重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00761号
上诉人（原审被告）：彭水县太宇建材厂。
法定代表人：王子健，该厂厂长。
委托代理人：贾均，重庆绿荫律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王子健，男，汉族。
委托代理人：贾均，重庆绿荫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石洪波，男，汉族。
委托代理人：袁伟，重庆绿荫律师事务所律师。
委托代理人：吴相纯，男，汉族。
原审第三人：彭水苗族土家族自治县农村土地征收中心。
法定代表人：敖国娥，该中心主任。
原审第三人：重庆港彭水港区下塘码头建设协调工作领导小组办公室。
上诉人彭水县太宇建材厂（以下简称太宇建材厂）、王子健与被上诉人石洪波，原审第三人彭水苗族土家族自治县农村土地征收中心，重庆港彭水港区下塘码头建设协调工作领导小组办公室租赁合同纠纷一案，彭水苗族土家族自治县人民法院于2014年6月4日作出（2014）彭法民初字第00151号民事判决，太宇建材厂、王子健不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月28日对本案公开开庭进行了审理。上诉人太宇建材厂、王子健的委托代理人贾均，被上诉人石洪波及其委托代理人袁伟到庭参加诉讼。原审第三人彭水苗族土家族自治县农村土地征收中心，重庆港彭水港区下塘码头建设协调工作领导小组办公室经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
彭水苗族土家族自治县人民法院审理查明：石洪波系彭水县华鑫建材厂（个体工商户）的经营人，太宇建材厂系个人独资企业，投资人为王子健。2008年12月20日，彭水县华鑫建材厂（协议的乙方）与太宇建材厂（协议的甲方）签订了《承包经营协议》，约定将彭水县太宇建材厂承包给彭水县华鑫建材厂经营，承包期限为2009年2月1日起至2012年2月1日止。《承包经营协议》第三条承包费用及支付方式载明：“每年30万元，三年共计90万元，第一年度支付承包费40万元，在本协议签订时支付15万元，甲乙双方移交完毕，即一次性付清余款25万元。第二、三年的承包费在2010年2月1日从开票未提应付砖抵扣款及乙方的垫付款中结算付清”。第四条第2款第（1）项载明：“开票未提的砖（应付砖），按实际开票未提的数量（…交接时清理），以0.24元／匹单价，核定为甲方的应付款，此款作在乙方付给甲方承包费中第二年度抵扣，多退少补。”第八条第3款载明：“在承包期内，乙方为了生产经营的需要，新增设的设备、设施，必须与甲方协商一致后，方可实施。新租矿山，必须与甲方协商并以甲方的名义租，开采权由乙方享有，其费用由乙方支付。承包期满，乙方不再开采时，双方协商解决。”2008年12月24日，双方签署了《太宇建材厂物资移交清单》，将太宇建材厂移交给彭水县华鑫建材厂经营，同时有《应付砖花名册》1份，共计应付砖1697184匹。应付砖是指在彭水县华鑫建材厂未承包经营前，已经由购砖人向太宇建材厂付款，并由太宇建材厂开票，而太宇建材厂未交付砖块。2008年11月30日，彭水县华鑫建材厂向太宇建材厂支付承包经营预付款150000元。2008年12月24日，彭水县华鑫建材厂向太宇建材厂支付承包经营费250000元。之后，彭水县华鑫建材厂在经营过程中支付了1697184匹应付砖中的1641964匹，计价394071.36元。
2009年12月16日，彭水县人民政府下发《彭水苗族土家族自治县人民政府关于整顿关闭小非煤矿山的决定》（彭水府发（2009）86号文件），要求太宇建材厂永久性关闭。2010年5月26日，彭水县华鑫建材厂向太宇建材厂发出《关于协商解决与太宇建材厂承包经营有关事宜的函》，载明：“我厂于2008年12月20日与贵厂签订了《承包经营协议》，承包了贵厂，承包期为三年，应于2012年2月1日到期，但是，根据彭水府发（2009）86号文件，贵厂矿山被列入永久性关闭之列，彭水县人民政府已于2009年12月22日对贵厂矿山实施了“严禁开采”的永久性关闭。由于矿山被关闭，砖厂无原料可供，致使生产无法运行，我厂不得已于2010年5月20日停产，导致我厂不能履行与贵厂签订的《承包经营协议》。我厂认为双方约定在2010年5月31日前就解除承包经营协议，办理移交等事宜进行协商。