福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终2204号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘艳园，男，1971年5月19日出生，汉族。
委托代理人胡文民、张玲玲，福建九信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李野，男，1950年8月16日出生，汉族。
委托代理人罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。
原审被告（反诉第三人）何启恩，男，1971年11月18日出生，汉族。
上诉人刘艳园因与被上诉人李野、原审被告（反诉第三人）何启恩房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2016年1月18日，李野向原审法院提起诉讼，请求判令：刘艳园、何启恩共同向李野返还转让费277000元，返还租房押金33150元，合计共310150元。庭审中，经原审法院释明，李野变更诉讼请求为：1.解除李野与刘艳园于2015年4月7日签订的《房屋租赁转让合同》和2015年4月16日签订的《房屋租赁合同书》；2.刘艳园、何启恩共同向李野返还转让费277000元、返还租房押金33150元，二项合计310150元。
刘艳园亦提出反诉，请求判令：李野立即向刘艳园支付拖欠的租金9300元及逾期付款滞纳金（从2015年6月21日起，按月2%计至实际付清日止，其中2016年1月20日前的逾期付款滞纳金1302元）。
原审判决查明，周亚丽系讼争房屋厦门湖里万达D4#1501－1517单元的权属人。2014年8月17日，何启恩与周亚丽签订一份《房屋租赁合同书》，约定由何启恩承租讼争房屋，租赁用途为酒店之使用，租赁期限从2014年8月30日至2019年8月29日止，租赁期间何启恩必须征得周亚丽书面同意后方可转租等。
2014年8月20日，刘艳园与何启恩签订一份《房屋租赁合同书》，约定由刘艳园承租讼争房屋，租赁用途为酒店之使用，租赁期限从2014年9月1日至2019年8月30日止，租赁期间何启恩必须同意刘艳园转租，且继续享受和履行该合同的各项权力和义务等。
2015年4月7日，李野与刘艳园签订一份《房屋租赁转让合同》，约定刘艳园将于2014年8月20日与何启恩签订的讼争房屋的租赁合同书转让给李野，原租赁合同从2015年4月7日起，所有该层的使用权力与义务全部由李野享负责等。2015年4月10日刘艳园向李野出具一份《收条》，确认收到李野经营使用权金额即讼争转让费277000元、租赁押金33150元及2015年4月10日至2015年5月31日的租金56355元。
2015年4月16日，李野与刘艳园签订一份《房屋租赁合同书》，约定李野向刘艳园承租讼争房屋，租赁用途为酒店之使用；租赁期限从2015年4月6日至2019年8月30日，2015年4月10日至2015年8月30日每月租金为33150元；李野应每三个月向刘艳园交付租金，首次租金于签订租赁合同同时交付，余期租金应在下次交付租金日提前五日付清；合同签订之日，李野向刘艳园交付33150元作为押金，到合同期满，李野交清租赁期间应交的一切费用后，刘艳园应将押金无息退还李野；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，刘艳园有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金等。
李野和刘艳园确认翁美秋为周亚丽委托办理讼争房屋出租事宜的代理人，翁美秋于2015年10月11日从李野处收回讼争房屋。李野实际向刘艳园缴交2015年6月1日至2015年8月30日的租金为90150元。
原审判决查明的上述事实，有李野提供的《房屋租赁合同书》、土地房屋登记卡、《房屋租赁转让合同》、收条、委托书、说明、收据等，刘艳园提供的《房屋租赁合同书》等，以及当事人的庭审陈述为证。
