江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终1556号
上诉人（原审原告）:温春桃,女，1967年3月2日生，汉族，个体工商户，住赣州市章贡区。
委托诉讼代理人：申德萍，广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告）:赣州市天诚典当有限公司，住所地赣州市章贡区章江南大道26号。
法定代表人：谢贤芳，董事长。
委托诉讼代理人：邱培强，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人温春桃因与上诉人赣州市天诚典当有限公司（以下简称天诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院(2016)赣0702民初2308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人温春桃上诉请求：维持一审判决第一、三项，撤销第二项，依法改判天诚公司向温春桃支付自2016年2月1日起至房屋交还给上诉人时止的房屋租金，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院开庭后，主审法官提议办理交接手续，双方同意并同时到达房屋地点，但因被上诉人提交的电动卷闸门钥匙无法打开店门，被上诉人解释是已关闭电动卷闸门的电源，其也无法打开（未通电并非供电部门的原因，而是天诚公司的原因），致使双方未能进入房屋内，屋内的状况无法知晓。且天诚公司在开庭期间，明确要求温春桃对其相关装修进行补偿，在交接时天诚公司也未对如何处置进行明确表态，致使双方交接无法进行，天诚公司将电动卷闸门的钥匙收回。一审法院未经审查质证就认为该房屋由温春桃控制，明显错误。
上诉人天诚公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判天诚公司在本案中不承担赔偿责任，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。天诚公司多次告知温春桃，由于上诉人自身经营原因需解除租赁关系，天诚公司在本案中不存在任何过错。在天诚公司告知温春桃已经搬离房屋的情形下，温春桃仍然不采取措施及时将房屋出租，温春桃应当对扩大的损失承担责任。对于天诚公司的房屋装修费用，温春桃应给予适当的补偿。
上诉人温春桃辩称：双方合同约定了租赁期限，是否解除合同要经过双方同意，天诚公司在其上诉状第一条所作陈述不是事实。搬离房屋和交还房屋是两个法律概念，所以天诚公司以其搬离房屋作为解除合同的理由不能成立，一审判决违约金事实清楚。天诚公司并没有将房屋交付给我方，其仍然实际使用和占有，因天诚公司违反了合同约定，造成了我方解除合同，根据合同的约定及法律规定，对于其房屋装修不存在赔偿问题。此外，其在一审时未提出反诉请求，其要求装修费赔偿不在本案的审理范围。
一审原告温春桃向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的两份《房屋租赁合同》，被告立即搬离腾空房屋，向原告交还房屋；2、被告向原告支付自2016年2月起至实际交还房屋之日止的租金（至起诉之日暂计为12760元/月×5个月+12100元/月×5个月＝124300元）；3、被告向原告支付迟延支付租金期间的滞纳金（每日按月租的1%计算，至起诉之日暂计为111870元）；4、原告无需向被告退还其已支付的押金66000元；5、本案诉讼费用全部由被告承担。
一审法院认定事实：2014年7月2日，原告温春桃与被告天诚公司签订第一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于赣州市章贡区瑞金路银庭花园55号房屋租赁给被告使用，租期三年，即2014年7月1日至2017年6月30日止，租金为：2014年至2015年6月30日11600元/月、2015年7月1日至2016年6月30日12760元/月、2016年7月1日至2017年6月30日14036元，押金33000元，房租支付方式（先付后用），于每月5日前支付。如不能按时交付，延期必须交纳滞纳金，每日按月租的1%交纳，如因特殊原因未能及时交付租金时，应征求原告同意方可延期，但最长不可超过7日，被告逾期10天未按合同交纳租赁费用，视被告终止合同。合同还约定合同期满，依附于房屋的固定装修归原告所有，不得破坏。租赁期间，被告有拖欠房租半个月以上等行为之一，原告有权解除合同，收回房屋，被告在租赁期间违反本合同，原告有权提前终止合同并没收押金，由此所造成的责任及损失由被告承担。合同签订后，被告依约定向原告交纳了押金33000元。2014年7月10日，原、被告签订第二份《房屋租赁合同》，约定原告将位于赣州市章贡区瑞金路银庭花园56号房屋租赁给被告使用，租期三年，即2014年8月1日至2017年7月30日止，租金为：2014年8月1日至2015年7月30日11000元/月、2015年8月1日至2016年7月30日12100元/月、2016年8月1日至2017年7月30日13310元，押金及房租支付方式等其他条款与双方签订的第一份合同条款约定一致。该份合同签订后，原告按合同约定也收取了押金33000元。2016年2月开始，被告未按约定交纳租金，双方就租赁事宜未达成一致意见，被告于2016年4月30日搬离承租的房屋，未与原告办理房屋交接手续。原告遂诉至本院处理。
