江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏02民终0707号
上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡市纵横科技有限公司，住所地无锡市梁溪区扬名高新技术产业园D区65号，经营地无锡市梅园青龙山支路129号。
法定代表人：夏丕忻，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：张涛，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡雷顿电器有限公司，住所地无锡市新吴区梅村工业集中区锡达路235号。
法定代表人：蔡新田，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许红艳，该公司员工。
委托诉讼代理人：李雪慧，江苏梁溪律师事务所律师。
上诉人无锡市纵横科技有限公司(以下简称纵横公司)因与被上诉人无锡雷顿电器有限公司(以下简称雷顿公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2015）新民初字第2619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
纵横公司提出上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实与理由：1、本案合同是雷顿公司提供的格式文本，就违约责任只明确纵横公司的义务，没有约定雷顿公司的义务，故违约条款无效；2、2015年6月的暴雨造成租赁厂房被淹，纵横公司遭受重大损失，在雷顿公司拒绝赔偿的情况下，纵横公司依据不安抗辩权，可以缓交租金；3、租赁厂房地势低洼，需要专业测绘才能知晓，作为常人无从知晓，雷顿公司作为房屋的所有者和长期使用者，明知房屋的瑕疵而未告知，违反合同附随的诚信义务。
被上诉人雷顿公司辩称：1、本案合同是双方当事人就特定房屋租赁达成的合意，虽然是打印文本，但不属于格式条款的范畴；2、2015年6月的暴雨是灾害性天气，不是各方可以预见，属于不可抗力，对于纵横公司因此造成的损失，雷顿公司不承担赔偿责任；3、纵横公司针对自己经营特性，对厂房的选址更应严谨，即使涉案厂房地势较低，也属正常范围，雷顿公司无需另行告知。
雷顿公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除雷顿公司与纵横公司于2014年7月16日签订的《厂房资产租赁合同》；2、判令纵横公司立即迁出无锡市新区梅村街道锡达路235号车间及办公楼共计3000平方米（以下简称案涉房屋）并返还全部租赁物；3、判令纵横公司支付租金440695元（暂计算至2015年9月18日，此后按合同约定的租金标准的二倍计算占有使用费直至纵横公司迁出案涉房屋之日止）；4、判令纵横公司支付逾期付款违约金82636元；5、判令纵横公司支付违约金200000元。审理中，雷顿公司撤回上述第1、2、4项诉讼请求，又增加诉讼、变更诉讼请求为：1、判令纵横公司支付租金371288元（自2015年8月1日起计算至2016年3月7日止共计220天，按年租金616000元的标准计算）；2、判令纵横公司支付违约金200000元；3、判令纵横公司支付自2014年8月至2016年2月期间应由纵横公司承担的水电费合计7000元；4、判令纵横公司支付自2016年1月1日起至2016年2月4日止期间的门卫工资2000元；5、判令纵横公司支付租赁期间造成的房屋及设施设备损坏维修费5000元。
纵横公司提出反诉请求：判令雷顿公司赔偿纵横公司因涉案房屋被淹造成的经济损失261463.2元。
一审法院对双方当事人无争议的事实认定如下：
一、合同的约定及履行情况
案涉房屋所在的无锡市新区梅村街道锡达路235号房屋的登记所有权人为雷顿公司。
