辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民终1297号
上诉人（原审被告、执行异议人）：于美艳，女，汉族，1966年6月15日生，住辽宁省普兰店市。
委托诉讼代理人：马家强，辽宁融都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：大连圣鑫建设集团有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区畅通街24号。
法定代表人：张广学，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡彩霞，辽宁维谐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：大连民兴房地产发展有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区联合路38号。
法定代表人：蔡宏伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐丽丽，该公司职员。
上诉人于美艳因与被上诉人大连圣鑫建设集团有限公司（以下简称圣鑫公司）、大连民兴房地产发展有限公司（以下简称民兴公司）执行异议之诉一案，不服大连市中级人民法院（以下简称大连中院）（2017）辽02民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭并组织各方当事人进行了询问。上诉人于美艳的委托诉讼代理人马家强，被上诉人圣鑫公司的委托诉讼代理人胡彩霞、民兴公司的法定代表人蔡宏伟到庭接受了询问。本案现已审理终结。
于美艳的上诉请求：撤销大连市中级人民法院（2017）辽02民初255号民事判决书，发回重审或者查清事实后依法改判排除圣鑫公司对案涉房屋的执行；一审、二审诉讼费用由圣鑫公司、民兴公司承担。
事实与理由：1.一审认定“现有证据不足以证明于美艳在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋”，该节事实认定错误。民兴公司向于美艳开具的《入住联络信笺》，作为《商品房买卖合同》中出卖人履行交付义务的证明文件，足以证明民兴公司已经将房屋交付给了于美艳，于美艳与民兴公司之间已经完成了房屋交接和转移占有。因此，应当认定于美艳已经合法占有该房屋。关于合法占有问题，第一，于美艳已经领取钥匙，并实际控制涉案房屋。民兴公司在涉案房屋评估时能够进入该房屋内，于美艳认为这是因为于美艳就涉案房屋并未进行内部装修所以房屋锁芯并未更换，物业公司留有钥匙，所以才能进入房屋。因此，涉案房屋进行评估并不能证明民兴公司仍实际控制涉案房屋。第二，于美艳在圣鑫公司诉讼保全时并不知晓房屋被查封，查封法院也未告知于美艳房屋被查封。2017年于美艳才知晓涉案房屋被查封，并及时提出了执行异议。第三，涉案房屋是清水房，没有进行装修，只能说明于美艳没有实际使用房屋，但这并不能否认于美艳实际占有房屋这一事实。实际上，于美艳与物业公司签有物业管理合同，物业公司亦就物业费问题向于美艳进行了催缴，这充分说明了涉案房屋民兴公司已经实际交付给了于美艳。第四，涉案房屋虽没有办理竣工备案，但亦属于“五证”齐全的可销售商品房，未竣工即交付也只能视为于美艳对房屋现状的认可，不能据此认为房屋没有交付。
2.一审认定“现有证据无法证明于美艳已支付全部房屋价款”，该节事实认定错误。于美艳提供的购房发票足以证明于美艳已经支付购房款，否则，民兴公司作为开发商，作为理性经济人，在没有收到购房款的情况下，不可能向于美艳开具购房发票。因此，应当认定于美艳已经支付了全部购房款这一事实。关于支付购房款问题，涉案房屋的购房款是以工程款抵顶方式支付，且民兴公司已经向于美艳开具全额购房款发票，应视为于美艳已经全额付清了购房款。第一，2009年8月10日民兴公司与大连永达建设工程有限公司（以下简称永达公司）签署了关于以28套商品房抵顶工程款的《协议书》，永达公司通过向分包人进行抵顶的方式，最终由于美艳购买。所以，民兴公司向于美艳开具购房发票是基于民兴公司与永达公司之间的房屋抵顶工程款的协议，是有事实基础的，而且以工程款抵顶房款并不违反法律法规的规定，应当是有效的。第二，永达公司向法院提起执行异议申请，其申请理由为工程款优先权。永达公司作为涉案房屋的施工单位，其本身享有涉案工程的工程款优先权，永达公司当然会据此提出执行异议。因此，永达公司提出执行异议与涉案房屋已经出售给于美艳并不矛盾。
