贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0322民初1423号原告：贵州林东建设工程有限公司。住所地：贵州省贵阳市观山湖区金华镇贵州林东矿业集团有限责任公司内。法定代表人：李显丁，系公司董事长。原告：胡志勇，男，1964年5月22日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。二原告共同诉讼代理人：张绍明，男，系贵州贵遵律师事务所律师。二原告共同诉讼代理人：杨凤，女，系贵州贵遵律师事务所实习律师。被告：姚大治（曾用名姚志勇），男，1973年11月2日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被告：余骑飞，男，1985年10月2日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县，现住桐梓县。被告：姚佳成，男，1998年11月29日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被告：姚卓君，女，1996年7月24日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。四被告共同诉讼代理人：梁晓松，男，贵州大娄山律师事务所。四被告共同诉讼代理人：杨学勇，男，贵州大娄山律师事务所实习律师。第三人：贵州林东煤业发展有限责任公司桐梓煤矿。住所地：桐梓县楚米镇。法定代表人：赵福其，系该矿矿长。第三人：贵州林东煤业发展有限责任公司。住所地：贵阳市乌当区金华镇。法定代表人：蒋崇辉，系公司董事长。诉讼代理人：赵福其，男，系桐梓煤矿矿长。第三人：苟光跃，男，1975年2月18日生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州。第三人：张绍霞，女，1962年3月26日生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州。第三人：何春珍，女，1954年2月18日生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州。原告贵州林东建设工程有限公司（以下简称“林东建司”）、胡志勇与被告姚大治、余骑飞、姚佳成、姚卓君、第三人贵州林东煤业发展有限责任公司桐梓煤矿（以下简称“林东煤矿”）、贵州林东煤业发展有限责任公司（以下简称“林东煤司”）、苟光跃、张绍霞、何春珍返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告胡志勇及二原告的共同诉讼代理人张绍明、杨凤，被告姚大治、余骑飞及四被告的共同诉讼代理人杨学勇，第三人林东煤矿的法定代表人及林东煤司的诉讼代理人赵福其到庭参加了诉讼。第三人苟光跃、张绍霞、何春珍经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判决四被告立即将位于贵州省桐梓县娄山关镇“桐梓煤矿半山安居工程1-401、1-504、1-704号”住房三套归还给原告所有和居住使用；2、判决四被告从2013年11月7日起至实际交付桐梓煤矿半山安居工程1-401、1-504、1-704号房屋之日止，按照40元/平方米/月的市场租金标准支付原告实际占用期间的房屋租金（房屋价值及租金价格总计暂定800000元，最终以人民法院委托的评估价格为准）；3、判决第三人林东煤矿立即停止为被告办理上述三套住房的产权手续，并撤销备案；4、本案的案件受理费由四被告承担。事实及理由：2010年3月11日，原告与第三人林东煤矿签订《建设工程施工合同》，约定：林东煤矿将桐梓煤矿半山安居工程发包给原告施工。2010年4月1日，原告胡志勇与被告签订《内部承包合同》，约定原告将涉案工程第二栋转包给被告施工。经过双方结算，原告应当支付被告姚大治工程款为513989元，以及姚大治与案外人赵福明的合股款225000元，合计738989元。2013年11月7日，经过第三人林东煤矿同意，各方达成口头协议，约定原告将其公司承建的桐梓煤矿半山安居工程1-401、1-504、1-704号住房三套，折价抵偿给被告姚大治，用于冲抵工程款，并将上述房屋实际交给姚大治居住和使用。