云南省祥云县人民法院民 事 判 决 书（2014）祥民初字第597号原告（反诉被告）大理联盟房地产信息咨询有限责任公司。法定代表人彭松亮，该公司总经理。委托代理人虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）祥云县金宏房地产开发有限公司。法定代表人钱体泽，该公司总经理。委托代理人自学礼、刘文军，云南兴祥律师事务所律师，特别授权。原告大理联盟房地产信息咨询有限责任公司（以下简称联盟公司）诉被告祥云县金宏房地产开发有限公司（以下简称金宏公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院2014年3月11日立案受理。诉讼中，被告金宏公司提起反诉。本院受理反诉后，依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告联盟公司委托代理人虞怀兴、被告金宏公司委托代理人自学礼、刘文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联盟公司诉称，2011年10月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《委托服务合同》，约定原告为被告理想家园商品房项目提供策划服务和销售代理工作。合同第三条约定，项目住宅总数412套，乙方实际可销售住宅套数312套，甲方保留住宅100套的处置权；该100套住宅销售乙方不提取销售代理费或者作为其他利益计算的依据，如超过约定套数则计算为乙方业绩；合同第五条约定，合同签订之日起开始提供服务，开盘后10个月完成约定销售目标，当销售目标未能达到双方协商的工作目标时，除甲方通知解除合同外，乙方须延期服务至目标达成；合同第六条约定，工作要求及目标为实现住宅产品销售率达90％及以上（不含甲方保留的住宅100套和8套复式F型户型，商铺销售率60％及以上）；合同第八条约定，项目营销策划及整合推广平面设计费200000元；销售代理服务费按照项目销售总金额的1.5％计算，支付方式为：销售代理费在正式开盘后甲方每月按新签订的《商品房买卖合同》总额向乙方支付代理费的80％（甲方应在次月25日前支付），每次提成结算时均预留结算金额的20％作为乙方履约服务保证金，当销售率达到约定销售目标时，不再预留履约保证金并一次性结清前期预留的履约保证金，之后每次结算按实际销售额结付；合同第九条约定，奖励与惩罚：如乙方未能在合同约定时间完成销售目标，甲方有权不返还乙方业绩保证金；如乙方按照合同约定完成销售目标，甲方额外奖励给乙方可销售部分实际销售总额的0.3％作为奖金，并一次性支付。合同签订后，原告为被告提供项目策划服务，被告支付策划费200000元。后原告派驻销售团队为被告提供销售代理服务。2012年3月31日，被告获得第一批可售商品房的预售许可证，第一批房源于4月份开盘；2012年7月4日，被告获得第二批可售商品房的预售许可证，第二批房源于2012年8月开盘。2012年11月14日，被告通知原告：理想家园商铺自11月起做广告推广，销售时间另行由被告决定；对可售住宅三四楼层剩余房源进行封存，不再对外销售。原告停止了对商铺和住房中三、四楼层房源的销售。合同履行中，被告按月支付原告销售总额1.5％的代理费的80％，每月均预留20％代理费。截止2013年5月30日，原告为被告销售住房285套，销售率达到91.3％（285套÷312套），超过预定90％的销售目标。2013年6月17日，原告发函被告《拨款申请》，要求被告按约拨付预留的20％代理费，但被告不予拨付。后原告多次致函，被告均拒绝拨款。经提前通知被告，原告2013年9月30日与被告进行工作交接，撤回全部销售人员。截止2013年8月30日，被告应支付原告已售商品房总额1.5％的代理费1802014元，被告已支付80％的代理费1441609元，尚欠20％的代理费360405元；且2013年9月的代理费58416元被告也未支付，上述被告未付代理费合计418821元。