浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0282民初14094号原告：慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司，住所地：浙江省慈溪市宗汉街道三北西大街1555号，统一社会信用代码：91330282074917460W。负责人：方长斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓东，宁波市中和法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：程思杭，宁波市中和法律服务所法律工作者。被告：胡华强，男，1963年3月12日出生，汉族，住慈溪市。原告慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司（以下简称保利建锦公司）与被告胡华强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告保利建锦公司的委托诉讼代理人程思杭到庭参加了诉讼。被告胡华强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告保利建锦公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.被告即时支付2016年2月1日起至2016年5月31日止的租金15378.82元及2016年2月16日至2017年8月20日止的逾期付款违约金3763.74元；3.被告即时支付2016年2月1日起至2016年2月29日止的物业费694元及2016年2月16日起至2017年8月20日止的逾期付款违约金182.62元；4.被告支付原告2017年8月21日起至实际清偿日止以16072.82元为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的4倍计算的逾期付款违约金；5.被告支付代理费1500元；6.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系慈溪市浒山圆桌数码产品店业主，该店已于2015年3月19日注销。2013年8月26日，慈溪保利建锦房地产开发有限公司向慈溪市物价局申请前期物业费收取标准的备案，确定商铺物业费收费标准为每平方米每月18元。2014年3月10日，原告受慈溪保利建锦房地产开发有限公司的委托和授权，对慈溪保利滨湖天地购物中心项目进行经营管理。2014年11月25日，被告向原告租得慈溪滨湖天地购物中心内A区二层A1-043号的商铺，建筑面积共计70.28平方米，用于圆桌数码品牌经营。原、被告签订了租赁合同，并签订了补充协议两份，约定租赁期限为3年（自2014年12月27日起至2017年12月26日止）。同日，双方签订了一份物业管理合同，约定由原告提供物业服务，物业费按照建筑面积每平方米每月27元的标准收取等。合同签订后，双方于2014年11月19日办理了交铺手续。2016年2月1日至今，被告未按时支付租金、物业费。原告于2017年8月17日发函，告知被告截止到2017年8月10日止的租金为15378.82元、物业费694元。根据租赁合同的约定，被告应于每月7日前缴纳租金和物业费等，否则应承担违约责任。另，被告拖欠租金及其他款项超过20日，按照合同约定原告有权解除合同。庭审结束后，原告撤回第一项诉讼请求。被告胡华强未作答辩，亦未提供反驳证据。为支持其诉讼请求，原告向本院提交以下证据：1.授权委托书一份，拟证明原告经授权对保利滨湖天地购物中心进行管理的事实；2.租赁合同和合同附件（三）、补充协议（一）、补充协议（二）各一份，拟证明原、被告之间存在租赁关系、双方约定的权利义务和违约责任、租赁物的建筑面积等事实；3.物业管理合同、保利滨湖天地前期物业服务费收取标准备案申请表各一份，拟证明原、被告之间存在物业服务合同关系及涉案房屋的物业费收取标准经备案等事实；4.发票一份，拟证明原告因本次纠纷支付代理费1500元的事实；5.收铺确认书一份，拟证明原告已将被告所租赁商铺交付给被告的事实。对原告提供的证据，被告未发表质证意见。上述证据符合证据的三性要求，本院予以认定。本院经审理认定：慈溪保利建锦房地产开发有限公司于2013年8月26日向慈溪市物价局提交前期物业服务收费标准备案申请报告，在该份报告中申请对该公司开发建设的保利滨湖天地项目的商铺物业管理费收费标准为每平方米每月收费18元（不含能耗）等。2013年8月29日，慈溪市物价局同意了上述物业服务收费标准备案申请。2014年3月10日，慈溪保利建锦房地产开发有限公司委托原告对保利滨湖天地进行经营管理，授权范围包括招商、收取租金、保证金、管理费、处理法律纠纷等。2014年11月25日，原、被告签订了租赁合同（含补充协议两份和附件）、物业管理合同各一份。上述合同内容（包括双方以补充协议和合同附件方式确认的内容）包括：被告承租慈溪滨湖天地购物中心A区二层A1-043号的商铺（建筑面积为70.28平方米）用以经营圆桌数码；租赁期限为2014年12月27日至2017年12月26日；当月的租金、物业费，被告应于每月的7号前支付；每月物业费为每平方米27元，计每月1898元；一方违约导致守约方解除合同的，违约方应按未完成租期租金总额的10%支付违约金；被告拖欠租金或其他款项的，应承担违约责任，即每逾期1天按拖欠金额的百分之一计付滞纳金，拖欠时间超过14天的，原告有权采取停止提供服务等强制措施，拖欠达20天的，原告有权单方解除合同，被告需付清拖欠款项并支付违约金和原告追讨损失所花费的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等）等。该份合同附件三中约定了2015年12月27日至2016年12月26日期间的月租金为2636元，物业费为1898元。同日，双方签订了补充协议，将2015年12月27日至2016年12月26日期间的月租金调整为5271元，并在补充协议中注明补充协议与原合同具有同等效力，与原合同有抵触的条款，则以本补充协议为准。2014年11月19日，原告向被告交付了涉案租赁商铺。被告尚欠原告2016年2月1日至同年5月31日的租金，2016年2月1日至同月29日的物业费。原告为处理本起纠纷，向宁波市中和法律服务所支付了代理费1500元。本院认为：在房屋租赁合同关系中，承租方应依约支付租金，承租人逾期不支付的，出租方有权要求承租方按照约定支付所欠缴纳的费用。本案被告拖欠租金，原告请求被告支付欠缴的2016年2月1日至同年5月31日租金15378.82元，合理合法，本院予以支持。同时，因租赁合同、物业管理合同的约定，原告为被告提供了物业服务，被告应按照合同的约定支付物业费。现原告请求被告支付所欠的2016年2月1日至同月29日的物业费694元，合法合理，本院予以支持。当事人有权在主张付款方支付款项的同时要求付款方依约支付逾期付款违约金。被告应依约于当月的7号前缴纳租金和物业费，现原告要求被告自2016年2月16日起承担逾期支付租金和物业费的违约金，合法合理，本院予以支持。原告自愿降低约定的逾期付款违约金计算标准，要求被告按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算，合法合理，本院予以支持。原告因追讨被告拖欠款项而花费了代理费1500元，根据原、被告签订的租赁合同的约定，原告要求由被告承担，本院予以支持。原告请求被告欠缴的租金、物业费少于双方约定的金额，系原告对自身权利的处分，本院予以支持。关于原告称所请求的金额已经扣减过押金，因被告缴纳押金不属于本案审理范围，故关于押金核算本院不作处理，可由当事人另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡华强应于本判决生效之日起三日内支付原告慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司支付2016年2月1日起至2016年5月31日止的租金15378.82元、2016年2月1日起至2016年2月29日止的物业费694元，两项合计16072.82元，并以16072.82元为基数并按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的4倍的标准支付原告慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司逾期付款违约金；二、被告胡华强应于本判决生效之日起三日内支付原告慈溪保利建锦房地产开发有限公司滨湖天地分公司已花费的代理费用1500元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费338元，由被告胡华强负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。逾期不交，作自动放弃上诉处理。（本页无正文）审 判 长  黄金锦人民陪审员  张燕玉人民陪审员  钟和娣二〇一八年四月二十八日书 记 员  施邹芸附一：本判决所适用的相关法律及条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二：关于申请执行的法律条文和司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》18．人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。??10???8?