如贵厂不按本函约定的时间进行协商，又不提出协商的具体时间，在2010年5月31日之后砖厂所产生的一切费用及损失均由贵厂承担。”2010年5月28日，彭水县太宇建材厂复函彭水县华鑫建材厂，复函载明：“贵厂于2010年5月26日向我厂发出函件，要求在2010年5月31日前解除承包经营协议，办理移交协议事宜，现作回复：1、由于种种原因，同意“解除承包经营协议”。2、请贵厂在2010年5月31日前清理好企业资产，决算应付砖项及债权债务，并按照移交时的财产清单进行移交。3、原《承包经营协议》从本函发出之日起即行解除”。合同解除后，因太宇建材厂未于2010年5月31日前对设施设备进行接收，故彭水县华鑫建材厂从2010年6月起至2011年8月止，雇请了两个人照看厂内设施设备，并产生了照厂费54000元（1800元／人／月×2人×15月）。2011年9月2日，太宇建材厂与彭水县华鑫建材厂对厂内设施设备进行了清点交接。
另查明：彭水苗族土家族自治县征地拆迁办公室先后于2010年4月7日、6月10日向太宇建材厂发出通知：“因县城拓展规划及彭水港下塘码头建设需要，拟依法征收汉葭镇（现汉葭街道）下塘村1、2组部分集体土地，由于贵厂等企业在此次征地红线范围内需要及时搬迁，为依法准确的落实其搬迁相关补偿费用，请你于2010年4月15日前将贵厂用地等相关合法手续提交到彭水县征地拆迁办，并请自收到本通知之日起，停止生产和原材料的进货，自行做好搬迁准备”。2011年11月，太宇建材厂（协议的乙方）与重庆港彭水港区下塘码头建设协调工作领导小组办公室（协议的甲方）签订了《重庆港彭水港区下塘码头建设企业搬迁补偿协议书》，其主要内容为：“1、乙方企业搬迁补偿项目包括：乙方企业的全部厂房、企业投资修建的公路及机器设施、设备。2、乙方企业搬迁补偿金额为284.17万元”（不包括搬迁和停产损失补偿费）：①按2010年10月13日重庆华康资产评估土地房地产估价有限公司作出的重康评报字（2010）106-6号《资产评估报告书》的评估价为244.46万元。②漏评部分金额为21.96万元。③电力设施设备通过彭水县供电公司重新评估金额为17.75万元。3、乙方为了码头建设不受影响，同意甲方按现行评估价格的百分之八十支付企业搬迁补偿费，应支付金额为227.336万元。4、付款方式：本协议经双方签字盖章生效后，甲方三日内将227.336万元支付给乙方。剩余部分待企业全部搬迁完毕后，经甲方验收合格，三日内向乙方付清余款。……”。2012年10月29日，重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司对彭水县太宇建材厂的资产进行了重新评估，并作出了重道咨字（2012）第30号评估咨询报告，该报告评估结论为太宇建材厂的资产于评估咨询基准日的市场价值为人民币3193800元。以此评估报告为依据，太宇建材厂与彭水苗族土家族自治县农村土地征收中心重新签订了一份《重庆港彭水港区下塘码头企业搬迁补偿协议书》。该协议的有关补偿数据，以重道咨字（2012）字第30号评估咨询报告为依据。之后，太宇建材厂以自己的名字领取了搬迁补偿款。庭审中，太宇建材厂称尚余600000余元补偿款未领取，现存放于彭水苗族土家族自治县农村土地征收中心。
还查明：彭水县华鑫建材厂在承包经营彭水县太宇建材厂期间，新增的设施或设备有：1、彩钢棚999.65平方米，计价139950元；2、窑车6个，计价3570元；3、电动摆渡车1个，计价42770元；4、40型普通砖机1台，计价23270元；5、风机2台，计价15600元；6、轨道40米，计价1380元；7、页岩350吨，计价24500元（搬运费及上下车费）；8、煤15吨，计价800元（搬运费及上下车费）。前述八项设施设备计价共251840元。前述计价均来源于重道咨字（2012）字第30号《资产评估咨询报告》。
石洪波一审中诉称：2008年12月20日，石洪波与太宇建材厂、王子健签订《承包经营协议》将位于下塘村三组的太宇建材厂租赁给石洪波经营，每年租金300000元。因为政府关闭小非煤矿山的决定，双方均同意解除承包经营协议，并按照移交时的清单进行移交。但太宇建材厂与王子健一直不到砖厂办理移交手续，导致石洪波雇佣二名工人照厂支付工资54000元。请求依法判决二被告退还租金394076.16元，由二被告支付承包期内新增设备、设施部分价值244040元，终止合同后照厂费54000元。
