天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终1093号
上诉人（原审被告、反诉原告）：天津天地伟业科技有限公司，住所地天津华苑产业区榕苑路1号天大天财软件大厦A区606-609室。
法定代表人：杨立，该公司总经理。
委托诉讼代理人：任祥明，天津恩汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津海益置地有限公司，住所地天津华苑产业区科馨别墅55号。
法定代表人：王磊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑雨晴，天津金诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张玥，天津金诺律师事务所律师。
上诉人天津天地伟业科技有限公司（以下简称天地伟业公司）因与被上诉人天津海益置地有限公司（以下简称海益置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初8227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天地伟业公司的委托诉讼代理人任祥明，被上诉人海益置地公司的委托诉讼代理人郑雨晴、张玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天地伟业公司的上诉请求：1、撤销天津市南开区人民法院（2016）津0104民初8227号民事判决第一、二、四项，发回重审或改判房屋租赁合同及补充协议于2016年7月14日解除，且被上诉人返还上诉人98075元，并驳回被上诉人其他诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人负担。
事实和理由：一审认定双方履行顺序错误，被上诉人应在上诉人进场装修前，即在2016年5月1日之前按照合同约定对于租赁房屋进行全面的检修以及整层屋顶的粉刷，被上诉人的履行时间应当在4月27日左右进行，上诉人应在5月1日才交付租金。被上诉人没有进行粉刷，其违约在先。即使不论粉刷的义务，交付租金和交付房屋也应双方同时履行，也不存在先履行抗辩的问题。一审判决上诉人先违约，并且承担违约责任没有事实及法律依据。
海益置地公司辩称，一审判决认定上诉人负有先履行义务，在其没有按约履行主要义务的前提下，被上诉人有权行使先履行抗辩权暂缓向上诉人交付房屋、检修粉刷，此亦完全符合法律规定以及合同约定。一审判决上诉人向被上诉人支付违约金98075.25元符合法律及合同约定。原审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的全部上诉请求。
海益置地公司向一审法院起诉请求：1.要求解除双方签署的房屋租赁合同；2.判令天地伟业公司支付海益置地公司自2016年5月1日始至合同解除之日止的租金（暂计算至2016年6月30日，金额为196687.97元）；3.判令天地伟业公司支付海益置地公司自2016年5月1日始至合同解除之日止的滞纳金（暂计算至2016年6月30日，金额为89738.93元）；4.判令天地伟业公司支付海益置地公司违约金98075.29元；5.诉讼费用由天地伟业公司负担。
天地伟业公司向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同已解除；2.判令海益置地公司双倍返还定金即196150元；3.诉讼费用由海益置地公司负担。
查明，2016年4月22日，海益置地公司与天地伟业公司签订房屋租赁定金协议，约定：一、如甲方（海益置地公司）同意以下商务条款，双方应按照商务条款在7日内签署租赁合同，则此定金自动转为租赁合同的保证金，如乙方（天地伟业公司）未在上述时间内与甲方签署租赁合同的，则该定金不予退还。二、如甲方对乙方申请的商务条款未能审批通过，则甲方承诺于七个工作日内将定金退还乙方。附商务条款如下：1.租赁位置：新产业园区华苑产业区榕苑路2号4-401、402、403、404。2.租赁面积1401.91平方米，租赁期限三年，即自2016年5月1日起至2019年5月31日止，免租期一个月。3.乙方仅能将该房屋用作办公用途。4.付款方式为上付款方式，季度支付，乙方应于每期起始日之前7日内足额向甲方支付当期的租金。5.乙方三年租期内均按每天每平方米人民币2.3元的标准，向甲方支付整年的租金1176903元。7.在乙方进场装修前，甲方承诺对乙方所承租的房屋进行全面检修，包括房屋漏水、房顶破损，并对整层房顶进行粉刷。三、本合同自双方签字盖章之日起生效，双方签署正式租赁合同之后，本定金协议自动失效。后，双
