天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终7865号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周彦涛，男，1959年9月6日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：赵伯夔，天津津安信律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）王伟林，男，1960年12月26日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：邓宝征，天津朗通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。
原审第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。
法定代表人：赖国强，总裁。
委托诉讼代理人林晶，女，该公司法务。
委托诉讼代理人杜佳，女，该公司职员。
上诉人周彦涛、王伟林因与原审第三人天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2017）津0103民初3182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人周彦涛的上诉请求：1、维持一审判决第一、三项，撤销一审判决二、四、五项；2、改判支持周彦涛的一审全部诉讼请求。3、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决剥夺上诉人的定金权利，属于适用法律错误。根据双方签订的《房屋交易合同》第6条第1款及《中华人民共和国合同法》第115条规定，本案双方约定的定金数额符合法律规定，且违约方无权要求返回定金。一审法院在认定王伟林违约的情形下判令上诉人周彦涛返回定金，违反法律规定，应予改判。2、一审判决在确认双方合同有效的情形下，否认合同中违约金条款的适用，酌情确定违约金数额，有违双方合同约定。截止2017年9月4日一审判决解除合同时止，上诉人实际经济损失414300元（其中腾房补偿损失72300元，房屋空置租金损失300000元，中介佣金损失42000元，合计414300元）。根据双方签订的《房屋交易合同》第6条第5款的约定，由违约方支付房地产交易价的10%即420000元作为违约金，并未过分高于周彦涛的实际损失，应按该数额予以裁判。对此，二审法院应予纠正。3、一审判决仅凭原审第三人中原物业公司的陈述认定周彦涛存在合谋避税的过错，属于事实认定有误。4、周彦涛为履行合同提前解除租赁合同的事实，王伟林及中原物业公司均系明知，周彦涛的实际损失客观存在，一审判决未对该事实予以认定，属于认定事实有误。5、原审第三人中原物业公司在合同履行过程中没有尽到相关提示告知等服务工作，且参与王伟林的避税等行为的谋划，对于本案纠纷的发生及周彦涛的损失产生存在过错。6、一审判决诉讼费用的分担有失公允。
王伟林辩称，本案合同不能履行的原因在于合同签署后相应的房屋管理政策发生变化，导致无法按照双方签订的补充协议约定办理房屋托管手续以完成房屋买卖。不能办理房屋托管手续的原因不在于王伟林一方，王伟林不存在过错，不存在违约情形，所以依据法律相关规定不应承担违约责任。基于不能归责于双方的原因导致合同解除定金应依法返还。合同履行过程中王伟林与周彦涛积极进行协商，根据一审情况和陈述该房屋托管所需税费为3%，如果按正常手续所需房屋过户税费为3100000元，约占房屋成交价款的70%。如此进行交易违背了双方签署补充协议和房产买卖协议的合同本意，属于重大的形势变更。继续履行给王伟林造成重大的经济损失，且显失公平。后双方协商王伟林基于房屋无法办理托管要求周彦涛承担900000元的经济损失，但周彦涛只同意承担30%，故协调未果导致本案诉讼。综上请求驳回周彦涛的全部的诉讼请求。
中原物业公司述称，一审判决未判决我方承担任何责任，服从法院判决。关于违约问题，同意一审判决的认定。
