上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第14404号
原告浦东新区张江镇环东中心村民委员会。
法定代表人奚振华。
委托代理人金泉国，上海高达律师事务所律师。
委托代理人王敏芬，上海高达律师事务所律师。
被告陈楚明。
被告陈豪。
以上两被告的共同委托代理人毛石兰，上海高宏律师事务所律师。
原告浦东新区张江镇环东中心村民委员诉被告陈楚明、陈豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，于同年5月26日、10月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人金泉国、王敏芬，两被告委托代理人毛石兰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告浦东新区张江镇环东中心村民委员诉称，两被告系父子关系，也是原告的村民。2007年3月26日，原告与被告陈楚明签订《环东公园公益用房管理承包协议书》，被告承包原告位于村内环东公园内的房屋（以下简称系争房屋），开设农庄，用于为本村居民提供相关婚丧喜事等服务，实际由被告陈豪经营管理。协议书中约定，承包管理期限为5年，自2007年7月1日至2012年6月30日止，并约定了第一年的承包管理费为人民币6万元（以下币种相同），以后每一年递增0.5万元。两被告于2010年3月10日向原告提出申请，要求延长租赁期限至2013年12月底。截止2012年底，两被告结欠原告管理费54，500元，被告陈豪书面承诺于2013年2月8日前付清，加上2013年全年的管理费，截止2013年12月31日，两被告结欠原告管理费合计134，500元。现合同已经到期，且两被告一直拖欠相关费用。原告起诉要求：判令解除原告与被告之间的承包管理协议（审理中，原告明确该项诉请为要求法院确认原告与两被告的承包关系于2013年12月底终止）；判令两被告腾空并返还位于浦东新区张江镇环东中心村环东公园内的房屋；判令两被告支付2012年结欠的租赁费54，500元以及自2013年1月1日至判决生效日止，按照8万元／年标准计算的租赁费（审理中，原告明确该项诉请为判令两被告支付2012年结欠的租金54，500元；自2013年1月1日起至判决生效日止的租金，其中2013年1月1日至2013年6月底，按照年租金4.25万元为标准，2013年7月1日至2014年6月，按照年租金9万元为标准，2014年7月1日至判决生效日止，按照年租金9.5万元标准计算）。审理中，原告还称，在实际履行合同过程中，农庄由被告陈豪经营，并由被告陈豪与原告进行结算和联系，故合同相对方为两被告。
被告陈楚明与陈豪辩称，两被告确系父子关系。被告陈豪与原告没有合同关系，并非本案适格主体。被告陈楚明与原告并未签订书面的承包管理协议，双方的承包关系并未约定期限。原告也未向被告陈楚明催要过2012年的租金，根据相关法律规定，租金的诉讼时效为一年，故2012年的租金，即使被告陈楚明未支付，也已经超过诉讼时效，不应得到法院支持。另外，系争房屋没有产权，也未取得建设工程规划许可证，故双方的租赁关系无效。被告陈楚明曾于2012年对系争房屋进行了装修花费约100多万元，现因合同无效或解除，原告对此负有责任，应对被告陈楚明作出赔偿。
经审理查明，系争房屋系原告出资建造，未取得相应产权证，也未取得建设工程规划许可证。
被告陈楚明与陈豪系父子关系。原告与被告陈楚明自2007年之前开始建立租赁关系，由两被告承租原告建造的系争房屋，用于开设农庄。2012年，两被告对系争房屋进行了装修，并于同年6月底装修完工。
2012年12月31日，被告陈豪向原告出具《结算证明》，言明：“农庄应交款：2011年7月-2012年12月，12万元；付门卫1人，1.5万元，合计135，000元。应付农庄费78，448元，相抵后应付56，552元。以上款项已付80，500元，尚欠54，500元，于2013年2月8日之前付清。”此后，两被告继续承租系争房屋至今。
2014年5月，被告陈豪与原告方奚政华等人曾进行过两次面谈，奚政华称：“这饭店经营肯定不能经营了”，陈豪答：“你们叫我停止营业，我停到现在”、“我总是一直跟你们配合好的”等等。
2014年8月7日，原告及律师、被告陈楚明及律师再次就系争房屋及装修进行洽谈，无果。
另查明，2013年12月31日，张江镇环东中心村委员会形成一份《村委会决定》，就系争房屋的使用问题，作出决定：终止与两被告签订的系争房屋的承包协议，收回全部房屋，作为老年事业公益用房使用。
