湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民二终字第00121号
上诉人（原审原告）杨培珍。
委托代理人陈喻伟，湖北诚昌律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人穆金菊，湖北诚昌律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）王兆堤。
委托代理人鲍鹤鸣，湖北建和律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）周长桂。
委托代理人鲍鹤鸣，湖北建和律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人杨培珍因与被上诉人王兆堤、周长桂确认合同无效纠纷一案，不服宜昌市点军区人民法院（2013）鄂点军民初字第00269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年2月25日受理后，依法组成由审判员闫玲玲担任审判长，审判员邓爱民、代理审判员聂丽华参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认定：2007年8月4日，杨培珍与王兆堤、周长桂共同签订一份《宅基地转让协议书》，该协议约定：一、王兆堤和周长桂向杨培珍一次性支付宅基地转让费54000元，杨培珍将自己名下的建房手续（证号宜点土批字2007第009号）全部交付给王兆堤和周长桂建房使用。二、宅基地上的房屋建设全部由王兆堤和周长桂投资，与杨培珍无关。房屋建成后，王兆堤和周长桂应及时将原房屋户主过户到自己名下，若遇征地拆迁，过户手续尚未办到王兆堤和周长桂名下的，杨培珍应协助王兆堤和周长桂做好征地拆迁补偿等相关收益的处理。拆迁补偿相关收益，全部由王兆堤和周长桂所得等等。上述协议签订后，王兆堤、周长桂依约向杨培珍支付了转让款项54000元。
2008年8月10日，王兆堤、周长桂签订一份《协议书》，约定双方各出资一半在该宅基地上合伙建房，房屋建成后，对该房屋的使用、收益各享有一半的权利。该房屋的产权办理过户到周长桂名下，办证所需费用双方各出资一半。若该房屋涉及征迁、征占，所得补偿收益双方各占一半。2009年年底，该房屋建成并正式入住。但因当时该地块已被划入征地红线范围内，因此未能办理正式的过户手续。2013年9月，该房屋被拆除，王兆堤、周长桂分别与拆迁部门签订相关的拆迁补偿协议并领取了拆迁补偿费用。现杨培珍诉至法院，请求人民法院确认其与王兆堤、周长桂于2007年8月4日签订的《宅基地转让协议书》无效。
原审同时认定：1、王兆堤系城镇居民户口。2、周长桂系农村居民，并于2008年8月正式迁入点军区点军街办塘上村八组。3、2008年12月，周长桂以自己的名义提出农村村民建房用地审批呈报及建设工程规划许可证申请，点军区点军街办五龙社区居民委员会对此盖章表示认可，但该手续未办理完毕，后王兆堤、周长桂按杨培珍原已经批准的村民建房手续，以杨培珍的名义修建房屋。
原审法院认为：杨培珍与王兆堤、周长桂于2007年8月4日签订的《宅基地转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反我国法律的强制性规定，且已经实际履行完毕，应认定为有效。王兆堤虽系城镇居民，在主体上有一定的瑕疵，但周长桂系农村户口，并在协议签订后迁入点军区点军街办塘上村八组，成为该集体经济组织成员，享有宅基地转让资格。2008年12月，周长桂以自己的名义提出农村村民建房用地审批呈报及建设工程规划许可证申请，点军区点军街办五龙社区居民委员会对此盖章，应视为集体经济组织对双方当事人签订的《宅基地转让协议书》的认可。现杨培珍主张该宅基地转让协议无效，理由不充分，有违诚信原则，其诉讼请求难于支持。基于前述理由，原审法院遂判决驳回杨培珍的诉讼请求。同时决定一审案件受理费80元，由杨培珍负担。
杨培珍上诉称：1、杨培珍在原审中提交了国土资源局点军分局出具的书证，证明周长桂一家虽已迁入争议土地所在地，但至今在点军街办郭家岭村四组另有一处农村宅基地，其从杨培珍购买宅基地的行为直接违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的禁止性规定，该宅基地转让行为应认定无效。2、王兆堤系城镇户口不可能享受宅基地转让资格，《宅基地转让协议》涉及王兆堤的部分内容无效。3、《宅基地转让协议》中约定的转让宅基地的审批程序违法。原审法院将村集体经济组织同意等同于土地审批手续合法系对法律的错误理解。4、杨培珍与王兆堤、周长桂签订《宅基地转让协议》约定将房屋建成后应尽快将房屋过户到王兆堤、周长桂名下，但王兆堤、周长桂20**年底才将房屋建成，且一直未将房屋过户到自己名下，本案诉争宅基地仍登记在杨培珍名下，导致杨培珍没有享受其本应作为无宅基地村民另行安排房屋居住的政策。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，改判支持杨培珍的诉讼请求。
