江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0412民初9016号原告（反诉被告,以下简称原告）：王鹏，男，1990年9月20日生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：陈凯，江苏远舟律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：唐云华，女，1987年4月28日生，汉族，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：张欢、张振扬，江苏日月泰律师事务所律师。原告王鹏诉被告唐云华房屋买卖合同纠纷一案，于2017年12月8日向本院起诉，本院于同日立案。在审理过程中，被告唐云华于2017年12月29日向本院提起反诉，本院依法组成合议庭合并审理，于2018年1月30日、3月22日、4月9日三次公开开庭进行了审理。原告王鹏及其委托诉讼代理人陈凯，被告唐云华的委托诉讼代理人张欢、张振扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王鹏向本院提出本诉请求：1、要求解除原、被告于2017年8月5日签订的存量房买卖合同；2、要求被告向原告双倍返还定金100000元；3、要求被告向原告支付违约金180000元；4、要求被告向原告赔偿中介费36000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年8月5日签订了一份存量房买卖合同，合同约定被告将位于常州市武进区XXXX汇X幢XXXX室的房屋出售给原告，房屋总价为1800000元。合同签订后，原告依约于当日向被告支付了定金50000元，但之后经原告与中介多次催促，被告均拒绝履行合同。因此，原告迫于无奈只能向贵院提起诉讼，望判如所请。被告唐云华辩称：一、存量房买卖合同第四条付款方式及注意事项：1、乙方按照下列方式付款中明确约定了该合同的履行顺序及依双方合同签属时，原告支付被告定金5万元，而后，原告于2017年8月31日支付被告房款54万元，同日进监管账户支付被告房款1万元，再后，原告于组合贷款下来后，进监管账户支付被告房款120万元，原告应当按照上述顺序履行合同约定的付款义务。然而，被告至今未收到原告任何一笔款项，原告已构成实际违约；2、根据合同第11条第2款（2）的约定，原告未按照约定时间付款，逾期超过9日被告有权解除合同，该条款明确约定了被告在原告违约的情况下，享有解除合同的权利，原告作为违约方，不得解除合同，故原告的第一项诉请没有事实和法律依据。二、首先，原告方在合同签订后未按照合同约定付款，已构成违约，根据合同第11条第2款（2）的约定，作为守约方的被告有权先行扣除定金。其次，从定金要式性法律特征看，根据担保法的约定，当事人在定金合同中应当约定定金交付的期限，定金从合同实际交付定金之日起生效，然而被告并未收到原告的实际支付的定金，因此合同中关于定金的约定未生效，原告的本项诉请没有法律和事实依据。三、存量房买卖合同第10条第2款的约定，本合同签订后，甲乙双方有任何一方违约的，由违约方按房价的2%向丙方支付中介费，具体到本案，违约方为原告，故应当由原告方支付中介费。四、根据合同法第116条的规定，当事人既约定违约金又约定定金的，对方可以选择适用中定金的条款，存量房买卖合同中，约定定金，本身就是对违约方违约行为的一种惩罚，根据上述法律规定，原告只能择一主张，综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。被告唐云华向本院提出反诉请求：1、解除反诉原、被告于2017年8月5日签订的《存量房买卖合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金180000元；3、反诉费用由被告承担。事实与理由：反诉原、被告双方于2017年8月5日签订一份《存量房买卖合同》，由反诉原告将坐落于XXXX汇X幢XXXX室房屋出售给反诉被告。合同约定反诉被告应于签订合同当日向反诉原告支付定金5万元，于2017年8月31日向反诉原告支付房款55万元（其中54万元支付至反诉原告农行卡，1万元支付至监管账户）。然而时至今日，反诉被告却一直未履行付款义务，已属严重违约，根据双方合同第十一条的约定，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告承担相应违约责任。为维护合同权益，反诉原告特向贵院提起反诉，望贵院依法支持。原告王鹏辩称：一、被告方系违约方，请求法院要求解除合同，属于非法解除，不可能得到法院的支持。二、被告方在2017年8月31日前已明确拒绝履行合同，因此要求我方支付违约金并无事实和法律依据。原告王鹏围绕本诉请求依法提交了《存量房买卖合同》、《收条》、《律师函》、《情况说明》、《发票》、微信聊天记录，并提请证人储某出庭作证，被告唐云华围绕反诉请求依法提交了《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》、共有人杨某出具的《情况说明》等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年8月5日，经中介方常州荣创房地产经纪有限公司（以下简称荣创公司）居间介绍，被告唐云华作为合同甲方（出售方），原告王鹏作为合同乙方（购买方），双方签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：甲方自愿将坐落于常州市武进区XX镇XXXX汇X幢XXXX室的房屋（建筑面积143.97平方米）出售给乙方，总价款为1800000元。