中华人民共和国
四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0181民初1515号
原告阿兰.杜蒙(外文名ALAINDUMONT)，男，国籍加拿大，护照号：GM1XX309。
委托代理人：张居强，上海段和（成都）律师事务所律师。
被告四川金联实业有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市大观乡。
法定代表人李睿，系公司总经理。
委托代理人：郎宁，男，1968年6月30日出生，汉族，住四川省成都市成华区。系公司员工。
委托代理人：杨友福，男，1978年9月20日出生，汉族，住四川省金堂县。系公司员工。
原告阿兰.杜蒙(外文名ALAINDUMONT)与被告四川金联实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月26日受理后，依法由代理审判员益西措适用简易程序独任公开开庭进行审理。原告阿兰.杜蒙(外文名ALAINDUMONT)的委托代理人张居强，被告四川金联实业有限公司的委托代理人郎宁、杨友福到庭参加诉讼。同日，原被告双方向本院提出庭外和解申请，和解期限为两个月。和解期届满后双方未达成和解。本案现已审理终结。
原告阿兰.杜蒙(外文名ALAINDUMONT)向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房地产权属证书并交付给原告，2、判令被告向原告支付违约金13745.9元，3、判令被告赔偿原告损失（按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从被告应当为原告办理产权证之日起至原告取得产权证之日止）112964.29元，4、本案诉讼费由被告承担。原告起诉事实和理由：2006年5月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将位于四川省成都市都江堰市大观乡“青城高尔夫.新丽江”X号X单元X号的商品房出售给原告，原告向被告支付购房款137459元。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同》签订后，原告依据合同约定向被告支付了全部购房款，但是被告至今仍未能为原告办理房地产权属证书，已严重违反了《商品房买卖合同》的约定。
被告四川金联实业有限公司辩称，1、被告没有在合同约定的期限内办理产权是原告的原因以及地震的因素造成的，与其没有关系。因为在第一次办理产权过程中由于原告没有中文名，当时提供的资料也没有提供中文的资料，房管局不受理。后来变更了中文名字后，原告的护照又过期了，就一直没有办理成房产证。当为办理产权所需的这些全部资料收集完毕后，我们就立即为原告办理了房产证。现在原告的房产证已经办了下来。另外，在此期间，2008年四川汶川地震也造成了我们公司在办理原告房屋房产手续时的拖延。原告与被告在2007年签合同，2008年地震，地震后要做危房鉴定工作，鉴定完毕后，我们的房屋才可以重新规划，2010年才完毕，这是不可抗力的因素。当时能够通知到的全部已经办理，原告给我们留的资料不齐全，地址也没有，这期间就一直无法办理；2、违约金我们认为应当按照协议，协议中没有约定的部分不予支付；3、由于原告提出了赔偿，并不是我们的原因，赔偿银行同期利息的问题，合同上也没有相关的约定，我们不予支付。
经审理查明，一、2006年5月21日，原告阿兰.杜蒙(外文名ALAINDUMONT)与被告四川金联实业有限公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定被告四川金联实业有限公司将位于大观镇瓦窑村二组保全村二、四组“青城高尔夫.新丽江”X幢X单元X号的商品房出售给原告。合同对出售房屋价款、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、关于产权登记的约定等事项进行了约定。其中合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”原告在合同“买受人”处签字并捺印。被告在合同的“出卖人”处加盖了被告公司的公章。同日，原告与被告签订了《商品房买卖合同补充协议》。协议对交房、验收等事项进行了补充约定。其中《补充协议》第四条约定：“甲方（即被告）协助乙方（即原告）办理所购房屋的产权分户手续，乙方须在接到甲方通知交房之日起30天内将办理房屋分户产权的相关资料（夫妻双方身份证复印件2份、结婚证复印件2份、结清房款的收据原件）及税费（个人购房暂按总房款的3%代收；单位购房款的3.7%代收）交由甲方，甲方开具代收税费收据，不收取手续费。若乙方在甲方取得办理房屋产权资格后的10日内仍未将相关资料及税费交于甲方，则每延迟一天，乙方应向甲方支付违约金人民币一百元。办证点发生的税费依照政府相关规定由甲乙双方各自缴纳，房屋所有权证办理完毕后，甲方双方以实际缴纳的税费凭证为准多退少补。若因乙方原因导致产权登记手续未在合同约定期限内办理的，由乙方自行承担责任。”
二、合同签订后，原告向被告支付了全部房款共计137459元。2006年10月2日，案涉房屋由被告交付给了原告。2010年1月7日，大观镇瓦窑村二组保全村二、四组“青城高尔夫.新丽江”X幢房屋取得房产权属证书，产权人为被告，房产证号为都房权证监证字第01XXX**号。2016年4月26日，原告出具《具结书》，申请办理案涉房屋的产权登记手续，并申明案涉房屋系其个人所有。办证期间，因原告护照过期，2014年4月26日，原告向被告申请将其护照号WN4XX207号变更为GM18XX09号。2016年4月27日，加拿大驻重庆总领事馆出具文件确认DUMONT.ALAIN先生，出生于1943年12月17日，持加拿大护照GM18XX09号，与DUMONT.ALAIN先生，出生于1943年12月17日，持加拿大护照WN4XX207号以及DUMONT.ALAIN先生，出生于1943年12月17日，持加拿大护照JU2XX596，是同一个人。2016年5月3日，原告交纳了案涉房屋税费。2016年5月13日，原告所购买的房屋产权证已办理在原告的名下。房屋产权证号为都房权监证字第05XXX**号。
另查明，本案原告向其委托代理人张居强出具的《授权委托书》于2016年4月25日在四川省成都市律政公证处进行了公证。且原告本人在2016年4月26日到本院立案。
