河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0311民初4260号原告：张龙龙，男，汉族，1988年6月21日生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：吴涛，河南惠人律师事务所律师，特别授权。被告：王媛媛，女，汉族，1976年9月2日生，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：赵五星，河南三叶律师事务所律师，一般代理。被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司。住所地：洛阳市西工区行署路*号院*号楼4门***室。法定代表人：白松朝。委托诉讼代理人：李伊波，男，汉族，1993年4月2日生，住河南省洛阳市洛龙区。特别授权，系该公司员工。原告张龙龙与被告王媛媛、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本案于2017年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张龙龙的委托诉讼代理人吴涛、被告王媛媛及其委托诉讼代理人赵五星、被告懿皇公司委托诉讼代理人李伊波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张龙龙向本院提出诉讼请求：1、判令解除三方签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号0001549）；2、被告王媛媛向原告支付违约金90000元，律师费3000元，返还已付银行贷款利息5000元以及给原告造成的损失100000元；3、被告懿皇公司向原告返还代办服务费5000元、贷款服务费5900元、房款预留尾款10000元；4、二被告共同赔偿原告中介服务费13500元；5、本案诉讼费、保全费由二被告共同承担。庭审中，原告将第2项诉讼请求变更为：“判令被告王媛媛向原告支付违约金190000元，律师费3000元，返还已付银行贷款利息5000元。”事实与理由：2017年2月18日，原告与被告王媛媛、懿皇公司签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定原告购买被告王媛媛名下位于洛龙区唐城御府8幢1-302房屋一套，总价款900000元，原告于2017年7月24日向被告王媛媛交付人民币300000元，双方当天配合办理贷款手续。合同还约定，一方违约导致合同无法履行的，应向对方支付合同成交价10%的违约金，并承担对方追究违约责任而产生的律师费等费用。合同签订后，原告向被告王媛媛支付了银行贷款利息5000元，向懿皇公司支付了中介服务费、代办服务费、贷款服务费、预留尾款，合计34400元。然而，被告王媛媛拒绝履行合同义务，以致原告无法实现合同目的，且不得不花高价另行购买房屋，为此遭受了巨大的经济损失。被告王媛媛的行为已构成违约，应承担违约责任。懿皇公司作为居间人，未能促使交易完成，应当向原告返还已支付的代办服务费、贷款服务费、预留尾款。因二被告原因致使交易未完成，应共同赔偿原告已付中介服务费13500元。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告王媛媛辩称，1、关于本案的事实。2017年2月18日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定将位于洛阳市新区永泰街以西，翠云路以南唐城御府8-1-302号房以900000元的价格出售给原告。原告未支付首付款。2、关于原告提出的诉讼请求。原告主张我方违约于法无据，且不可能存在我方违约的情况。第一、根据《房屋买卖合同》第4条第2条，原告应当在2017年7月24日，向银行交300000元作为首付款。我靠此款提前还贷，注销抵押。但是原告至今没有向我的贷款银行交付300000元，致使合同无法履行。根据《合同法》第67条，原告先行违约。第二、原告支付第二部分房款，委托经纪方向银行贷款59万元根本做不到。据查，农业银行商业贷款最高额度为房屋评估价的60%。本案首付300000元只占售房价的33%。原告在售房合同上的签字为张龙，而不是张龙龙。我方认为这是欺诈。根据《合同法》第68条，我方可以中止履行。