江西省崇义县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0725民初273号原告：李才秀，女，汉族，1977年9月2日出生，住崇义县。委托诉讼代理人：陈健卿，江西腾龙律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：赣州铭豪实业有限公司。住所地：崇义县横水镇文竹路南侧。法定代表人：ＸＸ，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹显锋，江西兴义律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告李才秀（以下简称原告）与被告赣州铭豪实业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭，于2017年5份25日公开开庭进行了审理。本案原告及委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月2日，原、被告签订了《房屋买卖合同》（以下简称合同)（证据1），约定原告购买被告开发建设的崇义新世界购物公园（二期）8栋701号商品房（以下简称该房）。按照约定原告在向被告交清了实际购房款人民币487258.00元（证据2），被告应于2016年4月30日前将取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》及符合《房屋买卖合同》第十一条交接条件的房屋交付给原告，而被告逾期长达347天之久未按照约定向原告交付符合交房条件的房屋。并在未事前通知原告的情况下擅自变更《合同》条款、改选前期物业，采取强制交易行为，强迫原告签署高价物业协议书，否则拒绝向原告交房、拒绝赔偿违约金，且态度恶劣、粗暴！致使原告至今无法按照《合同》约定正常收房。《合同》第九条第1项第(2)点格式条款，对逾期30日后违约金支付约定“但经双方约定该违约金的金额累计不超过5000元”条款没有以显著方式提醒原告注意或风险警示，属被告在《合同》中采用排除、限制原告权利、减轻或者免除己方责任等对原告不公平、不合理的格式条款行为。合同条款以合法形式掩盖非法目的，无约束力、显失公平、带有欺诈性。根据《消费者权益保护法》第二十六条、《合同法》第五十二条规定，其内容无效。《合同》第八条、第十一条分别约定被告应当在2016年4月30日前，将取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合交付条件的房屋交付给原告；所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等符合交付条件的房屋交付给原告。否则原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。《合同》第二十二条、第二十四条已分别对前期物业服务企业和收费办法进行了约定。原告有权拒绝强制交易、拒绝与目前被告聘请的前期物业“深圳彩生活物业管理有限公司”签署任何协议文件。《消费者权益保护法》第十六条第三款规定，经营者向消费者提供商品或者服务，应当恪守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益；不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、判决《商品房买卖合同》第九条第1款第(2)条格式条款中“但经双方约定该违约金的金额累计不超过5000元”无效。2、要求被告承担逾期347天（2016年4月30日至2017年4月12日止）交房的全部违约责任，并按照合同约定现金支付违约金，违约金人民币50724元。并承担后期违约赔偿责任，直至合法交房。3、被告按照《商品房买卖合同》约定，向原告交房。4、要求被告承担本案的全部诉讼费。被告辩称：一、双方签订的《赣州市商品房买卖合同》的第九条非格式条款，被答辩人主张该条款无效，没有事实和法律根据，依法应当予以驳回其诉求。根据《合同法》第三十九条第二款规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。其特征具有预先拟定性和不可协商变更性。而涉案合同的第九条条款明显不具有格式条款的特征，其表现形式具有选择性，而且最终结果是由双方当事人协商确定的。二、答辩人未能按合同约定时间交房非答辩人原因造成的。而是由国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为和政府相关部门负责建设的配套设施未按时完工交付以及遭遇长达133天的大雨或暴雨等极端天气等原因造成的。根据双方达成的《合同补充协议》的约定，答辩人有权顺延交房日期，答辩人提交的证据足以证明上述事实。因此，可认定答辩人不存在逾期交房的违约行为，被答辩人要求答辩人承担逾期交房的违约金也就没有事实和法律根据。三、答辩人已完全具备交房条件，且已书面通知被答辩人收房，被答辩人可随时到答辩人处收房。综上所述，被答辩人的主张没有事实和法律根据，恳请法庭驳回其诉讼请求。原告向本院提交的书面证据有：l、原告身份证复印件1份；证明原告的诉讼主体资格。2、《赣州市商品房买卖合同》复印件1份，证明双方签订了合同并约定了相关的权利和义务；3、销售不动产发票复印件1份；证明原告已经履行了付款的义务。被告向本院提交书面证据有：1、被告营业执照、法定代表人证复印件各1份，证明被告的诉讼主体资格；2、国有土地使用证、建设用地规划许可证、房地产开发企业暂定资质证书、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证复印件各1份，证明被告具备商品房预售的法定条件；3、崇义县水利局出具的2014年9月13日和2014年12月11日施工日志、崇水利字[2016]56号关于中城河防洪墙沿岸地面禁止超设计回填加高的图、2016年6月28日被告发给崇义县国投公司的《关于文竹路与阳明大道间沿河西路请求尽快复工的报告》、2016年6月28日被告发给崇义县城建局的《关于文竹路与阳明大道间沿河西路请求尽快复工的报告》、2017年3月20日崇义县清泉水业有限公司安装队发给被告的申请复印件各1份，证明政府限制性行为和政府相关部门负责建设的配套设施未按时完工交付是被告未能按时交付房屋的二大原因之一；4、崇义县气象局出具的2015年1月至2016年3月份降雨统计表、降水量分类表、崇义县防汛抗旱指挥部出具的2014、2015、2016年降雨天数统计表复印件各1份，证明被告施工期间遭遇的大雨和暴雨等极端天气时间过长，这是导致被告逾期交房另一原因；5、被告先后于2016年4月26日和2016年6月23日向一期交房业主和二期交房业主寄送的复印件1份，证明被告在遭遇不可克服的客观情况，导致极有可能出现逾期交房的情况下，为避免原告的损失，及时履行了通知义务；6、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅使用说明书、被告向原告邮寄收房通知书的特快专递单和邮政机打发票复印件各l份，证明被告已完全具备交房条件，被告已履行告知原告收房之义务；7、关于实行住宅工程交工预验收信息公示的通知、竣工预验收信息公示复印件各1份，证明目的与证据3的证明目的一致。