广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠斗法民二初字第6号
原告：珠海百佳房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。
法定代表人：彭丽萍，总经理。
委托代理人：吴江，广东玉成律师事务所律师。
委托代理人：向春莲，广东玉成律师事务所实习律师。
被告：张桂清，女，汉族，1949年5月24日出生，户籍所在地：辽宁省铁岭市银州区。
被告：黄庆健，男，汉族，1972年2月26日出生，住广东省珠海市斗门区。
原告珠海百佳房地产投资顾问有限公司（以下简称百佳公司）诉被告张桂清、黄庆健居间合同纠纷一案，本院于2013年12月12日立案受理后，依法由代理审判员周宗丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴江、向春莲，被告张桂清、黄庆健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百佳公司诉称：经原告提供居间服务，两被告于2013年9月9日与原告三方签订了一份《房屋买卖合约》，约定将被告张桂清位于珠海市斗门区房出售给被告黄庆健。合约签订后，两被告为逃避向原告支付服务费即居间报酬的义务甩开原告进行了交易。合约第11条约定：“签署合约后，如甲乙双方（即两被告）在未征得经纪方（即原告）同意下协议取消本合约，则甲乙双方将同时及分别成为本合约之毁约者并仍须各自负责付于经纪方违约金，金额等同于本合约之9条约定的服务费之和。”第9条约定：“甲方（即被告张桂清）须向经纪方支付贰万元整（小写：￥20000.00）……作为服务费。”由该两条约定可见，两被告应共同支付给原告违约金2万元。此外，两被告与原告在合约第15条“补充条款”中约定：“①本合同成交价人民币伍拾万元整（￥500000.00）为乙方（即被告黄庆健）全包价格，乙方不再支付本次交易所产生的任何费用。②甲方（即被告张桂清）实收房款人民币肆拾陆万元整（￥460000.00），甲方不再支付本次交易所产生的任何税费和服务费。”根据上述约定，被告黄庆健所付50万元与被告张桂清实收46万元的差额部分为双方买卖501房所应承担的税费及应支付给原告的服务费。两被告为买卖501房所实际支付的税费为12402.9元。根据两被告与原告三方在合约第15条中的约定，原告可得服务费总额为27597.1元。因此，三方在合约第11条中所约定的违约金数额不足以弥补合约履行后原告可以获得的利益，所以两被告还应赔偿原告损失7597.1元。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1.两被告连带支付给原告违约金20000元；2.两被告连带赔偿原告损失7597.1元；3.两被告承担本案诉讼费用。
原告百佳公司就其主张提供证据如下：
1.房屋买卖合约，证明原告已经促成两被告之间房屋买卖合同的成立，两被告应按约定支付原告居间报酬；合约约定，在两被告违约的情况下，应支付给原告违约金2万元；原告应得的居间报酬为4万元减去交易税费的剩余部分；
2.房地产权登记表，证明两被告已背着原告办理了涉案房屋的产权过户登记，构成对原告的违约；
3.税收转账专用完税证，证明两被告为买卖涉案房屋共支付税费12402.9元，由此计得原告应得居间报酬数额为27597.1元；
4.居间服务确认书，证明吴巧玲于2013年8月24日看房，证实原告为促成两被告达成交易提供过代看房屋的居间服务。
被告张桂清辩称：原告所述不符合事实，是原告违反诚实信用的职业道德致使居间合同不能履行。1.我在珠海市多家中介公司登记了卖房信息，登记价格均为48万元。2013年9月6日我接到原告电话称将房屋卖出，价格为46万元，其他费用与我无关。后，我委托赵玉芬在9月7日领取了定金5000元，并约定9月9日到原告处与买方黄庆健见面签订正式合同。但在约定的时间内，黄庆健并没有来，原告先让我在合同上签名，我看了居间合同后才知道原告的出售价为50万元，我认为很不合理，所以我坚持只拿走46万元房款，其他任何费用与我无关。由于原告不诚实，黄庆健9月9日当天没有来，而原告公司人员也明确表示黄庆健不再履行合同了。因此，我于9月10日通过另一家中介将房子卖掉，签订合同前并不知道买主是谁。