福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第10488号原告厦门市万家合物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区古兴里7号215，组织机构代码66472068-4。法定代表人张建霖，董事长。委托代理人李靓，福建志远律师事务所律师。委托代理人张晓莉，福建志远律师事务所律师。被告厦门市佳福园餐饮管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区曾厝垵1号。法定代表人苏亚明。被告苏亚明，男，汉族，1970年10月31日出生。原告厦门市万家合物业服务有限公司（以下简称万家合公司）与被告厦门市佳福园餐饮管理有限公司（以下简称佳福园公司）、苏亚明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，依法由审判员庄慧林担任审判长，与代理审判员曹玲、人民陪审员王吕宏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张晓莉到庭参加诉讼，被告苏亚明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告万家合公司诉称，2011年8月27日，原告与厦门市中心公建“古楼广场”业主委员会签订了一份《厦门市大前埔·不夜城物业服务委托合同》。该合同约定2011年9月1日起至2015年8月31日止原告作为“厦门市大前埔·不夜城”的物业服务单位，由原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共维修金、代收代缴水电费包括公共水电费的测算、分摊与收缴。2006年6月13日被告苏亚明与厦门市前埔不夜城B幢二层B21、B22、B23、B24、B25、B26、B27、B28、B29、B210店铺业主签订了《房屋租赁合同》，用于经营佳福园餐饮酒楼。第一份合同2014年8月31日期满后，被告苏亚明与业主续签至2022年8月30日止。二份《房屋租赁合同》均约定租赁期间被告按时交纳物业管理费、房屋公共维修金、水电费及水电公摊费用等。二被告同时还租用地下库房，并按照300元每月的标准向原告交纳物业管理费。被告苏亚明系被告佳福园公司的出资人和法定代表人。原告自2011年9月1日起为“厦门市大前埔·不夜城”提供物业服务期间，上述十间店铺和地下库房的物业管理费、公摊水电费、水电费等均系由被告佳福园公司支付给原告，二被告系上述十间店铺以及地下库房的物业使用人。2013年11月起（地下库房2014年1月起）二被告无正当理由拖欠物业管理服务费、公维金等费用。为此，原告多次书面催讨，并于2014年12月23日委托律师签发《律师函》的方式催缴，但被告至今拒不缴交。为保护合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1判令二被告向原告支付2013年11月至2015年6月期间尚欠的物业管理费65498元、公共维修金18114元、水费39561元、公摊水费6736.7元、电费62580.7元、公摊电费1750.9元、垃圾处理费1350元；2、判令二被告向原告支付2013年11月1日至实际付款之日止的违约金（违约金以每月物业服务费、公共维修金为计算基数，从下个月1日开始分段计算至实际付款之日止）；3、判令二被告承担本案的全部诉讼费用。被告佳福园公司、苏亚明未作答辩。经审理查明，2011年8月27日，原告与厦门市中心公建“古楼广场”业主委员会签订了一份《厦门市大前埔·不夜城物业服务委托合同》，合同约定：原告受托为厦门市大前埔·不夜城提供物业服务，委托管理期限自2011年9月1日起至2015年8月31日止（四年）；由原告向业主和物业使用人收取：物业管理服务费、房屋公共维修金、代收代缴水电费，地下车库、地面车辆停放的停车管理费；物业管理服务费的收取标准：A栋、B栋、C栋、D栋、E栋、F栋、G栋、H栋3元／平方米·月，地下仓库1.5元／平方米·月，地下车库64元／位·月；业主和物业使用人应在每月25-30日内到原告管理处交纳物业管理费用和水电等费用，对逾期未交按照所欠金额加收每日千分之三的违约金；房屋公共维修金的交纳标准：A栋、B栋、C栋、D栋、E栋、F栋、G栋、H栋0.5元／平方米·月。