天津市静海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民初字第3311号
原告陈红英。
委托代理人王大勇，北京市康达律师事务所律师。
被告天津团泊置业有限公司，地址天津市静海县团泊镇团泊村村民委员会办公楼207室。
法定代表人郭耀明，职务董事长。
第三人中国民生银行股份有限公司天津分行，地址天津市和平区解放北路188号信达广场。
法定代表人谭万刚，行长。
委托代理人肖会君，北京大成律师事务所律师。
原告陈红英与被告天津团泊置业有限公司、第三人中国民生银行股份有限公司天津分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理。案件审理过程中，中国民生银行股份有限公司天津分行（简称民生银行）以有独立请求权第三人申请参加诉讼，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈红英的委托代理人王大勇、第三人民生银行的委托代理人肖会君到庭参加诉讼，被告天津团泊置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年1月7日签署《楼宇认购书》，约定由原告购买被告开发的团泊湖光耀城房屋，房号为2-1。该房屋的总房价为2391863元，并明确约定了付款方式为一次性付款。原告按约定付清房屋的全款，被告于2014年4月14日出具了收款收据，确认收到原告交来团泊湖光耀城一期2-1号房款总计2391863元。该房屋现已由被告按约定于2014年4月21日交付原告，原告实际占有并使用该房屋，该房屋的所有权依法应归原告所有。为维护原告合法权益，请求1、法院确认原、被告双方签署的原告购买团泊湖光耀城2-1号房《楼宇认购书》有效；2、判令2-1房屋归原告所有，将原告购买的团泊湖光耀城2-1号房屋过户至原告名下；3、诉讼费由被告承担。
被告天津团泊置业有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
第三人民生银行辩称，本案涉案房屋光耀雅苑2-1号房产系被告天津团泊置业有限公司抵押给第三人的抵押物，抵押权已经登记。被告处分涉案房屋并未通知第三人，第三人也从未对涉案房屋解除抵押权或者同意被告对外处分涉案房屋，被告处分涉案房屋的行为无效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人民生银行诉称，请求依法确认原告与被告转让光耀雅苑2-1号房产的行为无效。第三人与被告于2012年9月28日签署《公司委托贷款合同》，向被告发放了1.8亿元委托贷款。为担保债务履行，被告与第三人签署了“公担抵字第db1300000000004号”、“公担抵字第db1300000000005号”、“公担抵字第99212012291445号”、“公担抵字第99212012291147号”、“公担抵字第99212012291148号”、“公担抵字第99212012290468号”、“公担抵字第99212012290469号”、“公担抵字第99212012290470号”、“公担抵字第99212012289632号”《抵押合同》，以其位于天津市静海县团泊镇津王公路东侧的“静海国用（2006）第128号”及位于天津市静海县团泊镇仁爱大道东侧的“房地证津字第123051101024号”土地使用权及地上房屋、在建工程向我行提供抵押担保，担保范围为主债权本金1.8亿元及其利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用和所有其他应付合理费用。第三人与被告已就上述抵押事宜办理抵押登记手续。原告与被告商品房预售合同纠纷一案中，被告将光耀雅苑2-1号房产卖给原告，该房产系被告抵押给第三人的抵押物，且抵押权已经登记。被告与原告之间也未签订正式的《商品房销（预）售合同》，原告也未按照商品房销售流程进行付款，因此原、被告之间并非真实的商品房销售行为。被告处分光耀雅苑2-1号房产时并未通知第三人（抵押权人），第三人从未对上述抵押物解除抵押权或同意被告对外处分该抵押物，因此光耀雅苑2-1号房产的处置对第三人造成不利影响，影响第三人担保物权的实现。另外，第三人已就被告未能按时偿还借款事项向天津市第一中级人民法院申请强制执行，要求实现担保物权以偿还债务。天津市第一中级人民法院已经做出（2014）一中执字第270号执行通知书，进入执行程序，并已根据我行申请将上述抵押物予以查封。
综上，第三人认为本案的审理结果与我行存在法律上的利害关系，特依据《民事诉讼法》第五十六条的规定，申请以第三人的身份参加本案审理，请求法院依法确认原告与被告转让光耀雅苑2-1号房产的行为无效。
原告向本院提交如下证据：
证据一、2014年1月7日签订的楼宇认购书一份，证明原、被告签订了楼宇认购书系双方自愿；
证据二、2014年4月14日编号0000859号收据一份，证明原告已经付清房款；
证据三、中国工商银行网上银行电子回单三份，证明原告向郭赞楼网上转账汇款共计2500万，房款已经交付。
证据四、天津团泊置业有限公司出具的说明一份，证明被告天津团泊置业有限公司将2-1号房屋的房款折抵深圳光耀地产集团有限公司的借款。
证据五、天津光耀物业服务有限公司盖章的原告陈红英出具的收条一张，原告收到光耀物业交来的2-1的钥匙，证明2-1号房产已经交付。
第三人对原告提交的证据的质证意见是：
针对证据一，对证据的真实性没有异议，对关联性有异议。原告与被告签订楼宇认购书的时间为2014年，在该期间内第三人已经享有对涉案房屋的抵押权，未经第三人同意被告无权转让涉案房屋，因此第三人认为该楼宇认购书无效。
