贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初365号原告：刘某某，女，1960年12月25日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。原告：龙某，男，1955年5月20日出生，侗族，贵州省凯里市人，住凯里市。二原告共同委托诉讼代理人：蒲光林，贵州贵黔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。委托诉讼代理人：李林燕，女，1985年12月24日出生，苗族，贵州省凯里市人，贵州大地联创房地产开发有限公司职工，住凯里市。代理权限为特别授权。被告：贵州嘉瑞房地产开发有限公司。住所地：凯里市永乐路*号嘉瑞广场*号楼****室。法定代表人：宋海平，总经理。委托诉讼代理人:吴铭，贵州振法律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告刘某某、龙某诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创房产公司”）、贵州嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称“嘉瑞房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年1月16日立案受理后，依法适用简易程序于2018年2月27日公开开庭进行了审理。原告刘某某与龙某共同委托的诉讼代理人蒲光林、被告大地联创房产公司委托的诉讼代理人李林燕、被告嘉瑞房产公司委托的诉讼代理人吴铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某、龙某请求依法判决被告：1、支付截止2017年10月31日的逾期办证违约金2637.4元，并按约定继续支付逾期办证违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。2、承担案件受理费。事实及理由：2011年2月16日，我夫妇与大地联创房产公司就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定大地联创房产公司将其开发建设位于“凯里嘉瑞广场”小区第1幢8层3号商品房出售给我俩，建筑面积为123.62平方米，贷款方式付款479535元；大地联创房产公司承诺在2013年3月13日取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给我俩。否则，从约定日期起至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按月支付已付房价款万分之一的违约金。事后，据说大地联创房产公司已将“凯里嘉瑞广场”小区第1、2、3幢商品房转让给嘉瑞房产公司修建。无论大地联创房产公司或是嘉瑞房产公司在约定期限内均未能提供办理商品房转移登记的有关文书，却以种种理由推脱责任。为了维护我夫妇的合法权益，特诉至法院。原告刘某某、龙某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、二原告的《居民身份证》复印件一份2页，拟证明二原告的基本身份信息及诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》复印件一份18页，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，合同中约定各自权利义务的内容。3、《收据》、《个人贷款支付凭证》复印件五份共2页，拟证明二原告已按合同约定全额支付购房款的事实。4、《黔东南州商品房预售合同登记备案表》复印件一份1页，拟证明涉案商品房已经登记备案的事实。被告大地联创房产公司未递交书面答辩意见，庭审中委托诉讼代理人口头辩称：第一、刘某某、龙某与我公司签订的商品房买卖合同是2011年订立的，其诉请是否已超过诉讼时效请求法院依法审核。第二、我公司在“凯里嘉瑞广场”开发的商品房仅是1、2、3栋，嘉瑞房产公司自己开发的是4、5、6、7栋，因为嘉瑞房产公司开发的部分超占土地红线，以致整个“凯里嘉瑞广场”小区都无法办理土地使用权证和房屋所有权证。第三、请求人民法院依法予以公正判决。被告嘉瑞房产公司未递交书面答辩意见，庭审中委托诉讼代理人口头辩称：第一、刘某某、龙某据以主张违约金的商品房买卖合同是与大地联创房产公司签订的，不是与我的当事人嘉瑞房产公司签订的，其将我的当事人列为被告提起诉讼实属诉讼主体错误。第二、本案与我的当事人嘉瑞房产公司无关，嘉瑞房产公司不应承担任何违约赔偿责任，恳请人民法院依法驳回刘某某、龙某对我的当事人的诉讼请求。被告大地联创房产公司与嘉瑞房产公司在举证期限内未提供任何证据材料。经审理查明：大地联创房产公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。嘉瑞房产公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产开发、销售、装饰装潢材料。