广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3362号
上诉人（原审原告）广州市丰盛汽车维修服务有限公司。
法定代表人范某。
委托代理人杨建文。
被上诉人（原审被告）李某霏（广州市白云区黄石龙成物业服务部经营者。
委托代理人郑莉。
委托代理人苏基汝。
上诉人广州市丰盛汽车维修服务有限公司（以下简称丰盛公司）因与李玉霏租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经原审法院审理查明：2007年1月10日，广州宏丰投资有限公司（以下简称“宏丰公司”）代正在设立中的丰盛公司与李玉霏经营的广州市白云区黄石龙成物业服务部（以下简称“龙成服务部”）签订了两份《房屋租赁合同》。合同抬头列明的“出租方（甲方）”为“广州市白云区新市龙某物业服务部（广州市白云区黄石龙某物业服务部）”、“承租方（乙方）”为“广州市丰盛汽车维修服务有限公司（广州宏丰投资有限公司）”。
在租赁场地为黄石东路××号房屋的《租赁合同》（以下简称“××号房屋租赁合同”）中，甲乙双方约定，房屋占地面积约300平方米出租给乙方使用。租赁期限为5年零2个月，租金和管理费计收从2007年2月1日至2012年3月31日止。租金和管理费为8000元／月，租金和管理费各占50%；租金和管理费两年内不变，第三年的租金和管理费按第二年的租金和管理费递增10%，第四年的租金和管理费不变，第五年的租金和管理费按第四年的租金和管理费递增10%，直至合同期满为止。乙方应向甲方交纳24000元作为保证金。租金每月结算，由乙方在当月15日前依时缴付给甲方（甲方开具与甲方名称相符的租赁业和服务业正式发票）。乙方逾期交付房租，每逾期一日，须按当月金额千分之五向甲方支付违约金；逾期30日交纳租金，甲方有权立即停乙方的水电，同时甲方有权解除合同，收回房屋，保证金归甲方所有，作为乙方违约赔偿甲方的违约金，并且乙方要交清所欠房租、水电费。乙方由宏丰公司代盖章，李玉霏以后补盖章等等。
在租赁场地为黄石东路630-632号房屋的《租赁合同》（以下简称“630-632号房屋租赁合同”）中，甲乙双方约定，房屋占地面积约400平方米以及该处空地约1000平方米出租给乙方使用。租金和管理费为31500元／月，乙方应向甲方交纳保证金为92000元等等。双方另约定的租赁期限、租金和管理费比例、租金递增方式，逾期交租违约责任、李玉霏补盖章等内容与××号房屋租赁合同约定一致。
上述合同签订后，宏丰公司以丰盛公司名义向李玉霏支付了630-632、××房屋的租赁保证金共计116000元。
2007年7月27日，宏丰公司（甲方、出让方80%）和王某（乙方、出让方20%）与广州市伍某汽车有限公司（以下简称“伍某公司”）（丙方、受让方）签订《广州丰盛汽车维修服务有限公司项目现状售让合同》，其中约定：丙方需免费提供丰盛公司经营场地的二楼办公场地给甲、乙方的运营公司作办公用房，水电费由甲、乙方自理。
2007年11月26日，丰盛公司企业法人成立。
2008年6月30日、7月1日，宏丰公司与丰盛公司分别某成服务部发出《通知》和《补充协议》，告知自2008年7月1日始，由丰盛公司接手630-632、××号经营场地，从接手之日起承担场地租金，李玉霏收到上述《通知》和《补充协议》。
2010年7月28日，丰盛公司在上述两份《房屋租赁合同》上补盖公章。
审理中，丰盛公司主张其交租至2013年4月，李玉霏主张丰盛公司交租至2012年12月止。丰盛公司向原审法院提交了至2012年12月止的租金发票若干，拟证明交租的事实。
2013年6月，丰盛公司搬离租赁场地，宏丰公司代丰盛公司交纳的保证金116000元尚在李玉霏处未有退还。
