广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第965号
原告：陈美燕，住福建省永春县。
原告：陈斌斌，住福建省永春县。
两原告共同委托代理人：许晃庆，广东伟通律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：吴盛河，广东伟通律师事务所实习律师。
被告：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：罗永强。
委托代理人：程祥煌，广东信德盛律师事务所律师。
原告陈美燕、陈斌斌诉被告广州市致岭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年7月3日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈美燕、陈斌斌的共同委托代理人许晃庆，被告广州市致岭房地产开发有限公司的委托代理人程祥煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告是致岭假日花园的开发商。原告于2009年5月9日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园H5栋1004房。合同约定，原告以按揭贷款方式支付购房款共250532元，被告在2010年9月30日前将房屋交付给原告使用，并在交付使用后540个工作日内为原告办妥产权登记，否则被告应自迟延之日起，每日按已付房价款0.01%的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告已支付全部购房款给被告，被告亦将涉案房屋交付给原告使用。但被告未在合同约定期限内为原告办妥产权登记，构成违约。另外，合同约定涉案房屋套内面积为85.14平方米，可实测面积仅为80.4平方米，故被告应按约定返还面积误差房价款25133.73元给原告。因此，请求法院判令：1.被告向原告支付2013年6月26日起至2015年6月26日止的逾期办证违约金18313.89元；2.被告返还面积误差房价款25133.73元给原告；3.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1.本案是原告原因导致逾期办证的，原告没有向被告提交办证所需的资料导致至今未能办证，原告应自行承担后果。2.迟延办证未造成原告损失，原告请求逾期办证违约金是不妥的。3.本案是原告委托被告办证，该委托是无偿的，依照法律规定，被告不应承担赔偿责任。4.原告的诉讼请求已超过二年的诉讼时效期间，依法不应得到支持。5.目前涉案房屋的房地产权证尚未出征，尚不能确定是否存在面积差，原告仅凭一份查册表主张面积误差房价款依据不足。6.即使出现面积差，也是由于原告购买了相邻两套小户型房屋并要求被告将该两套房屋合并成一套大户型房屋造成的。由于合并之后涉案房屋的厨房改造成入户花园，造成测量面积按阳台计算，由此造成测量面积不一致，并非实际存在面积差异。因此原告主张面积差异房价款也是没有依据的。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东8号致岭假日花园H5栋1004房。被告是涉案楼盘的开发商。
2009年5月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买涉案房屋，该商品房合同约定建筑面积共85.14平方米，其中套内建筑面积69.04平方米；房屋按套内建筑面积计价，单价为每平方米3629元，购房总价款为250532元；乙方以按揭贷款方式付款。甲方应当在2010年9月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第十五条面积确认及面积差异处理约定：根据买卖双方选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准，并按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；（2）面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价，面积及本合同约定的房屋单价据实结算；（3）面积误差比绝对值超过3%以上（不含本数）的，买受人继续履行合同……实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人；面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；（4）面积误差比=（实测计价面积－合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%。合同第十八条约定：甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此场合，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任。合同第十九条约定：甲方违反第十八条的约定，乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的0.01%向乙方支付违约金。
合同附件五本合同补充协议第14条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。本合同第十八条约定：“甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”甲乙双方现一致确认，上述“540日”应为540个工作日，如遇到期日为法定节假日，则到期日自动顺延至下一工作日。
同日，原告与被告签订了另外一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买H5栋1005房。
上述合同签订后，原告（乙方）与被告（甲方）签订《狮城国际﹤商品房买卖合同﹥的补充合同》，约定：2、甲方已在狮城国际商品房销售过程中充分说明、告知规划批准的是按房号的小户型／套的商品房；乙方充分理解甲方的说明和告知。3、乙方认为按原规划设计每套房号的小户型的内装修浪费了使用面积且不美观，两套合并购买和使用既可扩大有效使用面积，也美观实用。乙方自愿购买2套将其合并成一套……同时，应乙方要求，在交楼前甲方无偿为乙方修改局部户型间隔。4、户型布局修改后，乙方无权要求甲方恢复原状，所造成的法律责任全部由乙方负责。7、乙方向甲方购买以下商品房：乙方于2009年5月9日向甲方购买狮城国际房号为H5栋1004、1005的商品房，本《补充协议》所指“乙方自愿购买2套”将其合并成一套，系指本条款上述乙方所购买的商品房。
合同签订后，原告按约定向被告支付全部购房款，被告亦于2010年9月30日将涉案房屋交付给原告使用。2014年2月17日，涉案房屋所在项目办妥了大确权登记手续。
诉讼中，被告抗辩原告未向其提交办证所需的相关资料，因此无法办证。本院就此询问原告时，原告表示需核实确认后再答复法院，但在本院指定的期限内，原告并未按规定答复法院，亦未提供证据证明其已向被告提交办证所需的全部资料。
关于面积误差房价款的主张，原告提交广州市国土资源和房屋管理局花都区分局出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》拟证明其主张。该查询证明显示涉案房屋处于预登记状态，建筑面积为80.4平方米。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，原告已按约定履行向被告支付购房款250532元的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同及附件约定被告应在该商品房交付之日起540个工作日内为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告，被告如未按时履行上述义务，应承担逾期办证违约责任。
涉案房屋已于2010年9月30日交付原告使用，根据上述约定，被告应于2012年11月29日前为原告办妥产权登记。但根据查明事实，涉案房屋所在项目于2014年2月17日才办妥大确权登记手续，已超出合同约定的办证时间。在办妥大确权登记手续之前，涉案房屋尚不具备办证条件。因此在逾期办证之日起至大确权办妥之日止，被告应承担迟延办证违约责任。被告提出违约金诉讼时效的抗辩，由于原告于2015年7月3日提起本案诉讼主张权利，因此原告关于2013年7月4日之前的违约金主张已超过诉讼时效的规定。综上，对原告要求被告支付2013年7月4日至2014年2月17日期间逾期办证违约金的请求，本院予以支持。
被告办理房地产权属证书的重要条件是原告向被告提交完整的办证所需资料，但本案原告并未举证证明其已将办证所需的全部资料提交给被告，应承担举证不能的后果。因此，对原告要求被告支付项目大确权手续办妥之日以后（2014年2月18日）至2015年6月26日期间的逾期办证违约金的请求，本院不予支持。综上，被告向原告支付2013年7月4日至2014年2月17日期间的逾期办证违约金5737元（250532元×0.01%×229天）。对原告主张超出5737元的部分，本院不予支持。
针对被告关于逾期办证违约金主张的其他抗辩意见，本院认为，涉案房屋所在项目于2014年2月17日才办妥大确权登记手续，已超出双方约定的办证期限，对此被告应承担相应责任。另外，合同已对逾期办证违约责任进行了约定，被告以办证属无偿委托以及原告没有损失等理由请求免责没有依据。综上，对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。
关于面积误差房价款问题。根据合同约定，面积误差补偿款应以计价面积（套内建筑面积）为依据进行处理，涉案房屋至今尚未办妥房地产权证，且原告提供的证据亦无法证明涉案房屋实测套内建筑面积情况，因此原告要求被告支付面积误差补偿款25133.73元证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广州市致岭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告陈美燕、陈斌斌支付逾期办证违约金5737元；
二、驳回原告陈美燕、陈斌斌的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费443元，由原告陈美燕、陈斌斌负担385元，由被告广州市致岭房地产开发有限公司负担58元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审判员 陈耿俊
二〇一五年八月十一日
书记员 孙雪芳