江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终1834号
上诉人（原审被告）：张阿多。
被上诉人（原审原告）：张海中。
委托诉讼代理人：翟照安，江苏开明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：常婧，江苏开明律师事务所实习律师。
上诉人张阿多因与被上诉人张海中农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初4315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张阿多上诉请求：1、撤销原判，改判张海中、张阿多签订的房屋及宅基地转让协议无效。2、上诉费用由张海中承担。事实和理由：一、一审认定张海中没有农村宅基地与房屋有误。根据1994年2月2日张海金（张海中哥哥）与张海中签订的协议书，可以认定张海中拥有过农村宅基地及房屋，不能再购买农村宅基地及房屋。二、张海中、张阿多于2011年12月24日重新补签了房屋及宅基地转让协议，但张阿多老婆早已于2007年过世，该协议理应由相关继承人同时签署，故涉案房屋及宅基地转让协议存在瑕疵，不具有法律约束力，协议无效。
张海中辩称，请求驳回上诉，维持原判。
张海中向一审法院起诉请求：1、确认张阿多、张海中签订的房屋买卖协议有效；2、判令位于苏州市××村凌塘（3）凌塘101号的房屋（包括辅房）归张海中所有；3、判令张阿多协助张海中将上述房屋产权变更至张海中名下。一审审理中，张海中撤回第三项诉讼请求。
一审法院认定事实：张海中、张阿多均系苏州市吴中区甪直镇××村凌塘三组的村民。张阿多系张海中的叔叔。
本案所涉的位于苏州市吴中区甪直镇××村凌塘（3）凌塘101号的房屋系张阿多及其妻子王全妹共同申请宅基地后建造。1994年，张阿多以30000元的价格将该房屋卖给张海中，双方未签订合同。张海中于1994年占有该房屋并居住至今。期间，张海中对房屋进行了装修。一审庭审中，双方确认张海中早已支付转让款30000元。
2011年12月24日，张阿多（甲方）与张海中（乙方）补签了房屋及宅基地转让协议。协议载明，甲方将其所有的坐落于吴中区甪直镇凌塘村三组101号正房、副（辅）房及四周全部宅基地转让给乙方，转让价款为30000元；甲方转让后，房屋产权、宅基地使用权全部归乙方所有。乙方如需翻建，甲方全力配合出面办理申请手续；如以后涉及拆迁，拆迁赔偿所得利益全部归乙方所有；由于权证不全，目前转让后无法过户，将来如有可能，双方应将过户更名手续办妥，费用由乙方承担。协议落款时间为1994年。一审庭审中，张阿多称，张海中是其最大的哥哥的儿子，因这个哥哥经济困难，经另一个哥哥的提议，其将房屋转让给张海中，但宅基地没有转让。上述协议是张海中提出补签的，内容均由张海中起草。
一审另查明，除了本案所争议的房屋及宅基地，张海中没有其他宅基地及农村房屋。
一审又查明，张阿多于1974年当兵时将户籍迁出凌塘村。张阿多妻子王全妹于2007年12月23日去世。2016年5月，张阿多户籍又迁入本案争议房屋内。张阿多称，其之前的工作单位是苏州市澄湖水产养殖场，其全家住在养殖场安置的房屋内，后来该房屋卖掉后就住到××吴中区××晓市路的房子里了。
一审审理中，法院向苏州市吴中区甪直镇××村村民委员会调查，该村工作人员称，张海中名下没有宅基地，目前政策不允许批给村民宅基地，只能申请安置房屋，如政策允许，张海中有申请宅基地的资格。村里之前不清楚张海中与张阿多买卖房屋的事，约在今年2月左右，张海中讲了才知道。他们两人买卖房屋，自愿签订了房屋买卖协议。最早没有向凌塘村备案，后包括凌塘村在内的几个小村合并后成立澄东村。现澄东村也没有理由去干涉他们这事。
以上事实，由张海中提供的房屋及宅基地转让协议、苏州市吴中区甪直镇××村村民委员会出具的证明、张海中的户籍材料、张阿多提供的村镇建房宅基地申请表、宅基地使用证、王全妹的死亡证明书、常住人口登记表、结婚证及当事人陈述予以证实。
一审法院认为，张海中、张阿多对房屋买卖的事实无异议，法院予以确认。张海中、张阿多于2011年补签了房屋及宅基地转让协议。根据该协议可确认张阿多将坐落于吴中区甪直镇凌塘村三组101号的房屋及宅基地使用权转让给了张海中。张阿多主张宅基地使用权没有转让，不予采纳。
关于转让协议的效力问题。张海中、张阿多原均为吴中区甪直镇凌塘村三组的村民，张海中在该村没有其他宅基地，购买争议房屋时没有其他房屋。张海中自1994年向张阿多购买房屋及宅基地使用权后，即居住至今。后凌塘村和其他几个村合并成立苏州市吴中区甪直镇××村，该村村民委员会对张海中、张阿多买卖房屋及宅基地使用权未提出任何异议。另，本案争议房屋于1994年起一直由张海中居住使用，并对房屋进行了装修，张海中、张阿多又是亲戚，而张阿多妻子王全妹于2007年死亡，由此可确认，张阿多妻子王全妹对房屋及宅基地使用权买卖事宜是知晓并同意的。由上所述，张海中、张阿多签订的房屋及宅基地转让协议成立且合法有效，张海中请求确认位于苏州市××村凌塘（3）凌塘101号的房屋归其所有，法院予以支持。张海中撤回要求张阿多协助将本案争议房屋产权变更登记至张海中名下的诉讼请求，法院尊其自愿，对此不予理涉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，一审法院判决：一、确认张海中与张阿多签订的房屋及宅基地转让协议有效。二、坐落于苏州市吴中区甪直镇××号的房屋归张海中所有。案件受理费550元，由张阿多负担。
