上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初11379号
《中华人民共和国民事诉讼法》一、《中华人民共和国保险法》第十条保险合同是投保人与保险人约定保险权利义务关系的协议。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。原告上海永升物业管理有限公司，住所地上海市青浦区朱枫公路3424号1幢2层H区215室。法定代表人林中，董事长。委托代理人许世锋，上海翰森律师事务所律师。委托代理人韦渊卿，上海翰森律师事务所律师。被告徐长福，男，1979年3月21日生，汉族，住上海市徐汇区老沪闵路875弄18号102室。被告郭洁，女，1981年11月23日生，汉族，住上海市闵行区莘朱路1760弄80号601室。上列二被告共同委托代理人余翔，上海市嘉华律师事务所律师。原告上海永升物业管理有限公司与被告徐长福、郭洁物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告上海永升物业管理有限公司委托代理人韦渊卿、被告徐长福、郭洁及二被告共同委托代理人余翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海永升物业管理有限公司诉称，被告徐长福、郭洁于2013年11月购买了座落于上海市奉贤区海马路5111弄272号房屋（下称“涉案房屋”），面积为290.35平方米，其中地下建筑面积为92.24平方米。2013年以来，原告为该物业提供物业服务，物业服务费为3.2元每月每平方米。自2015年12月起，被告一直拖延支付该物业地下建筑面积的物业服务费。经原告多次催促，被告仍继续拖欠原告上述物业服务费，故原告诉至法院，要求判令被告支付自2014年3月1日至2016年3月31日期间的物业服务费人民币9,281.7元（以下币种同）、滞纳金9,589.5元及承担本案的诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告支付自2014年3月1日至2016年6月30日期间的地下面积的物业服务费8,265.6元及滞纳金8,265.6元。原告对其诉称提交并当庭出示了下列证据：1、《上海市商品房预售合同》，证明被告徐长福、郭洁2013年11月购买涉案房屋和物业服务费的收费标准为3.2元每月每平方米。2、《前期物业服务合同》，证明涉案房屋开发商与原告签订前期物业服务合同，约定2014年5月至2017年期间，原告为该小区提供物业服务，原告根据合同约定的建筑面积收取物业服务费，收费标准为3.2元每月每平方米。3、上海市房地产登记簿以及入户通知书，证明被告系涉案房屋产权人，入户时间为2014年2月22日，房屋建筑面积290.35平方米。4、催费函，证明原告于2015年12月10日就地下室面积向原告催款的事实。被告徐长福、被告郭洁辩称，其不同意原告诉请。《前期物业服务协议》约定物业服务费按建筑面积收取，二被告已经按照《上海市商品房预售合同》中约定的建筑面积支付了自2014年3月1日至2016年6月30日期间的所有物业服务费。该预售合同中约定了地下面积是地下附属面积，不属于建筑面积，不应列入物业服务费计收范围内。被告就其辩称提交并当庭出示了下列证据：1、物业服务费发票5张，证明被告交纳了自2014年3月至2015年12月的物业服务费。2、销售不动产发票2份，证明被告买房时确认的房屋建筑面积为198.11平方米。经当庭质证，被告对原告提供的证据1、3、4的真实性无异议，认为证据2的前期物业服务合同因被告未曾见到过，故对真实性不予认可，但对原告在涉案房屋所在小区进行前期物业服务以及收费标准为3.2元每月每平方米的事实予以认可。原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议，但认为证据2中地下面积是开发商赠送给被告的，没有计算在购房面积中，但不代表地下面积不用支付物业服务费。结合原、被告的质证意见，本院对原、被告双方提供的证据的真实性予以确认，并作为本案的定案依据。经审理查明，被告徐长福、被告郭洁（乙方）于2013年11月6日与上海旭浦置业有限公司（甲方，下称“旭浦公司”）签订《上海市商品房预售合同》，约定被告徐长福、郭洁购买旭浦公司开发的座落于奉贤区海马路5111弄273号1-3层的房屋，性质为居住。双方约定，“根据甲方暂测该房屋建筑面积为199.11平方米，其中套内建筑面积为185.55平方米、公用分摊建筑面积为13.56平方米，另有地下附属面积91.73平方米……”。该商品房预售合同附件五为《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书，由旭浦公司选聘原告为该小区进行前期物业管理服务，合同期限为3年，自2011年5月12日起至2014年5月11日止，届时业主大会尚未成立，旭浦公司可予以续签或另行招标。