广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0307民初6958号
原告谢明任。
被告深圳市东方万汇城商业运营管理有限公司。
法定代表人魏庆豪。
委托代理人卢丽丽。
上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢明任及被告委托代理人卢丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月至2015年4月期间，被告以虚假华丽的招商广告和宣传册，对龙岗大道4001号万汇大厦三层进行招商，并与原告签订了《商铺租赁合同》。合同签订后，原告按照合同支付了租金、押金及推广费等费用，并出资对所承租的商铺进行了装修。而被告却未能兑现承诺，使得包括被告招商时所提及的、招商手册所载的影院、KTV等大型商户自动退场，且未能配备中央空调。
被告收取原告的推广费后，并未对商场进行任何形式的推广宣传，甚至在商场主要入口上也没有任何指示招牌，导致过往人员很少知道万汇商场的存在。自5月份开始，天气逐渐开始炎热，而商场供冷明显不足，部分制冷设备没有制冷效果，致使商场内高温难耐，顾客根本不愿在商场内停留（甚至商场公共过道没有排烟口，直至2015年底才增设），人流量几乎为零，大部分商户每月没有营业收入。
在大部分商户每月颗粒无收的情况下，被告并未改善商场环境提升人流量，反而以商户拒交高价高额的空调电费为由停止供电、停开空调，迫使商户无法正常营业，导致商场原本稀少的人流量受到进一步限制。2016年1月，被告在没有与各商户做任何交接的情况下，人去楼空，电话无法接通，负责人也失去联系。深圳市三信物业管理有限公司告知原告，被告与原告在内的部分商户所签订的合同期限已超过了被告与业主签订的租期期限，而被告已失联，所有商户所交付的押金均无法退还，合同是否能够履行也无从得知。
因此，所谓的东方万汇城商业广场，其实根本没有实质存在过，场外没有任何属于东方万汇商业广场的海报和宣传，也未显示场内在经营哪些项目，商场主入口是东方国际商场的旧招牌。商场内也一直无法达到正常经营标准，基本的空调制冷效果没有，甚至连电梯也不停靠第三层，限制了人流量。被告以上的行为及不作为，显示被告一开始就没有履行合同义务的意愿，也并不是以做好经营管理为目的，只是以虚假的宣传吸引商户交付押金及装修从而获取利益，以各种手段逼迫商户离开后再重新招租。为维护原告的合法权益，请求依法判令：1、被告无条件延长原告12个月租期，作为2016年5月3日前商场达不到正常经营环境给商户造成的租期损失，并于商场达到正常经营环境后开始计算租期；2、被告即日改善空调环境，并按招商宣传为商场做推广宣传；3、被告立即停止收取高价费，并按深圳市供电局价格收费，退回多收取的差价电费500元；4、退回推广费5120元；5、被告继续履行合同，承认合同租期及合同到期后退回押金并重新就此达成书面协定；6、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、原告与被告签订合同后，被告就将涉案铺位交付原告，原、被告是租赁法律关系，无法保障原告的经营百分百盈利，原告应当考虑市场经营的风险；2、被告对原告关于招商宣传的主张不认可，招商资料并非双方租赁合同组成部分，对双方不具有约束力，原告要求退回推广费的请求没有事实及法律依据，被告并未收取原告推广费，没有收过此项费用，无需退还；3、被告不知道原告电费差价的计算方式，原告也未提交证据证明。综上，请求驳回原告诉求。
经审理查明，2015年4月1日，原告与被告签订了一份《深圳市龙岗区万汇商业广场商铺租赁合同书》及《万汇城商业广场租赁合同书补充协议》，约定原告承租被告位于深圳市龙岗区龙岗大道4001号3层067号铺位用于经营小吃；商铺的建筑面积为28.4平方米，每月租金2556元，物业管理费为5元每平，每月142元，空调电费维护费用按商家租赁铺位建筑面积均摊；合同有效期为2015年4月20日起至2017年4月19日止；原告在签订租赁合同时，向被告支付两个月的租金5112元作为租赁保证金；合同有效期内，因不可抗力，使铺位不能完全满足使用或者租用时，被告应减收相应的租金，具体减收租金标准由双方协商。原、被告在补充协议中约定，原告承租被告3F067号铺位，租金单价为建筑面积每月每平90元，合计2556元；合同签订后，原告一次性缴纳12个月租金，被告给予12个月的免租期。
