江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终1901号上诉人（原审被告）：连云港银泰置业发展有限公司。法定代表人：刘一鸣，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱树云，江苏同帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王存贵，江苏同帆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江润宇，男，汉族，1968年1月24日生，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：李寒松，江苏明亮律师事务所律师。原审第三人：韩加林，男，汉族，1970年9月25日生，现下落不明。原审第三人：张程，男，汉族，1975年7月7日生，现下落不明。上诉人连云港银泰置业发展有限公司（以下简称银泰公司）因与被上诉人江润宇、原审第三人韩加林、张程房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第01713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日立案受理后，依法组成合议庭于2017年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人银泰公司的委托诉讼代理人朱树云、王存贵，被上诉人江润宇的委托诉讼代理人李寒松到庭参加诉讼。原审第三人韩加林、张程经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人银泰公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、本案系商品房买卖合同纠纷，但被上诉人未能举证其主张的商品房买卖关系和预付购房款的事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，应当驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案事实不存在预付购房款的高度可能性，反而存在支付股权转让款的高度可能性，首先，针对同一笔款项，被上诉人曾通过诉讼主张是购买钢材款，后因诉讼失利，又诉讼称是购房款，如真是支付200万元用于购房，其第一反应就应当是购房款，而不应当是钢材款，故被上诉人的说法自相矛盾，该200万元不是购房款；其次，被上诉人斥资200万元购房，却未商谈价格、房型、面积等细节，也未签订购房协议，购房收据也没有，该情况与常理不符；再次，被上诉人曾向连云港五福临置业公司（以下简称五福临公司）购买商品房一套，仅出资50万元，却签订了商品房买卖合同，有购房收据、中介发票等，但本案出资200万元与之前购房的做法完全不同与常理不符；最后，被上诉人准确的知晓上诉人名称、银行账号，并向上诉人账号支付巨款必有原因，汇款的时间、数额与《股权转让协议》吻合，与证人及其他当事人的相关陈述吻合，足以证明该200万元是股权转让款，并非购房款。被上诉人江润宇答辩称，上诉人所提争议的事实一审法院已多次开庭审理，一审判决不存在认定事实错误，也不存在适用法律不当，更不存在枉法裁判，请求二审法院驳回上诉维持一审判决。原审第三人韩加林、张程未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。江润宇向一审法院起诉请求：请求判决银泰公司立即退还购房预付款200万元及利息。一审法院认定事实：一、银泰公司与五福临公司的法定代表人均为刘一鸣。五福临公司在连云港市××（现××）××东路××号开发的“人才交流中心专家楼”（海晟新寓）委托负责人为张程的连云港福双房地产销售代理有限公司（前身为连云港旺源地产销售代理有限公司）销售。2011年3月27日，江润宇以单价每平米3400元，总价512720元的价格一次性付款购买五福临公司开发的“人才交流中心专家楼”第AB幢无单元B305室房屋一套。江润宇称，购买该房屋系通过张程的福双公司以房屋销售底价购买，为此，福双公司收取江润宇代销费用12万元。江润宇称，张程知道刘一鸣为法定代表人的银泰公司在开发泰达大厦，张程公司可能还是销售代理公司，故向江润宇表示，如果江润宇购买，张程可以免去代销费用，为此，张程向江润宇提供了银泰公司的账号。2011年4月22日，江润宇通过银行电汇方式转入银泰公司银行账户200万元。二、2011年4月20日，银泰公司与韩加林就银泰公司名下泰达大厦项目及股权转让事宜订立《协议书》，约定转让款为2800万元，韩加林应于当年4月22日前向银泰公司支付定金200万元，余款在4月29日前支付完毕，如第三人违约，银泰公司有权解除协议，没收定金。