北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2130号
上诉人（原审被告）：涂旭赟，男，1979年4月1日出生。
委托诉讼代理人：祝翠瑛，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张海东，女，1977年11月24日出生。
委托诉讼代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江屹，北京智嵩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第三人）：北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。
法定代表人：吴平，董事长。
委托诉讼代理人：陈立峰，男，北京华熙房地产经纪有限公司职员。
委托诉讼代理人：张毅然，女，北京华熙房地产经纪有限公司职员。
原审被告：郝艳霞，女，1980年8月3日出生。
委托诉讼代理人：陆刚毅，北京市力行律师事务所律师。
上诉人涂旭赟因与被上诉人张海东、北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙公司）、原审被告郝艳霞房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初5557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
涂旭赟上诉请求：撤销一审判决；改判驳回张海东的一审诉讼请求；诉讼费由张海东、华熙公司负担。事实和理由：一、涂旭赟与张海东签订的《存量房屋买卖合同》主要条款约定不明，其中关于交纳首付款与办理权属转移登记的时间节点相互矛盾，无法正常履行。《存量房屋买卖合同》第三条第（四）项住房公积金贷款约定：张海东于过户前24小时向涂旭赟交纳首付款人民币500000元，第九条权属转移登记约定：当事人双方同意，公积金管理中心通知批贷后10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。根据北京市住房公积金网公示的公积金贷款所需材料清单及贷款办理流程，申请公积金贷款需提供《购房首付款收据》，材料齐全且符合贷款条件的，10个工作日内完成审批。《存量房屋买卖合同》约定张海东交纳首付款24小时就完成过户，则实际通过批贷的可能性几乎为零，与合同第九条相互矛盾。郝艳霞在签字时发现合同条款矛盾，无法正常履行，故撕毁合同，要求张海东、华熙公司就矛盾条款进行洽商。二、因双方未就矛盾条款达成补充协议，故应按照房屋交易习惯确定，涂旭赟不存在拒绝履行合同的事实。涂旭赟、郝艳霞期待三方能很好地进行洽商，将矛盾条款予以修改或是进行补充约定，因此多次与张海东、华熙公司进行沟通。但张海东、华熙公司在听说需要修改首付款支付时间后不愿与涂旭赟进行进一步协商。根据《合同法》第六十一条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因双方未就矛盾条款达成补充协议，按照房屋买卖交易习惯，张海东需要先支付首付款，涂旭赟再配合张海东办理公积金贷款手续。三、涂旭赟不存在拒绝履约的故意。《存量房屋买卖合同》约定涂旭赟应于2016年9月10日前申请办理提前还款手续，涂旭赟于2016年9月8日便还清了涉案房屋按揭贷款。合同还约定张海东应于签订合同后5日内向居间方提供真实有效的购房资格审核资料，但张海东、华熙公司一直未向涂旭赟通报张海东购房资格审核情形，亦未对首付款的支付有继续洽商的意愿。因合同主要条款约定不明，合同虽已成立，但处于无法履行的状态。一审判决涂旭赟违约并支付违约金无事实和法律依据。四、因房屋交易所涉的居间费、贷款代办费、过户服务费、房屋交验费均张海东向华熙公司支付，故华熙公司与张海东处于同一利益链条上，华熙公司居间签订的《存量房屋买卖合同》中大部分条款有利于张海东，其陈述不应作为认定本案事实的依据。
张海东辩称，同意一审判决，不同意涂旭赟的上诉请求。《存量房屋买卖合同》由涂旭赟与张海东协商一致达成，经过建委备案，合法有效，双方均应依约履行。关于买受人交纳首付款与办理权属转移登记的合同条款不存在矛盾，实践操作中，买卖双方共同去公积金贷款中心申请批贷，公积金管理中心通知批贷后10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理过户手续，即确定过户时间后，买受人于过户前一天将购房款打入出卖人指定账户即可。另外，买受人交纳中介费是行业操作规范，不能因此推定张海东与华熙公司存在恶意串通。
华熙公司辩称，同意一审判决，因我方与买卖双方是居间关系，与本案不属于同一法律关系，故对涂旭赟提出的与我方无关的诉讼请求不发表答辩意见，不同意负担本案诉讼费。
郝艳霞述称，不同意一审判决。涂旭赟与郝艳霞均认可合同一经签字即成立生效，仅是对合同被撕毁是否导致无效产生争议，一审法院将合同是否成立生效作为争议焦点是错误的，应将合同是否因撕毁而无效作为争议焦点。因原合同被撕毁，新合同尚未签订，故原合同效力待定，暂时中止履行，涂旭赟从未表示不出售房屋，并按照合同约定时间办理了提前还贷手续，一审法院认定涂旭赟违约并支付违约金缺乏事实和法律依据。涉案房屋是涂旭赟与郝艳霞共同出资共同还贷共同居住的房屋，有夫妻共同财产协议为证，虽然涉案房屋是否属于夫妻共同财产与合同是否成立生效无关，但涉及该房屋处分时，郝艳霞有知情参与和发表意见的权利，郝艳霞仅是对部分不合理条款提出异议，要求修改或重新签字，撕毁合同时涂旭赟不在场，该行为并不能认定涂旭赟构成违约。另外，一审法院认定违约金数额过高，与张海东实际损失不符。违约金应以补偿实际损失为前提，一审判决继续履行，应考虑到房价上涨情况下对买房人并无任何损失，或其损失远远低于认定的违约金数额。
