福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台民初字第1457号
原告高速勤，男，汉族，1982年1月13日出生，住所地福建省福州市台江区。
委托代理人翁振祥，福建秉峰律师事务所律师。
被告福建鑫森源实业有限公司，住所地福建省福州市台江区。
法定代表人林明，总经理。
委托代理人李辉、陈烨，福建元一律师事务所律师。
被告陆令仪，男，汉族，1966年12月8日出生，住所地上海市宝山区。
原告高速勤与被告福建鑫森源实业有限公司、陆令仪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高速勤的委托代理人翁振祥、被告福建鑫森源实业有限公司的委托代理人李辉到庭参加诉讼。被告陆令仪经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告高速勤诉称，2013年4月15日，被告陆令仪以其个人名义，代被告福建鑫森源实业有限公司向原告租赁原告座落于福州市台江区XX街道XX路XX号XX大厦XX（建筑面积146.74平方米）作为被告福建鑫森源实业有限公司办公使用。双方约定：“租赁期为五年，2013年5月1日至2015年4月30日每月税后租金17600元、2015年5月1日至2016年4月30日每月税后租金19360元。乙方无故拖欠租金壹个月以上的，则甲方没收壹个月租金的履约保证金”（详见《租赁合同》）。合同签订后，因开发商福建XX置业有限公司推迟到2013年6月中旬交房，由被告陆令仪直接向开发商福建XX置业有限公司接收并装修使用。被告福建鑫森源实业有限公司还将租赁的福州市台江区XX街道XX路XX号XX大厦XX作为其公司注册场所。之后，被告福建鑫森源实业有限公司按时或不按时将租金汇到原告中国银行帐户。2014年12月，原告多次到中国银行查询，未见被告汇租金。原告多次向被告催讨租金，被告总以种种理由拒绝支付租金。被告的行为严重违约，同时也严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告请求依法判决如下：1、被告福建鑫森源实业有限公司支付租金88000元（暂计2014年12月20日至2015年4月20日，五个月，每月17600元）以及违约金17600元，合计105600元。2、两被告承担连带清偿责任。3、两被告承担本案诉讼费。
被告福建鑫森源实业有限公司辩称，1、答辩人认为原告当庭变更诉请程序违法，不应当予以采纳。根据民诉法规定，当事人变更诉请应在举证期限内提出。2、答辩人并非《租赁合同》的相对方，不是租赁房屋的承租方，应当驳回原告对答辩人的诉请。本案是房屋租赁合同纠纷，本案的主要依据是《租赁合同》，该租赁合同是2013年4月15日，原告高速勤与陆令仪之间签订的，甲方（出租方）是高速勤，乙方（承租方）是陆令仪，整份完整的租赁合同关系没有体现出任何与答辩人的关系。3、原告并没有提供证据证明答辩人实际占有使用本案诉争房屋。答辩人公司实际经营地并非福州市台江区XX街道XX路XX号XX大厦XX，而是XX街道XX路XX号XX大厦XX，实际面积为330平方米左右。答辩人公司法定代表人为林明，但林明常住平潭，前期公司筹备时陆令仪有介入，但答辩人并不知道其为何将答辩人公司注册于原告房产名下，而且陆令仪已经离开公司，答辩人也在更改注册地址中。按照法律规定和实际惯例，并没有将公司注册地即认为实际租赁惯例，也没有将公司注册地即认为实际租赁地的做法，而且答辩人也并没有实际占有本案诉争房屋。4、即便原告向承租人陆令仪主张租金，其诉请也不存在合理之处。（1）、从原告提供的证据中可以看出，2015年2月10日其发出的《催租函》显示，截止到2015年2月10日，已逾期2个月未支付租金，其有权解除合同，收回房屋。则《租赁合同》的解除时间为2015年2月10日，则陆令仪拖欠的是两个月的租金。根据原告高速勤的主张其于2015年2月10日发出《催租函》后，被告仍没有缴纳租金。《合同法》第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”则之后房屋的租金损失应由原告自行承担。而且本案诉讼中原告也没有主张租赁合同是否继续履行，则其也已经默认了解除合同的事实。故本案原告只能主张两个月的租金。（2）、租金应当扣除陆令仪已经缴纳的履约保证金4万元。《租赁合同》第五条明确规定，乙方陆令仪向甲方高速勤缴纳履约保证金40000元，现原告处有陆令仪缴纳的40000元，应当先予以抵扣拖欠的租金。（3）、违约金主张没有任何依据。首先，逾期付款合同中并没有约定违约金，则原告不能予以主张，而且原告也没有证据证明其有实际损失。综上所述，答辩人既不是租赁合同的相对方，也不是房屋的实际承租人，原告向答辩人主张权利，其诉讼请求在事实和法律上均没有任何依据，请求法院驳回原告对答辩人的起诉或驳回其诉讼请求。
