内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）内04民终1085号
上诉人（原审原告）：中国人民解放军内蒙古自治区巴林右旗人民武装部，住所地：赤峰市巴林右旗大板镇查干沐沦街中段路北。
法定代表人：郝卫东，部长。
委托诉讼代理人：王少新，内蒙古兴合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑惠元，内蒙古兴合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：候文申，男，1964年5月15日出生，汉族，无职业，住赤峰市。
委托诉讼代理人：宋国宝（系候文申姐夫），男，汉族，无职业，住赤峰市。
上诉人中国人民解放军内蒙古自治区巴林右旗人民武装部(以下简称巴林右旗武装部)与被申请人候文申买卖合同纠纷一案，巴林右旗人民法院于2015年3月10日作出（2014）右民初字第2272号民事判决，巴林右旗武装部不服提起上诉，本院于2015年5月4日作出（2015）赤民一终字第711号民事判决，驳回上诉，维持原判。巴林右旗武装部仍不服,向本院申请再审。本院于2017年6月15日作出（2017）内04民再29号民事裁定，撤销一、二审民事判决，发回巴林右旗人民法院重审。巴林右旗人民法院于2017年12月11日作出（2017）内0423民初3144号民事判决。巴林右旗武装部不服提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人巴林右旗武装部的委托诉讼代理人王少新、郑惠元，被上诉人候文申及其委托诉讼代理人宋国宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人巴林右旗武装部上诉请求：一、撤销巴林右旗人民法院作出的(2017)内0423民初3144号民事判决。二、依法改判确认上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖契约》无效，判令被上诉人返还上诉人案涉房屋。事实与理由：一、一审法院未按上级法院民事裁定审判。1、一审法院未按发回重审裁定要求就案涉房屋买卖转让行为存在”未经有批准权人民政府批准同意”这一限制条件查明认定。本案应就案涉房屋买卖行为是否涉及法律法规规定的限制条件进行重点审查。重审期间，上诉人已经提出因案涉房屋占用范围内的土地是国家无偿划拨给上诉人使用的国有划拨性质用地。双方协议转让案涉房产的行为应该经有批准权人民政府批准同意。本案双方房屋买卖转让行为的限制条件就是案涉房屋买卖行为必须经有批准权人民政府批准同意。被上诉人对双方房屋买卖行为未经人民政府批准的客观事实认可，但一审判决却未对此客观事实依法认定。2、一审法院偏离”案涉房屋买卖合同是否有效”这一庭审争议焦点，对本案双方争议的案涉房屋买卖协议的效力问题未进行实质性的审查认定。一审法院未就案件事实进行实质性审查，未就本案双方争议的案涉房屋买卖合同的效力问题进行认定,以致认定的事实理由与双方争议的事实理由无关，以此判决驳回上诉人的诉讼请求缺少事实法律依据。3、本案的争议焦点系合同是否有效。而合同效力的认定与法律后果的承担系两个不同的法律问题。对于合同是否无效必须严格依椐《合同法》第五十二条之规定进行认定，法律后果的承担并非是认定合同无效参考的法定条件。而且，两者存在着逻辑上的顺应关系。本案只有法院认定合同无效后，在当事人之间才会涉及由此产生的法律后果的承担问题。一审法院对合同效力未予认定，却判决由上诉人承担法律后果，逻辑不通且于法无据。二、上诉人主张案涉《房屋买卖契约》无效事实法律依据充分，二审法院依法应予改判支持上诉人的全部诉讼请求。1、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖契约》未经有批准权人民政府批准同意，违反《城市房地产管理法》第四十条的效力性强制性规定，依法应认定房屋买卖合同无效。2、根据”房地一体”的转移原则，上诉人与被上诉人协议转让案涉房产则案涉房产占用范围内的划拨土地随之转让。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，未经批准转让国有划拨土地，应当认定合同无效。3、被上诉人自接受房产后无偿使用国有划拨性质用地，未办理土地出让手续、未缴纳土地出让金，未依法纳税，造成国家利益损失，危害国家的财政、税收秩序，违背民法的公序良俗原则，依据《民法总则》第一百五十三条之规定，双方签订的《房屋买卖契约》无效。4、上诉人与被上诉人协议转让国有划拨土地上的房屋，依法属于经批准才生效的合同，本案双方未经有批准权的人民政府批准，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第九条之规定，双方签订的合同未生效，依法应终止合同履行。5、根据巴林右旗房产管理所出具的《情况说明》，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖契约》在客观上已经无法继续履行。双方的合同目的已经无法实现。