上海宏泰环保设备有限公司于2012年5月6日出具的《收据》显示，交款单位为环东农庄；金额为159，600元；收款事由为定制厨房设备费。该公司出具的销售清单显示，双炒双尾炉灶3付×17，000元，为51，000元；工作台6只×2，100元，为12，600元；水斗5只×2，300元，为11，500元；脱排油烟机7米×2，150元，为15，050元；净化器1台，为13，200元；风机1台为13，800元；镀锌风管50平方米×160元，为8，000元；消声器3只×3，600元，为10，800元；净化电器控制器1套，为9，200元；新风设备（风管、风机）1套，为14，450元，合计159，600元。该公司还于2014年11月4日出具《情况说明》：陈楚明于2012年上半年与其公司定制一套厨房排风设备，因堂兄关系，帮忙定制，故未签订合同，未开具发票，以清单、收据为准。
证明上述事实的证据有：原告提交的结账证明、村委会决定；被告提交的视频及录音资料、上海宏泰环保设备有限公司的营业执照、收据、销售清单和情况说明为证。原告还提交的2010年3月10日环东农庄的申请，因被告对真实性不予认可，且无签字或签章，本院对其真实性不予认可。
审理中，原告申请对其提供的《环东公园公益用房管理承包协议书》上落款为“陈楚明”的字迹进行笔迹鉴定。本院遂依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对上述内容进行鉴定，该中心于2014年7月7日出具的司鉴中心（2014）技鉴字第710号鉴定意见书，认定上述协议书的“陈楚明”签名不是出自陈楚明的笔迹。经质证，原、被告对上述鉴定意见书均无异议，本院予以确认。故本院对上述《环东公园公益用房管理承包协议书》的真实性不予认定。
两被告申请对系争房屋的装修及不可移动设备的工程造价进行鉴定。本院依法委托上海大华工程造价咨询有限公司对上述内容进行工程造价的司法鉴定。该公司于2014年10月13日作出的沪大华（2014）造鉴字第14178SF038号鉴定意见书，鉴定意见为：本案所涉标的物“张江镇环东中心村被告租赁的房屋装修及不可移动设备”为1，031，794元（不含税）。上述鉴定意见书中“对鉴定初稿异议回复的说明”：“1、……被告在初稿出具后提交了霓虹灯招牌、屋面灯带广告制作费收据原件，标明的价格共为29，800元，本次鉴定中已计入的屋面灯带总价为11，080元，最终由法院据实裁定；2、被告提出，厨房设备均为定制且不可移动（共计159，600元），请在鉴定中予以考虑。说明：虽然厨房设备为定制，但因被告不能提供定制合同及厨房设备清单，故未列入本次鉴定范围。”经质证，原告与两被告对该鉴定意见书无异议，本院予以确认，但原告认为两被告对系争房屋的装修装饰对原告无利用价值，且两被告在装修前也未通知原告，原告在装修完毕相关人员吃饭时才知晓的，故不同意对上述装修装饰进行利用。庭审质证过程中，上海大华工程造价咨询有限公司司法鉴定人沈某某到庭接受质询：1、其确认系争房屋现场的公园门口确有霓虹灯招牌，因两被告在鉴定之初未向其说明，故29，800元-11，080元=18，720元的霓虹灯招牌造价确实未计入鉴定结论。2、关于厨房设备，因在鉴定过程中，两被告仅提供了一张收据，无法判定收据所记载的内容与现场是否一致，且两被告未能提供相应合同、发票和设备清单，故不能确认收据的真实性，加之，厨房设备并非通用产品，未标注品牌，故无法作出鉴定，另外，厨房设备除通风管之外是可以拆除搬离的。3、根据工程造价，结合两被告工程完工时间2012年6月底的事实，可以看出系争房屋于2012年7月投入使用，据此，根据公共场所的使用性质，按照5年折旧残值为0进行折旧，截止到起诉日止的装修现值为653，470元，大门霓虹灯招牌的现值为11，856元；截止2014年10月29日开庭日止的装修现值为550，290元，大门霓虹灯招牌的现值为9，984元。对此，原告认为不清楚霓虹灯招牌；认为厨房设备确实可以搬离，因两被告不能提供合同或发票等证据，而收据具有随意性和虚假性，对两被告提交的厨房设备的收据、销售清单和情况说明不予认可；对现值的计算方法无异议，并确认鉴定部门的上述折旧金额，但认为装修现值的计算基准日为房屋实际返还之日。两被告确认鉴定部门对霓虹灯招牌的说法；认为厨房设备系定制的，其无法提供相应合同、发票和清单，只有收据，并提交了上海宏泰环保设备有限公司加盖发票专用章的收据一张，并补交了上海宏泰环保设备有限公司的营业执照，该公司出具的销售清单、情况说明；对现值计算方法无异议，但认为原告实际于2013年2月要求两被告停止经营，自此，两被告已经实际停业，故装修现值的计算基准日为2013年2月。
