北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
2015年顺民初字第05150号
原告:于欣，女，1975年4月7日出生，户籍所在地北京市海淀区，公民身份号码×××。
委托代理人:姜勇，北京市惠诚律师事务所律师。
委托代理人:吕卫团(原告于欣之配偶)，1973年8月8日出生，户籍所在地北京市海淀区。
被告:北京京辰房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区博特花园088号，组织机构代码10256××××。
法定代表人:毛志仁，董事长。
委托代理人:李海彬，北京大成律师事务所律师。
被告:德胜（苏州）洋楼有限公司，住所地江苏省苏州市苏州工业园区淞江路3号，组织机构代码71499××××。
法定代表人:HANJIALING,董事长。
委托代理人:邓学曾，江苏恒之律师事务所律师。
被告:两棵树物业管理（北京）有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区彩虹大道南侧波特兰花园，组织机构代码75673××××。
法定代表人:王中亚，董事长。
委托代理人:张帆，男，1952年1月18日出生，两棵树物业管理（北京）有限公司职员，住单位宿舍。
被告:北京盛世物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区建国路郎家园8号，组织机构代码70022××××。
法定代表人:刘刚，董事长。
委托代理人:武水科，男，1959年9月13日出生，北京盛世物业服务有限公司职员，住单位宿舍。
委托代理人:张延君，男，1963年2月3日出生，北京盛世物业服务有限公司职员，住单位宿舍。
原告于欣与被告北京京辰房地产开发有限公司（以下简称京辰公司）、德胜（苏州）洋楼有限公司（以下简称德胜公司）、两棵树物业管理（北京）有限公司（以下简称两棵树物业）、北京盛世物业服务有限公司（以下简称盛世物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于欣及其委托代理人吕卫团、姜勇，被告京辰公司之委托代理人李海彬，被告德胜公司之委托代理人邓学曾，被告两棵树物业之委托代理人张帆，被告盛世物业之委托代理人武水科、张延君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于欣诉称：2007年9月15日，徐文成与京辰公司签订了房屋买卖合同，购买了北京市顺义区×花园×号别墅（以下简称涉案别墅）。2011年1月23日，于欣与徐文成签订了存量房居间合同，购买了涉案别墅。2011年2月25日，于欣与两棵树物业签订了物业管理服务协议，将物业服务委托给两棵树物业。2013年，于欣与盛世物业签订了物业管理服务协议，将物业服务委托给盛世物业。2014年11月23日，涉案别墅发生火灾，房屋被烧毁无法居住。2014年12月22日，北京市顺义区公安消防支队（以下简称消防支队）认定起火点为车库西南处洗手池上方，起火原因为洗手池上方墙内水管加热带电线电热故障、引燃周边可燃物蔓延成火灾。经消防支队核实，火灾当日下午3时左右，盛世物业的员工进入涉案别墅开启了加热带，4时左右离开，后加热带起火燃烧。2014年12月11日，消防支队因×花园消防中控室火灾自动报警系统损坏停用、消防设施未保持完好有效，对盛世物业罚款2万元。于欣认为：京辰公司作为涉案别墅的开发商，德胜公司作为涉案别墅地上部分的设计、施工方，未对其在木质别墅内安装的加热带进行任何描述和说明，亦未在承诺的年检中对上述加热带进行风险排查，应当对于欣承担连带责任。