湖北省监利县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1023民初1482号原告：夏强保，男，1958年5月22日出生，汉族，住监利县。原告：夏万桂，女，1961年7月10日出生，汉族，住洪湖市。二个原告的委托代理人：王道发，系湖北楚胥律师事务所律师，特别授权。被告：王坚，男，1981年10月6日出生，汉族，住监利县。委托代理人：王诗汉，系被告王坚之父，特别授权。委托代理人：张志祥，系广东君孺律师事务所律师，一般授权。第三人：夏香保（曾用名“王雕保”），男，1949年8月26日出生，汉族，住监利县。原告夏强保、夏万桂与被告王坚返还原物纠纷一案，本院于2017年6月27日立案受理后，本院根据二个原告的申请依法通知夏香保作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案二个原告及其委托代理人、被告及其二位委托代理人和第三人均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏强保、夏万桂向本院提出诉讼请求称，请求：一、判令被告立即将位于监利县××××号的四间房屋返还给二个原告；二、判令被告赔偿二个原告经济损失36000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：夏道容与徐珍芝系夫妻，二人婚后育有一女夏万桂，徐珍芝与夏道容结婚前另与他人育有二子夏香保、夏强保。夏道容、徐珍芝已相继于1978年、1980年去世。夏道容生前在监利县××××四间平房，夏道容夫妻、二原告及夏香保均在该房屋长期生活过。1999年6月，夏香保因其子与人发生纠纷急需用钱，于是夏香保就想把上述房屋卖掉，被告王坚的外祖父李国志听说了此事，加上李国志与夏香保及其父亲夏道容一家一直都住得很近，相距只有100多米，两家都彼此相熟，于是李国志找到夏香保，表明了购房意向。经双方协商，夏香保将位于长江大堤下边小东门巷51号的四间平房作价1.5万元转让给李国志，李国志以其外孙王坚的名义购买该房屋，双方于1999年1月30日签订了书面协议。协议签订后，夏香保将该房屋交付给了李国志，李国志将该房屋一直租赁给他人居住，在李国志去世后，该房屋就由王坚及其父亲在出租。因原告夏强保自90年代初开始一直在外地做生意，平时很少回监利，原告夏万桂在80年代初嫁到洪湖后，因与夏香保发生矛盾，平时没有交往，加上其后来一直在武汉工作生活，其平时很少回监利，二原告也没有留意房屋的事，夏香保也从未向二原告提起卖房的事，所以二原告一直都不知道房屋已被转卖。2016年11月份原告夏强保回监利办事，并听说其父母留下的房屋要被拆迁，于是找到其兄夏香保商量此事，这时夏香保才将卖房之事告诉夏强保，夏强保此时才知道父母留下的房屋已被夏香保擅自转让给他人，并与夏香保发生争吵，后又找到王坚及其父亲王诗汉理论此事，并发生争执，经多次协商，双方均未达成一致。此后，夏强保将此事告诉其妹夏万桂，夏万桂才知悉卖房之事。被告王坚辩称，一、涉案房屋是被告于1999年购得，即使二原告是房屋所有人，现在已超过诉讼时效；二、没有证据证明二原告是房屋的所有人；三、被告于1999年购得房屋，是双方真实意思表示，合法有效；四、原告夏强保对于房屋的买卖是知道或应当知道的；五、即便二原告是房屋所有人，而被告是善意取得，二原告的损失应由夏香保予以赔偿。第三人夏香保陈述，1999年时候，因为夏香保的儿子喜欢惹事，急需用钱，李国志是附近的人，找到夏香保，要买夏香保的房子，李国志也说了价格1.5万元。夏香保说他有三姊妹，卖房要让他们晓得，李国志说夏香保是老大，这不是多大的事，并且说如果以后有争执，可以钱退给李国志，房子给夏香保。过了几天，李国志跟夏香保说，把这事搞好算了，并且写好了一个东西，就在上面签了字，夏香保还找了个证明人，签完字后，李国志就把钱给夏香保了，还在李国志家里喝酒吃饭。夏香保没有将卖房的事告诉弟兄妹妹他们，钱也没有分给他们。夏香保的单位在分房的时候，夏香保也说他没有房子，单位也调查了他确实没房，就分房给了夏香保，夏香保就到单位去住了。夏道容是夏香保的继父，夏香保跟夏道容的关系不好，夏香保到外面住了几年，直到夏道容死后，夏香保才到这个房子里住，夏万桂和夏强保原来都在这里住，后来夏万桂嫁出去了，夏强保到他爱人单位住去了。直到去年，因为夏强保要到这个房子喂鸡，别人说房子早就卖了，夏强保才知道，夏万桂也知道了。他夏香保现在知道做错了，没有将卖房的事告诉兄弟妹妹，经济损失他夏香保可以赔偿，房子要收回。围绕当事人提供的证据本院组织了质证，本院对无争议的证据予以采信并在案佐证。对有异议的二原告证据本院作出如下认证：对证三，出具该证的单位监利县装卸运输公司其《营业执照》只是处于吊销状态，但未注销，况且出证也有经办人签名，出证的行为也并非经营活动，故采信；对证四，出证单位系监利县农业生产资料公司破产清算组，也有经办人签名，该清算组有权出证，故采信；对证六，二份证人证言，可以相互印证，而且二个证人均已出庭作证并现场回答了被告方的提问，被告方以“都是打印的，内容甚至标点都是一致，明显不真实”为由而否定之，其理由不能成立，故采信。