葫芦岛市连山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民三初字第00767号
原告（反诉被告）中国人民解放军91899部队，
法定代表人蒋伟，
委托代理人马慧，
被告（反诉原告）王彤，女，
被告（反诉原告）张学明，男，
被告（反诉原告）葫芦岛市龙程驾校，
投资人郑家园，
共同委托代理人徐奉勤，
原告中国人民解放军91899部队与被告王彤、张学明、葫芦岛市龙程驾校租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王晶晶适用简易程序公开开庭进行了审理，在审理过程中，被告提起反诉，本院合并后公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军91899部队委托代理人马慧、被告王彤及其委托代理人徐奉勤、张学明委托代理人徐奉勤、葫芦岛市龙程驾校投资人郑家园及其委托代理人徐奉勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军91899部队诉称，2014年4月1日，我方与被告王彤签订《军队房地产租赁合同》，约定将场地面积13253平方米房地产出租给被告使用，租期一年。到2015年3月31日租赁期满，我方与被告的合同关系终止，但被告拒绝进行清理搬迁、返还租赁物。故诉至法院，要求判令被告在合理期限内将所租场地内属于被告的物品、材料、设备等自行清理完毕，并依据合同约定将承租场地范围内的土地、房屋等建筑物完好无损的交还我方，要求被告向我方支付从2015年4月1日起至起诉之日止的对租赁物的占有使用费65000.00元，由被告承担诉讼费用。
被告王彤辩称，我作为本案被告主体不适格，我从未与原告签订过军队房地产租赁合同，我也从未与原告有过租赁关系，更没有从原告处租赁13253平方米的场地，原告起诉我是主体错误，请求法院依法驳回原告对我的告诉。原告诉状中称2014年4月1日我与原告签订《军队房地产租赁合同》不属实，该日我未到过原告处，更未在军队房地产租赁合同上签字，可以进行字迹文检鉴定。
被告张学明辩称，我作为本案被告主体不适格，我从未与原告签订过军队房地产租赁合同，我也从未与原告有过租赁关系，更没有从原告处租赁13253平方米的场地，原告起诉我是主体错误，请求法院依法驳回原告对我的告诉。
被告葫芦岛市龙程驾校辩称，原告起诉葫芦岛市龙程驾校及郑家园系主体不适格，龙程驾校和郑家园从未与原告签订过军队房地产租赁合同。龙程驾校所占用的土地是张旭东与原告签订的协议中的一部分。郑家园是张旭东的外甥女，张旭东自己独立投资建了龙程驾校，因张旭东现年已经78岁，年龄较大，在办理工商营业执照时工商部门不予办理，所以张旭东在办理龙程驾校的营业执照时临时用了其外甥女郑家园的名，但龙程驾校的实际投资人和经营人是张旭东，与郑家园没有任何关系，郑家园从未与原告形成租赁关系，更没有从原告处租赁13253平方米的场地，根据合同的相对性原则，原告起诉葫芦岛市龙程驾校和郑家园主体错误，请求法院依法驳回原告对龙程驾校和郑家园的告诉。
反诉原告王彤、张学明、葫芦岛市龙程驾校诉称，2002年12月15日，反诉被告与张旭东签订《协议书》，该协议约定反诉被告将机场环城路外西护场沟边向里360米50亩土地承包给张旭东搞种植，该协议约定承包期为7年，从2002年12月15日至2009年12月15日，如张旭东在承包土地上建房，协议另行协商。当时护场沟有一个废弃的10亩地的养鱼池，在护场沟土地中有30多个坟，是部队及地方某些亡人的坟茔地。地势很低，较现在的龙城路的路面低约2.5米，地面上长满了杂草，非常荒凉。张旭东承包后，首先迁坟，先后共迁出20个坟，每个迁坟补偿费为5000.00元，仅此一项就支付100000.00元。接着开始回填面积10亩深达2米的养鱼池，此后开始拔草、回填其余40亩土地，平均回填深度达0.5米，然后张旭东开始陆续栽种各种名贵苗木，现在23种名贵苗木长势良好，经评估现价值为187.06万元。因张旭东需要建看护房及办公用房，按照2002年12月15日张旭东与反诉被告签订的协议书第七条的约定需另行协商。2003年6月1日，张旭东委派妻子李素芹与反诉被告签订协议书，该协议第一条约定乙方（张旭东）在机场外环路外侧三角地上自行建造房屋，此后张旭东陆续建了6处房屋，面积共计934.4平方米，投资额经评估为1079645.80元。2005年1月份，张旭东想投资成立葫芦岛市龙程驾校，经与反诉被告协商，反诉被告同意张旭东在所承租的50亩土地上开办龙程驾校，租期5年，自2005年1月31日至2009年12月13日止。此后张旭东开始到有关主管部门办理各种审批手续。