文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初2348号原告：沈平，女，1976年3月11日出生，汉族，住江苏省太仓市。原告：周宇，男，1971年3月9日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：包忠华（代理上列两原告），江苏金太律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄培哲（代理上列两原告），江苏金太律师事务所律师。被告：苏州富仓置业有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇上海东路1号1-1001室，统一社会信用代码91320585687164481X。法定代表人：王永革，总经理。委托诉讼代理人：顾斌，江苏新中远律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈芳，江苏新中远律师事务所实习律师。原告沈平、周宇与被告苏州富仓置业有限公司（以下简称“富仓公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法适用简易程序,于2017年5月24日和2018年3月15日公开开庭进行了审理。原告周宇及两原告的委托诉讼代理人包忠华，被告富仓公司的委托诉讼代理人顾斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈平、周宇向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿原告房屋维修费用26842.79元；2、要求被告赔偿原告维修房屋期间过渡房屋租金损失24000元（8000元/月*3个月）；3、要求被告赔偿原告维修期间搬运相关家具和生活物品的搬运费用2000元；4、要求被告赔偿原告维修期间发生的物业费用771元（257元/月*3个月）；5、要求被告支付原告鉴定费35000元。事实和理由：2013年1月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的中央帝景花园6幢1701室房屋，被告对其所售房屋负责保修。上述房屋交付原告使用后不久就发生严重的渗漏质量问题，房屋的窗墙部位特别是主卧房间南立面外窗的上下墙体及靠窗天棚以及主卧对面房间北窗窗侧墙体渗水严重。原告为此多次联系被告维修，并将质量问题反映至太仓市建设工程质量监督站。太仓市建设工程质量监督站确认上述质量问题，被告也对渗漏之处进行了维修，但未能彻底解决渗漏问题。后原告房屋渗漏现象愈发严重，并出现墙体发霉、涂层剥落甚至开裂，不仅影响美观，还严重影响了原告家庭成员的正常生活和身心健康。原告认为，被告作为房产开发商，承担所售房屋的质量及保修责任是合同的当然义务。根据国家规定，涉及屋面、墙面等部位防渗漏的最低保修期为伍年。鉴于被告无法彻底维修之违约情形，现原告诉至法院，要求委托专业机构对房屋渗漏质量问题出具彻底的维修方案并评估维修造价，并由被告赔偿原告由此发生的全部损失和费用。被告富仓公司辩称：1、被告愿意赔偿因被告房屋质量问题引起的原告损失，但房屋维修费用不应全部由被告承担。鉴定报告载明的房屋渗漏原因中明确了拆除原飘窗台板对外墙渗漏通道的产生有一定的影响，也就意味着原告拆除飘窗的行为也是导致房屋渗漏的原因之一。鉴定报告涉及的北次卧墙体的渗漏也存在同样情况，原告也是拆除了北次卧的飘窗，这对北次卧墙体的渗漏也会产生一定的影响。2、原告主张租金损失没有相应事实依据，请求法院酌情判定。3、被告不认可原告主张的维修期间搬运费用，请求法院酌情判定。4、对原告主张的257元/月的物业费标准没有异议，但即使原告不使用房屋，原告同样是要承担物业费，故原告该项费用主张缺乏依据。5、鉴定费请求法院根据本案实际情况予以判定。经审理查明：2013年1月24日，原告沈平、周宇（买受人）与被告富仓公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发的位于太仓市东仓路西侧、县府东街北侧的中央帝景花园第6幢1701号房屋销售给原告，商品房的用途为普通住宅，建筑面积为143.05平方米，单价为9591.60元/平方米，总价款为1372078元。合同第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。该合同还约定了其他事项。后被告将涉案房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修。在使用房屋过程中原告发现房屋存在墙体渗漏等质量问题。2013年10月10日，太仓市建设工程质量监督站对涉案房屋调查后，向被告发出《关于“中央帝景6幢1701室”住户质量投诉的查看情况》，该站称其接原告房屋质量投诉于2013年10月10日上午至现场查看，发现该户室的主卧房间南立面外窗的上下墙体及靠窗天棚存有多处渗点；主卧室对面房间的北窗窗侧墙体存有渗漏迹象；厨房间烟道上口未见封堵严密，有雨水灌入外溢现象，上述问题已影响到房屋的正常使用功能，同时该站要求被告会同相关责任单位对上述问题进行检查，制定好维修方案并及时进行有效修补。