2011年12月12日，原告与厦门市中心公建“古楼广场”业主委员会签订了一份《前埔不夜城物业服务合同补充协议》，将该合同履行过程中协商或调解不成的争议解决方式修改为由所在地厦门市人民法院裁决。上述合同签订后，原告依约为案涉小区提供物业服务至今。另查明，案外人陈桂香系厦门市思明区古兴里7号201号（建筑面积为184.74平方米）、202号（建筑面积为180.15平方米）业主。案外人吴庆慧、王学毅、李丽彬等二人、陈英兰、王永强、王慧清等二人、王永标等二人、王怀南分别系厦门市思明区古兴里7号203单元（建筑面积为180.1平方米）、204室（建筑面积为180.06平方米）、205室（建筑面积为180.55平方米）、206室（建筑面积为174.78平方米）、207单元（建筑面积为183.86平方米）、208单元（建筑面积为181.31平方米）、209单元（建筑面积为181.2平方米）、210单元（建筑面积为184.41平方米）业主。2013年8月28日及2013年9月10日原告从被告佳福园公司处汇划收款30000元、15840.2元，备注为6-7月份电费。还查明，被告苏亚明系被告佳福园公司法定代表人，被告苏亚明及案外人张丽钦系佳福园公司自然人股东。又查明，本院多种方式向二被告送达未果后，依法对其公告送达。上述事实有原告提供的《厦门市大前埔•不夜城物业服务委托合同》、《前埔不夜城物业服务合同补充协议》、厦门市商事主体登记及信用信息、电子汇划收款、土地房屋登记卡及本案庭审笔录为证。对于原告提交的证据，因被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利，本院对原告提供的证据的真实性予以确认。上述事实，本院予以确认。在案件审理过程中，原告举示厦门市中心公建“古楼广场”业主委员提供的《房屋租赁合同》复印件四份，拟证明二被告租赁使用讼争店面的事实。经查，该四份合同显示：被告苏亚明与厦门市大前埔·不夜城B幢二层B21、B22、B23、B24、B25、B26店铺业主案外人陈桂香、王文辉（2012年6月1日后变更为现业主吴庆慧）、王学毅、李丽彬等二人、陈英兰分别于2006年6月13日、2014年8月18日签订了《房屋租赁合同》各一份，租赁上述店铺用于商业（餐饮）经营，租赁期限分别自2006年9月1日起至2014年8月31日止、自2014年9月1日起至2022年8月30日止；租赁期间，被告苏亚明应遵守不夜城的相关规定，按时交纳物业管理费、房屋公共维修金、水电费及水电公摊费用等。2006年6月13日、2014年8月18日，被告苏亚明与案外人王永标两次签订《房屋租赁合同》，约定被告苏亚明租赁厦门市大前埔·不夜城B幢二层B27、B28、B29、B210号店铺用于商业（餐饮）经营，租赁期分别为自2006年9月1日起至2014年8月31日止以及自2014年9月1日起至2022年8月30日止，且被告苏亚明应遵守该物业区的物业管理规定，按时交纳物业管理费、房屋公共维修金、水电费及水电公摊等费用。原告还举示证据名片、欠费明细单、律师函、EMS详情单、回执，拟证明被告佳福园公司工作人员签名确认被告佳福园公司系案涉十间店铺及地下库房的使用人，以及原告向二被告催讨物业管理费用的事实。经查，2014年12月10日及2015年6月12日的两份欠费明细单上由案外人林其发签字并写明“本人已收到此文件”以及“原件已签收”。原告还举示了部分开具给被告的物业管理费机打发票，拟证明其中2013年2月、5月、8月所显示的月物业管理费为6339元，除以3.5元／平方米·月的单价得出的是讼争十间店铺的总面积数，从而印证案涉房屋租赁合同的真实性。经查，原告提交的三张发票显示2013年2月、5月、8月的月物业管理费为6339元。原告另提供机打发票（发票号码03712527、07509166）两张拟证明被告实际承租地下库房并按照300元／月标准支付物业管理费的事实。经查，该二发票列明2013年4月至6月管理费900元、2013年10月至12月管理费900元。