辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽08民终290号
上诉人（原审原告）：刘志，男，1978年7月2日出生，住辽宁省营口市。
被上诉人（原审被告）：营口新纪元房地产开发有限公司。住所地辽宁（营口）沿海产业基地新联大街**号。
法定代表人：刘明举，该公司董事长。
委托诉讼代理人：贾庆军，营口市站前区万事达法律服务所法律工作者。
上诉人刘志与被上诉人营口新纪元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省营口市西市区人民法院作出的（2017）辽0803民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘志及被上诉人的委托代理人贾庆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘志上诉请求：1、撤销（2017）辽0803民初850号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人要求被上诉人交付房屋,一审法院未支持上诉人该部分诉请,属于违法裁判。2011年1月18日,上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同,约定上诉人购买被上诉人的房屋(营口xx大街xx-
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x号、面积103.25平方米)。双方约定被上诉人在2011年9月30日前将经建没单位组织验收合格的房屋交付原告,如逾期交房超过30日的,上诉人有权解除合同,如上诉人要求继续履行,被上诉人应按日向原告支付已交房款的日0.03%作为违约金。合同签订后,上诉人按约交付了房款,被上诉人未交付房屋,据此,上诉人诉请第一项,要求被上诉人向上诉人交付房屋。上诉人交付全购房款后,要求上诉人交房,符合购房合同的约定,一审法院未支付上诉人要求交付房屋的诉请,侵害了上诉人的合法权益。2011年上诉人交全部购房款,但是到2017年,业主却不能得到入住,这是什么道理?一审判决驳回上诉人该部分要求交付房屋的诉请,在其本院认为部分根本就没有做任何说明,属于典型的滥用职权。二、上诉人一审诉请,要求被告支付延期交房违的金71212元(从2011年9月30日起按已交房款的日0.03%计算),符合购房合同约定。一审法院在认定事实中认定,双方约定被上诉人应在2011年9月30日前将经建设单位组识验收合格的房屋交付上诉人,如途期交付上诉人有权依据合同约定标准要求违约金，但以超过诉讼时效为由驳回上诉人该部分诉讼请求,属于适用法律错误,一审判决本院认为中“判断是否超过诉讼时效应当从权利人主张权利之日倒推两年来看”的观点错误。本案被上诉人逾期交付房屋的行为,从2011年起一直延续了到现在,上诉人的权利属于持续被侵害中,一审以上诉人诉请超过诉讼时效驳回上诉人诉请,适用法律不当,二审法院应当予以纠正。三、一审法院将被上诉人违约截止日计算至2014年12月31日属于认定事实错误。一审法院认定事实中“涉案房屋所在楼房共计96户,其中76户已入住,2014年12月31日前办理入户55户”,据此就认定被上诉人违约金截止时间为2014年12月31日,属于认定事实错误。2014年12月31日前办理入户55户事实不能仅凭被上诉人自述而单独认定,即便认定也与上诉人无关,其他业上什么时间入住是其他业主选择的权利,而且其他业主的入住时间对上诉人也没有约束力。“2014年12月31日”这个时间点,一审法院认定此后是上诉人自行扩大损失,根本不能自圆其说。四、一审法院认为部分“本案违约金属于继续性债权,继续性债权作为一个整体,在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个体债权,每个个体债权相继至清偿期,应分别适用诉讼时效”等观点,属于适用法律错误。一审法院在判决书也根本没有说明上述观点的法条来源,事实上也根本没有这样的法律或司法解释的规定。五、一审法院既然认定被上诉人电话方式通知入户不妥,却没有支持上诉人诉讼请求,属于自相矛盾。购房合同约定,被上诉人书面方式通知上诉人入住。该合同为被上诉人提供的书面合同,被上诉人应当遵守该约定,未书面通知,应当由其承担违约责任。
营口新纪元房地产开发有限公司辩称：一、购房合同约定,2011年9月30日前双方交接房屋应从2011年10月1日开始计算诉讼时效期限,至2013年10月1日诉讼时效期限届满,原告起诉时间是2017年4月11日,超诉讼时效三年零七个月,一审法院认定刘志的诉讼请求已超过诉讼时效,于法有据。二、诉争房屋水、电、供暖设施齐全,百分之八十以上的业主已入住,有《建设单位组织的工验收报告》并取得了营口市西市区规划管理局工程竣工验收管理办公室颁发的《辽宇省房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》,还有《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》,证明该房完全达到了规定标准,符合入住条件。三、答辩人在2012年3月用电话通知了刘志,并有报纸公告送达,答辩人履行了告知义务,原告接到通知不来接房,责任应自负,其诉求让答辩人承担违约金的主张不成立。
