地产开发有限公司翠竹花园项目，土地使用证编号为2011Ｒ１００５１，预售商品房的批准机关为永兴县房产局，商品房预售许可证号为预许字（２０１２）第０２４号。２、买受人购买的商品房为永兴县富通房地产开发有限公司翠竹花园项目中的A栋1306号和1307号房，其中1306房的建筑面积为52.25平方米，每平方米的单价为3159.46元，总金额为165028元；1307房的建筑面积为87.9平方米，每平方米单价为3264元，总金额为286888元；3、2013年1月20日前支付总房款的95%（1306房支付156828元，1307房支付272544元），余款交房当天付清；4、出卖人应当在2013年12月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用；5、出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金；6、本合同自双方签订之日起生效，自合同生效之日起30天内，由出卖人向县房产管理局申请登记备案等内容。7、拟证明原告依约向永兴县富通房地产开发有限公司翠竹花园项目部分两笔支付了156828元和272544元购房款。被告富通公司质证认为：1、合法性有异议，没有加盖公司经过备案的公章，且无我公司法人代表签字。2、款项也是交付给翠竹花园项目部，不是汇到我公司，收据也不是盖我公司的财务专用章，只是盖了翠竹花园项目部的章子。被告刘定美质证认为：合同及收据，真实性合法性关联性我方都认可。被告骏马公司质证认为：与我公司无关，上面的印章是富通公司项目部的印章，出售方代表也是刘定美签订的。2号证据：永兴县房产管理局备案时间证明一份，拟证明房屋的备案时间。被告富通公司对该份证明无异议。被告刘定美质证认为：我方认可该证明，我方也作为证据提交。永兴县房产局作为预售备案的法定机关，有权进行证明，合法有效。被告骏马公司质证认为：真实性合法性都有异议，该证明没有单位法人代表签字，且出具该证明的人员也没有签字。关联性与我方无关。3号证据：郴州市中级人民法院（2014）郴民一终字第598号民事判决书一份，拟证明黄某甲房屋买卖合同备案登记是通过非法操作取得，也通过永兴县人民法院撤销。被告永兴富通公司质证认为：真实性无异议。被告刘定美质证认为：无异议。被告骏马公司质证认为：关联性有异议，该判决书第六页，上诉人富通公司提交的证据中证明刘定美与骏马公司双方只是合同关系。4号证据：永兴县人民法院（2015）永行初字第2号行政判决书，拟证明黄某甲房屋买卖合同备案登记是通过非法操作取得，也通过永兴县人民法院撤销。被告永兴富通公司、被告刘定美对该份证据无异议。被告骏马公司质证认为：对该证据是否生效请求法院依法查明。被告富通公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1号证据：合作开发协议原件一份，拟证明依照合同内容，债权债务都归被告刘定美承担。原告李文英质证认为：与本案无关。是被告方内部的协议。不具备对第三人产生效力。被告刘定美对该证据的真实性无异议。被告骏马公司质证认为：与我公司无关，证明本案的商品房开发主体并非骏马公司。2号证据：终止合同协议书原件一份，拟证明翠竹大厦债权债务全部由刘定美承担，与我方无任何关系，我方不负任何责任。原告李文英质证认为：与本案无关。是被告方内部的协议。不具备对第三人产生效力。被告刘定美对该证据真实性无异议。被告骏马公司质证认为：与我公司无关，证明本案的商品房开发主体并非骏马公司。被告刘定美为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组证据：1、侦查机关对朱某甲询问笔录6页。2、侦查机关对刘某乙的询问笔录5页。3、侦查机关对曾某乙的询问笔录4页。4、永兴县公安局对翠竹大厦项目建筑承包人陈某乙的询问笔录1份4页。5、报警案件登记表1页。（经申请由法院从公安机关调取）拟证明：1、翠竹大厦项目部的经营销售系骏马公司安排的工作人员所指示安排；2、翠竹大厦的公章和财务由骏马公司安排的人所掌控；陈某乙证实翠竹大厦项目部的公章和财务大约在2012年8、9月份之后是由骏马公司掌控。3、翠竹大厦的定价是由刘定美和骏马公司共同审核指定，购房款转到了骏马公司的法定代表人朱朝英的账户上；骏马公司是翠竹大厦的合作开发人（合伙人）；4翠竹大厦项目部建设工程工程款是骏马公司按照与刘定美签订的协议支付工程款，履行双方的合作义务；骏马公司是翠竹大厦（翠竹花园）的合作（合伙）开发人，翠竹大厦（翠竹花园项目部）系骏马公司与刘定美合伙成立，骏马公司系实际控制人，应在本案中对原告承担连带责任。