3.一审认定“现有证据无法确定于美艳已经在查封之前签订了合法有效的房屋买卖合同”，该节事实认定错误。于美艳与民兴公司在2013年12月17日签署了就案涉房屋的《商品房买卖合同》，对此合同，民兴公司并未提出异议，一审判决应当予以认定。关于《商品房买卖合同》的签署问题，虽然民兴公司是基于与永达公司之间签署的以房抵顶工程款的《协议书》才与于美艳签署的该《商品房买卖合同》，这与一般的《商品房买卖合同》的签署只是在销售渠道、付款方式存在差异，本质上仍然属于合法有效的《商品房买卖合同》，于美艳与民兴公司之间建立了商品房买卖法律关系，民兴公司仍然有义务履行《商品房买卖合同》的全部义务，包括房屋交付、产权办理等。
综上，于美艳一审证据足以证明涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条规定的排除执行的四个构成要件，原审判决事实认定错误，二审应当予以纠正。恳请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。
圣鑫公司二审答辩称：不同意于美艳的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
事实与理由：于美艳提出的执行异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的要件。1.于美艳并无证据证明在法院查封之前已合法占有案涉房屋。《入住联络笺》是民兴公司单方面出具的，并没有双方的签字，该证据并不能证明于美艳已经实际受领了房屋。在法院查封后，民兴公司一直没有向法院提出房屋已经交付给于美艳的事实，并且2016年3月21日在法院的组织下，民兴公司与圣鑫公司达成执行和解协议中还明确约定以案涉房屋评估拍卖抵偿欠款，随后其在执行过程中又配合法院对案涉房屋进行了评估拍卖。只是在后期，民兴公司认为评估价值有异议时才让若干人提出执行异议、阻扰执行。前述民兴公司的行为足以表明其对案涉房屋一直拥有实际的控制权，这与民兴公司出具的《入住联络笺》及主张案涉房屋已实际交付，是彼此矛盾的。另外，案涉房屋如已经交付于美艳，民兴公司已不再实际控制该房屋，那么在评估机构对案涉房屋进行评估时，民兴公司为什么还配合评估，而于美艳明知该房屋系自己购买，为什么不立即提出执行异议，相反也同意评估。再则根据评估报告现场照片，案涉房屋在评估当时属于清水房，没有任何装修，加上民兴公司及于美艳主张房屋交付时间为2013年12月，此时案涉房屋尚未竣工，直到2015年2月3日才竣工验收，根本不具备居住条件如何交付使用。至于于美艳所诉与物业公司签署《物业管理合同》、有物业公司催缴物业费的通知。圣鑫公司认为，这一事实不真实，因为本案是一个串案，一审两个月的举证期限其他案件的当事人均未提供上述两份证据。其举证的《物业管理合同》与《商品房买卖合同》是同时签署的，如果存在这份证据，一审时就应该一同提供；而物业费的催缴通知是2017年10月份下达的，显然更不真实。于美艳所提的物业公司是民兴公司自管的物业公司，其他串案一审民兴公司的代理人是其公司副总战黎，其对物业公司由民兴公司自管是认可的。所以，这两份证据是一审判决后民兴公司与于美艳相互串通后补的，不能作为本案事实予以认定。综合上述的矛盾事实，案涉房屋是民兴公司实际控制的，根本不存在交付于美艳的事实，因此于美艳不存在合法占有案涉房屋。
2.于美艳并没有支付案涉房屋的全部价款。圣鑫公司于2014年1月26日申请法院查封了案涉房屋，民兴公司却在签订执行和解协议并且评估完毕后，于2016年12月份为于美艳开具购房发票，如像于美艳及民兴公司所述是2013年12月份签订的购房合同，为何不同时开具购房发票，而在事隔三年多补开发票，这不符合常理。况且发票本身并不能直接证明款项已经实际交付，相反民兴公司的法定代表人在一审时明确表示包括于美艳在内的所有上诉人并没有向其直接付款，同时称其与永达公司之间存在以房抵顶工程款的事实。而一审时，串联案件民兴公司代理人在周杨案件中提交的证据证明包括案涉房屋在内的12套房屋,民兴公司是以抵工程款方式抵顶给永达公司，包括本案于美艳在内的所有上诉人都是通过永达公司抵债方式取得案涉房屋。根据永达公司2016年5月3日向大连中院提交的《执行异议申请书》可以确认，永达公司至迟在2016年5月3日前认为案涉房屋系民兴公司抵顶给其的工程款，如在该时间节点，于美艳已经支付了全部购房款，则应由于美艳提出执行异议，而不是由永达公司提出。况且至今于美艳也没有提交向民兴公司或是永达公司直接付款的任何凭证，因此于美艳主张其已支付全部购房款是不真实的。
