广西壮族自治区桂林市阳朔县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）阳民重字第4号原告詹桂军（反诉被告，以下均称原告），个体工商户。委托代理人谢继香，广西远兴律师事务所律师。被告广西盛景房地产开发有限公司（反诉原告，以下均称被告），住所地广西壮族自治区桂林市七星区骖鸾路33号11楼。法定代表人麻先勇，公司总经理。委托代理人陈莉萍，公司员工。委托代理人王利春，广西天湖律师事务所律师。第三人胡育荣，城镇居民。委托代理人陆泉任，广西寿阳律师事务所律师。第三人阳朔县市场开发服务中心，住所地广西壮族自治区阳朔县阳朔镇芙蓉路3号。法定代表人吴建平，服务中心主任。委托代理人李荆，服务中心职工。原告詹桂军与被告广西盛景房地产开发有限公司（简称盛景公司）商品房销售合同纠纷重审一案，本院于2013年7月8日受理后，依法组成由审判员肖云成担任审判长，审判员彭松、审判员黄启东参加的合议庭，依法追加第三人胡育荣和第三人阳朔县市场开发服务中心（简称阳朔市场中心）参加诉讼，于2013年11月29日、2014年1月16日公开开庭审理了本案。书记员程浩朋担任记录。原告詹桂军的委托代理人谢继香、被告盛景公司的委托代理人陈莉萍、委托代理人王利春、第三人胡育荣及其委托代理人陆泉任、第三人阳朔市场中心的委托代理人李荆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告詹桂军诉称，原告与被告于2010年6月27日在平等自愿的基础上就阳朔县凤鸣市场地下车库车位专有使用权以320万元的价格达成转让协议。原告在合同签订之日向被告一次性支付了转让款320万元，但是被告未将车库交付原告使用，造成原告经济损失。请求判令被告履行车库车位买卖合同，将合同标的物交付原告，判令被告赔偿因其逾期交付所造成的原告的经济损失50万元。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：《地下车库车位专有使用权转让合同》（以下简称《车库转让合同》）、《收条》、桂林市公安局出具的有关被告的印章及领取时间的材料（简称被告印章材料）。被告盛景公司答辩并反诉称，被告在2009年1月至2010年2月1日期间曾多次向原告借款共计730万元，但是记录显示被告已经超额偿还了该借款。2010年上半年，被告因资金链断裂被众多债权人起诉。原告担心其利息无法收取，于2010年6月27日对被告的法定代表人麻先勇采取非正常手段，胁迫麻先勇与其签订《车库转让合同》，同时胁迫原告出具收到320万元款项的收条一份，以作为归还320万元利息的担保。但是原告实际未支付分文转让款。被告的上述行为不符合法律的规定，且被告采取的是胁迫的手段。双方为此所签订的合同属无效合同。请求判决确认《车库转让合同》无效，驳回原告的诉讼请求，本诉和反诉的诉讼费用由原告承担。被告为其辩解和反诉在举证期限内提供的证据有：《借条》、《收款收据》（或《收据》）、《社会融资款利息支付确认单》、《领（借）款单》、通过金融机构及网上银行转账或者付款的凭单。原告詹桂军对反诉答辩称，原告与被告签订《车库转让合同》时，双方无借贷关系。被告的反诉所称不是事实，亦无任何证据证实。上述合同是双方协商一致自愿签订的，合同的内容合法，条款齐全，签字和盖章真实。合同合法有效。被告的反诉无事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。第三人胡育荣述称，被告于2009年即已经将本案讼争的标的物转让给了胡育荣。原告与被告签订的车库转让合同，是为其借款提供的担保。第三人胡育荣为其主张在举证期限内提供的证据有：胡育荣的身份证、《商品房购买合同》、《商品房买卖合同》、《中国工商银行电汇凭证》（简称《电汇凭证》）和《收据》、广西桂锦宏消防检测中心有限公司的《检测报告》、凤鸣市场3#楼的竣工验收材料、照片10张。第三人阳朔市场中心述称，本案讼争的标的物中的1#楼地下停车场，有70个停车位是属于政府的，1#楼的其余地下停车位是属于其他人共同使用的，且已经抵押给了政府。第三人阳朔市场中心为其主张在举证期限内提供证据有：《协议书》。