安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终2318号
上诉人（原审被告）：合肥美美多商业管理有限公司，住所地合肥市九狮桥街10号。
法定代表人：包继成，总经理。
委托诉讼代理人：包继胜，男，合肥美美多商业管理有限公司股东、经理。
委托诉讼代理人：聂建华，安徽昊华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:合肥市人防重点工程管理处，住所地安徽省合肥市庐阳区霍邱路**号。
法定代表人：宋阳，主任。
委托诉讼代理人：朱勇，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘亚坤，安徽华人律师事务所律师。
上诉人合肥美美多商业管理有限公司（以下简称美美多公司）因与被上诉人合肥市人防重点工程管理处（以下简称人防工程管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初3043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
美美多公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决一项依法改判上诉人支付被上诉人违约金30万元；2、依法确定一审诉讼费用分担；3、二审诉讼费用全部由人防工程管理处承担。
事实与理由：1、原审认定事实错误。美美多公司与人防工程管理处之间成立委托租赁法律关系，即：人防工程管理处委托答辩美美多公司人代为出租长江剧院负一层人防地下工事。作为代租关系，如长江剧院负一层人防地下工事代租不能，美美多公司不应支付租金，也无钱支付租金。2006年5月30日，人防工程管理处书面委托美美多公司对外代为出租长江剧院负一层场地。2006年11月16日，人防工程管理处和美美多公司签订合同，委托美美多公司代为转租合肥市庐阳区九狮桥街10号长江剧院负一层人防地下工事场地。2009年下半年场地就租不出去，租不出去的原因是租金太高，但是，人防工程管理处坚持不降低租金。2010年以后房屋就空置（没有人租、租不出去）。期间，人防工程管理处会计多次催要房租，美美多公司均要求把空置场地还给人防工程管理处，让他们自行出租场地，美美多公司不代他们转租。人防工程管理处应依照租赁合同第十一条第1项规定及时解除租赁合同并收回负一层人防工事。但是，人防工程管理处却一直拖延不予收回负一层场地，并拖延至合同期满。因此，2011年以后的房租，美美多公司不应交纳。但是，美美多公司仍然借款交纳2011年至2013年期间一半房租（多交纳房租117.5万元），此款至今未还。2016年7月31日，美美多公司向人防工程管理处书面报告，请其收回租赁场地等。2017年1月8日美美多公司出具《关于合肥市长江剧院人防工程使用情况的说明》，人防工程管理处收回负一层地下人防工事，至今尚未租出去。人防工事租不出去的责任，应由人防工程管理处承担。人防工事租不出去，美美多公司根本不应承担支付租金。2011年1月1日以后的租金，系人防工程管理处怠于行使权利导致的扩大损失，美美多公司应不予承担。美美多公司2010年下半年起一直要求人防工程管理处解除合同、收回房屋。人防工程管理处应于2010年12月底之前及时解除合同、收回长江剧院负一层人防工事自行出租，避免损失扩大。但是，人防工程管理处怠于行使，即人防工程管理处没有及时采取适当措施防止损失扩大，因此，2010年12月底以后的房租，系人防工程管理处没有采取适当措施扩大的损失，美美多公司不予承担。如果人防工程管理处认为美美多公司违约，按合同第十三条第2项约定，美美多公司也仅需支付违约金30万元。人防工事租不出去，美美多公司多交纳租金人防工程管理处应予以返还，美美多公司因管理人防工事支付的人员工资等损失，人防工程管理处应予以承担。
2、人防工程管理处的诉请，早已超过诉讼时效，依法应驳回其诉请。且2011年1月1日至2016年12月31日的租金2115000元，系人防工程管理处扩大的损失，应由人防工程管理处承担，美美多公司不承担，应予以全额免除。
人防工程管理处辩称，2006年11月16日双方签订的案涉合同中约定的权利和义务符合租赁合同的特征，双方之间是租赁合同关系，并非美美多公司所称的代租赁关系。租赁期间，财政局和人防工程管理处去查看现场，主要是针对美美多公司要求延长租期6年的请求。在2011年6月11日的函件中也是向合肥市财政局要求延期6年，但是因为有关部门不同意导致延期申请不予以批准。事实上双方还是租赁关系。2012年6月11日，人防工程管理处通知美美多公司合同主体的变更是由于租赁合同中原合肥市东区人防工程管理所因为机构改革合并为管理处，有合肥市重点管理处来履行相关合同的义务并主张权利。双方的合同并没有终止。人防公示自2010年年底没有租赁出去是客观事实，但是这种责任并非是人防工程管理处承担的，而是应当由美美多公司的经营风险。正是因为在租赁期间房租没有被实际转租的事实存在，所以对租赁期间的租金是给予了缓交，后来由于人防工程管理处和相关主管部门不同意免交所以导致了损失，但是该损失应当也是由美美多公司承担。在2006年-2016年12月31日整个租赁期间人防工程管理处的工作人员对美美多公司所拖欠租金予以了追缴。并且也通知了美美多公司，所以不存在超过诉讼时效的问题。原审判决正确，请求二审维持原判
