广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第1461号原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司，住所地南宁市青秀区广园路19号东波苑商铺1层7号商铺。法定代表人韦娜，该公司总经理。委托代理人阮汉初，该公司员工。委托代理人李坚东，广西胜涛律师事务所律师。被告蓝家兴，男，1968年11月11日出生,住防城港市港口区。原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司诉被告蓝家兴物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后依法适用简易程序审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，并依法组成合议庭于2016年4月12日公开开庭进行审理。原告的委托代理人阮汉初、李坚东，被告蓝家兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告购买位于防城港市2单元801号的房屋。2011年7月1日，原告与广西建鑫房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：住宅物业管理费为每月1元/㎡，商铺物业管理费每月为1.5元/㎡，维修基金为每月0.1元/㎡。该收费标准已经防城港市物价局核准。合同签订当日，原告在小区公告，要求各位业主在接到原告电话或看到本公告15日内，到小区物业管理办公室签订《前期物业管理协议》，如不签订则视为默认该协议格式合同的物业收费标准和违约责任约定，并应按时缴费。被告在领受房屋后虽未与原告签订《前期物业管理协议》，但实际已享受到了原告提供的物业管理服务。被告自2014年1月1日至起诉之日，拖欠物业管理费1596元、生活垃圾金180元、公共电公摊费413.9元及2014年1月1日至2014年12月31日期间产生的滞纳金2403.17元，共计4593.07元。原告多次向被告催缴，但被告均置之不理，请求法院判令：被告缴纳拖欠的物业管理费1596元、生活垃圾金180元、公共电公摊费413.9元，至起诉之日止产生的滞纳金2403.17元，合计4593.07元，并按每日千分之三支付滞纳金至执行完毕之日止。被告未作书面答辩，也未提交证据。经审理查明，被告系西湾上城小区5幢2单元801号房屋的业主，该房屋的建筑面积为132.27平方米。2011年7月1日，原告（乙方）与西湾上城小区的开发建设单位广西建�房地产开发有限公司（甲方）签订了一份《前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方对西湾上城小区提供前期物业管理服务。该合同第六条第一款第一项约定：“本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：一、住宅（含电梯维护费）：1.00元/月·平方米，维修基金0.1元/月·平方”；第六条第一款第三项约定：“三、垃圾清理费按当地政府垃圾回收规定收费标准（每户）收取”；第七条第四款约定：“物业服务费用按半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年的第一个月的15日之前履行交纳义务”；第二十二条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应赔偿因此给乙方造成的损失”。合同签订后，原告为西湾上城小区提供物业管理服务至2014年12月31日。被告未交纳2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费、生活垃圾费及公共用电公摊费。另查明，2004年7月6日，防城港市人民政府出具《关于征收城市生活垃圾处理费的通告》，其中规定在市政府驻地的城镇居（村）民（包括固定住户、暂住户）以户为单位按每月7.5元/户收取城市生活垃圾处理费。西湾上城小区电费公摊明细表载明自2014年3月至12月期间，5号楼业主每月应交纳的公共用电公摊费分别为：26.4元、24.4元、32.8元、28.7元、38.9元、39.4元、34.5元、37.1元、33.6元、40.6元，前述金额共计336.4元。原告未提供案涉房屋2014年1、2月份电费公摊明细表。上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《防城港市人民政府关于征收城市生活垃圾处理费的通告》、《商品房买卖合同》、电费公摊明细表等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，依法成�的前期物业服务合同除对建设单位、物业服务企业有约束力外，对业主也具法律意义的约束力，业主享有合同中相关的权利，同时也承担合同义务并受合同条款的规范和调整。原告是具有独立法人资格及从事物业管理活动资质的企业，其与广西建鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对包括被告在内的西湾上城小区全体业主均具有约束力。依据合同约定，被告应分别于2014年1月15日、2014年7月15日前向原告交纳半年期的物业费793.62元（132.27㎡×1元/㎡×6个月）、生活垃圾处理费45元（7.5元/月×6个月）。被告未及时履行交纳义务，其行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担支付相应的物业费等违约责任。关于滞纳金的问题。《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种�准计算问题的批复〉的批复》规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”。现原告请求支付的滞纳金实为逾期付款违约金，案涉合同未约定具体的违约金计算标准，其请求支付滞纳金的标准应参照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算。鉴于公共用电公摊费在实际发生后才能确定具体数额，且双方未约定该费用的交纳时间，原告亦未提供证据证明曾就此要求被告为给付义务，故公共用电公摊费所产生滞纳金的起算时间应为原告向本院主张权利之日即2015年8月21日。物业费及生活垃圾处理费的滞纳金则从被告逾期交费之日起算。综上�被告应向原告交纳物业费1587.24元（132.27㎡×1元/㎡×12个月）、生活垃圾处理费90元（7.5元/月×12个月）、公共用电公摊费336.4元及滞纳金（滞纳金按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算：以838.62元〈793.62元+45元〉为基数，从2014年1月15日起计至2014年7月14日止；以1677.24元〈1587.24元+90元〉为基数，从2014年7月15日起计至2015年8月20日止；以2013.64元〈1677.24元+336.4元〉为基数，从2015年8月21日起计至付清之日止）。原告请求超出上述金额部分的生活垃圾金、公共用电公摊费及滞纳金因无证据予以佐证，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第�百四十四条的规定，判决如下：一、被告蓝家兴向原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司支付物业费1587.24元、生活垃圾处理费90元、公共用电公摊费336.4元及滞纳金（滞纳金按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算：以838.62元为基数，从2014年1月15日起计至2014年7月14日止；以1677.24元为基数，从2014年7月15日起计至2015年8月20日止；以2013.64元为基数，从2015年8月21日起计至付清之日止）；二、驳回原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司负担28元，被告蓝家兴负担22元。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份、副本八份，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邱静静人民陪审员  林业就人民陪审员  梁 毓二〇一六年六月二十八日书 记 员  黄 馨