浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙08民终1034号上诉人（原审被告）：浙江迪弗仑文具有限公司。住所地：浙江省开化县池淮镇直岗工业功能区*号。法定代表人：叶金贵，董事长。委托诉讼代理人：刘顺才，开化县钱江源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：开化倩菲针织有限公司。住所地：浙江省开化县池淮镇直岗工业功能区*号。法定代表人：施文英，董事长。委托诉讼代理人:方立军，浙江三同律师事务所律师。委托诉讼代理人:余梦琴，浙江三同律师事务所律师。上诉人浙江迪弗仑文具有限公司因与被上诉人开化倩菲针织有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省开化县人民法院（2017）浙0824民初1550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人浙江迪弗仑文具有限公司上诉请求：撤销原判，查明事实后依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.关于违约部分。被上诉人仅交付一幢办公楼、一幢厂房给上诉人，还有二幢厂房至今未交付，已构成违约。2.关于费用冲抵部分。一审法院将上诉人交纳的144000元款项冲抵水电费、门卫费错误。二、一审法院判决有失公平。被上诉人应按租赁合同约定交付所有的办公楼和厂房，但其未按约交付全部租赁物，上诉人无需支付全部租金。被上诉人已交144000元，抵扣水电、门卫费后尚余23200元，一审判决未作处理。被上诉人开化倩菲针织有限公司答辩称：一、上诉人一审陈述没有全部租赁的原因是减轻自己的负担，可见双方签订的租赁合同并非包括全部厂房和办公楼，仅是已交付的厂房和办公楼，租金200000元也是针对已交付的部分。二、租赁合同约定租金是一次性缴纳，而144000元是零星交付，实际是用作缴纳水电、门卫等费用。开化倩菲针织有限公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告签订的租赁合同，被告将承租的空地返还给原告；二、判令被告按合同约定支付原告租金193860元，并支付以未支付租金为基数按每日万分之五计算的逾期付款违约金；三、判令自2017年6月1日起至被告清场之日止的水电费、门卫费等所有将实际产生的费用由被告承担；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定：2016年10月13日，原、被告双方签订《房租租赁合同》，约定原告将坐落于开化县池淮镇直岗工业功能区7号的房产、土地租给被告使用，租赁期限为10年，年租金为200000元，押金30000元，首付合计230000元，租金交纳期限为签订合同之日一次付清；并约定承租方无故拖欠租金累计或闲置房屋达六个月的，出租方可以终止合同、收回房屋情形。合同签订后，被告搬入原告所在厂房，投入生产，目前主要使用其中一栋厂房和一栋办公楼，另有两栋厂房原告继续使用。自合同签订之日至2017年5月31日，被告陆续向原告支付144000元。截止2017年6月28日，被告承租的厂房共产生电费104000元。截止2017年6月13日，被告使用的其他部分（主要系办公楼）的电费以1000元每月结算，合计8000元；水费按每月500元结算，合计4000元。一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告已按约履行交付义务，被告也已实际承租使用，虽然被告抗辩原告未完全交付，但被告的法定代表人在庭审中认可双方关于租赁物的使用状态，被告从进驻使用至今，也未提出任何异议，所以，法院认可原告已完成交付义务，但被告从签订合同的2016年10月至原告起诉的2017年6月期间，被告一直未能支付租金；仅在双方协商水电费后，被告支付144000元用于支付水电费和门卫费。而在此期间，被告实际产生的水电费用为116000元；关于门卫费，因为双方均未提供证据证明相应情况，法院采信被告意见，以每月600元计算，截止2017年6月13日，合计门卫费4800元。截止2017年6月28日，被告实际产生的水电费、门卫费合计为120800元。即到2017年6月，被告已支付产生的水电费和门卫费，即使被告将支付水电费和门卫费之外多余的23200元用于支付租金，被告拖欠的租金数额累计也超过六个月的租金数额，达到合同约定的可以终止合同的情形。被告抗辩，另有因被告的法定代表人叶金贵与原告之间的买卖关系支付的500000元定金可以折抵租金。因该款项系被告的法定代表人叶金贵与原告之间因资产转让等事宜发生的争议，与本案不具关联性，故对被告抗辩意见，法院不予采信。同时，双方当事人关于出租房可以终止合同的约定，实质是当事人约定一方可以解除合同的条件，系一种约定解除权。故对原告要求确认解除合同并腾空承租房屋土地、支付租金的请求，法院予以支持。至于解除合同时间，法院认为以法院送达诉状副本等文书时间为解除合同时间较为适宜；至于租金的逾期付款违约金，没有依据，法院不予支持。至于水电费用，双方对办公楼的电费和水费、门卫费有具体的约定，可以据此结算。对于其他部分（主要系厂房）的电费，双方在庭审中确认，被告自2017年7月起自行交付，并无争议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认原告开化倩菲针织有限公司与被告浙江迪弗仑文具有限公司于2016年10月13日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月15日解除；二、被告浙江迪弗仑文具有限公司于判决生效之日起三十日内腾空承租的房屋及土地并返还给原告开化倩菲针织有限公司；三、被告浙江迪弗仑文具有限公司支付租金及占用费用（从2016年10月13日起按年租金200000元计付至交还承租房之日止）给原告开化倩菲针织有限公司，限于判决生效之日起三十日内支付；四、被告浙江迪弗仑文具有限公司支付水费、门卫费（从2017年6月14日起按每月500元支付水费、按每月600元支付门卫费至交还承租房之日止）给原告开化倩菲针织有限公司，限于判决生效之日起三十日内支付；五、驳回原告开化倩菲针织有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4177元，减半收取2088.5元，由原告开化倩菲针织有限公司负担38.5元，被告浙江迪弗仑文具有限公司负担2050元。限于判决生效后十日内交纳。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人在二审询问中同意搬离涉案租赁物，双方就本案房屋租赁合同的解除达成一致意见。上诉人的法定代表人在一审庭审中针对法庭的问题“为什么这么长时间对剩余厂房未交付的问题没有提出异议”，回答称当时并不需要这么多厂房，一年200000元的租金如果能与对方协商好减一些也可以，如果对方一定要200000元的租金也可以给，但其他费用也要算清。在一审过程中，双方就水电费、门卫费等费用已结算清楚。故在双方发生纠纷前，上诉人同意被上诉人仅交付部分厂房，在一审过程中，上诉人对已交付部分厂房的租金为一年200000元亦无异议。上诉人在上诉中提出被上诉人仅交付部分厂房属违约、上诉人无需全额支付租金，本院不予支持。上诉人已支付的144000元，从汇款明细看，与租金数额无法对应，一审法院将该款项先用于充抵水电、门卫费，符合案件实际情况，于上诉人亦无不利。上述款项抵扣后，剩余23200元，可在履行本案判决时与欠付水费、门卫费和租金抵扣。综上，上诉人浙江迪弗仑文具有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人浙江迪弗仑文具有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘小伟审 判 员 舒红胜审 判 员 王琳琳二〇一七年十二月十八日法官助理 郑一珺书 记 员 黄徐燕???··