四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川08民终382号
上诉人(原审被告)：青川县兴和粮油购销有限责任公司，住所地四川省青川县乔庄镇。
法定代表人：王清雄，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵兵，四川广府律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张文泰，四川广府律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：王廷雄，男，1950年11月3日出生，汉族，住四川省广元市利州区宝轮镇。
上诉人青川县兴和粮油购销有限责任公司因与被上诉人王廷雄房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初4982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月24日开庭进行了审理。上诉人青川县兴和粮油购销有限责任公司的委托诉讼代理人赵兵、张文泰，被上诉人王廷雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青川县兴和粮油购销有限责任公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人王廷雄的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人王廷雄承担。事实和理由：1、青川县兴和粮油购销有限责任公司不具有本案的诉讼主体资格。2、被上诉人王廷雄没有签订《建房集资合同》和《售房协议》，不成立房屋买卖关系。3、《售房协议》不是补缴的集资房土地补差，是补交的售房款项。
王廷雄辩称，上诉人青川县兴和粮油购销有限责任公司是由几个单位合并而成，具有诉讼主体资格；当时是法律顾问，原单位收取了我的20600元集资建房款，建立了房屋买卖关系，我应当取得涉案房屋的所有权。
王廷雄向一审法院起诉请求：青川县兴和粮油购销有限责任公司将位于广元市利州区宝轮镇宝光街76号砖混结构门面房一间（面积29平方米）登记过户至王廷雄名下。
一审法院认定事实：王廷雄在担任四川省青川县粮食局驻昭化粮油转运站法律顾问期间，于1996年10月8日向四川省青川县粮食局驻昭化粮油转运站交纳建房集资款10000元，1997年7月16日向青川县粮油总公司宝轮粮油贸易公司交纳建房集资款7800元，1998年3月27日向四川省青川县粮食局驻昭化粮油转运站交纳集资建房款2800元，三次共计交纳集资建房款20600元（因王廷雄不是四川省青川县粮食局驻昭化粮油转运站的职工，其他职工补交集资建房款400元，王廷雄补交集资建房款600元），参与集资修建位于四川省广元市利州区宝轮镇宝光街6幢砖混结构的营业用房，建筑面积417.27平方米。该栋营业用房于1996年修建，1997年竣工。该营业用房修建完毕后，王廷雄于1998年起经营使用该栋营业用房一间（位于广元市利州区宝轮镇××××××）至今，未缴纳过租金。
因青川县粮食局驻昭化转运站破产，改制后划分到青川县青盛粮油经营站。2001年12月10日，该栋营业用房的产权统一办理到青川县青盛粮油经营站名下，其房屋产权证号为广房权证中××字第××××号，土地使用性质为划拨。土地使用证号为广中区国用××××字第××××号。该房产证附记，已出售给鲁庆康等9户，余下⒀-
⒂轴2间，建筑面积59.32平方米，剩余的两间营业用房包括王廷雄使用的一间营业用房在内。该栋营业用房共15个轴，实际营业用房14间。在已出售的营业用房中，其他购房户均与青川县粮食局驻昭化转运站签订了《建房集资合同》（王廷雄未签订该《建房集资合同》），后又与青川县粮食局青盛粮油经营站签订了《售房协议》并补缴集资房土地补差（土地出让金）每间15000元。
