上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2346号
上诉人（原审原告）戴湘，＊出生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人李海燕，上海博拓律师事务所律师。
委托代理人彭博，上海博拓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海天祥华侨城投资有限公司，。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人张骥，上海市襄阳律师事务所律师。
上诉人戴湘因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后依法组成合议庭，于2014年9月16日公开开庭进行了审理，上诉人戴湘的委托代理人李海燕、彭博，被上诉人上海天祥华侨城投资有限公司的委托代理人张骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年12月30日，上海天祥华侨城投资有限公司（以下简称天祥公司）取得上海市闵行区浦驰路＊弄浦江镇122-13号地块商品房项目（包括本案系争房屋在内）的《上海市新建住宅交付使用许可证》。
2012年7月22日，戴湘（买方，签约乙方）与天祥公司（卖方，签约甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由乙方向甲方购买上海市闵行区浦驰路＊弄77号房屋，房屋的总价款暂定为6，671，026元。该合同第十条约定的房屋交付条件为甲方取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2012年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到期不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除合同；第十一条约定，甲方定于2012年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止……；第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为《新建住宅交付使用许可证》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿……；补充条款一第6项约定，在房屋交接过程中，乙方除甲方不具备约定的交房条件而拒绝交接外，不得以其他理由拒绝办理房屋的交接手续，交付过程中发现的不属于主体结构质量问题的瑕疵不影响交接手续的办理，乙方应在房屋交接后，根据合同有关约定要求，甲方承担修复责任，且甲方不承担逾期交房责任。签约后，戴湘依约付清了全部房款。
2013年1月1日，戴湘在收到天祥公司寄出的交房通知书后赴天祥公司处办理房屋交接手续。后戴湘因房屋质量问题未收房。
2013年2月20日，戴湘携上海市闵行公证处公证人员至天祥公司处办理房屋交接手续。当日，戴湘在天祥公司制作的《上海浦ＸＸ侨城房屋交付流程表》、《华侨城物业上海分公司入伙房屋验收表》上签字确认，同时注明系争房屋存在多处质量问题致戴湘无法装修入住。同日，戴湘还就其发现的多项房屋质量问题填写了《维修、投诉通知单（B表）》，并向天祥公司发送信函要求天祥公司对房屋进行维修并赔偿损失。
2013年2月27日，上海市闵行公证处就同年2月20日戴湘、天祥公司双方办理房屋接收手续的过程以及所接收房屋的状况出具了公证书。戴湘为此支付了公证费5，000元。
2013年2月28日，天祥公司致函戴湘称，已对戴湘于2013年1月1日提出的房屋质量问题进行了整改，鉴于戴湘对天祥公司的整改仍不满意，再次提出整改要求，故天祥公司再次安排维修人员进场整改，完毕以后将通知戴湘前来验收。
2013年3月17日，戴湘至天祥公司处验收房屋，签收《华侨城物业上海分公司入伙房屋验收表》，同时仍对整改后的房屋质量提出异议，并填写了《维修、投诉通知单（B表）》。
2013年3月23日，戴湘于《维修、投诉通知单（B表）》中确认维修完成、对处理结果很满意。
另查明，戴湘为修复系争房屋漏水问题先后花费修复费用2，984元及3，350元。
嗣后，由于双方对逾期交房、房屋质量问题导致的违约责任的承担产生分歧，戴湘遂于2014年4月诉至原审法院，要求判令：1、天祥公司支付戴湘延期交付违约金68，044.47元（自2013年1月1日起至2013年2月20日止，按照总房价的日万分之二计算）；2、天祥公司支付戴湘因房屋维修产生的实际损失31，642.10元（其中包括物业费损失自2013年1月1日起至2013年3月31日止每月1，480.70元共计4，442.10元，租金损失自2013年1月1日起至2013年4月30日止每月6，800元共计27，200元）；3、天祥公司支付戴湘房屋维修费6，334元及维修赔偿金633.40元；4、天祥公司支付戴湘房屋验收公证费5，000元。天祥公司辩称，不同意戴湘的诉讼请求。
