浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终2768号
上诉人（原审原告）：吴龙飞，男，1988年8月24日出生，汉族，住义乌市。
委托诉讼代理人：李竞，浙江裕丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴丽丽，女，1988年10月6日出生，汉族，住义乌市。
被上诉人（原审被告）：吴飞跃，男，1985年8月28日出生，汉族，住义乌市。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴鹏，浙江欧凯律师事务所律师。
上诉人吴龙飞因与被上诉人吴丽丽、吴飞跃合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初988号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴龙飞上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由吴丽丽、吴飞跃承担诉讼费用。事实与理由：一、吴丽丽、吴飞跃付款的条件已经成就。按照双方《房屋置换协议》的明确约定，上诉人自愿以其拥有的江东街道石塔头村安置72平方米（占地面积）和一切相关指标以及可享受的权利置换被上诉人所有的54平方米（高层面积）以及所附带的一切可享受权利和部分现金。现双方置换房屋行为已经完成，也正是在此基础上被上诉人才能行使房屋置换后所带来的一切权利。现被上诉人行使了房屋置换后所带来的投标权利，并顺利通过投标投中了位于同村的72平方米垂直用地，付款条件已经成就。二、原审中置换房屋所在村的原村长吴建红（现已经重新选举更换新村长）公开干涉司法独立，导致判决不公。1、为了证明我方主张，我方一审庭后补交一份由置换房屋所在村委盖章确认的证明，吴建红得知后直接致电一审承办法官，称没有经过其本人签字的东西都是无效的。上诉人认为对于我方提交的证据应按法定程序进行认定，非受到案外人影响。二、原审以中标地块依然登记在上诉人名下、被上诉人因中标地块仍有旧房未拆除没有实际进行施工建造为由，驳回我方一审诉讼请求，是不客观公正的。被上诉人投标过程中一直知晓投标地块有房屋尚未拆除，但依然投标于此，完全系其个人行为，与上诉人无关。且被上诉人是否施工建设完全取决于其主观意愿，若其此后都不愿意施工建设，上诉人难道要一直等其建造的一天？三、在庭审调查中（见一审庭审笔录），双方均认可一个事实，即现有政策下，已建成的类似所有房屋全部没有过户手续。经上诉人调查，所在村无一例外。所以，一审判决以中标地块依旧登�在上诉人名下为由驳回我方一审诉讼请求，是错误的，就是要求我方完成无法完成的事情。
吴丽丽、吴飞跃二审中答辩称，一、正如一审判决认定的事实一样，被上诉人支付上诉人剩余6万元置换款及上诉人本应享有的四年之内村里给予高层农户的补贴和优惠的前提条件为：两被上诉人实际取得与上诉人置换的72个平方米土地。本案中，虽然被上诉人吴丽丽以上诉人吴龙飞的名义通过竞价投标，中标取得了42幢第8间至第9间屋基的安置权，但由于中标土地上仍有他人旧房未拆除，导致村委会至今未按《中标定位协议书》约定为其安置建房地基。中标结果仅仅意味着被上诉人取得了要求村委会为其安置建房地基的请求权，中标结果本身并不等同于被上诉人已经实际取得了建房地基。事实上，被上诉人并未实际占有、使用、收益、支配涉案的地基。且，该中标�块目前依然登记在上诉人吴龙飞的名下。依据我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。因此，在置换的72个平方米土地使用权依法登记在被上诉人名下之前均不能视为被上诉人已经实际取得该72个平方米地基。综上所述，本案合同约定的付款条件尚未成就，一审驳回上诉人的诉请在情理之中。二，被上诉人认为，驳回上诉人诉请的根本原因还在于本案《房屋置换协议》是无效合同。本案上诉人与被上诉人之间，名为《房屋置换协议》实为宅基地使用权转让。根据《物权法》关于所有权的一般规定，所有权人对自己所有的不动产或动产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利，但关于宅基地使用权的行使，却与一般的物权行使有很大不同，主要表现在宅基地使用权人在对宅基�行使收益和处分权利的时候，受到严格限制。