北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第16107号
上诉人（原审原告、反诉被告）关海波，男，1974年2月17日出生。
委托代理人王彩霞，北京利生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京中印联科贸有限公司，住所地北京市东城区南河沿大街19号院。
法定代表人杨巍君，经理。
委托代理人张东庐，北京京创律师事务所律师。
上诉人关海波因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2012）东民初字第12071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年10月，关海波起诉至原审法院称，2008年10月1日，我与北京中印联科贸有限公司（以下简称中印联公司）订立《房屋租赁合同》，约定由我承租位于北京市东城区×19号院内二层小楼（以下简称二层小楼），期限4年，第一年年租金40000元，之后每年年租金50000元。2008年11月，我将该房屋装修用作开设招待所。但因我所租房屋比邻学校，中印联公司表示学校旁边不能办招待所，于是我所租房屋大门被堵住，只能走后门，我因此未能取得招待所的工商登记。后我将房屋转租。此外，中印联公司占用了二层小楼中一层的四间房间，面积约50平方米。2012年6月25日至7月24日，二层小楼停电，次承租人因此要求我减少租金12000元。我认为，中印联公司出租的二层小楼大门不能出入，给我造成了经济损失，要求中印联公司补偿两年租赁期或赔偿损失100000元；二层小楼中有两间房屋被中印联公司占用，还有两间房被邻居破坏无法使用，要求中印联公司退还相应的租金60000元；停电造成我经济损失，故要求中印联公司赔偿租金损失10000元。
中印联公司辩称，二层小楼的产权单位是基督教三自爱国委员会，我方承租该房并有权转租。2006年，我方将房屋出租给案外人李大龙，同年，李大龙将房屋转租给关海波。2007年，我方、关海波及李大龙协商，由关海波直接向我方承租二层小楼，合同自2008年10月履行，首年房租35000元，之后每年50000元，合同期限至2012年10月1日。二层小楼与北京市财经学校在同一个院落内，共用一个大门。北京市财经学校没有不让出入大门。合同履行中，我方与关海波协商，将二层小楼一层的两间房屋给我方使用，我方为此将位于二层小楼外西南方向的两间房屋（以下简称西南角房屋）提供给关海波使用，西南角房屋比二层小楼一层被占用的房屋面积大。我方否认邻居造成有两间房屋无法使用。后关海波将二层小楼转租给北京王府井辣婆婆餐饮有限公司（以下简称辣婆婆），每年租金130000元。因关海波不交水电费，北京市财经学校于2012年6月25日至7月24日给关海波停了电。我方不同意关海波的全部诉请。我方认为，关海波使用期间造成二层小楼及西南角房屋严重毁损，关海波将二层小楼转租后超过租赁期限未及时腾房，故反诉要求关海波赔偿房屋修复费用80000元、按照每年130000元的标准支付2012年10月2日至11月30日的房屋占有使用费。
针对反诉，关海波辩称，中印联公司所称房屋修复费用不存在，双方并未约定合同终止时应将房屋恢复原状，且房屋的装修为我所作。我同时认为，未及时腾房是案外人辣婆婆造成的，我同意按照每年50000元的标准支付中印联公司2012年10月2日至11月30日的房屋占有使用费。
原审法院经审理后认为，中印联公司自产权人处承租二层小楼、西南角房屋并拥有转租权，因此关海波与中印联公司订立的《房屋租赁合同》真实有效，双方均应依约履行。关海波与中印联公司订立合同之初，合同标的物为二层小楼，后双方经协商，将二层小楼一层两间办公室与西南角房屋置换，双方已实际履行置换，故该�换为双方对租赁合同的变更，关海波以此要求中印联公司退还相应租金，缺乏依据，不予支持。关于邻居造成两间房无法使用的问题，中印联公司虽否认耳房属于合同标的物，但因该房屋载于《房屋租赁合同》附图中，故对中印联公司的该项抗辩意见法院不予采信。关海波的证人证明耳房于2008年被案外人损毁，无法使用，因中印联公司未能出示相反证据，故对该事实法院予以确认。关海波就此要求中印联公司退还相应租金，理由正当，具体数额法院酌情确定。关于大门不能出入的问题，关海波未能就大门不能出入举证，亦未就因此遭受经济损失举证，故对其要求的补偿两年租赁期或赔偿损失100000元，缺乏依据，不予支持。关于停电造成的损失一节，因关海波与中印联公司的《房屋租赁合同》中约定甲方（即中印联公司）必须负责为乙方（即关海波）供水，供电，�暖以及下水排放等维修服务，故关海波要求中印联公司赔偿停电造成的损失，理由正当。根据法院的生效裁判文书，可知关海波因停电为辣婆婆减租10000元，故关海波要求中印联公司赔偿损失10000元，予以支持。
关于中印联公司反诉的房屋修复费用一节，根据法院现场勘验的结果，二层小楼、西南角房屋的部分房间损毁严重，关海波作为承租人应对此承担赔偿责任。因双方均不申请评估，故对于修复费用法院酌情确定。关于延期腾房的房屋占有使用费，因辣婆婆于2012年11月30日腾房，且关海波表示同意支付房屋占有使用费，法院对此不持异议。就房屋占有使用费的计算标准问题，因双方未就逾期未腾房的房屋占有使用费金额达成一致，故对此法院酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十二条、第二百二十四条第一款、第二百三十五条之规定，原审法院于2013年8月判决：一、北京中印联科贸有限公司于判决生效后十日内赔偿关海波因停电产生的租金损失人民币一万元；二、北京中印联科贸有限公司于判决生效后十日内返还关海波房屋租金五千元；三、关海波于判决生效后十日内赔偿北京中印联科贸有限公司房屋修复费用人民币七万五千元，并支付北京中印联科贸有限公司房屋占有使用费人民币八千二百一十九元一角八分；四、驳回关海波的其他诉讼请求；五、驳回北京中印联科贸有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，关海波不服，上诉至本院，请求撤销原判，支持其全部诉讼请求。其具体理由同原审诉讼请求。中印联公司同意原判。
