山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终1309号
上诉人（原审原告、反诉被告）：文登市富强建筑有限公司，住所地威海市文登区保得路8-1号。
法定代表人：陈泉序，经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：牛文利，男，1972年5月4日出生，汉族，住威海市环翠区。
委托诉讼代理人：王善毅，文登城里法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：威海昆鹏地毯有限公司，住所地威海市临港经济技术开发区苘山镇深圳路8号。
法定代表人：丛君，执行董事。
委托诉讼代理人：丁文强，男，该公司职员。
上诉人文登市富强建筑有限公司（以下简称富强建筑公司）、牛文利因与被上诉人威海昆鹏地毯有限公司（以下简称昆鹏地毯公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院(2014)文民一初字第398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
富强建筑公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：1.应当追加威海市盛亚地产营销策划有限公司（以下简称盛亚公司）股东作为被告参加诉讼。涉案楼盘的代理销售商是盛亚公司,该公司已注销，案涉已付款2871349元明细中包括盛亚公司交纳的50万销售定金（应从已付款中扣除）、邹国海转账款34095元（应从已付款中扣除）、张龙江支付的楼房销售款1138274元、牛文利支付的楼房销售款75万元（其中含转让的债权48万元）、富强建筑公司直接收取的购房户款项448980元。富强建筑公司与盛亚公司签订销售代理合同中载明，三楼至阁楼均价为2075元/平方米，溢价部分为乙方（盛亚公司）所有，甲方（富强建筑公司）只承担2075元/平方米的税费，超出部分归乙方（盛亚公司）支付等内容。如果没有盛亚公司股东参与诉讼，税款分担问题（溢价部分的税款应由盛亚公司支付）、50万元销售定金的返还问题、阁楼面积计算问题、盛亚公司代销的16套楼房的收益分配问题、16套楼房销售款的去向等将无法最终彻底解决，造成各方当事人之间诉争不断，浪费了大量的社会公共资源。2.牛文利未经富强建筑公司许可销售的306室和307室的总价款认定为44万元无法律依据。一审法院以富强建筑公司与盛亚公司签订的销售代理合同中的销售底价来确定两户楼房的销售价款不当。306室原来是富强建筑公司抵顶给案外人李金坤的，单价2580元/平方米，共计247886.40元，用于抵顶租赁费，有（2013）文商初字269号判决书证实；307室是抵顶给案外人李金成的，单价2580元/平方米，共计247886.40元，用于抵顶门窗款，其本人可以到庭作证。从一审中调查的盛亚公司代销售16套楼房也可以看出来实际销售价格，例如301室2650元/平方米、302室2580元/平方米等。3.关于阁楼价款的计算，原判决认定错误。（2014）威环民初字第1930号判决书所涉及的东二单元顶层东户（603室）（注：单价2500元/平方米）与富强建筑公司和盛亚公司签订的销售代理合同中关于阁楼的约定是两个完全不同的法律关系，属于完全不同的约定。本案的销售代理合同中明确约定“双方商定三楼至阁楼的均价2075元/平方米”，如果该价格不包括阁楼，那么三楼岂不是也不包括。4.关于税款分担的约定，原判决认定错误。协议书中确实有关于税款分担的约定，但富强建筑公司和盛亚公司为降低费用，销售楼房时与购房户重新做了约定，且在网签合同中详细载明“办理房产证、土地证所需要的税费，由买受人承担”。原判决以“牛文利提交了以昆鹏地毯公司名义缴纳的销售诉争房屋的税费单据一宗”来认定其缴税不正确，开发商需要缴纳的税种有好几种，而销售楼房是一户一发票的，用于办理房产确权。应当依据网签合同，并提供具体分户的税票证实缴税情况。5.关于燃气、暖气碰头费，一审认定富强建筑公司“未提交证据予以证实”错误，其己提供多项证据证实，根据证据能够证实牛文利应当按照每户2800元标准支付6户房屋的碰头费合计16800元。牛文利作为实际开发商在和购房户办理楼房交接时，有义务代为收取该费用并交给富强建筑公司。
