南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2015）玄锁民初字第643号原告何标，男，1976年10月10日生，汉族。委托代理人吴桂侠，女，汉族。委托代理人夏斌，江苏唯衡律师事务所律师。被告管跃建，男，1957年10月29日生，汉族。被告南京市玄武区房屋征收管理办公室，住所地在南京市玄武区佛心桥**号。法定代表人章凯，该房屋征收管理办公室主任。委托代理人黄学安，男，该房屋征收管理办公室员工。委托代理人高思波，男，该房屋征收管理办公室员工。原告何标与被告管跃建、南京市玄武区房屋征收管理办公室（以下简称玄武征收办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告何标的委托代理人吴桂侠、夏斌，被告管跃建，被告玄武征收办的委托代理人黄学安、高思波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何标诉称：2013年12月7日，原告何标与被告管跃建签订了一份《租房合同协议书》，约定管跃建将位于南京市玄武区XX街道XX号的房屋出租给原告使用，租赁期限为2013年12月7日至2014年12月6日，月租金1200元，支付方式为季付，先付后住。协议签订后，原告对房屋进行简单装修，将原告经营的南京玄武标礼诊所搬迁至承租房屋内营业，并办理了经营场所变更的营业执照。合同到期后，双方均同意续租，但未签订书面合同，原告仍按原租赁合同约定按季缴纳房租等。2015年3月，涉案房屋被列入拆迁范围，经有关部门入户调查、现场测量等，被告房屋中营业用房面积为63.81平方米。2015年6月8日，宁征拆字[2015]003号《南京市征地房屋拆迁方案标准通知书》公布了被告玄武征收办为拆迁实施单位。通知发布后不久，两被告签订了拆迁安置补偿协议，被告管跃建搬出原住房，剩下原告承租的房屋未搬迁。原告多次找被告管跃建协商补偿事宜，管跃建不予理睬。原告也曾多次向被告玄武征收办等有关部门反映情况，要求协调处理，但各方一直推托不予解决。原告认为玄武征收办作为拆迁实施单位，在与被拆迁人管跃建签订拆迁安置补偿协议时，将属于原告的拆迁补偿给予管跃建，其行为严重侵犯了原告的财产权益，故要求被告管跃建支付原告营业用房补助费45000元（45平方米1000元/平方米）、空调拆移费500元、卷帘门补偿款500元、提前搬家奖励费15750元（45平方米350元/平方米）、房屋押金1200元，合计62450元；被告玄武征收办对上述款项承担连带赔偿责任。被告管跃建辩称：管跃建确实将南京市玄武区XX号房屋出租给原告使用，合同期限一年，合同到期后原告缴纳了一个季度的房租。原告知道房屋面临拆迁后已于2015年3月寻找新的租赁房屋。原告租赁房屋面积为45平方米，管跃建也多次与原告商量，希望原告及时搬迁，但原告至今未搬迁，管跃建还在玄武征收办的协调下同意补偿原告5000元，现原告提起诉讼，故不同意支付任何费用。被告玄武征收办辩称：原告诉称多次找玄武征收办协调解决，与事实不符。玄武征收办是拆迁实施单位，原告要求玄武征收办承担连带责任，无事实和法律依据。经审理查明：被告管跃建系南京市玄武区XX号（以下简称XX号）房屋的被拆迁人。2013年12月，原告何标与被告管跃建签订《租房合同协议书》一份，约定管跃建将XX号房屋租赁给何标，租赁期限自2013年12月7日至2014年12月6日，租金每月1200元，支付方式季付，先付后住；租房押金为1200元，应于签约时支付，到期结算；任意一方有违约情况发生时，违约方应向守约方支付违约金，违约金为一个月租金，损失超过违约金时，须另行追加赔偿等内容。该合同到期后，双方未签订合同，原告继续使用租赁房屋至今，截至本案开庭审理时，原告仍未从承租房屋搬迁。另查明，原告租赁涉案房屋用于经营南京玄武标礼诊所。2015年6月，南京市国土资源局以宁征拆字[2015]003号《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》批准了藤子村地块拆迁方案，拆迁实施单位为玄武征收办，拆迁人为南京铁北实业投资有限公司，拆迁范围为藤子村地块征收规划意见函（宁规函字[2014]389号）附图范围内征地批文涉及的集体土地上的房屋，执行政策及标准为《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》（宁政发[2007]61号）、《〈南京市征地房屋拆迁补偿安置办法〉实施细则》（宁政发[2007]143号）、《市政府关于调整规范征地房屋拆迁补偿有关政策标准的通知》（宁政发[2010]263号）、《市政府关于印发南京市危旧房改造产权调换、城中村拆迁安置暂行办法的通知》（宁政规字[2013]4号）。