上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初28682号原告(反诉被告)：上海碧恒实业有限公司。法定代表人：李某某。委托诉讼代理人：卢蓉蓉，浙江沪鑫律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：陈丽萍，浙江沪鑫律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海东品西食国际商贸有限公司。法定代表人：蔡某。委托诉讼代理人：付琼，上海胜杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤霞，上海胜杰律师事务所律师。原告上海碧恒实业有限公司(以下简称碧恒公司)与被告上海东品西食国际商贸有限公司(以下简称东品西食公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告东品西食公司向本院提出反诉，本院将本诉与反诉予以合并审理。原告(反诉被告)碧恒公司的委托诉讼代理人卢蓉蓉、陈丽萍，被告(反诉原告)东品西食公司的法定代表人蔡某及委托诉讼代理人付琼到庭参加诉讼。审理中，双方当事人均同意本案简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。原告碧恒公司向本院提出诉讼请求：1、确认碧恒公司与东品西食公司于2013年3月18日就上海市闵行区古方路XXX号xx层xxx号商铺(以下简称涉案商铺)签订的《租赁合同》于2016年9月1日解除；2、东品西食公司向碧恒公司支付自2015年8月1日起至2016年8月29日止的租金人民币(币种下同)3,564,768.89元、自2015年9月1日起至2016年8月29日止的推广费265,610.61元、自2016年7月1日起至2016年8月29日止的物业管理费236,386.09元、自2016年7月1日起至2016年8月29日的仓库租赁费1,935.48元、自2016年7月1日起至2016年8月25日止的水费6,365元、自2016年5月1日起至2016年8月25日止的电费256,481.30元以及前述各项费用的逾期付款利息(按逾期应付款项的万分之五每日的标准计算自每期应付各项费用之次日起至东品西食公司实际支付前述款项之日止)；3、碧恒公司没收东品西食公司已支付的履约保证金500,000元；4、东品西食公司按每日1,000元的标准向碧恒公司支付自2016年10月1日起至被告实际办理完成工商地址变更手续之日止的逾期变更注册地址之违约金；5、东品西食公司向碧恒公司支付律师费120,000元；6、诉讼费由东品西食公司承担。审理中，碧恒公司调整第2项诉请中电费的金额为210,685.20元,并表示对于水电费的逾期付款利息不在本案中主张。同时碧恒公司表示保留对于主张2016年4月的电费及逾期水电费利息的权利。事实和理由：2013年3月18日，碧恒公司与东品西食公司签订《租赁合同》，约定东品西食公司承租碧恒公司名下的涉案商铺。双方对于东品西食公司承担的租金、推广费、物业费等各项费用的支付标准、时间、违约责任等均作了明确约定。然东品西食公司在租赁期内屡屡拖欠租金、物业费等款项，且经碧恒公司多次催讨仍未能按期支付。碧恒公司遂于2016年8月30日委托律师向东品西食公司寄送律师函表示因东品西食公司的违约行为，碧恒公司发函解除双方签订的《租赁合同》，同时要求东品西食公司支付拖欠的款项并承担相应违约责任。但东品西食公司置之不理。后为避免损失进一步扩大，碧恒公司于2016年11月将涉案商铺出租给了他人。综上，碧恒公司为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告东品西食公司辩称，不同意碧恒公司的全部诉请。对于第1项诉请，2016年8月10日，碧恒公司将涉案商铺封锁，导致涉案商铺处于停止经营状态，因此自该日起其就不再占有涉案商铺，也无法进入涉案商铺。后碧恒公司擅自将涉案商铺的装修全部敲掉并出租给他人，导致涉案租赁合同无法继续履行，故其认为涉案合同的解除日期应该是碧恒公司敲掉其公司装修的时间。至于碧恒公司于8月30日寄送的律师函，因涉案商铺早已被封锁，涉案商铺现场并无其公司工作人员，故其未收到该函。