广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1881民初4053号
原告：冯柱垣，男，汉族，住广东省中山市。
原告：ＸＸ标，男，汉族，住广东省中山市。
原告：卢建国，男，汉族，住广东省中山市。
原告：冯辉垣，男，汉族，住广东省中山市。
原告：冯宝华，男，，汉族，住广东省中山市。
五原告共同委托代理人：冼洪枝，广东保信律师事务所律师。
五原告共同委托代理人：魏昊，广东保信律师事务所律师。
被告：邓光文，男，汉族，住广东省英德市。
委托代理人：易忠平，广东安秉泰律师事务所律师。
被告：邓红娟，女，汉族，住广东省英德市。
原告冯柱垣、ＸＸ标、卢建国、冯辉垣、冯宝华诉被告邓光文、邓红娟租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案受理，依法由审判员刘越适用简易程序公开开庭进行了审理。五名原告的委托代理人冼洪枝、被告邓光文及其委托代理人易忠平到庭参加诉讼，被告邓红娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告冯柱垣、ＸＸ标、卢建国、冯辉垣、冯宝华诉称，两被告是夫妻关系，承租原告房地产用于家庭生活经营。原、被告双方于2015年1月23日签订《租赁合同》，主要约定：被告按现状承租原告位于广东省英德市涉案商铺，以及XXX2号楼负一层之房产作商业用途；租赁期限为9年；租金按116662．2元/月计算，每月5号前将当月租金一次性缴清；被告向原告支付人民币233324.40元作履约保证金；租赁期间产生的税费及所有各项费用（包括但不限于水费、电费、电视天线费、物业管理费、宽带初装费、卫生费、电话、通讯费用、租赁房产和设备的养护维修费及其他特约服务所产生的费用）均由被告自行申报、缴纳。……若被告逾期缴交租金，原告有权以欠款总额为基数，按每日千分之一的标准计收违约金，且有权单方面解除合同，收回租赁房产，没收履约保证金将租赁房产形成附合的装修和设施设备收归甲方所有，追偿所欠租金和有关费用……；以及其他相应条款。租赁期间，被告长期逾期缴纳租金，原告多次催告矫正无果。为此，原告曾于2016年7月29日以被告拖欠租金为由起诉至贵院[案号：（2016）粤1881民初2220号]，要求解除涉案合同。随后经法院调解，原、被告双方同意涉案合同继续履行，并由法院制作（2016）粤1881民初2220号民事调解书，对以上事实予以确认。但随后，被告邓光文不仅拒绝按照调解书约定清偿所拖欠的2016年6-9月份租金，更拖欠原告2016年10月及11月的租金。2016年11月29日，原告委托广东保信律师事务所向被告邓光文出具律师函，明确告知：因被告邓光文拖欠租金的行为已构成根本性违约，原告决定行使合同解除权解除涉案合同。原告认为，被告邓光文与邓红娟系夫妻关系，承租原告房地产所得收益用于夫妻共同生活及家庭生活经营，拖欠原告的租金及违约金的行为发生于两被告婚姻关系存续期间，属夫妻共同债务，故两被告理应向原告承担连带清偿责任。综上，被告拖欠原告租金及违约金的行为已构成根本违约，为维护原告合法权益，现依照相关法律规定，特向法院起诉，请求法院判决：一、确认原、被告之间签订的《租赁合同》已于2016年11月29日解除；二、被告立即将位于广东省英德涉案商铺，以及XXX2号楼负一层之房产内可移动物品全部迁出并向原告返还前述房地产；三、被告在涉案房地产上形成附合的固定装修、设施设备无偿归原告所有；四、履约保证金233324.40元归原告所有；五、两被告立即向原告连带清偿所拖欠的2016年10、11月份租金183324.40元（原诉状中此处有笔误为182224.40，后原告书面向本院说明改正）及违约金（违约金计算方法：1.以66662.20元为基数，按每日千分之一，自2016年10月6日计至清偿之日；2.以116662.20元为基数，按每日千分之一，自2016年11月6日计至清偿之日），暂计188507.39元；六、两被告从2016年11月29日起至向原告返还涉案房地产期间，按照合同约定的租金标准116662.20元/月支付场地占用费，暂计：1162662.20元；七、两被告承担本案的全部诉讼费用。
