江苏省南京市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏01执复86号
复议申请人（被执行人）:南京荷飞高科技实业有限责任公司,住所地南京市溧水区和凤镇双牌石工业园。
法定代表人:朱俞西，该公司董事长。
申请执行人:潘平，女，汉族，1976年3月27日生,住南京市秦淮区。
利害关系人：吴宝芹，女，汉族，1977年11月10日生，住南京市六合区。
利害关系人：花艳，女，汉族，1978年6月20日生，住南京市雨花台区。
复议申请人南京荷飞高科技实业有限责任公司（以下简称荷飞公司）不服南京市溧水区人民法院（以下简称溧水法院）（2017）苏0117执异59号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
溧水法院查明,潘平与荷飞公司借款合同纠纷一案，该院于2015年7月30日作出（2015）溧洪商初字第35号民事判决：荷飞公司于本判决发生法律效力之日起七日内向潘平支付借款本金4550390元的利息（自2008年11月20日起至借款本金实际给付之日止，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率四倍计算利息，再减去183万元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因荷飞公司未能履行生效判决书确定的义务，潘平申请强制执行，溧水法院于2015年11月16日立案受理，执行案号为（2015）溧执字第2221号。
执行中，溧水法院向荷飞公司送达执行通知书，责令其限期履行，但荷飞公司未履行。2017年3月9日，该院依法委托经摇号选定的南京凯彼利土地房地产资产评估造价咨询有限公司（以下简称凯彼利公司）对荷飞公司所有的位于溧水区和凤镇工业集中区1-9幢的厂房、附属物、地上构筑物及相应土地使用权的价值进行评估(以下简称案涉房地产)。凯彼利公司于2017年5月8日进行了现场勘查，于2017年6月29日作出宁凯评报字（2017）第21号《房地产司法鉴定估价报告》，评估上述标的在价值时点2017年5月8日的市场价值为4026.63万元，单价2776元/㎡（其中1-9幢房产1918.47万元，附属物、构筑物、在建工程424.8万元，土地使用权1683.36万元）。被执行人荷飞公司、利害关系人(另案债权人)吴宝芹、花艳分别向溧水法院提出执行异议。
荷飞公司异议称，凯彼利公司出具的宁凯评报字（2017）第021号评估报告从程序到实体均违法，不能作为执行拍卖的依据。具体理由为：一、本次评估程序违法，侵害异议人合法权益。1、凯彼利公司所收集的评估标的权属证明，其中《国有土地使用权证》复印件未经质证，真伪不明。《“点对点”网络执行查控系统房产查询反馈单》，其制表单位不具有制表资格，反馈时间不在评估作业时间段，也未经异议人确认，不具有合法性。2、评估报告出具时间严重超出鉴定委托书要求的时间。3、评估现场勘查未通知异议人到场，也无见证人到场，违反法律规定。4、其他债权人均有权参与异议人资产处置，但本次委托评估未通知其他债权人协商委托评估机构。二、评估报告评估方法选择不当，违反房地产估价规范，评估结论错误，所评估价值远低于正常评估价值。综上，请求认定凯彼利公司评估报告无效，重新评估。
利害关系人吴宝芹异议称，一、本案申请执行人潘平及案涉房地产抵押权人张志国的债权不实，荷飞公司也一直不认可，并正在申诉。此时将荷飞公司房地产拍卖，如荷飞公司申诉成功将无法有效执行回转，损害其他债权人的合法权益，故请求暂缓评估拍卖，待荷飞公司与张志国、潘平的诉讼纠纷结束后，重新评估、拍卖。二、凯彼利公司评估过程中程序违法，现场勘验未通知异议人及被执行人到场，评估不负责任，评估结论简单、草率，评估价格与市场价值不符，比2014年评估减少1356.47万元，如按照此价格拍卖，仅能满足抵押权人的债权，损害其他普通债权人的合法权益。故请求认定该评估报告无效。
利害关系人花艳的异议请求、事实和理由同吴宝芹。
溧水法院另查明，2014年7月17日，该院在执行花艳与朱俞西、荷飞公司民间借贷纠纷一案中，曾依法委托南京美晟土地房地产评估咨询有限公司对荷飞公司上述房地产评估，该评估公司于2014年9月23日出具宁美（2014）第1409031号《房地产估价报告》评估上述房地产2014年7月24日的市场价值为5142.35万元。2014年10月28日又出具补充说明，评估荷飞公司厂区未完工工程价值为240.75万元。2014年12月4日,溧水法院将上述房地产以评估总价值5383.1万元作为起拍价在淘宝网进行第一次公开拍卖，因无人竞拍而流拍。后分别于2015年1月8日、2015年3月5日第二、三次拍卖，均流拍。
