广东省珠海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤04执异18号
案外人：海南恒利源投资有限公司，住所地：海南省海口市滨海大道。
法定代表人：周建群，总经理。
委托诉讼代理人：冯香琪，江苏伯策律师事务所律师。
申请执行人：王冬丽，女，汉族，××年××月××日出生，住珠海市香洲区，。
委托诉讼代理人：王阳，北京市华洋律师所律师。
委托诉讼代理人：赵明哲，北京市华洋律师事务所律师。
申请执行人：施良友，男，××年××月××日出生，澳门特别行政区居民，住珠海市香洲区，。
委托诉讼代理人：王阳，北京市华洋律师所律师。
委托诉讼代理人：赵明哲，北京市华洋律师事务所律师。
被执行人：海南东兰投资有限公司，住所地：海南省三亚市。
法定代表人：魏泽诚。
被执行人：魏泽诚，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省广州市，。
本院在执行王冬丽、施良友与海南东兰投资有限公司（以下简称东兰公司）、魏泽诚民间借贷纠纷一案过程中，作出（2017）粤04执92号查封公告，查封了东兰公司名下位于海南省三亚市××区××路编号为04-××-5-1土地上××公馆××塔××号楼××、××塔××号楼××、××房产，案外人海南恒利源投资有限公司（以下简称恒利源公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查终结。
案外人恒利源公司称，2013年6月7日，恒利源公司与东兰公司签订了《商品房买卖合同》补充协议，约定东兰公司将××公馆1-2801、1-××××、1-××××、2-××××、2-××××等五套房交付给恒利源公司，双方确定了每套房的价格，并完成了房屋交接。之后，恒利源公司进行了煤气、有线电视的开户，缴纳物业管理费、垃圾清运费等费用，已实际使用上述房产。至此，恒利源公司已依法取得涉案房屋的原始产权，只是由于东兰公司违约而未能办理产权登记。综上，恒利源公司与东兰公司签订的商品房买卖合同合法有效，且房屋已交付使用，现珠海市中级人民法院查封涉案房产，侵犯了恒利源公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，请求解除对××××馆1-××××、2-××××、2-××××房的查封。
恒利源公司在听证过程中，补充称珠海市中级人民法院在查封过程中，没有标注具体的房号，该查封不具体不明确，导致不动产登记中心无法进行查封，因此该查封是无效的。
恒利源公司向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同及补充协议；2.交付五套房屋的收款收据及房屋交付证明；3.新浪国际公馆物业管理服务费收缴协议及收款收据。
申请执行人王冬丽、施良友称，恒利源公司与东兰公司之间不存在真正的买卖合同关系，双方在2011年10月存在着名为投资实为借贷的关系，双方于2012年4月17日签订的商品买卖合同是对上述债权的担保，不是真正的房屋买卖关系，并且就涉案房屋没有给付相应的对价。因此，法院的查封是正确的，恒利源公司的解封申请理由不成立，请求驳回其异议申请。
王冬丽、施良友向本院提交如下证据：1.三亚市不动产登记中心出具的《关于答复广东省珠海市中级人民法院征询事项的函》及附件；2.江苏省海安县人民法院（2016）苏0621执750-754号协助执行通知书及协助执行通知书；3.江苏省海安县人民法院（2013）安商初字第0446、0447、0448、0450号民事裁定书及协助执行通知书。
本院查明，王冬丽、施良友与东兰公司、魏泽诚民间借贷纠纷一案，本院经审理后作出（2016）粤04民初3号民事判决，判令：一、东兰公司向王冬丽、施良友归还借款本金港币1000万元；二、东兰公司内向王冬丽、施良友支付利息（2013年2月7日至2013年5月7日期间以港币1200万元为本金，2013年5月8日起至判决确定的还款之日止以港币1000万元为本金，按中国人民银行同期同类港币存款利率计息）；三、东兰公司向王冬丽、施良友支付评估费人民币2万元、律师费人民币104万元；四、东兰公司向王冬丽、施良友支付违约金港币300万元；五、魏泽诚对东兰公司就上述第一、二、三、四判项应承担的责任承担连带责任。案件受理费人民币89871.20元、保全费人民币5000元，共计人民币94871.20元，由东兰公司负担。根据王冬丽、施良友的申请，本院于2017年3月6日立案执行，案号为（2017）粤04执92号。
