山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2089号
上诉人（原审原告）于某甲。
委托代理人刘国建，山东诚功律师事务所律师。
上诉人（原审原告）王某甲。
委托代理人刘国建，山东诚功律师事务所律师。
上诉人（原审原告）王某乙。
委托代理人刘国建，山东诚功律师事务所律师。
上诉人（原审原告）王某丙。
委托代理人刘国建，山东诚功律师事务所律师。
上诉人（原审原告）王某丁。
委托代理人刘国建，山东诚功律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈某甲。
委托代理人徐迎伏，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王某戊。
法定代理人田某。
上诉人于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁因与被上诉人陈某甲、王某戊房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第1781号民事判决。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁在一审中诉称，于某甲与丈夫王某辛共同所有的原青岛市浮山后×号房屋，经2003年城建拆迁后，安置于青岛市市北区同安路×号×号楼×单元×户。于某甲的丈夫王某辛于1995年3月7日去世。该房产属于于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁共同所有。然而，在当初旧房拆迁尚未回迁期间，陈某甲明知该房产登记于王某辛名下，却恶意串通于某甲之子王某戊，将该房屋进行非法买卖。陈某甲迁入居住或出租牟利。于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁得知后多次与之交涉，陈某甲一直拒绝退还房屋，致使于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁有家难回。请求依法确认陈某甲、王某戊关于青岛市市北区同安路718号（浮山后五小区）×号楼×单元×户房屋买卖合同无效。
陈某甲在一审中辩称，于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁的诉讼请求不成立。涉案房屋系王某戊所有，涉案房屋早已由王某戊出售给陈某甲，陈某甲已足额付清所有房款，于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁的诉讼请求不应成立，理应驳回。
王某戊在一审中辩称，涉案房屋不属于王某戊的，因买房协议中有证据证明涉案房屋是属于王某辛，原始发票、土地使用证也是王某辛。根据（2014）北民初字第2496号民事裁定书、（2014）北民初字第1841号民事裁定书、（2014）北民初字第2495号民事裁定书及（2014）北民再字第3号民事裁定书四份法律文书均证明涉案房屋是王某辛的，同意于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁的诉讼请求。
一审法院经审理查明，王某戊系于某甲之子。于某甲之丈夫王某辛于1995年3月7日死亡。于某甲与其丈夫王某辛原有坐落于浮山后×号房屋一处，该房屋于2003年拆迁。2003年11月27日王某戊作为被拆迁使用人与拆迁单位青岛城市建设集团股份有限公司签订浮山后村庄改造工程拆迁房屋安置协议书，协议书载明，土地使用人王某辛已故，由其子王某戊办理有关拆迁的一切手续，如出现任何纠纷，由王某戊及家人自行解决。
2005年3月7日王某戊（甲方）持拆迁安置协议、土地使用证等与陈某甲（乙方）签订房地产买卖契约，约定甲方将坐落在青岛市市北区同兴路南、劲松五路东房屋出卖给乙方，房屋建筑面积50平方米，出卖价格为25万元；乙方于合同签订之日支付甲方1万元作为购房定金，办理委托公证后当日乙方支付甲方20万元（含定金），分房拿钥匙后乙方付给甲方3万元，办证过户时乙方付给甲方押金2万元；甲方应于2005年分房时，将房屋交付乙方，并按规定及时办理过户发证手续。合同还约定了双方的其他权利义务等。合同签订当日，王某戊出具委托书，称王某戊在本市浮山后×号有房屋一处，已由拆迁单位拆除，签订拆迁安置协议，拆迁安置协议约定按照一套五十平方米左右和八十平方米左右房屋各一套，王某戊全权委托陈某甲办理安置房屋中五十平方米左右房屋的分房抓阄手续、签订定位协议、领取房屋钥匙、办理收房手续、办理产权手续、办理房产证等。2005年3月8日，王某戊对该授权委托书进行公证。当日，陈某甲向被告王某戊支付购房款20万元。后陈某甲经抓阄确定安置房屋位于青岛市市北区浮山后五小区×号楼×单元×户（现门牌号为青岛市市北区同安路×号×号楼×单元×户，以下简称诉争房屋），建筑面积54.61平方米。2005年11月8日王某戊与陈某甲另行订立补充协议，约定就房屋实际建筑面积超出合同约定建筑面积的4.61平方米，由陈某甲向王某戊再支付超面积购房款等。后王某戊以急用钱为由，向陈某甲索要合同约定办理产权证时再支付的押金2万元，陈某甲于2007年5月21日、2010年12月26日分别支付王某戊3000元、17000元。至此，陈某甲向王某戊付清全部购房款。
