青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）青01民终398号
上诉人（原审被告）：闵玉清，公民身份号码×××，男，回族，1965年3月5日出生，化隆县村民，住西宁市。
委托诉讼代理人：刘喜全、刘启鸣，青海河湟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马国海，公民身份号码×××，男，回族，1972年12月11日出生，湟中县村民，住西宁市。
上诉人闵玉清因与被上诉人马国海侵权责任纠纷一案，马国海于2017年11月8日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判令闵玉清腾退位于西宁市城东区建国路13号1号楼2单元2211室的房屋。西宁市城东区人民法院于2018年1月5日作出（2017）青0102民初3797号民事判决，闵玉清不服提起上诉。本院于2018年2月2日受理后，依法组成合议庭，于2018年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人闵玉清及其诉讼代理人刘喜全、刘启鸣、被上诉人马国海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
闵玉清上诉请求：发回重审或改判驳回马国海诉讼请求。事实和理由：一审法院已经查明涉案房屋由易成元出售给马元清，马元清又出售给闵玉清。虽然期间没有办理过户手续，但易成元已经将房屋实际交付给马元清并由马元清交付给闵玉清。闵玉清购买涉案房屋的事实客观成立，买卖协议合法有效，闵玉清为该房屋的合法占有人，房屋来源合法，马国海要求腾房的事实理由不成立。易成元将房屋再次卖给马国海的行为属于”一房二卖”，属于欺诈，其行为本身就是违法，并严重侵害闵玉清合法权益的行为。马国海与易成元在明知该房屋已出售给闵玉清，仍旧以严重低于市场价，仅以240000元的价格达成房屋买卖合同并办理过户登记手续，马国海与易成元主观存在恶意串通，实为”以合法形式掩盖非法目的”的行为，其双方之间的房屋买卖合同属于无效合同，马国海不符合善意第三人的法定条件。原审判决以易成元与马国海已经在房地产机关备案并办理相关手续为由，判决马国海享有合法产权，属于未进行实质审查的结果。马国海与易成元的行为，已构成刑事犯罪，应当追究其二人相应的刑事责任。一审法院应当将涉及刑事犯罪的线索移交公安机关并中止本案的审理。本案非单一的房屋买卖合同关系，其法律关系复杂，涉及当事人众多，为此一审法院向相关当事人进行了调查，但一审法院并未将本案涉及的利害关系人易成元、马克里索买、马元清等追加至本案审理，也未重点审查马国海与易成元之间的房屋买卖合同的合法性，程序不当。一审法院应当遵循”先刑后民”的原则中止本案审理，并将本案移送至相关刑事侦查部门立案侦查，故程序不当。
马国海辩称，其从开发商处合法购买诉争房屋，无需与他人恶意串通。其拥有房屋权属凭证，房屋应当归其所有。闵玉清没有任何房屋权属凭证，与外人之间的合同与本案无关，占有房屋也不能产生权属转移的法律效果。一审程序并无不当，不动产权属凭证就是诉争房屋归属唯一的凭证，其他证据均无法对抗。闵玉清所说的刑事问题，可以向有关机关主张，不应在民事案件中审理，何况并不存在刑事犯罪问题。原审认定事实清楚、证据充分、程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：2011年3月1日，易成元购买了位于西宁市城东区建国路13号1号楼2单元2211室的房屋，并交清了购房款。2013年11月16日，易成元与马元清、马克力索买签订《协议书》，约定易成元将其所有的青英领秀城1号楼2单元211室房屋（面积为147平方米）与马克力索买所有的玖鹰和谐家园9号楼1254室房屋（面积为94.14平方米）进行置换，马克力索买向易成元应付差价500000元，期限为1年。双方同时约定，马克力索买于近期办理产权过户手续，易成元在马克力索买付清差价500000元后即时办理。马元清作为证明人在协议书上签字确认。协议签订后，马克力索买、马元清交付了260000元房款差价，剩余款项240000元经易成元多次催要一直未予支付。
2015年6月1日，马元清与闵玉清签订了《协议书》，约定马元清将本案争议房屋出卖给闵玉清，房款为1050000元，马二海买作为中间人在协议书上签字确认。协议签订后，马元清将该房屋交付给闵玉清使用，闵玉清一直居住至今，未办理房屋产权证。2016年，易成元向西宁青英房地产开发有限公司提出房屋更名申请，西宁青英房地产开发有限公司受理了该申请，并依程序进行了房屋更名手续，马国海与西宁青英房地产开发有限公司于2016年8月19日签订了编号为XS00061498、房屋代码为663306的《西宁市商品房现售合同》，并于2016年12月30日出具了购房税务发票。后易成元协助马国海办理了房屋过户手续，房屋产权证书为青（2017）西宁市不动产权第XX**号。
