江西省宁都县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0730民初2044号原告：伍承辉，男，1955年7月1日出生，汉族，户籍地址：宁都县，现住宁都县。被告：曾奇峰，男，1961年6月13日出生，汉族，住宁都县。委托诉讼代理人（一般授权）：黄小平，江西翠微律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：曾海军，江西翠微律师事务所律师。原告伍承辉诉被告曾奇峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伍承辉、被告曾奇峰及委托代理人黄小平、曾海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍承辉向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的房屋买卖合同真实有效，并确认涉案房屋所有权及土地使用权归原告；2、判决被告协助原告领取拆迁补偿款，否则赔偿10万元违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月，案外人谢翠兰（系原告亲家母）称她拟以50万元的价格购买带土地老危房一栋，地址位于宁都县××廖村赖家皮，现已向被告支付定金20万元，但因手上无法筹集到后续的30万元，而被告欠了很多债务，急需卖掉手上的房屋，希望原告出钱50万元购买被告的房屋，以缓解被告的经济压力。原告长期在瑞金工作，退休后则在赣州居住，无需购买宁都的老危房，且该房除了可能被拆迁补偿外，并无其他经济价值，而当时该房是否纳入拆迁范围，何时被拆迁，拆迁补偿额度均不清楚。但因亲家母叫了帮忙，于是原告与被告签了买卖合同，购买了位于梅江镇××村赖家皮的老危房一栋。因被告欠下较多债务，且不知该房是否存在一房多卖及抵押等情形，谢翠兰要求被告方把合同的签订时间提前了一年并拟定买卖合同，被告表示同意。随后因买卖合同的买方变更为原告，因此原告在此基础上签订了合同，被告表示同意，并要求原告尽早付尾款。但因涉及后续过户等问题，原告不希望与被告之间发生纠葛，要求谢翠兰与被告之间办理由谢翠兰全权代理涉案房屋的转让、过户等手续的公证，随后谢翠兰与被告及其妻子于2014年1月22日在宁都县公证处办理了上述公证手续。随后，原被告双方在酒店约定吃饭并签订了买卖合同，被告曾奇峰当场写下了收到定金的条子。随后原告才将20万定金款转给案外人谢翠兰，并于2014年1月24日把30万尾款转给了被告曾奇峰。合同签订时，原被告具备完全民事行为能力，且意思表示真实，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，应依法确认有效。三年半后，即2017年8月，该房屋所在地纳入征收拆迁范围，但被告拒绝协助原告领取拆迁款，并要求原告再付10万元。宁都县拆迁管理相关单位多次组织原被告进行协商，但被告坚持要求原告给付10万元费用，否则拒绝协助原告领取拆迁款。根据双方签订的房屋买卖合同第6条及第7条，原告要求被告协助领取拆迁征收补偿款，否则应承担违约责任10万元。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告曾奇峰辩称，1、本案遗漏必要的共同被告，本案被告应是答辩人和其妻子罗秋宁。本案争议的房屋是被告和其妻子罗秋宁的共同财产，且2013年1月20日原被告签订的《房屋买卖合同》的卖方（即房屋买卖的乙方）并非只是被告一个人，而是被告及其妻子罗秋宁，且2014年1月24日公证了的《委托书》也并非只是被告一个人，也是被告及其妻子罗秋宁。故本案应当依法追加罗秋宁为本案的共同被告参加诉讼。2、原告只支付了38万元，还有12万元未付，原告的诉求没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，被告曾奇峰提出了反诉请求，要求原告伍承辉支付购房尾款12万元，并承担反诉诉讼费。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了房屋买卖合同、土地使用证、公证书、定金收条、银行转账回执单、50万元的收条等证据。被告曾奇峰未向本院提交证据。