×花园消防设施损坏停用是本次火灾未能被及时发现导致损失扩大的原因，两棵树物业、盛世物业作为责任方，均未能在提供物业服务期间解决上述安全隐患，也应当对于欣承担赔偿责任。综上，特诉至法院，要求判定：1.四被告连带赔偿房屋重置价905.894万元（评估价823.54万元+10％的建设方利润）、屋内财产损失146.932万元（评估价76.08万元+未能评估的床品、衣物、箱包、装饰工艺品、地下室设备等共70.852万元）、租金损失（火灾日至房屋重建恢复功能之日，按照3.8万元/月的标准计算）；2.四被告承担本案鉴定费、评估费；3.诉讼费由四被告负担。
被告京辰公司辩称：一、京辰公司作为开发商，对于本次火灾的发生并无任何过错。京辰公司在涉案别墅安装的加热带为明装，不存在暗埋在墙内的情况，本案起火的加热带并非京辰公司安装，而是由业主自行改装完成，京辰公司对业主自行安装的加热带不承担质量责任。二、京辰公司建设的涉案别墅各项工程质量合格、符合国家标准。按照《建设工程质量管理条例》的规定，电气管线等保修期为2年，涉案别墅于2008年初交房，至火灾发生时早已超过保修期。三、消防中控属于公共设备设施，京辰公司已移交物业公司，移交时检验合格，且早已超过保修期，京辰公司已解除保修责任；四、诉讼中形成的鉴定报告、评估报告存在明显不合理之处，导致原告方主张的损失数额畸高，请法庭依法公平认定；五、原告购买房屋后并未将房屋出租，而是闲置，因此不存在租金损失。综上，原告要求京辰公司承担赔偿责任的诉讼请求依据不足，请法庭予以驳回。
被告德胜公司辩称：一、德胜公司并非本案的适格被告。德胜公司系涉案别墅的承建方，承建的涉案工程已于2006年经验收合格，承建过程中德胜公司亦无任何违法违纪行为，也无任何单位追究德胜公司的违约责任，因此原告向德胜公司主张权利无任何合同及法律依据。二、本次火灾是在原告家中长期无人居住、受托人代管期间发生的，正常使用的加热带是不会导致火灾发生的，改装设置、过度使用、疏于维护都可能导致火灾的发生，这与家用电器使用是一个道理。三、消防支队对于起火原因与起火点的认定不等同于责任认定，且火灾事故认定书未认定任何房屋设计、施工问题，不能作为原告向德胜公司索赔的依据。四、诉讼中形成的鉴定报告、评估报告存在严重不合理之处，其中鉴定报告中认定房屋存在质量问题，但依据的是房屋委托设计之后做出的国家标准，评估报告确定的房屋重置价亦存在诸多不合理之处。综上，德胜公司恳请法院在查明事实的基础上驳回原告对德胜公司的诉请。
被告两棵树物业辩称：一、两棵树物业并非本案适格的被告，涉案别墅发生火灾时，相关物业服务已由盛世物业负责，两棵树物业已无公共设施维护义务。二、两棵树物业对涉案别墅提供物业服务期间，一直对无人居住的别墅提供放水防冻服务，未出现过任何问题。三、两棵树物业在物业服务期间，已于2010年对消防设施进行故障排查并修复，2013年6月再次维护时，发现消防报警控制器主板损坏，但因盛世物业入住，两棵树物业遂与其办理了现状交接，之后的维护义务已不再由两棵树物业负责。综上，两棵树物业在提供物业服务期间尽到了应尽的责任与义务，恳请法院在查明事实的基础上驳回原告对两棵树物业的诉请。
被告盛世物业辩称：2013年7月1日，盛世物业接管×花园物业时，小区消防主机已存在故障不能正常工作，该问题属于两棵树物业遗留问题，双方已在交接记录上签字确认。依据盛世物业与×花园业主委员会签订的物业服务合同，应由业主委员会负责协调、解决合同生效前遗留的问题。因消防系统故障的维修费用需动用维修基金，盛世物业一直同业主委员会进行沟通，未怠于履行职责。火灾发生后消防支队的罚款2万元也实际由业主委员会支付。综上，盛世物业已尽到了相关责任和义务，不应在本案中承担赔偿责任。
