新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）新民申357号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：祝捷，男，1980年12月2日出生，汉族，住克拉玛依市。委托诉讼代理人：牛风琴，女，1956年3月22日出生，汉族，系祝捷母亲，住克拉玛依市。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：新疆千居客房地产开发有限责任公司。住所地：克拉玛依市林园路**号。法定代表人：刘承，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏，新疆众信律师事务所律师。再审申请人祝捷因与被申请人新疆千居客房地产开发有限责任公司（以下简称千居客房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服克拉玛依市中级人民法院（2017）新02民终256号民事判决，向本院申请再审，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。祝捷申请再审称，一、再审申请人在2013年3月11日就已经全额支付房款，2013年4月13日与被申请人签订商品房买卖合同，被申请人在商品房已经销售的情况下、违法变更面积。2013年11月7日被申请人明知自己私自变更规划面积没有取得规划局颁发的《建设工程规划许可证》，欺骗再审申请人在空白的设计变更通知书上签名。本案房屋面积增加并非正常误差造成，被申请人违法变更设计增加，变更未经过规划部门批准，2013年12月执法局立案对其擅自增加的面积进行了处罚，增加面积依法不应计算在房屋面积之内。二、被申请人提交的证据与事实严重不符，存在伪造证据嫌疑。被申请人提交的2012年7月《规划许可证》、2013年5月的《房屋预售许可证》、2013年5月16日的政府《会议纪要》、2014年3月的《测绘报告》均是虚假的。三、被申请人提交的2014年3月房屋面积测绘报告没有明细平面图、只有数字表示，无法采信。再审申请人在原审多次要求调取全部测绘报告，法院没有调取。被申请人竣工验收时自行给规划局提交的《竣工验收申请报告》和环评验收报告均注明案涉房屋为一层建筑，原一、二审法院将案涉房屋认定为二层建筑与该文件存在矛盾。四、即使被申请人增加面积手续合法，本案也未达到支付增加房款差价的约定条件，原审法院判决再审申请人支付被申请人房屋差价没有法律依据。商品房买卖合同约定登记面积大于合同约定面积的，再审申请人在领取房屋发票时将面积差额房款补交被申请人。依此约定，再审申请人向被申请人支付面积差额补交房款的前提条件是被申请人先开具发票，再审申请人在领取发票时补交差额房款，并不是房屋交付时支付差额部分。因被申请人至今未向再审申请人提交过发票，也没有证据证明被申请人曾经开具过该发票。再审申请人向被申请人支付差价的条件并未成就。五、再审申请人在2013年3月11日就全额支付房款，在该买卖合同中再审申请人不存在违约行为。被申请人的行为违反诚信原则，构成欺诈，应承担法律责任。被申请人在宣传广告册中宣传”买一层送一层”，双方据此签订了南湖商业街购买确认单。《商品房销售管理办法》第24条规定商品房销售后不得变更设计。被申请人将已售出的商铺擅自变更面积且未告知再审申请人，合同无效。请求依法再审。千居客房产公司答辩称，一、原审法院是依据再审申请人在一审的诉讼请求来审理的，祝捷一审诉讼请求是要求千居客房产公司交付房产证、办理登记手续，并支付延期交房的违约金。一审中我公司提出反诉，认为要求办理房产证需要祝捷本人的配合，补交面积差额及契税印花税、维修基金等。庭审过程中，祝捷提出很多关于行政机关颁发证件是否违法，超出了本案审理的范围，本案并非行政诉讼纠纷的案件，因此我们认为原审判决正确。二、涉案工程项目名称是克拉玛依南新湿地恢复（17）公共服务设施服务工程。这个位置处于南湖湿地公园内，介于南湖一期和二期之间，实际上都属于一个地方，工程开工前后叫法不同。项目工程2011年7月1日取得建设用地许可证、建设规划许可证，2011年9月7日批准立项，建设单位是克拉玛依市城市建设投资发展有限公司，隶属于克拉玛依市财政局的公司，2012年竣工的是南新湿地东西两岸的酒店，2013年完成附属设施，并非如再审申请人所说没有证件，2013年申请人在购买商铺的时候已经有了商品房预售许可证，我们向法庭提交的是2014年变更后的商品房预售许可证。