广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）佛南法执外异字第35号
异议人（案外人）许冠祥，香港永久性居民。
委托代理人郭斌，系广东连通律师事务所律师。
原告广州银行股份有限公司佛山南海支行，住所地佛山市南海区。
负责人黄有彩。
委托代理人邓日科，系广东法品律师事务所律师。
委托代理人张俊龙，系广东法品律师事务所实习律师。
被告佛山市南海区安岱贸易有限公司，住所地佛山市南海区。
法定代表人仇伟财。
被告佛山市南海区大沥恒升五金塑料制品有限公司，住所地佛山市南海区。
法定代表人谢敏荣。
被告谢敏荣，住佛山市南海区。
被告黄结仪，住佛山市南海区。
被告王双剑，住佛山市南海区。
委托代理人孙发林，系广东润科律师事务所律师。
委托代理人伍可佳，系广东润科律师事务所实习律师。
本院受理的（2014）佛南法沥民二初字第165号案，即原告广州银行股份有限公司佛山南海支行与被告佛山市南海区大沥恒升五金塑料制品有限公司�以下简称“恒升公司”）、佛山市南海区安岱贸易有限公司、王双剑、谢敏荣、黄结仪金融借款合同纠纷一案，根据原告提起的财产保全申请，查封了佛山市南海区大沥恒升五金塑料制品有限公司劲美铝厂（以下简称“劲美铝厂”）的厂房上盖的使用权，案外人许冠祥对此提出异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人称，请法院解除对位于南海区松岗沙水开发区劲美铝厂厂房上盖使用权的查封。事实和理由，2013年11月1日，异议人与谢敏荣、恒升公司、劲美铝厂签订转让协议，协议约定谢敏荣、恒升公司、劲美铝厂作为乙方，将谢敏荣与南海区狮山镇沙水经济联合社签订的《租地合同书》、《租赁合同》下的权利义务和所涉土地的地上建筑物及水电等一切相关配套设施转让给异议人。异议人已依转让协议的约定按期足额支付了转让款，依法取得了劲美铝厂厂房上盖使用权。由于乙方无法马上搬离，按期交付厂房和土地，乙方向异议人提出租赁的要求。经协商，异议人同意了乙方的短期租赁请求，签订了租赁协议。乙方已支付了部分租金。综上所述，劲美铝厂厂房上盖的使用权归异议人所有，谢敏荣对劲美铝厂厂房上盖使用权不享有任何的权益。恳请解除对劲美铝厂厂房上盖使用权的查封。
原告称，一、异议人提交的《转让协议》属无效协议，不得据此主张对厂房享有使用权。根据南海区狮山镇沙水经济联合社与谢敏荣签订的《租地合同书》及南海区狮山镇沙水经济联合社与劲美铝厂、谢敏荣签订的《租赁合同》的约定，在租赁期满后，土地使用权上盖物归属南海区狮山镇沙水经济联合社所有。
而根据异议人提交的《转让协议》的约定，上述土地使用权上盖物已由原先的归村集体所有转为归异议人个人所有。该处置属于涉及村民集体利益的事项，根据《村民委员会组织法》的规定，涉及村集体财产的处置，应经村民会议讨论决定。但据了解，南海区狮山镇沙水经济联合社及其村民委员会并没有依照上述规定履行相应的程序。
二、《转让协议》的内容在实际中无法执行。根据《转让协议》第六条的约定，恒升公司必须于2013年11月3日将厂房交付给异议人，且需搬迁原有设备等；但协议第八条又约定，南海区狮山镇沙水经济联合社同意异议人将上述厂房对应的土地转租给恒升公司。按照上述约定，将会出现如下情形：厂房需移交给异议人使用，但土地使用权却转租给恒升公司，土地使用权和厂房使用权相分离，在实际中根本无法执行。
