湖北省洪湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂洪湖民初字第00416号
原告湖北鑫伙伴投资有限公司，住所地：洪湖市新堤办事处玉沙路23号。
法定代表人叶伟，该公司总经理。
委托代理人文浩，湖北玉沙律师事务所律师。
被告新堤太阳城宴会厅，住所地：洪湖市新堤园林路88号。
经营者胡某。
委托代理人文韬，洪湖市法律援助中心律师。
原告湖北鑫伙伴投资有限公司（以下简称投资公司）与被告新堤太阳城宴会厅（以下简称太阳城宴会厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，依法由审判员文东平独任审判，于2015年5月26日公开开庭进行了审理。原告投资公司及其委托代理人文浩、被告太阳城宴会厅及其委托代理人文韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告投资公司诉称，原告将坐落于洪湖市园林路88号原洪湖市粮校，占地面积2000平方米的场地（含被告自建房屋）出租给被告从事餐饮经营。双方于2012年10月1日签订《租赁合同》，该合同约定：本合同生效之日起7日内，原告将租赁物按现状交付被告使用，且被告同意按租赁物及设施的现状承租。租赁期限15年，从2012年10月1日起至2027年9月30日止，租金为每年100000元，以后每三年递增10%，物业管理费按每年30000元计付，于每年10月1日前支付。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的2%每天向乙方加收滞纳金。乙方拖欠租金累计达2个月的，甲方有权终止合同并收回租赁物（含乙方自建房屋部分）。合同履行期间，被告未依合同约定按时履行支付租金及其他费用的义务，且在原告多次催要拖延的租金时，被告仍不履行，使得双方产生纠纷。对此，原告认为，被告拒不支付租金的行为，使得合同的主要目的不能实现，依法构成违约。现依据《中华人民共和国合同法》等相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法审理，判决：1.依法解除原被告之间的租赁合同，被告返还原告场地及房屋。2.被告按合同约定支付租金、逾期违约金及物业管理费等经济损失共计490657.53元（上述损失暂计算至2014年4月2日，以后发生的损失计算至判决生效之日止）。3.本案的诉讼费用由被告承担。
原告投资公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据1、原、被告的营业执照、原告法人的身份证复印件，证明原、被告的主体资格。
证据2、《租赁合同》，证明原告以合同形式将其场地出租给被告，并约定了双方权利与义务的事实。
证据3、《房屋及场地租赁合同》（含太阳城土地使用权证及规划设计图）、付款收据，证明原告对本案出租场地具有合法的使用权的事实。
证据4、结算业务申请书，证明原告作为用电主体支付电力增容费的事实。
证据5、工资表，证明原告履行物业服务管理义务的事实。
被告太阳城宴会厅辩称，第一、被告按照合同约定，每年都按期缴纳了当年的租金，即便被告当时没有支付第一年度的租金及物业管理费，原告对此项权利的主张也已经超过了诉讼时效。第二、原告未尽相关的物业管理责任，违反责任在先。第三、原、被告双方曾协商一致，由被告垫资办理电力增容工程项目等相关事宜，垫资部分冲抵被告每年应当缴纳的费用。
被告太阳城宴会厅为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据1、收据，证明被告于2015年2月15日缴纳了第三年的租金。
证据2、用电情况说明（含照片），证明电力增容由被告办理。
证据3、苗木购销合同（含照片），证明被告购置苗木对租赁场所进行绿化建设。
证据4、外墙涂料施工合同（包含领款单、照片），证明被告对租赁物进行日常维护和修缮。
证据5、证明材料，证明被告自费进行垃圾清运的工作。
证据6、照片6张，证明原告疏于对租赁场所的物业管理。
证据7、被告的说明（含开支明细），证明原、被告之间曾就电力增容等基础设施建设达成的冲抵房租的意见。
以上证据经庭审质证，被告对原告证据1、2、3无异议，对此无异议的证据，本院依法予以采信。
对原告证据4，被告有异议，认为汇款单上收款人、开户名上有明显的修改痕迹，且无法证明是支付电力增容费。本院认为，该证据经庭审后进一步核实，真实合法，本院予以采信。对原告证据5，被告有异议，认为证据5无法证明相关的工作人员是原告所主张的太阳城物业管理人员以及他们进行了物业管理。本院认为，没有其他证据佐证，仅有工资表不能足以证明工资表上载明的人员身份和工作性质，被告质证理由成立，对该证据不予采信。对被告证据1，原告对其真实性无异议，对其关联性有异议，认为100000元只是合同签订后的保证金。本院认为，原告在开具该收据时没有注明付款用途，对付款用途依法应根据不利于原告的原则确定为租金。本院对该证据依法予以采信。对被告证据2，原告对证明的内容的真实性无异议，对其关联性有异议，认为情况说明上的用户名是太阳城大酒店，而本案的被告是新堤太阳城宴会厅，不能证明新堤太阳城宴会厅与本案电力增容有关系。本院认为，该证据内容没有明确电力增容由谁办理，不能证明被告的证明目的，对该证据不予采信。对被告证据3，原告认为不清楚该证据是否真实，该份合同是被告与其他人签订的，没有经原告的同意。