王兆堤、周长桂辩称：1、杨培珍转让的宅基地实际受让人是周长桂，王兆堤只是合伙建房人。2、周长桂完全具备宅基地的受让资格和受让条件，双方的转让行为也得到了本集体经济组织认可。周长桂长期与丈夫分居，一直在宜昌市点军区点军街道办事处塘上村八组生活，同杨培珍签订宅基地转让协议后，便与仍在宜昌市点军区点军街道办事处郭家岭村的丈夫分户并独自从郭家岭村迁出，于2008年8月正式迁入点军区点军街道办事处塘上村八组，成为该村村民。因此，杨培珍与周长桂为同一集体经济组织成员，杨培珍转让的是其闲置未利用的宅基地，周长桂具备本村宅基地使用的资格条件，在本集体经济组织认可的情况下，双方之间的宅基地转让行为在性质上是宅基地使用权在同一集体经济组织内部成员之间的正常流转和调剂。该转让行为未损害本集体经济组织的利益，更未损害国家利益和他人利益。且我国法律并未明确规定同一集体经济组织内部成员之间进行宅基地转让必须要经过乡镇审核、县区级政府批准后才发生法律效力。3、周长桂未能及时将本案所涉宅基地过户至自己名下是因为该宅基地当时已纳入征地红线范围，不能办理过户手续。因此，原审认定事实清楚，实体处理恰当，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
双方当事人均未在二审审理期间提交新的证据。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
本院认为：杨培珍与王兆堤、周长桂于2007年8月4日签订的《宅基地转让协议书》，系当事人真实意思表示，应为有效。首先，王兆提虽系城镇居民，但从其与周长桂于2008年8月10日签订的《协议书》来看，王兆堤系与周长桂合伙建房，双方约定本案所涉宅基地过户至周长桂名下。因此，王兆堤仅作为合伙建房人，不应以其身份上的瑕疵认定本案所涉宅基地转让合同无效。其次，本案诉争的宅基地转让合同的内容合法，并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“强制性规定”。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，这里的强制性规定是指效力性强制性规定，即只有违反效力性强制性规定的合同，才能依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定确认合同无效。具体到本案而言，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，本案所涉强制性规定应该是《中华人民共和国土地管理法》中的规定。但从《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和六十三条规定的内容来看，其内容并非禁止农村宅基地使用权转让。同时结合《中华人民共和国物权法》第一百五十五条之规定，该规定实际上亦明示了农村宅基地是可以转让的。由此可见，《中华人民共和国土地管理法》立法目的在于禁止集体土地使用权的单独转让，但对农村宅基地流转并不禁止，只是流转后不得再申请宅基地而已。因此，为准确贯彻《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的指导意见，最大限度地保护当事人的意思自治，本院对杨培珍以周长桂拥有两处宅基地，违反“农村村民一户只能拥有一处宅基地”原则为由认定双方之间转让宅基地的行为无效的主张不予支持。第三，本案中，杨培珍将其闲置的宅基地转让给王兆堤、周长桂，王兆堤、周长桂支付相应价款，王兆堤、周长桂亦依据双方约定使用杨培珍名下的建房手续完成建房，双方均从中获得了利益，系双方当事人协商一致意见。现在王兆堤、周长桂在诉争宅基地上的建房已因拆迁毁损并获得相应补偿。即使该合同继续有效，也不存在损害国家、社会公共利益的问题。本院认为，当事人在民商事活动中，应遵守诚实信用原则，同时也为了维护交易的稳定，杨培珍与王兆堤、周长桂之间签订的宅基地使用权转让协议应认定为有效协议。最后，对于杨培珍提出其作为无宅基地村民未能享受到另行安排房屋居住政策的问题。鉴于本案仅依据当事人诉请对合同效力进行确认，前述事项不能作为认定合同效力的正当事由，对于杨培珍前述权益损失，杨培珍可向相关部门寻求解决。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元（杨培珍已预交），由上诉人杨培珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫玲玲
审 判 员 邓爱民
代理审判员 聂丽华
二〇一四年四月十六日
书 记 员 张鹏炜