三、《转让协议》约定的内容与实际情况亦不符，且南海区狮山镇沙水经济联合社、佛山市南海区狮山镇沙水村民委员会同意转让�做法严重损害了村民的集体利益。
1、协议约定内容与实际情况不符。根据《转让协议》第一条的内容：2004年12月签订的原《租地合同书》约定的租金（金额为1411967元）已付清，该租金为所涉土地50年的应付租金。但据南海区狮山镇沙水经济联合社、佛山市南海区狮山镇沙水村民委员会相关人员介绍，截止至目前，恒升公司仍拖欠土地租金及管理费合计约人民币80万元，与《转让协议》中声称的恒升公司已结清50年应付租金的内容严重不符。
2、严重损害村民集体利益。根据原《租赁合同》的约定，在租赁期满后，土地使用权上盖物归属南海区狮山镇沙水经济联合社所有，故在目前恒升公司未依约缴纳土地使用权租金的情况下，南海区狮山镇沙水经济联合社、佛山市南海区狮山镇沙水村民委员会有权解除合同，并收回土地使用权和厂房所有权，同时可以转租第三方�取租金收益。按原告了解，涉案厂房近年兴建，同等地段同等配套的厂房租金每月每平方至少需11元至12元，涉案厂房约11915平方米，则每年租金至少150万元，如按照租期至2054年推算，租金至少6000万元。在明显可以获取高收益的情况下，南海区狮山镇沙水经济联合社、佛山市南海区狮山镇沙水村民委员会主动选择了放弃，而同意恒升公司将厂房使用权转让异议人，该做法不仅明显不符常理，同时严重损害了集体村民的利益。
四、异议人未能举证证明其汇款给谢敏荣的600万元系厂房使用权转让款。异议人仅提交其汇款给谢敏荣的转账凭证，该转账凭证上并无载明厂房使用权转让款或转让款，不排除该款项系异议人与谢敏荣之间的其他款项往来，如借贷等。
同时，异议人并非大沥本地人，而是持有港澳通行证人员。据原告了解，异议人也并非是与恒升公司的同行业人员，未在本地经营铝型材或其他主营业务，故其与恒升公司或谢敏荣签署该份取得厂房使用权的协议明显不符合常理。
五、即使认定异议人汇款给谢敏荣的600万元是厂房使用权转让款，该转让款明显偏离市场价值；同时，异议人主动放弃高收益回报明显不符常理。
1、转让款明显低于市场价值。按《转让协议》约定，恒升公司、谢敏荣将原《租地合同书》、《租赁合同》下的权利义务和厂房使用权一并转让给了异议人，转让对价为600万元。但按照上述第三条第2项的计算，即如恒升公司、谢敏荣将厂房转租给其他人，租金收益至少达6000万元，故其以600万元的价格转让属于明显低价转让。
而且，该厂房设施完善，厂房面积、使用年限、周边交通、配套等条件均良好，据原告了解，该厂房的预估价值也远超人民币600万元。异议人以600万元的价格即受让了恒升公司厂房�达40年的使用权和土地的租赁权，明显严重偏离市场价值。
2、异议人主动放弃高收益回报明显不符常理。在异议人将土地使用权转租给恒升公司和谢敏荣、且厂房又一直任由恒升公司占用的情况下，异议人本应向恒升公司收取相应的租金，按照上述推算，租金收益至少为6000万元，但异议人无故主动放弃了该高收益，该做法明显损害了自身利益，也与常理不符。
六、异议人如已受让了厂房使用权，则异议人应代为垫付工人工资，但异议人至今未垫付任何款项。根据广东省《关于预防和查处违法拖欠工资行为的通知》及佛山地区的相关政策，恒升公司有两处厂房，其中一处厂房的业主在恒升公司负责人谢敏荣下落不明、拖欠工人工资的情况下，已积极协助并垫付了工人工资。如异议人已根据《转让协议》取得厂房使用权，那异议人也应当垫付工人工资，但截止至目前，尽管村委已多次请求异议人垫付工资（金额约100万元），但异议人均坚决拒绝。
