江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01516号
上诉人（原审被告）熊瑶。
委托代理人万德龙、钮魏，江苏瑞生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陆俊羽。
委托代理人孙根林，江苏海联海律师事务所律师。
原审第三人陆健。
上诉人熊瑶因与被上诉人陆俊羽及原审第三人陆健房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第03024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年3月2日，陆俊羽（甲方，代理人陆建）与熊瑶（乙方，代理人陆健）、经纪方（丙方）昆山第一情报房产经纪有限公司签订房屋买卖合同，合同约定：第一条：甲方同意将座落在昆山市九扬香郡花园5号1703房屋出售给乙方，房屋建筑面积141.45平方米。第二条：甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为165万元。第三条：本合同签订之时，乙方支付5000元作为购房定金。第四条：甲乙双方同意本合同生效之日起30日内，乙方将73万元支付给甲方作为购房首付款，购房定金在付首付款时冲抵。同样甲方应在乙方付首付款的同时将房屋钥匙交由丙方代管。并经双方同意于2014年4月10日前办理过户手续，登记名义由乙方自行指定。第五条：乙方需贷款，贷款部分92万元由丙方代乙方办理贷款手续，同时支付丙方贷款总额的1%作为办理银行按揭手续费。乙方承诺，因自身原因或国家政策调整造成贷款无法房贷或贷款额不足时以现金方式补足。乙方在房贷放款当日内通过丙方付款给甲方，丙方将该房屋钥匙交付给乙方，并办理房屋交接手续。第六条：甲乙双方中若有一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，同时，甲乙双方（或任何一方）需向丙方缴纳房屋成交总价2%的服务费，且服务费丙方有权从违约方支付的金额（或定金）中，直接扣除，金额（或定金）不足总房价的2%时，甲、乙双方（或任何一方）需补足差额。第十三条：补充约定1、甲方帮乙方直接更名无需过户；2、甲方已交的交房契税、物业费、煤气开通费等全部送给乙方。陆俊羽父亲陆建作为其代理人在合同上签字，陆健作为熊瑶的代理人在合同上签字，合同签订时熊瑶在场。陆健通过房产中介公司于2014年3月31日支付给陆俊羽父亲陆建56万元，于2014年4月3日支付17万元。
昆山九扬建设开发有限公司确认陆俊羽于2011年10月13日认购涉案房屋，于2011年11月4日签约，于2013年8月交房，购房款为1311362元。陆俊羽的父亲陆建、熊瑶、陆健于2014年4月3日前往昆山九扬建设开发有限公司办理更名手续，要求将涉案房屋的买方由陆俊羽变更为熊瑶。同日，昆山九扬建设开发有限公司（甲方）与熊瑶（乙方）重新签订了一份商品房购销合同，合同约定：乙方购买甲方开发的九扬香郡花园5幢1703号房屋，该商品房建筑面积共141.54平方米，价款为单价9264.9570元／平方米，金额1311362.01元，付款方式为一次性付款，该合同仅对买方名称和房款支付方式进行了变更，其余条款均与之前陆俊羽与昆山九扬建设开发有限公司签订的商品房购销合同内容一致。2014年4月4日昆山九扬建设开发有限公司给熊瑶重新开具了购房款发票，发票金额为1311362元，该款项系陆俊羽支付。
现因熊瑶未按该合同约定支付剩余购房款，陆俊羽委托律师于2014年9月5日发函给熊瑶，催促其按约支付尚未支付的92万元购房款及相应的违约金，该函件于2014年9月6日由熊瑶本人签收。
另查明：熊瑶与陆健当庭陈述二人于2014年4月5日登记结婚。本案各方当事人当庭均确认熊瑶系涉案房屋的购买人。
上述事实有房屋买卖合同、商品房购销合同、转账凭证、证人证言、催促函某
原审原告陆俊羽的诉讼请求是：1、熊瑶支付购房款92万元以及违约金33万元；2、熊瑶承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，2014年3月2日的房屋买卖合同，虽该合同购买方熊瑶的签字系陆健代为签署，且熊瑶辩称其对该合同不知情，也未授权陆健代其签订合同，但从昆山第一情报房产经纪有限公司相关人员的证言看，其证言与陆俊羽的陈述相一致，能够证明2014年3月2日房屋买卖合同签订时熊瑶本人在场，并对陆健代为签字未提出异议，应视为默认陆健作为其代理人在合同签字。从2014年4月3日熊瑶与昆山九扬建设开发有限公司签订的商品房购销合同看，昆山九扬建设开发有限公司表示在签订合同前从未与熊瑶有过接触，且该笔购房款也系陆俊羽支付，故该份合同的签订应系双方对2014年3月2日合同条款的履行，即陆俊羽帮熊瑶直接办理更名手续，熊瑶本人在合同上签字，表明其同意将涉案房屋更名至自己名下，也应视为熊瑶对2014年3月2日的房屋买卖合同效力的确认。且各方当事人均当庭表示涉案房屋的购买人系熊瑶。综上，原审法院认为合同双方直接更名的做法虽有逃避相关税费之嫌，但系房产公司违规操作，不影响双方之间的权利义务关系，故认定2014年3月2日的房屋买卖合同系合同双方的真实意思，合法有效，该合同条款对购买方即熊瑶具有法律约束力。对于熊瑶提出即使该份合同具有法律效力，2014年4月3日熊瑶与昆山九扬建设开发有限公司签订的商品房购销合同也对之前的购房款价格进行了变更，购房款应为1311362元，原审法院认为，对于购房款从165万元变更为1311362元，熊瑶没有合理解释，陆俊羽于2011年以1311362元购进涉案房屋，再以165万元出售，符合除自住外房产投资获利的购房目的，且熊瑶也未提交双方协商一致对合同约定的购房款165万元进行变更的相关证据，故对熊瑶的该项主张不予采纳。
