江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1002民初2187号原告：关晓欢，男，1981年8月15日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：陈群，江苏擎天柱律师事务所律师。被告：广陵区清雅居快捷酒店，住所地扬州市运河西路*号大世界国际广场内。经营者：刘妍，女，1983年2月8日出生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：葛永清、姚燕，系被告工作人员。原告关晓欢与被告广陵区清雅居快捷酒店（以下简称清雅居酒店）排除妨害纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告关晓欢向本院提出诉讼请求：1.排除被告设在大世界国际广场一楼大堂的接待处和商铺三楼屋顶的三间房屋给原告造成的妨碍；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告系本市运河西路3号（大世界国际广场）的业主。2014年7月，被告清雅居酒店在公寓楼的一楼占用了约五分之四的大堂面积设置了“如家酒店”的接待大厅。2015年，被告在三楼平台搭建多间房屋用作办公、储存货物。公寓楼本系商业用途，该大堂系公共有途，被告作为私用，侵犯原告的使用权。造成妨碍的具体情况为：原来一楼大堂是给全体业主用来设置值班室和安全门禁的，大堂内可以用作招牌展示、货物运输通行，而被告在大堂放置了沙发并设置了玻璃门，只留了一个狭窄的通道通行，被告占用共有空间并封闭大门给原告的出入通行、货物运输、招牌展示、经营环境等造成了妨碍，给公寓的整体形象造成了不利影响，破坏了其他经营者的经营环境；被告在三楼楼顶搭建的三间房屋，是全体业主共有空间，该平台具有消防疏散功能，被告的建筑物堵塞了楼梯通道，给包括原告在内的全体业主造成了极大不便和消防安全隐患。被告的行为给原告的经营、生活造成了妨碍，要求被告尽快排除妨碍。被告清雅居酒店辩称，1.公寓楼是办公用途，并非商业用途，一楼大厅为地下办公共有，与商铺主业之间没有任何公摊关系。《大世界国际广场商品房买卖合同》第十七条明确规定，该栋楼楼面使用权归开发商，物业公司负责管理。原告没有使用权，就不存在被告侵犯原告的使用权。2.被告在三楼平台放置两个集装箱用于堆放杂物并非建设多间房屋用于办公，而且在集装箱内安装消防设备，没有消防问题。三楼的平台是四楼的地面，四楼整层是被告的，到三楼平台必须经过四楼，出于安全考虑被告是不允许任何无关人员进入四楼到三楼平台，更谈不上影响原告的通行。3.被告将原来一楼大厅里的推拉式玻璃门更改成旋转玻璃门，大厅原来作为公寓楼上下通道，被告在得到开发商和物业公司同意的情况下设置了一个接待处，与公寓楼业主共同使用，未改变本栋公寓楼的功能，公寓楼的所有业主仍然通过该大厅进出，大厅是敞开的，不影响任何人的出入通行，反而提升了公寓楼的整体形象，改善了经营环境。一楼大厅仅仅是公寓楼的通道，原告是二楼商户业主，属于商业性质，而被告是公寓的业主，属于办公性质。二、三楼商铺有专门大厅和通道，与公寓楼一楼大厅及三楼顶没有任何关联性，一至三楼商铺的业主是不可以进入三楼平台，更谈不上是一至三楼的消防通道，一至三楼的商铺有专门的消防通道，所以与原告之间没有任何的相关联性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：本市大世界国际广场总层数为16层，分为：地下一层、1-3层规划用途为商业、4-15层规划用途为办公。原告系本市运河西路3号（大世界国际广场）1-2-49号商铺（面积为27.57平方米）的业主。被告在大世界国际广场一楼南侧门厅通道设置了如家酒店的接待处并摆放了沙发、陈列柜，在4楼开设宾馆。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告陈述可以通过电梯通道和楼梯通道从被告设置的接待处的一楼大厅到原告的二楼商铺；被告辩称大楼由一至三楼的商铺和四至十五楼的公寓组成，一至三楼商铺所有货物由专门两部货物电梯进行运输，另有七个安全出口，一至三层商铺人员不可能通过一楼大厅里的电梯上下，因为电梯里没有设置二楼、三楼的按钮，与二楼商铺的业主是不存在任何的影响。本院经现场勘查，被告在大世界国际广场一楼南侧进出口设置了旋转式玻璃门，可正常自由通行；被告在大世界国际广场一楼南侧门厅通道里侧设置了如家酒店的接待吧台和储藏室并摆放了沙发、陈列柜，但不影响通道正常通行；一楼大厅西侧有电梯上下通行，但电梯里没有设置二层、三层的出入按钮（1、4-15层均有按钮），被告在大楼西侧三楼屋顶上搭建了三间临时建筑，里面放置了杂物；原告的商铺位于二楼北侧位置，与一楼接待吧台相距较远，二楼商铺有多处楼梯通道和电梯通道通行上下。