吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终1015号
上诉人（原审原告、反诉被告）：长春东北亚置业有限公司。住所：长春市二道区。
法定代表人：琚长征，董事长。
委托代理人：曲宏音，北京洪范广住（长春）律师事务所律师。
委托代理人：任国松，北京尚公律师事务所（长春分所）律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄辉，男，1964年6月21日生，汉族，住长春市二道区。
委托代理人：杨禹，吉林东风律师事务所律师。
上诉人长春东北亚置业有限公司（以下简称东北亚置业）因与被上诉人黄辉租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2015）二民重字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东北亚置业的委托代理人曲宏音、任国松，被上诉人黄辉的委托代理人杨禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东北亚置业在原审时诉称：2009年7月19日，东北亚置业与黄辉签订了租赁商铺认租书，黄辉承租东北亚置业的B7区27、28号商铺，租金为14元/月/㎡，租期12个月。到期后黄辉既不将商铺倒出，也不支付租金，起诉至法院，要求黄辉将商铺倒出，交还东北亚置业；支付拖欠的租金45989.65元；支付2011年7月16日起实际使用费用按每平方米每月14元计算，至交还商铺时止。
黄辉在原审时辩称：双方于2009年7月19日签订了《认租书》一份，东北亚置业又与黄辉签订了一份租赁合同，东北亚置业以租赁合同需要到总部盖章为由，将双方签订的租赁合同收回，致使黄辉手中无双方签订的租赁合同，但双方在商铺租金方面是按认租书履行。东北亚置业成立金海马灯饰城以招租的方式将被告招入市场，当时东北亚置业领导承诺金海马灯饰城开业后，三年租金不变，十年经营形式不变，所以黄辉按东北亚置业的要求才进入市场经营灯饰。进入市场后，向东北亚置业交纳了租金、装修保证金、经营保证金等费用，黄辉对承租的商铺按东北亚置业的要求进行了装修。另外，东北亚置业的市场整体公用部分的阳光棚等设施未建完，整个市场停水、停电，没有暖气，一直未开业，致使黄辉进入市场后一直没有经营，造成很大的损失。东北亚置业又中途改变了市场的经营形式，由原来的灯饰市场改变为家电市场，在此期间黄辉已实际产生了装修损失，不同意东北亚置业的诉讼请求。并提出反诉，要求东北亚置业退还装修保证金2000元、经营保证金5000元及商铺装修费20万元。
东北亚置业在原审针对反诉辩称：黄辉如果倒出商铺，可以退还经营保证金5000元、装修保证金2000元。但黄辉不交纳租金，东北亚置业解除了与黄辉的租赁合同，责任不在东北亚置业，不同意向黄辉支付装修损失费。
原审法院经审理查明：2009年7月19日，东北亚置业与黄辉签订《认租书》，《认租书》约定黄辉租赁东北亚置业位于长春东北亚国际采购中心B7区27、28号铺位总面积226.55平方米经营灯饰，租期12个月，租金14元/月/㎡。第五条规定“认租人经营的产品应符合商场的整体产品规划要求。如认租人经营的产品不符合这一要求，双方可对经营产品进行调整协商，如协商不成，出租人有权收回商铺另行处理且不退还定金及承担任何责任”。第十条规定“认租人签订本《认租书》时已经仔细阅读了将要签订的《租赁合同》及《管理服务合同》，并对合同条款无异议，承诺将按此合同版本签约”，但双方庭审均未提供正式《租赁合同》，均承认双方是按此《认租书》履行的。认租书订立后，黄辉按双方签订的《认租书》给东北亚置业交付了2009年5月1日到2010年4月30日的租金22202元、垃圾清运费227元、经营保证金5000元、装修保证金2000元。