北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终7294号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘美杉，女，1999年9月9日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：庄云薇，女，1972年4月10日出生。庄云薇、刘美杉之委托诉讼代理人：李晶波，北京市佳泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘宝惠，女，1971年2月18日出生。委托诉讼代理人：李宏兵，北京京状律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：马燕凯，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人庄云薇、刘美杉因与被上诉人刘宝惠、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初17011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。庄云薇、刘美杉上诉请求：撤销原审法院的判决，驳回对方的全部诉讼请求。事实和理由：1.原审法院对首付款33万的支付时间认定错误。《北京市存量房屋买卖合同》约定公积金初审时付33万首付款。公积金初审时间是11月3日，首付款支付时间应当为11月3日。因对方迟延支付首付款超过10天，我方有权依据《北京市存量房屋买卖合同》的约定解除合同。2.《补充协议》的约定，协商履行变更必须以书面形式确定，不认可口头约定。即使双方在事后对首付款的支付时间存在口头约定，对双方也不发生法律效力。3.本案刘美杉签订合同时为庄云薇代理，刘美杉当时未成年。除非是纯获利益合同，否则对未成年人不发生法律效力。刘宝惠辩称，同意原审法院的判决，不同意庄云薇、刘美杉的上诉请求和理由。我爱我家公司述称，同意原审法院的判决。刘宝惠向一审法院起诉请求：1.庄云薇、刘美杉与刘宝惠继续履行双方于2016年9月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，刘宝惠同意一次性给付庄云薇、刘美杉购房款183万元；2.庄云薇、刘美杉协助刘宝惠办理612号的权属转移登记手续，将上述房屋过户至刘宝惠名下；3.庄云薇、刘美杉将612号房屋交付给刘宝惠并协助办理物业交割手续；4.庄云薇、刘美杉向刘宝惠支付违约金（自2016年11月19日起计算至房屋实际过户之日止，以房屋总价款188万元为基数，以日万分之五为计算标准）；5.案件受理费由庄云薇、刘美杉承担。庄云薇、刘美杉在一审法院反诉：1.解除庄云薇、刘美杉与刘宝惠签订的612号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.刘宝惠向庄云薇、刘美杉支付违约金376000元；3.案件受理费由刘宝惠承担。一审法院认定事实：庄云薇与刘美杉系母女关系。612号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人为庄云薇、刘美杉，二人各享有50%房屋份额。2016年9月11日，出卖人庄云薇、刘美杉与买受人刘宝惠在我爱我家公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）,约定：第一条：出卖人所售房屋为楼房612号。第四条：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币1880000元，买受人应于本合同签订当日向出卖人支付定金人民币50000元。本合同中资金存管指：为确保交易资金安全，买卖交易双方可向银行申请，将交易资金进行冻结，冻结期内交易双方均不得单方使用、支配；待满足解冻条件后资金解冻。买受人采取贷款方式支付该房屋成交总价款，选择申办公积金贷款方式，拟贷款金额为人民币1200000元。双方一致同意，买受人分2次向出卖人支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于公积金初审，买受人向出卖人支付人民币330000元，资金通过资金存管方式划转。第二次，于办理房屋所有权转移登记当天，出卖人向买受人支付人民币300000元，资金通过资金监管方式划转。第七条：出卖人应当在全款到帐后3日内将该房屋交付给买受人。