广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初2080号
原告（反诉被告）：刘广华，住广州市海珠区。
原告（反诉被告）：徐惠杏，住广州市海珠区。
两原告的委托代理人：马宇雄、杨红超，均为广东成悦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：袁耀福，住广州市天河区。
被告（反诉原告）：广州依莲贸易有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：关漫玲，总经理。
两被告的委托代理人：文玉方、付文，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原告刘广华、徐惠杏诉被告袁耀福、广州依莲贸易有限公司（以下简称“依莲公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马宇雄、两被告的委托代理人付文、文玉芳及被告袁耀福均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年3月11日原告与被告袁耀福签订了《租赁合同》，该合同约定将位于广州市南华东路578号首层商铺（以下称“涉案商铺”）出租给被告袁耀福使用，租赁期限为6年。被告袁耀福承租商铺之后将承租商铺转交由被告依莲公司作经营场所使用。自2016年1月1日起，被告拖欠原告的租金及水电费至今未交。依《租赁合同》被告逾期交纳租金超过30天，原告有权解除合同。据此，原告请求判令：1、解除原告与被告袁耀福于2014年3月11日签订的《租赁合同》；2、两被告立即支付从2016年1月1日起至2016年4月23日止的租金85874元（1-3月按22660元标准计，4月按23340元标准计付23天）及违约金（按欠付租金的每日1%计算，从2016年1月6日计至清偿之日止）；4、两被告支付原告代其垫付的水费420.08元、电费7883.93元（暂计至2016年4月23日止）；5、两被告承担本案诉讼费用。
两被告共同答辩及反诉称：被告与原告签订租赁合同后，被告在使用房屋的过程中发现房屋地底下的化粪池溢满堵塞水管导致水管爆开，房屋屋顶接连出现渗漏水的情况。被告通知原告进行维修，但原告概不理会，无奈之下被告只得自行请维修工维修，2014年4月至2015年11月期间被告共维修15次，花费15900元，但每次维修只能疏通管道，化粪池的溢水问题没有得到根本解决。有时屋顶漏水加剧，直接渗透到水管旁边的电箱，导致开关经常出现跳闸，甚至几次电线短路烧掉。房屋无法通电，加上漏水异味严重，严重影响到公司的正常营业，被告无奈被迫暂停营业。为此被告多次试图找被原告沟通，争取协商解决此事，甚至找街道办事处调解，但未果，致使租赁合同的目的根本无法实现。综上，被告同意解除租赁合同，而且被告实际于2016年1月撤场，合同已实际解除；被告从2016年1月1日起没有支付租金，是由于房屋质量存在问题所致，被告有权不支付租金；被告对水电费是每月支付一次，水费尚欠200元未付，但电费已清付。为了维护被告的合法权益，被告反诉请求判令：l、解除被告与原告签订的《租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》；2、原告返还保证金44000元、水电押金8000元；3、原告赔偿被告因房屋漏水造成的经济损失合计505608元，其中房屋装修费253708元、维修费15900元、营业损失200000元、停工损失36000元；4、本案全部诉讼费由原告承担。
原告对两被告反诉请求答辩称：1、同意第一项反诉请求。2、关于保证金，被告逾期30天没有支付租金，原告有权没收；关于水电押金，被告清偿水电费后，原告予以退还。3、关于房屋漏水问题，被告没有通知原告，也没有相关证据证实被告已履行通知义务，房屋渗水造成房屋不能使用没有相关部门、机构的鉴定报告，故被告要求我方赔偿经济损失没有法律依据，而且合同约定装修费用是由被告自行承担，与原告无关；被告没有证据证明因房屋漏水造成被告停业、停工，该损失应当以实际损失计算，但被告没有证据证明。因此，原告不同意被告的第2-4项反诉请求。
本院查明:两原告是海珠区南华东路578号首层的权属人。两原告之间是夫妻关系。