黄辉按照东北亚置业要求对所租商铺进行了装修，并装修到2009年12月。2010年5月1日合同期满后，双方未续签租赁合同，但是双方仍按原《认租书》履行。2011年到2012年东北亚置业将灯饰市场变为家电商场。东北亚置业认为灯饰市场变为家电商场是在双方的认租书期满后变更的，变更后商场由原来的商铺的租赁形式变更为出售店铺，如果租户想要购买店铺可以给予优惠。2011年7月15日东北亚置业向黄辉发出催告通知函，要求黄辉支付拖欠的租金，交还商铺，并解除《租赁合同》。2009年3月13日新文化网上下载的《金海马灯饰城成立运营管委会》的内容是：“长春东北亚国际采购中心总经理殷某某向全体业户着重公布了金海马家居灯饰城的扶持策略。殷某某郑重承诺：‘金海马家居灯饰开业后，3年内，金海马集团将坚持低租金策略，并由香江集团出资对灯饰城做整体推广宣传：10年内，灯饰城的位置不变。成立市场经营管理委员会，让商户参与市场管理，结合行业特性和市场变化，共同把握行业发展方向。香江集团将扶持金海马家居灯饰城做大、做强、做旺，持续维护和提升经营环境’”。经吉林中欣资产评估有限公司作出吉中欣评报字[2013]第26号评估报告书，评估为：香江家居灯饰城（长春东北亚国际采购中心）商铺（黄辉）原值247406元、净值为160800元。
原审法院另查明：第一、关于东北亚置业是否承诺金海马灯饰城统一开业的问题？在庭审中黄辉向法庭提供了一份2009年3月13日从新文化网上下载的金海马灯饰城《成立运营管委会》的内容，内容是：长春东北亚国际采购中心总经理殷某某向全体业户着重公布了金海马家居灯饰城的扶持策略。殷某某郑重承诺：“金海马家居灯饰城开业后，3年内，金海马集团将坚持低租金策略，并由香江集团出资对灯饰城做整体推广宣传：“10年内灯饰城的位置不变。成立市场经营管理委员会，让商户参与市场管理，结合行业特性和市场变化，共同把握行业发展方向。香江集团将扶持金海马家居灯饰城做大、做强、做旺，持续维护和提升经营环境”。从以上内容可以看出东北亚置业对金海马灯饰城开业以及开业后策略作了承诺和说明。东北亚置业租赁黄辉商铺不是简单的租赁关系，而是特定的由东北亚置业主办进行整体规划、推广、宣传，把金海马灯饰城做大做强的整体行为，东北亚置业承诺商铺统一开业的事实是确实存在的。第二、关于金海马灯饰城是否开业的问题？原审庭审中黄辉提出没有交纳2010年5月1日到2011年7月15日商铺租金，是因为东北亚置业未开业，并且正在修建阳光棚，无法营业。在本次重审期间原审法院用询问笔录的方式已明确告知要求东北亚置业作为金海马灯饰城的开办方，应对商场是否开业、是否形成规模以及是否达到经营标准，灯饰城变为家电城的时间承担举证责任，在举证期限内东北亚置业仅提供了一份东亚经贸新闻报关于香江家居开业的相关报道和图片，用以证明金海马灯饰城已开业的事实，黄辉对此不认可，认为香江家居与金海马灯饰城是两个区域，两个商城，金海马灯饰城归东北亚置业，而香江家居则不是，金海马灯饰城至今未开业，并且对此问题在上次重审期间原审法院又调取了金海马灯饰城其他租户即金某某、张某某的证言材料，并且两位证人也出庭作证，明确证实金海马灯饰城至今未开业以及停水、停电、停气等情况。东北亚置业对金海马灯饰城是否形成规模，举证称有253个商铺已出租250个，因多数商铺已解除了租赁关系，仅提供10份商户的租赁合同。黄辉认为根本没有形成规模。东北亚置业称灯饰城变为家电城时间为2013年6月，黄辉称该时间为2012年，具体时间不清楚。双方对此均未提供证据，但均对灯饰城改变为家电城的事实认可。原审法院人员及双方一同到现场查看，黄辉商铺目前处于无电、无水、无气，关门上锁，一直未经营状态。
