舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0903民初1168号原告：浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心，住所地舟山市普陀山龙沙龙兴路**号。法定代表人：赵慈良，主任。委托诉讼代理人（特别授权代理）：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：王曾，浙江震舟律师事务所律师。被告：林克锋，男，1950年12月10日出生，汉族，住舟山市普陀区。原告浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心与被告林克锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法由审判员王立松适用简易程序，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心委托诉讼代理人王曾、被告林克锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告林克锋向原告支付自2015年10月至2016年12月房屋租金3019.5元；2.判令被告向原告支付相应的违约金；3.判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确违约金标准为欠付租金的30%即905.9元。事实和理由：2015年9月9日，原告与被告签订《公有住宅房屋租赁合同》，约定原告将舟山市普陀山风景名胜区管理委员会（以下简称普陀山管委会）委托其管理的位于的房屋出租给被告居住，房屋建筑面积64.87平方米，使用面积50.33平方米，实际租金4元每平方米，实际月租金201.3元，租期自2015年9月1日起至2016年12月31日止，租金自2015年9月1日起逐月支付，先付后租，合同同时对违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告交付涉案房屋，但被告自2015年10月起未按约定交付租金，至2016年12月共拖欠租金3019.5元。被告林克锋辩称，其被迫从老庵堂搬出后住到涉案房屋，腾退合同是在停水、停电等强制手段威胁下签订，房屋租赁合同亦系被欺诈、胁迫签订，不是其真实意思表示。其没有申请要求居住龙沙的房子，是腾退办要其住的，不是普陀山社会事业服务中心（房管处）分给其的，当时具体安置性质、费用等均未定，说可以再商量，房屋租赁合同中约定租金为8元每平方米，诉状中4元每平方米的条款未与被告协商，也表明租金可以随意变动。被告原来老房子为世代所居，已经百年，租赁价格仅2.3元每平方米，当时说腾退是为了美好生活，但腾退后不但没有优惠，租金反而要8元每平方米，被告无法承受。另外，合同签订时间是2015年9月9日，房屋产权登记时间为2016年6月27日，授权时间是2016年11月10日，《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋，不得出租，本案房屋在未取得房屋所有权证的情况下出租违法。另外，《城市房地产管理法》第五十三条规定“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”，普陀山社会事业服务中心（房管处）未取得授权，没有出租资格，故，房屋租赁合同为无效合同，被告拒绝支付租金。原告为证明其诉讼请求所依据的事实和理由，向本院提交了事业单位法人证明书、房屋所有权证、委托书、公有住宅房屋租赁合同、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、舟编（2014）32号文件、舟编（2016）3号文件等证据。被告为证明其抗辩主张，向本院提交了限期腾退决定书1份，拟证明其是被迫腾退，房屋租赁合同是强制签订，不是其真实意思表示。经庭审质证，被告对原告提供证据的真实性没有异议，但认为租赁合同是强制签订，不是其真实意思表示，房子不是原告租给其的，房屋产权证登记和授权都是在租赁合同签订之后，系违法出租；原告对被告提供证据的真实性、合法性没有异议，但认为证据内容系老庵堂腾退，与本案房屋租赁纠纷无关。上述证据，本院认证如下：原告提供的证据能够证明其诉讼主张，本院采纳作为定案依据，并将结合案件事实在下文进行具体分析；被告提供的证据与本案没有关联性，本院依法不予采纳。本院经审理查明，2015年9月9日，普陀山社会事业服务中心（房管处）与林克锋签订《公有住宅房屋租赁合同》，约定将位于的房屋出租给林克锋居住，房屋建筑面积64.87平方米，使用面积50.33平方米，租金8元每平方米（起诉时租金为4元每平方米），租期自2015年9月1日起至2016年12月31日止，租金自2015年9月1日起逐月支付，先付后租，并约定违约责任条款：“租赁期内乙方拖欠租金逾期超过一个月的，除应向甲方补足拖欠款项外，每逾期一日乙方应向甲方支付应付租金1%作为违约金；拖欠租金超过一个月不到三个月的，第一个违约金以前项计，自第二个月起，按每逾期一日向甲方支付应付租金5%的违约金”。林克锋入住后自2015年10月起未按约定交付租金。另查明，2014年3月21日，舟山市发展和改革委员会批复同意实施舟山市普陀山公共租赁房（包括涉案房屋）项目，经核发规划许可证和施工许可证后开工建设，并于2015年5月26日竣工验收合格。2016年6月27日，普陀山管委会对其所有位于普陀山龙沙新村三区15幢的房屋办理了产权登记手续。再查明，2014年3月12日，舟山市机构编制委员会批复撤销普陀山房地产管理处，将其职责划入普陀山社会事业服务中心，负责直管公房的管理等。2016年2月6日，舟山市机构编制委员会批复设立浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心即原告，挂普陀山房产管理中心、普陀山林场牌子，负责区域内直管公房的管理及危旧房的日常监管工作等。2016年11月10日，普陀山管委会出具委托书，委托原告对普陀山区域内的公共租赁住房（包括涉案房屋）进行租金收取等管理工作。又查明，2011年7月26日，普陀山管委会批复同意龙沙新村区域2011年度住宅房屋市场月租金标准确定为16元每平方米。2016年5月15日，普陀山管委会会议纪要对公租房租金减免标准作出调整，其中将已享受房改及住房各类优惠政策的60周岁以上老年户家庭由减免50%调整至75%。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行各自义务。根据审理查明的事实，涉案房屋系依法获批建设的公有住宅，普陀山管委会自始取得房屋所有权。普陀山社会事业服务中心（房管处）依法负责管理直管公房，有权在职责范围内出租涉案房屋，其与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，具有法律效力。被告提出签订合同时受到欺诈和胁迫，未提供证据证明，本院不予采纳。同时，被告引用《城市房屋租赁管理办法》第六条“未依法取得房屋所有权证不得出租”的规定主张涉案合同无效。本院认为，《城市房屋租赁管理办法》于2011年2月1日被依法废止，已失去效力。本案租赁房屋权属清晰，出租人主体适格，出租行为合法，承租人即被告也已实际入住，合同签订时暂未办理房屋所有权证并不影响合同效力，也不影响被告支付租住房屋租金的义务，被告该抗辩主张没有法律依据，本院亦不予采纳。原告在机构编制改革后依法继受普陀山社会事业服务中心（房管处）职责，受托具体管理包括涉案房屋在内公有住宅房屋的租金收取等事项，具备诉讼主体资格。原告按约向被告交付租赁房屋，被告理应按约支付租金，被告拖欠租金的行为显属违约。合同中约定租金为8元每平方米，现原告根据相关政策按4元每平方米主张租金，不损害被告利益；合同约定的违约金过高，原告主动调整为按欠付租金的30%主张违约金，具有法律依据，故本院对原告的诉讼请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：限被告林克锋于本判决生效之日起三日内向原告浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心支付2015年10月至2016年12月期间的房屋租金3019.5元、违约金905.9元，合计3925.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告林克锋承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 员 王立松二〇一七年六月二十七日代书记员 钱 静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。