天津市静海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民初字第2925号
原告天津市君谊物业发展有限公司。
法定代表人鲁福源，职务总经理。
委托代理人周自新，职务项目经理。
委托代理人王星全，天津唯岩律师事务所律师。
被告王萍。
委托代理人王庆龙（被告之兄）。
被告高梦楠（上列被告之）。
原告天津市君谊物业发展有限公司与被告王萍、高梦楠物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告天津市君谊物业发展有限公司委托代理人周自新、王星全，被告王萍及其委托代理人王庆龙到庭参加了诉讼。被告高梦楠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告天津市君谊物业发展有限公司诉称，案外人天津德泰隆基房地产开发有限公司系静海县双塘镇西双塘村内凤凰庄园的开发商，通过公开招投标，天津德泰隆基房地产开发有限公司与天津市三盈物业管理有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，2011年11月18日，天津德泰隆基房地产开发有限公司与天津市三盈物业管理有限公司协商一致解除了《天津市住宅前期物业服务合同》。2011年11月19日，天津德泰隆基房地产开发有限公司依据公开招投标中标人的顺序，与原告签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，《天津市住宅前期物业服务合同》第三条约定：前期物业服务合同自2011年12月15日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。第六条第一款第一项约定：物业服务管理费标准为别墅：3.05元／月／平方米；第六条第六款约定：物业服务管理费业主于每月25日前交纳；第六条第七款约定：甲方或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交纳物业管理服务费的千分之0.5比例交纳违约金。2010年10月12日，被告与天津德泰隆基房地产开发有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买了静海县双塘镇西双塘村内凤凰庄园x号楼x房屋，之后办理了入住手续。2012年3月24日，被告交纳了2012年2月1日至4月30日的物业费1585元。自2012年5月起，被告拖延交纳物业费，原告一直向其催要，但至今被告再没有交纳过物业费。综上所述，被告的行为严重违反了《天津市住宅前期物业服务合同》的约定，侵害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，请求法院依法判令：一、被告向原告支付2012年5月1日至2015年4月30日物业管理服务费22315.68元；二、被告支付原告2012年5月26日至2015年4月30日的违约金5913.65元；三、被告支付原告2015年5月1日至实际支付给原告物业管理服务费期间的违约金，违约金计算标准每日千分之0.5计算；四、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告将前三项诉讼请求变更为：一、被告向原告支付2012年6月1日至2015年5月31日物业管理服务费22315.68元；二、被告支付原告2012年6月26日至2015年5月31日的违约金5913.65元；三、被告支付原告2015年6月1日至实际支付给原告物业管理服务费期间的违约金，违约金计算标准每日千分之0.5计算。
被告王萍辩称，被告不同意原告诉讼请求，诉状中的欠费数额时间都不对。1、被告没有和原告签过任何物业服务合同，原告从未向被告小区提供任何服务。2、被告在2012年4月1日收房后，向原告交纳物业管理费、垃圾清理费，原告同意退还，但是至今没有退还该费用，且交纳的物业费原告没有开具发票。3、被告收房后发现房屋有诸多质量问题，屋内反茧，多处开裂，虽维修过，但质量问题至今仍未解决。4、配套设施不健全，打雷时房子被雷击，下雨时积水无法排除，小区内没有路灯，且小区不远处放着几个燃气罐，存在严重安全隐患。5、物业费的收费标准之前是2.6元每平米，现在说是3.05元每平米。收费标准从未征求过业主意见，也未告知业主。6、原告给被告解决基本住房条件问题、配套设施等问题后，被告才会交纳物业费。
原告对被告王萍的答辩意见为：不认可。房屋及附属设施质量问题应该找开发商解决。原告已经按照合同尽到了相关义务，不存在被告提出的问题。
被告高梦楠未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，案外人天津德泰隆基房地产开发有限公司系静海县双塘镇西双塘村内凤凰庄园的开发商，该公司通过公开招投标与天津市三盈物业管理有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，后该公司于2011年11月18日与天津市三盈物业管理有限公司协商一致解除了《天津市住宅前期物业服务合同》。2011年11月19日该公司依据招投标中标人的顺序与原告签订了《天津市住宅前期物业服务合同》。合同约定天津德泰隆基房地产开发有限公司将天津市静海县双塘镇西双塘村凤凰庄园委托给原告进行前期物业管理服务，小区物业类型为多层、高层住宅、别墅。双方在合同中就物业服务内容及标准、前期物业服务合同期限、权利义务、物业管理服务费用、交纳费用时间等进行了约定。前期物业服务合同自2011年12月15日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。其中别墅的物业管理服务费用标准（按建筑面积计算）3.05元／月·平方米。交纳费用时间：业主于每月25日前交纳。合同订立后，原告依约为该小区业主提供了物业服务。
另查，二被告与案外人天津德泰隆基房地产开发有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，被告购买了静海县双塘镇西双塘村内凤凰庄园x号楼x房屋，合同生成日期为2010年10月12日。后被告王萍作为凤凰庄园x号楼x房屋的业主已对《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款内容予以确认。该房屋建筑面积203.24平方米。被告自2012年6月1日至2015年5月31日的物业服务费，共计人民币22315.68元（3.05元／月·平方米×203.24平方米×36个月），经原告催要至今未给付。故原告依法提起诉讼，要求被告给付拖欠的物业服务费。
以上事实有原、被告当庭陈述、天津市物业管理招投标书面报告、《天津市住宅前期物业服务合同》、《天津市商品房买卖合同》、确认书、收费凭证、照片等予以证实。
本院认为，原告与案外人天津德泰隆基房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方在平等、自愿、协商的基础上所签订的，是其真实意思的表示，合同条款明确、内容清楚，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，合同对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告作为天津德泰隆基房地产开发有限公司开发的凤凰庄园业主，应受上述合同的约束，全面履行合同义务。原告依约为被告王萍、高梦楠房屋所在小区提供物业服务后，被告应向原告支付物业管理服务费22315.68元。本案中，虽合同约定了业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，但物业服务费的催交、收取应是物业服务企业的一项主要工作，采用诉讼追讨物业服务费不利于改善与业主的关系，也使部分对物业服务的概念、服务范围、项目和双方权利义务等存在理解偏差的业主产生不满情绪，双方应通过当地居民委员会、小区业主委员会等相关部门进行协调、互相沟通，妥善解决纠纷。故诉讼追讨物业服务费的做法不宜提倡，本案中对原告请求被告支付违约金的主张，本院不予支持。被告王萍的抗辩虽向本院提交了部分证据，但是不足以证明被告抗辩理由，且房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，被告可以另案解决，故对被告抗辩理由本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王萍、高梦楠自本判决生效后五日内给付原告天津市君谊物业发展有限公司2012年6月1日至2015年5月31日的物业服务费22315.68元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费506元，由原告承担100元，被告王萍、高梦楠承担406元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 刘自力
审 判 员 闫 军
人民陪审员 王明琴
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 姜艳平