吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终626号
上诉人（原审被告）：吉林亚泰房地产开发有限公司，住所地长春市吉林大路1801号。
法定代表人：陈继忠，董事长
委托诉讼代理人：李赫，该公司职员。
委托诉讼代理人：毛洪洋，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：贺爱民，住长春市二道区。
原审被告：中国农业银行股份有限公司长春二道支行，住所地长春市二道区吉林大路1738号。
原审被告：盛金敏，住长春市朝阳区。
原审被告：秦喜国，住长春市朝阳区。
上诉人吉林亚泰房地产开发有限公司（以下简称亚泰公司）因与被上诉人贺爱民、原审被告中国农业银行股份有限公司长春二道支行（以下简称农业银行）、盛金敏、秦喜国案外人执行异议之诉一案，不服长春市二道区人民法院（2017）吉0105民初2538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
亚泰公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判驳回贺爱民的诉讼请求。二、诉讼费由贺爱民承担。事实与理由：一、一审程序违法。一审法院采信未经庭审质证的赵婷婷的询问笔录属于程序违法；二、一审法院认定事实不清。贺爱民与盛金敏的二手房交易行为不真实。贺爱民在二手房交易过程中有过错。三、一审法院适用法律错误。贺爱民对于本案争议房屋并不能排除执行。
贺爱民向一审法院提出的诉讼请求：1.请求法院依法解除对位于长春市二道区亚泰桂花苑21栋1单元502室房屋的查封，并判决对该房屋不得执行；2.请求法院依法判决贺爱民对位于长春市二道区亚泰桂花苑21栋1单元502室房屋享有所有权；3.诉讼费由农业银行、亚泰公司承担。
一审法院认定事实：（一）盛金敏与秦喜国系夫妻关系，于2005年3月15日登记结婚，盛金敏与赵婷婷系表姐妹关系。赵婷婷于2012年4月9日注册“二道区鼎宝饰品批发部”，系个体工商户性质，赵婷婷为实际经营者。（二）2011年5月31日，盛金敏与亚泰公司签订编号0000000000529993《商品房买卖合同》，合同约定亚泰公司将其开发的亚泰桂花苑第21幢1单元502号房出售给盛金敏，房屋总价款668946元，付款方式为银行按揭，首付款208946元，贷款460000元，该房屋系赵婷婷出于规避限购政策目的借盛金敏名实际出资购买，盛金敏为该房屋登记权利人，赵婷婷为借名人。2015年10月16日，盛金敏与亚泰公司办理长房预Y字第201510160098号预购商品房预告登记。（三）2013年5月初，贺爱民以现金方式付给赵婷婷购房定金20000元；2013年5月26日，贺爱民通过账号×××金卡往来-
POS机从中国工商银行其名下账号×××、卡号×××账户转入中国光大银行赵婷婷名下账号×××账户100000元；2013年6月17日，贺爱民通过账号×××金卡往来-
POS机从中国工商银行其名下账号×××、卡号×××账户转入中国光大银行赵婷婷名下账号×××账户550000元。2013年6月17日，盛金敏、秦喜国与贺爱民签订《二手房买卖协议书》，约定盛金敏、秦喜国保证此房只售贺爱民一人，并在下产权第一时间无条件配合贺爱民更名，此房售价69.9万元，已收贺爱民67万元，尾款2.9万元下产权更名时付清。协议书落款处有盛金敏、秦喜国、贺爱民的签字和捺手印，赵婷婷作为担保人亦在协议书上签字并捺手印。同日，盛金敏、秦喜国向贺爱民出具收条一张，载明“今收到贺爱民购房款670000元，欠房款29000元”。同日，贺爱民与盛金敏、秦喜国进行了房屋交接，实际入住，占有使用至今。（四）2014年10月22日，吉林亚泰物业管理有限公司亚泰桂花苑物业服务中心出具证明一份，载明“贺爱民现为亚泰桂花苑21栋502房屋所有权人”。2017年9月13日，吉林亚泰物业管理有限公司亚泰桂花苑物业服务中心出具证明一份，载明“亚泰桂花苑21栋502室房屋所有权人盛金敏通过房屋买卖将此房屋转卖给贺爱民，产权证正在办理中。自2013年6月17日起贺爱民居住在21栋502室”。（五）农业银行因与盛金敏、秦喜国、亚泰公司借款合同纠纷一案，于2017年2月21日在一审法院申请执行，执行过程中，一审法院于2017年6月23日查封了盛金敏、秦喜国名下坐落于长春市二道区亚泰桂花苑21栋1单元502号房屋。2017年10月30日，贺爱民向一审法院提出执行异议，一审法院于2017年11月13日作出（2017）吉0105执异30号执行裁定书，裁定“驳回案外人贺爱民的异议请求”。
