辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终8197号
上诉人(原审被告):大连华云志节发展有限公司，住所地大连高新技术产业园区火炬路1号A座一层105号。
法定代表人:王孟秋，该公司董事长。
委托诉讼代理人:谢国忠，辽宁恒睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘卫军,男,该公司职员。
被上诉人(原审原告)：大连市高新技术创业服务中心，住所地大连高新技术产业园区七贤岭火炬路*号。
法定代表人：齐丹，该中心主任。
委托诉讼代理人：李永志，辽宁兴中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阚浩然，辽宁兴中律师事务所律师。
上诉人大连华云志节发展有限公司（以下简称华云公司）因与被上诉人大连市高新技术创业服务中心（以下简称创业中心）租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初1431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华云公司的法定代表人王孟秋及其委托诉讼代理人谢国忠，被上诉人创业中心的委托诉讼代理人李永志、阚浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大连华云志节发展有限公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的起诉或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实错误，本案是一个被上诉人为了提供给上诉人正常办公使用的租赁房屋，在租赁期间按照约定应提供供暖，但其对整个大楼包括案涉房屋供暖设备的改造，影响了租赁房屋的使用，还有停水，上诉人多次与被上诉人交涉无果而产生的诉讼。根据上诉人申请调取的被上诉人向高新园区管委会政府关于案涉大楼的供暖改造请示中，被上诉人已自认案涉大楼的供暖已经使用了14年，供暖主管网多处老化破裂，无法进行加压供暖，供暖期内室内温度低于18度，影响了供暖期企业的日常办公。双方于2016年12月8日实地勘察时案涉房屋内仍然处于无水状态，是一个客观的事实，也是被上诉人自认的事实。原审判决认定上诉人不能证明案涉房屋不能供暖、供水影响案涉房屋使用、即使存在以上问题、上诉人又无法举证受损的程度，由于案涉房屋的供暖设施项目改造是一个事实，所以根据日常生活的经验及正常人的思维即能判定影响上诉人使用，如被上诉人认为改造不影响上诉人使用则应由被上诉人承担举证责任，一审法院认定由上诉人承担举证责任是对证据转移规则没有适用好。一审判决在未查明导致拒付租金的理由，没有查明谁先违约，没有认定谁是违约方而让上诉人承担房屋使用费，是错误的判决，是错误的认定。原审判决适用法律错误，根据合同法第66条、67条，被上诉人履行义务不符合约定，案涉房屋没有达到适合办公的条件，上诉人依法有权拒绝相应的履行要求。
创业中心辩称，上诉人的上诉请求不成立，原审判决并无不当，请求依法驳回上诉，维持原判。双方于2013年10月16日签订的房屋租赁合同约定的租赁使用费为1.1元/平方米/天[该标准含租金、综合服务费、物业费、正常工作时间内的空调使用费（采暖费）]，租赁期内的租赁使用费总计588976元，按季支付。该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。创业中心已将符合合同约定的房屋依约交付给华云公司占有、使用，华云公司作为承租人则负有按照约定支付租赁使用费的义务。华云公司认可其支付租赁期内房屋租赁使用费数额为247244元。因此，一审判决华云公司承担给付其拖欠的租赁期内租赁使用费341732元并承担迟延付款违约金正确。华云公司无据占用房屋期间，应当支付房屋占用费用（实际上是赔偿租赁期满后占用房屋给创业中心造成的租赁使用费损失），并承担违约责任，一审判决认定无误。合同租赁期届满后，双方并未续租。根据合同约定的续租附加条件，以双方约定为准，视为华云公司不再续租。自2014年12月1日起，华云公司无据占用案涉房屋拒不交还，在创业中心提起诉讼后，才于2016年12月22日予以交还，一审法院判令华云志节公司按照合同约定的租赁使用费标准支付自2014年12月1日起至2016年12月22日期间的占用使用费1216677.02元（1613.63元/天*754天），符合法律规定及合同约定。