上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初10698号
原告：葛晓东，男，1960年4月6日出生，汉族，住上海市。
被告：胡兴文，男，1978年12月17日出生，汉族，户籍地上海市。
原告葛晓东诉被告胡兴文房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛晓东到庭参加诉讼。被告胡兴文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告葛晓东向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的2016年2月28日至2016年4月27日期间的租金8,600元(月租金4,300元)；2、被告支付逾期支付租金的违约金9,481.50元(每日按照12,900元*0.5%=64.5元计算)；3、被告支付欠缴的2015年12月18日至2016年2月18日期间的水费117.30元、电费458.90元(2015年12月1日至12月31日199.1元，2016年1月1日至1月31日234.8元、2016年2月1日至2月29日11.4元，2016年3月1日至3月31日4.6元)、煤气费250元(2016年1月3日至3月4日150元，2016年3月4日至5月6日120元)；4、被告支付换锁费120元、配钥匙费52元、房屋清洁费600元、房屋设施损坏费(室内门上一个洞、马桶盖损坏、浴缸下水道损坏、窗帘轨道损坏)3,000元；5、被告支付的保证金4,300元予以没收，不予返还。事实与理由：原、被告于2014年8月26日签订《上海市居住房屋租赁合同》一份，约定原告将上海市赤峰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称赤峰路房屋)出租给被告，该房屋租期自2014年8月28日至2016年8月27日止；房屋月租金4,300元，被告应于每季度15日前向原告足额支付该房屋下季度的三个月租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需支付租金0.5%的违约金；租赁期间，被告应合理使用并爱护该房屋及其附属设施设备，因被告使用不当或不合理使用致使房屋及其附属设施设备损坏或发生故障的，或对他人造成损失的，被告应负责修复或赔偿损失；被告逾期不支付租金超过10天或违反本合同双方约定同意的其他事项的，原告可书面通知被告解除本合同，并有权要求被告赔偿损失；租赁期间，非本合同约定的情况，被告中途擅自退租的，原告按合同约定收取的房屋租赁保证金不予返还，若房屋租赁保证金不足抵付原告损失的，被告应负责赔偿。被告于2016年2月初提出到2月底后不想继续租赁房屋，双方约定2月4日到赤峰路房屋，但当天被告通知原告不来了。嗣后双方又约定于2016年2月15日到赤峰路房屋见面，当天原告前往查看后发现房屋设施有损坏情况，房屋内还有书橱内的书、孩子的电子琴、酒、儿童衣物等杂物，也未做打扫，原告出租房屋时向被告交付了三套房屋钥匙，但当天被告只向原告返还了一套房屋钥匙，故当天原告不同意解除合同，没有接收房屋，并告知被告如不租赁房屋应当正式书面通知原告，但被告并未书面通知原告。嗣后被告未向原告支付租金，原告于2016年4月28日向被告发送短信要求解除合同，并于2016年4月28日晚将房屋另行出租。原告认为被告行为违反了合同约定，故起诉法院要求判如所请。
被告胡兴文辩称，不同意原告的诉请。租房时，原、被告当着中间人承诺提前一个月告知对方解除合同不算违约，被告2015年12月中旬就通过微信和电话通知原告提前解除合同，原告当时对此表示同意，但被告的微信记录没有了，已删除。原告在2016年2月3日通过房屋中介对外挂牌出租，如果被告没有告知解除合同，原告不会挂牌出租，可以参见网页挂牌截屏。实际被告2016年在1月30日就搬离了，已尽到了提前一个月告知的义务，原告主张2016年2月28日之后的房屋租金没有依据。即使被告违约，原告主张的违约金计算方式与合同约定不一致，违约金标准应为日租金的0.5%，而非季度租金的0.5%，原告主张的违约金标准过高。被告在搬家一周后发的微信朋友圈记录也证明被告早就搬离，被告一开始约原告交接房屋，原告没有来，后来被告又没空，最后双方约定于2016年2月15日前去交接水电、钥匙，当天双方抄了水表、电表、煤气表读数，并将被告所持的钥匙一套交还给原告，被告确实遗失了一套原告交付的钥匙。原告主张的换锁费用、清洁费和房屋设施损坏都是不存在的，当天原告并没有提出异议。现被告同意承担2016年2月15日之前的水电煤气费用，双方租赁合同应于2016年2月15日解除。