2006年6月15日，因办理营业执照的需要，反诉被告为张旭东出具了租赁证明，在办理营业执照时，因张旭东当时的年龄是68周岁，工商部门以张旭东年龄大不适宜做投资人为由不同意将葫芦岛市龙程驾校营业执照上的投资人办理在张旭东名下，因此张旭东找到其外甥女郑家园，以张旭东外甥女郑家园作为投资人办理了葫芦岛龙程驾校的营业执照。但双方商定实际投资人为张旭东，葫芦岛龙程驾校的全部债权债务均由张旭东承担，与郑家园无关。葫芦岛龙程驾校创办后，张旭东购买训练用各种车辆，并投入大量人力资源对驾驶学员进行培训，学员逐年增加，截止到2015年4月1日，葫芦岛市龙程驾校科目一积压学员215人，科目二积压学员561人，科目三积压学员268人，科目四积压学员192人，共积压学员1236人。自2015年4月7日起反诉被告突然要求张旭东立即无条件迁出，因短时间内根本找不到经营场所，葫芦岛市龙程驾校将面临停办的境地，如果停办，积压的1236名学员必须全额退费，退费额为407.88万元，损失数额巨大，是张旭东这个78岁老人无法承受的，精神及经济打击之大可想而知。龙程驾校现有从业人员20人，如搬迁，还将给张旭东造成从业人员损失230640.00元。因龙程驾校内有多种车辆经常损坏，为减少修车成本，张旭东投资成立了葫芦岛外环汽车维修有限公司。2012年1月份，张旭东到葫芦岛市工商局办理企业法人营业执照时，工商局以张旭东74岁年龄偏大为由不同意将法定代表人办理在张旭东名下，为此张旭东将该公司法定代表人办理在其孙子张继民的名下，但双方约定该公司的一切债权债务与张继民无关，均由张旭东承担。葫芦岛外环汽车维修有限公司现有从业人员3人，如搬迁，将造成从业人员损失34596.00元。整个龙程驾校内的动产如搬迁，需要支付搬迁费5000.00元。为了经营龙程驾校、汽车维修公司和苗圃所需，张旭东投资建造了各种必须用附属物，经评估各种附属物的投资额为8407993.30元。2008年6月份，张旭东想投资成立葫芦岛市车辆检测中心，经与反诉被告协商，反诉被告同意将位于机场东门左侧的15亩土地承包给张旭东。2008年6月12日，张旭东与反诉被告签订了土地承包协议书，该协议书双方到葫芦岛市连山区公证处进行了公证，此后张旭东到省里办理相关审批手续，但因故没有获得批准，为成立葫芦岛市车辆检测中心张旭东已经在所承包的15亩土地上进行了大量投资，为减少损失，张旭东开始转向准备成立葫芦岛兰天驾驶员培训有限公司（以下简称兰天驾校）。2011年10月份，张旭东到葫芦岛市工商行政管理局办理营业执照时，工商部门以张旭东当时73周岁年龄偏大为由不同意将法定代表人办理在其名下，为此，张旭东将兰天驾校的法定代表人办理在邵禹铭的名下，但双方商定该公司的一切投资均由张旭东承担，亏盈与邵禹铭无关。2011年11月1日，张旭东以兰天驾校的名义与反诉被告签订《合同》，该合同约定土地租期为10年，自2011年9月至2021年9月，如部队公共建设需要所租赁土地，甲方（反诉被告）应在收回土地前10个月通知乙方（张旭东），并按照土地的建筑物、构筑物和附着物的市值及租赁期限的余期等实际因素协商确定，甲方中途无故终止合同，除合同规定的赔偿外，还应向乙方支付违约金，为总租金的10%。在签订合同后，张旭东为经营兰天驾校所需，投资建造了四处房屋共计1332.11平方米，投资额经评估为861422.01元，同时还投资建设了各种附属物，附属物经评估为1052015.65元，在兰天驾校空闲处还栽种了8种465棵珍贵苗木，价值为10.45万元。兰天驾校现有科目一积压学员321人，科目二积压学员275人，科目三积压学员308人，科目四积压学员153人，共计1057人，因反诉被告要求张旭东无偿搬迁，因张旭东找不到适合经营的场地，张旭东必须给学员全额退费，将给张旭东造成退费损失348.81万元。兰天驾校现有从业人员20人，因搬迁将给张旭东造成从业人员损失230640.00元，还将给张旭东造成5000.00元搬迁损失。此外，张旭东于2015年3月份，刚刚投资购买了1台皮卡车，2台桑塔纳轿车，9台捷达轿车用于教学用，共计12台车投资130万元，因反诉被告突然于2015年4月7日开始通知张旭东，又给张旭东造成了130多万的投资损失。2014年4月份，张旭东派儿子张学明去交两处土地的租金，张学明去交租金时，反诉被告要求张学明在一份合同上签字，因反诉被告不允许看合同内容，且张旭东没有允许张学明在合同上签字，因此张学明在不签不行且又没有经过张旭东授权的情况下，且在王彤根本不知情的情况下，擅自写上了王彤的名。故特提起反诉，请求法院依法判决反诉被告立即赔偿反诉原告龙程驾校院内房屋投资损失1079645.80元，附属物投资损失840799.30元，迁坟费用100000.00元，龙程驾校营业损失407.88万元，从业人员损失为230640.00元，苗木损失187.06万元，汽修公司从业人员损失34596.00元，搬迁损失5000.00元，共计4161281.10元，请求法院依法判决反诉被告赔偿反诉原告兰天驾校内的房屋投资损失861422.01元，附属物投资损失1052015.65元，苗木损失104500.00元，从业人员损失230640.00元，搬迁费5000.00元，上述各种损失共计2253577.66元，由反诉被告承担本案的反诉费用。
