福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终6825号
上诉人（原审被告）：福建海昇房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇北大街海昇城3幢08号店。
法定代表人：吴海英，董事长。
委托诉讼代理人：张睿，福建麦博律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：游克兵，男，1987年10月16日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：郭剑，福建国富律师事务所执业律师。
上诉人福建海昇房地产有限公司（以下简称海昇公司）因与被上诉人游克兵商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初2983号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
海昇公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回游克兵的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。发证属于政府行政职权范围，海昇公司仅负协助办证义务，并无交付义务，本案迟延办证是政府部门导致的，海昇公司对此并无过错。海昇公司于2014年7月即向平潭综合实验区房地产交易中心提交相关资料申请办理所有权初始预登记，但由于该中心出现人员违法犯罪问题导致2015年11月前长期无人承办业务，致使房屋所有权证被拖延办理；同时，由于政府主管部门在房地产两证合一工作中适用新规产生问题，该情形至2017年7月11日才结束，致使国有土地使用证被拖延办理。二、本案逾期办证系因行政部门内部工作交接问题和国家两证发放改革工作等非因出卖人原因产生的，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定判决海昇公司承担违约责任，属适用法律错误。三、本案纠纷复杂，涉及行政不作为问题，且双方存在原则性分歧，依法应适用普通程序审理，一审适用简易程序审理不当。
游克兵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。游克兵依约交纳了全部购房款及相关代办证费用，按双方约定，海昇公司应自2014年1月12日起365个工作日内代为办妥案涉房屋权属登记手续，但海昇公司未在约定的期限内代为办妥房屋权属登记，依约应承担相应的违约责任。
游克兵向一审法院起诉请求：1.判令海昇公司立即履行代游克兵办理位于平潭县商品房的权属登记手续（庭审后，游克兵撤回该项诉讼请求）；2.判令海昇公司支付游克兵从房屋交付使用日起365个工作日后至办妥上述房屋的权属登记手续日止的逾期违约金（按总价款1534579元的日万分之一计算，自2015年7月6日起计至办妥房屋权属证书之日止）；3.判令海昇公司返还游克兵水电立户费及管道煤气初装费4200元。
一审法院认定事实：2012年6月5日，游克兵与海昇公司签订了《商品房买卖合同》，以总价款1534579元购买海昇公司开发的位于平潭县商品房。合同签订后，游克兵依约交纳了全部购房款。2014年1月12日，双方办理交房手续。2012年6月5日双方签订了《补充协议》第七约定由海昇公司须在商品房交付使用之日起365个工作日内，代为游克兵向房屋权属登记机构办妥权属登记，逾期则按购房总价款的日万分之一向游克兵支付逾期违约金。2014年1月12日游克兵向海昇公司交纳了契税、物业维修基金、装修保证金、水电立户费、管道煤气初装费、土地证产权证他项权证办证费等相关费用。另查，涉案小区工程于2013年2月6日竣工验收合格。庭审后，海昇公司于2017年7月11日发函通知游克兵于2017年7月20日到办理权属登记机关办理权属登记。
一审法院认为，《商品房买卖合同》及《补充协议书》未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。游克兵依约交纳了全部购房款及相关代办证费用，按双方约定，海昇公司应自2014年1月12日起365个工作日内，代为办妥房屋权属登记。虽然游克兵已领取了房屋所有权证，但权属并非只有房屋所有权证，应当包括土地使用权的内容，故游克兵诉请海昇公司为其办理涉案房产的权属登记手续，并支付计至代为办妥房屋权属证书之日止的违约金，符合规定，一审法院予以支持。双方已重新约定由海昇公司代为办妥权属登记，海昇公司以其并非办理产权登记的主体予以抗辩，一审法院不予采纳。游克兵还主张海昇公司应退还不该由其承担的水电立户费900元、管道煤气初装费3300元，由于合同第四条约定应该由游克兵承担，目前管道煤气未安装，海昇公司也愿意退还游克兵管道煤气初装费，为此，对游克兵要求海昇公司退还水电立户费900元的主张，一审法院不予支持，但海昇公司应退还游克兵管道煤气初装费3300元。