江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣11民终1009号上诉人（原审原告）：赵浩国，男，1968年2月10日出生，汉族，江西省玉山县人，务工，住江西省玉山县，被上诉人（原审被告）：江西聚诚置业有限公司。住所地：江西省玉山县新建北路阳光金鼎营销中心，组织机构代码78973592－7。法定代表人：舒禄兴，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：封延森，江西淮玉律师事务所律师。上诉人赵浩国因与被上诉人江西聚诚置业有限公司（以下简称聚诚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省玉山县人民法院（2016）赣1123民初2426号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵浩国上诉请求：撤销原审判决，依法改判：1.请求判决被上诉人立即向上诉人发放已办理被截留的该房中国工商银行股份有限公司玉山支行的《个人购房借款／担保合同》原件、借款凭证；2.请求判决被上诉人严格依照有关法律、行政法规的规定，提交真实、合法、有效的该房资料于登记机关玉山县房地产管理局登记备案（请求判决确认被上诉人提交登记备案的买受人办证本《商品房买卖合同》复印件无效；请求判决撤销登记备案的买受人办证本《商品房买卖合同》复印件；请求判决变更登记备案的为买受人办证本《商品房买卖合同》原件）；3.请求判决被上诉人立即向上诉人交付办理该房相关房产权属证书（发放住宅土地分割证、办理储藏间的《房屋所有权证》、土地分割证）；4.请求判决被上诉人向上诉人支付该房逾期违约办证违约金人民币54,203.9元，退还多交的契税费人民币2,471.84元，赔偿精神损害人民币100,000元；5.请求判决被上诉人赔偿变造合同诈骗非法占有该房产所有权的惩罚性赔偿责任的赔偿款及非法占有该房他项权利的赔偿款（算至2016年11月8日的赔偿款98,323.13元，实际应计算至被上诉人返还抵押权止），计人民币640,362.13元；6.本案诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：2013年9月9日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，购买了位于江西省××冰××镇××号阳光金鼎3栋1单元1302号，面积：96.11平方米，每平方米5,129.36元，及第三层389号储藏间，套内面积：6.72平方米，每平方米7,300元，合计542,039元。由于被上诉人在签订代办理银行《个人购房借款／担保合同》的过程中，截留了借款合同、借款凭证，发放了无编号、无日期、无盖章的借款合同复印件实施合同诈骗，非法占有了该房他项权利，造成了其他强烈的侵害，致使上诉人被逼迫离婚。在履行买卖合同义务的代办理产权转移备案登记的过程中，变造了买受人办证本《商品房买卖合同》复印件、伪造了多份材料备案登记，实施违法行为和违约办证行为，造成了上诉人的住宅《房屋所有权证》被逾期违约办理并多交了契税费用。被上诉人不办理储藏间的《房屋所有权证》和不发放住宅及储藏间的土地分割证，造成无法办理住宅及储藏间的《土地使用权证》。上诉人向被上诉人发手机短信【关于产权登记的约定补充】，再次催促办证并约定了逾期违约的违约金，被上诉人仍坚持不履行买卖合同义务、不办证。上诉人提起诉讼，一审法院不以事实为根据，故意违背事实、法律，枉法裁判。综上，仍然致使上诉人的商品房买卖合同的目的无法实现，上诉人依法提起上诉。聚诚公司辩称：1.上诉人要求被上诉人支付违约金54,203.9元，返还多缴的契税2,471.84元以及赔偿精神损害补偿费10万元没有事实和法律依据，应不予采信。理由：我公司作为开发商，已经全面履行了合同应尽的义务，按照合同约定的期限已将房屋交付给上诉人接管使用，而且按照规定向房管部门申报房屋所有权证，该房屋所有权证已交付给上诉人；2.上诉人承担办理产权登记的税费，我公司是按照相关部门的规定缴纳，并向上诉人交付了相关部门的税票等，并没有造成上诉人的损失；3.上诉人提出的赔偿精神损害补偿没有事实和法律依据。