河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终12936号上诉人（原审被告）：河南万菱物业管理有限公司。法定代表人：谈伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：纪云丽，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：简涛，河南文丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘凤丽，女，1975年5月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：金鑫，河南瀛豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍光彦，河南瀛豫律师事务所律师。原审被告：河南万菱商贸有限公司。法定代表人：胡宾，该公司总经理。委托诉讼代理人：李前进，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬烨，河南文丰律师事务所律师。上诉人河南万菱物业管理有限公司（以下简称万菱物业）因与被上诉人刘凤丽，原审被告河南万菱商贸有限公司（以下简称万菱商贸）合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初5892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人万菱物业的委托诉讼代理人纪云丽、简涛与被上诉人刘凤丽的委托诉讼代理人金鑫、霍光彦，原审被告万菱商贸的委托诉讼代理人李前进、姬烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万菱物业上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判向刘凤丽支付租金收益12252元；2、一审、二审诉讼费由刘凤丽承担。事实和理由：一、万菱物业仅代收了半年租金，一审判令返还刘凤丽一年租金，判决错误。万菱物业与刘凤丽及商户签订《万博商城商户租赁及商业管理协议书》后，刘凤丽与商户签订了《万博商城商铺租赁备忘录》，约定租金每半年支付一次。万菱物业仅代收了2016年8月1日至2017年1月31日为期半年的租金，2017年2月1日商户退租，万菱物业未再收取该商铺任何租金，不存在返还。万菱物业未违约，刘凤丽因本案支出的律师费不应由万菱物业承担。万菱物业与刘凤丽及商户签订《万博商城商户租赁及商业管理协议书》后，万菱物业代刘凤丽收取了商户半年的租金，因刘凤丽拒不提供账户，也不来领取租金，导致万菱物业无法将代收的半年租金支付给刘凤丽，刘凤丽未收到租金的原因系本人造成，并非万菱物业造成。本案中，刘凤丽的诉求是返还商铺，系刘凤丽违约，其因本案而支付的律师费，应由其自行承担。一审判决万菱物业承担刘凤丽的律师费错误。刘凤丽辩称，1、一审法院已经查明万菱物业收取了涉案商铺一年的租金，查明的事实清楚正确，万菱物业应当予以返还。2、依照万菱物业与刘凤丽签订的协议的约定，任何一方不履行本协议约定的义务，应当承担违约责任，并赔偿损失，包括律师费用。而本案中万菱物业违反协议约定，拒不向刘凤丽支付租金，应当按照协议的约定承担刘凤丽的律师费。万菱商贸述称，同意万菱物业的上诉意见。刘凤丽向一审法院起诉请求：1、万菱商贸、万菱物业向刘凤丽返还商铺号为2018的商铺；2、万菱商贸、万菱商贸向刘凤丽支付因迟延返还商铺给刘凤丽造成的租金收益损失11796元并支付利息200元（租金收益损失及利息均自2015年12月20日暂计算至2016年8月20日，均请求判至实际返还商铺之日；利息按同期人民银行贷款利率计算）；3、万菱商贸、万菱物业向刘凤丽支付律师费1300元；以上共计13296元；4、本案诉讼费用全部由万菱商贸、万菱物业承担。一审法院认定事实：2012年8月7日，刘凤丽（××）与河南金智置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买了位于二七区××、××商城××房，用途为商业服务。合同约定的房屋交付时间为2013年6月30日前。合同附件四第十一、1约定：鉴于托管协议的存在，××全权委托托管人万菱商贸代为办理房屋交接的手续，签署文书，出卖人基于本条款向受托人办理交房，无需××再行出具委托书，该条委托不可撤销。后刘凤丽办理了商铺的房屋所有权证书，登记坐落位置为：二七区福寿街16号2层2018号。