经审理查明：
北京市顺义区×花园系由京辰公司开发的别墅区，德胜公司为别墅地上部分的设计与施工方。2007年9月15日，徐文成与京辰公司签订商品房买卖合同，购买了涉案别墅。2011年1月23日，于欣与徐文成签订了《北京市存量房屋买卖居间合同》，自徐文成处购买了涉案别墅。该别墅区初始由两棵树物业提供物业服务。2013年6月，盛世物业与业主委员会签订了物业服务合同，接管了涉案别墅区的物业服务。两棵树物业与盛世物业办理物业交接时，涉案别墅区的消防中控设备已存在故障。2013年10月6日，于欣与盛世物业签订房门钥匙托管协议书，约定“如遇委托方（于欣）别墅内家中无人，但所属楼内因不明原因起火或者发生水管、煤气泄漏等突发情况，在时间允许的情况下，承托方（盛世物业）须事先向委托方通报，经同意后再行启用所托管的钥匙开锁入室进行应急处置”。
2014年11月23日，涉案别墅发生火灾。于欣于当日20时许接受消防支队询问时陈述：当日11时左右，盛世物业工作人员电话告知其爱人（吕卫团）要入户对水管进行放水，因存电量不够，室内空调未进行低温运行。吕卫团于当日22时许接受消防支队询问时陈述：当日上午盛世物业工作人员电话告知其入户给管道放水，因存电量不够，室内空调未进行低温运行。盛世物业员工于当日23时许接受消防支队询问时陈述：其于当日15时左右进入到涉案别墅对水管进行放水并将分支阀旁的加热带插头插入插座中，16时左右离开涉案别墅。火灾次日10时许，消防支队对火灾现场进行了勘查，对火灾痕迹物品进行了提取。11月26日，消防支队就火灾痕迹物品委托了鉴定。12月11日，因×花园消防中控室火灾自动报警系统损坏停用、消防设施未保持完好有效，消防支队作出对盛世物业罚款2万元的行政处罚决定。12月22日，消防支队出具了火灾事故认定书，认定起火时间为当日18时20分许，起火点为车库西南处洗手池上方，起火原因为墙内水管电加热带电线电热故障、引燃周边可燃物蔓延成灾。
此次火灾造成涉案别墅严重毁损，于欣认为四被告对于其因火灾造成的损失负有赔偿责任，将其诉至本院。
本案审理过程中，于欣申请就涉案别墅因火灾造成的贬值损失以及屋内财产损失进行评估，经报请摇号后确定由北京联首资产评估事务所有限公司负责。该评估机构在受理本次委托后，向本院出具了关于评估项目的说明，载明需相关房屋质量鉴定部门出具有关房屋过火后的质量鉴定意见方能完成关于房屋贬值的测算。
经本院沟通以及双方当事人一致确认，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心就涉案别墅是否具有修复价值以及相应的修复方案进行鉴定。鉴定期间，本院曾组织双方当事人多次进行调解，均未能达成一致意见。后于欣一方提出了补充鉴定申请，要求该鉴定中心同时就涉案别墅的质量问题进行鉴定。2017年2月9日，该鉴定中心出具北京建研院司鉴中心【2015】建鉴字第366号鉴定报告，主要分析内容如下：
（1）该房屋整体屋面、二层卧室4地面和四周墙体、二层卧室3东侧墙体、一层车库顶板和南侧墙体已严重烧损，无修复价值，建议整体拆除、更换。
（2）该房屋一层、二层墙体面板普遍存在霉变、过火熏黑、开裂、破损和起皮现象，建议将墙体面板全部拆除、更换。
（3）该房屋一层、二层木质地面及搁栅存在潮湿、霉变、腐朽现象；一层墙体墙骨柱及木质面板存在潮湿、腐朽现象，二层墙体顶梁板局部存在烧损现象。……建议对房屋墙体进行普查，将存在潮湿、腐朽现象的墙体，一层、二层木质地面及搁栅和存在局部烧损的顶梁板全部拆除、更换。
