广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1823号
上诉人（原审被告）：杨焕，女，汉族，1982年7月18日出生。
委托代理人：廖飞军，广东深天成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王永，男，汉族，1984年9月18日出生。
委托代理人：李国，国信信扬（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，董事长。
委托代理人：陈莹莹，女，汉族，1986年4月2出生，系该公司职员。
上诉人杨焕因与被上诉人王永、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第684号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年1月22日，深圳市房地产权登记中心向杨焕颁发了深房地字第XXXX**号《房地产证》，载明杨焕系深圳市宝安中心区N5区西城上筑花园X栋X座XXXX号房地产的权利人，该房地产建筑面积111.79平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年1月24日，杨焕作为甲方与作为乙方的中原地产公司签订了一份《中介服务协议（业主）》，约定杨焕将上述房地产委托中原地产公司代为出售。杨焕向中原地产公司员工交付涉案房屋钥匙一套。
2015年1月19日，原审法院在审理黄X英诉杨焕、梁X铭房屋买卖合同纠纷一案中，依据黄X英的诉讼保全申请查封了杨焕名下的涉案房地产。本案庭审中，杨焕称其没有收到法院查封的相关文书，不知道涉案房地产被查封。
2015年2月7日，王永作为买方与作为卖方的杨焕签订了一份《二手房买卖合同》，约定杨焕将位于深圳市宝安中心区N5区西城上筑花园X栋X座XXXX号房地产转让给王永，转让成交价为426万元，买方在合同生效当日向卖方支付定金5万元，合同生效后五日内再向卖方支付定金16万元，定金可交由中原地产公司托管；买方须于2014年4月15日之前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2014年4月15日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；涉案房产设定抵押，买方对涉案物业享有完全的处分权。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同亦对交易的其他相关事项进行了约定。
同日，王永、杨焕与中原地产公司签订了《资金托管协议》，约定王永、杨焕同意将定金21万元交由中原地产公司托管。
2015年2月7日，杨焕出具了一份《收款收据》，载明收到王永支付的定金5万元，以到账为实。同日，中原地产公司出具了一份《收件证明》，载明收到杨焕交付的涉案房地产《房地产证》原件。
2015年2月10日，杨焕向中原地产公司员工发出短信，称黄X英起诉并申请查封了涉案房地产，杨焕之前不清楚也不知道黄X英会起诉，杨焕与黄X英之间没有任何买卖关系；杨焕诚心出售房屋，但现在涉及诉讼，为避免买家的损失扩大，请中原地产公司及时通知买家，让买家本人决定是解除合同还是等杨焕所涉诉讼结束后继续履行。虽然杨焕有胜诉信心，但案件胜诉不是百分之百，让买家决定后及时回复杨焕。
2015年2月11日，杨焕向中原地产公司员工发出短信询问是否约到王永。中原地产公司员工短信回复“王生说你先了解清楚是怎么回事，然后我再找找他”。杨焕回复“小唐好，我下午3点就可以拿到宝安法院的应诉材料，我们昨天请你告知买家我方的现状，并于今天下午5点在你公司面谈的事宜，你是否做了？若还没有联系买家，请务必转达，否则你方要承担损失扩大的责任。谢谢”。中原地产公司员工短信回复“我们联系了买家，关于他要守约的他会按合同履行，买家让我们先了解清楚情况跟他说，他也不是随时有时间”。杨焕回复“小唐好！我的意见三点：1、你公司及时完整转达我的意思给买家，你们尽职了，我就没有异议；2、合同是否继续履行和解除由买家作主，我不要求对方按我的意思行动，只是双方都有如实告知和配合义务，避免损失扩大；3、为方便买卖双方有效沟通，事至此，你公司没有必要再隐瞒买卖双方联系电话和地址，我们不可能跳单交易。谢谢”。“小唐好！我的材料都拿到手上了，你和卖家什么时候过来看，让买家早点决定待我的官司打完后继续购买我的房子，还是解除买卖合同，盼望你们早点复我”。
2015年2月12日，中原地产公司出具了两份《收据》，载明收到王永支付的购买涉案房地产保证金16万元。