诉讼中，法院向上海中原物业顾问有限公司、上海江正地产有限公司、上海汉宇房地产顾问有限公司征询系争房屋2013年、2014年的租金价格。上海中原物业顾问有限公司答复系争房屋在上述期间内的月租金价格约在5，200元至5，500元左右；上海江正地产有限公司答复系争房屋在上述期间内的月租金价格约在5，000元至6，500元左右；上海汉宇房地产顾问有限公司答复系争房屋在上述期间内的月租金价格约在5，200元至5，500元左右。法院将上述征询过程制成笔录并经双方质证，戴湘、天祥公司表示对前述笔录均无异议，并表示关于戴湘提出租金损失的诉讼请求，双方均同意法院在上述询价的基础上酌定裁判。
原审认为，戴湘与天祥公司签订的《上海市商品房预售合同》系签约当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应信守并依约履行。现本案的争议焦点为天祥公司是否存在逾期交房的违约行为？对此，戴湘于诉状中提出，因收房当日房屋存在多处渗水、漏水等质量问题，故戴湘拒绝收房，诉讼中戴湘又提出，除上述理由外，在办理交接手续时，天祥公司要求戴湘先签署验收文件再行验房，该交房流程与合同约定不一致，且天祥公司未能向其出示新建住宅交付使用许可证，戴湘才拒绝收房；天祥公司则认为，天祥公司已经取得新建住宅交付使用许可证并张贴于交房现场，完成了上述许可证的出示义务，同时天祥公司在合同约定的期限内通知戴湘前来办理房屋交接手续，后因戴湘认为房屋存在瑕疵故拒绝领受房屋，此系戴湘自身原因造成，天祥公司在此过程中未有违反合同约定的行为。法院认为，根据合同约定，天祥公司应于2012年12月31日前将房屋交付给戴湘，房屋交付的条件及标志是天祥公司取得《新建住宅交付使用许可证》。现天祥公司于2011年12月30日已经取得系争房屋的《新建住宅交付使用许可证》，并已在双方约定的交付期限内通知戴湘前来办理房屋交接手续，符合合同的约定。对于戴湘提出的拒绝收房的理由，法院分析如下：对于戴湘提出的房屋质量问题，尽管从戴湘填写的维修单及公证书所附照片中可以看出，系争房屋确实存在墙壁多处渗水等装修瑕疵，但上述瑕疵并非是房屋主体结构的缺陷，依据双方合同约定，戴湘完全可以要求天祥公司履行相应的维修义务，且戴湘也如此为之，但上述装修瑕疵不构成戴湘拒收房屋的正当理由。对于戴湘提出的天祥公司未向其出示《新建住宅交付使用许可证》，双方第一次办理房屋交接手续的时间为2013年1月1日，对于当日天祥公司是否向戴湘出示过上述许可证，双方各执一词，天祥公司称已经将上述许可证张贴于交房现场，戴湘称未张贴、未出示。对此，法院认为，《新建住宅交付使用许可证》的出示仅仅是整个房屋交付中的一个环节，用以向业主证明房屋已经验收合格、相关配套设施符合居住的基本条件。本案中，天祥公司取得上述许可证、继而向戴湘发出入住通知，其目的正是在于完成房屋交付的义务，房屋的交付自然是要将上述许可证出示给戴湘，天祥公司在已经取得上述许可证的情况下，没有必要也没有理由不向戴湘出示。故法院采信天祥公司关于已经将上述许可证张贴于交房现场的说法，进而认为天祥公司已经完成了相应的出示义务。综上，法院认为，戴湘于2013年1月1日仅凭其诉称的事实和理由，便拒绝同天祥公司办理交房手续，由此引起的法律后果，应由戴湘自行承担。故法院对戴湘的第一项关于要求天祥公司支付延期交付违约金的诉讼请求，不予支持。
对于戴湘的第二项关于要求天祥公司支付因房屋维修产生的实际损失的诉讼请求，从戴湘提出的实际损失的组成看，包括两部分内容，一是租金损失，二是物业管理费损失。对于租金损失，法院认为，天祥公司作为开发商应当向业主交付符合合同约定的质量的房屋，对于业主来说，如其领受的房屋质量合格，则可以通过自住或将房屋转租实现房屋的使用价值，反之，则不然。本案中，系争房屋在交付时已经存在渗水、漏水等质量问题需由天祥公司维修，维修期间势必致使房屋无法处于正常使用的状态，戴湘对房屋使用、收益的权利受损，因该损失系由天祥公司的违约行为所致，故天祥公司理应向戴湘承担房屋空置期间的租金损失。关于租金损失的起算时间，应当自2013年1月1日交房当日戴湘发现房屋存在质量问题起至2013年3月23日戴湘于《维修、投诉通知单（B表）》中书面确认维修完成、对处理结果满意为止。关于租金损失的计算标准，法院认为，应当参照系争房屋本身的租金，而非以戴湘主张的其在外租借房屋的月租金为准。现法院依据必要的市场了解情况，参照同地段同类房屋的租金价格酌定天祥公司需赔偿戴湘自2013年1月1日起至2013年3月23日止的系争房屋的租金损失为17，000元。对于物业管理费损失，物业管理费系物业持有人根据物业管理服务合同向物业管理公司缴纳的相关管理费用，与其是否实际居住使用无涉，且法院已将房屋修复期间的租金损失判赔给戴湘，则视作房屋应为戴湘所利用，故物业管理费亦应由戴湘承担，故戴湘主张由天祥公司赔偿物业费损失，于法无据，法院不予支持。
对于戴湘的第三项关于要求天祥公司支付房屋维修费及维修赔偿金的诉讼请求，从查明的事实看，系争房屋的装修瑕疵客观存在，天祥公司对此负有当然的维修责任，戴湘也屡次要求天祥公司履行维修义务，但维修效果并不理想，戴湘为满足自身居住需要，避免损失的再次扩大，自行聘请其他装修公司对房屋渗水、漏水等质量问题予以修复也实属戴湘的无奈之举，庭审中戴湘对上述修复费用的发生亦提供了相应的支付凭证，故法院对该项诉请，予以支持。
对于戴湘的第四项关于要求天祥公司支付房屋验收公证费的诉讼请求，上述公证费并非必然发生的费用，而系戴湘为证明交房流程的个人行为，与双方预售合同的履行并无因果关系，且上述费用双方在合同中也未进行约定，因此关于戴湘的此项诉讼请求，法院不予支持。
