山东省济宁高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济高新区商初字第283号
原告济宁市成器房地产经纪有限公司。
法定代理人黄成松。
委托代理人张伟，山东纵横统一律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人蔡艳芝，山东纵横统一律师事务所律师，特别授权代理。
被告山东雷泽实业有限公司。
法定代表人孔德志。
委托代理人常亚风，山东明廉律师事务所律师，特别授权代理。
原告济宁市成器房地产经纪有限公司诉被告山东雷泽实业有限公司委托合同纠纷一案，于2014年6月6日向本院起诉。本院受理后，被告山东雷泽实业有限公司向本院提出管辖权异议。本院作出（2014）济高新区商初字第283-1号民事裁定书，驳回被告山东雷泽实业有限公司的管辖权异议。被告山东雷泽实业有限公司提出上诉，济宁市中级人民法院作出（2014）济辖终字第275号民事裁定书，驳回了被告山东雷泽实业有限公司的上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济宁市成器房地产经纪有限公司的委托代理人张伟、蔡艳芝，被告山东雷泽实业有限公司的委托代理人常亚风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济宁市成器房地产经纪有限公司诉称，2013年4月18日，原被告双方签订了泉林镇“泉乡社区”项目全程营销策划和独家销售租赁代理委托合同。被告委托原告对济宁市泗水县泉林镇销售中心“泉乡社区”项目的独家销售租赁代理，包括本项目的住宅、商业以及车库、储藏室阁楼等相关物业；其中该项目的住宅销售面积约为92450平方米，商业销售面积约为39980平方米。原告代理佣金的支付计算方式为三种：⑴、住宅销售佣金=销售合同总金额x1.2%；⑵、商业佣金=销售合同总金额x1.4%；⑶、溢价佣金=（实际销售价-
销售底价）x销售面积x30%。代理佣金的结算时间：按月结算，被告应于次月5日前将销售佣金兑现当月的销售代理佣金。合同签订后，原告按照合同的约定招聘人员，营销策划，产品的推广，广告宣传，客户走访等的营销工作。开盘后该项目取得了良好的销售业绩，被告在取得房款后，仅向原告支付了部分住宅销售佣金，并未向原告支付溢价佣金，原告多次催要，但被告无视双方的约定拒不向原告支付溢价佣金。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令被告：1、终止双方所签订的《委托合同书》；2、支付原告代理佣金598371元；3、诉讼费用由被告承担。
被告山东雷某实业有限公司辩称，被告已经向原告超额支付佣金。理由如下：1、原告违反合同约定，未向被告提交销售计划和销售目标和任务书；致使销售工作无法有序开展，影响了整个楼盘销售。2、原告未经被告同意擅自撤离，存在严重违约，致使销售工作无法开展；3、被告违法合同规定，没有每月对销售具体数额进行汇报，同时也未经被告核对确认，致使现在未能结算，每月30日前一方制作的表格，由甲方核对，但原告没有制作表格。4、溢价佣金现在无法计算，销售数额太小，原告销售没有科学销售，只销售好的楼盘、无法计算平均价格。总之，原告没有按照合同约定进行精心策划，也没有指定科学的销售节点和节奏，而是现将好房子销售一部分，致使其他户型不好出售，原告存在严重违约，且原告擅自撤离的行为，属于终止合同行为。
经审理查明，2013年4月18日，被告山东雷泽实业有限公司（甲方）与原告济宁市成器房地产经纪有限公司（乙方）签订《泉林镇“泉乡社区”项目全程营销策划和独家销售租赁代理委托合同书》。合同约定：甲乙双方经过友好协商，就甲方委托乙方独家代理销售租赁甲方开发经营或拥有的“泉乡社区”项目事宜，达成协议。内容包括：甲方委托乙方对济宁市泗水县泉林镇销售中心“泉乡社区”项目的独家销售租赁代理，包括本项目的住宅、商业以及车库、储藏室阁楼等相关物业；其中该项目的住宅销售面积约为92450平方米，商业销售面积约为39980平方米，最终以实际可售面积为准。销售代理、租赁佣金计算以实际完成销售租赁面积为准；合作期限自合同签订日至项目销售完毕止；销售价格以开盘前甲乙双方最终确定价格为准；乙方的代理佣金为销售佣金＋溢价佣金；支付计算方式为三种：⑴、住宅销售佣金=销售合同总金额x1.2%；⑵、商业佣金=销售合同总金额x1.4%；⑶、溢价佣金=（实际销售价-
