山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1270号
原告（反诉被告）贾睿廷，男，汉族，住大同市城区。
法定代理人贾政扬，男，汉族，住大同市城区。系贾睿廷父亲。
委托代理人马学青，山西瑜亮律师事务所律师。
被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，职务执行董事兼总经理。
委托代理人袁久成，山西焦点律师事务所律师。
被告（反诉原告）兰淑慧，女，汉族，现住大同市。
委托代理人李晓梅，山西北岳律师事务所律师。
原告（反诉被告）贾睿廷诉被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、被告（反诉原告）兰淑慧所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成由合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾睿廷的法定代理人贾政扬、委托代理人马学青、被告（反诉原告）兰淑慧的委托代理人李晓梅到庭参加诉讼。被告（反诉被告）中大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）贾睿廷诉称，原告与被告中大公司于2014年10月15日签订商品房买卖合同，合同约定，中大公司将华田苑府城二期X楼X单元X层X号房屋（建筑面积170.83㎡，单价5100元）以总价871233元价格出让与原告。合同签订后，原告向中大公司交纳了全部购房款，被告向原告发放了入住通知单并且原告交纳了房屋如抓住各种费用计41866元。原告入住后，发现被告中大公司同被告兰淑慧在2014年7月24日将该房屋办理了网签合同。故原告起诉请求：1、依法确认原告所购房屋所有权归原告所有；2、撤销二被告的网签合同，为原告办理房屋产权登记手续；3、被告承担本案诉讼费。
原告向本院提交以下证据：
1、房屋认购协议书1份及房款收据1张（复印件），证明原告购买了本案诉争房屋，并缴纳了房款。
2、入住通知书及交费凭证，证明原告已经按照中大公司要求办理入住手续并缴纳了各项费用。
3、大同市房屋权属登记信息管理中心出具的华田苑·府城二期172户信息，被告二留存的联系电话在信息中多次出现，共计证明被告二并非真实的买房人。
4、出生证，证明贾政扬系原告贾睿廷的其法定监护人。
5、当庭提交小区公告栏中公告照片打印件一张，证明中大公司自认网签合同不合法。
被告（反诉被告）中大公司未出庭亦未提交书面答辩状和证据。
被告（反诉原告）兰淑慧辩称，1、被告兰淑慧是真正的购房人，原告与被告中大公司存在恶意串通，损害被告兰淑慧的合法权益；2、兰淑慧购房是在2014年7月24日，原告购房是2014年10年10月15日，兰淑慧和被告中大公司签订了正式的商品房合同，并全额支付购房款，且符合市场价，没有明显偏低的情况。应当确认被告兰淑慧是真正的购房人。同时，因2014年7月14日反诉原告与中大公司签订《商品房买卖合同》在先，并办理网签手续，对诉争的X楼X单元X号房屋具有排他的效力。而中大公司又于2014年10月15日与被反诉人订立《房屋认购协议书》，显然存在欺骗行为，且效力无法与订立在先并办理网签的《商品房买卖合同》抗衡，应当认定无效。二被反诉人恶意串通，并将诉争房屋交付被反诉人贾睿廷，严重侵害了反诉人的合法权益。华田苑时间已经大同市公安局矿区分局，需公安机关侦查结束后，才能认定相关事实。故被告兰淑慧反诉请求：1、判决确认二被反诉人所签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》无效；2、二被反诉人负担本案的诉讼费。
被告（反诉原告）兰淑慧向本院提交如下证据：
1、《大同市商品房买卖合同》一份，证明被告兰淑慧向被告中大公司购买本案诉争房屋，一次性付清房款，并且办理网签，合同签订在原告购房之前。
2、收款收据2份，工商银行的打款凭证，委托书一份（复印件），证明被告二已经按照合同约定向中大公司实际支付相应房款。
原告（反诉被告）贾睿廷针对反诉辩称，1、二被告签订的合同形式为购房合同，但实际为借款合同；2、商品房预售合同虽登记，但不具有预告登记的效力，不具有排他性；3、原告对二被告之间签订的网签合同并不知情，不存在恶意串通情形；4、该房屋已经交付原告，并原告已经占有，应驳回反诉诉求。
经审理查明，原告（反诉被告）贾睿廷与被告（反诉被告）中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》一份（无编号，落款时间为2014年10月15日），合同约定，原告向被告中大公司购买华田苑府城二期X号楼X单元X层X号住宅一套，建筑面积170.83㎡，单价每平米5100元，总金额871233元，付款方式为一次性付清，并约定中大公司于2014年9月30日交付房屋。被告中大公司给原告出具收到871233元（优惠后864804元）购房款收据一份（时间2014年10月9日），并出具收到原告契税17766元、有线电视、燃气表880元、公共维修基金12812元、产权登记、产权查档费、产权代办费680元、暖气费3458元、物业费（含电梯）3075元、装修保证金2000元、装修服务费1196元的收据八份（时间为2014年10月16日、10月18日）。
被告中大公司与被告（反诉原告）兰淑慧签订《大同市商品房买卖合同》一份（落款时间为2014年7月24日），并在大同市房产管理局备案。合同约定，被告兰淑慧向被告中大公司购买华田苑府城二期X楼X单元X层X号，建筑面积170.83㎡，单价每平米4700元，房屋总价为802901元，被告中大公司于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给兰淑慧出具收到购房款（现金）427075元收据一份、收到购房款（卡转）375826元收据一份（2014年7月25日）。
上述事实，有原、被告提供的房屋认购协议书、商品房买卖合同、收款收据证实，本院予以确认。
就双方争议的原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。被告兰淑慧称原告与中大公司恶意串通签订合同。本案中，原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》可以确认原告购买了被告中大公司位于华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋，且原告提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实被告中大公司已将X楼X单元X号房屋交付了原告贾睿廷。故本院认定原告贾睿廷与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。被告兰淑慧称双方系恶意串通，没有证据证明，本院不予支持。
就诉争的位于本市华田苑府城二期X楼X单元X号房屋，被告中大公司应向谁履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告兰淑慧认为被告中大公司将房屋交付原告属双方恶意串通，损害了被告的合法权益。因原告所持的房屋认购协议书合法有效，且原告已付清了房款及相关入住费用，并已合法占有该房屋，被告兰淑慧也认可该房已交付原告。按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，被告中大公司应向原告贾睿廷履行合同义务。
本院认为，原告（反诉被告）贾睿廷与被告（反诉被告）中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期X楼X单元X号房屋归其所有以及要求被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉求，本院予以支持。就原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同备案登记的诉求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告兰淑慧反诉要求确认原告与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》无效的反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：
一、位于本市华田苑府城二期X楼X单元X号房屋归原告贾睿廷所有；
二、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告贾睿廷办理上述房屋产权登记手续；
三、驳回原告贾睿廷的其余诉讼请求；
四、驳回被告兰淑慧的反诉诉讼请求。
案件受理费300元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告），由原告负担100元。反诉费100元，由被告兰淑慧负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 万 慧 珍
人民陪审员 梁胜保人民陪审员王丽英
二〇一六年四月六日
书 记 员 黄 英 洁
庞文静