本案并不是侵权纠纷，上诉人的第二个请求应不予支持，即要求交付房屋所有权证和土地使用证，房屋所有权证已交付上诉人，而土地使用权证并不是上诉人的使用范围，根据商品房买卖的交易习惯以及相关规定，应当由上诉人自己申办土地使用权证，我公司并没有收取上诉人土地使用权属规费。上诉人诉请第三点提出个人贷款担保合同和释放通知书没有事实和法律依据，这是上诉人与银行之间的事，并不涉及被上诉人。上诉人第五点上诉请求没有事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。赵浩国向一审法院起诉请求：1.请求判决被告（江西聚诚置业有限公司）立即向原告发放已办理被截留的该房中国工商银行股份有限公司玉山支行的《个人购房借款/担保合同》原件、借款凭证；2.请求判决被告严格依照有关法律、行政法的规定，提交真实、合法、有效的该房资料于登记机关玉山县房地产管理局登记备案；3.请求判决被告立即向原告交付办理该房相关房产权属证书；4.请求判决被告向原告支付该房逾期违约金人民币54,203.9元，退还多交的契税人民币2,471.84元，赔偿精神损害人民币100,000元；5.请求判决被告赔偿伪造合同诈骗非法占有该房产所有权的惩罚性赔偿责任的赔偿款及非法占有该房产他项权利的赔偿款（算至2016年11月8日的赔偿款98,323.13元，实际应计算至被告返还抵押权止），计人民币640,362.13元；6.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告聚诚公司于2012年以拍卖方式取得位于玉山县冰××镇××路西侧9535.1㎡国有土地使用权，经批准在该地块建设“阳光金鼎”商品房，并取得（玉房）预售证第2013005号《商品房预售许可证》。2013年9月5日，原告向被告交纳购买“阳光金鼎”1302号房屋及储藏间订金5万元。同年9月9日，原告在与其前妻刘爱仙婚续期间以其个人的名义以按揭方式向被告聚诚公司购买了玉山县冰溪镇新建路159号“阳光金鼎”3-1302号96.11平方米住宅和第389号6.72平方米的储藏间，双方签订了《商品房买卖合同（含）》。该《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款约定：“该商品房单价为每平方米5,129.36元，总金额为人民币492,983元。储藏间每平方米为7,300元，总金额为人民币49,056元。买受人支付房屋登记费、契税、物管资金，其他办证费用计入房价。”第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：首付款为人民币182,039元，余款360,000元以银行按揭方式支付。”第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014年11月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人在60日内及时提供资料报产权登记机关备案。商品房买卖合同经房管局备案后，共同申请办理商品房预告登记。”第二十三条约定：“本合同自双方签订之日起生效。”第二十四条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向玉山县房管局申请登记备案。”《合同补充协议》第三条房屋产权证的办理约定：“买受人需按照出卖人通知的时间内，按有关部门规定提供相关证件，并在相关文件上签字和交纳办理房屋产权证所需的相关税费，否则因此而导致办证延期所造成的一切后果由买受人自行承担；在出卖人办好并将房屋产权证交付给买受人的同时与买受人结算办理房屋产权证费用，多还少补。”第七条约定“在本合同中约定的价格仅为房价，电话、宽带、有线电视等开户费用由买受人自行缴纳办理”。合同签订后，原告于2013年9月9日向被告续交了购房首付款人民币132,039元，同时向被告交纳按揭费用6,100元。此后，被告以其本人及其前妻刘爱仙的名义与中国工商银玉山县支行签订了《个人购房借款/担保合同》，按揭贷款360,000元向被告付清了全部购房款。被告按约到玉山县房地产管理局为原告所购的房屋进行了登记备案。2014年11月21日，被告向原告发出了《交房通知函》及其附件，通知原告于2014年11月30日至12月31日到其营销中心办理交房手续，并告知了原告应当携带的资料和交房流程以及应交款项。