浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终3702号上诉人（原审原告）：刘丽芳，女，1982年1月1日出生，汉族，住宁波市北仑区。委托诉讼代理人：杨美芬，女，1957年3月12日出生，汉族，住宁波市江北区。委托诉讼代理人：李德昭，浙江红邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁波世茂房地产开发有限公司。住所地：宁波市北仑区新碶街道明州西路***号***室。法定代表人：汤沸，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈燕红，女，该公司员工。委托诉讼代理人：魏建云，女，该公司员工。上诉人刘丽芳因与被上诉人宁波世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院（2017）浙0206民初3481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。刘丽芳上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金284984.60元。事实和理由：一、关于房屋分户验收。住建部明确分户验收资料是交付房屋的必备手续之一。被上诉人没有提供分户验收资料，根本谈不上交付房屋。直到2017年6月，上诉人起诉之时，被上诉人尚没有准备好分户验收文件，至此证明不能交房的原因在于被上诉人。二、涉案房屋至今没有办理交付手续的原因在于被上诉人。2012年10月21日，上诉人收到房屋交付通知书后，立即到被上诉人处要求交房。在交房过程中，由于被上诉人的原因导致不能交付，这一点有上诉人与被上诉人相关人员的维修保养单为证。在被上诉人出具维修保养单后，上诉人及其委托代理人多次到被上诉人处，要求交付房屋，但被上诉人以种种借口进行拖延。一审判决认为是上诉人自身原因导致不能交付房屋，是没有事实根据的。三、关于违约金的计算。一审判决中虽然确认被上诉人存在违约行为，也计算了违约金，但计算的时间明显存在错误，应该从2012年7月1日计算到实际交付之日止，至少是计算到一审判决之日，而不是2012年10月20日。世茂公司辩称：一、关于房屋验收。双方签署的《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件为：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许适用文件。被上诉人在一审审理过程中，已向法院提供上述资料。退一步讲，该房屋所在地块整体早已通过政府各专业部门的竣工验收，而分户验收只是整体综合验收的一个环节。因此，一审判决所作认定并无不当。二、关于交房。该地块自2012年9月交付起，被上诉人一直积极主动地配合业主办理交房。被上诉人已多次明确告知上诉人，被上诉人要求上诉人到财务处办理结算手续是为双方就房款与违约金进行最终结算，物业费并非被上诉人收取，被上诉人不存在收房与物业费进行捆绑的行为。三、关于逾期交房违约金。上诉人所述房屋目前存在的质量问题，被上诉人已积极履行维保责任，且上述问题均不属于严重影响居住的质量问题，实际上均不影响被上诉人交房。因此，上诉人要求被上诉人一直要承担逾期交房的违约责任明显不合理。请法院判决驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。刘丽芳向一审法院起诉请求：1.世茂公司立即为刘丽芳办理“世茂世界湾花园”第17幢1306室房屋交付手续；2.世茂公司赔偿刘丽芳各项损失310000元。庭审中，刘丽芳明确损失为逾期交房违约金，具体为：1.2011年12月31日至2012年3月30日为6714.30元（按照日万分之一的标准计算）；2.2012年3月31日至2017年4月1日期间的为278270.30元（按日万分之二的标准计算）；3.逾期交房违约金应计至实际交房之日。一审法院认定事实：2010年12月6日，刘丽芳与世茂公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：刘丽芳以总价746033元的价格向世茂公司购买“世茂世界湾花园”第17幢1306室房屋。世茂公司应当在2011年12月31日前将符合下列各项条件的商品房交付刘丽芳使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。