原审法院认为：1.关于黄辉是否应给付东北亚置业拖欠租金的问题。东北亚置业提供香江家居开业的报道及图片用以证明金海马灯饰城已开业情况存在疑点：（1）金海马灯饰城与香江家居名称不一致，东北亚置业也未提出金海马灯饰城与香江家居为同一商城的证据。（2）香江家居开业报道中经营项目有家具、陶瓷等项目，却根本没有灯饰一项。（3）金海马灯饰城作为专业灯饰城，东北亚置业也自认是在2013年6月后金海马灯饰城部分改为经营家电，金海马灯饰城作为专门经营灯饰的商城，如东北亚置业所说的于2009年9月26日开业，则不应该有家具、陶瓷等项目，二者自相矛盾。(4)东北亚置业在上次重审时自认允许商户对外销售，认为对外销售就是开业了，商场从2007年就在长春有经营行为，也可以说明金海马灯饰城未进行统一开业的事实。(5)从黄辉装修时间看，香江家居开业时间是2009年9月26日，而黄辉于2009年7月19日交租金并进行装修至当年12月，香江家居开业时黄辉仍处于装修之中。综上所述，东北亚置业提出用香江家居开业报道及图片来证明金海马灯饰城开业的主张不符合客观事实，不能采信，且有证人证言证明金海马灯饰城未开业，所以金海马灯饰城已经开业的事实是不成立的。东北亚置业承诺开业而未开业，属违约，要求黄辉给付租金的诉求不应支持。2.黄辉是否给付东北亚置业商铺使用费。黄辉租赁东北亚置业商铺，按照东北亚置业的要求对商铺进行了装修，并交纳了装修保证金，东北亚置业要求解除合同，黄辉要求对装修费用予以赔偿，但由于赔偿问题双方未达成一致，东北亚置业对装修赔偿始终未解决，与黄辉产生纠纷诉至法院，由于东北亚置业未给付装修费用，黄辉未将商铺倒出，不存在使用费问题，不应给付使用费。3.东北亚置业是否应给付黄辉装修损失费。因东北亚置业未开业，并且东北亚置业提出与黄辉解除合同，合同已不能实际履行，给黄辉造成装修损失，东北亚置业应给付黄辉商铺装修费160800元，并退还黄辉经营保证金5000元、装修保证金2000元。同时黄辉应将商铺倒出（保留原样）。综上所述，经原审法院2015年第28次审判委员会研究，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第一款、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、黄辉于判决生效后，立即将东北亚置业名下的位于B7区27、28号铺位倒出，交还给东北亚置业（黄辉保留现有装修）；二、东北亚置业于判决生效后，立即返还黄辉经营保证金5000元、装修保证金2000元，同时给付黄辉商铺的装修费160800元；三、驳回东北亚置业的其他诉讼请求。鉴定费5000元由东北亚置业负担；案件受理费1800元由东北亚置业负担；反诉费由东北亚置业负担1630元，由黄辉负担580元。
宣判后，宣判后，上诉人东北亚置业不服，向本院提起上诉。上诉理由是：一、一审法院认定“原告承诺开业而未开业，属于违约，原告要求被告给付租金的诉求不应支持。”是错误的。首先，上诉人与被上诉人之间形成的是有明确履行期限的租赁关系，早在双方签订认租书并由被上诉人向上诉人缴纳了租赁费用时就已明确记载了租赁期限。因此，在双方约定的租赁期限届满时，被上诉人应继续向上诉人缴纳租金。其次，灯饰城是否开业以及被上诉人主张的“三年租金不变，十年位置不变”并未明确书写在双方签订的认租书中，因此其非双方租赁合同的内容条款，一审法院不能仅凭被上诉人提交的2009年3月13日的报道即认定上诉人存在违约行为，该份报道属于商业广告性质，合同法明确规定商业广告为要约邀请，其内容如未订立在合同中，就不能成为合同条款，对合同双方无任何约束力。而所谓的“三年租金不变，十年位置不变”也并不表示被上诉人可以在不向上诉人缴纳租金的情况下，继续履行租赁合同。