本案还需说明的是，房屋乃人民群众安身立命之本，本案中，天祥公司对房屋质量、交房流程上所暴露出的问题应当有所反思，法院希望天祥公司作为房地产行业内屈指可数的开发商，在今后的房产开发项目中，应当以诚信卓越之理念，更加注重房屋的建筑质量，为广大业主提供高品质的住宅。
原审法院审理后于二〇一四年七月二十九日作出判决：一、被告上海天祥华侨城投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告戴湘经济损失人民币17，000元；二、被告上海天祥华侨城投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告戴湘房屋维修费人民币6，334元；三、被告上海天祥华侨城投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告戴湘房屋维修赔偿金人民币633.40元；四、驳回原告戴湘其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，532.33元，减半收取计1，266.16元，由原告戴湘负担人民币998.82元，被告上海天祥华侨城投资有限公司负担人民币267.34元。
判决后，戴湘不服，上诉至本院称，上诉人已经提供证据表明被上诉人在交房前和交房过程中自始至终未向上诉人出示、交付《新建住宅交付使用许可证》，因此被上诉人延期交房事实清楚，且系争房屋存在严重渗漏水情况，经被上诉人多次维修无果，导致上诉人无法按期装修、入住，被上诉人应当承担由此给上诉人带来的损失：1、由于被上诉人未能将系争房屋按期交付，导致上诉人无法按期入住，不得不将之前的租赁合同进行延期，一审中上诉人还提供了有效的房屋租赁合同以及房租支付银行凭证以证明该损失实际存在，因此应按该实际损失作为赔偿依据，而非参照系争房屋本身的租金作为损失计算依据。2、由于上诉人未实际控制和使用系争房屋，故上诉人不应承担此前的物业费，上诉人支付2013年1月至3月的物业费4，442.10元应由被上诉人承担。3、因为房屋存在质量问题，上诉人通过公证取证而花费公证费，该损失亦应由被上诉人承担。请求二审在查清事实后依法改判支持上诉人的原审全部诉请。
被上诉人天祥公司辩称，被上诉人于2011年12月30日取得《新建住宅交付使用许可证》，且当时张贴在现场。2012年12月29日被上诉人发出交房通知给上诉人，12月31日上诉人前来办理交房手续，上诉人当时没有要求查看交付使用许可证，而是称漏水导致没有办理交付手续。之后被上诉人积极完成维修义务，2013年1月上诉人查看后认为符合约定，双方遂完成交付手续，因此被上诉人已经按约履行了合同约定的全部义务，被上诉人不应当承担逾期交房违约责任。至于租房损失，原审已经按照市场价格作出判决，被上诉人表示服从。请求二审依法维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人戴湘与被上诉人天祥公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思，且于法不悖，故双方均应按约履行。在履约过程中，上诉人戴湘于2013年1月1日根据天祥公司的交房通知书去天祥公司处准备办理交接手续，但以房屋存在质量问题而未予收房；2013年2月20日戴湘携公证处公证人员至天祥公司处办理了交接手续，同时戴湘明确房屋存在多处质量问题。之后在天祥公司进行整改后，戴湘于2013年3月17日验收了房屋，并于3月23日在《维修、投诉通知书（B表）》上确认维修完成、对处理结果很满意。现戴湘以天祥公司未出示、交付《新建住宅交付使用许可证》及房屋存在质量问题等为由要求天祥公司承担违约责任。对此，本院认为，经查，天祥公司已于2011年12月30日取得包括本案系争房屋在内的上海市闵行区浦驰路＊弄浦江镇122-13号地块商品房项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。现戴湘称办理交房手续时天祥公司未出示、交付《新建住宅交付使用许可证》，但未就此提供相应证据，故本院难予采信。而对于房屋质量问题导致戴湘未及时收房、入住系争房屋，确给戴湘带来一定影响，原审据此经过多方征询后参照系争房屋市场租金价格酌情判令天祥公司赔偿戴湘自2013年1月1日至2013年3月23日止的损失17，000元，符合本案事实，并无不当，应予维持。而鉴于天祥公司已经承担了该期间的租金损失，故可视为该房屋已经交付戴湘掌控、使用，且物业管理费是物业持有人根据物业管理服务合同向物业管理公司缴纳，而非缴纳给天祥公司，因此戴湘要求天祥公司承担该期间的物业管理费，于法无据，法院难予支持。而2013年2月20日戴湘准备收房时携公证人员到场，因非收房必经程序，因此戴湘不能以此要求天祥公司承担该公证费用。综上，上诉人戴湘的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审所作判决并无不当，本院依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，393.73元，由上诉人戴湘负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……