东营市东营区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民再初字第2号
原审原告陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，东营区第一中学学生，住东营市东营区。
法定代理人陈建超（系原审原告之父），男，X年X月X日出生，汉族，垦利兴顺运输有限公司员工，住东营市东营区。
原审被告闫小霞（系原审原告之母），女，X年X月X日出生，汉族，无业，住东营市东营区。
委托代理人吴玉峰，浙江大宇律师事务所律师。
原审第三人康华锋，男，X年X月X日出生，汉族，东营市东营区胜利街道办事处辛镇村村民，住东营市东营区。
原审原告陈某某与原审被告闫小霞、原审第三人康华锋共有纠纷一案，本院于2009年11月5日作出的（2009）东民初字第1531号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2013年12月10日作出（2013）东民监字第8号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告陈某某法定代理人陈建超，原审被告闫小霞委托代理人吴玉峰、原审第三人康华锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年6月16日，原审原告陈某某诉称，陈某某父亲陈建超与母亲闫小霞于2008年3月7日协议离婚，陈某某随父亲共同生活，在外租房居住；原审被告闫小霞仍居住在离婚前一家三口居住的东营区滨溪东路X号X号楼X单元X室。2009年3月，闫小霞将该楼房以二十多万元的价格转让给原审第三人康华锋。因陈某某系上述房屋的共有人，闫小霞擅自与康华锋签订的房屋买卖合同买卖房屋侵犯了陈某某的合法财产权。因此诉至法院，请求依法确认闫小霞与康华锋于2009年3月签订的关于滨溪东路X号X号楼X单元X室房屋买卖合同无效；确认陈某某为东营区滨溪东路X号X号楼X单元X室的共有人。
原审被告闫小霞辩称，闫小霞与陈建超离婚时协商将涉案房屋归闫小霞所有，现该房屋已由康华锋善意取得，法院应驳回陈某某的诉讼请求。
原审第三人康华锋未到庭陈述意见。
原审查明，陈某某的父亲陈建超与母亲闫小霞于2008年3月7日协议离婚，当时约定东营区滨溪东路X号X号楼X单元X室楼房归闫小霞所有，儿子陈某某由陈建超抚养。该楼房由陈建超、闫小霞、陈某某三人于2005年3月共同分得。2009年1月22日，闫小霞将该楼房以233000元的价格卖给康华锋。
原审认为，陈某某的父亲陈建超与闫小霞离婚时，虽然协议约定将东营区滨溪东路X号X号楼X单元X室归闫小霞所有，但因该房屋系陈某某与其父、母三人共有，陈某某系未成年人，其拥有的份额不能被无偿转让，因此陈建超仅是将自己的份额转让给闫小霞，陈某某对该楼房仍然拥有原有的份额，目前该楼房应为陈某某与闫小霞共有，陈某某对该楼房享有优先购买权。闫小霞在未征得陈某某监护人同意的情况下，将楼房转卖康华锋的行为侵犯了陈某某的合法权益，因此闫小霞与康华锋签订的房屋买卖合同无效。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条之规定，判决如下：一、原告陈某某与被告闫小霞为东营区滨溪东路X号X号楼X单元X室的共有人；二、被告闫小霞与第三人康华锋于2009年3月份达成的关于东营区滨溪东路X号X号楼X单元X室的房屋买卖合同无效。案件受理费4795元，由被告负担。
本院再审过程中，原审原告陈某某诉称与原审一致。
原审被告闫小霞辩称，闫小霞系陈某某之母，涉案房屋在闫小霞与陈建超离婚时，离婚协议确定该房屋归闫小霞所有，后康华锋支付闫小霞合理对价购得该房，康华锋为善意取得，闫小霞与陈某某、陈建超之间的纠纷不涉及康华锋。因涉案房屋属辛镇村改造建设工程，该楼房没有在房产管理部门办理房产证，其房屋是在村委会进行变更登记的，闫小霞与陈建超离婚时，房屋由原先登记在陈建超的名下变更为闫小霞名下，出卖给康华锋后，又变更至康华锋名下。原审原告陈某某的诉讼请求无法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。
原审第三人康华锋述称，康华锋在购买房屋时，房屋登记在闫小霞一人名下，康华锋向闫小霞支付合理对价购得该房，并在村委会进行变更登记，将房屋登记在康华锋名下。康华锋与闫小霞之间的买卖合同系有效合同，请求依法保护康华锋的合法权益。
陈某某为证明自己的主张，提交如下证据：
1、东营市东营区人民政府办公室于2002年12月2日印发的东营市东营区人民政府第27次区长办公会议纪要一份、关于征用土地致辛镇村村民公开信一份、关于征地补偿安置方案致辛镇村村民的公开信一份、辛镇村村委会制定的享受辛镇村分房优惠政策的人员范围界定意见一份、辛镇村村居改造二期楼房分配方案一份，以上证据证明根据东营区人民政府和辛镇村委会的分房政策，本村分配楼房是按每人25平方米面积给予住房补助，陈某某作为辛镇村的村民，享受这一政策。其对涉案房屋享有部分份额所有权，系房屋的共有人。
