广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终2817号上诉人（原审被告）：吴玉珍，女，1974年11月19日出生，汉族，住广东省江门市新会区。被上诉人（原审原告）：江门市新会区金超实业有限公司，住所地：广东省江门市新会区。法定代表人：陈锡忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁当利，广东诺千律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑锦涛，广东诺千律师事务所实习律师。原审被告：梁国伟，男，1973年11月19日出生，汉族，住广东省江门市新会区。上诉人吴玉珍因与被上诉人江门市新会区金超实业有限公司（以下简称金超公司）及原审被告梁国伟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2017）粤0705民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴玉珍上诉请求：1.撤销一审判决，驳回金超公司的诉讼请求;2.由金超公司承担本案一、二审的诉讼费用。理由与事实：一、一审判决认定基本事实不清，应查清事实后改判要求金超公司继续履行合同。1.吴玉珍于2013年10月与金超公司签订涉案《商品房买卖合同》后，己依约支付了房屋首付及第二期购房款，配合办理相关的房屋买卖登记手续，并在2016年6月到房产局缴纳了办理涉案房屋房产证的契税。2.吴玉珍未能向金超公司交纳涉案房屋余款，是因金超公司未能按合同约定及法定期限内为吴玉珍办理涉案房屋的权属证书。在金超公司交付涉案房屋后，因吴玉珍经济出现困难，且金超公司一直答复只再需要两三个月即能办理房产证，吴玉珍与丈夫梁国伟经商量后同意将当时已收房的涉案房屋以总价92万元的价格转卖给黄永康，与黄永康于2015年7月1日签订《房屋买卖协议书》约定收取定金25万元和首付款13万元后，在到房产局办理房屋交易当日黄永康再支付22万元，余款32万元需在取得房产证后30天内结清。按该协议，如果金超公司能如期为吴玉珍办理涉案房屋的房产证，吴玉珍与黄永康之间可以直接办理房屋过户手续并由黄永康支付余下购房款的情况下，吴玉珍即能向金超公司交纳涉案房屋余款38万元。但是因为金超公司对涉案房屋所在地块的拆迁补偿、超出红线和补地价等原因造成未能按合同约定或法定期限内为吴玉珍办理涉案房屋的权属证书，才导致吴玉珍一直未能将涉案房屋转移过户给黄永康，更导致吴玉珍未能向金超公司交纳涉案房屋余款，吴玉珍迟延交付剩余购房款的原因在于金超公司。3.涉案房屋吴玉珍已依法转让并交付给黄永康，黄永康对涉案房屋进行装修并实际使用至今。吴玉珍在2015年与黄永康签订房屋买卖合同并收取定金及部分房款后，己将涉案房屋交付给黄永康，对该事宜吴玉珍己多次告知金超公司，且金超公司亦确认黄永康购买涉案房屋的事实，并在2015年7月9日与黄永康签订《江门市新会区金超实业有限公司君悦豪庭合同计价表》：“兹有黄永康（简称乙方）在新会区金超实业有限公司（简称甲方）购买会城冈州大道东86号君悦豪庭：（7-802单元）”将摩托车位196#号出售给黄永康。黄永康在实际控制使用涉案房屋后，对涉案房屋进行装修并全家一直居住至今，每月按时缴纳物管费及水电费等费用。二、本案处理结果与黄永康具有法律上的利害关系，且黄永康在一审期间已主动联系法院说明事宜要求参加诉讼，一审未依法将其列为第三人参加诉讼，遗漏当事人违反法定程序。在金超公司交付涉案房屋后，吴玉珍与丈夫梁国伟经商量后同意将涉案房屋转卖给黄永康并己交付，黄永康更是己对涉案房屋进行豪华装修花费28万多元，金超公司现要求解除其与吴玉珍、梁国伟之间的房屋买卖合同，本案的处理结果将直接决定吴玉珍是否能继续履行与黄永康之间的房屋买卖合同、黄永康对涉案房屋的装修费用等事宜，与黄永康具有法律上的利害关系。对上述事实吴玉珍夫妻已在一审庭审期间多次提及并强调，且黄永康本人亦主动电话联系一审法官告知上述情况并希望参加到诉讼中。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，黄永康与本案的处理结果同具有法律上的利害关系，可作为第三人参加诉讼，但一审法院并未通知黄永康作为第三人参加到本案诉讼中，遗漏当事人违反法定程序应发回原审人民法院重审。