根据当事人的举证和质证意见，结合当事人的庭审陈述，可认定如下事实：2013年，案外人谢翠兰（系原告亲家母）拟以50万元购买被告曾奇峰位于宁都县××廖村赖家皮的老危房一栋，并付了定金20万元，而被告又急需卖掉该房屋，为此，谢翠兰希望原告出钱50万元购买被告的房屋。应亲家母要求，原告与被告于2014年1月20日签订了买卖合同，购买了位于宁都县××廖村赖家皮的老危房一栋。但担心被告存在一房两卖及抵押等情况，原、被告同意将房屋买卖合同等相关手续提前一年书写（即2013年1月20日），合同约定为：“1、房屋产权人为乙方曾奇峰房屋坐落于梅江镇（××）××廖村赖家皮，土地证号宁国用（1994）字第020121**号，占地面积155.575㎡，建筑面积195.32㎡，层数2，以上指标均以土地使用权证登记为准。2、乙方保证如实陈述该房产权属状况，且该房产未进行任何抵押，并保证在今后的债权债务中不再利用本房屋及土地进行抵押。因房屋尚未办理房屋产权证，故乙方将土地所有权证转交给甲方保管，待房屋办理土地过户手续或房屋过户手续时，乙方应协助甲方办理。3、甲乙双方约定房屋及其土地，院子空地的成交总价为人民币伍拾万元整。4、甲方于2012年12月20日支付乙方房屋款贰拾万元，甲乙双方约定于合同签订起一年内办理过户手续，过户税费由甲方承担，乙方承担协助过户义务，甲方余款叁拾万元待办理过户手续后交付乙方。5、如甲方暂不过户则双方进行委托合同公证手续，由第三人谢翠兰办理该房屋及土地的转让、过户、办证、签字等一切相关手续，乙方自委托合同公证后再不干涉该房屋及土地的转让、过户、办证、签字等任何事项，否则按违约处理。甲方余款叁拾万元待办理委托合同公证手续后交付乙方。6、如房屋在尚未办理过户前被征收，乙方需协助甲方领取征收补偿款。7、双方违反以上任何条款，应赔偿对方损失，并承担拾万元的违约金。”合同签订后，原告即支付了被告购房款50万元，并取得了该房屋使用权，被告也将土地使用权证等相关房屋产权手续交付给了原告。因涉及后续房屋过户等问题，原告不想与被告之间发生纠葛，为此，被告及其妻子罗秋宁与谢翠兰于2014年1月22日在宁都县公证处办理了全权委托谢翠兰代为办理本案房屋的转让、过户等手续的公证。随后，原告将20万定金款转给了案外人谢翠兰。后原告与被告及公证委托人谢翠兰一直未办理该房屋的过户手续。直至2017年8月，本案房屋被宁都县人民政府纳入征收拆迁范围，拆迁管理部门要求原被告确认房屋产权属性，以领取拆迁补偿款等事宜，但被告坚持要求原告再行给付其它费用方才予以协助，经拆迁管理部门多次组织双方协商未果后，原告于2017年9月26日诉至本院处理。另，在本案审理过程中，被告撤回了对原告的反诉请求。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订房屋买卖合同，意思表示真实，并不违反法律、法规的强制性规定，合同成立并受法律保护。按照合同约定，原告已支付被告购房款，被告受领房款并交付房屋原告使用，虽然并未办理房屋过户手续，根根《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，并不影响原告取得本案房屋的所有权等相关权利。在本案房屋尚未办理过户被征收情形下，被告应协助原告领取拆迁补偿款。现被告不予协助原告领取拆迁补偿款，已构成违约，应承相应的违约责任。因此，原告要求确认其为本案房屋所有权利人，并要求被告协助领取房屋拆迁补偿款的诉讼请求，依法应予支持。因房屋登记是被告曾奇峰，且合同签订一方也是被告曾奇峰，被告妻子罗秋宁并不是本案诉讼必要的当事人。因此，被告要求追加罗秋宁为本案的共同被告参加诉讼的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条之规定，判决如下：本案争执的坐落于宁都县梅江镇（原刘坑乡）下廖村赖家皮的土地使用权证号为宁国用（1994）字第02012194号的房屋一栋的所有权及其它相关权利归原告伍承辉所有，被告曾奇峰应于本判决生效后七日内协助原告伍承辉到宁都县拆迁管理部门领取拆迁补偿款。案件受理费8800元，由被告曾奇峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院审 判 长  潘小平人民陪审员  邓伯钧人民陪审员  罗 翔二〇一七年十二月十四日书 记 员  曾璐婷附相关条款：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。