北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0117民初543号
原告张相军，男，1981年6月29日出生。
被告北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号。
法定代表人庄海云，总经理。
委托代理人张立功，男，1956年10月27日出生。
委托代理人许欣，女，1991年11月2日出生。
原告张相军与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张相军到庭参加了诉讼。乾元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张相军诉称：2006年8月8日，我与被告签订了北京市商品房预售合同，约定由我购买被告开发建设的平谷区×住宅小区×号楼×单元×号（原房号为×号楼×单元×号）房屋。合同签订后，我支付了购房款309513元，并委托被告办理房屋权属转移登记，支付委托费400元。2015年9月18日，涉案房屋办理了转移登记。被告在履行中违反了合同第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之二的违约金......。同时被告违反了合同第二十条，未按照合同约定日期取得初始登记和转移登记，应当按日计算支付全部已付款的万分之一的违约金。另合同约定交付的房屋应达到一定条件，被告交付时房屋并未达到法律规定标准，直至2015年1月15日才基本达到交付标准，故应支付逾期交房违约金。现诉至法院，要求：1、被告支付逾期办理房屋权属初始登记违约金81556.68元（自2008年7月1日计至2015年9月18日，计2635天）；2、被告支付逾期办理转移登记违约金50914.89元（计1645天）；3、被告返还已收取的产权代办费400元；4、被告支付逾期交房违约金147018.68元（自2008年7月1日计算至2015年1月15日，共计2375天）；以上共计279490.25元。
被告乾元公司辩称：一、对于没有合同原件的原告，其主张没有合同依据。对于没有购房发票原件以及购房款没有依合同约定足额缴纳的原告，其未完全履行合同，存在违约行为。对于原告不是合同签订人的，不认可其为合同当事人，也不认可其为本案当事人。二、原告所在楼栋迟延交付存在不可抗力及被告过错原因，应予扣除。1、因奥运会、残奥会，政府部门要求施工单位自2008年5月起至年底停工。2、2010年5月施工单位施工时遇到小区部分楼栋居民阻扰，造成施工迟延。三、原告起诉要求赔偿初始登记违约金已经超过诉讼时效。我公司于2011年9月20日完成初始登记，原告未在该时间后两年期间内主张过权利，其起诉已经超过我国法律规定的诉讼时效。四、原告起诉要求赔偿转移登记违约金超过诉讼时效。出卖人应于买受人入住后一段时间内为其办理转移登记否则支付违约金，但买受人实际入住日加该段时间后所得日期至其提起诉讼的时间已超过两年诉讼时效。五、北京市商品房预售合同存在缺陷，致使重复计算赔偿数额，显失公平。初始登记与转移登记违约金的计算期间，有一部分时间段是重合的，合同的一个违约行为被分成两个违约行为，明显不合理、有悖于公平原则。六、由于业主入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收，迟延办理产权证，计算违约金赔偿应对该段时间予以扣除。对于私自扩建小院的住户，不同意对其进行初始登记与转移登记的赔偿，在其将小院恢复原状前，不同意为其办理产权证。七、关于转移登记：1、对于没有产权代办费收据原件的原告，其要求办理转移登记的请求没有依据。2、原告至今尚未签订委托人出卖人为其办理转移登记的委托书，也没有及时缴纳契税，致使无法为其办理转移登记。3、根据合同第二十条（二）的规定，买受人住房尚未完成转移登记，无法计算具体的赔偿期间。且依照约定，赔偿应在买受人实际取得房屋产权证以后，出卖人的赔偿有30天的履行期。因此不同意对转移登记进行赔偿。八、违约金数额过高。原告的赔偿请求已远远高于其实际损失，而且其请求赔偿的违约金数额已经占购房款很大比例，明显有违公平原则，因此请求对违约金适当予以减少。九、业主张相军当时选择入住房屋，领取我公司延期交房违约金并领走房屋钥匙，应视为认可该房屋具备竣工验收条件。平谷×小区×号楼及×号楼当时都要求签订协议，并且向张相军出示过协议，而张相军并未签订协议，且领走房屋钥匙，证明张相军知道此事，但故意延迟。故此我公司不同意张相军的全部诉讼请求。
