安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终2182号
上诉人(原审原告、反诉被告)：朱君昌。
委托代理人：阮华丽，安徽昊华律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：胡金菊。
上诉人朱君昌因与被上诉人胡金菊房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第05409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年12月13日，合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司（以下简称瑶海商管公司，出租方、甲方）和胡金菊（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁房屋坐落于实验小学1号，因历史原因，相关报建手续正在办理，尚无产权证，如导致乙方不能办理相关证照或影响乙方正常经营，相关责任由乙方自负，如导致合同效力及提前终止，全部损失（包括但不限于装修、经营等）由乙方自行承担；房屋用途为商业，租赁期限为2年，自2013年1月1日至2014年12月31日止；租赁期间，乙方如欲将房屋转租第三人使用，须征得甲方书面同意，并由甲方与第三方重新签订房屋租赁协议。
合同签订后，瑶海商管公司将房屋交付胡金菊。胡金菊后将承租房屋转租罗正华。2014年12月20日，胡金菊将承租房转租朱君昌，约定租赁期限为2014年12月20日起至2015年12月20日止。胡金菊收取朱君昌押金3000元。2015年6月24日，瑶海商管公司向胡金菊发送通知一份，通知载明：你方与我公司于2013年1月1日签订《房屋租赁合同》一份，承租位于合肥市实验小学1号；租期自2013年1月1日起至2014年12月31日止；现该《房屋租赁合同》已经到期，我公司已委托合肥市招标投标中心对该处房屋公开竞标招租，你方未能中标，根据合同约定及你方签的《承诺函》，请你方于2015年6月30日前搬空清场，无条件将该租赁房屋交还给我公司。2015年6月29日，瑶海商管公司委托安徽皖大律师事务所律师向胡金菊发送律师函一份，要求胡金菊交还实验小学1号房屋。胡金菊向瑶海商管公司交付房租至2015年6月30日。
2015年10月20日，朱君昌起诉至原审法院，请求判令：其与胡金菊2014年12月20日订立的《租赁房屋合同书》无效；胡金菊退还其押金3000元，赔偿其各项损失6.7万元，承担本案诉讼费。胡金菊于法定期限内提出反诉，请求判令：朱君昌将实验小学1号房屋清空，恢复原状后向其返还；朱君昌向其支付房屋占有使用费8400元（自2015年7月1日暂算至12月1日，每日按33.87元顺延计至房屋返还日），承担本案诉讼费。
原审法院另查明：涉案房屋未取得相应建设工程规划许可证。2016年1月，原审法院就瑶海商管公司诉胡金菊、朱君昌房屋租赁合同纠纷一案，作出（2015）瑶民一初字第04963号民事判决书，判决胡金菊、朱君昌将实验小学1号房屋清空后返还瑶海商管公司，并向瑶海商管公司支付房屋占有使用费（自2015年7月1日起，按照1016元/月为标准，计算至房屋返还时止）。至本案庭审，胡金菊、朱君昌未向瑶海商管公司返还房屋。
原审庭审中，朱君昌提交2014年12月20日《租赁房屋合同书》一份（无胡金菊签名），合同书载明：甲方胡金菊，乙方朱君昌，甲方出租学校门面房（1号）给乙方使用，水、电表及卷帘门安装完备；承租期间，房屋租金第一年每月1400元整，按每季度交付一次，押金3000元整；如因甲方不可预测的特殊原因（如国资委需拆迁或收回）甲方不能继续出租门面房，须提前一个月通知乙方做好搬迁准备，乙方不得以任何理由拒绝搬迁，甲方不承担乙方所谓的转让费，否则，由此造成的一切后果，由乙方负责；合同有效期为一年，即2014年12月20日至2015年12月20日止。胡金菊称前述书面合同内容与双方口头约定一致。朱君昌陈述经胡金菊同意支付罗正华4万元转让费；胡金菊陈述其未收到转让费，不知转让费的事。
原审法院认为：2014年12月20日《租赁房屋合同书》只有朱君昌签名，无胡金菊签名，未成立，朱君昌主张前述合同书无效，不予支持。双方就房屋租赁口头达成一致意见，口头租赁房屋合同成立，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉房屋至法庭辩论终结前未取得相应的建设工程规划许可证，双方亦未提供证据证明房屋经主管部门批准建设，故口头租赁房屋合同无效，结合（2015）瑶民一初字第04963号民事判决书判决胡金菊、朱君昌将涉案房屋清空后返还瑶海商管公司，朱君昌诉请胡金菊返还押金3000元，符合法律规定，予以支持。胡金菊称3000元是水电押金，未提供证据证明，不予采纳。朱君昌主张胡金菊赔偿损失67000元（40000元转让费+27000元装修费），朱君昌提供的2014年12月20日《租赁房屋合同书》第13条约定“如果甲方不可预测的特殊原因（如国资委需拆迁或收回）甲方不能继续出租门面房，须提前一个月通知乙方，做好搬迁准备，乙方不得以任何理由拒绝搬迁，甲方不承担乙方所谓的转让费，否则，由此造成的一切后果，由乙方负责”，且胡金菊未收取朱君昌转让费，故朱君昌主张胡金菊支付转让费，依据不足。朱君昌装修房屋系为自己得益，朱君昌至原审庭审未返还房屋予瑶海商管公司，占有使用房屋时间超过与胡金菊口头约定的租赁时间，主张装修损失27000元，未提供充分证据证明装修费数额确系27000元，且损失因合同无效造成，不予支持。
胡金菊非案涉房屋产权所有人或产权管理人，主张朱君昌清空房屋，恢复原状后向其返还并支付房屋占有使用费，无法律依据，不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第（五）项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、胡金菊于判决生效之日起十日内退还朱君昌押金3000元；二、驳回朱君昌的其他本诉请求；三、驳回胡金菊的反诉请求。本诉案件受理费1550元，减半收取775元，由朱君昌负担750元，胡金菊负担25元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由胡金菊负担。
朱君昌上诉称：胡金菊将其仅剩十多天租赁期间的房屋转租予上诉人，且与上诉人订立了长达一年的转租合同，属恶意隐瞒事实真相，存在显而易见的过错，上诉人支付的4万元转让费经胡金菊同意，属于损失范围。上诉人仅经营使用涉案房屋6个月，提供了充分证据证明房屋装修损失，装修费2.7万元亦属合同无效的损失。胡金菊无转租权利，房屋无建设工程规划许可证，胡金菊应承担缔约过失责任以及合同无效过错。原判对损失的认定及适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，判令由胡金菊承担本案二审诉讼费用。
胡金菊二审答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：胡金菊将其从瑶海商管公司处承租的未被颁布建设工程规划许可证的房屋转租予朱君昌，双方缔结的房屋租赁合同违反法律、法规强制性规定，应属无效。朱君昌作为承租方，在接收房屋前对房屋的所有、使用权状况，胡金菊的转租权限等应负合理审查义务，朱君昌上诉称胡金菊对合同无效负全部过错，本院不予认同，双方对合同无效均负过错，应各自承担相应责任。朱君昌诉请胡金菊赔偿转让费4万元及装修费2.7万元损失，无法律依据，原审不予支持，本院予以认同。对双方无异议的其余原判内容，本院予以确认。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1550元，由上诉人朱君昌承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 徐文强
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。