天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终4357号
上诉人（原审原告）：李长彦，男，1954年8月16日出生，汉族，天津市台扇厂退休职工，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：尚婷，天津星聚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李艳艳，女，1984年3月10日出生，汉族，鼎盛亿嘉房地产有限公司员工，住天津市。
委托诉讼代理人：李想，天津瀚乾律师事务所律师。
原审第三人：天津汇民房地产信息咨询服务有限公司，住所地北辰区纳河里5号楼3号103底商，实际办公地北辰区延吉道与集贤道交口。
法定代表人：张鸿宾，该公司经理。
委托代理人：刘永刚，该公司职员。
上诉人李长彦因与被上诉人李艳艳、原审第三人天津汇民房地产信息咨询服务有限公司（以下简称汇民公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2018）津0113民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人李长彦上诉请求：1．撤销（2018）津0113民初117号和294号民事判决书，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判，改判被上诉人李艳艳赔偿经济损失自2017年9月19日起每月27000元计算，截至2017年1月3日，共计94500元；2．由被上诉人李艳艳承担本案诉讼费用。事实与理由：1．原审判决认定基本事实不清，判决结果有违公平、公正。原审认定双方争议“2018年1月1日前办理完毕贷款手续”的含义，是指2018年1月1日前办理贷款审批手续完毕之意。从被上诉人李艳艳指定的2017年12月28日到河北建行办理贷款手续时间可以得知，在2018年1月1日前贷款手续是不可能办理完毕的。所以被上诉人李艳艳存在违约。对该事实原审法院未进行认定。2．原审判决认定的李长彦拒绝履行协助义务，中断合同的履行，致使合同不能继续履行，属于事实认定错误。上诉人李长彦到场就是为了配合被上诉人李艳艳办理贷款手续，但是因为被上诉人李艳艳之前故意隐瞒真实情况，其信用危机以及河北建行工作人员明确告知2018年1月1日贷款不能通过等原因，导致双方最后没有办理成功。该结果非上诉人李长彦导致，而是被上诉人李艳艳违约导致的结果。所以原审认定上诉人李长彦违约属于事实认定错误。3．原审对于被上诉人李艳艳未如实告知上诉人李长彦在河北建行未获批准的真实原因，只是界定为履行方式存在瑕疵，违反忠实的法律义务，但没有违反合同约定，该认定存在偏颇。本案就是因为被上诉人李艳艳贷款未被批准后没有及时告知上诉人，以及被上诉人李艳艳之前故意告知上诉人李长彦其贷款审批已通过等，导致上诉人李长彦一直等待被上诉人李艳艳的银行放贷，而且上诉人李长彦明确表示既然被上诉人李艳艳银行贷款审批通过，银行放贷时间可以耐心等待，但是被上诉人李艳艳一直未如实告知上诉人李长彦实际情况，其属于严重违约。4．原审法院认定的清贷事宜由上诉人李长彦自行解决与被上诉人李艳艳无关，属事实认定错误。虽双方合同中约定是由上诉人李长彦负责清贷的事宜，但如果被上诉人李艳艳按合同约定按时履行申请贷款及付清尾款的义务，上诉人李长彦就有能力一次性将清贷费用清偿完毕，但因被上诉人李艳艳违约导致上诉人李长彦清贷损失，根据法律规定该损失应由被上诉人李艳艳承担。
被上诉人李艳艳辩称，一审法院判决认定基本事实清楚，对于本案争议焦点以及合同履行中的法定、约定义务的分析清晰透彻，对造成房屋买卖合同解除原因认定得当，责任划分公平合理。虽被上诉人李艳艳对一审法院认定上诉人李长彦违反合同约定的协助义务，拒绝再次配合被上诉人李艳艳申请购房贷款手续，而被上诉人李艳艳没有违反合同及违反诚实守信义务，对于返还单倍定金的要求不予支持，被上诉人李艳艳保留意见。但一审法院认定部分基本属实，请求驳回上诉人李长彦的上诉请求，维持原判。
