上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第6321号
原告吴健。
委托代理人陈辉，上海市东高地律师事务所律师。
被告黄欣华。
被告杨晓青。
上列两被告共同委托代理人陈洁，上海致格律师事务所律师。
原告吴健与被告黄欣华、杨晓青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月20日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要转为普通程序，并于2015年6月1日再次公开开庭进行了审理。原告吴健及其委托代理人陈辉，被告黄欣华、杨晓青及共同委托代理人陈洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴健诉称，原告于2014年8月20日通过居间人上海中世房地产投资顾问有限公司（以下简称中世公司）与被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由被告将上海市浦东新区高桥镇季景北路XXX弄XXX号XXX室房屋以1，200，000元（人民币，以下币种相同）出售给原告，另有200，000元以协议方式支付给被告，被告应于原告拿到产证后7天内交房。原告于2014年9月23日拿到了房产证，被告应当在2014年10月1日前向原告交房，但被告至今未向原告实际交房，为维护原告的合法权利，故起诉至法院，要求判令两被告：1、立即将浦东新区高桥镇季景北路XXX弄XXX号XXX室房地产交付给原告；2、向原告支付逾期交房违约金暂计55，200元（从2014年10月1日起暂算至2014年12月31日止，按已付房款每日万分之五计算，并算至实际交付日止）。
被告黄欣华、杨晓青辩称，原、被告之间的房屋买卖合同无效。出售系争房屋并非被告本意，被告只是将房屋抵押给小额贷款公司用以贷款200，000元，且房屋的真正所有权人是案外人屠某某，所涉房屋买卖是由案外人段永其操作的，被告并未参与，被告直至收到原告起诉的材料才知道房屋已经被出卖了。而且，系争房屋实际居住人是屠某某及其家人，故被告也无法向原告交付房屋。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，两被告是夫妻关系。2014年6月16日，两被告签署《委托书》，载明两被告是上海市浦东新区季景北路XXX弄XXX号XXX室房屋（即系争房屋）的房地产登记权利人，委托案外人段永其为代理人，全权办理如下事项：一、代为办理上述房地产为本人或第三人借款抵押相关的一切手续，签订借款抵押合同（含办理银行放贷的储蓄卡，补办还贷卡修改密码），以及相关公证事宜。代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款。二、代为签订上述房地产的买卖合同，代为办理房地产买卖合同公证、代为办理买卖过程中支付的相关税费及其它相关手续、并协助买受方办理按揭贷款手续……十、代为收取房地产转让价款和银行贷款。凡受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均予以认可。委托期限：自二○一四年七月十六日起至○一五年七月十六日止。该委托书经上海市崇明公证处进行了公证。
2014年8月17日，经居间方中世公司居间介绍，段永其代两被告与原告就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》，约定房价款为1，400，000元，分三期支付，并于2014年8月20日前共同赴中世公司签订登记文本。该协议尾部记载了如下内容：“该房的产权人现全权委托段永其为代理人全权办理此房屋一切交易及迁户事宜，具体内容详见公证书（2014）沪崇字第1806号……”。
2014年8月20日，段永其代两被告作为卖售人（甲方），原告作为买受人（乙方），双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方受让甲方自有的系争房屋，房地产转让价款共计1，200，000元，双方在2014年10月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为（按）乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。合同附件三中约定，待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后七日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方，并签署《房地产交接书》。当天，段永其又代两被告与原告签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，约定：1、在交易过程中所有税、费均由乙方支付。2、乙方应于交房当日内向甲方支付装修及搬迁补偿款计200，000元。支付条件为：甲乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，并签署《房地产交接书》确认无误后，由乙方直接支付给甲方。