张海东向一审法院起诉请求：判令涂旭赟、郝艳霞继续履行合同：要求涂旭赟、郝艳霞配合办理过户及房屋交付相关手续；判令涂旭赟、郝艳霞按照每天650元的标准支付自2016年9月11日至实际履行之日的迟延履行违约金；判令涂旭赟、郝艳霞向张海东支付违约金13万元。
一审法院认定事实：涂旭赟与郝艳霞系夫妻关系，于2006年12月30日登记结婚。涉案房屋由涂旭赟于2006年12月20日自案外人王学红处购买。2006年12月12日，涂旭赟与中国建设银行股份有限公司北京房山支行签订《个人住房借款合同》，约定借款人为涂旭赟，抵押权人为中国建设银行股份有限公司北京房山支行。2016年8月31日，涂旭赟（卖方）与张海东（买方）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，居间方为华熙公司。该合同进行如下约定：出卖人所售房屋位于房山区401，房屋成交价为130万元，买受人向出卖人支付2万元作为买房定金，买受人于过户之前24小时向出卖人交纳购房首付款50万元，买受人拟申请贷款80万元。买卖双方协商一致，购房资格审核和房屋核验通过后10日内双方办理该房产的贷款手续。买受人应向有关部门支付贷款及过户产生的所有费用和税费。出卖人应当在全款到位3个工作日将该房屋交付给买受人。合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天的，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。当事人双方同意，公积金管理中心通知批贷后10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。买受人应于签订合同后5日内向居间方提供真实有效的购房资格审核资料；出卖人应于银行解押完后5日内向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料。本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。合同附件一“共有权人同意出售声明”处共有权人未签字。
《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》签订当天，张海东给付涂旭赟定金2万元。签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》后，合同（一式三份）均留在华熙公司处待共有权人签字，2016年9月2日三份合同被撕毁。
涂旭赟在庭审中称三方协商一致将《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》撕毁，故《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》没有成立，不同意继续履行。张海东与华熙公司称郝艳霞将《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》撕毁。
另查，2016年9月8日，涉案房屋在中国建设银行股份有限公司北京房山支行的贷款还清，但尚未办理解除抵押手续。2016年9月26日，张海东购房资格核验通过。
上述事实，有当事人陈述、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、收款证明、结婚证、《北京市房屋买卖合同》、资格审核单、房产证、《中国建设银行个人贷款结清证明》等在案佐证。
一审法院认为：本案争议焦点有以下两点：1、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是否成立并生效；2、涉案房屋是否为夫妻共同财产。关于焦点1：本案中，张海东与涂旭赟签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。涂旭赟辩称《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》被撕毁后即不成立的意见，由于三方当事人均已签字盖章，《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》自三方签字之日起已经成立并生效，不因被外力撕毁而解除或无效。涂旭赟提交的录音及微信聊天记录均无法证明张海东、涂旭赟及华熙公司有协议解除合同的合意，故《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已经合法成立并生效；关于焦点2：根据庭审查明的事实，该房屋由涂旭赟购买于涂旭赟与郝艳霞结婚登记之前，按照法律规定，该房屋属于涂旭赟个人财产。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》签订后，张海东按照《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定支付了购房定金，涂旭赟以《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》被撕毁未成立为由拒绝履行，构成根本违约，现张海东要求继续履行《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并支付违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
