江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第1660号
上诉人（原审原告）无锡市圳翔物业管理有限公司，住所地无锡市滨湖区公益路8号。
法定代表人胡天虹，该公司董事长。
委托代理人曾文庭，江苏崇宁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）无锡曼陀罗美容医院有限公司，住所地无锡市滨湖区梁溪路996号。
法定代表人王亮，该公司总经理。
委托代理人乔漫，该公司职员。
被上诉人（原审被告）无锡丰硕投资有限公司，住所地无锡市惠山区钱胡路500号振兴钢材市场B18。
法定代表人俞向东，该公司董事长。
委托代理人骆晓明，江苏楚乾律师事务所律师。
上诉人无锡市圳翔物业管理有限公司（以下简称圳翔物业公司）因与被上诉人无锡曼陀罗美容医院有限公司（以下简称曼陀罗医院）、无锡丰硕投资有限公司（以下简称丰硕投资公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨民初字第1463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2009年，无锡市广诚置业有限公司（以下简称广诚置业公司）（甲方）与圳翔物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对无锡市梁溪路996#、998#、1000#、1002#提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一条物业基本情况：物业名称梁溪路996#、998#、1000#、1002#（荣御山庄）；类型商业住宅；坐落位置无锡市梁溪路996#、998#、1000#、1002#；建筑面积37736平方米。物业管理区域四至：东至梁溪路996号；南至梁溪路；西至钱荣路；北至省微生物研究所。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。……第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1.5元／月／平方米，面积：21348平方米；商业物业：2.5元／月／平方米，面积：8027平方米；……乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条业主应于交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。……第九条停车场收费分别采取以下方式：……3.停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位30元／个／月、车库车位60元／个／月的标准向乙方交纳停车管理服务费。……第三十五条本合同期限自2009年10月1日起至年月日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。……第三十八条甲方与物业买受人签订物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。第三十九条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。第四十条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。……附件二：“物业构成明细”1.多层住宅3幢102套（单元），建筑面积21348平方米；2.商业用房1幢，建筑面积8027平方米；3.车库，建筑面积8011平方米；4.物业用房，建筑面积60平方米，合计37446平方米。附件四：“物业共用设施设备明细”1.绿地13000平方米；2.道路约2000平方米；……16.机动车库1个6911平方米；17.露天停车场2个700平方米；18.非机动车库1个1100平方米……
2010年9月20日，广诚置业公司与丰硕投资公司签订《商品房买卖合同》，由广诚置业公司将其开发的无锡市梁溪路996#房屋出售给丰硕投资公司。丰硕投资公司于2011年5月31日办理房屋产权登记，该房屋建筑面积6625.94平方米，商业用途。2012年1月1日丰硕投资公司与无锡伊尔美整形美容医院有限公司（以下简称伊尔美医院，于2012年9月24日经核准开业，2013年10月24日变更为无锡华美紫馨美容医院有限公司，2014年4月1日变更为曼陀罗医院）签订《房屋租赁合同》，丰硕投资公司将坐落于无锡市梁溪路996号、面积4200平方米的房屋租赁给伊尔美医院，双方在租赁合同中约定，租赁期间，产生的各种费用（包括物业服务费、停车管理服务费等）均由伊尔美医院承担。