经审理本院认定事实如下：原、被告于2014年8月26日签订《上海市居住房屋租赁合同》一份，约定原告将赤峰路房屋出租给被告，该房屋租期自2014年8月28日至2016年8月27日止；房屋月租金4,300元，被告应于每季度15日前向原告足额支付该房屋下季度的三个月租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需支付租金0.5%的违约金；原告交付房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金4,300元；租赁期间，被告应合理使用并爱护该房屋及其附属设施设备，因被告使用不当或不合理使用致使房屋及其附属设施设备损坏或发生故障的，或对他人造成损失的，被告应负责修复或赔偿损失；双方同意，本合同因原告或被告要求提前提出解除合同的，应自书面通知对方之日起，给予对方一个月的宽限期，宽限期内，被告应按合同约定向原告支付该房屋的租金以及由被告承担的其他费用，被告提前解除合同的，原告收取的保证金不予退还；被告返还房屋时，该房屋及其装修、附属设施和设备应当符合正常使用后的状态，并保持接收该房屋时的整洁状态，经原告书面验收认可后，相互结清各自应承担的费用，被告返还该房屋前一个月内，原告或原告代理人有权带新租户查看该房屋，被告应予以配合；被告逾期不支付租金超过10天或违反本合同双方约定同意的其他事项的，原告可书面通知被告解除本合同，并有权要求被告赔偿损失；租赁期间，非本合同约定的情况，被告中途擅自退租的，原告按合同约定收取的房屋租赁保证金不予返还，若房屋租赁保证金不足抵付原告损失的，被告应负责赔偿。合同签订后，原告将赤峰路房屋交付被告承租使用，被告向原告支付了保证金4,300元。2015年3月8日，被告向原告支付2015年3月至5月的房屋租金12,900元；2015年6月2日，被告向原告支付2015年6月到8月的房屋租金12,900元；2015年8月26日，被告向原告支付2015年9月到11月的房屋租金12,900元；2015年11月30日，被告向原告支付2015年12月到2016年2月的房屋租金12,900元。嗣后，被告向原告提出提前解除合同，双方约定于2016年2月15日在该房屋内见面，当天被告向原告返还了房屋钥匙一套，并对水电煤气读数进行了验看，该房屋内还留有被告少量杂物未做清理，双方当天没有签署房屋交接书。2016年3月2日，原告向被告发短信称：“中介来看房，说太脏了，要打扫好，现在打扫的钟点工都找不到，我明天要过去，你的东西明天可以拿走吗？”“906室房子什么时候可以办交接，我最近几天白天晚间都可以，不尽快办交接，要产生3月份的房租费用了，请重视！”被告当天回复短信表示“交接就是交钥匙退押金结账，你只让我交钥匙合理吗？何况我2月底就搬离，2月15日就提前把一套钥匙给你，你出租不掉也责怪我，那个房子能完美交租。”原告短信表示：“房子不办交接，钥匙不全部移交给我，房子租金会和你算到交钥匙的那一天，请你慎重考虑一下！”被告短信表示：“换句话说我明晚交，你退押金吗，你退我就去。”“交接就是交钥匙退押金结账，你只让我交钥匙合理吗？何况我1月底就搬离，2月15日就提前把一套钥匙给你，你出租不掉也责怪我，哪个房子能完美续租？你做事情合情合理吗？”原告短信表示：“你提前解除合同，按合同约定，我应该退你押金吗？”被告短信表示：“我的原则退押金，我退你钥匙，就这么简单。”“我提前15天给你钥匙是给你方便，你退押金是给我方便。”原告短信表示：“你不把钥匙全部交还给我，表示你这个房子还在用，现在请你按合同约定，支付后三个月的租金。”双方就房屋交接和押金退还事宜协商未果。
另查明，赤峰路房屋水、电、煤气费用情况为：2015年12月18日至2016年2月18日水费117.30元；2015年12月1日至12月31日电费199.10元，2016年1月1日至1月31日电费243.80元，2016年2月1日至2月29日电费11.40元，2016年3月1日至3月31日电费4.60元；2016年1月3日至3月4日煤气费150元，2016年3月5日至5月6日煤气费120元。
