安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖06民终331号
上诉人（原审被告）：周梅，女，汉族，1982年1月3日出生，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：林飞，安徽龙兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：淮北市华松房地产有限公司，住所地安徽省淮北市淮海路158号。
法定代表人：朱松涛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周萍，该公司职员。
委托诉讼代理人：杨德文，安徽淮信律师事务所律师。
原审被告：李加爱，男，1978年8月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
上诉人周梅因与被上诉人淮北市华松房地产有限公司（简称华松公司）、原审被告李加爱房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2017）皖0603民初2465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周梅的委托诉讼代理人林飞、被上诉人华松公司的委托诉讼代理人杨德文、原审被告李加爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周梅上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持周梅的上诉请求；2.一、二审诉讼费用的负担依法判决。事实和理由：1.一审法院认定，租赁合同到期后房屋实际占有人系吕鹏，但周梅作为承租人仍应承担返还房屋的义务，该认定无事实和法律依据。涉案房屋的租赁合同于2014年10月31日到期，该房屋确由吕鹏占有使用至2014年11月底，但随后即被华松公司实际控制，周梅没有义务支付租赁合同到期后的房屋占有使用费。2.导致本案诉讼及周梅与吕鹏房屋租赁合同纠纷案发生的直接原因是因华松公司的过错造成的。在租赁合同期内，华松公司私自将涉案房屋中的102室出售给他人，华松公司一直对周梅隐瞒该事实，并继续全额收取周梅直至2014年7月31日的租金，周梅在商谈续租时，才得知102室已出售给他人的事实，导致周梅续租不能，饭店不能继续经营，最终导致各方发生纠纷。
华松公司辩称，周梅的上诉理由不能成立，依法应维持原判。理由：1.吕鹏与周梅之间的房屋租赁合同纠纷已另案处理完毕，周梅也已实际收取吕鹏房屋租赁期间的各项费用，但周梅却未向华松公司支付相关费用。华松公司与周梅之间存在房屋租赁合同关系，与吕鹏无关，周梅应当按照合同约定向华松公司支付相关费用。2.涉案房屋中的102室虽已出售给他人，但并不影响华松公司与周梅之间的房屋租赁合同关系，周梅关于其不知道102室出售，造成其不能续租及饭店不能继续经营的说法无事实和法律依据。
李加爱述称，周梅的上诉理由正确，其上诉请求依法应予以支持。
华松公司向一审法院起诉请求：1.周梅、李加爱连带给付拖欠的房屋租金251364元；2.周梅、李加爱从2015年12月1日起按同期银行贷款利率支付拖欠租金251364元的违约金，直至实际付清之日；3.诉讼费等由周梅、李加爱负担。
一审法院认定事实：2009年9月1日，华松公司与周梅签订租赁合同，主要内容：华松公司（出租方）将位于华松时代北区18幢102、105、201室（建筑面积719.79平方米）出租给周梅（承租方）；租赁期限五年，自2009年9月1日至2014年8月30日止；免费装修期60天，自2009年9月1日至2009年10月30日；自2009年11月1日至2012年10月30日，年租金17.1万元，季度租金42750元；租金从第四年开始按上年度租金的5%递增；租金按季度结算，每季度首月5日前付清本季度租金；合同签订之日，承租方应向出租方交付4万元作为履约保证金；租赁期间，承租方不得擅自转租、转让、抵押房屋，租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在承租方与新所有权人之间具有法律效力；合同期满后，承租方将该房屋退还出租方。合同签订之前，周梅分两笔共支付履约保证金4万元。合同签订后，华松公司将涉案房屋交付周梅使用，周梅在此经营饭店。周梅已经付清截至2014年7月31日的房屋租金，余款至今未付。
2010年10月29日，华松公司与李明、李静签订商品房买卖合同，将位于华松时代北区18幢102室出售给李明、李静。2011年2月24日，李明、李静（甲方）与华松公司（乙方）签订商铺经营管理委托协议，约定委托经营管理期限自2011年2月24日至2013年2月24日，委托期限内商铺所有权属于甲方，使用权和经营权属于乙方，乙方可以对该商铺有偿的对外招租、招商，委托期满乙方应将商铺返还给甲方等内容。
