天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0104民初2258号
原告：许红波，女，1982年3月9日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：易利娟，天津睿度律师事务所律师。
被告：范隆隆，男，1964年3月21日出生，汉族，无职业，户籍地天津市南开区。
委托诉讼代理人：张惠芝（被告范隆隆之妻），女，1964年4月16日出生，汉族，天津市同业科技发展有限公司退休职工，住天津市南开区。
被告：张惠芝，女，1964年4月16日出生，汉族，天津市同业科技发展有限公司退休职工，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：王东，天津法政牛津律师事务所律师。
第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所天津市南开区中粮广场13层。
法定代表人：左晖，总经理。
委托诉讼代理人：李霞，天津朗通律师事务所律师。
原告许红波与被告范隆隆、张惠芝，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许红波及其委托诉讼代理人易利娟，被告范隆隆的委托诉讼代理人张惠芝，被告张惠芝及其委托诉讼代理人王东，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许红波向本院提出诉讼请求：1.判令二被告退还原告定金50000元，并按年利率6%的标准支付自2016年3月6日起至实际返还日止的资金占有使用费；2.要求二被告赔偿原告预期可得利息损失35万元；3、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2016年3月6日，原告通过第三人居间介绍与二被告签订《房产交易合同》，约定原告购买被告范隆隆名下的天津市南开区华苑安华里19-1-602号房屋，房屋成交价格120万元，被告应于2016年5月20日前与原告到房管局办理签订《天津市房产买卖协议》等相关房屋过户手续。合同又约定任何一方明确表示不再出售或者不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了购买定金5万元，并向中介支付了居间服务费、评估费及贷款服务费25600元。2016年4月间，被告违反合同约定，单方擅自要求涨价在先，未果后又拒绝继续履行合同。二被告又于2016年10月间将涉诉房屋另售他人，实际成交价格为170万元。原告要求被告以170万元与双方交易价格120万元的差价的70%赔偿原告经济损失35万元。
范隆隆、张惠芝辩称，原告与被告张惠芝及第三人签订《房产交易合同》时，原告及第三人均知道被告范隆隆不在国内，且被告张惠芝并未取得其授权，是在没有代理权的情况下以被告范隆隆的名义签订了合同，故该合同应为无效。同意原告返还定金的主张，但不同意赔偿原告损失。即使原告主张差价损失，也应按2016年5月20日被告拒绝配合其进行网签或者2016年6月7日原告向被告张惠芝发出合同解除函时的房屋市场价格来确认房屋差价。在双方合同已经解除，原告已经做出不再购买涉诉房屋的表示后，被告于2016年10月将房屋另行出售。合同解除后房屋的增值部分与原告无关，原告无权主张。原告起诉前，被告张惠芝多次与其联系欲将定金返还原告，原告拒绝接受，故被告不同意给付原告资金占用费。
天津链家宝业房地产经纪有限公司述称，二被告系夫妻关系，2016年3月6日，被告张惠芝携带房屋产权证到第三人处与原告签订了《房产交易合同》，将涉诉房屋以120万元的价格售予原告。根据合同约定，原告给付被告定金5万元，剩余房款以银行贷款方式支付，双方需于2016年5月20日到房管局进行网签。原告如约支付了定金，并向第三人支付了居间服务费24000元、评估费1000元及贷款服务费600元。2016年4月至5月间，第三人工作人员与被告张惠芝联系，被告知被告范隆隆不同意继续出售房屋，不能再履行合同。第三人将情况转告原告。为促成双方调解，第三人已将居间服务费、贷款服务费及评估费全部退还原告。对于本案的处理结果，服从法院判决。
本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。涉诉之天津市南开区华苑安华里XXX房屋所有权登记在被告范隆隆名下。被告范隆隆现居住在美国。2016年3月6日，被告张惠芝以被告范隆隆（甲方）的代理人身份与原告（乙方）及第三人（丙方）签订《房产交易合同》，约定由甲方将涉诉房屋出售给乙方，成交价为120万元；乙方于2016年3月6日将5万元交付作为定金，如乙方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归甲方所有，甲方有权再将该房屋转让于任何人；如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则须双倍返还定金给乙方；上述定金将在双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款；除已支付的定金外，乙方购买该房屋的其他款项采用银行贷款方式支付；双方须于2016年5月20日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。合同中关于违约责任约定，在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；如甲、乙双方或甲、乙任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。合同签订当日，原告如约给付被告张惠芝定金5万元。此后，被告范隆隆给被告张惠芝出具了委托书，委托其办理涉诉房屋的交易及全部相关手续，委托期限自2016年2月15日至2018年3月7日。委托书中被告范隆隆承诺对被告张惠芝在委托权限内实施的法律行为及产生的法律后果均以确认。2016年4月，被告张惠芝提出将成交价格上涨7万元，原告拒绝。2016年5月初，被告张惠芝明确表示拒绝继续履行合同。2016年6月7日，原告委托律师给二被告发出律师函，要求解除双方签订的《房产交易合同》并要求被告承担违约责任。2016年7月3日，原告在本院提起诉讼，要求二被告承担违约责任，又于2016年12月9日向本院申请撤诉。
另查，二被告已于2016年10月将涉诉房屋以170万元的价格售予案外人。
诉讼中，原告坚持以二被告2016年10月出售房屋的价格来主张房屋差价损失。本院询问其是否考虑以2016年5月20日被告拒绝配合其打印《天津市房产买卖协议》的时间作为时点对涉诉房屋市场价值进行评估以确定房屋差价损失，原告拒绝并坚持以被告实际获利来主张经济损失。
本院认为，原、被告及第三人签订的《房产交易合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。各方当事人应该严格按照合同约定履行各自义务。被告张惠芝以被告范隆隆的名义与原告签订《房产交易合同》，并在此后取得被告范隆隆的委托书，应认定为被告范隆隆对其代理行为的追认，故二被告抗辩合同无效，本院不予认定。被告范隆隆拒绝继续履行合同的行为构成根本性违约。原告于2016年6月7日向被告发出解除合同通知，被告已经签收并同意解除合同，故自该日起双方房屋买卖合同关系已经解除。被告范隆隆应当按照合同约定向原告承担违约责任。原告要求被告范隆隆返还定金50000元，本院予以支持。因二被告系夫妻关系，且系被告张惠芝收取了原告给付的定金，故对于定金的返还应认定为夫妻共同债务，应由二被告共同偿还。原告主张50000元定金的占有使用费一节，没有合同及法律依据，本院不予支持。关于原告主张房屋差价损失35万元一节，二被告已于2016年5月20日前明确表示拒绝履行合同，且双方买卖合同关系已于2016年6月7日解除，原告按照2016年10月涉诉房屋的成交价格主张房屋差价损失，没有事实及法律依据，本院不予认定。原告可按合同约定的违约金标准或有充分证据证明其合理的房屋差价损失时，另行向被告主张承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条的规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告张惠芝、被告范隆隆返还原告定金50000元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，减半收取计3650元，由原告负担3125元，由被告范隆隆、张惠芝负担525元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 刘静
二〇一七年五月××日
书记员 徐晶
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国婚姻法》
第四十一条离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。
二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。