徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第1126号
原告（反诉被告）温明路，男，1965年11月6日生，汉族，沛县丝绸公司职工。
委托代理人张学伟，江苏金华星律师事务所律师。
被告（反诉原告）李向义，男，1933年11月6日生，汉族，徐州铁路分局退休职工。
委托代理人李明，男，1959年4月23日生，汉族，无业。
委托代理人张敏，江苏逸诚律师事务所律师。
被告李明，男，1959年4月23日生，汉族，无业。
委托代理人张敏，江苏逸诚律师事务所律师。
原告（反诉被告）温明路与被告（反诉原告）李向义、被告李明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月13日受理后，依法由审判员崔平独任审判，于2014年5月30日、2014年6月4日公开开庭进行了审理。原告温明路及其委托代理人张学伟，被告李向义的委托代理人李明、张敏，被告李明及其委托代理人张敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告温明路诉称，2013年6月26日，原告与二被告签订书面房屋租赁合同，约定将被告所有的位于徐州市淮海西路255号公交大厦25层2505室租给原告办公使用，租赁期限为2013年7月1日起至2015年7月1日止。根据双方约定，实际起租（计算）时间为2013年7月16日。2014年3月8日，二被告在未通知原告的情况下，即单方解除了租赁合同，并趁原告赴外地洽谈业务时将其办公用品强行搬出其租用的房间，部分办公用品被随意搁置于走廊，且更换了门锁，致使原告无法正常使用该房间，严重影响了原告正常工作的开展。被告的违约行为迫使原告需另租房屋用于办公，根据原告另签订的办公用房租赁合同，原告现租赁的房屋租金与原租金相差43156元。鉴于二被告的行为已严重违反了双方之间的合同约定，给原告造成较大损失，侵害了原告的合法权益，现原告诉至法院请求判令二被告返还房屋租金62328.5元，给付违约金1750元，给付办公用房租金差价43156元，诉讼费由二被告承担。
被告李向义、李明辩称，原告违约在先，并且请求被告帮忙清理租赁房屋物品，因此，被告不应当退还剩余租金，也不需要支付违约金。在2013年10月，原告由于经营不善，提出想要转租，被告拒绝，但是原告仍然将房屋转租给王云，原告从事的是“千禧城777”的网络传销，而王云开的是商务咨询，并且原告与王云缴纳各自的水电费用，说明王云与原告不是同一公司或合伙关系。在王云也无法继续经营下去后，原告又找到被告，表示不打算继续承租，要求被告将物品清理出去，并告知被告房屋可以向外出租。因此，被告将2505室物品清理到2501室是经过原告同意的，而且在搬家当时原告是在场的，否则原告和王云不会不报警或采取其他措施。目前为止，原告的物品仍然占用被告的房间，导致公交大厦2501室无法出租，大大损害了被告的利益。被告房屋的新承租人南京华越健康咨询有限公司（以下简称南京华越公司）来看房时，原告是知晓的，南京华越公司与原告之间也进行了沟通了解，原告也曾告知南京华越公司他们不再租了，并且，因为原告的擅自退房，给被告带来租金损失，在原告与被告之间的租赁合同中，2505室380平方米的年租金是17.5万元，在被告与南京华越公司的租赁合同中，2505室和2504室共计527平方米的年租金是18万元，因此，2505室一年损失租金45209元，如不是原告要求解除合同，不愿意承租该房屋，被告不可能放弃租金更高的租户，这不符合常理。综上，原告不继续承租房屋，提前解除合同，且擅自转租，请被告帮忙搬出2505室物品后，至今仍然占用被告的2501室房屋，因此，被告不应退还租金，也不需支付违约金，原告要求支付房租差价没有任何事实和法律依据，被告根本没有违约，因此被告也不需要支付原告任何费用。
反诉原告李向义诉称，反诉被告2013年6月26日起承租反诉原告房屋，2013年10月，反诉被告由于经营不善，进行转租，并在次承租人仍然经营不善的情况下，要求反诉原告解除合同，并请求反诉原告将其物品转移出去。而后，反诉原告发现其所有的办公桌等已经在反诉被告承租期间被损坏。另外，合同约定，房产租赁税费由承租人承担，但反诉被告迟迟未缴纳完毕该款项，并且，由于反诉被告的违约、提前解除合同，导致反诉原告将房屋另租给他人，现在的租赁合同租金低于原合同，该责任应由反诉被告承担。因此，反诉原告按照相关法律规定提出反诉，请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告物品毁坏损失10000元，支付房产租赁税费7750元，赔偿租金差价66945元，反诉费由反诉被告承担。
反诉被告温明路辩称，反诉被告经营一直正常，从未要求将房屋转租或提前解除合同，更不存在请求反诉原告将其物品转移出去的说法。原房屋租赁期限尚未届满，反诉被告可在该期间内在反诉原告的配合下交纳房屋租赁税费，未给反诉人造成任何损失，并且被反诉人已为反诉人更换了损坏的办公桌的玻璃。反诉原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回。
