大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0203民初1275号原告大连恒隆地产有限公司法定代表人劳建亮委托代理人毛晓涛、徐亚春被告谢峰委托代理人牛珍委托代理人韩睿原告大连恒隆地产有限公司与被告谢峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人毛晓涛，被告谢峰及其委托代理人牛珍、韩睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年6月29日，原告与被告签订了《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于大连市西岗区五四路66号大连恒隆广场建筑面积约40平方米的B02a-1号铺位用于梅概念品牌经营，租赁期限为36个月，自房屋交付之日起计算。租赁合同同时对租金、管理费、公用事业费等相关费用的标准、支付方式、支付时间及违约责任等进行了明确。2015年9月29日，原告将商铺交付给被告使用。但被告一直未按照租赁合同约定向原告支付租金、管理费等各项费用。2016年11月30日，被告在欠付租金、管理费等多项费用，且在未通知原告、未将租赁房屋恢复原状的情况下，擅自撤店终止经营。因被告擅自撤店终止经营的违约行为已达到合同解除的条件，因此，原告于2017年1月24日向被告送达了《解除合同通知书》，告知被告双方签订的租赁合同于2016年12月8日解除，并要求被告交还商铺，支付欠付的租金、管理费、违约金、滞纳金等费用。但截止原告起诉之日，被告未按照租赁合同约定将商铺交还给原告，也未向原告支付任何款项。故原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付欠付租金305468元及滞纳金（自每月租金支付日之次日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算。截止到起诉日约90000元）；2、判令被告向原告支付欠付管理费41655元及滞纳金（自每月管理费支付日之次日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算。截止到起诉日约12000元）；3、判令被告向原告支付欠付公用事业费602.40元；4、判令被告向原告支付欠付推广费6800元；5、判令被告向原告支付单方解除合同违约金77856元；6、判令被告向原告支付围板安装费3671元；7、判令被告向原告支付房屋占用费（自2016年12月9日起至实际返还之日止，按照日基本租金的三倍，即每日22752元的标准计算。截止到起诉日约160000元）；8、判令被告向原告支付律师费损失43000元；9、由被告承担本案全部诉讼费用。被告谢峰辩称，不同意原告全部诉讼请求。一、原被告双方系协议解除案涉租赁合同，被告撤离案涉房屋的行为原告明知并同意，因此被告不应承担违约责任。1、2016年11月2日，被告通过电子邮件向原告事务部主任刘强申请撤铺，即解除原、被告之间的租赁协议。2、2016年11月3日，原告事务部主任刘强告知被告，被告的撤铺申请已经提交到原告管理层。3、2016年11月18日，原告管理层就被告撤铺申请向刘强进行了签批回复，经刘强证实，原告已经同意被告的撤铺申请。二、被告签订的解约协议书符合合同订立时关于要约与承诺的生效要件，该协议已经成立并生效，被告依据该协议对原告进行了补偿，双方已无其他争议，被告不应再承担违约责任。1、2016年11月25日，原告事务部主任刘强通知被告签订解约协议并办理撤铺事宜，即原告向被告发出了签订解约协议的要约。2、2016年11月30日，被告在原告办公处签订解约协议，即被告对原告解约这一要约作出了承诺。根据《合同法》二十五条的规定：“承诺生效时合同成立”及四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”，案涉解约协议系原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应属有效合同。3、2016年11月30日，被告依据解约《协议书》，将交付给原告的确认书定金、合同保证金、商品质量保证金、公共事业费用押金、装修保证金、装修管理费作为对原告的补偿，并腾退案涉房屋后，解约协议已经履行完毕。虽然解约《协议书》没有原告的签字，但是根据《合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字盖章前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的该合同成立”的规定，解约协议已经生效，原告不应再要求被告承担其他违约责任。4、2017年1月24日，原告向被告发出《解除合同通知书》，根据《合同法》第十八条的规定，被告撤销解除合同这一要约的行为发生在被告作出承诺之后，此时，该行为作出的时间已经超过要约可以撤销的期限，因此，原告撤销解约协议的行为不能成立，解约协议对原被告双方均已产生约束力，原告否定该合同效力无法律依据。三、根据被告提供的证据及刘强证言可证明，原告同意被告不对案涉房屋进行清水恢复，因此，被告在腾空屋内物品后，无需对案涉房屋恢复原状，其也不应承担房屋占用费及围挡安装费。