山西省太原市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）晋01民终593号
上诉人（原审原告）：张敏，女，1979年3月7日出生，汉族，自由职业，住太原市。
委托诉讼代理人：贾素霞，山西均鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地太原市小店区长风街705号。
法定代表人：孙国太，总经理。
委托诉讼代理人：赵凯东，山西晋商律师事务所律师。
上诉人张敏因与被上诉人山西恒实房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初5330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张敏及其委托诉讼代理人贾素霞，被上诉人山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称恒实房地产公司）的委托诉讼代理人赵凯东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张敏上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由恒实房地产公司承担。事实和理由：一审判决恒实房地产公司支付拖欠张敏的租金及违约金，但未支持张敏解除合同的主张，违反了意思自治原则，损害了张敏的合法权益。恒实房地产公司称张敏的商铺租赁给沃尔玛深国投百货有限公司，租赁期限至2020年，但未能举证证明。无论该商铺转租给谁经营，均不能免除恒实房地产公司的违约责任。合同解除后也未必当然导致损害合法承租人的利益。一审判决无事实及法律依据，应予以纠正。
恒实房地产公司辩称，一审认定事实正确，双方在签订合同的时候，恒实房地产公司已经将涉案商铺出租给沃尔玛公司，解除合同有损整体承租人的利益。2014年9月恒实房地产公司与沃尔玛公司签订房屋租赁协议，租期至2020年3月31日止。张敏与恒实房地产公司签订商品房买卖合同的时间是2006年11月29日，根据买卖不破租赁的原则，该商铺现仍然应由沃尔玛公司承租，不应该解除张敏与恒实房地产公司的合同。
张敏向一审法院起诉请求：1.判令解除张敏与恒实房地产公司2006年11月29日所签订的商品房租赁合同；2.判令恒实房地产公司支付张敏商品房租金32826元，违约金590.50元，共计33416.50元；3.本案诉讼费由恒实房地产公司承担。
一审法院认定事实：张敏系位于太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商-1层UB138号商铺的所有权人，该商铺的建筑面积为25.44平方米。2006年11月29日，张敏（乙方）与恒实房地产公司（甲方）签订《合同书》，合同主要约定甲方租赁乙方位于长风街705号（和信商业广场）1幢裙商-1层UB138号商铺，商铺的实际经营者为沃尔玛深国投百货有限公司，租赁期限从合同签订之日起至2020年3月31日止。每个租赁年度的租金为43768元，合同签订生效后，甲方从乙方接受商铺之日起开始起算租金，并在每月30日前按月平均等额支付乙方租金。甲方逾期支付租金在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，本合同继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，本合同继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）本合同继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除本合同，并在乙方提出要求甲方回购的申请后，甲方按乙方最初的购铺原价回购乙方的商铺。本合同的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。合同签订后，张敏依约交付了商铺，恒实房地产公司也按期支付了租金。2016年10月，恒实房地产公司未再支付张敏租金。之后，恒实房地产公司又在2016年11月，2017年1月、5月陆续支付张敏3个月的租金。截止2017年9月30日，恒实房地产公司尚欠张敏应付租金32826元。
一审法院认为，张敏与恒实房地产公司签订的《合同书》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效合同，双方均应遵守。张敏以恒实房地产公司拖欠租金已超过210天，要求按合同约定解除合同，一审法院考虑恒实房地产公司在签订合同时已经将本案涉及的商铺出租给沃尔玛深国投百货有限公司，该商场具有整体性，为维护全体业主及经营者的共同利益，现解除合同有损合法承租人利益，也不符合法律规定，故对张敏的上述主张，一审法院不予支持。恒实房地产公司应当按照合同约定支付张敏租金，其未按照约定支付租金的行为构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。张敏要求恒实房地产公司给付租金和违约金的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持，但租金应当截止至张敏主张的2017年9月30日，违约金应当按照合同约定分段计算至本判决确定之日止，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期210天按日万分之四计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：”一、被告山西恒实房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内支付原告张敏截止至2017年9月30日的应付租金32826元；二、被告山西恒实房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内支付原告张敏违约金至本判决确定之日止，违约金的具体计算方法为：2017年1月份的租金3647.33元，违约金从2017年1月31日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年2月份的租金3647.33元，违约金从2017年3月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年3月份的租金3647.33元，违约金从2017年3月31日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年4月份的租金3647.33元，违约金从2017年5月1日开始开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年5月份的租金3647.33元，违约金从2017年5月31日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年6月份的租金3647.33元，违约金从2017年7月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年7月份的租金3647.33元，违约金从2017年7月31日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年8月份的租金3647.33元，违约金从2017年8月31日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年9月份的租金3647.33元，违约金从2017年10月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；三、驳回原告张敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费735元（原告已预交），由被告负担。”
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
解决纠纷的意见和理由
本院认为，张敏与恒实房地产公司签订的合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。张敏将商铺出租给恒实房地产公司后，恒实房地产公司未按约支付租金，一审判决恒实房地产公司支付拖欠租金及违约金，符合合同约定及法律规定。一审判决确定的拖欠租金的数额及违约金计算方式，符合合同约定，本院予以确认。一审判决之后的租金和违约金事宜双方可另行解决。由于恒实房地产公司在签订合同时已经将本案涉及的商铺出租给沃尔玛深国投百货有限公司，该商场具有整体性，解除合同有损合法承租人利益，一审法院为维护全体业主及经营者的共同利益，不支持张敏解除合同的主张，符合法律规定。张敏上诉要求解除合同，理由不足，本院不予支持。
综上所述，张敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费735元，由上诉人张敏负担。
本判决为终审判决。
审判长刘卫
审判员赵耀功
审判员成志刚
二O一八年三月二十二日
书记员李宜颖