上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初1091号
原告：刘彩英，女，1946年9月8日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：夏飞飞，上海申蕴和律师事务所律师。
被告：李旭元，女，1988年3月1日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：顾正骏，上海博拓律师事务所律师。
第三人：沈洁勤，女，1978年10月14日出生，汉族，户籍地上海市江苏路***弄***号***室，现住上海市闵行区碧江路***弄***号***室。
原告刘彩英与被告李旭元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判。后因案件复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本院于2017年6月26日依法追加了第三人沈洁勤参加诉讼，并于2017年8月16日、11月10日公开开庭进行了审理。原告刘彩英及其委托诉讼代理人夏飞飞，被告李旭元的委托诉讼代理人顾正骏到庭参加诉讼。第三人沈洁勤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：要求被告李旭元继续履行《房地产买卖协议》，配合原告办理上海市闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续。
事实与理由：经中介公司介绍，原告于2013年12月18日与被告父亲李某就上海市闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖达成合意，原告支付了5万元(人民币,下同)定金用于购买上述房屋。2014年3月26日，原、被告签订《房地产买卖协议》，约定，被告将上述房屋以74.5万元的价格转让给原告，原告分三次付款；交房时间为2014年3月26日之前；过户期限为该房屋在符合政策规定的限制交易期限满后15日内交易过户。同日，原告按被告的要求将首付款50万元支付至李某的银行账户，被告将房屋钥匙及房屋相关资料交给了原告。2014年6月17日，原告通过中介公司得知被告取得了上述房屋的产权证，又按被告要求将第二笔房款17万元支付给了李某。上述房屋符合过户条件后，被告应当配合办理过户手续，然而在原告要求办理过户手续时，被告竟拒绝过户并要求加价50万元，为此，原告多次与被告协商，但未果。现向法院提起诉讼。
诉讼中，因上述涉案房屋被被告设定了债权金额为130万元抵押登记，抵押权人为第三人沈洁勤,故原告调整诉讼请求为：确认原、被告签订的《房地产买卖协议》有效，要求被告李旭元、第三人沈洁勤涤除抵押登记，配合原告办理房屋产权过户手续，将产权登记至原告名下；被告向原告支付违约金(以74.5万元为本金，每日万分之三计算自2016年12月6日起至办理房屋产权过户之日为止)。
被告李旭元辩称：对原告主张的双方签订合同、支付房款的事实部分无异议。在双方签订买卖合同当日，双方另行签订一份借款合同，借款人是被告，出借人为原告，借款金额74.5万元，约定本息149万元。而此借款合同并没有履行，双方是为了保障买卖合同的正常履行才签订了该借款合同。目前涉案房屋市值300万元左右。被告同意自行涤除抵押权登记，办理过户手续，但原告应当补偿被告房屋差价损失50万元。不同意原告主张的逾期过户违约金。
第三人沈洁勤未作陈述。
经审理查明，2013年11月25日，被告李旭元的父亲李某与上海市长宁区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，上海市长宁区天山支路XXX弄XXX号XXX室予以拆迁，拆迁方提供包括涉案房屋在内的三套动迁安置房。
2014年5月17日，上海市闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋房产权登记至被告李旭元名下,房屋为配套商品房(即动迁安置房)。
