广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉区法民初字第2147号
原告卢萃宁。
被告玉林市南江房地产开发公司。住所地：玉林市城站路*号。
法定代表人张少春。
委托代理人龚运川，广西三益律师事务所律师（特别授权）。
原告卢萃宁与被告玉林市南江房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法由审判员黄健才适用简易程序于2014年8月18日公开开庭审理，书记员禤干担任法庭记录。原告卢萃宁与被告玉林市南江房地产开发公司的委托代理人龚运川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢萃宁诉称，坐落在玉林市城站路侨商大厦（原城南市场）北向第四间铺面，建筑面积32平方米，根据双方所签合同，原告于一九九六年七月底取得使用权，但时至今日，被告尚未给原告办理该铺面的房产证，且原告已经将该大楼未开发、未销售部分整体转让与第三方，其整体的经营状况恶化，多年来已无其他房地产项目开发，甚至原告的交款收据十八年来尚未换成正式发票，企业有着注销或倒闭的可能，为确保原告合法权益，特向法院起诉，请求法院判令开发商在两个月内为原告办理房产证，并请法院判令被告向原告支付违约金与滞纳金。一、违约金的计算办法：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。1、根据双方于一九九六年七月二十三日所签的《玉林市城南市场铺面售购合同书》，约定“本大厦质量问题按市建委质监验收合格为准”，而时至今日被告尚未将验收合格相关证明交付原告方，也未给原告办理房产证，应视为违约，违约时长截至起诉日共为216月；2、根据合同约定，被告要求原告“余下部分共92000元于97年元月23日前交清，月息1.5%，逾期按200%加收”，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”规定，双方的权利和义务应该对等，所以，套用原告的格式合同规定，被告应该支付原告此项违约金的数额为：违约金金额计算基数：原告已付款项100000元-待付款项92000元=8000元。共计月216月，按月息3%计算：8000×（1＋219×3%）=60560元。3、根据双方于1997年7月12日所签订的《分期付款补充协议》，约定违约金金额的利率调整为月息的2%，原告于上述合同签订后又分别于1997年元月29日、7月15日分两次交付了款项共70000元，即便按最近一次交付时间计算被告的违约金，则违约金时长为204月，则此项违约金金额为：违约金额计算基数：原告已付款项70000-待付款项38380元=31620元。31620×（1＋204×2%）=160629元。4、以上两项违约金总金额合计为：160629＋60560元=221189元。二、被告未能按时办理房产证应向原告支付滞纳金：根据《城市房屋权属登记管理办法》（1997年10月27日建设部令第57号发布，2001年8月15日修正）第十七条：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因造使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。按此项规定，则被告应该在1996年11月1日前办理转移登记手续，将原告所购房产转移到原告名下，但时至今日被告尚未启动此项工作，则违约时长为213月，查1997年人民银行一年期的贷款利率为10.08%，2014年人民银行一年期的贷款利率为6%，为计算方便取其平均值为8.4%，则被告应该向原告支付的滞纳金总额为：1、应支付滞纳金总额基数：总已交房款170000元-待付款项38380元=131620元。2、总滞纳金总额：131620×（1＋213÷12×8.4%）=327865元。三、被告应向原告支付的违约金与滞纳金总额为221189＋327865元=549054元。请求法院判决：1、判令开发商在判决生效后两个月内为原告办理房产证；2、请求判令被告赔偿原告违约金、滞纳金共549054元；3、本案诉讼费由被告全额承担。
原告卢萃宁为了证实自己主张的事实，在举证期限内向本院提供以下证据：
1、玉林市城南市场铺面购销合同书，用于证明双方的权利及义务，违约金的计算标准；
2、分期付款补充协议，用于证明违约金的计算标准；
3、身份证复印件，用于证明原告的身份；
4、交款收据，用于证明原告已履行其应尽的义务。
被告玉林市南江房地产开发公司辩称，被告方认为与原告签订玉林市市场商铺购销合同书为无效合同。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告玉林市南江房地产开发公司在庭审后提供了玉林市人民政府作出的玉政函（1994）83号《关于设立南江农贸市场的批复》函及建设用地规划许可证审批单、营业执照复印件各一份。用于证明其办理的有关手续。
经质证，被告玉林市南江房地产开发公司对原告卢萃宁提供的证据1、2真实性没有异议，但对证明内容有异议，被告方认为证据1、2为没有合法产权前提下签订的协议，认为系无效合同。也没有约定被告方办证期限，同时也没有约定被告承担任何责任，被告方不应承担责任。对证据3真实性及证明内容没有异议。对证据4真实性没有异议，但原告没有按照合同约定履行双方的义务。如违约，系原告违约在先。对被告有异议的证据1、2，本院认为，该证据只能证明原、被告双方买卖房屋的事实。
经质证，原告对被告玉林市南江房地产开发公司提供的证据均无异议。
综合全案证据及庭审中当事人的陈述，本院确认以下法律事实：
被告玉林市南江房地产开发公司系依法成立的集体所有制公司。1996年7月23日原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订了《玉林市城南市场铺面售购合同书》，约定被告将坐落于玉林市城站路侨商大厦（原城南市场）北向第四间铺面出售给原告。合同约定价格为192000元，原告先后共支付了170000元，尚欠部份本息共38380元未支付。原告已于1996年7月占有该房屋进行管理使用至今。此外合同书中第（6）条违约责任约定：如果乙方不履行合同，甲方有权将乙方所购的房产转让，待转让后再把房款退给乙方（不付利息）。
另查明，1994年7月5日玉林市人民政府作出玉政函（1994）8号《关于设立南江农贸市场的批复》。1995年4月2日被告依此批复办理了建设用地规划许可证审批。但原告购买的该房屋至今没有办理有施工许可证及通过竣工验收。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：“（六）未依法领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”建设部《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售应当符合以下条件：“（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；三、持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；·····”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告买卖的房屋至今未办有施工许可证，也未通过竣工验收，并未依法领取权属证书，该房屋尚未具备转让的条件，其转让行为违反了法律、行政法规的强制性规定，双方所订立的合同书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，依法属无效合同。根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。此外，在原、被告双方签订的合同书中的违约责任条款对于违约金、滞纳金并没有约定，现原告要求被告在判决生效后两个月内为原告办理房产证及判令被告赔偿原告违约金、滞纳金共549054元的诉请无事实和法律依据，对此本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）、（七）项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、建设部《商品房销售管理办法》第七条规定，判决如下：
驳回原告卢萃宁的诉讼请求。
本案受理费9291元，减半收取为4646元，由原告卢萃宁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费9291元，（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20——40520104000278，开户行：中国农业银行玉林城东支行；）逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 黄健才
二〇一四年十二月十五日
书记员 禤 干