广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2015）惠东法埠民初字第446号原告：文玉春，男，1973年8月20日出生，汉族，贵州省德江县人，住贵州省德江县，委托代理人：丘业壕、杨健翔，广东指针律师事务所律师。被告：惠东县安泰房地产开发有限公司。住所地惠东县黄埠镇滨海大道。法定代表人：邱庆伟。委托代理人：韦世州，广东衡仁律师事务所律师；姚惠勤，系惠东县安泰房地产开发有限公司员工。原告文玉春诉被告惠东县安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰有限公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理后，依法适用普通程序于2015年10月29日公开开庭进行了审理，原告文玉春及其委托代理人丘业壕、杨健翔到庭，被告安泰有限公司的委托代理人韦世州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文玉春诉称：2012年2月26日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》【合同编号：0029785】（以下简称“买卖合同”）。买卖合同约定：原告购买由被告开发建设的位于惠州市惠东××××海滨大道大X滩X地段安泰海景湾第X幢X层X号房一套，该商品房建筑面积为135.06平方米，总价款为人民币417393元。出卖人应当在2012年3月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同的约定按时履行支付房款的义务，但被告至今没有为原告办理出房屋所有权证。原告多次敦促被告履行办理房屋所有权证的义务，但被告一直以种种理由拖延推诿，严重违反了合同约定。综上所述，鉴于被告的违法行为已严重侵害了原告的合法权益，为依法维护原告的合法权益，请求判令：一、被告立即为原告办理房屋所有权证；二、被告向原告支付因迟延交付房屋所有权的违约金人民币4173.93元（违约金的计算方式为按照已支付购房款的1%计算）；三、被告承担本案的诉讼费、保全费、执行费等实现债权的一切费用。庭前原告提出书面申请增加诉讼请求：判令被告向申请人支付逾期交付房屋违约金（从2012年4月1日始至有效交付房屋日止，暂计至2015年9月27日的违约金为159655.5元。被告安泰有限公司辩称：一、被答辩人已于2012年3月10日对涉案房产进行收楼并装修入住，其自愿收楼后再要求答辩人支付违约金没有事实依据。二、被答辩人已对涉案房产进行收楼入住，涉案房产是否已验收并不影响被答辩人对房产的日常正常使用，被答辩人实际上也并未产生任何损失，被答辩人要求答辩人支付巨额的违约赔偿金显失公平，也不符合我国合同法的原则规定。对被答辩人的诉求的巨额赔偿金予以驳回或予以减少。三、被答辩人要求支付逾期交楼违约金的诉讼请求已超过法定的诉讼时效的规定，请求法院予以驳回。四、被答辩人存在逾期付款的违约行为，答辩人根据合同的约定有权相应顺延交楼时间。五、被答辩人同时要求答辩人支付逾期交楼违约金、办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金的诉讼请求存在逻辑矛盾，该诉讼请求不应当同时得到支持，惠州当地的法院对类似案件已有相应的判例。六、根据法律、法规的规定及双方购房合同的约定，在商品房交易中办理产权证的法定义务主体为购买人，出卖人在办证中仅需提供必要的协助义务。七、由于被答辩人未向答辩人提交办理房产证的业主个人资料、房地产权交易登记申请书以及缴清相关的税费导致房产证未办理，不应由答辩人承担责任。八、答辩人要求我司支付逾期办理房产证的违约金的诉求已过诉讼时效，丧失了胜诉权。综上所述，为了维护答辩人的合法权益，请求法院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：被告安泰有限公司为有限责任公司（自然人投资或控股），成立于2003年7月3日，经营范围：房地产开发、室内外装饰工程（凭资质证经营）。被告取得《商品房预售许可证》后，原、被告于2012年2月26日签订《商品房买卖合同》，约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于惠东××××海滨大道大X滩X地段……取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为441323-2007-000007。该地块土地面积为23627.95平方米，规划用途为商住，土地使用权年限自2007年2月1日至2077年6月12日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名安泰海景湾。建设工程规划许可证号为XX，施工许可证号为XX。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为惠东房预许字第XX号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第X幢X层X号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3米，建筑层数地上11层。