浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3785号
上诉人（原审被告）：杭州金手指会计服务有限公司。
法定代表人：胡敏。
委托代理人：江志钢，浙江天富律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈良照。
委托代理人：周仲献、张飞，浙江金麦律师事务所律师。
上诉人杭州金手指会计服务有限公司（以下简称金手指公司）因与被上诉人陈良照房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第2455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2014年5月13日，陈良照为出租方（甲方），金手指公司为承租方（乙方），杭州康元房地产经纪有限公司为中介方（丙方）签订了《房屋租赁合同》。约定：一、租赁关系。甲方将位于杭州市留和路135号海陆发展中心3号楼第8层西部建筑面积512.53平方出租给乙方。甲方对该房屋，是科研用地性质暂以租代购（未来有可能办出产权证）方式取得，拥有完全处分权。甲方如在将来作主体变更，则其与乙方租赁关系随之变更或终止。乙方对该租赁房屋，已充分了解各方面状况、自愿租用、承诺仅作办公使用（经甲方同意前提下才可将空余房转租给他人）。乙方基于代记账业务真实需要而带入工商注册地址不得超过25个，且随代记账业务结束而务必同步作外迁或注销处理。丙方是甲乙租赁关系的撮合者与见证方，负责下述首季房款（70153元）与押金（25000元）的代收代付，甲乙双方在签订本合同且交收押金的3天内各自承付租赁事项佣金。二、租赁期限。（一）、租赁期限：为10周年，即从2014年5月16日起至2024年7月15日止（含2个月的装修免租费）。（二）、提前解约：租赁期内，如遇甲方的自用或主体变更或整层出租等客观情况的，由甲方承担乙方装修净值（分10年摊销）并赔付三个月房租额的综合损失。租赁期内，如遇到乙方的大量空置、业主变化的客观情况，除按以下约定的租赁期间房屋装修移交外，并赔付甲方三个月房租额的综合损失。（三）、优先续约：租赁期满后，甲方如继续出租的，则在彼时同等条件下优先考虑乙方，双方提前三个月通知对方并重签合同。三、租金缴纳及相关费用承担：该房屋租价为1.5元／天＊方（税费由乙方代计缴并额外承担／每年按365天计算／每周年定基比涨5%即第十周年租价为2.25元／天＊方），本着先付租金后使用原则以每半年且提前30天方式支付（首个半年优惠为按季且分别在本合同签订三天内与9月30日前支付，以后在每年的12月16日与6月16日前支付）。本合同签订三天内乙方划付租赁房屋的水电费、物管费、能耗费等押金（不计利息）25000元，在双方结束租赁关系时多还少补的结算。……六、合同解除及违约责任：（一）、乙方及其合作方有下列情况之一的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔付相关损失：1、对房屋进行有重大安全隐患地装修与管理的；2、未经甲方等授权擅自在外立面或一楼门厅贴标牌的；3、未经甲方同意的转租、非办公或违法经营的；4、存在严重干扰周边用户正常办公的；5、工商注册地址、租金支付、物业费承付等违反上述约定的。（二）、违约责任：如乙方在头两个月免租装修期内解约，则甲方没收乙方预付房款。如任何一方擅自毁约，赔付守约方人民币100000元。七、其他约定：本合同未尽事宜，由双方友好协商解决，如协商不成，提交租赁物业所在地人民法院调解或诉讼。合同签订后，陈良照将涉案房屋交付给金手指公司使用，金手指公司将房屋用于工商注册，目前有20余家公司在涉案房屋处登记注册。庭审中，陈良照、金手指公司认可金手指公司仅支付了25000元押金及首期租金65000元，首期租金仍有3153元未付，之后的租金金手指公司未支付。2014年11月10日，陈良照委托律师向金手指公司发出律师函，要求支付租金并承担违约责任。2014年11月25日，金手指公司委托律师回函，认为租赁合同无效，并主张解除合同。
另查，涉案房屋陈良照以租赁的方式从浙江嘉和科技发展有限公司取得使用权，约定的第一阶段租赁期为20年，自2013年12月24日起至2033年12月25日止，并在合同中明确陈良照有权对房屋进行转租。涉案房屋具有相应的国有土地使用证及规划许可证。
2015年7月8日，陈良照诉至原审法院，请求判令：1、金手指公司支付陈良照租金360931元，赔偿利息损失7678.75元（暂计算至2015年6月30日，之后利息按中国人民银行同期同档次贷款利率计算），支付物业能耗费15222元。2、金手指公司支付陈良照装修免租期内的租金46128元及违约金100000元。3、本案诉讼费用由金手指公司承担。
