广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1721民初2294号原告：孙理均，男，汉族，1948年1月2日出生，户籍住址：广东省阳西县，原告：易基享，男，汉族，1953年10月11日出生，户籍住址：广东省阳西县，委托诉讼代理人：莫华杰，广东一粤（阳江）律师事务所律师。被告：孙成基，男，汉族，1944年12月29日出生，住广东省阳西县，被告：孙杨子，男，汉族，1978年9月17日出生，住广东省阳西县，被告：孙向阳，男，汉族，1981年1月9日出生，住广东省阳西县，三被告的共同委托诉讼代理人：罗北胜，男，住广东省阳西县，由阳西县织篢镇奋兴社区居民委员会推荐。原告孙理均、易基享与被告孙成基、孙杨子、孙向阳共有物分割纠纷一案，本院于2016年12月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙理均、易基享及其委托诉讼代理人莫华杰，被告孙成基、孙杨子及其与被告孙向阳的共同委托诉讼代理人罗北胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙理均、易基享向本院提出诉讼请求：1、由两原告取得坐落于广东省阳西县××小区编号××、××、××号土地使用权，两原告补偿上述土地使用权价值（300000元）的50%份额（约150000元）给三被告；2、三被告协助两原告把上述土地使用权变更登记至两原告名下；3、本案诉讼费由三被告共同负担。诉讼过程中，两原告变更第一项诉讼请求为：由两原告取得坐落于广东省阳西县××小区编号××、××、××号土地使用权，两原告补偿上述土地使用权价值（832500元）的50%份额（416250元）给三被告。此外，两原告增加诉讼请求：三被告连带承担过户费用、补偿款以及评估费3330元。事实与理由：2012年间，因政府拆除阳江市阳西县××镇××闸街××号房屋，三被告取得了拆迁补偿款以及坐落于广东省阳西县××小区编号××、××、××号土地使用权。2015年9月10日，两原告及陈高向法院起诉并经法院判决，确定原告孙理均享有上述土地使用权30%的份额，陈高享有上述土地使用权10%的份额，原告易基享享有上述土地使用权10%的份额。该判决经三被告上诉，阳江市中级人民法院维持原判。判决生效后，陈高去世，陈高生前没有结婚，没有生育、抚养子女，其父亲孙汉光、母亲关洁英及其祖父母、外祖父母均已去世，因此陈高所占的涉案土地使用权份额应由其兄弟孙理均和易基享依法继承。此后，两原告向三被告提出分割涉案土地使用权，两原告愿意取得涉案土地使用权的全部权利，同时补偿相应份额的款项给三被告，但三被告拒不分割。由于原、被告对涉案土地使用权经法院生效裁判文书确认为按份共有，两原告有权随时要求分割共有物。因三被告不按照生效判决依法履行其相应义务，为维护合法权益，原告诉至法院。被告孙成基、孙杨子、孙向阳共同辩称，原告起诉请求判决坐落于广东省阳西县××小区编号××、××、××号土地使用权归其所有，由其补偿上述土地使用权价值的50%份额给三被告，其诉请缺乏事实依据。上述涉案土地是在2012年间政府拆迁三被告的房屋而安置补偿给三被告的，上述涉案土地也登记在三被告名下，即上述三块土地的使用权属于三被告，原告在起诉状中也确认了该事实。此外，原告上述诉请没有法律依据。我方请求将涉案三块土地依法判决给三被告，由三被告补偿三块土地总价值的40%给两原告，其中孙理均30%、易基享10%。被告孙杨子补充答辩称，房屋拆迁后，三被告名下除了涉案三块土地没有其他土地和房产，而原告是继承了其养父的遗产的。因涉案三块土地是祖上留下的，我们希望在该土地上修建祠堂，让以后的子女有归根点。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月22日，因位于阳西县××镇××闸街××房屋××县××镇××人民××路项目建设范围而需拆除，孙成基以其个人的名义与阳西县丹江城建开发有限公司签订了一份《房屋拆迁补偿安置（地）协议书》。