浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）台玉民初字第665号
原告：胡高建。
委托代理人：胡根寿，浙江耀杰律师事务所律师。
被告：浙江渝汇置业有限公司。
法定代表人：吴建华，董事长。
委托代理人：冯锡平，浙江辅成律师事务所律师。
委托代理人：董猛。
原告胡高建与被告浙江渝汇置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年5月21日立案受理，依法组成合议庭于同年7月10日第一次公开开庭进行了审理。为查明案件事实，本院委托天津市建筑工程质量检测中心（以下简称天津中心）对21号楼在竣工验收时至加固前及加固后的房屋主体结构是否合格进行鉴定。天津中心接受委托后，于2014年4月8日出具了安全性鉴定报告。本案重新组成合议庭后，于2014年5月23日和6月13日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡根寿，被告委托代理人冯锡平、董猛到庭参加诉讼，天津中心指派鉴定人员ＸＸ出庭作证。本案现已审理终结。
原告胡高建诉称：原、被告于2010年2月1日签订了一份商品房买卖合同，约定由原告购买被告渝汇蓝湾国际第21幢××单元××号176.05平方米的商品房一套，单价为5516元／平方米，交付期限为2010年12月30日前，同时约定原告于2010年2月1日前支付购房款292092元，余款679000元向银行办理按揭贷款。合同签订后，原告按约支付了购房款292092元，并对余款679000元办理了银行按揭手续。被告也于2011年1月27日向原告交付了房屋。后原告于2011年12月26日办理了房产过户手续，支付了过户费30791.9元。2011年11月，被告建造的与原告毗邻的17号楼因存在严重质量问题被强制拆除。不久，原告发现自己居住的21号楼也出现不正常的沉降与倾斜及地下室墙体不断发生剪拉开裂等主体结构质量问题。为此，浙江电视台对渝汇小区的“楼歪歪”事件作了专题报导。迫于强大的舆论压力，2012年1月15日，被告根据县建设规划局的通知，作出对21号楼进行加固的决定。至此，原告才知道21号楼在交付之前，即2010年6月，就出现了较大差异的沉降、倾斜等主体质量问题。当时被告虽暗地里委托有关部门进行监测，但为使自己不承担逾期交房的违约责任，依然于2011年1月27日将这一存在严重质量问题的房屋交付给原告。目前，该房屋的不稳定沉降和墙体开裂状态不断加重，部分指标已接近危房标准。原告等虽经有关部门要求暂时搬离，但无形的精神压力和巨大的经济损失，却不因搬离而消失。原告起诉要求：1、解除原、被告于2010年2月1日签订的商品房买卖合同；2、要求被告返还购房款972030元；3、要求被告赔偿过户费、物业费等损失30791.9元；4、要求被告赔偿房屋差价的经济损失计人民币761592元。经变更，现原告起诉要求：1、解除原、被告于2010年2月1日签订的商品房买卖合同；2、要求被告返还购房款972030元；3、要求被告赔偿过户费、物业费等损失30791.9元。
被告浙江渝汇置业有限公司辩称：对原告诉称的签订商品房买卖合同的事实及内容无异议；对原告支付的购房款与税费等无异议。21号楼存在不均匀沉降现象，使原告等业主对居住安全有所担心，被告表示非常理解，但未构成主体结构不合格。出现不均匀沉降后，被告在最短时间内安排了加固及赔偿工作。目前，该楼的安全性已不成问题，不影响正常使用，加固后的监测工作也在进行中，原告要求解除合同缺乏事实与法律依据。（一）关于事实。1、根据商品房买卖合同和住宅质量保证书第三条，地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；第六条，住户与开发企业因房屋主体结构质量问题发生争执，经省、市、（市、区）工程质量监督部门鉴定，属主体结构不合格的房屋将予以退还或调换。据此约定，只有“主体结构不合格”的情况下才可以退房，即解除合同返还房屋。现尚未有权威机构鉴定或认定21号楼主体结构不合格。在地基和主体结构有问题但未达到主体结构不合格的严重程度的情况下，应当通过保修的方式解决。对于出现的问题，被告已经采取了积极、可行的保修措施。2、房屋竣工验收前县政府的《专题会议纪要》针对的是外墙涂料等问题，与房屋主体结构无关。这些问题属于保修范围，且完全可以修复。验收是具体行政行为，根据行政行为公信力原则，这一行为被撤销前具有公定力，即具有当然的证明力。质监部门不可能在房屋主体结构存在问题的情况下通过验收。通过行政主管部门验收，就能够证明主体结构不存在问题。3、房屋交付之后，虽然出现了不均匀沉降等现象，但倾斜和沉降与房屋主体结构质量问题系两个不同的概念，不能据此推断房屋主体结构不合格。专业机构浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具的《渝汇-
