河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫12民终896号上诉人（原审原告）毛会利，男，1982年3月24日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：王海军，河南蓝剑律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：贠赟，河南蓝剑律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）方双喜，男，1994年10月10日出生，汉族，住河南省范县。委托诉讼代理人：吕佳，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）三门峡涧桥房地产开发有限公司，住所地三门峡甘棠路与跑架路交叉口。法定代表人：赵玲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张云，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：林阳阳，河南恒翔律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。上诉人毛会利因与被上诉人方双喜、三门峡涧桥房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2018）豫1202民初3号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人毛会利及其委托代理人王海军、贠赟，被上诉人方双喜的委托代理人吕佳、被上诉人三门峡涧桥房地产开发有限公司的委托代理人张云、林阳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2014年4月24日，涧桥公司（卖方、甲方）同方双喜（买方、乙方）签订《正式认购书》一份，主要约定：小区名称为金水公寓1号楼2单元9层05号房屋，建筑面积约84平方米，认购价为402000元，定金为50000元。同日，方双喜向涧桥公司财务人员张芳账户存款50000元。2014年5月19日，涧桥公司（卖方、甲方）同方双喜（买方、乙方）签订《正式认购书》一份，主要约定：小区名称为金水公寓1号楼2单元9层05号房屋，建筑面积约84平方米，认购价为385920元，定金为193920元。同日，方双喜向涧桥公司财务人员张芳账户存款143920元。2015年3月10日，涧桥公司（卖方、甲方）同方双喜（买方、乙方）签订《正式认购书》一份，主要约定：小区名称为金水公寓1号楼2单元9层05号房屋，建筑面积约84平方米，认购价为373920元，定金为313920元。同日，方双喜父亲方来君向涧桥公司财务人员张芳账户转账120000元。涧桥公司对上述《正式认购书》的签订时间有异议，经本庭释明，不申请对《正式认购书》的签订时间进行鉴定。2015年6月26日，涧桥公司取得坐落于建设路五街坊66#楼的金水公寓项目商品房预售许可证【三建房预许字（2015）第003号】。2016年3月15日，涧桥公司向方双喜发出《交房通知书》。同日，方双喜向涧桥公司缴纳房款52000元，并缴纳工本费、测绘费、登记费合计280元。方双喜提交2018年1月24日三门峡市不动产登记信息查阅档案一份，经查询，方双喜在该中心没有不动产登记信息。另查明：毛会利因与涧桥公司民间借贷纠纷一案向本院提出诉前财产保全，本院于2015年11月5日作出（2015）湖民诉前保字第00130号民事裁定书，11月10日作出（2015）湖民诉前保字第00130-1号民事裁定书和查封令，查封三门峡市湖滨区建设路五街坊66号楼2单元0905号及1005号房屋。2016年6月23日，本院作出（2015）湖民初字第03114号民事判决，判决：涧桥公司偿还毛会利借款本金411438.33元及利息（利息按年息24%计算。以本金621250元为基数，从2014年9月1日至2014年12月3日利息为38103.33元；以本金521250元为基数，从2014年12月4日至2014年12月9日利息为2085元。即从2014年9月1日至2014年12月9日利息共计40188.33元，从50000元中优先扣除利息40188.33元后剩余9811.67元抵扣本金。从2014年12月10日至2015年1月10日，以本金511438.33元为基数计算利息；从2015年1月11日至本判决确定的给付之日，以本金411438.33元为基数计算利息）。限本判决生效之日起十日内付清。方双喜认为其购买涉案房屋的行为在前，法院查封在后，侵犯其合法权益，故提出异议，要求中止执行三门峡市湖滨区建设路五街坊66号楼2单元0905号房屋，本院于2017年12月8日作出（2017）豫1202执异69号执行裁定书，裁定：中止对三门峡市湖滨区建设路五街坊66号楼2单元0905号房屋的执行。毛会利不服该裁定，向本院提起诉讼。原审认为，原告毛会利对《正式认购书》的签订时间存在异议，经本庭释明又不申请对该签订时间进行鉴定，故本院对《正式认购书》的真实性予以确认。被告方双喜同被告涧桥公司签订的《正式认购书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方在认购书中已经对买卖所涉及房屋的位置、面积、价款进行了约定，该认购书已经具备了房屋买卖合同所需的要件，且被告涧桥公司在2015年6月26日也已取得了包括本案所涉房屋在内的金水公寓项目的预售许可。认购书签订后，被告方双喜分别在2014年4月24日、5月19日、2015年3月10日向被告涧桥公司缴纳了房款313920元。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，被告方双喜在本院查封涉案房产之前已经同被告涧桥公司签订了合法有效的书面买卖合同、支付超过总房款50%的房款，且被告方双喜名下并无其他用于居住的房屋，故被告方双喜对该涉案房屋享有的权利足以排除执行，原告毛会利的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回原告毛会利的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告毛会利负担。