海南省定安县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9021民初648号原告：定安绿城物业服务有限公司。法定代表人：陈梅梅，该公司总经理。委托代理人：符喆，该公司员工。委托代理人：颜倩倩，该公司员工。被告：张爱华，女。原告定安绿城物业服务有限公司（以下简称“绿城公司”）与被告张爱华物业服务合同纠纷一案，原告绿城公司于2016年8月15日向本院提起诉讼，本院于当日决定按简易程序受理。因绿城公司于同日基于物业服务合同关系，另案以徐建民为被告向本院提起诉讼（案件编号2016琼90**民初647号）且徐建民与张爱华为夫妻关系，为提高司法效率，在征求当事人意见基础上，本院决定将两案合并于2016年9月13日依照第一审简易程序由审判员宋长清公开开庭进行审理。本案原告绿城公司委托代理人符喆、颜倩倩以及被告张爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城公司诉称，2010年1月4日，被告张爱华购买海南中润投资有限公司（以下简称“中润公司”）昌茂中润温泉水城项目第5幢1单元401房，该项目小区物业由原告负责管理。中润公司曾向被告张爱华发送交房通知，要求2011年10月30日前来收房，被告张爱华拒收，交房时间应为2011年10月30日。被告与原告签订有《物业服务管理委托合同》，按照合同第九条第4项的约定，被告逾期两个月不交物业服务相关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每天3‰收取违约金。虽经原告催告，被告一直未交付相关物业管理费。为维护原告合法权益，特此起诉，请求人民法院判令：1、被告向原告支付5幢1单元401房自2011年10月30日计算至2016年7月31日的物业费（物业费收费标准为每平方米每月1.5元）；2、被告向原告401房自2011年10月30日计至本案结案止的违约金，暂计至2016年7月31日的逾期物业管理费违约金16545.2元；3、诉讼费由被告承担。被告张爱华辩称，请求法院驳回原告全部诉讼请求。首先，被告已经主动交清5-1-401房自2012年7月10日至2016年12月31日的物业费。不存在未交纳物业费情况。被告与中润公司商品房预售合同纠纷一审判决确定涉案房屋2012年7月10日交房，根据物业管理合同，服务费应自该日起算。其次，被告不存在违约。根据双方签订的《物业管理服务委托合同》第四条第6项的约定，原告应提前催交，这是交纳物业费的前置程序，但被告至今未收到过催交通知。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件司法解释第六条明确规定要经过书面催交。合同也约定了原告的催交义务，因此物业费并没有到交费时间。本案物业合同为格式合同，根据合同法相关规定应当作出有利于非格式方的解释。合同法第六十七条规定了先履行抗辩权，原告未履行催交义务，被告享有抗辩权。此外，合同也未约定物业费单价和计算方法，被告不清楚金额，无法交纳。被告多次与原告主动沟通交纳物业费用，但原告均拒收。被告也曾提出可以先交纳物业费，最后决算再多退少补，原告也拒绝了。原告放弃了权利，被告不存在违约。此外，诉讼时效为两年，2012年7月10日交房，原告2016年8月11日起诉，即便违约，违约金也只能计算两年。再次，开发商中润公司与物业公司绿城公司存在关联关系。绿城公司员工曾提出物业费减免协议，该协议是开发商、物业公司对业主延迟交房作出的不平等替代性补偿。被告没有减免协议，因而绿城公司拒收。绿城公司在中润公司逾期交房违约责任一审当庭宣判时起诉，为恶意诉讼，浪费司法资源。本院经审理认定如下事实：2010年1月4日，被告张爱华与中润公司签订《商品房买卖合同》，被告张爱华购买中润公司建设的昌茂中润温泉水城5栋1单元401房，建筑面积为82.53平方米。2011年11月23日，中润公司取得建筑工程竣工验收备案证。2012年7月10日，通过填写交房程序表、交房确认表、商品房交付使用签收单，涉案房屋交付被告张爱华。原告绿城公司受中润公司委托对昌茂中润温泉水城进行前期物业管理。2012年7月10日，被告张爱华就401房签署《中润温泉水城临时管理规约》，并与原告绿城公司签订了《物业管理服务委托合同》。《物业管理服务委托合同》第四条第1项约定交纳物业服务费时间为交房之日起，第2项约定物业服务费收费标准按物价局备案标准收取，第6项约定每次交纳费用时间为接到上月费用通知单的一周内或每月15日前；第九条第4项约定被告违反合同，逾期两个月不交纳物业服务相关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰收取违约金，有权采取公告形式进行催交，并暂停向被告提供与服务费相关的服务项目。2016年7月11日，被告张爱华以中润公司延迟交房为由诉至本院要求中润公司承担违约责任（案件编号2016琼90**民初536号），本院于2016年8月11日当庭认定涉案401房交房时间为2012年7月10日（中润公司不服，已提起上诉）。2016年8月17日，被告张爱华就涉案房屋向原告绿城公司交纳物业费6643.7元，付清该房屋自2012年7月10日至2016年12月31日的物业费。案件审理中，本院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，向张爱华进行法律释明：如果本院不支持其不构成违约的抗辩，是否需要主张调整违约金？张爱华当庭明确表示若法院不支持其抗辩，请求法院对违约金进行调整。上述事实经当庭举证质证和庭审陈述，双方没有争议，且有原告绿城公司提供的《商品房买卖合同》、交房程序表、确认表、房屋交付签收单、《建设工程竣工验收备案证》、《中润温泉水城临时管理规约》、《物业管理服务委托合同》以及被告提供的网上转账电子回执和物业费缴费发票为凭，本院依法予以确认。