2014年7月16日，雷顿公司与纵横公司签订《厂房资产租赁协议》，约定：一、雷顿公司将自行拥有的案涉房屋车间及办公楼3000平方米租赁给纵横公司使用，雷顿公司出租的租赁物附属设备包括行车、电力设施及车间内的现有设备。具体以双方交接时清单为准（注：交接清单须经双方签字盖章方为有效）。本租赁物采用包租方式，由纵横公司自行管理。二、租赁期限为三年，即自2014年8月1日起至2017年7月31日止。……三、付款方式：纵横公司于合同签字盖章后支付雷顿公司订金5万元，雷顿公司收到订金后合同生效，合同生效后15个工作日内纵横公司支付租赁费用30.8万元，如未按本合同约定按时支付，每逾期一天，纵横公司承担应付租赁费1%的逾期支付违约金，且雷顿公司有权解除合同。……四、纵横公司应交纳资产租赁费57万元，交纳电力设施使用费4万元/年，交纳物业管理费0.6万元/年，共计年租费61.6万元，电费采用预交款方式，每次预交2万元，使用完前由雷顿公司提前通知。……租赁费采用六个月一付方式，纵横公司应于每个交费周期的前30日内向雷顿公司支付租赁费。租赁期间的水、电、煤气、电话、网络费等全部费用由纵横公司自行负担，电费按实际使用数量和供电局提供的单价计算，并承担合理的线损。由于双方共用一个厂区，食堂和门卫由雷顿公司派人并负责管理，门卫工资、食堂和门卫的水电费由纵横公司承担一半，水费由双方各半，每月现金结算。……六、纵横公司返还租赁物，应符合正常使用后的状态。返还时，雷顿公司根据合同附件的约定进行验收，并相互结清各自应当承担的费用。租赁物如有损坏，雷顿公司有权提出索赔。……八、双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方支付违约金，给另一方造成损失的，还应承担赔偿责任：……纵横公司逾期不支付租赁费累计超过1个月。（该合同中未约定纵横公司有权解除合同的情形）九、租赁期内，纵横公司未及时履行合同约定的维修、养护责任，致使厂房和有关的设施设备损坏，纵横公司应承担赔偿责任。纵横公司未征得雷顿公司书面同意或超出雷顿公司书面同意范围和要求，擅自改变厂房建筑结构，违反有关技术标准和消防安全规定，进行电力线路等装修工程，改变技术工艺或生产设施的，雷顿公司有权要求纵横公司恢复厂房和有关设施设备原状以及赔偿损失。纵横公司在租赁期间中途擅自违约的，除应支付给雷顿公司相应损失外，还须承担违约金20万元。
合同签订后，雷顿公司按约将案涉房屋交付纵横公司，双方并签订移交清单1份，载明移交房屋及物品情况。纵横公司已将截至2015年7月31日前的租金支付完毕。
二、双方函件往来情况
2015年6月25日，纵横公司向雷顿公司送达《关于暴雨造成工厂设备、设施及生产资料的损坏相关问题的告知函》1份，载明：2015年6月16日暴雨，导致租赁的车间及办公楼一楼严重积水，造成纵横公司生产设备、生产资料及办公设备因浸水损坏无法使用（详见附件）。这是第二次因降雨出现的积水情况，主要由厂区地势低、排水不畅造成。雷顿公司在签订租赁合同时未对这一情况如实告知，导致纵横公司在此次降雨期间损失严重。鉴于以上，特发函告知。相应附件列明受损项目共计31项，载明地点、单位、数量、损失金额并备注损坏情形，合计经济损失182943.2元。
2015年7月3日2015年7月21日2015年8月1日2015年7月21日，雷顿公司向纵横公司送达《关于纵横公司告知函的回复》言明：雷顿公司已收到上述函件，回复如下：雷顿公司的厂房系经审批后按标准建造，梅雨前还曾专门组织对排水系统的清理和疏通，故公司的排水系统是顺畅的；此前的特大暴雨属于十年罕见，无锡很多地区及整个梅村工业园均被淹，加上梅村外河未及时开闸排水造成厂区严重积水给包括雷顿公司、纵横公司在内的梅村园区企业均带来一定损失，故应属于不可抗力。同时纵横公司应经常检查和疏通纵横公司所租厂房的下水管道并将车间产品堆放在货架上，并适当购买财产保险以防意外。
2015年7月3日2015年7月21日2015年8月1日2015年7月21日，雷顿公司向纵横公司送达《催款函》：合同约定纵横公司未按约付款的，每逾期1日应支付租赁费1%的违约金且雷顿公司有权解除合同。纵横公司按约应于前30日支付下一期半年的租金，但至仍未支付，要求纵横公司尽快按约付款。
2015年7月22日，纵横公司向雷顿公司送达《律师函》：纵横公司租赁案涉房屋后，为满足生产需求对车间地面进行了精度改造并搭建了净化产房。2015年6月17日，纵横公司员工上班时发现车间及办公楼全部积水，最深处达半米以上，纵横公司组织员工排水并进行财产抢救以减少损失，导致近半个月无法正常生产，大量生产原材料及精度地面因被水浸泡而报废，损失巨大。上述时间发生后纵横公司第一时间与雷顿公司联系，雷顿公司称租赁房屋的排水系统无问题，但纵横公司事后查明积水原因如下：租赁房屋的排水系统存在问题，甚至向车间内倒灌水，租赁房屋地势较低但雷顿公司在签订合同时未明示，租赁车间存在大量玻璃破损未曾修复导致雨水直接进入车间且顶部亦存在漏水情况。纵横公司为能继续友好合作，向雷顿公司发送了一份部分损失统计的损失清单以引起重视，但雷顿公司处理方式简单粗暴造成纵横公司感情上巨大的伤害。为杜绝积水损害的发生，请雷顿公司于3日内派代表协商，如无法得到妥善解决，由此产生的损失纵横公司不排除采取法律手段主张权利。