太宇建材厂、王子健一审中共同辩称：1.合同本身是真实有效，在履行过程中因市政建设需要占用厂房、需要搬迁，导致承包合同无法实际履行，故不是违约所致，责任不在太宇建材厂方。2.石洪波新增设施设备违反了双方约定，没有得到太宇建材厂的同意，不该赔偿。3.石洪波在将厂房返还前，照厂是石洪波的后合同义务，太宇建材厂方不应该支付照厂费用。
第三人彭水苗族土家族自治县农村土地征收中心和第三人重庆港彭水港区下塘码头建设协调工作领导小组办公室一审中均未到庭参加诉讼，也未提交书面述称意见。
彭水苗族土家族自治县人民法院认为，太宇建材厂作为出租方，将其厂内的设施设备出租给石洪波经营的彭水县华鑫建材厂，双方约定了租赁期限和租金，故本案案由应为租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于太宇建材厂及王子健是否应当退还石洪波租金、支付新增设施设备价值以及照厂费用？对此，论评如下：
一、关于租金问题。石洪波从2009年2月1日起开始租赁太宇建材厂的设施设备，共支付了租金794071.36元（现金400000元加已付砖之价款394071.36元）。因太宇建材厂并未取得相关经营资质，故彭水苗族土家族自治县人民政府通过彭水府发（2009）86号文件，作出了关于整顿关闭小非煤矿山的决定，决定永久性关闭彭水县太宇建材厂，据此，双方于2010年5月28日解除了租赁合同。由此可知，双方解除合同的根本原因是因太宇建材厂不具备相关资质而被政府强制关闭，导致合同履行不能。故对2010年5月28日之后的石洪波已支付的租金，应由太宇建材厂予以退还。因双方约定了租金为300000元／年，即25000元／月，石洪波实际租赁了16个月，故太宇建材厂应当退还石洪波余下的租金394071.36元。对太宇建材厂认为其不应退还余下租金的辩称理由，不予采纳。
二、关于新增设施设备价值问题。对石洪波在租赁太宇建材厂期间新增的设施设备，已被彭水苗族土家族自治县农村土地征收中心折算为搬迁补偿款，且该补偿款记载为太宇建材厂的名字，太宇建材厂系不当得利。现石洪波请求太宇建材厂支付该新增设施设备的搬迁补偿款244040元，属不当得利纠纷，而本案系租赁合同纠纷，两者系不同的法律关系。故对石洪波的这一请求，本案中不予处理，石洪波可另寻合法途径予以解决。
三、关于照厂费问题。因太宇建材厂未能按时对厂内设施设备进行接收，故对石洪波产生的照厂费，应当由太宇建材厂负担。但因石洪波对厂内的新增设施设备享有所有权，故对该部分设施设备产生的照厂费，应由石洪波自行负担。对照看属太宇建材厂所有的设施设备产生的照厂费，应由太宇建材厂负担。依照重道咨字（2012）字第30号评估咨询报告，太宇建材厂内的设施设备市场价值为人民币3193800元，其中属太宇建材厂所有的设施设备价值为2941960元，属石洪波所有的设施设备价值为251840元。石洪波实际产生了照厂费54000元，故应由太宇建材厂负担的照厂费应为49742元，余下4258元由石洪波负担。
因太宇建材厂系王子健的个人独资企业，依照《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，王子健应当以其个人财产对企业债务承担无限责任，故本案应由太宇建材厂和王子健承担连带赔偿责任。本案系租赁合同纠纷，依据合同相对性原则，第三人彭水苗族土家族自治县农村土地征收中心和第三人重庆港彭水港区下塘码头建设协调工作领导小组办公室在本案中均不应承担解除合同的责任和合同义务。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告彭水县太宇建材厂和被告王子健连带返还原告石洪波租金394071.36元；二、被告彭水县太宇建材厂和被告王子健连带支付原告石洪波照厂费49742元；三、驳回原告石洪波的其余诉讼请求。上列前二项判决内容限本判决生效后十日内付清。案件受理费10022元（原告石洪波已预交10022元），由被告王子健负担6414元，由原告石洪波负担3608元。
