广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终第639号
上诉人（原审被告）：官丽群，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××0626。
被上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司凯茵豪园分公司。住所地：广东省中山市东区，组织机构代码××。
负责人：陈卓雄，该公司董事副总裁。
委托代理人：莫敏静，该公司员工。
上诉人官丽群因与被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司凯茵豪园分公司（以下简称雅居乐物业凯茵豪园分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第583号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：官丽群系中山市东区凯茵豪园春晖街23幢之二的业主，该房产建筑面积为127.5平方米。雅居乐物业凯茵豪园分公司与凯茵豪园业委会于2007年10月签订物业管理服务合同，约定凯茵豪园商住小区及傲云峰住宅区由雅居乐物业凯茵豪园分公司提供物业管理服务，别墅按建筑面积2.5元／平方米／月收取物业服务费；涉案物业每月物业服务费318.85元（2.5元／平方米／月×127.54平方米）在当月10日前交纳，如逾期交纳的，从逾期之日起每月按应交物业服务费的1‰加收滞纳金；合同期限从2006年1月1日至2008年12月31日。该份物业管理服务合同期满后，雅居乐物业凯茵豪园分公司主张凯茵豪园商住小区继续由其提供物业管理服务。官丽群自2014年6月起欠缴物业服务费，截至同年11月，累计拖欠6个月。雅居乐物业凯茵豪园分公司经多次催讨无果，遂于2015年1月21日诉至原审法院，请求判令：1.官丽群向雅居乐物业凯茵豪园分公司支付2014年6月至2014年11月期间的物业服务费1932元；2.官丽群向雅居乐物业凯茵豪园分公司支付滞纳金（以每月拖欠的物业服务费为基数，从当月逾期付款之日起，按每日1‰计算至清偿之日止；暂计至2014年11月17日为79.85元）；3.案件受理费由官丽群承担。诉讼中，雅居乐物业凯茵豪园分公司明确拖欠当月物业服务费的滞纳金从次月2日起计算。
原审诉讼中，官丽群要求雅居乐物业凯茵豪园分公司出示物业管理服务合同原件，雅居乐物业凯茵豪园分公司表示原件已遗失，但主张物业管理服务合同原件在（2013）中一法民一初字第1835号案［二审案号：（2014）中中法民一终字第222号］中有作出示，并经由原审法院核实。经查，原审法院在该案中依法核实雅居乐物业凯茵豪园分公司提交的物业管理服务合同原件与存卷的物业管理服务合同复制件的一致性。雅居乐物业凯茵豪园分公司现就本案提交的物业管理服务合同复制件与该案存卷的物业管理服务合同复制件一致。另，（2014）中中法民一终字第222号生效民事判决书认定如下事实：在雅居乐物业凯茵豪园分公司与凯茵豪园业委会签订的物业管理服务合同期限届满后，凯茵豪园商住小区继续由雅居乐物业凯茵豪园分公司提供物业服务，且中山市物价局于2011年6月29日出具的中价函（2011）154号关于东区凯茵豪园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函亦确认，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，雅居乐物业凯茵豪园分公司继续按原合同约定提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘为止。
原审法院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为：一、凯茵豪园商住小区是否由雅居乐物业凯茵豪园分公司提供物业服务。二、雅居乐物业凯茵豪园分公司主张按原物业管理服务合同约定的标准收取物业服务费及滞纳金，应否支持。
关于焦点一。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”雅居乐物业凯茵豪园分公司与凯茵豪园业委会签订的物业管理服务合同期限届满后，凯茵豪园商住小区继续由雅居乐物业凯茵豪园分公司提供物业服务，该事实已经发生法律效力的（2014）中中法民一终字第222号民事判决认定。因此，在官丽群未提交相反证据反驳的情况下，原审法院认定凯茵豪园商住小区系由雅居乐物业凯茵豪园分公司提供物业服务。
