上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初9699号原告(反诉被告)：上海高正企业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨瑜，总经理。委托诉讼代理人：王妍，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊杰，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海黄记煌癸酉餐厅(有限合伙)，住所地上海市松江区。执行事务合伙人：华亦华餐饮管理(上海)有限公司(委派代表：刘少华)。委托诉讼代理人：孙振东，上海江三角律师事务所律师。委托诉讼代理人：高英美，上海江三角律师事务所律师。原告上海高正企业发展有限公司(以下简称“高正公司”)与被告上海黄记煌癸酉餐厅(有限合伙)(以下简称“黄记煌餐厅”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月19日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理。本案于2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告高正公司的委托诉讼代理人张俊杰、被告黄记煌餐厅的委托诉讼代理人孙振东到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。原告高正公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《新理想广场商铺租赁合同》，被告返还租赁房屋；2.判令被告支付原告欠付租金(自2016年5月1日起至实际返还房屋之日止，以每月41,580元为标准计算，暂计至2017年4月30日为498,960元)；3.判令被告支付原告截止至2017年2月28日止的逾期支付租金的滞纳金85,195元；4.判令被告支付原告解除合同的违约金124,740元；5.判令被告支付原告物业管理费(自2016年10月1日起至实际返还房屋之日止，以每月17,820元为标准计算，暂计至2016年10月31日为17,820元)；6.判令被告支付原告逾期支付物业管理费的滞纳金659元(以17,820元为本金，自2016年9月26日起至2016年10月31日止，按每日千分之一的标准计算，计37天为659元);7.判令被告支付原告自2016年8月至2016年10月欠付的电费10,441.20元；8.判令被告支付原告自2016年8月至2016年10月欠付的水费984.50元。事实和理由：原告上海高正企业发展有限公司为位于上海市松江区荣乐西路818弄26、43号“新理想广场”5层F5-22、23、24铺位号房屋(以下简称“涉案房屋”)的权利人。2015年11月10日，原告与被告签订《新理想广场商铺租赁合同》(下称《租赁合同》)，约定将房屋租赁给被告，租赁面积为396平方米。合同约定租赁期为2015年10月25日起至2023年10月24日，租金每月25日前预付下3个月保底租金。合同6.5条约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的千分之一支付滞纳金。如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应违约责任。合同7.1条约定，物业管理费标准为45元/平方米租赁面积/月。合同7.2条约定，乙方应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费。合同7.7条约定，如乙方逾期支付物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金。合同15.2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金：(6)乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同其他费用累计超过30日的。上述合同签订后，原告按约交付租赁房屋，但被告自2016年5月起拖欠租金，自2016年10月起拖欠物业费，自2016年8月起拖欠电费、水费。欠付期间，原告多次催款，被告仍未付款并一直使用租赁房屋至今。综上，原告认为被告的行为已构成违约，故诉至法院。被告黄记煌餐厅辩称：1.不同意解除合同，因为原告欺诈，并隐瞒重要事实，故合同应予撤销。2.不同意在诉讼中返还房屋，但同意按照法院的判决返还房屋。3.被告已经支付了截至2016年4月30日的租金。4.既然合同应予撤销，那么滞纳金、违约金均不应支付。5.对于物业费、水电费均没有拖欠，故相应的滞纳金也不同意承担。6.房屋租赁合同约定原告向被告提供一年期的一个广告位以及仓库，原告原本提供了7个广告位，因为有轨电车的建设导致荣乐路上的广告牌拆除了，现在只有2个广告位，原告没有按约履行，广告位的租赁合同也没有给被告。