浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第161号
上诉人（原审被告）：乐维邦。
委托代理人：宋强。
委托代理人：胡巧辉。
被上诉人（原审原告）：华润置地（宁波）发展有限公司。
法定代表人：谢骥。
委托代理人：徐新源。
委托代理人：徐超。
上诉人乐维邦因与被上诉人华润置地（宁波）发展有限公司（以下简称华润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2014年1月2日作出的（2013）甬慈民初字第1229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2011年6月23日，原、被告签订了编号为20110600355号的商品房买卖合同（含相关附件）一份。双方在合同中约定：被告购买原告开发的橡树湾小区28幢楼1901室房屋一套，总价款4456871元。被告须在合同签订当日支付房价款的30%（1346871元），剩余款项以银行按揭贷款方式支付。被告应于合同签订之日起15个工作日内至银行办妥按揭贷款手续；若按揭贷款不足支付剩余部分房款或无法办理按揭贷款，被告于收到银行或原告书面通知之日起十五个工作日内补足余款。被告逾期付款超过60日，原告有权解除合同，……；原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止、每日按应付款万分之二支付逾期付款违约金。购房合同另对其他事项进行了约定。合同签订当日，被告向原告支付了购房款1346871元。后被告未按合同约定办妥银行按揭贷款。2012年8月6日，原告致函被告，称：被告未按约定在购房合同签订之日起15个工作日内至银行办妥按揭贷款手续；经原告多次催告，被告仍未办妥按揭贷款手续，逾期付款违约金已经开始起算；为保障被告权益，被告务必立即办妥按揭贷款手续同意银行放款或一次性补足购房余款，否则原告将采取司法途径确保合同依约履行。
原审原告华润公司于2013年10月23日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告立即支付购房款3110000元；2.原审被告以3110000元为基数，按日万分之二向原审原告支付自2011年7月14日起至判决确定的履行日止的违约金；3.本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院审理认为：原、被告签订的商品房销售合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效。原、被告在购房合同中约定被告在合同签订当日支付首付款，剩余房款由被告在约定时间内通过银行按揭贷款方式支付，同时明确若按揭贷款不足或无法办理按揭贷款，被告应当在收到银行或原告的书面通知之日起十五日内补足余款。该约定表明被告在签订购房合同时已经预见到购房合同履行期间银行放贷金额不足或无法办理按揭贷款的可能，并明确此情形下的付款方式，即补足余款，被告应当按照该约定履行付款义务。被告辩称其年事已高且无收入来源，不仅无法办理银行按揭贷款，也无能力继续履行合同。该院认为，即便被告无法办理银行按揭贷款的主张属实，根据前述付款方式的约定，被告应当在原告书面通知之日起十五个工作日内以补足余款方式支付剩余房款。债务人未履行金钱债务，债权人可要求债务人履行；非金钱债务在法律上或事实上不能履行、债务标的不适合强制履行或履行费用过高等情形下，债权人不能要求债务人强制履行。本案中，被告作为房屋买受人，其在购房合同中负担的债务为金钱债务，不是非金钱债务，此债务不存在履行不能情形。故被告的上述辩称意见于法无据，不予采纳。本案中，被告支付首付款后，未按合同约定办理银行按揭贷款手续，且经原告催告后仍未在约定时间内补足剩余购房款，已构成违约。原告要求被告支付剩余购房款3110000元的诉请符合法律规定，予以支持。至于被告的违约责任如何承担问题，该院认为，被告未按约办理按揭贷款手续，原告于2012年8月6日致函被告，要求被告立即办妥按揭贷款手续或一次性补足购房余款，综合购房合同约定的剩余房款的支付期限、原告催告被告办理按揭贷款手续或补交剩余房款的时间、原告催告函的合理交邮时间，该院酌定被告应当在2012年8月26日前支付剩余购房款。现被告逾期付款距今已逾400多天，按购房合同约定被告应当自逾期付款之第二日起以应付款项为基数、按日万分之二的标准支付原告逾期付款违约金。原告要求被告自2011年7月14日起至生效判决确定的履行日止、按日万分之二支付逾期付款违约金，该诉请中符合法律规定的部分予以支持，其余部分不予支持。
被告另辩称合同上买受人签字系被告女儿乐媛媛代签，但并未提供证据予以证实，原告对此并不认可。退一步讲，即便该签字系乐媛媛代签，被告在庭审中也对乐媛媛的代理行为予以追认，故该院认定被告乐维邦系涉案房屋的实际买受人。被告另主张要求解除合同并赔偿原告违约金，该主张应另行理直，不在本案处理范围内。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，作出如下判决：被告乐维邦于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（宁波）发展有限公司购房款3110000元及以3110000元为基数、自2012年8月27日起至判决确定的履行日止、按日万分之二计算的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费34640元，减半收取17320元，由被告乐维邦负担。
