湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0107民初211号
原告武汉市青山鸿雁五交化经营部，住所地武汉市青山区宏基建材市场532、533号。
经营者徐建国。
被告李国章，个体经营户。
委托代理人代俊斌，湖北联正律师事务所律师（一般代理）。
被告黄琼，个体经营户。
委托代理人代俊斌，湖北联正律师事务所律师（一般代理）。
原告武汉市青山鸿雁五交化经营部（以下简称鸿雁经营部）与被告李国章、黄琼租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理。依法由审判员刘友芬适用简易程序独任审判，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告鸿雁经营部经营者徐建国，被告李国章、黄琼及其委托代理人代俊斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿雁经营部诉称：2010年10月29日，原告应被告的要求与被告签订合同1份，约定：由被告承包并转租原告位于武汉市青山区宏基建材市场532-533号的鸿雁经营部商铺。原告从湖北公路客运（集团）有限公司青山发展公司租赁宏基建材市场532-533号门面经营该商铺多年，已积累了巨大的商业价值。原、被告在承包合同中约定：被告支付年承包费110，000元，承包期限暂定为一年。若被告在承包期内无违约情况发生，原、被告在同等承包费条件下延续该承包合同。因被告在合同承包期内按时交纳了承包费，没有违约情况发生，于是双方在原合同条件下延续该承包模式，被告也分多次交清了合同延续期间，即2011年11月1日至2013年11月1日的承包费，但被告至今仍拖欠2013年11月1日至2014年10月31日的费用110，000元。被告虽多次承诺支付，但一直未支付，后因宏基市场要拆迁，原、被告于2014年8月21日补充约定：从2014年11月1日至2015年2月，被告每月向原告支付2，100元，以后每月支付2，000元。2015年11月20日，宏基市场停业，原、被告之间的承包关系终止，被告应将拖欠的承包费支付给原告。现要求被告支付2014年5月1日至2014年10月31日期间的房屋占有使用费50，000元、2014年11月1日至2015年11月15日期间的房屋占有使用费25，400元及利息（以50，000元为基数，从2014年4月1日起至2016年3月14日止，按年息6%计算）；本案诉讼费由被告承担。
原告鸿雁经营部为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、原、被告签订的承包合同，证明原、被告约定了承包费用、期限及延续合同的条件，被告拖欠原告承包费110，000元。
证据二、原、被告签订的补充协议，证明被告从2014年11月起共拖欠原告承包费25，400元。
证据三、收据，证明被告分多次交纳了2010年11月1日至2013年11月1日的承包费，但被告至今仍拖欠2013年11月1日至2014年10月31日的费用110，000元。
证据四、湖北公路客运（集团）有限公司及其湖北公路客运（集团）青山发展公司开具的收据及网络发票，证明原告租赁青山区宏基建材市场532-533号的门面经营鸿雁经营部，被告承包经营的即是该门面商铺。
被告李国章、黄琼辩称：原告的诉请及理由不符合客观事实，于法无据，完全是无理的要求。
第一，原告称“被告至今仍拖欠2013年11月1日至2014年10月31日的租赁费110，000元”与事实不符。双方于2010年签订了租赁合同，租赁期限为2009年10月31日至2010年11月1日，因租赁合同系原告所提供且有利于原告，租赁合同要求被告无限期租赁该门面，押金20，000元，这导致被告很被动，且对被告非常不利。为此，被告要求与原告重新协商，在原告提出将押金变为30，000元的条件下，双方重新签订了一份两年租期的合同，即自2011年11月1日至2013年11月1日，押金为30，000元。2013年，宏基市场被政府部门列为拆迁范围，自此被告的生意非常惨淡，许多市场商户都另寻其他市场经营。在这种状况下，双方的合同到期后，因原告威胁被告，并以双方第一次签订的合同为无期限延租为由，不退还被告所交纳的押金，并向被告承诺，若被告继续租赁可以减免部分费用；若宏基市场不收取原告的租金，原告也不收取被告的租金，以市场清算为准，多退少补。在这种状况下，被告被迫继续向原告租赁该门面，并向原告按之前的惯例交纳了上半年（2013年11月1日至2014年4月30日期间）的租金及全年的杂费（包括水费、消防、物业、地税）共计66，000元整，这有原告给被告出具的收据为证。2014年4月中旬，原告向被告催要下半年的租金50，000元，因被告担心原告像之前一样不退还押金，故没有立即支付给原告，后原告向被告承诺“市场收到哪一天，他就收到哪一天，市场退还他的租金，他即退还被告的租金，并承诺押金在门面验收无损后会退还给被告”。在这种状况下，被告于2014年8月21日中午拿着20，000元现金去原告的住处，即新沟桥街18街坊亲手交给原告，同时和原告达成一致意见，即“被告之前交纳的30，000元押金抵30，000元房租，被告再向原告支付20，000元现金，共计50，000元，即为下半年的门面租金”。当日，因被告匆忙之间未带押金收据，且原告承诺以后一起给被告补开收据，所以，原告当时就没有给被告开具收据，被告出于对与原告长期合作的信任，当时也没有要求原告出具收据。由以上可知，对于2013年11月1日至2014年10月31日的租赁费用110，000元，被告已经全部交纳给了原告，另外还交纳了全年的杂费6，000元，一共交纳了116，000元整，可见，原告的诉请完全是无理的要求。
