湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0106民初94号原告：刘百艳，女，1981年出生，汉族，住武汉市武昌区，委托代理人：余钢、王天璇，湖北汉武律师事务所律师。被告：武汉衣灵巴潮流百货有限公司，住所地武汉市武昌区解放路375号。法定代表人：武汉生，总经理。被告：湖北鼎合晟世商贸有限公司，住所地武汉市江汉区沿河大道68号万商商城5层5309室。法定代表人：冯建刚，总经理。委托代理人：李昌明，湖北鼎合晟世商贸有限公司职工。原告刘百艳诉被告武汉衣灵巴潮流百货有限公司（下称衣灵巴公司）、湖北鼎合晟世商贸有限公司（下称鼎合盛世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张承霞适用简易程序于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告刘百艳及其委托代理人余钢到庭参加诉讼，被告鼎合盛世公司的委托代理人李昌明到庭参加诉讼，被告衣灵巴公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘百艳诉称：2009年，刘百艳承租武汉市武昌区解放路375号武昌轻纺商场的一楼商铺经营女装，发租人为衣灵巴公司。2012年末，刘百艳向衣灵巴公司交纳定金30,000元。2014年1月23日，刘百艳与衣灵巴公司签订《商铺租赁合同》。合同约定，刘百艳承租武汉市武昌区解放路375号一楼A17号商铺。租赁期限24个月，预计自2014年1月23日至2016年1月22日，租金2,650元/月，形象装修费1,325元/月，基础装修费1,324元/月，物业及商业管理费380元/月），付款方式为押三个月付十二个月，总计68,148元。综合管理费15,200元，履约保证金15,897元，水电押金5,000元。同时备注，合同实际起租日期为2014年3月18日。因刘百艳提前预订并交纳定金，衣灵巴公司给予租金八八折优惠，综合管理费也给予优惠，并调整履约保证金。合同签订后，刘百艳向衣灵巴公司缴纳12个月租金55,812元，18个月物业管理费6,840元，履约保证金16,416元，水电押金5,500元，综合管理费9,500元，电卡押金50元。2014年5月13日，衣灵巴公司发布租金优惠公告，刘百艳依据该公告享受租金五折优惠。2015年8月3日，因鼎合盛世公司（原衣灵巴公司经营场地）存在火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全，武汉市公安局武昌区分局消防大队作出昌公消封字[2015]1405号《临时查封决定书》，查封鼎合盛世公司（原衣灵巴公司）目前经营的武昌区解放路375号商场，查封期限为2015年8月3日11时至2015年9月2日11时。致使刘百艳无法继续经营，造成逾期可得利益损失37,500元（5,000元/月×7.5月）。现今刘百艳承租的商铺无法继续经营，根据消防部门的查封决定可知，鼎合晟世公司承接了衣灵巴公司的权利义务，依照法律规定鼎合晟世公司应当对于衣灵巴公司的债务承担连带责任。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告刘百艳与被告衣灵巴公司2014年1月23日签订的《商铺租赁合同》；2、被告衣灵巴公司退还履约保证金16,416元，水电押金5,500元，电卡押金50元；3、被告衣灵巴公司退还2015年8月3日至2016年3月17日未履行合同期间的综合管理费2,968.75元；4、被告衣灵巴公司退还2015年8月3日至2016年3月17日未履行合同期间的租金11,922.75元；5、被告衣灵巴公司赔偿2015年8月3日至2016年3月17日无法履行合同期间的经营损失37,500元；6、鼎合晟世公司对于第二、三、四、五项债务承担连带责任；7、二被告承担本案的所有诉讼费用。被告衣灵巴公司在答辩期内未提交答辩状，也未提交相应证据。被告鼎合盛世公司辩称：刘百艳诉衣灵巴公司是根据合同关系提起的违约之诉，但刘百艳与鼎合盛世公司之间既无合同关系，也不存在侵权责任。涉案房屋系冯建刚个人承租，后转租给武汉生、陆舒二人，武汉生、陆舒成立衣灵巴公司并在此开办ATM潮流百货。上述租赁合同均与鼎合盛世公司无关，鼎合晟世公司在本案中不承担民事责任。经审理查明：武汉市武昌区解放路375号房屋产权人系武汉轻纺百货商场。