湖北省云梦县人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）鄂0923民特4号
申请人：中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司。住所地：武汉市武昌区体育街特*号。
负责人：龙志林，公司总经理。
委托诉讼代理人：喻丹，中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司员工，代理权限为一般代理。
委托诉讼代理人：梁安毅，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被申请人：云梦县德邦实业有限责任公司。住所地：湖北省云梦县城关梦泽大道。
法定代表人：章栋，公司董事长。
申请人中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司（简称华融湖北分公司）与被申请人云梦县德邦实业有限责任公司（简称德邦公司）申请实现担保物权一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
申请人华融湖北分公司称，2014年3月20日，招商银行股份有限公司孝感分行（以下简称招行孝感分行）和被申请人云梦县德邦实业有限责任公司（以下简称德邦公司）签订2014年孝抵字第012号《最高额抵押合同》，被申请人以其有的位于云梦县城关镇建设东路编号为云国用（2009）第12001-3号、云国用（2009）第12001-4号总计52536.6平方米的土地使用权为其在2014年3月20日到2016年3月19日期间从招行孝感分行处获得贷款、贸易融资、商业汇票承兑、国内信用证等授信项下债务的履行提供担保，并办妥抵押登记手续。为避免抵押物被拆迁、征收给招行孝感分行债权造成损害，被申请人还就2014年孝抵字第012号《最高额抵押合同》签订《补充协议》。
2015年5月5日，招行孝感分行和被申请人签订2015年孝授字第020号《授信协议》（以下简称授信协议）约定招行孝感分行向其提供人民币4800万元的循环授信额度，授信期间为11个月，即从2015年5月5日到2016年3月19日。同时，被申请人与招行孝感分行签订2015年孝承合字第020号《银行承兑合作协议》，并向招行孝感分行出具《开证承诺书》。湖北富狮材料科技股份有限公司与湖北富思特材料科技集团有限公司分别于2015年7月16日、2015年9月7日向招行孝感分行出具了《最高额不可撤销担保书》，为被申请人在授信协议项下所欠招行孝感分行的所有债务承担连带保证责任。
2015年5月6日，被申请人申请使用授信协议项下的授信额度，并向招行孝感分行提交《招商银行电票承兑申请书》，人行电票承担金额为人民币1440万元。同日，招行孝感分行为被申请人提供招商银行网上银行签发的商业汇票办理了承兑，票据金额为人民币1440万元，期间为12个月，汇票到期日为2016年5月6日。
2015年5月7日，被申请人授权使用授信协议项下的授信额度，并向招行孝感分行提供了《招商银行电票承兑申请书》，人行电票承担金额为人民币540万元。同日，招行孝感分行为被申请人提供招商银行网上银行签发的商业汇票办理了承兑，票据金额为人民币540万元，期间为8个月，汇票到期日为2016年1月7日。
2015年9月7日，被申请人授权使用授信协议项下的授信额度，提交了2笔借款申请书，借款金额分别为400万元、400万元，期限均为12个月。招行孝感分行经审批同意后为其发放了上述2笔借款，确认贷款到期日均为2016年9月7日，贷款年利率均为5.52%。
2015年9月8日，被申请人授权使用授信协议项下的授信额度，提交了5笔借款申请书，借款金额分别为400万元、400万元、400万元、400万元、420万元，期限均为12个月。招行孝感分行经审批同意后为其发放了上述5笔借款，确认贷款到期日分别为2016年9月1日，2016年9月2日，2016年9月5日，2016年9月6日，2016年9月7日，贷款年利率均为5.52%。
2017年9月6日，招行孝感分行与申请人签订《债权转让协议》，约定招行孝感分行将其对被申请人享有的上述债权及相关权利全部转让给申请人。2017年9月27日，招行孝感分行就上述债权转让在《湖北日报》刊发了《债权转让通知》。至此，申请人已成为本案的合法债权人，并享有该债权的所有相关权利。