关于焦点二。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条规定：“对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人有权要求出示证据的原件或者原物。但有下列情况之一的除外：……（二）原件或者原物已不存在，但有证据证明复制件、复制品与原件或原物一致的。”本案中，雅居乐物业凯茵豪园分公司虽表示物业管理服务合同原件已遗失，但鉴于其曾在（2013）中一法民一初字第1835号案中提交该物业管理服务合同原件，现经比对，其在本案中提交的复制件与原件一致。因此，原审法院对雅居乐物业凯茵豪园分公司在本案中提交的物业管理服务合同复制件的真实性予以确认。
《广东省物业管理条例》第五十条第三款规定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”本案中，原物业管理服务合同继续有效，官丽群应依约向雅居乐物业凯茵豪园分公司支付物业服务费。现官丽群未依约支付2014年6月至2014年11月期间的物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。至于其辩解意见，原审法院认为，一般而言，物业公司面向全体小区业主提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区其他正常交费的业主的利益。故原审法院认为，在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒绝交纳物业服务费的正当理由，只有当物业公司提供的物业服务有较大瑕疵，影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由主张减免物业服务费。具体到本案中，因官丽群未提交证据证明雅居乐物业凯茵豪园分公司提供的物业服务存在根本违约、严重影响其生活的情形，故不构成其拒绝支付物业服务费的合理抗辩。且向业主返还露天车位租金、从物业服务费中提取250000元作为业主公共基金问题，与本案物业服务合同不属同一法律关系，因此，对官丽群的辩解意见，原审法院不予采信。官丽群应向雅居乐物业凯茵豪园分公司支付2014年6月至2014年11月期间的物业服务费1913.1元（2.5元／月／平方米×127.54平方米×6个月）。雅居乐物业凯茵豪园分公司主张官丽群支付1932元，原审法院不予全部支持。至于雅居乐物业凯茵豪园分公司主张官丽群承担从逾期付款之日起每日按应交物业服务费的1‰计算的滞纳金，该费用实际是由于官丽群违反双方约定，拖欠物业服务费所致，其性质属于违约金。鉴于物业管理服务合同对逾期付款违约金的计收有明确约定，且官丽群拖欠物业服务费不予支付的行为已构成违约。因此，官丽群应按上述标准向雅居乐物业凯茵豪园分公司支付逾期付款违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、官丽群于原审判决发生法律效力之日起七日内向雅居乐物业凯茵豪园分公司支付2014年6月至2014年11月期间的物业服务费1913.1元及逾期付款违约金（以上述期间每月拖欠的物业服务费318.85元为基数，从次月2日起，按每日1‰计算至清偿之日止）；二、驳回雅居乐物业凯茵豪园分公司的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（雅居乐物业凯茵豪园分公司已预交），由雅居乐物业凯茵豪园分公司负担5元，官丽群负担20元（官丽群负担部分应于原审判决生效之日起七日内迳付雅居乐物业凯茵豪园分公司）。
宣判后，官丽群不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案物业管理服务合同根本不存在，假如有原件，也是伪造的。且雅居乐物业凯茵豪园分公司涉嫌伪造印章罪。理由如下：首先，原审开庭时，雅居乐物业凯茵豪园分公司确认涉案小区尚未成立业主委员会，既然尚未成立业主委员会，何来业主委员会与雅居乐物业凯茵豪园分公司签订物业管理服务合同。事实上截止目前为止，涉案小区仍未成立业主委员会。其次，根据《物业管理条例》第十六条的规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”，在上述相关部门无涉案小区业主委员会的备案资料。第三，物业管理服务合同第三条约定合同期限为3年，自2006年1月1日至2008年12月31日止，而最后雅居乐物业凯茵豪园分公司签章落款日期却为2007年10月，从合同签订时间来看，该合同属伪造。第四，根据《广东省物业管理条例》第四十四条规定，即使物业管理服务合同原件遗失，雅居乐物业凯茵豪园分公司也可提供业主委会出具的业主大会选聘或者续聘的决定和业主委员会的合法有效证明。但雅居乐物业凯茵豪园分公司未能提交任何证据，原审判决仅凭几份判决书认定物业管理服务合同的真实性无法律依据。