在应交款项中，要求原告缴纳：房屋契税为9,860元，住宅交易费288元，储存间非住宅契税1,962元，非住宅交易费123元，物业维修基金5,420元，工本费90元，门牌××元（住宅15元，非住宅45元），土地分割证100元，办证合计为17,903元。被告于2014年12月1日到原告阳光金鼎营销中心按被告要求交纳了17,903元办证费用，并办理了交房手续，被告将房屋交付给原告使用。2015年9月22日，被告按原告所购住宅房款494,368元4%的税率的一半为原告向玉山县地方税务局代交了税款9,887.36元。2015年9月24日，江西省玉山县城镇房屋所有权的登记发证办公室对原告所购住宅96.38房屋所有权进行了登记，并向原告颁发了《房屋所有权证》，至2017年3月9日，被告已为原告购买的储藏间交清了办理产权证的税、费。再查明，原告与其前妻刘爱仙于1992年10月11日登记结婚，于2014年8月7日自愿离婚，离婚时双方就夫妻共有财产作了分割，即江西省玉山县冰溪镇三清山大道132号炜达万盛广场2栋101室店面归刘爱仙所有，阳光金鼎3栋1302号房屋归原告所有。同日，原告与刘爱仙经玉山县民政局婚姻登记机关办理了离婚登记。涉案房屋系原告的唯一住房。还查明，2015年1月19日，江西省住房和城乡建设厅与江西省地方税务局联合下发赣建房（2015）2号《关于居民家庭唯一住房和普通住房有关事项的通知》文件对家庭唯一住房和普通住房作了界定，该文件第三条规定“执行上述政策的时间界限以购房合同备案时间为准，对购房合同备案时间在本通知下发日之后的，按本通知规定执行。”2015年6月8日，江西省地方税务局下发赣地税函（2015）51号《江西省地方税务局关于做好契税税率调整相关征管工作的通知》该文件第二条规定“从促进税负公平和保护纳税人利益的角度出发，先税后证的前提下，确定单位或个人取得住房适用3%契税税率的时间界限暂以购房合同备案日期为准，即：凡购房合同备案日期为2015年6月16日及其之后的，按调整后的契税税率执行”。一审法院认为，本案的争议焦点为：原、被告双方签订的合同是否双方的真实意思表示？合同有无违反国法律、法规的强制性规定？合同签订后双方是否按合同约定履行了各自的义务？对方在履行合同中是否存在违约行为，是否要承担违约责任，有无给对方造成损失？根据查明的事实，原、被告双方签订商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且双方签订的合同无违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，原告履行了支付购房款的主要义务，被告亦在规定的时间内履行了交付房屋的主要义务。按照我国民事诉讼法的规定，当事人对自己的主张应当提供证据予以证明。原告认为被告截留其与中国工商银行股份有限公司玉山支行签订的《个人购房借款/担保合同》原件和借款凭证。对此，被告予以否认，原告未提供证据予以证明，故对该事实不予认定；原告认为被告伪造合同诈骗，非法占有其房产所有权。对此，被告予以否认且原告对被告提供的原、被告双方签订的《商品房买卖合同》没有异议，被告已在合同约定的时间内通知原告收房并与原告办理了交房手续，已为原告所购房屋办理了产权登记。故被告不存在伪造合同诈骗亦不存在非法占有其房产所有权的行为。综上所述，原告要求被告立即向原告发放已办理被截留的该房中国工商银行股份有限公司玉山支行的《个人购房借款/担保合同》原件、借款凭证，因原告未提供证据证明被告截留了原告与中国工商银行股份有限公司玉山支行签订的《个人购房借款/担保合同》原件和借款凭证，故对该诉讼请求不予支持；原告要求被告严格依照有关法律、行政法的规定，提交真实、合法、有效的该房资料于登记机关玉山县房地产管理局登记备案，我国《城市商品房预售管理办法》中规定的商品房预售登记备案制度，是为了保证购买人将来的房屋产权登记依合同进行，同时可以防止开发商的一房二卖。本案中，被告已将原告所购的房屋交付给原告并为原告办理了产权登记，备案登记已无实际意义，故对该诉讼请求不予支持；原告要求被告立即向原告交付办理该房相关房产权属证书，原、被告双方签订的合同仅对办理房屋产权证进行了约定，被告已为原告所购的房屋办理了产权登记并领取了所有权证书，对原告所购的储藏间，被告已交清了办理产权证书的税、费，下一步由原、被告双方配合办理产权登记。