关于违约金的数额，由于双方在合同中约定了逾期超过15天的违约责任，故法院对违约金数额按照合同约定予以调整为总房价的10%即13万元。张海东要求违约金的过高部分，法院不予支持。
关于张海东要求郝艳霞承担连带责任的诉讼请求，由于该房屋属于涂旭赟个人财产，法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、涂旭赟继续履行其于二〇一六年八月三十一日与张海东、华熙公司签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、张海东于本判决生效后十日内给付涂旭赟剩余购房款一百二十八万元；三、涂旭赟于本判决生效后十日内给付张海东违约金十三万元；四、涂旭赟于本判决生效后十日内办理位于房山区401房屋的注销抵押登记的相关手续；五、涂旭赟于张海东给付剩余购房款一百二十八万元当日配合协助办理位于房山区401房屋一套的所有权转移登记手续，将房屋登记至张海东名下；所有权转移登记产生的税费及相关费用由张海东负担；六、涂旭赟于张海东给付剩余购房款一百二十八万元后七个工作日内将位于房山区401房屋一套交付给张海东；七、驳回张海东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，涂旭赟提交了其从北京住房公积金网站打印的二手房申请公积金贷款所需材料清单及贷款办理流程，证明申请公积金贷款所需材料清单中包含购房首付款收据；对于资料齐全且符合贷款条件的，10个工作日内完成审批。涂旭赟认为如果依照《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，张海东于过户前24小时向出卖人交纳购房首付款，双方再行办理公积金贷款手续，则过户时无法完成批贷手续。张海东不认可上述证据的证明目的，认为双方合同尚未履行到申请批贷的环节，郝艳霞就将合同撕毁。所谓的规定也与实践操作存在冲突，实践中基本上是先批贷以后再付钱。华熙公司不认可证明目的，认为打印件不能作为有效的证据提交，且双方只是履行到房源核验，还未办理批贷。涂旭赟还提交了中国建设银行个人贷款结清证明和个人住房借款合同特别签订条款，证明涂旭赟在合同约定期限内办理了提前还款手续，涉案房屋的抵押贷款已还清。张海东、华熙公司认为上述证据不属于新证据，不予质证。另查，涂旭赟和张海东就合同关于违约责任的约定存在争议，涂旭赟认为一审认定违约金数额为总房价的10%与合同约定不符，按照合同约定，出卖人按总房价款的10%向买受人支付违约金的前提是买受人单方解除了合同，如果合同继续履行，对于逾期在15天之内的，合同约定每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金，但没有明确约定逾期超过15天的如何计算违约金。张海东认为一审认定违约金的数额系按照合同约定予以调整。另查明，涂旭赟在签订合同时将涉案房屋房产证原件留存至华熙公司处，后于2016年9月初，以房屋产权证丢失为由申请补办了产权证。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据查明的事实，上述合同在签订后不久，涂旭赟一方先是撕毁合同，后又以房产证丢失为由补办新房产证，以上情节表明，涂旭赟以自己的行为表明其不履行合同，而实际上合同在张海东交付定金后也未能继续履行，对此，涂旭赟应当承担违约责任。一审法院基于守约方张海东的请求判决合同继续履行并无不当。涂旭赟在一审中辩称合同没有成立，是格式合同，不是在公平公正的原则上拟定等，在二审中，涂旭赟主要称《存量房屋买卖合同》主要条款约定不明，其中关于交纳首付款与办理权属转移登记的时间节点相互矛盾，无法正常履行。对此理由，本院认为，一是涂旭赟在合同订立之初即撕毁合同，其提出合同条款矛盾无法履行，没有依据；二是双方当事人自愿签订的合同条款应当遵守，变更合同需要双方当事人协商一致。另需指出，即使双方当事人签订的合同条款存在瑕疵，也不能作为不履行合同的理由，而应当在履行合同中本着诚实信用原则予以协商解决，协商不成则依照相关交易习惯等原则处理。另外，涂旭赟上诉称其不存在拒绝履约故意、华熙公司与张海东处于同一利益链条上，华熙公司居间签订的《存量房屋买卖合同》中大部分条款有利于张海东，本院对其上述意见不予采信。
综上所述，涂旭赟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17670元，由涂旭赟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍翠玲
审 判 员 王金龙
审 判 员 王艳芳
二〇一八年四月二十七日
法官助理 刘慧超
书 记 员 胡 月