合同签订后，陆俊羽已按照合同约定帮熊瑶办理了更名手续，熊瑶理应按约将剩余部分的购房款92万元支付给陆俊羽，现因熊瑶未按约支付购房款引发纠纷，责任在于熊瑶，故原审法院对于陆俊羽要求熊瑶支付购房余款92万元的诉请依法予以支持。对于陆俊羽主张违约金33万元的诉讼请求，熊瑶当庭表示其已支付了73万元，违约金约定过高，对此，原审法院以陆俊羽的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定违约金的计算方式为以本金92万元为基数，按照同期同档贷款基准利率的1.3倍计算，自陆俊羽按约办理更名手续，房产公司全额开具发票给熊瑶之日起即2014年4月5日起计算至实际支付之日止。对熊瑶辩称其未支付购房款，系因房贷未办理下来，但依据2014年3月2日的房屋买卖合同第五条之约定贷款系由房产中介公司代为办理，同时熊瑶承诺因自身原因或国家政策调整造成贷款无法房贷或贷款额不足时以现金方式补足，从合同条款来看，房贷成功与否并不妨碍陆俊羽向其主张支付购房款，故对熊瑶的该项辩称不予采纳。
遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：熊瑶于判决生效之日起十日内支付陆俊羽购房款92万元及违约金（以本金92万元为基数，自2014年4月5日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算）。案件受理费16025元，减半收取8025元，由陆俊羽负担2800元，熊瑶负担5225元，保全费5000元，由熊瑶负担。
上诉人熊瑶不服上述民事判决，向本院提起上诉称：被上诉人未取得房产证就出售房屋违反《房地产管理法》，上诉人也没有授权陆健签订合同。上诉人是与昆山九扬建设开发有限公司签订合同，应按此合同履行。即使认定2014年3月2日的房屋买卖合同有效，上诉人已将贷款资料给了中介公司，并非上诉人原因导致贷款无法发放，上诉人不应承担违约责任。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陆俊羽答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
原审第三人陆健答辩称同意上诉人的意见。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，关于2014年3月2日，上诉人熊瑶与被上诉人陆俊羽及昆山第一情报房产经纪有限公司之间的房屋买卖合同，虽然熊瑶本人未签名，但原审第三人陆健作为熊瑶代理人在合同上签字确认。根据一审查明的事实：陆健陈述当时准备买套房给熊瑶，就以熊瑶的名义来买；并确认熊瑶系涉案房屋的购买人；熊瑶与陆健陈述二人于2014年4月5日登记结婚；昆山第一情报房产经纪有限公司工作人员证人证言看，证明2014年3月2日房屋买卖合同签订时熊瑶本人在场，未对陆健代为签字提出异议。足以认定上诉人熊瑶对2014年3月2日房屋买卖合同是知情并确认的。该合同不违反法律法规，合法有效。至于《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6款的规定，应理解为房地产管理部门对未依法登记领取权属证书的房屋，不能办理房屋权属过户登记，其性质为管理性规范，而不是禁止此类合法房屋所有人签订房屋买卖合同的效力性强制性规范，因此，不能依据该规定认定房屋买卖合同无效。关于2014年4月3日熊瑶与昆山九扬建设开发有限公司所签订的商品房购销合同，该合同所涉房屋，早在2011年10月即由昆山九扬建设开发有限公司出售交付给陆俊羽，陆俊羽已支付全部房款，在此情况下，昆山九扬建设开发有限公司再与熊瑶签订商品房购销合同，其一系逃避国家税收之违规操作；其二该合同无法实际履行，也未实际履行；其三有违诚信原则。应当认定为无效。关于逾期付款违约金问题，双方合同明确约定因自身原因或国家政策调整造成贷款无法房贷或贷款额不足时以现金方式补足。因此贷款发放与否熊瑶均应支付剩余房款，故原审法院判决熊瑶支付违约金并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人熊瑶的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16025元，由上诉人熊瑶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年六月八日
书 记 员 吴茂程