3.于美艳并没有在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。根据民兴公司委托诉讼代理人、法定代表人当庭陈述及永达公司提出的执行异议、大连中院（2016）辽02执异104号执行裁定、串案中其他执行异议人的代理人提交的民兴公司与永达公司签订的包括案涉房屋在内的12套房屋以房抵顶工程款协议，均可以确认案涉房屋是民兴公司最初以抵顶工程款的方式抵顶给案外人永达公司，于美艳购房无论是否真实，均可以确定并不是从民兴公司处直接购买案涉房屋，而是从永达公司处间接得来。因此，于美艳与民兴公司虽然表面上签订了房屋买卖合同，但双方并不存在真实的买卖关系，双方的真实意思是民兴公司按照与永达公司抵债协议的约定，配合于美艳办理房屋的相关手续，而并非向于美艳出售房屋，于美艳也并不负责向民兴公司支付购房款的义务，民兴公司之所以向于美艳出具买卖合同及购房发票是为了履行与永达公司的抵债协议，因此其双方签订的合同并不是真实有效的房屋买卖合同。
4.圣鑫公司有充分的理由认为是民兴公司为了对抗执行人与于美艳恶意串通。在圣鑫公司于2014年1月份查封前，案涉房屋属在建工程，无任何出售登记情况。而于美艳与民兴公司在2016年12月份提出执行异议时，提供的《商品房买卖合同》与查封时间只相差几天，这是双方串通倒签时间的合同，而且在该《商品房买卖合同》中明确注明“合同在房屋登记管理中心不申请预购商品房预告登记”，提供的发票时间是2016年12月份的，是提出执行异议的同时开具的。试想任何一个购房者，在花费巨资购房时，怎么可能放弃自身权利，自愿承担风险而不要求对所购的房屋权属进行登记，可以办理网签的《商品房买卖合同》自愿不要求网签，而去手签。交付房款当时却不要发票，在时隔三年法院查封后才开具发票。双方主张在签订《商品房买卖合同》当天就办理了《入住联络笺》，而事实是2013年12月末所谓签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋还没有完工，民兴公司提供的证据及评估报告中的文件显示案涉房屋于2015年2月份才竣工验收。在未完工前，双方如何办理入住手续、如何居住使用。况且，从所谓的“购房者”于美艳的签名来看，《商品房买卖合同》上的签名签在代理人上，与上诉状的签名根本也不一致，其中必有一个是虚假的。于美艳提交的补充上诉理由中，上诉人处没有于美艳的签名。上述一系列事实，均可证实于美艳的购房行为是不真实的，既便是从永达公司处间接得来的，也是在法院查封之后。现在之所以提出执行异议，是为了配合民兴公司抗拒执行，以达到自身利益。
综上，于美艳提出的执行异议之诉不符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，且与民兴公司相互串通，提供虚假证据，不具有对抗执行的优先性，应驳回于美艳的上诉请求。
民兴公司答辩称：1.同意于美艳的上诉请求，对原审判决认定的事实与判决结论不认可；2.民兴公司与永达公司在2009年就签订了包括案涉房屋在内的总计28套房屋的抵顶工程款协议，该工程款是用于涉案房屋所在的楼宇建设。3.永达公司向其他人出售或转让抵顶房屋后，由我公司直接出具发票，签订《商品房买卖合同》。在法律上民兴公司与房屋购买人形成房屋买卖关系。该房屋我公司向购房人于美艳开具了发票，签订了购房合同应视为民兴公司向于美艳出售了该房屋；4.民兴公司出具了入住手续，由于美艳与物业公司办理了收房手续，领取钥匙，民兴公司完成了房屋交付；5.民兴公司不同意所谓同类案件串案的说法，针对所谓串案的12套房屋，只是在2009年签订的抵款协议中同时由民兴公司抵顶给永达公司，如果认可2009年的协议才能认同这12套房屋同样的法律地位。圣鑫公司与民兴公司的法律纠纷中，这12套房屋的购房人提出了执行异议，在执行异议裁定中由不同法官提出了完全相反的意见，说明涉案房屋由于购买人支付方式不同、购买时间不同，情况也不尽相同，所以简单地将这12套房屋购买人以相同的判决作出处理，是不对的。
