北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终4607号上诉人（原审被告）：张秀芬，女，1966年3月3日出生，汉族，北京云天酒店退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：侯智丰（张秀芬之夫）。被上诉人（原审原告）：北京和益行物业管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇天竺中街3号。法定代表人：李乃钧，经理。上诉人张秀芬因与被上诉人北京和益行物业管理有限公司（以下简称和益行公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初25826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张秀芬上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回和益行公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：我拒交物业费确实有不妥之处，但系物业公司违约在先我拒交在后，从我购买位于北京市西城区×××二条10号楼1409号房屋（以下简称涉案房屋）至今，始终未能拿到产权证，和益行公司给我办理产权证，我就交物业费；和益行公司未与我签订物业服务合同，且十几年不向我主张物业费，诉讼时效是我一审开庭后听说的，一审我没有提，但法官应当提醒我们；和益行公司要求我缴纳物业费、取暖代收费、燃气初装费才协助我办理产权证，收费不合理；和益行公司一直占用地下室并出租收益，为什么不作为？法院在判令我承担物业费的同时，应当给和益行公司施加压力协助我办理产权证。一审判决论述王文霞的案子与本案无关，且与本案案情不同，王文霞已经拿到了产权证，应当支付物业费。和益行公司辩称，同意一审判决，不同意张秀芬的上诉请求。对于产权证的办理我公司只承担协助义务，协助的方式多样，我公司只能把材料给你交了，具体办理我公司没有这个权利，商品房还是房改房不是我公司决定的，因为有区政府的会议纪要，我公司才到现在才收取物业费，且物业费用标准很低，根本不够开支，只能维持现状。和益行公司向一审法院起诉请求：1.张秀芬给付我公司拖欠的2004年1月1日至2017年4月30日的物业服务费12448元，2004年度至2017年度垃圾清运费360元，代收2010年度至2016年度电梯运行费2126元，共计14934元；2.本案的诉讼费用由张秀芬承担。一审法院认定事实：2006年1月18日，北京达和通房地产开发有限公司（以下简称达和通公司）与和益行物业公司签订《物业管理委托合同》，针对西城区×××二条10号楼（原为枣林前街10号楼），委托和益行物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、其他委托代收代缴费用、电梯费用。该合同“第四章权属的转让”第二十条约定，达和通公司将该物业管理住宅楼的地下室产权有偿转让至和益行物业公司，并由和益行物业公司出资根据实际购房面积应退该楼的购房人预售房款达和通公司多收部分；自本合同签订之日起由达和通公司负责为和益行物业公司办理产权或使用权，和益行物业公司应根据本合同取得该地下室权属后出资完成达和通公司因预售该楼多收（购房人）部分的差额退款工作。第二十一条约定，第七章经本《物业管理委托合同》签字盖章方可实施，待和益行物业公司及该楼的购房人产权权属生效之日起本章生效（注：本章生效前，地下室的物业管理及无偿使用权归和益行物业公司所有，如国家相关政策地下室产权不能转让，双方同意地下室的永久使用权归属和益行物业公司）。第七章“物业管理服务费用”第二十五条约定，物业管理服务费标准按物价行政管理部门的要求向物业使用人收取。第二十八条约定，高层楼房电梯运行费按实结算，由和益行物业公司向业主或物业使用人收取。2007年8月，达和通公司与和益行物业公司针对《物业管理委托合同》签订《补充协议》，具体内容如下：1.本楼(指×××二条十号楼)的物业管理费暂定为1.00㎡月,不包括其他费用及代收的费用如:垃圾清运费、电费等。