丰硕投资公司在向广诚置业公司购买无锡市梁溪路996号房屋时，于2010年9月21日与广诚置业公司签订《合同补充协议》一份。主要内容为：“1.本案所涉及房屋为独幢大楼，大楼内部由买受人自行管理，大楼外部例如：绿化、给排水、设施设备等由小区物业管理公司统一管理，费用按照0.75元／平方米／月向买受人收取，以买受人进场装潢开始计算时间，3年为期。2.本案所涉及地下近2000平方米地下车库，买受人在签订合同时，同时获得无偿使用权，使用年限按照所购房屋使用年限为准。3.本案所涉及大楼前面场地买受人无偿使用。”审理中，曼陀罗医院确认，其单位与丰硕投资公司于2012年1月1日签订上述《房屋租赁合同》后，即开始对该房屋进行装潢。
后，圳翔物业公司因与丰硕投资公司、曼陀罗医院就交纳物业服务费、停车管理服务费等问题产生分歧，遂诉至法院称：其公司依照《前期物业服务合同》提供了物业服务及车库车位系统维护等服务，但曼陀罗医院和丰硕投资公司从2013年1月6日开始未交纳物业服务费、停车管理服务费和公共能耗费。其请求判令：1.曼陀罗医院立即支付拖欠其公司2013年1月6日至2015年1月5日的物业服务费397556.40元（2.5元／平方米／月×房屋建筑面积6625.94平方米×24月）及逾期利息（2013年度拖欠的物业服务费的逾期利息从2014年1月6日至实际支付之日止，2014年度拖欠的物业服务费的逾期利息从2015年1月6日至实际支付之日止，按照银行同期同类贷款利率计算）、停车管理服务费72000元（主张50个车位，按照60元／个／月×50个×24月）、公共能耗费31804.60元（按照0.2元／平方米／月×房屋建筑面积6625.94平方米×月数24计算）及逾期利息（2013年度拖欠的公共能耗费的逾期利息从2014年1月6日开始至实际支付之日止，2014年度拖欠的公共能耗费的逾期利息从2015年1月6日开始至实际支付之日止，按照银行同期同类贷款利率计算）；2.丰硕投资公司对曼陀罗医院的上述付款义务承担连带清偿责任。
上述事实，有《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《房屋租赁合同》、营业执照副本复印件、工商登记材料、房屋产权登记簿证明、交款收据、照片及当事人陈述等证据在卷佐证。
一审的争议焦点是：一、物业服务费收取标准依据《前期物业服务合同》还是《合同补充协议》来确定。二、丰硕投资公司、曼陀罗医院是否应承担停车管理服务费和公共能耗费。
一、关于物业服务费
原审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，广诚置业公司系涉案无锡市梁溪路996号房屋的开发商，圳翔物业公司系广诚置业公司选聘的前期物业服务企业。圳翔物业公司为无锡市梁溪路996号房屋物业提供了物业服务，该物业买受人丰硕投资公司及物业承租人曼陀罗医院理应向圳翔物业公司交纳物业服务费。审理中，曼陀罗医院、丰硕投资公司辩称圳翔物业公司未提供任何物业服务，但未提供相应证据证明，法院不予采纳。
关于涉案无锡市梁溪路996号房屋的物业服务，开发商广诚置业公司既与圳翔物业公司签订《前期物业服务合同》，约定按照2.5元／平方米／月收取物业服务费，又与物业买受人丰硕投资公司签订了《合同补充协议》，约定按照0.75元／平方米／月收取物业服务费（以买受人进场装潢开始计算时间，3年为期），两份合同中，对物业收费标准约定不一致。法院认为，应按照广诚置业公司与丰硕投资公司签订的《合同补充协议》来确定收费标准。理由：首先，由于前期物业服务合同的当事人为开发商和物业服务企业，而前期物业服务合同中不可避免地会涉及业主的权利义务，但业主不是合同的当事人，根据合同的相对性，合同仅对当事人产生拘束力，业主应该不受前期物业服务合同的制约。前期物业服务合同中涉及业主权利义务的条款，必须在物业买卖合同中经过业主的承诺才能对业主发生效力。其次，遵循公平合理原则，当开发商与业主达成的收费标准，与开发商与物业服务企业达成的收费标准不一致的，由于开发商不是实施物业管理行为的主体，其无权承诺物业管理的相关内容；而业主是实际接收服务的人，而且还要承担相应的义务，所以按照开发商与业主之间达成的标准计算服务费较为公平合理。所以，对圳翔物业公司要求曼陀罗医院、丰硕投资公司按照《前期物业服务合同》约定的标准交纳涉案房屋物业从进场装潢开始计算3年期间内，即本案从2013年1月至2015年1月的物业服务费的请求，法院不予支持。
