广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4454号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市至鸿场地租赁有限公司。
法定代表人：张继晃，该公司总经理。
委托代理人：江海巨、吕积彬，均为广东强邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海百安物流有限公司广州分公司。
负责人：丁以文。
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海百安物流有限公司。
法定代表人：丁以文，该公司董事长。
上列两上诉人的共同委托代理人：盛晓彪、李俊，均为广东博浩律师事务所律师。
上诉人广州市至鸿场地租赁有限公司（以下简称至鸿公司）、珠海百安物流有限公司广州分公司（以下简称百安广州分公司）、珠海百安物流有限公司（以下简称百安公司）因租赁合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院作出的（2012）穗云法民四初字第1736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
至鸿公司一审诉称，2010年7月15日，我司与百安广州分公司签订《租赁合同》，约定百安广州分公司租用我司名下位于白云区石井街石沙路东侧（土名：红星场）路段至鸿广场b幢商业大楼一、二层建筑物面积共3422平方米（以下称涉案场地）；每月15元／㎡，以及至鸿广场b幢商业大楼前面空地面积约1500平方米，每月9000元；租期为10年，从2010年10月15日至2020年10月15日；上述物业从2010年10月15日起计租，每月租金60000元，每满3年递增一次。等等。在租赁过程中，百安广州分公司未经我司同意，以业主身份将向至鸿公司承租的房屋转租；未经我司同意对物业进行室内装修以及改动主体建筑结构，经我司多次要求仍未恢复原状。根据生效的判决认定，涉案房屋是没有合法报建手续的，即我司与百安广州分公司签订的租赁合同应属无效合同。因百安广州分公司不具法人资格，是百安公司的分公司，应对百安广州分公司承担连带清偿责任，故请求判决：1、至鸿公司与百安广州分公司于2010年7月15日签订的《租赁合同》无效；2、百安公司、百安广州分公司向至鸿公司支付2012年4、5、6月拖欠的部分租金8000元及2012年4、5、8、9月迟延交租违约金18000元；3、百安公司、百安广州分公司向至鸿公司支付2012年10月份房屋占用使用费6万元及迟延交租违约金1920元（暂计至2012年10月18日），此后房屋占用使用费及迟延交租违约金参照合同约定的标准支付至百安广州分公司腾空并交还房屋予至鸿公司止；4、百安公司、百安广州分公司立即腾出租赁房屋，并返还予至鸿公司；5、百安公司、百安广州分公司对租赁房屋恢复原状，并赔偿损失2万元；6、本案诉讼费及相关费用由百安公司、百安广州分公司承担。
我司不同意百安公司、百安广州分公司的反诉请求，根据百安广州分公司提交的证据可以证实涉案房屋仍由百安广州分公司出租予他人占有使用，故百安广州分公司认为涉案已返还我司与事实不符。且百安广州分公司增加的反诉请求已超过法定期限，我司也不同意百安广州分公司增加反诉请求。涉案房屋的装修并非百安广州分公司进行装修，而是百安广州分公司未经我司的同意而将涉案房屋转租给案外人，由案外人装修。百安广州分公司的证据也不能证明其对涉案物业进行装修。对于退还担保金12万元的问题，根据双方合同约定，因百安广州分公司存在违约行为，故我司有权没收。
百安广州分公司及百安公司一审辩称及反诉称，不同意至鸿公司的诉讼请求：1、根据百安广州分公司（乙方）与至鸿公司（甲方）签订的《租赁合同》约定，乙方在租赁期间内，自行进行室内装修；乙方在租赁期间转租，须经甲方书面同意方可进行；甲方在租赁期间，不得收回乙方所使用的租赁物，否则赔偿乙方所投入的全部及所造成的一切经济损失。另，2010年10月20日，至鸿公司向我们出具了《转租同意书》，同意我司将至鸿广场b栋商业大楼一、二层部分分给其他公司使用，故据此我司才将涉案房屋转租予广州双锐激光切割科技有限公司、钇帮皮具有限公司、广州市德邦物流服务有限公司、广州市雄卓汽车贸易有限公司、珠海市仕高玛机械设备有限公司及刘严使用。