河北省滦南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0224民初2267号
原告（反诉被告）：唐山宏宇房地产开发有限公司。住所地：唐山市高新区龙泽北路大陆阳光*楼****号。
法定代表人：王宏宇，该公司董事长。
委托代理人：宣少义，河北佳诚信和律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。
被告（反诉原告）：刘志文，农民。
委托代理人：刘淑梅，农民。代理权限为特别授权代理。
第三人：滦南县倴城镇谷家营村民委员会。住所地：滦南县倴城镇天承锦绣小区。
法定代表人：李旭新，该村委会主任。
原告（反诉被告）唐山宏宇房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘志文、第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月29日作出（2015）倴民初字第1953号民事判决书，被告（反诉原告）刘志文不服此判决上诉至唐山市中级人民法院。唐山市中级人民法院于2016年3月28日作出（2016）冀02民终256号民事裁定书，裁定将此案发回本院重审，本院受理后，依法另行组成合议庭，于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐山宏宇房地产开发有限公司的委托代理人宣少义、被告（反诉原告）刘志文及其委托代理人刘淑梅、第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会的法定代表人李旭新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月2日，秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司（以下简称鼎威公司）与被告、第三人签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：105）。滦南县人民政府对谷家营村平改楼拆迁项目进行了统一规划，依据滦南县人民政府的规划并经合同当事人平等、自愿协商后，鼎威公司将其项下在谷家营村拆迁项目已签合同的权利义务转让给原告。原告相信鼎威公司已对被告土地使用证等合法手续进行了审核，为了确保拆迁进度，原告与鼎威公司、第三人、被告签订了《谷家营村“平改楼”（二期）房屋拆迁开发补充协议》，由原告承继并履行该拆迁协议的权利义务。后因第三人村民上访，经原告审查并由政府派驻专门工作队进行了公示和进一步核实，涉案协议中的房屋无宅基地使用权。三方所签拆迁协议违反法律强制性规定。为维护原告合法权益，原告起诉，请求法院确认《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：105）无效；判令被告返还已经领取的拆迁费23914.8元，安置租房费12000元，合计35914.8元；本案诉讼费用由被告承担。同时原告认为恒信资产评估公司评估报告因评估时建筑物已不存在及鉴定依据不准确等原因，原告对其效力不予认可。
被告答辩并反诉称，2010年5月2日，原告、被告与鼎威公司签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：105），鼎威公司是在明知被告拆迁房屋未取得土地使用权证的情况下签订的该涉案协议。2010年6月8日，原告与鼎威公司、第三人、被告签订了《谷家营村“平改楼”（二期）房屋拆迁开发补充协议》，鼎威公司将其项下在谷家营村拆迁项目已签合同的权利义务转让给原告时，原告对被告拆迁房屋未取得土地使用证等相关情况已经清楚掌握和核实，不存在事后知晓的情况。被告具有获批宅基地条件而数十年未得到批准，致使被告未获得土地使用证。涉案协议既不违反《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》，也不违反滦南县拆迁政策，更不存在任何合同无效的法定情形。涉案协议内容是原告、被告及第三人真实意思的表示，该协议合法有效，三方均应履行协议约定的义务。被告故提起反诉，请求法院判令原告按照《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：105）约定，向被告提供面积为166平方米的拆迁安置房；判令原告向被告按照每年4000元的标准支付自2013年5月2日起至本案一审判决之日止的过渡安置费；判令本案诉讼费由原告承担。另外，我方不认可恒信资产评估公司的公估报告书。
原告（反诉被告）对反诉答辩称，被告未取得土地使用证，不具有合法的批复手续，被告属于无证有建筑物情形，不应给被告置换房屋。被告在未取得土地使用证的情况下与原告、第三人签订的拆迁协议违反法律法规的强制性规定，该拆迁协议自始无效，原告无需履行该协议约定的权利义务。因涉案协议无效，原告向被告支付过渡安置费于法无据。原告终止履行该涉案协议、不予置换房屋的行为未侵犯被告的合法权益，不属于违约行为。
第三人述称，2010年，原告对滦南县倴城镇谷家营村进行整体拆迁，滦南县人民政府派工作组协助实施该拆迁事项。签订涉案协议时，鼎威公司入户对被告宅基地进行了测量，同时工作组和第三人也对被告宅基地进行了审核，被告也当面告知了工作组和鼎威公司涉案房屋没有建房手续的事实。经讨论、研究后，鼎威公司与被告及第三人签订了涉案协议。后鼎威公司将其项下在谷家营村拆迁项目已签合同的权利义务转让给原告，由原告承继并履行拆迁协议的内容，现原告不给被告置换楼房属对被告的侵权行为。涉案协议不具有法律法规规定的无效情形。原告应履行涉案协议所确定的义务。被告虽没有建房手续但根据国家的相关法律政策当时已符合批房条件，没有取得手续是多方面原因造成的，被告没有任何过错。所以原告应当履行协议。被告今年57岁，到现在没有一间房，无论怎么考虑也是不合理的，从村委会的角度讲，被告刘志文确实申请批房，村委会也为其指定了地点建房，但为何没有相关手续，经历多任干部也无法查清了。总之，被告刘志文作为我村村民，虽未取得合法的建房手续，但是其应享有合法的住房权利，原告应为其置换房产。故此，法院应判决涉案协议合法有效，判令本案诉讼费用由原告承担。