最高人民法院物权法研究小组编著的《中华人民共和国物权法条文理解与适用》一书中，关于宅基地使用权转让纠纷总结了以下原则：1、宅基地使用权不得单独转让。在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定为无效：（1）城镇居民购买农村住房和宅基地，因违法国家有关规定，应认定为无效；（2）法人或其他组织购买农村住房或宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定为无效：（3）土地管理法规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；（4）向集体经济组织以外的农村村民转让农村房屋和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应认定无效；（5）受让人有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。2、转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（包含宅基地）；（2）转让人和受让人为同一集体经济组织内部的成员；（3）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基使用权分配条件；（4）转让行为须征得本集体经济组织同意；（5）宅基地不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。以上为最高院在司法实践中的指导，详见最高院物权法研究小组编著的《中华人民共和国物权法条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第260-263页。另，据义乌市人民法院于2016年9月13日向义乌市各级机关印发了《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》第二条规定，农村宅基地使用村转让，是指农村宅基地使用权人自愿将依法取得的农村宅基地使用权连同地上建筑物，按规定程序和约定的条件通过买卖、赠与、互换或其他合�方式转让给本市特定受让人的行为。说明，宅基地不得单独转让，要与合法建造的住房一并转让的观点，已在上下各级司法系统中统一贯彻执行。本案的宅基地使用权转让中，存在以下应认定无效的情形：1、上诉人与被上诉人之间的转让的宅基地上无合法建造的房屋，属宅基地使用权单独转让。2、作为受让人之一的被上诉人吴丽丽系外嫁女，其配偶与上诉人非同一集体经济组织的成员。且事实上，受让上诉人72平方米宅基地使用权系被上诉人吴丽丽与其配偶的共同决定，非被上诉人吴丽丽的个人行为。因此，本案宅基地使用权转让最终势必导致非同一集体经济组织成员实际占有、取得该集体经济组织宅基地的情况发生，有违法律。被上诉人吴丽丽、吴飞跃在同一集体经济组织均已经拥有住房或宅基地使用权，受让行为违反“一户一宅”的宅基地原则。3、本案宅基地使用权转让，未征得集体经济组织同意。
吴龙飞一审诉讼请求：1、吴丽丽、吴飞跃支付应付款项14万元整；2、吴丽丽、吴飞跃承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年1月2日，吴龙飞与吴丽丽、吴飞跃签订了《房屋置换协议》及《补充协议》各一份，《房屋置换协议》约定：“一、乙方（吴龙飞）自愿将江东街道石塔头村安置72个平方（占地面积）包括一切相关证件、指标以及一切可享受的权利和甲方（吴丽丽、吴飞跃）置换54平方米的高层面积（以及所带的一切可享受权利），甲方付给乙方人民币590000.00元（大写伍拾玖万元）；二、付款方式：在村两委办理好调剂手续后，一次性付给乙方人民币伍拾玖万元；三、置换之前，甲乙双方保证房屋权属无任何经济纠纷，双方置换后如发现有任何纠纷的，一律由各自承担……六、如果甲方得到村里72个平方的排屋地基，村内四年之内单独给全高层农户的补贴及优惠政策，由甲方全额补贴给乙方，如果甲方未享受到72个平方的排屋，则第六条作废”。《补充协议》约定：“一、乙方（吴龙飞）必须无条件协助甲方（吴丽丽、吴飞跃）审批到村72个平方垂直房用地，如审批时需乙方到场签字或提供各类证件资料，乙方拒不配合，应当赔偿甲方支付金额的双倍（57万元人民币的双倍），之前所签合同自动作废；二、若甲方顺利拿到72平方米的垂直用地再补贴乙方人民币陆万元整…”。嗣后，吴丽丽、吴飞跃按约支付了置换款59万元。2015年9月30日，吴丽丽以吴龙飞的名义通过竞价投标，取得42幢第8间至第9间屋基，中标总价为6.4万元。现由于旧房未拆除，吴丽丽、吴飞跃至今仍未实际在中标屋基上开工建造房屋。吴龙飞以吴丽丽、吴飞跃未支付剩余的6万元置换款及未支付吴龙飞本应享有的四年之内村里给予高层农户的补贴和优惠为由，于2017年1月12日诉至一审法院。
