重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初1478号
原告覃华，男，汉族，1977年11月30日出生，住重庆市渝中区。
被告韦济伟，男，汉族，1984年8月27日出生，住重庆市九龙坡区。
第三人重庆广积粮房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区科创路6号附5号，组织机构代码68623904-X。
法定代表人周燕，董事长。
委托代理人杜鹃，女，该公司员工。
委托代理人刘成，男，该公司员工。
原告覃华与被告韦济伟、第三人重庆广积粮房地产经纪有限公司（以下简称“广积粮公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈卓独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员黄萍担任法庭记录。原告覃华，被告韦济伟，第三人广积粮公司的委托代理人杜鹃、刘成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告覃华诉称，2015年7月27日，原、被告在第三人的工作人员介绍下，签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定被告（乙方）购买原告（甲方）所有的重庆市渝中区临华路14号11-1#房屋，房屋价款34万元。同日，被告根据合同约定支付了原告定金2万元。根据《房屋买卖（居间）合同》第八条补充条款约定，“经甲、乙双方友好协商，双方于2015年9月10日前办理过户手续”，但被告以工作忙、钱未筹齐等原因拖延至2015年9月10日仍不办理过户手续。2015年9月10日后，经原告与第三人多次催促，被告与原告、第三人口头约定于2015年10月26日办理房屋过户手续，且被告向原告支付5000元违约金。2015年10月26日，被告以房款未凑齐为由，拒绝履行《房屋买卖（居间）合同》，要求延期办理过户手续，并于当日、10月27日、10月29日分别向原告支付了违约金1000元、2000元、2000元。之后，原、被告口头约定不晚于2015年11月4日办理过户手续，但2015年11月5日，被告以与第三人发生纠纷为由仍不愿办理过户手续。此后，原告多次催促被告办理过户手续均未果。原告认为，被告未按合同约定按时办理房屋过户手续已构成违约，根据原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》第六条第1款约定，“甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算”。原告起诉来院，请求判令：1、解除原、被告于2015年7月27日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、原告已向被告收取的2万元定金及5000元违约金作为弥补原告的损失不予退还。
被告韦济伟辩称，原告所述的事实属实。2015年11月5日，被告与第三人就中介费的先付还是后付问题发生了纠纷，第三人要求被告在房屋过户前支付全部中介费，被告要求先支付一半，房屋过户后再支付剩余的一半，双方就此问题未能达成一致，因此没有办理过户手续。被告不同意原告的诉讼请求，现要求继续履行合同，办理房屋过户手续。
第三人广积粮公司辩称，原告所述的事实属实。被告是要求不再支付中介费，因为在合同签订时被告已经支付了一半中介费。但《房屋买卖（居间）合同》第八条第3款约定，被告应当在房屋过户前将剩余费用支付给第三人。因被告不愿意支付剩余中介费，所以未能办理过户手续。请求法院依法判决。
经审理查明，2015年5月18日，覃华（甲方）与广积粮公司（乙方）签订《全程独家销售服务合同》，约定甲方将其所有的位于渝中区临华路14号11-1的住宅（建筑面积63.54㎡，套内面积54.68㎡）委托乙方全权代理销售，代理权限包括独家销售该房屋、代理与购房方协商《房屋买卖（居间）合同》的细节内容、达到销售价格后乙方有权代甲方收取定金。《全程独家销售服务合同》第四条约定，甲方独家委托乙方以人民币叁拾伍万伍仟元整的净收价格出售该房屋。同日，覃华将合同所涉房屋的钥匙一把交由广积粮公司保管，广积粮公司向覃华出具了《钥匙收条》。
2015年7月27日，售房方覃华（甲方）与购房方韦济伟（乙方）、经纪方广积粮公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定覃华将其所有的坐落于渝中区临华路14号11-1#（建筑面积63.54㎡，套内面积54.68㎡）的住宅以覃华净收34万元的成交总价出售给韦济伟，该房屋办理产权过户手续所发生的税费、房屋配套设施过户所产生的相关费用均由韦济伟独自承担，覃华净收34万元的成交总价包含房价、大修基金、五通费、现有装修（如有）及该房屋交付予乙方前实际使用产生的所有费用。合同第三条付款约定（本条各款项不计利息）载明：“乙方按第1种方式向甲方支付房款。1、全款：（1）第一次：乙方于签订本合同当日交付人民币贰万元整（小写：￥20000.00）予甲方，作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交予丙方托管；（2）第二次：乙方须于过户当日见回执单（受理通知单）时交付人民币叁拾壹万元整（小写：￥310000.00）予甲方；……（4）第四次：乙方须于甲方将该房屋交付给乙方时交付人民币壹万元整（小写：￥10000.00）予甲方作为尾款。