辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终3328号
上诉人（原审被告）：马某1，女，1979年8月20日出生，回族，个体工商户，住辽宁省大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：马某2（系马某1之夫），男，1974年10月26日出生，回族，大连市民族饭庄总经理，住辽宁省大连市甘井子区。
被上诉人（原审原告）：大连万科物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区新生路万客园150号。
法定代表人：张某，总经理。
委托诉讼代理人：董某，辽宁双护律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘某，辽宁双护律师事务所律师。
上诉人马某1因与被上诉人大连万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初10529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马某1的委托诉讼代理人马某2、被上诉人万科物业的委托诉讼代理人董某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马某1上诉请求：撤销一审判决，驳回万科物业的诉讼请求。事实和理由：1、一审认定房屋为别墅是错误的，房产证标明是跃层楼房，大连万科城置业有限公司（以下简称万科城置业公司）存在欺诈业主的情况。2、一审判决适用法律错误。首先，小区业主委员会成立时间是2012年9月份，2016年下半年自动解散。在此届任期内，由于未能与物业公司就服务标准、收费问题达成一致，故未签订合同，一审法院对于前期物业服务合同的期限认定有问题，属于格式条款和霸王条款。其次，该合同是违法无效合同。万科城置业公司与万科物业在签署前期物业合同时，没有通过招投标形式选取物业公司，合同是格式化条款，加重业主责任；万科物业是物业三级资质，不符合招标资质；万科物业与业主签订的合同存在欺诈，是无效合同。3、一审法院对于物业费3.8元的认定错误，物业公司并没有在物价局备案，没有召开业主大会，没有与业主协商物业费价格。4、一审法院要求业主另行主张权利，根本无法操作。5、一审法院对于万科物业是否违反前期物业合同服务标准、是否违约没有任何认定。
被上诉人万科物业辩称：不同意马某1的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。1、马某1在2009年12月2日与房屋开发商签订商品房买卖合同，其中包括附件3《大连万科溪之谷项目首期叠拼别墅交屋标准》，已签字确认，并已实际履行合同；附件4《补充协议》中约定万科溪之谷别墅物业费为3.8元/平方米/月，因此，按照别墅的3.8元标准收取案涉房屋的物业费，双方早已签字确认，如果对协议及房屋属性有异议，可另案诉讼解决。2、根据《物业管理条例》第21条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，万科溪之谷的业主大会并没有与万科物业签订新的物业服务合同，因此前期物业合同一直延续，对所有业主具有约束力。3、根据《大连市物业服务收费管理实施细则》（大发改收费字（2009）449号）第7条的规定，别墅区的收费属于市场调节部分，无须备案，经双方当事人确认一致后即按照约定履行。4、一审中我公司主张了违约金，但一审法院没有支持。同时，也向马某1释明如果物业服务不到位，甚至给业主造成了损失，业主可以通过起诉物业公司来维护自己的权利，而不是以拒交物业费的方式来抗辩。物业公司是对整个小区提供服务，个别业主的不交费行为对其他交费的业主是不公平的。
万科物业向一审法院起诉请求：马某1支付自2015年1月至2016年9月的物业服务费17164.14元及违约金9273.54元，共计26437.68元。
一审法院认定事实：万科物业系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，马某1系万科溪之谷柳溪园51号1－104房屋的业主，该房屋建筑面积为215.09平方米。万科城置业公司（甲方）与万科物业（乙方）签订了《前期物业服务合同（万科.溪之谷》，合同约定，甲方选聘乙方对位于大连市甘井子区红旗镇西南部的万科溪之谷小区提供前期物业管理服务，合同期限自2007年9月8日起至万科溪之谷业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为别墅3.8元/月.平方米，公寓2元/月.平方米，住宅1.3/月.平方米，住宅（带电梯）1.8元/月.平方米。同时约定，物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日前向乙方交纳物业服务费，未能按时足额交纳的，每逾期一日应按欠费总额的0.3%标准向乙方支付违约金。合同中还规定了其他甲乙双方的权利、义务及物业管理服务标准等内容。2009年12月2日，马某1与万科城置业公司签订了《商品房买卖合同》，其中，附件三《大连万科溪之谷项目首期叠拼别墅交屋标准》约定案涉房屋为叠拼别墅；附件四《补充协议》约定，买受人同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由万科物业提供物业服务，万科溪之谷别墅物业服务费为3.8元/月.