上诉人毛会利上诉称，第一，被上诉人三门峡涧桥房地产开发有限公司单方提供的与被上诉人方双喜签订的3份《认购书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容，且三门峡涧桥房地产开发有限公司已经将《认购书》收回并注明作废，一审法院将认购书认定为商品房买卖合同，认定错误。第二，被上诉人方双喜和三门峡涧桥房地产开发有限公司提供的三张银行小票，其中50000元和143920元两笔未显示存款方，120000元的银行小票存款方为方来君，不能证明者三笔款项为方双喜支付的房款；收款方均为张芳，不能说明该款项支付给了三门峡涧桥房地产开发有限公司，应当以该公司向方双喜开具收据的日期作为交纳房款的时间，该时间在财产保全之后。一审法院认定方双喜在房屋被查封之前支付房款超过50%，不能成立。第三，一审法院依据三门峡市不动产登记中心出具的房屋登记信息查阅证明认定方双喜名下无其他用于居住的房屋，不能成立。方双喜是范县人，不能证明方双喜在其他地方也无房屋。请求二审法院撤销一审判决，改判为撤销一审法院（2017）豫1202执异69号执行裁定，继续对三门峡市湖滨区建设路五街坊66号楼2单元0905号房屋的执行；一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人方双喜答辩称，第一，认购书对房屋的位置、面积、价款进行了约定，确定了合同当事人的名称、商品房的基本信息和销售方式以及房屋价款和付款方式，具备商品房买卖的主要内容。且三门峡涧桥房地产开发有限公司已经取得了商品房预售许可证，有真实的商品房可供交易，该认购书是双方当事人真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定应当认定该认购书为商品房买卖合同。第二，方双喜先后于2014年4月25日交付房款50000元，5月19日交付房款143920元，2015年3月10日交付房款120000元，2016年3月15日交付房款52000元，共计365920元（优惠后总价）。方来君和方双喜系父子关系，张芳为三门峡涧桥房地产开发有限公司公司财务人员，其收款行为为职务行为，故方双喜交纳房款的时间应以上述转款时间为准。上诉人所称的2016年3月15日的收据是方双喜所交纳房款汇总的收据，并不是第一次购房付款的时间。涉案房屋查封时间为2015年11月10日，因此在房屋查封之前，方双喜已经交纳了一半以上的房款。第三，原审时方双喜已经提交了交房通知书、入住手续表、装修保证金、物业服务费收据以及电费查询单等，足以证明方双喜已经入住该房屋，并且购房的目的就是为了居住。方双喜户籍所在地虽××范县，但长期在三门峡市区居住，经营熟食店，在三门峡市区除了该房屋名下无其他房屋。“无其他用于居住的房屋”是指在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。综上，方双喜是本案诉争房屋的权利人，该权利来源合法，足以排除执行，原判决事实清楚，判决正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人三门峡涧桥房地产开发有限公司答辩称，第一，方双喜与我公司签订的认购书可以认定为商品房买卖合同。该认购书具备了当事人的基本情况、商品房的基本情况、商品房价款的确定方式以及总价款等商品房买卖合同的主要内容。且我公司已经取得了商品房预售许可证，作为出卖人也在签约当日收受了方双喜支付的购房款。因此该认购书是双方当事人真实意思表示，可以认定为商品房买卖合同。三份认购书房屋总价款不一致是因为我公司当时有优惠活动，交一部分钱，公司就会给予不同优惠，房屋价款以最后一份认购书为准，三份认购书房屋总价款逐渐有个优惠幅度。第二，方双喜在2014年4月25日交房款50000元，5月19日交房款143920元，2015年3月10日交房款120000元，2016年3月15日交房款52000元，总房款共计365920元。法院查封时间为2015年11月10日，因此在查封裁定作出前，方双喜共交纳房款313920元。张芳为我公司财务出纳，其身份在我公司给方双喜开具的房款收据栏有明显标注而且房款收据上加盖有我公司的公章，这完全可以说明方双喜将该款项转给了我公司。第三，方双喜所购房屋系用于居住且方双喜名下无其他用于居住的房屋。综上，方双喜有足够的权利排除执行，原判决认定事实清楚，适用法律正确。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，被上诉人方双喜与三门峡涧桥房地产开发有限公司签订的三份认购书包括了当事人基本信息，商品房名称、位置、面积等基本状况，商品房价款的确定方式及数额，具备商品房买卖合同的基本内容，可以认定为商品房买卖合同。被上诉人方双喜在2014年4月24日签订第一份认购书当日按照约定支付了50000元定金，2014年5月19日签订第二份认购书当日按照约定支付了143920元，2015年3月10日签订第三方认购书当日按照约定支付了120000元，2016年3月15日方双喜又交纳房款52000元，共计支付房屋价款365920元。其中第三次和第四次支付的房款系其父亲方来君办理，上述款项均按照三门峡涧桥房地产开发有限公司的要求支付到该公司财务人员张芳个人账户上，三门峡市涧桥房地产开发有限公司在房款收据上加盖印章予以确认。因此可以认定方双喜按照认购书的约定履行了付款义务，三门峡涧桥房地产开发有限公司作为出卖人收受了购房款，该商品房买卖合同的主要义务已经履行完毕。且上述三份认购书签订的时间和银行回单上存款时间以及三门峡涧桥房地产开发有限公司财务单据上的时间一致，可以相互印证，能够形成完整的证据链证实在涉案房屋查封之前方双喜已经支付了313920元，占房屋总价款的一半以上。本案中方双喜在涉案××××市区名下无其他用于居住的房屋，其就涉案房屋的居住权应当予以优先保护。被上诉人方双喜以及三门峡涧桥房地产开发有限公司的辩护意见本院予以采信，上诉人的上诉理由依法不能成立。综上分析，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人毛会利负担。本判决为终审判决。审判长  申宇航审判员  肖爱祥审判员  苏国娜二〇一八年五月二日书记员  申卓玺