销售底价）x销售面积x30%。代理佣金的结算时间：按月结算，被告应于次月5日前将销售佣金兑现当月的销售代理佣金。双方合同还对权利义务等予以约定。2014年5月19日，山东雷泽实业有限公司认为济宁市成器房地产经纪有限公司长期未能完成销售任务，向济宁市成器房地产经纪有限公司发出《解除合同通知书》。
上述事实，双方没有异议，予以确认。
双方争议的焦点问题是：原告济宁市成器房地产经纪有限公司所要求的佣金数额是否能够成立？
对于该焦点问题，原告认为自己已经按照双方所签订的委托销售合同履行了委托销售的义务。原告的证据均已经证明，原告已经为被告代理销售房屋142套，代被告收回售房款26524583元，在房屋销售之后做了大量的跟踪回访工作，因此原告已经按约履行义务；后来原告撤离销售点也是双方约定的，在该过程中被告没有按照合同约定按期按时交付佣金，被告先违反合同约定。原告是对于佣金的价格及溢价的佣金是按照租赁协议的约定，原告所计算的佣金数额及溢价的数额符合约定。为支持自己的主张，原告提交如下证据：证据1﹥：《泉林镇“泉乡社区”项目全程营销策划和独家销售租赁代理委托合同书》。证明：被告委托原告销售位于济宁市泗水县泉林镇镇中心“泉乡社区”项目的独家销售租赁代理，双方之间存在代理销售法律关系；该合同《第六条》约定了销售价格的佣金提取（含销售佣金、溢价佣金）的计算方式代理佣金为销售佣金＋溢价佣金、住宅销售佣金=销售合同总金额＊1.2%、溢价佣金=（实际售价-
销售底价）＊销售面积＊30%。证据2﹥：《建议活动方案》、《泉林新城销售执行报告》、《泉林新城一期剩余房源营销推广计划》、《泉乡社区策略方案》、《认购总结及营销计划》、《市场调研分析》、《样板房建议》；证明：原告为代理销售制定了详细、周密、可行的方案及执行计划并且予以实施。证据3﹥《来访客户登记表》；证明：原告于2013年5月至2014年5月共计接待1080组客户接待信息证明了原告在销售代理过程中所做的销售执行及大量的回访跟进工作。证据4﹥：《山东雷某实业有限公司销售价格呈报表》；证明：被告向原告明确了销售代理楼盘的销售价格、楼盘底价均价价格。证据5﹥：《住宅楼购房合同书》142份、相应的《定金收据》、《认购协议》、《购房收款收据》及客户《银行房屋贷款》放款凭证，总销售额32722280元；证明：1）原告已为被告代理销售房屋142套，价格均高于销售价格呈报表中的销售底价均价价格；2）销售回款共计26524583元，142套的销售价格高于底价价格。证据6﹥：《泉林新城销售明细、结款说明》，并分别于2013年12月2日、2014年3月8日、2014年4月12日呈报于被告；证明：原告已将楼盘销售商品房142套销售情况、佣金计算方式及应付佣金额呈报给被告，被告未提出异议。证据7﹥：《银行账户明细》；证明：被告通过银行支付原告佣金140000元，其他支付方式为现金及工资代发、伙食费用共计302683元；证据8﹥被告为原告出具的解除合同通知书；证明原告在收到被告的通知书后撤离，被告违约又先行解除合同的事实。
对于上述证据，被告质证认为对证据1合同书的真实性无异议，但提出两点意见：1、合同第10条原告应当提供合同附件3份，策划服务书、销售底价明细表、销售节点及任务书，附件应经双方签字确认，原告提交的证据1不全面；2、根据合同第7.2.1款，我公司应当向对方提供银行账号，同时根据合同的第8.12款，客户同意购买时，乙方应当向客户收取房款，结合其他约定内容可确认在销售房屋时，原告收取的房款，再交付给被告公司；对证据2我方没有见到书面的材料，我方也没有确认，该证据不予认定，原告是为了官司自己补的；对证据3，作为代理人不了解，真实性庭后核实，根据记载内容不能支持原告的主张，该证据只是询问客户记载的姓名电话，同时接待人员也没有具体的名字；对证据4，李某是被告公司的不记名的