安徽省潜山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潜民一重初字第00001号
原告：涂友宝，男，1986年3月28日出生，汉族，农民。
被告（反诉原告）：方振华，男，1976年6月29日出生，汉族，农民。
被告（反诉原告）：王桂红，女，1975年5月18日出生，汉族，农民。
上述两被告（反诉原告）共同委托代理人：唐隐，潜山县彭岭法律服务所法律工作者。
第三人：陈春梅，女，1970年1月7日出生，汉族，个体工商户，系潜山县信宇信息服务中心业主。
第三人（反诉被告）：阮霞，女，1982年4月18日出生，汉族，农民。
委托代理人：徐明静，安徽天柱律师事务所律师。
委托代理人：徐加佳，安徽天柱律师事务所律师。
原告涂友宝诉被告方振华、王桂红、第三人陈春梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月25日立案受理，于2013年12月30日作出（2013）潜民一初字第01828号民事判决，方振华、王桂红不服判决，提出上诉。安庆市中级人民法院于2014年5月26日作出（2014）宜民一终字第00405号民事裁定，撤销安徽省潜山县人民法院（2013）潜民一初字第01828号民事判决，发回重审。本院于2014年6月6日立案审理，依法另行组成合议庭。2014年6月10日，第三人阮霞以独立请求权的第三人申请参加本案诉讼，同时被告方振华、王桂红对第三人阮霞提起反诉，要求支付下欠房款。2014年8月14日，本院依法公开开庭审理了本案，原告涂友宝、被告（反诉原告）方振华、王桂红的委托代理人唐隐、第三人（反诉被告）阮霞的委托代理人徐明静、徐加佳到庭参加诉讼，第三人陈春梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
涂友宝诉称：2013年10月3日，涂友宝与方振华、王桂红经第三人陈春梅介绍签订了《房地产买卖协议书》，该协议约定：方振华、王桂红将其位于潜山县梅城镇天柱山路999号6幢6层西单元西6室单元房以558000元的价格出卖给涂友宝；涂友宝按约支付了20000元的定金和购房款228000元。但在涂友宝办理银行按揭手续时，方振华、王桂红反悔拒绝签字，不履行合同随附义务。经多次协商未果，特诉至法院，请求判令：方振华、王桂红按约定将房屋土地证、房产证交付给陈春梅保管，并协助涂友宝办理房屋变更登记及银行按揭手续；如被告不能交付房屋，就要求方振华、王桂红退回房款、支付违约金2万元，并按同期银行贷款利率支付所付房款的利息。
方振华、王桂红在庭审中辩称：我方分别与涂友宝、阮霞签订的《房地产买卖协议书》是事实，在涂友宝交付了部分购房款后，又将该房以58万元的价格出卖给了阮霞，并已将房屋交付给阮霞，阮霞现已占有使用。阮霞仍欠我方购房款145000元，要求阮霞立即付清。
陈春梅未作答辩。
阮霞陈述并诉称：2013年10月21日，阮霞与方振华、王桂红签订《房地产买卖协议书》，方振华、王桂红将其座落于潜山县梅城镇天柱山路999号6幢6层西单元西6室房屋以58万元的价格出卖给阮霞。阮霞已支付房款43.5万元，两被告已向阮霞交付了房屋和房地产证，阮霞对房屋进行了装修，并实际占有使用，享有该房屋所有权。阮霞所欠余款可在房产过户时付清。涂友宝与方振华、王桂红签订的《房地产买卖协议书》虽成立，但未生效，其之间形成的是债权债务关系。请求判令：一、方振华、王桂红协助阮霞办理房地产变更登记；二、驳回涂友宝要求方振华、王桂红将房屋的土地证、房产证交付给陈春梅保管，并协助其办理房屋变更登记及银行按揭手续的诉讼请求。
