湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终1729号
上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司湘潭分行。
负责人：朱炎生，行长。
委托诉讼代理人：罗铁辉。
被上诉人（原审原告）：胡辉号。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ。
原审被告：中国工商银行股份有限公司韶山支行。
负责人：刘依慧，行长。
上诉人中国工商银行股份有限公司湘潭分行（以下简称湘潭工行）因与被上诉人胡辉、ＸＸ、原审被告中国工商银行股份有限公司韶山支行（以下简称韶山工行）房屋租赁合同纠纷一案，湖南省韶山市人民法院于2016年12月6日作出（2016）湘0382民初325号民事判决，胡辉、ＸＸ与湘潭工行不服，向本院提起上诉，本院于2017年5月25日作出（2017）湘03民终247号民事裁定将该案发回重审。湖南省韶山市人民法院重新立案后，于2017年9月6日作出（2017）湘0382民初306号民事判决，湘潭工行不服，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
湘潭工行上诉请求：1.撤销湖南省韶山市人民法院（2017）湘0382民初306号民事判决；2.依法对损失金额重新认定；3.本案一、二审诉讼费按责任比例分担。事实和理由：一、一审判决湘潭工行与韶山工行共同承担缔约过失责任没有法律依据。韶山工行是本案拟租赁房屋的所有权人，依法享有出租等处置权。湘潭工行是韶山工行的上级行，仅对该房屋在内的固定资产处置等重大事项承担部分管理职能。依据我国法律，房屋租赁法律关系的双方当事人分别是出租人和承租人。2010年9月，韶山工行作为出租人与韶山市滴水龙涎会所(下称原承租人)签订了《房屋租赁合同》依法将该房屋租赁给原承租人使用。租赁期内(2013年3月7日),被上诉人承接了原承租人的经营权，2013年3月29日，被上诉人要求变更房屋租赁主体。此后，湘潭工行、韶山工行与被上诉人多次协商未能达成一致。被上诉人以房屋租赁合同纠纷为由提起诉讼，尽管湘潭工行参与了租赁磋商，但房屋租赁合同出租人的主体始终只会是房屋所有权人韶山工行。根据合同相对性原则缔约过失责任只能在缔约当事人之间产生，一审判决湘潭工行与韶山工行作为共同承担缔约过失责任没有法律依据。二、一审法院将华信公司的《审核报告》作为被上诉人遭受的损失依据，违背情势变更原则与事实不符。首先，审核报告是以湘潭工行处置该房屋为前提的，根据情势变更原则，不能直接采用该《审核报告》作为被上诉人损失认定依据。其次，该《审核报告》中被上诉人代原承租人为维稳而支付的费用(即代付工资)等发生在双方协商房屋租赁之前，与湘潭工行的缔约过失不存在因果关系，一审法院将上述费用列入被上诉人遭受的损失范围与事实不符。一审判决湘潭工行“自2014年8月起至本判决生效之日止按每月6600元的标准向原告支付看守人员工费”没有法律依据。该房现本身是不需要看守的，被上诉人在2014年7月22日收到韶山工行停止使用通知书后，仍继续无偿占用该房屋存放其动产，不采取积极减损措施，仍聘请看守入员，该部分扩大的损失判决湘潭工行承担没有法律依据，应由被上诉人自行承担。
胡辉答辩称：一审认定事实清楚，法律适用正确，请求维持原判，驳回上诉。
胡辉、ＸＸ向一审法院起诉请求：1.由被告赔偿原告的装修费用等各项损失1820549.5元及利息损失（自2013年3月8日起至付清之日止以此为基数按三年期银行同期贷款利率计算）；2.由被告以每月6600元标准支付看守场地人员工资直至被告支付经济损失日止；3.本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：案涉房屋（以下称出租房屋）位于韶山市***号，原系韶山工行行政、业务大楼，韶山工行另址办公、营业后该房屋闲置。2010年9月27日，韶山工行（出租方、甲方）与以毛智勇为代表的滴水龙涎会所（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，其主要内容是：出租房屋建筑面积为1500平方米，双方同意将出租房屋现有装修、附属设施设备状况列为附件后作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还房屋的验收依据；乙方向甲方承诺出租房屋作为休闲健身使用，房屋租赁期限为2010年12月10日至2013年12月10日，租赁期满甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需继续租赁该房屋的，则应于租赁期届