2010年6月29日，孙成基和阳西县丹江城建开发有限公司就拆迁补偿项目、数额、安置地等填写了一份阳西县滨江路房屋拆迁补偿安置结算表，双方与阳西县房屋拆迁管理办公室在该表上签名或加盖印章确认。2010年7月28日，孙成基根据上述《房屋拆迁补偿安置（地）协议书》和阳西县滨江路房屋拆迁补偿安置结算表，领取拆迁补偿款22402元。此后，孙成基、孙向阳、孙杨子根据上述协议书分别取得了位于阳西县××小区编号××号、××号、××号土地的使用权。2012年间，位于阳西县××镇××闸街××号房屋被拆迁。2015年3月5日，孙理均、陈高、易基享、马盛、马信、马胜多以孙成基为被告，孙杨子、孙向阳为第三人诉至法院，请求确认其对上述土地使用权享有的份额。案经审理，本院查明的事实有：1、孙有与杨结清生育儿子孙汉光，孙汉光与关洁英生育儿子孙石豹、孙成基、陈高、易基享、马来喜，又与黄秀芳生育儿子孙理均，并将陈高、易基享、马来喜送给他人收养。2、马来喜、陈高、易基享后来回到原生家庭生活。3、孙成基与孙向阳、孙杨子是父子关系。4、孙有、杨结清、孙汉光、关洁英、孙石豹均已去世。在该案中，本院认为，马来喜、陈高、易基享与收养家庭解除收养关系，三人与生父母及其他近亲属间的权利义务自行恢复。据此，本院于2015年9月10日作出（2015）阳西法民初字第468号民事判决书，判决孙成基返还拆迁补偿款3870.6元给孙理均，返还拆迁补偿款1790.2元（包含拆迁安置补助费）给陈高，返还拆迁补偿款1790.2元给易基享，返还拆迁安置补助费500元给马盛；确认孙理均享有坐落于阳西县××小区编号××、××、××号土地使用权30%的份额，陈高享有坐落于阳西县××小区编号××、××、××号土地使用权10%的份额，易基享享有坐落于阳西县××小区编号××、××、××号土地使用权10%的份额。孙成基、孙杨子、孙向阳不服该判决，向阳江市中级人民法院提起上诉，该院于2016年4月18日作出（2016）粤17民终104号民事判决，驳回孙成基、孙杨子、孙向阳的上诉，维持原判。上述判决现已生效。2016年12月22日，孙理均、易基享诉至本院，请求如诉请。另查明，陈高于2016年10月17日死亡，其无妻子、子女。孙成基、孙向阳、孙杨子就其名下位于阳西县××小区编号××、××、××号土地分别办理了国有土地使用权证和建设用地规划许可证，其中，编号为X154的土地面积为40.5平方米，使用权证号为西府国用（2010）第1812号；编号为X413的土地面积为63平方米，使用权证号为西府国用（2010）第1813号；编号为X414号的土地面积为63平方米，使用权证号为西府国用（2010）第1814号。上述土地中，编号为X413、X414号的土地位置相邻，而编号为X154的土地位置与编号为X413、X414号的土地相隔一段距离。诉讼过程中，孙理均、易基享向本院提出申请，请求委托评估机构对案涉三宗土地使用权的市场价值进行评估。本院依法委托深圳市国潼联土地房地产评估有限公司进行评估，经现场勘查，该评估公司于2017年7月18日作出深国潼联评字【2017】30124号土地估价报告，估价结果为：经估价人员现场查勘和对当地房地产市场分析，依据《中华人民共和国土地管理法》、《城镇土地估价规程》及其他相关法规文件，按照土地估价的基本原理和估价程序，选择市场比较法和剩余法，测算委估对象广东省阳西县新城宋康小区地号X154、X413、X414三宗住宅用地[地号：西府国用（2010）第1812、1813、1814号]土地使用权于估价期日的评估价值为人民币捌拾叁万贰仟伍佰元整（￥832500）详见下页《土地估价结果一览表》。该土地估价报告所附的《土地估价结果一览表》载明，地号为X154的土地使用权市场价值为202500元，地号为X413、X414的土地使用权市场价值均为315000元。另外，在诉讼过程中，本院就办理土地变更登记产生的相关税收、手续费的计算以及负担问题分别向阳西县地方税务局、阳西县国家税务局、阳西县不动产登记中心发函查询。