海南省三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼0271民初410号
原告付金帅，男，1987年6月4日出生（公民身份号码×××），汉族，现住河北省石家庄市。
委托代理人蔡晓斌，海南建亚律师事务所律师。
委托代理人栾晓慧，海南建亚律师事务所实习律师。
被告赵建行，男，1990年3月11日出生（公民身份号码×××），汉族，现住河南省南阳市。
委托代理人蔡晓立，河南国银律师事务所律师。
第三人付胜男，女，1982年8月23日出生（公民身份号码×××），汉族，现住河北省石家庄市。
第三人王玉龙，男,1962年10月25日出生（公民身份号码×××），汉族，现住河北省石家庄市。
第三人付玉洁，女，1985年1月5日出生（公民身份号码×××），汉族，现住河北省石家庄市。
第三人王建坤，女，1968年9月22日出生（公民身份号码×××），汉族，现住河北省藁城市。
第三人王建旭，男，1965年11月2日出生（公民身份号码×××），汉族，现住河北省藁城市。
第三人秦联合，男，1967年11月16日出生（公民身份号码×××），汉族，现住河北省石家庄市。
第三人付建文，女，1971年1月5日出生（公民身份号码×××），汉族，现住河北省石家庄市。
第三人王思梦，女，1989年7月1日出生（公民身份号码×××），汉族，现住河北省藁城市。
第三人马素卫，女，1977年2月19日出生（公民身份号码×××），汉族，现住河北省石家庄市。
第三人苑利珍，女，1963年8月2日出生（公民身份号码×××），汉族，现住河北省石家庄市。
第三人傅建蕊，女，1965年10月20日出生（公民身份号码×××），汉族，现住河北省石家庄市。
第三人刘瑶，女，1963年4月29日出生（公民身份号码×××），汉族，现住河北省石家庄市。
第三人褚立柱，男，1989年11月13日出生（公民身份号码×××），汉族，现住河北省石家庄市。
第三人邵秋，男，1977年9月26日出生（公民身份号码×××），汉族，现住河北省石家庄市。
第三人崔哲锋，男，1974年8月22日出生（公民身份号码×××），现住河北省石家庄市。
第三人何会雪，女，1983年2月28日出生（公民身份号码×××），现住河北省石家庄市。
以上第三人共同委托代理人朱梦璞，海南追根律师事务所律师。
原告付金帅诉被告赵建行、第三人付胜男、王玉龙、付玉洁、王建坤、王建旭、秦联合、付建文、王思梦、马素卫、苑利珍、傅建蕊、刘瑶、褚立柱、邵秋、崔哲锋、何会雪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理立案后，分别于2017年3月7日、5月31日二次公开开庭进行了审理，原告付金帅的委托诉讼代理人蔡晓斌、栾晓慧，被告赵建行的委托代理人蔡晓立，第三人付胜男、王玉龙、付玉洁、王建坤、王建旭、秦联合、付建文、王思梦、马素卫、苑利珍、傅建蕊、刘瑶、褚立柱、邵秋、崔哲锋、何会雪的共同委托诉讼代理人朱梦璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付金帅诉称，2014年5月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将其位于三亚市××区金中海*蓝钻（逸海阁）的16套房产出租给被告使用，约定如下：1、租赁期限自2014年6月1日至2019年5月30日；2、租金为每年48万元，于每年5月1日一次性支付下一年度租金；3、合同第三条约定：乙方（被告）必须按期交付租金，否则除继续交付租金外，还应当按日支付租金的百分之一作为滞纳金。可被告并未按合同约定，于2016年5月1日支付2016年6月1日至2017年5月30日租赁年度的租金。经原告多次通过向被告致电、发送短信息等方式等催告后，被告仍拖延未予支付。因被告恶意拖欠租金，导致原告遭受经济损失，依据房产租赁合同第十三条：乙方（被告）有下列行为之一的，甲方（原告）有权终止本合同，收回房屋，没收押金，并要求乙方赔偿经济损失：2.拖欠租金超过十天的。”