北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初8062号原告：毕建青，女，1963年1月11日出生，北京海淀置业集团退休职员，住北京市海淀区红山口甲三号。被告：张维杰，男，1974年12月19日出生，住山东省德州市。被告：张喆，男，1980年2月16日出生，北京奥宇德橱柜厂员工，住天津市和平区。二被告委托诉讼代理人：李伟，北京廉峰律师事务所律师。原告毕建青与被告张维杰、被告张喆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法由审判员刘瑶独任审判，公开开庭进行了审理。原告毕建青、被告张维杰及被告张喆的共同委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕建青向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告毕建青与被告张维杰、被告张喆于2015年8月1日签订的“北京市房屋租赁合同”及“补充协议”；2.判决被告张维杰、被告张喆立即将承租的位于北京市大兴区路9号院号楼层号房屋恢复原状，并交付给原告毕建青；3.判决被告张维杰、被告张喆向原告毕建青支付2015年8月18日至2015年10月1日免租期期间涉诉房屋租金5700元；4.判决被告张维杰、被告张喆支付原告毕建青自2017年2月1日起至房屋交还给原告毕建青之日的房屋租金（按合同约定，每月3800元）；5.判决被告张维杰、被告张喆赔偿原告毕建青交房后房屋闲置期间租金损失费22800元（按6个月租金计算）；6.判决被告张维杰、被告张喆赔偿原告毕建青居间服务费3800元；7.被告张维杰、被告张喆就上述请求承担连带责任；8、被告张维杰、被告张喆共同承担本案诉讼费用。事实和理由：经北京华硕房地产经纪有限公司居间介绍，原告毕建青与被告张维杰于2015年8月17日就被告张维杰承租原告毕建青所有的位于北京市大兴区路号院号楼层号房屋（以下分别简称：1416室）用于办公事宜，订立了“北京市房屋租赁合同”和“补充协议”；合同第三条约定租赁期限为2015年8月18日至2018年8月17日，租赁期限届满或合同解除后，甲方（出租人）有权收回房屋，乙方（承租人）应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；第四条约定租金为每月3800元，押一付三，各期租金支付时间为2015年8月21日、2016年1月2日、2016年4月2日，以此类推；双方约定房屋押金为3800元，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；合同第九条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按约定支付租金达7日的……”；补充协议约定，乙方违约应补齐免租期期间的租金。被告张维杰拿到房屋后，将原告毕建青所有的1416室以及被告张维杰另行承租的同层1414室、1415室、1401室全部打通进行装修，也就是说，被告张维杰已经将办公室全部连通，所有房屋之间的隔断墙被全部拆除，1414室、1415室、1416室共3间房屋原有3扇出入大门，也被合并成了1扇门，原告毕建青所有的1416室与1401室只是在隔墙上开洞设门，被告张维杰未经许可私自把墙拆毁打通。事隔没多久，原来签订合同的中介公司通知原告毕建青，被告张维杰作为承租人需要更换，中介公司把原告毕建青合同收回再返还原告毕建青时，承租人由原来的被告张维杰已经更改为被告张喆。在最初签订合同时，原告毕建青不同意每天每平米2元出租，但被告张维杰强调他们的租期长且稳定，合同期为三年，原告毕建青考虑租赁较长方以当时极其低廉的价格出租给他们，并给被告张维杰45天的免租期。然而，被告张维杰从支付第1期租金开始，每期都要在原告毕建青催促下才会向原告毕建青支付，都会晚于合同约定的租金支付时间，原告毕建青就此多次向被告张维杰提出异议。至2017年1月2日这期租金时，被告张喆又迟迟不付租金，原告毕建青又多次催促被告张喆支付租金，被告张喆不予理睬，后原告毕建青专门前往涉诉房屋处催讨房屋租金。此后的几天，被告张喆只是向原告毕建青支付了1个月租金，而不是合同约定的3个月，原告毕建青电话联系被告张喆，被告张喆拒绝接听电话。综上所述，原告毕建青认为，被告张维杰、被告张喆不按约定支付租金已经符合解除条件，涉诉房屋被破坏性装修，与其他业主房屋间的大面积隔断墙被完全拆除，不恢复原状根本无法收房。