上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2676号
原告张向明。
原告林芳芳。
原告张天慈。
法定代理人张向明。
法定代理人林芳芳。
原告郁雅芳。
原告张灿其。
五原告共同委托代理人乔越千，上海市嘉华律师事务所律师。
被告上海龙嘉置业有限公司。
法定代表人郭彤。
委托代理人沈正义，上海潘国新律师事务所律师。
委托代理人陈家新。
原告张向明、林芳芳、张天慈、郁雅芳、张灿其与被告上海龙嘉置业有限公司（以下简称“龙嘉公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月7日立案受理后，依法适用简易程序于2014年9月25日公开开庭进行了审理。庭审中，经双方同意，本案简易程序延长一个月。原告委托代理人张向明、林芳芳及五原告共同委托代理人乔越千和被告委托代理人沈正义、陈�新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张向明、林芳芳、张天慈、郁雅芳、张灿其诉称：被告系上海市松江区佘山镇林叶路88弄佘山东紫园的开发商。2012年初，被告迫于资金压力将“佘山东紫园”项目中20余幢别墅让利促销。2012年5月18日，原被告经友好协商，签订了《佘山东紫园认购书》一份，约定原告向被告购买位于上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）一套，总价16，245，076元，首期款项为4，875，076元，原告应于2012年6月25日前支付。同时原被告还对被告提供的《上海市商品房预售合同》内容进行了确认，双方在认购书中明确，双方已明确对上述房屋的《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款，并就房屋情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）达成一致。认购书签订后，原告依约于2012年6月25日之前向被告支付首期房款4，880，000元，但是被告却未按约与原告签订《上海市商品房预售合同》，原告多次催告，被告以各种理由推诿。现房屋已经办理了房地产初始登记，被告取得房屋产权证，被告却未能按约向原告履行房屋过户义务。原告认为，双方签订的协议已经具备房屋买卖合同的基本条件，具有法律约束力，现被告收取房款后拒绝办理过户手续，违反约定。据此，原告诉至法院，请求被告协助原告办理系争房屋的过户手续。
被告龙嘉公司辩称，不同意原告诉请。首先，双方签订认购书其实质上是定金协议，其中约定定金的作用是保证原告享有优先购买权，也约定了之后定金抵充房款，作为订立买卖合同的担保。其次，关于双方认购书中其他事项约定中的第4、5条也明确约定了如果一方在约定期限内无故拒绝签订合�的话，同意适用定金罚则，且认购书中也同样约定了签订预售合同的期限。以上约定表明双方明确在将来必须订立一份新合同以明确双方房屋买卖法律关系具体内容。认购书赋予双方不再进一步签订预售合同的权利，违约责任同样适用定金罚则，作为定金协议的明确特征。被告于2013年1月7日发函明确告知原告不再签订合同，同时被告将原告已支付的房款退还，被告采取发函和退款方式明确了不再签订买卖合同的意思表示。综上，被告不同意原告要求过户的诉请。
经审理查明：2012年5月18日，五原告（作为乙）方同被告（作为甲方）签订《【佘山·东紫园】认购书》一份，该认购书载明认购房屋地址为上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号，总面积约582.72平米（其中地上面积362.56平米，地下面积223.16平米）；定金1，000，000元，首期房款4，875，076元，乙方于2012年6月25日前支付；第二期11，370，000元于2012年8月25日前支付。认购书在其他事项中约定：（1）为保证乙方享有优先购买甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订认购书时交付定金1，000，000元，作为甲乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订《上海商品房预售合同》后，乙方已支付的定金可抵充部分首期房款；（2）甲乙双方商定，该物业预定期为37天，乙方应于2012年5月25日前到上海市松江区佘山旅游度假区林叶路XXX弄XXX号与甲方签订《上海市商品房预售合同》以及附随文件；（3）乙方在签订本认购书之前，已经自己阅读并充分了解甲方《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款之样本，并无异议，且本认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）甲方已经充分告知，乙方对此明确表示理解和认同。（4）不论何种原因，乙方若未按本认购书所约定的时间与甲方完成《上海市商品房预售合同》以及附随文件的签署或完整适当履行支付约定之任何一期房款，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书向下之物业转售他人，无需另行通知乙方，本认购书亦得自动解除，同时乙方亦同意甲方没收其已经支付的定金作为赔偿。（5）甲方在本认购书约定的预定期限内，如甲方无故拒绝签订商品房买卖合同的，甲方同意按照法律规定使用定金罚则。（6）本认购书只适用于乙方本人，除得到甲方事先的书面同意外，乙方不得擅自将该认购书权益转让给他人；（7）该物业只可作为住宅用途使用。（8）上述面积和楼价计算若有错误，甲方保留以双方签署的《上海市商品房预售合同》中所列为准；（9）乙方在本认购书中提供的联系地址应准确详尽�是甲方寄发邮件的依据，如变更联系地址或电话号码，应以挂号邮件形式及时通知，否则，所发出的任何书面邮件均视为对方已收悉，乙方亦必须对甲方就本买卖过程中任何列明条件负责。包括但不限于按时支付楼款及正式买卖合同的送递等。（10）本认购书一式两份，自双方签字盖章之日起生效，均具有法律效力。本协议生效后，将取代与本认购书性质相同的其他协议或合同。甲乙双方日后签署的《上海市商品房预售合同》之条款，除非经双方协商同意外，应与本认购书的约定内容一致，自《上海市商品房预售合同》生效之日起，本认购书自行失效。
