山东省夏津县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）夏民初字第2178号
原告：代圣钢，男，汉族，1969年出生，住夏津县。
委托代理人：徐冰，山东勤正律师事务所律师。
被告：刘夫珍，男，汉族，1966年出生，住夏津县。
被告：刘代菊，女，汉族，1966年出生，住夏津县。
第三人：李文才，男，汉族，1973年出生，住夏津县。
委托代理人：姜书生，夏津第一法律服务所法律工作者。
第三人：中国工商银行股份有限公司夏津支行，住所地：夏津县。
负责人：刘洪起，行长。
委托代理人：许蓬，中国工商银行股份有限公司夏津支行业务部主任。
原告代圣刚与被告刘夫珍、刘代菊、第三人李文才、第三人中国工商银行股份有限公司夏津支行（以下简称夏津工行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告代圣刚及其委托代理人徐冰，被告刘代菊，第三人李文才及其委托代理人姜书生，第三人夏津工行委托代理人许蓬到庭参加诉讼。被告刘夫珍经合法传唤，无正当理由没有出庭。本案现已审理终结。
原告代圣刚诉称：2013年3月26日，原告购买被告名下位于夏津县舜泉名邸小区D20幢2单元601室房产一套，双方签订房产买卖合同，一次付清房款220000元，原被告将房产交予被告使用，因该房产在夏津工行有抵押贷款没有解押，没有办理房产过户。但被告不讲信用，故意拖延办理过户手续，将房产抵押他人。请求人民法院依法确认夏津县舜泉名邸小区D20幢2单元601室房产归原告所有，责成被告按购房合同约定给原告办理房产过户手续。诉讼中，变更诉讼请求为要求被告返还房款220000元，赔偿损失，损失为1、按照银行统一贷款利率自2013年3月27日支付利息。2、交付房款之后楼房增值部分的价值。
被告刘代菊辩称：出卖房子是被告和其丈夫的真实意思，并签订了买卖合同，之所以将楼房又抵押给第三人李文才是他多次找被告软磨硬泡，诱骗被告签的字。因为楼房有贷款20多万，没有及时办理过户手续。被告以200000元的价格将楼房卖给原告，所欠银行房贷也由原告偿还。
第三人李文才述称：争议楼房系按揭购买，原被告之间买卖合同无效，被告出卖楼房实际所有人为刘代申，刘代菊并未出资，有刘代申购房合同，及交首付款付款凭据为证，因刘代申欠第三人李文才479019元钱，将房产抵押给了第三人李文才有抵押证明和钥匙为证，第三人另案起诉刘代申、刘代菊欠款300000元一案中，法院已将该房产查封，不准买卖和过户，原被告没有交付房款的事实。综上，原被告涉嫌虚假诉讼，如判决被告履行过户义务，侵害第三人利益，且使生效的法律文书相互冲突，请求人民法院确认原被告房屋买卖合同无效。
第三人工行夏津支行述称：刘代菊2011年3月27日在工行办理按揭贷款一笔，共230000元，期限180个月，用舜泉名邸小区D20幢2单元601室房产一套抵押，抵押权证号：房他证2012字第8**号，截止2014年1月14日欠工行本金207629.48元，利息5393.96元。在没有偿还全部贷款本息前，工行不同意办理过户手续。
经审理查明：2010年10月，被告刘代菊在淄博城市建设综合开发公司购买楼房一套，楼址位于夏津县舜泉名邸小区D20幢2单元601室，首付房款116616元，总房款是340616元，被告又从第三人夏津工行贷款230000元，房产证户名为被告刘代菊。
被告刘代菊的弟弟刘代申，曾在第三人李文才处购买钢材，2012年12月9日刘代申书写一张欠款条：欠货款肆拾柒万玖仟零壹拾玖元。2012年11月2日刘代申为第三人李文才书写一承诺书，同意将舜泉名邸小区D20幢2单元601室作为抵押给第三人的钢材款，被告刘代菊在承诺书上书写了“证明刘代菊”五个字。2013年1月8日，刘代申将楼房的钥匙交给第三人李才文。