原审判决认为，何启恩经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利。李野与刘艳园于2015年4月7日签订的《房屋租赁转让合同》及2015年4月16日签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照合同约定全面履行义务。因何启恩与房屋权属人周亚丽签订的租赁合同约定租赁期间何启恩必须征得周亚丽书面同意后方可转租讼争房屋，而何启恩或刘艳园均未提供证据证明其二人转租讼争房屋经过周亚丽的书面同意，应认定何启恩或刘艳园均无权转租讼争房屋，且讼争房屋事实上已于2015年10月11日被周亚丽收回，刘艳园因履行不能构成违约。根据合同法的规定，李野与刘艳园签订《房屋租赁转让合同》和《房屋租赁合同书》的合同目的无法实现，李野有权要求解除该两份合同，故李野请求解除其与刘艳园签订的《房屋租赁转让合同》和《房屋租赁合同书》，有事实和法律依据，法院予以支持。因本案租赁合同只履行部分，履行期限自2015年4月6日至2015年10月11日，而租赁合同约定的租赁期限自2015年4月6日至2019年8月30日，故刘艳园应向李野返还合同未履行部分相应的转让费244442元。根据合同的相对性，李野请求何启恩共同向其返还转让费，没有合同和法律依据，法院不予支持。李野请求刘艳园返还押金33150元，有事实和法律依据，法院予以支持。根据租赁合同约定，李野应向刘艳园缴交2015年6月1日至2015年8月30日的租金为99450元，而李野仅向刘艳园缴交了90150元，李野未提供证据证明其与刘艳园之间的租赁关系已于2015年8月25日事实上解除，其仅须缴交90150元，故李野应向刘艳园支付拖欠的租金9300元。另刘艳园请求李野从2015年6月21日起按月2%向其支付逾期付款滞纳金，有合同和法律依据，法院予以支持，但该滞纳金应计至本判决确定的付款之日止。何启恩经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）李野与被告（反诉原告）刘艳园于2015年4月7日签订的《房屋租赁转让合同》及2015年4月16日签订的《房屋租赁合同书》。二、被告刘艳园应于本判决生效之日起十日内，向原告李野返还转让费244442元、租金押金33150元。三、反诉被告李野应于本判决生效之日起十日内，向反诉原告刘艳园支付租金9300元及滞纳金（以9300元为基数，按月2%自2015年6月21日起计至本判决确定的付款之日止）。四、驳回原告李野的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告刘艳园的其他诉讼请求。如果李野、刘艳园未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2976元，由李野负担310元，刘艳园负担2666元；反诉案件受理费33元，由李野负担。
宣判后，刘艳园不服，向本院提起上诉。
上诉人刘艳园上诉称，一、原审故意隐瞒客观事实。（一）原审故意隐瞒房屋所有权人周亚丽知道转租的事实。周亚丽曾于2015年7月5日向刘艳园收取过3万元的租金，为此原审还要求刘艳园提交了中国民生银行个人账户对账单，但原审对此事实只字不提。由于该事实不仅证明了周亚丽知道何启恩及其代理人翁美秋将讼争房屋转租给刘艳园的事实，而且还证明了周亚丽对该转租事实并无异议。因此原审关于刘艳园履行不能构成违约的判决理由是错误的。（二）原审故意隐瞒何启恩与翁美秋合伙经营讼争房屋的事实及相关证据。原审在认定翁美秋是周亚丽委托办理讼争房屋出租事宜的代理人的同时，对翁美秋与何启恩合伙经营包括讼争房屋在内的107个单元房屋事实，以及刘艳园为证明该事实而提交了《合同书》、何启恩的《银行卡客户交易查询》等证据却予隐瞒。该证据性质上等同于周亚丽同意转租的书面意见，原审认为何启恩无权转租的裁判理由，与客观事实不符。（三）原审故意隐瞒李野提供了录音证据的事实。原审期间，李野分别提供了2015年6月30日和2015年10月11日的电话录音证据。这二次的电话录音，不是原审判决理由中的刘艳园履行不能构成违约。第二次的电话录音，反映的是李野主动要求翁美秋接收讼争房屋，而不是原审裁判理由
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因无权转租而履行不能。（四）原审故意隐瞒刘艳园与李野之间对“解除合同”事项的约定。李野与刘艳园签订的《房屋租赁合同书》第七条约定“租赁期间，双方不得借故解除合同。当事人双方如有正当理由要求解除合同时，须提前壹个月通知对方，经过双方同意后解除合同”。但从李野主张的事实来看，其关于何启恩未缴交房租而被解除合同的诉讼理由并不合法。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，李野在已经向翁美秋交付租金的情况下，有权抗辩周亚丽的合同解除权。