银泰公司认为，江润宇向银泰公司支付的200万元，实际为韩加林所支付定金。三、韩加林现已下落不明，但其于2015年1月5日在连云港市公安局连云分局经济案件侦察大队就案外人董斌旭非法集资案中的谈话笔录中称，“张程与董斌旭想投资银泰公司项目，但两人都不想做法人，说让我当法人，我同意了。双方准备签订的协议书为张程与赵培全（银泰公司总经理）协商，购买项目资金为董斌旭出资，在签订协议签时，我特地打电话将协议内容告知董斌旭，董斌旭让我签字。协议签订后，因张程、董斌旭未按期向银泰公司支付‘保证金’和后续资金，协议并未履行。在2012、2013年时通过张程认识江润宇，一开始不知道江润宇汇款给银泰公司，知道江润宇与银泰公司打官司才听说，至于江润宇为何向银泰公司汇款不清楚”。银泰公司工程部部长赵培全在连云港市公安局连云分局经济案件侦察大队就案外人董斌旭非法集资案中的谈话笔录中称：“银泰公司在连云港这边情况我应该掌握的是最全面的，2010年前后，张程通过我朋友介绍帮江苏正泰房地产开发公司（以下简称正泰公司）销售海晟新寓商品房的，海晟新寓开发商是五福临公司，五福临公司欠正泰公司1000多万，通过诉讼把这个工程抵给正泰公司，正泰公司以五福临公司名义继续开发该项目。此后张程又通过我朋友找到我想代理银泰公司房产销售，我向董事长刘一鸣汇报了这个事，刘一鸣不同意，我就回绝了张程，2011年年底前后与张程就没有了什么联系。张程没有借钱给银泰泰达大厦这个工程，也没有向这个工程投资。和张程一起来的姓董的（董育君）、姓韩的（韩加林），我公司也不熟悉，他们也没有借钱给我公司泰达大厦项目或与银泰公司有投资关系”。赵培全在本案一审庭审中作为证人出庭作证，称：“2011年江润宇伙同张程有意购买银泰公司泰达大厦的股权，当时项目刚准备动工，当时签字是韩加林，谈的是张程，公司知道张程没有钱，张程称不是他与公司合作，而是他介绍人与我们合作，当时我公司和韩加林签署了协议，协议约定3天内付定金，后江润宇支付了200万元。支付完定金后，韩加林说和老板见面，老板就是江润宇，当时见面在万家灯火大酒店，可也是江润宇请的。”。四、2012年7月9日，江润宇具状以会计疏忽将200万元款项错汇入银泰公司账户为由以不当得利之诉于2012年8月2日诉至一审法院，要求银泰公司返还不当得利200万元及利息，并提供钢材购销合同，因钢材购销合同涉嫌虚假合同，江润宇于2013年5月以原代理人陈述事实有误为由申请撤诉。五、江润宇向银泰公司汇款200万元，双方未签订书面协议，银泰公司亦未向江润宇出具收条。江润宇解释称，江润宇通过张程打电话向刘一鸣进行了确认，同时因银泰公司尚未取得商品房预售许可证，根据相关规定，如未取得预售许可证而进行房屋销售要承担较重法律制裁措施，双方不签订书面合同也是为了规避法律。六、2012年7月23日，银泰公司取得泰达大厦项目的商品房预售许可证。张程公司并未代理销售该楼盘。一审法院认为，本案的争议焦点为，江润宇向银泰公司汇款200万元性质是购房预付款还是履行《股权转让协议》的定金？本案江润宇曾通过张程为负责人的福双公司向五福临公司购买房屋，福双公司按照五福临公司销售底价出售给江润宇海晟新寓第AB幢无单元B305室房屋一套，江润宇在向张程的公司支付12万元费用后仍获得了较大优惠。五福临公司与银泰公司系关联公司，江润宇通过张程购买银泰公司开发的泰达大厦有现实可能性。由于江润宇向银泰公司汇款之时，银泰公司的泰达大厦项目尚未取得预售许可证，张程的福双公司亦未明确代理银泰公司泰达大厦项目，且江润宇系电汇款项至银泰公司处，有银行电汇凭证，能够证明其给付银泰公司200万元，故江润宇未与银泰公司或张程的福双公司签订书面商品房销售合同，也未要求开具收条，也符合常理。关于银泰公司与韩加林《股权转让协议》问题。韩加林在连云港市公安局连云分局经济案件侦察大队的谈话表明，存在银泰公司与韩加林之间的《股权转让协议》，韩加林是代表张程和案外人董斌旭，协议签订过后，张程及董斌旭并未向银泰公司支付定金和后续资金，该协议并未实际履行，同时韩加林表示签订协议时并不认识江润宇。赵培全在连云港市公安局连云分局经济案件侦察大队谈话否认张程、董斌旭、韩加林与银泰公司有投资或借款关系，在一审法院作证称存在《股权转让协议》且幕后老板是江润宇，观点截然不同，同时因赵培全系银泰公司工作人员，一审法院对赵培全在连云港市公安局连云分局经济案件侦察大队所做谈话及一审法院所做证言，均不予采信。由此，银泰公司没有证据表明，江润宇向银泰公司的汇款系替韩加林或韩加林所实际代表的团体向银泰公司支付履行《股权转让协议》中的定金。综上，一审法院认为，江润宇有证据证明向银泰公司支付200万元，且存在该款项系预付购房款的高度可能性。从现有证据来看，银泰公司不能证明，江润宇所付款项系替韩加林履行交纳《股权转让协议》定金的合同义务。