对于第2项诉请，其中关于碧恒公司主张的租金、推广费的金额，其不认可。首先，其认为并不存在拖欠租金。涉案商铺分A、B两区。其公司先承租B区。后因A区碧恒公司未能成功招商，故双方协商由其公司承租下来。其在A区开设了自贸区超市，但是还有1,770平方米未能出租出去。故碧恒公司的老总口头承诺该部分租金、物业管理费可以减免、延期支付，等该部分面积开业后再逐步支付。而之后该1,770平方米始终未能成功招商,原因在于原告。按《租赁合同》约定，门前立柱位置不设立其他商家，否则会遮挡该部分商铺的营业，但实际碧恒公司一直将门前立柱位置招商给别人经营，严重影响该部分商铺的招商。因此除去1,770平方米，2013年5月至2016年8月，据其不完全统计仅租金、推广费、物业费，其共计支付1,212万元。然而至2016年7月底其应付的租金、物业费、推广费为1,005万元，故其实际多付了197万元。现因其公司具体支付凭证均放置在涉案商铺内，而涉案商铺被碧恒公司封锁，故其无法获得相关材料和凭证。其次，即使其存在拖欠，但租赁合同的诉讼时效为1年，碧恒公司系于2016年10月14日起诉立案，故其同意支付的租金及推广费期间为2015年10月15日起至合同解除之日止。关于逾期支付租金、推广费的利息，首先，其认为碧恒公司表述不正确，应该表述为违约金。其次，不认可碧恒公司要求分段计算违约金的方式，应该以拖欠总额为基数，从碧恒公司起诉之日起计算。最后，合同约定的违约金的标准过高，明显高于原告的实际损失，应以同期贷款利率来计算。关于物业管理费、水费、电费，收取主体应是物业公司，碧恒公司无权主张。且其于2016年8月4日还支付过20万元的租金、14万元的物业管理费，说明其一直在履行合同义务。2016年8月10日，其公司还从营业收入中拿出现金去支付了当天的物业管理费。关于仓库租赁费，其不认可碧恒公司主张的金额，其认为应自2016年7月1日起计算至2016年8月10日止，欠付金额为1,333.30元。对于第3项诉请，因碧恒公司擅自解除合同构成违约，故碧恒公司无权没收，反而应当按合同约定向其赔付500,000元。在合同履行期间，碧恒公司从未向其催款，双方之间以双方默认的支付方式及合作模式进行合作，且其一直在持续地支付租金、推广费等费用。而2016年8月10日，碧恒公司毫无理由强制封锁涉案商铺的行为属于合同约定的擅自解除合同。此前碧恒公司也从未发过书面通知提前告知其要在8月10日封锁涉案商铺。退一步讲，即便其拖欠租金等费用，碧恒公司要求支付租金或者要求其公司清场，也应该提前告知并给予其合理期限，否则将会给其公司造成巨大的经济损失。对于第4项诉请，该项违约金过高，且碧恒公司已在诉请2中主张了违约金，违约金不能重复计算。即便要求其变更注册地址，也应当给予其公司合理期限。其公司是否变更注册地址并不会给碧恒公司造成损失，碧恒公司依旧可以将涉案商铺出租给他人。对于第5项诉请，其亦不同意承担。另外，其认为按合同约定该合同逾期签署则失效，而该合同实际签订日期为2013年3月18日，已过约定的签订日期，故属失效。双方实际形成不定期租赁关系。其又陈述，其认可涉案租赁合同的内容，但租赁双方已对合同内容比如租金等的支付标准、方式进行了变更，碧恒公司一直默认其公司的租金支付方式及金额，未催讨过，双方也合作良好。因碧恒公司强制封锁涉案商铺、擅自毁损其公司对涉案商铺的装修并擅自将涉案商铺出租给他人，导致东品西食公司无法使用涉案商铺。碧恒公司的行为显然已构成违约。且碧恒公司强制扣押其公司放置在涉案商铺内的商品、设备、公司及员工个人的财物。故，东品西食公司提出反诉请求如下：1、碧恒公司赔偿东品西食公司财产损失11,828,101元；2、碧恒公司返还东品西食公司支付的履约保证金500,000元；3、反诉费用由碧恒公司负担。针对东品西食公司的反诉诉请，碧恒公司辩称，因东品西食公司的违约行为导致双方租赁合同解除。根据《租赁合同》约定，在东品西食公司违约的情况下，碧恒公司有权保留涉案商铺内的装修、设备，不给予东品西食公司任何补偿。故不论商铺内所留的装潢是否有价值，碧恒公司放弃未摊销完费用的权利。且东品西食公司未能提供有效的证据证明其主张该些费用的损失依据。因此，东品西食公司无权主张商铺装修、设备的赔偿。