本院依职权调取了如下证据：《土地登记卡》、《阳朔县国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让、凤鸣市场建设招商约定》、《国有土地使用权出让合同》、《阳朔县凤鸣综合市场建设合同》、本院对阳朔县国土资源局干部廖德乾的《调查笔录》、阳朔县住房和城乡建设局出具的《关于阳朔县人民法院委托函的复函》和所附阳朔镇凤鸣市场北楼地下室平面图（简称复函和附图）、及本院对该局工作人员林晓碧的《调查笔录》对何顺培的《调查笔录》、对廖贵民的调查笔录。经过开庭质证，原告对第三人胡育荣提供的胡育荣的身份证、本院依职权调取的复函和附图、对廖贵民的调查笔录没有异议。被告对第三人胡育荣提供的证据、第三人阳朔市场中心提供的证据及本院依职权调取的证据没有异议。第三人阳朔市场中心对第三人胡育荣提供的证据、本院依职权调取的复函和附图、对廖贵民的调查笔录没有异议，对原告和被告提供的证据、本院依职权调取的其他证据没有提出质证意见。第三人胡育荣对被告提供的证据、本院依职权调取的除复函和附图的证据没有异议。当事人对证据不提出质证意见，是其对其质证权利的放弃。原告、被告、第三人提供的各方当事人均无异议或者没有提出异议的证据，具备客观性、关联性和合法性，本院作为认定本案事实的根据。原告对被告提供的证据有异议，认为其中的《借条》和盖有银行印章的转账或者付款凭单是真实的，其余证据是被告自行填写制作的，是不真实的；被告提供的证据不能证明原告与被告之间存在借贷关系；原告与被告的经济往来早已经清结，被告提供的证据与本案不具有关联性。原告对第三人胡育荣提供的如下证据有异议，认为《商品房购买合同》和《商品房买卖合同》不真实，合同的主体不一致，内容相互矛盾，合同不能证明第三人胡育荣购买了地下车库，其没有支付3120万元购房款的凭证；《电汇凭证》上写的是购房款，不是购买地下车库款，《电汇凭证》与本案不具有关联性；《收据》是补开的，不真实，不能证明支付款的事实；《检测报告》、竣工验收材料、照片10张与本案无关，不能证明胡育荣已经使用3#楼的地下车库及其何时使用，且其中的复印件的真实性不能确定。原告对第三人阳朔市场中心提供的《协议书》有异议，认为阳朔市场中心在明知阳朔凤鸣市场1#楼地下车库已经由被告卖给了原告的情况下，与被告签订抵押协议，其所签订的《协议书》无效。原告对本院依职权调取的除复函和附图、对廖贵民的调查笔录的证据没有异议，但是认为被告在与原告签订《车库转让合同》时，没有告知原告地下车库中的70个车位属于政府。被告和第三人胡育荣对原告提供的如下证据有异议，认为《车库转让合同》上的签章和签字是真实的，但是合同内容并非被告的真实意思，《车库转让合同》事实上是对被告将来偿还原告320万元利息的担保；《收条》不真实，因为收取不动产转让款应当开具不动产收据，此外，款项应当支付到公司，由公司的财务人员收取，且用320万元的大额现金进行交易，不符合交易惯例。被告和第三人胡育荣对被告印章材料的真实性没有提出异议，但是解释认为，《商品房购买合同》于2009年8月27日签订后，用于在该合同上盖章的印章丢失了，之后盛景公司于2009年12月30日换了新印章，《商品房买卖合同》是在换新印章后签订的，该合同因而盖的是新印章，但是为了与《商品房购买合同》的付款时间等对应，该合同的签订时间写到了2009年9月9日。第三人胡育荣对本院依职权调取的复函和附图、及第三人阳朔市场中心提供的《协议书》有异议，认为其与第三人胡育荣不具有关联性。本院认为，原告提供的《车库转让合同》和《收条》，是书证原件，被告虽然有异议，但是其确认合同是其所签订，《收条》亦为其所出具。被告所确认的《车库转让合同》和《收条》的上述相关事实，本院予以确定。第三人胡育荣对《车库转让合同》和《收条》虽然亦提出了与被告的意见一致的异议，但是该第三人和被告均没有提供足以证明其如下异议：“合同内容并非被告的真实意思，《车库转让合同》事实上是对被告将来偿还原告320万元利息的担保”——的证据，亦没有提供足以证明《收条》载明的款项确实没有支付的证据。且被告作为房地产开发企业，其应当深知其与他人签订《车库转让合同》及向他人出具巨额现金收据的利害关系和法律后果，其在2010年6月27日签订上述合同，在2010年6月28日出具上述收据后，直至本案诉讼期间的2012年2月13日才提出以上异议，其异议所主张事实的客观性难以令人信服。