广西壮族自治区隆安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）隆民一初字第450号
原告卢华军。
委托代理人李高玺，广西钰锦律师事务所律师。
被告苏善光。
被告卢连荣。
原告卢华军与被告苏善光、卢连荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月22日受理后，依法由代理审判员李常增适用简易程序，于2014年7月2日公开开庭审理了本案。书记员马玲担任记录。原告卢华军及其委托代理人李高玺、被告苏善光、卢连荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢华军诉称，被告苏善光与被告卢连荣系夫妻关系，双方于2012年离婚，被告卢连荣系原告的姐姐。两被告因做生意向隆安县敏阳农村信用合作社贷款，因两被告无力偿还，于是，被告苏善光与原告于2006年12月5日签订了一份《房屋转让协议》。双方约定，被告同意将位于隆安县城厢镇蝶城路某号的楼房转让给原告，由原告负责偿还两被告在隆安县敏阳信用社的贷款430000元。自此之后，原告陆续偿还两被告的银行贷款，并于2014年7月17日还清。协议签订后，两被告按约定将该房屋交由原告使用。但是因考虑过户成本太高，双方没有及时办理过户手续。时至今日，被告苏善光对该楼房的产权出尔反尔，不予办理过户手续，特诉至法院，请求法院依法确认双方于2006年12月5日签订的《房屋转让协议书》有效，并要求两被告将该房屋产权过户至原告名下；案件受理费由两被告负担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、《房间转让协议书》一份，用于证明原、被告于2006年12月5日签订房屋转让协议，被告已把房子转让给原告；
2、《房产证》一份，用于证明该房屋的产权完整的事实；
3、广西壮族自治区南宁市中级人民法院《庭审笔录》、广西隆安县人民法院作出的（2013）隆民一初字第32号民事判决书及南宁市中级人民法院作出的（2014）南市民一终字第121号民事裁定书，用于证明被告苏善光曾向法院认可其已转让该房屋；
4、信用社收贷收息凭证三份，用于证明原告已经于2014年7月17日还清两被告在敏阳信用社的贷款430000元。
5、《还息协议书》，用于证明被告苏善光、卢连荣、卢连花三人分别向敏阳信用社贷款，三人所贷的款项均系苏善光一人使用，故该信用社与三人协商约定由苏善光分批分期偿还，而后因苏善光无力偿还，便签下《房间转让协议书》，将隆安县城厢镇蝶城路某号房屋转让给原告卢华军，由原告卢华军负责偿还信用社贷款的事实。
被告苏善光辩称，双方签订房屋转让协议的原因，是被告无力偿还贷款，才与原告达成协议由其偿还贷款，被告将房屋交给原告使用，但是，被告并非出卖该房屋，而只是将该房屋抵押给原告。
被告对其辩解未提供证据。
被告卢连荣对原告的诉请及其事实、理由均无异议。
本案的争议焦点是：原、被告双方签订的《房间转让协议书》是抵押合同，还是买卖合同，是否有效？
经开庭质证，被告苏善光、卢连荣对原告卢华军的证据1、2、3的真实性无异议，本院对上述当事人无异议的证据予以认定；被告苏善光对原告的证据4、5有异议，认为证据4不真实，不知道原告从何处弄来的，证据5的内容确系被告亲笔书写并签章，但当时并无被告卢连荣的签章。被告卢连荣对原告的证据4、5的真实性无异议。本院认为证据4系信用社出具的户名分别为苏善光、卢连荣的收贷收息凭证，该三张凭证注明的结欠本金和利息均为0.00，贷款到期日分别为1995年12月15日、12月15日、12月20日，与被告苏善光2006年6月21日亲笔书写的《还息协议书》所提及的贷款期间基本吻合，又盖有隆安县敏阳农村信用社的公章，能与证据1、5形成证据链，被告苏善光虽有异议却未能提供相反证据加以反驳，故本院认可其真实性、关联性、合法性；对于证据5，三借款人与贷款人达成由借款人苏善光一人承担偿还责任的协议，作为借款人之一，被告卢连荣在该协议上签章认可，符合常理，而被告苏善光亦承认该协议书系其亲笔书写，故本院认可其真实性。
经审理查明，被告苏善光、卢连荣原系夫妻关系；苏某富系被告苏善光与前妻所生的儿子；被告卢连荣系原告卢华军的姐姐。隆安县城厢镇蝶城路第某号房屋系被告苏善光和被告卢连荣婚姻关系存续期间的共同财产。2006年6月21日被告苏善光和卢连荣向隆安县敏阳农村信用合作社出具了一份《还息协议书》。该《还息协议书》提及，1994年至1995年期间，被告苏善光、被告卢连荣和案外人卢连花分别向该信用社贷款，至2006年6月29日止，三人尚欠该信用社本金249600元，利息172499.09元（合计422099.09元）；为便于管理，规范贷款手续，经借款方与贷款方协商，达成如下约定：将三人贷款本金转为苏善光户管理，旧欠利息172499.09元，由苏善光分期分批偿还。2006年12月5日，被告苏善光给原告卢华军出具了一份《房间转让协议书》，内容为：“本人同意把房间出让给卢华军，由卢华军付敏阳信用社共肆拾叁万元正”。