广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1284民初346号
原告：肇庆市第二建筑实业有限公司紫金广场物业管理部，住所地：四会市东城区水闸路83号A幢301房。统一社会信用代码：914412840868311701。
负责人：余海洋。
委托代理人：黎志瑜、刘燕华，该公司员工。
被告：罗火泉，男，1968年7月8日出生，汉族，住广东省四会市。
被告：程月娇，女，1966年3月9日出生，汉族，住广东省四会市。
原告肇庆市第二建筑实业有限公司紫金广场物业管理部（以下简称紫金广场物业管理部）诉被告罗火泉、程月娇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎志瑜、刘燕华、被告罗火泉到庭参加诉讼。被告程月娇经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：被告拥有的紫金广场B栋704房产（面积：117.3平方米），按照双方签订的《前期物业管理服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据《前期物业管理服务协议》，被告自2016年9月-2017年10月共拖欠应缴纳的物业管理费为2462.6元，截止2016年9月-2017年10月，被告依法应缴纳的滞纳金1662.3元，累计费用共达4124.9元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。据此，请求判令：1.被告立即支付物业管理费2462.6元；2.被告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金1662.3元；3.本案全部诉讼方面的费用由被告承担。
原告递交证据如下：
1、前期物业服务委托合同。证明原告是合法在小区进行管理的。
2、前期物业管理服务协议。证明被告与原告签订了物业服务协议，双方要遵守协议内容。
3、紫金广场管理费欠费业主明细表。证明被告从2016年9月1日至2017年10月31日共14个月没有缴纳管理费。
4、紫金广场B栋704管理费滞纳金计算公式表。证明被告逾期欠费的滞纳金的计算过程。
5、物业服务照片。证明原告按照前期物业管理服务协议的约定在小区进行管理，是按照规定管理的。
6、两被告的身份证复印件。证明被告的诉讼主体资格。
7、催费记录。证明原告对被告有催费过程，每个月都会出催费单张贴在被告家门口。
8、不动产登记资料查询结果证明。证明讼争房屋仍在被告名下。
9、协议，证明前期物业服务管理协议是由肇庆市第二建筑实业有限公司与被告签订的，证明肇庆市第二建筑实业有限公司与原告的服务主体是一致的。
被告罗火泉答辩称：从我搬进去住后，我家里有两台车，停车我是有交费的，第二台车停进去停车场后由于天花板漏水把车都滴花了，整台车的漆面都不光滑了，去洗车也洗不干净，需要拿去维修。我与物业交涉，原来的经理答应赔偿，说当时物业没钱，需要等收到停车费才赔给我，但到现在我也没有收到。不同意缴纳滞纳金。停车场天花漏水车辆在停车场被滴花产生的维修费由原告赔偿后才同意缴纳物业管理费。另外，入住至今没有看到原告的收支明细，家里的对讲系统没有安装好。
被告罗火泉向本院提交如下证据：收据一份、证明一份，证明我车辆维修的费用。
被告程月娇没有提交书面答辩意见及证据。
经审理查明：被告罗火泉、程月娇是四会市东城街道水闸路紫金广场2座704号房的权属人。原告诉称紫金广场B栋704号【自编门牌××与四会市东城街道水闸路紫金广场四座704号房【房产证登记地址××是同一房屋。2012年12月1日，四会市骏业房地产有限公司与肇庆市第二建筑实业有限公司签订的《前期物业服务合同》约定选聘肇庆市第二建筑实业有限公司对紫金广场实施前期物业管理，住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前，业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金，服务期限自2012年12月31日起，物业业主委员会与其聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日，本合同终止。肇庆市第二建筑实业有限公司（甲方）与被告罗火泉、程月娇（乙方）于2012年6月4日签订的《前期物业管理服务协议》约定乙方所购紫金广场B幢704房的建筑面积为117.26㎡，其物业管理服务费按建筑面积1.5元/月/㎡计算，在办理本物业交付手续时，乙方应一次性交纳6个月的物业管理服务费，以后每季度的物业管理费，乙方应于当月20日前交纳，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，并约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的物业服务合同生效时止的物业管理。
另，肇庆市第二建筑实业有限公司与紫金广场物业管理部签订了《协议》，同意紫金广场物业管理部作为原告主张上述《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》的权利和承担相应的义务，确认紫金广场物业服务是由紫金广场物业管理部提供。原告主张俩被告按1.5元/月/㎡的标准支付欠交的2016年9月至2017年10月的物业管理服务费2462.6元及逾期缴纳2016年9月至2017年10月物业管理费的滞纳金1662.3元。庭审中，被告罗火泉表示，对原告提交的紫金广场管理费欠费业主明细表没有异议。原告承认对讲系统的问题是存在的，前段时间与厂家联系了，刚刚开始检修。
以上事实，有原告提交的民事起诉状、经庭审核对、质证的证据及庭审笔录为证证实。
本院认为：肇庆市第二建筑实业有限公司与俩被告、四会市骏业房地产有限公司签订的《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故四会市骏业房地产有限公司与肇庆市第二建筑实业有限公司签订的《前期物业服务合同》，对俩被告具有法律约束力。肇庆市第二建筑实业有限公司与紫金广场物业管理部签订了《协议》，同意紫金广场物业管理部作为原告主张上述《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》的权利和承担相应的义务，确认紫金广场物业服务是由紫金广场物业管理部提供。故紫金广场物业管理部为本案适格的主体。
物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，会造成物业服务企业运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的安全、卫生等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。《解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告拒绝交纳物业费是否有正当理由？本院认为，被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案被告没有向法庭提供原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成拒交或少交物业费的正当理由的证据以证明。对于被告提出的对讲系统问题、公布管理费用收支账目等问题，被告可以向原告提建议，让原告整改，如果原告仍不满意，可以通过上述方式解决，而不能作为拒交物业费的理由。
对于原告主张的物业管理服务费的计价面积、计价标准、逾期缴纳物业管理费的期间，被告程月娇没有提出抗辩意见和提供相反的证据，被告罗火泉表示对《资金广场欠费业主明细表》没有异议。故本院认定俩被告拖欠原告2016年9月至2017年10月的物业管理服务费2462.6元(117.3㎡×1.5元/㎡×14个月)。对于被告罗火泉提出的停车场天花漏水车辆在停车场被滴花产生的维修费由原告赔偿后才缴纳物业管理费的主张，因被告未能提交证据证明车辆损失是由于原告的管理不到位造成，被告以此拒交物业管理费的抗辩理由不成立，本院不予采纳，另因本案为物业服务合同纠纷，被告的赔偿主张不属于本案审理的范围，被告应该另寻合法途径解决。
关于违约金问题。根据当事人的陈述可知原告在履行《前期物业管理服务协议》中的物业管理服务内容存在瑕疵，因此被告拒绝计付滞纳金的抗辩理由充分，本院予以采纳。
被告程月娇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃质证和抗辩权利，不影响本院对本案的审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：
一、被告罗火泉、程月娇应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肇庆市第二建筑实业有限公司紫金广场物业管理部支付2016年9月至2017年10月的物业管理服务费2462.6元；
二、驳回原告肇庆市第二建筑实业有限公司紫金广场物业管理部的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元（原告已预交），由被告罗火泉、程月娇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 许培娜
二〇一八年三月二十一日
书记员 李素娴