2015年7月23日，纵横公司向雷顿公司送达《关于催款函的回复》1份，言明：关于下期租金纵横公司原已计划按约支付，但由于2015年6月16日、17日的降雨积水致纵横公司损失严重，且此次已为第二次因降雨造成积水问题，第一次的损失不甚严重且考虑双方合作而未向雷顿公司提出任何要求。但本次第二次积水情况发生后，雷顿公司完全忽略了纵横公司“如实告知”等问题，故纵横公司对雷顿公司处理问题的方式及结果不甚满意，暂缓支付下期租金。希望雷顿公司尽快就积水事件进行协商，从根本上解决问题。
2015年7月28日，雷顿公司向纵横公司送达《函》：纵横公司交纳了保证金及部分首期租金，未足额支付首期租金，迟延支付第二期租金及第三期租金，应承担相应的违约责任；纵横公司未经雷顿公司同意，擅自将部分租赁区域改造为食堂使用，具有重大安全隐患，要求纵横公司停止该违约行为，且应承担相应的安全责任和违约后果；为减少双方损失，纵横公司应立即停止相关违约行为、履行违约责任或双方友好协商解决违约问题。
三、诉讼中双方当事人解除合同及交接案涉房屋的情况
本案受理后，纵横公司于2015年底向法院反映其已决定搬离案涉房屋并同意解除合同，法院遂组织双方当事人就上述事宜先行处理。2016年2月3日，经双方当事人一致确认案涉租赁合同于当日解除。
纵横公司主张其自2015年12月30日开始搬离案涉房屋，于2016年1月30日搬清，但雷顿公司认为未办理交接手续，法院亦向纵横公司释明其搬离案涉房屋后仅将钥匙留存在大门的做法并不能认定为完成了迁出案涉房屋的义务，并要求双方当事人后续办理交接手续。2016年2月4日，双方当事人签署《纵横科技车间厂房交接损坏清单》，载明厂房交接后案涉房屋内部分物品损坏、残留及确定门卫工资、水电费等金额。同时雷顿公司认为因案涉房屋内仍有部分属于纵横公司的木质框架未拆除，纵横公司未完成完全的迁出义务，纵横公司认为上述木质框架系样板墙，且纵横公司在拆除过程中雷顿公司进行了阻止，双方已签订交接清单，应认为已交接完毕。后经法院协调，双当事人再次约定于2016年3月7日将上述样板墙拆除完毕。
四、纵横公司申请鉴定的情况
纵横公司迁出案涉房屋后，申请对案涉房屋进水的原因即案涉房屋排水系统的设计情况是否合理及实际是否通畅进行鉴定。雷顿公司不同意纵横公司的鉴定请求，认为案涉房屋经过竣工验收且依法领取了房屋产权证，排水系统不存在问题，纵横公司承租时确认了案涉房屋的状况且在承租过程中从未提出过相关异议，承租期间的保养和维护工作应由纵横公司负责。在后续质证过程中，纵横公司于2016年9月2日申请撤回上述鉴定请求，并主张水淹原因为：案涉房屋地势较低但雷顿公司在签订合同时未予明示，且在雨季来临之时未给予足够提示。
诉讼中，纵横公司要求对因2015年6月16-17日案涉房屋进水导致的经济损失进行鉴定。雷顿公司认为纵横公司虽提出该项鉴定以在程序上完成其关于损失金额的举证义务，但案涉房屋进水系因不可抗力导致，即使纵横公司因此产生损失，雷顿公司不应予以赔偿。经江苏宁价保险公估有限公司无锡市分公司鉴定后作出《公估鉴定报告书》：纵横公司在进水事故发生后已经把相关物品存放在新搬入的位于无锡市梅园青龙山支路129号厂房内，因受损物品存放时间较长且中途进行过搬迁，故该公司至该厂房查勘时只能以纵横公司提供的“报损清单”作为查勘对象，对“报损清单”中的损失项目、数量及价格进行核实、评估，并对“报损清单”中的项目是否淹到过水进行备注说明，鉴定结论为损失金额为91875元。经质证，纵横公司认为：1、鉴定结论不足以显示实际损失，因有些项目如花园布及已完成的成品窗户均已经切割成型，纵横公司已经使用了，但上述产品事后发生了大量维修。2、纵横公司在搬家过程中部分实物无法保存，但是通过水淹图片可以反映，有部分损失并未在鉴定报告中体现。雷顿公司不予认可，并认为：1、纵横公司无法证明“报损清单”上的物品系案涉房屋内的物品，且未提供“报损清单”上物品相应的购置发票，无法证明该清单上的物品系纵横公司所有。2、无法排除纵横公司在搬迁过程中发生的额外损坏或者其他的物件损坏。3、公估报告书没有附图，部分内容不清晰，且部分材料未载明是否开机试用而直接认定。
