广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初5648号原告：徐凌，男，1984年8月10日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。原告：熊琳，女，1986年11月25日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。两原告的共同委托代理人：赵明，广东鸿开律师事务所律师。被告：蒙晓，女，1985年10月23日出生，苗族，身份证住址广州市天河区。被告：蒙永祥，男，1959年11月15日出生，壮族，身份证住址广州市天河区。两被告的共同委托代理人：叶剑锋、许莹，广东品泓律师事务所律师。第三人：满堂红（中国）置业有限公司，住所地广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6-8楼。法定代表人：阮广杰。委托代理人：周掌珠、郑璐瑶，该公司员工。原告徐凌、熊琳与被告蒙晓、蒙永祥，第三人满堂红（中国）置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐凌及两原告的共同委托代理人赵明，被告蒙晓、蒙永祥及其共同委托代理人叶剑锋、许莹，第三人满堂红（中国）置业有限公司的委托代理人郑璐瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐凌、熊琳诉称：2016年3月13日，原被告双方签订了《广州市存量房买卖合同》以及《存量房买卖合同附件》。2016年3月29日，原被告与第三人共同办理网签手续，签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16XXXX62号）。按照合同约定，原告已于2016年5月10日完成办理房屋买卖过户手续所需的“提前还贷，消除抵押登记”等手续。按照《存量房买卖合同附件》第九条规定，原被告双方应予5日内向房屋登记机关申请买卖过户手续。原告在2016年5月15日前多次通过电话以及面谈方式与被告及第三人沟通房屋买卖过户事宜，但被告方以实际税费与之前被告的预期不符为由，拖延房屋过户。沟通无效后，原告于2016年6月15日作出《关于催促办理房屋买卖过户手续的函》并于2016年6月18日送达给被告，但被告置之不理，并以原告及第三人违约为由起诉至广州市白云区人民法院请求判决解除合同并双倍返还定金，购房首付款、中介费、交易按揭费，以及担保费等。2017年2月6日法院判决驳回被告的诉讼请求。鉴于被告没有诚意履行房屋过户手续，并恶人先告状提起诉讼，原告于2016年10月25日向被告送达了《关于解除广州市存量房买卖合同的函》。根据《合同法》第九十四条之规定，被告方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，原告方有权解除合同并要求其承担违约责任。双方签订的《存量房买卖合同附件》第十条约定“因出资赎契房（含共同出资赎契的任何一方）出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。”为此，原告现诉至法院，请求判令：1、原被告双方签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16XXXX62号）、《广州市存量房买卖合同》以及《存量房买卖合同附件》自2016年10月25日起解除；2、两被告向原告支付违约金456000元；3、两被告承担本案的全部诉讼费用。被告蒙晓、蒙永祥辩称：一、被告不存在违约行为，系原告对涉案房屋的具体信息存在隐瞒的事实，违约在先，导致合同履行的条件与双方原本约定的条件不符，导致房屋无法顺利过户。签订涉案合同时，两原告及第三人均告知被告，涉案房屋为两原告的唯一住房，直到网签时，第三人才告知涉案房屋并非两原告的唯一住房，导致纳税金额要比被告原计划支出的税金多出11万余元。二、双方购房合同合法有效，经被告多次催告，原告仍不履行该合同，违反合同义务，合同至今未履行系原告之过错。三、被告已先于两原告就涉案合同提起诉讼，要求两原告继续履行合同，并且承担违约责任。第三人满堂红（中国）置业有限公司述称：因本案不涉及第三人的权利义务，第三人对原告的诉讼请求没有意见，如果法院判决原被告之间的买卖合同不解除，第三人愿意办理后续服务。