四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1502民初4350号原告（反诉被告）：向予，女，汉族，1972年4月4日出生，四川省宜宾市翠屏区人。原告（反诉被告）:周泽杰，男，汉族，1958年1月8日出生，四川省宜宾市翠屏区人。委托诉讼代理人：周春，男，汉族，1985年6月16日出生，四川省宜宾市翠屏区人,系周泽杰之子。原告（反诉被告）:阳祖琴，女，汉族，1964年3月31日出生，四川省宜宾市翠屏区人。委托诉讼代理人：周春，男，汉族，1985年6月16日出生，四川省宜宾市翠屏区人，系阳祖琴之子。原告（反诉被告）:周春，男，汉族，1985年6月16日出生，四川省宜宾市翠屏区人。原告（反诉被告）:杨沛欧，女，汉族，1981年8月1日出生，四川省宜宾市翠屏区人。原告（反诉被告）:段贻奎，男，汉族，1974年4月4日出生，四川省宜宾市翠屏区人。委托诉讼代理人：王伦琴，女，汉族，1973年8月1日出生，四川省宜宾市翠屏区人,系段贻奎之妻。原告（反诉被告）：王伦琴，女，汉族，1973年8月1日出生，四川省宜宾市翠屏区人。原告（反诉被告）:蔡顺元，男，汉族，1972年3月7日出生，四川省宜宾市翠屏区人。被告（反诉原告）：刘运珍，女，汉族，1965年11月13日出生，四川省宜宾市翠屏区人。委托诉讼代理人：王跃强，四川法光律师事务所律师,执业证号：15115200410931444。被告：向小明，男，汉族，1963年12月8日出生，四川省宜宾市翠屏区人。委托诉讼代理人：王跃强，四川法光律师事务所律师,执业证号：15115200410931444。原告向予、周泽杰、阳祖琴、周春、杨沛欧、段贻奎、王伦琴、蔡顺元诉被告刘运珍、向小明房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告刘运珍诉向予、周泽杰、阳祖琴、周春、杨沛欧、段贻奎、王伦琴、蔡顺元房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）及委托诉讼代理人、被告刘运珍（反诉原告）、向小明及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向予、周泽杰、阳祖琴、周春、杨沛欧、段贻奎、王伦琴、蔡顺元向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告刘运珍签订的租赁合同；2.被告返还原告位于翠屏区南岸吉祥名都小区房屋；3.被告支付2016年1至7月所欠房租107800元，并付至返还房屋之日止，另支付原告房租滞纳金95400元；4.被告支付断租损失27万元；5.被告承担诉讼费。事实与理由：原告于2014年9月1日将吉祥名都小区租给被告经营添一家餐饮（负责人为刘运珍丈夫向小明），双方约定租期6年，从2014年9月1日起至2020年8月31日止，租金90000元每月，从第二年起每年递增6%。租后第一季度外每次拖欠房租，根据双方签订的合同第三条约定，原告收回房屋，终止合同。经双方协商，原告同意从2015年9-12月按90000元每月按月交租，2016年起按原合同执行。2016年起长期未按合同执行，一直拖欠房租。至2016年6月20日应付房租只转了3万元，后经赵场五香社区调解，双方协商于2016年7月5日补齐6月20日应交房租，未交停水电气并收回房屋。刘运珍与向小明系夫妻关系，应共同返还原告房屋。至今被告未守信继续违约，原告多次催收未果，诉至法院，要求判如所请。被告刘运珍、向小明辩称：房屋租赁合同原告是在欺瞒的情况下跟被告签订的。房屋租金付至2016年5月份，2016年6月份付了3万元。原告诉请的被告违约不是事实，是因为房屋漏水找原告，原告没有解决所以才没有交租金。原告诉请的第4项断租损失不应由被告承担，因为是原告要求终止合同的。对原告诉请的第5项不退还押金不能成立。诉讼费我方不承担。向小明不是合同的相对方。反诉原告刘运珍向本院提出诉讼请求：1.撤销刘运珍与反诉被告签订的《营业房租赁合同》；2.反诉被告共同赔偿刘运珍装修损失暂定30万元，以评估鉴定金额为准；3.反诉被告退还多付的租赁费暂定8万元，以评估鉴定金额为准；4.反诉被告退还保证金10万元；5.反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年9月1日，向予受周泽杰、阳祖琴、周春、杨沛欧、段贻奎、王伦琴、蔡顺元的委托与刘运珍签订《营业房租赁合同》，约定将反诉被告八人共有的吉祥名都小区房屋出租给刘运珍开设餐厅，反诉被告在介绍面积时说1350平方米，房屋用途为商业用房，刘运珍要求反诉被告出示房产证时其称已交银行按揭，因急于租房营业未进一步审查就签订了《营业房租赁合同》。