广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1823号
上诉人（原审被告）：张桂林，男，汉族，1978年2月1日出生。
委托代理人：叶洁红，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：李丹，广东广和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：潘虹，女，汉族，1983年1月27日出生。
委托代理人：陈诗芊，广东高帜律师事务所律师。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人：吴军强，执行董事。
上诉人张桂林因与被上诉人潘虹、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第697号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年1月17日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向张桂林颁发了深房地字第XXXX**号《房地产证》，张桂林为位于深圳市宝安区松岗街道中心区宝利豪庭X栋XX苑XX房地产权利人，该房产建筑面积为127.6平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年3月3日，潘虹作为买方与作为卖方的张桂林签订的《房地产买卖合同》，约定张桂林将位于深圳市宝安区松岗街道中心区宝利豪庭X栋XX苑XX房地产（房地产证号码为深房地字第XXXX**号）出售给潘虹，合同价为200万元。合同约定买方在签署合同时向卖方支付定金2万元；定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管方账号，即视为卖方收讫定金。一次性付款或银行按揭付款下的首期房款由买卖双方指定银行监管，买方须在以下付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议。剩余房款买方通过银行按揭付款，买方应于签署合同之日起三十日内付清首期房款（以银行贷款承诺为准），买方应于约定的应付首期房款之日向银行提交按揭贷款申请及相关材料，买方无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。买卖双方均清楚物业的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同义务；该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署合同之日起45日内将房地产证原件交予居间方。合同约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
2015年3月3日，张桂林出具了一份证明，载明“今本人收到潘虹认购宝利豪庭X栋XX苑XX之物业定金贰万元整”。
2015年3月27日，潘虹、张桂林与中国农业银行股份有限公司深圳西乡支行签订了《二手房交易结算资金托管协议》，潘虹亦于当日将首期款83万元支付至资金监管账户。
2015年4月15日，潘虹向张桂林发出《履约催告函》，称根据买卖合同约定卖方应在合同期办理过户手续，但经本人及世华地产多次通知，张桂林仍未按合同约定履行义务，现通知张桂林于2014年4月20日前办理房产证过户手续，否则视为张桂林单方面违约。张桂林认可该《履约催告函》的真实性，但同时称张桂林在资金监管完一个星期就通知潘虹解除协议，要求双方进行协商。
2015年5月13日，潘虹委托律师向张桂林发出《律师函》，称潘虹已经支付首期款至资金监管账户，但张桂林迟迟不配合办理过户手续并多次向潘虹和世华房地产公司表示不愿意再履行合同。由于张桂林不愿意配合取消资金监管，导致83万元仍监管在资金监管账户，造成潘虹巨大损失。现通知张桂林在接到律师函之日起三日内主动与潘虹联系或继续履行合同或配合解除资金监管手续，若张桂林不愿意继续履行合同应当配合潘虹将损失降到最低，办理好资金监管解除手续，否则潘虹将依法追究张桂林的违约责任。
2015年5月20日，潘虹、张桂林双方解除了《二手房交易结算资金托管协议》。
潘虹提交了一份其委托深圳市XX房地产评估有限公司出具的涉案房地产在2015年7月14日市场价值的《评估报告书》，该评估报告书显示涉案房地产在2015年7月14日的市场价值为2，500，960元。张桂林主张上述评估由潘虹单方委托，不认可该评估结论；但张桂林亦不申请对涉案房地产的市场价值进行评估。
