广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初7620号原告：郭华锋，男，1978年11月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：广州市盛苑酒家有限公司,住所地：广州市荔湾区花地大道北12X号。法定代表人：江永杰，职务：总经理。委托代理人：张哲锋，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：付凌岳，北京大成（广州）律师事务所实习律师。被告：张永青，男，1967年9月5日出生，汉族，住湖南省。原告郭华锋诉被告广州市盛苑酒家有限公司、张永青租赁合同纠纷一案,本院于2017年4月10日作出（2017）粤0103民初1175号民事判决书，被告广州市盛苑酒家有限公司不服该判决，并向广州市中级人民法院提出上诉。广州市中级人民法院于2017年8月21日以（2017）粤01民终11066号民事裁定书撤销本院（2017）粤0103民初1175号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭华锋，被告广州市盛苑酒家有限公司（以下简称盛苑酒家）的委托代理人张哲锋，被告张永青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭华锋诉称：2016年5月，被告盛苑酒家所有的荔村大道中心X号左侧140平方小铺对外发布转租广告，原告与该铺原承租人被告张永青达成转让协议，并约定：张永青将该商铺转让给原告，张永青原支付给盛苑酒家的进场费和商铺押金，由原告承继，原告直接支付给张永青，张永青遂将盛苑酒家开给其的收条原件直接交付给原告。盛苑酒家同意张永青的转租行为，并派遣盛苑酒家的营销副总阮国雄代表盛苑酒家与原告于2016年5月18日签署了《商铺使用协议书》，该协议约定商铺的使用期限由2016年5月18日至2019年5月18日，进场费捌万元，该商铺从第二年开始每年递增5%的月租金。该协议第七条约定：甲方（盛苑酒家）不得无故终止协议，除乙方（郭华锋）有违法行为，甲方有权单方终止合约，否则视为甲方违约，甲方按本合同剩余的月租总额的30%向乙方支付违约金。原告与盛苑酒家签署协议后依约定期向盛苑酒家支付租金，水电费。2016年12月6日，盛苑酒家向原告发出《通知》，声称其与梁日东承包合同已解除需要收回盛苑酒家所属的所有场地，通知原告于2016年12月9日将所有物品搬走。原告与盛苑酒家协商解约赔偿事宜，盛苑酒家让原告找盛苑酒家原承包经营人梁日东处理，而梁日东此时，对阮国雄代表盛苑酒家签署的《商铺使用协议书》不予认可，导致原告的合法权益在此推脱之中无法维护。因此原告起诉要求判令：1、被告盛苑酒家和被告张永青向原告返还进场费人民币80000元；2、被告盛苑酒家和被告张永青向原告返还商铺租赁押金人民币26000元；3、被告盛苑酒家和被告张永青向原告支付违约金人民币124137元（根据合同第7条约定的违约金是剩余月租总额的30%）；前三项合计人民币230137元。4、由被告盛苑酒家、被告张永青承担本案诉讼费用。被告盛苑酒家辩称：被告盛苑酒家从没有与原告签订合同、协议，涉案场地产权人是信托房产开发公司，广州市荔湾区人民政府茶滘股份合作经济联合社是管理人，涉案房产的性质是临时建筑。所以涉案场地合同即使存在也是无效的。被告盛苑酒家与广州市荔湾区人民政府茶滘股份合作经济联合社的租赁合同是一年一签，涉案期间租期至2017年6月30日届满。被告盛苑酒家从未收过原告的转让费和押金，原告与被告张永青的关系与被告盛苑酒家无关。综上，原告的诉求没有事实法律依据，请求法院驳回。被告张永青辩称：一、我向盛苑酒家承租了涉案商铺，当时是盛苑酒家的老总委托罗杰能来签合同，老总说只要有公章就可以生效。我的租赁合同是三年有效期，从2016年3月9日至2019年3月8日。因为转让费很高，没有三年的租期就不划算。二、我向盛苑酒家缴纳了8万转让费和2.6万元押金，做了大概2个月，经营状况不好，我就和郭华锋达成协议把涉案商铺转让给他，当时我是和盛苑酒家老总谈的，当时我考虑到可以转租才签的这个合同，向郭华锋转铺的时候，盛苑酒家还向我收取了3000元的手续费。