宣判后，原审被告乐维邦不服，上诉至本院，称：一、原审程序错误。被上诉人华润公司起诉请求中包括要求判令合同没有解除、继续履行，上诉人对此以讼争房屋未结顶，致上诉人无法按约办理按揭及房屋存在其他质量问题为由选择了抗辩，后被上诉人在一审庭审中将该请求予以变更后，原审未按规定给予上诉人重新举证的期限，剥夺了上诉人的反诉权利。二、事实认定错误。涉案合同上的签名并非上诉人本人，而是上诉人之女乐媛媛。上诉人在合同约定期限内未办妥按揭手续，系因涉案房屋未结顶、备案造成，且因被上诉人告知上诉人办理按揭手续时已超过银行按揭必须60周岁以下的规定。三、原判适用法律错误。被上诉人在签署合同时，已经知晓上诉人是不能办理按揭的，却约定“应在接到银行或被上诉人书面通知之日起十五个工作日内补足余款”，其行为属于欺诈。且根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。请求二审法院撤销原判，裁定发回重审或判决驳回被上诉人华润公司的原审请求。
被上诉人华润公司答辩称：一、一审法院诉讼程序正确。被上诉人诉讼请求并未发生实质性变更，因原请求存在重复，第二条请求本身就包含了合同继续履行的意思表示，因此在庭审中予以调整，撤回了第一项请求，对此上诉人亦无异议，且放弃了答辩期。上诉人在庭审中对合同是否解除也未进行抗辩，更未提出反诉。二、一审认定事实清楚。上诉人庭审中明确认可了该项合同的代签事实，因此不影响合同效力。至于银行规定按揭办理的条件，该规定并非效力性规定，也不影响合同效力，且上诉人根本未去办理过按揭，而合同对于付款方式也明确了如果不能办理按揭或按揭不足以支付的，上诉人需在收到通知后补足余款，现上诉人未按约付款，属违约，应承担违约责任。三、原审法院适用法律正确。涉案合同关于付款方式的约定实质上是附条件变更付款方式，即在按揭贷款不足支付剩余房款或无法办理按揭贷款的情况下，买受人应当依照变更付款方式在接到通知后补足余款，上诉人明知该条款的适用后果，被上诉人并不存在欺诈。至于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，仅适用于担保贷款方式，并不适用本案。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，且无程序错误，请求二审法院维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未向本院提供证据。
对原审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，2012年12月18日，上诉人乐维邦等慈溪市橡树湾小区部分业主致函被上诉人，称因涉案房屋未结顶，无法办理银行按揭手续，且房屋存在严重质量问题，要求终止履行购房合同。
本院认为：上诉人乐维邦与被上诉人华润公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的效力性规定，原判认定其合法有效，于法有据，双方当事人均应按约履行合同。合同签订后，上诉人未在合同约定期限内办理银行按揭手续，也未在接到被上诉人付款通知后支付房屋余款，属违约，原判支持被上诉人要求上诉人支付房屋余款并承担相应违约责任的诉讼主张，符合合同约定，也无不当。现上诉人乐维邦上诉称原审法院在被上诉人变更诉讼请求后未给予答辩期，属程序违法，对此，虽然被上诉人在一审庭审中将第一项诉讼请求“确认原被告双方签署的慈溪市橡树湾小区28幢1901室《商品房买卖合同》没有解除，合同继续履行”予以去除，在形式上属于诉讼请求变更，但因被上诉人的第二项请求明确要求上诉人支付购房余款，该购房余款的支付前提即是合同继续履行，因此被上诉人第一项诉讼请求的去除，实质上并未影响上诉人相应应诉权利的行使，且因被上诉人该诉讼请求的调整发生在庭审时，上诉人在场也未提出相应的抗辩，上诉人仅提出该房屋实际系其女儿乐媛媛所购及乐媛媛无力继续履行合同，希望能解除合同的意愿，因此，原审法院未另行指定答辩期限，并不违反法律规定。上诉人上诉又称涉案合同系乐媛媛签订及上诉人未能办理银行按揭系被上诉人违约造成，对此，因上诉人未对涉案合同上“乐维邦”的签字提出笔迹鉴定，且明确认可该签字行为，而该合同签订后，上诉人也明确其首付款支付后并未去办理银行按揭手续，上诉人也未提供证据证明被上诉人对此存在过错，因此，上诉人关于上述事实原判认定错误的主张也与客观事实不符，本院对此不予采信。至于上诉人提出的原判适用法律错误问题，因最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，是对商品房买卖合同中仅约定买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的情况下，该商品房买卖合同的处理原则。而涉案合同约定的付款方式中不仅包含有商品房担保贷款的约定，同时约定“若按揭贷款不足支付剩余部分房款或无法办理按揭贷款”，即商品房担保贷款合同未能订立的情况下，上诉人必须“于收到银行或被上诉人书面通知之日起十五个工作日内补足余款”，因此，本案并不能适用最高人民法院的上述规定。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34640元，由上诉人乐维邦负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 俞灵波
审 判 员 钟康树
审 判 员 朱亚君
二〇一四年四月三日
代书记员 陆 琼