北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第5152号
上诉人（原审原告）北京三木门窗有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街永安东里8号2层216。
法定代表人刘怡森，总经理。
委托代理人张海林，男，1983年10月16日出生，北京三木门窗有限公司职员。
上诉人（原审被告）李二虎，男，1978年6月22日出生。
委托代理人张秀彪，北京市龙华仁兴律师事务所律师。
上诉人北京三木门窗有限公司（以下简称三木公司）、上诉人李二虎因租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第09760号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人三木公司之法定代表人刘怡森、委托代理人张海林，上诉人李二虎及其委托代理人张秀彪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
三木公司在原审法院诉称：三木公司与李二虎就昌平区北七家镇白庙工业园区内的场地及房屋、设施达成租赁协议。约定租赁场地面积7.5亩，年租金255000元，租期3年。合同自2012年3月1日开始。三木公司先支付一季度租金，进入场地进行装修，一个多月后，三木公司被责令暂停，且被告知李二虎无权转租。后李二虎说让三木公司停下等一等，他再找人协商。未果，三木公司所租场地也被他人改建，三木公司一再找李二虎返还租金和赔偿损失，均被拒绝。三木公司的损失有装喷涂机械费用146000元，做水池围墙15000元，盖房包工12000元，装门窗装饰费用18000元，拆墙清理费用6000元，打地面装水管装电费用12000元，以上损失共计209000元。故起诉至法院请求判令：1、解除双方的土地房屋租赁合同；2、李二虎返还三木公司支租金127500元，并向三木公司支付违约金135000元，共计262500元；3、李二虎承担本案的诉讼费用。诉讼中，三木公司将第二项诉讼请求变更为判令李二虎返还三木公司租金127500元并赔偿三木公司损失209000元。
李二虎在原审法院辩称：第一，双方签订的租赁合同合法有效。协议签订前，三木公司对租赁标的物进行了详尽了解查看，并对李二虎同案外人的承租合同内容完全清楚，该合同是双方真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条中的无效情形，应认定上述协议合法有效。第二，三木公司要求解除合同属于违约，应承担违约责任。三木公司自2012年3月1日起租赁并使用租赁物至今，截止到2013年9月1日已经使用一年半，三木公司仅支付了半年租金127500元，尚欠一年租金255000元。第三，三木公司诉求返还租金并支付违约金是无理之诉。第四，三木公司变更诉讼请求证明其诉讼没有事实依据。三木公司将主张违约金变更为赔偿经济损失，是对李二虎没有违约事实的承认。既然李二虎没有违约行为，就不存在赔偿。三木公司与案外人田彦芬签订的《房屋租赁合同》与李二虎毫无关系，不存在赔偿租金差价之理。三木公司一直在使用场地，并非像其所说没有使用场地，其他搭建的房屋他自己在使用，不存在损失。综上，请求法院依法驳回三木公司的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：2012年2月18日，三木公司（承租方，乙方）与李二虎（出租方，甲方）签订《场地及房屋、设施租赁协议书》，约定场地及房屋、设施位于北京市昌平区北七家镇白庙工业园区内，场地占地面积7.5亩（5000平方米），东面宽50米，南北长110米，场地内有办公、生活用房16间约200平方米，生产用房约1000平方米。场地内有花草树木、水、污水、暖气、电及160千瓦变压器等设施。租赁期限为3年，自2012年3月1日至2015年1月29日为止。场地设施及房屋租赁费为每年二十五万五千元，房租半年支付十二万七千五百元。甲方协助乙方在承租甲方场地内增设临时生产设施，但必须经过甲方书面签字方可施工。诉讼中，双方均认可李二虎于2012年3月份将涉案租赁物交付给三木公司，三木公司分三次交纳了自2012年3月1日至2012年8月31日半年的租金共计127500元，其中2012年2月10日交付1万元定金，2012年2月17日交63750元，2012年4月21日交53750元。三木公司称，其曾经过李二虎同意在涉案场院内建造了一个围墙、一些放材料的厂棚和建造部分生产设备，但因为大队不同意，围墙建了之后被拆除了，也无法进行生产。李二虎称，三木公司建了围墙，但因为大队不同意而拆除，也要求增设临时生产设施、厂棚，但因为没有经过大队同意，而未实际建造。