一审法院综合认定江润宇向银泰公司所支付的200万元系购房预付款，因双方并未最终订立《商品房买卖合同》，合同未成立的原因不可归责于江润宇、银泰公司双方，故银泰公司应当返还江润宇支付的购房预付款并自收到款项之日起按照同期银行存款利率向江润宇支付利息。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，一审法院判决：银泰公司于判决生效后十日内返还江润宇购房预付款人民币200万元及利息（按照中国人民银行同期存款利率自2011年4月22日起计算至实际返还之日止）。一审案件受理费22800元、保全费5000元、公告费1500元，共计29300元，由银泰公司负担。本院二审期间，上诉人银泰公司提交赵培全证人证言，证明江润宇没有在银泰公司买过房，但支付过一笔200万元的股权转让定金，后江润宇在第二步付款无法落实的情况下，找银泰公司协商退还200万元。其在公安机关谈话时并没有涉及到股权转让和200万支付的过程。被上诉人江润宇经质证认为，证人证言不具有真实性，首先，证人在公安机关明确否认与张程、董斌旭、韩加林有投资或借款关系，所谓的投资关系非常清楚，股权转让是投资关系中最直接的表现，证人证言与证人在公安机关的笔录相矛盾。其次，证人是上诉人法定代表人及上诉人法定代表人所涉的另一个房地产公司的副总经理或总经理，并非像证人所说的仅是一般员工，其隐瞒身份，其证言不具有客观性和真实性。再次，证人证言前后矛盾，不具有客观性，投资人与公司进行股权谈判，证人却某为其找的张程是介绍人，与介绍人进行谈判，将账户不给合同相对人，却给合同之外的介绍人，明显与常理不符；证人所说江润宇是韩加林的幕后老板没有任何依据。综上，证人证言与公安机关的证言及前几次开庭所作证言存在矛盾冲突，该证言依法不应采信。本院对上诉人银泰公司举证证据的认证意见为，该证人在一审中曾经出庭作证，故该证据不属于二审中的新证据，本院依法不予采信。本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人银泰公司与被上诉人江润宇之间是否存在房屋买卖关系及200万元是否为预付购房款。本院认为，江润宇无证据证明其与银泰公司存在房屋买卖关系。根据通常的房屋买卖习惯，买卖双方应当签订房屋买卖合同，约定选购房屋的位置、面积、单价及双方的权利义务等。但本案中，江润宇未能充分举证证明双方存在上述约定，辩称因涉案房屋未取得预售许可证、故未能签订书面合同才与银泰公司就房屋买卖事宜进行了口头约定，但银泰公司对此予以否认。江润宇称因其曾通过张程购买过法定代表人为刘一鸣的五福临公司开发的房屋获得较大利益，故仍通过张程购买法定代表人为刘一鸣的银泰公司开发的涉案房屋，本院认为，五福临公司与银泰公司是两个独立的法人，即使江润宇通过张程购买过五福临公司开发的房屋，也不能证明本案中江润宇通过张程介绍与银泰公司发生的仍然是房屋买卖关系，故本院认为江润宇的上述辩解均无事实依据，不能证明其与银泰公司存在直接的房屋买卖关系。本院还认为，江润宇的房款支付与常理不符，江润宇于2011年4月22日向银泰公司打款200万元，但银泰公司未向江润宇明确该笔款项系房款，也未出具收条，故江润宇称200万元是房款没有事实依据。另外，若双方存在房屋买卖关系，江润宇在未签订房屋买卖合同并支付房款一年后却以不当得利为由向银泰公司主张返还200万元钢材款也与常理不符。综上，本院认为，银泰公司与江润宇不存在房屋买卖关系，江润宇以其与银泰公司存在房屋买卖关系并要求返还200万元预付购房款及利息的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人连云港银泰置业发展有限公司的上诉请求和理由不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律错误，判决结果不当。依照《中华人民共和国合同法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第(二)项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条、第一百零八条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、撤销连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第01713号民事判决；二、驳回江润宇的诉讼请求。一审案件受理费22800、保全费5000元、公告费1500元，共计29300元，由江润宇负担；二审案件受理费22800元，公告费700元，共计23500元，由上诉人江润宇负担。决为终审判决。审判长 乙 斌审判员 程 晨审判员 吴雪莹二〇一七年十一月二十一日书记员 刘雨君严梓菡法律条文附录《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。