对此，阳西县地方税务局复函：一、按来函所载，被告孙杨子、孙向阳向原告孙理均、易基享办理变更X413、X414号土地使用权的变更登记手续，是将土地使用权归还原产权人的过程，如归还后权属人按原共有比例共有的，不涉及税收。二、来函所载X413、X414号土地变更为原告孙理均、易基享后，若仅由原告孙理均、易基享共有，权属各人所占比例与原占比例不相等的，则涉及土地使用权转让行为，应按规定缴税（具体应缴税额计算，涉及差价补偿金额，原取得土地的成本费用等，以相关人员在办理权属变更时提交的准确完整资料由主管机构按规定计算征收）：（一）是转让土地方（取得补偿方）需缴纳税费：1、增值税（该业务由国税负责，请向国税局咨询），2、城市维护建设税。按实缴增值税税额的5%计征，3、教育费附加。实缴增值税税额的3%计征，4、地方教育附加。按实缴增值税税额的2%计征，5、土地增值税。按转让收入（补差价额）减除规定扣除项目金额后的增值额为计税依据，按照四级超率累进税率进行征收，6、个人所得税。按转让收入减除取得时成本、转让过程中缴纳的税金及合理费用后的金额为计税金额，按20%的税率征收，7、印花税。以转让合同上的金额（补差价额）为计税依据，按照0.5%的税率征收。（二）是取得土地方（支付补偿款方）应缴税情况：1、印花税。以转让合同上的金额（补差价额）为计税依据，按照0.5%的税率征收，2、契税。按转让金额的3%征收；阳西县国家税务局复函：本案中被告孙向阳、孙杨子私自办理手续取得阳西县宋康路小区编号为X413、X414号土地的使用权，若判决X413、X414号土地的使用权由原告孙里均、易基享共同取得，且两人享有比例不超过原土地使用权共有比例，不涉及税收。若判决X413、X414号土地的使用权仅由原告孙里均、易基享共同取得，两人享有的土地使用权比例已超过来函所载比例（X154、X413、X414号地由孙成基、孙里均、易基享、陈高（已故）分别享有50%、30%、10%、10%的份额），应视为土地所有权转让，并由被告（转让方）承担相应的增值税。根据《关于全面推开营业税改征增值税试点》（财税[2016]36号）的规定，转让土地使用权，税率为11%，征收率为3%。本案中被告个人转让土地使用权不适用“转让2016年4月30日前取得的土地使用权适用简易计税方法”政策，应按转让金额以及3%的征收率开具增值税普通发票并计算增值税，并向国税机关申报纳税；阳西县不动产登记中心复函：办理宋康小区编号X413、X414号地转移登记涉及相关规费如下：1、登记费：550元/宗（不动产登记中心收取，由受让方负担）。2、权籍调查费约500-950元/宗（测绘中介公司收取，谁委托谁负担）。3、土地证虽办为出让性质，但由于宋康小区整体属欠缴出让金，土地转让时仍需补缴欠缴的出让金，在补缴过程中涉及费用：（1）土地评估费：1500-2000元/宗（评估公司收取，由委托人负担）；（2）土地出让金：评估价×40%（国土局收取，由原权利人负担）。4、转让税：需由地税局核定答复。此外，经本院向原告孙理均、易基享询问，其表示，如两原告取得案涉任何一宗土地使用权，均由两原告共同共有，两原告之间如何分配土地使用权的份额，由两原告自行处理。两原告还称，如取得土地使用权的价值更高，愿意按份额及相关法律规定进行补偿。本院认为，两原告请求分割其与被告孙成基共有的坐落于阳西县××小区编号××、××、××号土地使用权，故本案的案由为共有物分割纠纷。综合原、被告诉辩意见，本案的争议焦点为：一、陈高享有的坐落于阳西县××小区编号××、××、××号土地使用权10%的份额，应如何继承；二、对坐落于阳西县××小区编号××、××、××号三宗土地的使用权应如何分割。一、关于陈高享有的坐落于阳西县××小区编号××、××、××号土地使用权10%的份额，应如何继承的问题。由于陈高的父母已去世，没有妻子儿女，根据《中华人民共和国继承法》第十条关于“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承”的规定，陈高没有第一顺序继承人，其上述财产应由第二顺序继承人继承。