湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初7744号原告：中国人民解放军武汉疗养院东湖疗养区，住所地：武汉市洪山区。负责人：熊万喜，该疗养区主任。委托诉讼代理人：谈建国、刘宁，湖北英达律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：湖北世纪鑫煌投资有限公司，住所地：武汉市东湖开发区珞狮南路517号明泽大厦18楼。法定代表人：顾修波，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐亮、李好光，湖北中和信律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告中国人民解放军武汉疗养院东湖疗养区诉被告湖北世纪鑫煌投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员王汉明担任审判长，与人民陪审员吴敏、人民陪审员熊英组成合议庭，由书记员周小妮担任法庭记录，于2017年12月4日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人谈建国及刘宁、被告的委托诉讼代理人齐亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军武汉疗养院东湖疗养区诉称：2012年8月3日，原、被告签订合同，将原告位于武汉市洪山区广八路19号天宝嘉苑三号楼一至四层建筑面积共计5200平方米的房屋出租给被告，用于办公写字楼等项目。合同租期自2012年9月1日起至2030年8月31日止，年租金为130万元，按半年结算，于每年1月和7月的前十日交付（原告给予被告半年免租期）。合同还约定了双方其他权利义务关系。第八条第（三）项约定，在不影响使用安全的前提下，确需要进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。第八条第（五）项约定，乙方不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营。第九条第（四）项约定，因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的（合同解除），甲乙双方均不承担责任。第十一条第（一）约定，乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付人民币100万作为违约金。第十一条第（二）项约定，乙方逾期未交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足。合同签订后，原告按约定将案涉5200平方米房屋交给被告。为申办军队房地产租赁许可手续，2012年12月1日，原告与被告又签订一份合同，除租赁房屋面积改写为2680平方米、租期改写为自2012年12月1日起至2017年11月30日止外，其他内容均与2012年8月3日的合同相同。但是双方实际履行的是2012年8月3日签订的合同内容。被告承租案涉5200平方米房屋后，未经原告同意对租赁房屋进行了装饰装修，并违约将房屋转租给武汉宁美科技有限公司、湖北ＸＸ卓悦信息科技有限公司、武汉名龙堂科技有限公司等单位。而且，被告长期拖欠租金，2017年2月后还停止向原告缴纳租金。2016年2月，根据国家相关政策文件精神，要求军队全面停止有偿服务活动。鉴于此，原告多次与被告协商解除合同事宜，但未能达成一致。综上，原、被告签订的合同因被告严重违约，以及根据国家相关政策文件精神等事由，法定和约定的解除条件均已成就。鉴于此，原告为维护其合法权益，故请求法院判令：一、解除原、被告于2012年8月3日、2012年12月1日分别签订的《军队房地产租赁合同》；二、判令被告恢复租赁房屋原状（即拆除租赁房屋的装饰装修，并不得破坏房屋原有结构），并向原告移交租赁房屋，即原告所有的位于武汉市洪山区广八路19号天宝嘉苑三号楼一至四层建筑面积共计5200平方米的房屋；三、判令被告向原告支付违约金100万元，支付拖欠的租金94万元及逾期支付租金的违约金204.6435万元（按合同约定标准计算至2017年9月20日，后续租金及违约金按前述标准计算至被告向原告移交全部案涉房屋及附属设施设备为止）；四、判令被告承担本案的全部诉讼费。2017年12月15日，原告向本院提交《放弃部分诉讼请求申请书》，申请将其如下部分诉讼请求予以自愿放弃：一、判令被告恢复租赁房屋原状（即拆除租赁房屋的装饰装修，并不得破坏房屋原有结构）；二、判令被告向原告支付违约金100万元，支付拖欠的租金94万元及逾期支付租金的违约金204.6435万元（按合同约定标准计算至2017年9月20日，后续租金及违约金按前述标准计算至被告向原告移交全部案涉房屋及附属设施设备为止）。