牛文利上诉请求：撤销原判决第一、四项，改判富强建筑公司给付牛文利往来款项177343.05元。事实与理由：1.原判决对“关于税费金额及负担问题”认定错误。原判决认定富强建筑公司委托盛亚公司销售的16套房屋，按协议约定负担304393.63元税费，但认为对于其他销售房屋牛文利提交的税务机关地税发票记载收取税费并非按照每一户具体销售价格逐一计算税费，由此认为牛文利要求富强建筑公司按照实际房屋销售价格的10.35%或11.45%返还其余160638元税费没有事实及法律依据。原判决的上述认定不当，富强建筑公司对销售其所有的房屋承担税费是不争的事实，因税务机关工作方面原因，地税发票记载收取税费并非按照每一户具体销售价格逐一计算税费，但该问题并不影响每栋房屋具体应交纳的税费金额和费率，也不影响富强建筑公司应对涉案其他7套房屋承担交纳税费160638元的义务。2.一审法院对“关于牛文利反诉主张的盛亚公司股东偿还给富强建筑公司的284674.67元是否应当在牛文利返还给富强建筑公司的款项中扣除的问题”认定错误。富强建筑公司主张涉案48万元包含在牛文利与富强建筑公司2010年1月29日协议中约定的富强建筑公司已收售楼款2871349元中。在牛文利不认可的情况下，应由富强建筑公司承担举证责任，一审法院认定举证责任倒置没有法律依据。牛文利与富强建筑公司在本次诉讼中是进行最终结算，即多退少补。48万元款项仅判决偿还284674.67元，该284674.67元如果不应从牛文利应付富强建筑公司的款项中进一步扣除，那么牛文利则还应付富强建筑公司195325.33元（480000元-284674.67元），但富强建筑公司对此没有做任何主张，明显与常理不符。一审中富强建筑公司提交的“昆鹏商住楼售楼交款明细表”总金额2871349元中每笔付款均不包括涉案的48万元，故该284674.67元应当在牛文利返还给富强建筑公司的款项中扣除。综上，上述160638元+284674.67元=445312.67元款项应当支付给牛文利，兑除一审认定的牛文利应付款267969.62元，富强建筑公司还应付给牛文利往来款177343.05元。后牛文利认为该48万元债权中未实现的195325.33元也在另案生效判决中予以了确认和抵销，故全部48万元债权均应当计入富强建筑公司已收到款项中。
针对富强建筑公司上诉请求，牛文利答辩称，1.关于追加盛亚公司股东参加诉讼问题。本案系解决牛文利与富强建筑公司之间纠纷，与盛亚公司无关，不应追加。关于富强建筑公司已收到款项的意见同牛文利上诉意见。2.关于306室、307室房屋价款问题，牛文利出售房屋价款为44万元，超过富强建筑公司委托盛亚公司销售底价，故牛文利按照44万元返还富强建筑公司并无不当。3.关于阁楼问题。阁楼没有独立产权，销售楼房时所附阁楼均系赠送，富强建筑公司要求另行计算价款没有法律依据。4.关于税款问题，意见同牛文利相关上诉意见。5.关于燃气、暖气碰头费问题，牛文利并未收取该项费用，富强建筑公司主张牛文利向购房者收取后再向其支付，没有任何依据，不应支持。
针对牛文利上诉请求，富强建筑公司答辩称，1.关于税费负担问题，意见同富强建筑公司相关上诉意见。2.关于48万元债权的扣除问题，债权转让48万元款项包含在牛文利与富强建筑公司协议中约定2871349元范围内，牛文利要求另行扣除没有依据。
昆鹏地毯公司答辩称，不同意富强建筑公司上诉意见，同意牛文利上诉请求。
富强建筑公司向一审法院起诉请求：要求牛文利偿还欠付富强建筑公司1610140.40元，昆鹏地毯公司承担连带偿付责任。诉讼中，富强建筑公司变更诉讼请求，要求昆鹏地毯公司、牛文利偿还富强建筑公司1913288.8元及利息。牛文利反诉请求：要求富强建筑公司支付牛文利款项400365.42元。
一审法院认定事实：昆鹏商住楼项目实际开发人为牛文利，牛文利以昆鹏地毯公司的名义进行开发。2010年1月29日，牛文利以昆鹏地毯公司的名义与富强建筑公司签订协议书一份，约定富强建筑公司承建昆鹏商住楼项目(地址苘山镇正气路北)，该工程已竣工。由富强建筑公司垫资建楼，工程完工后三层至阁楼的所有楼房及一楼所有的储藏室归富强建筑公司所有，抵顶欠付的工程款，一至二层门市房归昆鹏地毯公司所有。富强建筑公司委托盛亚公司代理销售昆鹏商住楼部分楼房，部分售楼款已由昆鹏地毯公司转给盛亚公司。就该工程的其他有关事宜达成以下协议：1.富强建筑公司应于合同签订之日起5日内报验，该工程单体竣工验收合格后5日内，昆鹏地毯公司应无条件协助所有购房者办理所需的手续。盛亚公司代销富强建筑公司该项目楼房已售的16套住宅房的钥匙，富强建筑公司应于验收合格后交给昆鹏地毯公司，客户如办理银行贷款，昆鹏地毯公司应于贷款到账户三日内无条件全部一次性转给富强建筑公司，逾期给付，每逾期一天，昆鹏地毯公司应支付百分之一的滞纳金。2.其他费用（包括但不限于以下四项费用，自来水安装费53000元，燃气碰头费70400元，高压线4200元，暖气碰头费255000元）富强建筑公司承担253200元，剩余部分全部由昆鹏地毯公司承担。但在工程验收合格后发生的费用，双方按国家有关规定缴纳。3.富强建筑公司交给昆鹏地毯公司的工程质量保修金120000元，昆鹏地毯公司应于工程验收合格之日起一年后15日内给付富强建筑公司，逾期给付，每逾期一天，昆鹏地毯公司应按120000元的百分之一支付给富强建筑公司滞纳金。4.昆鹏地毯公司用商住楼的一套门市房置换商住楼的两套住宅房，昆鹏地毯公司需支付给富强建筑公司差价款120000元。上述门市房需缴纳的所有税、费，由富强建筑公司承担，上述两套商品房需缴纳的所有税、费，由昆鹏公司承担。5.富强建筑公司委托盛亚公司代销昆鹏公司抵顶给富强建筑公司的昆鹏商住楼的楼房，富强建筑公司已收到代销的售楼款2871349元。开具发票需要交纳的税、费由富强建筑公司承担(昆鹏公司应按楼房每平方米2075元，储藏室每平方米2000元的总价的10.35%计算税、费)。富强建筑公司自销楼房的税款由富强建筑公司自行交纳。6.违约金，违约方应向守约方支付200000元的违约金。7.原昆鹏地毯公司就该工程签订的施工合同或口头协议与本协议不一致，以本协议为准。
