四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民终字第575号
上诉人（原审被告）周朝珍，女，1949年3月4日出生，汉族，住泸州市江阳区。
上诉人（原审被告）张果，男，1982年2月3日出生，汉族，住泸州市江阳区。
二上诉人共同委托代理人安言，四川时代永嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐光烈，男，1956年7月28日出生，汉族，住泸州市龙马潭区。
委托代理人刘顺，四川盛树律师事务所律师。
原审被告张毅玉，女，1977年1月7日出生，汉族，住泸州市江阳区。
原审被告周宗明，女，1923年11月10日出生，汉族，住泸州市江阳区。
原审被告吴开元，男，1921年5月1日出生，汉族，住泸州市江阳区。
上诉人周朝珍、张果因与被上诉人徐光烈，原审被告张毅玉、周宗明、吴开元债权人撤销权纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2013）江阳民初字第2965号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了听证审理。上诉人周朝珍及二上诉人的委托代理人安言，被上诉人徐光烈的委托代理人刘顺到庭参加听证。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年1月31日，泸州市泸南开发建设有限责任公司（以下简称：泸南建司）向原告徐光烈借款60万元，未约定利息�还款期。同时，泸南建司向徐光烈出具借条一张，载明“今借到徐光烈现金陆拾万元正。”张柏林作为公司法定代表人在该借条上签名。2007年3月4日，徐光烈与张柏林签订了《协议书》，内容为“关于泸州市泸南公司欠徐光烈同志借款未归还前，本人愿将座落在泸州市江阳区慈善路137号2幢8号商业门面（泸市房权证江阳区字第00000155**号。国有土地使用证：泸市国用（2001）字第04664号）在石洞信用社贷款20万，以后处理残值部分由徐光烈收取抵借款。”双方未对协议中涉及的房屋办理抵押登记。张柏林与周朝珍于1975年3月登记结婚，2003年月7月离婚，婚姻关系存续期间购买了江阳区慈善路137号2幢1层8号商业房屋，离婚时未对该房屋进行分割。2011年5月3日，张柏林、周朝珍将涉讼房屋以10万元价格过户其子张果。因泸南�司至今未偿还借款，故徐光烈将泸南建司与张柏林诉至泸州市江阳区人民法院，在审理过程中，张柏林于2013年12月14日去世，其继承人为：其母周宗明、有事实抚养关系的继父吴开元，其女张毅玉、其子张果。2014年8月21日，泸州市江阳区人民法院作出（2013）江阳民初字第1504号民事判决书，认定“……本案中，张柏林将抵押物转让，应当承担赔偿责任。…”。在一审过程中，原告徐光烈提出对本案涉讼房屋进行市场价格评估鉴定的申请。经原被告双方同意，在泸州市中级人民法院摇号抽取，原审法院委托四川天地源土地资源房地产评估有限公司对讼争的房屋进行价值评估。2015年2月27日，四川天地源土地资源房地产评估有限公司作出（2015）（房地估）字第1**号房地产估价结果报告，确定江阳区慈善路137号2幢1层8号商业房屋的房地产总额为89.89万元。评估鉴定费用徐光烈垫付13000元。
原审法院认为，张柏林将抵押物转让，应对原告徐光烈承担赔偿责任，因此原告徐光烈享有对被告张柏林的债权，该债权经泸州市江阳区人民法院（2013）江阳民初字第1504号民事判决书已经确认，原告徐光烈具备行使债权人撤销权的主体资格。徐光烈在知道张柏林与周朝珍将涉案房屋转卖其子张果后，随即向原审法院另行提起债权人撤销权之诉，并未超过合同法定的债权人行使撤销权一年的除斥期间。涉案房屋经评估鉴定估价89.89万元，10万元转让价只达到市场交易价的百分之十几，按《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定“……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”张柏林在明知该涉案房屋已担保60万债权的情况下，仍将该房屋以10万元价格低价转让其子张果，该行为属于以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，鉴于张柏林与张果的父子关系以及10万元不合理低价的买卖房产价格，受让人张果不属于善意第三人。关于被告周朝珍主张撤销权不能及与房产共有人周朝珍的辩称，原审法院认为，涉案房产属于被告张柏林与周朝珍夫妻关系存续期间取得的共同财产，二人在离婚协议中并未对该套房产进行处置，因此，张柏林的买卖行为撤销，其效力应及于被告周朝珍的共同买卖行为。综上，原告徐光烈要求撤销泸州市江阳区慈善路137号2幢1层8号房屋买卖合同的请求，符合法律规定，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下：撤销张柏林、周朝珍与张果于2011年4月28日签订的关于泸州市江阳区慈善路137号2幢1层8号房屋的《房屋买卖合同》。本案案件受理费10800元、鉴定费用13000元，由被告周朝珍、张果承担。