上诉人王伟林的上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判王伟林不承担违约责任；2、判令本案诉讼费用全部由周彦涛承担。事实和理由：1、双方在签署房屋买卖合同当时即确定将涉案房屋由私产变更为公产房屋进行交易，办理房屋过户手续即是托管手续，王伟林以该房屋能够变更公产房屋即托管税费为3%才以420万元价款同意购买该房屋。双方签订买卖协议的前提就是双方同意办理房屋托管手续。2、一审法院认定王伟林存在违约没有事实和法律依据。因双方签署房屋买卖合同的前提是办理房屋托管手续，而该手续不能办理的过错不能归责于王伟林，而系天津市房屋管理政策的变化导致，故王伟林不应承担违约责任。此外，在得知不能办理托管手续后，王伟林积极联系周彦涛协商办理过户或解除合同事宜，但因双方对于降低的价款差距太大未能达成一致意见。故周彦涛也存在违约行为。3、本案属于重大情事变更。因私产房屋过户相关税费与公产托管房屋过户相关税费差距较大，故在无法办理公产托管的情况下，导致王伟林增加50%的购房成本，如继续履行必将给王伟林造成重大经济损失，显示社会公平。4、即使本案不能依法认定为重大情事变更，因三方签订的《房屋交易合同》及《补充协议》因约定私产房屋变更为公产房屋以达到逃避税收的情形，违反了相关法规及税收规定，应认定为无效合同，双方损失各自承担，周彦涛亦应退还王伟林购房定金300000元。
周彦涛辩称，王伟林的上诉意见与事实不符。在天津市没有关于私产房能够变更为公产房的任何法律法规性的规定。关于房屋托管的问题，是房屋交付以后王伟林获得房产证之前，在这一段时间内风险的转移，王伟林对此非常清楚。王伟林在办理房屋过户过程中存在违约行为。双方已经在补充协议里明确约定违约900000元违约金，在房屋买卖过程中没有任何关于房屋托管的权利义务的约定，事实上并不是由周彦涛办理托管手续，在本案中周彦涛只是卖房，接收房款，其没有义务去办理托管手续。法律明确规定对方存在违约定金不予返还。
中原物业公司述称，不同意王伟林的上诉请求，同意一审判决。
周彦涛向一审法院起诉请求：1、根据该房屋买卖合同及其补充协议的约定，依法解除该房屋买卖合同及其补充协议的房屋买卖合同关系；2、根据该房屋买卖合同的约定，依法判令被告向原告支付“逾期十五日内履行合同”的违约金人民币63000元；3、根据该房屋买卖合同的约定，依法判令被告向原告支付“逾期十五日不履行合同”的违约金人民币420000元，另外，根据该房屋买卖合同之补充协议中逾期不履约“支付违约金人民币900000元”的调整约定，请求法院酌情依法判令被告向原告支付增加的违约金900000元；4、根据该房屋买卖合同中“居间佣金”负担条款的约定，依法判令被告赔偿给原告向天津中原物业顾问有限公司支付的中介劳务费人民币42000元资金损失；5、依法判令被告向原告赔偿为履行合同而提前解约腾房对原租户的补偿资金损失72300万元；6、依法判令被告向原告赔偿（自2015年9月1日至2017年3月30日期间）房屋空置的租金损失人民币237500元。后期的租金损失，请求法院判令解除该房屋买卖合同之日止计算赔付；7、原告向法院缴纳的本案诉讼费用，全部由被告负担。
王伟林向一审法院反诉请求：1、请求依法判令解除三方签署的《房产交易合同》及补充协议；2、请求判令被反诉人返还反诉人房屋定金人民币300000元；3、本案反诉费用由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2014年9月26日，原告周彦涛、被告王伟林与第三人天津中原物业顾问有限公司签订《房产交易合同》，由被告王伟林购买原告周彦涛所有的坐落于天津市河西区底商，该房屋建筑面积247.81平方米，房屋成交价为4200000元，被告应于合同签订当日给付原告定金300000元，双方应于2015年8月31日前到房管局签署《天津市房产买卖协议》，并办理过户手续。双方应于2015年8月31日前进行房屋交接。在合同违约责任一节约定：因双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，第三人仍有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬的，不予退还。守约方支付居间服务报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。原告未按约定注销抵押权的，被告未按约定付款的，双方违反合同第六条第三项或合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。该合同签订当日，被告向原告支付定金300000元。双方签订《补充协议》一份，协议约定：经双方友好协商，该房屋定金为300000元，如果原告违约，支付被告违约金900000元。原告承诺并认可于2015年8月31日之前腾空该房产后，与乙方办理该房屋的过户手续。房屋过户手续即房屋托管手续，办理完毕当日，被告付清原告全部房款。此后，原告在2015年8月27日，2015年10月21日先后两次向被告寄送《告知书》，要求被告依照合同约定履行义务。原、被告双方协商将诉争房屋由私产房屋变更为公产房进行交易，由被告自行办理相关手续，但由于被告未能办理成功，房屋买卖交易税费较高，因此被告一直未继续履行合同。