对有争议的证据及事实，一审法院认定如下：
1.关于诉争房屋的实际面积问题。诉争房屋的实际面积，不应按照开发商与购房者签订的预售或现售合同上约定的面积计算。一审法院依职权至房屋管理部门进行了查询，威海市住房保障和房产管理局出具了诉争房屋《房屋户（室）面积对照表》，明确记载了诉争房屋的建筑面积，故对诉争房屋的实际建筑面积，以该对照表为准。对照表载明富强建筑公司委托盛亚公司销售的16套房屋的主房面积为1383.39平方米，7套阁楼面积为447.47平方米，10套储藏室的面积为33.96平方米；
2.关于诉争房屋总价款问题，富强建筑公司主张其公司委托盛亚公司销售的16套房产中包含7户阁楼，该16套房屋价款应为3931570元（包含阁楼的价款928500.25元，按照2075元/平方米×447.47平方米计算），牛文利、昆鹏地毯公司应当予以返还。同时主张牛文利、昆鹏地毯公司还应当向富强建筑公司交付储藏室价款67920元，牛文利未经富强建筑公司同意出售的306室、307室的房屋价款495772.8元。（1）关于诉争房款中是否应当按照阁楼面积计算价款的问题。富强建筑公司提交了其与盛亚公司签订的销售代理合同，证实按照合同约定富强建筑公司委托盛亚公司销售的昆鹏商住楼三层至阁楼（东二单元归富强建筑公司自销），均价为2075元每平方米，溢价部分为盛亚公司所有。诉争房款中应当按照2075元每平方米计算阁楼价款，由牛文利、昆鹏地毯公司返还富强建筑公司。牛文利、昆鹏地毯公司认可富强建筑公司应得的委托盛亚公司销售的16套房产的价款为2870534.25元（阁楼部分不计算价款），同时提交（2014）威环民初字第1930号民事判决书证实盛亚公司经理张龙江在该案中作证，诉争楼房的阁楼没有独立产权，富强建筑公司按均价委托其公司代为销售，其公司销售的顶楼所附阁楼一般情况都是赠送，但总体顶楼的价格相当于3楼、4楼的价格。富强建筑公司、牛文利还申请追加盛亚公司作为本案的第三人参加诉讼。一审法院对牛文利、昆鹏地毯公司提交的（2014）威环民初字第1930号民事判决书及富强建筑公司提交的销售代理合同的真实性、合法性、关联性，予以认定。但因盛亚公司与富强建筑公司之间的法律关系是委托销售合同关系，与本案处理的牛文利与富强建筑公司之间的楼房抵顶工程款合同关系并非同一法律关系，不宜合并处理，对富强建筑公司、牛文利追加盛亚公司作为本案的第三人参加诉讼的申请，未予准许。同时一审法院认为，合同具有相对性。富强建筑公司委托盛亚公司销售的16套房屋中的447.47平方米阁楼是否应当按照销售代理合同约定的2075元/平方米计算价款，富强建筑公司与盛亚公司公司产生争议，涉及的是该两家公司之间的销售代理合同纠纷，与该销售代理合同之外的牛文利、昆鹏地毯公司无关，也不应由牛文利、昆鹏地毯公司对此承担责任。根据该销售代理合同约定，销售的售楼款也由富强建筑公司负责跟班收款、审批合同。富强建筑公司提交的证据也不足以证实其委托盛亚公司销售的16套房屋的售房款均保存在牛文利、昆鹏地毯公司处，故其主张牛文利、昆鹏地毯公司对该16套房屋的价款（计算阁楼面积）予以返还，无事实依据及法律依据。但牛文利自认富强建筑公司应得盛亚公司销售的16套房屋的售房款为2870534.25元（1383.39平方米×2075元/平方米），并主张以此为基数计算其与富强建筑公司之间的账目，故对于牛文利的上述自认，予以确认；（2）对于富强建筑公司主张应得储藏室（草房）价款67920元，牛文利予以认可，一审法院予以确认；（3）关于富强建筑公司主张应得门市房置换住宅房差价款120000元，当事人双方主张与协议内容记载一致，对该事实予以确认；（4）关于306室、307室两套住宅的价格问题，该306室、307室房屋（面积均为93.58平方米）牛文利未经富强建筑公司许可销售给了案外人鞠秀丽、王飞飞，价款分别为210000元、230000元，超出了富强建筑公司委托盛亚公司销售房屋的底价（93.58平方米*2075元/平方米=194178.5元）。富强建筑公司依据（2013）文商初字第269号民事判决书载明的其曾与案外人李金坤约定以2580元/平方米的价格将306室房屋抵顶给李金坤，主张牛文利应当按照每平方米2580元向其返306室、307室房屋价款495772.8元，于法无据，不予支持。牛文利认可出售了该两套房屋并收取了房款440000元，且同意将上述款项返还富强建筑公司，不违反相关法律规定，予以确认。故关于富强建筑公司应得诉争房屋价款，一审法院认定为3498484.25元（2870534.25元+67920元+120000元+440000元）。
