天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终4881号
上诉人（原审被告）：天津佳伦宏业房地产有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇迎宾大街广播电视局七楼南侧。
法定代表人：赵垣山，总经理。
委托诉讼代理人：范钦玫，天津四方君汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘海华，女，1971年9月19日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。
委托诉讼代理人：高长江，天津江旭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：窦红涛，天津江旭律师事务所律师。
上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司（以下简称佳伦公司）因与被上诉人刘海华商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2018）津0119民初641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
佳伦公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项内容，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2．两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决错误认定被上诉人200000元房款已付清，属于事实认定不清、适用法律错误。2．一审判决将停工事件认定为上诉人“自身原因所致”，属于事实认定错误，且适用法律错误。3．一审判决就上诉人关于被上诉人诉讼请求超过诉讼时效的抗辩未予认定，属于适用法律错误。
刘海华辩称，上诉人的上诉请求及理由没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。事实和理由：1．一审判决认定被上诉人200000元房款已付清并无不当，被上诉人在一审时已提交上诉人开具的发票，载明被上诉人全部房款已付清，除非上诉人有相反证据，否则该发票足以作为认定事实的依据。2．上诉人在施工过程中擅自改变规划设计，导致被主管部门停工两年，上诉人主张的免责事由不成立。3．上诉人至今未按照法律规定向被上诉人交付房屋，仍处于违约状态，故其主张被上诉人的请求超过诉讼时效缺乏法律依据。
刘海华向一审法院起诉请求：1.判令佳伦公司向刘海华支付计算至2017年7月25日的已付款利息154619.3元、逾期交房违约金8940元，共计163559.3元；2.保留自2017年7月26日起至佳伦公司所出售商品房验收合格并取得新建商品房准予交付使用证之日止的逾期交付商品房违约金的诉权；3.诉讼费由佳伦公司负担。
一审法院认定事实：佳伦公司系从事房地产开发、投资等项目的企业法人。2009年8月6日，以刘海华为乙方、佳伦公司为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定：该商品房销售许可证号2009-146-001；商品房坐落于蓟县，设计用途为普通住宅，建筑层数为27层，建筑面积为103.79平方米，商品房土地来源为出让，土地使用年限自2007年8月14日至2077年8月13日止；商品房价款为每平方米价格3746.64元，总款为388864元；商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；甲方于2010年12月31日前交付房屋，如遇不可抗力，不能履行合同的，协商解决；乙方已于2009年8月6日交齐全部房款，人民币388864元；甲方逾期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.10?向乙方支付违约金。同时合同还约定了甲乙双方的其他权利义务。后双方又签订了补充合同，约定：1.乙方不得以任何借口、任何形式对所购房屋原设计主体结构、设施及设备，外檐颜色等擅自拆改及损坏，否则甲方将追究乙方的违约责任。2.非甲方原因，不能如期交付商品房，甲方不承担任何责任。3.乙方未能按合同第四条规定的付款时间与数额支付房款时,甲方有权终止合同将房屋售予他人。4.本补充合同条款与《天津市商品房买卖合同》不一致的，以本补充条款为甲乙双方权利义务之依据。合同签订后，刘海华如约履行付款义务，缴纳了契税。佳伦公司为刘海华出具销售不动产统一发票（自开）。2010年5月18日，蓟县规划局对佳伦公司下发责令停止五子家园项目屋顶及外檐的施工通知，后又于2012年6月7日通知复工。佳伦公司于2014年6月2日将该房屋钥匙交付给刘海华，刘海华占有使用至今。2017年1月13日诉争房屋竣工验收。
