广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法良民初字第788号
原告罗玉书，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××5538。
原告林耀玲，女，汉族，住址同上，公民身份号码×××1843。
两原告共同委托代理人陈巧玲、陈锦莹，广东实丰律师事务所律师。
被告佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人刘永基。
委托代理人卢大为，广东创誉律师事务所律师。
委托代理人杨炽华。
原告罗玉书、林耀玲诉被告佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司（以下简称雅居乐房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月21日受理后，依法由审判员张高龙适用简易程序独任审判，于2014年6月4日首次公开开庭进行了审理；后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年11月14日第二次公开开庭进行了审理。首次庭审两原告共同委托代理人陈巧玲、被告雅居乐房产公司委托代理人卢大为、杨炽华到庭参加了诉讼；第二次庭审原告罗玉书、林耀玲及其委托代理人陈巧玲、被告雅居乐房产公司委托代理人卢大为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗玉书、林耀玲诉称，2010年12月16日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y112302）一份，约定原告向被告购买位于佛山市顺德区大良街道近良居委会延年路顺德雅居乐花园26B座602号商品房，套内建筑面积89.08平方米，总价款607497元；合同第九条约定被告应在2012年3月31日前将已办理竣工验收手续、符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给两原告使用；第十条约定如被告逾期交付商品房超过180天后，原告有权解除合同；……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，每日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同附件二《装饰和设备标准》第4点中约定，地面的交付标准应当为“客厅、卧室、水泥砂浆，其他原浆收光”。双方于同日签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》第六条约定，原告在收到发出收楼通知确定的期限内到被告指定的收楼地点办理收楼手续，在此期限内，如原告未办理收楼手续，视作原告已对该商品房进行了验收、接管。合同签订后，两原告按时向被告支付了房款。2012年5月1日及次日，两原告到被告指定地点验房收楼，但发现该房屋并不符合交付标准，存在大厅墙体开裂、阳台钢筋外露、客厅地面开裂、地面三分之二以上空鼓等十项之多的质量问题。被告表示会进行修缮，但每次原告主动查看修缮情况时，被告都没有彻底解决问题。原告后续还发现厨房顶部开裂等其他质量问题。直至2014年3月，房屋仍不符合交付标准。原告多次敦促、投诉，放映情况要求尽快解决并交付房屋，但被告一拖再拖，没有解决实际问题，房屋至今没有交付原告使用。原告认为，被告至今未能向原告交付符合交付标准的房屋，应当将房屋修缮至符合约定并交付，同时应当承担逾期交楼的违约责任，向原告支付逾期交楼的违约金。上述补充协议是被告单方指定，并利用其优势强制附在《商品房买卖合同》后作为附件，未与原告协商。该协议第六条属于格式条款，是被告为了免除自己责任、加重原告责任、排除原告主要权利的显失公平的条款，应是无效条款，应当依法撤销。据此，请求法院判令：1.被告将位于佛山市顺德区大良街道近良居委会延年路顺德雅居乐花园26B座602号商品房进行修复，将符合交楼标准的该商品房交付给原告使用；2.判决被告向原告支付逾期交楼的违约金（违约金以房屋总价款607497元为基数按每日万方之三计算，从2012年5月1日起暂计至2014年4月8日为129032元，此后的违约金计至被告实际交付商品房之日止）；3.判决撤销双方于2010年12月16日签订的合同附件三《〈商品房买卖合同〉补充协议》；4.本案诉讼费由被告承担。
被告雅居乐房产公司辩称，涉案房屋于2011年12月15日竣工验收合格，符合交付的条件。被告也依法多次通知原告前往收楼，已于2012年3月31日交付了涉案房屋给原告，不存在逾期情况。根据双方签订的补充协议第六条约定，原告应在收到被告发出的收楼通知确定的期限内到被告指定的收楼地点办理相关收楼手续，在此期间如原告未办理收楼手续，视作原告已对该房屋进行验收接管；如发现房屋有未完善的瑕疵，原告有权要求进行修缮，修缮期间，原告同意不向被告做任何追偿，故被告无需向原告支付其他费用。该补充协议是双方充分协商，自愿签订的，合法有效。双方应按照补充协议履行相关义务、行使权利。在涉案房屋符合房屋买卖合同第九条约定的前提下，原告应按照被告的通知收楼时间收楼。涉案房屋已经符合收楼条件，原告无故拖延收楼，相关责任应由原告承担。原告诉状所称问题，属于保修范围内的问题，被告已经修复完毕。请求驳回原告的诉讼请求。
诉讼中，两原告提供证据及被告的质证意见如下：
1.原告身份证、被告的工商登记信息查询资料各一份，证明原被告双方诉讼主体资格。
被告对该组证据无异议。