2014年3月11日原告刘广华（甲方）与被告袁耀福（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市南华东路578号首层租赁给乙方使用。租赁期限为6年，即从2014年4月1日至2020年3月31日止。租金标准：从2014年4月1月至2015年3月31日止每月租金为22000元；从2015年4月1日至2016年3月31日止每月租金为22660元；从2016年4月1日至2017年3月31日止每月租金为23340元；从2017年4月1日至2018年3月31日止每月租金为24273元；从2018年4月1日至2019年3月31日止每月租金为25244元；2019年4月1日至2020年3月31日止每月租金为26254元；乙方于每月5日前将当月租金以现金一次性缴付给甲方，由甲方开具收据给乙方。乙方应于每月5日前将上月甲方代缴的费用付给甲方。本合同签订即日乙方向甲方缴纳44000元保证金和8000元水电押金，并同时缴纳第一个月租金。期满后甲方退还乙方保证金。2014年3月15日至2014年3月31同为乙方的免租报建、装修、办理营业证照时间；装修中不得改动房屋的主体结构，并应对渠道及首层顶楼板采取适当的防漏措施；装修费由乙方自行负责，乙方进场时所支付的费用与甲方无关。场地移交：无论乙方是否在免租期内完成报建、装修、办理证照手续，逾期的，乙方必须在免租期后按本合同规定向甲方缴纳租金；否则，甲方有权没收乙方的保证金，并须终止本合同。甲方责任：保证出租标的物具有合法的所有权：提供出租标的物的合法租赁，供乙方办理申领牌照及铺面所需要等手续；安装水电分表以方便日后计费。乙方责任：按期足额缴纳租金给甲方；独立负责经营税费、水电费、电话费和债权和债务，负责治安联防费、卫生清洁费；自觉维护租赁标的物的完好，如有人为损坏，负维修、赔偿的责任；不得以甲方的名义从事任何活动，不得将租赁标的物作抵押或经济担保；承担租赁期内的治安、防火、卫生、环保、计划生育等责任。其它约定事项：……双方为办理租赁和装修、开业等各种手续而签订的其他协议，如与本合同条款矛盾的一律以本合同为准。违约行为及其责任：……乙方逾期足额交纳租金和各种费用时，按逾期天数每天以所欠费用总额的1%计付违约金给甲方；逾期超过30天，甲方有权终止本合同，没收乙方的保证金，收回场地，留置乙方的财产，并保留追收乙方所欠费用的权利；乙方不得擅自将租赁标的物转租、分租给第三方，若乙方要转租，要经双方协商，甲方同意后，租金另行商议；……。租赁期满有关事宜：租赁期满，经清算无误，甲方将保证金及时返还给乙方，但不计算利息。租赁期满，乙方应保证将租赁标的物完好无损地交还给甲方，如有损毁，乙方应负维修或赔偿责任；……。
2014年3月14日原告徐惠杏向被告袁耀福开出租赁保证金44000元及水电押金8000元的《收款收据》。
2014年7月3日原告刘广华（甲方）与被告依莲公司（乙方）又签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将南华东路578号首层自编01房号的房地产出租给乙方作商铺使用。之后，被告依莲公司以承租的上述商铺为住所地址办理了工商营业执照。
2016年3月两原告委托律师向两被告发出《催收租金及解除合同之律师函》，两原告认为两被告无故拖欠2016年1月、2月的两个月租金的行为已构成根本违约，限期两被告与原告协商办理解除合同及交还商铺手续。
原告向被告催收租金无果，遂提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认：1、双方实际履行的是2014年3月11日签订的《租赁合同》；2014年7月3日签订的《广州市房屋租赁合同》是为被告依莲公司成立之用，该《广州市房屋租赁合同》要求在本案中一并解除；2、被告从2016年1月起没有支付租金，其中2016年1-3月的租金标准22660元，2016年4月租金标准23340元；3、2016年4月23日双方办理了涉案商铺的交接手续；被告尚欠水费420.08元、电费7883.93元。另两被告表示如果本案需承担民事责任，由两被告共同承担。
两被告为证明反诉事实，还提交证据如下：1、照片数张，证明涉案商铺存在漏水质量问题。2、2014年5月-2015年11月期间收据，证明两被告维修涉案商铺发生维修费15900元。3、短信记录，证明两被告就涉案商铺漏水问题要求两原告维修。4、合同、情况说明，账号交易明细、装修费收据，证明装修费损失253708元。5、员工打卡记录，证明停工损失36000元。6、刘绍山的证人证言及光盘，证明维修涉案商铺的事实。7、对停工损失计算说明。8、缴费历史明细表，9、支付证明单。10、临时工劳动合同范本。11、光盘（里面是销售的记录数据）。12、广州趣源服饰有限公司2014年度、2015年度公帐提现记录对比。13、广州趣源服饰有限公司银行流水明细。
对此，两原告的质证意见是：对证据1认为无法确认房屋漏水的事实，双方交接时涉案商铺没有漏水，且合同约定房屋的维修费用是由被告承担。对证据2的真实性、关联性不予确认，认为该证据是被告事后补的，每张收据的编号都是按顺序的。对证据3确认手机号码是原告徐惠杏的，但对短信内容不予确认，原告的手机没有该内容。对证据4中合同的真实性不予确认，原告没有参与该合同签订，具体情况不清楚，且被告租赁时是查看过房屋后进行承租，被告根据自己需要对房屋进行装修与原告无关，该装修费用是被告向上一手承租人承顶，也与原告无关。对证据5被告没有提交员工的合同或缴交社保记录，真实性不予确认，是否是房屋漏水造成的停工停业没有证据证明。对证据6的证人没有出庭作证，法庭不应采纳。对证据7认为是被告自行制作的，不予确认。对证据8真实性、合法性、关联性均不予确认。对证据9认为有部分员工的支付证明是2014年、2015年，都是比较新，是为了本次诉讼而制作的。对证据10认为被告单方制作的，不予确认。证据11-13认为是被告单方制作的，不予确认，原告也不可能查询得到被告的数据。
