北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初78983号
原告：北京世纪博雅物业管理有限公司，住所地北京市密云区顺城胡同5号。
法定代表人：张忆民，董事长。
委托诉讼代理人：杨晓龙，男，1994年2月8日出生，汉族，北京世纪博雅物业管理有限公司职员，住河北省衡水市故城县郑口镇东北屯村73号。
委托诉讼代理人：闫萍，北京卫之平律师事务所律师。
被告：李相志，男，1961年12月8日出生，住北京市朝阳区。
原告北京世纪博雅物业管理有限公司（以下简称原告）与被告李相志（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人杨晓龙、被告本人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付2007年3月26日至2017年9月30日期间的物业服务费44480.06元、违约金889.83元；2、请求法院判令被告支付2013年5月15日至2018年4月7日期间的中央空调运行费27498.9元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告系北京市朝阳区康都佳园小区X号楼X单元X室业主，该室建设面积为141.02平方米。2006年5月8日，原告和被告签订《康都佳园前期物业管理服务协议》（以下简称协议），约定由原告为康都佳园小区提供物业管理服务，物业管理费为2.5元/月/建筑平方米。交费时间为按季度预收，每季度结束前七日内缴纳下季度物业管理服务费。如被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日0.3‰交纳违约金，如逾期60天仍未交纳管理费，被告需向原告支付为追讨欠款而引致的额外费用。现被告至今未交纳2007年3月26日至2017年9月30日期间的物业费及2013年5月15日至2018年4月7日期间的空调运行费，故原告诉至法院。
被告辩称，我同意支付空调运行费，但不同意支付物业费。理由：1.入住时给我家安装的门不符合要求，应是防盗门，但安装的是防火门，多次沟通也没有进行更换；2.物业公司阻止我方自行安装防盗门，我只能将防盗门装到屋里；3.每年下雨所有的窗户都漏水，通知物业后亦未进行修理，且每次漏水我都需要请假，亦有误工损失；4.物业公司维修公共区域管道时，将我家墙面和房顶拆除，虽然进行了修复，但造成了我误工损失。综上，物业公司提供的服务不符合要求。
本院经审理认定事实如下：2006年5月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订协议，约定：乙方同意由北京世纪润通房地产开发有限公司委托甲方，为康都佳园的前期物业管理服务公司。物业管理服务期限自房屋通知交付之日起至业主大会与物业管理企业签定的《物业管理服务合同》生效时止。住宅物业管理服务费为2.5元/月/建筑平方米。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3‰交纳违约金，如逾期60天仍未交纳管理费，乙方需向甲方支付为追讨欠款而引致的额外费用。
同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订康都佳园中央空调运行协议书，约定：康都佳园由中央空调运行完成乙方在各季节的室内温度调节。服务时间：每年11月1日至4月7日为冬季中央空调运行时间；每年5月15日至10月10日为夏季中央空调运行时间。同日，原告与被告签订《康都佳园中央空调运行协议书》补充协议，约定：办理入住时，乙方按人民币48元／建筑平米／年（含6元／建筑平米／年中央空调基础运行维护费，年度费用不足中央空调基础运行费标准的，按中央空调基础运行费标准交纳）向甲方交纳年度中央空调运行费。甲方每年根据乙方计量表实际运行读数，按人民币0.47元／千瓦·小时向乙方收取（年度核算后，低于该单位价格据实结算），年度实际运行费用最高限额人民币48元／建筑平米／年，剩余费用转入第二年中央空调运行费。第二年及以后年度的中央空调运行费于每年4月15日-5月14日期间向甲方交纳。
庭审中，原告提交了以下证据：1.未收明细报表，证明被告应当交纳的物业费及空调运行费用。因2013年起被告家中空调流量表坏了，原告按照39元/年/平方米计算的空调运行费，其中冬季30元/年/平方米，夏季9元/年/平方米。被告对物业费明细中的金额真实性认可，空调运行费金额不认可。并称:“自2013年起物业公司未向我催缴过空调运行费，故我方未交纳。之前每年的空调费大约是2000元左右，但是物业公司按照北京市现行供热销售价格表计算每年5000元，我方不认可，应当按照流量表计算。2.照片，证明每季度我方均上门催收物业费，并在被告门上张贴催款函。被告对该证据真实性、证明目的认可。3.北京市现行供热销售价格表，证明我方收取空调运行费的价格依据。冬季按照30元/年/平方米收取，夏季没有相关依据。
被告提交了以下证据：1.以前交纳空调运行费的收据，证明我方每年使用空调费的情况，每年未达到过5000元。原告对该证据的真实性认可，但称:“2013年前被告每年空调运行费标准不能认为是之后的真实使用数额。”
庭审中，双方确认：被告未支付2007年3月26日至2017年9月30日期间的物业费共计44480.06元；未支付2013年5月15日至2018年4月7日期间的空调运行费，但是金额有异议。
本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业管理服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源。原告为被告所居住小区提供了物业服务，被告作为涉案房屋的所有权人应交纳相应的物业费。关于被告提出的涉案房屋安装的房门不符合要求的问题，因被告未提供相应证据该房门系原告安装，属于物业服务项目，故本院对该抗辩理由不予采纳。关于被告提出的窗户漏雨及修复公共管道导致其受损的问题，与本案不属于同一法律关系，应当在明确因果关系及责任主体之后另行解决。综上，原告要求被告支付2007年3月26日至2017年9月30日期间的物业管理费，理由正当，本院予以支持。关于违约金，因被告并非无故不交纳物业费，结合本案的实际情况，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于空调运行费，原告主张的39元/年/建筑平方米中，包含采暖费30元以及夏季中央空调运行费9元。其中采暖费的标准来自价格主管部门的规定，考虑到涉诉房屋系中央空调统一供暖，不存在分户计量采暖的情况，被告作为房屋所有权人实际享受了原告提供的供暖服务，故原告要求被告按照30元/年/建筑平方米支付冬季空调运行费的诉讼请求本院予以支持。而夏季中央空调运行费，收费标准来自于原告提交的《康都佳园中央空调运行协议书》补充协议，并非由价格主管部门制定。被告作为房屋所有权人，不存在无论如何都必须得使用中央空调的预设和前提。如果被告将涉诉房屋空置，或者占有使用涉诉房屋但不使用空调，又或者自行安装空调而不使用统一的中央空调，均不会产生夏季中央空调运行费。且补充协议约定空调运行费系根据计量表实际运行读数，现计量表已坏，无法计算，原告作为服务提供一方，应就服务的单价和数量举证，在缺乏相关证据的情况下，原告应承担举证不能的不利后果，不能推定被告以默示的方式同意以包年的价格接受服务，故原告要求被告按照9元/年/平方米支付夏季空调运行费缺乏依据，本院不予支持。
需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告李相志于本判决生效之日起七日内向原告北京世纪博雅物业管理有限公司支付二〇〇七年三月二十六日至二〇一七年九月三十日期间的物业管理费四万四千四百八十元零六分；
二、被告李相志于本判决生效之日起七日内向原告北京世纪博雅物业管理有限公司支付空调运行费二万一千一百五十三元；
三、驳回原告北京世纪博雅物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五百八十一元，由原告北京世纪博雅物业管理有限公司负担五十八元（已交纳），被告李相志负担五百二十三元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 赵 娜
二〇一八年一月十日
书 记 员 张小鸥