之约定，被告应当按照合同约定一次性支付租金48万元，但其拖欠租金已超过十日，原告有权解除《房产租赁合同》，并要求原告支付2016年6、7、8月共三个月的租金共计12万元（年租金为48万元，每月租金为4万元）。因此，原告于2016年8月14日向被告发送了《解除合同的函》。另，依据《房产租赁合同》第三条、第十三条之约定，被告欠付租金，原告有权要求被告支付滞纳金、赔偿损失，因被告违约，原告需花费大量时间寻找新的承租方，房屋难免闲置，原告酌情主张一个月的租金4万元作为赔偿。根据《房产租赁合同》第七条约定，租赁期间的物业管理费由被告负责支付。《房产租赁合同》未解除之前，被告还欠付物业管理费8374.17元，被告应当直接向原告支付。
被告赵建行辩称，一、原告主体不适格，原告与被告签订房屋租赁合同至现在没有提供过本人的房产证明；二、原告在2016年就已经起诉过，三亚市城郊人民法院已经受理，本案已经开过庭，现原告又因同一事实和理由起诉到三亚市城郊人民法院，原告浪费了司法资源，按照一事不再理原则，应当驳回原告的起诉；三、原、被告签订合同目的是为了创造一个良好的居住环境，租赁的房屋南北面在2016年开始施工装修，承租房屋的楼下别墅，开始进行大规模装修噪声污染极其严重，游客不断投诉，影响了游客的使用，造成了被告的亏损，被告和原告反应后，原告并没有为被告消除妨害。被告在2016年5月31日暂时搬离该房屋，原告在2016年6月3日在go007、58同城等网站上发布了房屋租赁信息。原告已于2016年6月2日用实际行动解除了与被告的租赁合同，被告在办理后，原告就在309号房生活，并缴纳相关生活费；四、原告已经在2016年6月2日解除租赁合同，故原告不应该再诉求租金12万元；五、本案被告并没有违约，原告在网上发布租赁本案涉诉房屋的信息，房屋已经全部租赁，原告因此对被告造成的损失，被告也可以反诉，也可以另案起诉，要求原告支付因原告怠于消除妨害造成的损失；六、收取物业费的主体是物业公司，原告没有收取物业费的资格。七、本案诉讼费应由原告自己承担；因本案追加的第三人无法核实其真伪性，因此本案主体仍然不适格。原告为维护其合法权益，现诉至法院，请求法院判令：一、确认原告与被告之间签订的《房产租赁合同》已于2016年8月14日解除；二、被告向原告支付租金12万元；三、被告向原告支付滞纳金并赔偿损失4万元；四、被告向原告支付拖欠的物业费8374.17元；五、本案诉讼费等原告因维权而支付的相关费用由被告承担。
第三人付胜男、王玉龙、付玉洁、王建坤、王建旭、秦联合、付建文、王思梦、马素卫、苑利珍、傅建蕊、刘瑶、褚立柱、邵秋、崔哲锋、何会雪共同陈述称，一、我们与本案其他涉诉房屋的所有权人均系付金帅的亲戚、朋友。本案其他涉诉房屋的所有权人向开发商三亚金中海国际置业投资集团有限公司购买了涉案房屋并签订了相关协议、文件，购买房屋时涉案房屋为期房，均价为14000元/平方米，采用按揭贷款形式购房。同时，付金帅为我们支付了涉案房屋的首付款，并每月向银行偿还月供至今。基于付金帅为我们支付了房屋首付款及月供，作为交换，2010年底开发商将房屋交付我们的同时，我们将涉案房屋交由付金帅，由其自行经营、出租并收益，以作为付金帅为我们支付上述费用的交换。虽我们与付金帅之间无正式的书面协议，我们与付金帅之间就涉案房屋而言法律关系实际为租赁关系，付金帅为我们支付的房屋首付款及月供，是付金帅为使用涉案房屋而代我们支付给房产开发商及银行的费用，我们在将房屋交付给付金帅使用时，口头约定如下内容：日后产生的房屋贷款由付金帅按月缴纳，在付金帅每月按月还款的前提下，我们愿一直将房屋交由付金帅使用、经营，以房屋使用费（租金）作为付金帅支付的房屋首付款、月供，付金帅可再次进行出租、用作商业经营，并直接获取经济收益，自负盈亏，因此产生的经济纠纷与我们无关，我们不会再额外向付金帅索要其他费用，如付金帅未按时偿还银行贷款月供的，我们将直接收回房屋。因我们与付金帅均为亲友，故将房屋给付金帅当时并未签订正式的书面协议，仅向付金帅出具了《声明》，便于其自行经营使用房屋并获取收益。付金帅将涉案房屋转租给赵建行并向赵建行收取租金的行为，我们对其转租行为予以认可，付金帅有权自行收取房屋转租、经营收益，与我们无关。另外，2016年8月14日，付金帅与赵建行解除《租赁合同》后，何会雪与付金帅已于2016年10月口头达成一致，于2016年10月开始，何会雪将收回512房用于自身居住，付金帅不再使用涉案512房，至于何会雪收回房屋前的租金，由付金帅享有，与何会雪本人无关。