3.关于税费金额及负担问题，牛文利提交了以昆鹏地毯公司名义缴纳销售诉争房屋的税费单据一宗，主张富强建筑公司应当按照房屋实际销售价格承担10.35%的税费。但根据富强建筑公司与牛文利2010年1月29日签订的协议约定，富强建筑公司委托盛亚公司代销昆鹏地毯公司抵顶给富强建筑公司的昆鹏商住楼的楼房，富强建筑公司已收到代销的售楼款2871349元。开具发票需要交纳的税、费由富强建筑公司承担(昆鹏地毯公司即牛文利应按楼房每平方米2075元，储藏室每平方米2000元的总价的10.35%计算税、费)，富强建筑公司自销楼房的税款由其公司自行交纳。对此一审法院认为，开具发票收取的税费金额应当由税务部门核定，牛文利与富强建筑公司签订的协议中关于“昆鹏地毯公司即牛文利应按楼房每平方米2075元，储藏室每平方米2000元的总价的10.35%计算税、费”的约定，实际是富强建筑公司与牛文利关于税务部门实际收取的诉争房屋税费如何负担的约定，即富强建筑公司委托盛亚公司销售的16套房屋，富强建筑公司仅需按照楼房每平方米2075元，储藏室每平方米2000元的总价的10.35%负担税费，即负担304393.63元（1383.39平方米×2075元/平方米×10.35%+33.96平方米×2075元/平方米×10.35%）。而根据牛文利提交的税务机关地税发票记载，税务机关收取昆鹏商住楼项目税费并非按照每一户具体销售价格逐一计算税费，而是在计算了整个项目的税费后，随意分摊到单个房屋中，例如301室房屋售楼价格为208767元，税务机关发票中记载的税额却为224842.88元，故牛文利、昆鹏地毯公司提交的税务机关出具的发票记载的税额不足以证实每栋房屋具体应交纳的税费金额或费率，牛文利要求富强建筑公司按照实际房屋销售价格的10.35%或11.45%返还其代交的303室、306室、307室、308室、408室、505室、19-17室房屋的税费，无事实依据及法律依据，不予支持；
4.关于燃气、暖气碰头费问题。根据当事人双方签订的协议书约定，其他费用（包括但不限于以下四项费用，自来水安装费53000元，燃气碰头费70400元，高压线4200元，暖气碰头费255000元）富强建筑公司承担253200元，剩余部分全部由昆鹏地毯公司即牛文利承担。富强建筑公司主张按照交易习惯、行业惯例牛文利作为开发商应向18户购房者收取暖气及燃气碰头费50400元然后支付给富强建筑公司，但未提交证据予以证实，在双方协议中也未就相关问题进行约定，故对富强建筑公司的上述主张，不予支持；
5.关于405室房屋面积差价款及仲裁费的问题，根据（2015）威文民一初字第1102号民事判决书及（2013）威仲字第3006号裁决书查明的事实，富强建筑公司将昆鹏商住楼405室房屋抵顶给案外人丛砚芬，以偿还其公司欠付丛砚芬的水泥款，由昆鹏地毯公司作为开发商与丛砚芬签署商品房预售合同，协助办理过户。预售合同中房屋面积约定为96.08平方米，威海市房地产测绘中心测绘该房屋面积为93.58平方米，合同约定面积与实际面积相差2.5平方米。2013年4月12日，丛砚芬向威海仲裁委员会提出仲裁申请，要求昆鹏地毯公司退回其房屋差额面积2.5平方米的差价款6250元。威海仲裁委经审查做出（2013）威仲字第3006号裁决书，裁决作为房屋预售合同相对方的昆鹏地毯公司返还丛砚芬房款6250元并承担仲裁费292元，共计6542元。2013年8月26日，牛文利以昆鹏地毯公司的名义依据该裁决书向丛砚芬交付该6542元，并提交丛砚芬出具的收据一份。对该收据富强建筑公司主张无法确认其真实性，且主张其公司是以一套房屋抵顶欠付丛砚芬的水泥款，并没有约定还需按照房屋实际面积找差价。一审法院认为，根据牛文利与富强建筑公司签订的协议书约定，牛文利以包括405室房屋在内的多套房屋抵顶所欠富强建筑公司的工程款，富强建筑公司即对抵顶得到的房屋具有处分权。富强建筑公司将该405室房屋交付给丛砚芬以抵顶其公司欠付丛砚芬的水泥款，合法有效。牛文利及昆鹏地毯公司作为房屋开发商履行的是协助富强建筑公司、丛砚芬签订房屋预售合同、办理产权过户的义务。而昆鹏地毯公司与丛砚芬就该405室房屋签订的预售合同约定的房屋价款即应为富强建筑公司欠付丛砚芬水泥款的金额，现房屋实际面积少于房屋预售合同约定的面积造成房屋实际价值少于合同约定价值，即造成抵顶的房屋的实际价格少于富强建筑公司欠付丛砚芬水泥款的金额，抵顶后造成了丛砚芬的损失，故相应的差额部分及因解决纠纷产生的仲裁费用应当由富强建筑公司承担实际偿还责任。经核实，牛文利已向丛砚芬支付了房屋面积差价款6250元及仲裁费292元属实，牛文利主张富强建筑公司应当就该笔费用向其返还，于法有据。