签订房屋租赁合同，约定的房屋地址、面积、用途内容与房屋租赁定金协议内容一致，租赁期限为十年，自2016年5月1日始至2026年5月31日止。第二条房屋交付及返还约定：1.除非甲方（海益置地公司）另行书面通知，甲方将于2016年5月1日当日或之前，将该房屋交付给乙方（天地伟业公司）。第三条租金的支付方式、数额约定与房屋租赁定金协议相同。其中第4项滞纳金约定：乙方未能按本合同约定向甲方支付租金等费用的，每迟延一日，乙方应按应付未付金额的千分之五向甲方支付滞纳金。迟延超过15日的，视为违约，乙方应按本合同约定承担违约责任，此外，甲方还有权解除本合同。第六条双方的权利义务约定：甲方应按本合同约定将该房屋交付乙方使用，乙方应按本合同约定支付租金、通讯费等费用。第八条合同解除约定：1.除本协议另有规定外，本协议不得提前解除（包括在本协议签署后至起租日期前解除的情形）。2.乙方在本协议生效后要求解除本协议的，乙方应提前一个月时间书面通知甲方并应支付协议未到期租金金额20%的违约金。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方损失。3.因甲方违约致使本协议解除的，甲方在扣除乙方应付的租金、物业管理费、能源费等费用后，退还乙方已交付的保证金（不计利息）。如乙方有其他损失的，乙方有权向甲方主张其他损失。第九条违约责任约定：1.乙方未按本合同约定向甲方支付租金等费用的、乙方擅自解除本合同的，视为乙方违约，乙方已支付的保证金不予退还，此外，乙方还应向甲方支付相当于一个月租金金额的违约金，违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方应补足差额。除此之外，甲方还有权经事先书面通知乙方而解除合同。2.甲方故意不将该房屋提供给乙方使用的、甲方擅自解除合同的，甲方应将保证金余额（若有）原数无息退还乙方，并向乙方支付相当于一个月租金金额的违约金，除此之外，双方互不承担任何其他责任。该协议约定自双方签署之日起生效，落款处双方盖章予以确认、签署日期处空白。双方另签订补充协议，约定：双方于2016年5月1日签订房屋租赁合同一份，补充条款为合同期满三年（2016年5月1日至2019年5月31日）后，双方均可提前一个月以书面方式通知对方无条件解除合同，双方均不承担任何违约责任。原房屋租赁合同其余条款不变，与此补充协议具有同等法律效力。本协议自双方签字盖章之日起生效。该协议双方加盖公章予以确认，签署日期处空白。上述房
上述房屋租赁定金协议、房屋租赁合同、补充协议签订后，海益置地公司未按约定交付房屋，天地伟业公司未按协议约定支付租金。2016年5月13日，海益置地公司向天地伟业公司发函，要求天地伟业公司按合同约定在收到本函后的5日内支付2016年5月1日至2016年8月31日租金294226元。并主张按合同约定支付滞纳金、违约金。2016年5月25日，海益置地公司向天地伟业公司发出律师函，要求天地伟业公司收到此函后的三日内支付租金294226元及滞纳金、违约金等全部欠款。否则，海益置地公司有权单方解除合同，并采取相应法律措施。2016年7月14日，海益置地公司收到天地伟业公司发出的律师函，指出由于海益置地公司未按约交付房屋，未按约履行对房屋检修、粉刷义务，通知海益置地公司解除合同，返还定金98075元。2016年7月19日，海益置地公司诉至一审法院。海益置地公司述称，现讼争房屋处于空置状态。
一审庭审中，海益置地公司述称房屋租赁合同、补充协议、房屋租赁定金协议签署日期均为2016年4月22日，对此，天地伟业公司不持异议。海益置地公司主张由于天地伟业公司未按合同约定支付租金，其行使先履行抗辩权，未向天地伟业公司交付房屋。天地伟业公司主张由于天地伟业公司未按合同约定交付房屋，且未按房屋租赁定金协议第二条约定在天地伟业公司进场装修后，对房屋进行全面检修、对整层屋顶进行粉刷，天地伟业公司亦行使先履行抗辩权，未向海益置地公司支付租金。海益置地公司认为合同履行顺序为支付租金、交付房屋、进场装修；天地伟业公司认为合同履行顺序为全面检修并对整层屋顶进行粉刷、交付房屋、支付租金。海益置地公司认为双方之间的租赁合同于海益置地公司起诉之日解除；天地伟业公司认为双方之间的租赁合同应于海益置地公司收到天地伟业公司解除合同通知之日解除。