丰盛公司于2014年1月7日向原审法院提起本案诉讼，请求判令李玉霏：1、双倍返还保证金48000元；2、返还多收取的2007年2月-2012年12月的租金共计606480元；3、支付保证金24000元利息（按照中国人民银行2007年12月贷款利率7.83%，自2007年1月计至实际清偿之日）；4、支付租金利息（当月利息以当月租金为本金，自应付之日计至实际支付之日止）5、负担本案受理费。
李玉霏原审辩称：不同意丰盛公司的诉讼请求，理由是：1.丰盛公司在陈述诉讼请求所依据的理由时就已经在混淆了合同关系和不当得利关系，其第一项诉讼请求是基于法律的规定要求双倍返还保证金，但在利息的依据是根据不当得利的法律规定来计算利息，已经混淆了本案的法律性质和事实关系，到底是依据租赁合同来提出违约的主张还是依据不当得利某主张。2.本案的事实经过，从2007年1月10日，宏丰公司与李玉霏签订本案租赁合同，租期从2007年1月1日至2012年3月31日，租赁物为黄石东路630-632号、黄石东路××号，上述租赁合同承租方虽然列印为丰盛公司，且李玉霏于同日出具保证金发票也是填写为收到丰盛公司款项，但因其尚未核准成立，故上述合同的承租方实为宏丰公司，合同中还约定场地不能私下分租和转租，2007年7月1日，宏丰公司与丰盛公司分别发函给李玉霏，告知上述租赁合同的实际承租人为丰盛公司，故上述租赁合同的权利义务变更为丰盛公司与李玉霏。另丰盛公司于2010年7月28日在上述租赁合同中补盖了公章，因此其在诉讼请求中所列明的起算时间即2007年2月开始，本身就不符合事实情况。2012年3月31日合同到期后，丰盛公司、李玉霏约定从2012年4月1日至2012年10月30日，每月租金为47795元，2012年11月份为免租，2012年6月份上调为60000元，双方在2012年12月24日签订了一份证明，丰盛公司于2013年6月离开涉案场地，但并未缴纳2013年1月至6月的租金，在此租赁期间，李玉霏为了协助丰盛公司办理工商登记，于2007年12月26日签订一份租赁合同，租赁的地址为A××号，该租赁合同仅仅用于丰盛公司注册公司所使用，因此其与李玉霏虽签订了租赁合同写的是A××号，但实际涉及的场地为宏丰公司与李玉霏签订的两份租赁合同约定的黄石东路630-632号和××号的总和，丰盛公司在租赁期间擅自将场地转租给新穗中心，租赁期限为2012年10月15日起至2017年9月30日止，签约当时，其并未取得至2017年的租赁权。在此期间，丰盛公司还与宏丰公司等产生了诉讼纠纷，广州市白云区人民法院及广州市中级人民法院也已经对丰盛公司与宏丰公司就630-632号及××号房屋作出了明确的认定，630-632号及××号房屋实质上是一处房产的不同楼层，宏丰公司在项目受让之前又在此加建了一层，630～632是二楼、××号是一楼，成立以前由广州市伍某汽车有限公司使用，伍某汽车公司也是丰盛公司法定代表人控制的公司，丰盛公司成立后由丰盛公司使用，从以上事实可以清晰看到，丰盛公司是非常清晰租赁场所的具体地址，而李玉霏已经完成了将租赁场所630-632及××号交付移交使用的义务，并没有违反合同的约定，也不构成法律上的不当得利，相反丰盛公司未征得李玉霏的同意擅自转租的行为，其保留追究的权利。综上，请法院驳回丰盛公司全部的诉讼请求。
审理中，丰盛公司称，在原审法院审理的（2013）穗云某二初字第937号，即丰盛公司起诉新穗中心合同纠纷一案中，其通过新穗中心提交的证词发现李玉霏未有将××号房屋交付给其使用。为此，丰盛公司向原审法院提交了本案李玉霏委托代理人郑莉、苏基汝于2013年7月8日下午向龙某服务部所作的《律师调查笔录》，该笔录第2页倒数第11行至倒数第5行内容为“……我服务部出租给宏丰公司，然后宏丰公司再转给丰盛公司使用的厂房是黄石东路630-632号和黄石东路××号，黄石东路630-632号出租的房屋占地面积400平方米及空地1000平方米；而黄石东路××号出租的房屋占地面积约300平方米，而且黄石东路××号我服务部已经租给其他公司使用……”李玉霏对该笔录的真实性、合法性均予以确认，关联性方面，其辩称该笔录不能证明丰盛公司的证明目的，反而证实了丰盛公司未经其同意擅自转租的事实。