2015年6月15日，被告管跃建与玄武征收办就XX号房屋拆迁补偿安置问题签订了《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，双方就管跃建房屋拆迁补偿安置签署协议：一、管跃建房屋坐落于玄武区XX街道XX号，建筑面积220平方米，位于本次拆迁范围之内。二、管跃建同意在协议签署之日起3日内将所属房屋腾空，并移交玄武征收办拆除。三、管跃建被拆迁房屋货币补偿款为1300657元，包含1、拆迁补偿款954800元，其中原房补偿款121000元、购房补偿款800800元、区位补偿款33000元；2、装修补偿费151810元，其中附属物补偿88000元（220平方米400元/平方米）、营业用房补助费63810元（63.81平方米1000元/平方米）；3、电话、空调、管道煤气等拆移补偿费4410元，其中电话310元、有线电视400元、宽带网500元、空调3000元（6台5**元/台）；4、围墙、地坪等补偿费6157元，其中水泥场地2874元（47.9平方米60元/平方米）、雨棚30元（2.5平方米12元/平方米）、下水管253元（25.3米10元/米）、化粪池1000元（2个500元/个）、水井2000元；5、搬家费、过渡费18480元，其中搬家费2640元（220平方米12元/平方米）、自行过渡费15840元（220平方米6元/平方米·月12个月）；6、提前搬家奖励费165000元，其中提前搬家奖励费77000元（220平方米350元/平方米）、特别奖励88000元（220平方米400元/平方米）。等等。因原告认为被告获得的拆迁补偿款中部分补偿款应当属于原告所有，遂以本案诉称理由诉至本院。原、被告争议焦点为：原告承租房屋被拆迁，被告获得的拆迁补偿款是否包含原告相应利益？原告要求被告支付相应的补偿款是否有法律依据？被告是否应退还房屋押金？原告称，原告自2013年12月7日起租赁使用被告房屋经营南京玄武标礼诊所，原告将房屋装修后使用，而玄武征收办给予了被告相应设备补偿款及营业用房补助费、提前搬家奖励费，而原告承租的房屋包含在被告被拆迁房屋之中，因此，原告承租房屋的营业用房补助费（按面积45平方米计算）、提前搬家费奖励费（按面积45平方米计算）及空调、卷帘门拆移补偿费，被告应支付给原告。原告缴纳房租至2015年6月19日，双方未结算押金。原告未能提交房屋装修及缴纳房租等相关证据。被告称，原告承租的房屋面积为45平方米，双方合同已于2014年12月到期。虽然原告承租房屋被拆迁，但双方合同已到期，故原告主张的补偿款，除被告未获得卷帘门拆迁补偿费以及空调一台是原告安装的外，营业用房补助费、提前搬家奖励等补偿费与原告无关。涉案房屋出租至2015年6月19日，但原告房租缴纳至2015年3月底，此后房租原告没有收取，另外，原、被告已结算押金1200元，扣除2015年1月至6月水电费及2015年3月份12天房租，被告退还了原告剩余押金250元。被告未提交退还押金的证据。因双方意见分歧，本案调解无果。上述事实，有原告提交的《租房合同协议书》、营业执照，本院调取的《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》及南京市征地房屋拆迁补偿款测算表，当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告何标与被告管跃建于2013年签订房屋租赁合同，承租被告管跃建房屋用于经营南京玄武标礼诊所，但该合同期限届满后，原告何标继续使用涉案承租房屋，被告管跃建未提出异议，故原、被告之间形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。涉案房屋被列入政府拆迁范围后，原、被告之间的租赁合同实际履行至2015年6月19日，故此时双方之间的合同已实际解除。合同解除后，双方就拆迁补偿款问题应当按照双方合同约定处理，没有约定或约定不明的应根据被告在拆迁过程实际获得的补偿项目、补偿标准等，参照合同履行情况及相关拆迁政策予以处理。《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》第二十一条规定“住宅房屋实行货币补偿的，其拆迁补偿款由原房补偿费、购房补偿款和区位补偿款三部分组成。拆迁住宅房屋的附房、披房只支付原房补偿款。……”第二十五条规定“拆迁个体工商户自有营业用房及连家店的，被拆迁人必须提供土地使用证、房屋产权证、工商营业执照，按以下规定补偿：（一）货币拆迁的，如其土地使用证上所载明的土地用途为宅基地的，按住宅房屋货币补偿标准支付拆迁补偿款，但其原房补偿款部分按1.2倍计算，不再另行安置和支付停业损失等其它补偿；如其土地使用证上所载明的为其它用途的，按非住宅房屋实行拆迁。”