蓝湾国际二期21号楼结构正常使用性评估报告》第七部分“结论”第2点认定，“21号楼主体结构地下室、架空层出现的混凝土构件结构性裂缝为地基不均匀沉降引起，架空层以上主体结构未见明显异常。”第八条建议：对21号楼进行技术处理。《评估报告》可以证明房屋的主体结构是合格的。4、专家论证会议纪要及专家咨询意见更能充分说明主体结构不存在问题。2012年1月5日、1月10日、2月7日等多次专家认证会都认为，通过加固可以避免结构损坏，说明房屋结构尚未损坏。这些专家系业内权威，受玉环县人民政府聘请对21号楼进行现场检测和评估，认为虽然存在裂缝等质量问题，但这些问题是不均匀沉降等多种因素引起的，可以通过加固等技术方案来解决，并出具了相应的意见。如果房屋主体结构质量不合格影响居住安全，他们不可能形成技术处理的意见。被告安排的加固工程是非常慎重和可靠的，原告可以放心继续入住和使用。（二）关于法律适用。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第12条规定，房屋交付后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应支持。故房屋交付后，买受人请求解除合同，必须符合两个条件：1、必须经过核验；2、必须确属不合格。但至今未能证实不合格。21号楼大部分业主与渝汇公司签订了和解协议，按照《物权法》第76条和78条规定，可以说代表了大部分业主的民意，可以认为加固方案是经业主同意的。根据建筑法第62条，建筑工程实行质量保修制度。保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程等项目。保修期限为建筑合理正常使用寿命年限。房屋地基基础和主体结构工程在交付使用后有质量问题的，仅承担保修责任，只有在主体结构质量无法修复和不合格的情况下，才可以请求退房。（三）关于法律效果和社会效果的统一。房屋质量问题是被告最不希望看到的，被告为此承受了巨大的压力，不堪重负，希望原告能够理解和支持，协助被告度过时艰。原告提出退房和高额赔偿要求，是被告不能承受之重。自17号楼发生倾斜和拆除后，被告未曾推卸责任，积极采取补救措施。21号楼大部分业主已经同被告签订了《协议书》，同意被告对房屋进行加固，由被告给予合同房价的21%一次性赔偿。协议充分兼顾了双方的利益，有利于解决矛盾。现原告不仅要求退房，且请求的赔偿金高达合同价款的75%，不仅缺乏依据，且在客观上不具可行性。如果原告的请求获得支持，不仅大大超出了被告的支付能力，也使被告难以支撑全局解决危机，而且对已经签订协议的其他业主而言，必然引发攀比效应，产生新的矛盾，影响社会稳定。根据最高法院的要求，审理案件需要兼顾法律效果和社会效果的统一，本案尤其如此。被告要求驳回原告的诉讼请求。
经审理，本院认定：2010年2月1日，原告胡高建与被告渝汇公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发了渝汇蓝湾国际二期21号楼××单元××××号商品房一套，面积176.05平方米，单价5516元／平方米，房价971092元。2011年1月27日，被告交付了房屋。因被告逾期交房，需支付原告违约金，原告为办理权证支付契税29160.9元、印花税486元。另外，原告支付了物业管理费1145元。2010年3月2日，原告与渝汇公司、农行玉环支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定由农行贷给原告人民币679000元，由原告在取得21号楼××单元××××号房屋的所有权后抵押给农行，由渝汇公司提供阶段性连带责任保证担保，保证阶段为借款合同签订之日至办妥房产抵押登记并将抵押文件交农行收执之日。2010年3月5日，农行依约发放了贷款，原告将该款付给了渝汇公司。2011年12月26日，玉环县房管处向原告颁发玉房权证玉环字第××号房产权证。2011年11月7日，玉环县房管处填发玉房他证玉环字第××××号他项权证，原告与农行办理了抵押登记手续。房屋交付后，原告未进行装修。