上述事实，有到庭当事人的陈述，且有原告提供的证据：1、原身份证复印件、被告工商信息。2、商品房买卖合同、商品房买卖合同附件三、商品房买卖合同补充协议，房屋交接书、验收交接书以及被告提供的证据：1、具结书。2、情况说明。3、增量房申报表。3、加拿大驻重庆总领事馆出具的文件。4、商品房买卖（预售）合同备案信息变更申请表。5、资料真实性承诺书。6、护照。7、房产证在案佐证，上述证据均经双方当事人质证，本院予以确认。
本院认为，本案系涉外房屋买卖合同纠纷，双方当事人未约定处理纠纷所适用的法律。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条规定：“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。”本院根据最密切联系原则适用中国大陆法律处理本案纠纷。综合本案的案情和原被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为1、被告是否逾期为原告办理房屋产权证书，逾期办证是否是因为被告的原因造成，被告是否应当向原告承担逾期办证的违约责任。2、被告是否应当赔偿原告的相关损失。
关于第一个焦点问题。首先，原告阿兰.杜蒙(外文名ALAINDUMONT)与被告四川金联实业有限公司于2006年5月21日签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，应予保护。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约履行了支付全部购房款的义务。被告应按照合同约定协助原告办理案涉房屋的房地产权证书。原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”经审查，被告于2006年10月2日将案涉房屋交付给了原告。依照合同约定被告应当在2007年10月2日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告于2016年4月将相关办理权属登记的资料报产权登记机关备案。本院认为，根据《中国人民共和国城市房地产管理法》第六十一条：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用证书向县级以上人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”以及第三十八条：“以下房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”之规定，可知购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。本案中，虽然原被告没有对案涉房屋办理初始登记的时间进行约定，但被告应当在案涉房屋竣工验收后合理的时间内申请初始登记。经审查，被告于2010年1月7日取得案涉房屋房产权属证书。被告取得案涉房屋产权证的时间已远远超出了原被告双方约定办理案涉房屋转移登记的时间，即《商品房买卖合同》第十五条约定“被告应当在商品房交付使用后365日内（即在2007年10月2日之前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”这也直接导致被告办理转移登记的时间超出了合同约定的时间。而被告称其没有在合同约定的时间内为原告办理房屋转移登记是由于2008年四川地震的因素以及原告提交的办证资料不全以及原告名称变更、原告护照过期等因素造成的，而并非被告的原因这一辩论意见本院不予支持。按照合同约定，被告应当在2007年10月2日之前完成案涉房屋的转移登记，而被告所辩称的地震则发生在2008年5月12日。被告在庭审中陈述其于2014年开始为原告办理转移登记，已超过了合同约定的办理转移登记的时间，故被告应当向原告承担逾期办证的违约责任。依据原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”原告已支付房价款为137459元，故被告应向原告支付违约金1374.59元（137459×1%）。
此外，鉴于原告所购买的房屋产权证已办理在原告的名下。房屋产权证号为都房权监证字第05XXX**号，故原告要求被告立即为原告办理房屋产权证书的请求已实现，故被告应当立即将案涉房屋的产权证书交付给原告。因案涉房屋土地使用权证书尚未办理，故被告应协助原告办理案涉房屋的土地使用权证书。
关于被告是否应当赔偿原告的相关损失的问题。原告要求被告按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从被告应当为原告办理产权证之日起至原告取得产权证之日止赔偿原告损失112964.29元，因原被告之间签订的《房屋买卖合同》及其补充协议对逾期办证损失以及损失的承担没有约定，且原告并未提交证据证明损失的依据，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，本院对其主张不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中国人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、第三十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告四川金联实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告阿兰.杜蒙(外文名ALAINDUMONT)交付“青城高尔夫.新丽江”X幢X单元X号的商品房的房产权属证书；
二、被告四川金联实业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告阿兰.杜蒙(外文名ALAINDUMONT)办理“青城高尔夫.新丽江”X幢X单元X号的商品房的土地使用权证书；
三、被告四川金联实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告阿兰.杜蒙(外文名ALAINDUMONT)支付违约金1374.59元。
四、驳回原告阿兰.杜蒙(外文名ALAINDUMONT)的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2828元，减半收取1414元，由被告四川金联实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 益西措
二〇一六年七月十八日
书 记 员 雷 琪