广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第311号
原告：张龙，住湖南省宁乡县。
委托代理人：卢炽勇，广东丰源律师事务所律师。
被告：陈锡钦，住福建省安溪县。
第三人：广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司，住所地：广州市花都区。
法定代表人：谭维中。
原告张龙诉被告陈赐钦租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，根据案情需要，本院依法追加广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司（以下简称紫薇公司）作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序组成合议庭于2015年8月17日公开开庭进行了审理。原告张龙的委托代理人卢炽勇到庭参加诉讼，被告陈赐钦、第三人紫薇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张龙诉称：2011年11月30日，原告张龙与广州市花装城市场管理有限公司（以下简称花装城公司）签订商铺租赁合同，约定原告张龙向花装城公司承租位于广州市花都区紫薇路与大华二路交汇处的“广州金满城国际小商品批发城”东区四街33号（A区11街33号）铺，共1间，租赁期限自2011年12月2日至2022年2月28日，总租金为292793元，原告张龙有权将上述商铺转租给第三方使用。合同签订后，原告张龙依约向花装城公司支付了租金。2012年3月25日，原告张龙与被告陈某钦签订《租赁合同》，约定：原告张龙将上述商铺转租给被告陈某钦，租赁期限自2012年4月1日至2015年6月30日。租金分四年支付，被告陈某钦需在签订本合同时一次性交付第一年租金28800元给乙方，并支付保证金10000元。合同签订后，原告依约将该商铺出租给被告使用。但从2013年7月1日起，被告至今没有支付租金给原告。经原告多次催讨，均遭被告拒绝。后来经原告查实，在花装城公司欺诈原告情况下，原告所承担的商铺为临时建筑物，使用期为2年，使用期限届满后未办理延期手续。故原告分别与花装城公司签订、被告签订的《商铺租赁合同》、《租赁合同》为无效合同。基于以上事实，原告认为：虽然原、被告双方签订的《租赁合同》为无效合同，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，原告有权要求被告支付房屋占用使用费。据此，请求法院判令：1.被告向原告支付2013年1月1日至2015年1月23日的房屋占有使用费53616元（并从2015年1月24日起，计算到被告交还商铺之日止）；2.被告交还商铺给原告；3.本案诉讼费由被告承担。
被告陈某钦没有到庭，也没有提交书面答辩意见。
第三人紫薇公司没有到庭，也没有提交书面陈述意见。
经审理查明：2012年3月25日，张龙（甲方）与陈某钦（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市花都区紫薇路与大华二路交汇处的“中国国际××产业城（原广州金满城国际小商品批发城）”A区11街33号共1间，面积为68.57平方米的商铺出租给乙方使用。租赁期限自2012年4月1日至2015年6月31日。乙方在签订合同时应一次性支付第一年的租金28800元；2013年6月1日一次性支付第二年的租金32913元；2014年6月1日一次性支付第三年的租金37027元，并在签订《租赁合同》时向甲方支付10000元作为承租该商铺的保证金，在租赁期满后15个工作日内，乙方缴清水、电费和一切费用后，甲方应将保证金不计利息退还给乙方。违约责任：1.租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止合同，均视为违约，违约方应支付对方违约金，违约金按未完成租期租金计算。除违约金外，如甲方违约，甲方退回乙方所交保证金（不计利息）；如乙方违约，保证金不予退还。2.乙方不按时交纳租金须缴纳逾期付款滞纳金。此外，合同还对管理费、双方权利义务、免责条款等内容进行了约定。
合同签订后，张龙将涉案商铺交付给陈某钦使用，陈某钦向张龙支付了第一年的租金28800元及保证金10000元。
诉讼中，原告表示：涉案商铺仍由被告占用。
2013年7月1日之后的租金，陈某钦至今未向张龙缴纳。张龙于2014年2月12日通过快递方式向陈某钦邮寄追款通知，向陈某钦催收租赁期第二年2013年7月1日至2014年6月30日的租金32913元。
另查，花装城公司向紫薇公司承租涉案商铺的土地后建设了包括涉案商铺在内的建筑物11幢。2011年11月30日，张龙（承租方）与花装城公司（出租方）、广州市滨得实业有限公司（保证方）签订商铺租赁合同，约定花装城公司将涉案商铺租赁给张龙使用，张龙向花装城公司支付租金292793元，取得2011年12月2日至2022年2月28日的使用权，并有权将上述商铺自行使用或转让给第三方使用。根据张龙提交的《收款收据》显示，张龙已向花装城公司付清涉案商铺租赁期内的租金。
再查明，2012年6月12日花装城公司以紫薇公司为被告向本院提起土地租赁合同纠纷诉讼，在该诉讼中，紫薇公司向花装城公司提起反诉，反诉请求法院判令：1.被告与原告在2007年9月26日所签订的《土地租赁合同》已于2012年1月8日解除。2.原告向被告支付租金5320026.5元以及自2011年6月1日起至实际清偿之日为止的罚金（违约金）。3.诉讼费用由原告承担。本院于2013年4月16日作出（2012）穗花法民三初字第597号民事判决，判决：一、驳回原告广州市花装城市场管理有限公司的全部诉讼请求。二、确认原告广州市花装城市场管理有限公司与被告广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司于2007年9月26日签订的《土地租赁合同》于2012年1月8日解除。……判后，花装城公司不服原审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2013年10月10日作出（2013）穗中法民五终字第1963号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
