兴城市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽1481民初3404号
原告：锦州华盛建设工程有限公司。
住所地：锦州市凌河区解放东路旭东花苑****号。
统一社会信用代码：9121070069266202XX。
法定代表人：郭丽君，女，1963年5月29日出生，汉族，公司经理，住锦州市古塔区。
委托诉讼代理人：周亚环，辽宁卢宏律师事务所律师。
被告：马鑫旭，男，1990年7月2日出生，满族，无业，群众，住兴城市。
委托诉讼代理人：马奎（被告父亲），男，1964年1月20日出生，汉族，工人，群众，住兴城市。
第三人：兴城江恒房地产开发有限公司。
统一社会信用代码：9121148155259397XX。
住所地：兴城市果园西路海尚丽景小区***#楼****室。
法定代表人：杨晓超，男，1977年5月28日出生，汉族，公司经理，群众，住葫芦岛市南票区。
委托诉讼代理人：王丹姝，辽宁秀文律师事务所律师。
原告锦州华盛建设工程有限公司与被告马鑫旭、第三人兴城江恒房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月28日受理后，依法适用普通程序，于2018年4月10日公开开庭进行了审理。原告锦州华盛建设工程有限公司委托诉讼代理人周亚环、被告马鑫旭及其委托诉讼代理人马奎、第三人兴城江恒房地产开发有限公司委托诉讼代理人王丹姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦州华盛建设工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认兴城市人民法院所作（2016）辽1481民初2786号裁定中所查封的兴城市海尚丽景小区X号楼X单元XXX室楼房为原告所有。2、解除对兴城市海尚丽景小区X号楼X单元XXX室楼房的查封并不准许对兴城市海尚丽景小区X号楼X单元XXX室楼房的执行。3、案件受理费由被告负担。事实与理由：原告与第三人于2012年5月19日对查封房屋的施工签订《建设工程施工合同》一份，工程施工完结后，第三人因无力给付所欠原告工程施工款，2015年9月24日经双方协商签订《房屋抵账协议》，第三人自愿以查封房屋及其他房屋作价1042504元折抵所欠原告工程款，与此同时，第三人已将查封房屋交付原告。在此履行过程中，原告并无过错。兴城市人民法院于2017年1月3日作出(2016)辽1481民初2786号民事裁定书，裁定依法将案涉物品查封。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条:“被执行人将其所有的需要办里过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，原告提出执行异议，2017年11月23日,兴城市人民法院作出(2017)辽1481执异19号执行裁定书，驳回原告的申请。原告现提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
马鑫旭辩称，兴城市人民法院(2017)辽1481执异19号执行裁定，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，对该房屋的查封符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条规定，应驳回原告解除对兴城市海尚丽景小区1号楼3单元351室房屋的查封并终结对该房屋的执行的诉讼请求。
兴城江恒房地产开发有限公司述称：我公司与原告签订了兴城市海尚丽景小区商品房建设施工合同，原告在该小区楼房施工验收完毕后，经我公司与原告确认核算，我公司尚欠原告建设施工工程款1042504元。2015年9月24日经双方友好协商，以我公司房产两处即小区X号楼X-
X-X号楼房折抵原告工程款416154元，以小区X号楼X-X-X号楼房折抵原告工程款626350元，同日就X号楼X-X-
X号的房款交付方式我公司已记录在财务账内，并为原告出具了收款收据。2015年9月30日，我公司与原告签订了商品房买卖合同一份，2016年3月10日，原告与小区物业签订业主手册，我公司将房屋交付原告，我公司按照《合同法》第286条规定，以售房款折抵所欠原告工程款的行为并无不当，现房屋已经按照约定交付原告，双方商品房买卖的行为已经完成，只是因客观因素未能办理房屋产权登记手续，请求人民法院依法裁决。
