河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫17民终232号上诉人（原审被告）：驻马店市新天地房地产开发有限公司，住所地驻马店经济技术产业集聚区综合服务中心办公楼。法定代表人：李艳红，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨春生，河南华珠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李东阳，男，1970年9月18日出生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：蔡海彬、蔡森，驻马店市高新法律服务所法律工作者。上诉人驻马店市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地房产公司）因与被上诉人李东阳商品房预售合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2017）豫1702民初7058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人新天地房产公司的委托诉讼代理人杨春生、被上诉人李东阳的委托诉讼代理人蔡海彬、蔡森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新天地房产公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回李东阳的诉讼请求。事实和理由：其公司逾期交房是因政府没有依约及时对盘古山路进行修筑所致，不应视为违约；李东阳自2011年11月1日起即知道其权利受到侵害，李东阳没有证据证明在此之前主张过权利，李东阳于2017年8月16日提起诉讼主张其公司支付自2011年11月1日起至交房之日2015年12月20日的违约金，已超过诉讼时效，一审判决其公司支付违约金错误。李东阳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案不存在不可抗力情形，上诉人新天地房产公司所称单日违约金系单独债权没有依据，并造成当事人严重诉累，请求二审法院驳回上诉人新天地房产公司的上诉请求，维持原判。李东阳向一审法院起诉请求：1、新天地房产公司向其支付违约金46603元；2、退还违规收取暖气费17290元。一审法院认定事实：2010年7月31日，李东阳（××）与新天地房产公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，主要内容为：一、××购买出卖人开发的位于纬二路中段北侧新天地.紫金城第3幢1单元8层东户号房屋一套（商品房预售许可证号为：2015驻房管预字第20150064号）。二、该商品房合同约定建筑面积共139.73平方米，单价为每平方米2190.22元，总价款306039元。三、付款方式为：××于签定合同当日付清首付款106039元，余款200000元作银行按揭，并在5日内备齐按揭资料，否则出卖人有权将该房屋另行出售，且已交房款不予退还。四、出卖人应当在2011年10月31日前，将经验收合格的商品房交付给××。五、出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理：…②逾期超过90日后，…××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之一的违约金。该合同落款出卖人处加盖有新天地房产公司合同专用章，××处显示有李东阳署名及捺印。合同签订后李东阳向新天地房产公司交纳购房款306039元。2015年12月20日，新天地房产公司向李东阳交付诉争房屋的钥匙。诉讼中，1、双方均认可合同签订日期为2010年7月31日。2、李东阳明确表示不选择解除合同，并要求合同继续履行。3、双方认可诉争的房屋尚未办理竣工验收手续。4、李东阳明确请求赔偿违约金的时间为自2011年10月31日起至2016年1月1日。一审法院认为：2010年7月31日，李东阳与新天地房产公司签订的《商品房买卖合同》，新天地房产公司将其正在建设的房屋出售给原告，双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且新天地房产公司已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房预售合同为有效合同。双方应当依照合同约定全面履行合同。根据法律规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李东阳依约已全部支付了购房款，完全履行了自己的合同义务，新天地房产公司未按合同约定的履行期限即2011年10月31日前，履行其交房义务，构成违约。关于李东阳的主张是否超过诉讼时效的问题。双方签订商品房买卖合同约定的交房时间为2011年10月31前，而李东阳实际领取诉争商品房钥匙的时间是2015年12月20日，新天地房产公司的违约行为一直持续至交房之日止。李东阳于2017年8月16日向一审法院提起诉讼，故对新天地房产公司有关超过诉讼时效的辨称，不予支持。关于逾期交房违约金的数额，合同约定：逾期超过90日后，…××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之一的违约金。依合同约定，计算自2011年11月1日起至交房之日2015年12月20日止（共计1510日），按已付购房款306039元的日万分之一计算的违约金为46212元（306039元×0.1‰/日×1510日=46212元）。对交房后的违约金，不予支持。关于李东阳请求新天地房产公司退还违规收取的暖气费17290元，双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》约定“…。××除合同约定的房价款外还应缴纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担逾期交付责任：1、契税2、维修基金3、暖气、天然气初装费…。等费用”，故李东阳向新天地房产公司交纳天然气初装费、暖气初装费等费用属于合同约定内容。同时，驻马店市人民政府于2015年8月20日下发的《关于印发的通知》（驻政办〔2015〕94号）规定“本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本办法自发布之日起开始执行”，即该文件执行后，开发企业不得违反上述规定在房价款外另行加收暖气、燃气开口费，而本案双方的《商品房买卖合同》是在2010年7月31日即在上述文件发布之前签订，故本案纠纷不适用于驻政办〔2015〕94号文件第十七条的规定，而应当依照该文件第十八条的规定以及双方合同的约定确定双方的权利义务。故对李东阳要求新天地房产公司退还暖气费17290元的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限驻马店市新天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向李东阳支付逾期交房违约金46212元；二、驳回李东阳的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，减半收取700元，由李东阳负担190元，由驻马店市新天地房地产开发有限公司负担510元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李东阳提交照片一组，证明其于2016年下半年在市政府及新天地房产公司门前进行维权，其起诉并未超过诉讼时效。新天地房产公司质证称，对该组照片真实性有异议，照片不显示拍摄时间及拍摄人员，且该组照片不能证明李东阳的维权形式是合法的，不能作为有效证据使用。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：该照片未显示行为发生时间，也不能证明与本案李东阳及其主张的事实存在关联性，对此不予采信。二审法院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，李东阳与新天地房产公司签订的商品房买卖合同是当事人双方在平等、自愿、协商一致基础上共同订立，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应依据合同全面履行。李东阳已按照合同约定交清房款，新天地房产公司未能在合同约定的交房期限2011年10月31日前交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。新天地房产公司上诉称其逾期交房系因政府未按照约定及时对道路进行修筑所致，但未提供证据予以证明，对该上诉理由不予采信。本案李东阳实际领取房屋钥匙的时间为2015年12月20日，新天地房产公司延期交房的行为一直持续至实际交房之日，购房人主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的合同权利，购房人可以就该项权利提出主张。故本案李东阳提起诉讼并未超出诉讼时效，一审法院根据双方合同约定判令新天地房产公司向李东阳支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止的违约金并无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，处理适当，应予维持。上诉人新天地房产公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由上诉人驻马店市新天地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  方丽平审判员  王东风审判员  许卫卫二〇一八年一月三十一日书记员  李宏辉