涂友宝为支持自己的主张提供以下七组证据：第一组是身份证复印件，证明其主体适格；第二组是方振华、王桂红身份证及结婚证复印件，证明方振华、王桂红系夫妻关系，诉讼主体适格；第三组是陈春梅的身份证及个体工商户营业执照复印件，证明陈春梅的身份情况及陈春梅是潜山县信宇信息服务中心业主；第四组是《房地产买卖协议书》1份、潜梅城字第40××79号房地产证和潜国用（2012）第010192**号国有土地使用权证的复印件各1份，证明其房屋买卖合同应当合法有效；第五组是方振华分别在2013年10月3日、2013年10月8日出具的“收到涂友宝购房定金贰万元”和“今收到涂友宝购房款人民币贰拾贰万捌仟元”的收条，证明方振华收到购房定金和购房款的事实；第六组是潜山县工行贷款客户重要物品领取登记表复印件1份，证明方振华于2013年10月30日将土地证和房产证在银行取出的事实；第七组是工行潜山支行办理按揭相关资料，证明方振华、王桂红不履行签字义务。
方振华、王桂红对涂友宝提供的七组证据的真实性没有异议。
阮霞对涂友宝提供的七组证据提出了如下质证意见：证据第一、二、三组没有异议；证据第四组是复印件，达不到其证明目的；证据第五、六、七组与第三人阮霞无关。
方振华、王桂红未提供证据。
阮霞为支持自己的主张提供以下六组证据：第一组是身份证复印件，证明其主体资格；第二组是《房地产买卖协议书》1份，证明阮霞与方振华、王桂红订立了房屋买卖合同，约定房款58万元，一次性付款，交房时间2013年10月21日；第三组是汇单2份、收条2份、交付证明1份，证明双方于2013年10月21日履行了合同的义务，位于潜山县梅城镇天柱山路999号6幢6层西单元西6室房屋系阮霞占有，阮霞享有所有权；第四组是潜梅城字第40××79号房地产证、潜国用（2012）第01019253号国有土地使用权证，证明位于潜山县梅城镇天柱山路999号6幢6层西单元西6室的房屋所有权已归阮霞；第五组是装修合同1份、收条1份、物业收据1份，证明房屋自2013年10月21日至今由阮霞占有使用，阮霞对此房进行了装修，并居住生活，已交纳物业费用；第六组是房屋钥匙一把，证明阮霞已占有房屋。
涂友宝、方振华、王桂红对阮霞提供的六组证据的真实性均无异议。
经双方当事人举证、质证，查明：方振华、王桂红系夫妻关系，陈春梅系潜山县信宇信息服务中心业主。2013年10月3日，涂友宝与方振华、王桂红经陈春梅介绍签订了《房地产买卖协议书》，约定：方振华、王桂红（出卖方）将位于潜山县梅城镇天柱山路999号6幢6层西单元西6室的单元房以558000元出卖给涂友宝（买受方）；涂友宝于协议签字时交付房款20000元作为购房定金，2013年10月15日付房款208000元，下剩房款330000元的付款时间以银行放贷时间为准；方振华、王桂红在收到购房定金时必须将房地产证和土地使用权证交给陈春梅保管；如出卖方违约应及时退还定金外，再支付买受方20000元违约金；如买受方违约已付定金20000元作为违约金归出卖方所有，同时出卖方有权重新处理自己的房地产。协议签订后，涂友宝分别于2013年10月3日和10月8日已向方振华付购房定金20000元和购房款228000元，方振华也分别向涂友宝出具了“收到涂友宝购房定金贰万元”和“今收到涂友宝购房款人民币贰拾贰万捌仟元”的收条。在涂友宝办理银行按揭相关手续时，方振华、王桂红拒绝签名配合。后双方协商未果，涂友宝遂于2013年10月25日向本院提起诉讼。
又查，2013年10月18日，方振华在潜山县平安房地产中介公司中介下收取阮霞购房定金5000元，同月21日，方振华、王桂红与阮霞签订了《房地产买卖协议书》，约定：方振华、王桂红将其位于潜山县梅城镇天柱山路999号6幢6层西单元西6室的单元房以58万元的价格出卖给阮霞；阮霞用现金方式一次性支付购房款；方振华、王桂红在2013年10月21日交付房屋；《土地证》和《房产证》变更过户税费归阮霞负担，方振华、王桂红无偿提供其身份证明，并出面签字。当日，阮霞向方振华、王桂红支付购房款28万元，方振华、王桂红向阮霞交付了房屋。2013年10月30日，阮霞向方振华、王桂红支付购房款15万元。当日，方振华、王桂红从银行取出潜梅城字第40××79号房地产证和潜国用（2012）第010192**号国有土地使用权证，并交付给阮霞。阮霞已实际占有、使用该房屋，并对房屋进行了装修。方振华、王桂红尚未与阮霞办理该房屋产权过户登记。阮霞尚欠方振华、王桂红的购房款145000元。