太宇建材厂与王子健不服彭水苗族土家族自治县人民法院的前述判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决改判驳回石洪波的诉讼请求。主要事实和理由：1.一审判决认定事实错误。因彭水县城改建，以及彭水港下塘码头建设需要征用上诉人的厂房和土地，被上诉人发出的《关于协商解决与太宇建材厂承包经营有关事宜的函》，要求与上诉人在2010年5月30日前就解除承包经营协议办理移交等事宜进行协商，是函告如何具体处理的提议，并不是明确厂房设施的移交时间。双方最终于2011年9月2日完成了厂房设施的清点和交接，因此，协议于2011年9月2日终止，被上诉人实际占用厂房的时间为32个月，按照25000元／月计算，被上诉人应当支付上诉人租金800000元，尚欠上诉人租金5928.64元。2.关于照厂费问题。因为双方于2011年9月2日才对厂房设施设备进行了交接，被上诉人才完成了承租人返还租赁物的全部法定义务。在此之前，被上诉人支付的照厂费是其应当履行的合同义务，故此，照厂费应当由被上诉人承担。3.原审判决认定新增的设施和设备有电动摆渡车1个，共计42770元，是不属实的。在新增的设施设备中没有电动摆渡车，只有接车，价值为520元。被上诉人给彭水县征地拆迁办的承包损失报告中也说明电动摆渡车的价值也只有21000元。被上诉人出示的电动摆渡车采购发票不能证明其价值，故一审法院认定事实错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审人民法院依法予以改判。
被上诉人石洪波答辩称：1.关于租金问题，被上诉人实际只租赁了上诉人的厂房和设施设备等16个月，被上诉人在2010年5月向上诉人发了解除合同通知书，该通知书从发出之日生效，所以当时合同就已经解除了，租金只能算至2010年5月28日，所以对于被上诉人多支付的租金，上诉人应当予以返还。2.租赁合同的标的物是厂房和里面的设施设备等，都是不动产，其交付的地点就应当是在被上诉人所租赁的厂房内，但是上诉人迟迟不与被上诉人进行交接，被上诉人为了避免损失的扩大，只有出钱请人照厂。对于照常费用的产生是上诉人不与被上诉人办理交接手续造成的，上诉人应当承担相应的费用。3.对于电动摆渡车的问题，一审判决并没有对新增设施设备的价值进行实体判决，所以上诉人的该项诉讼请求不应当得到支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法予以维持。
本院二审查明事实与一审查明事实相同。
本院认为，本案争议的焦点为：1.上诉人是否应当返还被上诉人租金394071.36元；2.上诉人是否应当向被上诉人支付照厂费49724元；3.电动摆渡车的价值认定是否属实的问题。
关于上诉人是否应当返还被上诉人租金394071.36元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。但是人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被上诉人石洪波所有的彭水县华鑫建材厂于2010年5月26日向上诉人太宇建材厂发出《关于协商解决与太宇建材厂承包经营有关事宜的函》，该函提出约定在2010年5月31日前就解除承包经营协议，办理移交等事宜进行协商。2010年5月28日上诉人太宇建材厂向华鑫建材厂发出复函，表示同意解除承包经营协议，并回复原《承包经营协议》从函件发出之日即行解除。故此，双方对于解除原承包经营协议达成一致意见，原《承包经营协议》解除，原合同所约定的权利义务终止。故此，对于被上诉人所支付的2010年5月28日之后的租金，上诉人应当予以返还。
关于上诉人是否应当支付照厂费49724元的问题。上诉人与被上诉人之间的《承包经营协议》解除之后，上诉人未能与被上诉人就厂内的相关设施设备交接达成协议，致使被上诉人雇请他人照看厂房等设施设备，由此产生的照厂费用应当由上诉人予以支付。一审判决根据被上诉人的新增资产和上诉人原有的资产比例分别计算了双方各自的照厂费，其计算理由适当，应当予以支持。
关于电动摆渡车的价值认定问题。根据重庆道尔顿资产评估土地房地产估价有限公司的资产评估咨询报告，其中认定的电动摆渡车的净值为42770元。上诉人对于评估报告中的该项认定不持异议，且一审中并未就该项认定对上诉人与被上诉人之间的权利义务关系进行实体判决。故此，对于上诉人主张一审判决书中对于电动摆渡车的价值认定错误的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人太宇建材厂、王子健的上诉事实和理由均不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10022元，由上诉人彭水县太宇建材厂、王子健负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 郑 斌
代理审判员 段成一
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 侯 睿