福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0203民初4514号原告：吴福安，男，1976年12月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原告：林子端，女，1977年8月10日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：谢雄，福建诚百邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑希恺，福建诚百邦律师事务所律师。被告：厦门市港中房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道2号厦门第一广场28层08A。法定代表人：陈铁铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈昱，福建联合信实律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱玲玲，福建联合信实律师事务所律师。原告吴福安、林子端与被告厦门市港中房地产开发有限公司（简称港中公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。吴福安、林子端的委托诉讼代理人郑希恺，港中公司的委托诉讼代理人邱玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴福安、林子端向本院提出诉讼请求：港中公司向吴福安、林子端支付逾期办证违约金11040元（以已付购房款2944022为基数，按照日0.003%的标准自2015年1月10日起计至2015年5月15日）。事实与理由：2013年3月11日，吴福安、林子端与港中公司签订《商品房买卖合同》，约定吴福安、林子端向港中公司购买位于“丽晶花园”一期A#楼19层02单元，第十四条约定港中公司应在房屋交付后60日内向房产权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。倘因港中公司原因致使吴福安、林子端不能在房屋交付后90日内取得房产登记证书的，港中公司应自逾期之日起按每日万分之0.3支付违约金。合同签订后，吴福安、林子端依约向港中公司支付购房款。讼争房屋于2014年9月30日视为交付，港中公司依约应于房屋合法交付后90日内向房产权属登记机构办理房屋所有权初始登记，但港中公司实际迟至2015年5月15日方通知吴福安、林子端讼争房产具备办理产权条件。故港中公司应支付逾期办证违约金。港中公司辩称，讼争房屋于2014年9月30日视为交付，港中公司通知原告办理产权证书的时间为2015年5月15日，确实超过了合同约定的办证期限。但是，讼争项目系因政府要求停工并进行规划变更导致逾期办证，并非港中公司原因，港中公司不应承担逾期办证的违约责任。（一）2010年3月10日，厦门市规划局发出《关于要求“丽晶花园”建设项目暂停施工的函》（厦规函【2010】89号），强制要求港中公司暂缓施工，之后政府就地块调整发出《关于“丽晶花园”项目用地调整相关事宜的函》（厦规函【2010】351号）。2012年1月，政府与港中公司就净地置换等有关问题签订协议，政府承诺负责相应地块内的拆迁工作。讼争项目未能按期办证的直接原因是：讼争项目北侧规划建设中的市政道路蔡岭路与环岛干道的连接段短期内政府未能完成拆迁，该拆迁范围内有一拆迁户有约39㎡的建设侵占了港中公司一期低层住宅东北角用地，导致港中公司一期建设用地宗地完整性受到影响，房产测绘工作无法进行，进而导致房产办证受到影响。如按原规划用地进行一期、二期开发，上述未能及时拆迁的用地是座落在二期红线范围内的，并不影响一期的开发。（二）港中公司对讼争项目未能及时拆迁完毕不存在任何过错，且无法预见。讼争项目红线范围内未及时拆迁的用地之拆迁义务主体不是港中公司，而是厦门市思明区人民政府。港中公司对于思明区人民政府无法及时完成拆迁工作根本无法预期。即便非因港中公司原因导致的逾期办证，港中公司也尽力积极处理，为买受人争取提前办证的权利。本案中逾期办证是由于政府规划变更的原因造成的，属于政府规划方面的不可抗力因素，不能归责于作为出卖人的港中公司，港中公司无需承担逾期办证的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月11日，吴福安、林子端与港中公司签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定吴福安、林子端向港中公司购买位于思明区前埔会展中心西北侧的“丽晶花园”一期A#楼19层02单元，该房屋系预售商品房，用途为住宅，总价款为2944022元。