经审理查明，2014年5月23日，原告与被告签订《房产租赁合同》，该合同约定，原告将位于三亚市××区金中海*蓝钻（逸海阁）207房、208房、209房、212房、213房、213A房、308房、309房、310房、311房、313A房、315房、317房、510房、511房、512房出租给被告使用；租赁期限从2014年6月1日至2019年5月30日止；每年租金为48万元，于每年5月1日一次性支付下一年度租金；租赁期间的水电费、物业管理费等由被告支付等。上述合同签订后，原告将上述十六套房屋交付给被告使用，被告也按约定向原告支付了2014年6月1日至2016年5月31日期间的租金。依据合同约定，被告应于2016年5月1日向原告支付2016年6月1日至2017年5月31日的租金，但至今被告未向原告支付该租金。2016年8月12日，原告向被告邮寄了《解除合同的函》，告知被告由于其违约行为决定解除双方于2014年5月23日签订的《房产租赁合同》，并要求被告向原告支付2016年6月至8月的租金12万元及拖欠的物业管理费用。在庭审中，被告主张其未继续履行合同的原因是由于上述房产周边施工的噪音大，影响租客的使用，造成其经营亏损，且解除合同时间应为2016年6月2日，而非原告主张的2016年８月14日。
另查，原告已向三亚金博特物业服务有限公司支付本案涉诉的十六套房屋从2016年6月至8月期间的物业费用8374.17元。庭审中，被告主张其在2016年5月31日搬离涉诉房屋，而原告表示其是2016年6月知道被告搬离房屋的事实。
再查，三亚市三亚湾路海坡度假区金中海*蓝钻（逸海阁）207房、208房、209房、212房、213房、213A房、308房、309房、310房、311房、313A房、315房、317房、510房、511房、512的房产权人分别为付胜男［土地房屋权证号：三土房（2012）字第**号］、王玉龙［土地房屋权证号：三土房（2012）字第**号］、付玉洁［土地房屋权证号：三土房（2012）字第**号］、王建坤［土地房屋权证号：三土房（2012）字第**号］、王建旭［土地房屋权证号：三土房（2014）字第**号］、秦联合［土地房屋权证号：三土房（2012）字第**号］、付建文［土地房屋权证号：三土房（2012）字第**号］、王思梦［土地房屋权证号：三土房（2012）字第**号］、马素卫［土地房屋权证号：三土房（2012）字第**号］、苑利珍［土地房屋权证号：三土房（2012）字第**号］、傅建蕊［土地房屋权证号：三土房（2013）字第**号］、刘瑶［土地房屋权证号：三土房（2012）字第**号］、褚立柱［土地房屋权证号：三土房（2012）字第**号］、崔哲锋［土地房屋权证号：三土房（2012）字第**号］、邵秋［土地房屋权证号：三土房（2012）字第**号］、何会雪［土地房屋权证号：三土房（2013）字第**号］。在庭审中，十六位第三人陈述，该十六位产权人在购买涉诉十六套房屋时的首付款均由原告支付，据此，第三人将该十六套房产出租给原告，由原告对外转租并收取租金，以抵偿原告为第三人支付的首付款，并出示了《声明》表示同意原告的转租行为。
以上事实有《房产租赁合同》、《解除合同函》、《收费凭证》、《声明》、《土地房屋登记卡》、当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。
