江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终5062号
上诉人（原审原告）：江苏怡华投资有限公司沭阳分公司，住所地沭阳县沭城街道怡华苑小区物业管理办公室。
法定代表人：刘桂华，该公司经理。
委托诉讼代理人：苏德宽，该公司经理。
委托诉讼代理人：宋广圣，江苏雅凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙桂军，男，1966年5月15日出生，汉族，住沭阳县。
委托诉讼代理人：朱雷霆，江苏沂淮律师事务所律师。
上诉人江苏怡华投资有限公司沭阳分公司（以下简称“怡华沭阳分公司”）因与被上诉人孙桂军排除妨害纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初12333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
怡华沭阳分公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持怡华沭阳分公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、双方之间并未订立商品房买卖合同，怡华沭阳分公司只是收取了孙桂军交付的涉案房屋预付款，怡华沭阳分公司出具的收据亦仅有“17号楼607首付款70000元”字样，并无房屋单价、总价等商品房买卖合同的主要内容。因此，双方之间并未成立商品房买卖合同关系，仅存在预约买卖合同关系。二、张君才虽是涉案房屋的施工人，但怡华沭阳分公司从未委托张君才销售房屋，按照怡华沭阳分公司与张君才之间对工程款结算的约定，张君才只能将购房者带到怡华沭阳分公司处洽谈、交款，由怡华沭阳分公司与购房人之间建立合同关系。孙桂军认可是张君才带其到怡华沭阳分公司交纳首付款，孙桂军应明知房屋出卖人为怡华沭阳分公司而非张君才，即使孙桂军确实向张君才交纳了房款也非善意。三、怡华沭阳分公司从未向孙桂军交付过涉案房屋，孙桂军从张君才手中取得涉案房屋的钥匙并进住该房屋应认定为侵权。怡华沭阳分公司系涉案房屋法律上的物权人，是基于所有权而请求排除妨害。即使怡华沭阳分公司与张君才之间有过以物抵债的协议，但在所有权变更前，怡华沭阳分公司仍可不履行该协议而仅履行付款义务，况且怡华沭阳分公司并未拖欠张君才的工程款。
孙桂军辩称，本案双方之间形成房屋买卖合同关系，合同依法成立并有效。孙桂军依据张君才持有的两份承包协议，有足够的理由相信张君才所作出的意思表示对怡华沭阳分公司具有法律约束力。怡华沭阳分公司收取了孙桂军的相关款项，孙桂军收到由张君才交付的钥匙后入住使用至今，具有交付标的物的法律效果。本案所涉及的以房抵工程款并非以物抵债协议，以物抵债协议一般是指合同履行完毕后，就合同债务达成的清偿方式，而本案的协议是合同履行过程中以房屋抵充工程款，属于工程款支付的一种方式。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
怡华沭阳分公司向一审法院起诉请求：判令孙桂军搬离怡华沭阳分公司所有的怡华苑小区17号楼4单元607室及阁楼。
一审法院认定事实：2010年5月13日，孙桂军向怡华沭阳分公司支付怡华苑小区17号楼607室首付款70000元。后孙桂军从案外人张君才处取得涉案房屋钥匙。2010年10月20日，孙桂军向沭阳县家园物业管理有限公司怡华苑服务部支付了涉案房屋的物业费、装修垃圾清运费、化粪池清理费、生活垃圾费、楼道公用设施维修费等费用，并装修居住至今。2011年9月29日，孙桂军向怡华沭阳分公司支付涉案房屋的天然气安装费2500元、对讲门铃、电表、太阳能共计2583元。2015年1月30日，张君才向孙桂军出具收据一份，载明：“今收到壹拾伍万伍仟元整，人民币155000,17＃607室孙桂军房款，经手人张君才，2015年1月30日”。
