四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书2018）川05民终427号上诉人（一审原告）：成都顶好物业管理有限公司泸州分公司，住所地泸州市江阳区江阳西路31号。法定代表人：辜正强，董事长。委托诉讼代理人：白连宏，男，生于1967年7月11日，汉族，住泸州市江阳区，系成都顶好物业管理有限公司泸州分公司员工。委托诉讼代理人：辜春华，女，生于1975年2月2日，汉族，住四川省仁寿县，系成都顶好物业管理有限公司泸州分公司员工。被上诉人(原审被告)：泸州兴阳投资集团有限公司，住所地泸州市江阳区江阳中路66号，统一社会信用代码91510502MA62209N69。法定代表人：杜雪峰。委托诉讼代理人：邓朝耘，四川辞鉴律师事务所律师。上诉人成都顶好物业管理有限公司泸州分公司（以下简称：顶好物业泸州分公司）因与被上诉人泸州兴阳投资集团有限公司（以下简称：兴阳集团）物业服务合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院(2017）川0502民初4802号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人顶好物业泸州分公司的法定代表人辜正强及其委托诉讼代理人白连宏，被上诉人兴阳集团的委托诉讼代理人邓朝耘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人顶好物业泸州分公司的上诉请求：一、判令撤销四川省泸州市江阳区人民法院(2017）川0502民初4802号民事判决第一项，并依法改判被上诉人支付上诉人2015年9月7日—2017年5月31日期间的物业服务费65773.75元、2016年和2017年度消防维保费6602.08元、延期缴费违约金12357.57元，以上共计84733.40元；二、判令撤销四川省泸州市江阳区人民法院(2017）川0502民初4802号民事判决第二项；三、判令被上诉人承担本案一、二审案件诉讼费用。事实与理由：物业服务合同系一种新型合同，一审法院仅仅以“合同相对性”原则，判定上诉人与被上诉人是否存在物业服务合同关系错误。根据《中华人民共和国物权法》第76、78条的规定，业主决定物业管理公共事务是实行“多数决”的原则，无论被上诉人是否在物业服务合同书上签字同意，均对包括被上诉人在内的所有业主具有合同约束力。水晶广场《物业服务合同》及补充协议是业主大会同上诉人签订的物业服务合同，一审法院认定上诉人与被上诉人不具有物业服务合同关系，属于认定事实错误。一审法院援引“公平原则”酌定被上诉人向上诉人支付1000元/月物业服务费适用法律错误。被上诉人兴阳集团辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。顶好物业泸州分公司向一审法院起诉请求：1.判令兴阳集团支付顶好物业泸州分公司物业服务费65773.75元、消防维保费6602.08元，延期缴费违约金12357.57元，合计84733.40元；2.兴阳集团承担本次诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月6日起泸州市江阳区江阳中路62号1层79号、2层62号商业用房的所有权人由泸州市梓橦路小学校变更登记为兴阳集团（建筑面积分别为998.28平方米、1014.55平方米），该房屋位于泸州水晶广场大楼内，楼内有多家业主，分别按各自楼层、区域经营停车场、宾馆、歌城、商场等,大楼投入使用至今未成立业主委员会。2010年5月1日起，顶好物业泸州分公司开始为水晶广场大楼提供物业管理服务，与大楼内各层的商家陆续签署了物业管理服务合同。2013年11月27日至2014年11月30日，大楼内-2车库泸州顺通实业有限公司、-1F、1F楼百货商场代表人泸州新时尚购物中心管理有限公司、4FCOCO酒吧代表人贺米琰、4F钟小东（署名代超会）、5F钱柜歌城（加盖印章泸州市江阳区爱佳音乐城）、6F-8F星光灿烂歌城代表人曾永平、9F-13F晶晶宾馆与顶好物业泸州分公司签订了《水晶广场项目公共物业管理服务合同》，约定顶好物业泸州分公司对水晶广场商业物业提供常规公共物业管理服务，服务事项为：1.物业区域内公共物业公用部位及附属配套设施的日常管理；2.物业公共设备的日常管理；3.物业管理区域内公共秩序维护；4.物业管理区域内的消防管理；5.物业管理区域内公共保洁服务。公共物业管理服务费标准为：1.50元/㎡.月，以上物业管理公共服务费中不包含电梯、自动扶梯、中央空调及消防系统的维护保养费用、年审年检费用及维修费用，电梯、自动扶梯、中央空调、消防系统、高层供水系统设备等设施的运行电能费用。等等。服务期限为：2013年12月1日至2014年11月30日。