若世茂公司不能在该期限内交房，则买受人同意给予六个月宽展期（即至2012年6月30日，含当日），该段期间不视为逾期交房；若出卖人延期交房超过六个月但未超过九个月，则应当按日向刘丽芳支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；若世茂公司延期交房超过九个月的，刘丽芳有权要求解除合同，但要求继续履行合同的，世茂公司应当按日向刘丽芳支付已付房款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，世茂公司应当书面通知刘丽芳办理交付手续。由于刘丽芳原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.若刘丽芳未在世茂公司书面交房通知规定的交房期限内办理完毕商品房的验收交接手续，自书面交房通知规定的交房日首日视为该商品房已按合同约定交付，刘丽芳需自行承担延期收楼所引致的责任和费用……3.本商品房交付时，刘丽芳若认为交付的商品房存在质量问题，应在房屋交接单中载明，并由世茂公司核实后进行维修，维修期间不视为世茂公司逾期交房。若双方对合同附件四交付标准或商品房工程质量有异议的，应按合同约定协商解决，或委托双方共同认可的有资质的检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议依据；但不影响刘丽芳在世茂公司书面交房通知确定的期限内办理完毕该商品房的验收交接手续。合同还约定：本合同一方向另一方送达任何书面文件，可采用直接送达、邮寄的方式。送达地址为本合同载明地址。以邮寄方式送达的，为投邮（以寄出邮戳为准）2天视为送达。合同签订后，刘丽芳全额付清合同约定房款。2012年9月24日，世茂公司以EMS特快专递的方式向刘丽芳邮寄《房屋交付通知书》一份，邮寄地址为北仑区新碶街道新大路1069号，该地址为《商品房买卖合同》载明的刘丽芳的地址。2012年10月21日，刘丽芳收到《房屋交付通知书》，即日到世茂公司办理交房手续，在验房时认为房屋存在入门锁歪、墙面空鼓、防水墙高度不够、阳台未安装栏杆、室内净高不够及卧室与客厅净高相差2厘米等问题，最终没有完成收房。2016年2月29日，刘丽芳婆婆即代理人杨美芬与其他业主一起到世茂公司要求交房，世茂公司提出需先办理房屋价款结算手续，再向涉案小区的物业公司领取钥匙。因杨美芬等众多业主认为其与物业公司不存在合同关系，遂没有与世茂公司办理房屋价款结算手续。物业公司工作人员在交房现场曾陈述即使各业主办理了房屋价款结算手续也不愿交付钥匙。一审法院认为：刘丽芳、世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，刘丽芳、世茂公司均应当按照该合同约定全面履行自己的义务。刘丽芳已经付清房款，世茂公司应当向刘丽芳交付房屋，因此对刘丽芳的第一项诉讼请求依法予以支持。关于刘丽芳主张的逾期交房违约金，一审法院分析认为：第一，刘丽芳提出世茂公司不能提供房屋分户验收资料且涉案商品房存在质量问题不符合交付条件，一审法院认为，中华人民共和国住房和城乡建设部于2009年12月22日颁发的《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质[2009]291号）第四条规定的“分户验收不合格，不能进行住宅工程整体验收”可以反映分户验收合格是住宅工程整体验收的前提，现涉案住宅工程已经取得竣工验收备案证明，因此刘丽芳再要求世茂公司出示分户验收资料已无实际必要。涉案商品房于2012年9月21日取得合同约定的建设工程竣工验收备案证明及规划、消防、环保等行政机关出具的认可文件，已经具备合同约定的交付条件。涉案商品房即使存在刘丽芳提出的质量问题，亦属于保修范围，刘丽芳可在房屋交付后要求世茂公司对相关质量问题进行维修。第二，刘丽芳提出世茂公司要求刘丽芳先缴纳物业费才可领取房屋钥匙的行为属于拒绝交房，一审法院认为，世茂公司将“世茂世界湾花园”小区的所有房屋钥匙移交物业公司并通知业主在办理完房屋价款结算手续后向物业公司领取钥匙的行为本身并无不当，刘丽芳应当配合世茂公司办理完毕房屋价款结算手续并向物业公司领取房屋钥匙，但刘丽芳等业主以与物业公司不存在合同关系为由不配合世茂公司办理房屋价款结算手续，由此造成不能交房的责任应由刘丽芳自行承担。物业公司工作人员虽曾表示不愿向刘丽芳等业主交付房屋钥匙，但物业公司仅是世茂公司发放钥匙的受托人，如刘丽芳已经办理房屋价款结算手续，在遭到物业公司拒绝后可继续向世茂公司要求交付钥匙，若世茂公司此时仍不交付钥匙或不指示物业公司无条件交付钥匙，方可视为世茂公司拒绝交付房屋。第三，世茂公司虽于2012年9月24日按照合同载明的刘丽芳地址向刘丽芳邮寄《房屋交付通知书》，但因误写电话号码导致刘丽芳在2012年10月21日才实际签收，故不能按合同约定视为在2012年9月26日已送达刘丽芳。刘丽芳在接到交房通知当天去办理交房手续，但因其自身原因未完成收房，则该日以后不应再视为世茂公司逾期交房。