付款方式：签订合同时由乙方支付甲方定金50000元；乙方于2017年8月31日支付甲方540000元用于还贷；乙方于2017年8月31日向监管账户支付10000元；乙方于组合贷款下来后向监管账户支付1200000元。居间费用36000元由乙方承担。关于违约责任合同约定，如甲方未按照时间交房或办理产权过户登记的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在九日之内，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九日的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起九日内退还全部已付款，并按照房屋总价款的百分之十向乙方支付违约金。如乙方未按照约定时间付款，分别处理：（1）逾期在九日之内，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九日的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起九日内按照房屋总价款的百分之十向甲方支付违约金，甲方有权先行扣除定金、违约金、损失等后退还乙方已付款。合同还对其余事项进行了约定。合同签订当日，原告王鹏按约向被告唐云华支付定金50000元，并向荣创公司支付中介费36000元。2017年10月31日，原告王鹏委托江苏远舟律师事务所陈凯律师向被告唐云华发出《律师函》，认为被告唐云华已严重违约，要求在3日内至荣创公司处理合同及违约事宜。被告唐云华未予以答复，原告王鹏诉来本院，要求判如所请。在第一次庭审中，荣创公司的工作人员储某到庭作证称：“8月7日早上我通知了被告唐云华与原告王鹏一起去银行还款，但她说她老公比较忙，后面就一直没有出现。到8月14号再次联系被告，目的与原告一起去还贷款，被告说大概一周后就可以还贷，她问我首付是多少？我说是60万元，其中定金5万元、54万元用于归还贷款、1万元是剩余资金，她说她老公算了一下，贷款还有70万元，让我问问王鹏能否拿出70万元以便她来归还贷款。我跟她说签合同是约定拿60万元还贷款的，她说好，那就一周后去还贷款。到19号后再问她约几点去，她微信没有回我，后续多次再问她都没有回复，直到31号她向我提供了她老公的电话137××××1609，后来我就与她老公联系了，他说他在云南出差，一周后再联系，再后来联系电话也不接了，后来我让我们店长魏某给他打电话，第一个电话是接的，他明确希望王鹏能拿70万元还贷款，不然就不卖了，后来再打电话就不接了。”原告王鹏提供了其与储某及储某与被告唐云华的微信聊天记录，为核实聊天记录及证人储某证言的真实性，本院要求被告唐云华本人到庭质证并接受询问，被告唐云华无正当理由未到庭。另查明，案涉房屋系原告唐云华购买，后登记于其与丈夫杨某的名下，杨某向本院出具说明称，其作为共有权人同意唐云华对外出售案涉房屋，并认可唐云华与王鹏所签订的相关房屋买卖合同并由唐云华作为唯一权利人主张合同的相关权利。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方对于解除《存量房买卖合同》（房屋买卖部分）意见一致，本院予以确定。本案的争议焦点集中在以下两点：1、本案原、被告哪一方违约？2、承担违约责任的范围。针对争议焦点1，即本案原、被告何方违约问题。本院认为，当庭出庭的证人储某及相关微信聊天记录证实，被告唐云华迨于履行接收用于归还贷款的购房款并要求增加首付比例，违反了合同的约定。本院要求被告唐云华本人到庭质证并接受询问，其无正当理由未到庭。法律规定，负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。据此，本院认定被告唐云华的行为已构成违约，原告有权解除合同并要求被告唐云华承担违约责任。针对争议焦点2，即承担何种违约责任的问题。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。本案中，原告王鹏要求被告唐云华双倍返还定金、承担违约金180000元并赔偿中介费36000元，显然不符合相关法律规定，虽经本院释明，但原告王鹏仍坚持诉请。根据合同约定，违约金180000元的前提是出卖方未按照时间交房或办理产权过户登记，本案被告唐云华系无正当理由拒绝受领购房款，不属于“未按照时间交房或办理产权过户登记”的情形。本院综合原告王鹏的实际损失情况、被告唐云华的具体违约情况行为等因素，确定被告唐云华承担双倍返还定金的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十条之规定，判决如下：一、解除原告王鹏与被告唐云华于2017年8月5日签订的《存量房买卖合同》（房屋买卖部分）。二、被告唐云华于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还原告王鹏定金共计100000元。三、驳回原告王鹏的其余诉讼请求。四、驳回被告唐云华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6040元，由原告王鹏负担2040元，被告唐云华负担4000元，并于本判决发生法律效力之日起十五日内迳付原告王鹏；反诉案件受理费1950元，由被告唐云华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  陈少山人民陪审员  堵盘华人民陪审员  彭建新二〇一八年五月三十日书 记 员  黄晓彤