贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初2634号原告（案外人）：罗某某，男，1972年2月2日出生，汉族，住本市南明区。委托代理人：张涤非、谢婷，北京市中银（贵阳）律师事务所律师（特别代理）。被告（申请执行人）：贵州省某某农业机械研究所，地址在贵阳市南明区沙冲南路**号。法定代表人：刘静，职务所长。委托代理人：郑世红、陈小平，国浩律师（贵阳）事务所律师（特别代理）。第三人（被申请执行人）：贵州仟乙房地产开发有限公司，地址在贵阳市南明区新华路126号富中国际广场27楼。法定代表人：曹小荣，职务董事长。委托代理人：宁桂婷，女，1982年3月25日出生，汉族，系公司职工，住贵阳市云岩区（特别代理）。原告罗某某与被告贵州省某某农业机械研究所、第三人贵州仟乙房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年1月13日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告罗某某的委托代理人谢婷、被告贵州省某某农业机械研究所的委托代理人郑世红、陈小平、第三人贵州仟乙房地产开发有限公司的委托代理人宁桂婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法停止对位于本市南明区××“××”××单元××楼××号房屋的执行，并解除查封。2、依法确认本市南明区××“××”××单元××楼××号房屋属原告所有。3、诉讼费由被告承担。事实与理由，2010年12月8日，原告与被告贵州仟乙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定该公司将位于本市南明区××“××”××单元××楼××号房屋出售给原告。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告贵州仟乙房地产开发有限公司也于2011年10月将房屋交给原告使用至今。原告与被告贵州仟乙房地产开发有限公司签订买卖合同时，涉案房屋并未被查封。原告认为，依照有关法律规定，原告已取得了涉案房屋的所有权，虽未办理产权登记手续，责任不在原告，对此原告并无过错。因原告已支付了全部价款，并实际占有涉案房屋。涉案房屋的产权属原告，不属于被告贵州仟乙房地产开发有限公司的财产，不能对该房屋进行查封。为维护原告的合法权益，故向法院起诉。被告贵州省某某农业机械研究所辩称,一、原告对执行提出异议的三点理由均不成立，1、原告并非争议房屋的权利人。2、原告对房开公司享有的是债权，不能主张物权。3、本案法院查封时房屋尚未交给原告，原告更未实际占有房屋。从查封到执行相隔数年，原告从未主张过权利，也未要求办理备案登记，明显不符合常理，其本身存在重大过错。4、原告提供的支付购房款的依据不足，收据编号及时间上前后矛盾，不足以证明房屋买卖的真实性。二、本案存在被执行人与异议人恶意串通、妨碍执行之嫌，被执行人房开公司应列为本案的第三人。因原告与第三人之间的房屋买卖真实性存疑，付款依据不足；原告主张争议房屋属其所有没有事实和法律依据，法院查封涉案房屋符合法律规定。请驳回原告诉请，尽快恢复执行程序，以维护被告的合法权益。第三人贵州仟乙房地产开发有限公司辩称,原告所述属实，同意原告诉请，请法院依法判决。原告为证明自己的主张提供了以下证据，1、原告的身份证，证明原告的身份情况；2、《商品房买卖合同》，证明原告与第三人于2010年12月8日签订买卖合同；3、收款收据，证明原告已向第三人付清了全部购房款及三通费用；4、《前期物业管理服务协议》，证明原告于2011年12月15日与物管公司签订了物管协议；5、物管费收款收据，证明原告最早于2011年12月15日就向物管公司交纳了物管费；6、煤气费、电视费发票，证明涉案房屋现由原告居住。被告对原告提供的上述证据除身份证外，对真实性及证明目的均有异议。第三人对原告提供的上述证据无异议。被告为证明自己的主张提供了以下证据：1、事业单位登记证书、法定代表人身份证明，证明被告的主体资格；2、南明区法院执行裁定书，证明法院查封涉案房屋的时间、原告购买的房屋未进行预告登记、原告主张的交房时间是在法院查封之后、原告没有支付购房款的银行转账记录；3、《房屋拆迁安置补偿协议》、《协议书》两份、《补充协议》，证明原告与第三人签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定第三人将11号楼抵押给被告。2009年3月30日，被告与第三人约定被告将11号楼解封，双方共同到产权机关办理11号楼的预售许可证。第三人销售11号楼，需要得到被告的同意，售房款的66%应当支付给被告；4、法院的民事判决书两份，证明第三人恶意拖延执行，严重损害国有资产权益。原告对被告提供的上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。第三人对被告提供的上述证据无异议，除营业执照外，第三人未提供其他证据。根据双方提供的以上证据，本院认定事实如下：第三人贵州仟乙房地产开发有限公司拆迁被告贵州省某某农业机械研究所的房屋后，被告为保障其补偿费能够顺利取得，于2006年8月3日与第三人订立《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议第四条约定：第三人同意将项目的11号楼作为抵押，待第三人支付完补偿费后，第三人方可以办理抵押楼的预售许可证进行销售。