广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初832号原告：邹春平，住四川省自贡市大安区，委托诉讼代理人：卢宇斌，广东瑶琨律师事务所律师。被告：佛山市森名商业地产投资有限公司，住广东省佛山市南海区。法定代表人：梁忠英。委托诉讼代理人：庄武潮，广东昊法律师事务所律师。被告：周金全，住广东省四会市，委托诉讼代理人：庄武潮，广东昊法律师事务所律师。被告：梁忠英，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：庄武潮，广东昊法律师事务所律师。原告邹春平诉被告佛山市森名商业地产投资有限公司（以下简称“森名公司”）、周金全、梁忠英合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后依法适用简易程序，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。因另案与本案相关联且在管辖权异议上诉阶段，本院遂对本案中止审理。后本院依法转换适用普通程序，于2017年9月20日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢宇斌，被告森名公司、周金全、梁忠英的委托诉讼代理人庄武潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告森名公司、周金全之间的《物业使用权转让合同》和《物业使用权转让合同补充协议书》；2.三被告连带偿还款项3252300元予原告；3.三被告连带赔偿违约金975690元予原告；4.三被告连带偿还从逾期之日起至清偿完毕之日止按月利率1.5%计算的逾期返租租金予原告；5.三被告支付律师费80000元予原告；6.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2015年9月23日，原告与被告森名公司签订《物业使用权转让合同》（以下简称“转让合同”），同日双方签订《补充协议书>》（以下简称“补充协议”）。双方约定：被告森名公司按照实际收到转让款金额的1.5%计算月返租租金予原告；若被告森名公司拖欠返租租金达五天的，则属于被告森名公司违约，原告有权要求解除转让合同及补充协议，并有权要求被告森名公司退还全部转让款予原告；被告森名公司另需支付转让款30%的违约金予原告；被告森名公司未能履行合同或补充协议中任何一项支付义务的，被告周金全自愿无条件代被告森名公司履行支付义务。此后，原告依约向被告森名公司支付了相应的转让款，但被告森名公司、周金全没有依约向原告支付返租租金。被告梁忠英是被告周金全的配偶，被告梁忠英应对被告周金全的上述债务承担连带清偿责任。三被告共同答辩称，原告的诉请没有事实和法律依据。根据被告森名公司、周金全与原告签订的转让合同及补充协议，本案所涉及的物业使用权转让的总金额为10841000元，支付转让款是原告的主要义务且是先履行义务。原告没有完全按照合同约定足额支付上述款项，原告仅仅支付了转让款总额的30%。根据合同法相关规定，原告作为先履行一方，未履行合同约定，被告作为后履行一方，有权拒绝其相应的履行要求。在原告未足额支付转让款的前提下，被告有权拒绝向其支付返租租金。原告获取返租租金的前提是其支付全部转让款从而完全取得物业使用权。被告森名公司已经在本案起诉前向法院另案提起了诉讼，在另案诉讼中，被告森名公司要求本案原告继续履行合同并支付余下转让款7588700元，即在本案前，被告森名公司已通过法律途径维护自己的权利，被告没有违约行为。本案被告梁忠英不是适格被告。被告梁忠英不是涉案合同的当事人，即使本案存在债务，也不是夫妻共同债务，原告将梁忠英列为被告没有事实及法律依据。被告森名公司在原告严重违约，未能支付转让款的情况下，暂停向原告支付返租租金，有充分的依据，也是为了防止损失扩大而采取的措施。被告森名公司不存在违约行为。请法院驳回原告诉讼请求。本案件应以主合同即转让合同为准，根据主合同第7条第1项，原告必须在交清合同约定的使用权转让金及相关费用后才能享有该物业使用、收益权。补充协议只是对主合同的补充，双方只是对支付转让金的时间、方式作出变更。