合同第十四条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.003%向买受人支付违约金。上述《商品房买卖合同》及其附件签订后，吴福安、林子端依约支付了约定购房款2944022元。庭审中，吴福安、林子端与港中公司均确认，2014年9月30日为讼争房屋视为交付之日。2015年5月15日，港中公司向吴福安、林子端发出《办理产权通知》，通知吴福安、林子端于2015年6月30日前携带业主本人（含共有人）身份证、户口本、购房合同、备案证明等有效文件的原件和复印件及应缴纳的费用到厦门第一广场28F办理相关手续。另查明如下与“丽晶花园”一期项目权属登记办理相关的事实：港中公司于2004年取得前埔会展中心西北侧的国有土地A1=61228.369平方米作为兴建丽晶花园项目的建设用地。进场施工后，厦门市规划局于2010年3月10日向港中公司发出《厦门市规划局关于要求“丽晶花园”建设项目暂停施工的函》，载明因与规划产生矛盾，港中公司原批准的总平方案须作适度调整，要求港中公司暂缓施工。2010年9月16日，厦门市规划局发出《厦门市规划局关于“丽晶花园”项目用地调整相关事宜的函》，原则同意调整“丽晶花园”及基督东部教堂项目用地，即将基督教东部教堂用地调整至古城北路以东、国家发改委对外开放咨询中心厦门综合服务楼用地以北地块；按等面积置换的原则将原批的基督教东部教堂用地调整为丽晶花园的补偿用地。2012年1月13日，港中公司与厦门市国土资源与房产管理局、思明区人民政府达成“丽晶花园项目用地”调整备忘，载明由于古城北路需要穿越丽晶花园用地，需收回丽晶花园6750.574平方米作为城市道路用地及边角地。同意丽晶花园项目用地调整以后以古城北路为界，分两期办理项目《建设用地规划许可证》，古城北路以西为一期建设用地，古城北路以东为二期建设用地。同年2月8日，厦门市人民政府作出《厦门市人民政府关于调整“丽晶花园一期”项目建设用地的批复》（厦府地[2012]35号），载明因古城北路需要穿越厦府[2004]地144号、厦府[2006]141号批准出让给港中公司的“丽晶花园”项目建设用地，经研究，同意对厦府[2004]地144号、厦府[2006]141号批准的“丽晶花园”项目建设用地进行调整。调整后，“丽晶花园”分为两期，古城北路以西为一期，古城北路以东为二期，“丽晶花园一期”项目用地面积A1=40955.814平方米，土地用途为城镇住宅用地（住宅），项目性质为商品房，地上建筑面积66492.5平方米。土地使用年限为2005年3月28日至2075年3月28日止。调整后的用地红线及四至坐标详见附图。A2=5793.902平方米港中公司负责征地拆迁后交由市政部门作为城市道路。“丽晶花园二期”用地另行处理。用地调整后，位于讼争项目北侧市政道蔡岭路（县黄路—环岛干道）范围内一被拆迁房屋（岭兜南片区45号）部分建筑物（屋角7平方米及其私建围墙32平方米共计39平方米）处于“丽晶花园一期”红线内，致使“丽晶花园一期”项目宗地红线暂尚未完整。因厦门市思明区人民政府未能拆除含占用“丽晶花园”一期宗地红线的岭兜南片区45号在内的建筑物，港中公司分别于2012年8月17日、2014年1月22日、2014年6月12日、2014年10月16日向厦门市思明区人民政府书面请求推进“丽晶花园”项目北侧蔡岭路的拆迁建设工作，并在2014年6月12日及2014年10月16日的函件中提及岭兜南片区45号房屋有约39平方米附属庭院位于丽晶花园一期红线范围内，目前该户尚未能落实拆迁，影响了“丽晶花园一期”高层住宅的竣工验收、低多层住宅预售许可证的办理及整个项目分户产权的办理。2014年10月21日，厦门市规划局向港中公司复函，表示对港中公司按厦府地[2012]35号建设用地批文向相关主管部门申办一期高层住宅房屋权籍登记手续无异议。同年12月4日，厦门市思明区人民政府致函厦门市国土房产局，表示港中公司申请将影响“丽晶花园”办理分户产权证的未拆除房屋部分，纳入“蔡岭路”的拆迁范围一并拆除，并承诺相关费用由其自行承担。市规划局对港中公司申报“丽晶花园一期”高层部分的房屋权籍登记手续没有异议。鉴于此，思明区同意在“蔡岭路”实施拆迁过程中将影响“丽晶花园一期”宗地红线完整性的未拆迁部分一并实施拆迁，并请厦门市国土房产局支持先按“丽晶花园一期”土地证的宗地面积40916.7平方米予以办理“丽晶花园一期”高层部分的分户产权证，待思明区完成上述被拆迁民房的整体拆除后，再根据该项目的完整宗地40955.814平方米由港中公司申请办理换证。