为维护原告毕建青的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求依法判决支持原告毕建青的诉讼请求。被告张维杰辩称，不同意原告毕建青的全部诉讼请求。张维杰不是本案适格被告，本案原告毕建青提交的补充协议中，张维杰已经删除，变更为张喆，并且原告毕建青也认可变更行为。被告张喆辩称：不同意原告毕建青的诉讼请求。首先被告张喆已经依照合同约定，提前30天通知原告毕建青不再承租房屋，并且交付了1个月的租金，已经尽到了应当履行的合同义务，房屋租赁合同在2017年2月1日就已经解除；租赁房屋的装修是经过1414室、1415室、1416室的2位房主认可同意的，并且被告张喆没有违约，不同意将房屋恢复原状；关于免租期内的租金不同意支付，被告张喆并未违约，被告张喆提前1个月通知原告毕建青解除合同，并且在合同期内已经将房屋腾空，被告张喆多次联系原告毕建青退房，但是原告毕建青一直没有收房，1414室、1415室已经在2017年3月20日交给房主了，合同显示3间房屋都是共同体，可以向任何1人退房；原告毕建青要求被告张维杰、被告张喆承担连带赔偿责任不同意，因为房屋租赁合同的相对方已经更名为被告张喆，与被告张维杰无关。本院经审理认定事实如下：原告毕建青系1416室的房屋所有权人，房屋的权利性质为商品房，用途为办公，1416室的房屋建筑面积为63.74平方米。2015年8月21日，原告毕建青（甲方、出租人）与被告张维杰（乙方、承租人）、北京华硕房地产经纪有限公司（丙方、居间人，以下简称：华硕经纪公司）签订“北京市房屋租赁合同”，各方约定原告毕建青将其所有的1416室租赁给被告张维杰办公使用；租赁期限自2015年8月18日至2018年8月17日，共计3年，甲方应于2015年8月21日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准为每月3800元，年租金为45600元；租金支付方式为押一付三，各期租金支付日为2015年8月21日、2016年1月2日、2016年4月2日，以次类推；押金为3800元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金外，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；合同签订后，甲方应向丙方支付3800元作为佣金；关于乙方的合同解除权，各方在上述合同第九条第（三）款约定：“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达7日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的”；关于甲方的合同解除权，各方在上述合同第九条第（四）款约定：“1.不按照约定支付租金达7日的……3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.擅自将房屋转租给第三人的；关于违约责任，各方在上述合同第十条约定：“（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维护义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金”。同日，原告毕建青（甲方）、被告张维杰（乙方）针对上述“北京市房屋租赁合同”签订“补充协议”,双方约定租金标准为前两年每年租金为45600元，第3年租金为47880元；首次于签订合同时乙方向甲方支付15200元，包括3个月租金11400元、押金3800元，第3年押金增加至3990元；关于免租期，双方在“补充协议”第一条第4款约定：“因租赁房屋为毛坯房，甲方同意给乙方45天免租期，乙方实际支付租金日期从2015年10月2日起算（2015.8.18—2015.10.01为免租期），在合同期内，如果乙方违反本合同任何约定，乙方自愿放弃免租期约定，并承诺自违约之日起5日内向甲方补交免除租金伍仟柒佰元”；关于装修，双方在上述“补充协议”第三条约定：“乙方在未征得甲方同意的情况下，不得对租赁房屋进行破坏性装修，乙方将租赁房屋与任何第三方的房屋打通或拆除应事先取得双方业主同意，否则乙方应承担甲方因此遭受的一切损失，包括甲方因此与第三方业主发生纠纷而产生的所有损失。租赁期满或解除合同、合同终止后，乙方对房屋进行的装修免费归甲方所有，自愿放弃要求补偿。乙方不得破坏装修，甲方也可以视情况要求乙方恢复原状”；关于甲方所享有的提前收回租赁房屋的权利，双方在“补充协议”第六条约定：“租赁期限届满前收回房屋的，应提前书面通知乙方，通知到达乙方时本合同终止，乙方应在通知到达后30日内腾空并向甲方交付房屋，双方同意，届时未能搬离的物品等一切财物或设施均为乙方抛弃的物品或财物，甲方享有完全的处置权”；关于违约责任，双方在“补充协议”第八条约定：“1.