综上，异议人提出的异议没有任何事实依据和法律依据，如其异议得以支持，将严重损害南海区狮山镇沙水村村民的利益以及包括原告在内的众多债权人的合法权益。恳请法院查明事实，驳回异议人的查封异议。
异议人向本院提交如下证据：
1、异议人的港澳通行证复印件1份，证明异议人的主体资格。
2、《转让协议》原件（该协议后附《租地合同书》复印件一份、《租赁合同》复印件一份）1份；
3、2013年11月1日中国农业银行银行卡取款业务回单原件1份；
证据2、3共同证明异议人与被告谢敏荣签订转让协议后，异议人依约支付了600万元给被告谢敏荣，异议人取得了涉案厂房的承租权与使用权。而且，转让协议经狮山镇沙水经联社见证。
4、2013年11月租赁协议原件1份，证明异议人将涉案厂房和厂房所在土地租赁给被告谢敏荣。
5、明细对账单3页，证明谢敏荣有按照合同向异议人许冠祥支付租金。具体分别于2013年11月1日、2013年12月5日、2014年2月8日、2014年3月7日，金额均为24万元。
原告向本院提交如下证据：
6、租赁物业公告网上打印件1份，证明异议人的转让价格过低，不符合市场价格。当地类似厂房出租的价格，一般是5元／年／平方米，而且每五年递增20%，即使按照最低价位，本案厂房最低也要达到每月834900元，算到2054年的话，也要人民币20438352元，但异议人仅仅以600万元低价就取得厂房及土地40年使用权，明显是偏离市场价格。
在异议审查过程中，本院向双方当事人出示以下调查材料：
7、佛山市南海区狮山镇沙水经济联合社（以下简称“沙水经联社”）的复函原件一份。
经质证，原告对证据1无异议。对证据2的真实性无法确认�因原告并非该协议的当事人。而且，原告对该协议的关联性有异议，该转让协议涉及集体资产处置，未履行法定程序，应属无效协议。同时，该协议不具备可行性。从常理来看，协议双方不可能签收无法履行的协议，不排除其是名为转让协议，实为资产转移处置以逃避债务。
对证据2后所附的租地合同书、租赁合同的真实性无法确认，因原告并非该协议的当事人。而且原告对其关联性有异议，该份租赁合同正好表明了恒升公司及其实际控制人谢敏荣是取得土地使用权的主体，该土地上加盖的建筑物在租赁期满前，即2054年前，该厂房的所有权应归属恒升公司所有。
对证据3的真实性无法确认，对关联性有异议。证明异议人曾转账人民币600万元给谢敏荣，但此笔款项是异议人与谢敏荣之间的借贷款项，还是厂房的转让款，从该份证据中并不能反映出来。不排除是异议�与谢敏荣之间的借款。在实际操作中，如该笔款项确实是厂房转让款，异议人应该在转账资料中明确注明，以保障其利益。
对证据4的真实性无法确认，因原告并非协议当事人。同时，对此份协议的关联性有异议。根据此份租赁协议，异议人在取得厂房使用权之后，将厂房返租给谢敏荣及恒升公司使用，返租期是两年，每月租金是24万元，两年租金合计576万元，而异议人仅需支付600万元即可从恒升公司取得长达40年的使用权，也就是说，恒升公司以600万元的价格将厂房转让给异议人，异议人只需要返租两年给恒升公司，即可回收576万元的租金，从此份协议的约定内容及实际履行结果可看出，只要是一个正常的、具备完全民事行为能力的主体，都不可能签订一份严重侵害自身利益的协议。同时，根据此份协议第八条的约定，如果恒升公司可以在2014年11月1日前归还异议�所支付的转让款，异议人即同意解除双方签订的协议，该条约定可看出异议人签署的转让协议即使是真实的，异议人也没有取得厂房的所有权及使用权的意思表示。该情况更符合异议人将600万元款项借贷给恒升公司，并以此与恒升公司合意，一并以低价转让恒升公司名下资产，以逃避其他债权人的追索。
