江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02135号
上诉人（原审原告）金慧慧。
委托代理人王冰，安徽承义律师事务所上海分所律师。
委托代理人黄建国。
被上诉人（原审被告）南通景瑞置业有限公司，住所地南通开发区广州路42号。
法定代表人傅明建，执行董事。
委托代理人胡菁，上海胡菁律师事务所律师。
上诉人金慧慧与被上诉人南通景瑞置业有限公司（以下简称景瑞公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2015）开民初字第00483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月28日，金慧慧与其配偶黄建国（买受人）与景瑞公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定金慧慧夫妇向景瑞公司购买商品房景瑞十八城××幢×××室房屋一套，建筑面积124.77平方米，每平方米价格6855.89元，总价为855410元。出卖人应当在2015年1月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件三中约定装饰、设备标准：外墙局部干挂花岗岩及外墙涂料。双方在该合同附件四的合同补充协议中第一条还约定：关于买受人所购房的基本情况1、出卖人保证在办理产权登记时该房屋没有产权纠纷及债务纠纷，保证在办理产权登记时已解除该房屋出卖人设定抵押权（如有）；2、鉴于口头沟通及广告在理解上可能存有歧义，出卖人在签订本合同前因销售商品房所发布的路牌广告、广告效果图，制作的宣传沙盘、样板间、楼书及宣传材料等均不作为出卖人销售房屋所做出的承诺。买受人承诺最终不依上述材料作为订立合同的依据，甲、乙双方权利、义务、责任仅以本合同及合同附件、补充协议的约定为准，在签约之前甲、乙双方任何一方通过任何方式（包括但不限于口头、书面、实物等）所表达和提供任何信息都不再作为确定双方权利、义务的依据。3、出卖人对受让土地红线范围以外的市政规划、环境宣传为目前现状，供买受人参考，且不构成本合同内容，具体以政府部门批准的实施方案为准。该合同签订后，金慧慧按约付清了全部房款。景瑞公司于2015年1月12日向金慧慧发出交房通知，景瑞公司于2015年5月25日与金慧慧办理了房屋交接手续。
另查明，景瑞公司在2013年3月12日对案涉楼盘申请总平调整，调整内容主要涉及部分低层、高层住宅的户型、施工编号为52号的高层楼层数及道路结构，南通市规划局开发区分局于2013年4月9日批准。景瑞二期绿地面积为9671.81平方米，竣工绿地率约为55.08%，案涉房屋所在楼盘二期及地下室和配套绿化通过竣工验收，南通市城乡建设局于2014年12月16日出具了案涉楼盘二期的配套绿化竣工验收备案意见，并于2014年12月19日颁发了《建筑工程竣工验收备案证明书》。
审理中金慧慧为证明景瑞公司存在欺诈行为向法院提交了景瑞一期、二期的公共区域及外部装饰对比照片，销售人员视频、微信聊天记录，用作宣传的样板房，有果岭高尔夫的宣传资料，规划调整平面图等证据。其中金慧慧所提交视频证据拍摄于2014年9月，拍摄人是郁ＸＸ，视频中购房业主是高娟，销售人员是张甜，地点是在景瑞公司售楼处会所。该视频拍摄于金慧慧、景瑞公司订立购房协议之后，视频和微信聊天记录中没有金慧慧所主张的景瑞公司对金慧慧的相关承诺。
金慧慧认为，景瑞公司的欺诈行为给其造成重大损失，故根据《合同法》第五十四条第二款的规定诉至法院，请求法院判决对房屋价格进行变更，每平方米减少700元，总价应减少87339元，景瑞公司承担案件诉讼费用。在庭审中金慧慧变更诉讼请求为每平方米减少300元，房屋总价应减少37431元。
原审法院认为，金慧慧、景瑞公司于2013年3月28日签订商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规，属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。从金慧慧提供景瑞公司构成欺诈的相关证据来看，景瑞一期与二期的公共区域及外部装饰对比照片只能证明一、二期房屋外饰确实有变化，但对房屋外饰双方在合同中除了有“外墙局部干挂花岗岩及外墙涂料”外并没有特别具体的约定。视频和微信聊天记录的相关内容中亦没有金慧慧所主张的景瑞公司对金慧慧的相关承诺。对金慧慧提供的宣传资料等证据，因金慧慧、景瑞公司在补充协议中已有约定：在签订本合同前因销售商品房所发布的路牌广告、广告效果图，制作的宣传沙盘、样板间、楼书及宣传材料等均不作为出卖人销售房屋所作的承诺。故亦不能作为景瑞公司欺诈的证据。关于金慧慧主张景瑞公司二期三期存在规划调整行为。景瑞公司公司经规划部门批准后确实存在规划上总平调整行为，但该调整只涉及部分低层、高层住宅的户型、施工编号为52号的高层楼层数及道路结构，并没有涉及到本案讼争的房屋外饰、绿化环境等项目，且本案中景瑞公司二期绿化率已达55.08%，已通过竣工验收。综上所述，金慧慧目前所举证据尚难以证明景瑞公司存在欺诈行为。因此，金慧慧主张景瑞公司在销售商品房过程中存在欺诈，要求房价每平方米减少300元的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条之规定，判决驳回金慧慧的诉讼请求。案件受理费992元，由金慧慧负担。
