广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终23405号上诉人（原审被告）：黄建贞，女，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托代理人：黄早松，广东正大方略律师事务所律师。委托代理人：覃莉莉，广东正大方略律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：上海黑弧数码传媒股份有限公司广州分公司，住所地广州市天河区。负责人：向国富，董事长。委托代理人：叶兰香，该公司职员。上诉人黄建贞因与被上诉人上海黑弧数码传媒股份有限公司广州分公司（以下简称上海黑弧广州分公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6619号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄建贞上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、本案诉讼费用由上海黑弧广州分公司承担。事实与理由：本案的起因是上海黑弧广州分公司单方违约导致租赁合同解除，对于黄建贞起诉之后发生的未在（2016）粤0104民初42214号中提起主张的经济损失（预期租金收入损失404076.7元及中介费40000元），根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，黄建贞直接在诉讼中主张抵销上海黑弧广州分公司的押金48800元具有法律依据，请法院予以支持。被上诉人上海黑弧广州分公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回黄建贞的上诉。逾期租金是与新的业主签订合同而少的收入，黄建贞与新的业主签订的合同所产生的租金差额不应该由上海黑弧广州分公司来承担。上海黑弧广州分公司不同意抵销黄建贞主张的逾期租金收入损失404076.7元以及中介费40000元，因为上海黑弧广州分公司已经履行了违约金，在（2017）粤01民终14264号案中已经结束了双方的合同，故黄建贞应该向上海黑弧广州分公司返还押金。被上诉人上海黑弧广州分公司向原审法院提起诉讼，请求判令：黄建贞立即返还上海黑弧广州分公司租赁保证金160000元，电梯、水电管理费以及租金税金的押金48800元（其中含租金税金押金15000元、水电管理费押金13800元、电梯维修押金20000元）。原审法院认定事实：广州市越秀区天河路X号之二十101、201、301、401房的产权人均为广州市翔锋贸易有限公司，房屋所有权取得方式均为购买，规划用途均为住宅。2012年5月21日，黄建贞（承租人、乙方）与案外人广州市翔锋贸易有限公司（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区天河路X号之二十101、201、301、401房号的房地产出租给乙方作住宅用途使用；租赁期限为2012年5月15日至2015年12月31日止，其中2012年5月15日至2013年12月31日的月租金为62000元，2014年1月1日至2014年12月31日，月租金为72000元，2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为82000元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或银行转账付款方式缴付租金给甲方；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的1%向乙方支付违约金；租赁期间转让该房屋时，须提前三个月（不少于三个月）书面通知乙方，抵押该房屋须提前90日书面通知乙方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；租赁期限届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同；同意乙方转租或分租；等。同月24日，该合同办理了租赁登记备案。2013年10月8日，经黄建贞（承租人、乙方）与案外人广州市翔锋贸易有限公司（出租人、甲方）同意，将租赁期限变更为2016年1月1日至2016年12月31日，并于当月10日办理了租赁登记备案。2016年5月5日，黄建贞（承租人、乙方）与案外人广州市翔锋贸易有限公司（出租人、甲方）又签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定甲方将坐落于越秀区天河路X号之二十101、201、301、401房号的房地产出租给乙方作住宅用途使用，租赁期限为2016年5月1日至2022年12月31日，月租金额为41000元；租金按月结算，由乙方在每月的第七日前按现金或银行转账付款方式缴付租金给甲方，其他条款与上述2012年5月21日签订的《广州市房屋租赁合同》内容一致。2015年6月25日，上海黑弧广州分公司向黄建贞交纳16000元租赁保证金。2015年6月30日，黄建贞（出租人、甲方）与上海黑弧广州分公司（承租人、乙方）签订《君汇?