对证据5的真实性、合法性无法确认，由法院依法审查，但对关联性不予确认。第一，该账单没有显示付款方或者付款账号，无法证明是异议人与谢敏荣之间的款项往来。第二，从异议人所指出的四笔款项，记录当中分别显示转账货款或者往来款，并没有标记为租金，即便这些往来款项确实是异议人与谢敏荣之间发生的，这是谢敏荣偿还异议人的利息，月息4%。
异议人对原告提交的证据6不予确认。该证据没有原件。该证据若是真实的，证据显示的地址与涉案厂房的地址不同，且发包时间与原来谢敏荣与沙头经联社签订合同的时间不同，不同的时间取得租赁土地的成本不相同。作为原告所计算的方式是在土地完全充分利用的情况下，并不代表了土地使用权转让显示的价格，按照该公告来看，土地租金每月只需要1.2万元，而本案所涉及的土地按现实标准来算，一年租金也就三四十万元，两者相对比，转让价格是合理的，异议人取得涉案土地和地上建筑物使用权的价格合理，符合市场当期的价格，不存在原告所陈述的偏低或其他情况。
异议人对证据7的真实性无异议，但对复函中的关联性有异议。沙水经联社明确了盖章是真实的，异议人在签订转让协议时，有亲自到沙水经联社进行沟通，对复函所陈述的谢敏荣尚欠租金这一情况，谢敏荣和沙水经联社从没有告诉异议人，异议人对此完全不知情。转让协议第八条并不是笔误，这是�们当时的真实意思表示，对于沙水经联社和谢敏荣如何协商内容，异议人不清楚，当时沙水经联社对协议的内容没有任何的异议。
原告对证据7的真实性、合法性无异议。涉案土地及地上建筑物的所有权是归沙水经联社，谢敏荣仅仅只是依据合同取得土地及地上建筑物在租赁期内的使用权。因此，根据村民委员会组织法、广东省集体土地流转办法、佛山市集体土地流转办法、狮府（2010）39号文均规定，涉及集体资产的续租、出让、出租、转让、转租等行为都必须经过村民会议表决并通过农村集体资产交易平台公开竞价方可进行。沙水经联社的回函已指出其并不同意将资产转让给异议人。回函实际上跟异议人与谢敏荣之间签订的转让协议、租赁合同的实质内容是完全吻合的，异议人并没有转让涉案标的的意思表示，两者之间仅仅是民间借贷关系。
异议人于庭后提交中国农业银行记账凭证原件5份，用以证明证据5中的付款方为谢敏荣、收款方为许冠祥。
经审查，原告对证据1无异议，本院对证据1予以确认。证据2《转让协议》为原件，恒升公司、劲美铝厂、谢敏荣与异议人均盖章或签名予以确认，该协议上同时加盖有佛山市南海区狮山镇沙水村民委员会、沙水经联社的公章，且沙水经联社已确认协议上其公章的真实性，故本院对《转让协议》的真实性予以确认。《转让协议》后面所附的《租地合同书》和《租赁合同》加盖有恒升公司、劲美铝厂、沙水经联社的骑缝章，且沙水经联社亦已确认该两份合同落款公章的真实性，故本院对《转让协议》中所附的《租地合同书》和《租赁合同》的真实性予以确认。证据3为原件，故本院对该证据的真实性予以确认。证据4为原件，且加盖有被告恒升公司的公章，原告虽对其真实性有异议，但无书面证据予以推翻，故本院对证据4的真实性予以确认。证据5，加盖有中国农业银行股份有限公司南海保利支行的公章，异议人庭后提交的农业银行记账凭证5份，与证据5相互对应，且能显示出付款方为谢敏荣、收款方为许冠祥，故本院对证据5的真实性予以确认。
原告提交的证据6不具有普适性，不能以此直接确定涉案厂房的转让价值，故本院对证据6不予采信。