合同签订后，刘凤丽（乙方）与万菱商贸（甲方）及河南金智置业有限公司（丙方）签订《万博商城二期商铺托管经营协议书》，约定的主要内容为：乙方将合法拥有完整处分权的万博商城二期商铺号为2018商业用房交由甲方全权经营管理和物业管理，该条委托不可撤销，且不因产权变更而受影响。甲方同意接受乙方的委托，丙方为甲方向乙方支付托管收益承担连带保证责任。乙方全权委托甲方向丙方办理受托商铺的交接手续并签署有关文件。合同有效期起始日从房产实际交付之日（自交房起首30日为免租装修期）起，为期三年。在托管期内甲方按17694元/年向乙方支付托管收益，每半年结算一次，分别在正式交房第一、二、三年上半年和下半年结束后7天内，每次支付金额为8847元。前3年托管期满后，双方协商是否续定合同，如乙方不选择续定合同，由甲方将房产按届时现状交还乙方，乙方应当在期满3日内办理交接，逾期视为已经无争议交接完毕。交接完毕后可由乙方自主经营或出租，但乙方须严格遵守《万博商城二期经营管理公约》及万菱商贸的统一招商，统一经营管理及国家相关法律法规。甲、乙双方应全面履行本合同，任何一方不履行本合同约定的义务，应当承担违约责任赔偿损失（包括但不限于直接损失、间接损失、可得利益损失、对第三人责任、处理争议的费用、律师费用等）。本合同有效期届满，受托商铺的占有、使用、收益权均归属于乙方，双方应在期满3日内办理完毕交接事宜，逾期视为无异议交接完毕。之后，河南金智置业有限公司向万菱商贸发出《万博商城二期业主收房确认书》，声明移交物业的托管日期从2013年6月30日正式交付使用日期顺延一个月的装修期即2013年8月1日起计算，万菱商贸依托管经营协议向刘凤丽支付了三年托管期间的收益。2016年6月10日，河南博正律师事务所作出律师函并向被告发送，主要内容为：本所接受委托的70名业主分别与万菱商贸签订的《万博商城二期商铺托管经营协议书》将于2016年7月31日到期，万菱商贸已于2016年5月5日通过万菱物业向每一位业主发出《万博商城商铺托管到期通知函》确认了这一事项。托管协议到期后，在以上业主未与万菱商贸签订新的托管协议之前，双方不再有托管经营及其它任何法律关系。如以上业主最终未与万菱商贸达成新的托管协议及其它任何协议，万菱商贸应及时将业主交由托管经营的商铺交还业主，并保证所交商铺与业主交付托管时同样无权利瑕疵。通知函后附70名业主名单。2016年7月16日，万菱商贸向刘凤丽发出《万博商城二期商铺托管到期通知函》，通知函主要内容为通知业主收到通知函后本人持相关证件（身份证、房产证原件及复印件）于2016年7月19日至2016年7月24日到万博商城二期13层13005-1室洽谈办理商铺交接相关手续，如未能在协议期限届满前3日内前来，根据协议约定将视为无异议交接完毕。2016年8月15日，万菱商贸再次向刘凤丽发出通知函，告知刘凤丽商铺已无争议交接完毕。2016年7月22日和8月2日，河南瀛豫律师事务所向万菱商贸分别发出两份律师函，对万菱商贸发出的函件主要内容为：万菱商贸应当按托管协议约定在托管期限届满后将受托商铺无条件交付给委托人，但经委托人多次与万菱商贸交涉，万菱商贸却拒绝交付。部分委托人于2016年6月10日、6月29日分别委托河南博正律师事务所和河南天坤律师事务所向万菱商贸发出律师函要求交付商铺，但万菱商贸却置之不理。在万菱商贸发出通知要求委托人办理商铺交接事宜后，委托人前往却发现万菱商贸强迫委托人签署第三方相关文件，否则就拒绝交付商铺。万菱商贸的上述行为违反托管协议的约定，应当承担违约责任。同时通知万菱商贸在收到该律师函后向委托人交还符合约定条件的商铺。函件后附委托人名单。后因刘凤丽、万菱商贸双方就本案商铺交还问题发生争议，故刘凤丽诉至该院，请求判如所请。2015年12月23日，刘凤丽（甲方出租方）与吕春艳（乙方承租方）、万菱物业（丙方管理方）签订《万博商城商铺租赁及商业管理协议书》，就本协议所涉铺位以现状租赁及管理事宜达成如下协议，主要内容：甲方拥有郑州市二七区福寿街16号博商城商铺号为2018商业用房使用权，乙方在该商铺经营，甲方同意将商铺交由丙方管理，接受并督促实际使用人接受丙方对万博商城的统一管理和物业服务。甲方向丙方支付商铺管理服务费，每半年/一年，随甲方收取租金时，一并支付给丙方，第一年为1020元；第二年为1084元；第三年为1152元。本协议租赁期限自2016年8月1日至2019年7月31日。甲、乙、丙三方应全面履行本协议，任何一方都不得无故终止协议。任何一方不履行本协议约定的义务，应当承担违约责任并赔偿损失（包括但不限于直接损失、间接损失、可得利益损失、对第三人责任、处理争议的费用、律师费用等）。