长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长经开民初字第00079号
原告（反诉被告）：长春市长韵速递有限公司，住所地：长春市朝阳经济技术开发区。
法定代表人：王玲，该公司经理。
委托代理人：张立廷，上海市北方律师事务所律师
委托代理人：边东阳，该公司经理。
被告（反诉原告）：吉林省江南通信电缆有限公司，住所地：长春市经济技术开发区。
法定代表人：邢军，该公司经理。
委托代理人：陈文蕾，吉林瀛春律师事务所律师。
原告（反诉被告）长春市长韵速递有限公司（以下简称长韵公司）与被告（反诉原告）吉林省江南通信电缆有限公司（以下简称江南公司）租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。长韵公司的委托代理人张立廷、边东阳，江南公司的法定代表人邢军、委托代理人陈文蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长韵公司诉称：2012年11月，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告出租的位于长春经济技术开发区世纪大街1567号的房屋，租赁期限自2012年12月20日起至2016年12月19日止。合同签订后，原告依约向被告支付了截至2014年12月19日的房屋租金。2014年9月底，原告安排工作人员前往被告处口头明确告知原告将不再继续使用该房屋，并与被告方协商处理解除合同退租善后事宜。因被告提出过高索赔要求，致使双方协商未果。事后原告向被告发出《通知书》书面通知被告解除上述《房屋租赁合同》，希望与被告协商解决合同解除后的善后事宜，但被告不配合，故诉至法院，请求人民法院依法判令：1、解除原告与被告之间签署的《房屋租赁合同》；2、本案诉讼费由被告承担。
被告江南公司答辩并反诉称：1、本案原告不享有合同法定解除权，无权单方解除合同；2、原告不享有任意解除权；3、本案不存在“不能强制履行”的问题；4、因为被告按照约定同意原告对于厂房进行了相应改造，原告在厂房地面大约敲下了将近1070个孔洞，全面损毁地面，如果原告提出解除房屋租赁合同，被告的厂房将无法顺利继续出租，所以原告应按照约定继续履行租赁合同。同时，根据双方合同约定，租期为4年，第一、第二年每年租金为1343645元，第三、第四年每年租金1437700元。长韵公司目前仍在使用房屋，按照合同约定长韵公司应于2014年12月1日前缴纳租金，但长韵公司已经逾期一个多月没有支付租金。同时，长韵公司尚拖欠电费未付。故请求人民法院依法判令：1、长韵公司继续履行合同；2、长韵公司支付江南公司租金1437700元及滞纳金；3、长韵公司支付欠缴的电费708521.42元及电费滞纳金；4、案件受理费等诉讼费用由被反诉人承担。
长韵公司针对江南公司的反诉答辩称：我方不同意继续履行合同，我方已经通知反诉人要求解除合同，事实上我方已经撤离了场地。所以这个合同并没有履行。如果我方没有法律上的解除的理由，也是我们擅自解除合同，也愿意按照法律判决承担相应责任。我们不能履行合同，就不应再付租金了。电费的问题需要双方再进一步核实具体电费的金额及付款流程。
经审理查明：2012年11月，原告长韵公司（乙方）与被告江南公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将其位于本市经济技术开发区世纪大街1567号厂房出租给乙方，用于快递操作及办公住宿；甲方应于2012年12月1日向乙方交付房屋，乙方免租金装修期为20天；租赁期限为4年，自2012年12月20日起至2016年12月19日止；租金标准为第一、第二年年租金为1343645元，第三、第四年年租金1437700元；租金采用先付后用原则，按每12个月为一个支付期，租金自本合同约定的免租金装修期届满后第二日开始计算，首期租金由乙方在首期租金起算前五日内向甲方支付，以后各期租金必须在距每一支付期开始的五天前全额付清；租赁期间乙方使用该房屋所发生的水、电、通讯等公用事业费用均由乙方承担；乙方逾期或不足额支付房屋租金的，应按日向甲方支付未付款部分万分之五的滞纳金等。合同签订后，被告江南公司依约将房屋交付给原告长韵公司使用；原告亦按照合同约定的期限，足额交纳了2013年、2014年两年的租金。2014年10月9日，原告向被告出具《通知函》，言明：由于业务发展发生重大情势变化，我公司在房屋租赁期间经营持续亏损，我公司无法继续使用该房屋，为此，我公司总经理边东阳与上海韵达货运有限公司总部相关人员于2014年9月底前往贵公司口头明确告知贵公司我司不再继续租赁上述房屋场地，并与贵公司协商退租善后事宜，相关赔偿金额尚未协商一致。为避免双方损失继续扩大，现正式函告以下事项：1、我公司现通知贵公司我公司将于2014年10月19日之前解除上述租赁关系，退还上述租赁房屋；2、我公司将于2014年10月19日前撤离上述场地内属于我公司的相关资产及设备，届时贵公司需派人接收房屋，双方对房屋损坏及需要修复的部分进行确定；3、我公司关于退租的处理均会按照上述合同约定执行，具体赔偿金额在合理范围内确定等。原告向被告发函后，双方即对合同解除及后续赔偿事宜进行协商，但因赔偿数额无法达成一致，故被告不同意解除合同，并要求原告继续履行合同义务。2014年10月19日第二期租赁期限到期后，原告自行撤离租赁厂房，并拒绝支付下一年度租金。