综上所述，原被告双方已经协议解除案涉房屋的租赁合同并就解约事宜进行了详细约定，被告依约履行了合同义务，不存在违约行为，不应承担违约责任，因此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原、被告于2015年6月29日签订了《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于大连市西岗区五四路66号大连恒隆广场建筑面积约40平方米的B02a-1号铺位用于梅概念品牌经营，租赁期限为36个月。自房屋交付之日起计算案涉房屋租金、管理费。同时约定了双方的权利义务。租赁合同签订后，原告于2015年9月29日将该房屋交付给被告。2016年11月30日，被告停止案涉房屋内店铺的营业并撤出该房屋。2017年1月24日原告向被告发出《解除合同通知书》，因上述撤店停业的违约行为，要求自2016年12月8日起提前解除双方订立的合同，并要求被告交还案涉房屋，支付租金、管理费、违约金及滞纳金等费用，被告于2017年1月25日签收该通知书。按照合同约定，自2015年9月29日至2016年12月7日，案涉房屋共产生房屋租金共计304735元，其中2015年9月29日至2015年9月30日期间1403元（21048元/月÷30天×2天）；2015年10月1日至2016年8月31日期间231528元（21048元/月×11个月）；2016年9月1日至2016年9月28日期间19645元（21048元/月÷30天×28天）；2016年9月29日至2016年9月30日期间1517元（22752元/月÷30天×2天）；2016年10月1日至2016年11月30日期间45504元（22752元/月×2个月）；2016年12月1日至2016年12月7日期间5138元（22752元/月÷31天×7天）。按照合同约定，自2015年9月29日至2016年12月7日，案涉房屋共产生管理费共计41552元，其中2015年9月29日至2015年9月30日期间107元（3200元/月÷2÷30天×2天）；2015年10月1日至2015年11月30日期间3200元（3200元/月÷2×2个月）；2015年12月1日至2015年12月17日期间877元（3200元/月÷2÷31天×17天）；2015年12月18日至2015年12月31日期间1445元（3200元/月÷31天×14天）；2016年1月1日至2016年11月30日期间35200元（3200元/月×11个月）；2016年12月1日至2016年12月7日期间723元（3200元/月÷31天×7天）。按照合同约定，案涉房屋共产生推广费10000元。租赁合同履行期间，案涉房屋共产生公用事业费644.64元（537.2度×1.2元）。被告于合同签订后，向原告支付了合同保证金72744元、商品质量保证金5000元、公共事业押金20000元、装修押金9600元、装修管理费3200元，其中装修管理费3200元，冲抵了推广费。2015年8月25日，原告与案外人大连志于道导示设计工程有限公司（以下简称“志于道公司”）签订了《大连恒隆广场工程施工合同》，约定志于道公司为原告的大连恒隆广场进行商铺改造围挡与贴膜制作及安装工程，2017年1月3日，志于道公司作出一份《恒隆广场物料制作汇总》，计算了案涉房屋及另外案外店铺的施工费用共计9882元，2017年1月4日，原告向志于道公司支付施工费用，志于道公司为原告开具了金额为9822元的增值税专用发票，其中案涉店铺相关费用为3671元。因本次诉讼，原告与辽宁智库律师事务所（以下称“智库律师所”）签订了《律师服务协议》，由智库律师所代理本案诉讼，双方约定服务费用为43000元。2017年2月16日，智库律师所向原告开具了购买方为原告的律师费《增值税专用发票》，价税合计43000元。本院所确认的上述事实，有原告提供的《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》、商铺交付凭据、B02a-1店铺钥匙移交明细单、《解除合同通知书》、顺风速运发件存根、邮件派送记录单、B02a-1商铺电表照片、《大连恒隆广场工程施工合同》、工程服务项目完成验收报告、B02a-1商铺改造前后照片、增值税专用发票、恒隆广场物料制作汇总、《律师服务协议》、律师费发票，被告提交的证人证言、微信截屏等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的合同及补充协议，系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，本院认定为有效，合同各方均应按照约定履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”租赁合同第三十二条第5款的约定，该合同已经双方协商，被告对合同内容未提出修改，不能认定该合同的条款为格式条款。故被告关于案涉合同是格式合同的答辩意见，本院不予采纳。原、被告于2015年6月29日签订《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》，2015年9月29日，原告将该房屋交付给被告使用，被告在商铺交付凭据上按手印并签字，因此被告称其因原告商场未经过消防验收，2016年7月才交铺、进场的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。关于房屋占用费一节，租赁合同第十一条约定了返还房屋的具体标准，并约定如未按照此标准履行，则视为承租人未按时交回房屋；第二十五条第（i）项约定，如承租人违约且延迟交回涉案房屋，应向出租方支付占用费。