该合同1、2页列出了物业业主，-1F、1F至2楼“物业业主”中记载“拆分销售，共280个业主”。2014年10月至2015年2月，顶好物业泸州分公司分别与大楼内从事经营活动的部分商家签订《补充协议》，约定：双方同意将2013年11月30日签订的物业服务合同延续一年，原合同各项约定不变，合同期限自2014年12月-2015年11月30日。2015年9月-2015年12月，顶好物业泸州分公司分别与大楼内从事经营活动的部分商家签订《补充协议》，约定：双方同意在2013年11月30日签订的物业服务合同基础上就水晶广场项目公共管理服务工作的委托事务继续合作，物业服务合同期限自2015年12月1日至2018年11月30日；物管费标准由1.5元/平方米调整为1.6元/平方米。原合同其他各项不变。上述所有合同、协议均无兴阳公司签章。其间，顶好物业泸州分公司就水晶广场大楼的消防设施按年份与泸州市现代消防工程有限公司签订了《建筑消防工程维护保养合同书》，并按约定支付的消防维保费为每年45000.00元。2015年6月21日、2016年5月5日、2017年5月8日，顶好物业泸州分公司就水晶广场大楼物业项目的化粪池及排污管道系统的疏掏清通工作分别与孙远银签订了《泸州水晶广场物业区域化粪池及排污管道系统疏掏清服务承揽合同》，承包费用7900元/年。2017年9月4日，顶好物业泸州分公司向兴阳集团邮寄了《欠费催缴通知书》，称兴阳集团E-62商铺拖欠2015年9月7日至2015年11月31日期间的物业管理费3661.38元，2015年12月1日至2017年5月31日物业管理费29219.04元，合计32880.42元；X-79商铺拖欠2015年9月7日至2015年11月31日期间的物业管理费4142.86元，2015年12月1日至2017年5月31日物业管理费28750.46元，合计32893.33元。E-62、X-79商铺欠缴2016、2017年消费维保费6602.08元。延期缴费违约金12357.57元。上述费用共计84733.40元。要求兴阳集团于2017年9月20日前支付。同时查明，2014年12月23日，顶好物业泸州分公司曾向该院提起诉讼，要求泸州市梓橦路小学校（原产权人）及第三人潘成武（房屋租赁人）按照物业服务合同约定的标准向顶好物业泸州分公司支付2013年11月30日至2014年11月30日的物业管理费、消防维保费等。该院经审理作出（2015）江阳民初字第252号民事判决书，认为泸州市梓橦路小学校虽未与顶好物业泸州分公司签订相应的物管合同，但顶好物业泸州分公司提供的物业服务及消防维保服务是针对整栋大楼，而非针对某个楼层，鉴于顶好物业泸州分公司已提供物业管理及消防维保服务的事实，同时根据泸州市梓橦路小学校与第三人签订的租赁合同的约定，根据公平原则，判决第三人潘成武支付顶好物业泸州分公司物业管理费9131.00元、消防维保费2095.78元。顶好物业泸州分公司及第三人均不服该判决，向泸州市中级人民法院提起上诉，泸州市中级人民法院于2015年8月7日作出（2015）泸民终字第246号民事判决书，认为顶好物业泸州分公司与水晶广场部分业主或物业使用人签订的《水晶广场项目物业管理服务合同》，不是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，仅对签订合同那一部分业主或物业使用人具有约束力。因该案泸州市梓橦路小学校、第三人均未与原告签定《水晶广场项目物业管理服务合同》，该合同对泸州市梓橦路小学校第三人潘成武均不具有约束力。但针对顶好物业泸州分公司公司已经泸州市江阳区江阳中路62号（水晶广场）整个楼进行物业管理及消防维保服务的现实状况，同时根据泸州市梓橦路小学校与潘成武签订的《租赁合同》的约定，一审法院适用公平原则，酌情判决物业使用人潘成武向顶好物业泸州分公司交纳消防维保费及物业管理费并无不当，判决驳回上诉，维持原判。顶好物业泸州分公司仍不服，向四川省高级人民法院提出再审申请被驳回后，又向泸州市人民检察院申请监督，泸州市人民检察院未予支持。2017年5月11日，顶好物业泸州分公司再次以泸州市梓橦路小学校为被告向该院提起诉讼，请求该校按照物业合同中确定的标准向其支付消防维保费及物业管理费。该院于2017年8月3日作出（2017）川0502民初2237号民事判决书，认为顶好物业泸州分公司与泸州市梓橦路小学校之间不具有物业服务合同关系，顶好物业泸州分公司与该校所属物业所在大楼内其他部分业主或物业使用人签订的物业管理服务合同对该校亦不具有法律约束力。鉴于该物业属水晶大楼广场的内部结构，其水、电、消防、电梯、化粪池等均与大楼系一体，不可分割，顶好物业泸州分公司依据其与楼内部分业主或物业使用人所签订的物业管理服务合同，对大楼内上述公共设施、设备实施了具体管理行为，使泸州市梓橦路小学校客观上成为了该管理行为的受益人，根据《中华人民共和国合同法》第五条公平原则的规定判决泸州市梓橦路小学校支付顶好物业泸州分公司2015年6月1日起至2015年9月6日止的消防维保费用825.00元及2014年12月1日起至2015年9月6日止的其他相关服务费用9000.00元。