2、东营市东营区胜利街道办事处辛镇村村民委员会于2009年6月8日出具的证明两份（手写、打印各一份），两份证明均载有陈建超、闫小霞、陈某某三人于2005年3月份分得东营区滨溪东路X号X号楼X单元X室楼房一套。该楼房面积100平方米，每人免费分得25平方米，其余25平方米及地下室享受低价购买的相关内容。该两份证据证明陈建超、闫小霞、陈某某三人对涉案房屋每人免费分得25平方米的楼房面积，陈某某系房屋共有人。
闫小霞对陈某某提供的1、2项证据综合质证认为，对证据的真实性均无异议，对证明目的不予认可。当时分房，房屋所有人系陈某某父母陈建超与闫小霞，陈某某作为二人之子仅享有25平方米的财产利益，对房屋不具有共有关系。
康华锋对上述证据综合质证认为，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。涉案楼房是陈建超和闫小霞所分得共同财产，孩子成年后符合条件时，可单独获得购买房屋资格。
闫小霞为证明自己的主张，提交如下证据：
1、离婚协议书复印件一份，证明陈某某父母陈建超与闫小霞协议离婚时，已协商将该楼房归闫小霞所有。离婚协议上并没有载明保留陈某某份额，证明陈建超已将其子的财产权利进行了处分。陈某某对该证据的真实性无异议，认为协议中虽约定房屋归闫小霞所有，但陈某某作为房屋的共有人之一，对父母离婚时属于夫妻共同财产部分处分虽无权主张，但闫小霞将其所有的份额对外转让时，应征得陈某某同意，陈某某享有优先购买权。闫小霞未经陈某某同意，便将房屋转让康华锋，侵害了陈某某的合法权益。康华锋对证据的真实性及证明目的均无异议。
2、楼房买卖合同书复印件一份，证明该买卖合同双方主体合法，康华锋支付合理对价，且已在辛镇村委会变更了登记，康华锋系善意取得该房屋，房屋买卖合同为有效合同，应予保护。陈某某对证据的真实性无异议，但认为闫小霞非陈某某的直接监护人，无权处分陈某某的财产。该合同交易价格远低于市场价格，且涉案房屋属于安置房，没有房产证，无法进行过户登记，不符合善意取得的条件，该买卖合同无效。康华锋对证据的真实性无异议，认为交易价就是当时市场价，因为没有房产证，变更登记手续只能在村委会进行。房屋买卖合同为有效合同。
经各方当事人举证、质证，结合其当庭陈述，本院再审确认以下事实：
2002年，东营市东营区人民政府对东营区胜利街道办事处辛镇村实施村居改造建设工程。为保证人人达到居住条件，东营区人民政府、辛镇村村委会制定相关优惠政策，以户为单位进行分房，按每户人口数为村民无偿提供每人25平方米楼房面积的补偿（区政府补20平方米、村委会补5平方米）。2005年3月，该村村民陈建超与配偶闫小霞、儿子陈某某共同分得现位于东营区滨溪东路X号X号楼X单元X室楼房一套，该房屋面积100平方米。根据以上优惠政策，陈建超与闫小霞、其子陈某某按三口人每人补偿25平方米楼房面积，其余面积按规定享受低价购买。2008年3月7日，陈建超与闫小霞离婚，离婚协议书约定”子女由男方抚养，楼房归女方所有”。涉案房屋在村委会由陈建超名下转由登记在闫小霞名下。2009年1月22日，闫小霞与同村村民康华锋签订楼房买卖合同，将涉案房屋以233000元出卖给康华锋，并在村委会将房屋变更登记在康华锋名下。
另查明，涉案房屋土地属集体所有，本村村民之间交易该类房屋在村委会办理登记，该房屋未在房管部门办理房产登记。
本院认为，本案争议的焦点问题为：一、陈某某是否系涉案房屋共有人；二、闫小霞与康华锋签订的楼房买卖合同的效力问题。
关于焦点一，根据陈某某提交的相关文件及村委会出具的证明，能够认定辛镇村分房时，陈某某作为该村村民，按照东营区人民政府及辛镇村村委会制定的优惠政策，其免费获得涉案房屋25平方米的楼房面积补偿，故陈某某对涉案楼房取得了25平方米财产份额，享有部分财产权益。2008年3月7日，陈某某父亲陈建超与母亲闫小霞离婚，离婚协议约定”子女由男方抚养，楼房归女方所有”，陈建超与闫小霞作为陈某某的监护人对陈某某享有涉案房屋的财产权益进行了处分，陈某某对涉案房屋享有的财产份额已由闫小霞取得。陈某某要求确认其为涉案房屋的共有人的诉讼请求，本院不予支持。
关于焦点二，根据辛镇村村委会的相关规定，涉案类房屋允许在村民间进行交易。闫小霞与康华锋签订的涉案房屋买卖合同系其真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。陈某某作为合同外主体，无权对涉案房屋买卖合同的效力主张权利。故其要求确认闫小霞与康华锋签订的楼房买卖合同无效，无事实与法律依据，对其该项诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，原审认定事实部分有误，适用法律不当，应予改判。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第201条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2009）东民初字第1531号民事判决；
二、驳回原审原告陈某某的诉讼请求。
案件受理费4795元，由原审原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判长 李兰海
审判员 刘彩霞
审判员 张海霞
二〇一四年十月二十三日
书记员 吴文强