广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法容民初字第2087号
原告彭淑文，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人詹伟，广东旭升律师事务所律师。
被告黄玲娟，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人李平，广东桂顺律师事务所律师。
原告彭淑文诉被告黄玲娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理后，依法由审判员廖韬适用简易程序独任审判，于2015年10月16日、11月13日和12月9日三次公开开庭进行了审理。第一、二次开庭时，原告的委托代理人詹伟及被告的委托代理人李平到庭参加诉讼；第三次开庭时，原告及其委托代理人詹伟，被告的委托代理人李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年6月18日签订了《租赁合同》，原告依照合同约定将位于佛山市顺德区店铺（简称华骏豪庭11号铺）交付给被告使用。合同约定，被告应当于每月的8日前支付租金，到期不交租金的，每日按月租5%支付赔偿金给原告，拖欠租金超过15天的，原告有权收回租赁房产，押金不退。合同签订后，被告几乎都迟延支付租金，多次每月月底才支付当月租金，严重违约。2015年1月28日，被告还未支付1月份租金，原告催促后仍然未支付，原告通过手机短信以及在地铺张贴解除合同通知的方式通知被告退还租赁门市，被告拒不退还租赁门市，直至2015年2月6日才支付1月份租金，对于2015年2月、3月的租金，被告也是在4月13日才支付，5月份的租金直至5月29日才支付。而2015年6月至8月的租金至今恶意拖欠不付，也不退还商铺。被告的行为严重违反了双方租赁合同的约定，给原告的财产权利造成重大损害。为维护原告的合法权益，诉请判令：一、解除原、被告双方签订的《租赁合同》，被告立即将租赁房屋归还原告；二、被告向原告支付所欠租金（租金暂计至2015年8月份为12800元，此后的租金计至交还租赁房屋之日止）及水电费；三、被告所支付的押金8000元不予退还，被告另向原告支付违约金（违约金以所欠租金按每日5%计算至清偿租金之日，暂计至2015年8月20日止为14600元）；四、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告将涉案房产租赁给被告后，因房产严重浸水经被告及物业公司多次催促，原告不处理，导致被告无法正常使用，并且原告在2015年2月1日将涉案房产的门锁住，导致被告无法进入该房屋内，锁门期间，涉案房屋大量进水。致使被告的办公用品、设备器材、投影半成品、衣物等被水浸泡，使被告的损失达二十多万元。因涉案房屋被告水浸泡，使被告无法营业，营业损失达60000元。被告租赁原告的房屋约定租期为四年，被告因此花费了装修费用约80000元，现被告无法使用租赁物，该装修损失也因当由原告承担。被告已在法定期限内依法向法庭提起了反诉，请法庭合并审理。
诉讼中，原告提供了的证据如下：
1.原、被告身份证复印件各一份，证明原、被告诉讼主体适格。
被告的质证意见：本案租赁的协商、合同的签订事宜以及合同签订后的使用都是被告与案外人岑奋强沟通，只是在签订合同时由原告进行签名，并且岑奋强一直声称涉案租赁物是其所有，称原告是其妻子，所以我方认为本案的原告应当包括岑奋强。
2.《租赁合同》、房地产权证及押金收据各一份，证明涉案房屋是原告的合法财产，可以依法进行租赁，双方于2013年6月18日签订了租赁合同以及合同的有关约定。
被告的质证意见：对真实性、合法性无异议，关联性有异议。