本院经审理认定事实如下：2013年3月18日，碧恒公司(出租方，签约甲方)与东品西食公司(承租方，签约乙方)签订《租赁合同》(合同编号：LH-B25-02)。该合同附件一约定，甲方出租给乙方的商铺坐落在古方路XXX号xx层xx号，包括B25-B和B25-A两部分；建筑面积为4,966.79平方米，其中B25-B商铺的建筑面积为1,926.71平方米，B25-A商铺的建筑面积为3,040.08平方米；租赁面积为3,056.55平方米，其中B25-B商铺的租赁面积为1,185.69平方米，B25-A商铺的租赁面积为1,870.86平方米；交付日为2013年3月25日，乙方租用涉案商铺的期限自商铺交付之日起10年加98日；计租日，B25-B商铺的计租日为2013年5月1日，B25-A商铺的计租日为2013年7月1日。附件二约定，乙方应支付甲方首期履约保证金500,000元；第一年至第三年租赁年度每月租金287,039.07元(其中B25-B为111,347.78元/月，B25-A为175,691.29元/月)，第四年至第五年租赁年度租金为2元/平方米/日并按建筑面积计算，……，先付后用，乙方应于每月20日或之前向甲方支付下月的租金；物业管理费为120,196.32元/月，由乙方直接向甲方指定的管理单位支付，先付后用，乙方应于每月20日或之前向甲方指定的管理单位支付下月的物业管理费；推广费为5元/平方米/月，按涉案商铺建筑面积计算，共计24,833.95元/月(前三十个月按照租赁面积计算)，先付后用，乙方应于每月20日或之前向甲方支付下月的推广费；乙方应于每月10日或之前按照管理单位通知账单将上月电费、水费支付给甲方指定管理单位；乙方应将租金、应支付甲方的履约保证金、推广费支付到甲方开立的账户，乙方应将物业管理费、水电费等支付到甲方指定的物业管理单位即SS怡安(上海)物业管理有限公司(以下简称SS公司)的账户。附件四约定，门前立柱位置不设立其他品牌商家。该合同主文条款还约定，4-4-3无论乙方是否已支付涉案商铺电费等公用事业费或物业管理费，乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金且经甲方催讨后五个工作日内不支付的，或者拖欠支付物业管理费、推广费、电费等公用事业费及其他应缴费用中任何一项费用或未及时补足保证金超过十五日的，在不影响甲方行使其它权利的前提下，乙方同意甲方可以停止向涉案房屋提供水、电及其它物业管理服务直至乙方付清拖欠租金等应缴费用及违约金，由此造成对乙方营业的影响，甲方无需承担任何责任。8-3若乙方以涉案商铺为注册地址的，则乙方应在本合同终止或提前解除后10天内向公司登记机关递交变更乙方注册地址的全部合法文件，并应确保在本合同终止或提前解除后30天内完成该变更手续；逾期办理手续的，乙方应向甲方承担1,000元/天的违约金直至乙方完成该变更手续，若不足以弥补给甲方造成的损失，甲方有权要求乙方予以赔偿补足。10-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前终止当日将符合商铺合理使用后状态或恢复至甲方同意接受的状态之涉案房屋归还给甲方。10-2若乙方未按前款规定办理返还手续，则甲方有权停止向涉案商铺提供电、中央空调及其他物业管理服务，并按以下方式收回涉案商铺并要求乙方承担责任：(1)甲方有权在租赁期届满或本合同提前终止后的任何时间内进入并收回涉案商铺，乙方放置于涉案商铺内的一切设施设备包括装修等物品将被视为放弃物，由甲方自由处置，甲方无需为此给予乙方任何补偿；同时甲方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担；届时甲方亦有权选择保留涉案商铺内的装修和设施，甲方无需为此给予乙方任何补偿。12-1下列行为属于甲方可以解除合同的乙方实质性违约行为：(1)乙方逾期不支付租金、物业管理费、推广费、公共事业费及应由乙方承担的其它有关费用之任何一项累计达到三十日或以上的；……。