湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0102民初1255号原告：侯迟莉，女，1974年1月25日出生，汉族，自述无业，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：廖云（特别�权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳静静（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：邹建明，男，1959年9月11日出生，汉族，武汉抗菌素厂退休职工，住武汉市硚口区，被告：张元珍，女，1962年2月5日出生，汉族，武汉开关厂退休职工，住武汉市硚口区，上列被告的共同委托诉讼代理人：揭来凌（一般授权代理），北京大成（武汉）律师事务所律师。第三人：王长江，男，1962年1月1日出生，汉族，武汉铁路局桥公段职员，住武汉市江岸区，现暂住（江岸区谌家矶火车站），原告侯迟莉诉被告邹建明、张元珍以及第三人王长江案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，依法组成由审判员罗松担任审判长，人民陪审员李国良、刘静萍参加的合议庭于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告侯迟莉的委托诉讼代理人廖云，被告邹建明，被告邹建明、张元珍的共同委托诉讼代理人揭来凌，第三人王长江到庭参加诉讼。本案经批准，延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告侯迟莉向本院提出诉讼请求：1、立即中止对江岸区兰陵村13号房产（以下简称涉案房屋）的全部执行措施，解除对该房产的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月22日，武汉市江岸区人民法院对被告邹建明、张元珍诉第三人王长江民间借贷纠纷一案作出（2015）鄂江岸民初字第00337号民事调解书，确认第三人王长江差欠被告邹建明、张元珍借款本金共计400000元（人民币，下同），应于2015年12月31日前全部还清。其后，被告邹建明、张元珍申请法院执行。因被告邹建明、张元珍申请诉前保全，法院于2014年11月24日�封了第三人王长江所有的涉案房屋，于2016年11月17日办理续封手续。原告就所查封的涉案房屋向法院提出执行异议，法院于2017年1月3日作出（2017）鄂0102执异2号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。为维护原告的合法权益，现提出执行异议之诉。原告认为：原告与第三人王长江签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，是合法有效的。且原告早于法院查封前即已依约付清全额购房款并实际占有该处房产，未能办理过户登记亦非原告的过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上所述，为维护原告合法权益，根�《中华人民共和国民事诉讼法》一百一十九条、第二百二十七条的相关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告邹建明、张元珍共同辩称，1、涉案房屋登记在第三人王长江名下，原告侯迟莉并非案涉房屋的权利人；2、原告侯迟莉与第三人王长江的判决书形成在查封之后，不足以排除本案的执行。第三人王长江述称，涉案房屋已经卖出去很多年了，我与本案没有关系。经审理查明：侯迟莉与王长江系熟人关系。自2008年6月以来，王长江以生意周转缺乏资金为由多次找侯迟莉借款。2014年9月3日，双方对前期借款结算后，王长江向侯迟莉出具《借条》一份，内容为“因资金周转向侯迟莉借款人民币（柒拾万元整）700000.00。”因王长江无力偿还借款，遂与侯迟莉协商，拟用涉案房屋抵偿债务。2014年9月18日，侯迟莉与王长江、余冬梅（案外人）夫妇签订《房屋买卖协议》。约定侯迟莉购买王长江、余冬梅所有的涉案房屋（建筑面积131.11平方米），房屋价格为1062000元。付款方式为王长江前期多次向侯迟莉借款共计700000元，现在全部转化为购房款，另外362000元房款由侯迟莉直接以现金或转账方式支付给王长江或王长江指定的第三方。由王长江、余冬梅保证，在侯迟莉付清购房款后立即结清抵押贷款并办理解除抵押，并于七日内办理过户手续。过户费用暂定51000元，以实际费用单据为准，由王长江、余冬梅承担。《房屋买卖协议》签订次日，双方又签订《补充协议》，约定签订本协议后，双方立即办理房屋移交手续；自房屋移交手续办理完毕后，王长江、余冬梅不再对该房屋享有任何权利。侯迟莉可对该房屋实际占有使用并进行收益。由于该房屋现已出租，侯迟莉同意承接该房屋的租赁关系�继续按同等条件出租给现租户使用，并且王长江、余冬梅与租户的租赁协议终止，王长江、余冬梅不再收取房屋租金。2014年10月14日，侯迟莉与王长江再次签订《补充协议》，约定由王长江承担的过户费，直接折抵侯迟莉的购房款后由侯迟莉承担，即侯迟莉的购房款共支付1011000元即可，王长江在今后办理过户的过程中不再承担相应的过户费。但若实际发生的过户费用超过此额度的部分，仍由王长江承担。因邹建明、张元珍与王长江产生债务纠纷。2014年11月，邹建明、张元珍向本院申请诉前财产保全。