21号楼竣工后，渝汇公司于2010年12月组织相关单位进行工程初验，但由于存在较多质量问题及施工、监理等资料不完整，质监站拒绝出具监督报告，初验未能通过。2011年1月21日，质监站向施工单位、监理单位发出《工程质量和安全整改通知书》（质改第yzj-z010），并抄送了渝汇公司。《通知》指出，二期工程存在诸多质量问题未予整改，要求施工总承包单位作出具体整改方案，立即彻底整改，形成书面记录报质监站。2011年1月24日，渝汇公司向建设规划局要求尽快通过竣工验收备案，并承诺：1、对存在的质量问题在通过竣工验收之日起4个月整改完成。2、向建设局提供500万元质量整改保证押金。3、确保民工工资发放到位。4、自竣工验收合格之日起免除业主6个月物业管理费。5、承担交房后因质量问题造成用户纠纷的一切责任。2011年1月25日，时任县府办副主任的耿江平组织召开了专题会议，有张伟华等建设规划局人员和质监站等人员参加。会议形成意见，对工程原则通过验收，但要求渝汇公司承诺做到通过竣工验收后4个月内对存在的质量问题整改完毕；向县建设规划局交纳整改费用押金500万元；按合同支付施工单位工程款，并确保农民工工资发放到位；商品房自交付之日起6个月内免收物业费；业主与渝汇公司的关系由渝汇公司自行负责处理。会议形成的意见与渝汇公司事先作出的承诺几乎一致。嗣后经本院刑事判决认定，主持和参与专题会议的耿江平、江伟华在渝汇蓝湾国际二期工程竣工验收过程中，收受了被告的巨额贿赂，分别被判处有期徒刑。
2011年1月26日21号楼通过竣工验收。2011年1月27日，县政府依照1月25日专题会议精神制成了《专题会议纪要》。同日，质监站出具《工程质量监督报告》，说明工程已按照《专题会议纪要》进行了竣工验收，但遗留质量问题由渝汇公司按照《承诺书》进行整改。同日，质监站再次向施工单位和监理单位发出《工程质量和安全整改通知书》（质改第yzj-z011号），指出工程尚存在较多问题，如沉降量统计不符，要求彻底整改。同日，建设规划局对工程竣工验收资料予以备案。也就在同日，渝汇公司开始向业主交付房屋。
2011年8月8日，质监站再次向渝汇公司发出通知书，认为渝汇公司未按承诺将整改情况报质监站复查，要求尽快落实整改情况。渝汇公司回复称除了外墙涂料，其他问题均已整改，外墙问题将在10月份进场整改。
2011年11月，同一标段的17号楼因不均匀沉降处于危险状态而被拆除。鉴于事态严重，应县政府要求，渝汇公司委托瑞邦公司对21号楼进行鉴定。2012年12月31日，该公司出具了《报告》，认为21号楼地基不均匀沉降速率没有达到稳定或相对稳定标准，地下室、架空层出现的混凝土构件结构性裂缝为地基不均匀沉降引起，架空层以上主体结构未见明显异常。为确保结构正常使用，须建立监测体系，并设立预警机制。《报告》建议对场地地质进行补勘，以查明不均匀沉降的原因，在查明原因的基础上，组织专家进行技术处理。
2012年1月5日，县政府组织专家进行论证，专家会议形成意见，要求尽快对21号楼进行加固。为确保安全，加固前需要撤离住户。春节前，在政府部门的要求下，已入住的业主搬离了21号楼。2012年1月21日，渝汇公司和21号楼部分业主达成协议，由渝汇公司对房屋进行加固，并给予业主购房款总额的21%作为赔偿。原告不同意该协议，未签字。2012年2月2日佳境公司和圣基公司依照被告委托，作出21号楼《加固方案》，要求室内补入56根钢管桩，室外补入41根钻孔灌注桩。
地基加固工程完工后，2012年8月10日，县政府组织召开加固成果专家评估会。会议认为，21号楼经加固沉降已经得到控制，业主回迁的结构安全是有保证的，但应继续加强观测。
在诉讼过程中，为查明案件事实，本院于2012年10月18日决定对21号楼在竣工验收至加固前主体结构是否合格以及加固后房屋主体结构是否合格进行鉴定，2014年4月10日，天津中心出具了《鉴定报告》。报告指出，21号楼主体结构构件未见明显结构性破坏，地基基础沉降值（0mm-4mm）和顶点侧向位移值（1mm-18mm）均在规范控制值的允许范围内，依照《民用建筑可靠性鉴定标准》第6.3.5条、第3.3.1条规定，安全性等级评定为bu级，加固后尚不显著影响承载力。但21号楼地基加固前顶点侧向位移值超《民用建筑可靠性鉴定标准》表6.3.5问题尚未解决，墙体裂缝跟踪观测仍有变化，尚未进入稳定期，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》第6.3.5条规定，对该建筑物观察使用为宜。