2.《商品房买卖合同》（含附件二《装饰、设备标准》、附件三《补充协议》）复印件一份，证明原、被告商品房买卖合同关系及对房屋交付标准的约定情况，其中附件三《补充协议》第六条是被告单方拟定的格式条款，是无效条款。
被告对该证据的真实性无异议，但认为附件三补充协议经双方协商一致，且有原告签名确认，是双方真实意思表示，该协议第六条是对原告接收房屋的补充约定，不存在合同法规定的无效情形，是合法有效的。
3.业主收楼验收表（原件一份、复印件四份）、客户诉求处理单复印件、客户投诉处理跟踪表复印件各一份、工程保修通知单复印件二份、钥匙外借登记表复印件七份，证明原告前去收楼，发现涉案房屋不符合交楼标准，存在十项质量问题；原告多次向被告反映，要求尽快修复；但被告未在合理期限内修复房屋。
被告质证认为该组材料只是业主单方主观要求的文字表述，不能真实反映客观事实，不能证明相关问题存在；所记载的问题也并非影响居住的严重问题。
4.录音录像光盘二张及文字摘要、照片三十张，证明原告多次向被告方的物业管理及售楼部工作人员投诉房屋质量问题。
被告对该组证据的合法性有异议，认为其中的录音录像均为未经对方同意私自录制的资料，属于非法证据，且无法确认被录音的对象，依法不能作为认定事实的依据。
5.公证书一份，证明截止至2014年3月，涉案房屋的地面空鼓被打掉后仍未做处理，不符合合同附件二的交付标准。
被告对该证据的真实性无异议，但认为不能证明原告所称的问题存在。
6.收楼通知书、律师函各一份、催收楼通知书二份，证明被告先后三次发送收楼通知书给原告，称涉案房屋具备交付条件，并委托律师向原告催缴物业管理费，但是事实上，涉案房屋至今仍不符合交楼标准，原告并未收楼，不收楼的责任在于被告。
被告对该组证据的真实性无异议，同时认为该组证据证明被告已经履行了通知收楼的义务。只是原告不过来办理接收手续。
7.广州天玑房地产咨询服务有限公司出具的验房报告一份、收楼验收表二份、照片二十一张、录像光盘一张，证明被告尚未按照约定修整好涉案房屋；原告庭后补充广州天玑房地产咨询服务有限公司的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、建筑装饰装修工程监理资格证书复印件各一份，佐证该组证据证明内容。
被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告物管处并没有其中验收表的存档，出具报告书的主体不具有相应的资质，报告中也没有按照通常的做法提供相应的资质证书和评估人的资质证书，且加盖的公章从形式上看极有可能是自行刻制的，没有备案；鉴定是极为不专业的，体现为，视频中没有反映出房屋存在的问题，而仅仅是鉴定主体画了线，标明空鼓，有些问题完全是外行话，譬如提出阳台防水的问题，根据合同约定以及政府规定阳台是不需要防水的，之所以被告在阳台进行防水处理是为了平息事态。涉案房屋为毛坯房，而该鉴定机构按照可入住的成品房为标准，不符合实际，比如鉴定主体提出地面不平整，无坡度，这些鉴定标准不是毛坯房的标准。被告并约定原告第二天去查看，但原告因家庭有事没有到场查看，至今未去验收。涉案房屋在约定的交付时间内是符合交付条件的，即使存在瑕疵被告也在2014年6月20日修理完毕。对原告庭后补充的证据表示由法院核实。
诉讼中，被告提供证据及原告的质证意见如下：
1.竣工验收备案表一份，证明涉案房屋已于2011年12月15日验收合格，符合交付条件。
两原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据只能证明涉案楼盘竣工验收，不能证明涉案房屋符合交楼条件。
2.照片打印件一组（拍摄于2014年5月21日），证明涉案房屋符合交付条件。
两原告对该组证据的真实性有异议，认为被告在原告起诉后，对涉案房屋进行了一定修复，但未经过原告验收，不能证明房屋符合交楼标准，不存在质量问题；对被告所称的修复完成时间也有异议。
3.照片一组（拍摄于2014年10月15日），证明被告已于2014年6月20日完成对涉案房屋瑕疵的修缮。
两原告对该组证据的真实性无异议，但认为照片本身不能反映原告提供的验房报告已验出的问题，且照片在2014年10月15日拍摄的，不能反映被告所称的完成修缮时间。
4.催收楼通知书一份，证明被告于2014年4月25日再次催收原告补办接收楼手续。
两原告质证认为其未收到该份通知。
经庭审质证，本院对上述证据作如下认证：原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据2，被告对其真实性无异议，本院予以采信；至于相应条款是否有效，系本案认定问题。原告提供的证据3、4、7，其中的业主收楼验收表载有涉案小区的相关物业服务人员签名，三组证据记载内容可相应印证，可证实被告就原告所反映的房屋质量问题的处理情况，本院均予采信；至于涉案房屋是否符合双方约定的交付质量标准，系本案认定问题。原告提供的证据5，被告对其真实性无异议，可反映涉案房屋在2014年3月10日的实际状况，本院予以采信。原告提供的证据6，被告对其真实性无异议，本院予以采信；至于双方未按期办理涉案房屋交付手续的责任由何方承担，系本案认定问题。
被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，可反映涉案房屋的竣工验收情况，本院予以采信。被告提供的证据2、3，可反映被告对涉案房屋的修缮情况，本院予以采信；至于涉案房屋是否符合双方约定的交付质量标准，系本案认定问题。被告提供的证据4，与原告提供的2012年3月12日收楼通知书形式与内容相符，本院予以采信。
依据本院采信的证据，并结合原、被告的诉辩意见，本院确认如下事实：