2014年4月2日，周梅的丈夫李加爱（甲方）与吕鹏（乙方）签订饭店承包协议书，主要内容：甲方提供给乙方承包经营的餐厅位于淮北市翠峰路华松时代北区，由乙方依法开展饮食服务经营，餐厅附有经营所需设施、设备、用具（见清单）；承包期限自2014年4月7日至2018年2月7日；自2014年4月7日至2015年2月7日的承包费用每年24万元，之后每年承包费用26万元；因不可抗拒因素（拆迁、甲方和华松公司不能续签合同、自然灾害等）引起本合同不能正常履行的，不视为违约，甲方应将乙方预交的押金退还给乙方。之后，吕鹏在涉案房屋经营饭店。
2015年9月17日，一审法院立案受理淮北市相山区神州火焰鱼与吕鹏房屋租赁合同纠纷一案，吕鹏于2015年10月27日提起反诉，一审法院决定合并审理。淮北市相山区神州火焰鱼系周梅注册登记的个体工商户的字号。2016年3月2日，一审法院作出（2015）相民二初字第00801号民事判决：一、被告(反诉原告)吕鹏于判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店租金1.6万元；二、原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店于判决生效之日起十五日内返还被告(反诉原告)吕鹏押金8万元；三、上述第一、二项判决相互冲抵后，原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店于判决生效之日起十五日内给付被告(反诉原告)吕鹏6.4万元；四、被告(反诉原告)吕鹏于判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店空调柜机四台、挂机九台、四开门冰柜一台、小冰柜两台、操作台三个；五、驳回原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)吕鹏的其他诉讼请求。吕鹏不服该判决，上诉至安徽省淮北市中级人民法院，该院于2016年7月7日作出（2016）皖06民终335号民事判决，驳回吕鹏的上诉，维持原判。
2015年11月30日，华松公司收回涉案房屋，淮北市国信公证处予以公证。本案审理过程中，华松公司申请对周梅、李加爱的财产进行保全，一审法院于2017年8月18日作出（2017）皖0603民初465号之一民事裁定，查封周梅、李加爱名下位于淮北市相山区（权证号：16003350号）的产权。华松公司支付财产保全申请费1820元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。周梅与华松公司签订的租赁合同不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。李加爱不是租赁合同的当事人，华松要求李加爱承担租赁合同的义务，于法无据，不予支持。
租赁合同约定，租赁期限五年，自2009年9月1日至2014年8月30日，加上免费装修期60天，则合同于2014年10月31日届满，周梅应于此日返还承租的房屋。租赁合同履行期间，华松公司将涉案房屋中的102室出售给李明、李静，但周梅有权要求继续履行租赁合同，亦应承担按照合同约定支付租金的义务。租赁合同到期后，房屋实际占有人系吕鹏，但周梅作为承租人仍应承担返还房屋的义务。周梅未及时返还房屋，华松公司于2015年11月30日方收回房屋。华松公司主张的自2014年8月1日至2015年11月30日“房屋租金”251364元，实际为自2014年8月1日至2014年10月31日的租金，以及自2014年11月1日至2015年11月30日的房屋占有使用费。华松公司未举证证明合同期满后李明、李静委托其收取102室的房屋租赁费，则华松公司无权主张合同期满后102室的占有使用费。
华松提交的租赁合同附件载明，102室的建筑面积107.73㎡，包括楼梯建筑面积21.07㎡；105室的建筑面积119.2㎡，包括楼梯建筑面积23.56㎡；201室的建筑面积492.86㎡；一楼的租金31元/月/㎡，二楼的租金16/月/㎡；楼梯建筑面积按照二楼的租金标准计算；一楼的建筑面积计182.3㎡（107.73㎡+119.2㎡-21.07㎡-23.56㎡），租金5651元/月（182.3㎡×31元/月/㎡）；二楼的建筑面积537.49㎡（492.86㎡+21.07㎡+23.56㎡），租金8600元/月（537.49㎡×16元/月/㎡）；前三年租金14250元/月，42750元/季，17.1万元/年；第四年租金44887元/季，179550元/年；第五年租金47131元/季，188527元/年。与周边同类商铺的租金相比较，上述租金计算标准合理，亦与李加爱支付的租金数额相符，予以认定。双方未约定合同期满后逾期腾房期间的占有使用费，华松公司主张按照第五年的租金标准计算占有使用费，符合法律规定，予以支持。根据上述租金标准，可以推算出三间商铺第四年一楼租金5932元/月（5650元/月×105%），17796元/季（5932元/月×3），二楼租金27090元/季（9030元/月×3），第五年一楼租金18686元/季（17796元/季×105%），二楼租金28445元/季（27090元×105%），第五年105室、201室的每月租金为12377.7元（18686元/季÷3月÷182.3㎡×95.64㎡+28445元/季÷3月÷537.49㎡×516.42㎡）。自2014年8月1日至2014年10月31日，102室、105室、201室三间商铺的租金为47131元，自2014年11月1日至2015年11月30日，105室、201室的房屋租金及占有使用费计160910.1元（12377.7元/月×13月）。周梅共欠华松公司房屋租赁费、占有使用费208041.1元（47131元+160910.1元）。华松公司主张的金额为251364元，超过部分无事实及法律依据，不予支持。