经审理查明：2016年3月13日，徐凌、熊琳（甲方）与蒙晓、蒙永祥（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》，其中《广州市存量房买卖合同》约定：乙方向甲方购买位于白云区××××房的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积86.06平方米；涉案房屋存在抵押等他项权利情况，交易方式为涂销抵押后按揭付款；涉案房屋按整套出售并计价，总金额228万元；乙方承担全部税费；甲方不按合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入涉案房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的涉案房屋交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；甲乙双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。《存量房买卖合同附件》约定：付款方式为涂销抵押后付款；定金5万元，乙方须在2016年3月13日支付给甲方；乙方出资赎契，首期楼款（不含定金）69万元，乙方应于原贷款银行通知还贷之日起3天内由乙方付至甲方供款账号内；楼价余款为按揭付款，乙方按揭付款的，乙方应于2016年3月23日根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲乙双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后五天内备齐交易所需资料向房屋登记机关申请买卖；出资赎契方出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法完成交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。2016年3月29日，徐凌、熊琳作为甲方（卖方），蒙晓作为乙方（买方），第三人作为丙方（房地产中介服务机构），三方签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16XXXX62）。蒙晓、蒙永祥分别于2016年3月13日、2016年5月6日向徐凌、熊琳支付了定金5万元、首期楼款64万元，并于2016年3月13日向第三人支付了中介服务费18000元。2016年5月10日，徐凌、熊琳结清了涉案房屋的抵押贷款并涂销抵押。随后，蒙晓、蒙永祥以徐凌、熊琳及第三人隐瞒涉案房屋非熊琳名下唯一住房导致其需额外支出购房税费为由，于2016年6月14日向本院提起诉讼，主张撤销因重大误解签订的上述房屋买卖合同。本院立案受理后，经审理查明，认为“原告出具的载明涉案房屋为唯一住房的《二手楼宇按揭过户资料清单》仅由买方之一被告徐凌单独签名确认，该清单仅为徐凌对涉案房屋为自己唯一住房的确认，并未代表熊琳进行确认，原告未能提供证据证实徐凌与熊琳之间存在委托代理关系，原告未能提供证据证实被告熊琳对涉案房屋作为其唯一住房的意思表示，原告主张存有重大误解，缺乏事实依据”。本院于2017年2月20日作出（2016）粤0111民初7048号民事判决书，判决驳回蒙晓、蒙永祥的全部诉讼请求。判决送达后，原、被告及第三人均未提起上诉，该判决已发生法律效力。另，在该案诉讼中，徐凌在收到该案起诉状及开庭传票后提起反诉，以蒙晓、蒙永祥因税费问题拒不登记过户及支付剩余房款为由，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求蒙晓、蒙永祥向其支付违约金456000元，但其经本院传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院遂裁定反诉按撤诉处理。在上述（2016）粤0111民初7048号案审理过程中，徐凌于2016年6月16日向蒙永祥邮寄《关于催促办理房屋买卖过户手续的函》，要求其收到函件之日起5日内办理完成房屋买卖过户手续，蒙永祥于2016年6月18日签收该邮件；2016年10月21日，徐凌又向蒙晓、蒙永祥邮寄《关于的函》，以蒙晓、蒙永祥经催告仍未办理房屋过户手续为由，要求解除双方签订的合同，蒙永祥于2016年10月25日签收该邮件。上述（2016）粤0111民初7048号民事判决书生效后，蒙晓、蒙永祥于2017年3月13日向徐凌、熊琳分别邮寄《房屋买卖过户催办函》，要求徐凌、熊琳在收到函件之日起5日内，双方一同前往房屋登记行政主管部门办理房屋买卖转移登记等手续；并于同日向第三人邮寄《关于协助催促办理房屋转移登记手续函》，要求第三人协同办理房屋买卖转移登记等手续。徐凌、熊琳及第三人均未签收上述邮件。