本院认为，（一）关于本案原告主体是否适格的问题。本案中，十六位第三人将涉诉十六套房产出租给原告，并同意原告将该十六套房产转租，以收取的租金抵偿原告为十六位第三人支付的购房款首付。该事实有十六位第三人的庭审陈述、出具的《声明》、《土地房屋登记卡》予以证明，故原告享有对本案涉诉十六套房产的转租权，原告的主体适格。（二）关于本案《房产租赁合同》何时解除及被告是否应支付租金12万元、滞纳金4万元的问题。该《房产租赁合同》是原、被告的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。该《房产租赁合同》签订后，原告依约将涉诉十六套房屋交付给被告使用，被告应按合同约定向原告支付租金，但被告却在合同约定的租赁期限尚未届满时搬离涉诉房屋，以其行为表明不再履行合同约定的义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款”在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的规定，原告诉求与被告解除双方于2014年5月23日签订的《房产租赁合同》有事实和法律依据，本院予以支持。本案中，被告主张其于2016年5月31日搬离涉诉十六套房屋，但未提交任何证据予以证明该事实。而原告在庭审中陈述其是在2016年6月知道被告搬离涉诉十六套房屋，于同年8月12日向被告邮寄《解除合同函》。从以上事实可以认定，原告对被告于2016年6月就已经不再使用涉诉房屋，以其行为表明不再履行合同义务即承租涉诉房屋的事实是知晓的。据此，应认定为原、被告之间的《房产租赁合同》在2016年6月份之后不再履行，即双方之间的合同解除时间应为2016年6月30日。在明知被告未再使用房屋的情况下，原告应及时与被告解除合同，而原告在同年8月12日才通知被告解除合同，其行为在主观上明显存在放任损失扩大的故意。基于被告主张在2016年5月31日搬离涉诉房屋的事实没有证据予以证明，而原告对被告于同年6月搬离的事实是认可的，故被告应向原告支付2016年6月的租金4万元（48万元÷12月×1个月）。另，原告主张被告应支付的滞纳金4万元实际应为对被告违约行为的违约金的主张。被告在本案涉诉《房产租赁合同》于2016年6月30日解除后，未支付2016年6月的租金，给原告造成了损失。庭审中，原告并未提供任何证据证明其损失存在4万元，应认定原告的损失只存在利息的损失，故其违约金为2016年7月至本判决确认支付之日止的利息。（三）关于物业费的支付问题。依据原、被告之间的约定，涉诉房屋租赁期间的物业费由被告承担，而本案涉诉《房产租赁合同》于2016年6月30日解除，2016年7月、8月的物业费应由原告支付，故被告应承担2016年6月份的物业费2791.39元（8374.17元÷3个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）款、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、原告付金帅与被告赵建行签订的《房产租赁合同》于2016年6月30日解除；
二、被告赵建行应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告付金帅支付租金4万元及违约金（以4万元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率，从2016年7月计算至本判决确定支付之日止）；
三、被告赵建行应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告付金帅支付物业费2791.39元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3667.48元（原告已预缴），由原告付金帅承担2797.7元，被告赵建行承担869.78元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审 判 长 谢亚琼
审 判 员 沈相法
人民陪审员 胡 彪
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 莫小微
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。