一审中，各方均认可诉争房屋于2005年3月分配钥匙，由陈某甲领取钥匙、接收房屋，该房屋自分配以来一直由陈某甲居住使用。经询问于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁如何得知陈某甲、王某戊买卖诉争房屋，于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁称，原浮山后房屋拆迁时于某甲一家同意由王某戊办理房屋拆迁安置手续，但于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁不知道王某戊将安置房屋出卖的事实；王某戊一直讲是其与朋友在使用诉争房屋，于某甲曾提出要到诉争房屋看看，王某戊一直搪塞没有带她去；直到2013年诉争房屋办理房产证时于某甲才由王某甲、王某乙、王某丙、王某丁陪同到诉争房屋看过，发现住的是别人，通过质问王某戊，才得知诉争房屋已经卖给别人；于某甲在此期间一直住在王某丁家和王某甲家。
一审另查明，2013年11月22日于某甲与其五名子女（本案王某甲、王某乙、王某丙、王某丁及王某戊）经青岛市市北区浮山新区街道浮山后社区居民委员会人民调解委员会调解达成人民调解协议书，内容为：“一、青岛市浮山后五小区×号楼×单元×户房屋归于某甲所有；二、青岛市浮山后五小区×号楼×单元×户房屋归于某甲所有。2013年12月于某甲与其五名子女向本院申请确认人民调解协议书，本院经审查，于2013年12月23日作出（2014）北民调确字第1号确认人民调解协议裁定书，确认于某甲与其五名子女达成的上述人民调解协议符合法律规定，对该人民调解协议予以确认。”2014年1月22日诉争房屋产权登记至于某甲名下。房地产权证号为青房地权市字第××号。2014年8月许同连、陈某甲因不服（2014）北民调确字第1号确认人民调解协议裁定，向一审法院申请再审，一审法院审查后作出（2014）北民监字第7、8号民事裁定，裁定该案由一审法院另行组成合议庭再审、再审期间中止原裁定的执行。经再审审理，一审法院作出（2014）北民再字第3号民事裁定书，裁定：一、撤销本院（2014）北民调确字第1号确认人民调解协议裁定；二、驳回原审申请人王某戊、于某甲、王某甲、王某丙、王某丁、王某乙的申请。2015年1月许同连以青岛市国土资源和房屋管理局为被告，以王某戊、于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁为第三人提起行政诉讼，请求依法撤销青岛市国土资源和房屋管理局为于某甲颁发的青房地权市字第××号房地产权证。一审法院审理后作出（2015）北行初字第20号行政判决书，判决撤销青岛市国土资源和房屋管理局登记核发青房地权市字第××号《房地产权证》的行政行为。
一审法院认为，原青岛市市北区浮山后×号房屋系于某甲与其丈夫王某辛之夫妻共同财产。王某辛死亡后，王某辛对该房屋所享有的份额为王某辛之遗产，应由其继承人依法予以继承。
2003年原浮山后×号房屋拆迁时，于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁同意由王某戊办理拆迁手续。王某戊持拆迁安置协议、土地使用证等材料，将安置后的房屋出卖给陈某甲，与陈某甲签订房屋买卖合同、收取购房款、办理公证委托手续，由陈某甲抓阄定位，确定了定位后的房屋即本案诉争房屋，在此过程中于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁均未提出过异议。诉争房屋自2005年3月分配以来即由陈某甲居住使用，距于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁起诉已长达十余年，于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁称十余年来从未到过诉争房屋，亦从不了解诉争房屋已被出卖的事实，对此一审法院认为，于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁均居住在青岛市市区内，对于家庭重要财产在长达十余年的时间内不闻不问，有悖常理，对于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁所述一审法院不予采信。于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁应当明知陈某甲与王某戊之间买卖诉争房屋的事实，但多年来均未提出异议，应视为于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁同意王某戊出卖诉争房屋，故王某戊取得诉争房屋的处分权，陈某甲与王某戊之间关于诉争房屋的买卖合同有效。于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁要求确认陈某甲与王某戊就诉争房屋的买卖合同无效，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁的诉讼请求。案件受理费10571元，由于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁负担。
宣判后，于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁不服一审判决，提起上诉。
