江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第167号
上诉人（原审被告）邓书俊。
上诉人（原审被告）谢云霞。
委托代理人黄晓民，江西正制律师事务所律师，系两上诉人共同的委托代理人。
被上诉人（原审原告）彭来生。
被上诉人（原审原告）李满秀。
委托代理人温红森，宁都县同济法律服务所法律工作者。
原审第三人赣州世华房地产经纪有限公司。
法定代表人刘鑫，系该公�总经理。
委托代理人李海华，系该公司员工。
上诉人邓书俊、谢云霞因与被上诉人彭来生、李满秀及原审第三人赣州世华房地产经纪有限公司（下称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第2249号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：原告彭来生与原告李满秀为夫妻关系，被告邓书俊、谢云霞也为夫妻关系。赣州市章贡区赞贤路金桥花园一期A栋405室系被告邓书俊、谢云霞购买的商品房。2010年12月8日，在第三人世华公司的居间下，原告彭来生与被告邓书俊、谢云霞就上述房产签订了《房地产买卖（居间）合同》。该合同约定：买卖双方通过居间方出售及购入位于赣州市章江新区赞贤路金桥花园一期A栋405室，建筑面积153.77平方米，契证号：2010A19419，《赣州市商品房买卖合同》合同号：20100501929。该物业转让成交价为人民币810800元。在签署本合同时买方（即原告彭来生）交定金2万元给卖方，在买方支付首付款时，该定金自动冲抵房款。人民币790800元为第二部分房款，付款方式为银行按揭付款。买方须在2011年1月8日前支付首付款人民币250800元（含定金）给卖方，买方支付的首付款等于上述第二部分房款与银行批准贷款金额之差额。如买方已付首付款少于或多于此差额，则买卖双方须于银行通知当日按多退少补原则重新办理。银行同意贷款后叁工作日内，买卖双方须到房屋交易所办理过户手续。基于居间方受托为买方申请办理银行按揭及产权变动手续提供服务，买方须支付受托方（即居间方）800元代办服务费，该笔费用应于银行签署（按揭借款）抵押合同等法律文件前付清。如买方未能履行本合同的约定，则卖方所收定�不予返还，或选择要求买方赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金。如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求卖方双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不低于本合同物业价款20%的违约金……。该合同签订的同时，考虑到该物业房产证未办理好，原告彭来生与被告邓书俊、谢云霞还签订了一份《补充协议》，该补充协议约定：买方（即原告）须在签订本合同之日起20个工作日内支付首付款共计250800元（含定金）给予卖方，其余一切交易手续等该物业房产证办理好后十五个工作日内开始办理。在此期间如买方违约，则卖方没收首付款250800元；如卖方违约，则返还买方双倍首付款501600元。上述合同及补充协议签订当日，原告彭来生向被告支付了定金20000元。2011年1月11日，原告李满秀向被告邓书俊账户存入230800元，被告邓书俊向原告彭来生出具了收到原告首付款250800元（含定金）的收条给原告。直到2013年6月28日被告才取得上述商品房的房屋产权证。2013年7月8日，原、被告在居间方世华公司的组织下对下一步的按揭贷款问题进行了商议。考虑到办理银行按揭贷款周期长、贷款难办等因素，原告提出在2013年10月底前一次性付清全部剩余房款，被告表示不同意，为此，原告又提出在9月底前将全部房款支付给被告，被告仍然不同意，要求按合同约定的按揭贷款方式付款。同年9月2日，原告准备好了剩余全部房款，请求支付给被告，但被告明确拒绝，表示不出售该房屋了。原、被告就损失赔偿无法达成一致，原告遂诉至法院，要求处理。