因此，在本起纠纷中真正违约的并非上诉人，而是被上诉人一直未缴纳租金。最后，一审法院在庭审过程中采信了上诉人存在同样纠纷的有利害关系的证人证言，而上述证人也未在庭审过程中出庭作证及接受质证。并且一审法院在没有其他证据予以反证的情况下，否决了上诉人提供的能客观反映案件事实的视听资料证据，这明显违反了证据的使用规则及一审庭审程序。二、一审法院在没有任何证据的情况下认定“原告提供的新闻报道及图片证明金海马灯饰城开业的主张不符合客观事实”、“金海马灯饰城已经开业的事实是不成立的”是错误的、属于证据不足。在一审庭审过程中，上诉人向法庭提交了两份东亚经贸新闻的报道及图片以证明涉案商铺所在灯饰城已开业，一审法院却认定存在多处疑点，上诉人认为疑点均不成立。1.一审法院认定“金海马灯饰城与香江家居名称不一致”是错误的。依据上诉人提供的新闻报道中的标题即明确标注了“长春金海马二期、香江家居”字样，且在报道所附图片中明确可以看见“B”区的字样，并且在被上诉人提交的对承租商铺装修损失的评估报告书中也明确注明了“香江家居灯饰城商铺”字样，一审法院既然认为上诉人提交的报道中金海马灯饰城与香江家居名称不一致，不应认定是涉案商铺所在灯饰城，那么也不应对被上诉人提交的该份评估报告书予以认定。这明显是前后自相矛盾的。2.一审法院认定上诉人提交的两份新闻报道中对于经营项目中未明确列明灯饰城字样，即认定灯饰城未在开业商场范围内是错误的。虽然报道中并未明确标有灯饰城字样，但却注明香江家居汇聚了十大家居主题城、一站式家居购物等字样，其中自然涵盖灯饰的经营项目，且一审法院也曾实地走访位于商城B7区的涉案商铺，正是报道照片中显示的“B”区的一部分。3.一审法院认定“金海马灯饰城作为专业灯饰城，不应该有家具、陶瓷等项目，二者自相矛盾”是错误的。一审法院在庭审过程中，即询问了上诉人整个商场的经营模式，上诉人也明确告知商场系为针对家居装修、装饰等项目为一体的综合性卖场，而本案涉诉商铺即为其中位于灯饰城的商铺。因此，其中存在家具、陶瓷等项目也是正常的，此点从被上诉人提交的2009年3月13日的报道中即能体现，该报道中也明确写明了“长春东北亚采购中心有八大主营专区”其中就包括了灯饰、家具、陶瓷等。4.一审法院认定上诉人自认商场从2007年就在长春有经营行为，由此说明“金海马灯饰城未进行统一开业”是错误的。整个商场共分两期，其中的金海马一期也就是A区是早在2007年时就已经有经验活动，而涉案商铺所处的是金海马二期，正是上诉人提供的新闻报道中于2009年9月开业的商场，二者不能混为一谈。5.一审法院在被上诉人未提交任何证据的情况下即认定被上诉人对商铺自2009年9月进行装修至当年12月是错误的，而一审法院更据此认定“香江家居开业时被告仍处于装修之中”商场开业是不成立的明显错误。三、一审法院认定被上诉人按上诉人要求对商铺进行了装修错误。被上诉人未提供任何证据证明被上诉人是按上诉人要求进行装修的，且在以前的庭审过程中，被上诉人自述上诉人要求业主统一进行装修，装修需要达到一定等级，而其在随后的庭审中又称其所租赁商铺的装修费用远远高于同期租赁商铺的其他业主很多，被上诉人所述事实明显前后矛盾。四、一审法院认定“因原告未开业，并且原告提出与被告解除合同，合同已不能实际履行，给被告造成装修损失”是错误的。上诉人已向一审法院提交证据证明商场已开业，而上诉人提出与被上诉人解除合同的原因系被上诉人欠缴商铺租金，且在上诉人向其送达催收文件后仍拒不向上诉人缴纳租金所致。因此，真正的违约方应是被上诉人，而因租赁关系解除而产生的损失也应由被上诉人承担，而不应由上诉人承担。五、一审法院认定“由于原告未给付装修费用，被告未将商铺倒出，不存在使用费问题，不应给付使用费”，系适用法律错误。本案中，上诉人与被上诉人解除租赁合同，双方之间租赁关系也不复存在，被上诉人应立即将租赁商铺返还给上诉人。