溧水法院认为，关于荷飞公司的异议。第一，评估中所采用的评估标的房产所有权及土地使用权权属证明材料系该院委托时提供，经该院核查均与不动产登记部门登记的信息一致。其中，《“点对点”网络执行查控系统房产查询反馈单》系该院执行中通过网络执行查控系统调取，根据《最高人民法院关于民事执行中财产调查若干问题的规定》第十三条规定，人民法院通过网络执行查控系统进行调查，与现场调查具有同等法律效力。因此，荷飞公司认为评估标的权属证明收集不合法的异议理由不能成立。第二，评估公司勘查以及出具评估报告延迟系因申请执行人未及时预付评估费，另外，评估鉴定时限为管理性规范，而非效力性规范。异议人认为评估时间过长要求重新评估理由不能成立。第三，评估人员对评估标的进行了现场勘查，勘查时异议人未到场，不影响评估公司勘查的独立客观进行。第四，被执行人不履行生效法律文书确定的义务，申请执行人有权申请评估拍卖被执行人的财产，人民法院委托评估应采用随机方式确定评估机构。故本案评估程序的启动及评估机构的选定符合法律规定。第五，评估报告中评估公司已对评估方法的选择作出了充分说明。评估公司本次对工业房地产评估采用成本法，并按照房地分估的技术路径进行评估合理适当，所选择评估依据准确，估算过程符合规范，其评估结果与评估标的的现状及市场价值相符。异议人依据南京市人民政府宁政发（2014）150号文件认为评估公司对土地价值评估过低，但该文件只是对土地出让的原则性规定，并未对土地的基准价作出明确具体的规定，也不能反映土地成交市场的成交价格。最后，评估公司对拟拍卖房地产的评估结果，仅是人民法院在司法拍卖中确定保留价的参照，该房地产的实际价值最终在公开拍卖时由市场决定。综上，异议人荷飞公司要求认定凯彼利公司评估报告无效，并请求重新评估，证据不足，理由不充分，对其异议请求该院不予支持。
关于吴宝芹、花艳的异议。第一，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条的规定，当事人对已经发生法律效力的判决、裁定申请再审，不停止判决、裁定的执行。故吴宝芹、花艳要求暂缓评估、拍卖的请求，不符合法律规定。第二，评估、鉴定具有很强的专业性，人民法院审查评估报告是否有效，主要审查评估程序是否合法、评估机构及评估人员是否具有法定资质、评估方法是否符合行业规范、评估依据是否准确。本案中评估机构及评估人员均具有法定资质，评估程序未严重违法，评估公司采用的评估方法符合规范，评估依据准确，评估结果与评估标的的现状及市场价值基本相符。且评估公司对拟拍卖房地产的评估结果，仅是人民法院在司法拍卖中确定保留价的参照，该房产的实际价值最终在公开拍卖时由市场决定。因此，异议人吴宝芹、花艳要求暂缓评估、拍卖以及认定评估报告无效的异议请求，无事实和法律依据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下:一、驳回异议人荷飞公司的异议请求。二、驳回异议人吴宝芹的异议请求。三、驳回异议人花艳的异议请求。
荷飞公司向本院申请复议称，请求撤销溧水法院（2017）苏0117执异59号执行裁定，其复议理由与异议理由一致。
溧水法院查明的事实,本院予以确认。
本院认为，首先，溧水法院是通过摇号确定凯彼利公司的,选择的凯彼利公司和评估人员均具备相应的评估资质，其采用的估价原则、估价程序以及估价方法符合房地产估价规范的要求。其次，凯彼利公司在评估过程中，结合案涉房地产的具体状况，对案涉房地产的地理位置、周围环境、估价对象的建筑、结构及配套设施等进行现场勘查、对类似房地产市场进行调查，分析了影响估价对象价值的相关因素，采用成本法作为估价方法，并依据其专业知识判断及行业规范要求得出案涉房地产的评估价值，程序合法,方法适当。第三,荷飞公司复议认为评估价值偏低，并无充分证据证明。况且案涉房地产的估价结果只是法院在委托拍卖中参照的保留价，相关的实际价值最终由市场决定。综上，荷飞公司的复议理由及请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：
驳回南京荷飞高科技实业有限责任公司的复议申请，维持南京市溧水区人民法院（2017）苏0117执异59号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 迟红宁
审判员 崔宗泽
审判员 陈树年
二〇一八年四月十二日
书记员 李 好