广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终1668号
上诉人（原审原告）：中国东方资产管理公司广州办事处。住所地：广东省广州市天河区庆亿街*号*****楼。
负责人：吴颖桦。
委托代理人：但秋寒，广东正大方略律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：开平金平房地产有限公司。住所地：广东省开平市长沙东兴中路**号。
诉讼代表人：林容茂，是该公司清算委员会负责人。
被上诉人（原审被告）：邝文玲，1968年8月30日出生，汉族，住广东省开平市，现住广东省开平市。
委托代理人：李俊宏，男，汉族，1965年7月1日出生，住广东省开平市。
上诉人中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产公司）因与被上诉人开平金平房地产有限公司（以下简称金平公司）、邝文玲申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2015）江开法民一初字第139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2015年3月27日，东方资产公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、邝文玲对开平市三埠区长沙东兴中路23号1505、1506房享有所有权；2、许可对开平市三埠区长沙东兴中路23号1505、1506房恢复执行；3、本案诉讼费用由金平公司、邝文玲承担。主要事实和理由是：邝文玲与金平公司签订《商品房购销合同》后已依约付清所有购房款，并入住开平市三埠区长沙东兴中路23号1505、1506房（下称涉案房产），但因金平公司原因一直未办理房屋过户手续。金平公司明知涉案房产实际上并非其公司所有，却于2010年10月22日以邝文玲拖欠购房款、管理费、水电费为由将涉案房产登记在自己名下，侵犯邝文玲物权，损害了东方资产公司的合法权益，也妨碍了司法执行，金平公司的行为是无效的民事行为，不受法律保护。
一、邝文玲与金平公司的《商品房购销合同》是合法有效的，邝文玲购房款已全部交清，金平公司也已将涉案房产交付邝文玲使用，虽涉案房产未登记在李俊宏名下，但李俊宏是涉案房产的实际产权人。邝文玲与金平公司于1998年9月1日签订《商品房购销合同》。邝文玲先后向金平公司支付了部分购房款，按揭银行已将按揭款发放给邝文玲。1998年12月28日，邝文玲向金平公司付清了所有购房款，并取得盖有金平公司印章的《广东省开平市土地转让及出售商品房专用发票》。根据购房合同、按揭借款合同的履行情况及以上事实可知，金平公司所称邝文玲没有支付购房款与事实相悖，并以欠款为由将涉案房产登记在自己名下，没有事实和法律依据，因此，根据《商品房购销合同》的相关约定，涉案房产产权实际应归邝文玲所有。
二、金平公司以邝文玲拖欠购房款、管理费、水电费等为由将涉案房产登记在自己名下，违反了我国物权法的相关规定，是违法行为。根据《商品房购销合同》第三十一条及第十九条，实际上，金平公司不仅没有依约向房屋部门办理预售备案登记，也没有协助邝文玲办理房地产权属登记手续。金平公司也没有提供证据证明有约定若购房人有任何欠款时卖房人可采取以物抵债的方式收回房产。现金平公司作为涉案房屋的开发商，并不依约办理预售等级备案及办理房屋过户手续，且于2010年10月22日向开平市房产管理局申请取得了涉案房屋的产权证，该行为违背了诚信原则，违反了《物权法》第四条、第七条、第六十六条的规定，是违法行为。
三、金平公司在明知涉案房产已出售及法院执行的情况下恶意将涉案房产登记在自己的名下，其行为妨碍司法的执行，损害了他人的合法权益，金平公司的行为属以合法形式掩盖非法目的及违反法律的强制性规定的无效民事行为，不受法律保护。2001年中国建设银行开平市支行与邝文玲的借款合同纠纷案诉至原审法院，原审法院于2002年作出生效判决并付诸执行。在执行过程中，法院依法经评估拍卖涉案房产，但因无人竞买导致案件中止执行。根据原审法院当时作出的一审判决及执行裁定可知，涉案房屋实际上为邝文玲所有，且当时金平公司并未对法院的拍卖涉案房屋的执行措施提出任何异议，是承认涉案房屋属于邝文玲所有的行为。而金平公司在时隔多年后于2010年私自将涉案房产登记在自己的名下，恶意取得了涉案房产的产权，根据法律的相关规定，金平公司的行为是无效的民事行为。
综上所述，原审法院在作出（2014）江开法执外异字第30号执行裁定中，仅根据涉案房产现在的权属认定金平公司的异议理由成立，忽略案件的实际情况，属于事实认定不清，严重损害了东方资产公司的合法权益。且金平公司的行为违反我国《民法通则》《合同法》、《物权法》等相关规定，是违法行为。为了保护国家财产不受非法侵害，东方资产公司特提起执行异议诉讼。