一审法院另查明，2009年1月2日，怡华沭阳分公司（甲方）与沭阳县兴邦建筑工程有限公司（乙方）签订《工程承包协议书》，约定将沭阳县怡华苑小区16号楼、17号楼的土建、水电工程发包给沭阳县兴邦建筑工程有限公司施工。合同第四条约定承包形式为包工包料，工程造价一次性包死。第五条约定工程价款以每平方米760元的单价乘以施工图1-6层住宅房屋面积，一次性包死工程总造价。第七条约定工程付款形式为工程总造价以乙方自建房抵充工程款，楼层为4-6楼，房屋销售均价为1660元/㎡、阁楼价款为650元/㎡、自行车库价款为1400元/㎡。（所订房屋均价一次性包死，不受市场价格增减变动影响。乙方销售溢价自行承担营业税和所得税）不足房源由甲方在其他楼号中调剂，住房套型房面积最终以县房管核定面积为准，多退少补。乙方收取款项时必须开单位的收款收据。合同中加盖怡华沭阳分公司、沭阳县兴邦建筑工程有限公司的印章，张君才在乙方代表人处签名。2009年11月13日，怡华沭阳分公司（甲方）与沭阳县兴邦建筑工程有限公司（乙方）签订《工程承包协议》补充协议，第一条约定甲方以开发的怡华苑小区商品房抵充工程款，其中房屋销售均价为1660元/㎡、阁楼为650元/㎡、车库为1400元/㎡（具体房源祥见附表）。第三条约定乙方在出售房源的过程中，需备案的客户由客户或乙方支付首付款。补充协议并附16号、17号楼抵充工程款统计表，其中17号楼4单元607室及阁楼均在列。
一审法院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，孙桂军向怡华沭阳分公司支付了涉案房屋的首付款，约定购买涉案房屋。对于剩余房款，孙桂军依据张君才持有的工程承包协议及补充协议，有充分理由相信张君才就购房款作出的意思表示对怡华苑公司具有法律约束力，且无论该价款如何，均不影响怡华沭阳分公司与张君才之间工程款的结算。在本案审理过程中，张君才认可孙桂军已经向其付清了涉案房屋的全部购房款。综上，怡华沭阳分公司与孙桂军之间的房屋买卖合同具备了房号、价款等合同的主要内容，合同已经成立并合法有效。怡华沭阳分公司以孙桂军无权占有为由要求排除妨碍，无事实及法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回怡江苏怡华投资有限公司沭阳分公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由江苏怡华投资有限公司沭阳分公司负担。
本院二审期间，怡华沭阳分公司围绕上诉请求提交了一份失信被执行人信息打印件，用于证明张君才系法院失信被执行人，张君才在一审中证言的证明效力不高，不能作为本案认定事实的依据。
孙桂军对该证据的真实性不予认可，认为该证据的来源无法得到证实，即使该证据真实，张君才亦是因为在其他案件中未履行法定义务而被列为失信人员，并不能因此认定张君才在本案中所作的证言不真实。
本院认为，双方当事人在本案中争议的焦点是双方之间是否存在商品房买卖合同关系。怡华沭阳分公司主张其与孙桂军之间不存在商品房买卖合同关系，孙桂军擅自占有涉案房屋的行为构成侵权。孙桂军主张其与怡华沭阳分公司之间存在商品房买卖合同关系，孙桂军是合法占有、使用涉案房屋。根据本案查明的事实，孙桂军于2010年5月13日向怡华沭阳分公司交纳涉案房屋的首付款，于2010年10月20日从张君才处接收涉案房屋，并于同日交纳了相关物业管理费用，后又于2011年9月29日向怡华沭阳分公司交纳了天然气等设备费用，现孙桂军接收涉案房屋后已进行装修并使用至今。一审法院依据上述事实，认定双方之间已形成商品房买卖合同关系，并无不当。怡华沭阳分公司主张张君才无权交付涉案房屋，因张君才向孙桂军交付涉案房屋后，怡华沭阳分公司当时并未提出异议，且之后还收取了孙桂军交纳的天然气等设备费用，故本案应认定怡华沭阳分公司已经认可张君才向孙桂军交付涉案房屋的行为。因此，怡华沭阳分公司主张孙桂军搬离涉案房屋的上诉请求，无充分事实和法律依据，本院不予支持。另外，怡华沭阳分公司主张张君才的证言不真实，不能证明孙桂军已向张君才缴纳了剩余房款，且张君才无权收取剩余房款。因孙桂军的付款行为属于履行合同的行为，孙桂军是否付款以及向谁付款，关系到孙桂军是否已经履行了合同义务，但并不影响双方之间的合同效力，亦不影响房屋交付行为所产生的法律效果，与双方争议的侵权责任无直接关联，故本案中对上述事实不予理涉。
综上所述，怡华沭阳分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由怡华沭阳分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 覃卫东
审判员 谢朝晖
审判员 徐金鸽
二〇一八年三月二十三日
书记员 汤媛媛