2014年3月26日，被告李旭元作为出卖人(合同甲方)、原告刘彩英作为买受人(合同乙方)，双方签订一份《房地产买卖协议》，双方经协商一致，由乙方购买甲方拆迁安置所得的涉案房屋.合同约定，房屋面积为55.88平方米；房地产转让价为74.5万元；此价格为甲方净到手价，过户所需费用由乙方负责；甲方不得在过户给乙方之前的任何时间内提出增加该房屋的总价款。若甲方要求提高房屋总价、增加购房价款，属于重大违约行为，甲方须按合同第七条约定赔偿给乙方；付款方式：乙方于2014年3月26日支付首付款50万元(含定金)，待甲方办理了个人产权证完毕后且取得产证后7日内乙方直接支付17万元，余款7.5万元等房屋符合国家政策规定可上市自由交易时，甲方双方共赴房地产交易中心办理房屋产权过户手续当日由乙方直接支付甲方；甲方应在交房当日(2014年3月26日)将相关的所有手续、拆迁补偿款等一切和该房有关的文件和票据交付乙方；甲方应在符合办理房屋产权证规定的期限10天内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成双方手续无法进行的，甲方赔偿损失，按合同第七条约定执行；待该房屋符合国家政策规定可随时上市自由交易时，甲乙双方应在15日内至房地产交易中心办理房屋过户手续。如因甲方的过失、故意拖延时间，且时间超过30天，乙方有权提出退房，甲方按协议第七条约定赔偿乙方损失，若违约金不足以弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部门支付赔偿金。合同第七条约定：甲方未按本合同约定履行，每逾期一日，甲方应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，乙方可单方面解除本合同，甲方应接到书面通知之日起七个工作日内退还乙方已支付的房款，并向乙方支付总房款的50%作为违约金。合同对其他事项亦作了约定。
同日，被告将涉案房屋交付给了原告。原告占有使用涉案房屋至今。
原告于2013年12月18日向被告父亲李某支付了购房定金5万元，李某出具了收据。
2014年3月26日，原告支付了45万元购房款，李某出具收据。
2014年6月17日，原告支付了17万元购房款，李某出具收据。
此后，涉案房屋的限制交易期限届满后，原告要求被告协助办理过户手续，然被告要求加价50万元。为此，原告与被告进行协商，但未果。
原告遂于2017年1月6日向本院提起诉讼。
另查，原、被告于2014年3月26日(签署《房地产买卖协议》的当天)签署一份《借款合同》，贷款方为刘彩英、借款方为李旭元，借款金额74.5万元。合同第七条约定：借款方愿用涉案房屋作为抵押，到期借款方同意以涉案房屋作为等额偿还，等该抵押的房屋至闵行区交易中心办理产权过户手续完成后，债权关系自动终止。
诉讼期间，2017年4月12日，被告李旭元与第三人沈洁勤办理了涉案房屋的抵押登记，抵押权人为第三人沈洁勤，债权金额为130万元，债务履行期限为2017年4月12日至2018年4月11日。
再查，案外人杨某某于2017年4月12日向第三人沈洁勤的建设银行账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX转入60.1万元，沈洁勤于当天将60万元转入被告李旭元的交通银行账户。案外人杨某某于同月21日向第三人沈洁勤的建设银行账户转入51万元，沈洁勤于当天将51万元转入李旭元的交通银行账户。本院查询了沈洁勤建设银行的XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的账户自2016年9月1日至2017年8月31日期间的流水账，除了上述60万元、51万元的资金流动外，资金余额从未超过万元。
本院两次通知第三人沈洁勤到庭陈述相关事实，但沈洁勤均未到庭。在2017年8月16日的第一次庭审时，因第三人沈洁勤未到庭,承办人电话联系沈洁勤(XXXXXXXXXXX)，询问其为何未到庭，沈洁勤表示其收到法院传票等材料后即交给了李旭元，交由李旭元全权处理，此案与其不搭界(无关)。其又表示其正在上班中，这个电话影响了其上班。承办人询问其是否向李旭元出借钱款并办理房产抵押，其回复称其不管此事，与其不搭界(无关)。
第一次庭审后，本院于2017年8月18日向被告李旭元本人了解有关抵押借款的相关情况，李旭元表示其与沈洁勤是朋友关系，向沈洁勤借款130万元是为了准备购买婚房用于支付首付款，日前尚再看房过程中，未购买。涉案房屋虽然登记在其名下，但由父亲李某作主。现在希望原告能补偿50万元钱款。其将130万元的借款交给了父亲李某，此借款准备在2018年归还。本院询问其既然准备购房的首付款尚须向沈洁勤借款，则以后购房还需要贷款，如何于2018年归还沈洁勤的借款。李旭元表示其父亲持有股票可以处理。本院询问借款130万元中的19万元为何不通过银行转账支付时，李旭元表示由于当时沈洁勤的银行账户内没有钱了，所以给了现金。
庭审中，原告表示，对于尾款7.5万元可以在双方办理产权过户当天支付给被告。