并由你方代收住户历年未交的欠款。2.本楼物业费的调整:在未成立业主委员会之前须报开发商并报有关部门备案方可实施。在成立业主委员会之后,须向业主委员会提出申请并经业主大会通过方可实施。3.为了避免误解、调理语句,经协商,原合同第四章第二十条第一句话删除。第二句话“待和益行物业公司及该楼的购房人产权权属生效之日起本章生效”修改为:“和益行物业公司取得地下室权属之日起本章生效”，括弧内容不变。4.双方各持一份,并与正式文本具有同等的法津效力。2016年6月17日，和益行物业公司公布了《关于协助办理产权证的通知》，称和益行物业公司将在当月下旬集中为未办理产权证的住户办理，需业主交纳相应费用。张秀芬系涉案房屋的购房人，购房合同载明建筑面积为83.84平方米，临时产权证明载明的建筑面积为77.8平方米。庭审中，双方一致确认物业费的收费标准为每月1元/建筑平方米，生活垃圾清运费为每年30元/户。另查，2006年3月20日，北京尚氏物业管理有限公司（以下简称尚氏公司）与和益行公司及达和通公司签署物业移交协议书，约定×××二条10号楼物业工作已于2006年3月15日移交给原告，并办理完相关手续；同日，尚氏公司与和益行公司签订补充协议，约定尚氏公司在经营期间未收回的物业费386081.3元由和益行公司在接管物业后代尚氏公司收取，并如数向尚氏公司缴纳。2008年6月12日，原北京市宣武区人民法院作出（2008）宣民初字第1826号民事判决书，判决和益行公司支付尚氏公司经营期间未收回的物业费374498.86元。和益行公司已履行上述判决。和益行公司诉王文霞，向其主张2004年5月1日起至2015年2月28日止的物业费一案，法院作出（2015）西民初字第27635号民事判决书，对和益行公司的诉讼请求予以支持，该判决现已生效。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。和益行公司虽未与张秀芬直接签订物业服务合同，但建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，且和益行公司已持续为张秀芬所在的小区提供了多年物业服务，故双方已经形成了物业服务合同关系。因此，和益行公司要求张秀芬支付其提供物业服务期间的物业费，有事实与法律依据，法院予以支持。张秀芬关于未与和益行公司签订过书面物业服务合同的抗辩，法院不予支持。因和益行公司已垫付了×××二条10号楼原物业公司提供物业服务期间应收取的物业费，故和益行公司有权利向该小区业主收取原物业公司提供物业服务期间未收取的物业费。关于张秀芬所作未办理房产证、未退多收购房款的抗辩，因上述主张与本案物业服务合同纠纷不属同一法律关系，且和益行公司已经公布了《关于协助办理产权证的通知》，履行了协助办理房产证的义务，根据《物业管理委托合同》及《补充协议》相关约定，和益行物业公司退还多收购房款的条件也尚未具备，故对张秀芬该项抗辩意见，法院不予采纳。关于张秀芬提出的购房合同与临时产权证明载明的房屋建筑面积不一致的意见，因和益行公司按低的建筑面积向张秀芬主张权利，张秀芬也未能举证证明涉案房屋的实际建筑面积，故以和益行公司主张的建筑面积计算缴纳物业费，并无不当。张秀芬取得房产证后，双方可对涉案期间面积差产生的物业费差额进行结算。垃圾清运费属于和益行公司的代收代缴范围，张秀芬2004年度至2017年度垃圾清运费金额计算应为420元，和益行公司主张的垃圾清运费金额不高于该金额，张秀芬也未能举证证明其已缴纳了涉案期间的垃圾清运费，故对和益行公司主张的垃圾清运费，法院予以支持。关于电梯运行电费，因和益行公司自认电梯与水泵共用一电表，产生的电费无法明确区分，故对和益行公司该部分诉讼请求，法院不予支持。应当指出的是，良好、和谐的生活环境是物业管理企业及业主的共同愿望，一方面物业公司要不断提高服务质量，另一方面业主要理解配合，双方相辅相成，互相配合，以期达到更好的服务效果。业主拒交物业费或减交物业费会导致物业服务进一步恶化的恶性循环，长此以往，真正受损害的是业主的整体利益。当然，和益行公司作为物业服务企业，在提供物业服务的过程中，需要加强与业主的沟通，在现有情况下不断提高改善服务质量，虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改善和完善工作。