三、关于房屋设计变更，设计变更经过规划部门审批后办理相应的手续，一审中我们提交了公司写给规划局的申请报告，规划局在2013年10月批复”有关规划竣工验收的各项工作正在办理中，认可书签发尚需一段时间，请相关部门先行组织验收”。2013年10月份就竣工验收了，2013年12月份才给我们办理下来。关于为什么要变更项目，2013年为了迎接国际装备展，涉案工程就是边立项、边设计，工程施工过程中经过多次变更，施工过程中政府认为东西两岸的附属设施都是商铺，经营过于单一，就改为餐饮街，环评要求餐饮排除油烟的平面不少于55平米，祝捷房屋一个单层才40多平米，不符合环评要求。按照要求，我们重新做了设计变更，并不存在违法设计变更的情形，涉案商铺是经过政府相关职能部门审批的合法建筑。再审申请人主张合同无效无依据且与其诉讼请求矛盾。我们认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回再审申请人的再审申请。本院经审查认为，祝捷与千居客房产公司就涉案商铺签订的《克拉玛依市商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理条款约定”以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：⑴面积发生差异，买受人不提出退房要求。⑵产权登记面积大于合同约定面积时，买受人在领取房屋发票时将面积差额购房款补交出卖人。⑶产权登记面积小于合同约定面积时，出卖人在买受人领取房屋发票后将面积差额价款退还买受人。故，祝捷与千居客房产公司在合同中已明确约定以产权登记面积为准，产权登记面积大于合同约定面积时，祝捷应当将面积差额购房款补交千居客房产公司。2013年11月7日千居客房产公司向祝捷交房时出示了《南新商业街设计变更确认书》，其内容载明”由我公司开发的南新湿地商业街，经克拉玛依区委区政府政府常务会议研究确定为特色餐饮美食城，为符合餐饮经营要求根据餐饮业的实际情况，对南湖商业街房屋进行了设计变更，您原购置的商铺342-6号，原面积为89.83平方米，现面积为116.72平方米，最终面积以竣工后测绘面积为准。”祝捷并未提出异议且在确认人处签名并捺手印。二审法院查明的事实亦反映祝捷已就涉案商铺与案外人签订商铺租赁合同，合同中亦载明建筑面积116.72平方米。因此，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。从双方合同约定及商铺交付时的设计变更确认书、祝捷出租涉案商铺的事实均可证实涉案商铺设计变更及面积增加已经千居客房产公司和祝捷的共同确认，千居客房产公司依合同约定要求祝捷支付面积增加的差额价款具有相应的事实依据及法律依据。双方合同约定”买受人在领取房屋发票时将面积差额购房款补交出卖人”应属同时履行义务，且诉讼中祝捷明确表示拒绝支付面积增加的差额房款。故，祝捷申请再审以房屋发票作为其付款条件不成就的理由不能成立。千居客房产公司原审中提交的建设工程规划许可证、商品房预售许可证等手续均可证明涉案商铺已经过相关政府职能部门审批。祝捷申请再审认为千居客房产公司提交的相关手续及测绘报告虚假并无充分的证据能够证实。双方商品房买卖合同就涉案商铺明确约定层高为6米，建筑层数为地上2层，建筑面积共89.83平方米。祝捷在本院审查期间提交的涉案商铺广告宣传册中注明所售商铺”层高6米，自主隔断”并加引号书写”买一层，送一层”。由此，按照通常理解并结合双方合同约定的内容，祝捷称千居客房产公司销售中存在欺诈行为的理由不能成立。祝捷在本院审查期间提交的其他证据多为原审中已存在的证据，千居客房产公司对于案涉工程及手续的变化过程已作出合理说明且提交了相关政府职能部门2014年前后颁发的商品房预销售许可证及建设工程规划许可证。祝捷提交的此前颁发的案涉工程的建设工程规划许可证、商品房预销售许可证并不能否定千居客房产公司所持上述手续的真实性合法性。祝捷提交的其他证据亦均不能否定双方合同、设计变更确认书及房产管理部门备案的房屋测绘报告、祝捷与案外人签订的租赁商铺合同内容所相互印证的事实。综上，祝捷的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回祝捷的再审申请。审 判 长 彭英琪审 判 员 伊 利审 判 员 张 斌二〇一八年四月二十八日法官助理 李 雯书 记 员 郑斯尤