本案在诉讼过程中，原、被告一致同意办理房屋交接手续，双方于2016年9月14日到案涉房屋办理交接手续，被告将其安装的电动卷闸门的电动钥匙交给原告，但因房屋未通电无法进入，被告就电动卷闸门是否拆除及店内装修如何处置未作表态，双方未能办理书面交接手续。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应依合同约定履行自己的义务。被告称已与原告达成口头解除合同的协议，未提供充分的证据予以证实，对被告这一辩解理由，本院不予采信。被告在双方未达成一致协议的前提下，拖延支付租金并搬离承租房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告据此要求解除合同并由被告支付拖欠租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于租金计算至何时为止，由于被告已搬离房屋且愿意与原告办理交接手续，并于2016年9月14日实际将房屋钥匙交还给原告，原、被告双方虽未签订书面的房屋交接手续，但案涉房屋已从该日起处于原告控制之下，故租金计算至2016年9月14日为宜，即被告尚需支付租金190543元{[12760元/月×5个月+14036元/月×2个月+14036元/月÷30天×14天）]+[12100元/月×6个月+13310元/月×1个月+13310元/月÷30天×14天）]}。原告主张无需退还被告交纳的押金，鉴于本案纠纷系被告的违约行为所致，根据双方合同约定，被告应承担没收押金的责任，该约定金额不违反法律规定，本院对原告该项诉讼请求予以支持。原告主张被告支付延期交纳租金的滞纳金，因违约金应与违约方对守约方所造成的实际损失相当，原告未提供证据证实其实际损失用被告交纳的押金仍不足以弥补，故对原告这一诉讼请求，本院不予支持。被告称原告应向其补偿装修损失，由于合同提前解除系被告自身行为造成，且双方合同也约定依附于房屋的固定装修归原告所有，故对被告这一辩解理由，本院不予采纳。原告主张被告搬离房屋并交还房屋，根据庭审查明的事实，被告已实际搬离房屋且向原告交付房屋钥匙，对原告这一诉讼请求，本院不再处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告温春桃与被告天诚公司于2014年7月2日、2014年7月10日分别签订的两份《房屋租赁合同》；二、被告天诚公司于本判决生效之日起7日内向原告温春桃支付拖欠的2016年2月1日至2016年9月14日的房屋租金190543元；三、被告天诚公司向原告温春桃交纳的押金66000元用于折抵违约金，原告温春桃无需退还；四、驳回原告温春桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5833元，由原告温瑞春负担2160元，被告天诚公司负担3673元。
本院二审期间，上诉人天诚公司于2017年7月7日向上诉人温春桃交付了案涉房屋的钥匙。上诉人天诚公司表示对案涉房屋的内外装饰和相关设备、设施放弃要求温春桃补偿或赔偿。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人温春桃与上诉人天诚公司于2009年10月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。在一审诉讼期间，2016年9月14日，双方到案涉房屋办理交接手续，因案涉房屋未通电无法打开电动卷闸门，双方未能进入案涉房屋，上诉人温春桃将钥匙交还给了上诉人天诚公司。二审期间，上诉人温春桃接受了上诉人天诚公司交给其案涉房屋的钥匙。上诉人天诚公司因经营困难无力支付房租，已于2016年4月30日搬离了所承租的房屋。而上诉人温春桃本可以一审时就接受钥匙，无须拖至二审期间，故上诉人温春桃应当自行承担2016年9月15日之后的租金损失。上诉人天诚公司主张其不应承担本案民事责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人温春桃及上诉人天诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对本案的处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9276元，由上诉人温春桃负担4128元，上诉人赣州市天诚典当有限公司负担5148元。
本判决为终审判决。
审判长 傅 忠
审判员 徐 军
审判员 彭 莉
二〇一七年九月十一日
书记员 王 佳
书记员 甘美玉