世茂公司按约应在2012年6月30日（含当日）前交付房屋，故逾期交付房屋的时间为2012年7月1日至2012年10月20日，世茂公司按约应赔偿逾期交房违约金为16711元（746033元×0.0002×112天），对刘丽芳该项诉请的合理部分，一审法院依法予以支持，不当部分，依法驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，作出判决：一、宁波世茂房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内与刘丽芳办理“世茂世界湾花园”第17幢1306室房屋交付手续；二、宁波世茂房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付刘丽芳逾期交房违约金16711元；三、驳回刘丽芳的其他诉讼请求。案件受理费5950元，减半收取2975元，由刘丽芳负担2866元，由宁波世茂房地产开发有限公司负担109元。二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1.答复意见书，拟证明诉争的房屋阳台未装栏杆，不符合交付条件的事实；2.照片，拟证明房屋阳台没有栏杆，墙面存在空鼓的情况；3.分户验收证明，证明诉争的房屋有分户验收证明，但被上诉人拒不提供的事实；4.维修保养单，证明上诉人一直提出要求交房的，因被上诉人未达到交房条件而未交付的事实；5-17.录音文字内容，拟证明上诉人一直要求交付房屋、房屋不符合交付条件的事实。被上诉人经质证认为：对证据1的真实性没有异议，但与本案没有关联性，意见书上载明的情况不代表被上诉人的房子不符合合同约定的交付条件；证据2的质证意见与证据1一致。对证据3的真实性没有异议，但不能证明上诉人的主张；证据4、5、7在一审中已提交过，不属于新证据；对证据6、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17的真实性无异议，对关联性有异议，认为不能证明上诉人的证明目的。本院经审查认为：证据4、5、7一审时已作为证据向法院提供，并经双方当事人质证，故不属于二审中的新证据，本院不再另行认定。被上诉人对证据1、2、3、6、8-17的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定，但涉案商品房是否满足交付条件应结合合同约定和法定的交房条件来判断，本院在下文另行阐述。被上诉人向本院提交交房通知书、快递邮寄单及回执，拟证明被上诉人自始至终一直要求上诉人来被上诉人处交房的事实。上诉人经质证认为，对该证据的真实性没有异议，但认为该证据恰恰证明被上诉人一直没有办理交房手续的事实。本院对该证据的真实性予以认定。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点是被上诉人通知上诉人收房时，涉案商品房是否满足交付条件，迟延交付的责任应归属于哪一方。商品房的交付条件包括法定条件和约定条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”此即属于建设工程交付使用的法定条件。而双方签订的商品房买卖合同第九条对交付条件亦进行了约定，包括：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。现涉案住宅工程已经取得竣工验收证明，被上诉人在一审审理过程中亦提交了规划、消防、环保等行政机关出具的认可文件，故涉案商品房已然满足交付的法定条件和约定条件。上诉人以被上诉人未能提供分户验收资料为由主张涉案商品房未达到交付条件，缺乏依据。此外，上诉人就房屋质量问题多次与被上诉人工作人员进行交涉，并主张涉案商品房因存在质量问题而未达到交付条件。对此本院认为，房屋质量存在一定瑕疵，但不影响正常居住使用的，因其一般不会导致买受人不能实现合同目的，故买受人据此拒绝接受房屋导致迟延交房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任，买受人可通过要求出卖人承担瑕疵担保责任的方式维护自身权利。本案中，上诉人未能证明其所购房屋存在重大质量问题、具有严重影响正常居住使用的情形，其以质量问题为由拒绝接收房屋并要求被上诉人承担逾期交房的违约责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人刘丽芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5324元，由上诉人刘丽芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹         炜审 判 员 周         娜代理审判员 刘    建    军二〇一八年一月二十三日书 记 员 许玲儿??8???9?