广西壮族自治区凭祥市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凭民初字第417号
原告谢庆珍，女，1969年10月15日出生，住所地广西壮族自治区凭祥市。
委托代理人江天德，广西睦南律师事务所律师。
被告梁雪萍，女，1973年11月9日出生，住所地广西壮族自治区凭祥市，现住广西壮族自治区凭祥市（旧鱼塘瓦房旁）。
被告梁某1。
两被告共同委托代理人褚建桂，凭祥市法律服务中心法律工作者，特别授权。
第三人梁玉婷（曾用名梁秋萍），女，1971年9月13日出生，住所地广西壮族自治区凭祥市。
原告谢庆珍诉被告梁雪萍、梁某1、第三人梁玉婷买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月5日受理后，由代理审判员黄建文独任审判，2015年8月31日，因双方当事人对案件事实争议较大，本院依法作出（2015）凭民初字第417号民事裁定，将本案转为普通程序审理，依法组成由代理审判员黄建文担任审判长，代理审判员韦龑和人民陪审员文梦妮参加评议的合议庭，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。书记员许天伟担任法庭记录。原告谢庆珍及其委托代理人江天德，被告梁雪萍及梁雪萍、梁某1共同委托代理人褚建桂，第三人梁玉婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告谢庆珍诉称，2015年6月25日原、被告双方于签订《房地转让合同书》，合同约定两被告将位于凭祥市北大路三支二巷1号（旧鱼塘旁）的宅基地以23万元的价格转让给原告，原告也于当日转账20万元到被告指定的账户，并写下一张三万元的欠条给被告梁雪萍，正当原告准备建房时，第三人梁玉婷称该宅基地不是被告梁雪萍所有，原告与两被告签订的转让合同是无效的，要求原告停止建房，而后原告谢庆珍要求两被告退还购地款，两被告拒绝归还。两被告将属于集体所有的土地出售给原告的行为违反了法律强制性规定，损害了原告的合法权益，为此请求法院判令确认原、被告双方于2015年6月25日签订的《房地转让合同书》无效，退还购地款20万元并按银行同期贷款利率4倍计算利息；诉讼费用由两被告承担。
原告为其陈述事实在举证期间内提供的证据有：
1.原告谢庆珍及被告梁雪萍的身份证复印件，证明原告谢庆珍、被告梁雪萍的身份情况及她们的诉讼主体资格；
2.《房地转让合同书》，证明被告出售给原告的地块没有土地证，属于集体土地，被告出售集体土地的行为违反了法律强制性规定，该《房地转让合同书》为无效合同；
3.转账业务凭证及收据，证明被告已收取20万元购地款的事实；
4.第三人梁玉婷张贴的通告，证明被告梁雪萍出售的地块不是其所有。
被告梁雪萍辩称，1.被告梁某1不是本案的适格被告，梁某1目前未满18周岁，仍在读书，且梁雪萍处分的凭祥市北大路三支二巷1号房地是其继承父母遗产所得，与梁某1无关；2.梁雪萍继承自父母遗产的凭祥市北大路三支二巷1号鱼塘，多年来该鱼塘一直都由梁雪萍夫妇经营用于养殖各种品种的龟，没有出现过纠纷，2015年6月5日因生意亏损将该地块卖给原告谢庆珍60平米，双方签订了《房地转让合同书》，原告谢庆珍将购地款汇给被告，被告也将该地块交给了原告，双方均履行了义务；3.该转让合同不属于无效合同的五种情形，且双方均履行了自己的义务，因此该转让合同应该是有效的；4.双方是基于平等自愿的原则签订的转让合同，并按照合同的约定履行了各自的义务，不存在违约等情形，因此对于原告提出的返还购房款20万元及按银行同期贷款利率4被计算利息不应得到法庭支持；5.被告已合法取得北大路三支二巷1号房地的所有权，有权对其进行处置。被告黎梁雪萍为其辩解提供的证据有：
1.公证书、遗嘱，证明2001年5月1日被告梁雪萍的父亲梁现广、母亲方某立下遗嘱，将北大路113号房地、北大路三支二巷1号房地一切财产全部给梁雪萍继承，2002年1月8日、2004年5月29日父母相继过世，2009年梁雪萍为该遗嘱办理了公证；
2.梁玉婷、梁小萍在公证处所做的笔录，证明父母的一切财产（包括争议地）全部由被告梁雪萍继承，梁玉婷、梁小萍承认父母遗嘱的真实性，自愿放弃父母的遗嘱继承权；