对有异议的被告证据本院作出如下认证：对证二，该证与二原告证七一致，但本院对被告所称证明对象不予采信；对证三，李某的证言中涉及到“王诗汉”的回答与提问，因无其他证据作佐证，故不予采信，但对其余内容予以采信；对证四，刘杨芳的证言中称“我听邻居老人们讲，王诗汉现在居住的小东门的这栋房子是由夏碉堡（夏香保）夫妇建造的，那个时候夏碉堡的父母已经去世了”系证人“听说”，又无其他证据佐证，故不予采信，但对其余内容予以采信；对证七，可以反映被告王坚的父母王诗汉、李春芝在本案涉案房屋内用水用电的情况，故采信。查明：夏道容与徐珍芝系再婚夫妻，夏道容在与徐珍芝再婚以前在现在位于监利县××××号长江大堤边建有四间平房，徐珍芝在与夏道容结婚前另与他人育有二子即第三人夏香保和原告夏强保，夏道容、徐珍芝二人再婚后育有一女即原告夏万桂。夏道容、徐珍芝夫妻和夏香保、夏强保、夏万桂长期居住在该房屋内。夏道容、徐珍芝已相继于1978年、1980年去世。此后，夏香保、夏强保、夏万桂仍居住在该房屋内，在夏道容、徐珍芝夫妻去世后，该房屋作为其父母的遗产并没有处理和分配。夏万桂则于1982年出嫁到了洪湖市离开了该房屋；夏强保则于1983年结婚后离开此房屋而搬到其妻子在单位分配的房屋内居住；夏香保则继续居住在该房屋内，后来其单位给其分配了住房才搬离该房屋。1999年6月，夏香保因其子与人发生纠纷急需用钱，于是夏香保就想把上述房屋卖掉，被告王坚的外祖父李国志听说了此事，加上李国志与夏道容一家人住得较近，于是李国志找到夏香保，表明了购房意向。经双方协商，夏香保将该房屋（共四间）作价1.5万元卖给李国志，而李国志则以其外孙即被告王坚的名义购买了该房屋，第三人夏香保与李国志双方于1999年6月30日签订了书面协议（即“同意书”），其内容为：“关于夏香保堤边的房屋共四间，双方定价壹万伍仟元整，房屋地基卖齐后门为界；本人自愿卖给王坚，本人不?保证房屋是本人的，无其他人来要取房屋，如有者本人负全部的经济损失责任；关有其他的条件和新的问题本人一概不负；本人房屋卖出后，决不反悔，如有反悔一立无效。现收到人民币壹万伍仟元整。卖房主夏香保，一九九九年六月三十号”。“同意书”写好后，双方还请了证人李李某张张某该“同意书”签了名。李国志同时将15000元现金付给了夏香保，夏香保则将该房屋交付给了李国志。李国志买下后在该房屋居住了约三年，李国志去世后，被告王坚的父亲王诗汉在该房屋内居住过半年，也出租给别人住过，该房屋多半时间都空着。因该房屋靠近大堤，不允许改建及办理土地及房产证。另外查明，在被告王坚接手上述房屋后，王坚之父王诗汉对该房屋进行过修缮。原告夏强保自2000年下岗后便在外地做生意，前些年也回监利在自己住的地方做过二年的早餐生意。原告夏万桂于1982年出嫁到洪湖市居住并工作至退休。第三人夏香保出售该房屋后，既没有告知原告夏强保、夏万桂，也没有分售房款给原告夏强保、夏万桂。2016年11月，原告夏强保听说其父母留下的房屋要被拆迁，于是找到其兄夏香保商量此事，这时夏香保才将卖房之事告诉夏强保，夏强保此时才知道父母留下的房屋已被夏香保卖给他人，并与夏香保和被告王坚之父王诗汉发生争吵，说夏香保没有经过他夏强保的同意就把房子卖了，并大发脾气。此后，夏强保将此事告诉其妹即原告夏万桂，夏万桂才知悉卖房之事。因此，原告夏强保、夏万桂于2017年6月27日向本院提起民事诉讼。本院认为，我国《民法通则》第七十八条规定“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。”；我国《物权法》第二十九条规定“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”；我国《物权法》第九十五条规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”；我国《合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”；我国《物权法》第九十三条、第九十四条规定“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有；按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。《最高人民法院关于执行若干问题的意见（试行）》第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”；我国《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”；我国《物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”我国《城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……（六）未依法登记领取权属证书的；……”我国《民法通则》第六十条规定“民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效”；我国《民法通则》第六十一条规定“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”；我国《合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”；我国《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”本案所争议的上述房屋是夏道容、徐珍芝夫妻二人的财产，他们二人去世后，该房屋作为遗产应当由其子女即原告夏强保、夏万桂和第三人夏香保法定继承，在该房屋没有分割前，这三个继承人均享有对该房屋的共同共有权。