而被上诉人认为上诉人有违约行为，应对其予以赔偿则属于另一法律关系，被上诉人强行占有租赁商铺的行为并无任何法律依据，并且违反了双方签订的认租书，是违约行为，应当对上诉人按照认租书约定的租金标准给付使用费。六、一审法院庭审程序违法。本案系发回重审案件，庭审应当全部按照一审程序进行重新举证、质证，但一审法院在庭审过程中，并未按一审程序对全部证据进行出示并质证，以及要求被上诉人的证人出庭作证并接受询问、质证。一审法院在此种情况下即对被上诉人提供的证据予以采信，该庭审程序违法。请求：1.撤销原审判决第二项、第三项，并依法改判；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。
黄辉答辩认为：因双方签订了认租书，意向约定租赁期限为12个月，以及租赁建筑面积的计算。初步约定了认租书的基本要求，当黄辉进入到市场实际装修的时候，在装修期间灯饰城曾召开过业主大会，曾有人向当时的市场管理负责人殷某某提出过什么时候开始计算租金的问题，殷某某说市场完全装修完毕并举行开业仪式，次日起计算租金，由于市场整体始终没有完工，又没有举行开业仪式，故双方签订的认租书姑且作为合同使用并未启动。在认租书签订前黄辉已向市场缴纳了一整年的租金，上诉人说租赁期限届满被上诉人不向上诉人缴纳租金的事实不存在，理由是市场从未开业，无从计算租金起算时间。在市场不能履行认租书中的基本义务时，给黄辉造成了一定的经济损失，所以黄辉要求上诉人应承担违约责任，赔偿黄辉经济损失。
二审中，上诉人提供如下证据：2009年12月19日消防部门出具的金海马二期建设工程消防验收意见书，证明具备开业条件。
被上诉人发表质证意见认为：对于证据的真实性没有异议。对方在承建房屋的时候没有房屋租赁许可证。招商不到位，进场没有达到80%。没有阳光棚，设施也不到位。
本院经审理查明：
2009年3月13日，新文化报官方网站发布新闻，标题为《金海马灯饰城成立运营管委会》，内容为：“……。长春东北亚国际采购中心总经理殷某某向全体业户着重公布了金海马家居灯饰城的扶持策略。殷总郑重承诺：‘金海马家居灯饰开业后，3年内，金海马集团将坚持低租金策略，并由香江集团出资对灯饰城做整体推广宣传：10年内，灯饰城的位置不变。成立市场经营管理委员会，让商户参与市场管理，结合行业特性和市场变化，共同把握行业发展方向。香江集团将扶持金海马家居灯饰城做大、做强、做旺，持续维护和提升经营环境”。2009年3月11日《东亚经贸新闻》、2009年3月12日《城市晚报》D06版等新闻报道中，均存在上述内容。
2009年7月19日，东北亚置业与黄辉签订《认租书》，约定黄辉租赁东北亚置业位于长春东北亚国际采购中心B7区27、28号铺位总面积226.55平方米经营灯饰，租期12个月，租金14元/月/㎡。同日，黄辉向东北亚置业交纳2009年5月1日到2010年4月30日的租金22202元、装修保证金2000元、垃圾清运费227元、经营保证金5000元。后黄辉对租赁商铺进行装修。
2009年9月25日，吉林日报报业集团主办的多媒体数字报网页发布新闻报道，题目为《长春金海马二期香江家居Mall9月26日盛大开业》。
2011年7月15日，东北亚置业以在黄辉商铺外张贴通知的方式，向黄辉发出催告通知函，要求黄辉支付拖欠的租金，交还商铺，并解除《租赁合同》。根据送达照片显示，此时黄辉店铺内仍有人在，二审庭审中，黄辉的代理人陈述当时是有人在店铺，但是不是黄辉雇的员工不清楚，黄辉曾在店里住了一段时间，到2011年9月才将该商铺空出来。
2011年12月起，曹某某承租商铺不再产生电量。
2012年起，金海马灯饰城变更经营项目，开办家电城。区域内商铺由东北亚置业陆续对外出售。