原告彭来生、李满秀的诉讼请求为：1、解除原、被告签订的房地产买卖合同；2、被告向原告支付双倍首付款共计501600元；3、本案诉讼费由被告承担。
原审法院认为：原、被告就赣州市章江新区赞贤�金桥花园一期A栋405室房产所签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，因而是合法、有效，双方均应遵照履行。在合同履行之初，原告支付首付款的时间虽然略超过了约定的十五个工作日，但被告仍然接受了首付款，应视为原、被告双方变更了补充协议对首付款支付时间的约定，原告的逾期行为不构成违约；同时，原告在国家银根紧缩、办理银行按揭贷款难度较大的情况下，采取房屋买卖合同最佳的一次性付款方式付款给被告，虽然改变了合同约定的银行按揭贷款的付款方式，但却在积极主动地履行支付剩余房款的义务，对被告取得剩余房款更加有利。根据《补充协议》约定的房产证办理好十五个工作日内开始办理银行按揭手续，即从2013年6月28日被告的房产证办好起算十五个工作日至2013年7月22日止原告在此期间向银行递交申请贷款资料，银行也不可能早于2013年9月2日发放贷款，故原告选择在2013年9月2日一次性付清购房款，不构成违约，被告以此为由拒绝接受原告剩余房款，拒绝履行交房及办理过户手续，明显有违常理，缺乏诚信，已构成根本违约，应当承担本案纠纷的违约责任；原告要求解除原、被告签订的《房地产买卖合同》、被告支付双倍首付款501600元的诉讼请求，予以支持。被告的抗辩理由不符合事实及法律规定，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条之规定，判决：一、解除原告彭来生与被告邓书俊、谢云霞所签订的《房地产买卖合同》。二、由被告邓书俊、谢云霞双倍返还原告彭来生、李满秀首付款501600元。限被告邓书俊、谢云霞于本判决生效之日起五日内付清。案件受理费11908元，由被告邓书俊、谢云霞承担。
上诉人邓书俊、谢云霞不服该判决，上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、由被上诉人承担本案诉讼费用。其上诉理由主要如下：原判认定事实错误，应予纠正。从本案发生的过程来看，并不是上诉人不履行自己义务所致纠纷发生，反而是被上诉人不履行自己义务所引起的。这从上诉人、被上诉人及第三人均提供的第三人作出的“情况说明”就可以清楚地说明整个交易过程及争议问题所在。其一，首付款并未按合同约定支付，经上诉人多次催问下，被上诉人才于2011年1月11日向上诉人转帐支付230800元，被上诉人这一行为已构成违约。对此，上诉人完全有权终止合同，没收定金，改将房屋卖给他人。其二，由于开发商和政府部门的原因，上诉人的产权证拖延比较长的时间没有办理下来。上诉人于2013年6月28日领取房产证后，立即电话通知了世华公司，世华公司也�即通知了被上诉人以办理其余手续。经多次催促，被上诉人直到2013年7月8日才到世华公司协商办理手续。但被上诉人并未按约定办理实质按揭手续，并表示不同意办理按揭手续，而是采用一次性付清全部余款的方式，但时间需要在2013年10月底。上诉人不同意变更付款方式。被上诉人并未按合同约定期限履行自己的义务，开始办理按揭手续，且一直拖到2013年9月2日都未办理。被上诉人这种不讲诚信的行为已丧失了双方进行交易的基础，使得双方无法再行沟通与协商，这些后果的发生都是由于被上诉人的行为所引发的。按合同约定，对于被上诉人的违约行为，上诉人可以没收所收取的首付款250800元。因此，本案的发生并非上诉人违约，而是由于被上诉人没有严格按照合同履行自己的义务所致，系被上诉人违约。
