江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏10民终221号
上诉人（原审被告）魏红波。
委托代理人杜磊，江苏韵合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）扬州市红旗工业设备安装有限公司，住所地在江苏省扬州市邗江区蒋王街道办事处红旗东大街76号。
法定代表人于笠，董事长。
委托代理人李秋峰，江苏金星光律师事务所律师。
上诉人魏红波因与被上诉人扬州市红旗工业设备安装有限公司（以下简称红旗设备公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2015）扬邗民初字第3608号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
红旗设备公司原审诉称，2010年8月6日，红旗设备公司与魏红波签订《租赁协议》一份，约定由魏红波租用红旗设备公司办公楼西侧的场地、毛坯房，场地东至办公楼西侧混凝土路，西至西边围墙，南至自行车车棚，北至毛坯房，租期为一年，并对租金、违约责任、水电费等作了约定。租赁到期后，红旗设备公司和魏红波又于2011年、2012年、2013年、2014年8月20日分别签订了4份租赁协议，内容与2010年8月6日签订的租赁协议基本一致。2015年5月11日，2015年8月20日，红旗设备公司两次发函要求魏红波迁让出所租场地及毛坯房，并多次派工作人员找魏红波让其迁让，魏红波拒不迁让。红旗设备公司诉请原审法院判令：魏红波立即腾空、迁让所租场地、毛坯房，并承担自2015年8月21日起至实际迁让出所租场地、毛坯房之日止的使用费。
红旗设备公司原审中提供的证据有：集体土地使用证，租赁协议5份，特快专递2份及回执1份。
魏红波原审辩称，魏红波租赁红旗设备公司的厂房及场地用于经营废纸打包，因废纸打包需要大型打包机等设备，所以需要租很长时间，红旗设备公司让魏红波租用办公楼西面的空地时，魏红波问红旗设备公司租几年，红旗设备公司的冯总说一年一签，一天不拆迁就一直租给魏红波使用，另外两年不涨房租费。故魏红波就对经营的废品收购投入大量资金，如果现在要魏红波迁让租用场地，会倾家荡产，魏红波不同意腾空迁让租用场地。
原审查明：红旗设备公司及其委托人冯坤华（甲方）与魏红波（乙方）于2010年至2014年期间连续签订五份《租赁协议》。双方于2014年8月16日签订的《租赁协议》中约定：1、甲方将红旗安装公司的办公楼西侧地块出租给乙方使用（四址：办公楼西侧混凝土路以西，西边围墙以东，自行车棚以北，南排毛坯房以南）；2、乙方在租用地块上集中打包废旧黄纸板箱，不得从事零星收购业务，不得转租；3、毛坯房租用范围为南排的毛坯房东起2-4栋毛坯房，毛坯房内现有财物只能在房内调整堆放，不得搬到屋外堆放；4、本协议租赁年租金为陆万元正，签协议时一次性付清；5、本租赁时间为2014年8月20日至2015年8月20日，在租赁期间如发生政策性拆迁，乙方应积极配合政府拆迁，如政府拆迁有搬迁费补偿，属这块地上的乙方搬迁费由乙方享受。
2015年5月11日，红旗设备公司向魏红波发函，内容为“红旗公司委派冯坤华代表我司于2014年8月16日与你签订了《租赁协议》一份，协议约定将红旗公司的办公楼西侧地块等出租给你使用，期限为一年。现还有三个月即将租赁期满，因我公司对出租地块有其他的使用计划，决定暂不再对外租赁。我们双方签订的租赁协议期满后即收回，故特提前发函通知你，请你尽早做安排，以确保搬迁工作的顺利进行”。魏红波收到该函件。
2015年8月20日，红旗设备公司再次向魏红波发函，内容为“红旗公司委派冯坤华代表我司于2014年8月16日与你签订了《租赁协议》一份，协议约定将红旗公司的办公楼西侧地块等出租给你使用，期限为一年。到期日为2015年8月20日。我司已于2015年5月11日和今年8月15日分别以快递和短信的方式告知了你，通知你出租给你的地块等有其他的使用计划并请你迅速搬出。今日租赁已到期，敬请你给予谅解并立即搬出”。魏红波收到该函件。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。红旗设备公司与魏红波签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据租赁协议的约定，租赁期限为2014年8月20日至2015年8月20日止，红旗设备公司在租赁期满前2015年5月11日、8月20日分别向魏红波发出函告知不再租赁要求收回场地，故在租赁期届满后，红旗设备公司要求魏红波腾让租赁场地，符合法律规定，依法应予支持。租赁关系终止至实际交还承租场地前，魏红波继续使用承租场地，有义务支付相应的场地使用费，因此魏红波应支付红旗设备公司自2015年8月21日起至实际交还租赁场地之日止的使用费。至于场地使用费的标准，红旗设备公司主张按照合同约定的年租金60000元计算，未超出合理范围，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告魏红波于本判决发生法律效力之日起二十日内将承租的位于扬州市红旗工业设备安装有限公司办公楼西侧地块（东至红旗设备公司办公楼西侧的混凝土路，西至红旗设备公司西边围墙，南至自行车车棚，北至毛坯房）及南排毛坯房东起2-4栋腾让并返还给原告扬州市红旗工业设备安装有限公司；二、被告魏红波于本判决发生法律效力之日起二十日内给付原告扬州市红旗工业设备安装有限公司使用费（自2015年8月21日起至实际交还承租场地之日止，按年租金60000元计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费160元，依法减半收取80元，由被告魏红波负担（红旗设备公司同意其预交案件受理费中由魏红波向其直接支付，原审法院不再退还，由魏红波在本判决生效之日起十日内向红旗设备公司支付）。
