江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣04民终192号
上诉人（原审原告，执行案外人）：林家驹，男，1953年5月23日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。
委托诉讼代理人：罗放，江西一博律师事务所律师�
委托诉讼代理人：石智智，江西一博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，申请执行人）：杨爱华，女，1968年10月3日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。
委托诉讼代理人：蔡三忠，江西际民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡卫军，江西际民律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：余让云，男，1973年5月10日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。
委托诉讼代理人：余让虎，1964年2月27日出生，汉族，住江西省九江市开发区。系余让云哥哥。
原审第三人：欧阳礼和，男，1955年10月18日出生，汉族，住江西省武宁县。
上诉人林家驹因与被上诉人杨爱华及原审第三人余让云、欧阳礼和案外人执行异议之诉一案，不服江西省九江市浔阳区人民法院（2017）赣0403民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林家驹及其委托诉讼代理人罗放、被上诉人杨爱华的委托诉讼代理人蔡三忠、原审第三人余让云的委托诉讼代理人余让虎、原审第三人欧阳礼和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林家驹上诉请求：撤销浔阳区人民法院（2017）赣0403民初1624号民事判决书，改判支持其诉讼请求，另请求一、二审诉讼费由杨爱华承担。事实和理由：1、一审法院认为林家驹与余让云签订的《私人房屋买卖协议书》不具有法律拘束力，无事实和法律依据。该房屋买�协议书是双方真实意思表示，且已支付对价履行完毕，对买卖双方具有法律拘束力。协议书中买卖的标的仅为房屋，不涉及农村宅基地转让或土地使用权的问题，并未违反国家土地管理法律禁止性规定，该协议合法有效。2、即使该房屋买卖协议认定为无效合同，因涉案房屋已被征收，本案涉及的争议标的已转为九江市八里湖新区房屋征收局（以下简称征收局）支付的房屋征收补偿款，该款已被征收局明确为林家驹所有的专有款项，故林家驹以欧阳礼和名义获得该征收款符合法律规定，并对涉案补偿款当然地享有所有权。
杨爱华辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、余让云与林家驹签订的房屋买卖协议书实为债务人余让云为逃避债务与林家驹串通进行的财产转移行为。该房屋买卖协议书是在余让云拖欠大量外债�在浔阳区法院被强制执行案件多达60多起的特定背景下所签订，且签订时间在杨爱华借款给余让云之后。余让云借钱时即向杨爱华承诺用其房屋拆迁补偿款作为借款担保，事后却让林家驹来办理该房屋拆迁手续，故该协议应为恶意转移财产逃避债务的无效协议。2、林家驹并未支付购房款，而是拿案外人张玉娟190万元的转账凭证谎称是其支付给余让云的购房款。林家驹与余让云串通转移资产的房屋买卖行为无效。
余让云述称：房屋买卖合同是在2015年3月签订，余让云在2016年与查建宁、杨爱华之间尚有还款流水，说明不存在杨爱华所称的余让云欠大量债务需转移资产情况。法院查封的250万元，其中欧阳礼和49万元，另外200万元是余让虎的，均不是余让云的，不应该查封。属于余让虎的200万元是以吕再华、蒋文平等人的名义领的。
欧阳礼和述称：房子是林家驹的，拆迁款也是林家驹的，是因为拆迁名额多可以多领一点钱，其只是为林家驹顶个名额。
林家驹向一审法院起诉请求：依法确认九江市开发区赛湖村叶家村10组16号“赛湖商务宾馆”后面房屋拆迁款（以第三人欧阳礼和名义拆迁）496786元归其所有。另请求诉讼费由杨爱华承担。
一审法院认定事实：2012年至2013年期间，余让云先后向杨爱华借款120万元，借款期限届满后，余让云一直未归还借款，杨爱华于2016年11月8日向浔阳区人民法院起诉，要求余让云归还借款本息共计1784260元（利息截止至2016年10月28日）。审理期间，浔阳区人民法院于2016年12月8日向九江市八里湖新区房屋征收局送达了民事裁定书和协助执行通�书，要求协助冻结九江市经济技术开发区七里湖街道赛湖村叶家村16号房屋的拆迁征收补偿款250万元。2017年5月2日，林家驹对执行标的提出书面异议，认为冻结的九江市经济技术开发区七里湖街道赛湖村叶家村16号房屋的拆迁补偿款应归其所有，请求解除冻结。2017年5月6日，浔阳区人民法院作出（2017）赣0403执异10号民事裁定书，驳回其异议申请。林家驹不服，于2017年5月22日向浔阳区人民法院提出执行异议之诉。
一审法院认为，法律规定当事人订立合同应当遵守法律、行政法规的规定。依法成立的合同，具有法律约束力。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。国务院下发的1999年39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条明确规定，农�的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。经查，九江市经济技术开发区七里湖街道赛湖村叶家村16号房屋为余让云的农村宅基地，其与林家驹所签订的《私人房屋买卖协议书》违反了法律强制性规定，不具有法律约束力，故林家驹对浔阳区人民法院执行标的不享有足以排除强制执行的权益，所提诉讼请求，不予支持。判决：驳回原告林家驹的诉讼请求。案件受理费8752元，由原告林家驹负担。
本院二审查明：法院查封欧阳礼和名下的房屋拆迁补偿款496786元，来源于九江市经济技术开发区七里湖街道赛湖村叶家村X号X标段X号房屋，该房屋宅基地属赛湖村叶家村农民集体所有，登记在余让虎名下，为余让云、余让虎、余让文三人共有。
上述事实，有一、二审当事人陈述等证据证实。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议纠纷，本案争议焦点为：林家驹对涉案的496786元房屋征收补偿款是否享有足以排除强制执行的民事权益？首先，涉案的496786元房屋征收款来源于九江市经济技术开发区七里湖街道赛湖村叶家村X号X标段X号房屋，为余让云所有，该房屋在余让云所有的农村宅基地上建造。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中买卖双方强调该协议仅是对房屋进行转让不涉及农村宅基地的使用权，但根据房地一体原则，房屋所有权和宅基地使用权不�分割，房屋买卖必定涉及宅基地使用权的转让，而涉案房屋的宅基地属于赛湖村叶家村农民集体所有；《中华人民共和国土地管理法》有明确规定，农民集体所有的土地的使用权由特定村民、成员依法取得，该使用权不得出让、转让，即除特定村民及成员外的其他人员依法不能取得农民集体所有的土地使用权。余让云与林家驹所签订的《私人房屋买卖协议书》违反了国家法律强制性规定，属无效合同，不具有法律约束力，故林家驹对余让云享有的是无效合同返还财产的债权请求权，而非对涉案争议房屋的物权所有权，该债权并不具有优先受偿的权利。其次，九江市八里湖新区房屋征收局因拆迁需要与林家驹以及多个案外人签订了拆迁补偿协议，该拆迁补偿协议仅能说明林家驹等作为拆迁户行使了与政府签订协议的行为，并不具有确认涉案争议房屋物权的法律效力�亦不能证明因此获得的拆迁款应为林家驹所享有的专有款项。因此，林家驹对涉案争议房屋的拆迁补偿款不享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，林家驹关于撤销浔阳区人民法院（2017）赣0403民初字1624号民事判决，改判支持其诉请的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8752元，由上诉人林家驹负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 健
审判员 金婉琴
审判员 罗 文
二〇一八年四月十六日
书记员 胡中雪