第十条违约条款：（二）除不可抗力外，买受人未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：买受人逾期在10日之内，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按逾期应付款万分之五/日向出卖人承担违约责任，并于实际支付应付款之日向出卖人支付违约金；买受人逾期超过10日的，出卖人有权单方解除合同。出卖人选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。第十一条合同解除条款：（一）如甲方依照本合同的约定单方解除合同时，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。同日，出卖人庄云薇、刘美杉与买受人刘宝惠签订《补充协议》，约定：第二条，经三方友好协商同意，三方任何一方如对另一方或两方，作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。第四条违约条款，除各方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议对违约责任另有约定外，买受人及出卖人任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。上述合同签订后，刘宝惠依约支付庄云薇、刘美杉购房定金50000元。刘宝惠向我爱我家公司交纳居间服务费47000元。此后，双方办理了网签手续。2016年11月2日，我爱我家公司工作人员王某以微信方式通知庄云薇以及刘宝惠“初审前签字时间为11月3日10点，请携带身份证原件，房本原件，监护公证。产权人本人在北京开户借记卡。如没有可初审当天现场开。地址西四环辅路……”。2016年11月3日，各方前往公积金中心办理了公积金初审手续。庄云薇、刘美杉表示我爱我家工作人员王某当日上午口头通知其当日进行资金存管，但由于当日时间来不及就未去办理。刘宝惠否认接到资金存管通知。我爱我家公司否认通知各方当日办理资金存管。2016年11月24日，北京住房公积金管理中心出具住房公积金贷款审核确认书，确认刘宝惠的借款申请已通过审核，贷款额度120万元，贷款期限20年，担保方式为抵押加担保中心连带责任保证担保。2016年11月23日、25日，庄云薇向刘宝惠两次发出律师函，内容如下：2016年11月3日，我委托人已与你方一起到503室办理公积金初审，但你方并未按房屋买卖合同的约定向我委托人支付人民币三十三万元。根据《北京市存量房屋买卖合同》第四条第二款、第十条第二款的规定，你方有义务在合同约定的时间履行付款义务。我委托人根据该合同第十一条第一款之规定，解除该房屋买卖合同及补充协议，并由你方向我委托人支付违约金三十七万六千元。审理中，北京住房公积金管理中心向原审法院出具说明，关于住房公积金贷款初审环节主要内容有：根据借款申请人购房合同网签日期、公积金缴存和贷款信息等，初步确定是否符合贷款政策；审核借款申请人身份证明；贷款材料是否齐全合规；审核借款申请人个人信息；借款申请人购房行为进行审核；初步审核借款申请人贷款金额、贷款期限及月还款额度；指导借款申请人选择符合政策要求的担保方式、经办银行；办理评估手续；进行初审录机生成编号；指导借款申请人在申请表上签字确认；发放单据告知借款人业务流程事项；收集贷款资料；通过初审的办理后续手续，未能通过初审的告知原因。对于符合政策要求的贷款申请，在借款申请人资料齐备、无误的情况下，初审业务应于一个工作日完成。刘宝惠主张庄云薇、刘美杉已同意在公积金复审之日将第一笔、第二笔房款同时监管。庄云薇、刘美杉对此予以否认，并主张刘宝惠未于2016年11月3日支付第一笔房款，构成违约。为此，庄云薇、刘宝惠均提供了以下证据：2016年11月5日，庄云薇与我爱我家工作人员王某之间微信记录：庄云薇“大伟，什么时候做资金监管啊？你不是说周六周日吗？”，王某“姐，我客户那边，这几天不方便，孩子脚骨折了。在医院里，她那边完事了，第一时间联系我，我这边好约时间。”，庄云薇“（OK手势）”。2016年11月11日，庄云薇与我爱我家工作人员王某之间微信记录：庄云薇“大伟，那个手续现在怎么样了呀，什么时候去办那个手续。”王某“等信了姐，咱们面签完不是说了吗？那不是有流程的吗？就是15个工作日，15个工作日之后就复审，复审当天我们约好时间，咱们去做资金监管去，一天都做了。庄云薇“这个资金监管你说办还没有办的呢啊，这个咱们可以先办呢吧，这个周六周日应该有时间了吧”，王某“姐，等第二次客户去复审的时候去做。这个监管不管您什么时间做，都是过户出了新房本，您才能拿到这个钱”，庄云薇“好的（OK手势）”。