2009年3月30日，第三人为了将双方约定抵押的11号楼解封，与被告订立《协议书》约定：被告同意解除11号楼的抵押，第三人可以出卖11号楼的房屋，但每套商品房买卖合同的网签手续必须经过被告同意后办理，被告有权提取购房款的66%作为债务清偿等内容。2010年3月26日，第三人与被告再次订立与上述内容基本相同的《协议书》，约定第三人预售5套商品房的，必须先支付1000000元保证金给被告等。2010年4月15日，第三人与被告第三次订立《关于解封“畔山丽苑”11号商住楼的补充协议》，约定被告掌握第三人网签合同密码后，解除对11号楼的查封，同时，被告不得利用其掌握的密码影响第三人对11号楼的买卖，否则，赔偿第三人1000000元损失等内容。此后，被告与第三人因补偿问题发生纠纷，被告向本院起诉第三人，诉讼过程中，本院于2011年8月18日依据（2011)南民初字第2512-1号民事裁定书及协助执行通知书，保全查封了第三人位于本市南明区××“××”××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号××套房屋。此前，原告罗某某与第三人于2010年12月3日签订《商品房买卖合同》，约定第三人将上述与被告联建的，位于本市××××号“畔山丽苑”，商品房预售许可证号为（2010筑商房预字第031号）11幢1单元5层1号，建筑面积为114.08平方米房屋1套出售给原告，购房款396161元，于2010年10月14日交定金20000元，2010年12月3日支付246161元，余款130000元于2010年12月31日前付清。出卖人于2011年10月31日前交房给买受人，出卖人于交付480个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。合同签订之前，原告于2010年10月17日向第三人支付了定金20000元。同年12月3日，原告向第三人支付了购房款246161元。12月8日向第三人支付购房款20000元。12月23日向第三人支付购房款110000元。2011年12月15日，原告向第三人支付了三通费用3559元。同日，原告又与贵州新置地物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。同日，原告向该公司交纳了物管费1092元。诉讼终结后，生效判决确认第三人应当支付被告4915747.5元的费用。判决生效后被告申请执行登记在第三人名下的房屋时，原告才得知其购买的房屋被查封，遂提出异议，称本案涉案房屋已由第三人在2011年10月交付给原告，要求本院解除对其房屋的查封。为此本院于2016年12月23日作出（2016）黔0102执异46号执行裁定书，以本案诉争房屋系登记在第三人名下，原告提出的交房时间是在本院查封之后，且未提供购房款的银行转账记录为由，裁定驳回原告的执行异议。原告收到裁定书后不服，遂起诉来院，提出如前诉请。另查，原告向第三人购买本案诉争房屋后，因第三人未办理房屋的有关备案手续，故原告至今未取得涉案房屋的房屋所有权证。本院认为，2010年12月3日，第三人与原告订立《商品房买卖合同》将诉争房屋出卖给原告，第三人的处分行为符合《合同法》第一百三十二条规定。依照《中华人民共和国城市房地产管理法（修正)》第四十五条第二款的规定，第三人应当按规定将预售合同报送有关部门登记备案，但第三人违反诚实信用原则未履行该义务，违反了行政管理规定。因登记备案不是原告《商品房买卖合同》的生效条件，故原告与第三人之间的合同，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》第九条规定，合法、有效。根据合同约定，原告的付款义务已经履行完毕，其依法享有请求第三人交房及协助办理产权的权利；第三人对诉争房屋不再享有财产权，相反，其依照《合同法》第一百三十五条规定，负有向原告交房及办理房屋产权的义务。2011年8月18日，被告申请法院以（2011)南民初字第2512-1号民事裁定书查封了诉争房屋，期间，第三人隐瞒诉争房屋被查封的事实，将诉争房屋交付原告，原告因不知道房屋被查封而收房，对此原告无过错。执行时原告得知房屋被查封，其对执行标的提出执行异议之诉，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告提交的合同证明，其签订的合同虽然是在法院查封之前签订；但其提交的证据不足以证明其所购商品房已经装修入住，且其户口已经迁至诉争房屋处。因不符合上述法律规定，故原告请求排除对诉争房屋的执行，依法不予支持。原告诉请确认诉争房屋归其所有，因原告与第三人属于合同关系，根据《物权法》第九条规定，诉争房屋仍登记在第三人名下，原告不是诉争房屋的所有权人，原告对诉争房屋仅享有期待物权，故原告可以另案请求第三人协助办理诉争房屋的过户手续，原告在本案中的该诉请依法不予支持。被告否认原告主张的事实，但无相反证据推翻，其答辩不予采纳。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对申请人主张的，可以列被执行人为第三人。因第三人在本案中不反对案外人提出的异议，故被执行人在本案的诉讼地位应为第三人，而非被告。原告将被执行人列为被告不妥，依法予以调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告罗某某对本案的全部诉讼请求。案件受理费60元，由原告罗某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长 刘 军审判员 刘乙鲜审判员 宋 烨二〇一七年六月二十三日书记员 李成虎