山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨民二初字第379号
原告赵东海。
被告滨州市中博房地产有限公司，住所地滨州经济开发区现代物流中心园区。
法定代表人谢硕文，该公司董事长。
委托代理人孙玉胜，该公司职工，特别授权代理。
原告赵东海与被告滨州市中博房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，原告于2014年10月28日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵东海、被告滨州市中博房地产有限公司委托代理人孙玉胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵东海诉称，2008年2月29日，原被告签订购房合同，双方约定，原告购买被告位于滨州经济开发区现代物流中心园区中博国际商贸城1号楼2层XXX号商品房一套，面积18.87平方米，共计房款50005元。原告已交清上述房款。因被告违约不履行合同，原告多次要求退房。2012年6月18日，被告与原告签订退房签呈。之后，被告于2012年12月31日退还原告房款5000元，剩余房款45005元未退还。被告在长达六年时间中未能履行合同责任，给原告造成不可弥补的损失，精神上受到极大伤害。请求判令：1、解除原告与被告签订的滨州中博国际商贸城第1座（1号楼）2层XXX号滨博000075号合同；2、被告退还原告购房款，退还余额45005元，支付利息25056元、违约金4067.42元、租金9473.30元，上述合计83601.72元；3、诉讼费用、法律代理费用由被告承担。
被告滨州市中博房地产有限公司辩称，1、被告实际收到原告房款49005元，已退房款5000元，尚欠房款44005元。原告主张的违约金、利息系重复计算，且数额过高。原告主张的租金与被告无关。2、原告所购房屋于2010年已经交付，其合同解除权已经丧失。原告可以实现合同目的。截止目前，原告所诉已超过诉讼时效。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1、商品房买卖合同一份，用以证明原、被告存在商品房买卖合同关系；证据2、收据二份，用以证明原告已交付房款50005元；证据3、欠条一份，用以证明被告欠原告违约金的事实；证据4、委托租赁合同一份，用以证明滨州市中博商贸城经营管理有限公司与原告签订租赁合同的事实；证据5、签呈（复印件）一份，用以证明原、被告均同意退还房款。
被告质证意见为：对证据1的真实性没有异议；对证据2中49005元的收据，确系原告所交纳的购房款；证据2中的优惠卡收据与本案无关；对证据3，系被告方领导在受胁迫的情况下所签订，应属无效；证据4与被告无关；证据5系复印件，不能作为证据使用；该签呈是公司内部的一种工作交流方式，对内有效，对外无效。
被告未向本院提交书面证据。
结合当事人举证、质证意见，经本院审查认为，原告提交的证据1，被告无异议，对其真实性、合法性及关联性，本院予以确认。对证据2中49005元的收据，被告予以认可，对其真实性、合法性及关联性，本院予以确认。对证据2中的优惠卡收据所载款项，系原告为了以优惠价格购买房屋所支出，并不包含于合同约定的房款之中，不能认定为购房款。对证据3，被告主张系受胁迫所签订，但未提供证据予以证实，故对该证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。对证据4，显示为原告与案外人所签订，与本案无直接关联性，本院不予采纳。对证据5，虽系复印件，但被告对其真实性未予明确反驳，且根据被告认可已退还原告房款5000元的事实，能够确认该证据的真实性、合法性及关联性。
据以上本院采信的证据及当事人陈述，本院依法认定以下事实：
2008年2月29日，原告赵东海（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）协商签订商品房买卖合同（合同编号：滨博000075），约定，出卖人以出让方式取得位于渤海二十四路与长江五路之间、编号为滨国用（2008）K1089地块的国有土地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房，暂定名为滨州中博国际商贸城；预售商品房批准机关为滨州市建设管理局；买受人购买的商品房为滨州中博国际商贸城第1座2层XXX号房，用途为商业；该商品房建筑面积共18.87平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2597元，总金额49005元，由买受人于2008年2月29日一次性付清；（第八条：交付期限）出卖人应当在2009年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。
合同签订当日，原告向被告交付房款共计49005元。
此后，被告未按约定向原告交付上述房屋。
2012年6月18日，原被告签订签呈，约定，被告向原告退还房款49005元，原因系被告违约不能正常运转；自本申请审批同意之后240个工作日内退还已付购房款。同日，被告（甲方）向原告（乙方）出具欠条，双方约定，经双方协商，甲方向乙方承担逾期交房违约金3577.37元、办证违约金490.05元；甲方向乙方承担的违约金分五次支付给乙方，每次支付的比例为20%（813.50元），每次付款的期限为：2013年6月19日前支付第一次，2014年6月19日前支付第二次，2015年6月19日前支付第三次，2016年6月19日前支付第四次，2017年6月19日前支付第五次，至此付清；本协议签订后，乙方不再追究甲方因逾期交房或延期办证所造成的任何违约责任。
此后，被告向原告退还房款5000元。剩余房款44005元，被告至今未退还。双方约定的上述违约金，被告也未向原告支付。
另查明，上述商品房买卖合同签订前，原告于2008年2月24日另向被告交纳优惠卡款1000元。
本院认为，原告赵东海与被告滨州市中博房地产有限公司在平等、自愿基础上协商签订的编号为滨博000075的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应依照合同约定全面履行己方义务。合同履行过程中，双方协商签订的退房款签呈，系双方当事人的真实意思表示，根据该签呈及当事人陈述，能够确认原、被告已于2012年6月18日解除了涉案商品房买卖合同。被告应按约定退还原告购房款。扣减被告已退还的购房款5000元，被告尚应退还原告房款44005元。原告向被告交纳的1000元优惠卡款，系原告基于与被告订约需要所支出的费用，因涉案购房合同解除，该款则成为原告的直接经济损失，被告应向原告返还该款。原被告于2012年6月18日共同确认的欠条，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。依据该欠条，被告应于2013年6月19日前、2014年6月19日前分别支付违约金813.50元，但被告并未履行该义务，其行为构成预期违约，故原告要求被告支付欠条所涉及的总计违约金4067.42元，符合法律规定，本院依法予以支持。涉案商品房买卖合同解除后，被告未按约定退还房款，造成原告利益受损，原告要求被告支付利息损失，符合法律规定，本院予以支持。结合原告主张、被告答辩意见以及双方签订的退房款签呈之约定，本院酌定利息损失以尚欠房款44005元为基数，自2013年2月20日起（自2012年6月19日起届满标准工作日240日后）按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定履行之日止。因原被告双方的合同已于2012年6月18日解除，被告仅需按双方解除后的协议履行相关义务并承担违反约定义务的违约责任，原告另要求被告支付租金，缺乏事实和法律上的依据，本院不予支持。被告辩称，原告所购房屋于2010年已经交付，其合同解除权已经丧失。因双方已于2012年6月18日解除了涉案商品房买卖合同，故其答辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。被告辩称，原告所诉已超过诉讼时效。根据退房签呈及欠条所约定的付款期限，原告所诉并未超过诉讼时效，其该答辩意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、确认原告赵东海与被告滨州市中博房地产有限公司于2008年2月29日签订的编号为滨博000075的商品房买卖合同已于2012年6月18日解除；
二、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵东海购房款44005元、优惠卡款1000元，并支付原告赵东海违约金4067.42元及利息损失（以44005元为基数，自2013年2月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定履行之日止）；
三、驳回原告赵东海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1890元，由原告赵东海负担726元，被告滨州市中博房地产有限公司负担1164元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 裴凯江
人民陪审员 甄秋英
人民陪审员 廉爱翠
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 孙观荣