第二，原告要求被告支付“自2014年11月1日至2015年11月20日的承包欠款25，400元”，违反双方的约定，违反公平原则，同样是不符合客观事实的无理要求。2013年，宏基市场被政府部门列为拆迁范围后，整个市场行业生意都不如以前，被告的生意也非常惨淡。在这种状况下，因原告担心被告不继续租赁该门面，即在2014年4月中旬向被告催要下半年50，000元租金时，向被告承诺：“1、若被告继续租赁可以减免部分费用；2、若宏基市场不收取原告的租金，原告也不收取被告的租金，以市场清算为准，多退少补”。而事实上，宏基市场因要拆迁，从2014年7月31日起即停止向所有商铺门面收取租金。由此可知，按照双方的约定，原告要求被告支付“自2014年11月1日至2015年11月20日的承包欠款25，400元”没有任何依据，属于不讲诚信的违约行为。
第三，原告应当退还被告2014年7月31日至2014年10月31日期间多交纳的租金及杂费共计29，000元。原告曾经向被告明确承诺：“1、若被告继续租赁可以减免部分费用；2、若宏基市场不收取原告的租金，原告也不收取被告的租金，以市场清算为准，多退少补”。按照双方的约定，从宏基市场2014年7月31日停止向所有商铺门面收取租金之日起，原告也应当停止向被告收取租金。而事实上，原告实际收取了被告自2013年11月1日至2014年10月31日全年的租金，根据（116，000元÷4=29，000元）来计算，原告实际多收取了被告三个月的租金及杂费共计29，000元。根据双方之前的约定，原告应当退还被告2014年7月31日至2014年10月31日期间多交纳的租金及杂费共计29，000元。
综上所述，原告起诉被告的请求及理由完全不符合客观事实，于法无据，属于无理的要求。根据双方的约定，被告不仅没有拖欠原告的房租，原告还应当将多收取的29，000元租金退还给被告，故请求驳回原告的诉求请求。
被告李国章、黄琼为支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据：
证据一、承包合同，证明原、被告于2011年10月14日签订了合同，承包期限为2011年11月1日至2013年10月31日，名为承包实为租赁。
证据二、收据，证明被告向原告支付了2013年11月1日至2014年4月30日期间（即上半年）的租金及全年的杂费共计66，000元整。
证据三、押金收据，证明被告向原告支付了共计30，000元的押金。
证据四、门面结算表（复印件），证明宏基市场从2014年7月31日起就终止收取所有门面的租金。
经庭审质证，原告对两被告提交的证据一、二、三无异议，本院依法予以采信。两被告对原告提交的证据三、四无异议，本院依法予以采信。
原告对两被告提交的证据四的真实性表示不清楚，认为没有见过，对证明目的无异议，确实是从2014年7月31日起就停止收取租金了。
两被告对原告提交的证据一的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为无法证明其证明目的；对原告提交的证据二的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，不能证明被告欠款的事实。
对上述有争议的证据，本院认为，原告提交的证据一，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信，但不能证明被告拖欠原告承包费110，000元；原告提交的证据二，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信。两被告提交的证据四，系复印件，本院不予采信。
经审理查明：两被告系夫妻关系。2010年10月29日，原告鸿雁经营部（甲方）、被告李国章（乙方）签订《承包合同》1份，约定：“乙方自愿承包甲方位于青山区宏基建材市场532-533号的鸿雁经营部商铺；承包期限为一年，承包期从2010年11月1日起至2011年10月31日止；承包总额为110，000元，承包金交付期限为2010年10月29日交款55，000元、2011年4月29日交款55，000元；在本合同签订之日，乙方须向甲方交付20，000元保证金；甲方须于2010年10月29日将该商铺交付乙方使用；乙方须在承包期满之日退还商铺，同时经甲方验收该商铺，乙方无装修损坏及欠缴的，甲方无息返还乙方所交的保证金；承包费在合同期内不得调整；因乙方不履行合同义务或有违约行为，导致本合同解除的，甲方有权不予退还乙方所缴纳的履约保证金，乙方赔偿因此造成的一切损失。合同签订后，原告于2010年10月30日将其承租的青山区宏基建材市场532-533号商铺交付两被告经营建材生意，两被告于2010年10月29日向原告缴纳了保证金20，000元，并按合同约定交纳了2010年11月1日至2011年10月31日期间的租金。2011年10月14日原告鸿雁经营部（甲方）、被告李国章（乙方）又续签了《承包合同》1份，约定：“乙方自愿承包甲方的经营部（青山区宏基建材市场532-533号鸿雁经营部）；承包期限为二年，从2011年11月1日起至2013年10月31日止，期间双方不得终止合同；乙方向甲方交纳承包金（二年）200，000元整，从合同签订之日起乙方按半年（50，000元）交付一次；乙方自合同签订之日起交甲方合同保证金30，000元。