江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0734民初1032号原告：邹景荣，男，1991年11月5日出生，汉族，业农，住江西省赣州市寻乌县。委托诉讼代理人：凌丽丽，江西寻信律师事务所律师。被告：寻乌县世纪佳园房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市寻乌县长宁镇城北三路西段。法定代表人：饶荣华，职务：执行董事。委托诉讼代理人：丘彩红，女，系该公司员工。原告邹景荣与被告寻乌县世纪佳园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人凌丽丽、被告委托诉讼代理人丘彩红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹景荣向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告按《商品房买卖合同》的约定向原告支付逾期交房违约金合计人民币2374.96元（按日计算向原告支付的全部房价款的万分之二的违约金，自2016年2月1日交房之日计算到2016年2月29日被告具备交房条件之日共28天）;2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年4月11日与被告签订《赣州市商品房买卖合同》（下称合同），购买被告开发的位于寻××县城××西××房××商品房××套，购房金额为424100元，原告已经按照合同约定将房款和相关税费全部付清给了被告。按照《合同》第九条、第十一条规定：“被告应于2016年2月1日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，即交付的商品房已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（下称《竣工验收备案表》），相关设施设备已符合第十条的约定，《合同》第十条规定的基础设施设备有供水、排水、供电、燃气等。”同时《合同》第十二条规定：“被告未按合同的十一条规定向原告交付房屋的，逾期60日之内的，按日计算向原告支付的全部房价款的万分之三的违约金”。2016年1月30日，原告接到被告售楼部的电话要求原告于2016年2月1日到售楼部交房，2016年2月1日，当原告来到被告售楼部后，发现该商品房根本不具备交房条件，房屋玻璃窗未安装、房屋设施不齐备，电梯等设施没有相关部门验收的验收报告；同时开发商根本还没有取得《竣工验收备案表》。可见，该房屋根本就不具备交房条件。房屋未经职能部门验收合格被告就强行交房明显属于违约。因此，原告等业主拒绝交房，之后，相关部门也多次督促被告对存在的诸多问题进行整改，直至2016年2月29日，被告出售的房屋才取得《建筑工程竣工验收备案表》。因此被告依法应当承担自2016年2月1日交房之日计算到被告具备交房条件之日的逾期违约金。2016年，原告所在小区的10名业主就被告逾期交房事宜向寻乌县人民法院提起诉讼，寻乌县人民法院经开庭审理后已经认定被告的行为属于逾期交房行为，应依合同约定承担逾期交付责任。因此判决被告根据原、被告签订的《合同》约定，自交付期限届满之次日即2016年2月2日起被告按日计算支付全部房价款的万分之二的违约金。寻乌县人民法院作出判决后，被告向赣州中级人民法院提起上诉，赣州中级人民法院经审理后依法驳回了被告的上诉请求，维持一审判决。可见，寻乌县人民法院及赣州中级人民法院判决均已认定被告的逾期交付违约并需按《合同》约定承担违约责任。综上，原告在《合同》约定的交房十日前没有收到被告出具的交房书面通知，在《合同》约定的交房日，被告没有取得《竣工验收备案表》，该房屋根本不具备交房条件。可见，被告违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。被告寻乌县世纪佳园房地产开发有限公司辩称，被告于2016年1月28日已经取得了《竣工验收备案表》，具备了交房条件并已通知了业主来交房。而且在2016年2月1日前已经有部分业主交房，被告不存在违约，也不应承担违约责任。本院经审理认定如下事实：2015年4月11日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的世纪财富广场3-1003号房屋，购房金额为424100元；同时在第九条约定，商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3项所列条件：“1、该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；……”；还在第十一条“交付时间和手续”中约定：“（一）出卖人应当在2016年2月1日前向买受人交付该商品房。（二）……。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；在第十二条“逾期交付责任”中约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）……”。后被告电话通知原告于2016年2月1日前来交房，原告以被告未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及房屋玻璃窗未安装等理由，拒绝接房。后被告于2016年2月29日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。对有争议的事实和证据本院认定如下：被告认为其已于2016年1月28日取得了《竣工验收备案表》，具备了交房条件。因寻乌县城乡规划建设局同意备案并出具该《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的时间为2016年2月29日，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的禁止性规定，双方买卖合同关系成立并合法有效，对双方当事人均具约束力。根据原告方提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，寻乌县城乡规划建设局同意备案并出具该《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的时间为2016年2月29日，而被告寻乌县世纪佳园房地产开发有限公司在未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的情况下于2016年2月1日要求交付房屋的行为违反了《赣州市商品房买卖合同》中的相关约定。被告的实际交房日期应推定为2016年2月29日。被告逾期交付行为，应依合同约定承担逾期交付责任。根据原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》约定，自交付期限届满之次日即2016年2月2日起被告按日计算向原告支付全部房价款424100元的万分之二的违约金，即84.82元/天，原告请求计算至2016年2月29日被告具备交房条件之日符合法律规定，本院予以支持，因此，被告寻乌县世纪佳园房地产开发有限公司应向原告邹景荣支付28天的逾期交付违约金合计2374.96（84.82元/天×28天）元，故对原告主张被告支付逾期交房违约金合计2374.96元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：被告寻乌县世纪佳园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告邹景荣支付28天的逾期交付违约金合计2374.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告寻乌县世纪佳园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员 赖石福二〇一七年十一月一日法官助理 古红娟书 记 员 赖 敏附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。