广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初6776号原告：雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区南村镇。法定代表人：谭志平，总经理委托诉讼代理人：徐春霞，该公司员工。委托诉讼代理人：李婉文，该公司员工。被告：温建强，男，汉族，1970年11月18日出生，住广州市海珠区，原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司（以下简称雅居乐物管番禺分公司）与被告温建强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐物管番禺分公司的委托诉讼代理人徐春霞、李婉文，被告温建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅居乐物管番禺分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按每月3元/平方米的标准向原告支付自2016年11月起至实际付清之日止的物业管理费，现暂计至2017年7月，拖欠的物业管理费为6795元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告于2015年5月16日与广州雅居乐房地产开发有限公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同编号：201505181240，合同约定收楼日期为2016年10月30日前。房产开发商按约定向被告发出了收楼通知书，并于2016年10月25日及2017年4月6日向被告发出了《收楼催收函》。被告无故不收楼，根据原告与开发商签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条规定之补充协议第八条第1项符合第十四、十六、十七条约定的视为同意接收该商品房之日起或乙方未按催告书规定的日期办理该商品房的验收交接手续的次日起，乙方应向物业管理公司缴交物业管理费，该商品房损毁等风险亦转移予乙方。同时甲方委托的物业管理公司有权追讨乙方欠交的物业管理费和相关公摊费用以及滞纳金。原告接受委托为广州雅居乐北苑小区提供物业管理服务，被告是该小区瀚澜二街18号3702（下称“该物业”）的业主，该物业的合同约定建筑面积为251.6194平方米的商品房，用途为高层洋房住宅。按原告与该小区开发商分别于2012年10月1日、2015年10月1日签订的两份《前期物业服务合同》第五章第二十条第1点的约定，该小区的物业管理费为每月3元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费人民币755元。自2016年11月起至2017年7月止，被告无故拖欠原告物业管理费9个月，共计人民币6795元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。综上所述，被告的行为己构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请贵院依法做出判决。被告温建强辩称：因物业质量问题，被告尚未接受广州番禺雅居乐房地产开发有限公司交付的房产，被告与原告之间没有形成事实上的物业管理合同关系，有关本案房产的相关业务（收楼、维修）主要由广州番禺雅居乐房地产开发有限公司与被告联系。物业建设单位在物业交付被告之前产生的物业管理费用，不应由被告承担。被告于2015年5月16日与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，并在2015年5月16日和2015年9月23日两天支付了全部房款及签约费等各项费用，全部履行了合同中被告的责任。按广州番禺雅居乐房地产开发有限公司约定的收楼时间，2016年l0月22日，被告满怀希望地准备办理相关收楼手续，但发现房屋内厨房、厕所及阳台的楼顶（被告购置的物业位于大楼的顶层）存在多处漏水、敷设的电线管道有多处违反用电安全规范、位于公共区域的消防通道天花及电气设施被水浸泡损毁等多项质量问题。当天上午，被告要求广州番禺雅居乐房地产开发有限公司按合同对房屋存在的质量问题进行尽快维修，并在记录中清晰注明“业主要求一周内完成”，以免影响被告收楼、装修及使用。但广州番禺雅居乐房地产开发有限公司在得知被告急需收楼的合理诉求后，未能对房产出现的问题认真地进行彻底维修，反而从2016年10月25日至2017年4月6日，共四次发函告知“修缮完成”的虚假陈述，要求被告办理收楼手续。直到2017年8月22日，时间过去了整整十个月，修缮工作仍然没有完成，未能提供收楼的必要条件，因此，原告陈述的“被告无故不收楼”并非事实。根据被告与广州雅居乐房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》格式条款第十六条--交付时的验收中的约定：“乙方（被告）认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在收到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”被告作为物业的受买人，到案件受理日止，虽有收到广州番禺雅居乐房地产开发有限公司的书面答复和处理情况，处理情况为“均己及时履行保修义务并修缮完成”、“完成修缮”。但上述处理情况为虚假陈述，实际上尚未对被告提交的维修事项做出全面维修，同时被告亦无法顺利拿到锁匙接收广州番禺雅居乐房地产开发有限公司交付的房产，该房产尚处于建设维修阶段。