浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙02民终906号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈尧，女，1989年3月8日出生，汉族，无固定职业，住江苏省南京市江宁区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波爱尔妮置业有限公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区首南街道茶亭庵村。
法定代表人：蔡稼昌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许春芬，该公司员工。
上诉人沈尧因与被上诉人宁波爱尔妮置业有限公司（以下简称爱尔妮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2017）浙0212民初11757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
沈尧上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项；二、依法改判爱尔妮公司立刻退还沈尧保证金，并由爱尔妮公司赔偿沈尧损失50000元；三、一、二审案件受理费均由爱尔妮公司负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。本案合同解除，是由于不可抗力。一审认定修建地铁出口遮挡沈尧运营商铺的事实，只有沈尧口头陈述，并无实际证据以及一审认为地铁修建在沈尧商铺对面，对沈尧不存在影响，与房租无关，判令沈尧负担全部责任不当。现在地铁施工已经开始，围挡了沈尧经营的商铺，该区域处于停业阶段。沈尧已于2017年7月22日停止营业，并要求按照原合同腾退。故沈尧应支付的租金为2017年6月19日至2017年7月27日共计40天，即6027元，并非28178元。二、一审判决理由错误。由于不可抗力，爱尔妮公司不肯积极给予解决，恶意强制断水断电，致使沈尧无法正常经营，给沈尧造成重大损失，请求爱尔妮公司赔偿。三、一审适用法律错误。本案履约保证金具有违约金的性质，保证金和违约金两者不可重复适用。
爱尔妮公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
爱尔妮公司向一审法院起诉请求：1.判令解除爱尔妮公司、沈尧之间的租赁关系；2.判令沈尧立即腾退房屋给爱尔妮公司；3.判令沈尧补交3个月免租期的租金12500元，并支付从2017年6月19日起至实际腾退日止按55000元/365天计算的租金（暂算至2017年8月31日的租金为11500.68元）；4.判令沈尧向爱尔妮公司支付违约金15000元。
沈尧针对爱尔妮公司提出反诉请求：1.解除租赁关系；2.判令爱尔妮公司立退还保证金15000元；3.判令爱尔妮公司赔偿其经济损失50000元（按实际损失180000元的30%计算）。
一审法院认定事实：鄞州区中河街道凯旋明天13（13-2）商铺建筑面积22.43㎡，属爱尔妮公司所有。2015年12月1日起，沈尧承租涉案商铺，并与宁波迪赛商业管理顾问有限公司（以下简称宁波迪赛公司）签订《凯旋明天商铺租赁合同》，合同约定：租赁期限为交付之日起至2019年9月18日；宁波迪赛公司给沈尧3个月的免租期（含装修期），若因沈尧原因导致合同提前终止的，沈尧应当向宁波迪赛公司补交免租期的全部租金；租金：第一年50000元、第二年50000元、第三年55000元、第四年55000元、第五年60500元；租金采用先付后租的形式，每六个月为一个结算周期。首期租金于2014年12月22日支付，此后应在每期到期前15日内向宁波迪赛公司支付下一期的租金，其中2015年6月19日前支付的租金为12500元（即免收了2015年6月19日至2015年9月18日的3个月免租期租金12500元）；沈尧应付租房保证金15000元等；未经宁波迪赛公司书面同意沈尧拖欠租金及相关费用，经宁波迪赛公司催告30天内仍未全额支付欠款的，宁波迪赛公司有权解除合同。宁波迪赛公司有权解除合同的，宁波迪赛公司有权不退还保证金；租赁期内，沈尧在无正当理由的情形下，单方面解除租赁合同，沈尧应支付宁波迪赛公司违约金15000元；宁波迪赛公司违约的，承担相应的违约责任等。合同订立后，宁波迪赛公司向沈尧交付了涉案商铺，沈尧按约支付租金。2016年5月3日，爱尔妮公司、沈尧和宁波迪赛公司签订了《凯旋明天商铺租赁合同》合同主体变更协议，协议约定：宁波迪赛公司将上述房屋的租赁权转给爱尔妮公司，宁波迪赛公司在《凯旋明天商铺租赁合同》中的权利义务全部由爱尔妮公司继承，沈尧按合同约定向爱尔妮公司履行义务。2016年5月30日，沈尧向爱尔妮公司交付租房保证金15000元。沈尧付清了2017年6月18日前的租金，此后未再给付。2017年12月22日，沈尧腾退了涉案商铺。