原告李文英、被告富通公司对该份证据均无异议。被告骏马公司质证认为：本案合同所涉及房产并非我公司安排的人员管事，证据所提及的三人，我方不认识。如果是刘定美安排的人，则与刘定美有利害关系，与我方有利益冲突。2、购房款转到骏马公司朱朝英账户是一种还款行为，且刘定美已经予以同意，不代表双方是合作协议；3、工程款是一种借款行为，不能作为合作关系，项目部不是合作成立。以书面质证意见为准。第二组证据：银行卡交易记录35页，附永兴县公安局调取的excel电子表格（经申请由法院从公安机关调取）拟证明：案外人黄某甲就是骏马公司自己安排的购房人，相关银行账户记录证明其购房款资金流向系从骏马公司→黄某甲→项目部→骏马公司，这里面根本没有发生真实的房屋买卖，在骏马公司控制下，购房款从骏马公司流出几经转手又流进了骏马公司的口袋，与黄某甲的这次交易是骏马公司自编自演的闹剧，属于与案外人恶意串通行为，但损害合作人以外的利益均属于无效行为，并应当对受害人承担连带责任。原告李文英、被告富通公司对该份证据均无异议。被告骏马公司质证认为：真实性无异议，关联性有异议。骏马公司、黄某甲、项目部等几方的资金来往各有其法律关系。第三组证据：1、永兴县人民法院（2014）永民初字第546号民事判决书9页、2、郴州市中级人民法院（2014）郴民一终字第598号民事判决书9页、3、永兴县房产局证明1页。拟证明：本案诉争房屋已由被告骏马公司恶意串通买受人卖给其安排的购房案外人黄某甲。被告骏马公司利用掌管公章实际控制翠竹大厦项目部的便利串通案外人黄某甲于2013年7月29日到永兴县房产局将栋1306、1307号房屋办理了预售登记手续。本案应由骏马公司承担责任。原告李文英、被告富通公司对该份证据均无异议。被告骏马公司质证认为：1、永兴县人民法院（2014）永民初字第546号民事判决书及郴州市中级人民法院（2014）郴民一终字第598号民事判决书，证明案外人黄某甲与被告富通公司签订的合同合法有效，同时证明被告骏马公司不是本案的适格被告。因此该证明无法证明被告骏马公司与案外人黄某甲恶意串通。2、证明的真实性合法性都有异议，该证明没有单位法人代表签字，且出具该证明的人员也没有签字。与我方无关联性。第四组证据：1、项目合作协议书（2010年5月8日）3页、承诺书2页、房地产开发合作协议4页。拟证明：1、被告骏马公司与被告刘定美签订协议合作（合伙）开发翠竹大厦；2、项目投资总额为80000000元，其中刘定美已投入1000000元，后续资金全部由骏马公司投入等。3、2012年6月1日起，翠竹大厦的财务账户以及项目部的公章由骏马公司管理；4、骏马公司监管财务账户，控制房屋销售款。5、由骏马公司设立专门的销售账户，进行房屋建设开发销售管理；6、全部项目资料原件移交骏马公司（包括本案商品房买卖合同），合同义务由骏马公司和刘定美共同履行，双方共同管理，共负盈亏，如果本案判决刘定美要承担责任，骏马公司应在本案中与刘定美一起承担连带责任。原告李文英质证认为：真实性合法性关联性无异议。被告富通公司质证认为：与我公司无关。被告骏马公司质证认为：1、项目合作协议书真实性合法性关联性有异议，假设该合同存在，则刘定美没有履行移交相应资料及履行其他任何合作的事项；2、房地产开发合作协议，根据第二页内容可以证明双方是借款关系，该证据在郴州市中级人民法院900判决书中证据也予以认可是借款合同。3、承诺书证明双方是借款合同关系。4、销售账户也非我公司设定，全部资料均没有移交骏马公司。第五组证据，财务记账凭证（2012年6月至2013年1月）15页，拟证明：被告骏马公司安排的工作人员到翠竹大厦每月领取了工资报酬。被告骏马公司属于翠竹大厦（翠竹花园）合作（合伙）开发人，与刘定美共同管理经营，骏马公司系实际控制人，应在本案中对原告的诉讼请求承担连带责任。原告李文英质证认为：真实性、合法性、关联性均无异议。原告李文英对该份证据无异议。被告骏马公司质证认为：1、不能证明是骏马公司的人员。2、不能证明双方有合作关系。被告骏马公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1号证据：声明原件一份，拟证明我方与被告富通公司于2010年5月8日签订的合作协议不真实，且双方没有约定权利义务，被告刘定美和骏马公司均没有履行该协议的内容。原告李文英质证认为：该声明不具有真实性。被告永兴富通公司质证认为：与我方无关。