上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2321号
上诉人（原审被告）：上海浒洋实业有限公司，住所地上海市松江区南期昌路751号1幢9楼9120室。
法定代表人：林品通，总经理。
委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：包兴旺，男，1987年12月28日生，汉族，住浙江省文成县。
委托诉讼代理人：吴亮，上海君澜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩智洋，上海君澜律师事务所律师。
上诉人上海浒洋实业有限公司因与被上诉人包兴旺房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初10769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海浒洋实业有限公司（以下简称浒洋公司）上诉请求：撤销原判第二、第三项，改判驳回被上诉人包兴旺的一审全部诉请。事实和理由：一、包兴旺无法使用租赁厂房的根本原因系因其未依法办理使用、经营租赁厂房所需的立项、环评等手续，故浒洋公司对此不应承担违约责任。1、双方于2016年11月14日就包兴旺承租上海市奉贤区XX路XX号部分厂房（即本案租赁厂房）事宜签订厂房租赁合同后，浒洋公司已依约向包兴旺交付租赁厂房，完成合同项下作为出租人应当履行的义务。2、租赁厂房交付后，根据一审判决认定事实及《调查笔录》可知，2016年年底中央环保稽查组至上海市巡查时，因在涉案厂房内承租企业（包括包兴旺）存在无证照、环保、用电消防隐患等问题，故涉案厂房所在XX园区XX城XX园区开发有限公司（以下简称A公司）要求各承租方停止经营并限期搬离。由此，系因包兴旺在租赁期间未按照相关法律法规的规定办理经营所需立项、环评等手续，导致在中央巡视组巡查和本市开展“五违整治”过程中被要求停止经营并限期搬离。3、就一审法院关于系因浒洋公司的断电行为造成包兴旺无法使用租赁厂房的认定，浒洋公司认为，一审法院将包兴旺自身存在的问题与租赁厂房所有权人上海B有限公司（以下简称B公司）的断电行为作出简单割裂和毫无关联性的认定有误，两者之间存在必然的因果关系，断电行为不应认定为是包兴旺无法使用租赁厂房的原因。需要特别说明的是，浒洋公司提交的《情况说明》可进一步表明，即使在断电期间，B公司偶尔仍会在夜间偷偷开启用电，以确保该期间内各承租人的正常使用和经营。二、包兴旺在承租本案租赁厂房后已实际使用，且其在无法继续使用租赁厂房后未及时与浒洋公司办理相应交接手续，故其应承担实际使用和未及时返还租赁厂房期间的租金。1、根据前述理由，包兴旺在断电期间仍可继续使用租赁厂房，且根据一审判决认定的事实和《调查笔录》可知，各承租企业均是在2017年1月至2月期间搬离涉案厂房的。同时，直至2017年4月7日浒洋公司与B公司才就租赁事宜达成协议，其中仍约定浒洋公司应于2017年6月30日之前完成清场。该些事实均可进一步印证包兴旺存在实际使用租赁厂房的事实，故一审认定包兴旺从2016年12月8日断电起即无法使用租赁厂房并在此后搬离，对此浒洋公司应为明知，故判决浒洋公司全额返还包兴旺租金，显属错误。在包兴旺未对其具体搬离时间履行举证责任的情况下，其实际搬离时间应以本案实际情况及《调查笔录》认定的时间为准，该期间的租金依法应由包兴旺承担。2、正是因为包兴旺未积极履行搬离租赁厂房后的返还义务，故其应承担租赁厂房在其占有控制期间的租金。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持浒洋公司的上诉诉请。
被上诉人包兴旺辩称：1、因为本案租赁厂房所在园区没有办理包括消防在内的相关审批手续，导致整个园区被封、被断电，无法使用。包兴旺承租本案租赁厂房用作仓库，实际并不涉及需要办理环评及审批的经营内容。2、包兴旺客观上无法正常使用租赁厂房是因为园区整体被封进行环保和违章整治，故并非包兴旺没有办理厂房交还手续就表明其一直使用租赁厂房。不同意浒洋公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
包兴旺向一审法院起诉请求：1、判决确认双方签订的厂房租赁合同于2016年12月13日解除；2、判令浒洋公司返还包兴旺自2016年12月16日起未使用的租金人民币（下同）35,000元；3、判令浒洋公司偿付包兴旺违约金70,000元。