综上，一审法院于2018年1月3日判决：一、张秀芬于判决生效后七日内给付北京和益行物业管理有限公司2004年1月1日至2017年4月30日的物业费12448元，2004年度至2017年度垃圾清运费360元；二、驳回北京和益行物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院与一审查明的事实无异。本院二审庭审中，张秀芬对一审查明的事实部分对（2015）西民初字第27635号民事案件的描述提出异议，经审查，一审法院对该案件情况的描述并不存在错误，该案件裁判结果与本案并无关联。但根据该案审理情况可见，和益行公司在涉案小区提供物业服务的事实已经该生效判决确认。另，和益行公司于二审审理期间表示，不再向张秀芬主张2004年1月1日至2005年5月31日期间的物业费用及2004、2005年度的垃圾清运费。本院认为，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。根据上述规定，张秀芬关于诉讼时效的上诉理由不能成立，本院对其于二审期间提出的诉讼时效抗辩不予支持。本案中，和益行公司依照其与达和通公司签订的《物业管理委托合同》及补充协议在涉案小区提供物业服务，张秀芬实际享受了和益行公司提供的物业服务，和益行公司与张秀芬之间形成物业服务合同关系，张秀芬应当向和益行公司缴纳其所拖欠的物业费用。另，根据和益行公司与涉案小区原物业公司之间达成的合意，和益行公司有权利向该小区业主收取原物业公司提供物业服务期间未收取的物业费。鉴于和益行公司于二审庭审中对部分诉讼请求作出放弃，本院确认张秀芬应向和益行公司支付2005年6月1日至2017年4月30日的物业费。关于产权证的办理一节，因本案系物业服务合同纠纷案件，双方当事人之间形成的系物业公司提供物业服务、业主支付报酬的合同关系，产权证之办理与本案并非同一法律关系，张秀芬可另行主张。张秀芬以未办理产权证为由，拒绝交纳物业费用的抗辩理由不能成立。关于和益行公司主张的垃圾清运费一节，根据本案现已查明的事实，一审法院认定和益行公司为主张垃圾清运费的合格主体，并无不当。张秀芬在享受了和益行公司提供的垃圾清运服务的情况下，应当向和益行公司支付相应的垃圾清运费。鉴于和益行公司于二审庭审中对部分诉讼请求作出放弃，本院确认张秀芬应向和益行公司支付2006年至2017年的垃圾清运费。此外，本案关于物业费用的计算，系依照和益行公司主张的面积为计算依据，因该面积小于张秀芬自认的建筑面积，一审法院以此为计算标准并无不妥。待张秀芬取得产权证后，双方可对涉案期间因面积差产生的物业费差额进行结算。另需特别指出的是，小区的环境需要物业公司与业主共同维护，业主与物业公司之间应加强沟通，物业公司应认识到物业服务中的不足，努力改善提高自身的服务水平。业主维护自身权益亦应采取合法恰当的方式，拒交物业费将使小区物业服务陷入恶性循环，并由此影响到全体业主的利益。综上所述，张秀芬的上诉请求不能成立，应予驳回；鉴于和益行公司对其部分诉讼请求予以放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初25826号民事判决第二项；二、变更北京市西城区人民法院（2017）京0102民初25826号民事判决第一项为张秀芬于本判决书生效之日起七日内，向北京和益行物业管理有限公司支付二〇〇五年六月一日至二〇一七年四月三十日期间的物业费11125.4元及二〇〇六年至二〇一七年的垃圾清运费300元；三、驳回北京和益行物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费87元，由北京和益行物业管理有限公司负担21元（已交纳），由张秀芬负担66元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费174元，由张秀芬负担132元（已交纳），由北京和益行物业管理有限公司负担42元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘慧慧审判员  白 松审判员  王 磊二〇一八年四月二十五日书记员  刘梓晨