五原告向本院提供如下证据：一、租赁合同，证明原告将涉案租赁物租与被告的事实；二、律师函（1），证明被告逾期交纳租金的行为已构成根本违约，原告为此委托律师向被告邓光文发函，要求按合同约定行使单方面解除权，解除涉案合同；三、EMS邮寄单据、邮寄记录，证明被告邓光文已收到律师函（1）的事实；四、（2016）粤1881民初2220号民事调解书，证明原、被告就被告拖欠原告2016年6月至9月租金的租赁合同纠纷达成调解协议，双方同意涉案租赁合同继续履行，被告须限时向原告缴清所拖欠的租金；五、律师函（2），证明因被告拒绝按（2016）粤1881民初2220号民事调解书履行清偿拖欠租金的义务，其行为已构成根本违约且有违诚信，原告为此委托律师再次向被告发函，要求按合同约定行使单方面解除权，解除涉案合同；六、EMS邮寄单据、邮寄记录，证明被告已收到前述律师函（2）的事实；七、婚姻登记审查处理表复印件，证明被告邓光文拖欠原告租金的事宜发生于两被告婚姻关系存续期间，所得收益用于夫妻共同生活，属于夫妻共同债务，两被告理应承担连带清偿责任。
被告邓光文辩称，被告与原告签订了租赁合同，就租金问题曾在英德法院达成调解协议，欠4个月的租金是因为供电的问题。后来在履行调解书的过程中收到中国农业银行中山分行的通知函要求被告停止支付租金并将租金转到中山市第二人民法院执行局指定的账户。2016年11月28日，原告拖欠物业单位变压器的维护费用，物业单位把经营场所的电停了，2016年12月2日中山市第二人民法院通知被告到法院，向被告送达了（2015）中二法民二初字1173-1号民事裁定书，以法庭调查笔录的方式要求被告停止支付未支付的租金，并要求被告按照该院书面通知对租金问题进行处理，但是现在还没有收到书面通知。就停电问题造成损失，被告已在英德市人民法院另案起诉，案号为（2017）粤1881民初227号。
被告邓光文向本院提供如下证据：一、中国农业银行中山分行通知函；二、广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民二初字第1173-1号民事裁定书复印件；三、四份房屋产权信息查询证明复印件；四、（2016）粤清英德第2196号公证书。
被告邓红娟未答辩，未提交证据。
经审理查明，2015年1月23日，原告冯柱垣、冯辉垣、卢建国、ＸＸ标、冯宝华作为甲方（出租房）与被告邓光文作为乙方（承租方）签订一份《租赁合同》，主要约定：一、乙方向甲方租赁的房产位于英德市涉案商铺以及XXX2号楼负一层，建筑面积共6401.54平方米。二、租赁期限为9年，从2015年1月1日起至2023年12月31日止，租赁合同届满或本合同解除，乙方不再继续租赁的，须于期限届满之日或本合同解除之日迁出租赁房产，迁出前必须结清一切拖欠款项，迁出时，租赁房产内的一切装修物无偿归甲方所有，如甲方要求恢复租赁房产至出租前的状况，乙方应履行此责任，相关费用由乙方承担。三、租金从2015年1月1日至2018年5月31日为116662.2元/月，从2018年6月1日至2023年12月31日双方按市场价来定，市场价浮动5%以内，乙方须在每月5号前将当月租金一次性缴清给甲方。四、乙方须在签订本合同时向甲方支付2个月租金233324.4元作为履约保证金，履约保证金在合同期满或双方协商提前解除合同，并在双方办妥移交手续、乙方清偿所有债务后，由甲方无息退回给乙方，经营业务产生的税费及各项费用（包括但不限于水费、电费、电视天线费、物业管理费、宽带初装费、卫生费、电话、通讯费用）等由乙方自行申报、缴纳，租赁房产、设备的养护、维修及其他特约服务所产生的费用由乙方承担，在该房产租赁期间产生的其他费用均由乙方承担，租赁期内，乙方对租赁房产承担维修、日常维护责任（包括但不限于建筑物主体结构、设施、设备、装修、水电管线）。五、如乙方中途违约导致合同解除或终止，已付租金及保证金不予退还，甲方有权追讨至合同期满之日的所有租金，并没收乙方所有装修设备和设施，乙方不得恶意破坏，在租赁期内，乙方应按约定向甲方支付租金及有关费用，每逾期1日须向甲方支付所欠租金和费用总额千分之一的违约金，若乙方逾期缴交租金，甲方有权停水、停电，超过10日，甲方有权单方解除合同，收回租赁房产，没收履约合同保证金，追偿乙方所欠租金、有关费用及违约金，乙方应向甲方支付本合同租金总额的10%作为违约金，租赁房产装修、设施设备无偿归甲方所有，租赁期满或解除，乙方应在即日交还房屋，并在期满或解除之日起三十日内办妥相关营业执照的变更或注销手续，否则，甲方可视为乙方一直占用该商铺，并依照本合同的两倍租金标准向乙方计收租金等费用，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。原告已按照合同约定收取了被告履约保证金233324.4元。