3.顺德农村商业银行客户业务回单六份，证明自2014年11月到2015年5月，被告都是超过了约定的缴纳租金期限，每次都是在原告的催促之下才缴纳租金，并且每次缴纳的租金都超过了15天，根据合同约定，原告有权解除双方的签订的租赁合同并要求被告承担违约的责任。
被告的质证意见：对真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，被告没有及时缴纳租金是经过原告的同意。
4.原、被告互发短信照片打印件七页（短信发送的时间为2015年2月6日至2015年6月18日），证明被告缴纳租金都是在原告的催促之下才缴纳，并且都超过了15天，符合解除合同的约定事由，被告的水电费也没有及时缴纳。
被告的质证意见：对真实性、合法性无异议，但该组证据可以表明是因为原告没有及时保证租赁物的正常使用才导致被告没有及时交租，截止到2015年6月18日，原告还在要求被告交租，同时也可以证明到2015年6月18日，租赁合同还是存在，并且原告曾在2015年2月1日将租赁物的门锁住，该组证据仅仅是双方协商中的一部份，并不是全部。
5.解除合同的通知打印件二份，证明原告在2015年1月30日向被告发出解除合同通知，要求被告在2015年2月7日前清空租赁物内的物品，否则视为放弃其物品，原告以短信和张贴通知的方式告知被告，原告于2015年6月24日再次发出通知，要求被告于2015年6月28日交回物业。
被告的质证意见：对该证据不确认，原告有在2015年2月1日粘出“旺铺出售”的广告，被告并没有看到其解除合同的通知。
6.律师函一份，证明原告通过律师于2015年7月27日向被告发送律师函，要求被告收到函件后15天内搬离租赁物，并支付占用期间的租金。
被告的质证意见：对真实性确认，但本案中被告曾多次与原告沟通其赔偿浸水所造成的损失，原告均不予处理，导致双方无法就赔偿问题达成一致意见。
诉讼中，被告提供的证据如下：
1.照片打印件11份（含光盘），证明因原告不处理浸水问题，并且锁门导致被告损失严重的事实。
原告的质证意见：对真实性不确认，照片、视频及通话记录不是完整的；上述证据不能证明被告的主张，溢水事件后，原告立即找人修缮和处理，被告的物件没有任何损失，从被告提供的照片亦可看出这一事实，溢水是被告在管理使用原告物业过程时发生，不是原告房屋本身的质量问题，而是由于案外人的侵权形成，且侵害发生后，被告没有及时处理，造成的损失及扩大的损失应由其自行承担；照片、视濒及通话内容的发生时间均是在原告书面告知解除合同后发生，被告在此期间是非法占用原告的物业，此期间的所有损失由被告自行承担。
2.查询汇款明细单打印件一份，证明被告于2015年3月31日向原告交付租金7300元，并且在汇款时留言“扣除通厕所后二个月的租金”。
原告的质证意见：对真实性无异议，但对证明内容有异议，浸水之后双方协商一致，由原告出资600元，被告自行请人处理浸水事宜，所以被告再提出浸水的损失不符合当时双方的约定，同时可以看出，双方短信交流过程中，被告也没有提出是因为浸水事宜而不交租金，原告催收租金时，被告还在说“不好意思，明天转”，而没有说到浸水事宜。据了解，浸水并没有对被告造成损失，只是地面有浸水。
3.短信记录打印件一份，证明岑奋强于2015年1月28日发信息给被告，表明其是涉案地铺的铺主，并且要求被告找人解决浸水的问题，表明在2015年1月28日，双方都在沟通解决浸水问题，而原告2015年2月1日，就将租赁物锁住，其行为不合法，也不合理。
原告的质证意见：对真实性无异议，说明了浸水发生后，原告积极配合被告处理浸水事宜，短信通知上也可以看出原告要求解除合同的信息。
4.录音记录打印件一份，证明2015年3月3日14时23分起由岑奋强与被告丈夫蓝政太就租赁纠纷的沟通。
原告对该证据的质证意见与对被告提供的证据1的质证意见一致。
5.照片光盘一份（拍摄时间为2015年12月7日），证明被告摄影店内的器材和婚纱因原告锁门后被污水浸泡受损，无法经营的事实。