一审法院认为，本案的争议焦点为吴丽丽、吴飞跃的付款条件是否成就即吴丽丽、吴飞跃是否已经实际取得与吴龙飞置换的72个平方米地基？《房屋置换协议》及《补充协议》明确约定，吴丽丽、吴飞跃支付剩余6万元置换款及吴龙飞本应享有的四年之内村里给予高层农户的补贴和优惠的前提条件为：吴丽丽、吴飞跃实际取得与吴龙飞置换的72个平方米地基。本案中，虽然吴丽丽以吴龙飞的名义通过竞价投标，中标取得了42幢第8间至第9间屋基，但是该中标地块依然登记在吴龙飞的名下，且中标地块由于旧房仍未拆除的原因，也未由吴丽丽、吴飞跃实际进行施工建造，吴丽丽、吴飞跃并未实际占有、使用、收益、支配涉案的地基。综上，确认本案合同约定的付款�件尚未成就，吴丽丽、吴飞跃的辩解于法有据，依法予以采信。吴龙飞可等到付款条件成就后再另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回吴龙飞的诉讼请求。案件受理费1550元，由吴龙飞负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审提供的证据，本院认定如下：吴龙飞提交义乌市出具的证明一份，证明吴龙飞按照该村补偿政策原可以拿到每年4万元的补偿，因为与吴丽丽、吴飞跃进行了房屋置换导致其无法享受到每年四万元的补助。吴丽丽、吴飞跃质证意见：该证据的合法性有疑问，该证明是吴龙飞通过欺骗的手段在义乌市村委会骗取，在村委会领导知道这个情况后，立即跟一审法院进行了沟通，故一审法院�有采纳该证据。吴丽丽、吴飞跃提交证据1、吴丽丽的结婚证、华孙宝的户口本及身份证各一份，共同证明吴丽丽于2009年7月20日与华孙宝登记结婚，吴丽丽的身份属于外嫁女，已经不具备受让同一集体经济组织宅基地使用权的资格。证据2、义乌市农村住宅用地审批表二份（复印件），证明吴丽丽、吴飞跃在该集体经济组织内均已经拥有住房或宅基地使用权，已不具备受让同一集体经济组织成员他人转让的宅基地使用权的资格。吴龙飞质证意见：对于吴丽丽、吴飞跃提交的证据1三性均不予认可，其提交的证据与本案无关。对证据2的三性均不认可，系复印件，退一步说即便真实，在房屋置换协议中第三条已经明确约定双方保证房屋权属无任何经济纠纷，双方置换后如发生任何纠纷的，一律由各自承担，该约定已经清楚地归责，该房屋置换协议是由当时该村村长吴建红作为见证人签字的，该协议同时也在一审质证时双方均认可其三性。本院经审查认为，吴龙飞提交的证据与本案缺乏关联性；吴丽丽、吴飞跃提交的证据亦与本案缺乏关联性，本院均不予确认。
本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：吴龙飞与吴丽丽、吴飞跃约定的讼争款项付款条件是否成就，即吴丽丽、吴飞跃是否已取得合同约定的72平方米的垂直房建设用地。根据吴丽丽、吴飞跃提交的《中标定位协议书》，通过竞价投标取得案涉建设用地的乙方为吴龙飞，吴丽丽、华孙宝系以吴龙飞的代理人名义在协议书上签字；而吴龙飞提交的《中华人民共和国建设工程规划许可证》亦载明，案涉72平方米垂直房建设用地上的建设工程建设个人为吴龙飞。再根据查明的事实，中标地块上有旧房仍未拆除，�丽丽、吴飞跃现无法进行施工建造，即吴丽丽、吴飞跃尚未实际占有、使用该垂直房建设用地，吴龙飞要求吴丽丽、吴飞跃支付讼争款项的条件未成就。一审判决驳回吴龙飞的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人吴龙飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张翼挺
审 判 员 黄玉强
审 判 员 楼 晋
二〇一七年九月六日
代书记员 金巧芳