该商品房阳台非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共135.06平方米，其中，套内建筑面积114.84平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.22平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额（人民币）肆拾壹万柒仟叁佰玖拾叁元整……第六条买受人按下列第3种方式付款：3、首期款：￥127393元（人民币壹拾贰万柒仟叁佰玖拾叁元整）、剩余款：￥290000元（人民币贰拾玖万元整）办理银行按揭。第八条交付期限。出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定特殊情况外，出卖人如未按本合同的规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以邮寄方式向买受人发出交付使用通知书确定的交付日期起即视为出卖人已向买受人交付了质量合格的商品房，该商品房的风险亦转移给买受人承担……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……”及原告作为乙方与甲方即被告签订附件四《合同补充协议》约定：“第十二条对《买卖合同》第十五条补充约定365天仅指甲方完成将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案的义务时间，双方同意；甲方在收到该商品房总价款的前提下，甲方应另在乙方交齐申领房地产权属证书需由乙方提供的资料及缴纳有关申领房地产权属证书所需交纳的相关税费后720工作日内协助乙方办妥该商品房的房地产权属证书……”合同签订时，2012年2月26日原告向被告支付首付款和维修基金等费用合计160467元，其中在POS机刷卡金额150000元，当场现金给了10467元。具体款项明细为：首期款127393元，转移登记费80元，表格工本费50元，代办服务费500元，交易手续费1平方6元，共900元，测绘费150元，查档费50元，评估费8348元，副食品调节基金费675元，以上费用是房地产交易的费用。他项登记费160元，表格工本费100元，代办服务费500元，办证劳务费420元，查档费50元，以上费用是办理房屋抵押登记费用。专业维修基金8104元，财政局的契税12522元，银行按揭费用如按揭合同印花税、工本费、个人查询工本费等共计465元。被告于2012年3月10日将房屋交付给原告，原告签字确认的《物业交接表》、《装修承诺书》、《装修责任书》、《消费责任书》以及原告与小区物业管理公司签订《前期物业管理合同》、《物业管理手册》。原告作为借款人（购房人、抵押人）与贷款人（抵押权人、保证权人）惠东县农村信用合作联社及保证人（售房人）即被告于2012年4月21日签订《个人购房按揭贷款合同》编号：惠东农信（2012）个房贷字第D003号，约定如下条款：借款条款第一条借款币种和金额……2、本合同项下的借款金额为（大写）贰拾玖万元整（小写）290000元。第二条借款用途1、本合同项下的借款用于借款人购买位于惠东县××海滨大道××海景××501的房产。上述房产建筑面积为135.06平方米，套内建筑面积为114.84平方米，购买价款为（大写）肆拾壹万柒仟叁佰玖拾叁元整（小写）417393元。2、借款人的购房合同编号为0029785……。合同签订后，原告向被告支付全部房款417393元，于2012年2月26日交付房屋维修基金等代办证费合计33074元。2015年7月31日，原告提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查，2015年9月21日惠东县住建局建工股出具证明给原告委托的广东指针律师事务所，内容为“经核，安泰海景湾项目（A区地下室、商住6-11栋）于2009年5月21日发出施工许可证，证号：442528200905210201，该工程目前未办理竣工验收备案手续。”2015年9月22日房屋权属登记查询结果为“未发现惠东县安泰房地产开发有限公司（项目名称：安泰海景湾）的初始登记档案。”2015年9月23日惠东县建筑工程质量监督站作出《关于广东指针律师事务所调查安泰海景湾工程竣工验收资料的回复》，其内容为：“你所到我站调查惠东县安泰房地产开发有限公司兴建的安泰海景湾（位于惠东××××海滨大道大X滩X地段）建筑工程项目，至今建设单位均未按规定程序组织工程竣工验收，我站未出具《工程质量监督报告》”。2015年9月27日，原告向本院提起增加诉讼请求申请书，提出上述增加的诉讼请求。以上事实，有原告提交的起诉状、身份证、企业机读档案登记资料、商品房买卖合同、《关于广东指针律师事务所调查安泰海景湾工程竣工验收资料的回复》、《证明》、《房屋权属登记查询》、个人购房案件贷款合同、借款借据、银行流水清单、安泰海景湾计价表和被告提供的答辩状、营业执照、组织机构代码证、物业交接表、装修承诺书、装修责任书、消防责任书、不作白蚁防治承诺书、渗漏责任书、前期物业管理房屋协议、物业管理房屋手册、装修管理房屋协议、商品房买卖合同和本院开庭笔录等材料在卷为据。