原告提交的《收据》显示，原、被告双方签订租赁合同的当天即2015年4月1日，原告向被告支付了“资料维护费”5112元，该《收据》加盖了被告的财务专用章。原告主张，该资料维护费实际即为推广费，但被告收取推广费后未能按照招商时的承诺进行推广宣传，因此要求被告退还该笔费用。原告称，被告未对商场作任何的推广和海报宣传，在商场的主要入口处也没有任何显示东方万汇城商场的招牌，导致周围过往人群至今甚至都不知晓商场的存在，且商场供冷明显不足，没有安装中央空调，部分制冷设备没有制冷效果，商场内高温难耐，致使顾客不愿在商场停留。为证明其主张，原告向本院提交了一份《万汇商业广场乐尚招商手册》、《商场门口的照片》及《深圳侨报的新闻报道》。其中招商手册在“配套优势”中载明：“……8部扶手电梯、5部直升客梯、2部直升货梯，独立空调+中央空调；强势进驻深圳首家3D画展主题馆……”，在“推广优势”中载明“电视媒体广告、公交车身广告、公交站台广告、户外巨幅挂广告……短信平台和网络媒体推广”。《深圳侨报的新闻报道》显示，2015年10月10日，《深圳侨报》就涉案商业广场刊登了一篇题为“招商宣传很华丽商户进驻没人气”的报道。报道中称，该商场多名商户向记者反映商场“没人气”，而开发商之前在招商宣传上承诺的车位、电梯、中央空调及3D主题画展等均未兑现，并表示，商户进场时均向公司支付了一笔金额不小的“推广费”，并特别说明是用于电视媒体广告、公交车身广告、公交站台广告、户外悬挂巨幅广告及短信平台和网络媒体推广等，然而截至该日，招商方除了在商城门口标注了“万汇商城”四个字外，没有做任何有关万汇商城的推广宣传。商户们还称，整个商城没有中央空调，自开业以来一直只启用两三台柜式空调，天气炎热时根本达不到制冷效果，向管理处反映也无人理会，且消防通道经常处于封堵状态，各个商铺内无喷洒系统，商城还擅自改变规划引进餐饮，现有多家餐馆未通过消防许可，未安装独立的排烟系统。商户们表示，商场还存在乱收费的情况，比如2015年9月份各商户突然收到一份空调缴费通知单，有商户6月份接收商铺，而空调费却从4月份开始计算，16平米的服装店仅8月份一个月就要缴纳800多元的空调费，且为了迫使大家缴费，商场还私自断电。报道中还称，记者前往东方万汇城后，“发现商户们反映的情况属实，一楼灯光昏暗，二楼鲜见店铺，三楼商铺多家空置……”。
被告对原告的上述主张不认可，辩称，招商资料并非双方租赁合同的组成部分，对双方不具有约束力，原、被告是租赁法律关系，无法保障原告的经营百分百盈利，原告应当考虑市场经营的风险，且被告并未收取原告推广费，因此无需退还。并主张商场内已经安装了中央空调，且各独立铺位有商户自行安装的独立空调。有关宣传手册中提及的宣传推广，被告称已在商场外靠近地铁口的地方悬挂了商场的招牌，另商场在节假日会印发宣传册进行宣传。原告则主张，地铁口悬挂的招牌是商场内一个大型商户自行制作的自己的招牌，并非被告的招牌，上面也没有显示其他商户信息。
原告另主张，被告按照每度1.5元的价格向原告收取电费，超出物价局规定的电价，理应向原告退还多收取的电费差价，且以后应当按照物价局定价收取电费，并提交了一份《空调费收取计算方式》及部分原告支付电费的《收据》予以证明。被告认可该《空调费收取计算方式》及电费《收据》，亦确认被告是按照1.5元每度向原告收取电费，但主张电表在使用过程中会存在损耗，所以实际使用的度数可能会高于电表读数，因此被告按照1.5元每度收取电费。
原告向本院提交了一份《费用催缴通知单》，用以证明被告将原告的店铺关停水电致使原告无法正常营业的主张。被告不认可原告该主张，称缴费通知只能证明被告向原告催缴相关费用，不能证明被告存在关停水电的事实。
另查，涉案商铺系深圳市东方置地集团有限公司（以下简称东方置地集团）所有，并由其出租给被告，租赁期限为2014年3月1日至2016年12月25日。
本院认为，原告与被告签订的《深圳市东方万汇城商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律的禁止性规定，合法有效，现该合同期间尚未届满，原、被告依法均应按照合同的约定遵照执行。故原告要求被告继续履行合同的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，有关押金及合同租期等的约定，双方亦应按照合同约定履行。至于原告要求被告改善空调环境、按照招商宣传为商场进行推广宣传的诉求，是被告继续履行合同的题中应有之义，包含在原告的该项诉求之中，本院在此不再单独支持。