2012年5月18日，原告张向明、郁霞芳支付1，000，000元，被告出具收据。
2012年6月21日，原告张向明向被告支付系争房屋房款3，880，000元。
2012年8月15日，五原告向被告发送催告签约函，载明被告一再以各种理由拖延�约，经五原告多次口头敦促未果。根据认购书约定8月25日五原告应支付尾款11，370，000元，据此书面催告被告履行签约义务。
2013年1月7日，被告向原告发出通知一份，称因无法与原告达成一致意见，无法签约。特将房屋涉及款项依法退还。
2013年1月9日，五原告委托律师向被告发送律师函，载明，被告所述“不能达成一致意见”不成立，被告通知无法签约属无正当理由擅自解约，五原告坚决反对。
2013年2月5日，被告再次向原告张向明发送通知函，载明：因无法达成一致意见无法签约，此为被告正常市场经营行为；对原告单方提供的款项进行相应的利息补偿，补偿方案为按照人民币贷款利率（企业贷款利率）向原告支付已付资金占用期间的利息。
2013年2月17日，原告张向明委托律师向被告发送律师函，载明原告张向明向被告支付款项系严格依照与被告共同签署的房屋认购书的约定，不存在任何单方支付行为。在房屋认购书有效前提下，被告采取的任何单方行为于法无据，原告张向明保留房屋认购书之一切权利。
庭审中，被告提供一份中国银行贷记凭证，证明其于2013年1月7日曾向原告张向明账户退款3，880，000元，该款项因原告账户设置为拒收，故未能退款成功，现4，880，000元款项仍在被告账户内。
2014年1月7日，被告登记为系争房屋所有权人，房屋建筑面积554.87平米。
现五原告陈述其均不属于限购对象，被告认可没有证据证明五原告属于限购对象。就剩余款项五原告表示同意以根据认购书约定的总价以现金方式一次性向被告进行支付。关于实测面积与约定面积的差异导致的房屋差异，五原告表示将另案主张。
以上事实，有认购书、收据、中国建设银行客户回单、通知书、律师函、通知、上海市房地产登记簿及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：当事人的合法权益受法律保护。本案中，被告是否应当履行过户义务应当通过原被告双方认购书的内容及认购书签订后双方履约过程综合进行认定。
从认购书内容上看，该认购书明确了原告所购房屋的具体位置，并对房屋总价、面积、付款方式等买卖合同主要内容均作了明确约定。同时，补充约定，原告仔细阅读并充分了解被告的《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款之样本，并无异议，且被告已经充分告知系争房屋的买卖条件（包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）。以上约定表明，尽管双方在认购书中对于房屋交付时间、办理过户时间等内容没有作出约定，但双方已达成一致意见，在认购书中没有约定的内容以被告提供的《上海市商品房预售合同》样本为准，且被告已经将房屋交付等事项充分告知过原告，原告表示认同，表明双方就上述内容已经达成了一致，已具备了房屋买卖合同的主要条款。
从双方履行上看，认购书签订后原告除支付定金1，000，000元外还支付剩余3，880，000元的首付款，被告在双方约定的签约日即2012年6月25日前从未向原告提出不再签订预售合同，相反收取了原告已付的首期房款。从双方的履约行为看，原告上述付款行为已经履行买卖合同的主要义务，被告收取房款的行为也是在行使买卖合同中的收款权利，故双方就系争房屋确立了房屋买卖合同关系并已实际履行房屋买卖过程中的相关义务。
综上，通过对认购书内容及双方履行进行的认定，本院认为原、被告间关于系争房屋的买卖关系成立。本案中，原告同意先行按照认购书约定支付剩余房款11，365，076元后，要求被告办理过户手续，于法�悖，本院予以支持。关于房屋预测面积及实测面积的差异以及房屋的交付问题，因原、被告在审理过程中均未提出相应的主张，故本院对此不作处理，当事人可以自行协商处理或另行起诉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条、第一百三十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、原告张向明、林芳芳、张天慈、郁雅芳、张灿其于本判决生效之日起十日内支付被告上海龙嘉置业有限公司房款11，365，076元；
二、被告上海龙嘉置业有限公司于收到上述房款之日起十日内协助原告张向明、林芳芳、张天慈、郁雅芳、张灿其将坐落于上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号房屋产权过户至原告张向明、林芳芳、张天慈、郁雅芳、张灿其名下。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取40元，财产保全费5，000元，合计5，040元，由被告上海龙嘉置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 吕荣珍
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 沈 韵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。