东山墅（上誉花园）别墅租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区天河路X号之二十101、201、301、401的房地产出租给乙方使用，该单位建筑面积共533.58平方米（按房地产证面积），双方约定以此面积533.58平方米作为缴纳租金及物业管理费、水电费、垃圾清理费等其他费用的计费依据；乙方需按时向甲方缴纳租金，租金按月结算，由乙方在每自然月的第七日前按一次性现金或划账的付款方式缴付当月租金给甲方；乙方同意上誉花园业主委员会委派的物业管理公司负责出租物业日常的物业管理，并按照上誉花园的统一规定的时间和收费标准前缴交物业管理费、水电费等其他费用；甲乙双方协定2015年6月16日至2015年7月31日为免租期，2015年8月1日至2015年8月31日，每月租金为90000元，2015年9月1日至2016年7月31日，每月租金为80000元，2016年8月1日至2017年7月31日,每月租金为85600元，2017年8月1日至2018年7月31日，每月租金为91592元；乙方同意向甲方缴纳租赁保证金（数额为两个月月租金之和），并按照双方签订的租赁合同约定用途使用房屋，保证金为160000元，电梯、水电管理费以及租金税金的押金48800元，本合同规定的租赁期限届满时，若乙方已清缴所有应缴租金和费用，且无任何违约行为，甲方应当在期限届满且乙方办妥退场手续、房屋交接给甲方后十日内将乙方的租赁保证金本金（免息）如数退还给乙方；甲乙双方约定2015年6月16日为乙方进场装修日（该日为入伙日，即租期起始日），若乙方最迟必须在确定的入伙日后第15个工作日内前来办理入伙手续，若乙方逾期不办理手续，甲方有权单方面终止本租赁合同，收回出租房屋，并没收合同保证金；入伙日至2015年7月31日止为免租期，供乙方对该物业进行内部装修，此期间内乙方免交租金，但在免租期内乙方仍需按照管理公司的统一规定缴交物业管理费、水电费、垃圾清理费等其他费用，免租期属一次性优惠，不适用于任何续约或延长租期等情况，乙方须于免租期届满后，开始向甲方缴交租金；乙方若中途终止本合同，甲方有权不退还租赁保证金；乙方应按时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；乙方不得将房屋转租或分租，如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿；租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事前征得甲方同意；租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方面提出解除合同的，违约方按租赁保证金的双倍赔付给守约方；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额的2%支付滞纳金；涉及双方权利、义务的，甲乙双方应当以书面形式通知对方，合同中所列的甲乙双方的通讯地址如有变更，变更方应当自变更之日起十日内书面通知对方，否则对方按照原通讯地址发出的书面通知应视为送达，因为地址变更导致无法送达的，变更方应当承担相应的责任；乙方须在2015年6月25日前付清租赁保证金的余额140000元以及8月份租金90000元，在2015年6月30日前付清电梯维修、水电管理费以及租金税金押金48800元，否则本合同无效；该租金的租价包含一个负一层车位，车位的编号B1-208，但乙方仍需按管理处的规定，每月缴交车位管理费；等。同日，上海黑弧广州分公司向黄建贞交纳电梯维修押金20000元、水电管理费押金13800元、租金税金押金15000元。2016年8月30日，黄建贞（出租人、甲方）与上海黑弧广州分公司（承租人、乙方）签订《补充协议（一）》，其中约定：越秀区天河路X号之二十房屋是可申请作临商用途（即可用于办公、商铺等商业用途），现乙方因自身的原因，申请从2016年8月1日至2016年10月31日这段时间以住宅的性质办理租赁合同登记备案，经甲乙协商，达成以下补充协议：乙方需按照水荫片出租屋管理站的要求在备案当天按一次性付款方式缴付2016年8月1日至2016年10月31日的税金、印花税等所产生的一切税费；乙方如需在10月31日后，继续办理合同备案登记的，必须在期满一个月前的向甲方提出申请，如乙方需提前解约的，除了需按2015年6月30日签署《上誉花园君汇?东山墅》的相关合同条款执行外，还需到出租中心办理租赁合同的终止手续；等。同日，上海黑弧广州分公司向黄建贞发出《转租申请》，内容大致为：由于我方经营结构调整，对租赁面积的需求有所变化，我方单方面申请提前解除该租赁合同，希望贵司同意我方转租，我方将按合同约定条款进行转租，经同意后，我方承诺届时结清租赁期内的租金、管理费、水电费等一切债权债务，并自愿承担你与新承租人签约合同内免租期的租金及中介费等费用，同时在该物业未成功转租前，我方承诺按时缴交合同内的费用。上海黑弧广州分公司于同日向黄建贞发出通知，称：由于我司经营变动，向你方申请暂缓办理临商事宜，2016年8月1日起按照季度性申办住宅备案，相关的街道备案及工作，烦请你方协助，我司将尽快处理妥善。