原告温明路为证实其诉讼主张，提交了如下证据：
一、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系，以及被告承担违约责任的依据；徐州市英奇物业管理有限公司（以下简称英奇物业公司）证明一份，证明二被告的违约情况；租金收据一份，证明原告已经履行了合同约定的义务。
二、新的房屋租赁协议，定金收据，证明原告因另租办公用房，造成的超过原租金的差额损失情况。
三、原告2014年3月8日上午8：34由徐州到杭州，2014年3月9日中午11：45由杭州到徐州的高铁票各一张，证明被告2014年3月8日将原告的物品从2505室搬出时，原告不在场。
经质证，被告对证据一中租赁合同的真实性没有异议，但认为因租赁而产生的税费应由原告承担，且合同约定，未经被告书面同意，原告不得转租、转借房屋，现原告退房，已缴纳的租金概不退还；对英奇物业公司的证明，真实性、合法性有异议，认为该证据不符合民事诉讼法关于证据规则的要求，不能作为证据使用，另外该证明上下两部分笔迹不同，明显有篡改的痕迹；对租金收据真实性没有异议。被告对证据二真实性有异议，且认为该租赁协议与本案没有关联性，是原告要求解除与被告的合同关系，所有责任应由原告自行承担。被告对证据三真实性无异议，但认为不能证明原告确实如车票显示时间出发去了杭州，只能证明车票存在。
被告为证实其诉讼主张，提交了如下证据：
一、人民调解协议书，证明洪梅的职业是徐州公交大厦物业公司经理。
二、录像一份，洪梅陈述原告不愿意承租该房屋，要求物业公司找其他租户将房屋出租，是原告要求解除合同在先，不存在被告擅自搬离其物品的情况。
三、录音一份，通话记录一份，证明原告与王云从事的行业不同，且分开缴纳各自的水电费，原告在被告不知情的情况下，将该房屋转租给王云，存在隐瞒房主私自转租的过错。
四、录音一份，英奇物业公司证明一份，通话记录一份，证明原告所提供的证明是虚假证据，与证明不符。
五、情况说明一份，营业执照复印件一份，身份证复印件一份，证明该房屋是原告不愿意继续承租的，由英奇物业公司找到现在租户南京华越公司进行承租的，因此原告违反合同约定在先，被告不应当承担任何责任。
六、证人李某的证人证言，证明南京华越公司通过英奇物业公司查看房屋，原告的人员没有对其看房表示任何异议，还引导他们进行房屋介绍，由此可见是经过原告的授意给其他承租户看房子行方便，否则原告不会允许南京华越公司和英奇物业进行看房出租的。李某的证言内容为：我在2014年2月25日到公交大厦，通过物业看租房，一开始看2501室，但2501室不允许改动，物业说2505室的租户租的时间不长，可能过段时间就走，于是带我去看了2505室，2505室当时还有人在办公，看了办公环境后，我们觉得是我们想要的。过了几天，我们找物业说要租这个房子，我们见了房东，房东说让我们给两天时间让之前的人搬走，2014年3月6日我们签订了租房合同，中间我们给了房东两天时间让之前的人搬走，3月8日我们看了现场，他们在搬家具，3月15日合同正式生效，我们正式租用。
经质证，原告对证据一真实性没有异议。对证据二、三、四的录音录像，认为这些证据足以证明被告到英奇物业公司进行吵闹、辱骂、殴打英奇物业公司人员，干扰证人作证，严重违反法律规定；该组证据充分证明是被告在未通知原告的情况下强行将其物品搬出，单方解除了合同，与原告所出示的英奇物业公司证明内容一致，是客观真实的，原告不存在擅自转租等违约行为；通话记录与本案无关联性。证据四的英奇物业公司证明是在受被告辱骂、威胁后形成的，不具有客观真实性，原告不予认可。对证据五的情况说明，该证据不能证明原告愿意解除合同，恰恰说明是被告单方违约，在未通知原告的情况下进行转租。对证据六，案外人去看房子时，作为承租方的原告根本不在场，该证言可以证明是被告在未经原告允许的情况下将房屋另行租给他人，构成违约。
反诉原告为证实其诉讼请求，提交了如下证据：
一、税收发票及收据复印件三张，证明反诉被告应承担所租房屋的税费，但是其仅仅出具租金2万元，时间是2014年2月10日至2014年5月9日的税收1000元，还剩余7750元没有支付。
二、租赁合同复印件一份，证明反诉原告与现任租户南京华越公司的年租金为527平方米18万元，现租金低于与反诉被告的合同租金，若不是反诉被告要求提前解除合同，反诉原告不会放弃租金高的租户而选择现在租金低的租户，其中的差价损失应由反诉被告承担。
经质证，反诉被告对证据一的客观真实性不持异议，但认为所欠税费的数额与客观事实不符，并且原合同租赁期限尚未届满，反诉原告一直未提供纳税的票据，致使反诉被告未能缴纳，对合理的税费，反诉被告在反诉原告提供相关纳税凭证的情况下愿意缴纳。对证据二，因提供的是复印件，对其客观真实性无法确认，其次，从该证据的租赁期限看，只能证明是反诉原告违约在先。
根据原、被告双方举证、质证以及双方当事人当庭陈述，本院确认如下事实：
