河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫04民终3911号
上诉人（原审原告）：周景宏，男，1963年3月4日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王德洲，河南碧野律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈素婷，女，1970年10月17日出生。
委托诉讼代理人：马斐，河南九泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈素平（陈素婷姐姐），女，1963年9月13日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：贾捷（陈素平丈夫），男，1961年3月20日出生。
被上诉人陈素平、贾捷的共同委托诉讼代理人李亚军，河南九泰律师事务所律师。
上诉人周景宏因与被上诉人陈素婷、陈素平、贾捷执行异议之诉纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2017）豫0402民初1351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周景宏上诉请求：撤销一审判决，改判准许对位于平顶山市新华区联盟路平安怡园1号楼三单元九层东户房产强制执行；本案一、二审诉讼费由陈素婷与陈素平、贾捷负担。主要事实和理由：1.一审认定事实错误，陈素婷与陈素平、贾捷之间不存在真实的房屋买卖合同关系，而是为了逃避债务的虚假买卖。2.一审判决认定涉案房产已完成交付使用和户名登记变更完全不符合事实。3.一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，与本案事实并不相符。2016年7月1日对涉案房产查封之时，陈素婷与陈素平、贾捷之间根本不存在转让房产的事实，陈素婷也没有居住在该房内，所规定的“已支付全部价款”更是不存在，且到现在房产也没有过户。4.本案所涉房产没有合法产权证书，房产的转让不符合《城市房地产管理法》第三十八条的规定，根据《物权法》第九条的规定，也不产生物权的转移。
陈素婷辩称，陈素婷与陈素平、贾捷之间的“以房抵债”的房屋买卖协议系双方真实的意思表示，该协议不违反法律的强制性规定，合法有效。陈素婷提供的证据充分，证明事实清楚，应当予以采信，一审判决公正合理。请求驳回上诉，维持原判。
陈素平、贾捷辩称，认同陈素婷的答辩意见。
周景宏向一审法院起诉请求：依法判令准许对位于平顶山市新华区联盟路平安怡园1号楼三单元9层东户房产强制执行；本案诉讼费由陈素婷、陈素平、贾捷承担。
一审法院认定事实：周景宏与贾捷、陈素平夫妇之间存在民间借贷纠纷并诉至法院。周景宏申请对贾捷、陈素平夫妇的财产采取诉前保全措施，一审法院受理后于2016年7月1日作出（2016）豫0402财保22号民事裁定书，裁定：对贾捷购买的位于平顶山市新华区联盟路平安怡园1号楼三单元9层东户的房产予以查封。案外人陈素婷对保全裁定提出复议，一审法院经审查，于2017年2月8日作出（2016）豫0402财保22-2号民事裁定书，裁定：解除对贾捷购买的位于平顶山市联盟路平安怡园1号楼三单元9层东户房产的查封。周景宏与陈素婷对涉案房产的归属和保全产生争议，故引起纠纷。另查明，陈素婷系陈素平之妹，其述称涉案房产由贾捷、陈素平二人以房抵债冲抵借款，并提供以下证据：1.陈素婷、徐振生、徐军岭、徐军民、李晓丰向陈素平转账的转账明细。2.李晓丰的《声明》，内容主要有：李晓丰系陈素婷二姐夫，其于2015年3月2日按照陈素婷指定的账号转款20万元，2015年4月8日又按照陈素婷指定的账号转款10万元，两次转款共计30万元，都是转给陈素平，该款是代表陈素婷转账。因家住广东省不能到法院。3.2017年2月17日，徐振生、徐军岭、徐军民在一审法院速裁庭录制《询问笔录》，期间徐振生述称其与陈素婷系夫妻关系，其于2014年6月28日向陈素平账户转账19.25万元，该款是向陈素平支付的借款，为夫妻共同债权；徐军民述称陈素婷是其嫂子，其于2014年10月25日向陈素平转款19万元，于2015年4月8日又向其转款8万元，该款系代替陈素婷向陈素平支付的借款，权利人是陈素婷；徐军岭述称陈素婷是其嫂子，其于2014年3月31分别向陈素平转款4.75万元、19万元，该款是代替陈素婷向陈素平支付的借款，权利人是陈素婷。以上证据用来证明陈素婷通过自己和配偶徐振生及指示亲属分多次借给陈素平合计169万元，截止2016年5月底，陈素平偿还本金14万元，利息253500元，下欠本金155万元。4.平顶山市公安局与平顶山市房地产经营开发公司于2006年4月5日所签《协议书》，用以证明涉案房产系单位集资定向开发，开发商按照单位提供的实际房屋产权所有人名单办理房屋产权证书。