12-2乙方在此明确同意及声明：在发现乙方有上述实质性违约行为之一或者本合同约定的及法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为之一后的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除本合同(不因甲方接受租金、违约金等行为而被剥夺该解除权)，提前收回涉案商铺，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任：……(3)逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息；(4)甲方有权没收履约保证金(不包含乙方支付给指定管理单位的履约保证金)；(5)不论所留装潢是否有利用价值，放弃要求甲方补偿涉案商铺所留装潢未摊销完费用的权利；……。16-2因本合同引起的一切争议，甲乙双方应首先通过友好协商解决，若通过友好协商不能解决的，任何一方可向涉案商铺所在地人民法院提起诉讼，诉讼费用及律师费全部由败诉方承担。17-9本合同在2013年3月4日前签署有效，逾期则一切合同所约定条件失效。该合同还对其他内容作了约定。前述合同签订后，东品西食公司依约向碧恒公司支付了履约保证金500,000元。碧恒公司依约向东品西食公司交付了涉案商铺。东品西食公司将其公司的注册地址注册至涉案商铺。2014年12月10日，碧恒公司(出租方，签约甲方)与东品西食公司(承租方，签约乙方)签订《仓库租赁合同》，约定甲方将位于上海xx广场xx层的xx号商铺出租给乙方做仓库之用。租期自2015年1月1日起算，至随商铺主合同到期日止。租金为1,000元/月，先付后用，按季度支付，乙方应在每季度最后一个月的20日或之前向甲方支付下季度租金。若乙方未能按约及时支付租金的，应按照日万分之五的标准支付逾期利息。若甲乙双方所签订的租赁合同终止，本合同自动终止。该合同还对其他内容做了约定。东品西食公司在租赁期内，长期拖欠并逾期支付租金等费用。期间，东品西食公司陆续向碧恒公司、SS公司支付了欠付的租金等费用直至2016年8月4日。经碧恒公司计算，因东品西食公司仍拖欠碧恒公司租金、推广费等费用，碧恒公司遂委托律师于2016年8月30日向东品西食公司的注册地(即涉案商铺)以及上海市真光路XXX号(东品西食公司庭审中陈述该地址为其老商场地址)邮寄律师函，邮寄凭证上同时记载了东品西食公司的法定代表人蔡某的手机号码(XXXXXXXXXXX)。该律师函记载因在合同履行过程中，东品西食公司屡屡拖欠租金和物业管理费等，且经碧恒公司多次书面和口头通知，仍拒不支付，故碧恒公司按合同约定正式函告东品西食公司如下：1、自东品西食公司收到本函件之日起，双方签订的《租赁合同》及所有合同文件全部解除；2、东品西食公司在收到本函件后3日内向碧恒公司付清拖欠的全部租金等费用及迟延付款利息，且在东品西食公司向碧恒公司付清全部拖欠款项之前，碧恒公司将留置东品西食公司在涉案商铺的全部货品、设备等；3、东品西食公司在收到本函件后10日内向上海市闵行区市场监督管理局递交变更东品西食公司以碧恒公司涉案商铺为注册地址的全部合法文件，并确保在东品西食公司收到本函件后30天内完成上述注册地址变更手续，否则每逾期一天，东品西食公司应承担1,000元的违约金；4、碧恒公司保留根据合同约定追究东品西食公司其他违约责任的权利。该函经中国邮政送达均被退回。根据特快专递邮件改退批条显示，寄送至涉案商铺的邮件被以“收件人迁移新址不明、关机”为由退回，寄送至真光路的邮件被以“收件人拒收”为由退回。因东品西食公司拒不支付租金等费用，遂成讼。审理中，据碧恒公司陈述，其公司已于2016年11月将涉案商铺出租给他人。另查明，东品西食公司曾多次向SS公司出具书面材料，就其拖欠的物业管理费等费用出具付款计划，并承诺按期付款。在2016年4月11日东品西食公司向SS公司出具的《付款计划书》中表示如逾期不付，SS公司可对涉案商铺采取停电停水措施，造成的一切后果由其公司承担。2016年7月26日，SS公司向东品西食公司出具《工作函》要求东品西食公司在2016年7月28日10点前至物业服务中心支付拖欠的费用，否则其公司将在2016年7月28日10点对涉案商铺采取断电措施，造成的一切损失由东品西食公司自行承担。2016年8月11日，因东品西食公司欠付物业管理费等费用，SS公司对涉案房屋停水停电。涉案商铺因无法经营，故处于停业状态。再查明，2016年9月26日，因东品西食公司涉及多起民事纠纷，本院查封了东品西食公司留存于涉案商铺内的部分设备、物品。