山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第439号
上诉人（原审被告）胶州市洋河镇宋家村民委员会。
法定代表人李有增，主任。
委托代理人单新，山东天尺律师事务所律师。
委托代理人张燕，山东天尺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵丽丽，女。
委托代理人王大公，山东郝正磊律师事务所律师。
委托代理人尤文章，男。
上诉人胶州市洋河镇宋家村民委员会（以下简称宋家村委会）因与被上诉人赵丽丽房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2012）胶民初字第4484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月3日受理后，依法组成由审判员董则明担任审判长并主审本案，代理审判员李蕾、齐新参加评议的合议庭，根据民事诉讼法二审程序的有关规定，于2014年3月17日组织双方当事人对有关事实和证据进行了核对。宋家村委会的委托代理人单新、张燕，赵丽丽的委托代理人王大公到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵丽丽在一审中诉称，2007年12月29日，赵丽丽根据售房广告电话联系到刘某甲，刘某甲拿出盖有宋家村委会的印章和村书记宋成忠签名的房屋购买协议书与赵丽丽签订房屋购买协议书，约定赵丽丽购买胶州市温凉河花园XX号楼X单元X层东户（建筑面积86平方米，单价1260元／平方米）及附房（面积18平方米，单价1200元／平方米），总房价129960元。签订协议预交定金60000元，房屋主体完工时宋家村委会电话通知10日内再交余款69960元，房权证由村委统一办理。协议签订后，赵丽丽按照合同约定，于2007年12月29日向宋家村委会支付购房定金60000元，2008年5月15日支付购房款30000元，共计90000元。上述款项由刘某甲代理宋家村委会接收并出具收据。宋家村委会收款后，以主体未完工为由拒收购房余款，主体完工后又以账目不清为由拒绝交房。请求法院判令解除赵丽丽与宋家村委会签订的房屋购买协议，判令宋家村委会返还赵丽丽预交的房款64008元；双倍返还赵丽丽定金51984元（129960元×20%×2）；赔偿赵丽丽利息损失20106元，共计136098元。
宋家村委会在一审中辩称，一、赵丽丽将宋家村委会列为被告不成立。双方从未签定过房屋购买协议书，宋家村委会更未收到赵丽丽所交付的房款。赵丽丽所提交的房屋买卖协议是刘某乙担任村支部委员时，与村主要领导闹矛盾，于2007年12月初将村委会的保险柜抢回家中，刘某乙私自用保险柜中盖有公章的空白合同及空白收据与赵丽丽签订的房屋买卖协议，不是宋家村委会的真实意思表示。宋家村委会从未授权刘某乙、刘某甲、宋成忠作为宋家村委会房屋销售的委托代理人，三人在房屋买卖协议、收款收据上的签字无效。赵丽丽与刘某乙、刘某甲签订房屋买卖协议、交付房款均系私自进行，宋家村委会一无所知。赵丽丽在购买房屋中存在重大过错。二、赵丽丽在与刘某乙、刘某甲签订房屋购买协议及交付款之前，就明确知道刘某乙和刘某甲与村委会存在债权债务关系，也明确知道刘某乙和刘某甲没有村委会的授权，单方与刘某甲、刘某乙交易，是自己的重大过错。刘某乙和刘某甲是用抢到村委会保险柜中存放的盖有公章的购房合同及收款收据与赵丽丽进行的房屋交易，村委会并不知情。三、宋家村委会开发的房屋不得销售给本村村民以外的人，赵丽丽与刘某乙签订的合同系无效合同。请求法院驳回赵丽丽的请求。
原审法院查明，2007年12月29日，案外人刘某乙以宋家村委会的名义在宋家村委会处与赵丽丽签订房屋购买协议书，约定：赵丽丽购买宋家村委会开发的温凉河花园XX号楼X单元X层东户（建筑面积86平方米，单价1260元／平方米）及附房（面积18平方米，单价1200元／平方米），总房价129960元。自协议签订之日起应预交定金60000元，房屋主体完工时宋家村委会再电话通知赵丽丽10日内付清余款69960元，房权证由村委统一办理，费用由赵丽丽负担。房屋买卖协议盖有宋家村委会公章，并有宋成忠签字。协议签订后，赵丽丽按照合同约定，于2007年12月29日支付购房款60000元，2008年5月15日支付30000元，共计90000元，上述款项由案外人刘某甲出具收条。后赵丽丽要求宋家村委会交房，宋家村委会拒绝，赵丽丽起诉至法院。