6.关于富强建筑公司自行销售的404室、406室、407室、507室、508室房屋在金融机构抵押贷款的资金流向问题，富强建筑公司主张404室房屋贷款147000元、406室房屋贷款173000元、407室房屋贷款172000元、507室房屋贷款188000元、508室房屋贷款226000元，上述贷款共计906000元，均汇入昆鹏地毯公司账户。后经一审法院查询确认，404室贷款147000元、407室贷款172000元、507室贷款158000元、508室贷款194000元汇入昆鹏地毯公司账户，406室未办理贷款。对此昆鹏地毯公司、牛文利主张，404室贷款147000元昆鹏地毯公司交付给了牛文利，未收到406室贷款，407室房屋贷款172000元依据富强建筑公司的要求支付给了威海临港经济技术开发区苘山镇西道头村村委会主任刘敬恩，507室房屋贷款158000元中的100000元交付给富强建筑公司、剩余58000元交付给了牛文利，508室贷款194000元以转账支票的形式交付给富强建筑公司法定代表人的女儿陈相屹。同时就407室的贷款情况提交了威海市临港经济技术开发区苘山镇西道头村委会账目以及威海市峰山建筑工程有限公司（前身文登市峰山建筑工程有限公司）的企业信用信息，主张富强建筑公司的法定代表人陈泉序还作为大股东经营威海市（文登市）峰山建筑工程有限公司，因该公司欠付威海临港经济技术开发区苘山镇西道头村村委会砖款等，将407室房屋作价242000元（在文登市峰山建筑工程有限公司加盖公章的证明中记载，该407室房屋抵顶给西道头村，楼款为246480元）抵顶给威海临港经济技术开发区苘山镇西道头村村委会。威海临港经济技术开发区苘山镇西道头村村委会用其村民刁英华的名义在苘山农村信用社用该房屋抵押贷款的172000元，已入该村委会账目中。对牛文利及昆鹏地毯公司的上述主张，富强建筑公司认可406室房屋贷款未汇入昆鹏地毯公司账户，507室贷款158000元其公司收到了其中的100000元，508室房屋贷款194000元由陈相屹收取。同时富强建筑公司还认可昆鹏地毯公司就407室房屋贷款情况提交的证据的真实性，但不认可其与本案的关联性，主张富强建筑公司的确将407室房屋抵顶给西道头村村委会，但银行贷款昆鹏地毯公司应当交付富强建筑公司而不是西道头村村委会。一审法院认为，昆鹏地毯公司就407室房屋贷款情况提交的证据能够证实富强建筑公司主张昆鹏地毯公司返还的407室房屋银行贷款的相关情况，对其与本案的真实性、合法性、关联性，予以认定。结合上述证据及富强建筑公司的自认，一审法院确认该407室房屋已由富强建筑公司抵顶西道头村村委会，该村委会用其村民刁英华的名义在苘山农村信用社用该套房屋抵押贷款的172000元也已入该村委会账目中。昆鹏地毯公司仅作为房屋开发商配合富强建筑公司及西道头村村委会办理相关房屋过户、贷款等手续并向西道头村村委会交付贷款的行为并无不当。富强建筑公司主张昆鹏地毯公司及牛文利应当向其公司支付该笔172000元贷款，于法无据。故富强建筑公司自行销售处分的404室、406室、407室、507室、508室房屋在金融机构抵押贷款所得款项，牛文利应当向富强建筑公司返还205000元（404室的147000元+507室的58000元）。
7.关于2010年1月29日协议书中载明的富强建筑公司已收到的款项2871349元，富强建筑公司主张应在其公司与牛文利、昆鹏地毯公司结算时在其已收款2871349元的基础上扣除盛亚公司交付的500000元保证金、支付邹国海的34095元。对此牛文利、昆鹏地毯公司并不认可。一审法院认为，在协议中该2871349元明确载明系富强建筑公司已收到的“代销楼房售楼款”，即富强建筑公司在协议中已自认该笔款项全部为其公司收到的盛亚公司代销的楼房的售楼款。富强建筑公司主张该笔款项中还包含盛亚公司交付的500000元保证金、支付邹国海的34095元，不应算作其公司收到的售楼款，不予支持。对富强建筑公司已收到的代销楼房售楼款金额，应以协议约定的2871349元为准。
8.关于牛文利反诉主张的盛亚公司股东偿还给富强建筑公司的284674.67元是否应当在牛文利返还给富强建筑公司的款项中扣除的问题。关于该笔债权的形成，根据（2014）威经技区民初字第700号民事判决书查明，2008年12月31日盛亚公司股东张龙江向牛文利出具了金额为480000元的欠条一张，事由载明为购房首付款。后牛文利将上述债权转让给富强建筑公司。因盛亚公司2009年8月3日进行了清算，清算报告记载偿还债务后剩余净资产为284674.67元。故威海经济技术开发区人民法院判决盛亚公司四股东在所分得的净资产范围内对该笔债务承担清偿责任。富强建筑公司主张该笔48万元的债权包含在牛文利与富强建筑公司2010年1月29日签订的协议中约定富强建筑公司已收的售楼款2871349元中。