上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6384号
上诉人（原审被告）上海市浦东新区金桥镇荣杰杂货店。经营者倪芳华,女，XX年XX月XX日生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区XX镇XX村XX号。委托代理人ＸＸ，上海一曼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海沪光消防器材厂。法定代表人倪建龙，厂长。委托代理人臧高韵，上海盛沃律师事务所律师。上诉人上海市浦东新区金桥镇荣杰杂货店因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第17224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月6日公开开庭审理了本案。上诉人上海市浦东新区金桥镇荣杰杂货店（以下简称荣杰杂货店）之委托代理人ＸＸ，经营者倪芳华，被上诉人上海沪光消防器材厂（以下简称沪光厂）之委托代理人臧高韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，上海市浦东新区XX路XX号厂房的所有权人为沪光厂，荣杰杂货店系个体工商户。2013年12月16日，沪光厂作为出租方（甲方）、荣杰杂货店作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于XX路XX号门面房，该出租场所建筑面积约为103.2平方米。房屋租期自2014年1月1日起至2014年12月31日止，租赁期为12个月。租金按建筑面积为每天每平方米人民币1.46元（以下币种相同），年租金为54,995元。租金按半年为结算周期，先付后用。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的5日内返还该出租场所，未经甲方同意逾期返还的，乙方应按每日每平方米2.92元向沪光厂支付占用该出租场所期间的使用费。本合同履行期限内，乙方在该出租场所内擅自新建、改建、扩建、修建、装修的，本合同即告终止履行，甲方不予补偿。本合同履行期满，对乙方在出租场所内的装修，甲方不予补偿。同日，双方还签订了《出租场所安全生产管理协议书》、《承租单位安全承诺书》、《出租单位安全承诺书》。2014年12月24日，沪光厂向荣杰杂货店送达了《房屋租赁合同不再续租通知书》，要求其搬离承租房屋，后荣杰杂货店未搬离。经双方一致确认，租赁房屋靠路边有33.2平方米没有产权证，剩余房屋为有产证的9号厂房，租赁房屋现编门牌号为“XX路XX号”；荣杰杂货店支付租金至2014年12月31日，支付保证金5,499元。2015年5月6日，沪光厂起诉至原审法院，请求判令：1、荣杰杂货店立即从承租房屋内迁出并将房屋返还沪光厂；2、荣杰杂货店按每天每平方米2.92元的标准支付自2015年1月1日至实际返还之日止的房屋占有使用费。荣杰杂货店不同意沪光厂的全部诉请。经司法鉴定，鉴定意见为：涉案房屋装修总造价219,253元（含规费和税金），包括有证房屋部分造价156,004.37元、无证房屋部分造价63,248.63元。鉴定费9,000元，由荣杰杂货店预缴。经质证，沪光厂表示荣杰杂货店没有提供装修合同、发票和施工单位资质，费用表中的综合费用、安全防护及文明施工措施费、规费、税金四项非实际支出费用，应予扣除；装修应按照实际使用年限、以最长不超过六年折旧。荣杰杂货店对鉴定意见无异议。鉴定机构表示，综合费用、安全防护及文明施工措施费是合理的利润和管理费，规费、税金系按照2000定额规定计算；装修的一般综合折旧年限为六至八年。荣杰杂货店对鉴定机构陈述的折旧年限无异议。原审中,荣杰杂货店表示若合同无效，要求沪光厂返还已支付的租金并赔偿土建（抬高地坪）及装修费用35万元，土建和装修已有二年（截至2015年8月）。目前，荣杰杂货店仍在系争房屋内正常经营。原审认为，涉案33.2平方米租赁房屋无产权证和合法建设手续，沪光厂、荣杰杂货店就该部分房屋形成的租赁关系应依法确认为无效。沪光厂将无证房屋出租给荣杰杂货店经营使用，其应承担合同部分无效的主要过错责任，荣杰杂货店承租时对房屋的合法性未尽到必要的审核注意义务，其自身亦有过错。