5.平顶山市房地产经营开发公司与贾捷于2007年1月5日所签《购房协议》，用以证明贾捷购买诉争房产的事实。6.陈素平、贾捷二人与陈素婷于2016年6月10日所签《房屋转让协议》，内容主要有：截止2016年6月10日，陈素平个人共欠陈素婷155万元，陈素平、贾捷以位于联盟路××单元××楼东户的房屋作价155万元，冲抵陈素平所欠陈素婷的款项。7.贾捷与陈素婷于2016年6月15日所签《房屋交付证明》及平安怡园认购房变更通知单。以上证据6、7用以证明以房抵债、交付及户主变更的事实。8.平顶山市民安物业管理有限公司于2017年1月18日出具《居住证明》、水电费缴费收据及照片等，用以证明陈素婷现为小区业主并实际入住。9.2017年1月23日，平顶山市房地产经营开发公司出具《证明》、平顶山市公安局警务保障部出具《证明》，用以证明涉案房产一直未办理房产手续，2016年对平安怡园业主产权重新核实登记，2016年6月15日，原认购人贾捷在平安怡园认购的房屋产权变更给陈素婷。周景宏庭审中对上述证据不予认可，认为以房抵债虚假。再查明，周景宏申请法院调取陈素平、陈素婷、徐振生、徐军岭、徐军民、李晓丰之间银行资金来往明细。周景宏认为从资金来往明细看，自2012年6月至2016年5月底，经陈素婷等人账户汇给陈素平账户的资金总额为2002080.24元，经陈素平账户汇出的总额为1555900元，双方资金差额为446180.24元，认为陈素婷所称155万元借款以房抵债不属实。陈素婷对此不予认可，辩称陈素婷与陈素平之间的交易很多，而这次用的钱是从2014年开始计算的，房子已经是陈素婷的。陈素平、贾捷辩称陈素婷、陈素平之间的银行交易不等于借贷关系，而陈素婷与陈素平之间的借贷已经结算并提供证据予以证明。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案来说，陈素婷与陈素平、贾捷夫妇所签订的《房屋转让协议》发生在一审法院对涉案房产查封之前，涉案房产亦已完成交付占有使用和户名登记变更，受让人对未办理过户登记手续没有过错的事实由《居住证明》、水电费缴费收据、平顶山市房地产经营开发公司出具《证明》、平顶山市公安局警务保障部出具《证明》予以证明，一审法院予以采信。关于是否存在以房抵债的问题。以房抵债是经济往来中发生的一种债权债务清偿方式，需要综合考虑交易双方的结算习惯、资金来往频度、时间跨度等因素客观判断。从陈素婷提供的银行转账记录和法院调取的涉案人员资金来往明细来看，陈素婷、陈素平等人至诉讼时，资金往来频繁，时间跨度长，数额不等，账户多样，可以得出陈素婷、陈素平等人之间存在客观真实的经济往来，但至于如何结算、结算结余，需要经济双方在自愿、互信原则下妥善解决，尚不能凭借现有的银行流水信息对抗陈素婷和陈素平、贾捷之间以房抵债的真实性。综上所述，陈素婷就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，周景宏请求准许对位于平顶山市新华区联盟路平安怡园1号楼三单元9层东户房产强制执行，基于上述理由，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回周景宏的诉讼请求。案件受理费100元，由周景宏负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，综合当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：对涉案房产应否准许执行。1.根据陈素婷一审提供的银行转账记录，平顶山市新华区人民法院在2017年2月17日对徐振生、徐军民、徐军岭的询问笔录，李晓丰的声明，以及陈素婷与陈素平、贾捷之间的《房屋转让协议》，对于认定陈素婷与陈素平、贾捷之间确实存在真实的借贷关系形成了完整的证据链。上诉人周景宏提供的证据不足以证明陈素婷与陈素平、贾捷之间存在虚假买卖。2.根据《房屋转让协议》，平顶山市房地产经营开发公司、平顶山市公安局警务保障部出具的两份《证明》，以及陈素婷提供的《平安怡园认购房变更通知单》，可以认定涉案房屋的产权变更在2017年6月15日完成，先于周景宏对涉案房屋的财产保全申请，涉案房屋因证照不全等历史原因未办理过户登记，并不影响陈素婷对该房屋的权利。因此，本院认为，陈素婷与陈素平之间的房屋买卖关系真实存在，陈素婷就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对涉案房产不应准许执行。
综上所述，周景宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由周景宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王瑞英
审 判 员 彭 莉
审 判 员 张姗姗
二〇一七年十一月二十七日
法官助理 郭锦雯
书 记 员 杨晓超