江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第00926号
上诉人（原审被告、反诉原告）盐城宝龙置业发展有限公司，住所地盐城市人民中路9号。
法定代表人许××，该公司董事长。
委托代理人张敏，该公司员工。
委托代理人胡光强，江苏一正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）袁野，个体工商户。
委托代理人袁爱军，个体工商户。
委托代理人刘治，江苏刘爱君律师事务所律师。
上诉人盐城宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙置业公司）因与被上诉人袁野房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2013）亭伍民初字第0208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
袁野一审诉称：2011年4月25日，双方经协商一致签订了两份《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定宝龙置业公司将位于盐城市人民中路9号宝龙广场2号楼第一层1104、1105号商铺租赁给袁野使用。合同签订后，袁野将1105号商铺进行装修用于经营原野食品。租赁场所的位置及具体范围详见合同附件（租赁场所平面图）。合同签订后，袁野进行了全面的装修，开业不久，宝龙置业公司改变图纸和宣传广告原来的布局，在袁野店铺门前加设店铺和堵塞楼梯底部通道，使袁野门市前面已有楼梯的店铺更加偏僻，无法经营。因客观现状与图纸、广告明显不一致，袁野多次要求与宝龙置业公司解除租赁合同。2012年3月上旬，宝龙置业公司的经理尹霞公开承诺为袁野免费提供在盐城宝龙广场内另设两个经营摊位和一个面向人民路户外广告灯箱位，作为对袁野的补偿，并同意袁野将1105商铺原野食品专卖店变更为卡斯特红酒专卖店。袁野在宝龙置业公司承诺后开始了第二次装修，并购进几十万元的商品准备开业，可是宝龙置业公司的承诺始终未能兑现。袁野多次采用书面形式要求宝龙置业公司尽快落实免费店位和户外广告灯箱，宝龙置业公司却以尹霞已调走为由不予处理。纠纷发生后黄海派出所多次协调，亦未达成一致，现为维护袁野的合法权益，请求法院判令：1.依法解除双方于2011年4月25日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》；2、赔偿袁野对1105商铺投资损失，第一次装潢损失336500元、柜台676**元；第二次装潢损失378480元、柜台450**元；配套软件47400元、商品损失794448元、人员工资损失112000元，袁野已缴纳的保证金、物管费、租金44091元、资金利息444196.24元（按银行贷款利率6.12的4倍计算），合计2269715.24元，现实际主张1967735.24元。
宝龙置业公司一审辩称：袁野诉称的事实与实际情况不符，双方原约定1105号门市是用于经营苹果电子产品，现袁野将1105号门市改为经营原野食品没有经过宝龙置业公司同意。宝龙置业公司改变图纸和宣传广告中原来的布局没有给袁野经营造成损害，宝龙置业公司将中庭对其他商户出租系宝龙置业公司的权利。尹霞经理承诺给予两个经营摊位和一个户外广告灯箱也不是事实。袁野的两次装修均是自己决定的，装潢的损失应由自己承担，且鉴定实物已不存在，因此评估结论没有依据，宝龙置业公司不予认可。因此，袁野要求解除合同的理由不能成立，请求法院驳回袁野的诉讼请求。
宝龙置业公司反诉称，2011年4月25日，袁野与宝龙置业公司签订两份《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定袁野承租位于盐城市人民中路9号盐城宝龙城市广场2号楼第一层1104、1105号店铺。同时双方对违约责任进行了约定。如袁野逾期支付租金，每日应按未付款项向宝龙置业公司支付千分之五违约金；如袁野逾期超过15天不支付租金，宝龙置业公司有权单方解除合同，并没收袁野所支付履约保证金，另袁野须支付免租期租金和退还租赁场所。退还租赁场所时，袁野不得拆除或损坏任何可能损害建筑结构和安全的维修、不可移动的装饰及固定的设施设备及物品，该类不可移动物无偿归宝龙置业公司所有。