宣判后，顶好物业泸州分公司及泸州市梓橦路小学校分别向泸州市中级人民法院提起上诉。后泸州市梓橦路小学校撤回了上诉。针对顶好物业泸州分公司的上诉，泸州市中级人民法院于2017年11月10日作出（2017）川05民终946号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，泸州水晶广场物业投入使用至今未成立业主委员会，顶好物业泸州分公司分别与物业内各商家签订物业管理服务合同，该合同并非由建设单位或业主委员会或业主大会依法签订，根据合同相对性原则只在合同双方当事人之间生效，而不能约束到合同以外的其他物业使用人。兴阳集团未与顶好物业泸州分公司签订过物业管理服务合同，顶好物业泸州分公司主张其与兴阳集团存在物业服务合同关系，并要求其按合同约定之标准支付物业管理费并支付违约金的诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。由于顶好物业泸州分公司的物业服务是为大楼整体的公共设施、设备提供管理，兴阳集团客观上成为了受益人。根据《中华人民共和国合同法》第五条公平原则的规定，兴阳集团应当按照其受益的范围、大小、标准等向顶好物业泸州分公司支付相应的报酬。结合本案实际，对于顶好物业泸州分公司请求兴阳集团支付2016、2017年度消防维保费6602.08元的诉讼主张，予以支持；对于顶好物业泸州分公司提供的其他服务，兴阳集团应支付的服务费用标准可酌定为每月1000.00元，自2015年9月7日起至2017年5月31日止，该费用金额为1000.00元×21月=21000.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、泸州兴阳投资集团有限公司于本判决生效之日起10日内支付顶好物业泸州分公司成都顶好物业管理有限公司泸州分公司2016、2017年度消防维保费6602.08元及2015年9月7日起至2017年5月31日止其他相关服务费用21000.00元；二、驳回成都顶好物业管理有限公司泸州分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费，减半收取959.00元，由成都顶好物业管理有限公司泸州分公司负担719.00元，泸州兴阳投资集团有限公司负担240.00元。本院二审期间，顶好物业泸州分公司向本院提交了三张发票及三张中国工商银行网上银行电子回单，载明泸州市梓橦路小学校向顶好物业泸州分公司缴纳了泸州市江阳区江阳中路62号1层79号、2层62号商业用房2018年1-3月的物业管理费3220元/月×3月＝9660元。被上诉人认为该费用系泸州市梓橦路小学校履行生效的裁判文书所缴纳。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，泸州水晶广场物业投入使用至今尚未成立业主委员会，顶好物业泸州分公司为水晶广场大楼提供物业管理服务后分别与物业内的各商家签订物业管理服务合同，本案所涉物业即泸州市江阳区江阳中路62号1层79号、2层62号商业用房的前产权人泸州梓橦路小学校和现产权人兴阳集团均未与顶好物业泸州分公司签订任何物业服务管理合同，根据合同的相对性原则以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，顶好物业泸州分公司与泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场大楼其他业主签订的物业服务合同对兴阳集团不发生法律效力，故顶好物业泸州分公司主张兴阳集团应按照顶好物业泸州分公司与其他业主签订的物业管理服务合同之约定缴纳物业管理费的主张不能成立。本案顶好物业泸州分公司的物业服务是为大楼整体的公共设施、设备提供现管理，兴阳集团客观的成为受益人，故一审判决认定兴阳集团应当酌情向顶好物业泸州分公司支付服务费用并无不当。本院对此予以确认。上诉人在本院二审中提供的梓橦路小学校向上诉人缴纳的物业管理费缴费主体为梓橦路小学校，故不能以此认定兴阳集团应按此标准向顶好物业泸州分公司缴纳物业管理费。综上，上诉人顶好物业泸州分公司的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1918元，由上诉人成都顶好物业管理有限公司泸州分公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 斌审判员 姜学东审判员 胡 艳二〇一八年六月八日书记员 王 艳