满前1个月，向甲方提出续租的书面要求，在同等条件下经甲方同意后重新签订租赁合同；租金为9万元/年，在每年的12月10日前支付；乙方在租赁期内，需事先征得甲方书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人，乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面的转租合同，甲方书面同意方为有效，在租赁期内，乙方不得将该房屋转让给他人或与他人承租的房屋进行交换，在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前三个月通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权；甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（5）甲方上级行要求收回出租房屋的及其他事项。协议签订后，毛智勇即对出租房屋进行装修，装修完毕后以滴水龙涎会所（未办理登记）进行营业。
2012年11月5日，毛智勇因拖欠他人债务被诉至人民法院，上述会所内的设备被依法查封。2013年3月7日，毛智勇及毛智勇之子庞韧（以下为甲方）因无法偿还胡辉、ＸＸ（以下为乙方）的到期借款，经协商愿意以其名下财产抵偿所欠乙方债务，并签订协议书，主要内容是：截止2013年3月7日甲方欠乙方借款本金65万元、利息16.25万元，共计81.25万元，甲方同意以滴水龙涎会所经营权、所有装修及会所内所有实物和配套设施等作价100万元，用于抵偿所欠乙方债务；甲方保证所列抵债财产享有所有权或者合法的处分权、没有设立任何担保物权或者其他权利负担及甲方没有卷入任何诉讼和仲裁和任何第三人提出异议；甲方必须在2013年3月12日之前将本协议第二条约定的抵债财产以及相关的资料、手续交付给乙方，在抵债价额内的余款在政府监督下支付甲方所欠员工工资及会所水电费，甲方在本协议签订后三日内必须无条件配合、协助乙方完成房屋、场地租赁变更手续。
2011年前后，湘潭工行根据上级行相关要求，统一对本行及下辖支行相关闲置房产进行统一管理，胡辉即于2013年3月29日向湘潭工行出具关于变更房屋租赁主体的请求，其内容是：……已支付了毛智勇所拖欠的员工工资，拟正式接管经营滴水龙涎会所，为使滴水龙涎会所能办理有关证照，正常营业，请求终止与毛智勇的租赁合同，重新签订三年以上的房屋租赁合同，并承诺承担核准后的毛智勇所拖欠的房租、水电费，在正式签订租赁合同后60日内结清。2013年5月2日韶山工行在湘潭日报刊登公告，其主要内容是：滴水龙涎会所自2012年12月10日以来拖欠租金、水电费等23.26万元，租赁房屋关闭，人员无法联系，根据合同规定自公告之日起解除与滴水龙涎会所的房屋租赁合同，要求腾空房屋、支付租金及水电费。此后，韶山滴水龙涎会所因拖欠员工工资被诉至韶山市人民法院，在韶山市人民法院主持下胡辉代毛智勇支付员工工资16.5万元后，并在与毛智勇协议签订后胡辉全面接管租赁房屋及相关设备和设施。之后，胡辉分别与韶山工行和湘潭工行协商房屋租赁事宜，并确定租赁房屋同前（韶山工行与毛智勇的），租赁期限原则上以三年为合同周期、租金14万元/年等内容的租赁方案。湘潭工行将租赁方案根据相关要求报工行湖南省分行批准后签订正式租赁合同，在协商和报批过程中胡辉投入部分资金准备对滴水龙涎会所进行改造，并向相关部门办理相关手续和以金色阳光商务会所进行名称预先核准。
工行湖南分行在审查批准过程中，提出不再对上述房屋对外租赁，拟进行整体处置而对被告湘潭工行报批的租赁方案未予批准。2014年3月31日，胡辉向湘潭工行递交关于尽快签署租赁合同的请示，后又于4月18日委托律师向湘潭工行发出律师函，提出双方存在租赁合同关系并依法成立，其整体处置对买受人仍然有效，并要求签署书面租赁合同或在资产处置时对租赁事实进行披露和在房屋上的投资一并进行评估、拍卖。随后胡辉多次与湘潭工行进行沟通，10月27日湘潭工行召开联席会议，决定对该办公楼及其院落统一处置，并将原告在该办公楼的投入纳入评估范围，胡辉即于11月18日根据该会议精神向湘潭工行提出关于对装饰装修予以评估认定的请示，提出方案一（将原韶山工行办公楼所有装饰装修及本人在会所的所有投入纳入评估范围，按实予以审计）和方案二（将本人接管的投入凭相关合同和实际发生的支出、往来票据予以评估认定，明细为转让费、代付工资、消防设施配备及检验、看护人员工资及伙食补贴、差旅费、设计及装饰装修及楼梯间改造费、配电房动力改造及屋面防水、相关规费等共227.7万元）。2015年3月25日,在胡辉列席的情况下湘潭工行关于韶山工行营业办公用房资产处置小组会议，对胡辉提交的前述请示进行会商并认定：转让费和差旅费不予认可，对房屋装修改造投入由湖南华信求是工程造价咨询有限公司（以下简称华信公司）进行结算审计（审计定案结果应遵循以下原则：取费标准在国家定额的基准上下浮7%；税费等杂费予以剔除；现场未使用的材料费予以核减，只计算20%采办费用），为维稳而支付的费用（即代付工资）审核为142286元，门卫工资及伙食补贴（自2013年5月-2014年7月两名看护人员，以3000元/月/人）为8.4万元，将此两者计226286元由华信公司计入装饰工程结算审计结果，作为公开处置该资产的前置条件，胡辉同意此方案。