2016年10月13日，上海黑弧广州分公司向黄建贞发出《退租申请》，内容大致为：我方于2016年8月25日正式提出退租及转租申请，至今转租事宜一直未能确定，为避免因转租不成功所带来的更大的损失，现正式申请提前解除该租赁合同，以8月25日提出正式书面申请为正式退租时间。2016年10月18日，黄建贞分别向上海黑弧广州分公司和上海黑弧数码传媒股份有限公司（以下简称上海黑弧公司）发出《律师函》，内容大致为：上海黑弧公司广州分公司拖欠2016年10月的租金及违约金,你方逾期付款的行为已严重违反了合同的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任应由上海黑弧公司承担，否则我方将依法追究你方此前的违约责任,甚至解除合同并要求赔偿损失。中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司于2016年10月23日出具妥投证明，载：该邮件分别于2016年10月19日、2016年10月21日向上海黑弧广州分公司、上海黑弧公司妥投。2016年10月20日，上海黑弧广州分公司向黄建贞发出《对的回复》，内容为：关于十月房租的缴纳，我司曾于2016年8月25日书面向黄建贞提出退租申请，黄建贞并未提出任何的反对意见，因此我司认为黄建贞已同意我司的退租申请，故律师函中要求我司继续支付房租一事，我司不能接受；鉴于该合同双方已同意提前解除，我司已于2016年10月15日正式从该租赁物业搬出，不再使用该物业，请转告房屋业主在见本回函之日起的任何一个工作日联系梁玉英取回该物业房门钥匙；根据上述合同的相关约定，由于我司已经正式提出解除该合同，且黄建贞也表示默认，故该合同事实上已经解除，我司再次申明不再租赁该物业，请在结算相关物业费用后返还我司的剩余保证金。2016年11月17日，黄建贞分别向上海黑弧广州分公司和上海黑弧公司发出《通知函》，内容为：贵司拒不交付租金，希望解除合同，为此，我方与贵司约好在2016年11月16日下午14时30分在天河路X号之二十办理物业交接手续、解除合同手续。但贵司要求将交接的日期写到2016年11月3日，不肯据实确认交接的时间，贵司至今仍不将涉案房屋交回我方。我方明确于2016年11月16日解除与你签订的租赁合同，贵方在收到通知当天将房屋钥匙交回我方，否则由此产生的开锁费以及房屋占用费等一切损失由贵司负责赔偿。另查明：2016年11月17日，上誉花园物业服务中心出具《证明》，载：上誉花园物业服务中心收到业主代表黄建贞的通知，见证其与上誉花园4号别墅的租户上海黑弧公司广州分公司在2016年11月16日下午14:30分进行物业交接手续，在办理相应的水电抄表、搬走室内物品后，租户代理人梁玉英要求将交接日期提前写到2016年11月3日，要不然不同意办理交接手续，黄建贞一方要求据实确认为2016年11月16日，后来双方没法达成一致意见，租户就没有办理交接手续，未将上誉花园4号别墅的钥匙交回黄建贞一方。2017年1月13日，广州市市翔锋贸易有限公司出具《证明》，内容为：黄建贞将越秀区天河路X号之二十房屋转租给上海黑弧公司广州分公司之前带该司的工作人员向我司了解该房屋的权属、租赁及使用性质等情况，并了解能否作为办公用途和办理住改商的手续。我司出具了房产证的原件，并认可了黄建贞所出示给该司的有关我司与黄建贞签署的租赁合同的真实性，同意黄建贞将房屋转租给该公司，并告知愿意配合办理住改商的手续，但是产生的费用由黄建贞和该公司负担，和我司无关。再查明：黄建贞于2016年11月21日向原审法院提起诉讼，要求：1、上海黑弧广州分公司、上海黑弧公司支付拖欠的从2016年10月1日至2016年11月16日止的租金131253元、从2016年11月4日至2016年11月16日止的物业管理费（按照每月2401.11元的标准计算）、从2016年11月1日起算至2016年11月16日止的车位管理费64元、从2016年11月1日起算至2016年11月24日止的电费300元及逾期支付前述款项的违约金（违约金以应付未付的款项为基数，按每日2%的标准计算，从2016年11月16日起算至被告实际支付上述款项之日止）；2、上海黑弧广州分公司、上海黑弧公司支付从2016年11月17日起至2016年11月24日止的房屋占用费（按照每月85600元的标准计算）、占用物业期间的物业管理费（按照每月2401.11元的标准计算）、车位管理费（按照每月120元的标准计算）；3、上海黑弧广州分公司、上海黑弧公司再向原告支付违约导致合同解除的租赁保证金160000元。原审法院于2017年3月29日作出（2016）粤0104民初42214号民事判决书，其中认定：“对于原告要求被告支付因其违约导致合同解除的租赁保证金160000元的诉请，根据合同约定，违约方按租赁保证金的双倍赔付给守约方，原告的该项诉讼请求，实际上是要求被告按照合同约定承担单方解除合同的违约责任”，并判决：一、于本判决生效之日起十日内，上海黑弧广州分公司、上海黑弧公司向黄建贞支付从2016年10月1日起至2016年11月16日止的租金（按照每月85600元的标准计）及逾期支付上述租金的违约金（以欠付的租金为基数，从2016年11月16日起，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，计算至实际支付上述租金之日止）。