被上诉人彭来生、李满秀答辩称：一、关于答辩人没有按�支付首付款是否属于违约的问题。1、答辩人认为没有违约。正如答辩人在一审中陈述的那样，虽然超过了双方约定的4个工作日（而不是一审判决书中所说的十五个工作日），但是，由于当时买卖双方都是诚心诚意交易的，而且在短短的4个工作日内也没有造成上诉人的任何经济损失，所以，当答辩人向上诉人支付完毕首付款后，上诉人很愉快的接受并出具了收条。双方作为都具有完全民事行为能力人，那么双方的行为就视为共同变更了补充协议中对首付款支付时间的约定，因此，答辩人没有按时支付首付款的行为不属于违约行为。上诉人在三年后的今天以此为理由说答辩人违约是没有道理的，恰恰相反，是上诉人不想卖房的不诚信的表现，构成违约行为。2、上诉人根本没有多次催促答辩人，倒是答辩人主动向上诉人提出2011年1月11日才能转账到上诉人处，上诉人没有提出任何异议。双方签订合同的时间是2010年12月8日，约定合同签定后二十个工作日内支付首付款，答辩人应该在2011年1月5日向上诉人支付首付款，答辩人在1月11日支付首付款只是超过了四个工作日。上诉人与答辩人通过第三人签订合同时，就向答辩人及第三人承诺，本案讼争房产的房产证在半年左右可以领到，但是实际上于2013年6月28日才办好房产证，比其承诺拖了整整两年半时间，而在这段时间里，倒是答辩人反反复复催问，上诉人均找开发商和政府相关部门的原因。上诉人拖延答辩人达三年之久，在这段时间里，答辩人的首付款按2分的利率放贷所产生的利息都多达二十来万了。综上所述，答辩人尽到了告知义务，上诉人接受并出具了收条的行为视为双方变更了补充协议中对首付款支付时间的约定，逾期四天支付首付款的行为不构成违约。二、关于答辩人没有�申请银行按揭贷款的方式支付剩余房款，而是采取一次性支付完毕剩余房款的方式属不属于违约的问题。1、答辩人认为不违约。答辩人的行为只是改变了支付方式，并没有动摇合同的核心利益，即：双方约定的810800元的房价一分都没有少。上诉人为什么非要以所谓的合同约定逼答辩人采取银行按揭贷款的方式支付房款呢？答辩人已经准备好了资金，那么答辩人还有必要去银行申请按揭贷款吗？答辩人答应2013年9月2日前将房款一次性支付完毕，在二手房买卖当中，这是多少卖房人梦寐以求的事！通过银行按揭贷款支付房款，也只是让银行代替购房人一次性向卖房人支付全部房款。更何况，申请银行贷款，手续繁多，要这材料要哪材料，还要本人及其利害人都到场等等，正常情况下，没有几个月根本放不下款来，而且办理过程中变数很大。2、答辩人自始至终都没有出尔反尔，都是诚心诚意想买下该房产的，有哪一个人会在积极筹款一次性支付完毕剩余房款的情况下，去出尔反尔说自己不想买房了？恰恰相反，是上诉人的出尔反尔，是上诉人不诚信的行为造成了本案诉讼的发生。一次性支付剩余房款后，双方也能尽快去办理房产过户手续，这是互利互惠的好事，这么方便、快捷的支付方式，上诉人竟然不接受，有违常理。答辩人有理由认为，就是去年二手房价格上涨，导致上诉人心理不平衡而找借口不想出售的根本原因。3、上诉人在签合同时承诺，房产证半年左右能领到，而事实是两年半后的2013年6月28日才领取。为什么会拖这么久时间？这也说明任何事情都可能发生，是不以个人意志为转移的。如果要较真的话，上诉人不能实现半年办好房产证的承诺的行为，就是最严重的违约行为！如果从尽快拿到房款的角度去考虑，上诉�要是能在2011年上半年办好房产证，那么，不管采取哪种方式支付房款，上诉人都可以在2011年的下半年得到房款，而不会拖到2013年下半年得到房款。两年半多的时间你都等过来了，为什么9月2号付款这两、三个月时间你就等不急了呢？答辩人认为，原因只有一个，去年二手房价格上涨了，上诉人不想卖给答辩人了，而是想卖更高的价格。如果去年二手房的价格不是上涨而是下跌，我想，上诉人就一定会火急火燎的从答辩人那里一次性拿到房款，落袋为安。综上所述，答辩人改变支付方式，只有利于双方，不存在违约行为，真正的违约方是上诉人，是上诉人的不诚信、违背常理造成的。三、关于谁不诚信买卖的问题。1、根据《补充协议》第一条约定“其余一切交易手续等该物业房产证办理好后十五个工作日内开始办理”。