吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终551号
上诉人（原审原告）:张彦，住长春市高新区。
委托诉讼代理人：张严军，吉林卓行律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吉林天茂置业集团有限公司，住所地长春市高新区硅谷大街3333号606室。
法定代表人：徐晓红，总经理。
委托诉讼代理人：宿梦远，吉林功承律师事务所律师。
上诉人张彦因与被上诉人吉林天茂置业集团有限公司（以下简称天茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0193民初2116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
张彦上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张彦的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。一审法院在认定事实部分，是从“2017年7月27日，原告与被告签订《天茂湖认购协议书》一份”开始的，遗漏了张彦与天茂公司磋商的整个过程，特别是天茂公司单位工作人员对购买房屋贷款年限的承诺是张彦与天茂公司签订《天茂湖认购协议书》的主要前提。2.一审法院适用法律不当。首先，一审法院认为“原、被告于2017年7月27日签订的尾号为475的《天茂湖认购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，该协议书不违反法律的强制性规定，合法有效。”这显然是适用法律错误，在签订合同前，张彦与天茂公司的工作人员进行了充分的协商，并就自己最关心的贷款年限问题一再确认，在得到天茂公司的工作人员肯定后才与天茂公司签订其事前准备的格式合同，而就贷款部分的约定，格式合同中的约定并不是双方当事人的真实意思表示，不应发生法律效力。其次，一审法院认为：“该约定是双方当事人真实意思表示，并不符合法律规定的格式条款的相关内容。”属于适用法律错误，根据合同法第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案所涉合同是天茂公司单方事先制定的制式合同，甚至有天茂公司事先编订的合同编号，以上条款属于格式条款。再次，一审法院认为：“原告主张被告存在违约行为，无事实及法律依据，同时原告未按照认购协议书约定的时间向被告缴纳房款，其行为已构成违约。故原告无权要求被告返还定金。”这显然是适用法律错误，天茂公司的工作人员与张彦已就贷款条款等重要合同内容进行磋商并达成一致，而在张彦交付定金后，未能依照磋商内容履行，这是明显的违约，故天茂公司应双倍返还定金。
天茂公司辩称：1.天茂公司与张彦签订的协议书是双方真实意思表示，天茂公司的合同义务为交付房屋，并非为张彦提供贷款方面的决策。天茂公司并未通过协议约定加重张彦的义务，不属于格式条款，协议中已明确约定对于银行贷款政策，张彦负有自审义务，无法购买房屋并非由于天茂公司过错。2.由于张彦自身原因无法办理银行贷款，天茂公司已积极为其寻找解决办法，张彦可以选择一次性付款的方式，也可以通过其他的银行办理贷款业务，张彦由于自身原因拒绝履行支付购房款的义务，最终导致天茂公司依据协议书单方面解除合同，天茂公司无需向张彦返还定金。
张彦向一审法院起诉请求：一、请求人民法院判决被告双倍返还原告支付的定金共10万元，并按银行同期贷款利率支付利息。二、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实:2007年7月27日，原告与被告签订《天茂湖认购协议书》一份，该合同约定，原告购买被告开发的位于长春市高新南区超强街与宜居路交汇处，天茂湖E83栋103室房屋，该房屋总价整3255097元。该合同第一条约定了付款方式及付款期限，付款方式为商业按揭贷款，其中第一条第一款约定：“乙方（被告）签订本认购协议时需支付定金人民币5万元，应当在2017年8月2日前到天茂湖营销中心与甲方签订商品房买卖合同，付清剩余房款，交纳相关税费，递交按揭所需相关资料（银行需要），如逾期则视为违约行为，甲方（原告）有权解除本合同，并有权将该物业另行出售，且无需退还乙方定金。”该合同第一条第二款规定：“甲乙双方约定在签订本合同之前，乙方已经对按揭银行贷款政策（包括并不限于首付款额度，贷款利息等）和有关部门购房政策，（包括并不限于买受人的身份，户籍契税，印花税，认购后禁止更名等），进行全面详实的了解，对乙方是否符合相关规定已经进行自审，在签订本合同之后，乙方因上述情形违反约定的，不属于不可抗因素，仍然应当承担违约责任。”该协议第一条第三款约定：“乙方向银行申请按揭贷款的，应当在签订认购合同后，领取申请银行按揭贷款的相关资料，并按照认购合同中约定的时间签订商品房买卖合同及商品房买卖信息确认书，支付房屋首付款，付清政府规定的相关税费，个人购房抵押贷款的各项费用，提供办理个人购房抵押贷款的相关有效证明文件，如乙方符合银行按揭贷款条件的，应当在甲方通知三个工作日内与甲方签订商品房买卖合同协议及其附件，完整办理合同登记及个人购房抵押贷款的各项手续，否则视为乙方违约。”2017年7月27日，被告吉林天茂置业集团有限公司为原告出具收据，载明：今收到张彦定金人民币五万元。原告主张在签订合同磋商过程中，被告工作人员因向其确认，按照原告的条件可贷款20年用以购买该房屋，现因原告根据银行给出的相关答复，仅能贷款十年，故违反了基于诚实信用原则而产生的法定义务，存有违约行为，导致双方签订的协议书不能继续履行，故应当承担双倍返还已交付定金的义务。因原告未按照协议书当中约定的期限向被告交付房屋首付款，故被告吉林天茂置业集团有限公司于2017年8月29日向原告发出解除合同通知书，载明：“您于2017年7月27日购买的天茂温莎园项目E83号楼103号房，并签订了天茂温莎园认购协议书，根据以上协议的约定，您应在2017年8月2日前，缴齐购房首付款或全额房款，目前您已超过首付款或全额房款交款日，在此期间，我公司销售人员已经多次与您沟通，但是您一直未能交齐首付款或全额房款，根据双方签订的天茂温莎园认购协议书的约定，您已经违约，我司现通知您解除天茂温莎元认购协议书，依据天茂湖温莎园认购协议书，我司不予退还您之前交纳的定金，该商品房由我司另行出售。”