圣鑫公司向一审法院起诉请求：撤销（2017）辽02执异字222号执行裁定书，恢复对大连市旅顺口区水师营街北一巷20号4-1房屋的执行；诉讼费用由于美艳、民兴公司支付。
一审法院经审理查明：圣鑫公司与民兴公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2014年4月18日作出（2014）大民二初字第13号民事判决：一、民兴公司于判决生效之日起十日内向圣鑫公司支付工程款8,336,641元，并自2014年1月22日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息；二、民兴公司于判决生效之日起十日内向圣鑫公司支付违约金406,382元;三、驳回圣鑫公司的其他诉讼请求。圣鑫公司不服，提起上诉。辽宁省高级人民法院于2014年11月23日作出（2014）辽民一终字第204号民事判决：一、撤销大连中院（2014）大民二初字第13号民事判决的第三项；二、变更大连中院（2014）大民二初字第13号民事判决的第一项为：民兴公司于判决生效之日起十日内向圣鑫公司给付工程款8,540,495元，并给付欠款利息；三、变更大连中院（2014）大民二初字第13号民事判决的第二项为：民兴公司于判决生效之日起十日内向圣鑫公司支付违约金1,625,669.10元。四、驳回圣鑫公司的其他诉讼请求。在案件诉讼阶段，一审法院于2014年1月26日作出（2014）大民二初字第13-2号民事裁定，冻结民兴公司银行存款人民币12,131,613元或查封其等值财产（包含案涉大连市旅顺口区水师营街北一巷20号4-1房屋)。上述房屋续封至今。
2013年12月17日，于美艳与民兴公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落于大连市旅顺口区水师营街北一巷20号4-1商品房（房屋用途为住宅、建筑面积72.59平方米，房款总金额为人民币337,905元)。同日，民兴公司向大连前城花园物业管理有限公司（以下简称前城公司）出具《入住联络笺》，载明：东方戴维营22#（水师营街北一巷20-401号）业主于美艳已办理完各项房款结算手续，具备入住条件，请给予办理入住手续。2016年12月6日，民兴公司向于美艳出具了上述房款的销售不动产统一发票。
一审法院认为，本案争议的焦点是于美艳在执行程序中提出的异议是否符合《执行异议和复议规定》)第二十八条的构成要件。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得支持应当符合下列情形且其权利能够排除执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，于美艳提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的要件，理由如下：第一，现有证据不足以证明于美艳在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。尽管民兴公司为于美艳开具了《入住联络笺》，但该证据并不能证明于美艳已经实际受领房屋。在法院查封房屋后，民兴公司一直没有向法院提出房屋已经交付于美艳的事实，并且在2016年3月21日，其与圣鑫公司达成的执行和解协议中还明确约定以案涉房屋评估拍卖抵偿欠款，而案涉房屋又确实进行了评估，故民兴公司的前述行为表明其对案涉房屋一直拥有实际的控制权，这与民兴公司主张案涉房屋已经实际交付于美艳，彼此矛盾，无法排除合理怀疑。另外，房屋如果已经交付于美艳，则民兴公司已经不能再实际控制该房屋，则评估机构对案涉房屋进行评估时，没有于美艳的配合，无法进行评估，而于美艳明知该房屋系自己购买的房屋，不立即提出执行异议，相反配合评估机构进行评估也明显违反常理。再则根据评估报告，案涉房屋在评估当时属于清水房，没有任何装修，加之在民兴公司主张的交付时间节点，案涉房屋尚未办理完毕竣工验收备案手续，综合上述其他矛盾事实，民兴公司实际控制案涉房屋的可能性大于房屋已经实际交付于美艳的可能性，故无法认定于美艳已经合法占有了案涉房屋。第二，现有证据无法证明于美艳已支付全部房屋价款。尽管民兴公司向于美艳出具了购房发票，但发票本身并不能直接证明款项已经给付的事实。相反，民兴公司在本次庭审中，明确表示于美艳并未向其直接付款，而是将购房款交付给永达公司，同时主张其与永达公司间存在以房屋抵顶工程款的事实。