云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）昆民一终字第840号 上诉人（原审被告）云南航空房地产开发经营有限公司，住所地:云南省昆明市阳宗海风景名胜区七甸街道办事处小哨箐呈贡工业园区管委会。 法定代表人万能松，董事长。 委托代理人金曦、周凤清，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审原告）洪秋林，男，1970年1月14日出生，汉族，现住云南省昆明市官渡区。 委托代理人张继焕、王俊杰，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人云南航空房地产开发经营有限公司（以下简称“航空房地产公司”）与被上诉人洪秋林因房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月4日受理此案后，依法组成合议庭于2015年1月14日进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院经审理确认如下法律事实：2010年11月12日，被告发出通告,决定在昆明市呈贡工业园区开发“航空艺术港”项目，建设成本房，通知需要购买成本房的民航系统内部职工应在公司规定的时间内交清购房资格确认金及后续款项；一人限购一套住宅和一套经营性商业用房；所交款项人员必须且仅限于民航系统内部职工，不得以非民航系统内部职工名义进行登记或交纳任何款项。在开盘前所交款项不予退还，开盘后如不要房的，可退还所交款项，但不计算利息，不作任何补偿，且取消购房资格。开盘时可更换名字。2010年12月3日，原告与王塘签订《购房指标转让协议书》，约定原告付给王塘指标转让费壹拾万元正，替代王塘取得航空艺术港房屋的购房资格（收据号：0000529第10号）；原告以王塘名义向航空房地产公司交纳所认购房屋的全部房款，所有交款票据由原告保留作为其出资凭证。2010年12月3日，王塘出具收据证明，载明收到原告转让费70000元，2012年12月25日，王塘在该收据证明上加注：收到洪秋林人民币30000元整。2010年12月25日，被告出具收据（NO：0362860），载明：“兹收到洪秋林职工预交联排成本房570000元（大写：伍拾柒万元整）。”2013年11月12日，被告出具航空艺术港民航内部职工购房确认书（客户联），载明：“姓名：洪秋林，身份证号：3505831970××××××××，预付款收据号：0362860，预付款金额：￥570000元，选购房型：J，选购房号：B-35#102.302，房屋总价（以最终测量面积的总价为准）：1842834.00元。经办人：吴碧客，确认日期：2013年11月12日。”原告在购房者签字处签名确认。同日，原告洪秋林以购房人身份与被告签订《“航空艺术港”购房协议》，载明：“栋号为B-35#，房号102.302，户型：J，总价为1842834元，面积及单价栏处空白未填写。”协议约定：《购房协议》签订后，乙方向甲方支付的购房预付款转为购房款。认购房屋具备签订《商品房购销合同》条件后，乙方（或代理人）应按甲方通知要求，签订《商品房购销合同》，并按《商品房购销合同》之约定缴清购房尾款。本协议签订前，乙方（或代理人）已详细了解并认可甲方所公示的房屋的详细状况。原、被告双方均认可该购房协议为商品房预约合同。上述收据、购房协议和确认书（客户联）由原告持有。被告“航空艺术港”项目于2011年3月29日取得昆国用（2011）第00116号国有土地使用权证，于2011年5月5日取得昆国用（2011）第00161号、第00162号国有土地使用权证，于2011年9月8日取得地字第530101201100285号、地字第**、地字第5301012011、地字第**建设用地规划许可证得建字第530101201200164号建设工程规划许可证，于2012年6月20日取得建字第530101201200179号建设工程规划许可证，于2012年9月21日取得建字第530101201200395号建设工程规划许可证，于2013年11月1日取得阳建字2013第09号房屋建筑工程施工许可证和阳建字2013第10号房屋建筑工程施工许可证。“航空艺术港”项目B区J户型房屋现尚未取得商品房预售许可证明。2012年6月20日，“航空艺术港”项目B区J户型房屋规划设计图获得昆明市规划局审批通过，规划图载明J户型房屋一层、三层均有客厅和餐厅。