2015年5月4日，华信公司根据此会议纪要精神和湘潭工行和胡辉的书面认定，向湘潭工行出具韶山工行老办公楼装修工程结算审核报告，其审核结果为820549.5元（其中茶餐厅精装修工程234729.27元、屋面重做防水包干26000元、新增消防楼梯及走廊67031.81元、其他费用项目226286元、材料费用补偿89709元、安装工程51793.42元、水电费用125000元），应当特别说明的是，该审核结果中确定的水电费12.5万元原告并未实际向韶山工行交付。后双方继续协商仍未能就此达成协议，胡辉、ＸＸ遂诉至法院。
一审法院认为，一、原告胡辉、ＸＸ在受让毛智勇的经营权及相关财产后，即向被告湘潭工行和韶山工行提出变更租赁主体，被告湘潭工行和韶山工行对租赁主体变化未持异议，为此双方就房屋租赁合同的订立多次进行磋商，并就租赁房屋、租赁价格、租赁期限以及待完成内部承租审批手续后再正式签订房屋租赁合同等事项达成初步意见，并由湘潭分行作为出租房产拟租项目主体在报纸进行公示，因此对双方之间将建立房屋租赁合同关系一事，原告胡辉、ＸＸ已深信不疑，并投入资金进行装修，但被告湘潭工行、韶山工行却以上级行未审批同意并要求整体处置为由在原告胡辉、ＸＸ等待一年多后拒绝与之签订房屋租赁合同，这一行为违反了诚实信用原则，属于缔约过失；按照《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（三）有其他违背诚实信用原则的行为”的规定，被告应当依据上述法律规定对原告因此造成的损失承担损害赔偿责任。
二、缔约上的过失请求赔偿的范围应为信赖利益的损失，包括因他人的缔约过失行为而致信赖人的直接财产的减少和应增加而未增加的利益。为此双方在共同委托华信公司进行结算审核时已确定对原告的100万元受让款不认可，对此原告当时不持异议，现原告将100万元受让对价作为损失要求被告赔偿的依据不足，法院不予支持；原告受让的财产包括滴水龙涎会所经营权和所有装修，根据相关事实以及庭审中当事人意见，应采信华信公司的《审核报告》，即原告投入的820549.5元在扣减未付的水电费12.5万元后可作为其因此遭受的损失，被告湘潭工行、韶山工行应予赔偿。
三、原告主张由两被告赔偿银行同期贷款利率三倍计算的利息损失的请求，经查，原告因诉争房屋的租赁承担了以上资金损失，则原告至少可以获得将该资金存入银行的利息。虽原告该三倍计算贷款利率的主张缺乏法律依据和事实依据，但法院依法可予以酌情部分支持，即由两被告共同支付自损失确定（2014年5月4日）的次日起至履行完毕之日止按同期银行贷款利率计算的利息。
四、原告主张由被告承担看守人员工资的请求，经查，原告从毛智勇处取得案涉房屋的经营权后进行装修，为财产安全聘请人员看守，有相关证据证实，且导致该情形的出现与两被告的缔约过失相关联，因此应由两被告承担该人员至判决生效之日止的工资（2014年7月2日之前的已经纳入审核报告，其后的另外按月6600元计算至判决生效之日止），对原告该请求，法院亦予以支持。
五、案涉房屋登记被告韶山工行为权利人，被告湘潭工行作为韶山工行的上级行对该房屋行使相应的管理权，共同参与合同磋商，对导致经过磋商合同仍然不能订立存在相应的过错，原告提出被告湘潭工行与被告韶山工行承担共同责任的主张，法院予以支持。被告湘潭工行辩称不是房屋登记权人而不应承担责任的理由，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项之规定，判决：一、由被告中国工商银行股份有限公司湘潭分行、中国工商银行股份有限公司韶山支行在本判决生效后十日内共同赔偿原告胡辉、ＸＸ695549.5元及支付自2014年5月5日起至履行完毕日止按同期银行贷款利率计算的利息，及自2014年8月起至本判决生效之日止按每月6600元的标准向原告支付看守人员工资；二、驳回原告胡辉、ＸＸ的其他诉讼请求。本案受理费21180元，由被告中国工商银行股份有限公司湘潭分行、中国工商银行股份有限公司韶山支行共同负担16000元，由原告胡辉、ＸＸ负担5180元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，结合当事人的诉辩理由及查明的事实，本案争议焦点为：
