江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0121民初3627号
原告：江西卫生职业学院（以下简称卫生学院），住所地：南昌市小蓝经济开发区汇仁大道***号。
统一社会信用代码：12360000794769494E。
法定代表人：赖国文,系该学院院长。
委托代理人：成新生，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601199110843490。
委托代理人：胡剑平，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601200210678702。
被告：南昌市青云谱区唐人街购物广场（以下简称唐人街购物广场），经营场所：南昌市青云谱区南莲路**号。
注册号：360104600128891。
经营者：罗小波，男，1971年10月1日出生，汉族，住丰城市，
被告：洪燕，女，1978年1月8日出生，汉族，户籍地：江西省南昌市青山湖区，现住江西省南昌市东湖区。
被告：卢三根，男，1970年8月1日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。
被告洪燕、卢三根共同委托代理人：涂婷，北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201511307644，特别代理。
原告卫生学院诉被告唐人街购物广场、洪燕、卢三根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案受理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告卫生学院委托代理人胡剑平、被告洪燕、卢三根及其委托代理人涂婷到庭参加诉讼。被告唐人街购物广场经本庭依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告卫生学院诉称：2012年10月1日，原告与三被告签订了一份《江西护理学院超市委托经营合同》。合同约定原告将学院新校区位于学生宿舍5#一楼（5-1室）的惠民超市委托给被告经营，管理费为48万元/年。租金缴纳方式为：第一年的管理费在2012年10月1日前交至原告，后四年的管理费在每年的7月1日前付清。合同期限自2012年10月1日起至2017年7月15日止。惠民超市现由被告卢三根实际经营。惠民超市经营期间，原告多次向被告卢三根催缴管理费及水电费，但被告以种种理由拖欠不付。原告通过扣留被告卡机款的方式扣除被告应缴的管理费和水电费。截止到2017年7月15日，三被告累计拖欠原告管理费1202792.85元。2017年7月15日合同到期前，原告多次通知被告合同到期后不再续约，要求腾空惠民超市将5-1室交还原告，合同到期后原告继续要求被告腾空并交还原告5-1室，但被告均置之不理。为维护原告合法权益，特具状向法院提起诉讼，请求判令三被告立即腾空卫生学院学生宿舍5#一楼（5-1室）内的物品，将5-1室交还原告；三被告向原告支付所欠管理费本金1202792.85元及起诉日起的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算至管理费本金付清之日止）；三被告向原告支付逾期腾房占有使用费80000元（自2017年7月16日起算，暂算至2017年9月15日，此后的逾期腾房占有使用费按每月40000元计算至被告将5-1室实际交付之日止）；本案诉讼费用由三被告共同承担。
被告唐人街购物广场未答辩。
被告洪燕、卢三根辩称：一、合同存续期间，原告卫生学院存在严重违约行为。三被告于2012年9月参与原告新校区的超市经营招标，并以招标报价三倍即48万元/年的管理费中标。原被告于2012年10月1日签订了为期5年的《江西护理学院超市委托经营权合同》，原告卫生学院领导向被告承诺，该惠民超市系独家经营。然而，2013年8月，被告经营超市所在的5#楼相邻的10#楼竟然出现一家“9+9超市”，且学校的水吧、多个食堂也出现经营超市的恶劣现象。被告多次与原告沟通，原告不仅没有制止，反而默认支持任由其经营，其行为违反了原被告关于独家经营的约定。二、管理费计算标准有误。2016年11月，原告向被告发出的缴款通知单上明确将年租金降为287000元，仍以48万元/年的标准计算租金明显有误。三、被告在合同存续期间的营业收入都在原告卡机账户，至今未予以结算，应调取卡机账户进行结算并予以扣减。四、合同到期当日，原告已对被告经营的超市断水断电，并强行关掉店面。被告不存在占用原告的房屋，腾房费属无理请求。五、被告于2012年9月向原告交付了合同保证金5万元，双方约定，合同期满后5个工作日内，原告应不计息返还，但原告至今未还。被告要求一并处理。
经审理查明：2012年10月1日，原告江西卫生学院后勤产业处作为甲方，被告唐人街购物广场、洪燕、卢三根作为乙方，签订了《江西护理学院超市委托经营权合同》。合同约定：甲方经公开招标确定将学院新校区超市委托乙方经营，该超市位于学生宿舍5#一楼（5-1室），使用面积约210平方米左右。合同期限为2012年10月1日起至2017年7月15日止。管理费为乙方的竞标报价48万元/年，第一年的管理费在2012年10月10日前交至甲方，然后签订合同，后四年的管理费在每年的7月1日前付清。经营保证金5万元，在2012年10月8日前交至甲方，在合同期满后五个工作日不计息归还。第一年管理费扣除9月一个月及二十天装修期，计为39.11万元。
2015年12月9日，卫生学院经院长办公会会议决定，对学院内多家商铺适当降低管理费，其中对涉诉商铺5#一楼（5-1室）“惠民超市”降低管理费为：第二年减30%，即33.6万元，第三年到第五年减40%，即28.7万元。五年租金合计158.81万元。
自2012年起，被告唐人街购物广场、洪燕、卢三根已支付管理费1059649.15元，水电费、卡机管理费41732.49元，尚欠管理费528450.85元。此外三被告已缴纳经营保证金50000元，可以在管理费中予以抵扣。抵扣后，三被告欠原告管理费478450.85元。
上述事实有原告提供的《江西护理学院超市委托经营权合同》、缴费凭证、《商户营业统计汇总报表》、《店铺水电费缴费清单》、《惠民超市管理费缴费明细》、《关于我院原商铺“惠民超市”管理费情况的说明》，被告提供的《江西护理职业技术学院新校区超市委托经营招标文件》、《江西护理职业技术学院新校区商业店面委托经营招标文件》、商榷函、超市图片、缴费通知单等证据予以证实。
本院认为：原、被告签订的《江西护理学院超市委托经营权合同》实为租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均有约束力。合同到期后，原告并无继续租赁的意思表示，要求被告腾空惠民超市将5-1室并交还原告的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。被告未按合同约定支付原告管理费的行为构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告支付管理费的诉讼请求，本院按照原告自愿降低租金后的金额予以支持。原告要求被告支付逾期腾房占有使用费的诉请，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告南昌市青云谱区唐人街购物广场、洪燕、卢三根在本判决书生效后十五日内腾空学生宿舍5#一楼（5-1室）“惠民超市”；
二、被告南昌市青云谱区唐人街购物广场、洪燕、卢三根在本判决书生效后十五日内向原告江西卫生职业学院支付管理费478450.85元。
三、驳回原告江西卫生职业学院其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16345元，由原告江西卫生职业学院承担7869元，被告南昌市青云谱区唐人街购物广场、洪燕、卢三根承担8476元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 邓小强
人民陪审员 聂弟华
人民陪审员 李 娟
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 熊文丽