我司不存在未经至鸿公司同意自行装修及转租的情况。2、已有生效判决认定涉案房屋无报建手续，即原、被告间所签订的租赁合同无效。即不存在违约及违约金的依据。双方间的租赁合同亦已于2012年10月解除，我司在2012年4月、7月-9月推迟交租是经得至鸿公司同意的，故不存在迟延交租、占用使用费及违约金的问题。租赁房屋在收到本案诉状之日已腾空，至鸿公司也已收回不存在返还的要求。至鸿公司要求房屋恢复原状没有事实依据和理由。综上，请求驳回至鸿公司的所有诉讼请求。3、我司按照与至鸿公司签订租赁合同条款，与次承租人签订租赁合同，符合合同约定，无任何过错。至鸿公司解除双方间的《租赁合同》，应承担解除合同引起的赔偿责任，故我们反诉要求：1、至鸿公司赔偿装修损失740305.3元、退还保证金12万元；2、本案本诉受理费、反诉受理费由至鸿公司承担。诉讼中，增加至鸿公司向百安公司、百安广州分公司支付其在（2011）穗云法民四初字第1059号案中承担的赔偿装修损失款29279.5元的诉讼请求。
至鸿公司一审辩称我司不同意百安公司、百安广州分公司的反诉请求，根据百安广州分公司提交的证据可以证实涉案房屋仍由百安广州分公司出租予他人占有使用，故百安广州分公司认为涉案已返还我司与事实不符。且百安广州分公司增加的反诉请求已超过法定期限，我司也不同意百安广州分公司增加反诉请求。涉案房屋的装修并非百安广州分公司进行装修，而是百安广州分公司未经我司的同意而将涉案房屋转租给案外人，由案外人装修。百安广州分公司的证据也不能证明其对涉案物业进行装修。对于退还担保金12万元的问题，根据双方合同约定，因百安广州分公司存在违约行为，故我司有权没收。
原审法院经审理查明，2010年7月15日，至鸿公司（甲方）与百安广州分公司（乙方）签订了《租赁合同》，约定乙方租用甲方位于白云区石井街石沙路东侧（土名：红星场）路段至鸿广场b幢商业大楼一、二层建筑物面积共3422平方（已含梯间分摊），每月15元／㎡；至鸿广场b幢商业大楼前面空地面积约1500平方米不围蔽，每月9000元，合计每月租金60000元计缴，每满3年递增一次，每次递增幅度为上期基数的10%；租期为10年，从2010年10月15日至2020年10月15日止（2010年7月15日至2010年10月15日为免租装修期）；本合同签订之日，乙方向甲方支付履约保证金120000元，在合同期满时，乙方缴清应缴费用后10天内，由甲方不计利息退还乙方；乙方租赁内，室内自行装修，室外及主体建筑结构不能改动，如需有所改动，必须书面通知甲方并征得同意后方可施工，否则视为乙方违约；在租赁期间，如乙方需要整体转租，须经甲方书面同意方可进行；在租赁期间，乙方必须在每月10日前向甲方缴清当月租金，乙方不得以任何理由迟延缴交，否则，每迟延一天须加缴应付租金的千分之四作为违约金交给甲方；若乙方违约，甲方收回场地及没收该场地上的所有附属设施，其所交的保证金由甲方没收，乙方无权要求返还；甲方不得无故收回乙方所使用的租赁物，否则甲方应赔偿乙方已投入的全部及所造成的一切经济损失；在租赁期间，当以下情况出现，合同即行解除，甲方收回场地及有权没收地上的附着物：1、乙方逾期一个月不缴交租金，则视为乙方自动放弃履行合同；2、乙方若逾期半个月（含半个月）不缴纳水电费用，则视为乙方自动放弃履行合同；……4、乙方未经甲方同意擅自整体转租的，将建筑物及租赁权擅自抵押或出售的。等等。2010年7月14日，百安广州分公司向至鸿公司支付了保证金120000元。2010年10月20日，至鸿公司开具《转租同意书》：同意百安广州分公司将承租我司的至鸿广场b栋商业大楼一、二层部分（共计约1520平方米）给其他公司使用，租期5年（2010年12月1日至2015年11月30日止）。转租合同所有条款需根据我公司与百安广州分公司原合同执行。转租合同留一份我公司备案。
百安广州分公司承租涉案场地后，先后将涉案场地转租予广州双锐激光切割科技有限公司、钇帮皮具有限公司、广州市德邦物流服务有限公司（以下简称德邦公司）、广州市雄卓汽车贸易有限公司、珠海市仕高玛机械设备有限公司及刘严等。其中，德邦公司承租了涉案场地一层354平方米及对应门前空地。至今，涉案场地上除德邦公司仍在经营使用外，其余场地已空置。