经审理查明：2006年8月8日，原告作为买受人与出卖人乾元公司签订了北京市商品房预售合同，约定买受人购买出卖人开发建设的座落于平谷区×住宅小区×号楼×层×单元×号（现为平谷区×小区×号楼×单元×号）商品房。合同第五条约定，该商品房按照套内建筑面积计算房款，单价为每平方米3440.95元。合同第十一条约定，出卖人应当在2006年12月31日前交付该商品房，交付时应符合下列1、2条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内支付。合同第十四条约定，对于面积差异处理，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，如套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。合同第十五条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同第二十条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用400元人民币；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向出卖人支付等。
合同签订后，原告于2006年8月8日交纳房款140498元，于2007年6月14日交纳房款160000元，于2008年7月13日交纳面积补差款9015元，后原、被告于2015年签订面积补充说明，确认实际房款总价为302584元，被告向原告退还了多收取的房款并重新出具了面积补差款2086元的发票。2008年7月13日，被告向原告交付了房屋，同日原告支付产权代办费400元。2014年7月1日，涉案房屋所在楼栋完成竣工验收备案。2014年11月21日，被告取得原告购买房屋所在楼栋的初始登记。2015年9月17日，被告为原告办理了涉案房屋产权证。
案件审理过程中，被告认为原告在入住时已经明知涉案房屋所在楼栋尚未完成竣工验收，其向原告出示过协议，原告未签订协议但领取了房屋钥匙，应视为认可该房屋具备竣工验收条件。原告称其系在办理涉案房屋房产证时才听说楼栋长期未取得竣工验收的一事，之前一直不知情，后向平谷区有关部门查询了涉案房屋所在楼栋的竣工验收信息；其在办理入住手续时被告口头要求其签订协议，其拒绝签订协议后，被告未向其说明协议内容、未出示协议即为其办理了入住手续。
被告向本院提供了×小区原×号楼×单元×号、原×号楼×单元×号两名业主与其签订的协议复印件，其内容为：该协议甲方为乾元公司，乙方为业主，其中记载：×住宅小区×-×#楼住宅工程，已于2008年6月30日全面竣工，并已达到竣工验收入住的条件。根据与业主签订的《北京市商品房预售合同》约定的入住时间应为2006年12月31日，但因该工程建筑商中建六局土木工程公司违法合同约定，造成该工程工期延误，土木工程公司为推卸责任将我公司诉至法院，目前该案正在北京市高级人民法院审理当中。由于土木工程公司在施工过程中所掌握的该工程施工资料至今拒绝交付我公司，致使该工程无法进行竣工验收，乾元公司无法把住宅交付业主使用。×-×楼广大业主承受巨大的精神和财力等压力，强烈要求近期办理入住手续。乾元公司根据大部分业主的愿望就房屋现状，同意业主近期办理入住的需求，乾元公司在协助业主入住的同时，甲乙双方必须遵守以下承诺：......二、甲方承诺：逾期交房违约金的赔偿以《北京市商品房预售合同》第十三条逾期交房责任约定的赔偿规定为准，赔偿数额截止到同意发放钥匙之日；三、乙方承诺：因×住宅小区×-×住宅楼，目前未经过相关部门竣工验收，在拿到入住钥匙后不立即进行装修，待配合相关部门和乾元公司顺利进行分户验收后进行装修；四、乙方承诺：自领取钥匙后视为所购商品房已顺利交接完毕，乙方不能再以该商品房交接时逾期交房、未进行竣工验收而追究乾元公司相关的法律责任。......