被告刘定美质证认为：1、真实性、合法性、关联性有异议，该证据属于证人证言，但没有按程序出庭作证，不符合证据规则。2、该声明的内容与合同的交易习惯及惯例有冲突，加盖法人公章的合同没有法人签字，是不产生法律效力。2号证据：（2014）郴民一终字第900号民事判决书，拟证明该判决书已经认定，在刘定美与另一买房人的买卖合同纠纷中，我方与该纠纷无关联，不应当追加我方作为当事人的事实认定。根据该判决内容，刘定美和富通公司提交的证据4、5、6均是自认该协议是属于借款法律关系这一事实。原告李文英质证认为：与本案无关。被告富通公司质证认为：不清楚，与我方无关。被告刘定美质证认为：真实性合法性无异议，但与本案不具有关联性。本案李文英的商品房买卖合同应受法律保护。本院对本案的证据认证如下：原告所举1号证据系商品房买卖合同及收款收据，该合同均有买卖双方的签章，符合合同的生效要件，本院予以采信。第2号证据系证明，该证明内容与本案无关，本院不予采信。第3号证据系（2014）郴民一终字第598号民事判决书，该系生效法律文书，其备案是否违法，并不影响商品房买卖合同的效力。第4证据系（2015）永行初字第2号行政判决书，该判决结果并不影响商品房买卖合同的效力，但可以证实涉诉房屋已被湖南省房产管理局预售登记备案在案外人黄某甲名下。被告富通公司所举的第1号、2号证据，真实性本院予以采信，可证实刘定美及富通项目部的签章可以代表富通公司出售房屋，其终止协议系内部协议，不得对抗善意第三人，不能作为本案的定案依据，且与本案无关联。被告刘定美所举的第1、2组证据系被告刘定美申请，经人民法院依法调取的证据，该两组证据均与本案无关联性。银行卡交易记录中所体现被告骏马公司、富通公司和案外人黄某甲的转账记录，无法证实被告骏马公司与案外人黄某甲系恶意串通行为。第3、4、5组证据，均与本案无关，本院不予采信。被告骏马公司所举的1、2号证据均与本案无关联性，本院不予采信。上述本院采信的证据，经审查具备证据效力，可以作为本案定案的依据，结合双方的陈述，查明本案下列事实。被告刘定美与被告富通公司于2012年3月30日签订了《合作开发协议》，主要内容是：“乙方以甲方的名义于2009年1月6日竞得永兴县开发区龙山路2008P02#地块一宗，占地面积9489平方米，规划拟建翠竹大厦，设计总建筑面积33212平方米，决定于2012年4月1日正式开发”。之后，原告李文英与被告富通公司翠竹花园项目部于2013年1月20日签订了两份商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告富通公司开发的位于永兴县龙山路与永康路交叉口的翠竹大厦的商品房A栋1306和1307房。其中1306房建筑面积为52.25平方米，每平方米单价为3159元，总金额为165082元。1307房的建筑面积为87.9平方米，每平方米单价为3264元，总金额为286888元。合同约定被告应当在2013年12月31日将商品房交付给原告使用，逾期交付则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告李文英支付已交房款万分之一的违约金。原告李文英依约先后支付了房款156828元、272544元，共计429372元。被告富通公司未按合同约定自合同生效之日起30日内向房产管理机关申请备案登记。且翠竹大厦现未经相关部门竣工验收，被告已逾期未交付商品房给原告使用，原告多次催促未果。为此，原告诉至本院，要求判其所请。在诉讼过程中，原告李文英提起行政诉讼，要求撤销永兴县房产管理局为案外人黄某甲办理的涉案房屋预售合同登记备案，本案于2015年5月20日中止审理。2015年7月24日，郴州市中级人民法院已作出判决，判决结果是撤销湖南省永兴县人民法院（2015）永行初字第2号行政判决；驳回李文英的诉讼请求。该判决已发生法律效力，本案恢复审理。本院认为：本案争议的焦点是：一、该商品房买卖合同是否有效；二、违约责任承担的主体的确定。阐述如下：一、原告李文英与富通公司签订的《商品买卖合同》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，原告李文英为完全民事行为能力人，被告永兴县富通房地产有限公司具备商品房开发、出售资质，翠竹花园项目部系富通公司设立，其从事的民事法律行为应视为富通公司的行为，由富通公司承担法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告与被告协商签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且无证据证明有上述合同无效的情形，故原告李文英与被告富通公司签订的两份《商品房买卖合同》合法有效。