被上诉人候文申辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。1、上诉人经过党委会开会决定出售位于武装部东侧三间大厅及二楼同等面积的六小间，双方签订了房屋买卖契约合同，以410000元价格购得了该房屋、并按合同约定给付了210000元的购房款，签合同时上诉人的整体楼房产权证并没有办出来。2004年3月上诉人明确说整体房屋产权登记产权证已经办理完毕，可以办理分割手续，但是并没有办理成功，当时候文申就提出过如果不能办理，要求退还房屋款，解除房屋买卖合同。但上诉人历任领导均承诺可以继续履行房屋买卖契约，上诉人有权利处分此房屋，并且先后承诺可以办理房屋产权证，等该楼房开发后按平米置换等承诺。合同已经得到实际履行，候文申至今一直使用该房屋，故不能将房屋买卖合同认为无效合同。2、在一审庭审过程中上诉人并没有否认该房屋契约买卖的真实性，其自愿处置该房屋，与候文申签订了《房屋买卖契约》，候文申也依约支付了房屋价款履行了合同义务。上诉人处置了该房屋，应视为对该房屋享有处分权，即使是该房屋为军产，也是签订房屋契约买卖合同在先，确定为军产在后，上诉人的处置行为并不违反法律法规强制性规定，故上诉人要求确认该买卖契约合同为无效合同理由不成立。3、上诉人本身是县团级单位法人，又是旗委常委，武装部作为人民军队，需要钱时卖房子、拖着不给办理房屋产权过户手续、不给退钱，并将被上诉人诉至法院。2013年房屋所在地巴林右旗房价较之前有了大幅上涨，在此利益驱使下，武装部称房屋是军产，要求解除之前所有签订的购房合同。在诉讼期间双方曾达成调解协议，但上诉人又反悔了。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人申诉、申请再审应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出。本案发回重审违法法律规定。
巴林右旗武装部向一审法院起诉请求：确认原、被告2003年9月30日签订的《房屋买卖契约》无效，判令被告返还原告房屋，本案的诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：原、被告双方于2003年9月30日签订了一份《房屋买卖契约》，合同约定原告将其办公楼一楼东大厅东头三大间及其二楼同等面积的六小间共240平方米，出售给被告，售价人民币410000元，原告方的法人代表吕广治在合同的出售方处签字，并加盖了原告单位的公章，被告也在该契约下方签字确认。自2003年9月24日至2003年12月21日，被告共支付给原告210000元房款，原告分别为被告出具了收款发票。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用至今，剩余200000元房款被告一直向原告交付，原告至今未收取。
另查明，被告原名叫”侯文森”，后更改为现在的名字”侯文申”，契约下方的”侯文森”字样是其本人书写的。双方签订契约后，原告于2003年11月18日办理出包括涉案房屋在内的房屋所有权证书，涉案房屋的产别系军产。
一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖契约》是双方的真实意思表示，双方在签订该契约时原告的房屋所有权证书（包括涉案房屋）尚未办理出，原告作为自然人对于涉案房屋的产别是否为军产尚不能确定。双方签订的契约上面加盖了原告的公章，且原告对此公章的真实性予以认可，故本院认为被告有理由相信原告方对涉案房屋享有处分权。现该合同已履行了十余年，原告虽以此房屋属于军产，合同的内容违反了法律、行政法规的强制性规定为由主张合同无效，但其在房屋产别尚未确定的情况下，对涉案房屋作出处分，因此产生的法律后果应由作出该民事行为的法人单位来承担。综上，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回原告中国人民解放军内蒙古自治区巴林右旗人民武装部的诉讼请求。
本院查明的事实与一审法院认定事实一致，直接予以确认。
本院认为，上诉人巴林右旗武装部与被上诉人候文申签订的《房屋买卖契约》，有巴林右旗武装部公章及时任部长吕广治的签字，候文申也以曾用名”候文森”签字，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。签订该房屋买卖契约时，尚未确定房屋是否为军产，2003年11月18日，巴林右旗武装部取得涉案房屋所在整栋楼房的房屋所有权证。《房屋买卖契约》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。综上所述，上诉人巴林右旗武装部的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，已由上诉人巴林右旗武装部在原二审过程中交纳，本次交纳的二审案件受理费100元，予以退回。
本判决为终审判决。
审判长孙霞
审判员吕岩
审判员徐景娥
二〇一八年五月四日
书记员闫慧敏