上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初17143号
原告(反诉被告)：上海三千石房地产经纪有限公司，住所地上海市。
法定代表人：蔡建斌，总经理。
委托诉讼代理人：俞夏庆，男。
委托诉讼代理人：徐珩，上海市瑞和律师事务所律师。
被告(反诉原告)：王瑾，女，1973年11月10日出生，汉族，户籍地上海市。
委托诉讼代理人：袁晓红，上海旭路伟光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王淼，上海旭路伟光律师事务所实习律师。
原告上海三千石房地产经纪有限公司(以下至判决主文前简称为三千石公司)诉被告王瑾居间合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉。本案现已审理终结。
原告三千石公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还原告转付的意向金人民币5万元；2.判令被告支付居间服务费2万元；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：被告于2016年10月16日为表示对原告居间介绍的上海市青浦区联民路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)的购买意向，签订了买受系争房屋的《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)及附件《房地产买卖协议》(以下简称买卖协议)，并依据居间协议第2.1条分两次向原告支付了3万元、5万元共8万元购房意向金，且向原告提供了转账凭证作为依据，但此时上述款项并未实际到账。当日，原告在系争房屋的业主接受买卖协议约定的条款并签字后，依据居间协议2.2条将被告声称已支付的8万元意向金，作为购房定金，转付给业主，业主出具收款收据。但直至2016年10月18日，原告仅收到上述购房意向金中的3万元，5万元迟迟未到账。经询问，被告承认收到了银行退款，但未再向原告支付该款，拖延至今。因被告未能按时按约签订买卖合同示范文本《上海市房地产买卖合同》，且已实际违约，故依据居间协议8.2条理应向原告承担违约责任，即支付居间服务费2万元。因原告多次催讨均未果，故原告诉至法院，请求判如所诉。
被告王瑾辩称，不同意原告诉讼请求。对合同签订经过及钱款支付情况无异议，但是，1.原告未促成被告与上家达成房地产买卖协议，居间不成立，故被告无需向原告支付居间费用。2.房屋上家并未接受被告签名的2016年10月16日的三方协议，而是在次日对协议的内容进行了实质性的变更，该变更未征得被告同意。根据2016年10月16日的协议，在合同未达成一致的同意情况下，原告无权将被告缴纳的购房意向金作为购房定金交给上家。原告擅自向上家支付8万元，被告无需补足剩余5万元购房意向金，原告实际收取的3万元也应向被告返还。3.即使三方协议成立，也因系争房屋产权人为吴某某和夏彦蕴，而三方协议上仅有吴某某的签名，在未征得夏彦蕴同意的情况下，吴某某代夏彦蕴在三方协议上签名，也属于无权代理，在夏彦蕴追认之前，被告已发出通知撤销该三方协议，三方协议亦无效。
基于上述理由，被告王瑾向本院提起反诉请求：1.判令原告返还被告购房意向金3万元；2.反诉诉讼费用由原告承担。
原告三千石公司对反诉辩称，不同意反诉诉请。1.本案居间协议和买卖协议的部分条款虽有部分变更，但事先均已征得被告的同意，签订后也通过微信告知了被告，被告并未提出任何异议。系争房屋产权人吴某某签署相关协议时，持有夏彦蕴的授权委托书，不属于无权代理，故居间协议和买卖协议均成立。2.原告将被告支付的购房意向金作为定金支付给上家，符合协议约定。现被告主张的3万元款项已作为定金被上家没收，被告要求原告返还没有法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明该部分事实如下：
系争房屋的产权人为案外人吴某某和夏彦蕴。
就系争房屋的出售事宜，2016年10月16日，被告作为买受人(乙方)，在原告提供并盖章作为居间人(丙方)的编号为XXXXXXX的居间协议及其附件买卖协议上签名并拍照，此时两份协议中出售人(甲方)处均为空白，未填写内容。被告另于当日签署佣金确认书一份，载明，关于《房地产买卖暨居间协议》/《上海市房地产买卖合同》的签订成立时间为空白，未填写内容。