另查：2012年1月18日，何秀芹（甲方）与李二虎（乙方）签订《场地及房屋、设施租赁协议书》，约定李二虎向何秀芹承租上述租赁物。租赁期限为3年，自2012年2月1日至2015年1月29日止。场地设施及房屋租赁费为每年十五万元，每年1月8日、4月8日、7月8日分别支付本季度租金4万元，每年10月8日支付第四季度3万元。
2012年6月30日，李二虎、何秀芹和田彦芬三方签订《补充协议》，内容为：由于在2012年6月28日，何秀芹、张同哲已把在白庙村所租赁的土地及地上自建的所有建筑设施等有价转让给田彦芬，所以何秀芹和李二虎在2012年1月18日签订的《场地及房屋、设施租赁协议书》自2012年6月28日起终止，从2012年6月28日起由田彦芬和李二虎继续履行此协议中的所有条款。
2012年10月18日，田彦芬（甲方）与李二虎（乙方）签订《协议》，约定于2012年10月31日解除租赁合同（2012年1月18日何秀芹和李二虎签订的〈场地及房屋、设施租赁协议书〉、2012年6月30日和田彦芬签订的补充协议）。2012年10月31日前乙方保证将其物资搬清。由此给乙方造成的损失按合同（2012年1月18日何秀芹和李二虎签订的〈场地及房屋、设施租赁协议书〉、2012年6月30日和田彦芬签订的补充协议）条款履行。乙方负担的水费、电费、卫生费、房租等费用保证结清，以十月底票据为依据。2012年10月31日后未搬清物资，将视为乙方放弃物资，甲方可自行处理。庭审中，李二虎称未签过该协议。后李二虎申请对该协议乙方处”李二虎”签名是否为其本人笔迹进行鉴定。经随机摇号选定中天司法鉴定中心进行笔迹鉴定。2014年3月13日，该机构出具《退案函》，因李二虎不交费而退案。经询，李二虎表示不再要求做笔迹鉴定。
另，李二虎表示何秀芹给其3万元后便搬离涉案场地。
再查：2013年8月1日，田彦芬作为受托人代表北京七色石装饰材料有限公司（甲方，出租人）与三木公司（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方同意将位于北七家镇白庙村东，甲方院内东院北侧第一排库房一层，由北往南数第二排一层、二层库房，由北往南数第一排、第二排库房之间东侧一、二层，西侧一层、二层库房，由北往南数第三排一层库房，由北往南数第二排、第三排库房之间二层办公室，租赁给乙方当车间、办公、住宿使用。租赁期为7年，从2013年8月1日到2020年7月31日止。第一年租金为600000元......。
经法院现场勘验，涉案的场所中新建了若干房屋，三木公司在新建的房屋内继续生产。经询，三木公司和李二虎均表示双方签订的《场地及房屋、设施租赁协议书》中约定的房屋中除了北面一个厂房，其他房屋已经被拆除，现在新建的房屋是田彦芬建造。
原审法院认定上述事实，有2012年2月18日三木公司与李二虎签订的《场地及房屋、设施租赁协议书》、2012年1月18日何秀芹与李二虎签订的《场地及房屋、设施租赁协议书》、2012年6月30日李二虎、何秀芹和田彦芬三方签订的《补充协议》、2012年10月18日田彦芬与李二虎签订的《协议》、2013年8月1日，田彦芬作为受托人代表北京七色石装饰材料有限公司与三木公司签订的《房屋租赁合同》、《退案函》、现场勘验照片及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。三木公司与李二虎签订《场地及房屋、设施租赁协议书》中涉及的场地及房屋、设施，直至一审辩论终结前双方均无法提供建设工程规划许可证，双方之间签订的租赁协议应属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，三木公司实际进入了涉案场地，并且分三次给付李二虎租金，且自认有增建围墙等行为，故三木公司实际使用了涉案场地是可以得到佐证的，现其要求李二虎退还租金的诉讼请求，法院不予支持。