原审法院认为，关于合同的效力。陈良照、金手指公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律行政法规的强制性、禁止性规定，且陈良照具有合法的转租权利，双方均应按照合同约定履行各自的权利、义务。陈良照作为出租方，已经按约将房屋交付给金手指公司，金手指公司也将房屋用于工商注册所需，即金手指公司实际使用了涉案房屋。故金手指公司应按约支付租金，其拒不支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。按照合同约定的租金支付金额及时间，金手指公司应在2014年5月16日支付第一期租金，2014年9月30日前支付第二期租金70153元，2014年12月16日支付第三期租金140305元（自2015年1月16日至2015年7月15日），2015年6月16日支付第四期租金147320元（自2015年7月16日至2016年1月15日）。根据庭审查明的事实，金手指公司支付了25000元押金、房屋租金65000元，首期租金金手指公司仍有3153元未付，之后租金金手指公司未支付，金手指公司未支付陈良照的租金共计360931元（截止2016年1月15日），故陈良照要求金手指公司支付拖欠的租金360931元的诉讼请求有理，该院予以支持。关于合同的解除。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案既不符合合同约定的解除条件，也不符合法定解除条件，故金手指公司关于合同已于2014年11月25日解除的抗辩意见，该院不予采纳。关于违约责任的承担问题。赔偿损失及违约金均属于违约责任范畴，故陈良照主张的赔偿利息损失及违约金，该院作为金手指公司违约责任综合予以考虑，而不予分开计算。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。结合本案金手指公司违约事实，金手指公司违约给陈良照造成的租金利息损失等情况，兼顾公平及诚信原则，该院酌情确定金手指公司赔偿陈良照违约损失20000元。关于物业能耗费问题，陈良照未提供相应证据证明金手指公司拖欠的金额，且陈良照在庭审中也自认未支付给开发商，故该院不予支持。关于两个月的装修免租期内的租金，陈良照要求金手指公司予以支付，缺乏合同依据，该院不予支持。综上，陈良照诉讼请求有理部分，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年10月28日判决：一、金手指公司于判决生效之日起十日内支付陈良照房屋租金360931元（截止2016年1月15日）。二、金手指公司于判决生效之日起十日内支付陈良照违约损失20000元。三、驳回陈良照的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，减半收取4550元，由陈良照负担1274元，金手指公司负担3276元，于判决生效之日起十日内支付至该院。
宣判后，金手指公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认为本案的《房屋租赁合同》合法有效，属于适用法律错误。租赁合同所涉的位于杭州市留和路135号海陆发展中心3号楼第8层的房屋系建筑于科研用地上，不能用于商业开发。因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条关于：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，本案被上诉人的房屋在一审审结的状态就是未按照建设工程规划许可证的规定建设的，属于违法建筑其相应的出租行为理应不被法律支持，因此是属于无效合同。上诉人只需向被上诉人支付实际占用房屋期间的使用费。事实上，2014年11月25日上诉人委托律师向被上诉人发函，陈述因租赁合同无效的情形，无须支付房屋租金。二、一审法院关于合同是否解除的认定属于事实认定错误。一审法院中的证据《房屋租赁合同》第二条第二款中关于提前解约载明：租赁期内，如遇到乙方的大量空置、业主变化的客观情况，除按以下约定的租赁期间房屋装修移交外，并赔付甲方三个月房租额的综合损失。事实上由于被上诉人房屋没有房产证且不适合作为办公场地经营，因此上诉人从签订合同后一直未入驻并装修，期间上诉人也一直与被上诉人协商调低租金或退出并做合理的经济补偿，但被上诉人未予理会。