本院认为：本案争议的焦点为：1、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效；2、原告诉请被告支付逾期交付房屋违约金是否有事实依据和法律依据；3、被告有无义务立即为原告办理房屋所有权证；4、原告诉请被告支付因迟延交付房屋所有权证的违约金有何事实依据和法律依据。1、关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。被告辩解本案已过诉讼时效，因合同第十五条及补充协议第十二条约定商品房交付日期后720日完成办证义务，房屋交付时间为2012年3月10日，即2014年3月1日前完成办证义务，此后的2年内主张权利，现原告于2015年7月31日提起诉讼，未超过诉讼时效，故被告辩解不予采纳。2、关于原告诉请被告支付逾期交付房屋违约金是否有事实依据和法律依据的问题。原告主张被告未完成对涉案房产进行有效竣工验收，对涉案房产的交付行为应属无效。被告辩解涉案房产已在2012年3月10日交付给原告，涉案房产是否验收并不影响原告对房产的日常使用，而且其收楼完全属于自愿行为。根据原告于2012年3月10日签字确认的《物业交接表》、《装修承诺书》、《装修责任书》、《消费责任书》以及原告与小区物业管理公司签订《前期物业管理合同》、《物业管理手册》。因此认定被告在2012年3月10日交付涉案房产给原告。现原告诉请被告支付逾期交付房屋违约金159655.5元，理由不充分，不予支持。3、关于被告有无义务立即为原告办理房屋所有权证。被告具备房地产开发资质，取得房屋预售许可证明，与原告签订的商品房买卖合同，系双方意思自治，意思表示明确，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告于2012年2月26日交付了首付款、维修基金、契税等代办证费用，履行了付款义务，房屋交付时间为2012年3月10日，按约定被告应在商品房交付使用后将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。根据商品房交易习惯，开发商代收办证费后应协助办理房屋所有权证，故原告请求被告立即为原告办理房屋所有权证，予以支持。被告辩解之所以未为原告办理房屋所有权证系因为根据双方签订的购房合同第15条约定应当由原告提交包括契税单、维修基金单、以及变更申请书等办证资料提交给产权登记部门办理房产证，被告仅需提供协助义务。根据现有证据材料显示，原告于2012年2月26日交付了首付款、维修基金、契税等代办证费用合计160467元，其中首付款为127393元、代办证费用合计33074元，原告已经按约定缴纳了代办证费给被告，本院认为被告该辩解不成立，不予采纳。4、关于原告诉请被告支付因迟延交付房屋所有权证的违约金有何事实依据和法律依据。商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定。……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……”及原告作为乙方与甲方即被告签订附件四《合同补充协议》约定：“第十二条对《买卖合同》第十五条补充约定365天仅指甲方完成将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案的义务时间，双方同意；甲方在收到该商品房总价款的前提下，甲方应另在乙方交齐申领房地产权属证书需由乙方提供的资料及缴纳有关申领房地产权属证书所需交纳的相关税费后720工作日内协助乙方办妥该商品房的房地产权属证书……”原告已于2012年2月26日交付维修基金、契税等代办证费用合计33074元,2012年4月21日银行按揭贷款，原告已履行了商品房总价款的支付。现原告并未取得房屋所有权证，已超过合同约定的缴纳相关税费后720工作日。现原告诉请被告支付因迟延交付房屋所有权证的违约金4173.93元，本院予以支持。综上，原告文玉春的诉请和被告惠东县安泰房地产开发有限公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县安泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内为原告文玉春办理房屋所有权证。二、被告惠东县安泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内一次性给付原告文玉春逾期办证的违约金4173.93元（按已付房价款的1%支付违约金）。二、驳回原告文玉春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4050元，由原告文玉春负担3500元，被告惠东县安泰房地产开发有限公司负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  杨光辉代理审判员  王科丰人民陪审员  黄伦辉二〇一六年三月八日书 记 员  熊志东