广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初9185号原告：张亦文，男，1994年5月21日出生，汉族，住广东省阳山县。委托诉讼代理人：黎润芬，广东金石行律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋伟良，广东金石行律师事务所律师。被告：王滔，男，1980年6月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：林晓春，广东至简律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芳，广东至简律师事务所律师。第三人：贾林昌，男，1965年5月8日出生，汉族，住成都市金牛区。原告张亦文与被告王滔、第三人贾林昌房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月25日、9月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋伟良，被告的委托诉讼代理人林晓春、陈芳到庭参加两次庭审。原告的委托诉讼代理人黎润芬到庭参加了第一次庭审。第三人贾林昌没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告继续履行2016年12月18日签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同附件》，且被告应协助原告办理将佛山市南海区桂城街道XX村二街11号4X3房及4X3单车房过户到原告的名下的手续；2.被告向原告支付违约金从2017年5月5日起至合同继续履行之日止，按成交总价的千分之一支付违约金，暂计至2017年6月19日，违约金为36675元（从2017年5月5日至2017年6月19日，合计45天，违约金875000元×1/1000×45=36675元）；3.本案诉讼费、财产保全费由被告承担（后在诉讼中变更为：1.解除原告与被告于2016年12月18日签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同附件》；2.被告向原告退还定金20000元；3.被告向原告支付违约金87500元（875000×0.1=87500元）；4.被告向原告赔偿原告支付合同约定成交差价损失225000元；5.被告向原告支付中介服务费10000元、向贷款银行支付的手续费、评估费合计6000元及购买保函2000元、律师费30000元；6.本案诉讼费、财产保全费由被告承担）。事实和理由：2016年12月18日，原告的委托人张彩冰与被告王滔的委托人贾林昌共同签订了《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同附件》，约定原告以875000元的总价购买被告位于佛山市南海区桂城街道XX村二街11号4X3房及4X3单车房。合同签订后原告向被告支付了2万元定金，并向佛山市万众置业有限公司（以下简称万众公司）支付了中介服务费1万元。合同签订后，原告与被告共同到中国银行股份有限公司佛山南海里水支行办理贷款申请，原告向该贷款申请银行支付了手续费、评估费等合计6000元。该银行已于2017年3月28日告知原告同意贷款的申请。同时，被告在2017年3月20日书面声明告知原告，承诺配合原告办理一切过户手续，但是当原告及中介方通知被告办理相关过户手续时，被告拒绝配合原告办理所有手续。原告于2017年4月27日向被告及第三人邮寄了继续履行的函件，明确告知被告在收到函件3日内配合原告办理房产过户手续事宜。由于被告在没有与原告解除涉案房屋买卖合同的前提下，私自与柳长艳签订新的房屋买卖合同，对涉案房进行一屋二卖，原告起诉时申请查封涉案房屋，柳长艳提出查封异议，南海法院于2017年8月3日作出执行裁定，裁定撤销本案对涉案房屋的查封。鉴于被告根本违约，导致原告购买涉案房屋的目的不能实现，被告应承担违约责任及赔偿原告所有损失。现因房价上涨，导致原告购买同类房产而额外支付的费用增多，原告的信赖利益遭受损失，且原告购买该房屋时购房合同已备案，根据现有的的佛山限购政策，原告不能短时间内在佛山购买房屋，被告的根本违约行为，给原告造成无法弥补的损失。现房屋已被被告以1100000元的价格向柳长艳出售，而原被告签订合同时房价为875000元，两者差价为225000元，被告应赔偿原告房屋差价损失。同时根据《房地产买卖合同》第十条违约责任条款，被告应承担赔偿责任和违约责任，弥补原告的损失。被告辩称，涉案合同并非被告所签署，第三人也没有取得被告的授权，属于未生效的合同，并且被告也不予追认。2017年3月20日，原、被告已另行签订《房屋买卖合同》，因此，涉案合同是未生效、无效的合同。即使2016年12月18日合同有效，也是原告违约在先。原告擅自变更交易主体，增加了张X雄为买受人，并未征得被告同意，并且原告在2017年4月底还以两个人的名义向被告发送律师函，要求以两个人的名义进行交易。原告拖延履行合同，并未在3月1日前交件。根据合同的约定，交件当天应当先支付首付款，然后再办理交件备案手续，但原告没有交付首付款，并且原告也没有按照合同约定的时间进行交件。根据合同的约定，原告应该在同贷书批准后五天内交付首付款并一起去交件，但原告没有按此日期履行，并且原告在向里水银行贷款的过程中提供了虚假的材料进行骗贷，因此，因为原告的上述违约行为致使被告认为交易的安全性不能保证，造成了本案合同不能顺利履行，过错在原告方。被告有权没收原告的定金。关于原告变更后的诉讼请求的违约金和交易损失差价、中介服务费、手续费、评估费、买保函费和律师费，这些诉请均没有事实和法律依据。有些损失并未实际发生，不应该得到支持。第三人没有陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街道XX村二街11号4X3房及4X3单车房，登记权属人为王滔。2016年12月17日，张亦文、张X冰签订《委托书》，张亦文委托张X冰办理买卖涉讼房屋事宜。同日，贾林昌出具《保证函》保证受王滔委托出售涉讼房屋。