2013年12月11日，经原审法院委托，吉林中欣资产评估有限公司对黄辉承租商铺的装修价值作出吉中欣评报字[2013]第27号评估报告书，评估意见为：香江家居灯饰城（长春东北亚国际采购中心）商铺（黄辉）原值247406元、净值为160800元。
2016年3月30日，本院开庭审理过程中，被上诉人明确认可承租商铺实际使用，同意按照5元/平方米/月给付使用费。但主张应支付至房屋实际售出日前。
另查明：在黄辉承租前述两个商铺期间，东北亚置业曾对铺位号进行调整，将涉案的商铺号对应调整为B-7栋127号房和128号。二审审理中，本院到长春市房产档案馆查询涉诉两个商铺的权属登记情况，根据长春市房产档案馆出具的《房屋权属备案信息查询结果证明》显示，127号房屋的建筑面积为104.67平方米、128号房屋的建筑面积为101.28平方米。东北亚置业已分别于2013年10月22日、2015年10月12日将B-7栋127号房、128号房出售给案外人张某甲，并于2013年11月1日协助案外人张某甲为B-7栋127号房办理了房屋所有权证书（产权证号为：长房权字第40601603**号）。二审庭审中，双方当事人对该事实均无异议。
复查明：截至本案二审庭审结束前，被上诉人并未向上诉人返还涉诉商铺，被上诉人主张其已将商铺的钥匙交给案外人张某甲，但是并未提供相应证据证明该主张。
本院认为：一、关于被上诉人是否应当支付上诉人租金的问题。根据上诉人提交的2011年照取的被上诉人商铺照片显示，被上诉人的商铺内有人，且黄辉的代理人在二审庭审中亦陈述该商铺系2011年9月才空出的，因此应当认定被上诉人已经实际接收并使用租赁物。并且被上诉人未能交证据证明，双方之间存在合同约定，以是否实际开业等作为起算租金的条件。且根据收费票据记载，上诉人与被上诉人均认可租金已经缴纳至2010年4月30日。2010年4月30日后，虽双方未再签订书面租赁合同，但结合被上诉人在报纸、网络等媒体中作出的“10年内，灯饰城位置不变”的承诺，被上诉人有理由信赖租赁关系将长期存续，上诉人仍应履行租赁合同出租方的义务，不应随意终止、解除与被上诉人之间的租赁关系，并且上诉人与被上诉人就市场是否实际形成规模化经营、是否满足支付租金的条件存在巨大争议，综合本案事实，本院认为上诉人径行于2011年7月15日向被上诉人发出通知，并未发生解除租赁关系的法律后果。被上诉人称自2011年11月，上诉人就实际给被上诉人的商铺停水停电。根据原审法院调取的电业部门的笔录记载，自2011年12月起曹某某的商铺未再产生电量，且电业部门未自行停止给商铺供电，结合2012年灯饰城变更市场经营项目及被上诉人销售灯饰的事实，本院认定上诉人提供符合经营条件的商铺至2011年11月末。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故上诉人有权要求被上诉人自2010年5月1日按照14元/月/㎡的标准支付至2011年11月的租金，虽然认租书上记载的承租商铺的面积为226.55平方米，但是根据《房屋权属备案信息查询结果证明》的记载，涉诉商铺的总面积应为205.95㎡（104.67㎡+101.28㎡），故其租金计算的方式应为205.95㎡×14元/月/㎡×19个月，合计54782.7元。