2011年1月21日，刘某某、龙某与大地联创房产公司就商品房买卖事宜签订了一份编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》。主要内容为：1、刘某某、龙某购买大地联创房产公司开发建设位于“凯里嘉瑞广场”第1幢8层3号商品房，总价款为479535元；2、大地联创房产公司应当于2012年10月31日将所售商品房交由刘某某、龙某管理使用；3、大地联创房产公司在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起到向政府部门办理初始登记之日止，每月赔付买受人已付房款总额的万分之一。合同签订后，刘某某、龙某依约全额支付购房款479535元，大地联创房产公司也将涉案商品房交由刘某某、龙某管理使用。因大地联创房产公司迟迟未能提供办理商品房所有权转移登记文书，刘某某、龙某在多次催促未果的情况下于2018年1月16日向本院提起诉讼。庭审中，因原、被告均认为没有调解基础，且明确表示不接受调解，故本院未主持双方当事人进行调解。同时查明：刘某某与龙某系夫妻关系，其已对涉案商品房（“凯里嘉瑞广场”小区第1幢8层3号）装修入住。另查明：刘某某、龙某以及大地联创房产公司的诉讼代理人均当庭认可涉案商品房系按时交房的事实。上述事实，有二原告的起诉状、二被告诉讼代理人的口头答辩意见以及本院采信原告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案刘某某、龙某与大地联创房产公司签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方当事人在涉案商品房买卖合同中第八条第一款、第十五条第3项的约定，大地联创房产公司作为商品房出卖人应当在2013年1月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房所有权转移登记的有关文书提供给买受人即本案原告。由于大地联创房产公司未能在约定期限内向原告提供办理商品房所有权转移登记的有关文书，导致原告不能在预定的时间内对房屋享有物权以及行使处分权，故大地联创房产公司依法于约均应当承担违约责任。根据大地联创房产公司、嘉瑞房产公司诉讼代理人的辩解意见，本院作如下评析：第一、关于超占土地红线的问题。无论是大地联创房产公司修建的1、2、3幢或是嘉瑞房产公司开发的4、5、6、7幢是否超占土地红线，作为业主的刘某某、龙某至今未领取办理商品房转移登记相关文书是事实，过错责任完全在大地联创房产公司。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故根据合同相对性原则，大地联创房产公司依法应当承担逾期办证违约责任。第二、关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案大地联创房产公司已于2012年10月31日将涉案商品房交由刘某某、龙某管理使用，根据双方当事人在商品房买卖合同中的约定，大地联创房产公司应当于2013年2月1日前取得涉案商品房所有权的初始登记，并将办理所有权转移登记的相关文书交付给买受人刘某某、龙某。大地联创房产公司未能按照约定履行交付义务，其行为已经构成违约是事实。刘某某、龙某作为权利人明知道自己的权利已经受到侵害，故诉讼时效应当从合同约定期限届满的次日即2013年2月1日开始起算。虽然刘某某、龙某向本院提起诉讼时已经超过四年零十一个月，但合同约定逾期办证违约金是按月计算，且大地联创房产公司的违约行为是连续的，没有中止或中断的法定情形，再说权利人主张的违约金是按月累计所得，故诉讼时效应当分段计算。从起诉当月（2018年1月）向前推算，超出三年的部分不再受到法律保护，未超出部分本院依法予以支持。因刘某某、龙某提起诉讼的时间为2018年1月，故本院对其诉请2015年1月之前的逾期办证违约金不予支持。第三、嘉瑞房产公司是否承担违约责任。嘉瑞房产公司不是涉案商品房买卖合同的一方当事人，其依法不应当承担任何违约责任。刘某某、龙某诉称：据说大地联创房产公司已将“凯里嘉瑞广场”小区第1、2、3幢商品房转让给嘉瑞房产公司修建。”不仅未能提供相应的证据予以佐证，而且嘉瑞房产公司不予认可，故刘某某、龙某对嘉瑞房产公司的诉请缺乏事实依据，理由不能成立，依法予以驳回。综上所述，截止2018年1月，大地联创房产公司逾期60个月向刘某某、龙某提供办理涉案商品房转移登记文书，根据合同约定应当支付违约金1726.33元（479535元×0.0001×36个月）。大地联创房产公司诉讼代理人关于诉讼时效的辩解意见理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告刘某某、龙某逾期办证违约金1726.33元，2018年2月1日至本判决生效之日止的逾期办证违约金每月按交纳购房款479535元的万分之一计算支付。二、驳回原告刘某某、龙某对被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司的诉讼请求。三、驳回原告刘某某、龙某对被告贵州大地联创房地产开发有限公司的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员 彭    春二〇一八年三月五日书记员 刘春香（代）