本院认为，《苗木购销合同》和照片不能足以证明被告进行了绿化建设，对该证据不予采信。对被告证据4，原告认为不清楚该证据是否真实，墙体属于ktv的外墙，外墙涂料的施工是谁做的原告也不知情，同时外墙涂料的施工不属于物业管理的范畴。本院认为，原告对该证据没有提出明确异议，该证据能证明被告依照双方合同约定对租赁物进行了日常维护和修缮，对该证据本院予以采信。对被告证据5，原告有异议，认为：1、该证据不能证明是宴会厅的垃圾还是公共垃圾。2、服务的时间是2014年8月1日至2015年7月31日。3、宴会厅的公共场所一直是由原告的工作人员负责。本院认为，该证据不能足以证明被告的证明目的，对该证据不予采信。对被告证据6，原告对其真实性有异议，认为：1、不能证明是太阳城宴会厅的垃圾。2、时间段不明确。3、照片的提供没有权威部门来进行核定。本院认为，原告质证理由基本成立，对该证据不予采信。对被告证据7，原告对其真实性有异议，认为：1、该证据是被告经营者自己写的，有辩解的意思。2、开支明细没有经过原告在上面签字认可，不能证明原告与被告达成冲抵房租的意见。本院认为，在原告对该证据真实性提出异议的情况下，该证据没有原告签字认可，不能证明被告的证明目的，对该证据不予采信。
经审理查明，2012年5月8日，原告投资公司与洪湖市粮油总公司签订《房屋及场地租赁合同》，原告取得了洪湖市园林路原洪湖市粮食学校的场地及房屋的使用权，使用期自2012年5月8日至2027年10月7日。2012年10月1日，原被告签订《租赁合同》，该合同约定：原告将坐落于洪湖市园林路88号原洪湖市粮食学校，占地面积2000平方米的场地及其房屋一栋出租给被告太阳城宴会厅从事酒楼经营。合同租赁保证金100000元，于签订合同时向原告交付。租赁期限15年，从2012年10月1日起至2027年9月30日止，租金为每年100000元，以后每三年递增10%，于签署合同时一次性向甲方支付一年租金，于每年10月1日前支付租金，物业管理费按每年30000元，每年10月1日支付。正常的房屋大修理费用由原告承担，日常的房屋维修由被告承担。被告拖欠租金累计达2个月，原告可终止合同并收回房屋，造成损失由被告负责赔偿。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按年租金的2%每天向被告加收滞纳金。签订合同时，被告紧邻原告出租场地上的房屋正在建造占地1600平方米的房屋，合同签订后完成建筑，被告利用租赁的场地、房屋及自建房屋开始经营酒店。2015年2月15日，被告向原告交纳租金100000元，下欠2年的租金200000元。被告未给付原告物业管理费。
本院认为，原被告双方订立的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法原被告均应按照该合同约定全面履行各自的义务。被告已经给付原告的100000元租金，从常理看，该租金应属给付2012年至2013年的租金，被告尚欠原告2013年至2015年两年租金200000元，被告已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”依照上述规定，虽然原告在被告迟延支付租金的情况下，依法享有合同解除权，然原告既未要求被告在一定期限内履行，亦未通知被告解除合同，故对原告要求解除《租赁合同》，被告返还租赁场地及房屋的诉讼请求依法不予支持。关于物业管理费，原告与被告约定物业管理费，即应履行物业管理义务，本案没有证据证明原告进行了有效的物业管理，故被告可不支付原告物业管理费。本院对原告要求被告给付物业管理费的诉讼请求亦不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，被告违约应当给付下欠原告租金200000元并依约承担违约责任，按双方明确约定的违约金标准即年度租金的20％计算，被告应给付原告违约金40000元。本院对原告要求被告给付租金和违约金的诉讼请求部分予以支持。对于被告租金诉讼时效的抗辩，本案原被告约定租赁期限15年，租金一年一付，该租金的支付方式属于分期履行。每次租金的支付虽然具有一定独立性，但该独立性不足以否认租赁合同和租金债务的整体性，为有利于双方的互信和矛盾纠纷的化解，本案诉讼时效宜从争议的最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。故本院对于被告租金诉讼时效的抗辩理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告新堤太阳城宴会厅给付所欠原告湖北鑫伙伴投资有限公司租金200000元。
二、被告新堤太阳城宴会厅给付原告湖北鑫伙伴投资有限公司违约金40000元。
三、驳回原告湖北鑫伙伴投资有限公司的其他诉讼请求。
上述一、二项于本判决生效后十五日内履行。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8660元，减半收取4330元，由原告湖北鑫伙伴投资有限公司负担2165元，被告新堤太阳城宴会厅负担2165元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费8660元，款汇荆州市非税收入管理局汇缴结算户，帐号：26×××32。开户银行：农业银行荆州市分行直属支行，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 文东平
二〇一五年六月十五日
书记员 晏兵华