经审理查明，�案涉诉之二层小楼、西南角房屋的产权单位是基督教三自爱国委员会，中印联公司承租该房并有权转租。2006年，案外人李大龙向中印联公司承租了二层小楼。同年9月21日，李大龙将二层小楼转租给关海波。2008年4月21日，关海波、中印联公司及李大龙订立合同解除协议，约定由关海波直接向中印联公司承租二层小楼，使用期限自2008年4月21日至2012年10月1日，房屋租金自2008年10月1日起算，首年租金40000元，之后每年租金50000元。2008年4月21日，关海波与中印联公司订立《房屋租赁合同》，载明期限为2008年10月1日至2012年10月1日，首年租金40000元，之后每年租金50000元。后关海波将二层小楼转租给辣婆婆，双方约定房屋租金每年140000元。2012年11月30日，辣婆婆搬离。
关于断电，双方均认可2012年6月26日至7月24日案外人对二层小楼停电。对于停电原因，中印联公司认为是关海�不交电费，关海波则表示不清楚。2012年11月28日，北京市东城区人民法院作出（2012）东民初字第12070号民事判决书，认定因经常停电，关海波就二层小楼给辣婆婆减房租10000元。
关于二层小楼一层房间占用的问题，2008年，因关海波需要通道，中印联公司将西南角房屋（原为中印联公司的办公室）换给关海波作为通道，中印联公司将办公室搬到二层小楼内一层北侧两间房间。此外，关海波称二层小楼内一层两间房屋（面积约为10平方米、15平方米）因与案外人存在争议，关海波未实际使用这两间房，但中印联公司对此不予认可。关海波的证人李×出庭作证，证明2008年因与邻居有纠纷，有一间房屋（图中标为耳房）被邻居两次把墙推倒，面积约7、8平方米。关海波认为耳房载于双方《房屋租赁合同》附图之中，属于合同标的物，中印联公司则否认耳房属于合同标的物，�未就此举证。中印联公司还认为关海波自己与邻居产生纠纷，推墙的事情与该公司无关。
诉讼中，原审法院至现场勘验。涉案房屋为两层楼，内部堆放杂物，部分房间损毁较严重。该楼一层北侧有两间房间（面积约为13平方米、10平方米），由中印联公司作为办公室使用。该楼外西南角有两间房间（面积约为13平方米、30平方米），由中印联公司交予关海波作为通道使用。另，涉案房屋一层内有两间房屋（面积约为10平方米、15平方米），对该房间双方意见不一致。现双方对关海波的诉讼请求及中印联公司的反诉请求应否获得支持的问题存在争议。经法院主持调解，双方未达成一致意见。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、房屋产权证复印件、承诺书、民事判决书、照片、物品清单、收条、勘验笔录等证据在案佐证。
本院认为，本案中，根据查明的事实，中印联公司与关海波签订的《房屋租赁合同》之附件标明，耳房在双方约定的租赁房屋范围之内。现关海波提供的证人证言可以证实耳房于2008年被案外人毁损，因此关海波请求退还相应租金的诉请，理由正当，本院予以支持。因关海波与中印联公司的合同中约定中印联公司必须负责为关海波供水，供电，供暖，故关海波要求中印联公司赔偿停电造成的损失，于法有据，本院亦予以支持。根据法律规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损的，应当承担赔偿责任。根据现场勘验，二层小楼、西南角房屋的部分房间损毁严重，关海波作为承租人应对此承担赔偿责任。根据已查明的事实，虽然关海波与中印联公司签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期限届满日期为2012年10月1日，但次承租人辣婆婆于2012年11月30日才将涉诉房屋腾退给中印联公司，因此关海波应支付至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。综上，中印联公司主张关海波赔偿房屋修复费及支付房屋使用费的诉请，本院予以支持。关海波所提，案外人将其承租的两间房屋毁损，应退还两间房屋的租金之上诉主张，经查，证人李×的证言证明2008年因与邻居有纠纷，有一间房屋被案外人毁损，无法使用。现关海波主张有两间房屋被毁损，但未提供证据证实其此项主张，因此关海波此项上诉主张本院不予采信。关于关海波所提因二层小楼大门不能出入，给其造成经济损失的上诉主张，因关海波未能就承租期间不能进入大门提供该证据，故此节上诉主张本院亦不予采纳。针对关海波所提，辣婆婆公司员工已于2012年7月搬离涉诉房屋，应视为其已将涉诉房屋交还中印联公司的上诉主张，中印联公司对此不予认可。中印联公司在原审庭审中提交了证据，证实辣�婆于2012年11月30日实际腾空房屋，针对此证据关海波予以认可。因此关海波的此项上述主张无事实及证据予以支持，本院不予采信。关海波所提涉诉房屋有部分毁损系正常使用所致，但根据原审现场勘验的结果，二层小楼、西南角房屋的部分房间损毁严重，因此关海波此节上诉主张无事实依据，本院不予采信。综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3700元，由关海波负担3374元（已交纳775元，余款于本判决生效后七日内交纳）；由北京中印联科贸有限公司负担326元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费1167元，由关海波负担897元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京中印联科贸有限公司负担270元（已交纳）。二审案件受理费1881元，由关海波负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 杨志东
代理审判员 王 朔
二〇一三年十二月四日
书 记 员 汪 慧