重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终8161号上诉人（原审被告）：重庆市铜梁鑫海家俬有限公司，住所重庆市铜梁区巴川街道办事处凤山路14号，组织机构代码75624252-8。法定代表人李德芬，经理。委托诉讼代理人：张明均，男，系公司员工，1970年5月17日出生，汉族，住重庆市铜梁区，委托诉讼代理人:陈提斯，重庆天朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈晓兰，女，1972年8月18日出生，汉族，住重庆市铜梁区，委托诉讼代理人：李宗鑫，男，1969年9月2日出生，汉族，住重庆市铜梁区，上诉人重庆市铜梁鑫海家俬有限公司（以下简称鑫海公司）与被上诉人陈晓兰财产损害赔偿纠纷一案，鑫海公司不服重庆市铜梁区人民法院作出的(2015)铜法民初字第05294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。鑫海公司委托诉讼代理人张明均、陈提斯，陈晓兰及其委托诉讼代理人李宗鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫海公司上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判鑫海公司给付陈晓兰租金11.667万元;2、诉讼费用由陈晓兰承担。主要事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，审判程序违法。1、涉案房屋是带租拍卖，拍卖公告、执行笔录等中均已载明，合同期至2017年，租金每年10万元；2、一审中的司法鉴定意见缺乏客观性，与实际出入较大等。陈晓兰辩称，鑫海公司上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。陈晓兰向一审法院起诉请求：要求鑫海公司赔偿陈晓兰损失费1277182.38元（其中鉴定费10000元），并从2015年11月1日起以1267182.38元为基数按中国人民银行公布的同期贷款利率4倍支付资金占用利息至该款付清之日止。一审法院认定事实：位于重庆市铜梁区巴川街道办事处建设南路38号第二层的商用房屋原为案外人阳力所有。2009年6月16日，阳力与汇鑫公司签订了《重庆市房地产抵押合同》，在该房产上设定抵押权作为三荣公司向汇鑫公司履行债务的担保，抵押期限至2009年8月15日。2009年8月26日，阳力与汇鑫公司、三荣公司签订了《重庆市房地产抵押合同变更协议书》，将抵押期限变更为至2009年10月30日，同时，对抵押担保范围进行了约定。以上两协议分别于2009年6月16日、2009年8月27日经原铜梁县房地产交易（监管）所核准登记。2010年4月20日，阳力与鑫海公司签订《房屋出租合同书》，约定“甲方现有铜梁县巴川镇建设南路38号2-1（面积1989.64平方米，二楼）整屋租给乙方。租房时间：2010年5月1日到2017年4月30日。……”从2010年5月1日至2015年11月1日止，鑫海公司一直使用该房作为营业场所。截止2011年6月30日，汇鑫公司多次催收借款未果，向重庆市南岸区人民法院起诉，该院于2011年9月30日作出（2010）南法民初字第4313号民事判决书，判决阳力对重庆市南岸区汇鑫小额贷款股份有限公司借给重庆三荣实业发展有限责任公司及冯金福的贷款中尚未归还的本金1497823.77元及相应损失范围内承担担保责任。2014年7月17日，重庆市南岸区人民法院委托重庆市嘉华拍卖公司拍卖阳力所有的位于重庆市铜梁区巴川街道办事处建设南路38号第二层的商用房（房产证号：2××房地证2007字第05368号），陈晓兰拍得该房屋。2014年7月31日，重庆市南岸区人民法院作出（2013）南法民执字第417-4号执行裁定书，裁定将产权人阳力所有的位于重庆市铜梁区巴川街道办事处建设南路38号第二层商用房的所有权及相关的权利归陈晓兰所有。陈晓兰于2015年9月1日重新取得了该房屋的产权证（房产证号：2××房地证2014字第31695号）。