三、三方没有签书面协议，只是把我的租赁合同直接转让给郭华锋，就是把乙方的名字由张永青改成郭华锋。我当时交的进场费、押金也是转让给郭华锋，所以郭华锋就把这两笔钱直接给了我。我把首次缴纳的进场费、押金的收据，还有转让手续费3000元的收据，都给了郭华锋，我就退出了。综上，原告与盛苑酒家的纠纷和我无关，我已经完成了商铺转让手续，进场费和押金也不是我收取，租赁合同甲方是盛苑酒家。因此，不同意原告的诉请。经审理查明：2016年2月29日，被告盛苑酒家（甲方）与被告张永青（乙方）签订《商铺使用协议书》，约定甲方将荔村大道中心X号左侧140平方小铺出租给乙方经营使用；租期从2016年3月9日至2019年3月9日，合计3年期限；进场费一次性支付人民币捌万元整；商铺首年每月缴交租赁费人民币1.3万元，两按壹租；乙方需每月5日前将上个月水电费及其他应交费用等一次性足额缴付给甲方，或入甲方指定的账户：现金；乙方租赁甲方的商铺，只有使用权，在租赁期限内（经甲方同意可以转让），甲方收取三仟元人民币手续费；双方签字盖章，乙方交齐约定款项甲方开收据即时生效。上述协议书，甲方签约代表为罗杰能，甲方盖章为盛苑酒家营业部公章。同日，盛苑酒家财务部员工李晓君向张永青出具收到商铺转让费捌万元整的收款收据，收据上盖章为盛苑酒家营业部。2016年5月17日，被告张永青（甲方）与原告郭华锋（乙方）签订《转让协议》，约定甲方将位于花地大道北XXX号之三商铺的经营权转让给乙方；乙方同意支付给甲方转让费合计106000元，包含80000元转让费和26000元商铺押金；甲方将商铺租金支付到2016年6月8日，水电费支付到2016年5月17日；甲方全力配合乙方与盛苑公司重新签订租赁合同，重签合同的3000元合同修改费由甲方承担；甲方2016年5月18日上午将商铺移交给乙方。原告在2016年5月17日、5月18日分别向被告张永青支付商铺转让费50000元及56000元，被告张永青向原告出具收到其支付的商铺转让费50000元及56000元的收款收据。2016年5月18日，被告盛苑酒家（甲方）与原告（乙方）就花地大道北12X号之三商铺（原协议书地址：荔村大道中心X号左侧140平方小铺）签署《原始物品清单确认》，内容是经甲方同意，乙方接手甲方租给张永青的“商铺”，交接手续已办妥。甲方经办人为罗杰能，乙方经办人为郭华锋。上述文件上盖有：广州市盛苑酒家有限公司（440107739715303）发票专用章。2016年5月18日，被告盛苑酒家（甲方）与原告（乙方）签订《商铺使用协议书》，约定甲方将荔村大道中心X号左侧140平方小铺出租给乙方经营使用；租期从2016年5月18日至2019年5月18日，合计3年期限；进场费一次性支付人民币捌万元；商铺首年每月缴交租赁费人民币1.3万元，两按壹租；第二年开始每年递增5%/月的租金；乙方需每月5日前将上个月水电费及其他应交费用等一次性足额缴付给甲方，或入甲方指定的账户：现金；乙方承诺经营范围主要以火锅为主；甲方不得无故终止协议，除乙方有违法行为，甲方有权单方终止合约，否则视为甲方违约，甲方按本合同剩余的月租总额的30%向乙方付违约金；双方签字盖章，乙方交齐约定款项甲方开收据即时生效。甲方签约代表为阮国雄，该协议没有盖盛苑酒家公章。2016年5月18日之后，原告向被告盛苑酒家（收款人为梁日东）支付2016年6月至11月租金及2016年5月至10月水电费用。2016年12月6日，盛苑酒家发出收回所属所有场地的《通知》，内容为因盛苑酒家与梁日东承包合同已解除，通知所有在盛苑酒家放置物品的客户于2016年12月9日搬走物品，否则视为弃置物处理。2016年12月10日被告盛苑酒家与原告就撤场事宜发生纠纷，原告报警。2016年12月12日，被告盛苑酒家与原告在2016年5月18日签署的《原始物品清单确认》上写明商铺原始物品交还盛苑酒家，盛苑酒家盖章为营业部章及发票专用章。另查明，2016年11月13日，江永杰、梁雁行、黄玉兰（甲方）与梁日东（乙方）、盛苑酒家（丙方）签署《广州市盛苑酒家有限公司承包经营解除协议书》，甲乙丙三方同意从2016年12月1日起解除于2014年11月1日签订的承包经营协议书；自本协议解除之日起乙方立即将经营场所全部交回甲方；甲方向乙方一次性支付补偿款叁拾万元整。