第二十六条规定“住宅房屋实行货币拆迁或统拆统建的，拆迁实施单位应向被拆迁人支付搬家费、过渡费、原房电话、空调、有线电视等设备拆移补偿费、拆除管道煤气补助费和电增容工料费等费用；被拆迁人的原房有装修的，拆迁实施单位应当支付装修补偿费。”第四十六条规定“……营业用房，是指服务对象接受服务，直接用于商业活动的房屋，包括金融、娱乐、餐饮、服务等类型的房屋。……”《实施细则》第一条第2项补偿款项中规定“住宅房屋拆迁实行货币补偿或统拆统建的，对被拆迁人的货币补偿款包括6项：①拆迁补偿款；②装修补偿款；③搬家费、过渡费；④电话、有线电视、空调、管道煤气等拆移补偿费；⑤围墙、地坪、道路补偿费；⑥提前搬家奖励费。其中，实行货币补偿的，拆迁补偿款包括：①原房补偿款，②购房补偿款，③区位补偿款；……”本案中，一、原告系被拆迁房屋的承租人，双方之间为不定期租赁合同关系，且双方之间的租赁合同已实际解除。因涉案房屋被列入拆迁范围，而原、被告在租赁合同中未约定房屋遇拆迁解除或终止后的补偿问题，因此，本案可以根据合同履行情况，参照拆迁政策依法予以处理。二、被告房屋拆迁系住宅房屋拆迁，被拆迁的房屋不仅包含原告承租房屋也包含被告自用房屋，且被告拆迁补偿标准、补偿项目并不一定因原告租赁行为而增值，因此，原告应当举证证明其对被告因房屋出租获得玄武征收办多给予的补偿有贡献或玄武征收办给予设备拆移补偿的设备为原告在承租房屋期间在原房基础上增添的。根据原、被告举证质证，对原告主张的补偿款，认定如下：（1）关于营业用房补助费。原告于2013年12月承租被告房屋用于经营诊所，而玄武征收办根据被告被拆迁房屋的实际使用情况核定被告被拆迁房屋中营业用房面积为63.81平方米，被告因此获得了营业用房补偿款638100元系拆迁部门在住宅房屋拆迁基础上多给予的补偿，而拆迁过程中原告在承租房屋中经营，故原告对被告获得该补偿款有一定贡献。被告认可原告承租房屋面积为45平方米，而双方在租赁合同中未明确约定被告在拆迁过程中因原告经营行为而多获得的补偿如何处理，因此，原告可享有营业用房补偿款45000元的分配权，结合原告承租房屋的时间、租赁合同的期限等客观情况，本院酌定被告给予原告补偿款11250元。（2）关于提前搬家奖励费。原告系被拆迁房屋的承租人，原、被告之间为不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，而合同解除后承租人应当及时迁让房屋，故原告要求被告给予搬家奖励费，无事实和法律依据，本院不予支持。（3）关于空调、卷帘门设备拆移补偿。被告未获得卷帘门的拆移补偿，原告要求被告给予卷帘门拆移补偿500元，无事实依据。因被告认可原告安装空调一台，对原告主张空调拆移补偿500元，本院予以支持。综上，被告应支付原告营业用房补偿11250元、空调拆移补偿500元，合计11750元。关于押金1200元退还问题。原、被告之间的房屋租赁合同已解除，被告收取的押金1200元应当予以退还。被告虽称双方已结算押金，并退还了原告押金250元，原告对此不予认可，被告又未能举证证明，故对被告该辩称意见，本院不予采纳。原告主张涉案权利的请求权基础系房屋租赁合同关系，而被告玄武征收办与原告何标之间并不存在房屋租赁合同关系。被告玄武征收办作为拆迁实施单位，与被拆迁人即本案被告管跃建签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，双方之间存在拆迁安置补偿关系，而原告何标系被拆迁房屋的承租人，并非被拆迁人，被告玄武征收办与原告何标之间不存在拆迁安置补偿关系，被告玄武征收办与被告管跃建签订拆迁安置补偿协议，并不损害原告利益。故原告何标要求被告玄武征收办承担连带清偿责任，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告管跃建于本判决生效之日起十日内支付原告何标营业用房补偿11250元、空调拆移补偿500元、押金1200元，合计12950元。二、驳回原告何标其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1168元，由原告何标负担1044元，被告管跃建负担124元（该款原告已预交，被告给付本案判决款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费1168元（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：1076）。审 判 长  唐奇志人民陪审员  赵元敬人民陪审员  竺春燕二〇一五年十二月十六日法官 助理  杜 超见习书记员  赵婷婷