立面图二、剖面图显示J户型的一层、三层均有入户门；半地下层平面图、一层平面图中载明户型编号为J-1和J-2，建筑面积分别为159.32平方米和130.53平方米。被告在庭审中自认：因规划审批的原因，涉案的J户型房屋一、二层和三、四层各为一套房屋，将各办理一本房产证，即原告通过购房协议所选定的房屋是一栋四层，共两本房产证的两套房屋组合。被告提交的同项目同类型房屋的商品房购销合同亦体现为一栋房屋的一二层、三四层分别签订两份商品房购销合同。2014年3月13日，原告代理人执业的云南八谦律师事务所委托云南省昆明市明信公证处对被告位于昆明市前卫西路航空艺术港项目销售现场的宣传资料进行保全。该宣传资料载明：在正式签订《商品房购销合同》时可更名。J户型房屋结构为五房三厅四卫的房屋一套，仅一层有客厅、餐厅及入户门，从户型图显示为通过室内楼梯贯通的四层房屋，建筑面积：约330平方米（最终以房管局实测面积为准），成本价：5100-5260元每平方米。此外，一审法院于2014年7月7日组织双方就本案诉争的航空艺术港项目进行了现场勘察，经勘察并经双方确认，本案J户型房屋已完成基本框架，目前建设及将来交房标准均按规划审批的图纸施工，而非按照对外宣传资料户型结构施工，即J户型每栋房屋共四层，1、2层楼梯贯通，3、4层楼梯贯通，2层与3层楼梯间存在挡板。现原告诉至一审法院，请求判令：1、撤销原、被告双方签订的《“航空艺术港”购房协议》；2、被告向原告退还交纳的购房联排别墅的购房款人民币570000元整，并按中国人民银行同期贷款的年利率6.15%计算，赔偿原告的损失115388元（从2010年12月25日计算至2014年3月10日止）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认为：本案的争议焦点是被告是否存在欺诈行为。被告与原告签订的购房协议是否是可撤销的合同。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”欺诈行为是指有义务告知对方真实情况而故意隐瞒或告知虚假情况，致使对方作出错误的意思表示而与之订立合同的行为。审查被告是否存在欺诈行为，要审查原告主张的一套别墅变为两套房屋的事实是否存在，是否导致标的物重大变更。首先，被告于2010年11月的通告中明确注明购买一套房屋而非两套房屋，被告于2010年12月25日出具的收款收据载明的项目为“联排成本房”，由此可看出，在项目进行规划审批前，被告预期建盖的和原告预期购买的都是通常理解的一套“联排别墅”。被告陈述该项目本身关注大户型结构，因审批不通过，所以改为每栋一、二层一个房产证，三、四层一个房产证，每一栋仍统一出售给同一个购房人，交房后通过委托二次改造，再实现房屋功能的齐备。被告实际已认可一套房屋变成了两套房屋。一套联排别墅变更为两套房屋，一个房产证变更为两个房产证，将导致房屋登记及权属属性的变化。上述变化势必影响别墅使用功能的实现，通过对比被告宣传资料中J户型户型图及户型描述和其实际获批的规划审批图，面积、结构、户数都发生了重大变化。此外，一套联排别墅变为两套房，不仅是房屋功能、定位、房产登记的差别，还将导致房屋价值、交易预期等的变化。其次，审查被告是否存在欺诈行为，还要审查被告是否依法充分履行了告知义务。根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”被告在2012年6月20日规划获批后即知道涉案项目发生重大变更无法实现联排别墅的预期，在购房协议签订前一年多的时间里，被告可以通过通知、通告、书面声明等形式告知已交付预付款的原告或被告主张的权利人周勇明，但却未进行过任何书面告知，应承担相应的法律责任。最后，对被告主张的在购房协议及内部职工购房确认书中注明房号的行为能否认定为告知义务的充分履行。第一、上述协议及确认书的签订是对原告选房结果及双方购销房屋的进一步确认，该签署行为是在选定房屋以后而非选房之前进行。被告未能举证证明其在选房前或选房当天有任何试图让原告或其他买受人知晓房屋变更情况的告知行为，故在原告选房的过程中，其仍然确信选定的是一套别墅而非两套住房。第二，在原、被告签订的购房协议中，仅注明了栋号、房号、户型及总价，无任何关于房屋情况的说明或介绍，无法认定原告对自己所购买的一套房屋已变成两套住房的事实已知晓；且原告只进行了一次选房行为，符合其选定一套房屋的认知。