华云公司主张因供暖、供水问题而提出抗辩，没有事实及法律依据，其无权以此作为拒绝支付费用、免除赔偿责任的理由。案涉房屋的供暖、供水，在租赁期间均是正常供应，可以满足合同约定的使用目的。而华云公司对此提出抗辩，根据谁主张、谁举证的原则，华云公司既未提供充分证据证明系案涉房屋在租赁期内存在供暖、停水问题，亦未提供充分证据证明影响使用，故一审法院对其该抗辩主张不予采信，并无不妥。华云公司在租赁期限届满后，没有法定或约定理由继续占有、使用案涉房屋直至2016年12月22日，这一事实本身亦能反映案涉房屋具备使用条件。在合同租赁期届满后，创业园A、B座于2015年4月20日至2015年7月6日期间进行暖气改造，创业园A座于2016年4月6日至2016年4月18日期间进行卫生间给水管线改造，均未导致华云公司无法使用房屋，华云公司亦无权对无据占用期间就供暖、供水提出抗辩。另外，在卫生间水管线改造过程中，正是由于华云公司阻挠创业中心及施工单位的工作人员进入案涉房屋，拒不配合施工改造，从而导致案涉房屋未能进行水管改造，这还将增加创业中心的后期改造费用。
创业中心向一审法院起诉请求：1.被告支付拖欠的租赁期内（2013年11月1日至2014年11月30日期间）租赁使用费341732元以及迟延违约金118570.78元，合计460302.78元；2.被告支付租赁期届满后（2014年12月1日至2016年12月22日期间）无据占用，逾期交还房屋的使用费（实际为赔偿占用期间的租赁使用费损失）1215063.39元，支付逾期交还房屋违约金为364519.02元，合计1579582.41元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：1、坐落于大连高新园区火炬路1号房屋属于大连海创投资集团有限公司登记所有，产权证号为大房权证高单字第XX**号。大连海创投资集团有限公司于2016年3月10日出具《关于同意转租房屋的证明函》，认可在该函出具之前和之后，原告均有权以原告名义将上述房屋对外转租、分租，有对外转租房屋、签约、收取租金的权利及独立对外承担租赁合同义务。
2、2013年10月16日，原、被告签订《房屋租赁合同（创业园）》（编号为2013-CA-105、106），约定由被告承租坐落于大连高新园区火炬路1号A座一层105、106室房屋（建筑面积为1466．94平方米）用于办公，租赁期间为2013年11月1日至2014年11月30日止，其中2013年11月1日至2013年11月30日为装修免租期。关于续租，合同约定，如果被告续租，应在承租期届满前提前60日书面通知原告，如果被告未在续约通知期限内向原告书面通知，则视为被告不再续租。该房屋租赁使用费标准为1.1元／平方米／天［该标准含租金、综合使用费、物业费、正常工作时间内的空调使用费（采暖费）］，故每年为588976元，其中包括租金292654元、综合服务费195103元、代收的物业费52810元、代收的正常工作时间的空调使用费（采暖费）48409元。租赁使用费按季度支付，其中合同签署之日起三日内，被告应交付首付款206142元（包括租赁使用费147244元、履约保证金58898元），其余应分别在2014年3月1日、2014年6月1日、2014年9月1日前各交纳147244元。
合同同时约定：如果原告不能提供本合同约定的房屋而导致解除本合同的，原告应当按照本合同年度租赁使用费10％的额度向被告支付违约金。如果被告未能按照合同约定的期限支付任何一项应付给原告款项的，被告除应继续支付欠付款项外，还应支付违约金，违约金的计算方法为每迟延一日按照欠付款项的日0．1％计算，计算期限自欠付之日起直至付清所欠付款项之日止。租赁期限届满，被告应如期交还租赁房屋，如果被告逾期交还，除应按日支付逾期房屋租赁使用费外，每逾期一日还应支付与日租赁使用费等额的违约金。
3、合同签订后，原告向被告交付房屋。根据原告提供的发票及收据，被告于2013年11月5日向原告交付2013年12月1日至2013年12月31日期间的租金、综合使用费41137元，物业费、取暖费8886元，合计50023元；于2014年1月15日交纳2014年1月1日至2014年2月28日期间的租金、综合使用费80803元，物业费、取暖费16418元，合计97221元；于2015年4月27日交房租100000元。
4、原告提供《要求解除〈房屋租赁合同（创业园）〉、交还租赁房屋并支付拖欠款项的函》（2016年3月9日），原告以该函通知被告解除《房屋租赁合同（创业园）》、归还案涉房屋及偿还拖欠款项，被告辩称并未收到该函。
