延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉24民终401号
上诉人（原审原告）：赵龙，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：陈世伟，吉林林海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：袁淑清，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：柳静，吉林敖联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曲宗杰，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：柳静，吉林敖联律师事务所律师。
上诉人赵龙因与被上诉人袁淑清、曲宗杰租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初3684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭，因二审无新的证据，不开庭进行了审理。上诉人赵龙的委托诉讼代理人陈世伟、被上诉人袁淑清、曲宗杰的委托诉讼代理人柳静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.判令被上诉人承担一、二审案件受理费用。事实和理由：1.一审判决采信证据有误。证人付某的陈述前后矛盾，赵龙母亲龙秀萍死亡时间是在付某退休以后，证人对该过程不可能完整参与。且其作为社区工作人员，履职行为应受社区委派才能作证，而不应以个人身份出证据。证人郑某与本案被上诉人袁淑清、曲宗杰有债权债务关系，在一审庭审中向法院作证，郑某是到被上诉人处索要拖欠货款时听到“要卖房子”等事项，具体证言只有“一个女人，挺有气质等，楼梯不用管，只要搬家”“看了两眼，女的挺有气质，看不出多少岁，160左右”等含糊不清的陈述，原审法院根据其认定龙秀萍免除被上诉人修复楼梯义务并结合此证言驳回原告诉请是错误的。龙秀萍2016年5月前后一直在北京生活，因被上诉人一直不交房租才回到延边，证人所述时间根本不在延吉。一楼的房主洪善玉与袁淑清因租赁费问题在延吉市人民法院正在诉讼，通过其在法庭的调查可以清楚的表明2016年6月至2016年7月袁淑清与洪善玉发生纠纷后，本案的被上诉人就更换了手机号码，避而不见，本案的上诉人根本找不到被上诉人。因为不修楼梯房屋无法出租，上诉人自行花费5万元左右对楼梯进行了修复。2.一审判决认定事实有误。按照双方租赁协议约定，被上诉人应当于2016年3月13日前交纳租金，而其5月仍未交付，其抗辩出租人提前解除合同、收回房屋没有证据。且二被上诉人承租的房屋为商业用房，即使龙秀萍出卖也不影响租赁合同的履行。龙秀萍去世后，该房屋由其子赵龙管理控制，没有姐妹共同购买的情况。3.一审法院适用法律错误。本案应当适用合同法及房屋租赁相关司法解释中关于承租人改造租赁物的规定进行审理。二被上诉人无任何证据证明出租人同意拆除楼梯又免除其恢复原状或赔偿义务。
袁淑清、曲宗杰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。事实和理由：1.曲宗杰与袁淑清所租赁的房屋分别为一楼和二楼。一楼房主洪善玉是年轻的朝鲜族女子，与洪善玉发生纠纷为2016年7月20日之后，二楼房主龙秀萍，系六十岁左右的汉族老人，作为证人有足够的分辨能力。况且龙秀萍与被上诉人所谈的内容为二楼的问题，不是一楼的问题，并且能够证实龙秀萍家中的具体情况，这与洪善玉家庭是完全不同的，有明显的区别。上诉人所谈论的混淆问题是上诉人的主观判断，况且在二楼谈的时候还有蒋某，所以人物是清楚的。2.关于楼梯恢复的问题。由于合同没有到期，必然要谈到龙秀萍应当承担的责任问题、装修问题和经营损失问题，为此双方达成了一致，提前解除合同，楼梯问题由龙秀萍个人承担。因此在龙秀萍恢复楼梯时，曲宗杰一直在场，双方没有任何纠纷产生。双方没有签署任何协议，和平解决了。