一、湘潭工行是否应与韶山工行承担共同赔偿责任。
根据查明的事实，2011年前后湘潭工行根据上级行相关要求，已统一对本行及下辖支行相关闲置房产进行统一管理，本案虽房屋所有权人是韶山支行，但湘潭工行在参与对该房屋处分等各种事项的磋商时均是以自己名义，而不是以韶山工行的代理人身份出现，且均处于主导地位，湘潭工行在合同缔结过程中实质具有缔约相对方身份。原判认定湘潭工行在合同磋商中存在过错，应与韶山工行共同承担赔偿责任并无不当，湘潭工行辩称其不应共同承担责任的理由不能成立。
二、原判以湖南华信求是工程造价咨询有限公司出具的审核报告作为认定损失的依据是否正确。
根据2015年3月25日《中国工商银行湘潭分行闲置资产处置小组会议纪要》中“…但由于在房屋租赁合同报批期间，胡辉投入了较多费用化解矛盾并对该房屋进行了装修改造，…”、“2、对房屋装修改造投入，请湖南华信求是工程造价咨询有限公司进行结算审计。…”、“以上3、4项审核结果为226286元。由湖南华信求是工程造价咨询有限公司计入《装饰工程结算》审计结果，作为公开处置该资产的前置条件。…”的内容，可以认定胡辉、ＸＸ在接手房屋后由湘潭工行、韶山工行进行房屋租赁合同报批期间，投入了化解矛盾费用并对该房屋进行了装修改造，湘潭工行对此是认可的，并确认将该部分费用列入公开处置资产的前置条件，该部分费用应认定为胡辉、ＸＸ基于对湘潭工行和韶山工行缔约行为的信赖利益损失。在此之后，湖南华信求是工程造价咨询有限公司受湘潭工行委托作出湘华信结审字（2015）第134C号中国工商银行韶山市支行老办公楼装修工程结算审核报告，正是基于房屋无法继续租赁而只能公开处置的原因，该审核报告出具过程中并未出现某种情势的客观变化，审核报告的结论可作为认定损失的依据，原判以湖南华信求是工程造价咨询有限公司出具的审核报告作为认定损失的依据并无明显不当。
三、原判认定湘潭工行、韶山工行自2014年8月起至判决生效之日止按每月6600元的标准向胡辉、ＸＸ支付看守人员工费是否恰当。
根据2015年3月25日《中国工商银行湘潭分行闲置资产处置小组会议纪要》的内容，韶山工行已于2014年7月22日向胡辉送达《停止使用通知书》，胡辉、ＸＸ当时已明确知晓房屋无法再继续租赁，且此后湖南华信求是工程造价咨询有限公司受湘潭工行委托于2015年5月4日作出的湘华信结审字（2015）第134C号中国工商银行韶山市支行老办公楼装修工程结算审核报告对房屋装修损失已予以审核固定，故胡辉、ＸＸ在2015年5月后未及时采取积极应对措施，仍继续雇请人员看守房屋至今的行为，对引起损失的扩大负有一定过错，应对2015年5月起雇请人员看守房屋产生的损失自负相应责任。原判认定湘潭工行、韶山工行自2014年8月起至判决生效之日止按每月6600元的标准向胡辉、ＸＸ支付看守人员工费不当，本院二审酌情调整为湘潭工行、韶山工行自2014年8月起至2015年4月止按每月6600元的标准向胡辉、ＸＸ支付看守人员工费，自2015年5月起至本判决生效之日止按每月3300元的标准向胡辉、ＸＸ支付看守人员工资损失。
综上，上诉人湘潭工行的上诉请求部分成立；一审判决适用法律正确，但部分处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省韶山市人民法院（2017）湘0382民初306号民事判决；
二、由上诉人中国工商银行股份有限公司湘潭分行、原审被告中国工商银行股份有限公司韶山支行在本判决生效后十日内共同赔偿被上诉人胡辉、ＸＸ695549.5元并支付自2014年5月5日起至履行完毕日止按同期银行贷款利率计算的利息，及自2014年8月起至2015年4月止按每月6600元的标准向被上诉人胡辉、ＸＸ支付看守人员工费，自2015年5月起至本判决生效之日止按每月3300元的标准向被上诉人胡辉、ＸＸ支付看守人员工资损失；
三、驳回被上诉人胡辉、ＸＸ其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费21180元，由上诉人中国工商银行股份有限公司湘潭分行、原审被告中国工商银行股份有限公司韶山支行共同负担11180元，由被上诉人胡辉、ＸＸ负担10000元，二审案件受理费10755元，由上诉人中国工商银行股份有限公司湘潭分行负担9672元，由被上诉人胡辉、ＸＸ负担1083元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱卫平
审 判 员 李 焱
审 判 员 肖 锋
二〇一八年一月十六日
代理书记员 谭 茜
附依据法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……”