浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0185民初4388号
原告王萍，女，1978年3月18日出生，汉族，住杭州市临安区，
委托代理人方晓燕，浙江钱王律师事务所律师。
被告郑兆娟，女，1959年3月18日出生，汉族，住杭州市临安区，
被告高文浩，男，1960年3月5日出生，汉族，住杭州市临安区，
两被告共同委托代理人董正根、丁人杰，浙江天晟律师事务所律师。
第三人临安市人民政府锦城街道办事处，住所地杭州市临安区锦城街道临水路233号。
负责人黄寅，系该办事处主任。
委托代理人洪黎明、方萍，浙江钱王律师事务所律师。
原告王萍诉被告郑兆娟、高文浩、第三人临安市人民政府锦城街道办事处（以下简称锦城街道办事处）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理后，依法由审判员马钱利适用简易程序于2017年8月29日、10月17日两次公开开庭进行了审理。原告王萍及其委托代理人方晓燕、被告郑兆娟、高文浩的共同委托代理人董正根、丁人杰及第三人锦城街道办事处的委托代理人洪黎明、方萍到庭参加诉讼，被告高文浩第一次庭审（其是在第二次庭审中委托代理人）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2017年5月12日签订的《房地产转让协议》有效及原告与第三人签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》项下的权利归原告享有，价值150万元；2、本案诉讼费用由两被告承担。此后，变更诉讼请求为：1、判令原、被告于2017年5月12日签订的《房地产转让协议》有效及房屋拆迁所得补偿及安置均归原告享有。事实与理由：两被告系夫妻。2017年5月12日，原告与两被告签订《房地产转让协议》，原告向两被告购买了坐落于临安市间。5月14日，原告向被告支付了购房款85万余元，并取得了两被告交付的房屋及房屋所有权证、柴间的钥匙，随后原告入住该房屋。后来，该房屋所涉区块被列入拆迁范围，原告已与第三人签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》，但被告以房屋未办理过户手续为由要求解除合同。原告认为，房地产转让协议系双方平等、自愿协商一致签订，依法成立，协议有效且实际履行完毕，故《房地产转让协议》及《国有土地上房屋征收补偿协议》项下的权利应由原告享有。现为维护原告合法权益，特提起诉请，望法院支持。
原告向本院提供如下证据：
证据一、《房地产转让协议》一份，欲证明：原告与二被告就案涉房屋的转让达成协议，协议第十条第一款明确约定如对该房屋进行拆迁，拆迁所得补偿及安置均归原告所有。
证据二、转账回执及两被告出具的收条各一份，欲证明：原告于2017年5月14日将案涉房屋购房款85万元全额支付给二被告的事实。
证据三、房屋所有权证复印件一份，欲证明：二被告已按协议约定，将案涉房屋的所有权证交付给原告持有的事实。
证据四、临安东山房地产代理有限公司出具的证明一份，欲证明：二被告已将案涉房屋及柴间交付给原告，原告已实际使用的事实。
被告郑兆娟、高文浩辩称：请求驳回原告的诉请，理由为：一、根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让依法登记发生效力，但本案物权属于被告，没有发生转移，拆迁利益还是属于被告所有；二、根据《最高院关于适用合同法若干问题解释二》第26条的规定，本案属于情势变更，如果按照协议履行对被告造成极大的不公平，拆迁安置是对丧失居住的补偿，原告从购房到拆迁不到半个月，如果拆迁利益均归原告，会造成拆迁利益的失衡，原告知道案涉房屋没有土地证，应承担过户不能的风险。三、在临安改造的背景下，二被告年龄较大，信息比较闭塞，不排除原告与中介联合。因为在拆迁之前，被告多次挂牌，但中介一直认为没有土地证不能过户。原告在5月12日支付了85万元购房款，在不到半个月的时间享有拆迁款，并享有一套安置房购房资格。四、在2017年5月12日，原、被告签订了两份合同，购买意向书和转让协议，但不管名称如何，合同系意向合同，并非正式的房屋买卖合同，无论协议如何约定，本案合同事实上是不能办理土地证，合同目的无法实现，应解除，我方承担的仅仅是意向合同的违约责任。