截止退场，原告销售商品房308套，销售率达98.7％，远超合同约定的销售率，被告尚应支付销售总额0.3％的奖金，计372086元（124028799×0.3％）。被告拒绝支付上述代理费及奖金，导致双方解除合同，被告违约，应按合同约定赔偿原告惩罚性违约金250000元。综上，为维护合法权益，原告诉请法院判令：1、被告金宏公司立即支付原告联盟公司代理费418821元、奖金372086元，合计790907元；2、被告金宏公司支付原告联盟公司违约金250000元。被告金宏公司辩称，原告所诉事实部分不属实。事实是：2011年10月16日，原、被告协商签订《委托服务合同》，约定了合同目的、内容、服务期限、工作要求和目标、服务费的计算及支付、各自权利义务及违约责任等事项。合同约定，原告应在开盘后10个月内完成住宅销售率90％以上、商铺销售率60％以上；被告保留的100套住宅包含8套复式F户型住宅，合同书将“含”打印成“和”系疏忽；如原告开盘后10个月内未完成房屋销售率，则属违约并应承担违约责任，只要被告不行使合同解除权，原告仍应继续代理销售至达到销售率为止。合同签订生效后，原告提供了项目策划服务，被告分二次支付策划服务费200000元。关于原告代理销售工作。2011年11月，售展中心相关工作启动，原告2012年1月1日起开始办理VIP会员申请手续和客户认购工作。2012年2月28日、4月28日，大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司先后出具《房屋建筑面积初测报告》，理想家园房屋建筑面积54843.26m2（不含半地下建筑面积3289.40m2），其中：商铺建筑面积3461.08m2（不包括17幢建筑面积），住宅面积49398.55m2，车库729.82m2。2012年3月31日，被告取得2、3、7、8、9、10、12、17栋的《商品房预售许可证明》，同日理想家园项目开盘，原告主推3、5、8、9、11、13栋商品房预售，当时尚未办理预售许可证明的5、11、13、15栋商品房原告也主推销售。2012年5月1日原告进行二期商品房VIP卡认筹，同年6月30日起开始选房预售。2012年7月4日，被告取得1、4、5、6、11、13、14、15、16栋商品房的预售许可证明。总体而言，原告制订了分阶段销售方案及一定的营销推广措施，但实际工作中，原告存在营销措施不足、推广不力、销售人员素质不齐、数量不足等多方面问题，影响了工作目标的实现。根据销售明细表，2012年4月14日—2013年9月27日原告共销售住宅305套，商铺3间。在2012年4月至2013年1月的10个月内，原告仅销售住宅230套，建筑面积26346.12m2，商铺无销售。被告保留的100套住宅由被告及银龙集团（被告系银龙集团主要成员公司之一）员工实际购买了90套，余10套归原告代理销售，故原告可销售住宅套数为322套。因此，2012年4月—2013年1月期间，原告住宅销售率为71.43％（230÷322），商铺销售率为0％。原告在约定期限内显然未完成销售目标，故不符合拨付合同预留为履约保证金的20％代理费和奖金。销售中，被告已按月支付原告代理费合计1441610元。2013年9月30日，原告单方撤场，未与被告办理交接手续，也未向被告开票结付2013年9月可结付的代理费。原告诉称被告2012年11月14日《通知》封存部分房源，不符合事实。被告未发过该《通知》，原告广告推广和销售记录均表明原告从未停止三、四楼层房源及商铺的推广销售。综上，被告已履行合同义务，并未违约。2013年9月代理费未付系原告未开票结付所致，并非被告不予付款，该费用原告可随时开票前来结付。原告在约定的10个月期限内未达到销售目标，原告要求被告支付合同预留的履约保证金、奖金及违约金均无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告金宏公司对原告联盟公司提起反诉称，如上所述，反诉被告联盟公司在开盘后10个月内未完成销售目标，按《委托服务合同》约定，反诉被告已属违约。