3.养殖许可证，证明从2008年9月开始被告梁雪萍夫妇一直用北大路三支二巷1号地养殖龟苗，没有任何纠纷。
第三人梁玉婷辩称，1.本案争议地不是宅基地，而是共有的承包地，是其父母的地，被告梁雪萍无权出卖这块地；2.被告虽然有养龟证，但是一直没见她养过龟；3.第三人没有见过父母的遗嘱，该遗嘱是假的；4、第三人梁玉婷一直在争议地北大路三支二巷1号居住，且其身份证上的地址也是北大路三支二巷1号，故该争议地应为第三人所有；4.第三人还有一个同父异母的哥哥梁某2，梁某2也有权继承被告及第三人父母的财产。
第三人梁玉婷为其辩解提供的证据有：
1.手绘地图，证明图上划红线部分是被告梁雪萍已经卖的土地，其他没有划线的就不给被告梁雪萍卖了；
2.梁凤梅出具的情况说明，证明该争议地梁凤梅也有份额，被告梁雪萍的买卖土地行为不合法；
3.协议书及所附图纸，证明三姐妹对父母遗留地皮的分配情况；
4.证人梁某2证言，证明梁雪萍、梁玉婷、梁小萍、梁某2、梁凤梅、梁现东在争议地块均有份额，遗嘱上梁现广的签名不是本人书写。
综合庭审及原告的诉请，本案争议焦点是：1.被告梁某1的主体资格是否适格？2.原、被告双方于2015年6月25日签订的合同书是否符合无效合同的法定要件？3.如合同无效，被告应否承担返还退还原告20万元购地款并按银行同期贷款利率4倍计算的违约责任？
经开庭质证，被告梁雪萍对原告谢庆珍的证据质证认为：
对证据1原告谢庆珍及被告梁雪萍的身份证复印件的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为这两个身份证不能证明原、被告有诉讼主体资格，是否具有诉讼资格应由法院认定；
对证据2房地转让合同书的真实性、合法性无异议，但认为根据该合同书第四条，原告谢庆珍理应知道该土地是没有任何证件的，被告转让的是宅基地的使用权，被告的行为并没有违反合同法第五十二条的规定；
对证据4第三人梁玉婷张贴的通告的三性均有异议，认为单凭这张没有任何签字的通告就认为被告没有该土地的使用权，是不符合实际的；
对证据3转账业务凭证及收据无异议。
经开庭质证，第三人梁玉婷对原告谢庆珍的证据质证认为：
对证据1原告谢庆珍及被告梁雪萍的身份证复印件、证据3账业务凭证及收据的三性无异议；
对证据2房地转让合同书有异议，认为买的这块地不是宅基地，是生产队分的鱼塘，在遗嘱公证时，其承认放弃的是凭祥北大路113号房产，与鱼塘无关，并不只有被告梁雪萍一人继承这块地，这个鱼塘其及梁凤梅、梁现东也有份额。
对证据4第三人梁玉婷张贴的通告无异议，承认该通告是其所写，通告中的梁小萍是其妹妹，有老社员证明这块地是共有的承包地，不是被告梁雪萍一人独有的。
对证据3转账业务凭证及收据无异议。
经开庭质证，原告谢庆珍对被告梁雪萍的证据质证认为：
对证据1公证书真实性、合法性无异议，认为凭祥市北大路113号房子的归属是没有异议的，但是公证书中提到的凭祥市北大路三支二巷1号地不是其父母的遗产，被告梁雪萍无权处分，遗嘱里包含的这部分内容是不合法的，不应受法律保护；
对证据2梁玉婷、梁小萍在公证处所做的笔录有异议，认为遗嘱上证明人的字迹应为一人所写，真实性存疑，从笔录第二页第6行开始可以看出被告父母的财产只有北大路113号的房子，没有其他财产，这份笔录不能证明凭祥市北大路三支二巷1号的财产由被告继承；
对证据3养殖许可证有异议，因为被告梁雪萍根本没有养过龟。
经开庭质证，第三人梁玉婷对被告梁雪萍的证据质证认为：
对证据1公证书、遗嘱有异议，认为这份遗嘱是在其父亲梁现广去世后订立，不知是谁写的，之前一直都不知道遗嘱的存在，有争议后被告拿出来才知道的，在订立遗嘱前已经分过土地了，其在公证书上表明自愿放弃的是凭祥市北大路113号房子；
对证据2梁玉婷、梁小萍在公证处所做的笔录有异议，认为其自愿放弃的是北大路113号房子，因为询问笔录只是对凭祥市北大路113号房子继承人确认才在上面签字；
对证据3养殖许可证有异议，认为争议地的鱼塘在其母亲去世后一直租给别人养猪，租了三年其搬回来住，鱼塘一直什么都没有养，后来被告开始卖地。
经开庭质证，原告谢庆珍对第三人梁玉婷的证据质证认为：
对证据1手绘地图壹份的真实性无异议，但认为被告卖地的行为是不合法的，违反法律强制性规定；
对证据2梁凤梅出具的情况说明三性无异议，认为争议地是梁现广与其妹妹梁凤梅家族的，不属于梁现广与方某的夫妻共同财产；