姚大治也曾经在另案开庭审理过程中承认了“原告用住房抵偿工程款”的事实，但生效判决认为“双方对已经实际抵偿的事实”缺乏证据证明，并告知原告另行起诉。现姚大治已将1-704号房屋交付给被告余骑飞、将1-401号房屋交付给被告姚佳成、将1-504号房屋交付给被告姚卓君居住和使用，并在第三人林东煤矿办理了备案登记（被告主张从林东煤矿购买）。原告认为，涉案的上述住房三套，系第三人林东煤矿用工程款抵偿给原告所有，原告将上述三套房屋用于冲抵工程款抵偿给被告的行为，已经被生效判决否定，被告占有和使用该房屋并无合法依据，应将上述三套住房归还原告，并支付占用期间的房屋租金。为此，为维护自身合法权益，原告以前述诉请诉至法院。四被告共同辩称：原告不是适格当事人。原因有三：1、涉案的第二栋三套房屋的所有权人是林东煤矿，原告只是涉案房屋的施工方。涉案三套房屋是第三人苟光跃、张绍霞（杨又清）、何春珍以煤矿职工的身份获得的安居房。余骑飞、姚佳成、姚卓君通过林东煤矿非煤产业部负责人崔金秀、郑贵林在2012年4月1日从苟光跃、何春珍、2010年1月6日从杨又清处回购“购买权”后转让所得。林东煤矿收取了三被告水电户头费用，并将涉案房屋实际交付给三被告居住使用至今。因此，三被告对涉案房屋拥有合法的权利。2、原告诉称“2013年11月7日，经过第三人桐梓煤矿同意，各方达成口头协议约定，原告将其公司承建的桐梓煤矿半山安居工程1-401、1-504、1-704号住房三套，折价抵偿给被告姚大治，用于冲抵工程款，并将上诉房屋实际交付给被告姚大治进行居住和使用”不是事实；涉案房屋在2010年就由林东煤矿安置给职工苟光跃、杨又清、何春珍，怎么可能在2013年又将房屋同意抵工程款给姚大治。林东煤矿是业主，原告是施工方，姚大治是实际施工人，如果施工方欠施工人的工程款，只是二者之间的工程款结算问题，林东煤矿无资格同意将职工的安居房用于抵工程款，原告的该主张已被生效法律文书所否定。3、林东煤司在（2016）黔0322民初489号案件中答辩称“林东煤司桐梓煤矿才是发包人，其已按约支付承包人1-3栋工程款”。判决查明“截止2015年煤矿共支付胡志勇半山安居工程1-3栋建筑工程款10453135元，其中2栋建筑工程款已付清”。生效的法律文书足以证明涉案的三套房屋与工程款没有任何关联性。综上，余骑飞、姚佳成、姚卓君认为其居住使用的涉案三套房屋是从第三人苟光跃、杨又清、何春珍处购买取得，与原告诉称的以房抵工程款不是同一法律关系，原告不是涉案三套房屋的所有权人，其请求无事实和法律依据，且原告不是适格当事人。请求驳回原告的起诉。第三人林东煤矿及林东煤司共同述称：林东煤司与林东建司签订有补充协议，协议的意思是只要先满足职工住房，剩余的住房承建方是可以处理的，协议当中有明确约定。被告称这涉案房屋是从我们的职工手中转出来的，希望其能提供交款、转让等的依据，如果没有这个依据，私自转让是不合法的，我公司不予认可。第三人苟光跃、张绍霞、何春珍均未到庭、未举证，亦未答辩。本院经审理认定事实如下：2007年林东煤矿筹划集资建房，计划建房5栋。2007年5月25日，第三人桐梓煤矿面向社会发出《通告》，主要内容为：桐梓煤矿在半山修建职工住宅小区，因目前缴纳入户资格保证金人数达不到规划户数，所以告知有意购买者可到桐梓煤矿非煤产业部登记并缴纳入户资格保证金（￥5000元），以确认再次购房。2007年7月23日，第三人苟光跃按《通告》的条件向林东煤矿交纳了5000元购房订金。当月30日，案外人杨又清向林东煤矿交纳了5000元购房订金，次日，第三人何春珍亦向林东煤矿交纳了5000元购房订金。林东煤矿向上述三人分别出具了《收据》一份进行确认。2008年5月30日，原告胡志勇以桐梓县建筑安装公司代表人的名义与原告签订《桐梓煤矿半山安居房建房施工内部承包合同》（以下简称“《内部承包合同》”），约定由原告承包半山安居房第二栋。2010年3月11日，林东煤司下属的林东煤矿作为发包人与林东建司签订《建设工程施工合同》，约定林东建司承建桐梓煤矿半山安居工程。2010年4月1日，胡志勇以林东建司代理人名义与被告姚大治达成《补充协议》，约定：《内部承包合同》的权利义务由林东建司与姚大治继续履行；该协议落款处分别由胡志勇、姚大治签名，其中胡志勇签名上方加盖了林东建司半山安居工程项目部印章。