舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0903民初2083号原告：浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心，住所地舟山市普陀山龙沙龙兴路**号。法定代表人：赵慈良，主任。委托诉讼代理人（特别授权代理）：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：王曾，浙江震舟律师事务所律师。被告：尚月琴，女，1965年1月15日出生，汉族，住舟山市普陀区。原告浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心与被告尚月琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法由审判员王立松适用简易程序，于2017年8月30日公开开庭进行了审理。原告浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心委托诉讼代理人王曾、被告尚月琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告尚月琴向原告支付自2016年1月至2016年12月房屋租金1932元，走道公用路灯费12元，共计1944元；2.判令被告向原告支付相应的违约金；3.判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确违约金标准为欠付租金的30%即583.2元。事实和理由：2015年9月7日，原告与被告签订《公有住宅房屋租赁合同》，约定原告将舟山市普陀山风景名胜区管理委员会（以下简称普陀山管委会）委托其管理的位于的房屋（建筑面积64.87平方米，使用面积50.33平方米）出租给被告居住，租期自2015年9月1日起至2016年12月31日止，实际租金3.2元每平方米，实际月租金161元，租金自2015年9月1日起逐月支�，先付后租。被告在租赁期内需向原告缴纳每月1元的走道公用路灯用电及维修更换费。合同同时对违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告交付涉案房屋，但被告自2016年1月起未按约定交付租金，至2016年12月共拖欠租金及路灯费共计1944元。被告尚月琴辩称，不交租金事出有因，被告原在香华街做生意，合同还未到期，政府单方面解除合同，让其搬到龙沙，没有道理，现在其每月仅1000元生活费，没有其他收入来源，被告是残疾人，政府没有考虑其特殊情况。另外，普陀山购房政策不合理，男的可以买房，女的也应该可以买房。综上，目前还没有腾退安置好，租金现在不付，应当补偿其香华街16个月的经营损失，如果安置公平公正，愿意按照1.6元每平方米支付租金，租金未付是腾退引起，故违约金不同意支付。原告为证明其诉讼请求所依据的事实和理由，向本院提交了事业单位法人证明书、舟编（2016）3号文件、舟编（2014）32号文件、房屋所有权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收报告、委托书、公有住宅房屋租赁合同、普陀山管委会会议纪要等证据。被告未向本院提交证据。经庭审质证，被告认可租赁合同是其签字，对原告提供的其余证据表示看不懂。原告提供的证据能够证明其诉讼主张，本院审查后采纳作为定案依据，并将结合案件事实在下文进行具体分析。本院经审理查明，2015年9月7日，普陀山社会事业服务中心（房管处）与尚月琴签订《公有住宅房屋租赁合同》，约定将位于的房屋出租给尚月琴居住，房屋建筑面积64.87平方米，使用面积50.33平方米，租金3.2元每平方米，租期自2015年9月1日起至2016年12月31日止，租金自2015年9月1日起逐月支付，先付后租，被告在租赁期内需向原告缴纳每月1元的走道公用路灯用电及维修更换费。同时约定违约责任条款：“租赁期内乙方拖欠租金逾期超过一个月的，除应向甲方补足拖欠款项外，每逾期一日乙方应向甲方支付应付租金1%作为违约金；拖欠租金超过一个月不到三个月的，第一个违约金以前项计，自第二个月起，按每逾期一日向甲方支付应付租金5%的违约金”。尚月琴入住后自2016年1月起未按约定交付租金。另查明，2014年3月21日，舟山市发展和改革委员会批复同意实施舟山市普陀山公共租赁房（包括涉案房屋）项目，经核发规划许可证和施工许可证后开工建设，并于2015年5月26日竣工验收合格。2016年6月27日，普陀山管委会对其所有位于普陀山龙沙新村三区22幢的房屋办理了产权登记手续。再查明，2014年3月12日，舟山市机构编制委员会批复撤销普陀山房地产管理处，将其职责划入普陀山社会事业服务中心，负责直管公房的管理等。2016年2月6日，舟山市机构编制委员会批复设立浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心即原告，挂普陀山房产管理中心、普陀山林场牌子，负责区域内直管公房的管理及危旧房的日常监管工作等。2016年11月10日，普陀山管委会出具委托书，委托原告对普陀山区域内的公共租赁住房（包括涉案房屋）进行租金收取等管理工作。又查明，2011年7月26日，普陀山管委会批复同意龙沙新村区域2011年度住宅房屋市场月租金标准确定为16元每平方米。根据普陀山租金优惠减免政策，列入规划拆迁和旧庵堂腾退范围的搬迁户、腾退户，未享受房改及住房各类优惠政策，按市场租金减免80%。本院认为，依法成立的合同，对当事人具�法律约束力，双方均应按约履行各自义务。普陀山社会事业服务中心（房管处）与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，具有法律效力。原告在机构编制改革后依法继受普陀山社会事业服务中心（房管处）职责，受托具体管理包括涉案房屋在内公有住宅房屋的租金收取等事项，具备诉讼主体资格。原告按约向被告交付租赁房屋，被告理应按约支付租金。被告认为合同约定租金过高，要求按照1.6元每平方米支付租金没有事实依据，本院不予支持。关于香华街腾退安置及购房政策问题，其与本案房屋租赁合同纠纷系不同的法律关系，被告以上述问题未解决好为由拖欠租金没有法律依据，构成违约，应承担支付租金及违约金的违约责任。合同约定的违约金过高，原告主动调整为按欠付租金的30%主张违约金，符合法律规定。综上，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：限被告尚月琴于本判决生效之日起三日内向原告浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心支付2016年1月至12月期间的房屋租金1932元、走道公用路灯费12元，违约金583.2元，合计2527.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告尚月琴承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 员 王立松二〇一七年九月八日代书记员 钱 静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。