另查明，四川省青川县粮食局驻昭化粮油转运站与青川县粮油总公司宝轮粮油贸易公司系同一单位（两块牌子同一班人马），均系青川县粮食局下属企业，四川省青川县粮食局驻昭化粮油转运站、青川县粮油总公司宝轮粮油贸易公司破产改制后由青川县青盛粮油经营站经营管理。青川县青胜粮油经营站于2002年依法注销，其资产收归国有，由青川县兴和粮油购销有限责任公司（国有企业）代为管理至今。
一审法院认为，关于本案房屋买卖合同关系是否成立的问题。青川县兴和粮油购销有限责任公司提出王廷雄与其之间没有任何房屋买卖合同关系，青川县兴和粮油购销有限责任公司仅是青川县国有资产监督管理局指定的资产代管人，无法为王廷雄办理房屋过户登记，因青川县兴和粮油购销有限责任公司系国有独资企业，其受青川县国有资产监督管理局指定作为青川县青胜粮油经营站的资产代管人，故青川县兴和粮油购销有限责任公司作为本案民事诉讼的被告，主体适格，符合法律规定。同时，王廷雄先后三次向四川省青川县粮食局驻昭化粮油转运站与青川县粮油总公司宝轮粮油贸易公司交纳建房集资款共计20600元，用于集资修建位于广元市利州区宝轮镇宝光街6幢的营业用房。该营业用房修建完毕后，王廷雄实际占有并实际使用至今，虽然未签订《房屋买卖合同》，但四川省青川县粮食局驻昭化粮油转运站与青川县粮油总公司宝轮粮油贸易公司收取了王廷雄的建房款并开具了正式的收款收据，并实际交付了讼争房屋给王廷雄长期经营使用，未收取租金，系双方真实意思表示。双方约定名为集资建房，实为集资房形式的房屋买卖合同关系，因青川县兴和粮油购销有限责任公司系原四川省青川县粮食局驻昭化粮油转运站、青川县粮油总公司宝轮粮油贸易公司、青川县青胜粮油经营站的资产代管人，故王廷雄与青川县兴和粮油购销有限责任公司之间的房屋买卖合同关系成立。
关于讼争营业用房的土地出让金及办理过户手续的契税如何计算和承担问题。青川县兴和粮油购销有限责任公司提出王廷雄未补交土地使用权出让金15000元以及办理相关产权证书的契税和费用，故王廷雄没有取得房屋所有权，只是享有房屋使用权主张，因王廷雄提出其交纳集资建房款20600元后与四川省青川县粮食局驻昭化粮油转运站与青川县粮油总公司宝轮粮油贸易公司口头约定讼争房屋所有权归王廷雄所有，加之有原青川县青胜粮油经营站出纳员安春林的证言亦证明上述事实。同时，王廷雄没有与青川县粮食局驻昭化转运站签订《建房集资合同》，不受该《建房集资合同》的约束，故本案诉争的营业用房一间（位于广元市利州区宝轮镇××××××）的所有权应当由王廷雄所有。根据相关法律规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报由批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。比照该栋营业用房同批次购房户缴纳的集资房土地补差（即土地出让金）标准，故王廷雄应当承担办理房屋所有权证时应当缴纳的土地出让金15000元。同时，因办理本案讼争房屋产权过户手续应当缴纳的契税，按照政策规定各自承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告青川县兴和粮油购销有限责任公司自本判决生效后十日内协助原告王廷雄将广元市利州区宝轮镇宝光街76号营业房一间过户至原告王廷雄名下；二、原告王廷雄自本判决生效后十日内一次性向被告青川县兴和粮油购销有限责任公司支付土地使用权出让金15000元；三、因办理上述房屋所有权证需要交纳的契税，由原告王廷雄与被告青川县兴和粮油购销有限责任公司按照政策规定各自承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。青川县兴和粮油购销有限责任公司提交2018年2月7日青川县国有资产监督管理局出具的《情况说明》一份和2007年8月20日青川县国有资产监督管理局《关于合并乔庄等7个粮油食品站组建粮油购销公司的通知》(青国资[××××]××号)复印件一份，以证明青川县兴和粮油购销有限责任公司不具有本案的诉讼主体资格。王廷雄质证认为，对两份证据的真实性无异议，青川县兴和粮油购销有限责任公司具有本案诉讼主体资格。被上诉人王廷雄没有提交新证据。