牛文利不认可富强建筑公司的上述主张，但也未提交证据证实盛亚公司四股东在所分得的284674.67元净资产范围内向富强建筑公司承担的清偿责任能够抵顶牛文利本人应当向富强建筑公司承担的还款义务。故对于牛文利主张应将该284674.67元从牛文利应付富强建筑公司的款项中扣除，无事实依据及法律依据。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，牛文利作为昆鹏商住楼的实际开发商，以昆鹏地毯公司的名义与富强建筑公司在2010年1月29日签订了协议书，就双方以房屋抵顶工程款的有关事项进行了约定。富强建筑公司及牛文利应当按照该协议的约定履行自己的义务。根据已查明的事实可知，富强建筑公司因昆鹏商住楼项目从牛文利处抵顶得到的楼房，除富强建筑公司自行处分的房屋外，应得到的售楼款为3498454.25元（委托盛亚公司销售的16套房屋价款2870534.25元+委托盛亚公司销售的10套储藏室价款67920元+与牛文利置换房屋的差价款120000元+牛文利私自销售的306室、307室房屋价款440000元）。而富强建筑公司自行销售处分的404室、406室、407室、507室、508室房屋在金融机构抵押贷款应得的款项为205000元。故富强建筑公司在本案纠纷中应得到的款项为3703454.25元。而富强建筑公司应当负担的费用包括：委托盛亚公司销售的16套房屋的税款304393.63元、燃气暖气碰头费等费用253200元、支付给丛砚芬的房屋面积差额款及处理纠纷的仲裁费6542元，共计564135.63元。再扣除富强建筑公司已收到的代销楼房售楼款2871349元，牛文利应向富强建筑公司返还的售楼款总计267969.62元（3703454.25元-564135.63元-2871349元）。富强建筑公司要求牛文利承担上述款项的利息，无法律依据及事实依据，不予支持。2010年1月29日签订协议书的双方实际为富强建筑公司与牛文利，牛文利仅借用昆鹏地毯公司的名义签署协议，富强建筑公司主张昆鹏地毯公司对牛文利的还款承担连带偿付责任，无事实依据及法律依据，不予支持。另，牛文利反诉主张双方结算后，富强建筑公司还应当支付其400365.42元，无事实依据及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、牛文利于判决生效后十日内返还文登市富强建筑有限公司售楼款267969.62元；二、驳回文登市富强建筑有限公司要求威海昆鹏地毯有限公司承担连带偿付责任的诉讼请求；三、驳回文登市富强建筑有限公司的其他诉讼请求；四、驳回牛文利对文登市富强建筑有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22020元，由文登市富强建筑有限公司负担18936元，牛文利负担3084元。反诉案件受理费3653元，由牛文利负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于税费负担问题。二审中，牛文利主张其代富强建筑公司缴纳销售不动产税款的房屋共计22套。关于该房屋及税款基本情况，双方当事人共同核对如下：22套房屋中由盛亚公司销售房屋为14套，房屋面积1212.56平方米，储藏室面积20.62平方米；剩余8套房屋中，富强建筑公司同意支付404室税款15288元、303室税款26023元，其余6套房屋（含1套门市房）税款合计为134615元，富强建筑公司不同意支付。牛文利则主张，14套盛亚公司销售的房屋税款应按照2010年1月29日协议约定方法分担，剩余8套房屋税款按协议约定应由富强建筑公司全部负担。富强建筑公司认为，除其同意负担的两套房屋税款外，其余房屋税款均由购房者实际缴纳，并将税票记账联交给牛文利，发票联交给房管部门，故购房者手中没有相关票据。富强建筑公司为证明该主张，提交了上述20套房屋中11套房屋的购房者书写的证人证言，内容为其在办证时以昆鹏地毯公司名义缴纳了不动产税款，发票记账联给了牛文利。富强建筑公司认为购房合同中均载明税费由购房者承担，购房合同与证人证言相结合可以认定税款实际由购房者缴纳。牛文利与昆鹏地毯公司认为，书面证人证言均为统一格式制作，是否证人真实意思表示无法确认，即便真实，证言内容也与事实不符。牛文利认为上述房屋均由牛文利缴纳税款并持有票据，并且还有完税凭证可以证实其缴税事实，由于时间较远故查找到部分凭证，现其提交了其中的两张完税凭证予以佐证，凭证中载明税款即包括销售建筑物与构筑物的营业税即诉争税款。富强建筑公司认为，对完税凭证真实性无异议，但无法证实该完税凭证所载明税款为本案诉争房屋的税款。本院认为，富强建筑公司与牛文利签订的协议中明确约定了富强建筑公司抵顶房屋税费的负担，即盛亚公司代销房屋由富强建筑公司按照相关比例承担税款，其余房屋由富强建筑公司承担全部税款。