以上事实，由原告提供的涉案房屋产权证、房地产买卖协议、银行流水明细和房款收据等、被告提供的60万元和51万元的银行转账凭证等，本院依据原告申请调取的第三沈洁勤的建设银行流水账单、被告李旭元的交通银行流水账单，以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约定履行各自义务。涉案房屋已符合上市交易的条件，被告应当按约定期限协助原告办理产权过户手续。然而，被告在原告要求被告协助办理过户手续时，却提出要求额外支付50万元补偿款,该要求既无法律依据，也无合同依据，纯属无理之要求。被告因此要求未满足而拒绝协助办理过户手续，违背契约精神和诚信原则。现原告主张合同有效并要求被告继续履行合同的请求，于法有据，本院予以支持。
由于涉案房屋被设定了抵押登记，阻碍了房屋买卖合同的继续履行。被告李旭元明知已将房屋出售给了原告,故仍然将涉案房屋作了抵押登记，被告李旭元明显具有恶意。从第三人沈洁勤的建设银行账户流水发现，沈洁勤转给李旭元的60万元、51万元两笔资金均来源于案外人杨某某，且沈洁勤在收到上述两笔资金的当天即转给了李旭元。抵押登记显示的债权金额为130万元，而在2017年4月12日沈洁勤仅转给李旭元第一笔60万元资金的情况下，双方即于当天办理了抵押登记手续。再结合第三人沈洁勤消极应诉，拒不到庭说明相关借款情况，以及其在与承办人的电话联系中所作的陈述，本院有理由相信被告李旭元与第三人沈洁勤存在串通，通过办理涉案房产的抵押登记达到阻却买卖合同的履行的目的。基于此，原告要求第三人沈洁勤、被告李旭元办理注销抵押登记，被告李旭元协助办理过户手续的请求，于法有据，本院予以支持。按合同约定,在办理过户过程中所应缴纳的相关税费均由原告负担。
按上海市关于配套商品房上市交易的相关规定，在大产证办理期限以及动迁安置补偿协议签署期限均满三年的情况下，配套商品房可以上市交易。买卖合同约定在涉案房屋符合上市交易办理产权过户条件后的十五日内，被告应当协助原告办理过户手续。鉴于原告未提供证据证明涉案房屋大产证的办理时间，本院无法确定大产证的具体办理日期,但以被告李旭元为产权人的小产证的办理时间必然晚于大产证的办理时间,故以被告李旭元取得涉案房屋产权登记之日之后三年及此后的十五日作为被告应当协助原告办理过户手续的期限。以被告为产权人的涉案房屋产权于2014年5月17日登记，即在2017年5月17日必然符合上市交易的条件，如果以2017年5月17日作为期限,则5月31日内被告应当协助办理过户。然而被告却要求原告额外补偿50万元作为办理过户的前提条件，在其要求未满足的情况下拒不提供协助，显然已构成违约。原告要求被告承担逾期过户的违约责任，符合合同约定和法律规定，本院酌定被告应当自2017年6月1日起按总房价款的每日万分之三支付逾期办理过户手续的违约金。关于被告李旭元与第三人沈洁勤之间的借款事宜，由双方另行解决。
原告表示在办理过户手续的当日向被告支付尾款7.5万元，对此本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告刘彩英与被告李旭元于2014年3月26日就上海市闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖协议》有效；
二、被告李旭元、第三人沈洁勤于本判决生效之日起三日内办理注销上海市闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押登记手续；
三、被告李旭元于本判决生效之日起十日内协助原告刘彩英办理上海市闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将此房屋产权过户登记至原告刘彩英名下，原告刘彩英于同日支付被告李旭元购房款7.5万元。在办理过户手续过程中所应缴纳的全部税费均由原告刘彩英负担；
四、被告李旭元于本判决生效之日起十日内偿付原告刘彩英以74.5万元为本金，按每日万分之三计算自2017年6月1日起至实际办理房屋产权过户手续之日为止的逾期过户违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11,250元，财产保全费4,245元，合计15,495元,由被告李旭元负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
人民陪审员 石定伟
人民陪审员 尹 萍
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 陈晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。