2016年12月18日，王滔（卖方，代理人贾林昌）、张亦文（买方，代理人张X冰）、万X公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖涉讼房屋；成交价875000元；定金20000元买方须在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日；买方应于2017年3月1日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；买方通过银行贷款审批后5工作日内办理交易过户手续；首期房款305000元办理交易递件当天由买方直接支付卖方；尾期房款即申请贷款额550000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额买方须在未完成本次交易过户手续前（即房管部门核发买方《房地产权证》前）以现金补足给卖方；签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担经纪方总成交价3%的咨询及买卖代理费；等等。同日，贾林昌代王滔出具收款收据，确认收取张X冰支付涉讼房屋定金20000元。万X公司出具收款收据，确认收取张彩冰支付涉讼房屋服务费10000元。涉讼房屋于2017年3月18日办理王滔（卖方）与张亦文（买方）、张X雄（共有人）买卖合同网签登记。2017年3月20日，王滔（转让方）与张亦文（受让方）签订《房地产买卖合同》。同日，王滔出具《声明》，“因个人原因不向中介方提供产权资料原件作保存，只提供产权资料复印件，由此承担所产生的一切法律责任，并承担配合买方一切过户手续”。后，王滔收回涉讼房屋产权证原件。2017年4月6日，XX银行股份有限公司佛山南海XX支行出具《同意购房抵押贷款通知书》，拟向张亦文发放购买涉讼房屋500000元贷款。2017年4月24日，张亦文、张X雄向王滔发函，催促王滔办理涉讼房屋过户手续。该邮件于2017年4月29日收取。2017年4月27日，王滔向房产管理部门投诉涉讼房屋被恶意网签。2017年6月20日，张亦文提起本案诉讼并申请财产保全。本院于2017年6月23日查封涉讼房屋。另查明，2017年4月12日，王滔（卖方）与唐X军（买方）及经纪方签订《房屋买卖合同》，约定买卖涉讼房屋，成交价1100000元；等等。2017年5月4日，王滔与柳X艳办理房屋买卖合同网签登记。2017年6月13日，王滔收取首期款45万元，柳X艳缴纳了涉讼房屋买卖契税，并向房管部门申报涉讼房屋转移登记。同日，双方签署交楼确认书。柳X艳对本案查封提出异议，本院（2017）粤0605执异333号执行裁定，撤销对涉讼房屋的查封。后，张亦文提起执行异议之诉。本院认为，《房地产买卖合同》既包含了买卖双方之间围绕涉讼房产的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。原告张亦文与张X冰之间的委托关系，原告已提供委托书予以证实，本院予以确认。2017年3月20日的声明书写在一张白纸上，即使被告为配合办理按揭手续，采取如此草率放任的态度在白纸上签名的主张亦文悖于常理、难以令人信服，被告辩解本院不予采纳。虽被告王滔与第三人贾林昌之间没有书面委托协议，但从房产证原件存放于中介处，被告其后协助办理贷款手续并收回房产证原件反映，被告清楚知道该买卖情况并已实际履行合同，王滔认为没有授权贾林昌签订合同的主张本院不予采纳，并认定2016年12月18日《房地产买卖合同》买卖双方为原告张亦文、被告王滔，相应的合同权利义务由原、被告享有承担。原、被告于2017年3月20日签订的《房地产买卖合同》为双方办理按揭手续而签订，但并不能以此否定2016年12月18日《房地产买卖合同》，被告认为仅受2017年3月20日《房地产买卖合同》约束的主张本院不予采纳。合同约定被告应于2017年3月1日办理按揭手续，原告提供协助，无论归责于由何方原因在2017年3月20日才办理按揭手续，双方均以实际行动继续履行合同。金融机构已出具同贷书，被告认为原告申请按揭资料虚假，应先行撤销该同贷书；且合同已约定保底条款，贷款差额或不足部分在过户交易前补足，若被告有充分证据对原告履行能力存疑行使不安抗辩权，应要求原告提供担保而继续履行合同。虽网签合同登记有张德雄（共有人），但张亦文仍为合同相对方，如前所述，即使被告行使不安抗辩权仍应进行催告。被告一方面认为原告未能办理按揭，否认原告获取同贷书；一方面又认为原告获取同贷书没有依约定在5日内递件、支付首期款，两者明显自相矛盾。首期款支付为交易递件当天，交易递件为买卖双方而非单方履行行为，被告认为原告违约的主张缺乏理据。被告辩称的原告上述各种行为均未构成根本违约，而被告作出催告、通知解除合同，在未处理与原告的买卖合同关系情况下，在2017年4月12日即另行与他人签订合同出售涉讼房屋，违约行为明显，原告请求解除双方的买卖合同关系、被告退还定金20000元的主张本院予以支持。被告将房屋另行出售予他人致本案合同目的无法实现，严重损害原告的合法权益，适用合同约定违约责任并不足以弥补原告的损失及对恶意行为的制裁，原告请求被告支付本案合同成交价875000元与他人合同成交价1100000元的差价损失225000元的主张本院予以支持。合同约定中介费由违约方最终承担，原告请求被告赔付已支付的中介费10000元的主张本院予以支持。原告主张的按揭费、财产保全的保函费、律师费等并非必要的支出费用，原告请求被告赔付该部分费用的主张本院不予支持。第三人贾林昌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件审理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告张亦文与被告王滔就位于佛山市南海区桂城街道百合村二街11号403房及403单车房的买卖合同关系；二、被告王滔应于本判决发生法律效力之日起十日内返还20000元予原告张亦文；三、被告王滔应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失225000元予原告张亦文；四、被告王滔应于本判决发生法律效力之日起十日内赔付10000元予原告张亦文；五、驳回原告张亦文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6458.38元，财产保全费4895元，合共11353.38元（原告已预交），由被告负担。原告多预交的诉讼费11353.38元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。被告负担的部分，应予本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  招伟妍二〇一七年九月二十九日书记员  刘冬花