对证据3协议书及所附图纸的真实性无异议，但认为与本案无关；
对证据4证人梁某2证言的真实性没有异议，认为争议地没有承包证，当时分地应该是集体的地，属于集体所有。
经开庭质证，被告梁雪萍对第三人梁玉婷的证据质证认为：
对证据1手绘地图壹份的三性均有异议，认为第三人梁玉婷说的不是事实；
对证据2梁凤梅出具的情况说明三性均有异议，认为第三人梁玉婷说的不是事实，梁凤梅在60年代结婚，应该有集体分给她自己的土地，80年代分给被告父母及被告三姐妹的承包地与梁凤梅没有任何关系；
对证据3协议书及所附图纸，认为签名是被告梁雪萍所签，但是是被逼债才写的，该证据也证明了争议地是归梁雪萍所有的；
对证据4证人梁某2证言有异议，认为证人在庭上所述不是事实，梁凤梅及其叔叔都是60年代结婚，已经分家，不可能在分田到户时还把三人的地块都分在一起，且在1991年国家征用土地，征地补偿费是分给散户的，不是一起分的；证人称方某是他的继母，但是他一直跟亲生母亲一起生活，证人与方某没有形成继母子关系；没有承包证不能证明该地块不是梁现广所有，且遗嘱中已经明确该地块是梁雪萍父母所有并给梁雪萍的，所以梁雪萍对这块地有处分权。
对原告谢庆珍、被告梁雪萍及第三人梁玉婷均无异议的，原告证据3，经审查合法真实并与本案有关联，本院予以确认。
对原告谢庆珍、被告梁雪萍及第三人梁玉婷有异议的证据，本院认证如下：
对原告证据1原告谢庆珍及被告梁雪萍的身份证复印件因是有关单位出具，真实合法有效且与本案有关联，本院予以采信作为定案依据；
对原告证据2《房地转让合同书》，因原、被告双方对共同签订该合同的事实予以认可，只是对该合同的效力认定存在异议，故本院对合同本身予以采信作为定案依据；
对原告证据4第三人梁玉婷张贴的通告，虽然第三人梁玉婷承认该通告是其所写，但是没有相应的证据佐证第三人梁玉婷为北大路三支二巷一号后门原旧鱼塘所填土地的用益物权人，因此第三人梁玉婷不能就单凭一纸通告就行使权利，故本院不予采信；
对被告证据1公证书、遗嘱，因该公证书是有关单位出具，真实合法有效，但只公证了遗嘱的部分财产，经过公证的财产并不涉及原、被告买卖的土地，与本案没有关联，故本院不予以采信；遗嘱中未经过公证的财产包括本案中原、被告买卖的北大路三支二巷一号旧鱼塘填埋土地的65平米土地，因在本案诉讼过程中，先后有第三人梁玉婷、梁凤梅及证人梁某2主张在涉案土地中有份额，对该争议地的权属纠纷本案不予处理，可另案处理，故本院对该遗嘱不予采信；
对被告证据2梁玉婷、梁小萍在公证处所做的笔录，因是有关单位出具，真实合法有效，但在笔录中承认放弃的的土地，与本案没有关联，故本院不予以采信；
对被告证据3养殖许可证，虽然该许可证是有关单位出具，但是该许可证只能反映争议地曾经的用途，并不能证明争议地的所有权人或用益物权人，故本院不予采信；
对第三人证据1手绘地图，因没有相应证据进行佐证手绘地图上标注土地用益物权人是否属实，故本院不予采信；
对第三人证据2梁凤梅出具的情况说明，因没有相应证据进行佐证梁凤梅占有争议地的份额，故本院不予采信；
对第三人证据3协议书及所附图纸，因没有相应证据进行佐证梁玉婷、梁雪萍、梁小萍的父母拥有对争议地的处置权，故梁玉婷、梁雪萍、梁小萍协议处置争议地的行为本院不予认可，对该证据本院不予采信；
对第三人证据4证人梁某2证言，因无充分有效的证据证明梁某2为争议地用益物权人之一，故本院不予采信。
综合全案有效证据与庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告谢庆珍与被告梁雪萍、梁某1于2015年6月25日签订《房地转让合同书》，合同约定，梁雪萍以23万元的价格将凭祥市那花新村路右边一块65平方米的土地使用权转让给谢庆珍，该合同明确写明因该土地没有权属证明，梁雪萍与谢庆珍以该合同为依据主张权利。同日梁雪萍收到谢庆珍交来的购地款20万元，梁雪萍出具收据一张。原告谢庆珍准备在所购土地上建房时，第三人梁玉婷出具通告阻止原告建房，因买卖土地地权属不明存在争议，原告谢庆珍向被告梁雪萍提出终止合同，要求被告退还购地款，被告拒绝。