这里是“十五个工作日内开始办理”，请注意“开始”两字，这句话要表述的意思是十五个工作日内开始办理，而不是十五个工作日内办理完毕。其性质是根本不同的。一审法庭在这个问题上也理解不准确。2、这条约定还有一层意思，那就是买卖双方不仅仅要求买方（即答辩人）去办理相关贷款手续，同时也要求双方去相关部门办理房产过户手续和土地使用证过户手续。上诉人以错误理解条款的意思来认定答辩人不诚信是极大的错误，真正的不诚信者恰恰是上诉人。3、《补充协议》第二条约定：“因该物业土地使用权证未办理好，待该物业土地证办理好后一个月内卖方（即上诉人）须配合买方到相关部门办理交易过户手续”。然而到目前为止，上诉人还没有办好土地证。综上所述，不诚心买卖、造成本案诉讼的过错方是上诉人。请求法庭依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
二审查明：1、世华公司称：诉争房屋仅登记在邓书俊一个人的名下。在签订房屋买卖合同时，邓书俊向世华公司提供了身份证，在2013年6月28日提供了房产证和契证，但按照银行的要求，按揭贷款资料还差上诉人的结婚证和户口本。2013年7月8日双方协商当天，被上诉人并没有向世华公司提交按揭货款所需资料，其提出推迟至10月底一次性支付现款，上诉人不同意，但也未将按揭贷款所需的上诉人结婚证和户口本提交给世华公司。2、在第二期款项协商支付的过程中，被上诉人主张2013年10月底一次性支付余款，后又主张2013年9月底一次性支付余款。但被上诉人并没有在2013年6月28日之后的15个工作日内筹集到余款用于一次性支付，即便是在被上诉人陈述已经筹集到余款的2013年9月2日（或2013年8月31日），被上诉人也仅是口头称已经筹集到余款，并没有出示或向提存机构提存。3、二审审理中，上诉人的�理人称听上诉人说过，诉争房屋在双方未谈妥之后，上诉人已经向银行贷款并将诉争房屋抵押给了银行。被上诉人称，其不想继续再购买该诉争房屋。
二审认定的其它事实与一审查明的事实一致。
本院认为：双方在房产中介世华公司的中介下签订房屋买卖合同及补充协议，该合同及补充协议系双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，应当合法有效。
对于被上诉人逾期交纳首付款的违约责任问题。《房地产买卖（居间）合同》约定被上诉人须在2011年1月8日前支付首付款250800元，而同日的补充协议则约定被上诉人须在签定本合同起20个工作日内支付首付款250800元。该两份合同的签定时间为2010年12月8日，依此计算，补充协议约定的20个工作日内应为2011年1月5日之前。因《房地产买卖（居间）合同》为格式合同，而补充协议为特别约定，故应以补充协议为准，�上诉人应在2011年1月5日前支付首付款250800元。被上诉人于2010年12月8日签订合同当天支付了20000元定金，其余首付款于2011年1月11日支付，距合同约定的2011年1月5日相差仅6天。上诉人虽然于2011年1月11日出具了《收条》，载明收到彭来生交来的首付款250800元，但上诉人并没有注明同意被上诉人于2011年1月11日交纳首付款，也没有注明放弃彭来生逾期交款的违约责任。故被上诉人以上诉人已经出具了收条为由，主张可视为双方对首付款交纳时间进行了变更，没有事实和法律依据。