5、原告在2013年9月13日向大连高新技术产业园区管委会提交的”关于海外学子创业园A、B座供暖设施改造的请示”及《立项审批表》、项目建议书、大高发改批（2014）19号批复、开、竣工报告、施工合同、照片等能够证明案涉租赁房屋进行过供暖改造及卫生间给水管线的更换。
6、2016年12月22日被告将房屋交还原告，双方在房间交接单上签字盖章确认。
一审法院认为，原告虽非案涉房屋的登记所有人，但其为案涉房屋合法处分权人将案涉房屋出租并不违反法律行政法规的强制性规定，原、被告间的租赁合同应为真实合法有效。本案争议焦点为《房屋租赁合同（创业园）》在租赁期限届满后是否进行了续租及案涉房屋是否存在冬季不能正常供暖、没有供水而影响被告正常使用的问题。
关于案涉房屋租赁期间（2013年11月1日至2014年11月30日）的使用费及违约金。首先，根据原告提供的发票、收据，被告仅支付了2013年12月1日至2014年2月28日期间的租赁使用费共计147244元。后被告于2015年4月27日交房租100000元，故被告共计支付原告租赁使用费为247244元，尚欠租期内租赁使用费341732元（每年为588976元-247244元）；其次，关于租赁期间的逾期付款的违约金，根据合同约定为每迟延一日按照欠付款项的日0.1％计算，故违约金本应为：2014年3月1日应交付的租赁使用费147244元的违约金为75365.29元62136.97元［147244元＊0.1％＊422天（2014年3月1日至2015年4月26日）］＋13228.32元［47244元＊0.1％＊280天（2015年4月27日至2016年1月31日）］、2014年6月1日应交付的租赁使用费147244元的违约金为89818.84元［147244元＊0.1％＊610天（2014年6月1日至2016年1月31日）］、2014年9月1日应交付的租赁使用费147244元的违约金为76272．39元［147244元＊0．1％＊518天（2014年9月1日至2016年1月31日）］，共计241，456．52元。但一审法院认为合同约定的违约金数额过高，参考同期人民银行贷款利率，一审法院将违约金数额调整为72，436．96元（241，456．52元＊30％）。综上，被告应向原告支付合同约定租赁期间的租赁使用费341732元及违约金72436.96元。
关于案涉房屋租赁期限届满后是否进行了续租。原告称案涉租赁合同到期后被告继续使用案涉房屋，原告亦未表示异议，故合同继续有效；被告则辩称合同期限已届满，根据合同约定，如果被告续租，应在承租期届满前提前60日书面通知原告，如果被告未在续约通知期限内向原告书面通知，则视为被告不再续租。现原告并未提交证据证明被告向其递交书面续租通知，则应视为被告不再续租。原告虽以《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定称合同继续有效，但因原、被告已在合同中对于续租约定其他附加条件，所以应以双方约定为准，故一审法院认为《房屋租赁合同（创业园）》租赁期限至2014年11月30日已届满。
关于租赁期满后被告仍继续占有使用案涉房屋，根据合同约定，租赁期限届满，被告应如期交还租赁房屋，如果被告逾期交还，除应按日支付逾期房屋租赁使用费外，每逾期一日还应支付与日租赁使用费等额的违约金。现被告无据占用案涉房屋，故原告按照合同约定的租赁使用费标准向被告主张自2014年12月1日起至被告实际腾退房屋之日止的使用费，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。关于原告主张此使用费的逾期付款违约金，合同所约定的违约金应属于被告逾期腾退房屋所需要支付的违约金，故原告按照合同续租计算此期间的逾期付款违约金，并无合同依据，一审法院不予支持。
关于案涉房屋是否存在冬季不能正常供暖、没有供水而影响被告正常使用的问题。被告现提供的证据能够证明包括案涉房屋在内的海外学子创业园曾进行过供暖设施、卫生间给水管线的改造，但并不能以此有效证明案涉房屋因冬季不能正常供暖、没有供水而影响到被告正常使用。退一步讲，即便存在案涉房屋因供暖设施、卫生间给水管线的改造而影响被告的正常使用，被告又举不出有效证据证明影响的程度。况且合同亦明确规定当原告提供的房屋不符合合同约定，被告可解除合同，但被告亦未提交其因案涉房屋供暖供水问题而向原告要求解除合同及主张赔偿的相关证据材料，故一审法院对被告所辩不予采纳。