根据照片，2016年10月16日的居间协议主要包括：一、房地产基本状况(略)。二、意向金及转定：2.1乙方为表示购买诚意，应于签署本协议之日向丙方支付意向金8万元，作为与甲方洽谈之用。2.2若甲方接受本协议及附件内容并签署，则乙方同意将该意向金转为定金……。三、交易条件：总房价为1,550万元。四、委托期限：乙方委托丙方提供房屋买卖居间服务，在丙方收到乙方意向金当个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，否则应按总房价的2%向丙方支付违约金。若丙方在委托期限内未能促成乙方与甲方签订本协议，则乙方有权自丙方处无息取回意向金……。五、居间成功：附件买卖协议成立即表明买卖合同成立，居间成功。六、佣金支付(略)。七、联络地址(略)。八、违约处理：8.1……。8.2甲、乙、丙三方经充分协商约定如下：甲、乙两方中任何一方不按约定履行本协议(含附件)，该违约方应向丙方支付居间服务补偿金，金额为总房价的2%……。九、收款凭证(略)。
附件买卖协议主要内容包括：一、总房价款(略)；二、签订买卖合同示范文本(略)；三、定金及房价款的支付方式：鉴于乙方已明确知晓截止本协议签订之日转让房地产的产权状况包括抵押状况、权利限制等情况，现同意按如下方式付款：A、定金(略)；B、首期房价款计465万元，支付方式勾选了多选项中的第二项，即【该房产甲方未抵押贷款】乙方应于买卖合同签订后(此处空白，未填写内容)日内直接或者通过丙方支付予甲方。……。四、交接及税负负担：A、【过户时间】(略)；B、【交房时间】勾选了多选项的第二项，即房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证。……。五、保证及承诺(略)。六、违约责任(略)。七、生效(略)。八、限售(略)。九、其他约定：(此处空白，未填写内容)。
2016年10月17日，案外人吴某某同时代表夏彦蕴作为出售人，在上述两份协议上签名。对于居间协议，吴某某删除了第六条并签名，即有关甲乙双方分别向丙方支付佣金的内容。对于买卖协议第四条交接及税负承担中的【交房时间】，吴某某签字删除了前日协议中被告选择的第二项，改为第三项，即将交房时间变更为“待甲方收取乙方支付的除尾款外的所有房价款的2日内”。
除上述两项有吴某某签字的更改之外，较之被告拍摄的居间协议及买卖协议，原告持有并向本院作为证据提交的买卖协议上尚有两处增加，即第三条定金及房价款的支付方式B项有关首期房价款的支付时间，空白横线上增加了“当”字。第九条其他约定之后的空白横线上增加了“甲方无需支付给丙方卖方佣金”字样。审理中，就上述增加的“当”字，原告称，被告当天拍了两次照片，先拍了没有“当”字的照片，之后被告给其理财顾问打电话后，确认有能力付款，原告业务员在协议上加了“当”字，被告第二次拍照。被告对此不予确认，称当天自己仅拍了一次照片，10月16日确认自己仅能支付100万元的定金，10月17日的协议变成自己买卖合同签订当日就要付465万元的首期房价款，自己肯定付不出。如果10月16日的协议上有“当”字，自己根本不会签协议。
2016年10月16日，在签署居间协议当天，被告通过手机银行转账方式，分3万元、5万元两笔向原告支付共8万元购房意向金，并向原告业务员提供了转账截图。但之后5万元退回了被告账户。原告业务员于次日即10月17日凌晨亦分两笔将8万元支付给案外人吴某某，吴某某并出具了收款收据。之后，原告业务员通过微信聊天方式，将转账记录、吴某某的护照、系争房屋的产权证、吴某某签字后的居间协议拍照发给了被告，并建议被告再转部分定金给吴某某，被告表示转好后告知原告业务员。
此后几日，原告业务员通过微信询问被告剩余定金何时支付给房东以及退回的5万元购房意向金何时支付给原告，被告称正在抓紧卖房子，并再次向原告业务员表示想要购买系争房屋，要求业务员保住系争房屋。之后的几个月内，原告业务员催问被告房屋是否已出售，并要求被告及时归还原告垫付的5万元款项，被告均表示正在卖房。此后，被告未购买系争房屋，亦未向原告支付该5万元款项。
2017年4月5日，原告向被告寄交了落款日期为2017年3月31日的通知函一份，载明，经原告居间介绍，被告与吴某某、夏彦蕴就系争房屋的买卖事宜已达成一致意见，签订了居间协议和买卖协议。现已具备签订《上海市房地产买卖合同》的条件，要求被告于2017年4月10日至原告处签署该合同。被告在收到该函件后，于2017年4月10日当天，通过短信向函件指定的联系人聂占海表示，当时对房屋置换市场情况不了解，原告业务员急于签订居间合同，告知被告房屋能在短时间内卖掉，故被告稀里糊涂的签了字，被告喜欢系争房屋，并希望能尽快成交，自己正在降价出售房屋，但情况不理想，房屋一旦售出，马上与原告办理相关手续。
本案审理中，被告向原告、吴某某及夏彦蕴发出通知一份，主要内容为：1.原告只认可其签字的2016年10月16日三方协议，10月17日的三方协议已构成对前一日协议的实质性变更，未征得被告同意，被告对此并未明确认可，故10月16日、10月17日的三方协议均不成立。2.如法院认定三方协议成立，因三方协议上仅有吴某某的签字而无夏彦蕴的签名，吴某某签字时并未获得夏彦蕴的授权，夏彦蕴事后亦未向被告追认，故被告行使撤销权，10月17日的三方协议对被告不发生法律效力。
除上述当事人均无异议的事实外，当事人对吴某某是否属于有权代理；居间协议、买卖协议是否成立并生效存在争议。