2016年7月6日，原告委托广东保信律师事务所冼洪枝、魏昊律师向被告邓光文发出《关于解除租赁合同的重要函件》的律师函，通知被告邓光文解除双方租赁合同关系，要求被告邓光文支付拖欠的租金，没收被告邓光文履约保证金等。后原告因此起诉被告邓光文、邓红娟至本院，要求确认原被告签订的《租赁合同》已于2016年7月6日解除，判令被告返还房屋，涉案房产内已形成附合的固定装修、设备无偿归原告所有，履约保证金233324.40元归原告所有，两被告连带清偿拖欠的租金116662.20元及违约金、场地占用费、滞纳金等。该案经本院调解双方达成协议：一、原、被告于2015年1月23日签订的《租赁合同》继续履行；二、被告邓光文、邓红娟从签收本调解书之日起15日内一次性付清2016年6月至9月份即4个月的租金共466648.80元给原告，若逾期未付清，原告有权申请强制执行，并按实欠租金的月利率2%计算违约金至实际清偿之日止。2016年9月14日，本院作出（2016）粤1881民初2220号民事调解书确认了上述协议。双方达成协议之后，被告邓光文未按协议约定支付2016年6至9月租金给原告，10月份的租金被告支付了5万元给原告后没有再支付租金。
2016年11月29日，原告委托广东保信律师事务所冼洪枝、魏昊律师通过中国邮政EMS快递向被告邓光文发出《关于解除租赁合同的重要函件》的律师函，称被告邓光文不仅未按调解书支付租金，更拖欠10月及11月的租金，通知被告邓光文自律师函发出之日，原告按照《租赁合同》约定正式解除与被告邓光文的租赁合同关系，被告邓光文在收到律师函后立即付清拖欠的租金，没收被告邓光文支付的履约保证金233324.40元，租赁物范围内已形成附合的装修物、设施设备无偿归原告所有，原告应在收到律师函之日起10日内将位于租赁物范围内的可移动物品全部迁出。2016年11月30日，被告邓光文签收了律师函。但被告并未按原告要求返还租赁房产，至本案庭审时，涉案租赁房产仍由被告邓光文经营使用。
被告邓光文庭审中称，计划支付租金的时候，收到了中国农业银行中山分行的通知，所以才没有支付，2016年12月2日中山市第二人民法院通知被告到法院，以法庭调查笔录的方式要求被告停止支付未支付的租金，并要求被告按照该院书面通知对租金问题进行处理，但是现在还没有收到书面通知。另外其未交租金的原因是原告没有解决变压器维护费的问题造成物业停电，致使被告不能正常经营。
根据被告提交的《中国农业银行股份有限公司中山分行通知函》，中国农行中山分行通知被告邓光文，该行是被告向原告租赁的房产的抵押权人，其已经向中山市第二人民法院起诉并要求实现抵押权，案件已经生效并进入执行阶段，特通知被告将租赁物业的租金交付至中山市第二人民法院，该通知函落款日期为2016年11月17日。原告提交的《婚姻登记审查处理表》显示，被告邓光文与邓红娟于2003年10月12日结婚，被告邓光文庭审中主张其与邓红娟于2015年在英德市民政局办理协议离婚，但在2016年复婚，具体时间不记得。
以上事实，有原、被告双方提供的证据以及本案庭审笔录证实，本院予以认定。
本院认为，原被告双方于2015年1月23日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告邓光文应按照租赁合同约定于每月5日前支付当月房租，但至今2016年10月份房租支付了5万元，11月份房租仍未支付，被告抗辩其未交租金是因为收到中国农业银行中山分行的通知以及中山市第二人民法院的通知，要求其停止支付租金，根据被告提供的中国农业银行中山分行的通知，落款是2016年11月17日，也就是说被告收到通知的日期应当是在11月17日之后，而且被告自认收到中山市第二人民法院的通知是在2016年12月2日。根据《租赁合同》，房租的支付时间是当月的5日，被告邓光文在2016年11月17日时只支付了10月份租金5万元，11月份的租金未支付，而11月17日已经超出11月租金的交纳期限超过十日。另一方面中国农业银行中山分行不是具有法院生效判决执行权力的机构，其通知不具有强制力，原告虽成为中山市第二人民法院另案被执行人，但不影响被告继续按照双方租赁合同履行支付租金义务，被告应将租金交付至中山市第二人民法院指定的账户，被告主张中山市第二人民法院以法庭调查笔录的方式要求其停止支付未支付的租金，要求按照该院书面通知对租金进行处理，但是被告并未提供相关证据证实，被告此抗辩证据不足，本院不予支持，被告未按期支付租金，构成违约。