上诉人于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁上诉请求撤销一审判决，发回重审或依法改判许陈某甲与王某戊的房屋买卖合同无效。其主要事实理由为：涉案房屋系于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁与王某戊共同共有，王某戊无权处分且王某戊为精神二级××，涉案房屋买卖合同为效力待定合同。对于效力待定合同进行追认应当采用明示的方式，而不是默认的方式。涉案房屋自安置后直到2013年才开始办理房产证，于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁对房屋没有处分的意向，所以一直登记在王某辛名下，因为体谅王某戊的生活状况，由其暂时使用，也没有过多过问，直到2013年涉案房屋可以办理产权证才发现房屋卖给了陈某甲。陈某甲在购买房屋时已经查看涉案房屋的权属证明，对于房屋登记在王某辛名下是明知的，但其仍与王某戊签订合同，存在主观恶意。王某戊宇拆迁单位签订的安置协议中载明，王某辛已故，由王某戊办理有关拆迁的一切手续，如出现纠纷由王某戊及家人自行解决。该协议中明确说明只是针对办理拆迁手续，而不是拆迁权益归王某戊所有。王某戊为精神××二级，其由于行为能力的原因自己的权利都不能行使，更不能处分他人财产，其签订的房屋买卖合同应属于无效合同。此前，法院对于调解协议的再审及行政诉讼撤证，均是法院对于调解协议的纠正，不是对于房屋买卖合同的认定，不能作为本案认定的依据。
被上诉人陈某甲辩称，一审认定正确，请求予以维持。
被上诉人王某戊辩称，与于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁意见一致。
经审理查明，二审查明事实与一审查明一致。
二审经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，2003年原浮山后×号房屋拆迁时，于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁同意由王某戊办理拆迁手续。在拆迁安置协议中被拆迁使用人为王某戊、该拆迁协议的备注栏中也载明“王某辛已故，由王某戊（之子）办理有关拆迁的一切手续，如出现任何纠纷由王某戊及家人自行解决。”此后，王某戊持该拆迁安置协议等材料，与陈某甲签订房屋买卖合同，约定将安置后的房屋出卖给陈某甲，陈某甲亦支付购房款并办理公证委托手续，房屋抓阄定位亦是由陈某甲进行，确定了定位后的房屋即本案诉争房屋，在此过程中于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁均未提出过异议。基于上述情况，陈某甲在购买上述房屋时有理由相信王某戊对房屋有处分的权利，此外，诉争房屋自2005年3月分配以来即由陈某甲居住使用，距于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁起诉长达十余年，于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁称十余年来从未到过诉争房屋，亦从不了解诉争房屋已被出卖的事实，对此一审法院认为，于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁均居住在青岛市市区内，对于家庭重要财产在长达十余年的时间内不闻不问，有悖常理，该认定并无不当，本院予以确认。于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁主张王某戊为精神二级××，因此其处分行为无效，对此，本院认为涉案房屋的买卖合同签订于2004年，虽然，二审中于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁、王某戊均主张王某戊自1998年开始即精神二级××并提交相应的证据，但对于2004年买卖房屋期间王某戊的精神状态未提交有效证据予以证明，同时在该期间就涉案房屋签订协议及进行公证等行为均由王某戊自己进行，于某甲等人均未参与，亦未提出异议，于某甲等人作为王某戊的家人，对于王某戊的精神状态情况是知晓的，其在买卖房屋期间对王某戊的行为未提出异议，说明于某甲等人对于王某戊在2004年期间的行为能力是认可的。而现有证据亦未显示陈某甲在买房时知晓王某戊存在精神××的情况，况且陈某甲自2005年3月房屋分配后即在涉案房屋内居住，于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁多年来均未提出异议，却在十余年后主张涉案房屋的权益，因此，一审法院认定于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁系明知陈某甲与王某戊买卖诉争房屋的事实，并认定应视为于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁同意王某戊出卖诉争房屋，并无不当，本院予以确认。
综上，一审法院对于于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁要求确认陈某甲与王某戊就诉争房屋买卖合同无效的诉讼请求未予支持，认定得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7853元，由上诉人于某甲、王某甲、王某乙、王某丙、王某丁共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 秦 明
代理审判员 王 蕾
二〇一五年十月十九日
书 记 员 王庆光