北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初5363号
原告：刘丽娜，女，1980年10月26日出生，北京市昌平区中小学卫生保健站护士，住本市。
委托诉讼代理人：张云鹏，北京汇都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王翔宇，男，1981年7月25日出生，北京市公安局昌平分局松园派出所警察，住本市。
被告：孙晓明，男，1973年2月3日出生，北京宏鑫京润机电设备有限公司，住本市。
委托诉讼代理人：张德权（兼被告靳迪、孙双炎、孙小丽的委托诉讼代理人），北京市汇佳律师事务所律师。
被告：靳迪，女，1980年11月6日出生，住甘肃省白银市。
被告：孙双炎，男，1945年6月15日出生，住河北省张家口市。
被告：孙小丽，女，1977年1月7日出生，住河北省。
被告：张彦红，女，1970年1月7日出生，住本市。
被告：张艳青，女，1959年1月7日出生，户籍地河北省石家庄市。
被告：李军鹏，男，1975年5月1日出生，住本市。
被告：张文立（兼被告张彦红、张艳青的委托诉讼代理人），男，1974年1月4日出生，北京申宝洁通流体机械有限公司，户籍所在地河北省石家庄市。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地本市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住单位宿舍。
原告刘丽娜诉被告孙晓明、张彦红、靳迪、李军鹏、张艳青、孙双炎、孙小丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理后，依法追加北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）为本案的第三人，追加张文立为本案的被告。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘丽娜及其委托诉讼代理人张云鹏，被告李军鹏，被告孙晓明、靳迪、孙双炎、孙小丽的委托诉讼代理人张德权，被告张彦红、张艳青的委托诉讼代理人张文立，第三人链家公司的委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘丽娜向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2016年8月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及于2016年12月28日签订《补充协议书》于2017年3月2日解除；2、被告返还原告定金5万元；3、被告支付原告违约金70万元；4、被告赔偿原告房屋差价损失83.11万元；5、被告赔偿原告居间服务费7.70万元、保障服务费1.40万元、评估费600元，共计9.16万元；6、被告承担鉴定费用10662元；7、案件受理费由被告承担。事实与理由如下:2016年8月23日，原告在链家公司的居间服务下与被告孙晓明即七位被告的代理人签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。该合同约定，原告购买七位被告按份共有的位于本市东城区×××号楼×××号房屋，建筑面积36.37平方米，房屋总价款350万元，定金5万元。上述合同签订当日，原告支付定金5万元。之后，被告孙晓明迟迟不能取得其他被告的代持公证，经原告多次催促，原、被告于2016年12月28日签订《补充协议书》。因被告孙晓明在取得其他房屋共有权人的公证授权时出现问题，故被告孙晓明承诺于2017年2月28日前取得法院判决或取得就该内容协商解决的协议，如果被告孙晓明实现该承诺，原告同意继续履行。现被告孙晓明违反承诺依然未能取得公证授权，且原告从其他被告处得知被告孙晓明恶意隐瞒其已经将房屋份额部分转让的情况，导致合同根本无法继续履行。该行为构成根本违约，严重侵害原告的合法权益，给原告造成巨大损失。
被告孙晓明辩称：同意原告的第一项和第二项诉讼请求，不同意原告的其他诉讼请求。被告孙晓明签订合同时并没有征得其他共有权人的同意和授权，房屋买卖合同的效力待定。原告即使有损失，也是间接损失，按照合同法规定，该损失不应支持。原告支付的居间费，与被告无关。签订合同的过程中，原告明知被告孙晓明未得到授权，原告存在过错。链家公司未尽到解释说明的义务，应对原告承担损失。另外，原告起诉的诉讼主体错误。
被告靳迪、孙双炎、孙小丽辩称：同意原告的第一项诉讼请求，不同意原告的其他诉讼请求。被告孙晓明签订合同时并没有征得其他共有权人的同意和授权，被告对此不知情也不同意。原告即使有损失，也是间接损失，按照合同法规定，该损失不应支持。原告支付的居间费，与被告无关。签订合同的过程中，原告明知被告孙晓明未得到授权，原告存在过错。另外，原告起诉的诉讼主体错误。
被告张彦红、张艳青辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告张彦红、张艳青未见到过原告，也未在房屋买卖合同及补充协议书上签字，对房屋价款及定金均不知情，对上述合同不予认可。张艳青是名义产权人，其代张彦红持有产权份额。