（4）……根据设计图纸要求和中国人民共和国国家标准《木结构工程施工质量验收标准》（GB50206-2012）第7.2.8条“敷设在墙体或者楼盖中的电源线应用穿金属管线或检验合格的阻燃型塑料管”的相关规定，建议将该房屋所有线路全部拆除、重新敷设。
（5）该房屋所有保温材料均存在变形、潮湿现象，局部存在烧损和脱落现象，建议将所有保温材料全部拆除、更换。
（9）该房屋地下室存在大量积水，综合考虑长期积水对房屋使用功能和结构造成的损坏影响，以及损坏后修复的难易程度，建议将该房屋地下部分拆除后重建。
（10）综上所述，该房屋整体已无修复价值，建议拆除后重建，重建设计和施工应遵循国家相关技术标准规范。
鉴定费15万元，由于欣预交。
该鉴定结论出具后，本院发函至北京联首资产评估事务所有限公司，通知其重启评估程序，同时于欣申请变更评估内容为“涉案别墅的重置成本、房屋重置后的贬值损失、屋内财产损失（涉案别墅原为精装修房屋）、原告添置的财物损失（原告入住后添置的家具及家用设备）、发生火灾后直至恢复使用功能期间的租金标准”。2017年9月18日，该评估机构出具资产评估报告，主要内容如下：
评估范围:位于北京市顺义区×花园×号别墅房屋因火灾造成的财产损失。包括房屋重置成本、屋内财产损失及该房屋的市场租金水平，其中当事人申请的房屋重置后的贬值损失、床品、衣物、箱包、装饰工艺品、地下室设备不具备评估条件，本次评估未列入评估范围。
价值类型：市场价值。
评估基准日：2017年5月16日。
评估结论：房屋重置价：按照原有设计标准，位于北京市顺义区×花园×号房屋重置价为823.54万元。屋内财产损失：经评定估算委估资产在评估基准日的损失价值为76.08万元。租金标准：经估算，受损房屋在火灾日2014年11月至基准日市场租金均价为3.8万元/月。其中房屋重置价包含以下分项内容：一、工程费用807.39万元：1.前期及其他费用69.60万元：1.1重建报批费10万元；1.2设计费29.02万元；1.3施工图纸审查费0.10万元；1.4竣工图纸编制费2.32万元；1.5施工监理费22.67万元；1.6造价咨询费3.49万元；1.7其他检测费等2万元。2.建安工程费726.90万元：2.1新建工程费663.92万元；2.2拆除工程费62.99万元。3.设备费7.89万元。4.燃气工程费3万元。二、项目管理费16.15万元。
评估有效期：一年，即有效期至2018年9月18日。
评估假设：受损房屋的重建工作由本案原告方自行完成。
特别事项说明：4.本项目涉及受损房屋以当事人自行重建为假设前提，故未考虑建设方利息、利润对评估结论的影响。5.本次评估未考虑房屋拆除及设备类资产处置可回收残值对评估结论的影响。8.本次评估评估师未对委估房屋的建筑面积进行全面测量，施工工艺、面积、装修等级、选材等数据源自法院转交资料及当事人提供的图纸、设备购置票据等历史资料，如上述内容与实际不符，经法院准许后可据实调整评估结论。9.本次评估涉及受损房屋为成熟入住高档社区，居住区内施工时间受限，本评估结论未考虑施工时间周期受限对评估结论的影响。10.本次评估因受损房屋复原建设周期不确定，故未对基准日后房屋建设完成后达到入住标准期间的租金进行估算。
评估费9万元，由于欣预交。
本案经数次开庭、多次举证及质证后，双方当事人对以下问题存有重大争议：一、涉案引发火灾的加热带由谁安装。二、该加热带是否存在质量问题。三、加热带安装人是否应当就本次火灾造成的损失承担赔偿责任。四、消防中控系统损坏导致火灾发生后未能及时报警、火灾损失扩大的责任主体。五、涉案别墅地下室是否有拆除重建的必要性。六、评估报告确定的房屋重置价和屋内财产损失是否合理。