甲方提前收回租赁房屋或者乙方提出解除合同经对方同意的，应向对方按照剩余租期应交租金总额支付违约金；2.乙方应对基于自身过失造成的租赁房屋及配套设施损害承担赔偿责任，因拖延不交房的，甲方可以撬锁进入房屋，设施损坏以甲方认定为准。乙方延期交房的，应向甲方支付年租金的2倍作为违约金，乙方在房屋承租到期若有未搬出房屋的所有物品，均视为乙方自愿放弃了剩余物品的所有权，乙方自愿将这些物品作为废品丢弃，甲方处理这些剩余物品（废品）产生的费用由乙方承担。3.未按照约定日期支付租金或提供租赁房屋的，应按照每日壹仟元的标准向对方支付违约金。乙方有任何一期未按照约定日期支付的，乙方除按前述承担违约责任外，乙方同意从违约之日起5日内将承租期限内全部剩余租金一次性支付给甲方；4.双方同意，乙方无论违反本协议哪一条的约定，则乙方同意甲方取消免租期的优惠，乙方应在违约之日起5日内向甲方补缴免除的45日的租金共计伍仟柒佰元，此举并不减免乙方的违约责任；5.乙方不得将租赁房屋擅自转租给第三人，否则应向甲方承担违约责任，并向甲方支付违约金拾万元整，甲方有权单方解除合同”；关于其他事项，双方在“补充协议”第十条约定：“1.合同履行过程中，如遇解除合同事由解除本合同的，本合同已经履行的部分，双方均不再要求恢复原状；固定设施不得拆除……3.本补充协议与原房屋租赁合同内容相冲突的，以本补充协议约定内容为准”。上述“北京市房屋租赁合同”及“补充协议”签订后，原告毕建青依约定交付1416室，并向居间人支付中介费3800元。承租人将原告毕建青所有的1416室以及案外人所有的1414室、1415室打通连为一体，并进行装修，加建室内第2层结构。2015年8月17日，1414室、1415室业主闵x出具说明，该说明载明：“本人同意对嘉悦广场出租房屋的隔断墙进行拆除，但拆前应该双方业主确定位置和尺寸”，2015年8月21日，原告毕建青出具说明，该说明载明：“本人同意张维杰承租本人房屋后，可以将与其他业主之间的隔墙打通”。合同签订后，被告张维杰依约向原告毕建青支付房屋押金及租金，庭审中，双方一致认可合同签订两、三个月之后，被告张维杰通过华硕经纪公司将原告毕建青的“北京市房屋租赁合同”及“补充协议”收回，被告张喆在“北京市房屋租赁合同”承租人落款处加上自己的签名，并将“补充协议”乙方落款处被告张维杰签名删除，加上了被告张喆的签名。就合同解除情况，被告张维杰、被告张喆申请证人何某作证，证人何某到庭作证称：“自己与张维杰是同事，张维杰离职后一直是自己在和毕建青对接房屋事宜，张喆只是签订了合同，剩余的事情都是我负责的，2017年1月毕建青向我催要房租，我告知对方无力继续承租毕建青的房子，要求解除合同，房屋的押金也不要了，我们在2017年2月1日就腾出房屋，在2017年3月20日就将房屋钥匙交给1414室、1415室房屋的业主了”。为进一步证明解除合同的事实，被告张维杰、被告张喆提交证人何某与原告毕建青的通话录音及短信记录，在该录音中，证人何某称无力继续承租，2017年2月1日以后的租金无法支付，所以提前1个月通知原告毕建青，在将2017年1月份的租金交纳后，再以所交纳押金作为解除合同的补偿，原告毕建青未认可承租人要求解除合同的主张。为证明在2017年3月16日承租人仍占有使用租赁房屋，原告毕建青提交照片2张，在该照片中，室内空旷，除椅子外无其他设施，但有数名人员就坐。2017年5月16日，本院组织双方当事人勘验现场，经1414室、1415室业主联系开锁公司，开锁公司人员将租赁房屋的玻璃大门打开，并更换门锁，当场将新换钥匙交由1414室、1415室业主保管，经现场勘验，1414室、1415室、1416室的隔断墙被打通，3间房屋连为一体，室内加建第2层结构，室内留有办公桌等物品，落有灰尘。本院认为:原告毕建青与被告张维杰签订的“北京市房屋租赁合同”及“补充协议”系双方真实意思表示，应为合法有效。在履行合同的过程中，原告毕建青自愿将其持有的“北京市房屋租赁合同”及“补充协议”通过中介公司交于被告张维杰，并由被告张喆在“北京市房屋租赁合同”的承租人落款处签名，在“补充协议”中将被告张维杰的签名删除，加上自己的签名，上述行为应视为被告张维杰已将承租人的权利义务一并转让给被告张喆，被告张喆作为合同当事人应按照合同约定履行义务，而被告张维杰作为合同的权利义务转让方无继续履行合同的义务，故原告毕建青要求被告张维杰、被告张喆承担连带责任的意见，本院不予采纳。