李二虎将未取得建设工程规划许可证的房屋租赁给三木公司，并且同意其增建围墙，李二虎应对该部分损失承担主要责任，三木公司应该承担次要责任。因为增建的围墙已经被拆除，对该部分损失，法院酌情予以确定。李二虎称三木公司未经其同意增建围墙的辩解，证据不足，法院不予采信。三木公司称其还有其他增建，但因为现场已经灭失，仅凭其自述无法证明其主张。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告北京三木门窗有限公司与被告李二虎于二○一二年二月十八日签订的《场地及房屋、设施租赁协议书》无效；二、被告李二虎于本判决生效之日起七日内给付原告北京三木门窗有限公司损失一万元；三、驳回原告北京三木门窗有限公司的其他诉讼请求。
三木公司不服原审法院判决上诉至本院，其上诉请求是：撤销原审判决第三项，改判李二虎退还三木公司半年租金127500元。其上诉理由是：原审法院认定事实不清，认定我方实际使用了涉案场地是错误的，村委会的证明和录音证据能够证明三木公司并未使用涉案场地；三木公司现在放弃对李二虎造成的原审法院判决的1万元之外的设备和装修损失的主张；因三木公司未使用场地，所以应将租金127500元退还三木公司。
李二虎不服原审法院判决上诉至本院，其上诉请求是：撤销原审判决第二项，改判驳回三木公司的诉讼请求。上诉理由是：原审法院程序不合法，应当允许我方提起反诉，而且不应准许三木公司在第二次开庭时变更诉讼请求；原审法院判决合同无效，但没有判决三木公司返还租赁物；原审法院关于诉讼费的计算错误。
李二虎针对三木公司的上诉答辩称：双方签订的租赁合同是合法有效的，而且签订合同前三木公司也进行了周密的考察，完全了解租赁关系的变化，李二虎对于合同因标的物不合法而被认定无效没有责任；三木公司承租了房屋和场地，就应交纳租金，没有退还的理由和根据，而且三木公司到现在还在使用标的物，即使三木公司不使用标的物也应该交付租金。
三木公司针对李二虎的上诉答辩称：三木公司同意原审法院第一项、第二项判决。原审法院程序合法，而且已经告知了李二虎针对反诉问题另行处理。三木公司没有实际使用场地，应当退还三木公司已经交付的租金。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。
本院认为，本案争议焦点为导致三木公司与李二虎签订的租赁合同无效的责任问题。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据上述规定，本案出租人李二虎出租的房屋在未取得规划手续的情况下，向三木公司出租，其对租赁合同的无效应当承担主要责任。由于租赁房屋不合法，三木公司对此事先未做足够注意义务，其对导致合同无效承担次要责任。鉴于三木公司已进入租赁场地并开始装修，虽装修停工，但并未退出租赁场地，故三木公司应支付一定使用费。原审法院未支持三木公司要求退还已支付租金的请求，符合法律规定，本院予以维持。三木公司以未实际使用涉案场地为由认为不应支付租金的主张缺乏法律依据，本院不予支持。因李二虎应对其与三木公司之间的租赁合同无效承担主要责任，故原审法院酌定李二虎赔偿三木公司1万元损失的处理正确，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。三木公司及李二虎的上诉请求均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六千三百四十八元，由北京三木门窗有限公司负担一千九百零四元（已交纳），由李二虎负担四千四百四十四元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费两千九百元，由北京三木门窗有限公司负担两千八百五十元（已交纳），由李二虎负担五十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 冀 东
二〇一四年八月一日
书 记 员 黄 闯