就争议问题一：于欣主张别墅区内的加热带由开发商统一安装，依据户型不同，部分别墅内为明装（即仅安装在净水器、分水器厢内，未延伸至墙内）、部分别墅内为暗装（即自净水器、分水器厢内延伸至墙内，沿水管敷设至出水口）。于欣就此提交了部分业主以及业委会出具的证明予以证实。京辰公司与德胜公司均主张加热带系德胜公司应京辰公司要求，为应对北方市场冬季气温过低的问题，在别墅施工时就安装的，且仅为明装。暗装加热带均为业主自行加装或者改装的。京辰公司就此提交了其出具的安装说明及实物照片予以证实。
就争议问题二：于欣主张京辰公司及德胜公司向其提供的产品存在质量问题导致火灾发生，依据产品质量责任纠纷的证据规则，京辰公司及德胜公司负有举证责任。京辰公司及德胜公司认为，（一）、本案的立案案由为财产损害赔偿纠纷，原告不能在同一案件中适用两个不同的法律关系。（二）、涉案别墅已经验收合格不存在质量问题。（三）、涉案加热带并非二被告安装，且并无相关鉴定结论确定加热带存在质量问题。
就争议问题三：于欣主张京辰公司及德胜公司作为加热带的安装人，应当就加热带合理使用期间内引发火灾产生的损失承担赔偿责任。京辰公司及德胜公司认为，（一）、二被告并非涉案加热带的安装人。（二）、加热带作为电气设备附件保修期为2年，涉案别墅于2008年交付使用，早已过了保修期。
就争议问题四：于欣主张盛世物业及两棵树物业在提供物业服务期间明知消防中控设备损坏而未进行修复，导致火灾发生后未能及时报警，扩大了火灾损失。两棵树物业主张火灾发生时其已不再负责涉案别墅区物业，其在之前的物业服务期间也已尽到了相应的维护义务。盛世物业主张消防中控设备损坏为其接手涉案别墅区物业时的遗留问题，按照合同约定应当由业委会负责，盛世物业已尽到了相应义务，不应承担赔偿责任。
就争议问题五：于欣认可鉴定结论。四被告主张鉴定人员在未对地下室进行实际勘查取样的情况下就认定地下室无修复必要，其结论明显依据不足，并进一步导致后续的评估报告确定的房屋重置价畸高。
就争议问题六：于欣虽认为评估报告仍有很多损失未能考虑，但表示尊重评估机构意见。四被告主张评估报告存在如下问题：（一）、前期及其他费用（含重建报批费、设计费、施工图纸审查费、竣工图纸编制费、施工监理费、造价咨询费、其他检测费等）无计算依据且非必然发生之费用，应予扣减。（二）、建安工程费明显高出市场价格，消防及安防工程以独户系统评估、通风空调工程确定的空调机等数量与原有房屋配置不符，人工降效费用、园林绿化工程无事实依据。（三）、部分费用系估算，如燃气工程费，无相应计算依据。（四）、屋内家具损失以原告提供的信息为准，明显不合理，且火灾后部分家具存于物业处并未损坏。（五）、租金损失明显偏离市场价格。评估机构对被告方的异议内容进行了书面回复，京辰公司亦申请专家辅助人出庭就评估报告及评估机构回复内容发表了质证意见。
上述事实，有当事人陈述、买卖合同、物业服务合同、钥匙托管协议书、询问笔录、火灾事故认定书、鉴定报告、评估报告等证据在案为证，可以作为认定案件事实之依据。
本院认为：
本案是一起因火灾导致的诉讼，因历经鉴定、评估、调解及数次开庭，审理时间较长，双方关于事实问题及法律问题的争议也非常激烈。本院综合双方当事人的陈述、举证质证意见及现场查勘情况，就争议问题作出如下处理意见：
争议问题一：诉讼中双方当事人均未能提交充分证据证实涉案加热带为对方安装。考虑到京辰公司为涉案别墅的开发商、德胜公司为设计施工方，二被告均认可为解决木质别墅项目在北方市场存在的冬季低温问题而在涉案别墅中安装了加热带，故二被告应当能够就此提交加热带的安装时间、安装标准、加热带品牌型号、使用年限、使用方法等材料。京辰公司及德胜公司未能提交上述材料，亦无充分证据证实涉案加热带由业主自行加装，应当承担举证不能的不利后果。综上，本院推定涉案加热带由京辰公司及德胜公司安装。