平方米。马某1又签署《业主确认函》对上述附件四的内容予以确认。2014年，马某1按每月每平方米3.8元的标准向万科物业交付物业服务费，但自2015年1月起一直拖欠物业服务费。万科物业多次催收，马某1均未交纳。自2015年1月1日起至2016年9月30日止，马某1总计拖欠物业服务费17164.14元。另查，万科物业资质证书登记的资质等级为贰级，登记时间为2010年7月30日。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业纠纷司法解释》）第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，万科置业公司与万科物业签订的《前期物业服务合同（万科.溪之谷）》对马某1具有约束力。同时，业主和物业公司之间是平等主体，万科物业是具有收费资质的物业服务企业，依法为小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，且万科物业已取得管理别墅住宅区域的资质等级，而马某1作为该小区业主，在接受物业服务的同时，应当按时足额交纳物业服务费用。虽然案涉别墅住宅区域房屋没有经过物价部门核准的收费标准，但案涉房屋物业服务费为每月每平方米3.8元，有《商品房买卖合同》附件三和附件四、《前期物业服务合同（万科溪之谷）》、《业主确认函》为证，予以确认。故马某1应交纳自2015年1月1日起至2016年9月30日止的物业服务费17164.14元。关于马某1辩称物业服务费收取标准不合理，不同意按万科物业所述标准交纳物业服务费的抗辩，不予采纳。理由：其一、依法成立的合同受法律保护，马某1与万科置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。该合同关于案涉房屋系别墅性质及物业服务费收费标准有明确约定，且马某1签署《业主确认函》对此予以确认。因此，马某1应按照每月每平方米3.8元的标准交纳物业服务费。其二，万科物业提供《营业执照》（副本）记载其为有限责任公司，具备诉讼主体资格，关于马某1提及的收费许可证系行政管理问题，本应由行政部门处理，不能以此拒交物业服务费。其三，房屋产权证上登记的信息，即设计用途为住宅、总层数为6的内容，是对房屋状况的描述，在双方签订的《商品房买卖合同》中”买受人所购商品房的基本情况”一条里，对马某1所购房屋也有含义相同的描述，马某1签署合同，表明对此描述予以认可，再以此为由辩称所居房屋非别墅、物业服务费收取标准不合理缺乏事实基础和法律依据。其四，马某1在欠缴物业服务费之前，一直按照每月每平方米3.8元的标准交纳物业服务费，根据禁止反言的一般原则，可以认定马某1已经认可此收费标准。第五，物业管理是一种服务，物业管理服务的最终效果要通过服务对象的感受体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒交物业服务费的方式进行对抗。如马某1认为万科物业的收费标准不合理或存在侵害业主合法权益的行为，其可以通过合法渠道向万科物业反映或另行主张，也可待业主委员会成立后进一步协商。在此之前，以此为由拒交物业服务费没有法律依据。关于违约金，物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司的相互配合、相互努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业服务费。考虑万科物业现仍是该小区的物业服务企业，物业服务企业与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现万科物业与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、及时化解矛盾，为维系双方之间的和谐稳定，对本次诉讼违约金部分不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局，多考虑全体业主特别是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整体权益。一审法院依照《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，作出判决：一、自本判决生效之日起十日内，被告马某1给付原告大连万科物业服务有限公司物业服务费人民币17164.14元（自2015年1月1日至2016年9月30日止）；二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述第一项，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费460元，减半收取230元（原告已预交），由原告承担80元，被告承担150元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据,且对一审判决认定的事实均无异议。