原告认为，双方主要权利义务应以主合同为准。庭审中，原告举证如下：1.原告身份证、被告森名公司工商公示信息、被告周金全身份证、被告梁忠英身份证（各1份，复印件）、结婚证（1页，复印件），用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《铂思广场物业使用权转让合同》、《物业使用权转让合同》补充协议书（各1份，原件），用以证明原告与被告森名公司在2015年9月23日签订《铂思广场物业使用权转让合同》，同日与被告森名公司、周金全签订补充协议，约定被告森名公司按实际收到的转让款金额的1.5%计算月返租租金予原告。同时，双方约定若被告森名公司拖欠返租租金达5日的属于被告森名公司违约，原告有权解除上述合同和协议书，并要求被告森名公司全额归还转让款项及支付相应违约金。被告周金全自愿为被告森名公司上述责任承担连带责任。3.中国民生银行支付业务回单（付款）（4份，原件），用以证明原告在签订上述合同和协议书后，已经履行支付义务。4.发票联、民事委托代理合同（各1份，原件）、支票账户存入凭条（2张，原件），用以证明原告因本案诉讼产生律师费80000元，按照补充协议约定，该费用应由被告森名公司、周金全承担。5.招商银行户口历史交易明细表（4页，原件）、招商银行个人账户收款回单（3份，原件），用以证明被告森名公司所支付的返租租金378922.5元，但该返租租金明显逾期。因此原告按约定有权解除转让合同及补充协议。经质证，三被告对原告出示的证据1中原告身份证、被告森名公司工商公示信息、被告周金全身份证无异议，对被告梁忠英身份证、结婚证的真实性无异议，关联性有异议，被告梁忠英不是本案适格被告，其不是本案涉案合同的当事人，本案所产生的债务不是夫妻共同债务。对证据2的真实性无异议，关联性有异议，根据转让合同约定，本案涉案物业的转让金总额是10841000元，但原告仅支付了30%的款项，原告没有按照合同约定支付转让款，构成违约。对证据3的真实性无异议，关联性有异议，该票据证明了原告没有按照约定足额支付转让款，仅是支付了部分款项。对证据4有异议，被告不予认可。对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性、证明内容有异议，被告森名公司仅是行使法律赋予的先履行抗辩权，不存在故意违约行为。庭审中，三被告共同举证如下：1.铂思广场物业使用权转让合同、《铂思广场物业使用权转让合同》补充协议（各1份，复印件），用以证明被告森名公司与原告于2015年9月23日就本案涉案商铺物业的使用权转让事项签订上述合同及协议。根据约定，涉案物业的转让价款总额为10841000元。实际上，原告仅向被告森名公司支付了总额30%的转让款，余款7588700元至今未支付完毕，原告存在违约行为。2.建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（各1份，原件），用以证明原告受让的物业仅是被告森名公司投资开发的全部物业的一部分，被告森名公司投资开发的其他物业也是通过同样的形式转租或者转让的。3.变更《合同变更协议书》承租方的协议（1份，复印件），用以证明原告已经合法取得涉案物业所占用土地的使用权。经质证，原告对三被告出示的证据1的真实性无异议，证明内容有异议，在补充协议中，双方明确约定除原告已经实际支付的转让款外，其余部分并不存在具体清付时间，因此原告并不存在违约行为。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性、证明内容有异议，该证据上明确记载建设方不是被告森名公司，无法证明被告森名公司有权签订涉案合同，无法证明被告森名公司为该物业的所有权人。证据3只能证明被告森名公司与案外人之间签订了承租协议，无法证明涉案物业所有权的归属。法院调取并出示证据如下：1.结婚登记审查处理表（1份）。2.廉江市民政局婚姻登记处协助调查婚姻状况函（1份）。3.证明（1份，证明人佛山市南海区九江镇西桥村楼涌股份合作经济社）、变更《合同变更协议书》承租方的协议（1份）。经质证，原告对本院调取的证据1、2无异议，对证据3没有提出异议1-3。三被告对本院调取的证据1-3无异议。