大连市金州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0213民初1147号
原告：黄小霞，女，1976年9月25日出生，汉族，住辽宁省大连市经济技术开发区。
委托诉讼代理人：张素，系辽宁德济律师事务所律师。
被告：中国农业银行股份有限公司大连市分行，住所地辽宁省大连市中山区中山路10号。
负责人：石盛林，系该行行长。
委托诉讼代理人：宁子豪，系北京德恒（大连）律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司大连中山支行，住所地辽宁省大连市中山区港湾街5号。
负责人：孙伟，系该行行长。
委托诉讼代理人：宁子豪，系北京德恒（大连）律师事务所�师。
第三人：辽宁省拍卖行，住所地沈阳市沈河区热闹路**号。
法定代表人：申义，系该行行长。
委托代理人：李树久，男，1954年10月14日生，汉族，该行员工。
第三人：大连金普新区不动产登记中心（原大连金州新区房屋登记管理中心），住所地：大连市金州区黄海西路***号。
法定代表人：周斌，系主任。
委托代理人：魏宏亮，男，1985年3月18日生，汉族，该中心员工。
委托代理人：王红霞，系辽宁竞业律师事务所律师。
第三人：大连汇金大厦有限公司，住所地：辽宁省大连市金州区金兴路55号，
法定代表人：汤文喜，系该公司经理。
原告黄小霞诉被告中国农业银行股份有限公司大连市分行（以下简称农行大连分行）、第三人中国农业银行股份有限公司大连中山支行（以下简称农行中山支行）、辽宁省拍卖行、大连金普新区不动产登记中心（以下简称不动产中心）、大连汇金大厦有限公司（以下简称汇金大厦）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姜雷独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张素、被告农行大连分行、第三人农行中山支行的委托代理人宁子豪、第三人辽宁省拍卖行的委托代理人李树久、第三人不动产中心的委托代理人王红霞、第三人汇金大厦的法定代表人汤文喜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：大连市中院于2008年8月12日作出（2007）大执一字第24号民事裁定书，将位于金州区中长路和平街151号汇金大厦第五层作为抵押资产抵债给第三人农行中山支行，该裁定书已经生效。2012年9月14日，被告委托第三人辽宁省拍卖行对案涉资产进行拍卖，原告以480万元的竞拍价买下此部分资产。此后，原告去往第三人不动产中心处办理变更所有人登记，第三人不动产中心告知原告因案涉房屋仍登记在第三人汇金大厦处，应将该房屋按照法律文书的规定先变更至第三人农行中山支行处，变更的前提是第三人汇金大厦必须持相关手续亲自到不动产中心处办理房产分割手续。因原告是通过被告委托第三人辽宁省拍卖行以拍卖方式拍得案涉房屋，故无法直接将房产办理至原告名下。经原告多次请求，被告及第三人均拒绝配合原告办理过户手续，原告至今未取得该房�所有权，给原告造成巨大的经济损失，故诉至你院，1、要求被告及第三人立即配合原告办理房屋产权过户登记手续，即将位于大连市金州区中长路和平街151号的汇金大厦第五层办理至原告名下；2、诉讼费由被告承担。
被告农行大连分行辩称：原告陈述不属实，我行一直积极配合办理，因第三人不动产中心原因导致无法办理产权证明，我们认为该案应是行政案件，不应按照民事诉讼处理。
第三人农行中山支行辩称：原告陈述不属实，我行一直积极配合办理，因第三人不动产中心原因导致无法办理产权证明，我们认为该案应是行政案件，不应按照民事诉讼处理。
第三人拍卖行：拍卖程序合法有效，原告的行为跟拍卖行无关。
第三人登记中心：1.拍卖标的和所有权人不同，农行中山支行依法律文书取得案涉楼房，但实际拍卖人为农行大连分行；2.案涉房屋所有权登记应分两步，第一步变更登记，拍卖的是第五层，而整个汇金大厦是一个所有权人，根据法律规定，应首先申请变更登记进行分割，并应提供相应的材料，根据规定需要规划局批准汇金大厦是可以分割的方可分割所有权，一个楼层分割需要申请消防等程序，这个审批权不在我们这，变更登记需要规划局批准的材料，汇金与银行都没有给我们这个材料，我们就不能进行分割，经过批准，我们才能做变更登记，二是分割之后再做转移登记，是所有权人发生了变化，如果把分割的手续提交全了，应该由汇金提交相应的材料也未申请，所以我们就不能做转移登记。
第三人汇金大厦：这件事我去了规划局多次，也找了多位领导，说因为土地的问题，土地无法分割，就是办不了。