现牛文利持相关税款票据及完税凭证主张其缴纳税款并要求富强建筑公司负担，富强建筑公司提交购房合同与证人证言以证实税款实际由购房者缴纳，综合双方证据来看，牛文利之证据更加优势，富强建筑公司之证据尚不足以否定牛文利证据之证明事实，原判决认定富强建筑公司应当支付牛文利税款正确。但原判决关于具体税款数额的认定有误，应予调整。其中，由盛亚公司销售的14套房屋应由富强建筑公司负担税款264681元（1212.56平方米×2075元/平方米×10.35%+20.62平方米×2000元/平方米×10.35%）；404室房屋税款15288元、303室房屋税款26023元富强建筑公司同意负担；其余6套房屋税款134615元亦应由富强建筑公司负担。故富强建筑公司合计共应支付牛文利税款264681元+15288元+26023元+134615元=440607元。
2.关于2010年1月29日协议中约定的富强建筑公司已收售楼款2871349元是否包括销售定金50万元，应否从已收款中扣除问题。富强建筑公司认为，2871349元款项明细中的2008年5月13日、16日期间3笔共50万元付款为盛亚公司所交售楼定金，应当返还盛亚公司，故不应计入其已收到的售楼款。富强建筑公司并提交威海市环翠区人民法院（2018）鲁1002民初2597号生效民事判决书一份，该判决认定富强建筑公司应当返还盛亚公司股东50万元销售定金，抵扣（2014）威经技区民初字第700号判决书查明的48万元债权中的未判决支持部分195885.33元后，判令富强建筑公司返还盛亚公司四股东定金304114.67元。牛文利与昆鹏地毯公司认为，50万元款项无论是否是销售定金，富强建筑公司均已实际收到，并在与牛文利的协议中作为售楼款予以了确认，富强建筑公司与盛亚公司之间的定金问题如何处理与本案无关，其双方在销售代理合同终止时应当进行过总的结算，（2014）威经技区民初字第700号案件审理过程中，盛亚公司股东并未提及富强建筑公司仍欠其50万元销售定金并要求抵销，故（2018）鲁1002民初2597号案件系富强建筑公司与盛亚公司股东之间的虚假诉讼，相关事实不应采纳。本院认为，经另案生效判决确认富强建筑公司已收款项中的50万元为销售定金并判令返还，故该50万元款项不应再认定为富强建筑公司收到的售楼款，富强建筑公司要求予以扣除，理由正当，应予支持。
3.关于富强建筑公司主张之邹国海沙款应否从富强建筑公司已收款项2871349元中扣除的问题。富强建筑公司主张，2871349元中包含给邹国海转账的沙款29895元与4200元，因其欠付邹国海沙款，便用房屋抵顶沙款，该两笔款即为一套抵顶房屋的首付款，款项转给富强建筑公司后由富强建筑公司再转邹国海，相关事实在本院（2012）威商终字第246号案件中有记载，该两笔款与售楼款无关，应予扣除。牛文利认为，富强建筑公司实际收到了该两笔款项，并在协议中确认为收到售楼款，（2012）威商终字第246号案件无法证实富强建筑公司主张事实。本院认为，2871349元款项已经由富强建筑公司与牛文利共同确认为富强建筑公司收到盛亚公司代销楼房的售楼款，并作为双方当事人之间的结算依据，富强建筑公司要求扣除其中支付邹国海的34095元，无事实及法律依据，原判决未予支持并无不当。
4.关于2010年1月29日协议中约定的富强建筑公司已收售楼款2871349元是否包括转让债权48万元，应否从富强建筑公司已收款项中增加48万元问题。二审中，双方当事人确认2010年1月31日牛文利出具证明一份，内容为“张龙江所写的48万元欠条是他本人所写”。牛文利认为2010年1月31日即为其转让该笔债权时间，故转让债权不可能包含在2010年1月29日协议记载款项内。富强建筑公司认为2010年1月29日达成协议时已经明确包含48万元债权，只是两天后牛文利才出具证明予以确认。富强建筑公司主张2871349元款项明细中的2009年3月24日10万元、3月26日19万元、4月28日9万元及5月5日10万元，共计48万元即为该转让债权。牛文利认为上述四笔48万元款项均由其实际付款，而非转让债权。为证明付款事实，牛文利提交其个人账户存折一本及相关取款回单5份，其中显示2009年3月24日取款10万元、同年3月26日取款19万元、同年5月4日取款10万元，牛文利认为上述3笔39万元款项与明细中付款一致，其余9万元因时间较长记不清楚，但综合来看能够确认牛文利取款后向富强建筑公司付款。富强建筑公司对上述证据真实性无异议，但认为无法证实牛文利取款后交给富强建筑公司。富强建筑公司并提交（2014）威经技区民初字第700号案件的庭审笔录与证据，以证实款项明细、收据的真实性及该48万元债权并未实际清偿。牛文利认为，该案相关事实不能否定其此四笔付款的真实性。经查，根据（2014）威经技区民初字第700号案件查明事实，张龙江等为证明48万元债权已偿还，提交了2871349元款项明细中记载的相关付款收据（其中上述4笔款项的收据记载交款单位为牛文利或昆鹏地毯公司，事由为上交售楼款，合计48万元）。