福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0103民初162号
原告（反诉被告）福建三钢小蕉实业发展有限公司，住所地福建省三明市。
法定代表人程凯群，董事长。
委托代理人黄怡鸽、黄德添，该公司职员。
被告（反诉原告）福建拓福建材股份有限公司，住所地福建省福州市仓山区。
法定代表人林毅。
委托代理人陈锴、王晓程（实习），福建闽天律师事务所律师。
原告（反诉被告）福建三钢小蕉实业发展有限公司（以下简称三钢小蕉公司）与被告（反诉原告）福建拓福建材股份有限公司（以下简称福建拓福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三钢小蕉公司的委托代理人黄怡鸽、被告福建拓福公司的委托代理人陈锴、王晓程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三钢小蕉公司诉称，2013年底，原被告达成口头租赁合同，约定自2014年1月4日起，由被告承租原告名下座落于福州市台江区鳌峰街道鳌江路8号福州万达广场1801-1802单元（建筑面积共计413.84平方米）的写字楼，月租金共计53770.6元，物业费、水电费等其他费用由被告自行向物业公司等支付物业费及其他费用，但从2015年7月4日起，被告未向原告支付租金。原告多次催讨，被告以种种理由拒绝。故请求法院判令：1、请求解除原被告的租赁合同；2、被告立即返还其承租的座落于福州市台江区的房屋；3、被告向原告支付自2015年7月4日起至实际返还租赁物之日止的租金，租金按每月53770.6元计算。
被告（反诉原告）福建拓福公司辩称，一、原被告没有签订租赁合同，也没有达成口头租赁合同，被告是从福建拓福资产管理有限公司转得场地使用，原告和被告之间的租赁行为违反了现行法律规定，应当认定无效。1、本案原告未采用公开竞价的方式出租讼争房屋。原告于1996年设立，注册资本3亿元，由福建省三明钢铁厂、小蕉轧钢厂公会委员会投资，属于以国有资金设立的法人独资企业，属国家出资企业。依据企业国有资产法第54条和福建省人民政府国资委办公室2010年7月13日印发的《关于规范企业资产租赁和承包管理的意见》第2条规定，若原告将房屋租赁给被告，应当在依法设立的产权交易所采用公开竞价的方式进行交易。本案原告并未按此规定执行。2、原告并未与被告签订书面房屋租赁合同，依据上述《关于规范企业资产租赁和承包管理意见》第8点的规定，若原告将国家出资企业即国有房屋租赁给被告，应当与被告签订规范的租赁合同。本案中，被告多次催促原告，要求签订房屋租赁协议均无果。3、原告未经抵押人同意，私自出租抵押房屋。依据城市房地产租赁管理办法第6条规定，已经抵押的房屋，未经抵押权人同意的，不得出租。综上，本案被告使用原告房屋的行为（或原告所称租赁行为），违反上述法律规定，应当认定租赁行为无效。第二、原告收取的被告的场地使用费，远超过市场价格，依据民法通则第61条的规定，民事行为被确认无效或撤销后，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方。虽然被告占有使用原告的房屋，但是该使用费远远超过租金的市场价格，甚至超过30%以上，应当按照市场公允价值，将被告方多支付的占用费返还给被告。第三、原告和被告没有签订租赁合同，本案属于无固定期限的场地使用行为，也就是说在被告没有缴纳使用费时，双方的使用行为即行终止，本案这种场地使用的行为于2015年6月底即行终止，被告欲搬离，原告却不让，在此被告方由于原告方的阻止产生了大量损失，应当由原告方进行赔偿。被告损失包括：多支出的物业费损失，以及被告方投入的家具装修费用损失。第四，被告在场地使用之前，已经向原告通过向前手支付的方式缴纳了押金99270元，原告也应当负责退还。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告福建拓福公司诉称，反诉被告于2011年1月27日将坐落于福州市台江区鳌峰街道鳌江路8号福州万达广场1801-1802单元（建筑面积共计413.84平方米）产权登记到其名下，并于2013年11月25日办理抵押登记，向他人融资贷款。2013年前福建万众通讯公司与反诉被告签订房屋租赁合同，缴付押金人民币99270元。2014年初反诉原告向反诉被告承租案涉房屋，双方并未签订合同，上述押金转由反诉被告向反诉原告收取。反诉原告承租讼争房屋后，通过向福建新东湖投资有限公司支付押金转让款的方式，向反诉被告支付房屋押金人民币99270元。反诉原告使用该场地期间反诉被告未与反诉原告签订房屋租赁合同，且从未向反诉原告开具租赁发票。