重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民终字第00062号
上诉人（一审原告）：成传文，男，汉族，1962年1月22日出生。
委托代理人：唐永端，重庆四正律师事务所律师。
委托代理人：雷志江，重庆四正律师事务所律师。
上诉人（一审原告）：开县飞越房地产开发有限公司，住所地重庆市开县汉丰街道凤凰社区人民路2222号，组织机构代码07033056-6。
委托代理人：唐永端，重庆四正律师事务所律师。
委托代理人：雷志江，重庆四正律师事务所律师。
上诉人（一审原告）：谢家田，男，汉族，1962年11月25日出生。
委托代理人：唐永端，重庆四正律师事务所律师。
委托代理人：雷志江，重庆四正律师事务所律师。
上诉人（一审原告）：重庆尊诚房地产开发有限公司，住所地重庆市开县汉丰街道永兴社区南山中路221号，组织机构代码67104180-7。
委托代理人：唐永端，重庆四正律师事务所律师。
委托代理人：雷志江，重庆四正律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：朱洪坤，男，汉族，1970年9月1日出生。
委托代理人：唐永新，重庆帅风律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：重庆大帝集团房地产开发有限公司，住所地重庆市开县汉丰街道南山中路开州公馆，组织机构代码62219297-5。
委托代理人：王道平，重庆帅风律师事务所律师。
原审第三人：李佐军，男，汉族，1961年5月24日出生。
委托代理人：唐永新，重庆帅风律师事务所律师。
原审第三人：重庆拓天房地产开发有限公司，住所地开县文峰街道富厚社区南环路美和佳苑内，组织机构代码59052779-2。
委托代理人：王道平，重庆帅风律师事务所律师。
上诉人谢家田、成传文、重庆尊诚房地产开发有限公司（以下简称尊诚房产公司）、开县飞越房地产开发有限公司（以下简称飞越房产公司）与被上诉人朱洪坤、重庆大帝集团房产开发有限公司（以下简称大帝房产公司）、原审第三人李佐军、重庆拓天房地产开发有限公司（以下简称拓天房产公司）合同纠纷一案，前由重庆市第二中级人民法院于2014年12月4日作出（2014）渝二中法民初字第00029号民事判决。宣判后，谢家田、成传文、尊诚房产公司、飞越房产公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。谢家田、成传文、尊诚房产公司及飞越房产公司的共同委托代理人唐永瑞、雷志江，朱洪坤及其委托代理人唐永新，大帝房产公司及拓天房产公司的共同委托代理人王道平，李佐军的委托代理人唐永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2013年11月22日，开县公共资源交易中心、开县国土资源和房屋管理局、重庆诚信拍卖有限公司联合在中国土地市场网、开县公共资源交易网刊载开县国土房管公（2013）141号《开县国有建设用地使用权出让公告》，决定以拍卖方式出让开县东部新区KX-1-180号等4宗地块的国有土地使用权，对“拍卖出让地块基本情况的规划指标要求、竞买人的资格要求、竞价方式、报名及竞买资格确认时间、拍卖时间及地点、土地出让综合价金的缴款方式及其他事项等”进行了详细公告。同时发布了《开县国有建设用地使用权出让竞买须知》，其中第五条载明“报名、拍卖时间及地点（一）报名资格：……2.联合竞买的，须提交联合竞买协议；联合竞买的各方均不得再单独竞买或与他方联合竞买；3.如竞得土地后要进行房地产开发的，应由有房地产开发资质的企业或与其联合竞买，并承诺自行负责办理房地产开发的相关手续；4.如竞得土地后不进行房地产开发的，竞买人应出据书面承诺；5.竞得土地后拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书明确新公司的出资构成，成立时间等内容……（三）报名时间：2013年12月13日13时30分至15时。（四）拍卖时间：2013年12月13日15时……（六）报名须提交的资料……法人及其它组织参与竞买的应提交组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人签署的授权委托书（原件），受托人身份证明；……7.联合参与竞买活动的，应提交有效的联合竞买协议或合同，同时一并提交双方的报名材料……”。
