江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏执异13号
案外人：钟毅，男，汉族，住所地江苏省宜兴市。
委托诉讼代理人：钟国平（系钟毅父亲），男，汉族，住所地江苏省宜兴市。
申请执行人：东亚银行（中国）有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区。
负责人：徐鸣飞，该分行行长。
被执行人：宜兴市金源置业有限公司，住所地江苏省宜兴市周铁镇。
法定代表人：裴杏明，该公司董事长。
被执行人：无锡金缘集团有限公司，住所地江苏省无锡市。
法定代表人：裴杏明，该公司董事长。
被执行人：裴杏明，男，汉族，住所地江苏省无锡市崇安区。
被执行人：王美仙，女，汉族，住所地江苏省无锡市崇安区。
被执行人：无锡市卓群机电设备安装有限公司，住所地江苏省无锡市北大街。
法定代表人：王斌强，该公司执行董事。
被执行人：江苏宏厦门窗有限公司，住所地江苏省宜兴市周铁镇。
法定代表人：裴效生，该公司执行董事。
本院在执行东亚银行（中国）有限公司苏州分行（以下简称东亚银行苏州分行）与宜兴市金源置业有限公司（以下简称金源公司）、无锡金缘集团有限公司（以下简称金缘集团）、裴杏明、王美仙、无锡市卓群机电设备安装有限公司（以下简称卓群公司）、江苏宏厦门窗有限公司（以下简称宏厦公司）金融借款合同纠纷一案过程中，案外人钟毅于2018年5月15日对案涉查封房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
2017年5月12日，本院就原告东亚银行苏州分行与被告金源公司、金缘集团、裴杏明、王美仙、卓群公司、宏厦公司金融借款合同纠纷一案作出(2016)苏民初46号民事判决：一、金源公司于本判决生效之日起十日内向东亚银行苏州分行偿还剩余借款本金44400万元、利息11056687.75元（计算至2016年5月31日）及罚息、复利（罚息自2016年6月1日起至实际支付之日止，以44400万元本金为基数，按照同期人民银行三至五年人民币贷款基准利率加收50%，如遇人民银行贷款基准利率调整的，以每年6月14日作为贷款基准利率的调整周期起始日；复利自2016年6月1日起至实际支付之日止，以利息11056687.75元为基数，按照同期人民银行三至五年人民币贷款基准利率加收50%，如遇人民银行贷款基准利率调整的，以每年6月14日作为贷款基准利率的调整周期起始日）；二、东亚银行苏州分行对金源公司的涉案抵押物即位于宜城街道解放东路888-1号、宜城街道解放东路888号1-5层、宜城街道解放东路888号38-56层的房屋，以及宜兴市宜城街道解放东路888号、888-1号土地使用权享有优先受偿权；三、东亚银行苏州分行对涉案质押的股权即金缘集团、宏厦公司、卓群公司持有的金源公司的股权享有优先受偿权；四、金缘集团、裴杏明、王美仙对本判决第一项债务，承担连带保证责任；五、裴杏明、王美仙、金缘集团、宏厦公司、卓群公司承担担保责任，有权向金源公司追偿；六、驳回东亚银行苏州分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2352248元、保全费人民币5000元，合计2357248元，由金源公司、金缘集团、宏厦公司、卓群公司、裴杏明、王美仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于最高人民法院。
2016年9月30日，本院在该案审理过程中作出(2016)苏民初46号民事裁定：冻结金源公司、金缘集团、裴杏明、王美仙、卓群公司、宏厦公司银行存款人民币47000万元，或查封、扣押其同等价值的财产。
上述判决生效后，经东亚银行苏州分行申请，本院于2017年8月18日立案强制执行，案号为（2017）苏执23号；9月28日，本院向被执行人金源公司、金缘集团、裴杏明、王美仙、卓群公司、宏厦公司发出（2017）苏执23号执行通知书，责令被执行人于2017年10月15日前履行完毕（2016）苏民初46号民事判决确定的义务，逾期则强制执行。
2017年10月25日，本院作出（2017）苏执23号之一执行裁定：冻结、扣划金源公司、金缘集团、裴杏明、王美仙银行存款52000万元或查封、扣押其等值的财产。在查封的金源公司名下财产中，包含本案所涉房屋。
案外人钟毅提出异议称:其本人于2014年5月9日与金源公司订立商品房买卖合同，购买金源公司位于宜兴市××街道湖滨××花园××室案涉房屋，并于同日办理网上合同备案。金源公司已将查封房屋出售给异议人，异议人也已按约定全额支付了购房款，并办理了商品房初始登记证、商品房用地初始登记，且于2014年11月29日办理了商品房交房入住手续。2014年至今该房屋的物业服务费全部为异议人所交，有发票收据为证，该房屋已属异议人所有。法院对该房屋的查封损害了异议人的利益，请求依法解封。
为证明上述异议主张，异议人向本院提交商品房买卖合同、购房发票、中国建设银行转账和付款凭条、无锡市职工住房公积金提支单、中国建设银行业务流水单、商品房初始登记证、商品房用地初始登记（国有土地使用权分割转让登记证）、商品房入住交房证明、2014年11月29日至今所交物业服务费收据、发票、装修押金收据、金源公司代收大修理基金，代收电梯基金收据、住宅交付费用清单一份、接电接水通知单、金源公司出具的情况说明等证据。