本院认为，2008年12月31日盛亚公司股东张龙江向牛文利出具48万元欠条，2010年1月31日牛文利出具证实该欠条真实的证明，现无其他证据显示2010年1月29日牛文利与富强建筑公司签订协议时涉及了该笔债权。2871349元款项明细及收据均记载该四笔共48万元款项付款人为牛文利或昆鹏地毯公司，时间亦在2010年1月31日债权转让前。牛文利为证明其实际付款事实，提交了账户取款记录等证据。从证据的高度盖然性看，应当认定该取款与付款事实真实存在。（2014）威经技区民初字第700号案件之查明事实中并未认定2871349元款项与48万元债权之间存在关联。故富强建筑公司主张2871349元款项中四笔付款为转让债权48万元，与事实不符，不予认定。另外，关于该48万元债权的来源，牛文利主张系盛亚公司代牛文利销售的房产的购房首付款，并提交了2008年6月23日其与张龙江签订的代销协议书一份及张龙江与购房户签订的商品房认购书两份。对上述证据，富强建筑公司认为与本案无关。本院认为，依据查明事实，应当认定在协议确认2871349元款项以外，牛文利又转让给富强建筑公司48万元债权，且该笔48万元债权亦经（2014）威经技区民初字第700号、（2018）鲁1002民初2597号生效判决书所确认，故应将其计入富强建筑公司之已收款项，牛文利之该项主张，理由正当，予以支持。
5.关于阁楼是否需计算价款问题。富强建筑公司认为其委托盛亚公司销售的房产中有7户阁楼应当计算房款，并将阁楼款计入其应收款项与牛文利进行结算。牛文利认为，阁楼没有独立产权，销售楼房时所附阁楼均系赠送，富强建筑公司要求另行计算价款没有法律依据。本院认为，阁楼应否计入房款系盛亚公司与富强建筑公司委托销售合同关系处理范畴，与牛文利、昆鹏地毯公司并无直接关联，现无证据证实盛亚公司将相关售楼款全部交予牛文利或昆鹏地毯公司，富强建筑公司要求牛文利支付阁楼房款无事实和法律依据，原判决未予支持并无不当。
6.关于306室、307室房屋价款问题。本院认为，牛文利出售房屋价款为44万元，超过富强建筑公司委托盛亚公司销售底价，原判决认定牛文利按照44万元返还富强建筑公司并无不当。
7.关于燃气、暖气碰头费问题。富强建筑公司主张其与部分购房者签订的合同中明确约定由购房者支付该笔费用，故要求牛文利支付该笔费用。本院认为，无法认定牛文利负有向购房者收取该费用后再向富强建筑公司支付之义务，亦无证据证实牛文利实际收取过该部分费用，原判决对于富强建筑公司的该项请求未予支持，并无不当。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案系处理牛文利与富强建筑公司之间楼房抵顶工程款纠纷，与盛亚公司、富强建筑公司之间的委托销售合同关系并非同一法律关系，一审法院未予合并处理并无不当。双方当事人对于楼房抵顶工程款过程中相关价款与费用之认定与分担存有争议。经二审查明，双方所提上诉请求中，富强建筑公司应支付牛文利税款应调整为440607元，富强建筑公司之已收款中应当扣除销售定金50万元并增加转让债权48万元，其余部分原判决认定并无不当。上述费用与款项调整后，牛文利应向富强建筑公司返还售楼款为151756.25元。
综上所述，文登市富强建筑有限公司、牛文利之上诉请求部分成立，予以支持。原判决关于部分费用与款项的认定有误，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持威海市文登区人民法院(2014)文民一初字第398号民事判决第二项，即（二）驳回文登市富强建筑有限公司要求威海昆鹏地毯有限公司承担连带偿付责任的诉讼请求；
二、撤销威海市文登区人民法院(2014)文民一初字第398号民事判决第一、三、四项，即（一）牛文利于判决生效后十日内返还文登市富强建筑有限公司售楼款267969.62元，（三）驳回文登市富强建筑有限公司的其他诉讼请求，（四）驳回牛文利对文登市富强建筑有限公司的反诉请求；
三、牛文利于本判决生效后十日内返还文登市富强建筑有限公司售楼款151756.25元；
四、驳回文登市富强建筑有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回牛文利对文登市富强建筑有限公司的反诉请求。
如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22020元，文登市富强建筑有限公司负担17169元，牛文利负担3335元；反诉案件受理费3653元，由牛文利负担。文登市富强建筑有限公司上诉之案件受理费20900元，文登市富强建筑有限公司负担12100元，牛文利负担8800元；牛文利上诉之案件受理费9962元，由文登市富强建筑有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯进荣
审判员 于大海
审判员 王军志
二〇一八年六月十二日
书记员 丛丽颖