南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第1150号
原告南京罗杰软件发展有限公司，住所地本市鼓楼区定淮门12号15号楼北一层。
法定代表人胡永国，董事长。
委托代理人季阳，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被告南京顺天实业有限公司，住所地本市鼓楼区定淮门12号。
法定代表人张宇权，总经理。
被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司，住所地本市鼓楼区定淮门12号。
法定代表人张宇权，总经理。
以上两被告共同委托代理人赵倩玉，南京顺天实业有限公司职员。
原告南京罗杰软件发展有限公司（以下简称罗杰公司）诉被告南京顺天实业有限公司（以下简称顺天公司）、南京世界之窗科技软件园有限责任公司（以下简称世界之窗公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周力文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗杰公司的委托代理人季阳，被告顺天公司、世界之窗公司的共同委托代理人赵倩玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗杰公司诉称，原告与被告世界之窗公司于2012年11月21日就南京世界之窗科技软件园15号楼北一层房屋签订了《房屋租赁合同》，双方约定，租赁期限为三年，自2012年12月28日起至2015年12月27日止；原告应支付被告世界之窗公司全年使用费450000元，履约保证金37500元，合同终止后退还保证金；原告向被告交纳设备使用费押金45000元，押金在合同解除或终止后10个工作日全额退还原告等等。
合同签订后，原告按约履行了付款义务，并实际承租使用房屋。在合同履行过程中，原告得知承租的房屋系被告顺天公司从熊猫电子集团有限公司（以下简称熊猫公司）处租赁而来，租赁期为10年，自2003年9月1日起至2013年8月31日止。因被告顺天公司拖欠熊猫公司租金，熊猫公司另案诉至法院，要求与被告顺天公司解除合同。2013年10月14日，南京市中级人民法院对该案作出终审判决，判决解除熊猫公司与被告顺天公司之间签订的《租赁合同》。原告因此知晓被告顺天公司未与熊猫公司解除租赁合同前，系有权向原告出租本市定淮门12号房屋的合法主体，被告世界之窗公司与原告签订合同的权利来源于被告顺天公司的授权和指示，被告世界之窗公司的行为系代为被告顺天公司行使出租经营的权利，该代理行为所产生的法律后果应由被告顺天公司承担。
被告顺天公司与熊猫公司之间的租赁关系解除后，顺天公司合法出租的权利终止，被告世界之窗公司基于被告顺天公司的授权和指示所取得的权利亦随之消灭，被告世界之窗公司与原告签订的房屋租赁合同无法继续履行，必然导致终止。根据双方合同约定，被告方应退还履约保证金、设施使用押金。原告多次催要，两被告均未按约履行。被告世界之窗公司作为被告顺天公司的代理人，在与原告签订房屋租赁合同时未向原告告知、披露真实情况，存在过错，应对被告顺天公司的债务承担连带责任。故原告诉至法院，请求判令被告顺天公司向原告返还保证金、房屋设备使用押金共计82500元及该款的逾期付款违约金（自2013年6月20日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算），被告世界之窗公司对被告顺天公司的前述债务承担连带责任，本案诉讼费用由两被告承担。
被告顺天公司、世界之窗公司辩称，1、原告与被告世界之窗公司之间存在租赁合同关系，被告顺天公司承租房屋后将该房屋出租给被告世界之窗公司，之后世界之窗公司再将房屋出租给原告。2、原告主张的履约保证金、房屋设备使用押金是存在的。因原告违约在先，未按约支付租金，且未向被告方返还承租的房屋、设备等，被告世界之窗公司有权不予退还履约保证金、房屋设备使用押金。3、两被告之间系独立的主体，系承租人与次承租人的关系，非代理关系。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：本市定淮门12号房屋（以下简称定淮门房屋）登记所有权人为熊猫公司。2003年8月，被告顺天公司与熊猫公司签订《租赁协议》，约定熊猫公司将位于本市定淮门12号原熊猫公司南京家用电器厂范围内全部土地房屋等物业出租给顺天公司，计土地面积约32000平方米，房屋建筑面积21000平方米，租赁期限为10年，自2003年9月1日至2013年8月31日止等等。
被告顺天公司承租定淮门房屋后，以被告世界之窗公司的名义另行将该房屋对外转租。自2012年11月21日，被告世界之窗公司（甲方）签订了房屋租赁合同，将本市定淮门12号15号楼北一层（以下简称北一层，建筑面积2200平方米）出租给原告（乙方）使用。双方约定：甲方将北一层房屋出租给乙方办公、经营使用，租期三年，期限自2012年12月28日起至2015年12月27日止；该房屋全年费用为450000元，采取先付款后租赁原则，乙方按半年分期支付；乙方在签订合同之日支付首期房租、物业管理费为225000元，以后每期须提前15天付清；乙方向甲方支付履约保证金，金额为首年的一个月全年费用，计37500元，若乙方有违约行为或应向甲方承担赔偿责任时，甲方有权直接从履约保证金中扣除相应费用，本合同终止后，乙方交纳的履约保证金在乙方无违约行为或无须向甲方承担赔偿责任的情况下，经甲方确认后全额退还乙方（不计利息）；合同签订时乙方还须另行交纳房屋设备使用押金，押金按全年费用的10%收取，乙方押金款为45000元，合同解除或终止后，经双方共同检查确认房屋设备无毁损的情况下，甲方在十个工作日内全额退还该押金给乙方（不计利息）；双方若有违约、退租，须支付本合同总价的10%违约金给另一方等等。