原告的质证意见：对真实性无异议，但对被告所要证明的主张不成立，该照片恰恰证明了被告所谓的损失根本不存在，从照片中看不出任何的有被污水浸泡的痕迹，也没有相关的其他证据证明损失的存在，而事实上浸水事实的发生，不是由于原告锁门所致，而是由于被告所租赁的门市疏于管理，以致造成了水浸的后果，但水浸并没有对被告的财物造成损失，反之，给原告造成了损失。由于被告的疏于管理，第三者领德国际工程在施工中影响了涉案门市的下水道的正常使用，致原告的门市造成了损失，最终的损失应当由本案的被告来承担。
诉讼中，本院在2015年11月13日到涉案租赁房屋查勘时拍摄的照片二张，并向双方当事人出示。
原、被告双方对真实性无异议。
经庭审质证、辩证，本院对双方提供的证据认证如下：
原告提供的证据5的解除合同的通知，被告有异议，无证据证实该通知有送达被告，予以确认，对于原告主张的证明内容另作认定；原告提供的其他证据、被告提供的证据及本院拍摄的照片来源合法，真实有效，予以确认，至于证明内容，属认定问题。
经审理查明，2013年6月18日，原、被告签订了《租赁合同》一份，约定：被告租用原告的华骏豪庭11号铺用于婚纱摄影，租赁期限为四年，从2013年7月3日至2017年7月2日；2013年7月3日至2015年7月2日期间的租金为每月4000元，2015年7月3日后每月的租金为4400元；被告在签订合同时向原告交纳租赁合同的押金8000元，合同期满，原告验收出租房产及原有设备无损，被告交清水、电费等一切杂费后，原告如数退还押金；租金按月于每月8日前支付，到期不交，将按每月租金的5%赔偿给原告，如果租金拖欠超过15天，原告有权收回该房产，并且押金不予退还；租赁期内的水电费、天线费、电话费、管理费、垃圾费、房产租赁涉及的一切税费由被告承担；合同期内，原告要求提前收回出租房产的，应对租用方投入的装修及设备作相应的经济赔偿，另原告给予合理的补偿8000元（未包括押金）；如被告要求提前终止租赁合同，应补偿给原告8000元（即原押金）。合同还对其他方面的权利义务进行了约定。
合同签订后，原告已依约将该房屋交付给被告使用，被告亦按约定支付了押金8000元。因被告未按时缴纳租金，并曾于2014年12月向原告反映过案涉房屋厕所排污管道出现堵塞的问题，原告于2015年1月28日回复可以一并找业委会协调解决，并要求被告及时支付租金。在原告的催促下，被告于2015年2月6日补缴了2015年1月的租金，此期间双方曾为如何解决案涉房屋厕所排污管道出现堵塞的问题进行过沟通，但未彻底解决。2015年1月至7月期间，双方多次通过短信、电话沟通，原告主要委托案外人岑奋强与被告沟通，其中，原告以被告未按时交纳租金为由而于2015年2月初对该租赁房屋上锁，并于2015年2月6日发短信提出被告已拖欠租金超过30天，违约在先，要求收回房屋。被告收到短信后于当日补缴了2015年1月的租金并于同月12日短信告知原告，要求原告对租赁房屋开锁并表示当月租金过几天交纳，原告随后开锁给被告使用并催促被告及时缴纳之后的租金。2015年3月3日，被告致电原告反映，案涉房屋经清理过后又有污水溢出，要求找人过来处理，原告于次日找来车辆和设备进行疏通和清理，为此支付的费用已由原告承担（在2015年5月的租金中抵扣），原告另聘请人员对排污管道进行维修，至2015年3月底已维修完毕，此期间原告还于2015年5月19日、5月22日、5月26日、5月28日通过短信催促被告支付租金和水电费，被告亦曾回复短信要求原告提供收款账号以便付款。被告于2015年3月31日向原告支付租金7300元，同年4月13日支付租金4000元，同年5月29日支付租金4000元，原告确认至2015年5月份为止的租金已支付完毕。2015年6月18日，原告再次发送短信，要求被告尽快缴交案涉房屋的电费及2015年6月份租金，并表示如下月仍还不按期交租将终止合同，被告之后在2015年7月6日回复短信称其存放在租赁房屋内的设备被水浸泡受损，要求原告赔偿。双方未能协商解决，原告遂诉至本院。诉讼中，被告在2015年10月16日的庭审中亦表示要求解除合同，但不同意对租赁房屋进行返还交接，在2015年12月9日的庭审中又以将另行提起诉讼并需保留证据为由而不同意解除合同。