合同生效后，宝龙置业公司依法将该店铺交给袁野经营，袁野违约将经营用途擅自变更，同时未依法缴纳租金，经多次催要无果。2013年7月10日，袁野因根本违约，宝龙置业公司依法向其发出收铺函解除合同，没收其履约保证金。现请求法院：1.确认双方于2011年4月25日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2013年7月12日解除，没收袁野的履约保证金29394元；2.判令袁野支付2013年4月15日前的租金69943元、2013年4月16日至2013年7月12日房屋占用费97032元、逾期违约金78537元；3.判令袁野支付免租期间的租金121572元、逾期违约金51688元，以上合计448166元。
袁野反诉辩称，宝龙置业公司的反诉请求没有事实和法律依据，本案系宝龙置业公司违约导致，请求法院驳回宝龙置业公司的反诉请求。
一审法院经审理查明，2011年4月25日，袁野与宝龙置业公司签订了两份关于盐城宝龙城市广场商铺的租赁合同。合同约定：宝龙置业公司（甲方）将其位于盐城宝龙城市广场贰号楼第一层的编号为1104、1105的店铺出租给袁野（乙方），分别用于经营食品和电子产品。租赁期限自2011年9月17日起至2014年9月16日，实际租赁期限应自租赁场所实际交付日起计。甲方同意在租赁期限内给予乙方免租期共12个月（截止到2012年9月23日），免租期内乙方免于向甲方支付免租期间的租金，但乙方应自行承担免租期间及其他所有租赁期限内所产生的所有费用（包括但不限于综合管理费、水费、电费、燃气费、通讯费等），上述费用自实际交付日起开始计算支付。免租期外的其他租赁期限，乙方应按本合同的约定向甲方支付租金。对1105号店铺，双方约定第一个租赁年度月租金为10131元，第二个租赁年度月租金为12129元，物业费为每月2568元。合同签订之日起五日内向甲方预付1个月租金12129元、1个月物业费2568元及履约保证金29394元，此后乙方应于每个公历季度末月的25日前向甲方支付下一公历季度的租金及综合管理费。双方还对合同解除、违约责任等作了约定：如乙方逾期支付预付租金、预付管理费、租金、综合管理费或其他乙方应向甲方或经营管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或经营管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。在合同期间，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权于提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。乙方逾期超过15天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合管理费或其他任何应付费用的（包括但不限于水电费、燃气费、利息和违约金等）将视为根本违约，甲方有权单方解除合同。合同11.5条还规定若乙方在租赁期限届满或合同解除后，未按本合同约定的时间撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，在占用期间乙方需每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准向甲方支付占用费。合同12.6条约定，如乙方擅自提前终止本合同或甲方根据本合同约定在乙方违约的情况下提前终止本合同，则视为乙方自始不享有前述免租期，前述免租期应转为计租期。合同将租赁场所的平面图作为合同的附件，双方约定附件与合同具有同等效力，该平面图反映1105号门市前为过道及电梯。
合同签订后，袁野将原合同约定用于经营苹果电子产品的1105号商铺进行装修作为原野食品专卖店使用，共向盐城市行人建筑装饰公司支付装潢费用404100元。在合同履行过程中，宝龙置业公司对袁野经营食品未提出异议。后宝龙置业公司将离1105号门市前方约3米左右的电梯下方进行堵塞，并在旁边设置了服务台和部分摊点。袁野的父亲袁爱军以宝龙置业公司违反合同约定，要求解除合同为由多次向宝龙置业公司反映问题。宝龙置业公司在纠纷发生后，对袁野作出了增设摊位和广告位的承诺，并同意袁野变更经营范围，重新进行装修。2012年6月底，袁野对1105号门市进行第二次装修，并将原经营食品改为经营进口红酒，共向盐城市行人建筑装饰公司支付装潢款423480元。装修结束后，由于与宝龙置业公司存在矛盾纠纷，导致袁野未能实际营业。后双方多次交涉未果，袁野遂诉至一审法院。