一审法院认定事实如下：2016年11月14日，包兴旺、浒洋公司签订厂房租赁合同，约定：浒洋公司向包兴旺租赁坐落于上海市奉贤区XX路XX号的部分厂房，建筑面积为264平方米；租赁期限从2016年12月16日起至2018年12月15日止，2016年11月10日起至2016年12月15日止为装修免租期；年租金为70,000元，每6个月支付一次租金，金额为35,000元，提前15天支付，先付后用；如浒洋公司原因无法履行合同，应返还未使用的租金并偿付未履行天数租金50%的违约金。嗣后，包兴旺向浒洋公司支付租金35,000元并取得厂房。
2016年12月30日，A公司发布告知书，XX路XX号内的企业进行整改（无证照、违章建筑、环保问题和用电消防隐患）并于2017年1月3日前自行搬离。
2017年3月9日，B公司发布告知书，认为因浒洋公司在厂房租赁中存在违反双方协议的情形，终止与浒洋公司的租赁关系，各次承租人在收到本通知书7日内搬离。嗣后，双方协商未果，以致涉讼。
另查明，涉案厂房在房地产权证上登记的土地权利人为B公司，该公司同时取得相关的建设工程规划许可证。2016年7月，B公司将上述厂房出租给浒洋公司。2017年4月7日，浒洋公司与XX路XX号厂房租赁事宜达成协议，约定B公司返还浒洋公司租金并补偿损失2,380,000元。协议签订后浒洋公司自行与其转租方协商退场补偿事宜，所产生的后果由浒洋公司承担并于2017年6月30日前清场完毕。
再查明，2017年6月6日，包兴旺要求解除合同的诉状副本送达至浒洋公司处。
审理期间，浒洋公司方确认B公司在接到政府通知后曾对租赁厂房停止供电，时间从2016年12月8日至2016年12月22日左右，涉案厂房现由B公司自用。
一审法院至A公司调查，该公司确认：2016年底在对环境污染企业进行排摸期间，发现B公司企业中存在问题，主要是未做环评，因此要求他们停止经营并限期搬离，可能相关职能部门采取一些强制措施，B公司也可能断水断电；2017年1月3日后1至2个月内，相关企业基本搬离，只有一家尚有设备在租赁场所。浒洋公司确认尚有设备在租赁场所的承租人并非包兴旺。包兴旺确认从租赁厂房搬离后，该厂房即由B公司拆除通道并封门，现由其出租给案外人使用。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，在合同履行期间，由于出租方断电等行为，造成包兴旺无法实际使用租赁厂房，浒洋公司收取的未使用租金应予返还，虽然双方针对包兴旺何时无法使用租赁物的时间存在争议，但结合相关证据及浒洋公司的确认和调查所得，租赁场所从2016年12月8日起即断电而无法使用，此后包兴旺也搬离租赁场所，对此浒洋公司应是明知的，因此包兴旺所付租金35,000元应全额予以返还。同时由于浒洋公司方就租赁合同的履行存在违约行为，理应偿付违约金，但违约金请求金额过高，酌情予以调整。浒洋公司辩称无依据，不予采纳。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，于二○一七年十月三十一日作出判决：一、包兴旺与上海浒洋实业有限公司于2016年11月14日签订的厂房租赁合同于2017年6月6日解除；二、上海浒洋实业有限公司于判决生效之日起十日内返还包兴旺租金35,000元；三、上海浒洋实业有限公司于判决生效之日起十日内偿付包兴旺违约金7,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,400元，减半收取计1,200元，由上海浒洋实业有限公司负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就浒洋公司关于包兴旺无法使用租赁厂房的根本原因系因包兴旺未履行办理使用、经营所需的立项、环评手续等所致，浒洋公司对此不应承担违约责任的上诉主张，因浒洋公司并未提供相关职能部门确认包兴旺存在上述违法经营行为的切实、充分的依据，因涉案园区的整改行为导致包兴旺被园区管理方及产权人要求搬离租赁厂房，故一审法院认定系因出租方的相关行为导致包兴旺无法实际使用租赁厂房，并无不当。二审期间，浒洋公司并未提供新的证据足以推翻一审法院的认定，故对其该项上诉主张，本院不予采信。就浒洋公司关于包兴旺应承担实际使用和未及时返还租赁厂房期间租金的上诉主张，因一审法院系根据本案实际情况，对浒洋公司应返还包兴旺的租金以及应承担的违约金予以整体考量而确定相应金额，故尚属合理妥当，故对其该项上诉主张，本院亦不予采信。综上所述，浒洋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决尚属合理，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2,400元，由上诉人上海浒洋实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年三月十九日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……