只要反诉原告不行使合同解除权，反诉被告仍应继续代理销售至达到销售率为止。反诉被告逾期销售至撤场前，商铺仅销售3间，不符合合同约定。反诉被告强行撤场，单方解除合同，致使合同无法继续履行。反诉被告上述行为均属违约，应承担违约责任。为此，反诉原告诉请法院判令：反诉被告联盟公司支付反诉原告金宏公司惩罚性违约金250000元。针对反诉，反诉被告联盟公司答辩称，反诉被告已完成销售目标，反诉原告应按合同约定支付反诉被告预留20％代理费及奖金。反诉原告拒绝支付上述代理费及奖金，反诉被告才解除合同退场，故反诉被告无违约行为。反诉原告的反诉请求无事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。归纳双方诉辩主张，本案争议焦点为：1、《委托服务合同》效力如何？2、合同对预留的20％代理费及奖金是否约定了支付条件？条件是否成就？3、原、被告是否存在违约行为？各方主张的违约金250000元应否支持？为证明其主张，原告（反诉被告）联盟公司举证如下：A1、《委托服务合同》复印件一份，以证明合同约定的内容；A2、被告《通知》复印件一份，以证明2012年11月14日被告通知原告，商铺于11月份起作广告推广，销售时间被告另行决定，后被告一直未通知原告销售商铺；对三、四楼层剩余房源封存，不允许销售，导致原告可销售房源不足等情况；A3、原告《拨款申请》复印件一份，以证明2013年6月17日原告申请被告拨付预留的20％代理费等情况；A4、被告《关于拨款申请的回函》复印件一份，以证明被告虽认可截止2013年6月30日，原告销售住房284套，但被告错误认为住房货包为322套（实为312套），销售率未达合同约定的90％，拒绝拨款；A5、原告《关于拨款申请复函》复印件一份，以证明2013年8月3日原告复函被告，主张可售房源货包为312套，原告已销售296套，已超额完成任务，要求拨付预留的20％代理费情况；A6、被告《关于拨款申请复函的回函》复印件一份，以证明被告否认发出A2通知，拒绝拨付预留的20％代理费情况；A7、原告《关于拨款申请复函的第二次回函》复印件一份，以证明原告再次通知被告拨付款项，否则原告将解除合同；A8、原告《关于撤场通知》复印件一份，以证明因被告不支付预留的20％代理费及奖金，原告通知将解除合同等情况；A9、被告《关于撤场通知的回函》复印件一份，以证明被告不同意原告解除合同及撤场；A10、《理想家园按月签约明细表》复印件十八份，以证明2012年4月至2013年9月，原告共销售住宅305套、商铺3间，销售总金额124028799元，按销售总金额1.5％计算，原告佣金为1802014元；被告未支付原告2013年9月份80％的佣金为46733元，未支付2012年4月至2013年9月20％的佣金总额为360405元，上述未支付代理费合计407138元（46733＋360405）；A11、发票《存根联》复印件十六份，以证明被告已按月支付原告2012年4月至2013年8月期间80％的代理费，合计1394876元。上述证据经质证，被告对A1无异议，但认为被告保留的100套住宅含8套复式F型户型，合同书第六条第4项打印错误，将“含”字错打印成“和”字；对A2有异议，被告认可A2《通知》上的公章为被告公司公章，但被告主张《通知》不真实，没有签发人，不符合被告的常规格式，并非被告发出，不知原告如何取得；此外，《通知》表明三、四楼层房源系要求原告按正常价销售，不作优惠销售，不能说明被告封存房源；原告销售业绩也表明：2012年11月后原告对三、四楼层房源一直进行销售，A2不能达到原告关于被告封存房源的举证目的；被告对A3、A5、A7、A8真实性无异议，但认为这些函件均系原告的单方主张及要求，不予认可；被告对A4、A6、A9无异议；被告对A10有异议，认为系原告单方制作，其内容应以原告提交被告，并经被告签名确认的《销售明细表》为准，其中签约日期2012年10月13日郭希芬房屋97.06平方米，应计入实际签约的2013年4月销售额；被告对A11无异议，但认为原告计算错误，被告已支付原告代理费合计1441610元。