合同履行过程中，袁野依约预交了一个月的房租12129元（截止到2012年10月22日）及一个月的物业管理费2568元，并交纳29394元作为履约保证金。
2014年1月11日，一审法院依据袁野申请，向证人曾某、耿某进行调查，证人证明宝龙置业公司副总经理尹某向袁野作出给予增设摊点和广告位的承诺。
一审法院另查明，袁野承租的1104号门市，亦因矛盾纠纷，袁野于2013年5月22日向一审法院提起诉讼，案号为（2013）年亭伍民初字第0101号。案件审理中袁野提出对1104号门市装潢价值的鉴定申请，2013年8月26日，一审法院组织双方谈话，要求宝龙置业公司从2013年8月26日至2013年9月25日期间对1104商铺内的所有装潢设施保持原样，以保证鉴定机构对该商铺装潢价值进行评估，双方均在笔录上签字确认。但在鉴定机构评估期间，宝龙置业公司将1104、1105商铺（两商铺相通）的所有装潢设施全部拆除，并租赁于他人，导致有关鉴定机构无法对现场的装修残值进行鉴定。
2014年9月12日，经袁野申请，一审法院依法委托盐城东诚亿价格评估有限责任公司对1105号商铺的装修残值进行了评估，评估公司按重置成本法，依据袁野提供的装修合同，作出评估报告。评估结论为：第一次装潢在估价基准日（2012年6月15日第二次装潢开始时）残值为30.38万元（含柜台费用），第二次重新装潢后月折旧率为4.07%。
一审法院认为，案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，系有效合同，受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。现案涉房屋已由他人租赁，合同已无法实际履行，双方对解除合同亦没有异议，故一审法院对合同已解除予以确认。本案的争议焦点是合同解除后责任负担问题，故一审法院围绕合同双方是否违约，应如何承担责任以及与之有关的问题进行审查认定。
（一）违约责任的认定。
1.关于宝龙置业公司在1105号门市前增设服务台和摊位的行为是否构成违约？
一审法院认为，宝龙置业公司的行为改变了原租赁合同附件中关于平面图的约定，对1105号商铺的门脸造成一定程度的遮挡，影响了其正常经营，构成违约。关于宝龙置业公司辩称将广场中庭出租系宝龙置业公司的权利，一审法院认为双方虽在合同中约定“甲方或经营管理公司（宝龙公司）拥有对该广场公共部分之管理、布局、安排、使用、装饰、收益等一切权利”，但宝龙置业公司对其自有空间的利用，不能妨碍到袁野的权益。另外，双方在协调纠纷过程中，宝龙置业公司原副总经理尹某作出为袁野提供经营摊位和户外广告灯箱位的承诺也证明了宝龙置业公司的行为已影响到袁野的经营，故愿意作出一定补偿。对于宝龙置业公司提出的尹霞没有代表宝龙置业公司作出承诺权限的辩解意见，一审法院认为尹霞作为宝龙置业公司的营运副总经理，其职责范围就是负责购物中心的营运工作，其代表宝龙置业公司出面与袁野处理纠纷，袁野有理由相信尹霞的行为就是代表宝龙置业公司的意思表示，故一审法院对宝龙置业公司的辩解不予采信。
2.关于袁野更改1105门市经营范围是否构成违约？
袁野在房屋交付后即将1105门市装潢作为食品店使用，宝龙置业公司在明知的情况下并未及时提出异议，故应当认定袁野的行为系履行合同中的变更且得到了宝龙置业公司的认可，故袁野的该行为不构成违约。
3.关于袁野拒付租金的行为是否构成违约？
根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。袁野拒付租金的行为是行使先履行抗辩权的行为，不构成违约，不应当承担违约责任。
（二）关于有关损失和相关费用的承担。
因宝龙置业公司增设服务台和摊位的行为影响了袁野的经营，造成了袁野的损失，宝龙置业公司应对此承担相应的赔偿责任。