第五，雅居乐物业凯茵豪园分公司为了达到非法收取物业管理费营利的目的，多次向法院提交伪造盖有中山市凯茵豪园业主委员会印章的物业管理服务合同，其行为已构成伪造印章罪，因本案涉嫌刑事犯罪，根据先刑后民的原则，本案应移交公安机关部门立案侦查。二、原审超出审理范围，雅居乐物业凯茵豪园分公司主张的滞纳金是政府部门收取的费用，雅居乐物业凯茵豪园分公司无权收取。且原审判决违约金过高。三、物业管理服务合同约定雅居乐物业凯茵豪园分公司每年应在代收的露天停车及服务费中拿出250000元作为公共基金，但从2006年1月1日至今近10年来，雅居乐物业凯茵豪园分公司均未履行合同约定，而是侵吞了业主近3000000元的公共基金，严重损害了业主的利益，构成根本违约，因此业主有权免交物业管理费。四、雅居乐物业凯茵豪园分公司擅自夸大涉案商品房面积，多收了10多年面积差的物业管理费，应予以返还。综上，请二审法院撤销原审判决，驳回雅居乐物业凯茵豪园分公司的诉讼请求，诉讼费用由雅居乐物业凯茵豪园分公司承担。
被上诉人雅居乐物业凯茵豪园分公司答辩称：一、雅居乐物业凯茵豪园分公司按照业主委员会成立前的合同履行合同义务，中山市物价局出具的收费复函证实按相关标准合理收费。二、滞纳金实际上是业主欠交物业管理费的违约金，合同中已有明确约定。三、关于每年250000元公共基金的问题，与本案属于不同法律关系，应另案处理。四、因测量方式的前后不一致导致建筑面积争议，雅居乐物业凯茵豪园分公司同意按实际面积计收物业管理费。
二审期间，雅居乐物业凯茵豪园分公司向本院提交如下证据：1.物业管理服务合同原件；2.凯茵豪园傲云峰业主委员会备案表复印件及备案申请书复印件；3.中山市物价局收费复函（中价函（2011）154号）。经质证，官丽群对证据1的真实性不予确认，认为雅居乐物业凯茵豪园分公司原审庭审陈述尚未成立业主委员会；对证据2的真实性不予确认，认为中山市房地产协会是民间组织，无权备案；对证据3的真实性予以确认，但不确认关联性，该份证据是雅居乐物业凯茵豪园分公司通过欺诈的手段获取。
上诉人官丽群在二审期间未提交新的证据。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案二审争议焦点为：雅居乐物业凯茵豪园分公司能否按照2008年12月31日到期的物业管理服务合同的约定向官丽群收取物业管理费。官丽群上诉认为物业管理服务合同不存在，为雅居乐物业凯茵豪园分公司伪造。二审期间，雅居乐物业凯茵豪园分公司提交了物业管理服务合同原件，经核对与原审提交的复印件一致，而官丽群未能举证证明该合同系雅居乐物业凯茵豪园分公司伪造印证进而伪造该份合同，对其否认该份合同真实性的意见，本院不予采信。本院认为，虽然该份物业管理服务合同已经于2008年12月31日到期，但雅居乐物业凯茵豪园分公司此后继续为小区业主提供物业服务，官丽群继续按照原来约定的收费标准缴纳物业管理服务费，故根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。并且中山市物价局于2011年6月29日出具的中价函（2011）154号关于东区凯茵豪园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函亦确认，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，你公司继续按原合同约定提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘为止。而且雅居乐物业凯茵豪园分公司作为有相应资质等级的物业服务企业，其收取的2.5元／月／平方米的标准并没有违反相关规定。在本案没有充分确实的证据证明雅居乐物业凯茵豪园分公司未依约履行物业管理职责的情况下，官丽群以雅居乐物业凯茵豪园分公司未提供物业服务为由拒交物业管理费的抗辩，本院不予支持。
关于逾期交纳物业管理费滞纳金应否支持的问题。合同关于滞纳金的约定实质是违约金，该约定亦没有违反法律的规定，对当事人具有约束力。官丽群在原审期间未明确请求减少滞纳金或违约金，原审按照合同约定计算违约金并无不妥，本院予以维持。至于250000元的业主公共基金及因商品房面积差多收取的物业管理费的问题，与本案物业服务合同是不同的法律关系，本院不作审查。
综上，上诉人官丽群的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人官丽群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 陈爱玲
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 龙战江
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