被告郑兆娟向本院提供如下证据：
证据一、律师函一份，欲证明：2017年7月3日，浙江天晟律师事务所向原告王萍发送律师函，基于当时签订合同没有土地证，要求解除双方之间的房屋买卖合同。
证据二、关于房屋权利人要求取得房屋补偿款的报告打印件一份（2017年7月25日被告发给第三人）及要求直接承担拆迁补偿款经济责任的函一份（2017年8月2日被告发给第三人），欲证明：该房屋所有权人系被告，第三人与原告在2017年7月27日签订的补偿协议，在没有被告出具委托书的情况下，是违法行为；2017年8月2日被告发函给第三人，如第三人将补偿款交于原告，则赔偿责任由第三人承担。
证据三、通告复印件一份，欲证明：2017年5月24日通告案涉房屋所在的区块要拆迁的事实。
被告高文浩未向本院提供证据材料。
第三人辩称：其与原告签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》依据的是2017年5月12日原、被告签订的《房地产转让协议书》的内容，该协议书中涉及两个内容，委托原告签订补偿协议，另一个内容是补偿款项由王萍所有，所以其与原告签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》。
第三人向本院提交《国有土地上房屋征收补偿协议》复印件一份（与原件核对一致），欲证明：1、第三人与原告签订该协议是基于原、被告双方在2017年5月12日签订《房地产转让协议书》的约定；2、案涉房屋按照政策规定补偿款共1506665元。
原、被告及第三人提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
一、原告提供的证据
证据一，被告对签字的真实性无异议，但对条款内容的真实性有异议，认为该协议是中介公司拟定的格式条款，对于原告陈述的拆迁款部分，也就是协议第十条的约定，当时被告没有看到过，中介也没有告知过被告，对于排除或者免除被告权利的条款，被告不予认可。从该协议中，可以明确看出原告是明知房屋不能办理土地证，也就是说案涉房屋产权不清晰，所以可以认定本案虽然名为房地产转让协议，实际上只是一份意向合同，不符合正式房屋买卖的条件；从该协议上可以看出原告对于明知没有土地证不能办理过户的情形是应当能够预见的，原告应承担过错责任。该协议与意向协议是同一天形成，不符合交易惯例，从内容上可以看出，特别是对拆迁这块有细化的规定，不符合交易的合理性，原告是一次性付款，这与正常的房产交易存在明显的不同，所以对于转让协议内容的真实性其不认可。第三人对该证据无异议。由于被告对其签字的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
证据二，被告对真实性没有异议，但认为本案合同不能实现合同目的，原告只能主张购房款，被告也同意返还购房款。第三人无异议。因被告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
证据三，被告认为该证据恰恰证明房产所有权人是被告，被告是将房产证交于中介机构，现在房产证在谁手中其不清楚，该证据不能达到原告的证明目的。第三人无异议，原件在其处。根据质证意见，本院对房产证原件目前在第三人处的事实予以确认。
证据四，被告认为该份证据恰恰证明原告与中介机构之间存在着恶意串通的行为，被告将房产证交给中介机构，且中介机构未经被告同意将房屋交付原告，中介机构办理交接手续必须双方签字确认，中介机构擅自将房产交付原告，并来证明房屋已经交付使用，显然不能达到其证明目的。第三人无异议。本院认为，该证据结合原、被告签订的《房地产转让协议》第八条中约定的“甲方（郑兆娟）应在2017年5月15日将该房产交付乙方（王萍）（以银行划拨余款日为准）”及两被告于2017年5月14日收到房屋转让款850000元的事实，本院对两被告于2017年5月14日将案涉房屋交付给原告的事实予以确认。
二、被告郑兆娟提供的证据
证据一，原告对该份律师函的真实性没有异议，对证明目的有异议，不能达到被告以情势变更为由要求解除协议的目的；原告在收到律师函后回寄了回复，明确告知双方已完成协议义务，不同意对方提出的变更或者解除合同。被告高文浩无异议。第三人称具体内容其不清楚。因原告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
