山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终863号
上诉人（原审原告）：王书华，女，1967年5月20日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。
被上诉人（原审被告）：济南融基置业有限公司，住所地山东省济阳县孙耿镇开发区。
法定代表人：王雪广，董事长。
被上诉人（原审被告）：济南融基置业有限公司乳山分公司，住所地山东省威海市乳山东内环路北首。
负责人：王雪广，董事长。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：孙浩城，男，系该公司职员。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：郑本刚，男，系该公司职员。
被上诉人（原审被告）:济南融基伟业物业有限公司乳山分公司，住所地山东省乳山市银滩天海人和小区恋海园17号。
负责人：刘建永，经理。
原审第三人：葛会玲，女，1988年11月27日出生，汉族，住山东省乳山市。
上诉人王书华因与被上诉人济南融基置业有限公司（以下简称济南融基置业公司）、济南融基置业有限公司乳山分公司（以下简称济南融基置业乳山分公司）、济南融基伟业物业有限公司乳山分公司（以下简称济南融基物业乳山分公司）、原审第三人葛会玲房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2015)乳滨民初字第410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王书华上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判济南融基置业公司、济南融基置业乳山分公司、济南融基物业乳山分公司连带赔偿因房屋质量问题给王书华造成的预期可得利益损失30000元及交通费4000元。事实和理由：1.一审认定事实错误。王书华夫妇一直居住在江苏省宿迁市，有稳定的工作且未到退休年龄，购买案涉房屋的目的在于出租而非自住，正是由于房屋存在质量问题才导致王书华无法将房屋出租，另一套房屋707号仅出租了一个月，就因案涉房屋纠纷王书华需临时居住而收回；2.案涉房屋在交付时即存在诸多质量问题，王书华为此多次与济南融基置业乳山分公司、济南融基物业乳山分公司进行交涉，后虽经多次维修但至今未予完全修复，王书华根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定要求以租金形式赔偿损失，理由正当，应予支持；3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额包括履行后可获得利益，王书华有权要求赔偿因房屋质量无法出租导致的租金损失。
济南融基置业公司及乳山分公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分，请求予以维持。
济南融基物业乳山分公司未作答辩，亦未到庭参加诉讼。
王书华向一审法院起诉请求：1.济南融基置业公司、济南融基置业乳山分公司连带给付逾期交房违约金1907元；2.济南融基置业公司、济南融基置业乳山分公司、济南融基物业乳山分公司连带赔偿因房屋质量问题导致无法出租的租金损失（自2014年7月起按每年9000元的标准计算至房屋修复完善止）；3.济南融基置业公司、济南融基置业乳山分公司、济南融基物业乳山分公司连带赔偿交通费4000元。
一审法院认定事实：2012年9月5日，王书华与济南融基置业乳山分公司签订《商品房买卖合同》，约定：王书华购买济南融基置业乳山分公司开发建设的银滩天海人和小区第1幢1单元1E－701号房屋，价款为260832元；第八条交付期限，济南融基置业乳山分公司应当在2013年10月30日前将经验收合格的商品房交付王书华使用；第九条逾期交房的违约责任，济南融基置业乳山分公司如未按合同规定的期限将商品房交付王书华使用，逾期超过60日后，王书华要求继续履行合同的，济南融基置业乳山分公司自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向王书华支付已付房价款万分之0.3的违约金；第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，济南融基置业乳山分公司应当书面通知王书华办理交付手续，双方进行验收交接时，济南融基置业乳山分公司应当出示第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，济南融基置业乳山分公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；济南融基置业乳山分公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，王书华有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由济南融基置业乳山分公司承担。附件三《合同补充协议》约定：王书华需提供正确的联系方式和地址，如有变更需及时告知济南融基置业乳山分公司，如联系方式和地址不正确而造成的延迟交房由王书华负责。乳山市住房保障和房产管理局银滩分局于2012年9月11日办理了该《商品房买卖合同》的备案登记。