在该案诉讼过程中，本院于2014年3月19日作出（2014）珠中法立保字第1号民事裁定书，查封了东兰公司名下位于海南省××亚市××××编号××04-××-5-1土地上的新浪国际公馆（土地房屋权证号：三土房[2010]字第××××号，预售许可证号：三房预许字[2010]×××号）中的房产，于2014年3月21日向三亚市不动产登记中心送达了查封裁定及协助执行通知书。2016年3月1日，本院作出（2016）粤04民初3号之三民事裁定书，对上述房产继续查封，于2016年3月15日向三亚市不动产登记中心送达相关查封文书。
2018年1月3日，本院作出（2017）粤04执92号查封公告，公告对东兰公司名下位于海南省××亚市××××路编号××04-××-5-1土地上的××馆××塔××号楼××、××塔××号楼××、东××塔××号楼××、××塔××号楼××、××塔××号楼××、××塔××号楼××、××塔××号楼××予以查封。
另查明，2011年10月12日，恒利源公司与东兰公司签订了三份《商品房买卖合同》（编号分别为：20××××01××××43、20××××018××××4、20××××0××××145），恒利源公司向东兰公司购买了三套房产，即××馆××塔楼××号楼××层的××号房，总价款4328675元；××馆××塔楼××号楼××层××房，总价款4019412元；××馆××塔楼××号楼××层××房，总价款4218224元。同日，上述三份合同在三亚市房地产交易管理所办理了商品房预售备案登记。自2011年10月20日起，恒利源共分四次向东兰公司汇款，金额分别为970万元、485万元、485万元、914万元。
还查明，根据恒利源公司提交的证据显示，2013年6月7日，恒利源公司与周建群、东兰公司、魏泽诚签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，该协议约定，恒利源公司、周建群共付给东兰公司投资款3000万元，由东兰公司先行交付给恒利源公司××馆商品房5套，具体房产及商品房成交价款为：×-3××1房，房款3426228元；×-2××2房，房款3321851.25元；×-2××2房，房款3165287.25元；×-2××1房，房款3408831.75元；×-2××1房，房款3287050.5元。上述5套房，各方确认房屋总价为1660万元。同日，魏泽诚请销售人员将上述5套房的钥匙交给周建群。
本院认为，案外人恒利源公司基于其是涉案房产真正权利人向本院提起执行异议，属于基于实体性权利提出的异议，因此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。基于执行程序的特点，本院对案外人、申请执行人等所述的事实及提出的证据仅进行形式审查。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合以下四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，恒利源公司虽与东兰公司签订了房产买卖合同并已占有涉案房产，但恒利源公司的付款金额与商品房买卖合同约定的金额明显不符，东兰公司也未出具正式的收款收据，同时根据双方签订的补充协议，恒利源公司与东兰公司之间实为以房屋买卖形式对投资款提供担保，恒利源公司并无向被执行人东兰公司购买房产的实际付款行为，故恒利源公司的主张不符合上述规定。另外，上述涉案房产仍登记在被执行人东兰公司名下，并未过户登记到恒利源公司名下，故恒利源公司与东兰公司之间的以物抵债仅能产生债法上的效力，并不具有物权变动的法律后果。
综上，案外人恒利源公司请求排除强制执行，解除对涉案房产的查封，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人海南恒利源投资有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 朱学辉
审判员 孙永红
审判员 邓飞熊
二〇一八年三月十九日
书记员 王 堰