徐州市淮海西路255号公交商贸大厦25层2505室系被告李向义所有。2013年6月26日，原告温明路与被告李向义的代理人李明（李向义之子）签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于徐州市淮海西路公交商贸大厦25层2505室的房屋出租给原告使用，出租房屋建筑面积380平方米；房屋租赁期共24个月，自2013年7月1日起至2015年7月1日止，年租金175000元，租金总额350000元，房屋租金支付方式为转现，签订合同，原告付房屋租金175000元及房屋押金，原告提前20天缴纳下一期房租；计费时间从原告入户办公开始计时，（空调装好，交付使用时计费）；原告在租赁期间应缴纳水电费、物业管理费、房产租赁税费等，原告应按时缴纳自行负担的费用；未经被告同意，原告不得转租、转借承租房屋；未经被告书面同意，原告转租、转借承租房屋，被告有权解除合同。合同签订后，原告向被告交付一年租金175000元。2013年7月16日空调安装完毕。2014年3月7日，原告为被告缴纳2014年2月10日至2014年5月9日租赁费20000元的相关税费1000元。2014年2月25日，案外人南京华越公司欲在徐州公交大厦承租房屋用于办公，其工作人员在英奇物业公司的引导下到涉案房屋看房。2014年3月6日，被告李明与案外人南京华越公司签订租赁合同，将涉案房屋及徐州公交大厦2504室出租给南京华越公司。2014年3月8日，被告将原告位于涉案房屋内的办公用品搬出。
2014年3月13日，原告以诉称理由起诉来院，要求判令被告返还房屋租金62328.5元，给付违约金1750元，给付办公用房租金差价43156元；被告李向义、李明以辩称理由不同意原告的诉讼请求，并提出反诉，请求法院判令被反诉人赔偿反诉人物品毁坏损失10000元，支付房产租赁税费7750元，赔偿租金差价66945元。
本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告温明路与被告李明签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，虽然合同标的物即涉案房产的所有权人为李向义，但被告李明系李向义之子，李明作为李向义的委托代理人有权与温明路签订《房屋租赁合同》，因此《房屋租赁合同》并不违反法律规定，该租赁合同合法有效，双方均应按协议约定行使权利、履行义务。
关于原告诉请返还房屋租金的部分，根据原、被告举证、质证及双方当事人当庭陈述，原告曾经表示不愿意继续承租房屋，2014年2月25日案外人南京华越公司到涉案房屋看房时，虽然原告本人不在场，但原告工作人员在场，根据常理，原告对被告欲将房屋另行出租一事应当知晓，但原告并未表示反对；后被告于2014年3月6日与案外人南京华越公司签订租赁合同，将涉案房产再次出租，并于2014年3月8日将原告的办公物品从涉案房产中搬出，即原、被告均以各自的行为就解除合同达成了一致的意思表示。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故被告应返还原告已支付的未使用房屋期间的房屋租金。关于返还租金的数额，根据双方签订的《房屋租赁合同》，原告温明路在签订合同时向被告支付一年房屋租金175000元，日平均租金为479.45元，2013年7月16日空调安装完毕，根据双方合同约定，175000元租金应从2013年7月16日开始起算，至2014年3月7日，原告共承租235天，剩余130天，租金为479.45元×130天，共计62328.5元，故被告应当向原告返还租金62328.5元。
关于原告主张的违约金及租金差价的问题，因租赁合同系双方协商一致解除，故不存在被告违约的情形，原告主张被告赔偿违约金并支付租金差价没有事实及法律依据，故本院对原告的该部分主张不予支持。
关于反诉原告主张的财产损失，因其未就该主张提供相关证据，故本院对反诉原告的该主张不予支持。关于房产租赁税费，因反诉原告至今还未缴纳相关税费，反诉原告作为实际纳税人，可在缴纳相关税费后，凭相关税费发票向反诉被告另行主张。关于反诉原告主张的租金差价部分，虽然反诉原告主张反诉被告未经其同意即将涉案房屋转租，但反诉原告就其该主张的举证不充分，故反诉被告并没有违约的情形，就租赁合同的解除，系反诉原告与反诉被告以各自的行为达成的一致意见，故本院对反诉原告的该部分主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第九十一条第一款（二）项、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
本判决生效后十日内，被告李向义返还原告温明路房屋租金62328.5元。
驳回原告温明路的其他诉讼请求。
驳回反诉原告李向义的诉讼请求。
本诉案件受理费2445元，减半收取1222.5元，由原告温明路负担522.5元，由被告李向义负担700元（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。反诉案件受理费960元，减半收取480元由反诉原告李向义负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 崔 平
二〇一四年六月十二日
书记员 刘钟薇