本院经审理查明：2014年5月9日，钟毅与金源公司订立商品房买卖合同，约定其向金源公司购买湖滨御景花园1幢1401室房屋。合同约定建筑面积229.02平方米，单价9500元/平方米，房屋总价2175690元，并于同日办理了网上备案登记。2014年11月29日，钟毅办理了入住交屋手续，领取了房屋钥匙，并缴纳了物业费、电梯维护费、公共能耗费、装修押金等费用，房屋的契税、大修基金等费用亦已由钟毅缴纳。2015年4月1日，钟毅接收了接电通知单和接水通知单。自领取房屋之后，钟毅缴纳电梯使用费、公共能耗费、物业管理费至今。2015年1月1日，金源公司向宜兴市房屋产权监理中心提交证明，确认房屋实测面积为224.68平方米，总房价为2134460元。2015年4月27日，钟毅取得销售不动产统一发票，开票金额为2134460元。2018年5月10日，金源公司向本院出具情况说明：“因我公司财务税务原因前期一直开不出购房发票，所以不能给业主领证，后来发票可以开了，但公司财务资金确实困难，拿不出钱给业主办理房屋所有权证（期间业主也多次来电话来我公司催办），也没有及时提供初始登记证给他们自己去办理，直到2017年12月业主强烈要求自己办理房屋所有权证才把初始登记证提供给业主，导致业主钟毅至今未能办理房屋所有权证。特此说明。”
另查明:2012年6月28日，金源公司（甲方）、浙江海天建设集团有限公司（乙方）、应浪涛（丙方）签订《协议书》，以将甲方所属位于湖滨御景花园的房产（含本案涉案房产）出售给丙方的方式，冲抵甲方对乙方、丙方的等额欠付工程款。该协议还约定折抵出售房产的各项权证均暂不办理，丙方有权将该折抵出售房产再行转让，甲方应给予办理改名配合手续，并为房产实际买受人开具统一房屋销售发票，直接将该折抵出售房产办至实际买受人名下，丙方亦有权随时要求甲方将折抵房产权证登记至指定人名下。2013年12月9日，应浪涛（甲方）与吴健华（乙方）、金源公司（丙方）签订房屋转让协议，将湖滨御景花园小区共15套房屋、地下负一层车位9只、地下负二层车位8只（含涉案房屋）转让给乙方吴健华，转让价格为32891854元。吴健华以银行转账和承兑汇票的方式全额支付了上述购房款。2014年11月12日，吴健华、周方平、施建强签订《房屋分配协议书》，约定：由吴健华、周方平、施建强三方共同出资，以吴健华为代表与应浪涛签订湖滨御景花园15套房屋、车位负一层9个、负二层8个的转让协议书，出资金额为吴健华950.4453万元，周方平548.1976万元，施建强1790.5425万元。三人经协商对上述房屋和车位进行分配，施建强分得涉案房屋及车位。2014年4月17日，施建强出具收条载明：“今收到钟国平银行汇款叁拾肆万元人民币，用于购买湖滨御景花园1—1—1401房屋房款首付款，该房屋面积229.02平方米，价格按8350元每平方计算，另加地下一层汽车车位款一只，为130000元/只，总价为204万元，余款170万元钟国平在一月内付清，本人负责一月内将房屋购买合同、收据按钟国平提出名字签订、开具，特此具条。”同日，钟国平（钟毅之父）向施建强账户内转账30万元，直接存入现金4万元。2014年5月12日，钟国平向施建强账户内转账170万元。
本案争议焦点是:案外人钟毅认为案涉房产属于其所有,请求解除查封的异议请求是否有事实和法律依据。
本院认为:根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，案外人钟毅提出的解除案涉房屋查封的请求获得支持的前提，应同时具备上述四个条件。
首先，关于案涉房屋查封前是否订立合法有效的书面买卖合同问题。钟毅于2014年5月9日与金源公司就案涉房屋订立了书面买卖合同并办理了备案登记，该时间早于本院对案涉房屋查封的时间，可以认定钟毅与金源公司在案涉房屋查封之前已经依法签订书面买卖合同。
其次，关于案涉房屋购房款支付问题。本案中，结合金源公司与应浪涛的协议书，应浪涛与吴健华、金源公司之间的房屋转让协议，吴健华与周方平、施建强签订的《房屋分配协议书》，施建强向钟国平出具的收条，钟国平的付款行为，以及金源公司出具购房发票的行为来看，可以视为钟毅的父亲钟国平已经代钟毅向金源公司指示的账户上支付了涉案房屋购房款。然而，钟毅与金源公司订立的商品房买卖合同上载明的房屋总价为2175690元，后因实测面积调整，房屋总价调整为2134460元，销售不动产统一发票上载明的开票金额也为2134460元，而钟毅实际支付了2040000元，并未按照商品房买卖合同约定的房屋总价支付全部价款，截至目前，钟毅也未将剩余价款交付执行。
再次，关于案涉房屋是否交付使用问题。本案中，钟毅向本院提供了案涉房屋的入住交屋手续以及入住后其支付的公共能耗费、物业管理费用、电梯使用费缴纳凭证，接水接电通知单等证据，可以认定其已在本院查封前实际占有案涉房屋。
最后，关于是否因钟毅自身原因导致对案涉房屋未办理过户登记问题。尽管钟毅早在2014年5月9日就与金源公司订立了案涉购房合同，但案涉房屋至今未能办理过户的主要原因在于金源公司。金源公司也承认因该公司资金原因，无法及时开具购房发票和办理初始登记，导致钟毅至今尚未将案涉房屋办理过户登记手续。因此，案涉房屋未能办理过户登记并非钟毅自身原因所致。
综上，钟毅的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项之规定，在其未将剩余购房款交付执行的情况下，其请求阻却对涉案房屋的执行，本院难以支持。若其请求将剩余购房款交付执行并据此阻却执行，可另行向本院执行机构提出。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回钟毅的异议请求。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 沈 燕
审判员 唐志容
审判员 赵建华
二〇一八年六月十二日
书记员 杜 涛