宋家村委会否认委托刘某甲与赵丽丽签订房屋购买协议书，主张赵丽丽所提交的房屋买卖协议是刘某乙担任村支部委员时，与村主要领导闹矛盾，于2007年12月初将村委会的保险柜抢回家中，刘某乙私自用保险柜中盖有公章的空白合同及空白收据与赵丽丽签订的房屋买卖协议，不是宋家村委会的真实意思表示。刘某乙私自将宋家村委会的保险柜抢回家，宋家村委会已经向当地派出所报案。宋家村委会提交胶州市公安局洋河派出所的接警登记表和报案记录说明以证明自己的主张。赵丽丽对证据的关联性提出异议，认为接警登记表、报案记录说明只是记录报警人的报警事项，派出所没有查实。
赵丽丽申请证人刘某甲、刘某乙出庭作证，证人刘某乙在一审庭审中称：“2007年4月宋家村委会筹备建房屋，当时李有增任宋家村委会的主任，我任委员，宋家村委会资金短缺，建房用的水泥由刘某甲垫资供给宋家村委会，宋家村委会与刘某甲有合同约定，用水泥款可以折抵房屋。2007年9月份宋家村委会进行换届选举，宋成忠任书记，我任支部委员，赵丽丽与宋家村委会签订合同，继续用购房款折抵水泥款。刘某甲前后共出售房屋15套，扣除宋家村委会给付的现金，宋家村委会还欠刘某甲水泥款约200000元。刘某甲是我的父亲，村书记宋成忠是刘某甲的表姐夫。”证人刘某甲在一审庭审中称：“赵丽丽的购房合同是刘某乙代表宋家村委会与赵丽丽签订的，房屋款由我收取，折抵宋家村委会欠我的水泥款。”
一审庭审中，赵丽丽提交宋家村委会与刘某甲签订的协议书、刘某甲出具的收取房款说明、宋成忠证言，协议书约定刘某甲给宋家村委会供应水泥，若宋家村委会建设的房屋销售不佳，可用房屋折抵水泥款。刘某甲出具的收取房款说明中刘某甲称赵丽丽的购房款由其收取。宋成忠的证言称，2007年9月份经村民选举，其任村书记，全面接管村委工作，当时房屋主体完工，大量拖欠刘某甲水泥款，经村两委研究，按照以前的办法让刘某甲出售房屋折抵水泥款，赵丽丽与宋家村委会签订的合同是经宋家村委会研究决定的。
案件审理期间，一审法院两次到胶州市洋河镇人民政府调查了解宋家村委会情况，工作人员告知2007年12月至2008年6月宋成忠任村支部书记，刘某乙任村支部委员，李有增任村主任。
双方当事人一致认可涉案房屋系宋家村委会建设的小产权房，房屋占用的土地系宋家村委会所有的集体土地。
赵丽丽不是宋家村委会集体经济组织成员。
原审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，刘某乙系宋家村委会村委工作人员，其代表宋家村委会与赵丽丽签订的购房合同加盖宋家村委会的公章，并且有宋家村委会村支部书记签字，刘某甲持有与宋家村委会签订的协议书，致使赵丽丽有理由相信刘某乙有权代表宋家村委会与赵丽丽签订购房合同，刘某甲有权代收房款，该合同及收款行为对宋家村委会发生法律效力。宋家村委会主张赵丽丽所提交的房屋买卖协议是刘某乙担任村支部委员时，与村主要领导闹矛盾，于2007年12月初将村委会的保险柜抢回家中，刘某乙私自用保险柜中盖有公章的空白合同及空白收据与赵丽丽签订的房屋买卖协议，不是宋家村委会的真实意思表示，证据不足，一审法院不予支持。即使宋家村委会主张成立，亦属宋家村委会内部管理不善，仍应对外承担合同责任，宋家村委会该项主张一审法院不予支持。涉案房屋系小产权房，房屋占用的土地属宋家村委会所有的集体土地。而赵丽丽不是宋家村委会集体经济组织成员，双方签订的购房合同违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。赵丽丽要求宋家村委会返还房款符合法律规定。赵丽丽要求宋家村委会返还定金没有依据，一审法院不予支持。