而根据本院在（2015）阳西法民初字第468号案件中认定的内容，陈高与收养家庭解除收养关系，其与生父母及其他近亲属间的权利义务自行恢复，即陈高与其原生家庭的兄弟孙理均、易基享、孙成基之间的权利义务自行恢复，故孙理均、易基享、孙成基可作为陈高的第二顺序继承人，对陈高享有的坐落于阳西县××小区编号××、××、××号土地使用权10%的份额进行继承。根据《中华人民共和国继承法》第十三条第一款关于“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等”的规定，孙理均、易基享、孙成基对上述土地使用权10%的份额应均等继承，即每人各享有上述土地使用权1/30的份额。二、对坐落于阳西县××小区编号××、××、××号三宗土地的使用权应如何分割的问题。依上所述，结合孙理均、易基享、孙成基从陈高处继承的土地使用权份额，孙理均对上述三宗土地使用权享有5/15的份额，易基享对上述三宗土地使用权享有2/15的份额，孙成基对上述三宗土地使用权享有8/15的份额。对于上述土地使用权的分割应综合土地的客观情况、当事人的经济能力等因素进行考虑。首先，案涉土地有三宗，而本案中有权对该三宗土地使用权进行分割的当事人为原告孙理均、易基享和被告孙成基三人，根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款关于“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”的规定，在双方当事人无法达成协议的情况下，由该三名当事人每人享有一宗土地的使用权，既不会减损分割物的价值，也较为公平合理。其次，案涉三宗土地中，编号为X413、X414号的土地位置相邻，而编号为X154的土地位置与编号为X413、X414号的土地相隔一段距离。鉴于原告孙理均、易基享与被告孙成基之间存在纠纷，如被告孙成基取得编号为X413、X414号的任意一宗土地的使用权，该土地都与原告孙理均或原告易基享取得使用权的土地相邻，不利于缓和双方当事人的矛盾。另外，编号为X154的土地使用权已登记在被告孙成基的名下，如由其取得该土地使用权，较为便利。此外，由于两原告在诉讼中确认，如两原告取得案涉任何一宗土地，均由两原告共同共有。该意见属两原告处分其权利的意思表示，未损害国家、集体和他人的权利，本院予以确认。因此，应由原告孙理均、易基享共同取得编号为X413、X414号的土地使用权，由被告孙成基取得编号为X154的土地使用权，较为适宜。其三，编号为X413、X414号的土地使用权市场价值均为315000元，编号为X154的土地使用权市场价值为202500元，而原告孙理均、易基享对上述三宗土地使用权享有的份额为7/15(5/15+2/15)，被告孙成基对上述三宗土地使用权享有的份额为8/15。即原告孙理均、易基享原本享有案涉三宗土地使用权的市场价值为388500元（832500元×7/15），实际享有的土地使用权市场价值为630000元（315000元×2）；被告孙成基原本享有案涉三宗土地使用权的市场价值为444000元（832500元×8/15），实际享有的土地使用权市场价值为202500元。对于原告孙理均、易基享所取得土地使用权市场价值高于其应得部分，两原告应补偿相应的款项给被告孙成基。故原告孙理均、易基享应共同补偿241500元（630000元-388500元）给被告孙成基。最后，案涉位于阳西县××小区编号××号、××号、××号土地使用权分别登记在被告孙成基、孙向阳、孙杨子名下，依上所述，本院确认原告孙理均、易基享共同取得编号为X413、X414号的土地使用权，被告孙成基取得编号为X154的土地使用权，现原告孙理均、易基享请求被告孙成基、孙杨子、孙向阳就位于阳西县××小区编号××号、××号土地使用权，协助其办理过户登记手续，理据充分，应予支持。