3、原告支付第二部分房款，办理房贷所需房产证件我已全部交到中介手中。但是原告始终未通知到我何时去配合，办理手续。2017年7月24日，我既未见到原告人，更没有见到原告的首付款。4、原告要求的违约金过高，同时我方并非违约方，违约金是在补偿对方的损失才产生的，现对方毫无损失，要求违约金过高，并不合理，请法庭酌降。5、原告违约在前，我不应支付违约金及其律师费。6、原告支付的5000元，是附条件的，要求我2017年3月到7月24日期间不得出租此房屋，相当于赔偿我的房租损失（1000元×5个月=5000元）。我已经履行了合同义务，在此期间没有出租房屋，原告无权要求我返还此5000元及相应的10万元损失。7、我没有见到原告一分钱的中介费，且原告违约在前，我没有赔偿原告中介服务费的义务。被告懿皇公司辩称，1、2017年2月18日在我公司居间中介基础上原告张龙龙与被告王媛媛签订了《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：1549）买卖王媛媛所有的位于洛龙区唐城××小区××室房屋。合同约定该房屋成交价格为900000元。我公司收取原告中介服务费13500元、代办服务费5000元、贷款服务费5900元、预留尾款10000元（以收款票据为准），合计34400元。该合同系当事人真实意思表示，不违背法律强行性规定，为有效合同，请求法庭依法确认该合同的法律效力。2、该合同签订后，由于房屋价格上涨的因素，被告反悔拒绝履行合同，买卖双方发生纠纷，经我公司协调沟通未果。3、原告起诉请求解除该合同，我公司无异议。我公司为双方买卖房屋提供居间中介服务，促成该合同有效成立，已经履行完毕法定义务。我公司收取原告中介服务费13500元是符合《合同法》第426条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定。该合同无法继续履行并解除，我公司无法为原告提供除中介服务以外的其他服务，同意返还除中介服务费13500元以外的代办服务费5000元、贷款服务费5900元，预留尾款10000元，合计20900元。4、法律对违约有明确的约定，谁违约，谁应承担违约责任。我公司在原告张龙龙和被告王媛媛房屋买卖合同关系中不享有权利、不承担义务，只是尽到居间中介的义务。该房屋买卖交易未能完成的原因并不是我公司造成，原告请求我公司共同赔偿中介服务费，没有事实和法律依据。经法院审理查明，认定事实如下：2017年2月18日，王媛媛（卖方）、张龙龙（买方）与懿皇公司（居间方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，合同约定：王媛媛将其坐落于洛阳新区永泰街以西，翠云路以南唐城御府8幢1-302，房屋所有权证号为洛房权证市字第××号，建筑面积为140.17m2房屋出卖给张龙龙。该房屋买卖成交价为900000元，买方于2017年7月24日交付人民币300000元予银行方作为首付款。经懿皇公司代为托管的房屋房款（预留尾款）10000元。买卖双方应积极配合于2017年7月24日前备齐银行贷款所需相关有效资料、证件并到现场办理相关手续。如任何一方延误，均由延误方按该房屋成交价格每日万分之五向对方支付违约金。基于居间方已提供该房屋居间服务并促成本合同的有效成立，由买方向居间方支付居间服务费13500元。本合同有效成立后，非因居间方的原因导致本合同被撤销、解除或未能实际履行的，居间方收取的居间服务费一律不予退还。如买卖双方委托居间方办理过户服务、贷款服务的，买方须向居间方交付房屋权属过户服务费2000元，贷款服务费3000元。本合同签订成立后，卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而不予将该房屋出卖给买方的，应退还买方已交付的所有款项，并向买方支付该房屋成交价格10%的违约金，买方有权解除本合同。合同签订当日，被告懿皇公司收到原告张龙龙房屋预留尾款10000元、中介服务费13500元、代办服务费5000元、贷款服务费5900元，共计34400元。2017年3月4日，原告张龙龙与被告王媛媛、懿皇公司签订《补充协议》：买方于2017年3月4日支付卖方银行贷款利息伍仟元整；合同约定办理银行面签手续时间2017年7月24日，在办理手续期间卖方不能再向买方以其他方式索要钱款；卖方在2017年3月4日至2017年7月24日期间不能出租此房屋。