至鸿公司、百安公司分别提交了银行业务回单及收款收据证明租金的支付情况，双方确认租金交至2012年9月；百安公司提交了2012年4月、7月、8月、9月租金收据拟证明至鸿公司同意百安公司推迟缴纳租金：1、2012年4月27日，百安公司向至鸿公司汇款4月租金56000元，备注扣款4000元。百安广州分公司提交了载有“2012年4月5日收取百安快运b一、二楼4月租金60000元”的收款收据。2、2012年6月8日，百安公司向至鸿公司汇款5、6月租金116000元，备注扣款4000元。3、2012年7月6日，百安公司向至鸿公司转账60000元。百安公司提交了载有“2012年7月5日收到百安快运b一、二楼7月租金60000元”的收据。4、2012年8月21日，百安公司向至鸿公司存入8月租金60000元。5、2012年9月29日，百安公司向至鸿公司存入9月租金60000元。百安公司提交了载有“2012年9月5日收到百安快运b一、二楼9月租金60000元”的收据。
2012年8月22日，至鸿公司向百安快运发出《停建通告》：贵公司在未经我司的同意下擅自在我公司商业楼b栋改建办公室及厕所，经多次警告下仍在施工，由此产生的一切楼层质量，安全及法律问题与后果由百安快运承担。
至鸿公司提交了快递详情单、通知及相片，拟证明至鸿公司曾向百安广州分公司寄送及张贴催收缴纳租金、水电费。
经原审法院委托评估，涉案房屋的装修现值为376756元，其中争议部分为24054元，共同确认部分为352702元。至鸿公司同意继续使用涉案场地的装修。
一审诉讼中，至鸿公司表示同意德邦公司继续使用，且德邦公司于2013年1月始向至鸿公司直接缴纳租金，故至鸿公司向百安公司主张除德邦公司使用外的其他场地，并对未交还场地按租赁合同约定租金标准支付至实际返还止。百安广州分公司提交了至鸿公司收取德邦公司2012年12月、2013年1月租金37040元的收据，拟证明至鸿公司于2012年12月始已向德邦公司收取租金，至鸿公司对此不予确认。
一审另查，涉案房屋没有合法的报建手续。珠海百安物流有限公司广州分公司不具有法人资格，是珠海百安物流有限公司的分公司。
以上事实，有租赁合同、收据、发票、评估报告以及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，至鸿公司与百安广州分公司就没有报建的涉案房屋签订《租赁合同》，违反了法律和行政法规的强制性规定，合同应属无效，故对至鸿公司要求确认该合同无效及百安广州分公司要求至鸿公司返还保证金120000元的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。虽然双方间的《租赁合同》无效，百安广州分公司作为承租人已实际占用该商铺，故理应支付相应的对价给出租方，故按最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，房屋使用费可参照《租赁合同》约定的租金标准每月60000元计付。无证据证实因涉案房屋主体结构问题至鸿公司同意扣减，对百安广州分公司的抗辩原审法院不予采纳。故，对至鸿公司要求百安广州分公司支付欠付2012年4月、5-6月的房屋使用费共8000元的主张，原审法院予以支持。按约定，百安广州分公司应于每月10日支付当月的租金。至鸿公司提交了百安广州分公司2012年4、5、8、9月的汇款记录，拟证明其迟延支付。百安广州分公司提交了2012年4月、9月收款收据拟证明不存在迟延支付的事实，原审法院对该证据予以采信。因至鸿公司对于合同无效亦有过错，对至鸿公司主张迟延支付违约金的诉讼请求，原审法院只支持债务确定之日，即从当月11日起至付清之日止的延付利息，故百安广州分公司应向至鸿公司支付2012年5月、8月的延付利息（以60000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计付2012年5月11日至2012年6月8日、2012年9月11日至2012年9月29日）。
百安广州分公司停业撤场且未与至鸿公司办理场地交还手续，故至鸿公司要求百安广州分公司的占有使用费的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。诉讼期间，原审法院多次要求至鸿公司、百安广州分公司进行交接，至鸿公司先行收回涉案场地。至鸿公司表示同意，但德邦公司尚未搬离；百安广州分公司表示空置场地已交还至鸿公司，无需办理交接手续。据至鸿公司所述，其已于2013年1月始收取德邦公司的租金。双方对场地空置的损失均存在过错。故原审法院酌情认定，百安广州公司向至鸿公司支付2012年10月至2012年12月的场地使用费，按每月60000元计付。至鸿公司要求支付场地使用费的违约金无合法依据，原审法院不予支持。