7.滞纳金标准过高，请求法院调整。8.签订合同时候双方曾约定开业率不少于70％，原告还曾口头承诺不少于90％，但是现在入住率不足40％；原告还曾承诺新理想广场的4、5楼集中开设餐饮，但是最后1、2、3楼也开设了餐饮，以上均影响了被告的经营获利。同时，被告黄记煌餐厅提起反诉请求：1.判令撤销双方签署的房屋租赁合同；2.判令原告返还被告已支付的2016年1月1日起至2016年4月30日止以及2016年11月的租金合计210,790元、2015年10月25日起至2017年5月物业管理费329,076元、2016年1月起至2017年4月的水费6,215元、2016年1月起至2017年4月电费34,749.6元、租赁保证金42,158元，共计622,988.60元。事实与理由：原告在签约时向被告隐瞒了涉案房屋所在的新理想广场周围将要修建有轨电车这一严重影响客流量的重要事实，原告的行为构成欺诈，被告因此而签订的合同可以请求法院撤销，并可要求返还财产、赔偿损失。故被告提起反诉，请求判如诉请。针对被告的反诉请求，原告辩称：确认被告反诉请求二中的已付金额，但是不同意撤销合同和退还费用。原告的行为并不构成隐瞒、欺诈，被告的反诉请求缺乏依据。经审理查明：原告高正公司是上海市松江区荣乐西路XXX弄XXX-XXX号房屋的产权人。2015年11月10日，原告高正公司(甲方)与被告黄记煌餐厅(乙方)签订《新理想广场商铺租赁合同》一份。合同2.1条约定，甲方同意由乙方租赁涉案房屋，该房屋租赁面积为396平方米。合同3.1条约定，乙方承诺租赁该房屋从事黄记煌品牌的销售经营活动。合同5.1条约定，甲方同意乙方的租赁期限为8年，自2015年10月25日起至2023年10月24日止。合同5.2条约定，在乙方遵守本合同各项约定(包括租赁期限)的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起45个自然日的装修期，装修期内，乙方无需支付租金，但仍需支付除租金外的物业管理费及其他费用，其中装修期间的物业管理费标准为0.75元/平方米/日。合同第六条约定，2015年10月25日至2017年10月24日，保底租金3.5元/平方米租赁面积/日；2017年10月25日至2019年10月24日，保底租金3.68元/平方米租赁面积/日；2019年10月25日至2021年10月24日，保底租金3.86元/平方米租赁面积/日；2021年10月25日至2023年10月24日，保底租金4.05元/平方米租赁面积/日。合同6.2条约定，甲乙双方确认，乙方应以先付后用原则按3个月的租金标准预付房屋保底租金，乙方应于每月25日前按本条前款约定的保底租金标准向甲方预付下3个月保底租金。合同6.5条约定，乙方应当严格履行本合同约定租金付款义务，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的千分之一支付滞纳金，如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。合同7.1条约定，乙方同意接受甲方指定的物业管理公司提供的物业服务，并自房屋交付日起向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准为45元/平方米租赁面积/月。合同7.2条约定，乙方应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费。合同7.7条约定，如乙方逾期支付物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金，如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。合同8.1条约定，甲、乙双方约定，乙方应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向甲方支付租赁保证金42,158元(相当于1个月的租金标准)……乙方发生任何违约行为导致甲方损失的，甲方有权以保证金进行抵扣，保证金不足抵扣部分，甲方有权继续向乙方追索。合同15.2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金：……(6)乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过30日的；……。附件四补充条款约定，地下室提供一个30-50平方米的仓库，租赁费另计；甲方提供一个广告位，费用按照商业广场规定收取，半年免费。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告按约交付房屋。被告向原告支付了租赁保证金42,158元、自2016年1月1日起至2016年4月30日止以及2016年11月的租金210,790元(其中，2016年11月份的租金系2017年1月31日支付)、自2015年10月25日起至2017年5月的物业管理费329,076元(其中2016年10月份的物业管理费系于2017年5月25日支付)。