况且，被告在其本案的答辩和反诉中亦并不讳言其与原告曾经存在巨额的债权债务关系。如其所言，将债务转化成买卖中的现实价款支付，亦并不违反法律的规定，其转化支付具有等同支付的法律效果。因此，《车库转让合同》是原告与被告的真实意思表示，《收条》载明的现金已然给付或者等同给付的事实，应当予以确定。《车库转让合同》和《收条》，具备客观性、关联性和合法性。原告提供的被告印章材料，来源于国家的印章管理机关，其客观性、关联性和合法性本院予以确认，但是该印章材料只能证明第三人胡育荣提供的《商品房买卖合同》签订于2009年12月30日之后，不足以证明该第三人提供的《商品房购买合同》和《商品房买卖合同》不真实。该印章材料，本院根据其以上证明力确认本案的相关法律事实。被告提供的《借条》和盖有银行印章的转账或者付款凭单，因原告确认其客观性，且原告的确认不会损害国家、集体或者他人的利益，本院对其客观性亦予以确定，并据之确定相应的案件事实。但是，上述《借条》和凭单与原告提供的《车库转让合同》和《收条》之间的债务担保关系，没有证据证明，因此，《借条》和凭单对被告主张的事实——《车库转让合同》和《收条》是对被告将来偿还原告320万元利息的担保，不具有证明力。被告提供的其他证据，系由被告自行填写制作，这些证据关系到原告的经济利益，而没有经原告书面或者口头确认，因此，证据的客观性不能确定，该证据本院不作为认定本案事实的根据。第三人阳朔市场中心提供的《协议书》，是书证原件，证据具备客观性、关联性和合法性，但是其法律效果和证明力，本院根据法律的规定进行判定。第三人胡育荣提供的《商品房购买合同》、《商品房买卖合同》、《电汇凭证》和《收据》，是书证的原件，作为该证据的当事人的被告，对该证据亦无异议，证据中的《商品房买卖合同》虽然有瑕疵，但是，原告提供的证据尚不足以否定上述证据的客观性、关联性和合法性。第三人胡育荣提供的上述证据的客观性、关联性和合法性，本院予以确认。第三人胡育荣提供的《检测报告》和竣工验收材料，是书证原件，照片10张是有实物验证的影像资料，上述证据具备客观性和合法性，该证据包含本案争议的标的物：3#楼地下停车库，其与本案具有关联性，证据对第三人胡育荣已经使用3#楼的地下车库的事实，且具有证明力。本院依职权调取的证据，来源于国家机关的档案，或者系国家机关工作人员对相关事实或者问题的陈述，当事人对之没有异议、不提出异议、或者不提出质证意见，证据的客观性、关联性和合法性本院予以确定。以上证据，除被告提供的除《借条》和盖有银行印章的转账或者付款凭单的证据，相关当事人虽然有异议，但是没有提出足以反驳的相反证据，本院作为认定本案事实的根据。综合全案证据，结合当事人的陈述等，本院确认以下法律事实：2005年4月28日，广西壮族自治区阳朔县国土资源局（简称阳朔国土局）和阳朔县凤鸣综合市场工程指挥部（简称凤鸣市场指挥部）对位于阳朔县县城的抗战路与阳普公路交汇处的32.5亩国有土地的使用权公开进行招标、拍卖、挂牌出让，并对拟在该土地上建设的凤鸣市场公开进行招商。被告中标。2007年6月21日，被告与凤鸣市场指挥部（为合同甲方）签订《阳朔县凤鸣综合市场建设合同》（简称《建设合同》），其合同的第九条约定，凤鸣综合市场一楼的市场建筑面积5300㎡、室外停车场1100㎡、地下停车场停车位70个、相关的市政设施，及上述建筑分摊的土地使用权，由被告建设后无偿返还给甲方。2007年9月8日，被告与阳朔国土局签订《国有土地使用权出让合同》（简称《土地出让合同》），约定被告以出让方式取得上述32.5亩国有土地的使用权，其合同第四条约定，出让土地的用途为市场用地、地下停车场（他项权利）和居住用地，其中南楼、北楼的1—2层均为市场用途，其地下停车场均为他项权利用途，其余楼层均为居住用途（商品房住宅用途）；其第六条约定，土地使用权的出让年期，地下停车场为50年；合同第十二条对被告应当无偿或者有偿返还的建设项目作了与《建设合同》相同的约定。阳朔县凤鸣综合市场仅在南楼和北楼有地下停车库，南楼又称3#楼，其地下停车场面积为3825.1㎡，设定的停车位为65个；北楼又称1#楼，其地下停车场面积为5247.16㎡，规划设定的停车位为95个。在被告办理的相关土地权利预登记中，1#楼和3#楼的地下停车库，均设定为他项权利，权利人为被告。