浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3590号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄节仓，男，1965年9月12日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐俊，男，1988年4月16日出生，汉族，住杭州市拱墅区。上诉人黄节仓因与被上诉人徐俊租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第1485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决认定：2014年4月1日，徐俊与黄节仓签订了《租房协议》一份，协议约定甲方（黄节仓）将钱江市场鞋城3楼8017摊位前面部分租给乙方（徐俊）做营业房使用，租期从2014年4月1日至2015年3月30日止，年租金31000元，甲方收乙方5000元押金，租期到期后，两个月后退还本金5000元，前面与后面的通道由乙方打通使用，租期满后由乙方负责装修封好完整等权利义务。协议签订后，徐俊向黄节仓交纳了租金及押金，黄节仓也按约将案涉摊位交与徐俊使用。另查明，2013年10月5日，徐俊与黄节仓还签订了一份《租房协议》，黄节仓将钱江市场鞋城3楼8017摊位后半部分（仓库）租给了徐俊，租期从2013年10月10日至2014年10月9日。该摊位（含前后部分，即整个摊位）租期届满后，双方协商确定，租期延续至2015年6月30日，徐俊即使用该摊位至该期限止。2015年7月29日，徐俊诉至原审法院，请求判令：1.黄节仓偿还押金5000元整；2.黄节仓承担本案全部诉讼费用。黄节仓向原审法院提起反诉，请求判令：1.徐俊支付黄节仓四个月摊位租金损失33700元；2.徐俊赔偿违约损失和装修损失9093元；3.本案诉讼费由徐俊承担。原审法院认为：徐俊与黄节仓双方签订的《租房协议》系当事人真实意思表示，并不违反法律规定。依法成立的协议，对当事人具有约束力，当事人应全面履行约定的义务。徐俊与黄节仓对摊位租期内租金给付并无争议，双方争议的是徐俊是否强占摊位至2015年7月31日及期间租金的给付问题。庭审后，原审法院现场进行了查看并向市场管理部门核实，结合有效证据，能确认徐俊租用该摊位延续至2015年6月30日止，是经双方协商一致的，不存在强占的情形；至于租期延续期间的租金，既然双方协商确定的，根据之前的协议实行的是先付后租原则，徐俊称因相关原因黄节仓承诺免费续租符合情理；黄节仓无证据证明需另行支付租金及期间向徐俊主张过权利等事实，故对黄节仓上述意见不予采纳。黄节仓称押金未重复收取，协议约定的是之前仓库租赁的押金。原审法院认为，协议中明确约定租给徐俊摊位前半部分向徐俊收取了押金5000元，且该协议与仓库租房协议是独立订立的协议，黄节仓辩称无事实依据印证，也不予采纳。租赁届满后，徐俊已将租赁物返还给了黄节仓，徐俊不存在违约情形，根据协议约定，租期满后两个月后退还押金，即黄节仓应在2015年9月1日起归还徐俊押金，目前，徐俊主张的条件已经成就，黄节仓应当将押金5000元退还徐俊，徐俊的诉请予以支持。至于8017摊位前后之间的隔断，协议中约定摊位归还时徐俊应负责装修封好完整；徐俊陈述系柜子分割，只要黄节仓要求可立即恢复原样，黄节仓当庭对该事实并无异议；而黄节仓现主张要求徐俊支付装修工程费，显然无事实依据。综上，黄节仓反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄节仓于判决生效后十日内返还徐俊押金5000元。二、驳回黄节仓的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费：本诉部分减半收取计25元，反诉部分减半收取计435元，合计460元，由黄节仓负担。