文书内容广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1203民初631号原告：曾洪，男，1969年3月25日出生，汉族，住址：肇庆市端州区，香港居民，原告：曾小燕，女，1974年3月22日出生，汉族，住址：肇庆市端州区，曾洪和曾小燕的共同委托代理人：李国政，广东立顺律师事务所律师。被告：陈瑞宝，男，1984年9月4日出生，汉族，住址：鼎湖区，被告：林勇，男，1979年10月18日出生，汉族，住址：湛江市坡头区，被告：何炳成，男，1970年9月29日出生，汉族，住址：广东省肇庆市端州区，被告：肇庆市鼎湖区鼎尚假日酒店有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区三十九区2小区坑口罗隐大道10号。法定代表人：林勇。林勇、何炳成和肇庆市鼎湖区鼎尚假日酒店有限公司的共同委托代理人：邓杰雄，广东杰雄律师事务所律师。原告曾洪、曾小燕诉被告陈瑞宝、林勇、何炳成、肇庆市鼎湖区鼎尚假日酒店有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾洪，原告曾洪和曾小燕的共同委托代理人李国政，被告林勇、何炳成，被告林勇、肇庆市鼎湖区鼎尚假日酒店有限公司、何炳成、陈瑞宝的共同委托代理人邓杰雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告（合同签订人）签订的租赁合同，并要求两被告立即将承租原告的房屋按现状交还原告；2、判令被告按合同约定向原告交付拖欠2017年3月至2017年12月的房屋租金合计人民币44136元：19863元（少交租金）+24273（2017年12月租金），并按照银行同期贷款基础上浮50%计算逾期付款违约金；3判令被告陈瑞宝支付违约金145638元（半年租金）；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于鼎湖区××区二小区的房屋，面积为1262.7913平方米和面积为1333.200平方米，合计2595.9913平方米，租赁期共13年。2014年7月至2017年3月每月租金￥22066元，每逾期1天，乙方应缴违约金￥66198元。合同第四条第2点交租方式：按月缴纳，乙方应于每月的15日前向甲方交清当月租金。如果乙方违约逾期交纳租金，除补交租金外，每逾期1天，乙方按月应缴当月租金的3倍金额向甲方支付作为违约金，如逾期10天即每月25日前交清房租按违约金论处，甲方有权收回房屋，没收押金。合同七第七条第1点乙方在租赁期内，不可擅自将该承租房屋转租给他人经营使用，如确需转租给他人经营使用，必须事先征得甲方的书面同意。合同第十条、解除本合同的条件第2点甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按实际使用期限内租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（六）乙方逾期不支付租金累计超过10天的（七）如乙方违反合同约定或其他侵权行为造成甲方损失的。合同第十一条违约责任第2点、承租期间非本合同规定的情况，乙方违约，中途擅自退租、转租的，甲方有权收回该房屋，乙方在租贷房屋上的所有投入无偿归甲方所有。签订合同后，被告以酒店标准装修租赁原告的房屋，以肇庆市鼎湖区鼎尚假日酒店有限公司的名义，并以另一被告林勇的名字进行工商营业执照登记（至于两被告之间是合伙关系、转租关系或是挂名关系原告不清楚），并对外进行经营。两被告经营期间经常不按时向原告缴纳租金。租金拖欠和缴纳及催收情况一览表：No              所属月份租金              实际收到租金日期              催租情况                  1              2014年7-8月              2014年9月2日交毕              甲方多次电话催租                  2              2015年1月              2015年2月14日交毕              甲方多次电话催租                  3              2015年2月              2015年3月23日              甲方多次电话催租                  4              2015年5-7月              2015年8月只交部分              期间甲方多次电话催租，并按合同的联系方并通过顺丰快递多次发催款函，乙方多次拒收。                  5              2015年8-9月              2015年10月只交部分              6              2015年10-11月              2015年12月交毕              7              2016年2月              2016年2月27日交毕              8              2016年6月              2016年7月14日交毕              甲方电话催租                  9              2016年7月              2016年8月8日交毕              10              2016年8月              至今未交              自2016年8月至今，虽经原告多次催收，但被告至今拒不交纳，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益；依据双方签订的《房屋租赁合同》第四项第2条的规定，合同七项第1条规定，第十项第2条（六）、（七）的规定，第十一项第2条的规定和《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，现向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告林勇、肇庆市鼎湖区鼎尚假日酒店有限公司、何炳成共同辩称：1、被告已向原告支付了全部租金，违约事实已消失，原告现要求被告支付拖欠租金及解除房屋租赁合同没有事实和法律依据。