关于办理过户登记手续所需的税、费问题，根据阳西县地方税务局、阳西县国家税务局对办理土地变更登记产生的相关税收的计算以及负担问题的答复，本案涉及的办理土地变更登记视同被告孙成基将其享有对X413号和X414号土地使用权份额转让给原告孙理均、易基享，产生的相关税收费用应由责任人（取得补偿款方和支付补偿款方）按照税收规定缴纳。根据阳西县不动产登记中心对办理土地变更登记产生的相关规费问题的答复，本案办理土地变更登记涉及的规费，包括登记费、权籍调查费、土地评估费、土地出让金，登记费由土地受让方负担，应由两原告负担；权籍调查费、土地评估费均由委托人负担，本院认为应由原告孙理均、易基享和被告孙成基按各自对X413号和X414号土地使用权份额（两原告占7/15、被告孙成基占8/15）负担较为合理；土地出让金由原权利人负担，而X413号和X414号土地使用权权利人实际为孙理均、易基享、孙成基，并非孙杨子、孙向阳，因此，该费用应由原告孙理均、易基享和被告孙成基按各自对X413号和X414号土地使用权份额（两原告占7/15、被告孙成基占8/15）负担。另外，关于两原告主张评估费3330元的负担问题，本案系共有物分割纠纷，因共有人对共有物的价值无法达成一致意见，本案须进行共有物的价值评估，以解决共有人对共有物的分割问题，本院认为本案评估费应由应由原告孙理均、易基享和被告孙成基按各自对X413号和X414号土地使用权份额（两原告占7/15、被告孙成基占8/15）负担较为合理，即被告孙成基应负担1776元（3330元×8/15），本案评估费已由两原告预付，故孙成基应返还1776元给两原告。综上所述，原告孙理均、易基享共同取得位于阳西县××小区编号××、××号的土地使用权（使用权证号为：西府国用（2010）第1813号、西府国用（2010）第1814号），被告孙成基取得位于阳西县××小区编号××Ｘ154的土地使用权（使用权证号为：西府国用（2010）第1812号）；原告孙理均、易基享应共同补偿241500元给被告孙成基；被告孙成基、孙杨子、孙向阳就位于阳西县××小区编号××号、××号土地使用权，协助原告孙理均、易基享办理过户登记手续[所需税收费用应由责任人（取得补偿款方和支付补偿款方）按照税收规定缴纳;所需登记费由原告孙理均、易基享负担，权籍调查费、土地评估费、土地出让金均由原告孙理均、易基享和被告孙成基按各自对X413号和X414号土地使用权份额（两原告占7/15、被告孙成基占8/15）负担]；孙成基应返还1776元评估费给原告孙理均、易基享。综上，依照《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告孙理均、易基享共同取得位于阳西县宋康小区编号为X413、X414号的土地使用权（使用权证号为：西府国用（2010）第1813号、西府国用（2010）第1814号），被告孙成基取得位于阳西县宋康小区编号为X154的土地使用权（使用权证号为：西府国用（2010）第1812号）；二、原告孙理均、易基享在本判决生效之日起二十日内共同补偿241500元给被告孙成基；三、被告孙成基、孙杨子、孙向阳在本判决生效之日起二十日内就位于阳西县宋康小区编号为X413号、X414号土地使用权，协助原告孙理均、易基享办理过户登记手续[所需税收费用应由责任人（取得补偿款方和支付补偿款方）按照税收规定缴纳;所需登记费由原告孙理均、易基享负担，权籍调查费、土地评估费、土地出让金均由原告孙理均、易基享和被告孙成基按各自对X413号和X414号土地使用权份额（两原告占7/15、被告孙成基占8/15）负担]；四、被告孙成基在本判决生效之日起二十日内返还1776元评估费给原告孙理均、易基享；五、驳回原告孙理均、易基享的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3772元，由原告孙理均、易基享共同负担1583元，由被告孙成基负担2189元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员  许文华人民陪审员  陈健玲人民陪审员  刘新喜二〇一八年四月十二日书 记 员  罗璐瑶