湖北省谷城县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0625民初1149号原告：代新华，女，汉族，1972年12月27日出生，住谷城县。委托诉讼代理人：刘东春，湖北银谷律师事务所律师。被告：镇方军，男，汉族，1975年1月8日出生，住谷城县。第三人：熊雪琴，女，汉族，1979年8月3日出生，住谷城县。被告镇方军、第三人熊雪琴共同委托诉讼代理人：程东海，湖北谷伯律师事务所律师。原告代新华与被告镇方军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用普通程序进行了审理。2017年8月6日，第三人熊雪琴申请参加诉讼。本院审查后，依法追加熊雪琴作为第三人参加诉讼。2017年9月11日，本案公开开庭进行了审理。原告代新华及委托诉讼代理人刘东春、被告镇方军和第三人熊雪琴共同委托诉讼代理人程东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代新华向本院提出诉讼请求：1.判令被告提供必要的证明文件,协助原告办理位于谷城县××号房屋（原房产证号为：谷城县房权证城关字第××号，原产权人：镇方军）不动产产权变更登记，将产权所有人变更为原告；办理不动产产权变更登记过程中产生的税费由被告承担；2.被告支付原告逾期协助办理不动产产权变更登记的违约金191880元[参照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息的标准计算方式，即：购房款总额120万元×罚息利率6.15%×（1+30%）×2年=191880元];3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2009年9月6日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于谷城县××号原房产证号为谷城县房权证城关字第××号三间五层的房屋出售给原告；被告负责办理土地使用权证和房屋所有权证的过户手续并承担所有相关费用；合同价款120万元，其中在协议签订之日支付被告110万元，余款10万元待被告在2011年10月以前将土地使用权证和房屋所有权证的变更至原告名下时再一次性付清；如果一方违约，则向合同相对方双倍支付房屋价款。合同签订后，原告依约支付被告110万元，并实际占有了该房屋。此后，原告多次催促，被告至今没有办理不动产产权变更，已经构成了违约。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”鉴于“一方违约则支付房屋价款的双倍于对方”的约定于法不符，而被告的违约行为是持续性行为，因此原告有权利要求被告支付违约金。由于原告起诉时至违约行为发生的2011年10月前已经长达2064天，部分诉求已经超过诉讼时效，故迟延办证违约金的起算时间为起诉之日起倒推两年，即2017年6月4日至2015年6月4日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”依照上述规定，违约金计算公式为购房款总额120万元×罚息利率6.15%×（1+30%）×2年，违约金为191880元。镇方军、熊雪琴辩称，原、被告双方不是真实的房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系，被告应当负有清偿借款义务，不应当负有交付房屋义务；熊雪琴作为镇方军配偶，与被告镇方军共同共有该房屋，镇方军未征求熊雪琴的同意而处置房屋的行为属无处分权行为；原告所计算的违约金于法不符，且超出诉讼时效期间,不应当受到法律保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年4月24日，镇方军与熊雪琴登记结婚。2009年9月6日，代新华与镇方军签订房屋买卖合同。合同主要约定，镇方军将位谷城县××层层房屋[房产证号：谷城县房权城关字第××号号，房屋所有权人:镇方军，土地使用权证号：谷城国用（2006）01-0158号]出售给原告；由镇方军负责办理不动产产权变更登记，并承担相关费用,代新华提供所需证件；合同价款120万元，其中代新华于合同签订之日给付110万元，余款10万元等待镇方军在2011年10月以前将土地使用权证、房屋所有权证办理在代新华名下后再给付；在未办理过户前，镇方军将不动产权利证书交付给代新华；如是一方违约，则给付合同相对方双倍合同价款数额的违约金。2009年9月9日,代新华支付110万元后,镇方军交付不动产权利证书,并将房屋移交代新华占有。因镇方军未办理不动产产权变更登记，代新华与镇方军于2013年8月协商相关事宜。双方口头约定镇方军回购房屋，价款350万元，其中在2013年10月给付定金40万元，余款在2013年年底付清。2013年10月2日,镇方军给付代新华40万元。因镇方军未付下余价款，也未办理不动产产权变更登记，因此原告诉至本院。本院认为，原告代新华与被告镇方军签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定的部分为有效合同，受法律保护。房屋权利证书登记权利人为镇方军，熊雪琴未登记在权利证书中，因此镇方军享有房屋处分权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条规定，即使该房屋是夫妻共同财产，该房屋已移转占有多年，熊雪琴至今才提出权利主张，因此推定镇方军出售时，熊雪琴知晓处分房屋。代新华基于对不动产权利证书的信赖所取得的房屋应予保护，本院对第三人主张镇方军房屋出售行为为无权处分的辩论意见不予采纳。原、被告书面合同内容中明确记载转移所有权，因此本院对被告主张原、被告系以买卖合同作为民间借贷担保的辩论意见不予采纳。根据日常生活经验判断，原告主张被告回购房屋事实的真实性明显高于被告主张交付的40万元为清偿民间借贷事实的真实性，本院认定原、被告口头约定被告回购房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《中华人民共和国担保法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”原、被告房屋回购合同、定金合同均为口头形式，被告也未履行主合同主要义务，因此原、被告回购合同、定金合同均未成立。如果回购合同成立，原合同权利义务自然终止。因回购合同未成立，原、被告均有过错，被告应恢复按原合同履行,原、被告可另行主张回购合同、定金合同缔约过失法律责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付标的物单证，并转移标的物所有权的义务。”现原告主张被告履行办理不动产产权变更登记并承担相关费用的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院若干问题的解释(二)》第二十九条规定，原告早已占有房屋，并使用、收益，原告未举出任何证据证明损失，兼顾合同履行情况，因被告提出违约金过高抗辩，因此本院对原告主张的违约金予以调整，本院参照2015年中国人民银行中长期贷款基准年利率5.40%计算2年确定违约金为129600元。因被告持续违约，因此本院对被告主张违约金已超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条第二款、第三十六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告镇方军协助原告代新华办理位于谷城县城关镇康乐路1号三间五层房屋[房产证号：谷城县房权城关字第××号号，土地使用权证号：谷城国用（2006）01-0158号]不动产产权变更登记的义务，并承担相关费用，赔偿原告违约金129600元。上述给付义务，被告镇方军于本判决生效后十五日内履行。二、驳回原告代新华其他诉讼请求。案件受理费4138元，由被告镇方军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：襄阳市中级人民法院，账17×××566。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交纳。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。当事人签收本判决书后，视为已向当事人送达了缴纳上诉案件受理费通知）。审 判 长  鲁忠民人民陪审员  曾国爱人民陪审员  吴春丽二〇一七年十月二十六日书 记 员  吴艳竹