除上述责任主体认定外，本案另一争议焦点在于，系承租人在2016年底、2017年初已行使合同解除权，与出租人解除房屋租赁合同及补充协议，还是至本案审理时，原告毕建青依法行使合同解除权。因没有证据证明双方曾协商一致解除合同，故本案争议焦点在于谁有权依约定行使单方解除权，或依法行使法定解除权。对此，被告张喆主张其依据“北京市房屋租赁合同”第十条第（二）款：“……乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金”，提前30日通知原告毕建青，行使合同解除权。本院认为，虽然该条款并未规定在“合同解除”的条款内，而系规定在“违约责任”的条款内，但应系对承租人所享有单方解除权的规定，依据该条款，承租人以支付月租金数额的违约金为代价，有权单方解除租赁合同。但是，通过审查合同效力占优的“补充协议”可以认定，其第八条第1款载明：“甲方提前收回租赁房屋或者乙方提出解除合同经对方同意的，应向对方按照剩余租期应交租金总额支付违约金”，故“补充协议”的条款已经变更了“北京市房屋租赁合同”的约定，承租人不再享有提前30日通知出租人并支付月租金数额违约金的合同解除权，其提前退租，应经出租人同意，否则无权在合同到期前任意解除租赁合同。综上所述，对被告张喆所主张本案房屋租赁合同已在2017年1月31日解除的意见，本院不予采纳；根据合同约定，承租人不按照约定支付租金达7日的，出租人有权单方解除合同，收回房屋，故在本案承租人未按期支付租金的情况下，原告毕建青有权解除本案租赁合同及补充协议。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因原告毕建青未举证证明在起诉前通知对方解除合同，故对本案合同解除时间，应综合考虑通知对方当事人时间及合理的准备时间，予以确定。综合考虑被告张喆应诉答辩时间（庭审时间，2017年5月18日），以及勘验现场时间（2017年5月16日，现场将更换钥匙交与原告毕建青），对合同解除时间，本院确定为2017年5月16日。需要指出，根据现场勘验情况，在勘验之前，被告张喆已将大部分物品搬离诉争租赁房屋，对所遗留物品弃之不顾，并当庭表示不再履行合同，考虑到承租人的上述态度及意愿，如再要求原、被告办理正式交接手续这一具体行为，已不可能，故应认定在本院勘验现场时，原告毕建青已接收房屋，据此，对原告毕建青要求被告张喆交还租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持，如原告毕建青在接收房屋后发现另有损失，其可另行解决；根据双方所签订“补充协议”第十条第1款：“合同履行过程中，如遇解除合同事由解除本合同的，本合同已经履行的部分，双方均不再要求恢复原状；固定设施不得拆除”，故对原告毕建青要求被告张喆恢复原状的诉讼请求，本院不予支持；根据房屋租赁合同及补充协议约定，因承租人违约导致租赁合同解除，被告张喆应支付免租期间的租金5700元，对原告毕建青所主张该项请求，本院予以支持；承租人支付租金至2017年1月底，故对2017年2月1日至交还房屋之日2017年5月16日期间（105日）的房屋租金（每月3800元），被告张喆应予支付，经计算，金额为13300元（3800÷30×105）。原告毕建青要求被告张喆赔偿中介费3800元，无合同依据，本院不予支持；被告张喆违约导致合同解除，原告毕建青必然遭受经济损失，其要求违约方赔偿交房后房屋闲置期间的租金损失并无不当，考虑到根据合同约定，还需以押金折抵违约损失等因素，其所主张时间过长，对此本院酌定为3个月，参照原合同标准，经计算，该违约损失为11400元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告毕建青与被告张喆于二○一五年八月二十一日签订的“北京市房屋租赁合同”及“补充协议”于二○一七年五月十六日解除；二、被告张喆于本判决生效后十日内给付原告毕建青自二○一五年八月十八日至二○一五年十月一日免租期期间的房屋租金五千七百元；三、被告张喆于本判决生效后十日内给付原告毕建青自二○一七年二月一日至交还房屋之日的房屋租金一万三千三百元；四、被告张喆于本判决生效后十日内赔偿原告毕建青交房后房屋闲置期间的租金损失费一万一千四百元（系扣除押金后数额）；五、驳回原告毕建青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百四十六元，由原告毕建青负担一百三十六元(已交纳)，由被告张喆负担三百一十元(于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  刘瑶二〇一七年七月十四日书记员  康泽