关于庄云薇回复的“好的（OK手势）”，刘宝惠提供的王某的微信记录予以明确记载，庄云薇提供的微信记录并无此内容，但庄云薇认为刘宝惠未按合同履行义务，回复手势仅代表知道，对合同条款变更需要三方通过书面形式进行。庭审时，庄云薇与我爱我家公司表示资金监管为笔误，庄云薇实际在询问王某资金存管时间。刘宝惠提供了2016年11月19日，庄云薇与我爱我家工作人员王某之间微信记录：庄云薇“大伟：如果我要毁约，我一共赔多少钱，你给我算算！”，王某“37.6万”，庄云薇“好的”，王某“还有一个中介是4.7万”，庄云薇“知道。42.3万。……王某“就等银行那边第二次初审了”，庄云薇“我不要了，让她拿着吧！我准备赔她钱，让她另购吧！……”。刘宝惠提供证人王某出庭作证：9月11日，双方签订买卖合同，大概是10月10日提交房源、客户核验，11月3日做的买卖双方初审签字，11月25日是我和买方复审签字，卖方没有去。之后就联系不上卖方，我让卖方配合走程序，该通知的都通知了。11月19日卖方提出毁约，并让我计算一下需要赔偿多少钱，我计算是42.3万元，卖方告诉我是一切手续暂停，等她通知。庄云薇、刘美杉对上述证人证言不予认可。一审法院认为，庄云薇、刘美杉与刘宝惠签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同，各方应按合同约定履行义务。本案中，按合同约定于公积金初审，买受人向出卖人支付人民币330000元，资金通过资金存管方式划转。关于330000元支付的时间，买卖双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定于公积金初审，买受人向出卖人支付人民币330000元。关于“公积金初审”，《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》约定的含义不明，并未明确指向付款时间为具体某一天亦或某一个阶段。北京住房公积金管理中心向原审法院出具的说明中，“对于符合政策要求的贷款申请，在借款申请人资料齐备、无误的情况下，初审业务应于一个工作日完成”，并未明确公积金初审程序仅限于一个工作日，公积金初审程序并非是明确、可控的时间。故，关于买受人向出卖人于公积金初审支付330000元的中付款时间约定，属于约定不明。关于付款时间，通过买卖双方提供的微信记录可表明，三方就办理资金存管手续的时间等问题一直处于沟通、协商的过程。三方均未采取书面形式对付款方式及时间等内容进一步明确。《北京市存量房屋买卖合同》中已经明确约定“资金通过资金存管方式划转”，以此方式划转款项需要买卖双方与我爱我家公司工作人员共同前往银行进行，涉及三方权利义务的履行。也就是进行资金存管需要中介机构通知买卖双方确定时间一并进行，刘宝惠作为付款义务人单方不能履行付款义务。庄云薇主张公积金初审指初审签字当日，庭审中庄云薇也表示当日未能进行资金存管是因时间来不及，并未举证证明当日因刘宝惠原因怠于履行付款行为。因各方未办理资金存管手续，亦不具备330000元的支付条件。关于庄云薇与王某微信记录中的“好的（OK手势）”，按照正常的表达方式以及交易习惯至少可以解释为明知，况且，庄云薇如有异议亦应以明示的方式予以提出。应当指出的是，正因对办理资金存管时间约定的并不明确，各方以微信形式进行了沟通，但并未达成一致。买卖双方均应遵守诚实信用原则，对办理资金存管手续的时间积极进行补充约定。在买卖双方对付款时间未明确约定，亦未达成一致意见的情况下，庄云薇两次向刘宝惠发出的解除房屋买卖合同及补充协议的律师函不符合约定及法定解除条件，庄云薇不享有解除的权利。故庄云薇、刘美杉请求解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》以及请求刘宝惠支付违约金376000元的反诉请求，法院不予支持。关于房款的支付，应当按照有利于实现合同目的方式履行，刘宝惠自愿一次性给付庄云薇、刘美杉房屋价款183万元，涉案房屋买卖合同不存在履行障碍，对刘宝惠主张庄云薇、刘美杉继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、协助办理涉案房屋权属转移登记手续并交付房屋、协助办理物业交割手续的诉讼请求，法院予以支持。关于刘宝惠主张庄云薇、刘美杉向其支付违约金的诉讼请求，并未举证证明实际损失的数额，考虑到目前市场条件，法院对其主张的违约金不予支持。限制民事行为能力人的法定代理人有权代理其从事民事活动。