第三、协议中虽列明102、302两个房号，但该房屋非现房发售，原告并无对该房房号的直观认知，房号系开发商即被告编排，102、302两个房号仍然可以理解为同一栋别墅的上下部分；而且，协议文本系被告提供，协议中手写部分由被告工作人员填写，原告在协议签订过程中仅有被动签字并无异议或修改的权利；另外，协议在注明房号的同时也注明户型为J户型，在未注明该户型发生变化的情况下，原告认定该房屋仍为宣传资料中载明的一套房屋符合常理。故被告在购房协议上注明房号的行为不能证明原告对房屋变更的情况清楚知晓并同意，也不能认定被告已对原告充分履行告知义务。综上，被告作为航空艺术港项目的开发商，在原先项目规划不获批准导致规划变更，进而导致房屋结构、户型、面积等发生重大变化，可能影响买受人利益，甚至可能导致买受人退房等情况下，应当告知而未告知，并在此后，仍以载明一套联排别墅房屋户型图的宣传资料对外进行宣传，使得原告在确信其所选定并签购房协议的标的为一套联排别墅的情况下，与之签订了购房协议，可以认定被告在签订购房协议过程中存在欺诈行为。原、被告双方于2013年11月12日签订的《“航空艺术港”购房协议》，约定了栋号、房号、户型和总价，但未对房屋面积、支付方式、交付期限等进行约定，该协议系双方当事人签订的商品房预约合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。现原告起诉撤销双方签订的购房协议符合法律规定，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告退还已交纳的购房预付款570000元于法有据，应予以支持。因被告的不诚信行为造成原告信赖利益的损失，且自2010年12月25日原告交款至今已三年多，形成长期占用原告资金的客观事实。因此，被告对于原告的损失应承担责任，以570000元为本金，按6.15%的年利率，自2010年12月25日起计算至2014年3月10日止的损失，共计人民币112464元。据此，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百一十九条的规定，判决：“一、撤销原告洪秋林与被告云南航空房地产开发经营有限公司于2013年11月12日签订的《“航空艺术港”购房协议》。二、被告云南航空房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告洪秋林退还购房预付款人民币570000元及赔偿损失人民币112464元。”一审案件受理费10654元，由被告云南航空房地产开发经营有限公司承担。 一审判决后，上诉人航空房地产公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或者发回一审法院重审。事实与理由：一、上诉人开发房地产的行为及出售房屋的行为合法有效，不存在欺诈的情形。上诉人从未宣传其出售的是别墅，上诉人出具给购房者的《收据》中载明的是“联排成本房”，《航空艺术港购房协议》中也仅写明房屋的栋号、房号、户型、总价的信息，所公布的售楼书中也没有明确是别墅。并且根据国家于2006年发布的关于停止办理别墅用地的规定，航空艺术港于2010年11月筹备，上诉人是不可能再建盖别墅的，因此被上诉人应该是知晓相关的国家规定，被上诉人应意识到其所购的房屋不是别墅。因此一审法院在无证据证实的情况下就推定被上诉人购买的是房屋为别墅无事实依据。二、上诉人出售的房屋的房产证数量增加并不会影响被上诉人对房屋的正常使用。上诉人在建盖房屋过程中，根据国务院及昆明市政府相继出台的有关规定对新建商品房的建筑面积、容积率进行了强制性规定，致使商品房建设规划调整等因素，属于不可预见的情形，故并不构成对被上诉人欺诈的行为。诉争的J户型、E户型房屋结构为五房三厅四卫，上下相连的房号为102和302，虽然出售的房屋有两个房号和两本房产证，但是并不影响房屋的使用功能，在《航空艺术港购房协议》中也明确了被上诉人所购房屋有两个房号。四、《航空艺术港购房协议》属于预约合同，违反预约合同承担的是缔约过失责任，故上诉人仅应赔偿的是直接损失，而非间接损失，并且上诉人开发的是成本房，出售的价格低于市场价，若再判决利息损失对上诉人明显不公。综上，为了维护交易稳定，请求二审法院依法审理后进行改判或发回一审法院重审。 