对于被上诉人迟延6天交纳首付款应如何承担违约责任的问题。诉争《房地产买卖（居间）合同》以及《补充协议》均未约定迟延交付首付款或其它房款的违约责任，仅在《补充协议》中约定“其余一切交易手续等该物业房产证办理好后十五个工作日内开始办理，在期（此）之间如买方违约，则卖�没收首付款共计人民币250800元。如卖方违约，则返还买方双倍首付款共计人民币501600元”。该约定中，“在期之间”应理解为“在此之间”或“在此期间内”。而对该约定中的“违约”的理解，由于约定是“如买方违约，则卖方没收首付款共计人民币250800元。如卖方违约，则返还买方双倍首付款共计人民币501600元”，该约定实际上是将首付款250800元作为一种定金对待，赋予首付款250800元一种定金担保法律效力。故双方约定的定金不再是《房地产买卖（居间）合同》中约定的20000元，而是补充协议中的250800元。该定金的性质是一种履约定金。《中华人民共和国合同法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。该约定中的“不履行”应作缩限理解，即根本性违约，而非包括一般性轻微违约。房屋买卖合同中，买方的主义务是支付房款，若买方迟延几天交付房款仅是一种一般性违约，不构成根本违约，不应适用该定金罚则。故上诉人以被上诉人迟延支付首付款而要求适用定金罚则没收被上诉人的250800元，没有法律依据。
关于第二期房款的支付方式和支付时间问题，这也是本案争议的焦点问题。《房地产买卖（居间）合同》约定了被上诉人选择银行按揭的方式支付第二期房款，并约定“买方须在接到居间方签订按揭相关法律文件通知后3个工作日内到按揭银行签订相关文件，卖方须积极配合买方提交申请银行按揭贷款所需全部资料并按银行规定签署所需法律文件”，而补充协议并没有否认银行按揭贷款方式，也没有载明其它支付方�，仅是约定“其余一切交易手续等该物业房产证办理好后十五个工作日内开始办理”。诉争房屋的房产证因故于2013年6月28日才办理好。依补充协议约定计算，15个工作日内应为2013年7月19日前。2013年6月28日，上诉人在领取到房产证的当天就打电话通知了世华公司，世华公司也当即通知了被上诉人。但被上诉人并没有在3个工作日内到按揭银行办理按揭贷款手续，也没有在2013年7月19日前到按揭银行办理按揭贷款手续。在2013年7月19日前，被上诉人并没有打算办理银行按揭贷款手续，更未将按揭贷款所需资料提交给世华公司，至今这些按揭贷款资料被上诉人也未提交给世华公司。被上诉人刚开始是同意办理银行按揭贷款手续的，甚至在2013年7月8日双方共同到世华公司一起协商时，起初也是同意办理按揭贷款手续的，在与其儿子电话联系后，就不同意办理按揭贷款手续了。被上诉人由此提出变更付款方式和时间，在2013年10月底一次性支付剩余购房款。2013年7月10日，经世华公司提议2013年9月底一次性支付剩余购房款，上诉人对此均未同意。被上诉人提出的由银行按揭贷款变更为2013年10月底一次性支付余款，既是付款方式的变更，也是支付时间的变更。这些变更应当取得上诉人的同意方能形成新的协议约定。而上诉人未同意这些变更，那么被上诉人应当按照原合同约定在2013年7月19日前提交办理银行按揭的有关资料，开始办理按揭贷款手续。而被上诉人并未在此时限内提交有关按揭资料，也不想进行按揭贷款。根据世华公司的陈述，尽管上诉人在2013年7月19日前也没有向世华公司提交办理按揭贷款的资料，但是，办理按揭贷款手续是房屋购买人的主要义务，房屋出卖人仅是负协助配合之义务。在被上诉人未向世华公司提交按揭贷款手续，�明确表示不办理按揭贷款，不履行其主要义务的情况下，再对上诉人未履行其协助之义务科以责任，没有法律依据。
按时足额支付剩余购房款是房屋购买人的主要义务，至于是否必须按照合同约定采用按揭贷款方式支付，并不是必然的。只要被上诉人在合同约定的办理按揭贷款的时限内付清了剩余款项，同样是可行的。本案中，因银行在多久的时间内能够办理完按揭贷款手续并发放贷款是未知的，以一般经验去推算银行发放贷款的时间是不当的。但合同约定了在房产证办好后15个工作日内开始办理，若被上诉人能在2013年7月19日前将剩余房款一次性支付给上诉人，即便上诉人不同意，被上诉人的该行为也是适当的。但本案中，关键的问题不是付款方式，而是付款时间。被上诉人提出的是在2013年10月底一次性付清余款，而且没有提供相应的付款担保，这就比原合同约定推后了几个月，应当获得上诉人的同意。