原告提交的书面证据经被告质证认为：证据1三性没有异议。证据2三性没有异议，但对证明目的有异议，不能证明合同第九条是无效的格式条款。证据3三性没有异议。被告提供的书面证据经原告质证认为：证据1三性没有异议，证据2暂定资质证书的发证时间是2016年6月19日，故对房屋开发资质有异议，同样也不能证明被告的证明目的，其他三性没有异议。证据3关联性、证明目的有异议，河堤与房屋没有关联性。证据4真实性、合法性、关联性均有异议，出具的数据不能准确反映实际情况，该情况也不是合同约定的不可抗力。同时也证明了被告延期交房的事实。证据5合法性、关联性有异议，反证了被告逾期的事实。证据6同意备案的时间是2017年1月24日，通知的时间没有反映，机打发票是2017年3月14日，从中可知被告的时间。远远超过了合同约定的交房时间。证据7三性均有异议。本院对原、被告争议的事实和证据综合认定事实如下：1、2014年10月2日，原、被告双方共同签订了编号为20140903711《赣州市商品房买卖合同》，合同主要条款约定：商品房位于崇义新世界购物公园(二期)8栋701号,建筑面积，114.89㎡。房屋总价款人民币487258.00元，出卖人（被告）交房屋期限为2016年4月30日前。对买受人逾期付款及出卖人逾期交房均载明违约责任，即：“……但经双方约定该违约金（买受人逾期付款、出卖人逾期交房）的金额累计均不超过（人民币）5000元”。其约定是对合同双方设定具有约束力,同时也体现了公平、对等原则，是双方真实意思表示，未违反法律及国家强制性的规定，本院予以采信。2、原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》为赣州市商品房买卖的示范文本，合同“签订合同注意事项”中已有明显提示，即：“2、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本相关条款中的空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人还可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。9、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其它需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。对于【】中的内容，必须以划‘√’方式选择其中一项，对于实际未发生或买卖双方不作约定的，应在空格部位打‘×’以示删除”。该合同载明注意事项，应属对签约方的风险提示，可认定为出具合同方已明确告知提醒签约方引起注意的风险警示。3、2016年4月27日，被告开具给原告的《销售不动产发票》，经审查真实有效，可证明原告支付购房款人民币487258元的事实，本院予以采信。4、被告向本院提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及2017年3月14日（付邮资时间）通过邮政快递向原告送达相关收房文书。以上书面证据可证明截止2017年3月14日被告已达到交付商品房的基本条件，遂之通知买受人（原告）验房，但从时间上看与合同的交房时间明显不符，因此，被告行为应属违约，这一事实本院予以采信。5、被告提供的证明其在建筑施工期间，因某些行政行为及雨天天数较多而导致逾期交房，本院认为，所依据的事实及理由均为客观因素，被告在签订合同时本应事前预见可能发生某种客观因素而导致逾期交房而发生违约的法律后果，而提前作出相应对策，未尽其责任，应属被告过错，因此，其证明效力明显不够，不具有不可抗力原因，所涉及的此类书面证据本院不予采信。本院认为，原、被告于2014年10月2日签订的编号为：20140903711《赣州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示。原告按合同约定履行了相关的付款义务，合同依法成立。关于原告主张合同属格式条款合同，并主张合同第九条第1款（2）条格式条款中“但经双方约定该违约金的金额累计不超过5000元”无效。对于这一点，原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第2页中“签订合同注意事项”第2条、第9条，均作出了风险警示，是对重要条款书面告知。再则从本院调取的供案件审理参考的规范性文件，即：赣市房字[2009]30号《关于正式使用商品房网上合同备案系统的通知》中对赣州市辖区的商品房交易使用的合同制定了合同样本，由各开发商统一下载作为房屋买卖交易使用。另外，被告在使用合同样本期间，按规定已向崇义县工商行政管理局报请备案，其备案目的，就是由工商行政管理机关对合同的合法性进行审查。在这里，本案不难看出双方签订的合同属合同示范文本。何谓合同示范文本，是指通过专业法规、商业习惯等确立的，为当事人订立合同时所参考的文本。《中华人民共和国合同法》第十二条第二款中明确规定：“当事人可参照各类合同的示范文本订立合同”，据此，明确了使用合同示范文本的制度。本案所涉《赣州市商品房买卖合同》即为赣州市房地产管理局监制使用的合同示范文本。鉴于被告在房屋交易使用合同选择的特殊性，因此，发生纠纷后就不能简单的适用格式条款的处理原则。本案应值得注意的是，案件所涉《赣州市商品房买卖合同》仅对合同文本构架和条款的完备性作了规定，合同预留有空格、手写及选择“√”或“×”等灵活协商部分，本院认为这是给予合同签订双方具体协商相关事项，供双方视交易具体情况磋商而确定，也是赋予合同双方平等商谈的空间，这符合民事主体双方在行使民事权利平等、自愿、诚实信用等的原则，据此，对该条款的法律效力不适用格式条款处理原则。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赣州铭豪实业有限公司在本判决生效后十日内，向原告李才秀支付违约金人民币5000元；二、驳回原告李才秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1068元，由被告赣州铭豪实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于赣州市中级人民法院。审 判 长  刘盛燕人民陪审员  刘福德人民陪审员  凌永玉二〇一七年七月十二日书 记 员  扶书英