上海市徐汇区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）沪0104执异93号
案外人：龚萍，女，1962年5月20日出生，汉族，户籍地浙江省嵊州市。
案外人：龚富琴，女，1963年2月11日出生，汉族，户籍地浙江省嵊州市。
委托诉讼代理人：陈我常（系龚富琴之夫），1960年1月31日出生，汉族，户籍地浙江省嵊州市。
申请执行人：上海徐汇融资担保有限公司，住所地上海市徐汇区漕溪北路18号21楼A座。
法定代表人：蒋晓军，董事长。
委托诉讼代理人：屠磊，上海九州丰泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何雄，上�九州丰泽律师事务所律师。
被执行人：上海腾冉实业有限公司，住所地上海市普陀区真南路1370号56幢17层1702、1703室。
被执行人：上海中发电气（集团）股份有限公司，住所地上海市浦东新区周浦镇沪南路3839号。
被执行人：铜陵市三佳电子(集团)有限责任公司，住所地安徽省铜陵市石城路（电子小区）。
被执行人：陈邓华，男，1963年1月15日出生，汉族，户籍地上海市。
被执行人：虞小珍，女，1964年4月4日出生，汉族，户籍地上海市。
被执行人：上海服装城股份有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇朱枫公路281号。
本院在执行（2014）徐民二(商)初字第1087号上海徐汇融资担保有限公司（以下简称“徐汇融资公司”）诉上海腾冉实业有限公司（以下简称“腾冉公司”）、上海中发电气（集团）股份有限公司（以下简称“中发公司”）、铜陵市三佳电子(集团)有限责任公司（以下简称“三佳公司”）、陈邓华、虞小珍、上海服装城股份有限公司（以下简称“服装城公司”）追偿权纠纷一案，案外人龚萍、龚富琴对执行上海市金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX号XXX层室、XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
龚萍、龚富琴称，2004年12月，其与服装城公司签订《上海服装城营业房联建协议书》（以下简称“《联建协议》”），约定：龚萍、龚富琴选定服装城公司XXX区第XXX幢第XXX间第XXX、XXX层的地块联建营业房，由服装城公司代办房屋产权证，服装城公司最迟应于2004年10月前交付使用，但其未按时交付。2012年1月6日，龚萍、龚富琴付清购房款、代办费、办理产权证费用等所有款项，并与服装城公司签订《上海市商品房出售合同》，约定：2012年11月30日前，由服装城公司向上海市金山区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。因服装城公司的原因，龚萍、龚富琴无法于2012年12月31日前取得房地产权证（小产证），2015年4月27日龚萍、龚富琴向上海市金山区人民法院（以下简称“金山法院”）提起诉讼，案号为（2015）金民三（民）初字第1631号，后金山法院判定服装城公司协助办理产权证。2016年5月18日，龚萍、龚富琴申请办理登记手续，由于系争房屋已被查封，致使其无法办理过户手续。故龚萍、龚富琴提出执行异议，请求中止对系争房屋的执行。
徐汇融资公司称，不同意龚萍、龚富琴的申请事项。1、龚萍、龚富琴系在系争房屋被查封后依据另案的生效判决提出执行异议，依据《最高人民法院关�人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。2、龚萍、龚富琴购买系争房屋并非用于居住目的，也并非名下无其他居住房屋，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的情形。
腾冉公司、中发公司、三佳公司、陈邓华、虞小珍、服装城公司均未答辩。
经审查查明，2004年12月8日，服装城公司与龚萍、龚富琴签订《联建协议书》，约定龚萍、龚富琴选定上海服装城XXX区第XXX幢第XXX间第XXX层的地块联建营业房，每间占地面积为136.80平方米，待国家有关部门核定为准。并约定服装城公司与龚萍、龚富琴签订《联建协议书》后，龚萍、龚富琴即向服装城公司交付联建房基础建设费，总计269,788元。2004年12月30日，龚萍、龚富琴向服装城公司交付房款258,000元。2009年8月17日，系争房屋取得上海市房地产权证（大产证），房屋用途载明“店铺”。
2012年1月6日，服装城公司与龚萍、龚富琴签订《上海市商品房出售合同》，龚萍、龚富琴向服装城公司购买系争房屋。约定：龚萍、龚富琴购买系争房屋的总房价款为269,788元（89,929元+179,859元）；系争房屋交付的标志为签订好本合同。同日，服装城公司向龚萍、龚富琴开具两份销售不动产统一发票，载明预收购房款11,788元（3929元+7859元）。龚萍、龚富琴向服装城公司支付办理系争房屋小产证在内的费用（含代办费）共计13,795.84元。同日，双方签订《合作经营协议》，载明龚萍、龚富琴将系争房屋交由服装城公司使用并收取返租金等。
2015年4月27日，龚萍、龚富琴后因房屋买卖合同纠纷向金山法院提起诉讼，要求服装城公司协助其办理系争房屋的房地产权证。该院经审理后判决支持了龚萍、龚富琴的诉请。在该案审理过程中，服装城公司对龚萍、龚富琴主张已按约付清了购房款等，以及因服装城公司的原因致使龚萍、龚富琴无法在2012年12月31日前取得房地产权证（小产证）等事实予以确认。
另查明，本院在审理（2014）徐民二(商)初字第1087号徐汇融资公司与腾冉公司、中发公司、三佳公司、陈邓华、虞小珍、服装城公司追偿权纠纷一案中，根据徐汇融资公司的申请作出财产保全裁定，于2014年6月17日查封了系争房屋。本院于2015年7月20日作出（2014）徐民二(商)初字第1087号案件的一审判决，判令腾冉公司向徐汇融资公司支付代偿款、担保费等，中发公司、三佳公司、陈邓华、虞小珍、服装城公司对腾�公司的付款义务承担连带责任等。
再查明，目前本院对系争房屋为第一顺位查封。
本院认为，本案审查中，要明确《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在具体运用上的区分。第二十八条规定的是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，针对的是泛指的不动产。第二十九条规定的是“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，针对的是“商品房”，且是“用于居住”的商品房。所以，较第二十八条而言，第二十九条是对特殊不动产的规定，这个特殊就在于“住宅商品房”。本案系争房屋（不动产）系“店铺商品房”，不是“住宅商品房”。故本案审查不适用第二十九条。
从本案审查查明的案外人与被执行人服装城公司的签约、履行角度看，案外人主张排除对系争房屋的执行符合了第二十八条的规定条件。故本案案外人提出的异议成立，本院予以支持。
关于申请执行人抗辩援引的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，因金山法院的结论并不是本院审查本案的依据，故不再赘述。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对上海市金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX号XXX层室、XXX号XXX室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 叶晓晨
人民陪审员 刘梅娟
人民陪审员 周丽丽
二〇一八年六月二十六日
书 记 员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除�行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。