2017年4月19日，原告以被告房屋质量存在问题为由诉至本院。审理中，本院根据原告的申请，委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司（以下简称“建研公司”）对涉案房屋渗漏原因及修复方案进行鉴定。建研公司于2017年7月13日和2017年9月26日至现场对涉案房屋墙面渗漏原因及修复方案进行鉴定。2017年10月16日，建研公司出具鉴定报告，该鉴定报告分为六个部分，分别为工程概况、检测鉴定依据、主要检测仪器、检测鉴定结果、修复方案鉴定。其中，第四部分“检测鉴定结果”中对渗漏成因作如下分析：1、主卧墙体（50-51）/F、51/（F-B）、（51-1/47）/B，（1）雨水通过外墙面砖勾缝裂缝、接槎孔隙和砂眼，与空鼓面砖及砌体的不饱满灰缝相通，则形成具有虹吸作用的毛细孔通道，内墙面的粉刷一般较疏松，容易将毛细孔通道内的水分吸附和积聚，从而外墙面进入的水通过毛细孔通道被内墙粉刷吸附、积聚和散发；（2）窗台外存在一个台阶，交接处密封胶存在局部老化现象，雨水通过密封胶渗入墙体内部；（3）拆除原飘窗台板，对外墙渗漏通道的产生有一定影响。2、主卧墙体（1/47）/（B-C），（1）空调板落水口处潮湿存在积水现象，空调板表面存在较多蜂窝，雨水通过外墙毛细孔通道进入内墙；（2）窗框周边密封胶存在老化现象，雨水通过密封胶破损处渗入。3、主卧顶板（1/47-51）/B，（1）空调板落水口积水通过外墙毛细孔通道渗入吸附在板底；（2）窗框周边密封胶存在老化现象，雨水通过密封胶破损处渗入吸附在板底；（3）顶板板面存在积水现象，局部饰面砖勾缝不饱满，存在渗水通道。4、北次卧墙体（1/48）/（Q-1/Q）、50/（1/Q-Q），（1）雨水通过外墙面砖勾缝裂缝、接槎孔隙和砂眼，与空鼓面砖及砌体的不饱满灰缝相通，则形成具有虹吸作用的毛细孔通道，内墙面的粉刷一般较疏松，容易将毛细孔通道内的水分吸附和积聚，从而外墙面进入的水通过毛细孔通道被内墙粉刷吸附、积聚和散发；（2）窗框与墙体连接处密封胶存在老化现象，存在渗水通道。第五部分“修复方案鉴定”中载明，根据检测鉴定结果及相关规范要求，对1701室存在的渗漏问题进行适当的维修处理，具体维修方案如下：1、对于涉案外窗洞口四周。（1）清除原有窗框与墙体间填充物，清洗干净；（2）待干燥后，按要求在窗框与墙体间的缝隙采用聚合物水泥防水砂浆填充密实；（3）窗框边应预留6mm×6mm凹槽，并应嵌填密封材料；窗上楣的外口应做滴水线；外窗台应设置不小于3%的外排水坡度。2、对于外墙面砖，主卧（50-51）/F、51/（F-B）、（51-1/47）B；北次卧（1/48）/（Q-1/Q）、50/（1/Q-Q），（1）取下外墙饰面砖，将原有基层表面砂浆清理干净，浇水湿润；（2）按设计要求从外墙基层进行各道工序施工，最后采用聚合物水泥防水砂浆或胶粘剂对外墙重新粘贴饰面砖，并做好接缝密封处理。3、主卧顶板（1/47-51）/B，顶板板面及上部连接处墙体修复同外墙面砖修复方法。4、南北空调板处外墙，（1）将空调板面层凿除至结构层且平整，表面清理干净，晾干；（2）将三面墙体根部清理至墙体基层，表面清理干净，晾干；（3）清除穿板落水口管道周围构造层至结构层，重新抹聚合物水泥防水砂浆找坡并在管道根部周边预留凹槽，在凹槽内嵌填密封材料；（4）空调板及外墙表面进行20mm厚水泥砂浆（掺水泥重量1%抗裂剂）打底；（5）刷聚氨酯防水涂膜层一道；（6）刷素水泥浆一道（内掺建筑胶）；（7）20mm厚水泥砂浆抹面。原告为此次鉴定向建研公司支付鉴定费32000元。上述鉴定报告出具后，被告对报告渗漏成因中北次卧墙体渗漏成因（1）的表述提出异议，认为：报告只是对该部位外墙面砖勾缝有裂缝进行了描写，但是未能明确该裂缝形成的原因。从房屋原有的结构来分析，此处原来也是有飘窗存在的，但原告进行装修时拆除了飘窗，而该裂缝的出现，完全有可能是在拆除飘窗的过程中，致使植入外墙面的钢筋拉裂外墙砖所致。如果裂缝是由上述原因所致，那么出现裂缝导致北次卧墙体渗漏的责任就在原告。请鉴定人对该部位裂缝形成的原因能做出进一步的鉴定意见。建研公司于2017年11月2日作出以下回复：根据现场外墙面砖勾缝外观质量及表面裂缝形态，面砖勾缝表面细微裂缝产生的原因主要为勾缝砂浆因温度变化或材料收缩导致。后本院根据原告申请，委托苏州正华工程造价咨询有限公司（以下简称“正华公司”）对建研公司鉴定报告载明的修复方案进行造价鉴定。正华公司于2018年1月18日出具鉴定报告，鉴定结论为：根据现有送鉴资料，按要求本次鉴定实际工程造价为26342.79元。