北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京民终363号
上诉人（原审原告）：严国富，男，汉族，个体工商户，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审被告）：北京市农工商开发贸易公司，住所地北京市朝阳区。
法定负责人：孙红军，破产管理人组长。
委托诉讼代理人：王道彦，北京市炜衡律师事务所律师。
原审第三人：北京海世兴贸易有限责任公司，住所地北京市丰台区。
法定代表人：刘丽生，经理。
委托诉讼代理人：高健，男，北京海世兴贸易有限责任公司副经理，住北京市西城区。
上诉人严国富因与被上诉人北京市农工商开发贸易公司（下称农工商公司）、原审第三人北京海世兴贸易有限责任公司（下称海世兴公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2016）京02民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人严国富、被上诉人农工商公司的委托诉讼代理人王道彦、原审第三人海世兴公司的委托诉讼代理人高健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
严国富上诉请求：判决撤销一审判决；改判支持严国富在一审时提出的诉讼请求；由农工商公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、2011年1月18日，严国富与海世兴公司曾签订一份《合同》，该合同约定：严国富承租位于丰台区左安门外南方庄68号综合楼的一层北侧560㎡和半地下室1040㎡；租赁期自2011年1月18日始至2021年1月20日止；2011年至2016年，年租金60万元；2017年至2021年，年租金70万元；该合同还就双方权利、义务、违约责任等作了规定。合同签订后，严国富投入巨资对承租的房屋进行装修、装饰并于2011年1月对外开业至今。上述《合同》为有效合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，严国富租赁的房屋早在农工商公司被宣告破产前，另被人民法院查封前就已合法存在，一直由严国富依法占有，使用至今。故，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，在严国富的承租期限内，法院应当中止严国富向农工商公司移交租赁物。二、严国富的租赁权应受到法律的保护。1、北京市高级人民法院《审理民商事商事案件若干问题的解答之五》第51条在“破产程序中，对破产企业出租的房屋土地如何处理”中的第二款第（1）项曾明确：如果承租人的各项财产情况表明可以继续使用，且该位置适于承租人发展的，则可以考虑继续履行租赁合同。该问题解答并未失效，对本案具有指导作用。现严国富承租房屋后，对560平方米的房屋进行整体改造，并添置的餐厅用具等。经严国富添附，添置的各项财产现当然可以继续使用，且严国富承租的房屋位置在南方庄。继续承租，继续经营，符合《合同》规定条件，应当继续履行《合同》。2、依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条关于出租人同意转租的推定和该承租人的诉讼地位之规定，当农工商公司与海世兴公司解除房屋《租赁合同》时，该司法解释已颁布实施，且当海世兴公司将房屋租赁给严国富时，农工商公司已同意或知悉严国富承租房屋在与海世兴公司诉讼时，即可追加严国富为第三人。现农工商公司仅解除了与海世兴公司的租赁关系，但次承担人的法律地位仍然存在，其合法权益当然应该受到保护。在本案中，农工商公司不能向严国富主张腾房权利。3、依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款关于案外人主张不动产租赁权异议的审查标准之规定，当农工商公司宣布破产后，拟对租赁物标的物予以拍卖。当拍卖成功后，将由农工商公司将租赁物向买受人受让。在受让过程中，基于严国富是在法院查封前已签订合法有效的房屋租赁《合同》，自2011年1月18日始至今，就一直合法占有租赁物，而法院查封该租赁物时是在农工商公司宣布破产后。故，法院应当支持严国富的诉讼请求。4、签订房屋租赁《合同》系当事人真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定。当法院判决房屋租赁《合同》有效时，依据上述《合同法》第二百二十九条关于“买卖不破租赁”及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“所有权变动不破租赁”及适用的例外情形之规定，现严国富继续履行租赁《合同》不受农工商公司破产与拟出卖租赁物的影响。综上，严国富基于房屋租赁《合同》而发生债权意义上的合法占有，符合《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定。当房屋租赁《合同》未被解除且在继续履行的情形下，严国富有权阻止农工商公司向一审法院申请予以腾退房屋的执行行为。现恳请二审法院依法改判，以维护严国富租赁房屋的合法权利。