一审法院认为，沈尧与宁波迪赛公司签订《凯旋明天商铺租赁合同》，建立了租赁关系，2016年5月3日，爱尔妮公司、沈尧和宁波迪赛公司签订《凯旋明天商铺租赁合同》合同主体变更协议后，爱尔妮公司继受了宁波迪赛公司在《凯旋明天商铺租赁合同》中的全部权利义务，爱尔妮公司和沈尧之间依法成立了租赁关系，受法律保护，爱尔妮公司要求解除租赁关系、腾退商铺，沈尧也无异议，且沈尧已经腾退商铺，一审法院予以准许。因沈尧于2017年12月22日腾退，故爱尔妮公司主张的租金应为28178元（55000元/365天*187天），沈尧应予支付。沈尧辩称商业广场正门口修地铁，严重影响沈尧营业，属于不可抗力因素，爱尔妮公司应下调房租。一审法院认为，地铁修建点在爱尔妮公司商铺马路对面，对爱尔妮公司经营不存在影响，与房租无关。沈尧辩称爱尔妮公司断电断水，致沈尧无法正常经营，要求赔偿损失，爱尔妮公司未予认可，沈尧也无证据证明，一审法院不予支持。关于3个月免租期的租金，一审法院认为，沈尧直接与宁波迪赛公司签订《凯旋明天商铺租赁合同》，与张弛无关，沈尧于2015年12月1日开始租赁涉案商铺，而合同中载明的3个月免租期在2015年6月至9月，与沈尧缺乏关联，故合同中关于免租期的违约条款对沈尧不具有约束力，一审法院对爱尔妮公司要求沈尧补交3个月免租期租金的主张不予支持。沈尧未按约支付租金，已经构成违约，爱尔妮公司按约扣留保证金、要求沈尧支付违约金15000元，理由正当，一审法院予以支持，对沈尧要求返还保证金的主张不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除爱尔妮公司与沈尧之间关于鄞州区中河街道凯旋明天13（13-2）商铺的租赁关系；二、沈尧支付爱尔妮公司2017年6月19日至2017年12月22日的租金28178元，在本判决生效后十日内理清；三、沈尧支付爱尔妮公司违约金15000元，在本判决生效后十日内理清；四、驳回爱尔妮公司的其他诉讼请求；五、驳回沈尧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审本诉诉讼费766元，减半收取383元，由沈尧负担；反诉诉讼费712.50元，由沈尧负担。
本院二审期间，沈尧向本院提交以下证据材料：2018年2月6日拍摄的图片两组，证明商铺正门口地铁出口修建，严重影响沈尧的正常经营。经质证，爱尔妮公司对真实性没有异议，但对关联性有异议。2018年2月6日前是可以进出的，没有影响车辆通行。本案是2017年6月、7月开始起诉，我们的租赁纠纷是由于2017年6月我们开始催租，沈尧不付，故该证据与本案没有关联性。本院经审核采纳爱尔妮公司的质证意见，对该证据不予认定。
沈尧为证明其无法正常腾退房屋，系因物业人员阻挡并跟踪，并有发生肢体冲突的事实，向本院提出调查取证申请，要求调取：1.2017年12月22日迪赛明天物业与沈尧的撤离阻拦和威胁跟踪事件档案。2.关于迪赛明天广场与业主撤离纠纷的相关文件。本院认为，上述调查申请事项与本案没有关联性，不予准许。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，沈尧对其与爱尔妮公司之间存在租赁关系的事实并无异议，双方签订的合同并不违反相关法律的禁止性规定，该合同应认定合法有效，受法律保护，双方应按照合同履行。现双方对一审判令解除双方的租赁合同亦无异议，本案二审争议的焦点是本案的合同解除是否属于不可抗力；沈尧是否应当支付违约金；爱尔妮公司是否应当退还沈尧保证金；沈尧是否应当支付租金；爱尔妮公司是否应当赔偿沈尧损失。对此，本院认为，首先，沈尧主张2017年7月初其收到政府和地铁相关部门通知，即2017年8月底9月初将进行地铁修建，其要求与爱尔妮公司解除合同，但沈尧对其主张并未提供确凿的证据予以证明，故本院对其关于不可抗力的原因致合同解除的主张本院不予采纳；其次，根据合同约定，未经宁波迪赛公司书面同意沈尧拖欠租金及相关费用的，经催告30天内仍未全额支付欠款的，宁波迪赛公司有权解除合同，且宁波迪赛公司有权不退还保证金。本案中，根据查明的事实，双方的租赁期限至2019年9月18日，沈尧支付了2017年6月18日前的租金，此后的租金未支付。根据合同约定，沈尧应于2017年7月19日之前支付下半年的租金。而沈尧未按照合同约定支付下半年的租金，故沈尧的行为构成违约，一审判令沈尧支付违约金并无不当。鉴于合同约定爱尔妮公司有权不退还沈尧保证金，现爱尔妮公司不愿意退还，故沈尧请求爱尔妮公司退还保证金的主张本院难以支持；再次，沈尧主张其于2017年7月28日腾退，但并无确凿的证据证明。根据一审查明的事实，沈尧于2017年12月22日才腾退讼争房屋。故一审判令沈尧支付从2017年6月19日至2017年12月22日的租金并无不当；最后，沈尧主张爱尔妮公司恶意断电、断水，致使其无法正常营业，给其造成损失，而爱尔妮公司则抗辩断电、断水系沈尧欠物业公司水电费所致，并非其所为，根据合同约定，水电费是沈尧直接支付给物业公司。故在沈尧未提供确凿证据的情况下，爱尔妮公司的抗辩理由成立，本院对沈尧的主张不予支持。
综上所述，沈尧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1479元，由上诉人沈尧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阎亚春
审 判 员 倪春艳
审 判 员 张 华
二〇一八年五月二日
代书记员 翁齐琪