原告另举示证据2015年度代收电费发票和转账凭证，拟证明至2015年6月二被告仍是讼争十间店铺的使用人，租赁店面用于经营佳福园餐饮酒楼，该转账系用于支付讼争店铺电费。经查，案外人张丽钦分十次向原告进行转账，未列明转账用途。本院认为，当事人之主张应具有事实及法律依据。原告与厦门市中心公建“古楼广场”业主委员会签订的《厦门市大前埔·不夜城物业服务和委托管理合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对全体业主具有约束力。原告依约为厦门市大前埔·不夜城的业主提供了物业管理服务，业主应当交纳物业服务相关费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。现原告主张讼争房产租赁人即二被告交纳物业服务费用，依照“谁主张谁举证”的原则，原告对于二被告系讼争房产实际租赁人负有举证证明责任。原告提供机打发票（发票号码03712527、07509166）两张拟证明被告实际承租地下库房并按照300元／月标准支付物业管理费的事实。本院认为，该二发票并未载明该管理费900元系为地下库房所支出，原告亦未提供任何证据证明被告在讼争2013年11月至2015年6月期间向库房权属人或管理人承租使用了地下库房并约定由被告负担物业管理费，对于原告有关地下库房物业管理费的主张不予支持。原告另举示的证据厦门市大前埔·不夜城B幢二层B21、B22、B23、B24、B25、B26店铺业主案外人陈桂香、王文辉（2012年6月1日后变更为现业主吴庆慧）、王学毅、李丽彬等、陈英兰与被告苏亚明签订的《房屋租赁合同》复印件两份，以及业主案外人王永标与被告苏亚明签订的有关厦门市大前埔·不夜城B幢二层B27、B28、B29、B210号店铺《房屋租赁合同》复印件两份，该四份房屋租赁合同复印件来源均为厦门市中心公建“古楼广场”业主委员会。原告主张其并非案涉房屋租赁合同的当事人，无法提供租赁合同原件供法院核对，更无法举证证明业主之间物业租赁合同授权签订的事实，二被告一直承担自2006年6月起每月高额的物业管理费用和公共维修金即表示业主和二被告有相关约定。本院认为，一、原告称2006年6月以来都是二被告缴纳物业管理费用，可见作为物业服务企业原告多年来一直具有条件和能力要求业主或房屋承租人提供相关的房屋租赁合同作为此后管理收费依据。现案涉房产未按期缴纳物业管理费用，原告本可直接要求案涉房产业主缴清此笔费用，然原告非但没有向案涉房产业主主张讼争费用，亦未主张案涉房产业主的连带缴纳责任或是要求与本案具有利益关系的业主予以配合复印房屋租赁合同或提供房屋租赁合同原件（查案涉《房屋租赁合同》复印件提供方为厦门市中心公建“古楼广场”业主委员会，而非《房屋租赁合同》一方当事人）。尤其值得注意的是，业主案外人王永标（B29业主）与被告苏亚明签订的有关厦门市大前埔·不夜城B幢二层B27、B28、B29、B210号店铺《房屋租赁合同》复印件两份，原告仅以自己不是合同一方为由，认为自己没有举证能力，无法核实王永标是否具有代为出租上述店铺的授权。由上可知，原告置和本案利益相关且具有缴费义务的业主于局外，放弃直接有利的救济途径，舍近求远地依据厦门市中心公建“古楼广场”业主委员会提供的房屋租赁合同复印件，来要求其自称的已经于2015年7月1日关闭酒店失联且在本案诉讼中公告送达的二被告交纳讼争费用，这种违反日常生活经验法则的做法，令本案无原件核对的四份房屋租赁合同更加疑点重重。二、案涉《房屋租赁合同》四份并非属于提交原件确有困难的证据。原告主张案涉《房屋租赁合同》四份属于原件在他人控制之下而有权不予提交的证据。本院认为《房屋租赁合同》作为双务合同，一般由出租方和承租方各持一份，案涉《房屋租赁合同》在案涉房产业主以及本案的被告控制之下，即使退一步说原告作为物业公司无法向具有利益关联的业主要求配合提供《房屋租赁合同》，根据法律规定，承担举证证明责任的原告亦可在举证期限届满前书面申请本院责令控制该份《房屋租赁合同》的对方当事人即被告提交，然在本案中原告并未尽到此项举证义务。