2.居间合同是以完成居间工作为要件，收取劳动报酬，而房源是我自己到原告处登记的，买房人黄庆健也是自己到原告处咨询买房的，原告并无居间工作。3.原告曾于2013年10月因此事起诉过我，而在要开庭时又突然撤诉，现原告又以同一理由再次起诉，明显是恶意行为。4.原告提供的房屋买卖合同是造假的，上面我的签名确实是我在9月9日签上去的，黄庆健的签名在9月9日已经签了，但当天我并没有见到黄庆健，其落款的9月9日也不清楚是谁签上去的，合同的开头部分及第十五条都是按照我的要求由原告的工作人员在当天书写上去的。5.房屋买卖合同第15条已经免除了第9条我支付服务费的义务，我是实收46万元，其他费用与我无关。6.三方并没有一起签订合约，9月9日当天我并没有见到黄庆健，所有合约没有成立。7.原告通过差价获得报酬是违法的行为。
被告张桂清就其辩称提交证据如下：
1.房屋买卖合约，证明该合约是假的；
2.收据（№999655），证明被告张桂清9月7日收取了5000元，并约定9月9日与买方见面；
3.珠海市二手房买卖合同，证明被告张桂清于2013年9月10日与买方吴巧玲、黄庆健签订了买卖合同，且该合同是珠海市唯一的正式的房屋买卖合同。
被告张桂清就其辩称，申请证人赵玉芬出庭作证。
证人赵玉芬述称：张桂清给我打电话让我去原告处取定金，我9月4日到原告处问了下情况，9月7日再次到原告处收取定金，看了合约后我对卖方要支付服务费的条款提出了异议，原告工作人员当着我的面添加了补充条款第十五条第1点和第2点；当时合同上已经有买方的签名但签名不是很清楚，买方签名的落款处没有时间；甲方落款处的“张桂清赵玉芬代”及“2013”是我写的，但是9月9日不是我书写的；2013年9月9日，我陪张桂清去原告公司，原告公司人员又当着我们的面补充了一些条款。
被告黄庆健辩称：1.原告并未促成两被告之间的房屋买卖合同，两被告之间的房屋买卖合同是另一家中介促成，房产查档、交税、过户等一切购房手续都是由另一家中介完成，与原告无关，原告不应取得居间服务报酬。2.原告没有全权代理该房屋一切售卖的委托证明，该房屋售卖信息不是原告独有；在买卖双方未正式签订三方合同之前，买卖双方都可自由选择任何一种方式交易，被告对原告不存在违约责任。3.我于2013年9月1日向原告交诚约金5000元，在买卖双方未正式签三方合同前不属于定金，按中介行规看房不收费，理应可如数退还；9月2日，我在别家售房信息中得知该房屋的全包价48万元，才知道原告隐瞒底价、低买高卖，有从中吃差价的违规行为，当天下午我妻子致电原告提出放弃购房，要求退还违约金，因为除了看房原告还未付出任何居间服务，但原告不肯退；补充条款明显体现原告有吃差价的行为，违反《房地产经纪管理办法》第二十五条。4.房屋买卖合约系原告提供的格式合同。按照行业规定，中介费是在交易完成后支付的，因为签订合同时原告尚有诸多服务需要完成，我与原告也口头约定在房屋过户时支付居间服务费，但合同第十条却约定“签署合约后，若甲方或乙方任何一方或双方未能依本合约卖出或买入该物业，则毁约一方或毁约双方须即时付予经纪方人民币贰万元整”，此条款属于不公平不合法的无效格式条款，合同免除了经纪方的违约责任。5.原告公司员工9月1日给我的买卖合约并没有甲方信息和第15条补充条款的手写部分，我在上面签名了但没有写上日期，因原告员工李建梅称先不要写日期，等三方签名时再补签，并称这是临时合约，要三方签名后才有效，我手里没有任何一份原告提供的合约。上面的落款日期9月9日也不是我签的。我9月9日当天未见到被告张桂清，也没有到原告处，因为当天我在处理交通事故没有空，所以合同也没有成立。
被告黄庆健就其辩称提交证据如下：
1.收款收据（№8003409）及银行转账凭条，证明9月1日原告收取了被告黄庆健所交的5000元购房诚约金，且原告说明了买卖不成功的话可以退回，但至今未退；
2.交通事故协议书，证明9月9日当天被告黄庆健在处理交通事故，没有到原告公司处。
