内蒙古自治区乌海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内03民终496号
上诉人（一审被告）：海勃湾区权民健身俱乐部，住所地乌海市海勃湾区千里山东街（北二街坊万锦商厦78号商铺）。
经营者：王从亮。
委托诉讼代理人：任瑾，女，汉族，1984年12月26日出生，该健身俱乐部职工，住乌海市海勃湾区黄河西街北一街坊8号楼4单元102室。
被上诉人（一审原告）：杨晓冬，男，汉族，1982年4月28日出生，住乌海市。
被上诉人（一审原告）：李婷（系被上诉人杨晓冬之妻），女，汉族，1985年5月4日出生，住乌海市。
被上诉人（一审原告）：杨晓明，男，汉族，1980年1月24日出生，住乌海市。
被上诉人（一审原告）：杨素娟（系被上诉人杨晓明之妻），女，汉族，1977年12月13日出生，住乌海市。
以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：马建军，内蒙古铭鼎律师事务所律师。
上诉人海勃湾区权民健身俱乐部因与被上诉人杨晓冬、杨素娟、杨晓明、李婷房屋租赁合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院作出的（2017）内0302民初461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海勃湾区权民健身俱乐部经营者王从亮及其委托诉讼代理人任瑾、四被上诉人委托诉讼代理人马建军及被上诉人杨晓冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人海勃湾区权民健身俱乐部上诉请求：1、撤销（2017）内0302民初461号民事判决书第一项，改判解除双方之间的租赁合同，驳回被上诉人要求上诉人海勃湾区权民健身俱乐部支付租赁费及违约金的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院漏判被上诉人要求解除租赁合同的诉讼请求，且任意扩大解释诉争合同条款，判决上诉人支付租赁费241863元错误。
四被上诉人答辩称，原审判决认定事实清楚，划分责任符合法律规定，1、原审判决本院认为中已确认本案的房屋租赁合同因上诉人海勃湾区权民健身俱乐部的通知于2016年9月28日予以解除，故不需要通过判决进行确认；2、原审法院判决综合合同的内容考虑实施，不存在扩大解释诉争条款的问题，请求法院维持一审判决。
四被上诉人向一审法院请求：1、判令解除双方于2015年9月11日签订的《商业用房租赁合同》；2、判令海勃湾区权民健身俱乐部立即支付拖欠的房屋租赁费38万元；3、判令海勃湾区权民健身俱乐部承担违约金17.4万元；以上合计55.4万元；4.海勃湾区权民健身俱乐部承担诉讼费。
一审法院认定事实：1、2012年9月24日杨晓明、杨素娟与内蒙古苏里格房地产开发有限公司分别签订编号为2011-0014716、2011-0014718的《商品房买卖合同》各一份，购买取得乌海市海勃湾区千里山北二街坊万锦商厦78号商铺501、503室的房屋的所有权；同日，杨晓冬、李婷与内蒙古苏里格房地产开发有限公司签订编号为2011-0014717的《商品房买卖合同》，购买取得乌海市海勃湾区千里山北二街坊万锦商厦78号商铺502室的房屋的所有权。2、2015年9月11日，杨晓冬、杨晓明与海勃湾区权民健身俱乐部的经营负责人王从亮签订《商业用房租赁合同》，杨晓冬、杨晓明为出租方（甲方），王从亮为承租方（乙方），合同主要内容为：甲方将坐落于乌海市海勃湾区千里山东街北二街坊万锦商厦78号商铺501、502、503建筑面积2231.95平方米租赁予乙方开办健身俱乐部；租赁期限自2015年9月11日至2019年3月10日止。甲方给予乙方6个月的免租期，免租期限2015年9月11日至2016年3月11日；租金第一年为58万元，从第二年起租金每年比上一年度增加10%（即第二年为63.8万元，第三年为70.2万元）；付款方式为分期付款：一期10万元，付款日期为2015年9月11日，二期20万元，付款日期为2015年12月11日，三期28万元，付款日期为2016年3月11日，四期63.8万元，付款日期为2017年3月11日，五期70.2万元，付款日期为2018年3月11日；保证金，甲方交付房屋时，乙方应向甲方交付租赁保证金10万元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；交付房屋期限，甲方于本合同生效之日起15日内，将该房屋交付给乙方；提前终止合同，租赁期间，任何一方提出终止合同书，需提前6个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效；违约责任，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本规定，按年度须向对方交纳年度租金的30%作为违约金。乙方逾期未交付租金可顺延15日，顺延期满后，每逾期一日，甲方有权按月租金5%向乙方加收滞纳金。此外，合同第八条”甲方对产权的承诺”约定：甲方保证在出租该房屋时没有产权纠纷，除补偿协议另外有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等（租金税由甲方承担），甲方均在出租该房屋前办妥，出租后如有上述未清事项，导致乙方不能正常承租进行日常经营活动时，甲方赔偿乙方全部租金及其内部所有投资等损失。3、合同签订后，海勃湾区权民健身俱乐部分别于2015年9月11日、9月14日交付房屋租赁保证金10万元及租金20万元。双方于2015年9月14日办理了房屋交接手续。4、海勃湾区权民健身俱乐部接收房屋后即进行装修并营业。海勃湾区权民健身俱乐部经营期间，物业开发商即内蒙古苏里格房地产开发公司以杨晓冬、杨素娟、杨晓明、李婷未给付全额房款为由拒绝向海勃湾区权民健身俱乐部售电，并通过断电等方式阻挠海勃湾区权民健身俱乐部经营，双方因此多次发生冲突，海勃湾区权民健身俱乐部数次报警，公安机关出警了解相关情况后，建议双方通过诉讼途径解决。