2017年5月25日，被告还向原告支付了2016年8月至12月、2017年2月至4月的水、电费合计14,731元。但是，因被告拖欠租金、物业费等相关费用，原告催缴未果，故涉诉。另查明，2017年1月5日，案外人上海佳管物业管理有限公司(以下简称“佳管公司”)出具证明一份，载明同意由上海高正企业发展有限公司代为收取被告应缴的物业管理费。审理中，原告为证明其主张，提交了如下证据材料：1.催款函3份及邮寄凭证，欲证明原告多次向被告催讨拖欠费用，被告不予理会，给原告造成损失。被告质证认为，2016年10月15日的催缴函收到了，但对其余催款函表示没有收到，故不予认可。2.2017年7月份的照片，拟证明原告至今一直根据合同约定向被告提供了广告牌。被告对此表示，对于显示被告广告牌的编号为1、3的照片均无异议，而对于编号为2、4的照片，其上显示的位于三新路的广告牌已经不在，如果因为市政工程而被搬迁到荣乐路，那么被告也对此没有异议。审理中，被告提交《的公示》、照片、收支明细表，拟证明原告在签订合同时就已经知道政府要在涉案房屋区域建设有轨电车网络，但却隐瞒了这一重要事实，之后涉案房屋周围进行有轨电车施工，严重影响了客流量，导致被告的营业额下降了49.70%。原告对公示、收支明细表的真实性无法确认，对照片的真实性没有异议，并认为公示是普通大众都可以获取的信息，不能因为原告没有将公示信息告知被告就认为原告欺诈被告；修建有轨电车是事实，但与被告生意不好没有直接因果关系，生意不好是被告开展商业活动应当承担的商业风险；有轨电车工程完毕之后还会使得人流量加大。审理中，双方均确认从2016年1月之后就应当支付租金。对于租赁保证金，原告要求没收，被告要求抵扣欠付费用。对于装修保证金，被告表示已经支付，应抵扣欠付费用，但具体金额不清楚，亦未提交相应支付凭据，原告亦表示不清楚装修保证金的金额。以上事实，有上海市房地产权证、新理想广场商铺租赁合同、证明、催缴函、邮寄凭证、照片、发票、银行明细以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的新理想广场商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。本案中，被告提出原告未告知被告有轨电车的建设规划事宜的行为系欺诈，故被告有权请求法院撤销合同。本院认为，有轨电车的建设规划系政府相关部门面向社会大众公示的内容，被告在租赁涉案房屋前应自行了解并判断经营餐饮店的相关商业风险，原告没有合同或法定义务向被告告知有轨电车的建设规划事宜，原告未告知亦不构成欺诈。被告以此为由反诉要求撤销合同的诉请，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。被告基于合同撤销而提出的返还租金、物业管理费、水费、电费、保证金的诉请，本院均不予支持。在合同履行过程中，被告逾期支付租金、物业管理费已经累计超过30日，原告依约有权解除合同。至于合同解除的日期，鉴于原告没有发送过书面解除通知，故本院确认以诉状副本送达被告之日，即2017年6月22日作为合同解除之日。至于被告提出的双方曾约定开业率不少于70%，原告曾承诺开业率不少于90%、仅在新理想广场4、5楼开设餐饮，均缺乏依据，本院不予采纳。被告抗辩称原告未提供广告位、广告位租赁合同、仓库，原告不予认可，经查明，原告已按约提供了一个广告位，而对于仓库双方应另行签订租赁合同对租赁费用、租赁期限、租赁面积等进行约定后原告才能向被告提供，被告的意见均缺乏依据，本院对此不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告应返还涉案房屋，支付欠付的租金、使用费、物业管理费、水电费。现双方均认可被告支付了2016年1月1日起至2016年4月30日止以及2016年11月的租金，故被告应按合同约定的租金标准支付自2016年5月1日起至2016年10月31日止的租金以及自2016年12月1日起至实际返还房屋之日止的租金和使用费。根据合同约定，2015年10月25日起至2017年10月24日止的租金标准为3.5元/平方米/日，并逐步递增，现原告对包含30天、31天的月份均主张诉请租金、使用费标准按41,580元计算，并不不当，本院予以支持。但是，2017、2018、2019、2021、2022、2023年的2月份为28天、2020年2月份为29天，故上述年度2月份的租金、使用费标准根据合同约定按照年度先后次序分别应为38,808元、40,803.84元、40,803.84元、44,328.24元、42,799.68元、44,906.40、44,906.40，其中，2020、2021、2022、2023年的2月份的使用费标准均高于41,580元/月，原告主张按41,580元/月计算，并无不当，本院予以支持；2017、2018、2019年2月份的租金、使用费标准均低于41,580元/月，故被告应按照合同约定标准支付。原告主张合同解除违约金，符合合同的约定，本院予以支持，经计算，合同解除违约金金额为124,740元(396平方米×3.5元/平方米/日×30日/月×3个月)。