股东，本案的原告是李某介绍的，实际的信函被告公司的法人代表及其他的股东在诉讼之前没有看到，但是盖章是被告的公章，约定了底价和均价，在最后计算代理佣金时，应当将全部房屋的销售回款综合计算才能确定是否达到均价，根据承诺，销售均价为2033元，金额为40130000元，现在还未达到该标准，所以无法计算现在的佣金；对证据5综合质证，对于售房合同及认购申请书的真实性无异议，套数、数据也没异议，房屋很多的款项还都没有缴清，每一个合同夹杂的雷某公司盖财务章的收据，该收据当时是根据合同的约定，财务将公司的财务章交给原告公司，原告以此向客户收款，但是收款后原告并没有将款项全额交给被告公司。收据上记载有的是现金，有的是刷卡（刷卡很多钱我们没有见到），转账（转账并没有到被告公司账户），原告应当将收据现金的数额、刷卡、转账的具体的明细、凭证弄清楚，我方的财务记载26524583元中有9475162元没有交给被告公司；对证据6没有见到，不予认可；对证据7无异议；对于证据8的真实性无异议。
对于该焦点问题，被告认为1、原告没有履行合同的相关义务，属于违约行为，原告在本合同中先期筹备、策划并且提报销售计划及方案，制定销售目标及任务书，在合同中约定了该材料必须经过双方签字确认；且在任务书中应当注明分期销售的节奏，但是在签订合同后原告没有提交，被告没有确认。根据合同第1.3款原告应当协助办理业主的商房和确权的工作，但是原告还未实施。另根据合同第8.12款，乙方应按双方确定的付款方式向客户收款，该款根据合同的其他条款6.3项应当将房款打到被告公司指定的账户，但是我公司账户只是收到1700余万元，；2、原告在未完成销售任务，未经双方协商的情况下擅自撤离，致使销售工作停顿，给楼盘及泉林社区的建设造成不可估量的损失，属于严重的违约行为；3、原告的佣金计算是单方的，虽然在大批的房屋中挑出了142套的好房屋进行倾销，但是很多的房款没有收回，合同约定的工作没有完成，义务没有严格的履行，因此我方不同意支付佣金。对于该焦点问题，被告没有提交证据。
综合分析原告提交的证据，该证据已形成证据链条，能够证实原、被告双方存在代理销售房屋的合同关系，原告依照合同约定代理销售房屋并实际履行了自己的义务，其证据效力予以认定。
本院认为，依法成立的合同对当事人双方具有法律约束力，当事人应依照合同约定履行自己的义务。原告济宁市成器房地产经纪有限公司与被告山东雷某实业有限公司签订《泉林镇“泉乡社区”项目全程营销策划和独家销售租赁代理委托合同书》后，履行了销售房屋的合同约定，被告山东雷某实业有限公司理应依照合同约定支付佣金。现原告要求解除双方所签订的《泉林镇“泉乡社区”项目全程营销策划和独家销售租赁代理委托合同书》的诉讼请求，被告亦同意解除，予以支持。被告辩称原告擅自销售好的楼盘，影响了整个楼盘销售且销售数额太小，溢价佣金无法计算，也无法计算平均价格的观点，没有证据支持。被告辩称原告所依据的销售额没有依据的观点，原告已提交了详细的销售合同及收款清单、佣金收取的明细表等，被告对此虽提出异议，但未提交证据证明自己的观点，其辩称不予采信。原告济宁市成器房地产经纪有限公司要求被告山东雷某实业有限公司支付佣金的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告济宁市成器房地产经纪有限公司与被告山东雷泽实业有限公司所签订《泉林镇“泉乡社区”项目全程营销策划和独家销售租赁代理委托合同书》终止履行。
二、被告山东雷泽实业有限公司支付所欠原告济宁市成器房地产经纪有限公司代理佣金598371元。限被告山东雷泽实业有限公司自本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费9783元，保全费3511元，合计13294元，由被告负担（该款原告已预交，被告直接支付给原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 田常明
审 判 员 刘 笑
人民陪审员 姚凌燕
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 王元英