庭审中，潘虹称因房价上涨，张桂林不愿意办理递件过户手续。张桂林称因张桂林只有一套房屋，张桂林配偶不愿意出手该房产，所以在合同签订后一周内就告知了潘虹不出售涉案房产，所以之后就没有配合潘虹办理递件过户手续。世华房地产公司称涉案合同不能履行的原因系房价上涨，张桂林不愿意办理递件过户手续。
潘虹在原审起诉请求：一、解除潘虹与张桂林签订的《房地产买卖合同》；二、张桂林因根本违约按照双方已签订《房地产买卖合同》支付潘虹违约金40万元（该违约金已包括潘虹因张桂林根本违约未能购得房屋的各种损失，包括但不限于误工费、交通费、银行资金监管费、被监管资金利息损失、房屋差价损失、预期可得利益损失、维权费用即律师费等）；三、张桂林返还潘虹购买房屋的定金2万元；四、张桂林赔偿潘虹因起诉申请的保全费5，000元、担保费6，000元，共计11，000元。五、由张桂林承担本案诉讼费。
原审法院认为，潘虹与张桂林签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。张桂林在签订合同后明确表示不出售涉案房地产，张桂林在庭审中亦再次确认上述事实，张桂林已构成违约；依据涉案合同约定，潘虹有权解除合同并要求张桂林承担违约责任。
关于违约责任。根据涉案合同的约定，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。因此，潘虹有权解除合同，并可要求张桂林支付合同价款百分之二十的违约金、返还潘虹已支付的定金。关于定金返还，张桂林已收取潘虹定金2万元，因涉案合同已解除，张桂林收取潘虹定金已无合同依据，张桂林应将该笔定金应返还给潘虹。关于违约金数额。张桂林称其在签订合同后一周内已告知潘虹不出售涉案房产，且张桂林并未收到涉案房产上涨的逾期收益，因此请求根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条予以调低。对此，原审法院认为，涉案合同于2015年3月3日签订，张桂林称其于合同签订后一周内即告知张桂林不出售涉案房地产，但潘虹与张桂林双方于2015年3月27日办理了首期款资金监管。张桂林关于其于签订合同后一周内即告知潘虹不出售涉案房地产的主张与事实不符，原审法院不予采信。违约金兼具补偿和惩罚的双重功能，一方面用于弥补守约方因违约方违约所遭受的损失，包括逾期利益损失；另一方面用于惩罚违约方私自毁约的行为。因此，违约金数额可适当高于守约方所遭受的损失。考虑到深圳市房地产市场在2015年3月30日之后出现较大涨幅、潘虹在合同履行中不存在违约行为、张桂林不申请评估以致其申请调低违约金数额没有任何证据证明等情形，原审法院依据公平原则和诚实信用原则，判令张桂林支付潘虹违约金40万元。上述违约金足以弥补潘虹因张桂林违约所遭受的损失，因此，潘虹关于张桂林赔偿其他损失的诉讼请求，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、潘虹与张桂林于2015年3月3日签订的《房地产买卖合同》已解除；二、张桂林于本判决生效之日起三日内返还潘虹定金2万元；三、张桂林于本判决生效之日起三日内支付潘虹违约金40万元；四、驳回潘虹的其他诉讼请求。本案受理费3，937.5元、保全费5，000元，由张桂林负担，受理费、保全费潘虹已预交。
张桂林不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决缺乏依据，张桂林只收到了2万元定金，其中3000元至今还在世华房地产公司处，张桂林实际收到的是1.7万元，一审法院却要求张桂林承担40万元的违约金，一审法院所判决的违约金畸高。根据合同法第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”张桂林请求降低违约金，但一审法院却不考虑实际情况，有失公平。
二、张桂林在2015年5月20日已经积极配合潘虹将监管的首期款解除了冻结，监管资金早就回到潘虹账上。因此，张桂林没有造成潘虹严重的损失，没有妨碍潘虹购房。现在潘虹已经在同一个楼盘购买了房产，双方已经成了邻居，因此根据违约金的补偿性填平原则，请求二审法院按照实际的情况予以改判。
三、潘虹所提供的深圳市XX房地产评估有限公司于2015年7月14日所出具的《评估报告书》，评估报告书列明张桂林是估价委托人，并陈述评估对象的产权资料及相关资料为委托方提供，但此评估报告书根本不是张桂林所委托评估的，因此该评估报告书陈述虚假，有伪造的嫌疑，不能作为定案的依据。而且上述评估书评估的价格虚高，一审法院却依据此评估书作出潘虹预期利益损失（一审法院陈述的是逾期利益损失）的赔偿，一审法院依此要求张桂林承担如此高的违约金有失公平。房地产市场有涨跌，张桂林并未将涉案房产出售，并未实现所谓的涨价利益。现在深圳房地产市场已经在下跌，如果跌破涉案房产的成交价，法院是否判决潘虹来承担张桂林的预期利益损失？