被告依《建设合同》和《土地出让合同》应当返还给凤鸣市场指挥部的70个地下停车场停车位位于1#楼的地下停车场。2009年8月27日，就3#楼房屋的买卖事宜，被告（为合同甲方）与第三人胡育荣和案外人胡绍料（为合同乙方）签订《商品房购买合同》，该合同约定，整栋3#楼包括中空大厅和负一层地下车库，除地面一层2号至21号、及27号至35号的总面积2044.92㎡的29间门面外，均属乙方的购买范围，乙方购买该房地产的总价款为人民币3120万元，总建筑面积依测绘结果为17310.8㎡；合同并约定，甲方将乙方购买的产权面积，按乙方的要求以乙方或乙方指定的单位或个人签订正式《商品房买卖合同》，并负责办理好房屋产权证和土地证。2010年，被告与第三人胡育荣就上述3#楼地下停车场的买卖签订国家规定格式的《商品房买卖合同》，合同约定第三人胡育荣购买上述3#楼的地下停车库，停车库共65个停车位，总价款为人民币100万元，付款方式为一次性支付。上述《商品房买卖合同》落款的时间为2009年9月9日。合同签订后，第三人胡育荣依约支付了3#楼地下停车库的购房款，此后并对该地下停车库进行了装修和使用，该地下停车库已经竣工验收。2009年至2010年6月6日期间，原告与被告之间存在频繁的、较大金额的借款和还款关系，被告向原告借款，其偿还原告借款的总金额达1200余万元以上。2010年6月27日，被告与原告签订《车库转让合同》，合同约定被告将阳朔县凤鸣市场商住综合楼地下停车库所有停车车位的专用权转让给原告，转让价款为人民币320万元整，转让款于合同签订之日起一次性付清等。上述地下停车库所有停车车位包括1#楼和3#楼的所有地下停车库停车位。在原告支付或者等同支付了被告320万元的地下停车库停车位转让价款后，2010年6月28日，被告向原告出具《收条》，其内容为：“收条今收到詹桂军购车库款（阳朔凤鸣市场地下车库）现金人民币叁佰贰拾万元整（￥3200000.00元）。此据。广西盛景房地产开发有限公司麻先勇二0一0年六月二十八日”。被告在《收条》上其名称处加盖了公章，其法定代表人麻先勇在《收条》上其签名处及现金数额处捺有指印。2013年4月25日，被告的阳朔分公司与第三人阳朔市场中心签订《协议书》，约定将1#楼地下停车库中属于被告的部分抵押给该第三人，作为其所欠该第三人的400万元借款的担保。《协议书》加盖了被告的阳朔分公司与第三人阳朔市场中心的公章，并由当事人的法定代表人吴建平和麻先勇签了名。上述抵押没有办理登记。原告与被告及第三人争议的地下停车库不是人民防空工程。至2014年7月23日，其1#楼地下停车库仍然没有进行规划验收和竣工验收，其停车位没有具体划定，与停车相关的设施亦没有建设。该停车库中的约定归属凤鸣市场指挥部的70个停车位，由第三人阳朔市场中心行使物权。诉讼中，原告与被告均不同意对其争议的地下停车库的造价进行评估鉴定。依原告的申请，本院对阳朔县凤鸣综合市场商住综合楼（即南楼、北楼，或称1#楼、3#楼）的地下停车库进行了查封。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《车库转让合同》对转让车位的位置和面积的约定相对不具体，但是根据合同及相关事实，其约定转让的地下车库车位的具体位置和面积是可确定的。原告与被告的地下车库车位转让合同关系应当已经依法成立。《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”被告与原告签订《车库转让合同》，向原告出具《收条》，不具有上述法律规定的合同无效情形，其合同合法有效。至于被告是否受胁迫与原告签订《车库转让合同》，及是否受胁迫向原告出具《收条》，属合同当事人依法享有的合同变更、撤销权的处置范围，非合同效力有无的法定判定依据。原告按照上述合同的约定，支付或者等同支付了地下停车库停车位转让价款，依约履行了自己的合同义务。同理，被告与第三人胡育荣和案外人胡绍料签订的《商品房购买合同》，及与第三人胡育荣签订的《商品房买卖合同》，与凤鸣市场指挥部签订的《建设合同》，与阳朔国土局签订的《土地出让合同》，均为依法成立和合法有效的合同。对《商品房购买合同》和《商品房买卖合同》约定转让的标的物——3#楼地下停车库，被告依约履行了对第三人胡育荣的标的物交付，第三人胡育荣依约履行了价款给付，并对之进行了占有和使用。