北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终12570号
上诉人（原审原告、反诉被告）：雒宏伟，男，1980年6月10日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）：汪雪，女，1980年11月21日出生。
二上诉人共同委托代理人:李建秀，北京陆源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘海波，男，1986年4月21日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：安倩，女，1989年10月16日出生。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：张贵忠，北京市平谷区平谷镇法律服务所法律工作者。
上诉人雒宏伟、汪雪因与被上诉人刘海波、安倩房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初9842号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2017年11月6日开庭进行了审理。上诉人雒宏伟、汪雪及其委托诉讼代理人李建秀，被上诉人刘海波、安倩之委托诉讼代理人张贵忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
雒宏伟、汪雪上诉请求：撤销一审判决，依法改判刘海波、安倩支付雒宏伟、汪雪违约金77.6万元；刘海波、安倩承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审认定事实不清，本案不属于并非双方当事人的原因导致合同无法继续履行的情形。国家颁布的房地产新政不构成不可抗力，不能成为刘海波、安倩解除合同的免责事由。2017年3月17日房地产新政颁布后，刘海波、安倩并未丧失购房资格。在新政执行1个月后，刘海波、安倩在完全理解房地产新政要求，房地产市场亦受到新政影响的情况下，双方及中介于2017年4月16日签订《变更协议》，双方同意按照《变更协议》继续履行合同。但在2017年5月10日，刘海波、安倩通过中介约雒宏伟、汪雪至链家门店，刘海波、安倩当场提出解约但不按合同约定支付违约金，其行为构成根本违约，与新政无关。刘海波、安倩所称其无力购买房屋系拒绝购买房屋并承担房屋贬值损失的借口。2.一审适用法律错误，依法成立的合同及变更协议受法律保护，当事人应全面予以履行。一方不履行的，应依法承担违约责任。双方在房地产新政实施后签订《变更协议》，表明了对新政下的继续履行房屋买卖合同的确认，刘海波、安倩单方违约解除合同，应根据双方合同约定承担违约责任。双方房屋买卖合同约定，刘海波、安倩拒绝购买房屋的行为属于根本违约，应自违约行为发生之日起15内向雒宏伟、安倩支付相当于房屋总价款20%的违约金。雒宏伟、汪雪不存在任何过错及违约行为，作为守约方应依约得到违约金。
刘海波、安倩辩称：同意一审判决，不同意雒宏伟、汪雪的上诉请求和理由。房屋买卖合同不能履行并非刘海波、安倩过错，而是因国家政策所致。刘海波、安倩为履行合同已穷尽所有手段，并及时与雒宏伟、汪雪进行协商，未给雒宏伟、汪雪造成任何损失。一审法院未支持刘海波、安倩返还定金的要求，已是对雒宏伟、汪雪予以补偿。
雒宏伟、汪雪向一审法院起诉请求：1.确认雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩签订的房屋买卖合同有效；2.解除雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩签订的房屋买卖合同；3.刘海波、安倩向雒宏伟、汪雪支付违约金77.6万元；4.诉讼费由刘海波、安倩承担。
刘海波、安倩向一审法院反诉请求：1.雒宏伟、汪雪返还定金25000元；2.反诉费由雒宏伟、汪雪负担。
一审法院审理查明：顺义区港馨家园某号楼某层四单元某号的房屋登记在雒宏伟名下，共有情况为与汪雪共同共有。雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩于2017年3月10日签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，其中包括《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）、《补充协议》等文件。《房屋买卖合同》约定双方就房屋买卖事宜达成如下协议：第一条房屋基本情况，出卖人所售房屋坐落为顺义区港馨家园某号楼某层四单元某号，建筑面积共113.91平方米……第四条，成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币231万元整；（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为157万；（三）买受人向出卖人支付定金40万元……（四）关于贷款的约定，买受人向银行、公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币150万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用……。《补充协议》约定内容主要为：第一条，成交价格。经甲（雒宏伟、汪雪）乙方（刘海波、安倩）同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为388万，此价格为甲方净得价，不含税。第四条第三款约定，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）拒绝购买该房屋的……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金……；第四款约定，在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。
2017年3月10日，雒宏伟、汪雪收取刘海波、安倩购房定金2.5万元。
2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布《关于完善住房销售和差别化信贷政策的通知》，该通知的主要内容为：为促进本市房地产市场平稳健康发展，自本通知发布次日起，商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行以下规定：一、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款不低于35%，购买非普通自住房的首付款不低于40%（自主型商品住房、两限房等政策性住房除外）；居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款不低于80%。三、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。
