上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初41733号原告：上海新新物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：周永强，董事长。委托诉讼代理人：杨天良，上海维盈律师事务所律师。被告：上海申雷节能设备技术有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：戴伟，董事长。委托诉讼代理人：陈小春，女。原告上海新新物业管理有限公司与被告上海申雷节能设备技术有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月28日、7月24日、8月10日公开开庭进行了审理。原告上海新新物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨天良、被告上海申雷节能设备技术有限公司的委托诉讼代理人陈小春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海新新物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年10月至2017年5月的物业服务费人民币216,235.20元；2.判令被告支付以2015年10月至2015年12月拖欠的物业服务费32,435.28元为本金按日千分之三计算从2016年1月1日起至实际支付之日止的滞纳金32,435.28元(暂计算至申请日)，以2106年度拖欠的物业服务费129,741.12元为本金按日千分之三计算从2016年7月1日起至实际支付之日止的滞纳金108,117元(暂计算至申请日)，以2017年1月至5月拖欠的物业服务费54,058.80元为本金按日千分之三计算从2017年6月1日起至实际支付之日止的滞纳金。事实和理由：原告为中国(上海)自由贸易试验区奥纳路XXX号交能大厦的物业服务企业，被告为交能大厦302室的所有权人。交能大厦的开发商上海交能置业有限公司(下称交能置业)于2011年和原告签订前期物业管理服务合同，约定将交能大厦交由原告管理，合同约定物业服务费由原告按建筑面积每月每平方米8元人民币(含电梯、公共照明能耗及公共部分用水在内)向业主收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，原告可以从逾期之日起按应纳费用千分之三加收滞纳金，合同签订后，原告尽职尽责的履行了物业服务。从2015年10月至2017年5月底，被告所有的交能大厦302室陆陆续续拖欠了总计216,235.20元物业费，原告催缴多次，被告拒不缴纳，原告无奈，特向法院起诉，请求判如所请。审理中，原告确认被告已支付2015年10月至2015年12月的物业服务费而变更诉讼请求为要求被告支付2016年1月至2017年5月的物业服务费183,799.92元；要求被告支付滞纳金132,328元(2016年1月的物业服务费的滞纳金以该月应交物业服务费10,811.76元为本金按每日千分之三标准从欠费的次月2016年2月计算至实际清偿日止，2016年2月至2017年5月的物业服务费的滞纳金以此标准类推计算，暂算至2017年5月31日)。原告上海新新物业管理有限公司提供了物业管理服务合同1份、上海市不动产登记簿1份、物业费欠费清单明细1份、照片7张、公告2份、滞纳金计算清单1份。被告上海申雷节能设备技术有限公司辩称原、被告口头约定被告自用和空置物业时按4元/月/平方米交纳物业费，出租期间按8元/月/平方米交纳物业费，被告计算下来仅拖欠2017年3月的物业费5,432.10元未交纳。至于2017年4月、5月的物业费，因2017年3月29日被告收到开发商的通知，从2017年4月1日起由另外一家物业公司提供服务，被告不可能交两份物业费，故未交。被告没有与原告签订物业合同，且原告提供的物业合同中没有约定具体的交纳期限，故不认可滞纳金。如果法庭裁判被告承担滞纳金，则每日千分之三的标准过高，要求按每日万分之三的标准计算。请求驳回原告的诉讼请求。被告上海申雷节能设备技术有限公司提供了发票及支票存根36份、房屋租赁合同3份、终止协议2份。经审理查明，2011年3月28日，原告(乙方)与交能置业(甲方)签订物业服务合同，由原告为交能置业开发建设的坐落于上海外高桥保税区奥纳路XXX号交能大厦提供物业管理服务。合同约定的履行期限为大厦业主委员会成立并与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日起，物业服务合同终止；合同第十八条物业管理服务费约定：“1、管理费由乙方按建筑面积每月每平方米8元人民币(含电梯、公共照明能耗及公共部分用水在内)，水、电费暂定最高不超过1.5元/度(今后如遇水、电部门水、电费调整时再作调整)，空调3.5元/小时，向业主收取。2、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用千分之三/天加收滞纳金”。被告系交能大厦302室业主，其房屋建筑面积为1,351.47平方米，房屋类型为仓库堆栈。