福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0781民初1876号
原告吴少雄，男，汉族。
委托诉讼代理人郭文豪，福建维理律师事务所律师。
被告刘毅，男，汉族。
被告李智慧，女，汉族。
原告吴少雄与被告刘毅、李智慧民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理。依法由代理审判员何为一适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴少雄及其委托诉讼代理人郭文豪、被告刘毅到庭参加诉讼，被告李智慧经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告吴少雄向本院提出的诉讼请求：1、两被告立即返还原告借款本金450，000元，利息216，000元，并从起诉之日起按借款本金的月2%支付利息至借款还清之日止，如被告未能还款，上述借款以邵武市小东门路米兰大厦1302房屋折价或变卖的价款优先受偿；2、本案诉讼费由两被告承担。
事实和理由：2010年6月29日，两被告以经营需要向原告借款450，000元，双方签订借款合同，合同约定借款期限为12个月，当时约定月利率按1.5%计算。同时，被告以位于邵武市小东门路A1302室的房屋提供抵押担保。合同签订后，双方到房地产交易部门对抵押房屋进行了登记，原告按约定将款项通过网银转账的方式转给被告。借款到期后，二被告未能归还借款，利息于2012年4月起也开始停止支付。为此，原告多次口头及书面向被告催收借款，被告刘毅分别多次作出还款承诺，但被告每次均未能守信。2013年5月4日，被告承诺于2013年5月31日将所有借款本金和利息全部还清，如未归还，利息从2013年1月1日起，以月利率3%计算承担违约责任。此后，在原告多次催讨下，刘毅仅支付了部分利息，2015年7月8日，双方对借款本息进行结算，截止2015年5月欠本金45万元，利息10.8万元，被告刘毅签名确认。此后，被告未能归还借款且持续拖欠利息。
被告刘毅辩称，超出的利息不予承担。希望吴少雄提供账户明细，且刘毅于2013年2月有支付吴少雄50，000元现金。
被告李智慧未答辩。
当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据上述采信的证据及双方当事人在法庭上的陈述，对本案的事实认定如下：原告与被告刘毅系朋友关系，2010年6月29日，被告刘毅、李智慧以做生意需要资金周转为由与原告借款450，000元，并签订个人借款／担保合同一份，借款期限为12个月，月利率1.5%，双方当事人在借款合同上签字。2010年7月2日，双方当事人在邵武市房地产管理处办理抵押登记（房他证邵武字第201026**号）。现两被告未按期归还借款本息，原告于2016年6月23日起诉至本院。
同时查明，被告刘毅、李智慧于2001年1月3日在邵武××××街道民政办办理结婚登记，2006年1月19日在邵武市民政局补领结婚证，2012年5月23日在邵武市民政局办理离婚登记。
另查明，吴少雄提供的结算单中2014年3月3日的143，000元，系原告从2013年12月1日起按月利率2%计算得来。2014年4月4日，刘毅支付吴少雄150，000元。2014年8月6日，刘毅向吴少雄借款19，000元，双方未约定利息。2015年5月9日，刘毅支付吴少雄30，000元中的11，000元支付本案借款利息。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第九十条规定：“合法的借贷关系受法律保护。”原、被告之间的民间借贷关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。原告要求被告刘毅、李智慧归还借款本金450，000元的诉讼请求，刘毅于2014年4月4日给付原告150，000元，而截至2014年4月4日止两被告欠吴少雄的利息为108，900元（450，000元×1.5%×16.13月），故两被告欠吴少雄借款本金为408，900元，超出部分，本院不予支持。被告刘毅、李智慧于2015年5月9日支付吴少雄利息11，000元（该款可抵扣一个月二十四天利息），故实际两被告支付原告利息至2014年5月28日。因刘毅自愿将利息提高至月利率3%，而原告主动将月利率从3%降至2%，故截止2014年5月29日止，被告刘毅欠吴少雄利息为39，972.6元（450，000元×0.5%×16.13月＋408，900×0.5%×1.8月）。本案借款由被告刘毅、李智慧以其共有的坐落于邵武市小东门路米兰大厦A1302室的房产提供抵押担保，并依法办理抵押登记手续，故原告根据合同约定对被告刘毅提供的抵押物依法享有优先受偿权。本案被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国担保法》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告刘毅、李智慧应于本判决生效之日起十日内归还原告吴少雄借款人民币408，900元。
二、被告刘毅应于本判决生效之日起十日内支付原告吴少雄截止2014年5月28日止利息39，972.6元，并继续支付自2014年5月29日起至借款还清之日止按月利率2%计算的利息（被告李智慧对该借款自2014年5月29日起至借款还清之日止按月利率1.5%计算的利息承担共同还款责任）。
三、若被告刘毅、李智慧未在上述期限内履行第一、第二项债务，则依法拍卖或变卖被告刘毅、李智慧共有的位于邵武市小东门路米兰大厦A1302室的房屋（房权证字第××号），所得价款由原告吴少雄优先受偿。
四、驳回原告吴少雄其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，460元，减半收取5，230元，由原告吴少雄负担230元，被告刘毅、李智慧负担5，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
代理审判员 何为一
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 刘 丹
本案适用的主要法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。
2、《中华人民共和国合同法》第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
3、《最高人民法院关于人民法院审理民间借贷案件的若干意见》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
4、《中华人民共和国担保法》第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。