内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赤民二终字第435号
上诉人（原审被告）席杰，女，1972年6月9日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市红山区。
被上诉人（原审原告）牛井全，男，1968年3月1日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市松山区。
委托代理人郑玉才，内蒙古大川律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）王文翠，女，1937年5月19日出生，汉族，退休职工，住内蒙古自治区赤峰市红山区。
被上诉人（原审第三人）王玉红，女，1965年6月19日出生，汉族，退休职工，住内蒙古自治区喀喇沁旗。
上诉人席杰因与被上诉人牛井全、王文翠、王玉红租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2015）红民初字第2092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月23日公开开庭进行了审理，上诉人席杰，被上诉人牛井全的委托代理人郑玉才，被上诉人王文翠，被上诉人王玉红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2010年11月18日，原告牛井全为第三人王文翠出具协议书，载明：“世纪嘉园车库（1517号）同意让王文翠出租，房费由王文翠收取。”2010年11月20日，第三人王文翠与被告席杰签订房屋租赁合同，约定将红山区世纪嘉园1517号车库租赁给席杰使用，租期自2010年11月20日至2013年11月20日，年租金2500元。2011年1月17日，第三人王文翠为原告牛井全出具收据，载明：“今收到世纪嘉园1517号车库房租费柒仟伍佰元整（￥7500.00）。牛井全为王文翠出俱肆仟元欠条作废”。2013年11月20日，第三人王玉红、王文翠作为甲方，被告席杰作为乙方签订房屋租赁合同，约定将红山区世纪嘉园1517号车库租赁给席杰使用，租期自2013年11月20日至2016年11月20日止，年租金3000元。王玉红在该合同甲方处签字。现原告牛井全称，因其欠第三人王文翠4000元，故出具协议书同意将涉案车库由王文翠出租，租期三年，收取的租金用于偿还欠款及利息。2013年11月20日，王文翠将车库出租未经其同意，王文翠无权继续出租车库，被告席杰对该车库系无权占有，故诉至法院，请求被告席杰腾出车库，支付2013年11月23日至今的占用费，并按人民银行同期贷款利率支付利息。被告席杰及第三人王文翠、王玉红称，2013年11月签订房屋租赁合同继续租赁车库系经牛井全电话同意。牛井全对此不予认可。第三人王文翠另主张，牛井全欠案外人王丹丹10000元未还，牛井全出具的协议书意指用出租车库的租金偿还欠款包括欠王文翠的4000元及欠王丹丹的10000元。
原审法院认为，原告牛井全为偿还欠第三人王文翠的借款，协议约定由王文翠将涉案车库出租并收取租金，该协议书系双方真实意思表示，合法有效。第三人王文翠基于原告的授权，于2010年11月20日与被告席杰签订的房屋租赁合同应为有效，被告席杰已向第三人王文翠支付三年租金共计7500元。现原告欠王文翠的4000元借款及利息已还清，有第三人王文翠为原告出具的收据为证。关于第三人王文翠、王玉红于2013年11月20日与被告席杰签订的房屋租赁合同的效力。因原告牛井全为第三人出具的协议书中未明确约定租赁期限，第三人王文翠主张双方未约定期限，且出具该协议书的目的是偿还欠王文翠的4000元以及欠案外人王玉红的10000元。第三人王文翠对此未能提供有效证据证明，结合第三人王文翠与被告所签订第一份房屋租赁合同的期限，应认定牛井全出具协议书是为了用出租车库的租金偿还欠第三人王文翠的4000元借款及利息。因牛井全未与第三人王玉红及案外人王丹丹约定以出租车库的租金抵顶所欠借款，故王文翠、王玉红将涉案车库继续出租的租金用于偿还牛井全欠王丹丹的借款没有依据。第三人王文翠、王玉红及被告席杰均称签订此合同前，曾电话征得了原告牛井全的同意。因原告牛井全对此不予认可，且被告及第三人未能提供有效证据对该主张予以佐证，故不能证明继续出租车库的行为系经过原告牛井全授权。