2013年12月13日，尊诚房产公司、谢家田作为竞买人，向开县公共资源交易中心提交《开县国有建设用地使用权竞买报名表》、《开县国有建设用地使用权竞买申请书》、《联合竞买协议》，拟联合竞买开县东部新区KX-1-180号地块，并缴纳该地块竞买保证金6730万元。缴款人签名为谢家田。《联合竞买协议》第2条约定：“如竞得地块后，双方将以重庆克忠房地产开发有限公司开发，进行该地块的开发建设。”
2013年12月13日，飞越房产公司、案外人郭志人作为竞买人，向开县公共资源交易中心提交《开县国有建设用地使用权竞买报名表》、《开县国有建设用地使用权竞买申请书》、《联合竞标协议》，拟联合竞买开县东部新区KX-1-180、KX-1-197、KX-1-198、KX-1-199号任意一地块，并缴纳竞买保证金7780万元，付款账户名称：郭志人。二竞买人签订的《联合竞标协议》约定：“双方共同协商购买KX-1-180、197、198、199中任一地块，竞买成功后，双方共同开发……”
2013年12月13日，大帝房产公司向开县公共资源交易中心出具《法人授权委托书》，载明：“本授权声明：重庆大帝集团房地产开发有限公司法人代表谢精华董事长代表本公司授权朱洪坤副总经理为本公司合法代理人，参加开县KX-1-198号地块国有建设用地使用权出让项目竞买活动，全权处理竞买活动的一切事宜。本授权委托期限2013年12月13日至2013年12月30日。法定代表人签字：谢精华代理人签字：朱宏坤单位名称：重庆大帝集团房地产开发有限公司二0一三年十二月一十三日”。同日，大帝房产公司、朱洪坤作为竞买人，向开县公共资源交易中心提交《开县国有建设用地使用权竞买报名表》、《开县国有建设用地使用权竞买申请书》、《承诺书》、《联合竞买土地协议》，拟竞买开县东部新区KX-1-198号地块，并于2013年12月13日以朱洪坤名义缴纳该地块竞买保证金6660万元。朱洪坤与大帝房产公司签订《联合竞买土地协议》，第2条约定：“重庆大帝集团房地产开发有限公司与朱洪坤同志联合竞买（文峰：KX-1-198号土地）。”另，大帝房产公司提交给开县公共资源中心的《承诺书》载明“本公司自愿参加贵中心2013年12月13日组织的KX-1-198号土地拍卖活动（项目编号：2013TDCR024号），承诺如下：本公司竞买成功后，自行负责办理房地产开发的相关手续……”
2013年12月13日，拓天房产公司作为竞买人，向开县公共资源交易中心提交《开县国有建设用地使用权竞买报名表》、《开县国有建设用地使用权竞买申请书》、《承诺书》等，拟竞买开县东部新区KX-1-180、KX-1-197、KX-1-198、KX-1-199号任意一地块，并于2013年12月12日缴纳竞买保证金7780万元。在《承诺书》中，该公司向开县公共资源中心承诺“本公司竞买成功后，自行负责办理房地产开发的相关手续，如在办理过程所造成的一切后果自行负责。”
2013年12月13日，成传文、谢家田、李佐军、朱洪坤签订《购地协议》。朱洪坤系报名后、拍卖前才签字。协议内容为：一、联合购地：谢家田购180，李佐军购198，成传文购199，朱宏坤197。180号（1.28亿，3150元／M2）1.35亿，3330元／M2；198号（1.33亿，3100元／M2）1.37亿，3180元／M2元；199号（1.56亿，2630元／M2）1.56亿，2700元／M2；197号（0.96亿，2650元／M2）0.99亿，2700元／M2。二、成本计入：中标各宗地块无论价位高低全部计入成本。三、分配：四家不论获得多少地块，平均分占股份，四块牌子，一套班子，统一核算，共享利益，共担风险。四、违约金：任何一方不执行任何一条协议，视为违约并赔偿守约方1000万元。四方签字生效：李佐军、谢家田、成传文、朱洪坤。
