上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初37497号原告王金玲，女，1976年12月8日生，汉族，住上海市浦东新区。原告卢军，男，1975年1月1日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托代理人黄家勇，上海瀛泰律师事务所律师。被告王春玲，女，1972年10月7日生，汉族，住上海市浦东新区。被告吴涛，男，1969年2月7日生，汉族，住上海市浦东新区。被告王景辉(曾用名钱琨)，男，2007年12月3日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人王春玲。上列三被告共同委托代理人易俊，上海瀚元律师事务所律师。上列三被告共同委托代理人赵智功，上海瀚元律师事务所律师。原告王金玲、卢军诉被告王春玲、吴涛、王景辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告王金玲、卢军及两原告共同委托代理人黄家勇、被告王春玲、吴涛、王景辉的共同委托代理人易俊均到庭参加诉讼。审理中，当事人一致申请庭外和解两个月并延长本案简易程序审限一个月。本案现已审理终结。原告王金玲、卢军诉称，2015年5月4日，原、被告在臣信房地产经纪有限公司居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将位于上海市浦东新区碧云路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以人民币(以下币种同)620万元的价款转让给原告。双方同意于2015年9月30日前至房屋所在地交易中心办理房屋过户手续。原告通过向银行申请住房按揭贷款的方式向被告支付第四笔房款370万元。第五笔房款在办妥房屋交付当日，原告向被告支付房款10万元。被告必须保证交房时本合同附件二所列之房屋内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符，下水道通畅。被告于2016年5月3日前清空系争房屋内的户口。补充条款(一)约定，原告应于2015年6月1日前向银行申请贷款，并根据银行要求签署借款抵押合同等相关文书，原、被告中若有任何一方未按照合同约定及时全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应按合同约定总房款的日万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止。当日，原、被告签订《之备忘录》，约定原告同意就房屋内附有固定装修装饰支付120万元作为装修补偿款，原告于签订该备忘录后1日内支付。合同签订后，原告按约支付房款360万元，并向银行申请了公积金、商业组合贷款370万元。2015年9月30日，原告按合同约定缴纳了被告作为纳税义务人的营业税、个人所得税及河道管理费等共计248,300元，并缴纳原告作为纳税义务人的契税186,000元。2015年10月8日，原、被告共同至房地产交易中心办理过户手续，原告取得房地产交易中心出具的房地产登记收件收据。房地产交易中心审核过户手续过程中，被告向法院提起诉讼，要求解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求原告承担违约金、赔偿损失。诉讼中，被告申请对系争房屋进行了司法查封，交易中心据此终止过户审批程序。后经法院审理，于2015年12月21日作出(2015)浦民一(民)初字第40796号民事判决书，驳回被告的全部请求，该判决经二审维持原判。判决生效后，被告仍明确表示不配合原告办理过户手续。原告认为，双方之间买卖合同合法有效，任何一方不得随意变更。被告无理解除合同并提起诉讼，在终审判决作出的情况下，仍拒绝履行过户义务，严重损害了原告的合法权益，故原告起诉，要求：1、判令被告协助原告办理系争房屋的过户手续；2、判令被告交付房屋给原告；3、判令被告支付违约金，以房屋总价款620万元为基数，按照每日万分之五标准(每日1860元)支付自2015年11月11日(法院采取保全措施日期)起至判决生效之日止逾期过户违约金；4、判令被告按每日1860元支付自2016年5月4日(合同约定5月3日迁出户口)起至实际迁出之日期间的逾期清空户口的违约金。被告王春玲、吴涛、王景辉共同辩称，不同意原告所有诉讼请求，原告尚未付清房款，按照合同约定原告尚有一半房款未支付，故原告无权要求被告继续履行合同。原告诉状上说2015年10月8日原、被告去交易中心办理过户手续，但是事实上三个被告当天并没有去交易中心，被告认为原告是以伪造身份证明的手段到交易中心办理过户手续。被告认为其不应承担违约金，如法院认定被告承担违约责任，违约金标准也过高，要求法院调低。经审理查明：王春玲、吴涛、王景辉曾于2015年11月2日向本院提起诉讼，要求解除与王金玲、卢军签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求王金玲、卢军承担违约金148万元及承担其租金损失315,000元。该案经法院审理后查明：2015年5月4日，在上海臣信房地产经纪有限公司的居间介绍下王春玲、吴涛、王景辉与王金玲、卢军签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方(王春玲、吴涛、王景辉)将上海市浦东新区碧云路XXX弄XXX号XXX室房屋以620万元的价款转让给乙方(王金玲、卢军)。补充条款(一)约定，乙方应于2015年6月1日前，向银行申请贷款，并根据银行要求签署借款抵押合同等相关文书。双方同意于2015年9月30日前至房屋所在地交易中心办理房屋过户手续。甲方于乙方付清全部房款当日，将该房屋钥匙交付乙方。