二、关于被上诉人是否应当支付上诉人使用费的问题。2011年12月起，商铺不再满足经营需要，结合上述上诉人做出承诺内容，上诉人并无权随意终止灯饰城的经营，故上诉人存在违约行为，并且商铺不再满足被上诉人经营需要，故自2011年12月起上诉人无权要求被上诉人按照14元/月/㎡标准支付租金。但现灯饰城已经转项，且房屋已经出售给案外人张某甲，本案租赁合同关系已经处于事实上无法继续履行的状态，故合同关系应当予以终止。但上诉人自认实际使用了租赁物，没有进行经营，而是存储物品，且被上诉人同意按照5元/平方米/月支付费用。由于东北亚置业分别于2013年10月22日、2015年10月12日将B-7栋127号房、128号房出售给案外人张某甲。现东北亚置业已非该房屋的所有权人，且东北亚置业亦未提供证据证明黄辉继续占用该商铺给其造成了何种损失，故其要求黄辉给付房屋售出后的使用费依据不足，本院不予支持。故黄辉应向东北亚置业支付涉诉商铺售出前所产生的使用费35393.45元。该使用费的具体的计算方式为：1.B-7栋127号房（104.67㎡）：自2011年12月起至2013年10月22日止，按5元/平方米/月的标准计算，即104.67㎡×5元/㎡/月=523.35元/月，523.35元/月×22个月+523.35元/月÷30天×22天=11897.49元；2.B-7栋128号房（101.28㎡）：自2011年12月起至2015年10月12日止；按5元/平方米/月的标准计算，即101.28㎡×5元/㎡/月=506.4元/月，506.4元/月×46个月+506.4元/月÷30天×12天=23496.96元；两项合计35394.45元。
三、关于被上诉人应否向上诉人返还涉诉房屋的问题。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，东北亚置业作为涉诉房屋的出租人，在租赁合同到期后，要求承租人返还作为租赁物的房屋，于法有据，应予支持。
四、关于上诉人是否应当赔偿被上诉人装修损失的问题。如前所述，因上诉人曾经做出的灯饰城10年位置不变的承诺，致使被上诉人信赖其承诺，在承租后对商铺进行了装修。但上诉人在2011年12月起，即未能提供符合经营条件的商铺，并且变更了经营项目，上诉人违反了双方之间的约定，并给被上诉人造成了装修损失，故上诉人应当赔偿被上诉人装修损失。经鉴定，被上诉人的装修价值净值为160800元，就该损失上诉人应当予以赔偿。且被上诉人在原审提出反诉及本院二审审理期间，均以上诉人承担违约责任为由，要求上诉人赔偿装修损失，并非依据对租赁物添附而要求上诉人支付费用。
综上，原审认定事实存在错误，应予纠正。本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（二）项之规定：
一、撤销长春市二道区人民法院（2015）二民重字第13号民事判决；
二、被上诉人黄辉于本判决生效之日将上诉人长春东北亚置业有限公司名下的位于B7区127、128号铺位倒出，交还给上诉人长春东北亚置业有限公司；
三、被上诉人黄辉于本判决生效之日给付上诉人长春东北亚置业有限公司租金54782.7元；
四、被上诉人黄辉于本判决生效之日给付上诉人长春东北亚置业有限公司使用费35394.45元；
五、上诉人长春东北亚置业有限公司于本判决生效之日返还被上诉人黄辉经营保证金5000元及装修保证金2000元；
六、上诉人长春东北亚置业有限公司于本判决生效之日赔偿被上诉人黄辉商铺装修费160800元；
七、驳回上诉人长春东北亚置业有限公司其他诉讼请求。
八、驳回被上诉人黄辉其他的反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4010元，由上诉人长春东北亚置业有限公司负担2670元，由被上诉人黄辉负担1340元；鉴定费5000元，由上诉人长春东北亚置业有限公司负担；二审案件受理费3825元，由上诉人长春东北亚置业有限公司负担2525元，由被上诉人黄辉负担1300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫 冬
代理审判员 谷 娟
代理审判员 张兴冬
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 邹 悦