综上所述，一审查明认定基本事实不清、遗漏当事人，且判决事项中仅是判决解除合同要求吴玉珍向金超公司支付违约金，而未对吴玉珍已向金超公司支付的购房款、装修费用等情况进行处理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，请求二审法院依法改判驳回金超公司的诉讼请求。金超公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.金超公司与吴玉珍签订的《商品房买卖合同》，就涉案房屋买卖事项进行约定，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应接受上述合同的约束，之间形成的法律关系也应受法律的保护。金超公司已如约履行其合同义务，于2014年8月将涉案房屋交付给吴玉珍使用，但吴玉珍并未依约办理银行按揭支付余下的购房款380000元，并于2015年将该房屋转卖给第三方。吴玉珍的违约行为构成根本性违约，达到了合同解除条件和法定合同解除条件。金超公司与吴玉珍签订的《商品房买卖合同》第七条已明确约定吴玉珍逾期支付购房款超过30天的，金超公司可以单方解除合同。吴玉珍经金超公司多次催讨，至今仍未付清购房款，合同解除条件己成就；而且，因吴玉珍不履行合同约定的付款义务，金超公司亦履行了催告，但其在合理期间仍未履行合同主要义务，依合同法第九十四条规定金超公司也可以单方解除合同。因此，一审判决吴玉珍与金超公司签订的《商品房买卖合同》解除有充分的事实依据和法律依据。2.金超公司不存在逾期办理涉案房屋证，已在合同约定期限内将办理权属登记资料报登记机关备案，没有违约行为。吴玉珍与金超公司签订的《商品房买卖合同》约定2014年10月30日前屋，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因。”金超公司于2012015年8月10日前即在约定的360日内将权属登记备案资料提交给产权登记部门，金超公司依约履行合同，没有违约行为。退一步说，吴玉珍未有付清全部购房款，金超公司当然有停止办理产权证的权利，即金超公司有先履行抗辩权。二、一审法院适用法律正确，程序合法，吴玉珍与黄永康的房屋买卖合同关系与本案无关，应当另案处理。合同具有相对性，金超公司仅与吴玉珍存在合同关系，与案外人黄永康没有任何关系，黄永康与本案没有法律关系，不属于必要共同诉讼参与人。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定以及合同法第五十二条规定，吴玉珍在尚未取得房产证的情况下，与黄永康订立房屋买卖合同，合同双方应当自负风险，黄永康并不当然享有涉案房屋的合法权利。因此黄永康在本案中对涉案房屋并不具有利害关系，不属于本案的适格当事人。综上所述，金超公司没有违约行为，吴玉珍逾期支付购房款属实，解除合同理据充分，一审判决认定事实清楚，程序正当，适用法律准确。三、金超公司出售车位给黄永康，属于另一个买卖合同关系，与本案没有关联。梁国伟未作陈述。金超公司向一审法院起诉请求：1.判令解除金超公司与吴玉珍、梁国伟签订的编号为“13100992”《商品房买卖合同》；2.判令吴玉珍、梁国伟支付违约金24700元给金超公司；3.本案诉讼费用由吴玉珍、梁国伟承担。一审法院认定事实：2013年10月26日，金超公司与吴玉珍、梁国伟签订编号为13100992《商品房买卖合同》，金超公司将位于江门市新会区××房屋出售给吴玉珍、梁国伟，总价款为779908元。吴玉珍、梁国伟应分三期付清房款，首期为78000元，二期为321908元，余下380000元房款通过银行按揭支付。对于买受人逾期付款的违约责任，双方在《商品房买卖合同》第七条第一款约定，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。该合同签订后，吴玉珍、梁国伟按约定在2013年10月10日前分数次共支付了购房款399908元。涉案房屋于2013年11月12日办理了房地产预告登记，预告登记权利人为吴玉珍、梁国伟；于2016年12月19日办理了商品房屋权属证明书，权属人为金超公司。