三、原告提供证据发票，证明二被告及案外人张丽钦支付了2013年11月之前所有物业管理费用，并且原告提交的部分开具给被告的物业管理费发票显示2013年2月、5月、8月物业管理费均为6339元（案涉十间店面面积总和1811.16平方米＊3.5元／平方米·月），可以印证被告使用讼争的十间店面，并印证了案涉房屋租赁合同的真实性。根据原告提供的证据和前文查明的事实，厦门市大前埔·不夜城物业管理服务费的收取标准A栋、B栋、C栋、D栋、E栋、F栋、G栋、H栋为3元／平方米·月，而非3.5元／平方米·月，无法印证出缴交的面积为案涉十间店面面积总和。再查原告提供的物业费用发票显示付款方名称均为佳福园，但发票并未显示所支付的物业管理费用对应的房产坐落，无法直接得出系为讼争店面所支出的结论。查案外人张丽钦转账用途并未显示为缴交物业管理费用，即使该笔费用和被告佳福园公司电子汇付给原告均为支付电费，但原告并未提交为案涉店面代为垫付电费的相关证据，其收取电费的行为并不能直接印证系为案涉店面所交。案外人林其发是否为被告佳福园公司员工姑且不论，该份明细只是表明对材料的签收，并非对明细内容的直接确认。原告提交的ems回单也未能体现邮寄的文件名称，无法确认其内容。从原告举示的上述证据可以看出，二被告虽然具有租赁案涉十间店面并接受原告物业服务的盖然性，但考虑上述证据矛盾以及证明力的大小，其并未达到高度盖然性的程度。综上，原告提交无法与原件核对的房屋租赁合同，亦未尽到申请法院向对方当事人调查的举证义务，且提供的其他证据证明力弱而不能有效地补强该份房屋租赁合同。可见原告提交的证据未形成完整的证据链条，未能充分尽到其举证义务，应当承担举证不能的法律后果。是故，对于二被告系案涉房屋承租人的事实，本院不予采信。对于原告要求二被告支付讼争房产物业管理费及其违约金的诉讼请求，本院不予支持。公共维修金系用于住宅共用部位、共用设施设备保修期后的维修和更新、改造的资金，是业主共有财产。缴纳公共维修资金是专属于业主的义务。无论二被告是否为案涉房屋承租人，原告均应向业主主张该公共维修金。对于原告要求二被告支付讼争期间公共维修金及其违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告另主张被告支付2013年11月至2015年6月拖欠的水费39561元、公摊水费6736.7元、电费62580.7元、公摊电费1750.9元，因原告未提供相应证据证明其代缴了上述期间的水电费、公摊水电费用，以及水电公摊费用的计算依据，故对该主张不予支持。原告也未提供证据证明其代收垃圾处理费的依据，故对于原告要求被告缴纳垃圾处理费1350元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告厦门市万家合物业服务有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5735元，由原告厦门市万家合物业服务有限公司负担。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 （庄慧林）代理审判员 （曹 玲）人民陪审员 （王吕宏）二〇一六年六月十六日代书记员（ 翁凌 思）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第七十条书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十一条民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或者毁损的；（二）原件在对方当事人控制之下，经合法通知提交而拒不提交的；（三）原件在他人控制之下，而其有权不提交的；（四）原件因篇幅或者体积过大而不便提交的；（五）承担举证证明责任的当事人通过申请人民法院调查收集或者其他方式无法获得书证原件的。前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。第一百一十二条书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交，因提交书证所产生的费用，由申请人负担。对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。