1.商铺装潢损失。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。本案中由于1105号门市内部装潢已被宝龙置业公司强行拆除，评估公司依据袁野提交的装修合同和装修票据，确定在2012年6月15日第二次装修开始时第一次装修的残值为252989元（需要剔除柜台费用，303813／404100＊336500），第二次装修的费用为378480元。鉴于2012年8月30日袁野进行第二次装修结束后，商铺并未实际营业，故不需要考虑折旧因素。因此，一审法院确认在2013年8月份房屋装潢被拆除时房屋的装修残值为631469元（252989＋378480）。宝龙置业公司应对该装修残值损失631469元予以赔偿。
2.软件投资、柜台、部分商品的损失。袁野为开设商铺购买了软件设施、柜台，并购进系列红酒产品，由于软件设施、柜台和系列红酒产品均为动产，可与承租房屋相分离，应当由袁野自行移走并处理，对袁野要求赔偿此项损失的要求不予支持。
3.工人工资及资金利息。对于袁野主张的员工工资损失、资金利息损失均属于经营成本，袁野要求宝龙置业公司承担该部分损失无合同依据和法律依据，故对该主张不予支持。
4.履约保证金。本案中所涉履约保证金，不属于《担保法》第二条规定的保证、抵押、质押、留置四种方式之一，只与“定金”方式相近，但又不符合法律关于“定金”的规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”案涉租赁合同中，袁野已按当事人约定预付了一个月租金12129元、物业费2568元，另外合同中还约定了逾期违约金，宝龙置业公司为保障合同履行已为自己作了充分的准备和约定。再者，合同5.1约定“履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项……乙方应在终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足）”，该规定显然对履约保证金的性质和用途又与前面的有关合同条款相矛盾，故宝龙置业公司关于“履约保证金”的约定，于己有利时适用“定金法则”，于己不利时违背“定金法则”，故其依据此种约定的主张均不应支持。该“履约保证金”应抵冲有关费用后，剩余部分返还承租人。
5.其他相关费用。关于租金及房屋使用费，袁野实际占用案涉房屋至2013年8月份，应当承担在此期间（2012年9月23日至2013年7月12日）的租金，合计116842元。但由于宝龙公司的违约行为致使双方发生矛盾，案涉商铺在此期间未能实际经营，宝龙置业公司的违约行为在先，但袁野对租金损失的扩大亦有过错，结合双方过错大小，酌情确定由袁野承担4个月的租金，即48516元，减去袁野已经交纳了一个月的租金12129元，袁野还应当支付宝龙置业公司36387元租金。关于宝龙置业公司主张的依据租金200%的标准支付房屋占用费97032元及逾期违约金、免租期内租金等反诉要求，由于本案违约方在于宝龙置业公司，故宝龙置业公司不具有单方解除权，故宝龙置业公司的以上诉请无法律依据和合同依据，一审法院不予支持。关于袁野主张要求返还已交付的房租及物业费的请求，亦于法无据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项之规定，一审法院判决如下：一、确认袁野与宝龙置业公司于2011年4月25日签订的关于1105号商铺的《宝龙城市广场商铺租赁合同》解除；二、宝龙置业公司于判决生效后十日内赔偿袁野装潢残值损失631469元，退还履约保证金29394元，合计660863元；三、袁野于判决生效后十日内支付宝龙置业公司租金及房屋使用费36387元；四、驳回袁野的其他诉讼请求；五、驳回宝龙置业公司的其他诉讼请求。上述第二、三项给付金额相抵后，宝龙置业公司应当于判决生效后支付袁野624476元。案件受理费22510元，反诉受理费4000元，鉴定费5000元，合计31510元，由袁野负担15885元，由宝龙置业公司负担15625元。
上诉人宝龙置业公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定宝龙置业公司违约没有事实依据，理由不能成立。1.双方在租赁合同中约定宝龙置业公司对广场公共部位有布局、使用等权利，该约定系为了利用中庭空间开展各种商业营销聚集人气，给承租户创造好的环境和条件，不妨碍袁野的权益；2.袁野商铺与电梯下方设置服务台及部分摊点相隔人行通道，方便顾客通行，符合商业布局的惯例；3.若袁野认为其商铺偏僻无法经营，那么其将经营范围变更为红酒专卖店则不符合常理，说明原审判决未考虑到袁野是否因自身经营不善或存在违约行为而推脱责任。