赵龙向一审法院起诉请求：1.判令袁淑清、曲宗杰共同赔偿赵龙恢复位于延吉市河南街白兰小区8号楼二楼门市房楼梯等的费用5万元及利息（自2016年8月25日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂定为1000元）；2.赔偿赵龙的各项经济损失5万元。事实和理由：2011年4月19日，赵龙的母亲龙秀萍代理赵龙与曲宗杰签订《房屋租赁协议书》，曲宗杰租赁赵龙的房屋作为延吉市河南长城大酒店的营业用房之一，约定：赵龙出租位于延吉市白兰小区8号楼二楼门市（厢房1、2、3号），租赁期限为2011年至2016年5月13日，袁淑清、曲宗杰（系夫妻，共同经营）在租用期间不得随意改变房屋主体结构，如擅自改变房屋主体结构，违背小区管理，后果自负。租赁期届满前，赵龙的代理人又与袁淑清签订《房屋租赁协议书》，约定：将原房屋继续租给袁淑清、曲宗杰，租赁期限为五年，自2015年5月13日至2020年5月13日止，待赵龙2015年6月与曲宗杰签订详细的书面合同。2016年5月30日，袁淑清、曲宗杰注销了延吉市河南长城大酒店，其既不向赵龙交付租金，也未将租赁房屋交付给赵龙。因袁淑清、曲宗杰一直拖欠租金，在经多种途径与袁淑清、曲宗杰均联系不上的情况下，赵龙收回了房屋。后发现袁淑清、曲宗杰擅自变更房屋结构，将原通向房屋的通道即楼梯等设施拆除，赵龙只好自行恢复了原房屋设计（交付给袁淑清、曲宗杰房屋时）的楼梯等设施，恢复楼梯后的2017年，该房屋才再次出租。故诉至法院。
一审法院认定事实：袁淑清、曲宗杰系夫妻。2011年4月19日，龙秀萍与曲宗杰签订《房屋租赁协议书》，约定：龙秀萍将白玉小筑8号楼二楼门市房三间出租给曲宗杰，年租金11.5万元，租期为2011年5月13日至2016年5月13日。每年提前2个月一次性交齐全年房租费，如经龙秀萍催缴，10日内仍不交纳房租视为违约，龙秀萍有权收回房屋。曲宗杰在租用期间不得随意改变房屋主体结构，如擅自改变房屋主体结构，违背小区管理后果自负。曲宗杰要注意防火、防跑水、漏水，因曲宗杰原因给龙秀萍或其他住户造成损失，全部责任由曲宗杰承担。租赁期间的水电费、取暖费、房屋租赁税、工商费、税费、土地税及房屋维修等一切费用全部由曲宗杰承担，龙秀萍概不负责。本合同到期后，曲宗杰如提出延期，在征得龙秀萍同意的情况下，可以延期（价格随行就市）。2015年5月22日，张某与袁淑清签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方把位于河南街白兰小区丰茂串店左侧的二楼面积为500平方米的门市房出租给袁淑清，期限为5年，从2015年5月13日至2020年5月13日。正式合同待甲方下月来时双方再协商签订。甲方代签人为张某。2016年6月16日，延吉市至诚公证处出具（2016）吉延至诚民证字第3201号公证书，龙秀萍于2016年6月6日病故，其配偶、直系亲属共有四人，父、母及配偶均已病故，独生子为赵龙。龙秀萍过世后，赵龙持龙秀萍与延边弘圆房地产开发有限公司签订的涉案房屋买卖合同到延边弘圆房地产开发有限公司（现已更名为吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司），吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司与赵龙签订以赵龙为买受人的房屋买卖合同，并为赵龙出具购房收据。合同签订时间为龙秀萍的购房时间。现涉案房屋已出租他人。另查，袁淑清于2011年4月25日成立延吉市河南长城大酒店，并于2016年5月30日注销。2011年6月2日，袁淑清向延吉市规划管理局申请为延吉市河南长城大酒店做外墙装修，装修时间为2011年6月2日至2011年6月30日，并将涉案房屋通往二楼的楼梯予以拆除、封闭。龙秀萍与曲宗杰解除合同后，龙秀萍、赵龙于2016年6月将涉案房屋楼梯修复。
一审法院认为，赵龙主张涉案房屋系由其母亲龙秀萍代其出租，结合证人付某的证言及吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司法定代表人朴承春、付某与袁淑清的录音资料，涉案三间房屋原系由龙秀萍购买，因龙秀萍过世，吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司与龙秀萍之子赵龙重新按照龙秀萍的购房日期签订涉案房屋买卖合同。赵龙现虽为涉案房屋购买人，但房屋租赁合同系由龙秀萍与曲宗杰签订，故合同相对人应为龙秀萍与曲宗杰。因龙秀萍已过世，赵龙作为其第一顺序唯一的继承人应享有合同相应的权利及义务。龙秀萍与曲宗杰签订的“《房屋租赁协议书》及张某代签的《房屋租赁协议书》，虽系龙秀萍与曲宗杰、袁淑清的真实意思表示，但因涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续，故房屋租赁合同无效。