反诉被告中国人民解放军91899部队辩称，反诉原告反诉请求没有事实及法律依据，依据反诉原、被告双方签订的租赁合同第八条明确规定，合同到期后反诉原告应无条件将自有物品清理完毕，交还租赁场地，因此其主张反诉被告赔偿其经济损失依法无据。反诉状中所涉及的兰天驾校、汽修公司与本案没有任何关系，因此该两个主体无权向反诉被告主张权利。
经审理查明，2002年,原告将位于辽宁省葫芦岛市连山区坐落号7307的部分场地出租给被告，租用场地后被告在承包土地上建房、开办驾校等。2014年原、被告签订《军队房地产租赁合同》一份，约定原告将位于辽宁省葫芦岛市连山区坐落号为7307，面积13253平方米的场地出租给被告使用，租赁期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）130000.00元，租金按年结算。该合同第七条：租赁期内，甲方（原告）应当履行下列义务，（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；（二）负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；（三）保证出租给乙方（被告）使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；（六）负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。第八条：租赁期内，乙方（被告）应当履行下列义务…(三)不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。…第十二条本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同落款处原告盖章确认，并由其委托代理人签字，被告签字确认，“军队房地产管理部门意见”处空白。该份合同约定的租赁期限到期后，原告向被告表示不再将场地继续出租给被告，要求被告交还房地产，但被告拒绝，仍继续占用租赁场地。
另查明，在案件开庭审理前，被告曾委托辽宁大金律师事务所单方委托辽宁坤宇房地产评估有限公司对位于葫芦岛市连山区锦东村龙程驾校的无照房屋、附属物在现状利用条件下的重置成本结合成新价值、从业人员补偿、搬迁费进行了评估，估价结果为2290681.00元。
上述事实，有原、被告当庭陈述、原告提供的《军队房地产租赁合同》、《安全管理责任书》、收费票据、被告提供的通告两份、公告一份、收费票据、现场情况照片、资产评估报告书等证据载卷佐证，经开庭质证，本院审查，可以采信。
本院认为，中国人民解放军《军队空余房地产租赁管理规定》第三章第十一条的规定：…出租场地面积10000平方米以上30000平方米以内…报总后勤部基建营房部审批。第四章第十五条规定：《军队房地产租赁合同》由军队与承租人签字，并经具有租赁项目相应审批权限的房地产管理局（处）审核同意后方可生效。原告解放军91899部队提供的与被告葫芦岛市龙程驾校之间的（2014年4月1日至2015年3月31日）《军队房地产租赁合同》没有满足上述要求，属于无效合同，其诉讼请求不予支持。反诉原告王彤、张学明、葫芦岛市龙程驾校的请求赔偿数额所依据的评估报告，为其单方面委托所形成，反诉被告亦不认可，以此为依据要求反诉被告赔偿损失证据不足，故对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军91899部队的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）王彤、张学明、葫芦岛市龙程驾校的诉讼请求。
案件受理费713.00元，由原告（反诉被告）中国人民解放军91899部队承担，反诉费28277.00元，由被告（反诉原告）王彤、张学明、葫芦岛市龙程驾校承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审判员 王晶晶
二〇一六年四月二十八日
书记员 吕昕燃