广西壮族自治区田阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）阳民一初字第748号原告农文高，男，1962年11月13日出生，壮族，广西田阳县人，现住田阳县。委托代理人廖骞，广西通阳律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告广西苏源投资股份有限公司，住所地：广西田阳县头塘镇二塘村。法定代表人苏文，公司总经理。委托代理人黄党生，广西龙翔律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告农文高与被告广西苏源投资股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法由代理审判员龚秀金适用简易程序，于2015年8月12日公开开庭进行了审理，书记员杨清担任法庭记录。原告农文高的委托代理人廖骞，被告广西苏源投资股份有限公司的委托代理人黄党生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2013年6月8日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于田阳县敢壮大道与荣鑫路延长线苏源万和新城第6幢第1单元1405室商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2013年11月18日将首付款89407.00元支付给被告，并向中国农业银行股份有限公司田阳县支行贷款206000.00元，合计总房款295407.00元全部支付到被告指定账户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条的约定，该商品房应于2014年5月1日前验收合格并交付使用，但由于被告没有依照有关规定，导致至2015年6月16日才办理交接手续完毕。被告的行为构成了严重违约。按照合同第九条第（2）项之约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。综上，由于被告延迟履行合同，在延长履行合同期间，应按合同规定承担违约责任，经原告多次找被告交涉，被告才于2015年6月6日与原告协商，只同意赔偿原告4000.00元左右的经济损失引起纠纷，遂向田阳县人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付违约金12124.50元（由2014年5月2日至2015年6月16日逾期411天×违约金29.50元/天），2、本案的诉讼费用由被告承担。原告对其陈述提供的证据有：1、《居民身份证》复印件1份，证明原告的主体资格；2、《商品房买卖合同》1份，证明原告向被告购买商品房并签订商品房买卖合同的事实；3、《收据》1份，证明原告向被告支付购房首付款89407.00元的事实；4、《个人借款凭证》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》各1份，证明原告向被告支付购房款206000.00元的事实；5、《收楼确认书》1份，证明被告实际向原告交房的时间是2015年6月16日。被告广西苏源投资股份有限公司辩称，原告起诉要求被告支付违约金的计算有误。1、原告主张的违约金计算天数与事实不符，应当按照原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定扣减196天，其中因市政排污工程影响施工60天，中雨以上雨日影响施工53天，节假日影响施工56天，政府庆典即布洛陀文化节影响施工6天，中高考影响施工10天，停水停电影响施工11天；2、逾期交房的违约天数应该计算至被告交房通知书约定的日期为止，在交房通知书约定的日期之前已经交房的，逾期交房的违约天数应该计算至实际交房之日止。被告为其辩解提供的证据有：1、《营业执照》、《组织机构代码证》各1份，证明被告的身份情况；2、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》各1份，证明被告具备商品房销售资格；3、田阳县市政管理局出具的《关于要求修建完善敢壮大道与荣鑫路延长线交叉路口市政排污设施的通知》、田阳县市政管理局出具的《证明》各1份，证明因市政施工延误工期60天；4、田阳县气象局提供的2012年1月至2015年5月中雨以上雨量日数表，证明因不可抗力延误工期；5、交房通知书、交房须知、收楼确认书各1份，证明被告书面通知原告交房的日期及双方实际交房的日期，逾期交房的日期应当计算至通知交房之日止。本案争议焦点：一、原被告双方签订的《商品房买卖合同》是否合法有效？二、被告逾期交房的时间应计算至什么时候止？三、被告逾期交房的天数是多少？被告主张因市政排污工程、雨天、节假日、布洛陀文化节、中高考、停水停电因素影响施工的天数是否应予扣除？应扣除多少天？四、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？经过开庭质证，原被告双方当事人的质证意见如下：被告对原告提交的证据均无异议。原告对被告提交的第1、2号证据没有异议；对第3号证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据只能证明市政在这段时间内有完善施工的内容，但是不能证明污水设施进行完善修建直接对原告所购买的房屋施工造成直接影响；对第4号证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为中雨是自然现象，不属于不可抗力；对第5号证据的真实性、合法性没有异议，但对证明内容有异议，坚持认为逾期交房的时间应当计算至实际交房之日止。本院结合双方当事人的举证、质证，综合认证如下：对原告提交的证据，被告没有异议，对被告提交的证据，原告对其真实性、合法性没有异议，故本院将上述证据认定作为查清案件事实的依据。依据庭审笔录及当事人举出的证据，本院确认案件法律事实如下：2013年6月8日，原、被告双方以被告广西苏源投资股份有限公司为出卖人，原告农文高为买受人签订了一份《商品房买卖合同》，该合同中与本案纠纷有关的内容有：第三条，买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为田阳县田州镇敢壮大道与荣鑫路延长线交叉路口万和新城第6幢1单元1405号房，建筑面积共126.08平方米，其中套内面积106.13平方米。第四条，计价方式与价款：出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，单价为每平方米2343.01元，总金额295407.00元。第六条，付款方式及期限：买受人签署本《商品房买卖合同》时交纳首期款，首期款为89407.00元（含定金），余款为206000.00元，由买受人以银行按揭的方式支付。