山东省青岛市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）青民一终字第1651号
上诉人（原审原告）顾鹏程。
委托代理人孙泽青，山东海剑律师事务所律师。
委托代理人杨枫楠，山东海剑律师事务所律师
上诉人（原审被告）方巍娜。
委托代理人张浩，山东平元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛金田城建开发有限公司。
法定代表人黄立平，经理。
上诉人顾鹏程、上诉人方巍娜因与被上诉人青岛金田城建开发有限公司（以下简称金田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10479号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
顾鹏程在一审中诉称：1999年1月7日，顾鹏程之母曹剑秋因青岛市汶上路承租的房屋拆迁而与金田公司签订房屋拆迁安置协议，将顾鹏程之母异地安置于青岛市天津路×号×单元×户。金田公司于1999年1月8日与顾鹏程之母签订公有住宅房屋租赁合同。2004年11月1日，承租人变更为顾鹏程，顾鹏程继续与金田公司签订公有住房房屋租赁合同。2008年11月13日，金田公司向顾鹏程收取10月份房租后便未再向顾鹏程收取租金，顾鹏程亦无法与金田公司取得联系。2012年4月初，方巍娜突然到顾鹏程处主张权利，声称其是涉案房屋的所有人，要求顾鹏程向其支付房租。事后，顾鹏程到房产交易中心查询才知，方巍娜与金田公司于2008年11月11日签订房地产买卖契约，将建筑面积为56.77平方米的涉案房屋以53931.5元的价格出售。根据房屋买卖契约补充条款的约定，方巍娜与金田公司是在明知涉案房屋为拆迁安置房且由顾鹏程承租居住的情况下进行的买卖交易，且交易价格明显偏低，属恶意串通行为，其买卖行为严重侵犯了顾鹏程的合法权利。故顾鹏程起诉请求：1、依法判令方巍娜与金田公司之间签订的房地产买卖契约无效；2、由方巍娜与金田公司承担顾鹏程到青岛房产交易中心查询费用390元。
方巍娜在一审中辩称：其与金田公司之间的合同合法有效，请求驳回顾鹏程的诉讼请求。
金田公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
一审审理查明：1999年1月7日，拆迁人金田公司经青岛市房屋拆迁管理办公室（98）青拆管许字第73号房屋拆迁许可证批准，在汶上路路段进行拆迁改造，将被拆迁人曹剑秋异地安置于天津路路段。合同第十一条约定：“过渡期为30个月，现发壹年补偿费，回迁时按实际过渡时间补足。”该条被笔划掉，方巍娜主张系顾鹏程修改，因此房屋性质应是拆迁临时安置房，而非公房。
1999年1月8日，双方签订房屋移交清单。金田公司向曹剑秋交付天津路×号×单元×户房屋。同日，曹剑秋与案外人青岛金田物业管理有限公司签订《公有住宅房屋租赁合同》，约定曹剑秋按照《青岛市城市公有房产管理暂行办法》租赁上述房屋，租赁期限1999年2月8日至2002年1月8日止。期满前1个月内，双方均无异议时，本租赁合同的租赁期自动延长壹年。
曹剑秋去世后，其子顾鹏程分别于2004年11月1日、2006年12月25日与金田公司签订《公有住宅房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》，约定顾鹏程继续承租上述房屋，租赁期截止至2009年7月1日止。2006年签订的最终合同中约定：乙方（顾鹏程）承租的房屋，因国家建设需要拆迁或经政府和房管机关批准另作他用时，双方均应服从，解除合同。乙方所需住房由建设单位或用房单位安置。顾鹏程缴纳房屋租金至2008年10月。
2008年11月11日，金田公司（甲方）与方巍娜（乙方）签订《房地产买卖契约》。约定甲方同意将座落于青岛市市南区天津路×号×单元×户的住房出售给乙方，成交价格为53931.50元。合同约定，因该套房屋由被拆迁使用人顾鹏程等居住，故无法交付买方。该套房屋的使用权由顾鹏程及其同住人享有，买方享有该套房屋的收益、处分权，不享有占有、使用权，该房屋现承租人系卖方异地安置的被拆迁使用人顾鹏程，买方在取得房地产权证后应按国家和青岛市的相关规定收取使用人的房屋租金。合同签订后，方巍娜办理了涉案房屋的房地产权证，权证字号为：青房地权市字第200×62号。