关于返还涉案场地的问题。因租赁合同无效，百安广州分公司应将租赁场地返还至鸿公司，原审法院对此予以支持。因至鸿公司明确表示同意德邦公司继续使用其承租的场地，故对该部分原审法院不予处理。
关于涉案场地装修的问题。百安公司对评估基准日提出的异议，因其未在举证期内提出，原审法院不予采纳。对百安公司申请对涉案租赁合同1500平方米空地进行装修评估的问题，因现该1500平方米的场地的设施及装修无现场可勘察且百安公司提交的《场地租赁合同解除及赔偿协议书》项目清单中无具体装修规格、数量，对装修情况至鸿公司、百安公司间亦无法达成一致意见，经评估机构要求后，百安公司仍无法补充明确的资料，无法对此出具评估价格。仅根据《场地租赁合同解除及赔偿协议书》无法证实1500平方米空地是否投入装修及装修价值，故对百安公司的主张原审法院不予支持。百安公司未举证证实争议部分的装修属其所有，故对此原审法院不予支持。根据《租赁合同》的约定，百安公司可对涉案场地室内进行装修，现至鸿公司同意利用涉案房屋的装修，按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，可折价归出租人所有。至鸿公司可按评估现值352702元向百安广州分公司支付对价。百安公司要求至鸿公司赔偿装修损失740305.3元主张无事实依据，原审法院不予支持。无证据证实承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构，至鸿公司要求百安公司对涉案房屋恢复原状及赔偿损失的诉讼请求理据不足，原审法院不予支持。
诉讼中，百安公司增加反诉请求要求至鸿公司承担百安公司在1059号案件中赔偿责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第二款的规定，已超过举证期限，原审法院不予处理。另，百安公司要求至鸿公司承担因其将涉案场地转租予钇帮皮具有限公司、广州市德邦物流服务有限公司、广州市雄卓汽车贸易有限公司、珠海市仕高玛机械设备有限公司及刘严造成的损失问题，因无明确诉讼请求，原审法院不予受理。
百安广州分公司没有法人资格，是百安公司的分公司，故百安公司对百安广州分公司的不足清偿部分承担补充清偿责任。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，原审法院作出判决：一、原告广州市至鸿场地租赁有限公司与珠海百安物流有限公司广州分公司于2010年7月15日日签订的《租赁合同》无效。二、在本判决生效之日起十日内，原告广州市至鸿场地租赁有限公司向被告珠海百安物流有限公司广州分公司返还保证金120000元。三、在本判决生效之日起十日内，被告珠海百安物流有限公司广州分公司向原告广州市至鸿场地租赁有限公司支付场地使用费8000元及利息（以8000元为本金，自判决生效之日起计至实际付清之日止，并按银行同期同类贷款利率计付）。四、在本判决生效之日起十日内，被告珠海百安物流有限公司广州分公司向原告广州市至鸿场地租赁有限公司支付2012年5月、9月的延付利息（以60000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计付2012年5月11日至2012年6月8日、2012年9月11日至2012年9月29日）。五、在本判决生效之日起五日内，被告珠海百安物流有限公司广州分公司将白云区石井街石沙路东侧（土名：红星场）路段至鸿广场b幢商业大楼一、二层建筑物面积共3422平方米以及至鸿广场b幢商业大楼前面空地面积约1500平方米（除广州市德邦物流服务有限公司承租的354平方米及对应门前空地外）的场地交还原告广州市至鸿场地租赁有限公司管业。六、在本判决生效之日起十日内，被告珠海百安物流有限公司广州分公司以每月60000元的标准向原告广州市至鸿场地租赁有限公司支付2012年10月至2012年12月的场地使用费。七、在本判决生效之日起十日内，广州市至鸿场地租赁有限公司向珠海百安物流有限公司广州分公司补偿装修款352702元。八、被告珠海百安物流有限公司对被告珠海百安物流有限公司广州分公司的不足清偿部分承担补充清偿责任。