但原告要求被告办理土地使用权证与合同约定不符，不予支持；原告要求被告支付该房逾期违约金人民币54,203.9元，退还多交的契税人民币2,471.84元，赔偿精神损害人民币100,000元。根据查明的事实，被告无违约行为存在，原告要求被告支付54,203.9元违约金无事实与法律依据，不予支持；原告要求被告退还多交的税2,471.84元，按照江西省住房和城乡建设厅与江西省地方税务局联合下发的赣建房（2015）2号《关于居民家庭唯一住房和普通住房有关事项的通知》文件和赣地税函（2015）51号《江西省地方税务局关于做好契税税率调整相关征管工作的通知》的精神，原告所购的房屋不在契税税率调整的时间范围内，亦不存在多交税的事实，故对原告要求退回多交税款2,471.84元的请求，不予支持；对原告要求被告赔偿精神损害人民币100,000元的诉讼请求，因无事实与法律依据，不予支持；原告要求被告赔偿伪造合同诈骗非法占有该房产所有权的惩罚性赔偿责任的赔偿款及非法占有该房产他项权利的赔偿款（算至2016年11月8日的赔偿款98,323.13元，实际应计算至被告返还抵押权止）计人民币640,362.13元的诉讼请求，因无事实与法律依据，不予支持。被告的辩解与本案事实与法律规定相符，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告江西聚诚置业有限公司于本判决发生法律效力后七日内为原告赵浩国办理好储藏间登记手续，但赵浩国应予配合；二、驳回原告赵浩国的其他诉讼请求。案件受理费人民币6,493元，由原告赵浩国负担5,884元，由被告江西聚诚置业有限公司负担609元。二审中，赵浩国向法院提交如下证据：1.0079688号收款收据，拟证明本案起诉后聚诚置业变造首付款收据办理预告登记，这是违背法律规定的，属无效。2.10280848号购房款发票凭证，拟证明是被上诉人变造的单方购房款凭证，也属无效。3.银行办理按揭委托书，拟证明在起诉后，被上诉人才办理银行按揭抵押登记，并且把个人购房借款担保合同原件变相的转移给房管部门，该合同明确约定只有一式三份，只有当事人和银行各执一份，属于明确地证明了被上诉人代办理抵押贷款时截留了上诉人的借款合同及相关凭证，这是违法的，属合同诈骗行为。4.录音录像光盘，拟证明2016年9月12日上诉人到房管部门调取了该房的房屋登记后发现无抵押方面的任何材料并向房管部门抵押档案室询问了上诉人个人担保借款合同，房管部门肯定回答是没有的，要上诉人到公证处查询，上诉人到公证处查询也没有，本案第三次庭审判决后，2017年4月12日房管部门的抵押档案室就有了错误的抵押材料和个人借款抵押担保合同，所以该原件合同就是被上诉人截留了上诉人的原件合同转移给房管部门，被上诉人就是利用个人借款担保合同的复印件发放给上诉人进行合同诈骗的违法行为。聚诚公司对赵浩国提交的证据质证意见为：1.第一份证据应以原件为准，这份收款收据只能证明上诉人缴纳了房款，对本案的争议并没有证明力。2.第二份证据应以原件为准，只能证明支付了购房价款，对本案的争议并没有证明力。3.第三份证据与本案无关联性，对本案没有证明力，这是上诉人与银行办理按揭贷款的事项。4.第四份证据不符合证据的形式要件，是视频资料，并没有其他证据相佐证，这是与房管部门的通话与本案无关，对本案并没有证明力。经审核，本院认为，前三份证据为复印件，不属于二审新证据，且不能达到其证明目的。第四份证据为通话录音，真实性无法核实，从通话内容来看亦不能达到其所要的证明目的，故本院对上诉人提交上述证据的证明目的不予采信。经本院二审审理查明，对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，赵浩国上诉提出聚诚公司存在截留、伪造合同、非法占有其房产所有权等行为，但未能提供充分的证据证明其上诉主张，依法应承担不利法律后果。对于赵浩国提出的其他上诉请求，原审法院已进行了充分的论理，本院予以确认。综上所述，赵浩国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,884元，由赵浩国负担。本判决为终审判决。审判长  周立峰审判员  姜一珉审判员  郑国辉二〇一七年八月二十八日书记员  林 炜