上述居间协议及买卖合同签订以后，原告于2014年8月17日向段永其支付了100，000元，于2014年8月20日支付给段永其500，000元。2014年9月20日，原告作为借款人，与中国工商银行上海市浦东开发区支行签订《个人购房借款／担保合同（组合）》，以系争房屋为抵押向个人申请住房贷款共计600，000元，其中商业性贷款为200，000元，公积金贷款为400，000元，并授权贷款人向段永其户名发放贷款。2014年9月23日，系争房屋经核准登记至原告名下。前述贷款发放日期为2014年10月22日。
另查明，系争房屋的原权利人为案外人屠某某。2004年8月20日，屠某某与韩雪才、金慧茹签订《上海市房地产买卖合同》，以890，000元的价格将浦东新区高桥镇季景北路XXX弄XXX号XXX室（即系争房屋）、202室出售给韩雪才、金慧茹。系争房屋产权于2004年9月11日登记至韩雪才、金慧茹名下。2011年11月17日，韩雪才、金慧茹与两被告签订《房屋买卖协议》，将上述房屋出售给两被告，总价款为1，610，000元，双方于2012年1月8日就前述房屋又签订《上海市房地产买卖合同》，其中系争房屋的总房价为870，000元，另外一套房屋的总房价为740，000元。其中，系争房屋的产权于2012年2月13日被核准登记至两被告名下。
2012年7月2日，屠某某以其与韩雪才、金慧茹之间并无真实的房地产买卖关系，而是因其经商需要资金故商定以虚假房地产买卖方式获得银行贷款，韩雪才、金慧茹没有支付过购房款，其也没有向韩雪才、金慧茹交付过系争房屋，但在2012年5月，其突然收到两被告的诉状，才得知韩雪才、金慧茹擅自将系争房屋出售给了两被告，并以此为由起诉至本院要求确认其与韩雪才、金慧茹于2012年8月20日就包某系争房屋在内签订的《上海市房地产买卖合同》无效。本院审理后认为屠某某与韩雪才、金慧茹均无买卖系争房屋的真实意思，系争房屋买卖合同系双方为套取银行贷款而签订，应属无效合同，遂于2012年9月18日判决如下：屠某某与韩雪才、金慧茹于2004年8月20日就上海市浦东新区季景北路XXX弄XXX号201，202室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
2012年11月26日，屠某某又以韩雪才、金慧茹及本案两被告黄欣华、杨晓青为被告诉至本院，要求确认韩雪才、金慧茹及黄欣华、杨晓青之间于2011年11月、2012年2月就上海市浦东新区季景北路XXX弄XXX号201，202室房屋签订的《房屋买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》无效，并确认前述房屋恢复屠某某所有。本院认为，韩雪才、金慧茹和屠某某之间的房屋买卖合同已经生效判决确认无效，黄欣华、杨晓青在韩雪才、金慧茹无权且出于恶意处分系争房屋的前提下，与其签订买卖合同，双方签订的房屋买卖合同应属无效，黄欣华、杨晓青获得系争房屋的产权行为亦不构成善意取得。本院向韩雪才、金慧茹及黄欣华、杨晓青释明无效后果，其均表示无需在该案中一并处理，故于2013年5月8日作出一审判决：一、韩雪才、金慧茹及黄欣华、杨晓青就上海市浦东新区季景北路XXX弄XXX号201，202室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、韩雪才、金慧茹、黄欣华、杨晓青于判决生效后十日内，协助将上海市浦东新区季景北路XXX弄XXX号201，202室房屋的产权恢复登记至屠某某名下。判决后，韩雪才、金慧茹、黄欣华、杨晓青均不服一审判决，上诉于上海市第一中级人民法院，中院审理后认为原审判决认定韩雪才、金慧茹、黄欣华、杨晓青之间关于系争房屋的买卖无效当属正确，但关于无效后果的处理欠妥，在未对银行抵押贷款的偿还责任作出明确界定的情况下，直接判令将系争房屋产权恢复登记至屠某某名下不当，故于2013年7月22日作出终审判决维持本院第一项判决，撤销第二项判决，并判决黄欣华、杨晓青于判决生效后十日内将系争房屋产权恢复登记至韩雪才、金慧茹名下；韩雪才、金慧茹于判决生效后十日内返还黄欣华、杨晓青房款（即清偿的银行贷款）及利息；屠某某于判决生效后十日内偿还韩雪才、金慧茹已承担的银行贷款及利息，前述款项由韩雪才、金慧茹收取后转付黄欣华、杨晓青；韩雪才、金慧茹在屠某某清偿上述银行贷款本息后，协助将系争房屋产权恢复登记至屠某某名下。
又查明，系争房屋目前仍由屠某某及其家人居住使用。
2015年2月，原告起诉来院，诉请如前。