九、驳回原告广州市至鸿场地租赁有限公司的其他诉讼请求。十、驳回被告珠海百安物流有限公司、珠海百安物流有限公司广州分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2658元，反诉受理费6201.5元，由原告广州市至鸿场地租赁有限公司负担受理费800元、反诉受理费2643.5元；被告珠海百安物流有限公司广州分公司负担1858元、反诉受理费3558元（均在本判决生效之日起三日内向本院交纳）；本案评估费用6800元，由原告广州市至鸿场地租赁有限公司负担3400元、被告珠海百安物流有限公司广州分公司负担3400元（在本判决生效之日起十日内迳付被告）。
判后，至鸿公司、百安广州分公司、百安公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
至鸿公司上诉称、一、虽然双方签订的《租赁合同》为无效合同，但百安广州分公司因一直使用我司的涉案房屋，故百安广州分公司应按《租赁合同》的约定的标准支付场地使用费以及违约金至百安广州分公司将涉案房屋交还给我司为止。一审法院认为双方对场地空置的损失均存在过错，只酌情判决百安广州分公司向我司以每月60000元标准支付2012年10月至12月的场地使用费，对于2012年12月份之后至今约一年八个月的场地使用费不予支持是没有事实和法律依据。1、我司只存在因涉案房屋没有合法报建手续而予以出租的过错，但事实百安广州分公司签订《租赁合同》之前，百安广州分公司已充分了解涉案房屋的实际情况，知晓涉案房屋没有合法报建手续的事实，只是为了获得更大的的利润而坚持与我司签订《租赁合同》并承租涉案房屋。而导致本案纠纷主要原因是百安广州分公司违反《租赁合同》的约定拖欠我司的租金以及未经书面同意擅自改动涉案房屋的主体建筑结构，擅自将商业楼改建为办公室以及厕所。因此，造成场地空置的过错是由百安广州分公司造成的。2、在庭审的过程，为避免造成更大的损失，我司以及一审曾多次要求百安广州分公司先行将涉案房屋交还给我司，但百安广州分公司多次表示不同意将场地交还。百安广州分公司明知有条件将涉案房屋交还给我司，但仍然拒绝交还，造成案涉房屋处于没有必要的空置状态，房屋的组经损失无谓的扩大化。因此，百安广州分公司应按《租赁合同》的约定的标准支付场地使用费以及违约金至百安广州分公司将涉案房屋交还给我司为止应予以支持。3、百安广州分公司就涉案房屋的装修损失提起了反诉请求，一审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，勘察现场的时间为2013年5月14日，也就是说当时涉案房屋一直处于百安广州分公司的控制与使用的状态之下。此外，百安广州分公司在一审诉讼过程中提供了相应证据证明涉案房屋转租了给广州双锐激光切割科技有限公司、钇帮皮业有限公司、广州市德邦物流服务有限公司、广州市雄卓汽车贸易有限公司、珠海市仕高玛机械设备有限公司及刘严等案外人，并因与案外人钇帮皮业有限公司发生纠纷也在一审法院进行诉讼，直至2014年2月22日一审法院才做出判决书。因此，以上事实也足以证明涉案房屋，一直由百安广州分公司使用，百安广州分公司认为涉案房屋已交还至鸿公司是与事实不符。4、一审法院判决百安广州分公司在判决生效之日起五日内将涉案房屋交还给我司管理，但同时又只判决百安广州分公司只支付2012年10月至12月三个月的场地使用费，百安广州分公司一直占有使用涉案房屋而无需支付场地使用费的事实是有违公平原则，也没有任何法律依据，一审判决前后是互相矛盾的。二、百安广州分公司应对涉案房屋进行恢复原状，并予以赔偿2万元损失。百安广州分公司承租涉案房屋后，对b幢两业大楼一楼落地窗玻璃拆除，并向我司书面承诺待合同期满后，保旺将已拆除玻璃窗恢复原样。此外，百安广州分公司在未经书面同意的情况下擅自改动涉案房屋的主体建筑结构，擅自将商业楼改建为办公室以及厕所等行为。因此，百安广州分公司应对涉案房屋进行恢复原状，并予以赔偿2万元的损失。三、因百安广州分公司违反《租赁合同》的约定，我司有权予以没收保证金。根据《租赁合同》第十五条第二项的规定：“在租赁期间，若乙方违约，甲方收回场地及没收该场地上所有附属设施，其所交的保证金由甲方没收，乙方无权要求返还。”因此，百安广州分公司违反《租赁合同》的约定，我司有权予以没收保证金。四、我司不需要赔偿百安广州分公司赔偿装修损失。导致合同解除的主要责任在于百安广州分公司，是由于百安广州分公司违反《租赁合同》的约定拖欠我司的租金以及未经书面同意擅自改动涉案房屋的主体建筑结构，擅自将商业楼改建为办公室以及厕所等违约行为而造成的，因此被诉应承担其过错造成的后果，我司不需要赔偿百安广州分公司装修损失。综上，上诉请求：l、撤销一审法院判决，依法改判支持至鸿公司的全部诉讼请求，驳回百安公司、百安广州分公司的反诉请求；2、百安公司、百安广州分公司承担本案的所有诉讼费用。