合同签订后，刘运珍投入600万元进行装修，但营业后陆续发现停车场、上楼通道与小区业主共用，非反诉被告当初陈述的独家使用。房屋下大雨时会漏雨，造成饭店设备损坏无法正常经营。为此，刘运珍多次找反诉被告解决停车、漏水并减少租金，经协商，反诉被告同将租金减至每月8万元。后反诉被告违反口头约定将刘运珍诉至法院。收到诉状后，经调查发现租赁的房屋产权登记面积与合同约定面积不符，有200多平方米是非法建筑，且有产权部分也不全都是营业用房，后经查发现漏水的地方正是非法建筑部分。反诉被告隐瞒了房屋中有部分是非法建筑及用途不全是营业用房的事实构成欺诈，造成刘运珍的重大误解，反诉被告对导致合同被撤销具有全部过错，应承担合同造成的全部损失。反诉被告向予、段贻奎、周泽杰、阳祖琴、周春、杨沛欧、王伦琴、蔡顺元辩称：2014年7月刘运珍联系租房时就拿了房产证，面积、用途都交待清楚了，经其多次到现场核实双方才签订的合同。刘运珍所述房屋存在违建，是在签订合同之前存在的并且不应当由提出，产权证上的面积1125平方加上自建200多平方共计1400平方米左右，面积符合合同约定，不存在欺诈。刘运珍所述房租2016年1-6月已付清实际是按8万元每月付到了2016年6月份，2016年7月的房租只付了3万元，但合同约定的是95400元每月，所以实际没有付清。刘运珍提交的光盘只能证明房屋漏水属实，但非原告自建房质量问题，是刘运珍装修及在4楼自行搭建造成的，与我方无关。合同是有效的，不应当撤销。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告（反诉被告）提交了《营业房租赁合同》及补充协议、房产证、委托书、房租交付银行清单、短信催交房租记录、通话录音、原告的贷款证明、刘运珍在五香社区调解时写的欠条、抵押说明及银行还款记录等证据，二被告对原告出示的证据除通话录音外，其余证据真实性均无异议，但认为案涉房屋只有190多平方是营业用房，与合同约定房屋性质不同，且签订合同时被告没有拿到房产证。被告（反诉原告）刘运珍提交了《营业房租赁合同》、《商品房买卖合同》、竣工图、（2014）鲁民一终字第360号《民事判决书》、房屋登记簿、《查档证明》、录相光盘、结算单、装修合同、证明等证据，八原告陈述对录相光盘、结算单、装修合同、证明的真实性有异议，对刘运珍出示的其他证据真实性无异议但不认可其证明目的。经审理查明:根据宜宾市房地产管理局颁发的房屋有所权证登记信息，原告向予、周泽杰、阳祖琴、周春、杨沛欧、段贻奎、王伦琴、蔡顺元系翠屏区南岸西区吉祥名都小区建筑面积197.3平方米商业用房、2层3号建筑面积475.39平方米办公用房、3层2号建筑面积452.36平方米住宅房屋的共有权人，上述房屋登记建筑面积共计1125.05平方米。2014年9月1日，向予接受其他七原告的委托（甲方，出租人）与刘运珍（乙方，承租人）签订《营业房租赁合同》，约定：一、甲方将其所有的位于翠屏区南岸西区吉祥名都小区向乙方租赁，租赁期自2014年9月1日起至2020年8月30日止，租赁期满双方没续签合同，乙方退房给甲方并保证水电气设施完好一并交付甲方（含乙方装饰），若乙方需退租应提交三个月告知甲方；二、按每月90000元租金支付，第二年起按6%每年递增；三、租金每季度一交，先交租金后使用房屋，每季交租时间为当季上月20日以前，不得逾期，若逾期十天，乙方按每日3%的滞纳金支付甲方，甲方有权终止合同收回房屋，处理房屋装修设施，不退保证金；四、如在租赁期间因乙方违约等原因，甲方被迫终止合同并收回房屋，固定装修归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方赔偿装修费用；五、合同签订后五天内，乙方交纳保证金10万元。2015年8月5日，原告（甲方）与被告刘运珍、向小明（乙方）签订《补充协议》，约定：经双方共同协商，甲方同意租金支付方式为7月20日支付8月房租95400元，以此类推至9月，10月20日按原合同执行恢复按季支付房租。合同签订后，原告向被告刘运珍交付了案涉房屋，被告付清了2015年及之前的房租，并按8万元每月支付了2016年1-6月房租48万元，另支付了2016年7月部分房租3万元，之后未再向原告支付房租。被告刘运珍将房屋用于经营添一家餐厅至今，登记经营者为被告向小明。庭审中，原告向予陈述在合同签订前已将案涉房屋房产证复印件交给了被告刘运珍，拿到证后刘运珍才去找装修公司装修及办理营业执照，所以刘运珍清楚房屋情况，原告不存在欺诈。