山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁06民终968号
上诉人（原审被告）：烟台新桥集团有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚路147号。
法定代表人：张士家，董事长。
委托诉讼代理人：曲晨伟，山东瀛伟律师事务所所律师。
被上诉人（原审原告）：葛金梅，女，1973年1月31日出生，汉族，居民，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：刘福星，山东乾元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁伟芳，山东乾元律师事务所律师。
上诉人烟台新桥集团有限公司（以下简称新桥集团）因与被上诉人葛金梅商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初8693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新桥集团的委托诉讼代理人曲晨伟与被上诉人葛金梅的委托诉讼代理人刘福星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人新桥集团上诉请求：1、依法撤销烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初8693号民事判决书，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人所主张的权利已经超过法定的诉讼时效，依法不应得到支持。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中的约定，上诉人应在2010年6月30日前将房屋交付给被上诉人。事实上，被上诉人已于2010年5月29日领取了房屋钥匙，上诉人已于当日将房屋交付给被上诉人。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人应当在2011年5月24日前将办理产权登记所需的资料报送给房产管理部门，即上诉人承担违约责任的诉讼时效起算时间点为2011年5月25日，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条的规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”被上诉人请求上诉人承担逾期办证违约责任的诉讼时效应为2011年5月25日至2013年5月24日。但在此期间，被上诉人从未向上诉人主张任何的逾期办证违约金。被上诉人于2016年12月才向芝罘区人民法院提起诉前调解，且于2017年8月15日向芝罘区人民法院提起诉讼，无论从哪个时间点计算，根据前述法律规定，被上诉人提起诉讼的时间均已超过了法定的诉讼时效，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。二、上诉人已于2016年9月30日依约履行了合同约定的义务，被上诉人无权再要求上诉人支付此后时间的逾期办证违约金。一审中上诉人提供的材料可以证明，上诉人已于2016年9月30日将办理房屋产权证所需的相关材料报送给房产主管部门，只是由于国家正在推行不动产登记制度改革，房产部门与国土部门需进行业务、资料合并，致使政府部门停止办理不动产登记业务。因此，涉案房屋无法办理产权登记，不能完全归责于上诉人。事实上，上诉人已经履行了合同约定的报送办证资料的义务，因此，被上诉人无权再要求上诉人支付自2016年9月30日之后的逾期办证违约金。综上，上诉人现依法提起上诉，恳请贵院查明案件事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人葛金梅辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
葛金梅向一审法院起诉请求：1、判令被告立即协助原告办理坐落于烟台市芝罘区新桥路138号新桥国际佳苑A2座1单元1102室房地产权属登记证书；2、判令被告支付逾期办证违约金40979.58元（以房款金额409795.8元为基数，自2015年6月1日按照年5%暂计算至2017年5月31日），同时自2017年6月1日起至被告实际协助原告办证之日止仍按上述标准计付违约金给原告；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2010年3月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的、位于烟台市芝罘区新桥国际佳苑A2座1单元1102室房屋一套，总金额为409795.8元；被告应在2010年6月30日前将经综合验收合格且符合合同约定的涉案房屋交付给原告；被告应按相关规定在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续；若因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，且原告不退房的情况下，被告按已付房价款的年5%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房款。2010年5月29日，被告向原告交付了涉案房屋。原告未取得房地产权属登记证书，涉案房屋亦未办理初始登记。
2016年12月，原告针对本案诉请向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但调解未果。2017年8月15日，原告立案起诉，进入本案诉讼。
2017年9月19日，烟台市不动产登记中心为山东乾元律师事务所出具《关于烟台市芝罘区新桥国际佳苑小区未提交申请办证资料的说明》，载明：截至目前，我中心未收到新桥国际佳苑小区开发企业申请办理不动产权证书的申请资料。
诉讼中，经一审法院向烟台市国土资源局查询，涉案新桥国际佳苑小区所在的土地（土地证号为烟国用[2007]第1005**号）上存在抵押。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人应恪守履行。《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在商品房交付使用后360日内，即2011年5月24日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。履约中，被告于2010年5月29日向原告交付涉案房屋后，未能依约于2011年5月24日前履行前述合同义务的事实清楚，应当依约承担逾期办证的违约责任。被告以其全部规划手续被停办为由拒绝承担本案逾期办证违约责任的辩称理由不当，一审法院依法不予采信。
依据涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告自2011年5月25日起有权要求被告以购房款为基数按年5%的标准承担逾期办证违约责任，直至被告向产权登记部门提交办证相关资料之日止。原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼时效应自2011年5月25日起计算。因原告主张的逾期办证违约金属于继续性债权，一审法院仅能支持自2016年12月原告向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解之日的前两年及其后的逾期办证违约金，现原告主张以购房款409795.8元为基数，自2015年6月1日起至被告向产权登记部门提交办证资料之日止按年5%的标准计算的违约金未超过诉讼时效期间，一审法院予以支持。
关于原告请求被告立即协助办理房屋权属证书之主张，因涉案新桥国际佳苑小区所在土地上存在抵押，该小区也尚未办理初始登记，暂不具备办证条件，现原告请求被告协助办理涉案房屋产权证书的主张，一审法院依法不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、限被告烟台新桥集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告葛金梅支付逾期办证违约金40979.58元（以总房款409795.8元为基数，自2015年6月1日起按年5%暂计至2017年5月31日），同时自2017年6月1日起至被告向产权登记部门提交办证资料之日止继续按上述标准计付违约金给原告。二、驳回原告葛金梅的其他诉讼请求。如被告烟台新桥集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费824元，由被告烟台新桥集团有限公司负担。
二审中，当事人未提交新证据。二审查明涉案房屋未完成初始登记，尚不具备办理房产证条件，其他事实同一审。
本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规规定，合同合法有效，双方当事人应恪守履行。上诉人在双方约定时间内未能按约履行将办理权属登记需要由其提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续的合同义务，应当承担相应违约责任。按照合同约定，对于逾期办证违约责任系以购房款为基数按年5%的标准承担，属于继续性债权，关于上诉人主张的超过法定诉讼时效抗辩，一审判决说理充分，本院不再赘述。综上，一审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费824元，由上诉人烟台新桥集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曲振涛
审判员 鲁晓辉
审判员 李 安
二〇一八年四月二十三日
书记员 于佳昕