重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第05324号
上诉人（原审被告）陈书。
委托代理人杨文明，重庆康实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市正宇物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道宝圣西路，组织机构代码76593412-0。
法定代表人邓兴，总经理。
委托代理人丁华强，重庆远博律师事务所律师。
委托代理人王整。
原审被告刘茵。
委托代理人杨文明，重庆康实律师事务所律师。
上诉人陈书与被上诉人重庆市正宇物业管理有限公司、原审被告刘茵物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年9月6日作出（2013）渝北法民初字第10622号民事判决。陈书对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈书的委托代理人杨文明、被上诉人重庆市正宇物业管理有限公司的委托代理人丁华强、原审被告刘茵的委托代理人杨文明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告重庆市正宇物业管理有限公司系具备三级资质的物业管理企业。2007年12月19日，原告重庆市正宇物业管理有限公司与立邦房地产开发有限公司签订了一份以立邦房地产开发有限公司为甲方，原告重庆市正宇物业管理有限公司为乙方的《商业大厦和住宅小区物业管理服务合同》，该合同主要约定立邦房地产开发有限公司将空港一号地块的商业中心的物业管理事宜全权委托给原告重庆市正宇物业管理有限公司进行物业服务。该合同约定原告服务期限为2009年3月2日至2014年3月2日。合同还约定：由业主或使用人每月按建筑面积交费。具体收费标准以物价局核定的价格为准，不得上浮。业主或使用人在月初1-10日内交纳。商场或住宅不出租时，由业主全额缴纳，出租时，由使用人缴纳。甲方或使用人逾期不交纳物业服务费，根据《物管条例》由乙方按日加收千分之三应交费用的滞纳金，直到缴费位置，业主负连带责任。2009年8月10日，被告陈书与案外人陶正平签订房屋租赁合同，该合同约定案外人陶正平将其所有的位于渝北区港汇路XX商业30、渝北区港汇路XX商业31、渝北区港汇路XX商业32的房屋（建筑面积共计362.43平方米）出租给被告陈书，租赁期间为2009年8月10日至2012年8月9日，被告陈书还应按时交纳水、电、通讯、物管等有关费用。被告陈书于2009年12月14日注册成立了“红色彩虹”网吧，并在上述租赁的房屋内进行经营直至2012年8月9日。
原告为被告提供物业服务后，被告自2009年11月10日起开始未交纳物业管理费，且2012年7月份的水费35元、电费1528元也未交纳。原告于2012年3月8日向被告陈书发出书面催收信件催收所欠物管费，因被告一直未交纳，现原告起诉要求被告支付原告2009年7月至2012年8月期间的物业服务费及违约金和水电费。
另查明：2009年3月17日，重庆市渝北区物价局发出渝北价（2009）15号文件，该文件明确规定了空港商业中心（商场写字楼）物业服务费（清洁卫生室内外全方位服务）在3元-4元／月.平方米内由双方协商。庭审中，原、被告均未举证证明双方对物业管理费的收费标准进行了协商。此外，原、被告之间也未签订其他物业服务合同。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。第十二条规定，因物业的承租人、使用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。本案中，重庆市正宇物业管理有限公司与立邦房地产开发有限公司签订的《商业大厦和住宅小区物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效，原告依约进行了物业管理服务，被告陈书作为涉诉物业的承租人，应受该合同之约束。因此，本案中陈书应当依照《商业大厦和住宅小区物业管理服务合同》的规定向原告交纳拖欠的物业服务费并承担滞纳金。
根据渝北价（2009）15号文件收费标准的规定，被告每月按其使用面积每平方米应再3元至4元之间向原告交纳物业服务费，但应由原、被告双方协商。现原、被告均未举证证明双方对物业管理费的收费标准进行了协商，本院结合本案的实际情况，确认被告每月按其使用的建筑面积每平方米向原告交纳3.5元的服务服务费为宜。被告陈书辩称原告诉讼超过诉讼时效，庭审查明原告第一次书面催收的时间是2012年3月，故本院对2010年3月之前的物业服务费不再主张。因被告陈书租赁日期在2012年8月9日到期，故被告陈书应当交纳2010年3月至2012年8月9日共计29个月零9天的物业服务费。被告陈书每月应交物业服务费为3.5元／月／平方米×362.43平方米=1268.51元，总金额应为1268.51元／月×29个月＋1268.51元／月×9天÷31天=37155.07元。此外，被告陈书还应承担2012年7月的水费35元，电费1528元，以上费用共计38718.07元。
原告重庆市正宇物业管理有限公司与立邦房地产开发有限公司签订的《商业大厦和住宅小区物业管理服务合同》约定业主或者使用人在月初1-10日内交纳物业服务费，使用人逾期不交纳物业服务费，由原告按日加收千分之三应交费用的违约金，直至缴费为止。现因被告逾期未交纳物业管理费，现原告要求滞纳金的请求本院予以支持，滞纳金的计算方式为从2010年3月起，以每月应缴物管费1268.51元为本金，从应缴物管费次月11日起按日千分之三的标准，每月分别依次计算至上述物业服务费付清时止，但2013年6月之前的部分不得超过4000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条之规定，判决如下：一、被告陈书在本判决生效后三日内支付原告重庆市正宇物业管理有限公司物业服务费37155.07元，水费35元，电费1528元，以上费用共计38718.07元；二、被告陈书在本判决生效后三日内支付原告重庆市正宇物业管理有限公司滞纳金（计算方式为：以每月应缴物管费1268.51元为本金，从应缴物管费次月11日按日千分之三的标准，每月分别依次计算至上述物业服务费付清时止，但2013年6月之前的部分不得超过4000元）；三、驳回原告重庆市正宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1320元，减半收取660元，由被告陈书负担。
上诉人陈书上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以改判。
被上诉人重庆市正宇物业管理有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告陈茵答辩称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以改判。
本院二审审理查明的事实与一审相同。
本院认为，重庆市正宇物业管理有限公司系具备三级资质的物业管理企业。2007年12月19日，重庆市正宇物业管理有限公司与立邦房地产开发有限公司签订了一份以立邦房地产开发有限公司为甲方，重庆市正宇物业管理有限公司为乙方的《商业大厦和住宅小区物业管理服务合同》，该合同主要约定立邦房地产开发有限公司将空港一号地块的商业中心的物业管理事宜全权委托给重庆市正宇物业管理有限公司进行物业服务。该合同约定服务期限为2009年3月2日至2014年3月2日。陈书作为渝北区港汇路XX商业30、渝北区港汇路XX商业31、渝北区港汇路XX商业32的房屋（建筑面积共计362.43平方米）的使用人，依据其与业主达成的租房协议，物管费应由自己支付，其未全面履行合同义务，应承担违约责任。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1320元，由上诉人陈书负担。
本判决为终审判决。
审判长 张欲晓
审判员 肖怀京
审判员 郑 泽
二〇一三年十二月二十四日
书记员 夏 茜