湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第02397号
上诉人（原审被告）林章春。
委托代理人袁连坤，湖南路虎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑春萍。
被上诉人（原审第三人）周荣林，系郑春萍之子。
以上二被上诉人的委托代理人欧阳伟勇，湖南纲维律师事务所律师。
以上二被上诉人的委托代理人苏丹，湖南纲维律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第三人）林晓微。
上诉人林章春与被上诉人郑春萍、周荣林、林晓微共有纠纷一案，湖南省长沙市天心区人民法院于2014年12月19日作出（2014）天民初字第495号民事判决。林章春不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年2月20日，林章春、郑春萍、周庆仰、林晓薇四人签订《共同购买店面分割书》，约定四人在长沙黄兴路步行街购得店面三间（C114、C115、C116），因房屋基本建成，经四人协商同意分别分到各人户上。按出资多少分得房屋面积（按百分计算），郑春萍分得（C114、C115、C116）其中35%；林章春分得30%；周庆仰分得25%；林晓薇分得10%。四人分得的店面房屋，包括房屋所有权、使用权以及转让权归四人各自所有。四人所购三间店面，每间面积为74.13㎡，共计222.39㎡，后因开发商的建设需要，四人所购商铺缩进3米，三间商铺的面积减少了60㎡，开发商即调换了C113商铺补给四人，四间商铺的面积各为54.13㎡，共计216.52㎡，由林章春统一签订房屋买卖合同。2002年9月18日，由林章春为买受人与长沙三兆实业开发有限公司签订了C114、C115、C116的商品房买卖合同。同日，林章春作为代理人，以周庆仰为买受人与长沙三兆实业开发有限公司签订了C113的商品房买卖合同。四间商品房的面积均为54.13㎡，合同所附的户型图，C113为1144、C114为1145、C115为1146、C116为1147。其中1144号商铺为一次性付款购买。2002年9月23日，林章春作为借款人与交通银行长沙分行签订了三份《个人商铺借款合同》，借款133万元用于购买1145号商铺，借款134万元用于购买1146号商铺，借款135万元用于购买1147号商铺。2004年初上述四间商铺开始对外出租，一直由林章春进行管理、出租和收取租金。2009年3月18日，为购买1146号商铺所借银行贷款全部清偿完毕，根据林章春的陈述，所有还贷资金来源于商铺租金收入。
2008年11月10日，因郑春萍要求将其所有的35%份额部分赠予给其子周荣林，由林章春向长沙三兆实业有限公司申请将1145号商铺所有权直接办理到周荣林名下。2008年11月14日，长沙三兆实业有限公司与周荣林签订了商品房买卖合同。为顺利办理过户手续，郑春萍分别于2008年11月12日和2008年11月14日分两次共计向林章春汇款70万元，林章春于2008年11月14日向交通银行提前还清了用于购买1145号商铺的银行贷款。2009年1月7日，由林章春代理将1145号商铺过户到周荣林名下，并由长沙市房屋产权管理局登记并核发了房屋所有权证，所有权人为周荣林。其时，1144号商铺已登记在周庆仰的名下，1146号商铺、1147号商铺登记在林章春的名下。
2011年11月10日，郑春萍另案诉至原审法院，请求确认郑春萍享有1144、1145、1146、1147号商铺35%的所有权并依法进行分割，原审法院于2012年10月9日作出（2011）天民初字第2408号民事判决，确认郑春萍在1146号商铺中享有20.7㎡（即1146商铺面积的40%）房屋所有权。林章春不服，提出上诉。长沙市中级人民法院以（2012）长中民三终字第4604号民事判决驳回上诉，维持原判。2013年7月2日，郑春萍将1146号商铺40%份额登记至自己名下。
另查明，林章春分别于2008年9月27日向郑春萍转账支付45.5万元，于2009年1月16日向郑春萍转账支付9万元，于2009年9月18日向郑春萍转账支付72万元，于2009年11月23日向郑春萍转账支付10万元，于2010年9月17日向郑春萍转账支付74.2万元，于2010年11月16日向郑春萍转账支付10万元。此后再未向郑春萍转付租金，酿成纠纷。郑春萍遂诉至法院，请求判令：1.林章春返还侵占的黄兴南路步行街1146号商铺中20.7㎡面积所对应的租金及利息917136元；2.林章春承担本案的全部诉讼费用、保全费、鉴定评估费用。
原审法院认为，根据郑春萍、林章春、周庆仰、林晓微四人2002年2月20日所签订的《共同购买店面分割书》，确认了郑春萍分得四人共同购买商铺的35%的份额，且约定房屋所有权、使用权以及转让权归四人各自所有。后经诉讼以及办理房屋产权登记，郑春萍原有份额已明确落实在1146号商铺的40%份额与1145号商铺中（该商铺所有权现归其子周荣林所有）。1146号商铺为郑春萍、林章春、林晓微按份共有，基于该房屋出租所产生的租金收益亦应由三位共有人按照各自份额享有，现郑春萍基于按份共有人身份，要求林章春分配2011年9月17日至2013年9月16日两个年度所收租金具有事实与法律依据。而对于林章春提出郑春萍、林章春、林晓微、周庆仰构成合伙关系的答辩意见，林章春未提交合伙协议等相关证据予以证明，亦无两个以上无利害关系人证明有口头合伙协议，对该答辩意见不予采纳。