二、于本判决生效之日起十日内，上海黑弧广州分公司、上海黑弧公司向黄建贞支付从2016年11月17日起至2016年11月24日止的房屋占用费（按照每月85600元的标准计）。三、于本判决生效之日起十日内，上海黑弧广州分公司、上海黑弧公司向黄建贞支付从2016年11月4日起至2016年11月24日止的物业管理费（按照每月2401.11元的标准计）、从2016年11月1日起至2016年11月24日止的车位管理费（按照每月120元的标准计）。四、于本判决生效之日起十日内，上海黑弧广州分公司、上海黑弧公司向黄建贞支付违约金160000元。五、驳回黄建贞的其他诉讼请求。黄建贞为证明上海黑弧广州分公司违约给其造成损失，向原审法院提交了：1、黄建贞于2016年11月24日购买2把锁匙用于讼争房屋花费48元的收据；2、2016年12月16日维修讼争房屋的空调产生的费用420元的收据；3、通过广州市志正地产代理有限公司将房屋转租支付的中介费40000元收据；4、广东泽日电梯工程有限公司于2016年12月19日开具的因聘请电梯公司维修保养电梯支付的800元收据；5、聘请钟点工清洁涉案物业的费用400元收据；6、更换涉案车位IC卡的费用25元发票；7、车位管理费240元的发票；8、物业管理费3281.64元的发票；9、黄建贞将涉案房屋出租给潘家佳的租赁合同及租赁登记备案证明，合同约定租期自2017年1月1日至2022年3月20日，2017年1月1日至2017年3月20日免租，2017年3月21日至2018年3月20日月租金为85000元。上海黑弧广州分公司认为上述证据及黄建贞所称的损失均与上海黑弧广州分公司无关。原审法院认为：（2016）粤0104民初42214号民事判决书已就上海黑弧广州分公司与黄建贞签订的《广州市房屋租赁合同》的效力进行了论述，本案不再赘述。从查明事实可见，上海黑弧广州分公司在履行合同过程中单方要求退租并提前解除合同，其行为已构成违约，根据合同约定：“租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方面提出解除合同的，违约方按租赁保证金的双倍赔付给守约方。”因此，上海黑弧广州分公司要求黄建贞返还租赁保证金160000元缺乏依据，原审法院不予支持。关于上海黑弧广州分公司主张退还的电梯维修押金20000元、水电管理费押金13800元、租金税金押金15000元的费用，因上述押金均是作为上海黑弧广州分公司承租期间对应各项应付费用的担保，黄建贞已在另案要求上海黑弧广州分公司支付欠付的物业管理费、车位管理费和电费，该案亦已对上述费用进行了认定和判决；租金税金方面，黄建贞并未能举证证明上海黑弧广州分公司存在欠付情况；电梯维修费方面，黄建贞提交的电梯维修收据开具日期为2016年12月19日，双方的租赁关系已在该日期前终止，该收据不能证明上海黑弧广州分公司欠付使用涉案房屋期间的电梯维修费。在黄建贞已就欠付费用提起诉讼以及没有证据显示上海黑弧广州分公司另有欠费的情况下，上海黑弧广州分公司要求黄建贞返还电梯维修押金20000元、水电管理费押金13800元、租金税金押金15000元合法有理，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款的规定，作出如下判决：一、被告黄建贞应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将电梯维修押金20000元、水电管理费押金13800元、租金税金押金15000元返还给原告上海黑弧数码传媒股份有限公司广州分公司；二、驳回原告上海黑弧数码传媒股份有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4432元，由原告上海黑弧数码传媒股份有限公司广州分公司负担3412元，被告黄建贞负担1020元。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，黄建贞虽上诉要求撤销原判，但本院审理期间，既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对黄建贞的上诉请求不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。另，黄建贞上诉主要理由为其在另案中未主张的经济损失44万多元抵销应返还给上海黑弧广州分公司的押金48800元，但鉴于黄建贞在一审未提出反诉，其在二审中主张其经济损失44万多元属于新增加的请求，在上海黑弧广州分公司明确表示不同意的情况下，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款的规定，黄建贞可另行起诉。综上所述，黄建贞的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1020元，由黄建贞负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一七年十二月二十六日书记员  徐毅敏