反诉原告多次要求反诉被告与其依法签订租赁合同、提供租赁发票、更换押金收据，但反诉被告一直拖延，怠于办理。2015年6月底反诉原告明确告知终止租赁，要求反诉被告办理退租及房屋交接手续，反诉被告以种种理由推诿至今。反诉原告与反诉被告之间的租赁行为违反了我国现行法律法规，具体如下：第一，本案反诉被告未采用公开竞价的方式出租讼争房屋。第二，反诉被告将讼争房屋出租给反诉原告未与反诉原告签订房屋租赁合同。依据《关于规范企业资产租赁和承包管理的意见》第八点的规定，反诉被告将讼争房屋租赁给反诉原告时应当与反诉原告签订规范的租赁合同。本案中，反诉原告在承租期内多次催促反诉被告，要求其签订房屋租赁协议，均无果。反诉被告未与承租人签订租赁合同的行为违反了上述规定。第三，反诉被告未经抵押权人同意私自出租抵押房屋。综上，反诉原告与反诉被告之间的租赁行为明显违法，应当认定无效。因此，反诉原告依据市场价格向反诉被告支付案涉房屋的占用费即可，反诉被告应向反诉原告退还多缴纳的场地占用费和押金，并向反诉原告赔偿因租赁行为无效导致而损失的物业费、家具装修费。故请求法院判令：1、2014年1月起反诉原告与反诉被告租赁行为无效；2、反诉被告向反诉原告返还多缴纳的场地占用费人民币483935.4元（最终金额以评估鉴定价格与人民币53770.6元差额乘以反诉原告缴纳月份为准）；3、反诉被告向反诉原告退还已缴纳的押金人民币99270元；4、反诉被告向反诉原告赔偿物业费损失人民币19864.5元；5、反诉被告向反诉原告赔偿家具装修费人民币25万元。
反诉被告三钢小蕉公司辩称，反诉原告称反诉被告违反的均是行政法规及部门规章等，根据民事法律制度中关于效力性和强制性的规定，即便反诉被告违反了反诉原告声称的行政法规，也不导致行为无效，也不存在返还多缴纳的场地占用费的问题。关于押金，若反诉原告能够提供福建万众通讯公司的书面指令，要求反诉被告将押金返还给反诉原告，则反诉被告同意将押金抵扣租赁费。由于反诉原告的物品仍然存放在讼争房屋内，因此物业费不应当由反诉被告承担。本案没有任何证据证明反诉原告支付了家具装修费用25万元。故请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，原告三钢小蕉公司是台江区鳌峰街道鳌江路8号福州金融街万达广场二期B1#甲级写字楼18层01室和18层02室的产权人。2013年底，原被告达成口头租赁合同，约定自2014年1月4日起，由被告承租台江区鳌峰街道鳌江路8号福州福州金融街万达广场二期B1#甲级写字楼18层01室和18层02室（建筑面积413.84平方米），月租金53770.6元。被告每月将53770.6元的租金汇至原告账户，在银行回单摘要一栏载明为”房租”，原告向被告交纳租金至2015年7月3日。从2015年7月4日起，被告未向原告支付租金，原告以被告拖欠租金为由，诉至本院。被告认为原被告租赁行为无效，要求原告退还场地占用费以及押金等费用，遂提起反诉。
庭审中，本院告知反诉原告福建拓福公司，原被告的租赁行为系合法有效的，释明反诉原告是否同意变更诉讼请求，反诉原告当庭变更了诉讼请求，其将要求确认从2014年1月起原被告租赁行为无效的诉讼请求撤回，本院已予以准许。而后，反诉原告福建拓福公司认为，其请求反诉被告三钢小蕉公司退还押金是在原被告双方租赁有效前提下，反诉被告应将高于市场价而多收的场地使用费退还。另，被告福建拓福公司在庭审中向本院申请对讼争房屋的占有使用费进行评估，而后，原被告双方对讼争房屋占有使用费金额达成一致，即每月人民币37000元，但原告三钢小蕉公司提出被告已向其交纳的租金应以每月53770.6元计算。
诉讼中，被告福建拓福公司认为，2013年1月，福建新东湖投资有限公司将讼争房屋转让给福建拓福资产管理有限公司，福建拓福资产管理有限公司向福建新东湖投资有限公司交纳了办公家具转让费25万元以及房屋押金99270元等费用，2014年1月，福建拓福资产管理有限公司向被告转让讼争房屋时，将福建拓福资产管理有限公司向福建新东湖投资有限公司支付的办公家具及房屋押金权益转由被告福建拓福公司享有。为此，被告提供了福建新东湖投资有限出具的《账户确认函》以及福建拓福资产管理有限公司出具的《证明》，原告对该证据真实性无法确认，认为其并未收取福建新东湖投资有限公司的押金，其收取的是福建万众通讯公司押金99270元，因被告未能提供福建万众通讯公司的书面指令，则原告不同意被告提出退还押金的要求。
另，原告提出讼争房屋由被告占用，被告仍有许多办公家具在讼争房屋内，被告称其于2015年6月底就明确告知原告其不使用讼争房屋了，是原告不同意其搬离。2016年7月7日，本院当庭通知原被告对房屋进行交接，原被告对此予以确认。