乙方通过向银行申请住房按揭贷款的方式向甲方支付第四笔房款370万元，该部分款项在交易中心办出的他项权利证明到达银行后，由贷款银行在其规定的时间内直接发放至甲方在乙方贷款银行开设的银行账户内。当日，双方签订《之备忘录》，约定乙方同意就房屋内附有固定装修装饰支付120万元作为装修补偿款，乙方于签订该备忘录后1日内支付。合同签订后，王金玲、卢军按约支付了房款360万元，并向银行申请了公积金、商业组合贷款合计370万元，其中公积金贷款100万元。2015年9月23日，在王春玲、吴涛、王景辉与中介人员的微信沟通中，中介人员称9月30日可办理过户，王春玲、吴涛、王景辉表示该日已安排外出旅游，要求过户时间仍定于原约定的10月8日，并要求在过户当天看到贷款合同及金额。2015年10月8日，双方共同至房地产交易中心，办理过户手续前，王春玲、吴涛、王景辉阅看了公积金贷款合同及商业贷款合同。当日，王金玲、卢军取得房地产交易中心出具的房地产登记收件收据，该收据载明收到抵押借款合同原件正本两份。2015年10月28日，王春玲、吴涛、王景辉在与中介人员的微信沟通中，表示“370万元我在11月30日是要付出去的！当初你们只说对方是银行贷款，根本就没有说公积金贷款，如果知道对方有公积金贷款，我根本就不会卖给他这套房子，谁都知道公积金贷款放款很难，而我急用钱！”该案在审理中，经王春玲、吴涛、王景辉申请，本院于2015年11月5日依法作出(2015)浦民一(民)初字第40796号民事裁定，对系争房屋进行了司法查封。后本院于2015年12月21日依法作出(2015)浦民一(民)初字第40796号民事判决：驳回王春玲、吴涛、王景辉诉讼请求；王春玲、吴涛、王景辉不服本院判决依法提起上诉，上海市第一中级人民法院于2016年4月25日依法作出(2016)沪01民终1826号民事判决：驳回上诉，维持原判。另查明，原、被告签订的上海市房地产买卖合同约定，被告于原告付清全部房款当日，将系争房屋钥匙交付原告，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、有线电视(若有)、电话(若有)等使用费进行结算，原告对房屋及其装饰、设备进行检查，交付完成的标志为双方签署房屋交接书；在办妥房屋交付当日原告向被告支付房款10万元。双方合同补充条款约定，被告应于2016年5月3日前清空该房屋内的户口；原、被告若有任何乙方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务(包括但不限于签署文书、提供材料、缴纳费用、被告清空房屋内的户口等交易相关义务)，则每逾期一日，违约方应按合同约定总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止，逾期超过是15日的，守约方有权选择单方面解除合同，若守约方选择单方面解除合同，则违约方应按合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。再查明，被告方吴涛及王景辉的户口现仍在系争房屋内。上述事实，由上海市房地产买卖合同、(2015)浦民一(民)初字第40796号民事判决书、(2015)浦民一(民)初字第40796号民事裁定书、户籍资料等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同及备忘录，系当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。被告要求解除合同的请求已经法院判决驳回，被告理应按照合同及时协助原告办理过户并向原告交付房屋。原告剩余房款的支付根据双方合同约定是通过贷款方式支付，银行放款需在双方完成交易过户、贷款银行取得相应他项权利证明之后，现因被告诉讼导致双方未能办理过户而造成银行未能发放贷款，过错在于被告；但直至本案庭审中，被告却仍以原告未付款为由不履行其义务，其被告的行为已构成违约，故原告要求被告就系争房屋办理过户、交付房屋并承担相应逾期过户违约金并无不当。对于违约金的数额，本院结合被告的过错程度、原告由此遭受的损失等，酌情按照双方合同价款的日万分之二标准，据实予以支持。原告主张的迁出户口违约金，对于计算标准，本院酌情调整为每日150元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告王春玲、吴涛、王景辉于本判决生效之日起十五日内协助将上海市浦东新区碧云路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告王金玲、卢军名下，同时原告王金玲、卢军支付被告王春玲、吴涛、王景辉房款370万元；二、被告王春玲、吴涛、王景辉于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区碧云路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告王金玲、卢军，同时原告王金玲、卢军支付被告王春玲、吴涛、王景辉房款10万元；三、被告王春玲、吴涛、王景辉于本判决生效之日起十五日内支付原告王金玲、卢军逾期过户违约金(以620万元为本金，自2015年11月11日起计算至判决之日止，按照日万分之二的标准计算)；四、被告王春玲、吴涛、王景辉于本判决生效之日起十五日内支付原告王金玲、卢军逾期迁出户口违约金(自2016年5月4日起计算至判决之日止，按照150元/天标准计算)。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57,986元，减半收取计28,993元，由被告王春玲、吴涛、王景辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周婉二〇一六年九月二十七日书记员  刘露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。