一审法院认为：原、被告于2017年7月27日签订的尾号为475的《天茂湖认购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，该协议书不违反法律的强制性规定，合法有效。各方当事人均应当按照协议书上所载明的内容履行各自的义务。根据协议书所载，原告向被告缴纳的人民币5万元性质为立约订金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收取定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。同时《中华人民共和国担保法》第六章对定金制度作了较为详细的规定，该法第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的，担保债务人履行债务后，定金应当抵作价款，或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。”故本案中，判定原被告双方当事人履约情况，成为本案是否适用定金罚则的依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业，将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，从法律规定上看，本案被告应承担的法定义务为在买受人支付了相应的对价款的情况下，将所有权交付给买受人，并且按照法律的规定，承担瑕疵担保义务及其他附随义务。此为作为房屋出卖人所应当承担的法定义务。无论从法律还是行政法规的角度上来看，被告均没有为原告提供贷款信息，并保证贷款信息真实的义务，同时被告作为房地产开发企业也并没有通过告知原告虚假的贷款年限以达到双方不能继续签订正式的商品房买卖合同的动机。从交易习惯和惯例上来看，办理银行贷款进而购买房屋，均为购房者的义务。同时根据双方签订的《天茂湖认购协议书》第一条第二款约定：“在双方签订本合同前，被告应当已经对按揭银行贷款的政策和有关部门的购房政策，进行全面详实的了解，对乙方是否符合相关规定进行自审，在签订本合同之后，因上述情形违反约定的，不属于不可抗力因素，仍然应当承担违约责任。”该约定是双方当事人的真实意思表示，并不符合法律规定的格式条款的相关内容，双方当事人均应当遵守该协议书当中约定的相关义务。故原告主张被告存有违约行为，无事实及法律依据。同时原告未按照协议认购协议书约定的时间向被告缴纳购房款，其行为已构成违约。故原告无权要求被告返还定金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：驳回原告张彦的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告张彦负担。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另，二审庭审中，本院与张彦和天茂公司工作人员紫彤微信聊天记录中兴业银行的工作人员张达明电话联系，张达明称其每年接触的客户太多，不记得有张彦这个人，但其知道紫彤，具体的事情其记不清了，但兴业银行可以做到贷款人年龄为49岁的情况下贷款20年，具体情况需要核实贷款人的资质。张彦认为张达明和其说的是能贷款10年，如果是优质客户可以长一些，张彦在从紫彤处得到张达明的联系方式后没有与张达明见面，是通过电话沟通的。天茂公司对通话过程没有异议，对通话内容也没有异议。
本院认为：1.张彦系完全民事行为能力人，其对所签订案涉协议书的内容应当知悉，张彦是在平等自愿的情况下签订的该协议书，故一审法院认定协议书合法有效正确。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款除了是当事人为了重复使用而预先拟定，还需符合拟定条款的一方当事人存在未予对方协商的条件，而案涉协议书虽是天茂公司为了重复使用而事先拟定，但张彦对协议书内容均知情，且协议书所涉条款不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的免除天茂公司责任、加重张彦责任、排除张彦主要权利的条款无效的情况，故张彦主张协议书条款无效没有事实及法律依据，本院不予支持。2.天茂公司认可张彦在与天茂公司签订协议书之前曾就其自身的贷款年限进行过咨询，但天茂公司没有为张彦办理20年贷款的义务，其也不存在就张彦的贷款年限问题进行虚假告知的情况，最终导致张彦未能购买房屋、协议书未能得以履行的责任在张彦，故张彦主张天茂公司向其双倍返还购房定金无依据，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由张彦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 李 迪
代理审判员 李东鹤
二〇一八年二月二十七日
书 记 员 孙千卉