湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2015）武民初字第00786号原告余珍蓉。委托代理人曾晓华，湖南天迪律师事务所律师，特别授权代理。被告何梅芳。委托代理人蔡建林，，特别授权代理，系何梅芳丈夫。被告蔡建林。委托代理人陈小明，湖南协平律师事务所律师，一般授权代理。原告余珍蓉与被告何梅芳、蔡建林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，组成合议庭公开开庭进行审理，原告余珍蓉及其委托代理人曾晓华、被告何梅芳委托代理人蔡建林、被告蔡建林及其委托代理人陈小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余珍蓉诉称：2013年11月4日，被告何梅芳与原告签订租房协议，约定由被告何梅芳将其配偶即被告蔡建林所购买的位于常德市武陵区城东楠沙小区105栋102、103号两间土坯房门面出租给原告经营使用，租期自2013年11月4日至2017年12月4日，租金18000元/年。当日，原告即向何梅芳支付第一年租金18000元。原告随后投入资金将门面改造装修后投入经营。2015年1月29日，常德市武陵区人民法院作出（2014）武民初字第00998号民事判决书判令原告将承租门面返还给李莹，并赔偿李莹门面使用费18000元。该判决已经生效。现请求法院判决：1、解除原告与被告何梅芳签订的租房协议；2、由二被告共同返还原告租金18000元；3、由二被告共同赔偿原告损失100000元；4、由二被告承担诉讼费。在庭审过程中，原告当庭请求变更第三项诉讼求为：请求二被告赔偿原告损失61076元（案件受理费6070元，执行费5000元，鉴定费1000元，房屋装修现值49006元）。原告余珍蓉为支持其诉讼请求在举证期间内向本院提交了下列证据：1、原告身份证；2、二被告结婚证；1-2拟共同证明原、被告身份情况；3、租房协议；4、收据；3-4拟共同证明被告将门面出租给原告的事实；5、（2014）武民初字第00998号民事判决书；6、（2015）武执字第00418号执行通知书、公告；5-6拟共同证明原告承租的门面被判决返还门面、赔偿门面使用费18000元，承担案件受理费6070元、执行费5000元；7、司法鉴定意见书；8、鉴定费收据；7-8拟共同证明原告装修损失49006元以及鉴定费1000元。被告何梅芳、蔡建林共同辩称：我们有证据证明房屋产权问题，不应该就原告的损失进行赔偿；是合法购买，合法出租门面；租主与租户之间没有租赁关系矛盾；装修费用过高，装修费用应在4年租赁期内折旧完；产权纠纷官司正在进行，产权归属并未确定。被告何梅芳、蔡建林为支持其抗辩主张在举证期间内向本院提交了下列证据：1、立案通知书复印件1份，拟证明门面产权纠纷正在诉讼中；2、购买房屋收据复印件2份；3、2007年3月常德市华星宇实业有限公司与蔡建林签订的商品房买卖合同复印件1份；4、常德市房屋转移登记申请表、2007年3月2日常德市华星宇实业有限公司与梅恒签订的商品房买卖合同、商品房屋初始登记证、契税完税证、不动产转让无形资产统一发票、常房权证武字第001624**号房屋所有权证、常德市房屋转移登记申请表、2010年11月12日梅恒与李莹签订的商品房买卖合同、契税完税证、税收通用完税证复印件各1份；5、《情况说明》复印件1份；2-5拟共同证明被告系门面的合法所有人。在庭审质证中，被告对原告证据1-4无异议，其他证据真实性无异议。原告对被告的全部证据关联性有异议，认为与本案无关。本院认为原告的全部证据均真实、合法且与本案具有关联，均予以采信。被告的证据与本案无关，不予采信。根据当事人陈述及证据情况，本院确认下列案件事实：2013年11月4日，被告何梅芳将房屋出租给原告余珍蓉，租金18000元/年，租金按年交纳给被告何梅芳，租赁期限自2013年11月4日至2017年12月4日。上述门面位于常德市武陵区城东楠沙小区105栋102、103号，系两间土坯房门面。原告承租的门面通过本院委托湖南德源司法鉴定所鉴定，根据鉴定意见，上述门面装修的原值为60775元，现值为49006元。另查明：原告已向二被告支付2014年租金18000元。2015年1月29日，常德市武陵区人民法院作出的（2014）武民初字第00998号民事判决书已经产生法律效力，该判决书判令原告将承租门面返还给案外人李莹，并赔偿李莹门面使用费18000元，由原告余珍蓉承担诉讼费6070元。至此，该判决导致门面仅处于居住状态（原告亲属在房屋内居住至今），但未能投入经营使用。此后，案外人李莹向本院申请强制执行，本院作出的（2015）武执字第00418号执行通知书，通知原告余珍蓉返还门面，向李莹支付门面使用费18000元，由原告余珍蓉负担执行费5000元。原告请求被告赔偿未果，以致成讼。本院认为，本案的争议焦点为合同解除是否具有事实及法律依据？原告的损失如何确定？一、合同解除问题根据庭审查明的事实，原告余珍蓉与被告何梅芳签订了租赁合同并实际承租之后，据此双方之间成立房屋租赁合同关系，该租赁房屋因权属争议问题已经导致承租人即原告余珍蓉无法将房屋用作经营，从而在根本上不能实现合同目的，据此对原告请求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。二、原告的各项损失问题1、门面使用费18000元、案件受理费6070元、执行费5000元，上述损失的产生系被告出租的房屋产生权属争议即因被告违约所导致，故均予以支持。2、残值损失予以支持。被告蔡建林关于租赁期限内的装修费用应予以摊销的抗辩主张予以支持。理由是：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（一）项之规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。残值损失是指合同解除时装饰装修的剩余价值，现值损失是指装饰装修的现存价值。残值损失考虑的是合同解除后未摊销的费用，该费用可能高于或低于装修的现值，此时确定残值损失采用就“低”原则，即残值损失如高于现值损失，则以现值损失为准；残值损失如低于现值损失，则以残值损失为准。本案中，租赁房屋的装饰装修费用原值为60775元，租期为49个月。关于装饰装修费用的摊销期间，以确认合同解除为时间点，但本案涉及的租赁房屋在确认合同解除之前，因被告违约而导致从2015年1月29日本院作出（2014）武民初字第00998号民事判决书之后就已处于非经营状态（即仅居住使用），故结合本案案情及公平原则考虑，综合认定装饰装修摊销期限为20个月，故残值损失为35969元[60775元÷49月×（49月-20月）]。因现值损失（49006元）高于残值损失，故支持残值损失35969元。3、鉴定费1000元予以支持。综上，原告总损失为66039元，该损失由被告何梅芳赔偿，被告蔡建林系被告何梅芳丈夫，对夫妻存续期间的共同债务负连带赔偿责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条（二）项、第十一条（一）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告余珍蓉与被告何梅芳签订的《租房协议》；二、被告何梅芳、蔡建林于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告余珍蓉66039元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3540元，由原告余珍蓉负担1200元，被告何梅芳、蔡建林共同负担2340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  印 捷审 判 员  沈凌溶人民陪审员  陈祥谋二〇一六年一月十一日代理书记员  刘 艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。