华松公司请求判令周梅自2015年12月1日起按照银行同期贷款利率承担欠付租金251364元的违约金，直至付清款之日止。根据租赁合同约定，周梅应于2014年8月5日前支付最后一个季度的租金47131元，其至今未付，应当承担违约责任。华松公司要求周梅承担逾期支付占有使用费的违约责任，无事实及法律依据，不予支持。关于计算违约金的起止时间及方法，华松公司的主张均符合法律规定，予以确认。
华松公司申请保全周梅、李加爱价值26万元的财产，并花费申请费1820元。因其申请保全的财产数额较高，酌定由周梅负担1420元，华松公司自行负担400元。判决：一、周梅于判决生效后十日内支付华松公司房屋租赁费及占有使用费208041.1元、违约金（以47131元为基数，自2015年12月1日起按照同期银行贷款基准利率计算至付清款之日）、财产保全申请费1420元，三者之和扣除履约保证金4万元；二、驳回华松公司的其他诉讼请求。案件受理费5070元，由华松公司负担1200元，周梅负担3870元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为，周梅应否支付华松公司房屋租赁期满后的房屋占有使用费及违约金。
关于周梅应否支付华松公司房屋租赁期满后的房屋占有使用费问题。周梅上诉主张，涉案房屋由吕鹏实际占有使用至2014年11月底，随后即被华松公司实际控制，周梅没有义务支付房屋租赁期满后的房屋占有使用费。对此本院从以下两个方面进行分析认定：第一，关于华松公司收回涉案房屋的时间问题。周梅在本案中主张涉案房屋由吕鹏实际占有使用至2014年11月底，随后即被华松公司实际控制。但其并未提供充分证据予以证明，而且其作为淮北市相山区神州火焰鱼饭店的经营者，在该饭店与吕鹏房屋租赁合同纠纷一案中主张，截止到2015年8月吕鹏依然在涉案房屋正常经营饭店，其在两案中关于华松公司收回涉案房屋时间的主张和陈述有诸多相互矛盾之处。华松公司于2015年11月30日通过淮北市国信公证处公证的方式对涉案房屋进行收回，周梅虽对此不予认可，但其亦未提供充分证据予以反驳。故一审法院认定华松公司于2015年11月30日收回涉案房屋并无不当。第二，关于房屋占有使用费应否支付问题。根据已查明的事实，华松公司和周梅之间的租赁合同期满后，双方未再续签租赁合同，但华松公司于2015年11月30日才收回涉案房屋，虽然周梅将涉案房屋转租给吕鹏进行经营，但根据合同相对性原则，华松公司有权要求周梅返还涉案房屋并支付房屋租赁期满后的房屋占有使用费。综上，周梅应当支付华松公司房屋租赁期满后的房屋占有使用费，一审法院关于房屋占有使用费的判决并无不当。
关于周梅应否向华松公司支付违约金问题。周梅上诉主张，华松公司私自将涉案房屋中的102室出售给他人，致使其续租不能，饭店不能继续经营，本案的过错方为华松公司，周梅不承担违约责任。对此本院从以下两方面进行分析认定：第一，关于周梅是否构成违约问题。根据双方当事人签订的租赁合同约定：租金按季度结算，每季度首月5日前付清本季度租金，每拖欠一天，承租方按拖欠租金部分的5%作为支付出租方的违约金。具体本案中，周梅应于2014年8月5日前支付最后一个季度的租金，但其至今未付，故其应当承担逾期支付房屋租金的违约责任。第二，关于华松公司是否构成违约问题。华松公司虽在双方签订的租赁合同期内将涉案102室转卖他人，但租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。具体本案中，华松公司的该行为实际亦未影响周梅在租赁期间对涉案房屋的使用和收益。至于周梅主张因华松公司出卖涉案102室，致使其续租不能，饭店不能正常经营，因该主张不符合双方当事人在租赁合同中约定的违约情形，周梅对此亦未举证予以证明，故其该项上诉主张不能成立。综上，周梅在本案中应当承担逾期支付房屋租金的违约责任，一审法院关于周梅向华松公司支付违约金的判决亦无不当。
综上所述，周梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5070元由周梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵永生
审 判 员 柏 莉
审 判 员 李祥昆
二〇一八年五月二十八日
法官助理 朱明清
书 记 员 朱天一
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。