据碧恒公司陈述，碧恒公司乘此将东品西食公司留存于涉案商铺内的其他设备、物品统一转移至他处。案件审理期间，碧恒公司与东品西食公司就东品西食公司原先留存于涉案商铺的物品、设备多次进行交接，直至2017年4月10日。此后，对于东品西食公司未搬离的设备、物品已由碧恒公司处理完毕。复查明，碧恒公司因本次诉讼委托律师，遂与浙江沪鑫律师事务所及该所上海分所签订《协商收费协议》，约定案件代理费用为120,000元，碧恒公司于该协议签订之日起三天内支付60,000元、于本案诉讼程序结束之日起三天内向乙方付清剩余的60,000元代理费用。碧恒公司于2016年9月6日向浙江沪鑫律师事务所上海分所支付代理费60,000元。以上事实，由碧恒公司提供的《租赁合同》、《仓库租赁合同》、《律师函》及邮寄凭证、《协商收费协议》及发票、东品西食公司出具的《申请》及《付款计划书》、SS公司出具的《工作函》及《催款函》、执行裁定书及谈话笔录等证据以及当事人的当庭陈述所证实。审理中，本院根据东品西食公司的申请传唤证人张某某到庭。证人张某某陈述，其向东品西食公司承租了涉案商铺中的部分面积约300平方米，月租金45,000元。已经租赁多年，但具体其承租了多少年，合同约定的租期是几年，其记不清了，要看合同。2016年8月11日、12日，其员工去上班时发现物业和保安把涉案商铺的门关了。当时物业和保安不让人员进入，也不让他人查看内部情况，并说涉案房屋被收回了，具体为何被收回未说明。涉案商铺内的物品包括私人物品均在里面。当时其租期尚未届满，涉案房屋被关、物品被锁，对其来说损失很大，至少70-80万元左右。对于损失，其尚未向东品西食公司主张。对于该证人证言，碧恒公司表示均不予认可，认为证人与东品西食公司有利害关系，该证人证言不应作为认定案件的依据；证人陈述其与东品西食公司之间为租赁关系，却无法陈述租期，也未提供书面证据证明双方的租赁关系；证人称不让其营业的主体为物业公司，从未说过是碧恒公司，物业公司确实于8月11日采取停水停电措施，势必会造成涉案商铺的停业，但并不是强制封门。东品西食公司则表示对该证人证言无异议，认为证人陈述系证人亲身经历。审理中，本院为查明本案相关情况，传唤SS公司到庭。SS公司的工作人员龚某某经SS公司委托到庭陈述，其系SS公司物业服务中心的副总，主要负责日常的保安、保洁管理。SS公司接受碧恒公司的委托对涉案商铺所属商场的公共区域进行管理。涉案商铺的水电均由SS公司代收代付，东品西食公司欠付的金额与碧恒公司主张的金额、期间一致。每个月的水电费，SS公司前台会向东品西食公司发通知要求支付。2016年7月26日，SS公司发函给东品西食公司限期付款，否则将采取停水停电。但东品西食公司逾期10多天仍未支付，故SS公司于8月11日对涉案商铺采取了停水停电措施，但未对涉案商铺进行封门，也未阻止东品西食公司的员工进入涉案商铺。当天，东品西食公司的老蔡将涉案商铺关门后，把涉案商铺的钥匙交付给SS公司。停水停电期间，涉案商铺没办法经营。SS公司虽有钥匙，但从未进入过涉案商铺，直至2016年9月26日，在法官的陪同下，SS公司工作人员进入涉案商铺并在法官的要求下对涉案商铺内的物品进行打包。后又在法官的协调下将东品西食公司的物品移至他处。对于龚某某的陈述，碧恒公司无异议。东品西食公司不予认可，认为龚某某陈述其当天在职，对保安有管理的职责，且对于8月11日当天发生的情况十分了解的，但又陈述SS公司未阻止其公司进入涉案商铺，龚某某的陈述是矛盾的。8月11日，因SS公司组织其公司工作人员进入涉案商铺，发生了打架事件。其公司法定代表人确实打电话给龚某某，由于其公司想要继续承租涉案商铺，故同意支付1,500元给受伤的保安。本院认为，虽然东品西食公司依据双方签署的《租赁合同》第17-9条约定“该合同在2013年3月4日前签署有效，逾期则一切合同所约定条件失效”的内容抗辩称该份合同应属无效，但经庭审询问，东品西食公司对该合同的内容表示认可，且租赁双方也系依据该份合同履行双方之义务，比如房屋的交付、租期、租金支付标准、租金起算时间、保证金交付标准及时间，该份合同的内容也未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，故该份合同仍属有效合同，租赁双方应当按约履行。