本院经审理认定事实如下：原告与第三人于2012年5月19日签订了兴城市海尚丽景小区商品房《建设工程施工合同》，原告工程施工完结后，第三人对原告施工楼房进行了验收，第三人与原告经过核算确认，第三人尚欠原告建设施工工程款1042504元，因第三人无力给付所欠原告工程款，2015年9月24日原告与第三人经协商签订了《房屋抵账协议》，第三人以该小区X号X-
X-
X号楼房，面积96、78平方米，折抵原告工程款416154元，以该小区1号3-5-1号楼房（赠送阁楼87平方米），折抵原告工程款626350元，共计人民币1042504元。当日原告给第三人出具了收工程款的收款收据，2015年9月27日第三人记账凭证记载付原告工程进度款（以房抵帐），预收账款－抵账房X号X-
X-
X号楼、X号X－X－X号楼，贷方金额1042504元。2015年9月30日，原告与第三人签订了X号X－X－X号楼商品房买卖合同一份，2016年3月10日原告与锦州恒泰物业有限公司签订了物业管理服务协议，办理了入住手续，此时第三人将该房屋交付给原告，此时由于客观原因并不能办理房屋过户登记手续。另查明，本院在办理被告与第三人房屋买卖合同纠纷一案中，因被告于2017年1月3日向本院提出诉讼保全的申请，本院于2017年1月3日作出(2016)辽1481民初2786号之一民事裁定书，裁定查封了海尚丽景小区X号楼X－X－X号楼。本院在执行该楼房时，原告向本院提出执行异议，本院于2017年11月23日作出(2017)辽1481执异19号执行裁定书，驳回原告的申请。原告诉讼至本院，请求依法支持其诉讼请求。
原告向本院提供了（2016）辽1481民初2786号之一民事裁定书复印件、原告与第三人签订的《房屋顶账协议》复印件、《商品房买卖合同》复印件、第三人记账凭证复印件、收款收据两张复印件、锦州恒泰物业有限公司与原告签订的业主入住确认书原件及原、被告、第三人的陈述笔录载卷为凭，上述证据经过公开质证及本院的审查，符合证据的要求，应作为认定案件事实的证据，本院予以采信。
本院认为，原告与三人签订的兴城市海尚丽景小区商品房《建设工程施工合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法有效。原告按合同完成工程后，第三人应当按照合同约定给付原告工程款，第三人在不能给付原告工程款的情况下，于2015年9月24日与原告经过协商，双方自愿签订了《房屋抵账协议》，第三人将其所有原告建筑的该小区X号楼X-
X-
X号楼房折抵原告工程款,第三人用房屋价款抵所欠原告工程款的行为，并不违反法律、行政法规的强制性规定，第三人与原告签订的《房屋抵账协议》合法有效。2015年9月30日原告与第三人就抵债楼房海尚丽景小区X号楼X-
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X号楼房又签订了《商品房买卖合同》，2016年3月10日原告与物业公司签订了物业管理服务协议，办理了入住手续，此时第三人将该房屋交付给了原告，且原告又实际占有了该楼房，因该楼房尚不具备办理房屋过户登记手续的条件，原告未能依《商品房买卖合同》办理房屋产权过户登记。原告基于合法债权占有海尚丽景小区X号楼X-
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X号楼房系有权占有，应受法律保护，为保护合法的交易安全，保障公民的合法权益，依合同法中的诚实信用原则，本院应不准许对原告有权占有的兴城市海尚丽景小区X号楼X单元XXX室楼房予以执行，故对原告不准许对兴城市海尚丽景小区X号楼X单元XXX室楼房执行的诉讼请求予以支持；原告其他的诉讼请求因不符合法律规定，本院不予支持，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第二百八十六条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：
一、不准许执行原告占有的兴城市海尚丽景小区X号楼X单元XXX室楼房。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费10000元,由被告马鑫旭负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审 判 长 汪希林
审 判 员 张忠臣
人民陪审员 李 惠
二〇一八年五月七日
书 记 员 刘晓琳