2017年4月16日，雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩签订《变更协议书》，双方就前述《房屋买卖合同》、《补充协议》等合同条款的变更达成一致意见：一、合同条款的变更约定：……2.原《房屋买卖合同》（四）关于贷款的约定，买受人向银行、公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为150万，现变更约定为买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为120万元。3.原《房屋买卖合同》第四条，成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为231万元；（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为157万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。现变更约定为：第四条，成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为150万元；（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为238万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。……双方均认可对于房屋成交价格及家具家电、装修装饰及配套设施价格作出变更的原因为刘海波、安倩一方无法贷出原《房屋买卖合同》中约定的贷款数额。
庭审中，促成双方签订《房屋买卖合同》的房地产经纪公司工作人员刘某出庭作证。刘某的作证内容如下：“刘海波、安倩把自己的二居室换成三居室，在与雒宏伟、汪雪签订《房屋买卖合同》后，刘海波、安倩将自己的二居室在该经纪公司挂牌出售。但是3月17日国家出了政策，刘海波、安倩的房子就开始降价了，只能降价出售，4月份的时候双方协商，因为刘海波、安倩的二居室卖不出去，所以将付款时间往后延了。没过几天，被询问房子卖的怎么样了，我就告知刘海波、安倩房子不太好卖，后来雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩又见面商量解约的情况，但是双方未能达成一致。刘海波、安倩的房屋一开始能卖到320万左右，后来降到280万，价格调整是经纪公司根据市场行情来跟刘海波、安倩进行沟通，刘海波、安倩同意降到280万，最后280万也卖不出去，然后刘海波、安倩说再往下降，但是我们分析之后告诉刘海波、安倩再降的话即使加上贷款也就不够买雒宏伟、汪雪的房了。因为原来二居室还有40万的贷款，算下来钱不够。然后我们就把刘海波、安倩的房弄到了C级，A级是最优质的最好卖的房，现在刘海波、安倩的房子即使280万也不好卖出去，因为还有十多万的税。”双方对于证人证言予以认可，但雒宏伟、汪雪主张其存在房价下跌的损失，刘海波、安倩主张不应当补偿该部分损失。
对于具体损失，雒宏伟、安倩主张涉诉房屋每平米单价下降5000元，房屋贬值、降价严重。
上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》、证人证言等在案佐证。
一审法院认为：雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩于2017年3月10日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的协议。双方均同意将上述《房屋买卖合同》解除，法院不持异议。
结合庭审中双方的陈述及证人证言，可以看出导致《房屋买卖合同》无法继续履行的根本原因在于3•17新政实施后，刘海波、安倩一方无法按约定贷出足够的款项，即使双方签订了变更协议，将贷款数额降低，但是因为新政影响，刘海波、安倩的房屋降价也难以卖出，如果降价降到一定程度后，卖出房屋的价款加上贷款数额也不足以购买雒宏伟、汪雪的房屋。鉴于确实无力购买雒宏伟、汪雪的房屋，刘海波、安倩向雒宏伟、汪雪提出解除《房屋买卖合同》。结合双方从签订《房屋买卖合同》到后来签订《变更协议》的过程及刘海波、安倩为购买雒宏伟、汪雪房屋所作的努力来看，本案应当属于并非双方当事人的原因导致合同无法继续履行的情形，双方均不存在违约行为。因此，对于雒宏伟、汪雪主张的违约金，法院难以支持。因3•17新政这样的不可归责于双方当事人的公共政策事由导致订立的合同无法继续履行的，一方确实存在损失的，双方应根据公平原则予以分担，因此，对于刘海波、安倩退还定金的请求，法院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，一审法院于2017年8月判决：一、确认雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩于二○一七年三月十日就顺义区港馨家园某号楼某层四单元某号房屋签订的编号为100000739719的《北京市存量房屋买卖合同》有效；二、自本判决生效之日起解除雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩于二○一七年三月十日就顺义区港馨家园某号楼某层四单元某号房屋签订的编号为100000739719的《北京市存量房屋买卖合同》；三、驳回雒宏伟、汪雪的其他诉讼请求；四、驳回刘海波、安倩的全部诉讼请求
二审中，雒宏伟、汪雪围绕上诉请求提交了证据，刘海波、安倩未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。雒宏伟、汪雪提交的证据为链家App上滨河小区历史成交记录截图打印件4张，成交的时间范围为2017年3月至8月，证明目的为，滨河小区房屋价格没有明显降低，刘海波、安倩关于其因房屋出售价格降低而无力购买雒宏伟、汪雪房屋的陈述不实。雒宏伟、汪雪的质证意见为：真实性不能确认，且不属于二审中的新证据，没有可比性，不认可证明目的。本院经审查认为，雒宏伟、汪雪提交的证据系第三方软件截图打印件，其所载交易成交价格系由第三方记录的网络统计数据，雒宏伟、汪雪未提交其他证据予以佐证，且刘海波、汪雪对真实性亦不予认可，上述证据不足以证实其证明目的。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩于2017年3月10日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、2017年4月16日签订的《变更协议书》等均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依照上述约定的有关内容行使权利并履行义务。本案审理过程中，双方均同意解除双方签订的房屋买卖合同，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩于2017年3月10日签订房屋买卖合同。3•17新政实施后，刘海波、安倩不能按预期办理按揭贷款，其履约能力受到影响，故双方于2017年4月16日签订《变更协议书》，对双方约定的房屋成交价格、家具家电装修装饰及配套设施等作价、贷款方式及贷款额度等作出相应变更。受新政影响，刘海波、安倩难以出售其房屋，而挂牌降价亦未能售出，且当降价到一定程度时，刘海波、安倩出售房屋价款加上贷款亦将不足以达到双方确定的购房总价数额。综合双方签约目的、履约过程、当事人为实现房屋买卖目标所作努力及3•17新政出台对房地产市场造成的影响，涉案房屋买卖合同无法继续履行并非因当事人存在违约行为，而系由不可归责于双方当事人的房地产政策调整所致，故刘海波、安倩对此不承担违约责任。涉案房屋买卖合同因无法继续履行而解除。鉴于雒宏伟、汪雪出售房屋的预期收益不达，刘海波、安倩依公平原则应对雒宏伟、汪雪予以合理补偿。本案中，雒宏伟、汪雪已收取刘海波、安倩购房定金2.5万元。在合同解除后，该笔款项不予返还并作为刘海波、安倩对雒宏伟、汪雪的损失补偿，数额适当。雒宏伟、汪雪主张刘海波、安倩存在违约行为，构成根本违约，并应当按照双方合同约定支付违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。
综上所述，雒宏伟、汪雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5780元，由雒宏伟、汪雪负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 何灵灵
代理审判员 刘 栋
二〇一七年十一月十日
法官 助理 张 立
书 记 员 田亚男