上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1497号
原告上海汉宇房地产顾问有限公司。
法定代表人施少鸣，该公司董事长。
委托代理人潘虹，女，该公司职员。
被告徐芝。
委托代理人韩纪新，男，系被告徐芝丈夫。
原告上海汉宇房地产顾问有限公司与被告徐芝居间合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海汉宇房地产顾问有限公司的委托代理人潘虹，被告徐芝及其委托代理人韩纪新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海汉宇房地产顾问有限公司诉称，2012年3月，被告至原告都市分行处，对上海市××区××路××弄××号×××室之房地产表达了购买意向。2012年3月，在原告的积极促成下，被告与原告及案外人（出售方）签订了《房地产买卖居间协议》，并与原告签订了《佣金确认书》，确认了本次交易完毕应付的佣金为人民币（以下币种相同）11，000元。2012年3月19日，在原告的积极促成下，被告与案外人（出售方）签订了《房地产买卖协议》。现原告已完成本次居间服务，但被告拒绝按协议约定向原告支付佣金，故原告诉至法院要求判令被告支付原告佣金11，000元。
原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：
1、2012年3月19日房地产买卖居间协议一份，证明被告经原告提供的居间服务与案外人叶某、宗某达成了对涉案房屋的购买意向。
2、2012年3月19日佣金确认书一份，证明被告确认本次交易完毕应付佣金及服务咨询费的数额。
3、2012年3月19日房地产买卖协议一份，证明经原告的居间服务，被告与案外人叶某、宗某签订了买卖合同，说明原告已完成了所有的居间服务。
被告对上述证据经质证后认为，上述协议都是真实的，但原告公司的店长代表业务员向被告表示道歉，造成了被告方的损失，为此在中介公司的协调下被告还与案外人叶某、宗某签订了一份解约协议。
被告徐芝辩称，不同意支付佣金，因为原告并未实际达成交易，而且原告在居间服务过程中存在欺骗行为。原告的业务员在马路上发传单，并带被告看了涉案房屋，称该套房屋是满五年唯一的住房，被告在看过房屋之后也觉得比较满意，便支付了意向金，但在经过房产交易中心审核之后发现该套房屋并不符合满五年唯一的条件，因此要多交几万元的营业税，被告方表示购房压力较大，无法购买该套房屋。但原告表示不同意退还给被告意向金，且表示其可以至房产交易中心进行操作，免除多余的营业税，但之后过了很久也无法办妥，被告几经周折，找到了上家进行多次协商，最终与原告达成了解约协议，上家亦退还意向金给被告。
被告向本院提供了2012年4月9日被告与案外人叶某、宗某签订的解约协议一份，证明被告与案外人协商一致解除了房地产买卖协议，由案外人退还给被告意向金，双方互不追究违约责任。
原告对该份证据经质证后认为，在被告与案外人签订解约协议之时，原告是见证方，因为房屋当时是动迁房，所以房产交易中心当天就告知无法免除营业税，对此情况被告也是明知的。
本院对原、被告的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：2012年3月19日由原告作为居间方（丙方）、被告作为买受方（乙方）、案外人叶某、宗某作为出卖方（甲方）签订了《房地产买卖居间协议》一份，协议约定：1、乙方经看房对买卖之房地产已充分了解清楚，为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，现通过丙方向甲方支付意向金。如双方接受买卖条件且签署《房地产买卖协议》，则意向金随该协议生效即转为定金。2、买卖房地产坐落在本市××区××路××弄××号×××室；建筑面积为66.21平方米，权利人为叶某、宗某；3、买卖条件的房屋总价为975，000元；4、甲乙双方经丙方居间介绍，协商确定买卖条件并签署《房地产买卖协议》后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意在该协议签署生效后次日起于2012年3月29日之前签订《上海市房地产买卖合同》（签订合同的具体时间可由丙方安排或三方协商确定安排），并依约履行各自的义务。甲乙双方之任何一方未能履行本协议，或因其他原因导致房屋买卖未能最终完成的，则应承担相当于定金数额的违约金，违约者如系甲方，则应向乙方全额返还定金，并承担违约金；违约者如系乙方，则已交付的定金抵扣违约金，甲方可不予返还；5、甲乙双方同意，在甲乙双方签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，分别按本协议约定的房屋总价的1%或佣金确认书等约定向丙方支付居间佣金；6、三方共同约定：为保证《房地产买卖协议》得到诚信履行，《房地产买卖协议》签署后，如甲乙双方之任何一方未能履行该协议，导致房地产买卖未能最终完成或《上海市房地产买卖合同》无法签订的，违约方应向丙方支付违约金19，500元作为对其提供居间服务的补偿。如甲乙双方经协商合意解除本协议致使房屋买卖未能最终完成的，则应共同向丙方支付签署数额的违约金。反之，如因丙方原因导致房屋买卖未能最终完成的，则丙方应向甲、乙双方合计承担前述数额的违约金。
当日，由被告作为乙方（买受方）、案外人叶某、宗某作为甲方（出卖方）签订《房地产买卖协议》一份，协议约定：1、成交总价款为975，000元，双方约定定金总额为15，000元，由甲方委托原告代为收取并保管乙方所交定金；待甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理买卖合同公证手续后当日，乙方应支付甲方部分首期房价款277，500元，上述款项共同构成乙方支付给甲方的首期房价款292，500元。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请682，500元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后七个工作日内向贷款银行申请贷款，提交全部贷款所需材料或证明，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续；3、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后的七个工作日内，甲乙双方共赴该房地产所属区域房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，并由原告收执收件收据。