对于上述放弃的诉讼请求所产生的一切法律后果，由原告自愿承担。原告中国人民解放军武汉疗养院东湖疗养区为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一：2012年8月3日的《军队房地产租赁合同》、2012年12月1日的《军队房地产租赁合同》，拟证明：原、被告之间存在合同关系，以及双方约定的权利义务关系内容；证据二：军队单位对外有偿服务许可证、军队单位对外有偿服务收费许可证，拟证明：原告为履行合同办理了相关手续，房屋租赁取得了相关手续；证据三：被告与武汉宁美科技有限公司、湖北ＸＸ卓悦信息科技有限公司、武汉名龙堂科技有限公司等公司签订的《东辽3号楼房地产租赁合同》5份复印件、上述公司向被告缴纳租金收费凭证8张（其中包括3张租金的收据、4张装修收据以及1张说明）、现场照片8张，拟证明：被告违约转租、装饰装修的情况；证据四：世纪鑫煌公司欠交租金及违约金统计表、银行进账单8份，拟证明：被告拖欠租金数额、时间、应付利息等情况；证据五：国家相关政策文件，拟证明：根据相关规定及约定，原告也可以解除合同。被告湖北世纪鑫煌投资有限公司辩称：一、原告要求解除双方签订的房地产租赁合同的理由不充分，既不符合法定条件，也不符合约定条件；二、原告诉请的第三项不符合合同约定的条件；三、本合同的租赁期限未到期，被告不同意解除合同。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告湖北世纪鑫煌投资有限公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：证据一：《武汉疗养院东湖疗养区综合楼一至四层公共用房竞价出租招标文件》，拟证明：该招标文件对租赁房屋用途进行了限制；可用于办公写字楼或自主经营，不得从事桑拿等特种行业；证据二：2012年8月3日的《军队房地产租赁合同》、2013年11月7日的《补充协议》，拟证明：1、租赁房屋起租期为2013年7月1日；2、房屋租金每半年缴纳一次，金额为65万元；3、房屋租赁保证金为60万元；证据三：《关于东辽3号楼1-4层房屋租赁移交存在的几个问题的函》，拟证明：本案中的租赁房屋存在质量和安全问题，至今未予解决；证据四：东辽房租情况明细表、29万元房屋租金的支付凭证、20万元投标保证金的收据、40万元房屋押金的收据，拟证明：1、截止在2017年7月前的房屋租金被告已全部缴清；2、根据补充协议约定，原告收取了被告房屋租赁保证金60万元。经庭审质证，被告湖北世纪鑫煌投资有限公司对原告中国人民解放军武汉疗养院东湖疗养区提交的证据一以及证据二的真实性、关联性、证明目的均无异议；对证据三因没有证据原件核对，以及其中的照片无法与本案的租赁房屋形成联系，故被告对此证据不予质证；对证据四的真实性、关联性无异议，但是根据被告提交的证据，截止至2017年7月被告是不存在欠付租金的情况；对证据五的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告在多地都与军工厂有联系，是符合可以委托经营要求的。原告中国人民解放军武汉疗养院东湖疗养区对被告湖北世纪鑫煌投资有限公司提交的证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，对租赁房屋的用途在合同约定中进行了变更，应当以租赁合同为准；2012年12月1日的租赁合同中第二条对房屋用途进行了变更；对证据二的真实性、证明目的均无异议；对证据三仅是被告单方面出具的文书，而无原告的签收，该证据不能证明被告的证明目的；对证据四的真实性无异议，被告7月份的房屋租金是缴清了，但是没有在合同约定的时间内交付，被告应当支付逾期缴纳房屋租金的违约金。对原、被告双方提交的证据，本院经评议后认为：对于原告中国人民解放军武汉疗养院东湖疗养区提交的证据：证据一、证据二，鉴于被告对此两组证据的真实性、关联性、证明目的均无异议，对此本院予以确认；证据三，该证据虽为复印件，但是结合审理查明，以及被告是否存在转租的情况被告在开庭时表示开庭后7个工作日内答复，逾期视为放弃，但其至今未向本院答复，故本院对于被告转租这一事实予以采信；证据四，被告对该证据真实性以及关联性无异议，关于被告未按约定按时向原告缴纳房屋租金的这一事实，对此事实本院予以认可；证据五，本院对于原告此证据的证明目的予以支持。