浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终1729号
上诉人（原审被告）：金华欧景置业有限公司，住所地浙江省金华市婺城区宾虹路1195号。
法定代表人：虞云新，执行董事。
委托诉讼代理人：李青伟，浙江宁邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵建德，男，1958年12月13日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
委托诉讼代理人：倪玉斌，浙江泽邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴宇哲，浙江泽邦律师事务所实习律师。
原审第三人：浙江三联集团有限公司，住所地浙江省金华市八一北街737号金华世贸大饭店副楼二楼。
诉讼代表人：陆金才，三联公司管理人负责人。
委托诉讼代理人：朱小燕，管理人工作人员。
上诉人金华欧景置业有限公司为与被上诉人赵建德、原审第三人浙江三联集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金华欧景置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵建�的诉讼请求。事实和理由：一、案涉《商品房认购单》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，即不具备商品房买卖合同的主要内容，出卖人也未按约定收受购房款，不应认定为商品房买卖合同。1.《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，该办法还规定了商品房买卖合同应具备的十三类条款。该规定属建设部颁发的部门规章，属强制性规范，对商品房买卖双方具有约束力。但《商品房认购单》仅具备了上述规定要求的少数条款，缺失大量商品房买卖合同应具备的法定内容，不符合司法解释规定的认定为商品房买卖合同的条件，一审认定错误。2.上诉人未按《商品房认购单》的约定收受购房款。《商品房认购单》约定房屋总价暂定193�元，定金3万元，首付款（含定金）为77.2万元，除定金3万元外，赵建德未支付其他款项。该事实也足以确定《商品房认购单》不应认定为商品房买卖合同。二、一审判决适用法律不当。本案涉及的商品房买卖合同属特殊合同类型，必须适用特殊法即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，一审适用合同法第十二条这一任意性而非强制性规定认定《商品房认购单》的商品房买卖合同属性不当。三、金华欧景置业有限公司具有先履行抗辩权。《商品房认购单》记载“案2014.8.16协议除五万元定金外，余款由三联公司、马文生支付、结算”之内容。如果判决认定商品房买卖合同关系成立，则该记载内容认定为系由第三人向债权人履行债务的约定。但三联公司已经进入破产重整阶段，无力支付剩余房款，据此，上诉人具有先履行抗辩权。原审判决混淆了第三人代为履行和债务转移之间的区别。四、被上诉人主张的所谓债务抵销无事实和法律依据。上诉人与被上诉人之间除本案涉及的预约合同外，无其他债权债务关系，依法不构成抵销。上诉人与三联公司、马文生之间也不存在抵销问题。按照被上诉人一审提供的证据《承包经营管理合同》的约定，从2013年12月15日起，三联公司、马文生已经对欧景公司不再享有任何经营权利，无权对金华欧景资产进行任何形式的处分。按三联公司与卢大伟等人与2014年4月21日签订的《债权转让协议》的约定，三联公司将所有债权转让给卢大伟等人，至此，三联公司、马文生就《承包经营管理合同》已经不再享有任何债权，因而没有抵销一说。即使三联公司、马文生按相关文件约定尚持有债权，本案所涉文件中，没有�何文件显示三联公司、马文生对金华欧景持有债权，因此，也没有抵销一说。五、上诉人有权拒绝与被上诉人签订涉案房屋的商品房买卖合同。被上诉人没有按照《商品房认购书》在7日内缴足首付款，且在上诉人多次催促下，拒不履行付款义务，属于违约行为。上诉人因此有权拒绝签订商品房买卖合同。
赵建德答辩称，上诉人的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，证据确实充分。上诉人认为双方买卖合同不成立是错误的，虽然2014年8月24日签订的是房屋认购单，但从内容看，已经涵盖了买卖合同的基本要素，确定了房号、面积、价格等情况，据此足以认定双方当事人是真实的房屋买卖合同关系，而非上诉人所认为的预约合同。二、本案的纠纷完全适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，根据�解释，商品房买卖合同成立也是针对商品房基础的买卖事实。双方签订的认购单已经包含了作为正常商品房买卖合同的主要条款，所以不存在未适用司法解释的情况。三、上诉人的先履行抗辩权不能成立，根据双方在2014年8月24日签订的条款，明确被上诉人只要支付余款5万元，其他款项是由三联集团与上诉人进行结算支付。被上诉人在合同签订之后已经按照约定支付了5万元的款项，履行了付款义务，上诉人不存在先履行抗辩权的问题。四、关于上诉人认为的抵销事实，该抵销并非被上诉人与上诉人之间的抵销。是三联集团欠了上诉人款项，三联集团是上诉人股东的时候已经进行了房屋冲抵。五、浙江三联集团有限公司称，经管理人向马文生本人核实，《商品房认购单》、商品房清单和情况说明中的签字确实是马文生本人书写。当时是因为浙江三联集团有限公司尚�赵建德借款，而金华欧景置业有限公司与浙江三联集团有限公司有承包关系。当时约定本案中的房款由浙江三联集团有限公司承担，从金华欧景置业有限公司应分配给浙江三联集团有限公司的分配款中扣除，浙江三联集团有限公司和赵建德的借款用于抵销本案中的房款，现浙江三联集团有限公司进入破产重整阶段，已无力支付剩余房款。