本院于2014年11月24日查封了涉案房屋。邹建明、张元珍起诉后，经本院主持调解，双方于2015年1月22日达成调解协议，内容为“一、各方当事人共同确认王长江差欠邹建明、原告张元珍借款本金共计400000元。王长江于2015年1月18日前向邹建明、张元珍偿还80000元借款本金及20000元利息。此后从2015年2月开始，每月20日前向邹建明、张元珍偿还借款本金20000元及2500元的利息，余款于2015年12月31日前全部还清。……”本院根据双方的协议内容制作了（2015）鄂江岸民初字第00337号民事调解书。因王长江未能按期履行调解协议义务，邹建明、张元珍于2015年2月26日、2016年1月15日向本院申请强制执行。2016年11月17日，本院办理涉案房屋续封手续。因涉案房屋被查封，无法办理过户登记手续。侯迟莉于2016年1月22日向本院提起诉讼，要求确认《房屋买卖协议》合法有效；王长江、余冬梅协助办理涉案房屋的变更登记手续等。王长江、余冬梅在庭审中辩称“侯迟莉所述属实，我们是与侯迟莉签订了《房屋买卖协议》，我们早已将房屋移交给侯迟莉，由于该房屋已被法院查封，我们无法配合侯迟莉办理产权变更登记手续。”�院经审理后查明“合同签订后，侯迟莉向王长江、余冬梅付清了全部购房款项，王长江、余冬梅按约向侯迟莉移交了诉争房屋，并结清了抵押贷款。”并认为“侯迟莉与王长江、余冬梅之间签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。侯迟莉按合同约定支付给王长江、余冬梅全部购房款，并合法占有了诉争房屋，侯迟莉是善意房屋买受人。法院对诉争房屋进行查封是为了实现其他金钱债权而采取的保全措施，而侯迟莉在诉争房屋上享有的债权具有特定性，应优于一般的金钱债权。侯迟莉与王长江、余冬梅之间签订房屋买卖合同的时间在法院查封前，且侯迟莉已支付相应对价并实际占有了诉争房屋。”判决“一、侯迟莉与王长江、余冬梅之间签订的《房屋买卖协议》有效；二、王长江、余冬梅于本判决生效之日起三日内协助侯迟莉办理涉案房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的过户登记手续；……。”本院在执行邹建明、张元珍与王长江民间借贷纠纷一案过程中，侯迟莉作为案外人对执行标的提出书面异议，本院受理后经审查，于2017年1月3日作出（2017）鄂0102执异2号执行裁定书，驳回侯迟莉的异议申请。侯迟莉在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2013年1月25日，王长江将涉案房屋租于案外人李甜，租赁期为60个月。2014年9月19日，侯迟莉就涉案房屋与李甜重新签订了《房屋租赁合同》。次日，双方签署了《房屋租赁移交清单》。自2014年9月起，李甜开始向侯迟莉交纳租金。上述事实，有经过庭审举证、质证的《房屋买卖协议》《补充协议（2014年9月19日）》《补充协议（2014年10月14日）》《房屋移交同意书》《房屋租赁合同（王长江与李甜）》《�屋租赁合同（侯迟莉与李甜）》《房屋租赁移交清单》《房屋所有权证》《国有土地使用证》《借条》《中国建设银行转账凭条》《中国工商银行个人业务凭证》《中国建设银行流水》《银行卡客户交易查询单》《跨行电子支付凭证》《（2016）鄂0102民初931号民事判决书》《房地产限制（查封）登记表》《（2017）鄂0102执异2号执行裁定书》以及双方当事人的陈述等证据在案佐证，并经本院查证核实。本院认为：对于买受被执行不动产等需要登记财产的利害关系人而言，即使没有取得物权，但如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行该不动产。至于物权期待权的保护条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对�记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，侯迟莉如欲阻却对涉案房屋的强制执行，则必须符合上述法定条件。本案中，侯迟莉与王长江等签订《房屋买卖协议》前，双方属借贷关系。因王长江无力偿还借款，遂用涉案房屋抵偿债务。王长江同意以房抵债，未受欺诈和胁迫、未显失公平，意思真实，其行为并不违反法律规定。经本院生效判决认定且经本院再次核查，《房屋买卖协议》签订后，侯迟莉已向王长江、余冬梅付清了全部购房款项，�迟莉在接收涉案房屋后已与原租户重新签订租赁合同并开始收取租金。侯迟莉与王长江等签订《房屋买卖协议》、接收涉案房屋的时间在本院查封之前，侯迟莉对未能取得涉案房屋的权属登记不具有过错。据此，侯迟莉对涉案房屋享有合法的民事权益，该民事权益属于物权性质的债权请求权，应优先于邹建明、张元珍的金钱债权请求权。故侯迟莉要求中止对涉案房屋执行并解除查封的诉讼请求，符合上述规定，本院予以支持。本院驳回侯迟莉的执行异议申请时，仅是对涉案房屋的登记外观进行审查，不影响侯迟莉提起本案诉讼。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：停止对位于武汉市江岸区兰陵村13号房屋的执行并解除对该房屋的查封。案件受理费13899元、邮寄费60元，合计13959元，由被告邹建明、张元珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  罗 松人民陪审员  李国良人民陪审员  刘静萍二〇一七年十月十七日书 记 员  周 郴