呼和浩特市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）呼行终字第00022号
上诉人（原审被告）呼和浩特市住房保障和房屋管理局。住所地，呼和浩特市新城区东二环9号房地产交易大厦。
法定代表人苏瑞，局长。
委托代理人李永起，内蒙古蒙元律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）于建国，男，汉族，1972年9月22日出生，无固定职业，住呼和浩特市。
委托代理人路世惠，呼和浩特”148”协调指挥中心第一法律服务所法律工作者。
上诉人（原审第三人）屈秀琼，女，汉族，1979年1月8日出生，无固定职业，住呼和浩特市。
委托代理人路世惠，呼和浩特”148”协调指挥中心第一法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）于文慧，女，蒙古族，1970年2月3日出生，个体工商户，住呼和浩特市金桥开发区。
委托代理人刘福成，内蒙古信真律师事务所律师。
上诉人呼和浩特市住房保障和房屋管理局、于建国、屈秀琼因与被上诉人于文慧房屋行政登记一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2015）回行初字第00001号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人呼和浩特市住房保障和房屋管理局的委托代理人李永起，上诉人于建国及其委托代理人路世惠，被上诉人于文慧及其委托代理人刘福成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审审理查明，刘翠兰与第三人于建国原系夫妻，均系呼和浩特市锅炉制造总厂职工。于建国、刘翠兰夫妇在婚姻关系存续期间取得了位于呼和浩特市回民区海西路锅炉厂商住楼乙栋6层3单元西户的房屋，而该房屋的所有权证的所有权人登记为孙寅。1999年，刘翠兰将上述房屋出售给本案原告于文慧，双方口头协议：该房屋总价是57000元（包含10000元保证金）。于文慧先期支付了47000元，并约定待协助于文慧办理房屋产权过户手续后，再支付余款。此后，本案争议房屋一直由于文慧占有、使用、支配至今。在庭审调查阶段，于建国陈述于2005年得知上述房屋买卖事宜，因尚在与刘翠兰的婚姻关系存续期间，故没有提出任何权利主张。2006年，因原房本丢失，刘翠兰找孙寅补办诉争房屋的产权证，证号为呼房权证回民区第2006045234号，登记的房屋所有权人仍为孙寅。2007年，于文慧又向刘翠兰支付了5000元房款。2012年2月17日，呼和浩特市回民区人民法院作出（2012）回民二初字第7号民事调解书，刘翠兰和于建国经法院调解离婚，该调解书中关于财产处分的内容并未涉及本案诉争的房屋。2012年11月27日，被告呼市房管局依据申请人提交的身份证、授权委托书、房屋所有权证、转移登记申请表、房屋权属登记信息查询结果证明、房屋所有权证、房地产买卖契约、询问笔录、税务业务申报单等材料，为第三人于建国颁发了呼房权证回民区字第2012139370号房屋所有权证，第三人屈秀琼颁发了呼房权证回民区字第2012139371号房屋所有权证，该房屋座落于回民区海西路锅炉厂商住楼乙栋6层3单元西户，建筑面积94.64平方米，规划用途为住宅。另查明，孙寅原系呼和浩特锅炉制造总厂职工，其只是名义上的房屋所有权人。2012年11月27日，孙寅与其妻子贺秀琴作为甲方（卖方）与于建国作为乙方（买房）一同到被告呼市房管局处、签订房地产买卖契约，该合同中房屋成交价格、交付时间等内容均没有约定，双方并没有买卖关系，更没有产生任何交易行为。以上事实有呼房权证回民区字第2012139370号房屋所有权证、呼房权证回民区字第2012139371号房屋所有权证、房屋产权产籍档案、（2012）回民二初字第7号民事调解书、证人刘翠兰、孙寅的证言及各方当事人的陈述等在案佐证。