按照曼陀罗医院与丰硕投资公司在《房屋租赁合同》的约定，曼陀罗医院租赁丰硕投资公司无锡市梁溪路996号房屋的面积为4200平方米（总面积为6625.94平方米），租赁期间产生的各种费用包括物业服务费、停车管理服务费等由曼陀罗医院承担，故曼陀罗医院应承担无锡市梁溪路996号房屋其中面积为4200平方米的相应物业服务费，超出部分面积的物业服务费由丰硕投资公司承担，丰硕投资公司对曼陀罗医院应承担的物业服务费，负连带交纳责任。按照《合同补充协议》，曼陀罗医院应承担的2013年1月6日至2015年1月5日的物业服务费，按照0.75元／平方米／月×实际承租面积4200平方米×月数24计算为75600元及逾期利息，丰硕投资公司负连带交纳责任；其余面积2425.94平方米的物业服务费43666.92元及逾期利息由丰硕投资公司承担。
二、关于停车管理服务费和公共能耗费
根据《前期物业服务合同》附件二，在“物业构成明细”中，车库建筑面积为8011平方米，在“物业共用设施设备明细”中机动车库1个6911平方米、露天停车场2个700平方米、非机动车库1个1100平方米，其中机动车库与非机动车库面积之和为8011平方米，由此可以确定“露天停车场”不包括在《前期物业服务合同》车库物业构成中。圳翔物业公司主张纳入物业管理服务的地上车位有30个，地下车库车位有31个，曼陀罗医院、丰硕投资公司认可地下车库车位有31个，对地上车位30个不予认可，圳翔物业公司对于地上车位有30个的事实未提供证据证明，故法院确定纳入物业管理服务的为地下车库车位31个。圳翔物业公司与曼陀罗医院、丰硕投资公司确认，曼陀罗医院、丰硕投资公司实际从未使用过地下车库车位，即不存在地下车库车位的停车管理服务，故圳翔物业公司要求曼陀罗医院、丰硕投资公司交纳地下车库车位及地上车位的停车管理服务费，法院不予支持。
公共能耗费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。本案中，《前期物业服务合同》约定物业服务收费选择包干制方式，并且无论《前期物业服务合同》，还是圳翔物业公司与曼陀罗医院、丰硕投资公司之间，均无关于公共能耗费及收取标准等内容条款的约定，故对圳翔物业公司主张的公共能耗费的诉讼请求，法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：一、曼陀罗医院于判决发生法律效力后立即给付圳翔物业公司2013年1月6日至2015年1月5日的物业服务费75600元及逾期利息（其中2013年度的逾期利息，以37800元为本金，从2014年1月6日起至实际支付之日止；2014年度的逾期利息，以37800元为本金，从2015年1月6日起至实际支付之日止，均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。丰硕投资公司对上述确定曼陀罗医院的付款义务承担连带清偿责任。二、丰硕投资公司于判决发生法律效力后立即给付圳翔物业公司2013年1月6日至2015年1月5日的物业服务费43666.92元及逾期利息（其中2013年度的逾期利息，以21833.46元为本金，从2014年1月6日起至实际支付之日止；2014年度的逾期利息，以21833.46元为本金，从2015年1月6日起至实际支付之日止，均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。三、驳回圳翔物业公司的其他诉讼请求。如果曼陀罗医院、丰硕投资公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8814元，由圳翔物业公司负担6717元，由曼陀罗医院、丰硕投资公司负担2097元。
圳翔物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人丰硕投资公司、曼陀罗医院应按照其与广诚置业公司所签订《前期物业服务合同》中的标准交纳物业服务费。1.广诚置业公司在《合同补充协议》中减免丰硕投资公司的物业服务费，违反与其签订的《前期物业服务合同》，属于无权代理，《合同补充协议》无效。2.物业服务费系用于小区的公共服务和管理，如果允许开发商未经物业公司同意即单方作出减免业主的物业服务费，将影响物业服务质量，损害小区其他业主的权益。丰硕投资公司应先按照《前期物业服务合同》交费，然后向广诚置业公司主张差价部分。3.《合同补充协议》违反了《无锡市物业管理条例》第25条“建设单位出售物业时不得承诺或约定减免物业服务费用”的规定。4.即使按照《合同补充协议》，适用的期限为3年，丰硕投资公司在2010年购买房屋后即进场装潢，所以2013年之后的物业服务费仍应按照2.5元的标准交纳。