就前一争议焦点，原告认为，吴某某在签字时持有夏彦蕴的授权委托书，故属于有权代理。为证明其主张，原告向本院提交了如下证据：1.落款日期为2016年10月12日的授权委托书一份、婚姻关系证明一份，证明本案系争居间协议及买卖协议签订的时候，吴某某是有权代理，相关协议合法有效。2.房地产登记申请书及身份资料、预售合同及房屋交接书复印件各一份，证明申请书、预售合同及交接书上夏彦蕴的签名与委托书上签名一致。3.夏彦蕴和李红霞微信聊天记录一份，证明夏彦蕴向原告经办人询问出卖房屋的相关情况，夏彦蕴是知道房屋出卖的事情的，吴某某并非无权代理。
被告对证据1中婚姻关系证明的真实性无异议。对委托书真实性、合法性、关联性均有异议，称被告在庭审之前没有见过这份委托书，且委托书上夏彦蕴的签字与结婚证明中间的签名不一致的。委托书应该是事后补写的。证据2真实性无异议，证明目的有异议，上述资料中夏彦蕴的签名和委托书上的签名不一致。证据3真实性、合法性、关联性均有异议。被告与夏彦蕴没有交集，不清楚是否是夏彦蕴的聊天记录，而且聊天内容中夏彦蕴也对合同履行有异议。事实上10月16日、17日签订合同过程中原告没有向被告提供关于夏彦蕴的任何资料。原告应提供证据证明在签订合同之前原告已经把相关材料提供给被告。被告是在基于相信原告和原告催的很急的情况下才签订的合同，如果被告事先看过相关材料，原告没有必要在10月17日再把护照和产证再拍给被告看，而且在拍照的材料里没有夏彦蕴和委托书的任何材料。
就被告的上述疑问，原告称，在没有签订居间协议和买卖协议之前，为防止跳单，居间方不可能将相关房屋材料完全提供给对方持有，但在签订协议后合同已经订立，原告才将相关信息发给被告，让她持有，是合乎交易惯例的。而且，10月17日凌晨原告业务员去业主家里拿材料的时候是没有委托书的，业务员在系争房屋内拍了业主的护照、房产证、收据和协议。当时委托书不在系争房屋里，17日中午吴某某把委托书原件给了原告。因为被告拖欠原告5万元，所以原告业务员没有给被告发委托书照片，且委托书是吴某某给原告的另一个员工聂占海的，没有给业务员李红霞，之前拍照发给被告的是业务员李红霞。
就该争议焦点，本院认为，被告虽然对委托书上夏彦蕴的签名真实性以及委托书形成时间持有异议，但并未在本院规定的时间内提出鉴定申请并预缴鉴定费用，故本院确认委托书形成时间即为落款日。结合被告对真实性并无异议的婚姻登记证明，本院确认委托书中夏彦蕴的签名与婚姻登记证明中的签名一致，应为夏彦蕴本人所写。基于上述两点，本院确认，吴某某在2016年10月17日签署居间协议及买卖协议时，代夏彦蕴签名应属于有权代理。
就后一争议焦点，即居间协议、买卖协议是否成立的问题，本院认为：
首先，关于买卖协议是否成立，被告于2016年10月16日在居间协议及买卖协议上签字的行为，应认定为就系争房屋的买卖事宜，被告作为买受人向出卖人发出了收购要约，而出卖人于2016年10月17日签名后的居间协议及买卖协议，与被告发出的上述购房要约，存在四点不同。其中，首付款的支付时间由空白变更为买卖合同签订“当”日，对被告权益影响最大。原告虽抗辩，该“当”字是由原告业务员在被告确认自己有能力付款后添加的，并已得到了被告认可，且被告对买卖协议再次拍照，但对该关键事实，在被告坚决予以否认的情况下，原告未进一步提供证据予以证明，故对此本院难以确认。被告的购房要约内容应以其2016年10月16日拍摄的照片内容为准，即首付款的付款时间未定，留待买卖双方另行协商后确定。在被告发出购房要约后，未经被告同意，原告在买卖协议上擅自添加“当”字，显然剥夺了被告另行协商付款时间的权利，明显加重了被告付款负担。虽然原告自认该“当”字系原告业务员添加，但因出卖人对此并无异议并签字，故根据我国合同法第三十条的规定，该增字行为应属于出卖人对被告发出的购房要约的实质性变更。此外，吴某某作为出卖人，更改了被告选择的交房时间选项，亦属于对被告购房要约的实质性变更。
此时，根据我国合同法第二十条第四项的规定，被告发出的要约失效，2016年10月17日的居间协议应为向被告发出的新要约，留待被告承诺。我国合同法第二十二条规定，承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。本案中，对于新要约，无论是在与原告业务员的微信聊天中还是短信往来中，被告均未明确表示认可，且由于本案不属于根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的情形，因此，即使被告未对新要约明确表示反对，亦不应视为承诺，故而，在被告未承诺的情况下，系争房屋买卖协议应认定为未成立。
其次，关于居间协议是否成立的问题，本院认为，本案所涉之居间协议，实为原告与被告、原告与房屋出卖人之间居间协议的复合，成立、有效与否应各自评价。原、被告之间的居间协议，系双方真实意思表示，双方就被告委托原告居间购买房屋一事已达成合意，该合意并不违反相关法律法规的禁止性规定，应确认成立并合法有效。
