江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终332号
上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。
法定代表人：陈尚生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冷开时，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：胡珉铭，男，1990年11月2日出生，汉族，住山东省章丘市。
委托诉讼代理人：丁必勇，宿迁市宿城区求实法律服务所法律工作者。
上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人胡珉铭商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初4623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒开公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回胡珉铭的一审诉讼请求。理由如下：1.胡珉铭签署的“交房手续书”中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”，该手续书表明胡珉铭放弃对恒开公司违约责任的追究，包括逾期交房、逾期办证违约责任。2.即使恒开公司应承担违约责任，一审判决的违约金过高，应当依法予以调整。逾期办证并未影响胡珉铭实际占有使用房屋，胡珉铭没有受到实际损失。胡珉铭并未举证证明其实际损失，应当承担举证不能的法律后果。3.本案诉讼费应当由胡珉铭承担。
胡珉铭辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
胡珉铭向一审法院起诉请求：1.要求恒开公司立即为胡珉铭办理购买的宿迁国际购物公园1-2-090#号房地产权属证书并支付违约金60911.8元（截至2017年7月底），并自2017年8月1日起每日支付胡珉铭62.7957元至房产证交付之日止；2.本案诉讼费及其他费用由恒开公司承担。
一审法院认定事实：胡珉铭与恒开公司于2012年12月3日签订商品房买卖合同一份，约定由胡珉铭购买恒开公司开发建设的宿迁国际购物公园1-2-090#号商品房一套。合同约定：商品房用途为商业；商品房总价为208306元；出卖人应当在2014年6月30日之前将具备以下条件的商品房交付买受人使用，住宅项目应符合……，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三违约金……。合同签订时，胡珉铭按合同约定付清全部房款，并于2013年1月25日与案外人宿迁奥莱商业经营管理有限公司签订委托经营管理合同，将其购买的涉案商品房委托该公司统一使用和管理。恒开公司于2014年8月31日向胡珉铭交付房屋。胡珉铭委托其父亲代为接收房屋，其父在恒开公司出具的交房手续书上予以签名确认；交房手续书下方“特别提醒”部分注明：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任。房屋交付时因存在面积差异，胡珉铭补交房款1013元，恒开公司向胡珉铭出具销售不动产统一发票（记载金额为209319元）。截至本案一审开庭审理之日，恒开公司未将涉案房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致胡珉铭未取得房产权属证书。
一审法院认为，胡珉铭、恒开公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，恒开公司应于2014年6月30日前将商品房交付胡珉铭，并在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；而恒开公司未在约定期限内履行义务，存在违约行为。关于恒开公司对“特别提醒”内容的辩解观点，因该内容为恒开公司单方提示，胡珉铭不予认可，且恒开公司未能进一步证实提醒的内容已为胡珉铭所受领并接受，故该内容对胡珉铭不具有约束力;因此，对恒开公司的辩解观点，不予采纳。因恒开公司逾期备案登记的违约行为至今仍在持续中，故对恒开公司提出的2016年12月1日之前的逾期办证违约金已过诉讼时效的辩解意见，不予采信。本案中，恒开公司于2014年8月31日交付房屋，并截至本案一审开庭审理之日，仍未将涉案房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，故对于胡珉铭要求恒开公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，依法予以支持（自房屋交付第91日起，计算至胡珉铭实际取得房产权属证书之日止）。关于胡珉铭要求恒开公司立即为其办理房产权属证书的诉讼请求，因办理该证系政府有关部门职能，非属恒开公司合同约定义务，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、恒开公司于判决生效后十日内支付胡珉铭逾期办证违约金（以209319元为基数，自2014年11月30日起按日万分之三计算至胡珉铭实际取得房产权属证书之日止）；二、驳回胡珉铭其他诉讼请求。案件受理费减半收取661元，由恒开公司负担。
二审中，上诉人恒开公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
恒开公司所举的证据为：恒开公司建设的宿迁国际购物公园3、4、5至13号楼于2017年9月30日报送竣工验收备案文件的申请表，旨在证明恒开公司已经履行了合同约定的备案义务。
胡珉铭质证认为，对该证据的真实性没有异议，但与本案没有关系。
本院认为，恒开公司提供的验收备案表系涉案小区3、4、5至13号楼，而胡珉铭所购的房屋系1号楼，故该证据与本案无关。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，恒开公司与胡珉铭之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。据此，恒开公司应在商品房交付使用后60日内即2014年10月31日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但恒开公司未提供证据证明其已经按照合同约定履行了备案义务，故恒开公司应按合同约定承担相应的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，胡珉铭签署的交房手续书系恒开公司单方提供，其中关于“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”系格式条款，该条款免除了恒开公司责任、排除了胡珉铭的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒胡珉铭注意，故该条款无效。恒开公司主张虽然存在逾期办证的违约行为，但胡珉铭签署交房手续书免除了恒开公司违约责任，故恒开公司无需支付违约金，该主张没有法律依据，本院不予支持。恒开公司主张双方签订的买卖合同中违约金过高，请求予以调整。但该合同是双方当事人真实意思表示，该合同中约定逾期办证违约金并不明显过高，恒开公司也未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。
综上所述，恒开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1322元，由上诉人恒开投资发展宿迁有限公司负担。
决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一八年三月六日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛
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