四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川15民终420号上诉人（原审原告）：何俊威，男，1986年12月生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。上诉人（原审原告）：刘芳，女，1987年1月生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张敏，四川酒都律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：张雪，四川酒都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段宜都莱茵河畔小区香梅花园11幢1-2层附3号-1。法定代表人：熊泽逊，董事长。委托诉讼代理人：胡扬，女，1985年2月生，汉族，住四川省叙永县，系丽雅置地员工。委托诉讼代理人：仇艳，女，1994年4月生，汉族，住四川省江安县，系丽雅置地员工。上诉人何俊威、刘芳因与被上诉人宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司（以下简称丽雅置地）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2017)川1502民初6601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何俊威、刘芳上诉请求：1.撤销(2017)川1502民初6601号民事判决并依法改判丽雅置地支付违约金26913元；2.受理费由丽雅置地承担。事实和理由：1.何俊威、刘芳于2015年6月6日接房并交纳了契税、维修金及办理权属登记的其他资料，根据《商品房买卖合同》第二十条约定，刘俊威、刘芳取得房屋所有权证书的时间最迟应为2016年6月5日，但实际登记日期为2017年8月31日，一审法院确定的违约金计算期间错误；2.何俊威、刘芳多交税费并不会影响房产证办理，并且宜宾市不动产登记中心于2016年11月1日才启动“双证合一”，并不会影响2016年6月5日前的房屋产权证书办理，丽雅置地的抗辩理由不能成立。丽雅置地辩称，1.何俊威、刘芳于2017年8月31日取得不动产权证书系因契税政策及不动产统一登记政策调整所致，何俊威、刘芳逾期取得不动产权证书不能全部归咎于丽雅置地；2.丽雅置地根据2016年2月的政策为何俊威、刘芳交纳契税和办理房屋所有权证书，何俊威、刘芳因此获得29903.35的退税款项；3.因宜宾市政府在2016年10月实施不动产统一登记，相关政府部门在2016年8月已停止接受办理房屋产权证书的资料，丽雅置地无法按照合同为购房者办理相应的产权证书，双方签订的合同及补充协议已不能继续适用；4.何俊威、刘芳从原有取得房屋所有权证书、土地使用权证的时间到现有取得不动产权证书的时间相当，其对所购商品房的处分权未受任何影响。何俊威、刘芳向一审法院起诉请求：1.丽雅置地向何俊威、刘芳支付违约金26913元（从2016年6月6日计算至2017年8月31日，1196134.4元×0.00005元×450天）；2.本案诉讼费用由丽雅置地承担。一审法院认定事实：2014年2月7日，何俊威、刘芳（买受人）与丽雅置地（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买其开发建设的“丽雅龙城”小区11栋17层1单元1704号住宅一套，预测建筑面积166.82㎡，套内建筑面积138.84㎡，购房总价款1196134.4元。针对房屋产权证的办理期间，《商品房买卖合同》第二十条约定为：如因出卖人（丽雅置地）的责任，买受人（何俊威、刘芳）未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）。”商品房买卖合同未对土地使用权证的办理作出约定。同日，何俊威、刘芳、丽雅置地签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第十二条对前述商品房买卖合同第二十条补充约定为：“……3.如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’；……5.买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理；……6.因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何法律责任。”上述合同及补充协议签订后，何俊威、刘芳按约向丽雅置地付清了购房款。2015年6月6日，丽雅置地向何俊威、刘芳交付了房屋，何俊威、刘芳在接房当日均依据当时的契税缴纳政策向丽雅置地交纳了契税47845.36元、相应维修基金15027.3元和办理房屋权属登记的其他资料。2017年8月31日，何俊威、刘芳所购房屋的《不动产权证书》办理完毕。同时查明：针对不同情况下的个人购房契税缴纳，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部于2010年9月29日联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2010】94号，该通知对享受契税优惠政策的条件确定为：“1.对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征税契税。2.个人普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。……”。因本案所涉何俊威、刘芳所购“丽雅龙城”小区住宅为面积超90平米的大户型商品房，且本案所涉房屋非何俊威、刘芳家庭唯一住房，不符合享受契税优惠政策条件，故何俊威、刘芳均按4%的税率向丽雅置地预缴了契税。