福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0503民初5970号
原告：中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行，住所地福建省泉州市丰泽区。
主要负责人：严瑞宁，该支行行长。
委托诉讼代理人：张尤贤，男，1984年10月10日出生，汉族，住福建省惠安县。
委托诉讼代理人：马捷，男，1983年7月30日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
被告：彭凌祥，男，1987年11月25日出生，汉族，住福建省仙游县。
被告：汪秀珍，女，1986年11月1日出生，汉族，住福建省安溪县。
被告：泉州东华百希达发展有限公司，住所地福建省泉州市洛江区。
法定代表人：苏碧山，该公司负责人。
原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行（以下简称农行丰泽支行）与被告彭凌祥、汪秀珍、泉州东华百希达发展有限公司（以下简称百希达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行丰泽支行的委托诉讼代理人张尤贤、马捷到庭参加诉讼，被告彭凌祥、汪秀珍、百希达公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告农行丰泽支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告彭凌祥立即偿还借款本金人民币694101.95元及利息、罚息、复利、提前还息金额（截至2016年5月6日共结欠正常利息、罚息、复利、提前还息金额总计11401.26元，自2016年5月7日起至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定及中国人民银行有关规定计付），并判令被告汪秀珍承担共同还款责任；2、判令原告对被告彭凌祥、汪秀珍提供的贷款抵押物即位于洛江区万荣街以南，吉源南街以北汇龙•大江盛世B区3号楼1807的房产享有优先受偿权；3、百希达公司对上述债务承担连带清偿责任；4、由本案引起的诉讼费及其他实现债权的一切费用由三被告承担。事实和理由：被告彭凌祥因购买位于洛江区万荣街以南，吉源南街以北汇龙•大江盛世B区3号楼1807的房产向原告申请个人住房按揭贷款人民币71万元。2015年2月12日被告彭凌祥、汪秀珍与原告签订合同编号35020120150007914号的《个人购房担保借款合同》，期限240个月。原告为被告彭凌祥提供借款人民币71万元，借款从2015年3月26日至2035年3月25日，利率按人行同期同档次贷款基准利率执行。被告彭凌祥以址在洛江区万荣街以南，吉源南街以北汇龙•大江盛世B区3号楼1807的房产为其借款合同项下债务提供抵押担保，原、被告在泉州市洛江区房地产管理处办理了抵押登记手续（泉房预洛江区（洛）字第201500595号）。被告汪秀珍为被告彭凌祥借款合同项下债务承担共同还款责任。被告百希达公司为被告彭凌祥借款合同项下债务提供了连带责任保证担保。根据借款合同约定，被告应于每月按期归还贷款本息，然被告彭凌祥自2016年2月起均未按期归还贷款本息，未按照借款合同的规定履行还本付息的义务，其行为已构成违约。被告百希达公司在被告彭凌祥违约的情况下未履行连带保证责任。截至2016年5月6日，被告彭凌祥已偿还本金15898.05元，合同余额694101.95元。鉴于被告彭凌祥、汪秀珍行为已严重违反《个人购房担保借款合同》约定的义务，根据该合同第十一条的约定，原告有权提前收回已发放借款，提前行使担保权，根据该合同的第九条的约定，原告有权要求被告百希达公司承担连带清偿责任。
被告彭凌祥、汪秀珍、百希达公司未作答辩。
原告农行丰泽支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告彭凌祥、汪秀珍、希达公司未提供任何书面证据及质证意见，视为放弃对原告主张的事实抗辩及举证、质证等权利。原告提供的上述证据，被告未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理查明的事实与原告农行丰泽支行的陈述一致。另查明，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按合同约定按时足额偿还贷款，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。截至2016年8月31日，被告彭凌祥尚欠原告借款本金690827.70及利息、罚息、复利计15603.98元。
本案审理过程中，因原告起诉后被告偿还部分款项，原告自愿请求将其诉讼请求第一项中的本金及利息等数额调整为本金690827.70元及截至2016年8月31日的正常利息、罚息、复息、提前还息金额计15603.98元，本院认为，该请求系原告对自身权利的处分，不违反法律规定，予以准许。另，原告向本院明确其诉讼请求第一项中的“正常利息、罚息、复利、提前还息金额”实际上指“利息、罚息、复利”，诉讼请求第四项中“诉讼费及其他实现债权的一切费用”指本案诉讼费。
以上事实，有原告农行丰泽支行提供的营业执照、组织机构代码证，被告身份证复印件、结婚证复印件，《个人购房担保借款合同》、共同还款承诺书、借款凭证、预购商品房抵押权预告登记、欠息证明、贷款还款汇总试算及庭审中原告农行丰泽支行的陈述为证，本院依法予以确认。
本院认为，农行丰泽支行与彭凌祥、汪秀珍、百希达公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。农行丰泽支行依约发放贷款，被告彭凌祥未能依约还款付息，其行为已构成违约。截至2016年8月31日，被告彭凌祥尚欠原告借款本金690827.70元及利息、罚息、复利计15603.98元，被告彭凌祥应予偿还。被告汪秀珍向原告出具共同还款承诺书，承诺为本案借款承担共同还款责任，因此，原告请求被告汪秀珍对本案债务承担共同还款责任，合法合理，本院予以支持。被告百希达公司自愿为被告彭凌祥的上述借款提供阶段性连带保证，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，根据《个人购房担保借款合同》第35条约定，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任，现原告农行丰泽支行在保证期限内向被告百希达公司主张权利，应予支持。另，原告农行丰泽支行主张其对被告彭凌祥、汪秀珍提供的抵押物享有优先受偿权，但该抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至被告彭凌祥、汪秀珍名下，双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告农行丰泽支行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。原告农行丰泽支行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。原告农行丰泽支行应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。被告彭凌祥、汪秀珍、百希达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告彭凌祥、汪秀珍应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行借款本金690827.70元及截至2016年8月31日的利息、罚息、复利计15603.98元，并支付自2016年9月1日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号为35020120150007914《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；
二、被告泉州东华百希达发展有限公司应对被告彭凌祥、汪秀珍的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告彭凌祥、汪秀珍追偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10855元，减半收取计5427.5元，由彭凌祥、汪秀珍、泉州东华百希达发展有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 谢燕玉
二〇一六年九月二日
书 记 员 张佳婷
附注所引用的法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。