福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第3387号
上诉人（原审原告、反诉被告）吴诗练，男，1973年7月2日出生，汉族，住福州市台江区。
委托代理人张海卿，福建知力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）福建先科实业有限公司，住所地福州市台江区广达路349号A座东楼3层。
法定代表人郭加迪，董事长。
委托代理人谢敏，福建博世律师事务所律师。
上诉人吴诗练因与被上诉人福建先科实业有限公司（以下简称福建先科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2014）台民初字第472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年7月14日，以被告福建先科公司为甲方（出租方），原告吴诗练为乙方（承租方），双方签订了一份《场地租赁使用合同》，约定：甲方将位于福州市台江区工业路173号红星美凯龙福州三迪商场负一楼，展厅B8017号，计118.98㎡的场地，租赁给乙方经营建材类商品，品牌为利凯城。合同期限从2011年7月29日起至2012年7月28日止。同日，以被告福建先科公司为丙方（出租方），原告吴诗练为乙方（使用方），红星公司为甲方（管理方），三方签订了一份《场地经营管理合同》，约定乙方将经营的位于红星美凯龙福州三迪商场负一楼，展厅B8017号，委托甲方、丙方对该场地进行管理服务，合同期限自2011年7月29日起至2012年7月28日止。2012年7月13日，原告与被告福建先科公司及红星公司续签了《场地租赁使用合同》和《场地经营管理合同》，租赁期限和管理期限均延长一年。合同签订后，原告向被告福建先科公司缴纳了押金32838元。2013年7月29日，以被告福建先科公司为甲方（出租方），原告吴诗练为乙方（承租方），福州宏星汇通商业有限公司为丙方（管理方），签订了一份《场地租赁使用合同》和《场地经营管理合同》。《场地租赁使用合同》约定如下：甲方将位于红星美凯龙福州三迪商场负一楼，展厅B8017号，计118.98平方米的场地租赁给乙方经营建材类商品，品牌为利凯城-
雷诺美凯。合同期限自2013年7月29日起至2014年7月28日止；计租期限：自2013年8月29日起至2014年7月28日止。租赁期内，甲方按乙方所租用的场地面积每平方米人民币40元／月向乙方计收租金，每月租金计人民币肆仟柒佰伍拾玖元整（4759元）。付款方式为：按月结算，先付后用。租金全部由乙方直接缴存入甲方指定的账户。首期租金计人民币肆仟柒佰伍拾玖元，应于本合同签订之日付清，剩余租金按如下约定支付：在每期开始的前一个月20日前付清下期应缴交的租金。乙方须按时交纳租金，如逾期交纳，乙方每天应按欠款金额的0.5%向甲方支付滞纳金。违约责任：在租赁期限内，乙方出现下列情况之一，甲方有权解除本合同，同时要求乙方支付与商品质量保证金相等的违约金并另行赔偿甲方因此发生的全部损失（包括但不限于赔偿金、诉讼费、差律费、律师费等）。《场地经营管理合同》约定如下：服务期内，甲方按乙方所租用的场地面积每平方米人民币82元／月向乙方计收市场服务费计人民币玖仟柒佰伍拾陆元整；合同签订当日，乙方应缴纳人民币叁万壹仟捌佰捌拾柒元整管理租赁押金至甲方指定账户。合同期满后，如乙方无续签合同，且无违约情形的，乙方书面提出申请，经丙方核实确认后报甲方，甲方于10个工作日内无息退返该笔款项；空调电费采取先用后付原则，由甲方向乙方收取，乙方按月支付空调电费。合同期内，每月20号前，甲方委托丙方向乙方催收上月空调电费。全月每天都开启空调时的空调电费为每月人民币5元／平方米。合同签订后，原被告协商原告吴诗练之前缴纳的押金32838元转为2013年度的押金。
2013年5月，原告发现讼争租赁场所地板开始漏水，遂与被告福建先科公司交涉。2013年6月，被告福建先科公司派人到讼争场所进行抽水。2013年8月14日，原告吴诗练和被告福建先科公司共同出具一份《证明函》，内容如下：福州三迪红星美凯龙对于负一楼雷诺美凯展厅从开业至今（2011年7月29日至2013年8月14日）的漏水处理已完结，商户认可处理结果。兹证明福州三迪红星美凯龙负一楼雷诺美凯展厅已缴清2013年6月、7月、8月租金（包含综合管理费，市场服务费，租金）。2013年12月24日，原告委托律师向被告福州宏星有限公司发出《律师函》，内容为鉴于讼争场所发生大面积渗漏与积水，要求解除三方签订的租赁合同和管理合同，要求被告赔偿原告装修损失、经营损失，退还原告押金。2013年12月26日，被告委托律师向原告发出一份《要求依法履行支付租金等费用义务的律师函》，要求原告交纳租金、市场服务费、综合管理服务费、空调费和滞纳金共计88402元。2014年1月22日，被告福建先科公司委托律师向原告发出《同意解除合同并腾空展位的律师函》，同意解除与原告签订的《场地租赁使用合同》和《场地经营管理合同》，并要求原告在收到律师函3日内腾空展位，否则其将依法腾空展位并处置展位遗留展品。2014年3月4日，原告将讼争场所内物品搬离。