被告（反诉原告）金宏公司向法庭举证如下（均为复印件）：B1、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《房地产开发企业资质证书》复印件各一份，以证明被告房地产开发资质及诉讼主体资格；B2、《委托服务合同》一份，以证明合同约定内容；B3、《商品房预售许可证明》二份，以证明被告理想家园项目2012年3月31日、7月4日取得商品房预售许可证明；B4、《沟通函》二份、《会员申请书》一份，以证明2011年11月售展中心运营及销售工作启动，原告2012年1月1日起开始办理VIP会员申请手续等情况；B5、《选房方案》、《短信申请》、《联盟地产一期货包》各一份、《楼房价格表》六份，以证明原告制定理想家园销售方案、一期房源销售短信，确定销售价格等情况；B6、《二期认筹方案》一份、《短信申请》一份、《二期推广》一份、《二期选房方案》一份、《价格表》二份，以证明原告制定相关销售方案和推广措施，双方议定销售价格等情况；B7、《第三阶段推广计划》及广告一份、《教师节活动方案》一份、《中秋国庆节活动方案》一份、《价格表》一份、《短信申请》二份、《买房送装修活动方案》一份、《DM单印刷申请》一份、DM单二份、发票一份、清单一份，以证明原告制定了三期推广及节日营销方案，采取的营销措施等情况；B8、《商铺房源》一份，部分商铺《价格表》三份，以证明原告可销售商铺房源情况，原告三次制作部分商铺价格表及被告认可情况；B9、《名片申请》三份，以证明原告三次申请为置业顾问申请制作名片，置业顾问变化情况；B10、大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司《房屋建筑面积初测报告》二份，以证明理想家园房屋初测建筑面积为54843.26m2（不含半地下建筑面积3289.40m2），其中：商铺建筑面积3461.08m2，住宅面积49398.55m2，车库729.82m2；B11、《理想家园签约明细表》十七份，以证明2012年4月至2013年9月原告共销售住宅305套，商铺3间；2014年4月至2013年1月的10个月期间原告共销售住宅230套，商铺无销售；2012年10月记录的郭希芬一套未签约，原告已计入2013年4月；B12、《金宏·理想家园联盟地产已售房屋清单》十七份，以证明根据初测报告及签约明细表，原告销售房屋308套建筑面积35907.12m2，其中，住宅建筑面积35696.03m2，商铺3间的建筑面积211.09m2；2012年4月至2013年1月原告销售住宅230套的建筑面积为26346.12m2；B13、《金宏·理想家园公司内部单元房》一份，以证明被告保留的100套住宅，被告及银龙集团员工实际购买90套，余10套由原告代理销售；B14、发票、结算业务申请书或电汇凭证三十六份，以证明被告支付原告策划服务费200000元，并按月支付原告代理费合计1441610元；B15、原告《拨款申请》一份、《预留销售佣金明细》一份、被告《关于拨款申请的回函》复印件各一份，以证明原告申请被告拨付预留的销售佣金340392元，被告回函不予拨款及理由等情况；B16、《理想家园销售情况》一份，以证明2013年7月22日原告向被告书面说明房屋销售情况；B17、原告《关于拨款申请复函》、被告《关于拨款申请复函的回函》复印件各一份，以证明原告要求被告拨款，被告回函不予拨款及理由情况；B18、原告《关于撤场通知》、被告《关于撤场通知的回函》复印件各一份，以证明原告告知解除合同及撤场，被告回函情况；B19、《金宏地产与联盟地产文件资料交接表》复印件一份，以证明2011年9月30日至2013年9月29日期间被告交件，原告签收件情况，及A2《通知》并非被告发出；B20、2014年7月17日被告提交的张春明等七户销售明细表一份，《金宏·理想家园联盟地产剩余房源》表一份，载明张春明等七户的销售日期及销售价格，理想家园现剩余房源3套待售等情况。