此后，海勃湾区权民健身俱乐部要求杨晓冬、杨素娟、杨晓明、李婷介入后，仍然无法解决。2016年9月8日海勃湾区权民健身俱乐部搬离承租房屋，并随即于2016年9月21日向杨晓冬、杨素娟、杨晓明、李婷送达”解除合同通知”，内容为：”因你与开发商的纠纷问题，我承租的房子于2016年7月15日停电，无法正常使用、营业，直接造成租赁合同无法履行。现正式通知你，我于2016年9月8日搬离承租房屋，并与你在2016年9月28日上午九点在房屋处办理退房手续。如届时你不配合办理退房手续，视为同意接受房屋，同时我们签订的商业用房租赁合同于我搬离当天解除。”海勃湾区权民健身俱乐部搬离承租房屋后，双方就合同履行及租赁费不能达成一致意见，杨晓冬、杨素娟、杨晓明、李婷诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当严格按照约定诚信履行，违反合同约定应当承担相应的法律责任。双方基于协商一致签订的《商业用房租赁合同》不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方形成房屋租赁关系。海勃湾区权民健身俱乐部接收房屋后即进行了装修、营业，然而在营业期间，物业开发公司以其与杨晓冬、杨素娟、杨晓明、李婷存在房款给付纠纷为由拒绝向海勃湾区权民健身俱乐部售电，并通过断电等方式阻挠海勃湾区权民健身俱乐部正常经营，海勃湾区权民健身俱乐部为恢复营业先后采取报警及要求杨晓冬、杨素娟、杨晓明、李婷介入等措施，但问题均得不到有效解决。经与杨晓冬、杨素娟、杨晓明、李婷沟通无果后，海勃湾区权民健身俱乐部遂于2016年9月8日搬离承租房屋，并于2016年9月21日向杨晓冬、杨素娟、杨晓明、李婷送达”解除合同通知”，同时告知将于2016年9月28日办理退房手续。因合同无法履行、合同目的无法实现，海勃湾区权民健身俱乐部主张解除合同并履行了告知义务，故双方合同已于”解除合同通知”到达后解除，解除日期为办理退房日即2016年9月28日。此后，杨晓冬、杨素娟、杨晓明、李婷并未就此纠纷请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。综上，杨晓冬、杨素娟、杨晓明、李婷要求解除与海勃湾区权民健身俱乐部租赁合同的诉讼请求不符合法律规定不予支持。海勃湾区权民健身俱乐部无法正常营业，虽然并非杨晓冬、杨素娟、杨晓明、李婷行为引起，然而双方合同约定，出租方保证出租房屋无产权纠纷，除补偿协议另外有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等（租金税由甲方承担），出租方均在出租该房屋前办妥，出租方如有上述未清事项，导致承租方不能正常承租进行日常经营活动时，出租方赔偿承租方全部租金及其内部所有投资等损失。据此，杨晓冬、杨素娟、杨晓明、李婷因与开发商纠纷不能妥善解决进而因第三人的原因影响海勃湾区权民健身俱乐部经营应认定为合同违约行为，其应对合同的解除承担主要责任。故对其要求海勃湾区权民健身俱乐部承担违约金的诉讼请求不予支持。关于已履行租赁期限租赁费的计算问题。双方曾于租赁合同约定了6个月的免租期，并确定了起止期间，然而该免租期的约定实际为杨晓冬、杨素娟、杨晓明、李婷对海勃湾区权民健身俱乐部长期承租房屋的变相优惠，现因合同提前解除，结合合同履行情况及法律公平原则，该免租期应按照已履行期限同约定租赁期限的占比予以计算、核减。2015年9月11日租赁合同签订日至合同实际解除日2016年9月28日，期间共计383日，免租期应为42日[计算方式：180日×383日/（365×4.5年）]，据此，海勃湾区权民健身俱乐部实际使用房屋期限为341日（383日-42日）。海勃湾区权民健身俱乐部应承担房屋租金为541863元（计算方式：58万元÷365日×341日）。庭审中，海勃湾区权民健身俱乐部同意以租赁保证金抵顶部分房屋租金，核减已支付房租20万元及租赁保证金10万元，海勃湾区权民健身俱乐部仍需向杨晓冬、杨素娟、杨晓明、李婷支付房屋租金241863元（计算方式：541863元-20万元-10万元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百二十一条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告乌海市海勃湾区权民健身俱乐部于本判决生效后十日内向原告杨晓冬、李婷、杨晓明、杨素娟支付租赁费241863元；二、驳回原告杨晓冬、李婷、杨晓明、杨素娟的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审认定事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，一审法院在本院认为中对于四被上诉人要求解除其与上诉人海勃湾区权民健身俱乐部租赁合同的诉讼请求进行论理并对四被上诉人的该项诉请进行了处理，一审法院并不存在漏判情形，故上诉人海勃湾区权民健身俱乐部的该项理由不能成立，本院不予支持；根据《商业用房租赁合同》第五条的规定，第一年的房租58万元分三期支付（2015年9月11日即入住之日支付10万元，2015年12月11日支付20万元，2016年3月11日支付28万元），结合第三条的规定，一审法院认定2015年9月11日至2016年3月11日期间的免租期是对上诉人海勃湾区权民健身俱乐部长期承租房屋的一种优惠方式，并就该免租期所占租赁期限的比例计算租金并无不当，上诉人海勃湾区权民健身俱乐部称是双方协商一致的装修及准备期间并未提供相应的证据予以证实，故对于上诉人海勃湾区权民健身俱乐部该项上诉理由不予支持。
综上所述，上诉人海勃湾区权民健身俱乐部的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4927.94元，由上诉人海勃湾区权民健身俱乐部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张清艳
审 判 员 刘 原
代理审判员 魏 婕
二〇一七年五月十六日
书 记 员 魏东明