待该房地产所述区域房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后五个工作日内，原告将他项权证原件转交贷款银行，贷款银行在收到他项权证原件后将乙方应支付给甲方第二期房价款转付给甲方。若乙方的贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于贷款银行作出审核结果后的十日内将不足部分直接支付给甲方。同时，甲乙双方应共赴该房地产所述区域房地产交易中心办理产权过户及抵押登记手续；4、待贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后七个工作日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，双方签订房屋交接书。同时乙方向甲方支付房价尾款20，000元。5、甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意在本协议签署生效后次日起于2012年3月29日前共赴原告处签署《上海市房地产买卖合同》。当日，被告与原告签订佣金确认书，被告承诺按照该确认书约定的佣金金额11，000元支付给原告；收到被告支付的佣金后，原告应向被告出具打印收据，并另行交付正式发票；被告应按照支付日期及时付款，未经原告同意而迟延支付，原告有权追索逾期违约金，每日按照延迟支付佣金数额的万分之五计算。原告作为见证方在该份协议的末尾处盖章。
另查明，2012年4月9日，由被告作为乙方，案外人叶某、宗某作为甲方签订解除协议一份，协议约定：甲乙双方于2012年3月19日签订了上海市××区××路××弄××号×××室房屋之《房地产买卖协议》，因该房是动迁房，免除营业税需甲方提供相关证明材料，现甲方因故无法提供，而乙方亦不愿承担此营业税，现双方达成一致协议：甲方退还乙方已支付购房定金10，000元，即日起解除该房已经签署的《房地产买卖协议》，双方互不追究违约责任。
本院认为，居间合同是指居间人一方为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍活动，由委托人向居间人支付约定报酬的协议。而居间人的主要义务就是向委托人提供服务，服务的内容则包括两个方面：一是报告订立合同的机会；二是提供订立合同的媒介服务。而所谓媒介服务，是指居间人在订约的当事人之间进行斡旋、协商、游说，促成双方当事人最终达成交易，房屋居间就是这样一种典型的媒介居间。在合同履行过程中，作为居间人的原告负有如实报告的义务，即居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。而居间人如实报告的内容应当符合以下几个要求：一是内容的客观性。为了履行如实报告义务，居间人在必要时还应当进行一些调查，以了解真实情况。居间人必须对订立合同有关的事项向委托人进行如实报告，使委托人能够判断是否应订立合同；二是内容的关联性。这就是说，报告的内容是“有关订立合同的事项”，因为居间合同的目的就是为他人提供订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。所以，报告的内容与正在促成的合同之间应当有一定的联系。三是内容的充分性。具体而言，就订立合同的事项而言，包括合同相对人的各方面情况，如相对人的身份信息、资产状况、经营状况、履行能力等方面的信息都属于对合同订立较为重要的信息，居间人应当向委托人如实报告这些信息。凡是能够影响到委托人订立合同、作出选择的事项，居间人都应当就自己所知道的情况，向委托人如实报告。结合本案的具体情况而言，从整个洽谈的时间及合同过程来看，作为原告是提供了媒介服务，主要是合同签订过程中的斡旋、游说等，具体而言即房屋价格的磋商，最终在原告提供的居间服务下促成被告与案外人签订了房屋买卖协议。对于被告在庭审中所提及的涉案房屋属于满五年唯一可以免缴营业税，原告在对该项事实的披露过程中存在欺诈的抗辩，但针对该抗辩被告并未提供相应的证据加以证明，故本院认为被告提出的该项辩称缺乏相应的事实加以证明，故对此辩称本院不予采信。相反从解除协议中约定的内容中却可以得知由于涉案房屋的性质为动迁房，若需要免缴营业税，需要出售方提供相应的证明材料，但是由于出售方无法提供相应的证明材料，直接导致涉案房屋交易仍需要缴纳相应的营业税，而被告出于自身经济考虑亦不愿意承担此营业税，而正是由于交易双方对于营业税的承担无法达成一致，最终双方签订了解除协议，在签订解除协议的过程中，无证据证实原告在提供房屋过程中存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害被告利益的违约行为，故被告理应按约承担相应的佣金支付义务。原告虽然已经通过斡旋的方式促成被告与案外人达成了书面买卖合同，而由于被告与案外人解除了相应的买卖协议，作为原告无须再履行后续的居间服务，但原告目前是按照全额的居间费予以主张，显然过高，对此本院酌情根据原告提供的居间服务的比重进行合理分担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：
被告徐芝于本判决生效之日起十日内支付给原告上海汉宇房地产顾问有限公司佣金以3，000元计。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计37.50元，由原告上海汉宇房地产顾问有限公司负担20元，由被告徐芝负担17.50元（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一四年八月二十六日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介房屋，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。…….