对于1146号商铺2011年9月17日至2013年9月16日两个年度的租金收入，各当事人均未提交书证，根据林章春的陈述，1146号商铺2011年9月17日至2012年9月16日期间租金收入为76万元，2012年9月17日至2013年9月16日期间租金收入为108万元，郑春萍在本案审理过程中予以认可，原审法院亦予以认定，故林章春应当按照郑春萍所占40%的份额向其分配租金收益73.6万元［（76＋108）×40%］，而林章春所提供的向郑春萍付款证据仅用于证明其已向郑春萍支付2008年9月至2011年9月的租金收益（其中还包含周荣林所有的1145号商铺对应年度的租金），未提供证据证明其向郑春萍支付了2011年9月17日至2013年9月16日期间租金，故林章春还应向郑春萍支付租金73.6万元。对于林章春提出向郑春萍所付租金应当扣除共同债务即银行按揭款的主张，林章春并未对郑春萍应当扣除的数额作出具体且合理的陈述，亦未提交2004年至2011年9月前商铺租金收入的证据，以及2004年至2008年9月前向郑春萍转付租金的证据，而购买1146号商铺所欠银行贷款已于2009年清偿完毕，根据现有证据无法计算郑春萍在2011年9月后是否仍存在应承担的债务，且考虑到共同债务的认定可能涉及案外人周庆仰的利益，不宜在本案中一并处理，相关当事人可对账结算后另行主张权利。考虑到林章春代郑春萍管理、出租商铺亦付出了劳动，且双方未对付款时间做出明确约定，故对于郑春萍要求支付利息的诉讼请求，不予支持。
原审法院据此依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条的规定判决：（一）林章春于本判决生效之日起10日内支付郑春萍租金73.6万元；（二）驳回郑春萍的其他诉讼请求。案件受理费12970元，由郑春萍负担2562元，由林章春负担10408元。
林章春不服，上诉称：1、本案系共有纠纷，四人合伙购买门面四间，仅支付了首付款，余款均为按揭贷款，以租金偿还，直至2013年才偿清贷款，故应追加其余共有人参加诉讼，原判遗漏了当事人。2、本案系对四人合伙期间的共有财产发生争议，应当按共有关系适用法律，而物权法规定：按份共有人按照份额享有债权、承担债务，偿还债务超过自已应当承担份额的按份共有人有权向其他共有人追偿。3、1146号门面原分配在林章春名下，林章春已于2009年3月18日先予偿还，郑春萍10%的份额原在1147号门面，该门面按揭贷款2411060.74元在2013年1月才还清，故郑春萍应当支付银行债务241106元，而其应分得的租金收入应当是四个门面2年租金的平均收入181.55万元的40%，即72.62万元，减去按揭款241106元，应为48.5万元。4、合伙人（共有人）应当对合伙收益和合伙债务共同清算。请求撤销原判，发回重审。
郑春萍辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本案二审查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为：1、涉案门面是否为合伙人共有财产以及是否应追加周庆仰、林晓薇参加诉讼的问题；2、涉案门面租金应否纳入合伙清算以及涉案门面租金应当如何确定。针对以上争议焦点，本院评判如下：
关于涉案门面是否为合伙人共有财产的问题。虽然林章春、郑春萍、周庆仰和林晓薇签订《共同购买店面分割书》，约定四人按出资多少分得门面房屋，且由林章春负责购买卖、出租门面并办理以租金偿还抵押贷款的相关事宜，但所谓个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。因此，林章春、郑春萍、周庆仰和林晓薇并非合伙关系，林章春和郑春萍、周庆仰、林晓薇之间系委托关系。同时，郑春萍因分割门面纠纷诉至法院，本院以（2012）长中民三终字第4604号民事判决书确认郑春萍在林章春名下的位于长沙市天心区黄兴南路商业步行街西厢南栋1146号商铺中享有20.7㎡房屋所有权，郑春萍并于2013年7月2日办理了房屋产权证。因此，上诉人林章春主张涉案门面系合伙共有财产的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案系林章春与郑春萍就共有的涉案门面收益发生的纠纷，故周庆仰和林晓薇无须参加本案诉讼。
关于涉案门面租金应否纳入合伙清算以及涉案门面租金应当如何确定的问题。基于共同购买门面的林章春、郑春萍、周庆仰和林晓薇并非合伙关系，上诉人林章春主张的所有门面的租金应纳入合伙清算的上诉理由亦不能成立。但林章春可就其完成郑春萍、周庆仰和林晓薇的委托事项（购买、出租门面及偿还贷款等）所产生费用向委托人主张权利。由于涉案门面的贷款已于2009年清偿完毕，且林章春未能举证证实其在2010年11月16日后还向郑春萍支付过租金，因此，原判判令林章春按其自述的租金标准向郑春萍支付租金，并无不当，郑春萍亦对该租金标准予以认可。上诉人林章春的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费12970元，由上诉人林章春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年八月十三日
书 记 员 金新贵
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。