案外人黄某甲与被告富通公司所签订的商品房买卖合同纠纷已经法院判决，且判决已发生法律效力。原告主张案外人黄某甲所涉（A1306房、1307房）的商品房买卖系恶意串通，备案是通过非法操作取得，未提供证据证明。本院认为，商品房买卖合同预售登记备案是否有效，并不必然影响商品房买卖合同无效，故原告的此主张，理由不充分，本院不予支持。要求追加黄某甲为第三人亦不符合合同相对性的原则，本院不予支持。二、违约责任承担的主体的确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告协商签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律的保护，双方应按照合同约定全面履行合同义务。原告已支付购房款，但被告富通公司未按照合同约定于2013年12月31日前将商品房交付原告，构成违约，根据合同相对性原则，被告富通公司系合同的主体，应当承担相应的违约责任。被告刘定美及翠竹花园项目部系经永兴富通公司授权的售房方，其行为代表富通公司，在本案中被告刘定美无开发房地产的资质，被告骏马公司与刘定美之间的合作关系与本案无关联性，不是房屋买卖合同主体，故被告刘定美、被告骏马公司无需在本案中承担责任，被告刘定美、骏马公司的纠纷可另行主张权利。被告富通公司至今未履行交房义务，该违约行为是一种持续的违约行为，按约应当持续支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约的应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故被告富通公司应支付自2014年1月1日起每日按原告已支付房款429372元的万分之一的违约金给原告李文英，至交房之日止。被告富通公司以其与被告刘定美终止合同为抗辩理由，本院认为，该项目是被告富通公司设立的房地产开发项目，对外是富通公司发生的法律关系，双方的终止合同不能对抗善意第三人，故其抗辩理由不成立，本院不予支持。原告主张依照合同约定，由被告继续履行两份《商品房买卖合同》的备案义务。本院认为，被告至合同生效之日，未向相关部门提交相关资料及申请预售登记备案，构成违约。永兴县房产管理局已为案外人黄某甲办理了涉案房屋预售合同登记备案，虽本院（2015）永行初字第2号行政判决书判决撤销案外人黄某甲的商品房预售合同的登记备案，但郴州市中级人民法院（2015）郴行终字第50号行政判决书判决撤销（2015）永行初字第2号行政判决，且商品房预售合同登记备案制度系政府行政管理部门针对房地产开发企业（预售方）与商品房预购方就商品房预售交易达成的明确双方权利与义务关系的合同进行登记备案的行政管理制度。其目的是为了加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，防止开发企业“一房数卖”。现已登记备案在案外人黄某甲名下，由被告继续履行两份《商品房买卖合同》的预售登记备案申请义务，已无实际意义，故原告的主张，本院不予支持。原告主张由被告交付房屋并协助原告办理产权过户登记手续。本院认为翠竹大厦现未经相关部门竣工验收，交付条件未成立，根据法律规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。故原告主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李文英与被告永兴县富通房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》合法有效；二、由被告永兴县富通房地产开发有限公司自2014年1月1日起至实际交房之日止每日按原告已付购房款429372元的万分之一支付违约金给原告李文英；三、驳回原告李文英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9206元，由被告永兴县富通房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  张臣晖人民陪审员  邓 慧人民陪审员  宋永辉二〇一五年八月五日书 记 员  王媛媛附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。