第七条，买受人逾期付款的违约责任：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之肆的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条，交付期限：出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、其他非出卖人能控制（如政府部门有关庆典、交通管制、施工时间限制等）造成工期延误；3、在施工过程中出现规划部门批准的规划设计变更或遇到复杂地址情况需要变更基础设计而导致工期延误的；4、出卖人将竣工资料提交相关部门并受理后，等待验收时间过长而导致交房延误的。第九条，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同进继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。2、出卖人按合同地址通知买受人交房后，买受人不按时办理收房手续的，出卖人不承担逾期交房的责任。第十一条，交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告按合同第六条约定向被告支付了购房款295407.00元，2015年5月18日，被告书面通知原告于2015年5月28日办理房屋交付手续，2015年6月16日，被告将苏源·万和新城6号楼1单元1405号房屋交付给原告使用，双方办理完交接手续。由于被告没有按照《商品房买卖合同》的约定于2014年5月1日前向原告交付房屋，原告遂向本院起诉，请求：1、判令被告向原告支付违约金12124.50元（由2014年5月2日至2015年6月16日逾期411天×违约金29.50元/天），2、本案的诉讼费用由被告承担。另查明，被告广西苏源投资股份有限公司于2013年5月27日取得“万和新城”6号楼商品房预售许可证。本院认为，一、关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。被告具备法律规定的商品房预售条件，且原告和被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，故属有效合同，具有法律约束力，双方应按合同履行权利和义务。二、关于被告逾期交房的时间应计算至什么时候止的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1项关于“逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同进继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”的约定，本案被告逾期交房的时间应当计算至被告实际交房之日止，即2015年6月16日。被告关于逾期交房的时间应计算至通知交房之日止的抗辩意见，不符合双方合同的约定，本院不予采纳。三、关于被告逾期交房的天数是多少及被告主张因市政排污工程、雨天、节假日、布洛陀文化节、中高考、停水停电因素影响施工的天数是否应予扣除，应扣除多少天的问题。被告主张应从原告诉请的逾期交房天数中扣减196天，其中因市政排污工程影响施工60天，中雨以上雨日影响施工53天，节假日影响施工56天，政府庆典即布洛陀文化节影响施工6天，中高考影响施工10天，停水停电影响施工11天。本院认为，关于被告主张的扣减因市政排污工程影响施工60天的问题，从被告提交的证据看，其于2013年5月10日即接到田阳县市政管理局的通知：因将军路西四巷延长线以及龙河路尚未建设，没有雨污排水系统，需另处单独规划设计和建设，预计需要两个月后方能接通。被告于2013年6月8日与原告签订商品房买卖合同，被告与原告签订合同时已经知晓田阳县市政管理局将进行为期两个月的雨污排水系统施工，此情况并非被告在签订合同时无法预知的风险，其作为房地产开发企业，应该对交房时间有合理的预期，严格遵守合同约定的交房时间，否则即应承担相应的违约责任。故被告提出依据合同第八条免除逾期交房责任的抗辩，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于被告主张的扣减因中雨以上雨日影响施工53天的问题，被告虽然提供田阳县气象局出具的2012年1月至2015年5月中雨以上雨量日数表证明雨天停工时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”的规定及原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条关于“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”的约定，被告在到合同约定的交付期限时，应当及时将因雨天停工的情况告知原告，并提供雨天停工的依据，因被告未履行告知义务和提供证据证明，而是在原告起诉后才提供证据证明雨天停工情况，故被告的行为不符合上述法律的规定及双方合同的约定。由于双方签订的合同已经约定了交房时间，被告需延期交付，应当向原告说明理由，并经双方协商一致，才能更改合同约定的交房期限。故原告有权要求被告按合同约定的时间交房，被告关于应扣减雨天停工天数的抗辩，理由不成立，本院不予采纳。关于被告主张的应扣减节假日影响施工56天，政府庆典即布洛陀文化节影响施工6天，中高考影响施工10天，停水停电影响施工11天的问题。原被告双方签订的《商品房买卖合同》没有约定节假日作为延期交房的事由，因此，被告提出扣除节假日天数的抗辩，本院不予以采纳。被告没有提供证据证实因政府庆典、中高考、停水停电因素影响施工的具体天数，对此抗辩，本院亦不予采纳。综上，被告逾期交房的时间为2014年5月2日至2015年6月16日，共411天。四、关于原告的诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。在合同履行过程中，原告依约支付了购房款，被告未能按照合同约定于2014年5月1日前将经验收合格的房屋交付原告使用，且没有据实延长交房期限的理由，故应当承担违约责任，应按合同约定的按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，即295407.00元×万分之一/天×411天=12141.23元，故原告主张要求被告支付逾期交房违约金12124.50元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：被告广西苏源投资股份有限公司向原告农文高支付逾期交房违约金12124.50元。案件受理费103.00元，简易程序审理，减半收取52.00元（原告已预交），由被告广西苏源投资股份有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。（收款单位：百色市财政局，户名：待结算财政款项--法院诉讼费专户，帐号：60×××97开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的按自动撤回上诉处理。代理审判员  龚秀金二〇一五年九月九日书 记 员  杨 清