广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂14民终1040号
上诉人（一审原告）：苏远腾，男，1992年8月5日出生，汉族，住所地福建省南安市。
委托诉讼代理人：黄东乐，广西东越律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：南宁长江企业投资集团有限公司，所在地广西壮族自治区南宁市金湖路49号圣展独立公社大厦。统一社会信用代码：91450100MA5K9RDF25。
法定代表人：覃展敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：莫隆芳，该公司职员。
上诉人苏远腾因与被上诉人南宁长江企业投资集团有限公司（以下简称长江投资集团公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2017）桂1402民初1122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人苏远腾上诉请求：1、维持崇左市江州区人民法院（2017）桂1402民初1122号民事判决书第一项；2、改判崇左市江州区人民法院（2017）桂1402民初1122号民事判决书第二项即将“被告长江投资集团公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏远腾支付逾期交房违约金25130.87元”改判为“被告长江投资集团公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏远腾支付逾期交房违约金35551元”；3、改判崇左市江州区人民法院（2017）桂1402民初1122号民事判决书第三项即将“驳回原告苏远腾办理商品房预售登记备案的诉讼请求”改判为“被告长江投资集团公司立即将崇左市山秀路中段东侧（江州汇豪城）第7栋1单元2704号房商品房预售合同登记备案及向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记”；4、本案诉讼费由被上诉人长江投资集团公司承担。事实和理由：上诉人苏远腾于2012年3月27日与被上诉人长江投资集团公司签订《商品房预售合同》合法有效，上诉人购买被上诉人所开发的汇豪城第7栋1单元2704号房，建筑面积121.44平方米，其中套内建筑面积99.43平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积25.01平方米，房屋价款总金额为人民币贰拾玖万壹仟捌佰捌拾元（￥291880元），上诉人按照合同约定已全部履行付款义务。被上诉人至今对出售的房屋没有竣工验收合格证，不符合约定的交房条件，被上诉人逾期交房时间为1218天，不是861天。被上诉人没有按照合同约定的时间向房屋登记机构申请办理汇豪城第7栋1单元2704号房登记备案及向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。被上诉人长江投资集团公司于2014年12月19日瞒着上诉人将上诉人的商品房抵押给中国长城资产管理公司南宁办事处并办理抵押，一审判决认为涉案商品房己设置抵押，办理登记备案涉及第三人的利益，该涉案商品房暂未具备办理预售合同登记备案的条件，对上诉人要求被上诉人将涉案商品房办理登记备案及向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记的请求不予支持，属认定事实不清、适用法律不当。综上所述，请求二审法院支持上诉人苏远腾的上诉请求。
被上诉人长江投资集团公司辩称，一审判决符合事实根据，请求二审法院维持原判。
苏远腾向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告长江投资集团公司立即进行商品房预售合同登记备案及向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、被告长江投资集团公司向原告支付逾期交房违约金35551元；3、确认原、被告于2012年3月27日签订的《商品房预售合同》合法有效。
一审法院认定事实：2012年3月27日，原告苏远腾支付给被告长江投资集团公司购房款100000元，原告决定认购由被告开发的崇左市山秀路中段东侧（江州汇豪城）第7栋1单元2704号房，后原、被告双方正式签订了《商品房预售合同》（含相应合同附件）。2013年4月29日，原告向被告支付了191880元购房款，至此，原告已向被告付清购房款291880元。合同第三条、第六条分别约定：由被告将汇豪城7栋第1单元2704号房卖给原告，该商品房预测建筑面积121.44平方米，房屋总价291880元。合同第十条约定：（一）出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十一条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.已办理房地产开发项目交房使用备案；5.双方约定在该商品房达到建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位五方竣工验收合格后交给买受人使用。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，（1）逾期在90日之内……；（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十一条约定：（一）出卖人与买受人在签订该合同后，应当进行商品房预售合同登记备案；……（四）1.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。第二十六条约定：双方因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证据证明。被告于2014年12月19日将原告购买的商品房办理了抵押登记，抵押权人为中国长城资产管理公司南宁办事处，证号为桂（2016）崇左市不动产证明第0002093号，债权期限为2014年12月19日起至2020年12月19日止。
另查明，被告通知原告其购买的商品房可在2015年12月8日办理交房手续，原告现已接收房屋。2010年7月至2015年6月期间，崇左市江州区中雨以上降雨合计164天，崇左日最高温达35℃以上合计320天。