证据二，原告认为其没有看到过该两份材料。被告高文浩无异议。第三人称在签订补偿协议书以前，知道原、被告之间有纠纷，但对该两份报告，其没有看到过。本院认为，该两份报告系原告自行制作，也无证据证明送达给第三人，故对该证据本院不予确认。
证据三，原告及被告高文浩、第三人均无异议，本院予以确认。
三、第三人提供的证据
原告无异议。被告对形式上的真实性无异议，但认为该协议不具有法律效力，是无效的合同；第三人是基于房地产转让协议的约定签订该协议，但协议明确约定需要被告方出具委托，但至今被告未出具委托，按照物权法第九条规定，房产未办理登记手续，被告是唯一的具有排他性的权利人，第三人明知所有人为被告，而与他人签订补偿合同，该协议是无效的，甚至是非法的。经审查并结合质证意见，本院对原告与第三人于2017年7月27日签订该协议的事实予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：
2017年5月12日，原告王萍与被告郑兆娟、高文浩签订《房地产转让协议》一份，载明：本合同所出售房屋坐落于间；转让价格为850000元，一次性付款；甲方（郑兆娟）应在2017年5月15日将该房产交付乙方（以银行划拨余款日为准）。另该协议第十条明确约定：“今后若因政府规划建设需要，或因其他政策性调整，对该房屋进行拆迁，则拆迁所得补偿及安置均为乙方（王萍）所有，若房产未过户乙方，甲方委托乙方办理相关拆迁补偿手续，若已过户乙方，办理相关手续与甲方无关。”2017年5月14日，原告一次性将购房款850000元转入被告高文浩账户，两被告同日出具收条一份，并于同日将案涉房屋及柴间交付给原告使用。2017年5月24日，案涉房屋所在区块被列入征收范围。2017年7月3日，被告郑兆娟向原告发送律师函，要求双方对签订的合同进行商谈。2017年7月27日，第三人与原告就案涉房屋签订《国有土地上房屋征收补偿协议》一份。
本院认为，原、被告于2017年5月12日签订的《房地产转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且原告已于2017年5月14日支付全部购房款850000元，两被告亦实际将案涉房屋交付给原告占有使用，故本院确认该《房地产转让协议》有效。在该《房地产转让协议》第十条中明确约定：“今后若因政府规划需要，或因其他政策性调整，对该房屋进行拆迁，则拆迁所得补偿及安置均为乙方（王萍）所有”，故依据该约定，案涉房屋拆迁所得补偿及安置应由原告王萍享有。被告认为本案所有权人仍是其，未发生变更登记，因此拆迁利益仍属于其。本院认为，关于案涉房屋的交易，原告已支付购房款，被告已交付房屋，虽未办理产权变更登记，但原告已实际占有使用该房屋，故对被告的该项辩称不予采纳。被告另辩称本案应适用情势变更原则，如按协议履行则对被告不公平。本院认为，双方在《房地产转让协议》中专门对房屋拆迁事项进行了明确约定，也即双方对该房屋可能被拆迁是有预见性的，故对该项辩称本院亦不予采纳。另，被告认为案涉《房地产转让协议》系意向合同，非正式的房屋买卖合同，故其承担的仅仅是意向合同的违约责任。本院认为，双方签订的《房地产转让协议》已经具备了房屋买卖合同的主要内容，且被告已接受原告支付的全部购房款，并将房屋实际交付给原告使用，故对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告王萍与被告郑兆娟、高文浩于2017年5月12日签订的《房地产转让协议》有效。
二、确认坐落于临安市房屋（房权证号：锦城更0009756）及柴间一间的拆迁所得补偿及安置由原告王萍享有。
本案受理费18300元，减半收取9150元，由被告郑兆娟、高文浩负担。
原告于本判决生效之日起十五内向本院申请退费；被告郑兆娟、高文浩于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 马钱利
二〇一七年十月二十七日
书记员 陈张芸
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。