湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂28民终798号
上诉人（原审被告）：恩施华龙村集团来凤置业有限公司，住所地湖北省来凤县翔凤镇桂花树村18组11号。
法定代表人：朱晞煜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：熊海炜，湖北欧兴红律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖波，湖北欧兴红律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：向阳花，女，1971年4月6日出生，土家族，湖南省龙山县人，住湖南省龙山县。
上诉人恩施华龙村集团来凤置业有限公司（以下简称华龙公司）因与被上诉人向阳花商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省来凤县人民法院（2017）鄂2827民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
华龙公司上诉请求：1.判令华龙公司按照每日万分之一的标准支付违约金17839.35元。2.判令向阳花承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院没有考虑华龙公司的实际情况，判决的违约金过高，超过了向阳花的实际损失。《商品房买卖合同（预售）》由当地住建部门统一印制，华龙公司无法改变合同中的格式条款。合同中约定的违约责任远远超过了华龙公司签订合同时的合理预期。向阳花的损失是购房款的投入损失，应参照同期人民银行贷款利率标准计算，而一审法院判决的违约金远远超出了按此标准计算的违约金数额。
向阳花未提交书面答辩意见。
向阳花向一审法院起诉请求：1.确认向阳花与华龙公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十条、第二十条所包含“x”的条款为无效条款；2.判令华龙公司继续履行合同，限期华龙公司无条件向向阳花交付达到法定条件的商品房；3.判令华龙公司因交付未经验验收合格的商品房给向阳花造成的损失所产生的违约金89196.75元；4.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由华龙公司承担。
一审法院认定事实：2013年6月8日，向阳花（买受人）与华龙公司（出卖人）签订合同编号为ESZ201303052的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：华龙公司将其开发的坐落于来凤县武汉大道桂花树村来凤华龙城一区华龙商城7号楼1层137号商品房一套出售给买受人，该商品房的规划用途为商业。该商品房总价款为人民币205050元。合同第七条付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于交付总房款时抵作商品房价款。买受人应当在2013年6月8日前一次性付款。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。第二十条房屋登记：（二）房屋所有权转移登记：1.双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2.因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起x日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之x的违约金。双方在合同第十条对商品房相关设施设备交付条件没有详尽明确约定部分，均以x表示。
合同签订后，向阳花于2013年6月8日一次性给华龙公司支付了购房款20500元。华龙公司没有按照合同约定的时间交付房屋。
另查明，向阳花就华龙公司未能按照合同约定交付房屋及办证的问题向相关部门进行过反映，但涉案房屋仍未能达到交付条件。从合同所约定的交房时间2015年5月31日起至2017年11月8日止，华龙公司逾期交房的天数为896日。
一审法院认为，向阳花与华龙公司于2013年6月8日签订的编号为ESZ201303052的《商品房买卖合同（预售）》是合法有效的合同，向阳花依合同约定支付了全部购房价款，华龙公司没有按合同约定期限将符合合同约定和法律规定的房屋交付给向阳花，也没有给向阳花办理房屋权属证书。双方当事人对这些基本事实没有争议，依法予以认定。对于双方当事人争议的焦点问题，作出如下评判：
（一）关于向阳花与华龙公司签订的编号为ESZ201303052的《商品房买卖合同（预售）》中第十条、第二十条所包含“×”的条款是否为无效条款的问题。该合同中第十条、第二十条打“×”的条款应当是双方没有进行明确约定的内容，也即该内容没有存在和成立，就不存在是否有效的问题，故对于向阳花要求确认该合同中第十条、第二十条所包含“×”的条款是无效条款的诉讼请求，依法不予支持。
（二）关于向阳花要求继续履行合同，限期华龙公司无条件向向阳花交付达到法定条件的商品房的问题。向阳花要求继续履行编号为ESZ201303052的《商品房买卖合同（预售）》，华龙公司也表示同意，符合双方合同的约定及法律规定，依法应予以支持。因合同所约定的商品房至今尚未达到交付条件，在本案中无法确定房屋何时达到合同约定的交付条件和法定条件，也无法确定实际交付时间，向阳花可待条件成就后，另行主张权利，本案中不一并处理。故对于向阳花要求限期华龙公司无条件向向阳花交付达到法定条件商品房的诉讼请求，依法不予支持。
（三）关于华龙公司逾期交房是否应给付向阳花已经产生的违约金89196.75元的问题。双方签订的编号为ESZ201303052的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行义务。向阳花在支付了205050元全部购房款后，华龙公司应当按照合同的约定，在2015年5月31日前向向阳花交付合同所约定条件的商品房。华龙公司至今仍未履行合同中约定的交房义务，已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。原、被告双方在合同中约定的“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金”，虽合同中约定的违约金过高，但向阳花只要求按此标准的20%即每日万分之五支付，符合法律规定。向阳花所主张从2015年6月1日起至2017年11月8日止逾期交房已经产生的违约金89196.75元，已经明显低于合同所约定的违约金，且符合双方合同约定及法律规定，依法予以支持。判决：一、向阳花与恩施华龙村集团来凤置业有限公司继续履行双方于2013年6月8日签订的编号为ESZ201303052的《商品房买卖合同（预售）》；二、恩施华龙村集团来凤置业有限公司于本判决生效后30日内支付向阳花逾期交房违约金89196.75元；三、驳回向阳花的其他诉讼请求。案件受理费2030元，减半收取1015元，由恩施华龙村集团来凤置业有限公司负担。
二审期间，双方当事人未提交新的证据。
本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为一审法院判决的违约金数额是否恰当。对此，本院分析评判如下：
在商品房预售合同纠纷案件中，一方当事人主张对方当事人按照合同约定的违约金条款支付违约金，对方当事人以合同约定的违约金过高为由请求人民法院予以调减时，人民法院应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
本案中，华龙公司未按期交房构成违约，本应按照合同约定按日向买受人向阳花支付全部房价款2.5‰的违约金，但向阳花在提起诉讼时，仅要求华龙公司按日支付全部房价款万分之五的违约金，事实上已主动减轻了华龙公司的违约责任。在房地产开发商逾期交付房屋时买受人所遭受的实际损失应如何确定，现无明确的法律规定，根据本案合同的履行情况、华龙公司的违约程度及双方当事人签订合同时对对方违约的预期利益等因素，本院认为，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”之规定，认定向阳花主张的违约金是否过高，更为公平合理。本案中向阳花主张华龙公司支付违约金的标准为每日万分之五，折算成年利率为18.25%，低于上述法律规定的利率标准。故一审法院按照向阳花主张的违约金计算标准判决华龙公司支付违约金并无不当。无论是按照同期银行贷款利率标准计算违约金还是按照每日万分之一的利率标准计算违约金，均不能体现违约金的惩罚性，且与向阳花在签订合同时对华龙公司可能违约后其应享有的预期利益亦不符，故上诉人华龙公司请求按上述标准调减违约金的上诉理由，本院不予支持。
综上，华龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1583元，由上诉人恩施华龙村集团来凤置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 云
审 判 员 吴 卫
审 判 员 聂礼刚
二〇一八年三月二十八日
法官助理 谢俊英
书 记 员 吴 松