二、宝龙置业公司聘用的管理和工作人员主要承担承租商户租金催缴等日常工作，事关变更合同等事项并无宝龙置业公司授权，袁野称宝龙置业公司给予免费提供摊位及户外灯箱位，非宝龙置业公司管理人员个人能够决定，故原审判决在无证据的情况下采信袁野提供的宝龙置业公司管理和工作人员所谓承诺的证言没有依据。三、依据案涉租赁合同约定，宝龙置业公司给予袁野12个月免租期，但袁野自2012年10月便拒付租金，后长期关门停业，宝龙置业公司多次上门催收，但袁野仍不支付。袁野拒不支付租金等费用的行为已构成根本违约，宝龙置业公司解除合同依法有据，原审判决认定宝龙置业公司违约在先错误。四、袁野对商铺予以装潢，为其自身经营需要，后自行改变经营项目进行二次装潢，其应当自行承担经营风险，故在袁野不支付租金构成根本违约的情况下判决宝龙置业公司承担袁野商铺的装潢损失依法无据。综上，请求二审撤销原审判决第二、三、五项内容，并依法改判：1.驳回袁野于一审中提出的全部诉讼请求；2.支持宝龙置业公司于一审中提出的全部反诉请求，即没收履约保证金29394元，袁野支付租金69943元、房屋占用费97032元、逾期支付违约金78537元，以及免租期租金121572元和逾期违约金51688元，合计448166元；3.一、二审诉讼费用由袁野承担。
被上诉人袁野答辩称：1.根据双方签订的商铺租赁合同第十五条第（二）款的约定：合同的附件是合同不可分割部分，与合同有同等的法律效力，后面第十六条（一）有附件租赁场所平面图，平面图是袁野在承租前了解租赁场所的重要依据，根据租赁场地平面图反映，袁野租赁的店铺门前仅有电梯，没有其他任何设施，宝龙置业公司在履行合同过程中擅自堵塞电梯底间和左右进出的道路，不仅影响了袁野承租店铺的采光，还影响了通行，且在固定板房两边又增设了许多柜台和摊位，完全堵塞了袁野承租的店铺的通行，直接影响袁野的经营，应当构成违约；2.宝龙置业公司的副总经理尹霞为了使袁野继续履行承租合同，在其他部门经理和工作人员以及袁野承租店铺两边的其他群众在场时作出公开承诺，宝龙置业公司的两位部门负责人在一审调查时所作的证词应合法有效，反映了当时的真实情况，原审判决以此作为定案依据没有错误；3.由于宝龙置业公司负责人的表态导致袁野第二次重新装潢改装为进口红酒专卖店，从装修到购进红酒相隔约五个月左右，宝龙置业公司的负责人经常到装潢现场并没有提出任何异议，且承诺为袁野提供两个多经摊位（免费提供）和面向人民路的外墙上提供户外广告灯箱位，在袁野装潢好准备开业时找尹霞要求其兑现承诺，这时尹霞已经被调离，新上任的郑宏兵经理在派出所主持调解时承认尹霞的表态，但由于其不在，公司的上级也没有明确指示，因此不好兑现，据此进一步证实尹霞的承诺是事实，原审判决认定事实正确；4.宝龙置业公司要求袁野承担违约责任等请求所依据的理由是袁野未按时缴纳租金，但袁野在签订合同时已预交一个月租金，且又缴纳了履约保证金和物管费用，因宝龙置业公司违约在先，导致袁野不能开业经营，故袁野以先履行抗辩的方式不再交租金和物管等费用是符合法律规定的，不应构成违约。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相同，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、宝龙置业公司设置服务台及部分摊点的行为是否构成根本违约；二、袁野未再支付租金等费用的行为是否构成违约；三、有关损失和相关费用的承担问题。
关于争议焦点一，宝龙置业公司设置服务台及部分摊点的行为是否构成根本违约。
本院认为，袁野与宝龙置业公司签订的涉案商铺租赁合同合法有效，双方应当按约履行。根据涉案租赁合同以及业态规划图显示，1105门市前并未规划设计摊点及服务台，宝龙置业公司后增添设置了临时店铺及服务台，违反了双方的约定，客观上对门面经营造成了一定遮挡，且宝龙置业公司原副总经理尹霞的承诺亦证实袁野就增设问题与宝龙置业公司进行了交涉，尹霞亦答复增加多经摊点及广告位予以补偿，因此，宝龙置业公司的增设行为构成违约，但不足以构成根本违约。
关于争议焦点二，袁野未再支付租金等费用的行为是否构成违约。