对双方争议的原告绿城公司是否多次拒收被告张爱华物业费这一事实，本院认定如下：被告张爱华提供2016年8月12日其与绿城公司员工颜倩倩、莫卫典交涉物业费交纳事宜的通话录音以及莫卫典的交涉记录拟证明上述事实。原告质证称，私自录音违法且员工意见不能代表公司，莫卫典签名的真实性无法确认。本院认为，交涉物业费收取事宜属职务行为；不论录音是否征得交谈者同意，该录音系当场记录双方当事人言行的行为，与窃听或偷录他人之间谈话的违法行为不同，与交谈者个人隐私权无直接关系，为再现事实发生过程和保全证据的方式；莫卫典的签字与录音亦能相互印证。上述证据具备真实性、合法性、关联性，为有效证据，本院对原告的质证意见不予采纳。但是，因谈话内容中，颜倩倩、莫卫典均主要与被告张爱华争执物业费起算时间，并无体现拒收的内容，更无多次拒收内容，因此，本院对被告主张的上述事实不予采纳。此外，对原告提供的装修申请、装修管理服务协议、验收记录表，拟证明被告已接收房屋，应按时交物业费，因物业费以交房时间起算，上述证据与待证事实无关，本院不予采纳。对被告提供的焦艳梅协议书、绿城公司、中润公司注册信息报告、2016琼90**民初536号民事判决书、本案诉状副本，拟证明他人有减免协议遂可交纳物业费以及本案系恶意诉讼的事实，因他人物业费减免、交纳与本案无关、房屋买卖关系与物业服务法律关系相互独立，上述证据均与本案无关，本院均不予采纳。本院认为，原告绿城公司依法对昌茂中润温泉水城进行前期物业管理，被告张爱华购买该小区房屋后于2012年7月10日办理房屋交付手续并于当日签署《中润温泉水城临时管理规约》并与原告绿城公司签订涉案房屋的《物业管理服务委托合同》。张爱华接受了绿城公司的物业管理服务，双方已经形成合法有效的物业管理服务合同关系，应履行各自的权利义务。绿城公司应依约提供物业服务，张爱华应依约支付物业费。本案争议焦点是：1、物业费的起算点如何确定；2、被告张爱华是否应承担违约责任；3、若被告应承担违约责任，是否需要调整违约金及如何调整？1、关于物业费的起算时间。涉案房屋的《物业管理服务委托合同》明确约定自交房之日起交纳物业费，本案原告绿城公司提供的交房手续足以证明房屋于《物业管理服务委托合同》签订当日即2012年7月10日交付，因此物业费应自2012年7月10日起算。对于原告关于交房日为2011年10月30日的主张，因当时涉案房屋所在楼盘尚未取得建筑工程竣工验收备案证，房屋尚不具备交付条件，本院不予支持。因被告张爱华已付清涉案401房自2012年7月10日起至2016年12月31日止的物业费，原告关于物业费的请求无事实依据，本院不予支持。2、关于被告是否承担逾期交费违约责任。《物业管理服务委托合同》只约定了确定物业费的方法——按物价局备案标准，未设定具体价格。根据《海南省物价局、省住房和城乡建设厅关于印发海南省普通住宅物业服务分等收费标准的通知》（琼价费管[2011]155号）的规定，未成立业主大会的，物业费收费标准不得高于政府指导价的基准价标准。该通知附件《海南省普通住宅物业服务分等收费标准》根据物业服务企业资质的不同划定了四个等级的收费标准，同一等级里又根据住宅实际情况确定三种不同的基准价。物业服务接受方属于消费者，依法应享有《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条确定的知情权。本案中，原告绿城公司虽主张已将物价局备案的收费标准挂墙上或口头或群发短信告知被告张爱华，但未提供证据予以证明，本院不予采纳，视为未告知被告收费标准。直至2016年8月17日支付401房物业费，张爱华才知晓物业费收费标准。在服务接受方尚不清楚服务价格的情况下，原告绿城公司请求被告张爱华支付物业费并主张逾期付款违约金缺乏事实和法律根据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”该条规定了物业服务企业的催交义务，该义务为物业费请求权得以支持的前提条件，如此规定主要源于业主欠付物业费情况纷繁复杂，通过书面催交，既可提醒业主守信重诺按时交费，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通机会，利于建立和谐的服务关系。海南国际旅游岛建设以来，众多外省居民前来置业，为充分保障外地业主合法权益，推动国际旅游岛健康发展，物业服务企业行使请求权更应依法履行义务。本案中，原告绿城公司虽主张催告事实却未举证证明，视为未有催交。依上述规定，既然催交义务为物业费请求权得以支持的前提，而物业费逾期付款违约金为未依约支付物业费产生的民事责任，该项请求权也应以书面催交作为人民法院支持的条件。现绿城公司并未书面催交，被告张爱华基于自收房之日起已接受物业服务的事实已于2016年8月17日付清物业费，本院认为绿城公司关于逾期付款违约金的请求不应得到支持。综上，原告绿城公司未向被告张爱华告知物业服务价格，亦未履行催交义务，其违约金请求权不应得到支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：驳回定安绿城物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费388元，减半收取194元（原告已预交），由原告定安绿城物业服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员  宋长清二〇一六年九月二十一日书记员  罗 勇附：本案适用的相关法律条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。