诉争4宗地块共有11家公司及个人参与竞买。拍卖开始后，按KX-1-180、KX-1-197、KX-1-198、KX-1-199顺序拍卖。尊诚房产公司、谢家田按其提交给开县公共资源交易中心的竞买材料，只能联合竞买KX-1-180号地块，但在竞买过程中，当其加价到1.31亿元后不再举牌，只有拓天房产公司和案外人重庆梦豪房地产开发有限公司竞价，最终拓天房产公司以1.56亿元（《购地协议》预估的最高价为1.35亿）竞买获得KX-1-180号国有建设用地使用权。飞越房产公司与其联合竞买人郭志人竞买4宗地块任一块，但拍卖KX-1-180号地块时没有举牌竞买，拍卖KX-1-197号地块时，飞越房产公司加价到0.95亿元后没再加价，该地块被重庆梦豪房地产开发有限公司以1.015亿元（《购地协议》预估的最高价为0.99亿）竞得。拍卖KX-1-198号地块时，竞买人加价到1.29亿元后，只有大帝房产公司和飞越房产公司两家竞价，最终大帝房产公司以1.46亿元（《购地协议》预估的最高价为1.37亿元）竞买获得KX-1-198号国有建设用地使用权。最后拍卖KX-1-199号地块，只有飞越房产公司与重庆克忠房地产开发有限公司举牌竞买，加价到1.4亿元时，重庆克忠房地产开发有限公司不再举牌，飞越房产公司加价到1.5亿元（《购地协议》预估的最高价为1.56亿元）后也不再加价，而该地块保留底价为1.51亿元，拍卖流标。成传文、飞越房产公司、谢家田、尊诚房产公司未竞得4宗地块中的任一地块。
2014年重庆诚信拍卖有限公司另行组织对KX-1-199号地块进行拍卖，谢家田、成传文、尊诚房产公司及飞越房产公司均未报名参加。
2013年12月13日，开县国土资源和房屋管理局分别与大帝房产公司、拓天房产公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，二公司已交清了土地出让金等费用。
2013年12月13日，开县公共资源交易中心、重庆诚信拍卖有限公司分别与拓天房产公司和大帝房产公司签订《开县国有建设用地使用权出让成交确认书》。
谢家田、成传文、尊诚房产公司、飞越房产公司一审诉请：1.判令朱洪坤、大帝房产公司赔偿违约金及各项损失1000万元；2.诉讼费用由朱洪坤、大帝房产公司承担。经一审法院释明，谢家田、成传文、尊诚房产公司及飞越房产公司坚持其起诉时的诉讼请求，即主张《购地协议》有效并由朱洪坤、大帝房产公司赔偿违约损失1000万元。朱洪坤和李佐军坚持认为《购地协议》无效，同时以自己没有违约为由进行免责抗辩而未主张调整违约金；大帝房产公司和拓天房产公司抗辩《购地协议》无效，如法院认定为有效，则请求对违约金进行调整。
一审法院认为：《购地协议》由成传文、谢家田、李佐军、朱洪坤签订，协议上没有载明代表公司，未加盖公司印章，也没有公司的追认。协议涉及的标的物虽为四宗国有建设用地，但该四宗国有建设土地的使用权，四个自然人所在公司均已按合法竞买程序参加竞买。《开县国有建设用地使用权出让竞买须知》明确载明，联合竞买的，需提交联合竞买协议，联合竞买的各方均不得再单独竞买或与他方联合竞买。尊诚房产公司和谢家田、飞越房产公司和案外人，以及朱洪坤、大帝房产公司已向开县公共资源交易中心提交联合竞买的协议，谢家田、成传文、尊诚房产公司及飞越房产公司不可能也不能再和朱洪坤、大帝房产公司、李佐军及拓天房产公司再次联合竞买。因此，该协议应属个人行为，属于四名自然人之间的内部协议。
《购地协议》第一条联合购地，约定谢家田购180，李佐军购198，成传文购199，朱洪坤购197，180号（1.28亿，3150元／M2）1.35亿，3330元／M2；198号（1.33亿，3100元／M2）1.37亿，3180元；199号（1.56亿，2630元／M2）1.56亿，2700元／M2；197号（0.96亿，2650元／M2）0.99亿，2700元／M2，该条约定的各方拟购地块，与各方当事人提交给开县公共资源交易中心拟竞买地块不完全吻合。《购地协议》名为购地，但签约的四个人并未向开县公共资源交易中心提交单独或四人之间联合竞买土地的材料，因此该协议签订目的不是联合购地，而是为了增加购地的机率以及在竞买中不互相抬价，都以合适的价格购得地块。《购地协议》条款中对竞买土地进行最低价和最高限价的约定，与《中华人民共和国拍卖法》第三条及第三十七条的基本原则及规定相悖，故《购地协议》违反法律禁止性规定，应属无效协议。因协议无效，谢家田、成传文、尊诚房产公司及飞越房产公司基于《购地协议》主张朱洪坤、大帝房产公司违约并请求其赔偿违约金及各项损失1000万元的诉讼请求不能成立，该院不予支持，遂判决：驳回成传文、飞越房产公司、谢家田、尊诚房产公司的诉讼请求。案件受理费81800元，由成传文、飞越房产公司、谢家田、尊诚房产公司负担。
