山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第333号
上诉人（原审原告）刘宁，男，1976年6月26日生，汉族，无业。
委托代理人刘吉友，男，1955年8月8日出生，汉族。
委托代理人卢中华，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）俞涛，男，1969年3月21日出生，汉族，青岛科技大学职工。
委托代理人曹敏，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人蒋广东，山东琴岛律师事务所律师。
上诉人刘宁与被上诉人俞涛房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2012）四民初字第1056号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年2月14日受理后，依法组成由审判员许红担任审判长、代理审判员龙骞担任本案主审、代理审判员潘红燕参加评议的合议庭，对本案进行了审理。上诉人刘宁的委托代理人刘吉友、卢中华，被上诉人俞涛的委托代理人曹敏、蒋广东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘宁在一审中诉称，2008年5月，俞涛将位于青岛市四方区郑州路46号网点房出租给刘宁，双方签订了《房屋租赁合同》，约定年租金40000元，租期三年，自2008年5月30日至2011年5月30日止，租期届满后刘宁有第一承租权。刘宁每年按约向俞涛支付了租金。2010年4月11日，李红英以俞涛家属的身份，收取了刘宁交纳的2010年5月30日至2011年5月30日的租金40000元。2011年4月28日，三年租期即将届满，经协商，俞涛同意由刘宁继续承租。双方直接在原《房屋租赁合同》上进行了修改，约定租期三年，年租金提高到46000元，提前一个月交房租，同时约定“如甲方无故终止合同或违反此合同，甲方必须赔偿乙方损失，赔偿一年房租和装修费用。”当日，刘宁即将当年租金46000元交给俞涛家属李红英，李出具了收据，但因双方大意，李误将租金期限写为“2011.4.30至2012.4.30”，而正确期限应为“2011.5.30至2012.5.30”。然而，在合同期内，俞涛想自行开餐饮店，欲单方解除合同，刘宁不同意。俞涛于2012年3月7日，带人将刘宁打伤，住院治疗。2012年3月9日，刘宁报警，后回老家休养。2012年5月16日，俞涛未经刘宁同意强行将刘宁财物搬到屋外，致使全部财物被哄抢。刘宁已报警。综上，为维护刘宁的合法权益，根据法律的有关规定，特诉至法院，请求：一、判令俞涛退还刘宁一个月租金3833.33元及水电费押金1000元；二、判令俞涛支付刘宁违约金年租金46000元；三、由俞涛承担本案全部诉讼费用。
俞涛在一审中辩称，一、刘宁要求俞涛支付一个月租金和违约金没有事实依据。虽然双方于2008年5月15日签订的房屋租赁合同约定租赁期限自2008年5月30日至2011年5月30日，但刘宁声称因经营需要进行装修，要求免租一个月，若刘宁不进行装修，则租赁期限自2008年4月30日开始计算，俞涛表示同意。但租赁合同届满后，俞涛发现刘宁并未进行装修，相当于免费使用了一个月，故在续租时俞涛将租金期限写为“2011年4月30日至2012年4月30日”，并非笔误。事实上，俞涛在租赁期届满前，已经通知刘宁终止租赁合同，要求收回房屋。因此，俞涛并不存在提前解除租赁合同的情况，俞涛也不存在违约行为。刘宁没有遭受任何损失，其主张按照一年房租46000元要求俞涛承担违约责任，没有任何合同依据。二、刘宁存在擅自转租房屋的违约行为。2012年3月，刘宁未经俞涛同意，也未提前通知俞涛，擅自将房屋转租给张志强，并签订了转租协议。该行为严重违反了合同法以及双方租赁合同的约定。根据法律规定，俞涛也有权收回房屋。三、刘宁存在拖欠水电费的情况，俞涛有权拒绝返还押金。刘宁返还房屋时并没有结清相关的水电费，因此在刘宁结清水电费之前，俞涛有权拒绝返还押金。