赵丽丽要求支付利息损失，符合法律规定，但赵丽丽主张的利息计算办法有误，应当根据中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计算利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零八条之规定，一审判决：一、2007年12月29日赵丽丽与宋家村委会签订的房屋购买协议无效；二、宋家村委会返还赵丽丽购房款90000元，于判决生效后10日内付清；三、宋家村委会给付赵丽丽利息损失（以60000元为基数，自2007年12月29日始；以30000元为基数，自2008年5月15日始，至判决生效之日止，按照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计算），于判决生效后10日内付清；四、驳回赵丽丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3022元，由宋家村委会负担。
上诉人宋家村委会不服一审判决，上诉称，一审法院对刘某乙、刘某甲签订合同、收取房款的行为认定为表见代理行为错误。根据我国司法实践，盗用他人的介绍信、合同专用章或盖有公章的空白合同书签订合同的，不能认定表见代理。赵丽丽在房屋购买过程中存在重大过失。涉案房屋系小产权房，房屋占用的土地属于宋家村委会所有的集体土地，而且赵丽丽并非宋家村委会集体经济组织成员，其与刘某乙签订的购房合同违反法律、行政法规的强制性规定，系无效合同，这与表见代理的构成要件相悖。本案的实际被告应当是刘某乙之父刘某甲，而非宋家村委会。虽然宋家村委会与刘某甲于2007年5月11日签订供应水泥协议书，但未实际履行，双方更未进行过结算，刘某甲无权擅自出卖宋家村委会的房屋。证人刘某甲在一审期间已经承认其在宋家村委会不知情的情况下，将房屋擅自出卖并收取款项。宋家村委会从未委托刘某乙父子及宋成忠作为房屋销售的委托代理人，上述三人所使用的盖有公章的空白购房协议、收款收据是被刘某乙所私抢的。综上，一审判决以表见代理行为成立判令宋家村委会支付购房款，为已收取房屋款的刘某甲埋单是完全错误的，请求二审撤销一审判决，追加刘某甲为本案被告，并判令其返还赵丽丽的相关款项。
被上诉人赵丽丽辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿。在一审庭审过程中已经非常明确的看出赵丽丽在宋家村委会支部委员刘某乙和宋家村委会书记宋成忠均在场的情况下，与宋家村委会签署购房合同。该合同的后面加盖宋家村委会公章。对于这样的行为，赵丽丽有足够的理由相信该行为是与宋家村委会发生的法律关系，该合同应该由宋家村委会承担相应的法律责任。关于宋家村委会报案抢保险柜的问题，对该事件只有宋家村委会向有关部门的报案记录，并没有最后的侦查结果，也就是说相关部门并未作出最后结论，报案这一行为不能产生法律效力。请求二审法院维持原判。
经审理查明，本院查明的事实与原审一致。
本院认为，赵丽丽与宋家村委会签订的《房屋购买协议书》因标的物未办理相应的规划审批手续，故买卖合同无效。赵丽丽作为买房人有权根据合同法关于无效合同的法律规定，要求合同相对方返还财产，赔偿损失。宋家村委会主张涉案合同系原村委工作人员刘某乙私自使用加盖村委公章的空白合同与赵丽丽签订，因刘某乙本身系村委工作人员，又持有加盖村委公章的空白合同，因此赵丽丽有理由相信刘某乙的签约行为代表宋家村委会，赵丽丽与宋家村委会之间的合同成立。合同成立与合同有效是两个不同的法律概念，宋家村委会认为合同无效则不能认定表见代理成立，缺乏法律依据，本院不予支持。
刘某甲持有与宋家村委会关于供应水泥的《协议书》，宋家村委会庭审中对该协议书的真实性予以认可。根据该协议书的约定，刘某甲有权以宋家村委会所建楼房折抵水泥款，同时双方对折抵价格作出约定。基于此，赵丽丽有理由相信刘某甲有权收取相应的购房款。至于刘某甲与宋家村委会之间关于供应水泥而产生的纠纷，属于双方之间的内部纠纷，本案不予处理，双方可另行解决。
综上，上诉人宋家村委会的上诉理由不足，本院不予支持。原审查明事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3022元，由上诉人胶州市洋河镇宋家村民委员会承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 赵庆信
书 记 员 张 燕