协议签订当天，原告张龙龙通过银行转账形式支付给被告王媛媛5000元。庭审中原告提交的懿皇公司工作人员与王媛媛通话录音，证明懿皇公司告知王媛媛银行面签时间为7月24日上午九点，面签地点为邮政银行，但王媛媛在通话中明确表示不同意卖房，面签只是形式。王媛媛对该证据不认可，但未提交相反证据，就录音的真实性也不申请鉴定。后懿皇公司称临时将面签银行由邮政银行更改为工商银行，并电话通知被告王媛媛，但未与其取得联系。2017年7月24日，原告张龙龙筹备齐300000元与懿皇公司工作人员到工商银行等待被告王媛媛前来面签，但王媛媛未出现。本院认为，原告张龙龙与被告王媛媛、懿皇公司于2017年2月18日签订《房屋买卖（居间）合同》及2017年3月4日签订的《补充协议》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，原被告双方发生争议，原告起诉要求解除合同被告亦同意，本院予以确认。被告王媛媛作为完全民事行为能力人，其应当知道自己在合同中签字应承担相应的民事责任。在合同履行过程中，被告王媛媛明确表示不同意卖房，构成根本违约，应当按照合同的约定承担相应的违约责任。王媛媛辩称因原告张龙龙未通知其何时办理手续，且未在2017年7月24日向其支付300000元首付款，故原告存在违约行为。但根据面签之前懿皇公司工作人员与王媛媛的通话录音中显示，懿皇公司已将面签时间、地点告知王媛媛，王媛媛明确表示不同意卖房。本院认为，王媛媛事先表示不再履行合同义务导致原告未支付首付款，且原告张龙龙为履行合同于7月24日当天已筹备齐300000元首付款，故被告的抗辩理由不能成立。原被告双方在居间合同中约定，卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而不予将该房屋出卖给买方的，应退还买方已交付的所有款项，并向买方支付该房屋成交价格10%的违约金。故被告王媛媛应按合同约定向原告张龙龙支付违约金90000元（900000元×10%=90000元）。原告认为因被告的违约行为给其造成的损失远远超过合同中约定的违约金的数额，要求被告支付违约金190000元，但其提交的证据不足以证明其主张，对原告主张的超出居间合同约定的违约金部分不予支持。王媛媛在答辩中认为合同约定的违约金过高要求酌降，没有提供相应的证据予以佐证，本院亦不予认定。原告主张要求的律师费3000元，因未提交委托代理合同，且提交的证据非正规发票，对该项请求本院不予支持。关于原告主张要求被告王媛媛返还的银行贷款利息5000元，因双方之间的房屋买卖合同解除，故被告应当将其收取原告的5000元返还原告，被告辩称该5000元为房屋租金损失，原告不予认可，被告亦无提供相关证据予以佐证，对被告的该辩解意见本院不予采纳。原告张龙龙要求被告懿皇公司返还代办服务费5000元、贷款服务费5900元、房款预留尾款10000元，被告懿皇公司无异议，本院予以支持。关于原告主张的由二被告承担的中介服务费13500元，因《房屋买卖（居间）合同》已有效成立，被告懿皇公司的居间义务已经完成，原告要求被告懿皇公司返还中介费没有事实及法律依据。因合同中没有约定由王媛媛承担中介费，且违约金具有弥补原告损失的作用，故对原告的该项主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、解除原告张龙龙与被告王媛媛、洛阳懿皇房产经纪有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号0001549）；二、被告王媛媛应于本判决生效后十日内向原告张龙龙支付违约金90000元及返还银行贷款利息5000元，共计95000元；三、被告洛阳懿皇房产经纪有限公司应于本判决生效后十日内向原告张龙龙返还代办服务费5000元、贷款服务费5900元、房款预留尾款10000元，共计20900元；四、驳回原告张龙龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4748元、保全费1270元，共计6018元，由原告张龙龙承担3147元，被告王媛媛承担2330元，被告洛阳懿皇房产经纪有限公司承担541元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 任 智 昌审 判 员 李  雪代理审判员 李 改 飞二〇一七年十一月十日书 记 员 ：郭佳瑶