原告于2006年开始还款，于2014年7月17日全部还清。被告苏善光于协议签订后将该房屋交付原告卢华军使用至今。该协议签订后至苏善光与卢连荣离婚前，苏某富曾支付了卢华军30000元以赎回该房屋。2012年被告苏善光与被告卢连荣因有离婚纠纷，卢华军不再收苏某富的款项，亦没有退还30000元。2012年11月2日本院判决准许苏善光和卢连荣离婚，财产分割问题作另案处理。2012年12月17日，被告苏善光向本院起诉要求对共同财产进行分割，诉讼中被告卢连荣主张对包括蝶城路第某号房屋在内的共同财产进行分割。因被告苏善光与原告卢华军就蝶城路第某号房屋签订有《房间转让协议》，故2013年11月18日本院作出的（2013）隆民一初字第32号民事判决书对该房屋暂未作分割。后被告卢连荣上诉，在南宁市中级人民法院的庭审笔录中，被上诉人苏善光自认第某号房屋不是共同财产，已经抵债给卢华军，只是当时没有办理过户手续；作为上诉人卢连荣的证人，卢华军的证言亦提及由其代两被告偿还信用社贷款43万元后，该房屋归其所有，房屋当时没有办理过户手续。因被告尚未协助原告办理房屋过户手续，原告遂于2014年5月22日向本院起诉，提出如前述诉求，并表示如果办理了房产过户手续，就返还30000元给苏某富。
本院认为，对被告苏善光提出当时只是抵押，而不是出卖给原告的抗辩，因该《房间转让协议书》系被告苏善光亲自书写的；该协议书的标题和内容分别有“转让”和“出转”的字样；虽然协议书标题及内容强调转让的是“房间”而非“房屋”，但是争议房屋才有六层楼，不可能有343个房间以供被告将第某号房间转让，且区区一个房间不可能与430000元的债务相等值，双方就以一个房间抵430000元的债务达成交易或以一个房间为430000元的债务作抵押亦不符合常理，而某号又系争议房屋的门牌号，因此所谓《某号房间转让协议书》应作《某号房屋转让协议书》理解；被告苏善光于2006年12月5日向原告出具这份转让协议后，向原告交付了该房屋，并由原告占有使用至今。被告苏善光这一民事法律行为更符合买卖合同的特征，即买受人支付价款，出卖人交付标的物，买受人占有、使用标的物。故应认定其出具这份协议书给原告时具有出卖房屋，转让所有权的意思表示，这与其和原告在南宁市中级人民法院《庭审笔录》中关于本案争议房屋的陈述相一致；又，抵押合同系要式合同，《中华人民共和国担保法》第三十八条和《中华人民共和国物权法》第一百八十五条均明确规定设立抵押权必须采用书面形式，其立法目的意在保证抵押人和抵押权人意思表示的真实性，才能有效保障主债权的最终实现，而转让协议书只有被告签字，仅能作为其单方意思表示的佐证；买卖合同系非要式合同，原告虽未签字确认，但亦于2014年7月17日代两被告清偿了债务的尾款，已履行该协议书约定的主要义务；且本案争议房屋共有人卢连荣在本案庭审中亦承认房屋已转让给原告，故被告苏善光的抵押抗辩不成立。因此，原、被告于2006年12月5日达成的《房间转让协议书》系一份房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，被告应按《房间转让协议》的约定履行义务。原告已按约付款，被告应承担协助原告办理房屋过户手续的责任。原告请求被告履行双方签订的《房间转让协议》，将该房屋过户给原告的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十八条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百八十五条第一款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
一、原告卢华军与被告苏善光于2006年12月5日就隆安县城厢镇蝶城路第某号房达成的房屋转让协议有效；
二、被告苏善光、卢连荣于本判决生效之日起三十日内将位于广西隆安县城厢镇蝶城路第某号的房屋过户给原告卢华军。
案件受理费7750元，简易程序减半收取3875元，由被告苏善光、卢连荣共同负担。
权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉受理费7750元（开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪分理处，帐号：010201011887017），上诉于南宁市中级人民法院。逾期不交受理费，也不申请缓交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李常增
二〇一四年八月二十日
书 记 员 马 玲
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有的或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百八十五条第一款设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。