一审法院认为，当事人之间的争议焦点为：（一）合同约定的购房款是否已付清；（二）涉案房屋是否已经验收合格；（三）佳伦公司逾期交房是否存在免责事由；（四）刘海华的部分诉讼请求是否超过诉讼时效。对于上述争议焦点，一审法院分析认定如下：（一）合同约定的购房款是否已付清。佳伦公司主张刘海华、佳伦公司合同中约定的总房款388864元中刘海华有200000元房款未交付佳伦公司。佳伦公司提供蓟县广播电视局往来收据1张，证实刘海华是向蓟县广播电视局交付的200000元，而没有向佳伦公司付款。刘海华对此不予认可，根据刘海华提供的佳伦公司出具的销售不动产统一发票（自开）记载，总房款388864元，款项结清，并加盖佳伦公司财务专用章，且刘海华、佳伦公司签订的《天津市商品房买卖合同》第四条记载“乙方已于2009年8月6日交齐全部房款，人民币388864元”，故一审法院确认刘海华已交付总房款388864元，不存在未交付200000元的问题。（二）涉案房屋是否已经验收合格。佳伦公司提交《工程竣工验收报告》，用以证明本案涉案工程已于2017年1月13日通过工程竣工验收，刘海华对此不予认可，认为未进行备案，该验收报告无法律效力。一审法院认为，刘海华对佳伦公司提交的《工程竣工验收报告》虽不予认可，但未提交相应证据予以反驳，故对刘海华的主张不予认定，对涉案房屋已经通过验收予以认定。（三）佳伦公司逾期交房是否存在免责事由。关于佳伦公司提交停工通知及复工通知，用以证明符合双方签订的补充合同“2.非甲方原因，不能如期交付商品房,甲方不承担任何责任”的约定。一审法院认为，停工通知是针对佳伦公司施工的五子家园项目屋顶和外檐，是佳伦公司自身原因所致，佳伦公司不能以此作为免责事由，一审法院对佳伦公司主张的未如期交付房屋存在免责事由的事实不予认定。（四）刘海华的诉讼请求是否超过诉讼时效。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付。佳伦公司应于2010年12月31日前向刘海华交付房屋。对逾期交付商品房，佳伦公司应支付刘海华已付款利息，利息自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，此外，逾期交房超过90日的，甲方还应每日按商品房价款的0.10?向乙方支付违约金。本院认为，本案双方当事人在合同中约定支付利息和违约金至实际交付商品房之日止，在该商品房没有进行验收的情况下，佳伦公司通知刘海华收房，不符合合同约定的交付条件，佳伦公司仍属于违约。故佳伦公司主张的刘海华诉讼请求已超过诉讼时效的事实不成立，不予采信。一审法院认为，佳伦公司逾期向刘海华交付商品房属违约行为，应承担违约责任，根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》的约定，佳伦公司应向刘海华支付已付款利息，利息自合同约定佳伦公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，佳伦公司还应每日按商品房价款的0.10?向刘海华支付违约金。鉴于刘海华已于2014年6月2日实际占用诉争房屋，故此，佳伦公司应给付刘海华自2011年1月1日至2014年6月2日期间延期交房已付房款的利息88374.53元。刘海华主张佳伦公司给付实际占用诉争房屋之后的延期交房已付房款利息的请求，证据不足，不予支持。虽刘海华已占有使用诉争房屋，但佳伦公司至2017年1月13日对诉争房屋才进行竣工验收，其交付给刘海华的房屋在2017年1月13日之前不符合合同约定的交付条件，故佳伦公司应给付刘海华违约金至2017年1月13日止。自2011年1月1日至2017年1月13日的违约金8570.56元（388864元×0.00001×2204天），本院予以支持。刘海华主张2017年1月13日以后的违约金，并要求保留2017年7月26日以后违约金的诉权，理据不足，不予支持。佳伦公司认为刘海华诉讼请求已超过诉讼时效、佳伦公司逾期交房存在免责事由及刘海华未实际交付房款200000元，佳伦公司不承担逾期交房违约责任，要求驳回刘海华诉讼请求的主张，证据不足，不予支持。综上判决：一、由佳伦公司于判决生效后3日内给付刘海华逾期交付商品房的已付房款利息88374.53元、违约金8570.56元，合计96945.09元；二、驳回刘海华其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1786元，由刘海华负担727元，佳伦公司负担1059元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点之一是被上诉人是否付清房款的问题。被上诉人为证明其已经付清房款，在一审期间提交了上诉人开具的销售不动产统一发票和有双方当事人签字盖章的《天津市商品房买卖合同》。考虑到该合同上载明的房款数额与发票上载明的售房金额完全一致，且上诉人对这两份证据的真实性并无异议，本院认为，这两份证据互相印证，足以证明被上诉人已经付清房款。上诉人主张被上诉人未付清房款理据不足，本院不予支持。
本案的争议焦点之二是上诉人逾期交房是否存在免责事由。根据上诉人提交的停工通知书及复工通知书的内容可知，停工通知针对的是上诉人施工的五子家园项目屋顶和外檐，上诉人停工原因并不属于不可抗力的范畴，故本院认为，上诉人提出的逾期交房免责的主张没有事实依据，本院不予支持。
本案的争议焦点之三是被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经竣工验收或验收不合格的，不得交付。该合同还约定，上诉人应当于2010年12月31日前交付房屋，若逾期交付，上诉人应承担已付款利息及违约金。本案涉诉工程取得《工程竣工验收报告》的时间是2017年1月13日，该时间应当认定为符合合同约定的房屋交付条件，一审法院据此认定被上诉人主张权利未超过诉讼时效并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2224元，由上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 康 艳
代理审判员 郝 真
代理审判员 张 璇
代理审判员 姜纪超
代理审判员 尹春海
二〇一八年六月十五日
书 记 员 刘 勇
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……