根据永达公司2016年5月3日向大连中院提交的《执行异议申请书》可以确认，至迟在2016年5月3日，永达公司尚认为案涉房屋系民兴公司抵顶给其的工程款，如在该时间节点，于美艳已经给付了全部购房款，则应当由于美艳提出执行异议，而不应由永达公司提出。且本案没有于美艳向民兴公司直接付款的证据，因此，无法确认于美艳已经实际支付了全部购房款。第三，现有证据无法确定于美艳已经在查封之前签订了合法有效的房屋买卖合同。根据民兴公司的当庭陈述以及大连中院（2016）辽02执异104号执行裁定，可以确认，案涉房屋，民兴公司最初以抵顶工程款的方式抵顶给了案外人永达公司，于美艳并非自民兴公司处直接购买案涉房屋，而是向永达公司购买案涉房屋。因此，于美艳与民兴公司间虽然表面上签订了房屋买卖合同，但双方间并不存在真实的买卖关系，双方间的真实意思是民兴公司系按照与永达公司抵债协议的约定向于美艳办理房屋交付和所有权变更登记，而并非向于美艳出售房屋，也因此，于美艳并不负担向民兴公司给付购房款的义务，该事实可以印证本案于美艳为何不向民兴公司支付购房款，但民兴公司却向于美艳开具购房发票。因此，本案不能认定于美艳已经与民兴公司间订立了合法有效的房屋买卖合同。
综上所述，于美艳提出的执行异议主张，不能满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的要件，其主张不能成立，相反，圣鑫公司关于本案恢复执行案涉房屋的诉讼请求成立，应准许执行案涉房屋；依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第二款之规定，“对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效”，故圣鑫公司关于撤销（2017）辽02执异字222号执行裁定书的诉讼请求，与该规定不符且无实际意义，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（一）项、第三百一十四条第二款之规定，一审法院判决：一、准许执行大连市旅顺口区水师营街北一巷20号4-1房屋；二、驳回圣鑫公司的其他诉讼请求。案件受理费4300元（圣鑫公司已预付），由于美艳负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
于美艳二审提供如下证据:第一组证据:2009年8月10日民兴公司与永达公司签订的抵顶房屋的《协议书》、2009年10月15日永达公司与案外人杨喜风签订的《商品房抵付工程款协议》、《东方戴维营项目第二标段工程施工合同》（××），欲证明民兴公司与永达公司抵付工程款的相关事实。第二组证据：《东方戴维营前期物业服务协议》、物业费缴费通知单照片两份，欲证明民兴公司已将涉案房屋交付于美艳，于美艳与物业公司之间形成了物业管理法律关系，于美艳合法占有案涉房屋。
圣鑫公司对于美艳二审所举证据的质证意见：1.对第一组证据的真实性无法确定，如民兴公司与永达公司签订的抵顶房屋的协议书是真实的，该证据原件不应在于美艳手中，而应由民兴公司提供。进一步证明于美艳与民兴公司之间相互串通。2.对第二组证据的真实性不予认可，该证据与本案无关联性，证明不了于美艳购房及支付房款的事实；所有串案当事人在一审长达两个月的举证期限内均未提供该份证据，且物业服务协议是2013年12月17日签订的，此时，该房屋还未完工，不可能签订物业协议交付使用，该协议甲方盖章处的公章应该是物业公司但现却是民兴公司盖章；乙方于美艳的签字与上诉状中于美艳的签字以及《商品房买卖合同》中于美艳的签字均不一致，显然是代签的，是虚假的。缴费通知单更是虚假的，落款时间是2017年10月13日，是一审判决作出后才下达，物业公司又变成大连前城花园物业管理有限公司，且双方是2013年签订的《商品房买卖合同》，2017年才催缴物业费，是不真实的。
民兴公司对于美艳二审所举证据的质证意见：1.对第一组证据的真实性无异议，民兴公司与永达公司签订的抵顶房屋的《协议书》，民兴公司已在执行异议期间向法院举证过，也存有该份协议，证明了民兴公司早在2009年就向永达公司抵顶了包括涉案房屋在内的28套房屋，与永达公司无任何非法串通行为。其余两个协议乙方杨喜风是永达公司承担民兴公司工程的项目部经理，即项目实际承包人。2.对第二组证据的真实性均无异议，物业服务协议系政府规定的在开发商交房时必须由开发商与购房者签订，其甲方应是民兴公司而非物业公司，这是政府规定的。物业费催缴通知单是小区的物业公司发出，该公司与民兴公司在法律上无任何关系。