丰盛公司还向原审法院提交了两份《广州市房屋租赁合同》、《临时场地使用证明》、工商登记资料。据上述证据显示：2006年8月1日，龙某服务部（甲方）与广州市白云区黄石捷迅物流服务部（乙方，以下简称“捷迅服务部”）签订租赁合同，双方约定，甲方将白云区黄石东路××号房屋出租给乙方作商铺使用，分摊共用建筑面积50平方米，租赁期限自2006年7月26日至2009年7月26日，租金为2000元／月。2012年11月12日，李玉霏（甲方）与代中平（乙方）签订租赁合同，双方约定，甲方将坐落在白云区黄石东路××号房地产出租给乙方，建筑面积60平方米，租赁期限自2012年11月12日至2015年11月11日，租金为4200元／月。李玉霏对上述证据的真实性、合法性均没有异议，关联性方面，其辩称其出租给捷迅服务部、代中平的××号房屋位于街边，而出租给丰盛公司的租赁场地位于凹进去的一栋楼一、二层和一块空地。丰盛公司也陈述李玉霏实际承租给其的租赁场地为凹进去的一栋楼一、二层和一块空地，另有位于街边的××号房屋没有交付给其使用。李玉霏则抗辩称630-632号房屋租赁合同与××号房屋租赁合同所涉租赁物实为一栋房屋，房屋占地面积约700平方米。为证实其陈述，李玉霏向原审法院提交了宏丰公司、王某与伍某公司项目转让合同纠纷一案的终审判决书：（2009）穗中法民二终字第2115号《民事判决书》，据该判决载明“原审法院认为……丰盛公司另行与龙成服务部签订的租赁合同约定的租赁地虽为黄石东路A××号，但实际涉及的场地即宏丰公司与龙成服务部签订的两份租赁合同约定的黄石东路630-632号及××号的总和，两者系同一块场地……本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。双方当事人在本院二审期间均确认，广州市黄石东路630-632号、××号房屋实质上是一处房产的不同楼层，宏丰公司在项目售让合同签订前又在此基础上加建了一层，故房屋共计三层。其中630-632号是二楼，一、三楼及空地在2007年11月丰盛公司成立前由伍某公司使用，丰盛公司成立后，由丰盛公司使用……”
2014年4月11日，经原审法院至讼争租赁场地现场调查，场地外空地占地面积约为1036.68平方米，一层房屋面积约为806.91平方米，二层房屋面积约为462.22平方米。位于街边门牌号码为××的房屋面积约为90.35平方米。李玉霏对上述情况均予以确认。丰盛公司对空地及二层的面积予以确认，对一层房屋面积有异议，主张由其承租的一层房屋面积约400平方米，外加两个办公室的面积约32平方米、仓库面积约10平方米，剩余面积均不予承认为其承租；丰盛公司对街边门牌号码为××的房屋测量面积无异议，但主张××房屋除测量面积外，还包括隔壁分隔开的300平方米。李玉霏抗辩称丰盛公司主张隔壁分隔开的300平方米不是××房屋，而应为638号房屋。
另查，李玉霏于2014年1月23日向原审法院提起诉讼，要求丰盛公司支付2013年1月至2013年6月5日欠付的场地使用费、管理费、卫生费。原审法院以（2014）穗云某四初字第225号案立案受理。该案庭审过程中，李玉霏表示同意以丰盛公司保证金116000元抵扣其欠付的场地使用费、管理费、卫生费。
以上事实：有租赁合同、保证金收据、租金发票、企业注册基本资料、证言、判决书、通知、补充协议、函件、调查笔录、录像及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：本案的争议焦点在于李玉霏是否将630-632号房屋租赁合同与××号房屋租赁合同所涉租赁场地交付丰盛公司使用。
