北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3418号
上诉人（原审被告）：正源房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区五一路107-1号。
法定代表人：何延龙，董事长。
委托诉讼代理人：刘海富，北京市重光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王钊熙，北京市重光律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：北京诚通嘉晟物业管理有限公司，住所地北京市西城区太平街8号燕京汽车招待所101室。
法定代表人：孙建伟，总经理。
委托诉讼代理人：霍春霞，北京市格平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝培君，北京市格平律师事务所实习律师。
上诉人正源房地产开发有限公司（以下简称正源地产公司）因与被上诉人北京诚通嘉晟物业管理有限公司（以下简称诚通嘉晟物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
正源地产公司上诉请求：依法改判原审判决第一项内容为，我方给付诚通嘉晟物业公司涉案127套房屋2013年4月20日至2017年7月28日物业费共计520251.83元。由诚通嘉晟物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、我方不应当承担2014年7月28日以后的物业费。北京万维润地房地产开发有限公司（下称万维润地地产公司）是2014年7月28日注销工商登记的，自该日起不再承担债务，故自该日起不再承担给付物业费义务。2014年7月28日以后的物业费应当扣减，即扣减59812.6元。二、诚通嘉晟物业公司与业委会签订物业服务合同的时间是2013年4月20日，诚通嘉晟物业公司收取物业费的依据是物业服务合同。虽然2013年2月4日签署了电梯交接，但是交接电梯不代表开始提供全面的物业服务。故应当从一审判决数额中扣减2013年2月4日至2013年4月19日的物业费，共扣减270944.15元。
诚通嘉晟物业公司辩称：同意一审判决，不同意正源地产公司的上诉请求。答辩意见如下：一、没有通知我方申报债权，我方因此未参与债权申报，并非是普通的遗漏债权，故正源地产公司作为责任人应当支付欠付的物业费，而不是仅支付到2014年7月28日万维润地地产公司注销前。二、我方2013年2月4日起就开始为小区提供物业服务。应当从我方接管开始支付物业费。
诚通嘉晟物业公司向一审法院起诉请求：判令正源地产公司支付2013年2月4日至2017年3月31日的物业费952583.72元；诉讼费由正源地产公司承担。
一审法院认定事实：2013年4月20日，北京市西城区真武庙二条10号楼小区业主委员会作为委托方（甲方），诚通嘉晟物业公司作为受委托方（乙方），双方签订《北京市西城区真武庙二条10号楼小区物业服务委托合同》，约定：乙方确认，该小区共同管理权属于全体业主。甲方是由全体业主决议设立的共同决定机构；业主委员会代表甲方与乙方签订本合同，如果甲方通过决议，共同决定委托乙方为甲方提供物业服务，则本合同对乙方有效。本合同生效后对全体业主有效；乙方按照本合同约定为甲方提供服务；本物业管理区域物业服务收费方式为酬金制，具体标准为5.88元/月；甲方协助乙方向开发商收取空置房物业服务费；本合同期限自生效且乙方接管管理和服务之日起计算，第一个有效期确定为三年；本合同经过甲乙双方权力机构批准、业主大会表决通过、双方盖章后生效。2016年4月21日，双方再次签订有效期为三年的《北京市西城区真武庙二条10号楼小区物业服务委托合同》，合同内容同上。
2013年11月27日，万维润地地产公司在北京晨报上发布注销公告。2014年5月14日，北京市平谷地方税务局注销万维润地地产公司税务登记。2014年7月28日，北京市工商行政管理局注销万维润地地产公司工商登记。
2014年1月14日，诚通嘉晟物业公司委托律师向万维润地地产公司发出《律师函》，要求万维润地地产公司向诚通嘉晟物业公司交纳2013年2月4日至2013年12月31日空置房屋物业费未果。2015年3月20日，诚通嘉晟物业公司委托律师再次向万维润地地产公司发出《律师函》，要求万维润地地产公司向诚通嘉晟物业公司交纳2013年2月4日至2015年1月31日空置房屋物业费未果。
诚通嘉晟物业公司提供正源和美物业服务有限公司（以下简称正源物业）、北京市西城区真武庙二条10号楼小区业主委员会（以下简称真武庙二条10号楼业委会）及诚通嘉晟物业公司签字盖章的《电梯交接事宜》，内容为：真武庙二条10号楼（金融世家）小区前期物业管理单位：北京正源和美物业服务有限公司终止物业合同。经小区业委会组织协调，于2013年2月4日北京诚通嘉晟物业管理有限公司与正源物业进行相关物业服务事宜的交接。北京诚通嘉晟物业管理有限公司于2013年2月4日对电梯进行接管，2013年2月26日完成相关手续。详见《金融世家电梯维保期内检查记录》。证明诚通嘉晟物业公司在2013年2月4日开始进入小区提供服务。正源地产公司对真实性认可，不认可证明目的，认为虽然有交接，并不代表诚通嘉晟物业公司正式提供了物业服务，收取物业费的权利基础是生效的物业合同。
诚通嘉晟物业公司提供交房流程档案、业主资料卡、第一期物业费发票或收据，证明业主的入住时间。正源地产公司对该证据的真实性及证明目的均不予认可。
诚通嘉晟物业公司提供2013年2月4日至2017年3月31日空置房屋物业费统计表，证明涉案房屋共计130套，其中有8套房屋现登记在万维润地地产公司名下，诚通嘉晟物业公司主张1-1102、1-1104、2-701、2-702、2-703号房屋物业费的时间为2013年2月4日至2017年3月31日；主张9-1502、9-1504号房屋物业费的时间为2013年2月4日至办理入住时间2014年10月23日；主张12-703号房屋的物业费时间为2013年2月4日至2015年3月31日。另122套房屋中有27套房屋物业费的主张时间为2013年2月4日至业主办理房屋所有权转移登记之前，因业主办理房屋所有权转移登记时间早于业主办理入住时间；另95套房屋物业费的主张时间为2013年2月4日至业主办理入住之前。正源地产公司认为该表为诚通嘉晟物业公司自行制作，不是证据。