上述证据，经庭审出示，双方质证意见如下：被告张桂清对原告提交的证据1的真实性不确认，但确认上面的签名是其本人所签，并认为被告黄庆健不可能在当天签名；对证据2的真实性无异议，但认为其没有背着原告办理产权过户登记；对证据3的真实性无异议，但不认可其证明内容，并认为与本案无关；对证据4，认为与其无关。被告黄庆健对原告提交的证据1，确认其上签名为其本人在9月1日所签，但认为在签名当时合约上的补充条款手写部分、甲方资料、被告张桂清及赵玉芬的签名都是空白的，上面只有李建梅的签名，没有落款时间，其他的手写部分在签名时是有的，不认可该证据的证明内容；对证据2、3的真实性无异议，但不认可其证明内容；对证据4的真实性、关联性均有异议，认为其上吴巧玲的签名不是其本人所签。原告对被告张桂清提交的证据1无异议，但认为不能证明其证明内容，并认为该证据与原告提交的证据是相同的，反而证明原告提交的合约是真实的，该证据有原、被告的签名，证实原告已经促成了买卖双方的交易；对证据2无异议；对证据3，认为其不能否定两被告与原告在2013年9月9日签订过房屋买卖合约的事实，其上吴巧玲的签名与原告提交的居间服务确认书的签名一致；对证人证言，认为证人没有客观阐述事实，其自行所作出的主观判断不可信，其他部分应结合其他证据加以判断。被告黄庆健对被告张桂清提交的证据1无异议；对证据2的真实性无法确认；对证据3的真实性无异议，确认其上的签名是本人所签，吴巧玲的签名也是其本人所签；对证人证言的真实性予以确认。原告对被告黄庆健提交的证据1无异议，但认为其中的5000元是保证金不是诚约金，该5000元被告张桂清已经作为定金收取；对证据2，认为只能证实被告黄庆健在当天曾处理过交通事故，但不能证明其一整天都没有到过原告处。被告张桂清对被告黄庆健提交的证据1无异议，但认为根据合约约定双方签订买卖合同后才转为定金，现未签订正式的买卖合同，该5000元并未转为定金；对证据2无异议。
本院经审查认为，原告提交的证据2、3及被告张桂清提交的证据2、3和被告黄庆健提交的证据1、2来源合法，内容客观真实，且能起到证明本案事实的作用，本院予以认定；原告提交的证据1及被告张桂清提交的证据1系同一份房屋买卖合约的第一联和第三联，其与本案具有关联性，本院予以认定为定案依据；原告提交的证据4，其内容存在矛盾之处，原告未能解释其原因，被告黄庆健也予以否认，本院对此证据不予采信；对于赵玉芬的陈述，其中关于其代收5000元定金及在合约甲方落款处代签“张桂清赵玉芬代”字样有相关证据予以佐证且原告与被告张桂清亦予以确认，本院对此予以确认，但其他陈述缺乏证据予以佐证，本院不予采信。
本院根据认定的证据和庭审笔录，查明本案事实如下：
涉案《房屋买卖合约》（NO：0001606）（以下简称合约）就买卖双方及经纪方关于珠海市斗门区房买卖的相关权利义务进行了约定。其中，第2条约定：该物业之买卖成交价为人民币伍拾万元整（小写：￥500000.00元），乙方（即被告黄庆健）须按下述方式付款：2.1乙方在签署本合同时交保证金人民币伍仟元整（小写：￥5000.00元）予经纪方（即原告）。若甲方（即被告张桂清）于2013年9月18日前签署本合约并对上述款项以定金名义签收后，乙方所交保证金自动转为购买该物业定金……。第9条约定：基于经纪方已提供之服务，甲方须向经纪方支付人民币贰万元整（小写：￥20000.00元），乙方须向经纪方支付人民币﹣﹣元整（小写：￥﹣﹣）作为服务费，该笔服务费于签订本合约时付清。第11条约定：签署合约后，如甲乙双方在未征得经纪方同意下协议取消本合约，则甲乙双方将同时及分别成为本合约之毁约者并仍须各自负责付于经纪方违约金，金额等同于本合约之9条约定的服务费之和。第13条约定：本合约一式三份，自三方签字、盖章之日起生效。第15条约定：补充条款：①本合同成交价人民币伍拾万元整（￥：500000.00）为乙方全包价格，乙方不再支付本次交易所产生的任何费用。②甲方实收房款人民币肆拾陆万元整（￥：460000.00），甲方不再支付本次交易所产生的任何税费及服务费。③甲方保证该物业是广东省内以家庭为单位的满五唯一住房，并配合经纪方开具享受个税优惠的所有相关证明，否则多出税费自行承担。④甲方实收房款人民币肆拾陆万元整（￥：460000.00），甲方不再支付本合同条款第9条经纪方的服务费人民币贰万元整（￥：20000.00元）及本次交易所产生的任何费用。该合约甲方落款处为“张桂清赵玉芬代”和“张桂清”，落款时间为2013年9月9日，被告张桂清确认“张桂清赵玉芬代”系赵玉芬所签，“张桂清”系其本人于2013年9月9日所签；经纪方代表处落款为“李建梅”并加盖原告公章，落款时间为2013年9月9日；乙方落款为“黄庆健”，落款时间为2013年9月9日，被告黄庆健确认该签名为其本人所签，但两被告对该落款的时间均有异议。此外，被告黄庆健认为其在签名时合约开头甲方信息及第15条手写部分是空白的。