原审第三人汇民公司述称，上诉人李长彦的上诉请求跟我公司无关，同意一审判决意见。汇民公司只是代签一份合同，具体都是上诉人李长彦与被上诉人李艳艳双方商议的。
李长彦向一审法院起诉请求：1．依法解除李长彦、李艳艳双方之间的房产买卖合同关系；2．判令李艳艳赔偿原告经济损失，自2017年9月19日起，按每月27,000元计算，至实际解除合同关系之日止；截止立案日前，损失额94,500元；3．由李艳艳承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年9月18日，李长彦与李艳艳经汇民公司介绍，签订《房屋买卖居间合同》，合同编号为2001554，约定主要内容如下：李艳艳购买李长彦所有的坐落在天津市北辰区房屋，购买价格约定为106万元，房屋建筑面积63.98平米，签约日李艳艳支付定金5万元，该定金在李长彦、李艳艳双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。除定金外的剩余房款计101万元，李长彦同意李艳艳采取以下方式支付：李艳艳须于2017年10月15日前备齐首付款，待相应手续办理完毕，将首付款存入资金监管中心，李长彦同时将已收取的定金存入资金监管中心，贷款金额及贷款年限以银行最终审批为准。居间佣金：李长彦、李艳艳应于签署本合同之时各向汇民公司支付该房屋成交价格的1%作为汇民公司以提供居间服务的报酬；违约责任：若李长彦、李艳艳任何一方未按照本合同约定履行的，且达到相关法律法规关于合同解除的要件的，本合同解除并适用定金罚则等相关规定予以处理；李长彦保证本合同第一条所诉各项情况与事实完全相符，并保证对该房屋享有完整所有权和使用权，能完全支配及处置。如该房屋在本次转让之前存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响本合同正常履行的，应由李长彦负责解决；李长彦、李艳艳双方应积极配合办理贷款及过户等相关手续，及时提供交易所需的各种书面证明材料，及时支付各项税费。未按约定办理视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房屋成交价0.1%违约金，逾期15日守约方有权要求违约方支付该房价的10%作为违约金。李艳艳未按约定付款，每逾期一日应向李长彦支付该房屋成交价0.1%违约金，逾期15日李长彦有权视为李艳艳拒绝履行合同，李长彦有权要求李艳艳支付该房屋成交价10%作为违约金，且即日起本合同解除，李长彦有权将该房屋另行转让。李艳艳以贷款方式支付房款的，如因其资质等原因导致贷款不能办理的，须由其按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向李长彦补齐全部房款。否则视为其违约，适用本条第4款违约责任；因李长彦、李艳艳双方任何一方违约的，汇民公司收取佣金后概不退还，佣金由违约方承担。关于居间佣金，签合同当日李长彦、李艳艳、汇民公司口头变更约定为：由李艳艳向汇民公司支付中介费，数额5,000元。
2017年10月12日李长彦、李艳艳双方在北辰区房管局《天津市存量房屋买卖协议》，约定：出卖人李长彦，买受人李艳艳；房屋坐落天津市北辰区；房屋价款为101万元；房屋价款交付，双方约定按以下方式付款：买卖双方同意以银行贷款方式支付房屋价款，监管房屋价款为全部房屋价款。李艳艳首付款31万元，申请银行贷款70万元，贷款种类不包括公积金。李艳艳应于2017年11月12日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心，在天津市建设银行设立的专用账户。李艳艳订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入上述账户，李艳艳应于2018年1月1日前办理完毕贷款手续。房屋交付，李艳艳按照约定期限付齐房屋价款的，李长彦须于2018年4月2日前，将该房屋及相关证明交付李艳艳。产权转移登记，协议订立后，双方应在2018年4月2日前，到不动产登记机构办理不动产转移登记手续，并缴纳相关税费。