百安广州分公司、百安公司上诉称，一、一审法院依法认定百安广州分公司与至鸿公司之间签订的租赁合同违反法律、法规的强制性规定，属于无效合同，那么就应当认定合同中约定的权利和义务对双方都没有约束力。因此，对租赁合同所约定的租金和支付日期自然无效。房屋使用费，只存在支付问题，不存在延迟支付的问题。故，一审法院判决百安广州分公司支付延付利息，没有法律依据。二、既然合同无效，应当认定谁对合同无效应当承担责任。本案中，至鸿公司应当对合同无效负完全责任，因为至鸿公司是专业的场地租赁公司，应当熟悉什么样的场地国家法律允许租赁，租赁的场地应符合什么样的规定、满足什么样的条件正是因为至鸿公司的工作失职，导致合同无效，并导致百安广州分公司因此而遭受损失，此损失应当包括因百安广州分公司转租场地应当赔偿给第三人的款项，即百安广州分公司支付给双锐公司装修损失29279.5元，及其他次承租人的款项。三、一审法院判决第五项的事实错误，应确认百安广州分公司已经在2012年10月将场地使用权交还给至鸿公司；本案合同无效的全部责任由至鸿公司承担，至鸿公司提出合同无效，并且以停水、断电等措施将百安广州分公司在2012年10月赶走；至鸿公司无理阻止百安广州分公司转租的钇帮皮业有限公司装修、使用涉案场地，造成百安广州分公司承担装修经济损失。致使涉案场地于2012年9月起就撤场，停止使用。广州市德邦物流服务有限公司承担的354平方米及对应门前空地至今既没有撤场，也没有停止使用，又没有于百安广州分公司办理任何场地交接手续，至鸿公司确认广州市德邦物流服务有限公司承担的354平方米及对应门前空地已经移交；至鸿广场b幢商业大楼一、二层建筑物面积共3422平方米以及至鸿广场b幢商业大楼前面空地面积约1500平方米（除广州市德邦物流服务有限公司承担的354平方米及对应门前空地外）的场地于2012年9月就已经清空撤场、停止使用，应当依法认定交接已经完成。至鸿广场b幢商业大楼一、二层建筑物面积共3422平方米以及至鸿广场b幢商业大楼前面空地面积约1500平方米（包含广州市德邦物流服务有限公司承担的354平方米及对应门前空地外）的场地是涉案争议的全部租赁场地，一审法院支持至鸿公司选择性的接受涉案场地并要求百安广州分公司于至鸿公司选择性的办理涉案场地的交接手续，是不合法的，是不公正的。四、一审判决书第六项没有事实依据。既然双方已经确认百安广州分公司占用房屋已经腾空，而其他占用房屋的使用人属于至鸿公司同意转租的次承租人，且至鸿公司也同意次承租人继续使用各次承租人租赁的场地，并已经直接收取相关费用，不能再向百安广州分公司收取房屋使用费用。综上，上诉请求：l、撤销一审判决第三项、第四项，驳回至鸿公司该两项的诉讼请求；2、撤销一审判决第五项，确认百安广州分公司已经在2012年9月将涉案场地使用权交还给至鸿公司；3、撤销一审判决书第六项，驳回至鸿公司该项诉讼请求；4、请求依法判决至鸿公司赔偿百安广州分公司对1500平方米场地的投入及装修损失29279.5元；5、判决百安公司无需对上述上诉请求1-3项承担补充清偿责任；6、至鸿公司承担一、二审诉讼费用。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
在二审庭审中，百安广州分公司、百安公司提交照片八张，证明：1、2013年5月14日一审评估时涉案场地广州市德邦物流服务公司不止354平方米，有954平方米；2、涉案场地一、二楼已经装修使用，一楼已重新装修完毕。所以涉案场地不存在交接问题，因为涉案场地已由对方控制使用。至鸿公司：对证据的三性均有异议，广州市德邦物流服务公司承租对方的涉案场地，根据他们双方签订的租赁合同，涉案场地的面积应该是354平方米，我方在一审提交的证据5现场照片证明对方将涉案二楼的1300平方米出租给钇帮皮具有限公司，并进行了影响主体结构的装修。