2011年9月1日，半山安居房第二栋工程经验收合格。2011年11月2日，林东煤矿与林东建司委托的负责人胡志勇签订《半山安居工程修改补充协议》（以下简称“《修改补充协议》”），其第二条载明“不管造价如何，乙方无条件的交214套经有关部门验收合格的住房给桐梓煤矿职工……半山安居房必须由甲方职工优先选房后，剩余房屋乙方才能处理。”第四条载明“214套以外的住房及其它12个门面作为甲方对乙方补偿，主要针对所有土地户的赔偿、矿外原已交5000元订金的20户订建房户、关系户以及施工协议中未考虑到的增加部分的补偿，214套住房以外住房的收款均由石德科负责，定价与纠纷由乙方负责，与甲方无关。”第六条载明“……乙方必须在2012年12月1日前交完214套房子，否则甲方有权向乙方索赔违约金，其违约金按未完工部分土建工程款每天3‰计算。”该协议落款处分别由时任桐梓煤矿法定代表人邓硕刚、胡志勇签名，其中胡志勇签名上方亦加盖了林东建司半山安居工程项目部印章。次日，桐梓煤矿向胡志勇发放授权委托书，授权委托胡志勇“代为办理房屋分配及产权申办等相关手续”。2012年2月14日，胡志勇与姚大治、赵福明对姚大治承建的半山安居工程第二栋进行结算并以纸质《会议内容》形式对款项、数据进行确认。2013年11月7日，胡志勇与姚大治、赵福明再次对半山安居工程第二栋进行结算并再次以纸质《会议内容》形式对款项、数据进行确认。因胡志勇未支付上述约定款项，经姚大治催收，胡志勇于2015年11月7日在《会议内容》上手书“二期工程启动后结清余款”。截止2015年林东煤矿共支付胡志勇半山安居工程1-3栋建筑工程款10453135元，其中2栋建筑工程款已付清。2016年2月25日，林东煤矿出具《证明》一份，内容主要反映：桐梓煤矿将半山安居工程发包给林东建司，该公司委托胡志勇负责施工管理，施工中胡志勇又将工程发包给王才良、段贤东、姚大治三人，经桐梓煤矿同意，胡志勇用前述工程住房抵工程款交付给姚大治居住和使用，姚大治向桐梓煤矿提供资料办理产权登记，产权证正在办理中。姚大治认为1-401号、1-704号房是其从苟光跃、杨又清处购买所得。2016年3月8日，林东建司出具《证明》一份，内容大意为：胡志勇系半山安居工程项目负责人，曾全权代表公司将工程转包给姚大治承建，林东建司同意胡志勇用半山安居工程还房1-504号折价225000元抵偿给姚大治，另用1-704、1-401号以及胡志勇女儿转账80000元抵偿工程款，胡志勇的行为属职务行为，行为后果由林东建司承担。另查明：被告余骑飞系姚大治之妻弟，被告姚卓君系姚大治之女，被告姚佳成系姚大治之子。第三人苟光跃、何春珍均系林东煤矿职工，案外人杨又清系林东煤矿退休职工（现已身故），第三人张绍霞系杨又清之妻。林东煤矿在职工交纳订金取得优先购买权后，对职工转卖该优先购买权无任何禁止性规定。余骑飞于2010年1月6日从杨又清处受让1-704号房购买权，杨又清对余骑飞作出书面《承诺》，表示“自愿将半山入住资格（伍仟元收据）转给余骑飞，今后无论房价涨或调减均与杨又清无关。”姚大治于2012年4月1日从苟光跃处受让1-401号房购买权，苟光跃向姚大治出具一份《半山安居住房购买权的转让协议》，内容为“我自愿将半山安居住房的购买权转让给姚志勇，一切费用由他本人负责，与我无关系。矿上需要的一切证件，无条件提供。”同时，姚大治又直接从何春珍处受让取得1-504号房购买权。上述购买权转让事宜已在林东煤矿备案，其中1-401号房屋登记人为苟光跃、姚佳成，1-504号房屋登记人为何春珍、姚卓君，1-704号房屋登记人为杨又清、余骑飞。余骑飞取得购买权后，分别于2013年6月3日、22日向林东建司半山安居工程项目部缴纳了装修押金3000元、水户头费2000元，该项目部分别向余骑飞和姚大治之妻余晓琴出具了《收款收据》，并加盖项目部公章及胡志勇印。而装修押金于当年8月25日由胡志勇签字同意后退还余骑飞。现涉案三套房屋由余骑飞、姚佳成、姚卓君各自居住和使用。再查明：姚大治于2016年向本院起诉胡志勇、赵福明，要求胡志勇、赵福明连带支付姚大治欠款225000元，本院（2016）黔0322民初488号《民事判决书》判决胡志勇支付姚大治合伙款225000元。