经审理查明，案涉房产汇金大厦坐落于金州区中长街道，建筑面积26389.26平方米，共五层，房屋产权证号为大房权证金单字第20000000**号。其所有人为第三人大连汇金大厦有限公司。该大厦所在地块为国有土地，汇金大厦通过出让方式取得国有土地使用权。被告农行中山支行与汇金大厦、大连润生堂集团有限公司借款合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2007年3月16日作出（2006）大民合初字第445号民事判决，判令大连润生堂集团有限公司偿还农行中山支行借款本金400万及利息，农行中山支行对汇金大厦提供的抵押物（案涉房屋）享有优先受偿权。该判决生效后，进入执行程序。在该案执行期间，2008年8月12日，大连市中级人民法院作出（2007）大执一字第24号民事裁定，将汇金大厦第五层作价6,368,832元抵顶农行中山支行全部债务。2013年3月25日，大连市中级人民法院向第三人不动产中心下达协助执行通知书，要求将汇金大厦所有的位于金州区中长街汇金大厦第五层2903.06平方米过户给第三人农行中山支行，但不动产中心并未能办理该过户。另查，2012年7月31日，被告与第三人辽宁省拍卖行签订《辽宁省委托拍卖合同》，被告农行大连分行委托第三人辽宁省拍卖行拍卖案涉汇金大厦第五层2,903.06平方米房屋，拍卖总保留价为480万元。委托拍卖时，案涉房产仍登记在第三人汇金大厦名下，委托拍卖人即本案被告并非所有权人。2012年9月14日，原告通过第三人辽宁省拍卖行以拍卖的方式购得案涉房屋，拍卖成交价480万元；2012年10月26日，原告向第三人辽宁省拍卖行支付了拍卖款项，第三人辽宁省拍卖行为其出具发票。再查，案涉汇金�厦第五层一直由第三人汇金大厦占有、使用、收益。
上述所查明的事实，有原告提供的拍卖企业举办拍卖活动备案登记表、委托拍卖合同、房屋抵押登记授权委托书、法律文书、无房产证证明、同意注销抵押权证明、房屋所有权证复印件、拍卖成交确认书、拍卖手续费发票等，第三人农行中山支行提供的调查笔录、法律文书、资料明细表复印件等以及原、被告的当庭陈述笔录在案为凭，经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，不动产物权的变更应当依照法律规定。本案中，第三人农行中山支行依照大连市中级人民法院作出的（2007）大执一字第24号民事裁定，以以物抵债的方式从第三人汇金大厦处获得案涉房屋后，被告委托第三人辽宁省拍卖行对案涉房屋进行拍卖，原告拍得该房屋并交纳拍卖所需的全部费用，故被告农行大连分行、第三人农行中山支行均应在拍卖完成后协助原告完成案涉房屋所有人的变更登记。因涉案标的物系房屋，属不动产，所有情况的变动需在所属地区的房屋产权登记管理部门进行变更登记后方可实现所有权的变化。现案涉房屋的所有人信息与汇金大厦其余四层一起登记在编号为大房权证金单字第20000000**号的所有权证书内，原告如欲取得拍得房屋的所有权，首先应对该产权证内登记的房屋进行权利人分割。依照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条规定，该变更行为需由不动产权利人，即本案第三人汇金大厦向第三人不动产中心申请分割变更，之后第三人农行中山支行方能依法取得该房屋所有权。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条第三款规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，需核实不动产界址、空间界限、面积等籍权调查成果是否完备，权属是否清楚，界址是否清晰，面积是否准确等相关内容，对此内容的确定需多部门予以认定。现第三人汇金大厦并未完成案涉楼房权利人的分割，第三人农行中山支行亦未取得案涉房屋的所有权，被告在对外拍卖时也未取得案涉房屋的所有权。而除第三人不动产中心外，办理房屋产权证明需要建委、质监站、消防、环保部分等多部门配合才能完成，具有严格的法定程序，不适用于强制履行，且即使本院判令被告协助原告办理产权证明，该判决亦无法确定履行期限，不具有可执行性，故对原告要求被告协助原告办理房屋产权证明的诉讼请求本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告黄小霞要求被告中国农业银行股份有限公司大连市分行、第三人中国农业银行股份有限公司大连中山支行、辽宁省拍卖行、大连金普新区不动产登记中心、大连汇金大厦有限公司立即配合原告办理房屋产权过户登记手续，即将位于大连市金州区中长路和平街151号的汇金大厦第五层办理至原告名下的诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交），由原告黄小霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 姜 雷
二〇一八年四月四日
书记员 赵丽娜