被告刘运珍陈述其在签合同时没收到房产证，大约在2014年11月装修到一半准备办理营业执照时向予才向其交付了案涉房屋1-2楼的房产证复印件。2016年11月15日，本院向双方释明《营业房租赁合同》中无合法规建手续的200多平方房屋部分合同无效，八原告表示认可本院对合同效力的认定，不变更诉讼请求，但认为被告实际使用了房屋应当按租金标准支付房屋占有使用费。刘运珍在第一次开庭时当庭将撤销《营业房租赁合同》的诉请变更为确认该合同无效，经本院释明合同效力后，刘运珍将前述诉请又变回为撤销《营业房租赁合同》。本院认为,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效”及第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，双方签订的《营业房租赁合同》中未取得合法规建手续的200多平方米自建房屋部分合同无效，其余办理了产权手续的1125.05平方米部分合同合法有效，故原告有权要求被告支付租金及按租金标准支付自建房屋的占有使用费。合同签订后，原告依约向被告刘运珍交付了房屋，刘运珍应当依约向原告支付房租。双方在合同中明确约定“租金每季度一交，先交租金后使用房屋，每季交租时间为当季上月20日以前，不得逾期，若逾期十天，乙方按每日3%的滞纳金支付甲方，甲方有权终止合同收回房屋，处理房屋装修设施，不退保证金”，截止法庭辩论终结即2016年11月18日，被告刘运珍一直使用案涉房屋却只付了2016年1-7月的部分房租，之后的房租未再支付，故原告有权依约解除合同，要求刘运珍支付所欠房租且不退还保证金，并要求刘运珍与实际使用人向小明共同返还房屋。原告主张的滞纳金不符合法律规定，本院依法不予支持。因原告主张的断租损失不符合合同约定，本院不予支持。综上，对原告的诉请本院支持如下：1.解除原告与被告刘运珍签订的《营业房租赁合同》；2.被告刘运珍、向小明返还原告位于翠屏区南岸吉祥名都小区房屋；3.被告刘运珍支付原告从2016年1至7月所欠房租107800元（90000*1.06%+15400），并支付从2016年8月1日起至返还房屋之日止的房租（按合同约定标准计算租金）。反诉原告刘运珍诉请撤销其与反诉被告签订的《营业房租赁合同》，结合本案证据和查明事实，刘运珍作为承租方其租赁大面积的房屋用于经营餐厅，应当在签订合同之时尽到审查房屋情况的注意义务，其陈述因急于租房营业未审查房屋情况不合常理。另，即便如刘运珍所述在签订合同时未看到案涉房屋房产证不清楚房屋使用性质，结合其在庭审中陈述的于2014年11月拿到房产证用于办理营业执照时其应当知晓案涉房屋的使用性质及状况，且被告已实际使用房屋，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定，刘运珍于2016年8月14日诉请撤销《营业房租赁合同》不符合法律规定，故对刘运珍该请求本院不予支持。刘运珍的第二、三、四、五项诉请均系以撤销《营业房租赁合同》为基础而主张，现其撤销合同的请求本院未予支持，故其第二、三、四、五项诉请不符合法律规定，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告向予、周泽杰、阳祖琴、周春、杨沛欧、段贻奎、王伦琴、蔡顺元与被告刘运珍签订的《营业房租赁合同》。二、被告刘运珍、向小明于本判决生效之日起30日内返还原告向予、周泽杰、阳祖琴、周春、杨沛欧、段贻奎、王伦琴、蔡顺元位于翠屏区南岸吉祥名都小区房屋。三、被告刘运珍于本判决生效之日起20日内支付原告向予、周泽杰、阳祖琴、周春、杨沛欧、段贻奎、王伦琴、蔡顺元从2016年1月至2016年7月尚欠房租107800元，并支付从2016年8月1日起至本判决确定的返还房屋之日止的房租（按合同约定标准计算租金）；若未按本判决确定的期限返还房屋，房租算至实际返还房屋之日止。四、驳回原告向予、周泽杰、阳祖琴、周春、杨沛欧、段贻奎、王伦琴、蔡顺元的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告刘运珍的诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19592元；反诉案件受理费19592元，减半收取9796元，共计39184元，由原告负担6158元，被告（反诉原告）刘运珍负担23230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  刘 晗代理审判员  牟冬勤人民陪审员  曾 奇二〇一七年一月十六日书 记 员  李洪亮