因陈晓兰取得诉争房屋后，鑫海公司未将房屋交给陈晓兰占有、使用，陈晓兰于2015年3月12日向重庆市铜梁区人民法院提起诉讼，要求：1、鑫海公司交还陈晓兰位于重庆市铜梁区巴川街道办事处建设南路38号第二层的商用房屋；2、鑫海公司自行承担交房前的水电气费用，金额以实际产生为准；3、诉讼费由鑫海公司承担。重庆市铜梁区人民法院审理后认为，根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。同时规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。法律还规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。该案中，该房屋抵押登记在先，租赁在后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，该租赁合同对受让人陈晓兰不具有约束力，鑫海公司应将该房屋返还给陈晓兰，并由鑫海公司自行承担返还房屋前所产生的水电气费。重庆市铜梁区人民法院于2015年5月22日作出（2015）铜法民初字第01630号民事判决书，判决：一、鑫海公司于判决书生效后10日内将租赁的铜梁区巴川街道办事处建设南路38号第二层的商用房返还给陈晓兰；二、鑫海公司自行承担返还房屋前产生的水电气费，金额以实际产生为准。鑫海公司不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。其上诉称：一、鑫海公司从2003年5月就开始租赁讼争房屋，因此该房屋应当是租赁在先，抵押在后，应适用买卖不破租赁原则；二、重庆市南岸区法院的拍卖公告中已经明确说明房屋按现状拍卖，因此该买卖是附加了租赁权的拍卖，因此租赁权应当由陈晓兰负担；三、重庆市南岸区法院并未按照法律规定去除租赁权再行拍卖，也说明了拍卖公告中附加的鑫海公司享有租赁权这一限制条件，买受人应无条件接受客观事实。请求：一、撤销原判，查清事实后依法改判。二、诉讼费用由陈晓兰负担。重庆市第一中级人民法院审理后认为，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。涉诉房屋的原产权人阳力于2009年6月16日、8月27日为该房屋设立了抵押权并办理了抵押登记。而鑫海公司与阳力签订的尚在履行期间的《房屋出租合同书》的租赁期间为2010年5月1日起至2017年4月30日。故涉诉房屋抵押权登记在先，租赁在后，抵押权实现后，该租赁合同对受让人陈晓兰不具有约束力，鑫海公司应当将涉诉房屋返还给陈晓兰。关于鑫海公司认为其自2003年起就一直租赁涉案房屋至今，故该房屋属于租赁在先，抵押在后的意见。鑫海公司所提交的租期为2003年5月1日至2009年4月28日的《房屋出租合同书》系复印件，其真实性不予采信。鑫海公司未提交证据证明2009年4月29日至2010年4月30日期间与原产权人阳力存在合法有效的租赁合同。重庆市工商行政管理局档案信息服务中心铜梁查询点出具的变更情况亦不能证明租赁期从2003年起持续不断的延续至今，且即使原有租赁合同，但租赁合同已过期，考量租赁和抵押顺序先后，应以抵押生效时的有效的租赁合同为依据。关于鑫海公司认为拍卖公告说明按房屋现状拍卖且重庆市南岸区人民法院拍卖时未将租赁权去除，故在拍卖成交后买受人应当无条件接受租赁权的意见缺乏法律依据，不予支持。重庆市第一中级人民法院于2015年9月28日作出（2015）渝一中法民终字第04335号民事判决书，判决驳回了鑫海公司的上诉，维持原判。因陈晓兰拍卖买得讼争房屋后，鑫海公司没有支付其使用讼争房屋至2015年11月1日的费用，陈晓兰遂诉至一审法院。一审法院委托重庆龙源资产房地产土地评估有限公司于2016年3月7日作出司法鉴定意见书：经鉴定，陈晓兰所有的位于重庆市铜梁区南城街道办事处建设南路38号的房屋于2014年7月17日至2015年11月1日期间，鑫海公司使用的租金价值为：人民币1267182.38元，大写：人民币壹佰贰拾陆万柒仟壹佰捌拾贰元三角捌分。陈晓兰支付鉴定费10000元。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。陈晓兰于2014年7月17日通过人民法院拍得涉诉房屋，其享有对该房屋的收益权，鑫海公司应当给付陈晓兰其使用陈晓兰房屋期间的租金损失。