其中任何一个共有人要处分该房屋必须要取得另外的共同共有人的书面同意。在1999年，第三人夏香保为了自己的私利在未告知原告夏强保、夏万桂，也未征得原告原告夏强保、夏万桂二人的书面同意之情况下，擅自作主将该房屋全部出卖给李国志和被告王坚，虽然第三人夏香保出具了一份带有二个证人签名的“同意书”交给了李国志，但是，第三人夏香保的这一行为侵害了原告夏强保、夏万桂的合法财产权益，第三人夏香保擅自出卖原告夏强保、夏万桂享有继承权、共同共有权房屋的行为是无效民事行为，从这一部分来讲，第三人夏香保系无处分权人，李国志与夏道容一家人住得较近，对夏道容夫妻有三个子女均有遗产继承权也应知情，无论李国志也好，还是被告王坚也好，买受该房屋均非善意取得，因此，原告夏强保、夏万桂作为所有权人均有权追回被第三人夏香保擅自出卖的属于二个原告所有的房屋。所以，本院对原告夏强保、夏万桂要被告王坚返还属于自己所有的位于监监利县××××号房屋之诉讼请求应予支持；除开原告夏强保、夏万桂享有所有权的房屋外，第三人夏香保出卖了自己享有所有权的房屋给李国志、被告王坚，这一行为是合法有效的民事行为，因此，原告夏强保、夏万桂无权要求被告王坚返还原属于第三人夏香保享有所有权的房屋。关于二个原告要“判令被告赔偿二个原告经济损失36000元”的诉讼请求，本院认为，二个原告没有就此提供相应证据来证明，故本院对此不予支持；在1999年第三人夏香保所收取的购房款为1.5万元，分为三股则每股为5000元，有二股应系二个原告所有，但现在二个原告的请求是要被告王坚返还房屋，而不是过索要房屋出售款，故第三人夏香保应返还二股购房款10000元给被告王坚，本院考虑到从1999年到现在2017年共18年期间物价上涨通货膨胀的因素，本院酌情认定应由第三人夏香保返还给被告王坚的购房款为60000元？；另外，被告王坚之父王诗汉父亲曾对该房屋进行过修缮，也对该房屋出租给别人住过，综合这二种因素，并考虑到李国志和第三人夏香保买卖双方不同程度的过错情况，本院酌情认定应由第三人夏香保赔偿给被告王坚的修缮属于二个原告所有的房屋的修缮款为5000元。二个原告系2016年11月才知道第三人夏香保擅自出卖上述房屋的，故二个原告的起诉并没有超过诉讼时效。对被告王坚的其他辩称意见，因本院已作出了相应的论述，故不予采纳。关于本案涉诉房屋所涉及的土地使用权问题，因无《土地使用权证》或《不动产权证》可以证明，并涉及到土地行政管理部门及不动产登记部门的确权，本院作为审判机关不能越权界定，所以本院仅对本案的房屋及除土地使用权以外的相关问题进行民事审判；本案所涉及的土地使用权问题应由土地行政管理部门及不动产登记部门依法依职权处理。据此，为保护公民的合法权益不受侵犯，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六十条、第六十一条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第二十九条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第一百零六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于执行若干问题的意见（试行）》第89条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认本案所涉位于监利县容城镇小东门巷51号长江大堤边的四间平房归原告夏强保、夏万桂和被告王坚共同所有（各持有三分之一的所有权）。二、由被告王坚在本判决生效之日起十日内将属于原告夏强保、夏万桂享有共同所有权（各持有三分之一的所有权，共计三分之二的所有权）的房屋（座落地址同上一条）返还给原告夏强保、夏万桂。三、由第三人夏香保在本判决生效之日起十日内向被告王坚返还购房款（包括增值的部分）60000元，并赔偿被告王坚房屋修缮款5000元，二项合计人民币65000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告夏强保、夏万桂的其他诉讼请求。本案诉讼费700元，由原告夏强保、夏万桂负担300元，由被告王坚负担200元，由第三人夏香保负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判长 杨 俊审判员 李成纲审判员 朱 斌二〇一七年九月二十六日书记员 潘慧平