被告与原告之间也没有形成事实上的物业管理合同关系，原告如果作为物业的管理者，根据《合同法》第107条、《物业管理条例》第36条及《物业服务纠纷案件若干问题的解释》第3条规定，原告应当对公共设施进行养护保证完好，理应为业主提供合法入住的权益及实施维修物业共用部分或公共设施的物业服务，但原告没有提供以上服务，更不用说对被告私人房产的管理及室内可视对讲系统等智能化设施的维护了。楼顶漏水，导致门口应急消防通道应急照明等消防设施在长达10个月的时间不能正常运行，存在重大的安全隐患，这就是物业公司未尽基本管理义务的证明。原告对被告尚未实施服务或服务尚未达到法定最低标准，完全无法完成物业管理服务合同来主张所谓的物业管理费，并应该采取补救措施，赔偿被告损失。根据《物业管理条例》第42条第二款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……己竣工但尚未出售或者尚未交给物业受买人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”因建设单位广州雅居乐房地产开发有限公司未将物业交付被告使用，根据上述规定，广州雅居乐房地产开发有限公司在物业交付受买人（即被告）之前产生的物业管理费用，依法应当由广州番禺雅居乐房地产开发有限公司承担。综上所述，广州雅居乐房地产开发有限公司在明确得知被告急需收楼的情况下，无故拖延验收时发现有多项工程质量问题房屋的维修工作，并企图利用欺骗的手段诱导被告接收有质量问题的房屋，借机逃避应负的维修责任。而雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司则在人手短缺的情况下，忽视了对公共物业的管理，未尽管理的责任，把自己本该督促广州雅居乐房地产开发有限公司维修解决的工作置之不理，企图利用我国法律的瑕疵和漏洞，直接通过诉讼这种极端的方法，谋求利益，其做法直接伤害了被告的情感、侵害了被告的合法权益。对于原告未尽反映及监督义务而造成被告损失，应承担相应责任并由原告承担本案全部诉讼费用。请求雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司在各自的职责范围内担责，尽快完成房屋的维修工作。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2012年10月1日、2015年10月1日，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司作为甲方，雅居乐物管番禺分公司作为乙方，签订《物业服务委托合同》，约定：甲方将广州雅居乐北苑委托于乙方实行前期物业服务，高层和电梯小高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.0元收取管理费。该合同还约定了其他事项。2015年5月16日，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（甲方、卖方）与温建强（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，约定：乙方购买甲方所有的位于番禺区××村镇××大道××（××）3702房。甲方已按照《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘雅居乐物管番禺分公司，进行前期物业服务管理服务，物业服务合同期限为小区业主委员会重新聘请其他物业服务企业之日止，物业服务费详见《广州雅居乐北苑各项收费标准》，由乙方自收楼之日起按月按时缴纳。甲方应制定《临时管理规约》，并在签订本合同前向乙方明示该商品房项目的前期物业服务合同和临时管理规约，乙方在签订本合同时对遵守《临时管理规约》作出书面承诺；甲方应当在2016年10月30日前将涉案房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或者其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对涉案房屋进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收涉案房屋。乙方认为涉案房屋不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，涉案房屋视为未交付；乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方；甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理房屋验收手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；合同约定了双方的通讯地址，并约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。同日，双方签订补充协议，约定：对《广州市商品房买卖合同(预售)》第十二条、第十五条补充约定甲方向乙方发出收楼通知书后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续；对《广州市商品房买卖合同(预售)》第十四条、第十六条、第十七条补充约定为，符合第十四、十六、十七条约定的情形，视为乙方接收该商品房之日起，乙方应按约定向物业服务企业缴交物业服务费及相关公摊费用，否则，物业服务企业有权向乙方追讨欠费及滞纳金；若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因乙方原因该商品房未交付使用或乙方未付清应付房价款且甲方愿意继续履行合同的，不论乙方是否收楼，该商品房的风险自《广州市商品房买卖合同(预售)》约定的交房期限届满之次日起即转移给乙方，乙方在办理收楼手续过程中所提出的异议，若甲方在合同规定的时间内作出书面答复和处理意见的，乙方应该收楼，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮，履行《房地产（住宅）质量保证书》规定的义务，修缮期间，乙方同意不向甲方主张赔偿。