为此，顾鹏程向青岛市人民政府提出行政复议，要求撤销方巍娜的房地产权证。青岛市人民政府以案件涉及法律适用问题为由，决定中止行政复议。在该复议程序中，方巍娜曾提交书面答辩意见称，金田公司在出售房屋时已经告知顾鹏程，系顾鹏程自愿放弃。
另查明，金田公司于2010年1月被吊销。
为进行本次诉讼，顾鹏程支付查询费用1533元，顾鹏程在本案中主张其中309元应由方巍娜与金田公司承担。
一审法院经审理认为：曹剑秋被安置前居住为公房。自曹剑秋被安置在青岛市市南区天津路×号×单元×户房屋后，曹剑秋、顾鹏程先后与青岛金田物业管理有限公司、金田公司签订《共有住宅房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》，合同均约定按照《青岛市城市公有房产管理暂行办法》规定进行处理。租金计收标准也系依照政府标准计算。因此，顾鹏程与金田公司之间形成的是公房租赁关系。因此，本案中天津路×号×单元×户房屋的出售问题，涉及的是公房出售的买受人如何确定的问题，该问题不属于人民法院民事案件的受理范围，一审法院依法不予处理。案经合议庭评议，审委会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，一审裁定：驳回顾鹏程的起诉。案件受理费8117元，退还顾鹏程。
宣判后，顾鹏程与方巍娜均不服，分别上诉至本院。
顾鹏程上诉称：一、一审认定涉案房屋涉及的是公房出售的买受人如何确定的问题，并以此为由裁定驳回顾鹏程的起诉系认定事实不清。顾鹏程请求确认方巍娜与金田公司签订的房屋买卖合同无效，该房屋买卖关系属于一般的民事法律关系范畴，与公房出售无关。金田公司在将涉案房屋出售给方巍娜之前通过非法方式取得私房产权证书。方巍娜与金田公司不具备《青岛市公有住房出售暂行办法》规定的公房出售的主体资格，其签订的房屋买卖合同也非公房出售合同。因此，与公房出售的买受人如何确定无关。二、顾鹏程要求确认方巍娜与金田公司签订的买卖合同无效的诉讼请求不涉及公房出售问题，一审审理超出了顾鹏程诉讼请求的范围，无事实及法律依据。请求：撤销一审裁定，依法改判确认方巍娜与金田公司签订的涉案房屋买卖合同是一般的民事法律关系，属于法院民事案件的受理范围，予以实体处理。
被上诉人方巍娜答辩称：一审认定顾鹏程与金田公司之间就涉案房屋系公房租赁关系错误，涉案房屋系我方购买的商品房，且已办理了权属证书，我方系涉案房屋的唯一合法所有权人。一审应对本案进行实体处理，驳回顾鹏程的诉讼请求。
上诉人方巍娜上诉称：一审认定顾鹏程与金田公司之间形成公房租赁关系系认定事实错误。2008年11月11日，方巍娜与金田公司签订购房合同时，涉案房屋已经登记在金田公司名下，金田公司已经取得房屋权属证书，涉案房屋属于私房而非公房，系拆迁临时安置房。二审法院对该事实应予以正确认定。请求：依法改正一审裁定对案件事实的认定。
被上诉人顾鹏程答辩称：2007年11月13日之后，涉案房屋变为金田公司的私有房产，不再是公房租赁关系，变为普通的租赁关系，顾鹏程对涉案房屋享有优先购买权。方巍娜与金田公司签订的买卖合同侵犯了顾鹏程的合法权益，应认定为无效合同。法院应对本案纠纷予以实体处理。
被上诉人金田公司未答辩。
本院经审理认为，根据业已查明的事实，顾鹏程之母曹剑秋因原承租的公房被拆迁而被异地安置至涉案房屋居住，曹剑秋与金田物业公司签订了公房租赁合同。后，曹剑秋去世，顾鹏程与金田公司签订公房租赁合同。金田公司于2007年11月13日取得涉案房屋权属证书，并于2008年11月11日将涉案房屋出售给方巍娜，方巍娜后取得涉案房屋权属证书。顾鹏程基于公房租赁关系入住涉案房屋，且已居住使用多年，而方巍娜基于房屋买卖关系取得涉案房屋的权属证书，金田公司亦已于2010年1月被吊销。在此情况下，顾鹏程对涉案房屋应享有哪些权利，属于行政机关依职权处理的范围，由此引发的纠纷依法不属于人民法院民事案件的受理范围。故，一审裁定驳回顾鹏程的起诉并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 吕良臣
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 赵庆信
书 记 员 魏 威