湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1102民初3072号原告：魏某，男，住湖南省永州市零陵区。被告：汤某某，女，原告汤某某与原告魏某系夫妻关系。二原告之共同委托诉讼代理人：袁某某，男，住湖南省永州市冷水滩区。被告：永州市某某房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市祁阳县。法定代表人：雷春生，董事长。原告魏某、汤某某与被告永州市某某房地产开发有限公司（简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏某、汤某某之委托诉讼代理人袁某某到庭参加诉讼，被告某某公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告魏某、汤某某向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行商品房买卖合同为原告办理房屋产权证书；2、判决被告按商品房买卖合同约定履行支付违约金22455元；3、判决被告按商品房交房管理规定提供《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目综合验收合格证》、《建筑工程竣工备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：本人于2012年9月17日购买被告开发的、位于零陵区萍洲西路香樟绿城15栋2单元902室的商品房1套，被告于2013年12月31日向原告交付了房屋，但至今未能为原告办理房屋产权证书，被告应依合同约定承担违约金22455元（截止2016年12月23日），并应依约定支付之后至实际取得房产证之日的违约金。被告某某公司向本院提交书面答辩状称，1、合同中约定的360个工作日应经历的日历天数为515天，在计算逾期办证实际合同天数应以实际交房的次日起超过515天为逾期，但如有顺延情形的应当增加办证期限，最终超过办证期限的天数为实际逾期天数；2、根据2013年版合同约定双方共同去办证，现逾期办证也是双方共同过错造成；3、因造成逾期办证的原因是多方面的，且均不是被告的原因造成的，故即使承但责任也应当根据双方过错各自承担50%；4、被告已经为原告办理了房产证，故计算逾期天数应计算至房产证办妥时止；5、本案中逾期办证虽已成事实，但并未给原告造成任何损失，双方约定的违约金明显过高。本院经审理认定事实如下：2012年9月17日，原告魏某、汤某某与被告某某公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的香樟绿城小区15栋2单元902号房屋一套，房屋总价格为369941元，约定的交房时间为2013年12月31日，并约定了“双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”及“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内由出卖人支付；（2）如因政府有关部门的原因，出卖人不承担由此产生的责任”等内容。原告分别于2012年9月17日向被告给付了房屋首付款240462元、2013年5月13日给付房款110982元、2014年1月25日给付房款18497元、2014年1月25日给付房屋维修基金4187.1元、房产权办证费2791.4元、土地权证办证费1000元。被告于2014年1月25日向原告交付房屋，交房时被告某某公司未交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但被告至今仍未能向原告交付相应的房屋权属证书，原告遂诉至本院。另查明，自2014年1月25日起，经过360个工作日，所对应的日期为2015年6月23日。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告某某公司的逾期交付“两证”的行为是否构成违约；2.被告某某公司迟延办理“两证”，是否需要承担违约责任及原告诉请的违约金计算是否过高。1、本案被告某某公司是否违约的问题。本案原、被告双方签订的房屋买卖合同约定了由被告办理房产权属证，同时原告向被告交纳了房屋维修基金、房屋契税、办理房产证、国土使用证的费用，被告应当按照双方约定办理两证，同时还约定买受人在接收该商品房的同时将专项维修基金、契税、房屋产权证办证费、国土证办证费交给出卖人，如因出卖人的责任，买受人未在商品房交付之日起360个工作日取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，应当向买受人支付违约金。被告某某公司提交的《入伙确认单》上的交房时间为2014年1月25日，且原告已于当日将办理两证费用交于被告，因此交房时间至原告起诉时已经超过360个工作日，现被告未在约定的时间向原告交付两证，已构成违约，应承担违约责任，违约时间应从原告向被告交付办理两证费用起扣除360个工作日后起计算违约金，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。现因政府政策变化，房屋所有权证、国有土地使用权证合二为一变更为不动产登记证，故被告应当按照双方商品房买卖合同的约定继续履行为原告办理不动产登记证的合同义务。同时，原告提出要求判令被告提供《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目综合验收合格证》、《建筑工程竣工备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的请求，本院认为《商品房销售管理办法》第三十二条规定“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”，作为房地产开发企业的被告某某房地产公司亦应当在房屋交付的同时向原告提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，没有提供的应当向原告继续提供；其余的《房地产开发建设项目综合验收合格证》、《建筑工程竣工备案表》、《建筑工程质量认定书》等文件，原告在交房时应当验证，但不是法律、法规必须向买受人提交的法律文件，故对原告提出的该项请求本院部分予以支持。2.关于本案违约金的确定。本院认为，应当根据双方合同的约定并结合司法解释的规定确定违约金的数额。首先，双方在商品房买卖合同中约定在商品房交付使用后360个工作日内，被告某某公司将房屋所有权证及国土证交付买受人，因此应当从2015年6月24日开始计算违约金，计算至原告诉请的时间，即2016年12月26日；其次，原告提出按购房款总额每日万分之一计算违约金的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中原告已按照双方约定履行了自己的给付货币款项的义务，被告逾期办理、交付房屋产权证、国土证的行为的确构成违约，跟据双方的合同约定及司法解释的规定应当支付违约金，但原告魏某、汤某某因被告某某公司延期办证并未造成损失或者明显损失，因此，违约数额可以适当予以减少。结合原、被告双方合同的履行情况、当事人的过错程度，本案违约金的计算应当按照每日万分之零点五计算为宜，即违约金应当计算为369940元×552日×0.00005=10210元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告永州市某某房地产开发有限公司自本判决生效后90日内向原告魏某、汤某某交付不动产登记证；二、被告永州市某某房地产开发有限公司自本判决生效后10日内向原告魏某、汤某某支付违约金10210元；三、被告永州市某某房地产开发有限公司自本判决生效后10日内向原告魏某、汤某某交付《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》；四、驳回原告魏某、汤某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245元，减半收取122.5元，由被告永州市某某房地产开发有限公司负担80元，由原告魏某、汤某某负担42.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。代理审判员  彭剑某二〇一七年二月二十四日书 记 员  谢雪玲附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。