北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终1414号
上诉人（原审原告、反诉被告）仇萦，女，1970年12月30日出生。
委托代理人杨士搏，北京卓航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王兰萍，女，1962年11月20日出生。
委托代理人罗峰，北京市华策律师事务所律师。
委托代理人张迺光，北京市华策律师事务所律师。
上诉人仇萦因与王兰萍房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第28406号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年8月，仇萦起诉至原审法院称：我与王兰萍在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）的居间服务下于2015年5月19日签订了编号为M×××××××的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》，约定：由王兰萍向我出售由其所有的位于北京市西城区闹市口大街×号院×号楼1113号房屋（以下简称诉争房屋），成交价款为3855000元；我为一次性付款购房。因我当时并不具备购房资格，我告知王兰萍将以我父亲仇德虎的名义购房，并于几日后变更合同主体。我依约支付房款505000元，合同约定在办理产权过户前一天及当日支付剩余款项。因之后王兰萍不同意将合同买方主体变更为仇德虎，又以种种理由拒绝办理房屋过户手续，我于2015年9月初取得购房资格，王兰萍仍就不同意办理过户手续，故诉至法院，请求：判令王兰萍继续履行合同，将位于北京市西城区闹市口大街×号院×号楼1113号房屋所有权过户至仇萦名下，并将房屋交付给仇萦。
王兰萍辩称：认可签订合同的时间，但不同意仇萦的全部诉讼请求，理由如下：一、本案所涉合同未能履行系因仇萦违约在先。本合同签订后，仇萦未按照约定如期向我付款。双方约定的2015年5月19日支付定金10万元，但仇萦直到2015年5月24日才付清；仇萦应于2015年6月19日支付我40.5万元，但仇萦在支付40万元后一直未支付剩余的5000元，直至2015年8月19日将上述5000元在我不知情的情况下汇入我账户。二、2015年7月底，我接到中介工作人员电话，中介工作人员称仇萦要求将买受人变更为其父亲，要求我签订相应的补充协议，遭到我拒绝后，仇萦仍坚持要求变更合同主体，并谎称曾与我口头提过。三、仇萦未按期履行合同，造成本案争议房屋无法正常过户。2015年8月17日，我与中介工作人员及仇萦见面后，仇萦仍坚持要求将买受人进行变更，并拒绝与我至房管部门办理网签。同时，仇萦及中介工作人员称仇萦未进行购房资格核验，双方无法办理网签手续，直到2015年9月7日，仇萦才通知其已经做好核验。四、双方约定在办理过户手续前一日及当日支付剩余房款，补充协议约定过户日期为2015年8月19日，故仇萦应当在2015年8月19日前支付剩余款项，但仇萦至今未支付上述款项，且因仇萦的原因，双方未能按照合同约定在2015年8月19日完成房屋产权转移登记手续。五、仇萦的上述违约行为，根据《买卖合同》及《补充协议》的约定，我有权单方面行使合同解除权。
王兰萍反诉称：基于本诉的答辩意见，现提出反诉，请求法院判令解除双方2015年5月19日签订的《买卖合同》及《补充协议》。
针对王兰萍的反诉，仇萦辩称：不同意王兰萍反诉请求，我没有违约行为，是王兰萍在履行合同中实际行动与约定不符，故意设置障碍阻止合同履行。因房屋价格上涨，王兰萍是为了将房屋再次出售而解除合同。双方确实约定了在2015年8月19日前办理房屋过户手续，因王兰萍不同意房屋过户至我父亲名下，导致无法办理房屋过户手续。现我具备购房资格，不同意解除双方之间的合同。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人未提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
本案中，双方当事人于2015年5月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：M×××××××）及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方约定仇萦应当于办理房屋权属转移登记当天支付王兰萍125万元，并于过户前一天以资金监管方式向王兰萍划转210万元；双方又于《补充协议》中约定2015年8月19日前共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，故仇萦应当在2015年8月19日前支付上述款项，但仇萦未按照上述期限支付剩余款项已经超过10日，故王兰萍依照合同约定主张解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，于法有据，法院予以支持。因王兰萍提交的证据不足以证明仇萦于2015年9月18日已收到涉案合同的解除通知，故以其当庭行使解除权认定为解除合同的时间为宜。