对于被告湖北世纪鑫煌投资有限公司提交的证据：证据一，对于该招标文件对本案中租赁房屋的用途进行了限制这一事实，本院予以认可；证据二，鉴于原告对其真实性、证明目的均无异议，对此本院予以确认；证据三，鉴于原告表示其并未收到过该函件，而被告也无相关证据证明其已向原告送达了该函件，同时该函件系被告单方出具，被告也无其他证据证明本案中的租赁房屋存在质量以及安全问题，故本院对于被告此证据的证明目的不予采纳；证据四，原告对于被告已缴清了2017年6月30日之前的房屋租金这一事实无异议，但主张被告未按照约定的时间支付相应的房屋租金，本院对于原告的此主张予以采信。经审理查明，2012年5月，原告作为招标单位，将其位于武汉市洪山区广八路19号天宝嘉苑三号楼第一至四层楼的房屋进行对外出租招标，被告为中标单位。2012年8月3日，原、被告之间签订了《军队房地产租赁合同》，该合同主要内容为：一、原告将其位于武汉市洪山区广八路19号的房屋出租给被告，房屋面积为5200平方米；二、租赁用途为办公写字楼或自主经营；三、租赁期限为18年，自2012年9月1日起至2030年8月31日止，因需要每五年续签一次租赁合同；四、房屋租金为每年130万元，每隔5年递增5%，每半年缴纳一次，被告应当在每年的1月和7月的前十日内将相应的房屋租金缴纳给原告，原告给予被告6个月的免租期；五、租赁期限内的水、电、暖、煤气、物业管理等费用，由被告于每月的前十日向原告缴纳；六、被告在本合同签订后十日内向原告支付保证金60万元；七、在不影响使用安全的前提下，被告确实需要对租赁房屋进行改造、装修或者增扩设备，必须征得原告书面同意；八、被告不得擅自将租赁房屋进行分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背原、被告双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得将租赁房屋作抵押或者入股联营；九、因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，原、被告双方均不承担责任；十、被告有违反本合同第八条约定行为的，原告有权解除合同，同时被告应当向原告支付违约金100万元；十一、被告逾期缴纳房屋租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金；逾期30日，原告有权解除本合同；十二、本合同经原、被告双方签字盖章后，再经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效等约定。该合同上均有原、被告双方的签章，但在该合同的结尾即“军队房地产管理意见：”处并无相关部门单位的签章。2012年12月1日，原、被告之间又签订了一份《军队房地产租赁合同》，是因为原、被告于2012年8月3日签订的《军队房地产租赁合同》结尾即“军队房地产管理意见：”处无相关部门单位的签章，房管部门对租赁面积、期限有要求，以及为了办理租赁许可证。2013年11月7日，原、被告签订了《补充协议》，该补充协议的主要内容为：一、军队房地产租赁许可复印件已收悉（2013年8月20日）；二、2013年7月1日前为免租期，2013年7月1日开始起算房屋租金；三、2013年65万元的房屋租金待本补充协议签订后7天内一次性缴纳，扣除2012年12月4日缴纳办理房屋租赁许可证用的36万元，剩余房屋租金29万元；四、从2014年开始的房屋租金每半年缴纳一次（即65万元），于每年的1月7日和7月7日前缴纳等约定。事实上，原、被告均是按照2012年8月3日签订的《军队房地产租赁合同》以及2013年11月7日签订的《补充协议》来履行相应的合同义务的，在本案审理过程中原、被告均对此无异议。在2013年6月30日之前为原告给予被告的免租期，从2013年7月1日开始由被告按约定向原告缴纳相应的房屋租金。对于被告已向原告缴纳了截止2017年6月30日之前的房屋租金这一事实，原、被告双方均无异议，但原告在庭审时称，被告未按照约定的时间按时缴纳房屋租金，具体情况如下：2014年1月10日应当缴纳65万元的房屋租金，但被告实际缴纳时间为2014年1月17日，逾期7天缴纳；2014年7月10日应当缴纳65万元的房屋租金，但被告实际缴纳时间为2014年8月7日，逾期28天缴纳；2015年1月10日应当缴纳65万元的房屋租金，但被告实际缴纳时间为2015年4月9日，逾期89天缴纳；2015年7月10日应当缴纳65万元的房屋租金，但被告实际缴纳时间分别为2015年7月24日缴纳了32.5万元、2015年8月14日缴纳了32.5万元，分别逾期14天、35天缴纳；2016年1月10日应当缴纳65万元的房屋租金，但被告实际缴纳时间为2016年3月4日，逾期53天缴纳；2016年7月10日应当缴纳65万元的房屋租金，但被告实际缴纳时间为2016年8月26日，逾期47天缴纳；2017年1月10日应当缴纳65万元的房屋租金，但被告实际缴纳时间为2017年2月24日，逾期45天缴纳；2017年7月10日应当缴纳65万元的房屋租金，但截止2017年9月20日（即原告起诉之日），逾期72天缴纳，该房屋租金至今仍未缴纳。