合同签订后，被告世界之窗公司将相关房屋交付原告使用，原告亦向其支付租金、履约保证金及房屋设备使用押金。2013年1月，熊猫公司以顺天公司为被告另案向本院提起诉讼，要求解除双方之间签订的《租赁协议》，支付拖欠的租金877.47万元等。2013年6月19日，本院作出（2013）鼓民初字第791号民事判决书，判决解除熊猫公司与顺天公司于2003年8月29日签订的《租赁协议》，顺天公司从本市定淮门12号土地及房屋上迁出，并交还熊猫公司，顺天公司支付熊猫公司租金5714531元（截止2013年6月30日）及租金、房屋占用使用费（自2013年7月1日起至实际交还房屋之日止）等等。后顺天公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉。2013年10月14日，该院作出（2013）宁民终字第2652号民事判决，维持本院（2013）鼓民初字第791号民事判决第一、二项，变更该判决第三项，即顺天公司支付熊猫公司租金558.903015万元（租金计算截止2013年9月30日），2013年10月1日起至实际交还租赁物之日止的房屋使用费，按2013年租金标准计算等等。此后，原告仍持续使用涉案房屋，并称2014年与熊猫公司达成新的租赁合同。2015年2月2日原告诉至本院，要求判如所请。
另查，2014年1月，世界之窗公司曾以案外人南京银三角投资集团有限公司（以下简称银三角公司）为被告另案向本院提起诉讼，要求判令与银三角公司解除租赁合同，银三角公司向其支付租金、房屋使用费等。2014年8月1日，本院作出（2014）鼓民初字第572号民事判决，认为根据双方庭审中出示的证据，应认定世界之窗公司受顺天公司指示，并经熊猫公司同意，有权对外出租本市定淮门12号房屋，遂判决银三角公司向世界之窗公司支付水、电费及房屋使用费等，该判决现已生效。
因原、被告意见分歧较大，致使本案调解未果。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、收据、本院（2014）鼓民初字第572号民事判决书、本院（2013）鼓民初字第791号民事判决书、南京市中级人民法院（2013）宁民终字第2652号民事判决书以及本院开庭笔录等证据予以证实。
本院认为，根据生效判决确认，被告顺天公司自2003年8月29日起从熊猫公司处承租本市定淮门12号土地、房屋后，同意由被告世界之窗公司对外出租经营，因此世界之窗公司系受顺天公司的指示，并经熊猫公司同意后，与原告签订涉案租赁合同，故被告世界之窗公司有权作为合同相对人与原告签订合同。
根据法律等规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，原告与被告世界之窗公司之间签订的房屋租赁合同的期限为2012年12月28日起至2015年12月27日止，熊猫公司与顺天公司之间租赁合同中约定的租赁期限至2013年8月31日止。熊猫公司另案以顺天公司为被告提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同，该案经生效判决确认，顺天公司应向熊猫公司支付至2013年9月30日前的房屋租金及此后的房屋占用使用费，据此应认定熊猫公司与顺天公司之间的房屋租赁合同自2013年10月1日起终止。故原告与被告世界之窗公司之间约定的部分租赁期限，超过了熊猫公司与顺天公司之间的租赁期限，被告方亦未提供证据证明其事后得到熊猫公司的追认，故该超出租赁期限的合同内容应属无效。
原告认为被告世界之窗公司系顺天公司的委托代理人，被告顺天公司对此不予认可。原告未举证证明两被告之间存在委托代理法律关系，故对其主张被告顺天公司承担合同责任的请求，本院不予支持。原告应根据合同相对性原则，向被告世界之窗公司主张合同权利。
关于原告主张返还保证金、房屋设备使用押金共计82500元的问题。根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由于原告与被告世界之窗公司之间的租赁合同自2013年10月1日起归于无效，故被告世界之窗公司依法应向原告返还依据该合同取得的相关财产。原告提供的收据，可证明其已向被告世界之窗公司缴纳了履约保证金、房屋设备使用押金合计82500元，被告世界之窗公司亦对原告证据中记载的金额予以认可，故被告世界之窗公司应返还原告上述款项。被告世界之窗公司辩称因双方就涉案房屋并未交接，原告未向其返还房屋内设备，故不同意返还设备押金。但被告世界之窗公司未举证证明其向原告交付的房屋中包含相关设备设施，应承担举证不能的不利法律后果，故对其抗辩意见，本院不予采纳。
关于原告主张前述款项逾期付款违约金问题。双方合同无效后，被告世界之窗公司应及时向原告返还履约保证金、房屋设备使用押金。现其迟延返还前述款项，造成原告法定孳息损失。故对原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金，实为主张法定孳息损失，本院予以支持。被告世界之窗公司应自2013年10月1日起至本判决确定的给付之日止，支付该款的相应利息。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告南京罗杰软件发展有限公司履约保证金、房屋设备使用押金共计82500元及利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准计算自2013年10月1日起至本判决确定的给付之日止）。
二、驳回原告南京罗杰软件发展有限公司的其他诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1863元，减半收取931.5元，由被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司负担（原告南京罗杰软件发展有限公司已预交，被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司在履行上述给付义务时一并给付原告南京罗杰软件发展有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 周力文
二〇一五年四月三十日
见习书记员 庄 妮