在签订了《房屋买卖居间合同》和《天津市存量房屋买卖协议》后，李艳艳于2017年9月18日给李长彦支付了定金5万元并于同日向第三人汇民公司支付了5,000元的中介费；2017年9月21日李长彦办理完毕讼争房屋的清贷手续并注销了该房屋的抵押权；李艳艳并于2017年10月18日将首付款31万元存入资金监管账户。
2017年10月13日李长彦、李艳艳一起去中国建设银行天津河东支行协助李艳艳办理购房贷款申请手续，但贷款手续最终没有受理。自2017年11月17日起李艳艳以微信形式与李长彦之女李径文沟通想换银行，理由为中国建设银行天津河东支行件多不放款。2017年11月23日李艳艳要求李长彦次日到中国建设银行天津河北支行重新办理协助手续，但李长彦没有到场。2017年12月23日李长彦收到李艳艳发出的告知函一份，通知李长彦2017年12月28日到中国建设银行天津河北支行再次配合李艳艳办理相关手续，李长彦夫妻虽到场，没有配合李艳艳办理手续。对此李艳艳称2017年10月13日李长彦确实履行了协助义务，当日双方已经办理完毕贷款申请手续，但一个月后，自己去中国建设银行天津河东支行打听贷款何时审批下来，信贷员说因为年底银行贷款人数比较多，审批下来要春节后了，如果着急可以转到中国建设银行天津河北支行，因为李长彦着急用钱，所以就和李长彦协商并于2017年11月23日与2017年12月19日两次通知李长彦改换中国建设银行天津河北支行重新办理贷款手续，但李长彦均拒绝配合李艳艳。李长彦称自己已于2017年10月13日配合了李艳艳办理了申请购房贷款手续。一个月后，李艳艳要求到中国建设银行天津河北支行重新申办贷款，未合理说明理由，这不得不让李长彦产生怀疑，怕上当受骗，因自己在第一次配合李艳艳办理协助手续时曾听银行的人说，她有十余次的逾期还款的不良信用记录，自己有合理理由怀疑她的履约能力。后第三次2017年12月28日李长彦夫妻如期到场，此时距2018年1月1日前办理完毕贷款手续还有3天，银行人员告知此贷款不可能在3天内完成，故李长彦不再相信李艳艳，无奈返回。
2017年12月31日李艳艳给李长彦邮寄了《合同解除通知书》，通知李长彦解除合同。2018年1月3日李长彦之女李径文电话询问李艳艳是否考虑全款支付，李艳艳表示只能贷款买房，办不了贷款买不了房。
为查明贷款办理情况，经李长彦申请，法院到贷款经办行中国建设银行天津河东支行进行调查并制作调查笔录。该行工作人员陈述：2017年10月13日买卖双方一起到我行办理购房贷款申请手续，当时卖方夫妻都来签字确认同意出售房屋，我行同时告知李艳艳办理贷款所需提交的各种资料，她当时只带了身份资料，没有带收入证明。后李艳艳于2017年10月底前向我行提交了收入证明及银行工资性流水，她的银行工资性流水数额少与收入证明反映的数额不匹配，其银行工资性流水达不到我行批准相应贷款的要求，我行要求她继续补充申请资料即银行工资性流水和其他能证明其财产收入的资料，后李艳艳在10月底委托中介又送来一份银行工资性流水与她此前提供的银行工资性流水数额有出入，两份不一致，肯定有一份是不实的，我行告知中介通知李艳艳，我行要求陪同她一起去银行打印其银行工资性流水，确定一下真伪，但她始终没来。2017年11月上旬之前我行就把她的申请资料退给她了。只能说李艳艳在我行递交了购房贷款申请了，但由于其欠缺资料，我行还未受理，更不用提审批了。李艳艳虽有逾期还款记录，但在其办理贷款申请时只是影响贷款的折扣利率。如她递交申请时资料全齐的情况下，通常贷款审批需要一周的时间，放款需要两个多月。贷款审批前，申请贷款人还必须提交首付款缴款证明。
