上海市第三中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）沪03行终389号
上诉人(原审原告)上海海益实业发展有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人王海明。
被上诉人(原审被告)上海市不动产登记局，住所地上海市黄浦区。
法定代表人宋唯。
委托代理人袁秦艳。
原审第三人应立忠，男，1950年10月11日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。
原审第三人杨莉君，女，1952年6月26日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。
上诉人上海海益实业发展有限公司(以下简称“海益公司”)因房屋登记一案，不服上海铁路运输法院(2017)沪7101行初957号行政判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审认定：本市普陀区中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)原权利人为海益公司，由案外单位安排居住使用。2015年4月14日，上海市普陀区住房制度改革办公室(以下简称“普陀房改办”)出具通知，要求海益公司按规定在接到通知后一个月内，为购房人办理公有住房的出售手续。若接通知后在限定时限内仍拒绝出售，由房改办在核实相关材料后，按规定出售给公有住房承租户。同年4月25日，普陀房改办在新民晚报上刊登公告，称因邮寄的《限期出售通知书》被退回，向海益公司公告送达通知，自公告发出之日起，经过六十日，即视为送达。2015年8月28日，普陀房改办与应立忠、杨莉君就系争房屋签订了出售合同。同日，应立忠、杨莉君单方持出售合同、购房付款凭证等材料至上海市普陀区房地产登记处申请办理房地产转移登记，并填写了房地产登记申请书，其中转让人栏处签名为空白。上海市住房保障和房屋管理局及上海市规划和土地资源管理局(2016年10月8日起两局的房地产登记相关职能划入上海市不动产登记局，以下简称“市不动产登记局”)于2015年9月10日核准系争房屋房地产转移登记，将系争房屋转移登记至应立忠、杨莉君名下，房地产权证号普XXXXXXXXXX，同时所有权来源为房改售房。海益公司认为登记机构未尽审核职责，登记程序错误，遂诉至原审法院，请求撤销普XXXXXXXXXX不动产权属登记。
原审认为：根据《上海市房地产登记条例》(以下简称《登记条例》)及《上海市房地产登记技术规定(试行)》(以下简称《技术规定(试行)》)，因公有住房出售申请转移登记的，申请人应当向登记机构提交房地产登记申请书、公有住房出售合同等申请登记文件，登记机构经审核，对于符合规定条件的，登记机构应当将转移事项记载于房地产登记簿，并通知领取房地产权证书。本案的争议焦点在于：登记机构审核颁证是否依法依规？转移登记程序是否正当？首先，房地产登记是依申请的行为，登记机构负有对申请人提供的文件进行审核的职责。本案中，登记机构根据规定审核了应立忠、杨莉君提供的材料，确认符合《登记条例》、《技术规定(试行)》，材料无遗漏，以及符合受让人是有关证明文件中载明的受让人，申请转移登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内，无属于不予登记的情形等规定条件，登记机构遂在法定期限内作出核准登记，其已尽审核职责。海益公司认为登记机构需要对于出售合同是否适用“沪房管保(2010)262号关于推进本市公有住房出售工作有关问题的通知”(以下简称“262号文”)进行实质性审查，包括系争房屋是否属于262号文调整范围、海益公司是否接到书面通知、是否存在拒绝出售及公告送达的合法性等，而这些内容其实已经涉及到出售合同的实体效力问题，对此，法律并未规定登记机构负有审核职责，事实上身为登记机构也无法对合同的效力进行如此细致入微的审查，且海益公司经法院释明后仍拒绝就出售合同的效力先行提起民事诉讼，因此海益公司该项主张缺乏依据，不能成立；其次，根据《技术规定(试行)》，公有住房出售转移登记的申请人应当是公房所有权人和购房人。本案海益公司确是系争房屋原所有权人，但却并非是出售合同的一方当事人。根据262号文规定，只有在产权单位拒绝出售的情况下，房管部门才有权代为出售，成为出售合同的另一方当事人。所以既然出售合同的当事人为普陀房改办，而非海益公司，那么登记机构依此认为公房所有权人拒绝出售房屋便顺理成章，在此情况下，仅有购房人即应立忠、杨莉君单方向登记机构提出申请、办理登记，也就与实际情况相符。基于公房所有权人拒绝出售房屋，而应立忠、杨莉君购买房屋又是符合相关规定，因此登记机构在核实相关材料后，受理应立忠、杨莉君申请，符合情理。登记机构在法定期限内核准登记，程序正当。综上所述，海益公司的诉讼请求缺乏事实证据及法律依据，故法院难以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，原审法院于2018年2月7日判决驳回海益公司的诉讼请求，案件受理费50元由海益公司负担。判决后，海益公司不服，向本院提起上诉。
上诉人海益公司上诉称：原审法院认定事实错误，被上诉人没有证据证明普陀房改办出具了书面通知并用合法有效的手段向上诉人进行了送达。原审法院适用法律错误，因买卖申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。本案中，普陀房改办替代上诉人出售房屋的行为不符合262号文的规定，普陀房改办无权与应立忠、杨莉君签订出售合同，应立忠、杨莉君也无权单方向被上诉人申请转移登记。被上诉人对普陀房改办是否合法有效送达、上诉人是否拒绝出售以及普陀房改办是否有权公告送达等情况的审核，并非涉及出售合同的实体效力问题，而是涉及是否符合262号文规定的问题，故被上诉人有权审核且必须审核。综上，上诉人认为，原审法院认定事实、适用法律皆有错误，应当予以纠正。故请求撤销原判，发回重审或改判支持其原审诉求。
被上诉人市不动产登记局辩称：被诉登记行为符合法律规定，原审判决驳回上诉人的请求正确。关于普陀房改办是否合法有效送达、上诉人是否拒绝出售以及出售合同是否有效等问题，上诉人可以通过民事途径解决。请求驳回上诉、维持原判。
原审第三人应立忠、杨莉君未到庭陈述意见。
经审理查明，原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人市不动产登记局作为经上海市人民政府批准的本市不动产登记机构，依法具有统一行使不动产登记的职权和职责。本案中，根据被上诉人向原审法院提交的不动产登记申请书、身份证明、出售合同、个人购房交款凭证、购房人缴付费用计算、公有住房出售价格计算表、契税已申报办理证明、不动产登记收件收据以及普陀房改办出具的通知、新民晚报公告等证据，能够证明原审第三人向被上诉人申请公有住房出售转移登记提交的文件材料齐全，符合《技术规定(试行)》的相关规定。被上诉人受理申请后，在法定期限内完成审核，作出被诉房屋登记，行政程序并无不当。上诉人认为，登记机构对普陀房改办是否合法有效送达、上诉人是否拒绝出售以及普陀房改办是否有权公告送达等情况应当进行审核。本院认为，普陀房改办是否有效送达，涉及普陀房改办代为与原审第三人签署出售合同是否适格，实属出售合同的效力问题，属于民事争议，需依法通过民事途径另行解决。上诉人以向原审法院提交的现有证据，要求撤销被诉房屋登记，缺乏相应的事实根据和法律依据，本院难以支持。上诉人认为，其作为房屋原权利人没有向登记机构申请转移登记，原审第三人无权单方申请转移登记。本院认为，本案中，申请人在申请登记时提交了普陀房改办作为出售人代为签署的出售合同等材料，符合房屋登记申请要件。综上，上诉人的上诉请求和理由均不能成立。原审判决驳回上诉人的诉讼请求正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条及第八十九条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海海益实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁晓华
审判员 姚佐莲
审判员 汪 清
二〇一八年六月二十日
书记员 杨 勖
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十六条人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以不开庭审理。
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
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