（五）原审故意隐瞒李野主动于2015年10月11日将讼争房屋交给翁美秋的原因。有关该事实，从李野前二次的起诉状及其提交的电话录音，均没有涉及因翁美秋收回房屋而造成转租合同不能履行的事实。实际情况是李野因经营亏损的原因而要求翁美秋收回房屋。（六）原审故意隐瞒李野向刘艳园归还讼争房屋的合同义务。《房屋租赁合同书》第十条约定“租赁期满，乙方按时将房屋归还甲方”。但原审故意隐瞒该事实，从而为判决刘艳园返还租赁押金创造理由和条件。另外，该合同的第四条还约定，租赁押金返还的前提是“到合同期满，乙方交清租赁期间应交的一切费用后”。但原审却在合同未期满，李野也尚未结清费用的情况下，判决刘艳园返还租赁押金。与合同约定不符，还将造成刘艳园因日后无法向何启恩返还讼争房屋而构成违约，需对何启恩承担违约责任以及无法要求何启恩退还租赁押金等严重后果。二、原审裁判理由前后自相矛盾。原判决一方面认定刘艳园与李野签订的《房屋租赁转让合同》、《房屋租赁合同书》合法有效。而另一方面又认定何启恩必须征得周亚丽书面同意后方可转租讼争房屋，同时认为何启恩或刘艳园均无权转租讼争房屋。三、原审违反合同相对性原则。讼争房屋的所有权人周亚丽与何启恩签订的《房屋租赁合同书》，以及何启恩与刘艳园签订的《房屋租赁合同书》，其合同相对方及约束的对象分别是周亚丽与何启恩，何启恩与刘艳园。这些合同既不能约束李野，李野也无权以这些合同主张权利。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，只规定出租人在知道或应当知道转租的六个月内有权提出异议，而没有赋予承租人或次承租人解除合同的权利。四、原审判决理由与客观事实完全不符。李野提供的录音证据中，不存在刘艳园“履行不能”的事实和原因，而是李野违反诚实信用原则，以商业风险为由而要求解除租赁合同。五、原审判决有法不依。本案是房屋租赁合同纠纷，处理本案纠纷的法律依据主要是合同法第十三章，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，是审理房屋租赁合同纠纷案件的专门法，应当优先适用。尤其是该司法解释的第十六条、第十七条规定，与本案的案情相符，原审拒不适用该司法解释的行为，是典型的有法不依。六、原审判决违反诚实信用原则。民法通则第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公正、等价有偿、诚实信用原则”。合同法第六条也规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。就本案而言，李野在向刘艳园租赁房屋从事旅馆业时，发现需向公安机关办理特种行业许可证，以及发现经营效益与预期有出入，出现亏损时，就拒绝向刘艳园支付租金，并以各种理由滥用合同解除权、合同无效等理由，对合同约定且已经支付的转让费反悔。尤其是在刘艳园不同意解除双方之间的房屋租赁合同，双方的争议未解决之前，而且司法解释也规定次承租人有权代缴租金以抗辩出租人的合同解除权的情况下，李野不仅故意放弃抗辩权，相反主动要求翁美秋收回讼争房屋。李野是典型的恶意行为。请求：撤销原判决第一、二项，维持第三、四、五项。一审案件受理费、反诉案件受理费以及二审案件受理费均由李野负担。
被上诉人李野答辩称，原审判决结果基本符合公平正义，但原审所述的判决理由欠妥，李野并不完全认同原审的观点，只是出于经济效率和节约诉讼资源的考虑，才没有提起上诉。然而，原审判决理由上的瑕疵却使得刘艳园误以为有机可趁，提出的上诉理由都是不能成立的。首先，讼争转让合同和租赁合同本质上是无效合同，刘艳园以及原审判决均认为讼争合同合法有效，与法不符。实际上，在原审中，李野也是基于合同无效的理由提起诉讼，要求刘艳园返还转让费和押金。因为，本案中，房屋权属人周亚丽将房屋出租给何启恩时已明确约定必须征得周亚丽书面同意后方可转租。且合同法第八十八条亦规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”最高人民法院关于租赁合同的解释也具体体现了承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为的立法本意。所以，何启恩及刘艳园的转租行为均需经出租方周亚丽同意后，方能发生合同权利义务概括性移转的法律效力。但是，本案中没有任何证据证明何启恩转租给刘艳园，刘艳园又转租给李野的行为已取得周亚丽的同意。因此，何启恩和刘艳园的转租行为均未发生法律效力，由此而签订的相关租赁合同、转让合同也均是无效的。