现海昇公司主张游克兵已领取房屋所有权证，海昇公司抗辩未办妥权属登记是政府部门原因造成的，不是海昇公司的责任，对海昇公司的该抗辩理由，一审法院不予采纳。海昇公司未提供证据佐证其已代为办妥包含土地使用权信息的权属登记，构成违约，依约应承担相应的违约责任。关于违约金，海昇公司抗辩游克兵诉请的违约金起算时间已超过诉讼时效，应从起诉之日往前推2年，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，对该抗辩主张，一审法院予以采纳，合同约定违约金应自2015年6月13日起算。游克兵诉请海昇公司按已付购房款1534579元的日万分之一计至代为办妥房屋权属登记之日止的违约金，未违反法律规定，亦符合双方约定，一审法院予以支持。海昇公司抗辩是由于政府原因造成逾期，其无需支付违约金，证据不足、理由不充分，对海昇公司抗辩理由不予采纳。综上所述，海昇公司应代为游克兵办妥涉案房产的不动产权属登记手续及交付不动产权属证书，并向游克兵支付按已付购房款1534579元的日万分之一自2015年6月13日起计至2017年7月20日止的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、福建海昇房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向游克兵支付按已付购房款1534579元的日万分之一自2015年6月13日起计至2017年7月20日止；二、福建海昇房地产有限公司应于本判决生效之日退还游克兵管道煤气初装费3300元；三、驳回游克兵的其他诉讼请求。案件受理费2283元，减半收取计1141.5元，由福建海昇房地产有限公司负担。
双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院对此予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，在实施不动产统一登记之前我国实行的是“房地分开”的登记模式，在实施不动产统一登记之后我国实行的是“房地合一”的登记模式。不论在不动产登记制度实施之前还是在不动产登记制度实施之后，商品房完整的权属登记证明均应包括商品房所有权登记和国有土地使用权登记。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。讼争《商品房买卖合同》所约定的“权属登记”在没有其他特别约定的情况下，应当认定包括商品房所有权登记和商品房土地使用权登记。海昇公司对按期协助买受人办理房地信息完备的权属证书负有义务，如果逾期则均应按照合同约定承担违约责任。依照合同约定，海昇公司应自2014年1月12日起365个工作日内，即2015年6月29日之前，代为办妥房屋权属登记，但海昇公司直至2017年7月11日才发函通知游克兵于2017年7月20日到权属登记机关办理权属登记，故海昇公司应承担2015年6月29日至2017年7月20日的逾期办证违约金。海昇公司主张《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的迟延办理系因政府原因导致，但对此并无证据予以证实。讼争《商品房买卖合同》第十四条、《补充协议》第七条约定海昇公司逾期办理权属证书的违约金为已付商品房价款的日万分之一，如上所述，权属证书应当包括商品房所有权登记和商品房土地使用权登记，因此，考虑到本案中房屋权属证书已经办理，且无证据证明海昇公司存在故意、恶意拖延办证的情形，本院综合购房者实际损失、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定本案逾期办理土地使用权证违约金为已付商品房价款的日万分之0.5，从2015年6月29日计算至2017年7月20日止。
综上所述，海昇公司的上诉理由缺乏依据，本院不予支持；一审判决部分有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初2983号民事判决第二项；
二、撤销福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初2983号民事判决第一、三项；
三、福建海昇房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向游克兵支付逾期办证违约金（以购房款总额1534579元为基数，以每日0.005%为标准，自2015年6月29日起计至2017年7月20日止）；
四、驳回游克兵的其他诉讼请求；
五、驳回福建海昇房地产有限公司的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2283元，由福建海昇房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一八年一月二十二日
法官助理 龚 蓉
书 记 员 林雨婷