福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蕉民初字第2041号
原告宁德市天安物业管理有限公司，住所地东侨经济技术开发区。
法定代表人缪希平，董事长。
委托代理人孙则功，男，1989年8月3日出生，汉族，系该公司职员。
被告吴岩春，男，1968年9月1日出生，汉族，住东侨经济技术开发区。
被告龚作兰，女，1970年10月24日出生，汉族，住东侨经济技术开发区。
上述俩被告共同委托代理人廖翔华，福建之秀律师事务所律师。
原告宁德市天安物业管理有限公司与被告吴岩春、龚作兰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理，依法由审判员钟思敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁德市天安物业管理有限公司的委托代理人孙则功、被告吴岩春、龚作兰的委托代理人廖翔华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁德市天安物业管理有限公司诉称：原、被告于2010年9月6日签订《前期物业管理服务合同》。被告购买的天安金域兰湾B区10幢10层1004号房屋于2011年7月15日交付使用。依据上述合同第五条约定，被告应从2011年7月15日起每月按时足额向原告缴纳物业管理服务费80.2元。2013年1月至2014年12月期间，被告无理拒交物业费共计24个月，即1924.8元。同时，依据上述合同第十一条约定，被告未按时缴纳物业费，已构成违约，原告有权要求被告从逾期之日起每天按应交费用总额的1%缴纳违约金，即6640.6元。现原告诉请法院依法判决被告支付物业服务费人民币1924.8元及违约金6640.6元。
被告吴岩春、龚作兰辩称：1、原告未尽物业管理义务，被告享有拒绝支付物业费用的抗辩权。整个小区存在乱停车、公共通道杂物乱堆乱放、消防通道被堵塞、电梯不能正常安全使用等严重影响包括被告在内的广大居民生活的情形。同时，根据《前期物业管理服务合同》，原告应将年度的物业管理服务项目、财物年度计划以及物业费用的使用情况进行公布，但原告未进行公布，违反了合同。2、原告主张的违约金没有依据。《前期物业管理服务合同》系原告单方制作的合同，每日1%的违约金明显超高，因此，该违约金条款不发生法律效力。
经审理查明：被告吴岩春、龚作兰系东侨经济技术开发区天安金域兰湾B区10幢10层1004号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为89.09平方米。原告宁德市天安物业管理有限公司、被告吴岩春、龚作兰于2010年9月6日签订了《前期物业管理服务合同》，双方约定：物业费按照建筑面积每平方米每月0.90元收取（即每月物业费80.2元）；若被告违反协议，不按时足额缴纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应交费用总额的1%缴纳违约金。被告自2013年1月至2014年12月期间未缴纳物业费，拖欠物业费共计24个月，即1924.8元。上述事实，双方当事人均无异议，且有《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《业主入伙收楼验收交接书》、《房屋面积成果表》等证据为证，本院予以确认。
本案的争议焦点主要在于被告吴岩春、龚作兰是否享有拒付物业服务费的抗辩权。
原告宁德市天安物业管理有限公司认为，原告已积极履行管理义务。对于个别业主违反规定，乱停车、堆放杂物等，原告已制止并作出相应公示。同时，公告财务项目并不属于原告的管理义务。
被告吴岩春、龚作兰认为，原告未尽基本的物业管理义务，违约在先，被告享有相应的抗辩权。并提供以下证据：1、《前期物业管理服务合同》，证明原告应尽的物业管理义务内容。2、照片，证明原告管理的物业小区内存在大量乱停车、公共通道杂物乱堆乱放、消防通道被堵塞等违反合同义务的情况。3、《省市防雷中心联合开展较大雷灾调查》的报道及相关报纸，证明2014年9月3日，省、市两级防雷中心联合开展对金域兰湾小区雷灾的调查工作并提出整改意见，但物业至今仍未完成整改，防雷设施仍存在安全隐患。
原告宁德市天安物业管理有限公司质证认为：对《前期物业管理服务合同》的真实性没有异议。对照片的真实性无法确认。对网络报道的真实性有异议，该报道不是由防雷中心发布，原告认为不具备可靠性。另外，被告提供的报纸上也有说明，是由于业主不同意动用维修基金才导致维修经费无法落实，物业已尽力解决问题。
经审查本院认为，被告吴岩春、龚作兰提交的上述证据尚不足以证明原告宁德市天安物业管理有限公司未尽基本的物业管理义务，故被告不享有拒付物业服务费的抗辩权。
综上，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告宁德市天安物业管理有限公司与被告吴岩春、龚作兰签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应依约履行合同义务。本案中，原告已履行物业管理义务，被告却未按时缴纳物业服务费，其行为已构成违约，原告有权要求被告立即偿还欠缴的费用1924.8元并支付违约金。关于违约金，本院认为，应以补偿为主，惩罚为辅。由于本案合同约定的违约金过分高于造成的损失，本院根据公平原则予以调整，酌定被告应负担的违约金参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吴岩春、龚作兰应于本判决生效之日支付原告宁德市天安物业管理有限公司自2013年1月起至2014年12月止的物业服务费人民币1924.8元（每月80.2元，共24个月）。
二、被告吴岩春、龚作兰应于本判决生效之日支付原告宁德市天安物业管理有限公司逾期缴纳物业服务费的违约金（自逾期之日起至相应物业费付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）。
三、驳回原告宁德市天安物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告吴岩春、龚作兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审判员 钟思敏
二〇一五年五月十一日
书记员 林蕊珠
书记员 孙龙龙
附注：
一、执行申请提示：
义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
二、主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。