江苏省灌南县人民法院法律文书拟稿纸文书种类民 事 判 决 书发文编号（2015）南民初字第1575号承办单位民事第一审判庭核稿签发拟稿陈建民会签校对份数江苏省灌南县人民法院民事判决书（2015）南民初字第1575号原告灌南顺昌房地产开发有限公司，住所地灌南县经八路水岸名苑商铺2号。法定代表人毛顺生，董事长。委托代理人张君仁，江苏海西律师事务所律师。被告温广东，男，1971年12月29日生，居民身份证号码3208221971********，汉族，居民，住灌南县新安镇仁慈医院。委托代理人卢伯明，江苏海西律师事务所律师。原告灌南顺昌房地产开发有限公司与被告温广东房屋预售合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法由审判员陈建民适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人张君仁、被告委托代理人卢伯明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告灌南顺昌房地产开发有限公司诉称：2012年12月，被告因购买房屋缺乏资金交首付款，向原告借款164万元，借款后，被告已偿还40万元，还欠104万元至今未付。故请求判令被告偿还借款104万元及利息。被告温广东辩称：原告主张的基本事实错误，原、被告之间的争议实为购房款争议，原告主张的款项，被告已给付完毕，且被告给付的款项已超出应付款。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告曾先后两次向原告购买由原告开发的商品房（合计25间）。2010年10月25日，双方就首批5间商铺签订简易临时售房协议书，临时协议约定，5间商品房总价270万元，合同签订之日支付150万元，余款200万元保证3个月内付清，并按月利率1%支付利息，逾期按月利率3%计息，逾期超过1年，原告可收回房屋。协议签订后，被告于2010年10月25日、26日预付购房款150万元。2012年1月12日、8月3日，原、被告补签了5间商品房预售合同。2011年2月2日、10月15日，被告分别支付购房款40万元及20万元，因5间商品房剩余购房款未能按协议约定期限给付，被告就连同约定的利息于2012年1月12日向原告出具内容为“欠购房款64万元，2012年1月19日归还，逾期归还按月50%计息”的欠条1张交原告收执，2012年1月19日被告向原告法定代表人账户汇款支付了购房款50万元。2012年7月4日，原、被告又补签订20套商品房预售合同，根据合同约定，20套购房款合计为576.8804万元，首付款为299.8804万元，余款277万元通过银行按揭贷款交纳。为此，被告于2012年7月9日20套商品房交付首付款40万元，后双方商定，剩余首付款中的99.8804万元交付现金，150万元的余款出具借条，作为被告为交付首付款向原告借款后而形成的借款，商定好后被告于2012年7月11日向原告出具2张借条（内容为借到原告现金50万元，承诺2012年8月30日前归还；借到原告现金100万元按月息1%计息，逾期按月息3%计息），2012年7月12日被告通过其经营的仁慈医院转账支付了购房首付款99.8804万元，2012年8月26日，被告再次出具借条给原告法定代表人的妻子杨颖的方式支付购房款10万元（借条内容为今借到原告现金10万元，承诺2012年8月31日前归还），2012年9月30日，被告汇款给原告法定代表人妻子杨颖10万元偿还了相应的借款。2012年11月1日，被告通过银行按揭贷款交纳了277万元。2013年1月14日（原告称是15日）、4月18日、7月18日被告分别汇款20万元给原告。2014年3月25日被告签发支票给原告以交付购房款，但因该支票为空头支票原告未能取得该20万元款项，2014年9月4日通过网上银行向杨颖10万元。后原告索要上述欠款未果，引发本案诉讼。诉讼中，对于利息主张，原告明确为按法庭认定的未偿还本金从2012年7月11日借条载明的履行期限届满之日起计算至实际偿还之日。另查明，原告法定代表人或其妻子还于2010年1月-5月向被告方出具过4张合计320万元的收条。上述事实，有当事人陈述，双方无异议的商品房买卖合同25份、欠条1张，借条3张，20套房屋的银行按揭贷款进账凭证1份，2010年10月25日至2014年9月双方无异议的支付购房款凭证（票号为03382445的20万元转账支票一份系空头支票没有到账），收条等证据在卷予以证实，本院予以确认。本院认为：被告购买原告开发的商品房，因资金短缺不能及时交付购房款而向原告出具借条并同意承担相应的利息，以此作为换取原告同意其迟延交付购房款的对价，双方并非有真实的借款合意，双方之间争议仍属因商品房预售合同引发的欠款纠纷，双方之间就所欠购房达成的相应协议也不违反法律、法规的规定，应属有效（逾期利息约定除外），故原告要求被告应按约定给付剩余购房款，本院予以支持。但在计算被告应给付的剩余购房款项时，考虑到购房合同签订前后及借条或欠条出具前后，均发生多笔购房款项的支付，因此，被告剩余应付购房款应从整个购房过程中原、被告之间的款项往来予以认定。截止起诉时，被告合计已支付购房款756.8804万元（含揭贷款），剩余购房款应为90万元（25套商品房价合计846.8804万元-已付款756.8804万元）应予给付。原告要求从2012年7月11日借条载明的履行期限届满之日起至实际偿还之日给付按约定月利率3%计算的逾期利息，因月利率3%已超过同期同档银行贷款基准利率的四倍，违反相关法律规定，对利息超过四倍的部分，本院不予支持，又因被告于2012年1月12日出具的欠64万元的购房款中包含4万元的利息，故在计算利息时，该4万元不应作为计算利息的基数。对于被告方提供2010年5月份前原告法定代表人或其妻子的出具的收条上载明的320万元款项是否应予抵扣的问题。本院认为，如2010年5月份前给付的上述款项为预付的购房款，因在双方签订先期的5套合计270万元商品房款临时买卖协议时，上述320元支付已发生，故被告可不再进行支付原告购房款，但被告不但再连续支付购房款210万元，还出具欠条交付原告收执，与常理不符，原告也予以否认。故被告主张2010年5月份支付原告法定代表人或妻子的相关款项应与原告主张的购房款相抵冲无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：被告温广东于本判决发生法律效力之日起十日内给购房款90万元及相应利息（已发生的利息4万元及2012年12月30日起按中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利息的四倍计算至实际偿还之日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14160元，原告已预交，由被告温广东负担，被告在兑现上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费14160元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条的规定，本判决生效后，权利人可向本院或本院同级的被执行的财产所在地法院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  陈建民人民陪审员  杨 梅人民陪审员  王福祥二〇一五年十二月二十七日书 记 员  温彦林法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。