经审查，本院对原、被告提交的证据的真实性均予以确认，对本院所调取的证据予以确认。经审理，本院确认以下事实：被告森名公司是佛山市南海区九江镇沙龙路铂思广场（以下简称“铂思广场”）的投资者并拥有该广场物业的使用权。2015年9月23日，原告与被告森名公司签订一份《物业使用权转让合同》，约定被告森名公司将铂思广场B栋首层B101-109号商铺物业（建筑面积为1084.1㎡）的使用权转让给原告，转让单价为10000元/㎡，价款合共为10841000元；转让期限从合同签订之日起至2040年12月31日；付款方式为分期，首期转让款3252300元应于签订合同当日支付，余款按《补充协议书》支付，原告付清转让价款及相关手续费用后获得合同约定期限的物业使用权，享有物业的使用及收益权利；原告逾期付款的，应按日利率万分之五支付违约金，逾期超90日，被告森名公司有权解除合同，且有权收回物业、不退还已付款项及费用；被告森名公司于2015年10月1日前交付涉案物业；双方还约定了原告对使用权可再转让方案等其他条款。当日，原告与被告森名公司及保证人周金全签订一份《补充协议书》，约定原告对应于签订补充协议之日起十日内支付首期30%转让款3252300元；余款7588700元支付时间不确定，根据被告森名公司与原告合作项目“房盈宝”(××)资金投入而定，此款的支付不受上述合同违约责任条款约束；被告森名公司将总转让款额的15%（即1626150元）作投资风险保证金；原告三年内（从2015年10月1日至2018年9月30日）每月按实收到的转让款额的1.5%作为对价返租原告所购买物业，租金自收到首付款次月支付予原告，若拖欠租金达5日，原告有权解除转让合同及补充协议，被告森名公司需退还转让款并支付转让款30%的违约金；被告森名公司未能履行转让合同或补充协议中任何一项支付义务的，被告周金全自愿无条件代被告森名公司履行支付义务。双方对使用权再转让方案作了补充约定并约定了被告森名公司回购涉案物业方案；任一方违约需赔偿对方包括律师费等一切损失。转让合同及补充协议签订后，2015年9月25日，原告向被告森名公司支付了首期款3252300元。另查，“房盈宝”项目实为由原告代售被告森名公司投资开发的铂思广场全部物业赚取回报的销售模式。“房盈宝”项目自始至终没有启动，亦未发生销售业务。从2015年10月始至2016年6月，被告森名公司支付了返租租金予原告，此后，以原告无履行实际销售物业及付清转让款等先履行义务为由拒付返租租金，并于2016年11月4日另案起诉，后原告在该案提出管辖权异议，并于2017年1月13日以被告森名公司拖欠租金属于违约，原告有权解除合同为由提起本诉。被告梁忠英与被告周金全是夫妻关系。本院认为：原告受让被告森名公司涉案物业使用权，应依约付清价款。原告已依约支付了首期款，对余款的支付方式以原告与被告森名公司签订的补充协议约定的根据“房盈宝”项目进度而定，而“房盈宝”项目实为由原告代被告森名公司销售由其投资开发的铂思广场全部物业赚取回报的销售模式，从而变通了余款的支付时间，即对余款是不定期履行。而在余款不定履行期间，自双方签订补充协议之日起至被告森名公司另案起诉主张本案原告付清余款，被告森名公司给予原告足够的时间准备和践约，现被告森名公司有权随时要求原告履行。根据转让合同约定，原告须付清全部价款才获得涉案物业的使用、收益的权利，原告是先履行义务方。被告森名公司已支付了一段期间的返租租金予原告，但“房盈宝”项目从未开展业务及发生销售，原告亦无付清价款，原告作为先履行方贻于履行，却在未付清款项情况下向作为后履行一方即被告森名公司收取返租租金，显然不符合约定及市场规则，因此，被告森名公司提出先履行抗辩理据充分，原告认为被告森名公司违约，诉请解除合同、三被告退还已收款项并承担违约责任、计付逾期返租租金、支付律师费的主张本院不予支持。被告森名公司继续履行合同的辩解有理，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告邹春平的诉讼请求。本案受理费44386.12元（原告已预交），由原告邹春平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯载勋人民陪审员  廖洪英人民陪审员  李健东二〇一七年十月十六日书 记 员  孟祥润