本院认为，关于被告梁某1的主体资格是否适格的问题。因为根据《中华人民共和国民法通则》第九条的规定，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。被告梁某1在签订合同时未满十八周岁，属于限制民事行为能力人，但是梁某1是与其法定监护人梁雪萍一起签订的合同，故应当视为与梁雪萍一起承担合同的义务，作为合同的相对方，被告梁某1的主体资格适格。
关于原、被告双方于2015年6月25日签订的合同书是否符合无效合同的法定要件的问题。首先，原、被告双方及第三人均没有提供任何关于该合同买卖土地的权属证明，而且在合同书中明确写明该土地没有证件可依，可以视为该土地权属不明；其次，虽然在被告梁雪萍父母的遗嘱中明确表示凭祥市北大路第113号房屋、三支二巷一号房屋及一切家产由二女梁雪萍继承，但是在2009年1月19日凭祥市公证处出具的询问笔录中，原告谢庆珍、被告梁雪萍及第三人梁玉婷承认继承或放弃的是位于凭祥市北大路原174号的房地产，且在凭祥市公证处出具的（2009）桂凭证字第4号公证书中，遗嘱公证由梁雪萍继承的只有位于凭祥市北大路113号（原174号）的房地产，并没有涉及合同书中买卖的土地；最后，在本案中第三人梁玉婷、证人梁某2均称对该买卖土地拥有和被告梁雪萍一样的继承权，梁凤梅称在该买卖的土地上与被告梁雪萍及第三人梁玉婷的父母是共有关系，但是又没有相应的证据支持，只能视为该土地权属不明为争议地，根据谁主张谁举证的原则，涉案土地的权属确认问题，在本案中不属于本院审理范畴，本院只审查该合同是否符合合同无效的法定要件。综上，该涉案土地权属不明，依法应视是被告梁雪萍无权处分的土地，则被告梁雪萍处分了无权处分的土地的行为，有悖于《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第七条的规定，违反了法律的强制性规定，应为无效合同。被告梁雪萍可在将来涉案土地，权属明确是其的情况下，再依法行使权利。关于如合同无效，被告应否承担返还退还原告20万元购地款并按按银行同期贷款利率4倍计算违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原、被告双方签订的应为无效合同，所以被告梁雪萍应当返还原告20万元购地款；也因为是无效合同不存在合同违约的问题，所以被告梁雪萍不应承担违约责任，原告谢庆珍要求两被告承担银行同期贷款利率4倍计算利息的诉讼请求于法无据；在签订合同时，合同条款明确写明买卖土地没有证件可依，原告谢庆珍是在明知该土地没有任何权属证明，无法确知被告梁雪萍对买卖土地拥有处置权的情况下，仍和被告梁雪萍进行买卖，存在一定过错，所以应由原告谢庆珍与两被告共同分担本案诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第九条、第十二条、第十四条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：
一、确认原告谢庆珍与被告梁雪萍、梁某1于2015年6月25日签订的房地转让合同书无效；
二、被告梁雪萍、梁某1返还原告谢庆珍购地款20万元。
案件受理费4300元，原告谢庆珍已预交2150元，由原告谢庆珍承担2150元，由被告梁雪萍、梁某1承担2150元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。
审 判 长 黄建文
代理审判员 韦 龑
人民陪审员 文梦妮
二〇一六年三月十七日
书 记 员 许天伟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民法通则》
第九条公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。
第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人同意。
不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的的法定代理人代理民事活动。
第十四条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。
第六十一条民事行为被确认无效或撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金