另一方面，涉讼房屋权属人的代理人翁美秋已经于2015年10月11日收回涉讼房屋，其以实际行为解除了周亚丽与何启恩之间的租赁合同，所以从这个角度来看，刘艳园与李野之间的合同，也是没有法律效力的。在合同无效的基础上，其实刘艳园无权提出任何诉求。原审判决缺乏说服力也是刘艳园上诉原因之一。请求二审对讼争合同的效力作出正确的认定。第二，退一步说，即便按照刘艳园所称的刘艳园与李野之间的转让合同、租赁合同合法有效，应当全面履行的观点，本案也因为刘艳园履行义务不符合合同约定，致使李野合同目的不能实现，从而李野得以行使法定解除权。本案中，刘艳园与李野签订的《房屋租赁转让合同》约定房屋租赁用途为酒店经营，同时还约定，刘艳园应配合李野办理酒店营业执照等相关手续，应提供相关证明。但是，刘艳园提供给李野的租赁物却不具备经营酒店的合法条件，在办理酒店营业执照时刘艳园亦无法提供相关证明。因此，刘艳园没有按照合同约定履行自己的义务，致使李野订立合同的目的无法实现。根据合同法第九十四条第（四）项、租赁合同司法解释第八条第三项，李野有权解除讼争合同。李野依据法定解除权提出解除合同，无需按照合同约定的程序行使解除权，原审判决在认定讼争合同合法有效的前提下，判决解除讼争合同是无可厚非的。第三，本案无论最终是认定合同无效还是认定合同解除，应该说在判决结果上都是基本一致的，因为无效或者解除的法律后果都是返还已收款项。所以，刘艳园的上诉没有任何实际意义，只是拖延时间而已。综上，请求二审法院依法维持原判决。
原审被告何启恩未作陈述。
经审理查明，各方当事人对原审判决查明认定的事实，除刘艳园在上诉状提及的事实有异议，以及李野认为遗漏2015年4月13日及2015年8月1日公安机关向李野、刘艳园发出《无证旅社告知书》外，其余事实没有争议。何启恩未提出异议。本院对没有争议的事实予以确认。
二审法庭调查中，刘艳园提交翁美秋于2016年6月7日出具情况说明，用于证明翁美秋在2015年10月11日收回讼争房屋的原因，是因为李野拒绝支付租金，以及李野要求提前终止租赁关系而被动收回房屋。不是原审判决所认定的“履行不能”。李野质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，与事实不符。本案在原审法院是经过两次审理，立过两个案号，两次诉求是一样的，最初的起诉是（2015）湖民初字第7992号，法院依职权向翁美秋进行调查，笔录中翁美秋明确告知没有同意案涉房屋转租，也告知是由于承租人何启恩拒不支付租金。原审证据中也有提交翁美秋出具的书面说明，真实性原审已经予以认定，该说明与刘艳园提交的上述说明矛盾，翁美秋在原审判决对刘艳园不利情况下出具说明显然没有事实依据，不应得到支持。何启恩未发表质证意见。
本院认为，讼争房屋的权属人周亚丽于2014年8月17日与何启恩签订《房屋租赁合同书》时明确约定：租赁期间何启恩必须征得周亚丽书面同意后方可转租。本案中，刘艳园和何启恩均未提供转租行为已取得周亚丽书面同意的证据，应承担不利后果。刘艳园在无转租权的情形下，擅自与李野签订《房屋租赁转让合同》、《房屋租赁合同书》，该合同系无效合同。且讼争房屋事实上已于2015年10月11日被收回，故讼争合同事实上也无履行可能。根据合同法对合同无效的法律后果的规定，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。原审判决根据李野使用期限，判决刘艳园返还合同未履行部分的转让费及押金，是正确的，应当维持。刘艳园二审提供的证据不足以证明其主张。刘艳园请求撤销原判决第二项，不符合法律规定。关于李野应支付刘艳园租金的滞纳金问题，因李野未提出该项上诉请求，本院依法不予审查。综上，原审对合同效力认定有误，导致判决结果部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初493号民事判决第一项；
二、维持厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初493号民事判决第二、三、四、五项。
三、驳回刘艳园的其他上诉请求。
本案二审案件受理费5564元，由刘艳园负担5464元，李野负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
代理审判员 许 莹
二〇一六年六月二十八日
代书 记员 彭丽月
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。