综上事实，本院认为，被告福建拓福公司使用原告三钢小蕉公司的房屋，并按每月53770.6元的租金标准向原告交纳租金至2015年7月3日，故本院认定原告三钢小蕉公司和被告福建拓福公司之间是事实上的租赁关系，双方的租赁行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因原被告双方并未签订书面的租赁合同，且双方对租赁期限未作约定，可视为不定期的租赁合同，原告随时可解除原被告之间的租赁关系。故对于原告要求解除原被告租赁关系的诉讼请求，本院予以支持。因原被告并未办理讼争房屋的交接手续，且被告确认其有部分办公用品仍在讼争房屋内，而被告以每月53770.6元的租金标准向原告支付租金至2015年7月3日，因此被告应向原告支付从2015年7月4日起的租金，因原被告双方于2016年7月7日确认办理讼争房屋交接手续，故被告应向原告支付从2015年7月4日起至2016年7月7日止的租金。因诉讼中，被告认为讼争房屋租金高于市场价，并申请本院对讼争房屋占用使用费进行评估，而后原被告同意讼争房屋占用使用费以每月37000元金额计算，本院予以照准。因原被告双方未对租金金额进行书面约定，因此被告应以每月37000元的租金标准向原告交纳从2015年7月4日起至2016年7月7日止的租金448933元（37000元/月×12个月+37000元÷30日×4日）。因原被告已于2016年7月7日办理了讼争房屋的交接手续，故对于原告要求被告将讼争房屋返还给其的诉讼请求，本院不再处理。
对于反诉原告要求反诉被告返还多交纳的场地使用费483935.4元的诉讼请求，本院认为，反诉原告从2014年1月4日起至2015年7月3日止，均以每月53770.6元的租金标准向反诉被告交纳租金，应视为反诉原告对反诉被告收取租金行为的认可，并履行事实租赁关系的行为，故反诉原告要求被告退还多交纳的场地使用费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
对于反诉原告要求反诉被告退还押金99270元的诉讼请求，因反诉被告确认其收取的是福建万众通讯公司的押金99270元，但反诉原告未能提供福建万众通讯公司将押金收益转让给其的证据，且反诉被告对反诉原告提供的是福建新东湖投资有限公司出具的内容为其收取福建拓福资产管理有限公司押金99270元的《账户确认函》以及福建拓福资产管理有限公司确认押金收益归反诉原告所有的《证明》不予确认，故反诉原告要求反诉被告退还押金99270元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
反诉原告要求反诉被告赔偿物业损失19864.5元的依据是其于2015年6月30日后就没有使用讼争房屋，对此，本院认为，原被告并未办理讼争房屋的交接手续，本院认定讼争房屋在2015年6月30日之后仍由反诉原告在使用，故对于反诉原告要求反诉被告赔偿物业损失的反诉请求于法无据，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付家具装修费25万元的诉讼请求，反诉被告对此不予确认，反诉原告的该项诉讼请求亦于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告福建三钢小蕉实业发展有限公司和被告福建拓福建材股份有限公司的租赁关系。
二、被告福建拓福建材股份有限公司应向原告福建三钢小蕉实业发展有限公司支付自2015年7月4日起至2016年7月7日止的租金人民币483935.4元。
三、驳回原告福建三钢小蕉实业发展有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告福建拓福建材股份有限公司的诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12415元，由原告福建三钢小蕉实业发展有限公司负担1223元，被告福建拓福建材股份有限公司负担11192元；反诉案件受理费6165元，由反诉原告福建拓福建材股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 盛 洁
人民陪审员 胡腾鸣
人民陪审员 林 娟
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 王雨桐
附：本案适用的主要法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。