诚通嘉晟物业公司提供万维润地地产公司工商部门注销登记信息，证明正源地产公司为万维润地地产公司唯一股东，在诚通嘉晟物业公司享有债权的情况下，注销公司，进行清算，且没有通知诚通嘉晟物业公司主张债权，正源地产公司应作为责任人承担清偿责任。正源地产公司不认可诚通嘉晟物业公司的证明目的，万维润地地产公司注销时，诚通嘉晟物业公司未申报债权，万维润地地产公司注销后的债务，正源地产公司不应承担责任。
正源地产公司提供山西省长治市中级人民法院（2011）长刑初字第51号查封令，该院对所有权人关建民的北京市西城区真武庙路6号院2单元701、702、703三套房产予以查封，解除查封权禁止交易。诚通嘉晟物业公司不了解该情况，不认可正源地产公司的证明目的，根据合同约定，空置房屋的物业费应由万维润地地产公司承担。庭审后，上述三套房屋的实际买受人向诚通嘉晟物业公司交纳了701号房屋物业费48750.29元，702号房屋物业费84127.28元，703号房屋的物业费28510.17元，共计161387.74元。诚通嘉晟物业公司申请撤回诉讼请求中涉及上述三套房屋的物业费上述金额。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，诚通嘉晟物业公司与北京市西城区真武庙二条10号楼小区业主大会签订的《物业服务委托合同》系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。该合同适用10号楼小区的全体业主。《物业服务委托合同》的签订时间为2013年4月20日，但诚通嘉晟物业公司已于2013年2月4日对小区的电梯进行了接管，对小区提供了相应的服务，诚通嘉晟物业公司要求正源地产公司自2013年2月4日始支付物业费，法院予以支持。诚通嘉晟物业公司按照合同约定对10号楼小区进行了物业服务，根据《物业服务委托合同》中甲方协助乙方向开发商收取空置房物业服务费的约定，10号楼小区的开发商万维润地地产公司应向诚通嘉晟物业公司支付物业费，由于万维润地地产公司被注销，万维润地地产公司股东会决议中载明注销后的未尽事宜由股东承担，正源地产公司系该公司股东，其未提供证据证明在办理万维润地地产公司注销手续时通知诚通嘉晟物业公司申报债权，正源地产公司对此应承担责任，向诚通嘉晟物业公司支付涉案房屋空置期间的物业费。
《物业管理条例》第42条第2款规定，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业费服务费由建设单位交纳。诚通嘉晟物业公司向正源地产公司主张的127套涉案房屋空置期间物业费，其中有27套房屋物业费主张至业主办理房屋所有权转移登记手续之前，有95套房屋物业费主张至业主办理入住之前，法院不持异议。现有5套房屋仍登记在万维润地地产公司名下，该5套房屋的物业费亦应由正源地产公司承担。据此，一审法院于2017年11月判决：自判决生效之日起七日内，正源房地产开发有限公司给付北京诚通嘉晟物业管理有限公司涉案127套房屋2013年2月4日至2017年3月31日的物业费共计791195.98元。如果正源房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对于一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，诚通嘉晟物业公司与北京市西城区真武庙二条10号楼小区业主大会签订的《物业服务委托合同》系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。该合同适用10号楼小区的全体业主。诚通嘉晟物业公司向正源地产公司主张的127套涉案房屋空置期间物业费，其中有27套房屋物业费主张至业主办理房屋所有权转移登记手续之前，有95套房屋物业费主张至业主办理入住之前，剩余5套房屋目前仍登记在万维润地地产公司名下。根据《物业管理条例》第42条第2款规定，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业费服务费由建设单位交纳。综上，诚通嘉晟物业公司的诉讼请求具有合同及法律依据，本院予以支持。
关于正源地产公司上诉主张，万维润地地产公司是2014年7月28日注销工商登记的，自该日起不再承担债务，故自该日起不再承担给付物业费义务。经查，万维润地地产公司于2014年7月28日被注销，万维润地地产公司股东会决议中载明注销后的未尽事宜由股东承担。正源地产公司作为万维润地地产公司股东，其未提供证据证明在办理万维润地地产公司注销手续时通知诚通嘉晟物业公司申报债权，正源地产公司应当根据股东会载明的公司注销后责任承担决议向诚通嘉晟物业公司支付涉案房屋空置期间的物业费。关于正源地产公司另提，诚通嘉晟物业公司与业委会签订物业服务合同的时间是2013年4月20日，在此日期前的物业费，诚通嘉晟物业公司无权收取的上诉主张，虽然《物业服务委托合同》的签订时间为2013年4月20日，但是根据诚通嘉晟物业公司、正源和美物业公司、真武庙二条业委会签字盖章的《电梯交接事宜》记载，2013年2月4日诚通嘉晟物业公司与正源和美物业公司进行相关物业事宜的交接。该证据可以证实诚通嘉晟物业公司已于2013年2月4日对小区进行了接管，对小区提供了相应的服务。因此正源地产公司的此节上诉主张本院不予支持。
综上所述，正源地产公司的上诉请求本院不予支持，一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5364.16元，由正源地产公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周瑞生
审 判 员 孟 龙
审 判 员 王 云
二〇一八年四月二十六日
法官助理 董 红
书 记 员 房依彤