本院认为，原告虽未能提交原告与承租人签订的书面合同，审理中，被告陈楚明确认与原告发生了租赁合同关系，被告陈豪虽否认与原告的合同关系，但从实际履行情况看，其曾于2012年12月31日向原告出具《结账证明》，就农庄的结欠款项列出了明细，且在2014年5月与原告相关人员洽谈过程等事实，均表明，被告陈豪系农庄的实际经营人，被告陈豪亦对承租原告系争房屋的事实在进行处分，加之，两被告为父子关系，被告陈豪与被告陈楚明共同作为承租方租赁系争房屋，用于农庄的经营，符合常理，故本院确认原告主张的租赁合同的承租方为两被告的事实。现双方租赁关系所涉的系争房屋并未取得产权证，也未取得建设工程规划许可证，即该标的物为违法建筑，故双方的租赁合同无效，应该合同取得的房屋，两被告应腾空后返还原告，因两被告实际使用了系争房屋，应向原告支付实际使用费。由于被告陈豪确认截止2012年12月还结欠54，500元，并承诺2013年2月8日前支付，该支付时间距原告起诉日虽已经超过1年，为此，两被告认为该款已经超过诉讼时效，对此，本院认为，因双方的合同被确认为无效，两被告实际使用所产生的系使用费性质，与租金不同，故上述款项并未超过诉讼时效，原告主张该部分费用，本院应予支持。除此之外，两被告还应支付自2013年1月至实际返还房屋之日止的房屋使用费，该使用费可参照双方此前年租金标准。审理中，原告与两被告对年租金发生争议，对此，双方又均未能提交书面证据加以证明，故本院对于原告与两被告就年租金的主张，均无法采信。而从被告陈豪出具的《结账证明》中所罗列的2011年7月至2012年12月应交款为12万元的事实可以计算得出，年租金为8万元，为此，两被告的实际使用费可参照该标准计算。在上述合同关系中，原告作为出租房明知房屋系违法标的物，仍进行出租，系主要过错方。两被告在签订系争合同时，亦未对合同标的物的合法性进行有效审查，亦存在一定过错。现两被告基于租赁合同关系对系争房屋进行了装修，虽原告认为两被告在装修前未征得其同意，但从实际装修状况看，系对系争房屋包括地面、墙面等全部室内的装修装饰，工程较大，也将耗费一定的装修时间，且原告还派遣门卫在两被告处，原告对此不知情不符合常理。现因原告表示不同意利用该装修装饰，故本院依法可根据上述过错责任来判定分担装饰装修的现值损失，现截至2014年10月29日止的装修现值为550，290元，大门霓虹灯招牌的现值为9，984元。关于厨房设备，因鉴定部门在审理中确认系争房屋内确有厨房设备，同时明确除风管之外的设备均可以搬离，两被告也已经提交销售清单显示镀锌风管的造价为8，000元，本院予以确认，根据5年折旧为0的标准，至2014年10月29日开庭日的现值为4，268元。两被告提交的销售清单中显示新风设备中虽还存有风管，但该风管与风机的价值没有分割，无法予以区分，本院就该风管的价值难以计入原告赔偿装修损失的范围。如上所述，系争房屋的装修装饰现值为550，290元＋9，984元＋4，268元，再考虑两被告目前仍未返还系争房屋，折旧状态仍在持续发生等事实，本院酌情判定原告应承担的装修装饰费损失为395，000元。至于两被告认为装修的现值基准日为2013年2月的抗辩，因两被告无证据证明自此其停止使用系争房屋，且房屋实际也未返还原告，故本院不予采信。关于厨房设备，因鉴定部门认为可以拆除搬离，两被告可对上述厨房设备予以拆除搬离。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款的规定，判决如下：
一、原告浦东新区张江镇环东中心村民委员会与被告陈楚明、陈豪之间就浦东新区张江镇环东中心村环东公园内房屋的租赁合同无效；
二、被告陈楚明、陈豪于本判决生效之日起三十日内腾空浦东新区张江镇环东中心村环东公园内房屋，并将该房屋返还原告浦东新区张江镇环东中心村民委员会；
三、被告陈楚明、陈豪于本判决生效之日起三十日内支付原告浦东新区张江镇环东中心村民委员会房屋实际使用费（包括2012年之前的实际使用费54，500元；2013年1月1日至被告陈楚明、陈豪实际迁出日止，按照年租金8万元标准计算）；
四、原告浦东新区张江镇环东中心村民委员会于本判决生效之日起三十日内赔偿被告陈楚明、陈豪房屋装修损失费395，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，990元，减半收取1，495元，由原告浦东新区张江镇环东中心村民委员会与被告陈楚明、陈豪各半负担747.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一四年十一月六日
书记员 朱沈聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效收到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条……
已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。