丰镇市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第376号
原告张麟，男，汉族，1982年12月30日出生，丰镇市人，住内蒙古丰镇是旧城区。
原告韩常青，女，汉族，1985年3月13日出生，住内蒙古乌兰察布市四子王旗乌兰花镇桥西体育路社区。
被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司，地址丰镇市新丰街气象局南久福小区。
法定代表人杨进，总经理。
委托代理人孙建军，该公司职员。
原告张麟，韩常青诉被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案本院受理后依法由审判员任晓冬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张麟、韩常青，被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司委托代理人孙建军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张麟，韩常青诉称：2013年6月4日原告与被告签署一份商铺认购合同。合同约定，原告所购买的久福中央广场B座1层1002商铺，建筑面积为21.6平方米，每平方米9500元，总金额205200元。付款方式为首付百分之五十，102600元，其余的百分之五十按照银行按揭方式支付。房款实付59508元，被告给原告一次性返三年租金43092元。合同还约定原告与被告任何一方不得提出解除本协议，单方解除协议的，则为违约，均需支付对方该商铺总金额百分之三十的违约金。2014年3月11日，被告电话通知原告去办理银行贷款业务，去了却告知原告购买的商铺由于规划变更成了通道，业务员与原告进行协商。可被告避重就轻，只谈换房不谈违约金，直到今日依旧没有达成变更协议。被告毫无诚信的严重违约行为，使得合同的根本目的无法实现，给原告造成了极大的经济损失。原告与被告就上述房产纠纷商讨未果，因此恳请法院支持原告的诉讼请求，判令被告返还原告支付的房款59508元，给付违约金61560元。
被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司辩称：一、我方没有单方面解除合同的行为，因此不适用合同约定中单方解除合同的违约金。原告要求我方按照合同约定承担30%违约金是错误的，我方并没有单方解除合同的行为，我公司不是不交房，而是调整房源。我公司在得知因政府部门规划而调整房源时，第一时间通知了原告方，并为原告方积极协调换房事宜。我方已经尽到了交房义务，因此不存在单方解除合同的行为，所以不能适用合同中第八条单方解除合同的违约金条款。二、导致换房的原因，非因我方原因，而是由于不可抗拒的因素导致，即法律中的不可抗力，因此我方也不存在违约行为。在本案中，导致我方为原告调整房源的原因是，政府相关部门的规划行为，政府部门需要重新测绘，留出消防通道才导致为原告方调整房源。这种原因是政府规划行为，非我方能够遇见、避免、克服的原因，因此我方不承担任何违约责任。原告要求承担的违约金数额错误，退一步即使法院认为我方存在违约行为，适用违约金也不应该是原告提出的合同总额的30%，而应该是原告方付款金额的30%。最后，原告作为买方存在严重违约行为、其应该按照约定，按期交付我方全部房款，但是原告并没有及时缴纳房款，而且不缴纳是在调整房源以前，其在调整房源以前就已经违约，我方要求其按照合同约定承担违约金。
原告张麟、韩常青为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、商铺认购合同一份，证明原告张麟、韩常青购买被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司开发的丰镇市久福中央广场（商贸城）B座1层1002号商铺，建筑面积21.6平米，总金额205200元。该合同中约定“任何一方单方解除协议的，视为违约，须支付该商铺总金额百分之三十的违约金。”
2、丰镇市瑞达开发公司（久福）售房专用收据一张，证明2013年5月28日原告张麟、韩常青向被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司刷卡支付房款59508元。
3、久福商贸城一层平面图两张，证明原告张麟、韩常青购买被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司的商铺购买时平面图中已经标明该商铺位置，后一张图中该商铺被变更成过道。
4、2014年9月11日签订的合同编号为2013-0013298号的商品房买卖合同一份，证明原告张麟、韩常青购买久福商业城A座1015柜台，建筑面积23.09平米，总价292833元。
5、丰镇市公证处出具的公证书一份，证明原告张麟、韩常青以住宅做抵押向中国邮政储蓄银行股份有限公司乌兰察布市分行借款17万元用于归还购买久福商业城B座1层1002号商铺欠下债务及购买久福商业城A座1015柜台。
6、中国邮政储蓄银行股份有限公司乌兰察布市分行出具的贷款本息还款额清单一份，证明原告张麟、韩常青贷款支付利息情况。
7、房屋评估费、房屋使用权登记费发票各一份，证明原告张麟、韩常青为向中国邮政储蓄银行股份有限公司乌兰察布市分行贷款办理房屋评估、产权登记支出费用700元。
8、借款合同两份，证明张麟2013年4月9日向郭利红借款6万元，月利息为本金的2%，借款期限2年；2014年4月28日向郭利红借款5万元，月利息为本金的2%，借款期限3个月。
9、中国银行还款凭证及提前还款补偿金发票各一份，证明2014年5月7日，张麟向中国银行股份有限公司丰镇支行还款37741.51元，利息123.54元，支付提前还款手续费1170.35元。
被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司未提供证据。
对原告张麟、韩常青提供的证据，被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司经质证后认为，对1－3号证据无异议，原告张麟、韩常青向被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司购买商铺确是事实，原告张麟、韩常青已付房款59508元。对4号证据原告张麟、韩常青购买久福商业城A座1015柜台的事实认可。对5-9号证据认为与本案无关。