根据现有证据显示，李玉霏实际向丰盛公司交付的场地为楼房的一层、二层以及场地前空地。而争议的门牌号为××的房屋则位于黄石××路街边，二者实处不同位置。经原审法院调查，李玉霏实际交付的租赁场地面积与合同约定的面积是基本相符的，双方当事人确认实际交付的租赁场地的位置也基本一致。门牌号为××号房屋的面积约为90平方米，与××号租赁合同约定的租赁场地面积并不相符，而丰盛公司抗辩称××号房屋的面积尚包括隔壁的300平方米面积则缺乏证据证实，亦无法通过现场的情况予以印证，原审法院不予采纳。××号房屋租赁合同中所描述的租赁场地：“黄石东路××号房屋”与630-632号房屋租赁合同中所描述的租赁场地实为同一场地。李玉霏已依约将合同约定的租赁物交付丰盛公司使用，丰盛公司以未有交付××号租赁场地为由要求李玉霏双倍退还保证金与租金及利息的诉讼请求缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持。
鉴于丰盛公司、李玉霏签订的两份租赁合同约定的保证金是一并交纳的，而现双方就租赁场地而产生的相关费用尚未结清，李玉霏已向原审法院提起诉讼要求丰盛公司支付欠缴费用并同意在保证金中予以抵扣，故本案对××号房屋租赁合同所涉保证金不再本案中进行重复处理。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条，作出如下判决：驳回广州市丰盛汽车维修服务有限公司全部的诉讼请求。本案一审受理费13288元，由广州市丰盛汽车维修服务有限公司负担。
判后，丰盛公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、黄石东路××号与630-632号场地并非同一租赁场所，李玉霏始终未将××号场地交付给丰盛公司。（一）630-632号的《房屋租赁合同》明确约定630-632好租赁场所包括占地面积约400平方米的房屋建筑一栋及该处空地面积1000平方米。因此，630-632号不可能包含××号。××号《房屋租赁合同》约定××号房屋占地面积约300平方米，李玉霏出具的《具结书》载明，××号为二层建筑。依上述两份合同约定，××号与630-632号是完全独立的两处租赁场所。（二）黄石东路××号租赁给第三方，李玉霏一致未将××号交付给丰盛公司适用。由李玉霏作出的《律师调查笔录》记载及从2006年7月开始将××号房屋租赁给第三方的事实可以证明未交付××号场地的事实。由于丰盛公司的重大误解导致其在（2008）云某二初字第1325号判决、（2009）穗中法民二终字第2115号判决对630-632号、××号错误陈述。现有新证据推翻上述错误陈述。（三）一审法官调查查明××号与630-632号不在同一处。二、一审存在程序违法。（一）法官现场调查确认××号与630-632号处不同位置，却认定二者是同一场所，自相矛盾。（二）一审现场调查和判决认定与李玉霏的《具结书》相矛盾。（三）一审已经实地调查××号面积为90平方米，而合同明确为300平方米，一审应当查明两者差异的原因。但原审推定不符合逻辑。（四）丰盛公司要求起诉要求处理××号的场地租赁纠纷，而一审判决630-632号场地租赁合同，违反不告不理原则。（五）一审实地调查存在程序违法。三、××号合同与630-632号合同是独立的合同，约定的标的物及租金都是相互独立的。两份合同约定的地址、面积、租金都是明确且独立的。特别是租金的单价不同是因为××号与630-632号的场地位置不同。综上所述，丰盛公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判李玉霏双倍返还保证金48000元；3、改判李玉霏退回租金606480元；4、改判李玉霏支付保证金24000元的利息损失12841.2元；5、改判李玉霏支付租金利息损失198656.42元。
