江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）余民一终字第78号
上诉人（原审被告）：黄霞霞。
被上诉人（原审原告）：何杰。
被上诉人（原审原告）：何曹。
上诉人黄霞霞（以下简称黄霞霞）因与被上诉人何杰（以下简称何杰）、何曹（以下简称何曹）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2013）渝民初字第02266号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月14日公开开庭审理了本案。黄霞霞，何杰到庭参加诉讼。何曹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年8月1日，位于新余市渝水区聚富花园二栋103号店面的所有权人黎晴、胡小红（甲方）与黄霞霞（乙方）签订《店面出租协议书》一份，双方约定：甲方自2012年8月1日至2014年8月30日将上述店面出租给乙方，店面面积71.69平方米，每月租金为2200元。物业管理费、水电、税金等费用由乙方承担；乙方需交押金2000元；租赁方不允许开餐饮业和转让。2013年8月10日，何杰、何曹与黄霞霞口头约定：黄霞霞将上述店面转租给何杰、何曹；何杰、何曹承租店面用于经营餐饮业；何杰、何曹支付黄霞霞租金和转让费58800元。当日，何杰、何曹支付黄霞霞租金和转让费58800元，黄霞霞向何杰、何曹出具收据一份予以确认。此后，何杰、何曹开始进行店面装修，花费装修费4480元。2013年8月21日，房屋所有权人黎晴、胡小红发现何杰、何曹正在装修后，向黄霞霞发出通知，该通知载明：“鉴于你未经房东同意擅自将店面转让，限你10天内将店面归还本房东，到期未归还，将通过司法途径予以解决。”并将该通知张贴于店面大门上。后何杰、何曹联系黄霞霞，要求协商解决未果。为此，何杰、何曹诉至一审法院。
一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。黄霞霞与店面所有权人的租赁合同明确约定，黄霞霞无转租权且该店面不能用于经营餐饮业，根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”且根据审理查明的事实，店面所有权人亦不同意黄霞霞转租，故，何杰、何曹与黄霞霞口头约定的转租合同属无效约定。因无效合同自始无效，故，该合同不存在解除的问题。故，对何杰、何曹要求解除何杰、何曹与黄霞霞之间口头约定的店面转租合同的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”黄霞霞在明知无转租权且该店面不能用于经营餐饮业的情况下，与何杰、何曹口头约定转租店面，而何杰、何曹从2013年8月10日收取店面钥匙，至2013年8月21日所有权人通知不同意转租，仅11天的时间，其后何杰、何曹也未使用店面经营，因此，本案转租合同无效的过错在于被告一方，被告应返还租金和转让费58800元给何杰、何曹，至于装修损失，何杰、何曹主张20000元，经审理可查明的装修费为4480元，黄霞霞应赔偿何杰、何曹装修费损失4480元。故，对何杰、何曹要求黄霞霞返还租金及转让费58800元、赔偿装修费损失20000元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、黄霞霞应于判决生效之日起十日内返还何杰、何曹租金和转让费58800元及赔偿装修损失4480元；二、驳回何杰、何曹的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1770元，由何杰、何曹承担300元，黄霞霞承担1470元。
黄霞霞对一审判决不服，提起上诉，请求撤销一审判决，并依法改判驳回何杰、何曹的诉讼请求。其主要理由有：一、黄霞霞与何杰、何曹转租合同无效的过错责任不全在黄霞霞，何杰、何曹也有相应过错责任。首先，在转租合同之时，何杰、何曹已经看过黄霞霞与房东的租赁合同，对相关内容已有明确的知晓，不存在黄霞霞有欺瞒情况，何杰、何曹明知相关内容仍要求转租，应当承担相应风险；其次，黄霞霞转租给何杰、何曹所收的58800元费用，并非转租费，而是包括黄霞霞所交纳的至2014年1月房屋租金和其他财产（含装修费用）。何杰、何曹是完全民事行为能力之自然人，应当对其自身行为承担相应责任。二、何杰、何曹的装修费用损失证据不足，事实不清，该损失亦不应由黄霞霞承担。首先，其所提供的证据不能作为证据使用，是无法查明的事实；其次，何杰、何曹在充分了解黄霞霞与房东的租赁合同的情况下，仍装修房屋，该部分损失应当由其自身承担，属于扩大的损失。
何杰辩称，如知道店面不能转租，何杰、何曹是不可能支付转让费给黄霞霞。请求二审法院维持一审判决。
何曹未答辩。
二审期间，黄霞霞提供一份电话记录单。拟证明：2013年8月8日之前，何杰、何曹知晓店面不能转租和用于经营餐饮业。经庭审质证，何杰认为打电话只是问黄霞霞要多少钱转让店面，并未提及店面是否能转租和不能经营餐饮业之事。本院认为，通话记录只能证明黄霞霞与何曹就店面转租一事进行过通话，不能证明黄霞霞告之了何杰、何曹关于本案所涉店面不能转租和用于经营餐饮业之事。何杰的异议成立，对该证据本院不予认定。
何杰、何曹未提供证据。
经审查，一审法院认定证据无误，对其所认定的事实本院予以确认。
本院另查明，何杰、何曹于2013年8月10日已交店面租金和转让费58800元给黄霞霞之后的当日，何杰、何曹看过店面房东与黄霞霞签订的店面出租协议书，并知晓店面不能转租和用于经营餐饮业。何杰、何曹于第二天开始装修店面。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，归纳本案的争执焦点如下：一、造成双方当事人口头约定的转租合同无效，何杰、何曹是否有过错，如有，应承担多大的责任。二、装修费是多少，该费用应由谁承担。
一、关于造成合同无效，何杰、何曹是否存在过错，如有，应承担多大责任的问题。黄霞霞提供的证据不能证实何杰、何曹在支付店面租金和转让费58800元之前（包括之时），知晓本案所涉店面不能转租和用于经营餐饮业。因此，造成转租合同无效，何杰、何曹不存在过错，不应承担责任。黄霞霞应当返还店面租金和转让费58800元给何杰、何曹。
二、关于装修费是多少，该损失应由谁承担的问题。何杰、何曹提供的两张收款收据和两张送货单以及一、二审庭审记录，可以证实何杰、何曹花费装修款4480元。何杰、何曹在支付租金和转让费之后至店面装修之前知晓店面不能转租和用于经营餐饮业，且未提供证据证实黄霞霞承诺保证其与店面房东签订租赁合同，在此情况下，何杰、何曹仍对店面进行装修，对由此造成的装修损失存在过错，应承担相应的责任，本院酌情由何杰、何曹自行承担50%即2240元的装修损失，黄霞霞承担50%即2240元的装修损失，该款由其赔偿给何杰、何曹。
综上所述，黄霞霞的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。黄霞霞应返还何杰、何曹店面租金和转让费58800元及赔偿装修损失2240元。一审判决对装修损失的处理错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2013）渝民初字第02266号民事判决；
二、上诉人黄霞霞应在本判决生效之日起十日内返还被上诉人何杰、何曹租金和转让费58800元及赔偿装修损失2240元；
三、驳回何杰、何曹在一审中的其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1770元，由上诉人黄霞霞承担1371元，被上诉人何杰、何曹承担399元。二审案件受理费1382元，由上诉人黄霞霞承担1333元，被上诉人何杰、何曹承担49元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓尧昌
审 判 员 艾力钊
代理审判员 熊 剑
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 袁 文