人防工程管理处向一审法院提出诉讼请求:1、判令美美多公司支付逾期房租2115000元、逾期付款利息643044.2元，合计：2758044.2元。并自2014年4月8日起以本金2115000元为基数，按照同期同类贷款利率的两倍支付利息至款清时止；2、判令美美多公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2006年5月30日，合肥市东区人防重点工程管理所向合肥美美多物业管理有限公司出具委托书，委托合肥美美多物业管理有限公司对外签署其管理的长江剧院负一层有关租赁协议。2006年11月16日，合肥市东区人防重点工程管理所作为甲方与作为乙方的合肥美美多物业管理有限公司签订《人防地下工事租赁合同》，合同约定：甲方将合肥市庐阳区九狮桥街10号长江剧院负一层人防地下工事出租给乙方使用，建筑面积2656平方米，甲方同意乙方有偿使用长江剧院负一层人防地下工事，租赁期限自2007年1月1日起至2016年12月31日，乙方每年向甲方支付人防工事租金人民币470000元，乙方承担房屋承租期内所有费用；租金每年分二次支付，每6个月支付一次，付款日期为每年1月1日和6月30日之前各235000元；乙方负责支付该人防工程在承租期内发生的水、电、供热费、各类设备维护费、卫生费和物业管理费；逾期支付房租需承担甲方的利息损失，利率以当年银行同期贷款利率的两倍计算。合同还约定乙方逾期支付租金60天以上，甲方有权解除合同。合同签订后，合肥市东区人防重点工程管理所按约向合肥美美多物业管理有限公司交付了案涉房屋，2011年之前合肥美美多物业管理有限公司足额缴纳房租。合肥美美多物业管理有限公司缴纳了2011年1月1日至2013年12月31日期间的一半房租，2014年1月1日至2016年12月31日期间的房租没有缴纳。2015年5月22日，合肥美美多投资管理有限公司向人防工程管理处公室递交情况说明，说明2012年底至今由于经营环境不好，长江剧院负一层一直处于空置状态，2014年由于其亏损严重，已无力支付租金，目前其仍积极拓展招商渠道，争取早日对外租赁成功。在此期间，请人防工程管理处公室考虑免除闲置期间租赁费用，待有新的租赁单位后，继续执行原有协议。2016年7月31日合肥美美多投资管理有限公司向合肥人防工程管理处公室提交报告，要求免除2011年至今空置期间租金并收回案涉租赁场地。2016年9月20日人防工程管理处向美美多公司出具了《关于催缴长江剧院地下人防工程租金的通知书》，要求美美多公司于2016年10月20日缴清2011年至2013年拖欠房租705000元及2014年1月1日至2016年9月拖欠的房租12925000元。2017年1月8日，合肥美美多投资管理有限公司向人防工程管理处递交关于合肥市长江剧院人防工程使用情况说明，因合肥市长江剧院人防工程自2010年处于空置状态由其无偿看管，并垫付电费，其已无力垫付，要求人防工程管理处接管。2017年1月8日，人防工程管理处收回涉案长江剧院人防工程。
一审另查明，合肥市人防工程管理处公室于2011年11月16日向合肥市财政局报送关于长江剧院人防工程续租问题的再次紧急函，函件内容长江剧院人防工程已闲置2年，为保证租赁单位能按时缴纳租金，同时考虑历史原因，更换租赁单位将无法经营，根据贵局调研意见，顺延租期六年，每年按照CPI增长系数提高租金。2011年12月3日合肥市财政局复函，关于长江剧院人防工程续租问题，应当按照已签订合同执行，合同期满后应按照公开招租有关规定执行。
一审又查明，合肥市机构编制委员会办公室〔2010〕64号文件，合肥市东区人防重点工程管理所重组为人防工程管理处。合肥美美多投资管理有限公司2016年9月21日变更为合肥美美多商业管理有限公司。
一审法院认为，人防工程管理处与美美多公司签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。至于美美多公司提出系委托代为租赁非租赁关系的抗辩意见，因证据不足，该院不予采信。