被告李军鹏辩称：同被告张彦红、张艳青的意见。被告李军鹏也是名义产权人，代张彦红及张文立持有产权份额。
被告张文立辩称：同张彦红、张艳青的意见。同意被告李军鹏的意见，被告张文立是名义产权人。
第三人北京链家房地产经纪有限公司述称：对于解除合同的诉讼请求，第三人不持异议。其他诉讼请求，第三人不发表意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告孙晓明、张彦红、靳迪、李军鹏、张艳青、孙双炎、孙小丽系位于本市东城区×××号楼×××号房屋登记的按份共有权人，其中被告孙晓明占25%，李军鹏占10%，张艳青占10%，孙双炎占10%，孙小丽占10%，张彦红占25%，靳迪占10%。
2016年8月23日，原告与被告孙晓明、张彦红、靳迪、李军鹏、张艳青、孙双炎、孙小丽签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，房屋坐落为本市东城区×××号楼×××号，建筑面积36.37平方米，该房屋性质为商品房，用途为住宅，未设抵押。该房屋成交价115万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价235万元，共计350万元。定金5万元。原告拟贷款金额为80万元。第五条，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的规定，且无其他人对该房屋享有优先购买权。买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反签署承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。第十一条，争议解决方式，本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。第十二条，本合同双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同的附件及补充协议与本合同具有同等的法律效力等。
同日，原告刘丽娜（乙方、买受人）、被告孙晓明、张彦红、靳迪、李军鹏、张艳青、孙双炎、孙小丽（甲方、出卖人）及第三人北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定该房屋买卖定金、首付款支付、还款解押、房屋评估、贷款、税费负担等具体事宜。其中，第四条违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约金应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。1、甲方提供的房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权证的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权证的；3、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障房屋合同》约定不一致的，均以本协议为准。
同日，原告刘丽娜（乙方、买受人）、被告孙晓明、张彦红、靳迪、李军鹏、张艳青、孙双炎、孙小丽（甲方、出卖人）及第三人北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》，约定居间服务费7.70万元由乙方承担，并应于本合同签订当日向丙方支付。其中，第三条，甲乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并按照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，甲乙双方授权丙方办理网上签约手续。第四条，在居间服务中，丙方因工作疏漏、遗失甲乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定，丙方应承担相应的违约责任。甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。
同日，原告刘丽娜（乙方，买受人）、被告孙晓明、张彦红、靳迪、李军鹏、张艳青、孙双炎、孙小丽（甲方，出卖人）及北京中融信担保有限公司（丙方、服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定保障服务费费1.40万元及代收评估费600元，应于签订合同当日支付等。
上述四份合同，出卖人处均有被告孙晓明签署七位被告名字，且在代理处签署自己名字。上述合同签订后，原告向被告孙晓明支付定金5万元，向第三人支付居间服务费7.70万元，向案外人北京中融信投资担保有限公司支付保障服务费1.40万元及评估费600元。
2016年12月28日，原告刘丽娜（甲方）与被告孙晓明（乙方）签订《补充协议书》。该协议书约定，鉴于甲乙双方于2016年8月23日就北京市东城区×××号楼×××号房屋签订房屋买卖合同。1、鉴于乙方于2016年8月23日交付甲方订金五万元整；2、鉴于乙方于2016年8月交付中介公司中介费。鉴于甲方在取得其他房屋授权时出现一些问题甲乙双方协商一致达成如下补充协议：1、甲方承诺于2017年2月28日前取得法院判决（一审）或协商解决内容协议。2、在甲方承诺得以实现的基础上乙方承诺双方继续按合同执行。3、此内容双方协议一致，如有不同意双方协商解决。4、由于甲方原因合同无法实际履行，乙方不能按原合同支付首付款。5、本协议签订于唐人世纪酒楼。6、本协议一式两份，双方各持一份，具有同等的效力。