上述证据经质证，原告对B1－B3、B14、B15、B17－B20无异议；对B4－B9的真实性无异议，但认为与本案无关联；对B10真实性无异议，但认为销售率不应按面积计算，应按套数计算；对B11无异议，但认为商铺无销售系被告2012年11月14日《通知》封存房源所致；对B12中原告共销售308套（间）予以认可；对B13有异议，认为系被告单方制作，不予认可；B16无制作时间，无原告公章，不予认可。法庭审核认为，A1、A3－A10、A11、B1－B15、B17－B19来源合法，内容真实，与本案有关联，予以确认。A2《通知》被告虽予否认，但被告对《通知》上的被告公章无异议；被告提交的B19文件资料交接表不足以否认A2《通知》的真实性，故对A2法庭予以确认。B16无原告公章，且原告予以否认，法庭不予确认。经审理查明，2011年10月16日，原告联盟公司（乙方）与被告金宏公司（甲方）签订《委托服务合同》约定，甲方委托乙方为甲方位于祥云县祥宾公路东侧理想家园房地产开发建设项目提供市场调研、项目定位、规划发展、产品研发、营销策划、整合推广及销售执行等服务。合同第一条约定，“全程”指乙方从介入本项目开始至销售目标达成期间；合同第三条约定，委托项目说明：1、项目概况：住宅412套，商业面积3550平方米；2、乙方实际可销售住宅套数为312套，甲方保留住宅100套的处置权，该100套住宅销售乙方不提取销售代理费或作为其他利益计算的依据，如超过约定套数则计算为乙方业绩，本楼盘实际可销售套数甲方在开盘前以书面形式通知乙方；合同第五条约定，服务期限：1、合同签订之日起开始提供约定服务，开盘后10个月完成约定销售目标；2、如果任何一方遭遇非自身原因导致的不可抗力、客观情况发生重大变化、施工单位竣工迟延而导致延期，乙方提供的服务期限相应顺延；3、当销售目标未能达到双方协商的工作目标时，除甲方通知解除合同外，乙方须延期服务至目标达成为止；合同第六条约定，工作要求及目标：1、对该项目整个营销过程进行全程营销策划；2、组织专业团队进行销售策划推广活动，对项目展开全面销售执行工作；3、预售、销售价格的限制：楼盘的预售、销售价格及认购金、定金收取的比例、数额由双方协商确定，在双方意见不一致时，甲方有最终决定权，乙方应无条件服从；4、实现住宅产品销售率达90％及以上（不含甲方保留的住宅100套和8套复式F户型），商铺销售率60％及以上，及时实现项目资金回笼；合同第八条约定，代理费用界定及结付：1、项目营销策划及整合推广平面设计费20万；2、销售代理服务费指甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数，以代理费率为系数计算代理费并向乙方支付的报酬，乙方在本项目的销售代理基准费率为乙方所销售金额的1.5％，其计算公式为：销售代理费额＝应计算销售额×1.5％销售代理费率，物业销售率＝已销售面积／可销售面积×100％；支付方式：A、项目策划费：在合同签订3天内甲方付给乙方10万元，乙方完成项目策划任务并正式开盘前3天内付给乙方10万元；B、销售代理：正式开盘后甲方每月按新签订的《商品房买卖合同》的总金额向乙方支付1.5％的代理费的80％（甲方应在次月的25日前支付）；C、每次提成结算时，均预留结算金额的20％作为乙方的履约服务保证金，当销售率达到约定的销售目标时，不再预留履约保证金并一次性结付乙方前期预留的履约保证金（不计息），之后每次结算按照实际销售款进行结付；3、结算管理办法：A、销售工作开始后，以甲方与客户签订商品房买卖合同作为成交标志，形成成交汇总表一式三份；B、双方根据当天销售已签合同所形成的成交汇总表进行签字确认；C、双方派专人进行对账、结算并支付代理费用；D、每次结款支付时，乙方开具相关科目的税务发票给甲方；合同第九条约定，奖励与惩罚：如乙方未能在合同约定时间完成销售目标，甲方有权不返还乙方业绩保证金；如乙方按本合同约定按时完成销售目标，甲方额外奖励给乙方可销售部分实际销售总额的0.3％作为奖金，并一次性支付；合同第十二条约定，违约责任：本合同生效后，任何一方无法定、约定事由单方面擅自变更、解除本合同，或者因违约导致合同无法继续履行、履行已不必要，或因违约导致合同被对方依法解除的，违约方须支付守约方惩罚性违约金250000元，如给守约方造成实际经济损失的，还应据实赔偿；上述情形中，除守约方依法解除合同情形外，守约方有权选择要求违约方承担违约责任后继续履行合同，违约方应继续履行；合同第十四条约定，本合同自双方签字盖章之日起生效。