重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0101民初1502号
原告李永云，男，汉族，1969年12月12日生，住重庆市万州区协立路。
被告重庆市亿远房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区北山路。
法定代表人李万林，男，汉族，1977年10月13日生，住重庆市万州区石柱坪。
委托代理人骆世和，重庆凯豪律师事务所律师。
原告李永云诉被告重庆市亿远房地产开发有限公司（以下简称亿远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月30日受理后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院于2016年3月17日裁定驳回其管辖权异议。被告不服提出上诉，重庆市第二中级人民法院于2016年5月11日裁定维持原裁定。本案依法适用简易程序，由审判员程地华独任审判，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告李永云及被告亿远公司的委托代理人骆世和均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李永云诉称，2013年2月25日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的重庆市万州区北山大道2号2302室房屋，成交价款710018元，被告应于2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。原告按约定支付了购房款，被告未按约定向原告交付符合验收标准的房屋，直至2015年4月2日才取得建设工程竣工验收备案登记证。2014年6月25日被告通知原告接房，原告前往接房，但被告未向原告出示“二书一证”，原告当时即拒绝接房，被告逾期交房应承担违约责任。诉讼请求：一、判决被告支付逾期交房的违约金19324.96元（以原告已交购房款710018元为基数，从2014年6月30日起至2015年4月2日止,按日以万分之一计算）；二、本案的诉讼费由被告承担。
被告亿远公司辩称，原、被告签订《商品房买卖合同》属实。被告在2014年6月30日前已通知原告接房，原告未按通知时间接房，在2015年2月2日才接房。被告拟交付的房屋已验收合格，依法可以交付使用，原告不接房，是对合同约定权利的放弃，被告交付的房屋符合约定，不存在逾期交房的问题，被告不应承担违约责任。被告在2015年4月2日已完成了涉案房屋的竣工验收备案登记，在完成了竣工验收备案登记后申请涉案房屋的产权证办理。根据合同约定的违约金计算与当期的房屋租金损失来比算，合同约定违约金过高，请求法院调低。综上事实，按合同约定和法律规定，被告不应当承担违约责任，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2013年2月25日，原告李永云（乙方）与被告亿远公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：“甲方将坐落于重庆市万州区（天城）北山大道（渝东大花园前）2号2302室房屋（建筑面积92.33平方米）预售给乙方，总成交金额710018元，付款方式为首付加银行按揭贷款支付。交房期限及交付条件，属预售商品房的，甲方应当在2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做到办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方的原因，未能按期交付的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。甲方逾期交房的违约责任，除甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期交付超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”同时，原、被告签订《合同补充协议》，对房屋交付条件、水电气表安装及费用负担、合同解除的条件及处理、合同中约定的“不可抗力”条款的解释、甲方代办产权登记及费用负担、双方通讯方式变更后的通知义务、前期物业服务等进行约定。原告已按约定支付购房款710018元。2014年6月25日书面通知原告接房，原告前往接房，因被告拟交付的房屋未取得建设工程竣工验收备案登记证，并未依约定提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，原告当时未接房，后于2015年2月2日与被告对诉争房屋进行交接，并装修居住使用。
2015年4月2日，被告取得重庆市万州区（天城）北山大道（渝东大花园前）财富中心1、2号楼、财富中心（商业）调整及地下超市、车库的《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》。
以上事实，有原告提供的商品房预售合同、购房发票、建设工程竣工验收备案登记证及被告提供的交房清单、建设工程竣工验收意见书证明，经质证，双方对对方提供的书证无异议，本院予以认定。
双方争议的焦点是被告是否构成逾期交房及违约金的调整问题，结合双方当事人的举证、质证及当庭陈述意见，本院作如下综合评析：
本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。原告已按合同约定付清购房款，被告应当按照合同约定在2014年6月30日前将原告所购商品房交付原告。约定交房期限届满,被告通知原告接房，因被告拟交付的房屋不符合约定条件，未提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，原告有权拒绝接房，被告应承担违约责任。原告于2015年2月2日与被告对诉争房屋进行交接，并装修居住使用，但此时被告交房不符合双方的约定交接条件，原告只是提前占有房屋，不发生商品房交接效力。2015年4月2日，被告取得诉争房屋的建设工程竣工验收备案登记证，已符合约定及法定交付条件,确认该日双方交接商品房。双方约定“逾期交付房屋超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金”，原告请求被告按约定支付逾期交房违约金，被告以约定违约金过高为由请求调低。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条对合同违约金的调整原则，双方当事人约定买卖标的物的性质为一般商品住房，多数购房人的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有的居住环境，从投资角度考虑或许可以通过出租住房获取预期房租利益。被告实际占有使用房屋后，不再需要租房居住并支付租金，租金损失已得到弥补，被告亿远公司抗辩应以违约给原告造成的实际损失为基础，调减合同违约金给付金额于法有据，本院予以采纳。根据本案具体情况，兼顾合同履行情况及被告亿远公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌情调整合同约定违约金的支付标准为按原告已付购房款日万分之零点四。被告应从2014年7月1日起至2015年4月2日止共276天承担逾期交房的违约责任，支付违约金共计7838.60元（710018元×0.4/000×276天）。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、由被告重庆市亿远房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告李永云逾期交房违约金7838.60元。
二、驳回原告李永云在本案中的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费283元，减半收取142元，由被告重庆市亿远房地产开发有限公司负担；原告已预交，被告迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，并同时提交符合司法救助条件且确有经济困难相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 程地华
二〇一六年七月十五日
书记员 张 燕