争议问题二：原告于欣于诉讼中将案由变更为“产品责任及财产损害赔偿纠纷”，主张京辰公司、德胜公司向其提供的产品存在质量问题，二被告应当按照产品责任的相关规定承担举证责任，但《中华人民共和国产品质量法》明确规定建设工程不适用该法规定，结合案情，涉案加热带在本案中也不宜认定为符合产品范畴的建筑构配件，因此，本院确定本案案由为财产损害赔偿纠纷，对于于欣相关产品质量的主张，不予处理。
争议问题三：加热带并非普遍安装的住宅电气设备，而是京辰公司及德胜公司针对涉案木质别墅所特别设计和安装的。基于现有证据，本院尚无法评价木质别墅中安装加热带是否符合相关的设计和建筑规范以及该加热带的安装方式是否符合安全要求，但本院认为京辰公司及德胜公司作为安装人，必须要尽到足够的注意义务。该义务不仅应包括加热带的安装位置、安装方法、型号取材等，还应包括加热带的使用说明及提示义务，即安装人应当就加热带在何种情况下启用、如何安全使用、加热带的合理使用周期等重要问题向业主进行提示和说明。然而，本案中二被告未能提交任何证据证实其尽到了上述义务，这足以说明其作为安装人对于加热带可能存在的安全风险存在忽视，该不足之处也直接导致了业主及物业公司对于加热带认识的不足。综上，本院认为，上述加热带在正常使用过程中，因电热故障引发火灾，京辰公司及德胜公司作为安装人，亦未尽到足够的注意义务，应当就此次火灾造成的损失承担连带赔偿责任。
争议问题四：两棵树物业于2013年6月与盛世物业办理了交接，不再为涉案别墅区提供物业服务。涉案火灾发生时距两棵树物业撤出涉案别墅区已近一年半，故于欣要求两棵树物业对涉案火灾造成的损失承担赔偿责任，依据不足，本院不予支持。盛世物业作为对涉案别墅区提供物业服务的物业公司，其物业服务内容包含共用设施、设备（含消防设施设备）的维修、养护、运行和管理。盛世物业以消防设备损坏系历史遗留问题、应由业委会负责协调解决为由主张免除自身责任，依据不足，本院对其辩解意见不予采信。盛世物业对于火灾未能被及时发现处理进而造成火灾损失的扩大负有责任。另，火灾当天，盛世物业工作人员对涉案别墅水管进行放水后是否还应开启加热带，对此本院持否定意见，且物业公司工作人员开启加热带后亦未尽到查看义务，对于火灾的发生及扩大也存在一定的过错。
争议问题五：综合案情，本院对鉴定报告中地下室需拆除重建的结论予以采信，但认为于欣作为涉案别墅的业主，在火灾后，负有及时采取措施防止损失扩大的义务，其未尽到上述义务，导致涉案别墅地下室被积水长期浸泡，应当自行承担地下室拆除及重建的相关费用。与此同时，于欣如若采取措施积极止损，其合理成本问题亦应当予以考虑。
争议问题六：本院综合分析评估报告内容、被告方的质证意见、评估机构的答复意见等材料后，认为：（一）、涉案别墅房屋重建是在业主已入住的高档成熟别墅区内进行，在施工环境、场地、时间、用料、人工、采购等环节均与普通建筑工程存在差异，其造价成本确实要高于开发商批量建房。（二）、前期及其他费用虽非必然发生之费用，但涉案别墅为高档别墅，被告方比较普通民建工程认为上述费用无必要性，依据不足。（三）、庭审中经本院明确询问，盛世物业在别墅园区确有关于室内装修的时间限制，与评估报告确定的时间无异，对比室内装修，别墅重建对别墅园区的干扰更大，可能受到的时间限制只会更多，因此本院对于评估报告确定的人工降效费用予以支持。（四）、评估报告确定的消防及安防工程、空调通风工程确与原有房屋配置不符，本院酌情核减。