在（2017）粤0103民初1175号案的庭审中，原告提供阮国雄名片、盛苑酒家架构图、各部门联系方式、关于阮国雄调职的通知（【2016】0206）、天赐良缘宴菜单、2016年6月25日及27日两份营业通知，拟证实阮国雄签署《商铺使用协议书》的表见代理身份。被告盛苑酒家提交2016年3月21日发出的关于架构调整的通知（【2016】0302）拟证明阮国雄已在2016年3月离职，即日起注销其一切权限。被告盛苑酒家确认罗杰能为盛苑酒家员工，李晓君为盛苑酒家财务部员工，阮国雄在2016年3月离任后又于2016年6月重新入职盛苑酒家，并不担任任何职位。在本案庭审中，被告盛苑酒家提供广东省信托房产开发公司花地分公司证明、荔湾区茶滘街道办事处证明及租赁合同、广州市城市规划局芳村区分局穗芳规建[2001]46号《建设工程报建审核书》及穗荔规建发[2005]180号《关于同意延期的复函》等，证明案涉场地为临时建筑，允许使用期限经延长至2007年11月20日止，与出租方的承租期于2017年6月30日届满。原告与被告张永青认为被告盛苑酒家上述证据不能证实与承租的场地为同一地址，原告承租前已经有其他租户在使用。原告也不能举证在该路段附近有与被告盛苑酒家相同字号的企业。根据上述庭审证据，向原告释明原告所承租被告盛苑酒家的场地为临时建筑，允许使用的期限及承租期已经届满。原告的承租期间超过上述期限。原告与被告盛苑酒家所签订《商铺使用协议书》存在无效的情形，原告坚持与被告盛苑酒家签订《商铺使用协议书》有效的诉讼请求。本院认为：根据被告盛苑酒家提供的广州市城市规划局芳村区分局穗芳规建[2001]46号《建设工程报建审核书》及穗荔规建发[2005]180号《关于同意延期的复函》，可确认被告盛苑酒家经营场地是属于临时建筑，允许使用期限经延长至2007年11月20日止。被告盛苑酒家在明知临时建筑使用期限已满，仍与被告张永青签订《商铺使用协议书》将临时建筑范围内的花地大道北12X号之三商铺出租，及允许被告张永青将涉案商铺由原告承接并签订《商铺使用协议书》和经营。在退铺纠纷中与原告办理涉案商铺交接手续,被告盛苑酒家认为与原告、被告张永青就涉案商铺租赁关系无关的理由不成立。在庭审中，被告盛苑酒家未能提供有关部门批准该临时建筑再次延长的有关批复。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（二）款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。…”因此，原告与被告盛苑酒家签订《商铺使用协议书》应确定为无效。原告认为与被告盛苑酒家的《商铺使用协议书》有效没有法律依据，本院不予采纳。原告要求被告盛苑酒家支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于被告盛苑酒家已于2016年12月12日收回原告经营的场地，被告盛苑酒家应将商铺租赁押金26000元退还给原告。原告所支付的进场费8万元，被告盛苑酒家应按与原告约定的经营时间与实际经营时间比例退回65000元给原告。关于被告张永青在本案中的承责问题。被告张永青已将承租涉案商铺的权利义务转由原告承接经营，原告与被告盛苑酒家也另行签订《商铺使用协议书》履行。因此，对于原告要求被告张永青承责的诉请，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（二）款的规定，判决如下：一、原告郭华锋与被告广州市盛苑酒家有限公司签订的《商铺使用协议书》无效。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市盛苑酒家有限公司向原告郭华锋返还进场费人民币65000元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市盛苑酒家有限公司向原告郭华锋返还商铺租赁押金人民币26000元。四、驳回原告郭华锋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4752元，由原告郭华锋负担1900元，被告广州市盛苑酒家有限公司负担2852元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  何汉彬人民陪审员  郑丽南二〇一七年十二月二十五日书 记 员  谢绮雯黄佩仪