经查，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。
二审中，本院前往案涉场地进行实地勘察，对双方争议的案涉场地一层面积进行测量，测量结果如下：屋檐面积为51平方米，一层房屋框架范围内面积为379.1平方米，铁皮顶覆盖面积为170平方米，房屋右侧空地及烤漆房面积为84平方米。双方当事人对上述测量数据均予以确认。二审中，双方当事人另向本院提交面积确认图，案涉场地一层房屋框架内有一部分面积实际被左侧房屋所占据，该部分面积经双方确认约为35.58平方米。由此，案涉场地一层房屋框架范围内为丰盛公司所用的面积为343.52平方米（379.1平方米-35.58平方米）。综上，案涉场地一层实际为丰盛公司所用面积为648.52平方米（51平方米﹢343.52平方米170平方米84平方米）。
本院认为，本案争议焦点为李玉霏是否已将××号300平方米场地交付丰盛公司使用。丰盛公司主张案涉场地左侧房屋面积为300平方米，该房屋应为合同约定的××号房屋，而李玉霏未将该房屋交付其使用。当事人双方约定李玉霏交付给丰盛公司的租赁面积为1700平方米（包括空地面积），而经法院实地勘察且经双方当事人确认，丰盛公司实际使用面积为2147.42平方米（648.52平方米﹢462.22平方米﹢1036.68平方米），且使用的面积还包括二楼和三楼面积，这些面积已超出双方当事人在合同中所约定的租赁面积1700平方米。另，已生效的（2009）穗中法民二终字第2115号民事判决确认如下事实：“双方当事人在本院二审确认，广州市黄石东路630-632、××号房屋实质上是一处房产的不同楼层，宏丰公司在项目售让合同签订前又在此基础上加建了一层，故房屋共计三层。其中630-632号是二楼，由宏丰公司和王某使用；××号是一楼，一、三楼及空地在2007年11月丰盛公司成立前由伍某公司使用，丰盛公司成立后，由丰盛公司使用。”该案的一方当事人广州市伍某汽车有限公司的法定代表人为范雷，与本案丰盛公司法定代表人相同，其在上述案件中对同一案件事实进行了陈述，在本案中进行相反陈述，缺乏理据。另，案涉租赁合同并未就面积单价作出约定，每月租金并非以面积乘以单价为依据，而是丰盛公司了解整个案涉场地后双方协商确定每月租金额。且丰盛公司在整个合同履行过程中未对面积提出异议，在合同履行完毕后再提出异议，不符合常理。综上，丰盛公司以李玉霏未交付××号房屋给其使用为由主张李玉霏返还租金606480元及利息，依据不足，本院不予支持。关于保证金的问题，因案涉租赁合同已履行完毕，且不存在合同约定的没收保证金的情形，另在（2014）穗中法民五终字第3361号案中丰盛公司应支付给李玉霏的费用不足以抵扣保证金，该判决未对保证金进行抵扣，故李玉霏应在本案退还保证金24000元，丰盛公司请求李玉霏双倍返还丰盛公司保证金48000元及保证金利息，理据不足，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。关于保证金的问题，本案予以调处。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、撤销广州市白云区（2014）穗云法民四初字第157号民事判决。
二、李玉霏于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市丰盛汽车维修服务有限公司返还保证金24000元。
三、驳回广州市丰盛汽车维修服务有限公司的其它诉讼请求。
本案二审案件受理费13288元，由上诉人广州市丰盛汽车维修服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一五年四月十四日
书 记 员 杨仁义