一审法院认为，原告周彦涛、被告王伟林与第三人天津中原物业顾问有限公司签订的《房产交易合同》及《补充协议》，系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行。原告依约履行了相应义务，被告在约定的时间以及原告发出催告函后仍未履行办理过户及给付房款的义务，应属违约行为。对于原告要求解除合同的诉讼请求，被告及第三人均表示同意，因此三方签订的《房产交易合同》及《补充协议》应予以解除。对于原告主张的第二、三项诉讼请求中的违约金，逾期十五日内与逾期十五日的违约金系重复主张，支付900000元违约金的主张没有法律依据，且由于被告抗辩违约金过高，应予以调整，一审法院综合案件情况中原、被告曾意图避税的过错，调整违约金为150000元。对于原告主张被告支付居间服务费42000元的诉讼请求，符合合同约定，依法予以支持。对于原告主张因提前解约腾房造成的损失，由于原告提供的证据不能达到其证明目的，对此不予支持。对于原告主张的房屋空置的资金损失没有事实依据，对此不予支持。对于反诉原告主张返还定金，虽反诉原告存在违约行为，但已酌情判决违约金，故反诉被告应退还反诉原告定金300000元。综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：“一、解除原、被告及第三人之间于2014年9月26日签订的《房产交易合同》及《补充协议》；二、自本判决生效之日起十日内，被告王伟林给付原告周彦涛违约金150000元；三、自本判决生效之日起十日内，被告王伟林给付原告周彦涛居间服务费42000元；四、自本判决生效之日起十日内，原告周彦涛返还被告王伟林定金300000元；五、驳回原告周彦涛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12148元，由原告周彦涛承担10648元，由被告王伟林承担1500元。反诉费5800元，由原告周彦涛承担。”
二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。
本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人周彦涛、王伟林与第三人天津中原物业顾问有限公司签订的《房产交易合同》及《补充协议》，系各方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。在《补充协议》中明确约定办理房屋买卖过户手续即办理房屋托管手续，因此办理房屋托管为为双方买卖的前提，上诉人周彦涛主张合同约定为办理房屋买卖过户手续及房屋托管手续与事实不符。上诉人王伟林作为办理房屋托管提议及实际履行人，其未能保障该项的履行，应认定为违约，上诉人王伟林上诉认为因天津市房屋管理政策的变化不能办理托管，过错不能归责于王伟林的主张不能成立。一审法院综合案件事实，及双方以房屋托管方式买卖房屋有避税的目的，酌定王伟林承担违约金150000元并无不当。关于上诉人周彦涛提出向其租户赔偿造成损失一节，本院审查后认为，在上诉人与其租户的房屋退租协议中，约定租期至2015年7月31日，并明确由于承租人提出提前解租，理应由承租人承担违约责任，但出租人同意给承租人补偿。本案买卖合同约定的腾出房屋的期限为2015年8月31日即出租合同期限届满之后，且补偿并非出租人的违约，因此上诉人周彦涛以此作为损失向上诉人王伟林主张赔偿理由不能成立。关于上诉人周彦涛主张房屋空置损失一节，本院认为，房屋未办理过户，也未实际交付，该期间能否产生租金损失无法确定，上诉人该项请求不能支持。关于上诉人周彦涛主张不能退还上诉人王伟林定金一节，上诉人周彦涛诉讼选择违约罚则及赔偿，一审法院酌定王伟林给付周彦涛违约金，在双方合同解除后，上诉人周彦涛应退还上诉人王伟林定金。
综上所述，上诉人周彦涛、王伟林的上诉理由均不能成立，上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17268元，由上诉人周彦涛负担13128元，由上诉人王伟林负担4140元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 张静怡
二〇一八年二月十一日
书 记 员 李珊珊