一审法院认为：本案的争议焦点是该涉案房屋是否符合排除执行的法定情形以及确认原告对涉案房屋是否享有所有权。（一）关于该涉案房屋是否符合排除执行的法定情形。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第一，贺爱民与盛金敏、秦喜国、赵婷婷于2013年6月17日签订了《二手房买卖协议书》，该协议是当事人自愿、平等协商签订的，不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，该房屋虽以按揭贷款方式从亚泰公司处购买，但并不影响《二手房买卖协议书》的合同效力；第二，贺爱民庭审中提供吉林亚泰物业管理有限公司亚泰桂花苑物业服务中心分别于2014年10月22日、2017年9月13日出具的证明材料两份，吉林亚泰物业管理有限公司亚泰桂花苑物业服务中心职责是为亚泰桂花苑小区业主提供物业服务，对小区业主的入住情况应有及时准确的综合掌握，一审法院对该份证据真实性予以采信，可证实2013年6月17日，贺爱民实际入住涉案房屋，且占有使用至今；第三，一审法院依职权于2017年12月13日到中国光大银行长春分行营业部调取了二道区鼎宝饰品批发部及赵婷婷名下的对公、对私账户银行对账单，结合庭审中贺爱民提供的其名下中国工商银行长春东盛路支行借记卡账户历史明细清单，可证实2013年5月26日，贺爱民通过账号×××金卡往来-
POS机从中国工商银行其名下账号×××、卡号×××账户转入中国光大银行赵婷婷名下账号×××账户100000元；2013年6月17日，贺爱民通过账号×××金卡往来-
POS机从中国工商银行其名下账号×××、卡号×××账户转入中国光大银行赵婷婷名下账号×××账户550000元，一审法院于2017年12月15日到吉林省女子监狱提审赵婷婷，经依法向其询问，结合庭审中贺爱民陈述及提供的收条可证实2013年5月初，赵婷婷收到贺爱民交付的购房定金20000元，截止2013年6月17日，赵婷婷共收到贺爱民支付的购房款670000元，剩余房款29000元贺爱民向一审法院申请依法交付一审法院执行；第四，综合本案已查明的事实，贺爱民在办理过户登记时不存在对他人权利障碍及政策限制的忽略，亦不属于消极不行使登记权利，虽其告未办理产权过户手续，但庭审中尚无证据证明系贺爱民的过错所致。综上，贺爱民诉请停止长春市二道区亚泰桂花苑第21幢1单元502号房屋的执行有事实和法律依据，一审法院予以支持。（二）关于能否确认贺爱民对涉案房屋享有所有权。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”本案中，贺爱民与盛金敏、秦喜国、赵婷婷签订的《二手房买卖协议书》虽合法有效，但双方并未办理过户登记，不发生物权变动的效果，盛金敏仍然享有该房屋的所有权，贺爱民取得的权利是请求将房屋所有权转移给自己的债权，并非房屋的所有权，故贺爱民诉请确认享有长春市二道区亚泰桂花苑第21幢1单元502号房屋所有权于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院判决如下：一、停止对长春市二道区亚泰桂花苑第21幢1单元502号房屋的执行；二、驳回贺爱民的其他诉讼请求。案件受理费10790元，由中国农业银行股份有限公司长春二道支行负担2697.5元，吉林亚泰房地产开发有限公司负担2697.5元，盛金敏负担2697.5元，秦喜国负担2697.5元。
本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中关于贺爱民的买房事宜，通过贺爱民及盛金敏的陈述辅助一审法院对于赵婷婷的询问，可以认定购房交易的真实存在。对于赵婷婷的询问笔录系人民法院依职权调查取得，作为认定事实的辅助内容，并不违反程序性规定。依据当事人的举证、陈述及人民法院对于银行流水明细的调查，可以认定贺爱民已经交纳67万元房款，且贺爱民愿意将合同尾款交至人民法院用于执行。关于占有的证据，系吉林亚泰物业管理有限公司亚泰桂花苑物业服务中心分别于2014年10月22日、2017年9月13日出具的证明材料两份，可以认定贺爱民对于本案争议房屋在人民法院查封之前的占有状态。因此综合以上事实可以认定贺爱民购买本案争议房屋，享有实体权利，且其对于未更名过户无己方原因。故贺爱民对于本案争议房屋享有足以阻却人民法院执行的权利，一审法院的认定存在充分的事实及法律依据。
综上所述，上诉人吉林亚泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10790.00元，由吉林亚泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 宇
代理审判员 高云燕
代理审判员 曾范军
二〇一八年三月二十七日
书 记 员 宫士杰