该合同还约定了其他事项。雅居乐物管番禺分公司提供了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证据，拟证明涉案房屋已符合约定的交楼标准；提供了《复函暨收楼催收函》、《收楼催收函》及快递底单，邮寄地址、电话均为温建强在《广州市商品房买卖合同(预售)》中提供的通讯地址、电话，文件落款时间分别为2016年10月25日、2017年4月6日，均告知温建强涉案房屋已符合交楼标准，要求温建强办理收楼手续，如未按期办理，则将按合同约定视为收楼，并自2016年11月1日起开始计收涉案房屋的物业管理费等相关费用。其中，2016年10月25日的《复函暨收楼催收函》中，载明以下内容：“阁下于2016年10月22日验收楼时向我司提出的室内工程质量瑕疵情况，我司已按《商品房买卖合同》约定的《房地产（住宅）保证书》内容积极进行阁下单元修缮工作，于2016年11月6日完成修缮。根据合同约定，乙方不得以甲方交付使用的商品房的装饰、装修各项标准达不到约定的标准为由拒绝接收该商品房。”2017年4月6日的《收楼催收函》中，载明以下内容：“关于阁下房屋交付事宜，根据《商品房买卖合同》第十三条甲乙双方的约定，贵单元应当在2016年10月30日前收楼。该房屋已按合同约定取得《房屋建筑工程竣工备案表》，符合合同约定的交楼标准。我司已于2016年10月8日发过《收楼通知书》，并于2016年10月25日、2016年11月15日、2017年1月7日再次发出《收楼催告书》，但阁下至今未办理收楼手续。阁下收楼期间多次提出的返修要求，均在房屋质量保修范围内，我司均已及时履行保修义务并修缮完成，我司代表多次与您电话预约前来办理收楼手续，但阁下至今未办理。需要提醒阁下的是，阁下对工程、装修瑕疵提出的返修要求不能成为局部收楼的理由，不应当以此为由迟迟不予收楼。”温建强经质证认为，4月6日的收楼催收函有差异，但内容基本一致，对《收楼催收函》及快递底单没有意见。温建强提供了收楼工程问题记录表三张拟证明房屋存在质量问题，温建强要求第三人按收楼标准对房屋存在的质量问题进行尽快维修。其中2016年10月22日的验收意见为：1.户内所有天花阴角有小缝要修补、所有户内给水管预留孔、空调孔内砂浆要清理、边缝要补平、后门门墩石歪斜、后门公共区间遗留问题未处理、空调主机房梁底过线盒须重新装正当、厨房烟道上方渗水严重、主卫墙壁有渗水痕迹、观景阳台排水包柱底部渗水、大阳台推拉门锁扣变形下方扣不上、后生活阳台同样、业主要求一周内完成、地面露弱电线管且破损、要埋低于地平。2016年11月26日的验收意见为：4个卧室窗户护栏都有不同程度腐蚀要求更换、主阳台护栏玻璃下碰砖翘起、要求主阳台推拉门四扇都可灵活推拉、小阳台推拉门锁扣变形、后门关上右下方有大缝、石除清洁（有水泥）、门套边翘起要求更换、2016年10月22日收楼时3、4、6、7、8、9项没解决、观景阳台顶部渗水、设备房、窗户沙灰清理、护栏锈蚀更换、客房过道排气管道有渗水、天花顶。2017年8月22日的验收意见为：客厅墙角有管漏出管坏、墙面有缺口、入户门进门有管漏出管坏、入户门里面把手有生锈更换（不能换维修好）、空调房接线面板需移出一点、后门消防门门框坏、有破损、下边斜了继续门下石斜了、门框上有缝隙、后消防门走道灯全部坏了、没有灯泡、生锈、后楼梯墙面需重新粉刷、护栏须重新刷漆里面。经质证，雅居乐物管番禺分公司认为，提出的问题是温建强单方面提出的，我方已经针对相应情况进行修复，并且该情况属于保修的问题，不属于质量问题，不影响温建强收楼。温建强还提供了房屋内部待维修的部分照片拟证明处于建设维修阶段，无序管理的房屋内部，在拍摄期间，有三批不同人员进入房屋内，房屋内成为一个抽烟喝酒、休息养鸡的临时场所。以及2016年10月至2017年8月18日前楼顶漏水、消防通道天花（公共区域）被水泡坏、楼顶漏水，经过2017年8月18日至22日进行初步维修后的照片，证明房屋质量问题。经质证，雅居乐物管番禺分公司认为，反映的问题与收楼无关。消防通道及天花、楼顶均属于公共区域，不影响收楼，且据原告昨天现场查看，有关的部分已经修复完毕，并提交现场照片3张。温建强认为，原告提交的照片显示现场虽然是修复过，但没有完全修复，仍在修复过程中。本院认为，雅居乐物管番禺分公司主张按照《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议的相关约定，涉案物业已具备交楼条件，温建强在多次催收涉案物业后无正当理由拒绝收楼应视为温建强已收楼，相应的物业管理费应由温建强承担。温建强则抗辩称房屋存在质量问题，已多次向开发商提出异议，涉案物业尚未收楼，不应由其承担物业管理费。本院认为，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告雅居乐物管番禺分公司未能举证证明被告温建强已收楼，故雅居乐物管番禺分公司请求温建强支付物业管理费，理据不足，本院不予支持。至于是否已实际交楼，属于温建强与开发商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系调处的范围，本案不作审查。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司的全部诉讼请求。本案受理费25元，由原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 冯 婉二〇一七年十一月九日书记员 王雅佩