同时，正华公司在鉴定报告中对于编制造价作出以下说明：1、本次外立面鉴定依据为建研公司2017年10月16日出具的房屋渗漏原因及修复方案鉴定报告以及中央帝景花园6号楼实际竣工图纸；2、2017年12月11日现场踏勘原、被告双方一致商定室内受损地板数量为8平方米，次卧受损室内墙纸数量为6平方米，受损窗帘的费用为300元；3、2017年12月11日现场踏勘原被告未达成一致的：主卧受损室内墙纸数量原告主张50平方米而被告主张10平方米，受损地板的单价原告主张500元/平方米而被告主张400元/平方米，本次鉴定结果暂按原告主张计入；3、本次鉴定工程外脚手架采用电动吊兰脚手，计进退场及组装一次，电动吊兰脚手移位3次，电动吊兰机械租赁费按15天计算。原告为此次鉴定向正华公司支付鉴定费3000元。对于正华公司的鉴定报告，原告认为其所涉造价中人工、材料报价计算方式均有偏离实际，且存在较多遗漏，具体异议内容包括十三项。针对原告异议，正华公司均作相应回复，认为原告提出的“室外移机费用”可以计取，按500元/次计入，同时认为原告提出的其他异议缺乏依据。另，本院向正华公司咨询涉案房屋维修工程的工期情况，正华公司向本院回复：根据市场调查和行业经验，关于太仓中央帝景花园6幢1701室房屋渗漏的修复方案工程通常需要20天工期。为确定涉案房屋的租金情况，本院分别对太仓市君临居房产经纪有限公司和太仓市金源物业管理有限公司进行咨询，两公司的员工分别陈述为“六七千元左右”和“七千多元，不超过八千元”。以上事实有原告沈平、周宇提交的商品房买卖合同、太仓市建设工程质量监督站出具的查看情况、照片，鉴定机构的鉴定报告和回函，本院的咨询笔录，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为：原告沈平、周宇与被告富仓公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方均应依据法律规定及合同约定，履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据太仓市建设工程质量监督站出具的查看情况以及建研公司的鉴定报告，被告销售给原告的房屋存在墙面渗漏等质量问题。本案中，原告要求被告赔偿房屋维修费用，但被告认为维修费用不应全由其负担。根据鉴定报告载明的房屋渗漏情况、渗漏成因以及建研公司的回函可知，虽然原告拆除飘窗的行为对房屋渗漏产生一定的影响，但涉案房屋质量问题的主要原因还是由于房屋施工方面的责任，系被告交付的房屋本身存在的问题，故对于原告因维修房屋所产生的修复费用以及因房屋质量问题产生的其他各项损失，应由被告承担主要责任。根据鉴定报告分析的房屋渗漏原因以及本案的实际情况，本院酌定由被告对于原告的损失承担85%的赔偿责任。对于原告主张的各项费用损失，本院依法认定如下：1、修复费用。根据正华公司的鉴定意见书及回复，涉案房屋的修复费用为26842.79元（26342.79+500），原、被告均无异议，本院予以确认。2、房屋使用费损失。在房屋修复期间，涉案房屋无法正常使用，必然导致原告产生房屋使用费损失。本案中，虽然正华公司出具的回复函载明涉案房屋维修工程通常需要20天工期，但维修房屋前的准备和维修后的清理、入住等均亦需耗费一定时间，也在不同程度上影响原告对房屋的使用。本院综合上述因素，酌定支持原告存在45天无法正常使用房屋期间的损失。关于赔偿标准，原告主张按照房屋租金标准计算上述期间房屋的使用损失，并无不妥，应予支持。因此，本院结合原告房屋装修的情况和本地区房屋中介机构的咨询意见，确定按照7000元/月的标准，认定原告的房屋使用费损失为10500元（7000*1.5）。3、物业管理费。因房屋质量原因致使原告不能正常使用房屋，但原告仍应正常交纳物业管理费，故该部分费用也属原告的损失范畴。庭审中，被告对原告主张的物业管理费257元/月的标准无异议，故本院结合上述确定的原告无法使用房屋的期间45天，确定被告赔偿原告物业管理费损失385.50元（257元/月*1.5个月）。4、搬运费。考虑到涉案房屋实际修复必然需对屋内物品进行搬运，本院根据本地区的市场行情酌定原告的搬运费为1200元。5、鉴定费。为确定涉案房屋质量问题的具体成因、修复方案以及相应的修复造价，原告共支出鉴定费35000元。综上，被告富仓公司应支付原告沈平、周宇各项损失共计62839.05元[（26842.79+10500+385.50+1200+35000）*85%]。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，判决如下：被告苏州富仓置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告沈平、周宇62839.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2016元，减半收取1008元，由原告沈平、周宇负担293元，被告苏州富仓置业有限公司负担715元。案件受理费原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由其于本判决生效后10日内一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  王坤二〇一八年三月三十日书记员  陈忆