合同到期乙方无违约，甲方无条件全额退还，承包期间甲乙双方如有违约行为导致合同失效，违约方则按保证金的两倍（60，000元）赔付对方，合同同时终止；承包期内承包金不得调整（市场调整除外）；乙方应提前半个月按时交纳承包金及相关费用，不得拖欠，如拖欠则按违约处理。该合同签订后，两被告于2011年10月14日又向原告支付了保证金10，000元，并按合同约定交纳了2011年11月1日至2013年10月31日期间的租金。合同期限届满后，双方未续签租赁合同，但两被告继续使用青山区宏基建材市场532-533号商铺至2015年11月15日，并按每年100，000元的标准向原告交纳了2013年11月1日至2014年4月30日的租金。2013年11月20日原告向被告出具收据1份，该收据上注明“下半年交50，000元”。该收据系两被告提交，两被告据此证明其向原告支付了2013年11月1日至2014年4月30日上半年租金及全年的杂费共计66，000元整。2014年8月21日原告与被告李国章签订协议1份，约定：2014年11月至2015年2月，每月2，100元。市场费用按实际情况另交，如市场不收取，被告李国章方也不交费用，但每月付2，000元给徐建国。两被告于2015年11月15日将青山区宏基建材市场532-533号商铺钥匙交付给原告，两被告未向原告交纳2014年11月1日至2015年11月15日期间的租金。原告未向被告退还保证金30，000元。现原告诉至本院，请求判如所请。
另查明：原告称其将青山区宏基建材市场532-533号商铺转租给两被告，青山区宏基建材市场532-533号商铺的所有权人湖北公路客运（集团）青山发展公司是知道的，但该公司不允许原告转租，原告与该公司签订的合同中也约定了原告不能擅自转租、转让青山区宏基建材市场532-533号商铺。
本院认为，原告鸿雁经营部与被告李国章签订的合同，名为承包合同，实为租赁合同。原告鸿雁经营部与被告李国章签订的合同是在没有经过产权单位湖北公路客运（集团）青山发展公司同意的前提下签订，属于无效合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，2013年11月20日原告向被告出具的收据上注明“下半年交50，000元”，该收据系被告提交，被告提交该收据，系其对该收据的认可，该收据注明“下半年交50，000元”，被告已交纳2013年11月1日至2014年4月30日上半年房屋占有使用费，故两被告应向原告交纳下半年，即2014年5月1日至2014年10月31日期间的房屋占有使用费50，000元。按照原告与被告李国章于2014年8月21日签订的协议约定，两被告应向原告交纳2014年11月至2015年2月期间的房屋占有使用费（4个月×2，100元／月）及2015年3月至11月15日期间的房屋占有使用费（8.5个月×2，000元／月），共计25，400元。综上，两被告应向原告交纳房屋占有使用费75，400元（50，000元＋25，400元）。两被告在使用房屋期间，未按约向原告交纳房屋占有使用费75，400元，属违约行为，应对此承担相应的法律责任，两被告应当履行向原告支付房屋占有使用费75，400元的义务。按照原、被告于2011年10月14日签订的《承包合同》约定，被告向原告交纳的合同保证金30，000元，合同到期后被告无违约，原告无条件全额退还，该《承包合同》到期后，被告无违约情形，原告应退还被告保证金30，000元。扣除该30，000元后，两被告应向原告支付房屋占有使用费45，400元。故原告要求两被告支付房屋占有使用费75，400元的诉请，本院对支付45，400元的部分予以支持，其他部分不予支持。两被告于2014年5月1日起未交纳房屋占有使用费，故其应从2014年5月1日起支付利息。原告要求两被告支付利息至2016年3月14日止，不违反法律规定，本院予以支持。两被告辩称其于2014年8月21日向原告支付了20，000元，并同时和原告达成一致意见，即“被告之前交纳的30，000元押金抵30，000元房租，被告再向原告支付20，000元现金，共计50，000元，即为下半年的门面租金”，但未提交相应的证据证明，两被告的该抗辩意见，本院不予支持。两被告称原告曾向被告明确承诺：“1、若被告继续租赁可以减免部分费用；2、若宏基市场不收取原告的租金，原告也不收取被告的租金，以市场清算为准，多退少补”，但未提交相应的证据证明，故两被告辩称从2014年7月31日宏基市场停止向所有商铺收取租金之日起，原告也应当停止向被告收取租金，原告因此应当退还被告2014年7月31日至2014年10月31日期间多交纳的租金及杂费共计29，000元的抗辩意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告李国章、黄琼于本判决生效之日起10日内向原告徐建国支付房屋占有使用费45，400元及利息4，740.26元（从2014年5月1日起至2016年3月14日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
二、驳回原告徐建国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取的案件受理费1，504元，由原告徐建国负担599元，由被告李国章、黄琼负担905元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费3，008元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘友芬
二〇一六年四月二十五日
书记员 汤西倩