2013年3月26日被告刘代菊，刘夫珍与原告代圣钢签订房屋买卖合同，将夏津县舜泉名邸小区D20幢2单元601室楼房卖给代圣钢。原告交付楼房款220000给被告刘代菊，刘代菊把楼房款交给刘代申使用，刘代申给原告写了欠条。原被告对卖房及交付房款的事实无异议。
另刘代菊又为第三人李才文写保证书一份：舜泉名邸小区D20幢2单元601自于2013.5.21日房权归李才文。保证书没写具体时间。
2013年5月22日第三人李文才向夏津县人民法院提起诉讼，并申请对舜泉名邸小区D20幢2单元601室进行财产保全，夏津县人民法院于当日下达（2013）夏民初保字第105号民事裁定书，将楼房予以查封，查封期限2013年5月22日至2015年5月21日。第三人李文才诉刘代申、刘代菊欠款案在夏津县人民法院主持下，达成（2013）夏商二初字第250号民事调解书，其中调解书第二条约定：“被告刘代菊仅以其名下位于舜泉名邸的房产（房产证号为2012A2—2**）价值范围内承担连带清偿责任”
2014年4月21日，原告代圣钢变更诉讼请求，要求被告刘代菊，刘夫珍返还房款220000元，并赔偿损失，损失包括1、按照银行统一贷款利率自2013年3月27日支付利息。2、交付房款之后楼房增值部分的价值。
本院认为：原告代圣钢与被告刘代菊、刘夫珍签订房屋买卖协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖协议合法有效。
第三人李文才主张争议房产为刘代申所有，原、被告买卖系恶意串通，损害第三人利益，房屋买卖协议应为无效。本院认为，根据《物权法》第十七条的规定，不动产权利证书是权利人享有该不动产物权的证明，第三人提供的刘代申签订的认购书，楼房钥匙不足以推翻房产证书的证明力，刘代菊夫妇为舜泉名邸小区D20幢2单元601室的所有人，有权处分该房产，因此第三人李文才的主张不能成立。
第三人李文才另主张争议楼房系按揭购买，原被告之间买卖合同无效。《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务的除外。”本院认为，该条规定不是效力性的强制规范，“不得转让抵押财产”应理解为不能发生抵押物的物权变动，但不影响房屋转让协议的效力，只是对协议能否继续履行，买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响。
本案中被告刘代菊未取得抵押权人第三人夏津工行转让抵押物争议房产的同意，且已生效的法律文书，夏津县人民法院（2013）夏商二初字第250号民事调解书确定刘代菊在楼房价值内承担连带清偿责任，因此出卖人被告刘代菊，刘夫珍无法履行为买受人原告代圣钢办理房屋所有权转移登记手续的义务，合同无法继续履行，构成法律上的履行不能，买受人签订协议的目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因此，在不能办理产权转移手续的情况下，原告代圣钢有权解除合同，并要求被告返还购楼款，承担违约责任。原告变更诉讼请求，要求被告返还购楼款220000元，并2013年3月27日按银行同期贷款利率支付利息的主张应予支持。原告要求被告赔偿支付楼房款后的增值价值，因原告未提供楼房增值价值的证据，此项主张，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘代菊，刘夫珍在判决生效后十日内返还原告代省钢购楼款220000元，并自2013年3月27日起按银行同期贷款利率支付利息至清偿之日止。
二、驳回第三人李文才要求确认原代圣钢与被告刘代菊，刘夫珍之间买卖楼房合同无效的诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的利息。
案件受理费100元，由刘代菊，刘夫珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德州市中级人民法院。
审判长 杜 杰
审判员 房延秋
审判员 毕研凯
二〇一四年四月十日
书记员 吕兆可