2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部，对上述文件确定的契税减免政策作出调整后，再次联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2016】23号，该通知载明：“……1.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。2.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。3.纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。……”。2016年3月，丽雅置地以电话、张贴《通知》公告的方式，要求已收房且预交契税的各购房人在2016年4月15日前提交上述文件要求的相关资料以享受相应契税减免优惠政策，其所张贴《通知》的落款时间为2016年3月31日。之后，何俊威、刘芳结合自身享受契税减免优惠政策的条件，于2016年3月28日向丽雅置地提交了《房屋登记信息查询结果证明》。2016年7月14日，相应地税机关向何俊威、刘芳（纳税人）出具了《税收缴款书（税务收现专用）》，载明税种为契税，品目名称为住房买卖，计税金额为1196134元，实缴金额为17942.01元。另查明：2016年8月，鉴于宜宾市即将成立“不动产登记中心”，启动《房屋所有权证》和《土地使用权证》“双证合一”统一办理的新规，宜宾市房地产管理局停止了受理《房屋所有权证》的单独办理工作。同年11月1日，宜宾市不动产登记中心成立，全面启动不动产登记工作，何俊威、刘芳由房地产管理局、国土资源局分别单独办理颁发的《房屋所有权证》和《土地使用权证》自此“合二为一”，由新成立的不动产登记中心统一办理颁发“不动产权证书”。在办证新规颁布施行前，何俊威、刘芳单独办理完毕《房屋所有权证》，后续办理《土地使用权证》阶段所需通过的“工程建设竣工用地验收”及“不动产权籍调查”提前至“不动产权证书”申办时一并提交。一审法院认为，本案焦点为丽雅置地是否存在办证违约行为、是否应当承担违约责任及违约金的认定问题。（一）关于丽雅置地是否违约的认定。何俊威、刘芳、丽雅置地签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，何俊威、刘芳、丽雅置地均应依照合同的约定恪守。本案中，何俊威、刘芳按约向丽雅置地缴清了全部购房款，预交了契税、维修基金及办理产权证的全部相关资料，丽雅置地亦应在约定的期间内为何俊威、刘芳办理房屋产权证。依照何俊威、刘芳、丽雅置地签订的买卖合同、补充协议约定，丽雅置地为何俊威、刘芳办理权属登记期间的起算点为何俊威、刘芳向丽雅置地提交齐全办证资料及完清各项税费费用之日起，即自2015年6月6日起，截止时间为后推365日即2016年6月5日止。现丽雅置地于2017年8月31日办理完毕案涉房屋的《不动产权证》，已逾约定办证期间，构成违约。（二）关于丽雅置地逾期办证违约是否应当向何俊威、刘芳承担违约责任以及违约金的计算问题。按照何俊威、刘芳、丽雅置地签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定，违约金应当自逾期之日起即2016年6月6日计算至《房屋所有权证》办理完毕之日止即2017年8月31日。对此，丽雅置地抗辩在办证期限内，因为契税减免优惠政策的改变，何俊威、刘芳基于享受优惠政策所需补充提交了《房屋登记信息查询结果证明》，故按照补充协议约定办证期间应自提交该份证明当日重新起算，且后续因“双证合一”办证的政策改变，客观上造成了权属证书的迟延办理，因此，丽雅置地不应承担支付违约金的违约责任。一审法院认为，按补充协议约定，丽雅置地为何俊威、刘芳办理分户《房屋所有权证》的办证期间为2015年6月6日起至2016年6月5日止，故丽雅置地只要在该段期间内的任何时间节点完成分户权属登记办理，均符合合同约定。丽雅置地有权结合自身情况，在对实际需要的办证时间评估后，自行决定在该段期间内的任意时间点启动办证程序。但为了确保《房屋所有权证》在约定的期限内按期办理完毕，丽雅置地应当在合理的期间内着手启动办证流程。经审查，实践中正常的办证所需期间，自申请人向相关部门完清税费、提交资料起算至权属证书办理完毕，周期约需4个月左右，考虑办证过程中可能出现的提交资料不符、不全等导致办证迟延的因素，还应适当预留2个月左右的机动期间以确保《房屋所有权证》能如期办理完毕，故合理的办证周期一审法院酌情认定为6个月。就本案而言，丽雅置地最迟在1年办证期间中段即2015年12月6日前后，向税务部门为何俊威、刘芳代缴契税并同时向房地产管理局提交各项办证资料，着手为何俊威、刘芳办理《房屋所有权证》。但丽雅置地自约定的2015年6月6日办证期间起，直至2016年2月17日国家相关部门颁布契税优惠政策止，在长达8个月余的期间内没有进入为何俊威、刘芳办理分户《房屋所有权证》的流程，后续剩余不足4月的办证期间已不能确保分户权属证书按期办理完毕。基于此，丽雅置地怠于在合理的期间内着手开始为何俊威、刘芳办理《房屋所有权证》，对于最终导致的办证逾期理应向何俊威、刘芳承担违约责任、支付违约金。鉴于办证期间内因契税优惠政策的调整，何俊威、刘芳在提交对应的《房屋登记信息查询结果证明》后，已实际受益，即税务机关已依照税收优惠政策减按2%收取本案所涉房屋的契税，且因不动产权属登记“双证合一”新政施行前，原办证职能部门停止了办证受理，同时办证新政施行后对办理不动产权属登记的条件、资料对比之前有所增加，上述不可归咎于丽雅置地的政策、政府职能部门的外因，客观上均迟滞了分户权属登记的办理。因此，从丽雅置地2016年3月31日张贴通知要求何俊威、刘芳提交《房屋登记信息查询结果证明》至2017年8月31日《不动产权证书》办理完毕，应当认定丽雅置地该段期间积极履行了合同约定的办证义务，故对于丽雅置地应当承担的逾期办证违约责任应为丽雅置地怠于在合理期限内启动办理分户权属登记的对应期间。