2015年2月12日，杨焕向中原地产公司员工发出短信“小唐你好，你把买家电话号码给我，或者把我的电话号码给买家，请尽快，谢谢”。之后当日，杨焕向王永发出短信“王永先生好！你表示对我的官司有信心，愿意等我的官司打完后再继续履行我们的买卖合同，既然知道我们的合同暂时不能履行，今天完全没有继续交16万元定金，你可以将定金取回，我们再签个补充协议，我随时等你的答复”。3月3日，杨焕向王永发出短信“王先生好！你们是否商量好了？你答应我年后一定回复我是解除合同还是坚持等我的官司打完后继续履行合同。若你不给明确答复，所造成的扩大损失我不承担”。
2015年4月15日，王永向杨焕发出短信“杨焕，您好。今天（2015年4月15日）我们要去银行做资金监管，我的购房款已准备好。今天随时可以配合区做监管。如果你不配合，你要承担违约责任”。杨焕回复“今天上午我及代理律师在中介处，我方和你谈的很清楚，若你要做资金监管，我方随时配合，但我方不承担暂不能过户的扩大损失。你当着中介唐生和我代理律师表态：要求卖方支付交易总价的20％违约金，解除合同。我方当即回复：同意解除合同，违约金数额在5万元定金基础上协商。双方对赔偿未能达成一致意见，中介建议通过诉讼解决。现你又短信称办资金监管，有何意义？”。王永回复“我是按照合同履行义务，你们去不去那是你们的事情”。杨焕回复“你心口不一，我方随时配合，你明知房子涉讼，暂无法过户，更无法办理银行资金监管，双方对合同解除都达成共识，你现又提出资金监管的目的是为索更多赔偿，该心态不好，当初你尚未付定金前（5万除外）就知道房子被查封，我方善意告知暂不必交款，待官司完后，我方继续原价出售，你若执意交款引起损失扩大应自负。你不听劝告仍然付款均非善意，法院也不会无原则满足你的主张，望妥善处理彼此争议。双方均已同意且认可合同已解除，恕不再复”。
2015年4月29日，王永以涉案房产被查封无法过户为由提起本案诉讼。
庭审中，杨焕称2015年2月10日，中原地产公司工作人员和杨焕一起去房地产权登记中心查档时获悉涉案房地产被查封，当时，杨焕要求中原地产公司通知王永涉案房地产被查封事宜，告知王永可以在杨焕胜诉后继续履行合同或解除合同。中原地产公司工作人员称已经通知王永，并约定2015年2月12日在中原地产公司办公室见面协商，后王永应约到场协商，王永表示对杨焕的诉讼有信心，愿意继续等待，但具体要和家人商量后再做明确答复。杨焕同时称王永不具备购房资格，在得知涉案房产被查封后，王永称需变更购房主体，以其姐姐的名义购买涉案房产，后双方在中原地产公司处签订了变更主体确认书。王永称杨焕确实于2015年2月12日晚上向王永发出过短信，但是王永在2月12日白天已经支付完第二笔定金。中原地产公司称中原地产公司员工确实和杨焕一起于2015年2月10日前往房地产权登记中心查档；2015年2月12日，王永与杨焕双方见面商谈了涉案合同的后续处理事宜，王永即买方决定等待杨焕诉讼的处理结果。中原地产公司同时称，王永在签订合同时不具备购房资格，但其提出可以通过变更主体的方式完成涉案交易，当时因为买方没有将变更后的新主体找来，所以最终变更主体没有达成三方协议，只有王永与杨焕在变更主体上签名确认。
王永在原审起诉请求：一、解除王永与杨焕双方签订的《二手房买卖合同》；二、杨焕承担百分之二十的违约金852，000元，并向王永返还定金210，000元；三、本案诉讼费用由杨焕承担。
原审法院认为，王永与杨焕双方签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
关于合同解除。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十九条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，杨焕于2015年2月7日签订涉案买卖合同将涉案房产出售给王永，2015年2月10日得知涉案房产被查封后随即告知中原地产公司相关查封事项，并要求中原地产公司转告王永可以解除涉案合同或在涉案房产所涉纠纷解决后再继续履行合同，但杨焕不承担在此期间扩大的损失。但王永并未提出明确回复意见。2015年2月10日，杨焕和中原地产公司前去产权登记部门查档，确认涉案房产确实被查封。2015年2月11日，杨焕再次向中原地产公司发出通知，要求中原地产公司告知王永涉案房产权被查封的情况，并催告王永可以解除合同。2015年2月12日，王永与杨焕见面进行协商，王永口头表示愿意继续等待涉案房产所涉诉讼的处理结果，但需和家人协商后再明确答复。2015年3月3日，杨焕再次向王永发出通知，催告王永可以解除合同，或继续等待涉案房产诉讼结果后继续履行合同，但杨焕不承担扩大损失。