2.被告提供了扬州市房地产测绘队出具的（大世界国际广场）房产测绘成果报告书，以期证明大世界国际广场一楼南侧门厅的分摊共有面积部位为地下办公共有，与原告的商铺并无关系；原告对此不予认可，认定该门厅系全体业主包括原告在内共有部分，与原告有关联性。本院到扬州市房地产测绘队核实了解，该单位工作人员解释本市大世界国际广场1-3层规划用途为商业、4-15层规划用途为办公，还有地下一层，关于房产测绘成果报告书中第五项共有建筑面积分摊情况表中记载的共有部位名称相对应的分摊共有面积部位有办公共有、幢共有、地下办公共有、地下商业共有、商业共有等都是有明确要求和含义的；一楼门厅1的分摊共有面积部位标注为地下办公共有，是指地下和办公共有，分摊面积从地下一层和办公楼层中分摊，与商铺没有关系，该门厅不属于商业楼层的共有部分。3.被告提供了葛永清与扬州泰华置业有限公司签订的大世界国际广场1幢合275908号房的商品房买卖合同，第十七条规定该商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归出卖人用于广告及公共设施、物业公司负责管理、买受人不得使用，因原告没有使用权，就不存在被告侵犯原告的使用权；原告对此不予认可；本院认定被告提供的商品房买卖合同并非商铺业主与开发公司签订的商品房买卖合同，其与开发商对屋面使用权的约定对商铺业主并不发生法律效力；且建筑物的基础、外墙、屋顶等基本结构部分系天然共有部分，开发商将房产出售后对该部分已不享有物权，故对该证据本院不予采信。4.被告提供的扬州大世界物业服务有限公司（甲方）与被告（乙方）2014年9月1日签订的合同，约定：甲方同意乙方自行装修大世界国际广场公寓楼一楼大厅和电梯，不损坏公寓大厅功能，用于公寓楼的房主、客人及如家宾馆的客人进出；大世界国际广场公寓楼三楼屋面属于物业服务公司管理，现三楼楼面的两个集装箱是物业公司同意给如家酒店使用与商铺业主无关；原告陈述被告的委托代理人葛永清为扬州大世界物业服务有限公司的股东，原告并未授权扬州大世界物业服务有限公司与被告签署该合同，扬州大世界物业服务有限公司擅自将不属于其的共用部分给他人使用是无效的。本院认定一楼大厅和三楼屋顶属相关业主共有部分，被告并未提供扬州大世界物业服务有限公司在取得符合法律规定的权利人的授权同意下将一楼大厅和三楼屋面交由被告使用，物业公司无权处分上述共有部分，故对该证据本院不予采信。另查，2016年扬州市城市管理局作出《关于李红存信访事项的答复意见书》（信访编号：191618775539），内容有：“关于您2016年7月5日来信反映扬州大世界违法建设的问题答复为：广陵城管执法局已安排执法队员去现场进行查看，经查该处如家酒店三楼违法建设，广陵区城管执法局已按法律程序进行处理，近期将动员如家酒店业主自行拆除。”原告陈述本市大世界国际广场业主委员会已于2017年1月成立。本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、外墙、屋顶等基本结构部分···。讼争大楼西侧三楼屋顶应当属包括原告在内的业主共有部分，被告提供的证据均不能证明其获得该共有部分权利人的同意而占用该屋顶搭建临时建筑，被告的行为侵犯了原告的权利。但鉴于2016年扬州市城市管理局作出的答复可以看出违法建设的管理部门已对案涉违法建设作出了处理方案，故本案中本院对此不予处理，原告可向相关管理部门要求处理。妨害是指以非法的、不正当的行为，或者以无权施加的设施对权利人的物或物权造成侵害或妨碍，现实地阻碍了特定的物的权利人行使权利。从共有物权角度看，被告在大世界国际广场一楼南侧的门厅通道处设置了接待处，而该门厅通道并非属原告的共有部分，原告非该共有部分的权利人，故原告基于共有部分物权受侵害要求被告排除妨碍的诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。从通行角度看，被告设置的如家酒店的接待吧台、储藏室在大世界国际广场一楼南侧门厅通道里侧，与门厅通道面积相比并不影响通道正常通行；原告的商铺位于二层，有多处楼梯通道和电梯通道通行上下；被告的接待处并未现实的阻碍原告通行，原告基于通行受阻要求排除该妨碍亦于法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项、第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条之规定，判决如下：驳回原告关晓欢的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担（此款原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长 王 涛人民陪审员 李 玲人民陪审员 蒋凌梅二〇一七年四月十九日书 记 员 尹碧玲