2013年9月1日，原告出具收款收据一份（№8003409），内容为“今收到黄庆健交来购买珠海市斗门区房之保证金（注：业主签字后自动转为定金）伍仟元”。2013年9月7日赵玉芬代被告张桂清出具收据一份（№999655），内容为“今收到黄庆健交来购买珠海市斗门区房之定金伍仟元”，后张桂清在其上签名并按指模予以确认。2013年9月10日，张桂清、吴巧玲、黄庆健与斗门区井岸家家物业代理部签订《珠海市二手房买卖合同》一份，就涉案房产的买卖达成协议。2013年10月10日，黄庆健、吴巧玲办理了涉案房屋的完税证。2013年10月23日涉案房屋的产权人变更为黄庆健、吴巧玲，权证号码变更为XXXXXX。
另查明，2013年9月9日，被告黄庆健与案外人签订《交通事故协议书》一份。
再查明，本院于2013年10月10日立案受理百佳公司诉张桂清居间合同纠纷一案，百佳公司于2013年11月18日提出撤诉申请，本院依法作出（2013）珠斗法民二初字第506号民事裁定书，准许其撤回诉讼。
本院认为，本案的焦点有：
一、原告是否提供了居间服务问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。原告代为收取并以定金名义转交了5000元给被告张桂清；被告黄庆健亦述称，原告工作人员带其妻子看过涉案房屋；同时，原告也已促成两被告订立房屋买卖合约，两被告均已签名确认。故可以认定原告向两被告提供了订立合同的媒介服务并报告了订立合同的机会。因此，对两被告关于原告并未提供任何居间服务的主张，本院不予采信。
二、涉案合约是否成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”；同时，第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效”。且，涉案合约第13条也约定，该合约自三方签字、盖章之日起生效。原告百佳公司与被告张桂清提交的房屋买卖合约系同一份合约的第一联与第三联，其中均有三方签名，两被告均确认各自签名的真实性，而落款时间也均为2013年9月9日。被告黄庆健辩称，其签名时甲方信息及第15条手写部分都是空白的，但并未提交由其留存的合同文本或其他相关证据予以佐证，本院对此辩称不予采信。故，本院依现有证据认定该合约在2013年9月9日成立并生效。即便按照两被告所述，被告黄庆健的签名是在2013年9月9日之前，但三方签名的先后顺序并不影响合约的生效；即便其签名时第15条手写部分是空白，但合约第13条为打印条款，其签名时对该条款的内容也应是清楚的。同时，被告黄庆健已经按照合约第2.1条的约定交付保证金5000元，被告张桂清也已经按照约定以定金名义收取了该5000元。即涉案合约已经部分履行。故，两被告以三方并非在同一天签订合约从而主张合约不成立的辩称，本院不予采信。
三、两被告是否存在违约行为。涉案合约已依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。根据合约第11条的约定，如果两被告在未征得原告的同意下协议取消合约，则两被告同时成为违约者。涉案合约于2013年9月9日成立并生效，两被告于2013年9月10日通过另一中介公司成交涉案房屋并办理了产权变更登记手续，其行为实质上是在未征得原告的同意下协议取消了涉案合约。则依合约约定，两被告同时成为涉案合约的违约者，亦应连带承担涉案合约之违约责任。故原告要求两被告连带支付违约金的诉请有事实依据，本院予以支持。被告张桂清辩称，合约第15条已经变更了第9条的约定从而其不需支付任何费用。第15条虽对第9条进行了变更免除了被告张桂清支付居间服务费用的义务，但其并未免除被告张桂清的违约责任，也并不影响第9条作为第11条违约金数额计算依据的条款的适用。故被告张桂清仍应就其违约行为承担相应的违约责任，本院对被告张桂清的上述答辩意见不予采信。