原审法院认为，原告吴诗练与被告福建先科公司于2013年7月29日签订的《场地租赁使用合同》和《场地经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，具有法律约束力。
关于原告吴诗练和被告福建先科公司是否存在违约的问题。原告吴诗练认为被告交付的租赁场所应当具有完整性，但经营场所却因渗漏与积水存在严重瑕疵，导致无法正常经营，且被告福建先科公司对经营场所进行断水断电，因此被告福建先科公司的行为构成违约。因原告主张其发现讼争租赁场所从2013年5月开始漏水，而原被告签订《场地租赁使用合同》和《场地经营管理合同》的时间为2013年7月29日，故可以认定原告发现讼争租赁场所漏水之后仍和被告签订了上述合同，故原告应对被告交付的租赁场所存在漏水的现象具有预见性。且根据被告福建先科公司提供的《证明函》，原告吴诗练已于2013年8月14日确认漏水已处理完结。而原告吴诗练无法举证证明被告福建先科公司对经营场所进行断水断电，且被告对此不予确认，因此被告福建先科公司并未违约。而反诉原告福建先科公司认为反诉被告吴诗练未交租金及市场服务费的行为构成违约，原审法院认为，根据原告提供的录像视频，能够看出讼争租赁场在2014年1月22日之后仍然存在漏水的情形。而反诉被告吴诗练主张由于漏水，导致其2013年12月起已停止营业，因此原审法院认定讼争租赁场所存在漏水导致无法正常经营，反诉被告吴诗练并未恶意拖欠租金，其行为亦未构成违约。
对于原告吴诗练要求解除其与被告福建先科公司于2013年7月29日签订的《场地租赁使用合同》和《场地经营管理合同》的诉讼请求，原审法院认为，原告于2013年12月24日向被告福建先科公司发出《律师函》，要求解除与被告福建先科公司签订的上述合同，被告确认收到上述函件，且未提出异议，故对于原告吴诗练要求解除其于被告福建先科公司签订的《场地租赁使用合同》和《场地经营管理合同》的诉讼请求符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。对于原告要求被告退还押金32838元的诉讼请求，因原被告双方签订的合同已解除，且双方均未有违约情形，故被告福建先科公司理应向原告吴诗练退还押金32838元。对于原告要求被告赔偿装修损失100000元，因原告未能举证证明其实际损失，且双方合同亦未对装修损失进行约定，故原告吴诗练的该项诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。对于原告吴诗练要求被告福建先科公司赔偿经营损失50000元的诉讼请求，原审法院认为，根据原告提供的录像视频，应认定为讼争租赁场所存在漏水导致原告无法经营。且原告认为其从2013年12月就因漏水导致无法经营停业，根据公平合理原则，原审法院认定被告福建先科公司应向原告吴诗练支付相当于两个月的租金及市场服务费29030元（4759元／月×2个月＋9756元／月×2个月）作为原告的经营损失。
对于反诉原告福建先科公司要求反诉被告吴诗练支付拖欠的租金、空调电费、市场服务费以及滞纳金的诉讼请求，因诉讼中反诉被告吴诗练确认其缴纳租金至2013年9月份，而反诉原被告均确认2014年3月，反诉被告吴诗练将讼争场所内的部分样品搬走，故对于反诉原告福建先科公司要求反诉被告吴诗练支付从2013年10月至2014年1月的租金19036元（4759元／月×4个月）、市场服务费39024元（9756元／月×4个月）的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。对于反诉被告要求反诉原告支付滞纳金的诉讼请求，因讼争租赁场所存在漏水导致原告无法正常经营，因此反诉被告吴诗练并未恶意拖欠租金，故对于反诉原告福建先科公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。对于反诉原告福建先科公司要求反诉被告吴诗练支付空调费8368元的诉讼请求，因反诉原告福建先科公司无法举证证明开启空调的具体月份，且反诉被告吴诗练对此不予确认，因此对于反诉原告的该项诉讼请求，原审法院亦不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付违约金10000元的诉讼请求，因反诉被告吴诗练并未违约，故反诉原告的上述诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告吴诗练和被告福建先科实业有限公司于2013年7月29日签订的《场地租赁使用合同》和《场地经营管理合同》；二、被告福建先科实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴诗练退还押金人民币32838元；三、被告福建先科实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴诗练补偿经营损失人民币29030元；四、反诉被告吴诗练应于判决生效之日起十日内向反诉原告福建先科实业有限公司支付自2013年10月1日起至2014年1月31日止的租金人民币19036元；五、反诉被告吴诗练应于判决生效之日起十日内向反诉原告福建先科实业有限公司支付自2013年10月1日起至2014年1月31日止的市场服务费人民币39024元；六、驳回原告吴诗练的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告福建先科实业有限公司的其他反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3956元，由原告吴诗练负担2510元，被告福建先科实业有限公司负担1446元。反诉案件受理费980元，由反诉原告福建先科实业有限公司负担355元，反诉被告吴诗练负担625元。