判决作出后，魏红波不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉的主要理由为：一、红旗设备公司作为本案的原审原告主体不适格，租赁协议由冯坤华与魏红波签订，没有加盖红旗设备公司的印章，应以冯坤华作为本案原告；红旗设备公司在原审举证的《集体土地使用权证》中土地使用者为邗江县红旗工业设备安装有限公司，并非上诉人扬州市红旗工业设备安装有限公司；二、即便确认红旗设备公司为本案适格原告，但是双方已经口头约定租赁标的物一天不拆迁就一直租赁给魏红波使用；三、原审判决要求魏红波在20天内返还租赁标的物，期限过短，应该予以延长；原审判决要求魏红波按照年租金6万元的标准支付使用费，不正确。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人红旗设备公司答辩称：一、红旗设备公司具备原审适格主体身份，冯坤华系红旗设备公司的副总经理，其签订协议的行为系公司的职务行为，扬州市红旗工业设备安装有限公司是由原邗江县红旗工业设备安装更名而来，对讼争场地享有合法的使用权；二、魏红波认为双方口头约定租赁物可以使用到拆迁的说法无证据支持，也与事实不符；三、原审判决魏红波于原审判决发生法律效力之日起二十日内将承租的位于扬州市红旗工业设备安装有限公司办公楼西侧地块及南排毛坯房东起2-4栋腾让并返还给红旗设备公司是正确的，魏红波要求延长时间无依据；四、魏红波在租赁期满后，仍然使用上述场地，应支付场地使用费，原审按照原租赁协议标准计算使用费是合理的。综上，请求二审法院驳回魏红波的上诉，维持原判。
经审理查明，原审判决查明的基本事实属实，本院依法予以确认。
二审中，红旗设备公司提供江苏省扬州工商行政管理局名称变更核准通知书复印件一份，扬州市邗江工商行政管理局企业登记资料查询表原件一份，证明扬州市红旗工业设备安装有限公司是由原邗江县红旗工业设备安装更名而来。经质证，魏红波认为变更核准通知书系复印件，无法确认其真实性；认可企业登记资料查询表真实性。
二审中，魏红波未提供新的证据。
本案二审的争议焦点为：一、扬州市红旗工业设备安装有限公司是否具备原审原告主体资格？二、原审法院判决魏红波在20日内腾让并返还租赁物，并按照6万元一年支付使用费是否有事实和法律依据？
关于争议焦点一，本院认为，红旗设备公司具备原审原告主体资格。理由如下：根据红旗设备公司提供的企业登记资料查询表和集体土地使用证，可以证明扬州市红旗工业设备安装有限公司是由原邗江县红旗工业设备安装公司更名而来，对讼争场地享有合法的使用权；现魏红波在租赁期满后，仍然使用上述场地，作为土地合法使用权人，红旗设备公司有权要求魏红波支付场地使用费，因此，红旗设备公司具备原审原告主体资格。关于魏红波认为租赁协议由冯坤华与魏红波签订，应以冯坤华作为本案原审原告的上诉主张，本院认为，冯坤华系红旗设备公司的副总经理和股东之一，其签订协议系代表红旗设备公司的职务行为，故对魏红波的该项上诉理由，本院不予采信。
关于争议焦点二，本院认为，原审法院判决魏红波在20日内腾让并返还租赁物，并判决魏红波按照6万元一年支付使用费具有事实和法律依据。理由如下：第一，关于魏红波认为双方曾口头约定租赁物可以使用到拆迁，故红旗设备公司无权要求魏红波腾让搬迁的主张，红旗设备公司否认双方有过此约定，魏红波未提供证据支持该主张，且根据双方签订的五份租赁协议均明确约定其租赁期限均为一年，因此，对魏红波的这一上诉理由，本院不予采信。第二，关于魏红波认为原审判决魏红波在20日内腾让并返还租赁物，期限过短的上诉理由。本院认为，租赁协议约定的租赁期限截至2015年8月20日，红旗设备公司已经提前三个月告知魏红波不再续租合同，此时，魏红波已经知晓无续租的可能性，客观上魏红波在租赁协议到期前，可以进行腾让搬迁的相关准备工作。原审在综合考虑出租人催告腾让通知的发出时间，出租人的续租意愿，承租人的经营状况和魏红波腾让搬迁所需准备时间等因素，认定魏红波在原审判决生效后20日内腾让并返还租赁物，并无不当，本院予以维持。第三，关于本案租赁物使用费的标准，原审按照原租赁合同约定的年租金60000元计算，并无不当，本院予以维持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元由上诉人魏红波承担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
审 判 员 刘文辉
代理审判员 吕 露
二〇一六年三月十五日
书 记 员 陈凤至