本院认为，袁野与宝龙置业公司在租赁合同中约定了免租期，截止到2012年9月23日，袁野预交了一个月的租金，物业费交纳到2012年8月1日。袁野经营过程中，因宝龙置业公司临时在其租赁商铺门前增设摊点和服务台，如上所述已构成一般违约。后经协商，宝龙置业公司副总尹霞承诺补偿多经摊点和广告位，袁野后改变业态于2012年6月进行了第二次装潢，其实际占用涉案房屋至2013年8月份左右，但其并未能按照合同约定如期交纳租金等费用。袁野辩称因宝龙置业公司违约在先，导致其不能开业经营，故袁野以后履行抗辩的方式不再交纳租金和物管等费用。对此，宝龙置业公司的违约行为对袁野的经营有一定影响，但并不足以导致袁野无法经营，同时，宝龙置业公司就违约行为的补偿方式也做出了相应承诺，该承诺是否兑现并不影响袁野自主经营，故袁野以宝龙置业公司违约在先、补偿承诺未兑现等为由可不交纳全部租金的理由不能成立，其未按约缴纳租金等费用的行为亦构成违约。
关于争议焦点三，有关损失和相关费用的承担问题。
1．商铺装潢损失问题。
本院认为，宝龙置业公司在袁野租赁商铺经营过程中，增设摊点和服务台对商铺经营造成了一定阻挡和影响，宝龙置业公司副总尹霞承诺对袁野提供多经摊点和户外广告予以补偿，虽然宝龙置业公司认为尹霞对此无授权，但袁野有理由相信尹霞的行为代表宝龙置业公司，且无证据证明宝龙置业公司阻止过袁野再次装潢。同时，宝龙置业公司在一审法院要求保持对涉案商铺保持原状的情况下仍强行进入商铺拆除装潢设施，造成评估部门无法按装潢现状评估，其对此具有明显过错，应当承担相应的赔偿责任。同时，第一次装修残值通常在第二次装修应有所利用。因此，本院酌情考虑由宝龙置业公司赔偿袁野房屋装潢被拆除时房屋的装修残值为505175.2元［（303813÷404100×336500＋378480元）×80%］。
2．租金或占有使用费、违约金及履约保证金问题。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案租赁合同约定第一个租赁年度月租金为10131元，第二个租赁年度月租金为12129元，结合免租期的约定和双方过错责任的大小，因袁野实际占用商铺至2013年8月，故本院酌情考虑由袁野承担139154.4元租金［（10131元×4＋12129×11）×80%］，扣减袁野已经交纳了一个月租金12129元，袁野还应当支付宝龙置业公司租金127025.4元。结合双方当事人在履行合同过程中均有违约行为，故对宝龙置业公司要求袁野依据租金200%的标准支付房屋占有使用费及逾期违约金的主张，本院不予支持。而袁野要求宝龙置业公司退还履约保证金的主张，本院则予以支持。
3．软件投资等其他费用或损失的承担问题。
本院认为，袁野为开设商铺购买了软件设施、柜台，并购进系列红酒产品，由于上述均为动产，可由袁野自行移走并处理，且员工工资损失、资金利息损失均属于经营成本，故原审判决对袁野要求宝龙置业公司赔偿及承担上述相关费用和损失的主张未予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持原审判决第一、四、五项内容，即“确认袁野与盐城宝龙置业有限公司于2011年4月25日签订的关于1105号商铺的《宝龙城市广场商铺租赁合同》解除”、“驳回袁野的其他诉讼请求”、“驳回盐城宝龙置业有限公司的其他诉讼请求”；
二、变更原审判决第二项内容为“盐城宝龙置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿袁野装潢残值损失505175.2元，退还履约保证金29394元，合计534569.2元”；
三、变更原审判决第三项内容为“袁野于本判决生效后十日内支付盐城宝龙置业有限公司租金及房屋使用费127025.4元”。
上述第二、三项给付金额相抵后，盐城宝龙置业有限公司应当于本判决生效后十日内支付袁野407543.8元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22510元，反诉受理费4000元，鉴定费5000元，二审案件受理费30510元，合计62020元，由袁野负担31512元，由盐城宝龙置业有限公司负担30508元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 臧 峰
代理审判员 樊丽萍
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 吴思懿
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。