宣判后，周朝珍、张果不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为，张柏林并未就本案案涉房屋为向被上诉人徐光烈借款提供抵押担保，而是为在信用社贷款提供担保，在信用社20万贷款偿还后，该房屋残值部分条件�不存在；在与徐光烈的借贷关系中，本案案涉房屋没有办理抵押登记，张柏林处置该房屋并无不当；张柏林处置房屋是在2011年，其时并没有任何有权机关确认张柏林承担赔偿责任，故张柏林处分房屋受法律保护；被上诉人徐光烈早就知道张柏林在2011年4月将房屋出让，被上诉人的撤销权已超过除斥期间；张柏林的转让行为不属于“明显不合理的底价”，张果的受让行为属于善意取得。请求二审撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人徐光烈答辩称，被上诉人与张柏林签订的协议书实际为抵押权协议，虽未办理登记，但不影响协议效力；张柏林的转让行为，名为买卖，实际是变相底价处理资产，张果不是善意第三人；徐光烈是在起诉申请财产保全时，才知道该房屋被转让，随即再提起债权人撤销权诉讼，并未超过除斥期间�按照转让时的该房屋价格，转让价属于明显不合理低价。一审判决公正合法，应予维持。
二审中，被上诉人徐光烈向法庭出示了其与张柏林民间借贷纠纷一案向泸州市江阳区人民法院提出的“财产保全申请书”、诉讼保全费发票、泸州市江阳区人民法院作出的保全裁定书、协助执行通知书、房监所“房屋所有权转移登记申请书”。证明徐光烈知道房屋转让的时间在2013年7月。上诉人认为上述证据不属于新证据，且对真实性需要核实。本院认为，上述证据能够证明徐光烈因与张柏林民间借贷一案于2013年向泸州市江阳区法院提起诉讼并申请对张柏林的财产进行保全，且到房监部门调取本案案涉房屋情况的事实。
本院二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认�：在徐光烈与张柏林、泸州市泸南开发建设有限责任公司民间借贷纠纷一案中，泸州市江阳区人民法院作出的（2013）江阳民初字第1504号民事判决已经确认，张柏林将抵押物转让，应对徐光烈承担赔偿责任，因此徐光烈享有对张柏林的债权，具备行使债权人撤销权的主体资格，本案应审理的问题是徐光烈行使撤销权的条件是否具备，即债务人张柏林是否以明显不合理的低价转让财产，该转让行为是否对债权人造成损害且受让人是否知道该情形，债权人行使撤销权是否在规定的时间（知道或者应当知道撤销事由之日起1年）内行使。本案中，案涉房屋经评估鉴定估价为89.89万元，10万元转让价只达到市场交易价的百分之十几，按《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定“……转让�格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”，因此，张柏林10万元价格低价转让房屋的行为应当认定为以明显不合理的低价转让财产；由于未发现张柏林有其他财产可供偿还债务，因此张柏林的转让行为对债权人造成损害，因案涉房屋受让人张果与张柏林系父子关系，应当推定双方的行为是明知故意，受让人张果不属于善意第三人；上诉人认为被上诉人早就知道案涉房屋已经转让，但没有提供证据证明，一审法院综合本案案情，认定被上诉人在提起民间借贷纠纷后，在申请法院对张柏林财产进行保全时知道张柏林与周朝珍将案涉房屋转让，并无不当，本院亦予以认定，因此被上诉人是在2013年知道案涉房屋已经转让，其向泸州市江阳区人民法院提起了债权人撤销权之诉�未超过债权人行使撤销权一年的除斥期间。故被上诉人要求撤销泸州市江阳区慈善路137号2幢1层8号房屋买卖合同的请求，符合法律规定，应当予以支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原判应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10800元，由上诉人周朝珍、张果负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 勇
审判员 李 野
审判员 王文辉
二〇一五年十一月十日
书记员 王 丽