2013年10月21日，济南融基置业乳山分公司按王书华在《商品房买卖合同》中提供的联系电话和地址通过EMS向王书华邮寄（邮件编号为EY590115263CN）《房屋交付使用通知书》及《入住须知》，该邮件以原址查无此人及迁移新址不明的原因被退回。邮件内的《房屋交付使用通知书》载明：交付时间为2013年10月25日，若王书华从该规定时间到2013年11月7日仍未办理入住手续，视为已按合同约定交付。王书华认可邮件中载明的联系地址，但主张未收到该邮件，也不知道济南融基置业乳山分公司通知其收房。
2013年11月22日，济南融基置业公司取得天海人和小区1#、2#、3－1#、3－2#、4#、5#楼及防空地下室工程的《威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》，备案证载明工程竣工日期为2013年9月29日。
2014年6月28日，济南融基置业乳山分公司将王书华所购买房屋交付使用。王书华曾以该房屋存在质量问题为由提出要求济南融基置业公司、济南融基置业乳山分公司、济南融基物业乳山分公司维修案涉房屋的卧室外墙、客厅阳台、厨房房顶、卫生间房顶、电视墙、客厅地板、卧室地板、室内所有墙面、卫生间浴霸、厨房抽油烟机、厨房及卫生间照明灯、煤气灶、地暖的诉讼请求。审理过程中，王书华、济南融基物业乳山分公司、第三人葛会玲对该诉讼请求达成调解协议，一审法院已另行制作民事调解书。王书华另要求济南融基置业公司、济南融基置业乳山分公司、济南融基物业乳山分公司连带返还物业费2160元，因该诉讼请求属于物业服务合同纠纷，经一审法院当庭释明后，王书华自愿撤回该请求。
另查，王书华除购买案涉房屋外，还于2014年6月30日自乳山华凯投资有限公司购买了银滩假日港湾小区第50幢7层707号房屋。王书华自认其购买该两套房屋一套用于出租、一套用于居住。王书华提交其于2015年7月17日与姚银花签订的《房屋租赁合同》，拟证实将707号房屋以1500元／月的价格出租给姚银花。王书华另自认未与他人就案涉房屋签订过出租合同，也未提交相关证据证实已就该房屋的出租事宜与他人达成过出租意向。另，王书华提交其与委托诉讼代理人王新平的实名制火车票38张、加油票2张、高速公路通行费发票5张、公路汽车客票5张、公共汽车客票9张、出租车客票1张，据此要求赔偿交通费4000元。
一审法院认为，王书华与济南融基置业乳山分公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在自愿基础上签订的，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。本案争议的焦点问题，一是济南融基置业公司、济南融基置业乳山分公司是否应当连带给付王书华逾期交房违约金1907元；二是济南融基置业公司、济南融基置业乳山分公司、济南融基物业乳山分公司是否应当连带赔偿王书华租金损失及交通费。
关于焦点问题一，根据案涉《商品房买卖合同》约定，济南融基置业乳山分公司应当于2013年10月30日前将经验收合格的商品房交付给王书华使用，但济南融基置业公司直至2013年11月22日才取得案涉房屋所在工程的《竣工验收备案证》，故即便济南融基置业乳山分公司邮寄给王书华的《房屋交付使用通知书》视为已送达，济南融基置业乳山分公司在该通知书所载明的房屋交付时间内也无法达到交付使用的标准，王书华有权拒绝交接，应由济南融基置业乳山分公司承担逾期交房的违约责任。现济南融基置业乳山分公司未再提交其他证据证实取得《竣工验收备案证》后另行向王书华发出交房通知书，亦未相关证据证实已向王书华出示《竣工验收备案证》，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，应承担举证不能的法律后果。济南融基置业乳山分公司于2014年6月28日将案涉房屋交付给王书华使用，应当承担自2013年10月31日起至2014年6月28日止的逾期交房违约金，具体数额为1885.82元（260832元×0.3÷10000×241天）。济南融基置业乳山分公司系济南融基置业公司依法设立并领取营业执照的分支机构，故济南融基置业公司应当对济南融基置业乳山分公司对外所欠的债务承担连带清偿责任。济南融基置业公司、济南融基置业乳山分公司应当连带给付王书华逾期交房违约金1885.82元。济南融基物业乳山分公司并非案涉《商品房买卖合同》的相对方，王书华要求济南融基物业乳山分公司对逾期交房违约金承担连带责任的诉讼请求，于法无据，不予支持。