2011年，曲宗杰承租涉案房屋后将楼梯拆除、封闭。现双方均未能提供拆除、封闭楼梯是否经龙秀萍同意的证据。赵龙提供证人张某的证言，称2014、2015年其与龙秀萍发现涉案房屋楼梯被拆除，龙秀萍当时不想租给袁淑清、曲宗杰，袁淑清、曲宗杰同意合同到期后恢复。2016年6月，张某要求袁淑清、曲宗杰交付房租，袁淑清、曲宗杰明确表示不交，张某要求恢复楼梯，袁淑清、曲宗杰没有说话，未交付房租亦未恢复楼梯。袁淑清、曲宗杰提供的证人蒋某陈述的证言，称其与曲宗杰合伙经营长城大酒店，2016年4月中旬，龙秀萍与曲宗杰、蒋某协商解除租赁合同事宜，龙秀萍承诺楼梯由其自行恢复，卖房后补偿曲宗杰、蒋某装修损失。袁淑清、曲宗杰提供的证人郑某的证言，称其为袁淑清、曲宗杰提供冷饮，去长城饭店索要欠款时，听到曲宗杰与女的协商，女方称外甥从监狱出来，房屋是姐妹的要卖房子，楼梯什么也不用管，将房屋腾出来，装修怎么约定不清楚。因张某与赵龙系亲属，蒋某与袁淑清、曲宗杰系亲属关系。虽赵龙与袁淑清、曲宗杰均未能提供拆除、封闭楼梯系是否经龙秀萍同意的相关证据，但结合证人郑某当庭陈述的证言，能够证明曲宗杰与龙秀萍解除合同时，已口头约定楼梯修复不需要由曲宗杰负责。故赵龙现主张要求袁淑清、曲宗杰共同赔偿赵龙恢复位于延吉市河南街白兰小区8号楼二楼门市房楼梯等的费用5万元及利息并赔偿损失5万元的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第五项之规定，判决如下：驳回原告赵龙的诉讼请求。案件受理费2320元（原告已预交），由原告赵龙负担。
二审中，当事人均未向本院提交新的证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
另查明，赵龙于一审庭审中举证工程合同书、浇筑楼梯预算单、收据二份（其中2016年8月25日收据载明浇筑楼梯踏板人工费42000元，楼顶防水3000元），以证明其为修复楼梯支出42000元。袁淑清、曲宗杰质证对该组证据真实性及费用不予认可。根据诉争房屋的图纸，被拆除的二个相邻的楼梯总宽度为3米，楼梯底长4.726米。
本院认为：袁淑清、曲宗杰从赵龙之母龙秀萍（已故）处租赁涉案房屋，作为承租人应当按照约定使用房屋，对房屋进行改造应当经过出租人同意。袁淑清、曲宗杰将涉案房屋内楼梯拆除，应对该行为取得出租人认可并免除修复责任承担举证责任。一审判决仅依据证人郑某的证言认定龙秀萍口头约定楼梯修复不需要曲宗杰负责，该证言缺乏明确性，且无任何其他证据予以佐证，不足以证明拆除楼梯获得龙秀萍同意或龙秀萍认可不需要袁淑清、曲宗杰承担修复责任的事实，本院予以纠正。因袁淑清、曲宗杰不能提供证据证明其改造房屋行为，拆除楼梯可以免除修复责任，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，袁淑清、曲宗杰将楼梯拆除，应承担恢复原状的义务。现涉案房屋被拆除的楼梯由赵龙出资修复，赵龙亦提交工程合同书、预算单、交款收据等证据证明修复费用，该费用金额未明显超出合理范围，袁淑清、曲宗杰在一审庭审中仅口头陈述不予认可，但未提供其他证据证明该费用不合理，也未申请对修复费用进行鉴定，故本院对上述证据中浇筑楼梯费用中的42000元予以确认。一审对楼梯修复费用未予认定，本院予以纠正。综上，对赵龙请求袁淑清、曲宗杰支付修复楼梯费用42000元的主张，本院予以支持。对于赵龙要求赔偿其经济损失5万元及其他诉讼请求，因其未能举证证明，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，赵龙的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初3684号民事判决；
二、袁淑清、曲宗杰于本判决发生法律效力之日起十日内，给付赵龙楼梯修复费用42000元；
三、驳回赵龙的其他诉讼请求。
如果袁淑清、曲宗杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2320元，二审案件受理费2320元，共计4640元，由赵龙负担2699.2元，由袁淑清、曲宗杰负担1948.8元。
本判决为终审判决。
审判长 刘景秋
审判员 池东波
审判员 林 美
二〇一八年四月二十五日
书记员 张晨光