蒙晓、蒙永祥遂于2017年3月21日到涉案房屋门口处张贴《房屋买卖过户再催函》，并于2017年3月23日将上述《关于协助催促办理房屋转移登记手续函》送到第三人负责涉案房屋交易的营业点，但该营业点拒绝签收该函件。徐凌、熊琳主张蒙晓、蒙永祥之前以恶意诉讼的行为拒绝履行合同义务，已违反合同约定，其有权解除合同，并要求蒙晓、蒙永祥违约责任，故而提起本案诉讼。蒙晓、蒙永祥于2017年5月9日签收本案起诉状副本。另，2017年3月29日，蒙晓、蒙永祥向本院提起诉讼，以法院生效判决驳回其诉讼请求，涉案房屋买卖合同未被撤销，故合同继续有效为由，要求徐凌、熊琳及第三人继续履行合同，本院以（2017）粤0111民初4502号立案受理。以上事实，有存量房买卖合同及其附件、房产证、不动产登记查册表、收据、银行卡交易明细清单、汇款凭证、涂销凭证、微信聊天记录、函件、快递单、照片、民事判决书等证实。本院认为：《广州市存量房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于蒙晓、蒙永祥是否构成根本违约的问题。根据合同约定，买卖双方应当于涂销抵押后五天内向房屋登记机关申请办理过户手续，但蒙晓、蒙永祥未按约定办理过户手续及支付剩余房款，反而向法院提起诉讼要求撤销合同，该行为已经明确表明蒙晓、蒙永祥无意继续履行合同。在诉讼过程中，徐凌曾向蒙永祥发函要求办理过户手续，但蒙晓、蒙永祥未予理会。同时，从双方约定的办理过户的时间到法院作出判决长达八月有余，期间蒙晓、蒙永祥均没有继续履行的意思表示。综上，无论从蒙晓、蒙永祥拒不办理过户手续的持续时间，还是其提起撤销合同之诉的行为，抑或是其对于徐凌催告履行的态度等方面，均可以证实蒙晓、蒙永祥在约定以及合理的期间内拒不履行合同主要义务，已经构成根本违约。至于蒙晓、蒙永祥提起的撤销合同之诉是否可以成为其先前不履行以及之后又要求继续履行的理由，本院认为，生效判决已经驳回了蒙晓、蒙永祥的诉讼请求，即蒙晓、蒙永祥先前不履行的行为自始缺乏正当性；同时该生效判决也不必然成为合同继续履行的理由，因蒙晓、蒙永祥属于违约方，合同能否继续履行要视守约方的态度而定，但徐凌、熊琳已经明确表示不同意继续履行。综上所述，蒙晓、蒙永祥的行为构成根本违约，徐凌、熊琳主张解除合同有理，本院予以支持。关于合同的解除时间问题。虽然蒙晓、蒙永祥于2016年10月25日收到的《关于的函》，但该函仅有徐凌一人署名，熊琳作为涉案房屋的共有人和合同的当事人，没有向蒙晓、蒙永祥作出解除合同的明确意思表示，故该函不对蒙晓、蒙永祥发生解除合同的效力，徐凌、熊琳主张合同于2016年10月25日解除缺乏依据，本院不予采纳。由于蒙晓、蒙永祥于2017年5月9日签收本案起诉状副本，即徐凌、熊琳解除合同的通知实际上在蒙晓、蒙永祥签收诉状副本时到达，故本院认定双方的合同在2017年5月9日解除，但原、被告及第三人于2016年3月29日签订的《广州市存量房买卖合同》中的居间条款应予除外。关于违约金问题。由于徐凌、熊琳不是出资赎契方，其主张总楼价20%的违约金不符合《存量房买卖合同附件》的约定，本院不予支持。2016年3月13日签订的《广州市存量房买卖合同》约定“乙方不按本合同约定买入涉案房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%”，据此，蒙晓、蒙永祥应当向徐凌、熊琳支付的违约金为228000元。徐凌、熊琳已经收取蒙晓、蒙永祥的房款共690000元，双方均同意在本案中退还，为避免诉累，本院予以一并处理。为便于执行，本院决定在徐凌、熊琳应退还的房款中抵扣蒙晓、蒙永祥应支付的违约金，抵扣后，徐凌、熊琳实际应退还蒙晓、蒙永祥的房款为462000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告徐凌、熊琳与被告蒙晓、蒙永祥于2016年3月13日签订的《广州市存量房买卖合同》、《存量房买卖合同附件》以及原告徐凌、熊琳与被告蒙晓、第三人满堂红（中国）置业有限公司于2016年3月29日签订的《广州市存量房买卖合同》（居间条款除外）在2017年5月9日解除；二、在本判决生效之日起十日内，原告徐凌、熊琳退还被告蒙晓、蒙永祥房款462000元（已抵扣蒙晓、蒙永祥应支付的违约金228000元）;三、驳回原告徐凌、熊琳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4070元，由徐凌、熊琳共同负担2360元（已交纳），由蒙晓、蒙永祥共同负担1710元（在本判决履行期限内直接支付给徐凌、熊琳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一七年七月十二日书记员 梁国贤