关于焦点问题二，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。王书华要求济南融基置业公司、济南融基置业乳山分公司、济南融基物业乳山分公司连带赔偿因房屋质量问题产生的自2014年7月起按9000元／年的标准计算至房屋修复完善止的租金损失，但王书华自认购买案涉房屋与707号房屋，一套用于出租、一套用于居住，其已将707号房屋出租给他人，王书华也未提交相关证据证实已与他人就案涉房屋签订过出租合同或已就案涉房屋的出租事宜与他人达成过出租意向，应由王书华承担举证不能的法律后果，故其要求济南融基置业公司、济南融基置业乳山分公司、济南融基物业乳山分公司连带赔偿租金损失的诉讼请求，无事实依据，不予支持。关于王书华要求济南融基置业公司、济南融基置业乳山分公司、济南融基物业乳山分公司连带赔偿交通费4000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，于2017年10月20日判决：一、济南融基置业有限公司、济南融基置业有限公司乳山分公司于判决生效之日起十日内连带给付王书华逾期交房违约金1885.82元；二、驳回王书华多诉部分的诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由济南融基置业有限公司、济南融基置业有限公司乳山分公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。王书华提供如下证据：证据1.案外人签订的《房屋租房合同》，拟证明同一楼层同一面积房屋2017年的租金为1万元／年；证据2.2018年4月24日手机拍摄的照片一宗，拟证明案涉房屋目前还处于漏水状态，漏水的部位为卧室窗台下面。经质证，济南融基置业公司及乳山分公司对证据的真实性和关联性均有异议，《房屋租房合同》的双方无法核实，不能证明是真实的房屋租赁关系，且合同内容简单，有伪造的可能性；照片不能证明是在案涉房屋内拍摄的，且从照片看内容模糊，无法证明是下雨还是其他原因导致的；王书华的损失是指将案涉房屋出租或者达成出租意向，而根据王书华的陈述其并未将房屋出租，没有实际损失，不应要求可得利益损失。
双方关于案涉房屋质量问题达成的调解协议内容为：1.济南融基物业乳山分公司于2017年11月30日前将房屋存在的漏水、屋内墙面破损、线路、电视墙及阳台下部分木地板问题修复完善，葛会玲予以配合；2.若济南融基物业乳山分公司未将客厅阳台及卧室窗台渗水部分修复完善，王书华有权要求济南融基物业乳山分公司承担第三方修复的一切合理费用。二审中，王书华主张调解后济南融基物业乳山分公司确实维修过，但只是简单处理，并没有完全修复，王书华已于2018年3月9日向一审法院申请执行，本次庭审（2018年4月25日）前一天还到房屋查看过，发现仍存在漏水的情况。对此，济南融基置业公司及乳山分公司主张确实维修过，但是否修好不清楚。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点问题是济南融基置业公司、济南融基置业乳山分公司、济南融基物业乳山分公司是否应当连带赔偿王书华因房屋存在质量问题而造成的租金损失及交通费。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的损失由出卖人承担。本案中，双方当事人均认可案涉房屋存在渗漏等质量问题并已对房屋修复问题达成调解协议，济南融基物业乳山分公司应在协议约定的范围内最大程度的对房屋予以修复完善，如济南融基物业乳山分公司未履行协议约定的修复义务，王书华可申请法院予以强制执行，且王书华已于2018年3月9日向一审法院申请强制执行。王书华在修复期间所造成的合理损失应予以赔偿，但根据现有的证据，即使案涉房屋存在渗漏等质量问题，亦无法认定已达到不能居住的程度。同时，王书华未提交证据证实与他人就案涉房屋签订过租赁合同或者达成过出租意向，主张因案涉房屋漏水导致无法出租的证据不足，对其主张的租金损失，本院不予支持。关于王书华主张的交通费用，不属于因济南融基置业乳山分公司违约造成的直接损失，王书华要求支付交通费于法无据，本院亦不予支持。
综上所述，王书华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由王书华负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一八年五月三十一日
书记员 邓雯涛