一审法院判决：一、被告大连华云志节发展有限公司自判决生效之日起10日内支付原告大连市高新技术创业服务中心拖欠的租赁期间内的租赁使用费341732元及违约金72436.96元，共计414168.96元；二、被告大连华云志节发展有限公司自判决生效之日起10日内支付原告大连市高新技术创业服务中心自2014年12月1日至2016年12月22日止的房屋使用费为1216677．02元（1613.63元/天*754天）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告大连市高新技术创业服务中心的其他诉讼请求。案件受理费19480元，其他诉讼费50元，合计19530元由被告大连华云志节发展有限公司承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，2013年9月13日，创业中心给大连市高新园区管委会提交的”关于海外学子创业园A、B座供暖设施改造的请示”中载明的与本案供暖改造相关的主要内容为：海外学子创业园A、B座于2000年投入使用，已投入使用14年，楼宇及场地内设施已处破损、老化，特别是供暖系统，主管网多处破裂，管道锈蚀堵塞，无法正常加压供暖，导致供暖温度不达标，多数房间供暖期室内温度低于18度，部分房间室内温度仅10度左右，严重影响了供暖期企业的日常办公，也为房屋租金收缴工作带来了很大困扰。因上述楼宇供暖设施已全面老化，且为市场淘汰产品（暖气管为镀锌管、暖气片为铸铁材料），局部维修已无法解决根本问题，为正常开展冬季供暖，保证企业办公需求，拟对海外学子创业园A、B座供暖设施进行全面改造，改造费用由创业中心自筹。该请示附件为：1.海外学子创业园A、B座供暖设施照片；2.企业情况说明。前述附件1中的相关供暖设施照片中载明的文字说明的主要内容为：部分楼层的供暖管道外部破裂、主管道根部破裂、管道损坏等。附件2中的情况说明载明的时间为2013年9月5日，阿依艾工程软件（大连）有限公司（以下简称阿依艾公司）出具的冬季供暖情况说明，主要内容为：阿依艾工程软件（大连）有限公司承租海外学子创业园A座206-2、207、208三个房间，去年供暖期该写字楼的供暖根本达不到达标温度，供暖期期间公司的温度基本上在11、12度左右，严重影响公司员工正常的工作生产，对此我们多次向物业提及供暖不达标问题，也多次向供热公司反应供热问题，物业和供热公司都来我公司查看了情况，但是都没有得到实质性的解决。
2014年7月14日，创业中心在给相关政府部门的”关于海外学子创业园A、B座暖气支管、暖气片维修改造立项的申请”中与本案暖气改造相关的内容为：大连海外学子创业园A、B座位于大连市高新园区火炬路东侧，于2000年投入使用，总建筑面积3.2万平方米，在孵企业150家，是创业中心重要的科技企业孵化载体和租金收入来源。由于该楼宇的供热系统管材、散热器及阀门等运行10年以上，均出现了不同程度的腐蚀问题，在近几年的采暖过程中，频现漏点现象，对入驻企业正常办公也造成了较大影响，对区域楼宇整体供暖也影响很大，按照现在的行业标准，原有的供暖设施达不到现行标准的温度要求，经常遭到企业投诉。去年，大连广源热力有限公司在暖气打压试水时，发现暖气主管网出现多处漏点，经确认，主管网达不到供暖条件，必须进行报修改造。去年9月（2013年9月），创业中心将拟实施该报修工程的请示报管委会，经委领导批示同意后创业中心迅速组织实施，该工程如按招投标程序，至少需要四个月的时间，将导致海外学子创业园A、B座150多家企业在冬季无法正常供暖。为保证孵化企业顺利过冬，经中心领导研究决定，委托该楼宇供暖运营管理单位大连广源热力有限公司作为施工单位对暖气主管网及外管网进行紧急抢修。
创业中心自认其于2015年4月20日至2015年7月6日期间对案涉创业园A、B座楼宇的供暖设施进行了改造，于2016年4月6日至2016年4月18日期间对案涉创业园A座给水管线进行了改造。
2015年12月8日，大连高新园区海创物业管理有限公司创业园项目部向创业中心领导报告，案涉创业园A座东侧自来水主管爆裂，并关闭了创业园A座东侧自来水阀门。
双方在合同中约定如拖欠租赁使用费时间累计达到2个月以上的，华云公司按照年度租赁使用费10%的额度向创业中心支付违约金，双方约定的年度租赁使用费为588976元。
2016年3月22日，创业中心向一审法院提起本案诉讼时，提出的第一项诉讼请求为：判令解除《房屋租赁合同（创业园）》，被告交还位于大连高新园区火炬路1号A座一层105、106室共两间房屋（建筑面积为1466.94平方米）。