二、1.停车管理服务费是用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等，与车位使用租金不同，不以车位实际使用为前提。业主在取得停车位的所有权或使用权后，仍应按照《前期物业服务合同》的约定，计算可使用或可控制的车位数量计付停车管理服务费。2.根据照片与现场勘查，可以确认丰硕投资公司屋前有30个地上停车位，其主张丰硕投资公司、曼陀罗医院共使用50个停车位，扣除地下车库31个停车位，使用露天停车位19个，应按照30元／个／月×19个×24月支付13680元停车管理服务费。三、公共能耗费系其代收代交的公共照明、公共用水、设施设备运行电费等费用，按实际费用向业主合理分摊，虽然《前期物业服务合同》没有约定，但《江苏省物业服务收费管理办法》规定按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。经其计算，分摊标准为0.2元／平方米／月，小区业主对此均认可，丰硕投资公司也曾交纳过2011年至2012年度的公共能耗费。综上，原审判决认定事实、适用法律均有误，请求二审法院撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。
被上诉人丰硕投资公司辩称：一、其已经与开发商广诚置业公司协议排除适用《前期物业服务合同》，应以《合同补充协议》约定的物业服务费标准交费。其购买了整幢楼房作为医院使用，安保、卫生均自行负责，在装潢期满3年后，如果物业服务标准没有改变，其仅同意按照《合同补充协议》交费。二、补充协议约定停车位无偿使用，其无需支付车位使用租金与停车管理服务费。其门前停车的场所，也不属于物业规划的停车位。三、在交纳物业服务费后，不再有其他费用需要分摊，公共能耗费也没有约定分摊，故其无需承担。综上，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人曼陀罗医院辩称：同意被上诉人丰硕投资公司的答辩意见，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审一致。
二审中，广诚置业公司的职员许荣华向本院陈述：其公司与丰硕投资公司签订的《商品房买卖合同》未包含有买受人接受《前期物业服务合同》约束的条款；《合同补充协议》的内容并未告知圳翔物业公司；如果圳翔物业公司对此有异议，可以向其主张1.75元的物业服务费差价部分。经质证，各方当事人对许荣华陈述内容的真实性均无异议。但圳翔物业公司认为，差价部分应由丰硕投资公司向广诚置业公司追偿。
上述事实，有当事人陈述在卷佐证。
二审的争议焦点是：一、圳翔物业公司主张的物业服务费标准依据是否充分；二、停车管理服务费、公共能耗费能否要求丰硕投资公司、曼陀罗医院承担。
关于争议焦点一，本院认为，《前期物业服务合同》由上诉人圳翔物业公司与案外人广诚置业公司签订，被上诉人丰硕投资公司并非该合同的主体，根据合同的相对性原理，只有丰硕投资公司作出接受《前期物业服务合同》的意思表示，该合同才能对丰硕投资公司产生约束力。丰硕投资公司与广诚置业公司不仅没有在《商品房买卖合同》中约定适用《前期物业服务合同》，反而签订条款有冲突的《合同补充协议》，据此，《前期物业服务合同》对丰硕投资公司不产生约束力。至于广诚置业公司是否存在无权代理、违反《前期物业服务合同》约定的情形，不属于本案审理的范围，不予理涉。
曼陀罗医院原审关于其开始装潢系于2012年1月后的陈述，与丰硕投资公司2011年5月31日办理房屋产权登记、2012年1月1日与伊尔美医院签订《房屋租赁合同》等事实在时间顺序上相符合，较为可信。圳翔物业公司主张丰硕投资公司、曼陀罗医院于2010年即开始装潢，缺乏充分的事实依据，本院对其主张不予采信。
关于争议焦点二，本院认为，《合同补充协议》中明确丰硕投资公司可以无偿使用其大楼门前场地，其与曼陀罗医院用于停车并无不妥。圳翔物业公司也无证据证明指定了地上停车位由对方专用。据此，圳翔物业公司主张停车费亦缺乏事实依据。关于公共能耗费，圳翔物业公司证据证明丰硕投资公司同意分摊，况且在《前期物业服务合同》中也未约定由业主分摊，该主张缺乏事实已经。
综上，圳翔物业公司提出的上诉意见缺乏依据，其上诉请求本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8814元，由上诉人圳翔物业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
审 判 员 林中辉
代理审判员 李 杨
二〇一五年十月十四日
书 记 员 周喆菁