……”第四条中介服务费、权证代办费、按揭服务费、过户税费及其他费用的约定载明：“……6、其他费用约定：1、因乙方担心国家税收政策发生变化，经甲、乙双方强烈要求，乙方共计支付丙方人民币贰万元整（￥20000.00）用于支付中介服务费3%、权证代办服务费及该房屋产权过户相关税费，多不退、少不补。”第六条违约责任第1款载明：“1、本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。”第八条补充条款载明：“1、甲方承诺该房屋已满5年，且以家庭为单位渝中区唯一住房，并全权配合丙方办理该房屋的税费减免手续，如因甲方的不配合产生的税费由甲方自行承担。2、乙方承诺为以家庭为单位首次购房，契税为1%，如超出1%部分由乙方自行承担。3、乙方支付丙方费用于签合同当日支付壹万元（￥10000.00），剩余费用于过户之前全部支付丙方。以下空白4、经甲乙双方友好协商，双方于2015年9月10日之前办理该房屋的产权过户手续。”补充条款条文内容均为手写，并由三方进行了一致确认。
同日，覃华将渝中区临华路14号11-1#住宅的房地产权证（编号：101201507373）交由广积粮公司保管，用作办理该房屋交易之用，广积粮公司向覃华出具了《委托托管交易文件收据》。
2015年7月30日，韦济伟向覃华支付了定金2万元，向广积粮公司支付了费用1万元。
合同签订后，韦济伟以工作忙、钱未筹齐等原因为由，未按合同约定在2015年9月10日前配合办理房屋过户手续。后经覃华与广积粮公司多次催告，韦济伟与覃华、广积粮公司口头约定于2015年10月26日办理房屋过户手续，并口头约定若由于韦济伟的原因导致2015年10月26日不能办理房屋过户手续的，韦济伟支付覃华5000元违约金。2015年10月26日，韦济伟以房款未筹齐为由，要求延期办理房屋过户手续，并于2015年10月26日、10月27日、10月29日分别向覃华支付了“违约金”1000元、2000元和2000元。覃华与韦济伟又口头约定于2015年11月4日前办理房屋过户手续，并将双方的口头约定告知了广积粮公司。2015年11月5日，覃华、韦济伟及广积粮公司均到重庆市不动产登记中心准备办理房屋过户手续，但因广积粮公司要求韦济伟按照合同约定在办理房屋过户手续前支付剩余1万元费用，而韦济伟予以拒绝，导致当日未能办理房屋过户手续。此后，经覃华多次催告，韦济伟至今仍拒绝按照合同约定继续履行。
庭审中，覃华、韦济伟及广积粮公司确认，房屋过户手续约定由三方共同办理。
审理中，经本院依法向覃华释明违约金和定金条款的选择适用，覃华明确：其第二项诉讼请求的意思表示为定金2万元不予退还，即选择适用定金条款向韦济伟主张违约责任；韦济伟已支付的5000元系因延期履行合同而由双方协商一致支付，也不应退还；因定金已经支付，覃华申请撤回第二项诉讼请求。
上述事实，有《全程独家销售服务合同》《钥匙收条》《房屋买卖（居间）合同》《委托托管交易文件收据》《收条》《专用收据》及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”
本案中，原告、被告、第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》及三方经口头协商一致对房屋过户手续的办理时间进行的变更均是三方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。三方均应按照约定全面履行各自的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《房屋买卖（居间）合同》约定，三方应当于2015年9月10日之前共同办理房屋过户手续，且被告应当于房屋过户前将剩余费用支付给第三人。因被告原因，三方未能按约履行。后经原告与第三人多次催告，被告以房款未凑齐为由两次要求延期，并承诺于2015年11月4日前办理房屋过户手续，但于2015年11月5日三方共同前往办理房屋过户手续时又拒绝按照合同约定向第三人支付剩余费用，导致房屋过户手续未能办理。被告的行为已构成违约并致使不能实现合同目的。因此，原告请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，《房屋买卖（居间）合同》既约定了定金（2万元）又约定了违约金（房屋成交价的20%），现原告选择适用定金条款，符合法律规定。而被告于2015年10月26日至29日期间向原告支付的“违约金”5000元，系双方在合同履行过程中因迟延履行合同另行补充约定。因定金2万元已由被告实际支付给原告，故原告申请撤回其第二项诉讼请求，理由正当，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第七十七条第一款、第九十四条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
解除原告覃华与被告韦济伟及第三人重庆广积粮房地产经纪有限公司于2015年7月27日订立的《房屋买卖（居间）合同》。
本案案件受理费426元，本院减半收取213元，由被告韦济伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 员 陈卓
二〇一六年五月二十六日
法官助理 王维
书 记 员 黄萍