北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第1425号
原告赵祥重，男，1987年10月28日出生。
委托代理人陆刚毅，北京市力行律师事务所律师。
被告刘鸿霞，女，1953年9月30日出生。
委托代理人周泓，男，1953年5月5日出生。
第三人北京深信房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼2235A房间（注册号：110107015407326）。
法定代表人王世安，经理。
委托代理人王红，女，1978年8月5日出生。
原告赵祥重与被告刘鸿霞、第三人北京深信房地产经纪有限公司（以下简称深信房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员沈霞担任审判长，人民陪审员冯凤增、董德虎参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵祥重及其委托代理人陆刚毅，被告刘鸿霞的委托代理人周泓、第三人深信房地产公司的委托代理人王红均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告赵祥重起诉称：2014年11月6日，赵祥重通过深信房地产公司与刘鸿霞签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》，11月7日签订了《定金协议》、《补充协议》。双方约定，赵祥重以总价165万元购买刘鸿霞位于北京市石景山区八角南里×号楼×单元××号房屋，产权证号：京房权证石私字第××号。赵祥重依约向被告支付了购房定金15万元，被告向原告签写了《收据》。同时，赵祥重向北京深信房地产经纪有限公司支付了居间服务费40550元。按照合同约定，刘鸿霞应在2014年11月16日之前办理解除个人的房屋抵押手续，于2014年12月5日之前办理解除中国银行在该房屋上设立的抵押手续，于2014年12月25日前向房屋原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续等。但被告严重违反上述合同约定义务，在2014年11月16日前未依约办理解除个人的抵押手续等。经赵祥重和深信房地产公司多次催促，被告仍然拒绝履行。故原告诉至法院，诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2、判令刘鸿霞退还赵祥重购房定金15万元；3、判令刘鸿霞赔偿赵祥重已支付的居间服务费40550元；4、判令刘鸿霞按照购房总价款20%的标准向赵祥重支付违约金33万元；5、本案的诉讼费用由被告负担。
被告刘鸿霞答辩称：目前无法继续履行房屋买卖合同。同意退还赵祥重的购房定金15万元，但不同意赔偿原告居间服务费。此外，刘鸿霞认为原、被告双方约定的违约金标准过高，申请法院酌减。
第三人深信房地产公司述称：原告所述为事实。刘鸿霞收取赵祥重15万购房定金后，不按照约定履行合同。后经第三人多次催促，仍拒绝履行义务。请求法院支持原告的诉讼请求。
经审理查明：位于北京市石景山区八角南里×号楼×层×单元××号房屋（以下简称××号房屋）的所有权人为刘鸿霞。
2014年11月6日，赵祥重（买受人）和刘鸿霞（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》。合同载明：所售房屋坐落为北京市石景山区八角南里×号楼×层×单元××号房屋，建筑面积为58.19平方米。该房屋已设定抵押，出卖人应于2014年12月15日前办理抵押注销手续。该房屋的成交价格为155万元，该房屋家具、家电、装修装饰及配套设施设备等共作价为10万元。买受人在签订合同的同时支付定金15万元。自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，赵祥重（买受人、乙方）、刘鸿霞（出卖人、甲方）、深信房地产公司（居间人、丙方）签订《居间服务合同》。根据该合同，赵祥重向深信房地产公司支付居间代理费37950元，贷款服务代办费2000元。此外，赵祥重向深信房地产公司支付评估费600元。
2014年11月7日，赵祥重（买受人、乙方）、刘鸿霞（出卖人、甲方）、深信房地产公司（居间人、丙方）签订《补充协议》及《定金协议书》。《补充协议》：“第一条成交价格甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价两者总计为一百六十五万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定1.乙方于2014年11月7日向甲方支付定金15万元，该定金视为首付款的一部分。2.甲方应在2014年12月25日前向该房屋的原贷款机构一次性还清贷款并办理完毕解除登记手续……第四条违约责任1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
《定金协议》载明：乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金十五万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。该协议签订后，赵祥重向刘鸿霞支付15万元定金。
另查明：2013年5月27日，刘鸿霞将××号房抵押给中国银行股份有限公司北京东城支行。2014年8月28日，刘鸿霞将××号房抵押给张靖远。经询问，刘鸿霞表示不能办理解除抵押登记手续。
经释明，赵祥重不申请对房屋差价损失进行评估。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《定金协议》、收据、查询记录、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，赵祥重与刘鸿霞于2014年11月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，应为有效。根据合同约定，刘鸿霞应于2014年12月25日前办理完毕解除抵押登记手续。现刘鸿霞在合同约定时间内不仅未办理解押手续，也明确表示不能办理××号房屋的解押手续。根据《补充协议》的约定，刘鸿霞的行为已购成根本违约，赵祥重可依据双方的约定解除《北京市存量房屋买卖合同》。故本院对赵祥重要求解除与刘鸿霞于2014年11月16日签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求予以支持。
关于赵祥重提出判令刘鸿霞退还其购房定金15万元的诉讼请求，因刘鸿霞的行为致使原、被告之间的房屋买卖合同无法继续履行，故刘鸿霞应当退还赵祥重已支付的的购房定金15万元。
关于赵祥重提出判令刘鸿霞赔偿其已支付的居间服务费40550元的诉讼请求，经查，赵祥重已向深信房地产公司支付居间代理费37950元，贷款服务代办费2000元，评估费600元。现因出卖人刘鸿霞的违约行为致使赵祥重的购房目的不能实现，故刘鸿霞应当赔偿赵祥重居间代理费37950元，贷款服务代办费2000元，评估费600元，共计40550元。
关于赵祥重提出判令刘鸿霞按照购房总价款20%的标准向其支付违约金33万元的诉讼请求，被告认为违约金标准过高，请求法院酌减。《补充协议》约定出卖方出现根本违约行为之一的，应以相当于该房屋总价款的20%向买受方支付违约金。刘鸿霞的违约行为属于《补充协议》约定的根本违约行为，故应支付违约金。但违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金依法予以酌情确定。刘鸿霞应向赵祥重支付违约金12000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除赵祥重和刘鸿霞于2014年11月16日签订的《北京市存量房买卖合同》及2014年11月7日签订的《补充协议》；
二、刘鸿霞于本判决生效后十五日内退还赵祥重购房定金十五万元；
三、刘鸿霞于本判决生效后十五日内退还赵祥重居间代理费三万七千九百五十元，贷款服务代办费二千元，评估费六百元，共计四万零五百五十元；
四、刘鸿霞于本判决生效后十五日内向赵祥重支付违约金一万二千元；
五、驳回赵祥重的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费九千零六元，由刘鸿霞负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 沈 霞
人民陪审员 冯凤增
人民陪审员 董德虎
二〇一五年六月十六日
书 记 员 解文娟