同时，姚大治又向本院起诉胡志勇、林东建司、林东煤司，要求林东建司、胡志勇连带支付姚大治工程款367605元、利息损失448024元、停工损失63971元，合计879600元，本院（2016）黔0322民初489号《民事判决书》判决林东建司支付姚大治工程款（含保证金、停工损失）人民币433989元及相应利息。姚大治不服该判决，向遵义市中级人民法院提起上诉，该院（2016）黔03民终5278号《民事判决书》驳回了其上诉，维持原判。上述判决对胡志勇所持以涉案三套房屋抵偿合股款、工程款的主张均未予以采纳。上述事实，有原告提交的《建设工程施工合同》、《桐梓煤矿半山安居房建房施工内部承包合同》、《补充协议》、《半山安居工程修改补充协议》、《会议记录》2份、《证明》、《授权委托书》、《民事判决书》3份、《通告》、《半山安居工程住户明细表》，被告提交的《承诺》2份、《半山居住房购买权的转让协议》2份、《收款收据》5份、水电费发票4张、《民事判决书》1份、《半山安居工程住户明细表》、本院依职权到林东煤矿调查的《询问笔录》等证据以及各方当事人在庭审中的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：本案的焦点在于：第一，原告方是否享有对涉案房屋的所有权；第二，被告方取得对涉案房屋的居住权和使用权是否合法。首先，原告方与第三人林东煤矿先后签订了《建设工程施工合同》和《修改补充协议》，从林东煤矿处取得了半山安居工程的建设资格，但根据《修改补充协议》以及本院的调查可知，半山安居工程应先交付214套房屋给林东煤矿供其职工优先购买，其余的住房原告才有权进行处置。半山安居工程系林东煤矿实施的集资建房项目，林东煤矿系项目的业主和发包方，其名下职工具有优先购买权，原告方应举证证明其对涉案三套房屋具有处置权。虽然林东煤矿出具的《证明》中表示其已同意胡志勇用涉案三套房屋抵工程款交付姚大治居住和使用，但该内容无其他证据佐证，且与本院查明的被告方取得居住和使用权的途径不一致，故根据合同相对性原则，本院认定作为施工方的原告无权对涉案三套房屋进行处置。其次，按照林东煤矿集资建房的本意，煤矿职工具有优先购买权，苟光跃、何春珍、杨又清均系林东煤矿职工，故上述三人在交纳了5000元入户资格保证金后，就各自即时取得对涉案三套房屋的优先购买权，并在林东煤矿进行了备案，且林东煤矿对职工转卖该优先购买权无任何禁止性规定，故上述三人分别向被告余骑飞、姚卓君、姚佳成转让优先购买权的行为合法，余骑飞、姚卓君、姚佳成取得优先购买权并履行完全部付款手续后亦即时取得对涉案三套房屋的居住和使用权。从被告提交的《水户头费收款收据》和《装修押金收款收据》证据显示，原告胡志勇及林东建司半山安居工程项目部对被告入住涉案房屋至少在2013年就是知情的，其将装修押金退还余骑飞，亦从侧面证明了三被告分别取得对涉案三套房屋的居住和使用权不违反法律规定。最后，被告已入住和使用涉案房屋多年，胡志勇及林东建司对此一直知情，但现在以工程施工方的身份要求被告将涉案房屋返还归其所有，源自三份《民事判决书》中对其“以房抵工程款”的主张未予以认可，但该三份《民事判决书》查明的事实中亦未确认原告方对涉案三套房屋享有所有权和居住使用权。因此，对原告方要求被告方返还涉案三套房屋并支付占用期间房屋租金的主张，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百六十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告贵州林东建设工程有限公司、胡志勇的诉讼请求。案件受理费11800元，减半收取5900元，由原告贵州林东建设工程有限公司、胡志勇共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接向贵州省遵义市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内，通过本院或者直接向贵州省遵义市中级人民法院预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 员 黎  洪二〇一八年二月二日法官助理 冯 珊 珊书 记 员 令狐巍巍