另查明：根据供电部门的统计，2012年12月1日至2014年10月25日期间，原告共用电841396KWH，电费总额796440元。原告曾于2014年3月14日缴纳10万元电费，同月18日，被告亦在供电部门的催促下垫付了10万元电费。尚未缴纳的电费596523.40元，供电部门已责令被告限期缴纳。
以上事实有《房屋租赁合同》、《房屋租金发票及银行客户回单》、退租通知函及EMS快递运单、报警回执、照片20张、原、被告缴纳电费的凭单、电费发票及庭审笔录在卷为凭，并经当事人充分质证，足资认定属实。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，当事人不得擅自变更或解除。本案原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此为有效合同。原告长韵公司作为房屋的承租方，并不享有任意解除合同的权力；同时根据本院查明的事实，合同目前的履行状况，也不具备原告得以单方行使法定解除权的条件。在合同双方不能就合同解除事宜协商一致的情形下，本案房屋租赁合同关系，仍对原、被告双方具有法律约束力。原告单方通知解除合同、自行撤离场地的行为，属于擅自解除合同的无效行为，并不能产生合同解除的效果。原告长韵公司关于解除与被告江南公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
原告长韵公司诉讼中主张，公司目前开展快递业务的黄牌照运输车由于政策变化的原因已不能正常上路行驶，导致公司持续亏损，《房屋租赁合同》因受不可抗力的影响而应予解除。但由于原告对于本单位运输车辆因排放不达标将被限制运营的情况，并非不能预见；其现有业务受限的困境，也并非不可避免、不能克服（如更新车辆、拓展物流模式等），因此，原告所强调的政策变化等外界因素，并未构成不可抗力。原告上述关于不可抗力导致合同解除的诉讼主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。
在本案租赁合同履行过程中，原告在第一期租赁期限界满后，以解除合同关系为借口，拒绝按照合同约定的期日缴纳下期租赁费用。原告的行为已构成违约，依法应承担继续履行缴纳租金义务，并支付合同约定违约金的违约责任。被告关于原告给付第二期租金1343645元并支付违约金的反诉请求，事实及法律依据充分，本院予以支持。其中违约金金额的计算，按照合同中关于“首期租金由乙方在首期租金起算前五日内向甲方支付，现以后各期租金必须在距每一支付期开始的五天前全额付清”、“乙方逾期或不足额支付房屋租金的，应按日向甲方支付未付款部分万分之五的滞纳金”之约定，应自第二期租期起始日（2013年12月21日）的五天前，即2013年12月16日起算，以1343645元为基数，按照日万分之五的标准，计算至判决确定的给付之日止。
关于被告反诉中主张的电费。按照本案租赁合同的约定，租赁期间产生的电费，应由承租方支付。依此约定，2012年12月1日至2014年10月25日原告使用承租房屋、场地期间，因用电产生的电费796440元，应全部由其自行承担。此笔电费中，江南公司先行垫付了10万元，该事实行为已在江南公司、长韵公司之间产生了不当得利法律关系，江南公司有权要求长韵公司将所获利益即10万元电费返还；同时，因长韵公司尚拖欠此时段电费596440元，供电部门已责令江南公司作为供、用电合同的相对方限期补缴该欠费，江南公司损失的发生已属必然；同时，考虑到长韵公司在诉讼中自认承担江南公司该项费用损失，故江南公司关于长韵公司承担电费损失的反诉主张，本院予以支持，但其诉请金额有误，本院据实调整为100000元＋596440元=696440元。对于江南公司提出的长韵公司还应支付未及时缴纳电费所致利息损失的主张，因缺乏事实基础，本院不予采纳。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、驳回原告长春市长韵速递有限公司关于解除《房屋租赁合同》的诉讼请求；
二、原告长春市长韵速递有限公司于判决生效后十日内，向被告吉林省江南通信电缆有限公司支付租金1343645元及违约金（以1343645元为基数，按照日万分之五的标准，自2013年12月16日起，至判决确定的给付之日止）；
三、原告长春市长韵速递有限公司于判决生效后十日内，向被告吉林省江南通信电缆有限公司支付电费696440元；
四、驳回被告吉林省江南通信电缆有限公司其它反诉请求。
如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费29803元，由原告长春市长韵速递有限公司负担；反诉案件受理费11560元（被告吉林省江南通信电缆有限公司已垫付），亦由原告长春市长韵速递有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审判员 林乐泉
二〇一五年三月十二日
书记员 陶海红