证据7为沙水经联社书面出具，其作为涉案土地的出租人，且根据租赁合同约定，在土地租赁到期后，土地上盖建筑物的所有权归村所有，故谢敏荣转让土地或厂房权益，与沙水经联社有直接关系，且亦应征得沙水经联社的同意才可以转让，由此，本院对证据7予以采信。
虽然，本院对异议人提交的证据的真实性均予确认。但证据7中，沙水经济联合社的复函中已明确提到，被告谢敏荣向异议人许冠祥借款600万进行资金周转，需要将厂房和土地的权益转给许冠祥，待还钱后再将厂房和土地的权益转回。而且，异议人与谢敏荣、恒升公司、劲美铝厂签订的《租赁协议》第8.2条约定：“甲方（异议人）同意，如乙方（谢敏荣、恒升公司、劲美铝厂）能在2014年11月1日前归还甲方已支付的转让款，则甲方同意解除双方2013年签订的《转让协议》，将受让的财产返还给乙方，但甲方已收取不用返还乙方，但乙方在付清转让款前所欠的租金乙方也应继续支付”。而且，异议人提交的对账单（证据5）显示：2013年11月1日、2013年12月5日、2014年2月8日、2014年3月7日的转账中摘要内容为“网银转账”、“货款”或“往来款”。因此，异议人提交的证据不足以认定其与被告恒升公司、谢敏荣存在转让厂房和土地租赁权益的法律关系，本院对异议人提交的证据不予采信。
经审理查明，本院于2014年4月22日立案受理原告广州银行股份有限公司佛山南海支行与被告恒升公司、佛山市南海区安岱贸易有限公司、王双剑、谢敏荣、黄结仪金融借款合同纠纷一案，案号为（2014）佛南法沥民二初字第165号。原告于立案当日向本院提出财产保全申请，本院审查后作出（2014）佛南法沥民二初字第165-1号民事裁定，裁定冻结被告恒升公司、佛山市南海区安岱贸易有限公司、王双剑、谢敏荣、黄结仪银行存款40123407.84元或查封、扣押其相应价值的财产。本院据此于2014年4月23日查封了劲美铝厂厂房上盖的使用权。2014年4月24日，本院向佛山市南海区狮山镇松岗沙水经济联合社送达（2014）佛南法沥民二初字第165-1号《民事裁定书》及（2014）佛南法沥民二初字第165-5号《协助执行通知书》，要求该经济联合社停止办理位于原沙水村委会的土地一块（面积共11915平方米）的租赁使用�的变更、转让等手续。同时，本院对该土地上盖厂房亦予以查封。
本院另查封被告谢敏荣租赁的位于原沙水工业开发区的土地一块（面积共4665.88平方米）的租赁使用权及其上盖厂房。
异议人许冠祥对面积11915平方米的土地租赁权及该土地上盖厂房的查封提出执行异议。
另查明，涉案厂房未办理房产登记。被告恒升公司是被告谢敏荣开办的自然人独资公司。被告劲美铝厂是被告恒升公司的分公司，负责人是被告谢敏荣。
再查明，被告谢敏荣（乙方）于2004年12月30日与佛山市南海区松岗镇沙水经济联合社（甲方；现已更名为佛山市南海区狮山镇沙水经济联合社）签订《租地合同书》一份，双方约定甲方把原沙水村委会农场、废弃水塘中11915平方米（即17.873亩）租给乙方扩建厂房用地，租赁期从2004年12月23日至2054年12月23日止。租赁单价每亩79000元，合计1411967元。租�期满后，基础设备厂房归甲方所有。该协议还约定租金支付方式、违约责任等内容。
被告劲美铝厂、谢敏荣（乙方）于2005年12月18日与沙水经联社（甲方）签订《租赁合同》一份，双方约定甲方将原沙水农场高压线下的水塘租给乙方建造堤坝，改造臭水塘原貌，用作于储备水源和养殖鱼类所用。租用期为五十年，即从2006年1月1日至2055年1月1日止。该协议还约定租金支付方式、违约责任等内容。