2014年12月8日，厦门市国土资源与房产管理局向市测绘与基础地理信息中心、市房地产交易权籍登记中心发出《关于“丽晶花园”项目一期高层部分办理项目产权及分户产权登记办证问题的工作联系函》，载明如下内容：“丽晶花园”一期项目因宗地东北角一幢岭兜社区民宅39平方米尚未拆除影响房产办证，该项目用地2012年申办土地使用权证时因此民宅39平方米尚未拆除，据港中公司书面申请和承诺，经局领导批示，先行给予局部分割，故宗地退让该幢未拆除民宅，按实测宗地面积40916.7平方米登记并核发厦国土房证第地00011443号土地证（比批准的建设用地面积40955.814平方米减少39.114平方米）。本案中，双方当事人的争议焦点为：本案中是否系因港中公司原因导致逾期办证。港中公司主张，“丽晶花园”一期项目系因政府规划原因导致项目用地调整，并进而导致未能及时拆除的39㎡的建筑落到一期红线范围内，从而影响办证。此外，港中公司并非该39㎡建筑的拆除主体，对于该建筑未能及时拆除不存在任何过错，对于不能及时拆除的结果亦不能预见，且港中公司亦采取积极措施推动产权证办理。据此，本案中逾期办证是由于政府规划变更的原因造成的，属于政府规划方面的不可抗力因素，不能归责于作为出卖人的港中公司。吴福安、林子端抗辩认为，本案中逾期办证系因港中公司原因所导致，港中公司应承担逾期办证的违约责任。港中公司主张的上述事项均发生在港中公司与买受人签订商品房买卖合同之前，港中公司对此情况有充分预见，其主张可免除逾期办证责任缺乏依据。本院分析认为，港中公司主张逾期办证的原因属于政府规划方面的不可抗力因素、非属商品房买卖合同第十四条约定的“因出卖人原因”不能成立。首先，因政府规划原因导致“丽晶花园”一期项目用地调整发生于2010年，港中公司已于2012年2月之前与政府相关部门达成备忘并调整了“丽晶花园一期”项目建设用地。政府规划调整与造成讼争项目产权证无法办理的直接原因即39㎡的建筑未能及时拆除缺乏必然联系。其次，“丽晶花园”一期项目在2012年申办土地使用权证时，已因该未拆除的39㎡建筑影响了土地使用权证的办理，后系因港中公司的书面申请和承诺，先行给予局部分割，按实测宗地面积登记并核发土地使用权证，故港中公司早已知晓该部分建筑未拆除将影响权属办理；再次，港中公司在知晓上述建筑尚未拆除的情况下仍与吴福安、林子端签订了讼争合同并约定了产权证办理期限，即便因案外人未能拆除上述39㎡建筑导致无法办证，该因素亦不属于《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力等可免责情形。综上，港中公司所主张的导致逾期办证的原因早在讼争合同签订前已经存在，港中公司对此有充分的认识，现其抗辩该因素属于不可抗力、无法预见，本院不予采纳，港中公司应依法承担逾期办证的相关违约责任。本院认为，吴福安、林子端与港中公司签订的《商品房买卖合同》及相应附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。根据讼争合同第十四条之约定，逾期办证违约金应自合同约定的房屋权属证书办理期限届满次日起算。双方均确认讼争商品房于2014年9月30日视为交付，现因港中公司原因导致吴福安、林子端不能在2014年12月29日前取得房屋权属证书，港中公司应自2014年12月30日起每日按已付款的0.003%支付逾期办证违约金，现吴福安、林子端自愿主张自2015年1月10日起计算逾期办证违约金，不违反法律规定，逾期违约金应计算至2015年5月15日港中公司向吴福安、林子端发出《办理产权通知》之日，故本院对吴福安、林子端的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：厦门市港中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向吴福安、林子端支付逾期办证违约金11040元。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费38元，由厦门市港中房地产开发有限公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 吴燕航二〇一八年四月二十七日法官助理 孟晓媚代书记员 蔡奇特附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。