江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民三终字第233号
上诉人（原审被告）：吉安市六合盛置业发展有限公司，住所地江西省吉安市吉州区跃进路46号。
法定代表人：汪传坚，董事长。
委托代理人：曹文勇，江西一阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李美玲。
上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司因与被上诉人李美玲商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2014）吉民二初字第764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年7月19日，原告李美玲与被告吉安市六合盛置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告李美玲购买被告开发的某楼盘房屋一套，房屋面积为139.05平方米，单价为4976元／平方米，房屋总价为691913元。合同第六条约定，原告在2012年7月20日前一次性付清总房款691913元。合同第八条约定，被告应在2014年1月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，如被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告按照合同约定交清了全部购房款。2014年7月18日，被告取得工程质量监督报告。2015年4月17日，被告取得竣工验收备案，但未书面通知原告收房，原告至今亦未收房。在诉讼中，被告认为双方约定的违约金过高，向法院申请司法鉴定，要求对原告所购买的房屋周边住房租金进行鉴定。经吉安鹭洲司法鉴定中心鉴定，原告购买的该房月租金为1100元。
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效。原告按合同约定支付了全部购房款，被告应在2014年1月30日前向原告交付房屋，但被告至今仍未书面通知原告收房，原告亦未收房，被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。综合合同约定、履约情况和给当事人造成的实际损失等因素，宜将违约金标准由日万分之五调低至日万分之三。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告吉安市六合盛置业发展有限公司应自2014年1月31日起至实际交房日止，按日向原告李美玲支付已交付房款691913元的万分之三的违约金，限判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2256元，减半收取，由被告吉安市六合盛置业发展有限公司负担。
上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司不服上述判决，向本院提起上诉称：按原审判决万分之三的标准支付违约金，违约金明显超过涉案房屋同地段、同时段的房屋租金即实际损失的30%。逾期交房违约金过高的问题，2008年江西省高级人民法院已有按超过造成损失的30%为标准进行调整的案例。原审判决不公、适用法律不准确，请求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条等相关规定，依法撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第764号民事判决，改判由上诉人每月向被上诉人支付违约金损失1000元，且由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。
被上诉人李美玲答辩称：合同是双方自愿合法签订的，既然上诉人违约，就应当依约承担逾期交房的责任。被上诉人后于2015年5月27日才收到房屋交付使用通知，因此，上诉人的逾期交房违约金应当计算至2015年5月27日。原审法院将违约金调低至万分之三，已是考虑到相关的情况，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
根据上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司的上诉理由和被上诉人李美玲的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：违约金的约定是否过高？如果过高，如何进行调整？
二审诉讼中，被上诉人李美玲提交吉安市六合盛置业发展有限公司于2015年5月27日出具的房产交付使用通知书，以证实其于2015年5月27日收到交房通知。经质证，上诉人对该份证据未提出异议。本院对该证据予以确认。
二审经审理查明：被上诉人李美玲于2015年5月27日收到上诉人向其发出的房产交付使用通知书。
二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：本案商品房买卖合同系双方当事人在平等自愿的基础上达成的，合同合法有效，双方当事人应当依约履行合同义务。根据双方的合同约定，上诉人交付给被上诉人的商品房，必须具备依照国家和地方人民政府有关规定“验收合格”的条件。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，对于房地产开发项目的竣工验收，应当是包括对工程质量、消防、人防等项目在内的综合验收。按照合同约定，上诉人本应在2014年1月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付购买人使用，但上诉人于2015年4月17日方取得工程竣工验收备案，被上诉人于2015年5月27日接到收房通知，作为出售方的上诉人应当承担自2014年1月31日起至2015年5月27日期间逾期交付房屋的违约责任。
上诉人要求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对违约金数额比照同地段同类房屋租金，以超过租金30%的标准核减。本院认为，该解释第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，本案没有证据证实被上诉人因逾期交房造成的损失具体是多少，故该条规定并不能适用于本案。按照该解释第十七条的规定，比照同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，其适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，但本案双方当事人在合同中对违约金数额的计算方法是有明确约定的，因此，并不需要比照同地段同类房屋租金标准计算违约金数额或损失赔偿额。施行于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之后的最高人民法院颁布的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。根据该条的理解，违约金的核减，需要视案件的具体情况而定，并非要“以超过租金30%的标准核减”，上诉人的这一上诉意见实际上是对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条与第十七条的错误理解，本院不予支持。
最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条中明确，“坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事约定过高的违约金”。本案双方当事人约定的日万分之五的违约金计付标准较高，带有明显的惩罚性，与最高人民法院的指导意见精神相悖。由于本案工程涉及较多的购房户，过高标准的违约金判决对社会经济发展影响较大，兼顾合同的履约情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，可适当对约定的违约金进行调整。原审法院将违约金标准由原来的日万分之五酌情调低至日万分之三并无不妥。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理亦无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2250元，由上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄小红
代理审判员 肖永兰
代理审判员 胡 婧
二〇一五年九月十一日
书 记 员 张志坚