王永未明确表示是否解除合同。2015年4月15日，王永向杨焕发出通知要求杨焕办理资金监管。2015年4月29日，王永以涉案房产被查封无法过户为由提起本案诉讼。根据上述事实可知，杨焕在获悉涉案房产被查封不能过户后，及时履行了通知义务，并催告王永可以行使合同解除权；但王永并未行使合同解除权。在此之后，因2015年3月30日个人住房贷款和个人住房转让营业税政策调整，深圳市房地产价格出现大幅上涨，王永因此而遭受的损失进一步扩大。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，王永在杨焕催告涉案房产被查封，王永可解除合同后未及时行使该解除权，该解除权消灭。现王永再次以涉案房产被查封为由要求解除合同，违反上述法律规定，原审法院不予支持。但涉案合同在事实上已不能履行，应当予以解除。
关于违约责任。原审法院认为，确保买卖合同交易标的物能办理所有权转移手续系卖方的基本合同义务，本案中，作为卖方的杨焕负有确保涉案房地产能办理过户登记的义务，但杨焕因涉及与案外人纠纷，涉案房产被案外人申请诉讼保全查封。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。因此，杨焕已构成违约，杨焕应当承担相应的违约责任，王永诉请杨焕支付违约金有事实和法律依据。关于违约金数额，原审法院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金数额，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，杨焕在获悉涉案房产被查封后即签订合同后的第四天履行了告知义务，并催告王永可行使合同解除权；此时，如王永及时行使该解除权，王永因合同不能履行所遭受的损失有限，可避免损失的进一步扩大，但王永并未行使解除权。之后，因个人住房政策调整，深圳市房地产市场价格出现大幅上涨，王永因涉案合同不能履行所遭受的损失进一步扩大。该扩大部分的损失已经超过杨焕在订立合同时所能遇见的损失范围，且与王永并未及时行使合同解除权存在一定的因果联系。同时，原审法院亦注意到王永在签订涉案合同时不具备购房资格这一事实。综上，根据公平和诚实信用原则及合同履行情况，原审法院将违约金酌定为15万元。因涉案合同已经解除，中原地产公司应当将托管的款项21万元返还给王永。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十九条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王永和杨焕于2015年2月7日签订的《二手房买卖合同》已解除；二、杨焕应于本判决生效之日起三日内支付王永违约金15万元；三、中原地产公司应于本判决生效之日起三日内将托管款项21万元退还给王永；四、驳回王永的其他诉讼请求。本案本诉受理费14，358元，由王永负4，358元，杨焕负担10，000元，受理费王永已预交。
杨焕不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审事实查明有误。原审判决查明“被告同时称原告不具备购房资格，在得知涉案房产被查封后，原告称需变更购房主体，以其姐姐的名义购买涉案房产。后双方在中原地产公司处签订了变更主体确认书”，不符事实。杨焕没有该陈述，仅主张王永没有购房资格，一审辩论终结前都没有找到新的购房人。变更主体协议书是房屋买卖合同签订之日协商的，且最终没有达成协议。中原地产公司也在庭审确认：王永在签订合同时不具备购房资格，但其提出可以通过变更主体的方式完成交易，因王永没有找到变更主体，所以最终变更主体没有达成三方协议。
二、王永没有购房资格，涉讼合同没有法律效力。深圳市的商品房买卖有限购政策，不符合购房条件的人所签商品房买卖合同是没有法律效力或属效力待定。王永确认自己没有购房资格，涉案房屋买卖要待其找到适格的购房主体才可合法交易，但王永自始至终没有找到适格的主体，这种状态延续到一审法庭辩论结束之时，变更主体三方协议没有正式签订。事实表明，涉案房屋买卖合同没有生效之前就分别被当事人和法院解除，根据法律规定，没有生效或无效合同被解除的法律后果是恢复原状，相互返还财产，而不能依据合同追究当事人的违约责任。