一审宣判后，原审原告（反诉被告）吴诗练不服，向本院提起上诉。
上诉人吴诗练上诉称：一、一审查明诉争商铺存在漏水现象，却认定被上诉人无需承担违约责任是错误的。商铺是用于展示、推销产品的公开场所，作为出租人的被上诉人应当保证其完整性，不能存在出租瑕疵，然而从福建电视台第一帮帮团栏目组拍摄的诉争商铺现场视频（以下简称帮帮团视频）可清晰地看出诉争商铺漏水导致墙纸、地板腐烂、臭气熏人，根本无法正常经营，这反映了被上诉人一直未彻底解决漏水问题，因此一审法院既确认查明漏水事实，又认定被上诉人没有违约系自相矛盾。另外，《证明函》最多也只能证明上诉人同意被上诉人2014年8月14日之前的漏水处置方案，《证明函》签订时商铺漏水事宜并未得到彻底解决，直到上诉人撤场时仍在漏水，这一事实有2013年12月6日上诉人妻子陈玉春与福州宏星汇通商业有限公司管理人陈秋武的通话录音可以佐证，因此一审根据《证明函》认定被上诉人无需承担违约责任是错误的；二、一审法院关于租赁合同解除时间点的认定是错误的。2013年12月30日上诉人妻子陈玉春与福州宏星汇通商业有限公司管理人陈秋武的通话录音以及2013年12月24日上诉人向被上诉人发送的《律师函》，可以证明2013年12月1日被上诉人对诉争商铺断电，导致上诉人彻底无法经营。被上诉人对诉争商铺停电的那一刻就已经用行动表明其解除合同的意思，因此租赁合同的解除日期应当是2013年12月1日。一审法院认定上诉人无法举证证明断电事实，并要求上诉人支付2013年10月1日至2014年1月31日的租金、市场服务费等费用是错误的。综上请求：一、撤销一审判决第三项、第四项、第五项，改判被上诉人向上诉人支付经营损失、装修损失150000元，驳回被上诉人原审的全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人福建先科公司答辩称：一、被上诉人不存在违约行为。首先，上诉人未能对讼争商铺的漏水原因进行举证，因此本案不能确定漏水是由被上诉人造成的；其次，2013年8月14日双方共同出具的《证明函》表明讼争商铺的漏水问题已经处理完毕，如果漏水极其严重，上诉人就不会与被上诉人续签《场地租赁使用合同书》和《场地经营管理合同书》；另外，上诉人在2014年3月份搬离诉争商铺之前一直对商铺进行实际控制和使用，且其未提供证据证明实际经营收入减少，因此，被上诉人不存在违约行为；二、以诉争商铺停电日期作为租赁合同解除的日期没有法律依据。因上诉人拒交租金，被上诉人自2013年12月中旬开始对上诉人断电是在行使先履行抗辩权，另外，上诉人并未提供证据证明漏水及停电状态致使租赁合同目的不能实现。而2013年12月24日上诉人向被上诉人寄送《律师函》要求解除合同，2014年1月22日被上诉人发送《同意解除合同并腾空展位的律师函》同意解除合同，因此2014年1月22日应为合同解除日。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，理由不能成立。请求二审维持原判，驳回上诉人上诉请求。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据，根据本案现有证据，本院确认一审认定的主要事实清楚。
经查询，本院确认上诉人提供的帮帮团视频系2014年3月拍摄。
本院认为，关于被上诉人是否违约，上诉人提供的帮帮团视频、录音音频均无法证明2013年10月上诉人拒交租金时诉争商铺已经达到无法经营的状态，因此一审认定被上诉人不构成违约并无不当，另外，上诉人并未对其经营损失的具体金额进行举证，因此关于上诉人要求被上诉人支付经营损失、装修损失150000元的主张，本院不予支持。
关于合同的解除时间，虽然二审审理中被上诉人承认于2013年12月1日对上诉人采取断电行为，但因上诉人提供的证据不足以证明该行为导致合同目的不能实现，因此，本案不符合《合同法》第九十四条规定进行法定解除的情形，上诉人关于应以2013年12月1日作为租赁合同解除时间点的主张，本院不予采信。上诉人于2013年12月24日发出《律师函》要求解除合同，被上诉人于2014年1月22日发出《同意解除合同并腾空展位的律师函》同意解除合同，可视为双方于2014年1月22日达成解除合同的合意，符合《合同法》第九十三条约定解除的条件，而上诉人于2014年3月才撤离诉争商铺。因此，原审判决上诉人应支付自2013年10月1日起至2014年1月31日止的租金和市场服务费并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决确定的负担，本案二审案件受理费4936元，由上诉人吴诗练负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈秀瑜
代理审判员 陈 嘉
二〇一五年一月六日
书 记 员 陈碧珍