四、违约金的数额问题。依据第11条的约定，第9条系其违约金数额确定之依据。原告述称，第9条约定的2万元是基于其促成两被告交易被告张桂清所应支付的居间服务费，其并无明确的计算方式。根据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格（1995）971号）及《广东省物价局、广东省建设委员会转发国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（粤价（1995）362号）的规定，“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5－2.5％计收”，“深圳、珠海、汕头经济特区的收费标准可适当高一些，但最高不得超过国家规定的上述收费标准的30%，具体上浮幅度由当地物价局会同建委制定。”虽然合约第2条约定涉案房屋的成交价为50万元，但第15条对此作出变更，被告张桂清实收价款为46万元。以46万元的成交价计，2万元居间服务费用的计收价格高于上述通知所确定的计收标准。故，结合原告提供居间服务的情况，本院酌定按照1.5%的标准计收居间服务费用，即6900元。结合第9条与第11条的规定，本院确定被告张桂清、黄庆健应连带支付原告违约金6900元。
五、损失问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”。涉案合约履行后可以获得的利益即原告提供居间服务所应获得的报酬。原告述称，依据合约第15条，被告黄庆健的全包价格为50万元，被告张桂清的实收价格为46万元，其中4万元的差价扣除税费后的余额27597.1元为其居间报酬，而依合约第9条与第11条计得的违约金不足以弥补居间报酬损失。但原告所主张的应扣除的税费是以两被告的实际成交价413430元为基数所计得的，而非按照合约第15条以460000元的成交价所计得；即便按照460000元的成交价计算税费，其余额也高于上述通知所确定的居间报酬的计收标准，对此本院已予以调整。上述违约金数额已足以弥补原告居间报酬损失。故，对原告要求两被告连带支付损失7597.1元的诉讼请求本院不予支持。
关于原告是否存在隐瞒底价、低买高卖的行为。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定，“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；……”。涉案合约已明确约定被告黄庆健的全包价为50万元，原告及两被告均已签名确认。即便如被告黄庆健所述，其在签名时第15条手写部分是空白，但合约第2条也已就涉案房屋的成交价作出明确约定；且被告黄庆健在答辩状中确认“9月1日晚谈价中原告出全包价50万，而被告意愿全包价48万”，即便按其所述是在2013年9月1日在涉案合约上签名的，其签名时对涉案房屋的全包价是50万元也是清楚的。同时，被告张桂清在答辩状中也确认“答辩人看了居间合同后，才知道原告的出售价为50万元”，可以认定其对涉案房屋的售价为50万元也应是清楚的。故，原告并不存在对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价的行为。对两被告关于原告存在隐瞒底价、低买高卖行为的答辩意见，本院不予采信。
关于是否存在恶意行为问题。原告百佳公司诉被告张桂清的（2013）珠斗法民二初字第506号案件，本院已依法作出准许原告撤回诉讼的裁定。原告再次起诉，属于对其诉讼权利的行使，且被告张桂清并未提交证据证明原告存在恶意行为。故，对被告张桂清关于原告存在恶意行为的主张，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告张桂清、黄庆健于本判决生效之日起七日内向原告珠海百佳房地产投资顾问有限公司连带支付违约金6900元；
二、驳回原告珠海百佳房地产投资顾问有限公司要求被告张桂清、黄庆健连带支付损失7597.1元的诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费245元，由原告百佳房地产投资顾问有限公司负担220元，被告张桂清、黄庆健负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海
市中级人民法院。
代理审判员 周宗丽
二〇一四年三月十日
书 记 员 张碧鸿