本院认为，关于至鸿公司与百安广州分公司所签《租赁合同》的效力问题，因涉案房屋没有办理报建手续，因此该《租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，为无效合同。因合同无效，百安广州分公司要求至鸿公司返还保证金120000元，有法律依据，原审对《租赁合同》的效力的认定以及保证金120000元的处理正确，本院予以维持。
关于场地使用费的问题，虽然至鸿公司与百安广州分公司双方的《租赁合同》无效，但百安广州分公司作为承租人已实际使用涉案房屋，故理应支付相应的对价给至鸿公司。原审按最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，房屋使用费参照《租赁合同》约定的租金标准每月60000元计付，处理合理，本院予以确认。百安广州分公司主张因涉案房屋的主体结构问题至鸿公司同意扣减2012年4月、5-6月的房屋使用费共8000元，至鸿公司不予认可，百安广州分公司未能提交证据证明，原审法院不采纳百安广州分公司该主张，判决百安广州分公司支付欠付2012年4月、5-6月的房屋使用费共8000元以及按银行同期同类贷款利率计付利息给至鸿公司，并无不当，本院予以维持。
关于场地交接的问题，百安广州分公司称从2012年10月开始停止使用涉案房屋并已通知至鸿公司收回房屋，但由百安广州分公司转租的德邦公司仍在使用其租赁的房屋尚未搬离，百安广州分公司没有腾空房屋交还给至鸿公司，致使至鸿公司与百安广州分公司没有办理场地交还手续，涉案房屋仍由百安广州分公司控制，故至鸿公司要求百安广州分公司的占有使用费，合理合法，原审法院予以支持，并无不当。在一审审理期间，原审法院多次要求至鸿公司、百安广州分公司进行交接并于2013年1月到涉案房屋现场主持双方交接，至鸿公司表示同意，但德邦公司尚未搬离，其已于2013年1月始收取德邦公司的租金；百安广州分公司表示空置场地已交还至鸿公司，无需办理交接手续。原审法院据此认定双方对涉案房屋现状导致的损失均存在过错，判决百安广州分公司将涉案房屋返还给至鸿公司（因至鸿公司明确表示同意德邦公司继续使用其承租的场地，故对该部分不予处理）并酌情判决百安广州公司向至鸿公司支付2012年10月至12月的场地使用费，按每月60000元计付，处理合理，本院亦予维持。据此，百安广州分公司、百安公司二审提交的照片，本院不作审查。
关于涉案房屋装修处理的问题，原审根据双方对装修处理的诉辩意见、《租赁合同》关于百安广州分公司可对涉案房屋室内进行装修的约定、至鸿公司至鸿公司表示同意利用涉案房屋的装修，以及根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条可折价归出租人所有之规定，判决至鸿公司按评估现值352702元向百安广州分公司支付对价，处理理由、依据充分，本院予以确认。百安公司、百安广州分公司上诉要求至鸿公司赔偿装修损失740305.3元，理由不成立，本院不予支持。无证据证实百安广州分公司擅自变动房屋建筑主体和承重结构，至鸿公司要求百安广州分公司对涉案房屋恢复原状及赔偿损失的诉讼请求理据不足，本院也不支持。
关于百安公司、百安广州分公司一审中增加的反诉请求，一审中，百安公司、百安广州分公司增加反诉请求要求至鸿公司承担百安公司在1059号案件中赔偿责任。原审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第二款的规定，以该增加的反诉请求没有在举证期限届满前提出、已超过期限，不予处理，处理正确。
百安广州分公司是百安公司的分公司，没有法人资格，故百安公司对百安广州分公司的不足清偿部分承担补充清偿责任。
综上，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。至鸿公司、百安公司和百安广州分公司双方的上诉理据均不成立，双方的上诉请求，均予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费7778元，由广州市至鸿场地租赁有限公司负担2658元，珠海百安物流有限公司广州分公司、珠海百安物流有限公司由负担5120元。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 李 民
审判员 姚伟华
二〇一四年十二月××日
书记员 刘 纯
颜玉婵