本院于2013年12月23日受理原告张龙诉另案被告石某租赁合同纠纷一案，并于2014年3月12日作出（2014）穗花法民三初字第1号民事判决，该判决已发生法律效力。根据上述案件中查明的事实，本院确定以下事实：涉案商铺所在建筑在2008年4月1日取得穗规建证（2008）1050号《建设工程规划许可证》，为临时建筑工程，使用期为2年，规模为11幢，均为地上1层，总建筑面积7645.05平方米。建设单位为广州市花都区新华街三华村村民委员会和广州市花都区新华大华村大华经济合作社。该工程未办理延期手续，穗规建证（2008）1050号《建设工程规划许可证》已失效。
又查，本院受理的案号为（2014）穗花法民三初字第600号本案原告张龙诉案外人李某、第三人紫薇公司的租赁合同纠纷一案中，本院已查明第三人紫薇公司已于2013年12月25日与实际承租人李某的女婿重新签订《农村集体场地租赁合同》，之后李某将2013年12月25日之后的租金交至紫薇公司。本院依法于2014年6月24日作出判决：一、原告李某与被告张龙于2012年1月1日签订的《租赁合同》无效；二、被告张龙于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李某返还保证金10000元；三、被告张龙于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李某返还租金44060元；四、驳回原告李某的其他诉讼请求。后因原告张龙不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，该院于2014年11月11日以（2014）穗中法民五终字第3173号作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
本院受理的案号为（2014）穗花法民三初字第1119号本案原告张龙诉案外人黄某、第三人紫薇公司的租赁合同纠纷一案中，本院已查明第三人紫薇公司已于2013年12月25日与实际承租人黄某重新签订《农村集体场地租赁合同》，之后黄某将2013年12月25日之后的租金交至紫薇公司。本院依法于2013年4月16日作出判决：一、原告张龙与被告黄某于2012年4月2日签订的租赁合同无效；二、被告黄某于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告张龙支付房屋占有使用费18485.4元；三、原告张龙于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告黄某返还保证金10000元；四、驳回原告张龙的其他诉讼请求；五、驳回被告黄某的其他反诉请求。后因原告张龙不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，该院于2015年7月13日以（2015）穗中法民五终字第2633号作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为：本案争议的焦点为：一、陈某钦是否应该向张龙支付商铺占有使用费；二、如果要支付商铺占有使用费，应计算到何时。
关于陈某钦是否应该向张龙支付商铺占有使用费的问题。张龙根据其与陈某钦签订的租赁合同将涉案商铺出租给陈某钦使用，由于该商铺项目为临时建筑工程，使用期为2年，双方约定的商铺项目的租赁期限已超出规划部门许可的临时建筑使用期限，且商铺项目至今未办理延期手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效……故张龙与陈某钦签订的《租赁合同》为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，张龙要求陈某钦参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。
关于商铺占有使用费应计算到何时的问题。首先紫薇公司与花装城公司之间建立了土地租赁合同关系，张龙又通过其与花装城公司建立的租赁关系取得涉案商铺的转租权，继而张龙与被告陈某钦建立了租赁合同关系。因此张龙作为次承租人，其与被告之间的租赁关系与其和花装城公司之间的租赁关系的履行有密切关系，而张龙与花装城公司之间的租赁关系又有赖于花装城公司与紫薇公司之间的土地租赁关系。因广州市中级人民法院在2013年10月10日作出的（2013）穗中法民五终字第1963号终审判决紫薇公司与花装城公司之间的土地租赁合同于2012年1月8日解除后，张龙与陈某钦之间履行租赁合同亦受到影响。鉴于上述事实，张龙要求陈某钦返还商铺已不具有实际履行的可能性，因此对张龙的该项诉讼请求，本院不予支持。而被告陈某钦与第三人紫薇公司均没有提供证据证明在2012年1月1日至2013年12月24日期间双方存在租赁合同关系，而此时张龙与陈某钦签订的租赁合同尚在履行期内，且没有证据证明紫薇公司在该期间内主张该租赁合同无效，要求收回涉案商铺，陈某钦是依据与张龙签订的租赁合同占有使用了涉案商铺，因此理应向张龙支付该段时间内的商铺占有使用费。但根据之前生效判决已查明的事实，其他商铺的承租人已于2013年12月25日与第三人紫薇公司签订《农村集体场地租赁合同》并支付租金给第三人，故根据市场管理的惯例，本院推定本案被告亦应已于2013年12月25日与第三人紫薇公司重新签订租赁合同并支付租金。根据公平原则，陈某钦欠付的涉案合同约定自2013年7月1日起的房屋占有使用费应支付给张龙，时间以计算到2013年12月24日为宜。经核算，陈某钦拖欠张龙房屋占有使用费为15908元（32913元÷12个月×5个月＋32913元÷12个月÷30天×24天）。故张龙请求陈某钦支付商铺占有使用费15908元的部分本院予以支持，超过部分，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
一、被告陈赐钦于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告张龙支付房屋占有使用费15908元。
二、驳回原告张龙的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1140元，由原告张龙负担802元，被告陈赐钦负担338元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 袁 贞
人民陪审员 刘泳诗
人民陪审员 袁伟峰
二〇一五年九月十四日
书 记 员 张丽彬