农工商公司辩称，服从一审判决，请求予以维持。
海世兴公司称，同意严国富的上诉请求。
严国富向一审法院起诉请求：判决停止执行腾退北京市丰台区左安门外大街南方庄68号华文综合楼一层北侧560平方米和半地下室1040平方米。
一审法院认定事实：2008年5月28日，农工商公司与海世兴公司签订《租赁合同》，约定将农工商公司所有的位于北京市丰台区左安门外南方庄68号的华文综合楼（包括：一层；三层；六层；半地下室等部分房屋，现有面积计2984平方米）租赁给海世兴公司，租赁期限自2008年6月1日始至2028年5月31日止，共计20年，海世兴公司有权合理使用承租的房屋或转租给第三方，有义务按时交纳租金，并承担物业管理责任。后，农工商公司与海世兴公司又签订了多份《补充协议书》。2011年1月18日，海世兴公司与严国富签订《合同》，其中载明：严国富从海世兴公司承租位于北京市丰台区南方庄68号华文综合楼一层北侧560平方米和半地下室1040平方米，租赁期限10年，自2011年1月21日至2020年1月20日，年租金70万元。合同签订后，严国富占有使用涉诉房屋至今。2011年3月30日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民破字第07680-1号民事裁定书，受理了农工商公司破产申请，同日作出（2011）二中民破字第07680-2号民事裁定书，宣告农工商公司破产。2013年8月，农工商公司将海世兴公司起诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2014年8月18日作出（2013）二中民初字第15872号民事判决书，判决确认农工商公司与海世兴贸易公司2008年5月28日签订的《租赁合同》及后续《补充协议书》于2011年5月31日解除，海世兴公司于判决生效之日起30日内将其位于北京市丰台区左安门外南方庄68号的华文综合楼一层、三层、六层、半地下室的承租面积腾空，并交还给农工商公司，海世兴公司于判决生效之日起7日内按照年租金
407000元的标准给付农工商公司上述房屋自2012年3月6日至实际腾退之日止的房屋使用费。海世兴公司不服，提起上诉，北京市高级人民法院于2014年11月20日作出（2014）高民终字第4655号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，农工商公司向北京市第二中级人民法院申请执行，北京市第二中级人民法院作出了（2015）二中执字第254号执行裁定书。该案执行过程中，严国富作为案外人提出执行异议，北京市第二中级人民法院于2016年7月15日作出（2016）京02执异228号执行裁定书，驳回了严国富提出的执行异议。2016年7月22日，严国富提起了本案的案外人执行异议之诉。
一审法院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，严国富系提起案外人执行异议之诉的适格主体。虽然海世兴公司与严国富之间的租赁合同尚未到期，但因海世兴公司与农工商公司之间的租赁关系已被依法解除，且法院判令海世兴公司将包含涉诉房屋在内的华文综合楼腾空交还给农工商公司，故海世兴公司与严国富之间的租赁合同客观上已无法继续履行。因此，严国富就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故其要求停止对涉诉房屋腾退的执行，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。判决：驳回严国富的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院查明的案件事实，本院予以确认。
本院认为，一审法院有关严国富有权作为提起案外人执行异议之诉适格主体的认定并无不当，本院予以确认。案外人执行异议之诉的目的在于阻却对执行标的的执行，以防止案外人的合法权益受侵害。而在案外人执行异议之诉的案件审理中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，农工商公司是出租人，海世兴公司是承租人，而案外人严国富是次承租人，因海世兴公司与农工商公司签订的《租赁合同》与后续《补充协议书》已被依法解除，故严国富与海世兴公司的《合同》实际上已无法继续履行。故，严国富提起案外人执行异议要求继续履行合同的目的不可能实现。另，“买卖不破租赁”原则并不适用于破产程序中的案件。严国富上诉主张的其已在租赁房屋开展经营、使用、装修的基本事实，不能构成足以排除强制执行的事由。因此，本院对其上诉意见不予支持。
综上所述，严国富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费七十元，由严国富负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 许雪梅
审 判 员 刘 辉
代理审判员 汪 明
二〇一七年五月十六日
书 记 员 刘佳莹
书 记 员 贾云鹤