本院认为，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，应受法律保护。根据查明的事实，被告对于2015年1月至5月期间的租金虽然存在逾期缴纳的情况，但此期间确实存在案涉的租赁房屋厕所排污管道堵塞的问题，被告要求原告进行维修，为此亦进行过维修及协商处理，被告已补缴上述期间的租金，且原告之后事实上亦同意被告在上述期间内继续使用房屋，故应视为原告对被告逾期交付此期间租金的行为，不再追究违约责任。对于从2015年6月起的租金，被告以租赁房屋厕所污水溢出致其屋内的财物被浸造成损失并要求赔偿，双方未能就此协商一致，原告从当月起未按期支付租金，鉴于案涉房屋确实在2014年12月底发生厕所堵塞及在2015年3月出现因厕所污水溢出的情况，客观上对被告一定期间无法正常使用房屋和经营，应相应扣减租金，原告在诉讼中也述称被告曾在2015年3月31日支付租金时提出过扣减租金的请求，被告是未能就赔偿问题协商一致的情况下没有按时支付租金，并非故意违约，原告在此情形下即起诉要求追究被告的违约责任，缺乏理据，本院不予支持。但原告起诉要求解除合同后，被告在2015年10月16日第一次庭审中亦表示要求解除合同，即双方均作出了终止合同履行的意思表示并已通知对方，本院据此确认双方所签订的租赁合同至此解除。被告在作出上述表示后又以需另行提起诉讼并需保留证据为由不同意解除合同，有违诚信原则，本院在诉讼中亦告知其可通过其他合法途径进行证据保全，仅以保留证据为由长期占用原告的房屋缺乏理据，且其亦没有继续支付租金从而履行合同的意思，故其该项理由不能成立，本院不予采纳。合同的权利义务终止，不影响合同中清算条款的效力。被告应及时将案涉的租赁房屋返还给原告并结清所欠租金和水电费。关于租金的计算，综合该房屋因厕所排污管道维修及协商处理过程给被告正常使用造成的影响，本院酌定应扣减1个月的租金，被告已实际支付了计至2015年5月份为止的租金，即应按合同约定的每月4400元的标准计付从2015年7月3日起的租金给原告。原告另请求被告支付逾期付款违约金及没收租赁押金，如前所论及，至原告起诉时并非被告故意违约，故对该部分请求不予支持。被告所支付的租赁押金可在结清所欠租金及其他费用时主张收回。原告请求被告支付所欠水电费，因未提供证据并提出具体的主张，本院对此不作处理，原告可另循合法途径根据实际发生的数额另行主张。至于被告另提出该房屋被污水浸泡导致被告其他方面的损失，因其已表示另行就此提起诉讼，故在本案中不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，判决如下：
一、确认原告彭淑文与被告黄玲娟于2013年6月18日所签订的《租赁合同》已于2015年10月16日解除；被告黄玲娟应于本判决发生法律效力之日起一个月内将所租用的位于佛山市顺德区店铺返还给原告彭淑文；
二、被告黄玲娟应于本判决发生法律效力之日起一个月内按每月4400元的标准向原告彭淑文支付从2015年7月3日起至履行上述判决第一项确定的返还房屋义务之日止的租金；
三、驳回原告彭淑文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为342.5元（原告已预交），由原告彭淑文负担202.5元，由被告黄玲娟负担140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 廖 韬
二〇一五年十二月十六日
书记员 何序明
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