五、双方当事人对如下证据及事实存在争议：
纵横公司提供照片若干、损失清单及公证书，用以证明案涉房屋被水淹的事实、程度及财物损坏情况。经质证，雷顿公司对照片不予认可，认为照片形成的时间无法确认，亦不能看出纵横公司的损失情况；损失清单系纵横公司单方制作，不予认可；对公证书的真实性无异议，但认为该份公证书形成于2015年12月31日，公证书陈列的照片也是在纵横公司带领下拍摄，陈列的所谓内容并非实际发生时的状况。
雷顿公司提供气象证明及照片若干，用以证明2015年6月16-17日无锡市出现暴雨、大暴雨的天气过程，案涉房屋的进水事件属于不可抗力；案涉房屋周边道路特别是门前的锡达路均存在水淹情况且水势严重，并非因为厂房本身问题导致进水。经质证，纵横公司对证据的真实性均无异议，但认为气象资料恰恰证明暴雨天气是可预知可预测的，不应属于不可抗力，从照片上看，案涉房屋门口处水淹情况严重，且部分附近公共道路没有积水。
雷顿公司提供照片若干及公证书，用以证明截至2016年7月1日案涉房屋仍然空置，导致雷顿公司产生房屋租金损失，进而证明雷顿公司主张的违约金属于合理范畴。经质证，纵横公司对真实性无异议，但不认可雷顿公司的证明目的，并认为该公证书的内容证明了纵横公司完全迁出了案涉房屋且无遗留物品。
一审法院认为：
雷顿公司与纵横公司于2014年7月16日签订的《厂房资产租赁协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方当事人已在诉讼过程中确认该合同于2016年2月3日解除，予以确认。因纵横公司对于应支付雷顿公司以下费用无异议：1、2015年8月1日起至2016年2月4日止，按年租金616000元的标准计算的租金为317282元；2、自2014年8月至2016年2月的水、电费合计7000元；3、自2016年1月1日起至2016年2月4日止期间的门卫工资2000元；4、租赁期间造成的房屋及设施设备损坏维修费5000元，故对雷顿公司相应的诉讼请求均依法予以支持。
双方当事人存在以下争议焦点：1、雷顿公司要求纵横公司支付2016年2月5日至2016年3月7日期间的房屋租金的主张能否成立。2、雷顿公司要求纵横公司支付违约金的请求能否成立。3、纵横公司主张的因案涉房屋进水导致的经济损失，雷顿公司是否应当赔偿。
关于第一项争议焦点，雷顿公司的主张不能成立。首先，纵横公司搬离案涉房屋后，双方当事人于2016年2月4日签署了《纵横科技车间厂房交接损坏清单》，说明双方当事人已就案涉房屋完成了交接，纵横公司已将案涉房屋交还雷顿公司。其次，虽上述交接清单中载明仍有部分样板墙未拆、存在部分损坏需修补及水电费、门卫工资等，但上述事项的确认本应为交接房屋之应有内容，上述事项的存在特别是雷顿公司主张的样板墙未拆除的情况，不应认定为纵横公司继续占有使用案涉房屋，而应属于房屋交接后的善后事项。可由雷顿公司自行处置后向纵横公司主张相关费用，而纵横公司也认可上述问题并愿意支付相应费用，后续雷顿公司也通过在本案中增加诉讼请求的方式依法主张了该部分相关的费用。故雷顿公司要求纵横公司支付2016年2月5日至2016年3月7日期间的房屋租金的主张，依法不予支持。
关于第二项争议焦点，雷顿公司的主张应予支持。首先，纵横公司未按约支付案涉房屋自2015年8月1日起的房屋租金，且经雷顿公司发函催告后仍不支付。其次，纵横公司认为其因案涉房屋进水导致经济损失，并发函向雷顿公司进行主张，但纵横公司以此为由不付租金或延期支付租金，不符合合同的约定及法律的规定。第三，纵横公司认为案涉房屋需要维修，可依法向雷顿公司主张，或自行维修后依法向雷顿公司主张费用，纵横公司要求雷顿公司必须先行派员协商且暂不支付租金，不符合合同的约定及法律的规定。故纵横公司未按约支付租金，属于违约，雷顿公司要求纵横公司支付违约金，符合合同约定，依法予以支持。
关于雷顿公司主张的违约金的金额，一方面，合同约定纵横公司在租赁期间违约的应支付违约金20万元，雷顿公司的主张符合法律的规定。另一方面，雷顿公司已提供公证书证明合同解除后案涉房屋空置至少达五个月，依据双方租赁合同约定的租金标准看，相应期间的房屋闲置期间的租金已达25万多元，结合租赁合同所约定的租赁期限等因素，雷顿公司依据合同约定主张违约金20万元不应认定为过高，对纵横公司要求对违约金进行调整的抗辩意见，依法不予支持。