2017年6月1日，原告以被告拖欠2015年10月至2017年5月的物业服务费为由，诉来本院。另查明，2017年3月底，被告收到交能置业发出的告知书1份，告知书中写明交能置业自2017年4月1日起解除了与原告的物业管理服务合同。原告则在2107年3月底及4月中旬向业主发出两份公告，表明其在继续为交能大厦提供物业服务，要求业主将物业服务费照旧交给原告。审理中，原、被告一致确认被告提供的支票存根中显示的用支票方式支付原告的钱款及被告主张用现金方式支付原告的钱款，原告在收款后已向被告开具全部物业服务费发票，其中2011年4月至2012年3月由原告按4元/月/平方米的标准开具发票，2012年4月至2015年12月由原告按8元/月/平方米的标准开具发票，该些发票被告均已入账。原告对前述按4元/月/平方米的标准收取物业服务费陈述为因最初被告提出实际只使用了一半的物业，经被告要求，原告口头同意按4元/月/平方米的标准收取物业服务费，但从2012年4月起被告还是应当按照物业服务合同约定的8元/月/平方米的标准支付物业服务费；被告则主张对原告按8元/月/平方米的标准开具发票提出过异议，要求按原、被告口头约定的4元/月/平方米的标准支付物业服务费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告作为物业服务企业，为被告房屋所在交能大厦提供物业管理服务，被告理应按照合同约定交纳物业服务费。审理中被告对原告诉求主张的8元/月/平方米的物业服务费收费标准提出异议，主张原、被告双方有口头约定，被告自用和空置物业时按4元/月/平方米交纳物业服务费，出租期间按8元/月/平方米交纳物业服务费，对此原告认为因最初被告提出实际只使用了一半的物业，经被告要求，原告口头同意按4元/月/平方米的标准收取物业服务费，但从2012年4月起被告还是应当按照物业服务合同约定的8元/月/平方米的标准支付物业服务费，本院认为，2011年4月至2012年3月原告按4元/月/平方米的收费标准收取被告物业服务费并开具发票，不能当然认定原、被告对物业服务合同约定的物业服务费收费标准进行了变更，虽被告辩解对原告按8元/月/平方米的收费标准开具发票提出过异议，但鉴于被告已将原告按8元/月/平方米的收费标准开具的2012年4月至2015年12月的物业服务费发票入账的事实，且被告不能提供充足证据证明原、被告对物业服务合同约定的收费标准进行过变更，故本院对被告的辩解意见不予采信，被告应当按照物业服务合同约定的8元/月/平方米的标准支付拖欠原告的物业服务费。审理中被告对原告要求被告支付2016年1月至2017年5月的物业服务费中的2017年4月、5月的物业服务费提出异议，表示因收到开发商通知从2017年4月起由另一家物业公司提供服务，故被告不可能交两份物业服务费，对此原告认为其在继续提供物业服务而有权主张物业服务费，本院认为，从原、被告的陈述及各自提供的证据来看，对2017年4月起是否由原告在继续提供物业服务确实存在争议，因该事实涉及案外人，根据目前的证据本院无法在本案中作出确切判断，故原告对2017年4月、5月的物业服务费可依法另行处理。审理中被告对原告主张的滞纳金提出异议，认为物业服务合同中没有约定具体的交纳期限，本院认为，从涉案的物业服务合同的相关条文看，仅约定了物业费每月的收费标准但没有约定具体的交纳期限，因此原告主张以每月应交物业服务费的金额为本金从欠费次月起计算滞纳金的请求，既缺乏合同依据，又无法律根据，本院不予支持。根据法律的规定并结合本案的实际情况，本院认定被告应当从2017年6月1日即原告提起本案诉讼、主张权利时起承担支付原告滞纳金的责任。至于被告辩解的物业服务合同约定的每日千分之三的滞纳金标准过高而要求调整至每日万分之三的标准，本院考虑本案的实际情况认为被告的要求并无不当，本院予以采纳。原告主张的超过此标准的滞纳金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二第(四)项、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院》第一条规定，判决如下：一、被告上海申雷节能设备技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新新物业管理有限公司2016年1月至2017年3月的物业服务费162,176.40元；二、被告上海申雷节能设备技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新新物业管理有限公司自2017年6月1日起至实际清偿日止以162,176.40元为本金按每日万分之三计算的滞纳金；三、驳回原告上海新新物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,651元，减半收取计3,325.50元，由原告上海新新物业管理有限公司负担1,829元，被告上海申雷节能设备技术有限公司负担1,496.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王金二〇一七年八月十五日书记员  倪熠附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。