本案中，被告于2016年11月30日停止案涉房屋内店铺的营业并撤出该房屋。因案涉房屋位于原告经营的商场内，原告作为管理者，其需对已撤店停业的商铺尽到安全、消防等管理责任，且原告已委托案外人为案涉房屋安装了围挡，可以视为原告已实际控制了案涉房屋。原告的相关损失另有违约金等其他方式予以补偿的情况下，由被告承担此期间的占用费，有违公平原则，故原告主张被告向原告支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金一节，根据租赁合同第二十五条第（o）项的约定，租赁合同解除，作为违约方，应按照合同约定向原告支付相当于三个月的基本租金及三个月管理费之和的违约金。故对原告主张被告支付单方解除合同违约金77856元（基本租金22752元/月×3个月+管理费3200元/月×3个月）的诉讼请求，本院予以支持。关于租金一节，被告作为案涉房屋的承租人，应按合同约定自房屋交付之日起至2016年12月7日止，向原告支付租金。在被告使用期间，案涉房屋尚欠租金304735元。故被告应向原告支付欠付的租金304735元，原告请求超出部分，本院不予支持。关于管理费一节，被告作为案涉房屋的承租人，应按合同约定自房屋交付之日起至2016年12月7日止，向原告支付管理费。在被告使用期间，装修期内管理费减半，案涉房屋尚欠管理费41552元。故被告应向原告支付欠付的管理费41552元，原告请求超出部分，本院不予支持。关于公用事业费一节，根据租赁合同第十六条及附表一第四部分的约定，承租人应向出租人支付实际发生的公用事业费。在被告使用期间，案涉房屋尚欠公用事业费644.64元（537.2度×1.2元）。故原告主张被告支付欠付的公用事业费602.4元的诉讼请求，未超出欠付的金额，本院予以支持。关于推广宣传费一节，根据租赁合同第十六条及附表一第四部分的约定承租人应在每年1月向出租人支付5000元的推广宣传费，在承租期间，被告尚欠推广宣传费10000元，原告已用被告所交装修管理费3200元，抵顶该部分费用，故原告主张被告支付欠付的推广宣传费6800元的诉讼请求，本院予以支持。关于围挡安装费一节，租赁合同第十一条第（1）项约定，在合同提前解除的情况下，被告应承担在案涉房屋安装装修围挡的相关费用，原告已就案涉房屋的相关施工与大连志于道导示设计工程有限公司签订了施工合同，并按合同约定支付了施工费用3671元。故原告主张被告支付围挡安装费3671元的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋租金及管理费的滞纳金一节，根据租赁合同第二十五条第（e）项的约定，涉及承租人支付义务的，每延迟一日,承租人应向出租人按迟延支付金额日千分之一的标准向原告支付滞纳金。上述滞纳金，其性质实际为双方约定的逾期付款违约金，该约定虽然体现了双方的真实意思表示，被告的逾期付款也必然给原告造成一定的损失，但结合双方对合同的履行情况、过错程度、原告的实际损失及被告的经营状况等综合因素考虑，上述滞纳金计算标准确属过高，本院予以调整，应以迟延支付的金额为本金，按人民银行同期同类贷款利率自欠付之日起计算至款项付清之日止。关于律师费一节，根据租赁合同第二十五条的约定，因承租人违约而发生的律师费，应由承租人承担，原告已经实际支付了43000元律师费，智库律师所也已经履行了代理职责，故对原告主张的律师费43000元，本院予以支持。另外，被告向原告支付了合同保证金72744元、商品质量保证金5000元、公共事业押金20000元、装修押金9600元,上述费用应在被告向原告履行本判决确定的支付义务时予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告谢峰于本判决生效之日起十日内给付原告大连恒隆地产有限公司租金304735元及逾期付款滞纳金（以迟延支付的金额为本金，按人民银行同期同类贷款利率自欠付之日起计算至款项付清之日止）。二、被告谢峰于本判决生效之日起十日内给付原告大连恒隆地产有限公司管理费41552元及逾期付款滞纳金（以迟延支付的金额为本金，按人民银行同期同类贷款利率自欠付之日起计算至款项付清之日止）。三、被告谢峰于本判决生效之日起十日内给付原告大连恒隆地产有限公司公用事业费602.4元。四、被告谢峰于本判决生效之日起十日内给付原告大连恒隆地产有限公司推广宣传费6800元。五、被告谢峰于本判决生效之日起十日内向原告大连恒隆地产有限公司支付围板安装费3671元。六、被告谢峰于本判决生效之日起十日内给付原告大连恒隆地产有限公司单方解除合同违约金77856元。七、被告谢峰于本判决生效之日起十日内给付原告大连恒隆地产有限公司律师费43000元。八、驳回原告大连恒隆地产有限公司的其他诉讼请求。九、被告谢峰向原告大连恒隆地产有限公司支付的合同保证金72744元、商品质量保证金5000元、公共事业押金20000元、装修押金9600元在被告谢峰向原告大连恒隆地产有限公司履行本判决确定的给付义务时予以扣除。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10202元（原告已预交），原告大连恒隆地产有限公司负担2000元，被告谢峰负担8202元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长  杨 晶人民陪审员  万富君人民陪审员  李连华二〇一七年十月十七日书 记 员  陈慧宁