以上事实有《商品房买卖合同》、银行按揭贷款凭证、税费缴纳票据；县政府的《专题会议纪要》（2011）6号、《蓝湾国际二期工程竣工验收会议纪要》、《竣工验收备案表》；玉环县质量监督站作出《工程质量监督报告》、《违规行为记分及责令整改通知书》（yhj2009033号）、《关于施工、监理单位质量行为严重违规的函》、《工程质量和安全整改通知书》（质改第yzj-z010、z011号）、《关于尽快落实质量遗留问题的通知》；被告作出的《回复报告》、《回函》、《承诺书》、《资金监管协议书》、银行对账单及邮政储蓄银行的说明、《搬离通知书》；《渝汇蓝湾国际二期工程建筑物变形监测工作小结》、《21号楼房屋正常性使用报告》、《21号楼基础控沉加固处理工程技术方案》、专家论证会议纪要、21号楼控沉加固专家咨询意见、21号楼加固成果专家评估意见；（2013）台玉刑初字第58号民事判决书、（2013）浙台刑二终字第245号刑事判决书、（2013）台玉刑初字第395号刑事判决书、（2013）浙台刑二终字第414号刑事裁定书；天津中心作出的《检测鉴定报告》及答复、鉴定人王某证言以及原、被告当庭陈述为证。
本院认为，被告交付的房屋虽然经过竣工验收，但竣工验收并非行政行为，竣工验收报告仅具有证据效力，对原告不具有行政强制力，被告关于“竣工验收备案具有公定力”的抗辩，本院不予采信。房屋交付后，经原设计单位分析，并经本院委托的鉴定机构检测，能够确定交付前房屋即存在严重的不均匀沉降现象，从而导致房屋向一侧倾斜，沉降速率和倾斜值均超过了相应的规范，足以确定房屋的主体结构存在严重质量问题。因此，竣工验收报告关于合格的结论不能对抗现有证据所反映的客观事实，不能因为通过了竣工验收即认定为该房屋质量合格。嗣后，被告在专家论证与专业机构的设计基础上，对21号楼的地基进行加固，加固后，经专家论证，地基加固控制住了不均匀沉降，能够保障业主回迁的安全性，天津中心的鉴定结论也认为房屋加固后尚不显著影响承载能力。但现在21号楼尚未进入地基加固后的稳定期，无论是为地基加固提供意见的专家，还是天津中心的监测结论，都认为21号楼仍需继续观察，故被告辩称地基加固后的房屋质量是合格的，应当承担举证责任。现被告未提供相应证据，本院不予采信。原告订立房屋买卖合同的目的在于取得符合质量要求的房屋，现被告未能提供证据证明其交付的房屋质量合格，原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，双方应当各自返还对方交付的财产，故被告应当返还原告购房款；原告应当返还被告房屋，返还前应涤除该房屋上的抵押权。双方因合同解除所负的返还义务应当同时履行，各方在自己履行义务之前，不得要求对方履行。因被告过错导致本案合同解除，原告的合理损失应当由被告予以赔偿。房屋交付后，原告尚未入住，其主张要求被告赔偿物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。原告为办理过户手续，向税务部门缴纳了契税与印花税，现没有证据显示解除合同后可退还给原告，构成原告的损失，应当由被告赔偿。原告撤回了要求被告赔偿装修费用及房屋差价的诉讼请求，表示待本案确定后另行主张，故本案对这两部分的事实不作审理与认定，诉讼请求变更后应当对诉讼费作相应变更。由于本院同时立案受理了原告等人起诉被告的七个案件，并一并委托鉴定，故鉴定费360000元由每个案件平均分配并确定负担。原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告胡高建与被告浙江渝汇置业有限公司于2010年2月1日签订的商品房买卖合同。
二、由被告浙江渝汇置业有限公司返还原告胡高建购房款972030元；由原告胡高建返还被告浙江渝汇置业有限公司位于渝汇蓝湾国际二期21号楼××单元××××号商品房一套，双方于本判决生效后二个月内同时履行。
三、由被告浙江渝汇置业有限公司于本判决生效后二个月内赔偿原告胡高建办理过户手续支付的契税和印花税29646.9元、物业管理费1145元，合计人民币30791.9元。
案件受理费13825元（原告预交206802元），由被告浙江渝汇置业有限公司负担（此款于本判决生效后十日内向本院缴纳）；鉴定费51428.57元（已由被告预交），由被告浙江渝汇置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内先预缴上诉案件受理费14736元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。（款汇台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市支行，帐号：19900001040000225089001）
审 判 长 罗明国
人民陪审员 黄友美
人民陪审员 林云彪
二〇一四年十一月三日
代理书记员 张曼娅