但在上诉人未同意的情况下，被上诉人并没有按时提交按揭贷款资料，也没有及时付清剩余房款。被上诉人该行为也是一种违约行为。如同被上诉人未及时付清首付款一样，被上诉人并不是不想买房，而仅是未及时付清第二期款项，其行为仅是一般性违约行为，并不是根本性违约行为，不能适用定金罚则，双倍返还首付款。在被上诉人没有及时付清第二期款项的情况下，上诉人于2013年9月2日向世华公司表达了终止合同不再出售房屋的意思表示，上诉人这一行为是一种主张解除合同的行为。因当时被上诉人的违约行为仅是一般性违约，不构成根本性违约，依据合同约定和相关法律规定，上诉人不具有合同的解除权。但是，在上诉人提出解除合同的主张后，被上诉人仍然没有将剩余购房款交付给上诉人，也没有将剩余购房款进�提存。根据世华公司的书面证明反映，2013年9月10日双方还在对合同解除后的处理进行协商，上诉人愿意以银行存款利息支付给被上诉人，而被上诉人要求按月息2%-2.5%计算利息。这就说明双方均有解除合同的合意。被上诉人诉请解除合同获一审判决支持，二审中，上诉人表示诉争房屋已经办理了抵押，不可能再出卖给被上诉人，被上诉人也表示不可能再买上诉人该房屋。故双方的房屋买卖合同无法再履行。对被上诉人诉请解除合同之请求，本院予以支持。
对于合同解除后的处理问题。上已述明，被上诉人有迟延6天交付首付款的行为，以及未按合同约定时间办理按揭手续导致未及时付清第二期款项的行为，该两种行为不属于根本性违约，不能适用定金双倍返还责任，上诉人也不能据此享有合同解除权。但双方在2013年9月10日的协商中，对解除合同已经达成一致，仅�对合同解除后的处理达不成一致意见。由于房屋买卖合同中除了定金罚则外，没有约定解除以后的相应责任承担，而本案之情形不适用定金罚则。但是，被上诉人于2010年12月8日交纳20000元给上诉人，于2011年1月11日转帐支付230800元给上诉人。该两笔款项上诉人使用至今未返还，上诉人从中受益，应当向被上诉人支付占用资金期间的相应利息，该利息宜按购房款本金250800元从款项交纳之日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息至付清时止。
综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原判认定事实基本清楚，但适用法律错误，适用定金罚则处理错误，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第七十七条、第七十八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第2249号民事判决第一项；
二、变更赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第2249号民事判决第二项为：由上诉人邓书俊、谢云霞返还被上诉人彭来生、李满秀购房款250800元，并承担相应的利息（利息计算为：20000元定金从2010年12月8日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息至付清之日止，230800元首付款从2011年1月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息至付清之日止），限上诉人邓书俊、谢云霞于本判决生效之日起5日内付清。
三、驳回被上诉人彭来生、李满秀其它诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11908元，二审案件受理费8816元，合计20724元，由上诉人邓书俊、谢云霞负担10724元，由被上诉人彭来生、李满秀负担10000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一四年八月五日
书 记 员 王 佳
书 记 员 毛敏晅