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案案外人阳力于2009年6月16日、8月27日为涉诉房屋设立了抵押权并办理了抵押登记，而鑫海公司与阳力签订的尚在履行期间的《房屋出租合同书》的租赁期间为2010年5月1日起至2017年4月30日止，因此，该房屋出租合同书阳力与鑫海公司的约定对陈晓兰不具有约束力，也就是说阳力与鑫海公司的租金约定对陈晓兰没有约束力，鑫海公司应当按照陈晓兰的实际租金损失进行给付。关于陈晓兰要求鑫海公司给付房屋租金损失1267182.38元的请求，一审法院认为该鉴定公开、公正，程序合法，一审法院予以支持，但其要求鑫海公司从2015年11月1日起至付清之日止以1267182.38元为基数按中国人民银行公布的同期贷款利率4倍计算资金占用利息的请求，不符合法律规定，一审法院予以主张从2015年11月1日起至付清之日止以1267182.38元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款的基准利率计算。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：一、重庆市铜梁鑫海家俬有限公司于本判决书生效之日起五日内给付陈晓兰租金损失费1267182.38元及资金占用利息，资金占用利息从2015年11月1日起至付清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。二、重庆市铜梁鑫海家俬有限公司于本判决书生效之日起五日内给付陈晓兰鉴定费10000元。本案受理费16294元，减半交纳8147元，由重庆市铜梁鑫海家俬有限公司负担。二审中，经鑫海公司申请，本院依法通知重庆龙源资产房地产土地评估有限公司鉴定人员汪明、熊友兰出庭接受询问。该司陈述共选取4处房产作为参照物，并调取了其中两份租赁合同。为妥善解决纠纷，本院依法对上述参照物进行了走访调查，并对调查笔录进行了开庭质证。经陈晓兰申请，本院依法委托重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司重新对涉案商用房的租金损失进行评估。该司进行现场勘查后，以周边经济环境发生变化、经济中心转移至铜梁新城为由，退回鉴定。本院认为，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。拍卖公告以及陈晓兰本人在拍卖成交时所作的笔录均无带租拍卖或成交后必须受租赁合同约束的意思表示，因此，对鑫海公司请求按原租赁合同支付租金的上诉请求，本院不予支持。根据本院走访调查，重庆龙源资产房地产土地评估有限公司选取的参照物面积相差较大、用途各不相同、与涉案商用房相距稍远，且该司仅调取了其中两份合同，对另外两处均采用电话询价，因此，其作出的司法鉴定意见书依据不足，不具有客观性、科学性，本院不予采纳。鉴于涉案商用房周边环境变化较大，无法再行评估租金损失，本院酌定由鑫海公司给付陈晓兰租金损失40万元，并从2015年11月1日起至付清之日止以40万元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款的基准利率计算资金占用利息。综上，由于出现新证据，鑫海公司的部分上诉理由成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项，判决如下：一、撤销重庆市铜梁区人民法院作出的(2015)铜法民初字第05294号民事判决；二、重庆市铜梁鑫海家俬有限公司于本判决生效之日起五日内给付陈晓兰租金损失40万元及租金占用利息（以40万元为本金，从2015年11月1日起至付清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款的基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8147元，由陈晓兰负担6000元，重庆市铜梁鑫海家俬有限公司负担2147元，一审鉴定费10000元，由陈晓兰负担；二审案件受理费16294元，由陈晓兰负担4294元，重庆市铜梁鑫海家俬有限公司负担12000元。本判决为终审判决。审判长 郑 泽审判员 李 娅审判员 陈 娟二〇一七年九月二十七日书记员 杨红平