《委托服务合同》并约定了其他内容。上述合同签订后，原告为被告提供了策划服务，被告支付原告策划服务费20万元。后原告派驻销售团队为被告提供代理销售服务。2011年11月售展中心启动工作，2012年1月原告开始办理VIP会员申请手续。根据大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司《房屋建筑面积初测报告》，理想家园项目一期房屋（2、3、7、8、9、10、12、17栋）住宅184套，建筑面积21633.12平方米；商铺16间，建筑面积1028.24平方米；二期房屋（1、4、5、6、11、13、14、15、16栋）住宅228套，建筑面积27765.43平方米；商铺36间，建筑面积2432.84平方米。2012年3月31日，2012年7月4日被告先后取得上述一、二期房屋的《商品房预售许可证明》。2012年3月31日，原告按制订《选房方案》及双方确定的销售价格开始销售房屋。此后，原、被告制订了系列销售方案及优惠方案，由原告代理销售商品房。销售中，2012年11月14日，被告向原告发出《通知》：“根据我司统一部署后下发本通知，请遵照执行：1、理想家园商铺自11月份起作广告推广，销售时间由我司另行决定。请贵公司积极进行客户走访摸底；2、理想家园剩余住宅自本通知发出起，三、四楼层剩余房源进行封存，不再对外进行任何优惠销售。如需销售，需严格执行价格表或请示我司相关领导；本通知自发出之日起生效”。收到上述《通知》后，原告未再销售商铺；但三、四楼层房源，至撤场时原告均处于销售状态，每月均有销量。原告代理销售签约明细情况如下：2012年4月销售住宅43套（一期25套、二期18套），2012年5月销售住宅31套（一期14套、二期17套），2012年6月销售住宅7套（一期3套、二期4套），2012年7月销售住宅40套（其中，2012年7月1日至2012年7月4日销售住宅8套，一期2套，二期6套），2012年8月销售住宅11套，2012年9月销售住宅19套，2012年10月销售住宅28套，2012年11月销售住宅18套，2012年12月销售住宅14套，2013年1月销售住宅19套，2013年2月销售住宅11套，2013年3月销售住宅10套，2013年4月销售住宅15套、商铺3间（该商铺3间的销售金额为1736912元），2013年5月销售住宅16套，2013年7月销售住宅11套，2013年8月销售住宅4套，2013年9月销售住宅8套（该月销售金额为3894425元）。期间，被告保留的100套住宅，由被告及银龙集团员工陆续向被告认购合计90套。合同履行中，被告逐月支付原告2012年4月至2013年8月期间，每月按原告销售金额1.5％计算的80％代理费，合计1441610元；其余20％部分的代理费，由被告预留为履约保证金。2013年7月及8月，原告要求被告拨付上述每月预留的20％的代理费及合同第九条约定的奖金。被告认为原告未完成合同约定的销售目标，并拒绝付款，双方为此发生争议。原、被告多次函件往来，协商未果。2013年9月28日，原告向被告送达《关于撤场通知》，并于2013年9月30日解除合同，撤回了全部销售人员。撤场后，原告未向被告开票结算2013年9月的代理费。