经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：《物业管理条例》第二十一条规定：”在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，《物业纠纷司法解释》第一条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，万科城置业公司与万科物业签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，该《前期物业服务合同》对马某1具有约束力。马某1上诉称，万科城置业公司没有通过招投标形式选取物业服务企业、万科物业是物业三级资质、不符合招标资质，故《前期物业服务合同》是无效合同。《物业管理条例》第二十四条规定：”国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，第三十二条规定：”从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”，上述条款均非效力性强制性规定，故马某1以未通过招投标、物业企业资质等理由主张前期物业合同无效，没有法律依据。马某1又称，《前期物业服务合同》的条款是格式条款，加重业主责任，因此属无效合同。《物业纠纷司法解释》第二条规定：”符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：......（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”，经审查，该前期物业合同中并不存在加重业主责任的条款。关于前期物业合同的期限问题，《物业管理条例》第二十六条规定：”前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，案涉前期物业合同第三十一条约定：”本合同期限自2007年9月8日起至万科溪之谷业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止”，马某1上诉时承认该小区虽成立过业主委员会，但一直未与物业公司签订过物业服务合同，因此，前期物业合同并未终止。
马某1上诉称，房产证标明是跃层楼房，一审法院认定房屋为别墅是错误的，万科城置业公司存在欺诈业主的情况。本案审理的是万科物业与马某1之间的物业服务合同纠纷，而非万科城置业公司与马某1之间的商品房买卖合同纠纷，如马某1认为万科城置业公司存在欺诈行为，可另案告诉。
马某1上诉称万科物业与业主签订的合同存在欺诈，是无效合同。本案中，万科物业与马某1之间并未签订物业服务合同，系在《前期物业服务合同》及万科城置业公司与马某1签订的《商品房买卖合同》附件四（《补充协议》）中就物业费的标准进行了约定和告知，马某1签署的《业主确认函》亦表明其知晓并同意案涉房屋的物业费为每月每平方米3.8元。故其此点上诉理由不能成立。
马某1上诉称物业公司对于按3.8元收取物业费没有在物价局备案，没有召开业主大会，没有与业主协商物业费价格。如前所述，本案物业服务合同系《前期物业服务合同》，并非是与马某1单独签订的物业服务合同，无须履行召开业主大会、与业主协商物业费价格的程序。马某1所提及的《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发[2014]50号），根据该通知要求，”采用招投标方式及成立业主委员会的普通住宅小区物业服务收费实行备案管理”，本案不属于该种情形。此外，该通知已于2016年5月1日废止。故其此点上诉理由亦不能成立。
马某1上诉称小区绿化率低、基础设施维护不好、扫雪不及时、垃圾清理不及时、小区发生盗窃事件报案后没有结果，万科物业存在违约行为，并以此作为拒交物业费的理由。《前期物业服务合同》第二十七条、第二十九条分别约定了物业公司物业服务未达到合同约定的服务质量标准及擅自提高物业服务费用应承担的违约责任；《物业纠纷司法解释》第三条规定：”物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。可见，从合同约定及法律规定看，马某1作为业主可以拒绝交纳”擅自提高的物业服务费用”，或者要求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失或支付违约金的违约责任。本案中，前期物业服务合同已约定了物业费的标准，万科物业并未擅自提高物业费；在一审法院裁定驳回马某1的反诉后，其并未上诉，亦未另案提起诉讼。故马某1以拒绝交纳物业费用对抗其所称的万科物业的违约行为，没有法律依据。
另需说明的是，万科物业在本院审理时也承认物业公司在履行合同时存在一定的瑕疵，在日后的工作中会随时改正。本院希望其切实提高服务质量和服务水平，”讲诚信、重品牌”，规范物业服务行为，为业主提供与收费相符的、高质量的物业服务，与广大业主一起共同营造和谐、稳定的小区环境、社会环境。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。马某1的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费230元，由上诉人马某1负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾春雨
审判员 盛韵同
审判员 季震宇
二〇一七年六月二十七日
书记员 郭一颖