对于物业管理费，案外人上海佳管物业管理有限公司明确表示由原告收取，被告亦同意在本案一并处理。现双方均认可被告支付了2015年10月25日至2017年5月31日的物业管理费，故被告还应支付原告自2017年6月1日起至实际返还房屋之日止的物业管理费。至于逾期支付租金滞纳金、逾期支付物业管理费滞纳金，性质上属于逾期付款违约金，对此被告主张计算标准过高，要求法院予以调整，且原告并未提供证据证明其实际损失，故本院兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定按每日万分之三的标准计算。鉴于双方均认可租金应从2016年1月开始支付，且每月25日应预付下3个月的租金，故2016年5、6月份的租金应于2016年3月25日前支付，相应的2017年1、2、3月份的租金应于2016年12月25日前支付。经计算，2016年5月1日起至2017年3月31日止的租金截止至2017年2月28日的逾期支付租金违约金为25,629.92元；2016年10月的物业管理费截止至2016年10月31日的逾期支付物业管理费违约金为192.46元。至于2016年8月至10月的水、电费，原告在审理中表示虽然逾期支付了，但已经收到，故对原告的相应诉请，本院不再支持。关于租赁保证金，被告认为应予退还，原告认为按约应予没收。本院认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，根据合同第6.5条的约定，被告逾期支付租金30日以上的，租赁保证金应予没收，而根据合同第8.1条，租赁保证金应抵扣违约行为导致的损失，上述二条款对租赁保证金应如何处理存在两种解释，且合同条款系被告提供的格式条款，故应作出对于原告不利的解释，租赁保证金应抵扣违约行为导致的损失。关于装修保证金，被告并未提供相应证据证明其已经实际支付以及支付的具体金额，故对被告要求抵扣欠付费用的主张，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司与被告(反诉原告)上海黄记煌癸酉餐厅(有限合伙)于2015年11月10日签订的《新理想广场商铺租赁合同》于2017年6月22日解除；二、被告(反诉原告)上海黄记煌癸酉餐厅(有限合伙)于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司位于上海市松江区荣乐西路818弄26、43号“新理想广场”5层F5-22、23、24铺位号房屋；三、被告(反诉原告)上海黄记煌癸酉餐厅(有限合伙)于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司自2016年5月1日起至2016年10月31日止的租金249,480元以及自2016年12月1日起至实际返还房屋之日止的租金和使用费(按每月41,580元为标准计算，但2017、2018、2019年2月份的租金、使用费标准分别为38,808元、40,803.84元、40,803.84元)；四、被告(反诉原告)上海黄记煌癸酉餐厅(有限合伙)于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司2016年5月1日起至2017年3月31日止的租金截止至2017年2月28日的逾期支付违约金25,629.92元；五、被告(反诉原告)上海黄记煌癸酉餐厅(有限合伙)于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司合同解除违约金82,582元(已抵扣租赁保证金42,158元)；六、被告(反诉原告)上海黄记煌癸酉餐厅(有限合伙)于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司物业管理费(自2017年6月1日起至实际返还房屋之日止，按396平方米，45元/平方米/月的标准计算)；七、被告(反诉原告)上海黄记煌癸酉餐厅(有限合伙)于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司2016年10月的物业管理费截止至2016年10月31日的逾期支付违约金192.46元；八、驳回原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,188元，减半收取计5,594元，反诉案件受理费5,015元，合计诉讼费10,609元，由原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司负担1,864元(已付)，被告(反诉原告)上海黄记煌癸酉餐厅(有限合伙)负担8,745元(已付5015元，余款3,730元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一八年一月十二日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……