被告陆令仪未提供答辩意见。
经审理查明，2013年4月15日，以原告高速勤为出租方（甲方），被告陆令仪为承租方（乙方），双方签订了一份《租赁合同》，约定：甲方将位于福州市台江区XX街道XX路XX号XX大厦XX房屋出租给乙方作办公使用，出租房屋建筑面积146.74平方米；租赁期伍年，自2013年5月1日至2018年4月30日止；租赁该房屋的第壹、贰年，即自2013年5月1日起至2015年4月30日止，每月租金为人民币17600元（税后租金）；免租装修期为贰个月，即自2013年5月1日至2013年7月1日，免租装修期间免收房屋租金，但乙方仍需按时向申发大厦所属物业管理有限公司缴纳这期间的管理费、水电费等费用。乙方采取按每个月为壹期支付的方式向甲方交付租金，即每月20日前支付下壹期租金，第壹期的租金应于2013年7月1日前支付。在双方签订本租赁合同后，乙方应于2013年7月1日前支付履约保证金（计：￥40000元），即人民币肆万元整；租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息）：若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；乙方无故拖欠租金壹个月以上的（含壹个月），则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，没收壹个月租金的履约保证金，并追收所欠费用。合同甲方落款处由原告高速勤签名、捺手印，乙方落款处由被告陆令仪签名、捺手印。合同签订后，被告陆令仪缴纳履约保证金40000元，原告如约将租赁场所交付给被告陆令仪使用，被告支付租金至2014年11月27日止。由于原告认为被告欠缴租金等，遂诉至本院。
另查明，坐落于福州市台江区XX街道XX路XX号XX大厦XX层XX办公，房屋预告登记权利人系原告高速勤。
再查明，原告向福州市工业产品生产许可证审查技术中心查询企业档案中记载内容如下：1、《福建鑫森源实业有限公司股东会决议》，会议时间：2013年6月21日；会议地点：福州市台江区XX街道XX路XX号XX大厦XX本公司办公室）；参加会议人员：林明、林英、陆令仪全体股东均已到会；会议议题：协商表决本公司选举公司执行董事、监事、经理事宜；……出席本次股东会会议的有股东林明、林英、陆令仪。会议一致通过并决议如下：……二、选举陆令仪担任公司监事，任期三年；陆令仪并在全体股东签字一栏上签署自己名字。2、福建鑫森源实业有限公司章程中第四条记载住所：福州市台江区XX街道XX路XX号XX大厦XX。……第十三条股东的出资数额、出资方式和出资时间如下：陆令仪出资数额2250万元，持股比例45%，出资时间2013年6月21日，陆令仪并在全体股东签字一栏上签署自己名字。3、住所（经营场所）使用证明内容如下：福州市工商行政管理局：位于福州市台江区XX街道XX路XX号XX大厦XX的场所（经营场所）产权属于高速勤所有，该场所是办公楼、非违章建筑、非拆迁路段，符合安全生产经营条件，无产权纠纷。本单位同意该场所（经营场所）作为福建鑫森源实业有限公司从事房地产开发经营（办公经营）等生产经营使用。福州市台江区人民政府鳌峰街道办事处在该证明下方盖章。4、《经营场所租赁合同》：出租方高速勤，承租方：福建鑫森源实业有限公司（筹）；签订时间：2013年6月20日，第一条：租赁房屋坐落在福州市台江区XX街道XX路XX号XX大厦XX。其中场所使用面积50平方米；租赁期限从2013年6月20日至2014年6月19日止。2015年6月2日，XX大厦物业服务中心向福建鑫森源实业有限公司发出《福州XX项目收费通知单》，福建鑫森源实业有限公司缴纳了该大厦1007-1008办公的物业费11290.8元。
诉讼中，经原告申请，本院依法冻结被告福建鑫森源实业有限公司名下的中国银行41×××90账户内银行存款人民币105600元。另经原告申请，本院依法查询了建设银行、招商银行和中国银行高速勤名下的来往账目。经查询，2013年9月25日，被告陆令仪从其建行账号62×××38汇入原告卡号62×××70金额为37600元。2014年2月12日，被告福建鑫森源实业有限公司汇入高速勤招商银行卡号62×××42两笔金额分别为35200元和17600元；被告福建鑫森源实业有限公司分别于2014年3月14日、4月18日、5月15日、6月24日、7月15日、8月18日、9月18日、10月23日、11月27日以其名下的中国银行41×××90账户转账原告中国银行卡号41×××86共九笔，每笔金额均为17600元。诉讼中，原告确认2015年8月19日已收回租赁场所。2015年10月30日，原告变更、增加诉请如下：1、要求被告福建鑫森源实业有限公司支付租金70400元（2015年5月-8月共四个月）；2、解除双方签订的《租赁合同》。对此，被告福建鑫森源实业有限公司提出原告增加和变更诉请未在举证期限内提出，不应当予以采纳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求……可以合并审理，人民法院应当合并审理”的规定，故本院对被告福建鑫森源实业有限公司提出的该意见，不予采纳。