对于原告陈述的上述缴纳房屋租金的次数、金额以及逾期缴纳天数，被告对此无异议。此外，虽原、被告之间明确约定，被告不得擅自转租，但实际上，被告在承租本案的租赁房屋后就将该房屋分别转租给多家公司用于办公经营，其转租行为并未得到原告的同意。根据原、被告于2012年8月3日签订的《军队房地产租赁合同》第八条即“租赁期内，乙方应当履行下列义务：。（五）不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营；。”，以及根据该合同第十一条即“乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付人民币（大写）壹佰万元作为违约金。（二）乙方逾期交付房地产有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得搬走；。”的约定，被告上述逾期交纳房屋租金以及未经原告同意擅自转租的行为属违约，原告有权解除双方之间的租赁合同关系以及要求被告按照合同约定承担相应的违约责任。因被告逾期缴纳房屋租金、未经原告同意擅自转租的行为，确给原告造成了一定的经济损失，以及根据国家相关政策文件精神，故原告将被告诉至本院。本院认为，原、被告之间存在房屋租赁合同关系，双方均应当按照约定履行各自的合同义务。原告按照约定履行了其应当履行的合同义务，而被告逾期向原告缴纳房屋租金以及擅自转租的行为实属违约，故被告应当承担相应的违约责任。对于原告的第一项诉讼请求：判令解除原、被告于2012年8月3日、2012年12月1日分别签订的《军队房地产租赁合同》，原、被告双方关于本案租赁房屋签订的相关租赁合同合法有效、结合审理查明、被告逾期缴纳房屋租金以及擅自转租属实、根据约定逾期30天缴纳房屋租金以及未经原告同意转租均属合同约定解除的情形、同时考虑到国家相关政策文件精神等因素，故本院对此诉讼请求予以支持。对于原告的第二项诉讼请求：判令被告恢复租赁房屋原状（即拆除租赁房屋的装饰装修，并不得破坏房屋原有结构），并向原告移交租赁房屋，即原告所有的位于武汉市洪山区广八路19号天宝嘉苑三号楼一至四层建筑面积共计5200平方米的房屋，鉴于原告已于2017年12月15日向本院申请放弃“判令被告恢复租赁房屋原状（即拆除租赁房屋的装饰装修，并不得破坏房屋原有结构）”这一诉讼请求，根据相关法律规定，故对此诉讼请求本院不再进行认定；因对于原告的第一项诉讼请求，本院予以支持，故对于原告要求被告向其腾退、移交本案租赁房屋的这一诉讼请求，本院予以认可。对于原告的第三项诉讼请求：判令被告向原告支付违约金100万元，支付拖欠的租金94万元及逾期支付租金的违约金204.6435万元（按合同约定标准计算至2017年9月20日，后续租金及违约金按前述标准计算至被告向原告移交全部案涉房屋及附属设施设备为止），虽被告逾期向原告缴纳房屋租金以及未经原告同意擅自转租属实，即此行为属违约行为，其应当承担相应的违约责任，同时原告也是按照合同约定要求被告承担相应的违约责任，但鉴于原告已于2017年12月15日向本院申请放弃此诉讼请求，根据相关法律规定，故本院对此诉讼请求不再进行认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：解除原告中国人民解放军武汉疗养院东湖疗养区与被告湖北世纪鑫煌投资有限公司分别于2012年8月3日、2012年12月3日签订的《军队房地产租赁合同》及相关补充协议；被告湖北世纪鑫煌投资有限公司于本判决生效之日起十日内日向原告中国人民解放军武汉疗养院东湖疗养区腾退、移交其承租位于武汉市洪山区广八路19号天宝嘉苑三号楼第一至四层楼的房屋。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38,691元，由被告湖北世纪鑫煌投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用缴纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，账户户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王汉明人民陪审员  吴 敏人民陪审员  熊 英二〇一七年十二月二十日书 记 员  周小妮