宣判后，金慧慧不服，向本院提起上诉称，1、被上诉人景瑞公司向金慧慧销售房屋时，不仅没有告知上诉人二、三期房屋与一期的不同，反而通过合同描述、样板房展示、广告视频、销售人员的表述等手段误导上诉人认为二、三期房屋和一期相同，致使上诉人陷入错误认识，被上诉人的行为构成欺诈。2、被上诉人在广告中多次描述“果岭”、“挥杆”、“高尔夫”等词语，致使上诉人认为小区建成后会有高尔夫训练场等设施，然而交付的小区内并未有该设施，被上诉人对小区环境的宣传构成欺诈。3、被上诉人并未对案涉商品房买卖合同补充协议中的约定“在签订本合同前因销售商品房所发布的路牌广告、广告效果图，制作的宣传沙盘、样板间、楼书及宣传材料等均不作为出卖人销售房屋所作的承诺”明确说明，而且该条款内容免除其欺诈的责任，因此一审判决引用的合同条款构成格式条款，应为无效。4、上诉人以一期房屋的售价购买了二期房屋，因此遭受了严重的损失。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人景瑞公司答辩称，1、原审法院适用的程序法或者实体法均正确。2、被上诉人从未对上诉人告知一、二期房屋相同，也未在宣传资料中或口头表示要建设高尔夫球场或练习场。一期房屋的价格平均高于二期1000元以上，不存在以一期价格购买二期房屋的问题，房价的波动并非由公司或者业主左右。故被上诉人不存在欺诈行为，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、双方在合同补充协议中的约定是否属于无效的格式条款。2、在金慧慧购房的过程中，景瑞公司是否对其进行了欺诈。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人依法订立，并不存在合同无效或者撤销的法定情形，应为合法有效。合同补充协议中的约定属于案涉合同的附件，关于补充协定的约定是否属于无效的格式条款，本院认为，案涉补充协议中的相关约定确系由景瑞公司为了重复使用而预先拟定，但该条款经双方审查并且签字确认，约定内容并未排除房屋买受人取得符合双方合同约定房屋的主要合同权利，也没有免除景瑞公司交付符合双方合同约定房屋的主要合同义务，故并非无效的格式条款。双方应当按照《商品房买卖合同》的约定行使权利、履行义务。
关于景瑞公司交付的房屋是否符合双方约定的问题。金慧慧认为小区二、三期房屋的品质远低于一期房屋的品质，其以一期房屋的售价购买了二期房屋，但未提供相关证据予以证实。双方争议的主要问题是二、三期房屋的外墙否应当与一期房屋的外墙一致。由于双方并未在合同中特别约定房屋的外墙一至三层必须全部使用大理石，金慧慧也未能提供证据证明景瑞公司在售房过程中向其明示或者暗示小区一、二、三期的房子外观完全一致。故金慧慧的该主张并无事实和法律依据。
关于景瑞公司曾经在宣传广告中使用了“高尔夫”、“果岭公园”等词语，而小区并无高尔夫球场或者高尔夫训练场地等设施是否构成欺诈的问题。广告宣传出于吸引消费者注意力的目的，有时会存在不切实际的夸张宣传，但如果可以让受众正确理解的，即便广告信息不真实，也不能认定为广告欺诈。高尔夫球场占地以千亩计、耗资巨大、批建需要相关政府部门的严格审批。一个地方能否建设高尔夫球场，对于购房者来说，只需了解当地政府的规划就可以知晓；一个小区是否配备高尔夫球场或者训练场，也只需要了解小区的占地面积、建设规划、房屋价格、配套设施就可以心中了然。案涉小区的宣传资料以及双方签订的《商品房买卖合同》均未明示小区配备高尔夫球场或者训练场。因小区内建设了几万平方米的大绿地故景瑞公司夸张宣传为“果岭公园”，显然不会使得任何理性购房者误认为小区内设有高尔夫球场或者训练场，或者因为误以为配有高尔夫球场或者训练场而购买小区房屋。此外，金慧慧、景瑞公司在补充协议中已有约定：在签订本合同前因销售商品房所发布的路牌广告、广告效果图，制作的宣传沙盘、样板间、楼书及宣传材料等均不作为出卖人销售房屋所作的承诺。故对于金慧慧认为景瑞公司存在广告欺诈的主张亦不能成立。
综上，景瑞公司并不存在违反双方合同约定的行为，金慧慧的上诉主张均不能成立，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费992元，由上诉人金慧慧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 高 雁
二〇一五年十月十五日
书 记 员 李新珠