对于双方签署的《仓库租赁合同》，也系双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同。东品西食公司作为承租人应当按约向出租方支付租金、推广费等费用。然经碧恒公司计算，东品西食公司尚欠付租金3,564,768.89元、推广费265,610.61元等费用，东品西食公司的逾期不付行为显然构成违约。对于东品西食公司抗辩的“碧恒公司承诺对于涉案商铺中1,770平方米的该部分租金、物业管理费可以减免、延期支付，待该部分开业后再支付，而实际该部分仅装修好了但尚未开业，故该部分租金等不应支付，扣除该部分租金，东品西食公司不存在欠付”的意见，本院认为，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。而东品西食公司未能就其抗辩的所谓碧恒公司的承诺提供相应的证据材料。其次，在庭审过程中，东品西食公司陈述“碧恒公司开具给东品西食公司的发票是包括1,770平方米，而其自己记账时是不包括该部分面积的”，其又陈述“经计算，除去1,770平方米，其多付了197万元”，本院认为，若碧恒公司确实曾经给予1,770平方米的租金、物业管理费减免、延期支付的承诺，对于碧恒公司开具的发票，为何当时东品西食公司不提出异议，为何东品西食公司会无缘无故多支付197万元，这显然不合理。故对于东品西食公司的该点抗辩意见，本院不予采信。对于东品西食公司抗辩的“因碧恒公司在门前立柱位置设立了其他商家导致1,770平方米未能成功招商”的意见，本院认为，首先，即使确如东品西食公司所述碧恒公司在门前立柱位置设立了其他商家，但碧恒公司的该行为是否足以影响1,770平方米的招商，东品西食公司并未提供相应的证据材料予以证明；其次，若确实造成影响，按一般常理，作为需要支付该部分租金的东品西食公司，应当与碧恒公司就此进行交涉，并对该部分租金的减免进行协商并予以书面确定，若碧恒公司不予以整改，东品西食公司应当进一步通过其他途径予以维权。但东品西食公司并未提供该方面交涉、协商的相关证据材料。故东品西食公司的该点抗辩意见并不足以减少或免除其支付该部分租金等费用。现因东品西食公司逾期未支付租金等费用，碧恒公司按照双方合同约定有权解除合同并提前收回涉案商铺。至于涉案合同解除的时间，本院认为当事人一方主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。鉴于碧恒公司解除合同的意思表示已通过诉讼方式明确表达，而东品西食公司于2016年11月1日签收本案应诉材料，故本院确认碧恒公司与东品西食公司就涉案商铺签订的《租赁合同》于2016年11月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故东品西食公司仍然应当按约支付欠付的各项费用。对于东品西食公司辩称的“租赁合同的诉讼时效为1年，碧恒公司系于2016年10月14日起诉立案，故其同意支付的租金及推广费期间为2015年10月15日起至合同解除之日止”意见，本院认为，首先，根据《中华人民共和国民法通则》规定，在租赁合同纠纷案件中，仅租金的延付或拒付的诉讼时效为一年，并未规定推广费也适用一年的诉讼时效。其次，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断；从中断时起，诉讼时效期间重新计算。又根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条规定义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”。现从双方庭审陈述，东品西食公司至2016年8月4日仍然在履行其支付租金的义务，因此东品西食公司支付租金的行为可认定为“同意履行义务”，涉案租金的诉讼时效于2016年8月4日中断，并自此重新计算。故碧恒公司主张的租金、推广费并未过诉讼时效。对于东品西食公司提出的“物业管理费、水费、电费的收取主体是物业公司，碧恒公司无权主张”抗辩意见，本院认为，该些费用均应东品西食公司承租涉案商铺而产生，而该些费用的计算标准、支付时间等均在本案双方当事人签署的《租赁合同》中予以了明确约定，根据合同相对性原则，碧恒公司有权向东品西食公司主张该些费用。