2017年3月2日，原告刘丽娜向被告孙晓明发律师函，因你方无法取得代持公证，我方又签订了补充协议给予充分的宽限，并约定2017年2月28日前兑现承诺，你方至今未履行合同约定的义务，致使我方购买该房屋用于适龄儿童入学的目的无法实现，继续拖延将导致孩子无法上学并承受巨大损失。鉴于此，特函告被告孙晓明，解除合同与补充协议，你方应承担相应的法律责任。
再查，2016年8月17日，原告刘丽娜将其名下位于本市昌平区×××镇×××号房屋（建筑面积129.66平方米）以330万元的价格出售给案外人袁孝纯、刁红艳。
案件审理中，本院依据原告刘丽娜的申请，委托北京市国盛房地产评估有限责任公司对位于本市东城区×××号楼×××号房屋于2017年3月2日的市场价进行了评估。2017年8月11日，北京市国盛房地产评估有限公司责任公司出具鉴定评估报告，上述房屋在2017年3月2日的市场总价433.11万元，单价每平方米119085元。该鉴定评估报告经当事人当庭质证，原刘丽娜对此不持异议。被告孙晓明、靳迪、孙双炎、孙小丽对评估报告的真实性认可，但认为评估公司仅对当时一年的价格评估，只具有短暂参考意义。被告张彦红、张艳青、李军鹏、张文立对评估报告的真实认可，但认为其不应当承担责任。
庭审中，原告称，被告孙晓明作为其他被告的代理人签订房屋买卖合同及补充协议，房屋买卖合同签订时，被告孙晓明持七位被告的房屋所有权证的原件，并现场电话与其他被告沟通买卖合同的具体情况，征得其他被告同意后，其他被告将其身份证传真到合同签约现场，所以孙晓明有代理权，房屋买卖合同及补充协议对其他被告发生法律效力；房屋买卖合同履行过程中，需要其他被告为被告孙晓明办理公证授权委托，但被告孙晓明一直推脱出差等理由未办齐全，同时，七位被告因诉争房屋的产权份额产生矛盾并引发诉讼，导致原、被告之间的房屋买卖合同无法履行，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。对此，被告孙晓明称，其仅代表其个人签订合同，未征得其他被告的同意。其他被告称，对房屋买卖合同签署情况不清楚，7个产权证一直由孙晓明保管，传身份证是为了挂售诉争房屋。第三人称，原告所述属实，签约现场，被告孙晓明持有7个产权证的原件，现场与其他被告沟通房屋买卖合同签订具体情况如价款等，征得其他被告同意后，其他被告将身份证传真至签约现场，被告孙晓明有代理权。第三人工作人员黄宝、王永刚到庭称，被告孙晓明持有7个房屋产权证原件，并现场与其他被告沟通房屋成交等，第一次沟通345万元，其他被告不同意，后来原告同意350万元成交，被告孙晓明再次与其他被告沟通征得同意后，其他4位被告将身份传真至签约现场，另外两个被告的身份证当晚或第二天传过来的。原告及第三人均认可黄宝、王永刚的陈述。被告孙晓明不认可黄宝及王永刚的陈述。被告张文立不认可黄宝、王永刚陈述，并称被告孙晓明未给张彦红打电话，张艳青及张彦红的身份证是其传的，但传身份证是为了挂售诉争房屋。其他被告也不认可黄宝、王永刚的陈述。但七位被告未对其主张提供相应的证据，亦未作出合理解释。
关于原告主张的违约金，被告孙晓明认为被告没有实际损失，违约金过高。其他被告认为，对房屋买卖合同不清楚，不应承担责任；如果法院认为对其他被告具有约束力，也认为违约金过高。原告持评估报告及出售自己名下房屋的买卖合同称，相比被告的违约行为给原告造成的损失，原告主张的违约金不高。
关于居间服务费，经询，第三人称，因居间合同约定，居间服务费由违约方承担，故不同意退还原告。关于保障服务费及评估费，经向案外人北京中融信投资担保有限公司调查，该公司称，原、被告之间的买卖合同无法履行，同意退还保障服务费1.40万元，但不同意退还已经发生的评估费用600元。
另，被告张彦红、张艳青、张文立、李军鹏称，如果法院认为房屋买卖合同对其发生法律效力，那么原告未按照合同约定支付首付款，原告构成违约。对此，原告称，未支付首付款是因为被告未办理公证委托授权，且被告孙晓明对此也确认。
被告张文立、张彦红、张艳青及李军鹏均认可，被告张艳青和李军鹏是名义产权人，实际产权人为张文立、张彦红，张艳青、李军鹏应承担的买卖合同责任由实际产权人张文立、张彦红承担。
另查，2017年2月7日，7位被告因诉争房屋的产权份额发生矛盾诉至本院，并于2017年3月10日撤诉。
上述事实，有当事人当庭陈述，《北京市房屋买卖合同》，《居间服务合同》，《补充协议》，《律师函》，微信聊天记录，评估报告，鉴定费发票等证据在案为证。