庭审中，仇萦提出王兰萍在签订合同时即已明知仇萦不具备购房资格，王兰萍同意将合同主体变更为仇萦父亲，因王兰萍反悔导致仇萦办理房屋权属转移登记手续存在障碍的主张，因庭审中仇萦、王兰萍均认可仇萦系于2015年9月初通过购房资格核验，故仇萦在签订合同时，对其自身并不具备购房资格系明知，仇萦申请证人出庭证明王兰萍在签订合同时即明知仇萦不具备购房资格并同意变更涉案合同主体，因证人贺×当庭陈述与短信记录内容存在矛盾之处，故法院对其所作证言不予认可；因北京我爱我家房地产经纪有限公司与仇萦之间就涉案房屋存在居间服务合同关系，在没有其他证据佐证的情况下，其工作人员的证人证言不能充分证明仇萦的主张，故法院对于仇萦上述主张不予支持。仇萦主张继续履行合同，但至2015年8月19日双方约定办理房屋权属转移登记时，仇萦不具备相应购房资格，也未按照约定支付剩余房款，王兰萍已当庭行使解除权，故法院对仇萦要求王兰萍继续履行合同，将诉争房屋所有权过户至仇萦名下并交付房屋的诉讼请求，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定于2015年10月判决：一、王兰萍与仇萦二○一五年五月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：M×××××××）及《补充协议》于二〇一五年十月十六日解除；二、驳回仇萦的诉讼请求。
判决后，仇萦不服，上诉至本院称：签订合同时，双方协商一致先由仇萦与王兰萍签订买卖合同，后期将买受人变更为仇萦的父亲仇德虎；后来要求王兰萍办理过户手续时，王兰萍因为诉争房屋的房价上涨厉害，不认可变更购买人的约定；之后仇萦积极办理购房资质，于2015年9月初办下来，但是超过了合同期限，违约责任不在仇萦；综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持仇萦的诉讼请求，即王兰萍将诉争房屋过户至仇萦名下，并将诉争房屋交付给仇萦。
王兰萍同意原审判决。
经审理查明：2015年5月19日，王兰萍（出售方、甲方）与仇萦（买受方、乙方）签订《买卖合同》，约定：甲方所售房屋为北京市西城区闹市口大街×号院×号楼1113号，建筑面积54.22平方米；经甲乙双方协商一致，上述房屋成交总价为385.5万元；乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元，定金通过自行交接方式划转。关于房屋价款的支付，该合同第四条约定乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款，并对具体付款方式及期限约定如下：第一次，于2015年6月19日房源核验当天，乙方向甲方支付40.5万元，自行交接方式划转；第二次，于办理房屋所有权转移登记当天，乙方向甲方支付125万元，资金通过自行交接方式划转；第三次，于过户前一天，乙方向甲方支付210万元，资金通过资金监管方式划转。关于房屋的交付，该合同第七条约定：甲方应当在过户后10日内将该房屋交付给乙方。关于违约条款，该合同第十条约定：“（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：……2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。”关于合同解除条款，该合同第十一条第一款约定：“如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出书面通知到达乙方起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。”
后王兰萍（出卖方、甲方）与仇萦（买受方、乙方）在我爱我家公司（见证方、丙方）的见证下签订《补充协议》，约定：“第一条：甲方同意将位于西城区闹市口大街×号院×号楼1113的住房出售给乙方。第二条：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。第三条：经甲乙双方友好协商同意，约定于2015年8月19日前共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，若未按约定时间完成过户手续，则甲方所收到乙方交付的定金￥505000元整作为违约金，不予退还……第七条：其它……3、本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》向抵触，以本协议为准”。
关于仇萦向王兰萍支付的款项情况：于2015年5月19日支付2万元，于2015年5月23日支付5万元，于2015年5月24日支付3万元，于2015年6月19日支付40万元，于2015年8月19日支付0.5万元。
仇萦诉至原审法院，请求判令王兰萍继续履行合同，将位于北京市西城区闹市口大街×号院×号楼1113号房屋所有权过户至仇萦名下，并将房屋交付给仇萦。王兰萍不同意仇萦诉讼请求，并于2015年10月16日当庭提起反诉，请求法院判令解除双方2015年5月19日签订的《买卖合同》及《补充协议》。仇萦不同意王兰萍的反诉请求。
原审法院庭审中，仇萦提交《定金收据》，证明王兰萍收到定金10万元，该收据上日期显示为2015年5月19日；王兰萍认可定金收据上的签名为其所写，但日期并非本人填写，签订合同当日收到仇萦支付的2万元，之后仇萦分两次以汇款方式支付了剩余定金；仇萦对王兰萍上述支付定金款项的陈述表示认可。同时，仇萦提交银行卡客户交易查询单，证明仇萦具备一次性付款的能力；王兰萍认为该证据与本案无关。