本院认为：本案原、被告分别签订的《租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》，均是双方当事人的真实意思表示，现两被告已将涉案商铺交还给原告，当事人也一致同意解除上述两份合同，对此本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”及第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”规定，《租赁合同》中有“装修中不得改动房屋的主体结构，并应对渠道及首层顶楼板采取适当的防漏措施”的表述，可见原告出租时就知道涉案房屋存在漏水隐患，并预见到房屋可能发生渗漏水情况，虽然同时订明被告需对渠道及首层顶楼板采取适当的防漏措施，但该约定不能等同于免除原告对涉案商铺的维修及应在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。根据被告提交房屋照片及短信记录等证据反映，对被告在承租期间涉案房屋发生渗漏水事实，本院予以采信。因此，被告逾期向原告支付租金是事出有因，但被告知道涉案房屋状况情况下在承租时也应充分评估风险，故对造成本案合同解除后果原、被告均有责任。
关于本诉。两被告实际使用了房屋，理应支付租金及按实际发生费用据实结算。故原告要求两被告支付从2016年1月1日起至2016年4月23日止的租金85874元请求，本院予以支持；诉讼中两被告确认欠原告水费420.08元、电费7883.93元事实，该水电费用应一并支付给原告。对被告逾期支付租金问题前面已作阐述，故原告要求两被告支付违约金请求，理由不充分，本院不予支持。
关于反诉。在本诉中已对租金及水电费用做出结算，故原告应依约将租赁保证金44000元及水电押金8000元返还给被告袁耀福。被告承租时知道涉案房屋渠道及首层顶楼板有漏水风险需要做防漏措施，本案没有证据可反映被告在装修时为此做好了防漏措施，且合同解除也不能全部归责于原告，故两被告反诉要求原告赔偿装修费253708元，依据不足，本院不予支持。对于房屋维修费，根据本案查明事实及责任认定，酌情由原告向被告赔偿4000元为宜。对于营业损失及停工损失，根据被告提交证据反映，2014年度公帐提现汇总、2015年度公帐提现汇总证据的关联企业是广州趣源服饰有限公司，非本案被告；12个员工有签订劳动合同但只有4人有社保记录，部分支付证明单记载工资金额与劳动合同约定不一致，故上述证据不足以证明被告依莲公司营业损失200000元及停工损失36000元的事实，故两被告反诉要求原告赔偿该营业损失及停工损失的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除2014年3月11日原告刘广华与被告袁耀福签订《租赁合同》及2014年7月3日原告刘广华与被告广州依莲贸易有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》。
二、被告袁耀福、广州依莲贸易有限公司在本判决生效之日起10日内支付从2016年1月1日起至2016年4月23日止的租金85874元给原告刘广华、徐惠杏。
三、被告袁耀福、广州依莲贸易有限公司在本判决生效之日起10日内支付水费420.08元、电费7883.93元给原告刘广华、徐惠杏。
四、原告刘广华、徐惠杏在本判决生效之日起10日内退还保证金44000元、水电押金8000元给被告袁耀福。
五、两原告在本判决生效之日起10日内赔偿维修费4000元给两被告。
六、驳回两原告的其它诉讼请求。
七、驳回两被告的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费19073元（其中受理费14385元，反诉费4688元）,由原告负担7226.5元（其中受理费7192.5元、反诉费34元）、被告负担11846.5元（其中受理费7192.5元、反诉费4654元）。上述诉讼费已经由原、被告预交，当事人同意由原、被告在履行本判决时将其应承担诉讼费直接向对方支付。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡泳贤
人民陪审员 王颖仪
人民陪审员 黄伍环
二〇一六年七月××日
书 记 员 徐 石
书 记 员 徐 石
程淑玲