刘美杉抗辩庄云薇无权处分其财产的意见并无依据，庄云薇出售房屋亦获得相应对价，并非损害其利益，故对此抗辩意见，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、刘宝惠于本判决生效之日起七日内给付庄云薇、刘美杉612号的房屋价款一百八十三万元；二、本判决主文第一项履行完毕后当日，庄云薇、刘美杉协助刘宝惠前往房屋登记机关办理612号房屋的所有权转移登记手续至刘宝惠名下；三、本判决主文上述第二项履行完毕后三日内，庄云薇、刘美杉协助刘宝惠办理612号房屋的物业交割手续，同时将该房屋交付给刘宝惠；四、驳回刘宝惠的其他诉讼请求；五、驳回庄云薇、刘美杉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，1.刘宝惠办理公积金贷款的初审时间为2016年11月3日。2.2016年11月10日，刘宝惠与我爱我家公司员工王某的微信记录。王某表示：姐，什么时间方便，我这边约一下，资金监管。刘宝惠表示：复签的时候，早晨咱们去弄那个事，下午的时候，咱们直接去弄监管去。这样一天都办完了。能不能下午去做监管。要是下午去弄监管的话，就直接我把两次钱都一块给她打进去。你问一下，行不行，就去一次？王某表示：您的意思就是等下次复审直接做监管，一天全办完了？刘宝惠表示：是的。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。庄云薇、刘美杉主张《北京市存量房屋买卖合同》因刘宝惠迟延支付首付款而解除；《北京市存量房屋买卖合同》非未成年人刘美杉纯获利益合同，对刘美杉不具有法律约束力，本院对此进行审查。《北京市存量房屋买卖合同》之约定对刘美杉具有法律约束力。十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。《北京市存量房屋买卖合同》签订时，刘美杉为限制民事行为能力人，庄云薇代理其签订了《北京市存量房屋买卖合同》。庄云薇是刘美杉的母亲，庄云薇签订《北京市存量房屋买卖合同》的行为一经作出，就应当视为庄云薇以法定代理人身份追认了刘美杉对涉案房屋的处分。《北京市存量房屋买卖合同》对刘美杉具有法律约束力。庄云薇、刘美杉该项主张于法无据，本院不予采信。2016年11月11日，庄云薇与我爱我家公司员工王某微信交流中，庄云薇发出的“ok手势”应当认定为其同意将公积金初审时应支付的33万元房款延后支付，具体支付时间以各方另行约定的办理资金存管的时间为准。庄云薇主张其发出的该“ok手势”仅代表其对此事知道，而非同意我爱我家公司员工王某提出的解决方案，本院对此不予采信。1.文意解释。如果庄云薇对王某提出的解决方案有异议，其应当在微信中明确表达出其不同意王某解决方案的意思，而不应当以“ok手势”表达。2.事后线索的推论。如果庄云薇的上述辩解成立，则2016年11月19日庄云薇与王某在微信中进行交流时，庄云薇应当认识到其依法享有解除权而无需向刘宝惠承担违约责任，该交流中庄云薇表达的意思应当是向刘宝惠主张刘宝惠应承担违约责任。但本案查明的事实恰恰相反，庄云薇在2016年11月19日与王某的微信中询问的是自己毁约时应当如何承担违约责任。《补充协议》第二条的约定“经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺”已经被庄云薇、刘美杉、我爱我家公司以微信的另行约定所否定。当事人协商一致，可以变更合同。当事人的协商一致应当理解为各方对其权利的处分，自然包括各方否定“只存在书面形式约定”之限制。庄云薇、刘美杉该项上诉理由于法无据，本院不予采信。本院认定，庄云薇、刘宝惠、我爱我家公司均同意将公积金初审时应支付的33万元房款延后支付，具体支付时间以各方另行约定的办理资金存管的时间为准。2016年11月23日、2016年11月25日庄云薇向刘宝惠发出的《律师函》中，庄云薇以刘宝惠迟延支付33万元超过十日为由通知刘宝惠解除合同，该《律师函》不具有解除合同的效力。《北京市存量房屋买卖合同》中，2016年11月3日办理公积金贷款的初审时支付33万元的约定已经随各方的认可而延后支付，具体支付时间以各方另行约定的办理资金存管的时间为准。各方另行协商的支付时间确定后，才存在逾期时间的问题。庄云薇未积极协商该33万元的支付时间，却径直发出《律师函》，而《律师函》发出时，庄云薇并不具有解除权。庄云薇向刘宝惠发出的《律师函》不发生解除合同的法律效果。综上所述，原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由庄云薇、刘美杉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘新泉审 判 员  范 磊二〇一七年十月三十日法官助理  张 超书 记 员  武 旋