另查明，一、《签约明细表》载明，1、2012年3月31日至2012年7月4日期间，原告代理销售住宅89套（一期住宅44套，二期住宅45套）；2、2012年4月至2013年1月的10个月期间，原告代理销售住宅230套，商铺无销售；3、自2012年3月31日开盘销售起至2013年9月30日撤场时止，原告合计代理销售住宅305套、商铺3间，销售金额合计为124028799元；二、合同履行中，原、被告往来函件均以套数向对方主张权利。诉讼中，经本院询问，原、被告均明确同意以套数计算销售率。本院认为，原、被告签订《委托服务合同》，约定原告为被告理想家园房地产项目提供营销策划及代理销售等服务，被告支付原告策划服务费及销售代理费，原、被告双方形成商品房委托代理销售合同关系。上述合同自愿合法，不违反法律的强制性规定，依法有效。双方的权利义务应依据合同确定。一、关于合同对预留的20％代理费及奖金是否约定支付条件的问题。合同第六条约定，原告主要工作及目标为：实现住宅产品销售率达90％及以上，商铺销售率60％及以上，及时实现项目资金回笼；合同第五条约定，原告在开盘后10个月完成约定销售目标；销售目标未达工作目标时，原告须延期服务至目标达成为止；合同第八条约定，原告代理费按销售金额的1.5％计算；被告每月支付原告上述代理费的80％，预留代理费的20％作为原告的履约保证金，当销售率达到约定的销售目标时，不再预留履约保证金并一次性结付前期预留的履约保证金；合同第九条约定，如原告未能在合同约定时间完成销售目标，被告有权不返还原告业绩保证金；如原告按合同约定按时完成销售目标，被告额外奖励原告可销售部分实际销售总额的0.3％作为奖金。按照上述合同条款所使用的词句、上下文内容、合同目的及诚实信用原则分析，原、被告已明确约定：按销售金额1.5％计算的原告代理费的20％，双方预留为原告履约保证金；上述履约保证金及按实际销售总额的0.3％计算的奖金，双方约定了支付条件：即原告开盘后10个月完成住宅销售率90％及以上、商铺销售率60％及以上的销售目标；如原告达到上述条件，被告则应予支付，如未达到上述条件被告则不予支付。上述约定属附条件的合同，所附条件不违反法律规定，对双方当事人均具有法律约束力。原告关于预留的20％代理费及奖金不存在支付条件，无论原告何时完成销售目标，被告均应支付的主张，与合同约定的内容及合同目的不符，本院不予采信。二、关于销售率及履约保证金、奖金支付条件是否成就的问题。关于销售率的问题。被告虽系2012年3月31日、7月4日先后取得一、二期房屋的《商品房预售许可证明》，但本案事实表明，原告2012年3月31日即开始销售房屋，2012年3月31日至2012年7月4日期间原告签约销售一期住宅44套、二期住宅45套，也表明原告对一、二期房屋系同时开始销售。因此，本案开盘时间应确定为2012年3月31日，开盘后10个月应确定为2012年4月至2013年1月。对原告住宅及商铺的实际可销售套数，被告未按合同第三条约定开盘前以书面形式通知原告，应按合同内容确定为：住宅可销售套数312套，商铺可销售间数52间。被告关于其保留的100套住宅中未认购的10套也属于原告可销售住宅套数的主张，因被告未举证证明其已通知原告销售该10套住宅，故对被告上述主张本院不予采纳。关于销售率的计算方法，合同第八条虽约定销售率按面积计算（物业销售率＝已销售面积／可销售面积×100％），但合同履行中，原、被告往来函件均以套数向对方主张权利，且经本院询问，原、被告均同意以套数计算销售率，故销售率可按套数计算。根据原告开盘后10个月销售住宅230套，商铺无销售的事实，原告开盘后10个月期间住宅销售率：230套÷312套×100％，约为73.7％。如将合同第六条所指8套复式F户型不计入原告可销售住宅套数，住宅销售率：230÷（312－8），约为75.7％。关于履约保证金、奖金的支付条件是否成就的问题。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效；第二款规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。本案事实表明，在开盘后10个月期间，被告曾于2012年11月14日向原告发出《通知》，封存了商铺，未明确告知原告商铺销售时间。