其中第七条约定：被告“根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费”：住宅3.2元每月每平方米。第十条约定物业服务费用按月交纳，业主应在每月的10号前履行交纳义务。逾期交纳的，被告可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。2013年12月9日，涉案房屋预告登记被核准，预购房屋权利人为被告徐长福、郭洁。2014年2月22日，二被告与旭浦公司办理入户手续。入户通知书中载明，根据奉贤区房产测绘所出具的《面积实测报告书》，涉案房屋实测面积为198.11平方米，首期物业服务费1,901.7元。2014年3月31日，旭浦公司申请的涉案房屋登记被核准，权利人为旭浦公司，建筑面积为290.35平方米，其中地下建筑面积为92.24平方米。现涉案房屋尚未过户登记到二被告名下。2014年5月，旭浦公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定继续由原告对涉案房屋所在小区进行物业管理服务。合同期限为3年，自2014年5月12日起至2017年5月11止，届时业主大会尚未成立，旭浦公司可予以续签或另行招标。其中第七条约定，被告“根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费”：住宅3.2元每月每平方米。第十条约定，物业服务费用按季交纳，业主应在每个季度第一个月的10号前履行交纳义务。逾期交纳的，被告可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。2015年12月，原告向被告通过邮寄的方式发出催费函，催收自2014年3月起至2015年12月止涉案房屋地下室面积的物业服务费6,497.4元及滞纳金5,579元，交费时间为12月20日前。被告于2015年12月30日收到催费函。原、被告双方一致确认，被告已经按照建筑面积198.11平方米、3.2元每月每平方米的收费标准交纳了2016年6月前的物业服务费。双方因地下建筑面积是否应交纳物业服务费产生争议，遂涉讼。本院认为，根据国务院《物业管理条例》的规定，物业管理是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业房屋企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用。本案中，原告按照《前期物业服务合同》的约定对涉案房屋所在小区进行物业管理服务，被告作为业主应按照约定及物业管理的相关规定按时交纳物业服务费。前期物业服务合同中明确约定，物业服务费的收费按建筑面积收取，且在开发商申请核准的大产证中明确将地下建筑面积核准登记为建筑面积范围，被告以其签订的商品房预售合同载明地下面积记载为附属面积，未列入建筑面积之内而抗辩地下建筑面积不列入物业服务费计收范围内的意见，于法无据，本院不予支持。然，自二被告购买涉案房屋至2015年12月，原告应当知道二被告物业服务费收费的建筑面积而其不知，且二被告按照原告的收费金额完成了物业服务费的支付行为，视双方已就2015年12月以前的物业服务费的收取金额和计算方式达成合意，故二被告未交2015年12月以前按地下建筑面积计算的物业服务费，责任在原告，故原告主张该段期限内物业服务费差额的诉请，本院不予支持。2015年12月，原告向二被告发出催费函，通知二被告补交地下建筑面积的物业服务费，二被告于当月30日收到该催费函，视为原告就物业服务费变更计算方式告知了二被告，且该计算方式不违反合同约定和法律规定，故本院确定自2016年1月起，原告可按包括地下建筑面积在内的总的建筑面积向被告计收物业服务费。另，《前期业务服务合同》中明确约定了业主交纳物业服务费的时间和逾期交纳的违约责任，二被告交纳了2016年1月至2016年6月期间的部分物业服务费，对未交纳部分，应当按照合同约定承担相应的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告徐长福、郭洁于本判决生效之日起十日内支付原告上海永升物业管理有限公司自2016年1月1日至2016年6月30日的物业服务费差额人民币1771元。二、被告徐长福、郭洁于本判决生效之日起十日内支付原告上海永升物业管理有限公司滞纳金人民币644元。三、驳回原告上海永升物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币272元，减半收取计人民币136元，由被告徐长福、郭洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 许力涛
二〇一六年八月三十日
书 记 员 宋 苏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。