鉴于本案无证部分房屋的合同无效，合同有效部分租赁期限也已届满，沪光厂要求荣杰杂货店迁出并返还系争房屋、支付自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止的使用费，具有合同和法律依据。沪光厂对合同部分无效存在主要过错，其要求依据合同约定的每日每平方米2.92元标准支付使用费，原审法院不予支持，使用费的标准应参照原租金标准为宜。同理，沪光厂收取的押金应予退还。法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。荣杰杂货店占用系争租赁房屋至今，其之前支付的无证房屋部分的租金应抵作应承担的占有使用费，其要求沪光厂返还，缺乏法律依据。在荣杰杂货店未就其主张的装修损失提供必要证据的情况下，鉴定机构依据2000定额的计价规则进行鉴定，其出具的鉴定意见具有客观性，沪光厂主张的鉴定异议，原审法院不予采纳。在合同期限已届满的情形下，荣杰杂货店主张有证房屋部分的装修损失，原审法院不予支持。对无证房屋部分的装修损失，沪光厂依法应承担相应的过错赔偿责任，原审法院在装修折旧基础上，根据合同无效的过错责任及合同（无效）实际履行情况酌情确定。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，于二〇一六年二月二十九日作出判决：一、上海沪光消防器材厂与上海市浦东新区金桥镇荣杰杂货店就无证的33.2平方米房屋建立的房屋租赁关系无效；二、上海市浦东新区金桥镇荣杰杂货店应于判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区XX路XX号房屋，并将上述房屋返还上海沪光消防器材厂；三、上海市浦东新区金桥镇荣杰杂货店应于判决生效之日起三十日内按每年54,995元的标准支付上海沪光消防器材厂自2015年1月1日起至上海市浦东新区金桥镇荣杰杂货店实际返还房屋之日止的房屋使用费；四、上海沪光消防器材厂应于判决生效之日起三十日内退还上海市浦东新区金桥镇荣杰杂货店保证金5,499元；五、上海沪光消防器材厂应于判决生效之日起三十日内支付上海市浦东新区金桥镇荣杰杂货店装修损失28,400元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费704元，鉴定费9,000元，合计9,704元，由上海沪光消防器材厂负担4,946元，上海市浦东新区金桥镇荣杰杂货店负担4,758元。原审法院判决后，荣杰杂货店不服，向本院提起上诉称，被上诉人曾经口头承诺过，只要房屋不遇到市政动迁，就会一直续租，合同是一年一签。双方之间的租赁关系已经存续多年，也是上诉人的家庭生活来源，即使合同无效，责任也在被上诉人。如果被上诉人继续出租，上诉人有优先承租的权利。此外，上诉人承租的房屋中有一部分面积是有证面积，原审法院对这部分面积的装修损失都没有计算，是不合理的。故上诉人请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人沪光厂辩称，上诉人承租的无证违章建筑部分的合同关系是无效的。上诉人承租的有证面积部分的合同是有效的，但也已经到期终止了。原审对于装修损失的计算是正确的，其不同意续租，上诉人应当返还房屋。其请求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案33.2平方米租赁房屋无合法建设手续，双方当事人就该部分房屋形成的租赁关系依法应为无效。剩余面积虽为合法有证面积，但双方的租赁合同期限已经届满，被上诉人亦明确表示不同意续租。因此，上诉人现在继续占有涉案房屋无合法依据，应当向被上诉人返还涉案房屋。上诉人称其可继续承租，被上诉人明确表示不予认可，本院不予支持。至于装修损失的问题，有证面积部分的租赁合同关系虽属有效，但双方的租赁合同已经到期终止，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。因此，原审对该部分装修物价值不予补偿符合司法解释规定，并无不当。综上所述，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币704元，由上诉人上海市浦东新区金桥镇荣杰杂货店负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……