被告上述封存商铺的行为对原告开盘后10个月完成商铺销售率，明显具有阻碍作用。故根据上述法律规定，应视为原告商铺销售在开盘后10个月内已达到约定销售目标，原告商铺部分的履约保证金及奖金的支付条件应视为已成就。据此，对原告诉请被告支付商铺部分的履约保证金及奖金的诉讼请求，本院予以支持。上述《通知》对三、四楼层剩余房源实际并未封存，仅要求原告即日起不再进行优惠销售（《通知》载明如原告执行价格表或请示被告公司领导仍可销售）；《销售明细表》也表明，《通知》发出后至原告撤场时，三、四楼层房源均处于销售状态，原告每月均有销售量。按照合同第六条，楼盘的预售、销售价格由双方协商确定，双方意见不一致时，被告有最终决定权，原告应无条件服从的约定。《通知》对原告销售三、四楼层房源作出的要求，属于被告行使其销售价格决定权的范围，并非被告不正当阻止原告销售住宅房源。因此，对住宅部分，本院认定原告在开盘后10个月内并未达到约定销售目标，住宅部分的履约保证金及奖金不符合支付条件。对原告诉请被告支付住宅部分履约保证金（即代理费的20％）及奖金的诉讼请求，本院不予支持。原告2013年9月的代理费（按该月销售金额的1.5％计算的80％部分），被告尚未支付，本院予以支持。综上所述，被告应支付原告商铺部分的履约保证金（即代理费的20％）为：1736912元×1.5％×20％，即5211元；商铺部分的奖金为：1736912元×0.3％，即5211元；被告应支付原告2013年9月的代理费为：3894425元×1.5％×80％，即46733元；上述费用合计57155元。三、关于双方是否存在违约，各自主张的违约金250000元应否支持的问题。本诉部分，被告在合同履行中已支付原告策划服务费200000元，并逐月支付原告2012年4月至2013年8月期间代理费的80％部分，计1441610元，按约履行了合同义务。被告未支付原告2013年9月的代理费，系原告撤场后，未按合同第八条约定向被告开具税务发票结算所致，并非被告违约不付。因此，被告合同履行中无违约行为，对原告要求被告支付违约金250000元的诉讼请求，本院不予支持。反诉部分，合同约定原告开盘后10个月完成约定销售率，属于双方对预留的履约保证金及奖金所附加的支付条件。原告销售中不能促成该条件成就，原告仅丧失请求被告支付履约保证金及奖金的权利，并非原告违约。原告解除合同撤场时，销售住宅305套，销售率97.8％（305套÷312套），已达合同约定的销售目标。如上所述，原告商铺部分的销售应视为已达销售目标。因此，原告2013年9月30日解除合同并撤场的行为并不违反合同约定。被告反诉要求原告支付违约金250000元的反诉请求，无事实及法律依据，本院亦不予支持。案经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。经合议庭评议，根据本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告祥云县金宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告大理联盟房地产信息咨询有限责任公司2013年9月的代理费46733元，商铺部分的履约保证金5211元，商铺部分的奖金5211元，合计57155元。二、驳回原告大理联盟房地产信息咨询有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告祥云县金宏房地产开发有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14165元，由原告联盟公司承担10000元，由被告金宏公司承担4165元。反诉案件受理费5050元，由反诉原告金宏公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  杨志坚审 判 员  王瑞萍人民陪审员  吴会溪二〇一四年十一月七日书 记 员  童思庆