2003年4月28日，武汉轻纺百货商场将上述房屋租赁给案外人冯建刚，租期10年。2007年9月18日，双方签订合同将租期延长至2021年。2007年12月4日，衣灵巴公司注册登记成立，股东为陆舒、武汉生。2012年9月5日，案外人冯建刚、方天则将上述房屋转租给衣灵巴公司股东武汉生、陆舒，租赁期限为8年，自2013年4月1日至2021年3月31日。衣灵巴公司在武汉市武昌区解放路375号开办ATM潮流百货，并对外招商出租。2013年12月4日，鼎合盛世公司成立。2013年11月27日，刘百艳向衣灵巴公司缴纳12个月租金（包括租金、形象装修费、基础装修费）55,812元，6个月物业费2,280元。2013年11月29日，刘百艳向衣灵巴公司缴纳综合管理费9,500元，履约保证金16,416元，水电押金5,500元，电卡押金50元。2014年1月23日，刘百艳与衣灵巴公司签订ATM潮流百货《商铺租赁合同》。合同约定:刘百艳承租ATM潮流百货一楼A17号商铺，租赁期限24个月，预计自2014年1月23日至2016年1月22日止，租金2,650元/月，形象装修费1,325元/月，基础装修费1,324元/月，物业及商业管理费380元/月，合计5,679元/月。付款方式为押三个月付十二个月，总计68,148元。综合管理费15,200元（该综合管理费任何情况下不予退还），履约保证金15,897元，水电押金5,000元。同时备注，实际起租日期为2014年3月18日。2014年3月18日，刘百艳正式开业。2014年5月13日，衣灵巴公司发布租金优惠公告，承诺“从2014年3月18日到四楼整体、三楼70%商户开业前给予租金5折优惠，四楼整体、三楼70%商户开业到2015年3月17日给予优惠6.5折优惠；消防停业整改期间免除商户租金；如在2014年5月20日未让商户正常营业员，此时间开始给予商户200元/天赔偿”。2014年10月15日，刘百艳向衣灵巴公司缴纳12个月物业费4,560元。上述合同，刘百艳向衣灵巴公司缴纳12个月（2014年3月18日至2015年3月17日）租金（包括租金、形象装修费、基础装修费）55,812元，18个月（2014年3月18日至2015年9月17日）物业费6,840元，综合管理费9,500元，履约保证金16,416元，水电押金5,500元，电卡押金50元。2015年5月14日，案外人冯建刚、方天则向武汉潮流百货商场（武汉轻纺商场一号店）商户发出告知书。告知：“衣灵巴公司大股东陆舒失联，衣灵巴公司已拖欠我方大量租金，构成根本违约，我方将解除《租赁合同》”。同月17日，衣灵巴公司（甲方）与冯建刚、方天则（乙方）签订《关于终止返还租赁房屋的协议》，约定：“从2015年5月16日起，甲乙双方《租赁合同》终止，甲方将租赁房屋的使用权及经营权全部返还给乙方。本协议签署前甲方所超前收取商户的（即2015年5月15日之后的）租金，由甲方向相关商户解释说明、负责退还并承担一切法律责任，与乙方无关。本协议签署前甲方所收取商户的保证金，由甲方向相关商户解释说明、负责退还并承担一切法律责任，与乙方无关”。2015年8月3日，武汉市公安局武昌分局消防大队在ATM潮流百货张贴昌公消封字[2015]第1405号临时查封决定书。决定：鼎合盛世公司（原衣灵巴公司）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全；鼎合盛世公司（原衣灵巴公司），该公司系原“衣灵巴公司”的房东，因衣灵巴公司投资人陆舒失联，其法人为武汉生，有证据证明鼎合盛世公司已接管。该场所内疏散通道、安全出口数量不足，已不具备安全疏散条件；固定消防设施严重损坏，不再具备防火灭火功能。为此查封鼎合盛世公司（原衣灵巴公司）目前经营的武昌区解放路375号商场1-3层。查封期限为2015年8月3日11时至2015年9月2日11时。刘百艳的经营场所在此查封范围内，后刘百艳终止经营。原告刘百艳认为被告衣灵巴公司的行为严重损害自身合法权利，为此诉至本院，请求判如所请。庭审前，被告衣灵巴公司法定代表人武汉生表示，刘百艳与衣灵巴公司签订的商铺租赁合同已经无法继续履行，同意解除上述商铺租赁合同；租金、物业费用据实结算；综合管理费按照合同规定不予退还；履约保证金、水电押金、电卡押金应予以退还。