虽美美多公司在合同履行过程中未按约定的期限足额支付房屋租金，仅支付人防工程管理处2011年1月1日至2013年12月31日期间一半房租，尚欠付租金705000元，且未能支付2014年1月1日至2016年12月31日期间的租金构成违约，但本案需要考量的是案涉房屋自2011年至实际返还给人防工程管理处期间的租金是否属于没有采取适当措施防止损失的扩大？《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。人防工程管理处作为出租方在美美多公司未按约定支付房租及2016年7月31日美美多公司递交要求免除空置期间租金并交还房屋书面报告的情况下，应当采取积极措施解决双方之间的争议但未采取。例如人防工程管理处可以行使解除权解除合同收回案涉房屋或向美美多公司主张租金。但人防工程管理处怠于行使权利，直至2017年1月8日才收回案涉房屋，其就2016年7月31日美美多公司要求交还案涉房屋之后扩大的租金损失应承担相应责任。作为美美多公司而言，其作为承租人在案涉房屋空置后，也未采取措施及时解除合同，虽其于2015年5月22日向人防工程管理处递交情况说明中表达了免除空置期间租金的要求，2016年7月31日递交报告表达免除空置期间租金并交还房屋的要求，但是涉案房屋并未实际交还给人防工程管理处，也应对扩大的损失承担一定的责任。综合上述情况，该院酌定免除美美多公司2011年1月1日至2016年12月31日期间6个月的租金235000元，剩余租金1880000元，美美多公司应当及时足额支付。至于美美多公司提出系委托租赁，且不应承担租金的抗辩意见，因无证据，该院不予采信。
该院从涉案房屋确实存在长期空置情形及合理保护双方利益等因素综合考虑，对人防工程管理处要求美美多公司以2115000元为基数按照同期同类贷款利率的两倍支付利息至款清时止的请求，该院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、合肥美美多商业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付合肥市人防重点工程管理处房屋租金1880000元；二、驳回合肥市人防重点工程管理处其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为14432元，合肥市人防重点工程管理处负担2432元，合肥美美多商业管理有限公司负担12000元。
本案二审期间，美美多公司提交了《关于请求延长长江剧院人防工事租赁期限的报告》一份，证明由于长江剧院人防工事长期租不出去，人防工程管理处不采取措施防止损失的扩大。2011年3月12日，美美多公司书面报告请求人防工程管理处的租赁用途变更为商业超市并延长租赁期限，但是人防工程管理处根本不予理睬，也不采取解除合同等任何措施，不作为继续扩大损失。人防工程管理处的质证意见为：对该证据的真实性没有异议。在合同履行期间内，美美多公司的确提出申请，但是对于延长租赁期限的报告，人防工程管理处也向相关部门请示报告，但是相关部门没有同意。本院认为美美多公司二审提交的证据依法不属于新证据，只是对其一审主张的事实进行补强的证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。
本院认为，关于双方之间系租赁关系还是委托租赁关系的问题。根据2006年11月16日双方签订的《人防地下工事租赁合同》的内容来看，约定“甲方将合肥市庐阳区九狮桥街10号长江剧院负一层人防地下工事出租给乙方使用，建筑面积2656平方米，甲方同意乙方有偿使用长江剧院负一层人防地下工事，租赁期限自2007年1月1日起至2016年12月31日，乙方每年向甲方支付人防工事租金人民币470000元，乙方承担房屋承租期内所有费用。”合同还对租金支付时间、双方其他权利义务进行了约定。因此双方之间的法律关系明显符合甲方出租房屋，乙方有偿使用的法律特征，双方之间成立房屋租赁关系。美美多公司上诉主张双方之间系委托租赁合同关系，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于人防工程管理处本案诉请是否超过诉讼时效的问题。根据美美多公司一审辩称及二审中上诉的理由中，均陈述人防工程管理处自2011年1月起，至2016年8月，每年都有催要房租，表明人防工程管理处并未怠于行使债权超过法定期限，故美美多公司关于本案已过诉讼时效的抗辩不能成立，本院不予采信。
关于美美多公司支付租金的数额如何确定的问题。美美多公司与人防工程管理处依法成立房屋租赁合同关系，应当按照合同约定向人防工程管理处支付租金。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，人防工程管理处作为出租方在美美多公司未按约定支付房租及2016年7月31日美美多公司递交要求免除空置期间租金并交还房屋书面报告的情况下，应当采取积极措施解决双方之间的争议但未采取。一审综合本案案情及双方合同履行情况，酌定免除美美多公司2011年1月1日至2016年12月31日期间6个月的租金235000元，并无明显不当。美美多公司上诉主张其不应当支付剩余租金，理由不能成立，本院不予支持。
综上，美美多公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28864元，由合肥美美多商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一八年五月二十九日
书记员 金琬莹
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。