四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0303民初1078号原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：张亚平，该公司职员。被告：杨庆宇，男，汉族，1983年12月4日生，婚礼司仪，住四平市铁东区。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告杨庆宇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告泰合物业的委托代理人张亚平，被告杨庆宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。泰合物业诉称：被告于2008年7月10日入住星缘圣府31-3-104室。自2010年9月21日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务，故诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费3593元。2、判令被告支付违约金6290元。3、诉讼费用由被告承担。杨庆宇辩称：我有2013年、2014年交物业费的票据，原告说我自2010年9月21日至今无故拖欠物业服务费用属于虚假陈述，我手中只找到2013年、2014年中的两张票据，其他的没有找。这两张票据足可以证明原告虚假陈述。我没有交纳物业费的理由是2008年入住时，我家就被盗了，我当时报案，派出所有记录，是物业的不作为造成的。我去找物业时，物业公司不管。2014年时，我的电瓶车在小区院内早7:00多钟被盗电瓶，我去找物业公司，说物业公司保安不作为，物业公司依旧不管。小区监控录像显示，有人在实施偷盗行为，保安在监控室应该可以看到，但是当时没有制止。同年，我购买一台大众宝来轿车，当天在小区院内被人用金属物从前灯到后尾灯划了很长一条伤痕，漏底漆了。当天我们去小区物业保安监控室去找，但负责监控的保安说我家附近摄像头拍摄不到，对划车的事件依旧不负责。物业为了强制销售车位，雇佣外来人员堵在门口，不买车位不允许车辆进小区。由于物业服务不到位，致使我心里不平衡，我以前都交物业费，为什么现在不交，就是因为物业服务不完善。小区内道路、绿化用地是属于业主公用的共有部分。小区物业卫生、绿化、环境较差，希望物业公司从自身找原因，物业服务到位，业主自然就交费了，目前我不同意交费。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。被告质证意见：无异议。2、物业服务合同（业主公约）证明：原被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。被告质证意见：物业服务合同是真实存在的，无异议。3、物业服务费价格调整的公告、公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。被告质证意见：2013年物业费调整时没有提出异议。我们家都交费了。4、价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。被告质证意见：与我无关。5、物业服务催缴记录，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。被告质证意见：物业公司去催缴过一次，是水暖工去的，不交费就把水管切掉，给我断水，但是我家从不欠水费。这种情况小区很普遍。6、我公司的回访统计表，证明我公司提供的服务98%的业主是满意的。被告质证意见：不满意。被告向法庭提供证据材料如下：1、票据2张，其中2013年8月6日一张，2014年3月27日一张，证明杨庆宇在上述时间向原告乐邦泰合物业公司交纳物业费、公共照明及智能维护费用、公共用电及智能维护费用，上述费用合计948元。该两张票据足以说明杨庆宇没有自2010年9月21日至今无故拖欠物业费，原告陈述的事实不属实。原告质证意见：在我公司统计表中，你的欠费区间是2010年9月21日至2011年9月20日，欠费金额为629元，另一时间段为2015年1月1日至2018年12月31日，金额为2964元，两个区间段合计为3593元。其中未包含2013、2014年的物业费。2、光盘一张（其中包含照片、视频）（庭后提交），证明小区物业的不作为，维护不当，只收取物业服务费，不进行完善服务。小区物业卫生、绿化、环境较差，小区有个幼儿园，幼儿园无故占用公共用地，用围栏围上了。我们认为无故占用业主的娱乐设施广场，物业公司没有说出正当理由，我们认为存在不正当关系。原告质证意见：关于小区道路和绿化，现在市政府的海绵工程正在小区施工，海绵工程会对道路和绿化进行全方位改造。照片和视频都没有拍摄时间，与本案无关。对于其他方面的质证，庭后提交材料。经审理查明：被告杨庆宇的房屋位于四平市铁东区星缘圣府31-3-104室，建筑面积66.84平方米。2008年11月27日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》、《业主公约》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在星缘圣府小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月0.56元/平方米，公共照明费60元/年/户，楼宇防盗门维护费60元/年/户。公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。物业公司承担对社区的公共房屋部位的维护维修，设施维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。另查明：北京乐邦泰合物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰合物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。2013年因物价上涨，物业员工工资提高及其他费用上涨等因素，泰合物业公司在征得星缘圣府小区82%业主同意后，将物业服务费价格做了适当调整，并以公告的形式在小区予以公示，95%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。再查明：被告自2010年9月21日至2011年9月20日期间拖欠物业服务费629元，2015年1月1日至2015年12月31日期间拖欠物业服务费741元，2016年1月1日至2016年12月31日期间拖欠物业服务费741元，2017年1月1日至2017年12月31日期间拖欠物业服务费741元，2018年1月1日至2018年12月31日期间拖欠物业服务费741元，合计拖欠物业服务费3593元（不包括2012、2013、2014年度的物业费）。泰合物业多次向被告催要，但被告至今未交纳。上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片、价格调整后缴费业主的票据复印件、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表及其他证据材料在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告杨庆宇支付物业服务费3593元及违约金6290元是否合理？根据原告的陈述，被告的答辩及原、被告举证、质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告杨庆宇支付物业服务费3593元合理。被告应支付原告违约金1077元。本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告杨庆宇系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同不违反法律及社会公共利益，合法有效。合同签订后，被告杨庆宇一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告杨庆宇提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。关于被告辩称财产被盗、车辆被他人损坏，小区物业监控都有记载，物业公司保安不作为问题。由于被告财产被盗、车辆被他人损坏均属治安案件或刑事案件，有实际的侵权人，并非因原告安保设施不合格引起的，被告应向公安机关反映解决。物业的安保责任应属安全防范责任而并非绝对的安全保障责任，因被告没有证据证明其财产被盗、车辆被他人损坏是由于原告的过错直接造成的，故本院对被告称因物业安保不作为而不交物业费不予支持。关于被告辩称物业公司占用业主公用、共有部分绿化用地、道路，强制销售车位，雇佣外来人员堵在小区门口，不买车位不允许车辆进小区问题，因该问题涉及小区全体业主和物业公司双方的权利义务关系，不在本案审理范围内，如被告对买卖车位及费用的收取有异议，应另案告诉处理。关于被告辩称原告管理的小区环境卫生差、绿化不合格，服务管理不到位问题。由于被告提供的视频录像仅显示出小区部分区域，没有完整的反映出小区全部现状，且该视频录像拍摄时间不明确，被告以此证明原告服务管理不到位证据不充分，本院不予采信。据此，被告拒绝向原告缴纳物业服务费没有事实依据和法律依据，原告诉请被告缴纳拖欠的物业服务费3593元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2010年9月21日（不包括2012、2013、2014年度的物业费）拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应缴物业服务费数额的30%予以保护，即1077元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告杨庆宇于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费3593元、违约金1077元，合计4670元。二、驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告杨庆宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨庆宇负担。本判决为终审判决。审判员  郑学文二〇一八年五月九日书记员  周 璐