刘志向一审法院起诉请求：1、要求判令被告立即向原告交付xxxx小区xx号楼x单元x层x号房屋；2、被告向原告支付逾期交房的房屋违约金（至起诉之日止为71212元）；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年1月18日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于营口市新和大街36-1-5-5号，面积103.25平米房屋一处，合同总价款303550元，小区名称为xxxx。双方约定被告在2011年9月30日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付原告，如逾期交房超过30日的，原告有权解除合同。如原告要求合同继续履行，被告应按日向原告支付已交房款的0.03%作为违约金。双方同时约定了其他事项。合同签订后，原告按约给付了房款。2011年10月1日，被告按合同约定组织建设单位对涉案房屋进行验收合格。被告于2012年3月以电话通知方式通知原告办理入住手续，并在2013年1月31日在营口日报刊登公告，告知尚未入户的业主办理入户手续。涉案房屋所在的楼房共96户，其中76户已入住，2014年12月31日前办理入户的55户。一审法院认为：当事人签订的合同自成立时生效，双方应按合同的约定全面履行各自义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。在合同中，双方约定了逾期交付房屋的违约金计算方式，被告未按合同约定如期交付房屋，应按双方约定承担违约责任。被告虽未按双方约定方式书面通知原告办理房屋交付，但其已经以电话通知和公告的方式告知了原告，方式虽然不妥，但不能导致原告无法办理交付房屋手续。因诉争的房屋配套设施已基本完备，又因大部分业主已实际入住，说明房屋可以入住并居住使用。考虑到业主需陆续办理入住手续的实际，违约金确定截止日至2014年12月31日，此后是原告自行扩大损失，对该部分违约金不予支持。根据双方的约定，本案违约金是按日计算，故本案违约金属于继续性债权。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个“个体债权”，每个“个体债权”在法律上具有相对独立性。随着时间的推移，债权人享有的“个体债权”相继至清偿期。因此每日单独发生的违约金这一“个体债权”应分别适用诉讼时效。判断是否超过诉讼时效，应当从权利人主张权利之日倒推两年来看。如在该两年之内的违约金未超过诉讼时效，则应予以保护。具体到本案，原告提交的证据不足以证明具有诉讼时效中止、中断情形，因原告于2017年4月13日向人民法院提起诉讼，故应从2015年4月13日起算逾期交房的违约金。据此，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。因该房屋已具备交付条件，原告可携带相关手续至被告处办理入住事宜。判决：驳回原告刘志的诉讼请求。案件受理费1581元（原告已预交），由原告自行负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的缴纳费用明细和物业收费许可证为复印件，且无法证明上诉人的观点，故本院不予采信。上诉人提交的企业信息公示报告和网上摘录的被上诉人预售许可证、民心网答复，真实性无异议，但无法直接证明上诉人主张，故本院不予采信。本院审理查明的其他事实与原审认定的事实相一致。
本院认为：关于上诉人提出的要求被上诉人交付房屋一节，经查，该房屋已符合入住条件，上诉人可携带相关手续至被上诉人处办理入住事宜。关于上诉人提出的原审判决违约金相关事实认定有误一节，本院认为，逾期交付违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当独立计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。原审判决根据上诉人主张权利提起诉讼的时间只计算2017年4月13日之前两年的逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。至于计算违约金截止日的时间问题，原审法院根据案件实际情况，依据涉案房屋所在楼房的入住率，酌定以2014年12月31日为违约金计算截止日期，于情于理于法并无不当。而上诉人介怀的房屋交付通知方式问题，虽然被上诉人未按照双方约定的书面方式对其进行通知，但已经以电话和公告的形式告知了上诉人交房事宜，且通知的方式非上诉人无法办理交房手续的直接原因，故对上诉人的上述请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1581元，由上诉人刘志负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 盖世非
审 判 员 姚 望
审 判 员 赵 群
二〇一八年三月二十日
法官助理 宫 剑
书 记 员 高 洋