原审法院认为，本案系房屋行政登记纠纷，争议焦点有二：其一，原告于文慧的主体是否适格？其二，被告呼市房管局为第三人于建国、屈秀琼办理房屋所有权证的具体行政行为有无事实及法律依据？围绕第一个争议焦点，本院认为，原告于文慧与刘翠兰1999年的房屋买卖虽然只有口头约定，但庭审中当事人均认可该交易事实，且合同成立后诉争房屋一直由于文慧占用、使用并支配，是该房屋的实际使用权人，被告为第三人办理房屋转移登记必然影响于文慧的权益，原告于文慧与被告为第三人核发房屋所有权证的具体行政行为有着法律上的利害关系，具有诉讼主体资格。针对第二个争议焦点，根据中华人民共和国住房和城乡建设部《房屋登记办法》的相关规定，房屋所有权的转移前提应是买卖、互换、赠与、继承或受遗赠、房屋分割合并、房屋出资入股、法人或其他组织分立或合并等法定原因。而本案涉案房屋的原所有权人孙寅与变更后的所有权人于建国、屈秀琼提供给呼市房管局的申请材料中，房地产买卖契约并未记载该合同标的以及合同履行期限等要件，结合庭审中第三人于建国的陈述及证人孙寅出庭证言也可以证实双方不存在买卖关系，也未实际发生交易行为。由此说明被告呼市房管局为本案第三人颁发房屋所有权证的具体行政行为所依据的主要材料之一的证明房屋所有权发生转移的材料即房地产买卖契约为虚假材料。由此可认定被告呼市房管局为第三人于建国、屈秀琼核发房屋所有权证的具体行政行为的主要证据不足。
综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第一目之规定，判决撤销被告呼和浩特市住房保障和房屋管理局于2012年11月27日为第三人于建国颁发的位于呼和浩特市回民区海西路锅炉厂商住楼乙栋6层3单元西户的呼房权证回民区字第2012139370号房屋所有权证；撤销被告呼和浩特市住房保障和房屋管理局于2012年11月27日为第三人屈秀琼颁发的位于呼和浩特市回民区海西路锅炉厂商住楼乙栋6层3单元西户的呼房权证回民区字第2012139371号房屋所有权证。
上诉人呼和浩特市住房保障和房屋管理局上诉称，一、被上诉人主体不适格，无权提起行政诉讼。本案涉案房屋所有权人为孙寅，刘翠兰和第三人于建国将本案涉案房屋出售给了被上诉人，并交付被上诉人使用，但一直未办过户，被上诉人提交的证据不能证明其与本案具体行政行为有任何利害关系。二、如果被上诉人认为颁发房屋所有权证所依据的买卖契约为虚假材料，应当先行提起民事诉讼。
上诉人于建国上诉称，我国实行的是物权登记发证制度，未经登记不发生物权效力，于文慧所买房屋并未登记在刘翠兰名下，所以双方都无权行使对该房的处分权，于文慧不具有诉讼主体资格，不是善意第三人。第三人于建国取得房屋产权是基于锅炉厂开发欠于建国工程款的顶帐房，为此孙寅给于建国办理过户登记理所应当，不存在房屋买卖虚假。请求法院公正判决。
被上诉人于文慧答辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人于建国和屈秀琼提供的房地产买卖契约是虚假材料，呼和浩特市住房保障和房屋管理局没有尽到审查义务，颁发产权证的行政行为应予以撤销。2、上诉人呼和浩特市住房保障和房屋管理局未尽到形式审查义务，房屋买卖契约中没有房屋转让的具体价款，也没有约定付款时间和交付房屋时间，屈秀琼本人没有签字，该合同没有生效。上诉人的登记行为侵害了于文慧的合法权益，被上诉人的主体是适格的。
二审经审理查明的的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是，一、被上诉人于文慧是否具有本案的诉讼主体资格；二、呼和浩特市住房保障和房屋管理局的房产登记行为是否合法。针对第一个争议焦点，被上诉人于文慧与刘翠兰口头约定买卖房屋，于建国在与刘翠兰婚姻存续期间对该买卖行为知情，于文慧支付了房屋价款并且诉争房屋一直由其使用支配，呼和浩特市住房保障和房屋管理局的颁证行为对于文慧的权益产生了影响，被上诉人于文慧与被诉具体行政行为之间存在法律上的利害关系。针对第二个争议焦点，根据建设部《房屋登记办法》第三十三条，于建国、屈秀琼申请转移登记时，提交了转移登记申请表、身份证明、委托书、房屋所有权证书、房地产买卖契约等转移登记的必备材料，符合上述规章规定，呼市房管局转移登记行为合法。于文慧认为该房屋应当登记于自己名下的诉讼理由，可以向于建国、刘翠兰另行主张履行民事购房合同。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销呼和浩特市回民区人民法院（2015）回行初字第00001号行政判决；
二、驳回被上诉人于文慧的诉讼请求。
一、二审案件受理费各50元，由被上诉人于文慧承担。
本判决为终审判决。
审判长 辛宗寿
审判员 王 颖
审判员 任艳芳
书记员 王 燕
二〇一五年十一月二十五日