本院认为，案涉房屋的所有权人大连海创投资集团有限公司同意创业中心将案涉房屋享有对外转租、分租并收取租金的权利以及独立对外承担合同义务，因此，一审法院认定华云公司与创业中心签订的案涉房屋租赁合同合法有效正确，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的焦点问题是，一、租赁期届满后案涉租赁合同的性质如何认定；二、创业中心提供的案涉房屋是否符合使用条件，如不符合使用条件是否应减免租金。
关于第一个焦点问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。由于双方合同约定的租赁期限届满之日为2014年11月30日，虽然双方合同约定如华云公司继续租赁案涉房屋应于租赁期限届满前提前60日向创业中心提出申请，但华云公司未向创业中心提出续租申请，合同期满后华云公司继续使用案涉房屋，创业中心未就此提出异议，不仅如此，创业中心主张其于2016年3月9日向华云公司提出解除案涉房屋租赁合同，2016年3月22日，创业中心向一审法院提起本案诉讼时的第一项诉讼请求亦要求解除案涉房屋租赁合同，而解除合同是以合同有效为前提，创业中心的行为表明其仍然承认双方的租赁合同继续有效，且创业中心在其提交的起诉状中已自认自2014年12月1日起为不定期租赁，据此，根据前述相关法律规定，结合本案具体情况，可以认定双方之间的租赁合同期限从2014年12月1日起为不定期租赁。不定期租赁期间的租金标准应按照双方合同约定的标准计算，即1.1元/平方米/天。
关于第二个焦点问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。从前述有关租赁的相关法律规定看，本案中，出租人创业中心的合同义务是将案涉房屋交付承租人华云公司使用、收益并保证在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人华云公司的合同义务是按照合同约定向承租人创业中心交付租金。从双方合同履行情况看，创业中心向华云公司交付了案涉房屋，华云公司向创业中心仅仅支付部分租金合计247244元。从双方当事人在诉讼过程中的陈述以及诉辩主张看，华云公司主张其未支付租金的理由主要是因案涉房屋存在冬季不能正常供暖以及自来水管道爆裂，导致其不能正常使用案涉房屋，因此，对于创业中心交付的房屋是否存在冬季不能正常供暖以及自来水管道爆裂的情况，本院具体分析如下：第一、从现有的证据看，2013年9月13日，创业中心在给大连市高新园区管委会政府提交的”关于海外学子创业园A、B座供暖设施改造的请示”中陈述：海外学子创业园A、B座于2000年投入使用，已投入使用14年，楼宇及场地内设施已处破损、老化，特别是供暖系统，主管网多处破裂，管道锈蚀堵塞，无法正常加压供暖，导致供暖温度不达标，多数房间供暖期室内温度低于18度，部分房间室内温度仅10度左右，严重影响了供暖期企业的日常办公，也为房屋租金收缴工作带来了很大困扰。并在该请示的附件中即所附的照片和情况说明中也说明了案涉房屋所在楼宇的供暖主管网多处破裂、管道锈蚀堵塞以及供暖温度不达标甚至部分房间室内温度仅10度左右等。创业中心的上述请示以及附件的内容，是双方在签订案涉租赁合同之前，在与任何一方当事人无任何利害关系的情况下创业中心向政府部门所作出的对于案涉房屋供暖情况的客观陈述，是对案涉房屋所在楼宇的冬季供暖情况的客观真实反映，即冬季不能正常供暖，影响企业的日常办公。因此，对创业中心在前述请示中所反映的案涉房屋所在楼宇的冬季供暖情况的客观事实，应予采信。此后，政府相关部门对创业中心关于案涉楼宇供暖设施进行改造的立项、批复等以及创业中心自认其于2015年4月20日至2015年7月6日期间对案涉创业园A、B座楼宇的供暖设施进行了改造等事实，进一步证明了案涉创业园A、B座楼宇包括案涉在内的租赁房屋在2015年4月20日以前存在冬季不能正常供暖的情形，导致该楼宇内的企业在冬季供暖期间不能正常使用房屋，因此，现有证据可以认定案涉创业园A、B座楼宇包括案涉在内的租赁房屋于2015年4月20日以前存在冬季不能正常供暖而不能正常使用的情形；第二，2015年12月8日，大连高新园区海创物业管理有限公司创业园项目部向创业中心领导报告，案涉创业园A座东侧自来水主管爆裂，并关闭了创业园A座东侧自来水阀门。诉讼中，创业中心对此无异议，并承认自来水主管爆裂，且创业中心自认其于2016年4月6日至2016年4月18日期间对案涉创业园A座给水管线进行了改造。