一审法院认为，李长彦、李艳艳及汇民公司签订的《房屋买卖居间合同》及李长彦、李艳艳《天津市存量房屋买卖协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，各方均应按约定履行，在李艳艳按约定将定金交付李长彦，并将首付款按约定办理了资金监管手续后，双方因李艳艳办理贷款发生的再次履行协助义务而产生争议，致使合同无法履行。现李长彦、李艳艳及汇民公司关于上述协议均同意解除，法院不持异议。合同解除后，李长彦收取李艳艳的定金应退回，但定金问题法院已在（2018）津0113民初294号李艳艳诉李长彦房屋买卖合同纠纷一案的判决中做出处理，故定金不在判本判决书主文中涉及。
各方争议焦点在于：1、在《天津市存量房屋买卖协议中》约定李艳艳应于2018年1月1日前办理完毕贷款手续之意，是指李艳艳应于2018年1月1日前递交贷款申请完毕，还是贷的款项到李长彦账户；2、李艳艳、李长彦是否构成违约；3、李长彦清贷费用应由谁承担。
关于争议焦点1，法院认为当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款真实意思。李艳艳主张协议约定其应于2018年1月1日前办理完毕贷款手续，是以其向银行递交贷款申请完毕即视为办理完毕贷款手续，因其申请有可能获得批准也可能不获批准，如不能获得批准，剩余房款的给付期限就会变得遥遥无期，而李长彦出售房屋的根本目的是获得房款，如不能确定剩余款项的给付大致期限，不符合同目的，故李艳艳该主张不能成立。李长彦认为办理完毕贷款手续应指贷的款项已到李长彦账户，其主张亦不能成立。因双方约定李艳艳应于2017年11月12日前将首付款一次性存入资金监管中心在建行设立的专用账户，而办理贷款审批手续必须提交首付款缴款证明，通过我院调查中国建设银行天津河东支行信贷人员，其表示在贷款申请手续完备的情形下，贷款审批需一周时间，放款需两个多月的时间，而双方约定的最迟首付款给付期限2017年11月12日，此日期至2018年1月1日只有一个多月的时间，故李长彦主张2018年1月1日前贷款到其账户不符交易习惯。法院依据合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，结合双方约定的最迟交付首付款日期、最迟办理房屋过户日期（2018年4月2日前）及银行审批贷款、放款时间推定2018年1月1日前办理完毕贷款手续，应为2018年1月1日前办理贷款审批手续完毕之意。
关于争议焦点2违约责任问题，（1）李长彦未按《房屋买卖居间合同》的约定将5万元定金存入资金监管账户是否构成违约，因李长彦、李艳艳在后来签订的《天津市存量房产买卖协议》时没有约定定金5万元存入资金监管账户，李艳艳当时明知亦未提出异议，应视为对原合同的该条款变更，故不应视为李长彦因此违约；（2）李长彦在第一次协助李艳艳办理贷款因李艳艳方原因未成功后，履行期限届满前李艳艳两次通知李长彦再次去其他建设银行协助其办理贷款手续，其均拒绝履行协助义务，是否构成违约。本院认为协助义务随着当事人缔约、履约以及履行后关系的建立存续而发生和发展，它不是在合同成立时便已经确定的，而是随着合同关系的发展而不断深化和发展的，它存在于合同签订到履行后的整个过程。买方李艳艳最主要的义务，是在2018年1月1日前办理完毕贷款手续，如何办理贷款手续在主合同中并无约定，应在合同履行过程中随情况的变化而定，作为合同双方都有配合的义务。李艳艳原选定的贷款银行中国建设银行天津河东支行因李艳艳单方原因贷款未获成功，因不同的贷款人对限制贷款的尺度并不尽相同，李艳艳在履行期限届满前重新选择中国建设银行天津河北支行作为贷款银行，没有违反合同约定，目的也是满足付款要求，进而签订、履行购房合同，因此，李长彦在不影响自身权益的情况下有义务协助。虽然不能确定李艳艳在满足、完成其他手续后必然获得贷款，但李艳艳在按照中国建设银行天津河北支行的要求按步骤完成手续后有可能获得贷款。故对于此有利实现合同目的的事宜，李长彦应予协助，且双方在合同中对李艳艳逾期付款或因其资质原因导致贷款不能办理均有违约条款约束，如李艳艳届期不能履行，李长彦完全可以选择追究其违约责任。但李长彦拒绝再次履行协助义务，中断了合同的履行，致使合同目的不能实现系根本违约。李长彦还主张李艳艳有多次个人不良信用记录，故其有合理理由怀疑李艳艳的履约能力，经法院调查，李艳艳个人不良信用记录并非是其未能获得建设银行河东支行贷款受理的原因，李长彦该主张不能成立。