金平公司辩称：一、对于诉讼主体的问题，按照《公司法》解释三的规定，本案的被告应该是金平公司，清算委员会的负责人作为代理人。邝文玲应该作为被告，因是被执行人，根据《民事诉讼法》的规定，被执行人都应作为被告。二、对于起诉状的内容有如下意见：1、对东方资产公司要求确认房产所有权问题，而这个请求权不能由东方资产公司主张，而是由邝文玲主张，因此东方资产公司的请求不能支持。2、起诉状第2点理由是不成立的，邝文玲拖欠金平公司的购房款，金平公司依照合同是不能给邝文玲办证的。3、对于起诉状第3点，虽然法院进行了拍卖，但是查封已经过期，现在没有查封，所以金平公司在没有查封的情况下办理房产证也是合法的，并不是以合法形式掩盖非法目的。涉案房产登记在金平公司的名下，所有权是属于金平公司的。所以东方资产公司不能对涉案物权进行主张。
邝文玲辩称：总体上支持东方资产公司方的主张，尤其是东方资产公司方起诉状事实与理由的第二部分。金平公司曾经在2005年9月向原审法院提起民事诉讼，诉求邝文玲的丈夫李俊宏清偿其所欠的购房款、水电费、管理费等共765354.66元，但该案因为错过诉讼时效而被法院驳回其诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原审法院在执行发生法律效力的（2001）开法经初字第677号民事判决书过程中，于2014年6月18日作出将开法恢执字（2002）第358-1-1号裁定书，裁定冻结、扣划被执行人邝文玲银行存款379580.32元或查封扣押被执行人邝文玲名下购买的登记在开平市金平房地产有限公司名下的座落于开平市三步区长沙东兴中路23号1505、1506房。据此，案外人金平公司清算委员会向原审法院提出书面执行异议，认为上述房屋是金平公司所有，请求解除查封。经审查，原审法院于2015年3月11日作出（2014）江开法执外异字第30号执行裁定书，裁定中止对开平市三埠区长沙东兴中路23号1505、1506房的执行。申请执行人东方资产公司对此不服，遂向原审法院提起本案之诉。
查，邝文玲与金平公司于1998年9月1日签订《商品房购销合同》，约定由金平公司将位于开平市三埠区长沙东兴中路23号1505、1506房以价格572539元出售给邝文玲。合同签订后，金平公司将以上房屋交付给邝文玲，并分别出具收取足额购房款发票给邝文玲。邝文玲以上述房屋于1998年9月12日与中国建设银行开平市支行签订《购房抵押借款合同书》，以此获得贷款。
以上合同签订后，中国建设银行开平支行以邝文玲未依约还款为由于2001年9月11日提起诉讼。原审法院经审理，于2001年11月2日作出（2001）开法经初字第677号民事判决书，判决解除上述《购房抵押借款合同》，邝文玲在期限内偿还有关借款本息给中国建设银行开平市支行。上述判决生效后，原审法院在执行过程中，已经评估、拍卖以上房屋，但因无人竞买，经征询中国建设银行的开平支行同意中止执行后，原审法院遂于2002年11月20日作出（2002）开法执字第358号民事裁定书，裁定中止执行以上判决。此后，中国建设银行开平支行将上述判决的债权转让给东方资产公司。
另查，位于开平市三埠区长沙东兴中路23号1505、1506房登记权属人为开平金平房地产有限公司。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案应属申请执行人执行异议之诉纠纷。本案的争议焦点：
一、关于主体问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十条“公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。公司成立清算组的，由清算组负责人代表公司参加诉讼；尚未成立清算组的，由原法定代表人代表公司参加诉讼”的规定，（2014）江开法执外异字第30号执行裁定书虽将开平金平房地产有限公司清算委员会列为案外人，但金平公司已处于清算阶段，公司由清算委员会接管，其诉讼行为实质等同公司的诉讼行为，故在本诉中变更为金平公司并无不妥。庭审中，金平公司清算委员会认为应变更其为金平公司、第三人邝文玲变更为被告，并已经各方同意后进行诉讼。至于第三人变更为被告，因未影响诉讼各方的权利义务，故应予准许。
二、关于涉案房屋的所有权归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”的规定，涉案房屋属不动产，金平公司、邝文玲已签订《商品房购销合同》，但涉案房屋并未过户至邝文玲名下，显然买卖合同本身并不产生物权变动的效力，只有在办理过户登记手续后，邝文玲才能取得涉案房屋的所有权。故东方资产公司主张邝文玲对涉案房屋享有所有权的请求，缺乏理据，不应予支持。
三、关于恢复执行问题。根据《中华人民共和国物权法》第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”、第十条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”；《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”的规定，涉案房屋已登记在金平公司名下，金平公司对涉案房屋享有物权，至于因涉案房屋产生的合同关系，邝文玲可另案提起诉讼主张权利，而东方资产公司作为债权人若认为债务人怠于行使其到期债权的，也可另案提起代位诉讼主张权利。为此，东方资产公司主张许可对涉案房屋恢复执行的请求不成立，应予驳回。