本院认为，本案双方争议的焦点：1、被告陆令仪以其名义与原告签订的《租赁合同》行为是否代表公司行为，是否系履行职务行为？2、被告福建鑫森源实业有限公司是否应支付拖欠的租金和违约金？3、被告陆令仪是否要承担连带责任
1、原告和被告陆令仪于2013年4月15日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。从原告提供的被告福建鑫森源实业有限公司向福州市工业产品生产许可证审查技术中心申报的材料来看，被告陆令仪系福建鑫森源实业有限公司股东，并担任公司监事；被告福建鑫森源实业有限公司提供的营业执照住所地为福州市台江区XX街道XX路XX号XX大厦XX；且从本院依法查询银行转账情况看，租赁场所每月应缴纳的租金17600元均从被告福建鑫森源实业有限公司的账户汇入原告的账户以及物业费也是由被告福建鑫森源实业有限公司缴纳的上述事实足以证明被告陆令仪是代表被告福建鑫森源实业有限公司与原告签订《租赁合同》，是履行职务行为。因此，被告陆令仪与原告签订《租赁合同》的行为所应承担的责任应当由被告福建鑫森源实业有限公司承担。
2、原告确认被告已于2015年8月19日腾空搬离上述店面，应视为双方已经办理讼争屋交接手续，故被告租金应支付至2015年8月19日止。因被告拖欠从2014年12月20日至2015年8月19日的租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。按照双方签订的《租赁合同》关于“乙方无故拖欠租金壹个月以上的（含壹个月）。则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，没收壹个月租金的履约保证金，并追收所欠费用”的约定，应视为系双方对出租方解除合同条件的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故对于原告要求解除与被告于2013年4月15日签订的《租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。按照该《租赁合同》关于“没收壹个月租金的履约保证金”，的约定具有违约金的惩罚性质，本院也予以支持。故被告应向原告支付从2014年12月20日起至2015年8月19日止的租金158400元及一个月租金的违约金17600元。被告福建鑫森源实业有限公司提出租金应当扣除陆令仪已经缴纳的履约保证金40000元的辩解，本院予以采纳。
3、原告提出被告陆令仪承担连带责任的诉请，本院认为，被告陆令仪既然是代表公司的行为，履行公司的职务，其个人不应当承担连带责任。故对该诉请，本院予以驳回。被告福建鑫森源实业有限公司辩称其既不是租赁合同的相对方，也不是房屋的实际承租人，原告向其主张权利，其诉讼请求在事实和法律上均没有任何依据的辩称理由，因依据不足，本院不予采纳。被告陆令仪经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应视为自动放弃质证、辩论等诉讼权利。本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告高速勤与被告陆令仪于2013年4月15日签订的就原告高速勤与被告福建鑫森源实业有限公司房屋租赁合同关系。
二、被告福建鑫森源实业有限公司应向原告高速勤支付自2014年12月20日起至2015年8月19日的租金158400元及违约金17600元，共计人民币176000元，扣除被告陆令仪已支付了履约保证金40000元，被告福建鑫森源实业有限公司应于本判决生效之日十日内向原告高速勤支付136000元。
三、驳回原告高速勤的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3972元，诉讼保全费1048元，共计5020元，由被告福建鑫森源实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 群
人民陪审员 吴 熙
人民陪审员 高孔华
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 熊晓冰
附本案适用的主要法律条款：
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。