对《建设合同》和《土地出让合同》约定无偿返还给政府或者凤鸣市场指挥部的标的物——1#楼地下停车库中的70个停车位，第三人阳朔市场中心依约则无需履行价款给付。权利人以同一标的物与不同的受让人签订转让协议，其所签订的协议均合法有效，且受让人均要求享有标的物权益的，应当根据标的物转让的公示力、协议的履行程度、及协议签订的时间等确定合同的履行及标的物权益的归属。就凤鸣市场3#楼的地下停车库车位使用权，被告既通过与原告签订《车库转让合同》约定转让给原告，又通过与第三人胡育荣签订《商品房购买合同》和《商品房买卖合同》约定转让给第三人胡育荣，其转让协议均合法有效，且受让人均按照转让协议约定履行了价款给付，但是第三人胡育荣在签订转让协议和给付价款后先行占有使用了地下停车库车位，且其与被告签订转让协议先于原告与被告签订转让协议，在第三人胡育荣和原告均主张该转让标的物物权的情况下，该转让标的物物权应当由第三人胡育荣享有。原告与被告签订的《车库转让合同》中的有关凤鸣市场3#楼的地下停车库车位的部分，实际已经不能履行。同理，因凤鸣市场指挥部与被告签订《建设合同》，及阳朔国土局与被告签订《土地出让合同》，先于原告与被告签订《车库转让合同》，上述合同约定的相关标的物即1#楼地下停车库中的70个停车位，亦应当由第三人阳朔市场中心享有物权。原告与被告签订的《车库转让合同》中的有关凤鸣市场1#楼的地下停车库中的70个停车位，实际亦不能履行。《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”其第一百八十条第一款第一项规定的财产为“建筑物和其他土地附作物”。第三人阳朔市场中心与被告的阳朔分公司签订的《协议书》中约定用作债权抵押的被告的1#楼地下停车库，属“建筑物和其他土地附作物”。按照物权法的上述规定，其抵押因为没有办理抵押登记，不产生抵押权设立的法律后果。第三人阳朔市场中心主张对1#楼地下停车库中除归属于该第三人的停车位的部分的抵押权，没有法律依据，本院不予支持。但是，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，该停车位，即1#楼地下停车库除归属第三人阳朔市场中心的部分，因没有进行规划验收和竣工验收，其具体位置和面积亦没有具体划定，被告亦不能按照《车库转让合同》履行对原告的交付。综上，原告要求被告交付《车库转让合同》中的标的物，均没有法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿因被告逾期交付所造成的原告的经济损失50万元，原告对其请求赔偿的损失额没有予以充分地证明。同时，因原告与被告签订的《车库转让合同》，自合同签订之日至本案裁判之时，仍是不能履行交付的合同，这当然就不存在逾期交付和逾期交付损失的问题。原告要求被告赔偿因被告逾期交付所造成的原告的经济损失50万元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十一条、第五十二条、第五十六条、第一百一十条第（一）项的规定，经本院审判委员会委员向阳、赵家良、张永宁、高延韬、赵军、何新丹、黎瑞勇、叶仕恩、夏兆海、潘心才、李德强、欧有生讨论决定，判决如下：一、原告詹桂军与被告广西盛景房地产开发有限公司签订的《地下车库车位专有使用权转让合同》合法有效。二、驳回原告詹桂军要求被告广西盛景房地产开发有限公司交付阳朔县凤鸣综合市场1#楼、3#地下停车库停车位的诉讼请求。三、驳回原告詹桂军要求被告广西盛景房地产开发有限公司赔偿逾期交付的50万元经济损失的诉讼请求。四、驳回被告广西盛景房地产开发有限公司的其他反诉请求。本案本诉案件受理费10850元，由原告詹桂军负担9500元，由被告广西盛景房地产开发有限公司负担1350元；反诉案件受理费25元，由被告广西盛景房地产开发有限公司负担；财产保全费5000元，由原告詹桂军负担4380元，由被告广西盛景房地产开发有限公司负担620元。上述应当履行的义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判长肖云成审判员彭松审判员黄启东二〇一四年十月二十八日书记员程浩朋