综合查明事实及对争议焦点的认定，关于本案原、被告的诉讼请求，本院认为，原、被告之间的居间协议依法成立合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行各自义务。
就被告是否需要继续支付5万元购房意向金、原告是否需要返还3万元购房意向金的问题，本院认为，根据居间协议2.2条约定，被告同意将其支付给原告的意向金转为定金的前提，是“出卖人接受本协议及附件内容并签署”。此处的“本协议及附件内容”，根据意思表示解释规则，应以被告签字确认后发出的购房要约，即2016年10月16日的居间协议及买卖协议为准。根据上述认定，系争房屋的出卖人在次日签署的买卖协议属于对被告发出的购房要约作出实质性变更后发出的新要约，不能认定“出卖人接受本协议及附件内容并签署”前提已具备。因此，根据居间协议2.2条的约定，原告无权擅自将已收之购房意向金转为定金交付给出卖人，现原告忽视买卖协议是否成立这一关键事实，在条件不具备的情况下，将包含被告已支付的3万元购房意向金在内的8万元，擅自支付给出卖人，明显违反了该条约定，法律后果应由原告自负，其所支付的8万元款项与被告无关。性质上，被告已付之款项性质仍应为购房意向金，由原、被告单独结算，故原告有关3万元购房意向金已转为定金支付给出卖人的主张没有法律依据，本院不予支持。
根据居间协议2.1条之约定，被告为表示购买诚意，应于签署本协议之日向原告支付意向金8万元，被告已实际支付3万元，未付之5万元是否需要继续履行，应视居间协议的履行期限以及是否有履行必要而定。居间协议第四条约定，被告委托原告提供居间服务的期限，是原告收到意向金的“当”个工作日，如若原告在委托期限内未能促成买卖双方签订协议的，则被告有权自原告处无息取回意向金。现委托期限已届满，原告亦未促成被告与房屋出卖人订立买卖协议，且原告违反约定擅自支付8万元给房屋出卖人的法律后果应由原告自负，因此，被告有权拒付未付的意向金5万元并有权要求原告返还已付之意向金3万元。故对原告要求被告归还原告转付的意向金5万元的诉讼请求本院不予支持，对被告要求原告返还意向金3万元的反诉请求本院予以支持。
根据合同法第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。现原告并未促成系争房屋的买卖合同成立，且并非因被告过错导致买卖协议未实际履行，故原告依据居间协议8.2条要求被告支付居间服务费2万元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。考虑到原告在本次居间活动中确有付出，故为减轻当事人讼累，平衡原、被告利益，本院酌情确定被告应支付原告从事居间活动支出的必要费用2,000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第三十条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：
一、驳回原告上海三千石房地产经纪有限公司要求被告王瑾归还转付的意向金5万元的诉讼请求；
二、驳回原告上海三千石房地产经纪有限公司要求被告王瑾支付居间服务费2万元的诉讼请求；
三、被告王瑾应于本判决生效之日起十日内支付原告上海三千石房地产经纪有限公司必要费用2,000元；
四、反诉被告上海三千石房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内归还反诉原告王瑾意向金3万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1,550元(原告已预缴)，减半收取计775元，由原告上海三千石房地产经纪有限公司负担750元、被告王瑾负担25元；反诉受理费550元(被告已预缴)，减半收取计275元，由反诉被告上海三千石房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈 强
二〇一八年二月十四日
书记员 赵沁韵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二十条有下列情形之一的，要约失效：
（一）拒绝要约的通知到达要约人；
（二）要约人依法撤销要约；
（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；
（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更。
第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。
第二十二条承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。
第二十五条承诺生效时合同成立。
第三十条承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。