一审法院认为，一、关于原、被告签订的《商品房预售合同》是否合法有效的问题。原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同是合法有效的，对双方当事人均具有约束力。
二、关于涉案房屋办理商品房预售合同登记备案的问题。本案中，原、被告于2012年3月27日签订《商品房预售合同》，原告依约支付了全部购房款，被告应当为涉案商品房办理预售合同登记备案。2014年12月19日，被告将涉案商品房抵押给中国长城资产管理公司南宁办事处并办理了抵押登记，被告的行为违反了合同的约定。原告主张被告应当为涉案商品房办理预售合同登记备案，但由于涉案商品房已设置抵押，办理登记备案涉及第三人的利益，涉案商品房暂未具备办理登记备案的条件，故对原告此项诉求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，原、被告双方可待办理登记备案的条件成就后，到相关部门办理相应手续。
三、关于被告对涉案房屋办理房屋所有权转移登记的问题。根据《商品房预售合同》第二十一条约定,买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的，买受人不退房的,出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金，但是从2015年12月8日起算至今尚未超过720日，故原告该起诉不符合法定条件，一审法院予以驳回。
四、关于本案的逾期交房违约金应当如何计算的问题。被告主张的施工期间遭遇雨天、高温等恶劣天气以及政府主管部门明文规定的不准施工的时间等停止施工等原因，均属于施工过程中可预见的情况，并非不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力的客观情况。即便上述情况属不可抗力，亦无证据证明被告根据合同第二十六条的约定及时向原告告知，并提供相关证明。故对被告因上述情况导致工程延期，并可因此延期交房的主张不予采纳。
原告诉称被告直到2016年6月30日向业主交房，但原告为此未能提交任何证据予以证实，故对原告的这一主张，一审法院不予支持。被告辩称原告购买的涉案商品房于2015年12月8日已可以办理交房手续，原告在被告通知交房后，亦实际接收了涉案商品房，故一审法院确定被告逾期交付涉案商品房违约金的截止日为2015年12月8日。因此，被告应向原告支付涉案商品房的逾期交房违约金25130.87元（从2013年7月1日至2015年12月8日，共861日，每日按原告已付房款的万分之一计算违约金为291880元/天×861天×0.1‰=25130.87元）。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告苏远腾与被告长江投资集团公司签订的《商品房预售合同》合法有效；二、被告长江投资集团公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏远腾支付逾期交房违约金25130.87元；三、驳回原告苏远腾办理商品房预售登记备案的诉讼请求。案件受理费688元，因适用简易程序审理减半收取344元，由被告长江投资集团公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人于一审中向法院提供的《交房通知书》和一审庭审后补充提交的崇左邮政城南营业厅出具的邮寄清单，经本院在询问调查程序中组织当事人质证，上述证据证实了被上诉人于2015年12月1日向上诉人邮寄《交房通知书》，通知上诉人于2015年12月8日起可以办理交房手续，从合同约定的交房日期2013年6月30日前至通知可以办理交房手续的日期2015年12月8日，被上诉人逾期交房共861天。上诉人提出被上诉人直到2016年6月30日才向其交付涉案房屋，逾期交房时间为1218天的上诉意见，因上诉人未能提供相关证据否定被上诉人通知可以办理交房的日期，且其未能向本院合理说明其主张逾期交房1218天的计算方法，本院不予采信。
综上分析，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应全面履行合同的约定。被上诉人未按照《商品房预售合同》约定交房时间将涉案商品房交付上诉人，应承担合同约定的逾期交房违约责任。至于被上诉人逾期交房的天数问题，前面已分析认证，被上诉人通知上诉人于2015年12月8日起可以办理交房手续，因上诉人未能提供证据证明被上诉人在2015年12月8日以后仍怠于履行交房义务的事实，故应确定2015年12月8日为被上诉人已履行交房义务的时间点，不应将双方实际办理交房手续的时间确定为被上诉人已履行交房义务的时间点。一审认定逾期交房天数和计算违约金数额准确，本院予以确认。
关于上诉人请求被上诉人将涉案商品房预售合同办理登记备案及向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记的问题。上诉人与被上诉人于2012年3月27日签订《商品房预售合同》，上诉人依约支付了全部购房款，被上诉人作为商品房预售人应当将涉案商品房办理预售合同登记备案，但被上诉人却于2014年12月19日将涉案商品房抵押给中国长城资产管理公司南宁办事处并办理了抵押登记，被上诉人的行为违反了合同的约定。由于涉案商品房已设置抵押，办理登记备案涉及第三人的利益，涉案商品房预售合同暂未具备办理登记备案的条件，故对上诉人此项诉求，一审法院不予支持并无不当。本案涉案的商品房已被抵押给第三人，在未解除抵押并办理预售合同登记备案的情况下，房屋所有权转移登记也是无法办理，故本院对于上诉人的该诉讼请求不予支持。如果上诉人认为被上诉人该行为造成其的经济损失，可以另案提起诉讼。
综上所述，苏远腾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费688元，由上诉人苏远腾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 农立海
审 判 员 韦权美
审 判 员 陶园园
二〇一八年一月二十二日
法官助理 谢锡幸
书 记 员 梁朝钠
附：本判决适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。