金超公司于2014年8月将涉案房屋交付给吴玉珍、梁国伟使用，但吴玉珍、梁国伟并未依约办理银行按揭支付余下的购房款380000元，并于2015年将该房屋转卖给第三方。金超公司于2016年10月20日向吴玉珍、梁国伟发出律师函催讨余下的购房款380000元，但吴玉珍、梁国伟至今仍未支付余下的购房款380000元。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。金超公司与吴玉珍、梁国伟签订的《商品房买卖合同》，就涉案房屋买卖事项进行约定，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应接受上述合同的约束，之间形成的法律关系也应受法律的保护。对于金超公司诉请解除编号为13100992《商品房买卖合同》的问题。双方在《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任中已明确约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，虽然吴玉珍、梁国伟表示不同意解除合同，但合同解除的条件已经成就，故此金超公司该诉请合法有理，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，金超公司要求解除编号为13100992《商品房买卖合同》的起诉状在在2017年5月7日公告送达至吴玉珍、梁国伟，故此该买卖合同的解除时间应为2017年5月7日。对于金超公司诉请的违约金问题。双方在《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任中已明确约定，违约责任的处理不作累加，且在该条款中更明确约定，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，现金超公司请求解除双方的《商品房买卖合同》，故违约金应按吴玉珍、梁国伟未付购房款380000元的5%计算，即19000元，金超公司诉请超过部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条第一款的规定，判决：一、确认解除江门市新会区金超实业有限公司与梁国伟、吴玉珍之间的编号为13100992《商品房买卖合同》于2017年5月7日解除；二、梁国伟、吴玉珍应自本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金19000元给江门市新会区金超实业有限公司；三、驳回江门市新会区金超实业有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费7670.44元，由江门市新会区金超实业有限公负担464.09元，梁国伟、吴玉珍负担7206.35元。二审期间，吴玉珍向法庭提交以下证据：1.税收缴款书一份，拟证明吴玉珍己缴纳涉案房屋办理房产权属的契税；2.《关于君悦豪庭小区无法办理不动产登记证等问题的回复》一份，拟证明因金超公司原因未能按合同约定及法定期限内为吴玉珍办理涉案房屋的权属证书；3.《房产买卖协议书》一份、收据三份，拟证明吴玉珍与梁国伟将涉案房屋以总价92万元的价格转卖给黄永康；4.《房屋买卖补充协议》一份、房屋照片一份、物管费收据一份，拟证明吴玉珍已依法转让涉案房屋并交付给黄永康，黄永康对涉案房屋进行装修并实际使用；5.《江门市新会区金超实业有限公司君悦豪庭合同计价表》一份、收据一份，拟证明金超公司己确认吴玉珍将涉案房屋转卖给黄永康的事实，并将小区内摩托车位出售给黄永康。金超公司向法庭提交以下证据：律师函及签收回执，证明金超公司于2016年10月20日向吴玉珍邮寄催缴购房款的律师函，吴玉珍于10月21日签收。梁国伟没有提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，吴玉珍证据1能够证明买受人缴纳涉案房屋的契税情况，本院予以采纳；证据2与本案无直接关联，本院不予采纳；证据3至5涉及另一法律关系，本院亦不予采纳。金超公司提交的证据能够证明其催缴购房款，本院予以采纳。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。另查明：2015年7月1日，吴玉珍、梁国伟就涉案房屋买卖缴纳了住房买卖契税11698元。