被上诉人洪秋林答辩称：本案上诉人并未书面告知被上诉人所售房屋房产证数量增加，被上诉人购买的房屋是联排别墅，上诉人确改变了房屋的结构，导致所购房屋需要办理两个房产证，致使被上诉人购买别墅的意愿不能实现，上诉人的行为构成欺诈，故本案的购房协议应予以撤销，上诉人应向被上诉人赔偿相应的损失。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法审理后驳回上诉，维持原判。 二审中双方均未向本院提交新证据。 上诉人对一审法院认定的事实提出以下异议：对一审法院认定“本案J户型房屋已完成基本框架，目前建设及将来交房标准均按规划审批的图纸施工，而非按照对外宣传资料户型结构施工，即J户型每栋房屋共四层，1、2层楼梯贯通，3、4层楼梯贯通，2层与3层楼梯间存在挡板”的事实有异议，上诉人在建盖房屋过程中虽然将房屋的2、3层用隔断板隔开，但是在房屋建盖完后，隔断板是可以拆除的，并不会对房屋的正常使用产生影响。除此之外，双方当事人对一审法院确认的其他事实无异议。对双方无异议的事实，本院予以确认。 针对上诉人提出的异议，上诉人认为其出售的房屋二、三楼有隔断板隔开，但是在建盖完毕后将拆除隔断板，并不影响房屋的功能使用，但因房屋尚在建盖中，无法确认隔断板是否会在房屋建盖完毕后予以拆除并不会导致房屋的使用发生变化，故本院对该异议不予确认。 综上，本案经二审审理查明的法律事实与一审判决认定的事实一致。 综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、上诉人的行为是否构成欺诈并导致与被上诉人签订的《“航空艺术港”购房协议》应予以撤销？二、上诉人是否应向被上诉人赔偿相应的损失？ 本院认为：针对争议焦点一，上诉人是否存在欺诈行为，导致双方签订的《“航空艺术港”购房协议》应予以撤销。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”从上诉人于2010年11月12日发布的《通知》内容“一人限购一套住宅和一套经营性商业用房”可以看出，上诉人向被上诉人出售的房屋为“一套”，根据房屋买卖的交易习惯，被上诉人作为购房人理应认识到其所购房屋为单独的整体以及办理一个房产证，在其后双方签订的《“航空艺术港”购房协议中》中，上诉人向被上诉人告知其所购的房屋为两个房号，而房屋房号并不必然使被上诉人知晓其所购的房屋分割为两套房，并且在房屋建盖过程中，被上诉人将房屋的楼层用隔断板隔开，势必会影响房屋的整体使用功能。上诉人已于2012年6月20日明知涉案项目因其他原因无法实现建盖联排别墅的情况下，未告知被上诉人其所购房屋出现以上情形，被上诉人在不知晓上述情形的情况下与被上诉人签订了《“航空艺术港”购房协议》，必然会导致被上诉人无法实现购买的房屋具有完整性的目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”上诉人未将其擅自改变房屋结构以及房屋需办理两个房产证的事实告知被上诉人，已构成欺诈行为，故本院对被上诉人主张上诉人构成欺诈，要求撤销与上诉人签订的《“航空艺术港”购房协议》的请求予以支持。针对争议焦点二，上诉人是否应向被上诉人赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”因上诉人的欺诈行为致《“航空艺术港”购房协议》被撤销，上诉人应返还被上诉人其已支付的购房款570000元，因上诉人占用该购房款会导致被上诉人产生相应的损失，故上诉人应以被上诉人已交付的房款570000元，按中国人民银行同期同类贷款利率从被上诉人交付房款之日起即2010年12月25日计算被上诉人的损失，因被上诉人请求的损失截止日期为2014年3月10日，故一审法院判决上诉人向被上诉人的损失计算为112464元并未违反法律规定，本院予以维持。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持；上诉人的上诉请求、事实与理由不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费共计10654元，由上诉人云南航空房地产开发经营有限公司承担。 本判决为终审判决。 本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审 判 长  郑会利 代理审判员  符圆圆 代理审判员  邓林春 二〇一五年二月十五日 书 记 员  廖均龙