关于第三项争议焦点，纵横公司的主张不能成立。首先，纵横公司认为案涉房屋地势较低但雷顿公司在签订合同时未予明示且在雨季来临之时未给予足够提示。地势较低的情况系案涉房屋的表象情况，纵横公司在承租案涉房屋可以直观得知，并非是必须出租方告知才能获知的信息。其次，雷顿公司所有的案涉房屋经竣工验收后依法领取了产权证，且纵横公司在接收案涉房屋时、签署交接清单时及后续占有使用期间均未对案涉房屋的状况特别是防漏、排水系统等提出过任何异议，亦未提供证据证明案涉房屋存在导致漏水、进水的瑕疵，应可说明案涉房屋符合相关的设计及施工规范。第三，根据无锡市气象局出具的证明，2015年6月16-17日的暴雨、大暴雨的天气情况属非正常的天气状况，雷顿公司不可能预料到。虽纵横公司主张上述暴雨天气曾有天气预报，但该天气预报系面向全体社会公众，纵横公司也应知晓，在此情况下纵横公司自身应采取相应措施以避免或减少损害的发生，而不应完全苛责于雷顿公司。故纵横公司认为系因雷顿公司的原因导致厂房发生进水事故的主张，依法不能成立，对纵横公司要求雷顿公司赔偿因进水事故导致经济损失的请求，依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、纵横公司于判决发生法律效力之日起十日内支付雷顿公司房屋租金317282元；二、纵横公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付雷顿公司违约金20万元；三、纵横公司于本判决发生法律效力之日十日内起支付雷顿公司水、电费7000元；四、纵横公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付雷顿公司门卫工资2000元；五、纵横公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付雷顿公司房屋及设施设备损坏维修费5000元；六、驳回雷顿公司其他的本诉请求；七、驳回纵横公司的反诉请求。本诉案件受理费9653元（此款已由雷顿公司预交），由纵横公司负担（雷顿公司同意其预交的本诉案件受理费9653元由纵横公司向其直接支付，法院不再退还，由纵横公司于判决发生法律效力之日起十日内向雷顿公司支付）；反诉案件受理费减半收取2611元、鉴定费9140元，合计11751元（此款已由纵横公司预交），由纵横公司负担。
二审经审理，确认一审法院查明的事实。
本院认为：
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案《厂房资产租赁合同》是针对特定厂房及附属设备，各方就租赁、水电及门卫工资等事项作出的约定，而不是雷顿公司未与对方协商，为了重复使用而预先拟定的条款，故纵横公司上诉认为违约条款属格式条款而无效的理由，没有法律依据，本院不予采信。
不安抗辩权是指双务合同中，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，雷顿公司不具有上述情形，且双方对纵横公司因暴雨造成损失的负担有争议的情况下，纵横公司上诉认为的不安抗辩权不成就，故其认为可以中止交纳租金的意见，本院亦不予支持。
根据气象资料，2015年6月16日-17日无锡市出现暴雨的灾害性天气，许多厂房有被水淹的情况，纵横公司认为租赁厂房被淹是由于地势低的原因造成的，说明该厂房的被淹不是雷顿公司的原因造成的，故雷顿公司不应承担赔偿责任。
雷顿公司的厂房地势属于外观状况，纵横公司认为作为常人无法判断，同理雷顿公司也不是专业机构。众所周知，每个房屋所在的地势不完全相同，地势的高低只是相对而言，纵横公司未提供证据证明本案所涉厂房的地势过低，已构成瑕疵的程度，故其上诉认为雷顿公司违反诚信，未履行厂房地势提示的附随义务的意见，本院不予采纳。
一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费12264元，由上诉人纵横公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛 崴
审判员 潘晓峰
审判员 林中辉
二〇一八年四月十六日
书记员 汪丽敏