对青川县兴和粮油购销有限责任公司二审期间提交的证据本院审查认为，《情况说明》与《组建粮油购销公司的通知》均由青川县国有资产监督管理局出具，加盖青川县国有资产监督管理局印章，内容可以相互印证，真实有效，本院予以采信。
综合一、二审举证质证及当事人陈述，二审经审理查明：
1996年青川县粮食局驻昭化转运站决定在宝轮镇×××(后更名×××)修建门面房14间，经报青川县粮食局、青川县商贸委批准同意，向粮食系统内部职工集资，用于修建房屋。1996年10月30日左右青川县粮食局驻昭化转运站(甲方)分别与罗正满、鲁庆康等职工(乙方)签订了《建房集资合同》，主要内容为“乙方向甲方按每间门面房交集资款20000元。乙方必须在1996年9月2日10日前向甲方交集资款10000元。甲方将房屋建起交与乙方使用时，乙方向甲方再交10000元。乙方交清本合同第一条规定的20000元集资款后，其门面房归乙方使用(产权属甲方)。双方约定期限为8年，乙方使用期满后将门面房退还甲方。乙方使用期满后，由甲方一次性退还乙方集资款20000元(不计息)。如甲方不能如期退还乙方集资款，其门面房使用权由乙方继续使用，直至甲方退清集资款时，乙方停止使用，并不得以任何理由拒退房屋。否则，以违约处理”。罗正满等人按照该《建房集资合同》约定于指定期间交纳了集资款20000元，并于1997年2月25日补交400元。1996年青川县粮食局驻昭化转运站向粮食系统内部职工集资建房期间，王廷雄为法律工作者，在青川县粮食局驻昭化转运站兼职担任法律顾问，其亦于1996年10月8日向四川省青川县粮食局驻昭化粮油转运站交纳建房集资款10000元，1997年7月16日向青川县粮油总公司宝轮粮油贸易公司交纳建房集资款7800元，1998年3月27日向四川省青川县粮食局驻昭化粮油转运站交纳集资建房款2800元，三次共计交纳集资建房款20600元，但青川县粮食局驻昭化转运站未与王廷雄签订《建房集资合同》，讼争集资门面房屋建好后由王廷雄占有使用。当时四川省青川县粮食局驻昭化粮油转运站与青川县粮油总公司宝轮粮油贸易公司系两块牌子同一班人马，均系青川县粮食局下属企业。
后青川县粮食局驻昭化转运站破产，其资产人员划分到青川县青盛粮油经营站。2000年9月15日，青川县人民政府经济体制改革办公室向青川县粮食局下发《关于全县粮食企业进一步深化改制的方案的批复》(青府经改[××××]×号)，主要内容为“一、根据上级有关政策文件精神，结合我县粮食企业的实际，原则同意县粮食局拟定的《进一步深化企业改制方案》及《粮食购销企业考试考核竞争上岗实施办法》，按照购销企业减员增效，经营企业变卖资产安置职工、推向民营的工作思路，因企制宜，一企一策，全面推进我县粮食企业深化改革，搞活经营，提高效益。二、同意对粮食经营企业资产实行变卖处置。出售收入主要用于安置企业下岗职工，对职工作一次性安置后，要签订好相关契约文书，办理好各种手续，并报有关部门备案，做到有法可依”。2000年12月22日前后，青川县青盛粮油经营站(甲方)分别与罗正满、鲁庆康等职工(乙方)签订《售房协议》，购买原青川县粮食局驻昭化转运站集资建房。罗正满签订的《售房协议》主要内容为“根据青川县人民政府青府经改[××××]×号和青委发(××××)××号文件精神，同意对粮食附营企业资产实行变卖处置，用于安置企业下岗职工。现经青川县国有资产管理局立项，资产评估事务所评估，同意出售。经企业申请，主管局批准，现将处于广元市中区(后更名为利州区)宝轮镇宝光街门面(房屋)出售给乙方。