浙江三联集团有限公司答辩称，对原判认定的事实和判决结果无异议。
赵建德向一审法院起诉请求：1．判令被告欧景置业公司立即向原告交付金华欧景名城6幢1单元1601号房产，并办理相应的权属证书；2．本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年8月24日，原告赵建德与被告欧景置业公司签订商品房认购单，认购位于欧景名城6幢1单元1601号房屋。房屋预测绘建筑面积143.81㎡，商品房价格按套计价，总房价为193万元，定金3万元，首付40%（含定金）77.2万元，认购车位1个，每个车位价格：13-15万元，每个车位定金5万元。认购单中认购人即原告签名的上方有手写的“按2014.8.16协议，除5万元定金外，余款由三联集团马文生支付结算”字样。被告欧景置业公司在认购单上加盖了合同专用章和虞云新的印章。原告在同日支付给被告定金3万元，支付给金华同盟营销策划有限公司认购意向金2万元。该房屋现已具备交付条件。万厦公司、第三人三联公司系被告欧景置业公司股东，金华欧景名城项目系由被告欧景置业公司开发。2013年12月15日，万厦公司与三联公司通过内部竞价方式对欧景名城项目的管理权进行了明确，双方签订承包经营管理合同，对承包经营管理的对价及其他相关内容进行了约定，并对于建安成本问题特别予以说明。2014年5月30日，三联公司、马文生�案外人范小雪就双方之间的借款及利息如何归还达成协议：三联公司将金华欧景名城6套商品房，按8.5折计算，用于抵偿借款和本金，商品房清单及商品房购买人清单（包括本案原告及其对应购买的房屋）作为该协议的附件。商品房清单中明确房号、面积、销售价、折后价格，并有批注：同意。赵建德、赵桂玉、赵政、赵建德、徐燕群、赵桂珍、赵建华购以六套房子，定金每套五万。余款由三联公（司）与各股东结算时多退少补。落款人为马文生，时间为2014年8月。2014年4月21日，甲方三联公司与乙方包建军、卢大伟、金苗、浙江世纪龙腾物业发展有限公司、义乌中驰置业有限公司、浙江福泰隆控股集团有限公司签订债权转让协议书，将甲方对万厦公司及欧景置业公司享有的债权均转让给乙方。同日，三联公司向万厦公司及欧景置业公司进行债权转让通知。
原审法院认为：案涉《欧景名城商品房认购单》经原、被告盖章、签字，是双方真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。该认定单明确了房号、预测建筑面积、商品房价格、车位价格及定金等内容，具备商品房买卖合同的主要条款，而且认购单中明确除5万元定金外，原告的购房款余款由三联集团马文生支付结算，该认购单应当认定为商品房买卖合同。认购单中载明的“按2014.8.16协议，除5万元定金外，余款由三联集团马文生支付结算”，与马文生在2014年8月在《商品房清单》中载明的“每套定金一万元，余款由三联公司与各股东结算时多退少补”的内容相互印证。被告欧景置业公司持有的认购单上也载有此内容，表明买卖双方已经就购房款的支付达成一致，即原告购买案涉房屋，由其本人支付定金5万元，余款的付款义务由三联公司和马�生承担。原告在签订认购单当天已经履行支付5万元的义务，其无需承担支付剩余价款的责任。虽然认购单中未明确商品房交付时间，但现在案涉商品房已经具备交付条件，原告可以要求被告在合理期限内交付房屋并协助办理权属转移登记。被告与三联公司、马文生之间的关系，当事人可另行主张。综上所述，原告的诉讼请求合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十三条、第三十二条、第六十条、第八十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告金华欧景置业有限公司于判决生效之日起三十日内向原告交付金华欧景名城6幢1单元1601号房屋，并协助原告办理权属转移登记。案件受理费11085元（原告已预交，己减半收取），由被告金华欧景置业有限公司负担。
二审中各方当事人均未提供新证据。
本院经审理认定的事实和一审法院认定的事实一致。
本院认为，案涉《欧景名城商品房认购单》加盖了卖方金华欧景置业有限公司及法人代表虞云新的印章，认购人赵建德在该认购单上签字，系双方真实意思表示。该认购单明确约定了认购房号、预测绘建筑面积、商品房价格、车位价格及定金等内容，具备商品房买卖合同的主要条款，一审认定双方已就案涉房产订立商品房买卖合同并无不当。认购单载明的“按2014.8.16协议除五万定金外，余款由三联集团、马文生支付、结算”的内容，与马文生于2014年8月在《商品房清单》中载明的“定金每套五万，余款由三联公司与各股东结算时多退少补”的内容相互印证。金华欧景置业有限公司及其法人代表在认购单上盖章确认的行为，应认定为其对于房款支付事宜的认可，即由赵建德支付5万元，其余款项的付款责任转移给浙江三联集团有限公司、马文生承担。现商品房买受人赵建德已按约定履行了支付5万元的义务，其无需承担其余款项的付款责任，金华欧景置业有限公司应交付房产，故上诉人的上诉理由不成立。至于金华欧景置业有限公司与浙江三联集团有限公司、马文生之间的债权债务等，与本案房产交付争议无直接关联，当事人可另行解决。综上所述，金华欧景置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22170元，由金华欧景置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 楼 俊
审 判 员 钱 萍
审 判 员 周�臣
二〇一七年五月三十一日
代书记员 黄 佳 婧