上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2658号
上诉人（原审被告）上海奇缘餐饮管理有限公司。
法定代表人吴淑萍。
委托代理人王蓉华。
委托代理人韦开珍。
被上诉人（原审原告）上海弘基企业（集团）股份有限公司。
法定代表人李永杰。
委托代理人黄志伟。
委托代理人顾德宁。
原审被告李秋红。
上诉人上海奇缘餐饮管理有限公司（以下简称奇缘公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人奇缘公司的委托代理人王蓉华、韦开珍，被上诉人上海弘基企业（集团）股份有限公司（以下简称弘基公司）的委托代理人黄志伟、顾德宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，奇缘公司与弘基公司于2008年9月签订《老码头租赁合同》约定“出租方（弘基公司）同意将座落于附表二所描述之老码头项目部分中之单元，以附表四限定之期限出租给承租方（奇缘公司），且承租方同意租用”，合同附表二记载“项目、房屋座落于中国上海市黄浦区外马路XXX号XXX号楼XXX层（中山南路XXX弄XXX号楼5层）”，附表四记载“租赁期（包含免租装修期）：为期／年，（自2008年9月15日至2012年12月31日）”。另，合同还约定2011年9月15日起至2011年9月14日的租金为每月人民币（以下币种为人民币）110，250元、2012年9月15日起至2012年12月31日的租金为每月115，763元，双方确认该房屋出租面积为860.59平方米，无论面积增减双方对房屋租金不作调整；奇缘公司支付弘基公司保证金200，000元；奇缘公司须支付水、电等公用事业费用；弘基公司有权在奇缘公司拖欠租金等费用连续超过30日或累计超过60日的情况下，提前收回房屋，合同立即终止，当发生该情况时，奇缘公司已付保证金不予退还，并且奇缘公司应向弘基公司支付相当于至租赁期满奇缘公司应付未付的租金总和之金额的违约金；租赁期限届满，如奇缘公司逾期归还房屋，每逾期一日，奇缘公司须向弘基公司支付相当于当时日租金2倍的违约金。合同履行过程中，奇缘公司未按约支付弘基公司2012年1月、2月、11月、12月的租金，合计452，026元。
合同期满前，弘基公司与奇缘公司就合同续租事宜进行协商，但双方协商未果。2012年12月，弘基公司发律师函告知奇缘公司应于五日内支付弘基公司欠租，并在租期届满时将租赁房屋返还给弘基公司。
因奇缘公司既未支付欠租，亦未如期返还租赁房屋，弘基公司于2013年1月4日诉至法院，请求判令：1、奇缘公司迁出上海市外马路XXX号XXX号楼XXX楼北侧860.59平方米房屋，将该房屋返还给弘基公司；2、奇缘公司向弘基公司支付拖欠租金452，026元；3、奇缘公司向弘基公司支付自2013年1月1日起至实际搬离日止的房屋使用费，每月按月租115，763元的两倍计；4、奇缘公司向弘基公司支付2012年10月至2013年3月的水费共计6，770.20元，并结清自2013年4月起至实际搬离日止的水费，按实结算；5、奇缘公�向弘基公司支付自2012年10月至2013年3月的电费共计33，943.60元，并结清自2013年4月起至实际搬离日止的电费，按实结算；6、奇缘公司向弘基公司支付违约金604，182元；7、奇缘公司在弘基公司处的保证金200，000元归弘基公司所有。
诉讼中，奇缘公司表示李秋红系代表奇缘公司与弘基公司签订了合同，本案与李秋红无关。弘基公司表示认可并撤回对李秋红的起诉。
对本案租赁房屋的地址争议一节，弘基公司解释，本案所涉租赁房屋所在建筑物的地址是本市外马路XXX号XXX号楼，租赁房屋实际位于该楼的第4层（北侧）；因奇缘公司经营餐饮生意，忌讳数字“4”，要求将第4层改称为第5层，经双方协商一致将该建筑物的第4层标注为第5层，该建筑物内电梯的第4层也是用第5层来标注的，楼层的改称自签订合同起一直沿用至今；为便于识别及推广，弘基公司单方面又将租赁房屋的地址称为中山南路XXX弄XXX号楼5层，在合同中表述为房屋座落于上海市外马路XXX号XXX号楼XXX层（中山南路XXX弄XXX号楼5层）。
原审法院认为，双方之间存在《老码头租赁合同》，弘基公司依据双方的合同关系提起诉讼，系法律赋予公民、法人的权利，奇缘公司要求驳回弘基公司起诉的意见，显然有违法律规定，不予采纳。现双方之间的《老码头租赁合同》早已期满终止，双方亦未达成续租的一致意见，奇缘公司理应及时搬离租赁房屋。奇缘公司一方面辩称租赁的房屋已纳入拆迁范围，不得出租，一方面却占用该房屋不予退出，言行不一，且在合同履行期间，奇缘公司从未对弘基公司的出租行为提出质疑。现合同期届满，奇缘公司提出该行为的效力问题，不能成为其继续占用租赁房屋的理由。故弘基公司要求奇缘公司迁出租赁房屋并支付欠租、水电费、房屋使用费的主张应予支持，弘基公司以逾期返还房屋的违约金作为房屋使用费标准的意见可以采纳。关于弘基公司所提违约金及没收保证金的诉请，因本案合同系到期终止，弘基公司并未行使合同解除权提前收回房屋，故弘基公司的该两项主张与合同不符，不予支持。