除以上认定之外，对于各方的其他主张和意见，原审法院认为理据不足，不予支持和采纳。
据此，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第十条和《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2015年12月10日作出（2015）江开法民一初字第139号民事判决：
驳回东方资产公司的诉讼请求。
本案受理费100元，由东方资产公司负担。
当事人二审的意见
东方资产公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销原审判决；2、改判邝文玲对开平市三埠区长沙东兴中路23号1505、1506房享有所有权；3、改判许可对开平市三埠区长沙东兴中路23号1505、1506房的执行；两审诉讼费由金平公司、邝文玲共同承担。主要事实和理由是：原审法院仅根据不动产登记簿登记的权属情况认定金平公司对涉案房产享有物权，忽略了金平公司恶意登记的事实以及《物权法》施行的理论和事实基础，实为查明事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。具体理由如下：
一、开平法院在执行过程中依法拍卖涉案房产，金平公司并未提出异议，涉案房产依法为邝文玲所有。东方资产公司作为申请执行人有权依法申请恢复执行该案，有权申请查封、拍卖涉案房产。东方资产公司与邝文玲借款合同纠纷一案【审判案号：（2001）开法经初字第677号，执行案号：（2002）开法执字第358号】在2002年执行过程中，原审法院曾依法评估邝文玲名下的涉案房产并委托拍卖，仅是因为无人竞买而又未能查到邝文玲的其他财产线索，案件原申请执行人（建行）才提出暂不处理涉案房产并同意对案件中止执行。法院的拍卖措施已表明涉案房产为邝文玲所有，东方资产公司作为债权人和现申请执行人依法有权处置该财产。而金平公司作为涉案房产的开发商，在法院拍卖时并未提出任何异议，表明其系知晓且确认邝文玲已购买涉案房产且涉案房产依法归邝文玲所有的事实。涉案房产在2002年即确认为邝文玲所有，此后金平公司、邝文玲之间从未签订任何书面或口头协议约定涉案房产转让给金平公司，金平公司并无法律上的依据取得涉案房产。东方资产公司从原债权人处依法受让该笔债权后，成为合法申请执行人，依法有权申请恢复执行案件。
二、金平公司将涉案房产恶意登记在其名下，损害了实际权属人（邝文玲）及债权人（东方资产公司）的合法权益，该行为违反了《物权法》的规定，应为无效行为。《物权法》第七条明确规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。”该条系关于取得和行使物权遵守法律、尊重社会公德原则的规定。物权是排他性的支配权，被称为“绝对权”，这在一定程度上是与其他权利如债权等对应而言的，并不是说物权是绝对的、不受限制的权利。所谓权利，就是做法律许可之事，现代社会作为法治社会，并不承认有不受限制的权利。我国民事法律规定私有财产不受侵犯，其前提是权利人以合法形式取得该财产，法律保护的实为善意权利人的合法权益。本案中，金平公司以邝文玲拖欠购房款、管理费、水电费等为由，将邝文玲所有的涉案房产恶意登记在其名下，而非通过合法有效的途径维护自己合法权益，该行为不符合法律规定，一方面让自己陷入行为无效的风险，另一方面损害了邝文玲的债权人的合法权益。根据一审庭审记录，金平公司曾在2005年向法院起诉邝文玲清偿所欠的购房款、水电费、管理费等，但金平公司并未在诉讼时效内提起诉讼，导致这一诉讼请求被法院驳回。金平公司怠于行使自己权利所致的不利后果应由其自己承担，不应损害到其他人的利益。现行社会强调保护私人权利，维护个人利益，但同时也强调权利不能滥用，取得或行使权利要遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益，此为民事法律不得违反公序良俗的原则。金平公司的行为违反了民法的基本原则，当然违反法律规定，应为无效行为。