经审理查明，2010年1月28日，原告唐山宏宇房地产开发有限公司与第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》，该协议约定拆迁补偿以产权置换为主，原告以宅基地的面积（以土地使用证为依据）每平方米置换0.7平方米住宅楼的标准进行置换；以货币补偿为辅，按拆迁户的实际建筑面积给予补偿，主房、倒座每平方米补偿100元，厢房每平方米补偿70元。2010年5月2日，鼎威公司与被告刘志文、第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：105），该协议载明：鼎威公司置换给被告的楼房面积（含公摊面积）共计166㎡，后鼎威公司在该拆迁协议中的权利义务由原告承继并履行。协议签订后，原告向被告以每年4000元的标准发放了安置租房费12000元；以主房、倒座按100元／㎡，厢房按70元／㎡的标准发放了拆迁补偿款18396元；以主房、倒座30元／㎡，厢房按10元／㎡的标准发放拆迁奖励款5518.8元。被告刘志文用于置换楼房的上述协议涉及的土地情况已由滦南县人民政府派驻的专门工作队进行了调查确认，并于2013年6月22日至24日进行了公示，公示结果是该宗土地无使用权证、无批复、亦不属于老宅、建筑物系违章建筑。现原告已开发利用该宗土地建成商品楼房。原告要求被告返还的拆迁款为拆迁补偿款18396元、拆迁奖励款5518.8元，安置租房费12000元，合计35914.8元。
（2015）倴民初字第1953号民事案件审理过程中，经本院委托，唐山衡信资产评估有限公司对被告刘志文在该宗土地上建造的无宅基地使用证的房屋进行了资产评估，经该公司奔资评报字（2015）第012-5号资产评估报告书评估，被告刘志文所建无宅基地使用证的房屋价值274390元。
以上事实有当事人陈述、滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议、谷家营村平改楼开发协议、谷家营村“平改楼”拆迁补偿明细表、安置租房费发放表、谷家营村无土地使用权合同载明有建筑的户调查核实情况登记表、唐山衡信资产评估有限公司奔资评报字（2015）第012-5号资产评估报告书等证据证实。
本院认为，原告唐山宏宇房地产开发有限公司与第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会于2010年1月28日签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》中明确约定了补偿条件是以合法宅基地使用权为前提置换相应的楼房面积，而本案中涉案房屋涉及的土地，被告本身既未经有关职能部门批准，未取得合法使用权，擅自建成房屋，不符合《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》的约定。《中华人民共和国土地管理法》第三条规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。”该法第七十六条同时规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，……。”该法第七十七条同时规定“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。”《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款规定“财产所有权的取得，不得违反法律的规定。”《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，……。”而本案中被告在未取得该宗土地的合法使用权的情况下，非法占用该宗土地，进而又凭非法占用的土地与鼎威公司（后由原告承继）及第三人签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：105），违反了上述法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，应认定原告受让的鼎威公司与被告、第三人签订的《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：105）属于无效合同。关于原告主张的拆迁补偿款18396元、安置租房费12000元应否返还问题，因被告所占用的土地及建造的房屋均未取得合法手续，故原告基于履行合同的善意而向被告支付的拆迁补偿款18396元、安置租房费12000元共计30396元，被告无权取得应予返还。被告拆除的房屋，虽无合法宅基地手续，但被告实际使用，其拆除行为客观上为原告开发楼盘腾出了土地，原告支付必要的拆迁奖励款是合理的，且原告已履行，故原告要求返还拆迁奖励款5518.8元的诉讼请求，本院不予支持。被告在不能以所占土地置换楼房的情况下，依据公平原则，其投资兴建的地上建筑物应按自身价值（已评估）由原告予以合理补偿。关于被告要求原告给付安置租房费的反诉请求，因本案中置换楼房面积166㎡的约定无效，被告该反诉请求理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：105）无效；
二、原告唐山宏宇房地产开发有限公司给付被告刘志文地上建筑物补偿款274390元，扣除其已付30396元（含拆迁补偿款18396元、安置租房费12000元），实际给付243994元（判决生效即履行）；
三、驳回原告唐山宏宇房地产开发有限公司其他诉讼请求；
四、驳回被告刘志文的反诉请求。
本案本诉案件受理费4960元减半收取为2480元，由原告唐山宏宇房地产开发有限公司负担。本案反诉案件受理费80元减半收取为40元，由反诉原告刘志文负担（判决生效即交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 杜福林
审 判 员 刘 壮
代理审判员 史 宇
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 耿大鹏