2、原告接受了被告每月支付的租金，即认可了被告可以继续租赁和使用房屋，现原告要求解除房屋租赁合同本身自身矛盾。3、原告起诉要求被告支付违约金132396元，明显过高，请法院驳回或在合理范围内酌情判决。4、被告租赁原告的房屋后按酒店标准装修及添置设备经营肇庆市鼎湖区鼎尚假日酒店有限公司，累计投入约500万元，因被告拖欠原告租金44132元且拖欠时间仅一个月就解除房屋租赁合同明显是不公平不合理的，有违法律的公平原则，请法院妥善处理本案，驳回原告要求解除合同的诉求。被告认为原来双方签合同经办人是被告陈瑞宝，他比较清楚，目前经营鼎尚酒店的负责人是被告林勇及酒店合伙人何炳成，对租赁合同并不是十分清楚，所以他们还是按照原来2017年3月前的租金标准向原告支付租金一直到2017年12月，被告也未收到原告的增加租金的通知，所以还是按之前的现金数额支付，我方对于2017年3月至12月部分差额租金，我方是同意支付的，2017年12月的租金被告已经汇到原告的账户上。本院经审理认定事实如下：2014年3月7日，两原告与被告陈瑞宝签订了一份《租赁合同》。合同约定：两原告将坐落于鼎湖区××区二小区的房屋出租给被告陈瑞宝。租赁期伟13年，即2014年3月8日至2027年3月7日，其中2014年3月8日至2017年3月7日期间每月租金22066元。从2017年3月8日至2020年3月7日期间每月租金为24273元。租金定于每月15日前交清当月租金。2014年4月10日，被告陈瑞宝与被告林勇、何炳成签订一份投资合作协议，用被告陈瑞宝承租的涉案房屋合伙经营酒店。租赁合同签订后，由被告陈瑞宝、林勇、何炳成以租赁房屋为住所地共同成立被告肇庆市鼎湖区鼎尚假日酒店有限公司并对外进行经营酒店。酒店的租金一直由被告林勇通过银行转账的方式支付给原告曾洪。2015年8月19日，因被告林勇未及时支付2015年5月至同年8月的租金，原告曾洪向被告肇庆市鼎湖区鼎尚假日酒楼（林勇公民）寄出一份《催款函》：“原告与陈瑞宝于2014年3月7日签订了坐落于肇庆市××区二小区的楼房租赁合同。上述楼房经营酒楼业务，酒楼字号为：肇庆市鼎湖区鼎尚假日酒店有限公司，负责人是林勇。……”，要求被告林勇及时支付拖欠的租金。于是被告林勇补交该拖欠租金。从2017年3月至同年12月期间，被告林勇每月转账22066元租金给原告曾洪。现原告以被告陈瑞宝未经两原告同意将涉案房屋转租，且从2017年3月至同年12月期间未按合同约定期间交足租金为由，要求与被告陈瑞宝解除租赁合同，并承担违约责任。本院认为，本案为租赁合同纠纷。双方争议焦点一：被告陈瑞宝是否存在转租行为。经审查，从原、被告提供的银行转账清单证实从2014年起租金一直由被告林勇通过银行转账方式支付给原告曾洪。原告曾洪从未对由被告林勇交付租金的事实提出异议；且原告曾洪曾于2015年8月19日向被告林勇寄发一份催款函。以上事实可以认为，原告曾洪是知道上述租赁房屋是被告陈瑞宝与被告林勇共同经营酒店的，并认可租金由被告林勇支付。因此，两原告认为被告陈瑞宝未经其同意擅自转租的行为违约，请求解除租赁合同的理据不足，本院不予支持。争议焦点二：从2017年3月至12月的租金被告每月少支付2207元，是否构成根本性违约。从被告提供的银行转账清单看，2017年3月至同年12月期间每月向原告转账金额为22066元，每月少交租金2207元。在庭审中被告对该事实予以承认，但辩称不是主观上故意违反合同约定，租赁合同由被告陈瑞宝签订并保管，但交租金一直由被告林勇交付，所以被告林勇对合同中约定从2017年3月8日起至2020年3月7日期间的租金每月递增10%的情况不清楚，导致仍然按之前每月22066元租金转账给原告曾洪。庭审中，被告表示愿意补交少交的租金。因此，原告主张解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形。原告要求解除租赁合同，理据不足，本院不予支持。被告已提供银行转账记录证明被告已支付2017年12月份的租金，原告要求被告支付2017年12月租金，理据不足，本院不予支持。原告主张被告交付拖欠差额租金19063元（2207元/月，计算9个月），理据充分，本院予以支持。原告主张逾期违约金从2017年12月15日起按银行同期贷款利率基础上上浮50%计算至付清日止，原告主张逾期违约金过高，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当依据何种计算标准问题的批复》的规定，本院酌情调整逾期违约金从2017年12月15日起按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算至付清日止。因原告认为被告陈瑞宝未经原告同意擅自转租违反合同规定的理由不成立，故其主张被告支付违约金145638元，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：限被告陈瑞宝在本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾洪、曾小燕支付拖欠租金19063元及违约金（从2017年12月15日起按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算至付清日止）。被告林勇、何炳成、肇庆市鼎湖区鼎尚假日酒店有限公司对上述债务承担连带清偿责任。驳回原告曾洪、曾小燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3831元，由被告曾洪、曾小燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  李  审 判 长  李 广审 判 员  杨 清人民陪审员  梁间明二〇一七年十二月二十八日书 记 员  邵仲强