一审法院认为，不动产权物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，易成元与马国海之间办理房屋更名手续及产权过户手续均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规或者社会公共利益，并无不当，对马国海为本案争议房屋的所有人的事实予以确认。闵玉清辩称，其从马元清处购买争议房屋并居住至今，故该房屋应属其所有。根据易成元与马克力索买、马元清之间的协议书，马克力索买、马元清应当向易成元付清房屋差价500000元后双方办理本案诉争房屋的产权过户手续。在房屋所有权人仍为易成元的情况下，马元清将房屋出卖给闵玉清的行为系无权处分，并未得到易成元的追认，且闵玉清至今未办理房屋产权证。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益及处分权利的唯一凭证，现马国海作为诉争房屋的所有权人，有权主张排除妨碍，确保其所有权人权能的实现。闵玉清认为其居住诉争房屋有合法依据，足以阻却所有权人马国海行使权能，应当提供证据予以证明。现闵玉清仅提交其与马元清签订的协议书，亦无法证明其实际交付了全部房款，且马二海买并未目睹闵玉清与马元清买卖房屋及交付购房款的全部过程，故闵玉清提供的证据及马二海买的证言不足以认定闵玉清居住诉争房屋有合法依据。马国海要求闵玉清腾退诉争房屋的诉讼请求事实充分，于法有据。而马元清与闵玉清之间是否存在房屋买卖纠纷及马元清是否侵害闵玉清的权益，应由闵玉清另案起诉处理，遂判决闵玉清于六十日内将位于西宁市城东区建国路13号1号楼2单元2211室的房屋腾退返还给马国海。
本案二审期间，闵玉清与马国海的主要争议仍然是闵玉清是否应腾退房屋，双方对一审查明的基本事实经过无异议，本院对各方均无异议的事实予以确认。
另根据一审法院针对易成元及西宁青英房地产开发有限公司工作人员进行调查，且马国海与闵玉清均无异议的调查笔录，易成元在知道马元清将涉案房屋出售给闵玉清的情况下，又与马国海买卖涉案房屋，而马国海也在知道涉案房屋存在多次买卖的情况下，以240000元购买该房屋，并在易成元的申请下，通过西宁青英房地产开发有限公司办理了关于易成元商品房预售信息的撤销，马国海与西宁青英房地产开发有限公司重新签订商品房现售合同，并将涉案房屋权属登记在马国海名下。
二审中，马国海在认可一审查明基本事实的情况下，坚称其是从西宁青英房地产开发有限公司处购买房屋，并对案件中涉及的诸多事实均以”与本案无关”、”忘记了”等回应，不仅与其认可的一审查明事实、易成元的陈述相矛盾，而且回避本案中的基本事实，但根据现有证据对易成元与马元清、马克力索买达成房屋置换协议、马元清又就涉案房屋与闵玉清达成买卖协议、闵玉清自房屋交付后居住使用至今等基本事实应予认定。所以在马国海持有房屋权属证书及闵玉清占有使用的情况下，本案的争议焦点在于当所有权与占有权能发生分离的情况下，买受人是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。
本院认为，签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。
本案纠纷的产生在于买卖各方不规范的买卖行为，所以彻底解决本案的关键在于易成元购买涉案房屋之后的数次买卖合同的效力。闵玉清在马国海购买房屋之前就已经与马元清因买卖而占有该房屋，而马国海在明知涉案房屋已经卖于马元清、马克力索买、马元清又将涉案房屋出售给闵玉清的情况下，仍然与易成元达成买卖房屋的协议，而且是以明显低于当时房屋市场价值的价格购买。虽然闵玉清在马元清未取得房屋权证的情况下购买房屋亦存在不规范的行为，但买卖行为已实际发生并且因此占有使用房屋，而且是在马国海购买之前，所以闵玉清取得占有使用权时并不损害马国海的任何权益。马国海明知涉案房屋的相关情况，其愿意低价购买已出卖给他人且他人已实际占有使用的房屋，就应承担相应的合同风险责任，其仅仅依据权属证书即要求闵玉清腾退房屋缺乏合理性。鉴于此，如果马国海对涉案房屋享有权利也应通过该房地产买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中，虽然马国海于2017年取得了涉案房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过房屋的占有、使用权。对此，如果马国海与易成元之间的房屋买卖合同有效，其应依据与易成元达成的买卖合同之约定，基于债权请求权向合同相对方主张权利。如易成元无法向马国海履行交付房屋的义务，马国海应向易成元主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。一审判决在查明易成元就涉案房屋重复买卖、闵玉清因买卖而占有使用房屋的情况下，仅仅因马国海持有权属证书判决闵玉清腾退房屋不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项的规定，判决如下：
一、撤销西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初3797号民事判决；
二、驳回马国海的诉讼请求。
一审案件受理费5000元、二审案件受理费10000元，均由马国海负担。
本判决为终审判决。
审判长张磊
审判员陈志秀
审判员左志萍
二○一八年三月二十七日
书记员潘弘