被申请人未如期归还上述授信业务本金及利息，截至2017年9月11日，被申请人尚欠债务本金44971126.04元、欠息8552802.45元。为维护申请人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百七十条及《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》的有关规定，特向法院提出实现担保物权的申请，请求：一、请求依法裁定拍卖、变卖被申请人抵押给招商银行股份有限公司孝感分行的云梦县城关镇建设东路52536.6㎡的土地使用权（土地证号：云国用（2009）第12001-3号、云国用（2009）第12001-4号，土地他项权证号：云他项（2014）第034号），并由申请人就拍卖、变卖所得价款在被申请人担保的范围内（截止2017年9月11日，主债权本金人民币44971126.04元、利息、复息、罚息人民币8552802.45元，从2017年9月12日起至债务人所欠本金全部清偿之日止的利息、复息、罚息按照合同约定的利率标准计算）优先受偿。二、由被申请人承担本案的申请受理费等全部相关费用。
被申请人德邦公司对申请人的申请事实及请求实现担保物权的请求无异议。
本院经听证查明的事实与申请人诉称的事实一致。另查明，本案涉抵押土地分两块，分别为地号200912001-3号21866.4㎡和200912001-4号30670.2㎡。本案诉讼前，案外人湖北新南洋房地产开发有限公司已在该抵押土地上进行了房地产开发并对外销售商品房，经测量尚存未开发土地面积分别为4417.1㎡和14403.44㎡。该两地块尚欠缴部分土地出让金。以上事实有《最高额抵押合同》、《补充协议》、《授信协议》、《开证承诺书》、《债权转让协议》、《债权转让通知》、土地使用权证、土地他项权证、催收通知书及回执、融资欠款本息明细表、单户债权转让协议、抵押财产现状的说明、测量报告、当事人的陈述笔录等在案为凭。
本院认为：被申请人德邦公司为从招行孝感分行获取贷款和办理商业汇票承兑，以自有的编号为云国用（2009）第12001-3号和云国用（2009）第12001-4号共计面积为52536.6㎡《补充协议》、《授信协议》等，德邦公司还向招行孝感分行出具了《开证承诺书》。上述协议等均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对合同双方当事人均具有约束力。招行孝感分行依约履行了承兑和发放贷款义务，德邦公司未按约定即时还款，其行为属违约，应向招行孝感分行承担还本付息的违约责任。德邦公司以其自有的土地使用权作抵押并办理了抵押登记，该抵押行为合法有效，招行孝感分行有权以该抵押土地拍卖、变卖后的价款优先受偿。招行孝感分行与申请人华融湖北分公司签订《债权转让协议》，将其对德邦公司享有的上述债权转让给申请人，双方并就上述债权转让在《湖北日报》刊发了《债权转让通知》。该债权转让行为合法，至此，申请人华融公司依法取得对德邦公司的债权，并享有与该债权相关的从权利。德邦公司依法应当向申请人华融湖北分公司履行还款及抵押担保责任。申请人华融湖北分公司请求对德邦公司提供的抵押物以拍卖、变卖方式实现担保物权的申请符合法律规定，本院予以准许。但鉴于该抵押土地现状，部分土地已被案外人用于房地产开发并销售给个人，按照房地一致原则，该已开发用地不可能再次转让，其作为抵押财产的功能已经丧失。故目前可用于拍卖、变卖的抵押财产仅为剩余未开发用地4417.1㎡和14403.44㎡，申请人对该剩余抵押土地变价后的所得价款在债权明确具体的范围内享有优先受偿权。关于申请人请求的利息、复息和罚息，根据招商银行股份有限公司武汉分行与申请人华融湖北分公司签订的《不良金融资产转让合同》及招行孝感分行与申请人华融湖北分公司签订的《单户债权转让协议》，截止基准日2017年4月13日，申请人华融湖北分公司受让德邦公司的债权本金为人民币44,971,126.04元，利息为6,083,823.65元，上述《不良金融资产转让合同》及《单户债权转让协议》均无复息和罚息的约定及计算方式、标准，故2017年4月14日起的利息仍应当按照截止2017年4月13日欠利息6,083,823.65元的计算标准计算。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条第一项的规定，裁定如下：
准许拍卖、变卖被申请人云梦县德邦实业有限责任公司所有的位于云梦县城关镇建设东路4417.1㎡和14403.44㎡的土地使用权【土地证号：云国用（2009）第12001-3号、云国用（2009）第12001-4号，土地他项权证号：云他项（2014）第034号】，申请人中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司对变价所得的价款在云梦县德邦实业有限责任公司欠款本金人民币44,971,126.04元及利息范围内优先受偿（截止2017年4月13日欠利息为6,083,823.65元，自2017年4月14日起利息按照截止2017年4月13日欠利息6,083,823.65元的计算标准计算，计息本金为人民币44,971,126.04元）。
案件申请费100元，由被申请人云梦县德邦实业有限责任公司负担。
申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
审 判 长 孙连成
审 判 员 王 刚
人民陪审员 郑 重
二〇一八年四月二十六日
书 记 员 管军军