本院对于美艳二审所举证据的分析与认定：对于第一组证据:2009年8月10日民兴公司与永达公司签订的抵顶房屋的《协议书》、2009年10月15日永达公司与案外人杨喜风签订的《商品房抵付工程款协议》、《东方戴维营项目第二标段工程施工合同》，只能证明民兴公司与永达公司抵付工程款的相关事实，而并不能证明于美艳已实际占有案涉房屋的事实，该组证据与本案无关，本院不予采信。对于第二组证据：因于美艳在二审庭审中自认《东方戴维营前期物业服务协议》及《商品房买卖合同》上于美艳的签字均不是其本人所签，故本院对这两份证据的真实性不予确认；对于物业费缴费通知单照片，仅凭该证据无法证明于美艳所要证明的“民兴公司已将涉案房屋交付于美艳，于美艳与物业公司之间形成了物业管理法律关系，于美艳合法占有案涉房屋”的事实，故对该份证据本院亦不予采信。
本院对原审判决认定事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
2014年1月26日，一审法院作出（2014）大民二初字第13－2号民事裁定书，并向民兴公司进行了送达；2014年1月28日，一审法院对包括案涉即大连市旅顺口区水师营街北一巷20号4－1在内的房屋予以了查封，并将该查封内容于2014年3月6日向民兴公司作笔录予以告知，民兴公司对此未提出异议。
2015年2月3日，案涉房屋工程竣工验收合格。
2016年3月21日，民兴公司作为被执行人与申请执行人圣鑫公司对（2014）大民二初字第13号案达成《执行和解协议书》，其中载明：民兴公司同意并承诺将其所有的没有居住和使用的12套房屋（包括案涉房屋）评估拍卖或变卖，用以抵偿该案欠款。
2016年5月3日，永达公司以“被查封房屋所有权人实际为永达公司”为由，向一审法院针对包括案涉房屋在内12套房屋的查封提出执行异议申请。一审法院认为其理由不能成立，并作出（2016）辽02执异104号民事裁定书，裁定驳回永达公司的异议。对此，永达公司、民兴公司均未提出复议或执行异议之诉。
上述事实，有大连中院（2014）大民二初字第13－2号民事裁定书、送达回证、查封笔录、执行和解协议书、大连中院（2016）辽02执异104号执行裁定书、2015－006号竣工验收备案表等在卷佐证，业经质证，足资认定。
本院认为，本案的焦点问题是：于美艳就大连市旅顺口区水师营街北一巷20号4－1房屋（以下简称案涉房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《执行异议和复议的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。而从本案现有证据来看，于美艳举证的民兴公司与永达公司签订的抵顶房屋《协议书》、永达公司与案外人杨喜风签订的《商品房抵付工程款协议》、《东方戴维营项目第二标段工程施工合同》、《东方戴维营前期物业服务协议》、两份物业费缴费通知单照片，均不能证明于美艳在人民法院对案涉房屋2014年1月28日查封之前已合法占有案涉房屋。于美艳二审庭审中已自认《商品房买卖合同》、《东方戴维营前期物业服务协议》上的签字并非其本人所签；且案涉房屋2015年2月3日才竣工验收，而于美艳的《入住联络笺》及《东方戴维营前期物业服务协议》在2013年12月17日即已签订，这与常理及商品房入住条件、程序均不相符，所以亦不能证明于美艳在法院查封案涉房屋之前其与民兴公司已签订合法有效的书面买卖合同。于美艳现虽提供有民兴公司为其开具的购房发票，但其不能提供其已支付全部购房款的相关证据。因此依现有证据，不能证明于美艳对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故原审判决准予圣鑫公司执行大连市旅顺口区水师营街北一巷20号4－1房屋，并无不当。
综上，于美艳的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6368元，由于美艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 辉
审 判 员 郑锦弘
审 判 员 陈 建
二〇一八年三月十二日
法官助理 赵明娇
书 记 员 李 婷