宣判后，黄节仓不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律不当。2013年10月5日黄节仓将钱江市场鞋城三楼8017摊位后面部分的仓库租给徐俊，年租金1.5万元，收取押金5000元，2014年4月1日黄节仓又将8017摊位门店也一同租给了徐俊，年租金为3.1万，合计年租金为4.6万元，合同到期为2015年3月30日。合同到期后，徐俊继续占用，且未交租金，在7月3日黄节仓去摊位找徐俊要求其立即腾空，或交租金，但徐俊置之不理，因而发生冲突，黄节仓报了110。今年该店铺黄节仓支付给钱江市场的年摊位费为83100元。因徐俊归还摊位时没有按合同第6条约定履行，前面和后面的通道由乙方(徐俊)打通使用，在租期满后由乙方负责装修封好完整。导致黄节仓自行恢复隔墙装修封好完整，产生装修工程费。本案争议焦点1是徐俊使用摊位到6月30日还是7月31日，黄节仓和徐俊都认可因摊位使用争议在7月3日报了110处理，且黄节仓提供了7月3日、7月19日和7月31日的一组照片，证明徐俊仍占用着本案摊位，故一审法院认定徐俊使用摊位到6月30日不符合事实。且徐俊没有提供任何证据证明其在什么时候将摊位交还给黄节仓，理应按上上诉人认可收回摊位的时间来确定。本案的争议焦点2，黄节仓是否因欠徐俊钱而说好将摊位免费让徐俊使用至6月30日，首先黄节仓根本不欠黄节仓任何钱款，徐俊提交黄节仓与案外人的一张借条，一审法院却认定该证据的关联性无法律依据，更何况黄节仓与该案外人的借款本金和利息都已经结清，无其他经济纠纷。其次黄节仓也根本不可能将自己花费年租金83100元的摊位无偿提供给徐俊使用，一审法院在没有任何证据的情况下，认定徐俊免费续租符合情理，这显然是错误的，一审法院还要求黄节仓举证证明不是免费租给徐俊的，没有法律依据。一审法院说进行了现场查看和向市场管理部门核实，但没有提供勘查笔录和调查笔录，以此作为定案的依据之一违反民事诉讼法的有关规定。本案争议焦点3，在租期满后因徐俊未按合同第6条约定履行将前后隔墙装修封好完整。导致黄节仓自行恢复隔墙装修封好完整，产生装修工程费8500元。徐俊自己也承认没有恢复隔墙，对于这一明显违约行为，一审法院却不予认定。本案争议焦点4，黄节仓是否收取二笔各5000元押金，徐俊仅提供一张5000元的押金收条，一审法院认定黄节仓收取二笔押金于法无据。现黄节仓四个月的摊位租金损失50000元，及因徐俊未交租金导致黄节仓不能按约向市场交纳摊位费的违约损失5000元，和隔墙装修工程费8500元，各项损失合计为63500元，按摊位的仓库和门店合同的租金比例，本案门店合同承担67.4%的赔偿损失金额即42793元，其中仓库4个月租金损失33700元。违约损失、装修损失9093元。一审法院驳回黄节仓的全部诉讼请求违背事实和法律，有违公平正义。综上，请求：一、撤销一审判决，依法改判徐俊支付黄节仓四个月仓库租金损失33700元，并赔偿违约损失和装修损失9093元。二、驳回徐俊的诉讼请求。三、本案诉讼费由徐俊承担。徐俊答辩称：2013年10月5日，首张租凭协议由黄节仓起草后，徐俊看过无异议签字，协议第3、4条提及押金5000元，并出具了收条证明。这是第一次徐俊租8017后面摊位交给黄节仓的押金。2014年4月1日，租下8017前面摊位，单独起草8017前面摊位租赁合同一份，并再交5000元押金给予黄节仓。押金合计10000元整。黄节仓所说的合同到期后，徐俊继续占用，完全就是在污蔑，徐俊摊位到期后并不想继续租下去，并向黄节仓退还摊位并索要押金10000元和借款50000元，由于黄节仓以人在外地，不方便，或者资金有点困难等各种理由，退还不了10000元摊位押金以及50000元借款，才将摊位免费给徐俊使用，并不存在强占这一说法，并且，如果没有黄节仓的同意下，徐俊是无法在钱江市场8017摊位正常经营的，市场管理部会进行拉电关门处理，只有在双方协商同意后才可以继续经营，市场管理部也开据证明一份，证明此摊位是黄节仓与徐俊协商同意后才让其继续使用的，没有强占摊位一说。