原审法院庭审中，王兰萍提交录音资料及微信、短信往来记录，证明合同无法履行是仇萦的过错，仇萦未进行付款也未进行仇萦购房资质的核验，同时证明我爱我家公司2015年8月17日及2015年8月18日通知王兰萍去办理网签及过户，但实际上是与王兰萍谈合同主体变更事宜；仇萦除对短信记录的真实性无法核实外，认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。另，王兰萍提交了《律师函》、邮递单及快递查询打印单，快递查询打印单中注明签收人为“他人收”，证明王兰萍依照合同约定于2015年9月16日向仇萦递交解除合同的通知，仇萦于2015年9月18日收到解除合同通知；仇萦称未收到该份材料。
关于双方是否协商一致变更诉争房屋的购买人为仇萦的父亲仇德虎，原审法院庭审中，仇萦申请我爱我家公司工作人员蒋桐林、贺×出庭作证，蒋桐林、贺×称：签订合同时三方均知道仇萦没有购房资质，同意过几天签订补充协议变更买受人，但是后来王兰萍一直推脱。对上述证人证言，王兰萍以蒋桐林、贺×有利害关系为由不认可，并于本院审理中称：2015年8月8日，仇萦发短信说让变更为仇萦父亲名下，表示帮不了她。仇萦在本院审理中称：2015年8月8日前找过王兰萍协商，有我爱我家工作人员的证言可以证明。另外，证人贺×出庭时，认可王兰萍提交的其与王兰萍之间的短信记录。同时关于仇萦为什么不直接用仇萦父亲即仇德虎的名字签订合同，仇萦称：签订合同是晚上，房屋本来是仇萦的父亲作为买受方，但是时间太晚了，仇萦父亲来不了，所以协商一致用仇萦的名字签订买卖合同，之后变更为仇萦的父亲。
本院审理中，王兰萍陈述解除合同的理由：定金没有按照约定支付；约定2015年6月19日支付的40.5万元，有0.5万元迟至2015年8月19日才支付；后面的125万元、210万元均没有按照约定支付。对此仇萦辩称：因为取款机限制当天支付了2万元；0.5万元之前忘了，还以为是过户时候给。
上述事实，有《买卖合同》、《补充协议》、《定金收据》、银行凭证、中国民生银行个人账户对账单、短信记录、微信记录、录音资料、律师函、快递单、原审法院庭审笔录、本院庭审笔录及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：《买卖合同》及《补充协议》系仇萦、王兰萍的真实意思，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效合同，双方均应按照约定履行各自义务。
作为买受人的仇萦应确保自己在过户前具备购房资质，仇萦自认其于2015年9月初才取得购房资质，如果按照合同约定将诉争房屋过户至仇萦名下，诉争房屋最早也只能在9月初才可以过户至仇萦名下，这也已超过了约定的过户期限即2015年8月19日。虽然办理过户手续属于出卖人王兰萍的义务，但是仇萦与王兰萍的合同将过户与付款挂钩，买受人仇萦应按照合同约定按期付款，如果因为仇萦的原因导致不能按期过户，进而影响按期付款，责任应归咎于仇萦。就本案而言，仇萦应在过户当天向王兰萍支付125万元、过户前一天向王兰萍支付210万元，上述两笔款项仇萦直至王兰萍起诉前仍未向王兰萍支付，这已符合约定的解除条件，王兰萍据此向法院提出解除双方之间的《买卖合同》及《补充协议》，2015年10月16日王兰萍当庭表示解除，据此原审法院支持了王兰萍的反诉请求，并无不当，本院予以维持。相应地，仇萦的本诉请求不应得到支持。
仇萦主张王兰萍签订合同时就明知仇萦不具备购房资质，且王兰萍同意变更买受人为仇德虎，并有我爱我家公司工作人员的证言为证。一方面，仇萦自知自己没有购房资质，我爱我家公司工作人员作证时也表明知晓仇萦不具备购房资质，但是是否具备购房资质对合同的履行具有重大的影响，本案的合同是在我爱我家公司的居间下形成，在没有王兰萍明确认可知晓仇萦不具备购房资质的情况下，仅有我爱我家工作人员的证言不足以证明王兰萍知晓仇萦不具备购房资质，另外，即使王兰萍知晓仇萦不具备购房资质，因为仇萦自己也知晓，所以王兰萍与仇萦在我爱我家公司的居间下仍然签订了合同，上述情况不足以免除仇萦因为不具备购房资质进而影响付款的责任；另一方面，当事人协商一致，可以变更合同，故本案应明确双方是否对将买受人变更为仇萦的父亲仇德虎协商一致，仇萦主张与王兰萍协商一致，我爱我家公司工作人员到庭佐证，但是除此之外，并无书面文件佐证，我爱我家公司工作人员的证言中虽提及了王兰萍同意变更买受人，但我爱我家公司并未在《买卖合同》签订后促成仇萦与王兰萍之间就此达成书面协议，而且此后仅是在2015年8月8日仇萦与王兰萍的短信往来中可以看出双方协商变更买受人，王兰萍彼时并未表示同意，据此只能认定仇萦与王兰萍就变更买受人未协商一致。综上，仇萦的上述主张均不成立。
综上所述，仇萦的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费18820元，由仇萦负担（已交纳），反诉案件受理费18820元，由仇萦负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费37640元，由仇萦负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 高 磊
代理审判员 马兴芳
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 徐方烁