三、一审引用合同法第121条规定判令杨焕承担违约责任有失妥当。1、杨焕没有违约的主观故意和违约行为，是诚心、合法地出售自己名下的房产，原审法院查封涉诉房产后，违反法律规定不及时通知杨焕，不送达法律文书，这属杨焕不能预见、不可抗拒的事件。2、双方在签订房屋买卖合同之前，涉案房产就被原审法院查封，即本案的买卖合同从开始就不能履行，并不是在合同生效并履行期间，第三人原因造成卖方违约，其法律关系与合同法第121条的适用条件不符。3、司法查封过错引发的后果不应归于合同法第121条规定的第三人范围。此处的第三人不是合同当事人以外的任何一个第三人，而是指与当事人一方有关系的第三人，通常是一方当事人的雇员、内部职工、当事人一方的原材料供应商、配件供应人、合作伙伴等。司法实践中并未依第121条的文义对第三人范围不作限制地要求合同当事人承担责任，也体现在相关的司法解释当中。在本案，合同不能履行除王永没有购房资格外，原审法院办理财产保全的司法行为违规是主因，法庭让杨焕为司法违规买单显失妥当。若杨焕依判决支付了违约金，则也可依判决要求原审法院赔偿相应损失。
杨焕补充上诉意见称：一审判决对杨焕所主张的原审法院查封涉案房产的通知问题没有做出回应和评判。涉案合同属于效力待定合同，因王永不具备购房资格，在双方解除合同之时都没有找到适合购房的人选，双方没有达成新的协议，合同的效力仍然处于待定，一审法院认定其属于合法有效合同，有失妥当。
据此，杨焕上诉请求：1、撤销一审判决第二项要求杨焕支付违约金15万元的内容，维持第一、三、四项判决结果；2、重新依法分配杨焕的一审案件受理费金额。
王永答辩称：一、杨焕与王永在签订房屋买卖合同的当天就签订了补充协议。二、王永以自己的名义购房，实际是登记在王永的姐姐名下，这是三方一致确认的事实。涉案合同是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，是有效合同。三、合同没有履行的真正原因在于杨焕的房屋被另案查封，致使杨焕向王永交付房屋的义务无法履行。双方签订的买卖合同约定了涉案物业卖方应对其所述产权现状真实性负责，并保证没有查封的情况。但是杨焕名下的房屋与实际情况不符合，导致了涉案合同不能履行。综上，请求驳回上诉，维持原判。
中原地产公司答辩称：杨焕与王永经中原地产公司居间签订二手房买卖合同，中原地产公司积极履行居间义务，并无过错。中原地产公司已将托管在公司的定金21万元返还给王永，房地产红本也已返还给杨焕。
本院经审理查明，各方当事人均确认王永与杨焕是在签订涉案买卖合同的当天签订了变更购买主体协议，但尚未确定新的购房主体。原审查明其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案房屋买卖合同的效力如何；2、杨焕是否构成违约，应如何承担违约责任。
关于涉案房屋买卖合同的效力。涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。杨焕主张涉案合同因王永不具备购房资格，应为无效或效力待定合同。对此本院认为，限购政策仅是一种行政调控手段，并非法律或行政法规的强制性规定，杨焕以王永不具备购房资格为由主张涉案合同无效或效力待定，理由不成立，本院不予采纳。
关于违约责任问题。涉案合同为有效合同，双方当事人均应依照约定履行各自的合同义务。杨焕作为出卖人负有交付房产及转移房屋所有权的合同义务。现杨焕因涉案房产于签约前即被法院查封，导致合同履行存在法律上的障碍，已构成违约。杨焕主张其在签订时对于房屋被查封并不知晓，从而主张其不构成违约。对此本院认为，杨焕作为房屋出卖人，有义务在签订合同时向买受人告知房屋真实的产权状况，包括是否存在查封等情况，并且房屋是否被查封完全可以通过向相关行政主管部门查档获悉。本案中杨焕在签约时未尽审慎义务，及时查询房屋的产权状况，签约后才发现房屋因被查封而导致合同无法继续履行，其对于无法继续履行合同存在过错，应对此承担违约责任。关于违约责任的承担，涉案合同约定如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。原审法院结合合同的履行情况、当事人过错程度等因素，酌定杨焕向王永支付违约金15万元，已充分考虑到本案的实际情况，符合公平原则和诚实信用原则，并无不当，本院予以维持。
综上，杨焕的上诉不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由杨焕承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
代理审判员 张 睿
代理审判员 庄 齐 明
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 李开宇（兼）
附本判决相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。