同日，刘凤丽与承租方吕春艳签订《万博商城商铺租赁备忘录》，就租金和付款方式达成共识：2018铺位首年月租金为2127元，分两次缴纳，每半年12762元；第二年月租金2260元，全年27120元；第三年月租金2401元，全年28812元。租赁期限自2016年8月1日至2019年7月31日等。另查明：万菱物业收取了首年租金即2016年8月1日至2017年7月31日租金25524元。又查明，为本案诉讼，刘凤丽与河南瀛豫律师事务所签订《民事委托代理合同》，并支出代理费1300元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，刘凤丽在购买位于二七区××、××商城××号商铺后，与万菱商贸及河南金智置业有限公司签订了《万博商城二期商铺托管经营协议书》，该经营协议不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应当按照上述协议履行各自的义务。在刘凤丽、万菱商贸签订的委托经营协议期满前，刘凤丽就与万菱物业及承租方签订了《万博商城商铺租赁及商业管理协议书》，刘凤丽于委托经营协议期满后就将其商铺出租给他人并交由万菱物业管理，租赁期限自2016年8月1日至2019年7月31日，现刘凤丽请求判令万菱商贸返还涉案商铺的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，该院不予支持。因刘凤丽委托万菱商贸管理的涉案商铺，于2013年6月30日正式交付万菱商贸并按协议约定顺延30天装修期，即自2013年8月1日起计算托管期限，三年托管期限届满日应为2016年7月31日，托管期间的租金刘凤丽已签署收据收到。在托管协议于2016年7月31日期满后，按照《万博商城商铺租赁及商业管理协议书》及《万博商城商铺租赁备忘录》约定，万菱物业应将代收取的租金扣除管理费后返还给刘凤丽，即24504元返还给刘凤丽（首年租金25524元-管理费1020元），故对刘凤丽请求判令万菱商贸向刘凤丽支付因迟延返还商铺给刘凤丽造成的租金收益损失11796元并支付利息200元（租金收益损失及利息均自2015年12月20日暂计算至2016年8月20日，均请求判至实际返还商铺之日，利息按同期人民银行贷款利率计算）的诉讼请求，该院对刘凤丽要求万菱物业返还租金24504元予以支持，高出部分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南万菱物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘凤丽支付自2016年8月1日起至2017年7月31日止的租金收益24504元，并支付律师费1300元；三、驳回刘凤丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费445元，由河南万菱物业管理有限公司负担445元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘凤丽对涉案商铺租金的返还主张是基于万菱物业在一审庭审中的自认。万菱物业在一审庭审中自认代刘凤丽收取了自2016年8月1日至2017年1月31日为期半年的租金收益12252元。本院认为，关于万菱物业应向刘凤丽返还的租金数额问题。按照万菱物业与刘凤丽及商户签订《万博商城商户租赁及商业管理协议书》和刘凤丽与商户签订了《万博商城商铺租赁备忘录》的约定，涉案商铺的租金应由租户直接支付给刘凤丽。本案中，万菱物业自认代刘凤丽收取了自2016年8月1日至2017年1月31日为期半年的租金收益，对该代收租金数额，刘凤丽未提供其他相应证据予以证明。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。据此，本院认定万菱物业应返还代刘凤丽收取的租金收益为12252元（半年租金12762元-管理费510元）。综上所述，上诉人万菱物业的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初5892号民事判决；二、河南万菱物业管理有限公司于本判决生效之日去十日内向刘凤丽支付自2016年8月1日起至2017年1月31日止的租金收益12252元，并支付律师费1300元；三、驳回刘凤丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费106.3元，由被上诉人刘凤丽负担。河南万菱物业管理有限公司已缴纳的13552元，退还河南万菱物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判长  杨玉梅审判员  赵军胜审判员  谢颂琳二〇一七年九月十三日书记员  钱梦阳