综上，第三人王文翠、王玉红于2013年11月20日与被告席杰签订房屋租赁合同未经原告牛井全授权，亦未取得事后追认，所签合同应属无效合同。原告牛井全主张被告席杰腾出车库，并以合同约定的租金数额为标准支付占用费，符合法律规定，予以支持。原告牛井全主张被告按银民银行同期贷款利率支付利息，没有依据，不予支持。关于被告席杰已于合同签订后将租金交付给第三人王文翠，第三人王文翠、王玉红主张原告牛井全欠案外人王丹丹的借款，在本案中不予调整，相关权利人可另案主张权利。综上，依照上述法律规定及《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条第五项、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、被告席杰于本判决生效后十日内将位于赤峰市红山区世纪嘉园1517号车库返还原告牛井全，并按每月3000元的标准自2013年11月23日至返还车库之日止支付占用费；二、驳回原告牛井全的其他诉讼请求。
上诉人席杰不服原审判决，向本院上诉称，一、我与王文翠，王玉红签订的租赁合同是双方真实意思表示，且在平等自愿的基础上签订的，合法有效，应受到法律的保护。合同履行期限尚未届满，未经法定程序解除或双方自愿解除，双方应继续履行合同，而且我的租金已交付，我有权继续使用车库。二、王文翠、王王红租给我车库时，王文翠给牛井全打电话他同意，我才租的，牛井全欠王文翠。王玉红。王丹丹的债务是事实存在的，牛井全恶人先告状，目的还是拖欠债务，钻法律空子。三、按《合同法》规定，返还车库及费用的人不是我，应该是王文翠和王玉红，我与牛井全没有合同，我与王文翠，王玉红签订的合同正在履行中，一方解除是要赔偿我损失的。综上所述，一审法院的判决事实不清，适用法律错误，要求二审法院予以纠正，作出合理的判决。
被上诉人牛井全答辩称服判。
被上诉人王文翠、王玉红辩称同意上诉人意见。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，二审直接予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为上诉人席杰是否应当腾退涉案车库并支付占用费用。上诉人席杰主张被上诉人牛井全为被上诉人王文翠出具的的协议没有约定期限，因此其与王文翠签订的租赁合同合法有效，不应腾退车库，被上诉人牛井全则称其仅于2010年11月委托王文翠对外出租其车库，王文翠于2013年再次对外出租车库未经其允许，因此承租人席杰应腾退车库并支付占用费用。就此本院认为，正常情况下，牛井全作为涉案车库的所有权人，应由牛井全出租并收取租赁费，现牛井全为王文翠出具“协议书”约定由王文翠出租并收取租赁款，符合《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”之规定，在牛井全与王文翠之间形成委托代理关系，该协议书属于委托合同性质。王文翠作为代理人，其所从事代理行为民事权利义务应由委托人牛井全承受。由于该委托协议既未约定截止期间，也未限制王文翠仅能出租一次，亦未约定出租目的仅限于偿还王文翠欠款，同时牛井全也未提供证据证明其已经通知王文翠解除双方之间的委托代理关系，因此应认定双方委托代理关系一直持续。席杰基于牛井全为王文翠出具的委托协议，于2013年10月与王文翠签订的租赁合同，并向王文翠交纳租金，该租赁合同合法有效，牛井全应受该合同约束。至于王文翠收取租金后如何处理，系王文翠与牛井全之间的权利义务关系，并不影响王文翠与席杰签定租赁合同的效力。因此牛井全要求席杰腾退车库并支付占用费用没有法律依据，依法不应支持。原审法院判令席杰腾退车库并支付占用费用适用法律欠当，本院予以纠正。综上，上诉人上诉主张成立。原审判决认定事实清楚，但适用法律欠当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2015）红民初字第2092号民事判决；
二、驳回牛井全的诉讼请求。
一审案件受理费50元，由牛井全承担；邮寄送达费60元，由牛井全、席杰、王文翠、王玉红各承担15元。二审案件受理费50元，由牛井全承担；邮寄送达费80元，由牛井全、席杰、王文翠、王玉红各承担20元。
本判决为终审判决。
审判长 徐立颖
审判员 邓宏涛
审判员 其其格
二〇一五年十二月二十八日
书记员 张乐萌