一审法院经审理查明，位于青岛市四方区郑州路46号己商业网点房屋（下称涉案房屋），产权人为俞涛。2008年刘宁、俞涛签订房屋租赁合同一份（合同为打印件，上有刘宁、俞涛的签名捺印），约定：一、自2008年5月30日至2011年5月30日止，乙方（刘宁）承租甲方（俞涛）房屋（地址为山东省青岛市四方区郑州路46号已网点房），房租一年为肆万元，付款方式为第一次半年付，三个月后再付后半年房费，后两年为年付，乙方须提前一个月交房租，合同期为三年。三年后乙方有第一承租权利。二、甲方允许乙方转让或出租，但须告知甲方，按原合同执行方可。三、乙方办营业执照或其他手续，甲方须提供房产证或其他证件。四、如甲方无故终止合同或中途反悔合同，甲方必须赔偿乙方损失费拾伍万元整。五、如乙方不按时交房租，甲方有权收回房屋。六、如乙方做非法经营，责任自付。水电费押金壹千元整，合同到期退还。该合同签订后，双方均按约定履行，刘宁在此经营美发店，合同到期后俞涛未退还刘宁水电费押金。刘宁提交的2010年4月11日俞涛方写的收条上载明：今收到房租肆万元正（40000元），日期2010年5月30日至2011年5月30日止。
原审另查明，上述房屋租赁合同到期后，刘宁继续在涉案房中经营至2012年3月15日，后刘宁将其美发店转租给张志强经营直至2012年5月15日。2011年4月28日，刘宁给付俞涛46000元，俞涛亲属书写收条一份，载明：今收到刘宁房租肆万陆仟元（46000），2011.4.30至2012.4.30。在此期间，刘宁、俞涛因涉案房屋租赁问题发生争执，刘宁以俞涛将其打伤并强行收回涉案房屋造成其财产损失为由报警，刘宁称公安机关对此尚未有处理结果。俞涛称已于2012年5月底前将涉案房屋收回。
2011年5月房屋租赁合同到期后，双方就如何继续租赁问题进行过协商，但双方对协商的结果各执一词。刘宁在原审中主张，双方达成协议，并由刘宁在2008年双方签订的两份房屋租赁合同上直接将相关内容用签字笔予以修改，修改后的合同仍由原、俞涛各执一份。其提交的修改后的房屋租赁合同内容为：一、自2011年5月30日至2014年5月30日止，乙方（本案刘宁）承租甲方（本案俞涛）房屋（地址为山东省青岛市四方区郑州路46号已网点房），房租一年为肆万陆仟元，付款方式为年付房费，提前一个月交房租，合同期为三年。三年后乙方有第一承租权利。二、甲方允许乙方转让或出租，但须告知甲方，按原合同执行方可。三、乙方办营业执照或其他手续，甲方须提供房产证或其他证件。四、如甲方无故终止合同或中途反悔合同，甲方必须赔偿乙方损失费，赔偿一年房租和装修费用。五、如乙方不按时交房租，甲方有权收回房屋。六、如乙方做非法经营，责任自付。水电费押金壹千元整，合同到期退还。刘宁称该合同签订后，刘宁向俞涛交纳了2011年5月30日至2012年5月30日一年的房租46000元，但俞涛书写收条时笔误写成了2011年4月30日至2012年4月30日，2012年3月份刘宁因故将涉案房屋转租张志强已告知俞涛，俞涛要提前解约收回房屋并将刘宁打伤，2012年5月16日违约强行将涉案房屋中刘宁财产物品搬出致使被哄抢。俞涛主张，2011年5月房屋租赁合同到期后，俞涛发现刘宁并未按之前承诺对涉案房屋进行装修，因此双方再次协商续租时遂将起始时间提至2011年4月30日，口头约定续租一年至2012年4月30日，租金一年46000元，双方未签订书面租赁合同，对刘宁提交的修改过的租赁合同不认可，俞涛持有的原租赁合同已丢失，俞涛收取了2011年4月30日至2012年4月30日租金46000元，刘宁未经俞涛同意转租涉案房屋已经违约，俞涛于2012年5月底将涉案房屋收回。
原审还查明，俞涛提交地址为郑州路46号A楼08室的水费发票一张，计费时间为2012年5月，金额为87.11元；提交地址为郑州路46号乙的电费发票一张，计费时间为2012年5月，金额为759.35元。
原审法院认为，据前查明的事实可知，2008年5月至2011年5月间，双方签订了关于涉案房屋的租赁合同，双方均遵约履行并无争议。在上述租赁合同到期后，客观上刘宁仍实际租赁使用涉案房屋，并向俞涛支付租赁费46000元，俞涛亦接受且无异议，直至2012年5月双方因争议而实际终止了租赁关系。该期间双方是否签订书面合同并约定了三年租期，双方各执一词。刘宁主张双方就该期间的房屋租赁重新签订了书面合同并约定三年租期，而俞涛不予认可，因此刘宁对该主张应承担举证责任。根据相关规定，书面合同的成立，须以双方当事人在合同上签字确认为条件。而刘宁所提交的租赁合同显然欠缺上述要件，该合同是在2008年5月双方所签租赁合同基础上由刘宁自行修改而成，该新合同上只有刘宁修改的笔迹，而无俞涛对新合同内容重新确认的签名，因此该新合同缺乏书面合同成立的形式要件，且事后亦未经俞涛追认，刘宁据此主张双方于2011年5月重新签订了书面租赁合同，证据不足，原审法院不予确认。鉴于刘宁虽无证据证明在原租赁合同期满后双方重新签订书面租赁合同，但双方的租赁关系依然持续，则双方此时的租赁关系，应认定为不定期租赁关系。故，刘宁主张依据其提供的“租赁合同”认定俞涛提前解约，并承担违约金给付责任的诉讼请求，无事实及法律依据，原审法院不予支持。