二审当中，案外人黄永康向本院提出书面申请，称吴玉珍、梁国伟于2015年7月间将涉案房屋转卖给黄永康，黄永康现已装修居住，本案的处理影响其权益，申请参加本案的审理。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对吴玉珍的上诉请求范围进行审查；各方当事人没有提出请求的，不予审理。本案的争议焦点为：一、本案房屋买卖合同应否解除；二、一审法院未通知黄永康参加诉讼是否严重违反法定程序。关于本案房屋买卖合同应否解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。涉案《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任中已明确约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。合同约定购房第二期余款380000元通过银行按揭支付，虽然未明确房款支付期限，但由于吴玉珍、梁国伟的个人原因，致使一直无法办理银行按揭贷款，且至今该余款尚未支付，吴玉珍、梁国伟亦明确表示无能力继续履行。现有证据表明，金超公司在吴玉珍、梁国伟未能办理银行按揭贷款后多次口头、电话进行催告，并于2016年10月20日发出律师函催讨，可以证明经金超公司催告后吴玉珍、梁国伟在三个月的合理期限内仍未履行。因此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，认定金超公司解除合同的条件已经成就，并确认本案起诉状送达日（2017年5月7日）为合同解除日，合法有据，本院予以维持。至于吴玉珍主张其未能向金超公司交纳涉案房屋余款，是因金超公司未能按合同约定及法定期限内为吴玉珍、梁国伟办理涉案房屋的权属证书所致。如上所述，涉案房屋余款至今四年多未能支付原因系吴玉珍、梁国伟缺乏履行能力所致，且金超公司也已给予对方当事人充分的准备履行时间，故金超公司是否未能按合同约定及法定期限内为吴玉珍、梁国伟办理涉案房屋的权属证书并不成为吴玉珍、梁国伟未能向金超公司交纳涉案房屋余款的理由或原因。退一步说，在吴玉珍、梁国伟未付清全部购房款前，金超公司依照《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，享有先履行抗辩权，即有权不办理产权过户。因而，吴玉珍上述主张理据不足，本院不予支持。关于一审法院未通知黄永康参加诉讼是否严重违反法定程序的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。涉案房屋于2013年11月12日办理了房地产预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，该预告登记只产生限制出卖人金超公司再次处分该房屋的效力，即防止“一房二卖”；并不产生房屋过户登记到买受人吴玉珍、梁国伟名下的效力，即此时吴玉珍、梁国伟并未享有涉案房屋的所有权。吴玉珍、梁国伟及黄永康知道或者应该知道，在吴玉珍、梁国伟并未享有涉案房屋的所有权情况下，吴玉珍、梁国伟擅自向黄永康“出售”及实际交付涉案房屋，并不产生物权变动的效力。本案中，根据金超公司的诉讼主张判决解除涉案房屋买卖合同，必然会导致涉案房屋无法过户到吴玉珍、梁国伟名下，从而影响到吴玉珍、梁国伟与黄永康之间的合同履行，由此产生的法律风险应由吴玉珍、梁国伟与黄永康自行负担，与金超公司与吴玉珍、梁国伟涉案房屋买卖合同纠纷无关。因而，本案中黄永康并非享有独立请求权的第三人。一审法院未通知黄永康参加诉讼并不违反法定程序，并无明显不当。吴玉珍上诉认为其已依法转让并交付涉案房屋给黄永康，一审法院未通知黄永康参加诉讼严重违反法定程序，本案应发回重审，理据不足，本院不予支持。吴玉珍、梁国伟与黄永康之间的合同关系所引发的纠纷，当事人可以另行主张。综上所述，吴玉珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7670.43元，由吴玉珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 甄锦源审 判 员 肖文文二〇一七年十二月二十五日法官助理 冯春桃书 记 员 杨美玉