据此，判决如下：一、上海奇缘餐饮管理有限公司应于判决生效后十日内搬离本市外马路XXX号XXX号楼4层（合同记载为5层）北侧860.59平方米房屋，并将该房屋返还给上海弘基企业（集团）股份有限公司；二、上海奇缘餐饮管理有限公司应于判决生效后十日内向上海弘基企业（集团）股份有限公司支付欠租人民币452，026元，扣除上海奇缘餐饮管理有限公司已在上海弘基企业（集团）股份有限公司处的保证金人民币200，000元，上海奇缘餐饮管理有限公司还应支付欠租人民币252，026元；三、上海奇缘餐饮管理有限公司�于判决生效后十日内向上海弘基企业（集团）股份有限公司支付自2013年1月1日起至实际搬离日止的房屋使用费（按每月人民币231，526元计）；四、上海奇缘餐饮管理有限公司应于判决生效后十日内向上海弘基企业（集团）股份有限公司支付2012年10月至2013年3月的水费共计人民币6，770.20元，并自行结清自2013年4月起至实际搬离日止的水费；五、上海奇缘餐饮管理有限公司应于判决生效后十日内向上海弘基企业（集团）股份有限公司支付自2012年10月至2013年3月的电费共计人民币33，943.60元，并自行结清自2013年4月起至实际搬离日止的电费；六、上海弘基企业（集团）股份有限公司要求上海奇缘餐饮管理有限公司支付违约金人民币604，182元的诉讼请求，不予支持；七、上海弘基企业（集团）股份有限公司要求上海奇缘餐饮管理有限公司在上海弘基企业（集团）股份有限公司�的保证金人民币200，000元归上海弘基企业（集团）股份有限公司所有的诉讼请求，不予支持。
上诉人奇缘公司不服原审判决，向本院提起上诉称，弘基公司非房屋权利人，却以产权人名义出租系争房屋，属合同欺诈。系争房屋已经列入拆迁范围，弘基公司将待拆迁房屋出租，且违反了产权证上的房屋用途出租做餐饮，违反相关法规。系争房屋房地产权证表明每层的建筑面积1341.74平方米，而涉案租赁合同约定的面积合计为1528.16平方米，弘基公司虚构面积多收房租。弘基公司不具备签订租赁合同的主体资格，原审法院对此未作审查。奇缘公司请求撤销原审判决，依法改判租赁合同无效。
被上诉人弘基公司辩称，房屋进行改建后，增加了一楼电梯厅、一楼主入口通道、监控室、水泵房等，这些面积分摊到建筑面积，故双方租赁合同约定4层建筑面积为1500多平方米。房屋实际权利人向弘基公司出租系争房屋，故弘基公司有转租权。奇缘公司实际使用了系争房屋，理应支付租金，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，奇缘公司提供了报警回执单、照片等，以证明2013年11月18日弘基公司将房屋收回，弘基公司认可2013年11月18日将房屋收回。奇缘公司提供了国务院第305号令，以证明弘基公司将列入拆迁范围的房屋出租，无效。弘基公司对此不发表意见。弘基公司自愿降低使用费标准，以原房租标准收取使用费。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实并无不当，本院予以确认。
本院认为，弘基公司与奇缘公司的《老码头租赁合同》约定租期自2008年9月15日至2012年12月31日，现租期已满，弘基公司要求奇缘公司搬离，并无不当。奇缘公司使用了系争房屋，理应支付租金及使用费，二审中，双方均确认弘基公司于2013年11月18日将房屋�回，故奇缘公司应支付至2013年11月17日止的房屋使用费。奇缘公司多年来正常使用系争房屋，房屋是否列入动迁范围，并未影响奇缘公司的承租人利益，奇缘公司现以房屋列入动迁范围、不符合产权证上房屋用途、弘基公司非产权人为由，要求确认租赁合同无效的意见，理由不充分，本院难以支持。签订租赁合同前，奇缘公司已经查看房屋，并在《老码头租赁合同》中约定，“双方确认该房屋出租面积为860.59平方米，无论面积增减双方对房屋租金不作调整”，奇缘公司多年使用系争房屋期间也未提及房屋面积不符，应当视为奇缘公司对于租赁面积认可，奇缘公司现提出弘基公司虚构面积多收房租，与事实不符，本院难以采纳。二审审理中，弘基公司自愿降低使用费标准，以原房租标准收取使用费，尚属合理，本院予以判明。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第54号民事判决第二、四、五、六、七项；
二、撤销上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第54号民事判决第一、三项；
三、上海奇缘餐饮管理有限公司应于本判决生效后十日内向上海弘基企业（集团）股份有限公司支付自2013年1月1日起至2013年11月17日止的房屋使用费（按每月人民币115，763元标准），计人民币1，223，229.03元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币14，077元，二审案件受理费人民币14，077元，均由上诉人上海奇缘餐饮管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判�长张志煜
审 判 员 张 松
代理审判员 吴 燕
二〇一四年二月十八日
书 记 员 朱伟静
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。