针对证据二、三、四，对证据的真实性没有异议，对关联性有异议。证据三中的借款人为郭赞楼个人，与被告不存在任何关联，且郭赞楼并非被告的实际控制人，被告的实际控制人郭耀明并未授权郭赞楼代为收取上述款项。关于原告所述以房抵债的债权人与债务人，债务人系深圳光耀地产集团，债权人为北京元墨投资顾问有限公司，均与被告天津团泊置业有限公司不存在任何关系，因此不存在以房抵债的事实。
针对证据五，对证据的真实性没有异议，对关联性有异议。被告并未向原告交付房屋，该证据显示的公司为天津光耀物业服务有限公司，并非本案被告，且原告未提供房屋交付所应具备的物品及资料清单，因此原、被告之间不具有交付事实。
第三人向本院提交如下证据：
证据一，抵押合同、抵押权证、抵押财产清单、公司委托贷款合同、单位借款凭证一组，证明被告天津团泊置业有限公司向第三人借款1.8亿元人民币，被告以其开发的光耀雅苑项目向第三人提供担保。第三人依法享有诉争财产的抵押权。
证据二，执行证书（2014）一中执字第270号，证明第三人依法享有上述诉争财产强制执行的权利，并已经依法向天津市第一中级人民法院申请实现诉争财产抵押权并已经进入正式的执行程序。
原告对第三人提交的证据的质证意见是：
针对证据一，对证据的真实性没有异议，对于证明目的有异议。借款的出借方不是第三人，而是北京银海光耀投资中心（有限合伙）。第三人对该笔借款不享有实际权利，第三人是出借人的受托人，其行为应当由实际出借人承担。
针对证据二，对证据的真实性没有异议。第三人不享有对诉争财产强制执行的权利，申请强制执行的权利应当是出借人北京银海光耀投资中心。
经审理查明，原、被告于2014年1月7日签署《楼宇认购书》，约定由原告购买被告开发的房号为2-1的团泊湖光耀城房产，总房价为2391863元，被告于2014年4月14日出具了收款收据，该房屋的付款方式是折抵借款，该房屋现已由被告按约定于2014年4月21日交付原告。被告天津团泊置业有限公司将八套房（2-1，10-1，24-6，28-6，45-1，22-8，68-1，68-2）房款共计24116350元折抵深圳光耀地产集团有限公司与北京元墨投资顾问有限公司的借款，本案涉案房屋团泊湖光耀雅苑2-1号房产的购买方式是以该房屋房款折抵借款。
另查，第三人与被告于2012年9月28日签署《公司委托贷款合同》，第三人向被告发放了1.8亿元委托贷款。为担保债务履行，被告与第三人签署了“公担抵字第db1300000000004号”、“公担抵字第db1300000000005号”、“公担抵字第99212012291445号”、“公担抵字第99212012291147号”、“公担抵字第99212012291148号”、“公担抵字第99212012290468号”、“公担抵字第99212012290469号”、“公担抵字第99212012290470号”、“公担抵字第99212012289632号”《抵押合同》，以其位于天津市静海县团泊镇津王公路东侧的“静海国用（2006）第128号”及位于天津市静海县团泊镇仁爱大道东侧的“房地证津字第123051101024号”土地使用权及地上房屋、在建工程向第三人提供抵押担保，担保范围为主债权本金1.8亿元及其利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用和所有其他应付合理费用。第三人与被告已就上述抵押事宜办理抵押登记手续。本案涉案房屋光耀雅苑2-1号房产系被告抵押给第三人的抵押物，抵押权已经登记。被告处分光耀雅苑2-1号房产时并未通知第三人（抵押权人），第三人未对上述抵押物解除抵押权或同意被告对外处分该抵押物。
本院认为，一、民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。民事法律行为从成立时起具有法律约束力。原告与被告签订的楼宇认购书是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议。因此原告主张原、被告双方签署的原告购买团泊湖光耀雅苑2-1号《楼宇认购书》有效的诉讼请求本院予以支持。
二、抵押权存续期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。因该涉案房屋被被告抵押给第三人中国民生银行，该涉案房屋抵押担保已登记，被告转让该涉案房屋团泊湖光耀雅苑2-1号房产时，该涉案房屋在抵押期间，在未消除抵押权的情况下，被告转让已办理登记的抵押物未通知抵押权人中国民生银行，将被告仍在抵押中的房产以房抵债转让给原告，原告作为受让人，亦未代为清偿债务消除抵押权，原、被告之间转让抵押房产的行为，侵害了第三人中国民生银行的合法权益，故其转让行为无效，因此，原告起诉请求判令光耀雅苑2-1号房产归原告所有，将原告购买的该房产过户至原告名下的诉讼请求，本院不予支持。故第三人中国民生银行主张确认原告与被告转让光耀雅苑2-1号房产的行为无效的诉讼请求，本院予以支持。
三、被告天津团泊置业有限公司无正当理由拒不到庭，也未提交书面答辩意见，应视为放弃抗辩的权利。综上，依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第四条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告陈红英与被告天津团泊置业有限公司于2014年1月7日签署的由原告购买被告开发的团泊湖光耀雅苑2-1号房屋的《楼宇认购书》合法有效。
二、确认原告陈红英与被告天津团泊置业有限公司转让光耀雅苑2-1号房产的行为无效。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费人民币80元，公告费1200元，由被告天津团泊置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 辛长青
代理审判员 缴 健
人民陪审员 刘玉春
二〇一五年十二月五日
书 记 员 王洪德