（五）、涉案别墅拆除后确实存在残值回收问题（包括现有园林绿植），该部分费用本院酌情核减。（六）、如前所述，地下室拆除及重建费用属于于欣应自行负担之费用，本院酌情核减，核减时考虑于欣采取止损措施的成本问题。（七）、涉案别墅需要按照新的国家标准重建，评估报告亦以此为基础进行了评估，考虑到重建后的房屋价值会高于原有房屋，本院在本案中对该升值因素酌情予以考虑。（八）、关于家具损失，诉讼中双方当事人就于欣主张的屋内家具数量及品牌未能达成一致意见，评估报告部分依据于欣一方提交的购置票据确定评估数额确实欠妥，但考虑到本案损失由火灾造成，确实存在屋内财物灭失的问题，故本院对于评估报告确定的家具损失金额予以采信，对于于欣主张的未纳入到评估范畴的床品、衣物、箱包、装饰工艺品、地下室设备等，不再支持。另，对于火灾后转移存放至他处的家具，考虑到该家具已经火灾高温、消防水淋等，本院对于被告方主张的应将上述家具价值予以扣减的辩解意见不予采信。于欣明确表示放弃该家具，本院不持异议，可由相关存放单位自行处理。（九）、关于租金损失，考虑到火灾前于欣已购置涉案别墅近四年，期间并未将其进行出租，加之涉案别墅重建过程中不确定因素较多、于欣主张的赔付租金至涉案别墅房屋重建恢复功能之日可操作性差，且势必会导致双方当事人继续发生争端，故本院就租金损失酌情判处固定金额。被告方主张评估报告确定的租金价格明显高于市场价格，但未能就此提交充分证据予以证实，本院对其辩解意见不予采信。就原告方合理的租赁期间，本院综合其火灾发生时间、本案诉讼进程以及后续涉案别墅重建周期等因素予以确定。
综上，本院核定于欣因涉案火灾造成的合理损失项目及金额如下：房屋重置价690万元，屋内财产损失76.08万元，租金损失120万元。房屋重置价评估以原告自行重建为基础，于欣在此基础上要求增加建设方利润，依据不足，本院不予支持。
就以上合理损失，本院确定由京辰公司与德胜公司按照50％的比例连带赔偿，由盛世公司按照50％的比例赔偿。
鉴定费、评估费，本院作为诉讼相关费用酌定负担。
综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条之规定，判决如下：
一、被告北京京辰房地产开发有限公司、德胜（苏州）洋楼有限公司连带赔偿原告于欣四百四十三万零四百元，于本判决生效之日起七日内执行；
二、被告北京盛世物业服务有限公司赔偿原告于欣四百四十三万零四百元，于本判决生效之日起七日内执行；
三、驳回原告于欣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八万四千九百六十九元（已由原告于欣预交三万九千五百元），由原告于欣负担一万一千一百四十四元（已交纳），由被告北京京辰房地产开发有限公司、德胜（苏州）洋楼有限公司共同负担三万六千九百一十二元五角，由被告北京盛世物业服务有限公司负担三万六千九百一十二元五角，均于本判决生效之日起七日内交纳。
鉴定费十五万元（已由原告于欣全部预交），由被告北京京辰房地产开发有限公司、德胜（苏州）洋楼有限公司共同负担七万五千元，由被告北京盛世物业服务有限公司负担七万五千元，均于本判决生效之日起七日内交纳。
评估费九万元（已由原告于欣全部预交），由被告北京京辰房地产开发有限公司、德胜（苏州）洋楼有限公司共同负担四万五千元，由被告北京盛世物业服务有限公司负担四万五千元，均于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱建娜
人民陪审员 张 民
人民陪审员 李秀兰
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 石 笑