之所以东品西食公司实际一直向SS公司支付，也仅是因为本案双方当事人在合同中约定由东品西食公司直接向碧恒公司指定的管理单位支付，而SS公司系碧恒公司目前委托的管理单位，故由东品西食公司直接向SS公司支付该些费用，但该付款行为并不能排除合同相对性原则，不能排除碧恒公司直接收取该些费用的权利。故东品西食公司的该点抗辩意见，本院亦不予采纳。对于东品西食公司提出的“碧恒公司于2016年8月11日强制封锁涉案商铺，故租金、推广费、物业管理费、仓库租赁费应当计算至2016年8月11日”的辩称意见，本院认为，首先，从现有证据来看，并无证据证明8月11日存在碧恒公司强制封锁涉案商铺的行为，虽然东品西食公司向本院申请了证人张某某出庭作证，但张某某并未向本院递交其所陈述的其承租部分涉案商铺的证明材料，其在本案中的具体身份为何无从得知，即使如张某某所述其承租部分涉案商铺，鉴于张某某与东品西食公司之间的关系，张某某所谓的损失能否得到赔偿也有赖于东品西食公司，张某某与本案处理结果存在利害关系，故本院对于张某某的证言不予采信。其次，根据SS公司陈述SS公司于8月11日仅对涉案商铺停水停电，而停水停电的行为也是鉴于东品西食公司长期拖欠物业管理费等费用所致。涉案《租赁合同》第4-4-3条约定在东品西食公司存在拖欠租金等费用的情况下，碧恒公司可对涉案商铺停止提供水、电。在SS公司采取停水停电行为前，东品西食公司在其于2016年4月11日向SS公司出具的《付款计划书》中表示“如逾期不付，SS公司可对涉案商铺采取停电停水措施，造成的一切后果由其公司承担”，SS公司也曾于7月26日向东品西食公司发函要求东品西食公司及时支付拖欠的物业管理费等费用并表示若不及时支付将对涉案商铺采取停水停电措施。由此可见，东品西食公司对于其逾期付款行为可能引发的涉案商铺停止供水电的情况是明知的，对于由此产生的后果，东品西食公司也表示愿意承担。然东品西食公司接函后仍拒不履约，故SS公司由此对涉案商铺停电停水并无不妥。若是碧恒公司指示SS公司采取该行为，也系按双方合同约定进行。故本院认为，东品西食公司的该点抗辩意见，本院不予采纳。碧恒公司将各项费用计算至2016年8月29日并无不妥。现碧恒公司要求东品西食公司支付自2015年8月1日起至2016年8月29日止的租金3,564,768.89元、自2015年9月1日起至2016年8月29日止的推广费265,610.61元、自2016年7月1日起至2016年8月29日止的物业管理费236,386.09元、自2016年7月1日起至2016年8月29日的仓库租赁费1,935.48元、自2016年7月1日起至2016年8月25日止的水费6,365元、自2016年5月1日起至2016年8月25日止的电费210,685.20元，金额计算准确，主张的金额虽为东品西食公司所不予认可，但是东品西食公司并未向本院提交其已支付该些期间该些费用的相关凭证，故本院对碧恒公司的该些诉请，予以支持。鉴于东品西食公司的违约行为，碧恒公司要求东品西食公司支付租金、推广费、仓库租赁费、物业管理费的逾期付款利息并没收东品西食公司已付的履约保证金，符合双方签署的《租赁合同》第12-2条的约定，本院予以支持。对于碧恒公司要求东品西食公司支付租金、推广费、仓库租赁费、物业管理费的逾期付款利息，为便于判决，本院结合合同约定及碧恒公司的主张，经计算，至2017年6月30日，东品西食公司应付的租金、推广费、仓库租赁费、物业管理费的逾期付款利息共计1,030,508.72元；自2017年7月1日起至东品西食公司实际支付前述款项之日止，东品西食公司应当以欠付的租金、推广费、仓库租赁费、物业管理费的总金额4,068,701.07元的日万分之五的标准予以支付。对于碧恒公司要求东品西食公司支付逾期变更公司注册地址的违约金。根据涉案《租赁合同》的约定，东品西食公司应当确保在《租赁合同》提前解除后30天内完成该等变更手续，否则应向碧恒公司承担1,000元/天的违约金直至东品西食公司完成该变更手续。鉴于涉案《租赁合同》于2016年11月1日解除，故东品西食公司应当于2016年12月1日前完成其公司的注册地址变更手续，然东品西食公司未按约于此期限完成其义务，故碧恒主张该违约金，符合双方约定，计算标准尚属合理，起算时间本院调整为2016年12月2日起。