关于李艳艳是否违约问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”李艳艳在中国建设银行天津河东支行办理申请购房贷款过程中提交了内容矛盾的两份银行工资性流水，在该行通知要求现场陪同其一起打印工资性流水后其未配合，故银行按其自动撤回申请处理。李艳艳后两次通知李长彦去中国建设银行天津河北支行履行协助义务均未如实告知李长彦其在建行河东支行办理贷款申请未成功的真实原因。李艳艳履行方式存在瑕疵，虽没有违反合同约定义务，但其违反了诚实信用的法定义务。
关于争议焦点3，李长彦主张的其为解除讼争房屋抵押清贷而产生的费用应由谁承担问题，因李长彦、李艳艳、汇民公司签订的《房屋买卖居间合同》约定：李长彦保证对讼争房屋房屋享有完整所有权和使用权，能完全支配及处置。如该房屋在本次转让之前存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响本合同正常履行的，应由李长彦负责解决。依此约定李长彦的清贷费用应由其自行负责，李长彦该主张无法律依据，本院不予支持。判决：“一、李长彦、李艳艳、天津汇民房地产信息咨询服务有限公司于2017年9月18日签订的《房屋买卖居间合同》及2017年10月12日签订的《天津市存量房屋买卖协议》于本判决生效之日解除。二、驳回原告李长彦的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计2，273元，由原告李长彦担负1，573元，被告李艳艳担负700元”。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人李艳艳是否应赔偿上诉人李长彦经济损失94500元。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人李长彦主张被上诉人李艳艳有多次个人不良信用记录，故其有合理理由怀疑李艳艳的履约能力，从而拒绝再次配合被上诉人李艳艳办理贷款手续。但被上诉人李艳艳在合同履行期内，为实现合同目的，更换贷款银行，对上诉人李长彦的利益并不产生不利影响，上诉人李长彦有义务协助。如若被上诉人李艳艳在履行期届满未能获得贷款审批，上诉人李长彦仍可以选择追究李艳艳的违约责任。现因上诉人李长彦拒绝再次履行协助义务，中断了合同的履行，致使合同目的不能实现。一审法院认定上诉人李长彦系根本违约，符合法律规定。
根据李长彦、李艳艳及汇民公司签订的《房屋买卖居间合同》约定：李长彦保证对讼争房屋享有完整所有权和使用权，能完全支配及处置。如该房屋在本次转让之前存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响本合同正常履行的，应由李长彦负责解决。因此上诉人李长彦因清偿贷款产生的费用应由其自行承担。上诉人李长彦要求被上诉人李艳艳赔偿其因清偿贷款产生的经济损失94500元，于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人李长彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2420元，由上诉人李长彦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍会
审 判 员 王宗新
代理审判员 纪曼丽
二〇一八年六月四日
书 记 员 刘文爽
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……