被告邓光文辩称其不交租金的另一原因是原告拖欠物业单位变压器的维护费用，导致物业单位断电，致使被告无法经营，根据双方签订的《租赁合同》第四条第二项及第七条第八项的约定，经营业务产生的税费及各项费用（包括但不限于水费、电费、电视天线费、物业管理费、宽带初装费、卫生费、电话、通讯费用）等由乙方自行申报、缴纳，租赁房产、设备的养护、维修及其他特约服务所产生的费用由乙方承担，租赁期内，乙方对租赁房产承担维修、日常维护责任（包括但不限于建筑物主体结构、设备、设施、装修、水电管线），变压器由于是被告邓光文（乙方）经营而需要使用，其维护费用根据合同应由被告邓光文承担，被告以此作为抗辩拒绝支付租金，没有事实与法律依据，本院不予支持。至2016年11月29日止，被告邓光文逾期未交纳租金，已经逾期达十日以上，已经违反了租赁合同约定，原告有权单方解除合同，而原告委托律师发出的《关于解除租赁合同的重要函件》的律师函已经于2016年11月30日送达给被告，合同自该律师函到达被告邓光文时即2016年11月30日解除。
由于被告邓光文延迟交租违约导致原告解除合同，原告要求判令被告立即将位于广东省英德市涉案商铺，以及XXX2号楼负一层房产内可移动物品全部迁出并向原告返还前述房地产；被告向原告清偿所拖欠的2016年10月份租金66662.20元、11月份租金116662.20元，合计183324.40元及违约金，其中66662.20元按每日千分之一计算违约金，自2016年10月6日计至清偿之日，另116662.20元按每日千分之一计算违约金，自2016年11月6日计至清偿之日；履约保证金233324.40元归原告所有；被告在涉案房地产上形成附合的固定装修、设施设备无偿归原告所有，均符合《租赁合同》的约定，本院依法予以支持。
原告要求判令被告从2016年11月29日起至向原告返还涉案房地产期间，按照合同约定的租金标准116662.20元/月支付场地占用费，由于原告于2016年11月29日发出的律师函通知解除合同产生法律效力，被告应按照律师函要求于收到律师函之日起10日内即2016年12月9日前，搬离租赁房产，返还房产给原告，按本院庭审中查明的事实，被告至本案法庭辩论终结前仍占有使用涉案租赁房产，《租赁合同》第九条违约责任约定，合同解除后，乙方应在即日交还房屋，并在解除之日起三十日内办妥相关营业执照的变更或注销手续，否则甲方可视为乙方一直占用该商铺，并依照本合同的两倍租金标准向乙方计收租金等费用，所以原告要求被告按每月116662.20元支付房产占有使用费，未超出合同约定，可予以支持。该占有使用费可暂计至本案一审辩论终结前即2017年1月19日，计算两个月为233324.40元，后续若产生占有使用费，原告可另行主张。
原告提交的《结婚登记审查处理表》，可以证实被告邓光文、邓红娟于2003年10月12日登记结婚，被告邓光文于庭审中辩解其与邓红娟于2015年在英德市民政局办理协议离婚，后又于2016年复婚，但是未能提供证据证实，应承担举证责任，因此对原告主张被告的债务发生在两被告婚姻关系存续期间，两被告应承担连带清偿责任，本院予以支持。被告邓红娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、确认原告冯柱垣、ＸＸ标、卢建国、冯辉垣、冯宝华与被告邓光文于2015年1月23日签订的《租赁合同》于2016年11月30日解除；
二、被告邓光文于本判决发生法律效力之日起10日内将位于广东省英德市涉案商铺，以及XXX2号楼负一层之房产内可移动物品全部搬离并将前述房产返还给原告冯柱垣、ＸＸ标、卢建国、冯辉垣、冯宝华，被告在前述房产上已经形成附合的固定装修、设施设备无偿归五原告所有；
三、被告邓光文按《租赁合同》已支付的履约保证金233324.40元归原告冯柱垣、ＸＸ标、卢建国、冯辉垣、冯宝华所有，不予退还；
四、被告邓光文、邓红娟于本判决发生法律效力之日起10日内向原告冯柱垣、ＸＸ标、卢建国、冯辉垣、冯宝华连带清偿2016年10、11月份租金共计183324.40元及违约金，其中66662.20元按每日千分之一计算违约金，自2016年10月6日计至清偿之日，另116662.20元按每日千分之一计算违约金，自2016年11月6日计至清偿之日；
五、被告邓光文、邓红娟于本判决发生法律效力之日起10日内向原告冯柱垣、ＸＸ标、卢建国、冯辉垣、冯宝华连带清偿从2016年12月至2017年1月的房屋占有使用费233324.40元。
本案受理费4561.06元，由被告邓光文、邓红娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 刘 越
二〇一七年三月十三日
书记员 华倩文
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理……。