四、一审法院适用的程序错误，在一审的审理过程中，没有进行调解。
五、张桂林在妻子不同意卖房后，第一时间告诉潘虹，并且协助潘虹解除监管资金，因此没有耽误潘虹购买房产的时间。潘虹于2015年7月16日购买了同一小区的房产，而从贷款数额看，潘虹货款127万元，可见监管资金大约80万，总价大约210万元，证明张桂林的房产没有暴涨，潘虹也没有因此支付巨额的购房款，没有过多的实际损失，一审判决的违约金过高。
据此，张桂林上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项判项，依法改判或发回重审；2、潘虹承担上诉费用。
潘虹答辩称：虽然潘虹在张桂林违约后重新购房房屋，但与本案违约纠纷并无直接关联，且潘虹购买的房屋与本案的房屋差别大，本案的房屋是楼王位置，是小区内最佳的户型，但潘虹重新购买的房屋与涉案房屋相差甚远，噪声明显，潘虹无法购买到与涉案房屋同类的房屋，所以张桂林违约已经给潘虹造成很大的损失，不仅是经济上的，还有房屋选择权利上的差别，请求驳回上诉，维持原判。
世华房地产公司未发表诉讼意见。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
二审期间，张桂林向本院提交了：1、不动产资料电脑查询结果表，载明潘虹向案外人购买了宝利豪庭X栋XX苑XB房产，并于2015年7月23日办理了过户登记手续；2、不动产抵押登记查询表，载明潘虹于2015年7月27日就宝利豪庭X栋XX苑XB办理了抵押登记，以证明潘虹于2015年7月16日购买了同小区房产，货款127万，可知总价大约是210万元，没有支付巨额的购房款，没有过多的实际损失，张桂林也没有耽误潘虹另行买房的时间。潘虹向本院提交了：1、宝利豪庭小区房产的房地产买卖合同、小区二手房售房广告、小区二手房销售网页等的照片打印件，以证明涉案同小区房屋目前的价格以及违约所造成的损失；2、深圳市XX房地产评估有限公司出具的《关于更正第07-0187号房地产估价报告笔误的说明》及相关评估委托合同、房地产估价报告，以说明原估价报告中的笔误。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，涉案的房屋转让合同是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格依约履行。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：张桂林请求调低违约金的请求是否应当支持。
本案中张桂林无正当理由拒绝继续履行合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同的约定，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。张桂林主张成交价百分之二十的违约金过高，要求调低。对此本院认为，违约金兼具补偿和惩罚的双重功能，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。涉案房屋买卖合同已履行到支付首期款办理资金监管阶段，在此期间潘虹无任何违约行为，而张桂林在潘虹支付了首期款后仍拒绝履行合同，其过错程度较大，原审法院结合房地产市场情况、合同履行情况、当事人过错程度等因素，判令张桂林依照约定向潘虹支付违约金40万元，并无不当，本院予以维持。
关于定金返还问题，张桂林已向潘虹出具了定金2万元的收据，应认定其已收取了定金2万元，在合同解除的情况下应将该2万元退还潘虹。至于张桂林主张的2万元中有3000元在世华房地产公司处，世华房地产公司在原审述称该3000元是张桂林向其支付的交房保证金，该3000元属于另一法律关系，本院不予处理，当事人可另循法律途径解决。
综上，张桂林的上诉不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7600元，由张桂林承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
代理审判员 张 睿
代理审判员 庄 齐 明
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 李开宇（兼）
附本判决相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。