关于原告要求延长免租期。被告对外招商时，以商场将设置独立空调+中央空调、进驻深圳首家3D画展主题馆，并将采用多种手段进行推广等作为宣传，吸引原告等商户与其签订了租赁合同进驻商场经营。原告被上述宣传所吸引，而后基于此宣传所反映的涉案商铺的经济价值与被告签订了涉案商铺的租赁合同。但在合同签订后，被告未提交任何证据证明其已经按照上述招商承诺设立了中央空调、进驻了3D画展主题馆并在电视媒体、公交车身、公交站台、短信平台和网络媒体等对涉案商城进行了推广宣传，原告提交的《深圳侨报》2015年10月10日的相应报道也可以表明，被告确未在涉案商城安装独立空调并按照招商承诺对商城进行相应的推广宣传。而作为宣传中主要吸引原告及体现涉案商铺经济价值的重要元素，其已严重影响了涉案商铺的实际经济价值及原告的判断，也势必对原、被告双方租赁合同的履行产生严重的不利影响。综上，原告虽已接手涉案商铺并对外经营，但由于被告未能妥善履行招商宣传时的承诺，打造涉案商铺所在商场的整体商业环境，致使原告接手的商铺实际经济价值与招商签约时所宣传的经济价值之间存在明显较大的差异，这是导致商场人流量小、双方租赁合同履行困难的主要原因，因此给原告造成的损失，被告依法应当承担。本院根据本案的实际情况，结合原告的实际损失，对原告要求延长12个月免租期，并自商场达到正常经营环境后开始计算租期的诉讼请求，本院酌情支持3个月，即延长双方3个月的免租期。双方在《补充协议》上约定的免租期为12个月即2015年4月1日至2015年3月31日，现延长3个月至2015年6月30日。
关于电费差额。虽然被告辩称因电表实际使用过程中存在损耗因此才会按照高于供电局电价的价格即每度1.5元收取原告电费，但被告却未提交任何证据证明其所主张的电表实际损耗的大小，亦未提交证据证明该1.5元的电价已经过原、被告双方的协商确认，因此，被告按照1.5元每度的价格向原告收取电费无事实和法律依据，理应将多收取的部分予以退还并按照供电局规定的电价收取电费。原告按照被告发出的《催缴电费通知单》支付电费，被告作为计算电费、发出缴费单并收取电费的一方，应当持有其收取的相应电费的依据（用电度数、电费计算方式、收取金额）并向本院提交。现被告未能提交相应的证据，依法应当承担相应举证不能的不利后果，而原告诉求的电费差额500元并不存在明显不合理或夸大的情况，较为合理，本院依法予以支持，被告理应予以退还。
关于推广费。原告提交的《收据》显示被告向其收取了资料维护费5112元，原告称该费用即为推广费，被告则否认收取了原告推广费。本院认为，首先，如《收据》上显示的费用为资料维护费，则仅从字面上，并不能确定该费用的性质、用途及依据，原、被告双方签订的租赁合同及补充协议上也并未约定要收取该项费用，故被告收取该资料维护费没有依据，理应退还给原告。其次，若《收据》上显示的费用确如原告所称名为资料维护费实为推广费，则如前所述，被告收取了原告的推广费，但却未按照招商承诺对涉案商城进行宣传推广，其收取的推广费依法应当退还原告。综上，对于原告要求被告退还5112元的诉求，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告谢明任与被告深圳市东方万汇城商业运营管理有限公司继续履行双方于2015年4月1日签订的《深圳市龙岗区万汇商业广场商铺租赁合同书》；
二、延长原告谢明任所承租的龙岗区龙岗大道4001号3F067号铺位的免租期至2016年6月30日；
三、被告深圳市东方万汇城商业运营管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告谢明任电费差额人民币500元；
四、被告深圳市东方万汇城商业运营管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告谢明任推广费人民币5112元；
五、驳回原告谢明任的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币50元，因简易程序减半收取人民币25元，由被告深圳市东方万汇城商业运营管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 司黎黎
二〇一六年七月十一日
书 记 员 罗晓芳
本案适用的相关法律条文如下：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”