本院认为：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为，该行为直接对被代理人发生法律效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明事实，2016年8月23日,被告孙晓明代表其他被告与原告签订房屋买卖合同及补充协议，签约现场，被告孙晓明持有7个房屋所有权证原件，并通过电话与其他共有权人沟通房屋价格等买卖信息，最终确定成交价350万元，其他其中4位共有权人将身份证传真至签约现场，另两位当日晚或第二天也将身份证传真至签约地点。原告认为被告孙晓明持有7个房屋有权证的原件，并现场与其他共有权人沟通确认成交价，其他共有权人也将身份证传真至签约现场，说明被告孙晓明签署买卖合同的行为其他共有权人知情并同意，被告孙晓明是有权代理，被告孙晓明所签买卖合同对其他被告发生法律效力。因第三人及其现场工作人员黄宝及王永刚证实上述情况属实，本院对原告的意见予以采信。被告孙晓明称其仅代表自己签署买卖合同，因被告孙晓明签署其他共有权人名字，并在代理人处签署自己的名字，因此，本院对被告孙晓明的意见不予采信。关于其他被告称，其不知道买卖合同签订情况，传身份证是为让被告孙晓明挂售诉争房屋的意见，首先第三人陈述挂售房屋不需要产权人的身份证，其次现场签约人员黄宝、王永刚能够证明被告孙晓明现场与其他被告沟通内容为出售房屋的具体情况，再次其他被告对其该意见未提供相应证据，因此，本院对其他被告的该意见不予采信。
原告认为，房屋买卖合同签订后，因诉争房屋的共有权人众多，履行合同需要办理其他共有权人的公证授权委托书，但被告孙晓明一直推脱出差等理由迟迟未能办理公证授权委托书，且被告间因产权份额发生纠纷，导致原、被告之间签订的房屋买卖合同及补充协议无法履行，被告构成违约，应当承担违约责任。根据第三人及其工作人员黄宝、王永刚的陈述、微信聊天记录、补充协议内容、被告在本院的分家析产诉讼等证据，能够形成证据链，证实确因被告间因产权份额发生纠纷，未办理公证授权委托，导致房屋买卖合同无法履行。因此，本院对原告所持被告违约的意见予以采信。被告张艳青、张彦红、李军鹏、张文立认为原告未按照房屋买卖合同支付首付款构成违约的意见，无事实依据，本院不予采信。
关于原告的第一项诉讼请求，被告及第三人均同意，亦不违反法律规定，故本院对原告的该项请求予以确认。
关于原告的第二项要求其被告退还5万元定金的诉讼请求，原、被告之间房屋买卖合同解除后，被告应当将收取的定金退还原告，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于除被告孙晓明之外的被告认为未收到该定金的抗辩意见，因被告孙晓明是其他被告的代理人，被告孙晓明收取定金的行为对其他被告发生法律效力，其他被告亦应当承担返还的义务，本院对其他被告的该抗辩意见不予采信。
关于原告的第三项要求支付违约金70万元的诉讼请求，被告认为原告没有损失，原告主张的违约金过高。本院认为，因需要购买诉争房屋，原告将自己的房屋出售，房价上涨给原告造成损失；又因被告的违约行为，导致原告未能取得诉争房屋，经鉴定，诉争房屋的差价损失为83.11万元，因此，原告主张的违约金不高，本院不予酌减。
关于原告主张的房屋差价损失83.11万元的诉讼请求，因该损失已在违约金中进行考虑，故本院对该项请求不予支持。
关于原告主张的居间服务费的诉讼请求，因该费用原告已经实际支付，第三人不同意退还，原、被告亦约定由违约方承担，故本院对该项请求予以支持。关于评估费的诉讼请求，因评估费已经实际发生，案外人北京中融信投资担保有限公司不同意退还，故本院对该项诉请求予以支持。关于保障服务费的诉讼请求，因案外人北京中融信投资担保有限公司同意退还，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于被告的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。
同时，因被告张文立、张彦红、张艳青及李军鹏均认可，被告张艳青和李军鹏是名义产权人，实际产权人为张文立、张彦红，张艳青、李军鹏应承担的买卖合同责任由实际产权人张文立、张彦红承担。现原告也对此也同意，所以本院确认应由被告张艳青、李军鹏承担的上述责任由张文立及张彦红承担。
综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，判决如下：
一、确认原告刘丽娜与被告孙晓明、靳迪、孙双炎、孙小丽、张彦红、李军鹏、张艳青于2016年8月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及于2016年12月28日签订《补充协议书》于2017年3月2日解除；
二、被告孙晓明、靳迪、孙双炎、孙小丽、张彦红、张文立于本判决生效后十日内向原告刘丽娜返还购房定金5万元；
三、被告孙晓明、靳迪、孙双炎、孙小丽、张彦红、张文立于本判决生效后十日内向原告刘丽娜支付违约金70万元；
四、被告孙晓明、靳迪、孙双炎、孙小丽、张彦红、张文立于本判决生效后十日内向原告刘丽娜支付居间服务费损失7.70万元及评估费损失600元；
五、驳回原告刘丽娜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34800元，由原告刘丽娜负担16948元（已交纳），由被告被告孙晓明、靳迪、孙双炎、孙小丽、张彦红、张文立负担17852元（于判决生效后七日内交纳）。鉴定费10662元，由被告孙晓明、靳迪、孙双炎、孙小丽、张彦红、张文立负担（于判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 范欠歌
人民陪审员 马秀花
人民陪审员 马秀丽
二〇一七年十二月十八日
法官 助理 武景格
书 记 员 王 佳