因此，可以认定案涉房屋在使用期间存在自来水主管爆裂而导致不能正常使用的情况；第三，从本案现已查明的事实以及双方提交的证据看，双方在签订案涉租赁合同前，创业中心对于案涉房屋不能正常供暖的情况是明知的，但其在双方签订案涉房屋的租赁合同时未向华云公司告知案涉房屋可能存在不能正常供暖的情形，创业中心履行告知义务后，华云公司可以决定是否与创业中心签订案涉房屋租赁合同，但创业中心并未履行告知义务，据此，可以认定其存在过错。综上，依据现有的证据可以认定案涉房屋存在冬季不能正常供暖和自来水主管爆裂而不能正常使用的情形，且创业中心在签订合同前亦未履行告知义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期，由于双方未协商一致减少租金或延长租期，根据公平原则，华云公司主张冬季供暖和自来水爆裂期间的租金不应支付，其合理部分应予支持，由于双方约定2013年11月1日至11月30日为装修免租期，因此，从2013年12月1日至2014年4月5日以及2014年11月5日至2015年4月5日期间即大连市冬季供暖期间共计278天的租金可予以扣除。由于本院前述已认定案涉房屋从2015年12月8日起存在自来水主管爆裂而不能正常使用，创业中心自认其于2016年4月6日至2016年4月18日期间对案涉创业园A座给水管线进行了改造。又由于本院前述已认定双方之间的租赁合同自2014年12月1日起为不定期租赁，创业中心可随时要求解除案涉合同，且创业中心于2016年3月22日向一审法院起诉要求解除案涉房屋租赁合同，因此，从2015年12月8日至2016年3月22日期间的租金共计105天亦应予以扣除。案涉房屋租赁合同应从2016年3月22日起解除，从2016年3月23日起创业中心应通知华云公司交付房屋，华云公司亦应主动向创业中心交付房屋，双方均未履行通知和主动交付房屋的义务，又由于双方之间的纠纷系因案涉房屋不能正常供暖和供水而引起，客观上，双方在诉讼期间均在等待本案的处理结果，但由此而产生的损失不能由一方当事人承担，故对于2016年3月23日至2016年12月22日交接房屋期间共计274天所产生的比照租金的占有使用费的损失，双方均有责任，应各自承担50%。综上，从2013年12月1日至2016年3月22日止，华云公司应向创业中心支付的租金为493414元[1466.94平方米×（842-278-105）天×1.1元/平方米/天-247244元]；华云公司应向创业中心支付的占有使用费为221067.86元（1466.94平方米×274天×1.1元/平方米/天×50%）。
关于华云公司是否应承担违约金的责任一节，本院认为，双方在合同履行过程中均未按照合同约定履行义务或履行义务不符合合同约定的，各自应承担相应的责任，创业中心交付的房屋不符合约定的使用条件从而承担了减免租金的责任，从现有的证据看，华云公司在租赁期间确实存在欠付租金的行为，且前述已认定华云公司应向创业中心支付租金493414元，而支付租金是华云公司应履行的合同义务，华云公司并未及时履行付款义务，亦应承担相应违约责任，双方在合同中约定如拖欠租赁使用费时间累计达到2个月以上的，华云公司按照年度租赁使用费10%的额度向创业中心支付违约金，双方约定的年度租赁使用费为588976元，因此，华云公司应支付违约金为58897.6元。
综上所述，大连华云志节发展有限公司的上诉请求部分成立，对其上诉请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初1431号民事判决第三项；
二、变更大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初1431号民事判决第一项为：大连华云志节发展有限公司自本判决生效之日起10日内向大连市高新技术创业服务中心支付租金493414元及违约金58897.6元；
三、变更大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初1431号民事判决第二项为：大连华云志节发展有限公司自本判决生效之日起10日内向大连市高新技术创业服务中心支付房屋占有使用费221067.86元；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回大连市高新技术创业服务中心其他诉讼请求。
一审案件受理费19480元，其他诉讼费50元，合计19530元，由大连华云志节发展有限公司负担7400元，大连市高新技术创业服务中心负担12130元；二审案件受理费19480元，由大连华云志节发展有限公司负担7350元，大连市高新技术创业服务中心负担12130元。
本判决为终审判决。
审判长阁成宝
审判员季烨
审判员刘丽媛
二〇一七年十二月二十七日
书记员滕子美