所以，黄节仓所说的7月3日到摊位找徐俊要求立刻腾空摊位，但徐俊置之不理，因而发生冲突这件事完全就是在瞎编乱造，扭曲事实。当时真实的情况是黄节仓在市场被徐俊碰见，徐俊要求其归还押金及借款，黄节仓不肯归还，还态度极其蛮横，继而发生冲突。至于8017摊位前后之间过道的隔断，原本就是柜子分割的，只要黄节仓要求，可以立即恢复原样，黄节仓所说的装修工程费，根本与这个隔断没有任何关系。50000元借款和利息是在2015年内11月份被法院强制执行归还。还有10000元摊位押金请求维持原判，依法驳回黄节仓的上诉请求.徐俊在二审期间未向本院提交新证据，黄节仓在二审审理期间向本院提交了下列证据：证据1.收条一份，欲证明黄节仓向徐俊的姐姐陈佳借款五万元，本息已经还清，本来口头上说好是作为徐俊的续租未付租金作为担保；证据2.黄节仓与陈佳的协议书一份，欲证明给徐俊租到2015年4月1日止，且借款五万的事实；证据3.陈佳所写字据一份，欲证明曾经双方就租金的问题进行过协商，但是没有达成一致的事实；证据4.缴费通知单及发票三份、收据一份，欲证明交纳给钱江市场的年租金83100元是由黄节仓交纳的；证据5.钱江市场罚款违约金收据一张，欲证明徐俊未按时交纳租金所造成的损失是5000元；证据6.黄节仓一审时提交的答辩状，欲证明与徐俊姐姐存在借款50000元及本案拖欠租金有关；证据7.杭州市拱墅区人民法院执行通知书，欲证明已经还清陈佳50000元借款及其利息的事实。对上诉人黄节仓提交的证据，被上诉人徐俊对证据1的形式真实性没有异议，但是该证据达不到黄节仓的证明目的；对证据2真实性没有异议，虽然和陈佳的合同上写的是使用到4月1日，但是同意徐俊一直免费使用下去的，6月30日市场清场的；对证据3、证据4、证据5的真实性均有异议；对证据6的真实性也不认可；对证据七的真实性没有异议。本院对证据1的真实性予以确认，但该收条不能证明黄节仓与陈佳曾口头约定就徐俊的续租未付租金作为担保；证据2的真实性本院予以确认，但该协议系黄节仓与陈佳签订并不能约束第三人；证据3无法确认系何人书写，也不能确认内容与本案的关联性，对该证据本院不予采信；证据4、证据5黄节仓一审期间已经作为证据提交，不属于二审新证据；证据6系黄节仓单方制作的答辩状，不符合证据形式要件，本院不予采信；证据7的真实性本院予以确认。本院经审理认定的事实与原审认定一致。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”黄节仓主张由徐俊支付其案涉摊位装修损失，但其并未提交有效证据证实交付案涉摊位时的现状，也无证据证实其所称隔断装修的费用，故黄节仓的该上诉理由本院不予采信。一审期间徐俊提交的浙江钱江服装小商品市场出具的证明可以证实徐俊在与原摊主协商一致后实际使用至2015年6月30日，可以确认徐俊系经黄节仓同意后继续使用案涉摊位，结合徐俊与黄节仓之前履行《租房协议》为先付后用，故黄节仓主张未同意徐俊免费使用，进而主张租金损失、违约损失的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于保证金，案涉《租房协议》约定，“甲方（黄节仓）收乙方（徐俊）伍仟元押金，租期到期后，两个月后退还本金伍仟元”，现黄节仓认为其并未收取该5000元押金，依据不足，本院不予采信。综上，黄节仓的上诉理由均不成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费845元，由黄节仓负担。本判决为终审判决。、审判长余文玲审判员  张一文审判员  盛 峰二〇一六年一月二十六日书记员  赖雪珂????*MERGEFORMAT?8?