一审法院认为，双方于2016年4月22日签订的房屋租赁合同、补充协议、房屋租赁定金协议系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。合同签订时，天地伟业公司向海益置地公司交纳定金98075元。按照合同约定，天地伟业公司应于每期起始日之前7日内（即4月24日至4月30日期间）向海益置地公司支付租金；海益置地公司应于2016年5月1日当日或之前将房屋交付给天地伟业公司。故，天地伟业公司支付租金的最后履行期限为2016年4月30日，海益置地公司交付房屋的最后履行期限为2016年5月1日。综上，天地伟业公司负有先履行义务。天地伟业公司未按合同约定期限向海益置地公司支付租金，其行为构成违约，海益置地公司有权行使先履行抗辩权，拒绝向天地伟业公司交付房屋。因天地伟业公司违约在先，天地伟业公司未能进场装修，故海益置地公司未对房屋进行检修并粉刷房顶并不构成违约。关于海益置地公司要求解除合同一节，天地伟业公司迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，符合合同法定解除的条件，海益置地公司有权解除合同。海益置地公司于2016年7月19日向一审法院提起诉讼，要求解除双方签订的房屋租赁合同。故，一审法院确认双方签订的房屋租赁合同、补充协议于2016年7月19日解除。关于海益置地公司要求天地伟业公司支付租金、滞纳金一节，因天地伟业公司违约在先，海益置地公司至今未向天地伟业公司交付房屋，天地伟业公司未能实际占有并使用讼争房屋，租金并未真实发生，亦不涉及滞纳金。故，一审法院不予支持。关于海益置地公司要求天地伟业公司支付违约金及天地伟业公司要求海益置地公司双倍返还定金一节。按照合同约定，如天地伟业公司未能在约定期限内与海益置地公司签署房屋租赁合同，则定金不予退还。后双方如约签订房屋租赁合同，该定金转为租赁合同的保证金。按照合同约定，天地伟业公司未向海益置地公司支付租金，天地伟业公司已支付的保证金海益置地公司不予退还，同时，天地伟业公司还应向海益置地公司支付相当于1个月租金金额的违约金，即98075.25元。天地伟业公司的反诉请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、确认海益置地公司与天地伟业公司签订的房屋租赁合同、补充协议于2016年7月19日解除；二、判决生效后三十日内，天地伟业公司向海益置地公司支付违约金98075.25元；三、驳回海益置地公司其他诉讼请求；四、驳回天地伟业公司其他诉讼请求。案件受理费7068元，由海益置地公司负担5265元，天地伟业公司负担1803元；反诉费2112元，由天地伟业公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人应当严格按照合同约定行使权利、履行义务。双方约定的合同义务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，根据合同约定，天地伟业公司支付租金的最后履行期限为2016年4月30日，海益置地公司交付房屋的最后履行期限为2016年5月1日,天地伟业公司负有先履行支付租金的义务。双方合同并未约定支付租金的前提条件，天地伟业公司未按合同约定期限向海益置地公司支付租金，其行为构成违约，海益置地公司有权拒绝向天地伟业公司履行交付房屋义务及其他后续义务。因天地伟业公司违约在先，海益置地公司未对房屋进行检修并粉刷房顶并不构成违约。在海益置地公司两次书面催交租金后，天地伟业公司才于2016年7月14日回函提出检修粉刷事宜。天地伟业公司主张海益置地公司应先检修粉刷房屋后，其再支付租金，该主张与合同约定不符。综上，上诉人的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4223元，由上诉人天津天地伟业科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史会明
代理审判员 刘雪峰
代理审判员 王颖鑫
二〇一八年四月二十五日
法官 助理 刘 洋
书 记 员 徐瑞卿
附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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