在庭审中，涂友宝变更诉求，要求方振华、王桂红返还购房款、并按照合同约定支付违约金，同时按照银行同期贷款利率的标准赔偿损失。
本院认为，本案争议焦点有二个方面：1、对一房二卖的合同效力如何认定；2、违约方赔偿另一方损失范围如何认定。
1、对一房二卖的合同效力如何认定。
2013年10月3日，涂友宝与方振华、王桂红签订了《房地产买卖协议书》；2013年10月21日，方振华、王桂红又与阮霞签订了《房地产买卖协议书》。该二份合同均是双方的真实意思表示，且没有违反法律禁止性规定，均合法有效的。买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权，在均未与办理房屋所有权转移登记的情况下，以实际合法占有房屋的优先保护。在该房屋买卖中，方振华、王桂红已将其潜山县梅城镇天柱山路999号6幢6层西单元西6室的单元房交付给阮霞，阮霞已实际占有使用了该房屋。在庭审中，涂友宝已自行放弃主张该房屋所有权，不违反法律规定，予以采纳；阮霞主张对该房屋享有的权利，予以支持。
2、违约方赔偿另一方损失范围如何认定。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涂友宝与方振华、王桂红签订的《房地产买卖协议书》中约定：出卖方违约应及时退还定金外，再支付买受方20000元违约金。方振华、王桂红将其位于潜山县梅城镇天柱山路999号6幢6层西单元西6室的单元房出卖给涂友宝之后，又出卖给阮霞，造成一房两卖，致以涂友宝与方振华、王桂红签订的《房地产买卖协议书》无法履行，方振华、王桂红的行为严重违约，给涂友宝造成了一定的损失。因购房协议中既约定违约金，又约定定金的，现涂友宝选择违约金赔偿方式。故方振华、王桂红支付涂友宝的违约金20000元。涂友宝主张按照银行同期贷款利率的标准计算损失，但其损失低于合同约定的违约金数额，故支持违约金，其损失不另行计算。故方振华、王桂红应返还涂友宝购房款248000元、并支付违约金20000元。
在阮霞与方振华、王桂红房屋买卖合同法律关系中，双方均未完全履行合同义务，故阮霞要求方振华、王桂红协助其办理房地产变更登记的请求，应予支持；方振华、王桂红要求阮霞支付所欠房款的主张，依法也应予支持。案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告涂友宝与被告（反诉原告）方振华、王桂红签订的《房地产买卖协议书》；
二、被告（反诉原告）方振华、王桂红于判决生效后十日内返还原告涂友宝的购房款248000元；
三、被告（反诉原告）方振华、王桂红于判决生效后十日内向原告涂友宝支付违约金20000元；
四、被告（反诉原告）方振华、王桂红于判决生效后十日内协助第三人（反诉被告）阮霞办理位于潜山县梅城镇天柱山路999号6幢6层西单元西6室的房地产变更登记手续；
五、第三人（反诉被告）阮霞于判决生效后十日内向被告（反诉原告）方振华、王桂红支付购房款145000元；
六、驳回原告涂友宝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10380元、反诉受理费3200元，财产保全申请费500元，合计14080元，由被告（反诉原告）方振华、王桂红负担10880元，第三人（反诉被告）阮霞负担3200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 郭万流
审 判 员 黄德春
人民陪审员 聂结根
二〇一四年十月十一日
书 记 员 徐朝云
附：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。