2010年12月16日，罗玉书、林耀玲与雅居乐房产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y112302）一份，约定罗玉书、林耀玲向雅居乐房产公司购买位于佛山市顺德区大良街道近良居委会延年路顺德雅居乐花园26B座602号商品房，套内建筑面积89.08平方米，总价款607497元；合同第九条约定雅居乐房产公司应在2012年3月31日前将已办理竣工验收手续、符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给两原告使用；第十条约定如雅居乐房产公司逾期交付商品房超过180天后，罗玉书、林耀玲有权解除合同；……罗玉书、林耀玲要求继续履行合同的，合同继续履行，雅居乐房产公司应自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，每日向罗玉书、林耀玲支付已付房价款万分之三的违约金。
双方在上述合同附件二《装饰和设备标准》中对上述商品房的装饰与设备的交付标准约定为：“1.外墙：优质外墙墙砖、空调室外机位预留、L型阳台凹部位和入户花园处涂外墙涂料；2.内墙：一般抹灰；3.顶棚：一般抹灰；4.地面：客厅、卧室水泥砂浆，其它原浆收光；5.门窗：铝合金门窗、木质入户门、室内门预留洞口；6.厨房：墙面顶棚一般抹灰；7.卫生间：沉箱柔性防水表面做水泥砂浆保护层、墙面顶棚一般抹灰；8.阳台：地面原浆收光，天棚一般抹灰；9.电梯：每座配电梯直达各层；10.其他：水、电、燃气到户，每户均有独立水电表、燃气表、专用信箱、预留有线电视线何电话线到户、每户配可视对讲系统”。
双方在上述合同附件三《〈商品房买卖合同〉补充协议》中对该房的收楼手续与修缮问题约定为“乙方（即罗玉书、林耀玲）在收到甲方（即雅居乐房产公司）发出收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到甲方指定的收楼地点办理相关收楼手续，在此期限内，如乙方未办理收楼手续，视作乙方已对该商品房进行了验收、接管。……在该商品房符合《商品房买卖合同》第九条约定的前提下，乙方在按照甲方通知收楼的时间进行收楼时，如发现该商品房有未完善之瑕疵，有权要求甲方进行修缮，乙方应在收楼的当时起48小时内填写好《商品房交接验收表》交回管理处。甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮”。
合同签订后，罗玉书、林耀玲向雅居乐房产公司付清购房款607497元。2011年12月21日，上述商品房所在楼盘已办理竣工验收备案手续。2012年3月21日，雅居乐房产公司向罗玉书、林耀玲发出收楼通知书，通知两人前往雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司客户服务中心办理上述商品房的收楼手续。2012年5月1日，罗玉书、林耀玲在雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司工作人员陪同下对上述商品房进行了验收；验收过程中，罗玉书、林耀玲发现该房存在地面大面积空鼓等问题，遂拒绝办理收楼手续。此后，雅居乐房产公司根据罗玉书、林耀玲要求采取了将地面水泥砂浆铲除重铺等修缮措施。罗玉书、林耀玲查看后，认为该房存在“门扇与客厅地间缝隙过小，无法贴砖”等问题，至今仍拒绝办理收楼手续。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，关于双方争议的《商品房买卖合同》附件三的效力问题。该条款在约定原告林耀玲、罗玉书按期履行收楼义务的同时，亦约定在涉案商品房在已办理竣工验收备案手续、符合《商品房买卖合同》附件二约定的交付条件的前提下，被告雅居乐房产公司负有对原告所发现的质量瑕疵按实际情况在合理时间内无偿进行修缮的义务。因此，该附件不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，原告要求认定该附件所约定条款无效，理由不充分，本院不予支持。本案中，原告所称的地面大面积空鼓、门扇与客厅地间缝隙过小等质量问题，在上述《商品房买卖合同》附件二中并无相应约定；原告在2014年3月3日的《业主收楼验收表》中反映的“地面水泥砂浆已铲除”未能及时重铺的问题，属于被告修缮过程中存在的延误问题；因此，原告主张涉案商品房不符合《商品房买卖合同》附件二所约定的交付标准的意见，证据不足，本院不予采纳。被告已按约向被告寄送了书面收楼通知，原告亦到指定地点对涉案商品房进行了验收，符合上述《商品房买卖合同》附件三第六条约定的交付程序，故本院确认涉案商品房已于原告首次验收之日（2012年5月1日）交付给原告；原告要求被告向其支付逾期交楼的违约金的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。如原告确有证据证实被告未在合理时间内对其发现的质量瑕疵进行修缮或修缮措施不当而造成其损失的，可另案主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告罗玉书、林耀玲的全部诉讼请求。
本案受理费2880.64元，由原告罗玉书、林耀玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 张高龙
人民陪审员 黎泽民
人民陪审员 麦小莹
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 柯常国
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