二审中，张阿多向本院提交1994年2月2日协议书一份、宅基地登记通知单两份，证明张海中名下有宅基地，因当时张海中还小，不能单独立户，张海中的宅基地登记在其父亲张小男名下，张海中的哥哥张海金已另外立户。张海中对上述协议书、宅基地登记通知单真实性均无异议，但认为协议书及宅基地登记通知单所涉房产均是其父母所有，并非张海中本人的宅基地及房屋，因张阿多同意将其自有宅基地及房屋卖于张海中，故张海中、张海金才签订了协议书，张海中在向张阿多购买宅基地及房屋时名下并无宅基地，符合购买同村集体宅基地的条件。
二审另查明，张小男与张海金、张海中是父子关系。
1988年6月15日，张小男作为户主，获批宅基地面积256平方米。同日，张海金作为户主，获批宅基地面积180平方米。
1994年2月2日，张海中、张海金签订《协议书》，载明：原张海金住的新宅现经协商决定购买张海中的老宅（包括房产），现经亲戚张阿毛、张阿多、赵杏泉等同意他弟兄两的商量意见，特订此书。第一、原张海中住的老宅（包括房产）商定为人民币计捌仟元整（当场一次付清）。第二、原张海金住的新宅（包括房产），由海金本人自理，旁人无权干扰。第三、张海中今后的住宅问题由自己（本人）想办法，无权回老宅，不得干扰张海金。在场证明人有张阿毛、张阿多。
2016年6月8日，苏州市吴中区甪直镇××村村民委员会向一审法院出具《证明》，载明：兹有甪直镇凌塘村村民张小男，长子张海军（实际应为张海金）、次子张海中均已成家，唯一老宅基地有长子张海军拥有，次子张海中在村中无任何宅基地。
二审庭审中，双方一致确认，张海金、张海中签订《协议书》时张小男未过世，该《协议书》签订后，张海中向张阿多购买了张阿多名下的宅基地及房屋。
二审另查明，一审法院向苏州市吴中区甪直镇××村村民委员会主任调查，该主任陈述，包括凌塘村在内的四个小村合并成立为澄东村，据其了解，凌塘村村民没有房屋所有权证，在80年代造房屋时有宅基地使用权证，过后搬进房屋时把老的宅基地使用权证收掉了，在2000年左右核发房屋所有权证，原凌塘村因某些原因没有领到房屋所有权证，张阿多是去国土所打印宅基地申请表来证明其是宅基地所有人的。
本院认为，张阿多于1994年将其名下宅基地及房屋以3万元价格转让于张海中，张海中已支付转让款3万并于1994年占有该房屋居住至今，后张阿多、张海中于2011年12月24日补签了《房屋及宅基地转让协议》，上述事实张阿多、张海中均不持异议，本院予以确认。
本案争议焦点在于上述《房屋及宅基地转让协议》效力如何。张阿多认为，张海中名下有过宅基地及房屋故不能再购买，且补签协议时张阿多妻子已经过世，相关继承人未签署该协议，故协议无效。张海中认为，其名下并无宅基地及房屋，其身份符合购买同村宅基地的条件，王全妹也同意转让，协议有效。对此本院认为，同一集体经济组织成员间转让农村宅基地及房屋，在不违背一户一宅基本原则的前提下，该转让行为并未损害集体和其他成员利益，房屋买卖合同有效。张海中、张阿多均是原凌塘村村民，张海中在向张阿多购买涉案宅基地及房屋时，张海中名下并无宅基地，张阿多认为张小男名下宅基地可直接视为张海中的宅基地，并无依据，不予支持。根据合并后的澄东村村委会主任陈述，张海中有申请宅基地的资格，但因现在政策不允许批给村民宅基地，即使张海中申请，也只能另外安置房屋，澄东村对张阿多、张海中之间的买卖不予干涉。综上，本院认为，张阿多、张海中之间就涉案宅基地及房屋的转让行为，并不违背一户一宅的基本原则，未损害集体及其他成员利益，且张阿多妻子王全妹在1994年至2007年过世前均未对上述转让行为及张海中实际占有使用房屋提出异议，应认定《房屋及宅基地转让协议》有效。张海中、张阿多于2011年补签《房屋及宅基地转让协议》是对1994年转让行为的确认，并未创设新的法律关系或重新设定权利义务，无需王全妹继承人作出同意的意思表示，张阿多以王全妹早于补签协议时死亡、相关继承人未签署协议为由认为协议无效，不能成立。
张海中请求确认涉案房屋归其所有，对此本院认为，在确认房屋及宅基地转让协议有效后，如房屋具备过户条件，张海中可请求张阿多履行协助过户的合同义务，以实现其物权，但不能依据该协议请求法院直接确认涉案房屋归其所有。一审判决实体处理不当，应予纠正。
综上，上诉人张阿多的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初4315号民事判决第一项及案件受理费部分。
二、撤销江苏省苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初4315号民事判决第二项。
二审案件受理费550元，由上诉人张阿多负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈军芳
代理审判员 郭 锐
二〇一七年四月十七日
书 记 员 陈 莉