三、根据现有证据显示，邝文玲已支付所有购房款，并实际占有涉案房屋，系涉案房产的实际产权人，一审法院仅根据不动产登记薄的记载内容认定金平公司为涉案房产权属人，查明事实不清，适用法律错误。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”该条说明不动产登记簿仅为法律上的权利推定，不动产登记簿记载的权利人并不一定为确定的权利人，法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范，与实体权利的归属并不直接相关。在民事诉讼中若当事人通过举证证明真实的物权状态，法院应依法采信该证据，进而对真正物权状态作出相应认定。本案中，金平公司、邝文玲于1998年9月1日签订《商品房购销合同》。签约后，邝文玲先向金平公司支付了部分购房款，按揭银行依约发放按揭款给邝文玲。1998年12月28日，邝文玲向金平公司付清了所有购房款，并取得盖有金平公司印章的《广东省开平市土地转让及出售商品房专用发票》。根据购房合同、按揭借款合同的履行情况及上述事实可知，东方资产公司在一审诉讼提交的《商品房购销合同》、上述专用发票及（2001）开法经初字第677号民事判决书足以证明涉案房屋归邝文玲所有，不动产登记簿记载的事项有误。
综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，剥夺了邝文玲对涉案房产享有的权利，严重损害到东方资产公司的合法权益，必须予以纠正。
金平公司答辩称：一、涉案房产登记在金平公司名下，是合法的所有权人。根据我国《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”之规定，原审法院并未支持东方资产公司所主张的涉案房产属于李俊宏、邝文玲所有，完全合法。
二、金平公司在李俊宏、邝文玲未支付全部购房的情况下，有权拒绝将涉案房产登记在李俊宏、邝文玲名下。由于李俊宏、邝文玲两人自签订购买商品房合同后，至今未付清购房款，这一债权永远依法有效；该债权是否受法院的诉讼时效保护，不影响作为出卖方的金平公司永远有权向李俊宏、邝文玲主张权利。在李俊宏、邝文玲支付了全部购房的情况下，可依法向金平公司主张办理涉案房产的产权证协助义务。但是，李俊宏、邝文玲在未支付全部购房的情况下，不得向金平公司主张财产的所有权；作为李俊宏、邝文玲的债权人之东方资产公司依法也不具有代位向金平公司主张物权的权利。
三、涉案房产现由金平公司管理。原审法院之前对涉案房产的拍卖，是在李俊宏、李俊彦保证清偿所欠购房款的情况下，才同意拍卖的。由于拍卖不成功，李俊宏、邝文玲一直没有依约支付所欠购房款，金平公司进行清算后，清算委员会为此向法院提起诉讼，法院以诉讼时效已过为由驳回该诉讼请求。既然李俊宏、邝文玲拒付购房款，金平公司就将涉案房产登记在自己名下。这一维护自身权益的行为，不违反法律规定。综上所述，原审法院依法驳回东方资产公司的诉讼请求合法。
邝文玲答辩称：涉案房产都是李俊宏的，同意东方资产公司的上诉请求、事实和理由。
二审期间，邝文玲提出以下新的证据：金中广场楼宇买卖合同复印件一份，证明李俊宏于1998年7月支付了涉案房款152万元给金平公司。
东方资产公司、金平公司二审没有提交新的证据。
经审查，邝文玲二审补充提交的上述证据不属于新的证据，且该证据没有原件，金平公司亦对该证据亦不予确认，故本院不予采纳。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，原审法院予以确认。
本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：邝文玲是否系涉案房产的所有权人，东方资产公司诉请准许对涉案房产强制执行，是否应予准许。
首先，邝文玲虽然与金平公司签订涉案《商品房购销合同》向金平公司购买涉案房屋，但涉案房屋并未转移登记至邝文玲名下，故根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，邝文玲与金平公司签订涉案《商品房购销合同》并不产生物权变动的效力，在涉案房屋所有权转移登记至邝文玲名下之前，邝文玲并不享有涉案房屋的所有权，邝文玲基于涉案《商品房购销合同》而对金平公司享有的只是债权。
其次，根据目前查明的事实，涉案房屋是由金平公司开发建造，金平公司是涉案房屋的登记所有权人；东方资产公司虽然主张邝文玲系涉案房屋的实际所有权人，涉案房屋的真实权利状态与涉案房屋登记簿上显示的所有权人为金平公司的记载状态不符，但东方资产公司提供的证据及本案现有证据均不足以证明其上述主张成立，根据《中华人民共和国物权法》第十条关于“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”的规定，在没有足以推翻上述物权登记状态的情况下，应认定涉案房屋的所有权人是金平公司。
综上，东方资产公司主张及诉请确认邝文玲对涉案房屋享有所有权，并以邝文玲对涉案房屋享有相应权利为由，诉请准许执行涉案房屋，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。东方资产公司的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由中国东方资产管理公司广州办事处负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹富荣
审 判 员 柯小梅
代理审判员 伦卿兰
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 钟宏鹏