以上事实，有原告刘百艳提交的房屋租赁合同、收据、告知书、消防决定书，被告鼎合盛世公司提交的租赁合同、补充合同、协议书以及原被告陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，刘百艳与衣灵巴公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。现刘百艳请求解除与衣灵巴公司签订的ATM潮流百货《商铺租赁合同》，衣灵巴公司表示同意，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，刘百艳请求衣灵巴公司返还履约保证金16,416元，水电押金5,500元，电卡押金50元，本院予以支持。关于租金问题。刘百艳称，根据衣灵巴公司发布租金优惠公告，衣灵巴公司承诺从2014年3月18日起到四楼整体、三楼70%商户开业前给予租金5折优惠。因刘百艳不能提供ATM潮流百货商场四楼整体、三楼70%商户未开业的相应证据，故刘百艳无法享受租金五折优惠。刘百艳向衣灵巴公司缴纳租金（2014年3月18日至2015年3月17日期间，包括租金、形象装修费、基础装修费）55,812元，租金已实际使用完毕。刘百艳请求返还租金，本院不予支持。关于物业费问题。刘百艳向衣灵巴公司缴纳18个月（2014年3月18日至2015年9月17日）物业费6,840元，刘百艳经营至2015年8月2日，物业费尚余1个半月计570元。庭审中，刘百艳对返还上述物业费表示放弃。关于综合管理费问题。刘百艳向衣灵巴公司缴纳的综合管理费9,500元又称加盟费，合同约定该综合管理费任何情况下不予退还，该约定违反了公平原则，商铺租赁合同系因衣灵巴公司原因而解除，本院酌情按租赁期限分摊。商铺租赁合同约定，租赁期限为24个月，刘百艳承租的商铺从2014年3月18日开始计租，租赁期间应为2014年3月18日至2016年3月17日，合计730天，每天分摊13元。2015年8月2日，刘百艳终止经营活动。商铺租赁合同已实际履行502天，尚未履行期间综合管理费为2,974元（9,500元-6,526元）。故衣灵巴公司应返回刘百艳综合管理费2,968.75元。关于无法履行合同期间的经济损失问题。刘百艳称，合同约定租赁期限为24个月，实际履行16.5个月，尚有7.5个月未履行，经营期间可得利益为5,000元/月，合计37,500元，衣灵巴公司应当赔偿其因合同无法履行期间的经营损失37,500元。因刘百艳未向本院提交其经营期间可得利益为5,000元/月的相应证据，故刘百艳请求赔偿经济损失的诉讼请求本院不予支持。关于鼎合盛世是否承担连带责任的问题。鼎合盛世公司与衣灵巴公司系不同的法人主体。冯建刚系鼎合盛世公司的法定代表人，其个人承租武汉轻纺商场即武昌区解放路375号房屋，并以冯建刚、方天则的名义转租给衣灵巴公司股东武汉生、陆舒。陆舒失联后，衣灵巴公司终止ATM潮流百货的经营活动，冯建刚、方天则实际接管武昌区解放路375号承租房屋，接管的内容系经营场所即租赁房屋而非衣灵巴公司的债权债务。刘百艳认为鼎合晟世公司承接了衣灵巴公司的权利义务，没有事实和法律依据，刘百艳请求鼎合盛世公司对衣灵巴公司的上述债务承担连带责任，本院不予支持。衣灵巴公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃其诉讼权利，并承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘百艳与被告武汉衣灵巴潮流百货有限公司2014年1月23日签订的ATM潮流百货《商铺租赁合同》。二、被告武汉衣灵巴潮流百货有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘百艳返还履约保证金16,416元，水电押金5,500元，电卡押金50元。三、被告武汉衣灵巴潮流百货有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘百艳返还综合管理费2,968.75元。四、驳回原告刘百艳其他诉讼请求。本案案件受理费1,659元，减半收取829.5元，由被告武汉衣灵巴潮流百货有限公司负担（此款已由原告刘百艳垫付，由被告武汉衣灵巴潮流百货有限公司与本判决其他应付款一并支付给原告刘百艳）。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  张承霞二〇一六年三月二十一日书记员  肖 晟