原告向本院提供的入住通知书中载有如下内容：张相军先生：您好！您所购买的迎宾花园×-×号楼的广大业主，因我公司与承建单位的合同经济纠纷案尚未了结给您带来诸多不便希望广大业主给予理解。现根据绝大多数业主就现状提出入住的意愿，我公司开发建设的×-×号楼已经具备入住的基本条件，我公司将顶着其他各方面的压力与责任，为了广大业主朋友的意愿我公司就现状准备提前办理入住手续。望广大业主就你我双方基本洽谈的原则支持与协调我们办理好入住。现通知您开始入住的时间为2008年7月12日。......后附的入住费用一览表中记载，涉案房屋合同约定建筑面积为103.72平方米，套内建筑面积为87.33平方米，实测面积为108.56平方米，套内建筑面积91.81平方米，原房屋总价300498元，实计总价309513元，原告需交纳面积补差款、公共维修基金、产权代办费等相关费用23749.27元，另被告向原告逾期交房计410天，应支付逾期交房违约金24641元，合计被告向原告支付891.73元。
此外,张相军向本院提供了其母张连杰的住院病历、三人签字的说明、装修公司出具的说明、房地产经纪公司出具的迎宾花园小区房屋租金说明、北京市统计局网上下载的居民消费价格指数以及与北京市统计局、平谷区发改委工作人员的通话录音等，认为涉案房屋有一面墙墙体过薄的问题，装修时需要加装水泥板；入住后存在开发商提供临时用电导致经常突然停电、人员被困电梯等情形，且其母有心脏病曾被困电梯，故而搬离涉案房屋至老家居住，并称因以上原因导致其产生了相关损失。
经询，张相军表示其知晓该小区业主因长期未能交房而向有关政府部门多次反映一事，但称其本人系公务员，未参与信访，亦不清楚涉案楼栋迟延交房原因。
上述事实，有当事人的陈述、北京市商品房预售合同、购房款发票、代办费收据、房产证、入住通知书、面积补充说明、竣工验收备案表、协议复印件、付款证明及本院调取的楼牌号对照表、房屋登记簿等在案佐证。
本院认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。涉案房屋产权证系被告代为办理，故对于原告要求被告返还产权代办费的诉讼请求，本院不予支持。
对于原告要求被告支付逾期交房违约金一节。第一，原告在办理房屋交接手续时并未对交付时未满足合同第十一条约定条件提出异议或因此拒收房屋，在接收房屋后亦长期未提出异议。第二，对于实测房屋面积问题入住费用一览表中对面积变化情况有所记载，后双方签订的面积补充说明中再行明确了面积情况，该说明实际上变更了合同中约定的房屋价款计算方式。第三，对于竣工验收备案问题，涉案房屋按照合同约定应于2006年12月31日之前交付，该房屋所在楼栋系于2008年7月12日起开始办理入住手续，原告于2008年7月13日即接收了房屋，双方办理入住手续时即对因逾期交房而产生的违约金问题进行了处理。原告虽称不清楚具体情况，但亦认可其知晓小区业主因被告长期未能交房进行反映和信访一事。而购买房屋对一般家庭而言属于重大事项，买房者理应对涉案房屋的问题十分关心并主动加以了解，此系人之常情；且办理入住手续时被告均要求入住者签订协议，被告亦称其向原告说明了协议情况，符合一般常理；故此，原告在接收房屋时理应清楚迎宾花园小区房屋尚未完成竣工验收的有关情况，且现涉案房屋所在楼栋亦已完成竣工验收备案。第四，原告提供的证据材料不足以证明因上述有关事项对其造成了实际损失。故此，对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
合同履行过程中，被告未在双方约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，亦未在双方约定的期限内协助原告办理转移登记，其行为已构成违约，故依约应向原告支付相应违约金。被告辩称原告起诉主张逾期办理初始登记违约金、逾期办理转移登记违约金均已超过诉讼时效，但从取得初始登记及转移登记的时间上起算，原告的诉讼在诉讼时效期间内。被告辩称迟延办理初始登记及办理产权证系因他人原因所致，其自身不存在过错，但未能提供足够证据予以证明，本院对此抗辩理由不予采纳。被告作为出卖人存在未依合同约定逾期办理初始登记及转移登记的违约行为，原告作为买受人同时主张两项违约金，对于重复期间的违约金，本院依公平原则择一予以支持，不重复计算。被告认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调整，但原告提供的证据未能充分证明其因被告的违约行为而导致的相关实际损失，故本院结合原告主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。被告无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩和举证质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张相军支付逾期办理初始登记违约金、逾期办理转移登记违约金共计四万七千八百三十七元四角；
二、驳回原告张相军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千四百九十二元，由原告张相军负担四千四百九十六元（已交纳），由被告北京乾元房地产开发有限公司负担九百九十六元（限本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 宁 昀
人民陪审员 田德芳
人民陪审员 张守合
二〇一六年七月一日
书 记 员 王 宏