2013年11月1日，异议人许冠祥（甲方）、被告谢敏荣、恒升公司、劲美铝厂（乙方）、沙水经联社（丙方）共同签订《转让协议》一份，该协议第二条约定：“乙方已在《租地合同书》（上述于2004年12月30日签订的《租地合同书》）所涉土地上兴建了厂房约11915平方米、办公楼两栋约2000平方米等建筑物，完善了水电等相关配套设施，注册了南海区大沥恒升五金塑料制品有限公司劲美铝厂，并由劲美铝厂使用。乙方已在《租赁合同》（上述于2005年12月18日签订的《租赁合同》）所涉土地上作鱼塘使用”。第三条约定：“乙方同意将《租地合同书》、《租赁合同》下的权利义务和所涉土地上所建建筑物及水电等一切相关配套设施转让给甲方。转让价位人民币：六百万元（6000000元）”。异议人许冠祥于同日向谢敏荣银行账户转入600万元。
异议人许冠祥（甲方）与被告谢敏荣、恒升公司、劲美铝厂于2013年11月（合同未注明具体日期）签订《租赁协议》一份，约定甲方将厂房出租给乙方（租赁物地址、土地、厂房、办公楼面积按甲乙方签订的转让协议约定），厂房租赁自2013年11月1日起至2015年10月31日止。每月租金为人民币24万元。该租赁协议同时约定，甲方同意，如乙方能在2014年11月1日前归还甲方已支付的转让款，则甲方同意解除双方2013年11月1�签订的《转让协议》，将受让的财产返还给乙方，但甲方已收取不用返还乙方，但乙方在付清转让款前所欠的租金乙方也应继续支付。
2013年11月1日、2013年12月5日、2014年1月6日、2014年2月8日、2014年3月7日，被告谢敏荣向异议人许冠祥银行账户分别转账汇入24万元，交易附言分别为：网银转账、货款、货款、货款、往来款。
沙水经联社在本案审查过程中书面向本院确认，被告谢敏荣向异议人许冠祥借款600万元进行资金周转，需要将厂房和土地的权益转给许冠祥，待还钱后再将厂房和土地的权益转回。沙水经联社为配合被告谢敏荣借款，因此在《转让协议》上盖章，沙水经联社不同意将土地和厂房转给异议人。
本院认为，异议人与被告谢敏荣、恒升公司、劲美铝厂签订的《转让协议》以及《租赁协议》虽为真实签署，异议人亦支付了《转让协议》项下的600万元，但�以下几个事实可以看出，转让并回租厂房并非双方当事人的真实意思表示，属虚假合意：1、双方在签订《转让协议》后立即签订了《租赁协议》，厂房从未实际转移占有。2、沙水经联社已经否认转让厂房及土地租赁权益的事实。3、异议人提交的租金缴纳凭证，即使能证明付款人是被告谢敏荣，但款项往来备注均为“货款”、“往来款”等字样，从未备注过“租金”字样。
异议人与被告谢敏荣、恒升公司、劲美铝厂之间真实的合意为借款，但通过不真实的外部表示行为掩盖了其真实合意，在此情况下，转让协议约定的转让款等亦不是基于转让不动产的真实意思表示作出。双方当事人约定的通过售后回租厂房的方式是其自行约定的非法定的债务担保方式，该约定仅约束双方当事人，不能对抗包括本案原告在内的第三人。异议人据此主张享有涉案土地租赁权及上盖厂房所有权，理据不足，本院对其主张不予支持。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定裁定如下：
驳回异议人许冠祥的异议。
本裁定送达后立即生效。
审判长 叶志标
审判员 郭敏谊
审判员 敬志超
二〇一四年九月二十五日
书记员 梁淑仪