根据原被告提供的书证，结合举证、质证意见、当事人陈述以及本案庭审调查的情况，本院查明以下事实：
2013年6月4日，原告张麟、韩常青与被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司签订商铺认购合同，购买被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司开发的丰镇市久福中央广场B座1层1002号商铺。合同中约定该商铺建筑面积21.6平方米，单价为9500元每平米，总金额205200元。付款方式为首付购房款102600元，其余房款按照银行按揭流程支付。合同第八条违约责任约定“甲方与乙方任何一方不得提出解除本协议，单方解除协议的，则为违约，均须支付对方该商铺总金额百分之三十的违约金。”同时，原告张麟、韩常青与被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司达成口头协议，约定原告张麟、韩常青购买的商铺租赁给被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司，租期3年，每年租金为商铺总价的7%，被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司立即给付原告张麟、韩常青3年租金43092元，该租金抵扣购房款。2013年5月28日，原告张麟、韩常青向被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司支付购房款59508元。
本院认为原告张麟、韩常青与被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司签订的房屋认购合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，故该合同依法成立，并合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司在合同签订后因原告张麟、韩常青购买的商铺规划变更为过道，无法向原告张麟、韩常青交付房屋，已经违约。原告张麟、韩常青要求被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司返还购房款并承担违约责任的诉讼请求本院予以支持。被告提出抗辩理由认为是因规划变更而造成无法交房，属于不可抗力。本院认为规划变更是完全可以避免的，是被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司在没有取得房管部门审批通过的情况下出售房屋，后房管部门将原告张麟、韩常青购买的房屋位置规划为过道，过错在被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司不属于不可抗力，被告的抗辩理由本院不予支持。原告张麟、韩常青与被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司签订的租赁协议因原告张麟、韩常青购买的房屋已被规划为过道，已无法取得租赁物所有权，被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司也未实际支付给原告张麟、韩常青租金，合同未实际履行。关于违约金，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。本案中被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司在答辩中认为违约金过高需调整的抗辩理由本院予以支持。原告认为因被告无法交付房屋造成的损失包括购买久福商业城A座1015柜台多花费87633元。提前归还中国银行股份有限公司丰镇支行贷款，支付手续费1170.35元。向中国邮政储蓄银行股份有限公司为向乌兰察布市分行借款17万元的利息损失及为办理贷款支出的抵押物评估费、产权登记费等费用，向郭利红借款支付的利息损失。本院认为原告张麟、韩常青购买久福商业城A座1015柜台是为了投资获利与被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司无法交付久福商业城B座商铺给原告张麟、韩常青造成损失多少无直接关系，因此原告张麟、韩常青为购买久福商业城A座1015柜台而多支出的购房款、办理银行贷款支出手续费、登记费、贷款利息等均与本案无关。原告张麟、韩常青对被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司无法交房造成的损失情况提供证据不足。本院认为被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司已经无法履行交房义务，应当支付原告张麟、韩常青违约金，违约金按照已付房款59508元的30%给付，即17852.4元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十七条的规定判决如下：
一、被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性返还原告张麟、韩常青购房款59508元。
二、被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性给付原告张麟、韩常青违约金17852.4元。
如果被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件审理费2722元由原告张麟、韩常青负担979元，被告丰镇市瑞达房地产开发有限责任公司负担1743元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于乌兰察布市中级人民法院。
审判员 任晓冬
二〇一四年十一月六日
书记员 郝 栋
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。