成传文、飞越房产公司、谢家田及尊诚房产公司不服该判决，共同向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.确认《购地协议》由成传文、飞越房产公司、谢家田、尊诚房产公司、朱宏坤、大帝房产公司、李佐军、拓天房产公司签订并由朱宏坤、大帝房产公司给付违约金1000万元。理由是：1.《购地协议》不是个人协议，而是四名自然人及其所代表的公司的共同行为；2.谢家田、成传文、尊城房产公司、飞越房产公司在竞买中没有最后参与竞争是因为已经与其他公司约定联合开发；3.《购地协议》中四家预估的价格是为了将竞购价控制在最高价内进行开发，而不是一审所称的“预估的最高价”；4.《购地协议》的目的是让四家公司以合适的价格或者以低价购得土地使用权后合伙开发，以免四家公司的四个竞买举牌人（即签订协议的四个人）在竞买中互相抬价。
朱宏坤、大帝房产公司答辩称，签订《购地协议》是个人行为，一审法院认定《购地协议》无效是正确的，请求驳回上诉。
李佐军、拓天房产公司答辩称，签订《购地协议》是个人行为，该协议应为无效。大帝房产公司和拓天房产公司的竞买行为是依法进行的，与四名自然人之间签订的《购地协议》没有关联性，请求驳回上诉。
二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1.签订《购地协议》是个人行为还是公司行为；2.《购地协议》的效力及其法律后果。
关于签订《购地协议》是个人行为还是公司行为的问题，虽然《购地协议》只有四名自然人签名，没有公司盖章，但谢家田、成传问、李佐军都是所在公司的法定代表人，朱洪坤也在公司任副总经理。而且《购地协议》中还有“四家”、“平均分占股份，四块牌子，一套班子，统一核算，共享利益，共担风险”等以公司角度进行的约定，故四人签订《购地协议》的行为应当视为职务行为。
关于《购地协议》的效力问题，《中华人民共和国拍卖法》第三十七条规定：竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通，损害他人利益。本案中四家公司签订《购地协议》目的是为了增加购地的机率以及在竞买中不互相抬价，以保证各方都以合适的价格购得土地使用权。参照国家工商局颁布的《拍卖监督管理办法》第十一条之规定：“竞买人之间不得有下列恶意串通行为：（1）竞买人之间相互约定一致压低拍卖价格；（2）竞买人之间相互约定拍卖价格；（3）竞买人之间相互约定买受人或相互约定排挤其他竞买人；（4）其他恶意串通行为”。《购地协议》约定限定各自购买的地块及约定购买价格，属于上述第（2）、（3）项规定的情况，应认定为恶意串通行为。由于该行为违反了《中华人民共和国拍卖法》第三十七条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，该协议应为无效。但《购地协议》签订后，四家公司的报名及最后竞拍并没有按照《购地协议》进行，故《购地协议》实际并未履行。
综上所述，谢家田、成传文、朱洪坤、李佐军四人签订的《购地协议》属于公司行为。《购地协议》中相互约定拍卖价格和相互约定买受人的内容属于恶意串通，违反了《中华人民共和国拍卖法》第三十七条的强制性规定，应为无效。对谢家田、成传文、尊诚房产公司、飞越房产公司根据该协议主张违约金的上诉请求，本院不予支持。原审法院对协议签订主体的认定虽欠妥，但认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费81800元，由成传文、重庆飞越房产开发有限公司、谢家田、重庆尊诚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阎 强
代理审判员 谭 铮
代理审判员 冯衍昭
二〇一五年六月十五日
书 记 员 崔忠杰