2014年11月25日上诉人委托律师向被上诉人发函，表明因大量空置，依据合同约定与其解除合同，完全符合约定的解除条件并可以解除合同，即使要计算租金也只能算至2014年11月25日止。自2014年5月16日开始至2014年11月25日期间扣除两个月的免租费的租金费用为99175元，且上诉人签订合同后已实际支付25000元押金、65000元的租金，因此上诉人未支付的租金只有9175元。一审法院的判决背理事实和法律同时支持360931元租金，对于上诉人来说是不公平也是不合理的。综上，请求二审法院：1、依法撤销（2015）杭西民初字第2455号民事判决的第一项和第二项并改判上诉人只需支付被上诉人实际占用房屋期间的使用费共计9175元（自2014年5月16日开始至2014年11月25日期间的费用为99175元，扣除两个月的免租费、上诉人已实际支付的25000元押金、65000元的租金，还需支付9175元）；2、判令本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈良照口头答辩称：上诉人提出的两点上诉理由是不成立的。第一，本案所涉的租赁房屋并非违法建筑，双方签订房屋租赁合同合法有效。本案所涉的租赁房屋拥有相应的国有土地使用权证和规划许可证，且案涉房屋所在建筑也是完全按照规划许可证中规定的要求建设，不存在上诉人主张的未按照建设工程规划许可证建设的情形，所以该房屋是合法建筑。本案所涉的房屋租赁合同是在上诉人充分了解案涉房屋各方面的基本情况下，在平等协商的基础上签订的，是双方真实意思表示，不违反任何法律、行政法规的强制性规定，因此是合法有效的。因此上诉人主张的房屋是违法的，合同无效的观点不成立。第二，关于租金应当支付的截止时间，双方签订的房屋租赁合同中，对租金支付的时间，以及提前解约的条件做了明确约定，上诉人在上诉理由中提出的因为上诉人大量空置因此有权解除，但该观点与事实不符，截止到被上诉人起诉，上诉人的主业没有发生变化，且上诉人一直使用案涉房屋大量用于工商注册，不存在大量空置，因此上诉人提出的租赁合同已经与2014年11月25日解除是不成立的。因此一审法院基于双方认可的事实做出的判决是有事实和法律依据的，请求二审法院予以维持。
双方当事人在二审中均未提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，2016年1月16日，陈良照通过手机短信方式向金手指公司发送解约通知，在金手指公司未予回复的情况下，陈良照将案涉房屋另行出租。
本院认为，关于案涉房屋租赁合同的效力。金手指公司上诉主张，案涉房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违法建筑，故就该房屋的租赁合同无效。陈良照则认为，案涉房屋系有合法的建设工程规划许可证和土地使用权证，系合法建筑。本院认为，二审中，金手指公司对于陈良照陈述的案涉房屋建设时是有建设工程规划许可证的事实是无异议的；金手指公司主张案涉房屋并未按照建设工程规划许可证建设并无证据证明。因此，金手指公司主张案涉房屋系违法建筑依据不足，其主张案涉房屋租赁合同无效的上诉理由不能成立。关于案涉租赁合同的解除时间的问题。金手指公司主张其于2014年11月25日发函主张因大量空置解除合同符合合同约定的解除条件，故合同自2014年11月25日起解除。陈良照则认为金手指公司的解除合同主张不符合合同的约定。本院认为，双方的房屋租赁合同第二条约定：“租赁期内，如遇到乙方的大量空置、主业变化的客观情况，除按以下约定的租赁期间房屋装修移交外，并赔付甲方三个月房租额的综合损失。”现金手指公司在2014年5月16日起承租后，至2014年11月10日陈良照发函催讨租金时，金手指公司虽未对承租房屋进行装修，但其已经在案涉房屋地址注册登记了20余家公司，实际上已经对案涉房屋使用进行了安排，当不属于金手指公司面临房屋大量空置不能利用的客观情况，原审法院认定金手指公司2014年11月25日的解除合同回函并不产生合同解除的法律效果并无不当。金手指公司就此提出的上诉理由不能成立。进而，在金手指公司未能举证证明其已经于2014年11月25日返还租赁房屋的情况下，其所主张欠租金应计算至该时间点的上诉理由也不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6876元，由上诉人杭州金手指会计服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一六年二月二十九日
书记员 赵 勤