广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0102民初545号原告：梁东，男，1973年1月3日出生，汉族，住南宁市青秀区。原告：冀艳玲，女，1971年11月21日出生，汉族，住南宁市兴宁区。两原告共同委托代理人：班小琼，女，1981年6月18日出生，壮族，住南宁市。被告：郭圣，男，1953年10月25日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。原告梁东、冀艳玲与被告郭圣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年3月15日公开开庭进行了审理。原告梁东、冀艳玲的委托代理人班小琼到庭参加诉讼。被告郭圣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告梁东、冀艳玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还两原告的总租金144000元；3、判令被告返还两原告的保证金46000元；4、判令被告支付两原告租金总额10%的违约金14400元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告与被告于2013年12月10日签订《房屋租赁合同》，约定被告将其名下位于南宁市金源城·金源悦府37栋1单元401号房出租给两原告使用，租赁期为10年，租期为2013年12月10日至2023年12月10日，每月租金为1200元，每年租金为14400元，10年租金总额为144000元，保证金为46000元。签完合同当天原告冀艳玲以现金方式一次性支付给被告总租金人民币144000元及保证金46000元，合计190000元整。签订合同时该房屋为毛坯房，由两原告自行装修，双方约定租赁期从被告办理好装修手续给两原告�才开始计算租期10年。签订合同当天，被告把身份证原件、商品房买卖合同原件、个人贷款合同、购房首付票据原件放置在原告梁东处，约定第二天一起去办理装修手续。双方签订房屋租赁合同后，被告一直找各种理由推拖办理装修手续，后被告电话一直关机，两原告多次去金源城小区物业申办装修该房屋，小区物业要求业主在场才能办理，因此该房屋至今没能装修入住。两原告至今也无法联系到被告，因被告欠有他人债务，该房屋已被法院查封拟拍卖处置。原告为了维护其合法权益，特提起本诉，诉请如前。被告郭圣未作答辩，亦未向法院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月3日，被告郭圣（买受人）与广西金源置业集团有限公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告向广西金源置业集团有限公司购买南宁市金源城·金源悦府37号楼1单元401号房，该商品房用途为住宅，建筑面积为134.29平方米。被告郭圣分别于2013年1月29日、2013年1月30日、2013年2月27日向广西金源置业集团有限公司支付了前述商品房首期款78318元、176628元、851元，以上共计255797元。中国光大银行股份有限公司南宁分行向被告郭圣发放银行按揭贷款548000元用于购买前述商品房。2013年12月10日，原告梁东、冀艳玲（承租方、乙方）与被告郭圣（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》,主要约定有：第二条第1、2款、甲方将位于南宁市金源城•金源悦府37号楼1单元401号房（面积为134.29平方米）出租给乙方使用；第四条第1、2款、该房屋租赁期限共10年，自2013年12月10日起至2023年12月10日止（租赁期限以出租方办理装修手续后当天开始计算10年），租赁该房屋仅作为居住使用；第五条第1款及第2款第（1）项、从2013年到2023年该房屋每年租金为14400元，每月租金为1200元，租金总额为144000元，签合同当日乙方交保证金46000元，交租金144000元，合同双方签字后立刻生效，无论甲方因任何原因要求解除该租赁合同，甲方必须无条件一次性双倍赔偿乙方交纳的保证金，退还乙方交纳的全部租金并且承担相关所产生的费用；第八条第2款、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住；第九条第1款、因甲方不能按本合同约定提供房屋而解除合同的，甲方必须一次性无条件的退还乙方交纳的租金同时甲方必须无条件一次性双倍赔偿乙方交纳的定金，除按约定支付违约金外，甲方还必须对因违反本合同约定而使乙方遭受的相关损失负全部责任；第十三条第2款、无论任何原因，在合同双方签字后，甲方不能够提供该出租房屋给乙方居住使用的，或者以其他方式单方违约的，甲方必须无条件一次性退还乙方交纳的全部租金14.4万元和保证金4.6万元，同时应支付乙方本合同租金总额10%的违约金，并且承担相关所产生的费用。合同还就其他相关事项作出约定。2013年12月10日，原告梁东以现金方式一次性支付给被告郭圣房屋租金144000元及保证金46000元，被告为此向原告梁东出具《收据》一份。庭审中原告陈述租赁房屋的用途是存放货物，被告对此亦知情。原告交付租金�，被告即把其购买涉案房屋支付首期款的凭证原件、《南宁市商品房买卖合同》原件交付原告以便办理后续装修手续。但签订合同后，被告一直未配合办理房屋装修手续，导致涉案房屋至今仍为毛坯状态。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告郭圣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，原、被告于2013年12月10日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性、强制性规定，内容合法有效，对双方当事人均有拘束力,双方应恪守履行。关于合同的解除的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第1款、第八条第2款约定，被告郭圣作为出租方有协助原告办理装修手续的义务，但由于合同签订后被告不配合办理装修手续，出租房屋一直处于毛坯状态无法使用，原告自始未能使用该房屋，致使合同目的无法实现，原告对此享有合同解除权。现原告诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合约定解除条件，本院予以支持。由于原告未提交证据证明其已向被告履行合同解除的通知义务，故本院认定，原、被告双方于2013年12月10日签订的《房屋租赁合同》应自本案判决生效之日起解除。关于被告返还租金和保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定及《房屋租赁合同》第十三条第2款“甲方不能够提供该出租房屋给乙方居住使用的，或者以其他方式单方违约的，甲方必须无条件一次性退还乙方交纳的全部租金14.4万元和保证金4.6万元，同时应支付乙方本合同租金总额10%的违约金”之约定，被告不配合原告办理租赁房屋的装修手续，致使原告一直未能使用该房屋，已构成根本违约，因涉案租赁合同尚未实际履行，原告可要求被告退还其交纳的全部租金和保证金。现原告诉请被告退还原告交纳的全部租金144000元和保证金46000元，符合双方约定，且于法有据，本院予以支持。关于被告支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四的规定及《房屋租赁合同》第十三条第2款的约定，被告单方违约的，应支付原告本合同租金总额10%的违约金。因被告不配合原告办理房屋装修手续导致房屋一直处于毛坯状态未能使用，已构成根本违约，原告为此要求被告支付违约金，符合双方约定，且于法有据，本院予以支持。故本院认定：被告应向原告支付的违约金计算方式为：144000元×10%=14400元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告梁东、冀艳玲和被告郭圣于2013年12月10日签订的《房屋租赁合同》；二、被告郭圣返还原告梁东、冀艳玲租金144000元；三、被告郭圣返还原告梁东、冀艳玲保证金46000元；四、被告郭圣向原告梁东、冀艳玲支付违约金14400元。案件受理费4366元，保全费1542元，共计5908元，由被告郭圣负担。上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  林 莉人民陪审员  韦宏斌人民陪审员  张 华二〇一八年四月十一日书 记 员  汪文婷附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合�。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的�可以缺席判决。