刘宁于2011年4月28日给付俞涛涉案房屋租金46000元，并向俞涛索取了收条，说明刘宁在进行该行为时是从容而审慎的，收条内容是经双方协商并确认的，否则刘宁不会接受并持有该收条，对该收条上载明的内容，依法予以确认。现原俞涛因该期间的租赁问题出现争议，刘宁遂主张该收条上的租赁期间系俞涛笔误，该主张不予采纳。故，刘宁要求俞涛退还一个月租金的诉讼请求，于法无据，不予支持。
刘宁按双方约定交纳的水电费押金1000元，合同到期后俞涛应予退还。俞涛主张刘宁未结清水电费，但其提交的水电费单据上客户名称、地址与涉案房屋的实际情况均不完全相符，且刘宁对此亦不予认可，对俞涛该主张原审法院不予采纳。因此，刘宁要求俞涛退还水电费押金1000元的诉讼请求，于法有据，予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、俞涛退还刘宁水电费押金人民币1000元，该款于判决生效后10日内付清。二、驳回刘宁其他的诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1071元，由刘宁负担1021元，由俞涛负担50元。
宣判后，刘宁不服原审判决提起上诉。
上诉人刘宁上诉请求撤销原审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。其主要事实和理由为：双方当事人签订的房屋租赁合同一式两份，均已作了修改，被上诉人因合同内容对其不利，不予提交。被上诉人收取46000元租赁费，是依据双方确定的书面租赁合同，并非不定期租赁合同关系。被上诉人应当退还多收取的一个月租金。
被上诉人俞涛辩称，上诉人没有证据证明被上诉人持有房屋租赁合同而拒不提交。上诉人对于其与被上诉人续订租赁合同的事实负有举证责任。一审判决关于双方续租房屋系不定期租赁的认定正确，应当予以维持。46000元收条所载明的内容是双方当事人真实意思表示，被上诉人不应向上诉人退还一个月租金。
二审经审理查明的事实与一审查明一致。
本院认为，本案争议的焦点为：1、2011年5月双方当事人就涉案房屋是否续签过书面租赁合同；2、俞涛是否应当退还刘宁一个月的租金。
1、上诉人主张在2011年5月双方当事人就涉案房屋重新签订了书面合同并约定三年租期，对该主张上诉人应承担相应举证责任。上诉人刘宁所提交的合同是在2008年5月双方所签租赁合同基础上由刘宁自行修改而成，该新合同上只有刘宁修改的笔迹，并无俞涛对新合同内容重新确认的签名。对此，本院认为，书面合同的成立，须以双方当事人在合同上签字确认为条件，因此，刘宁所提交的合同缺乏书面合同成立的形式要件，且事后亦未经俞涛追认，刘宁据此主张双方于2011年5月重新签订了书面租赁合同，证据不足，原审法院不予采信，认定正确。2011年4月28日俞涛向刘宁收取了46000元的租金，并由刘宁继续实际使用涉案房屋，原审法院据此认定双方当事人之间存在不定期租赁关系，认定并无不当，本院予以确认。
2、2011年4月28日俞涛向刘宁出具的收条上载明“今收到刘宁房租肆万陆仟元（46000），2011.4.30至2012.4.30”。刘宁系完全行为能力人，应对其行为承担相应的责任，刘宁在接受该收条时，并未提出异议，说明刘宁对收条的内容是认可的。现双方当事人因该期间的租赁关系出现争议，刘宁遂主张该收条上的租赁期间系俞涛笔误，本院对其主张不予采纳。因此，俞涛无须向刘宁退还一个月的租金，原审对此认定正确，本院予以确认。
综上，上诉人刘宁的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1046元，由上诉人刘宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 红
代理审判员 潘红燕
代理审判员 龙 骞
二〇一四年三月五日
书 记 员 郇小雪