一、出售房屋价值。乙方购买甲方地处宝光街第九号门面(房屋)合计建筑面积34平方米，售价金额35000元……三、责任约定。1、甲方协助乙方办理好产权转移登记等有关手续及证件。2、甲、乙双方按政策规定各自承担应缴纳的房屋转让税金及规费”。其他职工签订的《售房协议》内容与罗正满签订的《售房协议》内容基本相同。2000年12月前后，罗正满等职工向青川县粮食局青盛粮油经营站交纳了购房补差款15000元，收款收据书写为“集资房土地补差款”。王廷雄未在青川县青盛粮油经营站安置企业下岗职工之列，青川县青盛粮油经营站未与其签订《售房协议》，王廷雄亦未补交差额款项。
2001年12月10日，讼争门面房屋所在的该栋营业用房产权统一办理到青川县青盛粮油经营站名下，房屋产权证号“广房权证中××字第××××号”，土地使用性质为划拨。土地使用证号“广中区国用××××字第××××号”。该房产证附记，已出售给罗正满、鲁庆康等9户，余下⒀-
⒂轴2间，建筑面积59.32平方米，剩余的两间营业用房包括王廷雄使用的一间营业用房在内。该栋营业用房共15个轴，实际营业用房14间。
2002年青川县青盛粮油经营站注销，清算后的剩余财产收归国有，青川县国有资产监督管理局依法将该国有资产划归沙洲粮站。2007年8月，经青川县人民政府批准，青川县国有资产监督管理局决定将乔庄、青溪、关庄、凉水、竹园、木鱼、沙州7个粮站合并，组建国有独资企业青川县兴和粮油购销有限责任公司。原7个粮站独立法人资格被撤销，财务上对青川县兴和粮油购销有限公司负责。
本院认为，本案涉案房屋的集资和购买是企业改制的特殊历史背景下形成。1996年青川县粮食局驻昭化转运站经报青川县粮食局、青川县商贸委批准同意，向粮食系统内部职工集资建房，并将集资门面房屋一定期限的占有使用权交由集资建房人。王廷雄作为昭化转运站的法律顾问，参照单位职工交纳了集资建房款并实际占有使用案涉门面房至今。但应当明确，根据青川县粮食局驻昭化转运站与单位职工签订的《建房集资合同》，职工集资后，取得集资房一定时期（8年）的使用权，但不是房屋的所有权。青川县青盛粮油经营站改制时，经青川县人民政府批复同意门面房屋出售给职工。因被上诉人王廷雄非企业职工，不在安置范围之内，单位也未与其签订《售房协议》，被上诉人王廷雄也没有与需安置职工一样在原交纳集资款基础上补交一定款项作为购房款。虽青川县粮食局驻昭化转运站、青川县青盛粮油经营站、青川县兴和粮油购销有限责任公司在被上诉人王廷雄使用诉争房屋期满后一直没有主张收回，但在被上诉人王廷雄不能提供出与青川县青盛粮油经营站签订出售案涉房屋所有权合同且不能提供作为购房职工购房补交款项等证据时，被上诉人王廷雄主张房屋所有权并由上诉人青川县兴和粮油购销有限责任公司为其办理过户手续的请求不应得到支持。
至于青川县兴和粮油购销有限责任公司是否具有本案诉讼主体资格问题，因其为已丧失法人主体资格的青川县粮食局驻昭化粮油转运站等企业资产承接管理者，涉案财产目前在其管理范围之内，是本案的适格诉讼主体。
综上所述，上诉人青川县兴和粮油购销有限责任公司关于其不是本案适格被诉主体的主张不成立，但其关于被上诉人王廷雄没有与其建立房屋买卖关系故被上诉人王廷雄的主张应予驳回的请求应当得到支持。一审法院认定事实不清，实体处理错误，依法应当改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：
一、撤销四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初4982号民事判决；
二、驳回被上诉人王廷雄的诉讼请求。
一审案件受理费1150元，二审案件受理费2300元，均由王廷雄负担。二审诉讼费已由青川县兴和粮油购销有限责任公司预交，在执行中进行处理。
本判决为终审判决。
审判长 吕 晶
审判员 徐小雁
审判员 熊剑洪
二〇一八年四月二十六日
书记员 刘 骁