审理中，原告提供了上海市闸北区若亚五金经营部出具的销售单一张，载明门锁的费用为120元，上海市虹口区精玉日用五金商店出具的收据一张，载明配钥匙2套，10把，金额52元。被告提供了署名为毛海燕的证词一份，载明赤峰路房屋原入户铁门破旧且内开，出入不便，于2015年11月份更换新门，由于当时不认识房东，此门钥匙(两把)只交给过原租客胡兴文，未直接交给过房东葛晓东。原告对该证词表示认可。
上述事实，有原告提供的上海市居住房屋租赁合同、短信记录、水电煤费用单据、照片、换锁配钥匙收据，被告提供的收据、书面证词、微信照片、房屋出租信息网页照片、水电煤表照片，及原、被告陈述等证据佐证。
本院认为：原、被告签订的《上海市居住房屋租赁合同》依法成立有效，双方均应按约履行各自的权利义务。根据合同约定，被告提前解除合同的，被告支付的保证金由原告予以没收，现被告在租期内要求提前解除合同，应当按约承担违约责任，被告支付的保证金，原告有权不予退还。被告称双方口头约定可提前一个月通知解除合同不承担违约责任，依据不足，本院不予采信。租赁期间，被告应当按约支付租金，逾期支付租金的，应当承担违约责任，原告要求被告承担逾期支付租金的违约金，具有合同依据，本院予以支持，被告认为违约金标准过高，本院根据合同履行情况和原告实际损失酌情予以调整。根据原告自述，被告已于2016年2月初通知原告要求于2月底解除合同，双方并于2月15日前往赤峰路房屋进行验看，根据诚实信用原则，被告要求提前解除合同的意思表示是明确的，不应以书面形式为限，且现被告租金已支付到2016年2月27日，故本院认为合同应当于2016年2月27日解除。而被告作为承租人在解除合同后，应当及时向原告交还房屋及配套的全部房屋钥匙，无论被告是否曾遗失房屋钥匙或因原告未退还押金而不愿向原告交还房屋钥匙，2016年2月15日当天，被告仅向原告交还房屋钥匙一套，房屋内还留有部分物品，被告返还房屋的义务在2016年2月15日尚未全部完成，且根据双方往来短信和合同约定，可认定被告于2016年2月15日交还房屋钥匙一套系为配合原告出租带人看房而提前交还，而非房屋交接。嗣后双方为退还押金、交还钥匙等房屋交接事宜发生争议，在2016年3月2日双方发送的手机短信中，被告明确表示已搬离赤峰路房屋，即使被告未交还全部房屋钥匙，但被告大部分物品已搬离，原告实际已能够进入房屋，原告亦应当采取措施及时收回房屋避免房屋空置，损失扩大。故对于原告主张2016年3月2日后的房屋租金和水电煤气费用，本院不予支持，2016年3月2日前的房屋占用费和水电煤气费用被告应当承担，部分费用金额由本院酌情认定。因被告未交还全部房屋钥匙，原告更换门锁的费用及配钥匙的费用要求被告承担于法有据，本院予以支持。原告主张的设施设备损坏费用及清洁费用，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡兴文应于本判决生效之日起10日内向原告葛晓东支付2016年2月28日至2016年3月2日期间的房屋占用费565.48元；
二、被告胡兴文应于本判决生效之日起10日内向原告葛晓东支付逾期支付租金的违约金，违约金按照中国人民银行同期贷款利率标准，分别以12,900元为本金，自2015年2月14日起计算至2015年3月8日止；以12,900元为本金，自2015年5月14日起计算至2015年6月2日止；以12,900元为本金，自2015年8月14日起计算至2015年8月26日止；以12,900元为本金，自2015年11月14日起计算至2015年11月30日止。
三、被告胡兴文应于本判决生效之日起10日内向原告葛晓东支付水费117.30元，电费454.60元，煤气费150元；
四、被告胡兴文应于本判决生效之日起10日内向原告葛晓东支付换锁及配钥匙费用172元；
五、被告胡兴文支付的保证金4,300元原告葛晓东不予返还；
六、对于原告葛晓东的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费474.49元，由原告葛晓东与被告胡兴文各半负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 高行玮
审 判 员 赖维娜
人民陪审员 毛济平
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。