综上，对丽雅置地承担的逾期办证违约金期间，一审法院确定为：从预留的6个月合理办证期间届满之日即2015年12月6日起计算至2016年3月31日丽雅置地向何俊威、刘芳发出提交《房屋登记信息查询结果证明》的通知止，共计117天。故对何俊威、刘芳诉请丽雅置地支付逾期办证违约金26913元，一审法院支持为以何俊威、刘芳支付的购房款总额1196134.4元为基数，按日十万分之五计算117天，经一审法院核算为6997元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司于本判决生效之日起十日内向何俊威、刘芳支付逾期办证违约金6997元。如果宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费473元，减半收取计236.5元，由何俊威、刘芳负担165.5元，宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司负担71元。本院二审期间，当事人向本院提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。何俊威、刘芳向本院提交了不动产登记证书存根复印件2份，拟证明导致本次逾期办证的原因不是因为政策变化和宜宾市政府实施不动产统一登记，是因为丽雅置地在办理楼栋证的时候逾期。丽雅置地质证意见：1.对登记证书复印件真实性无异议，对合法性有异议，新证据应当是在一审结束后新发现的而该证据在一审中存在，对关联性有异议，逾期办证的原因是契税政策调整以及宜宾市政府实施不动产统一登记。丽雅置地向本院提交了《宜宾市房地产管理局关于办理丽雅龙城项目相关业务的情况说明》，拟证明2015年至2016年10月期间，因不动产登记导致宜宾市房管局进行系统改造，丽雅置地延迟办证存在不可抗力因素。何俊威、刘芳质证意见：《宜宾市房地产管理局关于办理丽雅龙城项目相关业务的情况说明》并非政府公文，该证据也未说明宜宾市房管局停止接受办理房屋产权证书的材料，丽雅置地未提供证据证明其向宜宾市房管局提交办证材料的时间，不能证明逾期办证是不可抗力因素所致。本院经审查认为,丽雅置地对何俊威、刘芳提交的不动产登记证书存根复印件真实性无异议，本院对该证据予以采信，但该证据仅证明存在何俊威、刘芳所购房屋的楼栋权属登记时间晚于约定的时间的情形，不能排除丽雅置地逾期办证存在政策调整因素，故不能达到其证明目的。丽雅置地提交的《宜宾市房地产管理局关于办理丽雅龙城项目相关业务的情况说明》加盖了宜宾市房地产管理局印章，本院对该证据予以采信。本院认为，本案争议焦点为：1.契税优惠政策及不动产登记是否属于丽雅置地的免责事由；2.丽雅置地是否应当支付逾期办证的违约金及违约金如何计算。关于焦点1,根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十二条对《商品房买卖合同》第二十条补充约定为：“……3.如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’……”。本案中，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部于2016年2月17日出台财税〔2016〕23号文件，对契税政策进行调整，何俊威、刘芳在收到丽雅置地通知后，于2016年3月28日按照新契税政策提交了《房屋登记信息查询结果证明》，何俊威、刘芳的上述行为，应当视为为了享受契税减免政策，重新提交办证资料。丽雅置地主张根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，何俊威、刘芳取得房屋所有权证书的时间，应当自何俊威、刘芳按照新契税政策重新提交材料之日起计算365日的理由成立，故丽雅置地应当在2017年3月28日前为何俊威、刘芳办理房屋产权证书。虽然丽雅置地提供了《宜宾市房地产管理局关于办理丽雅龙城项目相关业务的情况说明》，主张办理房屋产权证书存在不动产登记政策的影响，但宜宾市不动产登记中心成立于2016年11月1日，即使存在不动产登记政策的影响，丽雅置地有足够的时间在2017年3月28日前为何俊威、刘芳办理不动产权证书，丽雅置地主张逾期办证系因不动产登记政策的影响而免责的理由不能成立。关于焦点2，根据合同的约定和本案的实际情况，2017年3月28日前属于丽雅置地的办证期间，而何俊威、刘芳所购房屋取得不动产登记时间为2017年8月31日，丽雅置地逾期办证构成违约，且无正当理由，应当承担违约责任。根据双方约定的违约金计算方式，丽雅置地应当向何俊威、刘芳支付的违约金为9329.85元（1196134.4元×0.00005/日×156日）。综上，何俊威、刘芳的部分上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更四川省宜宾市翠屏区人民法院(2017)川1502民初6601号民事判决“宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司于本判决生效之日起十日内向何俊威、刘芳支付逾期办证违约金6997元”为“宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司于本判决生效之日起十日内向何俊威、刘芳支付逾期办证违约金9329.85元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费473元，减半收取计236.5元，由何俊威、刘芳负担165.5元；二审案件受理费298元由何俊威、刘芳负担149元，由宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司负担149元。本判决为终审判决。审判长  陈伟林审判员  张问桃审判员  曾 珍二〇一八年五月十日书记员  周 阳