审理中，原告称其是通过中世公司买卖系争房屋，中介人员表示房东委托段永其出售房屋，并将产证原件及公证书原件出示给原告看，其经查询得知公证书是真实的，才签订了居间协议，随后签订了买卖合同，对于被告与他人恶意串通买卖房屋其并不知情，其已按约支付了1，200，000元房款，是善意取得，被告理应按约向其交付房屋并支付逾期交房违约金。被告则坚持根据生效判决，房屋的真正所有权人是屠某某，其无权委托他人代为买卖房屋，其当时是因借款而因出借人要求办理抵押公证，未细看公证书内容就签了字，直至原告起诉才知道段永其与原告签订了买卖合同，且如需出卖房屋，其可以直接出面而不需要委托案外人代为收取房屋转让款，也未收到过段永其转交的房屋转让款，故坚持涉案买卖合同无效。同时，被告表示，因房屋由屠某某一家实际居住使用，即使合同有效，其也无法履行交付房屋的义务，且合同并非被告所签，故对于合同约定的违约金及标准不认可，不愿意支付逾期交房违约金。
关于逾期违约金的计算问题，原告称其于2014年9月30日拿到了房屋产证，并于当天通知中介公司，要求中介公司通知被告交房，故现将违约金调整为从2014年10月8日开始计算至被告实际交付房屋之日止。被告则表示其直至2015年3月7日收到法院寄送的诉讼材料时才知道房屋已登记至原告名下。对于尚剩的200，000元房款，原告表示在被告交房当日支付。
以上事实，由原、被告陈述及《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、《房地产居间协议》、《上海市房地产权证》、《发票联》、《税收缴款书》、《中国工商银行个人购房借款／担保合同（组合）》、《委托书》、（2012）浦民一（民）初字第21109号民事判决书、（2012）浦民一（民）初字第39074号民事判决书及（2013）沪一中民二（民）终字第2011号民事判决书等证据予以佐证。
本院认为，根据法律规定，无处分权人将不动产转让给受让人，如受让人受让该不动产时是善意并以合理价格转让且转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记的，受让人取得该不动产的所有权。本案中，首先，原告系通过中介公司购买系争房屋，在签订买卖合同前审查了房屋产证及公证委托书等材料的真实性，直至拿到房屋产证后准备收取房屋时才发现房屋内有人居住无法清房，可见原告在取得系争房屋产权之前并不知晓被告无权处分房屋；其次，结合原、被告陈述及本案现有证据来看，涉案合同及补充协议约定的房屋转让款总价为1，400，000元尚属合理，且原告已按约履行了付款义务；第三，原告已依照法律规定取得了涉案房屋的产证。综上，原告取得系争房屋权利并无过失，应属善意取得。被告辩称出售房屋并非其真实意思表示，本院认为，被告出具《委托书》就出售系争房屋委托案外人段永其为其合法代理人，并给予案外人包某代为签订系争房地产买卖合同、代为办理买卖过程中支付相关税费及其它相关手续、并协助买受方办理按揭贷款手续、代为收取房地产转让价款和银行贷款等十项授权，之后段永其以被告委托代理人的名义与原告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》，该合同及补充协议未违反法律规定，应为有效，对原、被告具有法律约束力。被告称其系因向徐根传借款才应徐根传要求办理了抵押公证委托书，当时未看清委托内容签字，但未能提供证据证实，故对被告意见本院不予采信。
交付房屋是出卖人的主要义务。合同约定，待房地产交易中心出具以原告为所有权人的房地产权证后七日内，被告应将该房地产交付乙方，并签署《房地产交接书》，被告未按合同约定期限交接房地产的，自被告应办理房地产交接手续之次日起按照原告已付款日万分之五的标准起算违约金。系争房屋已于2014年9月23日经核准登记至原告名下，故原告要求被告交付房屋于法有据，其要求被告自2014年10月8日起按照已付款1，200，000元为本金支付违约金亦无不当，本院均予准许。审理中，原告同意于交房当日支付被告剩余房款200，000元，本院可予准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告黄欣华、杨晓青于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区高桥镇季景北路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告吴健；
二、被告黄欣华、杨晓青于本判决生效之日起三十日内支付原告吴健自2014年10月8日起至被告黄欣华、杨晓青向原告吴健交付上述房屋之日止、以1，200，000元为本金、按每日万分之五的标准计算的逾期交房违约金；
三、原告吴健于被告黄欣华、杨晓青交付上述房屋之日支付被告黄欣华、杨晓青房屋装修及搬迁补偿款200，000元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，180元，由被告黄欣华、杨晓青负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
代理审判员 倪军燕
人民陪审员 田有娣
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。
约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。