对于碧恒公司主张的律师费，本次诉讼产生的责任主体完全在于东品西食公司严重违约行为所致，碧恒公司为本次诉讼的进行聘请了律师、支付了律师费，根据碧恒公司与受托律所之间签订的协议，因本次诉讼，碧恒公司应当支付的律师费为120,000元，已实际支付60,000元。剩余60,000元，也系碧恒公司将来必须支付的费用。故碧恒公司按照涉案《租赁合同》要求东品西食公司承担其为此次诉讼所需支付的律师费，符合双方约定，本院予以支持。对于东品西食公司反诉主张的损失及履约保证金的返还，本院认为，导致涉案《租赁合同》解除的责任完全在于东品西食公司长期拖欠租金等费用构成实质性违约所致，根据涉案《租赁合同》12-1、12-2条的约定，由于东品西食公司实质性违约，碧恒公司有权提前收回房屋，不论所留装潢是否有利用价值，东品西食公司均放弃要求碧恒公司补偿涉案商铺所留装潢未摊销完费用的权利。故东品西食公司提出的该些反诉请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海碧恒实业有限公司与被告(反诉原告)上海东品西食国际商贸有限公司于2013年3月18日就上海市闵行区古方路XXX号xx层xx号商铺租赁事宜签订的《租赁合同》于2016年11月1日解除；二、被告(反诉原告)上海东品西食国际商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海碧恒实业有限公司支付自2015年8月1日起至2016年8月29日止的租金3,564,768.89元、自2015年9月1日起至2016年8月29日止的推广费265,610.61元、自2016年7月1日起至2016年8月29日止的物业管理费236,386.09元、自2016年7月1日起至2016年8月29日的仓库租赁费1,935.48元、自2016年7月1日起至2016年8月25日止的水费6,365元、自2016年5月1日起至2016年8月25日止的电费210,685.20元；三、被告(反诉原告)上海东品西食国际商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海碧恒实业有限公司支付逾期支付租金、推广费、仓库租赁费、物业管理费的利息(至2017年6月30日止逾期付款利息共计1,030,508.72元；自2017年7月1日起至上海东品西食国际商贸有限公司实际支付前述租金、推广费、仓库租赁费、物业管理费之日止，上海东品西食国际商贸有限公司应以4,068,701.07元的日万分之五的标准予以支付)；四、被告(反诉原告)上海东品西食国际商贸有限公司已付履约保证金500,000元由原告(反诉被告)上海碧恒实业有限公司予以没收；五、被告(反诉原告)上海东品西食国际商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海碧恒实业有限公司支付逾期变更注册地址的违约金(按1,000元/日的标准自2016年12月2日起计算至上海东品西食国际商贸有限公司实际办理完成注册地址变更手续之日止)；六、被告(反诉原告)上海东品西食国际商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海碧恒实业有限公司支付律师费120,000元；七、驳回被告(反诉原告)上海东品西食国际商贸有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计24,642.67元，由被告(反诉原告)上海东品西食国际商贸有限公司负担(该款由上海东品西食国际商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内直接给付给上海碧恒实业有限公司)。反诉案件受理费减半收取计48,090.47元，由被告(反诉原告)上海东品西食国际商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张莉二〇一七年七月三日书 记 员  刘阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务。”